重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀法民初字第02032号
原告重庆银行股份有限公司秀山支行，住所地：重庆市秀山县中和街道凤翔路46号，组织机构代码：67865638-8。
负责人杨秀国，系该支行行长。
委托代理人姚怿，系该支行职工。
被告罗冬梅，女，1985年12月1日出生，汉族，重庆市黔江区人。
第三人王正，男，1974年7月29日出生，土家族。
委托代理人刘秦飞，重庆群峰律师事务所律师。
原告重庆银行股份有限公司秀山支行（以下简称重庆银行）诉被告罗冬梅、第三人王正金融借款合同纠纷一案，本院2014年7月21日立案受理后，依法由本院审判员许洪军担任审判长，与代理审判员程晓茹、人民陪审员彭洪光组成合议庭于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告重庆银行股份有限公司秀山支行的委托代理人姚怿、第三人王正及其委托代理人刘秦飞到庭参加诉讼，被告罗冬梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆银行诉称，原告与被告罗冬梅于2011年2月14日签订了一份借款合同，合同约定借款金额为200000元，借款期限自2011年2月14日至2031年2月14日止，利率为6.6%，以被告罗冬梅购买的期房为上述借款本息提供抵押担保，并于2011年2月16日在秀山县国土资源和房屋管理局办理了预告登记；秀山宜居房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保。后原告按合同约定将200000元划至罗冬梅指定账户，秀山宜居房地产开发有限责任公司也依约于2012年9月18日将办妥的房产证原件交存到了我行。该笔房屋按揭贷款偿还本息方式为等额本息法，还款方式为按月偿还。但至2014年7月9日，被告已拖欠四期本息，经我行多方联系，无法联系借款人罗冬梅。根据双方签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》第八条等相关约定，被告的行为已经违约。为维护我行合法利益，保护国有财产不受损失，故诉至法院，请求一、判令被告立即归还我行借款本金184219.33元及从2014年2月26日起至借款本金结清时止的全部利息（按合同约定的利率计收利息、罚息及复息）；在审理中原告将该项诉讼请求变更为判令被告立即归还我行贷款本金181215.01元及从2014年8月18日起至借款本金结清时止的全部利息（按合同约定的利率计收利息、罚息及复息）。二、判令原告对被告罗冬梅所有的抵押物位于秀山县中和街道的房屋享有优先受偿权。
被告罗冬梅未到庭参加诉讼，无答辩意见。
第三人王正述称，其与被告罗冬梅及陈忆于2014年1月16日签订了一份《房屋转让合同》，并已按合同约定支付了房屋价款380000元。现原告要求将该房屋拍卖并就拍卖价款优先受偿损害了第三人的利益，第三人愿意代被告罗冬梅先偿还所欠的本金及利息，但要求同时确认被告与第三人买卖房屋合同的效力，在偿还贷款后原告配合第三人到国土部门解除房屋抵押登记，被告协助其办理房屋权属变更登记，后再向被告罗冬梅追偿所垫付的本金及利息。
原告重庆银行为支持其所主张的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示如下证据材料：
证据一、《个人贷款借款借据》一份，证明罗冬梅在原告处于2011年2月17日贷款200000元。
证据二、《预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》各一份，证明原告对被告房屋享有抵押权。
证据三、《房产证》一份，证明罗冬梅作为抵押人，其位于秀山县中和街道的房屋已做了抵押登记，原告享有抵押权。
证据四、《婚姻登记记录证明》一份，证明被告罗冬梅在原告处申请贷款时婚姻情况为未婚，房屋属于罗冬梅婚前财产。
被告罗冬梅未到庭参加诉讼，无质证意见。
第三人王正对原告所举示证据均无异议。
第三人王正为支持其所主张的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示如下证据材料：
证据一、《房屋转让合同》一份，证明第三人与被告罗冬梅及陈忆于2014年1月16日签订了房屋买卖合同，合同约定房屋价款为380000元，银行的按揭贷款由被告罗冬梅自行清偿。
证据二、《收条》一张，证明第三人王于2014年1月16日正已支付了房屋价款380000元，收款人为罗冬梅、陈忆。
被告罗冬梅未到庭参加诉讼，无质证意见。
原告重庆银行对第三人举示的证据的真实性无异议，但认为原告对涉诉房屋享有抵押权和优先受偿权。被告与第三人之间买卖房屋的行为原告不知情，同时根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，因此，除非第三人已经全部代为清偿被告的全部债务消灭抵押权，否则原告不同意转让抵押财产。再次原告与第三人没有法律上的合同关系，也没有任何承诺、约定，因此与第三人没有法律上的直接牵连。
被告罗冬梅在举证期限内，本院开庭审理时，均无证据提交。
经审理查明，2011年2月14日原告重庆银行（甲方）与被告罗冬梅（乙方）签订了《个人按揭贷款合同》，该合同约定：重庆银行借款200000元给罗冬梅，贷款种类为个人住房按揭借款，借款的期限为20年，自2011年2月17日至2031年2月17日止。贷款发放方式：存入罗冬梅在重庆银行账号内，有重庆银行的个人贷款借款借据为凭。贷款本息归还方式：采取等额本息还款法，还款周期为每月17日之前，贷款的实际执行基准利率为年息6.6％，若未按合同约定偿还贷款本金，重庆银行将对未归还的贷款本息计收罚息和复利，罚息和复利的利率按合同实际执行利率加收（上浮）50％执行。罗冬梅以其购买的位于重庆市秀山县中和街道的房屋为上述贷款提供了抵押担保。双方于2011年2月16日签订了《预购商品房抵押贷款合同》，并于当日在秀山自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2012年9月19日，该房屋取得国土资源和房屋管理局核发的房地产权证，房地产权证载明该房屋产权人系罗冬梅，且该房屋已设定抵押。
原、被告《个人按揭贷款合同》第八条第一款违约情况约定：贷款人连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的构成违约，第九条第二款违约责任约定：一旦发生第八条所述任何违约事件，借款方可以宣布已贷出的贷款立即到期并要求立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。自2011年2月14日发放贷款当月起至2014年2月25日，被告罗冬梅已归还本息共36期。自2014年2月18日至原告起诉之日止，被告罗冬梅已连续5期未按时归还本息；后被告罗冬梅又分别于2014年7月31日、2014年8月7日、2014年8月17日偿还了3至8月共6期的贷款本金及利息，从2014年8月18日至2014年11月17日又连续3期未按时履行还款任务。目前被告罗冬梅共偿还了贷款本息共42期，总计金额为18784.99元，现还欠贷款本金181215.01元。
另查明，被告罗冬梅、陈忆共同作为出让人（甲方）与第三人王正（乙方）于2014年1月16日签订了一份《房屋转让合同》，合同约定：甲方将位于重庆市秀山县中和街道的房屋转让给乙方，房屋价款为380000元；乙方一次性支付总房价款，甲方的银行按揭贷款由其自行偿还至清偿完毕为止；乙方支付房款后，甲方应在2014年6月1日前为乙方办理房屋备案登记。罗冬梅、陈忆于2014年1月16日出具了收条一张，载明已收到王正的购房款380000元。双方签订转让合同后，房屋未交付王正使用，亦未办理产权变更登记。
本院认为，重庆银行与罗冬梅签订的《个人按揭贷款合同》、《预购商品房抵押贷款合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务。本案中，重庆银行与罗冬梅是在双方平等、自愿的基础上达成的借款及抵押合同，重庆银行依约划款200000元至罗冬梅账户，罗冬梅就应按照借款合同约定的方式按时足额偿还贷款本金及利息，现罗冬梅从2014年2月18日起至2014年7月17日连续5期未按时履行还款义务，2014年8月18日至2014年11月17日又连续3期未按时履行还款义务。按照原、被告双方签订的《个人按揭贷款合同》第八条、第九条约定，罗冬梅的行为已构成违约，重庆银行可以要求其立即偿还贷款本金及全部利息（按合同约定的利率计收利息、罚息及复息）。因此原告要求被告偿还剩余贷款本金181215.01元及利息（按合同约定的利率计收利息、罚息及复息）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”本案中，被告罗冬梅所购买的房屋已为其向原告重庆银行的贷款设定抵押并办理了抵押登记，抵押权人系原告。被告后在未经原告同意的情况下与第三人王正签订房屋买卖合同，将已经抵押给原告的房屋转让给第三人，该转让合同不影响原告对房屋所享有的抵押权。被告将抵押房屋转让后，并未全部偿还所欠原告的贷款本息，第三人王正在知晓该房屋已抵押给原告后，亦未代被告偿还全部贷款本息，因此该房屋抵押权仍未消灭，原告仍享有对该房屋的抵押权，因此原告要求对抵押房屋享有优先受偿权，符合法律法规及司法解释的规定，本院予以支持。第三人提出，原告要求将该房屋拍卖并就拍卖价款优先受偿损害了第三人的利益。本院认为，原告对该房屋享有抵押权，该抵押权优先于第三人根据其与被告及案外人陈忆之间的《房屋转让合同》所享有的权利，原告要求将该房屋拍卖并就拍卖价款优先受偿是依法行使权利的行为，不能视为损害第三人利益的行为。第三人并提出，愿意代被告罗冬梅先偿还所欠的本金及利息，但同时要求确认被告与第三人买卖房屋合同的效力，在偿还贷款后原告配合第三人到国土部门解除房屋抵押登记，被告协助其办理房屋权属变更登记，后再向被告罗冬梅追偿所代偿的相应本金及利息。本院认为，第三人提出的意见并未实际履行，其代被告向原告偿还相应贷款本息后，可另行主张其相应权利。
被告罗冬梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗冬梅在本判决生效之日起十五日内偿还原告重庆银行股份有限公司秀山支行借款本金181215.01元及从2014年8月18日起至借款本金结清时止的全部利息（按合同约定逾期利率计收利息、罚息及复利）。
二、原告对被告罗冬梅所有的位于秀山县中和街道的房屋享有优先受偿权。
三、被告罗冬梅与第三人王正签订的《房屋转让合同》有效。四、驳回第三人王正的其他诉讼请求。
案件受理费3984元，公告费120元，由被告罗冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 许洪军
代理审判员 程晓茹
人民陪审员 彭洪光
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 任海滔