浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第669号
上诉人（原审原告）鲁海根。
上诉人（原审原告）潘国良。
两上诉人共同委托代理人（特别授权）魏立业。
被上诉人（原审被告）王建军。
委托代理人（特别授权）李忠良。
上诉人鲁海根、潘国良因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴县人民法院（2009）绍民初字第439号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员丁林阳、徐燕飞参加评议的合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月16日，鲁海根、潘国良与王建军签订《营业房转证协议》（附件）》一份，约定：王建军将原中国轻纺城永灿一楼47号营业房一间以人民币73万元的价格转让给鲁海根、潘国良，办理过户的一切费用由鲁海根、潘国良交纳，办理过户时，王建军必须随叫随到，不得以任何理由拖延，配合鲁海根、潘国良把过户手续办好，如有意拖延即属违约，须按营业房价的三倍返还给鲁海根、潘国良，过户按市场公司统一办理，王建军不得超过三天，须在三天内办理。双方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中王建军享有的一切权利全部转让给鲁海根、潘国良，原协议的房号、身份证复印件、确权书，由王建军转交给鲁海根、潘国良保存，必须手续齐全。上述协议签订的当天，鲁海根、潘国良向王建军支付了73万元的转让款。同年7月20日，鲁海根、潘国良与劳海根订立《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定鲁海根、潘国良将本案所涉的营业房以130万元的价格转让给劳海根承租，7月24日，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会在《绍兴县报》上刊登公告，内容如下：“近期，轻纺城市场内有人发布不实消息，非法炒卖东升路市场拆迁中发放的《优先参加市场化招商的资格确认书》和由县农村合作银行（柯桥支行）发放的《中国轻纺城市场东升路纺织品交易市场承租确认书》、《芙蓉大厦底层承租户承租权确认书》进行牟利，影响市场内经营秩序。为此，县中国轻纺城建设管理委员会对有关事宜作如下重申：一、由县农村合作银行（柯桥支行）发放的《中国轻纺城东升路纺织品交易市场承租确认书》、《芙蓉大厦底层承租户承租权确认书》须经县中国轻纺城建设管理委员会审核，符合条件的换取《优先参加市场化招商的资格确认书》。二、《优先参加市场化招商的资格确认书》确定的招商原则实行实名制，即原承租人与确认书确认的姓名、抽签人、承租人、经营者、证照办理人姓名必须保持一致；三、《优先参加市场化招商的资格确认书》仅限原承租人参与招商，私下转让无效。四、招商后租赁的营业房严禁任何形式的转让、转租，一经发现，解除合同，取消租赁权，特此公告，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会，2007年7月23日。”8月20日，劳海根以上述公告为由向该院提起诉讼，要求鲁海根、潘国良返还已支付定金15万元；11月13日，该院作出一审判决确定鲁海根、潘国良返还劳海根营业房转让定金15万元。后鲁海根、潘国良不服该院判决，上诉于本院，本院于08年1月12日作出二审判决，确定驳回上诉，维持原判。2008年3月15日，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会向原东升路纺织品（永灿）交易市场，芙蓉大厦底层营业房的最后期承租户发出通知称，中国轻纺城东升路市场市场化优先招商资格确认单审核发放工作已于2008年3月15日正式开始，要求最后期承租户本人在2008年3月15日至3月28日（星期日除外）携带有关资料到绍兴县金柯桥大道1388号万国中心A座一楼大厅办理手续，逾期将作自动放弃论。同年3月26日，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会在《绍兴县报》将上述通知内容进行了公告。3月28日，鲁海根、潘国良出具声明一份称：王建军与我方（鲁海根、潘国良）于2007年元月16日签订的房屋（营业房）转让协议，现可以办理确认登记（即过户），王建军也积极配合办理，但现因我方其他原因，现要求暂缓登记，特此声明。今后如造成纠纷均与王建军无关。但以后办理登记，王建军仍应随叫随到。10月30日，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会就鲁海根、潘国良的有关信访事宜作出了答复。现鲁海根、潘国良要求确认双方签订的营业房转证协议无效，王建军返还其营业房转让款73万元及支付利息损失32193元，双方发生纠纷。
原审法院审理认为，本案争议焦点有二：一、双方于2007年1月16日签订的《营业房转证协议（附件）》的效力如何。本院（2008）绍中民一终字第79号民事判决认定，中国轻纺城东升路纺织品交易市场与王建军系租赁合同法律关系，王建军与鲁海根、潘国良以及鲁海根、潘国良与劳海根均系转租合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同；”由于绍兴县中国轻纺城建设管理委员会于2007年7月23日作出公告声明：招商后租赁的营业房严禁任何形式的转让、转租、据此，双方当事人之间的转租合同系非法转租。所谓非法转租，是指未经出租人允许所进行的转租。基于非法转租，在当事人之间发生如下法律关系：就鲁海根、潘国良与王建军之间的关系而言，双方当事人之间的租赁合同可以生效，从而发生债的效力，其于此债的效力王建军负有使鲁海根、潘国良取得租赁物为使用、收益权利的义务。综上，双方当事人之间的房屋租赁合同应确认为有效。二、鲁海根、潘国良要求王建军返还转让款73万元及赔偿相应的利息损失的诉请是否应予支持。双方在07年1月16日所签订的《营业房转证协议（附件）》中约定的营业房过户按市场公司统一办理，被告不得超过三天，须在三天内办理，且在2008年3月28日，王建军也配合鲁海根、潘国良办理相关手续，但因原告原因未办理，现绍兴县中国轻纺城东升路市场有限公司作出说明：根据市场发展现状，为确保东升路市场繁荣，按照《中国轻纺城市场营业房使用权转让、转租管理暂行规定》办法，在符合市场发展规划前提下，经业主方、本市场公司确认，目前允许中国轻纺城东升路市场区一楼营业房进行转让、转租（包括原中国轻纺城永灿一楼47号营业房的对应的市场化优先招商营业房），应视为对鲁海根、潘国良和王建军之间转租合同的追认，他们之间的房屋租赁合同亦可履行，综上所述，鲁海根、潘国良要求确认双方签订的房屋租赁合同无效、返还转让款及赔偿利息损失的诉请，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：判决：驳回鲁海根、潘国良的诉讼请求。案件受理费11422元，由鲁海根、潘国良负担。
一审宣判后，上诉人鲁海根、潘国良不服，向本院上诉称：一、讼争营业房转证协议应认定为无效，理由充分。转证协议签订之时营业房已拆除，转让物不存在，其相对应之权利义务不存在是基本道理；两上诉人支付73万元，实际上只取得承租权确认书，不具备财产权的属性；管理部门对转让行为不认可，一审法院认定有效错误。二、标的物已拆除，不存在可以追认的情形，也不存在履行的基础，一审法院的评判明显于法不符。请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称：承租权确认书明确了相应的权利义务，市场认可了当事人的转证协议，被上诉人督促两上诉人办理过户手续，但上诉人不愿意过户。上诉人要求认定协议无效并返还73万元的主张完全于法无据，应驳回上诉人的上诉请求。
二审经查明认定的事实与一审相同。
本院认为，当事人双方在本案中争议的焦点是2007年1月16日签订的《营业房转证协议（附件）》效力问题。上诉人认为该协议由于转让物之不存在，缺乏财产权的属性，应认定无效。根据2006年5月21日中国轻纺城东升路纺织品交易市场的045号《承租权确认书》，被上诉人享有该市场47号门市部的最终承租权（使用权）。被上诉人又通过协议将此承租权转让给两上诉人，并确定相关权利义务。2008年3月15日，绍兴县中国轻纺城建设管理委员会通知包括东升路纺织品市场在内的承租人进行招商资格的审核发放工作，2008年3月26日，被上诉人通知两上诉人办理过户手续，但两上诉人声明因自身原因未办理过户手续。据此，可以确认：一、当事人间交易的标的为商铺的租赁权；二、该租赁权真实且可以实现；三、租赁权因上诉人自身原因没有实现。另依据双方约定的内容分析，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。又根据该法第二百二十四条之“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定，物的租赁之目的在于物尽其用，实现财产的有效配置，层层转租一般不会损害出租人的利益，法律无需禁止，更不应宣示此种行为为无效而失去应有之合同约束力，反之则可导致交易秩序的混乱，于合同相对人及社会均无益处。为衡平出租人和承租人的权利，基于租赁合同中出租人的信赖利益，法律同时规定了“未经出租人同意的，出租人可以解除合同”，但该解除权的行使自不及于转租合同的效力评判。因此，一审法院认定当事人间协议有效符合法律的规定，上诉人要求确认合同无效并返还款项的诉请应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11422元由上诉人鲁海根、潘国良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇〇九年八月十七日
书 记 员 卢雅娟