温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初11522号
原告：杨徐克，男，1970年2月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告：斯佩燕，女，1961年10月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
原告杨徐克为与被告斯佩燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告杨徐克、被告斯佩燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨徐克向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原、被告于2016年8月28日签订了《温州市房屋租赁合同》。2.请求被告退还租金34万元和水电费及设施押金1万元并支付利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至款项实际付清之日止；暂算至2017年8月1日，利息为9698元；）3.请求被告赔偿原告因停止经营饭店产生的各项损失613765元（装修费37万元，设备转让费15.5万元和食材、调味料、员工宿舍租金等共计88765元）。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2016年3月8日，被告与案外人金某签订了《乔讯店租赁协议书》，约定将坐落于温州市鹿城路乔讯大楼A、B、C座鹿城路乔讯大楼一楼商场2号店面出租给金某经营餐饮使用。后经金某的介绍，被告将涉案店面出租给原告。2016年8月28日，原、被告签订了《温州市房屋租赁合同》，该合同第六条第5款约定“在租赁期限，该房屋经市或区、县政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况”可以解除合同。第6款约定，“变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动提前一个月向另一方提出变更或解除本合同，如使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。”
原告在签订合同后，就开始装修合同项下店面作餐饮使用(取名为“温州市鹿城区广化杨素娟饭庄”)。2016年8月25日，原告与案外人徐叶讯签订《改造装修合同》，约定装修费为37万元。2016年8月23日，原告与金某签订《转让协议》，约定金某将合同项下店面原设备以155000元价格转让给原告。装修完后，原告大概在2016年9月份开始正常营业。但2016年12月份月底的时候，温州市鹿城区人民法院却将（2016）浙0302执2450号《公告》张贴在原告的饭店门前并要求原告立即停止营业，腾空店面。原告直到那时才知道合同项下店面在出租给原告之前就已经被抵押，查封。现该房产要交由法院予以拍卖、变卖或抵债。
原告的饭店才经营了3个余月，现因被告隐瞒抵押和查封的事实造成饭店不能继续经营。被告的违约行为已经使本合同的目的不能实现，故提起诉讼。
被告斯佩燕辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。原、被告签订的《温州市房屋租赁合同》合法、有效，未出现双方约定的应当解除合同的情况，原告无权要求解除合同。原、被告系平等主体，双方签订的合同系真实意思表示。根据《温州市房屋租赁合同》第六条第五项约定，原告认为被告将房屋抵押给银行违反该项约定，系错误认识。上述租赁合同约定的六种情况均未出现，原告不得单方解除合同。被告没有必要向原告声明房屋已经被抵押的情况，谈不上隐瞒。房屋被抵押，限制的仅是房屋转让权，并没有影响房屋的出租权与使用权，被告有权将房屋出租给他人。房屋被抵押也没有影响实际经营，不构成违约。合同项下的房屋由原告占有使用至今，没有出现影响原告经营的情况，即使鹿城区人民法院找原告谈话，仅是谈话程序，没有影响到实际经营，没有出现致使合同目的不能实现的问题。原告要求赔偿的损失系虚假陈述。签订合同后，原告根本没有对合同项下的房屋进行任何装修，不存在装修费用及其他费用，赔偿数额不存在。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告杨徐克围绕诉讼请求依法提交了原告杨徐克身份证，被告斯佩燕身份证，乔讯店租赁协议书，温州市房屋租赁合同，温州市忆佳物业管理有限公司证明，温州市鹿城区广化街道教场社区居民委员会证明，房屋所有权证，土地使用权证，温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿商初字第890号民事判决书，温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302执2450号执行裁定书、执行通知书、公告、传票，中国工商银行历史明细清单、微信聊天记录、收条，改造装修合同、发票、收款收据，转让协议、收条、支付宝转账信息、刘某身份证，律师函、快递回单。被告斯佩燕依法提供证人刘某、金某证言。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对上述无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即原告杨徐克提供的改造装修合同、发票、收款收据，被告斯佩燕认为原告杨徐克在承租后未对房屋进行装修，及因经营饭店产生其他的花费不应予以赔偿；同时对原告杨徐克提供的温州市鹿城区人民法院执行文书的张贴情况作出说明，认为张贴在饭店的背面，不影响店面的实际经营使用；关于原告杨徐克主张的律师函问题，实际确有收取，但其亦回复律师函不同意解除合同。被告斯佩燕提供的证人刘某、金某证言，原告杨徐克表示两证人陈述的房屋装修价格与其实际支出差距较大，其实际有对店面招牌等进行装修，且员工宿舍租赁亦属事实。本院认为，原告杨徐克为证明对租赁房屋进行装修所提供的改造装修合同、收款收据，以及为经营饭店支出的购买食材、调味料、员工宿舍租赁等支出，其证据在形式上为收据，来源无法核实，故不予认定。被告斯佩燕提供的证人刘某、金某证言，其陈述中对转租的事实及原告杨徐克确有对转租房屋进行部分装修的行为能相互陈述印证，予以认定，结合两证人证言中的租赁房屋部分装修事实，对原告杨徐克主张的部分损失予以酌情处理。
本院经审理认定：坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼112A号房屋系被告斯佩燕所有，房屋建筑面积43.79平方；坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼A、B、C座112室房屋，系案外人斯军钢所有，房屋建筑面积43.79平方米。坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2房屋系被告斯佩燕、案外人斯佩芳、斯军敏、斯军钢、杨蕾、章慧按份所有，其中被告斯佩燕、案外人斯佩芳各1/4份额，其余所有人各1/8份额，房屋建筑面积386.90平方米。上述房屋均系相临建筑物。
2016年3月8日，被告斯佩燕（合同甲方）受其他房屋所有人的委托，对上述相临建筑物进行整体，并与案外人金某（合同乙方）签订《乔讯店租赁协议书》。主要内容为：甲方将上述房屋约建筑面积474平方米出租给乙方，租赁期限为2016年3月28日至2020年3月28日。在无违约情况下，店铺完好，水电、工商、税务等费用结算，合同终止后押金退还乙方；如乙方未按规定结清水电等费用，甲方有权拒还。乙方未经甲方同意，不得将店面转让、转租、转借或与第三方调换使用。合同同时注明，该出租房屋系被告斯佩燕与他人共同，其他房屋所有人委托被告斯佩燕“全权处理租赁事宜”，被告斯佩燕代表其他所有人将房屋出租给金某，承诺在租期内若房屋所有人违反协议，由被告斯佩燕承担违约责任等。
2016年8月28日，案外人金某与原告杨徐克签订《转让协议》一份，主要内容是：案外人金某将坐落于鹿城路302-306号“沙巴克餐厅”整体转让给原告杨徐克，“沙巴克餐厅”所有设备亦一次性转让给原告杨徐克，整体转让费155000元，分别为2016年8月30日之前支付105000元、2016年9月10日之前支付5万元，均通过斯佩燕转交。
同日，原告杨徐克（合同乙方）与被告斯佩燕、黄旺森（合同甲方）签订《温州市房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼商场2约建筑面积518平方米出租给乙方，租赁期限为2016年9月8日至2020年9月7日。月租金为28300元，按一年支付一次，计34万元，首次租金收取至2017年9月7日。乙方支付甲方水电费及设施押金10000元，租期届满后，房内家具家电等设施完好，水、电费等结清后，甲方将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结算有关费用，甲方有权拒还押金。除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重修装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续，如不恢复原状，则甲方不需对遗留的装修支付任何费用。变更和解除合同条款中约定，在租赁期限，该房屋经市或区、县政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，可以变更或解除合同。合同由“产权所有人代表”斯佩燕签订，如产生纠纷由斯佩燕“全权负责”。产权组成由：“鹿城路302室黄旺森，乔讯大楼一楼商场2斯佩燕、斯佩芳等人，乔讯大楼112A号斯佩燕，乔讯大楼A、B、C座斯军钢”等。原告杨徐克、被告斯佩燕、案外人黄旺森分别在承租方、出租方栏中签字。合同签订后，原告杨徐克已向被告斯佩燕支付了房屋转让费155000元、房屋首年租金34万元。被告斯佩燕亦已将转让费155000元转汇给案外金某平刘某峰，案外人黄旺森收取了首年租金34万元之中的58000元。
另查明：案外人黄旺森系坐落于温州市鹿城区鹿城路302号房屋所有权人。该房屋与被告斯佩燕作为委托代表人出租的整体房屋毗邻。案外金某平刘某峰系合伙关系，共同租赁诉争房屋经营“沙巴克餐厅”。
2015年8月14日，温州市鹿城区人民法院以（2015）温鹿商初字第890号民事判决书判决：一、章慧于判决生效之日起十日内偿付交通银行股份有限公司温州中山支行借款本金3598898.35元、利息17250元、逾期利息、复利（截止2015年7月30日，期内利息的复利1755.62元，逾期利息366277.7元，之后的逾期利息以本金3598898.35元为基数，复利以利息17250元为基数，均按月利率8.625‰计算至本判决确定的履行之日止）。二、如章慧未在上述期限内履行债务，则依法拍卖或变卖章慧、斯军钢、斯佩芳、斯军敏、杨蕾、斯佩燕提供抵押的位于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2的共有房产（房产证号：温房权鹿城区字第××258××43358××44458××45558××46658××47号号，建筑面积386.9平方米），所得价款由交通银行股份有限公司温州中山支行优先受偿，但优先受偿范围与编号为温交银2013年170个贷最抵字137号《最高额抵押合同》所担保的其他债权的总和不超过600万元。三、驳回交通银行股份有限公司温州中山支行的其他诉讼请求。
上述民事判决书发生法律效力后，交通银行股份有限公司温州中山支行向温州市鹿城区人民法院申请强制执行。本院于2016年8月25日作出（2016）浙0302执2450号执行裁定书之一，裁定：一、查封被执行人斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢名下共有的坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2（所有权证号：58664258××43358××44458××45558××466、586647，建筑面积：386.9平方米）的房产及其土地使用权。二、限被执行人在7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变更或抵债上述财产。同日，本院向斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢向出执行通知书、财产申报令、作出公告。其中公告内容之一载明：被执行斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢或实际使用人在2017年1月16日前自行腾空斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢名下坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2（所有权证号：58664258××43358××44458××45558××466、586647，建筑面积：386.9平方米）的房产交由本院予以拍卖、变更或抵债。到期仍不迁出及腾空财物的，本院依法强制执行，并予以停水、断电等强制措施，情节严重的，追究妨害执行的责任，未腾空的财物视为放弃，因而造成的损失，由妨碍执行的人自行承担。
2016年12月30日，本院向被执行斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢或实际使用人发生法院强制执行谈话，谈话时间为2017年1月9日。原告杨徐克在收到上述传票后，前往本院接受了谈话。
再查明：原告杨徐克在转租诉争房屋后，进行了部分装修，其持有的《改造装修合同》及收款收据显示为与案外人徐叶迅之间存在装修合同，金额为333000元。原告杨徐克经营的饭店对外取名为“大众饭庄”，纳税人名称则为“温州市鹿城区广化杨素娟饭庄”。原告杨徐克另与案外人金锦辉、樊冬梅签订有《房屋租赁协议书》，承租坐落于温州市日陶小区6幢702室房屋，由其经营饭店的员工居住使用。原告杨徐克另持有2016年8月至12月期间各类收款凭证，主要内容为购买经营饭店所需的食材、调味料、酒类等物品。
2017年4月28日，原告杨徐克委托浙江联英律师事务所向被告斯佩燕发送《律师函》。主要内容为：被告斯佩燕隐瞒合同项下房屋已抵押、查封的事实，将房屋租赁给原告杨徐克，后因被告被告斯佩燕与交通银行股份有限公司温州中山支行金融借款合同纠纷一案，该房屋交由鹿城区人民法院拍卖、变卖，且法院要求实际使用人杨徐克在2017年1月16日前自行腾空，杨徐克不得不停止经营饭店。故被告斯佩燕的违约行为使合同目的不能实现，要求依合同法与《温州市房屋租赁合同》的约定，解除合同等。上述律师函于2017年5月6日由被告斯佩燕签收。
在诉讼过程中，经本院询问，原、被告均不申请对本案诉争房屋的装修损失进行鉴定，现装修材料业已拆除。另，原告杨徐克表示，其与案外人黄旺森所有的坐落于温州市鹿城区鹿路302号房屋之间因房屋租赁产生的纠纷，另案主张处理。
原、被告亦一致表示，本案诉争租赁房屋的纠纷，依合同相对性处理，租赁房屋所有权证所记载的其他所有人因租赁物产生的权利、义务，由被告斯佩燕依共有人内部关系另行处理。关于合同的解除问题，双方当事人均表示一致同意解除合同。
原告杨徐克自认，其于2017年1月16日搬离了租赁房屋。
本院认为：依法成立的合同应受法律保护。关于合同的解除问题。在诉讼过程中，原、被告协商一致同意解除2016年8月28日签订的《温州市房屋租赁合同》，该意思表示真实，于法有据，本院予以确认。
关于租金返还问题。根据原告杨徐克与被告斯佩燕所签订的房屋租赁合同系依法成立的合同。该租赁合同的解除，系法院对租赁房屋之中的部分租赁物系执行标的物而采取的查封措施导致的合意解除，根据原、被告签订租赁合同的时间、法院在执行过程中通知到达的时间、谈话笔录制作的时间，双方当事人在获知租赁物被部分查封时，均没有尽到各自的救济义务，致使损失扩大，故双方对租赁合同的解除均存在过错。考虑到原告杨徐克于2017年1月份在法院限定的腾空之日搬离的事实，被告斯佩燕对应当退还原告杨徐克未实际使用租赁物期间的租金；因原告杨徐克系整体租赁诉争房屋，其中涉及案外人黄旺森所有的房屋另案处理，故被告斯佩燕酌情退还原告杨徐克自2017年1月17日开始的租金即156670元。利息方面，由于合同未就利息作出约定，故原告杨徐克主张自2017年1月1日开始计算的利息，于法无据，不予支持，但原告杨徐克依法可请求自起诉之日起按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算的利息。
关于水电费及设施押金1万元的问题。依据租赁合同约定，该费用的退还约定为“房内家具家电等设施完好，水、电费等结清后，甲方将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结算有关费用，甲方有权拒还押金”，即存在附条件退还的约定，现原告杨徐克未有证据证明水电设施已结清的情况，故本案不作处理，由双方另案再行结算。
关于装修损失、设备转让费损失、食材、调味料、员工宿舍租金损失的问题。装修损失、转让费损失方面，原告杨徐克主张装修损失37万元，根据其提供的书面证据改造装修合同、收款收据，其证据来源和形式为收据，考虑到现装修材料业已拆除，且经本院询问，原、被告均不申请对本案诉争房屋的装修损失进行鉴定，结合证人刘某、金某，原告杨徐克对租赁房屋在承租时是包含装修的状态的，故可认定原告杨徐克对租赁房屋仅存在部分装修。又，原告杨徐克从证人刘某、金某处转租诉争房屋时，所支付的转让费155000元包含有装修、经营饭店的设备等，且被告斯佩燕未实际获得转让费的营利，因此，综合原、被告签订租赁合同时对合同产生的合理可期待预期，该两部分损失合计酌情确认为10万元。关于食材、调味料、员工宿舍租金损失的问题，由于食材、调味料系消耗品，且可在搬离时保持完整性，员工宿舍租赁费用系原告杨徐克经营饭店需自行负担的经营成本部分，故该两部分损失由被告斯佩燕赔偿不符合事实与法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杨徐克与被告斯佩燕于2016年8月28日签订的《温州市房屋租赁合同》。
二、被告斯佩燕于本判决生效之日起十日内返还原告杨徐克租金156670元及利息（自2017年8月29日开始，按按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
三、被告斯佩燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨徐克损失10万元。
四、驳回原告杨徐克的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13535元，减半收取6767.50元，由原告杨徐克负担4983.50元、被告斯佩燕负担1784元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判长 吴春瑜
二〇一七年十一月二十三日
书记员 黄珍希
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