广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初1256号
原告（反诉被告）：余慕贤，女，1979年11月11日出生，汉族，住广东省开平市，
委托代理人：梁雪谦、梁剑敏，分别系广东登鼎律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：杨就霞，女，1982年9月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市，
委托代理人：吴景春，系广东佰德律师事务所律师。
原告余慕贤诉被告杨就霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余慕贤及其委托代理人梁雪谦，被告杨就霞及其委托代理人吴景春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余慕贤诉称：被告于2013年3月1日向原告承租位于中山市火炬开发区××大道××花城××商铺之一，并与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年3月1日至2017年6月30日；2015年1月1日至2015年12月30日的租金按2900元/月计算；2016年1月1日至2017年6月30日的租金按3200元/月计算，被告应于每月28日前向原告预交下月的租金。但被告自2015年10月28日起开始拖欠11月份的租金，至今已拖欠租金超过30天，根据《租赁合同》第5.1条的约定，因被告拖欠租金超过30日，原告有权解除合同，没收保证金，并要求被告赔付等同于租赁履约保证金数额一倍的违约金。被告使用商铺期间的管理费、水电费等原告代为支付，被告应偿还给原告。据此，原告向本院起诉，请求判令：1.原告与被告于2016年1月31日解除租赁合同关系；2.被告立即向原告支付拖欠的租金8700元；3.被告向原告交回租赁商铺；4.被告向原告赔偿占用商铺期间的经济损失（经济损失自合同解除之日起计至被告交回商铺之日止，按租金3200元/月计算）；5.原告没收保证金1万元；6.被告立即向原告偿还物业管理费405元（物业管理费要求计付至被告交回商铺之日止）；7.被告向原告偿还水电费106.59元；8.被告立即向原告赔付违约金1万元；9.被告承担本案的全部诉讼费。
原告为支持其诉求向本院提供的证据有：1.《房屋租赁合同》1份；2.收据2张与银行转账单1份；3.催缴租金函1份；4.物管费发票2张；5.水费收款收据1张；6.现场录像影像资料；7.搬迁商铺的照片1组。
被告杨就霞辩称：2013年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定余慕贤将商铺租赁给被告经营干洗店。合同签订后，被告一直都严格履行了合同的约定，按时交付了租金、物业费、水电费，2015年11月19日也交付了租金、物业费、水电费共计3364.35元。因为原告的原因，2015年11月26日晚上18时左右，原告无故将干洗店的电路切断，造成了被告的干洗店无法正常经营；被告与原告积极沟通，但是原告拒不恢复供电，干洗店无法正常经营。次日中午，因为无法正常经营，被告只好把冰箱搬走，原告就马上将店面用自己的锁来锁住，导致被告无法进入。当天的下午16时许，被告报警求助，在警察的见证下，被告将客人的衣服及日常要用的东西拿走，目前这个洗衣店内有干洗的整套设备无法取回，原告擅自对所出租的商铺断水断电及上锁的行为已经构成了严重的违约。2015年11月30日被告向原告发出了律师函，要求原告返还2015年11月份的租金2900元，及保证金1万元，并返还被告干洗店的财物设备，并且通知原告即日起解除双方的租赁合同关系。被告为了维护自身的权益，亦对原告提出了反诉。
被告杨就霞就本诉部分向本院提供的证据主要有：1.《房屋租赁合同》1份；2.租金收据（2015年9月至11月）3张；3.报警证明1份；4.律师函1份；5.快递单及送达回证各1份。
原告起诉后，被告杨就霞向本院提起反诉称：2013年3月1日，杨就霞与余慕贤签订了《房屋租赁合同》，合同约定余慕贤将其位于健康花城中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城七十七号商铺之一出租给杨就霞经营干洗店，出租面积52平方米，租期从2013年3月1日至2017年6月30日。合同签订的同时，杨就霞向余慕贤缴纳保证金1万元。合同约定，2015年1月1日至2015年12月30日，租金按2900元/月支付。合同签订至今，杨就霞均严格履行合同的约定，按时交付租金、物业费、水电费等。2015年11月19日，杨就霞向余慕贤支付了2015年11月的租金、物业费、水电费共计3364.35元。2015年11月26日18时许左右，余慕贤无故将干洗店的电路切断，造成杨就霞干洗店无法正常经营，杨就霞与余慕贤积极沟通，但余慕贤拒不恢复供电，干洗店仍然无法正常经营。2015年11月27日中午，因为无法正常经营，余慕贤无奈之下把冰箱搬走，随后，余慕贤无故将店面玻璃门用自己的锁锁住，导致杨就霞无法进入。2015年11月27日18时许，杨就霞报警求助，在警察的见证下，把客人的衣服及日常要用的东西拿走。目前洗衣店内尚有整套干洗的设备，无法取回。余慕贤擅自对所出租店铺断电并上锁的行为，已经构成严重违约，造成杨就霞的财产损失。鉴于此，2015年11月30日，杨就霞委托律师通知余慕贤，即日解除2013年3月1日双方签订的《房屋租赁合同》，并要求余慕贤在收到律师函之日起三日内返还杨就霞2015年11月的租金2900元，租赁履约保证金1万元，并返还杨就霞干洗店的财物。但至今余慕贤拒不返还财物。据此，杨就霞向本院提起反诉，请求判令：1.确认原告与被告之间的租赁合同关系于2015年11月30日解除；2.原告退还租赁履约保证金1万元；3.余慕贤返还2015年11月租金483元（月租金2900元，11月份5天未经营）；4.余慕贤赔偿杨就霞经营损失3000元（5天，每天损失利润600元）；5.余慕贤返还杨就霞被扣押的洗衣机器设备一批；6.余慕贤偿还杨就霞装修损失1万元；6.所有诉讼费用由原告余慕贤承担。案件审理过程中，杨就霞向本院当庭撤销了第5项反诉请求，本庭当庭裁定予以准许。
反诉原告杨就霞就反诉部分向本院提交的证据与本诉部分一致。
反诉被告余慕贤答辩称：（一）杨就霞的第1项诉求缺乏合同约定和法律依据。（二）对杨就霞第2项诉求余慕贤不认可，实际上是因为杨就霞的违约行为导致了双方的争议，既然是杨就霞的违约造成的后果，余慕贤无须向杨就霞返还保证金。（三）至今商铺还是在杨就霞的控制之下，杨就霞还没有将商铺交付给余慕贤，所以商铺的租金及损失不需赔偿给杨就霞。（四）杨就霞的第4项诉讼请求，没有相应的损失证据予以证明；实际上是因为杨就霞的行为造成争议，余慕贤不需向杨就霞赔偿经济损失。（五）余慕贤至今没有扣押过杨就霞的机器设备等财产，商铺一直是由杨就霞控制的，余慕贤没有返还的义务。（六）装修损失是因为杨就霞违约造成的后果，应该由杨就霞承担。
反诉被告余慕贤就反诉部分提交的证据与本诉部分一致。
经审理查明：2013年原告余慕贤与被告杨就霞签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：余慕贤将其位于中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城七十七号商铺之一出租给杨就霞经营干洗店，租期从2013年3月1日至2017年6月30日，2015年期间的租金按每月2900元计算，2016年至2017年期间的租金按每月3200元计算；杨就霞应于每月28日前预付下一个月的租金。合同第1.8条约定，杨就霞应当向余慕贤交付保证金1万元；合同第1.10条约定，如杨就霞拖欠租金超过30日的，余慕贤有权终止合同并没收保证金。合同第7.2条规定，合同终止后，租赁物的装修及不能移动的附着物无偿归余慕贤所有。合同签订后，余慕贤将商铺交付给杨就霞经营使用，杨就霞向余慕贤缴纳了保证金1万元，杨就霞按月缴纳租金，大部分的租金款以银行转账的方式支付。2015年11月19日，余慕贤向杨就霞出具收据1份，载明：收到杨就霞租金2900元、物管费135元、水费45.22元、电费284.13元，总计3364.35元。余慕贤认为，杨就霞一直未缴纳2015年11月份的租金等，双方因此发生纠纷，2015年11月27日，余慕贤将案涉商铺上锁，当日，杨就霞向公安机关报警处理，在公安机关在场的情况将锁打开，杨就霞将部分物品搬离后将商铺上锁。嗣后，杨就霞未再向余慕贤支付租金。2015年11月29日，余慕贤向杨就霞发出催缴租金函，要求杨就霞缴纳2015年11月、12月份的租金。2015年11月29日，杨就霞向余慕贤发出律师函，通知解除《房屋租赁合同》。双方因此发生纠纷，余慕贤据此向本院起诉提出前述诉求；余慕贤起诉后，杨就霞亦向本院提起反诉，提出前述反诉请求。
另查明：2016年6月2日，在本院的主持下，杨就霞打开案涉商铺，将其所有的机器设备搬离，但未交还商铺钥匙。2016年6月24日庭审中，本院指令余慕贤即日起自行接管案涉的商铺。
案件审理过程中，根据原告余慕贤的申请，本院向中山市公安局火炬开发区分局调取了询问笔录1份，笔录反映，余慕贤在2015年12月1日就租赁纠纷一事向公安机关报警处理。
本院认为，本案争议焦点问题为：在履行《房屋租赁合同》的过程中，违约方为原告还是被告。根据已查明的事实，本院对上述争议焦点问题作如下分析论证：
原告余慕贤主张杨就霞拖欠2015年11月份的租金，但杨就霞抗辩称已缴纳11月份的租金，并提供余慕贤出具的收款收据进行证明。本院认为，收款收据为收款的书面证据，在一般情况下应作为认定余慕贤已收取2015年11份租金的证据，但就本案而言，本院对该份证据的证明效力存疑：1.余慕贤与杨就霞平时在缴纳租金的时候基本上以银行转账的方式支付，而2015年11月份的租金杨就霞主张已以现金方式支付，与一贯的交易习惯不符合；2.在通常状态下，对方持有收款收据而自己已收到租金的情况下，房东不至于对租客已缴纳的租金进行否认进而催缴租金，现余慕贤竟能罔顾事实前往商铺进行上锁，亦与日常情理相悖；3.杨就霞在诉讼中一直坚称，案涉商铺被余慕贤锁住，导致其无法搬离设备，但在本院组织进行商铺搬迁时，恰恰是杨就霞方面手持钥匙打开了商铺，搬走了机器，杨就霞在本案中进行虚假陈述，令本院对其诚信产生合理怀疑，对其在本案中的陈述，本院均怀疑其真实性。综上，各种迹象表明，余慕贤虽然出具了收款收据，但实际上并未收到2015年11月份的租金，所以才导致了本案纠纷的发生。本院认定：杨就霞在履行《房屋租赁合同》中违反合同约定，未按期缴纳租金，应承担相应的违约责任。
综上，本院对原告余慕贤诉求作如下分析：
一、关于合同的解除。余慕贤于2016年1月14日向本院起诉，请求判令于2016年1月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》，理据充分，本院予以支持，余慕贤已经行使了合同解除权，现本院确认，余慕贤与杨就霞之间签订的《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除。
二、关于租金。案涉商铺2015年11月至2016年1月份的租金共计9000元（2900元/月×2个月+3200元），余慕贤诉请判令杨就霞支付2015年11月至2016年1月份的租金共计8700元，理据充分，不违反法律规定，本院予以支持。
三、关于返还商铺。案涉商铺杨就霞已经搬离，本院已于2016年6月24日指令余慕贤自行接管，对于余慕贤诉请判令返还商铺的诉求，本院不再予以支持。
四、关于占有使用费。《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除后，杨就霞应当向余慕贤返还商铺，但杨就霞一直拒绝向余慕贤交还钥匙，直至本院于2016年6月24日指令余慕贤接管商铺才避免了损失的进一步扩大。杨就霞应当向余慕贤支付2016年2月至6月期间的商铺占有使用费16000元。
五、关于保证金。合同约定，如杨就霞违反合同约定导致合同解除的，余慕贤有权没收保证金，现余慕贤诉请判令保证金1万元归其所有，理据充分，本院予以支持。
六、关于物业管理费、水电费、违约金的问题。余慕贤主张杨就霞支付物业管理费、水电费、违约金等，但本院认为，余慕贤没收的保证金足以弥补其损失，本院不再予以支持。
关于杨就霞的反诉诉求。因本院已认定杨就霞为违约方且违约在先，对杨就霞基于余慕贤违约而提出的解除合同、退还保证金、返还租金、赔偿损失等诉讼请求本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告余慕贤与被告杨就霞签订的《房屋租赁合同》已于2016年1月31日解除；
二、被告杨就霞于本判决生效之日起七日内向原告余慕贤支付租金8700元；
三、被告杨就霞于本判决生效之日起七日内向原告余慕贤支付占有使用费16000元；
四、被告杨就霞缴纳的保证金1万元归原告余慕贤所有；
五、驳回原告余慕贤其他的诉讼请求；
六、驳回被告杨就霞的反诉请求。
案件受理费530元（原告已预交），由被告杨就霞负担，该款杨就霞于本判决生效之日起七日内径行支付给余慕贤；反诉案件受理费194元（被告已预交），由被告杨就霞负担。
如果被告杨就霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年七月十日
书 记 员 何颖怡
姚志姬