福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3376号上诉人（原审被告）：伟润置地（福建）有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段湖心苑5号楼一层。法定代表人陈增标，该公司负责人。委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄尚卓，男，1976年10月28日出生，汉族，住福建省晋江市。被上诉人（原审原告）：洪秀妹，女，1978年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邱蔚芜，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人伟润置地（福建）有限公司（以下简称伟润公司）因与被上诉人黄尚卓、洪秀妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟润置地（福建）有限公司（以下简称伟润公司）的委托诉讼代理人邱小芳，被上诉人黄尚卓、洪秀妹的委托诉讼代理人邱蔚芜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟润公司上诉请求：撤销一审判决并改判。事实和理由：一、根据法律规定以及合同约定，伟润公司承担逾期办证违约责任的前提是由于伟润公司的原因造成的办证迟延。一审认定诉争楼盘无法及时通过竣工验收备案的主要原因系楼盘西侧6号楼临近南新漂染厂而无法及时通过竣工验收所致，但又认定伟润公司违约，自相矛盾。诉争房屋办证迟延是由于诉争工程中的6号楼因临近的南新漂染厂未搬迁的原因，造成自身无任何环保问题的6号楼却迟迟不能办理竣工环保验收，从而导致整个项目无法办理竣工验收备案，以致于整个项目无法早日办理初始预登记，最终导致诉争房屋无法及时办理分户产权证。根据法律规定及合同约定，应当认定诉争工程不能及时办证系“非出卖人的原因”造成，故而伟润公司在此期间不应承担违约责任，该原因造成的迟延期间应相应扣除或相应顺延计算办证期间。二、诉争工程如何规划、何时可以施工、应当何时竣工以及何时办理竣工验收备案、何时可以预售等，都是经过各相关建设行政主管部门根据法律规定予以审查批准的，并非伟润公司可以随意而为。因此，对伟润公司而言，伟润公司依法取得施工许可证、预售许可证等，就意味着诉争工程就是可以按照各审批许可的时间内完成各事项，包括办理竣工验收备案、办证等，南新漂染厂的搬迁属于政府需要解决的事宜，该厂的存在应当不会影响诉争工程的开发、建设、验收、办证等，否则建设行政主管部门就不会通过前述各项审批，或者应当将6号楼与其他楼分开办理申请、审批。更何况，验收、办证受影响的结果无论是否可以预见，都是属于南新漂染厂未搬迁造成的，并非由于伟润公司的原因造成的后果。补充协议第十三条约定6个月的延续办证期系当事人可自由约定的内容，合法有效。虽然伟润公司在取得各项审批许可时认为南新漂染厂的问题应当不会影响诉争工程的开发，但为避免由于非伟润公司的原因即南新漂染厂的客观因素可能将来在办证时间上造成拖延，双方约定了6个月的延续办证期。因此，如果从一审认定的“漂染厂已经存在，应当预见”的角度出发，那么，也应当认定双方约定的6个月延续办证期是有事实依据的，不存在不合理减轻或免除伟润公司应承担的责任的情形。关于该6个月延续办证期的约定，其文字内容直白、确定、通俗易懂，不存在有可能产生歧义的地方。在本补充协议签订之前双方均仔细阅读以上条款，相关内容双方已进行充分的商定，并且，“延续6个月”以及第二十五条的文字内容就在黄尚卓、洪秀妹签名落款处的上方，一目了然，该事实证明了黄尚卓、洪秀妹对该6个月延续办证期是清楚且认可的。三、伟润公司自2014年10月30日完成申请办理初始预登记的合同义务，在办证机关办结初始预登记后，伟润公司在30天内通知黄尚卓、洪秀妹办理分户证，因此，对于2014年10月30日后造成的办证迟延，伟润公司不应承担责任。首先，根据法律规定以及合同第十四条约定，办证责任区分为“出卖人办理初始预登记责任”和“买受人办理分户登记责任”，并且，该两个责任不能同时进行，分户登记必须建立在登记机关已经“办结”初始预登记之后方可申请办理。而“办结初始预登记”并不属于出卖人的合同义务，而是办证机关的行政职责，何时办结非出卖人的行为和意志所能控制，登记机构于2014年10月30日受理伟润公司的办理申请，于2014年12月29日方完成初始预登记，超时一个多月。因此，2014年10月30日办证部门受理申请后至2014年12月29日办结期间，不属于伟润公司的履行义务期间，此期间造成的办证迟延，不应当由伟润公司承担责任。其次，从合同约定的办证期间看，两个办证责任相差30天，也就是说，伟润公司的办理分户证时间是在初始预登记完成后30天，伟润公司只要在此期间通知办证就不算违约。在2014年12月29日办证机关办结初始预登记后，伟润公司于2015年1月19日通知伟润公司领取办理分户证资料，历时仅21天，不超过30天。因此，伟润公司不应当承担此期间的违约责任。黄尚卓、洪秀妹辩称，一、伟润公司未能秉承审慎义务申办相关证照是导致涉诉房屋无法及时办理所有权证的根本原因，一审法院认定逾期协助办证系伟润公司原因所致，并判决伟润公司承担逾期办证违约责任正确。无论是施工许可的核准，抑或是预售许可的核准，均是由伟润公司根据项目开发情况向行政机关予以申请，再由行政机关予以审核。因此，对于建设规模等相关事项在报经行政机关核准之前，伟润公司作为开发商应该结合项目情况进行合理确定，是单栋楼房进行申请抑或是项目整体进行申请，而非由行政机构主动予以分开审批。伟润公司主张长期无法办理房屋所有权证的原因全部归咎于南新漂染厂是基于以下逻辑，南新漂染厂导致6号楼无法通过环保验收，而1、2、3、5、6号楼及商场的建筑工程施工许可证为统一办理，故必须统一办理竣工验收备案。现一审法院已依法查明了南新漂染厂在诉争楼盘规划施工前已经存在，伟润公司作为开发商不可能不知道该厂将对住宅项目产生严重影响，而伟润公司却未能秉承审慎义务申办相关证照，可见伟润公司在项目开发过程中存在过错，一审法院据此认定逾期协助办证系伟润公司的原因导致正确。二、补充协议第十三条为伟润公司单方预先拟定、未经双方充分协商的格式条款，并存在减轻伟润公司责任之情形，伟润公司亦未尽到相应的提醒义务，一审法院认定该条款无效正确。本案涉诉条款为伟润公司为重复用于商品房买卖而预先拟定的条款，在交易过程中并未与黄尚卓、洪秀妹进行协商，一审法院认定该条款为格式条款符合合同法第三十九条之规定。同时，伟润公司所拟定的补充条款，延长了双方在主合同所约定的办证期限，减轻了其在主合同中所应承担的责任，而该条款的字体与其他条款并未存在任何差异，足以证实伟润公司未尽到提醒义务，一审法院认定该条款无效正确。三、对于伟润公司违约责任的截止时间认定，一审法院认定伟润公司向黄尚卓、洪秀妹提交完整应由其提供的材料之日止符合双方约定。在双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条明确了出卖人的义务为“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。因此，伟润公司除应办理所有权初始预登记外，还应向黄尚卓、洪秀妹提交房屋测绘图纸、销售不动产统一发票（办证联）等资料，伟润公司主张逾期办证终止点为申请办理初始预登记违反合同约定。黄尚卓、洪秀妹向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告伟润公司签订的第201107300056号《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项（买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百分0.001向买受人支付违约金）及附件六《合同补充协议》第十三条无效；2、被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；3、被告每日按原告已付购房款1134027元的万分之二点五向原告支付自2013年3月30日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求，请求被告每日按原告已付购房款1134027元的0.001%向原告支付自2013年3月30日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。一审法院认定事实：2011年7月30日，原、被告签订一份编号为201107300086的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园3号楼505号商品房，房屋总价款为1134027元；房屋的交付期限为2012年12月28日前。合同第十四条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理登记需由出卖人提供的资料交付买受人。若因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第十三条约定：“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1134027元；被告于2013年3月9日将诉争商品房交付给原告。2014年9月19日，伟润世纪嘉园楼盘经勘察、设计、施工、监理等部门验收后，通过建设主管部门的竣工验收备案。被告于开发诉争楼盘时即取得国有土地使用权证，国有土地使用权证号为泉国用（2008）第200130号；2014年10月30日，办证部门受理了诉争楼盘的产权项目初始预登记；2014年12月29日，办证部门向被告出具《关于办结商品房项目初始登记的通知》，确认诉争楼盘的产权初始预登记已办妥。2015年1月29日，被告向原告送达通知一份，告知诉争商品房可办理分户产权证，原告可领取办理房屋分户产权证相关材料。一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立，双方均应依约履行相应的权利和义务。根据合同约定，被告应于实际交房后90日内，即于2013年6月7日前履行完协助原告办理诉争商品房房屋权属登记的义务，但被告直至2015年1月29日才告知原告诉争商品房可办证，并通知其领取办理所需资料，履行完合同约定的协助办证义务，逾期601天，已构成违约，应依照合同第十四条的约定以原告已付购房款1134027元为基数，按日0.001%的标准向原告支付逾期协助办证违约金1134027元/天×0.001%×601天＝6815.5元。对原告要求被告支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。原告认为双方约定的违约金标准过低，要求调整按日万分之二的标准计付，但未举证证明合同约定的违约金标准过份低于原告的实际损失，该主张缺乏事实依据，不予采纳。由于合同附件六《合同补充协议》系被告提供的格式合同，该协议第十三条的约定部分减免了被告逾期协助办证的违约责任，与双方在主合同中有关补充协议不得含有减轻或免除出卖人应承担的责任的约定相悖，且未以任何合理方式提请原告注意，故对原告要求确认该条款无效的诉求，予以支持。因诉争《商品房买卖合同》主合同条款系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，对原告要求确认该合同第十四条第一款第二项无效的诉求，不予支持。由于诉争楼盘已办理了国有土地使用权证，并至房管部门办理了产权预登记，且被告已告知原告可领取需由被告提供的办证资料，履行完协助原告办证的义务，故对原告要求被告履行该义务的诉求，不予支持。被告认为逾期办证的原因不是其造成，其不必承担违约责任，缺乏依据，对该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伟润置地（福建）有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告黄尚卓、洪秀妹逾期协助办证违约金6815.5元；二、原、被告于2011年7月30日签订的编号为201107300086的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条无效；三、驳回原告黄尚卓、洪秀妹的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告伟润置地（福建）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2011年7月30日，黄尚卓、洪秀妹、伟润公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄尚卓、洪秀妹购买伟润公司开发的址于丰泽区宝洲路与泉秀路交叉口伟润·世纪嘉园3号楼505号商品房，房屋的交付期限为2012年12月28日前，伟润公司于2013年3月9日将诉争商品房交付给黄尚卓、洪秀妹。上诉人伟润公司上诉主张，诉争楼盘逾期办理产权初始预登记并非其原因所致，因诉争楼盘无法及时通过竣工验收备案的主要原因，系楼盘西侧6号楼临近南新漂染厂而无法及时通过环保竣工验收所致，鉴于南新漂染厂在诉争楼盘规划施工前已经存在，故一审判决认定伟润公司在规划施工前应当预见该问题可能给将来办证带来的影响并应承担由此造成的后果是正确的。伟润公司上诉主张，诉争的《合同补充协议》第十三条就有关逾期办证期限的变更条款是有效，因双方当事人于2011年7月30日签订《商品房买卖合同》第二十二条中明确约定，补充协议中不得含有减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任。双方当事人签订的《合同补充协议》第十三条，对双方主合同中第十四条约定的有关协助办证的期限进行了变更，将90日的办证期限再延长6个月。但，该《合同补充协议》系伟润公司提供的格式合同，该条款违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，且该减轻上诉人违约责任的条款并未以任何合理方式提请黄尚卓、洪秀妹注意，因此一审判决根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定确认《合同补充协议》第十三条无效是正确的。因伟润公司未能在双方签订的《商品房买卖合同》合同约定的商品房交付使用后90日内，即于2013年6月7日之前履行完协助办理诉争商品房房屋权属登记的义务，故伟润公司应承担逾期办证的违约责任。伟润公司直至2015年1月29日才告知黄尚卓、洪秀妹诉争商品房可办证，并通知其领取办理所需资料，履行完合同约定的协助办证义务，故一审判决依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，按伟润公司逾期601天的时间以黄尚卓、洪秀妹已付购房款1134027元为基数，按日0.001%的标准计算逾期协助办证违约金为6815.5元并无不当。综上所述，伟润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人伟润置地（福建）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁美芳审判员  陈建家审判员  陈垂钢二〇一七年八月二十八日书记员  黄原原附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。