江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01443号
上诉人（原审被告）苏州来啊超市发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道苏埭路。
法定代表人徐军。
被上诉人（原审原告）郑征林。
委托代理人陈金男。
被上诉人（原审被告）苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道苏埭路88号来阿超市一楼。
法定代表人刘伟宏，总经理。
上诉人苏州来啊超市发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2013）相民初字第0264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月9日，原审原告以出租方名义与承租方原审被告来啊超市签订《租房协议》1份，约定原审被告来啊超市承租原审原告合法拥有的苏州市相城区黄桥街道朝阳桥北堍，原农贸市场新建三层楼房，一楼南234.78平方（其中70平方×2000元／平方=140000元，164.78平方×1900元／平方=313082元），租赁期限为5年，自2009年12月29日起至2014年12月30日止。租期满后，来啊超市需续租，则需提前三个月向原审原告提出书面申请，同等条件下，来啊超市享有优先续租权利。续签后双方在中途不可中止租赁，任何一方违约必须赔偿对方该年三个月的租金。租金为三年一次性支付，共计1359246元，第一次支付680000元（一星期内），第二次支付679246元（2010年2月28日前），逾期按15%计息。三年期满后第四年支付时间为2012年12月30日付906164元，一个月内一次付清。延期按15%计息。合同另约定了其他相关事宜。
2011年6月23日，原审被告来啊超市（甲方）与苏州市吉祥紫日网吧投资有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定来啊超市作为出租方将坐落在苏州市相城区黄桥街道苏埭路88号（原农贸市场），来啊超市（黄桥店）南边约450平方米出租给乙方经营网吧租金一年一付，每年租金为250000元。第一、二、三年租金不变，第四、五年租金在上一年度的基础上增加百分之伍。合同期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止。合同落款处甲方由徐军签字并加盖来啊超市公章，乙方代表人处由曹才珍签字确认。
另查，原审被告吉祥紫日网吧于2012年4月20日经工商核准登记成立，法定代表人为刘伟宏，曹才珍为股东之一，原审被告吉祥紫日网吧自认曹才珍系其公司负责人。
再查，原审原告曾依据上述租赁协议要求原审被告来啊超市支付租金诉至原审法院，原审被告来啊超市同时就70平方米的房屋交付事宜提起反诉。经审理认定原审原告与原审被告来啊超市签订的租房协议，除关于70平方米的约定因涉及他人权利无效外，其他部分的约定，系双方真实意思的表示，并不违法相关法律规定，合法有效。来啊超市反诉要求郑征林交付70平方米的房屋的主张无事实及法律依据，最终判决原审被告来啊超市应依约支付租金并驳回了来啊超市的反诉。该判决已生效并实际履行。
审理中，原审原告与原审被告来啊超市确认，原审被告来啊超市2009年12月29日至2012年12月30日期间的租金已支付。此后租金未支付。原审原、被告各方均认可原审被告吉祥紫日网吧于2012年4月19日在本案所涉房屋开始实际经营。原审被告吉祥紫日网吧自认，2011年8月1日至2012年7月31日期间我共支付租金200000元，但因我方与来啊超市达成补充协议扣除此期间租金18800元，故我方认为该期间的租金是结清的。2012年8月1日至今的租金我方支付了100000元，其余租金未支付，未付租金原因为政府拖延办理营业执照及楼上装修影响正常经营，已将该情况与原审被告来啊超市负责人说过，但对方未作出明确答复。
以上事实，由原审原告提供的身份证明、人口信息、工商材料查询表、《租房协议》、房屋所有权确认证明及平面图、（2010）相民初字第0703号判决书、原审被告吉祥紫日网吧提供的《商铺租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，原审法院予以认定。
原审原告郑征林诉称，原审原告2009年11月9日与原审被告来啊超市签订租房协议，双方对期限、付款方式等明确约定，现原审被告来啊超市关闭，原审原告租给原审被告来啊超市的房屋其中164.78平方米的商用房由原审被告吉祥紫日网吧占用经营。原审原告在2012年12月11日邮告原审被告吉祥紫日网吧要求搬迁和多次电话联系原审被告吉祥紫日网吧负责人要求商议此事也无回音。原审原告现诉至法院，请求判令：1、终止与原审被告来啊超市的租赁合同，原审被告吉祥紫日网吧将占用的164.78平方米归还原审原告；2、原审被告支付164.78平方米租金78270元（90天＊87元）、违约金3个月78270元，共计156540元。
原审法院认为：原审原告与原审被告来啊超市签订的租赁协议中关于164.78平方米部分的约定已经生效法律文书认定系当事人真实的意思表示，并不违反相关法律规定，判决生效后双方也已实际履行。现两原审被告虽辩称原审原告非本案所涉房屋的所有权人，但原审被告来啊超市并未提供相关反证。原审被告吉祥紫日网吧提供的房屋权属登记簿为复印件，故原审法院不予认定。原审被告吉祥紫日网吧提供的黄桥街道相关部门出具的证明材料虽显示该部分房屋系苏州市相城区黄桥集体资产经营公司所有，但上述部门同时认可原审原告有权出租，故原审法院对两原审被告的辩解不予采纳，认定原审原告有权出租本案所涉房屋，
虽由曹才珍代表苏州市吉祥紫日网吧投资有限公司与原审被告来啊超市签订《商铺租赁合同》，但承租上述房屋系作为原审被告吉祥紫日网吧的经营场所，曹才珍系原审被告吉祥紫日网吧的发起人，故曹才珍以设立中公司名义对外签订合同而产生的合同责任应由成立后的原审被告吉祥紫日网吧承担。原审原告知晓原审被告吉祥紫日网吧于2012年4月19日起即开始在本案所涉房屋处营业，应当知道来啊超市转租事实，但其提供的告知书系2012年12月发出，其未提供其他证据证实在此前已提出异议，原审被告来啊超市也不认可原审原告曾提出异议。原审法院认为，因原审原告知晓转租情况后，在六个月内未提出异议，故原审被告来啊超市与原审被告吉祥紫日网吧之间的租赁合同应为有效。
综上，原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原审被告来啊超市未依约履行合同义务，无正当理由未支付租金已达一年有余，故原审原告有权解除合同。原审被告来啊超市理应将承租房屋返还原审原告并依约支付拖欠租金。原审原告主张按照857.7元／天计算164.78平方米的房屋自2013年1月1日起至判决生效之日止的租金，符合租赁协议约定，原审被告来啊超市对计算方式也无异议，故原审法院予以支持。关于违约金，原审原告所主张适用的租赁协议中的条款系针对续签后一方中止租赁情况，而非针对租赁期间内逾期支付租金情形，在本案中并不适用，故原审法院对原审原告该主张不予支持。原审被告来啊超市拖欠租金，原审被告吉祥紫日网吧也自认未足额支付租金并承认原审被告来啊超市未书面同意其减免租金。又因原审被告吉祥紫日网吧庭审中明确表示拒绝代原审被告来啊超市支付租金，故原审原告要求原审被告来啊超市及吉祥紫日网吧迁出原审原告出租的房屋，将房屋返还原审原告的请求符合法律规定，原审法院予以准许。考虑到吉祥紫日网吧在承租房屋内有设施，而原审原告也不同意对装修作折价归并，原审法院酌情认定原审被告吉祥紫日网吧自本判决生效之日起30日内自原审原告出租房屋内迁出。但原审原告主张要求原审被告吉祥紫日网吧对租金及违约金承担连带责任，并无法律依据，故原审法院不予支持。至于原审被告来啊超市与原审被告吉祥紫日网吧间的事宜，双方可另行处理，在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条、第十七条及相关法律规定，原审法院判决如下：一、原审原告郑征林与原审被告苏州来啊超市发展有限公司于2009年11月9日签订的《租房协议》解除。二、原审被告苏州来啊超市发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告郑征林自2013年1月1日起按照857.7元／天计算至判决生效之日止的租金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、原审被告苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区黄桥街道苏埭路88号一楼164.78平方米的房屋中迁出，并将房屋返还原审原告郑征林。四、驳回原审原告郑征林的其他诉讼请求。本案案件受理费为人民币3511元，公告费300元，合计3811元，由原审被告苏州来啊超市发展有限公司负担（此款原审原告已自愿垫付，不再退还，由原审被告苏州来啊超市发展有限公司于判决生效之日起十日内直接给付原审原告）。
上诉人苏州来啊超市发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
作为出租人的郑振林并未提供相应的建设工程规划许可证，也未提供经建设主管部门批准的证明，其无权出租本案所涉房屋。原审法院未查清房屋归属，未查明涉案租房协议约定的234.78平方米没有全部交付给上诉人。原审法院认定上诉人与吉祥紫日网吧存在租赁关系错误。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回郑振林的诉讼请求。
被上诉人郑征林二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司二审未发表意见。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人并未提供其他案外主体要求收取涉案房屋租金的依据，而苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处认可郑征林有权出租涉案房屋，故原审法院认定原审原告有权出租本案所涉房屋收取租金并无不当。郑征林与来啊超市签订的租赁协议中关于164.78平方米部分房屋的约定已经生效法律文书认定，原审法院认定涉案租赁合同系当事人真实的意思表示，并不违反相关法律规定正确。曹才珍以设立中公司名义对外签订合同而产生的合同责任应由成立后的苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司承担。涉案房屋亦实际由苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司使用，应视为上诉人对此予以明知，郑征林对转租明知而未在六个月之内提出异议，故上诉人与苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司之间形成转租合同关系，原审法院认定该合同关系有效符合法律规定。苏州来啊超市发展有限公司未能按约支付租金，张征林要求支付租金、返还房屋合法有据。
综上所述，上诉人苏州来啊超市发展有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3511元，公告费300元，合计3811元，由上诉人苏州来啊超市发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年六月二日
书 记 员 毛莉莉