福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0322民初932号原告：林离静，女，1988年8月29日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：范少阳，福建普阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婷婷，福建普阳律师事务所律师。原告林离静与被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林离静、被告亿豪公司委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林离静向本院提出诉讼请求：1、判令亿豪公司支付给林离静逾期办理房屋权属证书违约金90807元，违约金计算：以房屋总价款505326元为基数，按日0.015%，自2014年8月21日起及至2017年12月4日止。事实和理由：原、被告双方于2011年8月11日签订商品房买卖合同，合同约定林离静向亿豪公司购买亿豪名城第2幢601号房屋，总价款505326元。合同约定如因亿豪公司原因，林离静不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司自逾期之日起每日按已付款的0.015%向林离静支付违约金。林离静已付清购房款。亿豪公司于2014年5月21日交房，房屋权属证书于2017年12月4日才交付给林离静，亿豪公司逾期办证行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。亿豪公司辩称,一、林离静的主张已超过诉讼时效，依法不能支持。林离静主张的违约事实于2014年8月21日发生，但林离静于2018年1月5日才起诉，明显超过法定的两年诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定，林离静主张已超过诉讼时效，应当驳回其诉求。二、亿豪公司不存在逾期交房的情形。林离静当时已按合同约定通知亿豪公司过来交房，但林离静以各种理由拖延时间，过错不在于亿豪公司。三、逾期办证并非亿豪公司原因所致。1、本案办证系林离静的法定义务，亿豪公司仅负有协助办证的义务，不负有单方办证的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定关于开发商协助购房人办理产权证，以及《房屋登记办法》第十二条、十八条关于办理产权证须双方当事人共同申请，并经过购房人签字确认验明正身方可办证的规定，亿豪公司仅负有协助办证的义务，林离静要求亿豪公司单方给予办理产权证登记手续，缺乏法律依据。2、林离静没有履行约定的办证先行义务，要求亿豪公司担责不能成立。《商品房买卖合同》第十四条约定需经买受人书面同意出卖人可代办权属证书，本案无证据证实林离静已办理办证的委托书和交纳上述费用以及办证材料，根据《合同法》第67条先后履行抗辩权的法律规定，亿豪公司享有后履行抗辩权利，林离静主张依法不能成立。3、林离静于2016年7月15日办结完税，根据《房屋登记办法》第17条规定，申请房屋登记应提交的材料，包括契税完税证明。契税暂行条例第一条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，完税是办理产权证的必要条件，在林离静完税前亿豪公司是无法帮助其办理产权证的，在办理完税后，亿豪公司就帮助林离静办结了产权证。但众所周知，亿豪公司办证时恰巧遇上不动产权权属登记政策变化，由于仙游县房管部门以人手不够，未能及时受理办证，且仙游县政府又成立不动产局，而不动产局又是刚刚成立的，人员及业务等因素也是逾期办证原因之一。因此亿豪公司不存在逾期办证的情形。4、根据合同约定对逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案逾期办证是由于政府拆迁及供地不完整等非出卖人原因所导致的，并非亿豪公司原因所导致的。根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按照规划部门批准的总平面图实施建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此，由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证产权的后果，并非亿豪公司原因造成的。并且林离静自认亿豪公司于2014年5月21日已交付房屋，也可以证实亿豪公司按照合同约定积极履行合同，但因政府等非因亿豪公司可控事由导致逾期办证。因此，不应由亿豪公司承担逾期办证违约责任。四、林离静主张的违约金过高，没有事实和法律依据。1、因所售商品房已经交付林离静使用，是否办出产权证对林离静来说没有任何损失。根据《合同法》第114条及其《解释（二）》第29条、《商品房买卖合同纠纷解释》第16条的规定精神，违约金属损失补偿性质，违约金主张应当以实际损失为基础，若没有损失就不存在违约金问题。但林离静没有提供任何逾期办证造成损失的证据，请求亿豪公司支付违约金不能成立。林离静没有举证，应按《民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，由林离静承担不利后果。2、林离静购房目的为了自住，不是为了炒房。即使拟用于炒房，林离静所购房产比原来涨价了一倍多，已赚取巨额溢价，根本没有任何损失。3、林离静交付的购房款不但没有任何损失，反而赚取巨额溢价，因此购房款不能当做计算违约金的基数，而合同约定的违约金明显偏高且无损失事实依据。依据上述法律和司法解释的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整裁决。如果林离静已先行交纳了办证契税费用，即使存在逾期办证事实，也只能是该笔费用的存款利息损失，依法应按该笔费用银行存款利率计算并调整本案的违约金。否则，林离静请求均不能支持。围绕诉讼请求林离静提交商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票二份、不动产权证一份，亿豪公司提供不动产权属证书两份，上述证据真实性双方均没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、林离静提供的收款收据内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。二、亿豪公司提供的关于请求协调解决亿豪名称项目征迁遗留问题报告、回复投诉的关于亿豪名称6#楼南侧未完成供地的报告及照片，系亿豪公司与政府之间土地使用权供需关系，与本案纠纷属不同的法律关系，亿豪公司在签订商品房买卖合同时应当预见或可以预见仙游县政府供地的时间等条件，亿豪公司以政府未能完整供地作为其免责的事由不能成立，故亿豪公司提供的上述证据不能证明其具有逾期办证的免责事由。亿豪公司提供的仙游县地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明、仙游县城区建设工程规划条件核实意见书、仙游县鲤南开发区管理委员会宗地图、总平面图，亦无法证实亿豪公司具有逾期办证的免责事由。综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：林离静与亿豪公司于2011年8月11日签订商品房买卖合同，约定林离静向亿豪公司购买位仙游县街东侧亿豪名城第2幢601号房，购房价505326元，林离静已付清购房款，且林离静向亿豪公司缴纳代办证税费。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。涉诉房屋于2014年5月21日交房，房屋权属（含两证）于2017年4月17日登记在林离静名下。本院认为：亿豪公司已收取林离静缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，并根据商品房买卖合同第十四条的约定，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书。亿豪公司未提供证据证明其逾期办证行为有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。双方确认涉诉商品房已于2014年5月21日交房，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应承担逾期办证违约责任，林离静诉请自2014年8月21日起计算逾期办证违约金符合合同约定逾期办证违约金起算点，但原、被告双方约定逾期办证违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，林离静未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期办证违约金，林离静起诉之日为2018年1月5日，按两年诉讼时效，2016年1月5日（不含5日）之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，2016年1月5日（含5日）之后违约金请求权未超过两年诉讼时效。涉诉房屋权属（两证）已于2017年4月17日登记在林离静名下，逾期办证违约金应计算2017年4月17日止。但林离静未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按原、被告双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给林离静造成的实际损失，双方约定的逾期办证违约金计算方法明显过高，亿豪公司已办理商品房权属证书，说明其积极履行办证义务，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，逾期办证违约金应予以调低，综上所述，本院依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。综上，亿豪公司应承担的逾期办证违约金期间自2016年1月5日至2017年4月17日，违约金按日万分之一计算，经计算，亿豪公司逾期办证所要承担的未超过诉讼时效逾期办证违约金为：505326元×0.0001×469天=23699.79元。综上所述，原、被告自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，亿豪公司应承担相应的违约责任，原、被告约定逾期办证违约金过高，本院依法予以调整。对林离静合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林离静逾期办理商品房权属证书的违约金23699.79元；二、驳回林离静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2071元，减半收取计1035.5元，由林离静负担691.5元，莆田亿豪房地产有限公司负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  陈茂宁二〇一八年三月二十八日书记员  朱 琳附：本案相关的法律法规及执行提示一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据四、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。