浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终1057号
上诉人（原审被告）：陈金荣，男，1965年12月17日出生住浙江省常山县。
委托诉讼代理人：胡建发，浙江天能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张利娟，女，1976年8月23日出生，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：陈军翔，浙ＸＸ风律师事务所律师。
上诉人陈金荣因与被上诉人张利娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2016年8月18日作出的（2015）衢柯民重字第10号民事判决，于2016年9月5日向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院重审认定：2012年4月5日，被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定衢州市石油化工有限公司将其自有的位于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧及32-1至32-9号房屋出租给被告，租赁期限共五年，自2012年9月30日起至2017年9月29日止，租金总额160万元，自2013年9月29日开始按每年40万元缴纳房租，每年的9月29日为租金缴纳日。后被告将部分所承租房屋转租给多人，约定的租金、租期不等。2014年6月10日，法院依据生效裁判文书委托拍卖公司拍卖涉讼房屋。原告张利娟于2015年4月2日通过竞拍方式购买涉讼房屋，法院于同日作出并送达（2013）衢柯执民字第783-1号执行裁定书，裁定涉讼房屋归原告张利娟所有，房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达买受人张利娟时起转移。2015年4月29日，原、被告就涉讼房屋出租事宜进行协商，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人尚欠自2015年4月2日至2015年9月29日的房租200000元未付，本人承诺于2015年5月20日前将该笔房租付清，如逾期未付清的，房屋所有权人可强制关停该房屋，本人无条件退出房屋，因房租纠纷产生的一切责任由本人承担”。因被告未按约交付房租，原告催收未果，于2015年7月诉至法院。
诉讼中，原告自认其已于各次承租人与陈金荣签订的次承租合同到期之日将涉案11间房屋收回。涉案各间房产陈金荣收取次承租人的租金及张利娟续租情况如下：1、地址三衢路66号仓库，租户张水花（陈金荣已收租金至2016年6月4日，该物业尚未续租）；2、三衢路32-9及后院仓库，毛小琴（陈金荣已收租金至2015年5月10日，张利娟续租时间2015年5月9日至2016年6月30日）；3、三衢路32-8，陈国平（陈金荣已收租金至2016年1月15日，续租时间2016年1月15日至2016年6月30日）；4、三衢路32-7，舒有元（陈金荣已收租金至2015年6月30日，续租时间2015年6月30日至2016年6月30日）；5、三衢路32-6，郑宏伟（陈金荣已收租金至2015年7月30日，续租时间2015年7月30日至2016年6月30日）；6、三衢路32-4、32-5，周根妹（陈金荣已收租金至2015年5月9日，续租时间2015年5月9日至2016年6月30日）；7、三衢路32-3，吴培金（陈金荣已收租金至2015年9月14日，张利娟已与徐林英签订续租合同，续租时间2015年10月29日至2016年6月30日）；8、三衢路32-1、32-2衢州市巨ＸＸ物科技有限公司（陈金荣已收租金至2016年4月30日，未续租）；9、三衢路34号仓库四间，罗荣（陈金荣已收租金至2015年6月30日，续租时间2015年6月30日至2016年6月30日）；10、三衢路36-38号，孙凌（陈金荣已收租金至2015年7月20日，续租时间2015年7月20日至2016年6月30日）。
原审法院重审认为：被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原合同对租赁人和新房屋所有权人继续有效。在租赁关系中，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人主要义务是交付租金。现被告逾期未付房租，属根本性违约行为，原告要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，法院予以支持。合同自通知到达对方时解除。对合同的解除时间，应为被告收到起诉状副本的2015年8月3日。对于原告要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求，原、被告已对被告所欠租金进行结算，被告于2015年4月29日出具承诺书，明确欠原告2015年4月2日至2015年9月29日的房租200000元，其中该200000元包括被告自己使用的七彩假日宾馆及其他转租的房产产生的租金，故法院对被告所欠上述金额予以确认。关于违约金，被告主张过高，请求予以适当降低，法院予以准许。被告提出原告未取得房屋所有权的抗辩意见，法院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力，原告通过拍卖购买涉讼房屋后，法院已出具执行裁定书，确认房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达原告时起转移，故原告已依法取得涉讼房屋所有权，被告的上述抗辩意见不成立。被告提出已于2015年5月20日将涉诉房产交付原告，但未提供充分证据予以证明，法院不予采纳。诉讼中，因原告已认可于次承租人与被告租赁合同到期之日收到涉案全部房产，故原告再要求被告交付全部房屋已无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除。二、被告陈金荣于判决生效后十日内支付原告张利娟租金及占有使用费200000元；三、被告陈金荣于判决生效后十日内向原告张利娟支付违约金，违约金的数额以200000元为基数，按照年利率24%，自2015年5月21日起计算至款项实际付清之日止；四、驳回原告张利娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5168元,由被告陈金荣负担，于判决生效之日缴纳。
判决后，陈金荣不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人不享有房屋的所有权。1.被上诉人称其于2015年4月2日通过竞拍的方式取得涉案房屋的所有权，但未提供购房付款凭证和发票。2.被上诉人未取得房屋所有权证和土地使用权证。3.拍卖确认书和法院裁定书时间都是2015年4月2日，即被上诉人拍卖款还未支付，法院就出具了执行裁定书。二、上诉人与被上诉人无书面合同关系。一审法院判决上诉人支付违约金于法无据。三、被上诉人实际上于2015年5月20日强行接管涉案房屋，事实上双方已解除房屋租赁关系。四、关于上诉人出具承诺书中房租200000元的问题。该承诺书中的200000元房屋是自2015年4月2日至2015年9月29日期间的房租，由于被上诉人于2015年5月20日已接管房屋，上诉人已拆除宾馆全部设施，故上诉人不可能经营宾馆。一审法院判决由上诉人承担200000元房租错误。如按一审法院判决认定解除合同时间为2015年8月3日，则一审法院判决认定上诉人支付被上诉人租金也是错误的，多算了近两个月的租金。请求二审法院撤销一审法院判决第一、二、三项，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张利娟答辩称：一、被上诉人是否缴纳拍卖款不影响被上诉人取得房屋所有权。二、被上诉人通过法院的生效裁定取得房屋的所有权，而不一定要通过房屋登记。三、被上诉人取得房屋所有权，原租赁合同对双方继续有效。四、上诉人未举证证明被上诉人于2015年5月20日接管房屋的事实。五、上诉人使用的宾馆用房至今未交付给被上诉人，如果计算至今，则租金远不止200000元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：当事人应对自己主张的案件事实承担举证责任。上诉人陈金荣称其于2015年5月20日已通过他人将宾馆用房的钥匙交给被上诉人张利娟方，张利娟方已实际接管该房屋，但上诉人陈金荣未提供充分的证据予以证明。上诉人陈金荣在原二审庭审中提交被上诉人张利娟发布招租公告的照片，只能证明被上诉人张利娟于2015年12月发布招租公告，不能证明被上诉人张利娟在之前已接管房屋的事实。其余的涉案房屋上诉人陈金荣均在其租赁期限内转租给他人，并收取2015年5月9日到2016年6月4日租赁终期不等的房屋租金。故一审法院根据上诉人陈金荣出具承诺书的内容，判决由上诉人陈金荣支付200000元的房屋租金和占有使用费，符合案件的实际情况。由于法院生效执行裁定书已将涉案房屋确认归被上诉人张利娟所有，被上诉人张利娟根据生效执行裁定书取得涉案房屋的所有权，即承继了衢州石油化工有限公司在与上诉人陈金荣签订的《房屋租赁合同》中的权利义务。上诉人陈金荣称被上诉人张利娟不享有所有权，不是合同相对方，于法无据。上诉人陈金荣应支付租金和占有使用费至房屋交付给被上诉人张利娟之时，而一审法院判决认定合同解除之日并非房屋交付之日，故上诉人陈金荣上诉认为应按一审法院判决认定的合同解除之日确定房屋租金的截止之日，本院不予支持。上诉人陈金荣的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人陈金荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 程林珍
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张培丽