湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终1222号
上诉人（原审被告）：李满堂，男，1971年4月9日出生，汉族，住双峰县。
委托诉讼代理人：吴锦，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：双峰县华建盛置业发展有限公司，住所地双峰县永丰镇和森大道。
法定代表人：张兴高，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师。
关于上诉人李满堂因与被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2015）双民二初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李满堂上诉请求：一、请求依法撤销原判决，驳回被上诉人的请求；二、判令被上诉人对中伟世纪城南区1栋103号商铺进行维修至正常使用，向上诉人支付租金损失32000元、基础装修费用69000元、维修费用1300元，合计102300元；三、判决一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、原判决违反法定程序。原判决未对上诉人的反诉进行审理，未对上诉人提交的全部证据进行质证，未对上诉人收集证据的申请进行处理；2、原判决认定事实错误。原判决认定上诉人未经被上诉人同意，强行占有该商铺，擅自装修并出租完全违背客观事实。原判决认定被上诉人多次以口头和书面方式要求上诉人按协议约定交清余款、并签订《商品房买卖合同》，逾期收回商铺定金不退等内容与事实不符。因被上诉人没有解决房屋的质量问题，才导致上诉人不同意交清余款，原判决认定事实本末倒置，将责任归于上诉人是错误的；3、原判决适用法律错误。认购协议书中要求上诉人签订协议时支付伍拾万元定金，却只为上诉人保留商铺，明显是免除被上诉人的责任，加重上诉人的责任，排除上诉人主要权利，该条款应当认定无效。被上诉人已将103号商铺交给上诉人使用，并在上诉人使用过程中反映的质量问题进行了售后维修，说明已经实际履行了合同义务，原判决认为上诉人不是103号商铺的所有人，无权就该商铺质量问题要求被上诉人赔偿损失是错误的。综上所述，原判决违反法律规定和程序，认定事实和适用法律错误，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告迅速将占用的该商铺退还给原告，并按同地段租金标准赔偿至2015年10月10日止占用期间的租金损失40986元及被告李满堂返还商铺日止的后段租金损失，及收取的定金100000元不予退还，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原告华建盛公司经双峰县工商行政管理局于2008年1月11日登记成立，公司类型为有限责任公司，经营范围房地产开发、建筑材料销售，地处双峰县永丰镇上新街的中伟世纪城系该公司的房地产开发项目。2013年7月12日原、被告签订了《中伟·世纪城商铺认购协议书》，内容为：“中伟·世纪城商铺认购协议书，甲方（卖方）：双峰县华建盛置业发展有限公司，乙方（买方）：李满堂。……第一条、乙方定购中伟·世纪城城南区1栋103号商铺（以下简称该商铺），乙方已充分了解并自愿认购该商铺并承诺不再换铺，愿意与甲方签订认购书。第二条、乙方定购的该商铺建筑面积暂定60.71平方米（最终面积以房地局权属登记文件为准），成交单价为壹万玖仟陆佰元整（19600元整），总价为壹佰壹拾捌万玖仟玖佰壹拾陆元整（1189916元整）；该房屋总价不包括办证相关税费、维修基金及办理权证、按揭等手续费用。第三条、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币伍拾万元整（500000元），签订该商铺买卖合同后，乙方支付的定金自动转为首期购房款项中的购房定金。第四条、乙方同意选择的付款方式为一次性。第五条、乙方于8月份交15万元，9月份交10万，10月份交齐余款和费用并签约，逾期定金10万元不退，商铺另行出售。第六条、乙方应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履认本认购协议的条款，则甲方无需通知乙方，有权单方面解除本认购协议，并将认购商铺另行处置，所收定金不予返还。第七条、本认购协议一经签订，甲方应当在上述期限内为乙方保留该商铺。如甲方违反该约定，则甲方双倍返还乙方定金。除本条约定情形外，已付定金乙方不得以任何理由要求退还。……第九条、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，在甲、乙双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。甲方：双峰县华建盛置业发展有限公司（盖章），代理人彭永铃、郑泽清，2013年7月12日。乙方：李满堂，2013年7月12日。”2013年7月12日，被告李满堂按协议约定向原告支付了500000元，同日，原告出具收到南区1-103商铺定金50000元及南区1-103商铺购房款450000元的收据后，2013年8月1日，被告未经原告同意，强行占有该商铺，擅自装修并出租，原告多次以口头和书面的方式要求被告李满堂按协议约定交清余款、并签订《商品房买卖合同》，逾期收回商铺、定金不退，被告李满堂以所购买的商铺质量有问题为由拒绝支付房款并拒绝签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案争议的焦点：被告是否应当将占用的中伟·世纪城城南区1栋103号商铺退还给原告？被告是否应当赔偿占用期间的房租损失？原告收取的定金是否应退还？原、被告签订的认购协议书，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，是合法有效的。该认购协议仅约定原告为被告保留中伟·世纪城城南区1栋103号商铺至2013年10月份，并没有约定将该商铺转让给被告，被告未经原告同意，强行占有该商铺，其行为违反了《中华人民共和国物权法》的规定，应当将占用的中伟·世纪城城南区1栋103号商铺退还给原告；被告占有该商铺给原告造成的租金损失应予赔偿，对原告要求按年租金20493元赔偿自2013年11月1日起至将占用的该商铺退还给原告日止的租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持；该认购协议约定被告至迟应在2013年10月份全部交清房款并签订《商品房买卖合同》，被告至今没有全部交清房款并签订《商品房买卖合同》，其行为显属违约，原、被告签订的认购协议书虽约定定金100000元不退，但原告实际收取的定金为50000元，故被告无权要求原告退还定金50000元；而原告收取的购房款450000元应退还给被告及按月利率5‰计算该款从2013年7月13日起至本案履行期限届满之日止的利息支付给被告；被告提出中伟·世纪城城南区1栋104号商铺质量有问题，要求原告赔偿损失、办理产权证的请求，与本案没有牵连，不能与本案合并审理，被告不是中·世纪城城南区1栋103号商铺的所有人，无权就该商铺质量有问题，要求原告赔偿损失；据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告李满堂在本判决书发生法律效力之日起10日内将占用的中伟·世纪城城南区1栋103号商铺退还给原告双峰县华建盛置业发展有限公司。二、被告李满堂按年租金20493元计算自2013年11月1日起至将占用的中伟·世纪城城南区1栋103号商铺退还给原告之日止的租金损失赔偿给原告双峰县华建盛置业发展有限公司。三、原告双峰县华建盛置业发展有限公司收取的定金50000元不退还给被告李满堂。四、原告双峰县华建盛置业发展有限公司在本判决书发生法律效力之日起10日内退还被告李满堂购房款450000元及支付该款按月利率5‰计算从2013年7月13日起至本案履行期限届满之日止的利息。五、驳回原告双峰县华建盛置业发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费15800元，被告李满堂负担10000元，原告双峰县华建盛置业发展有限公司负担5800元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。
本院认为，被上诉人在一审中的诉讼请求，实质上是请求解除与上诉人签订的涉案商铺认购协议，故本案二审中争议的焦点为：一、诉争门面的认购协议能否解除及解除后的责任如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，诉争商铺认购协议的解除条件是否成就。上诉人李满堂与被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司于2013年7月12日签订了《中伟世纪城商铺认购协议书》，对涉案商铺的面积、价款计算、付款时间、违约责任等均作了明确约定，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。关于上诉人主张该协议中约定的付款方式是在其签字后被上诉人加上去的，但其未提供证据予以证明，故其该主张不能成立。该协议第六条约定“乙方（李满堂）应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《商品房卖买合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则甲方（双峰县华建盛置业发展有限公司）无需通知乙方，有权单方面解除本认购协议，并将认购商铺另行处置，所收定金不予返还。”据此，双方当事人均应按该协议约定全面履行自己的义务，上诉人李满堂未按照上述协议约定期限交纳房款的行为，使解除协议的条件已经成就，故被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司可以按照协议约定行使解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买人”之规定，故一审判决上诉人李满堂将占用中伟·世纪城城南区1栋103号商铺退还给被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司，被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司退还李满堂购房款450000元及利息，收取的定金50000元不退还给上诉人李满堂，并无不当。其次，上诉人是否应当承担占用商铺期间的房租损失。本院认为，双方签订的涉案商铺认购协议书，系对双方正式签订房屋买卖合同的预约，因上诉人李满堂的违约行为，导致双方最终未能签订商品房买卖合同，据此，上诉人李满堂占用涉案商铺并已实际出租的行为没有法律依据，被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司有权向上诉人主张涉案商铺被占用期间的租金损失，故一审判决李满堂赔偿被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司的租金损失是正确的。关于上诉人主张涉案商铺装修、维修和租金损失的问题，因认购协议书并没有约定将涉案商铺交给上诉人李满堂使用，上诉人李满堂也不享有对涉案商铺的所有权，故对其该主张本院不予采纳。二、一审判决是否违反法定程序。上诉人李满堂主张其在一审中提出了反诉，但一审法院未对其反诉进行审理。经查，李满堂在一审中提交了“民事答辩反诉状”，本院认为，其提交的诉状性质不明确，且其提出的请求不宜与本案合并审理，故一审法院未按反诉处理并无不妥。关于上诉人主张一审法院未对其提交《致华建盛置业发展公司告知书》、《商铺销售意见书》进行质证，经查，一审法院已对此进行了质证，故李满堂的该上诉理由不能成立。关于上诉人主张一审未对其收集证据的申请进行处理，经查，上诉人李满堂向一审法院提出“资料调取申请书”的时间为2016年1月30日，而一审法院举证通知的时间为2015年12月16日，开庭时间为2016年1月27日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”之规定，其未提供证据证明在举证期限届满前七日向一审法院提出了该申请，故其该主张亦不能成立。
综上所述，上诉人李满堂的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4300元，由上诉人李满堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
代理审判员 俞永清
代理审判员 刘 聪
二〇一七年一月六日
书 记 员 廖 江
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。