北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第13501号
原告梁久香，女，1935年8月7日出生。
身份证号：×××。
委托代理人何立敏，北京市亦非律师事务所律师。
被告张彦，女，1981年7月16日出生。
身份证号：×××。
委托代理人冯帆，北京市新开律师事务所律师。
原告梁久香与被告张彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁久香及其委托代理人何立敏，被告张彦委托代理人冯帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁久香诉称，2011年12月中旬，我的朋友石×、颜×因急需一笔150万元的现金，经朋友介绍认识了孙×，孙×说用他外甥女张彦的名义借钱给石×、颜×，但是必须提供房产抵押。石×、颜×随后找到我，讲明情况后，我同意用自己的房子抵押给张彦帮助他们从孙×、张彦处借款。2012年12月19日，孙×让我、石×、颜×跟着张彦去办抵押及公证。2012年12月19日上午先到海淀区建委办理了房屋抵押登记手续，之后到公证处签订《借款合同》，借款合同的出借人是张彦，借款人是我，并办理了《借款合同》的公证手续。下午张彦将150万元汇入我的账户内，我当天将150万元转给石×。《借款合同》第一条约定：”梁久香向张彦借款人民币一百五十万元整，借款期限自2011年12月19日至2012年1月13日（15天）。第二条约定：上述借款利息按同期银行贷款利率计算。第四条约定：乙方保证按期还款。若到期未还欠款，每逾期一日自愿按借款额的0.8‰支付违约金。”因到期未还款，石×和颜×按照孙×提供的账户自2012年1月6日起至2013年3月15日止共偿还本金1044100元。2012年12月初，孙×要求石×、颜×必须在2012年12月底将全部借款还清，石×、颜×表示无力偿还。孙×提议，让把我的房子从张彦处解抵押，然后将该房抵押给银行，从银行贷款还剩余借款。孙×要求先将我房屋过户给张彦，以张彦名义贷款，再由石×、颜×每月按时汇款给张彦还银行贷款本息，将银行贷款还清后，再让张彦将房屋过户给我。2013年3月4日，我和张彦签订《存量房屋买卖合同》，房屋购买价为105万元。因为是假卖房，我未看合同即签字。我心存不安，多次询问孙×何时过户回来，孙×告诉我是假买卖关系，并于2013年5月14日亲笔书写了一份《协议》约定：”今与原业主梁久香协商决定，此房一年内未经梁久香同意不得转让、抵押。而梁久香（石×、颜×）负责偿还银行贷款，（每月15日前转到张彦卡上），不得逾期，如有违反协议之处，此房完全归张彦所有。”四人均在此协议上签字。2013年3月4日合同签订后，我将房屋过户给张彦，张彦从银行抵押贷款190万元，2013年4月17日张彦工商银行朝阳支行卡号×××收到该笔190万元贷款。之后，石×、颜×按照张彦提供的银行还款明细，每月按时将190万元的银行本息汇入张彦卡内，再由银行从张彦卡中扣除，该银行贷款本息一直由石×、颜×偿还，而非张彦偿还。综上，我与张彦签订的《存量房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖行为，我们双方真实的意思表示就是为从银行贷款，然后将贷款用于归还石×、颜×向孙×、张彦所借款项的本息。我与张彦之间不存在真实的交易行为，我不交付房屋，张彦不支付对价，显然《存量房屋买卖合同》是无效合同。现起诉至法院要求：1、请求依法确认我与张彦2013年2月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求确认《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
张彦辩称，2011年12月中旬，经孙×介绍，梁久香认识了我。梁久香提出急需用钱向我借款150万元。2011年12月19日，双方签订借款合同，并在中信公证处进行公证，我于当天将钱汇入梁久香账户内。2012年9月，我向梁久香催促还钱，因梁久香迟迟没有还清款项，我向公证处开具了执行证书，执行证书时间是2012年11月27日。之后双方商谈，梁久香不希望我申请法院强制执行拍卖房屋，希望我买房子。2012年12月左右双方签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，房屋价格是198万元，约定了2012年12月25日之前将房屋交付买受人，双方2013年2月28日进行了网签。之所以价格与之前所签价格不符是因为梁久香希望降低价格以减少税费。2013年3月4日，房屋过户到我名下。因我要买家具，向银行贷款消费贷款190万元，贷款是直接打入购买家具的公司，银行是不允许将消费贷款打入贷款人的账户的，只能是用于消费。之后梁久香找到我说希望将房屋给留一年，不要转让等，梁久香说一年之内将她的消费贷款还清，替她解押，然后以市场价格将房屋买回。但是时至今日梁久香没有还清贷款。我从始至终认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》都是真实有效的，是双方真实意思表示。不同意梁久香的全部诉讼请求，请法院依法驳回。
经审理查明，梁久香与石×、颜×系朋友关系。孙×与张彦系朋友关系。石×、颜×因需要借款找到梁久香，梁久香找到孙×，后孙×联系张彦，张彦同意借钱给梁久香。位于北京市海淀区×号楼×层×单元103号房屋（以下简称103号房屋）原产权人为梁久香，房屋面积78.5平方米。2011年12月19日，张彦（出借人、甲方）与梁久香（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款150万元，借款期限自2011年12月19日至2012年1月3日；上述借款利息按同期银行贷款利率计算，乙方有权提前还款，甲方也同意无条件接受乙方的提前还款；乙方保证按期还款，若到期未还欠款，每逾期一日自愿按借款额的0.8‰支付违约金；本合同双方同意向北京市中信公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证。当日，双方到北京市海淀区房屋管理局就梁久香名下的103号房屋办理了房屋抵押登记。同时，双方在北京市中信公证处办理了《借款合同》公证。当日，张彦向梁久香银行账户中打款150万元，梁久香将该款给付石×、颜×。此后，石×、颜×以银行转账方式陆续向孙×账户内还款。2012年1月3日借款到期后，梁久香未能按期向张彦偿还完毕借款。2012年11月27日，张彦作为申请执行人到北京市中信公证处申请出具其与被申请执行人梁久香于2011年12月19日签订的具有强制执行效力的《借款合同》的执行证书。当日，北京市中信公证处作出（2012）京中信执字00269号执行证书。后梁久香不同意将其名下103号房屋拍卖，遂与张彦协商将103号房屋卖与张彦。此后，梁久香作为出卖人与买受人张彦签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：梁久香将103号房屋卖与张彦，房屋成交价格为198万元；梁久香应当在2012年12月25日前将该房屋交付给张彦。2013年3月4日，梁久香与张彦网签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，成交价格为105万元。当日，张彦取得103号房屋所有权证。2013年3月25日，张彦作为抵押人与抵押权人中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行签订《房屋抵押贷款合同》，用103号房屋抵押贷款190万元，贷款期限120个月，后张彦取得银行贷款190万元。2013年5月14日，孙×与梁久香、石×、颜×签订《协议》，约定：”今与原业主梁久香协商决定，此房1年内未经梁久香本人同意，不得转让、抵押，而梁久香（颜×、石×）负责偿还银行贷款（每月15号前转到张彦卡上），不得逾期。如有违反协议之处，此房完全归张彦所有。”梁久香称截止2013年3月15日其共计还款1044100元，均打在孙×账户上；2013年5月17日至2014年5月14日，其代张彦偿还银行贷款26万元左右，之后未偿还银行贷款。张彦对此不予认可，其称从孙×处只收到504000元，梁久香偿还孙×款项情况不清楚，现银行贷款由张彦个人偿还。2014年6月3日，梁久香到北京市住房和城乡建设委员会就103号房屋2013年一季度、二季度二手房平均交易价格提出政府信息公开申请。2014年6月10日，北京市住房和城乡建设委员会就梁久香的申请进行答复，并出具《政府信息公开告知书》，载明：经查，1、您要求的小区所在的典型区域为×区域，该区域的四至范围为：东至×公路、×路、西至×东路、南至×南路、北至×东路。该区域2013年1、2季度的二手住房交易平均价格分别为每平方米47556元和49307元。2、此价格为当期该典型区域内二手住房买卖实际交易的平均价格，会因成交房屋的位置、新旧、装修、楼层等品质不同而有较大波动，仅供买卖双方参考，不具备法律效力”。
审理中，梁久香提出财产保全申请，要求查封现在张彦名下的103号房屋，本院依法裁定查封张彦名下的103号房屋，查封期间不得办理过户、抵押手续。另，梁久香、颜×、石×作为原告已另案起诉孙×、张彦不当得利纠纷案，现该案件已中止审理。现103号房屋一直由梁久香居住使用。
上述事实，有双方当事人陈述、《借款合同》、《公证书》、银行查询单、《协议》、房屋所有权证、（2012）京中信执字00269号执行证书、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《政府信息公开告知书》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，梁久香与张彦签订了《借款合同》，双方并就此到北京市海淀区房屋管理局就梁久香名下的103号房屋办理了房屋抵押登记及公证。张彦在《借款合同》到期而梁久香不能按期偿还借款之情况下，理应正当行使其抵押权以实现债权，而在梁久香作为抵押人不同意张彦行使抵押权之情况下，双方签订房屋买卖合同从而引发本次诉讼。就双方签订的两份房屋买卖合同的效力问题，本院分别论述如下：首先，双方合同约定103号房屋的转让价格，《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定转让价格为198万元，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定转让价格为105万元，而根据北京市住房和城乡建设委员会向梁久香出具的《政府信息公开告知书》可以认定，103号房屋如在2013年1、2季度按市场交易价进行交易的价格远远高于梁久香与张彦签订上述两份合同中约定的转让价格，双方买卖合同约定的交易价格明显过低。故双方签订的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖合同，双方在订立合同时是显失公平的。其次，张彦作为买方在签订买卖合同后未向梁久香支付相应房屋对价，双方就《借款合同》的后续还款事宜亦未在签订房屋买卖合同时作出明确约定，反而，张彦在取得103号房屋所有权证后将房屋抵押，并取得银行抵押贷款之情况下，其在银行的抵押贷款由梁久香负责偿还，有违常理。再次，权衡双方的利益关系，如103号房屋归张彦所有，张彦将获利较大，而梁久香已年近80岁，103号房屋为其仅有住房，梁久香权利将无法得到保障。有鉴于此，双方不是真实的买卖关系，现梁久香主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，本院对其该项诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认梁久香与张彦签订的关于北京市海淀区×号楼×层×单元一Ｏ三号房屋的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及二Ｏ一三年三月四日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
保全费五千元，由张彦负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费七十元，由张彦负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 李 滨
人民陪审员 郭春燕
二〇一四年十二月三日
书 记 员 沙乃金