北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00810号
上诉人（原审原告、反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路56号天洋运河壹号C2栋一层东侧。
法定代表人宁素霞，总经理。
委托代理人杨涛，北京人富律师事务所律师。
委托代理人姚杨，北京人富律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京盘古氏投资有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路27号A座写字楼37层。
法定代表人宋楠，董事。
委托代理人康健，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人名城汇（北京）投资管理有限公司（以下简称名城汇公司）、北京盘古氏投资有限公司（以下简称盘古氏公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，名城汇公司向原审法院诉称：2012年12月28日，我公司与盘古氏公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》。双方约定，我公司购买盘古氏公司开发的七星摩根广场901室房产一套，预测建筑面积601.72平方米，购房总价款45340400元。关于付款双方约定，我公司应于签约当日支付500万元，2012年12月31日前支付2000万元，2013年1月15日前付清余款20340400元。关于解除抵押登记手续双方约定，盘古氏公司应于我公司付清房款后6个月内解除该房的抵押登记，否则按日支付总房款万分之二的违约金至办理完毕前述手续止。关于权属转移登记双方约定，我公司委托盘古氏公司或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因盘古氏公司责任，我公司未能在交房之日起180日内取得房屋所有权证书，如我公司不选择退房，盘古氏公司应自取得权属证书的期限届满次日起至实际取得权属证书之日起，向我公司按日计付总房款万分之五的违约金。关于交付日期双方约定，我公司付完全款当日为实际交房日。上述合同的实际履行情况如下。我公司于2012年12月10日支付500万元，2012年12月28日支付2000万元，2013年1月16日付清余款20340400元。盘古氏公司未能于合同约定的我公司付清房款后6个月内即2013年7月15日前解除该房的抵押登记，直至2014年2月13日才口头告知我公司已解除，逾期212天。盘古氏公司未能在合同约定的交房之日起180日内即2013年7月15日前为我公司办理房屋所有权证书，直至2014年2月18日方办理完毕，逾期217天。我公司现诉至法院，要求盘古氏公司支付逾期办理产权证书的违约金4942103.6元及逾期办理解除抵押登记手续的违约金1922432.96元。
盘古氏公司辩称及反诉诉称：第一，名城汇公司存在逾期收房及逾期付款的违约情形，应承担违约责任。首先，双方签订合同时我公司已经具备了交付房屋的条件并随合同一并向名城汇公司交付了《房屋交付通知书》，通知其于2013年1月15日付清房款时办理房屋交接手续。名城汇公司却无故未按期收房，直至2013年6月3日才收房。名城汇公司逾期收房137天，按照合同约定，应按日向我公司支付相当于合同总价款万分之一的违约金。同时，根据合同约定，名城汇公司应当在房屋交付前付清可能发生的违约金，对于逾期未付清的违约金，其应当承担逾期付款的违约责任。名城汇公司逾期支付逾期收房的违约金时间自2013年6月3日收房之日暂计算至本案第一次开庭时共计352天，应按日向我公司支付相当于逾期收房违约金总额万分之二的逾期付款违约金。其次，依照合同约定，名城汇公司应在约定交房时间之前交纳专项维修基金和有关税费，否则我公司有权拒绝交付房屋，并由名城汇公司承担逾期付款的违约责任。名城汇公司直到2013年5月13日才交纳专项维修基金，逾期118天，2013年6月18日才交纳契税，逾期153天，应按照合同约定按日向我公司支付相当于合同总价款万分之二的违约金。第二，名城汇公司主张的逾期解押合同条款不适用于本案。首先，名城汇公司主张的逾期解押是指因我公司为房地产开发的贷款所做的抵押情形，而其援引的合同条款约定是针对名城汇公司以贷款形式购房而办理的抵押。本案中名城汇公司的付款方式为一次性付款，不存在贷款付款的情形。其次，对于我公司因房地产开发所做的抵押，合同中仅有第四条和附件三有相关约定。除此之外，无其他合同条款对该开发贷款解押的时间单独进行约定。再次，解押是办理产权所需的一项手续，办理产权登记的时间已经包括了解除开发贷款抵押的时间。在双方售房合同中已经对逾期办证约定了违约金的前提下，没有必要重复对产权登记前的解押手续单独约定逾期违约金。第三，合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以核减。首先，鉴于合同履行过程中，名城汇公司存在逾期收房和逾期付款违约在先的情形，且违约情形较重，其先违约产生的违约金至今未付，我公司延期办证行为首先是在行使先履行抗辩权，且所延期限远短于名城汇公司逾期付款和逾期收房的期限。其次，名城汇公司逾期收房和逾期付款的行为扰乱了我公司的财务计划，这是导致我公司延期办证的主要原因。再次，名城汇公司2013年6月18日才将契税交付，故办理产权登记的起始之日至少应于该日的次日计算180天。最后，合同中对于我公司逾期办证的违约金约定为每日万分之五，远高于名城汇公司逾期收房万分之一、逾期付款万分之二的比例，故如果法院认为我公司存在逾期办证的违约情形，则应按照公平原则予以调减。综上，我公司不同意名城汇公司的诉讼请求，并提出反诉请求，要求名城汇公司向我公司支付逾期收房违约金621163.48元、逾期付款违约金88408.9元。
名城汇公司针对反诉辩称：第一，我公司不存在逾期收房的违约情形。盘古氏公司签约时并未向我公司交付交房通知书，而是在2013年6月初口头通知我公司办理收房，我公司随即于6月3日办理交房手续。我公司是以盈利为目的的法人，故意逾期收房不符合理性人逻辑。早半年收房可以早半年收取房租，而晚收房也不能节省任何费用，我公司没有理由故意延迟收房。第二，盘古氏公司主张逾期付款违约金没有依据。盘古氏公司是根据合同中关于代我公司办理房屋过户登记手续的义务而衍生出代收代缴税费、公共维修基金的合同履行行为。我公司付款给盘古氏公司并非合同约定的付款义务，而是委托盘古氏公司代为向有关机构缴纳费用。双方并未明确约定我方向盘古氏公司交纳契税及公共维修基金的具体时间，之所以我公司未在交纳房款后立即交纳税费及公共维修基金，是因为盘古氏公司尚未办理大产权及解押手续，我公司是在行使不安抗辩权。盘古氏公司直到2013年5月31日才取得大产权证，且6月4日才以邮件通知我公司。我公司在得知盘古氏公司取得大产权证之后14天即2013年6月18日向其支付了契税。鉴于此前盘古氏公司未取得大产权证导致办理过户的条件尚未成就，双方清楚明晰上市公司资金安排的合理时间，且盘古氏公司收到此款后未及时缴纳契税而是挪作他用，应视为我公司上述时间缴纳契税属于恰当并且及时的履行行为。此外，盘古氏公司主张逾期付款违约金所援引的合同条款为逾期支付购房款的约定，并不涉及为配合其代办过户手续而衍生的付款行为，故其主张逾期缴纳税费的违约金也没有合同依据。综上，请求驳回盘古氏公司全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2012年12月28日，盘古氏公司作为出卖人与名城汇公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》（下称预售合同）及附件。双方约定如下。出售的房屋坐落于北京市朝阳区北四环中路公寓、酒店、商业901（下称涉案房屋），预测建筑面积为601.72平方米，其中套内建筑面积为485.21平方米（第三条）。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（第四条）。房屋价款按照套内建筑面积计算，每平方米93444.9元，总价款45340400元（第五条）。买受人采取一次性付款方式，具体付款方式和期限的约定详见附件五（第六条）。买受人未按照约定的时间付款，逾期在45日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；本条所指逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额（第十条）。出卖人应当在2011年12月21日前向买受人交付房屋（第十一条）。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照附件十补充协议约定的方式处理；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理人代交专项维修基金及契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人（第十五条）。出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得楼栋的权属证明的，买受人不会以此提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行（第二十一条第（一）款）。商品房交付后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（第二十一条第（二）款）。
双方在预售合同附件五《付款方式及期限的约定》中约定，买受人选择一次性付款方式向出卖人支付预售合同第五条约定的合同总价款，其中于签署预售合同当日支付500万元，于2012年12月31日前支付2000万元，出卖人于2013年1月15日通知买受人付清余款20340400元（第一条）。买受人未能按照上述付款时间表支付到期款项的，每延迟一日，买受人应向出卖人支付相当于应付而未付金额的千分之一的迟延履行违约金；出卖人承诺在买受人付清全部购房款（包括可能发生的违约金，下同）后180日内为买受人办理完毕该房屋的房屋所有权证书（第三条）。无论买受人选择何种付款方式，在预售合同约定的房屋交付前，买受人均必须向出卖人付清全部应付房价款及各项税费，并向出卖人付清其依据预售合同及其附件约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担预售合同及其附件约定的逾期付款的违约责任（第四条）。
双方在附件十《补充协议》中约定，在买受人与出卖人办理该商品房的交付手续时，买受人应付清已到期应付房款及可能发生的违约金，交纳该商品房的专项维修资金和办理产权相关的各项税费；如果该商品房的产权登记面积与预售合同约定面积发生差异，则双方应在该商品房交付前对购房价款进行结算，多退少补，并签署面积误差确认及结算协议等办理产权证书所需文件；买受人未完成前述工作的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，并按照由于买受人原因造成房屋未能按期交付的条款处理（第3.3条）。若因买受人原因未能按期交付房屋的，买受人按日向出卖人支付相当于合同总价款万分之一的违约金，违约金自交付通知载明的买受人应开始收房之日起计算，至买受人实际办理完毕房屋交付手续之日止（第3.7条）。买受人应在房屋交付前向出卖人预付办理产权前／时必须支付的各项税费，包括契税、公共维修基金、产权登记费、测绘费等，由出卖人代缴；买受人履行前款义务，是出卖人交付房屋的前提和履行交付房屋后其他义务的前提（第6.21、6.22条）。买受人同意在买受人选择以银行按揭贷款支付购房款的情况下，在产权证办理完毕后，出卖人或代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行办理有关抵押登记手续（第6.23条）。如出卖人指定的产权代办机构或出卖人另行通知的，买受人应在通知后10日内补充提供办理产权登记需要的其他资料（第6.24条）。如属于买受人责任，导致出卖人未能按时为买受人办理完毕产权证或未能在办理产权证后三十日内办理完毕房屋抵押登记手续的，则自预售合同约定的应当取得产权证明期限届满之日，或前述约定房屋抵押登记手续办理期限届满之日起，买受人按日另行向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金，直至前述手续办理完毕止（第6.25条）。如果属于出卖人的责任，导致买受人的房屋在付清房屋全部房款并完成网签后6个月内未能解除该房屋的抵押登记手续，则出卖人自约定解除该房屋抵押登记期满之日起，按日向买受人支付总价款万分之二的违约金，直至办理前述手续完毕为止（第6.26条）。
同日，双方签订《补充协议》，约定，因买受人原因，买受人要求仅签订纸面版预售合同，暂不进行网上签约，出卖人同意买受人的要求且承诺予以配合；双方同意，暂不进行网上签约的期限为五年，自签订纸面版预售合同之日起算；买受人付完全款当日为实际交房日，如因出卖人原因，双方在2013年1月15日仍不能进行网签，导致买受人未付尾款的，则房屋交付时间为2013年1月16日；预售合同及其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准。
名城汇公司分别于2012年12月10日向盘古氏公司支付房款500万元，于2012年12月28日支付房款2000万元，于2013年1月16日支付房款20340400元，于2013年5月13日支付公共维修基金129544元，于2013年6月18支付契税1360212元。盘古氏公司于2013年11月14日将名城汇公司支付的契税缴至税务部门。双方于2013年6月3日办理涉案房屋交付手续。涉案房屋所在的楼栋产权于2013年5月31日登记至盘古氏公司名下；盘古氏公司于2014年1月21日向房屋登记管理部门申请解除涉案房屋在建工程抵押；涉案房屋产权于2014年2月18日登记至名城汇公司名下。
审理中，名城汇公司表示，名城汇公司在2013年2月至6月期间多次催促盘古氏公司办理解除涉案房屋在建工程抵押及过户手续，盘古氏公司于2013年2月答复因未解除抵押，故不能办理产权过户手续；于2013年3、5月份答复解除抵押正在办理中；于2013年6月4日将大产权证扫描件发与名城汇公司。盘古氏公司对名城汇公司的主张不予认可。名城汇公司另提交了盘古氏公司向名城汇公司发出的《沟通函》及《承诺函》各一份，以证明盘古氏公司在合同履行过程中处于持续违约状态。其中《沟通函》载明，盘古七星公馆的期房转现手续将于近期办理完毕并具备办理小产权证的条件，届时我公司将第一时间为贵公司办理银行解押及办证事宜，维护贵我双方共有的信任，由于现阶段现房办理小产权证仍需一些必要手续及流程，我公司将在45天内为贵公司全部办理完毕，该函落款时间为2013年7月24日。《承诺函》载明，由于现阶段盘古七星公馆的银行解押和办证事宜的必要手续及流程，已在递交和审批过程中，因此我司承诺将在2013年10月31日前完成全部解押手续以及贵公司所购房屋的小产权办理事宜，该函落款时间为2013年10月10日。盘古氏公司对上述函件的真实性予以认可，但提出，作出上述承诺系基于盘古氏公司工作人员对于双方合同约定的办理产权登记时间的误解，双方权利义务应以合同约定为准。
本案审理过程中，就延期办理交房手续的原因，名城汇公司指认系盘古氏公司逾期交房；盘古氏公司指认盘古氏公司分别于签订预售合同当日、2013年5月13日、2013年6月3日向名城汇公司送达交房通知，名城汇公司系逾期收房。为证明盘古氏公司的主张，盘古氏公司提交了《房屋交付通知书》及《须缴纳费用明细》各一份。其中《房屋交付通知书》抬头系名城汇公司，该通知书载明，根据双方签订的预售合同，贵公司应于2013年1月15日将全部购房款支付后，我公司将于当日将涉案房屋正式交付阁下使用，请于收函30日内持本通知书到盘古七星公馆售楼中心办理相关房屋交接手续，该通知书落款为盘古氏公司，落款日期为2012年12月28日。《须缴纳费用明细》载明，涉案房屋实测建筑面积647.72平方米，应补面积差额款为0元，最终房屋总价45340400元，契税（最终房屋总价的3%）1360212元，公共维修基金（实测建筑面积＊200元）129544元。名城汇公司否认在盘古氏公司指认的上述时间收到上述通知书及明细，表示盘古氏公司系2013年6月1日左右通知名城汇公司收房事宜，盘古氏公司就盘古氏公司在上述时间向名城汇公司送达上述文件未提交证据。
庭审中，就名城汇公司要求盘古氏公司支付逾期办理产权证书违约金的诉请，盘古氏公司提出违约金过高的抗辩。名城汇公司对此不予认可，并提交了《房地产抵押合同》一份、北京市企业信用信息网打印的名城汇公司工商登记注册信息一页、上海大名城企业股份有限公司（下称大名城企业公司）2013年年度报告一份，以证明名城汇公司实际损失数额。其中《房地产抵押合同》载明，甲方（抵押人，名城汇公司）以涉案房屋为乙方（抵押权人，名城汇公司在提交该证据时将其名称遮盖）向丙方（借款人、上海大名城贸易有限公司，下称大名城贸易公司）发放的3亿元借款提供抵押担保。工商登记注册信息显示，大名城企业公司系名城汇公司的投资人。年度报告载明，大名城企业公司2013年度加权平均净资产收益率为10.22%。对于上述证据，名城汇公司作出如下说明：涉案房屋于2014年2月办理房产证后立即抵押给中诚信托有限责任公司，获得3亿元给大名城企业公司使用；名城汇公司系大名城企业公司的全资子公司，根据该公司2013年年度报告显示的收益率数据，即使不考虑充裕资金投入产生的经济规模效应，其将上述3亿元贷款投入使用的年收益至少为3066万元，在逾期办证期间收益约18228000元，由此计算得出盘古氏公司逾期办证给名城汇公司造成的损失至少为18228000元。盘古氏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
原审法院认为：名城汇公司与盘古氏公司签订的预售合同及其附件、《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。对于相关义务的履行时间，应以双方约定为准。关于交房及相关款项的支付时间问题。根据双方约定，交房时间为付完全部购房款当日，且交房前名城汇公司应付清可能发生的违约金、契税及公共维修基金。虽然双方有上述明确约定，但是考虑房屋交付前商品房由出卖人实际控制，以及公共维修基金、契税确切数额的确定需要以房屋实测面积的明确为前提等事实，以及商品房预售实践中房屋交付的惯例，房屋交付及税费缴纳应以出卖人发出交房通知及缴费明细为前提。名城汇公司自认名城汇公司于2013年6月1日左右收到盘古氏公司的交房及缴费相关通知，盘古氏公司的证据不足以证明盘古氏公司在该时间之前向名城汇公司发出该通知，根据双方关于出卖人应于交房前7日通知买受人的约定，名城汇公司于2013年6月3日收房、于2013年5月13日交纳公共维修基金并不构成逾期履行合同义务。虽然合同约定契税应在交房之前交纳，但是就契税一项双方仅为代收代缴的关系，对于买卖双方而言交纳契税的目的仅在于办理小产权证，考虑盘古氏公司迟于合同约定时间5个月于2013年5月31日才取得涉案房屋所在楼栋大产权、且迟至2014年1月21日才办理小产权登记手续前置的解除涉案房屋在建工程抵押手续的事实，名城汇公司延期交纳契税符合行使不安抗辩权的条件；且名城汇公司交纳契税虽有延期，但延期仅有15天，而盘古氏公司在名城汇公司交纳后将近5个月才代缴至税务部门。综合考虑以上情节，名城汇公司延期交纳契税并不构成违约。根据上述事实认定，盘古氏公司主张逾期收房及逾期付款违约金缺乏事实依据，不予支持。关于办理小产权证的时间如何确认的问题。双方在多项协议中分别作出了付清房款及违约金后180日内、交房后180日内的不同约定，鉴于双方同时有付清房款当日交房的约定，探究缔约双方的本意，办证的起算时间应以付清房款时间为准；对于双方对于出卖人履行交房后义务以买受人交纳税费为前提的约定，虽然名城汇公司未在双方约定的时间支付公共维修基金及契税，但是前已述及名城汇公司具有不认定违约的合理事由，且考虑在办理小产权证之前盘古氏公司办理大产权证、解除在建工程抵押登记等先行义务的履行时间，即便名城汇公司先行支付相关税费，盘古氏公司亦不可能在双方约定的时间内履行办理小产权的义务，综合考虑上述情节，尽管在付清房款当天名城汇公司并未交清税费，办理小产权证的时间仍应认定为付清房款后180日为妥，即盘古氏公司应在2013年1月16日之后180日内即2013年7月15日之前履行办理小产权证的义务。现涉案房屋产权于2014年2月18日才登记至名城汇公司名下，盘古氏公司存在违约，名城汇公司主张的违约金计算方式符合合同约定。对于盘古氏公司所提违约金过高一节，名城汇公司提交的证据不足以证明名城汇公司因盘古氏公司该项违约行为而产生的实际损失，综合考虑本案案情，对该项违约金予以酌减，具体数额根据违约天数按照房屋总价款日万分之二的标准计算。关于名城汇公司主张逾期办理解除抵押登记手续的违约金一节，双方争议焦点在于预售合同第6.26条约定的逾期解押违约金是否适用于本案。对此，预售合同第6.23、6.25条均是针对买受人按揭贷款情形的约定，从文义的连贯性来讲，该条所称解押亦应针对买受人按揭贷款购房情况下所做的抵押，而非出卖人贷款建房的抵押；另外，因涉案房屋的在建工程抵押手续的解除系办理小产权的前提，而双方对于办理小产权的时间及逾期办理的违约责任已有明确约定，在此情形下，如再对逾期解除在建工程抵押登记的违约责任另作约定，不符合惯常逻辑。综上，名城汇公司以盘古氏公司逾期解除抵押登记为由要求盘古氏公司支付违约金缺乏合同依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年11月判决：一、被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司逾期办理产权证的违约金一百九十六万七千七百七十三元三角六分。二、驳回原告（反诉被告）名城汇（北京）投资管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京盘古氏投资有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，名城汇公司不服原判提起上诉，请求改判全面支持名城汇公司主张逾期办理产权证书违约金4942103.6元和逾期办理解除抵押登记手续违约金1922432.96元，两项共计6864536.56元，一审、二审诉讼费用全部由盘古氏公司承担。名城汇公司的上诉理由为：名城汇公司对原判认定的事实无异议，但对合同关于解除抵押登记手续的违约金文义理解和对逾期办理产权证的违约金进行酌减的法律适用有不同意见。其一，关于《预售合同》附件十《补充协议》第6.26条的约定非常清楚明确“如果属于出卖人的责任，导致买受人的房屋在付清房屋全部房款并完成网签后6个月内未能解除该房屋的抵押登记手续，则出卖人自约定解除该房屋抵押登记期满之日起，按日向买受人支付总价款万分之二的违约金，直至办理前述手续完毕为止”，此条款对违约金适用前提约定的毫无歧义可言，本不应有人可争议。但原判采信了盘古氏公司的主张，从前后语境、文义连贯性、不符合常规逻辑等多方面角度综合认为此违约金条款不应适用，出乎名城汇公司的意料，故恳请对此条款作出符合其本意的解读。其二，关于迟延办理产权证约定的违约金是否过高的问题，名城汇公司认为在合同法层面，合同意思自治是原则，法院依职权调整时例外。合同法及其司法解释二关于对约定违约金过高的调整都有一个大前提，就是违约方能够证明实际损失且约定违约金高于其能证明的实际损失的30%。“惩罚性原则”虽不能取代“填平原则”，但也能纵容恶意违约方肆意打着高于实际损失的旗号而在违约金有约定的情况下加重守约方的举证责任。更不能在守约方承担了本应由违约方承担的举证责任后仍对其做严格的证明要求。具体到本案，名城汇公司虽依约定主张违约金，但亦未懈怠于实际损失的举证，可谓详尽、充分。请求二审结合名城汇公司一审已提交的证据情况支持名城汇公司关于实际损失并不低于约定违约金的观点。综上，本案事实查明清楚，但法律适用出现偏差，请求依法改判，支持名城汇公司的全部诉讼请求。名城汇公司就所称内容未提供新的证据。盘古氏公司表示原判对于解除抵押登记的文义理解正确，名城汇公司存在逾期收房、逾期付款的违约行为，不同意名城汇公司所称意见及要求。
盘古氏公司不服原判提起上诉，提出原判认定事实不清、适用法律不当，请求撤销原判第一、三项，改判驳回名城汇公司的全部诉讼请求，改判名城汇公司向盘古氏公司支付逾期收房、逾期付款的违约金共计709572.38元。盘古氏公司的上诉理由为：原判认定事实不清、适用法律错误，具体为：一、一审法院未按照预售合同的约定对名城汇公司逾期收房、逾期付款的违约行为进行认定。根据预售合同及补充协议的约定，名城汇公司应当于2013年1月15日付清房价款、专项维修基金、契税等款项的同时，与盘古氏公司办理交房手续，名城汇公司未及时向盘古氏公司交纳专项维修基金、和契税，应当对未能按期交付房屋承担逾期收房的违约责任；名城汇公司首次起诉状中主张由盘古氏公司承担逾期交房责任，并认为盘古氏公司的逾期交房违约期间为自2013年5月13日至2013年6月3日，后名城汇公司变更了诉讼请求，该项内容亦印证了逾期交房的责任并非在于盘古氏公司，名城汇公司存在逾期收房和逾期付款行为，应超的违约责任，按照合同约定支付违约金共计88408.9元。二、一审法院对计算双方办理产权登记期间所依据的起算日期的认定错误。根据预售合同和补充协议的约定，双方应当于2013年1月15日名城汇公司支付完包括房价款、契税、专项维修基金的全款后为“实际交房日”，办理产权登记的时间为商品房交付之日起180日内，原判将双方合同约定的办证起算日期认定为付清房款的时间，属于认定事实不清，双方对于付款方式的约定为一次性付款，并不适用预售合同附件五第三条的约定，名城汇公司未按照合同的约定履行交纳专项维修基金、契税、等项义务，盘古氏公司按照合同的约定延期交房日期，具备了正当的合同先履行抗辩权，办理产权登记如以付清房款的日期为准，则打破了原合同的架构，变相剥夺了盘古氏公司的部分合同权利，直接加重了盘古氏公司办理产权登记的责任，双方实际交房日为2013年5月3日盘古氏公司为名城汇公司办证的起算时间应以房屋实际交付之日为准。三、盘古氏公司基于名城汇公司先义务违约，在名城汇公司拒不对违约行为承担责任之前，相应顺延办证期间的行为应属正当。名城汇公司行为逾期收房和逾期付款的行为，延期长达5个月之久，盘古氏公司为维护自己的合法权益，将自己后义务的履行期间做适当顺延，以折抵名城汇公司逾期的期间，其盘古氏公司顺延的期间未超过名城汇公司逾期收房、逾期付款的违约期间，该顺延行为是正当的自助行为。盘古氏公司顺延义务期间的本意即是为与名城汇公司的逾期违约行为折抵，如果名城汇公司不再主张盘古氏公司顺延的行为为逾期办证，盘古氏公司亦可同意将较短的顺延期间同名城汇公司逾期收房、逾期付款的期间予以折抵，双方应当承担的责任相互折抵。请求法院支持盘古氏公司的上诉请求。盘古氏公司就所称内容未提供新的证据。名城汇公司表示盘古氏公司逾期交房、逾期办理房屋产权证为事实情况，不同意盘古氏公司所称意见及要求。名城汇公司与盘古氏公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、预售合同及其附件、《补充协议》、汇款凭证、房屋所有权证、盘古七星公馆物品移交登记表、治安消防安全协议书、房屋交验单、《房地产抵押合同》、工商登记注册信息打印页、名片、邮箱截图、业务指南、沟通函、承诺函、契税发票、房屋交付通知书、电子银行交易回单等证据在案佐证。
本院认为：名城汇公司与盘古氏公司的争议在于合同违约责任承担问题。名城汇公司与盘古氏公司签订有预售合同及补充协议，款项交付、房屋交付、产权证办理时间等项内容明确。名城汇公司对于原判认定的事实无异议，上诉主张盘古氏公司应按合同约定支付逾期办理产权证书违约金及支付逾期办理解除抵押登记手续的违约金。关于逾期办证违约金支付，虽双方有相应约定，原审法院审理中综合双方合同内容、争议事实情况、盘古氏公司主张减少的合理性等诸项情况，适当调整违约金所予确认并无不当，故对名城汇公司所提该项内容的上诉请求不支持。名城汇公司主张解除抵押登记手续违约金，述称预售合同附件十中第6.26条的依据内容，该项内容为附件十中第6条“对办理房屋产权登记和抵押登记的补充约定”项下内容，并非单一内容的规定内容，亦无专指“在建工程抵押”记载，故不应确认名城汇公司就该项内容所提主张成立，对名城汇公司所提该项内容的上诉请求不已支持。盘古氏公司提出原判未认定名城汇公司逾期收房、逾期付款违约行为认定错误、认定办理产权登记期间所依据的起算日期错误，述称内容仅涉及交款时间，并未涉及专项维修基金等款项数额确定、前提条件等多项相关内容，合同中已无相应数额及确认方式等内容记载，均难以据盘古氏公司所称名城汇公司逾期收房、逾期付款等项内容的主张成立，述称违约期间相互折抵亦仅为单方述称意见，故对盘古氏公司据述称内容所提上诉请求，不予支持。应予指出，名城汇公司、盘古氏公司均应积极妥善对待和解决所遇问题，以有利于维护正常的生产生活秩序。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万九千九百二十六元，由名城汇（北京）投资管理有限公司负担二万一千三百四十七元（其中一万九千零七十元已预交，余款二千二百七十七元于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由北京盘古氏投资有限公司负担八千五百七十九元（本判决生效之日起七日内交至原审法院）。反诉费五千四百四十八元，由北京盘古氏投资有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费七万四千一百九十三元，由名城汇公（北京）投资管理有限司负担四万五千九百七十四元（已交纳），由北京盘古氏投资有限公司负担二万八千二百一十九元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 肖 斌