云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云25民终1053号
上诉人（原审被告）：弥勒市路桥建筑有限责任公司，住所地：弥勒市弥阳镇髯翁西路延长线。
法定代表人：唐保坤，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏建良，云南白龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组，住所地：弥勒市弥阳城东社区。
负责人：许祥，该居民小组组长。
委托诉讼代理人：刘精阳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：黎佳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人弥勒市路桥建筑有限责任公司（以下简称“路桥公司”）因与被上诉人弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组（以下简称“城东五组”）农村土地承包合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2015）弥民二初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人路桥公司上诉请求：撤销云南省弥勒市人民法院(2015)弥民二初字第550号民事判第一、二、三项，改判继续履行1999年10月18日签订的《土地租赁合同》，由上诉人向被上诉人支付2014年10月15日至2015年10月15日期间的租金6485元及按年租金利息1.3倍计算的违约金。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由是：1.原判决认定事实不清，导致判决错误。上诉人逾期交纳租金的原因被上诉人是知晓并认可的，被上诉人未向上诉人催收租金也没有给上诉人合理的履行期限，因此，依法不能解除《土地租赁合同》。且上诉人出具了《承诺书》，承诺于2015年9月30日前处理完与菜花村委会的纠纷，以其他村小组处理意见与菜花村委会的处理结果为准。2015年6月至7月期间，按照菜花村委会的处理结果，包括菜花村委会在内的几个村小组都收取了上诉人一次性交纳的至2016年的租金，但当上诉人多次找到被上诉人提出支付租金时，被上诉人却拒收租金。2.本案不存在法定解除合同的情形，《土地租赁合同》应当继续履行。根据《合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”上诉人延期交纳租金是经过被上诉人同意的，上诉人至今仍然愿意一次性交清三年租金并继续履行合同，被上诉人订立合同的目的完全能够达到，不存在无法继续履行的法定情形。被上诉人在原审中未提交向上诉人催告履行合同义务并给出合理履行期限的证据。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”因此，本案不存在法定解除合同的情形，双方签订的《土地租赁合同》应当继续履行。3.原判决认定违约金过高，计算有误，判决不当。根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人签订了为期30年的合同，上诉人己经按照合同约定如期支付了14年的租金，至今欠付的仅仅是2014年10月至2015年10月一年的租金。原审庭审中，被上诉人未就其遭受的损失提供证据，也就是说被上诉人的实际损失仅仅是欠付租金的利息损失，在此情况下按照合同期内全部租金的30%支付违约金，明显超过了被上诉人的实际损失，应当予以调整。根据违约金不超过造成损失百分之三十的规定，本案的违约金为:租金6485元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算利息。综上所述，原审判决认定事实及适用法律错误，判决结果不当，请二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人城东五组辩称：1.原审判决认定事实清楚，证据确实充分。双方签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，上诉人未履行合同的主要义务，没有法定的免责事由或约定的免责事由，应当承担违约责任。被上诉人在一审庭审过程中己清楚的说明，被上诉人通过各种方式都无法与上诉人取得联系，并非上诉人未进行催告。被上诉人无法与上诉人取得联系后，便向弥勒市弥阳镇政府反映上诉人拖欠租金的情况，经镇政府组织协商后，上诉人仍未支付拖欠的租金。据此，被上诉人有权依法行使合同解除权。2.原审判决适用法律正确，判决结果公正合理。《土地租赁合同》合同中没有约定解除合同的条件，但被上诉人行使的是法定解除权，而非约定解除权。基于上述事实，上诉人延期支付租金的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三项的规定，原审法院适用法律正确。3.原审法院判决上诉人支付的违约金数额公平合理。《土地租赁合同》中对违约金条款的约定系双方预估的违约损害赔偿总额，是双方当事人的真实意思表示。此种违约金具有替代实际履行与损害赔偿的功能，当负有合同义务的当事人违约后，应优先适用该项违约金条款，人民法院不应对违约金进行调整，但可对租金一并进行判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正合理，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人城东五组向一审法院起诉请求：判决解除原、被告于1999年10月18日签订的《土地租赁合同》，由被告将租赁的土地返还给原告，并将土地上的附着物判决由原告所有；判令被告支付原告2014年10月15日至2015年10月15日的租金6485元及违约金58365元（6485元/年×30年×30%），并由被告承担本案的案件受理费。
一审法院认定事实：原告城东七组（原为弥勒县弥阳镇城东七社）与被告路桥公司（原为弥勒县路桥建筑有限责任公司）于1999年12月8日签订了《土地租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于弥勒市弥阳镇金竹棚的四至界限为东至菜花庄田、西至昆河公路、南至菜花庄田、北至黑泥沟田的共21.616亩集体土地租赁给被告用于种植葡萄，租赁期为30年，自1999年10月15日至2029年10月15日止，30年不变；租金为每年每亩300元，于每年的10月30日前一次性付清下年的租金后方可继续使用土地；若被告违约，被告在此土地上所投资的一切附着物无偿归原告享有，并向原告支付30年租金总额的30%的违约金。合同签订后，原告按约将土地交给被告管理使用，被告也按约定支付了14年的租金。2014年10月，因被告不按约定支付2014年10月15日至2015年10月15日期间的租金，经原告催收未果，遂起诉来院。另查明：原告租赁给被告的土地上现已无被告种植的葡萄及其它附着物。
一审法院认为：原告租赁土地给被告管理使用，被告按约定支付原告土地租金的行为，属租赁合同范畴，本案案由应定为土地租赁合同纠纷。原、被告于1999年12月8日签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，该合同除租赁期限超过20年的部分无效外，其余合同条款不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。自合同签订后，双方当事人应全面履行各自的义务，原告已依约将出租的土地交被告经营管理后，被告应依约履行支付租金的义务。被告拖欠原告租金的行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告要求与被告解除合同，由被告返还租赁的土地，并支付2014年10月15日至2015年10月14日止的土地租金6485元的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，予以支持；原告要求被告支付违约金56365元的诉讼请求，计算支持租赁合同合法有效期限20年租金总额的30%即38908.80元（6484.80元/年×20年×30%），超出部分不予支持；要求被告将承租土地上种植的葡萄归其享有的诉讼请求，因被告承租的土地上现已无葡萄，故原告的该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二、三项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组与被告弥勒市路桥建筑有限责任公司于1999年12月8日签订的《土地租赁合同》；二、由被告弥勒市路桥建筑有限责任公司于判决生效后三日内将位于弥勒市弥阳镇金竹棚的四至界限为东至菜花庄田、西至昆河公路、南至菜花庄田、北至黑泥沟田的面积为21.616亩的承包土地交付给原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组管理使用；三、由被告弥勒市路桥建筑有限责任公司于判决生效后三日内向原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组支付自2014年10月15日至2015年10月14日期间的租金6485元及违约金38908.80元，共计人民币45393.80元；四、驳回原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组的其他诉讼请求。案件受理费1422元，由原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组承担478元，被告弥勒市路桥建筑有限责任公司承担944元。公告费300元，由原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组承担。
二审中，上诉人路桥公司向本院提交了下列证据：
1、《承诺书》1份，欲证实上诉人与菜花村委会村民小组产生争议后，上诉人出具《承诺书》，2015年、2016年双方均按承诺履行，该承诺书也适用于城东社区居民小组，上诉人并非不愿意履行《土地租赁合同》，并无故迟延交纳租金。
2、《收据》2份，欲证实上诉人出具《承诺书》后，双方达成新的合意，公司交给菜花村民小组租金，菜花村民小组出具了收据。
经质证，被上诉人认为，《承诺书》对其不具有法律约束力；《收据》与本案无关联，依法不应采纳。
被上诉人城东五组向本院提交了《县村级会计委托代理资金进账单》2份，欲证实土地租金是由农经站统一收取，上诉人可以直接到农经站交纳而未交纳，进而证实上诉人无故迟延交纳租金。
经质证，上诉人认为，被上诉人有账户是事实，但上诉人一直是用现金交付租金，租金由居民委员会来收取后再交到农经站。
本院认为，双方当事人提交的证据均具备真实性、合法性，但与本案无直接关联性，故对其证明目的，本院不予采信。
二审中，路桥公司对一审认定的事实，除对“2014年10月，因被告不按约定支付2014年10月15日至2015年10月15日期间的租金，经原告催收未果，遂起诉来院。”有异议外，对其余事实均无异议，本院予以确认。另，路桥公司说明在城东五组起诉后，未栽种葡萄的土地已被其搭建成大棚栽种西瓜。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》是否应予解除；2.上诉人欠被上诉人的土地租金应如何计算；3.上诉人是否违约及违约金是否应当支持。
针对争议焦点，本院评判如下：
（一）关于双方签订的《土地租赁合同》是否应予解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定：“当事人迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人虽然迟延给付租金，但事后上诉人表示愿意给付租金，对此，上诉人在一审庭审中也承诺愿意支付2015年、2016年的租金，而被上诉人不同意接收，要求解除合同。现被上诉人要求解除合同，但不能提供发生迟延给付租金后，其要求上诉人在指定的合理期间给付租金，上诉人拒不给付的证据。故被上诉人的请求不符合“当债务迟延后，经催告或指定债务人在合理期限内履行，债务人拒不履行，可解除合同”的规定。上诉人迟延给付租金的行为，是分段给付租金的迟延履行，属部分违约，履行中虽有瑕疵，但该瑕疵可以通过继续履行来弥补不足部分，故上诉人对某段时间给付的违约不构成对整个合同的根本违反，不影响双方合同目的实现，不构成根本性违约。在二审中，上诉人也表示愿意给付所欠租金，表明其有继续履行合同的愿望，如果解除合同，返还土地，双方利益均会受到损害，也不符合双方订立合同目的。故上诉人逾期支付租金的行为未达到法定解除合同的条件，因此双方签订的《土地租赁合同》不宜解除，应当继续履行。本案实质为农村土地承包合同纠纷，一审对案由确定不当，本院予以纠正，双方签订的合同履行期限至2029年10月15日止。故对上诉人要求继续合同的上诉请求，本院予以支持。
（二）关于土地租金的问题。本院认为，被上诉人在一审起诉时主张上诉人应给付其2014年10月15日至2015年10月15日止的土地租金6485元。但依据双方签订的《土地租赁合同》约定，在一审期间，上诉人应于2015年10月30日前交纳2015年10月15日至2016年10月15日的租金；在二审期间，上诉人应于2016年10月30日前交纳2016年10月15日至2017年10月15日的租金。在二审中，经本院征询上诉人、被上诉人对租金的处理意见，上诉人要求按合同约定由法院一并处理，被上诉人表示同意，根据本案实际情况及避免当事人重复诉讼，应将2014至2016年的租金在本案中一并处理，即由上诉人给付被上诉人自2014年10月15日至2017年10月15日止的土地租金共计19455元。
（三）关于违约及违约金的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且未损害国家、集体利益，社会公共利益以及他人的合法权益，该合同合法有效。双方订立土地租赁合同之后，上诉人一直按约定履行给付租金义务，但在2013年10月30日前应给付下一年租金时，上诉人拖欠租金未支付，上诉人迟延给付租金的行为违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金既是对上诉人给予惩罚又是被对上诉人的补偿，根据双方订立的《土地租赁合同》第六条违约责任：“若甲方违约，应赔偿乙方在此土地上所有附着物的投资，并处以30年租金总额的30%作为违约金；若乙方违约，乙方在此土地上所投资的一切附着物无偿归甲方所有，并处以30年租金总额的30%作为违约金。”本案中，上诉人理应按双方约定担违约责任，但其在二审中提出被上诉人主张的违约金过高，要求予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。上诉人路桥公司要求予以调整违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但上诉人因逾期支付租金应承担的违约金为8430.50元（6485元×1.3）。上诉人在诉讼过后未能按期交纳租金，不应认定为违约。
综上所述，上诉人路桥公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但案由确定、适用法律及实体处理不当，本院予以纠正并改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省弥勒市人民法院（2015）弥民二初字第550号民事判决；
二、弥勒市路桥建筑有限责任公司与弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组于1999年10月18日签订的《土地租赁合同》有效，双方继续履行；
三、由弥勒市路桥建筑有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组土地租金19455元；
四、由弥勒市路桥建筑有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组违约金8430.50元。
五、驳回弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组的其他诉讼请求。
一审案件受理费1422元，由弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组负担422元，弥勒市路桥建筑有限责任公司负担1000元，公告费300元，由弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组负担；二审案件受理费935元，由弥勒市路桥建筑有限责任公司负担600元，弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第五居民小组负担335元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 赵绕全
审 判 员 甘 峰
代理审判员 焦 艳
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 黄雪银