江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0602民初1078号
原告（反诉被告）：徐归生，男，汉族，1965年12月22日出生，住江西省鹰潭市月湖区。
原告（反诉被告）：王保金，女，汉族，1966年11月13日出生，住江西省鹰潭市月湖区。与原告徐归生系夫妻。
以上两原告的委托诉讼代理人：张紧根，江西东昇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：江玉兰，女，汉族，1950年3月3日出生，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：廖爱华，江西胜利律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：江崇，男，汉族，1971年10月27日出生，住广东省深圳市罗湖区。系被告江玉兰之子，代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）徐归生、王保金（以下简称原告）诉被告（反诉原告）江玉兰（以下简称被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。江文如（被告江玉兰丈夫，已故）原亦系本案被告，但在本案审理过程中，因江文如于2016年11月14日因病去世，为确定其继承人是否参加诉讼，本院于2016年11月30日裁定本案中止审理。2017年3月21日被告江玉兰提出反诉。在被告儿子江崇、江溪、江浪均书面申明放弃继承父亲江文如遗产份额并由母亲江玉兰继承后，本院于2017年5月2日裁定恢复诉讼。本案于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张紧根、被告江玉兰及其委托诉讼代理人廖爱华和江崇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2006年5月14日签订的卖房契约无效；2、判令被告立即归还向原告购买的位于鹰潭市××湖区鱼塘村的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年5月14日，原告徐归生未经原告王保金同意，与被告和江文如签订了一份卖房契约，擅自将盖在鹰潭市××湖区鱼塘村的店面平房一栋、二层住房一栋及院子等以68000元的价格卖给了被告和江文如。合同签订后，被告向原告支付了购房款68000元。原告认为，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，不允许违法转让。原、被告签订的协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，该协议在处分所涉房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。本案所涉房屋所占用的土地为鹰潭市××湖区鱼塘村集体所有的土地，被告并非该村集体组织成员，其与原告签订的卖房契约违反了法律关于农村宅基地使用权禁止转让的强制性规定，应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，原告与被告签订的卖房契约是无效协议，被告应当返还向原告购买的全部房屋。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称并反诉称，2006年5月14日签订房屋买卖合同时，是经原告徐归生、王保金及被告江玉兰、江文如双方共同自愿协商确定的，我方已按约支付购房款68000元。在房屋买卖合同签订十多年后，原告要求我方返还房屋，原告出尔反尔，系买卖失信，违背了诚实信用、公序良俗原则，原告应对我方作出合理赔偿。因此我方特向法院提出反诉请求：1、判令原告赔偿我方失信损失共计435096元（包括：①房屋重置价款1300元/㎡×281.68㎡+33.12㎡×700元/㎡=389368元，政府对标的物周边村庄没有办理产权证的农村房屋重置补偿价石混结构为1300元/㎡，石木结构为700元/㎡；②院墙72㎡×10块/㎡+384块脚石=1104块×6元/块=6624元，市场上和院墙红石每块含工钱是6元/块；③院内土地525㎡－130㎡=395㎡÷666㎡/亩=0.598亩×60000元=35904元，政府征用标的物周边农村的宅基地补偿价一般为60000元/亩；④院内的树木，4棵柚子树+1棵板栗+6棵桔树+1棵桂花+1棵水杉树+1棵枣树+2棵铁树共计16棵树，都已成材或挂果，应计3200元。）；2、判令原告承担律师费用4000元及房屋鉴定费2916元；3、反诉费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，一，本案中的农村房屋买卖合同系违反法律的强制性规定而无效，被告签订买卖合同时明知买卖标的系农村房屋，原、被告双方均有过错，被告应承担因其自身过错造成的损失。房屋合同无效，现该房屋被被告改建，应恢复原状偿还。二，被告的损失经司法鉴定评估，原告同意按照评估价款对被告进行补偿。对于漏评的院墙、树木，原告同意适当补偿，但总共不能超过1万元。三、被告要求原告承担本案律师费用没有依据。
原告为支持其诉讼请求及反驳被告的反诉请求，共向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件、被告身份信息，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、卖房契约一份，用以证明2006年5月14日，原告徐归生未经原告王保金同意，与被告和江文如签订了一份卖房契约，擅自将盖在鹰潭市××湖区鱼塘村的店面平房一栋、二层住房一栋及院子等以68000元的价格卖给了被告和江文如。
3、居民建房用地申报表一份，用以证明原告所卖房屋所占用的土地是鹰潭市××湖区鱼塘村的集体土地。
被告为支持其答辩意见及其反诉请求，共向本院提交了如下证据：
1、卖房契约、卖房款收据、汇款凭证、调查笔录、徐某证人证言，用以证明原告于2006年5月14日将农村房屋以68000元价格卖给被告，原告王保金是在卖房契约中签字同意的，且有证人徐某、桂某作为见证人签字。
2、被告江玉兰的户口本，用以证明被告江玉兰是农村居民，非城市居民。
3、居民死亡证明书、金溪县公安局三江口派出所证明、放弃继承权申请书三份、江崇、江溪、江浪身份证明复印件，用以证明江文如在诉讼期间因病去世，被告和江文如的儿子江崇、江溪、江浪放弃对本案所涉房屋父亲江文如权益的继承，并让与给母亲江玉兰继承。
经被告申请，本院委托鹰潭市永帮房产测绘有限公司对本案坐落于鹰潭市××湖区鱼塘村91号房地产进行测绘，经现场勘查，鹰潭市永帮房产测绘有限公司于2017年7月24日出具了测绘成果报告书，测绘石混面积为281.68㎡，石木面积为33.12㎡。被告支付测绘费用916元。房屋测绘后，本院委托江西省中唐房地产评估顾问有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。江西省中唐房地产评估顾问有限公司经现场勘查，于2017年8月11日作出赣中唐房估[2017]鹰字第10024号房地产估价报告书，评估确定本案所涉房屋最可能实现的市场价值石混住宅房评估价为145100元（281.68㎡×515元/㎡=145100元），石木附属房评估价为5700元（33.12㎡×173元/㎡=5700元），合计150800元。估价对象为集体土地，评估结果仅为建筑物重置成新市场价值。被告支付评估费用2000元。
经庭审质证，原告对被告提供的证据2的关联性有异议，认为卖房是卖给被告和江文如二人，即便被告系农村户籍，非本案所涉房屋所在地集体村民与原告签订的买卖房屋合同应系无效。本院认为，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，房地一体，固而原告将其宅基地上的房屋出售给其集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。被告对江西省中唐房地产评估顾问有限公司的评估报告有异议，认为此次评估漏评了建房土地、院内土地、房屋的围墙、树木等，卖房契约对该部分均包括在内，经市场调查，原告亦应按反诉请求中作价补偿被告。本院认为，本案所涉房屋宅基地系集体所有，被告要求补偿土地价值于法无据，关于院内围墙及树木等，本院将结合全案对其应补偿价款加以认定。对于原、被告其他无异议的证据，形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。
综上所述，本院对以下事实予以确认：2006年5月14日原告徐归生、王保金与被告江玉兰、江文如协商后签订卖房契约，约定将原告位于鹰潭市月湖区鱼塘徐家村自建的店面平房一栋、二层住宅住房、院子、院内树木果树、厨房、猪栏、院子围墙及院内所有寸土寸金等以68000元的价格卖给被告和江文如。合同签订后，被告向原告支付了购房款68000元。之后被告和江文如管理使用该房屋，并对该房屋进行了部分改建、添附。江文如于2016年11月14日因病去世后，该房屋由被告一人管理使用。2016年8月11日原告徐归生、王保金诉至本院，请求确认上述卖房契约无效及要求被告返还房屋。2017年3月21日被告向本院提起反诉，请求原告赔偿被告各项损失共计人民币442012元。另江文如去世后，被告江玉兰和江文如的儿子江崇、江溪、江浪均书面申明放弃对本案所涉房屋父亲江文如权益的继承，并让与给母亲江玉兰继承。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定“对于集体所有的土地和山林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；……。”农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，该类房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原告与被告、江文如于2006年5月14日所进行的农村房屋买卖行为，基于不动产房地一体原则，房屋权利受制于宅基地权利，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，而本案原、被告不属于同一个农村集体经济组织，故原、被告双方于2006年5月14日进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故本院认定该卖房契约无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告作为出卖方，在其将农村自建房屋转让给被告若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故原告应对合同无效所造成的后果承担主要责任。被告不是鹰潭市月湖区鱼墉徐家村集体组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同被确认无效后，买卖双方互负返还义务。鉴于被告对本案所涉房屋进行部分改建、添附，从减少损失、便于使用考虑，被告应将该房屋以现状返还给原告，原告应将购房款68000元返还被告。关于原告应赔偿被告的其他损失的具体数额，根据诚实信用原则及公平原则、评估结果和双方对合同无效的过错程度，本院酌定原告应赔偿被告房屋重置价82800元（根据评估结果，现所涉房屋重置成新价值为150800元，核减应返还的购房款68000元，仍应赔偿被告的房屋重置价值为150800元-68000元=82800元）及现房屋其他附属物9824元（因评估价值未含盖本案所涉房屋中合同中约定的院墙、院内树木16棵，因院内面积较宽，院墙较高，本院酌定院墙的补偿款为6624元；院内树木包含铁树、板栗树、柚子树、桂花、水杉、橘子树等共计16棵，因树木大小、品种不一，本院酌定平均每棵价200元，共计3200元；两项合计为6624元+3200元=9824元）。本案中被告因案件花费测绘费用和评估费用共计2916元，该笔经济损失应由原告承担。综上，原告除应返还被告购房款68000元，仍应赔偿被告其他损失共计95540元（82800元+9824元+2916元=95540元）。关于被告要求原告按其反诉状中所述标准赔偿房屋重置价款及院内土地价款的问题，本院认为，被告未提供其所述房屋重置价款的计算标准的依据，江西省中唐房地产评估顾问有限公司的评估报告客观合理，应按评估结果计算本案所涉房屋的重置价款，另房屋院内土地系农民集体所有，被告要求赔偿该款于法无据，固对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告承担律师费4000元的请求，本院认为，被告此项反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第六十条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、原告徐归生、王保金与被告江玉兰、江文如于2006年5月14日签订的卖房契约无效；
二、原告徐归生、王保金应于本判决生效后十日内返还被告江玉兰购房款计人民币68000元；
三、原告徐归生、王保金应于本判决生效后十日内给付被告江玉兰经济损失计人民币95540元；
四、被告江玉兰在收到上述第二项、第三项判决款项后十日内应将位于江西省鹰潭市月湖区鱼塘徐家村的房屋及院落返还原告徐归生、王保金；
五、驳回被告江玉兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元（原告已预交），反诉费3271元（被告已预交5950元，应退还2679元），以上共计人民币4771元，由原告徐归生、王保金负担2710元，被告江玉兰负担2061元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 汪军太
人民陪审员 张晓玲
人民陪审员 万 玲
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 林 爽
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
三、《中华人民共和国物权法》
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。