成都高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0191执监1号
申请人（案外人）：曾学霞，女，汉族，1965年6月18日出生，住四川省宜宾县。
被申请人（原申请执行人）：四川中成煤田投资有限责任公司。住所地：成都市青羊区青华路**号第*层。
法定代表人：陈隆德，总经理。
委托诉讼代理人：詹珂炜，男，汉族，1991年10月23日出生，住成都市龙泉驿区。被申请人公司员工。
被申请人（原被执行人）：宜宾红楼梦酒业营销有限公司。住所地：宜宾县柏溪镇三角路（北段）。
法定代表人：文德华。
被申请人（原被执行人）：宜宾红楼梦酒业股份有限公司。住所地：四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。
法定代表人：文万彬。
被申请人（原被执行人）：文万彬，男，汉族，1964年11月22日出生，住四川省宜宾县。
被申请人（原被执行人）：郭昌平，男，汉族，1965年1月24日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
被申请人（原被执行人）：宜宾兴业房地产开发有限公司。住所地：宜宾县柏溪镇三角街***号。
法定代表人：文万彬。
在本院执行四川中成煤田投资有限责任公司与被告宜宾红楼梦酒业营销有限公司（以下简称红楼梦营销公司）、宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称红楼梦酒业公司）、文万彬、郭昌平、宜宾兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）借款合同纠纷诉讼保全一案中，案外人曾学霞就执行位于宜宾县柏溪镇万兴花园C区C组团第7幢1层1-13号商品房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，2017年5月22日以（2017）川0191执异31号《执行裁定书》驳回曾学霞的执行异议。之后，案外人曾学霞向成都市中级人民法院申请执行监督。成都市中级人民法院以（2017）川01执监13号《督办函》指令我院对曾学霞与四川中成煤田投资有限责任公司、宜宾红楼梦酒业营销有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、文万彬、郭昌平、宜宾兴业房地产开发有限公司执行异议案件重新立案进行审查裁定。本院依法另行组成合议庭进行了审查并经审判委员会讨论决定，现已审查终结。
案外人曾学霞申请监督称，其于2010年11月25日与被申请人兴业公司签订的《商业用房买卖合同》为双方真实意思表示，该合同真实有效，商品房买卖法律关系成立。签订合同的当日向兴业公司支付了全部商品房余款1011948.00元，同时支付了涉案房屋的专项维修基金、产权登记费、工本费、契税等费用。自2010年12月13日开始案外人就合法占有涉案房屋。该房屋一直登记在兴业公司名下，属于兴业公司自身原因一直未办理权属登记。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第28条规定，请求依法裁定撤销本院（2017）川0191执异31号《执行裁定书》；依法裁定中止对宜宾县柏溪镇万兴花园C区C组团7幢1层1-13号商品房的执行。
案外人为支持其异议理由，向本院补充提交了以下证据：
兴业公司于2017年5月26日出具的《情况说明》，用以说明曾学霞已于购房当日提交了办理全部房屋权属证书所需资料，由于兴业公司将该房用于抵押贷款等原因未办理房屋权属证书。
经审查查明，四川中成煤田投资有限责任公司因与宜宾红楼梦酒业营销有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、文万彬、郭昌平、宜宾兴业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，于2015年8月20日向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2015）高新执保字第96号《民事裁定书》，裁定对红楼梦酒业公司、红楼梦营销公司、文万彬、郭昌平、兴业公司所有的财产在价值14982948元的价值范围内予以查封、扣押、冻结。同日，本院再作出（2015）高新执保字第97号《民事裁定书》，裁定对红楼梦酒业公司、红楼梦营销公司、文万彬、兴业公司所有的财产在价值13113280元的价值范围内予以查封、扣押、冻结。2015年9月1日，本院以（2015）高新执保字第96号、第97号《民事裁定书》、《协助执行通知书》依法将登记在兴业公司名下的位于宜宾县柏溪镇的房屋128套予以查封，其中包括位于四川省宜宾市宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区C组团7幢1层1-13号的涉案房屋。
另查明，案外人曾学霞与兴业公司于2010年11月25日签订《商业用房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：XY2010082），约定曾学霞购买兴业公司开发的万兴花园C区C组团第7号楼1-13号房屋，建筑面积116.47平方米，购房总价款1011948元，付款方式为合同签订当日一次性付款。该合同约定的交房时间为2010年12月31日前。双方于《商业用房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，买受人全权委托出卖人办理房屋产权证，买受人应在办理房屋交付手续的同时向出卖人提交委托办理房屋所有权所需的各项资料以及相关税、费。同日，兴业公司向曾学霞出具了加盖有“宜宾兴业房地产开发有限责任公司财务专用章”的《四川宜宾兴业集团财务专用收款收据》（编号0003763），该收据显示曾学霞一次性交足房款1011948元。2010年12月13日曾学霞缴纳了涉案房屋的代收产权登记费550元、产权转移手续费9107.53元、工本费10元、土地使用权证费100元、契税40477.92元、印花税505.97元、贴花税10元、专项维修基金3035.84元，合计53797.26元。宜宾兴业物业管理有限公司向曾学霞出具了加盖有“宜宾兴业物业管理有限公司财务专用章”的收款收据（编号0006303）。同日，兴业公司与曾学霞签订《补充协议》，明确了曾学霞于2010年12月14日享有该商铺所有权力和义务并收取租金。后兴业公司与曾学霞办理了房屋交付手续。2011年3月15日，曾学霞与案外人肖学平签订了《商业用房租赁合同》，租期3年。
还查明，曾学霞向宜宾市建和物业服务有限公司缴清了涉案房屋自2012年10月起至2016年12月止的物业费及水电气费。兴业公司于2017年5月26日向本院出具《情况说明》，证明曾学霞已于购房当日向兴业公司提交了办理房屋权属证书所需资料，由于兴业公司将该房抵押贷款等原因未办理房屋权属证书。
本院认为，本案系案外人对执行标的物的异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人曾学霞作为兴业公司开发的涉案房屋的买受人，其在本院查封该房屋之前已与兴业公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款并实际占有使用了该房屋。曾学霞已于商品房买卖合同补充协议中全权委托兴业公司办理房屋产权证，并已交付办理房屋权属证书所需资料和费用，因兴业公司将该房用于抵押贷款等原因未办理房屋权属证书。综上，曾学霞对涉案房屋享有的权利能够排除执行，原审适用法律错误，依法应予撤销。同时，案外人曾学霞的异议请求符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
一、裁定撤销（2017）川0191执异31号执行裁定书。
二、中止对位于四川省宜宾市宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区C组团7幢1层1-13号房屋的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 肖 宏
人民陪审员 李厚超
人民陪审员 刘祚久
二〇一七年九月六日
书 记 员 何夏源