山东省东营市垦利区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0521民初1536号
原告：东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会，住所地东营市垦利区垦利街道办事处西双河村。
法定代表人：袁德清，职务：村主任。
委托诉讼代理人：郭宇航，山东广道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王璇，山东广道律师事务所实习律师。
被告：王学文。
委托诉讼代理人：李茂生，垦利垦利街道法律服务所法律工作者。
原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会（以下简称西双河村委）与被告王学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西双河村委的法定代表人袁德清、委托诉讼代理人郭宇航、王璇、被告王学文及委托诉讼代理人李茂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西双河村委向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还房屋；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2002年5月份原告在自己的村集体土地建设西华苑小区共2幢居民楼、2幢沿街商品房。2003年3月份，被告不是原告本村村民，但要求购买原告位于西华苑小区X号楼X单元XXX室（面积115.52平方米），当时被告已交购楼款8万元，尚欠62384元，口头约定交房时付清。原告2004年向被告交付房屋后，被告拖欠房款不交，原告年年催交，被告一直不予支付。原告认为，被告既不交房款也不退房一直占用该房屋，给原告造成严重损失，现原告无奈特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告返还房屋，望判若所请。
被告王学文辩称，王学文购买了原告的西华苑小区1号楼2单元301室的房子是事实，当时被告购买房屋时，原垦利镇人民政府包括被告在内的部分职工和教师进行了拆迁安置，该房屋是每平方米由政府负担170元。鉴于这种情况，被告实际拖欠原告的楼房款金额小于原告的起诉额。另外，原、被告于2004年1月5日签订的《购房协议》中，原告承诺，于2004年11月15日前正常供暖，楼房前后硬化、绿化于2004年5月1日前施工完毕，但原告并未按以上约定完工，因此，被告要求将原告未履行约定的部分费用应从拖欠的楼房款中扣除。
原告西双河村委在第一次庭审中向法庭提交如下证据：
1.建筑安装工程承包合同（西华苑小区住宅楼项目）复印件一份。拟证明：涉案房屋的建设方为原告西双河村委，是出卖房屋的房屋建设所有人。
2.山东省垦利县人民法院（2013）垦民初字第647号民事调解书原件一份。拟证明：可以与证据一相互印证，房屋建设方为原告，而且到现在为止因被告及其他购买房屋的买受人欠付购房款导致原告仍欠施工方部分施工工程款未结清。
3.测绘报告原件一份。拟证明：涉案房屋经测绘面积为115.52平方米，车库面积为19.14平方米。
4.西华苑小区统计明细打印件一份。拟证明：该表可以证实涉案房屋的面积、单价以及交款和欠款的详细情况。
5.东营市垦利区国土资源局出具的《地籍调查表》复印件（加盖东营市垦利区国土资源局的红色印章）一份，拟证明：涉案房屋的土地属于原告村集体土地，并且土地属于农用地，用途为水田，因此本案房屋属于小产权房屋。
被告王学文提出如下质证意见：
对于原告提交的五份证据，被告对1、2、3、5号证据的真实性没有异议，但该四组证据与本案无关，4号证据混乱不明，且对本案无证明力，被告对该证据不予认可。
被告王学文在第二次庭审中向法庭提交如下证据：
1.西双河村委于2005年11月1日制作的出售西华苑住宅楼款项明细表原件一份。拟证明：被告购买原告西华苑小区东楼X单元XXX室，面积为112平方米；该表中的112平方米小于原告起诉的115.52平方米。
2.2017年9月7日由原垦利镇中学副校长张秀奎、张于甲以及镇中老师王光礼、张松林和垦利街道教委主任王永强以及购买西华苑楼房的八位老师，以上人员署名的关于2003年下半年原垦利镇中学八位教师拆迁安置情况历史事实的说明原件一份。拟证明：八位购房教师购买的是112平方米的楼房，当时是按市场价，原告定价为1100元每平米，政府每平方米补贴170元，购房职工负担的价格为每平方米930元。当时是每户将8万元首付款交于垦利镇政府，由镇政府统一交付给原告。同时证明该房屋是由政府统一拆迁安置的房屋，不属于个人购买。
3.2014年1月5日原告与被告王学文签署的《购买楼房协议书》原件一份。拟证明：《购买楼房协议书》中约定甲方也就是原告保证楼房设施的安全与完整，确保不出任何问题。甲方（原告）负责接通生活用水、电、暖、路等设施，并确保职工入住后正常使用，楼房前、后硬化、绿化应于2004年5月1日以前施工完毕。售楼款分两次付清，第一期付款8万元，第二期付款为甲方（原告）办结房权证（个人房权证）之后，按房产证面积再由乙方（被告）直接将所欠款额一次性付给甲方（原告）。
原告西双河村委提出如下质证意见：对证据1的质证意见：对真实性原告予以认可，时间是2005年，同时原告已经在庭审中提交关于房屋面积的测绘报告，测绘报告是于2015年11月26日作出，是具有科学性和准确性的，测绘报告显示被告购买房屋的面积为115.52平方米，因此应以测绘报告的测绘为主，如被告对此有异议，可以对此自行测绘，同时该问题也与本案的焦点问题无关；对证据2的质证意见：对该证据原告认为属于被告单方出具，同时签字署名的人员也未到庭进行当庭质证，因此不具有相关法律效力，对于该份说明的内容，原告也不了解，也与本案无直接的关联性；对证据3的质证意见：首先该份协议属于无效，根据相关法律规定，涉及买卖小产权房屋的合同及协议，应属无效，不受法律保护。其次，从该份协议的内容上看，协议的甲乙双方分别是西双河村委和垦利镇第一中学，因此更与本案的被告没有任何关系。第三，该份协议作为乙方的垦利镇第一中学，没有加盖印章，因此，该份协议是否成立原告不清楚。
本院经审理认定事实如下：原告西双河村委2002年5月份在其村集体土地上建设西华苑小区住宅楼。被告王学文购买了西华苑小区住宅楼X号楼（东楼）X单元XXX室（面积115.52平方米）住房及XX号车库（面积19.97平方米），并支付购房款8万元，未交清其余购房款。原告西双河村委于2004年将上述房屋交付被告王学文使用。
以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，本案中，虽然被告王学文所提交《购买楼房协议书》中甲乙双方分别为：西双河村委、垦利镇第一中学，落款处为出现“乙方代表签字：王学文”的内容，但结合本案证据，根据被告王学文已交纳部分购房款、原告西双河村委已向被告王学文出售并交付涉案房屋、王学文已实际对涉案房屋进行居住等事实分析，能够确定涉案《房屋买卖合同》的出卖人（为西双河村委）、买受人（为王学文）、标的、数量，且原告西双河村委已将交付房屋的义务履行完毕，被告王学文履行了交纳部分购房款的义务，原告西双河村委与被告王学文有订立合同的意愿，其二者之间存在以我国合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》成立。
关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题，经审理认为，原告西双河村委作为涉案房屋的开发建设方和出售方，未提交有效证据证明其建造涉案房屋时已依法办理用地审批手续、取得建设工程规划许可证或经城乡规划主管部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的《房屋买卖合同》无效。
关于原告西双河村委所提“请求依法判令被告向原告返还房屋”的主张，经审理认为，我国合同法第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。……”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告西双河村委未依法办理用地审批手续、未取得建设工程规划许可证和经城乡规划主管部门批准而建造房屋，同时，购买房屋是家庭中的重大事项，被告王学文作为完全民事行为能力人对涉案房屋购买事宜未尽到谨慎审查和注意义务，原、被告均存在过错，被告王学文应当将基于《房屋买卖合同》取得的涉案房屋向原告西双河村委予以返还。故对原告西双河村委所提该主张予以支持。
关于被告王学文所提“因涉案房屋系拆迁安置房，应从所欠购房款中将原垦利镇人民政府应当负担的每平方米170元予以扣除；另外，还应扣除被告购房后为住房投入的暖气主管道费用2500元和原告应给予的绿化设施费用；当时原告承诺负责接通生活用水、电、暖、路等设施，并确保职工入住后正常使用，楼房前、后硬化、绿化于2004年5月1日前施工完毕，原告办结个人房权证之后，再由乙方（被告）直接将所欠款额一次性付给甲方（原告）”的抗辩意见，经审理认为，其一，原告西双河村委针对房产证办理、涉案房屋使用、水、电、暖、路、绿化等设施配套事宜是否曾经作出承诺，不影响对涉案《房屋买卖合同》效力的认定；其二，政府安置、暖气安装、绿化设施等问题与本案审理的应否返还涉案房屋问题不属于同一法律关系，本院不予审理，原、被告针对上述问题，可依法另行主张权利；其三，涉案房屋是否能够办理房产证书系不动产登记机关依法审查的范畴。综上，对被告王学文所提该答辩意见，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会与被告王学文订立的关于东营市垦利区西华苑小区住宅楼X号楼X单元XXX室（面积115.52平方米）住房及XX号车库（面积19.97平方米）的《房屋买卖合同》无效；
二、被告王学文于本判决生效之日起十日内向原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会返还东营市垦利区西华苑小区住宅楼X号楼X单元XXX室（面积115.52平方米）住房及XX号车库（面积19.97平方米）。
如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告王学文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 宋成元
二〇一七年十一月十三日
书记员 董 雪