江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0065号
上诉人（原审原告）东台苏中房地产开发有限公司。
法定代表人刘宝池，董事长。
委托代理人唐正辉，江苏东亭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐圣双，男，1972年8月16日，汉族，个体户。
上诉人东台苏中房地产开发有限公司（以下简称苏中房产公司）因与被上诉人徐圣双房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2012）东民初字第00629号民事判决，向本院提起上诉，本院依法受理后，组成合议庭于2014年4月2日公开开庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年5月24日，徐圣双与苏中房产公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定苏中房产公司将东台市苏中建筑材料市场1号楼110、111店面房出租给徐圣双从事建筑材料经营，租赁期二年（自2008年6月16日起至2010年6月16日止），年租金18000元，合同期满乙方所投资的全部装修归甲方所有，并不得损坏装修设备，否则照价赔偿。后苏中房产公司收取了徐圣双2008年6月16日至2009年6月15日期间的租金18000元。自2009年6月16日起徐圣双未缴纳租金，合同期满后，苏中房产公司与徐圣双未再签订合同，亦未结算租金。2012年4月1日，苏中房产公司诉讼要求徐圣双让房并结算租金和使用费，徐圣双出具了两份《房屋租赁合同》，辩称已根据合同结清了租金。徐圣双出具的两份《房屋租赁合同》甲方为东台市苏中建筑装饰材料市场（以下简称苏中建材市场），时间分别为2009年6月10日和2011年6月1日，租期分别为一年，租金分别为12000元和10000元，苏中建材市场负责人刘宝沂认可上述两份合同，并承认已根据合同收取了租金。2012年8月27日，徐圣双从租赁房中搬出。
苏中房产公司对“2009年6月10日”和“2011年6月1日”的两份《房屋租赁合同》提出异议，认为是事后补签，并书面申请对上述合同的签订时间提出鉴定。2012年12月20日，法院依法委托相关部门鉴定，2013年3月29日，南京师范大学司法鉴定中心出具了南师大司鉴中心（2013）文鉴字第092号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、检材1署期为“二○○九年六月十日”《房屋租赁合同》中蓝色手写字迹的形成时间和样本署期为“7月3日”《信誉卡》中蓝色手写字迹的形成时间为同时期的；2、检材1署期为“二○一壹年陆月壹日”《房屋租赁合同》中蓝色手写字迹的形成时间和样本署期为“7月3日”《信誉卡》中蓝色手写字迹的形成时间为同时期的。2013年5月30日，就形成时间为同时期的“同时期”期限以及为何选择2011年“7月3日”的样品比对，法院出具书面咨询函，2013年6月18日，南京师范大学司法鉴定中心出具了书面《回复函》，“所谓同时期，就是指两份检材蓝色手写字迹和样本的形成时间可能是同一天形成的，也可能之间相差1-2个月，如加上正负一个月误差，至多不超过3个月；贵院鉴定委托书中明确要求鉴定两份《房屋租赁合同》是在2011年7月刘宝池、刘宝沂兄弟俩人（分家）协议前还是协议后。根据贵院要求，选取送检的署期为'7月3日'的《信誉卡》作比对样本”。
另查明，东台市苏中建筑装饰材料市场原系合伙企业，合伙人为刘宝池、刘宝沂，执行合伙事务人为刘宝沂，经营范围为建筑装饰材料市场筹建（不得经营），2010年6月21日该企业工商登记经营范围为市场设施租赁。2011年7月29日，刘宝池与刘宝沂就双方于2005年4月4日投资成立的东台市苏中建筑装饰材料市场和于2006年1月16日投资成立的东台苏中房地产开发有限公司达成《协议书》，涉及本案内容为：店铺1号楼110室、111室归东台苏中房地产开发有限公司所有，刘宝沂退出东台苏中房地产开发有限公司，东台市苏中建筑装饰材料市场现无资产，刘宝池退出，归刘宝沂所有；本协议签订前，刘宝沂（含以东台市苏中建筑装饰材料市场）经手出租的东台苏中房地产开发有限公司房屋引起的租赁关系，刘宝池及东台苏中房地产开发有限公司都认可，刘宝池不再追要乙方已收取的租金，并将相关诉讼全部撤诉结案，但刘宝沂必需在本协议生效后及时将相关租赁协议移交给东台苏中房地产开发有限公司。2011年8月4日，双方办理了《交接清单》其中注明：“三、仅有四份未到期房屋租赁协议四份。①潘文辉3号楼、4号楼②赵立万2号楼③陈存生2号楼。”
原审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。苏中房产公司于2008年5月24日与徐圣双签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应为合法有效的合同，双方应按合同的约定全面履行自己的权利和义务。关于苏中房产公司主张徐圣双给付欠付的租金和房屋使用费的问题。2008年5月24日，苏中房产公司与徐圣双在《房屋租赁合同》中约定，徐圣双每年房租18000元，本合同租赁期满，在同等条件下继续租赁，租金参考同类店面房价格，由甲、乙双方协商并重新签订合同。徐圣双辩称，“2009年6月10日”和“2011年6月1日”已与东台市苏中装饰材料市场重新签订了房屋租赁合同并约定了租金，但东台市苏中装饰材料市场并非是房屋所有人，其无权处分他人财产，故徐圣双辩称双方已在2009年6月已就租金数额重新进行了变更，不予采信。徐圣双应当按合同约定给付2008年6月至2010年6月的租金，合计36000元，苏中房产公司认可收到18000元，则徐圣双尚应给付18000元。关于东台市苏中装饰材料市场已收取的徐圣双的租金如何处理问题。虽然东台市苏中装饰材料市场无权处分他人财产，与徐圣双签订的“2009年6月10日”和“2011年6月1日”的《房屋租赁合同》无效，但东台市苏中装饰材料市场和苏中房产公司的原合伙人均为刘宝池和刘宝沂两人，在2009年后至2011年期间，苏中房产公司未向徐圣双主张租金，对于东台市苏中装饰材料市场负责人刘宝沂收取的租金，徐圣双并不能完全清楚是东台市苏中装饰材料市场收取的租金，还是苏中房产公司收取的租金，所以东台市苏中装饰材料市场负责人刘宝沂收取的2009年6月16日至2010年6月16日的租金12000元，徐圣双不应再重复给付，故在尚应给付的租金18000元内予以扣减，则2010年6月16日之前，徐圣双应给付苏中房产公司租金6000元。苏中房产公司认为东台市苏中装饰材料市场负责人刘宝沂无权收取其租金12000元，可向刘宝沂另行主张权利。关于2010年6月17至2011年6月16日徐圣双应给付的租金数额问题。徐圣双与苏中房产公司2008年的合同约定，合同租赁期满，在同等条件下继续租赁，租金参考同类店面房价格，由甲、乙双方协商并重新签订合同，但苏中房产公司与徐圣双没有签订新的合同，虽然东台市苏中装饰材料市场与徐圣双签订的2011年6月1日的《房屋租赁合同》属于无效合同，但基于第一，刘宝沂与刘宝池原均为苏中房产公司的合伙人，第二，刘宝池与刘宝沂于2011年7月29日签订的《协议书》，证明在2011年7月29日前刘宝沂曾以东台市苏中装饰材料市场与租赁户签订合同的事实存在，刘宝池认可2011年7月29日前的相关合同，第三，南京师范大学司法鉴定中心《鉴定意见书》和《回复函》，说明了2011年6月1日的《房屋租赁合同》是在2011年7月3日前后3个月内形成的，只是不排除在2011年7月29日后签定，第四，徐圣双已根据刘宝沂的要求实际履行了2010年6月-2011年6月给付租金10000元的义务。综合上述因素，应当认定徐圣双已履行了2010年6月17日至2011年6月16日给付租金的义务，则苏中房产公司主张徐圣双再给付2010年6月17日至2011年6月16日的租金，依法不予支持。关于苏中房产公司主张的2011年6月17日至2012年8月27日的房屋使用费问题。苏中房产公司自2008年5月24日与徐圣双签订合同后没有与徐圣双续签合同，亦没有提供同期同类店面房租金价格，徐圣双是基于刘宝沂2011年收取10000元使用费的基础上，继续使用争议房的，且苏中房产公司一直未明确提出异议，故自2011年6月17日至2012年8月27日徐圣双应给付的房屋使用费应为每日27.40元，合计12000.2元。徐圣双辩称，苏中房产公司应贴补其租赁房中的装饰、装修损失，苏中房产公司与徐圣双2008年5月24日签订的《房屋租赁合同》中约定，期满徐圣双所投资的全部装修归苏中房产公司所有，故徐圣双的该辩称理由，于法无据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百三十六条、《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：徐圣双于本判决生效之日起10内给付东台苏中房地产开发有限公司房屋租金和使用费合计18000.2元。案件受理费1156元，由徐圣双负担。
宣判后，苏中房产公司不服，向本院提起上诉称：1、关于2009年6月17日至2010年6月16日期间租金的问题，刘宝沂虽然是苏中房产公司的合伙人，但其未经公司授权，不能代表公司收取租金。上诉人在此期间也多次向被上诉人主张过租金。且被上诉人也知道刘宝池和刘宝沂之间的纠纷。故法院认定被上诉人只支付6000元租金无事实和法律依据。2、关于2010年6月17日至2011年6月16日期间房屋使用费的问题。刘宝池并未认可苏中建材市场与被上诉人签订的租赁协议，事实的租赁关系存在于上诉人与被上诉人之间，而不是存在于苏中建材市场与被上诉人之间。故此期间的租金应当按照双方原来签订的合同确定的标准履行。3、关于2011年6月17日至2012年8月27日期间租金的问题，上诉人已经提供了与被上诉人相邻的房屋的租赁合同，该价格远远超过被上诉人应当支付的租金。被上诉人与苏中建材市场签订的协议是无效的，不能按照该协议履行。应当按照上诉人与被上诉人原来的合同履行。综上，请求二审法院发回重审或依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。
上诉人为证明其主张，在二审中提交了以下证据：
1、（2012）东民初字第01094号民事判决书，证明被上诉人与苏中建材市场签订的落款时间为2009年6月10日、2011年6月1日签订的房屋租赁合同无效。
2、证人孙某、金某的证人证言，证明上诉人曾多次向被上诉人主张过租金。
被上诉人徐圣双答辩称：被上诉人在2008年租赁了上诉人的房屋，1年之后被上诉人不想再继续租赁，后刘宝沂以降低租金的方式与被上诉人协商，被上诉人才同意继续租赁。租金已经支付给刘宝沂。2011年以后被上诉人没有租赁上诉人的房屋，故不应当支付租金，请求驳回上诉，维持原判。
对于上诉人提交的证据，被上诉人经质证后认为：对证据1的真实性予以认可，但对判决结果不认可。对于证据2，证人曾经要过房租属实，但是当时被上诉人就答复，房租已经交了。
本院对上诉人提交的证据经审查后认为：对证据1及证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院另查明，苏中房产公司于2012年7月24日向东台市人民法院提起诉讼，要求确认徐圣双与苏中建材市场签订的落款时间为2009年6月10日及2011年6月11日签订的房屋租赁合同无效。东台市人民法院于2013年10月22日作出（2012）东民初字第01094号民事判决，确认苏中建材市场与徐圣双签订的落款时间为2009年6月10日及2011年6月11日的房屋租赁合同无效，该判决已生效。
本院还查明，上诉人苏中房产公司在二审中同意在徐圣双总欠房租及房屋使用费中扣除其已经交付给苏中建材市场（刘宝沂）的22000元。案涉出租房屋所有权人为苏中房产公司。
本案的争议焦点是：一、刘宝沂能否代表上诉人收取2009年6月17日至2010年6月16日的租金？二、上诉人与被上诉人于2008年5月24日签订的房屋租赁合同到期后，不定期租赁关系的租金应当如何计算？
本院认为：关于争议焦点一，1、本案所涉房屋的所有权人为上诉人，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，被上诉人应当按照合同约定向上诉人按期、足额支付房租。故被上诉人应当向上诉人支付2009年6月17日至2010年6月16日的租金18000元。2、被上诉人称，其已经将房租交付给刘宝沂，但其交付房租的依据是其与刘宝沂签订的落款时间为“2009年6月10日”和“2011年6月1日”的两份房屋租赁合同。该两份合同已经被认定为无效，不能作为计算房租的依据。但上诉人在二审中同意在总欠房租中扣除徐圣双已经交付给苏中建材市场的部分，故对这一部分可以在总欠房租中予以扣除。关于争议焦点二，1、根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第三条约定，本合同租赁期满，甲方在同等条件下继续租赁给乙方经营，租金参考同类店面房价格，由甲乙双方协商确定并重新签订合同。上诉人提供了同地段其他房屋的租赁合同，以证明租金收取的标准，亦提交证据证明其曾经向徐圣双主张过租金的事实，合同到期后，被上诉人未与上诉人重新签订合同，亦未提交证据证明上诉人应当按照低于原合同的标准收取租金，故上诉人依照原合同18000元／年的标准要求被上诉人支付租金并无不妥。2、被上诉人称，2009年以后的房租应当按照其与苏中建材市场签订合同所约定的标准收取，但该两份合同已被法院判决确认无效，因此不能作为计算租金的依据。
二审审理过程中，上诉人称合同期满后的租金应当计算至2012年8月份，与其在一审中的主张不符，不予支持。本案应当基于其在一审中的诉讼请求进行审理。综上，徐圣双共欠上诉人房租51000元，其中2009年6月份至2010年6月份的房租18000元，2010年6月份至2012年4月份的租金33000元。扣除徐圣双已经向苏中建材市场支付的部分22000元，徐圣双尚欠房租29000元。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审法院认定事实错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东台市人民法院（2012）东民初字第00629号民事判决；
二、徐圣双于本判决生效之日起10内给付东台苏中房地产开发有限公司房屋租金合计29000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1156元，由上诉人东台苏中房地产开发有限公司负担497元，被上诉人徐圣双负担659元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 王慧玲
二〇一四年四月十八日
书 记 员 许其娟
附法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。