广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第1560号
原告中国银行股份有限公司河池分行，住所地：河池市金城江区西环路396号，组织机构代码：70871752-5。
负责人庞宇军，该分行行长。
委托代理人黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
委托代理人罗建德，该行员工。
被告农盛斌，男，汉族，1982年3月28日生，户籍地：广西南宁市。
被告河池市财源房地产有限公司，住所地：河池市新建路37号。
法定代表人简灵忠，该公司董事长兼总经理。
委托代理人罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司河池分行与被告农盛斌、河池市财源房地产有限公司（以下简称财源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法由审判员唐溪担任审判长，与审判员曾德瑛、代理审判员韦京辰组成合议庭，于2016年2月5日公开开庭进行了审理，书记员朱胤帆担任法庭记录。原告委托代理人及被告财源公司委托代理人到庭参加诉讼，被告农盛斌经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、原告与被告农盛斌、被告财源公司于2012年8月15日订立壹份《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年河中银零房贷字第180号），合同约定：被告农盛斌向原告借款267000元，借款期限为240个月，借款用途为购买位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”＊＊幢＊＊单元＊＊号商品房，房屋建筑面积为126.51平方米面积，购房总金额为382187元。贷款利率为浮动利率方式，利率浮动周期为12个月，贷款发放时执行的月利率为5.4583‰（第一个浮动周期）。原告于2012年9月11日按合同的约定，足额向被告农盛斌发放了全部贷款，贷款实际到期日为2032年9月11日。至此，原告已按贷款合同的约定履行完毕自身的责任和义务。
二、根据《个人一手住房贷款合同》的约定，本贷款合同项下的全部贷款是由被告农盛斌以本合同项下贷款所购买的、即位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”＊＊幢＊＊单元＊＊号商品房提供全额抵押担保，合同签订后，被告农盛斌贷款所购买的上述商品房已在河池市房产管理部门办理在建工程抵押登记手续（编号：河房抵建字第20121156号）。因此，原告对上述抵押房产在抵押范围内依法享有优先受偿权。
三、根据《个人一手住房贷款合同》的约定，本贷款合同项下的贷款是采用按月等额本息还款方式偿还，供款期数为240期，每期偿还贷款本息金额为1998.54元。贷款发放后，被告农盛斌已按合同的约定累计偿还31期（即从2012年10月至2015年4月），累计偿还贷款本息62011.62元。但从2015年5月至2015年7月连续3期没有履行合同约定的偿还责任，累计拖欠到期贷款本金1932.47元，拖欠到期利息4049.17元，罚息69.65元，累计拖欠到期贷款本息合计6051.29元，违反了合同的约定，形成根本性的违约，损害了原告的合法权益。
四、2012年1月16日，原告与被告财源公司签订壹份《楼宇按揭贷款业务合作协议书》，约定：符合原告贷款条件的、购买由财源公司开发的位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”项目小区商品房的购房人，可向原告申请个人房屋贷款，而财源公司则为购房借款人申请的银行贷款提供全额的阶段性不可撤销连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起），至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，甲方（原告方）取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。根据上述约定贷款人有权要求借款人履行偿还责任的同时，也有权要求保证人承担保证责任。
五、根据《个人一手住房贷款合同》的约定，如借款人出现未按期归还贷款本息，即构成或视同本合同的违约，若借款人出现违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：1、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；2、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；3、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；4、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；5、行使其他担保物权；6、要求担保人承担保证责任；7、贷款人认为必要的其他措施。因此，原告在诉讼请求中，请求解除原告与被告农盛斌、河池市财源房地产有限公司签订的贷款合同并要求借款人农盛斌偿还未到期贷款本息、处置贷款抵押物后优先受偿、向原告支付律师损失费、负担诉讼费用等，符合合同的约定。
基于以上事实和理由，为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除原告于2012年8月15日与被告农盛斌签订的合同编号为2012年河中银零房贷字第180号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、由被告农盛斌偿还截止2015年7月22日所欠原告贷款本金248774.67元，贷款利息4049.17元，罚息69.65元，合计252893.49元，2015年7月22日之后的贷款利息、罚息按双方签订的贷款合同的约定及中国人民银行的规定另行计付；3、确认原告对广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”＊＊幢＊＊单元＊＊层＊＊号房产在抵押范围内依法享有优先受偿权；4、被告河池市财源房地产有限公司对被告农盛斌拖欠的上述全部贷款本息承担连带保证责任；5、被告农盛斌向原告支付本案律师代理费10615元；6、本案诉讼费用由被告农盛斌全额负担。原告在举证期限内向本院提交以下证据：
1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告的主体资格；
2、被告农盛斌身份证复印件，证明其身份情况及法律主体资格；
3、被告农盛斌《常住人口登记表》、《婚姻状况具结书》，证明被告农盛斌家庭状况、婚姻状况；
4、被告河池市财源房地产有限公司企业法人营业执照、组织机构代码复印件，证明其企业性质、法人资格及法律主体资格；
5、《中国银行个人住房借款申请表》、《个人贷款客户职业及收入证明》复印件，证明被告农盛斌向原告申请贷款时的家庭状况、职业情况及个人营业收入情况等；（2）被告农盛斌向原告申请贷款的理由及申请贷款的方式（按揭）、担保方式等；
6、2012年河中银零房贷字第180号《个人一手住房贷款合同》复印件，证明证明合同对贷款金额、利率、还款方式、抵押担保范围以及因违约行为产生的法律后果等事项进行了约定；
7、《中国银行河池分行借款借据》复印件，证明原告已按合同的约定，向被告农盛斌发放了贷款合同约定的全部贷款金额；
8、2011年河中银消房按合字第004号《楼宇按揭贷款业务合作协议书》复印件，证明对符合原告贷款条件的、购买被告财源公司开发的位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”住宅小区商品房的购房人，可向原告申请个人房屋贷款，而财源公司则为购房借款人申请的银行贷款提供全额的阶段性不可撤销连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起），至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；
9、《商品房买卖合同》、《收据》复印件，证明被告农盛斌以银行按揭贷款方式购买购买商品房的事实；
10、河房抵建字第2013409号《在建工程登记证明》复印件，证明证明本案抵押物已办理了在建工程抵押备案登记手续，原告在抵押范围内依法享有优先受偿权；
11、河国用（2011）第＊＊号《国有土地使用证》、地字第＊＊号《建设用地规划许可证》、建字第＊＊号《建设工程规划许可证》、编号＊＊《建筑工程施工许可证》、河房预字（2011）第＊＊号《商品房预售许可证》复印件，证明被告财源公司开发的、位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”住宅小区已取得相关行政许可及商品房预售资格；
12、《借款人农盛斌欠款、还款情况》，证明贷款发放后，被告农盛斌从2015年5月起没有履行合同约定的偿还责任，至2015年7月22日止拖欠到期贷款本金1932.47元，拖欠到期利息4049.17元，罚息69.65元，拖欠到期贷款本息合计6051.29元；
13、金律函（2015第053《广西金城江律师事务所函》，证明原告已根据合同约定向被告农盛斌发出催收通知书，尽到催收的义务；
14、《关于要求履行保证责任的通知》复印件，证明原告已依法向被告财源公司尽到告之义务，并要求其履行担保责任；
17、《委托代理合同》、《律师代理费计算表》、《广西壮族自治区律师服务收费实施办法（试行）》及律师费发票，证明原告因本案已支付律师代理费10615元及原告要求被告承担本案律师费用符合合同约定。
被告农盛斌未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见亦未提交证据。
被告财源公司辩称，根据涉案借款合同及楼宇按揭贷款业务合作协议的约定，被告财源公司为购房借款人提供的是全额不可撤销的阶段性连带责任保证担保。对保证人的责任合同约定为“乙方（财源公司）保证在甲方（中国银行）与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证和房屋抵押他项权证，并将购房借款人的上述权证交与甲方管理等。”至于保证人应当在什么时候办理完毕前述相关权证、应当在什么时候将前述相关权证交给原告管理，协议并没有规定具体的办理截止时间，协议只是将办理时间限定为“及时”，而所谓“及时”的意思按交易习惯就是根据办证交证的具体情况和客观情况确定，因此，被告财源公司没有违反协议的约定，并没有违约，毋须承担本案的相关民事责任。
根据担保法的相关规定，本案债务只能由被告农盛斌用其抵押担保的住房偿还其拖欠的贷款本息和费用，或者由原告依法处置抵押担保的商品房来偿还债务，而不能由被告财源公司连带偿还。如果原告放弃物的担保，被告财源公司可以在其放弃的抵押物权利范围内免除担保责任。因此，请求驳回原告对被告财源公司的诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告农盛斌经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃质证的权利。
经举证质证，被告财源公司对原告所举的证据无异议。
本院对各方无异议的证据予以认定，均作为认定案件事实的依据。
综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：
2012年1月16日，原告与被告财源公司签订《楼宇按揭贷款业务合作协议书》一份，合同约定：凡购买被告财源公司开发的位于广西河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”住宅小区商品房并符合原告贷款条件的购买人，可向原告申请个人房屋贷款，被告财源公司同意为购房借款人申请的银行贷款提供全额不可撤销的阶段性连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起）至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办理抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。
2012年8月9日，被告农盛斌因购买由被告财源公司开发的“广电网络大厦”住宅小区＊＊幢＊＊单元＊＊层＊＊号商品房资金不足，向原告申请借款，并自愿以所购的预售商品房提供抵押。
2012年8月15日，经原告审查同意，原告（贷款人）与被告农盛斌（借款人）及财源公司（保证人）三方共同签订了2012年河中银零房贷字第180号《个人一手住房贷款合同》，合同约定的主要内容为：（1）原告向被告农盛斌提供贷款267000元，借款期限20年（从实际放款之日起算），执行浮动利率，第一个浮动周期贷款月利率为5.4583‰，执行按月等额本息还款方式，即每月等额还款1998.54元；（2）借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；（3）若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；（4）如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即贷款利率水平上加收50%）按日计收利息直至清偿本息为止；除外，贷款人有权根据借款人的逾期情况终止或解除本合同、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法对抵押房屋行使抵押权、要求担保人承担保证责任，并可要求借款人承担因其违约产生的律师费、资金评估费、公告费等费用。2012年9月11日，原告将上述贷款汇入被告农盛斌指定的保证人财源公司的账户。2012年9月15日，原告与被告农盛斌到河池市房产管理局办理了河池市金城江区城东大道五桥头南侧“广电网络大厦”第＊＊幢＊＊单元＊＊层＊＊号房的《在建工程抵押登记证明》手续。至本案庭审之日止，原告尚未取得该抵押物的《房屋他项权证》。
合同履行过程中，自2015年5月起至2015年7月期间，被告农盛斌连续3期未履行合同约定的偿还义务，至2015年7月22日止，累计拖欠到期贷款本金1932.47元，到期利息4049.17元，罚息69.65元，累计拖欠到期贷款本息合计6051.29元。原告多次催收无果，遂提起本案诉讼，请求判如所请。
另查明，从2015年7月起至庭审结束止，被告农盛斌仍未自动履行偿还本息的义务。
本院认为，一、关于本案讼争合同的效力及原告请求解除合同、要求被告农盛斌清偿合同项下全部贷款本息之主张是否成立的问题。被告农盛斌因购房所需，与原告及被告财源公司签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，未违反法律的强制性规定，合同成立、有效。依法成立的合同即具有法律约束力，合同当事人必须按照合同的约定全面履行合同约定的义务。因被告农盛斌自2015年5月起未履行合同约定的偿还义务，截至2015年7月25日止，拖欠到期贷款本金1932.47元，到期利息4049.17元，罚息69.65元，累计拖欠到期贷款本息合计6051.29元，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告诉请解除本案讼争合同、要求其清偿截止2015年7月25日本案合同项下全部贷款本金248774.67元，贷款利息4049.17元，罚息69.65元，合计252893.49元以及2015年7月26日起所产生的利息、罚息之请求有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一进八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋在建工程抵押权的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分。因此，抵押预告登记属于预备登记，不具备终局的物权效力，是未完成正式的转移登记之前进行的一项登记，具有临时性；而抵押登记完成后设立的抵押权具有物权的支配性和排他性，其中优先受偿权是抵押权的核心和实质。由于本案涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于被告财源公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。本案中，涉案房屋尚未办理抵押登记，原告的抵押权尚未设立，根据《楼宇按揭贷款业务合作协议书》及《个人一手住房贷款合同》，被告财源公司与原告形成合法有效的保证合同关系。依据约定，在正式抵押登记手续办理完毕、原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，财源公司应作为保证人承担连带保证责任。诉讼过程中，被告财源公司并未提出依据合同约定其保证责任期限届满条件已经成就的证据。因此，财源公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续前，财源公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。财源公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、对于律师代理费的问题。原告要求被告农盛斌支付为实现债权发生的律师代理费10615元的请求，符合借款合同中有关借款人违约后应承担出借人为实现债权发生的费用的约定，且该数额亦在律师收费规定及本案讼争标的之内，应予支持。被告财源公司对该笔费用承担连带支付责任。
五、被告农盛斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司河池分行于2012年8月15日与被告农盛斌、河池市财源房地产有限公司签订的2012年河中银零房贷字第180号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、被告农盛斌向原告中国银行股份有限公司河池分行偿还截至2015年7月25日本案合同项下全部贷款本金248774.67元，贷款利息4049.17元，罚息69.65元，合计252893.49元；2015年7月26日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息、罚息按合同约定另行计付；
三、被告农盛斌向原告中国银行股份有限公司河池分行支付律师代理费10615元；
四、被告河池市财源房地产有限公司对被告农盛斌上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告河池市财源房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告农盛斌追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司河池分行的其他诉讼请求。
本案受理费5253元（原告已预交），由被告农盛斌负担，被告河池市财源房地产有限公司承担连带给付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5253元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 唐 溪
审 判 员 曾德瑛
代理审判员 韦京辰
二〇一六年四月十九日
书 记 员 朱胤帆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。