终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初6980号原告：中华人民共和国广州海关，地址：广州市天河区珠江新城花城大道**号。法定代表人：谢松，职务：关长委托诉讼代理人：罗春霖，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕，广东经纶律师事务所实习律师。被告：广州市新明珠市场有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道西341号1-3层。法定代表人：宋龙辉。被告：广州市宏裕制衣有限公司，住所地：广州市花都区赤坭镇剑岭村。法定代表人：宋桂欢。两被告共同委托诉讼代理人：邱桂兰，女，1962年7月22日出生，联系地址。原告中华人民共和国广州海关诉被告广州市新明珠市场有限公司、广州市宏裕制衣有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告中华人民共和国广州海关的委托诉讼代理人罗春霖、陈焕，被告广州市新明珠市场有限公司、广州市宏裕制衣有限公司的共同委托诉讼代理人邱桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中华人民共和国广州海关诉称：2005年3月21日，原告与被告广州市宏裕制衣有限公司（以下简称宏裕公司）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于芳村大道西341号花卉大厦首层至3层（含夹层）物业出租给被告宏裕公司作办公及营业场所使用；合同期限为20年等。两被告交原告履约保证金40万元。2005年8月17日，原告与新明珠公司、宏裕公司签订《补充协议》，约定由被告广州市新明珠市场有限公司（以下简称新明珠公司）继受宏裕公司在《房屋租赁合同》项下的权利、义务、责任等，宏裕公司提供连带责任保证。该协议将《房屋租赁合同》有效期延长至2025年3月31日。2016年2月25日，原告与被告新明珠公司、宏裕公司签订《房屋租赁合同补充协议三》，约定2015年4月1日至2018年3月31日租金为113811.93元/月，被告宏裕公司提供连带责任保证。在2015年4月至2015年12月期间，经原告多次催告，新明珠公司、宏裕公司均未按时支付租金及滞纳金。因新明珠公司拖欠租金已超过两个月，严重违反了合同约定，宏裕公司对新明珠公司的上述债务应承担连带清偿责任。为此，请求判令：1.解除原告与宏裕公司于2005年3月21日签订的关于出租芳村大道西341号首层至3层的《房屋租赁合同》、解除原告与新明珠公司、宏裕公司于2005年8月17日签订的《补充协议》、解除原告与新明珠公司、宏裕公司于2006年7月7日签订的《补充协议二》及原告与新明珠公司、宏裕公司于2016年2月25日签订的《补充协议三》；判令由原告收回位于芳村大道西341号花卉大厦首层至三层（含夹层）物业（建筑面积共4527.1254平方米）自行管业。2.新明珠公司向原告支付欠缴的2015年4月至2016年2月的租金1191931.23元（每月为113811.93元）及上述期间的租金滞纳金（滞纳金以每月为一期，以被告当月所欠租金为本金，每逾期一日，按所欠租金的千分之一计算，从每月的5日起计至被告实际清偿当月租金之日止）。3.新明珠公司向原告支付逾期支付2016年3月至2016年10月租金的滞纳金（该期间的租金被告已经缴纳，滞纳金以每月为一期，以被告当月所欠租金为本金，每逾期一日，按所欠租金的千分之一计算，从每月的5日起计至被告实际清偿当月租金之日止，清偿日以原告提交的明细表为准）。4.新明珠公司向原告支付自2016年11月起至实际归还芳村大道西341号首层至3层物业之日止的租金（每月为113811.93元）及滞纳金（以每月为一期，以被告当月所欠租金为本金，每逾期一日，按所欠租金的千分之一计算，从每月的5日起计至被告实际清偿当月租金之日止）。5.宏裕公司对上述款项承担连带责任。6.两被告承担本案的全部诉讼费用。被告广州市新明珠市场有限公司、广州市宏裕制衣有限公司共同辩称：一、被告并不存在拖欠租金，不同意解除《(房屋租赁合同》补充协议三》。2005年03月31日原告与被告《房屋租赁合同》的约定总租期为二十年，即自2005年04月01日至2025年的03月31日。前十年的标准已约定，后十年的租金标准只有框架而未议定具体数字。被告在2012年底开始不断向原告书面请求，询问及要求议定后十年的租金标准及方向。且由于原告于2009年就房屋装修问题起诉被告，该诉讼持续三、四年，对被告的经营造成了严重的创伤，除了损失了资金、客源外，同时对经营信心亦是一个重大打击。该诉讼使第三方租户无辜成为被告，至使房屋的使用率不足50%，后在2014年05月为了执行法院的判决而拆了一楼聚湘楼饭店的天棚，致使饭店无法经营。所以2014年04月到2015年11月一楼、二楼及夹层都是空置的，而至今由于夹层未取得初次消防验收，被告无法装修使用。被告积极配合原告多次商讨解约的善后事宜，直至2015年03月30日，被告收到原告的《广州海关关于提前解除房屋租赁合同的函)》，被告于2014年04月22日向原告递交了承诺书，并且要求一些承租商户迁出，以便交还物业。但原告不知为何一直不来收回物业。被告认为，双方的租赁合同在2015年4月已解除，被告没有使用物业，也没有支付租金的义务。不能因为原告拖延不予办理房屋交接手续就认定被告占有使用原告的物业。租赁关系解除后，原告没有办理房屋交接手续。2015年的9月底，原告的工作人员多人目睹了空置的一楼、二楼及夹层。之后大概在2015年11月委托评估公司评估市场租金，2016年01月告知被告评估价格是每月每平方米31元多，并征求被告有否异议。被告于2016年01月06日复函原告，提出2015年4月至2015年12月没有使用物业经营。之后，双方在2016年2月25日签订了《房屋租赁合同补充协议三》，该协议只约定租金标准的调整时限，并未明确过去房屋空置的处理意见。而被告也是一时疏忽，以及认知方面的薄弱，对合同法的规定并不了解，并未继续要求原告明确之前房屋空置的处理意见后就与原告签订了补充协议。实际上，该补充协议是双方协商后重新建立的租赁合同关系，被告自重新建立租赁合同关系后，才占有使用房屋，此后被告才有支付租金的义务。从上一份租赁合同解除到双方重新签订租赁协议，原告就是利用其未与被告办理房屋交接手续的漏洞，要求被告支付未使用房屋期间的租金，于情于理于法都不应当得到支持。原告主张的滞纳金没有依据，且滞纳金明显过高。综上，在这几年以来，原告因自身原因造成房屋空置的租金损失不应由被告承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：芳村区芳村大道西341号首层夹层01、首层101、201、301是登记在原告名下的房产，四房产建筑面积合共4527.1254平方米。2005年3月21日，原告（甲方）、宏裕公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在芳村区芳村大道西341号首层至三层出租给乙方作公司办公及营业场所使用，房屋产权面积4527.1254平方米；租期20年，自2005年4月1日至2024年3月31日；租金标准以15元/平方米计算，每月租金为67906.88元，每3年递增10%，即第4-6年租金标准为16.5元/平方米，每月租金为74697.6元；第7-10年租金标准为18.15元/平方米，每月租金为82167.33元；第11年的租金参考该地段的市场租金标准下浮20%协定租金标准，每5年重新协定一次，协定后租金不得低于原租金按3年递增10%的标准。履约保证金：本合同经甲乙双方签字生效当日，乙方将履约保证金20万元汇入甲方指定账号；付款方式：租金按月全额支付，乙方应于每月5日前将当月租金一次汇入甲方的银行账号或由甲方上门收取支票。甲方承担的责任：合同期满，如乙方不再续租、且房屋、设备经甲方检查无损，甲方将履约保证金退回乙方；如有损坏，则该保证金在乙方修复后退回。乙方承担的责任：依约按时交纳履约保证金、租金，水电费等相关费用，不得拖欠；如因乙方未及时交纳相关费用导致滞纳金、罚款等，均由乙方承担；不得将该场所转租；租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方；经验收无误后方可申请退还保证金。违约责任：任何乙方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；乙方逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按所欠租金的千分之一计算滞纳金；滞纳金由甲方在乙方履约保证金内扣缴。如逾期2个月，甲方有权收回本房产；乙方所欠的租金和滞纳金必须向甲方缴清。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。乙方拟成立“广州市新明珠市场有限公司”负责经营管理该场地，如按规定办妥相关手续，本合同与乙方约定事宜均由新公司继受，届时三方另行签订书面合同约定上述事宜，乙方转作担保方承担本合同相关责任。本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，补充议定书经双方签章作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。该合同落款处除原告和宏裕公司盖章外，还有“经营场地方”新明珠公司的盖章。2005年8月17日，原告（甲方）、新明珠公司（乙方）、宏裕公司（丙方）签订《补充协议》，约定：原丙方与甲方签订的《房屋租赁合同》中双方约定的乙方权利、义务、责任等均由本补充协议乙方继受；甲方同意乙方利用上址开办人力资源市场，房屋租金费用可由乙方委托的广州新一方人力资源市场有限公司按合同约定向甲方交纳；如广州新一方人力资源市场有限公司逾期未能向甲方交纳放房屋租金等费用，则由乙方交纳，丙方承担连带责任保证。丙方为乙方履行合同义务向甲方提供连带责任保证。原丙方与甲方签订的《房屋租赁合同》的合同有限期延长至2025年3月31日。本合同有效期终止时间与之相同。本协议签订生效前，《房屋租赁合同》中规定的乙方的权利、义务、责任由本补充协议丙方履行。甲、丙双方于2005年签订的《房屋租赁合同》是本合同的有效组成部分。2006年7月7日，原告（甲方）、新明珠公司（乙方）、宏裕公司（丙方）签订《补充协议二》，约定：甲方同意乙方将该房屋部分处按需要转、分租，乙方转分租的面积不得超过总承租面积的40%。乙方同意因其转、分租该房屋部分处所支付甲方履约保证金20万元，该保证金的处理适用原《房屋租赁合同》的有关约定。甲乙丙三方于2005年签订的《补充协议》是本合同的有效组成部分。签订合同及补充协议后，原告合共收取两被告履约保证金40万元。案涉场地一直由被告控制使用。原、被告于2014年曾协商解除合同事宜，新明珠公司于2014年4月23日向原告发出《承诺书》承诺:自芳村区芳村大道西341号首层至3层房屋的关联《房屋租赁合同》终止之日起30日内从租赁处所内无条件迁出等。2015年3月30日，原告向新明珠公司发出《广州海关关于提前解除房屋租赁合同的函》，要求提前解除与新明珠公司法签订的租赁合同。原告将于2015年4月1日提前收回案涉物业，解除房屋租赁合同相关事宜另行商议。2015年4月9日，被告函复原告，表示不同意无条件交还案涉场地，要求赔偿。之后双方并未进一步完成场地交接工作，原告并未采取诉讼等方式要求被告搬迁。被告自2015年4月起未交租，但案涉场地一直在被告控制之下。原告于2015年12月口头通知被告有可能执行原租赁合同，新明珠公司于2016年1月6日向原告发出《复函》，认可原告的评估，但2015年4月1日至2015年12月31日的9个月中，新明珠公司根据原告的通知函没有投入装修，等于停顿经营，只是尽自己的本分在守护房屋及维护一些必须维修的基础设施，尽量及确保此处的各项安全责任及职责。故此，恳求原告结合实际，考虑新明珠确实存在的经营困难和压力，以及使用该处房屋所需的继续投入，考虑该处房屋的建筑年限及建筑质量，给予新明珠公司一定的经营空间等。2016年2月25日，原告（甲方）、新明珠公司（乙方）、宏裕公司（丙方）签订《补充协议三》，约定：根据甲乙丙三方签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》（以下简称主合同）的约定，就2015年4月1日至2020年3月31日的租金标准事宜达成补充协议如下：租金标注的调整：2015年4月1日至2018年3月31日，租金单价25.14平方米，月租金113811.93元等；丙方为乙方履行合同义务向甲方提供连带责任保证；本补充协议经三方签章作为主合同附件，与主合同具有同等法律效力等。2016年3月28日，新明珠公司向原告发出《关于2015年4月-12月份房屋租金的欠交申诉及归还计划》陈述：新明珠公司确实并取得《补充协议三》的时间为2016年3月17日上午，而2015年4月1日至2016年2月29日这个时间段，新明珠公司未按月交租的原因：1.2010年原告在荔湾法院起诉新明珠公司要求解除租赁合同，该案历时4年，使新明珠公司惨遭打击；2.原告在2015年3月又提出解除合同收回房屋，新明珠公司为此向第三方承担了违约责任；新明珠公司目前经济状况恶劣，无法在短时期内筹足2015年4月1日至2016年3月31日的租金1365743.16元。若原告一定要足额交齐，新明珠公司只能从2016年4月开始每月归还30000元，直至还完为止。2016年4月22日，原告向新明珠公司发出《广州海关关于催缴拖欠租金款项的通知》回复：三方于2016年2月25日签订的《补充协议三》未对减免租金、分期补缴欠款等事项作出任何约定。现正式通知：限新明珠公司在2016年4月30日之前如数缴纳所欠租金款项，若逾期未缴清，原告将依法追究新明珠公司的违约责任并解除租赁合同。2016年5月16日，新明珠公司再次向原告发出《关于回应广州海关催缴拖欠租金通知的复函》陈述：表示无力在2016年4月30日前如数缴纳2015年4月至2016年2月期间11个月租金合计1251931.23元。新明珠公司除按承诺的逐月归还欠款及要求原告根据实际发生的状况各自承担部分未交房屋租金的提议外，可以有偿服务的形式，弥补一部分的欠交房租等。经查，被告现将案涉场地一楼用于便利店和宠物医院，二楼用于体育培训，三楼用于办公，夹层空置，其中，被告自己使用了三楼的办公室。庭审中，双方确认被告分别于2016年3月31日、4月30日、6月15日、7月13日、8月26日、9月6日、10月21日、11月22日按每月113811.93元缴纳了八个月租金；但原告认为被告应从2016年3月份开始交租，被告则认为，因其在2016年3月下旬才收到《补充协议三》，故租金应是从2016年4月开始缴纳。另原告主张被告在2015年4月至2016年2月期间的欠租为1191931.23元（按每月113811.93元计算，已缴60000元）。被告确认案涉场地目前有53个案外人使用，被告有收取案外人合作费用或租金。经本院释明，原告表示本案只要求解除与被告的租赁关系，被告退出案涉场地，不要求实际使用人搬迁腾退。本院认为：原告和被告宏裕公司签订的《房屋租赁合同》以及原告和两被告签订的《补充协议》、《补充协议二》和《补充协议三》均是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于《补充协议三》是否独立租赁关系的问题，首先，《房屋租赁合同》约定补充议定书作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；其次，从该补充协议三的内容来看，该协议是在《房屋租赁合同》、《补充协议》和《补充协议二》的基础上，双方对于2015年4月1日至2020年3月30日期间的租金标准的确认，并未涉及对租赁标的、租赁期限、违约责任等合同必要条款的重新约定。虽然原告曾于2015年3月30日向新明珠公司发出《广州海关关于提前解除房屋租赁合同的函》，要求提前解除合同，但之后双方并未进一步办理场地的交接手续，被告亦一直实际控制使用案涉场地。直到双方于2016年2月25日签订《补充协议三》，应视为双方同意以继续履行合同的方式变更了原解除合同的意思表示，同时对于补充协议签订以前自2015年4月至2016年2月期间的场地问题，双方协商一致由被告按113811.93元/月的标准向原告支付该期间的租金。现被告认为《补充协议三》是双方协商后重新建立的租赁合同关系，该补充协议三并未对房屋空置期间的问题作出处理的抗辩意见与事实不符，且缺乏依据，本院不予采纳。虽然《补充协议三》并未约定新明珠公司支付2015年4月至2016年2月期间租金的期限，但结合原告于2016年4月22日向新明珠公司发出催缴通知，明确要求新明珠公司在2016年4月30日之前缴纳欠租，被告在签订补充协议三后亦分别于2016年3月28日、5月16日两次发出复函提出归还租金的计划，可以认定被告已清楚知悉其必须在2016年4月30日履行支付租金的义务，但被告至今未支付已构成违约，除应向原告补缴欠租外，还应从2016年5月1日起计付滞纳金，原告主张该期间的滞纳金从被告所欠租金当月的5日起计算，缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金的标准，由于合同约定的每日千分之一的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，酌情确定滞纳金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，且滞纳金应不超过本金。关于原告主张2016年3月至2016年10月租金的滞纳金的问题，《房屋租赁合同》约定，被告应于每月5日前交纳租金，但被告实际分别是在2016年3月31日、4月30日、6月15日、7月13日、8月26日、9月6日、10月21日、11月22日支付租金，每月均有迟延交租的情形，现原告依据合同主张逾期交租滞纳金合法合理，本院予以支持。关于滞纳金的标准，因合同约定的每日千分之一的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，酌情确定滞纳金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，且滞纳金应不超过本金。因补充协议三的签订时间是2016年2月25日，双方在来往函件中涉及的租金期间是2015年4月1日至2016年2月29日期间，即新明珠公司应从2016年3月1日起按月支付租金给原告，新明珠公司认为应从2016年4月起计租理据不足，本院不予采纳。关于原告是否有权解除合同的问题，原告曾于2015年3月30日向被告发出解除合同通知书，后因原告未进一步主张收回场地，被告亦未主动交还场地，导致双方对于从2015年4月1日至2016年2月29日期间的租金存在争议，后双方于2016年2月25日签订《补充协议三》，明确约定上述期间的租金标准，并且原告同意将场地继续交由被告使用，被告自2016年3月起逐月向原告交纳租金，由此可见双方均以事实行为表明继续履行合同的意愿。现原告以被告逾期未交纳从2015年4月1日至2016年2月29日期间的租金为由主张解除合同显然有违诚实信用原则，且与原告签订《补充协议三》的意思表示不一致，本院对此不予支持。故对于原告主张解除《房屋租赁合同》及三份补充协议的诉讼请求，本院不予支持。双方合同继续履行，被告应依合同约定的期限交纳每月租金。关于宏裕公司的连带责任问题，因《补充协议》约定宏裕公司为新明珠公司履行合同义务向原告提供连带责任保证，且宏裕公司对此亦未提出任何异议，故本院认定宏裕公司应对新明珠的债务承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市新明珠市场有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中华人民共和国广州海关支付从2015年4月1日至2016年2月29日期间的租金1191931.23元。二、被告广州市新明珠市场有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中华人民共和国广州海关支付逾期支付上述租金的滞纳金（滞纳金以租金1191931.23元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年5月1日起计算至付清租金之日止，滞纳金应不超过本金为限）。三、被告广州市新明珠市场有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中华人民共和国广州海关支付逾期支付2016年3月至2016年10月期间租金的滞纳金（滞纳金以当月拖欠租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从当月6日起计算，其中，2016年3月的租金滞纳金计算至2016年3月31日、2016年4月的租金滞纳金计算至2016年4月30日、2016年5月的租金滞纳金计算至2016年6月15日、2016年6月的租金滞纳金计算至2016年7月13日、2016年7月的租金滞纳金计算至2016年8月26日、2016年8月的租金滞纳金计算至2016年9月6日、2016年9月的租金滞纳金计算至2016年10月21日、2016年10月的租金滞纳金计算至2016年11月22日，每期滞纳金以当月拖欠的租金为限）。四、被告广州市宏裕制衣有限公司对广州市新明珠市场有限公司的上述判项确定的款项承担连带支付责任。五、驳回原告中华人民共和国广州海关的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11246元，由原告中华人民共和国广州海关负担2765元，被告广州市新明珠市场有限公司负担8481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一六年十二月二十日书记员 邱思陵黄少敏