湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终435号
上诉人(一审被告)：朱宏伟，男，1983年9月16日出生，汉族，住湖北省罗田县，系朱正明之子。
被上诉人(一审原告)：丁明军，男，1979年12月2日出生，汉族，住湖北省罗田县。
委托诉讼代理人：陈志峰，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(一审被告)：朱正明，男，1953年7月10日出生，汉族，住湖北省罗田县。
上诉人朱宏伟因与被上诉人丁明军、朱正明建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人朱宏伟，被上诉人朱正明、丁明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱宏伟上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回丁明军的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，认定法律关系错误。1、丁明军与朱正明是委托购买土地法律关系，而不是建设用地使用权转让合同有关系。2、关于朱宏伟二次承诺行为，按照法律规定是无效行为，一审却错误认定为代位清偿的法律关系。3、本案争议的标的物是国有土地转让，而原判依据《土地管理法》63条规定即适用集体土地使用权流转规则来确定国有土地合同的效力，明显适用法律错误。
丁明军二审庭审中答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
朱正明未作答辩。
丁明军向一审法院起诉请求：1、解除与朱正明的土地使用权转让合同；2、朱正明、朱宏伟共同返还丁明军合同价款148000元并赔偿及利息损失。一审诉讼过程中，丁明军变更要求解除与朱正明的土地使用权转让合同的诉讼请求为：要求朱正明、朱宏伟履行与丁明军达成的解除土地使用权转让合同的协议。
一审法院认定事实：2013年6月，丁明军经人介绍得知朱正明在三里畈镇有土地转让，遂与朱正明就转让事宜进行接触和协商。2013年7月1日，双方达成协议约定：朱正明向丁明军转让位于三里畈镇××大道220平方米土地使用权，转让费共计248000元。因当天有部分条款尚未谈妥，故双方并未签订书面合同。丁明军当天支付125000元，同年8月30日、9月9日各支付50000元，朱正明分别出具了收条，丁明军于2014年元月8日付清余款后，朱正明出具了一份金额为248000元的总收条，并在上注明“土地长为20米，宽为11米，约定土地在右下头边”。此后，因一直未能办理相关土地手续，丁明军多次催促。2014年2月7日，丁明军与史远征、潘其阳、盛秋勋（该三人亦向朱正明支付了土地价款）一起到朱正明家中协商土地手续办理问题，谈话过程中，朱正明同意“如2014年6月1日前没有办理到相关手续就退款”。此次谈话丁明军进行了录音。到期后朱正明未办理到相关手续也未退款。2014年12月16日，罗田县国土资源局发布挂牌出让公告，出让三里畈镇××大道南侧1-03号地块（本案争议所涉地块），朱正明以包括丁明军在内36名联合竞买人所指定的代表人身份参与竞买报价，以2461270元的价格竞得该地块。2015年4月14日，朱正明因涉嫌行贿犯罪被羁押。此期间，朱宏伟于2015年5月24日向丁明军出具书面承诺“30天内付款，朱正明收款事情我都清楚，责任由我承担，2013年7月1日-2015年5月24日按银行利息计算”。6月29日，朱宏伟再次出具承诺“我爸与丁明军、潘其阳、盛秋勋、史远征合同纠纷，我先行解决四十万，五天之内打到神宇建行账号上，下差部分我负责三个月内解决”。2015年7月7日，朱宏伟支付了丁明军100000元。另查明，朱正明在参与土地竞拍过程中，提交给罗田县国土资源局的联合竞买协议书中，包括丁明军、朱正明在内的36名联合竞买人有31人的签名，均为朱正明一人所签。2015年11月23日，朱正明与罗田县国土资源局签订的土地使用权出让合同中，包括丁明军、朱正明在内的31名受让人的签名亦为朱正明一人所签。该地块目前为止，未办理相关用地手续。
一审法院认为，本案争议的焦点有二：一是丁明军与朱正明之间到底是建设用地使用权转让合同关系还是委托合同关系；二是朱宏伟出具还款承诺书的行为如何定性，承诺书效力如何认定。
关于焦点一、丁明军与朱正明虽未签订书面合同，但丁明军提供的朱正明所出具的收条，其上包含了土地价款、面积、位置等内容，结合本案其他证据，可以认定丁明军主张的双方达成土地使用权转让口头协议的事实成立。朱正明答辩提出双方形成委托关系，未提供证据予以证明，该答辩意见不予采纳。故双方形成的是建设用地使用权转让合同关系。因朱正明未依法取得涉案土地权属，其与丁明军达成建设用地使用权转让合同转让涉案土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，应认定无效。
关于焦点二、朱宏伟先后两次出具承诺书，自愿承担其父亲朱正明债务，丁明军也予以同意。该承诺是一种独立的代为清偿的承诺，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。故朱宏伟已成为新的债务人，应由其直接向承担朱正明的全部债务。朱宏伟答辩称其作出承诺系丁明军乘人之危及胁迫下所为，未举证证明，且朱宏伟本人从事律师职业，具有法律知识，应当知道作出该承诺书的法律后果，在法定期限内，其并未依法申请撤销。故对朱宏伟的答辩意见不予采纳。对丁明军提出的该行为构成表见代理的主张，及朱正明提出的该行为构成未被追认的无权代理的意见，因缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。
综上，丁明军与朱正明达成的建设用地使用权转让合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，朱正明收取丁明军的购地款共248000元，应返还丁明军。因该债务朱宏伟已作出了代为清偿的承诺，成为新的债务人，应由其直接向丁明军承担原债务人朱正明的全部债务。其未按所作承诺期限履行债务，构成违约，故丁明军请求朱宏伟清偿债务，符合法律规定，依法予以支持。判决：一、朱宏伟返还丁明军购地款148000元，并以本金248000元按中国人民银行同期贷款利率承担2013年7月1日至2015年5月24日的利息。限本判决生效后十日内付清。二、驳回丁明军的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案中当事人争议的焦点是：一、丁明军与朱正明之间是建设用地使用权转让合同关系还是丁明军委托朱正明办理土地使用权转让合同关系。因双方没有签订书面合同，但从朱正明与丁明军约定土地转让价格每平方米1600元及向丁明军出具的收条中注明土地转让标的款，双方应为建设用地使用权转让合同关系。因此一审认定本案为建设用地使用权转让合同关系正确。朱宏伟提出丁明军与朱正明之间系委托办理土地使用权转让合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、朱宏伟承诺行为是否有效，一审认定为代位清偿的法律关系是否错误。因朱正明与朱宏伟系父子关系，在朱正明涉嫌犯罪被羁押期间，朱宏伟代朱正明处理其与丁明军土地转让事宜，代朱正明处理返还土地转让款行为，且该行为丁明军认可，该行为没有违反国家的法律法规，应为有效，朱宏伟应当按照承诺承担返还土地转让款义务。因本案系土地使用权转让合同纠纷，录音光盘证明朱正明承诺“如2014年6月1日前没有办理到相关手续就退款”,上述证据没有表示朱正明约定承担返还转让款利息，丁明军亦没有提供朱正明承诺承担返还土地转让款利息证据，因朱宏伟系代位清偿朱正明债务，朱正明的债务中没有土地款利息，故朱宏伟承诺承担返还土地转让款利息超出了朱正明应承担的土地转让款义务，该项承诺不发生法律效力，综上所述，一审认定朱宏伟承担返还土地转让款利息错误，应予纠正。
三、一审适用《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定是否错误。《中华人民共和国土地管理法》六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，因本案涉及国有土地使用权转让，《中华人民共和国土地管理法》六十三条涉及的是集体土地使用权转让，因此，一审引用该法律条文错误，应予纠正，朱宏伟该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实部分错误，应予纠正，朱宏伟上诉理由部分成立，予以支持。依照《《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百○七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初144号民事判决；
二、由朱宏伟返还丁明军土地转让款148000元，该款自本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回丁明军其他诉讼请求。
一审案件受理费3260元，由丁明军负担760元，由朱宏伟负担2500元。二审案件受理费3260元，由丁明军负担760元，由朱宏伟负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 傅焰明
审判员 樊劲松
二〇一七年十一月六日
书记员 吴慧娟