广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16458号
上诉人（原审被告）：郭群群。
委托诉讼代理人：陈志刚，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘婷玉。
委托诉讼代理人：李玮，广东王芬律师事务所律师。
原审第三人：深圳市领达小额贷款有限公司。
法定代表人：庄鸿均，董事长。
委托诉讼代理人：汤婧沄，该公司员工。
委托诉讼代理人：花清华，该公司员工。
上诉人郭群群因与被上诉人刘婷玉、原审第三人深圳市领达小额贷款有限公司（以下简称领达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1204号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭群群上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘婷玉的全部诉讼请求；二、全部诉讼费用由刘婷玉承担。事实和理由：一、郭群群在一审开庭前根本不认识刘婷玉，从未与刘婷玉签订过《房屋转让合同书》、《二手房交易资金委托监管协议书》。一审法院置郭群群的抗辩于不顾，仅凭刘婷玉单方之词作出“案外人魏X是刘婷玉、郭群群朋友，在魏X的介绍下，刘婷玉与郭群群签订一份《房屋转让合同书》”的认定与事实不符。二、案件中出现有郭群群签名的《房屋转让合同书》、收款收据、《二手房交易资金委托监管协议书》等相关文件都是郭群群在案外人魏X的安排下，根据魏X的要求签署的空白文件，签署的目的是为了办理银行贷款而不是卖房。本案实际上是刘婷玉及案外人魏X精心设计的一场骗局，目的是通过虚假诉讼的方式侵占郭群群的涉案房屋，恳请二审法院能够查明刘婷玉提交的《房屋转让合同书》、《二手房交易资金委托监管协议书》出现的真实背景，还原案件实情。三、在不考虑《房屋转让合同书》等系列文书真实性的情况下，一审法院作出刘婷玉已履行了合同主要义务的认定与事实不符。（一）魏X支付的55万元与刘婷玉没有任何关系，系魏X支付给郭群群偿还吴桂燕的借款，在转账摘要中注明购房款是魏X为了帮郭群群从银行贷款500万元所做的准备工作。（二）郭群群从未收到过刘婷玉提供的入账日期为2015年2月28日的一张15万的收款收据对应的款项，无法确认刘婷玉履行了支付定金的义务。一审法院在刘婷玉已承认该15万收款收据是为了与刘婷玉提交的《房屋转让合同书》约定的第一笔定金金额一致，以便于刘婷玉向银行办理贷款而出具的基础上，仍对该15万的收款收据的真实性及苏月支付的10.5万元的性质进行确认，明显是错误的。（三）刘婷玉提出已支付50万购房首期款至资金监管账户，该资金监管账户实为刘婷玉自己的账户，与郭群群无关，不能以此认为刘婷玉已履行完资金监管义务。三、一审法院一边确认郭群群向法院提交的郭群群通过中信银行调取的是刘婷玉或魏X向银行提交的《房屋转让合同书》、《收款收据》、《中国建设银行转账凭条》是虚假的，一方面又以这些虚假的证据来认定郭群群与刘婷玉之间存在房屋转让合同书关系，该种前后自相矛盾的做法有违人民法院公平公正的审判地位。刘婷玉提供虚假的《中国建设银行转账凭条》已涉嫌刑事犯罪。四、一审法院对郭群群在一审提出的诸多疑问既不查明，也不在判决中进行阐述，而是采取回避的态度，对此郭群群表示强烈抗议，并恳请二审法院能查明案件事实。主要问题如下：1、刘婷玉主张的已支付定金金额与其提交的证据显示的已支付的定金金额不一致。2、刘婷玉提交的其已付定金、首付款及银行审批贷款的证据显示的金额与其提交的《房屋转让合同书》中约定的购房款不符。
刘婷玉辩称，一、《房屋转让合同书》真实有效，依法应受到法律保护。二、刘婷玉依照《房屋转让合同书》约定，履行了足额付款义务，郭群群应当依约履行房屋过户义务。三、2015年3.30新政出台后，涉案房屋大幅升值，郭群群拒绝过户的理由是其要提高房屋成交价格。在郭群群违约后，刘婷玉给郭群群发送两份律师催告函，郭群群置之不理。四、刘婷玉按法院要求提交了购房资格证明，并承诺一次性支付购房款。刘婷玉要求郭群群继续履行《房屋转让合同书》并支付滞纳金。综上，一审判决认定事实清楚，合法公正，恳请驳回郭群群的上诉请求。
原审第三人领达公司未发表答辩意见。
刘婷玉向一审法院起诉请求：一、郭群群继续履行《房屋转让合同书》，将深圳市XxxX号楼XX层XX单元房屋（以下简称涉案房屋）过户给刘婷玉；或郭群群向刘婷玉支付违约金106万元；2、诉讼费、保全费等由郭群群承担。诉讼中，刘婷玉明确请求郭群群继续履行合同，将涉案房屋过户至刘婷玉名下。
一审法院认定事实：涉案房屋权利人为郭群群，已于2014年11月27日抵押给了领达公司。
案外人魏X是刘婷玉、郭群群的朋友。在魏X的介绍下，刘婷玉与郭群群签订一份《房屋转让合同书》，约定郭群群将涉案房屋作价530万元转让给刘婷玉，刘婷玉在签署合同当天支付定金15万元，在签署合同后5日内再向郭群群支付定金505000元；买方在2015年4月4日前将首期款支付至监管机构的监管账号，并在该日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，郭群群须配合刘婷玉申请按揭、提供相关资料及签署相应的法律文件；在刘婷玉按约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函，且郭群群已获得房地产证原件之日起三个工作日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递减过户手续；该物业产权现状有抵押，郭群群委托担保公司融资赎楼；过户产生的税费由刘婷玉支付；郭群群应当于收到除交楼押金外的其余楼款后5日内将该物业交付予刘婷玉；双方同意在定金中预留1万元作为交楼押金；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求欧违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过5个工作日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收/双倍返还刘婷玉已支付的定金。
签订合同后，刘婷玉委托介绍人魏X向郭群群支付了款项65.5万元。2015年2月28日，魏X让苏月支付定金10.5万元给郭群群。苏月于当日分三次共转账10.5万元到郭群群账户，并在付款摘要中注明：XX购房定金。因郭群群拖欠吴桂燕55万元未还，魏X、郭群群、吴桂燕于2015年3月1日签订《协议书》，主要内容为魏X代郭群群向吴桂燕偿还款项55万元后，郭群群与吴桂燕之间的债权债务结清，也视为魏X已经向郭群群支付了双方约定的购房款中的55万元，魏X无需再向郭群群支付该部分购房款，其余购房款按照双方关于购房合同约定的时间及条件支付。次日，魏X向吴桂燕转账支付了55万元，并在摘要证明：xxX购房款。魏X在诉讼中出庭作证陈述，郭群群所说的以签订买卖合同的方式将房产抵押给银行以获取贷款500万元，不属实；其听说刘婷玉想买房，郭群群想卖房，就为她们搭线促成了交易；其是接受刘婷玉的请求代刘婷玉垫付款项。吴桂燕出庭作证陈述，郭群群告诉其，郭群群要将房子转到一个朋友名下，以便向银行贷款，郭群群一直没有说要卖房。
2015年2月28日，郭群群向刘婷玉出具了一份收据，内容为收到刘婷玉交来的购房定金15万元，收款方式为现金加转账。实际上，刘婷玉并未付款15万元给郭群群。刘婷玉对此解释为，因为合同约定在签订合同当日刘婷玉应支付定金15万元，为了防止郭群群说刘婷玉违约未付款，让郭群群出具了该收条；刘婷玉通过苏月、魏X支付了65.5万元，已经完成了合同约定的定金交付义务。
此外，刘婷玉、郭群群还向中信银行提交了双方签名的《二手房交易资金委托监管协议书》，约定刘婷玉将购房首期款50万元转入在中信银行开设的监管账户。2015年3月17日，刘婷玉将50万元存入监管账户，中信银行出具《账户冻结、暂禁/存单、印鉴挂失》显示，受理原因为二手房资金监管。
郭群群对上述2015年2月28日收条、《二手房交易资金委托监管协议书》中郭群群签名的真实性不予认可，申请笔迹鉴定。该院摇号选定广东南天司法鉴定所对上述两份材料中郭群群笔迹的真实性进行鉴定，广东南天司法鉴定所作出的粤南[2015]文鉴字第747号《文书司法鉴定意见书》认定，上述两份材料中郭群群的签名字迹是郭群群书写。郭群群又申请对上述两份材料中签名字迹与刘婷玉签名字迹及其他手写内容的形成时间比对鉴定。因刘婷玉、郭群群均不能提供相应的样本材料供鉴定使用，不具备鉴定条件，广东南天司法鉴定所无法做出鉴定意见。
刘婷玉在签订合同后，向中信银行深圳市分行红树湾支行提交资料申请贷款。该行于2015年3月23日出具了致郭群群的《二手购房贷款承诺函》，就刘婷玉向郭群群购买涉案房屋，同意向刘婷玉发放贷款400万元。
因郭群群未配合办理过户手续，刘婷玉于2015年5月21日向郭群群发出《律师函》，指出刘婷玉已按约支付了定金655000元、做了资金监管，银行也出具了贷款承诺函，刘婷玉已经完整履行了合同义务，但郭群群却无端提高交易价格，否则拒绝履行合同，违反了诚实信用原则，请郭群群在收到函件后于2015年5月25日到房地产权登记中心办理过户手续。郭群群收到函件后仍未履行合同。
诉讼中，郭群群提交了其自称在中信银行深圳分行红树湾支行调取的买方为刘婷玉、卖方为郭群群的《房屋转让合同书》首页复印件、郭群群出具的分别收到刘婷玉交来款项10万元、120万元收据复印件两张、刘婷玉转账给郭群群10万元、120万元的中国建设银行转账凭条复印件两张。该《房屋转让合同书》首页复印件显示，转让的房产为涉案房屋，转让成交价为580万元，买方在签署合同当日应交付定金10万元，在签署合同后5日内支付定金120万元。刘婷玉对上述材料的真实性不予认可。
另查，深圳市房地产权登记中心于2015年7月29日出具的《购房资格证明》显示，刘婷玉家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。刘婷玉表示可以一次性付清剩余购房款。
一审法院认为，涉案房屋的《房屋转让合同书》是刘婷玉与郭群群签署，签订合同后郭群群收到了苏月支付的10.5万元、魏X支付的55万元，该两笔款项的转账摘要均注明是涉案房屋定金、购房款，两笔款项的数额也与合同约定的定金数额相符，并且在魏X、郭群群、吴桂燕三方签订的《协议书》中也明确魏X给付的55万元是购房款，魏X到庭作证也认可上述65.5万元是代刘婷玉支付的，因此，刘婷玉已按合同约定履行了给付定金的义务。刘婷玉没有实际支付15万元定金，郭群群却出具了15万元的收条，刘婷玉对此作出了解释，由于2015年2月28日的定金10.5万元是苏月转账支付的，刘婷玉的解释符合常理。刘婷玉、郭群群向银行提交了《二手房交易资金委托监管协议书》，刘婷玉按该监管协议的规定将购房款50万元转入了监管账户，银行根据刘婷玉的申请也作出了贷款金额为400万元的贷款承诺函，刘婷玉已履行了合同的主要义务。郭群群未解除涉案房屋的抵押，不配合刘婷玉办理过户登记手续，拒绝履行合同，已构成违约。刘婷玉请求郭群群继续履行合同，该院予以支持。涉案房屋已抵押给了领达公司，领达公司的抵押权应得到保护。为继续履行房屋转让合同书，郭群群应消除合同履行障碍，向领达公司偿还债务，注销抵押。
郭群群辩称，其没有出卖涉案房屋的真实意思，是想获得银行的贷款，依据不足。首先，吴桂燕是听郭群群说郭群群以买方的方式获得银行贷款，但吴桂燕并没有参与其中，吴桂燕的证言也没有其他证据佐证。其次，郭群群提交的《房屋转让合同书》首页、交来款项10万元、120万元的收据及中国建设银行转账凭条，均为复印件，没有原件核对，刘婷玉不予认可。郭群群自称从中信银行深圳分行红树湾支行调取，但没有加盖银行印章。即使上述材料是从银行获取，也无法证明郭群群的抗辩。上述材料如是刘婷玉向银行提交的，反而印证了双方存在房屋买卖合同关系，刘婷玉在履行房屋买卖合同。不排除刘婷玉为了获得高额贷款，减少首付，提交了将房屋转让价从530万元修改为580万元的虚假买卖合同，及与此相对应的虚假的130万元的定金收据，因为银行的房贷政策是最多给予房屋成交价的7成贷款，而刘婷玉最终获得的银行贷款承诺函，银行同意放贷400万元（约等于580万元的七成）超出了真实成交价530万元的七成371万元，故郭群群提交的上述证据反证了刘婷玉真实购房的意图。再有，郭群群不能合理解释苏月转给郭群群的款项、魏X代郭群群支付吴桂燕的款项转账摘要中为何注明是购房定金、购房款，以及郭群群与刘婷玉、吴桂燕签订的《协议书》为何约定魏X代郭群群支付给吴桂燕的55万元是属于购房款的一部分。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、郭群群应在该判决发生法律效力之日起10日内向领达公司清偿涉案房屋（深圳市XXxx小区X号楼X房地产）的抵押债务，逾期未清偿的，可由刘婷玉在10日内代为清偿；二、领达公司对涉案房屋的抵押债权实现后，应在5日内注销涉案房屋的抵押登记；三、郭群群应在涉案房屋注销抵押登记之日起2日内向刘婷玉提供收款账号，刘婷玉应在10日内向郭群群提供的账号支付购房款4645000元（如刘婷玉代郭群群向领达公司偿还了抵押债务，刘婷玉给付的代付款应抵扣购房款）；四、郭群群逾期不提供收款账号的，郭群群应在该判决指定的提供收款账号期限届满之次日，与刘婷玉一起向深圳市不动产登记机关申请将涉案房屋过户登记至刘婷玉名下；郭群群已按该判决指定期限提供收款账号的，郭群群应在刘婷玉支付完毕上述购房款之日起10日内与刘婷玉一起向深圳市不动产登记机关申请将涉案房屋过户登记至刘婷玉名下。案件受理费22440元、保全费3020元（均已由刘婷玉预交），鉴定费16000元（已由郭群群预交），由郭群群负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，郭群群上诉称其签订本案的《房屋转让合同书》是刘婷玉和案外人魏X设计的骗局，但对该主张未能提交充分的证据予以证明，故本院不予采信。郭群群与刘婷玉签订的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是合同履行过程中违约如何认定的问题。
双方签订的《房屋转让合同书》约定刘婷玉应当向郭群群支付购房定金655000元。2015年2月28日，案外人苏月向郭群群转账支付10.5万元，付款摘要中备注为涉案房屋购房定金。2015年3月1日，郭群群与案外人魏X、吴桂燕签订《协议书》，内容为魏X代郭群群向吴桂燕偿还55万元，视为魏X已经向郭群群支付了双方约定的购房款中的55万元，次日，魏X向郭群群转账支付了55万元，并备注为涉案房屋购房款。案外人魏X表示该笔款项是代刘婷玉支付。郭群群上诉称案外人魏X支付的55万元与本案无关，又不能说明魏X向其支付该笔款项的其他原因，故本院认定该笔款项是涉案房屋的定金，刘婷玉已经依照合同约定支付了定金655000元。至于郭群群出具的15万元的定金收据与实际支付定金不符，并不影响刘婷玉已经支付完毕定金这一事实的认定。之后，刘婷玉办理了首期款监管并取得了银行的贷款承诺函。而郭群群没有根据双方合同约定进行赎楼，导致无法办理涉案房屋的过户手续，其行为已经构成违约。一审根据刘婷玉的诉请判令继续履行，处理正确，应予维持。
至于郭群群上诉称其从中信银行调取的《房屋转让合同书》、10万元和120万元的收据和转账凭证，因这些证据均是复印件，且刘婷玉也不予认可，故本院不予采信。
综上，郭群群的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22440元，由上诉人郭群群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。