广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1100号
上诉人（原审被告）：刘爱姣，女。
委托代理人：伍贤亮，男。
被上诉人（原审原告）：东莞市汉星商贸有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙蔡屋第四工业区。
法定代表人：蔡锡洪，该公司总经理。
委托代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：李雄文，该公司员工。
上诉人刘爱姣与被上诉人东莞市汉星商贸有限公司（以下称汉星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
汉星公司于2013年10月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认汉星公司、刘爱姣的租赁合同期满终止；2、刘爱姣立即搬离及返还案涉商铺给汉星公司；3、刘爱姣按照1500元／月的标准，支付自2013年8月1日起至商铺返还之日止的商铺使用费给汉星公司。
原审法院经审理查明：2011年7月1日，汉星公司和刘爱姣签订租赁合同，约定汉星公司将位于东莞市长安镇增田社区横增路第4156号的商铺（即增田光纤站商铺第2-3间）出租给刘爱姣使用，保证金2500元，租金每月1500元，租赁期限为2011年7月1日至2013年7月30日。同时约定，合同期满，在同等条件下刘爱姣有优先承租权。如刘爱姣愿意续租，应于合同期满前三十日内与汉星公司办理续租手续，按续租时汉星公司所新规定的租金标准和其他条件，重新协商签订租赁合同，并交纳租赁保证金的差额，否则视为刘爱姣不再续租。如刘爱姣不再续租，应于合同期满后三天内搬离一切属其所有的物品，并按相关约定将商铺交还给汉星公司。该合同签订后，汉星公司和刘爱姣均能按约履行各自的义务，直至合同期满前，汉星公司通知刘爱姣合同期满后不再续约，刘爱姣不同意，双方遂发生纠纷。汉星公司于2013年9月2日向刘爱姣发出律师函，明确因刘爱姣在合同期满前未向汉星公司提出续约申请，且汉星公司需收回商铺自用，故双方租赁合同于2013年7月30日终止，汉星公司要求刘爱姣在2013年9月10日前搬离商铺。但刘爱姣在收到律师函后仍未搬出，并自2013年7月30日后未再支付汉星公司商铺使用费。对此，刘爱姣称汉星公司终止合同不符合合同约定，并在2013年7月底和2013年8月中旬对案涉商铺进行断水断电，刘爱姣不同意支付商铺使用费，并在一审庭审时要求汉星公司双倍返还保证金及赔偿其转让费、装修费、误工费等损失。但刘爱姣对其以上商铺被断水断电的主张未能提供证据予以证明。
另查，案涉商铺为东莞市长安镇新安社区居民委员会出租给汉星公司，再经居民委员会同意，由汉星公司转租给刘爱姣。案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书。在一审审理过程中，汉星公司于2013年11月20日向原审法院申请财产保全，要求原审法院查封、扣押、冻结刘爱姣相应价值的财产。原审法院经审查后依法准许汉星公司的申请，并已实施财产保全措施。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、律师函、快递单、证明、建筑工程竣工验收证书及一审民事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺于1999年建设竣工，同年取得东莞市长安镇建设工程质量安全监督组颁发的建设工程竣工验收证书，视为案涉商铺是经主管部门批准建设。故汉星公司和刘爱姣就案涉商铺签订的租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，原审法院依法确认其效力。
汉星公司和刘爱姣的租赁合同于2013年7月30日期满，刘爱姣未举证证明其在合同期满前三十日内向汉星公司提出续租申请，并与汉星公司办理相关续租手续。汉星公司据此事实依据租赁合同的约定，视为刘爱姣不再续租，并要求原审法院确认双方合同期满终止，及要求刘爱姣腾出和返还案涉商铺，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。又由于刘爱姣自2013年8月1日至今一直占用案涉商铺，期间为支付任何费用，而刘爱姣主张汉星公司对商铺进行断水断电，影响其经营，并无证据予以证明，原审法院对刘爱姣的主张不予采纳。由此，汉星公司要求刘爱姣参照合同约定的租金标准1500元／月，支付自2013年8月1日至商铺返还之日止的商铺使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于刘爱姣在本案中提出由汉星公司返还保证金和赔偿损失的请求，因以上请求刘爱姣是在举证期限届满后才提出，刘爱姣对此亦未提起反诉，故原审法院不予处理，刘爱姣可另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认汉星公司与刘爱姣签订的租赁合同于2013年7月30日期满终止；二、限刘爱姣于判决发生法律效力之日起五日内腾出并返还位于东莞市长安镇增田社区横增路第4156号的商铺给汉星公司；三、限刘爱姣于判决发生法律效力之日起五日内按照1500元／月的标准，支付自2013年8月1日至商铺返还之日止的商铺使用费给汉星公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，保全费50元，共75元，由刘爱姣承担。
上诉人刘爱姣不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）合同期限届满前，汉星公司在未书面通知刘爱姣不予续租理由的情况下，自行终止合同，属于违约行为，应承担违约责任。（二）案涉商铺二楼及梯间由刘爱姣支付18000元转让费得来，后投入38000元的装修费，汉星公司应赔偿损失。（三）汉星公司工作人员对刘爱姣的商铺断水断电，致使刘爱姣无法经营，无法使用案涉商铺，刘爱姣无需支付案涉商铺的使用费。（四）刘爱姣是在汉星公司起诉后才收到汉星公司发出的律师函，之前并无收到，快递单也无刘爱姣签名。（五）案涉商铺是东莞市通联实业有限公司承包给汉星公司，而非一审判决认为的东莞市长安镇新安社区居委会出租。据此，请求本院：撤销原审判决，确认汉星公司违约不履行合同义务，准许刘爱姣续租，汉星公司赔偿刘爱姣相关损失。
被上诉人汉星公司答辩称：2013年7月30日是案涉租赁合同期满之日，汉星公司已通知刘爱姣合同到期，不继续租给刘爱姣。但之后两个月内，刘爱姣没有交纳租金和没有续租意思，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，刘爱姣原审庭审中主张汉星公司在合同期满前曾带新的租客到案涉商铺进行丈量，汉星公司当时已告知其案涉租赁合同期满后不再向其续租。因此，刘爱姣认为汉星公司的上述行为违反了其享有合同约定的优先续租权。汉星公司则主张其回收案涉商铺后系用于自用。刘爱姣庭审中主张2013年8月12日开始，汉星公司对案涉商铺进行停水、停电。
再查明，二审中，刘爱姣提供证人证言和收款收据，拟证明汉星公司对案涉商铺断水断电、案涉商铺装修费用及搬离时间。汉星公司对上述证据均不予确认。另外，刘爱姣确认截止至二审庭审之日，其仍未归还案涉租赁物给汉星公司。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁合同由汉星公司与刘爱姣签订，合同内容没有违反法律或法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定各自履行合同权利与义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘爱姣上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。对此，本院分析如下：案涉租赁合同约定的租赁期限截止至2013年7月30日，汉星公司作为案涉商铺的有权处分人，在其合同约定的期限届满前其已提前告知刘爱姣不再对其续租的意愿，且刘爱姣亦确认在合同期满前汉星公司未存在对案涉商铺采取停水、停电等不当行为。刘爱姣主张汉星公司未依约在同等条件下给予其优先承租权，故汉星公司存在违约行为，但汉星公司已确认案涉商铺不再出租给刘爱姣是用于回收自用，且刘爱姣又未能提供证据证明汉星公司存在合同约定的“在同等条件下”未将案涉商铺继续租给刘爱姣而转租他人的事实。因此，刘爱姣应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，案涉租赁合同已按照双方约定的期限履行完毕，双方的合同权利义务终止。汉星公司已明确不再将案涉商铺续租给刘爱姣使用，故刘爱姣应在合同约定的期限届满之日搬离案涉商铺，由于刘爱姣至今仍未归还案涉商铺，故原审法院认定刘爱姣参照原租赁合同约定的租金标准继续向汉星公司支付占有使用费至案涉商铺返还之日止并无不当，本院予以维持。至于刘爱姣主张汉星公司赔偿装修损失费用、转让费、误工损失、退还押金，因其在一审法定期间未向原审法院提起反诉，双方可协商或另循法律途径解决，本院依法不予审查。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘爱姣的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人刘爱姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。