重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第03654号
上诉人（原审被告）李昌彬，个体工商户，住重庆市合川区。
委托代理人周勇，重庆宸沛律师事务所律师。
委托代理人张毓富，重庆宸沛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市圣亚家具有限公司，住所地重庆市合川区合办处营盘街16号。
法定代表人吴亚，该公司总经理。
委托代理人周勇，重庆中升律师事务所律师。
上诉人李昌彬与被上诉人重庆市圣亚家具有限公司租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年7月5日作出（2012）合法民初字第02576号民事判决。李昌彬对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年9月5日对本案进行了审理。上诉人李昌彬及其代理人周勇、张毓富，被上诉人重庆市圣亚家具有限公司的代理人周勇到庭参加了本案审理。本案现已审理终结。
重庆市圣亚家具有限公司诉称，2009年10月15日，我公司与李昌彬签订了《房屋租赁合同》，我公司将位于重庆市合川区钓办处巴湾村7社约170平方米的房屋租赁给李昌彬使用，租赁期限5年。该合同第八条约定“合同期内，因城市规划改造，乙方自行搬迁并终止该合同”。2010年4月16日，重庆市合川区发展和改革委员会对花滩国际新城拆迁安置房工程进行立项，因该项目涉及占用我公司租赁给被告使用的房屋。为此，我公司按照合同约定与李昌彬协商搬迁事宜，但李昌彬拒绝搬迁。由于我公司租赁给李昌彬使用的房屋系在国有土地上修建，未经相关部门批准修建，也未取得房地产权证，故我与李昌彬签订的租赁合同应为无效，特提起诉讼要求确认我公司与李昌彬签订的房屋租赁合同无效，并由李昌彬腾退租赁房屋并交还给我公司。
李昌彬辩称，我是受重庆市圣亚家具有限公司法定代表人的邀请去租赁重庆市圣亚家具有限公司的房屋，签订有房屋租赁合同，租赁期限为5年。现租赁合同未到期，重庆市圣亚家具有限公司要单方解除合同，就要赔偿我的一切经营损失，并按拆迁的相关规定对我进行安置补偿。现我与重庆市圣亚家具有限公司签订的合同是有效的，在重庆市圣亚家具有限公司没有与我进行合理安置补偿的情况下我不同意腾退租赁房屋。
一审审理查明，2008年10月30日，重庆市圣亚家具有限公司取得位于重庆市合川区钓办处黑岩村3、7、8社7380平方米和位于重庆市合川区钓办处巴湾村4、6社4165平方米的国有土地使用权，土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地。后因行政区划调整，重庆市合川区钓办处原巴湾村、黑岩村、花滩村合并为黑岩村，社名也作了相应调整。重庆市圣亚家具有限公司在取得上述土地的使用权后，在未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准同意的情况下，在该土地上修建了房屋。2009年10月15日，重庆市圣亚家具有限公司将其修建的未取得产权的房屋约170平方米租赁给李昌彬作为食用油仓储及经营使用。租赁期限从2009年10月15日起至2014年10月14日止，期限伍年，租金每平方米5元，年租金10200元。合同第八条约定：合同期内，因城市规划改造，李昌彬自行搬迁并终止该合同。合同签订后，重庆市圣亚家具有限公司将房屋交付给了李昌彬使用。2010年4月16日，重庆市合川区发展和改革委员会同意花滩国际新城拆迁安置房工程的立项。2010年9月16日，重庆市合川区人民政府作出合川府（2010）113号《关于重庆市合川区花滩片区控制性详细规划（一期）的批复》，原则同意合川区规划局的《重庆市合川区花滩片区控制性详细规划》（一期）。重庆市圣亚家具有限公司取得的位于重庆市合川区钓办处黑岩村的土地属于花滩国际新城拆迁安置房工程的用地范围。为加快花滩安置房建设进度，结合该片区遗留问题实际情况，合川区政府经研究决定，对重庆市圣亚家具有限公司以出让方式取得的国有土地，采取由合川区城投公司回购储备土地的方式解决花滩安置房国有土地拆迁问题。
重庆市圣亚家具有限公司取得的位于重庆市合川区钓办处黑岩村的土地被回购后即与李昌彬商议腾退房屋及搬迁事宜，但双方未能就腾退房屋及搬迁事宜达成一致意见。2012年5月28日，重庆市圣亚家具有限公司提起诉讼，要求解除双方于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并由李昌彬腾退租赁房屋给重庆市圣亚家具有限公司。在审理过程中，重庆市圣亚家具有限公司变更诉讼请求为要求确认双方于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效，并由李昌彬腾退租赁房屋给重庆市圣亚家具有限公司。案经审理中调解未果。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现重庆市圣亚家具有限公司在其位于重庆市合川区钓办处黑岩村的土地上修建的房屋，因未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故重庆市圣亚家具有限公司将未经规划同意修建的房屋租赁给李昌彬，其与李昌彬之间签订的房屋租赁合同应为无效。按照我国合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故现重庆市圣亚家具有限公司要求确认与李昌彬之间签订的租赁合同无效并由李昌彬腾退租赁房屋给重庆市圣亚家具有限公司的诉讼请求理由正当，依法予以支持。如因合同无效而给被告造成了损失的，李昌彬可要求重庆市圣亚家具有限公司赔偿因此而遭受的经济损失；李昌彬要求重庆市圣亚家具有限公司进行拆迁安置补偿属另一法律关系，李昌彬可就此与重庆市圣亚家具有限公司进行协商处理或另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：一、原告重庆市圣亚家具有限公司与被告李昌彬于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效。二、由被告李昌彬在本判决生效后五日内将其租赁原告重庆市圣亚家具有限公司的位于重庆市合川区钓办处原巴湾村7社170平方米的房屋腾退并交付给原告重庆市圣亚家具有限公司。本案受理费80元，减半缴纳40元，由原告重庆市圣亚家具有限公司负担40元。
宣判后，原审被告李昌彬不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判；3、由被上诉人承担本案两审诉讼费。理由：1、双方的租赁合同应属有效，一审按无效合同处理不当；2、被上诉人也是按市场价格计算重置成本进行的补偿。
被上诉人重庆市圣亚家具有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，双方签订的租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属无效，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：双方租赁合同的效力。
现针对二审争议焦点，结合本院查明的事实作如下评判：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，重庆市圣亚家具有限公司在位于重庆市合川区钓办处黑岩村的土地上修建的房屋，并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。重庆市圣亚家具有限公司与李昌彬所签房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证。因此，双方签订的房屋租赁合同应为无效。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。重庆市圣亚家具有限公司与李昌彬所签的房屋租赁合同被确认无效后，李昌彬应返还所租赁的房屋。关于缔约过失责任，可由合同当事人协商或另诉解决。李昌彬的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人李昌彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
代理审判员 吴长渝
代理审判员 申和平
二〇一二年十月二十九日
书 记 员 韩 微