湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6373号
上诉人（原审被告）：武汉市唐家墩物业发展有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道224号。
法定代表人：朱群跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈德芳，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐斌，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：田保珍，女，1962年3月28日出生，汉族，现住址武汉市。
委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉地铁集团有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道99号。
法定代表人：刘玉华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔宝顺、桂炜，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原审被告：武汉中央商务区城建开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华路218号（浦发银行大厦）22层1室。
法定代表人：彭况，该公司总经理。
委托诉讼代理人：易善珊，男，1978年1月6日出生，汉族，住武汉市洪山区，该公司员工。
委托诉讼代理人：马小帆，女，1982年10月13日出生，汉族，住武汉市青山区，该公司员工。
上诉人武汉市唐家墩物业发展有限公司（以下简称唐家墩物业公司）因与被上诉人田保珍、武汉地铁集团有限公司（以下简称地铁集团公司）及原审被告武汉中央商务区城建开发有限公司（以下简称城建开发公司）返还财产纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人唐家墩物业公司的委托诉讼代理人陈德芳、徐斌，被上诉人田保珍的委托诉讼代理人马小兵，被上诉人地铁集团公司的委托诉讼代理人桂炜、崔宝顺，原审被告城建开发公司的委托诉讼代理人马小帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐家墩物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人田保珍的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由田保珍承担。事实及理由：一审法院认定上诉人代为收取财务成本构成不当得利错误。被上诉人田保珍系唐家墩村城中村改造的拆迁户，其拆迁安置方式为货币安置，上诉人经报请江汉区人民政府协调，从地铁集团公司处购得清水湾部分房源，以供拆迁户选择购买。由于城中村改造项目非地铁项目，地铁集团公司向江汉区土地储备中心出具了一份工作联系函，同意调剂部分房源，但要求每平方米收取704元的财务成本，在此基础上，上诉人以张贴告示的方式告知拆迁户，购买清水湾的房屋每平方米在原价的基础上承担304元的财务成本，另外400元由上诉人承担。被上诉人田保珍对此明知且同意了。被上诉人田保珍对所购房源每平米支付304元的财务成本是与上诉人达成的合意行为。上诉人收到的每平方米304元以及自己补贴的400元都交付给了地铁集团公司。因此，上诉人并未获得不当利益，不构成不当得利。
被上诉人田保珍辩称，上诉人并未告知除房价款以外的财务成本，双方没有就此达成一致，上诉人在收取房款之外的款项后是否交给了第三方与我无关，因此，上诉人构成不当得利，应当将收取的房款之外的款项予以返还。
被上诉人地铁集团公司辩称，我公司与购房者没有法律关系，本案中的财务成本不是针对购房者，而是针对上诉人，我公司不负有返还义务。一审判决正确，请求维持原判。
原审被告城建开发公司述称，没有意见，请求维持原判。
田保珍向一审法院起诉请求：1、判令唐家墩物业公司、城建开发公司共同退还购房款人民币23542元；2、由唐家墩物业公司、城建开发公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：金湖清水湾一期项目系城建开发公司、地铁集团公司合作开发的经济适用房项目，主要用于本市地铁项目特定拆迁户的定向安置。城建开发公司具体负责项目的开发建设，地铁集团公司则对从城建开发公司处订购的房源享有处置使用权。2012年8月27日，武汉市江汉区人民政府为对接辖区内地铁等重点项目安置，致函地铁集团公司，商请将地铁集团公司于2008年11月向武汉王家墩城建开发有限公司（后更名为武汉中央商务区城建开发有限公司）订购的清水湾一期动迁安置房338套调剂至江汉区，并说明房源资金冲抵江汉区地铁项目征收或拆迁资金，不计算财务成本；如用于其他项目，则根据具体使用套数支付相应房款及财务成本。同年9月19日，地铁集团公司回函，同意调剂，并表示房源如用于非地铁拆迁项目，应先将被挪用房源对应的房款本金及财务成本交至公司，经公司确认后，方可办理拆迁户的购房及入住手续。2012年11月16日，地铁集团公司致函武汉市江汉区土地储备事务中心，将调剂房源对应财务成本暂定为每平方米704元。
武汉市江汉区唐家墩街“城中村”改造项目启动后，为妥善安置被拆迁户，使用了上述部分调剂房源。田保珍系唐家墩街居民，通过异地安置方式向城建开发公司购得坐落于本市金湖清水湾小区1栋1单元801室、面积77.44平方米的房屋一套。按照唐家墩物业公司的要求，田保珍分别于2013年1月10日以转账形式向唐家墩物业公司银行账户内共计汇入人民币236889元。唐家墩物业公司收款后将其中213347元元以购房款的名义连同其他拆迁户的购房款项分批支付给城建开发公司，由城建开发公司对田保珍进行了安置，并于2013年9月26日向田保珍开具了金额为213347元的售房发票。下余23542元，由唐家墩物业公司作为调剂定向安置房源应当支付的财务成本，于2013年1月18日通过银行转账的形式连同向其他拆迁户一并收取的财务成本支付给地铁集团公司。地铁集团公司在款项入账后，向唐家墩物业公司开具了总金额为5800060元的财务成本收款收据。因唐家墩物业公司预收房款同城建开发公司开具的售房发票金额之间存在23542元差额，田保珍认为该款系唐家墩物业公司、城建开发公司向其本人多收取的购房款，应当予以退还；唐家墩物业公司则认为，田保珍事先知晓对购置房屋除需支付购房款还应负担一定数额财务成本的事实并同意，在每平方米704元的财务成本中，唐家墩物业公司已为田保珍贴补400元，下余304元，本应按照所购房屋面积，由田保珍自行承担，且款项实际收取人也并非唐家墩物业公司，田保珍要求退还没有法律依据；唐家墩物业公司则认为公司仅按照经唐家墩物业公司、地铁集团公司确认的《动迁房屋安置通知单》及《房源使用统计表》从唐家墩物业公司处收取了购房合同项下的购房款，并未向田保珍收取其他额外费用，亦不存在退款责任。双方协商未果，遂引发本案诉讼。
一审法院认为，唐家墩物业公司于购房合同确定的价款之外向田保珍额外收取的购房费用是否构成不当得利以及在唐家墩物业公司将该笔费用以财务成本名义实际支付给地铁集团公司后，如何确定不当得利返还责任主体是本案争议的焦点。
一、关于是否构成不当得利的认定
不当得利是指没有法律或者合同的根据，因他人财产受有损失而使自己获得利益的法律事实。因“城中村”改造，包括本案田保珍在内的拆迁户通过选择异地安置的方式另行出资购买安置房屋，相关法律行为的实施主体均应共同遵守诚实信用、平等自愿的基本原则。田保珍需在合同房价之外额外负担因占用调剂房源而产生的财务成本，导致购房成本增加，唐家墩物业公司应向田保珍进行充分告知，并在双方协商一致、自愿负担的基础上收取该笔费用，方为具有合法根据。对于田保珍知晓并自愿负担财务成本的事实，唐家墩物业公司在庭审过程中虽出示了告示及动迁安置房通知单等证据予以证实，但该告示是否予以张贴公示，田保珍是否了解并同意告示内容，再无其他充分证据予以佐证，且根据动迁安置房通知单记载内容亦无法直接得出田保珍知晓并同意负担财务成本的必然结论，因此，唐家墩物业公司关于田保珍事先知道财务成本约定并自愿部分负担的答辩意见，因证据不足，一审法院不予采纳。唐家墩物业公司未经协商，于合同房款外另行向田保珍收取费用以充抵安置房源财务成本，造成田保珍财产利益减损，欠缺合法根据，构成不当得利。
二、关于责任主体的认定
城建开发公司从唐家墩物业公司处收取合同房款并向田保珍开具对应金额的售房发票，客观上没有从田保珍处获利的事实，不应成为返还不当得利的责任主体；在清水湾一期项目房源调剂过程中，地铁集团公司与相关区政府之间，已就非地铁项目使用调剂房源需支付财务成本事项达成合意。从财务成本收取过程看，唐家墩物业公司系按照上述合意内容，以自己名义向地铁集团公司支付相关费用，并领取收款收据，作为对价，地铁集团公司亦在收款后，依约提供了调剂房源。因此，地铁集团公司从唐家墩物业公司处受领财务成本款项，与田保珍之间并不存在直接法律关系，不应承担向田保珍返还购房款的责任，地铁集团公司的相关答辩意见，一审法院予以采纳；唐家墩物业公司在未与田保珍协商一致的情况下，超过合同约定金额另行收取购房费用，并以财务成本名义向他人支付，具有占有并支配田保珍财产利益的事实，客观上造成了田保珍财产减损。唐家墩物业公司占用资金行为与田保珍受有损害之间具有因果关系，且无合法依据，构成不当利，依法应当承担返还的法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、唐家墩物业公司于本判决生效之日起10日内返还田保珍购房款23542元；二、驳回田保珍的其他诉讼请求。负有给付金线义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元、其他诉讼费80元，共计468元，由唐家墩物业公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审将案由定为不当得利纠纷不妥，应为返还财产纠纷，二审对本案案由予以变更。武汉市江汉区唐家墩街“城中村”改造项目启动后，使用了从地铁集团公司调剂的房屋安置拆迁户，购房人田保珍按照唐家墩物业公司的要求，向其支付款项236889元。唐家墩物业公司依照《动迁房安置通知单》确定的金额将其中的购房款213347元交付给城建开发公司，并由城建开发公司向田保珍开具了对应金额的发票，余下的23542元唐家墩物业公司作为部分财务成本支付给了地铁集团公司。现田保珍以唐家墩物业公司向其收取了购房款以外的款项，收取该款项前并未告知购房人且双方亦未达成合意为由，要求唐家墩物业公司返还23542元，具有事实及法律依据，一审支持田保珍的该项诉讼请求正确。唐家墩物业公司以其将收取财务成本的事项告知了购房人，且该部分款项已支付给了地铁集团公司，不应认定为不当得利由其返还为由提起上诉，但并未提供充分的证据对其已履行了告知义务或购房人明知要收取财务成本的事项予以证实。因此，唐家墩物业公司向购房人收取上述款项没有合同及法律依据，应当予以返还。
综上，唐家墩物业公司的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元由唐家墩物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 陈继红
审判员 骆朝辉
审判员 安林锋
二〇一六年十一月十日
书记员 舒 渲
书记员 刘贝莉
书记员 饶诗敏