天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4305号原告：天津大愚资产管理有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：陶园园，总经理。委托诉讼代理人：肖学谦，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马晋，男，该公司职员。被告：张宏魁，男，1972年4月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高建云，男，天津市御鼎香餐饮有限公司副总经理。委托诉讼代理人：翁文珠，天津睿享律师事务所律师。被告：张金泉，男，1960年12月29日出生，汉族，天津市公安局交通队南开支队警察，住天津市南开区。委托诉讼代理人：翁文珠，天津睿享律师事务所律师。原告天津大愚资产管理有限公司（以下简称大愚公司）与被告张宏魁、张金泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖学谦、马晋，被告张宏魁委托诉讼代理人高建云、翁文珠，被告张金泉及委托诉讼代理人翁文珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大愚公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2017年2月1日至2017年5月1日的房租66000元、违约金39600元，共计105600元；2.判令解除房屋租赁合同并将诉争房屋腾空返还原告；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告系天津市南开区黄河道凯立科技大厦合法经营管理权利人，2015年10月1日与被告张宏魁签订房屋租赁合同，将坐落于天津市南开区黄河道凯立科技大厦B座负一层部分，共计建筑面积为510平方米房屋出租给被告经营使用。双方约定年租金标准为198000元，每两月支付一次。合同签订合同后，被告张宏魁于2017年2月开始拖欠租金，经原告多次催要，被告仍不履行给付义务，除租金外被告还应按照合同约定承担违约金、滞纳金等各项违约责任。截至2017年5月31日被告共拖欠租金、违约金共计105600元。被告张金泉作为被告张宏魁的连带责任保证人，应当对欠缴的各项费用承担连带责任。故成讼。被告张宏魁辩称，原、被告双方签订的房屋租赁合同是无效合同，因为根据原告提供的房地产权证显示房屋使用用途是商用和金融，但涉案合同中约定被告承租原告房屋的目的是做餐饮演艺吧。原告明知涉案房屋不能用于餐饮经营而隐瞒事实与被告签订合同，导致被告投入大量资金却不能实现合同目的。故请求法院驳回原告诉讼请求。对原告收取被告的保证金以及被告的装修损失，被告已另案主张权利。被告张金泉辩称，涉案房屋租赁合同签订时，原告要求必须由一个公务人员身份之人提供担保，故被告张金泉为被告张宏魁提供担保，本案的争议其实与张金泉无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天津市南开国有资产经营投资有限公司（以下简称南开国投公司）系涉案房屋坐落的天津南开区凯立科技大厦的产权所有人，该大厦的房地产权证登记土地用途为商务金融用地。2013年5月2日，南开国投公司与原告大愚公司签订《租赁经营合同书》，约定南开国投公司作为天津南开区凯立科技大厦项目房产产权所有人，将该项目房产（除第3层、第6层以外）整体出租给原告，由原告自主、独立对该项目房产进行策划、包装、招商、投资以及室内装修并实施物业经营管理运营，租期为自免租期满时计算10年。合同书第2.1条约定，原告承租房产用途主要用于但不限于商业、写字办公楼、宾馆、饭店、服务业及其他，主题餐饮除外。第7.4条约定，原告应按消防部门有关规定全面负责租赁房产内的防火安全。第10.1条约定，南开国投公司同意原告在合同书生效后可将项目房产部分或者全部转租给第三方，如发生转租行为，原告必须遵守下列条款：1、……2、转租租赁物的用途不得超出本合同第二条规定的用途。2015年9月18日，原告与被告张宏魁签订《房屋租赁合同书》，约定被告张宏魁从原告处承租坐落于凯立科技大厦B2座负一层的房屋，房屋面积510平方米。租赁合同第三条明确约定房屋租赁用途为餐饮演艺吧，租赁期内被告张宏魁保证未经原告同意以及按规定经有关政府部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途，否则视为违约；第四条第二项约定，年租金198000元（物业费为零，不提供物业服务），每隔两个月支付租金一次，每次交纳租金33000元；第十三条约定，被告张宏魁自行负责租赁房屋内的消防验收手续、租赁房屋内部的消防设施的保养、维护及更换、根据租赁房产用途自行配备经营场所内部必须的消防灭火器材；第十五条第（四）项约定，被告不支付或者不按照约定支付租金、水、电、采暖费等达7日以上的，原告有权单方解除合同，收回该房屋；第十七条第（三）项约定，被告有本合同第十六条第四款约定的情形之一的，原告可以要求被告按当年租金的20%支付违约金。被告张金泉出具《担保承诺函》，自愿作为被告张宏魁的保证人对张宏魁应该承担的全部租赁合同的义务承担连带保证责任，保证期限为租赁合同约定期限以及租赁合同终止后2年。合同签订后，被告张宏魁依约于2015年9月21日向原告给付保证金25000元以及2015年10月1日至2015年11月30日期间的房租33000元。此后，被告张宏魁担任股东的天津市御鼎香餐饮有限公司开始在涉案房屋经营“老男孩音乐风情餐吧”。2016年1月12日，被告张宏魁向原告、南开国投公司、南开区政府出具《关于“老男孩”串吧的安全整改呈报函》，载明被告张宏魁由于装修前未及时申报消防手续，根据消防安全条例接受了行政部门的罚款，并根据南开消防支队要求进行了闭店整改工作；根据整改要求停止使用液化气；更换排烟管道，在排烟口增加环保净化器；承诺整改完成后不会影响天津南开新闻中心正常办公。2016年1月5日，被告张宏魁又向原告出具《承诺函》，载明由于经营需要，将排烟管道放置于楼梯入口旁窗户处，承诺如该排烟设备影响到周边居民商户，引发投诉，将立即拆除。2017年底，被告张宏魁停止经营餐饮，将涉案房屋改为歌舞厅经营。2017年1月6日，天津市南开区公安消防支队向张宏魁经营的天津市御鼎香餐饮有限公司出具《临时查封决定书》，载明该支队于2017年1月5日派员对涉案房屋进行消防监督检查，发现存在“地下一层歌舞娱乐场所未设置防火分隔；地下一层违规设置歌舞娱乐场所”的火灾隐患，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，决定予以临时查封。2017年2月28日，被告张宏魁与原告法定代表人陶园园在后者办公室协商，现场谈话录音显示：张宏魁曾询问涉案房屋可否转行继续经营，陶园园表示其曾与南开国投公司朱经理沟通此事，结果被告知不能继续经营，并建议张宏魁集中精力准备索赔损失一事。另查，被告张宏魁交纳房租至2017年1月31日。涉案房屋被查封后，即被停水断电。原告于2017年2月10日、2017年3月1日、2017年3月16日三次向被告张宏魁寄送催收函催要房租，均未能投递成功被退回。本院认为，本案首先需要解决原、被告之间《房屋租赁合同书》的效力问题。被告张宏魁认为原告改变房屋使用性质后出租，并且隐瞒这一情况与被告缔约，违反了法律行政法规的强制性规定，故上述合同应属无效。对此，本院认为，涉案房屋的房地产权证注明土地用途为“商务金融用地”，证明涉案房屋所在的凯立科技大厦属于《城市用地分类与规划建设用地标准》中的商务设施用地，而不包括餐饮酒吧等商业设施用途。原、被告之间的《租赁合同》虽违反了房屋使用性质，不符合《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，但该规定属于行政管理性规定，并不属于合同法第五十二条第（五）项规定的效力性规定。原、被告签订《房屋租赁合同书》系双方自愿签订，应认定为有效合同。关于原告要求解除《房屋租赁合同书》并要求被告将房屋返还原告的诉请，本院认为：房屋租赁期限尚未届满，但租赁房屋现已被消防部门依法查封，无法使用，原告已明确表示不愿继续履行《房屋租赁合同》，故对其主张解除并返还房屋的诉请，本院予以支持。关于原告主张2017年2月1日至2017年5月1日的租金及违约金的诉请，本院认为，导致原、被告之间房屋租赁合同解除的原因有二：一是原告明知其与南开国投公司之间的《租赁经营合同书》明确排除“主题餐饮”的房屋用途，而依然与被告在《房屋租赁合同书》中明确约定租赁用途为“餐饮演艺吧”，两个概念显然存在交集。从被告提交的其与原告法定代表人的录音可以看出房屋所有权人南开国投公司已明确表示不同意原告继续转租给被告经营；二是被告张宏魁违反双方在《房屋租赁合同书》中约定的房屋用途，在并未确保租赁房屋具备公众聚集场所应达到的消防安全标准时就擅自决定改为经营歌舞娱乐场所，进而被消防部门依法查封。据此，对原告主张的违约金，由于本案中原、被告均存在违约行为，对合同解除均有责任，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告作为出租人负有义务先向被告交付可以实现合同约定用途的房屋，而从被告几次被要求整改的具体内容看，原告交付的房屋本身不能使用液化气，也没有餐饮行业专用排烟通道，相邻房屋为新闻出版行业的综合办公场所，说明房屋本身缺乏经营餐饮演艺的硬件条件，原告作为出租方存在不完全履行的情形，而且2017年2月1日之后涉案房屋已被原告停水断电，事实上无法经营，故被告有权行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权拒绝交纳房租。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告天津大愚资产管理有限公司与被告张宏魁、张金泉于2015年9月18日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告张宏魁于本判决生效后十五日内将天津市南开区黄河道凯立科技大厦B2座负一层房屋（510平方米）腾空并返还给原告天津大愚资产管理有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2412元，由原告天津大愚资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  徐宝娟人民陪审员  暴奉云二〇一八年六月十三日法官 助理  张惟威书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。