浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙民再字第129号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：李××。
委托代理人：林××。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑××。
李××与郑××房屋买卖合同纠纷一案，舟山市普陀区
人民法院于2006年9月5日作出（2006）普民一初字第771号民
事判决，李××不服，向舟山市中级人民法院提起上诉。舟山
市中级人民法院于2006年12月18日作出（2006）舟民一终字第
172号民事判决，已经发生法律效力。李××仍不服，向检察
机关申诉。浙江省人民检察院于2009年7月9日作出（2009）浙
检民行抗字第104号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于200
9年9月18日作出（2009）浙民抗字第115号民事裁定书，裁定
本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2009年11月11日公
开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派检察员张剑锋、陈
莹出庭支持抗诉。申诉人李××及其委托代理人林××到庭参
加诉讼。郑××经本院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加
诉讼。本案现已审理完毕。
舟山市普陀区人民法院一审认定，李××原系朱家尖镇
黄某某村民。郑××原系朱家尖镇西峰村村民，1988年政府要
求西峰村集体迁居到原西岙乡九礁（村名仍为西峰村。1997年西峰村和彭某某合并为安丰村，现均属西岙村）。郑××迁居
后居住在黄某某邱某某家，未到所在村西峰村和后来的安丰村
申请宅基地建房。1992年6月，李××向朱家尖镇黄某某民委
员会提出宅基地申请，经朱家尖镇黄某某民委员会同意、朱家
尖镇政府批准及相关部门同意后，取得了私人建房用地许可证
，建设用地规划许可证等相关许可证件，李××在批准的用地
面积150平方米的宅基地上建造了两幢楼房。房屋建成后，普
陀区土地管理部门向李××颁发了集体土地使用权证书。2001
年10月25日，李××与郑××签订了一份《房屋买卖协议》，
约定李××将上述两幢楼房及相应家俱以32000元的价格出卖
给郑××，并约定房屋的土地证归郑××所有，协议还就其他
事项作了约定。协议签订后，李××将房屋、土地使用权证书
及家俱交付给郑××，郑××支付了相应的房屋转让款。2006
年4月，李××得知出卖房屋的土地使用权证书中的使用权人
已更改为郑××后，向区土管部门反映，并申请恢复其为集体
土地使用权人，区土管部门以地上建筑物（房屋）买卖引起产
权争议尚未解决为由，于2006年6月2日向李××发出《暂缓登
记决定书》，对李××申请登记的上述两幢房屋的土地登记申
请作出暂缓登记的决定。
舟山市普陀区人民法院一审认为，依照《中华人民共和
国合同法》第五十二条的规定，认定合同无效的违法性的标准
只能是法律、行政法规的强制性规定，即法律规范中的强制性
规范，是指无条件的，必须绝对遵守的规范，不允许当事人自
行协议。本案双方当事人就合同违法性所指向的法律规范《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的主要是基于
我国地少人多，必须限制农村土地，特别是农用地滥用变为非
农用地，从而有效地保护国家的土地资源。本案的房屋转让势
必引起宅基地使用权的主体的变更，而宅基地本来就是建设用
地，其主体变更并不直接导致农用地的减少，结合该法第六十
二条的规定是禁止农村集体土地使用权单独转让，但并未禁止
农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转
让，只是出卖之后不可再申请宅基地，故农村房屋买卖不存在
法定的无效事由。且单从集体土地所有权与使用权的角度看，
房屋出卖后，争议宅基地的使用权由黄某某民委员会同意，由
李××变更为郑××，但所有权仍然属黄某某民委员会所有，
即在权利属性上，没有动摇农村土地集体所有的性质。关于李
××所陈述的郑××受让农村房屋宅某某的主体资格方面及取
得讼争房屋宅某某使用权的法定程某某面的理由均是对建造住
宅时，即对原始取得农村宅基地使用权时的限制，不涉及到房
屋转让后所产生的农村宅基地使用权的取得。此外，本案郑×
×是1988年应某府要求从原西峰村搬迁开始到2001年10月向李
××购买现所争议的房产后长期居住在黄某某，并没有向户籍
所在地村西峰村××（××西岙村）申请宅基地建造住房，而
李××从2001年10月房屋出卖后于2002年1月户籍由黄沙村×
×朱家尖镇××委，并一直居住在福兴居委，期间，黄某某和
福兴居委均无提出过异议。综上，李××要求确认双方之间的
房屋买卖合同无效的诉讼请求不能支持。依照《中华人民共和
国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：驳回李××要求依法确认双方于2001年10月25日签订的房屋买卖合同无效的诉
讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费100元，合计150元，由
李××承担。
宣判后，李××不服，向舟山市中级人民法院提起上诉
，其主要理由为：一、一审判决认定郑××于1988年因政府要
求而从原西峰村迁居到原西岙乡九礁，未到所在村西峰村和后
来的安丰村申请宅基地建房以及双方之间就讼争房屋的买卖经
该房屋所涉宅基地的所有权人黄某某村民委员会同意系认定事
实错误。二、双方之间的房屋转让行为违反了法律禁止性规定
，依法应属无效，一审判决适用法律不当。请求二审法院依法
改判。郑××答辩称：黄某某委会出具的证明能认定双方之间
的房屋买卖是经过村委会同意，是合法的，并不违反法律、行
政法规的强制性规定，所订立的合同应为有效。本案合同已实
际履行，除土地证未过户外，其他均已过户。请求二审法院维
持原判。
舟山市中级人民法院二审查明的案件事实与一审认定的
案件事实相同，对一审认定的事实予以确认。
舟山市中级人民法院二审认为：本案双方当事人争议的
主要是农村房屋所有权及其下宅基地使用权买卖合同效力问题
，李××是依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五
）项的法律规范行使确认合同无效请求权。目前，我国法律、
行政法规并未对此作出明确的禁止性规定，而依相关政策，城
镇居民不能购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第
六十二条规定：“农村某某一户只能拥有一处宅基地，……农村某某出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该
条规定强调的是农村某某一户只能拥有一处宅基地，而对于经
过审批已属于自己使用的宅基地上房屋在村民之间的买卖并未
禁止。本案郑××虽非房屋所在地黄某某集体组织成员，但其
为农业户口的事实确实，现又无证据证明其还有他处农村宅基
地，故其购买本案所涉房屋并不违反法律、行政法规禁止性规
定，也不违反相关政策规定，其作为受让主体是适格的，受让
条件也是符合的。一审期间讼争房屋所在地黄某某村委会出具
一份书面证明，表示当时同意双方的房屋转让，故双方订立的
房屋买卖合同应为合法有效。李××称黄某某村委会未经民主
议定程序，擅自同意双方的转让行为，侵犯了黄某某村民依法
享有的合法权利，应属无效一节。该院认为，黄某某村民委会
表示同意的行为对作为外村村民的郑××应当有理由相信，至
于是否经过民主议定程序及是否侵犯了村民的合法权利，此属
该村内部事务，与郑××无涉。且，该房屋与款项于2001年已
实际交付，至今未有其他村民对此提出异议，故该院对李××
的此主张不予采纳。一审法院认定本案房屋买卖合同有效，并
无不当，应予维持。李××的上诉理由不能成立，上诉请求不
予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持
原判。二审案件受理费50元、其他诉讼费200元，合计250元，
由李××负担。
浙江省人民检察院抗诉认为：首先，房屋与土地系两个
不同的物。两审法院判决未将房屋和某某作为两个不同的物来作出评价，一审判决认为“房屋转让势必引起宅基地使用权主
体的变更”，这是将《城市房地产管理法》的规定不恰当地套
用于农村宅基地，属适用法律错误；二审判决在认定“房屋买
卖合同应为合法有效”时未就宅基地转让是否有效作出独立评
价，直接认定了合同全部有效，显然也是错误的。其次，农村
房屋转让有效不能得出宅基地转让有效的结论。最后，村委会
无权同意李××与郑××转让房屋的行为。
申诉人李××的申诉理由与抗诉书的意见一致。被申诉
人未到庭参加诉讼，其在书面意见中认为，本案所涉房屋买卖
合同有效；一、二审判决应予维持。
再审期间，双方均未提供新的证据。
再审认定的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认
。现双方争议的焦点是：李××和郑××的“房屋买卖协议书
”是否有效？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条
第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，
应当认定无效。纵观我国现行法律、行政法规，并没有对不同
村集体的农民之间的房屋买卖行为作出禁止性规定。因此，本
案双方的房屋买卖行为应属有效。结合我国实际，在房屋买卖
，特别是农村房屋买卖过程中，将房屋与土地分别作为两个不
同的物作出评价是不恰当的。一审判决认为“房屋转让势必引
起宅基地使用权主体的变更”，是处理房屋买卖纠纷的必要前
提。检察机关提出，这是将《城市房地产管理法》的规定不恰
当地套用于农村宅基地，属适用法律错误。本院认为，在适用法律方面，原判仅仅引用了《中华人民共和国合同法》，却并
未直接适用《城市房地产管理法》的规定。因此，原判认为“
房屋转让势必引起宅基地使用权主体的变更”不属于“适用法
律错误”。
关于检察机关提出的“村委会无权同意李××与郑××
转让房屋的行为”。经查，被申诉人在一审中出具了一份《关
于李××房屋出卖给郑××的情况说明》，其载明：“2001年
李××将在本村的两幢楼房卖给郑××，本村委会也表示同意
”。申诉人和检察院认为该证明不具合法性，认为黄某某村委
会在未提交村民代表大会讨论通过的情况下，作出的意思表示
违反村民组织法的强制性规定，应属无效。本院认为，该事项
并非《村民委员会组织法》规定的必须经过村民代表大会同意
的事项。该证据程序合法，原审对此予以采信，并无不当。相
反，被申诉人提供的两证人的“证明”，其仅仅表明2006年4
月16日后，“外村人员一律不能享有本村村民待遇，包括宅基
地使用、土地补偿安置费等”，本案合同签订于2001年，显然
，该“证明”和本案不具有关联性。原判据此认定黄某某村委
会同意李××与郑××的房屋买卖行为并无不当。
综上，在现有法律、行政法规未对不同村集体的农民之
间的房屋买卖行为作出禁止性规定的情况下，检察机关的抗诉
意见和申诉人的申诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，
适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项
之规定，判决如下：维持舟山市中级人民法院（2006）舟民一终字第172号民
事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆华
审 判 员 邢卓军
代理审判员 骆苏英
二〇〇九年十二月二十二日
书 记 员 黄佳伟