新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终157号
上诉人（原审原告）：马学斌，男，1973年4月25日出生，回族，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审原告）：马静，女，1978年9月2日出生，回族，住乌鲁木齐市。
二上诉人共同委托代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：黄臻，新疆方舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙建，男，1965年12月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告）：刘艳，女，1965年12月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
二上诉人共同委托代理人：王永财，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
上诉人马学斌、马静、上诉人孙建、刘艳房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2015）沙民三初字第654号判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人马学斌、马静及其委托代理人吴颖、上诉人孙建及其委托代理人王永财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年10月24日，马学斌与孙建协商租赁孙建房屋事宜，当日，马学斌向孙建支付房屋租金400000元。同年11月1日，马学斌、马静与孙建、刘艳签订了一份《房屋租赁合同》，约定由马学斌、马静租赁孙建、刘艳位于乌鲁木齐市阿勒泰路一汽原建二楼商铺用作营业用火锅场所；期限六年，自2013年11月1�起至2019年10月30日；三个月装修期，装修期不算租金；租赁房屋每年租金900000元，以后每年租金递增7%，第一年租金分两次付清，第一次于合同签订时付400000元，第二次于2014年6月30日付清等等。孙建、刘艳协助办理消防手续，直到办好为止。合同签订后，孙建、刘艳交付房屋，马学斌、马静即开始对房屋进行装修。2013年11月14日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队在检查中发现该租赁房屋未办理消防手续，遂查封了施工现场，要求停止装修并办理相应消防备案手续。后双方到消防部门办理相关消防手续时，因涉案房屋登记为住宅，无法办理商业用途的消防手续。现涉案房屋仍处于半装修的空置锁闭状态。本案租赁房屋所在楼栋为商住楼，二楼租赁房屋为商业用房，原属新疆第一汽车厂，该房屋在房产登记过程中，被错误登记为住宅。后新疆第一汽车厂被新疆广汇房地产开发有限公司兼并。2008年10月8日，孙建从新疆广汇房地产开发有限公司购买了涉案房屋，但双方始终未办理房屋产权过户登记手续。2015年2月8日，涉案房屋已变更登记为商业用房，但房屋所有权人仍登记为新疆广汇房地产开发有限公司。马学斌、马静申请对其装修损失进行评估，经委托新疆铭鉴工程造价咨询有限公司鉴定，马学斌、马静装修工程造价为254086.28元。
原审法院认为，双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同合法有效。在合同履行中，马学斌、马静已依约支付了400000元租金，孙建、刘艳亦将房屋交付，但马学斌、马静在装修过程中因未办理消防备案手续，导致房屋被查封，此后又因涉案房屋错误登记导致消防备案手续无法办理。后孙建、刘艳在本案诉讼过程中才将涉案房屋用途更正为商业用房，但因马学斌、马静不愿继续履行房屋租赁合同，双方均未再继续履行合同办理消防备案手续。现马学斌、马静亦明确表示不再继续履行租赁合同，且双方租赁合同亦不适于强制履行，双方合同目的已不能实现，故基于上述原因，对双方签订的房屋租赁合同应予解除。对马学斌、马静要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。双方所签房屋租赁合同解除，均存在过错。马学斌、马静对其损失应负主要过错责任，孙建、刘艳应负次要过错责任，对马学斌、马静支付的租金及投入的装修损失，酌定由孙建、刘艳退赔40%的款项。对马学斌、马静要求被告孙建、刘艳退还租金及赔偿装修损失的合理部分诉讼请求，本院予以支持。孙建、刘艳辩称其已履行了协助义务，不存在过错，不应承担过错责任的意见不能成立。原审法院判决：一、解除马学斌、马静与孙建、刘艳2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，马�斌、马静于本判决生效后十日内与孙建、刘艳办理租赁房屋返还交接手续；二、孙建、刘艳返还马学斌、马静租金160000元（400000元×40%）；三、孙建、刘艳赔偿马学斌、马静房屋装修损失101634.51元（254086.28元×40%）。案件受理费由被告孙建、刘艳负担40%，由马学斌、马静负担60%。
宣判后，上诉人马学斌、马静不服原审判决，提出上诉称，合同签订后，我方进行装修时发现租赁的房屋根本不能办理消防手续。我方认为，不能办理消防手续的责任在孙建、刘艳，我方无任何过错，要求依法改判原审判决第二、三项，全额返还租金400000元、赔偿房屋装修损失254086.28元。
被上诉人孙建、刘艳答辩并上诉称，按照合同约定，由马学斌、马静办理房屋消防手续。该房产被房产局错误登记为住宅用房。2015年2月8日，涉案房屋已变更登记为商业用�，符合办理条件后，马学斌、马静仍不办理消防手续，故其应承担合同不能履行的全部责任。因此，要求依法改判原审判决第二、三项，驳回马学斌、马静要求返还租金、赔偿房屋装修损失的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、租金收条、房屋产权证、新疆广汇房地产开发有限公司证明、封条、询问笔录、鉴定结论及一、二审庭审笔录等在卷为证。
本院认为：双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同合法有效。一审判决解除双方签订的租赁合同，双方对解除合同认可，对一审判定的责任承担比例不认可。本案中，双方争议的焦点是：合同被解除后的责任及损失承担？租赁房产虽然是孙建、刘艳购买，但没有办理过户，仍在广汇房产公司名下，并且登记为住宅。孙建、刘艳将该房产出�给马学斌、马静用于经营火锅店，应当将房产的重大瑕疵告知承租人马学斌、马静。孙建、刘艳没有提供提前告知的证据，因此，应当承担主要责任。马学斌、马静作为承租人，应当有充分注意义务，在了解承租房屋的情况并申报办理消防手续后，才能对租赁房屋进行装修，因此，马学斌、马静有过错，也应承担一定的责任。一审判令马学斌、马静承担60%的责任、孙建、刘艳承担40%的责任欠妥，本院予以纠正。对于装修损失及租金损失，马学斌、马静应承担30%的责任，孙建、刘艳承担70%的责任。因此，上诉人孙建、刘艳要求不承担损失的上诉理由本院不予支持，上诉人马学斌、马静要求对方承担全部责任的上诉理由也不能成立。
综上，原判认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（二�项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第一项，即：“解除马学斌、马静与孙建、刘艳2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，马学斌、马静于本判决生效后十日内与孙建、刘艳办理租赁房屋返还交接手续”；
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第二项：即“孙建、刘艳返还马学斌、马静租金160000元（400000元×40%）”为“孙建、刘艳返还马学斌、马静租金280000元（400000元×70%）”；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第654号判决第三项：即“孙建、刘艳赔偿马学斌、马静房屋装修损失101634.51元（254086.28元×40%）”为“孙建、刘艳赔偿马学斌、马静房屋装修损失177860.40元（254086.28元×70%）”。
以上合计，孙建、刘艳共应向马学斌、马静支付457860.40元，限孙建、刘艳于本判决生效后十日内付清，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案争议标的654086.28元，给付标的457860.40元，占争议标的的70%，一审案件受理费10340.86元（马学斌、马静已预交），由孙建、刘艳负担70%即7238.60元，马学斌、马静负担30%即3102.26元。二审案件受理费共计12411.30元，其中上诉人马学斌、马静预交7186.78元，由马学斌、马静负担50%即3593.39元，孙建、刘艳负担50%即3593.39元；
上诉人孙建、刘艳预交5224.52元，由孙建、刘艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 王 宏
代理审判员 卫 杨
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 焦 玉