上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初5849号原告：高红旗，男，1954年7月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：程士英，女，1968年10月12日出生，汉族，户籍所在得上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。被告：吴雨卓，女，1986年8月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告高红旗、程士英诉被告吴雨卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2017年6月21日、同年8月18日、同年9月13日三次公开开庭进行了审理，原告高红旗及两原告的共同委托诉讼代理人叶坤元、被告吴雨卓到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告高红旗、程士英向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年9月19日签订的租赁合同继续履行至2017年9月30日终止，被告支付原告截至2017年9月30日的未付租金人民币69,556元；2、判令被告支付违约金29,167元。事实与理由：2016年9月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁位于上海市青浦区城中东路XXX号商铺(下简称系争房屋)，租赁期限为3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，年租金175,000元，每半年支付一次，提前一个月支付下期租金，中期违约方付2个月租金。双方签约后，被告开始装修使用上述房屋开设服装店，并于2016年9月8日支付5个月房租72,917元，于2017年2月14日支付2个月租金29,647元，于2017年5月8日支付2,880元，剩余租金至今未付。被告吴雨卓辩称：不同意原告诉讼请求。双方签订的租赁合同的违约金条款还约定“双方提前三个月书面通知对方，不违约”。被告于2016年9月8日支付5个月租金，于2017年2月14日支付2个月租金，是因为与原告方协商好两个月后就解除合同，本来约定于2017年5月2日搬走，但是因为5月2日至5月7日期间被告对系争商铺进行整改装修，故被告于2017年5月8日支付2,880元整改期间的租金。本院经审理认定事实如下：两原告系位于上海市青浦区城中东路XXX号商铺的所有权人。2016年9月19日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定被告向原告租赁系争商铺；租赁期限3年，自2016年10月1日至2019年9月30日止(被告交付首期租金日期为被告租赁起始时间和合同生效时间)；租金为每年175,000元，被告应于每年一个月前向原告支付租金，逾期支付的，原告将按拖欠租金金额每日千分之一的标准加收滞纳金；被告应每半年支付一次，必须提前一个月支付下期租金；租赁期间，被告应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因被告违章施工或不合理使用，致使该房屋及其附属损坏或发生故障或事故的，被告负全责，维修费由被告承担；注一：合同期前，原305号－307号中间墙砌好、粉好、油漆好，玻璃大门安装好，恢复原样；注二：中期违约方付二个月租金，双方提前三个月书面通知对方，不违约。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告按约交付被告系争房屋(本案合同系续签，签约之前被告已占有使用系争房屋)。被告于2016年9月8日支付自2016年10月1日起至2017年2月28日止5个月房租72,917元，于2017年2月14日支付自2017年3月1日起至同年5月1日止2个月租金29,647元，于2017年5月8日支付自2017年5月2日起至同月7日止6天的租金2,880元，后于2017年5月8日搬离系争商铺并通知两原告，但两原告以租赁合同未到期且房屋被损坏而被告未恢复原状为由拒绝接收。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的房地产权证、租赁合同、银行明细，被告提供的录音及整理资料，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方当事人的争议焦点为：一、被告是否提前三个月书面通知原告解除合同；二、被告提前搬离系争商铺并拒付租金是否违约；三、原告是否有权拒收房屋。针对争议焦点一，被告称，2016年三四月份，因城中东路交通整治，道路中间设立了隔离栏杆，人流受到影响，故2016年合同临近到期时，被告犹豫是否续租，故经双方协商，原告降低了房租，并且本案合同中约定提前三个月通知解除合同不算违约。被告于2017年1月下旬春节前已电话通知原告要提前解除合同，于2017年2月14日又支付两个月租金(该租金付至2017年5月1日，加上已付的2月份房租，被告支付了提前解除合同后继续租赁的3个月租金)，并用短信通知原告高红旗解除合同，短信通知也是书面形式，故合同已解除。2017年2月，原告还到系争商铺张贴招租广告，可见原告也同意提前解除合同。被告曾经委托顺丰快递向两原告送达书面解除函，但因为不知道两原告的实际居住地址而无法送达。对此被告提供以下证据：1、2017年2月22日、同年4月1日的谈某录音及整理资料3份，以证明原告确认被告于2017年春节前已通知原告要提前解除合同。两原告对两原告参与的2段谈某录音真实性无异议，称录音可以证明2017年1月底两原告向被告催讨房租，被告却要求两原告将系争房屋租给别人，两原告当时就认为这是无理要求予以拒绝。对2017年4月1日原告走后被告与其他人的谈某录音不予认可。2、被告朋友与原告电话录音及相应整理资料3份、隔壁309室商铺照片1份，以证明原告方对外招租系争的307室商铺，价格还提高了很多，并对外确认2017年5月可以入住，进一步证明原告方同意被告于2017年5月搬走。两原告对证据真实性无异议，认为原、被告都曾在系争的307室商铺张贴招租广告，但是后来都撕掉了，而309室商铺上的招租广告是针对309室；至于录音，原告高红旗知道是被告让别人假装询问租赁事项来套原告的话，所以原告高红旗胡乱应答。3、2017年2月14日被告向原告高红旗发送的短信3条(主要内容为：当天下午将打款，一共29,167+480＝29,647，合同约定提前3个月通知对方可以不续租不违约，故被告支付2017年3、4月加5月1日的房租，加上已支付的2017年2的房租，正好3个月，在5月2日搬离店铺归还原告，现通知原告双方已解除租赁合同关系)，以证明被告于2017年2月14日短信通知原告高红旗解除合同，双方合同已解除。原告称短信中显示的对方手机号码的确是原告高红旗的，但高红旗手机上并未收到该短信，而且因为高红旗手机那段时间收到大量垃圾短信，故高红旗已将那段时间的短信全部删除，高红旗只在2017年5月8日收到被告发送的整改好商铺并支付房租的短信。即使高红旗确实收到2月14日的短信，短信也不属于书面形式，故本案租赁合同未解除。针对争议焦点二，原告称，被告未提前三个月书面通知原告解除合同，故合同尚未解除，被告应继续支付租金，现原告同意合同履行至2017年9月30日终止，故被告应支付一年租金175,000元，而被告至今仅支付了三笔共计105,444元，尚欠69,556元被告拒绝支付，故被告已违约，应立即支付剩余租金69,556元并支付按2个月租金标准计算的违约金计29,167元。被告称，被告同时承租两原告的307室商铺和案外人蒋岳生所有的隔壁XXX室商铺，被告同时与两家房东商量好了提前解除合同，原告高红旗还帮被告去做蒋岳生的工作，共同达成了2017年5月1日搬离的协议，但是因为被告于2017年5月2日至5月7日恢复两间商铺原有的隔墙并粉刷墙壁、重装玻璃门，故被告于2017年5月8日支付了截至2017年5月7日的房租2,880元，并于当天通知原告高红旗前来交接，但两原告不同意接收。被告已按约提前三个月通知原告解除合同并支付全部租金，不存在违约行为。针对争议焦点三，原告称商铺买下来当时是有两扇玻璃门的，原告2017年5月去看过商铺，因为钥匙在被告处，故原告只看了外观，发现被告只装了左边一扇玻璃门，右边应该装玻璃门的地方做了一面玻璃墙；后门没了；后门阳台上的防盗窗被撬了一个大洞，是被告装空调时破坏的，商铺里面还没看，故被告应当恢复原状，原告才愿意接收。在租给被告之前，系争商铺出租给别人用于开拉面店，拉面店什么样子原告不清楚。对此原告提供现场照片2张，被告对照片无异议，确认是系争商铺现状。被告称，当初接收时系争商铺是开拉面店的，没有玻璃门的，只有卷帘门和塑料保温门帘，被告搬离后原告不愿意来提整改要求，故被告按服装店的常规做法整改，服装店是需要橱窗的，因为商铺门面只有3米宽，装两扇玻璃门就放不下橱窗了，所以被告只装了一扇玻璃门，另一边做橱窗；被告装空调的时候没有破坏铝合金防盗窗，空调不是从该处运进室内的，铝合金门窗现状是破损的，但不是被告造成的，可能拉面店经营时就坏了；后门处本来有违章建筑，被告用作仓库，故只有门洞却没有门，后来政府拆除违章建筑后，门洞露出来了，于是被告在门洞里面的一个门上装了一把锁，把货物都搬进商铺里去了。本院认证如下：1、关于双方各自提供的照片，双方均予以确认，本院予以采纳；2、关于被告提供的录音及整理资料，对于原告确认的录音资料本院予以采纳，对于原告未参与谈某的录音，原告不予确认，因这部分录音系被告自行与案外人谈某，在被告陈述原告同意提前解除合同时案外人未作肯定或否定回应，故本院不予采纳；3、关于被告提供的短信，被告提供的手机显示该短信已发送至原告高红旗手机号码，原告虽不确认已收到，但未举证该短信未送达原告，故本院予以采纳。综上，本院确认如下事实：一、被告于2017年2月14日短信通知原告高红旗解除合同；二、原告曾于被告使用系争商铺期间针对系争商铺向外招租；三、被告曾于2017年1月底要求原告另行出租而原告拒绝；四、商铺现状为：前门处左边装有一扇玻璃门，右边为玻璃墙；后门处后门缺失，防盗窗破损。审理中，被告于2017年5月8日通知本院已搬离并整改，要求本院通知原告方接收。原告方表示坚持要求继续履行合同，且被告未恢复原状，故不愿意接收。本院向原告释明，原告应当及时接收以减少空置损失，若被告损坏房屋可要求被告修复或承担修复费用，若不及时接收，造成的空置费损失可能将由原告自行承担，但原告坚持不愿意接收。审理中，被告称，若法院认定合同于2017年5月14日才解除，则被告愿意支付自2017年5月8日起至2017年5月14日止的未付租金3,660元(按每天480元计算7天)，但上述租金系被告误以为合同于2017年5月1日解除而未支付，故被告不是故意违约，要求调低违约金。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对争议焦点一，双方约定提前三个月书面通知对方解除合同不算违约，而被告于2017年2月14日发送原告高红旗短信，通知原告解除合同。短信亦属于书面通知，故本案租赁合同应于2017年5月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告继续履行合同至2017年9月30日止并支付截至2017年9月30日的租金的诉讼请求，本院不予支持。被告称双方于2017年1月已达成合同于2017年5月1日提前解除的协议，且被告曾邮寄书面解除函，但其提供的谈某录音中仅能反映原告不同意提前解除合同，又未举证证明被告曾邮寄送达原告方解除合同函，故对被告上述主张本院亦不予采信。针对争议焦点二，被告应支付截至2017年5月14日的租金，现被告仅支付至2017年5月7日，故被告还应支付原告租金3,360元。被告拖欠原告租金至今未付，显属违约，应承担继续支付租金并承担逾期付款的违约责任。针对争议焦点三，原告未举证证明被告实施了损坏系争房屋的行为和系争房屋的原状，故即使被告确实损坏了房屋，原告要求被告恢复原状这一行为亦无从实施。另，原告本已知晓被告将在2017年5月将搬离系争房屋，为减少损失双方也已张贴招租广告。故在被告通知原告搬离后，原告应及时接收系争房屋，在本院释明后原告仍以被告损坏房屋且未恢复原状为由拒绝接收房屋，系原告自行扩大损失。因原告坚持拒绝接收房屋，本案中对返还系争房屋事宜不予处理。针对房屋受损情况，原告可继续收集证据后另循合法途径解决。综上，本院认为被告逾期支付7天租金的违约行为，并无主观恶意，且违约程度较轻，故结合本案实际情况，本院酌定调整被告应承担的违约金为3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告高红旗、程士英和被告吴雨卓于2016年9月19日就上海市青浦区城中东路XXX号商铺签订的房屋租赁合同于2017年5月14日解除；二、被告吴雨卓应于本判决生效之日起十日内支付原告高红旗、程士英自2017年5月8日起至2017年5月14日止的租金3,660元；三、被告吴雨卓应于本判决生效之日起十日内支付原告高红旗、程士英违约金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,268元，减半收取计1,134元，由原告高红旗、程士英负担1,100元，被告吴雨卓负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年十月九日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金