辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5434号
上诉人（原审被告）：中国人民解放军93305部队，住所地沈阳市皇姑区塔湾街79号。
负责人：韩勇，该部队负责人。
委托诉讼代理人：刘思宇，辽宁盛赞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏，男，1983年2月7日出生，汉族，部队运营科助理员。
被上诉人（原审原告）：宫兴田，男，1939年12月30日出生，汉族，退休，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：邱晶晶，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军93305部队（以下简称“93305部队”）与被上诉人宫兴田房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
93305部队上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据上诉人与被上诉人1993年8月19日签订的《动迁购房协议》，上诉人卖给被上诉人房屋为13.5平方米，被上诉人实际取得面积为44平方米。一审法院按照44平方米房屋面积为基数判令上诉人承担212,018元差价损失，认定事实不清。被上诉人购房的13.5平方米房屋价格为45,000元，其所提交的票据总额为40,000元，被上诉人庭审中也自认了是购房款，因此票据中虽有“增加面积款”表述，因其基本购房款尚未足额缴纳，也就谈不到所谓的增加面积。因此被上诉人即便应当得到赔偿，也是房屋面积13.5平方米的差价补偿。其次，一审法院认为房屋差价款是被上诉人损失是错误的，房屋价格波动是无法预见的。上诉人和被上诉人签署合同后，上诉人交付了房屋，被上诉人接受占有使用至今，一直充分享有该房屋的使用权即使用价值，市场上也无13.5平方米住宅销售，因此其即便存在损失也为银行同期贷款利息。再次，被上诉人并未给付买受房屋对价，上诉人有权不将房屋出售给被上诉人。
宫兴田辩称，一、关于房屋面积问题。双方签订的《动迁购房协议》约定上诉人卖给被上诉人一单室居住面积13.5平方米，而《收缴房产委托管理费通知》中确定的44平方米，是建筑面积。该房屋的价格，原始的《动迁购房协议》约定为4.5万元，但是双方后来一致同意将价格变更为4万元，并签订了补充协议，被上诉人也按照补充协议的约定交足了房款。二、损失是否可以预见。如果因一方原因使合同不能履行，导致双方重新购买提高成本，由违约方承担因交易物价格上涨造成的差价损失，这是符合“可预见性规则”的。因为上诉人违约，合同被解除后，被上诉人以现有市场价格买与涉案房屋相当的房产，需要支付20多万元。三、没有交够购房款的问题。后来双方协议将购房款变更为4万元，被上诉人已经全部交清了房款。
宫兴田向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除宫兴田、93305部队签订的《动迁、购房协议书》中关于单户式房屋买卖的合同；2.请求93305部队返还购房款40,000元；3.判令93305部队赔偿宫兴田损失180,000元；4.诉讼费由93305部队承担。诉讼过程中，宫兴田将第三项诉讼请求变更为赔偿损失238,520元。
一审法院认定事实：中国人民解放军93271部队原名称为中国人民解放军86659部队，2017年4月93271部队更名为中国人民解放军93305部队。宫兴田原系93305部队军人。宫兴田原有一处部队分配的使用权房屋，位于沈阳市和平区中兴街南五马路。1993年，93305部队实施动迁，宫兴田的上述房屋在动迁范围内。1993年8月19日，宫兴田（乙方）与86659部队（甲方）后勤部签订《动迁、购房协议》，约定如下：一、协议签订后，乙方立即迁出，甲方在惠工给乙方安置双室户一套，居住面积25.5平方米以上和卖给乙方一单室户居住面积13.5平方米。二、乙方须在93年9月底前共上交购房款45,000元，未交足款甲方不予卖给此单室户。三、产权归属，部队正常安置的双室户产权为军产，乙方购买的单室户产权为乙方所有。四、乙方要求甲方原则上得保证94年年底前在三表进户、上下水齐全的情况下让乙方进户。协议签订后，1993年8月至10月期间，宫兴田向部队交纳了购房款和增加面积款共40,000元。1995年，93305部队向宫兴田交付了位于沈阳市大东区联合路5号6-7-1室（即本案涉案房屋）的房屋，宫兴田的回迁房屋地址为沈阳市大东区联合路5号3-8-3。涉案房屋交付使用后，宫兴田多次要求93305部队办理产权手续均无果，2016年10月17日宫兴田将93305部队起诉至一审法院，要求确认宫兴田系涉案房屋产权人，93305部队协助其办理涉案房屋产权登记手续，93305部队给予20,000元补偿。因涉案房屋与宫兴田回迁安置的另一处联合路5号3-8-3室房屋在房屋权属登记部门并无相关档案登记手续，涉案房屋不具备办理产权登记手续的条件，一审法院作出（2016）辽0105民初8879号民事判决书，判决驳回了宫兴田的诉讼请求。后93305部队对该判决不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终7792号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。
本案审理期间，宫兴田申请法院委托评估机构对坐落于沈阳市大东区联合路5号6-7-1室房屋在完全产权情况下的房屋价值进行评估。2018年3月9日，辽宁华清房地产土地评估有限公司作出评估结论：涉案房屋（建筑面积为44平方米）在价值时点2018年1月30日的房地产评估价值为278,520元。宫兴田为此花费评估费用为2000元。
一审法院认为，出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同为房屋买卖合同。本案宫兴田虽原为军人，但其因房屋买卖合同而与其原单位即93305部队产生的纠纷属房屋买卖合同纠纷，而非因军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，故本案属于人民法院受案范围。结合本案事实，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。宫兴田、93305部队签订的《动迁、购房协议》中关于房屋买卖部分从形式及内容上符合法律规定，应当有效，从理论上应当确定，合同内的双方当事人应当受到法律拘束。
关于宫兴田主张解除《动迁、购房协议》中关于单户式房屋买卖合同的问题，宫兴田购买涉案房屋的目的系为了取得房屋所有权，但宫兴田购买的房屋自交付后，93305部队在长达二十余年之久的时间里一直未协助宫兴田办理房屋更名过户手续，经宫兴田诉讼主张后，93305部队仍未协助宫兴田办理房屋手续，93305部队的行为已导致合同目的无法实现，现宫兴田主张解除《动迁、购房协议》中关于单户式房屋买卖的合同，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于宫兴田主张判令93305部队返还宫兴田购房款40,000元的问题，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已解除，故93305部队理应返还宫兴田购房款40,000元，宫兴田将涉案房屋返还93305部队。
关于宫兴田主张判令93305部队赔偿宫兴田房屋差价损失238,520元的问题，合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因93305部队的违约行为导致宫兴田、93305部队间房屋买卖合同的解除，故93305部队对于合同的解除存在过错，应承担违约责任，故宫兴田向93305部队主张房屋差价损失，一审法院予以支持。虽宫兴田主张双方将房款变更为40,000元，但其并未提供相关证据予以证明，且93305部队对此予以否认，故一审法院对宫兴田此主张不予支持。经评估涉案房屋于价值时点2018年1月30日的房屋价值为278,520元，扣除宫兴田已交的房款40,000元，房屋差价为238,520元。考虑到宫兴田、93305部队协议中约定房款为45,000元，但现有证据表明宫兴田交纳了房款和增加面积款为40,000元，故一审法院以总房款45,000元情况下结合评估的房屋差价238,520元，比照宫兴田实际交纳的40,000元，确定出93305部队应给付宫兴田的房屋差价为212,018元（238,520元×40,000元÷45,000元）。
关于评估费的问题，该费用系因确定房屋差价损失问题而产生，而房屋差价损失系因93305部队原因造成，故评估费应由违约方即93305部队承担。
关于93305部队提出的宫兴田主张的权利损害的事实发生于1993年，已经超过法律规定的最长的20年的诉讼时效，依法不受法律保护的抗辩意见，因宫兴田于2016年10月向一审法院提起诉讼主张93305部队协助其办理涉案房屋的产权登记手续，至该判决生效之日起宫兴田才知道涉案房屋不能办理产权手续，故宫兴田自该时起才知道权利受到侵害，后其于2017年10月23日向一审法院提起诉讼主张权利并不超过法律规定的最长20年的诉讼时效期间，故一审法院对93305部队的该抗辩意见不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告宫兴田与被告中国人民解放军93305部队签订的《动迁、购房协议》中关于单户式房屋买卖的合同；二、被告中国人民解放军93305部队于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宫兴田购房款40,000元；三、原告宫兴田于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市大东区联合路5号6-7-1室房屋返还被告中国人民解放军93305部队；四、被告中国人民解放军93305部队于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宫兴田房屋差价款212,018元；五、被告中国人民解放军93305部队于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宫兴田评估费2000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，由被告中国人民解放军93305部队承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，宫兴田起诉93305部队要求确认其是沈阳市大东区联合路5号6-7-1房屋产权人、要求93305部队协助其办理房屋产权登记手续及要求93305部队给予2万元补偿一案，一审法院于2017年6月27日作出（2016）辽0105民初8879号民事判决，判决认定：“……经庭审调查，本案诉争房屋在房屋登记管理部门无相关档案登记手续，本院经查询也未查询到结果。可见，诉争房屋并未办理房屋初始登记手续。在诉争房屋未办理初始登记手续的前提下，原告又未提供其他证据证明诉争房屋具备办理产权登记手续的情况下，本院对原告的该项诉请暂不予支持。……”并判决：驳回宫兴田的诉讼请求。宫兴田上诉至本院，本院于2017年9月13日作出（2017）辽01民终7792号民事判决，判决认定：“……宫兴田于1980年从中国人民解放军93305部队退伍，中国人民解放军93305部队于1993年基于买卖合同关系将案涉房屋所有权转移给宫兴田，宫兴田向中国人民解放军93305部队支付案涉房屋价款，故一审法院确定本案双方当事人之间为房屋买卖合同关系并无不当。……”并判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，依据生效的（2017）辽01民终7792号民事判决，判决认定宫兴田与93305部队之间系房屋买卖合同关系，且诉争房屋不具备办理产权登记的条件。宫兴田与93305部队签订的《动迁、购房协议》中约定，93305部队卖给宫兴田的单室户产权为宫兴田所有，故93305部队应当按照协议约定向宫兴田交付可以办理产权的房屋。现涉案房屋至今仍无法办理产权登记，宫兴田无法取得涉案房屋的所有权，故一审法院对宫兴田起诉要求解除双方的《动迁、购房协议》的主张予以支持，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方的合同解除系因93305部队无法为宫兴田办理房屋所有权属证书所致，则93305部队存在违约，应当赔偿宫兴田相关损失，故一审法院在判决宫兴田返还房屋的基础上，判决93305部队返还宫兴田已付房款及房屋升值部分的差价款等亦无不当。
综上所述，93305部队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5478元，由中国人民解放军93305部队负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 李 妍
二〇一八年六月五日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。