广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1052号
上诉人（原审被告）：吴洁芳，女，1971年7月1日出生，汉族。
委托代理人：谭伟清，男，1950年8月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：韶关市升兴物业服务有限公司。
法定代表人：陈文杰，总经理。
委托代理人：杨兴，该公司经理。
委托代理人：卢春娇，该公司法律顾问。
上诉人吴洁芳因与被上诉人韶关市升兴物业服务有限公司（以下简称升兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2014）韶曲法民一初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭十五栋105房（面积110.99平方米）的业主是谭晶，吴洁芳为该物业的使用人。2012年7月23日，韶关市曲江区马坝镇源河豪庭小区业主委员会（以下简称源河豪庭业委会）与升兴物业公司签订了《源河豪庭小区物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》），约定：源河豪庭业委会将源河豪庭小区范围内的物业委托升兴物业公司实行统一管理，管理期限自签订合同起至2016年12月31日止，并约定了收费标准，其中住房面积每月每平方米0.35元、公摊水电费每月3元、摩托车定位停放每月10元、汽车（小车）定位停放每月35元收取等内容。2013年7月26日，升兴物业公司聘请杨兴为该公司职员，负责源河豪庭的物业管理工作。
另查明：2013年9月3日，升兴物业公司因物业服务合同纠纷起诉源河豪庭小区的业主魏春兰，要求魏春兰支付拖欠的物业费，广东省韶关市曲江区人民法院（以下简称曲江法院）审理后于2013年11月25日作出（2013）韶曲法民一初字第785号民事判决，确认升兴物业公司与源河豪庭业委会签订的《物业管理合同》合法有效，判决魏春兰按该合同约定支付物业费给升兴物业公司。
再查明：源河豪庭业委会于2007年1月筹备成立，选任马中瑶为业委会主任及其他副主任、委员等共17人，并于曲江区马坝镇府前居委会备案。2012年7月21日，源河豪庭业委会出具《说明》，称由于2011年1月1日委托的物业公司没有资质，现重新聘请升兴物业公司对源河豪庭小区进行物业管理，以前所签订的物业管理合同作废。各位业主代表如果同意，请签名。该《说明》上有源河豪庭业委会委员11人签名。
还查明：林其受与杨兴于2011年1月1日协商合作承包源河豪庭物业管理，并签订《双方合伙承包合同协议书》，约定：一、期限：2011年1月1日至2016年12月31日止，期限陆年。二、承包责任：甲方（杨兴）负责改造小区全部设施改造总支出，乙方负责员工、小区内事务管理工作。三、报酬方式：除了工资总支出及正常所有支出外，所有结余款按甲、乙双方各分百分之五拾（壹方壹半）。2011年1月3日，杨兴与源河豪庭业委会签订《源河豪庭小区物业管理委托合同》。上述两份合同签订后，杨兴、林其受依合同约定各自履行职责。同年2月20日，杨兴向林其受提出要求林其受退出合伙�双方因此引发纷争。2011年2月21日，杨兴以与林其受签订的合伙协议合同因存有重大误解，显失公平为由诉至曲江法院，请求撤销双方合伙协议合同。曲江法院受理后，于2011年5月16日作出（2011）韶曲民一初字第142号民事判决书，判决驳回杨兴的诉讼请求。杨兴不服，向广东省韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）提出上诉，后杨兴申请撤诉，韶关中院于2011年11月9日作出（2011）韶中法民一终字第713号民事裁定书，裁定：准许杨兴撤回上诉。（2011）韶曲民一初字第142号民事判决发生法律效力。2011年7月7日，林其受要求到小区履行业务管理，遭到杨兴拒绝，双方发生纷争。2011年11月28日，双方又因此事发生肢体冲突，致使林其受受伤住院治疗。经韶关市公安局曲江区分局处理，双方在韶关市公安局曲江区分局附城派出所达成协议如下：1、双方相互达成谅解，不追�法律责任。2、乙方（杨兴）愿意一次性赔偿甲方（林其受）受伤的治疗等费用人民币10000元正。3、经我所调解后，林其受不得再以（与）任何理由再去骚扰或阻碍杨兴的正常的物业运转，否则后果自负。4、如果林其受再来杨兴办公场所骚扰乱叫，影响业主不交物业费用，一切后果由林其受赔偿损失。双方在协议上签名，并各自按照协议内容履行。2012年1月5日，杨兴又以林其受利用其对物业管理存有优势及经验，与之签订的《双方合伙承包合同协议书》是一份权利义务极度不对等的合伙协议为由诉至曲江法院，要求：确认双方合伙协议合同为无效合同。曲江法院受理后，于2012年3月16日作出（2012）韶曲民一初字第63号民事判决书，判决驳回杨兴的诉讼请求。杨兴对此判决不服提出上诉，后杨兴申请撤诉，韶关中院于2012年8月9日作出（2012）韶中法民一终字第702号民事�定书，裁定准许杨兴撤回上诉。（2012）韶曲民一初字第63号民事判决书发生法律效力。2012年7月23日，源河豪庭业委会及杨兴因双方认识到小区物业管理依法应当聘请有资质的物业管理公司来管理，故签订《合同解除协议书》，约定双方于2011年1月3日签订《源河豪庭小区物业管理委托合同》予以解除。2012年10月11日，林其受向曲江法院提起诉讼，要求杨兴支付双方合伙期间的利润收益。经曲江法院审理后，认定双方合伙自2011年1月1日签订《双方合伙承包合同协议书》至2012年1月16日，杨兴应向林其受支付的垫付材料款和工资共计17660元，并据此作出（2012）韶曲法民一初字第909号民事判决，判令杨兴支付17660元给林其受。杨兴不服该判决，向韶关中院提起上诉。韶关中院经审理后，作出（2014）韶中法民一终字第519号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年6月5日，升兴物业公司向原审法院提起诉讼，诉称：升兴物业公司与源河豪庭业委会于2012年7月23日签订《物业管理合同》。根据合同第五条和第六条的约定，该小区的业主吴洁芳应向升兴物业公司交纳合同约定的物业管理费用。但经升兴物业公司多次催缴，吴洁芳至今仍有23个月共计963元的物业费未交。据此，升兴物业公司请求原审法院判令：1、吴洁芳向升兴物业公司支付2012年7月1日至2014年5月31日的物业管理费共计963元；2、本案诉讼费由吴洁芳负担。
原审法院认为：源河豪庭业主委员会与升兴物业公司于2012年7月23日签订的《物业管理合同》，已经该院生效的（2013）韶曲法民一初字第785号民事判决确认合法有效，双方应依该合同履行自己的权利与义务。根据《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交�或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”的规定，《物业管理合同》对曲江区马坝镇源河豪庭小区的业主均具有约束力，吴洁芳作为该小区的业主应按合同的约定向升兴物业公司交纳物业费。升兴物业公司是从2012年7月23日与源河豪庭业委会签订物业管理委托合同，合同签订后才以其的名义对小区实行物业管理，故升兴物业公司主张2012年7月23日前的物业费，没有法律依据，不予支持；但对2012年8月至2014年5月共22个月期间的物业费921元（住房110.99平方米×0.35元／平方米×22个月=855元、公摊水电3元／月×22个月=66元，合计921元），升兴物业公司要求吴洁芳交纳，证据充足，理由充分，予以支持。对于源河豪庭业委会任期届满后与升兴物业公司的法律关系等问题，应由业主大会进行处理。对于吴洁芳辩称升兴物业公司未按照合同履行义务等问题，其可另循合法途径主张。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年9月2日作出（2014）韶曲法民一初字第550号民事判决：限吴洁芳在判决生效之日起五日内支付物业服务费921元给韶关市升兴物业服务有限公司。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，韶关市升兴物业服务有限公司已预交），由吴洁芳负担。
吴洁芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定升兴物业公司与源河豪庭业委会签订的《物业管理合同》合法有效的依据是2013年11月25日作出（2013）韶曲法民一初字第785号民事判决，该认定有误。（2013）韶曲法民一初字第785号案审结前一个月，源河豪庭小区已派出二名业主（邓勇、卢会寻）作为代表起诉至原审法院，要求确认源河豪庭业委会与升兴物业公司签订的《物业管理合同》因侵权无效，原审法院立案为（2013）韶曲法一初字第987号。因原审法院误导，致（2013）韶曲法民一初字第785号案被告魏春兰未提起上诉。原审法院认为源河豪庭业委会与升兴物业公司2012年7月23日签订�《物业管理合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定有误，其适用《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定也是错误的。吴洁芳认为：1、建设单位选定的前期物业服务企业是鸿居物业公司，不是升兴物业公司。物业服务费标准是每平方米0.25元，没有收取车位费。2011年1月合同期满后，马中瑶未同意，却背着广大业主与没有资质的杨兴签订物业承包合同（约定每平方米0.35元，每车位35元／月），收费比有资质的鸿居物业公司还高，明显说明马中瑶腐败。2、升兴物业公司没有提供源河豪庭业委会与业主大会依法选聘的合法依据，说明马中瑶、陈文杰签订的《物业管理合同》是严重损害业主权益的侵权合同。3、升兴物业公司提供的物业资质和营业执照有作假行为，其法人代表陈文杰及组织机构和场所都是假的（源河豪庭6栋102房是姓林的业主），经查实无此机构和陈文杰本人，陈文杰的电话号码也是杨兴本人的。事实证明，升兴物业公司是杨兴、马中瑶一伙人非法成立，用来谋利、骗人的公司。4、原审法官不顾事实的真伪，有故意偏袒、包庇升兴物业公司的违法行为，至使违法经营者至今仍逍遥法外。5、2011年1月3日，经业主同意，源河豪庭业委会与林其受、杨兴作为代表签订了《源河豪庭小区物业管理委托合同》，管理期限至2016年12月31日，期限为6年。该合同是业主的真实意思。升兴物业公司提供的2011年1月3日源河豪庭业委会与杨兴签订的《合同》是假合同、无效合同。因该《合同》不是业主的真实意思，而是马中瑶利用权力及欺骗手段伪造的《合同》，其是在《源河豪庭小区物业管理委托合同》上覆盖林其受的签名后，保留杨兴的签名而作出《合同》，该行为是�法行为，而不是业主的真实意思。由此可见，升兴物业公司提供的源河豪庭业委会与杨兴于2012年7月23日签订的《合同解除协议书》当然无效。2012年7月23日马中瑶与陈文杰签订的《物业管理合同》也是无效的。一是马中瑶的个人行为，二是前面的合同无效，该合同自然也无效，三是业主从没有见过陈文杰，陈文杰也没有进行过物业管理。二、马中瑶不但与杨兴、陈文杰签订假合同，还利用权力严重损害业主的合法权益。非法经营期间的财产损失。如：l、小区各个监控网点的监控探头被毁灭，小区内频频被盗；2、小区围墙被拆除并出让给私人建楼房（20栋背后）；3、非法将小区绿化带铲除改作私人车位并非法收费；4、消防通道被堵死占用；5、小区6间物业用房给卖掉（4间在15栋旁边从南至北4－7号，2间在20栋旁边），六间物业房前期物业已使用了6年后移交给杨兴的�这是监守自盗。三、源河豪庭业委会委员有多名在国家政府部门担任重要职务，其有作升兴物业公司保护伞的嫌疑，以致原审审理此案不公，请求调查升兴物业公司的工商局档案资料。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销原审判决。2、升兴物业公司立即撤出源河豪庭的物业管理，并确认《物业管理合同》无效。3、本案一、二审诉讼费用由升兴物业公司负担。
升兴物业公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院维持原判。一、吴洁芳所称《物业管理合同》无效违背事实。1、升兴物业公司签订《物业管理合同》时，源河豪庭业委会早已成立，无人告知升兴物业公司有关源河豪庭业委会是否召开过业主大会的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条和《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，升兴物业公司与该小区业委会签订的《物业管理合同》没有违反任何法律法规的强制性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。2、签订物业管理合同后，升兴物业公司为源河豪庭小区提供了物业管理服务，并依据合同约定和韶关市物价局、韶关市建设局联合下发的韶市价（2004）117号文件的规定的收费标准收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。二、吴洁芳所述升兴物业公司管理服务不到位，并以此为由拒缴物业管理费用是歪曲事实。首先，升兴物业公司多年来一直根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对源河豪庭小区进行了管理服务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《广东省物业管理条�》第四十七条等规定按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。吴洁芳接受了物业服务，却拒绝交纳物业费，违反法律规定，也违反合同约定，损害了升兴物业公司的利益。其次，吴洁芳不能以管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向升兴物业公司提出抗辩。即便是升兴物业公司存在管理服务不到位之处，也应该由小区的业委会全体业主、受到损失的相关�主向升兴物业公司另行主张。大量的事实证明，升兴物业公司在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的。升兴物业公司自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，极个别的住户处于个别原因对升兴物业公司的服务质量提出质疑是不公正的，不能代表广大住户。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼期间，吴洁芳对其为韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭十五栋105房的使用人无异议，并提供了以下证据：1、2011年1月3日源河豪庭业委会与林其受、杨兴签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》，拟证明该合同合法，《物业管理合同》是虚假合同；2、2011年1月3日源河豪庭业委会与杨兴签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》，拟证明该合同是虚假合同；3、2012年7月23日源河豪庭业委会与杨兴签订的《合同解除协议书》，拟证明2011年1月3日源河豪庭业委会与杨兴签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》是虚假合同，不可能存在合同解除协议书；4、照片3张，拟证明升兴物业公司将公摊位置的围墙卖给第三人；5、（2011）韶曲民一初字第142号民事判决书、（2011）韶中法民一终字第713号民事裁定书及（2012）韶曲民一初字第63号民事判决书，拟证明源河豪庭业委会与林其受签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》合法。升兴物业公司质证意见为：对证据1，韶关中院已作出生效判决，认定双方只合作了四十多天；对证据2，吴洁芳认为该合同虚假，则不应作为证据使用。对证据3的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据4的真实性、合法性和关联性有异议，不能证实升兴物业公司有违法或违约行为；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，其解决的是林其受与杨兴前期合伙纠纷。经本院释明，升兴物业公司在指定期间内未提供源河豪庭业委会签订《物业管理合同》已取得业主大会授权的证据。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《物业管理合同》是否合法有效的问题。二、吴洁芳应否向升兴物业公司支付物业管理费的问题。
一、《物业管理合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；……”、第十二条：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”、第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物�服务企业属业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。源河豪庭业委会代表业主与升兴物业公司签订物业服务合同应得到业主大会依法讨论通过并授权。本案中，升兴物业公司主张《物业管理合同》合法有效，但从现有证据分析，源河豪庭业委会出具的《说明》，其选聘升兴物业公司时仅有11个业委会委员签名同意，未能证实选聘升兴物业公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且根据《住房和城乡建设部关于印发﹤业主大会和业主委员会指导规则﹥的通知》【建房（2009）274号】第三十二条：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”的规定，在《说明》中签名的源河豪庭业委会委员于2007年1月选任，至2012年1月已任期届满，也没有证据证实其已被选举继续担任业委会委员，因此，其签名确认的《说明》不具有代表所有业主真实意思表示的效力。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》文件精神，业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，该物业服务合同应当认定为无效。源河豪庭业委会与升兴物业公司于2012年7月23日签订的《物业管理合同》为无效合同。升兴物业公司主张该合同合法有效，理由不充分，本院不予支持。至于吴洁芳一方所述《源河豪庭小区物业管理委托合同》、《合同解除协议书》等法律效力问题，不在本案审查范围，本院对此不作处理。
二、吴洁芳应否向升兴物业公司支付物业管理费的问题。吴洁芳为韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭十五栋105房的使用人，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中：“符合下列情形之一的，物业使用人可以作为诉讼当事人参加诉讼：（1）物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同引起的纠纷；（2）物业使用人因违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约引起的纠纷；（3）其他与物业使用人有直接利害关系的情形”的规定，吴洁芳为本案适格当事人。因《物业管理合同》被认定为无效合同系因源河豪庭业委会未取得业主大会授权所致，其主要过错在于业主一方。且从双方的诉辩意见可以认定，升兴物业公司自2012年7月23日起即对源河豪庭小区进行物业管理，业主一方也有升兴物业公司提供的服务不合格，损害业主利益的陈述，因此，升兴物业公司已实际为源河豪庭小区业主提供物业服务的事实可予以确认。据此，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》文件精神，物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由业主方的过错造成的，可按合同约定支付物业费，故原审法院按《物业管理合同》约定，认定吴洁芳于2012年8月至2014年5月应缴纳的物业费为921元并无不当，本院予以维持。至于吴洁芳所称升兴物业公司提供的物业服务不合格，损害业主权益的问题，因吴洁芳未提起反诉，本院对此不作审理，其可与升兴物业公司协商或向政府相关职能部门反映以得到协调处理，�可依法另行提起诉讼处理。吴洁芳所称源河豪庭业委会委员有违法行为，不在本案审查范围，其可向相关检察部门反映。
综上所述，原审法院认定的事实和适用法律有误，但实体处理正确，本院对其实体处理结果予以维持。吴洁芳的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴洁芳负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 戴新苗