江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐商终字第00032号
上诉人（原审被告）陈萍，女，1967年11月17生，汉族。
委托代理人周扬，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人邵楚，江苏好佳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）徐州君悦房产经纪有限公司。
法定代表人孙庆兰，该公司总经理。
委托代理人李靖，该公司职员
上诉人陈萍因与被上诉人徐州君悦房产经纪有限公司（以下简称君悦公司）居间合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后依法组成合议庭，并于2014年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周扬、邵楚、被上诉人的委托代理人李靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
君悦公司原审诉称：2011年11月7日，我公司与陈萍及案外人彭家丽三方签订了《存量房买卖合同》，合同签订后陈萍按照合同约定向案外人彭家丽出售锦绣山水1-12-1-301房屋.但由于陈萍的原因，导致合同无法履行，案外人彭家丽向法院起诉，后鼓楼法院作出了（2012）鼓民初字第102号民事调解书，解除了三方签订的《存量房买卖合同》。根据该合同第18条的约定，由违约方支付居间方服务费，故请求陈萍立即支付居间服务费13000元，并承担本案全部诉讼费用。
陈萍原审答辩称：我没有违约，君悦公司主张的与案外人彭家丽违约解除合同与事实不符，根据合同法的规定，我与买房人是协商一致后自愿解除合同的，不存在违约，有民事调解书为证。再者，根据合同法规定，房屋买卖合同中第十八条的内容加重了委托方的责任，限制了委托人的合同自由缔结权，属于霸王条款。此外，我在君悦公司处存放了10000元的定金，请求法庭一并处理。综上，该房屋买卖合同应为无效合同，请求法院驳回君悦公司的诉讼请求，并判令其返还代为保管的定金10000元。
原审法院审理查明：君悦公司系房产中介公司，提供房屋中介服务。陈萍通过君悦公司出售本市锦绣山水1-12-1-301室房屋。2011年11月7日，经君悦公司提供居间服务，陈萍作为卖方（甲方）、彭佳丽作为买方（乙方）、君悦公司作为居间方，三方签订《存量房买卖合同》合同第十三条约定：“居间服务费计人民币（大写）壹万叁仟元整（小写）：13000元整，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。”合同第十四条约定：“居间服务的内容：甲乙双方一致同意采取A中服务方式A、看房、洽谈、签约、过户”。此外，该买卖合同第十八条另约定，如违约，违约方赔偿守约方违约金20000元，支付居间方居间服务费13000元。签订合同当日，彭家丽支付陈萍购房定金10000元，陈萍将该定金交君悦公司保管。
原审法院另查明：陈萍与彭家丽曾于2012年1月17日在该院达成调解协议，双方解除了2011年11月7日签订的《存量房买卖合同》，并由陈萍向彭家丽返还了定金10000元。2013年1月10日，陈萍向该院提起诉讼，要求君悦公司向其返还代为保管的定金10000元。该院经审理后，依法作出（2013）鼓民初字第0053号民事判决，支持了陈萍的诉讼请求。君悦公司不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，二审维持了原审判决，该二审民事判决已发生法律效力。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。陈萍是否应当向君悦公司支付合同中约定的中介费用，取决于合同是否成立。本案中，陈萍抗辩称，因其丈夫未同意出售房屋的价格，未在买卖协议上签字认可，因此陈萍与案外人解除了买卖协议，该买卖协议应属无效合同，君悦公司对合同的无效负有过错，因此陈萍不应当支付居间费用。合同成立是一事实判断问题，是指合同是否存在。合同是否生效是法律评价问题，关系到合同能否取得法律所认许的效力。本案君悦公司、陈萍与案外人已经签订买卖协议，虽然合同因未获得陈萍丈夫的签字认可而解除，但合同解除并不影响合同已经成立，合同解除是以合同成立为前提的，如合同不成立，则不存在合同的解除问题。因此，君悦公司主张居间费用，有事实和法律依据。
关于君悦公司在居间服务中是否有过错的问题。第一，陈萍称君悦公司在签订三方协议时对陈萍丈夫不满意协议约定的价格是明知的，在君悦公司的劝导下陈萍才在协议上签字，对此陈萍提供了其与君悦公司经理于勇的谈话录音予以证实。该院认为，三方签订的房屋买卖协议第四条明确约定了“甲（陈萍）、乙（彭家丽）双方的代理人承诺已取得产权人及相关权利人同意并获得本人的授权委托书和身份证原件。如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十八条所约定的违约金及服务费给守约方。”庭审中，君悦公司认可其在订立买卖协议时知道涉案房屋是陈萍与其丈夫共有，原房屋买卖合同的购买人处有陈萍丈夫的名字，在陈萍到君悦公司处要求卖房及签订买卖协议时未审查陈萍丈夫出具的委托书。君悦公司作为居间人，在居间活动中应当遵循诚实信用原则，并从形式上审查涉案房屋的权属情况及委托人是否具备其他共有人的授权委托书。而本案君悦公司在明知陈萍未获得其丈夫的授权委托书并对房屋价款持有异议的情况下，建议陈萍与买受人签订了房屋买卖协议。虽然是否签订房屋买卖协议取决于买卖双方的当事人，但君悦公司作为居间人，其提供的居间服务亦存在瑕疵。第二，根据三方协议第十四条约定，君悦公司提供的居间服务内容应包括看房、洽谈、协商、过户四项。而本案中，君悦公司只提供了前三项服务，未完成第四项服务的内容。综上，最终导致未能办理过户的根本原因是陈萍的丈夫未认可三方买卖协议确定的价格。君悦公司在明知陈萍丈夫对售房价格持有异议、陈萍夫妇作为涉案房屋的共有人未达成一致意见不可能办理房屋过户的情况下仍建议签订三方协议，君悦公司作为居间人未能忠实、谨慎地履行其居间义务，负有一定的过错。因此，君悦公司主张的居间费用应当相应予以扣减，经该院确认，君悦公司的居间费用6500元。
综上，君悦公司向陈萍提供了居间服务，并促使合同成立，但鉴于君悦公司的居间行为中存在瑕疵，其居间服务内容不完整，居间费用该院予以酌定为6500元。陈萍主张君悦公司返还定金10000元已在其他案件中处理，本案中不予审理。该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、陈萍于本判决书生效之日起十日内给付徐州君悦房产经纪有限公司居间费6500元。二、驳回君悦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由君悦公司承担32.5元、陈萍承担32.5元（该款于本判决生效之日起十日内一次性支付给君悦公司）。
原审判决送达后，陈萍不服，向本院提起上诉称：我与君悦公司以及案外人签订的购房合同第十三条约定居间报酬应当由乙方（及案外人彭佳丽）承担。因此，即使君悦公司有权获得居间报酬，也应当按照合同约定向案外人彭佳丽主张。原审法院判决我方承担居间报酬违反合同约定，属于事实认定错误，请求二审法院支持我方上诉请求，驳回君悦公司的全部一审诉请。
君悦公司辩称：原审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：陈萍是否应当向君悦公司支付居间报酬。
本院认为：一、君悦公司要求获得相关居间费用，是其在行使居间报酬请求权，其该项请求具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间可以分为报告居间和媒介居间。所谓报告居间是指居间人受委托人的委托，搜寻可以与之磋商、订约的相对人，并报告给委托人，以提供订立合同的机会，居间人的居间活动到此为止，后续订约事宜，居间人不再参与。所谓媒介居间是指居间人不但报告订立合同的机会，而且在欲订约的双方当事人之间周旋，进行说合，排除双方所持的不同意见，促成双方达成协议，并依照约定准备合同。本案中根据双方当事人《存量房买卖合同》第十四条约定：“居间服务的内容：甲乙双方一致同意采取A中服务方式A、看房、洽谈、签约、过户”的约定，君悦公司与陈萍之间存在的应当系媒介居间合同关系。君悦公司作为居间人经过报告订立合同的机会并经周旋、说合已经促成居间委托人陈萍与案外人彭佳丽达成买卖房屋的合意，并准备了合同促其双方签订了《存量房买卖合同》。因此，君悦公司作为媒介居间合同居间人已经履行了相应的媒介居间义务，其应当获得相应的居间报酬。
原审法院认定的君悦公司居间报酬损失数额具有事实和合同依据。君悦公司在明知陈萍夫妇作为涉案房屋的共有人，陈萍丈夫对售房价格持有异议，且未达成一致意见不可能办理房屋过户的情况下，仍建议签订三方协议，君悦公司作为居间人未能忠实、谨慎地履行其居间义务，负有一定的过错，原审法院根据君悦公司的过错程度，酌定居间报酬损失为6500元，并无不当，本院依法予以维持。
应当由陈萍承担本案所涉居间费用。本案双方对于签订《存量房买卖合同》以及合同条款均无异议，对于该合同中涉及诉辩双方权利义务关系的内容，本院予以确认。《存量房买卖合同》中对于居间费用的负担有三处约定，第十三条约定：“居间服务费计人民币（大写）壹万叁仟元整（小写）：13000元整，由乙方（彭家丽）承担，在签订本协议时付清给居间方”、第四条约定“甲（陈萍）、乙（彭家丽）双方的代理人承诺已取得产权人及相关权利人同意并获得本人的授权委托书和身份证原件。如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十八条所约定的违约金及服务费给守约方”、第十八条约定“除本协议另有约定外，违反本协议的任何一条款均视为违约。违约方赔偿给守约方违约金贰万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十三条所约定的服务费”。根据上述约定如果涉案房屋买卖合同正常履行，则由案外人彭佳丽承担居间费用；如果陈萍不能保证对其出卖房屋拥有处置权，则应当由陈萍承担居间费用。本案中根据双方当事人共同确认的事实，涉案买卖合同未能正常履行的主要原因系陈萍的丈夫作为本案买卖房屋的共同所有人不认可三方买卖协议确定的交易价格，其不愿意售出该房屋。故陈萍作为《存量房买卖合同》中的缔约方，未能遵守合同约定的“承诺已取得产权人及相关权利人同意”，显系违约行为，其应当承担相应的法律后果。因此，君悦公司依据涉案《存量房买卖合同》第四条、第十八条的约定，要求陈萍负担相关居间报酬损失，有事实以及法律依据，本院依法予以支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及合同依据，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯昭玖
审判员 李清爱
审判员 张 雷
二〇一四年四月三日
书记员 张 洁