广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛遂法民一初字第622号
原告遂溪县纺织品公司。住所地：遂溪县遂城镇中山路***号。
法定代表人余锦辉，系该公司经理。
委托代理人黄锦德，广东启用律师事务所律师。
被告刘康保，男，1973年12月14日出生，汉族，广东省茂名市人，现住遂溪县。
原告遂溪县纺织品公司诉被告刘康保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理，原告遂溪县纺织品公司法定代表人余锦辉及其委托代理人黄锦德，被告刘康保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告遂溪县纺织品公司诉称：2012年12月30日，原告与被告签订一份《承包合同书》，由原告将位于遂城镇中山路135号二楼承包给被告有偿使用，该公司约定承包期限为12年即2013年6月1日起至2025年6月1日止，每月承包金为人民币2万元，每次承包金必须一次性缴交六个月，乙方须在每年1月15日前向甲方交清六个月承包金12万元、水费、电费等，超期一日者，罚收拖欠费用总额的2%滞纳金，超期一个月者，甲方有权收回商铺及房屋并终止合同，同时，没收保证金等条款的内容。自双方签订合同后，原告依约提前三个月将租赁物交付给被告使用。被告自接收租赁物后已装修使用，也从2013年6月1日开始计租金，一次性交纳租金至2013年12月1日止一共12万元给原告。自第二期租金交付期限届满后，原告要求被告依约支付，但被告却以经济困难为由一拖再拖。经过原、被告双方多次协商，解决被告的违约行为问题，但被告拒不同意交还租赁物，也以资金周转困难请求缓交租金为由，一直未向原告交纳拖欠的租金。被告的违约行为，已造成原告不能实现合同的目的，且破坏了原告的楼梯，造成原告严重的经济损失。为此，根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、判令解除原告与被告于2012年12月30日签订的《承包合同书》，责令被告向原告返还位于遂城镇中山路135号二楼的租赁物；2、责令被告向原告支付因其违约拖欠的租金48万元（即2013年12月1日至2015年12月1日止，每月2万元共24个月，此后的租金另计至交还租赁物为止）；3、责令被告将租赁物中破坏的楼梯恢复原状；4、本案有关诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、承包合同书；证据2、租金凭证；
被告刘康保没有向本院提交书面的答辩意见，但其在庭审时答辩称：是原告违约在先：1、2004年7月1日我有承租1楼，后原告问我是否有意向承租二楼，当时双方协商二楼租期与一楼租期一样，后来双方合同签了，但原告二楼却推迟了四个月才交楼给我，交楼后，原告方的员工上访要求招标，导致我现在都无办法装修开业，我的合法权益受到损害，所以是原告先违约。
被告刘康保为支持其辩解向本院提交的证据有：证据1、承包合同书；证据2、承诺书；证据3、招租公告；证据4、县百货公司职工强烈要求。
经审理查明：2012年12月30日，原告遂溪县纺织品公司与被告刘康保签订一份《承包合同书》，合同约定：一、原告将位于遂城镇中山路135号二楼承包给被告有偿使用，承包期限为12年，即从2013年6月1日至2025年6月1日。二、承包金为每月20000元，每次承包金必须一次性缴交六个月。三、被告须在每年一月15日前向原告交清6个月的承包金120000元，超期一个月者，原告有权收回本商铺及房屋并终止合同。双方还就合同的其他方面进行了约定。事后，经双方协商，原告的主管批准部门在承包合同书落款处签字同意承包金从被告开业日开始计算。原告和主管批准部门遂溪县商业局的法定代表人及班子成员均在承包合同书签名并盖章，被告在承包合同书签名并按手模。双方签订承包合同书后，被告刘康保于2013年2月1日交了承包金120000元和保证金40000元。原告出具收据写明交百货大楼二楼2013年6月1日至2013年11月30日管理费120000元（实际是承包金）。被告承认大约2013年7月中旬原告将出租房屋交给被告修建，接着，被告投入加固工程有拆墙、整改排污沟和排水沟、整改楼梯、正副楼联接水泥板预制等，之后，准备装修投入使用，但在修建中原告内部职工就上访，要求招标，导致被告停工，至现在一直尚未开业。现原告以被告拖欠房租承包金为由，遂向本院起诉，要求依法判决。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷案件。原告遂溪县纺织品公司与被告刘康保签订的《承包合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案争议焦点为：
关于原告主张解除与被告签订的《承包合同书》是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除。本案中，原、被告签订承包合同后，因原、被告受内外因素影响，导致被告承租原告的房屋至今已三年多尚未开业，实际双方都承认已不能实现合同目的，现原告主张解除合同，并主张被告将租赁的房屋返还给原告，被告也表示同意，本院予以支持。
关于被告是否属违约，原告主张被告支付承包金是否成立的问题。《承包合同书》中载明承包期限从2013年6月1日起至2025年6月1日止，但合同落款处原告的主管批准部门签字同意承包金从开业日开始计算。对此事原告及其主管批准部门的班子成员都在合同书中签名并盖章确认，且一直未提出过异议，本院应予认可。本案中，双方签订《承包合同书》后，被告虽是交了六个月管理费（实际是承包金），此后一直没交，表面上属违约，但根据合同约定，原告同意承包金从开业日开始计算，因被告承租原告的房屋至今尚未开业，就不存在被告没交或拖欠承包金的问题，明显不属违约。原告主张被告向原告支付拖欠的租金48万元（从2013年12月1日至2015年12月1日止，每月2万元共24个月，此后的租金未计），于法无据，本院不予支持。
关于合同解除后，被告已经交付的房屋承包金（实际是管理费）该不该退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告签订合同后，已交了六个月承包金120000元给原告和投入了很多的资金对涉案房屋修建，合同解除后，原告应退还承包金给被告，但因被告承租原告的房屋后，导致闲置原告的房屋多年不能出租，造成原告也有较大损失。鉴于原、被告对本案纠纷引起都有过错，合同解除后，根据案情实际，原告应退还一半承包金即60000元（120000×50%）给被告；原告还应退回保证金40000元给被告。至于被告投入涉案房屋修建的资金，被告认为需要原告赔偿，可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
解除原告遂溪县纺织品公司与被告刘康保于2012年12
月30日签订的《承包合同书》，并限被告于本判决生效后30内将位于遂城镇中山路135号二楼的租赁物返还给原告遂溪县纺织品公司。
原告遂溪县纺织品公司退还房屋租金60000元给原告刘
康保，限本判决生效后五日内支付。
原告遂溪县纺织品公司退回房屋保证金40000元
给被告刘康保，限本判决生效后五日内支付。
四、驳回原告遂溪县纺织品公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告遂溪县纺织品公司负担6100元，被告刘康保负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 唐光和
人民陪审员 骆图岸
人民陪审员 李世祁
二〇一六年九月二日
书 记 员 张 娜
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。