广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第26号
原告：刘德淦，男，1947年2月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区.
委托诉讼代理人：李宗平，广东凤州律师事务所律师。
被告：潮州市鸿伟临江酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区意溪镇XXXXXX西侧。
法定代表人：杨峥嵘。
委托诉讼代理人：黄玉峰，广东和水山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡敏英，广东和水山律师事务所律师。
被告：谢天广，男，1986年10月21日出生，汉族，住潮州市湘桥区.
委托诉讼代理人：林伟，广东和水山律师事务所律师。
原告刘德淦诉被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司、谢天广房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘德淦及其委托诉讼代理人李宗平，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司之委托诉讼代理人黄玉峰，被告谢天广之委托诉讼代理人林伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德淦诉称：原告与被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司经协商确立了房屋租赁合同关系，并签订了《房屋租用协议书》，约定原告将位于意溪镇XXXXXX西侧的XX建筑材料加工场租与被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司，租用期为10年，时间自2011年11月1日起至2021年10月31日止。该租用标的物实际面积730平方米，每月租金为5.5元/平方米，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司应付原告每月租金4015元，即每年应付租金48180元。并约定了租金支付方式。
合同履行期间，2014年5月1日，租用标的物发生火灾。根据潮州市公安消防支队湘桥区大队出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因为出租屋4105号住宿人员文奕平使用电热水壶烧水过程中，长时间通电加热，导致电热水壶干烧，引燃周围可燃物蔓延成灾。火灾发生后，原告即组织人员对现场进行清理，共花费7960元。由于事故中租用标的物受损严重，过火面积约为650平方米（《火灾事故认定书》中认定的过火面积300平方米与事实不符，以现场勘验为准）。以每平方米500元维修费用计，受损建筑物恢复原状需要325000元。
协议履行至今，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司仅支付原告两年租金。至标的物受损时，尚欠6个月租金未还，计24090元。现标的物受损，维修至少要到2015年6月30日止才能完工，按从火灾事故发生至此日期以租金折计，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司需支付原告56210元。以上两项合计80300元。
综上，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司未能尽到妥善保护租用标的物义务，致使标的物发生火灾严重受损，且被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司拖欠原告应付租金未还，严重损害了原告合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求：1.判令被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司恢复租赁物原状或赔偿原告恢复租赁物原状的费用325000元（暂拟过火面积以650平方米、每平方米修复费用500元计，最终以估价部门估价确定为准）；2.判令被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司承担在火灾事故发生后原告组织人员清理现场的费用共计7960元；3.判令被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司支付原告租金及租金损失共计80300元（包括2013年11月1日至2014年4月30日未还租金24090元及按从火灾事故发生至2015年6月30日以租金折计的赔偿金56210元）；4.本案诉讼费用由被告负担。
诉讼期间，原告刘德淦申请对房屋受损程度进行鉴定及对受损房屋修复费用进行评估，随后申请追加谢天广为本案被告参加诉讼。尔后，原告刘德淦变更诉讼请求为：第1项判令两被告共同承担赔偿原告租赁房屋修复费用323951.74元；第3项判令两被告共同承担赔偿原告租金损失120450元[2014年11月1日起计至2017年4月30日止（已收取的第10年租金抵除2013年11月1日至2014年10月31日止租金）]，2017年4月后租金另计；并判令两被告承担鉴定费18150元及评估费6800元；其他诉讼请求不变。
被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司没有提交书面答辩，庭审时辩称：一、关于第一项诉讼请求，是请求两被告赔偿修复费用，本被告认为本被告和原告之间不存在租赁合同关系，原告要求本被告赔偿修复房屋费用没有事实和法律依据。对估价和鉴定的结论认为是不准确的，房屋过火面积，消防的火灾事故认定书与估价结论、鉴定结论、原告提供的工场土地证明文件，这四份文件关于过火面积不一致，所以根据鉴定结论来作为过火面积的依据是不可以的。而且本案标的物没有向建设规划部门申报，修复费用造价咨询部门是按照依报建的建筑物修复标准计算，本案标的物的修复费用没有估价部门出具的价格那么高。二、关于第二项诉讼请求，原告并没有提供事故后组织人员清理现场的费用单据，而且本被告和原告之间不存在租赁合同关系，要求我方支付该费用没有事实和法律依据。三、关于第三项诉讼请求，原告请求我方支付暂计至2017年4月的租金124500元是不成立的，本被告和原告之间不存在租赁合同关系，自2014年火灾后，租赁标的物已受损，租金的事实是不存在的。关于原告请求的鉴定、评估费用，请法院依法处理。
被告谢天广没有提交书面答辩，庭审时辩称：一、本案案由为房屋租赁合同纠纷，从房屋租赁协议书中，体现的合同相对人为原告和本被告，被告临江酒店并不是本案合同相对人，所以应当认定出租方为原告，承租方为谢天广。二、原告出租的标的物为建筑材料加工厂，付款的方式是2011年11月1日至2013年10月31日付首期租金，第二次付款在2013年11月1日，在此期间，该建筑材料加工厂经过出租人同意进行改善和增设他物，根据合同法223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物，所以原告对被告所承租的标的物是知道被告对其进行改造完善而没有阻止的，再加上前期所承租的建筑加工厂，原告也对其安全设施负有一定责任。三、2014年5月1日标的物发生火灾，根据有关部门认定，事故发生是由文奕平失火导致，根据合同法231条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金，再加上本次的各份鉴定材料，原告出租的面积数及原告提供的建筑平方数均不符。综上所述，原告各项请求，均与事实不符，依法无据，请法庭予以驳回。
经审理查明：2011年10月，刘德淦与谢天广签订《房屋租用协议书》一份，该协议书顶部（房屋租用协议书名称上方）记载“潮州市宏伟临江酒店”字样，协议书前部出租方（甲方）代表人处名称记载为刘德淦，承租方（乙方）处名称记载为潮州市宏伟临江酒店，代表人处名称记载为谢天广；尾部甲方处由刘德淦签名，乙方处名称记载为潮州市宏伟临江酒店，乙方代表人处由谢天广签名，没有加盖酒店公章。该份协议书约定甲方将位于潮州市湘桥区意溪镇XXXXXX西侧XX建筑材料加工场场地出租给乙方居住使用，租赁期限为10年，自2011年11月1日起至2021年10月31日止；租用标的物实际面积730平方米，每月租金每平方米5.5元（即每月应付租金4015元），租金支付方式为合同签订时先支付租金144540元[包括支付2011年11月1日至2013年10月31日共2年的租金96360元及支付第10年（2020年11月1日至2021年10月31日）的租金48480元],第二次支付2013年11月1日至2016年10月31日共3年的租金144540元,第三次支付2016年11月1日至2020年10月31日共4年的租金144540元。协议书同时约定乙方租赁场地不得随意改动建筑物的主体结构，如确要改动必须经得甲方同意方可动工，乙方应遵守有关部门防火、治安、卫生等规定和国家有关法律法规，对所使用场地的安全负责，租用期间如因乙方人为故意所造成的建筑物损坏，乙方应负责修复或赔偿甲方相应损失；协议经甲、乙双方签字后生效。协议书还对双方的其他权利义务等进行了约定。
协议书签订后，刘德淦根据谢天广的要求至邻近的潮州市鸿伟临江酒店有限公司二楼办公室收取协议约定的首期租金144540元（即2011年11月1日至2013年10月31日共2年的租金96360元及2020年11月1日至2021年10月31日的租金48180元），刘德淦在谢天广提供的收款收据经收人盖章处签名确认，该收款收据落款时间为2011年10月30日，内容为：“今收到宏伟临江酒店人民币144540元，摘由:XX材料加工场租金1.2011年11月1日至2013年10月31日共2年，2.2020年11月1日至2021年10月31日共1年。”该收款收据会计、出纳、填表人栏均空白，也没有加盖酒店印章。庭审时刘德淦称收款时仅其与谢天广两人在场，没有其他人员。收款后，刘德淦依约将位于潮州市湘桥区意溪镇XXXXXX西侧的XX建筑材料加工场场地交给谢天广使用，谢天广将该加工场厂房进行装修后用于邻近的潮州市鸿伟临江酒店有限公司员工作为宿舍居住使用。
租赁期间，2014年5月1日12时18分，该租赁厂房发生火灾。潮州市公安消防支队湘桥区大队于2014年5月16日作出湘公消火认字[2014]第0003号火灾事故认定书，认定书中火灾事故基本情况记载火灾过火面积300平方米，烧毁出租屋内衣柜、木床、桌椅等用品一批，出租屋砖木结构建筑物受损严重，直接财产损失为250566元……等，认定起火原因为住宿人员文奕平使用电热水壶烧水过程中长时间通电加热，导致电热水壶干烧，引燃周边可燃物蔓延成灾。火灾发生后，因对火灾造成的损失赔偿未能达成一致意见，刘德淦遂于2014年12月29日诉至本院，提出上述诉讼请求。
诉讼期间，原告刘德淦申请对房屋受损程度进行鉴定及对受损房屋修复费用进行评估，本院依法委托鉴定机构及评估机构进行鉴定、评估。经鉴定，受损房屋鉴定结论为房屋可靠性综合鉴定等级评定为III级（显著影响整体承载功能和使用功能），房屋失火面积为604.30平方米，建议：1.对开裂的墙体凿除两侧约200mm宽抹灰后压力灌浆挂钢筋网处理；2.对受损的木屋架及瓦屋面进行更换处理；3.对抹灰层脱落、熏黑的墙体，重新装饰处理；4.对露筋的混凝土构件用水泥砂浆封闭处理；5.对烧毁的门窗进行更换处理。经评估，受损房屋修复费用评估结论为：鉴定原值为354239.19元【分部分项工程费324226.56元，安全文明施工费10310.40元，其他项目费7457.21元（材料检验试验费972.68元，预算包干费6484.53元），防洪工程维修费341.99元，税金及堤围防护费11903.03元】，现值为323951.74元【鉴定原值*成新率，成新率=折旧年限（40年）－已使用年限（2010年12月建成投入使用至2014年5月1日发生火灾共3.42年）/折旧年限（40年）=0.9145】。上述受损房屋鉴定费18129元及评估费6800元合计24929元已由刘德淦支付。
另查明：本案讼争的位于潮州市湘桥区意溪镇XXXXXX西侧的XX建筑材料加工场土地系集体土地建设用地（证号列潮府集建（1994）字第××号，1994年10月25日发证），该证土地使用者登记为XX管理区（XX建筑材料加工场），用地面积1221平方米（其中建筑占地512平方米）。2006年11月16日潮州市湘桥区意溪镇XX村民委员会出具证明，证明XX建筑材料加工场土地面积1221.3平方米拆分经营，其中刘德淦用地实有面积748.3平方米。2010年12月，刘德淦未取得建设工程规划许可证在该土地上建成砖混结构生产用房（平房木屋架瓦屋面）。
再查明：潮州市鸿伟临江酒店有限公司住所地为潮州市湘桥区意溪镇XXXXXX西侧，法定代表人杨峥嵘，投资者杨湘兰和杨峥嵘。
诉讼期间，潮州市鸿伟临江酒店有限公司和谢天广对涉案租赁房屋建成时间有异议，刘德淦为此提供了潮州市湘桥区意溪镇XX村民委员会出具的证明涉案房屋于2010年投建并于当年建成的证明书及房屋承建人柯敬丰（系2015年7月1日注册登记的个体户潮州市潮安区归湖镇神发综合修建队经营者）出具的证明涉案租赁房屋系其承建并于2010年12月建成的证明，本院也对柯敬丰承建涉案房屋过程进行了询问，柯敬丰确认涉案房屋系其尚未登记潮州市潮安区归湖镇神发综合修建队前个人于2010年承建并于2010年12月建成。
以上查明事实有当事人陈述、《房屋租用协议书》、收款收据、《集体土地建设用地使用证》、《证明》、《火灾事故认定书》、火灾后现场照片、《房屋受损情况鉴定报告》、《受损房屋修复费用鉴定意见书》、鉴定费发票、评估费发票、企业机读档案登记资料等证据在案佐证。
本院认为：关于涉案租赁房屋承租人主体认定问题。刘德淦主张涉案租赁房屋的承租人是潮州市鸿伟临江酒店有限公司，提供其与谢天广签订的《房屋租用协议书》及收款收据予以证明，虽没有举证证明谢天广与潮州市鸿伟临江酒店有限公司存在委托代理关系的事实，但从本案查明的事实看，谢天广以潮州市鸿伟临江酒店有限公司名义与刘德淦签订《房屋租用协议书》构成表见代理。所谓表见代理，是指行为人虽然没有代理权，但与行为人进行交易的相对人有理由相信行为人拥有代理权而与之交易，行为人的代理行为有效，被代理人应对相对人承担责任。谢天广构成表见代理理由如下：首先，从书面证据看，房屋租用协议书文本及收款收据系谢天广提供，协议书首部承租方记载潮州市宏伟临江酒店，代表人记载谢天广，尾部乙方处记载潮州市宏伟临江酒店，代表人处由谢天广签名，且约定涉案租赁房屋只限作为正常居住使用；收款收据内容记载收取宏伟临江酒店租金，且刘德淦收取租金系在潮州市鸿伟临江酒店有限公司二楼办公室向谢天广领取，故从签订协议书和收取租金过程刘德淦均有理由相信谢天广系代表潮州市鸿伟临江酒店有限公司向其租赁厂房场地作为员工宿舍居住使用。其次，从涉案租赁房屋履行情况看，涉案租赁房屋邻近潮州市鸿伟临江酒店有限公司，租赁装修后也实际由邻近的潮州市鸿伟临江酒店有限公司员工作为宿舍居住使用，且本案也没有证据证明谢天广与潮州市鸿伟临江酒店有限公司就涉案租赁房屋存在转租或其他合同法律关系且刘德淦知道而没有提出异议。综上，谢天广与刘德淦签订房屋租用协议及支付租金的一系列行为，在客观上存在着足以使善意第三人相信其有代表权，因而谢天广的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，谢天广的行为须由潮州市鸿伟临江酒店有限公司承担责任。本案刘德淦要求潮州市鸿伟临江酒店有限公司承担赔偿责任，本院予以支持，要求谢天广承担赔偿责任予以驳回。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，刘德淦将未取得建设工程规划许可证建设的厂房出租，至法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故其签订的《房屋租用协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力……”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。潮州市鸿伟临江酒店有限公司向刘德淦租用涉案房屋后，因住宿人员不当使用电器致租赁房屋毁损，应承担损害赔偿责任。关于受损房屋价值的认定问题，诉讼期间，根据刘德淦的申请，本院依法委托具备资格的鉴定机构和评估机构进行鉴定、评估，鉴定机构和评估机构通过现场勘测、丈量后分别出具房屋受损情况鉴定报告和受损房屋修复费用鉴定意见书，确认受损房屋的处理意见和受损房屋火灾时价值。本院对依法委托的具备鉴定资格的鉴定机构和评估机构出具的鉴定意见予以认定。潮州市鸿伟临江酒店有限公司和谢天广均对鉴定报告和鉴定意见书有异议，认为鉴定报告认定房屋失火面积604.3平方米与火灾事故认定书认定的火灾过火面积及房屋租用协议书约定的租赁物实际面积、集体土地建设用地使用证载明的建筑占地面积不符，不能证明租赁房屋受损面积，而且受损房屋评估价值是根据受损鉴定报告作出，受损房屋修复费用鉴定意见书不能作为认定房屋毁损修复价值的依据。对两被告提出的异议问题，本院委托的鉴定、评估机构系现场对受损房屋进行勘测、实量，且双方当事人均到场，两被告的上述异议理由不足以推翻鉴定、评估机构作出的鉴定、评估意见认定，本院不予采纳。关于涉案受损房屋建成时间问题，刘德淦主张涉案房屋系2010年12月建成，提供意溪镇XX村民委员会出具的证明书及承建人柯敬丰的证实材料予以证明，潮州市鸿伟临江酒店有限公司和谢天广对涉案房屋建成时间有异议，但没有提供足以反驳的证据予以反驳，故本院对刘德淦主张涉案房屋系2010年12月建成的事实予以认定。受损房屋修复费用鉴定意见书评定受损房屋原值为354239.19元，包括分部工程费324226.56元及措施项目费、税金等费用30012.63元，因涉案房屋没有报建，该建筑物原基建时并未产生措施项目费、税金等费用，故评估的原值应剔除措施项目费、税金等费用，根据评估机构采用重置成本法计算现值的方法，本院认定涉案房屋现值为324226.56元×0.9145﹦296505.19元。刘德淦主张按评估机构评定的现值323951.74元予以赔偿，超出部分本院予以驳回。因本案涉案房屋因承租人保管不善致火灾毁损，需对受损房屋价值进行鉴定、评估，由此产生的鉴定、评估费用24929元也应由承租人负担。关于刘德淦主张赔偿租金损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，刘德淦请求承租人支付自2013年11月1日起尚未付还的约定租金，因本案房屋租用协议属无效合同，潮州市鸿伟临江酒店有限公司承租涉案房屋后实际使用至2014年5月1日，即应支付至该日止按双方协议约定的租金标准计的房屋占有使用费，潮州市鸿伟临江酒店有限公司已支付了至2013年10月31日止的房屋占有使用费，尚应支付2013年11月1日起至2014年5月1日止共6个月的房屋占有使用费24090元，又因潮州市鸿伟临江酒店有限公司已支付了最后一年的租金48180元，抵除后，刘德淦应返还潮州市鸿伟临江酒店有限公司已支付的租金24090元。刘德淦请求承租人支付自火灾之日起的租金损失，于法无据，本院不予支持。关于刘德淦请求承租人赔偿火灾事故后组织人员清理现场费用7960元问题，刘德淦仅提供雇请人员出具的收条及申请该人员出庭作证所作的证言，不足以证明清理现场发生的清理费用实际数额，且承租人也不予认可，故本院无法认定清理现场产生的实际费用数额，对刘德淦此项请求不予支持。
综上所述，潮州市鸿伟临江酒店有限公司租赁涉案房屋后因保管不善致房屋毁损应赔偿出租人刘德淦房屋受损损失296505.19元及对受损房屋价值进行鉴定、评估产生的鉴定、评估费用24929元，合计321434.19元，刘德淦应返还已收取的潮州市鸿伟临江酒店有限公司房屋租金24090元，相抵后，潮州市鸿伟临江酒店有限公司尚应赔偿刘德淦房屋受损损失297344.19元。案经本院调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告刘德淦房屋受损损失297344.19元；
二、驳回原告刘德淦对被告谢天广的诉讼请求；
三、驳回原告刘德淦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7500元，由原告刘德淦负担2104元，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司负担5396元。原告刘德淦应负担的受理费已预交，被告潮州市鸿伟临江酒店有限公司应负担的受理费应于本判决生效之日起5日内缴纳本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
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审 判 长 蔡锡焕
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 林本崇
二〇一七年七月三日
书 记 员 陈 艺