襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州张湾民初字第00317号
原告杨再轶。
法定代理人杨继启（原告之父）。
被告襄阳市民发东盛房地产开发有限公司（以下简称民发公司）。
法定代表人陈伦盛，该公司执行董事。
委托代理人王海莹，该公司员工。
委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。
原告杨再轶与被告民发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐俊艳独任审判，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告杨再轶的法定代理人杨继启、被告民发公司的委托代理人王海莹、曹其国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨再轶诉称：2014年10月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同就房屋位置、面积、价款、交款时间、产权证办理、违约责任等进行了约定。合同生效后，原告一次性交付了购房款524643元，履行了合同约定的义务，而被告在约定的2015年6月30日不能交出合格的房屋，构成违约。原告认为被告交付的房屋未通过消防、环评验收，未取得《竣工验收备案表》，不具备交房条件，原告拒绝接受被告的交房行为，并要求按合同约定的逾期交房的条款承担违约责任。被告认为根据该合同，该房屋已经通过了验收，符合襄阳市规定的交房条件，原告经通知后拒不收房，视为房屋已经交付，不同意承担逾期交房的违约责任。争议发生后，原告多次就交房条件与被告进行沟通，无法达成协议。诉请：1、判令被告承担2015年10月18日之前的逾期交房违约金15739元；2、判令被告承担按原告购房金额日万分之三支付从2015年10月19日至达到交房条件之日的违约金。
被告民发公司辩称：1、被告已对房屋进行验收，并于约定交房前验收合格，公告通知原告收房，但原告拒收，与被告无关；2、原告诉称与本案无关，且与事实不符，被告建设的房屋达到“五方”验收合格标准，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《湖北省建筑市场管理条例》第四十七条以及襄阳市人民政府办公室发布的《关于促进房地产业健康规范有序发展的意见（试行）》第二条第6项的规定，可以交房，故不存在原告陈述的事实。原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：
原告杨再轶为支持其诉讼主张，向本院提交了商品房买卖合同一份及购房发票两份，据以证明原、被告签订的房屋买卖合同对房屋位置、面积、价款、交款时间、产权证办理、违约责任等进行约定的内容以及原告交付被告全部购房款的事实。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为原告提交的合同第八条印刷不完整，应以被告保存的合同为准。本院对证据的真实性予以采信。
被告民发公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、商品房买卖合同一份。
证据二、竣工验收报告、住宅工程分户验收汇总记录一份。
证据三、刊登交房公告的襄阳晚报一份。
证据四、襄阳市襄州区环保局的环境保护竣工验收意见、襄阳市城乡建设局颁发的建设工程竣工验收规划条件核实证明、襄阳市公安消防支队建设消防验收意见书各一份。
经庭审质证，原告指出证据一上买受人“杨再轶”三字非本人所写，指纹非杨再轶本人所按，而是杨继启签名和按印的，原告提交的购房合同上是杨再轶本人签名，应以原告提交合同为准。原告对证据二有真实性有异议，认为不能证明被告主张。原告对证据三、四的真实性无异议。本院审查认为，被告提供的商品房买卖合同上买受人签名为原告的法定代理人，法定代理人以被代理人名义签订合同的行为是代理行为，故证据一的内容真实。原告虽对证据二真实性有异议，但并未提供证据证明其真实性存在瑕疵，本院对真实性予以采信。证据三、四来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：
杨继启与王运生原系夫妻关系，二人于2009年12月26日生育本案原告杨再轶，2011年5月16日协议离婚，离婚协议约定杨再轶由杨继启抚养。2014年10月5日，原告向被告预付购房款20000元。次日，杨继启在襄阳市襄州区航空路民发世界城营销中心以原告名义与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的民发·世界城三期A5地块（学院派）第2幢1单元2702号预售商品房，建筑面积103.65㎡，每平方米5061.678元，总金额524643元。付款方式为签订合同当日一次性付款。该房所在的2号楼地上建设28层，地下1层。合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收取得《竣工验收报告》。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、由于买受人原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。合同第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……；2、……、3、……、4、……；5、……；6、……。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订当日，原告已向被告支付剩余全部房款504643元。2015年4月6日，被告、监理单位、施工单位对民发·世界城三期A5地块2号楼进行分户验收，结论为合格。2015年5月19日，被告组织设计、勘查、监理、施工单位对民发·世界城三期A5地块2号楼进行竣工验收，形成验收报告，验收结论为合格。2015年5月28日，被告在《襄阳晚报》上刊登民发·世界城三期学院派住宅小区交房公告，通知相关买受人于公告刊登次日开始交房。原告及其法定代理人收到交房通知后，于2015年6月29日左右到民发·世界城三期A5地块2号楼查看。因被告不能提供房屋通过消防、环评验收的证明文件，未取得《竣工验收备案表》，原告认为被告不具备交房条件，拒绝接收房屋。
另查明，襄阳市襄州区环境保护局于2015年1月4日向被告出具《关于民发世界城三期A5号地块商住开发项目环境保护竣工验收意见》，同意民发世界城三期A5号地块商住开发项目环保设施通过环保验收。2015年11月16日，襄阳市城乡建设局向被告颁发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，认为符合城乡规划要求。2015年12月24日，襄阳市公安消防支队通过了对民发世界城三期A5地块1-3、5-13、15-17楼的消防验收，向被告出具了《建设工程消防验收意见书》。
本院认为，原告保管的商品房买卖合同第八条在交付条件处“”上未填写数字序号，但在列举的条件5空白横线上填写有“该商品房经验收取得《竣工验收报告》。”被告保管的合同第八条内容为“出卖人应当在……，将具备下列第5种条件，……交付买受人使用：1、……；2、……、3、……、4、……；5、该商品房经验收取得《竣工验收报告》。”原、被告分别持有的合同签订时间在同一日，被告持有的合同系空白格式合同用笔填写的，原告持有的合同系打印件，按照购买商品房的一般流程判断，被告持有的合同系原、被告最初的合意，原告持有的合同应属被告打印合同中遗漏数字，原、被告分别持有的合同并无本质区别，具有相同的法律效力。原告与被告民发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案系商品房买卖合同履行中，对交房标准产生分歧引发的纠纷。审理认为，关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。商品房买卖合同第八条也约定了依照国家和地方人民政府的有关规定及当事人约定的条件，并没有排除国家法律和行政法规对商品房交付标准的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此被告向原告交付的房屋是必须经过验收合格的，包括竣工验收合格和国家规定的其他需要验收的项目合格。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据本条规定，建设工程竣工验收的主体应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，建设工程竣工验收的条件应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，满足以上条件即为竣工验收合格。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”本案被告在2015年5月19日，组织设计、勘查、监理、施工单位对民发·世界城三期A5地块2号楼进行竣工验收，形成验收报告，验收结论为合格，但被告于2015年11月16日才经规划部门核实符合规划条件，应视为被告于2015年11月16日竣工验收合格，被告2015年6月29日的交房行为，不符合合同约定，应当承担违约责任。原告主张交付的商品房应通过消防验收，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）……。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）……；（二）……；（三）……；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）……；（六）……。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十九层以上的普通住宅归为一类。涉案房屋所在楼房地上共计28层，属于一类住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。民发·世界城三期A5地块（学院派）第2幢楼在2015年12月24日之前未通过消防验收，属于法律规定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向业主交付。原告主张被告交付的商品房应通过消防验收的理由成立，本院予以采纳。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登计表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”所以《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收程序系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。原告主张被告交付的房屋未通过环评验收，与本案无关联性，且与本院查明襄阳市襄州区环境保护局于2015年1月4日同意民发世界城三期A5号地块商住开发项目环保设施通过环保验收的事实不符，本院不予采信。原告主张商品房的出卖人取得《竣工验收备案表》才能视为验收合格的标准，其理由是《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第6.0.7条：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”原建设部关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知中规定6.0.7条为强制性条款，必须严格执行。但住房和城乡建设部于2013年11月1日关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的公告，公布了《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013），该标准于2014年6月1日起施行，原GB50300-2001标准同时废止。GB50300-2013标准没有继续规定备案为强制标准。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”可见建设工程竣工验收合格在前，建设单位依法向备案机关备案在后。因此，不能以商品房的出卖人取得《竣工验收备案表》视为验收合格的标准，故原告主张被告取得《竣工验收备案表》才能交房的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，被告出售的房屋于2015年11月16日竣工验收合格，2015年12月24日消防验收合格，被告于2015年12月24日起才具备交交房条件，该时间比约定的交房日2015年6月30日晚177天，根据商品房买卖合同第九条的规定，被告应支付原告逾期交房违约金27858.54元（524643元×0.0003／天×177天）。被告辩称被告已对房屋进行验收，并于约定交房前验收合格，公告通知原告收房，但原告拒收，与被告无关，该答辩意见与本院查明事实不符，本院不予采信。对于房屋达到“五方”验收合格的标准的答辩意见，本院予以采信。《建设工程质量管理条例》、《湖北省建筑市场管理条例》以及襄阳市人民政府办公室发布的《关于促进房地产业健康规范有序发展的意见（试行）》均不是法律，其关于商品房验收的规定没有排除也不能排除《中华人民共和国消防法》对房屋消防验收的规定，被告所举证据未能证明其消防工程在约定的交房之日前验收合格，其交房行为不符合《中华人民共和国消防法》的规定，故本院对被告辩称被告根据国家相关规定，可以交房的答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告襄阳市民发东盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杨再轶支付从2015年6月30日起至2015年12月24日止的逾期交房违约金27858.54元；
二、驳回原告杨再轶的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费496元，减半收取248元，由被告襄阳市民发东盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 唐俊艳
二〇一六年三月十五日
书记员 李洪林