上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初12088号原告：袁思聪，男，1989年5月1日生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，副总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。原告袁思聪与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁思聪的委托诉讼代理人王曙东、管瑜，被告上海新明环球置业有限公司委托诉讼代理人刘领凌、陶灏婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还购房款人民币835,168元(以下币种同)及相应利息；3、被告承担违约金及其他损失5万元。事实与理由：被告开发了位于嘉定区丰翔路XXX号的“新明六一广场”的地产项目，发布广告称该地产项目拥有“双地铁”、“宜居、宜商、宜投资”、“天然气入户”、“买一层得两层”，并以居家设置进行样板房展示。在此情况下，2016年5月12日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将丰翔路XXX号13层1323室出售给原告，共计价款1,655,168元，并约定被告如逾期交房超过90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未能在合同约定的交房时间交付房屋。原告并发现被告存在虚假宣传的行为。诉讼中，原告变更诉请为：1、解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还购房款人民币835,168元；3、被告偿付自2016年8月31日起(约定交房次日)至2017年4月11日止(合同解除日后三十日)按已付购房款日万分之0.5计算的逾期交房违约金9,353.88元；4、被告偿付已付房款2%的解约违约金16,703.36元；5、被告偿付总房款1%的赔偿金16,551.68元；6、被告偿付上述第2、3、4、5项应付总额即877,776.92元自2017年4月18日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息。被告辩称，原告未按时付款，违约在先，故被告同意解除合同，但不同意承担违约责任。经审理查明，2016年5月12日，被告(甲方)和原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号13层1323室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积75.96平方米，总房款为1,655,168元；政府批准的规划用途为办公；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择第二种方案追究乙方责任：若买受人未能通过按揭贷款资格审查或者因国家及银行政策调整，要求买受人调整首付款或调整利息的，买受人应在接到按揭银行或者出卖人通知之日起3日内按新政策重新办理银行按揭贷款手续或其他付款手续，若买受人自身原因，在此期限内双方未能就新的付款方式达成一致意见，出卖人有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款2%的比例作为买受人应当支付的违约金，剩余房款退还给买受人；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年8月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款835,168元，剩余房款82万元买受人于本合同签订当日向出卖人推荐银行申请按揭贷款；买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之二向出卖人支付违约金，如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额作为买受人应当支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。合同附件四“房屋权属情况”载明，系争房屋于2014年9月26日办理了在建房屋抵押登记手续，债权金额为49,000万元，他项权利人为中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行。合同还对其他内容进行了约定了。上述合同签订之前，原告已向被告支付了首付款835,168元。2016年12月14日，系争房屋上登记的在建房屋抵押被注销。后，因被告未能按时取得《建设工程竣工验收备案证书》，未能在合同约定时间内向原告交付系争房屋。原告多次与被告交涉未果。2017年3月9日，原告向被告发送合同解除函，以被告未能按时交房、虚假宣传导致其无法实现合同目的为由，要求被告在接函后30日内退还购房款及违约金共计170万元。被告于3月11日收到该函，但未退还原告的购房款。以上事实，有上海市商品房预售合同、银联POS签购单、上海增值税普通发票、合同解除函及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现原告以被告逾期交房违约为由要求解除上述合同，被告表示同意，本院予以照准。合同解除后，被告应向原告返还已付房款，故对原告要求返还房款的请求，本院予以支持。本案争议焦点为被告应否承担违约责任？如应承担，应按何标准承担？关于被告应否承担违约责任的问题，被告以原告逾期付款为由，主张原告违约在先，其不应承担违约责任。本院认为，虽然根据双方合同约定，对于原告贷款部分，应在签订合同当日申请银行贷款并在30日内付至被告账户，但在实际履行过程中，因被告未能在双方合同约定的付款日期前注销系争房屋的在建房屋抵押登记，客观上原告无法在合同约定付款日期前获得贷款发放，故原告逾期付款非其自身原因导致；况且，被告亦未要求原告在约定期限内现金补足，也未在约定付款日届满后90日内向原告主张解除合同，现被告逾期交房并非因原告未付清全款导致，故被告理应承担合同解除的违约责任。关于被告应按何标准承担违约责任问题，原告现主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的损失，现根据双方合同约定和法律规定分述如下：1、对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，对于违约金的计算标准，原告表示双方合同中，对于如原告逾期付款，被告行使解除权的情况下可根据2%主张违约金，故依据公平原则，在被告逾期交房原告行使解除权的情况下，被告亦应按2%承担违约金。本院认为，原告所援引的这两条约定并非完全对应，在原告违约的情况下，被告主张违约金的计算基数是原告未付款部分，而在被告违约的情况下，原告可主张违约金的计算基数是原告已付款部分，故不能单纯以1%和2%孰大孰小来认定条款的不公平；同时，合同中对于因被告逾期交房应承担的违约责任作了不同的约定，合同第十二条约定了“自约定交付期限之第二天起算至实际交付之日止按已付房价款日万分之0.5计算的违约金”、“解除合同的，按已付购房款1%支付违约金”，合同第十九条约定了“赔偿金额为总房价款的1%”，原告并据此同时主张逾期交房违约金、解除合同违约金和赔偿金，但根据合同第二十条约定“甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除”，可见，上述条款并不能一并适用。据此，本院认定被告逾期交房导致合同解除的，其应承担的违约金应为总房价款的1%。2、关于原告主张的各项金额利息能否支持的问题，合同中对于被告违约对原告造成的损失除前述的违约金和赔偿金条款外，并无其他条款约定还应赔偿原告其他经济损失，且双方对于违约责任的承担尚存争议，故对原告要求被告承担违约金及赔偿金的利息于法无据，本院不予支持。但对原告已付房款的利息损失，可作为其实际损失。但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。由于实际损失在不断扩大，且无法与违约金重复主张，而原告主张在该情况下按照实际损失要求被告承担违约责任，故本院支持原告关于实际损失部分即已付房款利息的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告袁思聪与被告上海新明环球置业有限公司于2016年5月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告袁思聪购房款人民币835,168元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月18日至实际返还之日止)；三、驳回原告袁思聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12,578元，减半收取6,289元，由原告袁思聪负担305元，被告上海新明环球置业有限公司负担5,984元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一七年十二月二十九日书记员 梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。