湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初7323号
原告何某，女，汉族，1988年9月17日出生，住湖南省益阳市赫山区。
原告张胜光，男，汉，1987年6月8日出生，住湖南省益阳市郝山区。
委托代理人谢红宝，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人陈芳，湖南天地人律师事务所律师。
被告长沙xxx园林开发有限公司，住址长沙市岳麓区xxx头二号。
法定代表人曹喜军，系公司董事长。
委托代理人王丹露，湖南精彩律师事务所律师。
委托代理人匡辉迪，湖南精彩律师事务所律师。
原告何某、张胜光诉被告长沙xxx园林开发有限公司（以下简称“xxx公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员ＸＸ辉担任法庭记录。原告张胜光及其委托代理人谢红宝、陈芳，被告xxx公司的委托代理人王丹露、匡辉迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某、张胜光诉称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告在建中的位于长沙市××路××房屋××套，房屋总价款为403775元，交房日期为2013年12月30日前。根据双方合同第十九条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列1或2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”。被告如期向原告交付了该商品房，并于2015年6月23日办妥了房屋所有权证，但是直至2016年6月20日才为原告办好国有土地使用权证。按照合同约定，被告延期办理国有土地使用权证共计182天，应当依约向原告支付违约金共计21925元，因原告和被告不能就上述违约赔偿事宜达成一致意见，原告诉请本院，请求依法判令：（一）被告支付原告因未在约定期限内取得国有土地使用权证的违约金21925元；（二）由被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用、律师费用。
被告xxx公司答辩称：一、本案系附条件的违约责任，原告需承担条件成就的举证责任，即原告需要承担系因出卖人的责任导致未能在约定期限内办理上述登记或手续的举证责任。1、本案系一般合同纠纷，适用谁主张、谁举证的原则，原告要求xxx公司承担违约责任，需承担xxx公司违约条件成就的举证责任。否则，应承担举证不能的不利后果。2、根据商品房买卖合同的约定，xxx公司需在“因出卖人的责任”且由于出卖人的原因未能在约定期限内办理两个条件同时存在的条件下，才承担违约责任。另外，商品房买卖合同同时约定了如因买受人的原因导致无法办理的情形。现原告只能证明本案所涉房屋的土地使用权登记日期不在合同约定期限内，并没有任何证据证明系由xxx公司的原因导致迟延办理土地使用权证。因此，原告要求xxx公司承担违约责任的条件不成就，原告不应当承担违约责任。二、原告未能及时取得土地使用权证，不是因xxx公司自身原因所导致，因此xxx公司无需承担违约责任。因长沙市国土资源局对本案所涉国有土地地块的出让条件发生变化，容积率及土地用途配比亦相应发生变化，导致被告于2016年5月19日才能向长沙市国土资源局高新技术开发区分局办理土地分户登记。因此，原告未能及时取得土地使用权证是因长沙市政府政策的变化所导致了，且被告及时履行了政策变化后自己相应的义务，被告不应当为此承担违约责任。三、涉案房屋已按时交付使用，原告并没有因为土地使用权证的逾期办理遭受实际损失，且原告主张的违约金过高。1、土地使用权证仅属房屋所有权证的附件，xxx公司在房屋竣工验收合格后已于2013年12月30日或2014年12月30日前按时将房屋交付给了原告并按时交付了房屋所有权证，原告可以正常使用该房屋。房屋最主要及最重要的功能是用作生活居住，原告虽未能及时取得涉案土地使用权证，但并不影响原告对涉案房屋所有权的占有、使用和收益，原告更未因此遭受经济损失。2、原告未提供任何证据证明因逾期办理土地使用权证的行为给其造成的实际损失情况。原告与xxx公司签订的购房合同中约定的违约金的过分高于造成原告的损失，有违公平原则。3、违约金的功能主要在于弥补守约方的损失。首先，原告未能提供相关证据证明其实际损失。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况…予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。xxx公司已经为原告办理了土地使用权证，原告要求xxx公司按已付购房款万分之三每日的标准向其支付违约金，属于过分高于原告因此而造成的损失。因此，退一万步来讲，如果法院最终判决被告需承担违约责任，也请法庭以原告的实际损失为基础，考虑合同的履行情况，以及xxx公司在逾期办理土地使用权证该事中并没有过错且xxx公司并没有因为该逾期而获得任何利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则减少违约金。四、根据国务院发布的现行有效的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，及《城市商品房预售管理办法》第十二条之规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。”办理土地权属登记手续的义务主体是购房人而非房地产开发企业。现xxx公司体谅到原告作为购房人对办理土地使用权证流程不熟悉且会耗费其大量时间，便将本应归之于原告的法定义务改由自己承担，这是一种好意行为，原告为此苛责xxx公司逾期办理实属不合理。五、被告于2016年5月19日向长沙市国土资源局高新技术开发区分局提交了办理土地分户登记的申请，之后办理的时间是由土地管理部门决定而非被告。且长沙市政府于2016年6月14日进行了土地登记。因此，退一万步讲，法院如果判决被告需要承担违约金，那被告办好国有土地使用权证的时间应为2016年5月19日。再退一步来讲，至多算到2016年6月14日。因为该日期是长沙市政府对于土地登记的盖章日期。另原告要求律师费用由被告承担无任何依据，原被告没有约定律师费用的承担问题。
经审理查明：2012年11月30日，原告何某、张胜光与被告xxx公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD120278803)及附件（含补充协议），合同约定原告购买被告开发建设的位于长沙市××路××单元××号房屋，合同中约定首付款123683元，剩余房款280000元采用银行按揭方式支付，交房时间为2013年12月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款403775元。在合同约定的时间内，原告办理了涉案房屋的收房手续。2015年6月24日，被告为原告办妥了所购房屋的产权证，并于2016年6月10日将办理土地使用权证所需资料交至长沙市国土资源局，2016年6月14日，长沙市人民政府准许对原告所购房屋的土地使用权进行登记，2016年6月20日，长沙市国土资源局在原告所购房屋的国有土地使用权证上加盖土地登记专用章。
另查明，涉案房屋所在宗地由被告于2007年12月22日通过转让方式取得，原出让合同约定的土地用途为住宅用地，容积率为3.0.后因该宗土地容积率及用途调整，被告申请办理修改出让合同手续，实际容积率调整为2.99，土地用途变更为4%的商业和96%的住宅。2016年3月22日，被告与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，约定被告补交土地价款1101343元。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票，被告申请并经本院依法调取的长沙xxx园林开发有限公司业务受理交办联系单、被告与长沙市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案存在如下焦点问题：
第一、关于被告是否应当承担逾期办理国土证的违约责任的问题。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告全额支付了购房款并按照合同约定的交房时间在2013年12月30日前办理了收房手续。被告于2015年6月24日为原告办好了房屋产权证，根据合同约定，被告应在办妥房屋所有权证后180日内（2015年12月21日前）为原告办好土地使用权证，现被告实际于2016年6月20日办好土地使用权证，故应从2015年12月22日起承担逾期办理土地使用权证的违约责任至2016年6月20日止。经计算，被告逾期办理土地使用权证的时间应认定为181天（2015年12月22日至2016年6月20日）。
被告辩称逾期办理土地使用权证的截止时间应以国土部门的收件时间为准，考虑到原、被告在商品房买卖合同中约定被告在办妥房屋所有权证后180日内“办好”土地使用权证，且国土部门收件后在规定的时间内完成了涉案房屋的土地使用权登记，被告理应将国土部门办证的正当时间计算在自行履行办证义务的时间之内，故对被告的该主张，本院不予采信。被告辩称因政策调整导致涉案项目容积率及土地用途配比变化，从而导致被告于2016年5月19日才能向国土部门申请办理国土分户登记，但被告并没有提供相关证据证实存在政策调整的原因，故对被告以此提出完全免除其违约责任的主张，本院不予支持。被告亦没有提供相关证据证实可以免除其违约责任的其他情形存在，故被告应当向原告承担逾期办理国土证的违约责任。被告辩称本案的申请办证主体应是原告自身，对此，本院认为，原、被告在商品房买卖合同中对于申请办证的主体明确约定为被告，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故本院对被告的该主张不予采信。
第二、关于被告需要承担的逾期办理国土证的违约金数额如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，其一，无任何证据证实因被告的逾期申请办理国有土地使用权证的行为给原告造成的实际损失情况；其二，因涉案项目土地用途的调整致使被告须就出让条件变化先办理修改出让条件手续。故本院综合考虑本案案件事实，被告在履行合同过程中的违约程度，认定原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告给付原告逾期办理其所购房屋国土使用权证的违约金为2192元。
另外，原告主张本案的财产保全费和律师费由被告承担，因本案原告没有申请财产保全，原告对于律师费的主张亦没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告长沙xxx园林开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告何某、张胜光逾期办理国有土地使用权证的违约金2192元；
二、驳回原告何某、张胜光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取174元，由被告长沙xxx园林开发有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周 赞
二〇一六年十二月二十八日
书记员 ＸＸ辉