湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0503民初265号
原告：张永春，男，1947年12月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
原告：张静，女，1970年11月21日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
原告：顾雄伟，男，1972年10月18日出生，汉族，住武汉市硚口区。
上述三原告委托代理人：陈胜生，湖北陈守邦律师事务所律师。
被告：李伟，男，1990年1月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
第三人：许志新，男，1960年12月11日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
第三人：艾威，男，1994年3月17日出生，汉族，住湖北省当阳市。
第三人：孙麟，男，1988年12月25日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
第三人：孙军，男，1978年2月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。
第三人：赵军，男，1985年11月2日出生，汉族，住湖北省仙桃市。
第三人：谢小娟，女，1985年3月12日出生，汉族，住湖北省松滋市。
原告张永春、张静、顾雄伟与被告李伟，第三人徐志新、艾威、孙麟、孙军、赵军、谢小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法由审判员李琳独任审判，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告张永春、张静、顾雄伟共同的委托代理人陈胜生与张永春，被告李伟，第三人许志新、艾威、孙麟到庭参加了诉讼，孙军、赵军、谢小娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张永春、张静、顾雄伟诉称：三原告系坐落于宜昌市××××号商铺的共有权人，该房屋建筑面积为717.32平方米。2015年10月13日，原告方与被告李伟签订《房屋租赁合同》，约定原告方将房屋出租给李伟，租赁期限为2年，自2015年10月15日至2017年10月14日止。原告方净得月租金为人民币4.2万元，租金按季支付，遵循先付款后使用原则。原告承租期间的物业管理费由原告方代收，按季收取3426元整，每平方米1.6元/月。被告如有未按约定足额交付租金、物业管理费等逾期十日以上或者未经原告方同意进行转租、分租或变相转租、分租等行为的，原告方有权终止合同。原告方通知李伟终止合同后五日内，李伟应腾退房屋并将房屋配套附属设施返还原告方，逾期返还则按租金的两倍向原告方支付房屋占用费。李伟如未按合同约定支付租金，除如数补交外，每逾期一天按月租金1%向原告方支付违约金，且原告方有权另行要求李伟赔偿全部损失。合同签订后，李伟将所承租的房屋分为五部分分别转租给第三人许志新、孙麟、孙军、赵军、谢小娟，许志新又将转租的部分房屋再次转租给第三人艾威。现除孙麟关门歇业外，孙军、赵军、谢小娟，艾威均在开业经营。因李伟未经原告方同意将承租房屋转租、分租、且未按约定支付租金、物业管理费，到2016年11月底，李伟已经拖欠了三个多月的租金，金额达到139500元，原告方多次催收未果，遂依照合同约定，向李伟发出《解除合同及催收租金通知书》通知李伟解除双方所签订的房屋租赁合同，要求李伟收到通知后3日内支付拖欠的房屋租金139500元，10日内腾退房屋归还原告方，李伟于当日签收了通知，原告还口头通知了现占有使用房屋的各第三人，但因各第三人与李伟之间有纠纷，不同意腾退。
原告请求法院：1、判令被告李伟支付所欠原告房租（截止2016年11月30日）139500元，并向原告支付逾期付款违约金（按月息2%标准计算，自2016年12月1日起计算至付清房租之日）。2、判令第三人艾威、孙麟、孙军、赵军、谢小娟分别将其所租的房屋腾退给原告，并自2016年12月1日起至其各自腾退房屋给原告之日止，参照其租金标准（艾威每月7500元、孙军每月2550元、赵军每月3060元，谢小娟每月1700元、孙麟每月27190元）向原告支付房屋占有使用费，另按每平方米1.6元/月的标准向原告支付物业管理费（艾威每月224元、孙军每月48元、赵军每月57元、谢小娟每月32元、孙麟每月781元）由原告代为缴纳给物业服务单位。3、判令被告李伟对第三人艾威、孙麟、孙军、赵军、谢小娟的房屋占有使用费、物业管理费承担连带责任。4、判令第三人徐志新对第三人艾威的房屋占有使用费、物业管理费承担连带责任。
在本案庭审中，原告提出因各第三人现已向原告腾退房屋，且已与新的房屋所有权人签订了新的租赁协议，在原告对房屋享有所有权时各第三人实际占用且未付占有使用费和物业管理费的时间仅为一个月（经庭外协商仅计算2016年12月1日到2016年12月31日一个月的租金），故申请当庭变更诉讼请求第二项为：判令第三人艾威支付房屋占用费7500元、孙军支付房屋占用费2550元、赵军支付房屋占用费3060元，谢小娟支付房屋占用费1700元、孙麟支付房屋占用费27190元；判令第三人支付物业管理费：艾威224元，孙军48元，赵军57元，谢小娟32元，孙麟支付物业费781元、水费1515.5元、电费6686.6元。诉请第三项变更为：判令被告李伟对第三人艾威、孙麟、孙军、赵军、谢小娟的房屋占有使用费、物业管理费、水费、电费承担连带责任。
被告李伟辩称：原告诉请中的面积和合同约定、价款、使用时间等情况都是属实的。我差原告租金因为我转租的次承租户没有及时交纳租金给我，所以我没有钱给原告缴纳租金。原告没有书面同意我转租，但是实际情况原告应该知道，我们是2010年签订的合约，只有酒店和汽车美容院是我在经营，其他门面一直以来都在转租。这个合同签了几次了，之前是以我父母的名义承租，2015年是以我的名义承租，原告多年来一直知道我转租了一部分。我是有三个多月的租金没有交，这是事实。我跟转租人都签了合同，几次要求他们支付租金，但是我还没有要到租金。原告给我的解除合同通知书我已经收到签收了，我已经知道了解除合同的事实，我没有提出要求继续承租的意思表示，这个合同签订日起所有的门面都是另外的承租人在使用，我都没有使用。我已经同意解除合同。
第三人许志新述称：原告诉请事实属实。房屋是李伟先跟原告签的合同，我再在李伟那租过来，因为精力有限，我就转租给了艾威。我把转租的房子转给艾威之后，我就不知道他们是怎么商量的了，原告和被告就直接去找艾威了。虽然合同转了几道，但是在实际经营过程中收租金和其他事项都是原告跟艾威商量的，他们商量给钱的事情，我不参与，也不关我的事。
第三人艾威述称：房屋租赁后一直没有办营业执照，我是跟许志新签的合同，我是2016年5月开始租的，2016年7月张永春已经通知我说房子因为被告租金没有交，让我们不要交租金。原告诉请的事实是属实的，我转租的房子已经腾退了，我现在已经跟原告商量好直接给原告交一个月的租金7500元和物业管理费224元，了结我和原告之间的纠纷。
第三人孙麟述称：原告诉请事实属实。原告10月中旬跟我说的是暂时不交房租，他们正在交易，说房子已经卖了，正在办手续，所以2016年10月14日我就把我实际经营的酒店门关了，我说把李伟叫出来说清楚，但是后来他们一直没有碰面。李伟开始说租6个门面给我，他把房子租给我一直没有签合同，其实我就只使用了酒店部分。我没有跟原告协商再缴纳一个月的租金的事，因为我10月就已经关门了。原告说的水费1515.5元、电费6686.6元是六户一起的，不是我欠付的水电费，不应该由我一个人承担。
第三人孙军、赵军、谢小娟未到庭亦未提交书面意见。
经审理查明：2015年10月13日，原告张永春、张静、顾雄伟（出租方、甲方）与被告李伟（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在江天一色的宜昌市伍家岗白沙路8-28-69号的房屋（所有权证号：宜市房权证伍家区字第××号，张永春、张静、顾雄伟为共有权人）出租给乙方，计租面积约717.32平方米，乙方租赁房屋仅限用于超市、洗车、酒店经营。租赁期为2年，自2015年10月15日至2017年10月14日止。甲乙双方议定租金为甲方净得月租金42000元，按季支付，先付款后使用原则。乙方承租期间所发生的水、电、燃气、通讯、治安、工商、税务、卫生等费用均由乙方自行承担，并按章缴纳上述各项费用。乙方承租期间的物业管理费由甲方代收，按季支付代收3426元整，每平方米1.6元，其支付方式与租金相同。乙方如有未按约定足额交付租金、物业管理费等逾期十日以上或者未经甲方同意进行转租、分租或变相转租、分租等行为的，甲方有权终止合同。甲方通知乙方终止合同后五日内，乙方应腾退房屋并将房屋配套附属设施返还甲方，逾期返还则按租金的两倍向甲方支付房屋占用费。乙方如未按合同约定支付租金，除如数补交外，每逾期一天按月租金1%向甲方支付违约金，且甲方有权另行要求乙方赔偿全部损失。
合同签订后，原告依约向被告李伟交付了房屋，李伟接收房屋后，在未取得原告同意的情况下，自2015年10月14日起将该房屋拆分五份，除自营酒店外，陆续将其他四部分转租给第三人许志新、孙军、赵军、谢小娟从事经营活动，并分别与第三人许志新、孙军、赵军、谢小娟签订了租赁合同，租金标准分别为许志新月交纳租金6500元、孙军月交纳租金2550元、赵军月交纳租金3060元、谢小娟月交纳租金1700元，各家物业费按1.6元/平方米的标准计算一并交纳。2016年5月8日第三人许志新将自己承租的房屋再次转租给第三人艾威，约定收取艾威月租金7500元。
2015年12月21日，被告李伟（甲方）与第三人孙麟（乙方）签订转让协议，将自营的门面（嘉丰酒店）转让给孙麟经营，约定：李伟将嘉丰酒店店铺转让给孙麟独自经营，面积合计714平方米，店铺现有装修、装饰、设备、库存在李伟收到孙麟转让费用后全部归孙麟所有。孙麟一次性向李伟支付转让费共计人民币350000元。2015年10月15日后债权、债务由孙麟自行承担。李伟2015年10月15日以前债权债务由李伟自行承担，孙麟概不负责。孙麟应完全遵守李伟与房东签订的合约及其他转租房屋协议，李伟收取其他商铺转租费用，应在孙麟付清转让费后不计利息分配给孙麟。合同签订后，由第三人孙麟开始该酒店的经营。嗣后，由于五位第三人均未与原告形成直接租赁关系，故每月仍由被告李伟向五位第三人收取租金及其他费用后，再以自己名义向原告方交纳。
2016年11月28日，原告方向被告李伟下发一份《解除合同及催收租金通知书》，其中载明：你与我方于2015年10月13日签订的房屋租赁合同，截止2016年11月30日你已拖欠租金139500元，现我方通知你：一、即日起解除我方与你于2015年10月13日签订的房屋租赁合同，并于10日内腾退房屋归还我方；二、请在接到本通知书三日内向我方支付拖欠的房屋租金139500元。该通知于当日送达到被告李伟手中并予签收，被告李伟对此未提出异议。合同解除后五位第三人均未向原告或者被告李伟交纳租金和物业管理费。第三人艾威、孙军、赵军、谢小娟于2016年12月30日前将房屋向原告方腾退完，原告张永春、张静、顾雄伟于2017年1月1日将本案诉争房屋出卖并向新产权人交接，新的所有权人周子晖于2017年1月1日分别与第三人艾威、孙军、赵军、谢小娟签订了新的租赁合同，第三人孙麟于2017年2月8日出具腾退声明表示保证在2017年2月10日前将房屋腾退给现产权人周子晖。2017年2月12日李伟书写《补充协议附件》一份，载明“因房屋腾退时间变更为2016年12月30日，现已腾退完，李伟差2016年11月30日至2016年12月30日房租及物业管理费，合计43142元。另查明，因本案诉争房屋所涉及的五个门面未对水、电费进行“一户一表”分别计费，而是整体计费，故截止2016年12月30日，案涉房屋整体欠缴水费1515.5元，电费6686.6元。
上述事实，有原、被告的陈述和答辩，第三人意见，房屋所有权证，房屋租赁合同六份，转让协议，解除合同及催收租金通知书，短信通知截屏照片，新产权人租赁合同四份，补充协议附件，房屋腾退声明，房产交接证明，水电费通知单及本案庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告张永春、张静、顾雄伟与被告李伟签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院依法予以确认。原告交付租赁房屋后，被告应照合同约定的期间足额交纳租金。本案中被告将租赁物拆为五部分，除自营部分外还将其他房屋分别转租给四人，并签订了租赁合同，该行为并未得到原告的同意和授权，原、被告双方现已于2016年11月30日解除租赁合同，原告现要求被告李伟支付2016年11月30日前欠付租金139500元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的逾期付款违约金标准过高，本院酌情调整为以欠付租金139500元为本金，自2016年12月1日起按同期银行贷款利率的两倍计付利息至付清时止。
原、被告于2016年11月30日解除租赁合同后，在2017年1月1日原告与新房屋产权人交接房屋过户权利之前，第三人艾威（许志新再次转租给艾威，艾威为租赁房屋的实际使用人）、孙麟、孙军、赵军、谢小娟系本案诉争房屋实际占有使用人，原告向上述五人主张1个月（2016年12月1日至2016年12月30日）的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。本院根据五位第三人与被告李伟签订的租赁合同，分别确认各位第三人应直接向原告方支付的占有使用费为：艾威7500元、孙军2550元、赵军3060元，谢小娟1700元。第三人孙麟与被告李伟签订的是关于嘉丰酒店的转让合同，两人间没有关于交纳租金具体金额的约定，故其应交纳的占有使用费应为被告李伟在自营期间应自行负担的部分，即减去转租出去四个门面的租金后的剩余部分，本院确认这部分费用应为27190元（42000元－7500元－2550元－3060元－1700元）；另外，根据五位第三人的实际租赁面积，确定其在占有使用期间的物业管理费分别为：艾威224元，孙军48元，赵军57元，谢小娟32元，孙麟781元。
原告以物业公司出具的水电费通知单中主体载明是“嘉丰酒店”为由，主张由嘉丰酒店的实际承租人即第三人孙麟承担欠缴水费1515.5元、电费6686.6元的诉讼请求，本院通过庭审查明，上述欠缴水、电费并非第三人孙麟所承租的部分房屋所欠，而是整体五个门面所用水、电费用的欠费总和，原告在没有提交各门面分别使用水、电费具体明细的情况下主张由第三人孙麟一人承担明显不妥，本院不予支持；另外，案涉房屋在原告与被告李伟之间签订有租赁合同，虽经双方一致同意于2016年11月30日解除了该合同，但被告李伟对于自己擅自转租出去的部分门面在腾退期间的租金、物业管理费、水电费等实际发生的费用仍应承担连带责任；考虑到案涉房屋欠付的水费1515.5元、电费6686.6元系整体欠付，且未具体拆分金额至各实际使用人，故本院确认上述水、电费由被告李伟直接承担，李伟在取得使用明细及相关证据后可向各实际使用人另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付2016年11月30日前的欠付租金139500元，并以139500元为本金，自2016年12月1日起按同期银行贷款利率的两倍计付利息至付清时止。
二、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付欠付水费1515.5元、电费6686.6元。
三、第三人艾威于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付1个月的占有使用费7500元、物业管理费224元。
四、第三人孙军于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付1个月的占有使用费2550元、物业管理费48元。
五、第三人赵军于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付1个月的占有使用费3060元、物业管理费57元。
六、第三人谢小娟于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付1个月的占有使用费1700元、物业管理费32元。
七、第三人孙麟于本判决生效之日起十日内向原告张永春、张静、顾雄伟支付1个月的占有使用费27190元、物业管理费781元。
八、被告李伟对上述判决内容中第三、四、五、六、七项所确定的给付义务承担连带责任。
本案受理费1545元，由被告李伟负担。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李 琳
二〇一七年四月十九日
书记员 夏梦蝶