广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终2013号
上诉人（一审被告）：百色恒瑞房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区百色市右江区东合二路百合园二期D46号。
法定代表人：蒙冬宁，总经理。
委托代理人：黄爱芳，广西齐川律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王倩，女，1994年9月16日出生，汉族，住山东省胶州市。
委托代理人：刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。
上诉人百色恒瑞房地产有限公司因与被上诉人王倩商品房销售合同纠纷一案，不服德保县人民法院（2017）桂1024民初697号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月24日组织双方到庭进行举证、质证和辩论。上诉人百色恒瑞房地产有限公司的委托代理人黄爱芳，被上诉人王倩的委托代理人刘仲甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百色恒瑞房地产有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销德保县人民法院（2017）桂1024民初697号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：支付房款和交房是《商品房买卖合同》约定的主合同义务，因违约行为所产生的违约金属于合同的从义务，该从义务的履行并不影响合同主义务的履行，故上诉人不支付违约金不能作为被上诉人不支付房屋尾款的先履行抗辩事由；2、违约金条款作为合同内容的一部分，只是为保护债权圆满、可独立诉请的保证，该从义务与合同中支付房款、交付房屋和支付剩余尾款等内容的法律地位不同。双方签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了合同的主要义务及履行顺序，即被上诉人先支付房屋首款、上诉人交付房屋、而后被上诉人支付剩余尾款。因被上诉人在上诉人已交付房屋后并未及时支付剩余尾款，且上诉人与被上诉人未就违约金的支付与主合同义务之间的履行顺序进行特殊约定，故在被上诉人没有完全履行合同主义务的情况下，其无权要求上诉人履行支付违约金的从合同义务；3、对于延迟交房的情况以及有无顺延事由等，一审没有查明就直接判决支持被上诉人的一审诉请，显失公平；4、计算违约金的截止日期应为2016年6月6日，因为6月2日上诉人已通知业主到售楼部进行接房入住登记，其他部分业主已完成接房，而被上诉人于2016年10月份才接房是因其个人原因，与上诉人无关，期间的损失应由其自行承担；5、被上诉人主张的违约金损失计算标准过高，根据相关规定违约金损失不应高于损失的30%。被上诉人因本案造成的损失应是房屋租金，而德保县该涉案商铺所在地段价格已超过法定数额，因此二审法院应予调整。综上所述，先履行义务方不支付违约金不能作为后履行义务方的先履行抗辩权。被上诉人未支付剩余尾款不能要求上诉人支付为冶金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法改判支持上诉人的诉请。
王倩辩称，1、本案所涉房屋目前尚未完全符合合同约定的标准，但被上诉人愿意接房，该接房时间与一审判决认定的时间一致，不应以上诉人通知交房的时间为准；2、合同双方对于违约金的约定并未超过银行利息最高24%的标准，故被上诉人主张的违约金并不过高。上诉人主张按照房屋的实际损失计算违约金不合理，应按照合同约定履行。综上，一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
一审法院认定事实：2015年2月14日，王倩与百色恒瑞房地产有限公司签订五份《商品房买卖合同》，合同约定：王倩向百色恒瑞房地产有限公司购买位于德保县间商铺。其中106号商铺面积63.17平方米，单价22500元，价款1421325元；107商铺面积71.58平方米，单价22500元，价款1610550元；108商铺面积81.93平方米，单价22500元，价款1843425元；109商铺面积86.09平方米，单价22500元，价款1937025元；110商铺面积93.81平方米，单价22500元，价款2110725元；五间商铺总价款为8923050元。双方还在合同第八条中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。同时，双方还在合同中约定了其他相关的权利义务。合同签订后，王倩已按约定分期向百色恒瑞房地产有限公司支付购房款7139140元，余款1783910元按合同约定待商铺交付后付清。但交房期限届满后，百色恒瑞房地产有限公司未能按合同约定将验收合格的商铺交付给王倩使用。2016年1月，百色恒瑞房地产有限公司承建的德保恒瑞.芳山商城经有关部门验收合格，但合同附件三配套附属设施没有完工，王倩不同意接收商铺。2016年1月15日，百色恒瑞房地产有限公司将德保恒瑞.芳山商城一层101号、102号、103号、105号、二层商铺、三层商铺、四层商铺、五层商铺、六层商铺登记在自己名下，并于2016年4月28日将这些商铺及土地使用权面积1825平方米抵押给广西百色右江农村合作银行进行贷款。经王倩多次函信催促，百色恒瑞房地产有限公司才于2016年10月15日将五间商铺交付给王倩。从2015年7月1日起至交房时止，百色恒瑞房地产有限公司延期交房471天。为此，王倩要求百色恒瑞房地产有限公司按合同约定支付延期交房违约金，但百色恒瑞房地产有限公司不同意。王倩于2017年6月23日向一审法院起诉，要求百色恒瑞房地产有限公司支付延期交房违约金1688406元及配套附属设施费。
一审法院认为，王倩与百色恒瑞房地产有限公司签订的五份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。根据双方在合同中的约定，百色恒瑞房地产有限公司应于2015年6月30日前将验收合格的五间商铺交付王倩，王倩于交房后10日内交纳剩余房款。但百色恒瑞房地产有限公司未能在合同约定的期限内按时交房，至2016年10月15日才将商铺交给王倩，也没有按合同约定在合同生效之日起30天内，向房地产管理部门申请登记备案，其行为已构成违约。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按已付购房款2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。本案百色恒瑞房地产有限公司逾期交房满30日后，王倩选择继续履行合同，基于百色恒瑞房地产有限公司违约在先，故王倩不仅享有对百色恒瑞房地产有限公司延期交房违约金的请求权，而且还享有在百色恒瑞房地产有限公司未按照双方所签订的《商品房买卖合同》所约定支付延期交房违约金前，有权拒绝支付剩余房款的权利。因此，王倩要求百色恒瑞房地产有限公司按合同约定支付延期交房违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。对延期交房违约金的具体数额，在庭审中，百色恒瑞房地产有限公司对违约金的计算方式及结果不持异议，故百色恒瑞房地产有限公司应向王倩支付延期交房违约金的数额为1681267元(7139140元×0.0005×471天)。但王倩要求百色恒瑞房地产有限公司支付配套附属设施费的主张，因配套附属设施的施工系百色恒瑞房地产有限公司的义务，且王倩也未对配套附属设施进行施工，对商品房配套附属设施的施工费用，双方可以另行协商解决，或待该费用实际产生后另行起诉。因此，王倩提出的这一主张，依法不予支持。百色恒瑞房地产有限公司提出王倩也未能按合同约定支付剩余房款，双方都存在违约，要求相互抵销违约责任的主张，因百色恒瑞房地产有限公司没有按合同约定按时交房，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方在履行合同上有先后顺序，百色恒瑞房地产有限公司延期交房已构成违约，在未履行违约责任前，王倩拒绝支付剩余房款不构成违约。因此，百色恒瑞房地产有限公司提出的这一主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、百色恒瑞房地产有限公司支付给王倩逾期交房违约金1681267元。；二、百色恒瑞房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内将王倩购买的五间商铺向德保县房地产管理部门申请登记备案。；三、驳回王倩的其他诉讼请求。本案受理费85469元，由王倩负担11000元，百色恒瑞房地产有限公司负担74469元。
本院二审期间，上诉人和被上诉人均未向法庭提交任何新证据。
综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的五份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应严格遵守。因上述合同均约定：上诉人应于2015年6月30日前将所涉商品房验收合格并向被上诉人交付使用，逾期超过30日且被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行并由上诉人自合同约定的最后交付期限第二天起按日向被上诉人支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止。但上诉人于2016年10月15日才将所涉房屋（商铺）交付给被上诉人，且无相关证据证实存在不可抗力或合同第八条第二款第2、3、4、5、6、7项约定的其他延期交房情形，根据合同约定上诉人的行为构成违约，依法应承担相应违约责任。至于上诉人辩称违约金属于本案所涉房屋买卖合同的从义务、支付剩余购房尾款属于合同主义务，以及因被上诉人未及时履行支付购房尾款的合同主义务故其无权要求上诉人支付延期交房违约金的问题。对此，本院认为购房尾款的支付与延期交房违约责任的承担属于合同约定的两个内容，在合同无特别约定或未经双方当事人协商一致的情况下，各方均应严格按照合同约定分别履行义务，而不能直接作为一方拒绝履行合同义务的对抗理由。上诉人以被上诉人未支付购房尾款而拒绝承担延期交房违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。另，上诉人提出因被上诉人未能按合同约定支付剩余房款，双方都存在违约故要求相互抵销违约责任。因上诉人违约在先，被上诉人不存在故意拖欠购房款的行为，被上诉人在房屋没有达到双方约定的交房条件情况下，不付清购房尾款的行为并不购成违约。本案因上诉人在诉讼中并未就被上诉人未支付剩余购房尾款的问题依法提起反诉，且经本院组织调解双方亦未能就违约金及未支付剩余购房尾款的冲抵数额达成一致意见，故本院对此违约金和购房尾款相互抵销的问题不予一并处理。
关于本案讼争的违约金计算标准是否过高以及计算天数应如何确定的问题。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时已明确了交房期限为2015年6月30日前，并对延期交房的特殊情形以及违约金的计算方式进行了约定。合同履行过程中，上诉人作为房屋出卖人无正当理由迟延交房，且未经与被上诉人沟通协商即自行将合同所涉房屋用于贷款抵押，导致上述房屋于2016年10月15日才实际交付给被上诉人。因此，上诉人因延期交房所应承担的违约金应从约定交房之日即2015年7月1日起按合同约定的标准计算至实际交房即2016年10月15日止。上诉人虽抗辩其于2016年6月份期间已通知被上诉人交房，逾期交房时间应计算到2016年6月的问题。本院认为，当事人对房屋交付有明确约定的，交付条件应按当事人的约定来认定。因上诉人通知交房时部分设施未达到双方合同约定的标准，且被上诉人拒绝接房，故对上诉人诉称本案讼争违约金应计算至2016年6月份止，其他损失扩大部分由被上诉人自行承担的主张，本院不予支持。另，上诉人抗辩合同约定的按已交付房价款万分之五计算违约金的标准过高，对此因该约定内容系双方当事人在平等自愿基础上协商订立而成，是真实意思的表示，且双方合同约定的违约金计算标准并未超出民间借贷最高年利率24%的范围，故对其上述主张，本院亦不予支持。据此，一审判决认定上诉人应向被上诉人支付的延期交房违约金1681267元(7139140元×0.0005×471天=1681267元)，具有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19931元，由上诉人百色恒瑞房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 亮
审 判 员 凌文楼
审 判 员 玉 江
二〇一八年二月七日
法官助理 陈华婷
书 记 员 黄晓莉