安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一初字第01092号
原告：张强，男，1988年11月17日出生，汉族，住安徽省宁国市。
委托代理人（特别授权）：程南。
被告：王树琴，女，1978年8月26日出生，汉族，住安徽省泾县，现住宁国市。
被告：王明大，男，1974年1月30日出生，汉族，住安徽省泾县。
二被告共同委托代理人（特别授权）：许根苗，安徽向群律师事务所律师。
被告：朱鹏，男，1970年3月16日出生，汉族，住安徽省宁国市。
原告张强与被告王树琴、王明大、朱鹏确认合同效力纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告张强及诉讼代理人程南，被告王树琴、王明大及共同诉讼代理人许根苗，被告朱鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张强诉称：2014年3月18日，原告与被告王树琴、朱鹏签订《地下室转让协议》，就位于宁阳公园的店铺（原鬼洞地下室六间）的房屋租赁权转让事宜达成协议，约定将被告朱鹏所有的并由被告王树琴租赁的房屋的使用权转让给原告，原告依约向被告王树琴支付转让费用5万元。原告遂对地下室进行清理并进场装修以便投入经营，并向装修承包人叶政宏支付4100元的清理费。但在2014年4月3日，宁国市城市管理行政执法局向原告下达宁行执停建字第（2014）721号《责令停止违法行为通知书》，以原鬼洞地下室未取得建筑工程规划许可证私自改建，改变房屋结构开后门，违反《城乡规划法》第四十条之规定，责令原告停止违法行为。后宁国市城市管理行政执法局对原鬼洞地下室的大门进行封闭，致原告无法使用该地下室。现原告诉至法院，请求判令法院依法确认原告与被告王树琴、朱鹏于2014年3月18日签订的《地下室转让协议》无效，三被告立即向原告返还转让费5万元整，并共同赔偿原告损失4100元整，同时承担本案的诉讼费用。
被告王树琴、王明大辩称：转让协议有效，是经营权的转让，不是房屋的转让，双方合同已经履行完毕，经营权的丧失是在转让之后，风险由原告承担，原告诉请没有法律依据。
被告朱鹏辩称：查封的是茶室，不是鬼洞，与转让协议无关。
原告张强向本院举证如下：
1、张强身份证复印件一份，拟证明原告主体资格；
2、《地下室转让协议》一份，拟证明转让事实；
3、欠条、收条一组，拟证明原告依约支付转让费5万元；
4、宁行执停建字第（2014）721号《责令停止违法行为通知书》复印件一份，拟证明地下室未取得建筑工程规划许可证私自改建，系非法建筑；
5、照片一组，拟证明地下室原貌、清理后现场及封闭后现场；
6、收条一份，拟证明原告为清理地下室花费4100元；
7、《结婚登记申请表》一份，拟证明被告王树琴、王明大系夫妻关系；
8、EMS回执及告知函一组，拟证明原告向被告发出告知函的事实。
被告王树琴、王明大的质证意见为：对证据1、2三性无异议；证据3欠条、收条无异议，但是双方扣除5000元是拆除的费用，欠条上的钱是拆除后支付的；证据4三性有异议，赵涛与本案无关，应该是规划部门处理而不是城市管理行政执法局；证据5三性无异议，从照片1看出当时政府建设时路是政府铺的，不是被告铺的，鬼洞在正常经营，照片2、3鬼屋设备已经拆除，两被告已经履行合同义务，照片4、5原告接手之后改建遭到查封与两被告无关；证据6有异议，应该是发票，证据5中照片2、3显示没有清理，和此证据自相矛盾；证据7无异议；证据8被告没有收到告知函。
被告朱鹏的质证意见为：证据无意见，但是三方转让协议中应该提供原合同。
被告王树琴、王明大向本院举证如下：
1、王树琴、王明大身份证复印件一组，拟证明被告主体资格；
2、租用协议复印件一组，拟证明诉争地下鬼城从2008年起经历多次转让，一直正常经营；
3、租用协议复印件一份，拟证明张强知道所受让场地的真实情况，自愿承担风险。
原告张强的质证意见为：证据1无异议；证据2，对与王树琴协议的三性无异议，其余协议真实性无异议，但与本案无关；证据3，原告与朱鹏的协议明确是店铺转让，不是经营权转让。
被告朱鹏的质证意见为：无异议。
被告朱鹏向本院举证如下：
1、房屋租用协议复印件一份。
原告张强的质证意见为：复印件无法证实真实性。
被告王树琴、王明大的质证意见为：无异议。
本院认证：原告张强提供的证据6，收条的出具人叶政宏未出庭作证证实，且被告不予认可，不予认定；被告王树琴、王明大提供的证据2，2008年1月13日、2008年2月21日的协议系案外人王留成与宁国市宁阳公园游乐服务部签订，2010年3月25日的协议系案外人马国显与宁国市鹏飞游乐服务有限公司签订，均与本案不具有关联性，不予认定；其余证据符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定。
根据前述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院确认如下案件事实：
2008年6月15日，被告朱鹏与吕美霞、王亚非等人签订《租房协议》一份，约定由朱鹏承租宁国公园外左侧门面房（从大门至车站方向第七门面到第十三门面下面地下室）共六间半地下室，租期十年，同时约定朱鹏在使用期间不得损坏房屋的主体结构。朱鹏承租后，未取得建设工程规划许可证将地下室开后门改造成面向宁阳公园的门面，分租给他人用于经营鬼城、峡谷漂流等项目。
2012年9月7日，被告王树琴经被告朱鹏同意，从他人处转租原经营地下鬼洞、蟒蛇鳄鱼馆的地下室六间用于经营地下鬼洞、峡谷漂流项目。
2014年3月18日，为经营茶室需要，原告张强（乙方）与被告王树琴（甲方）、被告朱鹏（丙方，公证方）签订《地下室转让协议》一份，约定：“一、丙方同意甲方将自己位于宁阳公园的店铺（原鬼屋）转让给乙方使用，地下室六间；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、乙方在2014年3月18日前一次性向甲方支付转让费用伍万元整，甲方不得再向乙方索要任何相关费用。并且，甲方需要将内部可以移动的相关设施移走。三、乙方接手前该店铺的所有的一切债权、债务均由甲方负责，接收后的一切经营行为与甲方无关。本协议一式三份。四、甲、乙方的鬼洞转让事议（宜）中丙方只是公证，不涉及任何利益关系。”上述协议签署后，原告分两次共计支付被告王树琴地下鬼洞转让费50000元，王树琴依约将其经营鬼洞项目的相关固定设施拆除，并将可移动设施迁走，原告张强亦将王树琴交付的房屋予以清理。2014年3月18日，原告同时与宁国市鹏飞游乐服务有限公司签订《租用协议》约定转租事宜，同时约定违约金为1万元。
2014年4月3日，宁国市城市管理行政执法局向赵涛（与张强合作经营茶室）下达了宁行执停建字（2014）第0000721号责令停止违法行为通知书，以其在宁国市宁阳公园内（原鬼洞地下室）未取得建设工程规划许可证私自改建，改变房屋结构开后门为由，责令其停止上述违法行为。随后，宁国市城市管理行政执法局对原鬼洞地下室的大门进行了封闭，致使原告无法将该地下室作为茶室使用经营。2015年2月13日及3月13日，原告分别向朱鹏、王树琴邮寄了《告知函》，要求其提交原鬼洞地下室的建筑工程规划许可证或相应批准文件，并告知若原鬼洞地下室属未取得建筑工程规划许可证的非法建筑，则与其签订的《地下室转让协议》、《租用合同》自始无效，两被告需返回相应转让费、合同保证金并赔偿损失等。
另查明：被告王树琴、王明大系夫妻关系。宁国市鹏飞游乐服务有限公司系被告朱鹏出资设立的一人有限责任公司。
本院认为：被告朱鹏未经建设主管部门审批，将其承租的地下室开后门改造成面向宁阳公园的门面后分租给他人，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，朱鹏私自改建的行为属违法行为，上述地下室被改造成面向宁阳公园的门面后已成为违法建筑。被告王树琴、朱鹏（公证方）与原告张强签订《地下室转让协议》，将从他人处转租的六间地下室门面再行转租给原告张强经营茶室，该协议亦因违反法律法规的强制性规定而无效，故对张强请求依法确认2014年3月18日签订的《地下室转让协议》无效的诉请予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告王树琴将六间地下室交付张强时，已经将其经营鬼洞项目的相关固定设施拆除，并将可移动设施迁走，其损失客观存在；原告张强未对承租地下室的建筑物状况进行调查，即草率转租并要求原承租人拆除相关设施交付房屋，双方对合同无效及造成的损失均负有过错，依法均应承担相应的过错责任，综合考虑当事人的过错程度担及所造成的损失状况，本院酌定被告王树琴返还原告张强转让费25000元，超出部分不予支持。原告主张地下室清理费用损失4100元，未提供充分证据证实，本院不予支持。本案系确认合同无效之诉，原告要求非为《地下室转让协议》合同相对人的被告王明大和非转让费的收取人朱鹏承担还款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张强与被告王树琴、朱鹏于2014年3月18日签订的《地下室转让协议》为无效合同；
二、被告王树琴于本判决生效之日起五日内向原告张强返还地下室转让费25000元；
三、驳回原告张强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1578元，保全费620元，合计2198元，由原告张强负担1198元，被告王树琴负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判长 费成兴
审判员 汪克玲
审判员 施 璟
二〇一五年九月七日
书记员 张琳慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。