湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第423号
原告杨某芳，女，1976年8月2日出生。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，董事长。
原告杨某芳诉被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员孙旎、漆艳平组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告杨某芳的委托代理人陶胜军、被告张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民到庭参加诉讼，在庭审中，被告张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民未经许可，中途退庭。本案现已审理终结。
原告杨某芳诉称：原、被告双方于2010年2月10日签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第2栋10层B1003号住宅商品房，建筑面积共136.23平方米，单价为1690.51元／平方米，总价款为230298元，被告应于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格后交付原告使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务。而被告却不按合同约定积极履行，怠于施工，时至今日，该房产还不通水、电等，小区的配套设施也还未完善，各项指标都达不到相关职能部门验收合格的标准，而不能给原告交房。迫于无奈，原告于2014年12月24日开始对房子进行了装修。其间，原告同其他受害业主一起多次与被告交涉，并到区委、区政府、市委、市政府等相关职能部门反映情况，要求被告按合同约定履行义务，承担相应的违约责任，但都无济于事。原告认为双方签订的商品房买卖合同依法有效，被告在没有经过张家界市房地产管理局进行实测的情况下，提前向原告收取了面积补差款，违反了合同的约定，现要求判令被告退还面积补差款9194元。
原告杨某芳为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、被告向原告杨某芳收取面积补差款的收据复印件一份，拟证明被告向以上原告收取了面积补差款9194元的情况；
2、原、被告双方于2010年2月10日签订的《张家界市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明：（1）原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；（2）约定了交易房产的面积、总价款、付款方式，并约定交房时间为2011年6月30日前，交房条件为验收合格并符合合同附件二关于装饰、设备的约定；
3、2010年4月30日被告给原告出具的购房首付款收据复印件一份，2010年7月2日原告与中国银行股份有限公司张家界分行签订的《个人一手住房贷款合同》复印件一份，拟证明原告按合同约定向被告支付了购房首付款70298元和余下的购房款160000元的事实；
在庭审质证中，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、3的真实性均无异议。对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，因为这份合同不是原、被告双方真实意愿的表达，它完全是依据被告与区政府双方签订的协议指定下签订的合同。
被告张家界宏力置业有限公司辩称：原告诉讼主体与事实不符。2009年永定区政府为解决区直副科级以上单位干部职工住房困难，授权区机关事务管理服务中心组织团购，以购房规模大，付款金额多，吸引开发商，用压低价格的方式获得资金，给区政府审核的购房对象作为福利补贴。被告是八家开发商入围名单之一，按照区政府确定的条件，最终选定被告为合同单位。于是区政府授权区机关事务管理服务中心与被告在2009年8月1日签订了《商品房团队订购协议书》。被告与原告在2010年2月签订的商品房买卖合同，是依据《商品房团队订购协议书》签订的合同。而且《商品房团队订购协议书》第八条中特别约定：购房户与甲方（指被告）签订商品房买卖合同，不得与本协议相抵触，逾期未签的，视为放弃购买。这也充分说明，被告与原告签订的商品房买卖合同，不是双方真实意愿的表达，只是帮原告从银行获得贷款和办理产权登记提供依据而已。原告所提出的面积补差，被告是综合考虑后认为对原告有利无害才收取的，如果原告要求先退回去，以后再交，被告也同意，但是以后相应的后果由原告自己承担。
被告张家界宏力置业有限公司为证实其答辩意见，提交以下证据：
1、2009年8月1日，被告与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的《商品房团队订购协议书》复印件一份，拟证明该协议书才是本案的主体合同，原告提供的商品房买卖合同，不属于本案的诉讼主体合同；
2、《更换预留银行签章通知书》复印件一份，拟证明虽然原、被告双方签订了商品房预售合同，但被告同时还要受与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书的约束；
3、张定政（2010）69号文件复印件一份，拟证明被告与原告签订的商品房预售合同是政府主导的政府行为；
4、张家界市永定区机关事务管理服务中心发给张家界市房地产管理局的报告、张定政（2010）69号文件复印件各一份，拟证明：原告与被告签订的商品房预售合同受被告与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书约束，与购房户签订的商品房买卖合同是2010年2月10日，区政府和区政府授权委托的区机关事务管理服务中心并没有因被告重新与原告签订合同后放弃主合同的履行义务，相反被告在继续履行主合同约定的权利和义务；
5、分部（子分部）工程质量验收记录复印件3份，咨询复函复印件一份，拟证明：本记录就是该房屋建筑主体竣工验收备案证书，也就是验收合格证书，且房屋已经达到了主合同约定的交付条件和交付时间；
6、国网湖南省电力公司张家界供电分公司的证明复印件一份，拟证明：（1）2010年以来一直正常供电；（2）时代港湾小区属于二次供电，其产权由被告方享有，费用收取由产权方依据本公司投入的资金成本而确定，并不违反相关法律规定；
7、商品房预售许可证复印件3份，拟证明被告履行了与张家界市永定区机关事务管理服务中心签订的协议书第八条中约定的“甲方取得商品房预售许可证后30日与购房户签订商品房买卖合同，并不得与本协议相抵触”，这充分证明，被告一直在履行主合同约定的权利和义务；
8、原、被告签订的手写版合同复印件一份，拟证明与原告签订的所有合同内容都是执行的被告与区机关事务管理服务中心签订的协议书中内容，也说明本案的原告不是适格的诉讼主体；
9、张价服（2009）15号文件复印件一份，拟证明被告预售给张家界市永定区机关事务管理服务中心的高层住房时代港湾二期的房价是每平方米1818元，协议是2009年8月1日签订的，而同地段的民安家园二期经济适用住房小高层预售价格是2085元每平方米，这说明只有区政府团购才能获得低于经济适用房的价格，而该价格的取得者仅仅是区政府审核的购房户，所以原、被告双方签订的商品房预售合同并不是双方真实意思表示；
10、被告给原告发的短信通知，拟证明时代港湾小区已达到交房条件，并向各购房者发出了收房通知，但是原告一直没有收房。
11、诚意金和首付款的单据样本复印件各一份，拟证明被告所执行的交款时间、款项和金额都是以被告与区机关事务管理服务中心签订的协议书为标准的；
在庭审质证中，原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是与本案没有关联，因为商品房买卖合同是本案的原告与被告签订的，被告与第三方签订的协议不能约束合同的当事人，原、被告双方签订的商品房买卖合同是有效的，原告是本案适格的当事人。对证据2、4原告认为不能达到被告的证明目的，即使被告认为原、被告双方签订的商品房预售合同不是双方的真实意思表示，但是被告享有撤销权，然而被告方在没有行使撤销权，现在撤销权的时效已过，所以双方的权利义务还是应当以商品房预售合同为准。对证据3，原告认为被告与区政府之间协商的事宜原告并不知情，也与本案没有关联，达不到被告的证明目的。对证据5，原告认为不能达到被告的证明目的，咨询复函上显示该商品房是主体部分验收合格，而根据相关法律规定，必须达到全部验收合格方可交付使用，且原、被告双方签订的合同也约定的是商品房经验收合格后才可交付使用，所以仅仅只是主体部分验收合格，不符合双方合同的约定。对证据6，原告认为其只能证明时代港湾小区已通水、通电，而不能证明原告所购买的房屋中已通水、通电。对证据7、11的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议。对证据8，原告认为双方签订手写版的买卖合同是事实，但是原、被告签订商品房预售合同是在手写版的合同之后，且已在房管局进行了备案，所以应当以原、被告双方后来签订的合同为准。对证据9，原告认为与本案无关，不能达到被告的证明目的。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，该通知没有移动公司的盖章，其真实性难以确定。而且双方在合同中约定出卖人应当以书面形式通知买受人收房，短信并不是书面的形式，不能达到被告的证明目的。
本院对原、被告双方提交的证据进行了审查，结合原、被告双方的陈述，综合全案分析后认为：原告提交的证据，因被告对其真实性、合法性均未提出异议，只是对其证明目的或关联性提出异议，不影响其反映的案件事实，故本院予以采信。被告提交的证据中，原告仅对证据10短信通知的真实性、合法性、关联性提出异议，该证据未经有关单位确认其真实性，应不予确认其证明力，故本院不予采信。其余证据，原告对其关联性和证明目的提出异议，系原、被告双方在诉讼中的分歧，不影响其证明的案件事实，故本院予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。该协议第5条约定：乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心应在本协议签订后15日内向甲方提交购房者名册，并按每一购房户2万元的标准收齐诚意金，由甲方专户储存，乙方监控。根据甲方施工进度，经乙方及乙方购房户代表确认后，甲方方可使用。15日以后，甲方不接受乙方新的购房者和诚意金。已确定的购房者不得向本协议第2条以外的人员转让，向本协议第2条以外的人员转让的，须经乙方同意。在签订《商品房买卖合同》后，甲方不再办理更名转让手续，未经甲方办理更名手续的转让行为无效。第8条还约定：甲、乙双方共同组织购房者选定房型和房号，楼层差价在均价范围内由双方与购房户代表根据实际情况确定。本协议签订后，甲、乙双方组织购房户抓阄选房，选房不满意不愿购买的，退还其所交的2万元诚意金。甲方取得商品房预售许可证并向乙方发出签订《商品房买卖合同》通知后30日内，购房户应与甲方签订《商品房买卖合同》（《商品房买卖合同》不得与本协议相抵触），逾期未签的，视为放弃购买。
2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
按照《商品房团队订购协议书》的约定，2010年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2009S2B803），其中合同第六条约定：买受人按银行按揭方式付款，签订本合同之日支付总房款的20%，计人民币46298元整，银行按揭贷款计184000元整。
签订合同时，被告销售给原告的房屋尚在开发建设之中，为了方便办理银行按揭贷款手续，根据房管部门的相关要求，原、被告重新签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100019B1003），该合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-2栋10层B1003号住宅商品房，合同约定建筑面积共136.23平方米，按建筑面积计算，单价为1690.51元／平方米，总价款为230298元。首付款（含定金）70298元于2010年3月31日支付，剩余房款160000元采用银行按揭方式支付。合同第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以张家界市房地产管理局实测面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理…以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。合同落款日期仍为2010年2月10日。
2010年7月12日，张家界市永定区机关事务管理服务中心就关于“时代港湾”团购房办理按揭贷款抵押登记的事项，向张家界记房地产管理局提交的报告，请求支持办理。
2010年10月8日，被告向张家界市永定区机关事务管理服务中心递交报告，就关于“时代港湾”团购房有关购房户可享受契税减半优惠政策的事宜，请求给予支持。同日，张家界市永定区机关事务管理服务中心签署了“已知此事，请弘力公司尽量争取，并对有关对象户做好解释说明工作”的意见。
2010年4月30日，被告向原告向出具了收到购房首付款70298元的专用收款收据。2010年7月2日，原告向中国银行股份有限公司张家界分行贷款160000元支付了余下的购房款。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-2栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告接收房屋。因被告未按约定书面通知原告接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
2014年12月24日，原告向被告交纳面积补差款9194元。
2015年9月10日，被告向张家界市建设工程检测中心提出咨询报告。次日，张家界市建设工程检测中心复函称：作为张家界市建设工程监督检测中心有对此表格的解释和监督填写权，湘质监统编施2002—5，分部（子分部）工程质量验收记录就是该房屋建筑主体竣工验收备案登记证书。
本院认为：原、被告双方于2010年2月10日签订的《张家界市商品房买卖合同》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，虽然原被告双方在此之前签订了《销售推荐咨询表》和《商品房买卖合同》，但是《张家界市商品房买卖合同》是唯一经过张家界市房地产管理局备案登记的商品房预售合同，且签订时间在后，内容更充分和完备，属于原、被告双方最终签订的合同。因此，原、被告双方均应按该合同约定履行各自的义务。被告辩称该合同不是双方真实意思表示及原告不具有诉讼主体资格的意见，与事实不符，本院不予采信。
按合同第八条约定，面积补差款以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。被告在张家界市房地产管理局尚未实测的情况下，于2014年12月24日就向原告收取面积补差款9194元，缺乏依据且不符合该约定，应予退还，待进行实测后另行计收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
被告张家界宏力置业有限公司退还原告杨某芳面积补差款9194元，限本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费50元，由被告张家界宏力置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
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审 判 长 吕大勇
人民陪审员 孙 旎
人民陪审员 漆艳平
二〇一五年十月十六日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。