北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2669号
上诉人（原审原告）：宋连清，男，1955年3月23日出生，汉族，住河北省承德市。
委托诉讼代理人：宋小波（宋连清之女），女，1981年6月4日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：北京白云楼食品销售中心，住所地北京市密云区宾阳里**号。
法定代表人：李广莲，总经理。
委托诉讼代理人：尹伟，女，1970年5月19日出生，北京白云楼食品销售中心员工，住北京市朝阳区。
上诉人宋连清因与被上诉人北京白云楼食品销售中心（以下简称白云楼食品中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初10696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋连清上诉请求：同意一审判决第二�三项，请求撤销一审判决第一、四、五项，将本案发回重审，或依法改判支持宋连清的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由白云楼食品中心承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，认定事实有误。宋连清与白云楼食品中心之间的法律关系是企业承包经营合同，而非单纯的租赁合同，一审判决适用案由有误，应当适用一级案由合同纠纷，一审判决书遗漏案由属于制作瑕疵。宋连清一审诉称与白云楼食品中心一审辩称均认为《早餐售货亭管理协议》合法有效，白云楼食品中心一审答辩“早餐售货亭是白云楼食品中心自己建设的，以租赁的形式租给宋连清，亭子建设的时候有檀营乡政府的文件指示，亭子的设立合法”，一审判决并未责令白云楼食品中心就其上述答辩意见提供相应的证据材料，导致事实不清。早餐售货亭是因为属于违法建设被檀营地区办事处勒令拆除，还是因为涉及密云区重点工程占地需要征用补偿性拆除并未查清。二、一审判决酌定宋连清信赖利益损失为15750元，以及驳回宋连清早餐亭设备投入款20000元的诉讼请求均依据不足。宋连清不能提供纳税凭证是社会现实客观情况所致，宋连清自2013年10月起即合法经营，檀营地区办事处及其他政府有关部门均未提出异议，宋连清没有过错，信赖利益损失过低。三、一审判决违反法定程序。一审判决行使释明权不充分，导致宋连清作出错误判断和表态。一审判决向密云区檀营办事处依职权调查取证没有法律依据，即便有法律依据，并未查清早餐售货亭是因为没有合法手续而拆除还是因征地补偿性拆除，以及补偿了多少钱、补偿给了谁，导致一审判决事实不清。四、一审判决适用法律错误。双方签订的合同不属于租赁合同纠纷，一审判决适用法律错误。
白云楼食�中心辩称，不同意宋连清的上诉请求。一审法院认定双方签订的协议无效系错误认定。涉案早餐亭整体系彩钢结构，可移动，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。早餐亭的设置经过相关部门批准，具有合法手续，不属于违法设置，白云楼食品中心有权对外签订协议。协议无法继续履行系不可抗力，白云楼食品中心不应承担责任。2017年建设檀东路，早餐亭在施工区域内，不能正常经营，檀营满族蒙古族乡人民政府只能把早餐亭暂时拆除，待檀东路的工程竣工后再恢复早餐亭的经营。因此协议无法继续履行不属于白云楼食品中心的主观过错，属于政府行为，双方无法预料，白云楼食品中心不应承担任何责任。
宋连清向一审法院起诉请求：1.请求确认宋连清、白云楼食品中心双方签订的租赁合同无效；2.请求判令白云楼食品中心赔偿宋连清因违约造成的损失250785元；3.请求判令白云楼食品中心赔偿宋连清早餐亭设备投入款2万元；4.请求判令白云楼食品中心退还宋连清2017年6月17日至2017年10月31日期间的租金13500元、押金5000元；5.请求判令白云楼食品中心支付宋连清租赁费利息（自2017年6月17日起至实际支付之日止，以13500元为基数，按年利率6%计算）；6.诉讼费由白云楼食品中心承担。
一审法院认定事实：2016年11月16日，宋连清（乙方）与白云楼食品中心（甲方）签订《早餐售货亭管理协议》，约定：“一、甲方责任：1.提供乙方经营场所；2.负责乙方的工商注册、卫生许可证等费用；3.负责早餐亭水电的正常使用（所产生的费用由乙方负责）及初期广告牌的制作安装（后期由乙方负责）；4.负责与各职能部门沟通和协调......10.合同期内因甲方违约�成乙方损失，由甲方向乙方视损失情况进行赔偿；11.合同期内甲方发现乙方在经营中出现严重问题，如食物中毒，给顾客造成严重伤害，给企业与社会造成严重后果，甲方有权终止合同，所造成的损失由乙方全部承担，租金不予退还......二、乙方责任：1.对早餐亭设施不能私自拆装、改造、转租或挪作他用，如需要改动必须向公司申请，批准后方可实施；2.水电费、卫生费自负，亭内设备由甲方统一配制，乙方支付配制设备的资金；3.亭内工作人员统一着装，服装由公司统一制作，乙方支付费用......9.乙方向甲方交纳早餐亭使用保证金，合同期内无违约，合同终止后，全部返还乙方。在合同期内如有违约行为的，以责任轻重，甲方有权扣除部分或全部抵押金；10.乙方合同未到期，提前终止合同，属于乙方违约责任，保证金及剩余租金不予退还，对甲方所造成的损失由乙方承担。11.甲方提供的早餐亭属于甲方产权，在合同期内乙方有权使用。乙方在使用中负责对早餐亭的维护、保养、管理，如出现损坏或其他任何破损，由乙方全部承担。三、各亭租期为一年。期限自2016年11月1日至2017年10月31日止，早餐亭年租费为3.5万元。交款方式：上交金，一次性付清......”，白云楼食品中心在甲方处盖章，宋连清在乙方处签字。
宋连清为证明其已按合同约定交纳租金及押金，提交收据两张，一张系2016年11月16日出具，内容为：“今收到檀营早餐厅租金2016.11.1至2017.10.31日3.5万元”，北京洪福环宇餐饮有限公司在收款单位处盖章，另一张系2013年10月22日出具，内容为“今收到早餐厅（檀营）交来押金伍仟元”，韩某在收款人处签字。白云楼食品中心对宋连清交纳租金及押金情况予以认可。
白云楼食品中心为证明合同无法继续�行系因不可抗力，向法院提交北京市密云区檀营地区办事处2017年12月1日出具的证明，内容为：“兹证明北京白云楼食品销售中心有限公司檀营早餐厅，为配合区政府重点工程（修路施工）进行拆除。拆除时间为2017年6月21日。”
在本案审理过程中，经法院向北京市密云区檀营地区办事处核实，涉案早餐亭的建设无正规规划审批手续，且已经拆除完毕。
一审法院认为，根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的房屋建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案早餐亭在双方签订早餐售货亭管理协议时并无正规规划审批手续，截至法庭辩论终结前亦未取得上述手续，且已经拆除完毕，故双方签订的早餐售货亭管理协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方均认可涉案早餐亭于2017年6月16日�除，故宋连清要求白云楼食品中心退还押金及已交纳的2017年6月17日至2017年10月31日期间租金的诉讼请求，法院予以支持。宋连清要求按照年利率6%支付应退租金的利息之主张，无法律依据，法院按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算应退还租金的利息。白云楼食品中心作为出租人，负有保障涉案早餐亭规划审批手续齐全、符合出租要求的义务，其将未取得规划审批手续而建设的早餐亭出租给宋连清，应当对合同无效的后果承担主要责任。宋连清在签订合同时亦未全面查看关于涉案早餐亭的相关手续而未尽到全面审慎的审查义务，故其亦应对于合同无效的后果承担次要责任。综上，对于宋连清要求白云楼食品中心赔偿合同剩余租赁期间的信赖利益损失的诉讼请求，法院按照白云楼食品中心应承担的合同无效后果的责任比例予以支持，具体金额由法院酌定。宋�清关于要求白云楼食品中心赔偿设备款之诉讼请求，因该设备均系在2016年之前所购买，并不是为了履行涉案租赁合同所购买，故法院不予支持。白云楼食品中心关于涉案早餐亭被拆除系不可抗力之答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。判决：一、宋连清与北京白云楼食品销售中心于二零一六年十一月十六日签订的早餐售货亭管理协议无效。二、北京白云楼食品销售中心于判决生效之日起七日内退还宋连清租金一万三千一百三十七元并支付利息（自二零一七年六月十七日起至实际给付之日止，以一万三千一百三十七元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、北京白云楼食品销售中心于判决生效之日起七日内退还宋连清押金五千元。四、北京白云楼食品销售中心于判决生效之日起七日内赔偿宋连清损失一万五千七百五十元。五、驳回宋连清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白云楼食品中心向本院提交了2份证据，证据1为《建立政府“放心早餐”工程协议书》复印件1份，证明涉案早餐亭不是违规建筑。宋连清质证称认可该证据的真实性和证明目的，涉案早餐亭不是违规建筑；证据2为密云区檀营满族蒙古族乡人民政府出具的《证明》复印件1份，证明拆迁是政府行为，白云楼食品中心不应支付宋连清赔偿款。宋连清质证称认可该证据的真实性，不认可证明目的，宋连清和白云楼食品中心签订有合同，白云楼食品中心应该支付宋连清赔偿款。对此，本院认定如下：关于证据1，根据�院对涉案早餐亭的建设规划审批查明的情况，证据1不能充分有效证明涉案早餐亭系合法建筑，故证据1不能实现其证明目的，本院不予采信；关于证据2，因白云楼食品中心应否支付宋连清赔偿款需综合本案其他情节综合认定，故该证据无法实现其证明目的，本院对该证据不予采信。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，白云楼食品中心与宋连清在早餐售货亭管理协议中明确约定了租赁物、租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等，因此，从早餐售货亭管理协议的内容看，一审法院认定白云楼食品中心与宋连清系租赁合同关系并无不当，本院对宋连清关于其与白云楼食品中心应系企业承包合同关系的上诉主张不予采纳。
综合双方当事�的诉辩主张及证据材料，本案争议焦点为双方所签早餐售货亭管理协议的效力及白云楼食品中心应当赔偿宋连清的损失数额。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的房屋建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据已经查明的事实，涉案早餐亭未取得正规规划审批手续，截至法庭辩论终结前亦未取得上述手续，且已经拆除完毕，故一审法院认定双方签订的早餐售货亭管理协议无效并无不当，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定白云楼食品中心作为出租人将未取得规划审批手续的早餐亭出租给宋连清，对合同无效的后果应承担主要责任，而宋连清签订合同时未尽到全面审慎的审查义务，对合同无效的后果应承担次要责任，本院不持异议。宋连清上诉主张一审法院判决的损失数额过低，但未提供纳税证明等证据证明其损失情况，本院不予采纳。一审法院根据宋连清交纳的租金数额，结合白云楼食品中心应承担的合同无效后果的责任比例，酌定的白云楼食品中心应支付宋连清的损失数额并无不当，本院予以维持。关于宋连清要求白云楼食品中心赔偿设备款之请求，因设备系在2016年之前购买，并非为履行涉案协议所购买且涉诉设备已被宋连清搬走，故一审法院未支持宋连清的该项请求，本院不持异议。经审查，一审法院审理并无明显不当，本院对宋连清关于一审法院违反法定程序的上诉主张不予采纳。
综上所述，宋连清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5131元，由宋连清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 潘 蓉
代理审判员 赵 纳
二〇一八年三月十四日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 田亚男