江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初5022号
原告：刘克忠，男，1979年12月4日生，汉族，住常州市武进区。
委托代理人：李爱军，江苏樵杨律师事务所律师。
委托代理人：刘刚，江苏樵杨律师事务所实习律师。
被告：杨迪，女，1974年1月17日生，汉族，住常州市钟楼区。
委托代理人：蒋宏嘉，江苏常联律师事务所律师。
委托代理人：姜旭之，江苏常联律师事务所律师。
被告：常州万科房产代理有限公司中央花园分公司，住所地常州市新北区中央花园1-49号，统一社会信用代码91320411MA1MEK739E。
负责人：王禹，该公司总经理。
原告刘克忠诉被告杨迪、常州万科房产代理有限公司中央花园分公司（以下简称“万科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员陈哲勇适用简易程序，分别于2017年9月21日、10月23日两次公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告的委托代理人李爱军、被告杨迪的委托代理人蒋宏嘉、被告万科公司的负责人王禹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告（买受人）与被告（出卖人）杨迪之间存在房屋买卖合同关系，被告万科公司为双方房屋买卖的居间人，约定，被告杨迪将中央花园23幢甲单元2302室房屋出售给原告，价格206万元，签订协议时支付定金1万元，办理产权转移时付55万元，余款150万元在抵押贷款贷出后一次性付清。协议签订后，原告支付了各项费用共计101000元。但是，被告拒绝出售过户该房屋，且原告得知该房早已被抵押，双方就合同履行�题产生纠纷。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、解除双方签订的房屋转让协议；二、两被告双倍支付原告定金2万元；三、两被告返还原告已付中介费、购房款91000元；四、两被告支付原告违约金及损失412000元（总房价206万元的20%）；上述一、二、三、四项共计523000元；五、两被告负担本案的诉讼费。
被告杨迪答辩称：第一，合同约定2016年6月30日办理资金监管、贷款等手续，等放款后5个工作日内办理房屋产权转让手续。合同约定的履行期限届满时，原告未履行上述义务。后经协商，追加定金5万元，将上述义务的履行期限延长至2016年7月31日。延长后的期限届满时，原告仍未履行合同约定的上述义务。原告以实际行为明确表示不履行该合同，则双方的合同关系应当自期限届满之日自动解除；第二、原告至今未履行支�房款这一主要合同义务，已构成根本违约，应当承担定金被没收的违约责任；三、本案所涉房屋已出售，不具备继续履约的条件；四、原告在自身根本违约的情况下，主张违约金412000元无事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
被告万科公司答辩称：第一，原告总共向我公司支付了中介费31000元及评估费5000元，合计36000元。因我方已促成了双方合同的成立，根据《合同法》的规定，上述费用应不予退还；第二，原告所述与事实严重不符，未如实反映交易的真实情况。原告既未在合同约定的时间内履行支付房款首付、办理资金监管及贷款手续的义务，也未在合同延长期限届满前履行上述义务，存在违约行为，被告杨迪一方至始至终认真履行合同，为守约方；第三，2016年7月8日支付的5万元，性质为追加定金，不是购房款，我公司已于当天立即转交给了被告杨迪一方。
经审理查明：2016年5月28日，经被告万科公司提供居间服务，原告与被告杨迪签订《房屋转让协议》一份，约定，甲方（被告杨迪）自愿将坐落在中央花园23幢甲单元2302室的房屋出售给乙方（原告），建筑面积为254.76平米，产权证号00606765，共有证号00606765-1，土地证号20××24；成交价格为206万元；甲乙双方签署协议时，乙方于2016年5月28日前支付定金1万元，在甲乙双方到产监处办理房屋产权转移登记手续的同时，乙方支付给甲方购房款人民币55万元，余款150万元待乙方抵押贷款贷出后一次性付清；甲乙双方约定于2016年6月30日之前办理资金监管、贷款手续，放款后5个工作日之内办理产权转让、公正手续，双方同意待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，于过户当日前将上述房屋正式交付给乙方，甲方承诺无户口；中介费31000元由乙方承担，于签订协议之时以现金方式支付；甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币1万元，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%，乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币1万元，同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%。
协议签订后，原告主张于2016年5月28日（合同签订当日）支付了定金1万元及中介费8000元，6月29日支付了定金5000元，7月8日支付了5万元，7月29日支付了中介费1万元，7月30日支付了中介费1万元，7月31日支付了中介费8000元，共计支付了101000元。两被告对上述付款事实无异议。但是，双方对7月8日5万元付款的性质持有异议，原告主张为购房款，两被告则认为其为追加的定金，并提交了电子交易凭证1张，附言栏载明为“追�定金”，万科公司收到该款当天立即转交给了被告杨迪。对于6月29日的5000元，被告杨迪称，不清楚；被告万科公司则称，收到该款，因为当时被告杨迪不同意只追加5000元定金，所以，没有转交给被告杨迪，该款未包含在7月8日的5万元中，同意返还该款。对于被告万科公司收取36000元，原、被告各方一致认可，其中的31000元为中介费，其余5000元为评估费。庭审中，被告万科公司提供了评估报告1份，称，该评估报告一式两份，一份给了原告，另外一份系办理银行贷款用的，因为后来未办理该手续，所以，现由被告万科公司持有；原告否认收到了该报告。
2017年5月2日，原告通过顺丰速运向被告杨迪及万科公司发出催告书各1份，要求继续履行合同。2017年5月11日，被告万科公司出具情况说明1份，认为，原告因资金不足，在多次催促后，仍未按合同约定履行相应的义务，存在违约行为，支付的6万元定金不能退还。
另查明：对于未按合同约定一次性付清中介费的原因，原告陈述称，合同订立后，因为无法与被告杨迪一方联系，中介并没有要求一次性付清中介费；两被告均陈述称，未一次性付清的原因系原告资金不足。对于未办理资金监管及贷款手续的原因，原告陈述称，因中介没有通知，因此，没有办理；被告杨迪陈述称，知道未办理上述手续，听中介说是因为首付款付不出；被告万科公司则陈述称，多次催告原告办理上述手续，但原告因资金不足，一直未办理。对于合同是否延期的问题，两被告称，当时因为原告资金不足，要求延期，后追加5万元定金后延期至7月31日办理资金监管、贷款等手续；原告则称，不存在延期的情况。对于被告是否发出过书面催告履行通知的问题，原告陈述称，没有；被告杨迪称，到7月底询问过中介，中介说，原告资金不足无法履行，其自愿放弃定金，并解除合同；被告万科公司称，没有书面通知，都是电话通知的，原告称不要房子了。对于是否发出过书面解除通知的问题，原告称，未收到过；两被告均称，电话通知过。对于原告为何未及时向法院起诉的问题，原告称，找被告协商过，但未果，故于2017年初另行购买了盛世名门的房子，总价跟本案所涉房屋差不多；两被告则否认双方进行过协商。对于本案所涉房屋的现状，被告杨迪称，2016年10月之后卖掉了；被告万科公司称，大约2016年11-12月卖掉的，因为原告一直不来交易，所以被告杨迪将房产证取走了；原告则称，我方积极主张买房，但被告不卖，即使我方不要，也应通知我方合理的履行期限。对于本案所涉房屋另行出售时是否通知了原告的问题，被告杨迪称，没有，但之前的电话中已经�清楚了合同解除，定金不予返还。对于原告与被告杨迪之间是否有直接联系方式的问题，被告杨迪称，都是通过中介联系的；被告万科公司称，没有直接的联系方式。
再查明：庭审中，被告杨迪提交原告与被告2之间的微信聊天记录1份，证明原告在2016年10月6日向被告万科公司询问房屋是否卖出，并认为可以看出原告知晓其违约行为，合同已经解除，原告也知晓被告杨迪有权利将房屋另行处置。原告对微信记录的真实性不持异议，但不认可被告杨迪的证明目的，并认为反而能证明其一直要求交易。原告为证明其具备购买能力，向本院提交了结婚证1本及营业执照2份。两被告对上述证据的真实性不持异议，但不认可其关联性，其中一个公司的成立时间在本案合同签订之后的2016年12月30日。
还查明：庭审中，两被告一致主张，原告违约后，合同已经解�，如需要确认，请法庭确认合同已经解除。
以上事实，有原告提交的《房屋转让协议》1份、催告书2份、中介费收据2张、1万元定金收条1张、缴款书1份、营业执照2份、结婚证1份、5000元定金的转账凭证，被告杨迪提交的《房屋转让协议》1份（与原告提交的一致）、情况说明1份（对催告书的回复）、1万元定金收条1份、追加5万元定金的银行交易凭证1份、房产证、土地证及收条、微信聊天记录，被告万科公司提交的《房屋转让协议》1份、1万元定金收条1份、情况说明1份（与被告杨迪提供的一致）、追加5万元定金的银行交易凭证1份（与被告杨迪提供的一致）、房产评估报告1份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为，本案的主要争议焦点为：第一，双方签订的转让协议是否已经解除，如果未解除，是否应当确认解除？第二，在协议解除的前提下，违约方及守约方如何确定？第三，定金数额如何确定，原告要求双倍返还定金是否有相应的法律依据？第四，原告要求返还中介费、购房款，支付违约金及损失应否得到支持？
针对第一个争议焦点。庭审中，被告杨迪一方主张合同已经解除，但未提供其行使解除权的证据，故本院认定，在向本院起诉前，双方合同仍未解除。由于庭审中双方一致同意解除合同，且根据被告杨迪一方的陈述，本案所涉房屋已另行出售，存在事实上履行不能的情形，故本院确认解除双方的合同。
针对第二个争议焦点。本院认为，本案存在未按合同约定办理资金监管及贷款手续的事实。对于是否存在合同履行期限延长的问题，原告予以否认，被告杨迪一方认为，原告在追加5万元定金后，办理资金监管及贷款手续的期限已协商延长至7月31日。�无论是否存在延长履行期限的事实，最终的结果是，双方未办理资金监管及贷款手续。对于未继续履行合同的原因。原告称，因联系不上被告杨迪一方，中介要求暂缓履行。被告杨迪及万科公司均称，因原告资金不足，导致合同陷入迟延履行的状态。本院认为，被告方的陈述较为合理，宜认定合同迟延履行的主要原因为原告资金不足所致，主要理由如下：1.中介作为促成双方交易的居间人，与买卖双方均具有利害关系，其陈述具有一定的客观性，具有一定的可信度。庭审中，被告万科公司已明确表示，合同未及时履行的主要原因为原告资金不足；2.被告万科公司还对原告资金不足的事实提出了两点重要理由，一是原告未按合同约定时间一次性足额支付中介费；二是原告在2016年10月份与中介的微信聊天中，还问及房屋的情况，并表示争取尽快履行合同。原告对万科公�主张的上述理由辩称，当时因为无法联系卖方，中介未要求一次性支付中介费，对微信聊天记录的真实性无异议，但无法证明原告存在资金不足的问题，反而能证明原告一直积极要求履行合同。本院认为，原告的解释明显不具有合理性，万科公司作为收取资金的一方，为实现其自身利益，肯定希望中介费尽快尽早支付，而不会主动提出缓交。微信聊天记录中，原告明确表示争取尽快，也从侧面反映，此前系原告自身资金不足的原因导致合同未及时履行。故万科公司提出的上述两点理由具有合理性，宜认定合同未及时履行的原因为原告资金不足；3.第二次庭审中，原告为证明其存在履行能力，向本院提交了结婚证及名下公司的营业执照。两被告对其关联性不予认可。本院认为，原告提供的证据无法直接证明其具有足够的履行能力，名下有公司并不代表其具有足够的现�支付能力，且其中一个公司的成立时间明显在本案所涉合同之后。故本院对原告的上述主张不予认定。基于以上分析，本院认定原告因资金不足致合同未及时履行，存在违约行为。
对于被告杨迪一方是否存在违约行为的问题。本院认为，其存在违反诚实信用原则的违约行为。在合同陷入迟延履行状态后，按法律规定，被告杨迪一方应书面催告对方在合理期限内履行合同，如对方仍未在合理期限内履行，则被告杨迪一方可以通过书面方式行使合同的解除权。而事实上，被告杨迪未按法律要求履行催告义务，并行使解除权。且在未解除合同的情况下，将本案所涉房屋另行出售，造成了事实上的“一房二卖”。故本院认定被告杨迪同样存在违反诚信原则的违约行为。
针对第三个争议焦点问题。本院认为，定金数额应认定为65000元，主要理由为：第一，合同签订当天的定金1万元及6月29日的5000元，原、被告双方均不持异议，且万科公司认可6月29日的5000元未支付给被告杨迪，同意返还，本院依法予以确认；第二，对于7月8日的5万元。原告主张为房款。两被告均主张为定金。本院认为，该款在原告支付给万科公司后，万科公司在短时间内即转账给了被告杨迪，且转账凭证上载明的性质为“追加定金”。由于上述交易时间短暂，付款凭证上载明的款项性质宜认定为交易双方当时的真实意思表示。故该5万元宜认定为定金，而不是购房款。对于是否适用定金罚则的问题。由于买卖双方均存在违约行为，因此，根据合同法的规定，应各自承担责任。此时，不宜适用定金罚则，原告丧失要求双方返还定金的权利，被告杨迪一方也无权没收定金。故本院认定定金原数返还，具体由被告杨迪一方返还原告6万元，被告万科公司返�原告5000元。
针对第四个争议焦点。本院认为，中介费36000元（含5000元评估费）不应返还。因为，根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据上述规定，中介费的支付与合同订立直接相关，与合同的履行无直接关系。本案中，万科公司已提供媒介服务，促成了双方合同的订立，且无证据证明万科公司存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的情形，故根据合同的约定，原告应支付报酬，即中介费31000元。至于5000元评估费，庭审中，被告万科公司提供了相应的评估报告，表明其已实际履行了相应的合同义务，故该费用也不应退还。对于原告要求返还购房款、支付违约金及损失的问题，基于上述第三个争议焦点的分析，7月8日的5万元已被认定为定金，故原告要求返还购房款已丧失了事实基础；同时，根据上述第二个争议焦点分析，原告本身存在违约行为，故本院对其主张的违约金及损失不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告杨迪于2016年5月28日经被告万科公司提供居间服务签订的《房屋转让协议》。
二、被告杨迪于本判决生效之日起十日内返还原告定金6万元。
三、被告万科公司于本判决生效之日起十日内返还原告定金5000元。
四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4515元，由原告负担3919元，被告杨迪负担553元，被告万科公司负担43元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陈哲勇
二〇一七年十�月十日
书记员 陶涵栋