广东省高要市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇要法民二初字第106号
原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司，住所地高要市城区。
负责人陈绍佳。
委托代理人李岩，该公司职员。
委托代理人赵宇轩，该公司职员。
被告邓建红，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人梁星志，广东安达信律师事务所律师。
委托代理人郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司诉被告邓建红物业服务合同纠纷一案，本院2014年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司的委托代理人赵宇轩，被告邓建红及其委托代理人梁星志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司诉称：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的位于肇庆碧桂园***商品住宅区中的***街***号商铺。原、被告双方并于2011年4月29日签订《碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月171.87元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2012年3月10日起至今一直未支付物业服务费，截止2014年2月26日欠款金额累计高达7885.56元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3953.01元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2014年2月26日为3932.55元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告邓建红辩称：一、原、被告双方所签订的物业服务合同，收楼通知作为合同内容的一部分，原告却没有告知被告，原告隐瞒了相关事实，被告在原告故意欺诈的情况下与原告签订物业服务合同。故合同相关条款无效。二、案涉商铺因相邻土地尚未平整，道路仍未开通，不符合使用要求，所有相邻类似商铺，包括被告的商铺均未能使用。三、双方所签订的物业服务合同虽然是事实，但因物业不符合使用要求，原告亦因此未进行正常的物业管理服务，因此物业服务费不能自2012年1月1日起算，而应自商铺符合使用要求之日起算。四、原告起诉的违约金计算过高。五、原告的物业管理人员2014年1月致电给我时，口头承诺物业费的收费日期从2013年10月开始，但原告起诉却按2012年1月1日起计算物业管理费。我向高要市碧颐房地产开发有限公司购买商铺后，至今未收楼，因此原告起诉要求我支付物业管理费没有法律依据。
经审理查明：2011年4月29日，原告为乙方、被告为甲方，双方签订《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》，约定被告已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的肇庆碧桂园***商品住宅区中的***街***号商铺交付后，由原告提供物业管理服务。合同约定被告按171.87元/月向原告交纳物业服务费，并约定了原告以银行代收的方式于每月10日向被告收取上月的物业服务费。协议的第十六条还约定了：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”根据原告举证反映，高要市碧颐房地产开发有限公司发给被告的《收楼通知书》经被告签名确认，该收楼通知书通知被告，其购买的商铺于2011年12月30日交付，物业服务费从2012年1月1日起计收。庭审过程中，原、被告双方确认被告在《收楼通知书》上签名的日期为2013年3月6日。原告于2013年8月16日、2014年2月12日发出《催缴物业管理服务费函》邮寄给被告，该函认为被告已于2013年3月6日办妥收楼手续，而根据双方签订的物业服务协议中第三章第六条的约定为：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，要求被告在期限内缴清欠款，但被告没有按原告的要求支付物业服务费及违约金给原告。原告经催收无果，遂诉至本院。
原告计算的违约金3932.55元，是从被告每月拖欠管理费的次日起，按实欠管理费金额以每日3‰分别计至2014年2月26日。
上述事实，原告举证了物业服务协议、收楼通知书、催缴物业服务费函、业主所欠款项清单及滞纳金明细等证据，被告在诉讼过程中提交多份商铺门前道路的照片作为证据。
本院认为：原、被告签订的物业服务协议合法有效，应受法律保护。物业交付使用后，原告已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。被告作为业主，理应向原告支付相应报酬，被告应支付拖欠的物业管理费给原告。本案争议焦点为：一、建设单位（即高要市碧颐房地产开发有限公司）何时交付物业给被告；二、原告是否提供了物业服务，应否收取被告的物业管理费；三、原告提出的违约金计算标准是否过高。
一、建设单位（即高要市碧颐房地产开发有限公司）何时交付商铺给被告的问题。原告认为商品房买卖合同中约定了2011年12月30日前交付商铺给被告，且已于该日期前通知被告收楼，但原告举证的《收楼通知书》虽经被告在该通知书上签名，但双方确认该签名事实上是被告于2013年3月6日签署的。原告举证的证据，不能证明建设单位与被告约定于2011年12月30日交付商铺，或举证证明建设单位已通知了被告于2011年12月30日收楼的事实。根据原告举证的证据及庭审中双方的陈述，被告于2013年3月6日才到建设单位办理收楼手续。因此，综合原、被告的举证及陈述，本院认定建设单位与被告于2013年3月6日办理交付商铺手续。根据原、被告签订的物业服务协议的约定，商铺交付后，由原告提供物业管理服务。原告自2013年3月起为被告提供物业管理服务，被告应自该月起支付服务费给原告。鉴于原告确认被告已预交了三个月的物业费，因此，被告拖欠原告物业费的日期应自2013年6月起计算。至于被告认为2013年3月6日只是到建设单位办理了相关的手续，并未实际收楼的辩解，以及被告举证证明商铺门前的道路尚未开通，建设单位尚未达到交付商铺条件的相关照片。由于被告没有证据证明其已向建设单位提出不符合合同约定的收楼条件，依照合同的约定拒绝收楼的证据，也没有证据证明被告与建设单位签订购房合同时约定了开通商铺侧的市政道路、符合商铺的使用要求为交付商铺的条件。原告认为该道路属于市政道路，与建设单位开发建设的商品住宅区无关的主张，本院予以支持。因此，对被告的辩解意见，本院不予采纳。
二、原告是否提供了物业服务，应否收取被告的物业管理费的问题。原告举证了物业服务合同等相关证据，并认为按物业服务合同的约定提供了物业管理服务。被告收楼后，接受了原告的物业管理服务，应支付物业管理费给原告。
三、原告提出的违约金计算标准是否过高的问题。原、被告签订的物业服务协议第十六条约定了业主或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金的约定，但被告庭审中提出该违约金过高。原告没有举证证明因被告的违约行为导致原告造成了何种损失，本院确定原告的损失为被告逾期付款导致的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告请求按每日3‰计算逾期付款违约金，远高于其实际损失，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告应自逾期支付物业服务费的次日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金给原告。
综上，被告自2013年6月1日起至原告起诉请求支付物业服务费的日期（2014年2月26日止）应支付给原告的物业服务费1374.96元，并自欠付物业服务费的次日起至2014年2月26日按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金36.53元给原告。附利息计算表：
欠费月
起息日
截止日
累计（天）
利息（元）
2013.6.
2013.7.11
2014.2.26
2013.7
2013.8.11
2014.2.26
2013.8
2013.9.11
2014.2.26
2013.9
2013.10.11
2014.2.26
2013.10
2013.11.11
2014.2.26
2013.11
2013.12.11
2014.2.26
2013.12
2014.1.11
2014.2.26
2014.1
2014.2.11
2014.2.26
计息公式：物业费171.87元×利率7.8%（中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6%，1.3倍即7.8%）÷360天×实际天数=利息
合计：36.53
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告邓建红自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司支付物业管理费1374.96元。
二、被告邓建红自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司支付逾期付款违约金36.53元（违约金计至2014年2月26日，以后的违约金按被告本案实欠物业管理费数额以年利率7.8%计算至判决付清欠款时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告邓建红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 吴 勇
代理审判员 丁 玲
人民陪审员 伍小燕
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 梁海燕