江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一初字第94号
原告余何荣，男，1963年7月1日生，汉族，江西省武宁县人，经商。
被告九江福泉房地产开发有限公司。
法定代表人余修日，公司董事长。
委托代理人徐善勤，湖北炽升律师事务所律师。
委托代理人杨敏，湖北炽升律师事务所律师。
原告余何荣与被告九江福泉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余何荣及被告委托代理人杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1、要求确认原、被告于2011年1月18日签订的抵押借款合同中“抵押方式”条款有效以行使抵押权；2、要求被告立即偿还借款本金1904000元及利息（自2013年被告出具的借条相应日期起按月利率3%计算至款项还清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由是，2009年底，被告开发建设武宁县城沁春园小区，后因资金短缺遂向原告借款。2011年1月18日，原、被告签订抵押借款合同，抵押合同中约定：被告向原告借款，并用沁春园小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库作抵押，借款时间和延期时间为2年，如被告未还清借款本息，原告有权对地下室和车库按1300元∕㎡进行收购。被告于2011年1月18日至3月15日，分七次借给原告本金1904000元，被告并就每笔借款均向原告出具了借条，均约定月利率为3%，后被告支付了2011年的借款利息，并就七笔借款重新向原告出具借条。借款到期后，经原告多次催讨未果，故诉至法院。
被告辩称，被告向原告借款的事实存在，但具体数额待进一步确认；2011年1月18日签订的借款合同是真实的；借条约定的月利率3%超过了中国人民银行同期贷款利率的4倍，对于超出部分法院不应当支持。
本案在审理过程中，原告依法向本院提交了借条7张、借款合同1份，证明被告共向原告借款本金1904000元，被告同意以沁春园小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库作抵押。
经质证，被告称对该组证据的真实性无异议，对于借款数额，经核实并结合本院向原告所做询问笔录，依法可以确定借款本金实际为1400000元，而另外的504000元应属利息。本院认为，被告对借款合同无异议，本院依法予以采信。
被告未向本院提供证据。
庭审后，原告向本院表示：其于2011年先后借给被告本金共为1400000元，被告已将第一年的借款利息全部付给了原告，后因被告无还款能力，所以之后的借款本息被告一直未偿还，2013年换借条时，被告向原告出具了1904000元的借条；2013年7、8月，被告另行支付给原告53000元，该53000元不包括在借条中。
经审理查明，被告九江福泉房地产开发有限公司在开发武宁县沁春园小区期间因缺乏资金向原告余何荣进行借款。2011年1月18日，原、被告签订借款合同，合同约定：“九江福泉房地产开发有限公司为尽快使沁春园工程扫尾及股东之矛盾能彻底解决，经双方协商，余何荣同意帮助九江福泉房地产开发有限公司借款，现将有关借款的具体事宜协商如下：一、九江福泉房地产开发有限公司向余何荣分期分批借款，具体借款金额和以借据为准，利息按月息3分计算。二、借款时间定为一年内。三、抵押方式：为确保被借款方的资金安全，九江福泉房地产开发有限公司同意将沁春园1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库作为抵押物抵押给余何荣，并由售楼部出纳张玉担保负责资金不得挪作他用。四、还款方法：1、九江福泉房地产开发有限公司每售一间地下室和车库，须经余何荣签字同意方可出售，资金由售楼部收取后，直接转给余何荣，用于还清借款（含利息在内）；2、在一年内如不能还清借款，九江福泉房地产开发有限公司必须保证在还清利息的前提下再行办理借款延期手续，延期时间为一年；3、借款时间和延期借款时间合并为两年，如九江福泉房地产开发有限公司尚未还清借款和利息，余何荣有权对车库和地下室进行收购以1300元∕㎡，用于还清借款和利息……”之后，原告分别于2011年1月18日、2011年1月19日、2011年1月25日、2011年1月27日、2011年1月29日、2011年3月15日向原告借款50000元、350000元、100000元、300000元、100000元、500000元，借款本金共为1400000元，被告并就每笔借款分别向原告出具了盖有被告公章、法定代表人签字的借条，借条中均约定月利率为3%，被告支付了2011年度的借款利息，后因被告无力还款，遂于2013年向原告重新出具了与2011年借条日期对应的借条，并向原告另外出具了504000元的借条（实际为2012年度的借款利息），2013年7、8月，被告另行向原告支付了53000元。之后，此款经原告多次催要未果，遂原告诉诸本院。
另查明，原、被告未对沁春园小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库办理抵押登记。
本院认为，原告余何荣与被告九江福泉房地产开发有限公司签订的借款合同中对“抵押方式”条款的约定系双方当事人真实意思表示，系双方在协商一致的基础上自愿签订的，该条款符合相关法律规定，属有效条款，本院依法予以确认。但原、被告所约定的抵押物即沁春园小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库属不动产，根据《中华人民共和国物权法》的相关法律规定，以不动产设定抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原、被告并未对沁春园小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼的地下室、车库进行抵押登记，故抵押权尚未设立，原告依法不能行使抵押权，故对原告要求行使抵押权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告九江福泉房地产开发有限公司分批次共向原告余何荣借款1400000元，并向原告出具书面借条，符合法律上规定的民间借贷法律关系，应受法律保护。借款到期后，经原告多次催要，被告一直未履行还款义务，属违约，故对原告要求被告归还借款本金1400000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张利息按照双方约定的月利率3%计算，本院认为，该利率约定超过了中国人民银行同类贷款利率的4倍即月利率2%，故本院依法按月利率2%予以支持。经计算，2012年度借款利息共为336000元，故对数额为504000元的借款利息中的超出部分，依法不予支持。另，分别以2013年1月18日、2013年1月19日、2013年1月25日、2013年1月27日、2013年1月29日、2013年3月15日为起算点，计算至原告起诉日即2013年12月12日止的利息共为280166.67元。被告另行支付原告现金53000元，根据相关法律规定，该部分款项依法应当抵扣利息，故，2013年12月12日以前的借款利息实际为563166.67元（336000元＋280166.67元－53000元）。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、二百一十条、二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告九江福泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告余何荣借款本金1400000元、前期利息563166.67元及后期利息（自2013年12月13日起以借款总额1400000元为基数、按照月利率2%标准计算至本判决确定履行之日止）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21936元，由被告九江福泉房地产开发有限公司承担16129元，由原告余何荣承担5807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 盛 奎 伟
代理审判员 刘 梦 三
代理审判员 潘 晓 标
二０一四年二月二十日
书 记 员 张弛万引