福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第966号
上诉人（原审原告）周述仁，男，1963年9月8日出生，汉族，福建省福清市人。
委托代理人林琰、王兴芳，福建海山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）韩友云，男，1973年8月27日出生，汉族，福建省福清市人。
委托代理人李延海，福建凯峰律师事务所律师。
上诉人周述仁因与上诉人韩友云房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第3651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月2日，原告周述仁与被告韩友云签订《租赁协议书》，协议约定：原告将其位于福清市融侨城小区百富街的2#裙楼二层01到18号总面积805平方米的店面出租给被告做家装经营场所。租期从2009年12月10日至2014年12月10日止，共计五年。前三年租金以每平方米40元计，第四年起在原有的租金基础上每年递增15%。每半年付一次店租，每年6月1日前和12月1日前不交清半年店租，被视为乙方（即被告，下同）自动放弃续租店，终止合同。甲方（即原告，下同）有权收回店面，并没收押金作为转租期间的损失。合同签完之日起预付5万元押金，并支付半年租金。待合同期满后乙方结清在经营中所产生的其他费用，和搬店所造成的延长时间以及对店面固定装修部分不造成破坏的情况下，余款一次性返还给乙方。乙方应承担营业期间所产生的债务，税收，工商管理费，水电费，综合管理费，公摊费用等。乙方在不破坏结构及外观的情况下有权对内部进行装修。乙方在正常经营期间甲方不得以任何借口提前终止合同。租赁合同签订后，被告依约于2009年10月4日交付给原告押金5万元和2009年12月10日至2010年6月10日的半年租金193200元。接收原告交付18间毛坯房的店面后，被告将18间店面之间的许多内隔墙拆除打通并装修营业。后由于该店面所在的福州融侨物业管理有限公司在履行与业主的物业服务合同中存在些瑕疵，致使原、被告因未向该物业公司交纳2010年1月至2011年6月的物业服务费而被诉至原审法院。2013年初，被告准备扩大经营拟在清荣大道凯景路口斜对面福荣花园175号建立新窗帘软包装体验馆。2013年5月份被告与原告商量将18间店面转租给他人经营，但得不到原告许可。2013年6月7日原告在租赁房的墙体前张贴《催收租金告知书》，内容为“韩友云：你承租的福清融侨城小区百富街2#裙楼二层01至第18号间的租金缴纳为2013年6月1日前，现你已逾期缴付。另你在承租本商铺期间欠缴的金辉物业管理费、公摊费、水电费应于2013年6月20日前将上述所有欠缴款付清，逾期不付清，将诉至法院解决。商铺业主（宣）2013－6－3”。原告随后将《催收租金告知书》的内容通过微信发给被告“欧尚美居韩友云”。被告通过微信回复原告“周总我的租金应该是在7月12到期，再者我已经在五月初你过来我办公室谈关于物业费的事情，已经告知你，在跟你商量转让你不同意的情况下，我要提早退还所租店面，所以请你核对清楚，谢谢。”2013年6月17日被告通过微信向原告发出解除租赁合同的通知，内容为“周述仁：由我承租的融侨城2号裙楼二层1至18号店面，由于承租期间进行楼梯电梯的改造将我商场主要入口封闭影响我无法正常营业长达半年之久，这半年来客人无法正常方便进入我商场及在施工过程中严重影响我员工和客人的生命安全问题，这期间也出现了客人员工被施工物砸伤事，而电梯至今也没有使用，在这期间严重影响我生意经营也因为这个原因导致我营业额及装修房租损失近150万元，现在我方已经交定的租金期限是至2013年7月10日到期，现在因为这些损失致我方无法继续正常营业，故我方现提出终止合同，并退还我租赁时的押金和赔偿我方损失。”原告微信回复“到了法院你什么事都会知道的”，被告微信答复“那法院见了”。被告还将上述要求终止合同等告知内容通过顺丰快递送达给原告。2013年7月9日原告诉至原审法院。对于当事人在庭审上就租赁合同若解除后是否交接等意见不一，原审法院在庭审结束后即组织双方当事人及其委托代理人至租赁房现场勘察，确认被告早已腾空并搬离18间租赁店面，但店面内凌乱且有破坏装修痕迹，门都没有关闭上锁。为了避免损失的进一步扩大，原审法院依法告知双方可以交接，原告今后可另行出租他人，但被告方拒绝到场参与清点。
原审法院认为，1、关于被告的租金已支付到什么时间的问题。被告在与原告通过微信交涉时，说是2013年7月12日、7月10日不等，但在庭审上，被告与原告的陈述都确认是交到2013年5月31日止。原审法院分析认为，被告第一次交租金是2009年12月10日至2010年6月10日，按双方都认可是每次交半年租金，类推应是交到2013年6月10日止，但双方都一致承认是交到2013年5月31日止，原审法院对双方都认可5月31日止的时间予以采纳。2、关于原告主张解除合同后被告应恢复租赁物原状的问题。原告认为，被告对房屋在装修时擅自将18间店面内隔墙全部拆除打通，拆除原店屋的门户，破坏了租赁物的主体结构。被告对未取得原告同意大肆破坏出租房屋的行为应承担恢复租赁物原状并赔偿损失的责任。被告认为，被告的装修时间至今已达到3年多，原告从未对装修的结构情况提出任何异议。原告对被告的行为是明知的，是一种默认行为，恢复原状是无理要求，且合同没有约定。此属于侵权之诉，不同诉讼请求不能合并审理。原审法院分析认为，合同中虽有约定在不破坏结构及外观情况下有权对内部进行装修，但对租赁关系解除后有否恢复租赁物原状以及恢复费用等处理未作明确约定，且本案中原告未提交证据证明其租赁物原状以及有否被对方损坏的具体情况，有待于各方当事人就此充分举证，当事人宜另案处理。综上所述，原审法院认为，原、被告双方自愿签订《租赁协议书》，该租赁合同是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方应严格依照合同约定履行各自的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；同理，若合同期满或终止解除，承租人应将租赁物交还出租人。在原告催讨下半年应交纳租金情况下，被告虽微信回复表示其不愿意继续履行合同，但其作为承租人单方要求终止合同履行，即使合同有约定未按时交纳租金就自动终止合同的条件，被告还应及时明确告知作为出租人的原告并与之办理租赁房交接手续将讼争店面归还出租人。由于双方签订租赁期限为五年，被告在履行三年半情况下，未经双方协商一致单方提出终止合同，其行为已构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。被告所预付5万元租赁押金，依讼争合同关于“没收押金作为转租期间的损失”的约定的性质，应属于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在被告于2013年6月初已表示要提早退还店面不履行合同义务情况下，此时原告应判断依合同约定会产生本案租赁合同终止的法律后果，对于被告的根本性违约行为，原告应及时采取适当措施防止损失扩大。考虑到原告收回该地段店面及因店面空置寻找新的租户需要一定的时间，结合本案案情和房屋租赁惯例，从公平合理原则以及平衡双方当事人的利益考虑，原审法院确定原告应于被告明确提出终止履行合同之日起两个月内采取收回出租店面的措施以防止损失扩大。由于被告未及时主动通知并配合办理退还租赁物交接手续，已造成原告的租赁损失的部分扩大。依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有惩罚性和补偿性，约定的违约金过高时，可以“予以适当减少”，体现的是惩罚性；实际损失高于约定的违约金的，当事人可以请求法院“予以增加”，体现的是完全赔偿原则而非惩罚性。故本案被告应偿付原告的租金损失应为2个月租金74060元{（40＋40元／月×15%）×805平方×2个月}减去5万元的押金。原告主张解除双方签订《租赁协议书》并归还租赁房，符合法律规定，原审法院予以支持。原告诉求被告应交付半年租金222180元及逾期利息和支付逾期腾房占有使用费，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。至于原告要求被告恢复租赁物原状并赔偿损失，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告周述仁与被告韩友云签订的《租赁协议书》；二、被告韩友云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周述仁24060元；三、驳回原告周述仁的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告周述仁、原审被告韩友云不服，向本院提起上诉。
周述仁上诉称：一、租赁合同签订后，周述仁依约将出租的房屋交给韩友云使用，并全部履行了合同项下的所有义务，但韩友云在装修时将18间店面内隔墙全部拆除打通，破坏了租赁物的主体结构，按照租赁协议约定，韩友云应支付租赁期间的水电费和物业管理费，但韩友云却故意不缴上述费用，至今已欠缴水电费和物业管理费达数十万元，韩友云最后变本加厉连逾期的租金也不支付。2013年6月2日后，周述仁陆续通过手机短信及书面方式多次向韩友云发出催收租金函，但韩友云既不交纳租金也不返还店面。二、原审法院未能考虑周述仁的实际损失，判决两个月租金并且将5万元押金从租金中扣除显然属于错误，三、原审法院以“原告未提交证据证明其租赁物原状以及有否被对方损坏的具体情况，有待于各方当事人就此充分举证”，驳回周述仁的诉求不当。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持周述仁的原审诉讼请求。
韩友云答辩称：一审判决引用福清惯例是错误的，根据双方签订合同约定如韩友云不交纳租金对方将没收5万元押金，并不赔偿任何损失，韩友云是按照合同约定通知周述仁不再租房子，且至今没使用该房屋。周述仁在出租房屋期间对电梯重新安装造成韩友云租赁期内停工一年，造成经济损失，当时双方有共同意愿起诉开发商，周述仁另案起诉韩友云，是背信弃义的行为。韩友云对房屋的装修使其价值倍增，每年租金从几十万上升到几百万，一审判决引用福清惯例是错误的。有约从约，无约从法定，本案对合同有约定，那就应从约定，二审法院应对一审改判，让周述仁没收韩友云的5万元押金，合同就履行完毕了。
韩友云上诉称：根据双方签订的《租赁协议书》，周述仁将其位于福清市融侨城小区百富街的2#裙楼二层01到18号总面积805平方米的店面出租给韩友云做家装经营场所。租期从2009年12月10日至2014年12月10日止，共计五年。前三年租金以每平方米40元计，第四年起在原有的租金基础上每年递增15%。每半年付一次店租，每年6月1日前和12月1日前不交清半年店租，被视为韩友云自动放弃续租店，终止合同。周述仁有权收回店面，并没收押金作为转租期间的损失。合同签订之日起，韩友云已经预付了五万元押金，请求二审法院撤销原审判决，改判韩友云不支付租金。
周述仁答辩称：对方有违约是客观事实，虽然合同有约定，约定违约时没收押金，但是有前提的，前提是对方在应交纳租金日前没交，没造成其他损失时即没收押金。本案中对方既不交租金，也不搬走进行房屋交接，本案周述仁起诉韩友云一审开庭时对方还没搬走，还使用周述仁的店面。庭审一个多月后，不知什么时候搬走了，还蓄意破坏店面，造成房屋修复上和租金上的损失，由于本案韩友云占用店面，修复需要时间，造成周述仁租金损失有十个月，接近40万，虽然合同约定违约时是没收押金，但违约金低于损失时应按损失金额承担责任。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，周述仁与韩友云所签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应全面、切实地按约履行。租赁协议书约定的若韩友云每年6月1日前和12月1日前不交清半年店租，被视为韩友云自动放弃续租店，终止合同。虽然上述条款中约定了若未按时续缴租金则自动终止合同，但作为承租人，韩友云仍有及时通知周述仁解除租赁合同并与周述仁及时办理房屋交接手续之义务，但韩友云并未尽上述义务，原审法院认定韩友云违约并无不当，韩友云应承担周述仁的租金损失，但周述仁在韩友云提出不再履行合同后，未能采取适用措施以收回店面，缩小损失，对于其扩大的损失部分应由周述仁自行承担。本案中，周述仁应于韩友云明确表示不再续租后，在合理期限内收回店面。原审法院确定该合理期限为两个月臻于合理。周述仁要求韩友云支付其半年租金及至交房之日止的占用费，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人周述仁和上诉人韩友云的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费4633元，由上诉人周述仁负担2316.5元，上诉人韩友云负担2316.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年××月××日
书 记 员 马 青