河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宛龙民三重字第6号
原告(反诉被告)王永杰。
委托代理人孙佳，河南青剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告(反诉原告)南阳仁和中医院。
法定代表人李建峰，任院长。
委托代理人王尊义，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告(反诉被告)王永杰与被告(反诉原告)南阳仁和中医院(以下简称仁和医院)租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月25日作出（2013）宛龙民三初字第107号民事判决。原告王永杰不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2014年11月28日作出了（2013）南民二终字第01107号民事裁定，撤销本院（2013）宛龙民三初字第107号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王永杰的委托代理人孙佳和被告(反诉原告)南阳仁和中医院的委托代理人王尊义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王永杰诉辩称，2011年6月9日，原被告签订租赁合同，约定原告将位于南阳市北京大道中段1886号物业出租给被告使用，2011年9月1日至2016年8月31日每年租金40万元，合同签订7日内支付租金20万，9月1日前支付20万。以后每个年度前10天一次性支付下个年度的租金。逾期按每日万分之三加收滞纳金，如逾期超过45天，甲方有权终止合同，违约金为本合同总价款的10％。原告如约履行了合同，被告应于2012年9月1日前支付租金40万元，原告起诉时被告仅支付25万元，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告合法权益，请求法院判令解除双方租赁合同关系，被告支付原告租金15万元及违约金5万元，并支付被告搬离租赁物之前的相应租金，诉讼费由被告负担。在本案诉讼期间，被告补交了2015年8月31日前的租金，2015年9月1日开始欠付租金至今。现请求法院判令解除双方租赁合同关系，被告支付搬离租赁物之前的相应租金，并请求被告支付原告违约金5万元，诉讼费由被告负担。
对被告提出的反诉辨称，因原告已完全履行了合同义务，交付租赁物，在外为被告所租的房屋是经被告同意，所交付的车库两间符合合同约定；租赁物不可能出现水管陈旧性破损及漏雨情况，原告也未接到要求维修的通知，反诉所称虚假；其所称2000元电费系银行使用，与原告无关；最后，原告不存在丧失临街房屋租赁权的事实，即使存在也与本案无关。因此应驳回被告的反诉。
被告(反诉原告)南阳仁和中医院诉辩称，2011年6月9日，反诉人和被反诉人签订租赁合同，约定被反诉人将其受让取得的房屋租给反诉人，租赁物包括但不限于：A临街楼房第一层和第二层不包括农业银行已占用的第一层门面房三间；三层以上共4套单元房；B院内6层楼房全幢；C院内现有车库；……。在履行合同过程中，被反诉人违约行为有：一、未按租赁合同约定全面交付租赁物，未交付临街楼房三层以上单元房两套和车库五间，因此，被反诉人应支付相应租金33600元(单元房每套每月600元，车库每月1000元，计算21个月)，并自2013年以后每年根据市场价扣减相应租金2～4万元。二、未根据租赁合同及时履行维修义务，2012年初后楼房漏水、主供应水管陈旧性破裂造成大量漏水情况，严重影响反诉人正常使用租赁物，经反诉人多次催告，被反诉人未履行维修义务，反诉人请人维修，共支出维修费37000元，且因漏雨造成设备损害直接损失5000多元，水费损失7435元，间接损失100000元。三、被反诉人应当承担的前楼农业银行的电费2000元，至今反诉人仍未支付。另外，被反诉人自2013年12月31日后将丧失临街楼房租赁权，反诉人要求被反诉人提供担保，否则将扣减相应的租金共60万元。故请求法院判令被反诉人全面履行租赁合同并承担违约责任，支付反诉人赔偿金183035元；并判令其不能全面交付租赁物而减少相应的租金。诉讼费用由被反诉人承担。
经审理查明，原告王永杰与其妻郭广慧在经营原南阳市红星城酒店期间，租用济南军区郑州房地产管理处位于南阳市××大道××号济豫字第1065号建筑面积为819平方米的房屋（其中一层门面房三间由农业银行使用），租期自2011年1月1日至2013年12月31日。期间，王永杰又通过受让取得位于该地段院内6层原系中国人民解放军济南军区南阳房地产管理处所属1030坐落房屋。2011年6月9日，王永杰将上述房屋转给南阳仁和中医院使用，双方并签订了租赁合同，合同约定：甲方王永杰乙方南阳仁和中医院。一、租赁物。本合同项下租赁物包括但不限于：A临街楼房第一层和第二层不包括农业银行已占用的第一层门面房三间；三层以上共4套单元房；B院内6层楼房全幢；C院内现有车库；……。5、在租赁期内，如果租赁物的产权人或水电等使用人与甲方发生所有权或使用权纠纷，甲方应妥善处理，以保证乙方的正常经营……。二、承租期。十五年。自2011年9月1日起至2026年8月31日止。三、租金。1、自2011年9月1日起至2016年8月31日止，每年租金40万元。2、自2016年9月1日起至2021年8月31日止，每年租金50万元。3、自2021年9月1日起至2026年8月31日止，每年租金60万元。四、付款方式。1、自本合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付租金20万元，9月1日前支付20万元。以后每壹个年度到期前十天乙方一次性付清下个年度的租金。2、乙方必须以现金人民币按约定的时间和额度向甲方支付租金，逾期按日万分之三加收滞纳金，如逾期45天，甲方有权终止本合同。……。八、租赁期内，房屋、地下管道、线路等租赁物自然老化影响正常使用需要维修的由甲方负责。……。十、违约责任：除不可抗拒因素外，违约方赔偿对方合同总价款的10％为违约金。十一、……。2、若一方违约，应承担违约责任，守约方可以书面形式通知违约方终止合同。终止日以书面通知的当天为准。……。4、甲方收到乙方第一笔租金20万元之后三日内，应将租赁物移交乙方，并办理书面移交手续，如移交不能，则应及时如数向乙方退款，并视为甲方违约等等。合同签订后，南阳仁和中医院向王永杰支付了当年度租金40万元，王永杰向南阳仁和中医院交付除临街楼房两套单元房外的全部租赁物，将院内其使用的两间车库的钥匙交付给被告的工作人员，为弥补未能交付的单元房，原告在医院附近另租房屋供医院人员使用。南阳仁和中医院在使用租赁物过程中，曾对该房屋的水管及住院部进行过维修改造。2012年8月29日，南阳仁和中医院将其单方所拟的补充协议交付王莹(南阳仁和中医院称系甲方指定的代理人)，该补充协议显示有仁和医院向王永杰要求交付单元房、车库及扣减相应的租金数、维修费及农业银行使用的电费，但王永杰未在该协议上签字认可。双方为此费用产生分歧，2013年度的租金交付期限到来时，南阳仁和医院向王永杰支付了部分租金250000元，剩余150000元租金在原告的多次催要下一直未予缴纳。2013年5月10日，王永杰以明确告知的形式向仁和医院邮寄送达终止双方租赁合同通知书，被仁和医院拒收。后原告诉至本院。
2015年4月14日，在本案诉讼过程中，原告王永杰和胡泽远、现南阳仁和中医院法定代表人李建峰达成债务清算协议，主要内容由胡泽远、李建峰补交了2015年8月31日前的租金950000元及物品赔偿费用50000元，原告王永杰收到以上1000000元后，撤回对医院的起诉，继续与医院履行原租赁合同。后被告南阳仁和中医院从2015年9月1日开始欠付租金至今。
上述事实，有原、被告双方代理人的当庭陈述、2011年6月9日的租赁合同、军队房地产租赁合同、移交清单、施工协议、维修协议、证人证言、债务清算协议等证据在卷为凭，予以认定。
本院认为，2011年6月9日原、被告双方签订的租赁合同内容不违背法律强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务、享受各自的权利。按照租赁合同约定，双方验收租赁物的期限为王永杰收到第一笔租金的三日内，南阳仁和医院并未在此期限内向王永杰提出其租赁物交付不充分的异议，王永杰虽未将四套单元房全部交付，但其在医院附近另为医院租房以弥补不能交付的房屋，并将两间车库钥匙交付被告。因此，视为王永杰对实际履行合同时义务的变更南阳仁和医院同意，故王永杰并不存在合同违约行为。南阳仁和医院依此请求判令王永杰支付其相应租金损失33600元并自2013年以后每年根据市场价扣减相应租金2～4万元的诉讼请求理由不足，证据不充分，本院不予支持。
南阳仁和医院诉称王永杰交付的租赁物存在水管老化、房屋漏水，并造成其损失。南阳仁和医院虽提交有医院用于改造住院部的屋顶防水维修及供水管道维修的协议及维修费单据，但原告认为水管维修系被告自行改造电梯所致害，对屋顶漏水维修的事实不予认可，因被告未能提供足够有效的证据以证明屋顶防水维修及供水管道维修的原因系租赁物自然老化的事实客观存在，也未提供租赁物需要维修的事项通知到王永杰而王怠于维修的证据。因此，南阳仁和医院请求王永杰支付维修费用及赔偿其损失证据不足，本院不予支持。
关于农业银行2000元电费问题。南阳仁和医院虽提供有王莹、银行人员及医院工作人员签订的应当有王永杰负担银行使用2000元电费的协议，但因南阳仁和医院未提交王莹系王永杰指定的处理租赁合同纠纷的代理人的证据，也未通知证人到庭进行质证，因此，对该证据的真实性及用以证明王永杰应负担银行使用2000元电费的义务问题，本院无法确认。因此，南阳仁和医院据此要求王永杰返还其代缴的2000元电费请求，本院不予支持。关于临街门面房问题，原被告在签订并履行合同及本案诉讼过程中，原告并未丧失该房的使用权，且不排除原告以后存在继续使用的可能，因此，被告以原告将要丧失该房屋的权利为由，请求减少其租金，无事实根据，本院不予支持。
另被告辩称被告内部股权发生变更，应由医院前负责人参与诉讼。因被告仁和中医院系法人单位，负责人的变化不影响其参与诉讼，该请求本院不予支持。
综上，南阳仁和医院没有足够证据证明王永杰履行双方租赁合同不符合要求，故其以行使不安抗辩权为由不履行应交付王永杰剩余租金150000元的行为，属违约行为。按照双方合同约定，违约方应赔偿守约方合同总价款10％的违约金，守约方并解除合同。现王永杰已以明示的形式向仁和医院送达了终止合同通知书，被告虽拒收，亦视为原告已明确告知了被告终止双方租赁合同合同关系。2015年4月14日，在本案诉讼过程中，原告王永杰和胡泽远、现南阳仁和中医院法定代表人李建峰达成债务清算协议，主要内容由胡泽远、李建峰补交了2015年8月31日前的租金950000元及物品赔偿费用50000元，原告王永杰收到以上1000000元后，撤回对医院的起诉，继续与医院履行原租赁合同。后被告南阳仁和中医院从2015年9月1日开始欠付租金至今，再次构成违约，王永杰与南阳仁和中医院签订租赁合同约定：“四、付款方式。1、自本合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付租金20万元，9月1日前支付20万元。以后每壹个年度到期前十天乙方一次性付清下个年度的租金。2、乙方必须以现金人民币按约定的时间和额度向甲方支付租金，逾期按日万分之三加收滞纳金，如逾期45天，甲方有权终止本合同。……。”因此原告请求解除双方租赁合同关系，南阳仁和医院搬离租赁物之前的相应租金的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。违约金按照南阳仁和医院实际违约的2016年度租金400000元的10％计算应为40000元，原告请求违约金过高的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2011年6月9日签订的租赁合同。
二、本判决生效后三十日内，被告(反诉原告)南阳仁和中医院搬出所使用的原、被告于2011年6月9日签订的租赁合同约定的位于南阳市北京大道1886号的房屋。并自2015年9月1日起按年租金400000元的标准支付王永杰租金至其搬离之日止。
三、本判决生效后十日内，被告(反诉原告)南阳仁和中医院支付原告(反诉被告)王永杰违约金40000元。
四、驳回被告(反诉原告)南阳仁和中医院的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，反诉费3960元，减半收取1980元，共计5280元，原告(反诉被告)王永杰负担675元，被告(反诉原告)南阳仁和中医院负担4605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 方 云
审 判 员 孙小乐
人民陪审员 李 峰
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 崔 迪