福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初3558号签发人：核稿人：拟稿人：共印份打字员：校对人：发文日期年月日======================================================原告：蔡洪钦，女，1988年12月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：杜昌强，福建侬来律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。被告：许明龙，男，1984年11月18日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。原告蔡洪钦与被告许明龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡洪钦的委托诉讼代理人杜昌强和被告许明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡洪钦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按每年55000元的标准支付自2017年7月12日起至交还房屋之日止的占用费；3.判决取消押金（原告不予向被告返还）20000元。事实和理由：2015年5月20日，许明龙与蔡洪钦签订了《房屋租赁合同》一份，约定蔡洪钦将其所有的坐落在莆田市城厢区东海镇蔡厝村83号一层两直店面和二屋五直房屋出租给许明龙经营餐饮使用，租期三年，前三年每年租金为55000元，第二年起租金应在合同签订日时一次性付清全年租金；使用期间不得进行非法经营活动，但转租或转让店面经营权须经蔡洪钦同意；双方任何一方违约应承担违约责任等。合同签订后，蔡洪钦交付房屋，许明龙支付了2015年、2016年的房屋租金。2017年房屋租金应于2017年5月20日一次性付清，但许明龙未按约定时间支付且至今仅付20000元，经多次催讨仍拒绝支付。2017年7月7日，蔡洪钦明确告知，应于2017年5月20日前付清第三年度租金，因已逾期45天，限5日内搬出。否则依法解除《房屋租赁合同》并取消押金20000元和之前已交15000元租金。许明龙不但至今未搬离房屋且也未交付第三年度租金，还未经蔡洪钦同意，就将一层两直店面转租给第三人使用。许明龙拒不履行支付租金及擅自转租房屋已经构成违约。故请求依法判如所请。许明龙辩称，请求法庭依法传唤蔡洪钦本人出庭对质。答辩人一直都是愿意交纳房租，是蔡洪钦不愿意与答辩人联系，答辩人并无违约。直到今天也是愿意交付房租（携带现金两万元到庭）。一层房屋的转租已经一年多了，蔡洪钦也是知道这个事情的，转租的时候是蔡洪钦的父亲与答辩人商谈的，蔡洪钦一家人都住在租赁房屋的楼上，转租的租金也是由蔡洪钦收取的。电费、水费都有蔡洪钦的父亲在负责的，蔡洪钦陈述不知道转租是不现实的。产生本案的纠纷的主要原因是因为蔡洪钦的父亲曾口头答应第三年的房租可以用押金抵扣，之后又要求先交房租，之后答辩人也同意，但答辩人支付房租要求打收条又被拒绝，此后蔡洪钦就要求我方搬离，因此产生矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，蔡洪钦作为出租方（甲方）与许明龙作为承租方（乙方）《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在莆田市城厢区东海镇蔡厝村83号一层两直店面和二屋五直房屋出租给乙方经营餐饮使用，租期三年，时间自2015年7月1日起至2018年7月1日止。头三年租金为55000元，押金20000元，后三年起每年租金按60000元计。租金按年度付清，乙方应在双方签字时一次性付清第一年度租金及押金。第二年度起租金应在合同签订日起一次性付清全年租金，其押金待租期满后返还。乙方在使用期间不得进行非法经营活动，但如果要转租或转让店面经营权经甲方同意后可以转租或转让。双方还就其他事项进行了约定。之后，许明龙依约交付了押金20000元及2015、2016年房租。2017年7月1日和同年7月12日，许明龙分别向蔡洪钦转账支付了第三年的房租1.5万元和1万元，共计2.5万元。2017年7月7日，蔡洪钦向许明龙发送了《解除租赁合同的通知》一份，主要内容载明“许明龙先生：根据2015年5月20日双方签订的《房屋租赁合同》条款第二、三条规定：你应在2017年5月20日前交清第三年度（即2017年7月1日起至2018年7月1日止）的全年租金55000元，但你现已逾期45天未付清第三年度租金，期间，经我方多次通知，但你仍不履行合同条款，已成为单方面违约，为避免我方造成更大的经济损失，我方限你在通知之日起五天内搬出租赁场所。若你方未近期搬出，造成的后果概由违约方自己承担。我方将采取强制措施，依照有关法律规定，行使合同解除权，派员强行搬迁，所造成的一切经济损失概由你方承担一，并依法解除双方所签定的《房屋租赁合同》，且取消押金20000元和前已交15000元租金”。同月10日，许明龙向蔡洪钦发送《回函》一份，载明“蔡洪钦女士：根据2015年5月20日双方签订的《房屋租赁合同》和口头协议，因你父亲蔡文栋先生口头承诺：40天装修，房租（从2015年7月1日起至2018年7月1日止）合同正式生效。你父亲蔡文栋先生并且还口头承诺第三年：也就是2017年7月1日至2018年7月1日止可拿押金抵扣房租，因此没交房租，事后因你方沟通后，你方要求先交房租，我随即提供现金，你方拒收，自产生矛盾。蔡洪钦女士：按合同第五条规定甲方必须按乙方要求提供水、电给乙方使用，并提供独立水表、电表，但甲方没按合同履行，从属违约在先。但乙方在合同期内，我方因生意亏损，股东分裂，无法再用到一楼两直店面，经多方考虑后，决定将一楼两直店面转租给张海滨先生经营药店，也是经甲方同意的，但甲方没经乙方同意，就私自向张海滨先生收起2016年7月1日至2017年7月1日的整年房租，甲方已经有严重的违约行为”。另查明，许明龙在2016年将上述承租房屋的一层转租给他人经营药店。本院认为：蔡洪钦与许明龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然该合同约定转租或转让店面经营需经蔡洪钦同意。但从蔡洪钦庭审自认，其在2006年底就已经发现许明龙的转租行为及蔡洪钦的父母就住在承租房楼上的情况，结合转租人与承租人所经营的行业明显不同，可以看出，蔡洪钦已明知许明龙的有将部分承租房转租给他人，但并未提出异议；且在本院要求蔡洪钦本人到庭就案件的有关事实接受询问时，蔡洪钦又拒绝到庭，故蔡洪钦以此为由认为许明龙的行为构成违约，缺乏依据，本院不予支持。蔡洪钦主张许明龙拒付租金，但根据庭审查明的情况，许明龙分别于2017年7月1日和同年7月12日，向蔡洪钦转账支付2.5万元，在庭审当日许明龙亦带现金2万元到庭欲支付房租，且现蔡洪钦处还有许明龙交付的押金2万元，故蔡洪钦主张许明龙拒不支付租金不能成立。但许明龙现尚未支付的租金3万元，还是应及时支付，许明龙要求蔡洪钦出具相应的收条，此符合租赁的习惯，蔡洪钦应予以配合。综上，蔡洪钦主张承租人违约，应解除双方当事人于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》并不予退还押金缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条规定，判决如下：一、许明龙应于本判决生效之日起十日内支付给蔡洪钦尚欠的房租3万元；二、驳回蔡洪钦的其他诉讼请求。案件受理费515元，减半收取为257.5元，由蔡洪钦负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 郭 升二〇一七年十月三十一日书记员 吴艳丽附：本案所适用的法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。