广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1232、1233号
1232号案上诉人、1233号案被上诉人（原审原告）：方卓红
委托代理人：高虎威
1232号案被上诉人、1233号案上诉人（原审被告）：深圳兴辽实业有限公司
法定代表人：沈凤妆。
委托代理人：刘明珠，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。
上列上诉人与被上诉人因房屋买卖合同及不当得利纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1185、1218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月28日，方卓红与兴辽公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定方卓红购买兴辽公司开发的位于深圳市福田区深南中路与广深高速公路交界东南的xxxx大厦x层X号房，用途为商务公寓，建筑面积179.24平方米，套内建筑面积124.30平方米；购房总价4792180元，签订合同之日起1日内首期支付总价款30%即1442180元，其余价款向银行贷款支付；兴辽公司应于2008年6月28日前将本房地产交付给方卓红；在将房地产交付给方卓红之日起240日内兴辽公司应选择下列方式为方卓红办理房地产证，即待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产兴辽公司委托方卓红自行登记办证的备案申请，方卓红于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如兴辽公司未履行相关义务造成方卓红不能按约定期限取得房地产证的，兴辽公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向方卓红支付本房地产总价款万分之三的违约金，，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，方卓红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至方卓红实际取得房地产证之日止，兴辽公司按日向方卓红支付总房价款万分之四的违约金。
上述合同签订后，方卓红依约付清了购房款。2008年6月，兴辽公司发出入伙通知书，之后兴辽公司向方卓红交付了涉案房产。但兴辽公司一直未为方卓红办理房产证。兴辽公司称其曾通知方卓红办证，但没有提供证据证明，方卓红予以否认。
方卓红用以购买涉案房产的购房款中有1622180元系向案外人沈凤妆（兴辽公司的法定代表人）所借，并以涉案房产提供抵押担保。2010年，因方卓红未能依约归还全部借款，沈凤妆向xx法院起诉，要求方卓红还款并要求确认其对涉案房产享有的抵押权。2010年11月18日，xx法院作出（2010）深罗法民一初字第720号民事判决，判令方卓红向沈凤妆返还借款1122180元的本息，并判令在方卓红未能还款的情况下沈凤妆有权以涉案房产实现债权。该判决生效后，因方卓红未能主动履行判决确定的义务，沈凤妆向xx法院申请强制执行，案号为（2011）深罗法执二字第1144号。执行过程中，因方卓红无能力还款，法院依法委托深圳市土地房产交易中心对涉案房产进行拍卖。2012年9月21日，涉案房产拍卖成交，由兴辽公司竞得该房产，房产按建筑面积179.24平方米计算，成交价为601万元。xx法院于2012年10月30日裁定将涉案房产强制过户给兴辽公司，并于2012年11月26日向产权登记部门提出过户申请。2013年1月14日，涉案房产经核准由方卓红名下转移登记至兴辽公司名下，同时，该房产办理了房产证，房产证号为xxxxxx**，登记的建筑面积为189.98平方米。2013年5月7日，该执行案件结案。
上述事实有方卓红提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、收据、借款凭证、授权书、（2010）深罗法民一初字第720号民事判决书、送达回证、拍卖成交确认书、成交报告、房屋产权查询单、送达回证以及庭审笔录加以证实，原审法院予以确认。
方卓红在第1185号案中诉请：兴辽公司支付逾期办理房地产证的违约金460049元并承担本案诉讼费。
方卓红在第1218号案中诉请：兴辽公司赔偿方卓红房屋价值损失360112元并承担本案诉讼费。
原审法院认为，方卓红与兴辽公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。依据合同约定，兴辽公司应在交付房产之日起240日内以合同约定的方式为方卓红办理房地产证，但兴辽公司没有依约履行办证义务，应承担相应的违约责任。
虽然合同对逾期办证违约金进行了约定，但方卓红在本案起诉前一直未向兴辽公司主张逾期办证违约金，方卓红在1185号案中明确其主张的违约金系发生于2014年1月7日至2014年9月7日期间的违约金，而涉案房产已于2013年1月14日转移登记至兴辽公司名下，在此之后涉案房产的所有权人已非方卓红，故房产转移登记之后方卓红已无权主张涉案房产的相关权利，包括逾期办证违约金，因此，方卓红在1185号案中提出的违约金诉请不能成立，原审法院不予支持。
涉案房产在由法院委托进行拍卖时，因没有办理房产证而无法确定房地产登记部门最终核定的房产登记面积，故拍卖系按照涉案房屋买卖合同中约定的建筑面积179.24平方米最终确定房产成交价601万元，即按每平方米33530.46元确定成交价，但在兴辽公司竞得房产之后办理了房产证，产权登记面积为189.98平方米，此与合同约定面积的差额导致了房屋价值的差异而给方卓红造成的经济损失360117.14元【（189.98平方米－179.24平方米）×33530.46元】，此经济损失系因兴辽公司未能及时办理房产证而造成，方卓红有权要求兴辽公司承担赔偿损失的违约责任，即向方卓红赔偿360117.14元，方卓红在1218号案中主张经济损失360112元，没有超出其可主张权利的范围，原审法院予以照准。兴辽公司辩称方卓红主张经济损失已超出诉讼时效，虽然兴辽公司没有逾期办证的违约行为早已发生，但方卓红直至涉案房产办理产权登记后方得知具体的房屋登记面积，即方知道面积误差导致的房价损失的发生，故方卓红主张经济损失的诉讼时效应自涉案房产办理产权登记之日开始计算，而自产权登记至方卓红起诉时，并未超出两年诉讼时效，兴辽公司的该抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。此外，兴辽公司辩称因涉案房产在方卓红与沈凤妆的民间借贷纠纷诉讼过程中被查封而无法办理房产证，但兴辽公司无法定理由而未能在举证期限内提供关于查封时间等事实情况的相应证据，应承担举证不能的法律后果，且方卓红与沈凤妆的民间借贷纠纷发生于2010年，此时也早已超过了合同约定的办证时间，因此，兴辽公司的该项抗辩意见亦不能成立，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：
就1218号案，深圳兴辽实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向方卓红赔偿经济损失360112元；
就1185号案，驳回方卓红的诉讼请求。
1185号案的案件受理费8201元（已由方卓红预交），由方卓红负担。1218号案的案件受理费6702元（已由方卓红预交），由兴辽公司负担。
方卓红不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原审判决，依法支持其在原审的诉讼请求；2、兴辽公司承担案件的上诉费用。
上诉事实和理由：人民法院判案要以事实为依据，法律为准绳，要尊重案件最基本的事实。原审法院查明涉案房屋于2013年1月14日过户至兴辽公司名下，双方因购买该房屋的借款纠纷案件于2013年5月7日结案，方卓红于2014年9月22日向原审法院提出起诉，要求兴辽公司支付逾期办理房产证的违约金。依据以上时间推算，其主张房产过户之前的逾期办理房产证的违约金于法有据，完全成立，依法理应获得支持。原审法院不依据以上最基本事实，而是按照一个明显错误的时间作为判决依据，且未作任何释明，就判决驳回其诉求。原审法院判决明显存在错误，有失公平公正，无法让人信服。综上，恳请二审法院纠正原审法院的错误判决，予以改判，维护方卓红的合法权益。
兴辽公司就方卓红的上诉答辩：第一、方卓红于2010年3月20日同意不追究兴辽公司迟延办理房产证的任何责任，方卓红无权再向兴辽公司主张逾期办理房产证的违约责任。兴辽公司与方卓红于2010年3月20日签订了《深圳市房地产买卖合同补充协议》，该协议约定方卓红同意不追究兴辽公司迟延办理房产证的任何责任，即方卓红已经明确放弃要求兴辽公司承担逾期办证违约责任的权利，自该日期起方卓红不得再依据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》主张兴辽公司承担逾期办理房产证的违约责任。该补充协议是兴辽公司于一审开庭当日发生的证据，属于新证据，是因为客观原因逾期提交。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零一条第二款，当事人因客观原因逾期提供证据或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的视为未逾期的规定，应视为未逾期，依法应予采纳。退一步讲即使该证据不属于新发现的证据，该证据也对本案基本事实认定有着重要且关键的影响。民诉法解释第一百零二条规定当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据人民法院不予采纳，但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。根据该规定法院依法应予采纳。因方卓红已明确放弃追究兴辽公司逾期办理房产证的一切责任。故兴辽公司无须承担迟延办理房产证的违约责任；第二、退一步而言，即使方卓红未放弃追究兴辽公司迟延办理房产证的权利，方卓红的主张也不应予以支持。涉案房屋因方卓红未履行（2010）深罗法民一初字第720号民事判决书，于2012年9月21日被深圳市xx区人民法院依法拍卖，并由兴辽公司竞得该房屋。自2012年9月21日起方卓红已无权要求兴辽公司将涉案房屋的房产证办理至其名下。而方卓红于一审庭审时明确其主张的逾期办理房产证的违约金是自2014年1月7日至2014年9月7日期间产生的，显然该期间已超过了方卓红有权主张兴辽公司逾期办理房产证的违约责任的期间。综上所述，方卓红已明确放弃追究兴辽公司逾期办证的违约责任，且方卓红主张的违约金的期间已超过其主张范围。方卓红的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。恳请二审法院驳回方卓红的全部诉讼请求。
兴辽公司不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销（2014）深福法民三初字第1218号民事判决；
2、驳回方卓红的全部诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理诉费由方卓红承担。
事实和理由：
一、双方2010年3月20日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》确定方卓红所购房产的竣工面积为189.98平方米且方卓红明确表示放弃追究兴辽公司的迟延办证的任何责任。兴辽公司于庭审时提交了该补充协议的照片并提出原件正在送来途中，但法院仍以超过举证期间为由拒绝对其质证、拒绝签收该证据。
2010年3月20日，方卓红与兴辽公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》约定，方卓红同意对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第三条约定的房地产用途及建筑面积、套内建筑面积做如下确认：根据深圳市地籍测绘大队就“xxxx大厦”项目出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》，本房地产用途为商业性办公，本房地产建筑面积最终确定为189.98平方米，其中：套内建筑面积135.60平方米。卖方同意将上述增加的建筑面积赠送给买方，买方同意不追究卖方迟延办理《房地产证》的任何责任。
上述证据显示：方卓红至少在2010年3月20日即己知悉房屋的最终面积为189.98平方米，并非如一审法院认定的方卓红直至涉案房地产办理产权登记后方得知具体的房屋登记面积，其次，方卓红明确表示放弃对兴辽公司追究任何迟延办证的责任。
上述证据为兴辽公司在开庭当日才找到的证据，属于举证期限届满后新发现的证据且该证据对案件认定事实有重大影响，不审理该证据可能导致裁判明显不公，该证据应视为新的证据。庭审笔录显示：兴辽公司提交了该补充协议的照片并提出原件正在送来途中，但法院仍以超过举证期间为由拒绝对其质证、拒绝签收证据。
即使没有上述证据，依据现有证据及有关法律规定，方卓红的诉讼请求也应当予以驳回，理由如下：
二、双方在买卖合同中已经约定了迟延办证应承担违约金的情况下，方卓红只能按合同约定和合同法的规定提出违约金主张，方卓红提起损失赔偿之诉没有法律依据。
《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”方卓红没有提供证据证明其实际损失高于合同约定的违约金，现在既提出违约金之诉，又提出赔偿损失之诉，如此荒谬的诉讼请求原审法院居然予以支持。
三、方卓红主张赔偿房屋价值损失或者违约金的诉讼请求无论是否有法律依据，其请求已超过诉讼时效，法院不应予以支持。
根据方卓红提交的《拍卖成交确认书》，涉案房产于2012年9月21日被拍卖，方卓红不再享有买卖合同项下的任何权益，方卓红即使认为拍卖行为给其造成损失，应当在两年内主张，方卓红至2014年9月25日提起诉讼，早已超过诉讼时效期间。
四、方卓红主张拍卖成交的面积少于实际面积，该项争议属于法院执行程序应解决的争议，方卓红应通过对评估报告提出异议，提出执行异议等程序解决，向兴辽公司提出诉讼没有法律依据。
首先，深圳市土地房产交易中心拍卖房产的拍卖信息等来源于委托法院提供的评估报告等法律文件，而评估报告中有关房产面积的描述，方卓红如对房产面积有异议，应在规定的期限内对法院提出异议，逾期未提出的视为放弃。拍卖成交后，如方卓红认为拍卖成交的面积少于实际面积，仍可以提出执行异议。没有证据证明方卓红曾在执行过程中提出任何异议。
五、原审法院直接依据拍卖成交单价计算出方卓红的房屋价值损失也缺乏相应依据。
根据法院拍卖公告，涉案房产均按现状拍卖，拍卖房产面积已经确定，兴辽公司作为竞买人知道竣工面积，不可能因竣工面积增加按比例提高成交价款。
综上所述，原审法院存在明显认定事实不清，适用法律错误，兴辽公司特向贵院提起上诉，请求贵院查明事实，撤销原审判决，依法支持兴辽公司的全部请求。
二审庭审时补充两点理由：第一、2010年3月20日双方签订的《买卖合同预售补充协议》是兴辽公司在一审开庭时才发现的新证据，兴辽公司并非故意不提交，只是因为客观原因导致逾期提交。根据民诉法解释第一百零一条第二款规定，当事人因客观原因逾期提供证据或者对方当事人对逾期提供的证据未提出异议的，视为未逾期。同时该解释第一百零二条第一款规定当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据人民法院不予采纳，但该证据与案件基本事实有关的人民法院应当采纳。根据该规定双方签订的补充协议依法应予采纳；第二、根据该补充协议，方卓红在2010年3月20日已知悉涉案房屋的最终面积，而涉案房屋在2012年9月21日就已被依法拍卖，即使方卓红认为拍卖行为给其造成损失，其应于涉案房屋被拍卖已知道，如方卓红欲向兴辽公司主张相关权利，应于其知道之日起两年内主张，而方卓红在2014年9月25日提起诉讼，显然已超过诉讼时效，依法不应支持其主张。
方卓红就兴辽公司的上诉答辩：第一、房屋拍卖损失问题，我们认为损失是兴辽公司故意不给办理房产证造成的，造成xx法院拍卖时只能按照合同约定的面积拍卖，直接导致了我们的损失，房产证是故意不给办，房子竞拍以后很快办理了房产证；第二、兴辽公司知道房屋实际面积，在拍卖为何不告知法庭，是隐瞒事实，是故意的。一审法院支持我们的请求是正确的。
经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，兴辽公司向本院递交一份兴辽公司与方卓红2010年3月20日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》（以下简称《补充协议》），该补充协议约定，买卖双方协商一致，同意对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第三条约定的房地产用途及建筑面积、套内建筑面积做如下确认：根据深圳市地籍测绘大队就“xxxx大厦”项目出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》，本房地产用途为商业性办公，本房地产建筑面积最终确定为189.98平方米，其中：套内建筑面积135.60平方米。买卖双方均同意按上述竣工查丈面积办理《房地产证》并继续履行合同。卖方同意将上述增加的建筑面积赠送给买方，买方同意不追究卖方迟延办理《房地产证》的任何责任。对该《补充协议》，兴辽公司称在一审庭审时才发现，由于保管该补充协议的行政主管人员在外出差，故未能及时向一审提供，但当庭已经通过手机拍照的形式向一审法官出示。方卓红对《补充协议》上方卓红的签名的真实性予以确认，但认为日期不是其书写，兴辽公司逾期举证且补充协议为格式化条款，该补充协议无效，不能免除兴辽公司的赔偿责任，对补充协议的签署日期不申请鉴定。
本院认为：关于1232号案，兴辽公司提交的《补充协议》与本案基本事实有关，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零二条的规定，本院对该证据予以采纳。兴辽公司与方卓红之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。方卓红辩称《补充协议》为无效的格式化条款。对此，本院认为，《补充协议》是双方协商一致的结果，而且，方卓红同意不追究兴辽公司迟延办理《房地产证》的任何责任，但相应地，兴辽公司则同意将增加的建筑面积赠送给方卓红，从内容看，《补充协议》并没有出现《中华人民共和国合同法》第四十条规定的加重方卓红责任等格式条款无效的情形，因此，方卓红该抗辩意见不能成立。
虽然兴辽公司未按照合同约定的期限为方卓红办理房地产证，已构成违约，但此后双方签订了《补充协议》，方卓红在《补充协议》中明确表示同意不追究兴辽公司迟延办理《房地产证》的任何责任。现诉请判决兴辽公司承担违约责任有违双方的约定；且涉案房产已于2013年1月14日转移登记至兴辽公司名下，方卓红无权主张2014年1月7日至2014年9月7日期间的违约金。故对方卓红的上诉请求，本院不予支持。
关于1233号案，兴辽公司通过拍卖竞得涉案房产，估价报告、拍卖公告以及拍卖成交确认书均证实，被拍卖房产的建筑面积为179.24平方米，也即在拍卖时，兴辽公司是竞买建筑面积为179.24平方米的房产，而在办理房地产证时，产权登记的面积实际上是189.98平方米，多出10.74平方米，兴辽公司取得该多出的面积没有合法依据，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，1233号案应为不当得利纠纷。兴辽公司因此造成方卓红损失，依法应将取得的不当利益返还给方卓红。原审判决兴辽公司赔偿方卓红房屋面积差的价值人民币360112元，公平合法，并无不当。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算，关于不当得利事实产生的时间，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，物权设立、变更、转让自法律文书生效时发生效力，本案中，深圳市xx法院于2012年10月30日裁定将涉案房产强制过户给兴辽公司，该裁定送达后立即生效，此时，兴辽公司拥有涉案房产的物权，不当得利事实同时产生，因此，本案的诉讼时效应从2012年10月30日裁定送达生效之日起算，方卓红于2014年9月25日提起本案诉讼，并未超出两年的诉讼时效。兴辽公司上诉请求驳回方卓红的诉讼请求，理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回方卓红、深圳兴辽实业有限公司的上诉，维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1185、1218号民事判决。
1232号案二审受理费人民币8201元，由上诉人方卓红负担。1233号案二审受理费人民币6702元，由上诉人深圳兴辽实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）
书 记 员 谢文琦（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。