杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第132号
原告：屠乃林。
原告：韩霏。
上述原告的共同委托代理人：贾为中。
上述原告的共同委托代理人：孟令大。
被告：魏懿良。
被告：魏燕燕。
上述两被告的共同委托代理人：梁冬辉。
被告：杭州创励房地产代理有限公司。
法定代表人：吴飞球。
原告屠乃林、韩霏诉被告魏懿良、魏燕燕、杭州创励房地产代理有限公司（以下简称创励公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月18日立案受理后，依法组合合议庭。在举证期限内，魏懿良、魏燕燕对屠乃林、韩霏提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并于2010年4月7日公开开庭进行了审理。后魏懿良、魏燕燕申请撤回反诉，本院已另行裁定予以准许，并于2010年6月25日对本诉第二次开庭进行了审理。原告屠乃林、韩霏的共同委托代理人贾为中，被告魏懿良、魏燕燕的共同委托代理人梁冬辉，被告创励公司的法定代表人吴飞球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠乃林、韩霏共同起诉称：2009年12月1日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，原告作为甲方，将座落于杭州市上城区春江花月住宅区江树苑2幢3单元202室房屋以3870000元出卖给被告魏懿良、魏燕燕（乙方），约定付款方式为在签订合同之日起三个工作日将购房首付款1550000元打入银行监管账号，并于该房款到帐后五个工作日内乙方授权委托代理机构将该笔房款转交给甲方，剩余房款2320000元乙方办理银行商业住房按揭贷款，待《房屋所有权证》、《契证》过户到乙方名下且银行放贷二个工作日内，乙方授权委托代理机构将剩余房款2320000元转交给甲方。交房时间为甲方收到全额房款当天。双方还约定了乙方逾期付款的违约责任，乙方未按时付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金500000元，合同期限继续履行。被告创励公司作为居间方，也在《杭州市房屋转让合同》上盖章。同时，原告与被告创励公司签订了《委托代理合同》一份，因当时谈好原告不承担居间费用，所有费用由乙方承担（由被告创励公司与被告魏懿良、魏燕燕另行签订合同约定），该协议约定创励公司有义务协助办理产权过户事宜。另，原告为出售该房产，以公证书的形式委托屠某代为办理处理与房屋有关的全部事宜。原告按创励公司的要求将《公证书》三本，《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《契证》、《土地证》各一本交给创励公司保管，创励公司出具了相应的收条。合同签订后，原告的委托代理人催要房款时，创励公司以《委托代理合同》第五条约定，房款的交收由甲方（本案原告）本人领取为由，均表示不予支付。原告的委托代理人要求出示已将首付款汇入代理帐户的凭证，三被告亦同样不予理睬。原告代理人向创励公司索要《监督支付协议书》原件，创励公司拒不交给原告，并口头表明，创励公司只对付费的当事人（即本案被告魏懿良、魏燕燕）负责。原告认为，被告魏懿良、魏燕燕不按约支付购房款项，已构成违约，应承担违约责任。被告创励公司作为居间人，按合同约定，原告虽然不直接支付中介服务费，但创励公司同样可以在房屋买卖交易中获得利益，故创励公司理应保持中立、公正的办事态度，承担作为中介的服务义务，以便交易能顺利进行，创励公司应该返还四证及公证书。原告为此诉至法院，要求：一、被告魏懿良、魏燕燕继续履行合同；二、被告魏懿良、魏燕燕共同承担违约金500000元；三、被告魏懿良、魏燕燕共同承担本案的诉讼费用；四、被告创励公司协助办理产权过户事宜。后原告变更第一项、第四项诉讼请求为：一、解除两原告与被告魏懿良、魏燕燕于2009年12月1日签订的《杭州市房屋转让合同》；四、被告创励公司返还代管的房屋所有权证、共有权证、土地证、契证及公证书。
被告魏懿良、魏燕燕共同答辩称：原告的陈述完全违背客观事实，被告魏懿良、魏燕燕已经将首付款1550000元打入监管帐号，也申请了银行贷款并获批准，是原告单方提出要求解除合同并愿意承担违约金，双方曾达成过一致意见，但原告事后对承诺的违约金反悔，并提起本案诉讼，原告属于滥用诉权。本案系原告单方违约要求解除合同，被告已经按照约定时间支付首付款，并办理贷款手续，原告的起诉缺乏事实和法律依据。原告要求解除合同，认为被告魏懿良、魏燕燕违约，但实际上是原告违约，原告并无单方解除合同的权利。被告魏懿良、魏燕燕不同意解除合同，也不存在支付原告违约金的问题，本案诉讼费用也应该由原告自己承担。
被告创励公司答辩称：2009年12月1日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定屠乃林、韩霏将座落于杭州市上城区春江花月住宅区江树苑2幢3单元202室房屋以3870000元价款出卖给魏懿良、魏燕燕，并约定付款方式为在签订合同之日起三个工作日将首付款1550000元打入银行监管账号。合同签订后，被告魏懿良、魏燕燕按约将首付款打入监管账户，申请银行按揭贷款并获批准，而原告却突然要求解除合同，被告创励公司积极组织协调，双方达成违约金意向，原告事后反悔，并提起诉讼，原告颠倒客观事实，其起诉没有事实和法律依据。原告诉请的四证确实是由被告创励公司保管，同意在纠纷解决后返还原告。
原告屠乃林、韩霏为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋记载信息查询记录，拟证明原告系所涉房产的所有权人，有权处分房产；
2、杭州市房屋转让合同，拟证明原告屠乃林、韩霏与被告魏懿良、魏燕燕之间的房屋买卖合同关系及与被告创励公司的居间合同关系；
3、委托代理合同，拟证明原告与被告创励公司的居间法律关系，原、被告曾经通过被告创励公司签订委托代理合同，由于合同条款不具备，合同实际上未成立；
4、公证书，拟证明屠某的代理人资格；
5、收条，拟证明被告创励公司收到原告交付的三证及其他材料；
6、出庭证人屠某的证言，拟证明是被告魏懿良、魏燕燕不想继续购买涉案房屋。
被告魏懿良、魏燕燕为证明其辩称事实，向本院提交如下证据材料：
1、委托代理合同，拟证明原告屠乃林、韩霏及被告魏懿良、魏燕燕与委托代理机构的居间法律关系及三方关于代理房屋买卖的具体权利、义务约定；
2、监督支付协议书，拟证明原、被告开立房屋买卖监管帐户的事实和具体权利、义务约定；
3、中国银行现金缴存单（回单联），拟证明被告魏懿良、魏燕燕已于2009年12月1日委托代理机构将首付款缴入监管账户的事实；
4、贷款证明，拟证明被告魏懿良、魏燕燕已向银行申请住房贷款并已通过银行审批的事实；
5、魏燕燕与屠某的QQ聊天记录（打印件），拟证明原告要求解除合同后，其代理人屠某与被告魏燕燕协商违约金数额并达成一致意见的事实；
6、解除合同协议（打印件），拟证明原告要求解除合同后，其代理人屠某与被告魏燕燕协商解除合同事宜，前一份是屠某发给魏燕燕的协议，后一份是魏燕燕修改后发给屠某的协议。
被告创励公司为证明其辩称事实，向本院提交了出庭证人祁某、花某的证言，拟证明原告屠乃林、韩霏违约不同意继续出售涉案房屋的事实。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告屠乃林、韩霏提交的证据：被告魏懿良、魏燕燕对证据1、2、4的三性均无异议；对证据3、证据5的真实性、合法性、证明对象无异议，但认为和被告魏懿良、魏燕燕没有关联性，同时认为委托代理合同已经成立；对证据6，认为证人是涉案房屋买卖的当事人，和原告屠乃林是姐弟关系，其证言不能采纳，且证人的证词有前后矛盾的地方，证人存在相对不诚实的陈述。被告创励公司对原告提交的证据1至证据5的三性均无异议，同时认为委托代理合同已经成立；对证据6的质证意见与被告魏懿良、魏燕燕相同。本院认为，证据1至证据5形式合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定；出庭证人屠某与原告有利害关系，且证词内容前后存在矛盾之处，两原告亦无其他证据佐证证人陈述的真实性，故本院对证据6不予采信。
被告魏懿良、魏燕燕提交的证据：原告屠乃林、韩霏对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，认为该证据与原告提交的委托代理合同内容上大体一致，具体条款上有区别，被告提供的委托代理合同只有转让的房屋是明确的，但没有任何中介服务费和税费等的约定，也没有签订日期，合同并未成立，亦未生效；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，合同第4条监督支付第二款第一项规定首付款到帐后五个工作日内应支付给原告，恰证明被告魏懿良、魏燕燕违约；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，是被告魏懿良、魏燕燕的单方行为，原告不知晓；对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为要证明通过银行审批，还应当提交相关申请及审批的原件；对证据5的三性均有异议，是印刷件，因为网络的虚拟性，没有相关部门监督该材料从哪里截取。根据屠某的陈述，其从来没有注册使用过该QQ号码，也没有和被告魏懿良、魏燕燕进行过协商；对证据6的三性均有异议，该协议是空白的，原告从来没有收到或看到过该协议，没有就该事实进行过协商，没有达成一致意见。被告创励公司对被告魏懿良、魏燕燕提交的证据均无异议。本院认为，证据1至证据4真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据5、证据6形式上不符合证据的要件，本院不予认定。
被告创励公司提交的证据：原告屠乃林、韩霏认为证人均是被告创励公司的员工，和本案有利害关系，证人陈述的对原告不利的内容不应予以采信，对原告有利的证词按照证人陈述予以认定。被告魏懿良、魏燕燕认为证人作为中介方创励公司的员工，其证言是客观的。被告创励公司的意见与被告魏懿良、魏燕燕相同。本院认为，证人祁某、花某作为创励公司负责涉案房屋买卖事宜的经办人员，其所做的陈述与本案事实有一定的关联性，但证人系创励公司的员工，与创励公司有利害关系，对其证词本院将结合其他证据综合予以认定。
综上，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
杭州市春江花月住宅区.江树苑2幢3单元202室房屋所有权人为屠乃林，共有权人为韩霏。2009年11月29日，原告屠乃林、韩霏（卖方、甲方）与被告魏懿良、魏燕燕（买方、乙方）就上述房屋达成《杭州市房屋转让合同》一份，约定屠乃林、韩霏以3870000元的价格将上述房屋出售给魏懿良、魏燕燕，双方同意委托中国银行股份有限公司杭州市开元支行×××6001账号对房产交易资金进行监管支付，并约定于合同签订之日起三个工作日内将购房首付款1200000元打入银行监管账号，该笔款项到账后五个工作日内乙方授权委托代理机构将该笔房款转交给甲方，剩余房款由乙方办理银行商业住房按揭贷款。乙方逾期付款超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金共计500000元，合同期限继续履行，若乙方在10天内仍未履行，乙方向甲方支付违约金共计500000元，合同终止。合同并约定，自合同生效之日起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，甲方给予协助。合同还对其他权利义务作出了约定，创励公司作为委托代理机构在该合同上盖章。次日，屠乃林、韩霏与屠乃林的姐姐屠某在浙江省杭州市国立公证处办理公证，屠乃林、韩霏委托屠某全权处理涉案房屋的出售事宜，内容包括签订房产转让合同等与转让相关的一切合同、协议，领取出售所得全部款项和税收补贴款项等。11月29日、30日，屠某将涉案房屋的所有权证、共有权证、契证、土地证及公证书三本交付创励公司。12月1日，屠某代理原告屠乃林、韩霏与被告魏懿良、魏燕燕就涉案房屋订立《杭州市房屋转让合同》，将首付款金额调整为1550000元，合同的其他内容与2009年11月29日房屋转让合同相同。各方均同意终止履行2009年11月29日房屋转让合同。同日，魏懿良、魏燕燕将首付款1550000元打入约定的银行监管账户，并授权委托创励公司将该笔房款转交给卖方，但各方在配合办理该领付款手续过程中产生争议，上述1550000元款项至今仍存放于约定的银行监管账户。2010年2月22日，中国银行杭州市开元支行开具证明，证明魏燕燕于2009年12月1日因购买涉案房屋向该行申请住房贷款2320000元整，该行已于2009年12月7日通过审批。另查明，屠乃林、韩霏及魏懿良、魏燕燕与创励公司就涉案房屋买卖事宜签订有委托代理合同。屠乃林、韩霏作为甲方、魏懿良、魏燕燕作为乙方、创励公司作为丙方、中国银行股份有限公司杭州市开元支行作为丁方曾订立监督支付协议书，约定乙方自愿将首付款（自筹款）1550000元存入丙方在丁方开立的账号为×××6001的专用账户，在首付款到账后五个工作日内，由丙方书面通知丁方将1550000元划转至甲方屠某账户。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告屠乃林、韩霏与被告魏懿良、魏燕燕、被告创励公司三方于2009年12月1日所签订的《房屋转让合同》，系各方当事人在自愿平等的基础上达成，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，各方均应依约履行。根据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告魏懿良、魏燕燕是否存在违约行为，两原告要求解除合同的条件是否成就。
首先，两原告主张被告魏懿良、魏燕燕违反了《房屋转让合同》中第三条付款方式的约定。对此，本院认为，涉案《房屋转让合同》第三条付款方式约定为：“买方同意于签订合同三个工作日内将购房首付款1550000元打入银行监管帐号，并于该笔房款到帐后五个工作日内授权委托代理机构将该笔房款转交给卖方……”，根据庭审查明的事实，买方即本案被告魏懿良、魏燕燕已经于签订合同的当日将首付款1550000元打入银行监管账户，并于其后通知授权创励公司将该笔房款转交卖方。对于领付款过程中产生的争议，两原告主张是创励公司以房款需要本人领取为由拒绝屠某领取，对此并未提供充分证据予以证明，且被告魏懿良、魏燕燕已经依约履行了相应的义务。其次，两原告主张被告魏懿良、魏燕燕违反了《房屋转让合同》中第七条产权登记的约定。本院认为，合同第七条约定：“自合同生效之日起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，甲方给予协助……”。但本案中，双方在履行协议过程中发生了争议，两原告并于2010年1月5日向本院提起诉讼，在此之前，合同约定的办理过户登记的期限尚未届满，办理过户登记的条件尚未实现，且该条款中并未约定两原告对此享有违约金500000元的请求权及解除合同的权利。再次，两原告主张国家房地产政策发生了重大变化，继续履行合同会给两原告造成巨大的税赋负担。对此，本院认为，国家政策调整发生于本案审理期间，被告魏懿良、魏燕燕已经依约将首付款1550000元打入银行监管账户，因购买涉案房屋向银行申请的住房贷款2320000元也于2009年12月7日审批通过，国家政策的调整并不能导致讼争合同无法履行，且被告魏懿良、魏燕燕对此并无过错，两原告的该项主张不能成立。
综上，两原告未能举证证明解除合同的条件已经成就，在诉讼过程中，各方对于解除合同亦未能协商一致，本案又不存在法定解除合同的情形，两原告要求解除合同的理由于法无据，其请求本院不予支持。关于两原告要求被告魏懿良、魏燕燕支付违约金，要求被告创励公司返还四证和公证书的诉讼请求，因两原告未举证证明被告魏懿良、魏燕燕存在其主张的违约行为，涉案房屋买卖合同亦未解除，两原告相应的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十六条之规定，判决如下：
驳回原告屠乃林、韩霏的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告屠乃林、韩霏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费8800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审 判 长 丁 莹
人民陪审员 余飞占
人民陪审员 朱天禄
二〇一〇年七月十四日
书 记 员 韩文涛
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。