广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1728号
上诉人（原审被告）陈琼旭，住广东省广州市天河区。
委托代理人谢友林、何星珍，均系广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈雪贞，住广东省广州市天河区。
委托代理人黄浩，系广东创杰（河源）律师事务所律师。
原审被告吴祖宁，住广西来宾市兴宾区。
原审第三人平安银行股份有限公司广州羊城支行（原深圳发展银行股份有限公司广州羊城支行），地址广东省广州市天河区。
负责人徐毅，系该行行长。
委托代理人陈芳、李祉慧，均系该行职员。
上诉人陈琼旭因物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈雪贞和某旭于1993年3月30日登记结婚。
广州市天河区广州大道北路358号（后该门牌号变更为广州大道中1158号）首层、2楼、3楼（以下统称案涉场地）的产权人均登记为陈琼旭。陈雪贞提供的于2009年10月26日打印的《房地产登记簿查册表》显示：其中首层的建筑面积为198.05平方米，交易日期为2006年7月24日，使用性质为商业，抵押权人为平安银行股份有限公司广州羊城支行（下简称平安银行羊城支行）；2楼的建筑面积为384.83平方米，交易日期为2006年7月24日，使用性质为商业，抵押权人为平安银行羊城支行；3楼的建筑面积为386.9739平方米，交易日期为2008年4月1日，使用性质为非居住用房，城市规划房屋用途为商业，不存在抵押登记。
2008年5月6日，原审法院立案受理（2008）天法民一初字第1215号陈雪贞诉陈琼旭离婚纠纷一案，原审法院经审理后于2008年7月22日作出（2008）天法民一初字第1215号民事判决，判决如下：不准予陈雪贞与陈琼旭离婚。判后，陈雪贞不服，向本院提起上诉。本院经审理后，于2008年10月24日作出（2008）穗中法民一终字第3795号之一民事判决，判决如下：一、撤销原审法院（2008）天法民一初字第1215号民事判决；二、准予陈雪贞与陈琼旭离婚。本院同时作出（2008）穗中法民一终字第3795号之二民事裁定，将陈雪贞和某旭的婚生子女的携带抚养及夫妻共同财产分割部分发回原审法院重审。原审法院以（2008）天法民一重字第7号立案对该案进行重审。2009年11月20日，原审法院作出（2008）天法民一重字第7号民事判决，判决如下：“……三、广州市天河区广州大道北358号第三层归陈雪贞所有，广州市天河区广州大道北路358号首层及第二层归陈琼旭所有；……七、自本判决发生法律效力之日起5日内，陈琼旭一次性支付陈雪贞232194.74元［注：该款项中包括陈琼旭自认的其在2006年11月至2008年7月31日期间实际仅收到的承租人广东食为先酒家有限公司（以下简称食为先酒家）支付的广州市天河区广州大道北路358号首层及第二层的租金415970元的50%即207985元］”。判后，陈雪贞和某旭均不服，分别向本院提起上诉。由于案涉场地存在权属争议处于另案审理过程中，陈雪贞和某旭在二审中均表示同意在该案中不处理案涉场地的分割问题，二审对此予以准许。本院经审理后，于2010年11月17日作出（2010）穗中法民一终字第1018号民事判决，其中包括维持原审判决第七项和撤销原审判决第三项等。上述判决于2010年11月17日发生法律效力。
2008年8月5日，陈琼旭、吴祖宁签订《广州市房屋租赁合同》（合同首部显示：出租人／甲方为陈琼旭，承租人／乙方为吴祖宁），约定：甲方同意将案涉场地出租给乙方作商用用途使用，建筑（或使用）面积980平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2008年8月4日至2013年8月3日的月租金额为12000元，2013年8月4日至2018年8月3日的月租金额为12600元，2018年8月4日至2026年8月3日的月租金额为13230元；租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳36000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方应按时将案涉场地交给乙方使用，负责门面绿化美化工作，及时提供有关资料予乙方办证；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；乙方应负责自行办理卫生、环保、消防等证照，保证合法经营，按时缴交有关部门规定的税费及其他费用；其他约定：①甲方同意前6个月免租期作为乙方办理卫生、环保、消防等证照及装修期；若甲方转让案涉场地，乙方享有优先购买权，如因甲方原因，乙方不能实现优先购买，甲方须补偿500000元予乙方；若甲方违约造成本合同无法履行，甲方须双倍归还保证金和利息及赔偿案涉场地装修和申报办证损失8000000元；②乙方负责案涉场地喷淋、烟感、烟管、三级池直至验收合格，在经营前须缴交6个月租金予甲方，乙方拥有案涉场地分租和转租权等条款。陈琼旭、吴祖宁均称除了上述合同外，双方没有就案涉场地签订其他租赁合同。
2008年8月5日，陈琼旭向吴祖宁出具《收条》，其内容为：收到吴祖宁交来案涉场地保证金现款36000元。
2008年8月19日，税务部门分别向陈琼旭、吴祖宁出具《税收通用完税证》，显示：地址均为案涉场地，纳税人分别为陈琼旭和吴祖宁，税款所属时期均为2008年8月4日至2026年8月3日，税种均为印花税，实缴金额均为2747元等。
2009年5月4日，作为投资人的吴祖宁经工商行政主管部门核准，以案涉场地所在地址为企业住所登记成立了广州市天河食味先酒楼（个人独资企业；以下简称食味先酒楼）。
陈雪贞于2009年11月3日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销陈琼旭、吴祖宁于2008年8月5日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.吴祖宁搬迁出案涉场地，将案涉场地腾空交还给陈雪贞和某旭共同管业；3.陈琼旭、吴祖宁自2008年8月5日起至吴祖宁将案涉场地交回陈雪贞和某旭共同管业之日止按12万元的金额支付陈雪贞50%份额的房屋使用费。陈雪贞在本案审理中，撤回了以下诉讼请求：1.撤销陈琼旭、吴祖宁于2008年8月5日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.吴祖宁搬迁出案涉场地，将案涉场地腾空交还给陈雪贞和某旭共同管业；3.陈琼旭、吴祖宁向某贞支付案涉场地50%产权份额2011年11月12日之后的使用费。即陈雪贞的诉讼请求确定为：1.陈琼旭、吴祖宁向陈雪贞支付广州市天河区广州大道北358号首层、二层、三层物业中50%的产权份额的使用费（按照每月120000元的50%的标准，从2008年8月5日起计至2011年11月11日止）；2.本案上述费用由陈琼旭、吴祖宁承担。
陈琼旭原审辩称：不同意陈雪贞的诉请，理由如下：1.上述物业在购买后根据原业主的介绍出租给食为先酒家，但其承租一个月后即弃租逃跑。此后，我在《广州日报》的分类广告栏目刊登上述物业的招租广告，吴祖宁根据报纸广告的联系电话与我联系，双方因此才认识，并不存在恶意串通的故意。2.上述物业的租金为每月12000元有事实依据，具体如下：（1）食为先酒家长期拖欠租金，导致每月租金仅为19808元，陈雪贞对此是知情的。从广州市中级人民法院作出的已发生法律效力的（2010）穗中法民一终字第1018号民事判决可知，在2006年11月1日至2008年7月31日期间，我因食为先酒家一直拖欠租金，实际只收到租金415970元，折合每月租金为19808元。即我与食为先酒家虽约定上述物业的租金为每月74100元，但该约定并未实际履行，实际每月租金仅为19808元。同时，上述判决还判令我向某贞支付207985元（即我已收取的上述租金的50%），我也已于2011年9月21日向广州市天河区人民法院缴纳执行款232195元（含上述50%的租金207985元），由此可知，陈雪贞对于上述物业每月的实际租金为19808元而非约定的74100元是清楚的。另，食为先酒家已于2008年4月退场。（2）食为先酒家停业后，引发一系列纠纷和诉讼，给我造成巨大经济损失。我在2008年8月23日的《羊城晚报》上刊登的公告显示：2008年2月28日，食为先酒家的法定代表人签订上述物业的租赁合同，因该公司长时间拖欠租金并于2008年6月10日前停止营业。由于食为先酒家的负责人下落不明，导致供应商的货款和员工的工资都没有结算。供货商为减少自身经济损失，拆卸了食为先酒家的全部设备，并通过非法手段逼迫我承担清偿货款的连带责任；而员工也于2008年7月15日向广州市天河区劳动争议仲裁委员会申请仲裁，我也因此要承担相应的赔偿责任。（3）陈雪贞拒不偿还其名下的银行贷款，导致我不得不独自偿还银行贷款。2008年5月6日，陈雪贞向广州市天河区人民法院提起离婚诉讼，并申请查封了我名下的所有财产，致使我无法正常开展生产经营活动。陈雪贞为帮助其妹妹陈某甲，于2006年9月6日以我所有的广州市天河区体育东路170号708房作为抵押物向平安银行羊城支行贷款1330000元，但陈雪贞在提起离婚诉讼后，对该笔贷款置之不理，导致我每月向平安银行羊城支行偿还按揭款35000元左右。（4）上述物业旁边是加油站，因为存在安全隐患导致餐饮生意不景气，同时，上述物业由于面积问题也不适宜经营其他生意，因此，难以出租。我急于出租上述物业以尽可能降低损失，由吴祖宁承担上述损失，必然要在租金上作出一定让步。我与吴祖宁遂于2008年8月签订租赁合同，约定：我给予吴祖宁6个月的免租期用于修缮被供货商损坏的上述物业及办理消防、卫生等手续，从2009年2月开始支付租金，每月租金为12000元。而且，我收取的租金还应扣除租赁税费后才是实际的租金收入。
吴祖宁原审辩称：陈雪贞的请求没有事实依据，我不同意，请求法庭予以驳回。我是根据报纸上的招租广告向陈琼旭承租上述物业的，且上述物业的产权登记在陈琼旭一人名下，我有理由相信其有权处理上述物业。我和某旭于2008年8月签订租赁合同，陈雪贞在此后一年的时间内一直没有提出异议。我不清楚陈雪贞和某旭离婚的情况，不可能与陈琼旭恶意串通损害陈雪贞的夫妻共有财产。我在租赁过程中是善意第三人，我与陈琼旭签订的租赁合同已经经过合法备案并缴税，应得到法律的保护。我认为租赁合同约定的租金价格符合当时的市场价格，且投资酒楼为长线投资，租赁期限比较长也是合理的。但由于无法经营，我已于2011年5、6月份退出上述物业。
平安银行羊城支行原审述称：我行是上述物业的抵押权人，对上述物业用于出租没有异议，租金的高低和租赁期限的长短与我行无关。但如果涉及处理上述物业，请法院保护我行的抵押权。
原审另查明，吴祖宁于2009年11月13日通过银行转账方式向陈琼旭支付120000元，陈琼旭亦于2009年11月30日出具相应的《收条》（内容为：收到吴祖宁交来食味先酒楼十个月租金共计120000元；注：陈琼旭在本案中称上述租金120000元是案涉场地2009年2月1日至2009年11月30日期间的租金）；吴祖宁于2010年1月22日通过银行转账方式向陈琼旭支付36000元，陈琼旭亦于2010年1月30日出具相应的《收条》（内容为：收到吴祖宁交来案涉场地租金36000元；注：陈琼旭在本案中称上述租金36000元是案涉场地2009年12月1日至2010年2月28日期间的租金）。
2011年5月5日和2011年5月10日，《广州日报》刊登了以下“酒楼转让”广告：广州大道中1158号（即案涉场地）有近1000平方米商铺出租，位置佳，证齐，现经营中电话：137××××5353。陈琼旭、吴祖宁在本案审理中均称上述“酒楼转让”广告是吴祖宁刊登的，陈雪贞则认为无法证明上述广告是吴祖宁刊登的。
2011年11月12日，陈琼旭按照其与被告吴祖宁于2008年8月5日签订的前述《广州市房屋租赁合同》中约定的条件，将案涉场地另行出租给案外人郭某、张某，但陈琼旭与郭某、张某没有另行签订租赁合同，只是由郭英、张向杰于同日在上述《广州市房屋租赁合同》尾部的乙方签章处的“受让方”一栏签章确认［注：在本案审理中，郭某、张某称其于2011年在报纸上看见案涉场地的招租广告，遂通过广告中的联系电话与吴祖宁取得联系，并在协商后与吴祖宁签订了租赁合同（郭某、张某称该份租赁合同的原件及复印件已不存在，无法提供），但上述合同签订不久就被陈琼旭发现，陈琼旭称吴祖宁只有转租权，其才是案涉场地的产权人，之后，其与陈琼旭直接就案涉场地建立租赁合同关系］。2011年11月22日，经工商行政主管部门核准，食味先酒楼的投资者姓名由吴祖宁变更为张某。郭某、张某从2011年11月开始使用案涉场地至今。
2013年10月17日，原审法院就陈雪贞诉陈琼旭离婚后财产纠纷三案作出（2011）天法民一初字第3、4、5号民事判决，确认陈雪贞享有广州市天河区广州大道北路358号首层房产、2楼房产、3楼房产（即案涉场地）各50%的份额，并判令陈琼旭自判决发生法律效力之日起15日内协助陈雪贞到房地产管理部门办理上述房产的所有权人变更登记手续、陈雪贞自判决发生法律效力之日起15日内向陈琼旭支付629185.3元（注：该款项即是陈琼旭在双方离婚之后独自向平安银行羊城支行偿还的上述首层房产的贷款的一半）。判后，陈雪贞不服上述（2011）天法民一初字第3号民事判决，陈琼旭不服上述（2011）天法民一初字第3、4、5号民事判决，分别向本院提起上诉。本院经审理后，于2014年2月26日作出（2014）穗中法民一终字第343号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。同日，本院还作出（2014）穗中法民一终字第344、345号民事裁定，以陈琼旭未依法交纳二审案件受理费为由，裁定上述两案按陈琼旭自动撤回上诉处理。上述（2014）穗中法民一终字第343、344、345号案的裁判文书已于2014年2月28日发生法律效力。
在本案审理中，陈雪贞为证明其主张，还提供了以下证据予以证明：
1.显示由陈琼旭与食为先酒家于2006年11月9日签订的《房屋租赁合同》（复印件；陈雪贞在其与陈琼旭的离婚诉讼中曾提交该合同作为证据；陈琼旭当时对该证据不予认可，主张该份合同并未实际履行），约定：陈琼旭将广州市天河区广州大道北358号商铺首层、2楼（共2套）全部出租给食为先酒家作经营餐饮业，出租面积共582.88平方米；房屋租赁期自2006年11月1日至2012年6月30日止；2006年11月1日至2008年6月30日的月租金为74100元，2008年7月1日至2010年6月30日的月租金为78000元，2010年7月1日至2012年6月30日的月租金为81900元等条款。该证据用于证明在陈琼旭、吴祖宁签订租赁合同前，案涉场地中的首层、2楼是以每月78000元的价格出租给食为先酒家，且租金是递增的，但陈琼旭、吴祖宁签订的租赁合同在租赁物的面积增大的情况下约定的租金计付标准反而更低。
2.显示由广东佳思特律师事务所律师盛雅琴于2006年10月作出的《律师函》（复印件；陈琼旭在其与陈雪贞的离婚诉讼中曾提交该《律师函》作为证据），函称：根据陈琼旭的授权发出《律师函》，通知承租人于收到函件后3日内支付案涉场地中的首层、2楼2006年9、10月的租金共计148200元及违约金等。该证据用于证明案涉场地中的首层、2楼的正常市场租赁价格。
3.显示由平安银行羊城支行作出的《个人贷款审查审批表》（复印件），显示：品种为二手楼商铺写字楼按揭贷款（1-30年，含用途：经营性贷款），金额为3000000元，借款人为被告陈琼旭，配偶为陈雪贞，抵押房屋为案涉场地中的首层、2楼，分行初审员于2006年6月19日作出的审批意见包括“抵押物分析：借款人拟购买案涉场地中的首层、2层共两层商铺，……为楼高9层单体楼的首、二层临街商铺，楼龄12年以上，商铺地处天河北与广州大道交汇处，为繁华商业地带，周边均为住宅及写字楼，相邻商铺无空置，商业氛围较好，经营饮食有一定消费力，物业有一定保值能力。该两层商铺与第三层共同出租给食为先酒家经营，已经营多年，租约期限由2002年-2012年，借款人已与原两权属人签定了补充协议，保留了食为先酒家的租赁权，月租金收入70000元以上，租金回报率10%，即使原承租方退出不租，该地段也会较快出租，租赁状况较好”等内容。该证据用于证明案涉场地正常的市场租金价格等。
4.从“阳光家缘”网站（注：该网站的主办单位为广州市国土资源和房屋管理局）打印的2008年-2013年的广州市房屋租金参考价，案涉场地所属的路段、片区（由陈雪贞指认）在2008年的商业首层的租金参考价为100元／平方米·月，商业非首层的租金参考价为50元／平方米·月；在2009年的租金参考价为107元／建筑面积平方米·月；在2010年的租金参考价为110元／平方米·月；在2011年和2012年的租金参考价均为142元／平方米·月；在2013年的租金参考价为161元／平方米·月。该证据用于证明陈琼旭将案涉场地出租给吴祖宁的租金价格远低于房地产管理部门公布的租金参考价。
陈琼旭对陈雪贞的上述证据发表以下质证意见：证据1、2均没有原件，对其真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性均没有异议，但无法证明陈雪贞拟证明的事实；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为该证据并非有资质的评估机构评定的评估价格，且是针对一个区域而非针对某一特定房屋的价格。
吴祖宁对陈雪贞的上述证据发表以下质证意见：证据1、2均没有原件，对其真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性均没有异议，但无法证明陈雪贞拟证明的事实；对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，因为该证据仅反映租金参考价，并非评估价格。
平安银行羊城支行对陈雪贞的上述证据发表以下质证意见：证据1、2均与平安银行羊城支行无关；对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，但该申请表是调查员的初步评估，并非正规的评估机构出具，所以，不代表平安银行羊城支行的行为。平安银行羊城支行因没有参加第二次庭审而没有对证据4发表质证意见。
陈琼旭为证明其答辩意见，还提供了以下证据予以证明：
1.2008年6月16日、2008年6月18日和2008年6月20日的《广州日报》，其中的“分类广告”／“求学指南·分类广告”栏目均包括以下内容的广告：“天河旺铺招租广州大道北（原食为先酒家）近1000平方米电话：133××××4809陈某乙”。该组证据用于证明食为先酒楼逃避债务，陈琼旭当时以在报纸上刊登案涉场地的招租广告的方式与吴祖宁签订案涉场地的租赁合同。
2.EMS国内特快专递邮件详情单［显示：寄件人为陈琼旭，内件品名为《通知函（一）》、《通知函（二）》，收件人为“陈某丙（转陈雪贞）”等］及陈琼旭于2008年7月14日作出的《通知函（一）》（其主要内容为通知陈雪贞偿还于2006年9月向银行贷款1330000元的本息等）和《通知函（二）》（其内容为：陈琼旭以其名下的银行存款均被陈雪贞申请法院冻结、名下的房产或被陈雪贞申请法院查封或已抵押给银行、案涉场地的承租人已停止租赁为由，称其没有财产用于偿还案涉场地的银行贷款，因此，通知陈雪贞在接到通知之日起7日内积极协商解决还贷方法，否则，其将通过对外借款或其他方法解决上述债务问题）。该组证据用于证明陈琼旭要求与陈雪贞协商偿还贷款及出租事宜。
3.2008年8月23日的《羊城晚报》，其中包括刊登了陈琼旭致食为先酒家的《通知》，其内容如下：本人与贵公司（法人邬某）于2008年2月28日签订案涉场地的租赁合同，因贵公司长时间拖欠租金并于2008年6月10日前停止营业；业主多次与该公司法人联系不上；现通知贵公司于2008年9月25日前联系本人交纳所欠租金费用否则解除合约并由贵公司承担相关法律责任。该证据用于证明陈琼旭寻找食为先酒家的负责人。
4.填发日期为2009年11月5日的《税收通用完税证》（显示：地址为案涉场地，纳税人为陈琼旭，税款所属时期为2009年2月4日至2009年11月3日，税种为出租屋综合税，课税数量为9个月，计税金额为12000元，税率为14%，实缴金额为15120元等）和填发日期为2010年6月11日的《税收通用完税证》（显示：地址为案涉场地，纳税人为陈琼旭，税款所属时期为2009年11月4日至2010年6月3日，税种为出租屋综合税，课税数量为7个月，计税金额为12000元，税率为14%，实缴金额为11760元等），该组证据用于证明陈琼旭已合法纳税。
5.照片（共7张；均未显示拍摄时间，陈琼旭称该组照片的拍摄时间均为2008年7月），其中6张显示房屋的内部情况、外立面情况和部分装修、物品处于毁损状态等，1张显示广州市天河区劳动争议仲裁委员会于2008年7月15日发出的致食为先酒家的关于程某诉食为先酒家支付解除劳动关系争议案的开庭公告。该组证据用于证明食为先酒家停业后遭到供货商打砸，且食为先酒家的员工向仲裁机构申请劳动仲裁。
陈雪贞对陈琼旭的上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性均没有异议，确认陈琼旭以刊登广告的方式招租；对证据2不清楚，陈雪贞没有收到该邮件；对证据3的真实性、合法性没有异议，但该证据只能证明食为先酒家没有租赁案涉场地，陈雪贞不清楚食为先酒家是否逃避债务；对证据4的真实性没有异议，但该组证据与本案无关；对证据5的真实性不予确认，不能证明陈琼旭主张的事实，且与本案没有关联性。
吴祖宁对陈琼旭的上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，吴祖宁是在看到报纸广告后与陈琼旭签订租赁合同的；证据2、3与本案无关；对证据4的真实性、合法性没有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议，吴祖宁接收案涉场地时的状态与该组照片反映的情况一致，且案涉场地中也张贴了仲裁委员会的公告。
平安银行羊城支行对陈琼旭的上述证据发表以下质证意见：证据1-4均与平安银行羊城支行无关。平安银行羊城支行因没有参加第二次庭审而没有对证据5发表质证意见。
在本案审理中，各方当事人还就相关问题陈述了意见：1.关于吴祖宁支付案涉场地的租金情况。陈琼旭称：除了前述押金36000元和租金156000元（即120000元＋36000元）外，吴祖宁还按照12000元／月的标准向其支付案涉场地截止至2010年6月30日的租金，但其已记不清楚吴祖宁是否还向其支付案涉场地其他期间的租金。吴祖宁的代理人称由于其无法与被告吴祖宁取得联系，因此，除了前述押金36000元和租金156000元外，其不清楚吴祖宁是否还曾向陈琼旭支付案涉场地其他期间的租金。陈雪贞和某旭均确认：陈琼旭向吴祖宁收取案涉场地的租金后没有将其转交给陈雪贞。2.关于陈琼旭将案涉场地出租给吴祖宁的12000元／月的租金计付标准是否明显低于市场价的问题。吴祖宁认为：租赁物的租赁价格与其周边环境有关，案涉场地周边当时处于围蔽施工状态，环境不是很好，且其承租案涉场地还附加了必须处理案涉场地的前一手承租人食为先酒家拖欠供货商货款及工人工资的条件，所以，12000元／月的租金计付标准并不会过低，是合理的。陈琼旭认可吴祖宁的上述陈述，并称由于案涉场地被供货商打砸，只剩下框架，还必须重新装修，所以，租赁价格较低。
陈雪贞认为陈琼旭、吴祖宁恶意串通，由陈琼旭以明显不合理低价将案涉场地出租给吴祖宁，损害了其作为案涉场地的共有人之一和某旭的债权人（即因离婚等诉讼产生的债权）的权益。但陈雪贞未能举证证明陈琼旭、吴祖宁恶意串通租赁案涉场地。
原审法院认为：陈雪贞在本案中撤回部分诉讼请求，属于其对自身诉讼权利的合法处分，予以准许。
从本案查明的事实看，陈琼旭、吴祖宁是在陈雪贞与陈琼旭的离婚诉讼期间［即陈雪贞提起离婚诉讼的2008年5月6日至广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民一终字第1018号终审判决的2010年11月17日］就案涉场地签订《广州市房屋租赁合同》（即2008年8月5日）的，上述《广州市房屋租赁合同》中约定案涉场地（建筑面积共计969.8539平方米，即198.05平方米＋384.83平方米＋386.9739平方米）的租赁期限为18年（即2008年8月4日至2026年8月3日）、2008年8月4日至2013年8月3日的5年期间的月租金额为12000元（即该期间的租金单价为建筑面积12元／平方米左右）且前6个月为免租期，但陈琼旭在2006年11月1日至2012年6月30日期间将案涉场地中的首层、2楼（建筑面积共计582.88平方米，即198.05平方米＋384.83平方米）出租给食为先酒家的月租金额为70000元以上（即租金单价为建筑面积120元／平方米以上），由上可知，陈琼旭就同一场地先后签订的两份租赁合同约定的租金单价相差约10倍，且陈琼旭将案涉场地出租给吴祖宁的租金单价也明显低于广州市房地产管理部门公布的同地段同期同类房屋的租金计付标准，陈琼旭的上述行为损害了陈雪贞对案涉场地享有的50%的共有权，且其对于低价将案涉场地出租给吴祖宁的原因所作出的解释与常理和交易习惯不相符，因此，陈雪贞有权要求陈琼旭对此承担相应责任。由于陈琼旭在向吴祖宁收取案涉场地的租金后从未将其转交给陈雪贞，因此，陈琼旭应参照有资质的鉴定机构评定的同期同地段商业性质的房屋的租金标准的50%的标准向某贞赔偿案涉场地的50%的产权份额在2008年8月5日至2011年11月11日期间（即陈琼旭另行与郭某、张某就案涉场地建立租赁合同关系的前一日）的租金损失，但如评定的上述租金标准的50%的标准超过每月60000元（即每月120000元的50%），则应以陈雪贞主张的每月60000元为限。陈雪贞要求陈琼旭按照120000元／月的50%的标准赔偿其租金损失，依据不足，不予支持。
至于陈雪贞主张吴祖宁共同承担上述责任的问题，由于陈雪贞未能举证证明陈琼旭、吴祖宁恶意串通、低价租赁案涉场地，因此，对陈雪贞该诉讼请求不予支持。
为此，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、陈琼旭于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈雪贞支付广州市天河区广州大道北路358号（后该门牌号变更为广州大道中1158号）首层、2楼、3楼的50%的产权份额在2008年8月5日至2011年11月11日期间的租金损失（按建筑面积969.8539平方米计算，参照有资质的鉴定机构评定的同期同地段商业性质的房屋的租金标准的50%的标准计付，但每月租金损失以不超过60000元为限）。二、驳回陈雪贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12200元，由陈琼旭负担。公告费500元，由陈雪贞负担。
判决后，陈琼旭不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决对最基本的事实认定不清。（1）合同约定的租金与实际收取的租金差距大，一审判决没有认定。在一审审理过程中，根据各方在庭审中确立的事实是，（2010）穗中法民一终字第1018号民事判决确认：2006年11月-2008年7月31日期间，实际收到的租金是415970元，折合每月租金19808元。陈琼旭认为：虽然合同中约定每月租金是7万元，但由于“情势变更”原因导致陈琼旭每月租金实际收取19808元，陈雪贞当时清楚该租金收入事实并领取该租金，但一审判决罔顾双方已经承认的事实仅仅依靠一份并没有实际生效的合同就片面的认定两份租赁合同约定的租金单价相差约10倍，与实际事实不符。（2）在各方没有任何事实证明陈琼旭存在恶意串通低价租赁案涉场地的情形下，一审判决却主观认定租金单价明显过低显然是不符合实际情况的。（3）陈琼旭认为根据自己离婚财产被查封债务缠身独自还债的情况下，提出了大量证据证明为减少财产损失所做的努力。除对于一审判决认定的低价不予认可外，其次对于交易习惯依据合同法解释二第七条：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。在一审审理中：陈琼旭提交了报纸招租广告、仲裁委的仲裁通知书、税收凭证，酒楼被打砸抢的照片等，导致吴祖宁加大了装修成本，同时由于法院已经生效的判决书已经证明双方离婚诉讼期间及离婚后，在婚姻关系存续期间的债务都是由陈琼旭本人单独偿还的债务，陈雪贞只享受权利不承担义务，导致陈琼旭讼累不断。同时，一审法院已经认定：一审陈雪贞未能举证证明陈琼旭、吴祖宁恶意串通、低价租赁案涉场地，因此陈琼旭认为与吴祖宁签订的租赁合同是有效的，也就不存在着应当参照有资质的鉴定机构评定的同期同地段商业性质的房屋租金标准给付租金的行为。根据合同法第52条，陈琼旭与吴祖宁签订的租赁合同具有有效性。在一审中，陈雪贞认为陈琼旭、吴祖宁恶意串通，以明显不合理的低价将涉案场地出租给吴祖宁，但经过一审法院的庭审，从查明的事实认为陈雪贞未能证明陈琼旭、吴祖宁恶意串通租赁涉案场地，因此陈琼旭认为该合同是有效的。根据合同第五十四条规定，如果陈雪贞认为每月12000元的租金明显低于市场市场价格，完全要求法院撤销该份租赁合同，但是陈雪贞在一审中并没有要求撤销该租赁合同，陈琼旭认为陈雪贞认为该租赁合同的租赁价格是合理的。根据合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，自合同的有效期内，陈琼旭和吴祖宁按照本租赁合同约定的权利义务各自履行，是合法的，理应受到法律的保护。2，陈雪贞提出的租赁房屋每月租金12万是没有任何证据的。3，一审法院要求按照评估价来确定租金的给付也是属于事实没查清。根据陈雪贞的代理人在一审中提交的地图显示，涉讼房屋在2008年8月租赁时，该路段只有3栋商铺物业．其中有2栋（冰花酒店和天龙酒店）分别位于两个十字路口边具有较好的商业位置。而涉讼房屋正好在中间，加上涉案房屋旁边的加油站后改成圣丰索某特大酒店建筑工地（2011年5月l8日开业），此时因施工需要，屏蔽了相关场地。因此，如果评估，其参照物具有不可比性。由此造成的后果就是实际收取的租金低于评估的租金，造成陈琼旭不得不多付不存在的租金，侵犯了陈琼旭的合法权益，蒙受巨大的经济损失。故请求：1、由于本案一审是撤销权纠纷，但陈雪贞在原审已经撤回了撤销合同的诉讼请求，因陈雪贞要求撤销合同的诉讼请求不存在，我方认为本案程序错误，要求发回重审；2、如果二审法院要继续审理的话，我方要求按照实际约定的租金每月12000元的50%支付给陈雪贞；3、陈雪贞承担本案一审、二审诉讼费。
陈雪贞答辩称，同意原审判决。陈琼旭的上诉请求无事实和法律依据。1、法院所定的案由只是为了方便审理案件进行分类，即使我方撤回撤销合同的诉讼请求，也不影响本案的处理。2、陈琼旭说愿意按照12000元的50%向某贞支付相应租金，涉案物业位于广州繁华商圈的黄金地段，每月12000元的租金不符合生活实际。
平安银行羊城支行没有述称意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为陈琼旭应按何标准向某贞支付案涉场地的租金损失。鉴于已发生法律效力的裁判已确定案涉场地由陈琼旭和陈雪贞各占50%，陈雪贞依法可按照该份额享有所有权，陈琼旭占用案涉场地的全部，理应参照有资质的鉴定机构评定的同期同地段商业性质的房屋的租金标准的50%的标准计付费用给陈雪贞（每月租金损失以不超过陈雪贞所主张的60000元为限），故原审判决并无不当，本院予以维持。另陈雪贞于2008年5月6日已向原审法院起诉要求与陈琼旭离婚，陈琼旭在明知该事实的情况下，在未取得陈雪贞同意的情况下，擅自于同年8月5日与吴祖宁签订《广州市房屋租赁合同》，故陈琼旭要求按该合同约定的租金标准的50%向某贞支付租金理由不成立。
关于本案的案由问题。由于陈雪贞于2009年11月3日向原审法院提起本案诉讼时的诉讼请求包括要求撤销陈琼旭、吴祖宁于2008年8月5日签订的《广州市房屋租赁合同》，原审将本案案由定为撤销权纠纷本无不妥，但在原审诉讼过程中，陈雪贞已撤销了包括该诉讼请求的部分诉讼请求，仅要求陈琼旭、吴祖宁支付涉案场地从2008年8月5日起计至2011年11月11日止50%的产权份额的使用费，原审未据实调整案由欠妥，本院予以纠正，确定本案案由为物权保护纠纷。但陈琼旭以原审未调整案由为由要求将本案发回重审缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈琼旭的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12200元由陈琼旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 郝 烨