山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终1823号
上诉人（原审原告）：王延秋，男，1944年11月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：董云峰，日照东港山海天法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：王淑宏，男，1965年10月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：苏同保，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审第三人）：日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路。
法定代表人：高芝，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王会会，山东名律律师事务所律师。
上诉人王延秋因与被上诉人王淑宏、日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
王延秋上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判或发回重审；2、改判确认王延秋与王淑宏于1999年11月22日签订的“楼房转让协议”无效，未发生物权变动效力；撤销王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会于2015年4月10日签订的“沿街房屋拆迁补偿协议”；确认王延秋系该“沿街房屋拆迁补偿协议”的权利主体。3、本案一二审诉讼费用由王淑宏承担。事实和理由：一、一审判决认定基本案件事实不清，证据不足。首先，涉案房屋所占用的土地系日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会集体组织所有，不是国有出让土地。而且涉案沿街楼房系日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会面向本集体组织内部成员开发的，只对本集体组织内部成员出售，不允许对外出售，涉案沿街楼房性质系小产权房，我国法律及相关土地政策禁止此类性质的小产权房自由上市进行买卖。王延秋、王淑宏房地产买卖行为严重违反中共中央、国务院办公厅和国土资源部于1999年、2004年分别发布的《关于加强土地转让管理严禁出卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》、《关于深化改革严格土地管理的规定》的强制性规定，涉案房屋买卖是无效的。其次，一审判决无视2005年山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要、鲁高法[2008]243号、2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知和鲁高法[2011]297号、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，将无效的民事行为认定为有效，违背了以事实为根据，以法律为准绳的司法原则。再次，日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会违背海曲东路社区居民大会有关涉案沿街楼房不得对外买卖的决议，私自与王淑宏签订了沿街楼房拆迁补偿协议，严重损害了王延秋作为集体内部成员依法享有的成员权、财产权等合法权益。最后，即使涉案土地使用权为国有土地，其性质也不是国有出让土地，而是国有划拨土地。根据我国《城市房地产管理法》第40条第1款规定，即使是划拨土地使用权也是禁止转让的，这是效力性的强制规定，如果违反，按照《合同法》第52条规定，合同应当认定无效。本案中，没有证据证实涉案房屋所占用的土地使用权报有批准权的人民政府审批，划拨土地使用权人不能随意处分其划拨土地使用权。二、一审判决适用法律错误。一审判决在对本案基本事实认定不清的基础上，模糊解读涉案土地使用权的性质，任意将王延秋所在村居转为非农户口与涉案房屋所占用的土地进行捆绑，继而推定涉案土地使用权为国有出让土地，任何人或组织可以对涉案房地产进行自由买卖，判决错误。
王淑宏辩称，一、王延秋与王淑宏签订楼房转让协议，双方已实际交付，王淑宏使用至今15年，双方没有异议。该楼房是原高家村村委集体开发的，村委为了扩大集体经济，对外出售的沿街楼房，不属于宅基地，也不属于王延秋的住宅。二、在1999年1月份，东港区人民政府已将部分无地农民的户口转为城镇居民，土地已转化为国有土地，故本案双方当事人均为城镇居民，不存在农村居民向城镇居民买卖房屋而导致合同无效的情形。
日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会辩称，请求依法判决。
王延秋向一审法院起诉请求：1、确认王延秋与王淑宏于1999年11月22日签订的楼房转让协议无效，未发生物权变动效力；2、撤销王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会于2015年4月10日签订的沿街房屋拆迁补偿协议，确认王延秋系该拆迁补偿协议的权利主体；3、本案诉讼费用由王淑宏承担。
一审法院认定事实：1998年王延秋从日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会处购买仅供村集体内部成员使用的一处沿街楼房即本案涉案房屋。1999年11月22日，王延秋、王淑宏双方签订楼房转让协议，协议约定：1、王延秋将自己所有的坐落在海曲东路10号的三层楼房作价145000元转让给王淑宏。2、付款分两次。分别在1999年11月22日付45000元，2000年1月20日前付100000元。3、楼房及后院的房产证、土地证以及通水电等有关手续由王延秋负责办理，合理费用由王淑宏承担。4、楼房及后院在协议签订之日起交由王淑宏所有。等等。合同签订后，王淑宏依约定将房款145000元给付王延秋，王延秋亦将涉案房屋交付王淑宏使用至今。2015年4月10日，王淑宏（乙方）与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会（甲方）就本案涉案房屋签订了沿街房屋拆迁补偿协议，该协议约定：1、乙方所属房屋及附属设施坐落于秦楼街道海曲东路社区海曲路北沿街房。2、沿街房屋按原面积对等调换等等。3、本协议为1号。4、被拆迁人确认产权明晰无纠纷。等等。拆迁协议签订后，因王延秋、王淑宏之间存在纠纷，拆迁利益未给付。
另查明：1999年1月4日，日照市东港区人民政府发布东政发（1999）7号东港区人民政府关于将部分无地农民的农业户口转为城镇居民户口的通知，该通知明确载明高家村的村民由农转非，1999年1月上旬核对户口，1999年1月中旬申报材料等，1999年1月下旬打印居民户口薄办理供粮手续。同时日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会所在范围已被列入日照市旧居改造计划，日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会已与大部分居民签订了拆迁补偿安置协议。
一审认定上述事实的证据有当事人陈述、楼房买卖协议、收款收据、沿街房屋拆迁补偿协议、日照市东港区人民政府发布东政发（1999）7号文件等。
一审法院认为：房屋买卖合同是房屋所有权人将其合法房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案王淑宏在出售给王延秋涉案房屋时系涉案房屋的合法所有权人，其有权将涉案房屋出售给本案王延秋。王延秋与王淑宏签订房屋买卖合同后依约将全部房款分次给付王淑宏，其已履行完毕自身给付房款的合同义务，同时王淑宏在王延秋、王淑宏之间签订买卖合同后便将涉案房屋交付王延秋使用，王延秋亦随即对涉案房屋进行了装修并使用至今。虽然王延秋主张王淑宏购买的涉案房屋是农村宅基地但王延秋已在1999年1月份即已经由农业户口转变为非农户口而双方签订房屋买卖协议的时间为1999年11月22日，同时涉案房屋所在的范围早已在2015年就列入日照市旧居改造计划，双方之间的房屋买卖系城镇居民之间的买卖，因此王延秋主张其与王淑宏的房屋买卖合同因王淑宏系城镇户口及买卖房屋系农村宅基地的主张，一审法院不予支持。依法成立的合同除具有法定无效的情形外自合同成立时即合法生效，而本案王延秋、王淑宏之间签订房屋买卖合同系双方当事人在平等协商基础上，双方意思表示一致达成的协议，该协议成立且不存在法定的无效情形，因此对王延秋主张王延秋、王淑宏于1999年11月22日签订的楼房转让协议无效且未发生物权变动的主张，一审法院不予支持。本案王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会签订沿街房屋拆迁补偿协议是基于双方真实意思表示而达成的一致，不存在可撤销的情形，因此王延秋主张撤销王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会于2015年4月10日签订的沿街房屋拆迁补偿协议且依法确认王延秋系沿街房屋拆迁补偿协议的权利主体的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条之规定，一审判决：一、驳回王延秋要求依法确认王延秋、王淑宏于1999年11月22日签订的楼房转让协议无效且未发生物权变动的诉讼请求；二、驳回王延秋要求撤销王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会于2015年4月10日签订的沿街房屋拆迁补偿协议且依法确认王延秋系沿街房屋拆迁补偿协议的权利主体的诉讼请求。案件受理费3200元，由王延秋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审一致。
本院认为：1998年王延秋从日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会处购买涉案沿街房，1999年11月22日王延秋、王淑宏双方签订楼房转让协议，王延秋将涉案楼房转让给王淑宏。合同签订后，王淑宏按照约定向王延秋支付房款，王延秋亦向王淑宏交付了涉案房屋，王淑宏占有、使用涉案房屋至今已逾15年。现王延秋提起诉讼，认为王延秋与王淑宏签订的楼房转让协议违反了土地管理法和相关政策的强制性规定，主张合同无效。
基于农村集体土地具有极强的保障性质，其使用权的主体应当限制于本村集体经济组织成员，否则将会扰乱集体土地管理秩序，因此我国现行的土地政策禁止城镇居民及非同一集体经济组织成员购买农村宅基地及地上建筑物。
1998年王延秋购买涉案房屋系原日照市东港区秦楼街道高家村开发，王延秋是该村村民有权使用村集体土地。1999年11月22日王延秋、王淑宏签订楼房转让协议，王延秋将涉案房屋转让给王淑宏，王淑宏一审提交的1999年1月4日日照市东港区人民政府东政发（1999）7号文件载明，日照市东港区人民政府为部分无地农民办理城镇居民户，将包括高家村在内的10个村的村民“农转非”，同时对农民“农转非”村（居）现有集体土地收归国有。故协议签订时，高家村村民已经被转为城镇居民，不再是农村居民；相关土地已经被政府收归国有，不再是农村集体所有的土地，涉案房屋的性质已经发生转变，认定合同无效的障碍已经消除，故王延秋、王淑宏签订楼房转让协议并未违反法律行政法规的强制性规定，合同是有效的。
对于王延秋主张的日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会违背海曲东路社区居民大会有关涉案沿街楼房不得对外买卖的决议，因将涉案房屋出卖给王淑宏的是王延秋，并非日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会，故王延秋该主张不能成立，同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，王延秋因出卖房屋丧失了涉案土地的使用权。
对于王延秋主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，该条是规定的以划拨方式取得土地使用权转让房地产时，应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，并非王延秋主张的划拨土地使用权禁止转让。
王延秋将涉案房屋出卖给王淑宏，王淑宏享有涉案房屋的相关权利义务，由王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会签订相关拆迁补偿协议并无不当，王延秋请求撤销王淑宏与日照市东港区秦楼街道海曲东路社区居民委员会于2015年4月10日签订的“沿街房屋拆迁补偿协议”并确认王延秋系该“沿街房屋拆迁补偿协议”的权利主体，于法无据。
综上所述，王延秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由王延秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一七年一月六日
书 记 员 王建秀