江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昆民初字第0952号
原告胡亦准，男，汉族，1991年4月17日生。
委托代理人祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。
委托代理人罗侯，上海邑鼎律师事务所律师。
被告昆山新城创置发展有限公司，住所地江苏省昆山市前进西路168号6楼。
法定代表人王振华，该公司董事长。
委托代理人许某某，公司职员。
委托代理人侯某某，公司职员。
原告胡亦准诉被告昆山新城创置发展有限公司定金合同纠纷一案，本院于2012年4月25日立案受理后，依法由代理审判员代轶适用简易程序独任审判，于2012年7月6日公开开庭进行了审理，原告胡亦准的委托代理人祝文龙、被告昆山新城创置发展有限公司的委托代理人许某某、王某某（后被撤销代理权限）到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2013年10月9日、2013年11月4日两次公开开庭进行了审理，原告胡亦准的委托代理人罗侯、被告昆山新城创置发展有限公司的委托代理人许某某、侯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡亦准诉称：2010年4月18日，原告与被告签订《新城域房屋定购单》，原告支付了定金10000元，被告出具了等额发票。定购单约定的付款方式为按揭贷款方式购房，定购单第4条约定原告须确保在2010年4月23日前签订《昆山市商品房购销合同》。2010年4月22日，原告依据定购单的约定前往被告处签订购销合同，被告以银行贷款政策发生变化为由，称购销合同的签订日期需延期，被告同时向原告出示“关于新城域房屋定购单补充说明”一份，要求原告于2010年11月30日前签订购销合同，届时因国家政策导致无法办理贷款的，则定金如数无息返还。对此新的签约条件和签约日期，原告立即予以拒绝，但被告仍不同意安排签订购销合同。原告认为原告在约定的期限内要求签约，但被告未配合原告签订购销合同，其行为应属于违约，理应承担双倍返还定金的法律责任。被告拖延签订购销合同不符合公平、公正的原则，原告为维护自身合法权益向法院起诉要求1、被告向原告双倍返还定金20000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告昆山新城创置发展有限公司辩称：1、原告的立案时间是2012年4月25日，合同约定签订日期截止到2010年4月23日，因此已经超过2年的诉讼时效；2、定购单顶端署名为张某某的签署意见属于造假范畴，我公司不予认可。理由为第一张某某不是我公司的员工，且我公司进行查询也不属于我公司委托的代理公司的员工。第二张某某书写的内容为客户于4月22日到售楼处签约等，但定购单的第4条写明客户需确保在2010年4月23日签订买卖合同，张某某签署的内容反而提前了一天，不符合逻辑；3、定购单上的甲方签章处盖有我公司的红色印章，业务员为王某，根据我公司对于销售的专业管理模式，哪一个业务员接的单由哪一个业务员进行提成，其他业务员没有积极性也没有权利冒着让自己的代理公司违约的嫌疑替房产公司做出承诺，况且这份承诺与定购单的内容在时间上自相矛盾；4、原告不能以银行贷款不能及以贷款政策发生变更为由拒绝签订买卖合同，因为在定购单上原告已经书面签署了“如购房政策银行贷款等政策发生变化，乙方应继续履行本协议，按照最新政策签订商品房买卖合同”；5、对于“关于新城域房屋定购单补充说明”这份证据的真实性我公司不予认可；6、原告在签订定购单以后未与我公司进行过诚意磋商行为，而定购单的约束力就恰恰在于原告方需要履行诚意磋商义务；7、对于原告主张的已经履行过诚意磋商行为以及我公司的违约行为，原告均应承担举证责任。
经审理查明：2010年4月18日，原告委托案外人胡某某作为乙方与作为甲方的原昆山新城创置房地产有限公司签订《新城域房屋定购单》1份，约定乙方为购买甲方的房产（面积约92.36平方米，房号为某号楼某室，单价7386.6元，总价682226元，付款方式为按揭，定金10000元），须确保在2010年4月23日前签订《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由甲方另行通知，同时需付清全款或付清首期款及办齐所有按揭手续，否则视作乙方自动放弃定购该物业的权利，甲方有权在不事先通知乙方的情况下，将上述物业收回另行出售，定金不退，乙方向甲方支付的定金仅为乙方履行本订购单的担保，不具有任何预付款性质，本定购单经甲乙双方签章认可，并在甲方收到乙方支付的10000元定金后方可生效。在该订购单的左侧部分有文字记载，内容为“备注：1、如购房政策、银行贷款政策等发生变化，乙方应继续履行本协议按照最新政策签定《商品房买卖合同》，2、乙方须在规定时间内签约，资料齐全，并且办理商业贷款，且在十五个工作日内全款到帐，该户则可享受总价665170元成交大写：陆拾陆万伍仟壹佰柒拾元整，逾期优惠取消”，在此部分的下方有胡某某代原告签字。在该定购单的上部有文字记载，内容为“客户胡亦准于4月22日到售楼处签约，因银行政策原因特向公司申请延期签约，具体时间由新城创置公司函件告知为准，张某某，4／22”。2010年4月18日，原告交纳定金10000元给原昆山新城创置房地产有限公司，原昆山新城创置房地产有限公司向原告开具同等金额的发票，但《昆山市商品房购销合同》一直未能签订。庭审中原告还提供《关于新城域房屋定购单补充说明》1份，载明“甲方：昆山新城创置房地产有限公司，乙方：客户姓名：1、乙方须确保在2010年11月30日前签定《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由甲方另行通知，同时需付清全款或付清首期款及办齐所有按揭手续，否则视作乙方自动放弃定购该物业的权利，甲方有权在不事先通知乙方的情况下，将上述物业收回另行出售，定金不退。2、截止于双方约定的签约时间，届时因国家政策导致无法办理贷款的，则定金如数无息返还”等内容，该补充说明上没有原被告的签字盖章。
另查明：原昆山新城创置房地产有限公司于2010年8月19日变更名称为昆山新城创置发展有限公司，即本案被告。本院还受理了与本案案由、案情、诉讼请求相同的另外3件案件（案号为：（2012）昆民初字第0954、0957、0958号），（2012）昆民初字第0954号案件原告的居民身份证登记地址为浙江省苍南县灵溪镇河滨东路XX，（2012）昆民初字第0957号案件原告的居民身份证登记地址为浙江省苍南县芦浦镇前XX，（2012）昆民初字第0958号案件原告的居民身份证登记地址为江苏省东台市南沈灶镇XX。其中2件案件（（2012）昆民初字第0954、0957号）的其他购房人提供的《新城域房屋定购单》均载明“某某于4月某日售楼处签约，因银行政策问题特向公司申请延期签约，具体时间以新城创置公司函件通知为准，张某某”等内容。庭审中，原被告一致确认就涉案房屋无法继续买卖，但对于定金是否应当退还无法达成一致，为此引起纠纷。
又查明：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》于2010年4月17日出台，规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，对首付款比例及贷款利率等进行调整。本院于2011年10月14日收到原告的起诉材料。本院于2012年9月21日向原告进行调查，原告陈述新城域房屋定购单上乙方的签名是其哥哥胡某某代其签的，定金也是胡某某代其支付的，其是要起诉被告，要求双倍返还定金。庭审中被告陈述涉案房屋在2011年年底或2012年年初出售了。
上述事实有原告提供的定购单1份、发票1张、补充说明1份、（2012）昆民初字第0954、0957、0958号卷宗材料、本院2011年民事案件登记表、调查笔录及庭审中原、被告的陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告委托胡某某与原昆山新城创置房地产有限公司签订的新城域房屋定购单合法有效，系预约合同，受法律保护，原被告双方均应恪守。原昆山新城创置房地产有限公司的名称变更为被告，由被告享有和承担房屋定购单中的权利与义务。本案原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求及被告不予退还定金10000元的抗辩的争议焦点在于双方是否按照定购单的约定履行相应的义务。本院认为，其一，按照新城域房屋定购单载明的内容，原告委托他人签订定购单后应当在2010年4月23日前同原昆山新城创置房地产有限公司签订《昆山市商品房购销合同》或签约日期、地点由原昆山新城创置房地产有限公司另行通知，原告认为其于2010年4月22日到原昆山新城创置房地产有限公司处签约，但原昆山新城创置房地产有限公司的工作人员以银行贷款政策发生变化为由要求延期签订《昆山市商品房购销合同》，对此原告提供了关于新城域房屋定购单补充说明，因该补充说明没有被告的签字或盖章确认，且被告不予认可，故该补充说明不能认定被告就延期签约对原告进行过承诺；其二，原告同时认为新城域房屋定购单的上部有被告的工作人员张某某关于可以延期签约的承诺，因此原告在2010年4月23日前已到被告处要求签约，原告已按照定购单的约定履行签约义务，而被告基于银行政策问题要求原告延期签约，被告未按约定磋商签约事宜应当承担双倍返还定金的法律责任。被告不认可张某某系被告公司的工作人员，也不认可授权张某某处理与原告的签约事宜。对此本院认为，原告与另案的购房人分别来自不同的地区，其提供的新城域房屋定购单中关于延期签约的内容一致，且无证据证明原告与另案购房人存在恶意串通的情形，结合2010年4月17日国务院出台房屋限贷、限购的政策，可以推断张某某系被告员工或其代表被告处理与原告售房事宜，亦可推断原告于2010年4月22日到被告处意欲签订《昆山市商品房购销合同》，但因银行政策原因导致签约未果；其三，被告作为房地产开发企业在签订房屋定购单后较原告应有更高的提醒义务和磋商义务，即便原告未按期到被告处签约，被告也应当在期限届满前后告知原告，且新城域房屋定购单中的大部分内容由被告提前预制，第4条关于签约日期、地点也非固定模式（即被告可就签约日期、地点另行通知原告），同时2010年4月国家出台政策限贷、限购系事实，故被告也应当更为勤勉的与原告进行磋商，但被告未提供证据证明其与原告进行过充分的磋商，因此，根据原告的举证，足以认定原告至少在2010年4月23日前到被告处履行过磋商义务；其四，根据原告的陈述，被告要求延期签约的理由是银行贷款政策发生变化，而被告陈述涉案房屋在2011年年底或2012年年初出售了，故被告的行为不意味拒绝与原告签订正式购房合同，故新城域房屋定购单中涉及的定金虽系担保金性质，但原被告在房屋买卖磋商中均不构成对对方的违约，不适用定金罚则。考虑到原被告双方均表示不再履行新城域房屋定购单内容，本院确认由被告返还原告定金10000元。
对于被告关于原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，虽然本案受理时间为2012年4月25日，但本院收到原告起诉材料的时间为2011年10月14日，因此原告主张权利未超过2年的诉讼时效，故对被告的该辩解意见本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告昆山新城创置发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡亦准定金10000元。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32201986436051515260。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费300元，由原告胡亦准负担150元，由被告昆山新城创置发展有限公司负担150元，被告昆山新城创置发展有限公司负担部分于本判决生效后十日内给付原告胡亦准。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审 判 长 代 轶
人民陪审员 陈 洁
人民陪审员 金 诚
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王行敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。