2湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初8207号原告：朱鹏，男，1991年7月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：邓军超（特别授权代理），湖北武北律师事务所律师。被告：黄斌，男，1983年8月10日出生，汉族，住湖北省通城县。被告：张淑兰，女，1986年1月6日出生，汉族，住湖北省大冶市。以上两被告的共同委托诉讼代理人:刘宁莉（特别授权代理），湖北驰纵律师事务所律师。第三人：武汉金迪房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区堤角小区城开星园58栋102室。法定代表人：周国强，经理。委托诉讼代理人：周凤玲（一般授权代理），女，系该公司员工，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：余盼（一般授权代理），女，系该公司员工，住湖北省武汉市黄陂区。原告朱鹏与被告黄斌、张淑兰、第三人武汉金迪房地产代理有限公司（以下简称金迪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱鹏及委托诉讼代理人邓军超、被告黄斌及委托诉讼代理人刘宁莉、被告张淑兰的委托诉讼代理人刘宁莉、第三人金迪房地产公司的法定代表人周国强及委托诉讼代理人周凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；2.判令两被告返还购房定金30,000元；3.判令两被告支付违约金30,000元；4.判令两被告支付购房成本增加的损失50,000元；5.判令两被告负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月7日，我和黄斌、张淑兰及金迪房地产公司共同签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定，两被告出售位于武汉市江岸区解放大道2078号5栋2单元5层C室的房屋，建筑面积80.38㎡，成交总价880,000元。同时约定了相关房屋交易付款流程，我应于合同签订当日向两被告支付购房定金30,000元，我的贷款审批通过后，我向两被告支付200,000元用于其还清银行贷款，待房屋过户收件单开出后，我再向两被告支付50,000元，余款600,000元以银行按揭贷款形式向两被告支付。合同签订后，我即向两被告支付了定金30,000元，两被告收取定金后，消极履行后续售房义务，且黄斌在我不知情的情况下又对外发布了房源，我发现之后一直与黄斌积极交涉，在这期间限购政策出台，我知道自己只能购买涉案房屋，无奈之下，2016年11月19日我和黄斌又签订了一份《补充协议》，将房屋总价增加至900,000元，并约定在2016年12月12日之前完成过户，如果黄斌未能如期完成过户义务，则向我支付违约金30,000元。但在后面合同履行过程中，因为黄斌的原因无法履行，黄斌经常不回短信电话，两被告未按照约定履行合同义务，两被告的行为已违背了诚实守信的交易原则，侵害了我的合法权益，并且导致我购房成本增加形成损失，故诉至法院，请求判如所请。此外，我已收到黄斌退还的定金20,000元。被告黄斌、张淑兰共同辩称，第一，我方同意解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》。第二，朱鹏所言的30,000元定金，我方实收20,000元，并早已于2017年8月24日返还给朱鹏，另外10,000元由金迪房地产公司代收，不应当由我方来退还。第三，导致《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》无法履行的原因不可归责于我方，我方不应当承担违约金责任损失。第四，既然合同无法履行的原因不可归责于我方，则购房成本增加的损失不应当由我方承担，并且此项所谓损失请求没有事实和法律依据。第五，诉讼费不应当由我方负担。第三人金迪房地产公司述称，我方同意解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，但违约方应向我方支付中介费35,000元。我方认为黄斌、张淑兰是违约方，因为黄斌出售房屋时隐瞒其婚姻状况，张淑兰是黄斌的第二任妻子，但是黄斌出售房屋时并没有告知我方，这个事实对房屋产权有影响，因为涉案房屋的产权与黄斌的第一任妻子有关，黄斌是在与第一任妻子婚姻关系存续期间购买的涉案房屋，也是从我方中介购买的涉案房屋，当时黄斌出具了假的单身证明，让我方以为他是单身，黄斌第一次离婚时隐瞒了购买涉案房屋的事实，黄斌在出售涉案房屋给朱鹏时也与张淑兰离婚，离婚协议上涉案房屋是给张淑兰的，但涉案房屋却没有办析产，所以在办理贷款手续过程中需要黄斌配合，银行为了办理贷款要求办理一个公证，由张淑兰委托黄斌来代收银行的贷款，当时黄斌觉得房价上涨的很快，也不是很配合办理公证，一直拖到限购政策出台，房价达到黄斌要求后签订了《补充协议》，才办理的公证。当时办理公证，公证处已经受理，然后在后期调查取证时发现黄斌有第一段婚史，涉案房屋是在其第一段婚姻关系存续期间购买的，公证处就停止了办理公证。我方为了弄清楚事实，于2016年12月15日前往武汉市江岸区房管局调取了黄斌的购房信息，涉案房屋于2007年由黄斌购买，还附有其假单身证明。各方一直无法沟通达成一致意见，所以直到现在来诉讼。对于我方原本想主张的中介费35,000元，目前本案还没有确定违约方，所以本案审结后，我方会另行主张，不在本案中主张。经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区解放大道2078号5栋2单元5层C室，房屋登记所有权人为黄斌，登记时间为2012年8月8日。2016年10月7日，黄斌、张淑兰（卖方、甲方）、朱鹏（买方、乙方）与百居易新荣加盟店（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：20161002），其中约定：甲方所有房屋坐落于武汉市江岸区解放大道2078号5栋2单元5层C室，建筑面积80.38㎡，房屋交易成交价为880,000元，合同签订，乙方支付甲方购房定金30,000元，甲方实收定金20,000元，丙方代收定金10,000元，当甲乙双方在丙方参与下，交房验收合格并结清水、电、天燃气、物业等相关费用后，丙方将代收定金全额退还给甲方。甲方同意乙方向银行申请商业贷款，甲乙双方应于2016年10月15日前准备好资料，丙方应相应组织甲乙双方到银行办理贷款手续，乙方保证贷款征信及资料合格，甲方向银行预约还款，待银行审批通过，乙方支付甲方第二次房款200,000元用于还清银行贷款，待银行注销抵押资料开出后，丙方协助甲方办理析产，待析产办出，丙方相应组织甲乙双方办理房产过户，过户前三天，乙方应支付丙方中介费、贷款费等手续费18,000元，过户成功，乙方收件单开出时，乙方支付甲方第三次购房款50,000元，待银行放款后，乙方支付第四次购房款600,000元给甲方。乙方支付房屋交易过户的契税、个税、综合手续费、贷款手续费及甲乙双方的中介费。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，待银行贷款审批合格后，乙方向丙方支付经纪代理费16,000元，贷款手续费2,000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费35,000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费35,000元。甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。本合同未尽事宜，由甲、乙、丙三方另行商定，并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力。如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方可解除合同，并不承担违约责任。甲方（卖方及配偶）处黄斌、张淑兰签名捺印，乙方（买方）处朱鹏签名捺印，丙方（经纪代理方）处金迪房地产公司加盖合同专用章、经纪人处余盼签名捺印。后附附件一合同履行确认表载明，张淑兰收到朱鹏支付“乙方付甲方购房定金”30,000元，余盼收到张淑兰支付“甲方转丙方交房押金”10,000元。2016年10月14日，朱鹏前往武汉农村商业银行办理个人按揭贷款，张淑兰予以配合签字。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发出武政办[2016]159号《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》文件，其中载明强化住房限购限贷措施，住房限购限贷范围为江岸、江汉、硚口等区域，非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。对于申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为30%。对在本市已拥有1套及以上住房的，在上述区域暂停向其出售住房。朱鹏自述其当时不是武汉市户籍、在文件规定的限购限贷范围内。2016年11月19日，黄斌（卖方）、朱鹏（买方）、余盼（中介方）签订《补充协议》，载明因卖方觉得价格比行情低，买卖双方一直没达成一致，故原合同一直未能履行，现买卖双方友好协商，达成如下补充协议，就原合同第三条作如下修改：一、原合同的房屋成交价由原来的房东净得880,000元调整为房东净得900,000元，但房东需支付变更离婚协议的公证手续费，委托公证的费用由买方承担。二、2016年11月21日，卖方到公证处办理变更离婚协议公证，办理房屋全权委托中介方周国强名下的公证，办完公证，买卖双方一起到银行签买方贷款合同，买方同时支付卖方第二次房款调整为250,000元，用于还清卖方银行贷款。三、原合同的贷款金额调整为560,000元（以银行审批为主），过户成功，买方支付卖方第三次房款调整为60,000元。四、买方支付中介方10,000元作为服务费用，力求房子能在2016年11月26日—2016年12月12日前过户成功，如还是政策的原因不能过户，则中介方不退服务费。（手写：买卖方各承担5,000元）五、如房屋未能2016年12月12日前过户，卖方应全权委托中介方做抵押还清买方房款及违约金。（1）退还买方已支付280,000元；（2）支付买方30,000元，作为原合同未能履行的违约金；（3）支付办理抵押贷款的手续费；（4）如抵押不了，则独家委托中介方出售该房屋，出售价格到时议价。付款时间定为30个工作日。此补充协议一式三份，买卖双方及中介方各持一份，具有与原合同相同的法律效力，如卖方于2017年元月25日前，仍未能履行，则买方可向法院起诉。卖方处黄斌签名捺印，买方处朱鹏签名捺印，中介方处余盼签名捺印。2016年12月5日，黄斌、张淑兰（卖方）与朱鹏（买方）、周凤玲（代理方）共同向武汉市江岸区房地部门出具《情况说明》，载明三方于2016年10月7日拟定了存量房居间（买卖）合同，买方2016年9月16日支付了购房诚意金，并于2016年10月7日支付了购房定金10,000元存入经纪代理方，又于2016年10月7日支付了购房定金20,000元给卖方，支付的形式以支付宝和收据形式，卖方的房产坐落于江岸区解放大道2078号5栋2单元5层C室，签于在限购令前产生的存量房居间（买卖）合同，请贵部门给予解决过户审批事宜。另查明，黄斌与张淑兰原系夫妻关系，朱鹏提交的《离婚协议书》中显示黄斌、张淑兰于2013年8月5日结婚、2016年1月12日办理离婚登记，黄斌、张淑兰对此予以认可。《离婚协议书》中就夫妻共同财产的处理部分写明，男方（黄斌）婚前所有的房屋位于武汉市江岸区丹水池街解放大道2078号5栋2单元5层C室的房地产所有权归女方（张淑兰）所有。再查明，武汉百居易房地产经营咨询有限公司授权金迪房地产公司享有“百居易房屋超市”服务商标的使用权，授权期限：2016年1月30日至2017年1月29日、2017年1月30日至2018年1月29日。审理中，黄斌称于2017年8月24日退还朱鹏购房定金20,000元，朱鹏认可已收到。以上事实，有朱鹏、黄斌、张淑兰的居民身份证、金迪房地产公司的《企业信息咨询报告》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《补充协议》、《离婚证》、《离婚协议书》、《情况说明》及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》系签订各方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护。合同签订后，朱鹏依约向黄斌、张淑兰支付购房定金30,000元，黄斌、张淑兰同时转金迪房地产公司交房押金10,000元，即黄斌、张淑兰实收20,000元，金迪房地产公司代收10,000元，各方已按合同约定开始履行各自义务。后因合同履行过程中出现争议，朱鹏、黄斌及金迪房地产公司的代表签订《补充协议》，但仍未能继续履行，现朱鹏诉至本院要求解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，黄斌、张淑兰及金迪房地产公司均表示无异议，本院予以照准。合同解除，金迪房地产公司持有的交房押金已无实现条件，金迪房地产公司应退还朱鹏10,000元。各方对涉案合同未能履行的原因各持己见。朱鹏、金迪房地产公司称主要原因是黄斌购买涉案房屋时隐瞒其第一段婚史所致，从黄斌、张淑兰的《离婚协议书》中对涉案房屋处理的约定以及签订涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》并配合履行部分手续的情况来看，虽不能推定黄斌、张淑兰系明知且故意隐瞒，但其出售涉案房屋时确实可能存在产权瑕疵，而金迪房地产公司居间双方签订合同时也未明确告知黄斌涉案房屋可能存在产权瑕疵，由此造成涉案合同的履行出现障碍。此外，朱鹏自认在限购政策出台后其属于限购范围，朱鹏、金迪房地产公司均表示可以通过向相关部门申请而继续履行购房合同，但这仅是一种可能性，是否能继续履行未有相关部门的明确答复，此原因与涉案房屋产权存在瑕疵一并成为涉案合同继续履行的障碍，故《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》未能继续履行。关于朱鹏主张的违约金30,000元，其主要依据为《补充协议》中的约定，但《补充协议》签订后各方并未进一步履行，同时鉴于上述分析，在合同的解除不能完全归责于黄斌、张淑兰的情况下要求其承担全部违约金亦不符合公平原则，又因黄斌、张淑兰2016年10月7日确实收到了朱鹏支付的购房定金20,000元，且占有该款项直至2017年8月24日才退还，本院酌定黄斌、张淑兰支付朱鹏资金占用损失，以20,000元为本金、自2016年10月7日起至2017年8月24日止、按照年利率24%的标准计算。关于朱鹏主张的购房成本增加的损失50,000元，其仅提交自行打印的网站截图，未提交充分证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告朱鹏与被告黄斌、张淑兰及第三人武汉金迪房地产代理有限公司于2016年10月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、解除原告朱鹏与被告黄斌及第三人武汉金迪房地产代理有限公司于2016年11月19日签订的《补充协议》；三、被告黄斌、张淑兰于本判决生效之日起5日内支付原告朱鹏资金占用损失（以20,000元为本金，自2016年10月7日起至2017年8月24日止，按照年利率24%的标准计算）；四、第三人武汉金迪房地产代理有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告朱鹏10,000元；五、驳回原告朱鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元、邮寄送达费120元，共计2,620元，由原告朱鹏负担1,844元、被告黄斌、张淑兰负担776元。因原告朱鹏已将此款全部预交本院，故被告黄斌、张淑兰应于本判决生效之日起5日内将其所负担部分给付原告朱鹏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  吴艳萍人民陪审员  朱莉华人民陪审员  甘 敏二〇一七年十二月十九日法官 助理  郭奕君书 记 员  文 娟