西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6658号
原告：中国光大银行股份有限公司西安南郊支行。住所地：陕西省西安市雁塔区小寨东路***号白马外贸城*层。
负责人：车志刚，该支行行长。
委托代理人：刘张君，男，汉族，1982年5月3日出生，住陕西省西安市莲湖区，系该支行员工。
委托代理人：金海明，男，汉族，1962年6月13日出生，住陕西省西安市新城区，系光大银行西安分行员工。
被告：刘小平，男，汉族，1985年10月10日出生，住陕西省神木县。
委托代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：白丹，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：西安万业房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区雁南一路***号曲江*号*号楼*****室。
法定代表人：任晓辉，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：刘淑敏，陕西一代律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行诉被告刘小平、西安万业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行（以下简称光大银行南郊支行）的委托代理人刘张君、金海明，被告刘小平的委托代理人张海燕，被告西安万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司）的委托代理人刘淑敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行南郊支行诉称，2010年12月17日被告刘小平以购买西安曲江6号二期第18幢1单元15层11502号住房为由向原告申请个人住房贷款。原告经信贷审核，于2010年12月30日与被告刘小平及万业公司签订了《个人贷款合同》，约定贷款金额为3990000元整，贷款年利率为5.44%，贷款期限为360个月，自2011年1月10日起至2041年1月10日止。合同签订后，原告依约发放了个人住房贷款，但被告刘小平未按合同约定如其归还贷款，截至2016年6月19日已拖欠贷款本息共计3995288.95元。为维护银行金融资产安全，原告提起诉讼，请求判令：1、被告刘小平向原告清偿个人住房贷款本金3720829.14元，及截止2016年6月19日的利息及罚息274459.81元，本息合计3995288.95元，以及至付清之日借款合同约定的利息及罚息；若不能偿还则依法拍卖或变卖西安曲江6号二期第18幢1单元15层11502号房，以拍卖或变卖价款清偿上述款项；2、被告万业公司对上述贷款本息承担无条件及不可撤销的连带还款担保及回购保证；3、各被告承担本案诉讼费等费用。
被告刘小平辩称，对贷款的事实无争议，但利息约定过高，应当予以调整，不应计算复利。对于当事人的还款能力，银行负有审核的义务，对于逾期还款银行应当及时通知被告，但原告未尽到审核义务，也未及时通知被告。我方认为还款仅应是欠款，利息部分应当驳回。
被告万业公司辩称，对于原告诉请的事实和理由均无异议。
经审理查明，原告光大银行南郊支行（贷款人）与被告刘小平（借款人）、被告万业公司（保证人）签订个人贷款合同，约定：原告向被告刘小平发放个人住房按揭贷款，贷款金额为3900000元整，期限为360个月，首期贷款年利率为5.44%，借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上浮50%；本合同项下的全部贷款采用抵押担保、连带责任保证担保两种担保方式。被告刘小平与原告签订了西安市房地产抵押合同，以被告购买的西安市雁塔区翠薇路曲江6号二期第18幢1单元15层11502号房屋作为贷款的抵押。2010年12月13日被告万业公司向原告出具个人住房抵押贷款担保及回购承诺书，就原告向被告的贷款承担无条件及不可撤销的连带还款担保及回购保证，担保及回购保证期限从每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至我公司协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》（小产证�复印件和《房地产他项权证》原件交你行收执之日止，我公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受你行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，你行无需先向借款人追讨或处理抵押物业，即可强制执行我公司在《合同》项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任。
上述合同签订后，原告于2011年1月10日向被告刘小平发放贷款3990000元，贷款借据载明贷款到期日为2041年1月10日，首期贷款年利率为5.44%。被告刘小平自2011年2月开始还款至2015年10月，2015年11月开始未还款。根据原告提交的还款明细表，截至2016年6月19日被告已还贷款本金269170.86元、利息及罚息932903.16元，尚欠原告本金3720829.14元、利息274459.81元（包括本金罚息、利息罚息、表外息以及复息），本息合计3995288.95元。截至目前，被告所购房屋的房产证及他项权证均未办理完毕。庭审中，原告表示不再主张被告万业公司承担回购保证责任。
上述事实，有个人贷款合同、西安市房地产抵押合同、个人住房抵押贷款担保及回购承诺书、贷款借据、还款明细表等证据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告光大银行南郊支行与被告刘小平、万业公司签订的《个人贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告刘小平发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但被告刘小平未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告刘小平提�归还全部贷款，并应支付从2016年6月20日至本金付清之日产生的利息及罚息，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定，因第一被告未按期还款，原告有权对第一、第二被告提供的位于西安市雁塔区翠薇路的曲江6号二期第18幢1单元15层11502号房屋变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告万业公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未取得房屋他项权利证书，其保证责任仍然存续，且双方约定保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利，故原告诉请要求被告万业公司承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、二百零五条、第二百零六条、第�百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告刘小平应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行归还本金3720829.14元、利息、罚息及复息274459.81元（暂计算至2016年6月19日），并按合同约定支付自2016年6月19日起至债务实际清偿之日的利息、罚息、复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告刘小平未履行上述义务，原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行有权对抵押物西安市雁塔区翠薇路曲江6号二期第18幢1单元15层11502号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安万业房地产开发有限公司对本判决第一项被告刘小平的债务承担连带清偿责任。被告西安万业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘小平追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费38762元，由两被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，向原告一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙 文 文
人民陪审员 周娅�
人民陪审员 焦 晓 红
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 吕 晓 凤
打印：扈艳红校对：吕晓凤2016年月日送达