湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终83号
上诉人（原审被告）：黄玉梅。
委托代理人：彭汉生，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱军。
被上诉人（原审原告）：王宇新。
委托代理人：王大虎，湖北楚韵律师事务所律师。
上诉人黄玉梅因与被上诉人朱军、王宇新合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄玉梅及其委托代理人彭汉生，被上诉人王宇新、以及二被上诉人的委托代理人王大虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，2014年5月18日，被告黄玉梅与案外人王哲签订了一份《房屋租赁合同》，约定王哲将位于沙市区绿苑星城的1楼22号的房屋出租给黄玉梅，租赁期限自2014年5月18日起至2015年5月18日止。被告黄玉梅在承租的房屋内经营METOOCOFFEE咖啡馆。
2014年11月1日，原告朱军、王宇新达成了共同经营METOOCOFFEE奶茶店的合伙协议。2014年11月21日，原告朱军支付给被告黄玉梅METOOCOFFEE转让费定金50000元，约定于2014年11月30日前交接所有事项并付清余下金额60000元。朱军作为付款人、黄玉梅作为收款人在收据上签名。2014年11月26日，原告王宇新（乙方）与被告黄玉梅（甲方）签订了一份《店铺转让合同》，约定：“甲方同意将自己位于北京中路绿苑星城一楼22号的METOOCOFFEE店铺转让给乙方；转让金额为110000元；乙方已于2014年11月21日下午支付定金50000元，剩余60000元经双方商定于2014年11月30日进行店铺交接时付清；甲方应在店铺交接后7日内协助乙方约谈商铺房东，重新签订租房合同，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让店面于11月30日正式交接，在双方在场的情况下由乙方对店面进行验收，店内所有的装修、装饰及其他所有设备等，除去经协商的物品，均一次交付乙方；店内的咖啡机、磨豆机、复古小木桌等经营设备暂且留下，交于乙方经营使用。待乙方替代设备买回后再予以交还甲方；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付欠交金额万分之二的滞纳金，逾期30日的，到期后甲方有权解除合同，并且乙方必须按照定金的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，除退还乙方定金外再向乙方支付转让费的10%作为违约金。”2014年11月30日，原告因房东王哲未到而暂未支付剩余转让费60000元，且经双方协商一致，待签订转租合同后交清尾款。但之后原、被告未能够与房东就诉争店铺的租赁达成一致意见，《店铺转让合同》无法正常履行，故而成讼。另查明，原告朱军、王宇新在诉争店铺内经营了一段时间，现已将该店铺返还给了被告黄玉梅。
一审认为，双方争议的焦点是：一、原告朱军是否为本案适格的原告？二、原告王宇新与被告黄玉梅签订的《店铺转让合同》是否合法有效？
一、关于原告朱军是否为本案适格原告的问题。《民法通则》第31条规定：“两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的称为个人合伙”。本案中，原告朱军、王宇新自愿合伙经营METOOCOFFEE奶茶店，并就出资数额、入伙、合伙终止等事项订立了书面协议，因此原告朱军、王宇新形成了个人合伙关系。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十条规定：“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。”且从被告黄玉梅收取了由朱军支付的转让费定金、与王宇新签订店铺转让合同并认可《合伙协议》的真实性等行为来看，被告黄玉梅对于原告朱军、王宇新系合伙关系是明知的。故原告朱军作为合伙人之一与原告王宇新共同作为本案原告，其诉讼主体适格。
二、关于原告王宇新与被告黄玉梅签订的《店铺转让合同》的效力问题。涉案《店铺转让合同》属于房屋转租合同，双方在签订合同时虽未经房屋所有人同意，但房屋所有人在知道原告转租后也未向承租人即被告主张解除原租赁合同，应视为房屋所有人认可被告的转租、转让行为，故《店铺转让合同》是有效合同。但对于合同第三条关于“甲方应在店铺交接后7日内协助乙方约谈商铺房东，重新签订租房合同，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”的约定，双方对于原告无法与房东重新签订房屋租赁合同均无异议，且该条约定系原告基于对房屋租赁权利义务不变的合理期待而签订的，与合同目的具有整体性。被告未提交证据证明无法重新签订租赁合同的责任在于原告，故被告无法保证原告同等享有其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，违反了原、被告店铺转让合同的约定，已构成违约。被告虽提出系原告未全额支付转让费导致合同不能履行，但从被告持有并也向本院提交了的《说明》原件可以看出，被告是认可“待签订转租合同后交清尾款”的约定的，被告是否在该说明上签字，并不影响对说明内容的认定，故被告抗辩称原告违约在先的理由本院不予采信。因被告违约致使原告的合同目的不能实现，故对原告请求解除双方签订的《店铺转让合同》的主张予以支持。
根据合同法第115条、担保法司法解释第120条、担保法第91条的规定，一审认为原告在合同订立前交付转让费定金，目的在于保证正式订立合同，符合定金的一般特征，由于被告的违约导致合同目的不能实现，原告可以要求被告双倍返还定金，但定金的数额超出了主合同标的额的百分之二十，超出部分应认定为一般预付款。由于原、被告双方约定的转让费共计110000元，故本院酌定定金数额为22000元，超出的28000元作为一般预付款予以返还。关于原告签订合同后在诉争店铺内实际经营的时间，原告陈述只经营了一个星期，被告则陈述经营了一个多月，一审酌定原告在诉争店铺内实际占有使用了租赁物一个月，并参考被告承租该店铺的租金标准，酌定原告应支付被告实际经营期间的占有使用费3150元，该款在被告应返还原告的转让费中予以扣减。据此，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告王宇新与被告黄玉梅于2014年11月26日签订的《店铺转让合同》予以解除；二、被告黄玉梅应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告朱军、王宇新转让费定金共计44000元及剩余转让费24850元；三、驳回原告朱军、王宇新的其他诉讼请求。
黄玉梅上诉称，一、一审程序违法。一审中被上诉人提交的合伙协议属虚假证据，朱军不是本案适格当事人。一审开庭前上诉人已经向一审法院提交了上诉人的损失证据，一审在判决书中未做表述。二、店铺转让合同第二条将定金50000元转为转让费，一审认定50000元为定金且双倍返还，属于认定事实不清，适用法律错误。三、上诉人没有违约。被上诉人没有提交原房东不同意其经营的证据，下欠的60000元转让费至今未交纳，转让店铺未得到履行的违约责任在被上诉人一方。据此，请求撤销一审判决，改判被上诉人王宇新赔偿上诉人的损失50000元，由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人朱军、王宇新答辩称，一、被上诉人提供的合伙协议经过一审当庭质证，黄玉梅予以认可，一审法院采信合伙协议并无不当。二、一审认定事实清楚。上诉人所述50000元转让费在店铺转让合同中约定的非常清楚，是定金并非转让费，原审适用定金罚则符合法律规定。三、上诉人在本案中存在严重违约，黄玉梅的配偶亲口承认房东不同意转租，在明知房东不同意转租的情况下仍恶意转租，最终导致合同不能履行。综上，请求维持一审判决。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、涉案店铺转让合同是否为合同法规定的转租合同。二、被上诉人交纳的50000元是否属于定金。三、店铺转让合同未能得到履行的违约责任应当由哪一方当事人承担。
一、关于涉案店铺转让合同是否为合同法规定的转租合同的问题。合同法第二百二十四条对转租合同的规定是：承租人经过出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。即承租人与出租人的租赁合同继续有效，在转租合同关系中，原承租人成为出租人，第三人为次承租人，第三人向原承租人交纳租金。而涉案店铺转让合同的实质是黄玉梅将其原租赁门面内的装修、装饰、设备等资产，以及经营品牌使用权等无形资产转让给朱军、王宇新，黄玉梅从原租赁合同中退出，并负有保证促成朱军、王宇新与原出租人签订同等条件租赁合同的义务。故该合同不是合同法规定的转租合同。
二、关于被上诉人朱军、王宇新交纳的50000元是否属于定金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。担保法第八十九条、合同法第一百一十五条规定的定金适用规则是，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而本案店铺转让合同第七条约定：如果由于甲方原因导致合同终止，甲方承担的违约责任是退还乙方定金外再向乙方支付转让费的10%作为违约金，并不是双倍返还对方给付的定金。即，虽然双方当事人在店铺转让合同中将朱军、王宇新交纳的50000元命名为定金，但没有依据法律规定约定定金性质，故本案不能适用定金罚则，朱军、王宇新主张黄玉梅双倍返还50000元没有法律依据。
三、关于店铺转让合同未能得到履行的违约责任应当由哪一方当事人承担的问题。店铺转让合同约定，黄玉梅负有保证促成朱军、王宇新与原出租人签订同等条件租赁合同的义务。黄玉梅主张，是因为朱军、王宇新不想继续经营、没有交纳下欠的60000元转让费，导致合同不能履行。朱军、王宇新主张，是因为黄玉梅未经原出租人同意造成合同不能履行。对此本院认为，一审中黄玉梅所举证据3，即朱军的一份情况说明中记载：“因房东未到，经双方协商，待签订转租合同后交清尾款。”因该说明是朱军向黄玉梅出具的，既然黄玉梅接受该说明，并且作为证据提交，足以证实双方对尾款的交纳重新作出约定，且重新作出约定的原因是房东没有前来签订新的租赁合同。另，黄玉梅对朱军、王宇新一审提交的证据6录音资料的真实性是认可的，录音内容也可以印证与原出租人未能签订合同的原因不是朱军、王宇新不愿意经营以及未交纳余款，而是黄玉梅未能促成原出租人与朱军、王宇新签订同等条件的租赁合同。故本案的违约责任在上诉人黄玉梅一方，黄玉梅应当承担合同不能履行的违约责任。
因本案所涉店铺转让合同已履行不能，双方当事人均对解除合同无异议，故黄玉梅应当退还朱军、王宇新给付的50000元转让费，并依照合同约定向朱军、王宇新支付转让费110000元的10%，即11000元作为违约金。二审中朱军、王宇新承认在诉争店铺内实际经营了一个多月，虽然黄玉梅不予认可，但没有提交证据予以反驳。对一审根据黄玉梅承租该店铺的租金标准酌定朱军、王宇新应支付黄玉梅实际经营期间的占有使用费3150元的判决，朱军、王宇新并未提出上诉，故本院对此认定亦予认可。
关于上诉人所述被上诉人的主体资格问题，一审的认定并无不当，本院予以确认，不再赘述。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的上诉理由部分成立。涉案店铺转让合同应当解除，黄玉梅应当返还朱军、王宇新转让费46850元（50000元-3150元），给付违约金11000元。黄玉梅上诉所主张的损失50000元，因其未提出反诉及举证，故本院不予审理。据此，建议依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初
字第00724号民事判决；
二、解除王宇新与黄玉梅于2014年11月26日签订的店铺转让合同；
三、黄玉梅应于本判决生效之日起十日内返还朱军、王宇新转让费46850元及给付违约金11000元；
四、驳回朱军、王宇新的其他诉讼请求。
黄玉梅如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2520元减半收取为1260元，二审案件受理费2677元，合计3937元，由黄玉梅负担2047元，朱军、王宇新负担1890元。
本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 郭 莉
审判员 王同军
二〇一六年三月十一日
书记员 唐君玲