天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7125号
上诉人（原审原告）：刘会秋，女，1973年8月9日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。
委托诉讼代理人：刘军，河北宏业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘碧寒，河北宏业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡雪，女，1977年5月1日出生，汉族，住河北省三河市南城滨河西区。
委托诉讼代理人：侯长坤，廊坊市三河市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：天津市郡利达房屋信息咨询有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街君利家园商业门脸33-35号。
法定代表人：田秀英，经理。
委托诉讼代理人：王铁塔，男，该公司法务。
上诉人刘会秋因与被上诉人胡雪、天津市郡利达房屋信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘会秋的委托诉讼代理人刘军、刘碧寒，被上诉人胡雪及其委托诉讼代理人侯长坤，以及天津市郡利达房屋信息咨询有限公司的委托诉讼代理人王铁塔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘会秋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，判令被上诉人赔偿包括违约责任在内的损失350,000元（不包括一审判决返还上诉人100,000元定金部分），本案诉讼费、保全费全部由被上诉人负担。事实和理由：1．一审审判程序违法，一审承办法官为代理审判员，审理时间超过法律规定的简易程序审限，一审庭审推迟时间、无录音录像、没有桌椅只能站着开庭，有损律师形象也违反程序，本案复杂，适用简易程序损害当事人利益；2．一审认定事实错误。天津市郡利达房屋信息咨询有限公司的工作人员马智慧曾出具承诺，保证在签订三方合同一周左右下房产证，在下房产证当天由上诉人支付剩余房款，支付剩余房款后两天办理过户手续，过户后七个工作日内上诉人即可拿到房产证。该承诺作出后，上诉人才与被上诉人订立房屋买卖合同。被上诉人以种种借口，拒不履行涉诉房屋买卖合同第6条第4项。被上诉人故意阻止合同所附条件成就，未按照上述承诺和合同约定的期限达成本应在2017年4月1日前完成的交易，被上诉人应承担违约责任；3．天津市郡利达房屋信息咨询有限公司作为中介公司完全有能力去履行承诺，但是被上诉人根本没有办，此为上诉人主张被上诉人违约的主要事实；4．一审适用法律错误，因被上诉人违约，其应当向上诉人双倍返还定金、赔偿损失。
胡雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．胡雪完全依照房屋买卖合同约定履行了义务，导致合同未能履行的根本原因是天津市出台的限购政策，胡雪也不希望合同无法履行；2．上诉人依据房屋买卖合同第6条第4项认为胡雪违约不正确，胡雪不清楚上诉人所称的中介书写的材料，与本案无关；3．涉诉合同中未对何时办理产权证书、办理过户手续进行约定；4．因为不可抗力的原因造成合同无法履行，胡雪没有违反合同的行为，不应承担任何赔偿责任。
天津市郡利达房屋信息咨询有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由同胡雪的答辩意见。上诉人所称的文字材料，没有任何人员的签名，没有出具日期、没有签订合同双方的签字，也没有诉争房屋地点，不确定是马智慧所写，即便马智慧所写，在三方签订协议时没有写入合同条款也同样不受合同制约，不能算承诺，与本案无关。涉诉合同也没有约定具体履行时间。虽然该公司在催促胡雪办理，但办理相关手续并不是胡雪个人意愿想办就办，需要有开发商、房管局的配合和预约号码，无论是办理注销还是申领都需要预约，按照现状，不可能在2017年4月1日前完成所有流程。此外，涉诉1,000元代办金不是代为办理过户，在房管局办理委托过户需要公证委托，事实上上诉人与该公司之间不存在委托关系。上诉人购买房屋属于贷款，代办金1,000元实际是银行代办手续费，如果上诉人不需要银行贷款，该费用可以退还。关于涉诉10,000元中介费，是否退还可以协商，协商未果上诉人可以起诉。
刘会秋向一审法院起诉请求：1．判令胡雪承担违约责任双倍返还定金人民币200,000元、赔偿经济损失250,000元；2．判令天津市郡利达房屋信息咨询有限公司返还中介费10,000元、代办费1,000元；3．诉讼费及保全费由胡雪、天津市郡利达房屋信息咨询有限公司承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于武清区，2017年3月16日刘会秋（乙方）与胡雪（甲方）、天津市郡利达房屋信息咨询有限公司（丙方）签订《郡利达房屋买卖合同》一份，约定胡雪将涉案房屋出售给刘会秋，价款为1,350,000元。当日刘会秋给付胡雪定金100,000元，其中包括刘会秋代胡雪给付天津市郡利达房屋信息咨询有限公司中介费10,000元。另，刘会秋给付天津市郡利达房屋信息咨询有限公司代办银行贷款手续费1,000元。2017年4月中旬，胡雪领取了该房屋产权证书。2017年4月1日起实施《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。胡雪符合限购政策。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于刘会秋陈述胡雪拖延履行合同义务，导致合同不能履行系胡雪违约的问题，因未有证据证实，不予认定。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，当事人签订了房屋买卖合同后，因本市颁布限购政策导致刘会秋丧失购房资格，属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，卖方应将所收定金如数退还。刘会秋主张天津市郡利达房屋信息咨询有限公司应赔偿其中介费及代办费的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，本案不予解决。综上，刘会秋的诉讼请求，予以部分支持。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院判决：一、胡雪于判决书生效之日起5日内退还刘会秋定金人民币100,000元；二、驳回刘会秋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费合计6,878元，由刘会秋承担2,958元，由胡雪承担3,920元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人胡雪提交了影印的《天津市不动产登记受理凭证》及上诉人的代理人刘军于2017年3月31日出具的律师函，《天津市不动产登记受理凭证》用以证明即使被上诉人胡雪领取房产证也需要30天，不可能在上诉人所述的时间内完成所有流程，律师函用以证明双方一直在磋商履约。上诉人刘会秋认可上述证据的真实性，但是关联性不认可，认为反而可以证明被上诉人存在违约。被上诉人天津市郡利达房屋信息咨询有限公司认可上述证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的证据可以佐证房产证办理流程和时长，律师函只能说明存在磋商过程，但不能据此界定违约问题。本院经审理查明，一审查明的事实无误，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点是被上诉人是否应就涉诉房屋买卖合同无法履行承担违约责任。上诉人刘会秋主张被上诉人天津市郡利达房屋信息咨询有限公司出具办理时间和流程的“承诺”文件后，方达成的房屋买卖合同，被上诉人未按照上述时间履约造成上诉人被限购，合同无法履行，被上诉人应承担违约责任。天津市郡利达房屋信息咨询有限公司和胡雪对该文件并不认可，且该文件并无签名、签章、房屋信息等，该文件与本案的关联性存疑，涉诉房屋买卖合同中也无关于履约具体时间的约定，故上诉人刘会秋认为被上诉人未按照上述文件履约属于违约、应承担违约责任的上诉请求，因事实依据不足，本院无法支持。因受限贷、限购等房地产调控政策的直接影响，房屋买卖合同确实无法继续履行的，该合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形。天津市相关房地产政策调整导致上诉人丧失购房资格，应属于不可归责于双方当事人的事由，合同各方均免责。一审法院结合本案实际情况，判令胡雪向刘会秋返还100,000元定金，并无不当，本院应予维持。
综上所述，刘会秋的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,550元，由上诉人刘会秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 张 莹
代理审判员 刘 艳
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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