辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0124民初2661号
原告：吕秀斌，男。
委托诉讼代理人：王卓莹。
被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司。
负责人：边玉臣。
委托诉讼代理人：赵奕。
原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称抚顺嘉宸房地产）商品房销售合同纠纷一案，原告吕秀斌于2017年3月21日向本院提起诉讼，本院于2017年5月25日以法库县人民法院（2017）辽0124民初792号判决结案，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司不服向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院2017年7月19日立案进行审理，以（2017）辽01民终7436号裁定于2017年8月2日发回法库县人民法院重审，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌及委托诉讼代理人王卓莹，被告委托诉讼代理人赵奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕秀斌向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的商品房认购协议书（1、位于法库县金牛街1号楼*号门市房（现门号为金牛街20号楼*网点），建筑面积211.7平方米，单价7,500.00元/平方米，房款合计1,587,750.00元。2、法库县金牛街1号楼*号住宅房屋（现门号为金牛街20号楼*号住宅），建筑面积73.08平方米，单价3,400.00元/平方米，房款即248,472.00元。3、位于法库县金牛街2号楼*号门市房（现门号为金牛街20-1号楼*门网点），建筑面积243.08平方米，）；2、现请求法院按照借款计算借款300,000.00元从2014年6月26日起至还款之日止按月息2分计算利息、1,400,000.00元从2013年9月8日起至实际还款之日止，按照月息2分计算利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告借给被告本金1,700,000.00元，约定月息3分，由于被告无钱还款，所以转变为原告购买被告的房屋，用借款转变为购房款。被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司是抚顺嘉宸房地产开发有限公司为开发法库县东湖新区于2013年7月1日在法库成立的分公司，在法库县开发建设销售商品房。被告在法库县开发建设了东方尚城项目，双方于2015年9月10日达成原告购买涉案房屋合意，并签订了商品房《认购协议书》。《认购协议书》约定原告认购的房屋位于：1、法库县金牛街1号楼*号门市房（现门号为金牛街20号楼*网点），建筑面积211.7平方米，单价7,500.00元/平方米，房款合计1,587,750.00元。2、法库县金牛街1号楼*号住宅房屋（现门号为金牛街20号楼*号住宅），建筑面积73.08平方米，单价3,400.00元/平方米，房款即248,472.00元。3、位于法库县金牛街2号楼*号门市房（现门号为金牛街20-1号楼*门网点），建筑面积243.08平方米，单价7,500.00元/平方米，房款合计1,823,100.00元。上述三套房产共计3,659,322.00元。商品房《认购协议书》双方签字后，对房款进行了结算，被告给原告出具了发票、收款收据。现在被告开发建设的房屋已经全部竣工，具备入住条件，但是被告不履行协议，未将上述房屋交付给原告，且已经被它案查封保全，导致该协议无法继续履行，因而请法庭依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。现该三套房屋均已经被法院查封，无法实现购房目的，因而现请求法院按照借款计算借款300,000.00元从2014年6月26日起至还款之日止按月息2分计算利息、1,400,000.00元从2013年9月8日起至实际还款之日止，按照月息2分计算利息。
抚顺嘉宸房地产辩称，一、被告分公司并没有与原告签订认购协议，所以不存在解除的事。二、被告方不同意返还购房款，因为被告公司并没有收到原告给付的购房款。三、被告分公司不清楚这件事，是张德志与原告办理的。300,000.00元按照月利率3分计算利息计算过高。另外，1,400,000.00元这笔款项是在2013年9月8日之前的借款，是2013年9月8日补签的，是原告在原审时自己诉称的，利息按照月利率3分计算利息过高，因为在2013年9月7日分公司才成立，所以之前的借款并没有分公司主体存在，所以被告公司不认可这笔借款。四、认购协议书并没有交房日期，既然原告拿着认购协议书作为证据说明原告认可这份协议书，现在房屋虽然被查封，物权并没有发生变动，所以不一定不能达到合同目的，而且认购协议书没有达到下一步，到目前为止还没有签订商品房买卖合同。鉴于张德志没有到庭说明情况，被告公司认为目前事实不清楚，因为借钱多少被告公司并不清楚，都是张德志一人办理，并且，张德志外债比较多，不能排除张德志为了逃避个人债务而加重公司的责任，因为在原审法院对张德志有个笔录记载，张德志称：“单从个人角度讲，有个人钱还有返还朋友的借款”，承认张德志之前有债务，这笔款项到底是不是用于公司，公司不知情，总公司与分公司的账目都没有记载，也没有用于东方尚城的开发建设。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告吕秀斌系天津市津达正源节能环保科技有限公司合伙人，并负责该公司的供销工作。
2012年9月8日，吕秀斌向张德志银行卡转账1,000,000.00元（中国农业银行股份有限公司清原满族自治县支行《银行卡取款业务回单》载明：户名吕秀斌；卡号*；交易类型，银行卡卡卡转账；取款金额1,000,000.00元；转入账户张德志；转入卡号*）；2012年9月8日，吕秀斌在中国邮政储蓄银行清原县大楼营业所取款200,000.00元，当日吕秀斌将此款出借给张德志;2012年9月8日至2013年9月8日期间吕秀斌陆续出借给吕秀斌现金合计200,000.00元。
2013年9月8日，吕秀斌与张德志补签《借款协议》，该《借款协议》约定：“借款人：张德志。出资人：吕秀斌。一、借款金额：人民币1,400,000.00元整。二、借款期限2013年9月8日至2014年9月8日。三、利息：按月利率3%。四、支付方式：出资人以现金方式支付给借款人。五、双方签字后此协议生效，并具有法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。以法库所开发的房屋作抵押，按2,000.00元/平方米，可以由出资人选房700平方米，如借款人到期不能偿还上述价款本息，可按上述抵押执行。借款人张德志签字并按捺手印，出资人吕秀斌签字，担保人边玉臣签字。”
2013年9月8日（签订《借款协议》时间）至2015年9月10日（签订商品房《认购协议书》时间），本金1,400,000.00元，利率月利率3%，利息1,008,000.00元，本息合计2,408,000.00元；
2014年3月22日，吕秀斌出借给张德志票号为*、*银行承兑汇票，出票金额300,000.00元，约定月利率3%。
2014年3月22日（签订《借款协议》时间）至2015年9月10日（签订商品房《认购协议书》时间），本金300,000.00元，利率月利率3%，利息130,200.00元，本息合计430,200.00元；
2015年9月10日，原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产签订商品房《认购协议书》，该《认购协议书》载明：“甲方（销售方）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，法定代表人：张德志……。乙方（认购方）：吕秀斌……。为了保护商品房交易双方的合法权益，双方本着公平，公正，公开的原则双方协商，就乙方认购的商品房一事达成如下协议：一、认购房屋的基本情况：1、乙方预定甲方建设开发的法库县“东方尚城”项目，位于法库县金牛街2号楼*号门市，面积243.08平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。2、门市建筑面积每平方米7,500.00元，总房款1，823,100.00元。二、认购有效期，甲方承诺为乙方所预定的房屋保留期限自该认购协议书签订之日起至竣工配户止。三、认购订金：一次性付款。……十、本协议一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。甲方抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（盖章），法定代表人张德志签字，乙方吕秀斌签字。2015年9月10日。”
同日被告抚顺嘉宸房地产为原告吕秀斌出具《专用收款收据》（0023452），该《专用收款收据》载明：“收款日期2015年9月10日；交款人吕秀斌；领款人张德志；人民币3,659,322.00元；收款事由：购房款1#楼*门市（7500元/㎡）211.7㎡1,587,750.00元、2#楼*门市（7500元/㎡）243.08㎡1,823,100.00元、1#楼*房（3400元/㎡）73.08㎡248,472.00元；出纳：张德志签字；抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司盖章。”
另查，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司《企业信用信息公示报告》载明：“2013年7月9日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司成立，法定代表人张德志，2017年2月28日法定代表人变更为边玉臣。”现张德志仍然是抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司员工。
再查，商品房《认购协议书》约定原告预定被告开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街2号楼*号门市房（建筑面积243.08平方米），现对应法库县不动产登记中心登记位于金牛街20-1号楼*号网点门市房（建筑面积259.56平方米）。
本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违反公序良俗；依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于被告辩称并没有与原告签订认购协议，所以不存在解除的事及被告辩称并不同意返还购房款，因为公司并没有收到原告给付的购房款。本院认为，首先2015年9月10日时任抚顺嘉宸房地产法定代表人张德志（企业信用信息公示报告显示，2013年7月9日至2017年2月28日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司法定代表人张德志，企业性质为有限责任公司分公司）以公司名义与吕秀斌签订《认购协议书》并出具《专用收款收据》，且《认购协议书》与《专用收款收据》均盖有“抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司”公司印章。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条：“依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”2015年9月10日时张德志任抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司法定代表人，且张德志在调查笔录[案号为（2017）辽0124民初792号]中自认其为投资“东方尚城”项目建设向吕秀斌借款，因借款无法偿还，后期以公司名义用所建商品房抵顶借款。因此，吕秀斌有理由相信张德志代表抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司行使出售涉案房屋属职务行为，且《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且《认购协议书》中载明了双方的姓名、名称、涉案房屋的房号、建筑面积、总价、付款时间、方式、交付房屋的时间及违约责任，约定内容不违反法律规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。被告辩称分公司未与原告签订该协议，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中被告对其主张的分公司未与原告签订《认购协议书》的主张并未举证证明，且原告提供的《认购协议书》中有法定代表人张德志签名及抚顺嘉宸房地产公司印章，且被告抚顺嘉宸房地产为原告吕秀斌出具《专用收款收据》表明被告抚顺嘉宸房地产已经收到原告供房款。故本院对被告上述主张不予支持。
关于原告请求解除原、被告签订的商品房认购协议书请求，本院认为，如前所述，因案涉《认购协议书》已经被认定为合法、有效，故双方均应依约履行。根据《认购协议书》第二条：“二、认购有效期，甲方承诺为乙方所预定的房屋保留期限自该认购协议书签订之日起至竣工配户止。”但抚顺嘉宸房地产并未按约定履行对吕秀斌预定位于法库县金牛街2号楼*号门市房（现对应法库县不动产登记中心登记位于金牛街20-1号楼*号网点门市房）竣工配户、签订正式商品房买卖合同、办理房产登记等义务，致使吕秀斌不能实现商品房买卖合同目的。且案涉房屋被辽宁省法库县人民法院2017年1月16日做出的（2016）辽0124民初2374号之二民事裁定书裁定查封，现处于查封状态中。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：四、当事人一方延迟履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的。”因抚顺嘉宸房地产迟延履行《认购协议书》中配户义务致使案涉房屋因他案被查封，现案涉合同已无法实际履行，故本院对原告解除原、被告签订的商品房认购协议书请求予以支持。
关于原告主张并返还购房款请求，本院认为原被告间以欠款折抵购房款不违反法律规定，且涉案合同合法、有效，现案涉房屋被辽宁省法库县人民法院2017年1月16日做出的（2016）辽0124民初2374号之二民事裁定书裁定查封，合同已无法实际履行，故原告要求返还购房款，本院予以支持。但《借款协议》约定月利率3%及计息方式均不符合法律规定，本院不予认可。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条规定应当按照年利率24%计算（月利率2%）为宜。
综上所述，与原告吕秀斌要求与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司解除认购协议并要求返还借款本金1,700,000.00元及利息（其中借款本金1,400,000.00元利息自2014年3月22日签订《借款协议》之日起，至给付之日止，按月利率2%计算；借款本金300,000.00元，利息自2014年3月22日之日起，至给付之日止，按月利率2%计算）的诉讼请求本院予以有支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》。
二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1,400,000.00元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；
四、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300,000.00元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
上述款项于本判决发生法律效力后30日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21,326.00元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 周 铮
人民陪审员 韩 奎
人民陪审员 宋立群
二〇一八年四月十七日
法官 助理 王艺诺
书 记 员 徐 智
本判决所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
第九十四条第四款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：四、当事人一方延迟履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，不得违反让法律，不得违反公序良俗
第六十一条依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已经支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%重新出具的债权凭证的金额可以认定为后期借款的本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利息超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。