四川省峨眉山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1181民初1326号
原告（反诉被告）：林文光，男，生于1963年08月31日，汉族，居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：殷仲全，四川武阳律师所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）：乐山市城际房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市。
法定代表人：邹金亮，总经理。
委托诉讼代理人：宋文伦，四川众能律师事务所律师。（特别授权）
委托诉讼代理人：李敏，四川众能律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉）林文光与被告（反诉原告）乐山市城际房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨刚独任审判，于2016年07月07日公开开庭进行了审理，后双方当事人申请庭外和解，又于2016年11月10日、2017年02月16日公开开庭进行了两次审理。原告林文光的委托诉讼代理人殷仲全到庭参加了三次庭审，被告乐山市城际房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文伦、李敏分别参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林文光向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，办理天然气、水、电、闭路电视等证；2、由被告承担本案受理费。事实和理由：2014年04月15日，原、被告签订《门市买卖协议》，被告将位于峨眉山市门市卖给原告，面积约451.81平方米，单价5000元/平方米，并约定了其他权利义务。后原告支付了全部购房款，被告将房屋交给了原告，并已装修使用，但被告未为原告办理上述权证，为维护原告的合法权益，特诉讼请求判如所请。
被告（反诉原告）乐山市城际房地产开发有限公司辩称：因原告未付清全部房款，且双方按约定尚未签订商品房买卖合同，待正式合同签订后才能办理所有证件。现反诉要求：1、判令被反诉人林文光支付购房款934950元及资金占用费；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）林文光对反诉内容答辩称：反诉被告已交清了所有房款，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年04月15日，原、被告签订了一份《门市买卖协议》，协议约定：第一条：乙方购买房屋情况：1、乙方购买房屋位置：峨眉山市门市，实测建筑面积约451.81平方米，（此面积为测绘公司的初测面积，最终面积以房屋竣工后实测面积为准）；2、乙方购买房屋价格：单价为5000元/平方米，总价2259050元。第二条：甲乙双方约定，按照如下方式确定乙方的付款方式和付款时间：1、乙方于2013年04月16日签订协议的同时，向甲方交付定金908023元；2、乙方于2014年06月30日前，第二次支付购房款1351027元。第三条：双方签订《商品房买卖合同》时间为：2014年07月30日前。乙方应按前述时间到“东湖半岛”售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和相关合同附件，并交付完毕首付款。否则，本买卖协议自动失效，甲方有权处理前述商业，所收首付款不予退还。第四条：双方权利和义务。1、本协议作为双方交易行为预购形式契约，不能以此代替未来的《商品房买卖合同》而完成双方交易。因此，待《商品房买卖合同》签订时，本买卖协议自行终止并由甲方回收，甲乙双方转为履行《商品房买卖合同》之权利义务。上述协议签订前，原告林文光于2013年04月03日支付两笔款项，一笔款项由被告销售部出具收据载明收到追加工程款1023086元，另一笔由被告财务出具收据载明收到房款924100元。协议签订后，原告于2014年07月31日又支付被告门市款400000元，总计付款2347186元。双方至今未签订《商品房买卖合同》。后原告支付其购买上述房产2014年08月01日至2015年07月31日止物业服务费6494元；同年08月07日，原告收到上述房产，并转由案外人廖桂容装修经营峨眉山市星光阿里郎韩式烤肉城，现已关门停业。上述事实已经双方当事人认可，本院予以确认。另被告表述双方口头拟定上述门市单价为7300元/平方米，优惠后总价款为3282136元，为避税而拟订协议价为5000元/平方米，双方未签订《商品房买卖合同》，原告委托的案外人董燕于2015年02月10日向被告出具申请一份，载明：林文光购买的上述房产门市剩余款951027元未支付被告公司，本人承诺于2015年03月15日前结清拖欠的门市款，若未一次性付清，本人承诺在2015年03月20日前办理按揭，否则按《商品房买卖合同》第十条承担逾期付款责任。原告则否认与案外人董燕有任何关系，原告已付清协议约定的全部购房款，并支付了办证费用，被告已具备办证条件，现变更请求为判决为原告办理不动产权证。本案经本院多次主持调解，当事人不能达成调解协议。
上述事实，有原告起诉书，提交的门市买卖协议、收据、转款凭证、物业费收据证明、缴纳电费票据、定额通知书、定额发票审核表、承诺书、税务登记证、个体工商户名称核准申请书、通知书、治安安全责任书，被告提交的申请、商品房买卖合同样本、收据、短信息、商品房买卖合同及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案争议的焦点为：1、门市买卖协议的效力；2、工程款的性质；3、案外人以个人名义出具的申请（承诺书）对当事人是否具有约束力。
关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。本案原、被告签订的《门市买卖协议》的内容已经具备上述办法规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收受了协议约定原告应支付的全部购房款，故双方签订的《门市买卖协议》应认定为商品房买卖合同。
关于焦点二，关于被告以其销售部名义出具收据载明收到追加工程款1023086元的性质，由于原、被告之前并无任何建筑工程类的经济往来，且该收据由被告开发的“东湖半岛”销售部出具，结合双方签订的《门市买卖协议》内容，本院可认定该款性质为购房款。
关于焦点三，因被告未举证证明案外人董燕与原告之间的关系，也无原告的委托书，故被告辩称原告委托案外人董燕出具的申请（承诺书）不构成法律意义上的表见代理，其内容对原告不具有法律约束力。
综上，虽然原、被告签订的《门市买卖协议》未约定原告取得该商品房所在楼栋的权属证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告已取得该房屋使用超过90日，被告办证条件已成就，依法应当为原告办理不动产权证。故原告的诉讼主张本院依法予以支持；被告反诉主张因证据不足，本院依法不予支持。为此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）乐山市城际房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告（反诉被告）林文光办理位于峨眉山市门市的不动产权证，并交付原告（反诉被告）林文光；
二、驳回被告（反诉原告）乐山市城际房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉诉讼费用减半收取50元，反诉诉讼费用减半收取6575元，均由被告（反诉原告）乐山市城际房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。
审判员 杨 刚
二〇一七年三月六日
书记员 方莉红