山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1002民初949号
原告中国建设银行股份有限公司威海分行（组织机构代码86668390-6），住所地威海市世昌大道19号。
负责人梅宁，行长。
委托代理人马晓君，山东华田律师事务所律师。
委托代理人庞成伟，系该行职员。
被告吕凯。
被告威海博奥房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371000675513605E），住所地威海市经济技术开发区齐鲁大道63号202。
法定代表人郭来明，董事长。
委托代理人王宇平，山东宏安律师事务所律师。
委托代理人张勇，山东宏安律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司威海分行与被告吕凯、威海市博奥房地产开发有限公司金融借款、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司威海分行之委托代理人马晓君、被告威海市博奥房地产开发有限公司之委托代理人张勇到庭参加诉讼，被告吕凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司威海分行诉称，2013年4月11日，原告与被告吕凯签订《个人住房（商用住房）借款合同》一份，约定原告为被告吕凯提供329000元的借款，期限自2013年4月11日至2031年4月11日，被告吕凯以其位于威海市温泉康城-41号-301室的房产提供抵押但并未办理抵押登记。双方对合同权利义务及违约责任作了详尽的约定。同时约定被告威海市博奥房地产开发有限公司对被告吕凯的上述借款偿还义务承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告吕凯发放了贷款，但被告吕凯始终未能按约定按时偿还贷款，后原告按照约定于2013年7月至2015年12月划扣了被告威海市博奥房地产开发有限公司位于原告处的保证金共计74768.73元。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告吕凯立即偿还原告借款本金295041.77元及利息（计算至2016年6月17日的金额为441.74元，2016年6月18日起至被告实际给付之日的利息，按合同约定的利率及计算标准计算）；判令被告吕凯给付原告律师代理费17000元、保全申请费2270元；判令被告威海市博奥房地产开发有限公司对被告吕凯的上述付款义务承担连带保证责任。
被告威海市博奥房地产开发有限公司辩称，其公司截止2016年6月17日已经代被告吕凯还款88942.99元，因其公司对被告吕凯的借款承担阶段性担保责任，涉案房产已在房管部门办理了预告抵押，应产生抵押权的效力，原告应优先处置抵押物即涉案房产，其公司就处置抵押物后不足部分承担担保责任。
被告吕凯未到庭答辩，也未向法庭提供证据。
经审理查明，2013年4月11日，原告与被告吕凯签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向被告吕凯提供借款329000元用于购买位于温泉康城-41号-301室房屋；贷款期限216个月，自2013年4月11日至2031年4月11日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；约定还款日为起息日在每月的对应日，如当月无起息日对应日的，则以当月的最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款法；借款人未按本合同约定用途使用贷款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押担保，被告吕凯以其购买的温泉康城-41号-301室房屋为其上述借款提供抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。借款人和抵押人处有被告吕凯的签字并捺印，贷款人处有原告的公章及负责人或授权代理人的印章。
2012年8月30日，原告与被告威海市博奥房地产开发有限公司签订《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定被告威海市博奥房地产开发有限公司为因购置坐落于温泉镇江家寨村温泉康城35、38、41号项目所属之住房/商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2011年8月10日至2016年8月10日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此而产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿零叁佰万元整。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告威海市博奥房地产开发有限公司盖章并加盖法定代表人印章，原告加盖公司公章并由负责人或授权代理人签字。
上述合同签订后，原告于2013年5月6日依约向被告吕凯发放贷款329000元，被告吕凯在原告提交的个人贷款支付凭证上的借款人处签字捺印确认。贷款发放后，被告吕凯未按约定期限履行还款义务，截止到2016年6月17日，被告已累积36期未按时还款，尚欠原告本金余额295041.77元、利息余额441.74元，且此后未继续还款。原告诉至本院，请求处理。
本案诉讼中，原告对其请求的律师费，向本院提交了山东华田律师事务所开具的律师代理费发票及进账单各一份，上述发票载明的金额共计为17000元，该律师费的计算标准不违反法律规定。
另查，原告为确保判决的执行，于诉中申请法院保全被告的财产，为此支出保全费2270元。涉案抵押房产至今未办理产权证，亦未办理他项权证。
以上事实，有当事人的庭审陈述及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告向本院提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》、借款凭证、他及其它书证复印件本院已于庭前通过合法方式送达给被告吕凯，被告吕凯未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃对上述证据质证的权利，且被告威海市博奥房地产开发有限公司认可上述证据的真实性，本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。可以认定原告与被告吕凯之间存在金融借款合同关系，原告与被告威海市博奥房地产开发有限公司之间存在最高额保证合同关系。上述合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按借款合同约定向被告吕凯发放了贷款，被告吕凯理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，违反了合同约定，原告有权要求被告吕凯提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息和其他费用。故原告要求被告偿还截止2016年6月17日的贷款本金及利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；合同中明确约定原告为实现债权而支出的律师费等费用由被告吕凯承担，原告亦向本院提供山东华田律师事务所出具的发票及进账单，故对原告请求支付律师代理费17000元的诉讼请求，本院亦予以支持。原告为保证判决能够执行申请保全依法支出保全费2270元，应当由被告吕凯负担。被告威海市博奥房地产开发有限公司自愿为被告吕凯的上述债务在最高限额103000000元范围内提供阶段性最高额保证，因涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，也未办理抵押登记，虽然办理了预抵押登记，但并不符合合同约定的免除保证责任的条件，也不符合被告威海市博奥房地产开发有限公司抗辩的先就抵押物优先受偿，其在不能清偿的范围内承担连带保证责任，被告威海市博奥房地产开发有限公司仍应承担保证责任，其承担保证责任后有权向吕凯追偿。被告吕凯经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕凯给付原告贷款本金295041.77元及利息（计算至2016年6月17日的金额为441.74元，自2016年6月18日至被告吕凯实际履行之日止的利息，按合同约定的利率及标准计算）；
二、被告吕凯给付原告律师代理费17000元、保全费2270元；
三、被告威海市博奥房地产开发有限公司对被告吕凯的上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告吕凯追偿；
上述内容于本判决生效后十日内履行完毕。
如果二被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6098元，公告费560元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 肖窈窈
人民陪审员 刘钰方
人民陪审员 刘海红
二〇一六年六月十七日
书 记 员 姜岩非