上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7715号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许兴福，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：包霞芬，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）:胡洁，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人:冯奕，上海市中和律师事务所律师。委托代理人:骆美玲，上海市中和律师事务所律师。原审第三人：刘胜珠，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人：钱明江，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人许兴福、包霞芬因与被上诉人胡洁、原审第三人刘胜珠、钱明江房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人许兴福、包霞芬，被上诉人胡洁的委托代理人冯奕、骆美玲到庭参加诉讼，原审第三人刘胜珠、钱明江经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。许兴福、包霞芬共同上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部反诉请求，并驳回被上诉人原审中的诉讼请求。事实和理由：许兴福、包霞芬与胡洁就买卖上海市长宁区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）签订了房屋买卖合同，双方应于2015年6月30日办理产权过户手续，双方未能按约办理过户手续的原因为当时许兴福、包霞芬的贷款合同没有审批下来，而非胡洁所述的许兴福、包霞芬未注销系争房屋之前的网签备案合同，许兴福、包霞芬于2015年5月30日向银行申请贷款，于2015年7月19日完成全部贷款手续，根据补充条款约定胡洁应当至迟于2015年7月24日完成过户，因胡洁未缴纳税费，直到2015年8月26日才办理过户，胡洁存在逾期过户的违约行为，应承担相应的违约责任。合同履行过程中，银行已经通过了房贷，许兴福、包霞芬儿子于2015年8月28日在其他银行申请车贷10万，所以银行没有放款，银行没有告诉许兴福、包霞芬办了车贷后不能办理房贷，并且胡洁延迟办理过户，也造成许兴福、包霞芬在不知情的情况下签了车贷，造成银行未能放贷。胡洁、许兴福、包霞芬之间签订的《协议》，许兴福、包霞芬在签协议时，协议内容包括备注部分的内容都是存在的，但违约金20%中“20%”处是空白的，当时是胡洁的姐姐说拿到房款50万，协议就自动解除了，许兴福、包霞芬才签的字，协议存在重大误解，显失公平，20%是后添的，且存在欺诈手段，应予以撤销。许兴福、包霞芬并未违约，同时，许兴福、包霞芬认为胡洁不存在损失，还获得了再次出售房屋的获利及租金，即使存在违约金，也认为违约金过高，在交付涉讼房屋时，胡洁隐瞒其向东方有线电视申请了两个机顶盒的事实，仅交付一个机顶盒，胡洁应交付另一个机顶盒。被上诉人胡洁辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人刘胜珠、钱明江书面答辩称对一审判决没有任何异议，未向本院递交证据。胡洁向一审法院诉讼请求:一、解除胡洁、许兴福、包霞芬签订的《房屋买卖合同》，胡洁将购房款返还给许兴福、包霞芬，许兴福、包霞芬将涉讼房屋返还给胡洁；二、许兴福、包霞芬支付胡洁违约金25.4万元（总房价的20%）。后胡洁撤回第一项诉讼请求。许兴福、包霞芬共同辩称：不同意胡洁的诉讼请求，并提起反诉请求：一、判令胡洁支付许兴福、包霞芬2015年7月25日至2015年8月26日期间迟延办理房屋过户手续的违约金12,787元（以已付款77.5万为本金，按日万分之五计算）；二、判令许兴福、包霞芬交付缺失的机顶盒一个（价值280元）。后许兴福、包霞芬增加了要求撤销《协议》中关于20%违约金的条款的诉讼请求。针对许兴福、包霞芬的反诉请求，胡洁辩称：不同意许兴福、包霞芬的反诉请求，坚持己方的诉讼请求。钱明江、刘胜珠陈述：对胡洁、许兴福、包霞芬的纠纷无意见。一审法院认定，2015年11月25日，涉诉房屋的产权情况为许兴福、包霞芬共同共有，建筑面积54.14平方米，受理日期为2015年8月26日，产权核准日期为2015年9月14日。目前，涉讼房屋产权已转移至钱明江、刘胜珠名下。2015年5月21日，胡洁（甲方）与许兴福、包霞芬（乙方）通过上海XX有限公司巨峰路店公司居间，由甲方将涉诉房屋出卖给乙方，转让价款共计人民币1,275,000元（以下币种均为人民币）。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款（一）中第一条约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；第二条约定：甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；第七条“有关乙方贷款的特别规定”中约定，第一款：乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；第二款：若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分；第三款：若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。第四款：乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及银行要求的其他放款材料递交至银行处。合同“附件三（付款协议）”中约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币10,000元整；2、乙方于2015年4月20日之前，支付甲方房款人民币300,000元整；3、乙方于2015年5月20日之前，支付甲方房款人民币450,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币500,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；5、乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方房款人民币15,000元整。2015年4月10日，胡洁收到许兴福用于购买涉讼房屋定金10,000元。2015年4月20日，胡洁收到许兴福用于购买涉讼房屋的第一笔房款300,000元。2015年5月21日，胡洁收到许兴福用于购买涉讼房屋的房款450,000元。2015年6月14日，胡洁收到许兴福用于购买涉讼房屋的第三笔房款15,000元。2015年10月27日，胡洁收到包霞芬用于购买涉诉房屋的房款50,000元。2015年11月7日，胡洁收到许兴福用于购买涉诉房屋的房款人民币380,000元。2015年11月21日，胡洁收到许兴福、包霞芬97,500元，其中22,500元为二次卖房差价的一半，70,000元为房款，5,000元为租金。对于5,000元的租金，胡洁陈述本来交房后没打算让许兴福、包霞芬支付租金，但房屋买卖合同的履行出现拖延，算下来要免费给许兴福、包霞芬住好几月，最后胡洁在租金金额以及租赁时间上都有所让步，只收取了许兴福、包霞芬5,000元租金。许兴福、包霞芬也陈述是贷款放不下来后，应胡洁要求，交纳了5,000元租金。2015年6月14日，胡洁（甲方）与许兴福（乙方）签订《房屋买卖交接书》，其中约定：甲、乙双方于2016年（应为2015年）6月13日对涉讼房屋进行了验收交接，双方确认如下：一、乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符；……三、该房地产的风险责任自甲方将该房地产交付乙方之日起由乙方承担；四、特别约定：甲方提前将房屋交付乙方，乙方贷款未到甲方账户，若因此产生任何纠纷，责任由乙方承担。2015年10月21日，胡洁（甲方）与许兴福、包霞芬（乙方）签订《协议》，内容为：共同委托上海XX房屋中介买卖位于长宁区XX村XX号XX室的房子，由于乙方原因银行不同意放款伍拾万元整（小写50万元整），以致于买卖合同无法正常继续。双方在中介的调解下决定叁天后（10月23号）取消贷款抵押，拿回产证交由甲方保管（甲方出具收据给乙方），后由甲方负责再次挂牌买卖，买卖价格由甲乙双方协商。甲方不能以受到损失而提高房价而使房子再次出售不顺利。为了能早点出售，应适当低于市场价，但不可以低于第一次壹佰贰拾柒万伍仟元整（小写:1,275,000元整）的成交金额。二次出售后多出部分金额由甲、乙双方平分，不满2年的营业税也共同承担，乙方应该向甲方支付总房价的20%的违约金。注：关于违约金乙方提出适当减少一点，甲方同意商量后作出答复。甲方为胡纯代胡洁，乙方为包霞芬、许兴福。2015年6月19日，胡洁缴纳涉讼房屋的房产税2,324.00元，房产税税款所属期为2014年1月1日至2014年12月31日。同日，胡洁缴纳房产税1,162.00元，税款所属期为2015年1月1日至2015年6月30日。2015年8月11日，胡洁缴纳涉讼房屋的个人住房房产税387.33元，税款所属期为2015年7月1日至2015年8月31日。胡洁、许兴福、包霞芬都认可的过户共2次，一次为2015年8月中旬，因胡洁房产税未缴纳，导致过户未成功，许兴福、包霞芬陈述胡洁当场缴税。另一次为2015年8月26日成功过户。许兴福、包霞芬于2015年6月22日、6月27日就缺少一个有线电视机顶盒的事情向胡洁发了两条短信。胡洁称短信收到过，但是并没有少给许兴福、包霞芬一个机顶盒，交接房屋时，许兴福、包霞芬是在检查无异议后才付的尾款。一审法院认为，胡洁与许兴福、包霞芬就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖交接书》以及《协议》真实有效，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然许兴福、包霞芬称在签订《协议》的过程中有显失公平、欺诈等情形，但并未提供相应的证据，不予认可，许兴福、包霞芬据此要求撤销《协议》中关于20%违约金条款的反诉请求，不予支持。对于违约责任的归属，许兴福、包霞芬在涉讼房屋交房及过户后，无法通过银行放款来支付剩余房款，以致于买卖合同无法正常履行，对此，胡洁、许兴福、包霞芬在2015年10月21日的《协议》中也予以确认，并约定了再次出售的方法及违约金的数额。故一审法院认为违约责任在于许兴福、包霞芬，许兴福、包霞芬理应支付违约金。综合涉讼房屋二次出售后，许兴福、包霞芬已付清胡洁所有房款、在许兴福、包霞芬延期付款期间也已向胡洁支付租金及二次出售后房屋溢价款等情况，对许兴福、包霞芬关于违约金过高的抗辩予以采纳，酌情调整违约金为8万元。关于许兴福、包霞芬在反诉中认为胡洁延期过户并要求胡洁支付2015年7月25日至2015年8月26日的违约金的诉请，许兴福、包霞芬认为2015年6月30日未能过户的原因是许兴福、包霞芬贷款还未审批完成，即便如许兴福、包霞芬所述，在合同约定的过户日期未能过户的责任也在于许兴福、包霞芬。此后，双方并未约定新的过户日期。其次，许兴福、包霞芬认为贷款核准后5个工作日即2015年7月24日之前应办理过户手续，一审法院认为，第一，许兴福、包霞芬并未提供证据证明其在7月24日办理过过户手续并因胡洁原因导致未能过户；第二，胡洁依约已在2015年6月19日将房产税交到2015年6月30日，已经为合同履行进行了充分的准备，后合同因许兴福、包霞芬贷款原因未能正常履行，给予胡洁补交税款的必要时间也是合理的。最后，在2015年10月，胡洁、许兴福、包霞芬发生争议后签订的《协议》中，对违约事实的陈述，双方也仅确认了许兴福、包霞芬贷款未放贷，而并未提及胡洁、许兴福、包霞芬对2015年8月26日过户有争议的。综上，对于许兴福、包霞芬相应的反诉请求不予支持。对于许兴福、包霞芬要求胡洁交付机顶盒的诉讼请求，一审法院认为，许兴福、包霞芬并未提供充足的证据证明胡洁少交付给许兴福、包霞芬一个机顶盒，胡洁对此也不予认可，并且胡洁、许兴福、包霞芬签订的房屋交接单中，许兴福、包霞芬已确认胡洁将该房地产交付其时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符。综上，对于许兴福、包霞芬相应的反诉请求不予支持。一审法院审理后于2016年5月11日作出判决：一、许兴福、包霞芬应于判决生效之日起十日内支付胡洁违约金人民币80,000元；二、驳回许兴福、包霞芬的全部反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由胡洁负担。本诉案件受理费人民币5,110元，因适用简易程序，减半收取计2,555元，由胡洁负担1,750.28元,由许兴福、包霞芬负担804.72元。反诉案件受理费人民币63.34元，由许兴福、包霞芬负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就买卖涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》及《协议》，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。根据《房屋买卖合同》约定，双方应于2015年6月30日前办理产权过户手续。对于未按期办理过户手续的原因，上诉人陈述其于2015年5月30日向银行申请贷款，于2015年7月19日完成全部贷款手续，系上诉人贷款合同未审批致不能办理产权过户手续。被上诉人陈述系因上诉人未撤销涉讼房屋之前的网签备案合同致未能办理过户手续。无论从上诉人的自认还是被上诉人的主张看，均可认定系上诉人违约致双方未能按期办理产权过户手续。此后，被上诉人并未行使合同解除权，而是与上诉人协商继续履行合同。但从在案证据看，双方并未就再次办理产权过户手续的时间作出明确的约定，且被上诉人也在合理的期限内补缴了房产税，故被上诉人不存在逾期办理产权过户手续的行为，上诉人要求被上诉人承担逾期过户违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院予以驳回。嗣后，双方于2015年8月26日办理了产权过户手续，但因上诉人申请的银行贷款被取消，上诉人也未能以现金形式补足，致被上诉人未能取得剩余售房款，上诉人应承担相应的责任。2015年10月21日，买卖双方签订的《协议》，对因上诉人一方原因致银行贷款被取消的事实进行了确定，并对上诉人应承担的违约责任作出了约定，上诉人应按照《协议》的约定承担违约责任。上诉人抗辩称,签协议时，协议内容包括备注部分的内容都是存在的，但违约金条款中“20%”处是空白的，当时是胡洁的姐姐说拿到房款50万，协议就自动解除了，许兴福、包霞芬才签的字，协议存在重大误解，显失公平；20%是后添的，且存在欺诈手段，应予以撤销。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人作为完全民事行为能力人，对在《协议》上签字所产生的后果应具有相应的预见能力，其主张签约时，违约金条款中“20%”处是空白的，没有相应的证据予以证明，也与备注的内容相悖，被上诉人亦予以否认，故对上诉人该项主张，不予采纳。同时，上诉人虽主张被上诉人承诺拿到50万元购房款，《协议》就自动解除，但并未提供证据加以证明，被上诉人也予以否认，故对上诉人该项主张，因缺乏证据证明，本院同样不予采纳。如前所述，《协议》约定的内容与双方的实际履行行为相符，并不存在显失公平的情形，上诉人也没有证据证明该协议存在重大误解，故对上诉人关于《协议》应予撤销的主张，因缺乏证据证明，本院予以驳回。原审法院根据双方的约定、合同的实际履行情况、当事人主观恶意程度，将上诉人应承担的违约金数额酌定为8万元，并无不当，本院予以维持。因双方已办理了涉讼房屋交接手续，上诉人在《房屋买卖交接书》中也确定涉讼房屋内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符，故上诉人要求被上诉人交付缺失的机顶盒一个的反诉请求，因缺乏证据证明，本院同样予以驳回。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,863.30元，由上诉人许兴福、包霞芬共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年八月十五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……