浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第261号
上诉人（原审被告）李某某。
委托代理人郭某某。
被上诉人（原审原告）范某某。
委托代理人陈某某。
上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普
陀区人民法院（2010）舟普民初字第541号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年11月8日立案受理后，依法组成合议
庭，并于2010年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人李某某
的委托代理人郭某某，被上诉人范某某的委托代理人陈某某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查某，范某某与梅某某原系夫妻，后因梅某某有赌
博的不良嗜好，双方于2004年协议离婚，协议中约定双方共有
的位于舟山市××楼××室房屋归范某某所有，范某某为其偿
还债务7万元。还约定因梅某某需要抚养双方婚生子，现有房
屋可以让梅某某继续居住。2007年，范某某于舟山市定海区临
城街道桂花城新购房屋一套，梅某某及儿子均搬至临城居住，
本案诉争房屋就由范某某出租给他人使用。范某某出海工作，
因外海不能使用手机，便将自己的手机卡留给了梅某某。刚好
承租房屋的租户提前退租，打电话联系范某某时被梅某某接到
，梅某某便同承租人办理了退租手续，并拿到了房屋钥匙和用电、用水证。2009年7月，梅某某为了不使房屋空置，便将房
屋租给李某某，与其签订了为期一年的房屋租赁合同。同时，
梅某某的姐姐梅某得知此事后，便打电话给李某某告知其梅
某某有赌博的恶习，并早已与其丈夫范某某离婚，这房子也不
是梅某某本人的，提醒他小心不要借钱给梅某某。但是李某某
后来仍与梅某某之间发生借贷关系，并与梅某某签订了一份为
期十年的租房协议。2010年6月，梅某某因盗窃被处以劳动教
养一年零三个月。范某某回国后，发现李某某住在本案诉争房
屋内，于是要求其在第一份租房协议到期日搬出，但被李某某
拒绝，并向范某某出示了与梅某某签订的第二份为期十年的租
房协议。双方曾就此事协商，但协商未成，范某某诉至法院要
求返还房屋。
原审认为，本案的争议焦点在于案外人梅某某的行为是
否构成表见代理及梅某某是否有权出租该房屋。《中华人民共
和国合同法》第四十九条明确某某“行为人没有代理权、超越
代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有
理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”也就是说表
见代理的构成要件必须是行为人以被代理人的名义来订立合同
，而本案中，与李某某签订合同的梅某某是以其本人名义，而
非以房屋所有权人范某某的名义出租，故不能构成表见代理。
而关于梅某某是否有权出租该房屋，从本案中看，梅某某与范
某某离婚时，双方的确约定梅某某因抚养其子现有的住房可以
让其居住，但在2007年时，梅某某已搬到位于舟山市定海区临
城街道桂花城新房抚养儿子，而本案诉争房屋被范某某用于出租，梅某某亦未表示异议。故该约定中的房屋亦不再意指本案
诉争房屋，而是指当时用于抚养孩子所居住房，梅某某已不再
拥有本案诉争房屋的居住权。退一步说，即使梅某某拥有该房
屋的居住权，也是基于抚养其子而得，亦不能出租给他人用于
收益。而梅某某之所以拥有房屋钥匙及用水、用电证，是由于
巧合意外而得，并未得到范某某的授权管理该房屋。而关于李
某某称不知梅某某与范某某已离婚，认为梅某某手上有钥匙及
用电、用水证有其名字便足以认定梅某某是房屋所有权人的主
张，我国实行不动产登记制度，且《城市房地产管理法》、《
城市房屋租赁管理办法》均规定租赁当事人应向房产管理部门
办理登记备案手续，故李某某要承租他人房屋，需尽到必要的
审查义务，审查出租人是否系房屋的所有权人或使用权人，而
用电、用水证均不能替代房屋所有权证的证明力。李某某疏于
审查便与既无房屋所有权又无房屋使用权的案外人梅某某签订
租房协议，占用房屋，其行为侵犯了房屋所有者范某某的房屋
所有权，理应将房屋腾退给范某某。考虑到李某某需要重新寻
找住处，故酌情考虑给予李某某一定的腾退时间。至于李某某
与案外人梅某某之间的民间借贷关系可通过其他合法途径向其
主张债权，不属本案处理范围。综上，依据《中华人民共和国
物权法》第三十四条的规定，判决：被告李某某应于判决生效
后六十日内将舟山市××楼××室房屋腾退给原告范某某。本
案受理费80元，减半收取40元，由被告李某某负担。
宣判后，李某某不服原审判决向本院提起上诉称：原审
认定事实错误，主要理由：1、范某某在出海之前已将手机留予其前妻梅某某，且梅某某也为范某某办理过退租；2、用水
、用电证的户名为梅某某，证人梅某与本案有利害关系，不
能证明李某某知道范某某已与梅某某离婚的事实，故李某某有
理由相信范某某已将租房事宜交由梅某某处理，请求二审法院
查某事实后，予以改判。
范某某辩称：原审认定事实清楚，应予维持。
经二审审理查某的事实与原审查某的事实一致。
本院认为，分析本案双方的诉辩主张，范某某以房屋产
权人身份在房屋租赁合同届满后，认为承租人李某某持其与第
三人订立租房协议占有房屋属无权占有，请求承租人李某某返
还租赁房屋，承租人李某某以合法租赁占用房屋为由提出抗辩
，范某某的主张和李某某的抗辩，均指向房屋租赁合同法律效
力，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷更为妥当。
本案的争议焦点为案外人梅某某与李某某订立的房屋租
赁合同对范某某是否具有法律约束力。根据本案查某的事实，
范某某在出海前已与他人订立了为期一年的房屋租赁合同，并
收取了一年的租金，在租赁期间，正常情况下并不需要处理房
屋租赁的相关事务，现承租人中途退租是特殊情况，并非范某
某所能预见。梅某某基于前妻身份负有照顾子女的法律义务，
范某某把电话卡交给其持有，以方便相关联系也在情理之中。
因此，范某某把电话卡交给梅某某的事实并不能推断出有委托
其管理出租房屋的意思。梅某某在接到原承租人退租的电话后
，与原承租人办理退租手续，以及为了避免房屋空置造成损失
而与李某某在2009年7月5日订立了租期一年的房屋租赁合同，其行为符合“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受
损失进行管理或者服务”即无因管理的法律特征，因此，梅某
某该行为对范某某具有法律约束力。《中华人民共和国合同法
》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追
认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2010年7月5日李某某与梅某某订立的租房协议，事实上是一个
以房租抵债的协议。梅某某明知其对涉案房屋没有处分权，为
了自己的利益处分他人财产，属恶意处分他人财产的行为，李
某某为了追回欠债，与他人订立租期长达十年的租赁协议，其
仅凭水、电费开户证上的用户名为梅某某，就轻信梅某某是房
屋产权人，显然有违生活常理，也缺乏善意。因此，在范某某
拒绝追认该协议效力的情况下，2010年7月5日梅某某与李某某
订立的房屋租赁协议对范某某不具有法律约束力。《中华人民
共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人
应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物
的性质使用后的状态。梅某某与范某某2009年7月5日订立房屋
租赁合同已于2010年7月5日期满，李某某应依法将房屋返还给
范某某。李某某据以抗辩房屋产权人范某某返还房屋请求的租
赁协议不具有法律效力，其抗辩事由不能成立。综上，上诉人
李某某的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审
认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国
合同法》第五十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项确之规定，判决
如下：驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 李珊燕
审 判 员 褚 炅
二〇一〇年十二月六日
代书记员 王丽民