四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终2196号上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：四川省成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。法定代表人：汪斌，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李帆，女，汉族，1987年4月20日生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：李霖，四川汇韬律师事务所律师。上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德公司）与被上诉人李帆商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案就行进行了审理。本案现已审理总结。中德公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判原审法院认定的违约金数额。事实与理由：一审法院认定事实不清，没有查明因李帆拒绝支付差额面积的补差费用而导致延期办证的事实，即便中德公司违约，一审法院认定的违约时间不准确，认定的违约金过高。李帆辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确。李帆无需办理房屋面积补差，根本不存在违约行为。违约金起始时间的认定期限应该是2014年10月28日，并不存在违约金过高问题。李帆向一审法院起诉请求：1、四川中德世纪置业向李帆支付违约金31920元；2、一审诉讼费由四川中德世纪置业承担。一审法院认定事实：2011年10月15日，李帆与中德公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，李帆购买中德公司开发的位于成都市高新区中和街道办事处会龙社区9组中德·英伦联邦小区××号房屋，用途为住宅，测绘建筑面积为88.59平方米，套内建筑面积72.51平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.08平方米。该合同第三条并约定“…该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款;…该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款:1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米×元，总价款×；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7891.17元，总价款699079元；…”该合同并约定：买受人首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第二支行或住房公积金管理机构借款支付，借款期限30年；出卖人应在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应按照前述约定的期限和条件将该商品房交付买受人；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；因初始登记原因造成逾期的，初始登记的违约责任和转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。同时该合同第十三条面积差异处理部分规定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；…。2、根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房；…。前述合同签订后，李帆向中德公司支付了全部的购房款699079元。中德公司于2013年10月27日将涉案房屋交付给了李帆。2016年1月26日，涉案房屋的所有权登记至李帆名下，李帆取得了涉案房屋的房屋所有权证，该证载明涉案房屋的建筑面积为88.92平方米，其中套内建筑面积为72.51平方米。一审法院认为，李帆与中德公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同。李帆已付清了全部的购房款，中德公司于2013年10月27日将涉案房屋交付给李帆，根据合同约定，中德公司应在交房之日起365日为李帆办理涉案房屋的房屋所有权证，即中德公司应在2014年10月27日前为李帆办理完毕涉案房屋的房屋所有权证。中德公司实际于2016年1月26日才为李帆办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，迟延于合同约定的办证时间。关于双方争议的，李帆是否应缴纳建筑面积差异部分购房款的问题，双方在合同中已明确约定实测面积与测绘面积发生误差时，按照套内建筑面积计价的约定进行处理，并约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。本案中涉案房屋的套内实测建筑面积与套内测绘建筑面积一致，均为72.51平方米，就套内面积而言不存在误差,虽然实测建筑面积比测绘面积多出0.33平方米，但就该面积差异部分的处理双方约定按照套内建筑面积计价，即在套内建筑面积存在误差时才发生李帆补缴面积差异款的问题，故李帆提出的中德公司逾期办理所有权证并要求中德公司支付逾期办证违约金的主张成立。关于逾期办理所有权证的违约金，按照合同约定，应以房屋总价款699079元为基数，按照日万分之一标准从2014年10月28日起计算至2016年1月26日止，共计为31878元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审判决如下：一、中德公司于本判决生效之日起十日内向李帆支付逾期办理房屋所有权证的违约金31878元；二、驳回李帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取299元（该款李帆已预交），由中德公司承担。二审中，双方没有提交新证据。本院认为，2011年10月15日，李帆与中德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于：中德世纪置业公司是否存在违约行为，一审判决的违约金数额是否过高。关于中德公司是否存在违约行为。中德公司认为，由于交付的房屋实测建筑面积比预估的建筑面积多0.33平方米，故李帆应补缴多出部分的款项，由于李帆拒不支付，导致房产证延期办理。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，双方对实测与预估面积差异的处理方式为，“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”，由此可见，仅在套内建筑面积出现差异时，双方才需要据实结算。本案中，合同预估和实测的套内建筑面积一致，不存在李帆需要向中的公司补交差额部分房款的情形，中德公司关于李帆拒不补交房款导致延期办证，以及应从中德公司自行为李帆垫付补差款开始计算违约期间的主张明显缺乏合同和事实依据，本院不予支持。中德公司还认为一审判决的违约金数额过高的主张。本院认为，该《商品房买卖合同》系由中德公司提供的格式合同，其应遵守诚实信用原则，及时全面的履行合同义务，一审判决依照合同约定计算违约金合法有据，本院对中德公司该项主张不予支持。综上，上诉人中德公司上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由上诉人四川中德世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  赵韬审判员  王果二〇一七年五月十二日书记员  黄迪