贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第121号
上诉人（原审被告）贵阳鸿业通讯器材有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路台湾大厦南二楼。
法定代表人黄祥贵，该公司经理。
委托代理人苏成洪，贵州华顿律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）贵州爱心家具销售有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路118号台湾大厦二、三、四层。
法定代表人韩咏梅，该公司经理。
委托代理人尹毅，贵州华顿律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）贵州盛安房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路112-18号。
负责人孙怀义，该公司副董事长。
委托代理人戴国忠，贵州华顿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许光伍，男，1965年4月13日出生，汉族，无业。
委托代理人陈德平，贵州黔鹰律师事务所律师。
委托代理人范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。
原审第三人贵州盛安物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路112-18号。
负责人孙怀义，该公司副董事长。
委托代理人戴国忠，贵州华顿律师事务所律师。
上诉人贵阳鸿业通讯器材有限公司、贵州爱心家具销售有限责任公司、贵州盛安房地产开发有限公司与被上诉人许光伍及原审第三人贵州盛安物业发展有限公司返还原物纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年11月11日作出（2013）南民初字第457号民事判决，上诉人贵阳鸿业通讯器材有限公司、贵州爱心家具销售有限责任公司、贵州盛安房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，经依法批准本案审理期限延长90日。本案现已审理终结。
原判查明，2002年4月4日，因中国建设银行贵州省分行营业部与贵州台湾大厦西门町商城、贵州盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安房开公司）借款合同纠纷案，贵州省高级人民法院依据已经发生法律效力的（2001）黔民二初字第11号民事调解书，在执行过程中于2002年4月4日查封了盛安房开公司所有的位于贵阳市中华南路36号的“台湾大厦”第二层1—13轴、A—N轴、A—R轴建筑面积4400平方米的房屋。2004年6月28日，建行贵州省分行营业部将该案债权剥离转让给中国信达资产管理公司贵阳办事处。2004年10月19日，中国信达资产管理公司贵阳办事处又将该债权转让给中国东方资产管理公司南宁办事处。2007年9月29日，中国东方资产管理公司南宁办事处通过拍卖转让给本案原告许光伍。2008年1月14日，贵州省高院作出（2003）黔高执字第11-1号民事裁定书，将许光伍变更为执行主体。2010年6月10日，许光伍与盛安房开公司经协商达成执行和解协议，约定将台湾大厦第二层面积3317.15平方米作价19803385元抵偿给原告许光伍。据此，贵州省高院于2010年6月18日作出（2003）黔高执字第11-3号民事裁定书，内容为：一、将盛安房开公司所有的位于贵阳市中华南路36号的“台湾大厦”第二层面积3317.15平方米作价19803385元、第五层5-1面积919.64平方米作价2527170元、第六层6-1面积1945.82平方米作价4212700元抵偿给申请执行人许光伍。二、解除上述房产的查封，申请执行人许光伍可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户手续。此前2006年2月1日，第三人贵州盛安物业发展有限公司（以下简称盛安物业公司）与第三人贵州爱心家具销售有限责任公司（以下简称爱心家具公司）签订了一份租赁合同，载明：“……三、1、租赁期限为伍年，从2006年2月1日至2011年12月31日……”上面均有双方法定代表人的签字及公司印章。2010年1月11日双方又签订了房屋租赁合同，载明：“……一、甲方将台湾大厦二、三、四楼租赁给乙方经营管理，租赁期两年，从2010年1月1日至2012年1月31日止。……”上面亦有双方法定代表人的签字及公司印章。2008年10月9日盛安房开公司出具委托书给爱心家具公司，载明：“……1、同意租赁期在2006年2月28日双方签订的《房屋租赁合同》顺延6年至2017年1月30日止……”。2007年1月6日爱心家具公司与被告贵阳鸿业通讯器材有限公司（以下简称鸿业通讯公司）法定代表人黄祥贵签订了商户入场场地使用协议书，载明：“……场地使用期至2007年1月1日起至2009年12月30日止。……”2008年10月10日，第三人爱心家具公司与被告签订补充协议，主要内容为：“……第一，该场地租赁时间在甲乙双方2007年1月6日签订的该场地租赁协议书时间的基础上再增加7年租赁时间，即2010年1月1日至2017年1月30日。第二，乙方在2010年1月1日至2017年1月30日此时间的经营中，乙方每月每平方米支付的租金为：2010年1月1日至2013年12月31日期间每平方米租金在原有月租金的基础上递增3%，即为210171.5元人民币，2014年1月1日至2017年1月30日期间每平方米的租金在原有月租金的基础上递增5%，即为人民币220680元。……”该协议上有爱心家具公司的公章和鸿业通讯公司法人黄祥贵的签字及手印。2010年7月19日，贵州省高院下达通知，载明：“鸿业通讯商城：……该裁定书已经发生法律效力，许光伍已成为上述房产的合法所有权人，依法接收上述房产的占有、管理，上述房产的承租人必须配合，有关租赁事项须与许光伍进行协商，否则依法承担相应的法律责任……”。此后原告多次要求与被告鸿业通讯公司协商未果，遂提起诉讼，请求：一、依法判令被告立即腾空并撤离贵阳市中华南路36号台湾大厦2层1号及贵阳市中华南路36号台湾大厦2层2号房屋（面积合计2400平方米）并将房屋移交给原告；二、判令被告立即将6948664元的房屋租金返还给原告并按中国人民银行同期贷款利率支付给原告利息456527元。另查，省高院的裁定书上原告所有台湾大厦二层面积为3317.15平方米（未扣除公摊面积），产权部门向原告颁发的产权证上面积为2760.34平方米，原告自认其所有二层的面积由被告鸿业通讯公司管理的有2400平方米，审理中，三方当事人均表示无法区分出台湾大厦二层中属于原告所有的部分。另，盛安房开公司将台湾大厦二层整体出租给爱心家具公司，爱心家具公司又整体出租给被告，现在是由被告统一向各经营户收取租金，被告称其交租金给爱心家具公司至2013年6月30日，从7月1日起第三季度的还没有交。爱心家具公司称其收到被告租金会有票据的，具体收到什么时候回去核实。盛安公司称其2012年一分钱租金都没有收到，今年只收到1-3月份第一季度的，其是将二、三、四层统一收取租金，没有单独划分二楼收取多少租金。但是各方当事人并未在规定时间内提交缴纳租金的相关票据。另查，该通讯商城有100余户经营户，在审理中，经原审法院释明台湾大厦现状，原告表示并不要求实际经营户搬离经营场所，仅要求被告鸿业通讯公司离开。
原判认为，商品经济活动中，物权所有权人的合法权益受法律保护。本案中，原告许光伍基于其对本市台湾大厦二层1号及2号房屋取得的所有权主张其相应权利，而第三人盛安房开公司称其起诉要求撤销许光伍产权证的行政诉讼正在审理中，请求中止本案审理的申请，但因该颁证行为系基于生效裁定书产生，故被告以行政诉讼尚未审理为由申请中止诉讼的理由不能成立。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。本案中，原告所占产权房屋仅是鸿业通讯公司经营管理的二层房屋中的一部分，根据现在贵阳鸿业通讯公司内部的结构设计，已经无法完整的将原告所有部分从被告鸿业通讯公司经营管理的房屋中剥离出来。另一方面，被告贵阳鸿业通讯公司在租赁台湾大厦二层房屋期间对其租赁的台湾大厦二层房屋进行了一定的装修和相关的物业管理，该商城现已形成一定的经营规模，如果要求被告腾空后返还房屋，势必造成鸿业通讯公司中上百户经营户经营混乱，可能导致无法继续经营。同时，被告鸿业通讯公司与第三人爱心家具公司签订房屋租赁合同及其补充条款的时间在原告取得台湾大厦第2层1号、2层2号产权之前。综上，应认定被告鸿业通讯公司与第三人爱心家具公司之间签订的租赁合同有效。在2007年1月6日第三人爱心家具公司和被告鸿业通讯公司签订的《贵州爱心家具销售有限公司商户入场场地使用协议书》中约定场地使用费为每月53元／平方米；在2008年10月10日签订的补充协议对租金约定从2010年1月1日至2013年12月31日期间每平方米租金在原有月租金的基础上递增3%。为了保持合同的延续性，则现在原告仍应继续按此标准履行合同，故原告所诉要求被告鸿业通讯公司腾空，搬离台湾大厦请求不予支持。关于原告诉请租金部分，鉴于原告已依据贵州省高院于2010年6月18日作出（2003）黔高执字第11-3号民事裁定书取得台湾大厦二层3317.15平方米房屋的产权，故被告鸿业通讯公司应按照其与第三人爱心家具公司的合同约定将房屋租金交纳给原告。本案中，贵州省高院于2010年7月19日下达通知给鸿业通讯公司告知其许光伍已成为上述房产的合法所有权人，依法接收上述房产的占有、管理，上述房产的承租人必须配合，有关租赁事项须与许光伍进行协商，否则依法承担相应的法律责任，由此可以认定被告鸿业通讯公司于2010年8月3日收到该通知时已经知道其承租房屋中的部分产权人已变更为原告，即从此时起房屋的租金就应交纳给原告，但其仍将该租金交付给第三人爱心家具公司和盛安物业公司，且并未提交相关票据，故从2010年8月3日的次日起至2013年6月30日止的租金应支付给原告，第三人对其收取的租金承担返还责任。从2013年7月至今收取的租金，被告鸿业通讯公司并未交付给第三人爱心家具公司和盛安物业公司，故对收取的该部分租金应由被告鸿业通讯公司支付给原告许光伍。另外，虽然原告提交法院的裁定书中诉争房屋面积为3317.15平方米（以产权证上的面积为限），因原告主张面积为2400平方米，则租金的计算应为2010年8月4日至2013年6月30日租金：53元／平方米×1.03×2400平方米×34个月零26日=4568091元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第六十条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵阳鸿业通讯器材有限公司支付2010年8月4日至2013年6月30日止的租金4568091元给原告许光伍，第三人盛安房开、盛安物业、爱心家具公司对其收取的部分承担返还责任；二、被告贵阳鸿业通讯器材有限公司支付原告许光伍从2013年7月1日起至返还房屋之日止的租金（2013年7月1日至2013年12月31日期间按54.59元／平方米，以2400平方米计算支付；2014年1月1日至2017年1月30日期间按55.65元／平方米，以2400平方米计算支付）；三、驳回原告许光伍的其余诉讼请求。案件受理费63696元，由被告贵阳鸿业通讯器材有限公司负担。
一审宣判后，上诉人鸿业通讯公司、爱心家具公司及盛安房开公司均不服，向本院提出上诉。上诉人鸿业通讯公司上诉称：1、原判部分事实认定不清。一审法院并未查清许光伍在上诉人鸿业通讯公司承租的3850平方米房屋中究竟占有多少面积，而直接按许光伍诉请的面积作为计租面积，是错误的。同时，上诉人鸿业通讯公司并不知晓贵州省高院的通知，上诉人是在许光伍于2011年10月18日提起诉讼时，才知晓租赁场地存在纠纷的。虽然郑小磊是鸿业通讯公司的员工，但贵州省高院送达错误，并未将通知送达鸿业通讯公司。2、原判适用法律错误。原判适用合同法第六十条，系适用法律错误。上诉人鸿业通讯公司与被上诉人许光伍之间并不存在任何合同关系，因此也就不存在要向许光伍全面履行自己的义务。鸿业通讯公司在不知情的情况下，按照自身与爱心家具公司签订的协议履行合同交纳房租不存在错误。综上，原判判令鸿业通讯公司支付租金错误，认定事实部分不清，适用法律错误，故提起上诉，请求二审撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由许光伍承担。
上诉人爱心家具公司上诉称：1、原判违反法定程序。原判认定鸿业通讯公司与爱心家具公司签订的租赁合同有效，这就证明上诉人爱心家具公司没有侵权行为，许光伍的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。原判改变了本案诉讼的纠纷性质，许光伍对诉讼请求进行了变更。许光伍诉请腾空房屋并将房屋移交，而原判却判决返还租金、支付租金，程序不合法。原判未按照盛安房开公司的申请中止审理，在程序上是违法的。2、原判没有查清案件事实，认定事实错误。贵州省高院向郑小磊下达通知不等于向爱心家具公司下达通知，爱心家具公司依据租赁合同向鸿业通讯公司收取租金并无错误。台湾大厦二层的运营、管理需要盛安房开公司、鸿业通讯公司及爱心家具公司支付成本费用，原判未查清这一事实，必然导致爱心家具公司不能向盛安房开公司履行合同义务，构成违约。3、原判适用法律错误。本案应属于执行程序中解决的问题，系重复诉讼。综上，故提起上诉，请求二审撤销原判，依法改判驳回许光伍的起诉或者发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
上诉人盛安房开公司上诉称：1、原判违反法定程序。许光伍以侵权为由提起诉讼，原判也认定盛安房开公司出租房屋的租赁合同有效，故侵权之诉缺乏行使请求权的事实依据。诉争房屋系盛安房开公司的法人财产，盛安房开公司有权决定出租。原判将诉讼法律关系的性质改变为合同纠纷，并作出判决不当，本案应驳回许光伍的诉讼请求，然后由许光伍另案起诉。根据不告不理的诉讼原则，原审中许光伍的诉讼请求是具体明确的，审理中许光伍却变更了诉讼请求，原判没有围绕诉什么审什么，不符合程序法的规定。2、盛安房开公司投资建设的台湾大厦作为在建工程，未办理初始登记，不具备办理过户转移房屋所有权给许光伍的条件。3、原判没有查清案件事实，认定事实错误。盛安房开公司从来没有与许光伍签订过处分诉争房屋的执行和解协议，更没有约定以物抵债。盛安房开公司也没有收到过贵州省高级人民法院的通知，不知道诉争房屋产权人已经变更的事情。4、原判适用法律错误。作为执行标的的本案诉争房屋尚未实际交付，省高院的执行裁定书没有送达被执行人，尚未发生法律效力。本案争议的问题应当在执行程序中解决，许光伍提起的诉讼属于重复诉讼。综上，为维护盛安房开公司的合法利益，特提起上诉，请求二审撤销原判，驳回许光伍的起诉或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由许光伍承担。
被上诉人许光伍答辩称，我对这个案件的判决结果是不服的，并且提交了上诉状，但考虑到各种因素，后来我没有交上诉费，所以就没有上诉了，但我仍然坚持在一审时的诉讼请求。
原审第三人盛安物业公司答辩称，我公司的意见与盛安房开公司的意见一致，一切以盛安房开公司的意见为准。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中，上诉人盛安房开公司陈述，其提起的请求撤销本案争议房屋产权所有证的行政诉讼已被二审法院驳回诉请。
上述事实有当事人庭审陈述及（2003）黔高执字第11-3号裁定书、贵州省高级人民法院通知、送达回证、房屋产权证书、租赁合同等在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，许光伍向法院提起诉讼，向鸿业通讯公司主张支付租金及交付房屋，首先依法应当提供证据证明其对诉争房屋依法享有权利，而许光伍提交的房屋产权证书即可证明其是诉争房屋的合法所有人。许光伍于2010年8月6日取得诉争房屋的产权证书，而在此之前盛安房开公司即将房屋出租给爱心家具公司，爱心家具公司又将房屋出租给鸿业通讯公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，鸿业通讯公司与爱心家具公司签订的租赁合同应为有效合同。原判结合房屋实际使用情况，对许光伍要求腾空房屋并交付房屋的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。虽然许光伍称该租赁合同是在贵州省高级人民法院下达通知后才补签的，但这仅仅是其个人陈述，未提交相关证据佐证，对许光伍的该辩称，本院不予采信。
关于爱心家具公司与盛安房开公司认为原判变更、超越诉讼请求构成程序违法的问题，本院认为，原审原告许光伍的诉讼请求为腾退、返还房屋，支付房屋租金及其利息，但根据买卖不破租赁的原则，原判并未支持许光伍腾退、返还房屋的主张，在此情形下判令许光伍按照原租赁合同约定的内容继续履行合同，房屋的承租使用人鸿业通讯公司由此才得以继续占有使用诉争房屋，则交纳租金是承租使用人必须承担的义务，原判据此判决鸿业通讯公司支付租金符合情理，并无不当，不存在程序违法的问题。关于上诉人所称的原判未中止审理的问题，本院认为，盛安房开公司在原审中以其提起行政诉讼为由申请中止案件的审理，不符合法律规定的中止案件审理的法定情形，原审法院未予采纳并无不当，且二审中盛安房开公司提起的行政诉讼已被驳回诉请，原判不存在程序违法的问题。
关于本案诉争房屋的面积问题，本院认为，贵州省高院的裁定书上许光伍所有的台湾大厦二层面积为3317.15平方米（未扣除公摊面积），产权部门向其颁发的产权证上登记的面积为2760.34平方米。结合本案的特殊情况，即盛安房开公司将台湾大厦二层整体出租给爱心家具公司，爱心家具公司又整体出租给鸿业通讯公司，且审理中三方当事人均表示无法区分出台湾大厦二层中属于许光伍所有的部分，故原判根据许光伍的自认，确定其所有二层房屋的面积由被告鸿业通讯公司管理的有2400平方米，完全在许光伍产权登记面积之内，并无不当，上诉人鸿业通讯公司并未提交任何证据推翻这一认定，故本院予以维持。
关于盛安房开公司称诉争房屋系其法人财产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”之规定，许光伍提交了国家产权登记部门统一颁发的房屋所有权证，虽然盛安房开公司对此提出异议，并提起了行政诉讼，但该行政诉讼已经被驳回诉请，许光伍的产权证书并未被撤销，许光伍享有诉争房屋的合法权利，故对盛安房开公司的该上诉理由，本院不予采信。
关于（2003）黔高执字第11-3号裁定书是否违法的问题，本案系民事案件，该问题不属于本案处理范围，且盛安房开公司称已向相关部门提起监督，可另行处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63696元，由上诉人贵阳鸿业通讯器材有限公司、贵州爱心家具销售有限责任公司、贵州盛安房地产开发有限公司各负担21232元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 龚国智
代理审判员 符黎音
二〇一四年六月十九日
书 记 员 冷冬莉