北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初1878号
原告刘宇佳，男，1990年9月16日出生。
委托代理人江枫，北京市邦定律师事务所律师。
被告高万海，男，1973年7月8日出生。
第三人李卫东，男，1970年11月10日出生。
被告高万海及第三人李卫东共同的委托代理人赵云峰，男，1981年3月9日出生。
第三人高越华，女，1965年7月4日出生。
原告刘宇佳诉被告高万海及第三人李卫东、高越华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路军独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘宇佳及其委托的代理人江枫，被告高万海的委托代理人赵云峰，第三人李卫东及其委托代理人赵云峰到庭参加诉讼，第三人高越华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宇佳诉称：原告与第三方二人于2014年7月31日签订《借款合同》，约定原告出借人民币45万元给第三方，借款期限为3个月，同时约定第三人以北京金海韵健身有限公司与北京市超音波总公司承租的坐落于北京市朝阳区×园×号楼二层东部的实际经营权作为抵押，同年8月1日，为了与原告方建立更紧密的借款渠道，第三方与原告又达成口头协议，将第三方出资购买的，登记于被告高万海名下（被告高万海系第三人高越华弟弟），位于北京市房山区×号别墅20年租赁权进行抵押。原被告双方于2014年8月1日达成房屋租赁协议约定，将位于北京市房山区×号别墅出租给原告，租赁期限为20年，租赁费用为1万元∕年，押金为1万元整。但是，被告方自合同签订以后，一直没有将房屋交付给原告方，且第三人至今没有偿还所借原告方款项。原告方认为，第三人向原告借款，而将实际为自己出资购买的房屋的20年租赁权抵押给原告，且经被告方同意签署了房屋租赁合同，房屋所有人应当履行交付房屋的义务，但是被告方和第三人至今拒绝履行协议的行为属于严重违约行为，为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第108条之规定，诉至法院。诉讼请求：1、请求判决被告向原告交付租赁合同约定的房屋。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告高万海辩称：一、我不是适格的诉讼主体。我不认识原告，从未与原告签订过租赁合同，由于我身在大同，不方便管理涉案房屋，一直是我姐夫李卫东帮忙看着，至于这个租赁合同是如何产生的，我不知情，一切以李卫东的答辩意见为准。我作为案件被告主体不适格，应驳回原告的起诉。二、原告无权要求交付租赁合同约定的房屋。即便租赁合同有效，原告也无权要求我交付涉案房屋，因为根据租赁合同第五条规定，合同生效后3日内，乙方（原告）应一次性支付房屋租金及押金21万元。事实上被告至今从未收到过原告支付的房屋租金及押金。故原告的诉求无法律依据。即便租赁合同有效，应当承担违约责任的也应是原告而非被告。我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的起诉。
第三人李卫东辩称：一、李卫东不应被列为本案的第三人。首先，我从未就涉案房屋的20年租赁权抵押一事与原告达成任何口头协议。其次，原告认为涉案房屋是由李卫东、高越华出资购买登记于高万海名下的主张更是无稽之谈，涉案房屋是高万海出资购买的，所有权人是高万海，李卫东、高越华从未出资。李卫东、高越华与涉案房屋无任何关系。第三、根据物权法定原则，我国《物权法》没有规定租赁权可以抵押，故原告主张于法无据。另外，我国《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同…。”李卫东、高越华就涉案房屋未与原告签订任何书面形式的抵押合同。最后，我曾于2014年7月31日与原告签订借款合同，原告已就此笔借款向法院起诉过李卫东，法院也已作出了生效判决，李卫东也按照判决书履行了相关义务、还清了这笔借款。所以，李卫东与原告之间已不存在债权债务关系。李卫东不应为本案第三人，李卫东对本案既没有独立的请求权，也与本案的处理结果无利害关系。二、原告伪造证据。原告提供的借款合同是伪造的，合同上借款人只有李卫东，李卫东的妻子高越华对借款一事不知情，更不可能在借款合同上签字。三、高万海未与原告签订过房屋租赁合同。由于高万海身在大同，不方便照看房屋，房屋一直由李卫东帮忙看着。李卫东与原告也是多年的朋友，2014年7月份，原告找到李卫东说想租高万海的房屋存放羽绒服，李卫东便给了原告一张有高万海签字的纸，李卫东只认可原告提供的租赁合同的第4页上的内容，前3页的内容的真实性不认可。后来，原告说不想租涉案房屋了，所以这事就不了了之，现在原告又伪造出租赁合同，李卫东对这份合同真实性不认可。况且原告至今也未支付过高万海任何租金。原告所诉不是事实，请求法院驳回原告的诉求。
第三人高越华辩称：一、高越华不应被列为本案的第三人。首先，我从未就涉案房屋的20年租赁权抵押一事与原告达成任何口头协议。其次，原告认为涉案房屋是由李卫东、高越华出资购买登记于高万海名下的主张更是无稽之谈，涉案房屋是高万海出资购买的，所有权人是高万海，李卫东、高越华从未出资。李卫东、高越华与涉案房屋无任何关系。第三、根据物权法定原则，我国《物权法》没有规定租赁权可以抵押，故原告主张于法无据。另外，我国《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式的抵押合同…。”李卫东、高越华就涉案房屋未与原告签订任何书面形式订立抵押合同。高越华不应为本案第三人，高越华对本案既没有独立的请求权，也与本案的处理结果无利害关系。二、原告伪造证据。原告提供的借款合同上“高越华”的签字是原告伪造的，高越华对借款一事不知情，更不可能在借款合同上签字。原告所诉不是事实，请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：2014年8月1日，被告高万海（甲方）通过第三人李卫东经手与原告刘宇佳（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：高万海将坐落于北京市房山区×号别墅1套出租给刘宇佳居住使用；租赁期限为20年，自2014年8月1日至2034年7月31日止；租金标准为每年1万元，刘宇佳需支付高万海租房押金1万元，本合同生效后3日内，乙方一次性支付甲方20年房屋租金20万元及租房押金1万元，共计21万元。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后至今，刘宇佳未给付高万海房屋租金及押金；高万海也未向刘宇佳交付租赁房屋。2016年1月，刘宇佳诉至本院，要求高万海交付租赁房屋。审理中，高万海否认租赁合同的真实性，但明确表示不对租赁合同的签名的真实性进行笔迹鉴定。
另查明，第三人李卫东与高越华为夫妻，高万海为高越华的弟弟。本案诉争的房屋登记在高万海名下。2014年7月31日，刘宇佳（出借人）与李卫东、高越华（借款人）签订了借款合同，借款金额为45万元，期限3个月。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房产证、高万海身份证复印件、借款合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原告刘宇佳通过第三人李卫东经手与被告高万海签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行。高万海作为房屋出租方有义务按照约定向承租人交付租赁的房屋；同时刘宇佳作为承租人也有义务按照约定支付租金及押金的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因为双方签订的租赁合同对租赁房屋的交付时间没有明确约定，故租赁房屋的交付应当视为与租金、押金的交付同时履行。因刘宇佳未能就主张以李卫东的借款欠款折抵租金及押金的这一事实，提供证据予以证明，故刘宇佳应向高万海交付租金及押金共21万元。现刘宇佳自2014年8月1日至今仍未将房屋租金及押金给付高万海，违反了合同约定，且高万海现在也不同意交付房屋，故原告刘宇佳要求高万海交付房屋的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。刘宇佳未就租赁房屋是李卫东、高越华对借款合同的担保等提供证据证明，故刘宇佳的相应主张，本院不予采信。高万海否认合同上的签名是其本人书写，但不申请笔迹鉴定，故合同上签名应视为高万海所签。李卫东、高越华主张刘宇佳伪造合同，但未提供证据证实，故该抗辩意见本院不予采信。高越华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘宇佳的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告刘宇佳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 路军
二〇一六年三月二十一日
书记员 段莉