浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初2618号
原告（反诉被告）邓金梁，男，汉族，1975年8月4日出生，住江西省抚州市广昌县。
委托代理人张根，浙江北鼎律师事务所律师，一般授权。
被告（反诉原告）董承德，男，汉族，1945年6月26日出生，住杭州市江干区。
被告（反诉原告）董代英，女，汉族，1971年1月5日出生，住杭州市江干区。
被告赵华珍，女，汉族，1948年6月19日出生，住杭州市江干区。
委托代理人董代英，身份情况同上。
原告邓金梁为与被告董承德、董代英、赵华珍房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月11日向本院提起诉讼，本院受理后，被告董承德、董代英在法定期间内提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员张夜尽独任审判，于2017年6月30日公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告邓金梁及委托代理人张根，被告暨反诉原告董承德、董代英（暨被告赵华珍的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间，原、被告申请庭外和解未达成协议。
原告邓金梁诉称，2016年11月18日，原、被告经协商签订合同，被告董承德、董代英将位于杭州市江干区笕桥镇水墩村三区5号的“悠然旅馆”租赁给原告经营，并对租金额度、支付时间、旅馆设施整修、使用费、租赁客房以及双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2016年11月21日一次性向被告指定账户支付半年租金、三年设施使用费共计385000元、押金5000元，共计390000元，原告在付款后即开始经营旅馆。原告进驻旅馆后，被告便以种种理由拖延或拒绝履行合同中修复、更换已损坏设施的承诺，尤其未对旅馆用水与被告及被告其他承租户生活用水单独装表计量。为此，原告要求被告在履行设施整修义务后再签收。被告为了达到迫使原告签收的目的，在2017年3月22日以年检为理由，收走了原告经营旅馆所需要的营业执照、特种经营许可证、卫生许可证、税务登记证、旅馆公章及发票专用章。原告多次向被告索要上述证照，但被告声称原告必须在旅馆设施移交单上签字以后，才可能将前述证照交给原告使用。众所周知，小旅馆是公安、消防、卫生等机构重点监控的特种行业，必须亮照经营，随时接受有关部门的监督检查，旅馆公章、税务发票更是旅馆经营者为住店客人提供的法定服务的必备条件，但由于被告的违约行为，导致旅馆无法继续合法经营，给原告造成巨大的经济损失，为了防止损失的继续扩大，原告恳请法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告退还合同押金100000元；3、被告退还合同租金49608元；4、被告退还使用费89051元；5、被告赔偿损失14445元；6、被告承担本案诉讼费。
被告董承德、董代英、赵华珍辩称，被告董承德、董代英与原告邓金梁经事先多次交流洽谈、原告实地住店考察表示满意后，于2016年11月18日双方签订合同。现原告起诉被告过错皆不符合事实：被告赵华珍系被告董承德前妻，其受原告委托收取相关证照去办理工商、卫生、消防、税务登记等手续，还为原告垫付了11940元手续费（该费用原告一直拖延未给付），因此原告称被告赵华珍扣下证照造成原告无法经营不属实，而且被告赵华珍与本案合同无关，原告起诉被告赵华珍缺乏法律依据，请求驳回原告对赵华珍的起诉；法律和合同都未规定证照应由原告存放，况且在被告方收取证照期间，并未因此原因导致旅馆被行政处罚或造成经营障碍，该行为不可能导致原告无法实现经营旅馆的目的。原告从未向被告提出将旅馆自来水表单独分立，其他租户也有办理分表的，只要原告向自来水公司提出要求即可办理，被告也愿意提供协助，事实是原告签订合同后至今没有缴纳过自来水费，皆由被告垫付。原告对旅馆的基础设施改造施工是完全到位的，前后共花费52万元左右进行基础设施改建，施工过程原告也亲眼所见，如改建大门、屋顶翻建防漏、墙体加实改造、新建消防通道等都听取了原告的意见。现住，原告在合同签字、接收旅馆后，又翻悔说改建不好，纯属编造事实。原告单方毁约不履行合同，造成原告损失应予赔偿，按合同规定缴纳的押金10万元亦无权要求返还。基于以上理由，请求判令：1、判令反诉被告归还反诉原告董承德、董代英垫付自2016年11月到2017年5月的水费20132.5元，并支付自2016年11月至2017年5月按每逾期一日加收应缴水费额万分之二的违约金，逾期90天以上按每逾期一日加应缴纳水费千分之三的违约金；2、判令反诉被告付清反诉原告董承德、董代英代办年检证照费合计11940元，包括公安网600元、华数机顶盒套餐7960元、电信宽带费2300元、电视机续保费500元、平安时报费120元、旅馆业治安信息管理维护费500元；3、反诉被告赔偿反诉原告董承德、董代英因单方解除合同造成损失19万元（按六个月租金计）。
反诉被告邓金梁辩称，关于水费及滞纳金需按被告的实际支出合理分摊。公安网600元、旅馆业治安信息管理维护费500元是我交的，发票被被告收走了没有还给我。华数机顶盒套餐7960元、电信宽带费2300元、电视机续保费500元、平安时报费120元，合同中没有约定由原告承担，原告只使用了半年，应该合理分摊。原告已发出解除合同函，被告称原告单方解除合同要求赔偿损失缺乏事实和法律依据。关于使用费，原告只租了半年，应扣除半年租赁费用剩余部分退回原告。52万元整改费用，与原告无关。原告已无意再继续履行合同，再缴纳租金已无必要，自2017.5.18-2017.5.26实际发生租金应按日计算。在租赁过程中，被告赵华珍作为移交设施、收取定金、证照代办当事人，虽然她于2014年与被告董承德离婚，但双方未实际分开，她的行为代表了被告董承德，后果应由被告董承德承受。因此，请求法院依法判决，驳回被告不合理的反诉请求。
原告（反诉被告）邓金梁为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、租赁合同1份，证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实。
2、银行汇款回执单及收条1份，证明原告按照合同约定将半年租金、三年设施使用费共计385000元分别于2016年11月21日转账、押金5000元于2016年11月17日交由被告的事实。
3、照片一组，证明被告向原告移交的旅馆内部墙体、家具、马桶盖等设施存在损坏的事实。
4、收条1份，证明被告赵华珍于2017年3月22日将营业执照、特种经营许可证、卫生许可证、税务登记证、旅馆公章及发票专用章收走及收到邓金梁旅馆业治安信息管理款件维护费发票2张（2017元、2016元）、从业人员登记表1套4张、2016年度总结报告1张的事实。
5、微信记录及电话录音各1份，证明被告拒绝将相关证照交付给原告导致无法审批户外广告、开发票及原告要求被告配备灭火器、修缮设施的事实。
6、收款收据、收条、发票、销售合同一组，证明原告为经营旅馆所投入的费用共计14445元。
7、解除合同的通知，证明原告于2017年5月26日按规定发出解除合同通知。
经庭审质证，被告对上述证据的真实性均无异议，但认为证据6与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认，但认为关于照片仅能证明墙体损坏，其余损坏无法判断是租赁前还是后造成。
被告（反诉原告）董承德为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、电信、华数等缴费凭证一组，证明2016年10月21日、2016年11月1日分别缴纳数字电视费用5760元、2160元，2016年10月28日至2017年4月1日向电信公司缴纳费用2300元，缴纳旅馆业治安信息管理维护费500元。
2、收据一组，证明2017年元月17日被告向原告移交个体工商户营业执照正副本、特种行业许可证正副本、卫生许可证、公章的签收单。
3、水、电移交抄表接收签字单，证明2016年11月18日移交邓金梁时水表为16658度（其中复印店为459度，幼儿园四表为2167度、1070度，1288度、2419度）。
2017年6月8日抄表照片一组，证明原告租赁期间用水量：2017年6月8日水表抄表为22564度（5月已付款水表21979度，实耗585度，应付1725.75元），2017年6月8日抄表幼儿园表1为1386度，幼儿园表2为2371度，幼儿园表3为1145度，幼儿园表4为2510度，复印店467度，房东41度。
4、自来水欠费、缴费清单等一组，证明2016年11月-2017年5月欠缴水费金额：2016年11月12日缴纳水费3068元、2017年1月12日缴纳9499元、2017年3月12日缴纳2690.4元、2017年5月12日缴纳水费4248元、2017年3月14日缴纳滞纳金329.5元、79.8元、2017年5月2日缴纳17.2元、共计代缴水费19505.4元、滞纳金426.5元。
经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为2016年11月1日缴纳的费用系原告入住前发生，不应由原告负担，与本案没有关联性；合同上未约定电信费用由原告承担，与本案缺乏关联性，旅馆业治安信息管理维护费500元系原告缴纳；本院确认上述凭据真实性，并根据租赁惯例及原告使用时间为半年确定原告应负担费用为6510元（5760/2+2160/2+2300+500/2）。
原告对证据2的真实性没有异议，但认为与本案诉请无关，本院认为该证据与案件关联，予以采信。
原告对证据3，对水、电移交抄表接收签字单的真实性无异议，确认水费真实产生，但认为水表读数照片无法判断真实性，金额多少要由法院认定；原告对证据4真实性没有异议，但认为由于被告承租户都有用水发生，水费由原告承担多少无法确定，抄表通知单印证漏水严重。本院认为原告未对被告提交的上述证据提出反证，且上述证据反映的用水量亦与案情基本相符，本院对证据3、4的真实性予以确认，作为被告水费的发生依据，并根据水费缴纳凭证及2017年6月8日抄表与移交日抄表计算原告应承担的水费为19931.90-1380.6（（幼儿园4表合计为7412度-上期移交数6944）×2.95元/度）-23.6（（复印店467度-上期移交459度）×2.95元/度）-120.95（房东41度×2.95元/度）+1725.75（2017年5月8日至2017年6月8日期间水费（22564-21979）×2.95元/度）=20132.5元。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2016年11月8日，董承德、董代英（甲方）与邓金梁（乙方）签订合同，约定：甲方将位于杭州市江干区笕桥镇水墩村三区5号的悠然旅馆出租给乙方经营使用，租期三年自2016年11月18日起至2019年11月17日止，每年租金30万元，从第二年开始5%递增；旅馆内设施由甲方完善交给乙方，乙方须支付甲方使用费共计10万元，如有续约乙方不须另外支付使用费；甲方交付旅馆使用时，乙方须另向甲方交纳押金10万元。租金半年一付，乙方从2016年11月18日向甲方交付租金19万元，次年5月17日前交19万元，依此类推；悠然旅馆正常经营的证照手续由甲方负责办理，如有因经营所需的证照方面事宜，导致乙方未能正常经营，乙方有权向甲方提出耽误经营的经济赔偿；甲方将旅馆的经营权全权承包给乙方经营，经营管理由一方全权自主经营，经营所得归乙方所有，在经营过程中产生的法律责任由乙方承担，包括安全、消防、公安、财税、卫生等全责；甲方出租给乙方的房屋有客房34间，房屋内旅馆经营所需的基础设施属正常使用时交与乙方，乙方须加倍爱护，乙方须在合同期满后交与甲方正常使用之物件，甲方退还乙方全额押金；经营中，旅馆内部物品和证照年审类产生的费用由乙方承担，房屋的基础设施的修缮、整改、维护由甲方负责完善；乙方接手经营开始，水电表抄好底数，电按照元/千瓦时，水按照元/吨（立方）交与乙方代缴纳给水电部门或是甲方交与乙方水、电分户头缴费卡，乙方自行到水电部门缴纳，移交数字详见水、电移交清单（详见附件）；等等。
2016年11月17日，邓金梁缴纳定金5000元，2016年11月21日邓金梁通过银行转账缴纳38.5万元，共计39万元，其中包含半年租金19万元、财产使用费10万元、押金10万元。邓金梁在付款后即开始投入相关费用并经营旅馆。邓金梁进驻旅馆后，发现有存在墙体损坏等要求被告维修，并要求被告区分原告与其他承租户生活用水单独装表计量。2017年3月22日赵华珍从邓金梁处取走营业执照、特种经营许可证、卫生许可证、税务登记证、旅馆公章及发票专用章及邓金梁旅馆业治安信息管理款件维护费发票2张、从业人员登记表1套4张、2016年度总结报告1张，办理相关的旅馆公安网、宽带、数字电视等缴费手续，并支付了相关费用后，因原告未支付代缴款及水费等故一直未予归还原告。期间，邓金梁曾发微信给董承德告知无证照导致无法审批户外广告、开发票事宜。2017年4月11日邓金梁向本院起诉，以证照被收走无法继续经营旅馆、无法实现合同目的为由，要求解除双方之间签订的合同。法院于2017年5月23日主持双方当事人进行调解，原告坚决表示要解除合同，被告则提出如原告进行赔偿则同意解除。后原告发出解除合同通知，董承德方于2017年5月28日收到该通知。2017年5月28日，董承德方接手悠然旅馆的客人接待及收费。另查，邓金梁承租旅馆期间因水表未分户原因一直由董承德方代缴水费共计20132.5元；赵华珍系董承德前妻，于2014年离婚，离婚后有帮忙董承德、董代英打理旅馆事宜。
本院认为，原、被告签订的以承包经营及房屋租赁为内容的合同，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。原告在证照因代办手续被取走一个月后即以无法继续经营旅馆实现合同目的为由起诉要求单方解除合同，理由不充足，本院不予支持。但原告坚持解除合同，考虑无法强制继续履行，被告亦基于此因在收到原告解除合同通知后于2017年5月28日接手经管涉案旅馆，应视为同意解除，故本院确认双方于上述时间解除合同。原告应支付占用旅馆期间即自2016年11月21日至2017年5月28日的租金，原告已付半年租金19万元，尚需补足余额8444元。结合合同中关于押金10万元的规定，应属赔偿损坏、防止未付款的预先扣留款，并无担保性质，因此原告支付的押金在扣除应付款项后应予返还。关于原告支付合同约定的三年使用费10万元，扣除原告使用旅馆时间，被告应退还原告82603元。旅馆经营期间原告投入的设施考虑被告继续经营之需，宜归被告所有，并结合原告已使用时间，由被告支付原告折价款1204元。原告应支付经营期间的水费20132.5元、相关旅馆经营手续费应按经营时间计算为6510元支付给被告。被告提出要求原告赔偿因单方解除合同造成的损失按六个月租金计19万元，综合本案案情，被告对旅馆进行了大量投入，在原告进行充分考察后，双方签订合同，现原告以不能实现合同目的为由提出单方解除合同虽理由不充分，对其任意不履行合同的行为造成原告的损失应作相应赔偿，但被告扣留旅馆经营所需证照达一个月之久、拖延修缮旅馆设施等行为确实给原告的经营造成一定障碍，结合上述因素本院酌情确定1个月租金31667元为赔偿损失金额。合同具有相对性，本案中被告赵华珍并非合同当事人。因此，被告赵华珍不是本案的适格主体，本院依法驳回对其的起诉。根据赵华珍系被告董代英的母亲，被告董承德的前妻，其所涉行为均可认定为被告董承德、董代英的代理行为，行为后果应由被告董承德、董代英承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告邓金梁与被告董承德、董代英于2016年11月18日签订的合同于2017年5月28日解除。
二、被告董承德、董代英退还原告邓金梁押金100000元、使用费82603元、投入设施折价费1204元。
三、原告邓金梁支付被告董承德、董代英房屋租金8444元、水费20132.5元、手续费6510元、损失赔偿费31667元。
上述二、三项相抵，被告董承德、董代英于本判决生效之日起十日内支付原告邓金梁人民币117053.5元。
四、驳回原告邓金梁对被告赵华珍的起诉。
五、驳回原告邓金梁的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告董承德、董代英的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费按规定减半收取为人民币2548.5元，由原告邓金梁负担人民币697.5元，被告董承德、董代英负担人民币1851元；反诉案件受理费按规定减半收取为人民币2315.5元，由反诉原告董承德、董代英负担1619.5元，反诉被告邓金梁负担696元。
原告（反诉被告）邓金梁、被告董承德、董代英（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向本院结算诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
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审判员 张夜尽
二〇一七年九月二十二日
书记员 王 鹏