河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1979号
上诉人（原审被告）盖丽，女，1969年8月7日出生，住所地河南省民权县。
委托代理人逯放心，民权县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李付强，男，汉族，1946年11月8日出生，住所地河南省民权县。
委托诉讼代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。
上诉人盖丽与被上诉人李付强房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月17日起诉至民权县人民法院，请求依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；被告支付拖欠的房屋租赁费30000元；本案诉讼费由被告承担。民权县人民法院于2016年12月10日作出（2016）豫1421民初3202号民事判决。盖丽不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人逯放心，被上诉人的委托代理人闫庆河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，民权县公安局因拖欠民权县建筑公司（现河南民基建设工程有限公司）的建筑工程款，经双方协商，民权县公安局同意让河南民基建设工程有限公司使用位于民权县府后街中段南侧的底层门面房共14间以冲抵拖欠的工程款，协议约定河南民基建设工程有限公司可以自己使用，也可以对外出租。因民权县公安局的工程是原告等人所实际承包，在河南民基建设工程有限公司与民权县公安局达成协议后，河南民基建设工程有限公司就让原告等人实际使用管理上述14间房屋，2013年2月1日，原告以其儿子李留兴的名义（甲方）与盖丽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要载明：甲方同意将坐落在民权县府后街公安局家属楼下一间门面房租给乙方使用，并达成如下条款：一、租赁期限从2013年元月31日至2014年元月31日；租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。二、租赁价格为年租金10000元，乙方应一次性交清，每次需提前十天付清。合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后即具有法律效力。另查明，2013年2月1日租房协议到期后，双方未续签房屋租赁合同，盖丽一直租赁使用该房屋，从2014年元月31日开始至今未缴纳房屋租金。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人签订的协议在履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告盖丽从2014年元月31日一直是实际租赁使用涉案房屋，应向原告支付租赁期间的租赁费，盖丽从2014年元月31日开始至今未缴纳房屋租金，被告的行为已构成违约，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。本案被告盖丽从2014年元月31日一直是实际租赁使用涉案房屋，应向原告支付租赁期间的租赁费，租赁费参照原告之子李留兴与盖丽签订的租赁合同中关于租赁费每年1万元的约定，分摊到每个月租金约为833元，被告盖丽应向本案原告支付应向本案原告支付从2014年元月31日至2016年11月31日（2016年11月23日开庭）之间2年零10个月的租赁费28330元，以及2016年11月31日以后至被告将房屋交付给原告之日期间的房屋租金。关于原、被告的主体资格，原告向本院提交的证据已证明本案原告具备原告主体资格，被告认为原告主体不适格及应以被告营业执照上的字号为本案被告的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告李付强与被告盖丽之间一间房屋的房屋租赁合同；二、被告盖丽于本判决生效后十日内，向原告李付强支付房屋租金28330元（从2014年元月31日至2016年11月31日，每月租金833元）及2016年11月31日以后至被告将房屋交付给原告之日期间的房屋租金（每月租金833元）；三、被告盖丽于判决书生效后十日内将租赁房屋腾空交付给原告李付强；四、驳回原告李付强的其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，由被告盖丽负担。
盖丽不服原审判决，上诉称，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系，被上诉人的原告主体资格不适格。上诉人承租的房屋是从李留兴转租而来，上诉人和李留兴建立了租赁合同关系，根据合同的相对性，被上诉人无权对上诉人提起诉讼。2014年元月份之后，上诉人没有使用租赁房屋，不应当支付房租。上诉人承租房屋做拉面生意，使用到2014年元月份，公安局通知拆迁，就搬到了别处，没有使用原承租的房屋，也没有向上诉人主张过房租，上诉人因为房屋装修，一直等待着征收补偿。上诉人承租的房屋属于民权县公安局的房屋，民权县公安局通知我们，因为房屋被征收，停止交纳房租，等待补偿。《征收补偿方案》规定被征收房屋存在租赁的，租赁合同终止，且民权县人民政府工作认定已到上诉人承租的房屋内勘验、拍照，并多次通知我们开会协商赔偿事宜。既然房屋已经被征收，房屋及土地被国家收回，既然租赁合同被行政行为强制终止，上诉人和其他任何人都不存在租赁关系,被上诉人也无权对上诉人提起诉讼。原审判决支付租金是错误的，假如存在租赁关系，上诉人也不应当支付被上诉人房租，因为是政府的行政行为要求我们停止支付，给被上诉人造成损害的是民权县人民政府，不是上诉人。上诉人也是受害人，因为政府通知拆迁事宜，上诉人等待拆迁补偿，停止经营活动，28330元的租金来历不明。原审适用法律错误。请求二审改判驳回被上诉人的起诉，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人辩称，该房屋上诉人一直在使用，当时县政府大院拆迁，涉案的房屋在最北侧，当时通知上诉人搬出房屋，上诉人一直未搬出房屋，也未停止营业，后拆迁指挥部下达通知不再拆迁，上诉人继续使用房屋。但是上诉人一直未缴纳租金，作为本案的上诉人对涉案的房屋一直正常使用至今，从2014年元月30日未缴纳房租，拖欠租赁费，既然在使用房租就应该缴纳租赁费。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。
根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原审判决解除双方之间的租赁合同，并判决上诉人支付相应的租金有无事实和法律依据。双方当事人对归纳的争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。
二审期间，上诉人盖丽出示房屋租赁合同两份，照片5张。证明盖丽2014年5月份已经搬到其他地方经营，不再租赁涉案房屋，上诉人盖丽与李付强以及赵书领没有签订租赁合同。
被上诉人质证认为，虽上诉人盖丽在别处有租房，但是不能证明上诉人盖丽就不在使用涉案房屋，五张照片与本案无关，上诉人的证明目的不成立。
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，案外人李留兴与上诉人盖丽签订的租赁合同租赁期限已届满；上诉人实际使用房屋而未与被上诉人签订书面合同，属于不定期租赁，被上诉人向上诉人主张房租具备原告主体资格。上诉人关于诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据民权县原行政大院区域改建指挥部出具的《情况说明》，允许店面经营；上诉人所经营店铺能否获得拆迁补偿属于另一法律关系，上诉人为获得所经营店铺拆迁补偿，继占用房屋，故原审认定存在租赁关系有事实依据，上诉人二审提交的证据不能推翻原审认定的事实，本院二审不予采信。涉案房屋至今并未拆迁，上诉人继续占用房屋，亦不交纳房屋租金，根据上诉人的上诉主张表明其不愿履行支付租金义务，因上诉人不履行主要债务，故原审判决解除房屋租赁合同有事实和法律依据。因上诉人属于不定期租赁房屋，原审按原租赁协议中租赁费每年1万元的约定，分摊到每个月租金约为833元，故原审根据使用房屋期间判决支付租金28330元有事实依据。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人盖丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
审 判 员 张学朋
代理审判员 段智明
二〇一七年六月三十日
书 记 员 段 培