四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终4号
上诉人（原审被告）：德阳市民福房地产开发有限公司。住所地：四川省德阳市长江路西沿线**号。
法定代表人：林忠清，公司董事长。
委托诉讼代理人：劳宏，公司员工。
被上诉人（原审原告）:蔡上品，男，汉族，1977年7月27日出生，住四川省德阳市旌阳区和新镇德中村*组。公民身份号码：5106021977********。
被上诉人（原审原告）：何敏，女，汉族，1978年11月7日，住四川省绵竹市玉泉镇玉泉路**号。公民身份号码：5106021978********。
上诉人德阳市民福房地产开发有限公司（以下简称民福公司）因与被上诉人蔡上品、何敏商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人民福公司上诉请求：1.撤销原判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判认定事实不清。根据双方2011年12月23日签订的《商品房买卖合同》第二条的约定，上诉人为被上诉人代办的产权为房屋产权证，该产权证已在2014年7月3日办理完毕。而且，上诉人为被上诉人办理产权证属于代办行为，其产权证实际办理机构是相关政府机关，故上诉人不存在任何违约行为。2.原判认定违约金过高。
被上诉人蔡上品、何敏未提交书面答辩意见。
蔡上品、何敏向一审法院起诉请求：1.民福公司赔偿违约金22721.28元（2013年12月31日至2016年8月31日）；2.民福公司办理房产证和土地使用权证（庭审中，变更诉讼请求为要求民福公司交付房产证并办理土地使用证）；3.民福公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，2011年12月23日，蔡上品、何敏与民福公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：民福公司（出卖人）将其开发的市区荷花池街73号民福苑三期1栋1-17-2号商品房出售给蔡上品、何敏，蔡上品、何敏（买受人）支付购房款236680元。付款方式为买受人应于2011年12月22日向出卖人支付房款76680元，剩余房款160000元向德阳银行申请按揭。出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照付款时银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30内由出卖人支付。利息计算基数为已交房款总额，利息从交款之日起按日单利计算。因买受人原因导致权属证书不能办理或延期办理，出卖人不承担违约责任，同时有权追究买受人责任。
2011年12月22日，蔡上品、何敏向民福公司支付首付款76180元，其余购房款以按揭贷款方式支付给民福公司。2012年9月26日，蔡上品、何敏向民福公司支付预抵押登记费160元。2013年5月5日，蔡上品、何敏向民福公司支付契税、产权证、印花票、国土证、他项权证费用共计2575元。2016年1月18日，德阳银行股份有限公司长江支行出具《证明》，载明涉案房屋的贷款本息已全部结清。
2013年5月5日，蔡上品、何敏（乙方）与民福公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：原合同约定交房日期为2012年12月30日，因客观原因双方同意将交房日期顺延为2013年4月30日。甲方补偿乙方2840元，乙方不再向甲方主张原合同约定甲方延期交房的违约责任。同日，蔡上品、何敏出具收条一份，载明已收到民福公司的补偿金2840元。2014年7月3日，民福公司已为蔡上品、何敏办理房屋所有权证，土地使用证至今未办理。
本案立案后，2016年7月23日，民福公司向何敏邮寄《通知》书一份，要求何敏提供其与子女的户口本复印件，用以办理土地使用权证。但两原告并未签收该邮件。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.民福公司是否违约导致迟延办理房屋所有权证及土地使用权证；2.蔡上品、何敏主张的违约金是否过高；3.民福公司是否应交付房产证并继续为蔡上品、何敏办理土地使用权证。
1.关于民福公司是否违约导致迟延办理房屋所有权证及土地使用权证。蔡上品、何敏与民福公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定，蔡上品、何敏委托民福公司办理房屋权属转移登记，民福公司应在商品房交付之日起360日内为蔡上品、何敏办理房屋所有权证书。后蔡上品、何敏与民福公司在《补充协议》中协商一致将交房日期顺延为2013年4月30日。故在蔡上品、何敏与民福公司均信守合同的情况下，民福公司应于2014年4月25日前为蔡上品、何敏办理房屋所有权证及土地使用权证。2014年7月3日，民福公司为蔡上品、何敏办理房屋所有权证，土地使用权证至今未办理，确实存在办证迟延。民福公司抗辩称蔡上品、何敏未提交其与子女的户口本复印件致使办证迟延，但未提供证据证明其在2014年4月25日前曾要求蔡上品、何敏提供其与子女的户口本复印件，应承担举证不能的法律后果。且民福公司已为蔡上品、何敏办理了房屋所有权证，说明蔡上品、何敏提供的资料足以办理房屋所有权证，但民福公司仍迟延办理该证。故认定系民福公司违约导致办证迟延。
2.关于蔡上品、何敏主张的违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同》中约定，出卖人（民福公司）迟延办理房屋所有权证书且买受人（原告）不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款（236680元）万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30内由出卖人支付。该违约金并未明显高于蔡上品、何敏所受的损失，对此予以支持。民福公司在全额收取蔡上品、何敏的办证费用（房屋所有权证和土地使用权证）后，于2014年7月3日为蔡上品、何敏办理房屋所有权证，土地使用权证至今未办理，违反了上述约定。故限于蔡上品、何敏诉请，一审法院认定，违约金应以236680元为基数，按照日万分之一的标准，从2014年4月26日起按日计算至2016年8月31日，总计20307.1元（236680元×0.0001×858天）。
3.民福公司是否应交付房产证并继续为蔡上品、何敏办理土地使用权证。本案审理过程中，民福公司同意向蔡上品、何敏交付房产证，对此予以支持。经查证，德阳市不动产统一登记已于2016年9月1日起实施，实施不动产统一登记后，不再办理土地所有权证，而是办理不动产权证。故蔡上品、何敏要求民福公司继续办理土地所有权证的主张已无法履行，对此不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、德阳市民福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡上品、何敏交付德阳市区荷花池街73号民福苑三期1栋1-17-2号的房屋所有权证；二、德阳市民福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡上品、何敏支付违约金20307.1元；三、驳回蔡上品、何敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费184元，由民福公司负担。
二审审理查明的基本事实除2014年7月3日，民福公司已为蔡上品、何敏办理房屋所有权证外，其余事实与原审无异，本院对一审审理查明的基本事实予以确认。
二审还查明，一审法院宣判后，2016年11月10日，何敏收到德阳市旌阳区人民法院交付的市区荷花池街73号民福苑三期1栋1-17-2号的房屋所有权证原件。
二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
被上诉人蔡上品、何敏提交了四川省政府非税收人一般缴款书，拟证明2016年8月16日，民福公司缴纳了房屋登记费后才取得房产证。
上诉人民福公司认为对方已取得了不动产权属证书，证实当时是因为政策调整不能办理。
本院经审查认为，2014年7月3日，民福公司虽然为蔡上品、何敏申办权属证书，但并未实际取得房屋所有权证。民福公司认为是蔡上品、何敏未提交其与子女的户口本复印件致使办证迟延，但现有的证据显示，2016年7月23日，民福公司才向何敏邮寄《通知》书一份，要求何敏提供其与子女的户口本复印件。2016年8月16日，民福公司缴纳了房屋登记费后才取得房产证。
本院认为，本案争议的主要焦点是：一、民福公司是否存在违约行为？二、本案违约金是否过高？
针对争议焦点一：
本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被上诉人委托民福公司办理房屋权属转移登记，民福公司应在商品房交付之日起360日内办理房屋所有权证书，后签订的《补充协议》将交房日期顺延为2013年4月30日，故民福公司应于2014年4月25日前为被上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证。但2014年7月3日，民福公司仅为被上诉人申办了房屋所有权证，但并未实际取得房屋所有权证，且土地使用权证至今未办理，存在迟延办证情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，民福公司迟延办证的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，民福公司应承担相应的违约责任。
针对争议焦点二：
本院认为，《商品房买卖合同》中约定，出卖人迟延办理房屋所有权证书且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该违约金并未明显过高。民福公司在全额收取被上诉人的办证费用后，未按合同约定的期限办理土地使用权证，一审法院依据《商品房买卖合同》约定的违约金的计算方法，判决民福公司支付违约金并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人民福公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费368.00元，由上诉人民福公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 费元汉
审判员 江 黔
二〇一七年一月十八日
书记员 杨晓彤