河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终1526号
上诉人（原审原告、反诉被告）安阳市国营华侨友谊公司，住所地安阳市北关区解放西段。组织机构代码：17220013X。
法定代表人刘爱民，该公司董事长。
委托代理人石震，河南銨和（安阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）安阳市大河电器有限责任公司，住所地安阳市益民路北头国家粮食储备库。组织机构代码：738084660。
法定代表人李海印，该公司董事长。
委托代理人杨军，河南兴亚（安阳）律师事务所律师。
委托代理人安丽，女，1972年11月10日生，汉族，住安阳市北关区，该公司员工。
上诉人安阳市国营华侨友谊公司（以下简称安阳华侨友谊公司）因与被上诉人安阳市大河电器有限责任公司（以下简称安阳大河电器公司）租赁合同纠纷一案，不服北关区人民法院（2015）北民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年起，被告安阳大河电器公司开始作为承租方与原告安阳华侨友谊公司签订了合同，承租安阳华侨友谊公司13楼南厅作为被告经营场所，租赁期限为三年，自2005年7月1日至2008年7月1日。2007年6月12日，原告出具证明一份，内容为：“我单位安阳市国营华侨友谊公司同意安阳市大河电器有限责任公司将安阳市华侨商场南楼13层面积约2608平方米，4楼场地约400平方米整体转租给河南国美电器有限公司，租期为2007年6月16日起至2014年11月29日期满为止。”后被告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）河南省国美电器有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方向乙方出租安阳市华侨商场南楼13层租赁给乙方，供乙方从事商品经营；商场的租赁期限为7年零6.5个月，自2007年6月16日起计算至2014年11月29日期满为止；年租赁费为人民币40万元，租赁费用每季度缴纳一次等。河南省国美电器有限公司已向被告交纳租金至2013年9月15日。2008年10月6日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）续签订了一份合同书，合同约定，1、甲方提供安阳市华侨友谊公司13楼南厅作为乙方经营场所；2、使用期限叁年，自2008年7月1日至2011年6月30日止；4、乙方负责承担每年上缴管理费、承包职工年工资总额、养老保险金、年维修费四项合计26.34万元/年，月平均工资2.195万元，乙方应于每月5日前将四项合计费用一次性交付甲方，如过期不交费者，七日内按每日5%加收滞纳金，超过七天的视同自动解除合同，押金不退，并追究乙方违约责任（正常履行合同所交押金27000元于合同到期后两个月无息退还）；乙方应自费办理国家规定的相关证件，水、电费（按水、电表实耗数字计算）按供电、供水部门市场价格收取，由乙方负担；15、乙方违约被解除合同或乙方单方自行终止合同的押金不退；16、此合同如遇政策变化或不可抗力因素，乙方应无条件服从；20、其他未尽事宜，合同到期，如甲方没有改制，可按原证明延续合同，承包费双方协商，如合同在执行期改制，双方可协商解决。但同日双方也签订了一份合作协议书，该合作协议书约定将南楼13层，面积约2608平方米，4楼部分场地面积约931平方米及楼体广告，整体承包给乙方；使用期限柒年，自2008年7月1日至2015年6月30日止。2011年7月1日至2013年6月30日年管理费上递增5%，2013年7月1日至2015年6月30日在年管理费上递增3%；乙方负责承担每年上缴管理费26.34万元，月平均2.195万元，乙方应于每月5日前将管理费一次性交付甲方，如过期不交费者，在七日内每日按5%加收滞纳金，超过七天的视同自动解除合同，押金不退，并追究乙方违约责任（正常履行合同者所交押金27000元于合同到期后两个月无息返还）；按照经济合同法规定，乙方不得擅自将场地转让、转租、抵押，须经甲方同意后实施，否则，按照经济合同法第四章第三十九条违反财产租赁合同的责任承担相应的责任和费用；按照供电、供水部门所统计的数据，乙方必须按期缴纳费用。否则，造成甲方连带责任和费用由乙方承担；甲方借用乙方资金，专款用于支付甲方职工医保等费用时，所按每次的借款协议核算；合同期限内单方违约，除按照押金十倍赔偿对方外，对方按照经济合同法第四章第二十九、三十条、三十一条、三十二条继续有追究对方违约合同责任的权利；本合同一式三份，甲方执贰份，乙方执壹份。原甲乙双方签订所有合同即日作废，以本合同条款为准等。被告提供一份三联单据，证明2013年7月5日原告收到李海印七月租金21950元。被告于2013年9月份撤离安阳市华侨商场，提供收据4份，证明其于2013年10月开始在外租赁，租赁费每六个月41500元。
另查明，2013年6月27日，安阳德瑞祥商贸有限公司向河南省国美电器有限公司发出公函，内容为：“安阳市国营华侨友谊公司按照市政府要求已进行了企业改制，公司的所有权已转至安阳德瑞祥商贸有限公司名下，安阳市大河电器有限责任公司已失去贵公司所租赁房屋的出租权，安阳市德瑞祥商贸有限公司作为房屋主权方，公司所有房屋租赁权已全部收回，若贵公司继续承租该房屋，请与我公司洽谈。”后安阳德瑞祥商贸有限公司与河南省国美电器有限公司签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，自2013年7月1日起计算至2018年6月30日期满为止。
当庭，被告提供2009年7月23日三联单据一张，证明收到电费周转金李海印3000元；提供2011年7月5日三联单据一张，证明收到李海印消防保证金5200元；提供2009年11月20日三联单据一张，证明收到李海印现金（暂借）10000元；提供2010年2月4日三联单据一张，证明收到李海印现金15000元，上述三联单据均加盖由原告公司财务章。另提供2009年9月18日关于对李海印租金对账情况报告，结论为截止2009年9月结果如下：代转公司200172.20+代各项费用186611元+预收租金47241元+账面欠海印3801.40元=437825.60元，公司尚欠海印437825.603292550元=108575.60元，原告公司审计人员签名，并加盖有原告公司审计科印章。被告提供公司出具的电费明细，证明原告欠交电费9987.75元。
原审法院认为，被告承租原告安阳市华侨商场南楼13层及4楼部分场地用于经营，是本案事实，双方之间存在租赁合同的关系。原告称双方签订的合作协议书是原公司法定代表人与被告法定代表人恶意串通所签订，属于无效合同，但是原告提供的证据不足以证明其主张，且原告要求法院依法确认合作协议书解除，事实理由也是以双方签订的合作协议书是真实意思表示为基础，合同解除的前提是合同依法成立、合法有效，另外被告是在原告同意下于2006年将部分租赁场所转租给河南国美电器有限公司并且签订合同，原告知晓并未提出任何异议，各方一直依约履行各自的义务，故该合作协议书应当视为合法有效，依法应予保护。本案中，在原、被告合作协议约定的租赁期限内，原告2013年6月27日授权安阳德瑞祥商贸有限公司与河南国美电器有限公司签订了租赁期限为5年的房屋租赁合同，而被告仍于2013年7月5日向原告交纳租金，应认定为原告违约在先，故原告现以被告在规定的期限内未交纳租金双方签订的合作协议书自动解除为由，要求确认原、被告之间的合作协议书于2013年8月13日已解除并支付8月份13天的租赁费9152元，于法无据，不予支持。本案中原告违约在先，应当承担违约责任。双方约定违约金为押金的十倍，即27万元，原告称被告主张的违约金高于因违约造成的损失，事实上，原、被告约定的租赁期限截止日期为2015年6月30日，年租金26.34万元，被告与河南国美电器有限公司的租赁期限截止日期为2014年11月29日，年租金为40万元，被告差价年收益为13.66万元，河南国美电器有限公司向被告交纳租金至2013年9月15日，被告仍有15个月零14天差价收益即176062.22元，由此可见，被告主张的违约金27万元明显高于被告的损失，酌情予以调整被告的违约损失为176062.22元。被告原支付的租金押金2.7万元，原告应予返还。关于被告主张因原告违约造成其他损失10万元即撤离后重新租赁场地所花费，被告撤离后重新租赁场地费用六个月为41500元，被告即使不撤离，也应当每月向原告交纳租金21950元，现重新租赁场地的费用并没有超过被告交纳的原租金，故被告的该项诉讼请求，不予支持。本案的基础法律关系是租赁合同关系，被告向原告主张的欠款及利息，以及因垫付水电费产生垫付费用及水电费周转金，被告可另行主张，不予处理。而被告2011年7月5日交纳的消防保证金5000元，现双方合作协议已不能履行，该保证金原告应当予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经原审审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）安阳市国营华侨友谊公司于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）安阳市大河电器有限责任公司违约金176062.22元、返还租赁押金27000元、消防保证金5000元；二、驳回原告（反诉被告）安阳市国营华侨友谊公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）安阳市大河电器有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告（反诉被告）安阳市国营华侨友谊公司负担，反诉费4362元，由原告（反诉被告）安阳市国营华侨友谊公司负担2210元，由被告（反诉原告）安阳市大河电器有限责任公司负担2152元。
安阳华侨友谊公司不服原审判决上诉称，原审判决事实不清，双方在2008年10月6日同一天出现两份合同，其中合同书是经上诉人集体研究通过，是有效的，而合作协议书是当时上诉人法定代表人与被上诉人恶意串通，未经集体研究，损害国家利益，应为无效合同，原审认定合作协议书有效不当；被上诉人拒不缴纳租赁费，违约在先，原审认定上诉人先违约事实不清；原审法院遗漏第三人河南国美电器有限公司，程序违法；原审认定违约金数额过高，应予纠正。请求二审依法改判合作协议书无效，判令被上诉人支付租赁费9512元并承担违约损失10万元或发回重审。
大河电器公司答辩称，双方签订合作协议书是有效合同，依据合同相对性原则，原审并未遗漏当事人，原审确定违约金数额合理得当，原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，上诉人在原审起诉请求确认双方之间的合作协议书于2013年8月13日解除，在上诉时请求确认合作协议书无效。其它事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人在二审期间变更诉讼请求不符合法律规定，原审依据双方当事人诉讼请求依法判决符合法定程序。原审查明上诉人在授权安阳德瑞祥商贸有限公司与河南国美电器有限公司签订房屋租赁合同同时又收取被上诉人安阳大河电器公司租金，认定上诉人违约事实清楚，上诉人上诉称被上诉人先行违约证据不足，本院不予认定；河南国美电器有限公司与本案双方争议不存在法律上利害关系，依法不需要追加为本案当事人，上诉人该项上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；原审根据查明的事实，依法确定违约金数额合法合理，应予确认，上诉人认为违约金过高理由不足。综上，上诉人上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决合法正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2490元，由上诉人安阳市国营华侨友谊公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔素萍
审 判 员 段合林
代理审判员 闫海英
二〇一六年五月十三日
书 记 员 刘 悦