新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第2号
上诉人（被申请人）：赵娴
上诉人（被申请人）：谢艳旭
二上诉人共同委托代理人：赵克英
被上诉人（申请再审人）：郑玮
委托代理人：郭宣宣，新疆家正律师事务所律师。
上诉人谢艳旭、赵娴因与被上诉人郑玮房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人郑玮不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2010）新民三初字第18号民事判决及乌鲁木齐市中级人民法院作出（2011）乌中民申字第86号民事裁定，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。2012年12月17日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2012）新民再审字第104号民事裁定，撤销乌鲁木齐市中级人民法院作出（2011）乌中民申字第86号民事裁定，指令乌鲁木齐市新市区人民法院再审。乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2013）新民再字第6号民事判决，上诉人谢艳旭、赵娴不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民再字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人谢艳旭、赵娴及共同委托代理人赵克英，被上诉人郑玮委托代理人郭宣宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院一审查明：双方于2009年7月18日签订售房协议一份，约定谢艳旭、赵娴购买郑玮位于乌鲁木齐市新市区×路×14街9号楼3单元502室的房屋（房屋所有权证登记的坐落为新市区铁路局14街9幢3-34号），总价为343000元。协议还约定：1、甲方（谢艳旭、赵娴）于2009年7月18日付给乙方（郑玮）定金13000元；2、如乙方（郑玮）毁约，需赔偿甲方（谢艳旭、赵娴）违约金50000元；3、双方交易需于2009年8月5日前完成。协议签订后，谢艳旭、赵娴于2009年7月18日支付郑玮定金13000元。谢艳旭、赵娴提供的房屋权属转移登记表显示，郑玮将该房屋转让给案外人何琼。另查明，本案审理过程中，谢艳旭、赵娴申请变更要求郑玮双倍返还定金26000元的诉讼请求为返还定金13000元。
原审法院一审认为：双方签订的合同合法、有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。郑玮未履行合同义务，且将涉案房屋转让给他人，故对于谢艳旭、赵娴要求解除合同的诉讼请求，予以支持。谢艳旭、赵娴在本案审理过程中申请变更要求郑玮双倍返还定金的诉讼请求为返还定金，符合法律规定，予以准许。双方合同解除后，郑玮应向谢艳旭、赵娴返还定金13000元，同时应当按照合同约定承担违约责任，对于谢艳旭、赵娴主张郑玮返还定金13000元及支付违约金50000元的诉讼请求，予以支持。谢艳旭、赵娴要求郑玮支付调取房产档案费67元的诉讼请求，未提供证据予以证明，不予支持。郑玮经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。遂判决：解除谢艳旭、赵娴与郑玮签订的售房协议；郑玮返还谢艳旭、赵娴定金13000元；郑玮支付谢艳旭、赵娴违约金50000元；驳回谢艳旭、赵娴的其他诉讼请求。
原审法院再审还查明：2009年11月23日郑玮给赵娴发的催款通知书，内容为：“2009年7月18日与你签订的售房协议因无规定具体付款日期，已拖太久，现定在此信件发出24小时之内一次性付清全款330000元，逾期合同解除，违约责任由你方承担。”庭审中，赵娴认可收到申通快递邮件，但强调快寄信袋是空的，并且详情单上的收件人名称及内件品名均未填写。
原审法院再审认为：赵娴、谢艳旭与郑玮签订房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效协议，双方当事人应全面履行。因该协议对付款及交房时间未做具体约定，履行中双方当事人出现不同理解，致协议未履行，赵娴、谢艳旭为此要求解除协议，庭审中经询郑玮同意，故对赵娴、谢艳旭解除协议之请求，应予以支持。赵娴、谢艳旭要求返还定金13000元之理由正当，应予以支持；当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任，本案双方当事人在协议中对主要条款未做具体约定，且双方当事人均未实际履行，故对违约金的承担，没有依据。赵娴、谢艳旭要求郑玮承担违约金50000元的请求，不予支持。原审判决郑玮承担50000元违约金，认定有误，应予以纠正。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销（2010）新民三初字第18号民事判决；二、解除赵娴、谢艳旭与郑玮之间的房屋买卖协议；三、郑玮返还赵娴、谢艳旭定金13000元；四、驳回赵娴、谢艳旭其他诉讼请求。
原审再审判决后，谢艳旭、赵娴不服上诉称：双方签订售房协议以及给付定金，被上诉人出具收条的行为均是履行合同的行为，并不是一审法院认定的双方未履行合同。被上诉人因房价上涨，反悔违约，在没有解除协议的情形下将房屋又卖给他人，属于违约。（2013）新民再字第6号民事判决书违背事实与法律，请求撤销该判决，支持我方上诉请求。
被上诉人郑玮答辩称：双方约定在2009年8月5日前完成交易，对付款时间及房屋交付时间均未约定。我方多次催款，上诉人均以各种理由推辞。我于2009年11月23日以特快专递方式催促付款。因双方对付款期限及房屋交付期限均未约定，实际履行过程中产生争议，未能达成一致意见，合同约定不明不能履行，法院判令解除合同，返还定金恢复原状正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院二审查明事实与一审查明一致。
本院认为：赵娴、谢艳旭与郑玮签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当诚实守信的全面履行。合同仅约定双方交易于2009年8月5日前完成，但合同中未明确约定付款、交房的先后顺序及具体时间，属签订的合同条款不严谨。买卖合同是双务合同，由于合同未明确合同履行义务的先后顺序及具体时间，应当理解为双方应当同时履行合同约定的各自义务，双方由此均享有同时履行抗辩权。在双方缺乏相互信任的前提下，双方均认为对方应当先履行合同义务，直至合同约定的最后交易期限届满，买方未支付房款，卖方未办理房屋交付手续。双方对买卖合同中的付款、交房的主要义务均未履行。合同法第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”也就是说，如果双务合同（买卖合同）中没有履行期限的约定，则任何一方不能认为对方已构成迟延履行，只有在一方已经履行，并要求对方履行且给予对方合理期限后，才有权要求对方履行。否则，对方有权援用同时履行抗辩权。本案中，如买方已经履行支付房款的义务，在给予对方合理的履行期限后，才有权要求卖方履行交房义务。否则，卖方有权以买方未付房款为由拒绝履行交房义务。同样，卖方在向买方办理交付房屋的义务，在给予买方一定的合理（筹款等）期限后，才有权要求买方支付房款。否则，买方有权拒付房款。上诉人与被上诉人双方未能取得相互信任，又未能在合同中明确约定合同各自义务的具体履行时间或履行先后顺序，在未尽己方之合同义务的情形下，迳行要求对方履行合同义务，则对方具有抗辩之权利，即有拒绝履行合同义务的权利，而非违约。上诉人在己方未支付房款的情形下，要求卖方办理交房义务，卖方有权拒绝履行交付义务，属于行使同时履行抗辩权，不属于违约。故上诉人赵娴、谢艳旭以郑玮未交付房屋，要求郑玮承担违约金50000元的请求，一审法院未予支持，并无不妥。
合同实际上已不能履行，上诉人赵娴、谢艳旭要求解除协议，一审中郑玮亦同意。一审法院判决解除合同，郑玮返还定金13000元符合法律规定。综上，一审法院判决结果并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1376.68元（上诉人已付），由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 王建国
审判员 王 宏
审判员 陈映红
二〇一四年三月十四日
书记员 丁 悦