广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初125号原告（反诉被告）：王政，男，1986年11月21日出生，住广西防城港市港口区，委托诉讼代理人：成超，广西精一律师事务所律师。被告（反诉原告）：防城港市盛世房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区北部湾大道西湾华庭小区办公楼12楼A区。法定代表人：颜俊。委托诉讼代理人：江文兵，广西南港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳余，广西南港律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王政与被告（反诉原告）防城港市盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序进行审理。原告王政及其委托诉讼代理人成超，被告盛世公司的委托诉讼代理人江文兵、李佳余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王政向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《合作建房协议书》；2.被告退还原告购房款147888元及支付利息（从2013年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月18日，盛世公司与王政签订一份《合作建房意向书》，约定原告购买被告开发的麒胤·领秀壹方楼盘3栋2单元308号商品房，原告共向被告缴纳购房款147888元。后原告得知，被告无预售许可证违规销售房屋。被告盛世公司辩称：同意原告提出的解除合作建房协议，对原告其他诉讼请求无事实和法律依据。被告盛世公司向本院提出反诉请求：1、解除与反诉被告王政之前签订的《合作建房协议》；2、判令王政向盛世公司已缴纳的6万元保证金不予退还；3.本诉诉讼费及反诉费由反诉被告王政承担。事实和理由：2013年6月18日，盛世公司与王政签订了一份《合作建房协议》，约定王政购买反诉原告开发的麒胤·领秀壹方楼盘3栋2单元308号商品房等。经反诉原告取得预售许可证后的通知，反诉被告在前来办理相关收取及交纳首付款后，未按约定签定《商品房买卖合同》和办理按揭贷款手续。反诉被告构成违约，应承担违约责任。原告王政针对反诉辩称：其共向反诉原告缴纳款项共计147888元，对反诉原告员工许鑫签名和盖章的收据，应认定为反诉原告收取的款项；由于反诉原告的恶意加价造成其方未能与反诉原告签订商品房买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对王政出具的证据3即收据，该收据中凭证号码为7017131的收据无法证实系盛世公司出具，不予采信；原告提供的证据4即视频，该视听资料的证明力不足，不予采信；对盛世公司提交的邮寄单，该证据无法证实盛世公司向王政邮寄的“文件”的具体内容，不予采信。本院认定事实如下：2013年6月18日，王政（甲方）、盛世公司（乙方）签订《麒胤·领秀壹方合作建房协议书》（以下简称《合作建房协议书》）。约定，甲方基于购买商品房需要，特委托具有地产开发资质的乙方合作建房商品房项目，定向开发商品房3#，3栋2单元308号房，建筑面积97.28平方米、单价2556元/平方米，总价248648元；在签订本协议时，甲方向乙方交纳合作建房保证金30000元，在该项目建至出地面±0时，甲方接到乙方电话通知后，需再5日内补齐每套房为60000元；乙方在房屋取得《商品房预售许可证》七日内缴纳首期房款74648元（保证金自动转为乙方房款）并签署《商品房买卖合同》。当日交齐申办银行按揭贷款必须的文件资料，并协助办理银行按揭贷款手续，剩余部分房款由乙方向银行申请按揭贷款支付，买受人最终获得的银行贷款金额及贷款年限以银行批准为准，如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分须在出卖人通知后五个工作日内付清（购房款按揭比例以银行最后审定为准）；拟双方约定竣工交付时间为2016年7月31日；本商品房项目取得《商品房预售许可证》同时通知甲方，甲方在接到通知后七日内携带本《合作建房协议书》、收据、身份证（或其他证明证件）到乙方指定场所，按照本合同第三条约定的定向开发楼栋、房号、面积、单价与乙方签署《商品房买卖合同》。前期乙方按本合同交纳的合作建房保证金转为购房款，符合银行贷款政策的可根据银行规定办理房贷按揭手续；在签订本合同协议之日起十八个月内，乙方不能与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方可要求退房，乙方须将所收取的甲方的合作建房保证金全额退还给甲方，并且支付甲方已付款项按中国人民银行同期活期存款利率计算利息；甲方逾期未交足合作建房保证金或未按时前来签署《商品房买卖合同》并缴纳首付款的，则视作自动放弃其所认购商品房权利，乙方不退还认购方已缴付的合作建房保证金，并有权将该商品房另行出售等。2013年6月18日、4月30日、2014年12月16日，盛世公司分别向王政出具的收据，显示王政交来麒胤·领秀壹方3栋2单元308号房合作建房意向金30000元、意向金30000元、房款19792元。另查明，2014年10月16日，盛世公司取得麒胤·领秀壹方3、6号楼的商品房预售许可证，有效期至2016年12月23日。本院认为，一、关于案涉《合作建房协议书》的法律效力问题。王政与盛世公司签订的《合作建房协议书》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，且该该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，王政与盛世公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”盛世公司在王政起诉前已经取得了《商品房预售许可证》，双方的行为均未违反国家法律、法规的强制性规定，故该《合作建房协议书》合法有效。二、关于解除《合作建房协议书》的问题。王政在本诉中提出解除《合作建房协议书》，盛世公司在反诉中亦提出《合作建房协议书》。鉴于王政、盛世公司双方均没有继续签订、履行商品房买卖合同的意思表示，双方均提出解除合同，则本院基于双方的意思表示，解除《合作建房协议书》。但王政提出的解除《合作建房协议书》的依据即盛世公司未通知其签订商品房买卖合同及恶意加价、被告出具的测绘面积与《合作建房协议书》中约定的房屋面积差超过3%，涉案房屋至今尚未完工的解除合同理由不足，理由如下：第一，关于涉案商品房的建筑面积问题。经查，王政与盛世公司签订的《合作建房协议书》中虽约定建筑面积为97.28平方米，但又约定最终确认面积以资质合格的测绘为准。2014年9月24日，盛世公司出具的《防城港市住房和城乡建设测绘院测绘结果》显示麒胤·领秀壹方3号楼2单元308号房建筑面积为101.64平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。即王政、盛世公司对涉案房屋的建筑面积的认定予以了约定，涉案房屋建筑面积应以以资质合格的测绘为准。第二，盛世公司是否通知王政签订商品房买卖合同的问题。2014年12月16日，盛世公司出具收据收到王政领秀一方3栋2单元308号房房款19792元，且王政在庭审中对盛世公司的反诉发表答辩意见时自认其与盛世公司未签订商品房买卖合同的原因为盛世公司员工在其签订商品房买卖合同时恶意加价。因此，从王政在盛世公司取得商品房预售许可证后向盛世公司再交纳购房款的行为及其答辩意见可知，盛世公司实际已经履行了通知王政前来签订正式的商品房买卖合同的义务。第三，涉案商品房项目未交房是否可作为解除合同的依据。对盛世公司逾期交房的违约责任，双方在《合作建房协议书》中未予以约定，且盛世公司尚未交房亦不符合解除商品房买卖合同的法定解除条件。对王政另提出盛世公司在签订商品房买卖合同时恶意加价的情况亦无证据予以证实。综上所述，王政提出的解除《合作建房协议书》的理由不成立，本院不予采信。三、关于合作建房保证金（意向金）6万元及返还购房款、利息的问题。王政、盛世公司在签订《合作建房协议》后，王政共向盛世公司支付购房意向金30000元、意向金30000元、房款19792元。关于购房意向金的性质问题。《合作建房协议书》中第十条中约定，“在签订本合同协议之日起十八个月内，乙方不能与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方可要求退房，乙方须将所收取的甲方的合作建房保证金全额退还给甲方，并且支付甲方已付款项按中国人民银行同期活期存款利率计算利息；甲方逾期未交足合作建房保证金或未按时前来签署《商品房买卖合同》并缴纳首付款的，则视作自动放弃其所认购商品房权利，乙方不退还认购方已缴付的合作建房保证金，并有权将该商品房另行出售。”上述对购房保证金的约定对买受人、出卖人的违约责任约定不一致，即对因合同一方原因所造成的商品房买卖合同未能签订的情况下，买受人的违约责任明显大于出卖人的违约责任，且该意向金的约定亦不符合定金罚则的规定。则盛世公司仅提出因王政违约则不予退还王政交纳的保证金60000元无法律依据，不予采信。基于《合作建房协议书》的解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，盛世公司应予以返还由其开具收据的收取的王政的款项即意向金60000元、房款19792元。但由于王政未能举证证实涉案的商品房买卖合同未能签订非其自身原因造成的，则其提出盛世公司支付其购房款的利息的诉讼请求无法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王政与被告（反诉原告）防城港市盛世房地产开发有限公司签订的《麒胤·领秀壹方合作建房协议书》；二、被告（反诉原告）防城港市盛世房地产开发有限公司原告向（反诉被告）王政支付款项共计79792元；三、驳回原告（反诉被告）王政的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）防城港市盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3258元（王政已预付），由王政负担1500.17元，防城港市盛世房地产开发有限公司负担1757.83元；反诉案件受理费减半收取650元(防城港市盛世房地产开发有限公司已预付)，由防城港市盛世房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3258元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  李成霖人民陪审员  凌宜莲二〇一七年三月二十三日书 记 员  王 颖