云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一初字第224号
原告昆明中原房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路6号新华大厦13楼D座。
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人黄纲，广东华商律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人周玲，女，1979年9月2日出生，彝族，系昆明中原房地产经纪有限公司员工。一般授权代理。
被告云南绿色房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。
法定代表人王贵华，总经理。
委托代理人李扬，男，1984年7月19日出生，汉族，系云南绿色房地产开发有限公司员工。特别授权代理。
原告昆明中原房地产经纪有限公司诉被告云南绿色房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日、2016年5月4日两次组织双方当事人进行庭前证据交换，并于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告昆明中原房地产经纪有限公司的委托代理人黄纲、周玲，被告云南绿色房地产开发有限公司的委托代理人李扬到庭参加了诉讼。本案经合议庭依法评议，现已审理终结。
原告昆明中原房地产经纪有限公司起诉称：原告于2013年9月13日与被告签订了《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同》，双方就原告代理销售被告开发的“盛泰·公园盛世”项目（备案名：绿色·轩雨庭）形成了代理合作关系，后双方又就该项目签署了数份《渠道拓展销售代理合同》及《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同补充协议》，上述代理合同及补充协议对代理期限、代理范围、销售代理费、双方权利义务、销售员奖励、被告内部认购团购销售的物业服务费等都作出了明确约定，代理期内原告严格按照合同约定完成了相关策划销售代理工作，但截至目前为止，被告仍拖欠原告销售代理费人民币（以下均为人民币）16861964.67元、销售员奖励160000元、被告内部认购团购销售的物业服务费75900元，以上总计17097864.67元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付销售代理费16861964.67元、销售员奖励160000元、被告内部认购团购销售的物业服务费75900元，以上总计17097864.67元，以及该款从2015年2月1日起至款项实际付清之日止按照人民银行同期贷款一年期利率计算的利息（暂计至2015年11月4日为52433.45元）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告云南绿色房地产开发有限公司答辩称：对于原告主张的销售代理费16861964.67元及销售员奖励160000元，因客户在商品房购销合同签订后发生了退房，故应当依据合同将相应部分进行扣减。对于原告主张的被告内部认购团购销售的物业服务费75900元，虽然确实存在被告内部认购的团购房，但是原告并没有为此提供服务，其对于该项费用的主张没有事实和法律依据。
原告昆明中原房地产经纪有限公司为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、盛泰公园盛世项目代理合同、补充协议及渠道拓展合同，欲证明：原、被告双方存在商品房委托销售及渠道拓展关系以及双方对于代理费、奖励、物业服务费的结算依据有明确的合同约定。
2、律师函、快递单及送达证明，欲证明：原告已经履行催告义务。
3、佣金结算通知单及认购书，欲证明：因原告提供的销售代理及渠道拓展服务，被告已按照合同约定支付部分销售代理费，还证明了合同履行过程中双方的结算已形成交易习惯，前期被告按交易习惯履行了支付相关费用的部分义务。
4、银行进账单、发票底联，欲证明：原告已收到被告支付部分销售代理费的事实，还证明了合同履行过程中双方的结算已形成交易习惯，前期被告按交易习惯履行了支付相关费用的部分义务。
5、未结佣金认购书、推介客户确认单等，欲证明：因原告提供的销售代理及渠道拓展服务，被告尚未支付剩余销售代理费的事实。
6、被告团购客户由原告提供服务清单及相应邮件，欲证明：按照合同约定被告应支付原告“内部认购团购的物业服务费”及相应的明细清单。
7、关于涉案项目存在延期交房、一房两卖、房源被抵押及售楼处被打砸等情况的媒体报道（网络媒体下载），欲证明：涉案项目存在延期交房、一房两卖、房源被抵押及售楼处被打砸等情况，售楼处无法正常使用。
经质证，被告云南绿色房地产开发有限公司对原告提交的证据1的真实性不持异议；对证据2虽有原件核对，但对真实性不予认可，认为被告没有收到；对证据3的真实性、合法性、关联性以及被告已支付的费用予以认可；对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5认可真实性、合法性、关联性，但对于原告所主张其应得的销售代理费的金额有异议，认为对于客户退房的情况应当相应扣减销售代理费；对证据6的真实性不予认可，同时不认可鲁洁为其公司员工，对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可。因被告对于原告提交的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性不持异议，而原告证据2有原件核对，证据6与证据3可相互印证，证据7系网络媒体下载，故本院对原告提交的前述证据形式上的真实性均予以确认。至于能否证明原告的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文中一并评述，此不赘述。
被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、交房公告，欲证明：被告于2015年6月26日在春城晚报刊登交房公告，于2015年6月30日开始办理交房手续。然而在交房前原告未经双方协商一致私自离场，不履行合同义务，构成违约。
2、春城晚报交房公告，欲证明：被告于2015年9月9日在春城晚报刊登交房公告，于2015年9月11日至9月30日之间办理交房手续，根据合同约定，本项目分批（期）、分不同物业类型在不同时间公开发售的，公开发售为多个，服务期限分别计算，被告不履行合同义务，构成违约。
3、春城晚报交房公告，欲证明：被告于2015年12月26日在春城晚报刊登交房公告，于2015年12月28日至2016年1月22日之间办理交房手续，根据合同约定，本项目分批（期）、分不同物业类型在不同时间公开发售的，公开发售为多个，服务期限分别计算，被告不履行合同义务，构成违约。
4、统计情况列表及被告制作的客户名单列表，欲证明：在合同签订后已经退房438户的情况。
补充证据：
传票18份、民事起诉状54份，欲证明：购房客户未全额支付购房款及退房的情况。
经质证，原告昆明中原房地产经纪有限公司对被告提交的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为被告发布交房公告最早的时间是在2015年6月26日，在此之前被告早就对原告构成违约，原告没有接到被告要求协助或配合办理交房的任何书面通知，被告提交的交房公告的对象是小区业主而非原告；对证据4的真实性不予认可，被告对于其所主张的进入诉讼的应当以当事人的起诉状及法院的传票证实已经进入诉讼程序，对于被告所主张的其已经退房款的，也应当有双方退房款的协议及退房款的付款凭证，同时按照合同约定，退房的不影响被告应付原告的销售代理费；对补充证据中18份传票的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为传票不能证明被诉的事由，更不能证明被告已经办理了退房手续及退还购房人购房款，对54份民事起诉状中的36份无该案原告签署，对其真实性、合法性、关联性不予认可，对剩余有该案原告签署的起诉状的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，该案诉讼请求都不是要求解除购房合同办理退房退款手续，与本案无关。因原告对被告提交的证据1、证据2、证据3的真实性不持异议，补充证据系另案中的诉讼材料，故本院对于被告提交的证据1、证据2、证据3及补充证据形式上的真实性予以确认，至于能否证明被告的答辩观点，本院将结合全案证据和事实在下文一并评述。对于被告提交的证据4，系其单方制作，并无其余证据可印证，在原告不予认可的情况下，本院对被告证据4不予确认。
经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：
2013年9月13日，被告云南绿色房地产开发有限公司（甲方）与原告昆明中原房地产经纪有限公司（乙方）签订《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同》，由被告委托原告作为“盛泰·公园盛世”（备案名：绿色·轩雨庭）项目的独家策划销售代理人，物业位于：新螺蛳湾国际商贸城对面，彩云北路转46号规划路800米处，总建筑面积约211413.04平方米。服务代理期限分为两部分：1、自合同生效之日起至项目销售至合同约定的物业总建筑面积的95%止；2、物业售后服务阶段：原告完成委托代理销售面积的95%后至项目物业交房日后满90日，交房日以被告报纸公告的项目交房起始日期为准。项目分批（期）、分不同物业类型在不同时间公开发售的，公开发售日为多个，服务代理期限分别计算。被告根据原告在相应代理期内实现的销售情况，以财务实收售出单位累计总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向被告支付销售代理费，销售代理费以下列方式按累计补差方式结算：目标销售率﹤40%，代理费率0.5%；40%≤目标销售率﹤60%，代理费率0.6%；60%≤目标销售率﹤70%，代理费率0.7%；目标销售率≥70%，代理费率0.8%。销售率确定以客户签署购销合同并列交付全款或首期款，销售率=已签署购销合同并交付全款或首期款的单位的总建筑面积/委托可销售总面积。销售代理费每月结算一次，被告每次结算给原告应得代理费的95%，剩余5%的代理费留存于被告处作为履约保证金，该保证金在被告交房后3个月内，在原告未有违反合同约定的行为的情况下，被告一次性支付给原告。原告需每月8日前向被告提交上个月的结佣确认表，被告需于收到原告提交的结佣确认表之日起5个工作日内盖章确认并支付销售代理费，被告逾期未确认的，原告可根据合同第七条的书面约定送达被告，送达后被告未在7个工作日内提出书面异议，则视为被告认可原告书面送达的内容。若原告代理销售范围内的客户签署认购书之后悔约，已收取的定金作为违约金而被被告没收，原告有权获得实际没收违约金的20%作为服务费，遇特殊情况，如被告退回客户定金等情形，经被告出具客户签收的退款凭证，原告不再收取服务费。如遇原告代理销售范围内的客户在签订正式《商品房购销合同》之后悔约，已收取的首期款将作为违约金而被被告没收，不影响销售率的计算及销售代理费的结算，原告已收取其成交单位销售代理费的不再退还给被告，原告未收取其成交单位销售代理费的，被告应按约支付，遇特殊情况，如被告退回客户首期款等情形，经被告出具客户签收的退款凭证，原告不再收取销售代理费。本项目中用于充抵工程款、材料费、设备费款及其他款项的物业，和被告确认的内部认购、团购销售的物业，原告负责提供抽签，合同签订、交房等服务收费标准为150元/套（每套含1套住宅和1个车位）。
2014年8月7日，被告云南绿色房地产开发有限公司（甲方）与原告昆明中原房地产经纪有限公司（乙方）签订《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同补充协议》，约定从2014年8月1日起至2014年11月30日所销售房源，以四个月时间作为原告考核期，原告销售代理费率调整为：实际销售套数﹤200，代理费率0.7%；200≤实际销售套数﹤250，代理费率0.8%；250≤实际销售套数﹤300，代理费率0.9%；300≤实际销售套数﹤350，代理费率1%；350≤实际销售套数﹤400，代理费率1.1%；400≤实际销售套数﹤450，代理费率1.2%；450≤实际销售套数﹤500，代理费率1.3%；500≤实际销售套数，代理费率1.5%。销售套数确定以客户签署认购书并足额交付定金为准。考核期后即2014年11月30日所剩余可售单位以0.7%代理费率计提。2014年8月1日起被告设置销售员奖励，当月完成120套，销售团队奖励6万元，策划团队奖励2万元。
在前述合同基础上，原、被告先后于2013年10月31日、2014年4月28日、2014年8月7日签订了三份《盛泰·公园盛世项目渠道拓展销售代理合同》，被告委托原告就“盛泰·公园盛世”项目的产品启动昆明中原（外场）渠道拓展，每套代理费=每套物业《商品房购销合同》的成交总金额×代理费率，原告外场、内场的销售代理费率按照原合同结算。代理费用的结算及支付方式为：若客户选择按揭付款方式，当客户签订商品房购销合同并交足首期款、签订按揭合同，并交齐按揭所需资料，原告结算全额佣金；若客户选择一次性付款，按全部房款到账金额结算佣金。当原告推介客户签订合同、付款后发生退房，该房源被告已支付给原告的佣金，原告应全部退还。
前述合同签订后，原告按约进行了代理销售，现原告已经代理销售但被告还未付清销售代理费的共有1395套房屋和车位。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、原告要求被告支付销售代理费16861964.67元、销售员奖励160000元、被告内部认购团购销售的物业服务费75900元是否应予支持？2、原告主张前述款项的欠款利息是否具有事实和法律依据？
本院认为：原、被告签订的《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同》和补充协议以及先后签订的三份《盛泰·公园盛世项目渠道拓展销售代理合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照前述合同约定履行各自义务。针对原告的诉讼主张，本院分述如下：
关于原告主张的销售代理费16861964.67元，系其已经代理销售的还有共计1395套房屋和车位被告尚未付清的销售代理费。被告对此亦予以认可，但答辩认为应当按照被告实际收到的购房款作为计算销售代理费的依据，且在原告与购房客户签订商品房购销合同后，共有438户购房客户进行了退房，故根据双方签订的《盛泰·公园盛世项目渠道拓展销售代理合同》的约定，应在欠付的销售代理费中扣减3533660.74元。对此本院认为，首先，被告当庭自认在《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同》和补充协议中均没有关于应按被告实收房款计算销售代理费的约定，而在《盛泰·公园盛世项目渠道拓展销售代理合同》中也约定了客户交足首期款、签订按揭合同，并交齐按揭所需资料的，原告结算全额佣金的内容，本案被告所提交的证据，不足以证实在原告代理销售而被告欠付销售代理费的1395套房屋中涉及渠道拓展销售代理合同、且购房客户未付清首期款或未一次性付清全款的具体情况；其次，被告虽提交了部分案件的起诉状和传票，但就现有证据并不足以证实在原告与购房客户签订合同后有多少购房客户进行了退房尤其是被告实际向客户退还了已收取的购房款金额的事实，且被告亦当庭陈述购房客户起诉的原因系被告因工程欠款和其他信贷纠纷，楼盘被法院查封导致无法交房和办证所致。基于此，本院认为被告的抗辩事由不能成立，被告应向原告支付销售代理费16861964.67元。
关于原告主张的销售员奖励160000元，双方在《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同补充协议》中约定，2014年8月1日起被告设置销售员奖励，当月完成120套，销售团队奖励6万元，策划团队奖励2万元。根据原告提交的证据，其于2014年8月和2014年9月完成代理销售的房屋均超过120套，按补充协议的约定被告应向原告支付销售团队和策划团队奖励共计（60000元+20000元）×2=160000元。被告对此答辩认为在原告与购房客户签订商品房购销合同后，有购房客户进行了退房，故该项销售奖励应当扣减，但就本案现有证据，被告不能证明在2014年8月和2014年9月原告完成代理销售的房屋中客户发生退房及被告实际退还房款的事实，且被告的该项答辩主张也没有相应合同依据，故本院认为被告的该项抗辩事由不能成立，被告应向原告支付销售奖励160000元。
关于原告主张的被告内部认购团购销售的物业服务费75900元，双方在《盛泰·公园盛世项目独家策划销售代理合同》中约定，被告确认的内部认购、团购销售的物业，原告负责提供抽签，合同签订、交房等服务收费标准为150元/套（每套含1套住宅和1个车位）。原告提交了被告团购客户由原告提供服务清单，该清单显示被告团购、认购共有506套物业，被告认可存在内部认购，但原告没有对此提供服务，故该笔费用不应支付。本院认为，根据原告提交服务清单及相应邮件，再结合原告证据3，可以证实邮件的发件人鲁洁系被告公司员工以及该被告团购客户由原告提供服务清单的真实性，故被告的答辩事由不能成立，其应向原告支付服务费150元/套×506套=75900元。
最后，关于原告主张的以上款项自2015年2月1日起的欠款利息，因双方对此并无合同约定，且一直未结算，故对于原告利息部分的诉讼请求，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告云南绿色房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明中原房地产经纪有限公司支付销售代理费人民币16861964.67元、销售奖励人民币160000元、被告内部认购团购销售的服务费人民币75900元，共计人民币17097864.67元。
二、驳回原告昆明中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币124701.79元，由被告云南绿色房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 汪 佳
人民陪审员 夏书萍
二〇一六年六月二十日
书 记 员 马 娜