山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第602号
上诉人（原审第三人）：张兆文，中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行职员。
委托代理人：姜林涛，山东劳尔律师事务所律师。
委托代理人：纪广安，山东众成清泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司烟台开发区支行。住所地：烟台经济技术开发区。
负责人：王晓东，行长。
委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘金新。
被上诉人（原审被告）：王淑敏，系刘金新之妻。
被上诉人（原审被告）：烟台天马产业开发有限公司。住所地：烟台经济技术开发区天马相城帝景苑**号楼。
法定代表人：�富昌，董事长。
委托代理人：王文博、孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
上诉人张兆文因与被上诉人中国银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称中行）、刘金新、王淑敏、烟台天马产业开发有限公司（以下简称天马公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2014）开商重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人中行原审中诉称，2011年6月10日，刘金新、王淑敏夫妻二人向中行申请贷款62万元用于购买天马公司开发的天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房产，并以该房屋为抵押物。2011年6月20日，中行（贷款人）与刘金新（借款人）、王淑敏、天马公司签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（以下简称贷款合同）一份，约定：刘金新、王淑敏作为借款人因购房向中行借款62万元，期限20年。借款人发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等，贷款人可以提前终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部到期，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。天马公司提供连带责任保证。同日，中行支付了借款62万元。之后，刘金新、王淑敏连续出现重大诉讼案件。根据贷款合同的约定，刘金新、王淑敏已出现违约，应当承担相应的违约责任，天马公司应当承担连带保证责任。请求判令：1、刘金新、王淑敏偿还贷款本金581723.69元及利息（包括罚息，自2013年12月21日始按贷款合同约定支付至判决生效之日止）；赔偿中行�师费31699元；2、天马公司对上述债务承担连带责任保证；3、中行对天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房屋享有优先受偿权。
被上诉人刘金新、王淑敏原审未答辩，亦未提供证据。
被上诉人天马公司原审中辩称，1、本案所涉房屋在办理按揭贷款时，就已经向中行提供了抵押，该抵押虽然未在当时办理完整的抵押登记手续，但是法院在2012年5月23日的协助执行通知书中也已经明确了该房已经在银行办理了按揭贷款，并且允许继续以该房向银行作抵押。该抵押优先，而法院的查封在后。中行对于涉案房屋享有优先受偿权。2、依据中行与天马公司签订的贷款合同第十八条的约定，天马公司提供的是阶段性连带责任保证，而阶段性连带责任保证的内容是保证在办理银行贷款前，天马公司所出售的房屋未设置抵押，所出售的房屋不存在产权纠纷，不得将该房屋转让、转卖，并协助购房人办理房屋产权证书。在本案中，天马公司未违反上述保证义务，不应当对中行所诉请的金额承担连带保证责任。3、中行与天马公司签订的住房贷款抵押协议是在刘金新与中行于2011年6月20日签订贷款合同基础上签订的，只是对如何办理予以明确并没有改变天马公司承担的是阶段性连带责任保证这一事实，从特别声明也可以看出，天马公司责任承担的依据是中行与刘金新及天马公司签订的2011年贷款合同。4、本案中，已经以涉案房屋设置了抵押，天马公司作为保证人，即使应当承担责任，也应当在以物提供的担保无法清偿债务时，才应对剩余的部分承担保证责任。
上诉人张兆文原审中诉称，1、刘金新、王淑敏在与天马公司签订房屋买卖合同时，刘金新、王淑敏称要以涉案房产作抵押，但因抵押未到登记部门办理预告抵押登记而存在瑕疵，所以该抵押不能对抗我方。2、通过刘金新、王淑敏与中行签订贷款合同中关于所购房屋为期房的，借款人应于贷款合同签订后与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该房竣工交付使用取得房屋所有权使用证书后10内办理正式抵押登记等约定，天马公司就房屋出售情形已经充分了解，对已知风险也是明知的，只是因为懈怠履行约定而没有办理有效抵押登记。我方查询发现涉案房屋未办理抵押登记后才向法院提起对刘金新、王淑敏的借款诉讼，同时提出诉讼保全申请，要求法院查封了涉案房屋。3、通过中行提交的抵押物清单可以看出，抵押物为涉案房产，抵押权人为中行，抵押人为刘金新，王淑敏作为共有人确认。因此，涉案房产的抵押人为刘金新、王淑敏。而2013年10月23日由天马公司与中行办理的抵押登记手续来看，抵押人却为天马公司。天马公司�非涉案房产所有人，也未向中行进行贷款，其显然不具有设定涉案房产抵押的权利。4、刘金新在通过首付款和贷款付清涉案房款时，就已经完整取得涉案房屋所有权，只是未办理房屋所有权属证书而已，但并不影响其房屋所有者的身份。行政机关的登记行为仅是一种确权行为，更多的是一种社会公示行为。综上，天马公司与中行没有借贷关系，无权与中行办理房产抵押，中行对该房屋不应享有优先受偿权。同意中行要求天马公司承担保证责任的主张。综上所述，请求：驳回中行对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年6月10日，刘金新、王淑敏夫妻二人向中行申请贷款62万元用于购买天马公司开发的天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房产，并以该房屋为抵押物。
6月13日，刘金新与天马公司签订商品房预（销）售合同，约定刘金新购买天马公司开发的天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房（期房），刘金新于签订合同当日支付首付款268899元，余款62万元采取银行按揭方式付款。
6月20日，中行（贷款人）与刘金新（借款人）、天马公司（保证人）签订贷款合同，约定刘金新向中行借款62万元用于购买天马公司开发的涉案房产，款项直接发放给天马公司。贷款合同第三条、第六条和第十四条约定，贷款期限为240个月，每月20日为结息日和付息日，利率采用浮动利率和浮动周期，每年1月1日重新定价一次，第一个浮动周期贷款月利率为千分之5.95。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期适用利率。还款采用按月等额本息还款方式，每月还款4859.9元。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从�期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第八条和第十八条约定，借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权使用证书后10日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。贷款合同有两个附件，附件一为个人一手住房贷款合同通用条款，附件二为抵押物清单。其中，个人一手住房贷款合同通用条款载明，该条款系贷款合同不可分割的组成部分，与本合同专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件。第三条借款人违约事件及处理规定，1、借款人出现未按期归还贷款本息；或以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立；或发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等事件之一的，即构成或视为本合同项下违约。2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；或终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；或要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；或依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；或要求保证人承担保证责任等措施。第四条开发商保证规定，1、保证人应按本合同约定承担连带责任保证；2、若保证�提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。第七条费用规定，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、鉴定、公告费用等）由借款人承担。抵押物清单载明，抵押物为上述涉案房产，抵押权人为中行，抵押人为刘金新；王淑敏在其上作出抵押物共有人确认：同意以涉案房产向贷款人提供抵押。中行与刘金新、王淑敏均盖章和签字确认。同日，中行将62万元贷款付至天马公司账户中，刘金新签字确认。
2012年5月23日，原审法院在审理张兆文诉刘金新、王淑敏等（2012）开民一初字第303号、304号民间借贷纠纷两案时，依张兆文申请作出（2012）开民一初字第303-1号、304-1号民事裁定书，裁定查封刘金新购买的本案涉案房屋，并于当日向天马公司送达了上述民事裁定书和协助执行通知书，协助执行通知书载明：“一、查封刘金新购买的烟台开发区天马相城小区三期10号楼2单元701房屋，查封期限自2012年5月23日至2014年5月22日。二、查封期间，未经法院允许，不得办理该房屋的转让等手续，该房因在银行办理按揭贷款，你方以该房作抵押优先，我院查封在后，查封期间不影响你公司以该房向银行作抵押。”（2012）开民一初字第303、304号两案经审理分别判决刘金新、王淑敏向张兆文支付17万元借款及利息；刘金新、王�敏、烟台诚丰缝纫设备有限公司向张兆文支付24.8万元借款。判决生效后，张兆文提出了强制执行的申请，原审法院于2013年5月16日作出对涉案房屋予以拍卖的裁定。11月18日，原审法院向中行发出拍卖通知书，告知涉案房屋将在11月28日进行拍卖。
原审法院经查，2013年9月前刘金新还能按期偿还本息，之后再未付款。2013年10月、11月、12月三月到期本息由中行从天马公司开设在中行处的保证金账户中划取，共计14291.6元，涉案借款至今尚有本金581723.69元未予偿还，庭审中，中行要求各被告按此数额进行偿还并计付利息。
2013年10月17日，涉案房产登记在天马公司名下，烟台市住房和城乡建设局向天马公司发放了证号为烟房权证开字第××号的房屋所有权证书。
2013年10月22日，中行（抵押权人）与天马公司（抵押人）签订住房贷款抵押协议一份，第一条担保债权约定，刘金新与抵押权人于2011年6月20日签订贷款合同，抵押权人向借款人刘金新发放借款人民币陆拾贰万元整，借款期限及利息等详见上述贷款合同（见附件），抵押人与抵押权人确认该贷款合同合法有效且抵押权人已经按贷款合同约定向借款人发放全部借款。第二条抵押物约定，鉴于抵押人已办理位于烟台开发区涉案房产的房屋所有权证（证号为烟房权证开字第××号），而借款人刘金新尚未办理房屋所有权证，为保证金融债权的安全，抵押人同意将涉案房产抵押给抵押权人，为抵押权人与借款人刘金新签订的贷款合同中的全部债权作抵押担保。担保范围为上述贷款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及拍卖等处置费、鉴定费、公告费等）、�借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。第五条抵押权实现约定，借款人未按相应的贷款合同约定在任何正常还款日或提前还款日向抵押权人进行清偿贷款或出现贷款合同约定的其他违约事件（情形），抵押权人有权依法及本合同约定，行使抵押权。抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿相应贷款合同项下的全部债务。第八条抵押人特别声明载明，借款人刘金新与抵押权人于2011年6月20日签订的贷款合同，抵押权人向借款人刘金新发放借款人民币陆拾贰万元整还清之前，抵押人承诺无条件依据抵押权人与借款人刘金新及抵押人签署的贷款合同承担连带保证责任，本协议的签署和依据本协议进行的抵押登记对抵押人依据有关协议应当承担的连带保证责任无任何影响，抵押人无权以本协议的签署及抵押登记�由提出任何要求免除连带责任担保的抗辩。
2013年10月23日，烟台市住房和城乡建设局发放了证号为烟房权证开字第××号的房屋他项权证书，该证书载明：抵押物为涉案房产，抵押权利人为中行，房屋所有人为天马公司。中行取得该涉案房产他项权证书。
另查，中行为本案诉讼向山东同济律师事务所支付律师代理费31699元。
原审法院认为，中行与刘金新、天马公司签订的贷款合同及附件是各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。各方均应当按照合同约定行使权利履行义务。中行依约发放贷款，刘金新应当按期还本付息。刘金新自2013年10月开始不再支付贷款本息的违约事实清楚，且刘金新出现重大诉讼，也符合约定的视为违约的情形，故中行宣布贷款合同项下尚未偿还的本息全部到期，要求刘金新偿还�有贷款本金581723.69元及利息（包括罚息，自2013年12月21日始按贷款合同约定支付至判决生效之日止）及律师费31699元的主张，符合贷款合同的约定，应予支持。王淑敏与刘金新系夫妻关系，二人共同申请该笔贷款购买涉案房屋，该债务应为夫妻共同债务，中行主张王淑敏与刘金新共同支付上述款项，符合法律规定，应予支持。
本案焦点有二：一、中行对涉案房屋是否享有优先受偿权。二、天马公司是否应对刘金新、王淑敏的涉案债务承担连带保证责任。
对于焦点一，中行对涉案房屋是否享有优先受偿权。
原审法院认为，刘金新向中行贷款购买天马公司开发的涉案房屋，并以涉案房屋作为贷款抵押物，三方当事人之间存在购买期房按揭贷款的法律关系。中行是在得到刘金新、王淑敏夫妻二人贷款申请中以涉案房屋抵押的承诺，并在与刘�新、天马公司签订的贷款合同中明确约定以涉案房屋提供抵押担保、天马公司提供阶段性连带责任保证的前提下，才发放了62万元贷款。在期房按揭贷款法律关系中，银行取得期房抵押权是实现设立期房按揭贷款法律关系目的不可或缺的必备条件。
预告抵押登记不是抵押权设立的必要前提和条件，涉案房屋未办理预告抵押登记不影响该房屋在2013年10月23日登记设立的抵押权的效力。原审法院依张兆文申请在（2012）开民一初字第303号、304号案中对涉案房屋所作的查封未限制涉案房屋为中行设立抵押；送达给天马公司的协助执行通知书中明确载明“该房因在银行办理按揭贷款，你方以该房作抵押优先，我院查封在后，查封期间不影响你公司以该房向银行作抵押”。所以尽管涉案房屋办理正式抵押登记手续在查封之后，但张兆文基于对涉案房屋查封取得的权利�明显排在中行对该房屋享有的抵押权之后。张兆文关于时间在后抵押权不能对抗时间在前查封的主张不能成立。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权的设立应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。刘金新所购天马公司开发的涉案房屋并未因向天马公司支付首付款和银行贷款而当然取得该房屋的所有权，刘金新对涉案房屋所享有的权利是基于其于2011年6月13日与天马公司签订的商品房预售合同，刘金新购买的是天马公司开发的期房，而不是现房（商品房），合同性质为期房预售合同，�不是商品房销售合同。故刘金新基于该预售合同对涉案房屋享有的权利只能是所有权期待权，即使刘金新全额交付合同约定的购房款，也只能享有债权或者说期权，而非房屋所有权。涉案房屋需天马公司办理过户到刘金新名下后，刘金新才享有该房屋的所有权。故张兆文主张刘金新交付首付款和银行贷款后取得涉案房屋所有权的观点，是错误的。
原审法院认为，原审法院查封涉案房屋协助执行通知书中，明确限定查封期间不得办理该房屋转让手续。所以，天马公司于2013年10月17日将涉案房屋产权办理登记在自己名下，符合法律规定，亦不违反原审法院的查封限定。天马公司于2013年10月23日将自己名下的涉案房屋，办理他项权利证书为中行设立抵押权，不为法律所禁止；亦符合刘金新、王淑敏贷款申请中所作承诺，符合贷款合同约定及原审法院查封涉案房屋协助执行通知书规定的内容。综上，为中行对刘金新享有的贷款合同债权设立的涉案房屋抵押权合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，刘金新、王淑敏不履行到期债务，且已经发生贷款合同中约定的实现抵押权的情形，中行有权就涉案房屋优先受偿。
对于焦点二，天马公司是否应对刘金新、王淑敏的涉案债务承担连带保证责任。
原审法院认为，天马公司应当承担连带保证责任。尽管贷款合同及附件中约定天马公司提供的是阶段性连带责任保证，该保证责任止于中行收到他项权利证之日，但中行在重审时提供的住房贷款抵押协议第八条特别声明中明确载明“抵押人无权以本协议的签署及抵押登记为由提出任何要求免除连带责任担保的抗辩”，即中行就涉案房屋办理了抵押登记，天马公司也不能以此为由要求免除连带责任担保。且该部分声明内容在“本协议的签署和依据本协议进行的抵押登记对抵押人依据有关协议应当承担的连带保证责任无任何影响”的声明内容之后并相互矛盾，在后部分声明属双方对在先部分声明内容的变更，应以在后声明为准。同理，住房贷款抵押协议签订时间在贷款合同及附件之后，属双方对在先贷款合同的变更，即天马公司在中行取得涉案房屋抵押权的情况下仍需对涉案债务承担连带责任保证。
综上所述，原审法院认为，中行的诉讼请求，于法于约有据，应予支持。第三人张兆文关于中行不应享有涉案房产优先受偿权的主张，于法无据，不应予以支持。刘金新、王淑敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、�十四条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第二百五十三条规定，于2015年9月22日判决：一、刘金新、王淑敏自判决生效之起十日内偿还中行贷款本金581723.69元及利息（包括罚息，按本案贷款合同约定的利率标准自2013年12月21日起计算至实际给付之日止）。二、刘金新、王淑敏自判决生效之日起十日内赔偿中行律师费31699元。三、天马公司对刘金新、王淑敏的第一、二项债务承担连带清偿责任。天马公司承担保证责任后，有权向刘金新、王淑敏追偿。四、中行对坐落于天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号、房产证号为烟房权证开字第××号的房屋经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。五、驳回张兆文的诉讼请求。案件受理费9976元，�讼保全费3720元，共计13696元，由刘金新、王淑敏、天马公司负担。
张兆文不服原判决，向本院提起上诉称，刘金新、王淑敏与天马公司签订房屋买卖合同时，刘金新、王淑敏与中行确系以涉案房屋作的抵押，但未办理预告抵押登记，因此，该抵押存在瑕疵，不能对抗上诉人。因其未依约办理抵押登记，导致上诉人经查询后认为涉案房屋无负担，对刘金新、王淑敏提起借款诉讼与保全申请，查封了涉案房屋。中行提交的抵押物清单所载明的抵押物为涉案房产，抵押权人为中行，抵押人为刘金新，王淑敏在清单上作了抵押物共有人的确认，同意以涉案房产向贷款人提供抵押。而2013年10月23日天马公司与中行办理的抵押登记手续中体现的涉案房屋的抵押人为天马公司。天马公司此时并非涉案房产的所有人，亦未向中行贷款，其抵押行为无依据，不具有抵押涉案�产的权利。原审法院以刘金新尚未办理涉案房产所有权证书，该房屋实际归天马公司所有，及2012年5月23日查封措施仅是对刘金新缴纳首付款和进行借款而取得的相应债权的查封的认定错误。刘金新在付清涉案房屋房款时，已完整取得涉案房产的所有权，虽未办理房屋权属证书，但刘金新已是房屋所有权人。综上所述，涉案房屋所有权人为刘金新，天马公司无权与中行办理涉案房产的抵押，法院不应支持中行对涉案房屋享有优先受偿权的请求。请求二审法院依法对原判决予以改判，支持上诉人诉讼请求，即上诉人对涉案房屋（烟台开发区黄河路369号天马相城三期10-2-701房屋、房产证号为烟房权证开字第××号）经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
被上诉人中行答辩称，中行对涉案房屋依法享有优先受偿权，（2012）开民一初字第303、304号案件中对涉案�屋查封时，原审法院出具的协助执行通知书中明确载明抵押优先，查封在后。涉案房屋所有权办至天马公司名下且办理了他项权利证书，为中行设定抵押权是合法有效的，也与前述查封裁定中的协助执行通知书的内容相吻合，故我方对涉案房屋依法享有优先受偿权。
被上诉人天马公司答辩称，天马公司根据贷款合同及附件，提供阶段性连带责任保证，该保证责任于中行收到他项权利证书之日免除。中行已收到他项权利证书，我方不应承担连带责任保证。中行原审提交的住房贷款抵押协议明确约定了本协议的签署及依据本协议进行的抵押登记，对抵押人依据抵押协议应当承担的连带保证责任无任何影响，并未对天马公司承担责任方式发生变更，仍然是阶段性连带责任保证。其余问题，天马公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉�刘金新、王淑敏二审期间未提交答辩意见。
本院二审查明的事实同原审查明的事实。
本院认为：本案二审争议焦点问题为：被上诉人中行对涉案房产是否享有优先受偿权？本院认为，原审法院在审理（2012）开民一初字第303号、304号案时，在执行查封涉案房产过程中，送达给天马公司的协助执行通知书第二条载明“该房因在银行办理按揭贷款，你方以该房作抵押优先，我院查封在后，查封期间不影响你公司以该房向银行作抵押。”作出对当事人实体权利的确认，于法无据，超越职权范围，应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，建筑物抵押权自登记时设立。本案中，被上诉人中行与刘金新于2011年6月签订贷款合同约定以涉案房产提供抵押担保，但在原审法院2012年5月查封该房产前，未办理抵押权登记，故该房产抵押权于查封前并未依法设立。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，依法被查封的财产不得抵押。涉案房产于2013年10月23日办理抵押权登记，处于法院查封该房产期间，违反上述法律规定，设立抵押权应为无效。综上，被上诉人中行对涉案房产不享有优先受偿权。原审判决被上诉人对涉案房产享有优先受偿权，属适用法律不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立。但上诉人是否对涉案房产享有优先受偿权超出本案审理范围，本案中不予审理。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省烟台经济技术开发区人民法院（2014）开商重字第3号民事判决第一、二、三项；
二、撤销山东省烟台经济�术开发区人民法院（2014）开商重字第3号民事判决第四、五项；
三、驳回被上诉人中国银行股份有限公司烟台开发区支行其他诉讼请求。
如果被上诉人刘金新、被上诉人王淑敏、被上诉人烟台天马产业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9976元，诉讼保全费3720元，共计13696元，由被上诉人刘金新、被上诉人王淑敏、被上诉人烟台天马产业开发有限公司负担。二审案件受理费4988元，由被上诉人中国银行股份有限公司烟台开发区支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张秀波
审判员 孙 威
审判员 张 敏
二〇一五年十二月十日
书记员 范子寒