**呼和浩特市中级人民法院**
**民事判决书**
（2017）内01民终2421号
上诉人(原审被告)：李天贵，个体经营者，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：付守清，呼和浩特市“148”协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：卢利文，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：邢柳春，恒信长城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李雄，住内蒙古自治区乌兰察布市。
上诉人李天贵因与被上诉人卢利文、被上诉人李雄房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李天贵的委托诉讼代理人付守清、被上诉人卢利文及其委托诉讼代理人邢柳春到庭参加诉讼。被上诉人李雄经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李天贵上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、李天贵与李雄签订《房屋建筑施工合同》，约定李天贵将住房建设工程交李雄施工建设，李天贵全部以房屋抵顶工程款。合同签订后，李天贵同意李雄在其工程款范围内出售指定房屋，为防止李雄随意卖方，李天贵同意李雄以李天贵名义订立房屋买卖合同，但未同意李雄收取房款。原审认定李天贵同意李雄收取房款缺乏证据支持。卢利文出具的《收款收据》未经李雄质证，也无其他证据证明是李雄所写，无法确认，不能证明其客观性，依法不应采信。二、李雄是以李天贵的名义与卢利文签订的房屋买卖合同，从卢利文起诉状可知，卢利文知道李雄并非李天贵的售楼人员，李雄应当在授权范�内实施民事行为。李雄持有盖有“呼和浩特市天时小区售楼部售楼专用章”以及“李天贵印”的购房合同，虽可视为授权委托，但该购房合同明确表明授权范围只是签订合同，没有收取房款等授权。卢利文在明知李雄没有收取房款授权的情况下，没有李天贵任何签字和盖章，将房款交予没有授权且不是卖房人的李雄，既不合法，又违背交易习惯。三、李雄明知出售的房屋已经超过了其应得工程款范围，仍恶意销售，卢利文在价格相同的情况下，不去售楼部买房，确向李雄购买，违背常理，且在李天贵登报后不及时与李天贵沟通，却在李雄下落不明时起诉李天贵，有恶意串通，损害李天贵利益之嫌。
卢利文辩称，卢利文是施工人员，了解小区的实际状态，小区是由李雄施工，李天贵个人开发，开发过程中李天贵没有开发施工资质，李天贵和李雄约定以房屋抵顶施工款，所以房屋销售很大部分是李雄对外销售。李天贵和李雄约定所有对外销售的房屋统一到李天贵售楼部办理手续，欠款由李雄统一收取。此事实一审已经查清。卢利文在售楼部签订合同，收据是李雄出具，销售行为本身是李天贵认可并实际执行，如没有合同加盖公章，没有办理手续的行为，卢利文不可能将款项直接交给李雄。卢利文认为李雄收取款项是李天贵的行为，才产生这样的实际后果。一审法院认定事实清楚适用法律正确，应由李天贵承担连带责任。
卢利文向一审法院起诉请求：判令李天贵返还卢利文购房款11.8万元及利息23010元（按年息6.5％计算至2016年1月31日）。
一审法院认定事实：李天贵与李雄签订《房屋建筑施工合同》，约定李天贵将住房建设工程交给李雄施工建设，李天贵全部以房抵顶工程款。上述合同签订后，李雄在房屋建设过程中，李天贵同意李雄持有加盖“呼和浩特市天时小区售楼部售楼专用章”以及“李天贵印”章的购房合同，以李天贵的名义对外销售房屋，并收取房款。在此期间，李雄以李天贵的名义与卢利文于2013年1月31日签订《房屋买卖合同书》，约定购买天时小区房屋，建筑面积76.2平方米，价款为198120元�卢利文签订合同当日交纳房款11.8万元，李雄向卢利文出具收款收据。2014年10月9日李天贵以天时房地产开发公司名义在北方新报刊登《公示》，内容为“自2011年起，天时小区三期所有的划房合同和认购合同在见报7日之内必需到开发商�合同，如超出规定期限来换合同者视为作废，按自动退房处理（预交款不予退还）。本人持身份证原件、交清房款，换合同。”另查明，李天贵与李雄签订协议书，约定主要内容为：“总划房平米不得超出11000平方米，以换回合同为准，如李雄超出11000平方米，由李雄自行解决。”落款时间为10月18日。根据（2015）土左民初字第00671号案件中，李天贵所举的该份协议书，其陈述签订时间为2014年10月18日。2016年1月27日李天贵与李雄对账，对李雄以李天贵名义销售的房屋部分予以认可并予以交付，所认可的房屋总面积为11000平方米，但不包括本案所涉房屋。同年2016年2月3日土默特左旗人民政府农民工工资清欠办公室出具证明一份，证明“天时小区账务情况经土左旗人民政府农民工工资清欠办公室及旗公安局多次协商下，开发商李天贵与承建商李雄之间账务全部结算完毕。”
一审法院认为，因涉案的“天时小区”系李天贵开发建设，李天贵并无房地产开发资质，且与卢利文所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。依据庭审所查明的事实，李天贵在开发天时小区项目时与李雄签订《房屋建筑施工合同》中，约定全部工程�均以房屋予以抵顶。李天贵对于李雄在以李天贵名义与购房人签订购房合同并收取的房款的行为予以认可，并于2016年1月27日与李雄对其所售房屋进行核算，确认并交付了李雄销售的11000平方米的房屋，对于超过该面积的其他已出售的房屋均不予确认。从上述的事实来看，李天贵同意李雄以其名义对外销售所建房屋，将收取的房款用于抵顶工程款。李雄出售给卢利文的涉案房屋因超出了其与李天贵之间所约定的抵顶房屋面积，致使该房屋现无法交付，合同目的无法实现，李雄应退还其所收取卢利文的购房款11.8万元以及所产生的利息。卢利文主张的利息23010元，因无计算依据，故对该利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率从卢利文交付房款之日起计算至给卢利文主张利息的截止之日，即2016年1月31日止。卢利文作为善意第三人，在李雄持有加盖“售楼专用章”以及“李天贵”名章的合同以及李天贵允许李雄对外销售房屋的事实下，有理由相信李雄具有售销天时小区房屋权利，且李天贵除卢利文外，对其他持有李雄收款收据以及李雄代李天贵签订的《房屋买卖合同》的购房人，均交付了房屋，履行了合同内容。卢利文与李雄代李天贵所签订的《房屋买卖合同》对李天贵具有法律效力。李天贵提出卢利文提交的《商品房买卖合同》与其提交的《商品房买卖合同》不一致的问题。根据庭审调查，李天贵在报纸上刊登公示后，已将李雄出具给购房人的《商品房买卖合同》进行了更换，而其提交的《商品房买卖合同》，因其无证据佐证该合同系更换前的原合同，且对卢利文所持有的合同真实性无证据予以否定，故对卢利文所持有《商品房买卖合同》真实性予以确认。李天贵提供的其与李雄之间形成的《售楼统计表》、《协议书》、北方新报刊登的《公示》、土默特左旗人民政府农民工工资清欠办公室出具的《证明》，虽能证明李天贵与李雄之间的工程款已经结清，李雄出售的房屋面积超过了双方协议约定面积，但上述证据所产生的时间均晚于涉案的《商品房买卖合同》签订日期，说明李天贵在李雄出售房屋时对其销售房屋、签订《商品房买卖合同》以及对销售房屋套数并未进行控制，造成李雄出售的房屋面积超过其二人于2014年10月18日所签订的协议中约定的抵顶房屋的面积。李天贵作为实际开发人，因其管理出现失控、混乱情形，其应对李雄出售房屋的后果承担连带责任。故对李天贵抗辩认为其不应承担责任的理由，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李雄于本判决生效后十五日内返还卢利文购房款11.8万元以及利息（该利息从2013年1月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年1月31日止）；二、李天贵对上述款项的给付承担连带责任。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：卢利文主张因《商品房买卖合同书》无效，李天贵应返还购房款及利息的诉讼请求，是否有事实和法律依据。
关于该争议焦点，审理的核心在于以下方面。第一，关于本案《商品房买卖合同书》双方合同当事人的问题。本案所涉合同系卢利文与“呼和浩特市天时小区售楼部”签订，合同当事人为卢利文与设立“呼和浩特市天时小区售楼部”的人员；第二�关于“呼和浩特市天时小区售楼部”法律责任承担的主体方面。李天贵认可其个人开发建设了“天时小区”，且无其他证据证明涉案小区系房地产开发公司开发建设，故本案中“呼和浩特市天时小区售楼部”的法律责任应由李天贵承担；第三，关于李雄代为售楼李天贵是否承担责任的问题。李天贵认可其授权李雄销售11000平方米的房屋，即认可李雄有代理权限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因现有证据不能证明卢利文在购买该房屋时明知李雄销售的房屋已超过11000平方米，故按照上述法律规定，该代理行为有效，李天贵应承担相应法律责任；第四，关于本案所涉《商品房买卖合同书》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》要求，利用农村集体土地建设的房屋仅能在村集体流转，不得对外流转，上述法律及文件属于《中华人民共和国民法通则》第六条规定的法律依据。现有证据表明，涉案《商品房买卖合同书》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，购买方并非本集体组织成员，违反了强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同为无效合同；第五，关于李天贵是否应返还卢利文购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。本案卢利文并未因该合同取得房屋，李雄代“呼和浩特市天时小区售楼部”收取了卢利文购房款，应予返还，本案中“呼和浩特市天时小区售楼部”的法律责任应由李天贵承担，故一审判令李天贵承担责任并无不当。
综上所述，李天贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元，由李天贵负担。
本判决为终审判决。
审判长达林太
审判员肖建华
代理审判员王晶
二〇一七年八月二十八日
书记员秦俐娟