辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1337号
上诉人（原审被告，反诉原告）：尤万芹，女，1948年4月13日生，汉族，住沈阳市和平区。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：仇辉，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：周景香，女，1960年1月1日生，汉族，住大连市西岗区。公民身份号码：×××。
原审被告：许昊，男，1977年2月16日生，汉族，住大连市甘井子区。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：仇辉，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人尤万芹因与被上诉人周景香、原审被告许昊租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3317号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人尤万芹上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：1.合同约定如被上诉人于合同期满时无违约情形则退还押金，并约定被上诉人应提前两个月交下年度租金，即被上诉人应于2015年4月25日前付清2016年度租金8万元，但被上诉人实际支付租金的时间为2015年5月22日，金额为4万元，显然违约；被上诉人在庭审中自认洗车机存在故障且已无法使用，并因其怠于按大连房管局通知的期限将上诉人的设备搬出，因被上诉人交还正常使用的洗车机及设备，被上诉人负有向上诉人赔偿的义务，案涉1万元押金根本不足以赔付上诉人损失，因被上诉人存在上述违约行为，上诉人不负有向其返还押金的义务。2.案涉租赁合同不能继续履行的原因系沈阳军区大连市房地产管理局贯彻执行中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》并查封案涉房屋所致，与上诉人和部队之间的租赁合同履行情况无关，符合因不可抗力导致合同法定解除情形，且上诉人已履行了通知被上诉人解除合同的义务，租赁合同不能继续履行并非基于上诉人原因所致，一审判决认定上诉人未向部队交纳租金导致案涉房屋被收回与事实不符。3.上诉人关于洗车机、起重机等设备损失应在本案中一并解决，一审判决认为不宜在本案解决系错误。4.一审判决适用法律错误，无论是基于行政行为导致合同无法继续履行或是上诉人依法、依约行使解除权，上诉人均不存在过错，一审判决无视合同约定却适用《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条错误。5.大连市房管局的通知中已明确写明要求上诉人交纳至2016年3月31日的费用，故直到部队通知封停之前，上诉人出租行为合法有效，被上诉人实际使用房屋至2016年5月27日，故上诉人有权主张2万元租金。
被上诉人周景香辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，同意一审判决。其主要答辩观点为：上诉人与白云物业公司的合同已经在2013年到期，却与被上诉人签订6年租期的合同，应属欺诈。2015年6月30日部队要求被上诉人必须停业，被上诉人找到许昊，许昊让被上诉人先经营，因部队说最迟能坚持到2015年12月30日，许昊就同意被上诉人先交半年租金及二月二再交下半年的租金，此后部队就贴告示要求停业，双方就没再谈房租的事。被上诉人都是手工洗车，从没用过上诉人的洗车机，洗车行是露天的，根本用不上上诉人的机器。洗车行中途停业，给被上诉人造成了很大损失。
原审被告许昊述称，其并非案涉合同当事人，案涉争议与其无关。
被上诉人周景香向一审法院起诉请求：1、确认租赁合同无效；2、判令尤万芹、许昊共同返还2015年5月25日至2016年6月25日期间的租金4万元及押金1万元；返还货物款7000元和车票的现金价值。
上诉人尤万芹向一审法院反诉请求：1、确认租赁合同于2016年3月26日解除；2、周景香给付2015年12月26日至2016年3月26日期间的租金2万元；3、周景香赔偿洗车机、起重机、合同附件所列设备等损失12万元。
一审法院认定事实：2010年4月29日，尤万芹作为甲方大连福瑞兴汽车美容中心的法定代表人与乙方即周景香签订《租赁合同》，约定甲方将大连福瑞兴汽车美容中心租赁给乙方经营，期限为2010年6月25日至2016年6月25日六年。乙方付租用押金1万元，六年后如没有违约签订的条款，此款返回乙方。约定具体条款为：一、2010年6月25日至2012年6月25日每年租金为6万元，2012年6月25日至2014年6月25日每年租金为7万元，2014年6月25日至2016年6月25日每年租金为8万元。乙方租金要提前两个月交下年全部租金，如果不按时缴纳，甲方有权终止此合同。二、甲方上海欧曼尔电脑洗车机经营使用期间，洗车机的易损零件由乙方负责。六年后乙方要保证机器能正常运行，乙方交付给甲方，如不能正常运行，乙方要按国家的法律规定赔偿。......四、洗车场其他各种设备请见附表（一）（附表一）所列入的设备，乙方在解除经营后，交回甲方都要保证正常使用，如果不能修复，乙方负责赔偿。五、乙方在经营过程中，甲方如果违约或遇政府动迁，并且给乙方造成经济损失，时间如果在6月30日前，甲方退回乙方前年和当年租金，时间在下半年，甲方退给乙方当年租金。甲方不负责乙方装修费用。六、如果乙方经营违约需退出时，要提前半年通知甲方，甲方同意后方可退出。否则，给甲方造成损失由乙方负责，不退乙方租金。......十、乙方租甲方美容中心，货物和未洗的车票由乙方接管，乙方交付甲方时，甲方必须接管乙方未洗的车票（半年内有效）和乙方的货物总金额为柒仟元按零售价（40-50%）接纳。双方还对其他权利义务进行了约定。该租赁合同签订前一天，尤万芹出具内容为”今收福瑞兴美容租赁押金壹万元整”的《收条》。该《租赁合同》签订后，周景香依合同约定向尤万芹交纳租金至2015年12月25日。其中，2015年5月22日，周景香通过中国工商银行向许昊银行卡转账4万元用于支付2015年6月25日至2015年12月25日期间的租金。2016年3月2日、10日沈阳军区大连房地产管理局（以下简称部队）两次向尤万芹丈夫许靖安下发《通知》，内容为”你与大连白云物业有限公司签订的合同早已到期，且大连白云物业有限公司于2013年8月9日已下达停租通知，未收取你的租金。按照军队房地产清查整改的有关规定，大连白云物业有限公司于2015年4月7日将该项目交还我部管理。根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）的要求，特此通知你在接到本通知的30日内自行搬离，并补交2013年11月1日至2016年3月31日的房地产使用费。逾期，将采取强制措施协助搬离，由此造成的一切后果由你自负。特此通知！”两张《通知》收到人处签字均为空白。2016年5月27日，原沈阳军区大连房地产管理局将案涉房屋查封至今。再查，周景香于2010年5月1日、11月21日分别向大连志力机电设备有限公司购买人力洗车机三台。
一审法院认为，周景香与尤万芹于2010年4月29日签订《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，依法成立。周景香主张2013年后，因尤万芹与部队之间的租赁合同到期，导致其无权将案涉土地、房屋租赁给周景香，要求确认案涉《租赁合同》无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在买卖合同处分所有权的案件中，当事人以无权处分为由主张确认合同无效的，法院不予支持；在本案租赁关系中，尤万芹处分的仅是用益物权，在其无权处分的情况下，合同应依然有效。故对周景香主张确认案涉《租赁合同》无效的诉讼请求，不予支持。周景香与尤万芹于2010年4月29日签订的《租赁合同》，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同对合同双方具有约束力。因许昊并非案涉《租赁合同》的签订主体，其仅为代尤万芹收取租金，且尤万芹对该节事实予以认可，故周景香要求许昊承担返还租金、货物款和车票现金价值的诉讼请求，不予支持。关于周景香主张尤万芹返还2015年5月25日至2016年6月25日期间的租金4万元的诉讼请求，案涉房屋已于2016年5月25日被部队查封，案涉租赁合同目的已无法实现。因案涉土地为部队所有，尤万芹与部队之间存在租赁关系，从沈阳军区大连房地产管理局向尤万芹丈夫许靖安下发《通知》的内容可以看出，尤万芹未向部队交纳相应租金，是导致案涉土地及房屋被收回的原因之一。故本案中尤万芹构成违约。按照《租赁合同》第五条约定，周景香在经营过程中，尤万芹如果违约或遇政府动迁，并且给周景香造成经济损失......时间在下半年，尤万芹退回周景香当年租金。庭审中，原被告均认可下半年是指合同年度，案涉租赁合同年度为前一年的6月25日至本年的6月25日，沈阳军区大连房地产管理局查封案涉房屋时间为2016年5月27日，应为合同年度的下半年。因案涉租赁合同目的无法实现，周景香存在经营利益损失，周景香主张尤万芹尤万芹返还2015年5月25日至2016年6月25日期间的租金于法有据，因周景香租金只交纳至2015年12月25日，即半年租金4万元，故尤万芹返还周景香2015年5月25日至2015年12月25日期间的租金4万元。关于周景香主张尤万芹返还押金1万元的诉讼请求，案涉租赁合同约定，周景香付租用押金1万元，六年后如没有违约签订的条款，此款返回乙方，就目前案涉合同履行情况看，没有证据显示周景香存在违约情况，故对周景香请求尤万芹返还押金1万元的诉讼请求，予以支持。关于周景香主张尤万芹返还货物款7000元和车票的现金价值的诉讼请求，因其未能提供相应证据予以证明存在货物及车票的现金价值是多少，故对其该项诉讼请求，不予支持。关于尤万芹主张确认原被告签订的租赁合同于2016年3月26日解除的反诉请求，虽尤万芹申请证人卢某出庭，拟证明2016年3月26日尤万芹向周景香送达了解除合同通知，但该证人庭审中明确说明其张贴通知的行为发生在2017年3月26日，其证人证言与尤万芹欲证明的事实不符；另一证人李某陈述其于2016年4月3日到案涉洗车厂张贴合同终止通知书，与尤万芹拟证明的事项依然不符。现尤万芹未能提供充分证据证明，案涉《租赁合同》已于2016年3月26日解除，对尤万芹的该项诉讼请求，不予支持。关于尤万芹主张周景香给付2015年12月26日至2016年3月26日期间的租金2万元的诉讼请求，如前所述，案涉合同履行过程中尤万芹存在违约行为，按照《租赁合同》约定，尤万芹应返还周景香当年的租金，现周景香只支付了半年的租金，故对于周景香未交纳的下半年租金无需再向尤万芹交纳。对尤万芹的该项诉讼请求，不予支持。关于尤万芹主张周景香赔偿洗车机、起重机、合同附件所列设备等损失12万元的诉讼请求，因合同约定，租期届满后周景香要保证尤万芹上海欧曼尔电脑洗车机能正常运行，如不能正常运行，周景香要按国家的法律规定赔偿。因该洗车机被部队查封在案涉房屋内，原被告就案涉房屋未进行交接，尤万芹对案涉洗车机申请鉴定后又将鉴定申请撤回，故现无法确定该洗车机的状况。且现双方均无法证明洗车机的状况，虽周景香庭审中称案涉洗车机自交付时就不好用，但亦未能说明该洗车机存在何种故障、是否能够进行维修。如果案涉洗车机仅是存在故障，周景香可以选择先行修复，也可以直接赔偿。现因无法进入案涉房屋，无法确定洗车机状况，故尤万芹的该项反诉请求不宜在本案进行处理。关于尤万芹主张的起重机及合同附件所列设备损失的反诉请求，因案涉房屋被部队查封，上述设备是否存在及存在状态无法确定，故尤万芹的该部分反诉请求不宜在本案进行处理。待双方与部队进行协商后，可对案涉房屋进行交接，确定上述设备状态后再行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、尤万芹于判决生效之日起十日内返还周景香2015年5月25日至2015年12月25日期间的租金4万元；二、尤万芹于判决生效之日起十日内返还周景香押金1万元；三、驳回周景香的其他诉讼请求；四、驳回尤万芹的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1225元（周景香已预交），反诉费1550元（尤万芹已预交），退回尤万芹1450元，由周景香负担50元、尤万芹负担1275元，给付时间同上。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：其一，被上诉人诉请上诉人返还租金4万元应否予以支持；其二，被上诉人诉请上诉人返还押金1万元应否予以支持；其三，上诉人的反诉请求是否应予支持。
关于第一个焦点问题，根据沈阳军区大连房地产管理局向上诉人尤万芹丈夫许靖安下发的通知内容：”你与大连白云物业有限公司签订的合同早已到期，且大连白云物业管理有限公司于2013年8月9日已下达停租通知，未收取你的租金”，沈阳军区大连房地产管理局系因上诉人与大连白云物业管理有限公司之间合同早已到期，上诉人未再向大连白云物业管理有限公司交纳相应租金而将案涉房屋及土地收回，这是导致上诉人与被上诉人之间的合同无法履行的原因之一，因此一审法院认定上诉人对被上诉人构成违约有事实与法律依据。且案涉《租赁合同》第五条约定”被上诉人在经营过程中，上诉人如果违约或遇政府动迁，并且给被上诉人造成经济损失.......时间在下半年，上诉人退给被上诉人当年租金”，即该违约责任条款亦考虑到基于案涉租赁标的物所在土地的特殊属性可能存在的政府动迁等不可抗力因素，此种情况造成被上诉人经济损失，上诉人亦应向被上诉人返还当年租金，故被上诉人据此诉请上诉人返还已交纳的2015年6月25日至2015年12月25日期间的租金4万元应予支持。
关于第二个焦点问题，根据案涉租赁合同有关租金给付的约定，被上诉人应于2015年4月25日前付清2015年6月25日至2016年6月25日租金8万元，但被上诉人实际支付租金的时间为2015年5月22日，金额为4万元，已违反合同的约定。虽被上诉人主张其系经过与原审被告许昊沟通，许昊同意其后先交纳半年的租金，但原审被告许昊对此不予认可，被上诉人亦未能提交证据对自己的主张的事实予以证明，故本院对被上诉人的抗辩主张不予采纳。案涉租赁合同约定，被上诉人向上诉人付租用押金1万元，六年后如没有违约，此款返回被上诉人。现被上诉人存在违反合同约定逾期未足额交纳租金的行为，故被上诉人向上诉人提出的返还押金1万元的诉讼请求不应予以支持，上诉人的此项上诉主张成立，本院予以采纳。
关于第三个焦点问题，首先，关于上诉人诉请确认案涉租赁合同于2016年3月26日解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”，现上诉人拟证明已向被上诉人送达了解除通知的证据仅为证人证言，且证人证言与其拟证明事项之间又存在矛盾之处，故一审法院以证据不足为由对上诉人的该项反诉请求未予支持并无不当，本院予以确认；其次，关于上诉人诉请被上诉人给付2015年12月26日至2016年3月26日期间的租金2万元的问题，如前所述，上诉人应向被上诉人返还2016年度的租金，即被上诉人未交纳的2015年12月26日至2016年3月26日期间的租金无需再向上诉人交纳，故一审法院对上诉人的该项反诉请求未予支持亦无不当；最后，关于上诉人诉请被上诉人赔偿洗车机、起重机、合同附件所列设备损失的问题，因案涉房屋现仍被查封，无法确定洗车机、起重机、合同附件所列设备的状况，故一审法院认定上诉人的该部分反诉请求不宜在本案进行处理，待双方与部队协商交接后，确定上述设备状态后再行处理并无不当。
综上，上诉人上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3317号民事判决第一项、第四项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3317号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人周景香其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给附金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉诉讼费1225元（被上诉人已预付），反诉案件受理费1550（上诉人已预付），退回上诉人尤万芹1450元，由上诉人尤万芹负担900元，被上诉人周景香负担425元；二审案件受理费2725元（上诉人已预交），退回上诉人尤万芹1450元，由上诉人尤万芹负担900元，被上诉人周景香负担425元。
本判决为终审判决。
审判长 何 川
审判员 赵 虹
审判员 林荣峰
二〇一八年三月二十八日
书记员 李 波
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。