上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1351号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱有尊。
上诉人（原审原告、反诉被告）胡根凤。
上诉人（原审原告、反诉被告）朱莉。
委托代理人ＸＸ忠，上海市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈菊仙。
委托代理人甲（系陈菊仙之同事）。
上诉人朱有尊、胡根凤、朱莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人朱有尊、胡根凤，上诉人朱莉之委托代理人ＸＸ忠，被上诉人陈菊仙之委托代理人甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，朱有尊与胡根凤系夫妻关系，朱莉系两人的女儿。＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）系朱有尊、胡根凤、朱莉拆迁安置所得。2010年9月17日，朱有尊、胡根凤、朱莉（甲方）与陈菊仙（乙方）就系争房屋签订《约定出售协议书》一份，约定：系争房屋建筑面积为64.91平方米，转让价款为人民币（以下币种相同）125万元，过户时间约定为2010年12月20日（可依政策允许提前或滞后）。协议书第五条约定：……以下条件视为乙方违约：……2、乙方故意拖延导致该房屋不能按约定日期过户和支付尾款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告书七日内，乙方仍未办理过户和支付尾款的，甲方有权解除合同并追究其违约责任。协议书补充条款附件一约定：在此次交易中甲方将房屋以抵押借款方式抵押给乙方，待甲方产证交给乙方后此借款合同作废；补充条款附件二约定：在此次交易中，甲方需在三个月内将该房屋产证办理交付给乙方，如果三个月内该房产证在政府机关办理不出，需由甲乙双方协商。补充条款附件三约定：乙方首付给甲方110万元后，甲方收到房款后需在一周内将该房屋腾空交付给乙方使用，所有安置事项均由明明房产安排解决。补充条款附件六约定：该房价为甲方到手价，125万元整，首付110万元整，剩余15万元待产证办理出来交给胡根凤。协议书签订后，陈菊仙于2010年9月20日向朱有尊、胡根凤、朱莉支付购房款110万元，之后，朱有尊、胡根凤、朱莉将系争房屋交付给陈菊仙。2010年11月10日，系争房屋的产权登记在朱有尊、胡根凤、朱莉名下，产权证附记栏内载明：配套商品房，自登记之日起3年内不得转让、出租。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅颁发《关于本市贯彻的实施意见》（沪府办发（2011）6号），对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。因陈菊仙系外地户籍退休人员，双方无法至交易中心办理系争房屋的过户手续。2013年12月，朱有尊、胡根凤、朱莉诉至原审法院。
原审庭审中，双方对补充条款附件六约定的“剩余15万元待产证办理出来交给胡根凤”处的“产证”均认可为朱有尊、胡根凤、朱莉名下的产证，但陈菊仙表示双方之后口头约定将15万元的付款时间变更为双方办理过户时给付。
原审审理中，朱有尊、胡根凤、朱莉请求判令解除双方于2010年9月17日签订的《约定出售协议书》，陈菊仙将系争房屋返还给朱有尊、胡根凤、朱莉。陈菊仙则不同意朱有尊、胡根凤、朱莉的诉讼请求。同时，陈菊仙提起反诉，要求朱有尊、胡根凤、朱莉协助其办理将系争房屋的产权过户至陈菊仙名下的手续。陈菊仙表示同意在房屋过户时支付剩余房款15万元。朱有尊、胡根凤、朱莉认为陈菊仙因被限购而无法购房，如陈菊仙有购房资格，其同意按照法律规定处理。
原审认为，朱有尊、胡根凤、朱莉与陈菊仙就系争房屋签订的《约定出售协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。协议书签订后，陈菊仙已按约向朱有尊、胡根凤、朱莉支付了购房款110万元，朱有尊、胡根凤、朱莉亦将系争房屋交付给陈菊仙。但之后因上海出台住房限购政策，陈菊仙系外地户籍退休人员，故双方无法自行办理系争房屋的过户手续，导致本案诉讼产生。现朱有尊、胡根凤、朱莉以陈菊仙限购及未支付剩余房款为由要求解除合同。法院认为，朱有尊、胡根凤、朱莉主张解除合同，应对其具有约定或法定的解除权承担举证责任。首先对朱有尊、胡根凤、朱莉以陈菊仙未付剩余房款为由主张解除合同，法院认为，虽双方在协议书中约定该15万元应待产证办出后给付，但对朱有尊、胡根凤、朱莉产证办出后何时给付并无明确的付款期限，而结合协议书补充条款附件二中“甲方需在三个月内将该房屋产证办理交付给乙方”及双方应于2010年12月20日办理过户手续的约定，朱有尊、胡根凤、朱莉的产证已于2010年11月10日登记等事实，法院认为，在合同正常履行的情形下，陈菊仙最迟于约定的过户日同时付清房款，应属合理。现朱有尊、胡根凤、朱莉产证办出后未交付给陈菊仙，而双方亦未能于2010年12月20日办理过户手续，故陈菊仙未支付15万元房款，并不构成协议书第五条约定的“故意拖延支付尾款”，朱有尊、胡根凤、朱莉以此为由解除合同，不符合协议书约定的行使合同解除权的条件。对于朱有尊、胡根凤、朱莉以陈菊仙属限购对象为由主张合同解除，因协议书对限购情形下买卖合同如何处理未作约定，对朱有尊、胡根凤、朱莉以陈菊仙限购为由主张合同解除是否属于行使法定解除权，法院认为，因双方协议书签订于上海市住房限购政策出台之前，且在限购政策出台前，陈菊仙已支付了大部分房款，朱有尊、胡根凤、朱莉亦将系争房屋交付给陈菊仙，双方的买卖合同已在正常履行过程中，根据诚实信用原则，双方签订的《约定出售协议书》仍应继续履行，朱有尊、胡根凤、朱莉主张合同解除，亦不符合法定解除条件，故法院对朱有尊、胡根凤、朱莉的全部诉请不予支持。现系争房屋的小产证登记已满3年，陈菊仙要求朱有尊、胡根凤、朱莉协助办理系争房屋的过户手续，法院予以支持。陈菊仙自愿在过户时支付剩余房款，法院可予准许。考虑到本案诉讼的发生非双方当事人的原因造成，从公平原则出发，法院对诉讼费用酌情确定为由双方各半承担。
原审法院审理后于二○一四年四月十四日作出判决：一、朱有尊、胡根凤、朱莉于判决生效之日起十日内协助陈菊仙办理将坐落于＊＊＊＊房屋产权过户至陈菊仙名下的手续，同日，陈菊仙支付朱有尊、胡根凤、朱莉房款15万元；二、驳回朱有尊、胡根凤、朱莉的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费8，025元，共计8，050元，由朱有尊、胡根凤、朱莉负担4，025元，陈菊仙负担4，025元。
判决后，朱有尊、胡根凤与朱莉均不服，上诉于本院。
朱有尊、胡根凤上诉称：陈菊仙系外地户籍退休人员，未在上海缴纳个人所得税和城镇保险，不具有购房资格，故陈菊仙已经不是适格的合同主体，合同已无法继续履行。朱有尊、胡根凤请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部本诉请求，驳回陈菊仙在原审中的反诉请求。
朱莉上诉称：其是系争房屋的共有产权人，朱有尊、胡根凤在朱莉不知情的情况下，将系争房屋出售给陈菊仙，之后还对朱莉谎称系争房屋是出租给陈菊仙的，故朱莉直至本次诉讼前才得知系争房屋被出售的事实。朱有尊、胡根凤与陈菊仙就系争房屋签订的《约定出售协议书》侵犯了朱莉作为房屋共有人的合法权利，应为无效。朱莉请求撤销原审判决，改判朱有尊、胡根凤与陈菊仙就系争房屋签订的《约定出售协议书》无效。
被上诉人陈菊仙辩称：《约定出售协议书》签订在限购政策出台之前，故双方的协议应当继续履行。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《约定出售协议书》上虽没有朱莉的签名，但当时房屋产权证尚未办下来，陈菊仙无法明确朱莉是否是产权人之一。而且，朱有尊、胡根凤是朱莉的父母，故陈菊仙在签约时有理由相信朱有尊、胡根凤有权代理朱莉签约。再者，朱莉在原审中也参加了诉讼，并未对合同的效力提出异议，其在二审中再主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。双方当事人于2010年9月17日签订的《约定出售协议书》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。上海市人民政府办公厅虽于2011年1月31日颁发了《关于本市贯彻的实施意见》（沪府办发（2011）6号文），但双方的签约日期在上述限购令出台之前，且双方签约时对系争房屋买卖的意思表示是真实的。此外，陈菊仙在支付了系争房屋绝大部分房款后，已装修入住该房屋近四年，当初是因为系争房屋系配套商品房而未能办理房屋产权过户手续。现系争房屋的小产证登记已满三年，已符合过户登记条件，原审法院判令陈菊仙支付剩余房款，并由朱有尊、胡根凤、朱莉协助陈菊仙办理系争房屋的产权过户手续，该判决并无不当，本院予以维持。朱有尊、胡根凤、朱莉的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，075元，由上诉人朱有尊、胡根凤、朱莉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年八月十五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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