黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）哈民涉外重字第1号
原告（反诉被告）黑龙江龙联商贸中心，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区花园街***号。
法定代表人王同义，该中心经理。
委托代理人董桂芳，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
原告黑龙江乡镇企业联营公司龙乡宾馆，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区果戈里大街328号。
被告（反诉原告）哈尔滨万通娱乐设备有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区果戈里大街328号。
法定代表人孙立坤，该公司经理。
委托代理人那伟，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托代理人王积武，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
原告（反诉被告）黑龙江龙联商贸中心（以下简称龙联中心）、黑龙江乡镇企业联营公司龙乡宾馆（以下简称龙乡宾馆）诉被告（反诉原告）哈尔滨万通娱乐设备有限公司（以下简称万通公司）租赁合同纠纷一案，我院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。龙联中心法定代表人王同义及其委托代理人董桂芳、万通公司委托代理人王积武到庭参加诉讼。龙乡宾馆经本院公告送达无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
龙联中心诉称：1996年9月28日、1997年6月26日龙联中心、龙乡宾馆与万通公司、美国万通国际集团签订《房地产租赁合同》，约定龙联中心、龙乡宾馆将位于果戈里大街328号，建筑面积约7000平方米的房屋及土地出租给万通公司、美国万通国际集团使用，其中包括龙乡宾馆、地下餐厅、龙乡大酒店、楼上宾馆客房及地下室、理发店等。每三年租金以5％的幅度上涨，至2002年宾馆部分年租金为1，500，000元，2005年租金为1，575，000元。理发店部分前4年零6个月年租金为60，000元，之后每隔3年上调一次，每次上调5％。同时约定如果万通公司、美国万通国际集团拖欠租金90天以上，龙联中心、龙乡宾馆有权解除合同。合同签订后，龙联中心如约将房屋及土地交付万通公司使用，万通公司给付龙联中心租金3，000，000元，但从2002年开始万通公司再也没有交纳租金，至2006年12月11日万通公司租赁场地撤出之日止，万通公司尚欠龙联中心租金7，308，200元，另因被告违约应向龙联中心支付一年基础租金1，560，000元作为赔偿金。请求：1.万通公司给付拖欠租金7，308，200元、违约金1，560，000元及利息并承担违约责任；2.由万通公司承担一切诉讼费用。
万通公司辩称：一、双方在2003年和2004年已经解除租赁协议，并进行了算账。因龙联中心对万通公司提出的赔偿请求一直不予接受，致使万通公司无法撤离租赁现场。二、万通公司于2000年8月8日才取得租用权，并已一次交足5年租金，不欠龙联中心租金。龙联中心要求万通公司给付租金及违约金没有事实依据。
万通公司反诉称：龙联中心交付的租赁物有欠缺。龙联中心未交付停车场，造成万通公司直接损失5，956，000元，间接损失4，573，000元；未交付四楼一间办公室造成损失170，000元；万通公司多交付租金损失300，000元；因龙联中心的过错造成万通公司赔偿农夫牛巴店（以下简称牛巴店）损失1，007，000元；龙联中心拖欠万通公司水电、包烧费用25，047.48元；龙联中心拖欠万通公司双方已确认的各项费用1，823，181.71元；龙联中心应承担万通公司装修损失2，980，000元。请求判令龙联中心给付万通公司上述款项合计16，569，228元。
龙联中心辩称：1.租赁合同约定停车场待哈尔滨市公安局使用完毕后再交付万通公司。但未等哈尔滨市公安局使用完毕，停车场即被哈尔滨市人民政府征用。龙联中心承认多收取万通公司停车场费用300，000元，也同意将此款返还。2.龙联中心租赁给万通公司的房产不包括牛巴店，牛巴店的门脸占用案外人哈尔滨太阳星饮食娱乐有限公司（以下简称太阳星公司）的地方，龙联中心没有过错，不同意赔偿。3.龙联中心承认从2002年至今拖欠万通公司包烧费、水电费25，047.48元。4.万通公司装修房屋是为了自己经营，龙联中心没有义务为此承担装修费用。
龙联中心为证明其本诉主张的事实成立，向法庭提交如下证据：
证据一、1996年9月28日《房地产租赁合同》一份。意在证明双方就租金、违约金计算方法及解除租赁关系的条件进行了约定。
证据二、1997年6月26日《补充合同书》一份。意在证明龙联中心将自有美发厅、热水房、仓库出租给万通公司，年租金6万元，每三年上调一次租金，幅度为5％，其他事项按1996年9月28日《房地产租赁合同》执行。现万通公司拖欠龙联中心该部分租金。
证据三、龙联中心出租房屋及土地原始结构图。意在证明万通公司私自改变承租房屋主体结构，造成安全隐患。
证据四、1997年6月27日《协议书》一份。意在证明双方约定龙联中心将准备建小车库的土地给万通公司使用，万通公司给龙联中心解决车库一间。现龙联中心将土地交给万通公司，但万通公司并未将车库交给龙联中心。
证据五、2005年11月8日催收租金特快专递一份。意在证明龙联中心曾于2005年11月8日向万通公司催缴租金。
证据六、黑龙江省高级人民法院（2004）黑高商初字第6号民事判决书、最高人民法院（2004）民二终字第224号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2005）黑高法执字第37号执行通知书、黑龙江省高级人民法院（2004）黑高商初字第6号民事裁定书各一份。意在证明万通公司利用承租房产进行非法活动，给龙联中心造成巨大经济损失。
证据七、双方于1996年11月11日、1996年9月28日签订的补充协议各一份。意在证明双方对1996年9月28日《房地产租赁合同》租金收取日期进行变更。
证据八、黑龙江省高级人民法院（1999）黑经二终字第396号民事判决书一份。意在证明该判决已经认定龙联中心将租赁物交付给万通公司，万通公司在1996年已经实际占有租赁物。
经庭审质证，万通公司对龙联中心递交的本诉部分证据的质证意见是：对证据一的证明内容有异议，认为租金应当从2000年8月开始计算，不能从1996年起计算。2004年5月，龙联中心书面通知万通公司撤出租赁房屋及土地，故万通公司未违约，不存在给付违约金问题。对证据二的证明内容有异议，认为租金应当从2000年8月开始计算。对证据三的证明内容有异议，认为万通公司改变房屋结构时已征得龙联中心同意，龙联中心一直在现场监督施工。万通公司没有对房屋主体结构进行改变。对证据四的证明内容异议，认为该协议约定龙联中心给万通公司一块空地建车库，万通公司为龙联中心解决一个车位。事实上龙联中心没给空地，万通公司也就没建起车库，因此没给车位。对证据五万通公司表示没有收到催款单。对证据六的证明内容有异议，认为该判决涉及另一案件，与本案无关，因此不予质证。对证据七的证明内容有异议，认为租赁期应从2000年8月起算。对证据八的证明内容有异议，认为该证据不能证明万通公司于1996年6月实际接收了租赁物，只能证明龙联中心用租赁物为万通公司贷款进行抵押担保。
龙乡宾馆未参加诉讼亦未提交证据。
万通公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据：
证据一、哈尔滨市中级人民法院（1998）哈经初字第325号民事判决书和（1996）哈经初字第491号民事判决书以及黑龙江省高级人民法院（1999）黑经二终字第396号民事判决书各一份。意在证明万通公司实际取得租赁物的时间是在2000年8月8日之后。
证据二、1996年9月28日《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议书》、1997年6月26日《补充合同书》、1997年6月27日《协议书》各一份。意在证明龙联中心与万通公司之间存在租赁关系。
证据三、2004年5月17日《关于债务纠纷问题的情况说明及处理意见》一份。意在证明双方就赔偿金额存在纠纷。
证据四、租金交付凭证。意在证明万通公司于1996年一次性交付龙联中心5年租金3，000，000元。
龙联中心对万通公司递交的本诉部分抗辩证据的质证意见是：对证据一的证明内容有异议，认为该判决书不能证明万通公司是在2000年8月8日以后取得的租赁物。对证据二没有异议。对证据三的真实性有异议，没有看到原件。同时认为该证据不能作为起诉的证据，因为双方已经约定这份证据只在调解时使用。对证据四无异议。
万通公司为证明其反诉主张事实成立，向法庭提交如下证据：
证据一、2003年3月14日牛巴店致万通公司的索赔函及照片三张，同日万通公司致龙联中心的函。意在证明因龙联中心的行为造成牛巴店门脸被拆除及应当赔偿损失情况。
证据二、票据23张。意在证明龙联中心应向万通公司支付水电、包烧费用25，047.48元。
证据三、证明书一份。意在证明万通公司装修的实际造价为2，980，000元，龙联中心应承担其中2，360，000元的损失。
证据四、欠款明细表一份。意在证明龙联中心应支付万通公司各项欠款1，823，181.71元。
证据五、通告一份。意在证明车位费的收取依据。
经庭审质证，龙联中心对万通公司递交的反诉证据的的质证意见是：对证据一、证据三、证据五认为与己无关，不予质证。对证据二无异议。对证据四认为不欠万通公司这笔钱。
龙联中心为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据：
证据一、哈尔滨市人民政府办公厅哈政办发（1997）7号文件，文件名称《哈尔滨市人民政府办公厅关于转发哈尔滨市秋林地区环境综合整治工作实施方案的通知》。意在证明龙联中心未交付停车场是由于政府行为造成的，即合同约定的不可抗力。
证据二、1996年9月28日租赁合同一份。意在证明停车场交付时间及面积。
证据三、1997年6月27日补充协议书一份。意在证明双方约定万通公司给龙联中心车库一间、龙联中心给万通公司办公室一间，实际双方都没有履行。
证据四、照片一张。意在证明果戈里大街未改造前，万通公司租赁的房屋前有很多楼梯，地下室没有显现出来；该大街改造后楼梯被拆除，地下室露出，房屋租金应提高。
证据五、2002年12月10日太阳星公司与牛巴店签订的协议书一份。意在证明牛巴店占用太阳星公司的门脸，赔偿太阳星公司24，500元。
证据六、与本诉证据六内容及意在证明问题相同。
证据七、龙联中心归还万通公司欠款3，810，000元的收据2张。意在证明龙联中心已还清欠万通公司的款项。
经庭审质证，万通公司对龙联中心递交的反诉抗辩证据的质证意见是：对证据一承认是不可抗力，但认为后果不应由其承担，要求龙联中心赔偿。对证据二的真实性没有异议，但认为双方争议的不是停车场的交付时间，而是没有交付停车场的问题。对证据三认为与本案无关，不予质证。对证据四认为龙联中心知道万通公司改造租赁房产，万通公司不存在违约的问题。龙联中心要求的是逾期付款违约金，不是改变房屋结构的违约金。对证据五的真实性没有异议，但认为这个协议是基于万通公司先赔偿了牛巴店，然后牛巴店才赔偿的太阳星公司。对证据六、证据七的真实性没有异议，但认为与本案无关。
本院确认：对龙联中心本诉举示的证据一、二、四、七，因这些证据所涉协议均为双方真实意思表示，故本院对协议内容予以采信。对证据三，因该证据不能证明龙联中心该项主张，故本院不予采信。对证据五，虽然万通公司否认收到该特快专递，但因黑龙江省邮政局速递局出具证明，能够证实该专递在邮寄后的次日妥投，故本院对该证据予以采信。对证据六、八，因这些裁判文书所载明内容不能证明原告该项主张，故本院对这两份证据不予采信。对万通公司抗辩举示的证据一，因该证据不能证明万通公司该项主张，故本院不予采信。对证据二、四，因龙联中心没有异议，故本院予以采信。对证据三，因该证据系复印件，龙联中心不予认可，万通公司对该证据的来源亦没有作出合理解释，故本院不予采信。
对万通公司反诉举示的证据一，因该证据载明房屋次承租人农夫牛巴店在装修门脸时被案外人太阳星公司阻止而产生损失，与本案不是同一法律关系，该证据不能证明万通公司相关主张，故本院对该证据不予采信。对证据二，因龙联中心没有异议，故本院予以采信。对证据三，因该证据由案外人深圳新天地装饰工程有限公司出具，证人未出庭作证，且该证据没有其他证据印证，故本院对该证据不予采信。对证据四，因该证据系万通公司单方制作，龙联中心对此不予认可，故本院不予采信。对证据五，该通告仅证明临时泊车占道费收费标准，并未证明具体收费地点及其与本案的关联性，故本院对该证据不予采信。对龙联中心反驳举示的证据一，因万通公司认可，故本院予以采信。对证据二、三，因系双方所签订的协议，故本院对协议内容予以采信。对证据四，因该证据对反诉原告主张不具有实质对抗性，故本院不予采信。对证据五、七，因与本案无关，故本院不予采信。对证据六，因不能证明龙联中心该项主张，故本院不予采信。
本院经审理查明：1996年9月28日，龙联中心和龙乡宾馆作为出租方（甲方），与承租方（乙方）的万通公司与美国万通国际集团签订《房地产租赁合同》。约定：甲方将产权属于自己的房屋和使用权属于自己的场地出租给乙方，租赁物位于哈尔滨市南岗区果戈里大街328号，包括三个部分：一是原龙乡宾馆使用部分，包括地下餐厅，即龙乡大酒店；一楼前厅，包括宾馆小卖店、发廊及电梯间；二至四楼办公室共三间；五至八楼的宾馆办公室及客房部分；锅炉房；配电室；九楼水箱房；地下水库；供电、供水、供气、通讯、载客设备；宾馆其它附属设施。二是原龙乡地下百货商场，即“大哥大”夜总会所使用的面积及其二次出租的两间地下室（大哥大手机销售部、图片服务部）。三是甲方大楼北侧的小型停车场（待市公安局大楼工程竣工后方可交付使用）。以上出租房产的建筑面积约为7000平方米，小型停车场的使用面积为280平方米（以实际交付的面积为准，但甲方保证不少于7250平方米）。租赁期限为25年，从1997年1月1日起至2021年12月31日止。在不危害房屋结构及承重构件的情况下，允许根据使用需要而改动。乙方承租的前5年（1997年－2001年），向甲方交纳租金3，000，000元，之后每隔三年上调一次租金，每次上调幅度5％，即第6至第8年（2002年－2004年），每年应交纳租金1，575，000元［1，500，000元×（1＋5％）］；第9年至第11年（2005年－2007年），每年应交纳租金1，653，750元［1，575，000元×（1＋5％）］，其余类推。乙方于本合同生效三日内一次交款2，500，000元，待租赁物全部交付后，乙方再交500，000元。以后的租金，于每年4月10日和10月10日前分两次交纳，每次为年应交纳租金总额的50％。逾期付款时，应按照中国人民银行有关延期付款的规定支付逾期付款的滞纳金。逾期超过90天，甲方有权单方宣布终止合同，由此造成的一切损失由乙方自行承担，并由乙方承担相当于一年基础租金的违约责任。甲方于1996年10月10日前将标的物交乙方进行装修改造，交接清单由双方签字确认。租赁期间，乙方如对承租房屋进行装修涉及对原租赁物的结构改造时，必须先提出改造方案，并征得甲方同意，报有关部门批准后方可施工，全部装修及改造费用由乙方处理。在承租期内，乙方在通知甲方后可将部分租赁物转租或转包他人。乙方有下列行为的，甲方有权解除合同：1.利用房产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；2.擅自改变房产主体结构的；3.擅自将全部租赁物转租第三人的；4.拖欠租金90天以上的。合同生效后，违约方应向对方赔偿实际发生的损失。
同日，龙联中心和龙乡宾馆作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的美国万通国际集团和万通公司签订《房地产租赁合同补充协议书》。主要内容：因乙方租赁后需对租赁标的进行室内装修，方具有对外经营的条件，所以甲方同意将房地产租赁合同书的租金起算时间改为1997年4月1日至2022年3月31日止，原合同书中涉及的时间界定均按本协议书为准。
1996年11月11日，龙联中心作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的美国万通国际集团与万通公司签订《房地产租赁合同补充协议书》。主要内容：因乙方租赁后需对租赁标的进行室内装修，方具有对外经营的条件，所以甲方同意将房地产租赁合同书的租金起算时间改为1997年7月1日至2022年12月31日止，原合同书中涉及的时间界定均按本协议书为准。
1997年6月26日，龙联中心作为甲方，与作为乙方的美国万通国际集团和万通公司签订《补充合同书》。主要内容：甲方将位于南岗区教委（即亚泰旅社）地下的五个房间（其中：美发厅一间，热水房一间，仓库三间）出租给乙方使用。使用期间为24年零6个月，从1997年7月1日起至2021年12月31日止。乙方承租后，前4年零6个月期间（1997年7月1日至2001年12月31日），每年须向甲方交纳租金60，000元，之后每隔3年上调一次租金，每次上调5％。其它本补充合同书未约定的事项，甲、乙双方同意按1996年9月签订的《房地产租赁合同》中的相关条款执行。
1997年6月27日，龙联中心作为甲方，与作为乙方的万通公司签订《协议书》。主要内容：甲方同意乙方将龙乡宾馆后院前往地下商场的楼道房拆除，并重建由房后路直接去地下室的新楼梯；乙方同意将宾馆二楼房间倒给甲方做库房使用。甲方同意将龙乡宾馆后院原准备建小车库的空地调整给乙方使用，乙方同意就近为甲方解决车库一间。甲乙双方属调整使用，互不要求对方赔偿任何损失。
上述5份合同签订后，万通公司于1996年9月以支票方式向龙联中心租金3，000，000元，龙联中心于1996年10月4日出具了收据。万通公司于1997年10月进驻租赁场地。
因哈尔滨市人民政府对秋林地区进行环境综合整治，龙联中心原应向万通公司交付的停车场被市政府征用导致交付不能，但龙联中心收取了停车场租金300，000元。龙联中心也未向万通公司交付四楼办公室一间，但收取了办公室租金20，000元。
依照1997年6月27日协议约定，龙联中心应将龙乡宾馆后院原准备建小车库的空地调整给万通公司使用，万通公司同意就近为龙联中心解决车库一间。但龙联中心未交付空地，万通公司也未解决车库。按照合同约定，双方互不要求对方赔偿损失。
2006年12月11日，在黑龙江省高级人民法院的主持下，龙联中心与万通公司达成交接协议，万通公司将租赁物全部交还龙联中心。
另查明：龙联中心原名黑龙江乡镇企业联营公司，成立于1984年11月。1999年9月经黑龙江省乡镇企业管理局批准，更名为黑龙江省乡镇企业管理局服务中心，并在黑龙江省工商行政管理局办理了变更登记。2002年3月经黑龙江省乡镇企业管理局批准、黑龙江省工商行政管理局核准，再次更名为黑龙江龙联商贸中心。
龙乡宾馆因未按规定参加年检，于2001年11月被黑龙江省工商行政管理局吊销企业法人营业执照。
万通公司成立于1995年3月，企业类型为有限责任公司，经营范围为娱乐设备、汽车配件，经销电梯、空调。
本院认为：本案所涉一份租赁合同及四份补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立。涉案1996年9月28日合同和1997年6月26日补充合同的租赁期限均超过20年，对其效力如何认定问题。由于上述合同及补充协议成立的时间均在《中华人民共和国合同法》实施之前，而双方纠纷发生在《中华人民共和国合同法》实施之后，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释一》）第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，就合同租赁期限，《合同法解释一》没有特别规定，当时的《中华人民共和国经济合同法》也没有具体规定，因此应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十的，超过部分无效”，涉案合同及补充协议除超过法定最高租赁期限部分外均为有效。
关于租金计算的起止时间问题。庭审中，万通公司表示1996年10月以后开始装修，1997年10月实际进入租赁房屋。龙联中心虽主张1997年7月1日将租赁物交付万通公司，但同意从1997年10月10日开始起算租金，因此，万通公司表示的进场时间与龙联中心同意起算租金时间一致，租金起算日应为1997年10月10日。万通公司虽主张龙联中心与案外人深圳市国际企业股份有限公司就涉案租赁物产生的纠纷直至2000年8月8日诉讼终结，应从2000年8月8日其可以放心对外转租实现盈利目的之时开始计算租金，但因其认可在1997年10月实际接收涉案租赁物，故对其该项抗辩主张不予支持。同理，租金计算截止日为万通公司撤出租赁房屋的2006年12月11日。
关于拖欠租金具体数额问题。万通公司于1996年9月预付5年租金3，000，000元，按照双方当时约定的租金计算标准及认定的上述租金起算时间，应为1997年10月10日至2002年10月9日的租金。从2002年10月10日开始，万通公司未再支付租金。至2006年12月11日，万通公司实际租赁宾馆9年零2个月，已给付宾馆租金3，000，000元，尚有6，457，987.67元租金未付；租赁美发厅9年5个月零10天，该部分653，825元租金未付，两处租金合计7，111，812.67元。
关于万通公司应否承担龙联中心主张的违约责任问题。万通公司未按涉案合同约定按时交纳租金，构成违约。根据双方签订的《房地产租赁合同》第五条第二款的约定，万通公司如果逾期付款，应按照中国人民银行有关延期付款的规定支付逾期付款滞纳金。逾期超过90天，龙联中心有权单方宣布终止合同，由此造成的一切损失由万通公司自行承担，并由万通公司承担相当于一年基础租金的违约责任。龙联中心请求解除合同时，万通公司逾期付款远远超过90天，因此万通公司应当依约给付龙联中心相当于一年基础租金1，560，000元（宾馆部分年租金1，500，000元、美发厅部分年租金60，000元）的逾期付款违约金。鉴于在合同履行中，龙联中心没有交付停车场和四楼一间办公室，亦构成违约，应承担相应违约责任。未交付停车场年租金为60，000元，四楼一间办公室年租金为4，000元，应予以扣减。因此，龙联中心该项请求部分成立，本院予以支持。
关于万通公司应否向龙联中心支付租金利息问题。龙联中心在原审只是请求万通公司给付违约金，并没有提出租金利息请求；本次重审，龙联中心请求万通公司给付2002年10月10日至2006年12月8日租金利息，即欠付租金之日起至万通公司搬出之日前3天的利息。本院认为：万通公司从2002年10月10日起开始欠付龙联中心租金7，111，812.67元，该租金利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算到现在，龙联中心利息损失较大。龙联中心现主张的1，560，000元违约金及阶段性利息1，623，495.32元总额不超过其损失数额，故对龙联中心该项请求予以支持。
关于龙联中心是否违约及应否承担相应违约责任问题。本院认为，龙联中心未按照双方签订的《房地产租赁合同》约定交付停车场及四楼的一间办公室，构成违约。但龙联中心未交付停车场是因政府行为造成的，龙联中心没有过错。万通公司要求龙联中心赔偿未交付停车场造成的直接损失5，956，000元、间接损失4，573，000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但龙联中心应退还向万通公司实际收取的五年停车场租金300，000元，并应支付该款占用期间的利息，作为对万通公司该项损失的补偿。
关于万通公司要求龙联中心赔偿未交付四楼一间办公室造成170，000元损失应否予以支持的问题。本院认为，龙联中心未履行该间办公室的交付义务构成违约，应承担违约责任。因双方未就该项违约责任进行约定，万通公司虽称当时该间办公室对外出租每年租金20，000元，从1997年至2005年共8年时间可获益170，000元，因龙联中心未交付该间办公室，故主张170，000元的赔偿数额。由于万通公司对其该项主张未举示证据予以证实，故对其该项请求不予支持。鉴于龙联中心实际收取了该间办公室五年租金20，000元，在龙联中心未交付该间办公室的情况下，龙联中心一直占用该笔租金未予退还，龙联中心应支付该笔租金占用期间的利息，作为对万通公司的损失赔偿。此外，由于双方协议的租金数额包含停车场和四楼一间办公室，因此龙联中心除返还已收取的该部分租金320，000元外，自2002年10月10日起应交租金也应相应扣减，对此在前述租金数额的计算上已经予以扣减。
关于万通公司主张因龙联中心的过错造成其赔偿牛巴店1，007，000元损失，该损失应由龙联中心向其赔偿是否成立的问题。本院认为，万通公司仅举证证明牛巴店因装修门脸时被案外人太阳星公司阻止，未举证证明其是否实际向牛巴店进行赔偿以及具体赔偿数额，也未举证证明龙联中心对此存在过错，更没有证明其所称损失与龙联中心存在因果关系，其所举证据不能证明其该项反诉请求，故对其该项请求不予支持。
关于万通公司主张龙联中心拖欠其各项费用1，823，181.71元是否成立的问题。因万通公司就此举示的欠款明细表系万通公司单方制作，龙联中心对此不予认可，万通公司亦未举示其他证据予以印证，故对万通公司的该项请求不予支持。
关于龙联中心应否补偿万通公司所诉装修费用2，360，000元的问题。本院认为，双方签订涉案租赁合同及补充协议后，万通公司对租赁物进行装修，至2006年12月11日万通公司退出租赁物时，万通公司已经实际使用装修后的租赁物9年多时间，而合同解除的根本原因在于万通公司未依约向龙联中心支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，本院对万通公司该项请求不予支持。
关于万通公司主张龙联中心应给付其2004－2005年度包烧费、水电费25，047.48元应否予以支持的问题。因龙联中心承认拖欠万通公司包烧费、水电费25，047.48元，故对万通公司该项请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、哈尔滨万通娱乐设备有限公司于本判决生效之日起10日内给付黑龙江龙联商贸中心租金7，111，812.67元及利息1，623，495.32元（自2002年10月10日起至2006年12月8日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、哈尔滨万通娱乐设备有限公司于本判决生效之日起10日内给付黑龙江龙联商贸中心违约金1，496，000元；
三、黑龙江龙联商贸中心于本判决生效之日起10日内返还哈尔滨万通娱乐设备有限公司停车场及一间办公室租金320，000元及利息（自1996年10月4日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
四、黑龙江龙联商贸中心于本判决生效之日起10日内给付哈尔滨万通娱乐设备有限公司2004－2005年度包烧费、水电费25，047.48元；
五、驳回黑龙江龙联商贸中心其他诉讼请求；
六、驳回哈尔滨万通娱乐设备有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉部分受理费54，351元，由哈尔滨万通娱乐设备有限公司负担53，144.41元，由黑龙江龙联商贸中心负担1，206.59元。反诉部分受理费91，081.15元，减半收取45，540.58元，由哈尔滨万通娱乐设备有限公司负担44，584.23元、黑龙江龙联商贸中心负担956.35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 及思伟
审判员 王晓东
审判员 万 迎
二〇一六年四月二十八日
书记员 秦 钰