云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临中民终字第66号 上诉人（原审被告）云南鑫裕投资集团有限公司。住所地：云县爱华镇滨江世纪城**。 法定代表人叶均泉，该公司董事长。 委托代理人张学良，云洲法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 委托代理人林钟祥，男，云南鑫裕投资集团有限公司会计。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）蒋沛然，女,1974年4月16日生，汉族，湖南省邵东县人，高中文化，个体工商户，住云县。 被上诉人（原审原告）黄玉平，男，1975年2月16日生，汉族，湖南省邵东县人，个体工商户，住云县。 共同委托代理人杨文远、罗廷善，云南任通律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。 上诉人云南鑫裕投资集团有限公司因与被上诉人黄玉平、蒋沛然商品房预售合同纠纷一案，不服云县人民法院（2014）云民初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭于2015年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人云南鑫裕投资集团有限公司的委托代理人张学良、林钟祥，被上诉人黄玉平、蒋沛然的共同委托代理人杨文远、罗廷善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认如下法律事实：二原告系夫妻于2013年1月27日与被告签订了滨江世纪城0913号《商品房购销合同》。合同第三条约定被告将滨江世纪城G组团3幢1-4层123号商住一体商品房出售给原告；第四条约定该商品房套内面积为271.18平方米，单价为每平方米4871.50元，总金额1321052元；合同第七条约定被告应于2013年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定被告未按合同约定的时间交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同第十条约定该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。《合同补充协议》约定办理房屋交接手续前，原告应当缴清本合同约定的所有费用并将办理该物业产权过户手续所需向相关政府部门提交的资料和缴纳的所有税费，包括契税、公共维修基金等一并提交给被告并委托被告向相关机构转交。原告违反该约定，不及时提交资料并足额缴纳相关款项的，被告有权拒绝交房，由此造成的延期交房的责任由原告承担，原告按本合同第十条之规定承担违约责任。 合同签订后原告按约定支付了购房款。2013年7月6日被告作为建设方组织了勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对云县滨江世纪城G组团（客运中心）工程进行了验收，验收意见为合格。在2014年6月4日（被告认可的时间）才正式通水通电的情况下，原告于2013年7月11日领取了房屋钥匙，但至今未能办理相关产权登记。另，云县滨江世纪城G组团（客运中心）建设工程因规划调整，尚未进行综合验收及竣工备案，原告所购商品房开发商未进行过房屋产权初始登记。原告认为被告已构成违约，应承担违约责任，遂诉讼至本院，请求判如所请。 原审法院认为，原、被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，应受法律的保护。针对本案双方争议问题评判如下: （1）商品房交付时间问题。双方约定的交付方式是在商品房经建设单位组织验收合格后，被告以媒体公告形式通知原告办理交接手续。本案所涉的商品房在2013年7月6日经建设单位组织验收后，2013年7月11日原告领取了钥匙。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告领取钥匙时应为其对商品房的转移占有，但直至2014年6月4日商品房才正式通水通电，该日期应视为实际交房日。 （2）违约责任问题。被告对其逾期交房事实认可，但认为逾期交房是因政府对项目规划的调整进而影响工程整体验收所致，不应由其承担违约责任。原审法院认为，项目规划调整确实是影响工程整体验收的一个因素，但开发商应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目规划情况作充分的了解和分析，并制定相关的应对措施。本案中，被告在与原告签订商品房买卖合同过程中，未能充分考虑此情况，以致未能按照约定的交房时间交付商品房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 （3）办理相关产权登记手续问题。按双方的约定被告应在商品房交付使用后90天内协助原告办理产权登记手续，现因工程综合验收、工程竣工备案、商品房初始登记等应由被告完善的事项未完成，致原告至今未能办理房屋权属登记，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告协助其办理相关产权登记手续的主张应予以支持。在履行期限上，考虑到被告完善上述事项，需要一定的时间，故被告应在本判决生效之日起90日内协助原告办理相关产权登记手续。 （4）违约金计算问题。双方已约定了违约金，但原告认为约定过低，无法弥补其损失，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。原审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。本案原告未能按约定使用商品房，实际损失为租金。但针对其租金损失其未向法庭举证予以证明，对其要求增加违约金的诉讼请求本院不予支持，违约金按合同约定计算。被告实际违约天数为368天（2013年6月1日-2014年6月4日），违约天数在60天内的按每天50元计算为3000元，逾期60天后按原告已付款的0.01%乘以逾期天数计算为40688.40元（1321052元×0.01%×308天），共计43688.40元。 综上，原告的诉讼请求部分成立，予以部分支持,被告的抗辩理由部分成立，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决，一、被告云南鑫裕投资集团有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助原告黄玉平、蒋沛然办理滨江世纪城G组团3幢1-4层123号房屋的产权登记手续；二、被告云南鑫裕投资集团有限公司应于本判决生效之日支付原告黄玉平、蒋沛然逾期交房违约金43688.40元；三、驳回原告的其他诉讼请求。 原审宣判后，上诉人云南鑫裕投资集团有限公司不服，向本院提起上诉，请求依法对云县人民法院（2014）云民初字第609号民事判决第二项予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费。其主要上诉理由是：1、一审法院认定违约期限不当，上诉人违约期限只应认定到被上诉人领取钥匙时，即2013年6月1日至2013年7月11日，但一审法院却计算至2014年6月4日商品房通水通电时，因“转移占有”是从领取钥匙开始，而不是从通水通电开始；2、被上诉人领取钥匙时明知电不通，领取钥匙目的是要启用房屋，所以钥匙领取后就不应再计算违约期限。 被上诉人黄玉平、蒋沛然答辩称：被上诉人确实领取过钥匙，对房屋进行了接管，但是该房屋不符合合同约定的交房条件，到目前为止，上诉人还未向被上诉人提供商品房质量合格书，上诉人明知不具备交房条件却让被上诉人领取钥匙，被上诉人领取钥匙后发现水电未通，造成被上诉人不能正常使用，违约是上诉人的行为造成的，一审法院认定的违约期限截止日至通水电时并无不妥，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 针对诉讼双方当事人的诉辨主张，本案二审争议的焦点为：上诉人的违约期限应该如何认定。 在本案二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新的证据，双方对一审认定的法律事实均未提出异议。本院查明的事实与一审认定的法律事实一致，本院予以确认，不再重复赘述。 本院认为，上诉人云南鑫裕投资集团有限公司与被上诉人黄玉平、蒋沛然签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是当事人双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，当事人均应本着诚实信用的原则，履行协议约定的义务。合同签订后被上诉人按约定支付了购房款，而上诉人未能按照合同约定的交房时间将商品房交付给被上诉人，已构成违约，应按协议约定承担违约责任。被上诉人于2013年7月11日领取商品房钥匙后至2014年6月4日期间，该商品房未通水通电，不具备双方当事人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的交付条件，客观上造成被上诉人不能正常使用，因此，本案争议商品房的交付时间应确认为通水通电时，原审法院认定的违约期限符合本案实际及相关法律规定。综上所述，上诉人云南鑫裕投资集团有限公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人云南鑫裕投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 明 审 判 员  苏国权 代理审判员  李 佳 二〇一五年三月三十日 书 记 员  黄丕奇