山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第1116号
上诉人（原审原告）：崔彦兴，个体。
委托代理人：陈建平，山东德联邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司。住所地：临邑县恒源路北段东侧。
负责人：贾立收，经理。
被上诉人（原审被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司德州中心支公司。住所地：德州市经济开发区三八东路中建华府小区**号楼。
负责人：宋俊杰，经理。
二被上诉人共同委托代理人：白秋生，山东鑫大公律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：周立国，山东鑫大公律师事务所律师。
上诉人崔彦兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2014）临商初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司（原名称为：中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市支公司临邑营销服务部）于2009年4月1日期签定《房屋租赁合同》一份，约定由原告出租给被告中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司（以下简称临邑支公司）坐落于山东省德州市临邑县恒源路北段东侧的楼房一套，作为被告临邑支公司办公营业使用，租赁期限自2009年4月1日起至2014年4月1日止，租金为每年2.2万元，双方还约定，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告临邑支公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前一个月，向原告提出续租的书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。并约定，除原告同意被告临邑支公司续租外，被告临邑支公司应在合同的租赁期届满日返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日应按2元／㎡向原告支付该房屋占用期间的使用费。同时，双方还对房屋使用要求和维修责任进行了约定，租赁期间，被告临邑支公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告临邑支公司通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，被告临邑支公司可代为维修，费用由原告承担，租赁期间，被告临邑支公司应合理使用并爱护并其附属设施，因被告临邑支公司使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障，由被告临邑支公司负责维修。还查明，在被告临邑支公司租赁原告楼房期间，楼房三楼于2013年12月22日上午10时发生火灾，临邑县公安消防大队恒源中队接到报警后赴现场将火扑灭，因三楼房屋烧毁，被告临邑支公司为不影响办公，对房屋因失火遭损坏的部位进行了维修，花费维修费用5598.56元，后被告临邑支公司继续使用该楼房，并于2014年3月底搬离所租赁的涉案楼房。被告临邑支公司搬离楼房后，曾多次派员向原告交付涉案租赁楼房的钥匙，但原告以涉案租赁楼房火灾赔偿问题未了结为由未接收楼房钥匙。以上事实，有《房屋租赁合同》，临邑县广播电视台证明，临邑县公安消防大队恒源中队证明，临邑县三维甲海装饰部出具的证明、维修明细及房屋维修发票，证人邢某、赵某的证言以及原、被告的庭审陈述在卷予以证实。
原审法院认为，原告与被告临邑县支公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋租赁合同》合法有效，对原告及被告临邑支公司均具有法律拘束力，被告临邑支公司系依法设立、领取了营业执照的独立法人，对其民事行为依法独立承担民事责任，被告中国太平洋人寿保险股份有限公司德州中心支公司未在《房屋租赁合同》上签章，依法不为该《房屋租赁合同》所约束。本案中，原、被告双方争议的焦点为：一是原、被告订立的《房屋租赁合同》是否需要解除，被告临邑支公司是否应继续向原告支付租金及违约金；二是涉案楼房发生火灾的责任归属、损失的数额及承担问题。对于争议焦点一，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，合同解除是合同的权利义务终止的情形之一，当事人协商一致可以解除合同，当事人约定一方解除合同的条件成就时或者具有法定解除合同的情形时也可以解除合同。本案中，原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方在合同中约定了租赁期限，并约定了租赁期满，被告需继续承租房屋的，应于租赁期届满前一个月向原告提出续租的书面要求，本案中，被告临邑支公司已将租金交至合同约定的届满期限且未向原告提出续租的书面要求，并在合同约定的租赁期限届满前搬离了所租赁的原告的楼房并另行租赁了他人房屋，同时多次派工作人员向原告退还楼房的钥匙，被告行为足以表明其不再继续租赁使用原告的楼房，故原、被告之间的租赁合同在合同约定的租赁期限届满之日履行完毕，不存在合同解除问题，故对原告要求原审法院解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。因被告临邑支公司已将租金交至合同约定的届满期限，原、被告之间的租赁合同已履行完毕，被告临邑支公司无需再向原告支付租金，故对原告要求被告按月租金1834元支付至法院判决解除房屋租赁合同之日止的房租的诉讼请求，原审法院不予支持。对于原告要求被告按每平方米2元支付违约金的诉讼请求，因被告临邑支公司在租赁合同期限届满前已搬离租赁楼房并派工作人员向原告交付楼房钥匙，即被告临邑支公司不存在逾期返还房屋的情形，故对原告的该诉讼请求，原审法院不予支持。对于争议焦点二，原审法院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定，原告负有保证涉案租赁房屋及其设施处于正常的可使用和安全状态的义务，被告临邑支公司负有正当及合理使用租赁楼房的义务。对于涉案租赁楼房起火的原因，原告主张系因被告在使用房屋过程中私自在照明电路上接用大功率电器导致火灾的发生，即系被告人为不当使用原因造成，被告临邑支公司则主张系因电线线路老化所致，即属于自然原因，原、被告均未提供相应的证据对自己的主张加以证明，也未申请专业机构进行专业鉴定以查明原因，故对涉案租赁房屋发生火灾的原因原审法院实无法查明。对于涉案租赁楼房因发生火灾造成的损失的具体数额，原告虽提交了德州明信价格评估有限公司出具的《山东省价格评估报告》意图证明其损失，但因该份评估报告系原告自行委托鉴定所得，两被告均不认可，且被告临邑支公司向原审法院申请了重新鉴定，原审法院技术室将评估事宜委托至德州市价格事务所，德州市价格事务所对委托事项进行调查后，因委托事项的现场距火灾发生已过将近一年时间、火灾现场灭失、进行价格评估的相应资料不齐全等原因导致无法对涉案租赁房屋的火灾损失进行价评估而退回委托。原、被告均未再向原审法院申请委托其他鉴定机构对涉案租赁楼房因发生火灾造成的损失进行评估。同时原审法院对原告提交的德州明信价格评估有限公司出具的《山东省价格评估报告》进行了审查，经审查原审法院认为该评估报告的第四页中的第2、3、5、6、7项与被告提交的经原告质证认可的临邑县三维甲海装饰部出具的维修明细存在重复，同时该评估报告的第四页中的第8、9、10、11项为丢失物品损失，因原告未提交证据证明其所出租楼房的原始基本情况，故在火灾发生前该楼房内是否存在上述物品亦无相关证据予以证实，故原告提交的该份评估报告，原审法院实难采信，对涉案租赁楼房因发生火灾造成的损失的具体数额原审法院亦无法查明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现原告以被告临邑支公司在使用租赁房屋过程中私自在照明电路上接用大功率电器导致火灾的发生并造成房屋损失为由向被告主张要求被告赔偿火灾损失43500元，则原告有义务向原审法院提交证据证明被告在使用租赁房屋过程中存在不当或不合理使用的行为，亦有义务提交证据证明其损失的具体数额，现原告未能向原审法院提交上述证据证明其主张，故对原告要求被告赔偿火灾损失43500元的诉讼主张，原审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿因重新修理房屋所造成的租金损失1834元的主张，原审法院认为，逾期利益的获得应基于合同相对方不履行义务或履行义务不符合约定，现原告未提交证据证明被告临邑支公司未履行双方所签订的租赁合同的义务或履行义务不符合双方约定，且被告临邑支公司亦提交证据证明其已对租赁楼房进行了修缮并在修缮后继续使用，故对原告的该主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：驳回原告崔彦兴的诉讼请求。案件受理费1040元，由原告崔彦兴负担。
上诉人崔彦兴上诉称，一、一审法院判决事实不清：1、本案房屋是在被上诉人使用过成中失火的房屋，被上诉人简单维修后并未通知上诉人，也没有让上诉人验收认可，被上诉人让其工作人员送楼房钥匙正常人都不会留下；2、一审法院认为被上诉人搬离房屋后是否发生其它火灾上诉人无法证实是错误的，本案中楼房钥匙一直在被上诉人手里，因此是被上诉人举证责任，并且被上诉人的维修也仅局限于自己适用；3、被上诉人播出公司搬迁公告是为自己客户指明办公地点，与上诉人的房屋租赁合同无关；4、发生火灾是被上诉人擅自安装五匹大功率空调所致失火；5、上诉人已经依法出具了鉴定报告，被上诉人反驳应当由被上诉人举证，楼房钥匙仍然在被上诉人手里，就是现场真灭失了责任在被上诉人。二、一审法院判案证据不足：1、上诉人已向一审法院提供大量照片，照片中有大量被上诉人员工，充分证明当天员工培训事实；2、被上诉人没有证据证明火灾责任在上诉人，上诉人不是被上诉人电工没有每天检查的义务，被上诉人没有尽到注意义务发生火灾，应当承担赔偿责任。三、一审法院判决程序错误：一审法院认为原、被告均未再向本院申请委托其他鉴定机构对因发生火灾造成的损失进行评估。属程序错误，且一审法院应当再行委托其他机构鉴定，没有委托是程序错误。综上，请求依法改判或发回重审，二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司答辩称，一、答辩人与上诉人的房屋租赁合同已经履行完毕，答辩人已经付清了合同期内的全部房租并搬离了上诉人的房屋，上诉人自己承认拒不接受答辩人交钥匙的行为，答辩人并无过错；双方房屋租赁合同已经履行完毕，本案也不存在合同解除的问题。二、租赁期间，上诉人应保证房屋及其设施处于正常的可使用和安全的状态，在租赁期间上诉人并无对房屋及其设施进行任何检查义务。因线路问题着火，房屋起火责任应由上诉人承担。为了不影响答辩人使用，答辩人出资及时修复了因火灾对租赁房屋造成的损害。三、上诉人单方委托作出的评估报告存在明显的瑕疵，该报告依法不应采信。答辩人申请了对火灾损失重新评估，一审法院委托的鉴定机构明确答复因火灾现场不存在，损失无法评估。也表明上诉人单方委托进行的评估是不具有合法性和真实性的。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司德州中心支公司答辩称，太平洋德州中心支公司不是租赁合同的当事人，不应承担任何责任，其他同临邑支公司的答辩意见。
经审理查明，上诉人与被上诉人太平洋临邑支公司在《房屋租赁合同》中实测的本案争议楼房建筑面积为326.27平方米。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，中国保险监督管理委员会2004年6月15日颁布的《保险公司管理规定》第三条第二款规定：“本规定所称保险公司的分支机构，是指保险公司依法设立的营业性机构和营销服务机构，包括分公司、中心支公司、支公司、营业部和营销服务部。”，故中国太平洋人寿保险股份有限公司德州中心支公司临邑营销服务部作为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”具有作为民事诉讼当事人的资格，其名称发生变更，应由变更后的“中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司”作为本案被告参加诉讼。被上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司德州中心支公司非《房屋租赁合同》的相对方，上诉人崔彦兴将其作为被告进行起诉，没有事实与法律依据，依法予以驳回。
本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一、上诉人要求被上诉人太平洋临邑支公司赔偿火灾损失是否应予支持；二、上诉人提出的解除租赁合同及支付租金、违约金的请求是否应予支持；三、原审法院是否存在程序违法行为。
对于第一个焦点问题，本院认为，上诉人与被上诉人太平洋临邑支公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。上诉人崔彦兴与被上诉人太平洋临邑支公司在房屋租赁合同第六条中约定，“1、租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复……2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方负责维修……3、租赁期间，甲方保证该房屋及其设施出于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护……”。本案中，涉案楼房三楼发生火灾后，消防部门未对火灾发生原因出具书面认定意见，双方当事人均主张应由对方对火灾的发生承担责任，但双方当事人均未提交证据支持自己的主张。根据双方当事人在房屋租赁合同中的约定，结合《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任），本院认为，在合同签订后，上诉人已经按照合同约定将涉案房屋交由被上诉人太平洋临邑支公司租赁经营，房屋处于被上诉人一方支配使用，其有义务时刻注意防火安全事项，杜绝安全隐患，但被上诉人太平洋临邑支公司在承租期间未能妥善保管租赁物，造成租赁房屋毁损，事故发生后，使用人应当申请有关专业部门对事故原因及造成的房屋损失作出认定，但被上诉人太平洋临邑支公司在火灾发生后主动对涉案楼房进行了维修，致使事故原因及房屋损失未能及时查明，其应对本次火灾事故的发生承担主要赔偿责任。上诉人在房屋租赁期间虽不能对房屋进行支配、使用，但根据房屋租赁合同约定，但其有检查、养护义务以保证房屋及其设施出于安全状态，本案中，上诉人崔彦兴未能举证证明其定期履行了检查、养护义务，应承担一定的次要责任。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，结合本案具体案情，上诉人崔彦兴承担的过错责任不宜过高，本院酌定为20%，被上诉人太平洋临邑支公司在本案中过错较大，应按80%的比例承担损失赔偿责任。对于涉案楼房因火灾造成损失的数额，原审法院委托的价格评估机构以火灾现场已灭失且相应资料不全为由退回委托，双方当事人对损失数额又未能达成一致意见。在此情形下，上诉人提交的价格评估报告虽系其单方委托，但该评估报告是由专业价格评估机构出具，具有一定的权威性，故本案可参照该价格评估报告的合理部分对火灾损失数额予以认定。该报告中，第8、9、10、11项认定的损失价值为丢失物品价值，且依据的是上诉人一方的陈述，该四项损失不应予以支持；第12项为一楼玻璃门损坏的价值，而本案火灾发生在三楼，上诉人无证据证明火灾造成了一楼的损失，该项损失不予支持；该报告第7项、第12项评估的虽然属一楼、二楼的损失价值，但考虑到三楼发生的火灾较为严重，一楼玻璃门及二楼墙瓷又确存损坏，对该两项损失予以认定。该报告其他各项，价格评估机构是对评估时尚未修复部分或因火灾造成减值部分（火灾损失价值28716.8元）进行的价格评估，具有合理性，评估报告未对被上诉人已经修复的部分重复计算，故本院对除去第8、9、10、11、12项以外的各项价值损失评估数额予以认定，价值损失数额为41282元，由被上诉人太平洋公司临邑支公司承担33025.6元，剩余部分由上诉人崔彦兴自担。
对于第二个焦点问题，本院认为，本案房屋租赁合同约定租赁期间为2009年4月1日至2014年4月1日，合同到期前被上诉人太平洋临邑支公司未依照合同约定提前提出续租，且被上诉人太平洋临邑支公司已于合同期满前搬离涉案房屋，并向上诉人提出归还房屋，故上诉人与被上诉人太平洋临邑支公司之间的租赁合同的履行期限已经届满，不再存在合同解除的问题。对于上诉人提出被上诉人太平洋临邑支公司支付房屋租金及违约金到判决解除合同之日的主张，实因被上诉人返还的房屋不符合同约定的条件（正常使用后的状态），故上诉人拒绝接收该房，但在被上诉人拒绝赔偿损失的情况下，上诉人应积极采取措施防止损失扩大，而不是一味拒绝收房造成房屋损失进一步扩大。本案中，上诉人委托的评估机构在2014年5月13日便出具了价格评估报告，上诉人已经取得证明房屋损失的证据，且其取得价格评估报告后也及时于2014年5月26日提起诉讼，此时，即使上诉人与被上诉人仍无法就损失赔偿达成一致意见，上诉人也应先接收房屋以防止损失进一步扩大，但上诉人未及时收房，故上诉人起诉以后的房屋使用费损失应由上诉人独自承担。租赁期限届满之日至起诉之日（2014年5月26日）的逾期返还房屋使用费，按双方在房屋租赁合同第七条中的约定，每逾期返还房屋一日按每日2元／㎡计算使用费，房屋使用费数额为35889.7元（55天＊2元／㎡＊326.27㎡），虽然双方约定的该项房屋使用费明显高于涉案房屋正常租金的标准，但考虑到涉案房屋因本案纠纷闲置时间较长（自合同期满便开始闲置），给上诉人崔彦兴造成的实际损失较大，依照该约定标准计算房屋使用费符合公平原则，故根据双方各自过错比例，被上诉人太平洋临邑支公司需负担其中的28711.8元。上诉人崔彦兴主张按每月1834元和每日2元／㎡的标准支付逾期返还房屋的损失，不符合同约定，本院不予支持。另外，房屋因火灾受损的部分尚需进行修缮，上诉人崔彦兴主张按一个月（1834元）计算修缮期间的租金，结合房屋毁损状况及双方各自的过错程度，本院酌定被上诉人太平洋临邑支公司承担1000元。综上，被上诉人太平洋临邑支公司需向被上诉人支付逾期返还房屋的使用费28711.8元，修缮期间租金1000元。
对于第三个焦点问题，本院认为，原审法院依据被上诉人太平洋临邑支公司的申请，委托了专业评估机构进行价格评估，该评估机构作出《关于不受理﹤对涉案租赁房屋的火灾损失进行重新评估﹥的函》后，上诉人虽对该函有不同意见，但未提出重新鉴定的申请，原审法院可依据当时已有证据作出判决。本案中，虽然原审法院存在认定事实错误的情形，但并不存在严重违反法定程序的行为，本院对上诉人该主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十九条、第二百十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省临邑县人民法院（2015）临商初字第239号民事判决书；
二、中国太平洋保险股份有限公司德州市临邑支公司赔偿崔彦兴房屋损失33025.6元，逾期房屋使用费28711.8元及修缮期间租金1000元，以上共计62737.4元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回崔彦兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1040元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司负担900元，由崔彦兴负担140元；二审案件受理费1040元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司德州市临邑支公司负担900元，由崔彦兴负担140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
代理审判员 王善文
代理审判员 王子超
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 于文平