广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第494号
原告陆骊，住广西梧州市。
委托代理人蔡桂杨（与陆骊是夫妻关系），住广西梧州市。
被告广州卡顿投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人郭汉龙，该公司执行董事。
被告梧州市天福房地产开发有限公司，住所地广西梧州市。
法定代表人黄兆鸿，该公司执行董事。
委托代理人向华友，广东木棉律师事务所律师。
委托代理人郑哲，该公司办公室主任。
原告陆骊与被告广州卡顿投资咨询有限公司（以下简称卡顿公司）、梧州市天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告陆骊及其委托代理人蔡桂杨、被告天福公司的委托代理人向华友到庭参加了诉讼，被告卡顿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告陆骊诉称，2013年7月25日，原告按建筑面积以每平方米5100元的价格购买了被告天福公司开发的位于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道188号“龙城国际商住楼”531房、616房、618房、626房共4间房屋，每间房屋的建筑面积均为50.36平方米，房款均为256836元。根据被告卡顿公司和被告天福公司散发的宣传资料显示，天福公司开发的“龙城国际商住楼”，客户购买后必须返租给卡顿公司，卡顿公司承诺每年的返租租金不低于原告所交房款的8%。同日，卡顿公司与原告签订了“龙城国际酒店公寓”531房、616房、618房、626房的《租赁合同》，合同约定双方租赁期限为十年，从2013年9月1日起至2023年8月31日止，在签订租赁合同时卡顿公司将每一间房屋的第一年租金20547元一次性支付给原告。签订租赁合同后，卡顿公司以租赁期限从2013年9月1日起计算为由，并未立即支付租金给原告，而是口头承诺租金在2013年9月1日支付给原告。2013年9月1日后，原告多次追讨卡顿公司，要求其按合同约定支付租金，但卡顿公司一直以资金紧张等各种理由推搪。天福公司作为“龙城国际酒店公寓”的开发商，实际亦为卡顿公司的实际控制人，其以卡顿公司的返租经营为卖点进行该项目的销售，销售时口头向原告承诺，如卡顿公司无法按时支付租金，所有责任均由其负责，并在原告与卡顿公司签订的《租赁合同》上加盖了骑缝章，天福公司应负相应的连带责任。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此请求法院判令被告卡顿公司支付“龙城国际酒店公寓”531房、616房、618房、626房自2013年9月1日起至2014年9月1日止的房屋租金82188元，并支付违约金246564元（从2013年9月1日起至2014年6月30日止按每日1%计算），两项合计328752元；被告天福公司负连带责任；被告承担本案的诉讼费用、保全费及其他相关费用。
被告卡顿公司提交书面答辩状称，卡顿公司不同意原告的诉讼请求，请法院予以驳回。卡顿公司并不确认案涉《租赁合同》的真实性。如果说案涉《租赁合同》属实的话，原告并没有交付案涉房屋，而交付房屋是出租人不言而喻的主要义务。卡顿公司没有收到房屋，怎么能给付租金？如果卡顿公司应该支付租金，则合同约定的“逾期支付租金，每逾期一日按日百分之一支付违约金”，明显高于实际损失，依据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，卡顿公司请求按照银行存款利息计算违约金。
被告天福公司辩称，天福公司不同意原告的诉讼请求，请法院予以驳回。原告提交的《商品房买卖合同》所含商品房买卖合同法律关系并不真实（至少案涉房屋并不是期房）。如果说案涉《商品房买卖合同》属实的话，原告并没有支付房款，合同约定的交楼时间2014年12月30日并没有到期。天福公司更不是案涉《租赁合同》的承租人。天福公司并非所谓“卡顿公司的实际控制人”，并无口头承诺“当卡顿公司无法按时支付租金，所有责任均由其（天福公司）负责”。即便如原告所说卡顿公司承诺“当卡顿公司无法按时支付租金，所有责任均由其（天福公司）负责”，依照《担保法》第十七条第一款、第二款之规定，原告起诉天福公司应在强制执行卡顿公司之后。
原告陆骊对其主张提供的证据有：1、《商品房买卖合同》4份，证明原告以建筑面积每平方米5100元的单价分别购买了被告天福公司开发的“龙城国际商住楼”531房、616房、618房、626房；2、《租赁合同》4份，证明原告与被告卡顿公司签订了《租赁合同》，被告天福公司在《租赁合同》骑缝处加盖了公司公章，原告与被告卡顿公司存在合同关系，天福公司与卡顿公司实为同一控制人，天福公司是以卡顿公司返租作为卖点进行“龙城国际商住楼”项目的销售；3、房产证及土地证，证明原告已经合法取得“龙城国际商住楼”531房、616房、618房、626房；4、《梧州日报》刊登的广告及宣传资料，证明被告卡顿公司及被告天福公司以返租形式吸引消费者注意，进行“龙城国际商住楼”项目的销售；5、（2013）梧民一初字第8号《民事调解书》及XXX出具的委托书，证明原告所拥有的“龙城国际商住楼”的4间房屋是被告天福公司抵偿工程款给XXX，XXX再卖给原告，被告答辩说没有收到房款没有事实依据；6、在房产部门备案的《商品房买卖合同》及购房发票，证明被告天福公司将本案的4间房屋出售给原告时包含返租价格在内。
被告卡顿公司、天福公司对其主张没有提供证据。
经过开庭质证，被告天福公司对原告提供的证据3无异议；对证据1没有异议，但从关联性来说，房屋买卖与房屋租赁不是一个合同关系，《商品房买卖合同》实际上所涉及的是以房抵债并不是商品房的买卖；对于证据2与卡顿公司答辩意见一致，不认可；对于证据4《梧州日报》刊登的广告没有原件且复印件模糊不清，出于安全考虑，不予认可。对于宣传资料的真实性予以认可，对于关联性不认可，不能反映卡顿公司是天福公司的代理人；对证据5《民事调解书》无异议，对XXX委托书的真实性不予认可；对证据6的关联性不予认可，认为本案审理的是房屋租赁合同纠纷，与房屋买卖无关。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对被告提出异议的其他书证，因无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
梧州市中级人民法院于2013年7月25日作出的（2013）梧民一初字第8号原告XXX与被告天福公司、被告梧州市XXXX有限公司建设工程施工合同纠纷一案的《民事调解书》载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：……二、上述尚欠工程款及违约金43670140元，由被告梧州市XXXX有限公司支付2000万元给原告XXX；余下23670140元由被告天福公司以‘龙城国际大酒店’五至九层未售部分的房源，按5100元／平方米的单价抵偿给原告李碧坚；三、以上抵偿工程款的‘龙城国际大酒店’房产，在2013年7月30日前由被告天福公司与原告XXX采取多还少补的原则按套直接网签或过户至原告XXX指定人员名下，所签订的商品房买卖合同以及返租合同的所有条款及返租协议均与被告天福公司现在与普通消费客户签订的‘龙城国际大酒店’商品房买卖合同、返租协议内容条款一致。法律规定应缴纳的税费、费用，由被告天福公司、原告XXX按照规定各自负担。……”。2013年7月25日，XXX出具委托书，委托被告天福公司将“龙城国际大酒店”（又名“龙城国际商住楼”）531房、616房、618房、626房直接过户到原告名下，这4间房屋作为天福公司抵偿给其本人工程款的一部分，其对这4间房屋相抵的款额予以确认。2013年7月25日当日，原告与被告天福公司就天福公司开发的“龙城国际商住楼”531房、616房、618房、626房分别签订了4份《商品房买卖合同》，4份合同均约定按建筑面积计算每平方米5100元，被告应于2014年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用等内容，《商品房买卖合同》上均附注商品房装饰、设备标准为地面高级地砖，卫生间地面、墙面铺贴优质砖材，配品牌洁具及水龙头等。同日，原告（出租方、甲方）与卡顿公司（承租方、乙方）就“龙城国际酒店公寓”531房、616房、618房、626房分别签订了4份《租赁合同》，分别约定甲方将所拥有的“龙城国际酒店公寓”531房、616房、618房、626房出租给乙方用于酒店经营，4份《租赁合同》均约定租赁期限十年，从2013年9月1日起至2023年8月31日止，前三年每一间房每月租金为1712元，在签订租赁合同时乙方将每一间房的第一年租金20547元一次性支付给甲方，为确保酒店的统一定位、统一规划、统一管理、统一经营，甲方同意乙方对房屋进行统一装修，装修费用由乙方承担，乙方逾期支付租金，每逾期一日按日百分之一支付违约金等内容。被告天福公司在上述4间房屋《租赁合同》的骑缝页上加盖公章。被告卡顿公司没有支付租金给原告，原告遂诉至法院并提出上述诉讼请求。
被告天福公司和被告卡顿公司刊登的和印发的宣传资料显示，天福公司作为“龙城国际大酒店”开发商、被告卡顿公司作为投资商，内容分别为“……卡顿国际公寓是梧州独一无二的绝佳投资品。以星级酒店客房为例，日租金200元／天起，每年租金保守以10%递增，前三年更享24%高额返租，即买即赚即收益……”，“……5年43%超高回报，前五年43%高额返租，即买即赚，每年8%以上回报！……”，“……护航：强强联手无敌后盾，天福地产携手香港星级酒店资深投资专家团队自主经营，有效保障投资者利益！……”等。
中国人民银行公布的一至三年期贷款基准年利率：2012年7月6日起至2014年11月21日止为6.15%。
本院认为，根据梧州市中级人民法院（2013）梧民一初字第8号《民事调解书》，天福公司以“龙城国际大酒店”五至九层未售部分的房源，按5100元／平方米的单价抵偿给XXX，天福公司与XXX采取多还少补的原则按套直接网签或过户至XXX指定人员名下。XXX委托天福公司将“龙城国际大酒店”531房、616房、618房、626房直接过户到原告名下，并对这4间房屋作为天福公司抵偿给其工程款予以确认。随后原告与被告天福公司分别签订了“龙城国际大酒店”531房、616房、618房、626房的《商品房买卖合同》，原告与被告卡顿公司分别签订了上述4间房屋的《租赁合同》，《租赁合同》中没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效之情形，是当事人的真实意思表示，合法有效。被告天福公司作为“龙城国际大酒店”开发商、被告卡顿公司作为投资商，《租赁合同》约定原告出租给被告卡顿公司用于酒店经营，租赁期限从2013年9月1日起至2023年8月31日止，在签订租赁合同时被告卡顿公司将每一间房的第一年租金20547元一次性支付给原告，被告卡顿公司对房屋进行统一装修。合同中并没有约定原告交付房屋的相关内容，被告亦未举证实需由原告交付房屋给被告卡顿公司进行装修、经营。因此，被告提出原告没有履行交付房屋义务的抗辩意见理由不成立，本院不予认定。被告否定原告提供的《租赁合同》真实性，但没有举证予以证实，本院对此不予认定。被告卡顿公司没有按《租赁合同》的约定履行支付租金的义务，显属违约，应承担相应的法律责任。因此，原告要求被告卡顿公司支付“龙城国际大酒店”531房、616房、618房、626房自2013年9月1日起至2014年9月1日止的房屋租金82188元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。《租赁合同》约定的“乙方逾期支付租金，每逾期一日按日百分之一支付违约金”，该约定过高，应予调整，被告卡顿公司应按银行一至三年期同期同类贷款基准利率的四倍支付逾期违约金。因此原告要求被告卡顿公司支付自2013年9月1日起至2014年6月30日止违约金246564元的诉讼请求，应以租金82188元按银行一至三年期同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金即为16848.54元。被告天福公司在销售广告中进行返租销售的宣传，在《商品房买卖合同》没有相关返租的内容，原告所举证据不能证实被告天福公司的返租销售宣传广告对价格有重大影响，而原告与被告天福公司签订《商品房买卖合同》后与被告卡顿公司签订《租赁合同》，被告天福公司仅是在《租赁合同》骑缝页上加盖公章，没有任何文字表明天福公司在该《租赁合同》上所处的地位，《租赁合同》中确定原告为出租人，被告卡顿公司为承租人，视为双方形成合意。因此，原告要求被告天福公司负连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广州卡顿投资咨询有限公司支付给原告陆骊租金82188元及该款逾期付款违约金16848.54元；
二、驳回原告陆骊的其他诉讼请求。
本案案件受理费6231元（原告已预交法院），由原告陆骊负担4362元，被告广州卡顿投资咨询有限公司负担1869元。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周燕贞
审 判 员 黄小戈
人民陪审员 黄丽娟
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李艳虹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。