江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1533号上诉人（原审被告）：于健。委托诉讼代理人：许媛媛，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周汉林。被上诉人（原审原告）：戴水宝。被上诉人（原审原告）：周晓华。被上诉人（原审原告）：周天宇。委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师，代理上列四被上诉人。被上诉人（原审被告）：徐晓中。被上诉人（原审第三人）：杨君烈。上诉人于健因与被上诉人周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇徐晓中、杨君烈不当得利纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04055号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于健上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案房屋第一次交易的房屋总价是56.5万元，其中上诉人垫付了17万元首付款、4.95万元税费、2.88万元贷款，扣除上述费用和佣金2万元，剩余的29.67万元上诉人支付给了杨君烈。上诉人将该笔费用支付给杨君烈，是得到原审原告和杨君烈认可的。因原审原告周晓华欠杨君烈20万元，故上诉人与原审原告之间仅就9.67万元部分有返还义务。再者，原审原告周晓华是杨君烈介绍的，上诉人都是与杨君烈进行沟通，上诉人认为杨君烈是原审原告的委托人，故上诉人将贷款交给杨君烈也是合理合法的。原审原告未取得剩余部分的房款应向杨君烈主张。2.涉案房屋第二次交易，原审原告是委托徐晓中办理的，与上诉人并无关联。上诉人与徐晓中之间是借贷关系，徐晓中事后归还了借款，借贷关系就此结束。原审原告对本次交易中委托事项的瑕疵，应当向被委托人徐晓中主张权利。3.原审原告因资金周转需要，委托上诉人办理虚假买卖套取贷款，事实上周晓华的20万元借款也是通过这次贷款偿还的，证明原审原告已经获利。二、一审判决适用法律错误。本案纠纷不属于不当得利纠纷，上诉人取得贷款是因委托关系，并非无法律依据。三、上诉人作为被告的主体是不适格的，被上诉人是委托苏州美寓房地产经纪有限公司，而上诉人仅是该公司的法定代表人，其对外所做的行为或意思表示都是代表公司的行为。被上诉人周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇辩称，于健滥用委托权限，将涉案房产过户给仇晓霞，严重侵害了被上诉人的权益。在被上诉人将房产出售给孔亚洲后，于健、徐晓中合谋侵占了售房款70万元。考虑到解决纠纷，被上诉人认可于健向杨君烈代偿的20万元及相关过户税费，于健、徐晓中就其余款项构成不当得利，应当返还给被上诉人。一审判决正确，于法有据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人徐晓中辩称，不认可一审判决，是杨君烈让其做这件事的，借条上的欠款也是杨君烈与于健之间的欠款，与其无关。房产交易过户后，实际到其卡上的钱一部分被于健转走，另一部分被杨君烈拿走，其分文未取。被上诉人杨君烈二审未作答辩。原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇向一审法院起诉请求：1.原审被告于健、徐晓中返还售房款70万元及按同期银行贷款利率支付利息暂计5.6万元（按年利率6%自2014年5月15日起暂计至2015年9月14日，实际计算至支付之日）；2.原审被告于健赔偿因房屋被过户造成的房屋贬值5万元及损失0.2万元，合计5.2万元；3.冯磊对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费由原审被告承担。诉讼中，原审原告变更诉讼请求为：1.原审被告于健返还原审原告282840.80元及相应利息（自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；2.原审被告徐晓中返还原审原告217159.20元及相应利息（自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；3.诉讼费由两原审被告承担。一审法院认定事实：苏州工业园区莲花新村5区44幢104室房屋建筑面积67.06平方米（另附车库14.28平方米），原为原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇及周晓华原妻即周天宇母亲汤凤菊五人拆迁安置所得两套房屋之一。2006年5月16日，上述房屋产权登记于原审原告周汉林、戴水宝名下。2011年1月26日，原审原告周晓华与汤凤菊签署《自愿离婚协议书》，约定：“儿子周天宇由女方抚养……动迁房两套（莲花五区44幢303室、44幢104室），女方自愿放弃动迁时所享有的份额，男方补给女方30万元整，分三年付清，每年支付10万元整。离婚后，两套动迁房归男方和周汉林、戴水宝、周天宇四人共同所有……”。2013年1月14日，原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇（由原审原告周晓华与汤凤菊代办）作为委托人为受托人冯磊出具《委托书》，并在江苏省苏州市中新公证处办理了相关公证。《委托书》载明，就上述房屋，委托人委托受托人：一、代为查询上述房产的相关档案信息。二、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖合同》。三、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房交易资金托管协议》。四、办理上述房屋过户登记至买受方名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续。五、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，并如实申报纳税。六、根据房屋、土地登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人有转委托权。受托期限为上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。2013年1月22日，冯磊以原审原告周汉林（出卖方）委托代理人名义与案外人仇晓霞（买受方）经苏州市美寓房地产经纪有限公司（以下简称美寓公司，法定代表人为原审被告于健）居间签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将上述房屋出卖给买受方，价款56.5万元，房款支付方式为贷款支付等。合同落款处由冯磊、仇晓霞签字，亦有汤凤菊签字，美寓公司盖章。2013年1月24日，冯磊以原审原告周汉林（甲方、卖方）委托代理人名义与仇晓霞（乙方、买方）、苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，就甲乙双方于同日签订的《存量房买卖契约》所涉资金监管事宜约定：乙方将购房款56.5万元存入监管账户，卖方在指定银行以冯磊名义开设结算账户，账号62×××47，买方在指定银行以仇晓霞名义开设结算账户，账号62×××20。买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入监管账户。资金领款手续由丙方审核直接划入卖方开设的结算账户等。合同落款处由冯磊、仇晓霞签字，亦有汤凤菊签字，苏州工业园区房地产交易管理中心盖章。2013年3月11日，原审被告于健向第三人杨君烈账户转账支付323100元。2014年2月14日，原审原告周晓华（甲方、售房人）与案外人孔亚洲（乙方，购房人）、苏城万家公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，实际成交价格72万元，过户税费由乙方承担。乙方于2014年2月14日支付甲方定金2万元，甲方于房屋权属过户结束自资金托管账户领取。合同还作了其他约定。原审原告周晓华收取孔亚洲定金2万元。2014年3月10日，原审被告徐晓中开设银行账户，账号为62×××76，同日以仇晓霞（甲方、卖方）委托代理人名义与孔亚洲（乙方、买方）、苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，就甲乙双方于同日签订的关于涉案房屋的《存量房买卖契约》所涉资金监管事宜约定：乙方将购房款70万元存入监管账户，卖方在指定银行以原审被告徐晓中名义开设结算账户，账号为上述62×××76，买方在指定银行以孔亚洲名义开设结算账户。买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入监管账户。资金领款手续由丙方审核直接划入卖方开设的结算账户等。合同落款处由原审被告徐晓中、孔亚洲签字，苏州工业园区房地产交易管理中心盖章。2014年4月8日，原审被告徐晓中向原审被告于健出具借条，言明：“今有本人借于健人民币390840.19元，用于归还仇晓霞莲花5区44幢104室房屋贷款；另有杨君烈借于健人民币80000元及利息人民币12000元，上述三部分借款在莲花5区44幢104室房屋过户买卖交易完成后，从房款中归还于健，如本次交易不成功，本人负责配合于健将莲花5区44幢104室房屋出售，并从出售房款中归还于健上述三部分款项。（交易托管用银行卡存于于健处。卡号：62×××76工商银行）。”同日，原审被告于健还清仇晓霞购买诉争房屋贷款本息合计390840.19元。2014年5月9日，上述房屋过户登记至孔亚洲名下，房地产登记簿记载的抵押物价值70万元，（孔亚洲）向中国建设银行股份有限公司苏州分行贷款28万元。2014年5月12日，原审被告徐晓中开设的上述结算账户转入房款70万元。同日，该账户转出482840.80元。2014年5月14日，该账户转出5万元，7次取款合计2万元，2次消费合计147000元，账户余额164.20元（含原开卡存入的5元）。2014年底，原审原告周晓华书面向公安机关控告冯磊、仇晓霞、原审被告于健构成诈骗或有共同诈骗嫌疑，并要求一并调查原审被告徐晓中（“许晓中”）、第三人杨君烈（“杨军立”）是否参与共同犯罪。2015年期间，原审原告周晓华多次以书面申请书方式催促公安机关侦查。2015年8月中旬，原审原告周晓华向冯磊、原审被告于健邮寄《立即归还侵占款通知书》，要求返还售房款未果。期间苏州市公安局姑苏分局双塔派出所展开调查，形成询问笔录，反映相关人员如下陈述：1.原审原告周晓华2015年3月19日陈述：2013年初，杨君烈（“杨军立”）表示如有房产，可办理装修贷款，其便同意。杨君烈介绍其认识了美寓公司负责人于健。杨君烈称于健讲要办贷款需其办理房产委托公证。在于健安排下，其与冯磊办理房产公证委托手续。后冯磊通知其办理贷款手续，需去房管局签字，其不在苏州，就让汤凤菊去签字。其未见系何种手续，汤凤菊也不懂。后其经查询得知在银行确有贷款业务，便相信有贷款。此后很长时间一直未拿到贷款，其联系过杨君烈，杨君烈称既然贷款没下来，就先借给其20万元，但之前办贷款，中介公司费用1万元要扣，实际给其19万元。杨君烈称“你现在困难，你先用好了，这个和房子的事情没有关系的”。该款其暂未归还杨君烈。因涉案房屋一直由原审原告控制，虽然贷款未下来，其也未多想，也曾去银行查询，银行告知无贷款，其以为贷款未成功，便未在意。2014年，其与孔亚洲签订合同出售涉案房屋，收取孔亚洲2万元定金，准备过户时发现房屋登记在其不认识的仇晓霞名下。杨君烈称不知道房屋买卖之事，让其问于健。于健告知，当时房屋过户了，贷款也下来了，给了杨君烈。其追问为何其卖房，贷款却给杨君烈，于健难以回答。因其与孔亚洲签了合同，于健表示可让仇晓霞过户给孔亚洲。其当时认为其只要售房款，只要房屋卖出去，之前过户之事不再追究。后来中介让徐晓中（“许晓中”）作仇晓霞委托人，与孔亚洲办理了过户。其向徐晓中索要售房款70万元，徐晓中称已给了于健、冯磊他们。后其向于健、冯磊索要未果。2.原审被告于健2014年12月23日陈述：2013年1月，其老客户杨君烈让其办理亲戚的涉案房屋过户，并告知是假交易，目的是为了套贷款。其让业务员冯磊操作。其咨询评估公司得知涉案房屋交易价格56.5万元，并告知冯磊，冯磊按此价办理了网签过户。完毕后，冯磊将56.5万元和两证全部给其，其扣除其垫付的17万元首付款、4.95万元税费、2万元佣金及第一个月还款额0.24万元，剩余的32.31万元打入杨君烈建行卡中。事后，其将两证也给了杨君烈。卖方周晓华其从未见过，只是与冯磊一起办理公证时出现过。买方仇晓霞具体情况其也不清楚，是杨君烈找来的买家。杨君烈之前也曾多次找其做此类房产过户。2014年4月，周晓华和仇晓霞代理人徐晓中一起到其店里，周晓华称找到真正买家，但上次交易贷款无法还清，希望其能垫付以完成卖房交易。其提出垫付佣金0.5万元，周晓华同意。之后周晓华自己找了中介公司，同徐晓中一起将房屋再次交易，后徐晓中将其垫付的390840.19元还给其。6月，周晓华又找其称第二次交易的钱未拿到，让其去找杨君烈拿钱，其当时就拒绝了。徐晓中实际是杨君烈的合作伙伴。第二次交易中其仅是借款人。其共获利2.5万元佣金，第一次2万元，第二次0.5万元。3.原审被告于健2015年8月5日陈述：首次交易款56.5万元扣除各种费用后，余款32.31万元按其与周晓华、杨君烈三方约定先交给杨君烈，再由杨君烈交给周晓华。因事先贷款未下来，杨君烈先垫付了20万元给周晓华。杨君烈收到32.31万元后有无给周晓华，其不知情。事实上是周晓华需要贷款，故贷款应由周晓华还，但后来银行来电称贷款未正常还款，其联系杨君烈，杨君烈让其先垫付，其垫付10次左右，后杨君烈将钱还给其。其不清楚为何贷款由杨君烈还，其只认识杨君烈，就联系杨君烈，未联系周晓华。2014年，周晓华称真要卖房。杨君烈联系其，让徐晓中办理，因有贷款未还清，其又先垫付390840元。房款70万元打入徐晓中卡上，因其垫付款项，该卡放在其处，款到账后其将垫付的390840元及杨君烈另欠其的92000元，合计482840元转入其账户，后将卡还给徐晓中，卡余217160元。92000元包括杨君烈之前欠其的与房屋无关的8万元。12000元系其垫付贷款利息，这是其与周晓华、徐晓中三方约好的。这部分款项当时其与杨君烈、徐晓中说好从房款中扣掉。217160元应给周晓华，其给徐晓中的原因是当时房主为仇晓霞，徐晓中是仇晓霞代理人，正常徐晓中拿到钱后再交给周晓华。4.冯磊2014年12月23日陈述：2013年初，老板于健带朋友杨君烈（“杨军立”）找其对涉案房屋代办过户。杨君烈称房屋是其朋友的，朋友希望以过户套贷款，朋友已去竹辉路的公证处等了。其便前往。到场时其看到卖方一家，主要与其沟通的是30多岁的周姓男子。其拿着该周姓男子提供的房产证和土地证在公证处办理了全权委托公证。过几天，杨君烈提供一张买家身份证复印件，于健联系评估公司对该房产估价，后于健告诉其以56.5万元价格网签，其便做好网签合同。又过几天，杨君烈叫了一个朋友开车带其与买家一起去园区房管局，准备将房产过户手续做完。但因周姓男子婚姻证明有点小问题，杨君烈联系对方到园区房管局签字，当时到场的是周姓男子的妻子。办理过户完十天左右，其带买方去园区房管局，交完税费后，56.5万元交易费用就打入其个人账户，两证也发放了，其带回公司。之后其开了张56.5万元现金支票，连同两证一起交给于健。交易共套出贷款39.5万元，首付款17万元是于健付的。5.原审被告徐晓中2015年8月19日陈述：其朋友杨君烈一年前找其帮忙代理卖主卖斜塘莲花小区房屋。后杨君烈找中介于健（“俞建”）经手该买卖。其按于健要求以其个人名义申请一张银行卡，并将卡交给于健。买卖完成后，于健将银行卡交还给其，当时卡上约有十几万元，后其将卡给了杨君烈。其未得好处。6.仇晓霞2015年4月23日陈述：2013年l月其初中同学曹君找其帮忙，表示因其朋友需要钱，想将房屋过户给其，即可将贷款提出，后房屋还是要卖掉，不用担心。其问曹君自己为何不去做。曹君称自己信誉不好，且表示会给其一点好处费，其不好拒绝。后两人一起拉了一张其信誉报告。曹君又让其办一张银行卡，说是专门用来还贷款。过两天左右，曹君又让其到平桥直街××一家中介。其见到曹君及曹君称为老板的30多岁男子，二人带其到中介，中介员工便带其去园区房管局办理过户手续。在房屋管理处，其什么也不懂，就签了字，房主及房屋情况其均不知晓。过两个月左右，贷款应该已下来了，曹君老板给其2000元现金作为跑腿费。又过一年左右，曹君老板称有买家了，房子要卖了，并安排人到其家中接其。当天中午一个戴眼镜、身材较瘦的男子到其家楼下，将其接到十全街和凤凰街交叉口的公证处做公证，让其将房屋全权委托给他。又过一周左右，一起去园区房管局做了过户手续。7.第三人杨君烈2015年7月21日陈述：其做中介，主要工作项目如汽车抵押、房屋贷款等，从中收取中介费用。两三年前，朋友汪晨电话称有个认识其的人要借钱，其表示没有钱，汪晨一再强调是认识其的，后其经汪晨安排与需借钱的周晓华碰面谈借钱的事。周晓华称有一套莲花新村房子可做贷款，向其借20万元，贷款做出后，就会将20万元还给其。后其拿周晓华提供的房屋所有手续问做房屋买卖生意的于健，于健告知需准备的材料，其又转告周晓华，让周晓华直接与于健联系，并告诉周晓华于健做该生意除贷款本身需要的所有费用外，还需收取5%佣金，周晓华同意。随后办理了相关贷款手续，其未参与。贷款下来后，其将之前借给周晓华的20万元拿回，是于健直接打入其账户的。后其告诉周晓华还需还银行贷款，但周晓华一次都未还过，都是其帮忙垫付，直到后来周晓华卖掉房屋，这期间其垫付了5万元左右的贷款。其也多次联系周晓华，想告诉周晓华还款的事，但均联系不到。过了两年，周晓华电话里称想将房屋卖掉，其表示还有贷款需还了后才能买卖。周晓华问能否找人帮垫付贷款费用，其表示垫付费用很高，周晓华称没有关系，卖房后从卖房款里扣。后其又找于健说此事，并让周晓华继续与于健联系。此后卖房之事其未参与。卖房后，周晓华称钱没拿到，让其帮问于健怎么回事，于健称除于健该拿的过户费、垫资费等外，余款都已给周晓华了。其将于健所述转告周晓华，周晓华一再强调不可能，款项数额一定不对。其表示自已也不清楚。之后周晓华经常打电话问此事，让其帮想办法。其一方面觉得周晓华是其朋友，另一方面于健是其介绍的，可能于健从中收取了较高费用，其也有责任，就给周晓华打了几次款，合计也有8万元左右。交易中其未拿好处费。于健应该是拿了佣金，第一次办理房屋贷款手续时拿了贷款金额的5%，第二次卖房是周晓华直接与于健谈的，佣金金额不清楚。第一次贷款金额不清楚，事后其只收到于健打给其之前借给周晓华的20万，其他什么钱也没拿到。第二次房屋买卖都是周晓华与于健直接联系，其未参与，也未从中收取任何费用，具体是谁去执行的其也不清楚。其与周晓华之前无经济纠纷。8.第三人杨君烈2015年8月25日陈述：其在周晓华房屋买卖一事中仅是介绍人，介绍于健帮周晓华做贷款。贷款下来后，因之前周晓华欠其20万元，其让于健从贷款中转给其20万元，没拿贷款中的其他钱。余下贷款于健有无给周晓华不清楚。周晓华未还过贷款。其出钱让于健还贷款，其垫了有一年，3万元左右。周晓华未还贷款的原因其不知道，其曾与周晓华说过贷款下来了，让周晓华正常还款，周晓华说知道了，但之后一年，其一直联系不到周晓华，周晓华电话换了。第二次房屋买卖，其未从中得款。徐晓中、于健未给其款项。2013年时，周晓华欠其20万元，该款已还。2013年至陈述时其欠于健50万元左右没还。2010年至陈述时其欠徐晓中20余万元没还。上述事实，有产权调换协议书、现场测量表、房产证、土地证、自愿离婚协议书、公证委托书、声明书、存量房买卖合同、存量房交易资金监管协议、银行交易明细、房屋买卖（置换）合同、借条、还贷证明、个人贷款还款凭证、房地产登记簿、控告状、申请书、公安机关询问笔录、立即归还侵占款通知书及邮寄凭证等证据及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。审理中，原审原告陈述，其原有房产证、土地证已交给原审被告于健。原审被告于健不持异议，并称已交给第三人杨君烈。原审被告于健、徐晓中认为，公证委托书证明原审原告周汉林、戴水宝、周晓华知晓委托事项，即原审原告明知代理人有权帮其出售房屋，现称不知情与事实不符。原审原告提交其2013年2月27日个人信用报告，反映查询记录显示，查询日期“2013年1月25日”，查询操作员“中国建设银行……”，查询原因“贷款审批”，原审原告据以主张，经查询，原审原告信用记录中确有贷款审批事项，故原审原告在签署委托书后相当长时间内一直以为原审被告于健、冯磊在帮原审原告贷款，原审原告对房屋过户之事一直不知情。原审被告于健认为，看不出证据来源，真实性无法确认；2013年1月25日其确实帮原审原告办过贷款审批手续，但因原审原告信用不良，贷款未办成。后原审被告于健又表示实际上并非其帮原审原告办理贷款审理手续，而是杨君烈所办理，其是事后知道的。原审被告徐晓中认为，原审原告称不知情没有道理，原审原告在做房屋委托买卖公证时就应知道房屋被受托人作任何处理都有可能，原审原告应有心理准备。原审原告陈述，关于《房屋买卖（置换）合同》，因原审原告周晓华需资金，经苏城万家公司居间将涉案房屋出售给孔亚洲，当时达成价格是77万元，后因发现房屋过户不满一年，价格变更为72万元。原审被告于健、徐晓中称对合同不知情，合同真实性无法确认；如当时周晓华确实与孔亚洲进行房屋买卖，周晓华手中无房产证、土地证，按常理不可能卖房，故无法确定该合同的签订是如何完成的。原审原告陈述，当时因房产证、土地证一直在于健处，后原审原告缺少资金就将涉案房屋出售；涉案房屋一直在原审原告控制中，未考虑到该房产已被过户转让。原审原告陈述，在为孔亚洲办理贷款时，原审原告查询发现涉案房屋早已于2013年1月下旬被冯磊过户至仇晓霞名下；在《存量房买卖合同》签订时冯磊打电话让周晓华去签字，未表明签字原因，周晓华在外地，便让汤凤菊去签了字，周晓华对合同内容不知情。原审被告于健、徐晓中称，《存量房买卖合同》签订时，杨君烈、仇晓霞及冯磊在房产交易中心，因房产交易中心工作人员要求房屋出售人亲笔签字，故杨君烈打电话给周晓华，周晓华称在外地，故让汤凤菊到现场签字。委托公证的就是代理房屋买卖，非周晓华理解的办理贷款，周晓华对买卖合同是知情的。原审被告于健提交《接处警工作登记表》一份，内容记载有“2015年12月10日周晓华到我派出所报案称：其通过朋友杨君烈做房屋买卖贷款……”，据以主张原审原告周晓华是知晓房屋买卖的。原审原告质证表示报案内容部分记载有误。关于第一次交易。原审原告陈述：原审被告要求追加杨君烈为原审被告参加本案诉讼，但于健、冯磊是原审原告受托人，基于委托关系，于健、冯磊领取房款后应交还原审原告而不应擅自处理；原审原告不要求杨君烈作为原审被告且承担还款责任；于健、徐晓中无法律事由占用原审原告售房款属不当得利。原审被告于健陈述：其仅参与第一次56.5万元交易，因买受人仇晓霞并未真实付款，故其垫付首付款17万元，后从银行办理贷款39.5万元，过户后其首先收回垫付的17万元，扣除过户中产生的税费69500元（含契税5650元、垫付17万元的3%利息5100元、贷款评估费按56.5万元的3‰计算的1700元、办银行贷款费用5500元、中介公司佣金2万元、个人所得税5650元、产权交易中心工本费700元、代杨君烈归还的借款25200元）、为仇晓霞所还首月贷款2400元，剩余323100元付给了杨君烈。因交易由杨君烈一手操办，产权人和买房人均由杨君烈安排，房款未转给原审原告，是因为杨君烈告知原审原告与杨君烈有债务关系，故先由杨君烈控制款项，其与原审原告不认识，故也不清楚杨君烈与原审原告关系。关于第二次交易中孔亚洲支出的房款72万元。原审原告表示其仅收到2万元定金。原审被告徐晓中陈述：其余70万元确实进其账户，但交易中其只是帮杨君烈的朋友仇晓霞卖房，期间只负责房管中心签字之类的事情，收款的银行卡一直放在于健处，交易完成后，于健将48万余元支取后告知其卡上还剩21万余元，但其未核实卡上金额，因此事是杨君烈让其去做，其即将卡给了杨君烈，并告知杨君烈密码，其至今也未拿回银行卡。原审被告于健认可原审被告徐晓中陈述。原审原告认为，当初原审原告将房产交给原审被告，该房屋并无贷款，原审被告于健指使冯磊滥用原审原告授权骗取银行贷款，原审原告对此不知晓，也无任何受益，故对原审被告于健辩称的56.5万元去向的意见不认可；证据反映，原审原告售房款70万元，由原审被告于健侵占482840.80元，原审被告徐晓中侵占217159.20元，不认可徐晓中将存有余款的银行卡给了杨君烈。原审被告于健认为：其仅参与第一次交易，与第二次交易无关。杨君烈第一次交易拿了323100元，第二次交易拿了217160元，两次共领540260元，加上交易税费、原审被告于健扣除杨君烈的欠款，基本与交易总额吻合，故不当得利应由杨君烈返还。原审被告徐晓中认为：其凭仇晓霞委托公证书出售涉案房屋，有权支配仇晓霞售房款，且其出售的是仇晓霞房屋，与原审原告无关，原审原告起诉其无依据。原审被告于健另陈述，其归还39.5万元贷款项下本息390840.19元，与徐晓中2014年4月8日借条金额吻合，该款系其因徐晓中借款而垫付，故徐晓中将第二次交易房款中相应款项归还其属理所当然。原审原告表示，该款项与原审原告无关，原审原告并未委托原审被告出售房屋，责任应由原审被告承担。原审被告徐晓中认可原审被告于健所述，并表示借条是原审原告与其一同在第三人杨君烈协调下到原审被告于健处由其出具的。原审被告徐晓中陈述，其2012年前是苏州东吴民间小额信贷公司业务员，2014年后无业；与杨君烈系朋友，不存在债权债务；在第二次交易中没有利益，纯属朋友帮忙，系杨君烈联系其办理，杨君烈要求其向于健借款将房产从仇晓霞名下过户给孔亚洲；杨君烈自己不打借条，而由其向于健打借条的原因是，其为售房全权委托人，因考虑于健出借资金的安全，其要将存售房款的银行卡交给于健，并告知密码，由于健直接将垫还款项扣除；售房款未给委托人仇晓霞的原因是，仇晓霞是房主，全权委托其卖房，公证书上明确说明其有权领取房款，故其有权处理售房款，且在售房前，仇晓霞与杨君烈均认可将售房款给杨君烈；其售房过程中，不知道原审原告是房屋实际产权人、仇晓霞只是房产名义产权人；其打借条时，原审原告周晓华是以杨君烈朋友的身份在场的，其打借条与周晓华无关，其现在也认可借条与周晓华无关。关于杨君烈向公安陈述欠其20余万元未还，其表示没有那么多钱借给杨君烈。为证实自己的主张，原审被告于健提交如下证据：1.收费单，反映首次交易产生所有权登记费80元、他项权利登记费用80元、房屋转让手续费201.18元，共361.18元。2.美寓公司2016年9月6日开具的中介费发票2张，反映美寓公司收取2013年3月首次交易中介费共2万元，补开发票。3.苏州正合房地产土地评估咨询有限公司（以下简称正合公司）2016年9月7日开具的鉴证服务（评估费）发票，反映正合公司收取涉案房屋评估费1700元。4.美寓公司入账日期记载为2013年3月4日的收据，反映美寓公司收到涉案房屋17万元首付款垫资利息5100元现金。5.7张银行转账凭条，反映原审被告于健自2013年4月18日至2013年12月27日期间，分别向曹宁、曹君、朱玮、陆立恒、朱林宇、袁敏、倪志超等人付款。2013年4月19日银行转账凭条，反映原审被告于健向仇晓霞账户转账2400元。原审被告于健主张其为杨君烈垫付费用25200元，为仇晓霞偿还贷款2400元。6.2013年3月1日契税完税证，反映首次交易契税5650元。原审被告于健主张系其垫付。原审被告于健说明，办银行贷款的费用及工本费票据给了杨君烈，现无法提交，并申请一审法院调取首次交易个税完税凭证。原审原告质证意见：证据1真实性无异议，但费用不应由原审原告承担。原审原告委托于健办理贷款，并非于健采取的虚假过户、骗取银行贷款的方式，原审原告对此不知情。证据2真实性无异议，发票出具时间为2016年9月6日，而房产交易时间为2013年，发票与本案无关，对相关费用不认可。证据3真实性无异议，发票出具时间为2016年9月7日，而房产交易时间为2013年，发票与本案无关，对相关费用不认可。证据4不认可。证据5真实性无异议，但与本案无关。证据6意见同证据1。原审被告于健说明，系杨君烈让其垫付中介费2万元、评估费1700元、17万元首付款、垫资利息5100元，杨君烈称原审原告同意由原审原告承担，最终一起结算，但无其他证据证明；曹宁、曹君、朱玮、陆立恒、朱林宇、袁敏、倪志超系杨君烈客户，也是帮杨君烈为他人办理贷款的，其付款给该7人与原审原告无直接关系，付款原因是杨君烈欠该7人钱，就要求其垫资还款，待过户结束后，杨君烈会与其一并结算，故其认为相应款项其已给了杨君烈，应予扣除。原审原告对此不予认可。据原审被告于健申请，一审法院向地税部门调查首次交易个税纳税情况。地税部门出具书面材料反映2013年3月1日因涉案房屋交易发生个人所得税5650元。到庭当事人不持异议。原审被告于健另说明，其不认可原审原告委托其通过虚假买卖方式获得银行贷款，原审原告真实意思就是出售房屋；因整个交易过程系由杨君烈与其直接联系，且杨君烈称原审原告在涉案房屋首次过户前借了杨君烈20万元，故房款不能直接给原审原告，要求先给杨君烈，以便控制款项，杨君烈再交给原审原告；因其与原审原告交易中从未见面，故只能相信杨君烈所述。原审原告陈述，原审原告周晓华向杨君烈借的19万元确实在涉案房屋首次过户之前，周晓华给杨君烈出具了20万元借条；在整个房产交易中，原审被告于健获得482840.80元，原审被告徐晓中获得217159.20元，原审原告分文未得。关于首次交易中原审被告于健主张支出的部分费用。贷款评估费1700元，原审原告不认可承担该费用，一审法院要求原审被告于健补充提交相应评估报告，原审被告于健表示有二份评估报告，一份在贷款银行，一份在房产交易中心。办银行贷款费用5500元，原审原告不认可承担该费用，原审被告于健表示该费用如何构成记不清了，也无证据证明。产权交易中心工本费700元，原审原告不认可承担该费用，原审被告于健提交的证据仅反映所有权登记费80元、他项权登记费80元、转让手续费201.18元，合计361.18元，并表示无法提交其他证据证明其余费用。垫付17万元的3%利息5100元、中介公司佣金20000元，原审原告不认可承担该费用，原审被告于健表示，其不认识原审原告，交易由杨君烈一手操办，该费用均系与杨君烈谈妥，无其他证据。庭审结束后，原审原告向一审法院表示：其知道二手房交易确实可能需对房屋价值评估，即使原审被告未交评估报告，如法院判决1700元系原审被告于健实际开支的款项，进而从不当得利数额中扣除，其也认可。考虑到原审被告于健提到转让手续费201.18元是交易双方都需交的，而原审被告于健仅交一笔凭证，因金额不大，其也愿由法院在判决中认定于健在361.18元外，另承担了转让手续费201.18元，据此其认可于健支出的工本费合计562.36元。原审原告申明，原审原告作此表态，并不意味着原审原告认可真的委托原审被告卖房或骗贷，只因金额少，望通过自认，便于法院判决。一审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，返还的不当利益应包括原物和原物所生的孳息。原审被告徐晓中受诉争房屋产权登记名义所有人仇晓霞委托，将房屋从仇晓霞名下过户至诉争房屋实际产权人原审原告出售房屋对象孔亚洲名下，并取得孔亚洲支付的房款700000元，在原审被告于健扣出482840.80元后，余款217159.20元既未支付仇晓霞，也未支付原审原告，其保有该款并无任何法律依据。原审被告徐晓中认为其既然受仇晓霞委托领款，便有权支配款项，系其对委托法律关系的错误认识。仇晓霞在公安机关陈述表明，其仅为房屋名义所有人，故其亦无权取得售房款，相应售房款理应由实际产权人原审原告取得。原审被告徐晓中所得不当利益，理应返还利益受损人原审原告。原审被告徐晓中辩称余款217159.20元所存银行卡已交给第三人杨君烈，但并无证据加以证明，且杨君烈在公安机关陈述其欠原审被告徐晓中20余万元未还，虽然审理中原审被告徐晓中否认二人之间存在债权债务，但杨君烈陈述已足以令人怀疑原审被告徐晓中陈述的真实性。原审被告于健在公安机关也陈述徐晓中实际是杨君烈的合作伙伴。更何况，第三人杨君烈无任何法律依据取得相应款项，即便原审被告徐晓中确已将余款交给杨君烈，也不能免除原审被告徐晓中向原审原告返还不当得利的义务，原审被告徐晓中应另与第三人杨君烈自行处理。原审被告于健扣出482840.80元，虽有390840.19元确为其偿还首次虚假交易而产生的仇晓霞名下贷款本息，但冯磊受其指示代原审原告办理房屋虚假交易以套取银行贷款，套取贷款395000后又未将任何款项支付原审原告，故其偿还贷款本息实为将房屋恢复为可以过户交易的原始状态，属于其应尽的分内义务，该成本系其自身不当行为所致，原审原告未因此获得任何利益，不应由原审原告承担。原审被告徐晓中出具借条与原审被告于健约定，上述390840.19元及杨君烈借于健的80000元及利息12000元，三部分款项在诉争房屋过户完成后，从房款中归还于健，该约定损害了原审原告应得房款权益，实为对原审原告财产权益的侵犯，对原审原告不具有任何法律约束力。认定原审被告于健不当得利的金额，当以两次过户作为一个整体看待。关于首次交易，原审被告于健身为房产中介法定代表人，理应知晓虚假交易套取贷款违规，仍经第三人杨君烈牵线，委托冯磊实施，本案审理中其反复强调只认可杨君烈，与原审原告不认识，其只听杨君烈安排，致首次交易套取的贷款395000元未交付给原审原告，现辩称首次交易支出垫资利息5100元、办银行贷款费用5500元、中介公司佣金20000元应由原审原告承担，既因交易违规、相关收费人根本无权收取，也无原审原告事前同意、事后追认的证据加以证明，甚至部分成本连是否实际发生及如何构成都无法确认，一审法院对该抗辩意见不予采信。原审被告于健称第三人杨君烈均认可相关费用且杨君烈表示原审原告同意承担，则相关费用如属实且合法，其应向杨君烈依法主张。至于其为仇晓霞账户所还首月贷款2400元、代杨君烈归还的借款25200元，更与原审原告无关，相关支出如属实且形成合法债权，其应向相关义务人依法主张。其支付第三人杨君烈的323100元中，原审原告既已认可有200000元系其偿还第三人杨君烈的而不作主张，故该200000元免除原审被告于健返还义务，而其余123100元不能因其无权支付第三人杨君烈的行为成为其扣除向原审原告返还款项金额的理由。原审被告行为固然应受责难，但原审原告在两次交易中并非全然无过。原审原告周晓华急需资金，经第三人杨君烈牵线，委托冯磊办理诉争房屋首次交易，相关证据能够反映其通过虚假交易以套取贷款的动机，故原审被告于健实际支出的首次交易契税5650元、个人所得税5650元、所有权登记费80元、他项权登记费80元、转让手续费201.18元，应从原审被告于健不当得利金额中予以扣除。原审被告于健另主张支出的贷款评估费1700元及无证据证实的另一笔转让手续费201.18元，一审法院视原审原告意见，亦从原审被告于健不当得利金额中一并扣除。综上，原审被告徐晓中应返还原审原告217159.20元，原审被告于健应返还269278.44元（482840.80-200000-5650×2-80×2-201.18×2-1700）。原审原告另诉请二原审被告支付相应利息（自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止），亦有事实和法律依据，一审法院亦予支持。二原审被告履行返还义务后，如认为自己履行的义务系因案外人或第三人所致，或认为案外人或第三人亦构成不当得利，应另行依法主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原审被告于健于判决生效之日起十五日内支付原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇269278.44元及相应利息（利息计算方式：以269278.44元为基数，自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；二、原审被告徐晓中于判决生效之日起十五日内支付原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇217159.20元及相应利息（利息计算方式：以217159.20元为基数，自2014年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；三、驳回原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇的其余诉讼请求。案件受理费8800元、公告费600元，合计9400元，由原审原告周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇负担254元，原审被告于健负担5063元，原审被告徐晓中负担4083元。二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据于健、冯磊在公安机关所作的陈述以及于健在本案诉讼中的陈述，在第一次交易中，冯磊是受于健委托办理公证和房屋过户事宜，17万元首付款系于健支付，冯磊取得交易款565000元后交给于健，于健再转给杨君烈323100元。在第二次交易中，于健垫付了房屋贷款390840.19元，购房款70万元转入徐晓中银行账户后，于健从其中扣出482840.80元，将余款归还徐晓中。于健的上述行为均系个人行为，应由其个人承担法律责任，故于健主张其作为被告主体不适格，本院不予支持。本案中，冯磊以周汉林委托代理人名义与仇晓霞签订的房屋买卖合同是以套取银行贷款为目的，虽然周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇称对此次交易不知情，但结合周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇出具的委托书以及房屋买卖合同中有周晓华前妻汤凤菊的签字，可以合理认定周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇对此次交易是知晓的，故此次交易的相应税费应由周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇自行承担。此次交易的款项本应由周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇取得，但冯磊将交易款560000元交给了于健，于健又转给杨君烈323100元。于健虽主张将其将323100元交给杨君烈得到了周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇的认可，但并无证据予以证明，本院碍难采信。但诉讼中周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇认可周晓华结欠杨君烈的20万元借款可从该款项中抵扣，此系周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇自行处分权利，应予准许。在周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇将涉案房屋出售给案外人孔亚洲时，于健从徐晓中收取的70万元购房款中转出482840.80元，于健认为该款为其偿还的银行贷款本息390840.19元以及杨君烈向其借款的8万元和利息1万元。对此，本院认为，因第一次交易的款项于健并未交给周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇，故于健偿还第一次交易产生的银行贷款本息不应由周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇承担；于健与杨君烈之间的个人借款与周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇并无关联，也不应在购房款中抵扣。故于健取得的482840.80元中，除周汉林、戴水宝、周晓华、周天宇认可扣除的20万元以及第一次交易的税费外，其余部分并无合法根据，构成不当得利，应当予以返还。至于于健与杨君烈之间的款项往来，双方可另行处理。另，徐晓中虽亦不认可一审判决，但并未提出上诉，且其抗辩提出的购房余款217159.20元已交给杨君烈，未提供任何证据予以证明，故对其抗辩意见本院不予采纳。综上，于健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5063元，由上诉人于健负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 叶 刚审判员 沈军芳二〇一八年三月十九日书记员 王文君