山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民再59号再审申请人（一审被告）：杨媛媛。再审申请人（一审被告）：柴永新。以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：刘佳惠，山东青大泽汇律师事务所律师。被申请人（一审原告）：山东绿城物业服务有限公司。法定代表人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：孙瑜，山东畅海律师事务所律师。委托诉讼代理人：高毓敏，山东畅海律师事务所律师。杨媛媛、柴永新因与山东绿城物业服务有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初351号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年3月21日作出（2018）鲁02民申84号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人杨媛媛及杨媛媛和柴永新共同的委托诉讼代理人刘佳惠，被申请人绿城物业公司的委托诉讼代理人孙瑜、高毓敏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨媛媛、柴永新再审请求：撤销原审判决，中止原判决的执行，庭审时提出驳回绿城物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审适用法律错误，未查清《室内装修管理服务协议》第十一条、第十二条是否有效，绿城物业公司通过签订格式条款获得诉权，违背行政法规规定的法定义务。2.绿城物业公司不是适格当事人。物业公司不是临时公约合同相对人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款，只有业主大会和业主委员会可以主张权利。3.原审程序错误，行政机关尚未有具体行政处理意见情况下，法院不应作出拆除、恢复的判决。绿城物业公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.原审判决生效后，杨媛媛、柴永新没有提起上诉，不应获得再审程序救济。3.违规封闭的阳台，杨媛媛、柴永新已经自行拆除，原审判决已经履行完毕，两人对原审判决是认可的。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，以及当事人之间签订的《室内装饰装修管理协议》、《前期物业服务合同》的约定，物业公司享有诉权。5.行政处理不是提起诉讼的前置程序，物业公司提起诉讼不违反法律规定。6.杨媛媛、柴永新庭审时提出驳回诉讼请求的主张，之前并未提出过。绿城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨媛媛、柴永新拆除青岛市李沧区宜川路39号理想之城·诚园西区8号楼1单元1101户封闭东、南露台的构筑物，恢复该露台原状；2.诉讼费用由杨媛媛、柴永新承担。一审法院认定的事实：绿城物业公司系青岛市李沧区宜川路39号《“绿城·理想之城”诚园西区》的物业管理服务公司，2015年1月28日，杨媛媛、柴永新向案外人青岛绿城华川置业有限公司购买了《“绿城·理想之城”诚园西区》8号楼1单元1101户房屋。2016年9月21日，双方签订了《前期物业服务协议》，同日，杨媛媛、柴永新在《临时管理规约》的《承诺书》上签字，表明已知晓并接受临时管理规约的全部内容，同意遵守临时管理规约并同意承担违反临时管理规约的相应责任。2016年10月21日，双方签订《室内装饰装修管理服务协议》，该协议明确约定，“不得封闭阳台，不得在露台上搭建构筑物、建筑物”。在进行东、南露台的封闭施工过程中，绿城物业公司向李沧区行政执法管理局提出报告，请求协助解决。杨媛媛、柴永新已停止在《“绿城·理想之城”诚园西区》8号楼1单元1101户房屋东、南露台的封闭施工，未完工的构筑物、建筑物尚在。一审法院认为，本案争议焦点为：一、禁止封闭露台的条款是否有效；二、封闭露台的行为是否适当。关于争议焦点一，依据国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案杨媛媛、柴永新在购房时签署的《商品房预售合同》附件五中对封闭露台作出禁止性约定，表明开发商在出售房屋时提出了封闭露台的限制，即对购房者购买房屋附加了条件，作为购房者在合同上签字即同意了开发商出售房屋所附的条件，故应当遵守合同中不得封闭露台的约定。杨媛媛、柴永新购房后作为业主签署的《临时管理规约》及《承诺书》、《室内装饰装修管理服务协议》中均明确约定业主不得封闭露台，且其在签订的《前期物业服务协议》中确认遵守《临时管理规约》。此三份协议及《承诺书》虽系绿城物业公司提供的格式条款，但其中关于业主不得封闭露台的约定与《商品房预售合同》中的相关约定一致，并未加重业主的责任，且该约定并未违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应遵照履行，故杨媛媛、柴永新应遵守不得封闭露台的约定，两人辩称房屋销售人员口头承诺可以封闭露台，但未提交证据予以证明，故对该项答辩意见，不予支持。关于争议焦点二，建筑物所在小区是否允许封闭露台与小区的管理水平相一致，也决定了小区的等级以及物业的价值，建筑物外观属于业主共有的权利，不允许单个业主擅自处分，杨媛媛、柴永新两人违反约定擅自封闭露台会直接造成建筑物外观的美观度下降，若该行为不加以制止，有可能导致其他业主纷纷效仿，会在一定程度上降低小区的等级和品质，既损害了自己的利益，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，也侵害了其他业主的权利，故杨媛媛、柴永新擅自封闭露台的行为不当。两人辩称其封闭露台系出于保障自身居住安全的考虑符合当前的社会观念，但作为小区业主应兼顾个人利益与小区公共利益，通过合理合法的方式实现自己的利益，故对该项答辩意见，不予支持。综上，当事人之间关于“不得封闭露台”的约定合法有效，均应依约履行各自义务，杨媛媛、柴永新违反约定封闭露台的行为不当，故对要求拆除青岛市李沧区宜川路39号《理想之城·诚园西区》8号楼1单元1101户封闭东、南露台的构筑物、恢复该露台原状的主张，予以支持。原审法院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：杨媛媛、柴永新于判决生效之日起10日内拆除青岛市李沧区宜川路39号《理想之城·诚园西区》8号楼1单元1101户封闭东、南露台的构筑物，恢复该露台原状。案件受理费100元（原告已预交），由杨媛媛、柴永新负担（于判决生效之日起10日内支付绿城物业公司100元）。再审期间，诉讼双方均称涉案构筑物已于2018年4月由杨媛媛、柴永新自行拆除。再审查明的其他事实与原审认定的事实相一致。本院认为，案件诉争焦点在于：1.绿城物业公司是否享有本案诉权；2.涉案构筑物是否应予拆除。一、绿城物业公司是否享有本案诉权问题的确认。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面，就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理，对业主实施妨害物业服务与管理的违约或侵权行为，赋予物业服务企业以相应的诉权，未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，绿城物业公司以杨媛媛、柴永新违反法定和约定义务，妨害物业服务与管理为由，请求判令两人承担民事责任，符合上述司法解释的规定。杨媛媛、柴永新认为绿城物业公司不享有诉权的再审请求，没有法律依据，本院依法不予支持。二、涉案构筑物是否应当予以拆除问题的认定。建筑物区分所有权的专有权、共有权及共有关系管理权的复合型权利属性，决定了业主在行使权利时，负有一定的权利限制，须对建筑物进行适当管理和正常使用。管理规约是物业小区业主自治的“总章程”，对全体业主具有拘束力，违反约定实施妨害行为，应依约承担相应民事责任。本案中，当事人签订的《商品房预售合同》附件五和《管理规约》的第八条第二项，均明确约定禁止阳台搭建构筑物；《室内装饰装修管理服务协议》明确约定不得封闭阳台，不得在露台上搭建构筑物。杨媛媛、柴永新未经许可，擅自封闭阳台的行为，违反上述约定，且影响整栋建筑物的外观，属于妨害物业服务的行为，应承担排除妨害、恢复原状的民事责任。杨媛媛、柴永新称房屋销售人员承诺可以封闭露台，但两人未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。上述合同、规约和协议，虽然属于格式条款，但没有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，亦无免除提供格式条款一方责任、加重杨媛媛和柴永新责任、或者排除杨媛媛和柴永新主要权利的内容，杨媛媛和柴永新提出《室内装饰装修管理服务协议》相关条款无效的再审主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另，本案系基于物业服务纠纷产生的民事法律关系，与行政执法管理部门处理结果产生的行政法律关系，两者属性不同，法律亦未规定该民事关系的认定需以行政处理前置，或以行政处理结果为依据。杨媛媛、柴永新称行政机关未作出处理结果，原审法院对该案不应裁判的在申请求，没有法律依据，本院不予采纳。综上，杨媛媛、柴永新的再审请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初351号民事判决。再审案件受理费100元，由再审申请人杨媛媛和柴永新负担。本判决为终审判决。审判长 曹 志审判员 张 锐审判员 刘述明二〇一八年五月二十八日书记员 张 强书记员 司文雯