广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初448号
原告交通银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市钦州湾大道82号阳光丽城二期一楼1-3号。
代表人唐宏俊，该分行行长。
委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。
委托代理人孙坤远，男，1990年9月20日出生，汉族，合浦县人，农民，住广西合浦县。系交通银行股份有限公司钦州分行员工。
被告潘丽娜，女，1989年10月29日出生，壮族，武鸣县人，居民，住广西武鸣县南宁华侨投资区。
被告钦州市港区兴业房地产开发有限公司，住所地钦州港招商大厦四楼。
法定代表人李华华，该公司董事长。
原告交通银行股份有限公司钦州分行与被告潘丽娜、钦州市港区兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法由本院审判员邱瑛淇适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人劳英波到庭参加诉讼，被告潘丽娜、兴业房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月17日，被告潘丽娜向原告申请个人住房贷款。同年5月20日，原告与被告潘丽娜、兴业房地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款225000元，期限30年，月利率5.458333‰，遇法定利率调整的，次年按中国人民银行规定调整后的利率计算；采用按月等额本息还款法，每月还本付息1429.56元，还款日为放款日的对应日，借款人有拖欠本金或利息的行为，贷款人有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利；被告潘丽娜以其购买的住房设立抵押，抵押担保的主债权为借款合同项下的借款225000元；如借款人连续三个月或累计六个月以上未能按合同规定足额偿还贷款本息和相关费用的，抵押权人有权行使抵押权；借款人如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生，出借人认为将影响其债权安全的，出借人有权宣布借款合同项下的货款本息立即提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息。同时，被告兴业房地产公司作为保证人，对被告潘丽娜的上述债务承担连带清偿责任。
2013年5月21日，原告向被告潘丽娜发放贷款225000元，被告潘丽娜借款后起初能按合同约定履行还款义务，但自2014年7月21日起，就出现不按期还款的现象，自2015年9月21日第28期起就停止偿还借款本息，截止2015年12月10日尚欠借款本金218848.78元、利息4074.39元、罚息（包括罚息、复利）49.37元。被告潘丽娜未能按合同还本付息，已构成违约，应当承担违约责任，应归还原告借款并支付利息、罚息，并赔偿原告支出的律师代理费；被告潘丽娜以其房屋作为抵押担保，原告依法对抵押物享有优先受偿的权利。同时，被告兴业房地产公司作为保证人，对被告潘丽娜的上述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告潘丽娜偿还原告借款本息222972.54元，其中本金218848.78元、利息4074.39元、罚息（包括罚息、复利）49.37元（利息、罚息、复利暂计至2015年12月10日，以后按借款合同约定利率计算至全部本息实际付完毕之日止）；2、被告潘丽娜承担原告为实现债权所支付的律师代理费10502元；3、原告对抵押物即位于钦州港晨光路XX号XX小区XX栋XX房房屋以协议作价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告兴业房地产公司对被告潘丽娜的上述债务承担连带清偿责任。原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、法人营业执照、组织机构代码证、代表人身份证明，证明原告的基本情况；
2、被告潘丽娜的身份证，证明被告潘丽娜的基本情况；
3、电脑咨询单，证明被告兴业房地产公司的基本情况；
4、贷款申请表、交通银行个人贷款面谈笔录表，证明被告潘丽娜向原告申请贷款的事实；
5、个人房产抵押贷款合同，证明被告潘丽娜、兴业房地产公司与原告签订的抵押贷款合同的相关内容；
6、借款凭证，证明原告已履行向被告潘丽娜发放贷款的合同义务；
7、预购商品房贷款抵押登记证明，证实抵押物已办理抵押登记的事实；
8、客户交易清单、贷款明细、还款明细及贷款利息计算表，证明被告潘丽娜还款情况、应还的本息以及违约的事实；
9、委托代理合同，证明原告委托广西立辉律师事务所代理诉讼的事实；
10、发票，证明原告支付律师费的事实；
11、广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法、广西壮族自治区律师服务收费标准，证明原告支付的律师费符合广西相关法规的规定。
被告潘丽娜、兴业房地产公司不作答辩，也没有向本院提交证据。
本案证据经开庭质证，本院认证如下：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告潘丽娜、兴业房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且在收到本院送达的应诉通知和举证材料后，未对原告所诉事实及举证提出异议，视为放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，经本院审查，证据来源合法，内容真实，与本案相关联，对待证事实有证明力，予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年5月17日，被告潘丽娜向原告申请个人购房贷款225000元。2013年5月20日，借款人潘丽娜为甲方、贷款人原告为乙方，保证人兴业房地产公司为丙方，三方签订《个人房产抵押贷款合同》。约定贷款金额225000元，期限30年，自2013年5月21日至2043年5月21日；贷款用于购买钦州港晨光路XX号XX小区XX栋XX房房屋；月利率5.458333‰，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方选择等额本息还款法，每月还款额为1429.56元；本息按期支付，还款日为放款日的对应日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的诉讼费、律师费等；甲方违反本合同的其他约定，视为本合同的“提前到期事件”，当出现任一“提前到期事件”时，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；本合同项下抵押物为钦州港晨光路XX号XX小区XX栋XX房房屋；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；甲方取得所购房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明后，丙方的保证责任解除；但在乙方取得前述权利证明前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。2013年5月20日，原告与被告潘丽娜就涉案房屋办理抵押权预告登记，原告取得了《预购商品房贷款抵押登记证明》，但至今尚未取得房屋他项权证。
2013年5月21日，原告向被告潘丽娜发放贷款225000元。被告潘丽娜按时归还第1至第13期借款本息，第14期起未能按期还款，截至2015年12月10日止，被告潘丽娜已连续15个月、累计16个月不还款，尚欠借款本金218848.78元、利息4074.39元、罚息（包括罚息、复利、罚息复利）49.37元。2016年1月22日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
被告潘丽娜在原告起诉后，于2016年2月5日向原告偿还了本金301.19元、利息1698.81元（含罚息、复利）。截至2016年3月24日止，被告潘丽娜尚欠本金218547.59元、利息5575.56元、复利248.09元、罚息16.78元、罚息复利0.35元。
另查明，原告与广西立辉律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼，并支付了律师代理费10502元。
原告于诉前向本院申请财产保全，本院于2016年1月22日作出（2016）桂0703财保14号民事裁定书，将被告潘丽娜名下位于钦州市钦州港晨光路XX号XX小区XX栋XX房房屋在价值23.3万元限额内进行查封，原告为此支付了财产保全申请费1684元。
本院认为，原告与被告潘丽娜、兴业房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效。原告按约发放了贷款，被告潘丽娜按时归还第1至第13期借款本息，自第14期起不按时足额还款，其行为已构成违约，截止2015年12月10日，被告潘丽娜已连续15个月，累计16个月不还款，原告有权依照合同约定提前收回贷款本息，因此，原告请求被告潘丽娜归还剩余借款本金218547.59元、利息5575.56元、复利248.09元、罚息16.78元，本院予以支持。关于对罚息计收复利问题。本院认为，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。因此，原告请求被告支付罚息复利没有法律与合同依据，本院不予支持。原告请求的律师代理费10502元，符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的律师收费标准，而且合同也约定“借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用”，因此，该笔律师代理费应由被告潘丽娜赔偿给原告，原告请求被告潘丽娜承担已实际支付的律师代理费10502元，本院予以支持。关于原告能否依据《预购商品房贷款抵押登记证明》对涉案抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，原被告对合同约定的抵押物虽然办理了预告抵押登记，但预告登记并不等同于物权登记，双方至今未办理抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告请求对被告潘丽娜提供的抵押物即钦州港晨光路XX号XX小区XX栋XX房房屋享有优先受偿权，本院不予支持。根据《个人房产抵押贷款合同》约定，被告兴业房地产公司自愿为本案贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带责任保证，故原告请求被告兴业房地产公司对本案借款本息、律师费承担连带责任，本院予以支持。其承担保证责任后，有权向被告潘丽娜追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘丽娜偿还原告交通银行股份有限公司钦州分行借款本金218547.59元、利息5575.56元、复利248.09元、罚息16.78元（已计至2016年3月24日），并支付自2016年3月25日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的利息、复利、罚息（按借款合同的约定计算）；
二、被告潘丽娜支付原告交通银行股份有限公司钦州分行律师代理费10502元；
三、被告钦州市港区兴业房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告潘丽娜追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
案件受理费4792元，减半收取2396元，财产保全费1684元，由被告潘丽娜、钦州市港区兴业房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 邱瑛淇
二〇一六年三月二十四日
书记员 李 检
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。