江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终976号
上诉人（原审原告）吴春贵，男，1958年3月23日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人（原审原告）吴飞，男，1983年6月12日生，汉族，住南京市建邺区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张亮，江苏天淦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京中女街商贸管理有限公司，住所地南京市江宁区科学园竹山路88号。
法定代表人：孙玉松，该公司经理。
委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。
原审第三人：南京富腾商业管理有限公司，住所地南京市江宁区东山街道468号中国女人街F区127室。
法定代表人：周吉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。
原审第三人：南京宝福珠宝首饰有限公司，住所地南京市江宁区东山街道上元大街485号泰富花苑1幢1106室。
法定代表人：郑国才。
上诉人吴春贵、吴飞因与被上诉人南京中女街商贸管理有限公司（以下简称中女街公司）、原审第三人南京富腾商业管理有限公司（以下简称富腾公司）、原审第三人南京宝福珠宝首饰有限公司（以下简称宝福公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴春贵及其与上诉人吴飞的共同委托诉讼代理人张亮、被上诉人中女街公司及原审第三人富腾公司的共同委托诉讼代理人嵇红年到庭参加诉讼、原审第三人宝福公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴春贵、吴飞上诉请求：1、请求判决被上诉人中女街公司及原审第三人立即搬离南京市江宁区东山镇金箔路468号中国女人街D区111室房屋；2、请求判决被上诉人中女街公司支付合同到期后拒不腾房造成的房租滞纳金7411.32元(从2016年5月5日起算，按每日352．92元，起诉时计算至2016年5月26日，请求判决至被上诉人实际搬离之日)；3、请求判决被上诉人中女街公司将南京市江宁区镇金箔路468号的1商铺中国女人街D区111室房屋恢复原状；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为，房屋所有权受法律保护。涉案房屋为上诉人所有产权，上诉人将涉案房屋交给被上诉人租赁使用，上诉人并没有将商铺产权转让给被上诉人，根据法律规定上诉人对涉案房屋具有所有权，占有、使用、收益受法律保护。现双方租赁合同到期，上诉人有权收回房屋，承租人无权再继续使用租赁物，故应及时返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。二、一审法院认定本案不适于强制履行，属于适用法律错误。一审法院认为，涉案房屋所属的中女街项目已整体统一利用的实际情况，如恢复原状、返还房屋成本较高，且不利于目前商场的整体利用，既浪费社会资源，最终也会影响上诉人利益，上诉人对此不能认可。涉案房屋是沿街商铺，具有独立门面，111室房屋后墙不是奥特莱斯商场的进出口，上诉人收回商铺后，只需将后墙封闭即可，不会对奥特莱斯商场造成任何影响。三、一审法院判决，确定2016年5月5日之后的租金没有法律依据。上诉人对此不能认可，根据房屋租赁协议，期限为5年，2016年5月5日双方租赁合同关系到期，双方合同终止，如需续签，需要上诉人和被上诉人中女公司通过协议另行签订书面协议，一审法院越俎代庖强制延续租赁合同，是司法权利的滥用，没有任何法律依据。涉案房屋应当另行签订租赁协议。上诉人愿意将涉案商铺出租给南京宝福珠宝首饰有限公司，但是租金应当支付给上诉人。
中女街公司及富腾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
吴春贵、吴飞向一审法院起诉请求：1、中女街公司与富腾公司、宝福公司立即搬离南京市江宁区东山街道金箔路468号中国女人街D区111室房屋。2、中女街公司与富腾公司、宝福公司支付合同到期后拒不腾房产生的滞纳金（自2016年5月5日起按租金标准2倍支付至实际搬离之日止）。3、中女街公司与富腾公司、宝福公司将南京市江宁区金箔路468号商铺中国女人街D区111室房屋恢复原状。
一审法院认定事实：南京市江宁区东山街道金箔路468号中国女人街D区111室房屋（以下简称111室）由吴春贵、吴飞共同共有，房屋建筑面积83.09平方米，规划用途为商业。2011年5月5日，吴春贵（甲方）与中女街公司（乙方）签订房屋租赁协议，合同首部载明：中国女人街D区为各业主分别购买、产权较分散，难以集中规划打造，且部分业主路途距项目较远，不便于管理。为此乙方拟统一收回中国女人街D区商铺使用权，集中进行规划、管理和培育。合同约定：甲方将111室出租给乙方作经营使用。乙方明确该房屋的用途为统一规划出租经营使用。租赁期限为5年，自合同签订日起计算租期。甲方应于2011年2月1日前交付房屋。协议期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。合同第四条约定：第一、二年的租金为5万元。第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年上浮5%，第五年上浮10%，第六年上浮5%，第七年上浮10%，第八年上浮5%，第九年上浮10%，第十年上浮5%（均是在上年基础上上浮）。租金一年一付，先付后租。乙方于签订合同后一周内将第一年租金支付给甲方。此后租金均在当期租金到期前三个月支付。合同第九条约定：本协议终止或解除后，乙方自到期的次日起10日内清场归还物业，清场期内甲方不收取租金，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。
合同签订后，吴春贵、中女街公司双方履行合同五年。2016年5月4日，吴春贵向中女街公司发通知函，要求中女街公司在接到通知后三日内返还房屋。中女街公司未予返还，使用至今。
一审另查明，111室属于中国女人街项目范围，该项目由原南京市江宁区建设局规划许可，第三人富腾公司开发建设。本案原被告合同签订后，111室所在的中女街项目由中女街公司进行重新装修，现用于经营奥特莱斯商场。
一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但对债务的标的不适于强制履行的除外。吴春贵、中女街公司之间租赁合同于2015年5月4日到期，吴春贵于期满之日要求中女街公司返还房屋、恢复原状，考虑111室房屋作为中女街项目的一部分，多数业主已将商铺出租给中女街公司整体经营，111室房屋所属的中女街项目已整体统一利用的实际情况，如恢复原状、返还房屋成本较高，且不利于目前商场的整体利用，既浪费社会资源，最终也会影响原告的利益，为平衡各方利益，根据目前情况，一审法院不宜按返还房屋、恢复原状处理。故一审法院对原告要求被告返还房屋、恢复原状的诉讼请求不予支持。
对于吴春贵、吴飞要求中女街公司按租金的两倍支付逾期搬离的滞纳金，合同约定“本协议终止或解除后，乙方自到期的次日起10日内清场归还物业，清场期内甲方不收取租金，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金”，中女街公司认为滞纳金过高，请求法院调整。因诉争房屋已被统一装修整体经营使用，一审法院认定目前不宜恢复原状、返还房屋。按双方合同约定，第一、二年租金为50000元，第三年租金在第二年基础上上浮10%为55000元，第四年租金上浮5%为57750元，第五年租金上浮10%为63525元。考虑中女街公司租赁合同使用的是格式文本，111室房屋周边业主的租金上浮趋势均为10%和5%的交替上浮，且合同约定的租金支付方式为一年一付，先付后租，租金在当期租金到期前三个月支付，并考虑原告不能收回房屋的损失，一审法院酌定自2016年5月5日起至返还房屋之日止，被告中女街公司应支付第六年度（2016年5月5日起至2017年5月4日止）的房屋占有使用费86712元[63525×（1+5%）×130%]，以下应于每年2月4日之前支付下年度房屋占有使用费，标准在上年基础上依次按照10%和5%交替上浮，即63525×（1+5%）×（1+10%）×130%,63525×（1+5%）×（1+10%）×（1+5%）×130%，……,以此类推。吴春贵、吴飞要求富腾公司、宝福公司返还房屋、恢复原状、支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院判决：一、南京中女街商贸管理有限公司支付吴春贵、吴飞第六年度（2016年5月5日至2017年5月4日期间）房屋占有使用费86712元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、自2017年5月5日起至返还房屋之日止，南京中女街商贸管理有限公司于每年2月5日前支付吴春贵、吴飞下年度房屋占有使用费，第七年度（2017年5月5日至2018年5月4日）房屋占有使用费为95383元[63525×（1+5%）×（1+10%）×130%]，以下每年在上年基础上依次按照5%和10%交替上浮，即63525×（1+5%）×（1+10%）×（1+5%）×130%，……,以此类推。三、驳回原告吴春贵、吴飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，减半收取130元，由吴春贵、吴飞负担80元，由南京中女街商贸管理有限公司负担50元。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、吴春贵、吴飞要求中女街公司、富腾公司迁出涉案房屋并恢复原状的主张应否支持；二、一审法院酌定中女街公司支付房屋占有使用费标准是否符合法律规定。
一、关于吴春贵、吴飞要求中女街公司、富腾公司迁出涉案房屋并恢复原状的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴春贵与中女街公司于2011年5月5日签订的《房屋租赁协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该协议约定，租赁期限为5年，自合同签订日起计算租期。协议期满后，如吴春贵仍继续出租房屋的，中女街公司拥有优先承租权。协议终止或解除后，中女街公司自到期的次日起10日内清场归还物业。双方合同于2015年5月4日到期，吴春贵通知中女街公司返还涉案房屋。由于涉案商铺已经由中女街公司整体进行重新装修、统一利用，用于经营奥特莱斯商场，一审法院从多数业主的整体利益出发及平衡各方利益、避免浪费社会资源的角度，综合考虑多数业主已将商铺出租给中女街公司整体经营，涉案房屋所属的中女街项目已整体统一利用的实际情况，判决目前不宜恢复原状、返还房屋，并无不当，依法应予维持。上诉人吴春贵、吴飞要求返还涉案房屋并恢复原状不利于涉案商场的整体利益，本院不予支持。
二、关于一审法院酌定中女街公司支付房屋占有使用费标准是否符合法律规定问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》约定，第一、二年的租金为5万元。第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年上浮5%，第五年上浮10%，第六年上浮5%，第七年上浮10%，第八年上浮5%，第九年上浮10%，第十年上浮5%（均是在上年基础上上浮）。本协议终止或解除后，中女街公司自到期的次日起10日内清场归还物业，清场期内吴春贵不收取租金，逾期归还的，每逾期一日应向吴春贵支付原日租金2倍的滞纳金。根据上述，目前不宜恢复原状、返还涉案房屋，一审中，中女街公司认为滞纳金过高，请求法院调整。一审法院根据查明的事实，考虑到涉案房屋目前不宜返还，结合诉争房屋周边业主的租金情况，酌定中女街公司逐年按比例增加相应占有使用费，既符合公平原则，也能平衡双方利益，并无不当，本院依法予以维持。但在中女街公司继续使用该商铺时，如出现新情况可能导致双方利益严重失衡或该项目已不再整体经营时，当事人可另行主张其权益。
综上所述，吴春贵、吴飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人吴春贵、吴飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年三月二十日
书记员 王慧