福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1586号上诉人(原审原告)：樊成荣，男，1978年10月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：黄东才，福建天梁律师事务所执业律师。被上诉人(原审被告)：龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会，住所地龙岩市新罗区龙腾中路488号城市中心花园12幢101室。负责人：廖胜诚，主任。委托诉讼代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所执业律师。被上诉人(原审被告)：厦门市佰鸿物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路108号鸿运大厦B层，统一社会信用代码913502037692647503。法定代表人：洪雅萍，总经理。委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所执业律师。上诉人樊成荣因与被上诉人龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会（以下简称城市中心花园业主委员会）、厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称佰鸿物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人樊成荣及其委托诉讼代理人黄东才，被上诉人城市中心花园业主委员会的委托诉讼代理人蔡星峰，被上诉人佰鸿物业公司的委托诉讼代理人王钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊成荣上诉请求：撤销原判，依法改判确认《物业服务委托合同》无效。事实和理由：城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司于2016年11月28日签订的《物业服务委托合同》违反《物权法》第七十六条的规定，未经双过半业主授权也未事后追认，应当认定合同无效。城市中心花园业主委员会辩称，1.本案是撤销权之诉，上诉人主张确认合同无效，超出原审诉讼请求；2.上诉人只有权撤销业委会决定，无权撤销讼争合同；3.《物业服务委托合同》是为全体业主利益采取的临时性措施；4.《物权法》第七十六条双过半规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。请求二审法院依法维持原判。佰鸿物业公司辩称，1.本案是撤销权之诉，上诉人主张确认合同无效，超出原审诉讼请求，应当予以驳回；2.涉讼《物业服务委托合同》是过渡性合同，并未侵害全体业主的共同利益；3.若业委会的决定被撤销或合同被确认无效，将影响小区其他业主的利益。请求二审法院依法维持原判。樊成荣向一审法院起诉请求：判令撤销城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司于2016年11月28日签订的物业服务委托合同。一审法院认定事实：樊成荣系龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路488号城市中心花园住宅小区27幢603室的业主。由于之前的物业服务公司合同履行期限届满，并且在履行合同过程中存在服务瑕疵。2016年8月27日城市中心花园业主委员会组织召开业主代表大会，讨论选聘新物业公司等议题，会议期间因樊成荣等部分业主与业主委员会委员和其他业主发生激烈冲突，导致未能达成一致意见。2016年11月28日，佰鸿物业公司通过公告报名竞聘，与城市中心花园业主委员会签订关于城市中心花园及中发荣寓住宅小区的过渡性的物业服务委托合同，约定期限从2017年1月1日起至业主大会选聘新的物业服务公司止。樊成荣主张城市中心花园业主委员会在未召开业主大会并经全体业主表决的情况下擅自与佰鸿物业公司签订关于城市中心花园及中发荣寓的物业服务委托合同，不是全体业主的真实意思表示，损害了全体业主的合法权益。为此请求撤销城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司于2016年11月28日签订的《物业服务委托合同》。城市中心花园业主委员会主张与佰鸿物业公司签订物业服务委托合同是为维护全体业主的合法权益，而采取的临时性、过渡性措施，合同明确约定物业服务合同期限自2017年1月1日起至重新选聘新物业服务企业实施管理时止。樊成荣依法只能要求撤销城市中心花园业主委员会的决定，而不能要求撤销合同，樊成荣的起诉行为不能代表小区“双过半”业主的意思表示。佰鸿物业公司主张樊成荣作为本案原告主体不适格，樊成荣并非涉案物业服务委托合同签订主体，其无权就城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司签订的物业服务委托合同行使撤销权。业主委员会作出的决定，只对业主委员会和业主个体有约束力，其撤销权可以由业主来行使。而物业服务合同属于民事委托合同，樊成荣并不是合同当事人，无权行使撤销权。涉案的物业服务委托合同中所约定的物业费收取标准与小区原物业管理公司收费标准一致，且佰鸿物业公司资质等级比原物业管理公司更高。佰鸿物业公司近期还对业主满意度进行了调查，结果显示佰鸿物业公司所提供的物业管理服务已获得小区大部分业主的认可。一审法院认为，佰鸿物业公司有独立的法人资格，系符合资质要求的物业服务单位。由于之前的物业服务公司合同履行期限届满，并且在履行合同过程中存在服务瑕疵。城市中心花园业主委员会在业主代表大会未能就选聘新的物业服务公司达成一致意见的情况下，为保障全体业主的公共利益，于2016年11月28日与佰鸿物业公司签订关于城市中心花园及中发荣寓住宅小区的临时性、过渡性的物业服务委托合同，未违反法律规定。并且樊成荣也未提供证据证明城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司签订的物业服务委托合同侵害了包括樊成荣在内的全体业主的合法权益。虽然城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司在未召开业主大会并经全体业主表决的情况下签订关于城市中心花园及中发荣寓住宅小区的物业服务委托合同在程序上存在一定的瑕疵，但因物业服务系针对广大业主具有公共性，物业服务属于小区业主共有利益，如果对上述物业服务委托合同业主均以未经全体业主表决为由要求撤销，则物业服务正常运行将无法得到保障，最终将损害到全体业主的共有利益。并且合同的撤销权属于合同当事人，涉案的物业服务委托合同由城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司签订，撤销权应由城市中心花园业主委员会或佰鸿物业公司行使，樊成荣并非合同的签订主体，依法不能行使撤销权。因此，樊成荣诉请要求撤销城市中心花园业主委员会与佰鸿物业公司于2016年11月28日签订的物业服务委托合同，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回樊成荣的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由樊成荣负担。本院二审期间，樊成荣围绕上诉请求依法提交以下证据：1.新罗区住建局答复意见书，证实佰鸿物业公司干涉小区选举；2.城市中心花园及中发荣寓业主签名表32张，证实业委会擅自招聘物业公司遭到业主部门，签名同意起诉业委会。经庭审质证，两被上诉人对证据1的真实性没有异议，但认为不能证明佰鸿物业公司干涉小区选举，对证据2的真实性不予认可。本院经审理认为佰鸿物业公司是否干涉小区选举与本案讼争事项没有关联性，应当由行政机关依法作出处理，是否起诉业委会是业主的权利，与本案讼争事项没有关联性，对樊成荣提供的上述证据本院均不予采信。佰鸿物业公司提供物业服务意见调查统计表，证实截止2017年7月1日全体小区共有1037户，面积105904.31平方米同意佰鸿物业公司为小区提供物业服务，同意的户数、面积达到双过半。经庭审质证，樊成荣认为经走访共有274户业主本人没有签字，反对的有19户，弃权的5户，签名和业主名称不对的4户，店铺基本都是租户签名，出租房大部分是租房人或物业楼管员冒名签字。城市中心花园业主委员会同意佰鸿物业公司的意见。本院经审理认为樊成荣提供的走访调查意见基本是由调查人记录，而非业主本人意见，樊成荣的质证意见本院不予采信，佰鸿物业公司提供物业服务意见调查统计表本院予以确认。樊成荣对一审判决查明认定的事实除认为“结果显示佰鸿物业公司所提供的物业管理服务已获得小区大部分业主的认可”外无异议。城市中心花园业主委员会、佰鸿物业公司对一审判决查明认定的事实均无异议。樊成荣对事实部分的异议没有提供充分证据予以证实，本院不予采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，城市中心花园业主委员会在原有《物业服务委托合同》到期而为使小区正常运行管理通过公开招聘于2016年11月28日与佰鸿物业公司签订关于城市中心花园及中发荣寓住宅小区的过渡性的物业服务委托合同，约定期限从2017年1月1日起至业主大会选聘新的物业服务公司止，该行为并无不当。城市中心花园业主委员会在签订《物业服务委托合同》虽没有“双过半”业主同意，但合同相对人佰鸿物业公司有理由相信城市中心花园业主委员会有代理权，且佰鸿物业公司事后经“双过半”业主同意，《物业服务委托合同》有效。樊成荣上诉主张《物业服务委托合同》无效的诉请超出其一审诉讼请求，且合同无效的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采信。需要强调的是，小区管理需要各方共同努力，相向而行，即佰鸿物业公司应当依合同尽职管理，小区业主应当及时缴交物业费，对物业公司不足之处提出批评，城市中心花园业主委员会应当对物业公司的工作进行监督，认真解决落实业主的批评建议，切实维护全体业主的合法利益。包括本案上诉人樊成荣在内的全体业主应尽早在政府相关职能部门的指导下依法选举业主委员会，并尽早召开全体业主大会就包括选聘物业公司等涉及业主权益的相关事项进行表决，妥善解决相关纠纷，共同营造和谐宜居的环境。综上所述，樊成荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人樊成荣负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  张静瑜审判员  陈小曼二〇一七年十二月二十日书记员  廖毓斌