广西壮族自治区马山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一初字第877号原告：韦进，马山县农村信用合作联社职工。原告：钟丽英，教师。被告：马山县金源房地产开发有限责任公司，住所地马山县白山镇江滨新城。法定代表人：韦武成，经理。委托代理人：李群然。原告韦进、钟丽英与被告马山县金源房地产开发有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日、2015年6月17日公开开庭进行了审理，原告韦进、钟丽英，被告马山县金源房地产开发有限责任公司法定代表人韦武成及其委托代理人李群然均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韦进、钟丽英诉称：二原告系夫妻关系。2009年两原告与被告马山县金源房地产开发有限公司（以下简称“马山金源房地产公司”）签订《马山县江滨新城房地产认购协议书》（以下简称“认购协议书”），约定二原告向被告马山金源房地产公司购买江滨新城规格为4.5米×10米的两块宅基地，房号分别为第八排I-37号、I-37号西，房地总价款为240000元。在原告付清100000元订金之日起6个月内，被告马山金源房地产公司为二原告办好《建设规划许可证》和《国有土地使用证》，二原告在取得《建设规划许可证》和《国有土地使用证》后，再将余款140000元支付给被告马山金源房地产公司。合同签订后，原告依约支付了100000元，但被告并未依约履行合同，原告为此多次找被告的法定代表人韦武成协商，韦武成每次均表示过几个月就能办好，但直至今日，均未能办妥。经原告获悉，被告卖给原告的宅基地，并未取得合法的开发手续，故被告与二原告签订《认购协议书》属于私自买卖土地行为，违反了法律和行政法规的强制性规定，该《认购协议书》应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、判决确认二原告与被告马山县金源房地产开发有限公司签订的《认购协议书》无效；2、被告马山县金源房地产开发有限公司返还原告向其支付的购地款100000元及其资金占用费（资金占用费以100000元为基数，从2009年12月15日起至还清价款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。原告韦进、钟丽英在举证期限内提供下列证据证明自己的主张：1、《认购协议书》原件二份，证实原告韦进、钟丽英与被告马山金源房地产公司签订转让江滨新城宅基地的事实；2、《结婚证》复印件一份，证实原告韦进与原告钟丽英系夫妻关系；3、《电脑咨询单》一份，证实被告马山金源房地产公司的基本情况；4、《收据》三份和光盘二张，证实被告马山金源房地产公司收到原告韦进、钟丽英房地价款100000元的事实；5、《马山县农村信用合作联社周鹿信用社》证明一份，证实资金占用费的计算情况。原告韦进、钟丽英对其陈述事实超过举证期限后提供下列证据证明自己的主张：1、录音光碟一份，证实被告马山金源房地产公司收到原告韦进、钟丽英房地价款100000元的事实；2、图纸复印件一份，证实原告韦进、钟丽英向被告马山金源房地产公司购买的两块宅基地坐落的具体位置。被告马山金源房地产公司辩称：罗永才不是被告的职工，原告并没有按时间将房地价款交给被告，原告把房地价款钱交给罗永才与被告无关。但被告认为该合同协议是有效的，综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告马山金源房地产公司未向本院提交证据。根据原告的申请以及为核实相关证据及案件事实，本院调取以下证据：本院于2012年5月25日向被告的法定代表人韦武成的询问笔录2页，韦武成反映罗永才并非该公司的员工和股东，而是在被告处负责搞基建，原告将房地价款交给罗永才并未交给被告。原告若想退回订金，应该找罗永才退回，与被告无关。经过开庭质证，被告马山金源房地产公司对原告韦进、钟丽英在举证期限内提供上述证据的真实性、合法性没有异议，对证据的关联性有异议，认为其并未收到房地价款100000元。被告对原告超过举证期限后提供的证据1，认为该份证据系原告与被告的代理人李群然的通话内容，因不清楚通话内容的真实性，不能提出质证意见；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。原告韦进、钟丽英对本院提取的证据真实性、合法性没有异议，但是该份证据证实被告与罗永才一起开发本案的土地。被告马山金源房地产公司对本院提取的证据真实性、合法性没有异议，该份证据证明房地价款并未交给被告，并表示目前该地已经转卖给他人，该协议无法继续履行。综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：原告韦进与原告钟丽英系夫妻关系。被告马山金源房地产公司在马山县城江滨新城第八排开发土地时由案外人罗永才（因病已去世）负责该土地的平整工作。2009年，原告韦进、钟丽英打算在马山县城购买宅基地，当时，二原告从罗永才处得知被告马山金源房地产公司有宅基地出售。原告韦进、钟丽英便于2009年11月15日、12月11日分别交付了20000元和30000元共计50000元的定金给罗永才。2009年12月15日，原告韦进、钟丽英来到罗永才的办公室与被告马山金源房地产公司对购买宅基地事宜进行商议。被告马山金源房地产公司的法定代表人韦武成于是拿出《认购协议书》分别与二原告签订，约定被告将位于马山县城江滨新城一块宅基地出售给原告韦进。合同约定：原告韦进向被告马山金源房地产公司购买江滨新城规格为4.5米×10米的一块宅基地，占地面积为45平方米，房号为第八排I-37号东，宅基地总价款为120000元。每一份协议均约定价款分三次付款：第一次付款定于2009年12月15日支付50000元，第二次付款在被告完成宅基地的基础建设并办理好原告韦进的《建设规划许可证》后原告向被告支付50000元，第三次付款在被告办理好《国有土地使用证》后原告韦进支付20000元。同日，原告钟丽英与被告马山金源房地产公司亦签订了《认购协议书》，约定被告将位于马山县城江滨新城一块宅基地出售给原告钟丽英。合同约定：原告钟丽英向被告马山金源房地产公司购买江滨新城规格为4.5米×10米的一块宅基地，房号为第八排I-37号西，宅基地总价款为125000元。双方约定价款分三次付款：第一次付款定于2009年12月15日支付50000元，第二次付款在被告完成宅基的基础建设并办理好原告钟丽英的《建设规划许可证》后原告向被告支付50000元，第三次付款在被告办理好《国有土地使用证》后原告钟丽英支付25000元。两份协议均约定：自签字之日起，6个月内办好《建设规划许可证》和《国有土地使用证》。协议签订后，原告韦进、钟丽英将50000元购地价款转到罗永才的账户上。此后，二原告与被告因未能办理本案讼争宅基地的《建设规划许可证》和《国有土地使用证》而发生纠纷，为此，原告韦进、钟丽英曾于2012年4月23日向本院起诉要求被告马山金源房地产公司返还100000元购地价款订金及其利息24400元，后于2012年8月17日撤回起诉。2014年10月22日，原告再次向本院起诉，提出其上述诉讼请求。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。一、原告韦进、钟丽英与被告马山金源房地产公司签订的《认购协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；……”、第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”依照上述法律规定，本案中，被告马山金源房地产公司在将本案讼争宅基地出卖给二原告前，应当向马山县人民政府登记造册，核发证书，取得讼争土地的使用权。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”现被告在未取得讼争宅基地的使用权的情况下，将讼争宅基地出卖给原告，被告的行为是一种无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”据此，被告马山金源房地产公司与原告韦进、钟丽英的转让协议为无效合同，现原告要求本院确认两原告与被告签订的《认购协议书》无效，于法有据，本院予以支持。二、原告韦进、钟丽英请求被告马山金源房地产公司返还房地价款100000元是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据上述法律规定，原告与被告签订的合同为无效合同，双方如因该合同取得的财产，确实应当予以返还。本案中，二原告与被告就讼争宅基地签订《认购协议书》是事实，但二原告在签订协议前在没有得到被告授权的情况下将价款交给了案外人罗永才，被告并未加盖公章或者有其他相关人员的签字确认。从原告提供的证据来看，并不能说明案外人罗永才就是被告的员工或者股东，亦非与被告签订有任何合伙协议，罗永才并非得到被告授权收取合同价款的人员，因此该收据对被告不具有法律效力。因此，被告马山金源房地产公司没有根据《认购协议书》收取原告的款项，二原告要求被告返还价款没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共国房地产物权法》第一百三十五条、第一百三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第四十三条之规定，判决如下：一、原告韦进与被告马山县金源房地产开发有限责任公司于2009年12月15日签订的《马山县江滨新城房地产认购协议书》无效；二、原告钟丽英与被告马山县金源房地产开发有限责任公司于2009年12月15日签订的《马山县江滨新城房地产认购协议书》无效；三、驳回原告韦进、钟丽英的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告韦进、钟丽英负担1150元，被告马山县金源房地产开发有限责任公司负担1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，在上诉期满之日起7日内预交上诉案件受理费（上诉案件受理费转入账号：20×××17，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），上诉于南宁市中级人民法院。逾期未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长韦惠昌代理审判员曾海丹人民陪审员赖朝山二〇一五年六月十八日书记员韦延健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。