江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0602民初5790号
原告：孙伟平，女，1955年9月16日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：马强、庄丽丽，江苏江花律师事务所律师。
原告：吴晓燕，女，1981年9月9日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：马强、庄丽丽，江苏江花律师事务所律师。
原告：蔡所所，男，1928年3月4日生，汉族，住南通市通州区。
原告：蔡子平，男，1952年1月26日生，汉族，住南通市通州区。
原告：蔡菊英，女，1957年10月12日生，汉族，住南通市通州区。
原告：蔡淑英，女，1964年10月1日生，汉族，住南通市通州区。
原告：蔡群，女，1966年12月11日生，汉族，住南通市通州区。
原告：蔡进，男，1968年8月19日生，汉族，住南通市通州区。
被告：郑爱兰，女，1929年6月17日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
被告：吴婵楠，女，1991年6月11日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
原告孙伟平、吴晓燕、蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进与被告郑爱兰、吴婵楠确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月3日立案。因可能涉及共有物受侵害，故追加蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进为共同原告。后经审查发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月2日、3月14日公开开庭进行了审理。原告孙伟平、吴晓燕及其特别授权委托诉讼代理人马强、庄丽丽，被告郑爱兰、吴婵楠的特别授权委托诉讼代理人仇春焱到庭参加诉讼。原告蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙伟平、吴晓燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告郑爱兰、吴婵楠之间关于南通市崇川区光明西村4幢103室的房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由被告郑爱兰、吴婵楠承担。事实和理由：被告郑爱兰与ＸＸ荣系夫妻关系，婚后生育二子，长子ＸＸ森，次子ＸＸ林。ＸＸ森与蔡梅系夫妻关系，婚后生育一女被告吴婵楠。ＸＸ林与原告孙伟平系夫妻关系，婚后生育一女原告吴晓燕。2005年2月20日，ＸＸ荣因病死亡。之后，蔡梅因病死亡。2015年5月27日，ＸＸ林死亡。2016年4月，ＸＸ森死亡。郑爱兰与ＸＸ荣在姚港坝新村建有平房。后因房屋拆迁，郑爱兰、ＸＸ荣取得坐落于南通市崇川区光明西村4幢103室安置房。2005年4月，在支付购房款差价后，郑爱兰办理了房产证。因案涉房屋系郑爱兰与ＸＸ荣共有财产，孙伟平、吴晓燕对ＸＸ荣遗产有继承权，系房屋共有人。2015年7月9日，郑爱兰隐瞒孙伟平、吴晓燕，通过买卖形式擅自将不具有完全产权的南通市崇川区光明西村4幢103室房屋产权变更至吴婵楠名下，系无权处分。郑爱兰、吴婵楠之间的房屋转让行为，系恶意串通，损害了孙伟平、吴晓燕的合法权益。
原告蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进未到庭发表意见。
被告郑爱兰、吴婵楠辩称：1.原告主张本案房屋买卖合同无效，没有法律依据。案涉房屋买卖合同不存在《合同法》五十二条规定的合同无效情形；2.根据《物权法》第九条规定，郑爱兰是经登记的唯一的房屋所有权人，具有完全处分该房屋的权利。原告称案涉房屋系郑爱兰与其丈夫ＸＸ荣共有，没有法律依据。案涉房屋办理产权登记时，并不存在房屋共有人，且案涉房屋购买合同生效及办理相应产权登记时郑爱兰的丈夫ＸＸ荣已去世，购房人即房屋购买的申报人是郑爱兰一人；3.案涉房屋的性质为房改房，并非原告所称的拆迁安置房。房改房是指城镇职工根据国家和地方政府的相应住房制度规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房。案涉房屋系郑爱兰出资以其在南通色织厂工作的工龄申报优惠购买的，使用的是郑爱兰的优惠政策及住房基金；4.郑爱兰具有完全处分案涉房屋的权利，其于2015年7月29日将案涉房屋买卖过户给吴婵楠，系其真实意思的表示，行为合法有效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进未到庭发表质证意见。对原告孙伟平、吴晓燕及被告郑爱兰、吴婵楠无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：1.原告孙伟平、吴晓燕提供的《租赁合同》、《房地产物业托管合同书》、《南通市市区出售公有住房买卖契约》、《南通市市区职工购买公有住房申报表》、江苏省行政收据（复印件）、民事调解书，被告郑爱兰、吴婵楠对以上证据真实性无异议，但认为不能达到原告孙伟平、吴晓燕的证明目的。其余原告未到庭发表质证意见。对以上证据真实性，本院予以确认。
2、原告孙伟平、吴晓燕提供的字据、诉状（复印件）、ＸＸ林关于购买案涉房屋的记录，被告郑爱兰、吴婵楠对以上证据“三性”不予认可。其余原告未到庭发表质证意见。关于字据，原告孙伟平、吴晓燕提供原件予以核对，其上有郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林三人的签字，其中郑爱兰签字与相近时期的《房地产物业托管合同书》、《南通市市区出售公有住房买卖契约》、《南通市市区职工购买公有住房申报表》上签字一致，本院对该证据予以确认。关于诉状，原告孙伟平、吴晓燕未提供原件予以核对，本院对其不予确认。关于ＸＸ林购买案涉房屋的记录，其上仅是只言片语，无时间，无签字，本院无法得知该证据的形成主体、形成时间、真伪等情况，故对其不予确认。
3、原告孙伟平、吴晓燕提供的视频两段，被告郑爱兰、吴婵楠对其形式上的真实性无异议，但对内容真实性及关联性有异议，认为不能达到原告孙伟平、吴晓燕的证明目的。其余原告未到庭发表质证意见。本院对该证据形式上的真实性予以确认。
4.原告孙伟平、吴晓燕提供的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，被告郑爱兰、吴婵楠认为该证据无法达到原告孙伟平、吴晓燕的证明目的，其余原告未到庭发表质证意见。原告孙伟平、吴晓燕提供原件予以核对，本院对该证据真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑爱兰与ＸＸ荣系夫妻关系，婚后生育ＸＸ森、ＸＸ林二人。ＸＸ森与蔡梅（又名蔡凤英）系夫妻关系，于1987年1月9日登记结婚，婚后生育一女吴婵楠。ＸＸ林与孙伟平系夫妻关系，于1980年5月23日登记结婚，婚后生育一女吴晓燕。ＸＸ荣、ＸＸ森、蔡梅、ＸＸ林分别于2005年2月20日、2016年4月14日、2009年4月8日、2015年5月27日死亡。ＸＸ荣父母均先于ＸＸ荣死亡。蔡所所与季彩銮系夫妻关系，婚后生育蔡子平、蔡菊英、蔡梅、蔡淑英、蔡群、蔡进。季彩銮于2014年4月10日死亡，其父母均先于其死亡。
1994年9月14日，南通城市建设开发公司（拆迁实施单位、甲方）与ＸＸ荣、郑爱兰（被拆迁人、乙方）签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》（编号：NO.0131#），约定：因江东大厦工程建设需要，根据《南通市城市房屋拆迁管理办法》，对乙方原住姚港坝新邨（经查，“邨”同“村”）11排3号房屋进行拆迁；拆迁房屋产权人、使用权人为乙方，房屋共2栋，一栋为3间房、一栋为2间房，建筑面积共52.92平方米、使用面积共46.32平方米，常住人口2人；房屋拆迁补偿费3810.24元、附属设施补偿费982元、树木补偿费500元、一次搬家费200元；安置房产权人为甲方，安置房使用人为乙方，安置方式为收购住公房，安置地点为光明西邨，使用面积48.65平方米；根据乙方要求，甲方在光明西村安置一中套公房给乙方居住，需扩大面积集资款（48.65-46.32）×1.43×1350=4498.07元；根据乙方家庭实际情况，乙方所住光明西邨定居房使用权属ＸＸ荣、郑爱兰双方共有，ＸＸ荣、郑爱兰各拥有此房一半面积的使用权；乙方必须在1994年9月25日前搬迁完毕，并保证原房屋完好；乙方房屋拆迁各项补偿费抵冲集资款，结余补偿费5492.24-4498.07=994.17元。双方还就其他事项就行了约定。1994年12月30日，南通城市建设开发公司（出租人、甲方）与ＸＸ荣、郑爱兰（承租人、乙方）签订《租赁合同》（编号：城建房字第××号），约定：房屋为光明西邨4幢103室，使用面积45.65平方米；租金按使用面积计算，月租金为12.74元。双方还就其他事项进行了约定。
2003年12月4日，南通城市建设开发公司（卖方、甲方）与郑爱兰（买方、乙方）签订《南通市市区出售公有住房买卖契约》，约定：甲方将坐落在光明西村4幢103室公有住房一套（建筑面积66.71平方米）出售给乙方；乙方对甲方所要出售的房屋已作了解，同意按房改政策规定购买该房屋，房屋成交价格为人民币27646.76元（该处有修改，被修改前的成交价格为29509.69元）；房屋办理过户手续所需缴纳的费用，由乙方按规定承担；契约经双方签章并经南通市房地产交易所鉴证生效；契约一式三份，甲乙双方各执一份，一份送南通市房地产交易所。双方还就其他事项进行了约定。契约尾部，甲方处有南通城市建设开发公司及其法定代表人的印章，乙方处有郑爱兰的签字，鉴证机关及鉴证人员处无印章签字。另有《南通市市区职工购买公有住房申报表》一份，正面载明：申报人为郑爱兰，工作单位为色织二厂，参加工作时间1958年1月，计算年龄22，户口所在地址光明西村4-103，身份证号码，配偶为ＸＸ荣，死亡；售房单位为南通城市建设开发公司，房屋坐落光明西村4-103，建筑面积66.71；个人集资金额及折算建筑面积栏均未填写；购房人意见为按照《南通市市区出售公有住房实施办法》本人自愿购买上述公有住房，郑爱兰签字，时间为2003年12月。背面载明：售房价格计标准下限内部分为实付房价=［成本价×（1-年成新折扣率×使用年限）×（1±调节因素）-工龄折扣额-
现住房折扣额］×建筑面积×（1-一次性付款折扣率），即［850×（1-2%×12）（1-2%）-850×1.2%×22］×65=26564.2（该处有修改，其中原来使用年限“10”被修改为“12”，“28730”被修改为“26564.2”）；售房价格计标准上下限内部分为实付房价=［成本价×（1-年成新折扣率×使用年限）×（1±调节因素）］×建筑面积×（1-一次性付款折扣率），即［850×（1-2%×12）（1-2%）］×1.71=1082.56（该处有修改，其中原来的使用年限“10”被修改为“12”，“779.69”被修改为“1082.56”）；无售房价格计算标准上限外部分；合计实付房价为27646.76元（该处有修改，被修改前的房价为29509.69元）；产权单位意见为按照《南通市市区出售公有住房实施办法》同意将该公有住房出售给申报人，经办人及负责人分别签字，加盖南通城市建设开发公司印章，时间为2003年12月4日；监管部门审核意见处无签字盖章，房管局核准意见为同意出售，核准人及单位分别盖章，时间为2005年4月22日。
之后，南通城市建设开发公司（售房单位、甲方）、郑爱兰（购房人、乙方）、苏通房地产物业管理公司（受托单位、丙方）签订《房地产物业托管合同书》，约定了乙方委托丙方就案涉房屋共用部位、共用设备进行维修管理的相关事项。2005年4月22日，南通市房产管理局向南通城市建设开发公司发出《市区出售公有住房缴款通知书》，告知郑爱兰缴纳房款、办理购房终审手续、领取房产证等事项。后郑爱兰缴纳了购房款，南通市住房公积金管理中心出具收费收据一份，载明：交款单位及个人为城市建设开发公司、郑爱兰，收款日期为2005年4月22日；项目为光明西村4-103，数量为66.71，金额为27646.76元；其上加盖南通市住房公积金管理中心住房基金财务专用章。2005年4月26日，案涉房屋登记到郑爱兰名下，所有权证号为11217731。
2005年5月23日，郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林三人订立字据一份，载明：“交易所领取产权证，房权证字第××号、编号00191022、建房注册号32025，由母亲保管，购买金额27646.76元；资金来源，父亲生前在银行存款20400元，加上父亲工资积余及ＸＸ森家中出3000元及ＸＸ林家中出3000元，买房及其他费用去除后，尚余2383.88元，由母亲保管（ＸＸ森口香糖5元+复印1元，余2377.88元，由母亲保管）；购房单据共5张；经商定，余下的2377.88元，母亲不再保管，由兄弟两人平拿。”郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林三人分别在字据上签字。
2015年7月7日，郑爱兰（出卖方、甲方）与吴婵楠（买受方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落光明西村4幢103室房屋（面积66.71平方米、房屋所有权证号11217731、国有土地使用权证号0105000743）出卖给乙方；根据南通市人民政府通政发【1998】第104号及通房改【1998】第39号等文件规定，甲方出卖的房改房建筑面积必须以南通市房产管理部门审核的建筑面积为准，甲、乙双方在签订合同时已对审核的房改房面积作了充分了解，经审核的房改房建筑面积为65.49平方米；房地产成交总价款为27646.76元，其中房屋成交价款为27646.76元；乙方一次性全额付款。双方还就其他事项进行了约定。2015年7月8日，南通地方税务局第一税务分局开具销售不动产统一发票（发票代码232001390211、发票号码003××××6730），载明：付款方为吴婵楠（个人），收款方为郑爱兰；不动产项目名称为光明西村4-103，建筑面积65.49平方米，单价422.15元，金额27646.76元，款项性质为售房款；免征营业税、个人所得税，直系亲属过户。2015年7月9日，案涉房屋登记到吴婵楠名下，所有权证号为150044419。
另查明，2015年7月27日，本院立案受理郑爱兰与孙伟平、吴晓燕继承析产纠纷一案［案号为（2015）崇港民初字第00445号］。在审理过程中，双方达成调解协议：孙伟平、吴晓燕给付郑爱兰5万元，郑爱兰自愿放弃被继承人ＸＸ林的所有遗产。
本院认为，案涉南通市崇川区光明西村4幢103室房屋系房改房。房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房产权归属问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门政策、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。确定房改房产权归属，应当考量相关政策，但不能因此而忽略公民民事权利能力终止、合同成立生效变更、夫妻共同财产范围、继承开始时间及遗产范围等明确的法律规定。
本案中，南通市崇川区光明西村4幢103室房屋原系公有住房，后郑爱兰在其夫ＸＸ荣去世后购买，产权登记在郑爱兰名下，该房屋应为郑爱兰个人财产。理由如下：
第一、购房行为及房屋取得实际发生在ＸＸ荣死后。2003年12月4日，郑爱兰与南通城市建设开发公司签订《南通市市区出售公有住房买卖契约》，其中约定契约经双方签章并经南通市房地产交易所鉴证生效。该契约系附生效条件的合同，因南通市房地产交易所未在契约鉴证处盖章，故契约仅成立而未生效。ＸＸ荣死后，郑爱兰与南通城市建设开发公司对《南通市市区出售公有住房买卖契约》及《南通市市区职工购买公有住房申报表》进行了补充和变更。在《南通市市区职工购买公有住房申报表》中明确了ＸＸ荣死亡，并增加了房屋使用年限，变更了购房价格。《南通市市区出售公有住房买卖契约》中的房屋价格也随之修改。之后，房管局核准同意出售房屋，郑爱兰交纳房款，办理产权登记。可以看出，购房合同及申请的变更、行政主管部门审批、合同实际履行都发生在ＸＸ荣死后。案涉房屋难以认定为郑爱兰、ＸＸ荣婚姻关系存续期间实际取得或应当取得的财产。
第二、购房享受的是郑爱兰的工龄优惠。《南通市市区职工购买公有住房申报表》中显示，郑爱兰购买案涉房屋使用的是自己的工龄优惠。工龄优惠是属于一种政策性补贴，还是财产或财产权益，至今仍存有争议。即使工龄优惠属于财产或财产权益，郑爱兰个人的工龄优惠作为夫妻共同财产，购房时ＸＸ荣已经死亡，其份额仅为遗产，由其被继承人共有。至于郑爱兰、ＸＸ荣拆迁时支付的扩大面积集资款，从《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》及《租赁合同》中的约定来看，支付扩大面积集资款取得的是房屋的使用权而非所有权，当时的房屋仍为公有住房。另外，《南通市市区职工购买公有住房申报表》公有住房情况中载明无个人集资及折算建筑面积，售房价格计算中也未将扩大面积集资款扣除。
第三、购房实际由郑爱兰个人出资。郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林订立的字据中载明了购房资金来源为ＸＸ荣生前工资及存款，以及ＸＸ森、ＸＸ林家中各出资3000元。其中，ＸＸ荣生前工资及存款应为ＸＸ荣与郑爱兰的夫妻共同财产，ＸＸ荣死后，其份额转化为其遗产。ＸＸ荣的法定继承人为郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林三人，遗产在未分割时，应由郑爱兰、ＸＸ森、ＸＸ林共有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十二条规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。根据该规定所体现的精神，ＸＸ森、ＸＸ林的出资应视为债权，购房的实际出资人仅为郑爱兰一人。
所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉南通市崇川区光明西村4幢103室房屋系郑爱兰个人财产，郑爱兰自愿处分自己的财产，应受法律保护。
综上所述，原告孙伟平、吴晓燕要求确认被告郑爱兰、吴婵楠之间关于南通市崇川区光明西村4幢103室房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，本院不予支持。原告蔡所所、蔡子平、蔡菊英、蔡淑英、蔡群、蔡进经本院合法传唤，无正当理由不参加诉讼，不影响本院对案件的审理，本院可根据查明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第九条、第六十二条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四十五条第一款、第七十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、第七十三条、第七十四条规定，判决如下：
驳回原告孙伟平、吴晓燕的诉讼请求。
案件受理费人民币6303元，由原告孙伟平、吴晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6303元（江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 曹卫华
代理审判员 张 赟
人民陪审员 马 莉
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黄凤美