山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5890号
上诉人（原审原告、反诉被告)：赵鹏。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：苏玉珽。
委托诉讼代理人：李胜德。
被上诉人(原审第三人）：孙增义。
上诉人赵鹏因与被上诉人苏玉珽、被上诉人孙增义房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵鹏上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误。上诉人赵鹏与被上诉人苏玉珽所签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，体现了双方的真实意思表示，依法应当保护。租赁期限未满，应当继续履行合同。上诉人要求继续履行合同依法有据，依法应当支持。苏玉珽在合同履行期内将房屋另行租赁给第三人，并将屋内上诉人的资产、设备搬走，给上诉人造成的损失被上诉人应当赔偿。
苏玉珽辩称：上诉人欠付房租，苏玉珽不同意继续履行合同。虽然苏玉珽对一审判决也不满意，但尊重一审判决。
孙增义辩称：孙增义给上诉人打工，并租赁了上诉人的房屋，当时双方约定以工抵租，答辩意见与一审一致。
赵鹏向一审法院起诉请求：1、依法判令苏玉珽继续履行房屋租赁合同（将涉案房屋交付给赵鹏使用，修缮涉案房屋，返还设备）；2、依法判令苏玉珽赔偿赵鹏损失3万元；3、诉讼费用由苏玉珽承担。苏玉珽向一审法院反诉请求：1、解除赵鹏与苏玉珽之间的房屋租赁合同；2、赵鹏向苏玉珽支付房屋租赁费1.7万元及利息；3、赵鹏和孙增义自涉案房屋内迁出；4、诉讼费由赵鹏负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。赵鹏主张其与苏玉珽之间存在租赁合同关系，2016年10月22日，苏玉珽将涉案房屋门锁更换，导致赵鹏无法经营，并提交证据如下：1、房屋租赁合同复印件1份，证明赵鹏与苏玉珽之间存在租赁合同关系。2、报案证明复印件1份(主要内容为：2016年10月22日11时34分，赵鹏报警称当日10时许，其到自己位于青岛市李沧区重庆中路6号自己租赁的厂房，发现厂房的门锁被更换；后经赵鹏联系房东，证实是因房屋质量问题未按时交纳房租，门锁被房东更换)，证明2016年10月22日苏玉珽将涉案房屋的门锁更换了，赵鹏无法进入经营。
苏玉珽和孙增义对证据1、2的真实性和内容没有异议，但认为门是孙增义(赵鹏员工)锁的，涉案房屋目前由孙增义控制使用，苏玉珽并未收回房屋。
孙增义陈述其自2016年8月份开始给赵鹏打工，在打工之余孙增义自赵鹏处租赁了涉案房屋部分区域自己加工设备。赵鹏从涉案房屋内拉设备时将孙增义的部分设备拉走。孙增义发现后于2016年10月22日将涉案房屋锁上并告知了苏玉珽，苏玉珽同意孙增义将门锁上。赵鹏对孙增义的陈述不认可。苏玉珽对孙增义的陈述无异议。
赵鹏主张具体要求苏玉珽返还哪些设备现在无法明确，目前派出所正在调查当中。赵鹏主张损失3万元，数额是估算的，没有证据提交。苏玉珽及孙增义对此不予认可。
苏玉珽主张其于2000年左右租赁原曲戈庄村的土地，自建了涉案房屋，涉案房屋没有产权证及批建手续，并提交苏玉珽丈夫李胜德与青安工贸总公司的合同书1张、结婚证1份，证明苏玉珽丈夫租赁了青安工贸总公司的场地，自行修建了涉案房屋。赵鹏对合同书不清楚，对结婚证无异议。孙增义对合同书和结婚证均无异议。
苏玉珽主张房屋租赁合同约定年租金为3.2万元，每半年交付一次，赵鹏已支付租金1.5万元，余款1.7万元未付，因此苏玉珽有权解除合同，要求赵鹏及孙增义自涉案房屋内迁出，赵鹏还应当按照银行同期贷款利率向苏玉珽支付本金1.7万元自2016年10月1日起至付清之日止的利息。
赵鹏对此不认可，主张涉案房屋在签订合同时顶棚就漏雨，苏玉珽应当修缮，玻璃也有破损情况，导致其无法经营，所以其租金仅交至2016年9月30日，之后的租金未付，自锁门之日起，其也不应当承担房租，且双方口头约定房租为3万元/年，半年房租数额为1.5万元。苏玉珽认可涉案房屋存在偶尔漏雨现象，但认为漏雨并不严重，不影响经营，玻璃破损与苏玉珽无关；房租标准应当以合同约定为准。
各方对赵鹏提交的房屋租赁合同、报案证明，苏玉珽提交的结婚证均无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。苏玉珽提交的合同书系原件，赵鹏虽表示不清楚，但并未提交相反证据，一审法院予以确认。根据上述确认的证据和当事人陈述一致的笔录，一审法院确认如下事实：
涉案房屋没有产权证及规划批建手续，苏玉珽是涉案房屋的管理使用人。2016年4月1日赵鹏、苏玉珽签订房屋租赁合同，约定苏玉珽将涉案房屋租赁给赵鹏，租赁期限3年，自2016年4月1日起到2019年3月30日止，租金3.2万元/年，每半年交纳一次，苏玉珽拖欠租金累计达3个月，出租人有权终止合同，收回房屋。合同签订后，苏玉珽将涉案房屋交付给赵鹏使用，赵鹏向苏玉珽支付租金1.5万元。2016年10月22日赵鹏和孙增义产生矛盾，孙增义将涉案房屋上锁并电话通知苏玉珽，苏玉珽同意孙增义上锁。
为查明事实，一审法院依法对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于青岛市李沧区重庆中路西侧的一个厂房院落内，涉案房屋主要用于加工机械设备，房屋内杂乱地摆放着不少金属材质的加工机床、设备、配件等；涉案房屋内东北侧和西南侧各有1处破损，从外面看该两处破损均被PVC瓦覆盖，涉案房屋大门钥匙由孙增义掌握，房屋内东南侧小房间的钥匙由赵鹏掌握。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。赵鹏、苏玉珽并未举证证明涉案房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，所以赵鹏、苏玉珽之间的房屋租赁合同无效。因此，对于赵鹏主张要求继续履行房屋租赁合同的本诉请求及苏玉珽要求解除房屋租赁合同的反诉请求，一审法院不予支持。租赁合同无效，赵鹏和孙增义继续占用涉案房屋无合法依据，因此对于苏玉珽主张的要求赵鹏和孙增义自涉案房屋内迁出的反诉请求，一审法院予以支持，赵鹏应当将其物品自涉案房屋内搬出。赵鹏要求苏玉珽返还设备，但其无法明确具体返还哪些设备，且其主张就设备盗窃问题正在派出所调查当中，因此对于赵鹏的该项主张一审法院不予支持，赵鹏可待派出所调查结束后另行主张权利。赵鹏要求苏玉珽赔偿损失3万元，但未提交相应证据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。赵鹏虽然主张涉案房屋存在漏雨等现象，但其提交的证据不足以证实漏雨影响其使用，对于其因此而拒付租金的主张，一审法院不予采信。因此，赵鹏应当按照合同约定的标准向苏玉珽支付占有使用费。赵鹏虽然主张双方口头协商租金为3万元/年，但其并未提交相应证据，苏玉珽也不予认可，一审法院不予采信。合同签订后赵鹏仅支付租金1.5万元，尚欠2016年9月30日之前的租金1000元。孙增义将涉案房屋上锁后，苏玉珽表示同意和认可，之后的占有使用费不应当由赵鹏支付。赵鹏应当支付占有使用费2928.77元(32000元/年÷365天×22天+1000元)。赵鹏、苏玉珽并未约定具体的付款时间及数额，因此对于苏玉珽主张欠付租金利息的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、赵鹏和苏玉珽就青岛市李沧区重庆中路6号房屋签订的租赁合同无效。二、赵鹏和孙增义于判决生效之日起十日内把物品自青岛市李沧区重庆中路6号房屋内搬出，将房屋返还给苏玉珽。三、赵鹏向苏玉珽支付占有使用费2928.77元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回赵鹏的本诉请求。五、驳回苏玉珽的其他反诉请求。
经本院审理查明，一审法院认定的基本事实属实。二审时，赵鹏表示撤回其上诉状中“苏玉珽在合同履行期内将房屋另行租赁给第三人”这句话，理由是上诉状是其花100元找人写的，这句话说的不对，故要求撤回。本院认为，赵鹏二审请求撤销上述上诉内容，系其合法处分自己权益，应予准许。
本院认为，苏玉珽系涉案房屋的管理人，在一审法庭辩论终结前未取得涉案房屋的规划批建手续和产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定赵鹏与苏玉珽签订的房屋租赁合同无效是正确的。赵鹏请求继续履行合同，因无法律依据，本院不予支持。关于赵鹏主张的苏玉珽搬走其资产、设备问题，因苏玉珽不予认可，且赵鹏已向公安派出所报案，公安机关正在审查中，一审不予支持并无不当，赵鹏可待公安派出所调查结束后另行主张。综上所述，赵鹏的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人赵鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年七月二十七日
书记员 王 晶
书记员 于国英