湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3123民初666号
原告文灵芝，女，1965年12月25日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
委托代理人彭超，湖南延群律师事务所律师。
委托代理人文翠芝，女，1955年12月19日出生，土家族，住湖南省凤凰县。
被告张衡，男，1972年3月1日出生，汉族，湖南省吉首市人，住长沙市。
被告张亮，男，1977年2月28日出生，汉族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。
原告文灵芝与被告张衡、张亮房屋租赁合同纠纷一案，原告文灵芝于2016年8月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员田志刚担任审判长、审判员吴金星、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，由书记员杨茜担任记录。原告文灵芝及其委托代理人彭超、文翠芝，被告张衡到庭参加诉讼，被告张亮经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告文灵芝诉称，2007年11月6日，文格森与凤凰县名都大酒店签订《名都大酒店餐厅内部承包经营合同书》，承包期为2008年2月8日至2026年2月7日。名都大酒店餐厅的实际出资合伙人为文格森40%股份、文灵芝30%股份、文新生30%股份。2012年2月21日，文格森将名都大酒店餐厅转租给被告张衡、张亮，并签订《名都大酒店餐厅转租合同》转租期为2012年5月1日至2019年4月30日，其中约定年租金为280000元。2012年10月30日，经被告张亮、张衡同意，文格森将所持40%股份转让给文灵芝，文新生于2012年10月26日将所持30%股份转让给文灵芝，至此，原告文灵芝取得承包名都大酒店餐厅的100%股份，被告张亮、张衡应按合同约定向原告缴纳租金。2015年2月21日，被告张亮、张衡本应于2014年2月1日支付原告租金50000元，应于2014年8月1日支付原告租金140000元，应于2015年2月1日支付原告租金140000元，共计330000元未支付，原告向凤凰县人民法院提起诉求，经凤凰县人民法院主持调解，原告与二被告达成湖南省凤凰县人民法院（2015）凤民初字第132号民事调解书，调解达成后，二被告仅按此调解内容向原告履行支付租金义务至2016年7月31日止。按照《名都大酒店餐厅转租合同》约定，二被告应于2016年8月1日前支付原告租金壹拾万柒仟伍佰元整，而二被告迟迟拒绝支付，为此，2016年8月7日原告向两被告发出了书面催收，并告知若不履行支付租金义务，原告将解除合同，然直至原告提起诉讼之日二被告已逾期20日未支付租金，原告遂诉至法院请求判令：1、解除2012年2月21日签订的《名都大酒店餐厅转租合同》，判令被告腾出房屋；2、判令二被告补偿原告已核减的租金20000元；3、判决二被告向原告支付违约金共计100000元；4、案件受理费由二被告承担。
原告文灵芝为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《名都大酒店餐厅内部承包经营合同》1份，拟证明文格森承包凤凰县名都大酒店餐厅。
2、《名都大酒店餐厅转租合同》1份，拟证明被告张亮、张衡应向文格森履行交租义务。
3、（2015）凤民初字第132号民事调解书1份，拟证明文格森已将股份全部转让给原告文灵芝；原告文灵芝与被告张亮、张衡通过法院达成调解协议的事实。
4、催收通知书、信息及照片，拟证明二被告已违约；原告文灵芝向被告张亮、张衡发出书面催收及解除合同告知。
被告张衡口头辩称，被告至今没有缴纳原告租金，是基于调解以后，2016年1月9日答辩人张衡与张先群、金土地公司、郑杰签订了一个四方协议书，郑杰现在是名都大酒店的所有人，郑杰也通知了原告文灵芝，郑杰要求二被告把租金交给郑杰，不要支付给原告文灵芝，故被告一直未将租金交给原告，答辩人愿意把文灵芝的租金减去应付张先群的钱后，余下的钱交付原告。
被告张衡为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、2016年1月9日签订的《四方协议书》1份，拟证明二被告与文灵芝履行餐厅租赁合同期间，名都大酒店的经营权人发生变更，新房东郑杰要求二被告向其支付租金，而且郑杰已经通知文灵芝的事实，所以二被告一直未把租金交给原告文灵芝。
2、《补充协议》1份，拟证明名都大酒店原来是属于金土地公司，金土地公司欠被告张衡的钱，被告不需要交纳租金；后名都大酒店的经营权人变成郑杰，被告张衡已经不需要向原告再交租金。
被告张亮未答辩亦未向本庭提交证据和对证据进行质证。
当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：
1、对原告文灵芝提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告张衡均无异议，经审查，该两组证据来源合法、内容客观真实，能够证明原告的诉讼主张，本院依法予以认定。
2、对原告文灵芝提交的证据材料3，经庭审质证，被告张衡无异议，经审查，该调解书系双方自愿前提下本院依法作出，具有法律效力，当事人应当按照约定履行，本院依法予以认定。
3、对原告文灵芝提交的证据材料4，经庭审质证，被告张衡无异议，经审查，该组照片能够证明原告文灵芝在二被告逾期未支付租金的的情况下于2016年8月7日对二被告进行了催告，并将催收通知书粘贴于被告张衡实际经营的明都大酒店外，且被告张衡对其催款的事实亦无异议，故本院依法对该证据予以采信。
4、对被告张衡提交的证据材料1，经庭审质证，原告文灵芝有异议，认为其对四方协议并不知情；张先群才是原告方的租赁合同的承租人和权利人，而郑杰不是原告与张先群合同的当事人，郑杰没有权利向原告发出通知，并且原告没有收到通知。经审查，该协议书的当事人为甲方郑杰、乙方湘西自治州金土地房地产开发有限公司、丙方张先群、丁方张衡。原告文灵芝并非该协议书的当事人，根据合同相对性原则，该协议对原告文灵芝缺乏约束力，本案系原告文灵芝与被告张亮、张衡的租赁合同关系，该协议与本案缺乏关联性，故本院依法不予采信。
2、对被告张衡提交的证据材料2，经庭审质证，原告文灵芝对该证据有异议，认为金土地公司与被告的债权与本案没有关联性，经审查，该补充协议的当事人为甲方湘西自治州金土地房地产开发有限公司、乙方张衡，与本案缺乏关联性，本院依法采信原告的质证意见，对该证据依法不予采信。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
原告文灵芝与文格森系同胞姐弟关系，被告张亮与被告张衡系同胞兄弟关系。文格森与文新生、原告文灵芝共同承租名都大酒店二楼餐厅（文格森拥有40%股份、文新生拥有30%股份、文灵芝拥有30%股份）。2007年11月6日，由文格森与凤凰县名都大酒店签订《名都大酒店餐厅内部承包经营合同书》，承包期为2008年2月8日至2026年2月7日。2012年2月21日，文格森作为甲方将名都大酒店转租给乙方被告张亮，并签订《名都大酒店餐厅转租合同》，约定“甲乙双方约定：转租期限为柒年。自2012年5月1日至2019年4月30日，租金按年计算，年租金为人民币贰拾捌万元整（280000.00元），租期内租金不变。租金采取按年预付方式，合同签订之日乙方给付甲方首付款陆拾伍万元整（650000.00元），首付款抵减往后年度租金。在首付款抵减完年度租金后，乙方按年分两次给付甲方年租金，每年2月1日给付壹拾肆万元整（140000.00元），8月1日给付壹拾肆万元整（140000.00元）。乙方交付甲方贰万元作为保证金（不计息），并保证按时给付租金，如推迟20天不付租金，甲方有权终止合同并不予退回保证金。违约及违约责任，甲乙双方应信守合约。在合同期内，双方无重大违约行为，任何一方不得找任何借口单方毁约，如甲方毁约，应赔偿乙方违约金拾万元整。退回当年租金及押金，并赔偿乙方的装修及投入的设施、设备费用，如乙方毁约，甲方除扣除余下当年租金和押金外，并赔偿经济损失拾万元整。……”被告张衡系名都大酒店二楼餐厅的实际经营者。2012年10月30日，经被告张亮同意，文格森、文新生将其承包的名都大酒店餐厅股份全部转让给原告文灵芝。文灵芝取得承包经营名都大酒店餐厅的100%股权。后因为二被告未按时交付租金，原告文灵芝于2015年3月11日向本院提起诉讼，本院依法组织双方调解，并达成（2015）凤民初字第132号民事调解书，其调解协议：“一、张亮、张衡向文灵芝每年缴纳的名都大酒店餐厅租金由原280000元/年，变更为215000元/年，其余事项按照原合同（文格森、张亮、张先群于2012年2月21日签订的名都大酒店餐厅转租合同）继续履行；二、如张亮、张衡未按照合同约定支付本调解书所确定的租金（215000元/年），则本调解书所约定的租金215000元/年无效，张衡、张亮自愿按原合同继续履行，并自愿补偿文灵芝原来已核减的租金20000元。”被告张亮、张衡按照调解协议约定交付租金至2016年11月1日便再未缴纳，原告遂诉至法院请求法院依法判决：一、解除2012年2月21日签订的《名都大酒店餐厅转租合同》，判令被告腾出房屋；二、判令二被告补偿原告已核减的租金20000元；三、判令二被告向原告支付违约金共计100000元；四、案件受理费由被告承担。在案件审理过程中原告增加一项诉讼请求：要求判令二被告向原告支付租金（自2016年11月1日至实际腾房之日止，年租金为280000元，日租金为767.12元）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，文格森与被告张亮于2012年2月21日签订《名都大酒店餐厅转租合同》系双方当事人在平等自愿前提下签订的，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。文格森、文新生在征得张亮同意的前提下将其承包的名都大酒店餐厅全部股权转让给原告文灵芝，该转让行为成立，文灵芝取得文格森基于《名都大酒店餐厅转租合同》所产生权利和义务。被告张亮作为承租人、被告张衡作为实际经营者应当按照合同约定向原告文灵芝支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《名都大酒店餐厅转租合同》明确约定每年2月1日、8月1日各给付壹拾肆万元整（140000.00元），若推迟20天不付租金，则有权终止合同并不予退回保证金。但被告张亮、张衡于2016年11月1日后再未交付租金，其行为已违反了合同的约定，符合约定的合同解除条件。合同解除后，尚未履行的终止履行，《名都大酒店餐厅转租合同》解除后，被告继续经营餐厅已不可能，被告理应腾出所承租的房屋。故原告文灵芝要求解除2012年2月21日签订的《名都大酒店转租合同》及要求被告腾出房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张衡辩称其与案外人郑杰等人签订四方协议，案外人郑杰取得名都大酒店经营权，租金应支付给郑杰，该四方协议与本案无关，原告文灵芝非该协议当事人，该协议对原告文灵芝无法律约束力，故被告张衡的答辩意见于法无据，本院依法不予采信；
原、被告虽于2015年7月23日在本院主持下依法达成（2015）凤民初字第132号调解协议，但该协议明确约定了“张亮、张衡向文灵芝每年缴纳的名都大酒店餐厅租金由原280000元/年，变更为215000元/年，其余事项按照原合同继续履行；如张亮、张衡未按照合同约定支付本调解书所确定的租金（215000元/年），则本调解书所约定的租金215000元/年无效，张衡、张亮自愿按原合同继续履行，并自愿补偿文灵芝原来已核减的租金20000元”，本案中，被告张亮、张衡按照该调解协议约定的租金给付至2016年11月1日便再未支付，故按照调解协议约定，租金减免的条款失效，租金恢复原合同约定的280000元/年，且应补偿文灵芝原来已核减的租金20000元。故本院对原告文灵芝要求被告补偿已核减的租金20000元的诉讼请求依法予以支持；由于年租金为280000元/年，日租金为767.12元/天，介于被告现仍继续占有该餐厅，故被告应自2016年11月1日起至实际腾房之日止，按照日租金为767.12元/天支付原告实际占有房屋的费用。故本院对原告文灵芝要求被告支付租金的诉讼请求依法予以支持；
当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以适当予以减少。本案中，2012年2月21日签订的《名都大酒店餐厅转租合同》中关于违约及违约责任一项中明确约定：“如乙方毁约，甲方除扣除余下当年租金和押金外，并赔偿经济损失拾万元整。”但该项约定违约金100000元明显过高，超过了原告损失的30%，故本院酌情认定违约金为20000元为宜，故本院对原告文灵芝要求被告支付违约金超过20000元部分依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除文格森、张先群与被告张亮于2012年2月21日签订的《名都大酒店餐厅转租合同》，并限被告张亮、张衡于本判决生效10日内腾出房屋；
二、被告张亮、张衡支付原告文灵芝租金（自2016年11月1日起至实际腾房之日止，按照日租金为767.12元/天计算）；
三、被告张亮、张衡于本判决生效7日内补偿原告文灵芝已核减的租金20000元；
四、被告张亮、张衡于本判决生效7日内支付原告文灵芝违约金20000元；
五、驳回原告文灵芝的其他诉讼请求；
如果被告张亮、张衡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由被告张亮、张衡承担2400元，原告文灵芝承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田志刚
审 判 员 吴金星
人民陪审员 韩志清
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 杨 茜
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。