广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2015）湛廉法民二初字第115号原告：缪日生，男，汉族，1968年7月26日出生，广东省廉江市人，住廉江市。原告：梁康全，男，汉族，1973年1月5日出生，广东省茂名市人，住茂名市。两原告的共同委托代理人：陈焜，广东意合律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：李亦文，广东意合律师事务所律师助理。被告：梁永烈，男，汉族，1964年7月1日出生，广东省廉江市人，住廉江市。第三人：廉江市国土资源局。法定代表人：黄诚镇，该局局长。委托代理人：郑风，男，1964年9月4日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：黄晓智，男，廉江市国土局干部。原告缪日生、梁康全诉被告梁永烈、第三人廉江市国土资源局合同纠纷一案，本院2015年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案，书记员吴粤婵担任记录。原告缪日生、梁康全的共同委托代理人陈焜、李亦文，被告梁永烈、第三人廉江市国土资源局的法定代表人黄诚镇的委托代理人郑风、黄晓智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告缪日生、梁康全诉称：2003年12月11日，广东省廉江市人民法院委托湛江市正信拍卖行拍卖位于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地的使用权。被告通过竞拍，成为该地块的使用权人。2006年9月26日，原、被告双方签订了土地使用权转让合同，约定被告以每亩7.9万元价格将以上土地使用权转让给原告；合同生效之日，原告预支50万给被告为原告办理土地使用权证；办理土地使用权证后30天内，原告支付土地余款给被告(其中30万待原告在地上砌完成围墙三个月后付清)。合同签订当日，原告按合同约定支付50万元给被告，但被告至今仍未给原告办理涉案土地的使用权证，也未将该土地交付给原告使用。原告认为，原、被告双方于2006年9月26日所签订的土地使用权转让合同是双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按约定履行自己的义务。但被告在2006年9月26日收取原告预支的50万元后，至今仍未按双方所签合同的约定将土地交给原告使用并为原告办理土地使用权证，违反了合同规定，严重损害了原告的合法权益，理应承担违约责任。原告多次与被告交涉未果，特向法院起诉，请求判令被告继续履行原被告双方于2006年9月26日所签订的土地使用权转让合同，按合同约定将位于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地交付给原告使用。在本案的审理过程中，原告提交如下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、占用国有林地使用权的协议书，证明廉江市国土局对林地17.38亩补偿款的事实；3、民事裁定书，证明法院冻结廉湛公路边的粪箕窳岭25亩、松木山岭17亩补偿款；4、授权委托书，证明梁永烈是罗建强的代理人；5、山林权证，证明侵权土地的权属；6、占地协议书，证明周志刚与雷州林业局廉江林场签订土地使用协议；7、民事裁定书，证明廉江市人民法院查封并拍卖周志刚占用廉江林场25亩岭地使用权；8、土地估价报告书，证明黄春满、周志刚占用廉江林场42.38亩土地使用权的拍卖底价；9、收据，证明林地的拍卖情况及拍卖款支付事实；10、占有国有林地使用协议书，证明关于赔偿款的支付情况。11、土地使用权转让合同，证明原被告之间所签署的土地使用权的事项、单价、交易情况；12、收据，证明原告已经支付50万元转让款给被告；13、湛江市正信拍卖行拍卖成交确认书，证明被告所取得的林地经过人民法院委托正信拍卖行竞拍取得，被告取得土地使用权；14、广东省建设项目选址意见书、使用林业用地许可证，证明被告所取得林地之前是雷州林业局通过廉江市计划建设局审批，给顺景电器公司建设厂房；15、廉江县山林权证，证明争议土地原属于廉江林场；16、广东省征用、占用林地审核报批表，证明顺景公司使用争议土地；17、补充协议，证明土地经省林业厅审批及面积；18、廉江市计划委员会文件，证明顺景电器公司使用廉江林场土地经过廉江计委立案批复；19、2003年11月4日拍卖公告、2003年12月2日拍卖公告、2003年10月17日拍卖公告，证明被告到拍卖行竞买土地的事实；20、地形图，证明争议土地的位置。针对原告缪日生、梁康全的诉讼请求及理由，被告梁永烈辩称：拍卖下来的土地属于种植用地，与原告签订合同后，国土局无法过户，因此无法将土地交给原告。在本案的审理过程中，被告梁永烈提交如下证据：《置换土地协议书》、《关于要求拨款解决植物园征地置换梁永烈地块逾期违约金的请示》、《补充协议书》、《市政府常务会议纪要》，证明竞买本案争议土地是合法的，廉江市政府、国土局均已认可这个事实。经原告的申请，本院依法追加廉江市国土资源局作为本案第三人参加诉讼。第三人廉江市国土资源局辩称：被告梁永烈与湛江市正信拍卖行签订的《拍卖成交确认书》及原、被告签订的《土地使用权转让合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条第6项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《广东省高级人民法院关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第10条的规定，均应属无效合同。2000年5月12日我局(原廉江市国土局)与廉江市顺景电器实业有限公司签订了《关于收回廉江市顺景电器实业有限公司占用国有林地使用权的协议书》，收回涉案的国有土地使用权，并向廉江市顺景电器实业有限公司支付了相关的补偿款。故涉案的土地使用权依法应属于我局所有。第三人廉江市国土资源局提交如下证据：1、关于收回廉江市顺景电器实业有限公司占用国有林地使用权的协议书，证明原廉江市国土局与廉江市顺景电器实业有限公司于2000年5月12日签订《协议书》，其约定由原廉江市国土局收回粪箕窳岭(4号班)、松木山岭(10号班)共17.38亩的国有林地使用权，并约定按每亩10300元给予补偿，共计179014元。2、2000年7月24日《收据》，证明原国土局于2000年7月24日支付5万元给顺景公司。3、账号单，证明原国土局于2000年7月24日支付5万元给顺景公司。4、2001年1月21日《收据》，证明原国土局于2001年1月21日支付1万元给顺景公司。5、出票单据，证明原国土局于2001年1月21日支付1万元给顺景公司。6、付款说明，证明原国土局于2001年1月21日支付1万元给顺景公司。7、2001年7月9日《收据》，证明原国土局于2001年7月9日支付1万元给顺景公司。8、付款说明，证明原国土局于2001年7月9日支付1万元给顺景公司。9、2002年2月9日《收据》，证明原国土局于2002年2月9日支付1万元给顺景公司。10、2002年7月12日《收据》，证明原国土局于2002年7月12日支付1万元给顺景公司。11、2002年9月2日《收据》，证明原国土局于2002年9月2日支付1万元给顺景公司。12、付款说明，证明原国土局于2002年9月2日支付1万元给顺景公司。经开庭质证，被告对原告提供对《土地使用权转让合同》无异议；对《收据》无异议；对《拍卖成交确认书》无异议。对《广东省建设项目选址意见书》、《使用林业用地许可证》无意见。对《廉江县山林权证》无异议。对《广东省征用、占用林地审核报批表》无异议。对《补充协议》无异议。对廉江市计划委员会文件无异议。对三份拍卖公告无异议。对地形图无异议。对《证据清单》的证据均无异议。对《补充证据清单》的证据均无异议。第三人对原告提供的对《土地使用权转让合同》无异议；对《收据》无异议；对《拍卖成交确认书》真实性无异议，但认为不合法；对《广东省建设项目选址意见书》，不能证明原告证明的事实，省行政规划部门没有意见。对《使用林地许可证》有异议，认为是不合法的，不是经过雷州林业局批准，超过一定数量，必须通过国家林业局批准；对《廉江县山林权证》无异议。对《广东省征用、占用林地审核报批表》，认为不真实；对《补充协议》无真实性、无合法性。形式上、内容上不真实，没有材料证明报省林业厅批准。对《廉江市计划委员会文件》真实性有异议，不能证明原告证明的事实，只是同意立项，没有涉及土地问题。对三份拍卖公告无异议。对地形图有异议，无真实性，有些等高线没有闭合，有些等高线交叉，图片是虚假的，没有原件核对。对《证据清单》的证据均无异议。对《补充证据清单》中《授权委托书》、《林权证》无异议；对《占地协议书》有异议，认为无合法性；对《批复》无异议；对《民事裁定书》等无异议；对《土地估价报告书》有异议，无合法性，土地不能进行转让，评估是不合法的；对《收据》，不清楚；对《证据7》无异议。对被告提供的证据，原告认为置换协议有瑕疵，真实性无异议，对合法性有异议，土地国土局已经回收，2003年在拍卖行拍卖，2009年置换，不符合法律规定的时间。对请示无异议。对补充协议书无异议。对常务会议纪要真实性无异议，没有政府印章。第三人对被告提供的证据均无异议。对第三人提供的证据，原告对证据1真实性有异议，与法院档案室存档的协议书不一致，对其余证据均无异议。被告对第三人提供的证据均无异议。本院对原、被告及第三人没有异议的证据均予以认定。本院经审理查明：位于雷州林业局廉江林场综合队的粪箕窳岭、松木山岭的林地25亩和17亩，是廉江市志刚电器实业有限公司和廉江市顺景电器实业有限公司分别与雷州林业局廉江林场签订占地协议书并支付相应的补偿费所占用。2000年5月12日，廉江市国土局与廉江市顺景电器实业有限公司签订《关于收回廉江市顺景电器实业有限公司占用国有林地使用权的协议书》，收回廉江市顺景电器实业有限公司征占廉湛公路边的粪箕窳岭(4号班)、松木山岭(10号班)国有林地17.38亩。2000年7月24日至2002年9月2日，廉江市国土局共支付了100000元给廉江市志刚电器实业有限公司。2002年8月14日，本院作出(1999、2001)廉法执字第2261、863号民事裁定，查封拍卖黄春满、周志刚占用廉江林场粪箕窳岭、松木山岭42.38亩林地。2002年10月21日，本院作出(1999、2001)廉法执字第2261-3、863-5号民事裁定，冻结黄春满、周志刚、伍良钊在廉江市规划国土资源局(原市国土局)尚未领取的征占廉湛公路边的粪箕窳岭(4号班)、松木山岭(10号班)的林地使用补偿款336514元。经本院委托，湛江市正信拍卖行对廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地的使用权进行公开拍卖。2003年12月11日，被告梁永烈以854000元的价格竞拍成功取得该林地使用权。同日，被告与湛江市正信拍卖行签订《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，被告没有为该林地办理土地使用权证或相应的登记手续。2006年9月26日，原、被告签订一份《土地使用权转让合同》，由被告将2003年12月11日通过湛江市正信拍卖行竞得的座落于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地的使用权转让给原告使用。双方约定：“一、甲方(被告)所转让座落于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地的使用权四至是定东至廉湛新公路边(面向廉湛新公路的门面宽不少于160米)，南至黄清东南墙角至东到公路边，西至黄清围墙，北至黄清东北墙角和公路边，10KV飞廉线廉江大道022支050高压电线号北3米处；二、已办理完成国有土地使用证的林地使用转让金为每亩7.9万元人民币，实际总款项=已办理完成国有土地使用权证的林地面积乘每亩7.9万元，土地使用转让金已包含甲方为乙方(原告)办理完成国有土地使用证所需的费用，也包含甲方为乙方迁移林地中的所有坟墓及清除林地上附着物等费用；三、……；四、甲方在本合同生效之日起60天内以乙方为名为乙方办理完成面积约42亩林地的国有土地使用证，且日后甲方不得干涉乙方的使用；五、乙方在本合同生效之日向甲方预支林地使用权转让金50万元人民币为乙方办理完成上述林地的国有土地使用证，甲方收取50万元人民币后尽快为乙方办理完成土地使用的有关手续；甲方为乙方办理完成土地使用证后30天内，乙方向甲方支付上述林地的使用权转让金的余下部分款项同时甲方向乙方移交国有土地使用证经乙方持有，但乙方扣留30万元人民币待乙方在上述林地砌完成围墙三个月后付清；甲方保证在日后乙方使用土地进场开工过程中没有任何群众闹事纠纷，和其它工作需要甲方配合的，甲方要积极配合；六、……；七、如平方不能为乙方办理该地的国有土地使用证的，甲方要在本合同生效之日第60天起四个月内还清上述已预付50万元人民币给乙方；八、……九……”。《土地使用权转让合同》签订后，被告梁永烈在2006年9月28日出具收据收到原告缪日生支付的土地转让预付款500000元。2009年11月26日，廉江市国土局为甲方与被告梁永烈(乙方)签订一份《置换土地协议书》，约定：一、甲方用位于廉江市物流中心附近、廉坡公路边的国有农用地44.88亩置换乙方的林用地44.88亩(包括本案争议的42.38亩在内)；二、根据乙方在取得该地块的过程中已支出的一些费用及对地块的清表、推土、平整、评估及拍卖费等实际情况，甲方给乙方作以下经济补偿(包括土方工程款68.62万元、评估费及拍卖费16万元、清理地上附着物费19.58万元、不可预见费55.8万元，共160.0万元)；三、付款方式：自双方签定协议之日起，甲方须在60天内一次性付清160.0万元给乙方；四、供地办法：甲方须在二年内按时把44.88亩林用地安排给乙方使用，并负责清理地上附着物(含坟山搬迁)，超期则按3000元/月的标准补偿给乙方，直至交地为止。付清款项后，甲方把所置换乙方的土地作建设植物园使用，乙方不得干扰。该宗土地如因过去有债权、债务或其它法律事务关系纠纷，则由乙方负责，与甲方无关。2010年4月12日，廉江市人民政府常务会议对上述置换土地及补偿费用予以批准。2014年1月9日，廉江市国土资源局向廉江市人民政府作出一份《关于要求拨款解决植物园征地置换梁永烈地块逾期违约金的请示》，请求廉江市人民政府解决因逾期未能兑现置换土地给梁永烈的承诺，需支付违约金14.4万元给梁永烈。2014年1月26日，廉江市国土局与梁永烈签订一份《补充协议书》，约定：“1、乙方支付甲方14.4万元作为2009年11月26日至2013年11月26日期间违约金及其它各项损失补偿；2、乙方抓紧落实置换土地给梁永烈；3、……”。另查明，座落于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地至今没有办理相关的土地使用权出让手续。两原告于2015年2月15日诉至本院，请求处理。本院认为，本案涉及的廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地的性质属于国有划拔林地，从拍卖至今尚未办理国有土地使用权出让手续。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。……”的规定，原、被告签订的《土地使用权转让合同》属无效合同。原告依据无效合同请求被告将位于廉江市林场粪箕窳岭、松木山岭共42.38亩林地交付给其使用无理，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告缪日生、梁康全的诉讼请求。案件受理费8153元，由原告缪日生、梁康全负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 郑 福审判员 陈 勇审判员 黄妍娃二〇一五年六月二十四日书记员 吴粤婵附相关法律法规：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。……”