福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闽民终字第1366号
上诉人（原审原告）：赖金连，男，汉族，1961年8月13日出生，住福建省平和县。
委托代理人：卢耿贤，福建开元大同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司。住所地：福建省厦门市思明区环岛东路1588号。
法定代表人：陈玲霞，该公司董事长。
委托代理人：李小龙，该公司职员。
上诉人赖金连因与被上诉人香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司（以下简称香山游艇公司）买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赖金连的委托代理人卢耿贤，被上诉人香山游艇公司的委托代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年7月10日，赖金连与香山游艇公司签订《游艇泊位合约书》（以下简称《泊位合约书》），约定，赖金连向香山游艇公司购买编号为D22的游艇泊位，总价款为1616401元，期限至2055年8月15日止。款项支付方式为分期付款，在签订本合同后5日内，支付全款之50%作为首付款，余款由香山游艇公司协助办理其泊位贷款银行按揭手续。合约书第三条约定香山游艇公司将于俱乐部开业时，将符合本协议书约定的游艇泊位交付赖金连使用。如由于不可抗力等特殊原因，造成工程延期，双方协议解决。合约书第六条约定赖金连2年内不得转让泊位。赖金连2年后经香山游艇公司同意可以转让泊位，次受让人的泊位使用年限为本协议约定出让的使用年限减除赖金连已使用年限的剩余年限。赖金连应当按本协议书第一条约定的购买价6%向香山游艇公司缴纳更名费。因购买该泊位而取得的会员身份应与泊位一并转让，不得部分或单独转让。
同日，双方还签订了一份《香山国际游艇俱乐部会员入会合约书》（以下简称《会员合约书》），约定赖金连申请成为香山国际游艇会之会员，会籍为创始会籍，入会费26万元，会员年费每年6880元。入会费系赖金连加入香山国际游艇会成为会员应缴纳的费用，除可归责于香山游艇公司之情形外，均不予退还。《会员合约书》第八条约定香山游艇公司保证香山国际游艇会工程设施除天灾、战乱等不可抗力及非可归责于香山游艇公司之事件以外，香山国际游艇会将于2010年12月试营业，若迟延开业超过180天的，香山游艇公司愿无条件将赖金连已缴交的入会费加同期银行活期存款利息退还给赖金连。
同日，双方又签订了一份《补充协议》，约定赖金连签订的泊位合约书，总金额1876401元，并于2010年7月10日已付清全款50%（含创始会员26万元）共计1076401元，余款80万元在2010年12月30日前一次性付清。香山游艇公司保证香山国际游艇会该D22泊位除天灾、战乱、台风、地震等不可抗力外，该D22的交付日期为2010年12月31日，海域使用权证在泊位交付使用后180个工作日内交给赖金连。若延迟交付，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，香山游艇公司按日向赖金连支付泊位及会员款总价款万分之1.5做为违约金支付给赖金连。
赖金连支付了创始会员费26万元，D22泊位款1616401元，共计1876401元，香山游艇公司于2011年1月25日向赖金连开具了相应的发票。
2010年12月30日，赖金连又与香山游艇公司签订了《游艇码头固定泊位租用协议》，约定赖金连同意将D22的码头及游艇泊位租给香山游艇公司用于经营或者其它用途，租赁期为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金为88699元。
2011年6月2日，香山游艇公司向赖金连发出泊位交付通知书，通知赖金连其购买的游艇泊位已通过了工程竣工验收，自2011年6月11日起正式办理泊位交付手续，建议于2011年6月11日至同月17日前往香山国际游艇会游艇码头办理交付手续。
另查明，2010年4月30日，厦门市海洋与渔业局以厦海渔函（2010）55号《厦门市海洋与渔业局关于香山国际游艇俱乐部开展游艇泊位销售请示的复函》，称：“……香山国际游艇俱乐部项目泊位（港池）的海域使用权可以依法转让。……”。2011年8月10日，香山游艇公司取得香山国际游艇俱乐部码头港池的《海域使用权证书》。
还查明，2007年6月28日，香山游艇公司与中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）签订一份《抵押合同》，约定香山游艇公司将厦门国际游艇俱乐部工程项目土地、海域使用权及在建工程（海域使用权证书：国海证053550075号、国海证053550076号）抵押给建行厦门分行，作为建行厦门分行债权的担保。2007年7月11日，香山游艇公司与建行厦门分行签订一份《人民币借款项目资金封闭管理协议》，协议第四条约定，香山游艇公司承诺下列资金全部进入香山游艇公司在建行厦门分行开立的存款帐户进行管理：“……；3、预售、销售及租赁收入：包括预售、销售、出租VIP泊位、普通泊位、商业街、写字楼、酒店、俱乐部会所、干船舱等因开发项目建设所形成的资产而产生的收入；……”。
2011年11月15日，香山游艇公司与中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称信达福建分公司）等签订了《债权债务重组协议》及其补充合同，补充合同第三条约定，香山游艇公司同意就项目产品销售取得的全部销售回款存入信达福建分公司指定的建行厦大支行开立的香山游艇公司账户，销售回款按照25%的比例预留，其余资金按照每月报送的资金使用计划经香山游艇公司、信达福建分公司同意后用于后续工程建设等支出，同时，就香山国际游艇俱乐部项目游艇泊位的销售，当信达福建分公司解押可销售海域使用权面积达到50%或解押可销售游艇泊位个数达到50%时，香山游艇公司须偿还拖欠信达福建分公司的全部债务，且还款期限不迟于2013年11月14日。
之后，因讼争泊位海域使用权证办理事宜双方发生纠纷，赖金连遂起诉至原审法院，请求：1.确认赖金连与香山游艇公司之间于2010年7月10日签订的《会员合约书》、《泊位合约书》、《补充协议》无效；2.判令香山游艇公司返还赖金连已付购买泊位款1876401元（含创始会员费26万元）以及利息（以对应的每期付款金额，按中国人民银行规定的计收逾期贷款利率日万分之二点一从每期付款时间起计；暂计至起诉日2012年12月20日止的利息合计为319237.57元。之后以1876401元为总额，按中国人民银行规定的计收逾期贷款利率日万分之二点一计至判决确定还款之日止；逾期后按双倍利率计至还清之日止）；3.判令香山游艇公司赔偿赖金连损失（泊位涨价后的差价，含会员费）90万元；4.判令香山游艇公司支付赖金连已付购买泊位款一倍的赔偿款1876401元；以上合计为4652802元。诉讼过程中，因赖金连主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，原审法院依法告知赖金连可以变更诉讼请求。赖金连遂以香山游艇公司经营状况严重恶化，已经丧失履行债务能力。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，赖金连可以解除讼争合同为由，变更上述诉讼请求第1项为：请求判令解除赖金连与香山游艇公司于2010年7月10日签订的《会员合约书》、《泊位合约书》、《补充协议》。
诉讼中，赖金连以其诉请香山游艇公司赔偿泊位涨价后的差价（含会员费）90万元等为由，向原审法院申请调查香山游艇公司最近成交泊位的价格，并予以取证或证据保全。并申请向厦门市海洋与渔业局调查香山游艇公司在出售给赖金连之前将讼争泊位抵押给有关银行，至今未能解除抵押的事实予以取证。原审法院认为，根据证据规则，赖金连的上述申请不属法院调查范围，依法不予准许。
又查明，赖金连在起诉状中主张利息的起算时间为，1076401元自2010年7月10日起算，80万元按出具发票时间2011年1月25日起算。
原审判决认为，赖金连与香山游艇公司签订的《泊位合约书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同，双方当事人应依约履行。1.赖金连已按约定向香山游艇公司支付了讼争泊位款项。根据补充协议约定，香山游艇公司应于2010年12月31日交付泊位，并于交付泊位使用后180个工作日内将海域使用权证交给赖金连，双方虽于2011年6月办理泊位交付手续，但香山游艇公司在超过双方约定的办理海域使用权证最后期限180个工作日后至今仍未为赖金连办理讼争泊位的海域使用权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。赖金连以不能实现合同目的等为由请求解除《泊位合约书》及《补充协议》应予支持。根据《泊位合约书》约定的“因购买该泊位而取得的会员身份应与泊位一并转让，不得部分或单独转让”的意思表示，正如香山游艇公司答辩称的“会员身份与泊位使用是不可分割的整体”，因此，赖金连请求解除双方签订的《会员合约书》，也应一并予以支持。2.现合约书因香山游艇公司违约而解除，香山游艇公司应当返还赖金连支付的讼争泊位款项及退还会员费。关于利息计算标准，鉴于双方没有约定解除的利息计算标准，因此，赖金连诉求泊位款的利息按日万分之二点一计算没有依据，该款项的利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从付款之日起算。虽然《会员合约书》约定香山国际游艇会将于2010年12月试营业，若迟延开业超过180天，香山游艇公司愿无条件将入会费加同期银行活期存款利息退还给赖金连，但香山游艇公司没有证据证明其试营业时间，且在超过约定的180天后也未依约将入会费及利息退还给赖金连，因此，该会员费的利息也按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，赖金连请求按出具发票时间2011年1月25日起算，予以照准。香山游艇公司辩称按活期利率计算利息的理由，不予采纳。同理，赖金连请求按逾期贷款利率日万分之二点一计算利息以及逾期后按双倍利率计算，也不予采纳。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释），仅适用于商品房买卖合同，本案讼争标的物是泊位使用权的买卖，因此，赖金连援引该司法解释，要求香山游艇公司赔偿其损失90万元及支付已付泊位款一倍的赔偿款的理由，不符合本案的法律关系，且根据上文分析，双方没有约定解除合约的赔偿款计算方式，赖金连的该两项请求没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除赖金连与香山游艇公司于2010年7月10日签订的《游艇泊位合约书》、《香山国际游艇俱乐部会员入会合约书》、《补充协议》；二、香山游艇公司应于判决生效之日起十日内返还赖金连泊位款项1876401元（含创始会员费26万元）及利息（其中1076401元自2010年7月10日起计算，80万元自2011年1月25日起计算，均计至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回赖金连的其他诉讼请求。
宣判后，赖金连不服，向本院提起上诉。
赖金连上诉称，（一）原审判决以讼争标的物是泊位为由认定本案不适用商品房买卖合同司法解释，有悖于事实。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。泊位属于经政府有关部门批准，由专门开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的其他建筑物，属于商品房的范围。福建省高级人民法院之所以将泊位买卖确定不属于海事纠纷不归海事法院管辖，正是基于上述理由。根据该司法解释第九条第（二）款的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔付责任。本案中香山游艇公司出售给赖金连讼争泊位时并未告知抵押情况，导致合同被解除，香山游艇公司应返还赖金连已付购买泊位款1876401元及利息、赔偿泊位涨价后的差价（含会员费）90万元，并支付已付购买泊位款一倍的赔偿款。（二）即便不能适用该司法解释，亦应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”。因香山游艇公司出售已经抵押的泊位却故意隐瞒抵押的事实，属于欺诈行为，应按赖金连购买泊位的费用三倍增加赔偿，赖金连的诉求在该范围内，应当予以全部支持。（三）原审法院对赖金连申请调查最近泊位的成交价格和证据保全未予准许，属程序违法。赖金连的上述申请属于香山游艇公司保管的确因客观原因不能自行收集的材料，原审法院应当调查收集。该调查收集材料的申请关系到赖金连实际损失（泊位差价）的确定，本案即便属普通买卖合同纠纷，根据合同法的相关规定，赖金连亦有权要求香山游艇公司赔偿实际损失。即使原审法院认为不调查取证的理由成立，也应当开庭前送达通知，而非在判决书中直接认定，从而剥夺了赖金连申请复议的权利导致举证不能。且原审法院对赖金连撤回申请调查泊位的抵押事实，未作客观表述，应当予以纠正。（四）根据《会员合约书》的约定，原审判决在确定香山游艇公司退还会员费的同时，还应进一步确认赖金连保留会员资格。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判支持赖金连的全部诉讼请求或发回重审。
香山游艇公司辩称，（一）商品房买卖合同司法解释第一条规定“本法所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。该条开宗明义对该解释的适用范围之法律关系作了严格限定，明确规定适用于房屋。而本案中买卖合同的标的物为泊位使用权，买受人购买泊位后拥有的是该泊位在所在海域的使用权，用于停靠游艇，非地上物体，商品房是建在地上的物体，泊位与商品房无论从法律属性还是物理属性上均存在本质区别。因此，该司法解释不适用本案。赖金连对商品房的理解系来自于网络上网友编写，不具有法律解释效力。且商品房的权属登记部门为房地产管理局，泊位的登记部门为海洋渔业局，登记机关不同，适用法律也不同。福建省高级人民法院将泊位买卖确定为不属于海事纠纷不归海事法院管辖与本案是否适用该司法解释没有关联。双方在合约书中并没有约定解除合约的赔偿款计算方式，原审判决返还款项及利息，足以赔偿赖金连的损失。赖金连主张赔偿差价及一倍赔偿，属夸大损失。（二）本案不能适用消费者权益保护法。消费者权益保护法第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务，其权益受本法保护”。生活消费指的是人们为日常生活需要而消费，所针对的是普通商品，而泊位使用权非普通商品，交易价格远远高于普通商品。且生活消费指的是消费者非带有商业性目的，而是为了生活需要而购买，而本案赖金连购买泊位后又返租给香山游艇公司，属于商业性目的，因此不能适用该法。本案如适用该法，判决赔偿泊位价款三倍赔偿款，将导致利益失衡，严重影响公平正常的交易秩序。厦门市海洋与渔业局对香山游艇公司的海域使用权抵押登记的时间为2011年8月11日，而本案双方签订的合约书时间为2010年7月18日，签订合约书时抵押权还未经登记不发生法律效力，不存在应当告知的问题，因此不存在隐瞒和欺诈。（三）赖金连并未举证证明其损失，应承担举证不能的法律后果。合同法第十七条所规定的损失，指的是实际发生的损失，不是预估的损失或者可期待的损失。泊位的成交价格受市场影响，可高可低，没有统一标准，赖金连认为起诉时的泊位价格比购买时价格高出90万元，没有依据。赖金连购买泊位时已经享受会员折扣优惠，且用于返租给香山游艇公司获取租金，因此并没有实际损失。（四）赖金连认为退还会员费后还应保留会员资格，不符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审判决查明的事实，除赖金连认为遗漏查明泊位实际交付时间以及抵押时间，实际交付时间为2011年6月12日，抵押时间为2007年7月2日；香山游艇公司认为泊位抵押登记的时间为2011年8月11日。其余事实双方没有异议，本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。
另查明，香山游艇公司在原审庭审中明确确认讼争泊位于2011年6月12日办理了交付手续，故本院对赖金连主张讼争泊位于2011年6月12日交付的事实，予以确认。
还查明，香山游艇公司提供的2011年8月10日《海域使用权证书》（国海证113550055号）载明，海域使用权人：香山游艇公司；项目名称：香山国际俱乐部码头港池；宗海面积：45.3874公顷；用海设施和构筑物：游艇泊位、防波堤等。该《海域使用权证书》中他项权利设定记录载明，他项权利类型：抵押权；他项权利人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行；设定时限：2007年7月2日至2012月7月1日；登记机关栏加盖有海域使用抵押登记专用章，时间：2011年8月11日。赖金连对该《海域使用权证书》的真实性没有异议，但认为香山游艇公司系于2007年6月28日与建行厦门分行签订《抵押合同》，2007年7月2日办理抵押登记，2011年8月11日抵押登记系因建行厦门分行将其对香山游艇公司的债权转让给信达福建分公司，而重新办理的抵押登记。
本院对该《海域使用权证书》的真实性予以确认，虽然该《海域使用权证书》的抵押登记时间为2011年8月11日，但载明设定抵押的期限为2007年7月2日至2012年7月1日，该时间与《抵押合同》约定的时间相吻合，且签订《抵押合同》时香山游艇公司已经取得《海域使用权证书》，故本院对讼争泊位设定抵押时间为2007年7月2日的事实予以确认，对香山游艇公司主张讼争泊位于2011年8月11日才办理抵押登记的事实，不予确认。双方当事人对讼争泊位目前仍处于抵押状态的事实没有异议，本院予以确认。
香山游艇公司企业法人营业执照的经营范围为：从事香山国际游艇码头、游艇俱乐部、星级酒店的开发建设和经营管理的筹备工作（以上经营范围及许可经营项目，应在取得有关部门的许可后方可经营）。
本院认为，讼争《泊位合约书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。本案合同的解除系由于香山游艇公司将讼争泊位抵押给建行厦门分行且至今未能解押，不能按期办理讼争泊位的海域使用权证的原因造成的，本院对香山游艇公司存在隐瞒讼争泊位已经抵押的事实，予以确认。根据商品房买卖合同司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案中香山游艇公司并非房地产开发企业，亦未取得商品房预售许可证，其与赖金连所签订的《泊位合约书》所销售的是泊位海域使用权而非房屋所有权，讼争的《泊位合约书》并非商品房买卖合同，本案不适用该司法解释，故赖金连以香山游艇公司隐瞒抵押的事实为由，主张本案应适用商品房买卖合同司法解释第九条第（二）款规定，由香山游艇公司承担泊位价款一倍1876401元的赔偿责任，与该司法解释的调整范围不符，本院不予支持。讼争泊位买卖合同纠纷虽不属于海事纠纷不归海事法院管辖，但并不能因此认定本案属商品房买卖合同性质。
本案赖金连在庭审中明确陈述其购买泊位的目的系为了自用提高生活品质，并附带投资，且其客观上在讼争泊位交付后又返租给香山游艇公司，以收取租金获利，故其购买泊位的目的带有投资性和生产性消费性质，并非与日常生活密切相关的生活性消费需要，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”。赖金连购买泊位的目的不属于消费者权益保护法规定的为生活消费需要，不适用该法调整。赖金连以香山游艇公司隐瞒抵押事实构成欺诈为由，主张依照消费者权益保护法第五十五条第一款之规定，香山游艇公司应按其购买泊位价款的三倍增加赔偿金额，本院亦不予支持。
赖金连主张由于讼争《泊位合约书》解除，香山游艇公司应赔偿其差价损失90万元，因未能提供证据证明，本院不予采信。因购买泊位差价的损失属于实际损失，必须以实际发生为前提，因此赖金连负有提供相同地段，相同规格的泊位销售的价格情况，其认为该损失属于因客观原因不能自行收集的材料，原审法院未主动调查收集，违反法定程序的理由，不能成立。本案导致讼争《泊位合约书》的解除系因香山游艇公司的违约行为造成的，香山游艇公司依法应当承担违约责任，但因该《泊位合约书》约定迟延交付海域使用权证，香山游艇公司应按日向赖金连支付泊位及会员款总价款万分之1.5的违约金，该违约金标准明显低于银行贷款利息，原审判决按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算其利息损失，并无不当。赖金连在本案二审庭审中明确表示不再主张保留会员资格，本院予以准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。赖金连的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29011元，由上诉人赖金连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
代理审判员 黄卉靓
代理审判员 程光毅
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 朱 彤
附：本案适用的主要法律条文及执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。