广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0332执异2号
异议人（案外人）马进美，女，1967年9月1日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
委托代理人冯紫峻，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人王捷，广西欣源律师事务所实习律师。
申请执行人宁少可，男，1964年10月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
被执行人凌志云，男，1962年12月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
被执行人廖爱莲，女，1966年9月28日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
被执行人柳州市亚泰房地产开发有限责任公司（以下简称亚泰公司），住所地广西壮族自治区柳州市北雀路138号。
法定代表人欧坤，该公司总经理。
本院在执行申请执行人宁少可与被执行人凌志云、廖爱莲、亚泰公司民间借贷纠纷案中，案外人马进美对本院（2014）恭民执字第103号执行行为提出书面异议，要求本院停止拍卖被执行人亚泰公司位于柳州市北雀路140号柳北大市场的国有土地使用权及地上建筑的执行行为，并撤销本院作出的（2014）恭民执字第103号-3号执行裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马进美称，广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院在执行申请执行人宁少可与被执行人凌志云、廖爱莲、亚泰公司民间借贷纠纷案中，查封了被执行人亚泰公司位于柳州市北××路××号柳北大市场的国有土地使用权及地上建筑。该院的执行行为违反了法律规定，侵害了案外人的合法权益。理由如下：案外人马进美与被执行人亚泰公司于2014年4月4日分别签订六份《商品房认购书》及于同年4月8日签订补充协议，约定案外人向被执行人亚泰公司认购六套商品房（房号：A座1单元10层4号、A座2单元11层4号、A座2单元12层3号、A座3单元8层4号、A座4单元17层1号、A座4单元17层4号）。2014年4月4日，案外人向亚泰公司支付了购房定金200万元，被执行人亚泰公司出具了《收款收据》。2014年4月8日，被执行人亚泰公司股东杨学智向案外人借款人民币200万元,约定于2015年4月8日前归还借款。借款实际交付的时间是2014年4月4日。同年4月8日，杨学智向案外人补写了《借条》。《补充协议》约定，被执行人亚泰公司以上述六套商品房合计662.28平方米抵押给案外人，如不能按时归还借款，被执行人亚泰公司自愿将上述六套商品房归案外人所有。2015年4月8日，杨学智未能偿还借款。因此，案外人对上述六套商品房拥有所有权。2014年4月4日，案外人看到报纸刊登的拍卖公告才得知自己的上述合法财产即将被拍卖,该拍卖行为损害了案外人的物权。因此，为维护案外人的合法权益，特向恭城瑶族自治县人民法院提出执行异议，请求停止拍卖被执行人亚泰公司位于柳州市北××路××号柳北大市场的国有土地使用权及地上建筑的执行行为，并撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2014）恭民执字第103号-3号执行裁定书。
经审查查明，宁少可、蒋兰菊夫妇与凌志云、廖爱莲、亚泰公司因民间借贷纠纷于2014年9月24日诉至本院，经本院主持调解，当事人就还款事项自愿达成协议，本院依法分别作出了（2014）恭民初字第356、357、358号民事调解书，确定被执行人亚泰公司作为担保人对涉案借款承担连带责任。因义务人凌志云、廖爱莲、亚泰公司未按上述生效法律文书的规定履行义务，权利人宁少可、蒋兰菊遂向本院申请强制执行。本院依法查封了被执行人亚泰公司位于柳州市北××路××号柳北大市场（即亚泰财富现代城）尚未竣工的房地产[土地使用证：柳国用（2012）第126585号、地号：050802000207、使用权面积：12279.3平方米]。对上述房地产，经本院依法委托，广西开宗房地产评估咨询有限公司于2016年4月22日进行了价值评估，广西福瑞拍卖有限责任公司、桂林华泰拍卖公司于2016年5月30日在报刊上刊登拍卖公告，拟定于2016年6月22日进行公开拍卖。
另查明，自2014年3月31日至4月15日期间,案外人马进美通过银行将借款200万元分多次转入杨学智（系被执行人亚泰公司股东之一，现已故。）指定的账户。同期，杨学智向案外人出具一份“借款金额为200万元、借款期限为2015年4月8日”的借条。并且，杨学智以被执行人亚泰公司作为乙方，向甲方马进美出具一份补充协议，以被执行人亚泰公司的亚泰财富现代城中的六套房产（房号：A座3-8-4、A座2-12-3、A座1-10-4、A座2-11-4、A座4-17-1、A座4-17-4）为200万元借款提供抵押担保；杨学智还以被执行人亚泰公司的亚泰.财富现代城售楼部名义将200万元借款分为六套房产（房号：A座3单元8层4号、A座2单元12层3号、A座1单元10层4号、A座2单元11层4号、B座4单元17层1号、B座4单元17层4号）的购房定金，与异议人分别签订了六份《商品房认购书》，并向案外人出具一份加盖“亚泰公司财务专用章”的收款收据。
以上事实，有案外人马进美提供的借条、《补充协议》、《商品房认购书》、收款收据、中国农业银行银行卡取款业务回单、本院对马进美的询问笔录以及本院（2014）恭民执字第103、105、106号卷宗材料等证实。
本院认为，本案审查的焦点：案外人马进美是否依法享有涉案房产的所有权，本院的执行行为是否损害其相关的合法权益。案外人在本案中提供的借条、《补充协议》、《商品房认购书》、收款收据等证据材料均未加盖被执行人亚泰公司的公章，亦无该公司法定代表人欧坤的签字确认。尤其这一系列证据材料所能反映的法律事实，明显存在不符合常理及与异议人陈述的事实相矛盾等问题，其不足以证实被执行人亚泰公司已同意将涉案借款转化为购房定金并将涉案房产出售给案外人之事实。因此,在没有充分证据证实在得到被执行人亚泰公司同意或追认的情况下，杨学智向案外人所借的200万元应属其个人债务，其将被执行人亚泰公司名下的财产为自己的个人债务提供担保明显有悖于相关法律之规定。退一步而言，即使被执行人亚泰公司同意将涉案房产为杨学智向案外人所借的200万元提供抵押担保，但根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“[抵押、抵押人、抵押权人和抵押物]本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”和第四十条“[抵押合同的禁止]订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”之规定，案外人只有待通过法定程序对债权予以确认后，才有可能对抵押物（涉案房产）主张优先受偿权，但绝非所有权。而且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，即使案外人在本案中已向被执行人亚泰公司认购了涉案房产并支付了购房定金，但鉴于被执行人亚泰公司的亚泰财富现代城项目目前尚未竣工，涉案房产尚不具备交付使用的条件，故根本不存在案外人已实际占有涉案房产的可能。因此，本院对被执行人亚泰公司的涉案房产依法采取强制执行措施并无不当。
综上所述，案外人马进美提出的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人马进美之异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 黄通宇
审判员 张 伟
审判员 刘玉芳
二〇一七年七月十七日
书记员 萨陈诚
本裁定书适用的相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。