湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0581民初1253号
原告（反诉被告）宜昌雅斯商业物业管理有限公司，住所地宜昌市东山大道116号。
负责人向光晓，系该公司总经理。
委托代理人郭正文，男，该公司员工，特别授权。
被告（反诉原告）刘冬梅，女，1973年12月20日出生，汉族，湖北省荆州市人，现住宜都市。
委托代理人张华荣，湖北启方律师事务所律师，一般授权。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）宜昌雅斯商业物业管理有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）刘冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案，2016年1月4日作出（2015）鄂宜都民初字第1876号民事判决，原、被告双方均不服判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于2016年5月9日作出（2016）鄂05民终952号裁定，全案发回重审。本院于2016年7月6日受理后，依法由审判员徐ＸＸ担任审判长，与审判员刘晶晶、袁昌桂重新组成合议庭于2016年8月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭正文，被告及委托代理人张华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2014年10月21日就租赁原告场地事宜与原告达成协议并签订了意向审批表，审批表约定“租赁期限2014年12月8日至2015年12月7日，租赁面积82.50平方米，租金及公共综合费共2888元／月，按月支付”，由原告报公司审批后双方签订正式租赁合同。原告于2014年11月8日向被告交付场地后，被告即进行装修并于2014年12月8日开始营业，之后，原告多次要求被告签订租赁合同并支付约定租金及公共综合费，但原告既不签订合同，也不支付相关费用。原告多次催促无果，于2015年3月11日书面向被告送达通知，明确告知被告“要么缴清所欠租金，要么撤柜离场”，但被告签收后无任何回复。2015年4月13日，原告委托湖北诚弘律师事务所以快递方式向被告发出律师函，要求被告支付欠款，否则解除合同，但被告依然没有回复。之后，原告与被告多次沟通洽谈，但被告始终拒不支付租金及其他费用。为了减少损失，2015年6月9日，原告将被告经营的服装进行打包、清理，录影留档，并告知被告相关情况，但被告继续任由其货柜继续占用商场经营场地恶意让损失扩大，原告再次于2015年7月6日将货柜移除。原告认为，由于被告拒绝签订租赁合同，原、被告之间的租赁合同没有采用书面形式，租赁期限应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同；被告租用原告场地，应该向原告支付租金及相应费用，在被告拒付的情况下原告有权采取合理措施维护自己的合法权益，同时有权向被告追索租金及相应费用。故请求：1、被告立即支付租金17328元（2014.12.8-2014.6.9期间）及场地占用费用10176元（按租赁费用折算96元／天，2015.6.8-2015.9.21期间），合计27504元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原、被告之间形成租赁关系没有异议，没有签订书面合同的原因在原告，从法律角度当时达成协议就可以签订合同，原告由于需要上级签批后才订立合同导致合同未及时签订；原告的违约造成被告损失，原告在招商时对外宣传商铺已经招满，但是并未招满；原告违约造成被告损失应当赔偿。请求人民法院驳回原告诉请，并判令原告赔偿被告的损失。
被告反诉称，2014年10月21日，原、被告洽谈达成意向协议，由被告租用原告地下层B-23-1场地，经营合作品牌“巴比兔”童装，被告当即支付保证金和押金6776元，原告便同意被告对场地进行安装和建造柜台，完成后便进货经营。原告一直未与被告签订书面合同，也未按先前承诺对场地全部招商招租，已构成根本违约。随后，原告于2015年6月9日强行清场、擅自拖走被告的商品、货柜及相关财产，造成被告的巨额财产损失。故请求：1、依法驳回原告的诉讼请求；2、原告赔偿违约造成的被告损失175372元；3、原告承担本诉及反诉费用。
原告对反诉答辩称，原告没有违约行为，原告多次要求被告交纳租金并签订书面合同，但是被告既不支付租金也不签订书面合同。在被告存在根本违约的情况下，原告为了避免损失扩大，合理合法采取封存被告货物及搬离柜台的自力救治措施，所以原告不应当向被告承担赔偿责任。
原告为支持其诉讼及反诉抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、原、被告签订的《租赁合同洽谈意向审批表》复印件一份，证明双方明确约定了场地面积、租赁期限及交纳相关费用情况。
2、2015年3月11日原告下发给被告的《告知函》复印件一份，证明原告通知被告按时交纳租金，否则将解除合同。
3、2015年4月24日湖北诚弘律师事务所致被告《律师函》、快递凭证各一份，证明原告再次通知被告交纳租金，否则将解除合同，被告已经收到律师函。
4、2015年6月8日原告下发给被告的公告复印件一份，证明原告将公告贴在被告经营的场地，并告知被告已经将其货柜搬出。
5、原告方收取被告刘冬梅服装过程的全程录像光盘一张，证明法院后期现场清点时登记的服装数量是准确的。
6、一组证据：
（1）原告与刘丽丽于2015年6月29日签订的《承包经营合同》及《补充协议》各一份，主要内容为约定租赁期限2015年9月1日至2017年12月30日，租金3500元／月。刘丽丽于2015年6月18日向原告支付保证金7000元收据记账联。
（2）原告与田亚莉于2015年6月29日签订的《承包经营合同》及《补充协议》各一份，主要内容为约定租赁期限2015年9月1日至2017年12月30日，租金4132.5元／月。田亚莉于2015年6月18日向原告支付保证金8265元收据记账联。
（3）原告与刘长根于2015年6月29日签订的《承包经营合同》及《补充协议》各一份，主要内容为约定租赁期限2015年9月1日至2017年12月30日，租金7425元／月。刘长根于2015年6月18日向原告支付保证金14850元收据记账联。
（4）原告与刘红英于2015年6月29日签订的《承包经营合同》及《补充协议》各一份，主要内容为约定租赁期限2015年9月1日至2017年12月30日，租金3010元／月。刘红英于2015年6月18日向原告支付保证金6020元收据记账联。
本组证据证明在原告一而再再而三催缴租金、以刘冬梅为首的原租赁户拒交租金且原告已明确解除合同的情况下，原告不得不引进新租户。原告通过自力手段腾退以减少损失迫在眉睫，如不自力救济将造成18067.5元／月的损失。
7、一组证据：
（1）原告与李兰于2015年6月17日签订的《和解协议》一份，主要内容为：原告放弃向李兰追究2014年12月8日至2015年6月15日期间欠付的租金，李兰2015年6月20日前立即向原告腾退场地。
（2）2015年9月23日支付凭证，在协商一致的情况下原告向艾常艳退还保证金5776元。
本组证据证明刘冬梅经营所在场地共5家商户，在该场所半年多没有收入，连6个员工工资都无法保证的情况下，原告以不收前期欠付租金的巨大让步与其他3租户达成一致意见，以求走出困境，唯有刘冬梅一人以既不交租金也不腾退场地的方式要挟原告向其支付高额腾退费用，实为敲诈，原告不得已的处理方式合情合理合法。
对原告提交的证据，被告质证认为：证据1真实性无异议，但双方至今未签订合同，这份证据反而证明是原告违约；证据2真实性无异议，但未反映出原告要求与被告签订合同；证据3真实性无异议，是在双方签订意向审批表快五个月的时候原告才要求与被告签订合同，但并未实际提供书面合同；证据4真实性无异议，但没有通过正当途径向被告送达，且原告的强制行为是侵犯被告物权的行为。证据5光盘是原告单方面录像的行为，在没有被告在场，没有见证人和某证人在场的情况下，不具有真实性，被告不认可。证据6租赁合同不真实，与本案无关联性，不能达到原告证明目的。证据7是否达成了协议，是否受到了威胁被告不知情，真实性无法核实，即使是真实的，也证明雅斯公司与原租赁户是存在矛盾的。正是基于雅斯在这方面的过错，才减免了原租赁户的费用。
被告为支持其抗辩及反诉诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、2014年11月5日被告与广州市铂米莱服饰有限公司签订的《加盟代理合同》及原告自己制作的货物清单各一份，证明被告与原告签订意向审批表，并与广州市铂米莱服饰有限公司签订加盟合同后，就购进了大量服装。
2、被告书写的人员工资表清单一份及四张收据，证明被告雇请员工销售服装支付工资18000元。
3、货柜装修单据五张，证明被告装修花费22799元。
4、被告支付的押金、保证金收据四张，证明被告支付押金、保证金共10189元。
5、证人证言一份，证明原告招商并未实际招满，且未按照规划制作广告牌。
6、66张进货单，证明被告进购了大量服装，当时商品损失达124384元，是对原审第一份证据的补强。
7、商场户型图，证明当时招商没有招满。
8、个体工商户证明三份，用于证明货柜及装潢损失。
对被告提交的证据，原告质证认为：证据1与本案无关，货物清单是被告自己制作，真实性有异议；证据2是被告自己单方制作的，真实性有异议，被告对自己发工资也不符合情理，被告还应当提供与员工签订的合同予以证明；证据3被告装修单据，没有提供发票，对证据真实性有异议；证据4中，收据3000元押金是广州市铂米莱服饰有限公司收取的，此保证金约定夏款可以冲抵，说明该押金是可以退回的，金额为5776元、473元、1000元这三张收据认可；证据5真实性有异议，证人应当出庭作证，被告本人也作为证人，在形式及程序上不符合法律规定。证据6只有第一张有刘冬梅的名字，其他都没有，且66张进货单来自不同的地方，对真实性有异议，理由：刘冬梅跟我们签协议经营的是“巴比兔”服装，进货单上有不同品牌的服装，但独独没有“巴比兔”，刘冬梅在原一审的时候已经向法庭提交了“巴比兔”的进货单，现在再提供这些进货单与原一审提交的证据是相互矛盾的。原一审法院统计刘冬梅货物价值是按照吊牌价统计的，是有错误的，有一部分货品是有打折的。证据7招商没有招满属实，但与本案无关联性。证据8真实性有异议，不能达到证明目的。需要说明刘冬梅投入的装修就是货柜及货物，目前货柜还存在。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据，本院认证如下：被告对证据1-4的真实性均不持异议，本院对四份证据的真实性予以确认，对证明内容结合证据合法性、关联性的要求决定是否采信。证据5被告承认录像中的店铺是自己所有，对证据内容真实性本院予以采信，对其合法性和关联性本院结合其他证据综合认定。证据6四份租赁合同中合同的相对方都不是本案当事人，也未作为证人出庭作证，对四份合同的真实性本院不予采信。证据7和解协议通篇内容为打印，合同当事人签名处无日期，也未出庭作证，对真实性本院不予采信；支付凭证上的时间是原告对被告清理货柜的三个月之后，其合法性及与本案关联性本院无法核实，故不予采信。
对于被告提交的证据，本院认证如下：证据1中，被告单方书写的损失项目明细清单，证据形式不符合法律规定，缺乏真实性、合法性，本院不予采信。“巴比兔”加盟合同有合同当事人双方的签章、捺印，本院对证据的真实性予以确认，对证明内容结合合法性、关联性的要求决定是否采信；证据2被告单方书写的清单，证据形式不符合法律规定，缺乏真实性、合法性，四张收据不是正规发票，不具有合法性，上述证据本院均不予采信；证据3五张单据，不是正规发票，单据中收货人也没有签字，证据5证人应当出庭作证，两组证据真实性、合法性无法核实，本院不予采信；证据4中，对金额为5776元、473元、1000元的三张收据原告认可，本院予以采信。对被告支付给广州市铂米莱服饰有限公司的保证金3000元的收据，不是正规发票，缺乏合法性，本院不予采信；证据6中的66张进货单上显示的是不同的时间、不同的品牌、数量、金额，但该进货单是否都是被告个人的进货单无法认定，即真实性无法核实，被告在庭审中承认进的货有卖出的部分，因此被告的商品损失也不能依据进货单认定，被告的证明目的本院不予采信；证据7商场户型图与本案无关联性，本院不予采信，但由于原告在庭审中承认招商确实未招满，对这一事实本院予以认定。
经审理查明，2014年10月21日，原、被告就被告租赁原告位于宜都雅斯百货负一楼B-23-1场地达成意向，并签订《租赁合同洽谈意向审批表》，该意向审批表的主要内容为：被告租赁原告B-23-1号场地用于经营“巴比兔”童装，场地面积为82.50平方米，合同期限为2014年12月8日-2015年12月7日，租金为1444元／月，公共综合费为1444元，坪效为35元／平方米，付款周期为月付，履约保证金为5776元，装修保证金为1000元；备注②上述客户资料为合同洽谈意向审批表，经公司总经理确认后返回购物广场签订进场《铺位租赁合同》，同时存档备查等。2014年11月12日，被告向原告交纳了装修保证金1000元，履约保证金5776元，施工用电及清洁费413元。之后，被告即完成场地的装修并从加盟商广州市铂米莱服饰有限公司购进货物开始经营。2015年3月11日，原告向被告发出《告知函》，内容如下：“宜都雅斯百货负一楼调整后于2014年12月8日正式开业，现经公司财务核查你柜连续三个月未缴纳租金，根据双方签订的《租赁合同洽谈意向审批表》的相关约定，请收到本函告2日内到百货财务部以现金方式将租金补齐。若已无合作诚意，请予以3月23日前撤场并拆除装修，否则公司将考虑采取走相关法律程序”，被告在《告知函》下方签字确认。2015年4月13日，原告向被告寄送《律师函》一份，该《律师函》主要内容是：一、《租赁合同洽谈意向审批表》于2014年11月11日得到批准，未签订《铺位租赁合同》原告先行交付物业给被告经营是因为被告迫切要求开始经营；二、原告多次通知被告到场签订书面合同，被告不配合，未能签约的责任在于被告。根据《中华人民共和国合同法》之规定，租赁期间应视为不定期租赁，原告有权随时通知被告解除合同；三、被告长期拖欠原告租赁费用的行为给原告造成了一定的经济损失，被告应遵守诚实信用原则向原告支付租赁费用并承担违约赔偿；四、要求被告于收到本函后三日内与原告签订正式《铺位租赁合同》并支付拖欠的租赁费用，逾期原告行使解除合同的权利，并要求被告办理清算退场手续。2015年6月8日，原告在被告租赁的B-23-1场地张贴《公告》，内容为：因被告一直未补交费用，并且无心经营，原告为了损失不再扩大，将被告的柜台搬离经营场地。同日，原告进行清场，将被告的商品封存后与可移动柜台一并搬离B-23-1场地，并于2015年7月6日对被告的固定货柜进行了移除。
同时查明，2014年12月8日被告开业经营之时，原告的商场经营者并没有招满。被告认为，原告之前承诺过招商招满之后才开业，原告商场内招商未招满就开业违约在先，因此，被告一直拒交租金。经本院组织双方当事人到场，对原告封存的涉案商品进行了清点，按商品吊牌或者贴牌价格计算，清点出的商品总价格为33300元。
上述事实，有当事人在庭审中的陈述、提交的证据及本院组织调查的材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1、原、被告双方是否形成了租赁关系；2、原告主张的付款条件是否成就；3、原告强制清场是否构成违约，是否应赔偿被告的损失；4、被告的损失应如何计算。
1、关于原、被告双方是否形成了租赁关系。原、被告签订了《租赁合同洽谈意向审批表》，被告向原告交纳了履约保证金及装修保证金，并于2014年12月8日开始在雅斯百货负一楼B-23-1场地开业经营，可以证明原、被告之间形成了租赁合同关系。虽原、被告未签订书面的租赁合同，但《租赁合同洽谈意向审批表》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照《租赁合同洽谈意向审批表》的约定履行各自的义务。2015年6月8日，原告采取强制清场的方式解除了双方的租赁合同关系，故双方租赁关系存续期间应为2014年12月8日至2015年6月8日。
2、关于原告主张的付款条件是否成就。原、被告双方租赁关系成立后，被告于2014年12月8日开业经营，到2015年6月8日原告强制清场。在这期间，被告应当按照《租赁合同洽谈意向审批表》约定的2888元／月的标准向原告支付租金。原告主张的上述期间租金17328元符合约定，本院予以支持。
3、原告强制清场是否构成违约，是否应赔偿被告的损失。原、被告形成合法的租赁关系后，双方都应本着诚实信用原则，自觉履行合同义务。在被告连续6个月未按约定交纳租金的情况下，原告有主张解除合同的权利，但依法应当通知被告。2015年6月8日，原告在未提前通知被告且被告当时不在场的情况下，采取强制清场的方式将被告的货物打包、货柜移除，以解除双方的租赁合同关系，其行为违反了法律规定，构成违约。原告辩称强制清场是因为全场只有被告一人在经营，不强制清除将造成自身每月36万的损失，故而是一种自力救济的行为。首先，原告对自身每月将有36万的损失未能提供证据加以证明；其次，自力救济的适用应符合一定的条件，前提之一应是情况紧迫而又来不及或无法请求公机关予以救助，原告自述此前不采取司法措施的原因是所需时间更长，成本更高，该抗辩意见显然不符合法律规定，也有悖诚实信用原则，本院不予支持。因原告违约，其主张被告支付场地占用费用无事实和法律依据，本院不予支持。因原告违约造成的被告损失原告应予赔偿。
4、关于被告的损失应如何计算。被告反诉要求原告赔偿违约造成的损失共计175372元。根据原、被告签订的《租赁合同洽谈意向审批表》的约定，租赁期限为一年即2014年12月8日至2015年12月7日。2015年6月8日，在租赁期限未届满的情况下，原告采取强制清场的方式解除了双方的租赁合同关系，其行为已构成违约，应当对被告的损失进行赔偿。（1）关于被告的商品损失，其提交的单方书写的清单及进货单无法证明待证事实，本院不予采纳。因被告所诉商品已在2015年6月8日由原告进行封存，本院在2015年12月29日依法组织双方当事人到封存现场对涉案商品进行了清点，清点出的商品总价格为33300元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合本案的实际情况，商品已封存一年多，虽然还存在，但已丧失其商业价值，封存前若被告继续经营，可以预见到被告能够取得上述商品收入，故本院对被告主张的商品损失33300元予以支持。（2）关于被告主张的人工损失24000元、货柜装修损失22799元，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告提交的证据不符合法律规定，不足以证明其主张，本院不予支持。（3）被告向原告交纳的履约保证金5776元及装修保证金1000元、施工用电及清洁费413元，因原告采取不当方式解除了租赁合同关系，原告应当将履约保证金5776元及装修保证金1000元退还并赔偿被告施工用电及清洁费413元。被告支付给广州市铂米莱服饰有限公司的保证金3000元，被告要求原告进行赔偿，被告提交的《收据》不是正规发票，证据形式不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告刘冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司租金17328元。
二、原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告刘冬梅履约保证金5776元、装修保证金1000元，并赔偿被告刘冬梅损失33713元。
三、驳回原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司及被告刘冬梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费488元，由原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司负担180元，被告刘冬梅负担308元；反诉案件受理费3244元，由原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司负担892元，被告刘冬梅负担2352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判长 徐ＸＸ
审判员 刘晶晶
审判员 袁昌桂
二〇一六年十一月三十日
书记员 贾 琪