浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终147号上诉人（原审被告）：湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。法定代表人:陆建梯，公司总经理。委托诉讼代理人：张晋，浙江银湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉骏，浙江银湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海那，男，1977年8月6日出生，汉族，住湖州市吴兴区。�诉人湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）因与被上诉人海那房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保集公司上诉请求：请求依法改判海那立即支付保集公司租金、物业管理费、水电费、违约金合计207518元，驳回海那的其余诉讼请求，一、二审的诉讼费用由海那承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）租赁合同履行期间，虽然双方经吴兴区人民政府飞英街道办事处调解，保集公司承诺不得擅自清空商户的物品，但未约定具体需承担的法律后果。（二）保集公司先期己尽通知义务，将腾空公告贴于商城外围，且将商户物品妥善安置，一审法院直接认为保集�司违反该约定将租赁商铺腾空后另行出租造成海那的财产损失应当承担相应赔偿责任于法无据。双方在租赁合同第十五条第9项约定合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰（修）应完好无损交付甲方，甲方对此不支付任何费用。按条款内容所述，该装修应属保集公司所有，如何使用亦由保集公司进行支配；退一步说，即使保集公司需要赔偿，但一审认定赔偿数额为16万元没有任何依据。二、原审法院适用法律错误。关于违约金一项，保集公司按照海那一年内未付租金与物业管理费总金额的30%-50%进行计算，符合双方签订的租赁合同，违约金并未超出法定范围。故一审适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条不当。海那辩称，保集公司曾经�商户们达成一致意见，在法院判决之前不能清理店铺内的物品，但后来保集公司违反承诺，连夜清空商铺。本人装修花费了70余万元，在保集公司清空商铺后，大部分值钱的物品已经无法找到，本人仅拿回了一些桌椅沙发。一审判决的补偿数额过低，并不足以补偿本人的损失。海那向一审法院起诉请求：1.解除海那与保集公司签订的《房屋租赁合同》；2.保集公司退还海那履约保证金39114元；3.保集公司赔偿海那损失270000元（庭审中变更为653425元）；4.本案本诉诉讼费用由保集公司承担。保集公司反诉请求：1.解除海那与保集公司签订的《房屋租赁合同》；2.海那支付保集公司租金168972元、物业费11470元、水电费9032元（以上费用从2016年5月21日起计算至2016年10月10日止）及违约金90221元（按未缴租金和物业费的50%计算），合计279685元；3.本案反诉诉讼费用由海那承担。一审法院认定事实：湖州市新华路1011号金城广场1层房屋属于湖州金汇置业有限公司所有，该公司委托保集公司对房屋进行日常管理和出租。保集公司与海那签订《房屋租赁合同》一份，合同约定保集公司将位于湖州市商铺出租给海那，租赁期限6年，自2015年10月21日起至2021年10月20日止；使用面积237.1平方米，计租面积379.33平方米，计租面积=使用面积×（1+分摊系数）；物业管理费按计租面积每月7元/平方米。第一年租金为352026元，月租金为39114元（已免除3个月装修免租期租金）；第二年租金为469368元，月租金为39114元。承租人应先付后用，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前；承租人应按照约定�付电费等公用事业费，需缴纳租赁押金39114元作为履约保证金，租赁期间因承租人违约、逾期付款或擅自停业、擅自转租导致提前终止本合同，承租人无权要求返还押金，出租人有权要求承租人承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；承租人逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为承租人擅自提前终止合同，承租人应缴清欠款并按未履行合同租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务以及纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，保集公司向海那交付了租赁房屋，海那支付了2015年10月21日至2016年5月20日期间的租赁费及物业管理费（含免租期减免的费用）及履约保证金。租赁期间，双方产生争议，经吴兴区人民政府飞英街道办事处于2016年11月1日、11月29日两次进行调解，保集公司承诺“未经法院判决的情况下，金城广场方不得擅自清空商户的物品”。2017年2月19日，保集公司将海那租赁商铺腾空，将可移动物品存放于仓库。保集公司将商铺另行出租后，新的承租人对商铺进行装修，覆盖了原来的装修。该院核定海那欠缴费用为：2016年5月21日至2016年10月10日期间的租金182662元（39114元/月×4.67个月），物业管理费12400元（7元/平方米.月×379.33平方米×4.67个月），水电费为9032元。核定海那对商铺进行装修材料费用为120794元。一审法院认为，海那与保集公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。2016年5月21日至2016年10月10日期间，海那使用租赁房屋，未按约支付租金、物业管理费等费用，根据约定“承租人逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为承租人擅自提前终止合同”，海那拖欠租金等费用超过三十天，保集公司于2017年2月19日将租赁房屋腾空并收回，视为《房屋租赁合同》已解除，故对于双方当事人均主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同约定“缴纳租赁押金39114元作为履约保证金，租赁期间，因承租人违约、逾期付款或�自停业、擅自转租导致提前终止合同，承租人无权要求返还押金”，海那违反该约定，对其要求保集公司返还履约保证金39114元的诉讼请求不予支持。租赁合同履行期间，海那和保集公司产生争议，后经吴兴区人民政府飞英街道办事处调解，保集公司承诺“未经法院判决的情况下，金城广场方不得擅自清空商户的物品”，保集公司违反该约定将海那租赁商铺腾空后另行出租，造成海那财产损失，应承担相应赔偿责任。海那主张的损失中不可拆除装修部分，已被新的承租人装修覆盖无法进行评估，结合海那使用装修材料、装修人工及房屋租赁年限、已使用年限，确定装修损失为160000元。租赁房屋内可移动物品，由保集公司搬迁放置于仓库，海那可自行取回，若物品搬迁移动过程中存在损坏，海那可再行主张。海那未按约支付租金�物业管理费及水电费，保集公司向海那反诉主张租金168972元、物业费11470元、水电费9032元，对此予以支持。保集公司主张按海那欠缴租金和物业管理费总额的50%支付违约金，海那认为其并非恶意违约，约定的违约金标准过高，该院结合合同约定“按未履行合同租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金”及本案实际情况，将违约金调整为按保集公司主张的欠缴租金和物业管理费总额的10%计算，确定违约金为18044元。海那辩称其自2016年5月起未继续经营，故无需缴纳2016年5月起的房屋租金及物业管理费，该院认为即使海那未经营，但其未将租赁房屋腾空并返还保集公司，其仍需按约支付房屋租金及物业管理费，故对海那该意见不予采信。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除海那与湖州保集商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、湖州保集商业管理有限公司赔偿海那房屋装修损失160000元，海那支付湖州保集商业管理有限公司租金、物业管理费、水电费、违约金合计207518元，经相互抵扣后，海那应支付湖州保集商业管理有限公司款项47518元，限于判决生效之日起十日内履行；三、驳回海那其他诉讼请求。四、驳回湖州保集商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。本案本诉受理费减半收取5937元，反诉受理费2748元，合计诉讼费8685元，由海那负担4902元，由湖州保集商业管理有限公司负担3783元。二审中，保集公司和海那均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、保集公司应否承担海那的装修损失，如应承担则相应金额是多少；二、一审认定违约金金额是否合理。关于争议焦点一，保集公司与海那签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格依照合同的约定，履行各自的义务。在履约过程中，因双方产生纠纷，经吴兴区人民政府飞英街道办事处调解，保集公司作出承诺：“在未经法院判决的情况下，金城广场方(即保集公司）不能擅自清空商户的物品，否则将承担相应的后果。”后保集公司违反该承诺，将案涉商铺腾空并另行出租，新承租人对商铺进行装修后覆盖了原来的装修。因保集公司的行为造成海那的损失，应当承担相应的赔偿责任。保集公司诉称，一审认定装修损失16万元缺乏依据，本院认为，一审中海那提供相应证据，可以证明其对商铺进行装修材料费用为120794元，一审结合装修材料费用、人工费用、房屋租赁年限、已使用年限等综合因素，酌定装修损失为160000元，该数额较为合理，并未明显偏高，本院对此予以维持。因此，对保集公司的该节上诉理由本院不予支持。关于争议焦点二，因海那未按约支付租金、物业管理费及水电费，按照双方合同的约定，海那理应支付相应违约金。双方约定“违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%支付违约金”，但该标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审结合保集公司损失的情况，酌情确定违约金为未付租金和物业管理费总额的10%也即18044元，较为合理。对保集公司的该节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，保集公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4413元，由上诉人湖州保集商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周辰晨审判员  徐 晶审判员  赵哨兵二〇一八年四月十三日书记员  沈 珏