山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3661号
上诉人（原审原告）：刘强，男，1986年9月28日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：黄广文，总经理。
委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人刘强与上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘强、上诉人恒生置地公司委托诉讼代理人王若宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘强上诉请求：撤销原审判决第二项，判令恒生置地公司协助刘强办理房屋产权登记手续，并在30日内办理完毕；一、二审诉讼费用由恒生置地公司负担。事实和理由：一审法院以被上诉人未取得综合验收证明，客观上不具备办理房屋产权证的基本条件而对刘强要求恒生置地公司履行协助办理房产证的义务不予支持，于法于理无据，事实认定错误。首先，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，协助上诉人(买受人)办理房屋产权登记是恒生置地公司作为开发商应尽的义务。其次，取得房屋综合验收证明亦是恒生置地公司作为开发商在房屋交付时就应当完成的基本义务。再次，未取得综合验收证明并不导致恒生置地公司不具备办理房屋产权登记的基本条件，因为该案恒生置地公司未取得综合验收证明并非客观不可解决的事项，也并不是由不可抗力等客观无法预测的情况引起。据对方代理人的陈述得知，未取得综合验收证明是因为施工单位拒不配合办理手续材料造成。根据合同的相对性，该原因与上诉人无关，应由恒生置地公司负责与施工方协商解决，该事项并不免除恒生置地公司向上诉人履行协助办理房屋产权登记的义务。最后，因自身未取得综合验收证明，恒生置地公司不能不履行协助办理房产证的义务，假如恒生置地公司一直以该原因为理由无法取得综合验收证明，上诉人就永远无法要求其履行办理房屋产权登记的协助义务，这显然是放纵开发商的违约行为，让买受人为开发商和施工单位的纠纷行为买单，严重损害了包括上诉人在内的所有买受人的合法权利。综上所述，被上诉人存在明显违约的情况下，极大地损害了上诉人的合法权益，在这种情况下一审法院却判决驳回要求恒生置地公司承担协助办理房屋产权登记的义务，无疑是放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。
恒生置地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回刘强全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘强负担。事实和理由：（一）虽然恒生置地公司存在逾期办证的情形，但逾期办证系因涉案小区施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，因此恒生置地公司不应当承担逾期办证的违约责任。（二）恒生置地公司目前已经取得办证的全部手续材料，即将可以履行办证义务。
刘强向一审法院起诉请求：一、依法判令恒生置地公司支付延期办证违约金6622.77元；二、履行协助刘强办理房屋产权证书的义务；三、诉讼费由恒生置地公司承担。
一审法院认定事实：双方当事人于2012年5月签订商品房买卖合同，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中原告简称买受人，被告简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-XX号，建设工程规划许可证号为建字第XX，施工许可证号为XX。买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许XX号。二、买受人购买的商品房建筑面积为94.68平方米，单价为6762.31元，金额为640256元；付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款192256元，剩余房款448000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行支付给出卖人。买受人购买的地下室为1号楼1单元-130号，建筑面积为7.05平方米，单价为3100元，计款21855元，该款于合同签订当日付清。三、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任。上述合同签订后，恒生置地公司于2013年9月30日合同约定的商品房及地下室交付刘强。刘强补交房款166元，共支付房款662277元，恒生置地公司于2013年11月27日出具了发票。因恒生置地公司所开发房产未取得综合验收备案证明，未将办理产权登记所需的材料在房产登记机关备案登记，不具备办证条件，致使刘强所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。
一审法院认为，双方当事人所签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。按照合同约定，恒生置地公司在商品房交付使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，恒生置地公司应按刘强已支付购房价款的1%向刘强支付违约金。恒生置地公司至今未履行上述义务，已构成违约，应当按合同约定向刘强支付违约金。对刘强要求恒生置地公司支付逾期办证违约金6622.77元的诉讼请求，予以支持。恒生置地公司至今未取得涉案小区的综合验收备案证明，未完全取得办理所开发房产权属登记备案的资料，客观上不具备办理房屋产权证的基本条件，对刘强要求被告履行协助办理房屋产权证书的义务，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决:一、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘强逾期办证违约金6622.77元。二、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如果被告山东恒生置地股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：恒生置地公司开发建设的涉案恒生伴山小区于2016年6月24日取得竣工综合验收备案证明。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中双方签订的商品房买卖合同明确约定了恒生置地公司逾期办证，买受人不退房的，恒生置地公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。恒生置地公司未按照其与刘强订立的商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚。恒生置地公司应当依约向刘强承担逾期办证的违约责任。虽然恒生置地公司主张逾期是因施工单位和政府相关部门拖延履行办证手续所致，但是恒生置地公司未举证证明。即使恒生置地公司的主张真实，该事实也不能成为免除恒生置地公司逾期办证违约责任的法定或者约定事由。原审判决恒生置地公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。虽然恒生置地公司已经于2016年6月24日取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明，但截至二审法庭辩论终结时，恒生置地公司尚未按照商品房买卖合同的约定完成涉案房屋所在楼宇的初始登记，涉案房屋尚不具备办证条件。待办证条件具备后，恒生置地公司与刘强应当按照商品房买卖合同约定和法律规定，互相配合履行办证义务。
综上所述，恒生置地公司与刘强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘强、山东恒生置地股份有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年九月七日
书 记 员 孙培培