广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤01民终1076号上诉人(原审原告)：广州农村商业银行股份有限公司,住所地广州市天河区。法定代表人：王继康，董事长。委托代理人：里曼、黄声连，广东瀛杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利房地产（集团）股份有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：宋广菊，董事长。原审第三人：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社，住所地广州市海�区。负责人：徐志恒，社长。上诉人广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商行）因与被上诉人保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）、原审第三人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（以下简称琶洲联社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1525号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州农某上诉请求：l、撤销一审裁定。2、判令保利公司立即向广州农商行赔偿与原被拆迁地址同地段一楼临街商铺(商品房)等值金额的款项(价值约13304000元，实际价值以法院评估价值为准)。3、判令保利公司立即向广州农商行支付自2014年12月4日起至房地产价款清偿之日止的逾期安置补助费(按《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》约定标准计算逾期安置补助费，暂计至2016年3月4日为118139元)。4、判令保利公司承担广州农某支付的租赁费共计2143323元(暂计至2016年6月30日)。5、判令保利公司立即向广州农商行支付违约金(按《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》约定标准计算违约金，以预估价为基数自2014年12月4日起暂计至2016年3月4日为12771840元，计算到清偿之日止)。6、保利公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）广州农某对原被拆迁物业享有独立的房屋所有权、宅基地使用权，依据“物权绝对原则”，琶洲联社无权支配、非法干涉上述产权。琶洲联社从未通知广州农商行参加《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》(以下简称《拆迁补偿安置方案》)的表决，广州农某也从未委托琶洲联社处分原被拆迁物业，加之，广州农某不是琶洲联社的社员，与琶洲联社没有隶属关系，广州农某不受《拆迁补偿安置方案》的约束。涉案《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）并非依据《拆迁补偿安置方案》而签订，广州农某与保利公司之间属于直接的合同关系，与琶洲联社无关。此外，基于合同相对性原则，琶洲联社与保利公司之间的委托关系，与广州农某无关。一审裁定错误认定本案是双方在履行《拆迁补偿安置方案》过程中所产生的纠纷，错误认定本案属于村民自治的范畴，一审裁定属于认定事实错误、适用法律错误，依法应予以改判。本案属于广州农某、保利公司对《拆迁补偿安置协议》内容发生的争议，不属于村民自治的范畴。3、安置用房的地为国有土地，琶洲联社无优于广州农某的权利，本案与村民自治无关。（二）广州农商银行与保利公司己签订《拆迁补偿安置协议》，且协议条款完备，合同内容明确、具体。广州农商银行、保利公司双方所争议内容(诉请保利公司承担的赔偿责任、逾期安置补助费、租赁费、违约金)未超出《拆迁补偿安置协议》约定范围，根据《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》的规定，本案属于对协议内容发生的争议，应当作为民事案件予以受理。一审裁定以广州农商银行、保利公司未达成拆迁补偿安置协议为由不受理本案，裁定驳回广州农某的起诉，属于认定事实错误、适用法律错误。首先，广州农商银行与保利公司已经签订《拆迁补偿安置协议》，且双方就拆迁补偿方式、安置用房面积(133.04平方米)和安置用房标准(符合作为银行营业网点设置要求的一楼临街商铺)、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等事项进行了明确的约定，《拆迁补偿安�协议》条款完备，协议内容明确、具体，符合合同成立的条件。一审裁定提及的回迁房屋户型、座向、房号等事项不属于《拆迁补偿安置协议》法定的必备条款，一审裁定认为双方未达成拆迁安置协议，属于认定事实错误。其次，广州农某、保利地产所争议的内容（即广州农商银行要求保利公司承担的赔偿责任、逾期安置补助费、租赁费、违约金）未超出《拆迁补偿安置协议》第三条第(一)、(三)款、第十条第(一)款第2、3项的约定范围，根据《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》之规定，广州农某的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的属于人民法院受理民事诉讼范围条件，应予受理。一审裁定驳回广州农某的起诉，属于认定事实错误、适用法律错误。（三）广州农某不是琶洲联社的社员，也从未委托琶洲联社处分原被拆迁物业，广州农某与琶洲联社之间无任何合同关系可主张。此外，琶洲联社表决《拆迁补偿安置方案》之时从未通知广州农某参加，分配回迁房屋之时亦从未考虑广州农某的利益。现一审裁定以村民自治为由，强行切断广州农某与保利公司之间仅有的直接合同关系，剥夺了广州农某仅有的权利救济途径，严重不公。2016年2月17日，广州市农某向一审法院提起本案诉讼，请求：保利公司支付与回迁房屋等值的价款、临迁补偿费、租赁费，及赔偿逾期回迁违约金等等。一审法院查明事实：琶洲联社与保利公司于2008年5月26日签订《“琶洲村”项目合作合同》（以下简称《合作合同》）。2008年8月28日，琶洲联社公告《拆迁补偿安置方案》，并于2008年9月4日经村民大会表决通过，对琶洲村进行城中村改造。2010年1月4日，琶洲联社出具《授权委托书》，委托保利公司与被拆迁人依据《拆迁补偿安置方案》签订拆迁补偿安置协议。之后，广州农商行（乙方）与保利公司（甲方）签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，该协议对拆迁房屋实测建筑面积、回迁安置面积、回迁的时间、违约责任等等进行了相关约定。同时该协议第二条第（一）项约定“具体回迁户型由甲、乙双方以补充协议形式另行约定”,第十七条第2点约定“原则上甲方应保证回迁地点符合乙方作为银行营业网点设置要求，并与广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社协商尽可能按照产权证建筑面积1:1比例回迁至回迁物业一楼临街商铺”。一审法院认为：从上述事实可以认定，在整个琶洲村“城中村”改造项目中，拆迁补偿安置方案是琶洲联社通过村民民主投票确定，同时也是由琶洲联社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，这显然是属于村民自治的行为。之后，琶洲联社将村民认可的拆迁补偿安置方案委托给保利公司具体实施，即琶洲经济联合社与保利公司之间形成了委托关系。受托人保利公司只要是在委托权限范围内依法实施委托行为，产生的法律后果最终应由委托人享有和承担。本案是广州农某和保利公司在履行《拆迁补偿安置协议》过程中产生的纠纷。如前述，双方订立《拆迁补偿安置协议》的依据是经村民大会讨论通过的《拆迁补偿安置方案》，虽然广州农商行不是琶洲村村民，但作为拆迁房屋宅基地的使用人，也应当执行村民大会的决定。因此，广州农某与保利公司本案讼争的纠纷本质是双方在履行《拆迁补偿安置方案》过程中所产生的纠纷，均属于村民自治的范畴，不属于人民法院的受案范围。另外，虽然�州农某与保利公司签订《拆迁补偿安置协议》有约定“原则上保利公司应保证回迁地点符合广州农某作为银行营业网点设置要求，且尽可能是一楼临街商铺”。但该协议没有就回迁房屋（商铺）户型、座向、房号等主要条款进行约定，之后也没有就上述事项另行达成协议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案也不属于人民法院的受案范围，依法应予驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，于2016年11月25日作出如下裁定：驳回原告的起诉。一审案件受理费183487元退回给原告。经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：上述广州农商行（乙方）与保利公司（甲方）签订的《拆迁补偿安置协议》约定：为切实做好琶洲村城中村改造工作，并鉴于：一、根据《广州市琶洲村改造规划》和《关于申请琶洲村改造项目地块规划设计条件的复函》（穗规函【2009】6932号），琶洲村“城中村”改造地块规划用地面积757639平方米，总建筑面积1850000平方米，分为十三宗地块，其中一、三、四、五地块为甲方竞得，其余地块为村民复建安置用地和广场、公共绿化用地。二、为实施琶洲村城中村改造项目，甲乙双方同意由甲方负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置工作、审核及发放房屋拆迁补偿安置款项，并在完成全部拆迁工作后，按约定负责回迁安置用房等城中村改造建设全部开发工作。故甲乙双方经平等、自愿协商，就乙方房屋拆迁补偿安置事宜达成以下协议条款，以供双方共同遵照执行：第一条乙方的房屋现状……乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村新马路12号、产权证号码为穗海新字第021181号的房屋交由甲方组织拆迁；根据宅基地证或农村集体房地产证记载，该房屋为混合结构，建筑面积为133.04平方米。按广州市国土资源和房屋管理局海珠分局核准或甲乙双方重新复核确认的数据，乙方被拆迁的房屋实测建设面积为142.83平方米。第二条、房屋拆迁补偿安置。（一）甲方按以下标准向乙方提供回迁安置房屋：根据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，以房屋合法产权建筑面积“拆一补一”为准则，回迁安置房�按照国家一级一类标准装修，经实测乙方被拆迁房屋的合法面积为133.04平方米，住宅建筑面积为0平方米，商业建筑面积为133.04平方米，其中乙方选择回迁安置的面积为133.04平方米，甲方在乙方签订本协议之日起壹年内向乙方提供回迁安置房户型及面积作选择，具体回迁户型由甲乙双方以补充协议形式另行约定。甲方应尽最大能力增大乙方回迁安置房的实用面积。（二）甲方按如下标准向乙方支付房屋的拆迁补偿款：1、乙方被拆迁房屋的超建面积为9.79平方米，甲方按单价1000元/平方米给予补偿，共计9790元，甲方在乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内支付给乙方。第三条临时安置补助费（房屋合法产权建筑面积）。（一）乙方宅基地证或农村集体房地产证建筑面积为133.**平方米，其中商业建筑面积为133.04平方米，甲方按商业建筑面积每月30元/平方米的标准给予乙方临时安置补助费；故甲方每月给予乙方的临时安置补助费合计为3991.20元。（二）临时安置补助费自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内向乙方发放，补助费自乙方签订本协议之日起计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止。以分期予付方式支付，首期预付一年，之后按季度支付，在每季度第一个月的15日前支付。（三）自甲方完成拆迁工作并在琶洲村城中村改造项目所涉及安置地块交付之日起(以甲方与琶洲联社签订的交地确认书的日期为准)，甲方保证在36个月内向乙方交付回迁安置房屋。甲方在36个月内未能向乙方交付回迁安置房屋的，自第37个月起每逾期1个月临时安补助费按本协议的约定的标准上准1O％。（四）甲方与琶洲联社共同向政府协商在区政府的11亿监控资金中按乙方选择回迁安置房屋面积1000元／平方米作为拆迁保证金，款项落在乙方名下，乙方在回迁安置房交付之日将保证金全部退回给甲方，利息归乙方所有。第七条保障条款。为更好地保障乙方的合法权益以及琶洲村城中村改造项目的顺利进行，甲方同意，乙方签订本协议并依约交付房屋后，如有本村其他村民得到更高的同类拆迁补偿标准的，则乙方有权享有同样的补偿标准。第八条甲方的权利义务。（二）负责按回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。（四）负责在交付回迁安置房屋之日起420个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥国有房地产权证（未付土地出让金的），并负责按乙方要求以亲属类别进行分证，办证费用由甲方负责。第十条违约责任。（一）甲方的违约责任。1、甲方违反本协议第二、三、四条的约定，逾期支付相应款项的，每逾期一天，按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）以及逾期支付款项的千分之二向乙方支付违约金。2、甲方未能按本协议第三款第（三）项约定的36个月期限向乙方交付回迁安置房屋的，甲方除按该项约定承担责任外，每逾期一天，应按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）的千分之二向乙方支付违约金。……。保利公司一审答辩称：一、本案不属于法院民事案件的受案范围，应依法驳回广州农某的起诉。琶洲村在改造前的土地属于农民集体所有土地，由该村集体经济组织即琶洲联社行使土地所有权。为实施琶洲村城中村改造项目，琶洲联社于2008年8月28日向全体社员(村民)公告了《拆迁补偿安置方案》、《琶洲村城中村改造设计方案》，其后经社员大会表决通过，上述方案均属于村民会议的决定，且�洲村改造均是依据该决定实施的。2010年1月4日，琶洲联社向某公司出具《授权委托书》，委托该公司依据《拆迁补偿安置方案》与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议并代为履行协议。2010年4月10日，琶洲联社再向该公司出具《授权委托书》，进一步委托该公司代为建设回迁安置房。其后，该公司根据琶洲联社的委托与包括广州农某在内的被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，其中协议第二条明确约定依据《拆迁补偿安置方案》进行回迁安置。以上事实可见，琶洲联社作为委托人，系《拆迁补偿安置协议》项下权利义务的最终承受人；且琶洲联社作为土地的所有人，广州农某作为土地(宅基地)的使用人，二者之间构成宅基地的管理与被管理、分配与被分配关系。琶洲联社依据《拆迁补偿安置方案》收回广州农某的宅基地并给予补偿安置，是执行村民会议决定、管理宅基地的行为，本质上属于村民自治的范畴；琶洲联社委托该公司代为实施以上行为，并不改变行为的性质。虽然广州农商行不是琶洲村村民，但其使用了琶洲村的宅基地，也应当执行村民会议的决定，故本案属于执行村民会议决定过程中产生的纠纷，不属于法院受理民事案件的范围，应裁定驳回广州农某的起诉。二、即使法院受理本案，广州农某的诉讼请求也没有事实与法律依据，应予以驳回。1、回迁安置房具体户型需通过补充协议进行约定，但在保利公司通知申报户型后，广州农某自始未申报(选择)户型，导致双方未能达成补充协议，此过错在于农某。2014年11月3日至11月9日，保利公司在广州市多家媒体连续公告《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房及收楼通知》，通知包括广州农某在内的全体被拆迁人按时前来申报户型；并在琶洲联社公告栏、回迁安置区、琶洲村改造服务中心等多处位置张贴通知。此后，琶洲村改造项目户型申报、分房工作如期进行，可以说在整个2014年11月，琶洲村回迁分房是全村乃至全市众所周知的大事，广州农某作为被拆迁人之一，理应积极关注回迁进展，不可能不知道户型申报、分房的安排。然而，广州农某却自始未向某公司申报(选择)户型，导致双方未能就户型达成补充协议，自行放弃了选择权利。2、保利公司经与琶洲联社协商，为广州农某指定回迁商铺符合法律规定以及《拆迁补偿安置方案》、《拆迁补偿安置协议》的内容。首先，保利公司发布的《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房及收楼通知》已明确告知逾期参加申报户型者视为放弃，该公司将根据剩余房源为其指定回迁安置房。广州农某未向该公司申报户型，导致双方未能就户型达成补充协议，此情况下该公司只能为其指定房源。而且，该公司指定的商铺属于商业性用房，可以作为银行营业网点使用，符合拆迁补偿安置协议的约定。其次，本案所涉拆迁系宅基地房屋的拆迁，从广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院作出的涉及琶洲村改造项目的相关生效判决书可知，该种拆迁属于琶洲联社收回宅基地并重新进行调整、分配的行为，依据《土地管理法》等法律规定，琶洲联社有权对宅基地进行管理；广州农某作为宅基地的使用人，亦有服从管理的义务。再者，涉案《拆迁补偿安置协议》第二条明确约定依据《拆迁补偿安置方案》进行回迁安置，而该方案第十条规定“外地非本村村民……选择复建安置的，必须服从村集体的统一安排”。此外，保利公司与广州农某签订的《拆迁补偿安置协议》仅仅是约定与琶洲联社“协商尽可能”回迁至一楼临街商铺，并非“确保”。故该公司与琶洲联社协商�依据该社的委托为广州农某指定回迁商铺，完全符合法律规定以及《拆迁补偿安置方案》、《拆迁补偿安置协议》的内容。3、该公司为农某指定商铺回迁，已最大限度保障其合法权益。琶洲村城中村改造项目的实施还应当遵循广东省、广州市相关“三旧”改造政策。广州农商行并非琶洲村村民，如按《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府(2009]56号)之附件2《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》第(二十一)之规定，只能按房屋产权面积予以货币补偿；结合社员表决通过的《拆迁补偿安置方案》第七条，货币补偿标准为4500元／平方米，则广州农某只能获得4500元／平方米的货币补偿。而如今保利公司为广州农某指定的商铺价值显然远远超出4500元／平方米，完全符合甚至大大超出上述“三旧”改造政策规定的补偿标准，已最大限度地保障了广�农某的合法权益。4、退一步来讲，即使认定保利公司违约，广州农某所主张的逾期安置补助费、租赁费、违约金等损失也完全是其拒不申报户型的过错所致，相关损失应由其自行承担。再退一步，广州农某主张的逾期安置补助费已足以弥补其损失，与其主张的租赁费、违约金等存在竞合，且违约金明显过高。此外，琶洲联社作为委托人，是合同权利义务的最终承受者，如判令支持广州农某的诉讼请求，最终将导致琶洲村集体资产的损失。广州农商行并非琶洲村村民，多年来无偿使用琶洲联社所有的宅基地，未支付土地出让金或使用费，如果反而要求琶洲联社向其支付违约金等款项，严重不公平。综上，请求驳回广州农某的起诉或驳回其诉讼请求。琶洲经联社一审答辩称：该社不同意广州农某的诉讼请求。首先，琶洲村城中村改造项目是以政府为主导、�该社为改造主体实施的村集体重大建设项目，保利公司系根据该社的授权与广州农某等全体被拆迁人签订拆迂补偿安置协议并代为履行协议的；琶洲村改造项目回迁安置房亦是该社委托保利公司代建、代为分配的，权属归于该社。而且，琶洲村改造所依据的《拆迁补偿安置方案》、规划方案都是经过社员表决通过后实施的，均属于村民会议的决定，本质上是村民自治事务。广州农某的房屋系宅基地房屋，所占用的土地属于本村村民集体土地，该社系土地的所有权人，有权依法收回其使用的宅基地；即使广州农商行并非本村村民，也应当受《拆迁补偿安置方案》的约束，不改变村自治事务的本质。故依据《村民委员会组织法》、《广东省实施办法》之相关规定，本案不属于民案件受理范围，应裁定驳回起诉。再者�广州农商行并非本村村民，依据《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》(穗府[2009]56号)之规定，原则上对其房屋只能按产权面积予以货币补偿(即不得回迁)。而该社社员表决通过的《拆迁补偿安置方案》第十条虽给予非本村村民回迁权，但也是附条件的，即“选择复建安置的，必须服从村集体的统一安排”。本案所涉拆迁系宅基地房屋的拆迁，本质上属于该社(土地所有权人)对宅基地进行调整和重新分配的行为，依据《土地管理法》、《物权法》之相关规定，宅基地使用人(广州农某)理应服从该社对宅基地的调整和重新分配。因此，该社与保利公司于2014年11月经口头协商后，由保利公司为广州农某指定商铺作为回迁物业，完全符合法律、政策、《拆迁补偿安置方案》之内容，广州农某理应服从，其提出的本案诉讼请求不符合法律、政策规定。此外�如严格执行《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》关于“非本村村民予以货币补偿”之规定，结合社员表决通过的《拆迁补偿安置方案》第七条规定的4500元／平方米的弃产标准，则广州农某只能拿到4500元／平方米的货币补偿；指定商铺的价值已远远超出该货币补偿标隹，足以保障广州农某的合法权益。据已生效的（2016）粤01民终6219号民事裁定书，查明以下事实：一、2008年5月26日，琶洲联社（甲方）与保利公司、广州昊丰投资有限公司（以下简称昊丰公司）（乙方）签订《合作合同》。约定：琶洲联社拟对琶洲城中村进行改造建设，为更好更快推进旧村改造建设等，甲方与乙方进行合作。一、项目概况。整个项目地块约716亩，目前均为集体土地，包括用于兴建回迁用房和甲方发展用房的安置用地（下称安置地块），其余为�于房地产开发的地块（下称开发地块），具体数据均以政府最终批复为准。……三、关于回迁安置补偿标准原则及集体经济发展用房。……1.1现状拥有合法产权证明的房屋面积（包括社民住宅及甲方经济联合社、经济合作社厂房、商铺）按照“拆一补一”原则确定回迁面积，社民住宅以住宅面积安置回迁，甲方联社、经济合作社厂房、商铺等均以商业面积安置回迁。七、双方其它职责。1、甲方（琶洲联社）职责。（1）以甲方名义向政府提交城中村改造申请。（2）负责整个合作项目地块的拆迁安置工作，费用由项目公司负担，保证整个项目顺利开发建设，乙方予以配合。（3）负责回迁安置房的分配工作和协调村民的回迁安置工作……2、乙方职责。（1）以合作项目公司为平台，负责回迁安置用房及甲方集体经济发展用房的规划、设计、立项申报、报建和施工建设全程管理工作……二、2008年8月28日，琶洲联社作出《拆迁补偿安置方案》，主要内容有：琶洲城中村改造项目由琶洲联社与合作方保利公司、昊丰公司成立项目公司具体实施；城中村改造拆迁安置原则上按有证面积“拆一补一”为准则。该安置方案未明确回迁安置房的具体分配方式。三、据已生效的（2010）穗中法民五终字第3859号民事判决，查明：2009年3月23日，琶洲街道办向广州市海珠区人民政府作出海琶办[2009]17号《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》。该文载有，我街琶洲联社城中村改造方案经多次修改，特别是最近根据广州市规划局《关于琶洲村改造规划方案意见的复函》（穗规[2009]115号）的意见和区政府关于琶洲村改造工作会议的精神，琶洲联社组织社员对市规划局的复函意见进行了认真讨论，并在原改造规划设计方案的基础上，对该方案部分内容进行了调整，提出了新的改造方案。经我街领导班子会议讨论审议，认为新的改造方案符合琶洲村的实际情况，具有较强的可操作性，现将琶洲联社报来的《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报区政府，恳请区政府组织有关部门进行审议。四、2009年3月24日，广州市海珠区人民政府向广州市建委、市规划局、市土地开发中心作出海府函[2009]39号《关于请求审批琶洲村整村改造方案的函》。该函载有：我区政府收到广州市海珠区琶洲街道办事处的来文《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》（海琶办[2009]17号）。经研究，我区政府同意琶洲联社编制的琶洲“城中村”改造规划方案。按照《广州市城中村改造规划工作流程》的要求，现将方案报给你们组织联合初审，争取早日报市城中村改造领导小组审定实施。五、广州市规划局2010年6月12日发出穗规批【2010】160号《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》，载明：用地面积158451平方米，其中可建设用地面积146631平方米，代征市政道路用地面积11820平方米；计算容积率建筑面积670000平方米，包括住宅（含阳台）建筑面积322000平方米，配套公建建筑面积8580平方米，公寓或商务楼、办公写字楼、商业类建筑面积共339420平方米，均为规划建设建筑……六、2011年12月10日，保利公司与琶洲联社签订了《土地移交确认书》，将讼争房屋改造的土地移交给保利公司。七、保利公司于2014年11月6日发出《摇珠分房方案》。保利公司于2014年11月6日发出《摇珠分房方案》，具体内容如下：一、回迁安置房的具体情况。附表载明住宅15种户型、共3116套，公寓12种户型共3246套以及�下停车位的情况。二、分房的基本原则。（一）与本公司签订了《安置协议》并约定有回迁安置面积的被拆迁人均应按本方案的规定参加摇珠分房。（二）在2010年提交了《琶洲村回迁安置户型面积申请统计表》的琶洲村民（含琶洲社员、原居民以及现侨居海外、港、澳、台的原属本土地村民的，下称“优先村民”）可以在第一次摇珠时优先摇珠分房，剩余房源由未中签的优先村民与其他琶洲村民一起参加摇珠分房，随后非琶洲村民的被拆迁人就剩余房源按照本方案参加摇珠分房……三、分房的规则。（一）申报规则……（二）摇珠规则。为了体现公平及公正性，做到公开、透明，本公司参照其他村的做法，制定具体的摇珠规则如下：1.本公司根据以上27种户型（住宅、公寓合计）将被拆迁人分为27组，申报同一户型的被拆迁人为一组，每组按公布的时间分别进行摇�……3.被拆迁人必须按时参加各户型的摇珠并接受其中签的结果，一经摇珠确定不得改变。（三）其他规定……四、回迁安置面积及临迁费的结算原则。（一）被拆迁人先对具体房号进行摇珠。经摇珠确认具体房号后，本公司同时向被上诉人送达中签及收楼通知，并尽快向被拆迁人送达回迁安置面积补差款及临迁费结算通知。……（三）临迁费计算至回迁安置房交楼后30日（即2015年1月2日）止，被拆迁人应根据收楼通知的时间到回迁安置房自编18号首层办理完毕相关的收楼手续。……（五）本公司将在摇珠现场通知未中签的被拆迁人就其他剩余房源根据本方案重新申报户型。（六）本公司自2014年11月28日起组织被拆迁人办理收楼及回迁安置面积、临迁费结算等相关手续。本方案最终解释归本公司所有。绝大部分被拆迁人通过此后的摇珠方式选择了回迁安置房予以回迁。八、广州市规划局于2015年6月1日向广州市海珠区人民法院作出穗规【2015】900号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》，内容如下一、广州市土地开发中心为推进琶洲村全面改造公开出让工作，2009年8月7日向当时的市规划局申请琶洲村改造项目地块规划设计条件。市规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八的规定，经审查，2009年8月25日作出《关于申请琶洲村改造项目地块规划条件复函》(穗规函【2009】6932号)。其后，保利公司以出让方式取得琶洲村改造建设项目，负责按照规划条件进行村民住宅回迁房的建设。二、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)已明确住宅的建筑面积，“公寓式商务楼”不能改为“住宅”用途。三、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)中的“公寓式商务楼”指的是办公用房，后续的规划许可与商业用房一同报建，建筑物各楼层的使用性质以《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》为准。四、琶洲村改造项目地块十一的《国有建设用地划拨决定书(编号：410100—2012—0010)，载明土地的用途为城镇住宅用地、经济发展用地，故该地块为国有土地。现琶洲村改造项目的尚未始登记。根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四十九条、五十条规定，琶洲村的改造项目如办理房地产权证，房地产权证地使用权性质一栏将按照国有土地使用证或建设用地批准书记载土地用途填写。九、广州市国土资源和房屋管理局于2015年7月7日向广州市海珠区人民法院作出穗国房协查【2015】227号《关于琶洲“城中村”改造项目土地出让金计收问题的复函》，内容如下：按�行政策，琶洲村城中村全面改造项目地块十一拆迁安置房的土地出让金计收标准按照《国有建设用地划拨决定书》（编号：440100-2012-0010）第二十四条第（四）款“……安置房交易转让时按相应用途基准地价的30%计收土地出让金”的规定执行。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院二审针对上诉人广州农某提起本案诉讼是否属于法院民事诉讼受案范围、应否由法院进行实体审理这一焦点进行审查。对此，本院认定如下：一、关于广州农某与保利公司是否已就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议的问题。其一，广州农某与保利公司已签订的《拆迁补偿安置协议》约�了保利公司应提供回迁安置房屋的标准以及违约责任，双方对此并无争议，但协议亦明确约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定，现涉讼争议各方未能就具体回迁房屋的户型、座向、房号等核心条款协商一致，应视为未就本案讼争的回迁安置补偿问题达成补充协议。其二，对于双方未能协商一致的关于回迁补偿安置房屋的户型、座向、房号等核心条款，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条等法律规定亦无法予以补正。综上，一审法院认定广州农某未能与保利公司就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议，并无不妥。其三，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。据此，广州农某以其已与保利公司签订《拆迁补偿安置协议》为由主张一审法院裁定驳回其起诉属于适用法律不当，缺乏理据，本院不予采信。二、关于广州农某主张案涉纠纷属于其与保利公司之间平等民事主体纠纷故应由司法裁决的问题。其一，《合作合同》已载明琶洲联社负责整个项目地块的拆迁安置补偿，保利公司承担配合义务。琶洲联社一审答辩亦明确保利公司受其委托承担代建回迁安置房以及与被拆迁人签订补偿安置协议的义务。因此广州农某虽与保利公司签订了《拆迁补偿安置协议》，但该签约行为只是保利公司受琶洲联社委托而具体实施《拆迁补偿安置方案》过程中的一个步骤，实质上仍是琶洲联社与广州农某建立补偿安置关系。并且，上述《拆迁补偿安置协�》亦明确约定由保利公司负责回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。同理，摇珠分房方案虽由保利公司发布，但琶洲联社确认该方案为其与保利公司联合制定，摇珠分房方案实质上是安置方案的一部分。综上，广州农某主张案涉纠纷只是其与保利公司之间的纠纷，与事实不符，本院不予采信。其二，从摇珠分房方案的内容来看，摇珠分房方案虽然公示了回迁安置房的具体情况以及分房细则等，但未明确应如何解决不按照摇珠分房方案参加摇珠的被拆迁人回迁安置问题，而广州农某未参与摇珠，又不能与具体实施回迁安置的保利公司达成补充协议，从而导致本案的纠纷。由此可见，摇珠分房方案自身的不完善，是案涉纠纷产生的根本性原因，而要解决未参与摇珠分房的广州农某的回迁安置问题，�涉及到摇珠分房方案应如何完善不参加摇珠的被拆迁人回迁安置房分配的事项，而该事宜无法通过司法裁决予以解决。最后，如前所述，摇珠分房方案因自身不完善导致未能明确广州农某在未参与摇珠后回迁安置问题的解决路径，而民事诉讼亦无法完善摇珠分房方案，现广州农商行提出的保利公司“赔偿与原被拆迁地址同地段一楼临街商铺(商品房)等值金额款项”及支付逾期安置补助费、租赁费、违约金等诉讼请求，均涉及“未参与摇珠后回迁安置问题”，故均无法进行实体审查。综上所述，一审法院裁定驳回广州农某的起诉，并无不妥；广州农某上诉主张本案属于法院应实体审理的民事诉讼的受案范围，缺乏充分依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年二月十七日书记员  杨 旦