中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终520号
上诉人（原审被告）王倩亚，女，1964年10月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人（原审原告）白卡特（英文名：BAICARTER），男，1959年4月8日生，住上海市嘉定区。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪金贵，男，1984年11月7日生，汉族，住安徽省芜湖市。
被上诉人（原审被告）张弦，男，1982年9月3日生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人（原审被告）柏丹，女，1957年8月20日生，汉族，住四川省南充市。
委托代理人唐浩，男，1983年5月6日生，汉族，住四川省南充市。
上诉人王倩亚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，坐落于上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋系白卡特（英文名：BAICARTER）与俞胜文、戴勤奋共同共有。戴勤奋为白卡特的再婚妻子，俞胜文为戴勤奋的女儿。坐落于上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋系白卡特向上海市嘉定工业区开发（集团）有限公司租赁而来，白卡特与上海市嘉定工业区开发（集团）有限公司签订的最后一份《商铺租赁合同》租赁期限至2015年12月31日。2006年11月27日，白卡特与王倩亚签订《租赁协议》，约定王倩亚向白卡特租借上海市嘉定区群裕路XXX号房屋，租赁期限自2006年11月27日至2011年11月26日，共五年。租金每年人民币（以下币种均为人民币）40万元整。2011年12月1日，白卡特与王倩亚又签订《租赁协议》一份，约定王倩亚向白卡特租借上海市嘉定区群裕路XXX号房屋，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，共五年。租金每年50万元整，租金每三个月付一次，先付租金后用场地，三个月到期前一星期支付。如王倩亚逾期不支付，白卡特有权单方面终止本协议，收回房屋使用权。双方不得在租赁期内擅自终止合约，如违约（包括逾期支付租金），一方支付另一方违约金10万元。王倩亚在承租期内，如要转租，须征得白卡特书面同意。2006年11月的《租赁协议》签订后，白卡特即将租赁房屋交付王倩亚使用。虽然协议约定的出租房屋为群裕路XXX号房屋，白卡特向王倩亚出租的房屋实际还包括群裕路XXX号房屋。王倩亚承租群裕路XXX号、52号房屋后，经营浴室、美容等业务，2008年不再经营后，将租赁房屋转租给了王金贵、张弦、柏丹，用于经营盲人按摩、日本料理等。目前，群裕路XXX号一楼房屋由汪金贵占有使用，群裕路XXX号二、三楼房屋由柏丹占有使用，群裕路XXX号房屋由张弦占有使用，王倩亚未占有使用涉案房屋。
白卡特认为王倩亚将房屋转租未经过白卡特同意且拖欠白卡特租金917，900元，故诉至法院，请求判决：1、解除白卡特与王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》；2、王倩亚支付2013年4月17日至2015年2月15日期间的租金917，900元，并支付逾期付款的利息，按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止；3、王倩亚支付解除合同的违约金10万元；4、王倩亚支付房屋使用费，从2015年2月16日起至实际搬离之日，按1，370元／日计算；5、王倩亚、张弦、汪金贵、柏丹立即从坐落于上海市嘉定区群裕路XXX号、52号房屋内搬离。
原审法院另查明，1、王倩亚庭审中提供一份其与戴勤奋、俞胜文于2007年9月18日签订的《租赁协议》复印件，拟证明双方实际履行的是该份租赁协议，租金标准2007年为30万元、2008年后口头协商变更为28万元。该协议内容为王倩亚向戴勤奋、俞胜文租赁群裕路XXX号房屋，租赁期限自2006年12月1日至2011年12月31日，共五年，2006年的租金已经缴纳，2007年租金为30万元整，2008年、2009年每年租金为33万元，2010、2011年租金另议，租金每三个月付一次，先付租金后用场地。对于该份证据的真实性，白卡特不认可，认为2007年戴勤奋、俞胜文均在澳洲，不可能与王倩亚签订该份合同。原审法院认为，即便该协议真实，因该协议早已经到期，且该协议对于2010年、2011年的租金并未明确约定，故不能达到证明王倩亚每年租金均为28万元的证明目的。2、王倩亚提供其支付租金后白卡特出具的收条8份，拟证明其2013年底之前的租金均已付清，且租金支付标准为每年28万元。白卡特对于2013年5月27日的收条真实性表示不认可，认可其余7张收条的真实性，但表示因收条均在王倩亚处，王倩亚可以选择性提交，故无法证明每年租金均为28万元，王倩亚承租期间，白卡特确实曾对王倩亚的租金做过减免，收取过其28万元的年租金，但并非每年均为28万元。原审法院认为，从王倩亚提供的这几份收条看，王倩亚2013年底之前的租金应当已经付清，但因王倩亚提供的收条不完整，故无法证明2008年—2013年每年的租金均为28万元。3、2013年9月23日，王倩亚与汪金贵签订《房屋租赁协议》，约定王倩亚将嘉定区群裕路XXX号房屋转租给汪金贵，租赁期限自2013年9月24日至2016年9月23日，月租金11，000元。4、2013年11月21日，王倩亚与柏丹签订《房屋租赁合同》一份，约定王倩亚将嘉定区群裕路XXX号二楼、三楼出租给柏丹，租赁期限自2013年11月21日至2018年12月30日。2013年11月21日至2015年11月21日，每年租金16万元，2015年11月21日至2018年12月30日每年租金168，000元。5、2011年3月，王倩亚与张弦签订《租赁合同》一份，约定王倩亚将嘉定区群裕路XXX号房屋出租给张弦使用，租赁期限自2011年3月31日至2015年12月30日止，月租金5，000元。6、2012年2月14日，张弦在群裕路XXX号注册了银藤饭店的营业执照，用于经营日本料理。7、2014年12月，王倩亚曾因与白卡特、戴勤奋之间的民间借贷纠纷诉至法院，要求白卡特、戴勤奋归还借款200万元及利息，案号为（2015）嘉民一（民）初字第318号，王倩亚于2015年4月2日以需进一步举证为由向法院提出了撤诉申请。
原审法院审理中，王倩亚表示其在本案中并不主张白卡特欠其的借款与王倩亚应付的租金相抵，关于借款王倩亚将另案主张。对于2014-2015年的租金，王倩亚表示目前无能力支付，因白卡特去租赁房屋闹事，导致王倩亚收不到下家的租金了。汪金贵、张弦、柏丹也表示不愿直接将租金支付给白卡特。
原审法院认为，白卡特作为上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋的权利人之一，及群裕路XXX号房屋的合法承租人，其有权与王倩亚签订房屋租赁合同。白卡特与王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》合法有效，且尚在履行期限内，双方本应依约履行各自的义务。对于白卡特以王倩亚转租未经过其同意为由，要求解除合同，原审法院认为，王倩亚自2008年起便将涉案房屋转租给其他商户用于经营盲人按摩、日本料理等，白卡特至本次诉讼前从未对王倩亚的转租行为提出过异议，结合次承租人办理营业执照需要白卡特的配合及白卡特在租赁期限内曾多次到过租赁房屋现场的事实，白卡特称其直到2013年才发现王倩亚转租显然不合常理。根据相关法律规定，出租人在知道承租人转租后，六个月内未提出异议的，其以承租人未经其同意为由要求解除合同的，不应获得支持。王倩亚支付租金至2013年底后，便未按约继续支付2014年之后的租金。对此，王倩亚辩称因2014年白卡特与王倩亚之间发生民间借贷纠纷，白卡特欠王倩亚借款未还，故王倩亚未继续支付租金。白卡特与王倩亚之间的借款与王倩亚拖欠白卡特的租金系两个法律关系，且未有证据证明王倩亚与白卡特达成过用借款冲抵租金的合意。王倩亚在本案中亦表示借款将另案主张，且目前无能力向白卡特支付拖欠的租金。故王倩亚无正当理由拖欠租金的行为已构成根本违约，对于白卡特以此为由要求解除租赁合同的诉请，予以支持。对于支付租金的标准，根据《租赁协议》的约定租金为每年50万元，王倩亚称双方口头协商将租金标准变更为每年28万元，对此白卡特不予认可，原审法院认为，王倩亚所称双方协商变更了租金支付标准无任何证据予以证实，虽然从王倩亚提供的收条看，白卡特确实在2010年、2011年等部分年份对租金进行了减让，但王倩亚并未举证证明白卡特同意将合同期内所有年份的租金变更为28万元／年。故王倩亚仍应按照50万元／年的标准支付拖欠的租金。关于租金的诉讼时效问题，王倩亚提出了抗辩，根据双方合同约定，租金每三个月支付一次，先付后用，白卡特于2015年2月起诉，2014年1-3月的租金已经过了诉讼时效。2014年4月之后至合同解除之时的租金，王倩亚应当支付给白卡特。关于白卡特诉请的违约金10万元，根据合同约定，因逾期未付租金导致合同解除的违约金为10万元，故予以支持。对于白卡特主张逾期支付租金的利息，因合同已对逾期支付租金导致合同解除约定了违约金，白卡特因王倩亚逾期支付租金所造成的损失已经获得了补偿，故白卡特再主张利息损失，不予支持。租赁合同解除后，王倩亚应当将群裕路XXX号房屋、52号房屋返还白卡特。在王倩亚将房屋返还白卡特前，对于白卡特要求王倩亚参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的诉请，予以支持。白卡特与王倩亚的租赁关系终止后，汪金贵、张弦、柏丹便不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，故对于白卡特要求上述汪金贵、张弦、柏丹搬离涉案房屋的诉请，予以支持。据此，原审法院判决如下：一、白卡特与王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》于判决生效之日起解除；二、王倩亚应于判决生效之日起十日内向白卡特支付租金，以500，000元／年为标准，从2014年4月1日起计算至判决生效之日止；三、王倩亚应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定工业区群裕路XXX号、52号房屋返还白卡特；四、王倩亚应于判决生效之日起十日内向白卡特支付房屋使用费，按照500，000元／年的标准，从判决生效之日起支付至王倩亚实际将上海市嘉定工业区群裕路XXX号、52号房屋返还之日止；五、王倩亚应于判决生效之日起十日内向白卡特支付违约金100，000元；六、汪金贵应于判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号一楼房屋搬离；七、柏丹应于判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号二、三楼房屋搬离；八、张弦应于判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋搬离；九、驳回白卡特的其余诉讼请求。
上诉人王倩亚不服原审法院判决，向本院提起上诉称，王倩亚将系争房屋转租他人，年租金仅35万余元，不可能以年租金50万元向白卡特承租系争房屋。白卡特称为了银行贷款需要，欺骗王倩亚杜撰了年租金50万元的租赁合同。白卡特明知王倩亚将房屋转租，也默认转租存在，白卡特无权以王倩亚转租为由解除租赁合同。白卡特尚欠王倩亚200万元，故王倩亚有理由拒付租金。王倩亚请求撤销原审判决第二、第三、第四项，改判王金贵、柏丹、张弦按照年租金28万元标准支付房屋使用费，并返还房屋。
被上诉人白卡特辩称，双方租赁合同明确年租金为50万元。王倩亚拒付租金，构成违约，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王金贵辩称，请求公正判决。
被上诉人柏丹、张弦未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，白卡特提供的租赁合同表明年租金为50万元，王倩亚称该份租赁合同为贷款需要而非真实意思，双方约定真实的租金标准为28万元一年，但王倩亚未能对此提供充分证据予以证明，故本院难以采纳。王倩亚提供了租金收条，以此证明部分年度白卡特未按照年租金50万元收取，白卡特称部分年度的出租方给予了优惠减免，双方应当按照租赁合同履行，而王倩亚未能提供完整的借条或付款凭证以证明白卡特历年均以年租金28万元收取。综上所述，王倩亚上诉要求以年租金28万元为标准计算租金，依据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，961元，由上诉人王倩亚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年三月二十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……