安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1416号
上诉人（原审原告）：李敏弦。
上诉人（原审被告）：安徽绿洲投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市高新区尚城大陆座1702号，组织机构代码76689950-7。
法定代表人：常永茂，总经理。
委托代理人：许颖。
委托代理人：赵俊，安徽至达律师事务所律师。
上诉人李敏弦因与上诉人安徽绿洲投资发展有限公司（以下简称绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第02102号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李敏弦在原审中诉称：2007年7月，李敏弦与绿洲公司签订《商品房买卖合同》，约定：李敏弦购买绿洲公司开发的富邻广场研发1#楼802／803室，面积88.327平方米，价款231398元，李敏弦已结清房款。合同约定于2008年4月30日交房，绿洲公司于7月4日通知收房，逾期交房244天，应当按照日万分之二的利率支付延迟交房违约金11292元。另绿洲公司于2008年7月9日收取了办证费9576元，未办理房产证亦未退款，请求绿洲公司支付违约金2313元并按日万分之三的利率支付违约金7475元。李敏弦又于29年3月购买了富邻广场研发1#楼702室，房款已付清。绿洲公司至今未办理702室、802室二套房屋的所有权登记手续，根据合肥市政府合国土资（2014）192号文件精神，绿洲公司补缴土地变更差价后，可以办理产权登记。绿洲公司未按约办理产权登记，应支付法定同期贷款逾期利息的违约金36816元（暂计算至起诉日），直至完成房屋产权登记。原告诉至法院，请求判令：1、绿洲公司支付富邻广场研发1#楼802室延迟交房违约金11292元；2、绿洲公司支付违约占有办证费赔偿金7475元；3、绿洲公司支付逾期产权登记违约金2313元；3、绿洲公司支付未按约办理产权登记违约金（暂计款36816元，算至起诉日）直至完成房屋产权登记；上述数额合计为57896元。
绿洲公司在原审中辩称：1、未能办理二套房屋的房产证的原因在于李敏弦；2、收取的代办房产证费用不是房款不应赔偿，可以退还费用。
原审法院查明：2007年7月，李敏弦与绿洲公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同一），约定：李敏弦购买绿洲公司开发的富邻广场研发1#楼802／803室，面积88.327平方米，价款231398元，涉案土地性质为工业用地。2008年4月30日交房，如逾期交房超过30日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，卖方支付已付房款日万分之二的违约金。合同签订后，李敏弦付清了全部房款。绿洲公司于7月4日书面通知李敏弦收房，注明：需付清全额房款、代办房产证等费用总计9576.62元方可办理入住手续。绿洲公司逾期交房244天，应当支付的违约金为11292元（231398元0.0002244天＝11292元），绿洲公司于2008年7月9日收取了李敏弦代办证费9576元。
29年3月7日，李敏弦与绿洲公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同二）及补充协议，约定：李敏弦购买绿洲公司开发的富邻广场研发1#楼702室，面积64.17平方米，单价3473.38元，价款222887元。涉案土地性质为工业用地，若改变为商业办公用地，合同继续有效，买受人不补土地变更差价，改为商业办公用地后，出卖人负责办理《商品房买卖合同购房》中土地使用性质变更的相关手续；若出卖人不能在29年12月31日前变更土地性质，出卖人向买受人退还100元／平方，合同继续有效。合同签订后，李敏弦付清了全部房款。绿洲公司于29年6月1日向李敏弦发出通知，注明：关于1#703室，根据相关部门意见，确定1#土地仍为工业用地，根据补充协议：若土地不变性，绿洲公司在原《商品房买卖合同》价格基础上退还李敏弦100元每／㎡，合同继续有效。绿洲公司按100元每／㎡的标准退还了李敏弦6417元。
另查明：“富邻广场”项目土地规划用途为工业用地，由绿洲公司通过出让方式取得该地块的土地使用权。29年9月13日，合肥市土地管理委员会的第二十期《会议纪要》中提及“……建成的工业地产不得分割出售，不得用于非工业经营……”。此前，富邻广场所出售的房屋可以办理产权登记手续。之后，绿洲公司虽将办理权属登记需要的资料报产权登记机关，但无法办理产权登记手续。
2011年10月8日，李敏弦向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除李敏弦、绿洲公司于29年3月7日签订的《商品房买卖合同》；2、绿洲公司返还李敏弦购房款222887元，支付违约金40119元；3、绿洲公司向李敏弦支付802室迟延交付违约金11292元、逾期房屋产权登记违约金2313元；4、绿洲公司赔偿李敏弦办证的利息损失。原审法院于2012年6月5作出（2011）合高新民一初字第01205号民事裁定书，认为：绿洲公司出售的“富邻广场”房屋系利用工业用地建设。绿洲公司虽已办理了《商品房预售许可证》，销售中因相关职能部门对工业地产项目分割出售有原则性要求，致涉案房屋不能办理产权登记。本案双方当事人之间发生的纠纷应根据行政部门的相关规定妥善解决，不属于人民法院民事案件受案范围，裁定驳回李敏弦的起诉。李敏弦不服上诉至中院，合肥中院于2012年10月14日作出（2012）合民一终字第02948号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。李敏弦于2012年8月12日领回了办理房产证的全部资料并书面承诺：购买的702室、802室，由于房产局办证终止，经高新区法院同意要求将办证资料全部交由本人自行办理，如资料丢失由本人负责。
再查明：合肥市国土资源局下发了合国土资（2014）192号文件《合肥市国土资源局关于高新区民营工业（孵化器）项目遗留问题处置意见的请示》，内容为：一、基本情况：（一）……其中13个民营资本投资建设的孵化器项目多以工业地产形式开发，运营管理不规范，因分割出售造成了一定的遗留问题和不稳定因素；（二）部分项目因工业用地政策调整停止办理房产证：29年9月，市土委会29年第20次主任会议明确：各开发园区的工业用地必须用于发展工业，凡工业地产项目，不得分割出售，不得改变土地使用性质。从彼时起，房产部门停止办理高新区所有孵化器项目的房产证。部分购房户因已签订的购房合同无法履行，多方投诉甚至上诉法院，形成了社会不稳定因素。……三、处理意见：对已经销售的房屋，分类处置：1、符合入驻条件的企业购买的房产，允许申请完善登记手续或变更用途；2、自然人购买的房产，允许申请收回重新销售或变更用途。（1）申请收回重新销售的：如未办理房产登记，由高新管委会督促购房企业或自然人提出申请，并联系房产部门办理撤销备案登记。（2）申请变更用途的：符合城市规划和《合肥市控制性详细规划》的，经规划、国土部门审查后，购房企业或自然人按新旧用途楼面地价差额补缴土地出让金后，允许用途变更。
原审法院认为：李敏弦与绿洲公司签订的合同一、二是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。李敏弦诉请绿洲公司支付802室延迟交房违约金11292元，有合同依据，依法予以支持。绿洲公司收取了李敏弦802室的代办证费用9576元，因政策原因无法办理房产证，该费用应当退还给李敏弦。李敏弦诉请绿洲公司支付违约占用办证费赔偿金7475元无法律依据，依法不予支持。绿洲公司出售的“富邻广场”房屋，系利用工业用地建设，李敏弦签订合同时明知合同一、二涉及的702室、802室的土地性质均为工业用地，不能按正常流程办理房产证。对此类历史遗留问题，合国土资（2014）192号文件明确了二种解决方案：如李敏弦注册了企业，可以以企业的名义申请办理房产证，如李敏弦以自己的名义办理房产证，则需按新旧用途楼面地价差额补缴土地出让金后可以办理。故绿洲公司不应当承担为李敏弦办理房产证的义务。对李敏弦诉请绿洲公司支付逾期产权登记违约金2313元、未按约办理产权登记的违约金36816元，无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽绿洲投资发展有限公司于判决书生效后十日内支付李敏弦延迟交房违约金11292元；二、驳回李敏弦的其他诉讼请求。
上诉人李敏弦上诉称：1、李敏弦在购买802室时，绿洲公司出示了商品房预售许可证，而且表示可以为购买者办理房产证，所以李敏弦才放心购买。2007年5月，高新区管委会出台的文件对项目所售对象进行了明确，所以绿洲公司违规售房。2、在购买702室时绿洲公司并未告知李敏弦土地性质变更未获批准，产生的后果应由绿洲公司承担。原审法院已认定合同合法有效，是合法销售，就应将合同标的物交付给合同买受人，完成房屋的所有权转移，在办证过程中因政策变化需增加的费用应由绿洲公司承担。3、绿洲公司未办理房产证也未将办证费用退还给李敏弦，应按逾期贷款利率支付赔偿金7475元。李敏弦在交房90天内未取得房产证，绿洲公司应支付违约金2313元。绿洲公司违规售房，致使李敏弦未取得房产证，应支付违约金36816元。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
绿洲公司针对李敏弦的上诉辩称：1、李敏弦在2011年在原审法院就房屋买卖纠纷已起诉过，原审法院作出一审判决，李敏弦不服，上诉至合肥市中级人民法院，二审法院维持原判。在此之后，李敏弦都没有再起诉过，直至2015年李敏弦再起诉，已超过诉讼时效。2、绿洲公司在交付房屋给李敏弦后，为李敏弦代办房屋产权证，最终房产证未办理下来，绿洲公司只同意返还办理产权登记的费用，李敏弦要求支付产权登记违约金没有事实和法律依据。3、商品房买卖合同约定的交房时间为2008年4月30日，因为2008年春节雪灾造成工程延误，绿洲公司已通知李敏弦延迟一个月交房。后又因为高新区整体土地性质变更，要求房屋开发企业办理土地登记手续，故绿洲公司在2008年7月1日取得竣工验收备案表后，通知李敏弦办理交房手续。以上均为不可抗力造成延误，不是违约所致，故不应当承担违约责任。
上诉人绿洲公司上诉称：1、商品房买卖合同约定的交房时间为2008年4月30日，因为2008年春节雪灾造成工程延误，绿洲公司已通知李敏弦延迟一个月交房。后又因为高新区整体土地性质变更，要求房屋开发企业办理土地登记手续，故绿洲公司在2008年7月1日取得竣工验收备案表后，通知李敏弦办理交房手续。以上均为不可抗力造成延误，不是违约所致。2、李敏弦提交的交房通知单上没有绿洲公司负责人对房屋不符合交付条件的说明，也没有加盖公章，不足以证明绿洲公司应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院查清事实，依法改判。
李敏弦针对绿洲公司的上诉辩称：绿洲公司所陈述的不可抗力没有第三方予以佐证，都是绿洲公司的单方陈述，没有证据证明与延迟交房有因果关系。交房时绿洲公司是委托物业公司进行交房的，绿洲公司根本找不到人。绿洲公司明知涉案房屋是无法交付，故意躲避，物业公司只是对事实作了一个说明。
对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审审理期间，李敏弦提供的新证据有：证据1、商品房预售许可证，证明是合法销售。证据2、高新区民营工业（孵化器）项目用途变更办理流程，证明孵化器房产证办证的主体是绿洲公司，开发企业统一补缴土地出让金。绿洲公司质证认为对证据1无异议。对证据2的真实性无法确定，对其证明目的有异议，在原审法院中绿洲公司提供了一份合肥市国土资源局文件，明确指出由购房企业或是购房人自行补缴出让金。
绿洲公司提供的新证据有：证据1、2008年雪灾天气信息，证明当时的雪灾，因不可抗力造成工程延误。证据2、竣工验收备案表，证明房屋已符合交付条件。李敏弦质证认为证据1雪灾确实是事实，但是与当时的工程没有因果关系。证据2竣工验收备案表是虚假的，不能证明当时交房的情况。
本院认为：李敏弦在签订商品房买卖合同时即已明知本案所涉的702室、802室的土地性质均为工业用地，若按正常流程办理房产证存在法律上的障碍。后经相关部门的协调，若符合城市规划和《合肥市控制性详细规划》的，经规划、国土部门审查后，购房企业或自然人按新旧用途楼面地价差额补缴土地出让金后，允许用途变更，故本案所涉房屋无法办理房产证的原因并非绿洲公司所致。根据双方合同的约定，802室存在逾期交房的事实，绿洲公司应支付相应的延迟交房违约金。上诉人绿洲公司及上诉人李敏弦的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2213元，由上诉人李敏弦负担966元，上诉人安徽绿洲投资发展有限公司负担1247元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李 颖
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定