安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0207民初415号
原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市鸠江区万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。
法定代表人：查秉忠，总经理。
委托诉讼代理人：戴林，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。
被告：李萍，女，1984年12月5日出生，汉族，户籍地：住芜湖市镜湖区。
被告：李大财，男，1979年9月12日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。
原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告李萍、被告李大财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘腾腾，被告李萍、被告李大财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）之间的房屋租赁合同关系；2、被告腾空坐落于芜湖市××北入口活动中心1-3层门面房，并恢复原状后交付给原告；3、被告向原告支付自2013年9月18日至2015年6月15日的房屋租金257731.36元；4、被告按照148144.8元/年×2的标准向原告支付自2015年6月16日起至其实际腾让房屋之日止的占房使用费；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2011年9月18日，被告李萍与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，承租坐落于×××北入口活动中心1－3层门面房，租赁期限为2011年9月18日至2014年9月17日，年租金148144.8元整。合同约定，租赁期限届满时，乙方（即李萍）应在届满日前向甲方（鸠江建投公司）腾空返还房屋。如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出。若乙方未按约定腾空返还租赁房屋或逾期交付租金超过1个月，甲方有权中止本合同。2014年9月17日，合同到期后，鸠江建投公司未再与被告续签租赁合同，被告也未再支付租金，但一直占用上述房屋，拒不返还。2015年6月5日，鸠江建投公司向被告发出“尽快腾空合同已到期房屋的通知书”，要求被告于2015年6月15日前搬出房屋，但之后被告仍未能搬出。两被告系合伙经营，应对合伙期间的债务承担连带责任。另外，鸠江建投公司已将涉案房屋移交原告管理，因被告的行为构成违约，为维护国有资产不受损害，故依法诉至法院。
被告李萍辩称：1、被告李萍确曾于2011年9月18日与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，并租用涉案房屋与被告李大财合作开饭店；2、2014年9月17日之后，因租赁合同到期，且无法续租的情况下，李萍退出了合伙经营，并在原告两位工作人员的见证下与李大财签订了退伙协议，约定2014年9月17日之后因该房屋租赁所产生的一切费用与李萍无关，之后是由李大财实际占用该房屋并交纳租赁费用，原告对此也是知晓的；3、李萍在2011年9月18日至2014年9月17日合同租赁期限内的房租已全部支付给鸠江建投公司，之后的房租是由李大财实际交纳。原告现主张要求被告支付2013年9月18日至2015年6月15日的房租缺乏相应依据，并已过法定的诉讼时效，不应支持。4、由于2014年9月17日之后的房屋承租人已变更为李大财，故原告要求李萍履行履行腾房义务并支付相关占用费的诉请缺乏相应的事实和法律依据，不应支持。综上，应依法驳回原告对李萍的诉讼请求。
被告李大财辩称：1、被告李萍的答辩意见属实，被告李大财同意李萍的答辩意见；2、目前涉案门面房确实由李大财承租使用，但李大财不同意解除与鸠江建投公司之间的房屋租赁关系，也不同意腾空门面房，因为双方约定的承租期限太短，李大财为经营投入了大量的费用和成本，如现在腾空房屋会给李大财造成很大的经济损失；3、原告陈述的房屋租赁支付时间有误，被告最后支付的一笔租金是2015年7月24日交纳的49380元，涵盖的租赁期限至2015年9月17日，之前的租金已经全部交纳；李大财不同意按照两倍租金的标准向原告支付占房使用费，因为双方并无相关约定，且原告从未向李大财主张过该费用。
本院查明：2011年9月28日，被告李萍与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，约定由李萍承租位于芜湖市××北入口活动中心1-3层房屋，建筑面积为796.36平方米。租赁期限自2011年9月18起至2014年9月17日止。承租方于合同签订时即交付租金，先付租金后用房屋。年租金为148144.8元，每年租期前七日内支付下一年度租金，履约保证金50000元。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第三条约定“租赁期满即合同终止，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还”。合同第十五条约定“在本合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。”合同租赁期内被告李萍按照合同约定的标准交纳了房屋租金。2014年9月17日，合同到期后。鸠江建投公司告知李萍不再续租房屋，李萍亦同意将房屋交还给鸠江建投公司，但与李萍共同合伙经营的李大财要求继续占用该房屋经营。2014年9月18日，李萍与李大财签订了退伙协议，明确李萍退出合伙经营，不再使用涉案房屋。之后，该房屋一直由李大财继续使用至今。之后，李大财分别于2015年1月4日、2015年4月16日、2015年7月24日向鸠江建投公司各支付了49380元，之后李大财未再支付相关费用。
另查明：涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，涉案房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司委托原告管理。该房屋目前仍用于餐饮经营。
上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、租金支付收据；被告李萍提交的银行转帐凭证、退伙协议及原、被告双方的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、被告李萍与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的×××门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。
二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，被告李萍亦未交纳房租，而与李萍共同合伙经营的李大财则继续向鸠江建投公司支付费用并占用该房屋，对此，鸠江建投公司也未向李大财提出异议。另外，鸠江建投公司与李大财未签订书面租赁合同及明确租赁期限。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，应当认定李大财系租赁合同到期后继续承租房屋的实际承租人，双方已构成不定期租赁关系。而被告李萍在租赁合同到期后，已经退伙并不再继续占用房屋。对此鸠江建投公司应当是知晓的。因此，李萍对于退伙后的债务不应承担责任。
三、法律规定，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告作为房屋的管理人已于2017年1月20日向法院起诉，要求解除鸠江建投公司与被告李萍及被告李大财之间的房屋租赁关系。该起诉行为可以视为出租人已经行使不定期租赁关系解除权，因李大财于2017年3月2日签收应诉材料，故应认定李大财与鸠江建投公司之间的不定期房屋租赁关系于2017年3月2日解除。根据法律规定及原租赁合同的约定，在租赁合同依法解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故本院对于原告要求被告李大财腾退房屋、恢复原状并交付给原告的诉请依法予以支持。考虑到目前涉案房屋正用于餐饮经营，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效后90日内。
四、关于原告主张要求被告支付2013年9月18日至2015年6月15日的房屋租金，经审查，被告李萍已经在租赁期限内交纳了租金至2014年9月17日。之后，被告李大财也按照租赁合同约定的租金标准148144.8元/年交纳租金至2015年9月17日。因此，原告的该部分诉请缺乏相应的事实依据。另外，原告也未提交证据证明其在2015年6月15日之后的一年时间内向被告主张过相关权利，原告主张该时段租金已超过法定诉讼时效，依法不予支持。
五、因原告提交的“尽快腾空合同已到期房屋的通知书”尚不能证明其在起诉前要求李大财腾让房屋的请求已有效送达李大财或告知李大财。故2015年6月16日之后，李大财与鸠江建投之间仍为不定期租赁关系，李大财对于房屋的占用系合法占用，故本院对原告主张要求被告按照148144.8元/年×2的标准向原告支付自2015年6月16日起至本院认定合理腾让房屋期间内的占房使用费不予支持。但李大财仍应按照租赁合同约定的租金标准即148144.8元/年向原告支付2015年9月18日至判决生效后90日内实际腾让房屋时止的租金。
六、如李大财未能在判决确定的期限内腾退房屋，依照租赁合同第十五条的约定，应当按照租赁合同约定租金标准的双倍，向出租方支付违约赔偿金。但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而李大财则认为该标准过高，要求减少。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定如李大财未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照148144.8元/年的标准向原告支付2015年9月18日至判决生效后90日内的租金，还应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即192588元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李大财与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2017年3月2日解除；
二、被告李大财于本判决生效之日起90日内将芜湖市鸠江区×××北入口活动中心1-3层房屋腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；
三、被告李大财在本判决生效后90日内腾退房屋时，应按照148144.8元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2015年9月18日起至实际腾退房屋之日止的租金；
四、如被告李大财超过本判决生效后90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照192588元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
五、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司对被告李萍的诉讼请求；
六、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5367元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司
负担3939元，被告李大财负担1428元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 周 恒
二〇一七年四月十日
书记员 甘强成
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。