广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1073号上诉人（原审原告）：莫迪，男，1987年4月22日出生，汉族，个体职业，住桂林市象山区。委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉荣，广西古方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西万宇晟贸易有限公司，住所地：桂林市环城南三路58号沙河桥东区装饰城。法定代表人：罗碧波，该公司经理。委托诉讼代理人：刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。上诉人莫迪因与被上诉人广西万宇晟贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人莫迪委托诉讼代理人杨晓华、周玉荣，被上诉人广西万宇晟贸易有限公司法定代表人罗碧波及其委托诉讼代理人刘爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人莫迪向本院上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人出租的房屋是否达到交付使用条件，举证责任在被上诉人方。二、被上诉人出租的房屋不符合交付条件，违反合同约定，应承担违约责任，退还上诉人租金，直至被上诉人交付的出租门面符合交付条件为止。三、上诉人与被上诉人之间的合同期限应该延长。根据我国合同法第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上诉人在租赁房屋期间，被上诉人一直在维修，严重影响上诉人使用，双方之间的租期应予延长，从租赁房屋通水通电时起算。四、上诉人在一审庭审过程中，明确表示诉讼请求第一项要求被上诉人返还的费用除了租金还包括物管费、水电费、垃圾费等其他被上诉人违规收取的费用。但一审法院忽略了这些请求。被上诉人没有取得物业管理相应资质，收取物业管理费没有依据。被上诉人没有提供安装水电相关材料，收取水电费亦没有依据。被上诉人广西万宇晟贸易有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。上诉人莫迪向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告2015年7月至2016年9月期间的租金53667元；二、判令依法延长原、被告合同期限至2018年11月30日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对于双方有争议的事实，本案所涉门面是否长期存在停水、断电的情况。原告提交的通知及关于沙河东区装饰城市场纠纷的说明拟证明被告曾承认其出租的门面水电供应有问题，给承租人造成了不便，导致整个市场无法正常运营，而被告认为上述通知仅能反映2015年12月份当月的情况，且情况说明仅系原告单方出具。一审法院认为，该通知及说明虽与本案有一定的关联性，但并不足以证明原告诉称的其承租的门面长期存在停水、断电的情况；对于被告提供的送水单及停电通知拟证明被告按时送水给原告，且停电系供电局原因，并非被告原因所致，而原告认为送水单可以证明被告一直未供水给原告，停电通知仅是短信截图，不清楚接收方系何人。一审法院认为，送水单与本案无关，不作为本案证据。停电通知与本案有一定的关联性，予以认可。一审法院认为，关于租赁物适用性，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，本案中的租赁物系门面房屋，现代社会生产经营常理来说，通水、通电是必要条件，亦是本案被告的义务。当事人在诉讼中重要的的义务为对自己的主张，有收集、提供证据的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条明确：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，但在本案中，原告认为被告出租的门面未达到交付使用的合理条件，却仅仅提供了收款单及其他证据，并不足以证明其诉称的经常停水、断电从而导致其无法正常经营，其未能证明何时停水、断电以及停水断电的持续时间，对其造成了何种损失，应当承担举证不能的责任，并对此承担不利的后果。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告莫迪的诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半计收621元（原告已预交），由原告莫迪负担。在二审过程中，上诉人申请证人彭某、唐某、出庭作证，证人彭某证明：2015年11月、12月被上诉人出租的门面电不到位，一直发电，2016年9、10月份才有自来水，发过桶装水、打过井水；证人唐某证明：2016年3月租赁被上诉人的门面，一两个月停两三次电，每次停电一两个小时；水是井水，不能喝。被上诉人提供三张2017年电费发票，证明交了电费，提供了电；一张自来水公司的白条，证明提供了自来水。被上诉人对证人证言没有异议，本院予以认可。上诉人认为被上诉人提交的发票和白条与本案没有关联性，不予认可。对此本院认为，电费发票的地址不是本案讼争门面所在地，没有其他证据佐证，不能证明与本案有关联性，本院不予采信；水费系一张白条，没有其他证据佐证，不能证明其真实性、合法性，本院亦不予采信。双方当事人对一审查明的无异议的事实如下：上诉人与被上诉人于2015年5月14日签订一份《商业门面租赁合同》，合同约定上诉人承租被上诉人位于桂林沙河桥东区门面，门面面积68.5平方米，租赁期限从2015年7月10日起至2017年7月9日止；每月租金3425元，物管费每平方米1元/月，卫生费为每月每间门面10元，水费为3.6元/吨+枯水期+损耗，电费为1.7元/度+枯水期+损耗，原告应在每月1-10日期间交纳当月租金及各项费用；被告在其权力范围内，做到水通、电通，保证门面的正常经营使用。合同签订后，被上诉人依约交付门面由上诉人承租，上诉人装修后一直经营至今。上诉人一直按合同约定支付租金及各项费用至2016年9月，后因本案纠纷上诉人不缴纳租金及各项费用至今。经本院二审查明，桂林市环城南三路58号沙河桥东区装饰城系被上诉人广西万宇晟贸易有限公司向桂林城南仓储市场管理有限公司转租，该装饰城产权属于原桂林陆军学院。该装饰城成立之初，水电线路均接至原桂林陆军学院供应。2015年年底原桂林陆军学院撤走后，水电供应切断。从2015年11月起，被上诉人通过打井水、向商户送桶装水的形式供应用水，直至2016年11月恢复供应自来水。2015年11月至12月期间，被上诉人通过自行发电向商户供应用电，并时有停电情况发生，每次停电时间约1到2小时。2015年12月11日，被上诉人以书面通知形式通知各商户，由于市场水电问题造成诸多不便，在2015年12月15日前到市场办公室缴纳12月份房租的商户，门面租金减免10%作为补偿；超过15日未交的商户房租不可减免。本院认为，本案的争议焦点为：租赁门面是否长期停水停电不符合交付条件以及被上诉人应否返还上诉人房屋租金、物管费、水费、电费、并延长租赁合同。首先，被上诉人广西万宇晟贸易有限公司与上诉人莫迪于2015年5月14日签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人在平等协商的基础上，自愿签订，符合法律规定，该合同依法生效并发生法律效力，双方当事人均应按照合同约定的权利义务履行。合同签订后，被上诉人依约交付门面，上诉人亦依约接收门面并装修用于经营，并一直按合同约定缴纳租金及各项费用至2016年9月，对此上诉人在起诉书中予以认可，现上诉人主张被上诉人的门面不符合交付条件，依据不足，本院不予采信。其次，上诉人提出依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故被上诉人应退还租金并延长租期。本院认为，被上诉人在履行租赁合同过程中，由于客观原因水电供应出现问题，作为出租人依法应承担相应的维修义务。经查实，被上诉人对此采取了相应措施，如发电、打井、提供桶装水等。在维修期间对上诉人造成的影响，被上诉人也以减少租金的方式予以补偿，上诉人亦一直经营门面至今。且上诉人未提交因维修造成其停业或者经营损失的具体证据，故本院对上诉人要求返还租金并且延长租期的上诉请求不予支持。若上诉人因被上诉人的维修造成其他损失的，可另案主张赔偿损失。再次，关于物管费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。被上诉人营业执照经营范围中有物业服务这一项内容，而且上诉人在签订租赁合同之前应该对被上诉人的经营范围充分了解。依据《中华人民共和国合同法》当事人意思自治的原则，上诉人明知被上诉人不具备资质或者资质等级不够，但双方当事人的约定出于真实意思表示，而且合同条款不违反法律、法规的强制性规定，应认定合同有效。综上，被上诉人与上诉人之间既有租赁合同关于物业管理的约定，被上诉人也实际提供了安保、卫生等物业管理服务，上诉人应该按照合同约定履行缴纳物业管理费的义务，故上诉人以被上诉人无物业管理资质为由要求被上诉人退回物业管理费既没有事实依据也没有法律依据，对此上诉请求，本院亦不予支持。最后，关于水电费、垃圾费，上诉人经营门面期间确实使用了水电，被上诉人亦清理了垃圾，故被上诉人依据双方合同关于水电费及垃圾费的约定收取上诉人水电费、垃圾费并无不妥，上诉人应按双方合同约定缴纳水电费、垃圾费，现上诉人要求被上诉人返还水电费、垃圾费亦没有任何依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费621元（上诉人莫迪已预交），二审案件受理费1242元（上诉人莫迪已预交），全部由上诉人莫迪负担。本判决为终审判决。审判长  宿健慧审判员  刘媛媛审判员  周 霞二〇一七年六月十九日书记员  叶菁华