广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2117号
原告：廖秀华，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省台山市，
被告：冯兆华，男，1986年4月29日出生，汉族，住江门市新会区，
委托代理人：李艳娜，系广东天高律师事务所律师。
第三人：徐子健，男，1953年1月3日出生，户口所在地：江门市蓬江区，现住江门市蓬江区，
原告廖秀华诉被告冯兆华、第三人徐子健案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告廖秀华，被告冯兆华的委托代理人李艳娜，第三人徐子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖秀华诉称：原告于2017年1月17日与第三人徐子健的委托代理人梁彩富签订《房地产买卖合同》，原告购买第三人名下位于江门市江边里1号之一401室，该房屋买卖经江门市江海公证处进行公证，并出具了497号《公证书》。合同签订后，原告于2017年1月17日通过银行转账支付了购房款人民币220000元，于1月20日支付购房款人民币30000元，余下购房款，原告也与中国银行江门新会支行签订《个人二手住房贷款合同》，进行贷款支付。原告与第三人于2017年1月19日向税务部门提交了401房屋的《房产交易申报单》，并已完税，次日，江门市不动产登记中心受理了该房屋产权转移登记以及原告与中国银行江门新会支行办理他项抵押登记申请，并承诺办结该申请的时间为13个工作日。同时，第三人将401房屋及锁匙交给原告实际占有、支配和使用。第三人将该房屋出售给原告后，原告与第三人已申请办理房屋产权转移登记，原告也实际占有和使用该房屋，现因法院查封而未能完成产权转移登记，该查封没有依据，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除对坐落于江门市蓬江区江边里1号之一401室房屋的查封；二、本案的诉讼费由被告承担。
廖秀华在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证,证明原告的主体资格；
2、第三人及委托代理人的身份证,证明第三人及委托代理人的主体资格；
3、（2015）粤江江海第002620号《公证书》，证明第三人徐子健于2015年4月24日经公证委托梁彩富出售江门市江边里1号之一401室；
4、《广东省房地产买卖合同》和（2017）粤江江海第497号《公证书》，证明原告与第三人的委托代理人梁彩富于2017年1月17日签订《个人二手住房贷款合同》，公证处作出（2017）粤江江海第497号《公证书》；
5、收据及转账凭证，证明原告于2017年1月17日通过银行转账支付了购房款22万元，于2017年1月20日支付购房款3万元；
6、《个人二手住房贷款合同》，证明原告就余下的购房款也与中国银行江门新会支行签订了《个人二手住房贷款合同》；
7、《房产交易申报单》和发票，证明原告与第三人于2017年1月19日向税务部门提交了江门市江边里1号之一401室并已完税；
8、受理不动产登记申请收件收据，证明江门市不动产登记中心受理了原告与徐子健关于江边里1号之一401室过户登记的申请，和申请人与中国银行江门新会支行抵押登记的申请，并承诺办结时间为13个工作日；
9、交接书、执行裁定书，证明2017年1月20日第三人徐子健将江边里1号之一401室房屋及钥匙交给原告实际占有、支配和使用。
10、二手房贷同意贷款确认函；11、欠费停电通知书、缴纳电费收费凭据、水、电费发票各两份、电费结算明细、水费结算明细；12、交纳水费合同；13、居民客户用电业务申请表；14、缴水、电费帐户存折；15、房屋照片，以上证据证明原告已经实际使用了房屋，房屋现在归原告所有。
被告冯兆华辩称：一、第三人名下位于江门市江边里1号之一401室房屋现因（2016）粤0703民初3545号案件诉讼中被财产保全的财产，不是执行过程中的执行标的，原告依据民事诉讼法第227条提起执行异议之诉于法无据，适用法律错误，应驳回其诉讼请求。根据上述227条，提出执行异议之诉必须是在执行过程中，本案涉案房屋仅是诉讼审理过程中的财产保全财产，未进入执行阶段，该法条不适用于本案。而且本案仍在审理中，未进入执行程序，原告请求停止一切相关执行欠妥。二。原告不享有足以排除被告对第三人名下401房屋查封的权益。根据物权法第九条第一款的规定，被告申请查封时401房屋依法登记于第三人名下，该房屋的产权未发生变更、转让事项，被告申请查封合法有理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告至今未支付全部价款，也没有将除其依约已支付的部分价款外的房款按人民法院要求交付法院，至今仍有33万元房款未支付完毕，因此，应驳回原告的诉讼请求。
冯兆华在举证期限内无提供证据。
第三人徐子健述称：对原告的起诉没有意见，第三人于2016年10月将涉案401房屋委托梁彩富出售，用于抵顶第三人欠梁彩富、梁彩基的借款，第三人也将钥匙交给梁彩富处理，并与梁彩富签订了相关文件，自签订文件和交付钥匙之日起，第三人与梁彩富、梁彩基的债权债务已经结束，上述房屋从2016年10月开始已经不属于第三人的物业，与第三人无关。
徐子健在举证期限内无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告廖秀华提供的（2015）粤江江海第002620号《公证书》载明：“申请人：徐子健，公证事项：委托，兹证明徐子健于2015年4月24日来到该处，在该公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，徐子健的委托行为符合民法通则第五十五条的规定…江门市江海公证处，2015年4月24日。”附前面的《委托书》载明：“委托人：徐子健，受托人：梁彩富，徐子健因没有时间亲自办理坐落于江门市江边里1号之一401室…的相关事宜，现委托梁彩富作为其代理人，办理下列事项：1、到国土部门…5、洽谈买卖上述房产的价款及相关事宜；6、签订上述房产买卖协议（合同），收取售房款；7、代为在互联网上签订上述房产买卖协议（合同），并办理上述房产的相关事宜…19、代为收取上述房产的租金、转让款，并代为支付相关的一切税费…。”原告廖秀华提供的（2017）粤江江海第497号《公证书》载明：“甲方（卖方）徐子健，甲方委托代理人：梁彩富，乙方（受让方）：廖秀华，公证事项：广东省房地产买卖合同，甲方的委托代理人梁彩富与乙方廖秀华于2017年1月17日向该处申请办理前面的《房地产买卖合同》公证。经查，甲乙双方经协商一致签订前面的合同，双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方的委托代理人具有相应的代理权，双方签订《房地产买卖合同》时意思表示真实，合同内容具体、明确。兹证明其双方于2017年1月17日在该公证处，在该公证员面前，签订了前面的《房地产买卖合同》。双方签订合同的行为符合民法通则第五十五条的规定，合同内容符合合同法的有关规定，合同上双方当事人的签名、捺指印均属实…江门市江海公证处，2017年1月18日。”附前面的《房地产买卖合同》载明：“甲方（卖方）：徐子健，委托代理人：梁彩富，乙方（受让方）：廖秀华，甲方拟将位于江门市江边里1号之一401室房屋转让给乙方，建筑面积为106.28㎡。甲、乙双方议房屋交易总金额为人民币478260元。按揭方式付款：乙方应于2017年1月17日前向甲方支付房款人民币148260元，剩余房款人民币330000元，由乙方于2017年1月17日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到江门市不动产登记中心办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2017年1月17日由甲方将该房地产交付给乙方使用…。”原告提供的《不动产登记信息证明》载明：“权属人：徐子健，共有情况：单独所有，房屋坐落：蓬江区江边里1号之一401室，建筑面积：106.28㎡，抵押情况：﹡﹡﹡（空白），查封情况：﹡﹡﹡（空白），转移限制情况：﹡﹡﹡（空白）…出具时间：2017年1月17日。”
本院于2017年3月2日作出（2017）粤0703执异12号《执行裁定书》，载明：“案外人：廖秀华…经审理查明…2017年1月22日，本院以（2017）粤0703执保84号《民事裁定书》查封了江门市江边里1号之一401房屋…。”
原告提供的《收据》（NO.0005375、5376，两份）载明：“今收到廖秀华交来购买江门市蓬江区江边里1号之一401室首期款人民币220000元（此款已转入梁健进工商银行…账号内，经收人：梁彩富，2017年1月17日…。”“今收到廖秀华交来购买江门市蓬江区江边里1号之一401室房款人民币30000元，经收人：梁彩富，2017年1月20日…。”原告提供的《中国银行跨行人民币汇款凭证》载明：“付款人：廖秀华，收款人：梁健进，金额：人民币220000元，时间：2017年1月17日…。”原告提供的《个人二手住房贷款合同》载明：“借款人：廖秀华，贷款人：中国银行江门新会支行，贷款金额：人民币330000元，房屋地址：江门市蓬江区江边里1号之一401，房屋面积：106.28㎡，房屋总价款：478260元…。”中国银行江门新会支行于2017年5月9日出具的《二手房贷同意贷款确认函》载明：“兹有客户廖秀华为购买江门市蓬江区江边里1号之一401住宅向该行申请个人二手住房贷款33万元，已通过本行审核，同意该笔贷款申请，在买卖双方办妥该不动产过户手续及办妥该不动产的抵押权人为中国银行江门新会支行等前提条件下同意发放该笔贷款…。”
原告提供的《广东银联商户存根》（两份）载明：“征收机关名称：市地税，委托日期：2017年1月19日，纳税人号：，交易：缴税，金额：人民币7178.9元、4782.6元，纳税人：廖秀华、徐子健，签名：均为廖秀华…。”原告提供的《广东省非税收入电子票据》（三份）载明：“缴费人：中国银行江门新会支行、廖秀华、徐子健，不动产登记费、住房转让手续费：80元、292.56元、212.56元，签名：均为廖秀华…。”原告提供的《广东增值税电子普通发票》载明：“购买方：廖秀华，税务名称：测绘费，金额：人民币100元…。”原告提供的《税收完税证明》载明：“纳税人名称：廖秀华，税种：契税、印花税，合计：7178.9元，备注：房屋坐落：蓬江区江边里1号之一401室，合同日期：2017年1月17日…。”原告提供的《广东增值税电子普通发票》载明：“购买方：廖秀华，税务名称：商品住房，价税金额：人民币478260元，备注：不动产地址：蓬江区江边里1号之一401室…。”原告提供的《税收完税证明》载明：“纳税人名称：徐子健，税种：个人所得税，房屋转让所得，合计：4782.6元…。”原告提供的《受理不动产登记申请收件收据》载明：“申请人：廖秀华，房屋坐落：蓬江区江边里1号之一401室，登记类型：存量房买卖，提交资料：房地产登记证明，申请书…承诺办结时间：13个工作日，受理日期：2017年1月20日…。”原告提供的《交接书》载明：“兹梁彩富与廖秀华购买江门市蓬江区江边里1号之一401室房屋已办理全部过户手续，故将该房屋及锁匙两把移交给廖秀华使用。交接人：梁彩富，接收人：廖秀华，2017年1月20日…。”原告提供的《交纳水费合同》载明：“用水方：廖秀华，用水地址：江门市蓬江区江边里1号之一401室，类型：房屋买卖过户，受理日期：2017年3月21日，原用户名：徐子健…。”原告提供的《水费明细清单》载明：“客户名称：廖秀华，客户地址：江边里1号401，抄表时间：2016年4月至2017年4月…。”原告提供的《居民客户用电业务申请表》载明：“客户名称：廖秀华，用电地址：江门市蓬江区江边里1号之一401室，业务内容：过户，原客户名称：徐子健，受理日期：2017年3月21日…。”原告提供的《中国南方电网发票》载明：“用户名称：廖秀华，计费时段：2017年2月9日-2017年4月5日，用电地址：江门市蓬江区江边里1号之一401室，金额：50.22元…。”
本院认为：本案系基于原告廖秀华对本院依据被告冯兆华的申请查封了坐落于江门市蓬江区江边里1号之一401室房屋主张权利，请求解除对该房屋的查封而引起的案外人执行异议纠纷。综合双方当事人的举证以及陈述，关于原告主张的房屋应否解除查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告提供的《房地产买卖合同》、《委托书》、《公证书》、《收据》、《交纳水费合同》、《居民客户用电业务申请表》、《发票》等证据有原件，第三人徐子健在庭审中也确认原告提供的上述证据的真实性。因此，综合上述证据及各方当事人的陈述能相互印证原告与第三人徐子健之间存在房屋买卖合同关系，原告已按约定支付部分房款，第三人徐子健约于2017年1月将房屋交付给原告使用，之后原告在该房屋居住至今的事实，即原告作为买方履行了按约定支付房款的义务，且已实际占有使用该房屋，虽该房屋的产权至今未转移登记至原告名下，但未有证据显示原告存在为规避法律规定或逃避债务等而明显故意未办理上述权属转移登记，且从原告提供的《受理不动产登记申请收件收据》等证据可以显示，原告按约定支付了首期款后，其与第三人随即向不动产登记中心申请办理房屋产权转移登记手续，之后因被告申请财产保全，而导致该转移登记未能办理，也导致审批好的按揭贷款未能正常发放，因此，这并非原告的过错而导致该房屋至今未办理权属转移登记。另外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，从上述规定举重以明轻，本案被告冯兆华与第三人徐子健之间的租赁合同纠纷即使最后判令徐子健需承担相应的义务，这也属于普通债权，原告基于其已按约定支付房款并实际占有房屋所享有的本案债权应优于被告冯兆华享有的上述债权。据此，原告要求解除对上述房屋的查封的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为原告对第三人所享有的为债权非物权，且该房屋现处于查封阶段而非执行阶段，原告现提起案外人执行之诉请求解除查封没有依据的意见，因理据不足，本院不予采纳。对第三人认为其已将401房屋抵顶给梁彩富等人，该房屋与其无关等的意见，因第三人未能举证证明，且从其出具的《委托书》等证据可以显示，梁彩富作为其委托代理人，代表第三人签订上述合同，收取房款等事宜，由此产生的后果应由委托人即第三人承担，即应予认定上述《房地产买卖合同》为原告与第三人之间真实意思表示，该合同在原告与第三人之间依法具有法律效力，故第三人的上述意见依据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起解除对坐落于江门市蓬江区江边里1号之一401室房屋的查封。
本案受理费100元，由被告冯兆华全部负担。
如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，第三人可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
本院（2017）粤0703执异12号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 李樊荇
人民陪审员 李建华
二〇一七年五月二十六日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴