安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1331号
上诉人（原审原告）：张玉华，女，1968年1月18日出生，汉族，农民，住安徽省天长市。
委托代理人：王明森，天长市天长街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张玉芳，女，1973年12月18日出生，汉族，下岗工人，住安徽省天长市。
原审第三人：张玉芳，女，1973年12月18日出生，汉族，下岗工人，住安徽省天长市。
上诉人张玉华为与被上诉人叶必芹、原审第三人张玉芳案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院于2016年5月25日作出的（2016）皖1181民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人张玉华及其委托代理人王明森，被上诉人叶必芹，原审第三人张玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月3日，张玉华与翁元柱、张玉芳签订《安置房权利转让合同》一份，翁元柱、张玉芳将共有的位于天长市同心北苑115幢306室一套安置房转让给张玉华，协议转让费40万元。当日翁元柱、张玉芳向张玉华出具收到房款40万元的收条一张。2013年11月4日，安徽省天长市公证处对张玉华与翁元柱、张玉芳签订的《安置房权利转让合同》进行了公证，并出具（2013）皖天公证字第2561号公证书。协议签订后该房屋由第三人张玉芳出租给他人使用至2014年，张玉华至今未实际占有，现房屋无人使用，也一直未办理登记过户手续。2015年12月28日，天长市国土资源和房产管理局向权利人张玉芳发放了天长市同心北苑115幢306室房屋所有权证书。同年12月29日，原审法院在执行叶必芹与翁元柱、张玉芳民间借贷纠纷一案中，依法查封了登记在张玉芳名下的位于天长市同心北苑115幢306室房屋。张玉华得知后，于2016年3月2日以案外人身份向原审法院提出执行异议，要求解除查封。2016年3月4日，原审法院作出（2016）皖1181执异1号天长市人民法院执行裁定书，驳回案外人张玉华的异议。张玉华于2016年3月23日向原审法院提起执行异议之诉，认为涉案房屋是张玉华于2013年11月3日从翁元柱、张玉芳处购买，并经天长市公证处进行了公证，因购买的房屋系安置房，所以房产证迟迟未办下来，故一直未能办理过户手续。现因叶必芹申请执行翁元柱、张玉芳一案而被人民法院查封，而现今房产登记的所有权人张玉芳对张玉华买房的事实也无异议，故张玉华依据相关法律规定提起诉讼，要求解除对天长市同心北苑115幢306室住房的查封。
另查明：翁元柱与张玉芳于2013年11月5日在民政部门协议离婚。张玉华与第三人张玉芳系姊妹关系。翁元柱、张玉芳将共有的房屋转让给张玉华，张玉华、张玉芳的当庭陈述是因第三人张玉芳的前夫翁元柱欠张玉华的钱未还，用天长市同心北苑115幢306室一套安置房折价40万元冲抵债务，张玉华并未实际给付房款。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力，物权的取得和行使，应当遵守法律。本案中，虽然张玉华与翁元柱、张玉芳签订了《安置房权利转让合同》并进行了公证，但张玉华至今一直未实际合法占有该房屋。其也未能举证证明至今未办理房屋登记过户手续其无过错行为。况且，张玉华与翁元柱、张玉芳签订了《安置房权利转让合同》实际是以房抵债，并未实际给付房款。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条的规定，原审判决：驳回原告张玉华的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张玉华负担。
张玉华上诉称：原审法院查封的天长市同心北苑115幢306室住房，是其于2013年11月3日从翁元柱、张玉芳处购买（以房抵债），转让协议并经天长市公证处公证。其于2015年1月5日又将该房转让给案外人周桂，周桂也支付了房款，并对房屋进行了装修。而原审认定其至今一直未实际合法占有该房屋、未能证明至今未办理登记过户手续无过错及该房屋实际是以房抵债而并未实际交付房款是不正确的，原审法院因第三人张玉芳欠叶必芹款而查封已转让的天长市同心北苑115幢306室住房实属不当。请求撤销原判，改判解除对天长市同心北苑115幢306室的查封。
叶必芹在庭审中辩称：张玉华和张玉芳是亲姐妹关系，存在利害关系，欠条也是虚假的，并有涂改现象，周桂与本案无关。原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张玉芳述称：1、其欠张玉华钱属实，不存在虚假。房屋是抵押给张玉华的，如果造假的话，房产证可以办其儿子的名字；2、周桂和张玉华之间的房屋买卖与其无关。
在二审中，张玉华提供如下证据并经叶必芹、张玉芳质证如下：
证据一、陈乐和、张玉华和周桂签订安置房权利转让合同公证书、打款回单，收款收条及2015年物业费收据、证明。证明：陈乐和、张玉华将从张玉芳处折价取得的天长市同心北苑115幢306室又转让给案外人周桂，并且该房屋转让后已实际为受让人使用。叶必芹质证认为，涉案房屋的房产证在张玉芳手上，房产证上登记的名字也是张玉芳，不是张玉华，而查封的并不是张玉华的房屋。张玉华质证，对该证据无异议。
证据二、周桂的户口簿。证明：打款回单注明的打款人周怀新系周桂的父亲。叶必芹质证认为，周怀新与本案无关，已经付款的事实不真实。张玉芳质证认为，周怀新和周桂是父子关系。
证据三、滁州市房地产登记册及房地产领取登记表。证明：从滁州市房地产登记册看，天长市同心北苑115幢306室于2015年12月29日就被原审法院查封，而房产证领取登记表注明第三人张玉芳领取房产证时间是2016年1月27日，也就是说张玉芳拿到涉案房产证时该房屋已被查封，而查封后就无法过户，从而证明未办理过户手续其不存在过错。叶必芹和张玉芳均质证认为，对该证据真实性无异议。
本院认为，对证据一和证据二，因系张玉华与案外人之间的法律关系，并非本案的审查范围，对该两份证据不予采信。对证据三，张玉华与叶必芹均无异议，本院予以采信。
二审中，双方当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院认证意见亦与原审一致。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：张玉华请求解除对涉案房屋的查封能否成立。
本案中，张玉华以案外人身份提起执行异议之诉，主要理由是因位于天长市同心路同心北苑115栋306室房屋被原审法院查封，而涉案的房屋系其从张玉芳、翁元柱处购买，并签订有安置房权利转让合同，且其已转让给他人。经审查，张玉华在原审中提供了其与翁元柱、张玉芳于2013年11月3日签订的安置房权利转让合同及收款收据，并经天长市公证处予以公证，证明系张玉华从张玉芳、翁元柱处购买，而庭审中张玉华和张玉芳均陈述是因张玉芳的前夫翁元柱欠张玉华的钱未还，用涉案的安置房折价40万元冲抵债务，张玉华并未实际支付购房款。故张玉华与翁元柱、张玉芳签订的协议名为房屋买卖协议，实为以房抵债协议。根据相关规定，案外人主张执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记的，案外人提起的执行异议之诉应不予支持。由于涉案房屋至原审法院查封时，张玉华并未办理涉案房屋的产权过户手续，故无法确认张玉华对诉争房屋享有足以排除原审法院强制执行的民事权益。关于原审法院是否可以对诉争房屋进行查封问题，不属于本案的审查范围，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 郭东武
二〇一六年八月十七日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。