广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20072号
上诉人(原审原告)：广州市广旭物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：郑炳林，该公司经理。
委托诉讼代理人：余铭鑫，男，1982年6月15日出生，汉族，系该公司员工，住广东省饶平县。
被上诉人(原审被告)：叶瑞生，男,1953年1月4日出生，汉族,住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。
原审第三人：广州市海珠区南洲街沥滘第一经济合作社，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人�黄建芯，该社社长。
委托诉讼代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林德娟，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市广旭物业管理有限公司（下称广旭公司）因财产损害责任纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广旭公司上诉请求为：撤销一审判决，改判叶瑞生赔偿案涉库房重建费用60万元、租金损失343083元。由叶瑞生承担案件诉讼费。事实与理由：一、一审适用法律错误。1.叶瑞生应当承担火灾的全部责任。首先，租赁合同明确约定：“广旭公司只提供安装电表一个，表后设施由叶瑞生自理”。尽管该租赁合同因无报建手续被判决无效，但双方签订合同时，对于电气设施的安装和责任划分的约定，是双方真实的意思表示。该责任划分的约定不能因合同无效而无效，依然是双方界定责任的依据。其次，失火仓库内的电线电路都是叶瑞生自行安装，进行管理，只有仓库外的电表是广旭公司安装的。表内的电气设备、电气线路设施，平时的检查、维护全部属于叶瑞生的职责。如果电线设施老化，或者不符合消防要求，叶瑞生应当及时进行更换，整改。叶瑞生长期使用多台机械设备，对于电力线路、设施未做正常的检修维护，致使线路设施存在的消防隐患未能及时消除，是本次失火的主要原因。再次，电力设施下面是禁止堆放易燃物的，而叶瑞生将易燃物堆放在下面，也是造成失火的重要原因。其在仓库内进行家具加工，所有的木材、木屑等易燃物随意堆放，才被引燃酿成大祸。最后，叶瑞生没有对其工作人员进行必要的消防教育，按规定配备消防器材。发�火灾的时间是下午三点，其库房管理人员，在白天正常的工作时间，脱离岗位，未尽职责，未能及时发现和扑灭初起火灾，如果其人员在现场，有一定的消防知识和配备了消防器材，不至于造成如此严重的后果。2.消防责任书明确约定：叶瑞生是消防责任人，对自己管理的仓库负有直接的消防安全责任，发生火灾，由叶瑞生赔偿一切损失。根据公安消防部门的调查结果，火灾起火部位具体位于其承租的第十一仓库内，属于其直接管理、占有、使用的范围。根据消防责任书的规定，叶瑞生作为责任人，对火灾负有全部的责任，还应当赔偿广旭公司的一切损失。据此，广旭公司从其将案涉库房交付给叶瑞生后，其对案涉库房的管理责任被切断，管理责任由实际使用人叶瑞生承担，叶瑞生是失火库房的承租人、使用者，对承租物负有妥善保管、使用管理的义务。根据双方的约定，发生火灾由叶瑞生承担责任。叶瑞生未尽妥善保管、使用义务致使承租物损毁，其按约定应当承担全部责任。一审法院违反民事“意思自治”优先的原则，仅判决叶瑞生应当承担主要责任，是适用法律错误。二、广旭公司与广州市海珠区南洲街沥滘第一经济合作社（下称沥滘一社）签订《租赁合同》，是实际承租人，也是火灾损失的实际承担者。作为转租给叶瑞生的《租赁合同》的相对人和受损人，有提出赔偿的请求权。案外人叶典球是广旭公司的股东之一，为广旭公司通过政府设立的农村集体经济组织“三资”交易监管中心中标。2015年9月15日签订《租赁合同》虽然使用叶典球的名义，但实际是为广旭公司承租的。案涉物业的出租、收取租金等等事务均由广旭公司负责。若非如此，广旭公司怎么可能不经叶典球授权委托，出租叶典球的物业给叶瑞生。火灾之后，因为租赁合同上是用叶典球的名义，所以在与沥滘一社签订的《补偿协议书》中，对于毁损物业的重建费用写的是叶典球承担，广旭公司对《租赁合同》及《补偿协议书》的义务承担连带责任。若广旭公司非案涉物业的实际承租人，怎么可能与叶典球对毁损物业的《租赁合同》和重建费用承担连带责任。本次沥滘一社的火灾损失，实际已转嫁给广旭公司承担，广旭公司才是真正的受损人，有提出赔偿的请求权。广旭公司是与叶瑞生签订《租赁合同》的相对人，是广旭公司将案涉库房出租给叶瑞生使用的，其应当对广旭公司负有义务。根据合同相对性的原则，广旭公司有权要求叶瑞生赔偿租赁物毁灭的损失。至于广旭公司与他人的关系，是另外的法律关系，与叶瑞生无关。一审错误认为广旭公司不是租赁物的所有人，受到的损失为0，这完全是错误的认定。三、叶瑞生应当承担广旭公司的全部实际损失，即重建费用，而非评估中所谓的评估损失。依据《民法通则》第一百七十九条第五款规定，叶瑞生应当承担将被烧毁库房“恢复原状”的责任，但实际恢复旧库房的原状是不可能的，只能根据第八款规定“赔偿损失”，即恢复原状的费用。叶瑞生承担重建（恢复原状）工作，其也必须支付重建的全部费用。本案中是广旭公司承担了重建工作，实际支出的费用即广旭公司的实际损失（恢复原状的费用），应当由叶瑞生全部赔偿。现在的重建工作的实际费用，与几十年前有天壤之别，那点评估损失，现在就连打基础的费用都不够。若按一审法院的理解进行赔偿，对于广旭公司极不公平。所以，由火灾给广旭公司造成的实际损失，叶瑞生应当全部赔偿。四、即便叶瑞生承担主要责任，那么一审法院判决其不承担租金损失也是错误�。自从2016年2月29日火灾之后，叶瑞生就没有支付任何租金给广旭公司。若没有发生火灾，叶瑞生每个月需要支付18057.22元的租金。由于叶瑞生的责任，造成出租物的毁灭，广旭公司自2016年3月至房屋重建交付使用之日（预计至2017年10月）共计损失租金收入343083元。尽管叶瑞生没有支付租金，可广旭公司每个月仍然向沥滘一社交纳租金，给广旭公司造成损失。一审认为叶瑞生在本次火灾中应当承担主要责任，但因为沥滘一社免除了广旭公司六个月的租金，所以叶瑞生就无需承担广旭公司的租金损失，很荒谬。沥滘一社免除广旭公司六个月租金与叶瑞生无关，这是他们之间的事情。叶瑞生是从广旭公司承租的库房，广旭公司并没有同意免除叶瑞生的租金，叶瑞生就应当按约定支付租金的。没有支付就给广旭公司造成相应的损失，其应当予以赔偿。即便按一审法院认为的其承担主要责任划分，叶瑞生也应当承担全部租金损失的50%以上，即17万元以上。一审法院判决叶瑞生无需承担租金损失，全部由广旭公司一人承担几十万元的损失，这对广旭公司极不公平。无论是从双方的约定，还是从法律的规定来说，本次失火的责任完全在于叶瑞生，其应当赔偿全部经济损失。一审法院错误适用法律，偏袒叶瑞生，判决极不公平。为了维护广旭公司的合法权益，特提起上诉，望二审法院支持广旭公司上诉请求。
叶瑞生答辩称：同意一审判决，应维持原判。
沥滘一社答辩称：案涉仓库是上世纪80年代建设的农村集体仓库，而城市规划法、城乡规划法等均是在后来出台的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。可见，该司法解释并非必须适用于乡村。基于案涉仓库建设的上述历史背景，建设当时不可能取得建设工程规划许可证。应当尊重历史，保护集体财产权益，依据法律规则不溯及既往的规定裁判，不应适用上述司法解释第二条的规定，认定相关租赁合同无效。相关判决作出前，未就此问题向该社咨询过意见，也未向该社进行过调查。无论合同是否有效，均可作为证据，证明部分案件事实以及当事人当时的意思表示。租赁合同中涉及善后处理、责任分担等问题的约定，应独立生效，不受合同效力的影响。有关房屋复建、租金等问题，沥滘一社与叶典球、广旭公司已经签订补充协议进行约定。而消防部门也对消防责任进行了认定。
广旭公司一审诉讼请求为：1�叶瑞生赔偿广旭公司的库房重建费用600000元；2、叶瑞生向广旭公司支付自2016年3月1日至2017年10月1日按每月18057.22元计算的租金损失343083元；3、本案诉讼费用由叶瑞生承担。
一审法院查明：2015年9月15日，沥滘一社与叶典球签订《租赁合同》，约定，沥滘一社将大沙仓库南往北方向第九、第十一仓库出租给叶典球作仓库用途。2016年2月29日，广州市海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库发生火灾。2016年4月22日，广东京华资产评估房地产土地估价有限公司受广州市公安局海珠区分局交通防火大队委托，出具粤京资评报字(2016)第131号评估报告，评估结论为海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十仓库、第十一仓库于2016年2月29日的火灾直接财产损失估算为1041800元，其中，沈爱兴火灾直接财产损失估算为132400元，沥滘一社火灾直接财产损失估算为207000元�广旭公司直接财产损失估算为0，叶瑞生直接财产损失估算为702400元。之后，广旭公司、沥滘一社及叶典球签订《补充协议书》，约定，第九、第十一仓库的建筑物及附着设施被火灾焚毁的部分由叶典球出资复建，被火灾损坏部分由叶典球出资修缮，火灾现场废墟及残余物由叶典球出资清理，沥滘一社同意就被焚毁850平方米建筑物免除叶典球6个月的租金，以上复建、修缮、清理所需的费用，叶典球可向火灾责任人叶瑞生等要求赔偿，当叶典球、广旭公司获得叶瑞生的赔偿款时，必须用于上述建筑物及设施的复建、修缮、清理，广旭公司与叶典球一并连带承担《租赁合同》及本补充协议中叶典球对沥滘一社的义务。
另查：据已经发生法律效力的一审法院（2016）粤0105民初6119号民事判决书查明：叶瑞生、广旭公司及区燕华于2015年11月1日签订《租赁合同》，合�内容为：“甲方（出租方，即广旭公司）同意乙方（承租方，即叶瑞生）承租大沙南往北方向第十一仓场地使用，（一）乙方租用甲方壹间仓库，计算面积共779平方米。（二）租期共陆年，自2015年11月1日起，至2021年11月30日止。2015年11月1日至2018年10月30日期间，租金每平方米为23.18元，每月租金共18057.22元。（六）乙方在租赁期间，未经甲方同意，不得乱搭拉电线，不得改变房屋结构，如造成损失，乙方应当负责赔偿”。叶瑞生、广旭公司及区燕华均同意《租赁合同》中区燕华享有的权利、义务由叶瑞生享有和承担。叶瑞生、广旭公司确认涉案物业在《租赁合同》签订前叶瑞生即在使用，当时叶瑞生是在其他人处承租的涉案物业，后广旭公司承租涉案物业后转租给叶瑞生，期间并未收回过涉案物业，涉案物业一直由叶瑞生使用至2016年2月29日发生火灾。广州市公安局海珠区分局于2016年4月28日出具的穗公海消火认字【2016】第0007号《火灾事故认定书》载明：“火灾事故基本情况：2016年2月29日15时12分，海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库家具厂发生火灾，火灾烧损、烧毁该家具厂建筑结构、装修、设备、家具、木材等物品。火灾波及广州市海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十仓库兴艺植绒的布匹仓库，受火烧、水浸等影响，兴艺植绒布匹仓库内的布匹被烧损、损坏。过火总面积约800平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为1041800元。经调查，对起火原因认定为：起火时间：2016年2月29日15时12分。起火部位：海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库家具厂北侧第8仓库东墙上离地面约1.3米、北墙约4.1米的位置。起火原因：电气线路故障引燃可燃物致火灾发生。”叶瑞生、广旭公司均确认，火灾发生后涉案�业已经烧成平地，火灾的原因是电气线路故障引燃可燃物，但广旭公司主张电器线路是叶瑞生自行铺设使用及管理的，对此叶瑞生予以否认，叶瑞生主张电器线路是广旭公司重新铺设的，对此广旭公司予以否认，主张只是堵上了去厨房的一道门没有改动过任何线路。广旭公司提交了签名为区燕华日期为2015年11月1日关于涉案物业的《消防安全责任书》，均确认上述《消防安全责任书》上区燕华的签名为叶瑞生代签。叶瑞生、广旭公司均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。但广旭公司认为涉案物业为文革期间建造，在无规划部门认定为违章之前不属于违章建筑。广旭公司提交了《海珠区农村集体“三资”交易竞投资格确认书》及竞价文件主张广旭公司是通过农村集体“三资”交易监管中心的招投标取得涉案物业的使用权。依据上述查明事实，判�确认叶瑞生、广旭公司及区燕华于2015年11月1日签订的《租赁合同》无效。
诉讼中，广旭公司确认叶典球是该公司的投资人之一，叶典球是代表广旭公司与沥滘一社签订合同，在本案中只要求叶瑞生进行赔偿，对其他的有关个人或单位不再提起赔偿请求，并申请对烧毁的仓库库房重建费用进行评估。
一审法院认为：本案是财产损害赔偿纠纷。根据广旭公司、叶瑞生提交的证据以及已经生效的民事判决书可以认定，涉案场地的建筑物所有人为沥滘一社，沥滘一社将涉案场地出租给叶典球，然后由广旭公司再将涉案场地出租给叶瑞生，由于涉案场地没有证据显示已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证，故法院判决确认广旭公司与叶瑞生签订的《租赁合同》无效。根据广州市公安局海珠区分局出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因为电气线路故障引燃可燃物致火灾发生，但对于该电气线路由谁铺设，广旭公司叶瑞生均未能提交证据予以证实。现起火的部位位于叶瑞生承租的范围内，叶瑞生没有做好消防安全保障措施，导致火灾发生，应承担本次事故的主要责任。广旭公司、沥滘一社作为场地的出租人，应对其所出租的场地负有监督、管理的义务，因其忽视消防安全，疏于监督、管理，亦应承担相应的责任。对于广旭公司财产损失的数额，根据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告认定，广旭公司直接财产损失估算为0。根据广旭公司、沥滘一社及叶典球签订《补充协议书》约定，建筑物及附着设施被火灾焚毁部分、损坏部分的复建、修缮，火灾现场废墟及残余物清理，均由叶典球负责出资，沥滘一社同意就被焚毁建筑物免除叶典球6个月的租金。对于广旭公司的第一项诉讼�求，涉案场地的建筑物已使用多年，赔偿范围应以火灾焚毁部分财物价值为依据，而不宜以重建费用为依据，现评估报告认定广旭公司直接财产损失估算为0，广旭公司并非涉案场地建筑物的所有人，根据约定现场的复建、修缮残余物清理均由叶典球负责出资，并无证据显示叶典球同意由广旭公司向叶瑞生主张权利，广旭公司亦不能提交证据证实其已实际出资，故广旭公司要求叶瑞生赔偿重建费用600000元的请求，一审法院不予支持。对于广旭公司的第二项诉讼请求，鉴于广旭公司与叶瑞生签订的《租赁合同》已被法院判决认定无效，广旭公司对所出租的场地负有监督、管理的义务，对火灾事故亦应承担相应的责任，沥滘一社已确认免除了叶典球和广旭公司六个月的租金，故广旭公司要求叶瑞生支付租金损失343083元的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2017年7月21日作出判决：驳回广旭公司的诉讼请求。案件受理费10522元，由广旭公司负担。
本院另查明：事发后，海珠区公安分局交防大队对叶瑞生、叶瑞生聘请的工人李仁波、沈爱兴、叶典球等人进行了询问，并作笔录。笔录内容摘录如下：叶瑞生的陈述：1.2016年2月29日笔录内容摘录：家具厂里现在主要存放半成品实木家具，此外还存放少量木材及约10台机器。半成品家具材料是花梨木、什木及一些香樟木。工厂未通电，因为没有开工，其最后一次检查工厂是在2016年2月24日。工厂门口有一个消防栓，厂内约10个灭火器，七个烟感器。火灾造成其半成品家具、木材及机器损失总价值约30万元。2.2016年4月13日笔录摘录：其于2009年向沥滘一社承租该社大沙仓库南往北方向第十一仓库、第九仓库，到2015年11月1日就向叶典球承租第十一仓库，租赁合同是由其岳母区燕华与�典球签订的，承租面积约799平方米。叶瑞生主张其损失金额约600万元左右。3.2016年4月29日笔录摘录：当天是李仁波打电话告诉他发生火灾。家具厂平时是由李仁波管理。起火部位是第十一仓的第8仓，其赶到现场时第8仓正在燃烧，该仓内东面墙壁上离地面约1.3米处有一个电源开关。李仁波的陈述：1.2016年2月29日笔录摘录：自2014年春节开始至今都没有进行生产，机器一直停工，而且因为停产，厂内一直处于断电状态，其每日巡查都是使用手电筒。自2014年初厂里只要没人都处于断电状态，其平时都是将厂房电箱内所有电闸关掉的。其住在厂房西侧对门的两层宿舍首层，和厂房完全分开，厂内有十个两公斤的灭火器和一个罐装灭火器，分别放置在各个入门口、厂房中间等位置。春节前后都有街道、居委的工作人员和民警带着村生产社工作人员到场进行消防检查。上门检�时，因其文化水平不高，书面文件其签名都是署名“李波”。2.2016年4月15日笔录摘录：当天在起火仓库对面宿舍看电视，隔壁工人来告诉他仓库内冒烟了。于是李仁波赶紧打开大门，发现家具厂北侧靠东北侧摆放的木材正在冒烟，烟很大。李仁波有残疾，行动不便，赶紧出了仓库，这时隔壁工人已经报警了，后来消防队来到时火势已经很大了。家具厂处于停业状态，里面放的是机器、木材以及半成品家具。家具厂没有进行生产，机器也处于断电状态，照明灯也关了，但厂房内电箱内电闸未关，厂房内电路是通电的。电闸肯定不关，如果关了电闸，其所住的宿舍也会断电。我之前称把电闸关了，是怕老板追究其责任，因其负责家具厂日常管理工作。3.2016年4月20日笔录摘录：其在家具厂仓库已经有8年了，厂内机器很久未运转了，家私厂近两年没有进行生产。仓库内有15套做家私的机械，半成品有椅子和一些木料，成品的有圆台、四方桌，约有十张书画桌子。近两年家具厂没有家私出厂或入厂，都是以前存放的家私。4.2016年4月25日笔录摘录：最先起火的是北侧的第8仓，其到现场时该仓正在燃烧。其已经在仓库看守了8年，和邻居关系比较好，没有和人有矛盾。
本院还查明如下事实：1.广旭公司与叶瑞生房屋租赁合同纠纷一案经一审法院（2016）粤0105民初6119号审理后，广旭公司向本院提起上诉。本院于2017年6月28日作出（2017）粤01民终6662号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2.沈爱兴与叶瑞生、广旭公司沥滘一社财产损害责任纠纷一案，一审法院经（2016）粤0105民初4712号民事判决，认定叶瑞生、广旭公司均应向沈爱兴承担责任，酌情认定叶瑞生承担50%的责任，同时该判决鉴于沈爱兴未向广旭公司提出请求，未判决广旭公司承担责任。该案审理过程中，广旭公司表示已经与沈爱兴达成和解。一审判决后，叶瑞生不服，向本院上诉；广旭公司虽有异议，但未上诉。本院以（2017）粤01民终20073号案立案受理。3.一审期间，沥滘一社向一审法院提交书面意见称：火灾发生后，该社与叶典球签订了补充协议，约定由叶典球出资对被烧毁的建筑物及其附属设施进行修缮，对现场进行清理，广旭公司参与该协议，承诺与叶典球承担连带责任。协议签订后，叶典球完成了对房屋复建和被损毁房屋的修缮，竣工期是2017年3月初。复建和修缮的实际出资人具体是叶典球还是广旭公司，具体费用多少等情况，该社不了解。现场废墟清理及残余物，由叶典球进行了清理。
二审中，广旭公司提交《情况说明》1份，称叶典球是其公司实际出资人股东之一，在公司经营过程中，以个人名义参加各项目�标。本案案涉仓库即是叶典球以其个人名义代表公司参加“三资平台”中标项目之一。叶典球提交《声明书》称：其是广旭公司实际投资人之一，案涉沥滘一社仓库均是由其代表公司投标，并与沥滘一社签订承租合同，后交由广旭公司全权对外招租和出租经营管理。案涉仓库发生火灾后，均由广旭公司全权承担对外对接事务（包括消防责任调查、沥滘一社洽谈重建、赔偿、承担重建工程费用及赔偿沈爱兴的财产损失等）。对上述意见，叶瑞生称不属于新证据，是否质证由法院决定。叶典球只是把关于出租和事故发生后的赔偿问题作了说明，没有明确赔偿请求权由广旭公司主张，且上述意见也不能证实重建的实际发生和具体费用。沥滘一社表示叶典球上述意见真实性由法院认定。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于广旭公�是否具有请求权的问题，综合叶典球的意见及（2016）粤0105民初4712号、（2017）粤01民终20073号及叶典球、沥滘一社与广旭公司签订的《补充协议书》等事实，可证实叶典球与沥滘一社签订的案涉仓库租赁合同是由广旭公司实际履行，本案火灾后的现场清理及重建事宜均由广旭公司负责处理。广旭公司有权就案涉火灾造成的损失请求相关责任人承担赔偿责任。
关于本案责任认定问题，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。关于案涉第十一仓内电线由谁铺设的问题，叶瑞生、广旭公司存在争议，双方均无提交充分证据证实己方主张。本案火灾是案涉仓库内电气线路故障引燃可燃物所致，叶瑞生是案涉仓库的使用人，�案涉仓库内电路及消防安全负有直接管理责任，其在仓库内进行木制家具生产，将本应存放物品的仓库利用为生产厂房，生产木制家具会产生大量木屑等易燃物，叶瑞生违反消防安全责任的过失足以认定，应对事故承担主要责任。广旭公司未尽其出租人应当承担的监督、消防检查责任，也存在一定过失，应自负次要责任。本案没有证据证实广旭公司为叶瑞生承租的案涉仓库提供物业管理服务，叶瑞生主张广旭公司未尽物业管理人责任缺乏充分事实依据，本院不予采纳。综合本案具体情形，本院酌情认定叶瑞生应承担60%的责任，广旭公司承担40%的责任。
关于本案事故造成广旭公司的损失及损失范围问题，根据沥滘一社与叶典球、广旭公司签订的《补充协议书》，案涉被烧毁的850平方米建筑物的复建、修缮、清理所需费用由叶典球出资复建，并由叶�球向火灾责任人主张赔偿权利。叶典球、广旭公司获得的赔偿款必须用于案涉被烧毁建筑物及设施的复建、修缮和清理。由此可见，广旭公司在本案中所受损失及损失范围应为沥滘一社所受损失及损失范围。一审以评估报告认定广旭公司所受损失为0而认定广旭公司无损失有误，本院予以纠正。关于广旭公司所受损失的认定问题，应当以火灾造成的直接损失为限。案涉仓库是在上世纪80年代建设，使用至火灾发生时，应考虑折旧因素。重建费用与火灾造成的直接损失并非同一概念，况且广旭公司也未提交证据证实实际重建费用。本案事故造成案涉第十一仓及第十仓部分毁损，根据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司的评估报告，沥滘一社在案涉火灾所受直接财产损失为207000元，据此应认定广旭公司所受直接损失为207000元。广旭公司请求以重建费用认定损失缺乏充分依据，本院不予采纳。关于广旭公司主张的租金损失问题，广旭公司与叶瑞生（区燕华）签订的房屋租赁合同经（2017）粤01民终6662号生效判决确认租赁合同无效。广旭公司对该判决虽有异议，但未能推翻该生效判决认定，同时，沥滘一社也已免除了广旭公司6个月的租金。在此情况下，广旭公司请求叶瑞生向其赔偿租金损失缺乏充分理据，本院不予支持。据此，叶瑞生应当向广旭公司赔偿124200元（207000元×60%）。
综上所述，广旭公司上诉请求叶瑞生承担赔偿责任成立，唯其请求数额过高，本院依法予以相应支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、叶瑞生应当于本判决送达之日起十日内一次性向广州市广旭物业管理有限公司赔偿124200元；
二、驳回广州市广旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各10522元，由广州市广旭物业管理有限公司各承担9136元，由叶瑞生各承担1386元。
如果未按本判决指定期间给付金钱债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 年 亚
审判员 乔 营
审判员 张蕾蕾
二〇一七年一月十九日
书记员 何 晶
曾凡峰