河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第5575号
原告（反诉被告）刘彦福。
委托代理人刘德宇，金博大律师事务所律师。
委托代理人田鹏，金博大律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘心。
委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。
委托代理人赫中奎，河南鼎荣律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘彦福诉被告刘心（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人刘德宇、田鹏，被告（反诉原告）委托代理人徐会展、赫中奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称，原、被告于2012年10月25日签订房屋租赁合同一份，原告承租被告位于郑州市郑东新区中兴路与熊耳河路交汇处东约200米郑东新区工委家属院临街商铺（1-5号商铺），建筑面积约1100平方米。合同签订后，原告按照约定支付了租金，但是在使用过程中被告没有按照合同的约定提供相应的供电，无奈原告自己出资向供电局要求开通该处房屋的供电。由于原告承租房屋部分用于自己开设公司，部分用于转租，根据有关规定到工商机关办理公司注册登记时需要提供所承租房屋的产权证书等合法手续，原告多次联系被告要求提供房屋的合法手续，但是被告一直推脱或者不予理睬，造成原告承租的房屋大多无法使用。
2013年7月，被告找人向原告催要下半年的房租，原告希望能够见面对于前期原告反映的问题能够予以解决，但被告不仅不愿意解决问题，而且多次找人骚扰原告使用房屋。2013年8月14日，原告收到被告邮寄的解除合同通知书，被告要求解除双方签订的租赁合同。原告认为被告要求解除合同的依据不足，故诉至法院，请求确认被告2013年8月13日的解除合同通知无效，双方继续履行原房屋租赁合同；判令被告赔偿原告各项损失27万元。
本诉被告辩称，原告未按照合同约定支付房屋租金，在未通知被告的情况下擅自将房屋进行转租、并实施破坏性装修，属于严重违约行为，被告有权依照法律规定和合同的约定解除合同并收回房屋。被告不存在违约行为，该小区有物业统一供电且小区房屋在工商机关办理登记不存在障碍。
反诉原告诉称，双方签订房屋租赁合同一事属实，合同明确约定了租赁期限、租金支付、违约责任等内容，其中关于转租双方约定承租人若将租赁房屋进行转租、转借，需提前电子邮件告知出租人，承租人未按约定支付租金（包括未付、未足额支付）或者未按照约定补足履约保证金，逾期30日以上的，出租人有权提前终止合同并收回房屋，承租人应当在租赁期限届满后或者合同解除、提前终止后15日内搬离清空并交还租赁的房屋，逾期交还的，每逾期一日应当向出租人支付当时日租金3倍的违约金，并赔偿由此造成的其他损失。出租方已经实际查勘并充分了解租赁房屋及设施、设备现状，应负担及时缴纳水、电、天然气、通讯费、物业费等有关税费。
合同签订后，反诉人按照约定将房屋交付被反诉人装修、使用。2013年上半年，物业公司多次向反诉人反映称被反诉人不服从物业管理，私改供电线路并拒交物业费，后又在未事先通知的情况下将部分承租房租转租。2013年6月起，被反诉人无正当理由拖延支付2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金。以上问题经多次沟通无果，反诉人于2013年8月13日向被反诉人邮寄了解除合同通知书，宣布提前收回租赁房屋并要求搬离清空房屋，未果。故依法提起反诉，请求判决确认双方所签房屋租赁合同已于被反诉人收到解除通知时解除，判令被反诉人立即腾空并向反诉人交还房屋，判令被反诉人向反诉人支付违约金和自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止期间的房屋占有使用费。
反诉被告辩称，由于反诉原告违约在先，故反诉原告作为违约方无权解除合同。被反诉人没有继续交纳租金系行使同时履行抗辩权，因为反诉原告没有提供出租房屋的合法手续，对于反诉原告要求解除合同的请求不应支持。如果租赁合同合法有效，反诉被告愿意按照合同的约定交纳相应的房租。
经审理查明：2010年1月，刘心与河南金科苑置业有限公司签订房屋买卖合同一份（非房管局备案合同），从该公司购得位于郑州市郑东新区拓展区A-4-1地块项目房产（原郑东新区工委家属院），包括7号楼（D座）（暂定编号）整栋（包括全部地上房屋及全部地下室入口，和房屋东侧、北侧、南侧至A-4-1地块边界场地），1-6号楼（A、B、C座）（暂定编号）共6栋楼地上首层全部联体商铺房屋，上述商铺房屋用途为商业，框架结构，总价款3200万元。卖方在办理产权时按照买受人的要求将合同项下房屋分割成若干独立单独产权单位分别签订房管部门商品房买卖合同或者房屋转让契约及办理产权登记。卖方应在2010年6月30日前交房，卖方承诺房屋交付后2年办理产权证书。2010年11月1日，刘心与杨晓彤签订房屋转让协议一份，将上述所购房产中的一部分（5、6号楼）首层联体商铺中的一半转给杨晓彤，总价款为500万元。
2012年10月25日，刘心和刘彦福签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述购得的房产租赁给刘彦福用于经营使用，房屋状况为毛坯房、内水泥墙面，具备上下水、电、消防、及排水、排污设施，出租方承诺拥有该房产合法所有权和处分权，承租方如将房屋进行转租、转借，需提前电子邮件告知出租方，租赁期限为十五年（2013年1月1日-2027年12月31日，签订之日至2012年12月31日为装修期）。合同第三条第5、6款约定以下情况出租方有权提前终止合同：承租方未交纳按照约定应当承担的租赁期间的相关费用，经出租方催告后在合理期限内仍未交纳或给出租方造成较大损失的，承租方未按照约定支付租金（未付和未足额支付）或者未按照约定补足履约保证金，逾期30日以上的。履约保证金13万元，租赁期限届满时，承租方结清租金和费用，且房屋、设施、场地交接验收完毕并合格的，出租方将履约保证金余额退还承租方。如果承租方拖欠租金或者租赁期间相关费用，或者承租方原因导致租赁房屋、前后场地、毗邻建筑物或者相关设备设施损坏，出租方有权从承租方履约保证金中扣收拖欠租金、费用和相应的违约金、滞纳金及维修与赔偿费用，凡依本合同约定应当由承租方承担的费用，出租方在书面通知承租方后，可从履约保证金中扣收，发生以上扣收后，承租方应当在10日内补足履约保证金。关于租金合同约定：首年度（2013年1月1日-2013年12月31日）年租金为52.5万元，自第二年度起（2014年1月1日起）每年度在上年度基础上上浮5%计收租金，自第六年度起（2018年1月1日起）每年度在上年度租金基础上递增10%计收租金，自第十一年度起（2023年1月1日起）租金参照同区域类似房屋租金标准下浮15%（但以不低于本合同租赁期第十年度租金标准为限）的续租优惠后计收租金。该租金标准为不含开具租赁发票相关税金的租金标准，若承租方需要开具租赁发票，承租方应当按以上租金标准与租赁发票税金的合计金额负担税金。
关于租金支付双方约定：租金支付方式为先付后租，前五年每6个月为一个计租期，承租方每次支付6个月租金，承租人应于本合同签订之日后10日内一次性向出租方预付6个月的首期租金；从第六年起每一年为一个计租周期，承租方每次支付12个月的租金。承租人应在每个计租周期结束前提前30日向出租方预付下一计租周期的租金或者剩余租赁期的租金。承租方未按期支付租金的，除继续支付、补足外，在逾期期间每日应按照逾期金额的千分之五支付违约金。关于房屋收回双方约定：本合同租赁期届满不再续租的或者本合同解除、提前终止的，乙方应在租赁期限届满后或者本合同解除、提前终止后15日内搬离清空并交还出租方租赁房屋。关于租赁期间相关费用双方约定：租赁期内，承租方负担并及时交纳水、电、天然气、通讯费、物业管理费等与租赁房屋使用有关的费用及相关税费，不得拖欠；有关机构或者部门委托出租方或者他方代为收取的，承租方应当按照出租方或者其他受托人通知的期限交纳。关于房租装修使用约定：承租方以合理经营活动使用房屋为目的的装修（含扩建改建）及设备添附的行为出租方不得干涉，承租方自行办理有关建设、消防等政府要求手续，自行负担一切费用，如需电力增容所有手续和费用承租方自行负担。关于违约责任双方约定：未按约定或者法定事由，任何一方不得擅自解除合同、提前终止本合同，否则赔偿对方相当于当时租赁年度6个月租金的违约金。双方应当共同遵守本合同的约定、严格履约，任何一方违反本合同，应依约承担相应的违约责任，双方都违反本合同的，应当各自承担相应的违约责任。本合同任何一方过错行为造成另一方或者第三方经济损失的，过错方应负担赔偿全部损失。双方另约定了不可抗力、争议解决等事项。协议签订后，刘彦福按照约定支付了前六个月的租金和保证金，出租方将房子交给刘彦福装修使用，刘彦福并将部分房子进行了转租。2013年3月中旬开始承租方通过短信联系出租方，称房屋手续不全、无法正常供电，物业公司也不配合，由于没有产权证明工商注册登记也存在障碍，自己无法解决，要求出租方解决，未果，双方发生纠纷，从2013年7月1日起，承租方停止向出租方交纳下半年租金，2013年8月13日，出租方向承租方发出《解除合同通知书一份，以承租方逾期30日以上未交纳租金为由通知刘彦福解除合同，交回房屋；双方发生纠纷后，刘心一方曾和刘彦福一方发生冲突。刘彦福收到通知后在异议期内于2013年9月23日向本院提起诉讼，要求确认解除通知无效，双方继续履行合同，并要求出租方赔偿自己损失27万元；被告刘心在法定期限内提起反诉，要求确认合同已经解除、交还房屋并支付实际占用期间的租金占用费。发票显示2013年10月刘彦福找电力部门对承租的房子新装开通了电路。
河南金科苑置业有限公司2013年9月30日出具的证明称上述房产系刘心购买，2012年7月已经办理交付，房屋权属登记手续正在办理。
本院受理该案后，经多次调解，无法达成一致意见。
以上事实有原告（反诉被告）提交的房屋买卖合同一份、租赁合同一份、解除合同通知书一份、手机短信记录一组、河南博元电力实业公司出具的发票一张、国网河南省电力公司出具的缴纳电费发票一张、照片一组；被告（反诉原告）提交的房屋租赁合同两份、照片一组、电费收据三份、营业执照一份、物业公司出具的书面证明一份、置业公司出具的情况说明一份、公证书一份及本案庭审笔录在案作证。
原告（反诉被告）提交河南省工商行政管理局企业名称预先核准通知书一份、道路运输许可证复印件一份，结合短信记录证明原告用承租的房屋设立公司，但由于被告不能提供房屋的合法手续，公司无法正常注册、经营；被告（反诉原告）质证称名称核准通知书不能证明其拟注册公司系因被告的原因未注册，运输许可证系复印件，不予质证。
被告（反诉原告）提交郑州市绿竹园物业管理有限公司出具的《关于郑东新区工委家属院门面房第情况说明》一份，证明争议的房子水电、消防设施齐全；原告（反诉被告）质证称物业公司没有提供合法的营业执照，对其提供的证据真实性有异议，且水电消防设施齐全不是书面说明能够证明的，应当提供供电部门的材料或者消防部门的验收意见。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面、适当的履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，经查双方签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当遵循诚实信用原则全面、适当履行合同约定的义务。合同签订后，刘彦福按照约定支付了前六个月的租金和保证金，出租方将房子交给刘彦福装修使用，刘彦福并将部分房子进行了转租，合同已经实际履行，对此本院予以确认。对于合同是否解除问题：从庭审查明的情况看，争议房屋且系被告刘心出资购买，但尚未取得房产管理部门颁发的房屋产权证，依照《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故本案争议房屋在物权法意义上权利存在瑕疵，与协议中出租人承诺的拥有合法所有权的约定不符，存在一定瑕疵。房屋租赁合同作为一种使用财产的合同，其目的在于赋予承租人对房屋进行使用收益的权限，使承租人对于租赁房屋成立合法占有。本案双方所签合同依法成立生效，双方为履行合同均付出了诸多实际行动，且合同约定租赁期限为15年，并对租赁期限内房屋租金的调整作出了详细的约定，体现了双方签订合同时对市场变化的考量及对预期收益的评估和期待，双方在履行过程中虽因房屋手续、租金支付、供电、物业等事项发生了一些争执，但综合考虑本案实际情况，如解除合同既不符合双方签订本合同时的目的和期望，且在部分房屋已经转租案外人使用，解除合同也会造成更多的纠纷，对双方的权益均是一种损害。故本院认为，被告刘心2013年8月13日发出解除合同时未充分考虑上述因素，故对其请求确认房屋租赁合同已于刘彦福收到通知时解除的诉讼请求本院不予支持，合同应按照约定继续履行，原告刘彦福继续使用房屋，同时应按照约定向反诉原告交纳租金等各项费用。鉴于本院未确认协议解除，故反诉原告刘心要求腾空房屋、支付违约金的请求本院在本案中不能予以支持。对于原告刘彦福请求要求被告赔偿经济损失共计27万元的诉讼请求，鉴于原告在约定的期限内没有及时支付租金，在履行合同过程中也存在不妥之处，且本院已经支持合同继续履行，故对于原告要求赔偿经济损失的诉讼请求本院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十四条之规定，经本院审判委员会研究决议，判决如下：
一、确认本诉被告刘心2013年8月13日的解除房屋租赁合同通知无效，双方继续履行原房屋租赁合同。
二、驳回本诉原告刘彦福的其他诉讼请求。
三、反诉被告刘彦福于本判决生效后十日内按照合同约定支付反诉原告刘心房屋租赁费用。
四、驳回反诉原告刘心的其他反诉请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千一百五十元，由本诉原告刘彦福负担五千零五十元，本诉被告刘心负担一百元；反诉案件负担二千一百九十七元、由反诉原告刘心负担二百元、由反诉被告刘彦福负担一千九百九十七元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李建涛
审 判 员 梁 珍
人民陪审员 穆婧婉
二〇一四年十一月十日
书 记 员 魏 磊