山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终144号
上诉人（原审被告）：蓬莱市武霖木器厂，住所地蓬莱市南关路*号。
投资人：田兴家，任厂长。
委托诉讼代理人：李春波，山东信力源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓬莱市紫荆山街道武霖社区居民委员会，住所地蓬莱市紫荆山街道武霖社区。
法定代表人：王述明，主任。
委托诉讼代理人：王蓬勃，男，该社区党支部副书记。
委托诉讼代理人：聂玲家，山东蓬祥律师事务所律师。
原审被告：田兴家，男，1958年5月4日出生，汉族，蓬莱市武霖木器厂厂长，住蓬莱市。
上诉人蓬莱市武霖木器厂（以下简称武霖木器厂）因与被上诉人蓬莱市紫荆山街道武霖社区居民委员会（以下简称武霖居委会）、原审被告田兴家租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武霖木器厂的投资田兴家与委托诉讼代理人李春波、被上诉人武霖居委会的委托诉讼代理人王蓬勃和聂玲家、原审被告田兴家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武霖木器厂上诉请求：1、撤销山东省蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初822号民事判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费由武霖居委会负担。事实和理由：一、本案企业改制款与房屋租金属于不同的法律关系，一审法院将二者合并审理适用法律错误。田兴家与武霖居委会签订的合同系企业出售合同，武霖木器厂与武霖居委会签订的合同系房屋租赁合同，二者是两个完全不同的法律关系，不应合并审理。二、田兴家并非涉案房屋的承租人，不是本案的适格主体，不应当承担支付租金的义务。三、一审判决对房屋维修费、缴纳的土地使用税没有审理，没有与租金进行抵扣违背了法律规定。四、一审判决对变压器节能改造的相关费用认定事实不清，导致判决结果错误。烟台博方达价格评估有限公司所作出的评估报告仅是针对变压器迁移改造的价格，而不是对变压器节能改造的价格进行评估。五、一审判决没有查明事实即判决拆除新建、扩建的房屋，严重违反了诉讼程序，剥夺了武霖木器厂的权利。武霖木器厂与武霖居委会签订房屋租赁合同后，为扩大生产，经武霖居委会同意后新建、扩建了厂房，并不是私自、违章建设厂房。
武霖居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回武霖木器厂的上诉请求。
武霖居委会向一审法院起诉请求：1、立即与武霖木器厂、田兴家解除租赁合同；2、武霖木器厂、田兴家立即付清欠武霖居委会的往来款1521578.84元，并承担利息；3、诉讼费由武霖木器厂、田兴家承担。诉讼过程中，武霖居委会增加诉讼请求：1、武霖木器厂、田兴家继续承担租赁费至标的物原样交付武霖居委会时止，并按银行同期贷款利率承担欠款利息；2、武霖木器厂、田兴家将在租赁厂区范围内的非法建筑拆除，并清除现场；3、武霖木器厂、田兴家必须将其在租赁厂区内的非法转租或转包给第三人进行经营的部分清除厂区并清理干净；4、武霖木器厂、田兴家必须赔偿因管理不善给武霖居委会造成四间房屋坍塌的损失。
一审法院认定事实：原蓬莱县城关镇武霖木器厂系武霖居委会（原名蓬莱县登州镇武霖村村民委员会）开办的村办集体企业。1998年1月1日武霖居委会原村办木器厂以净资产动产680000元（不包括房屋、土地及水电设施）改制给田兴家，田兴家未给付武霖居委会改制款680000元，该村办木器厂于1998年3月被注销工商登记。田兴家于1998年10月29日开办了个人独资企业武霖木器厂。1998年10月1日，武霖居委会将原村办木器厂的房屋及场地租赁给武霖木器厂使用，双方签订房屋租赁合同，约定武霖木器厂承租武霖居委会房屋75间，使用面积1600平方米，租赁期限3年零3个月，自1998年10月1日起至2001年12月31日止，年租金40000元，每年10月1日前付清，合同并约定了其他条款。武霖木器厂未给付武霖居委会租金。2001年1月1日武霖居委会与武霖木器厂又签订租赁合同书，约定武霖居委会现有房屋3440平方米，租赁费每年每平方米30元，南料场租赁费每年2000元，合计武霖木器厂每年应交租赁费10520元。该款于每年6月底给付武霖居委会50%，其余部分每年12月底付清，或在每年12月底前将全部租金一次性付清。租赁期为3年，自2001年1月1日至2003年12月31日。合同并约定租赁期内，未经武霖居委会许可，不得擅自转租，否则武霖居委会有权终止合同，另租他人，并追究武霖木器厂的违约责任；武霖木器厂对于武霖居委会提供的房屋、场地，如因生产、经营需要，要求自投资金改建、扩建、新建房屋时，必须向武霖居委会提出书面申请，在征得武霖居委会同意后方可施工，否则，武霖木器厂必须恢复原状，并承担一切经济损失。合同期满，武霖木器厂应完好无损地将所有房屋交给武霖居委会，如有损坏，必须赔偿或由武霖木器厂出资，武霖居委会负责修复。租赁期间，武霖木器厂对新建、扩建的房屋和房屋的装修，期满后，武霖木器厂可以拆除，武霖居委会不予补偿（翻建的房屋产权无偿归武霖居委会）。武霖居委会提供给武霖木器厂的房屋如因主体发生危险或房屋确需换茇倒垅时，由武霖居委会负责；其他维修武霖木器厂负责。若因武霖木器厂原因造成主体、房屋损坏时，武霖居委会不负责任。合同期内，如因国家、集体征用，或因城市规划需要拆迁时，武霖木器厂应无条件服从，武霖居委会不承担违约责任和武霖木器厂因此造成的一切经济损失，租金按实际使用时间计算。违约责任：若武霖居委会、武霖木器厂有一方违反合同规定，违约方应付给对方三年租赁费总额50%的违约金。该合同履行期间，武霖木器厂仍未给付武霖居委会租金。合同期满后，武霖居委会、武霖木器厂于2004年1月1日继续签订租赁合同，合同约定租赁期限为4年，自2004年1月1日至2007年12月31日，年租金数额及合同其他条款与2001年1月1日双方签订的租赁合同一致。合同签订后，双方即履行租赁合同，2004年-2005年武霖木器厂在武霖居委会租赁场地内建设的房屋被拆迁，政府给予了相应的补偿款288623.56元，该款抵顶了武霖木器厂尚欠武霖居委会的部分款项。租赁期间届满后，武霖木器厂方仍继续使用租赁物，未与武霖居委会签订书面租赁合同。此后田兴家、武霖木器厂陆续与武霖居委会顶账、付款共计445374.80元。
庭审中,武霖居委会对其主张提交1998年10月1日、2001年1月1日、2004年1月1日武霖居委会与武霖木器厂签订的三份房屋租赁合同、2004年12月27日武霖居委会与武霖木器厂签订的还款协议、拆迁补偿款明细表、2015年6月23日武霖木器厂向武霖居委会自报的往来账目表、2016年3月25日武霖居委会与武霖木器厂的往来对账表、2015年8月28日武霖木器厂给付武霖居委会100000元银行承兑汇票的收据、2016年3月8日武霖居委会向武霖木器厂发出的解除合同通知、送达该解除合同的视频、武霖木器厂的工商登记材料、现场照片17张、武霖木器厂厂区建筑示意平面图、武霖居委会原村办木器厂的工商登记材料等相关证据。经质证，田兴家与武霖木器厂对租赁合同的真实性没有异议，称2001年租赁合同的租期与1998年租赁合同的租期有重合部分，2004年签订的租赁合同，在合同期内，2005年对建设的房屋进行了部分拆迁，至2005年后，租赁费就不应按照合同约定的租赁费计算，应扣除拆迁部分。武霖居委会主张1998年10月1日至2001年12月31日应为3年零3个月，武霖居委会按照2年半时间计算租金100000元，2002年至2003年每年按照租金105200元计算为210400元，2004年租金为105200元，2005年至2015年共计11年，减去拆迁房屋的面积，租金按每年80000元计算应为880000元，2016年1-3月租金20000元，租金合计为1315600元。田兴家与武霖木器厂对武霖居委会所称的租期计算时间、租金计算标准均予认可。田兴家与武霖木器厂对拆迁补偿款明细表没有异议，认可拆迁补偿款为288623.56元。田兴家与武霖木器厂对2004年12月27日武霖居委会与武霖木器厂签订的还款协议不予认可，称应与改制单位蓬莱市武霖实业总公司签订，当时改制是田兴家与蓬莱市武霖实业总公司签订的合同，与武霖居委会无关。2015年6月23日田兴家向武霖居委会自报的往来账目表不是其书写。2016年3月25日武霖居委会与武霖木器厂的往来对账表是受胁迫签订，当时就自己一个人，是在武霖居委会治安值班室签订，武霖居委会六七个人。认可100000元银行承兑汇票，但称当时武霖居委会困难向其借款。对其他证据的真实性予以认可。
经查，2015年6月23日田兴家向武霖居委会自报的往来账目表载明：“房租合同款：1998.10-2001年计人民币100000元，2002-2003年计人民币210400元，2004年计人民币105200元，2005-2015年计人民币880000元，1998年改制款计680000元，总计人民币1975600元。改制后房屋修缮计人民币1010800元，2004-2005年拆迁补偿款计人民币282786元，村账目计人民币344424.8元，现有转村单据（村用）950元，变压器改造建电房、改线路等大约计人民币300000元，总计人民币1938960元。1975600-1938960=36639元，总计欠村计人民币36639元。”。2016年3月25日武霖居委会、武霖木器厂的往来对账表载明：“双方经核对无误：一.应收房屋租金（自1998年10月1日至2016年3月31日）共计人民币1345600元。二.企业改制款社区应收680000元。三.2004年及2005年因拆迁应付给木器厂拆迁补偿款计人民币288623.56元。四.木器厂已交款①344424.80元（会计账），②承兑汇票100000元。五.社区用木器厂材料款950元。双方待定：一.房屋维修费（有单据）489500+150300+371000=1010800元。二.变压器改造无单据（包括变压器房屋）300000元。三.土地使用税（有单据）81369.33元。”。
田兴家与武霖木器厂对其辩称提交1998年1月1日蓬莱市武霖实业总公司与田兴家签订的改制合同，该合同约定将总公司下属企业武霖木器厂卖给田兴家，净资产动产为680000元（不包括房屋、土地及水电设施）卖给田兴家，田兴家分三年付清，1998年12月底以前交200000元，1999年12月底前交240000元，余下240000元于2000年12月底前付清。田兴家缴纳土地使用税的发票、维修房屋收据3张、蓬莱市开元建筑有限公司建筑工程预结算、照片一组。经质证，武霖居委会认为改制合同无效，蓬莱市武霖实业总公司是不存在的，根本没有工商登记，原武霖木器厂是武霖村委会的而不是蓬莱市武霖实业总公司的下属企业。对税务发票的真实性没有异议，称应由田兴家、武霖木器厂承担。对维修房屋收据3张不予认可，称收据是假的，既没有公章也没有维修人的签字又没有正式发票。对蓬莱市开元建筑有限公司建筑工程预结算不予认可，武霖居委会认可武霖木器厂对变压器进行了改造，但认为费用过高，也就是10万余元，申请予以鉴定。对武霖木器厂提交的照片不予认可，称看不出位置，无法确定其真实性。
根据田兴家、武霖木器厂的申请，法院调取了（1998）蓬经初字第628号、629号借款合同纠纷案件审判与执行卷宗，该两起案件武霖居委会均为蓬莱市城市信用合作社、被告均为蓬莱市皮革装具厂、蓬莱市武霖实业总公司。从调取的卷宗材料能够确认蓬莱市武霖实业总公司未经工商登记，根据1987年6月13日蓬政办发（1987）第48号文件，刻制了蓬莱县武霖实业总公司印章。武霖居委会原村党支部书记刘光祥称该公司属于村办企业的一个虚设的代管机构，实际上根本没有成立，没有工商登记。经质证，田兴家、武霖木器厂认为武霖居委会与蓬莱市武霖实业总公司没有任何关系，对于改制款的追要，武霖居委会没有主体资格，武霖居委会没有权利代表武霖实业总公司与被告进行对账，田兴家的对账存在重大误解及胁迫，应该依法撤销。武霖居委会认为当时涉及经济的由武霖实业总公司处理，不涉及经济的由村委会处理，当时改制时就盖上了武霖实业总公司的印章，不涉及重大误解和胁迫的问题。后来刘光祥上任后，武霖居委会、武霖木器厂就签订了还款合同，后来都是以武霖居委会名义与武霖木器厂签订合同等事项，并且原武霖木器厂改制前就是武霖居委会的村办企业，应驳回武霖木器厂的请求。
根据武霖居委会的申请，法院委托烟台博方达价格评估有限公司对武霖木器厂改造变压器所产生的费用进行价格评估，出具了评估报告，评估价格为127365.80元。武霖居委会支付评估费3000元。经质证，武霖居委会对评估报告部分事项予以认可，部分事项不予认可。田兴家、武霖木器厂对评估报告有异议，对评估人员的资质存有质疑，称评估报告没有客观真实反映现场情况，存有漏项，评估价格过低，不予认可。庭审中，田兴家、武霖木器厂申请对其租赁厂房的维修及增建部分进行价格评估，武霖居委会则称依据合同规定应由武霖木器厂、田兴家负责维修，不同意进行价格评估。因当事人各持己见，本案调解未成。
一审法院认为，1998年1月1日武霖居委会原村办木器厂以净资产动产680000元（不包括房屋、土地及水电设施）改制给田兴家后，田兴家开办了个人独资企业武霖木器厂，此后武霖木器厂租赁武霖居委会原村办木器厂的房屋经营使用至今，田兴家与武霖木器厂拖欠武霖居委会改制款及租金的事实，法院予以确认。虽然1998年1月1日是蓬莱市武霖实业总公司与田兴家签订的改制合同，但因蓬莱市武霖实业总公司未办理工商登记，只是根据政府有关文件刻制的印章，不能改变原武霖木器厂属武霖居委会村办集体企业的企业性质，武霖居委会追要改制款680000元，主体适格；因武霖居委会多年来一直向田兴家与武霖木器厂追要欠款，且田兴家与武霖木器厂在与武霖居委会的还款协议、对账表及向武霖居委会自报的往来账目表均认可欠改制款680000元，武霖居委会对改制款的起诉并未超过诉讼时效。田兴家与武霖木器厂辩称武霖居委会追要改制款主体不适格，且已超过诉讼时效，与事实不符，法院依法不予采信。庭审中，双方当事人均认可1998年10月1日-2001年12月31日的租期按2年半计算租金为100000元，2002-2003年按年租金105200元计算为210400元，2004年租金为105200元，2005-2015年共计11年，减去拆迁房屋的面积，按年租金80000元计算租金为880000元，2016年1-3月租金20000元，租金合计为1315600元。武霖居委会应给付田兴家与武霖木器厂拆迁补偿款288623.56元，田兴家与武霖木器厂与武霖居委会顶账、付款共计445374.80元，法院予以照准。审理中，法院委托烟台博方达价格评估有限公司对武霖木器厂改造变压器所产生的费用进行价格评估，评估价格为127365.80元。该评估报告鉴定机构及鉴定人员具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论法院依法予以采信。该款应从田兴家与武霖木器厂应给付武霖居委会的款项中予以扣除。武霖木器厂对其主张的变压器改造费用及配电房费用，证据不足，法院不予采信。依照合同法的有关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方当事人2004年1月1日签订的房屋租赁合同期间届满后，武霖木器厂仍继续使用租赁物，未与武霖居委会签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，该租赁期限应为不定期。田兴家与武霖木器厂拖欠武霖居委会租金，武霖居委会已在合理期限之前通知武霖木器厂解除合同。现武霖居委会要求解除与武霖木器厂的租赁合同，武霖木器厂腾出租赁的房屋及场地，并承担至腾出房屋及场地时的租金，于法有据，法院予以支持。因合同约定租赁期间，武霖木器厂对新建、扩建的房屋和房屋的装修，期满后，武霖木器厂可以拆除，武霖居委会不予补偿。故武霖居委会主张武霖木器厂应拆除新建、扩建的房屋，法院予以支持。因合同约定武霖居委会提供给武霖木器厂的房屋如因主体发生危险或房屋确需换茇倒垅时，由武霖居委会负责；其他维修武霖木器厂负责。故武霖居委会要求武霖木器厂赔偿因管理不善造成武霖居委会四间房屋坍塌的损失，法院不予支持。田兴家与武霖木器厂主张武霖居委会应承担房屋维修费及土地使用税，武霖居委会称应由武霖木器厂自行承担。武霖木器厂虽申请对其租赁厂房的维修及增建部分进行价格评估，但因田兴家与武霖木器厂未提起反诉，依法不予审理。综上所述，双方当事人的诉辩理由合理部分，依法予以支持。故武霖木器厂应限期腾出租赁武霖居委会的房屋及场地，拆除其新建、扩建的房屋，将租赁物归还武霖居委会，给付武霖居委会尚欠的改制款及租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条及国家有关民事法律政策之规定，判决：一、解除武霖居委会与田兴家、武霖木器厂之间的租赁合同，田兴家与武霖木器厂腾出租赁武霖居委会的房屋及场地，拆除其新建、扩建的房屋，将租赁物归还武霖居委会，限于本判决生效后10日内履行完毕。二、田兴家、武霖木器厂给付武霖居委会改制款及1998年10月1日起至2016年12月31日的租金共计2055600元，扣除武霖居委会应给付田兴家与武霖木器厂及田兴家与武霖木器厂已付的款项861364.16元，田兴家与武霖木器厂应给付武霖居委会1194235.84元。限于本判决生效后10日内付清。三、田兴家、武霖木器厂给付武霖居委会自2017年1月1日起至腾退租赁物止按年租金80000元计算的使用费，限于本判决生效后10日内付清。四、驳回武霖居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3000元，由武霖居委会与田兴家、武霖木器厂各负担1500元。财产保全费5000元，由田兴家与武霖木器厂负担。案件受理费18594元，由武霖居委会负担3046元，田兴家与武霖木器厂负担15548元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。
本院认为，武霖木器厂系田兴家投资的个人独资企业，田兴家、武霖木器厂欠付武霖居委会企业改制款及租赁费的事实清楚，企业改制款与租赁费虽不属于同一法律关系，但武霖居委会与田兴家、武霖木器厂在历次对账中均将企业改制款与租赁费合并作为往来款进行了对账并抵顶处理，武霖居委会现要求与田兴家、武霖木器厂解除房屋租赁合同，田兴家、武霖木器厂清偿欠付往来款的诉请，于法有据，本院依法予以支持。田兴家、武霖木器厂以企业改制款与租赁费不属于同一法律关系为由，认为二者不应合并审理的主张，于法无据，本院不予采纳。田兴家、武霖木器厂对主张的房屋维修费及变压器节能改造费等费用，不能提供充分证据佐证，武霖居委会也予以否认，本院依法不予采信。田兴家、武霖木器厂作为涉案房屋的使用人，应当依法交纳相关土地使用税，田兴家、武霖木器厂认为不应承担土地使用税的诉请，没有法律依据，本院不予支持。武霖居委会与田兴家、武霖木器厂在房屋租赁合同中对涉案房屋的新建、扩建事宜已作出明确约定，田兴家、武霖木器厂诉称新建、扩建行为已经原村委会同意的主张，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，武霖木器厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15548元，由上诉人蓬莱市武霖木器厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 王守远
审判员 衣振国
二〇一八年三月三十日
书记员 辛婷婷