北京市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四中民（商）初字第229号
原告中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。
法定代表人王少华，董事长。
委托代理人郝勇，上海海德安达律师事务所律师。
被告无锡华惠房地产开发有限公司，住所地无锡惠山经济技术开发区工业园。
法定代表人谢锦瑞，董事长。
被告谢锦瑞，男，1978年1月14日出生。
被告张绒，女，1977年8月10日出生。
上述三被告的共同委托代理人严鸽，上海茂雄律师事务所律师。
上述三被告的共同委托代理人王华安，上海茂雄律师事务所律师。
原告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）与被告无锡华惠房地产开发有限公司（以下简称无锡华惠公司）、谢锦瑞、张绒金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成由法官王翔担任审判长，法官温志军、法官崔智瑜参加的合议庭，于2015年9月1日进行了庭前证据交换，并于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告中诚信托公司的委托代理人郝勇，被告无锡华惠公司和谢锦瑞、张绒的共同委托代理人严鸽、王华安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中诚信托公司起诉称，2013年4月12日，无锡华惠公司因无锡市锦绣商业广场二期项目的开发建设向中诚信托公司申请借款，双方遂签订《借款合同》一份，合同约定：第一条约定借款金额不超过人民币1.5亿，借款期限为24个月，自借款实际发放日起算；第二条第一项约定年利率为17%，日利率=年利率／360，付息日为每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日及借款期限届满之日，同时约定利随本清；第五条第一项约定，无锡华惠公司应偿还中诚信托公司实现债权的费用，同时约定无锡华惠公司应在借款期限届满当日清偿全部借款本金余额；第十三条第三项约定，中诚信托公司对逾期借款自逾期之日起收取罚息，罚息利率为在本合同约定借款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，自逾期之日起按罚息利率收取复利；第十四条约定，无锡华惠公司因预售需办理相应抵押物的解押手续的，应向中诚信托公司支付一定标准的保证金，同时约定该保证金不视为提前还款。2013年4月12日，中诚信托公司与无锡华惠公司、谢锦瑞签订了《保证合同》一份，合同约定：谢锦瑞同意为无锡华惠公司履行《借款合同》中的还款义务承担连带责任保证担保，担保范围为主合同项下的借款本金、利息、罚息、复利及中诚信托公司为实现债权所支付的费用等；合同第二条约定，如无锡华惠公司未能按主合同的约定偿付借款本息等，谢锦瑞应在接到中诚信托公司的书面代偿通知后1个工作日内代为清偿全部款项，同时合同第十一条第一项约定，如谢锦瑞未能按期代为清偿到期债务，应按担保总额的5%向中诚信托公司承担违约责任。谢锦瑞与张绒系夫妻关系，张绒在《保证合同》中签署同意谢锦瑞提供连带保证责任。同时，无锡华惠公司为确保履行《借款合同》中的还款义务，分别于2013年4月12日，2013年6月25日，2013年7月19日、9月5日、10月25日，2014年5月14日，2014年7月11日，2014年10月28日，2014年12月23日与中诚信托公司签订了九份《抵押合同》，将其合法所有的国有土地使用权（锡惠国用2012第0204号）及后续开发形成的在建工程抵押给了中诚信托公司，并办理了相应的抵押登记手续。
《借款合同》签订后，中诚信托公司于2013年4月19日向无锡华惠公司发放借款人民币1.5亿。收到借款后，无锡华惠公司尚能按约付息，并于2014年4月18日向中诚信托公司提前归还了借款本金6450万元。2015年3月23日，因无锡华惠公司未能按约支付2015年3月20日到期的利息，中诚信托公司向其发函催讨，未果。至2015年4月18日借款合同到期，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司借款本金人民币8550万元及2015年3月20日、2015年4月18日到期的借款利息未能支付，虽经多次催讨，无锡华惠公司均未能还款。
为解除在建工程上设定的抵押，在合同履行过程中无锡华惠公司陆续按《借款合同》第14条之约定向中诚信托公司缴纳了保证金，用以部分替代解除抵押的在建工程，至起诉时留存于中诚信托公司的保证金为人民币29523745元。按《担保法》第五十一条”抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”之规定，中诚信托公司应对无锡华惠公司缴纳的保证金享有优先受偿权。故起诉时中诚信托公司将无锡华惠公司缴纳的保证金29523745元作了扣减，按借款合同第5条第一款约定的还款顺序视为无锡华惠公司对中诚信托公司的还款，扣减金额及顺序如下：中诚信托公司实现债权的费用（律师费30万元、担保费326000元）、罚息4057687.50元、复利302662.78元、借款期内利息4804625元、借款本金19732769.72元。现诉至法院，请求：1、判令无锡华惠公司归还中诚信托公司借款本金人民币65767230.28元，该金额为扣减保证金后的借款本金，并确认借款本金人民币19732769.72元及借款期内利息人民币4804625元，已自无锡华惠公司缴纳的保证金中扣减；2、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司逾期归还本金的罚息，以借款本金人民币65767230.28元为基数，按年利率25.5%计算，自2014年6月24日起算至实际付款日止。确认2015年4月18日至2015年6月24日止的罚息人民币4057687.5元，已自无锡华惠公司缴纳的保证金中扣减；3、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司至2015年6月24日止的复利人民币302662.78元，确认该复利已自保证金中扣减；4、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司律师费人民币60万元，该金额为扣减后未付的律师服务费，确认律师服务费人民币30万元已于保证金中扣减；5、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司诉讼财产保全担保费人民币326000元，确认该费用已自保证金中扣减；6、判令谢锦瑞对无锡华惠公司的上述付款承担连带担保责任；7、判令谢锦瑞承担逾期清偿违约金人民币3288361.51元；8、判令张绒以夫妻共同财产为限对无锡华惠公司的上述付款承担连带担保责任；9、判令中诚信托公司对无锡华惠公司抵押的国有土地使用权（锡惠国用2012第0204号）享有优先受偿权；10、判令中诚信托公司对无锡华惠公司所有的已办理抵押登记的在建工程享有优先受偿权；11、诉讼费用由无锡华惠公司、谢锦瑞及张绒承担。
无锡华惠公司答辩称，关于借款的本金及利息尚欠金额是确定的，截止到2015年4月18日，尚欠本金46625052.69元，尚欠利息为2681179.67元。对于中诚信托公司提出的其他费用均不予认可。双方约定，无锡华惠公司销售一套房屋，需将销售款项作为保证金支付给中诚信托公司。无锡华惠公司分次支付了保证金，该保证金不具有法律上关于担保的任何法律性质，属于贷款保证金的性质，故认为双方关于保证金的约定其实应该是无效的。合同里约定保证金不视为提前还款，无锡华惠公司依约支付了保证金，我方理解，保证金已经变相归还了应归还的本金和利息，即中诚信托公司用保证金抵扣欠款的顺序应为：除了付息日按约定应支付的利息外，剩下的都是偿还本金。不同意中诚信托公司的抵扣方式，不同意其关于借款本金、利息、违约金的计算方法。关于律师费，认可30万的数额，应以发票金额为准。保全担保费不是必然发生的费用，与诉讼费、保全费不同，不同意支付。要求谢锦瑞承担逾期清偿违约金属于重复计算，故不予认可。对于保证人、自然人承担连带保证责任没有异议。对于国有土地使用权、在建工程的抵押权请法院依法判决。
谢锦瑞、张绒的答辩意见同无锡华惠公司。
庭审过程中，各方当事人向法院提交以下证据材料：
（一）中诚信托公司在庭前证据交换及庭审过程中向本院提交以下证据：
1、编号为2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合信托借第01号的借款合同；2、借款凭证及账户证明；3、保证合同；4、9份抵押合同；5、土地他项权利证明书；6、无锡市在建工程抵押登记证明；7、2015年3月3日的付款通知书；8、2015年3月23日催收函；9、2015年4月6日付款通知书；10、2015年4月22日违约函；11、2015年6月4日代偿通知函；12、谢锦瑞与张绒的结婚证；13、民事委托代理合同；14、资金往来明细表；15、付款依据及通知；16、无锡华惠公司提交的付款凭证；17、律师服务费发票及付款凭证；18、委托保证合同及发票。
无锡华惠公司、谢锦瑞、张绒对中诚信托公司提交的全部证据材料的真实性均无异议，只是对于证据1中约定的保证金的性质持有异议。
本院认为，首先，本院认可中诚信托公司提交的全部证据材料的真实性；其次，关于保证金的性质认定本院将在后文中加以表述。
（二）无锡华惠公司、谢锦瑞、张绒共同向本院提交的证据为：自2013年4月22日至2015年7月27日的往来凭证及贷款计算明细表。中诚信托公司认可往来凭证的真实性，但不认可贷款计算明细表的真实性，仅认可该明细表中统计的总付款金额为129769786.67元，因明细表系单方制作，故不认可其证明目的。
本院认为，本院仅认可往来凭证的真实性，对于贷款计算明细表，系无锡华惠公司单方制作，且中诚信托公司不认可其真实性，故本院对该明细表不予认定。至于明细表中统计的总付款金额为129769786.67元，对该数字双方均不持异议，本院认可该数字的真实性。
本院根据上述证据并结合双方当事人的庭审陈述查明如下事实：2013年4月12日，中诚信托公司与无锡华惠公司签订《借款合同》（编号：2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合信托借第01号），约定：无锡华惠公司为甲方，中诚信托公司为乙方；第一条借款金额、期限及用途：本合同项下的借款金额为不超过人民币一亿五千万元（以实际发放的借款本金金额为限）；借款期限为24个月，自2013年4月12日起至2015年4月11日止，如果借款实际发放日期晚于前述起始日期，则借款期限相应顺延；第二条借款利率及利息计付方式：本合同执行的利率为固定利率，年利率为17%，日利率=年利率÷360；利息计付方式：借款自发放之日起开始计息，本合同项下首个和第二个付息日分别为2013年6月20日、2013年9月20日，甲方应在该日或之前将已发生的借款利息支付给乙方，第二个付息日（含当日）前每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=借款本金金额×借款年利率÷360；本合同项下第三个付息日为2013年12月20日，甲方应在第三个付息日当日或之前将应付利息支付给乙方，第三个付息日的应付利息=借款本金总额×6%，第二个付息日（不含当日）至第三个付息日前（含当日）每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=借款本金金额×6%÷第二个付息日（不含当日）至第三个付息日（含当日）的实际天数；本合同项下第四个付息日为2014年3月20日，甲方在第四个付息日当日或之前将应付利息支付给乙方，第四个付息日的应付利息=借款本金总额×17%×自借款发放之日（含）起至第四个付息日（不含）之间的实际天数÷360-借款人已支付的利息金额，第三个付息日（不含当日）至第四个付息日前（含当日）每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=第四个付息日的应付利息÷第三个付息日（不含当日）至第四个付息日（含当日）的实际天数；其他付息日为自第四个付息日后每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，甲方应在每一付息日当日将已发生但未支付的借款利息支付给乙方；甲方按本合同第五条第2款的约定提前偿还借款本金之日亦为付息日，甲方应将提前偿还的借款本金对应的截至提前还款日的利息支付给乙方；最后一次付息日为借款到期日，甲方应于该日将应付未付的全部利息随剩余全部本金一次性支付给乙方。每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=该日借款本金余额×借款年利率÷360；第五条还款方式：1、甲方向乙方偿还的款项按照以下顺序结清：乙方实现债权的费用、违约金、损害赔偿金、罚息、复利、借款利息、借款本金。2、借款利息按照本合同第二条的规定支付，借款本金按照下列方式偿还：1）甲方应在借款期限届满日当日清偿全部借款本金余额。2）自借款发放之日起满12个月后至借款期限届满日前，甲方有权一次性或分两次提前清偿借款本金。甲方提前清偿借款本金的，须提前5个工作日向乙方发出书面通知，且如甲方分两次提前清偿借款本金，首次提前清偿的借款本金金额不得低于伍仟万元（50，000，000.00）。甲方提前偿还本合同项下借款本金的，应将该部分借款本金对应的应付未付利息同时予以支付。提前还款通知一经发出，不得撤销。3、甲方向乙方清偿本合同项下借款本金、利息及其他任何款项均应支付到乙方为2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合资金信托计划专门开立的信托专户；第七条担保：1、本合同项下甲方还款义务的担保方式如下，担保文件另行签订：1）甲方以其持有的锦绣项目二期地块的土地使用权（土地证编号：锡惠国用（2012）第0204号）及后续开发建设形成的在建工程向乙方提供抵押担保；2）自然人谢锦瑞（身份证号：×××）向乙方提供连带责任保证担保。2、上述担保如发生了或将要发生乙方认为不利于其债权实现的变化，经乙方通知，甲方应按乙方的要求另行提供经乙方认可的担保；第十三条违约责任：...3、甲方未按本合同约定归还借款本息，也未与乙方签订延期还款协议，或所延期限届满仍未归还借款本息时，乙方有权催收借款本息，并可对逾期借款自逾期之日起收取罚息，罚息利率为在本合同约定借款利率水平上加收50%。对不能按时支付的利息，自逾期之日起，按罚息利率计收复利；第十四条双方约定的其他事项：1、借款期限内，甲方需在征得乙方书面同意后方可办理锦绣项目对外预售手续，并应在办理解除拟预售的在建工程抵押权手续及甲方与锦绣项目房屋买受人办理预售网签手续前，根据拟预售面积向乙方指定的账户支付保证金，具体标准如下：
项目
保证金（元／平方米）
商业部分
住宅部分
办公部分
甲方应向乙方提交申请书，申请销售相应建筑物及解除欲销售建筑物上的抵押权。申请书应写明欲销售建筑物的面积、套数、预计销售金额等信息。在提交申请书的同时，应根据欲销售的建筑物面积，将相应的保证金划入乙方指定的银行账户。甲方需先向乙方缴纳保证金，乙方再配合办理相应抵押物的解押手续。上述保证金不视为甲方提前还款...。
2013年4月12日，借款人无锡华惠公司、贷款人中诚信托公司、保证人谢锦瑞共同签订《保证合同》。合同约定：谢锦瑞担保的主债权为中诚信托公司依据编号为2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合信托借第01号的《借款合同》向无锡华惠公司发放借款而形成的债权；担保范围为主合同项下的借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现其债权所支付的一切费用；谢锦瑞对上条所列款项的清偿承担连带责任。如无锡华惠公司未按主合同的约定偿付借款本息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，中诚信托公司有权直接向谢锦瑞追偿。谢锦瑞保证在接到中诚信托公司书面通知后1个工作日内按其指定的币种、金额和结算方式代为清偿上述款项；本合同项下的保证期间为本合同生效之日起至主合同或延期还款文件规定的债务履行期限届满后两年；谢锦瑞代无锡华惠公司清偿所欠中诚信托公司上述借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现其债权所支付的一切费用后，有权向无锡华惠公司追偿；谢锦瑞未按期代为清偿到期债务，中诚信托公司有权要求谢锦瑞实际履行其担保责任或委托谢锦瑞的开户金融机构从其存款账户中直接扣收，并按担保总额的5%向谢锦瑞收取违约金。在《保证合同》底部，写明：保证人配偶在此确认，知晓并同意保证人在《保证合同》项下提供的连带责任保证担保，张绒签字进行了确认。
中诚信托公司（抵押权人）与无锡华惠公司（抵押人）分别于2013年4月12日，2013年6月25日，2013年7月19日、9月5日、10月25日，2014年5月14日，2014年7月11日，2014年10月28日，2014年12月23日签订了九份《抵押合同》，将无锡华惠公司合法所有的国有土地使用权（国有土地使用权证号：锡惠国用2012第0204号）及后续开发形成的在建工程抵押给了中诚信托公司，抵押权的担保范围为主合同项下无锡华惠公司应付给中诚信托公司的全部本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权及抵押权而支付的一切费用。抵押期限为2013年4月12日起至2015年4月11日止。上述抵押合同均办理了相应的抵押登记手续，其中土地他项权利证书号为锡惠他项（2013）第0413号。
2013年4月19日，中诚信托公司依约向无锡华惠公司发放贷款人民币1.5亿元整。收到贷款后到2015年3月20日之前，无锡华惠公司尚能按约付息，并于2014年4月10日申请提前还款，于2014年4月18日提前归还了借款本金6450万元及相应利息913750元。2015年3月23日，因无锡华惠公司未能按约支付2015年3月20日到期应付的利息，中诚信托公司向无锡华惠公司发出催收函。2015年4月16日，中诚信托公司向无锡华惠公司发出付款通知书进行催收。2015年4月22日，中诚信托公司向无锡华惠公司发出违约函进行催收。2015年6月4日，中诚信托公司向谢锦瑞发出代偿通知函，要求谢锦瑞承担担保责任。谢锦瑞未依约承担担保责任。至2015年4月18日借款合同到期，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司借款本金8550万元及2015年3月20日前应付未付的利息3633750元和2015年4月18日借款到期应付的利息1170875元。
至2015年7月27日，无锡华惠公司共计向中诚信托公司支付款项129769786.67元，其中包括八笔借款期内利息共计35746041.67元，余下94023745元为无锡华惠公司支付的解除抵押保证金。2014年4月18日中诚信托公司根据无锡华惠公司的申请，从94023745元解除抵押保证金中扣划6450万元的还款，故解除抵押保证金在2015年6月24日前尚余29523745元。
又查，中诚信托公司于2015年6月24日将29523745元解除抵押保证金按照借款合同约定的顺序进行了抵扣，抵扣项目包括：1、中诚信托公司实现债权的费用即律师费30万元、担保费326000元，2、罚息4057687.50元（自2015年4月18日起至2015年6月24日止，以本金8550万元为基数，按利率25.5%计算），3、复利302662.78元（截止2015年3月20日利息的复利，自2015年3月20日计算至2015年6月24日，以利息3633750元为基数，按利率25.5%计算；截止2015年4月18日利息的复利，自2015年4月18日至2015年6月24日，以利息1170875元为基数，按利率25.5%计算），4、期内应付未付利息4804625元，5、借款本金19732769.72元。抵扣后，至2015年6月24日，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司贷款本金65767230.28元。中诚信托公司为本案已支付律师代理费30万元，为本案诉讼保全支付担保费326000元。
另查，谢锦瑞与张绒系夫妻关系。
本院认为：中诚信托公司与无锡华惠公司签订的《借款合同》、九份《抵押合同》及中诚信托公司与无锡华惠公司、谢锦瑞签订的《保证合同》均系签约各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故成立有效，签约当事人均应依约履行。中诚信托公司按约履行了向无锡华惠公司发放贷款的义务，无锡华惠公司则未按合同约定如期还本付息，谢锦瑞未按合同约定承担保证责任，均构成了违约。
本案争议焦点在于：一、解除抵押保证金的性质；二、中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣涉案债权的顺序是否适当；三、担保人谢锦瑞在连带责任之外应否承担违约责任。现分别阐述，分析如下：
一、解除抵押保证金的性质问题。解除抵押保证金是指为了不影响销售，解除部分抵押物的抵押担保后，为防范抵押物价值可能减少的风险而收取的保证金，故其担保的是抵押物部分解除后抵押物价值可能减少的风险。而贷款保证金是指在发放贷款时，金融机构对借款人按贷款金额的一定比例预收一定数额的款项，其担保的是贷款资金的安全，实际上是一种变相提高贷款利率的行为。故涉案解除抵押保证金与贷款保证金是有区别的。本案中，无锡华惠公司交纳的保证金并非为担保贷款资金的安全，故涉案保证金并非贷款保证金，无锡华惠公司关于解除抵押保证金是贷款保证金，合同相关约定无效的答辩意见，缺乏事实和法律的依据，本院不予采信。
二、中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣涉案债权的顺序是否适当问题。本案中，无锡华惠公司亦同意中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣债务，只是不认可中诚信托公司的抵扣顺序。本院对于各方当事人均同意以保证金抵扣债务的做法不持异议。关于抵扣的顺序，因借款合同中明确约定了偿还债务款项的结清顺序是：实现债权的费用、违约金、损害赔偿金、罚息、复利、借款利息、借款本金，故中诚信托公司执行的抵扣顺序符合合同约定，并无不当。无锡华惠公司关于保证金除了支付应付未付利息之外就是用于偿还本金的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。
三、关于担保人谢锦瑞在连带责任之外应否承担违约责任的问题。本案中的保证合同由两部分组成，一是保证人承担连带清偿责任，二是保证人承担违约责任。保证合同也属于合同的一种，只要合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当确认其效力。违约责任是一种财产责任，存在于合同当事人之间，它可以依当事人的约定而产生。合同中的违约责任，就是为了保护守约方，制裁违约方，以维护交易安全。如果谢锦瑞严格按照保证合同的约定，在收到中诚信托公司要求其履行担保责任的通知后履行了连带清偿责任，则就不会再另行承担违约责任。但谢锦瑞未能及时履行保证责任，构成违约，则应依约承担违约责任。本案保证合同中约定，按担保总额的5%收取违约金。中诚信托公司仅按照抵扣后的本金65767230.28元的5%计收谢锦瑞的违约金并无不当。需要说明的是，违约责任直接制约保证人谢锦瑞，法律法规和司法解释也无可以追偿的规定，则保证人谢锦瑞在承担违约责任之后不能向主债务人无锡华惠公司追偿。无锡华惠公司、谢锦瑞关于保证合同的违约金属于重复计算的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，中诚信托公司于2015年6月24日以保证金抵扣债务之后，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司借款本金65767230.28元及相应罚息未付。中诚信托公司要求无锡华惠公司偿还借款本金并支付罚息；要求对抵押物行使优先受偿权；要求谢锦瑞对上述债务承担连带担保责任并支付逾期清偿违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中诚信托公司要求无锡华惠公司在已扣减30万元律师费的基础上再支付60万元律师费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于中诚信托公司要求张绒以夫妻共同财产为限对无锡华惠公司的上述债务承担连带担保责任的诉讼请求，尽管张绒的委托代理人对该项诉讼请求没有异议，但是考量负债系”为夫妻共同生活”这一目的，才是认定夫妻共同债务的核心要素。本案中的债务并非”为夫妻共同生活”这一目的。首先，主债务的发生，是谢锦瑞在无锡华惠公司任法定代表人时的职务行为的结果，是无锡华惠公司的法人债务，与谢锦瑞的家庭无任何关联，自然也与张绒无关。其次，中诚信托公司未能举证证明谢锦瑞担保主债务的行为，是为了其家庭利益或是为了夫妻共同生活而实施的。无论是主观上还是客观上，谢锦瑞、张绒及其所在家庭都没有从该担保行为中获益，而且也不存在从该担保行为中获益的可能性。尽管张绒在担保合同上写明”知晓并同意”谢锦瑞提供连带责任保证担保，但并未表明其同意以夫妻共同财产为限承担连带保证责任。由此，强制张绒与谢锦瑞共同承担债务的连带保证责任，没有事实依据。故本院对该项诉讼请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告无锡华惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中诚信托有限责任公司借款本金人民币六千五百七十六万七千二百三十元二角八分及罚息（以本金六千五百七十六万七千二百三十元二角八分为基数，自二○一四年六月二十五日起至实际付清之日止，按借款合同约定的罚息利率计算）；
二、原告中诚信托有限责任公司有权以锡惠他项（2013）第0413号土地他项权利证明书登记的国有土地使用权及其上已办理抵押登记的在建工程折价或者拍卖、变卖所得的价款在本判决第一项确定的债权范围内优先受偿；
三、被告谢锦瑞对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任；
四、被告谢锦瑞承担保证责任后，有权向被告无锡华惠房地产开发有限公司追偿。
五、被告谢锦瑞于本判决生效后十日内给付原告中诚信托有限责任公司逾期清偿违约金三百二十八万八千三百六十一元五角一分。
六、驳回原告中诚信托有限责任公司其他诉讼请求。
如被告无锡华惠房地产开发有限公司、被告谢锦瑞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十八万八千五百七十八三十八万七千零七十八元，财产保全费五千元，由原告中诚信托有限责任公司负担一千五百元（已交纳）；由被告无锡华惠房地产开发有限公司、谢锦瑞负担三十九万二千零七十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（向本院领取交费通知书），上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 翔
审 判 员 温志军
审 判 员 崔智瑜
二〇一五年十二月十一日
法官助理 杨宗腾
书 记 员 李嘉欣