杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第4671号
原告：浙江兴达物流有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭经济开发区临平大道502号。
法定代表人：曹国兴，公司总经理。
委托代理人：卢红梅，浙江振业律师事务所律师。
委托代理人：马洁，浙江振业律师事务所律师。
被告：杭州讯客网络科技有限公司，住所地：杭州市下城区费家塘路588号5号楼101室。
法定代表人：陈高林。
委托代理人：李刚，公司员工。
原告浙江兴达物流有限公司（以下简称原告）诉被告杭州讯客网络科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，并由代理审判员刘娟独任审判。本院于2016年1月13日适用简易程序公开开庭，原告的委托代理人马洁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。2016年3月1日，原告申请对位于杭州市余杭经济开发区临平大道502号仓库内的货物价值进行鉴定，本院依法予以准许。2016年6月17日，本院收到浙江荣成资产评估有限公司出具的资产评估报告。因本案案情复杂，本院于2016年6月15日裁定，本案由简易程序转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭，原告的委托代理人马洁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2014年9月24日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于杭州余杭经济开发区临平大道502号的仓库，用于仓储、物流等，租赁期三年，自2014年10月1日至2017年9月30日，租金按18元/月/平方米计算，共计123604.74元/月，每三个月支付一次，如有拖欠按每日千分之二的标准承担违约责任，被告如拖欠租金超过三个月的，原告有权解除合同，并要求被告承担相当于三个月租金的过渡补偿金，同时约定原告对被告存放于租赁仓库的货物享有留置权。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付于被告，被告正常支付租金至2015年6月，此后便拖欠租金，截至2015年12月15日共计拖欠租金679826.1元，另被告自2015年4月起拖欠水电费12147.6元，且自2015年11月19日起，受经营状况所迫，请求原告为其管理仓库货物，产生整理费8700元。现原告向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付租金679826.07元，暂计算至2015年12月15日，并承担拖欠租金的违约金168720.5元；3、被告赔偿原告过渡补偿金370814.22元；4、被告支付所欠水费378元、电费11769.6元、仓库整理费8700元；5、要求对被告存放于租用仓库中的货物行使置留权；6、本案案件受理费由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：1、解除租赁合同；2、被告向原告支付租金679826.07元，2015年7月1日暂计算至2015年12月15日，并承担拖欠租金的违约金168720.50元；3、被告赔偿原告过渡补偿金370814.22元；4、被告支付所欠水费378元、电费11769.6元、仓库整理费8700元；5、原告对被告存放于租用仓库中的货物行使置留权；6、评估费24500元由被告承担；7、本案案件受理费由被告承担。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1、租赁合同一份，用于证明被告与原告之间的合同关系及其约定内容的事实。
2、租金发票记账联及票据签收单各一份，用于证明原告依约开具发票收取租金的事实。
3、宝贝日记水电费记录表一份，用于证明被告拖欠水电费的具体金额的事实。
4、宝贝日记搬仓费用登记表一份，用于证明被告委托原告搬仓所产生费用的事实。
5、浙江省增值税发票一份，用于证明原告花费评估费24500元的事实。
6、鉴定报告一份，用于证明被告留置在原告仓库中的货物价值的事实，但原告认为鉴定的货物价值偏高。
被告未在法定答辩期间提交书面答辩状。
被告未提供证据材料。
原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告未在答辩期内提出异议。本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2014年9月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于杭州余杭经济开发区临平大道502号的房屋出租给被告使用，租赁用途为仓储、物流、办公，仓储用房面积6154.70平方米（含月台3**平方米）、办公用房面积712.23平方米，合计6866.93平方米，并约定租金依据的面积为仓储及办公用房的建筑面积。合同约定如下内容：“第七条租金计算标准：人民币18元/月/平方（含税），总计人民币123604.74元/月。第八条租金支付方式：租金每三个月为一期支付一次，实行先付款后使用的原则。租金均在前一期期满、后一起开始前付清。在应付租金时，甲方将租金发票交给乙方，乙方在收到发票后七个工作日内向甲方支付租金。双方签订合同七日内乙方向甲方交纳定金人民币200000元，起租后转为租金。第九条如乙方逾期支付租金的，应当承担每日千分之二的违约金，逾期超过一个月的，甲方还有权解除本合同，并要求乙方承担相当于当年三个月租金的违约金……第十二条租赁期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止……第十六条水、电费和计算方法：甲方将在乙方所在租赁区域内单独安装电表和水表，每月按水电的实际用量计算，计算价格暂定为水按4.2元/吨，电按1.2元/度。付款方式乙方根据甲方提供的水电费发票确认无误后核算结清，款项以转账方式转入甲方指定的银行账户……第三十九条乙方在欠交甲方租金超过三个月的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿三个月租金标准的过渡补偿金。同时甲方有权留置乙方仓库内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，申请拍卖行拍卖留置的财产用于抵偿乙方所欠甲方的租金费用。”合同还对其他权利义务作出了约定。
合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告于2014年9月底支付了定金200000元，并转为2014年10月至2014年12月的房屋租金。被告按约支付租金至2015年6月30日，自2015年7月1日起的租金未支付，自2015年4月14日的水电费未支付。2014年4月14日至2012年12月8日共产生水费378元、电费11769.60元。因双方未能协商解决，原告于2015年12月15日向本院起诉，望判如所请。
另查明，案涉房屋包含仓库及办公用房两部分，其中仓库位于杭州市余杭区东湖街道工农村，建筑面积5854.70平方米，共一层，房屋所有权人系原告。案涉房屋中的办公用房位于杭州市余杭区余杭经济开发区临平大道502号，共3层，建筑面积712.23平方米，房屋所有权人系原告。现上述办公用房属于空置状态，被告所实际占用的仓库面积自2015年12月16日起为1800平方米。据原告陈述，仓库其余部分自2015年12月16日空置至2016年7月。
案件审理过程中，原告于2016年3月1日申请对案涉仓库内的货物价值进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江荣成资产评估有限公司进行评估。2016年6月17日，本院收到浙江荣成资产评估有限公司的资产评估报告书，评估结论如下：被告存放于杭州余杭经济开发区临平大道502号仓库内1号门区域的部分货物，经评估在评估基准日（2016年3月1日）的评估值为5957222.96元，其中童装5833222.96元，童床124000元。
本院认为，原、被告于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告未按约支付租金，是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。合同约定，在被告欠交租金超过三个月的，原告有权解除合同。现被告自2015年7月起并未支付租金，至今已达一年，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应按照123604.74元/月的标准向原告支付租金，现被告自2015年7月1日起并未支付。故对原告要求被告支付2015年7月1日起至2015年12月15日止的房屋租金679826.07元的诉讼请求，本院予以支持。
关于水电费及仓库整理费。根据合同约定，每月水电按实际用量计算，价格暂定为水费4.2元/吨，电费1.2元/度。现原告已提供水电费记录表载明被告每月所用的水电抄表数，并经抄表人签字确认。故对原告要求被告支付2015年4月14日起至2015年12月8日的水费378元、电费11769.60元的诉讼请求，本院予以支持。关于仓库整理费，原告提供的搬仓费用登记表并不能够单独证明其替被告支付仓库整理费8700元的事实，故对原告要求被告支付仓库整理费8700元的诉讼请求，本院不予支持。
关于过渡补偿金。根据合同约定，被告在欠交租金超过三个月的，原告有权解除合同并要求被告赔偿三个月租金标准的过渡补偿金。本院认为，被告欠交租金已经超过三个月，符合合同约定的支付过渡补偿金的情形，故对原告要求被告支付过渡补偿金370814.22元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金的，应当承担每月千分之二的违约金，逾期超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付相当于当年三个月租金的违约金。上述条款约定了两处违约金，其中“相当于当年三个月租金的违约金”与前述过渡补偿金数额相同。原告在主张过渡补偿金的同时根据每月千分之二的标准主张违约金，本院认为，过渡补偿金已足以弥补原告因被告迟延支付租金导致的实际损失，故对其主张违约金168720.50元的诉讼请求，本院不予支持。
关于留置权。根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，原告系出租方，合法占有被告放置在仓库中的货物。依法享有留置权。同时双方在合同中也对留置权的范围作出了约定，即被告欠交租金超过三个月时，原告有权留置被告仓库内财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，申请拍卖行拍卖留置的财产用于抵偿被告所欠原告的租金费用。因此，原告有权在被告欠付租金数额范围内主张留置权。故对原告要求在全部诉请金额范围内享有留置权的诉讼请求，本院在被告欠付租金总额即679826.07元范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告浙江兴达物流有限公司与被告杭州讯客网络科技有限公司于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告杭州讯客网络科技有限公司支付原告浙江兴达物流有限公司2015年7月1日至2015年12月15日止的房屋租金679826.07元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告杭州讯客网络科技有限公司支付原告浙江兴达物流有限公司过渡补偿金370814.22元，于本判决生效后十日内付清；
四、被告杭州讯客网络科技有限公司支付原告浙江兴达物流有限公司2015年4月14日至2015年12月8日的水费378元、电费11769.60元，合计12147.60元；
五、原告浙江兴达物流有限公司对被告杭州讯客网络科技有限公司所有的位于杭州市余杭经济开发区临平大道502号仓库1号门内价值679826.07元的货物享有留置权；
六、被告杭州讯客网络科技有限公司支付原告浙江兴达物流有限公司评估费24500元，于本判决生效后十日内付清；
七、驳回原告浙江兴达物流有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16182元，由原告浙江兴达物流有限公司负担2270元；由被告杭州讯客网络科技有限公司负担13912元，于本判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16182元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行:工商银行湖滨支行，户名:浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 刘 娟
人民陪审员 王金龙
人民陪审员 吴晓云
二〇一六年八月十九日
书 记 员 宣雅萍