湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初1053号
原告（反诉被告）：长沙针棉纺织品有限责任公司，住所地湖南省长沙市黄兴南路344号。
法定代表人：吴新辉。
被告（反诉原告）：夏操法，男，1966年4月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。
委托代理人：朱慧春，湖南华硕律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：周赞，男，1977年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。
原告（反诉被告）长沙针棉纺织品有限责任公司（以下简称针棉纺织品公司）与被告（反诉原告）夏操法租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日作出（2014）开民二初字第01441号民事判决。被告（反诉原告）夏操法对判决不服提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2015年3月15日作出（2015）长中民三终字第06890号民事裁定，认为该判决认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民二初字第01441号民事判决，本案发回湖南省长沙市开福区人民法院重审。被告（反诉原告）申请追加周赞为第三人，本院依法予准许，另行组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告针棉纺织品公司的法定代表人吴新辉，被告夏操法及委托代理人朱湘武到庭参加了诉讼。第三人周赞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）针棉纺织品公司诉称，2008年9月24日，原、被告签订《租赁合同书》，原告将长沙市开福区学宫街16号荷花池农贸市场的经营场地包括房屋首层及附属物、构筑物整体出租给被告，租期从2008年9月1日起至2012年8月31日止。合同约定：租赁期满，原告有权收回荷花池农贸市场，被告应如期无条件交还给原告，并协助做好市场内经营户的移交手续，以平稳过渡；被告应在租�期满之日起15天以内完成人员与自有物品的搬出，结清相关费用（水电费）与办理移交市场手续，届时，被告应保证市场房屋以及附属、构筑物的完好。租赁期满后，被告并未如约将市场交付给原告。2012年9月14日，原告向被告发出要求其如期“将荷花池农贸市场及房屋设施等全部完好无损地移交给我公司”的《函告》，但被告对此不予理睬。原告经研究，决定将荷花池农贸市场对外整体招租并在2012年12月21日的《长沙晚报》、《潇湘晨报》上刊登《招租公告》，但被告并未参与租赁投标。2013年3月31日，第三人周赞以每年160万元租金获得原告荷花池农贸市场的租赁经营权。尽管如此，被告仍然拒不向原告交付租赁场地和办公用房。2013年5月13日，原告再次致函被告，要求其在2013年5月15日交接市场，但被告仍不予配合。原告认为，被告的行为严重违反合同约定和法律规定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决：一、被告立即将荷花池农贸市场及相关办公用房交付给原告；二、被告向原告支付逾期腾房占有使用费104万元（从2013年4月1日起暂计算至2014年4月30日止，每月按8万元计算，以后的使用费按此标准计算至被告实际履行之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）夏操法辩称并反诉称，原告未提供租赁物的合法凭据以证明其系合法所有权人。根据双方签订的租赁合同的约定，被告享有优先承租权，原告至今未将市场租赁给第三人，被告的优先承租权依然存在，应当优先出租给被告。被告至今仍每月按合同约定向原告支付租金，原告予以认可，双方的租赁关系仍然存在，原告要求交回市场，无事实和法律依据。第三人周赞以每年租金160万元中标，但原告并未按160万元计算其损失。荷花池农贸市场属于政府扶持的“菜篮子”工程，涉及成千上万户家庭的生活，短时期内大幅度提高租金，会导致市场混乱。原告拒绝被告续租请求，对外招租，严重违反合同约定。2013年初租赁场地屋顶年久失修，被告多次要求原告修理未果，所在辖区政府机构对此安全隐患下达整改通知，被告只得进行修整，费用共计65800元。为维护被告合法权益，特提出反诉请求：一、判令反诉被告针棉纺织品公司按照其与第三人周赞的实际租赁条件与夏操法签订《租赁合同》；二、反诉被告针棉纺织品公司支付夏操法租赁物修缮费用65800元。
反诉被告针棉纺织品公司针对反诉答辩称，一、在合同法、物权法等法律、法规中，并没有规定承租人的优先承租权，夏操法所称的优先承租权实质是一种附条件的优先权，所附条件在合同第11条第2项及其他条款中有明确约定，但夏操法没有遵守所附条件，从而丧失优先承租权；二、夏操法在知道针棉纺织品公司公开招标后，又提出要续租，但没有向针棉纺织品公司提出具体的续租条件，没有参与投标，在招标期满后，夏操法向针棉纺织品公司送达的《市场经营方案》中也没有就续租问题提出租金标准等具体的续租条件，由于其没有提出续租条件，表明其已经放弃优先权，同时，夏操法就优先承租权问题曾于2013年3月22日向法院起诉，但在法院即将判决时主动撤诉，这表明夏操法起诉的理由不成立；三、夏操法没有全面履行合同义务，严重违约；四、合同期满后，针棉纺织品公司曾多次要求夏操法移交市场，返还租赁物，但夏操法强行非法侵占经营场地；五、夏操法主张租赁物修缮费用65800元，系非法占有市场产生，针棉纺织品公司并未书面同意其维修，且费用�额难以证实。综上，夏操法的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三人周赞未到庭参加诉讼，在2016年10月21日称被告续租应经过第三人同意，并赔偿第三人损失。
经审理查明，2008年9月24日，针棉纺织品公司（出租方）与夏操法（承租方）签订《租赁合同书》，主要内容为：针棉纺织品公司将长沙市开福区学宫街16号荷花池农贸市场现有的经营场地（房屋、附属设施与构筑物）整体出租给夏操法，租赁期限自2008年9月1日起至2012年8月31日止；每年租金62万元，从第三年起开始递增，即第三年为63万元、第四年为64万元；合同签订后一个月内，夏操法向针棉纺织品公司交付市场押金5万元；夏操法在每年四季度将其所收市场内经营户的同期押金数量表格与收据复印件交针棉纺织品公司保管，并在本合同到期前三个月内，夏操法将所收市场经营户所有押金款由双方共同保管；市场提质改造工程由夏操法负责策划、报建、运作与施工，提质改造前，夏操法必须将有关部门工程改造规划文件、批准文件、设计图纸与施工方案送交针棉纺织品公司审查同意后方能进行实质施工，施工完成后，向针棉纺织品公司提供工程决算审计的复印件与验收合格文件；租赁期内，夏操法负责市场内的物业管理，负责市场设施、房屋、附属物、构筑物的维护维修工作与相关费用；租赁期满，针棉纺织品公司有权收回荷花池农贸市场，夏操法应如期无条件交还给针棉纺织品公司，并协助做好市场内经营户的移交手续，以平稳过渡；在合同期内，夏操法依法经营，履行了本合同相关条款，在同等条件下，夏操法如要求续租可享有优先权利，但必须在租赁期满前6个月向针棉纺织品公司提出书面申请，针棉纺织品公司在收到申请后应在三个月内向夏操法书面答复。本合同租赁期满或本合同提前终止，夏操法应在期满、终止之日15天以内完成人员与自有物品的搬出，结清相关费用（水电费）与办理移交市场手续，届时夏操法应保证市场房屋以及附属、构筑物的完好。
合同签订后，夏操法于2008年10月17日向针棉纺织品公司交付市场押金5万元。在合同期内，夏操法按时足额向针棉纺织品公司支付租金。合同期限届满前，夏操法曾于2012年3月31日、2012年5月30日两次书面向针棉纺织品公司提出续签租赁合同的愿望，但针棉纺织品公司以夏操法的续租申请时间不足6个月且未提出续租的具体条件为由对此未予书面答复。合同期满后，夏操法未向针棉纺织品公司移交市场。针棉纺织品公司经研究，决定将荷花池农贸市场对外整体招租，并于2012年12月21日在《长沙晚报》、《潇湘晨报》上刊登�招租公告》，夏操法得知针棉纺织品公司欲将市场对外公开招租后，虽向针棉纺织品公司口头表示希望继续租赁，但未向针棉纺织品公司提出具体续租条件且实际未能参与投标。2013年3月22日，夏操法以享有优先承租权为由向本院起诉针棉纺织品公司，之后撤诉。2013年3月31日，第三人周赞在公开招标中以年租金160万元中标招租。2013年5月10日，针棉纺织品公司与周赞签订《租赁合同》、《物业管理合同》、《广告位租赁合同》、《补充合同》。其中《租赁合同》的租期为三年，从2013年5月22日至2016年5月21日止，每年租金82万元；《物业管理合同》期限与《租赁合同》相同，每年交纳物业管理费30万元；《广告位租赁合同》的期限与租赁合同相同，每年交纳广告费16万元；《补充合同》中约定，周赞中标金额为每年160万元，在租赁合同履行期三年内经双方协商同意每年冲减相应的费用后租金调整至82万元，另周赞每年还应向甲方交纳物业管理费30万元、广告费16万元等。2013年5月14日，针棉纺织品公司与第三人周赞共同在市场内张贴公告，告知公司与夏操法的合同期限届满已终止，依法与第三人周赞签订租赁合同，请经营户在2013年5月15日起停止向夏操法缴纳租金等各项费用，一律向周赞缴纳租金、押金，请配合周赞的工作，力促市场平稳。2014年4月22日，第三人周赞致函针棉纺织品公司，要求针棉纺织品公司明确市场交接时间、赔偿其损失并顺延租赁期限。2014年5月15日，针棉纺织品公司对第三人周赞复函，表示针棉纺织品公司已向法院起诉夏操法，通过法律途径收回市场并表示同意顺延租赁期限。
针棉纺织品公司明确诉请的占有使用费8万元/月，即96万元/年，是按周赞中标金额160万元/年与夏操法付款金额64万元/年的差价计�。2016年4月29日，本院向针棉纺织品公司释明在2016年5月10日确定是否对合同到期后的差价损失进行评估鉴定，逾期未申请应对差价损失承担相应的法律后果。2016年7月14日，针棉纺织品公司明确不申请对差价损失的评估鉴定。
另查明，自2012年9月1日合同期满后至2016年9月，夏操法按64万元/年的标准向针棉纺织品公司支付费用，并从前述费用中抵扣其主张的屋顶修缮费用65800元。针棉纺织品公司是由长沙针棉纺织品批发公司改制而来。涉案租赁场地登记的所有权人为长沙针棉纺织品批发公司。2006年6月23日，长沙市商业国有资产经营有限公司（甲方）与针棉纺织品公司（乙方）签订《非经营性资产委托使用管理协议书》，明确甲方拥有所有权，乙方只有使用管理权，如改变用途为经营性资产（含出租等），必须事先报甲方批准，另行签订协议。2011年5月10日，长沙市商业国有资产经营有限公司下达《关于同意原长沙针棉纺织品批发公司纳入监管的部分非经营性资产解除监管的批复》，同意将纳入监管范围的杏花园一栋等宿舍（面积合计3662.31平方米）和非经营性土地中涉及本次职工宿舍的土地（面积合计2628.87平方米）解除监管。
上述事实，有《租赁合同书》、《报告》、《招租公告》、民事裁定书、《中标通知书》、公告、《租赁合同》、《物业管理合同》、《广告位租赁合同》、《补充合同》、《致函》、《复函》、国有土地使用证、《非经营性资产委托使用管理协议书》、《关于同意原长沙针棉纺织品批发公司纳入监管的部分非经营性资产解除监管的批复》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：一、关于夏操法是否享有优先承租权的问题。原、被告双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思的�示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均负有全面履行的义务。合同中虽然有关于夏操法“如要求续租可享有优先权利”的约定，但该约定附有条件，即夏操法履行了合同的相关条款，在同等条件下且应在租赁期满前6个月向针棉纺织品公司书面提出申请，夏操法没有满足所附条件，且在《招租公告》期间虽向针棉纺织品公司口头表示希望继续租赁，但却未向针棉纺织品公司提出具体续租条件且实际未能参与投标。因此，应当认定夏操法不享有优先承租权。本院对针棉纺织品公司要求交付租赁场地的诉求予以支持。
二、关于夏操法是否应当向针棉纺织品公司支付场地使用费的问题。租赁合同到期后，使用人未经原出租人同意继续使用租赁场地，因双方已不存在合法的租赁关系，故使用人向原出租人交纳款项的性质不属于租金，而�于场地使用费。合同到期后，夏操法向针棉纺织品公司支付的场地使用费标准为64万元/年，与针棉纺织品公司、周赞签订的《补充合同》等约定金额160万元/年差距悬殊，因该约定对夏操法没有约束力，针棉纺织品公司要求按差额96万元/年付费，缺少合同依据。另外，针棉纺织品公司在本院释明后明确不申请对差价损失进行评估鉴定，应对差价损失部分承担举证不能的法律后果。因此，本院认定场地占用费参照原《租赁合同书》约定在64万元/年基础上，按每年递增1万元计算。原告诉请场地占用费从2013年4月1日起算，该日至2013年8月31日应按65万元/年标准计算为270833.33元（65万元÷12个月×5个月），以后于每年9月1日在65万元基础上递增1万元，夏操法已向针棉纺织品公司交纳的金额应予抵扣。
三、关于夏操法的反诉请求是否成立的问题。因夏操法不享有优先承租权，因此夏操法要求针棉纺织品公司按照其与第三人周赞的实际租赁条件与夏操法优先签订《租赁合同》的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。自2012年9月1日合同期满后至2016年9月，夏操法按64万元/年的标准向针棉纺织品公司支付费用，并从前述费用中抵扣其主张的屋顶修缮费用65800元。由于该修缮费65800元没有发票证据支持，且参照原《租赁合同书》约定，夏操法负责市场设施、房屋、附属物、构筑物的维护维修工作与相关费用，夏操法以此抵扣占用费65800元缺少依据，针棉纺织品公司在2016年4月29日亦不认可。因此，本院对夏操法要求支付修缮费用的诉求不予支持。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八�，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）夏操法于本判决生效之日起三十日内将占有的荷花池农贸市场及有关附属房屋、设施移交给原告（反诉被告）长沙针棉纺织品有限责任公司；
二、限被告（反诉原告）夏操法于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）长沙针棉纺织品有限责任公司支付2013年4月1日至2013年8月31日的场地占用费270833.33元以及2013年9月1日至被告（反诉原告）夏操法移交荷花池农贸市场之日止的场地占用费（计算标准：2013年9月1日至2014年8月31日为66万元/年，之后每年9月1日至次年8月31日以66万元/年为基数每年递增1万元；夏操法实际已付的2013年4月1日之后场地占用费在该期间应付占用费中抵扣）；
三、驳回原告（反诉被告）长沙针棉纺织品有�责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）夏操法的反诉请求。
如未按照本判决指定的履行期限履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14260元，财产保全费5000元，合计19260元，由原告（反诉被告）长沙针棉纺织品有限责任公司承担14152元，由被告（反诉原告）夏操法承担5108元；反诉受理费723元，由被告（反诉原告）夏操法承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李龙挺
人民陪审员 张 勤
人民陪审员 刘正青
二〇一六年十一月二十一日
代理书记员 邓香蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者�经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。