河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民再终字第27号
再审上诉人（原审原告）赵连成。
再审上诉人（原审原告）侯春玲。
再审上诉人（原审被告）丁俊悦。
再审上诉人赵连成、侯春玲与再审上诉人丁俊悦房屋买卖合同纠纷一案，河北省香河县人民法院于2011年8月2日作出（2011）香民初字第654号民事判决，已发生法律效力。丁俊悦不服，向本院申请再审，本院于2012年12月12日作出（2012）廊民申字第53号民事裁定，裁定由本院提审本案。本院于2013年4月11日作出（2013）廊民再终字第11号民事裁定，裁定撤销香河县人民法院（2010）香民初字第654号民事判决，发回香河县人民法院重审。香河县人民法院于2014年10月23日作出（2013）香民初字第2286号民事判决。赵连成、侯春玲，丁俊悦均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审上诉人赵连成、侯春玲及再审上诉人丁俊悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵连成、侯春玲诉称，2004年1月4日，原告赵连成与被告丁俊悦签订《买卖房屋协议》，协议约定，赵连成将坐落在白庙村内的2.5间平房（宅基地证书号为709**）出卖给丁俊悦，房屋价款人民币10000元。协议签订后，赵连成、丁俊悦履行了协议约定的内容，各自交付了房屋价款、房屋。该房屋买卖协议由于违背法律的强制性规定，另外侵害了房屋共有人侯春玲的合法权利，买卖房屋协议应当归于无效。首先，丁俊悦并非白庙村村民，其也未到白庙村落户。依据河北省土地管理条例以及合同法的有关规定，丁俊悦不符合申请宅基地的使用条件，因此，房屋买卖协议无效；其次，原告侯春玲与赵连成于1985年1月28日登记结婚，赵连成出卖的房屋系在婚后继承而得，侯春玲应当是房屋的共有权人。赵连成出卖共有房屋时，侯春玲并未签字认可，买卖房屋协议亦应无效。另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《河北省土地管理条例》第五十三条、第五十四条之规定，被告丁俊悦不符合在淑阳镇白庙村购买宅基地的资格，故此原、被告签订的买卖合同无效，其行为应按照合同法有关合同无效的规定进行处理。故综上，二原告提起诉讼，请求依法确认原告赵连成与被告丁俊悦所签订《买卖房屋协议》无效，赵连成向丁俊悦返还房屋价款，丁俊悦向二原告返还房屋。
被告丁俊悦辩称，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，理由如下：一、下列法律规定证明该协议有效：《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第十四条、《中华人民共和国宪法》第五条，《中华人民共和国立法法》第六十四条、第七十八条、第七十九条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》第五条。上述法律法规规定原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。二、如果该协议按无效合同处理，会造成社会的不稳定，合法权益不能保证，无疑会更大程度的刺激不诚实、不信用的行为大量产生，必然会危害交易安全，让原本处于弱者者极为不公平，让不诚信人得利，违背上述法律的立法本意。农村宅基地应属《土地法》第四条所规定的建设用地范畴，把该法第四条、第十九条综合起来看主要是保护农用地总量，防止农用地减少，而影响粮食安全和国计民生。宅基地属于建设用地，转让与否并不导致耕地减少，不属于受保护和禁止范畴。另外宅基地的权利应区分“宅基地分配权”与“宅基地使用权”，分配权与村集体成员身份有关，城市或外村居民不享有本村宅基地分配资格，村民不得将土地分配权转让，否则会导致宅基地审批混乱。一旦村民通过法定程序取得宅基地，作为宅基地的分配权既转化为财产性的“宅基地使用权”，在物权法上是用益物权。它是一项财产权利，允许流通、买卖、结婚、遗产继承、接受赠与等法律行为取得的房屋者，并非均为本村村民，因此法律禁止的集体经济组织成员取得“宅基地分配权”，而不是使用权。房屋所有权的核心是处分权，如该权利受到限制，则难以称得上对房屋享有所有权。《继承法》规定农村房屋可以继承，如果以无效来说，那不就是说继承者的户籍非本村集体经济组织成员就丧失了继承权，但继承法并没有如此规定，所以依据法无明文规定不为禁的原则，本案争议房屋买卖协议应为有效。
一审庭审中，二原告为证明自己的主张，提交如下证据：
证据一、《河北省香河县人民政府印契》复印件一份。证明赵连成于1985年5月1日取得了争议房屋的所有权。
证据二、《结婚证》复印件二份。证明争议房屋系二原告婚后取得，为夫妻共有财产。
证据三、赵连成与丁俊悦签订的《买卖房屋协议》复印件一份。证明房屋以10000元的价款卖与丁俊悦，该协议中没有侯春玲的签字认可。
证据四、李合仲、李德忠、赵连鹏等3人书面证言一份。证明丁俊悦购买房屋后没有实际居住，出租与他人使用。
证据五、照片5张。证明争议房屋现状。
经质证，被告对证据一、证据二、证据三无异议，一审法院经审查认为证据一、证据二真实、合法，予以确认。对证据三的真实性予以确认。被告对证据四有异议，认为证人应出庭质证，对证据五的真实性有异议。一审法院认为被告对证据四有异议，认为证人未出庭质证，一审法院认为被告异议成立，故对证据四不予确认。被告对证据五真实性提出异议，因双方均未主张现场勘查，本院无法核实真伪，故对该证据不予确认。
被告为证明自己的主张，提交如下证据：
证据一、《买卖房屋协议》复印件一份。证明此协议合法签订，是原、被告真实意思表示，合法、有效。
证据二、《集体土地使用证》复印件一份。证明被告是诉争房屋合法的土地使用权人。
证据三、香河县淑阳镇土地管理所收取的土地有偿使用费1600元、工本费50元票据各一份。证明被告对诉争房屋的土地有偿使用。
证据四、2004年3月30日，侯春玲以赵连成名义打的收条1张。证明原告侯春玲对诉争房屋买卖完全知情并同意。
证据五、证人程某的书面证言、《前店子村平房改造协议》、万福辛村《拆迁补偿协议》各一份。证明前店子村房屋改造每平方米补偿3000元、万福辛村房屋每平方米补偿2800元。
经质证，原告对证据一真实性无异议，对合法性提出异议，认为该合同系无效合同。一审法院经审查对该合同真实性予以确认。原告对证据二真实性无异议，但认为该证颁发程序违法。原告对证据三真实性无异议，但认为收费了并不能证明被告取得土地使用权合法。原告对证据四真实性无异议，但认为当时赵连成向原告侯春玲讲明系将该房出租给被告，所以不能证明原告侯春玲知道该房卖给被告。一审法院经审查，对证据二、证据三、证据四真实性予以确认。原告对证据五有异议，认为与其无关联性，一审法院认为证据五系其他村农村改造补偿标准的证据，与本案房屋买卖合同纠纷无关联性，不予确认。
一审法院审理查明，2004年1月4日，原告赵连成与被告丁俊悦签订《买卖房屋协议》。协议约定，原告赵连成将坐落在白庙村内的2.5间平房（宅基地证书号为709**）出卖予被告丁俊悦，房屋价款人民币10000元。协议签订后，原告赵连成与被告丁俊悦分别履行了协议约定的内容，各自交付了房屋、房屋价款。被告丁俊悦于2006年9月27日办理了宅基地变更登记手续，香河县人民政府向其颁发了证号为09257的《集体土地使用证》，宅基地的土地使用权人由原告赵连成变更为被告丁俊悦。香河县淑阳镇土地管理所收取了丁俊悦土地有偿使用费1600元以及工本费50元。房屋交给丁俊悦后，其在该院落内新建了厢房、修建了院墙、安装了自来水。
另查，原告赵连成与原告侯春玲系夫妻关系，二人于1985年6月28日登记结婚。原告赵连成与被告丁俊悦签订房屋买卖协议时，赵连成与侯春玲同居生活。原告赵连成系本县淑阳镇白庙村村民，被告丁俊悦非本县淑阳镇白庙村村民。
一审法院认为：因房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地的买卖是法律法规所禁止的。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织管理”。第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。在我国，宅基地所有权属于农村集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。农民对宅基地仅有使用权，而无所有权（包括处分权）。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。非集体组织成员不享有宅基地的使用权。在“房随地走”的情况下涉及农村私房的买卖，必然涉及宅基地使用权转让，一定程度损害了集体经济组织的利益。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。
综上，本案中被告丁俊悦不是本县淑阳镇白庙村村民，不享有白庙村村民的主体资格，其也当然不享有该村宅基地的使用权，所以，应认定原告赵连成与被告丁俊悦签订的房屋买卖合同无效，原告赵连成应当返还被告丁俊悦购房款10000元，但原告明知被告非本村村民仍与其签订房屋买卖合同，故原告赵连成对造成合同无效有一定过错，应当对被告丁俊悦进行赔偿，以自2004年1月5日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍赔偿被告丁俊悦为宜。被告丁俊悦于本判决生效后3个月内返还原告赵连成坐落在香河县淑阳镇白庙村的2.5间房屋（原《集体土地使用证》证书号为70943，现在的证书号为09257）。庭审中被告丁俊悦只主张房屋买卖合同有效，未主张合同无效后的可期待利益损失和其他添附损失，所以被告丁俊悦可在本判决生效后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《河北省土地管理条例》第五十一条、第五十三条第二项、第五十五条第四款之规定，判决，一、原告赵连成与被告丁俊悦签订的《买卖房屋协议》无效。二、被告丁俊悦于本判决生效后三个月内返还原告赵连成坐落在香河县淑阳镇白庙村的2.5间房屋（原《集体土地使用证》证书号为70943，现在的证书号为09257），原告同时返还被告丁俊悦购房款10000元，并赔偿被告丁俊悦该10000元购房款自2004年1月5日起至履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍利息损失。
再审上诉人赵连成、侯春玲上诉称，香河县人民法院（2013）香民初字第2268号民事判决第二项没有事实与法律依据，请求依法应予以改判。
再审上诉人丁俊悦辩称，对方严重违背诚信原则，判决多少都不为过，这样的判决还是轻的。
再审上诉人丁俊悦上诉称，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条，丁俊悦与赵连成签订的《房屋买卖协议》应属于《合同法》范畴。我国《宪法》第十条，土地使用权可以依法进行转让。第六十二条，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，上述条款并未限制是否为本村村民。该案不属于民事案件审理范畴。
再审上诉人赵连成、侯春玲辩称，丁俊悦的上诉已超过了上诉期限。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织管理”，第六十二条“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设”。本案中丁俊悦不是香河县淑阳镇白庙村村民，不享有白庙村村民的主体资格，其当然也不享有该村宅基地的使用权。一审法院认定赵连成与丁俊悦签订的房屋买卖合同无效，并无不妥，本院对此予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，但判令从2004年1月5日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍利息赔偿被告丁俊悦，于法无据，本院对此将予以调整。再审上诉人赵连成、侯春玲上诉理由成立。再审上诉人丁俊悦的上诉理由缺乏理据支持，本院对此不予采信。再审上诉人丁俊悦关于可期待利益损失和其他添附损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销香河县人民法院（2013）香民初字第2286号民事判决第二项。即被告丁俊悦于本判决生效后三个月内返还原告赵连成坐落在香河县淑阳镇白庙村的2.5间房屋（原《集体土地使用证》证书号为70943，现在的证书号为09257），原告同时返还被告丁俊悦购房款10000元，并赔偿被告丁俊悦该10000元购房款自2004年1月5日起至履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍利息损失；
二、维持香河县人民法院（2013）香民初字第2286号民事判决第一项。即原告赵连成与被告丁俊悦签订的《买卖房屋协议》无效；
三、再审上诉人丁俊悦于本判决生效后三个月内返还再审上诉人赵连成坐落在香河县淑阳镇白庙村的2.5间房屋（原《集体土地使用证》证书号为70943，现在的证书号为09257）。再审上诉人赵连成、侯春玲同时返还再审上诉人丁俊悦购房款10000元，并赔偿再审上诉人丁俊悦该10000元购房款自2004年1月5日起至履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的利息损失。
一审案件受理费100元，由再审上诉人赵连成、侯春玲和再审上诉人丁俊悦各自负担50元。二审案件受理费100元，由再审上诉人丁俊悦负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘润涛
审判员 魏俊国
审判员 潘文博
二〇一五年六月十日
书记员 寇兴伟