广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20716号
原告深圳市恒波商业连锁有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路洪湖二街50号新南滨大楼第三、四层，社会统一信用代码91440300754250460R。
法定代表人刘德逊。
委托代理人汪挽澜，公司员工。
委托代理人刘铭，公司员工。
被告深圳市华粤时代实业有限公司，住所地深圳市宝安区宝城25区15栋，组织机构代码752510310。
法定代表人曾志忠。
委托代理人白玄，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人黄文娟，广东宝城律师事务所律师。
原告深圳市恒波商业连锁有限公司与被告深圳市华粤时代实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪挽澜、被告的委托代理人白玄、黄文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年3月29日依法签订了位于深圳市宝安区25号华粤大厦15栋一楼5、6、7号铺位（以下简称铺位）的《房屋租赁合同》，2015年4月20日原被告双方就上述铺位租赁达成《补充协议书》，合同约定：“租赁期限自2010年5月8日至2018年4月30日；原告在签订合同时向被告缴纳租赁押金人民币114,400元、水电押金人民币20,000元；若该栋楼拆迁，乙方需无条件配合（租赁面积无条件交还甲方），装修赔偿原告自行与拆迁方协商；若由于拆迁原因，使消费人流通往不便，造成乙方经营困难，乙方可提前终止合同，租赁保证金全额退回给乙方”。2015年6月开始，铺位所在商圈开始拆迁，使消费人流通往不便，造成乙方经营出现困难，原告在此情形下仍然坚持经营了近1年，期间未曾拖欠被告任何费用，直至2016年5月9日铺位所在整栋大楼开始拆除、其它租户均已撤场的情形下，原告才依约向被告提出“由于拆迁原因，使消费人流通往不便，造成原告经营困难，提前终止合同，要求租赁保证金全额退回”，并于2016年5月13日完成了撤场及铺位移交；但是被告却未按照原告要求于2016年5月20日前向原告退还租赁押金、水电押金，且在原告再三催促下，被告仍拒绝退还，其行为已构成了违约，依法应承担违约责任。故原告向法院起诉，请求依法判令：l、被告立即退还原告于2010年4月2日交付给被告的位于深圳市宝安区25号华粤大厦15栋一楼5、6、7号铺位的租赁押金人民币114,400元、水电押金人民币20,000元，共计人民币134,400元；2、被告支付原告自2016年5月20日起至被告向原告退还租赁押金、水电押金之日止的逾期违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年百分之四点三五计算，暂计至2016年8月26日，逾期违约金人民币1,579元）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称：一、涉案商铺道路通畅、人流密集，所在大楼尚未进行拆迁，未出现补充协议书约定的情形，原告无权解除房屋租赁合同及补充协议书；二、补充协议书签订前，原告已知悉涉案商铺纳入旧改范围，在充分沟通考虑后与被告签订协议，签订前后涉案商铺外部经营条件与内部功能均未改变，原告依法应继续履行补充协议书；三、原告决定撤场系其自身经营行为，与旧改拆迁无关；四、原告擅自解除房屋租赁合同及补充协议书，并擅自将涉案商铺转租他人，构成单方违约，原告有权拒绝退还履约保证金，并保留向其索赔经济损失的权利。综上所述，原告无权解除房屋租赁合同及补充诉讼书，其擅自撤场、擅自转租的行为构成单方违约，原告有权拒绝退还履约保证金，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2003年8月5日本院作出深宝法执字（2002）第1574-3号民事裁定书，将宝城25区15栋房产（房产证号：粤房字第××，面积4710平方米）变卖给本案被告的法定代表人曾志忠（身份证号：）及案外人邓建华（身份证号：。2010年3月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区25区15栋华粤大厦一楼5、6、7号商铺出租给原告使用，原告在签订合同时向被告缴纳合同履约保证金人民币114,400元、水电押金人民币20,000元，合同期限为五年，自2010年5月8日起至2015年4月30日。2010年4月2日，原告向被告缴纳了合同履约保证金人民币114,400元、水电押金人民币20,000元。
房屋租赁合同期限届满前，2015年4月20日，原、被告双方签订《补充协议书》，约定将上述商铺继续出租给原告使用，租期续约3年至2018年4月30日；《补充协议书》还约定，若由于拆迁原因，使消费人流通往不便，造成原告经营困难，原告可提前终止合同，租赁保证金全额退还给原告。
原告主张因涉案商铺所在的华粤大厦拆迁导致其经营困难，其于2016年5月13日撤场并将商铺钥匙快递给被告，其已缴清撤场前的全部租金、管理费、水电费，双方的租赁合同于2016年5月13日解除。被告主张其于2016年5月16日收到商铺钥匙，双方的租赁合同于2016年5月16日解除，解除原因是原告违约解除合同。
2016年11月3日上午10点30分，原、被告双方在本院组织下进行现场查看，现场情况如下：华粤大厦一楼共有商铺12间，原告承租其中3间，尚在经营的有5间，其余4间亦处于停业状态；华粤大厦左侧楼房已拆除，右侧楼房的部分商铺处于停业状态；华粤大厦所在的25区商业街区已进入拆除状态；涉案商铺前有公交站台，但人流较少。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、履约保证金收款收据、水电押金收款收据、现场照片等证据以及庭审笔录、现场查看笔录为证，足以认定。
本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行合同，合法权利受法律保护。
对于双方争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于合同解除的时间。原告主张于2016年5月13日撤场并将商铺钥匙快递给被告，双方的租赁合同于2016年5月13日解除；被告主张其于2016年5月16日收到商铺钥匙，双方的租赁合同于2016年5月16日解除。本院认为，被告主张其于2016年5月16日收到钥匙，原告对此未提出反证，故本院采信被告的主张，确认被告于2016年5月16日收到钥匙，原告完成了交还商铺的法律义务，双方的房屋租赁合同就此解除。
二、被告是否应退还原告合同履约保证金和水电押金。根据原、被告双方提交的现场图片及办案人员现场查看的情况，涉案商铺位于宝安区25区商业街外围，25区商业街已进入全面拆除状态，华粤大厦左侧楼房已拆除，右侧楼房的部分临街商铺空置，华粤大厦的临街商铺部分处于空置或清货状态。本院认为，涉案商铺所在的华粤大厦位于拆迁商圈，华粤大厦亦在拆迁范围之内，现虽未拆除，但其周边房屋拆除的现状已严重影响商业经营环境，造成人流较少、商家经营困难的事实，已达到了《补充协议书》第四条约定的提前终止合同的条件，原告有权要求解除合同、退还合同履约保证金和水电押金；现原、被告双方的房屋租赁合同已解除，原告提起诉讼要求被告退还合同履约保证金和水电押金，被告应立即退还合同履约保证金人民币114,400元、水电押金人民币20,000元。
三、原告是否存在违约行为。被告主张双方在《房屋租赁合同》中约定原告不得未经被告同意将经营场地部分或全部转让、转租给他人使用或与他人共同使用或与他人合作使用，而原告在其商铺内张贴中国移动沟通100的宣传图画和门头，违反了上述约定。本院认为，仅凭宣传图画和门头，不足以认定被告与他人合作使用经营场地，原告的主张证据不足，本院不予采信。
四、关于原告主张的逾期付款违约金。原告主张被告应自2016年5月20日起支付逾期付款违约金。本院认为，《补充协议书》第四条虽约定被告应全额退还租赁保证金，但未约定退还的时间，双方亦未就退还时间达成一致意见，故本院酌情认定被告应自原告起诉之次日起支付原告逾期付款违约金，以人民币134,400元（合同履约保证金人民币114,400元+水电押金人民币20,000元）为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日起计至实际付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市华粤时代实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒波商业连锁有限公司退还合同履约保证金人民币114,400元；
二、被告深圳市华粤时代实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒波商业连锁有限公司退还水电押金人民币20,000元；
三、被告深圳市华粤时代实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒波商业连锁有限公司支付逾期付款违约金（以人民币134,400元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日起计至实际付清之日止）。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1,510元，由被告深圳市华粤时代实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 艳 艳
二〇一六年十一月十日
书记员 李华敏（兼）
书记员 何 满 园
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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