辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第765号
上诉人（原审第三人）：李淑云，女，1948年7月7日出生，汉族，沈阳汽车暖风机厂退休人员，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审第三人）：李树栋，男，1953年7月19日出生，汉族，沈阳市皇姑区粮食局退休人员，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审第三人）：李树敏，女，1956年3月30日出生，汉族，沈阳市皇姑区粮食局退休人员，住沈阳市铁西区。
上诉人（原审第三人）：李树森，男，1958年11月6日出生，汉族，沈阳东站退休人员，住沈阳市皇姑区。
四上诉人共同委托代理人：孙淑华，女，1963年3月13日出生，汉族，沈阳市第四机床厂退休人员。（系亲属关系）
四上诉人共同委托代理人：韩伟静，辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑梅，女，1964年2月7日出生，汉族，沈阳601所退休人员，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审第三人）：白玉柱，男，1960年11月17日出生，汉族，沈阳重型厂员工，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：张淑梅，女，1964年2月7日出生，汉族，沈阳601所退休人员，。
被上诉人（原审被告）：曹彦明，男，1956年2月18日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：辽宁万泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区淮河街11号。
法定代表人：黎沈香，该公司董事长。
委托代理人：胡建楠，男，1963年6月27日出生，汉族。
委托代理人：刘世冰，男，1973年11月14日出生，汉族。
上诉人李淑云、李树栋、李树敏、李树森因与被上诉人张淑梅、曹彦明、辽宁万泰房地产开发有限公司（简称万泰公司）、原审第三人白玉柱所有权确认纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）沈皇民二初字第150号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍，审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告张淑梅一审诉称：2013年9月29日我与白玉柱离婚，白玉柱将坐落于沈阳市于洪区鸭绿江西街6号343的房屋分割给我所有。2011年10月20日，万泰公司与白玉柱签订房屋买卖协议，将暂落在曹彦明名下的房屋出售给白玉柱，白玉柱交纳了购房款，但曹彦明不配合办理房屋产权变更手续，致使我不能办理房产所有权证，故诉至法院，请求确认万泰公司与白玉柱签订的《房屋买卖协议》有效，房屋归我所有；曹彦明协助我办理上述房屋产权变更手续；万泰公司、曹彦明赔偿我经济损失40000元；李淑云、李树栋、李树敏、李树森将房屋腾出交给我，并给付租金，按每月1000元计算，自2011年10月20日起至判决做出之日止。
原审被告曹彦明一审未到庭，未答辩。
原审被告万泰公司一审辩称，我公司与白玉柱签订的买卖合同是合法有效的，我公司将房屋卖给白玉柱时，已告知房屋有人居住，登记在我公司员工曹彦明名下，以20000元价格卖给白玉柱，争议房存在瑕疵白玉柱知情。
原审第三人李淑云、李树栋、李树敏、李树森一审述称，涉诉房屋是万泰公司给我们安置的二茬房，当时因为我们没有钱交不上费用，后来不用我们拿一份钱的情况下给我们的。当时答应给我们办过户。卖房是由于万泰公司内部出现的问题，我们不知道卖房的事。不同意张淑梅的诉讼请求，因为房子是我们的。
原审第三人白玉柱一审辩称，同意张淑梅的诉讼请求，该房屋在我与张淑梅离婚时已分割给张淑梅。
原审法院经审理查明：张淑梅与白玉柱原系夫妻关系。李淑云、李树栋、李树敏、李树森的父母分别为李广成、唐秀兰（均已去世）。曹彦明系万泰公司员工，现已离职。
原位于沈阳市皇姑区华山路6段寿泉14里15号房屋系白玉柱爷爷白云峰所有，其中一间半于1948年出租给唐秀兰一家居住，文革期间该房交公，1987年7月落实私房政策时带户返还，当时由唐秀兰夫妻与李树森一家三口共同居住此房，1992年李广成去世，之后李树森一家三口搬出，此房由唐秀兰一人承租居住。
2000年皇姑区华山路地区进行棚户区改造，万泰公司为改造拆迁人。因涉诉房屋产权登记于白玉柱名下，万泰公司拟对白玉柱安置三处房产，对涉诉房屋居住使用人唐秀兰不予安置。但考虑到唐秀兰年事已高，故2001年3月7日，万泰公司员工赵某与唐秀兰签订《拆迁户（二茬房）安置协议书》，约定为唐秀兰安置“二茬房”一处，该房位于沈阳市于洪区（现已划入皇姑区）崇山小区40栋343室（简称诉争房屋，即沈阳市于洪区鸭绿江西街6号343室），系万泰公司出资购买、于2001年10月29日暂登记于曹彦明名下的房产。协议签订后，万泰公司将房屋交付唐秀兰居住使用，后唐秀兰去世，该房由李淑云居住使用。万泰公司曾与唐秀兰子女协商购买诉争房产事宜，唐秀云四名子女均表示诉争房屋已无偿安置给唐秀云，故不同意交纳购房费用。
2011年10月20日，万泰公司与白玉柱签订《房屋买卖协议》，约定：万泰公司将诉争房屋以20000元价格出售给白玉柱，白玉柱已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买；协议签订后，白玉柱一次性向万泰公司支付20000元购房款，万泰公司为其出具收条，并在条件成就时协助其办理过户手续，相关费用由万泰公司承担；协议签订付款后，万泰公司负责协调拆迁办在二个月内为白玉柱开具3602号房屋拆迁协议（依据法院判决书），若逾期，本协议作废，万泰公司将20000元购房款退还给白玉柱。签订该协议时，万泰公司已向白玉柱告知诉争房屋登记在曹彦明名下，由唐秀兰一家居住。2011年11月6日，白玉柱支付20000元购房款，万泰公司于2011年12月16日为白玉柱开具3602号《房屋拆迁协议》，该协议系对白玉柱位于华山路建筑面积27平房产进行原址回迁的协议，并注明“3600、3601、3602共用一个房证”字样。
2013年9月29日，张淑梅与白玉柱协议离婚，双方约定：“现有未定房产（沈阳市于洪区鸭绿江西街6号343，现产权人为曹彦明）归女方张淑梅所有”。后张淑梅与曹彦明因更名过户手续协商未果，张淑梅遂起诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案白玉柱与万泰公司签订的《房屋买卖协议》是否有效，是解决当事人纠纷的关键问题。万泰公司主张诉争房屋系由其出资购买、产权暂登记在曹彦明名下，仅举证“外购二茬房安排明细”，未能提交其他出资证明材料，但考虑到购房时曹彦明确为公司工作人员，且多年来涉诉房屋由他人居住使用，曹彦明至今从未主张权利，故对万泰公司的主张予以采信。万泰公司为实际购房人，借用曹彦明名义登记涉案房屋权属。
关于万泰公司赵某与唐秀兰签订的安置协议的性质如何认定问题。现万泰公司对该协议效力不予认可，主要理由是该协议未加盖万泰公司公章。经查赵某确系万泰公司工作人员，其与唐秀兰签订安置协议应为职务行为，该房由唐秀兰居住使用，后由唐秀兰子女居住使用多年，万泰公司未表异议，系对赵某职务行为的承认，故可以认定万泰公司对唐秀兰予以安置。
关于万泰公司对唐秀兰的安置行为的性质，是否系李淑云、李树栋、李树敏、李树森所主张的无偿安置诉争房屋的所有权。经查被安置人唐秀兰居住使用被拆迁房屋基于租赁关系，依据当时的拆迁政策带户返还的承租人也不是拆迁安置的对象，被拆迁人应为房主白玉柱，回迁安置后由唐秀兰与白玉柱继续建立租赁关系。万泰公司考虑到唐秀兰年事已高，故而直接为唐秀兰安置“二茬房”，安置的应为无偿居住使用权，唐秀兰欲取得该房所有权，还有待与万泰公司进一步协商确定房屋购买价格。后唐秀兰去世，诉争房屋由李淑云实际居住使用，万泰公司与李淑云、李树栋、李树敏、李树森曾经协商购买诉争房屋事宜未果，房屋安置协议的履行已告终止。李淑云、李树栋、李树敏、李树森主张万泰公司已将诉争房屋所有权无偿安置，无证据证明，不予确认。
综上，万泰公司出资购买了诉争房屋，其对房屋享有处置权。由于该房存在权属登记瑕疵（登记在曹彦明名下），且有唐秀兰子女实际占用，故房价款20000元与房屋实际价值并无不符。对白玉柱与万泰公司签订的《房屋买卖协议》效力予以确认，该协议合法有效。现张淑梅通过与白玉柱办理离婚协议，约定诉争房屋归张淑梅所有，故张淑梅取得债权请求权，其主张判令协议有效，予以支持。曹彦明应协助张淑梅办理房屋更名过户相关手续，办理过户所需费用由张淑梅承担。
关于张淑梅主张诉争房屋归其所有，李淑云、李树栋、李树敏、李树森将房屋腾出交给张淑梅，并给付租金问题。因张淑梅仅享有对诉争房屋的债权请求权，尚未取得该房物权，故相关确权及腾房的请求不予支持。
关于张淑梅主张万泰公司、曹彦明赔偿张淑梅经济损失40000元问题。张淑梅主张为其不能实际居住使用诉争房屋的经济损失。因诉争房屋出卖给白玉柱时，即存在实际占用人，此为买卖标的物固有瑕疵，白玉柱对此亦明知，故万泰公司、曹彦明不存在恶意违约行为，张淑梅亦不能以此为由主张损害赔偿，对张淑梅该项请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、白玉柱与辽宁万泰房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、曹彦明于判决发生法律效力后十五日内协助张淑梅办理位于沈阳市于洪区鸭绿江西街6号343室房屋更名过户手续，更名所需相关费用由张淑梅承担。三、驳回张淑梅的其他诉讼请求。案件受理费3313.60元，由万泰公司承担。
宣判后，李树森、李树敏、李树栋、李淑云不服原判决，向本院提出上诉，请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判唐秀兰与万泰公司签订的《动迁户二茬房安置协议书》合法有效，判令万泰公司、曹彦明履行安置义务，配合我们办理更名过户手续。理由：一、原审判决认定唐秀兰作为带户返还的承租人，依据当时的拆迁政策不是拆迁安置对象，安置协议是“无偿居住使用权”，该认定是错误的事实认定，没有法律及政策依据，唐秀兰与万泰公司签协议时间为2001年3月7日，协议是安置协议，应交款项空白证明对房屋置换的价格是抵顶的；二、原审判决认定白玉柱与万泰公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，是错误的认定，该协议存在协议双方恶意串通的事实，严重损害了唐秀兰的合法权益，万泰公司与唐秀兰签订的安置协议约定万泰公司负有更名义务，是所有权安置，白玉柱明知唐秀兰作为带户的承租人，仍交易且价格极低，房屋买卖合同是附条件的，以合法形式掩盖非法目的。
被上诉人张淑梅、白玉柱共同辩称：同意一审判决。2000年动迁，因为有住户在我家，所以我没有拿到拆迁协议，第一次拿到拆迁协议是在2007年的另两处房产，最后一套房产在2011年12月拿到的拆迁协议，本案是我与万泰公司的买卖协议。
被上诉人万泰公司辩称，李树森、李树敏、李树栋、李淑云不是房屋的权利人，1991年国务院第78号令24条只是对产权人进行安置。请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，案涉动迁户（二茬房）安置协议书上万泰公司一方签字的赵淑静身份，万泰公司陈述是该公司员工，李树森、李树敏、李树栋、李淑云陈述是万泰公司的财务负责人、负责拆迁工作、但未提供相关证据。
又查明，万泰公司陈述诉争房屋登记在曹彦明名下系借用曹彦明的名义，房屋实际产权人系万泰公司所有，但未提供相关证据。
再查明，万泰公司与白玉柱签订诉争房屋买卖合同时，双方均承认未到诉争房屋处查看房屋状况，房屋的价值未经过评估。
还查明，李树森、李树敏、李树栋、李淑云在原审没有提出反诉，张淑梅与李树森、李树敏、李树栋、李淑云不能达成调解协议。
上述事实，有双方当事人陈述及（2000）沈民终字第80号民事判决书、《动迁户（二茬房）安置协议书》、《房屋买卖协议》、《房屋拆迁协议》、收条、《离婚协议书》等证据在卷佐证，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，关于白玉柱与万泰公司签订的《房屋买卖协议》的效力问题。万泰公司与白玉柱签订合同时，万泰公司不能证明房屋属其公司所有，白玉柱对此亦明知；白玉柱、万泰公司在明知唐秀兰带户安置并居住案涉房屋的情况下，均未到诉争房屋查看并征询唐秀兰一方的意见即与万泰公司签订合同，在此万泰公司与白玉柱对于诉争房屋买卖合同的签订均存在恶意。案涉房屋由万泰公司安置给唐秀兰的时间先于白玉柱购买之时，属于针对唐秀兰一方带户安置的历史遗留问题，唐秀兰对诉争房屋存在安置利益。万泰公司与白玉柱签订诉争房屋买卖合同未取得唐秀兰一家认可损害了唐秀兰一家的安置利益。综上，万泰公司与白玉柱之间签订的合同属于恶意串通，损害唐秀兰一方利益的合同，属于无效合同。
张淑梅主张的确认万泰公司与白玉柱签订的《房屋买卖协议》有效、房屋所有权归其所有、曹彦明协助其办理诉争房屋的产权变更手续、万泰公司及曹彦明赔偿其经济损失40000元、李淑云等将房屋腾出并给付租金的诉讼请求，因案涉合同无效，故其全部诉讼请求均不应支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故万泰公司收取白玉柱的款项应返还白玉柱，考虑万泰公司与白玉柱对于案涉合同的无效均有过错，则万泰公司只返还白玉柱购房款本金20000元。
李树森、李树敏、李树栋、李淑云在原审没有提出反诉，张淑梅与李树森、李树敏、李树栋、李淑云不能达成调解协议，故李树森、李树敏、李树栋、李淑云的诉讼请求在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第一百七十条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）沈皇民二初字150号民事判决；
二、辽宁万泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还白玉柱购房款20000元；
三、驳回张淑梅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3313.6元（张淑梅交纳），由张淑梅负担；二审案件受理费3313.6元（李淑云交纳），由张淑梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年十二月十二日
书记员 张鑫桐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。当事人可以查阅本案有关材料，并可以复制本案有关材料和法律文书。查阅、复制本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。
第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。