广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1933号原告：广东省粤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：潘绍雄，董事长。委托代理人：何挺、莫如华，男，该公司职员，联系地址同原告地址。被告：钟维辉，1968年5月9日，住广州市花都区。原告广东省粤安物业管理有限公司诉被告钟维辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何挺、莫如华，被告钟维辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年3月1日至2014年3月1日期间，广州市新业路干警综合楼小区业主委员会与原告签订多份《物业管理委托合同》，合同期限为2007年3月1日至2017年2月28日止。根据《物业管理委托合同》约定：本物业的管理服务费，由原告按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取，2007年3月1日起，业主住宅物业按0.9元/月/平方米计算；2011年经原告征询全体业主意见后，自2012年3月1日起至2015年8月30日，业主住宅物业按1.05元/月/平方米计算；业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告依约为该物业提供了物业管理服务。被告为广州市海珠区新业路22号1103房的产权人及物业使用人，自2007年3月起开始拖欠物业管理费用，上述费用经原告多次催收未果。故起诉要求判令：1、被告向原告清付2008年1月至2012年2月期间的物业管理费3070元（按0.9元/月/平方米×68.2平方米的标准计算）、2012年3月至2015年8月期间的物业管理费3007.2元（按1.05元/月/平方米×68.2平方米的标准计算），以及延付上述物业管理费的滞纳金（从2008年1月1日起，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日千分之三的标准计算至实际清付之日止）；2、被告承担全部诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告提交的四份《物业服务合同》无效。二、原告请求的部分物业管理费已超过了诉讼时效。三、原告要求原告支付滞纳金不合理。四、原告随意提高物业管理费和小区车辆停车费收费，提价没有经过法定程序，而且业主意见不真实。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是领有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》的企业。根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区新业路22号1103房的产权人为被告；建筑面积为68.1996平方米；房屋性质为房改房；被告所有权取得方式为购买；等。原告于2015年10月30日提起本案诉讼。诉讼中，被告确认从2007年3月至2015年8月期间没有支付物业管理费，及原告分别按每月61.4元/月及71.6元/月标准收取物业管理费；被告知道原告是涉案小区的物业管理公司，且物业管理费的支付周期是月5号前支付上月物业管理费。原告变更第1项诉讼请求中的滞纳金标准为按中国人民银行银行同期贷款利率的标准计算。被告表示其不需向原告支付滞纳金。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告（乙方）与广州市新业路干警综合楼业主委员会（甲方，以下简称为综合楼业委会）于2007年2月28日签订的《物业服务合同》，主要内容：甲方将新业路干警综合楼委托乙方实行物业管理，物业位置为广州市海珠区新业路20－26、34－38、40－42双号；委托管理期限自2007年3月1日起至2009年2月28日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）车位物业管理费，代收户内水费及公共水、电分摊费用；（3）合同约定的装修押金及有偿服务费用；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，本物业管理服务费标准为0.9元/月.平方米，由乙方按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于每月的5日前交纳上一月的物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每月应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；等。2、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2009年2月18日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2009年3月1日起至2011年2月28日止外，其他内容与证据1基本相同。3、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）又签订《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2011年3月1日起至2014年2月28日止外，其他内容与双方于证据1基本相同。4、原告（乙方）与综合楼业委会（甲方）于2014年1月19日签订的《物业服务合同》，主要内容：除委托管理期限改为自2014年3月1日起至2017年2月28日止、物业管理服务费标准改为1.05元/月.平方米外，其他内容与证据1基本相同。证据1-4拟证明原告提供物业服务。5、新业干警楼物业管理处于2011年4月向小区住户发出的《关于调整物业管理费的意见征询》。6、综合楼业委会与新业干警楼物业管理处共同于2011年5月26日向小区住户发布的《关于调整物业管理费的联合公告》，主要内容：由于物价的不断上涨使得物业公司对小区的日常维护成本大幅增加；为确保小区的正常服务，维持小区物业的正常使用，使物业保值、增值；前段时间管理处就调整物业管理费事宜征询小区全体业主意见，在小区众多业主的理解和支持下，至5月26日止管理处共收到业主同意调整物业管理费的348户，占小区总户数的77%，不同意的58户，占小区总户数的12%，未定或无表态的52户，占小区总户数的11%；管理处征询业主调整管理费的结果符合相关规定，管理处也就调整物业管理费的所有过程及结果向相关职能部门反映报告，经与小区业委会商量决定从2011年7月1日开始调整物业管理费，由原来的0.9元/㎡调整为1.05元/㎡；附件一为《统计表》，附件二为《同意调整物业管理费单元号》；等。证据5、6拟证明管理费标准从0.9元调至1.05元。7、原告委托律师于2014年11月23日以特快专递方式向被告发出的《律师函》及全球邮政特快专递详情单（其中载明：编号为1022693941906；收件人为他人；收件地址为海珠区新业路22号1103房；内件品名为律师函；等），《律师函》的主要内容为：被告自2007年12月起欠交原告费用，截至2014年10月止，共计欠交物业管理服务费5365.2元，欠交垃圾处理费415元；请被告在收到本律师函后五日内向原告交清全部欠交费用及滞纳金；等。拟证明原告在2014年11月23日曾向被告催收过物业管理费。对此，被告的质证意见：对证据1-4不认可，无法判断是否真实；对证据5、6表示不清楚，是原告造假的证据；对证据7表示没有收到。被告对其抗辩事实，还提交证据如下：l、李某、欧某志燎、甄某、曾某4人的《声明》，证明小区无召开业主大会、原告随意升价的事实；2、预算明细表；3、海珠区国土资源和规划局的《公开政府信息答复书》。对此，原告的质证意见是：证据1的四人均是涉案小区业主，但对其作出的声明不确认，且甄某、曾某当时已经在征询表中表示同意升价。对证据2真实性均没有异议。对证据3的真实性没有异议，但业委会是否有备案不清楚，该业委会在原告进场时就已经存在，涉案房屋所在小区属于海珠区公安分局的干警宿舍综合楼，原告进驻时该局提供有关的资料给原告并委托原告进行物业管理，并以广州市新业路干警综合楼业主委员会名义与原告签订物业管理合同。本院认为：原告从2007年3月1日起至今对涉案小区进行物业管理，被告所有的涉案房屋位于原告管理的小区范围内，无论原告提供的《物业服务合同》是否有效，都不影响原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系的事实。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求被告支付物业管理费。被告以《物业服务合同》为无效合同为由拒绝向原告支付物业管理费的抗辩意见，显然有违公平、等价有偿和诚实信用的原则，故本院不予采纳。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费的时段、周期没有异议，故本院予以认定。原告就其主张的物业管理费缴费标准，提交了《物业服务合同》和《关于调整物业管理费的联合公告》为证，本院也予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告关于其公司曾向被告追讨过物业管理费的主张，提交了其公司委托律师于2014年11月23日以特快专递方式向被告发出的《律师函》及全球邮政特快专递详情单、网上查询的邮件妥投记录单为证，本院予以采信。对被告抗辩没有收到该函件的意见，本院不予采纳。鉴此，原告要求被告计付2012年11月至2015年8月期间的物业管理费（按1.05元/月/平方米的标准计算）的诉请，并未超过诉讼时效，本院予以支持，但建筑面积应以68.1996平方米计算，并以原告主张的每月金额71.6元为限。原告的其余诉请已超过法定的诉讼时效，本院予以驳回。同理，原告要求被告支付延付上述部分的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算），合法有理，本院予以支持，但总额应以被告所欠的物业管理费为限。对原告主张的其余滞纳金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第八十四条、第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告钟维辉在本判决生效之日起10日内计付2012年11月至2015年8月期间的物业管理费（按1.05元/月/平方米×68.1996平方米标准计，并以原告主张的每月金额71.6元为限）给原告广东省粤安物业管理有限公司。二、被告在本判决生效之日起10日内，支付延付本判决主文第一项所确定的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，总额以被告所欠的物业管理费为限）给原告。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担37元，被告负担13元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  侯文卿二〇一六年十二月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲