广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17171号上诉人（原审被告）：邝建祺，住广州市越秀区。委托代理人：谭德军、庄瑶瑶，分别系广东明盛律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：黄贤兵，住广西博白县。委托代理人：唐爱明、李学标，均系广东粤秀律师事务所律师。原审被告：广州市盈日市场管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:李润斌,该司总经理。上诉人邝建祺因与被上诉人黄贤兵、原审被告广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邝建祺上诉请求：1、撤销原判，驳回黄贤兵所有诉讼请求；2、案件全部诉讼费用由黄贤兵承担。事实与理由：一、邝建祺至今仍未收到黄贤兵办理过户所需的税费及文件，导致涉案商铺至今未能办理过户手续。涉案商铺至今未能过户是由于黄贤兵的原因造成的，邝建祺并不存在过错。二、根据《商铺买卖合同》约定，黄贤兵提供必要文件及配合后，由邝建祺申请办理商铺过户，若因黄贤兵未按时交纳交易过户费用而导致延期办理过户手续的，由此产生的责任由买受人承担。至于《商铺认购书》约定，黄贤兵需向签约律师支付税费及相关费用是基于办理按揭的情况。黄贤兵是以一次性付款方式购买涉案商铺，并签订了《商铺买卖合同》，合同己对办理过户手续进行了重新约定，邝建祺并未委托广东金桥百信律师事务所代收代缴过户税费。三、广东金桥百信律师事务所与本案有直接利害关系，应参与本案的庭审以查清事实，但原审法院却遗漏了重要的诉讼参与人，请求二审法院依法追加其为诉讼第三人参加本案诉讼。被上诉人黄贤兵答辩称：请求维持原判。办理过户是邝建祺的合同义务，黄贤兵需要邝建祺通知才能配合办理。广东金桥百信律师事务所是由邝建祺指定，并非黄贤兵所委托。原审被告盈日公司没有提交答辩意见。黄贤兵向原审法院起诉请求：1、邝建祺返还购房款588000元；2、邝建祺支付违约金58800元；3、盈日公司对邝建祺的上述债务承担连带清偿责任；4、案件诉讼费用由邝建祺和盈日公司承担。原审法院查明的事实：邝建祺为位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层93号铺（以下简称涉讼商铺）的权属人，该商铺的建筑面积为15.72平方米，登记时间为2012年11月22日。2013年3月19日，盈日公司收取了黄贤兵支付的涉讼商铺定金50000元，并出具编号为1547548的《收据》予以确认。2013年4月20日、2013年5月13日、2013年6月1日和2013年6月27日，盈日公司分别收取了黄贤兵支付的涉讼商铺首期款28000元、180000元、50000元和80000元，并出具了相应的《收据》予以确认。2014年4月14日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，黄贤兵作为买受人，签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购涉讼商铺的建筑面积15.72平方米，套内面积8.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.31平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为588000元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人以一次性付款方式支付房价款：于2013年4月20日前支付全部房价款的13%（包含定金）78000元，2013年5月12日前支付全部房价款的53%计31000元，2014年4月15日前支付全部房价款的34%计200000元；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延，如买受人逾期付款时间超过了申办过户期限的，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人按揭手续逾期办理或延期办理的，则申办过户期限进行相应的顺延，如买受人逾期办理按揭手续的时间超过了申办过户期限，则出卖人在贷款银行出具同意贷款通知文件之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率等任一情形的或未能在约定期限内办妥按揭手续的，则申办过户期限进行相应顺延，如逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人未提供必要的文件及配合，导致在申办过户期限内出卖人无法申办过户手续的，申请过户期限顺延至买受人提供了必要的文件及配合之日起30个工作日内；如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付按的万分之五计付违约金给买受人；该商铺具备过户条件后，买受人未提供必要的文件及配合，经出卖人书面催促之日起45天内仍未协助办理的，则买受人自第46天起需每日按该商铺总房价款的万分之五向出卖人计付违约金至实地配合之日止；买受人同意本合同签订之日起的120个工作日内且在出卖人通知的期限内，按照交易过户手续的需要按时向出卖人交齐由出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等手续，如因买受人未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，由此产生的责任由买受人承担。2014年4月14日和2014年5月12日，盈日公司分别收取了黄贤兵支付的涉讼商铺尾款20000元和180000元，亦出具了相应的《收据》予以确认。2015年6月4日，黄贤兵以邝建祺逾期办理涉讼商铺的交易过户手续为由向原审法院提起本案诉讼。诉讼中，黄贤兵与邝建祺、盈日公司均确认：盈日公司为邝建祺的委托代理人；黄贤兵已经全额向邝建祺支付了涉讼商铺的购房款588000元；涉讼商铺办理过户手续所需要缴交的包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等税费应由黄贤兵承担，但是根据《商铺买卖合同》的约定是由邝建祺代收代缴。本案争议的焦点在于逾期办理涉讼商铺过户手续的原因和责任问题。黄贤兵认为其已按《商铺买卖合同》的约定履行了付款义务及提供必要的文件配合、税费，邝建祺应按照《商铺买卖合同》的约定，于签订合同之日起120个工作日内为黄贤兵办理涉讼商铺的过户手续。黄贤兵自认其最后一期付款的时间起超出了合同约定的尾款的支付时间27天，因此往后顺延27天，邝建祺应于2014年11月7日前为黄贤兵办理涉讼商铺的交易过户手续。现邝建祺逾期申办涉讼商铺的交易过户手续已超过30日，黄贤兵有权依约解除合同，并要求其退还已付的房价款及支付违约金。邝建祺则反驳认为逾期办理交易过户手续的责任在黄贤兵，不同意解除双方签订的《商铺买卖合同》。涉讼商铺产权清晰并无瑕疵，《商铺买卖合同》约定其在签订合同之日起120个工作日内为黄贤兵办理涉讼商铺交易过户手续有一个前提条件，即黄贤兵应按时缴交契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等税费，但是黄贤兵并未向其提交必要的文件及支付上述税费，因此办理交易过户手续的时间应当顺延。针对邝建祺的上述抗辩意见，黄贤兵主张认为，根据《商铺买卖合同》的约定，其在邝建祺通知的期限内办理相关手续即可，而且其曾经找过盈日公司办理过户手续，但盈日公司不予办理，也没有向其提供邝建祺的联系方式，黄贤兵没有收到过邝建祺或盈日公司向其发出的办理产权证的通知。邝建祺和盈日公司则抗辩称2014年4月14日签订《商铺买卖合同》之时，其已口头告知黄贤兵向其交纳涉讼商铺办理交易过户手续时应当缴纳的税费，但黄贤兵并未交纳。原审法院认为：黄贤兵与邝建祺、盈日公司于2014年4月14日签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担，故对于黄贤兵提出要求盈日公司对邝建祺所负债务承担连带清偿责任的诉讼主张，理据不足，原审法院不予支持。根据《商铺买卖合同》的约定，黄贤兵应于2014年4月15日前付清购房款，邝建祺应于合同签订之日起120个工作日内即2014年10月9日前向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续，黄贤兵逾期支付房价款的，则申办过户期限相应顺延。现黄贤兵于2014年5月12日方才付清最后一笔购房款180000元，比合同约定的付款时间推迟了27天，因此，邝建祺为其办理涉讼商铺交易过户手续的时间亦应当相应的顺延27天，应于2014年11月14日前办理。现邝建祺未能举证证明其在此期限前曾向房管部门递件申办涉讼商铺的过户手续，逾期超过30日，故黄贤兵有权单方解除《商铺买卖合同》。至于邝建祺抗辩认为其逾期办理涉讼商铺的交易过户手续的原因是黄贤兵未交纳相应的税费的问题。《商铺买卖合同》的约定：“买受人同意本合同签订之日起的120个工作日内且在出卖人通知的期限内，按照交易过户手续的需要按时向出卖人交齐由出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等手续”，即邝建祺负有通知黄贤兵缴纳契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等办理涉讼商铺交易过户手续所需税费的义务。邝建祺虽然抗辩认为其已于《商铺买卖合同》签订之日即以口头形式告知黄贤兵应当交纳相应的税费，但是却未能提交相应的证据予以证实，理应承担举证不能的不利后果。因此，对于邝建祺提出其逾期办理涉讼商铺的交易过户手续是黄贤兵未交纳相应的税费所致的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。邝建祺未能按照《商铺买卖合同》的约定为黄贤兵办理涉讼商铺的交易过户手续，逾期超过30日，黄贤兵有权解除《商铺买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，《商铺买卖合同》解除后，邝建祺应将其已收取的购房款588000元返还给黄贤兵。至于黄贤兵要求邝建祺支付逾期办理过户手续的违约金58800元的主张。根据《商铺买卖合同》的约定，邝建祺逾期办理过户手续超过30日的，如黄贤兵决定解除本合同的，邝建祺应当按已付房价款10%计付违约金给黄贤兵。现邝建祺并无证据证明其履行了在2014年11月14日前向国土房管部门递件申办涉讼商铺的交易过户手续的义务，而黄贤兵明确要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，因此对于黄贤兵主张邝建祺应按照已付购房款的10%向其计付违约金58800元的诉请，符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月27日作出判决：一、邝建祺应于判决发生法律效力之日起十日内向黄贤兵返还购房款588000元；二、邝建祺应于判决发生法律效力之日起十日内向黄贤兵支付逾期办证违约金58800元；三、驳回黄贤兵的其余全部诉讼请求。案件受理费10268元、公告费260元，由邝建祺负担经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，邝建祺表示在签订《商铺买卖合同》时，就已要求黄贤兵提供相关材料及相应税费，只是没有书面证据。黄贤兵对此予以否认，认为邝建祺并未通知。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方上诉争议的焦点是：对于涉讼商铺逾期未办理过户交易手续的责任承担问题，邝建祺认为是由于黄贤兵未提供必要的配合及未交纳相应的税费所导致的抗辩是否成立？对此本院分析如下：根据《商铺买卖合同》约定，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。因此邝建祺是办理涉讼商铺交易过户手续的主体，没有证据显示黄贤兵有不配合办理交易过户手续的情形存在，应由邝建祺承担相应的不利后果。同时，《商铺买卖合同》也约定“买受人同意本合同签订之日起的120个工作日内且在出卖人通知的期限内，按照交易过户手续的需要按时向出卖人交齐由出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等手续”，也就是说邝建祺负有通知黄贤兵缴纳契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等办理涉讼商铺交易过户手续所需税费的义务，邝建祺也没有提供相关证据证实其履行了上述通知义务，在黄贤兵予以否认的情况下，邝建祺亦应承担相应的不利后果。因此，邝建祺认为是由于黄贤兵未提供必要的配合及未交纳相应的税费导致涉讼商铺逾期未办理过户交易的抗辩依据不足，本院不予支持。至于邝建祺要求追加广东金桥百信律师事务所为第三人参加诉讼的问题。邝建祺并未举出充分证据证实广东金桥百信律师事务所与本案处理存在利害关系，广东金桥百信律师事务所与邝建祺、黄贤兵之间的关系亦不影响本案的处理，本院对此不予接纳。综上所述，邝建祺的上诉理由不成立，但在《商铺买卖合同》解除的情况下，原审判决第二项中“逾期办证违约金”的表述有误，应为“违约金”，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第612号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第612号民事判决第二项为：邝建祺应于本判决送达之日起十日内向黄贤兵支付违约金58800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10268元、公告费260元，二审案件受理费10268元，均由邝建祺负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年二月七日书记员  吴 桐