江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02812号
上诉人（原审被告、反诉原告）淮安市中恒置业发展有限公司，住所地涟水县银杏花园后大门中恒国际售楼处。
法定代表人赵峰，该公司董事长。
委托代理人单亚红，江苏文通律师事务所律师。
委托代理人田坚，江苏文通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）淮安市立方房地产咨询有限公司，住所地淮安市清河区丰惠广场26楼03室。
法定代表人陈伟，该公司总经理。
委托代理人谢永力，淮安市清河区大成法律服务所法律工作者。
上诉人淮安市中恒置业发展有限公司与被上诉人淮安市立方房地产咨询有限公司商品房委托销售合同纠纷一案，淮安市中恒置业发展有限公司不服江苏省涟水县人民法院于2015年10月10日作出的（2015）涟民初字第01276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭审理本案。上诉人淮安市中恒置业发展有限公司的委托代理人单亚红，被上诉人淮安市立方房地产咨询有限公司委托代理人谢永力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年7月1日，原、被告签订销售代理合同一份，2010年9月22日，双方签订补充协议，约定由原告为被告开发的中恒国际新城项目代理销售业务。协议签订后原告淮安市立方房地产咨询有限公司即开展商品房销售工作。2014年7月双方经协商一致终止销售代理合同，双方经结算，被告淮安市中恒置业发展有限公司欠原告淮安市立方房地产咨询有限公司代理费222239元，双方于2014年7月10日办理交接手续后，原告淮安市立方房地产咨询有限公司撤场。但被告淮安市中恒置业发展有限公司未按约定在2014年7月10日前支付尚欠的代理费222239元，原告淮安市立方房地产咨询有限公司索款未果，遂诉至法院。
关于反诉部分，法院查明，2009年淮安市新安建筑工程有限公司与淮安市中恒置业发展有限公司签订承包建设《中恒国际新城》二期项目协议书。2012年8月31日淮安市中恒置业发展有限公司无钱支付所欠工程款而与淮安市新安建筑工程有限公司签订了一份中恒三期A01、A13及连接部分工程承包补充协议，约定上述工程建成后的房产全部归淮安市新安建筑工程有限公司所有，销售税金由淮安市中恒置业发展有限公司承担。按上述约定中恒三期A01-101室和A13-1503室房屋属于淮安市新安建筑工程有限公司所有。
原审原告淮安市立方房地产咨询有限公司诉称，2010年7月1日，原、被告签订销售代理合同一份，约定由原告为被告开发的中恒国际新城项目代理销售，合同签订后原告即开展销售工作。2014年7月，经双方协商，原告撤场，经双方结算被告尚欠原告代理费222239元并有被告财务确认。2014年7月10日双方办理交接手续，但代理费被告至今未付，现要求被告立即给付并支付违约金。同时针对反诉辩称，该房屋与反诉原告无关，同时在销售过程中没有低于底价销售，所有的销售单都有反诉原告确认签字，不存在给反诉原告造成损失，请求驳回反诉原告的反诉请求
原审被告淮安市中恒置业发展有限公司辩称，欠代理费是事实。并反诉诉称，原告在销售房屋过程中低于公司规定的底价销售，已经收取客户的房款未交给被告，要求原告给付被告售房款543936元，赔偿损失100000元。
原审法院认为，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，原、被告签订销售代理合同，双方形成委托合同关系，2014年7月双方经协商一致终止销售代理合同后，被告淮安市中恒置业发展有限公司理应按约定及时支付原告淮安市立方房地产咨询有限公司代理费222239元。关于原告淮安市立方房地产咨询有限公司主张的违约金，原告淮安市立方房地产咨询有限公司要求被告淮安市中恒置业发展有限公司从2014年7月10日起按照同期银行贷款利率的四倍支付违约金至实际付款之日止，被告淮安市中恒置业发展有限公司认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。法院认为，被告淮安市中恒置业发展有限公司的辩解理由成立，法院酌定被告淮安市中恒置业发展有限公司从2014年7月10日起按照同期银行贷款利率支付违约金至实际付款之日止。关于反诉原告淮安市中恒置业发展有限公司提出的反诉请求，反诉被告淮安市立方房地产咨询有限公司提供证据证明中恒三期A01-101室和A13-1503室房屋属于淮安市新安建筑工程有限公司所有，反诉原告淮安市中恒置业发展有限公司无权主张该房屋的价款；同时反诉原告淮安市中恒置业发展有限公司未能提供证据证明反诉被告淮安市立方房地产咨询有限公司在销售房屋过程中低于公司规定的底价销售的事实成立，故反诉原告淮安市中恒置业发展有限公司提出的反诉请求无事实依据，法院对其反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市中恒置业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告淮安市立方房地产咨询有限公司代理费222239元，并从2014年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金至实际付款之日止。二、驳回反诉原告淮安市中恒置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元及反诉费10240元，合计15335元，由被告淮安市中恒置业发展有限公司负担。
一审判决书送达后，上诉人淮安市中恒置业发展有限公司不服，向本院提出上诉称：1、根据《中恒国际新城》二期项目协议书，二期项目售房款优先支付淮安市新安建筑工程有限公司的欠款。即使中恒三期A01-101室和A13-1503室房屋属于淮安市新安建筑工程有限公司所有，被上诉人也应该将房款先付至上诉人账上，然后由上诉人与淮安市新安建筑工程有限公司进行结算，被上诉人无权将款直接支付给淮安市新安建筑工程有限公司。2、被上诉人在房屋销售过程中低于上诉人公司规定的底价销售的事实成立，且收取客户的房款定金也未交付上诉人，应承担相应的法律责任。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人在一审的反诉请求。
被上诉人淮安市立方房地产咨询有限公司答辩称：1、中恒三期A01-101室、A13-1503室房屋所有权归淮安市新安建筑工程有限公司，该房屋的销售合同事宜是淮安市新安建筑工程有限公司和被上诉人签订的，与上诉人无关，故不在本案的审理范围，上诉人一审的反诉没有事实和法律依据；2、上诉人所称的被上诉人销售低于底价无事实依据，被上诉人也未根据销售底价收取购房人的定金。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人与淮安市新安建筑工程有限公司于2012年8月31日签订的《中恒三期A01、A13及连接部分工程承包补充协议》，本案争议的A01、A13房屋属于淮安市新安建筑工程有限公司所有，该补充协议中并无A01、A13房屋售房款要汇入上诉人账户的约定。而被上诉人销售A01、A13房屋，是根据其与淮安市新安建筑工程有限公司于2013年11月10日签订的《售房协议》，并不是接受上诉人的委托，故上诉人称被上诉人应先将A01、A13房屋售房款汇入其公司账户的理由，无事实依据。上诉人在一、二审中未提供被上诉人销售房屋低于底价的证据，也未能提供被上诉人根据销售底价收取购房人定金的证据。一审法院驳回上诉人一审反诉请求，并无不当。上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院依法维持一审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10240元，由上诉人淮安市中恒置业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一六年三月十七日
书记员 鲍婷婷