广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6760-6763、6766-6768号
上诉人（原审原告）：罗建平。
上诉人（原审原告）：梁见玲。
上诉人（原审原告）：刘运发。
以上上诉人的共同委托代理人：周利发，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司。
法定代表人：谢玉生，董事长。
委托代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市诚品地产有限公司。
法定代表人：邓凯文，董事长。
委托代理人：洪群军，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。
上诉人罗建平、梁见玲、刘运发因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾源华公司）、深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷七案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第181-184、187-189号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月26日，诚品公司名称由“深圳市恒创通达投资发展有限公司”变更为现名。
2007至2008年，罗建平等人（乙方）与水湾源华公司（甲方）签订《水湾村旧村改造协议书》，约定：水湾村旧村改造项目计划期限为四年，具体时间以拆旧房（三至十四排）之日起计算，预计从2008年3月1日起至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月31日前搬迁完毕；乙方同意将现位于水湾村的房产（各案的房号和具体面积详见附表）连同住宅地一份交由甲方进行旧村改造；甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方现位于水湾村的房产建筑面积按1比1.1赔偿（原房产建筑面积和实际赔偿面积详见附表二），并配送地下室停车位一个；经确认为没有商铺的户主可享有30平方米商铺（户主可以选择要或不要）；经确认为商铺赔偿不足30平方米的户主，不足部分可以进行补足，以上享有或补足的平方数都是纳入户主房产1比1.1赔偿中计算；乙方现有简易建筑面积，甲方依约给予乙方经济补偿；甲方同意按每份房产住宅地补偿迁出及回迁费用3000元，一次性补偿乙方金额3000元；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准支付给乙方，经确认为住房的房屋，第一年每月每平方米租金22元，第二年每月每平方米租金24元，第三年每月每平方米租金26元，第四年每月每平方米租金28元；经确认为店铺的（底层），经确认为店铺的（底层），一排（一排1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号）每月每平方米为80元，二排1号、三排1号、四排1号、五排1号、六排1号每月每平方米为60元；其他地方的一律按每月每平方米40元计算（各案的计租面积详见附表三）；甲方每年的元月二十日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；旧村改造项目竣工后，由水湾源华公司统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，乙方所分配的实际房产赔偿面积如与分配单元房产面积有差额时，采用多除少补的办法进行解决，差额部分以货币交易的形式进行结算；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），甲方须按第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限一年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失，以及其他条款和内容。其后，罗建平等人与水湾源华公司签订了《房屋面积确认书》，确认了拆迁房屋的面积以及铁皮房的面积。
2009年8月28日，水湾源华公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》，约定甲、乙双方合作开发深圳市南山区水湾村旧村改造项目，以及其他内容。诚品公司依约向水湾源华公司支付了安置补偿费用。
2009年2月，广东省城乡规划设计研究院深圳分院制作《深圳市南山区蛇口水湾村改造专项规划》，深圳市城中村改造工作办公室审议同意该专项规划。深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室分别于2010年2月9日、2010年3月24日、2010年4月30日、2010年5月24日在招商街道办、蛇口消息报刊登《关于南山区水湾村改造专项规划调整方案（草案）公示的公告》。
关于拆迁的开始时间，水湾源华公司、诚品公司认为依约水湾旧改项目的拆迁时间应为拆旧房（三至十四排）之日起计算，水湾旧改项目的正式拆迁启动时间为2009年4月28日。但庭审中罗建平等人认为应以水湾源华公司、诚品公司向罗建平等人支付租金的时间及2007年8、9月份为拆迁的开始时间。水湾源华公司提交了报纸、照片、公证书等证据证明水湾村旧村改造的正式拆迁启动时间为2009年4月28日，即协议书约定的改造项目的计划期限的开始计算时间。罗建平等人和诚品公司对此均予认可。
2009年11月2日，水湾源华公司向部分村民作出《认可书》，刘运发、梁见玲、罗建平（2009年10月27日）签名确认。该《认可书》载明：“……按目前情况看，最少需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下……。”
2012年7月11日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对涉案旧村改造项目作出深规土建许字xx号、深规土建许字xx号《深圳市建设工程规划许可证》。2015年2月15日，深圳市南山区住建局向两被告出具《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》，载明已收到水湾1979广场一期的竣工验收备案资料。2015年3月27日，诚品公司通过EMS向水湾源华公司邮寄《关于回迁物业移交工作的函（二）》，载明诚品公司已于2015年3月11日通知水湾源华公司接受回迁物业相关文件及钥匙，水湾源华公司未办理接受事宜，故再次通知将于2015年3月31日向水湾源华公司移交回迁物业1、2、3号楼各单位钥匙及相关文件。2015年4月10日，水湾源华公司、诚品公司举行了水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式，并对现场录像进行了证据保全公证。
水湾源华公司、诚品公司确认合同约定的开发期限为4年，罗建平等人签订《认可书》往后延一年。庭审中，诚品公司陈述，涉案房产共7栋建筑物，1-3栋已竣工验收并交付水湾源华公司，4-7栋未竣工验收。水湾源华公司陈述，至庭审之日，还未向村民交付接收的房产，还在筹备中。
庭审中，罗建平等人提交了建筑物面积测绘报告拟证明罗建平等人原有的房产总建筑面积是不含任何公摊面积的。水湾源华公司对上述证据不予认可，诚品公司认为该报告出具的时间为2010年12月14日，水湾村旧房拆除及旧改开工时间为2009年4月，该报告不能反映水湾村民物业的状况。
另查，2014年，水湾村被拆迁人郑玉珍、陈妹仔等人作为原告，不服深圳市城中村改造工作办公室于2009年3月6日对南山区旧城改造办公室作出深城改办[2009]4号《关于南山区蛇口水湾村改造专项规划的审议意见》的规划行政批准行为，以深圳市人民政府作为被告向本院提起了行政诉讼，本院作出（2014）深中法行政初字第32号行政裁定，认为郑玉珍等人所列被告主体不适格，驳回郑玉珍等人的起诉。其后郑玉珍等人上诉，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行终字第46号行政裁定，驳回了郑玉珍等人的上诉，维持原审裁定。
诉讼中，水湾源华公司提交了各案付款时间明细表及租金明细表拟证明各案拆迁租金均发放至2015年4月，从2014年5月开始发放双倍租金，刘运发、罗建平确认上述租金发放情况。罗建平等人明确其主张的违约金系从2013年5月计算至2014年4月期间租金的两倍。水湾源华公司向罗建平等人支付的住房及临时建筑租金标准为2013年1-6月每月每平方米32元、2013年7月至2014年6月为每月每平方米34元；店铺的租金标准为1排5号为2013年1-12月每月每平方米92元、2004年1月至6月为每月每平方米94元；涉案的其余店铺为2013年1-12月每月每平方米52元、2004年1月至6月为每月每平方米54元。
罗建平等人的诉讼请求：1、依法确认《水湾村旧村改造协议书》第五条第（一）项内容实际赔偿为不含公摊的套内实际建筑面积，判令诚品公司共同承担赔偿责任；2、罗建平等人在水湾旧村改造项目中可以自行选择所要回迁物业的楼栋（具体为要求水湾源华公司、诚品公司在1979广场一期的4-6栋住宅楼中向罗建平等人履行交付住宅面积的义务，具体楼层和房号按合同约定抽签决定；判令水湾源华公司、诚品公司在1-7栋的一层向罗建平等人交付商铺面积，具体位置按合同约定抽签决定）；3、水湾源华公司、诚品公司共同向罗建平等人支付违约金（违约金金额详见附表）；4、水湾源华公司、诚品公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，罗建平等人、水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
关于罗建平等人请求确认《水湾村旧村改造协议书》第五条第（一）项内容的实际赔偿为不含公摊的套内实际建筑面积，该院认为，《水湾村旧村改造协议书》第五条第（一）项约定的实际赔偿面积虽未明确是套内面积或建筑面积，但根据合同的约定，“乙方现位于水湾村的房产建筑面积按1比1.1赔偿”，故确定实际赔偿面积仍应按照罗建平等人原位于水湾村的被拆迁的房产的建筑面积的1.1倍来确定，罗建平等人已通过《水湾村旧村改造协议书》和《房屋面积确认书》对被拆迁的房产的面积进行了确认，故罗建平等人请求确认实际赔偿为不含公摊的套内实际建筑面积，没有合同依据，该院不予支持。
关于罗建平等人请求在水湾旧村改造项目中可以自行选择所要回迁物业的楼栋（具体为要求水湾源华公司、诚品公司在1979广场一期的4--
6栋住宅楼中向罗建平等人履行交付住宅面积的义务，具体楼层和房号按合同约定抽签决定；判令水湾源华公司、诚品公司在1-7栋的一层向罗建平等人交付商铺面积，具体位置按合同约定抽签决定），对此，该院认为，《水湾村旧村改造协议书》仅约定“旧村改造项目竣工后，由水湾源华统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，”合同并未约定水湾源华公司须在4
--6栋住宅楼中向罗建平等人交付住宅，在1-7栋的一层向罗建平等人交付商铺，罗建平等人的该项请求亦无合同依据，该院不予支持。
关于罗建平等人主张水湾源华公司、诚品公司共同支付违约金，罗建平等人明确其主张的违约金系从2013年5月计算至2014年4月期间租金的两倍。该院认为，水湾村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将罗建平等人应得房屋竣工交付罗建平等人使用，超出上述期限后水湾源华公司须按照第四年的各类租金标准加倍向罗建平等人支付违约金（租金）。本案中，罗建平等人于2009年签署《认可书》确认原《协议书》约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，故对于罗建平等人，水湾源华公司应从2014年5月开始支付双倍租金，因罗建平等人、水湾源华公司均确认水湾源华公司从2014年5月开始支付双倍租金，故对于罗建平等人的该项诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回罗建平、梁见玲、刘运发的全部诉讼请求。
如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费的负担详见附表。
罗建平等人上诉称，一、罗建平等人要求确认赔偿房屋面积为不包含公摊的套内面积有事实和合同依据。对于房屋是否包含公摊、为套内面积还是建筑面积，应当根据旧改实际情况判断，而不仅仅依照旧改协议中模棱两可的约定。2007年开始，为了推进水湾村旧改，水湾源华公司的领导班子多次组织村民开会，回答村民对旧改提出的问题。在村民会议上，水湾源华公司的法定代表人表示“拆多少就按照标准实际赔多少；原有房屋没有公摊，新房子也都按照实际赔偿”。在水湾源华公司的承诺下签订的《水湾村旧村改造协议书》第五条第一款中运用了“按1比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积，，．．”的表述。二、回迁房屋应当根据房屋性质和旧改协议确认回迁楼栋，确认住宅在4-6栋回迁、商铺在1-7栋一层回迁有事实和合同依据。旧改协议明确约定两种回迁物业
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住宅和商铺，旧改协议第五条第一款确认了回迁住宅和商铺的面积。根据旧改实际情况，水湾村旧改共有7栋楼，其中1、4、5、6栋为住宅，2、3、7为商务公寓和办公。因1栋住宅与4-6栋住宅质量、配套设施有明显差别，所以在旧改协议约定了回迁住宅的情况下，罗建平等人有权选择配套设施较好的4-6栋住宅回迁；而2、3、7栋的性质与《l曰改协议》中“住宅”的约定不符，排除在回迁住宅范围内。罗建平等人原有商铺均为楼房一层，在符合旧改规划的情况下，要求返还商铺为1-7栋一层符合公平原则。二、原审判决对违约金的认定明显与旧改协议相违背，水湾源华公司应当根据旧改协议支付旧改第五年的违约金。1、原审法院对旧改协议中关于违约金条款的理解明显有误，双倍租金即等同于违约金的认定纯属错误。旧改协议第8条约定“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的，超出期限（即第五年开始），甲方须按照第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作为违约金（租金）；超出本协议约定交楼期限一年，乙方有权单方终止本协议”，罗建平等人据此提出要求支付旧改第五年的违约金。四年旧改期为2009年4月28日至2013年4月28日，第五年为2013年4月28日至2014年4月28日。在旧改第五年期间，水湾源华公司应当按照旧改第四年即2012年4月28日至2013午4月28日的租金标准加倍支付罗建平等人作为延期1年交房的违约金，该条款清晰无歧义。旧改协议中约定“按照第四年的各类租金标准加倍支付作为违约金（租金），”虽然违约金后面的括号里有租金两字，但是违约金与租金是两码事。因诚品公司在旧改第五年并未交房，应当按照旧改协议第6条第1款约定支付第五年租金，除此之外，同时应当根据旧改协议第8条另行支付违约金。2、旧改第五年违约金支付有严格的时间限制，《认可书》并未对违约金条款做出变更。旧改协议中将违约金限定在旧改第五年，超出五年期限的，罗建平等人可以解除旧改协议。罗建平等人签署的《认可书》约定“需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下”，《认可书》确认对旧改延期一年，对旧改第五年违约金条款没有做出任何变更，违约金的约定依然有效。原审法院得出的“被告应从2014年5月开始向原告支付双倍租金”的说法根本错误，双倍租金的来源无依据，延期一年支付双倍租金等同于违约金的认定更是错上加错。综上，罗建平请求：1、撤销原审判决；2、依法确认《水湾村旧村改造协议书》第五条第一项内容实际赔偿房屋为不含公摊的套内建筑面积，诚品公司共同承担赔偿责任；3、确认罗建平在水湾村旧改项目可自行选择回迁物业的楼栋（4-6栋回迁住宅，1-7栋一层回迁商铺，具体位置抽签决定）；4、由水湾源华公司、诚品公司支付违约金（具体金额见附表）；5、水湾源华公司、诚品公司承担一、二审全部诉讼费用。梁见玲请求：1、撤销原审判决；2、依法确认《水湾村旧村改造协议书》第五条第一项内容实际赔偿房屋为不含公摊的套内建筑面积，诚品公司共同承担赔偿责任；3、确认梁见玲在水湾村旧改项目可自行选择4-6栋回迁住宅，具体位置抽签决定；4、由水湾源华公司、诚品公司支付违约金（具体金额见附表）；5、水湾源华公司、诚品公司承担一、二审全部诉讼费用。刘运发请求：1、撤销原审判决；2、依法确认《水湾村旧村改造协议书》第五条第一项内容实际赔偿房屋为不含公摊的套内建筑面积，诚品公司共同承担赔偿责任；3、由水湾源华公司、诚品公司支付违约金（具体金额见附表）；5、水湾源华公司、诚品公司承担一、二审全部诉讼费用。
水湾源华公司辩称，水湾村旧村改造项目工程已经完成，大部分的被拆迁人已回迁安置，现已有部分人员入住。关于违约金，原审法院认定的事实清楚，违约金的起始时间以及标准均符合双方的约定，现罗建平等人认为签署《认可书》延长开发期限并非同意免除违约责任的说法无事实依据。违约金系超过合同约定的开发期限交付房产而应当承担的合同责任，签署《认可书》既是对延长开发期限的认可，也是对合同期限延长的认可，因此，水湾源华公司无需对合同期限内的时间承担违约责任。
诚品公司辩称，水湾村赔偿物业分配工作已于2015年9月16日至17日顺利开展，赔偿物业中68％的面积已在当时办理入伙，目前已有部分入伙村民入户，很多村民正在装修回迁物业，部分村民已将房屋装修完毕并予以出租。旧改协议第八条第一款关于超出交楼期限后如何支付租金和违约金的约定清晰明确，蛇口水湾源华公司已按约定向罗建平等人支付了包括违约金在内的双倍租金，因此罗建平等人在合同之外另行主张违约金无合同依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明，各方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。另外，罗建平和梁见玲在二审中撤回第2项、第3项上诉请求，刘运发在二审中撤回第2项上诉请求。
本院认为，罗建平等人在二审审理过程中撤回关于要求确认实际赔偿房屋为不含公摊的套内建筑面积、诚品公司共同承担赔偿责任以及要求自行选择4-6栋回迁住宅、1-7栋一层回迁商铺等上诉请求，故本院对这些上诉请求不予审理。本案二审的争议焦点是水湾源华公司是否应当按双倍租金标准向罗建平等人支付2013年5月至2014年4月期间的违约金。水湾村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将罗建平等人应得房屋竣工交付罗建平等人使用，超出上述期限后水湾源华公司须按照第四年的各类租金标准加倍向罗建平等人支付违约金（租金）。罗建平等人签署《认可书》，同意旧改协议书约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，项目期限延长至五年，租金按旧改协议书约定的类推照付。故水湾源华公司应从2014年5月开始向罗建平等人支付违约金。故罗建平等人在本案中主张2013年5月至2014年4月期间的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人罗建平等人负担。（具体金额见附表）
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
月日
书 记 员 邹俊辉（兼）
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。