吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1205号
上诉人（原审被告）：陈凯，男，满族，1983年7月18日生，住吉林省敦化市。
被上诉人（原审原告）：赵坚，男，满族，1963年2月2日生，住长春市朝阳区。
委托代理人：葛校焱，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人陈凯因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
赵坚原审诉称：2011年9月21日，赵坚自案外人处购买了位于长春市朝阳区桦甸街文庭雅苑小区1B-103室门市房（即本案诉争房屋）。2012年7月5日，赵坚委托案外人赵光全权处理上述房屋租赁事宜。2012年10月18日，案外人赵光与陈凯签署《房屋承租合同》，合同约定：租期五年，自2012年10月18日起至2017年10月17日止；年租金十三万元，三年不变，从第四年起，年租金在上一年度增加20%；赵坚一直按约履行合同，并配合陈凯办理公司注册所需提供的产权文件，但陈凯在履行合同过程中，自2012年以来一直存在不按约支付房租情形，第三年租金陈凯应于2014年9月23日之前支付，但截至赵坚起诉之日，陈凯仅支付了35000元租金，经赵坚多次催要，陈凯仍拒不支付剩余租金，为维护合法权益，现起诉陈凯，要求：1.判令双方当事人之间的《房屋承租合同》自2015年5月11日解除；2.要求陈凯支付至合同解除之日已产生的欠付租金（年租金130000元，自2015年1月24日起计算）；3.要求陈凯支付至合同解除之日已产生的物业费；4.要求陈凯承担自2015年1月24日起至实际给付租金之日的滞纳金（按照年租金的中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算）；5.要求陈凯负担本案的案件受理费。
陈凯原审辩称：1.赵坚没有合法取得房屋产权证，陈凯无法办理经营执照；2.陈凯与案外人曹春签订了一份商品房转租协议，赵坚签字同意后，于2015年2月5日将门锁上，不让陈凯与案外人进行交接；3.赵坚起诉歪曲事实，赵坚没有按照合同履行合同义务；4.赵坚应该承担其锁门行为对陈凯造成经济损失；5.房屋租赁合同应当无效。
原审法院查明：2011年9月21日，赵坚购买了位于长春市朝阳区桦甸街文庭雅苑小区1B-103室门市房（即本案诉争房屋）。2012年7月5日，赵坚委托案外人赵光全权处理上述房屋租赁事宜。2012年10月18日，案外人赵光与陈凯就争议房屋租赁事宜协商一致，并签署《房屋承租合同》，合同约定：租期五年，自2012年10月18日起至2017年10月17日止；年租金十三万元，三年不变。租金按年结算，上打租，陈凯应提前一个月缴纳第二年的房租，最晚应提前25日交付赵坚，每延误一天，按照相应年租金的5%交付滞纳金。赵坚在签署《房屋承租合同》后按约交付了房屋。2014年10月18日至2015年10月17日的房租陈凯按约应于2014年9月23日之前支付，但截至赵坚起诉之日，陈凯仅支付了35000元租金，故赵坚将陈凯诉至法院。
原审法院认为：赵坚与陈凯之间签订的《房屋承租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关的权利义务，陈凯应按约支付租金。因陈凯未能按约支付租金，导致赵坚将其起诉至法院，以起诉的形式再次催告陈凯支付租金，但陈凯至法庭辩论终结前尚未支付租金，拒绝履行其主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”可以解除合同的相关规定，赵坚有权要求自陈凯收到起诉状5日后，即2015年5月11日解除与陈凯之间的租赁合同。虽然陈凯抗辩称赵坚的代理人赵光已经同意转租房屋并由次承租人支付租金，但对其主张未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈凯应当对其反驳赵坚的理由提供证据予以证明，由于陈凯不能提供证据加以证明，对其抗辩不予支持。故陈凯应向赵坚支付至2015年5月11日产生的欠付租金38369.86元（130000元／365天＊206天-35000元）。由于陈凯未按租赁合同约定代赵坚支付物业费，导致物业公司向业主进行催收，赵坚已向物业公司交付陈凯承租期间的物业费，根据双方当事人之间《房屋承租合同》的约定，此项费用应由陈凯承担，故陈凯应承担赵坚已支付的陈凯租赁期间的物业费，虽然根据赵坚提供的证据四表明欠缴物业费为9885.84元，但赵坚未向本院提供2012年10月18日至2012年10月31日的物业费发票，根据赵坚提供的物业费发票表明，赵坚向吉林省文苑物业服务有限公司给付2012年11月1日至2012年12月31日物业费439.72元，2013年1月1日至2013年6月30日物业费1319.16元，2013年7月1日至2013年12月31日物业费1978.74元，2014年1月1日至2014年12月31日物业费3957.48元，2015年1月1日至2015年12月31日物业费3957.48元，基此，截至2015年5月11日陈凯应向赵坚支付的物业费为9050.40元（439.72＋1319.16＋1978.74＋3957.48＋3957.48／365＊125）。陈凯未按合同约定的期限支付租金，按照双方签订的《房屋承租合同》第三条的约定，陈凯应向赵坚支付迟延履行期间的滞纳金，虽然赵坚已经在诉讼请求中将滞纳金标准予以调整，但仍过分高于造成的损失，故应予调整。关于违约金应以38369.86元为基数，自2015年1月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以保护。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、双方当事人之间的《房屋承租合同》自2015年5月11日予以解除；二、陈凯于本判决生效后立即向赵坚支付房屋租金38369.86元及违约滞纳金（违约滞纳金自2015年1月24日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、陈凯于本判决生效后立即向赵坚支付物业费9050.40元；四、驳回赵坚的其他诉讼请求。案件受理费758.00元由陈凯负担。
宣判后，陈凯不服，向本院上诉称：1.由于赵坚违反法律强制性规定，房屋没有产权，故案涉租赁协议无效。2.赵坚的代理人同意陈凯转租房屋后又反悔，将租赁房屋上锁，导致陈凯无法将房屋进行转租，并赔偿了案外人双倍的定金，且由于赵坚的上锁，陈凯也无法正常使用租赁房屋。由于赵坚同意案涉房屋的转让协议，该协议约定转租后由案外人直接支付给赵坚，故原审法院判令陈凯支付租金及违约滞纳金不当。3.由于物业公司未按照服务规定予以服务，经常停水停电，经上诉人多次协商无果，故即使应当支付物业费，也应由物业公司主张权利，原审认定由陈凯负担不当。综上，要求撤销原审判决，一、二审案件受理费由赵坚负担。
赵坚二审答辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
另查明：陈凯于本案二审期间同意解除案涉《房屋承租合同》，并撤回对物业费承担的上诉理由。
本院认为：1.案涉《房屋承租合同》有效。案涉房屋虽尚未办理产权证，但系赵坚在开发商处合法购买，具有合法处分权，且并无法律规定出租没有产权证的房屋将导致租赁协议无效，故陈凯以案涉房屋没有产权证为由主张《房屋承租合同》无效的理由不成立，本院不予支持。2.陈凯应支付《房屋承租合同》解除前的租金。双方当事人一致同意解除案涉《房屋承租合同》，在该合同解除前，陈凯应依据合同约定向赵坚给付房屋租金。赵坚一方虽同意陈凯将案涉房屋转租并由次承租人负担后继租金，但转租行为并未实际发生，亦无次承租人向赵坚给付租金。陈凯另抗辩其未交付租金的原因系赵坚将案涉房屋上锁，阻碍其转租致使案涉房屋无法使用。但陈凯提供的照片证据无法证实将房屋上锁的行为系由赵坚实施，故陈凯主张赵坚妨碍其使用房屋的证据不足，其拒交房租的抗辩理由不成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费986元，由上诉人陈凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一六年五月五日
书 记 员 阚 然