广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1581号原告佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区人民路8号。注册号440602000175999。法定代表人黄志颖。委托代理人刘云龙，男，汉族，1992年12月25日出生，住广东省佛山市三水区。系原告员工。被告苏丹萍，女，汉族，1980年8月15日出生，住广东省潮州市潮安区。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告苏丹萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由代理审判员高慧玲适用简易程序独任审判。因被告苏丹萍下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员陈超担任审判长，与代理审判员高慧玲、人民陪审员江言枝组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘云龙到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告为被告拥有的产权进行物业管理。被告自2014年10月开始没有向原告缴纳物业管理费及公共水电分摊费用。期间原告多次通知被告，但被告仍拒绝缴纳相关费用。为维护原告的合法权益。请求判令：1、被告向原告支付普澜路7号“逸彩摩坊”商场二层2P52铺（建筑面积4.22平方米）、2P53铺（建筑面积4.27平方米）、2P54铺（建筑面积4.27平方米）、2P55铺（建筑面积4.27平方米）、2P56铺（建筑面积4.27平方米）、2P57铺（建筑面积4.27平方米）、2P261铺（建筑面积5.12平方米）、2P262铺（建筑面积5.12平方米）、2P15铺（建筑面积4.20平方米）、2P16铺（建筑面积3.95平方米），上述10间商铺2013年5月至2015年8月的物业管理费共18463.20（按每平方米15元的标准计算）元；上述10间商铺2013年4月至2015年7月的公摊水电费共5884.49元；以上合计24347.69元；2、被告向原告支付上述欠费的滞纳金（从欠费之日起至缴费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确：诉状中，事实和理由部分“被告自2014年10月开始没有缴纳物业管理费”系笔误，现变更为被告从2013年5月起未缴纳物业管理费。被告苏丹萍未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同复印件十份。拟证明被告购买了涉案的十间商铺。3、佛山市状元坊物业管理有限公司前期物业管理服务委托合同书。拟证明原告有权对涉案小区进行管理，原告收取涉案商铺物业管理费的收费标准。4、商场管理协议十份。拟证明涉案商铺物业管理费的收费标准。5、2013年12月-2015年5月的电费发票复印件16张。拟证明被告拖欠的公摊电费数额。诉讼中，被告未提供证据。为查明本案事实，本院依职权在（2015）佛城法民一初字第976号案卷中调取了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》一份。本院认证:被告苏丹萍经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为其放弃抗辩及质证的权利。原告的证据1、证据2、证据3有提供原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以确认；原告的证据4虽未提供原件核对，但与证据2、3形成了完整的证据链，故本院对原告的证据4予以采信；原告的证据5，未能提供原件予以核对，且没有其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年8月3日，案外人佛山市弘力房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，主要约定：甲方将“逸彩美寓”委托给乙方实行物业管理，该物业的商铺面积4047平方米。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共分摊电费、公共分摊水费。商场的物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。双方还约定，管理期限自成立业主委员会之日止。2010年12月9日，被告与案外人佛山市弘力房地产开发有限公司签订了10份《商品房买卖合同》，约定由被告购买佛山市禅城区普澜路7号2P52-57、2P261、2P262、2P15、2P16号商铺，其中2P52号商铺的建筑面积为4.22平方米、2P53-57号商铺的建筑面积分别为4.27平方米、2P261、2P262号商铺的建筑面积分别为5.12平方米、2P15号商铺的建筑面积为4.20平方米、2P16号商铺的建筑面积为3.95平方米。在签订上述合同的当日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案铺位还签订《商场管理协议》，约定：为确保业主/承租方正常使用商铺经营，甲方对本商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向甲方缴纳当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米；业主/承租方每月15号前向甲方缴纳公共分摊费，以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊。业主/承租方如未按期向甲方缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补缴拖欠款外，按拖欠款项总额的3‰向甲方支付滞纳金，逾期二十天，可视为乙方单方违约，甲方有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。2014年12月31日，涉案商场因经济不景气、经营概念落伍等原因而结业关门。2015年1月20日，原告在涉案商场的大门口粘贴了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》，决定从2015年1月1日起至2015年12月31日止对临街商场（首层1P1-18号铺）从原来约定每月15元/平方米调整为10元/平方米；商场内的商铺（首层1P-19-196、二层2P1-294号商铺）从原来的15元/平方米调整为5元/平方米；在此期间内尽量控制不产生或小产生商场内的水电费用，如业主确实需要使用，要书面提出请求，并接受谁使用谁负责的原则；在出公告前已按15元/平方米交纳2015年1月份管理费的商铺，则在下月收费时抵减。另查明，原告具有物业服务企业三级资质。还查明，涉案小区至今未成立业主委员会。诉讼中，原告陈述：涉案商铺的公摊电费是以每月抄表数为依据，但无证据证明；原告诉请的滞纳金是从被告违约日的下个月1日起按日千分之三分段收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市弘力房地产开发有限公司与原告签订的《佛山市状元坊物业管理有限公司前期物业管理服务委托合同书》、佛山市弘力房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》以及原、被告签订的《商场管理协议》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费的问题。根据原、被告双方签订的《商场管理协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2013年5月至2015年8月的物业管理费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。但因原告已于2015年1月20日发出了公告，决定从2015年1月1日起至2015年12月31日止对商场内的商铺（首层1P19-196、二层2P1-294号商铺）从原来的15元/平方米调整为5元/平方米，故被告应向原告支付管理费14946.40元[（4.22平方米+4.27平方米×5个商铺+5.12平方米+5.12平方米+4.20平方米+3.95平方米）×15元/月/平方米×20个月（2013年5月-2014年12月）+（4.22平方米+4.27平方米×5个商铺+5.12平方米+5.12平方米+4.20平方米+3.95平方米）×5元/平方米/月×8个月（2015年1月-8月）]，对于原告诉求超出的部分本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金。因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，依据原、被告双方签订的《商场管理协议》第十条第3项的约定，原告有权向被告主张滞纳金。因被告未到庭对滞纳金标准提出异议，故本院不对协议约定的滞纳金计付标准进行调整，诉讼中原告主张从欠费之日的下个月1日起计算滞纳金，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。故被告应以每月的物业管理费659.40元为本金，自2013年6月1日起按日千分之三向原告分段累计计付其逾期缴纳2013年5月至2014年12月物业服务费的滞纳金，以每月的物业管理费219.80元为本金，自2015年2月1日起按日千分之三向原告分段累计计付其逾期缴纳2015年1月至2015年8月物业管理费的滞纳金，上述滞纳金计至本判决确定的给付之日止。关于原告诉请的公摊水电费及滞纳金。原告对其是否代被告垫付了2013年4月至2015年8月公摊水电费及按何标准收取公摊水电费并未举证证明，故原告要求被告支付公摊水电费及滞纳金的诉请，因缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，缺席判决如下：一、被告苏丹萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2013年5月至2015年8月的物业管理费14946.40元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月的物业管理费659.40元为本金，自2013年6月1日起按日千分之三向原告分段累计计付其逾期缴纳2013年5月至2014年12月物业服务费的滞纳金金，以每月的物业管理费219.80元为本金，自2015年2月1日起按日千分之三向原告分段累计计付其逾期缴纳2015年1月至2015年8月物业管理费的滞纳金，上述滞纳金计至本判决确定的给付之日止。）。二、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费408元，由原告佛山市状元坊物业管理有限公司负担158元，被告苏丹萍负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超代理审判员  高慧玲人民陪审员  江言枝二〇一六年一月二十六日本件与原本核对物业书 记 员  陈 烁附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。