广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2103号
上诉人（原审原告）：黎作泉，男，汉族，住所地：湖北省通城县。
委托代理人：黎国民，湖北泰元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文志伟，男，香港特别行政区居民。
委托代理人：官宝安，广东协德律师事务所律师。
上诉人黎作泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法松民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月14日，黎作泉（乙方）与文志伟（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于松岗东风新村xx-
xx栋x层（x至x层）楼房租给乙方作租赁使用。承租时间为3年，从2011年2月1日至2014年1月30日，租金为18500元／月，乙方每月10日前付清当月租金，合同期满，乙方在同等条件下有权租用楼房。合同签订后黎作泉依约向文志伟支付了5万元押金。2011年4月11日，双方签订《房屋租赁补充协议书》约定双方合同到期或提前解除合同时，甲方负责将上述押金返还给乙方。黎作泉已缴清涉案房屋截止至2013年12月2日之前的水费和12月12日之前的电费，之后的费用水电费用均由文志伟缴纳。2014年1月8日，黎作泉向文志伟邮寄《续租房屋通知书》要求续租涉案房屋。另查明，黎作泉使用涉案房屋至2014年1月22日。文志伟已于2014年1月22日退回黎作泉押金4万元。宝安区自建房使用权利证明显示涉案房屋尚未办理相关的产权登记，状态为正在申报中。一审庭审中，文志伟同意支付黎作泉诉请的水电费3052.24元及电视机顶盒押金1200元。
黎作泉诉讼请求：1、文志伟支付黎作泉剩余押金10000元；2、文志伟支付黎作泉7楼水电费3052.24元，电视机顶盒押金1200元；3、文志伟支付违约金50000元；4、文志伟承担本案诉讼费用。
原审法院认为：黎作泉、文志伟签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但是，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，黎作泉提交的宝安区自建房使用权利证明内容显示本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，文志伟也未能依法提交相关证明，因此黎作泉、文志伟双方签订的《房屋租赁合同》无效。关于黎作泉请求返还押金的问题。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，文志伟收取的押金应予以返还。黎作泉合计向文志伟支付5万元押金，文志伟已经退还了4万元。文志伟辩称对于剩余的1万元系垫付应由黎作泉支付的2014年1月份的水电费用，但文志伟提交的水电费票据无法证明黎作泉使用水电费的具体金额，且文志伟并未就此提出反诉，故文志伟仍应将剩余押金1万元返还黎作泉。关于黎作泉请求水电费及电视机顶盒押金的问题。文志伟认可黎作泉诉请的水电费及电视机顶盒押金，故对于黎作泉诉请的水电费3052.24元及电视机顶盒押金1200元，原审法院予以支持。关于黎作泉请求违约金的问题。因黎作泉、文志伟双方签订的《房屋租赁合同》无效，在合同无效的情况下，双方关于违约金的约定亦无效。故原审法院对黎作泉的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认黎作泉与文志伟于2010年12月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、文志伟于判决生效之日起十日内返还黎作泉押金10000元；三、文志伟于判决生效之日起十日内支付黎作泉水电费3052.24元，电视机顶盒押金1200元；四、驳回黎作泉其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由黎作泉承担1094元，文志伟承担312元。
黎作泉不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判支持黎作泉一审诉讼请求，判决文志伟承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一审认定事和适用法律均错误。主要表现在：1、宝安区自建房使用权利证明是房产主管部门发放的，具有法律效力，该使用权利证明是供权利人在申报产权登记中作为使用的凭据。建设工程规划许可证是城建规划部门发放的，二者是不同的主管职能部门。诉争房屋是农村原村民在宅基地上自建的，东风新村有一百多栋这样的房屋，均是经过审批建造的，据《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》第四条深圳市人民政府房地产管理部门是房屋租赁的行政主管机关，区人民政府确定的房屋租赁管理部门是区房屋租赁的行政主管机关，区主管机关可以在街道办事处（镇）设立派出机构，市主管机关对房屋租赁市场实行统一管理。宝安区房屋租赁管理部门在松岗街道办事处设立了派出机构，光是东风新村就有几十名房屋租赁管理员，每月数次登记房屋租赁情况，房屋出租人向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。其实自建房使用权利证明本身已经证明了该房屋经过主管部门批准建设，并且在申报产权登记中。出租房屋是依法行使用益物权，当然包括收取出租房屋租金。2、文志伟也未能依法提交相关证明。该证据只有文志伟才能从相关部门取得，黎作泉及其代理律师无法取得，该证据的内容对文志伟不利，在文志伟拒不提供的情况下，法院依据证据规则应认定黎作泉的陈述，或者依职权去房产主管部门调取其出具自建房使用权利证明的档案资料以审查该证明有无依据、是否有效。依常理，没有经过主管部门批准建设的房屋，宝安区房产部门不可能出具自建房使用权利证明，该证明上还有房屋编码，房屋编码如身份证一样是该房产的唯一号码。同样宝安区房屋租赁管理部门对不能出租的房屋是不会登记并收取房屋租赁管理费的。现在房屋租赁管理部门对该房屋登记并收取房屋租赁管理费，也证明了该房屋租赁是合法的。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。即该解释只适用城市、镇规划区内的房屋，对诉争房屋因是村民自建房屋则是可以参照本解释处理，也就是说不具强制性。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故一审法院适用不具有强制性规定的司法解释是错误的。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求上级法院依法改判。
黎作泉口头答辩称：文志伟认可一审判决的理由，同时黎作泉也以自己的行为表示不再租赁该房屋，主动提出退回押金。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据黎作泉的上诉请求，本案的争议焦点为涉案合同是否有效，黎作泉主张的违约金是否应支持。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房产为城镇土地上所建设的房屋，适用司法解释的以上规定。根据已经查明的事实，涉案房产没有取得建设工程规划许可证，一审认定合同无效正确，本院对此予以维持。至于政府有关部门基于管理的需要对涉案房产所作的登记不能视为政府有关部门已经对涉案房产批准建设，不能成为合同有效的理由。合同无效，合同约定的违约金内容也无效，原审据此驳回黎作泉的该项请求正确，本院对此予以维持。综上，黎作泉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1406元，由黎作泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十月十五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。