江西省修水县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣0424执异3号
案外人朱海燕，女，1971年4月12日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。
申请执行人何智，男，1982年3月22日出生，汉族，住址九江市庐山区。
委托代理人何晨瑞，江西东太律师事务所律师。
被执行人余俊，男，1981年12月5日出生，汉族，住址上海市闵行区。
本院依据已经发生法律效力的（2017）赣0424民初177号民事判决书，执行申请执行人何智与被执行人余俊民间借贷纠纷一案，在本案执行过程中，案外人朱海燕于2017年9月4日，对本院执行生效的查封被执行人余俊所有的位于上海市闵行区春申路1888弄34号502室房屋的诉前财产保全裁定即（2017）赣0424财保1号民事裁定书的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱海燕异议称，案外人于2014年10月5日经房屋买卖中介机构提供居间服务，与被执行人余俊等签署购买上海市春申路1888弄34号502室房屋买卖合同，双方约定房屋总价1800000元，其中购房款1480000元，装修款320000元。合同签署当日案外人支付定金30000元，2014年10月19日案外人与被执行人等就该房屋的买卖合同在闵行区房地产交易中心完成备案，网签当日，案外人向被执行人等支付房款720000元及装修补偿款320000元。此后，在购房审核、相关审税手续及公积金贷款审核通过后，案外人与被执行人等于2014年12月10日前往闵行区房产交易中心办理房产过户申请手续。当日，案外人向被执行人等交付购房款100000元，累计支付除公积金贷款之外的大部分房款价款总额1170000元。被执行人于2014年12月8日将涉案房屋交付案外人，案外人已实际占有使用该房屋。2014年12月15日，其他案件申请人吴祥、盛斌提出财产保全，上海市闵行区人民法院作出（2014）闵民一（民）初字第22744号民事裁定，将上述房屋查封，导致公积金贷款发放未能完成及案外人的过户手续未能及时办理完毕。案外人曾在2015年2月在上海市闵行区人民法院审理吴祥、盛斌与被执行人的案件过程中，以第三人身份请求参与诉讼未能获得批准。2015年3月案外人曾向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求被执行人等继续履行买卖合同并承担违约责任，上述法院确认双方买卖合同的有效性，确认案外人在买卖交易过程中，无任何违法不当行为，受让价格合理，不能过户的原因系司法查封之因，当该原因消除时，买卖合同依法应当予以履行的事实，并基于此做出了（2015）闵民五（民）初字第645号民事判决书。2016年9月，其他案件当事人吴祥、盛斌向上海市闵行区人民法院提出执行申请，案外人曾提出执行异议，该异议上述法院作出（2016）沪0112执异39号执行裁定确认中止对上海市××春××室房屋的执行。案外人将涉案房屋尾款630000元按照上海市闵行区法院规定的时间期限打入其指定的帐户，即解除对涉案房屋的查封。2017年2月7日，案外人依据上述生效裁定将尾款打入指定账户后，上海市闵行区法院于同月解除了对上述涉案房屋的查封。2017年1月4日，贵院依据申请执行人何智的诉前财产保全申请对上海市××春××室房屋进行了查封，同月何智向贵院针对被执行人余俊借贷纠纷提起了民事诉讼[案号（2017）赣0424民初177号）]，该案已经审结且进入执行程序。案外人认为，虽然申请执行人在一审过程中采取财产保全措施，贵院依法查封了系争房屋，但案外人在查封前依法购买登记在被执行人余俊名下的涉案房屋，实际转让的对价无不合理之处，且合法实际占有使用该房屋近三年，未能办理过户手续非因案外人之原因，涉案房屋的尾款依据上海市闵行区人民法院生效裁决要求交付至法院指定帐户内，案外人已经履行完毕全部购房款，依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本人特向贵院提出执行异议，请求依法解除对涉案财产即上海市××春××室房屋的查封，并排除对该涉案房屋的执行，保护案外人的合法权益。
申请执行人何智称，案外人朱海燕认为其与被执行人余俊之间已经签订房屋买卖合同，该房屋应当解除查封并办理过户至案外人名下，其说法完全错误。案外人声称其与被执行人余俊等于2014年10月19日签订关于上海市春申路1888弄34号502室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被执行人已将该房屋出售给案外人且案外人朱海燕已经支付了部分购房款，但贵院于2017年1月4日根据申请执行人申请，查封了该套房屋，案外人却于2017年2月7日再向上海市闵行区人民法院支付该房屋的尾款，申请执行人认为案外人与被执行人涉嫌恶意串通虚假签订商品房买卖合同，伪造房屋出卖转移债务人余俊名下财产以达逃避债务的目的。理由如下：1、根据案外人朱海燕提交的其与余俊、叶妍签订的商品房买卖合同，购房尾款的支付方式为银行贷款，其在房屋未能办理过户并在银行贷款发放下来之前，完全没有任何必要向法院或余俊、叶妍以自掏腰包的方式缴纳剩余购房款的义务，其向法院自费缴纳剩余购房款无疑是为达到使被执行人清偿之前的债务并保全该套房产的效果。2、案外人向银行缴纳剩余购房款的时间为2017年2月7日，是在申请执行人申请法院查封该套房屋后一个月的时间以后，其签订合同的时间为2014年10月19日，为何时隔近三年并在申请人申请查封后才向法院缴纳购房尾款，显属为了更充分的理由转移被执行人余俊名下的房产以达到逃避债务的目的。3、案外人向法院缴纳该房屋尾款，并非因其与被执行人余俊之间的房屋买卖合同纠纷案，而是因其他案件原因向法院缴纳该房尾款，与本案同样并无关联。另外，案外人与被执行人余俊之间签订的《房屋买卖合同》有效，也不能达到排除申请人申请法院查封并对该套房屋强制执行的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋买卖合同有效并不当然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。即使案外人朱海燕与被执行人余俊之间签订的《房屋买卖合同》有效，也仅能证明其彼此之间的债权债务关系存在，但该房屋的物权未发生改变。案外人依据《房屋买卖合同》所产生的债权关系并不能对抗排除申请执行人与被执行人之间因民间借贷关系产生的债权关系。综上所述，申请执行人依据法律规定，请求法院对被执行人余俊享有物权的房屋进行查封并申请强制执行并无不妥，案外人的异议并不能成立，请求贵院依法驳回其申请。
被执行人余俊经本院通知，未提供答辩意见。
本院查明，坐落于上海市××春××室的房屋于2012年4月20日登记于被执行人余俊与叶妍名下。2014年10月5日，案外人朱海燕为购买涉案房屋给付被执行人余俊定金30000元。2014年10月19日，案外人朱海燕等（买受人，乙方）与被执行人余俊等（卖售人，甲方）经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2090760）一份，合同约定乙方以1480000元的价格向甲方受让坐落于上海市××春××室的房屋。乙方于2014年10月5日给付甲方定金30000元，于2014年10月20日前给付甲方720000元，甲方向乙方出具收款凭证。乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权权证后》，以银行发放贷款的方式将房款700000元整给付甲方。尾款待本交易经房地产交易中心审批完成且甲方向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续，甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）30000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款收据。乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续，且甲、乙双方税费审核完毕后七个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。合同对双方其他权利义务作了约定。在甲、乙双方履行上述合同过程中，上海市闵行区法院根据其他案件当事人吴祥、盛斌申请，于2014年12月15日作出(2014)闵民一（民）初字第22744号民事裁定书，裁定冻结被执行人余俊等的银行存款790000元或查封、扣押其相应价值的财产。同时，该院至上××市闵行区房地产交易中心查封了上海市××春××室的房屋，查封期限自2014年12月15日至2016年12月15日。案外人朱海燕等于2015年3月31日以房屋买卖合同纠纷为由，起诉被执行人余俊等到上海市闵行区人民法院，要求被执行人余俊等继续履行房屋买卖合同，协助案外人办理房屋产权过户登记手续。上海市闵行区人民法院于2015年4月28日作出（2015）闵民五（民）初字第645号民事判决书，驳回案外人朱海燕等的诉讼请求。2015年12月9日，上海市闵行区人民法院作出（2014）闵民一（民）初字第22744号民事判决书，判决被执行人余俊，叶妍偿还吴祥借款380000元及余俊偿还盛斌借款410000元。因吴祥、盛斌不服该判决上诉，上海市第一中级人民法院于2016年5月19日对吴祥、盛斌与被执行人余俊上述民间借贷上诉案作出（2016）沪01民终2357号民事判决，驳回上诉，维持原判。案外人朱海燕等在上述吴祥、盛斌与被执行人余俊等生效判决的执行过程中，提出执行异议，要求法院解除对上海市××春××室的房屋的查封，上海市闵行区人民法院2016年11月28日作出（2016）沪0112执异39号执行裁定，中止对上海市××春××室的房屋的执行。本院根据申请人执行人何智的诉前财产保全申请，于2017年1月4日作出（2017）赣0424财保1号民事裁定书，查封被执行人余俊所有的位于上海市××春××室的房屋[房产证号：沪房地闵字（2012第011417号）]，查封期限为二年。并于2017年3月11日，对申请执行人与被执行人的民间借贷纠纷，作出（2017）赣0424民初177号民事判决书。本院在执行申请执行人何智与被执行人余俊上述生效判决过程中，案外人以其于2017年2月7日，依据已生效裁定将尾款打入上海市闵行区法院指定账户后，上海市闵行区法院于同月解除了对上述涉案房屋的查封。因案外人已经履行完毕全部购房款，依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特向本院提出执行异议，请求依法解除对涉案财产即上海市××春××室房屋的查封，并排除对该涉案房屋的执行，保护案外人的合法权益。
以上事实，有案外人与申请执行人相一致的书面陈述证明，有上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第645号民事判决书、（2014）闵民一（民）初字第22744号民事判决书、（2016）沪0112执异39号执行裁定书、上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终2357号民事判决书、定金收据、收条及对应的银行业务回单、协议、佣金确认书、收款收据及银联POS签购单、税收缴款书、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书、不予登记告之书、上××市闵行区房地产登记收件收据、上海市房地产登记申请书、上海市房地产卖卖合同、上海市闵行区人民法院代管款收据等复印件在案佐证，足以认定。
本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，执行法院就对系争议财产实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案上述事实可以确认，坐落于上海市××春××室的房屋于2012年4月20日登记于被执行人余俊与叶妍名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本院依法对被执行人余俊所有的坐落于上海市××春××室的房屋进行财产保全查封措施，符合法律规定。对于申请执行人提出的即使案外人朱海燕与被执行人余俊之间签订的《房屋买卖合同》有效，也仅能证明其彼此之间的债权债务关系存在，但该房屋的物权未发生改变。案外人称其已签订房屋买卖合同，并支付了大部分款项，由于被执行人未配合以及司法查封的原因未办理好产权过户登记手续，应当解除对上海市××春××室的房屋进行查封的主张，因本院查封该房屋，系对登记于被执行人余俊名下的财产的控制措施，并未进行实体性处分，其可通过确认对上海市××春××室房屋产权的法律途径解决。综上，依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人朱海燕要求解除对涉案财产即上海市闵行区春申路1888弄34号502室房屋的查封，并排除对该涉案房屋执行的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 余 刚
审判员 陈飞翔
审判员 马首智
二〇一七年十二月四日
书记员 黄梦婷