江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0803民初537号原告：舒志平，男。委托诉讼代理人：李月明、梁鸿燕，江西吉泰律师事务所律师。被告：吉水县城关房地产开发有限公司。法定代表人：刘六姑，总经理。被告：吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司。负责人：邓楠昌，总经理。上述被告委托诉讼代理人：傅典群，男。原告舒志平与被告吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称城关房地产公司）、吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称城关吉安分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒志平及其委托诉讼代理人李月明、梁鸿燕、被告城关房地产公司、被告城关吉安分公司的委托诉讼代理人傅典群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒志平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月21日订立的备案合同编号为2014010XXX、20140100XXX的两份商品房买卖合同；2、判令两被告连带返还购房首付款本金211946元、装修款128106元、银行按揭费用2500元，共计款项342552元，并按年利率6%承担自2014年1月21日至判决之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原告向被告交纳4万元定金，订购了青原区财富广场两套公寓。2014年1月21日，双方签订两份商品房买卖合同，约定：原告购买被告青原区正气路以东、铁建路以西的青原财富广场B1XXX（建筑面积39.72平方米）、B1XXX（建筑面积37.92平方米）两套公寓。买受人按置业担保按揭贷款方式按期付款，2014年1月21日前交纳首付款，余款以置业担保按揭贷款方式付清。原告按约定支付了两套公寓的首付款211946元，并按被告要求支付了装修款128106元，银行按揭费用2500元，共计342552元。合同签订后，因被告原因至今未能为原告办理银行按揭贷款手续，导致双方签订的商品房买卖合同不能履行。原告经多次交涉未果，故诉至法院。城关房地产公司、城关吉安分公司辩称，原、被告签订的购房协议书是双方真实意思的表示，合法有效;原告系中国工商银行青原支行的职员，在签订买卖合同时已充分了解工商银行房贷政策，现因原告自身的身份原因导致按揭不成，责任不在被告。故不同意解除，也不同意返还相关款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的二份商品房买卖合同、吉安财富广场智能化装修标准、收款收据八份，发票二份、POS机刷卡单据二份、中国工商银行特约单位pos清单、被告吉水县城关房地产开发有限公司决议、江西元亿建筑装饰工程有限公司的资金流水银行清单的证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1、中国工商银行开立单位银行结算账户申请书、变更银行结算账户申请书、撤销银行结算账户申请书。证明：江西元亿建筑装饰工程有限公司在工行青原支行结算账户为15×××17，于2014年1月开户，2017年5月19日销户。证据2、江西元亿建筑装饰工程有限公司15×××17账号的资金流水清单。证明：2014年9月23日，原告支付的68000元装修款进入江西元亿建筑装饰工程有限公司的账户内，后资金又流入二被告账户中，系二被告借用其账户。证据3、舒志平的个人客户信用报告。证明:原告征信记录正常，符合按揭贷款条件。证据4、按揭贷款业务合作协议，证明被告城关房地产公司与工商银行青原支行签订按揭贷款合作协议，是在原告签订合同之后才选定的银行合作机构，因原告是工行职员，工行不能向员工发放商业贷款，故没有办理按揭贷款责任在于被告。被告经质证认为，证据1与本案无关。证据2装修是元亿的，资金流向他的账号，我们是借用账户，但款项已经结算。对证据3与本案无关。对证据4，对其真实性无异议，但卖房子时我方不知道该内部规定，也不知道原告系银行员工，未办理按揭贷款是原告的身份不符合，责任不在我方。本院经审查认为，证据1、2虽与本案无关联，但二被告认可其借用元亿公司账户收取了原告的装修款，对该事实本院予以确认。证据3被告未提供相反证据予以推翻，本院予以确认。证据4，被告对其真实性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告城关吉安分公司是被告城关房地产公司为开发青原区财富广场工程项目而设立的分支机构，虽领取了营业执照，但不具有独立法人资格。2014年1月21日，作为买受人的原告与作为出卖人的被告城关房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，双方约定：1、原告购买被告城关房地产公司开发的青原区财富广场1栋15层B1XXX号（房屋总价款215351元）、B1XXX号（房屋总价款205595元）公寓式酒店房两套；2、B1XXX号房屋总价款为215351元原告在2014年1月21日前交纳首付款108351元，余款107000元以置业担保按揭贷款方式付清；B1XXX号房屋总价款为205595元，原告在2014年1月21日前交纳首付款103595元，余款102000元以置业担保按揭贷款方式付清3、出卖人应当在2015年8月30日前将具备验收合格的商品房交付买受人使用；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等内容。《商品房买卖合同》合同附件四第一条第（四）项载明，若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷的，买受人应在收到出卖人通知后七天内前来办理变更付款方式手续，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并扣除买受人总购房款1%的违约金。合同签订后，原告于当日支付了两套公寓的首付款211946元、装修款128106元、银行按揭费用2500元共计342552元，并向银行申请贷款。在办理贷款过程中，被告合作按揭贷款业务的中国工商银行青原支行因原告系工行职员，拒绝为其发放商业贷款，致使原告至今未办理按揭贷款手续。原、被告双方经多次协商未果。现原告以被告未办理银行按揭贷款手续为由要求解除合同，诉至本院解决。另查明，2013年4月9日，中国工商银行江西省分行下发了工银赣发通[2013]33号通知，对旗下工商银行提出监管要求，载明，“员工贷款品种仅限于首套住房个人按揭贷款、个人家居消费贷款……。贷款用途仅限于个人首套住房按揭、个人或家庭大额消费和子女留学……”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的两份《商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。合同签订后，双方因原告按揭不成功导致对合同是否继续履行产生争议，原告主张未能办理按揭贷款的原因非原告自身征信不良或缺乏偿付能力，而是工商银行对员工贷款仅限个人首套住房，而被告选择了工商银行作为贷款合作单位，导致原告无法办理银行贷款，责任在于被告。本院认为，工商银行江西省分行下发的内部通知对在赣各工商银行职员非首套住房贷款产生消极影响，但本案被告作为房地产开发企业，其选择贷款合作银行时系面向社会公众，既不知晓原告的特殊身份，也无法知晓工商银行江西省分行下发的内部规定，而本案未能办理商品房按揭贷款的原因恰恰是原告是工商银行职员的特殊身份。故本案未能办理按揭贷款的原因不能归责于被告。工商银行江西省分行下发的内部规定早于本案合同签订时间，原告作为工商银行的职员显然对该规定是知晓的，由此带来的交易风险，原告应自行承担。现其以被告存在过错为由要求解除本案商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。诉讼中，被告也表示愿意给予原告一定的宽限期限以补足购房余款或者减免原告部分房款以促成合同的继续履行。本院亦希望双方可以协商一致或通过其他银行办理相关贷款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院》第二十三条规定，判决如下：驳回原告舒志平的诉讼请求。案件受理费9320元，由原告舒志平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖 巍人民陪审员  蒋克诚人民陪审员  左宁安二〇一七年八月二十二日书 记 员  ＸＸ生