苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初547号
原告姜耀，男，1984年8月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人王晖，上海仲悦律师事务所律师。
被告倪步团，男，1964年11月17日生，汉族，住江苏省宝应县。
被告倪艳，女，1991年1月10日生，汉族，住江苏省宝应县。
被告苏州市吴中区临湖中和房产信息咨询服务部，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇腾飞路旁。
负责人凌华荣，经营者。
委托代理人康春芳，该服务部员工。
原告姜耀诉被告倪步团、倪艳、苏州市吴中区临湖中和房产信息咨询服务部（下称中和服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本�于2017年1月12日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜耀及其委托代理人王晖，被告倪步团、被告倪艳、被告中和服务部的委托代理人康春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜耀诉称，2016年9月28日，经被告中和服务部居间，其与被告倪步团签订一份房屋买卖合同，签约时被告倪步团明确是代表被告倪艳与其签约，合同签订后其收取定金40000元。后被告倪艳因2016年10月4日实施的购房新政而失去购房资格，致房屋买卖合同无法继续履行。现起诉要求判决解除其与被告倪步团、倪艳于2016年9月28日签订的房屋买卖合同；被告倪步团、倪艳共同承担违约金40000元。庭审中原告明确要求被告承担违约金40000元即为不返还已付定金40000元。
被告倪步团辩称，经中和服务部居间，其于2016年9月28日代理女儿倪艳与原告签订房屋买卖合同属实，合同签订后支付定金40000元，同意解除合同，但原告应当双倍返还定金。
被告倪艳辩称，其父亲倪步团于2016年9月28日代理其与原告签订房屋买卖合同属实。2016年10月3日，苏州出台购房新政致其丧失购房资格，但国庆节后中和服务部曾联系其表示只要买卖双方签署首房首贷保证书，并承诺房屋买卖合同是在该新政出台前签订并曾交付定金，房屋买卖合同可按原政策继续履行，后中和服务部亦多次催促原告去办理网签，但原告不同意，现同意解除合同，但要求原告双倍返还定金。
被告中和服务部辩称，原告的诉请与其无涉。
经审理查明，2016年9月28日，原告姜耀（售房人、甲方，下同）与被告倪步团（购房人、乙方，下同）在丙方中和服务部�居间下签订一份《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将位于吴中区临湖镇东泰花园45幢102室房屋出售给乙方，建筑面积65.44平方米，成交价格为54万元整，乙方于2016年9月28日交付定金4万元于甲方，在交易期间如乙方违约将承担定金200%的违约金给予甲方，如甲方违约将承担定金200%的违约金给予乙方；该房屋产权过户时的相关费用由乙方承担；甲方承诺于交易完成腾空该房屋并将房屋钥匙交于乙方；等等。该合同乙方落款处被告倪步团签名时明确作为代理人签字。庭审中，原告姜耀与被告倪步团、倪艳一致确认被告倪步团是代理被告倪艳在合同中签名。
同日，被告倪艳现金支付原告姜耀定金4万元，原告姜耀为此出具一份收据，被告中和服务部在该收据上盖章确认。
另查明，2016年10月3日，本市根据有关房地产调控通知要求，出台了相关加强全市房地产市场调控的意见（以下简称房产新政），调整商品住宅购买政策，明确非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、大仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
庭审中，被告倪艳称，其目前未落户苏州，在本市未拥有住房，自2016年11月才在本市开始缴纳社会保险，自2017年才在本市开始缴纳个人所得税，对其属于2016年10月3日房产新政的限购对象不持异议，但表示因双方签约在房产新政�台前，据其向中和服务部了解，在10月3日前签订的房屋买卖合同仍可按原政策继续履行，只要买卖双方同时到房管部门出具承诺书承诺合同确在房产新政出台前签订即可。
原告姜耀陈述，被告中和服务部确在2016年10月20日通知其于次日到房管部门签署承诺书，其于次日到场后得知除签署承诺书外，需同时签订经百易居居间达成的房屋买卖合同及盖百易居公章的定金收据，且相应合同与收据日期亦需倒签到2016年9月28日才能办理网签，其不同意再签合同及收据，故才未签署承诺书，并提供其与被告中和服务部员工于2016年10月20日微信聊天记录，以证明中和服务部员工与其联系时表示需由其补签与原合同内容一致的合同，因原合同由倪步团代签，需由倪艳签名，且要加盖百易居公章；提供其于2016年10月27日与被告倪步团的通话录音，以证明被告倪步团表示因原合同由其代签，需由其女儿倪艳签名的合同。
被告倪艳陈述，2016年10月21日到房管部门办理网签时，要求其签署承诺书，未要求重新签订由百易居居间的房屋买卖合同。经质证，对通话录音无异议，表示办理网签当天父亲倪步团未到场故不清楚有关情况，对中和服务部员工与原告的微信聊天并不知情。
被告中和服务部陈述，涉案房屋买卖合同在房产新政出台前签订，房产新政出台后，房管部门出具细则明确30天内新政出台前的房屋买卖合同仍可按原政策执行，但需双方到场签署承诺书承诺确于10月3日前签订合同，双方应其通知于10月21日到房管部门办理网签，因其不具备网签资质，所有业务的网签均与另一中介百易居合作，需在其留存的房屋买卖合同及买房人留存的定金收据上加盖百易居公章才能办理网签，后因原告不同意在合同及收据上加盖百易居公章就拒绝签署承诺书，其才未在合同及收据上加盖百易居公章，致网签未成。经质证，对通知录音不予认可，称不清楚双方通话情况，对微信聊天记录无异议，表示与原告沟通的员工是其新入职员工，其曾告知只需在原合同上盖百易居章即可，可能该员工没有理解，也不清楚房产新政内容。
又，本案起诉状副本于2017年1月17日送达被告倪步团、倪艳。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收据、通话录音、微信聊天记录，被告倪艳提供的房屋买卖合同、收据，被告中和服务部提供的房屋买卖合同及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案诉争房屋买卖合同虽是原告姜耀与被告倪步团签订，但被告倪步团在签约时批露了其作为代理人签字，原告姜耀明确当时知晓被告倪步团是作为被告倪艳的代理人签约，而被告倪艳亦追认被告倪步团代理其签约，据此，本院认定诉争房屋买卖合同在原告姜耀与被告倪艳之间发生，该合同是双方自愿签订且于法不悖，合法有效。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。诉争房屋买卖合同签订后，苏州市于2016年10月3日颁布房产新政，因被告倪艳户籍所在地不在本市，亦未能提交证据证明其在购房之前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险，因此房产新政实施后即自2016年10月4日起截至目前被告倪艳不具备在本市购房的资格，属于限购对象，故诉争房屋买卖合同因房产新政而不具备履行条件，且该情形在双方签约时不可预知，双方对合同因该政策而导致的履行障碍均无过错。至于被告抗辩只要双方共同签署承诺书，诉争房屋买卖合同在一定期限内仍有履行可能，但原告拒绝签署承诺书才致合同无法履行，故原告就此存在过错，鉴于房产新政出台后各方对该政策内容持不同理解，而被告倪步团、中和服务部确曾与原告沟通明确需由被告倪艳补签合同等才能办理网签手续，原告据此理解需附加其他条件才能继续履行合同故拒绝签署承诺书，亦不存在明显过错，且按被告陈述诉争买卖合同按原政策执行的周期较短，故对被告上述抗辩主张，本院不予采信。原告现以被告倪艳属限购对象致合同无法继续履行，据此要求解除房屋买卖合同，合法有据，本院予以支持，合同于本案起诉状副本送达被告倪艳之日即2017年1月17日解除。根据相关规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该定金罚则的构成要件只适用于“不履行”的违约形态，本案中，因房产新政致诉争房屋买卖合同无法继续履行，故对被告倪艳不应适用定金罚则，原告姜耀要求不返还已付定金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争房屋买卖合同解除后，原告姜耀与被告倪艳无需再履行合同，对于被告倪艳给付的定金4万元，原告姜耀应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、确认原告姜耀与被告倪艳于2016年9月28日签订的《房屋买卖（置换）合同》于2017年1月17日解除。
二、原告姜耀于判决生效之日起十日内向被告倪艳返还定�人民币40000元。
三、驳回原告姜耀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币4600元，由原告姜耀负担人民币2300元，被告倪艳负担人民币2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 王丽娜
二〇一七年四月十一日
书记员 庄 严