湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5824号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈培，男，1979年3月17日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杏莉（系陈培之妻），1979年6月28日出生，住址同上，
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：李逸伟，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖华金，男，1961年11月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王冰玲（系赖华金之妻），1963年4月16日出生，汉族，住武汉市武昌区东一路*******号，公民身份号码：4201061963********。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王冰玲（身份情况同上）。
被上诉人（原审第三人）：武汉卓越纵横不动产代理有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区阳光大道宜家汤臣II第21幢1-2层7号商铺。
法定代表人：徐彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢康，该公司员工。
上诉人陈培、刘杏莉因与被上诉人赖华金、王冰玲、武汉卓越纵横不动产代理有限公司（以下简称卓越纵横公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈培、刘杏莉的上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、四项，改判陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲继续履行双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、赖华金、王冰玲承担本案全部诉讼费用。其上诉的理由为，一、原审判决认定事实错误。首先是认为“卓越纵横公司未能及时通知、协助买卖双方办理房产过户登记手续，导致案涉合同未能继续顺利履行”，后又认定：事实上卓越纵横公司己及时转达给了买方。那在涉案事件中，卓越纵横公司到底是否及时依约完成了协助义务呢？二、原审判决解除陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲签订的房屋买卖合同适用法律错误，该合同直至目前均不存在被解除或终止的事由。1、原审判决认定“买卖双方对此均无过错行为，均不应向对方承担违约责任”，但原审判决解除合同适用的法律是合同法第94条：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该条是指当事人存在违约行为致使不能实现合同目的时，合同可被解除，但既然认定双方均不存在过错，均不应对对方承担违约责任，那何来违约行为呢？2、上述规定有一条件是“不能实现合同目的”，但直至目前，涉案房屋都还存在，也没有被卖出，双方完全有条件再行协商办理过户的时间，从而继续履行合同，何来合同目的不能实现？3、陈培、刘杏莉没有提出解除合同的请求，只有赖华金、王冰玲提出反诉时不同意履行合同。该房屋买卖合同中，赖华金、王冰玲是先履行义务人，过户是其先履行义务，买方因故不能配合过户不是买方构成违约的事由，而只是免除卖方违约责任的事由，因此，不能认为卖方具备解除合同的事由。而且根据原房屋买卖合同，赖华金、王冰玲是先履行义务人，实际上其根本不具有合同解除权。
被上诉人赖华金、王冰玲答辩则要求维持原判。
被上诉人卓越纵横公司答辩表示同意陈培、刘杏莉的上诉观点及意见。
2016年6月，陈培、刘杏莉共同向一审法院提起诉讼，请求判令：1、终止陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间于2016年3月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；2、赖华金、王冰玲一次性退还首付款160,000元；3、赖华金、王冰玲按合同约定赔偿总房款10%违约金即105,000元；4、赖华金、王冰玲赔偿直接损失1,107元和间接损失21,000元；5、赖华金、王冰玲承担本案诉讼费用。一审庭审中，陈培、刘杏莉变更诉讼请求为：1、陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲继续履行买卖双方签订的房屋买卖合同；2、赖华金、王冰玲赔偿损失的贷款评估费用1,107元；3、赖华金、王冰玲赔偿银行利息损失1,183元（首付款160,000元+中介费10,000元+贷款费用12,000元=182,000元，182,000元×6个月定期利率1.3%÷2从4月份到10月份共计半年时间=1,183元）。4、赖华金、王冰玲承担本次诉讼的全部费用。
一审诉讼中,赖华金、王冰玲提出反诉,请求判令：1、终止陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间于2016年3月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同关系；2、陈培、刘杏莉支付的20,000元定金不予返还；3、陈培、刘杏莉支付总房款10%的违约金即105,000元；4、陈培、刘杏莉赔偿其他损失计35,000元；5、陈培、刘杏莉承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：陈培与刘杏莉系夫妻关系，现居住在位于武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园的一套建筑面积57.09平方米的房屋中。赖华金与王冰玲系夫妻关系，两人名下有位于武汉东湖新技术开发区阳光海岸8栋1单元902室房屋一套（以下简称：902室房屋）的夫妻共同财产。
2016年3月23日，买方陈培和刘杏莉（乙方）、卖方赖华金和王冰玲（甲方），与卓越纵横公司（丙方）共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定甲方将案涉902室房屋以1,050,000元的交易成交价出售给乙方。该合同第三条约定：1、合同签订之日，乙方支付定金20,000元整给甲方，甲方交10,000元整给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、合同签订之日起，甲方将本合同项下房屋的产权证、土地证原件，交由丙方保管，用于办理过户、贷款手续；3、乙方首付款290,000元整（包含定金20,000元），于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由乙方于当日内打入甲方指定账户；4、尾款760,000元整，乙方委托丙方办理银行贷款，商业贷款760,000元整，具体金额及年限以银行审批为准；在见到已是乙方名下的房屋房产证收件单后30日内，由乙方在丙方的陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；等内容。该合同第四条约定，本合同项下的房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为：甲方承担零费用，乙方承担全部费用；等内容。该合同第五条约定：三方确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易安全性；合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费21,000元；等内容。该合同第六条约定，合同签订之日起15日内，甲、乙双方须提供证件及资料交由丙方办理贷款及过户手续；丙方在甲、乙方提供相关证件、资料齐全后，于3日内为乙方办理贷款手续，在贷款审批通过3日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）；交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。该合同第七条约定，甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效；如甲方房屋有贷款问题等应告知乙方，并自行解决；如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权等方面纠纷或者不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任。该合同第八条约定，甲方应在房屋过户完成后7日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；等内容。该合同第十条约定，甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。该合同第十一条约定，乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。该合同第十二条约定，丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担经纪代理费每日0.1%的违约责任，丙方在乙方按约定支付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担经纪代理费每日0.1%的违约责任。
上述合同签订后，买方刘杏莉向卖方赖华金支付了定金20,000元，向卓越纵横公司支付了咨询服务费10,000元，并与卓越纵横公司约定于过户当天支付余下的11,000元咨询服务费。卖方赖华金将案涉902室房屋的房产两证交给卓越纵横公司保管使用，向卓越纵横公司支付了该房屋的物业保证金10,000元。
2016年4月20日，中国光大银行审批通过了买方陈培、刘杏莉的贷款申请，但卓越纵横公司和买方陈培、刘杏莉均未及时告诉卖方赖华金、王冰玲。
2016年4月23日，卖方赖华金与买方刘杏莉签订《提前还贷协议》一份，约定买方向卖方支付首付款140,000元，该款项限于买方作为首付款给卖方名下案涉902室房屋还贷事宜，由卓越纵横公司全程陪同交付到武汉市光大银行洪山支行还款，卖方需向买方出具收取首付款收据。卓越纵横公司作为见证方在签收协议上盖章。
2016年4月25日，在谢康的陪同下，卖方赖华金用买方提供的资金提前结清了案涉902室房屋上的银行贷款。
2016年5月5日，谢康陪同卖方赖华金、王冰玲前往案涉902室房屋的房产管理部门办理房产证抵押贷款注销手续。
2016年5月6日，谢康陪同卖方赖华金、王冰玲前往案涉902室房屋的土地管理部门办理了土地证抵押贷款注销手续。此后，案涉902室房屋可以在买卖双方之间办理过户登记手续了。
2016年5月24日，卖方王冰玲微信询问卓越纵横公司的谢康“好久没有你的消息，卖房手续处于什么阶段？什么时间可以过户？”、“自签订合同已经有一个多月，这么长时间还没办过户手续，有什么想法”，在没有得到谢康的微信回复后，王冰玲又打谢康的电话询问什么时间去办理房产过户手续，谢康回复称买方要到5月底才出差回来，两人电话中约定2016年5月底办理案涉902室房屋过户登记给买方的手续。
因买方刘杏莉在案涉合同签订后告知卓越纵横公司的谢康其要出差、大约在5月底回汉，谢康在接到卖方王冰玲的询问电话后，在2016年5月24日至31日期间，谢康就电话联系买方刘杏莉，询问刘杏莉什么时候回汉并告知刘杏莉卖方在询问过户的事，刘杏莉只是说大约在5月底回汉，但没有说具体的日期。
2016年6月1日，买方刘杏莉告知卓越纵横公司的谢康其已回武汉，随后谢康拨打卖方王冰玲的电话准备通知过户，但电话没有接通。后王冰玲回复谢康短信，短信中说“贷款审批通过已一个月有余，你们迟迟不办理过户手续，严重违约，我们对此十分不满意”。谢康收到短信后立即电话回复王冰玲，电话中，谢康告知王冰玲推迟一点时间再过户的话买方可以享受10,000多元的税费优惠，并邀约王冰玲第二天去办理过户手续，但是王冰玲在电话中没有答应第二天去办理过户手续，而是坚称其拖延过户时间、行为违约。
2016年6月2日11时许，卓越纵横公司的谢康向卖方赖华金发出通知短信，短信主要内容是：买方购买案涉902室房屋申请中国光大银行的商业贷款760,000元已获得通过，谢康于2016年5月6日协助卖方将该房屋上的抵押注销办理完毕，因卓越纵横公司工作滞后导致过户手续未能及时进行，按照三方所签的案涉合同的约定，至2016年6月2日共计20个工作日，卓越纵横公司共需赔偿买卖双方420元违约金，由卓越纵横公司全额支付买卖双方，现通知卖方赖华金三个工作日内前往房屋所在房管局协助买方刘杏莉办理房屋权证过户手续，如若逾期未办理则按照三方所签的案涉合同定责，卓越纵横公司将全程协助配合一方追究违约方赔偿责任。如确定好时间短信或电话回复。
2016年6月2日12时许，卖方王冰玲微信联系谢康称卓越纵横公司帮助买方合伙欺骗卖方并表示要投诉谢康，随后谢康与王冰玲在微信中就卖方是否想涨价一事各执一词。当天12时46分，谢康微信告知王冰玲确定好了时间跟其说声，并告知了过户当天需要携带的资料和当天办理的具体时间，但是王冰玲对此未予微信回复。
2016年6月3日，买卖双方、卓越纵横公司一起面谈协商案涉合同的履行问题，商谈中买方要求继续履行合同，卖方要求终止合同并向买方、卓越纵横公司同时发出了终止合同并要求买方、卓越纵横公司赔偿违约损失的函。当天，买卖双方协商未果。
此后，买方、卓越纵横公司与卖方之间继续就案涉合同的履行问题进行电话、短信、微信沟通，但未果，故买方陈培、刘杏莉诉至法院。
一审审理过程中：一、买方陈培、刘杏莉表示从未要求卓越纵横公司因其另售房屋为了享受国家税费优惠而推迟办理案涉房屋的过户登记手续。谢康称是其自己考虑到买方在出售掉五月花的一套房屋后再与卖方办理案涉房屋的过户手续时，可以享受到10,000多元的税费优惠，但其没有将这个情况如实的及时的告知卖方，买方也并未要求一定要享有这10,000多元的国家税费优惠而推迟办理案涉房屋的过户登记手续；谢康在2016年6月1日电话联系卖方王冰玲解释迟延过户的原因时告知了此事，本以为卖方王冰玲听到此解释后会理解并接受这个解释，但并未获得卖方王冰玲的认同。二、买方陈培、刘杏莉与卖方赖华金、王冰玲均陈述，双方于2016年4月23日签订的案涉《提前还贷协议》中约定的140,000元款项的性质是：如果买卖双方履行了案涉购房合同，该140,000元就作为买方已付的房款一部分；如果买卖双方未履行案涉购房合同，则该140,000元就是买方借给卖方的钱。
一审法院认为：陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲和卓越纵横公司于2016年3月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与卓越纵横公司之间的居间合同关系。根据陈培、刘杏莉作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的卖方赖华金、王冰玲，赖华金、王冰玲作为房屋买卖合同关系中的卖方反诉所列的反诉被告是房屋买卖合同关系中的陈培、刘杏莉，则仅针对案涉购房合同中陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间的房屋买卖合同关系进行审理。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈培、刘杏莉在案涉合同签订后，依约向卖方支付了购房定金，及时申请办理了银行的按揭贷款并获得了贷款银行的审批通过，这段时间内积极履行了合同义务。赖华金、王冰玲在案涉合同签订后，依约向卓越纵横公司提交了案涉房屋的两证，积极履行了合同义务；根据案涉合同的约定，案涉902室房屋上的贷款本应由赖华金、王冰玲自行解决，但该合同中并未约定卖方结清贷款的具体时间，而2016年4月23日买卖双方达成的《提前还贷协议》改变了卖方结清房贷的资金方式，同时也改变了买方向卖方支付首付款的方式，实为对案涉合同中相关约定的变更，但此种变更更有利于推进案涉合同的履行，实现合同买卖双方的目的，赖华金、王冰玲在收到前述协议中买方支付的140,000元首付款后，于2016年4月25日用前述款项及时结清了案涉房屋上的银行抵押贷款，此行为仍应视为卖方及时履行了合同义务；同理，赖华金、王冰玲于2016年5月6日办理完毕案涉902室房屋上的抵押注销手续的行为，亦应视为卖方及时履行合同义务的行为。在2016年4月20日，陈培、刘杏莉通过了中国光大银行的贷款申请的审批后，依照案涉合同的约定，卓越纵横公司应在贷款审批通过3日内协助办理过户手续，但是因为案涉房屋上卖方的银行贷款抵押未注销而客观上不具备过户条件，而在2016年5月6日赖华金、王冰玲将案涉房屋上的抵押注销手续办理完毕后，买卖双方达到了案涉合同约定的办理房产过户登记手续的条件，卓越纵横公司应在3日内协助买卖双方办理房产过户登记手续，但是卓越纵横公司并没有积极的及时的履行此项协助义务，造成买卖双方未能按照合同的约定及时办理案涉房屋的过户登记手续，也是造成案涉合同未能继续顺利履行下去的根源，而2016年5月24日王冰玲打电话询问谢康什么时间过户一事，虽然与谢康相约5月底过户，但是因为此过户时间的约定不具体且并未得到卖方的同意或追认，也没有产生在此段时间里实际完成过户手续的客观事实，故不能产生买卖双方将房产过户时间变更约定为2016年5月底的法律后果；同理，谢康于2016年6月1日、2日通知卖方办理房产过户手续的行为，亦不能产生买卖双方将房产过户时间变更约定为2016年6月初的法律后果。综上，买卖双方均不能单独完成房产过户手续，房产过户手续的完成需要买卖双方的互相配合，而本案中在签订案涉合同后买卖双方一直未直接联系，均是通过卓越纵横公司联络来推进合同的履行，但案涉房屋在具备合同约定、法律规定的过户条件时，因卓越纵横公司未能及时通知、协助买卖双方办理房产过户登记手续，导致案涉合同未能继续顺利履行，买卖双方对此均无过错行为，均不应向对方承担违约责任，故对于买卖双方均主张对方违约而要求对方赔付违约造成的损失或违约金的本诉、反诉请求，均不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，在2016年5月6日案涉房屋上的抵押注销手续办理完毕从而达到办理案涉房产过户登记手续的条件后，本应由卓越纵横公司通知3日内办理房产过户手续的具体时间，而赖华金、王冰玲在等待一段时间没有接到任何通知后于2016年5月24日电话询问中介公司过户时间一事的行为，就是催告买方履行义务、卓越纵横公司履行协助义务的行为，事实上卓越纵横公司已及时转达给了买方，而买方未能及时配合完成房产过户手续，致使卖方不能及时出售房屋实现获得房款的基本合同目的，则赖华金、王冰玲可以要求解除买卖双方签订的案涉购房合同从而终止该合同的权利义务，故对于陈培、刘杏莉要求继续履行案涉购房合同的诉讼请求，不予支持；对于赖华金、王冰玲要求终止案涉购房合同的反诉请求，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在案涉购房合同解除后，赖华金、王冰玲应将收到的20,000元定金、140,000元首付款退还给陈培、刘杏莉。根据买卖双方均陈述签订案涉《提前还贷协议》时约定如果买卖双方未履行案涉购房合同则案涉140,000元就是买方借给卖方的钱的情况，现案涉购房合同未能继续履行，而赖华金、王冰玲要求终止合同，则前述160,000元款项在由卖方退还给买方时，应计算卖方占用160,000元资金的使用费，该使用费分为两部分计算：第一部分，以20,000元为本金，从2016年3月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清20,000元款项之日止的利息损失；第二部分，以140,000元为本金，从2016年4月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清140,000元款项之日止的利息损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间于2016年3月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；二、赖华金、王冰玲于本判决生效之日起十日内向陈培、刘杏莉退还160,000元；三、赖华金、王冰玲于本判决生效之日起十日内向陈培、刘杏莉支付占用160,000元资金的使用费（该占用资金使用费分为两个部分计算：第一部分，以20,000元为本金，从2016年3月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清20,000元款项之日止的利息损失；第二部分，以140,000元为本金，从2016年4月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清140,000元款项之日止的利息损失）；四、驳回陈培、刘杏莉的其他诉讼请求；五、驳回赖华金、王冰玲的其他反诉请求。本诉案件受理费2,795元，由陈培、刘杏莉承担。反诉案件受理费1,750元，由赖华金、王冰玲承担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审诉讼期间，陈培、刘杏莉已将购房余款89万元交由本院提存。
本院认为，陈培、刘杏莉和赖华金、王冰玲与卓越纵横公司于2016年3月23日共同签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。
合同履行的过程中，陈培、刘杏莉和赖华金、王冰玲双方为实现买卖房屋之目的，均积极履行了合同中约定的义务。由于卓越纵横公司未能及时通知、协助买卖双方办理房产过户登记手续，导致涉案合同未能顺利履行，买卖双方对此均无过错，故根据我国合同法的相关规定，赖华金、王冰玲反诉要求解除合同的条件尚未成就。目前，涉案房屋仍处于空置状态，且陈培、刘杏莉已将购房余款89万元交由本院提存，故陈培、刘杏莉和赖华金、王冰玲双方应继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并由赖华金、王冰玲积极协助、配合陈培、刘杏莉办理该房屋的权属变更登记的手续。因此，陈培、刘杏莉的上诉请求及理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1833号民事判决。
二、陈培、刘杏莉与赖华金、王冰玲之间继续履行双方于2016年3月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。
三、赖华金、王冰玲于本判决生效之日起十五内，应积极协助、配合陈培、刘杏莉办理坐落于武汉东湖新技术开发区阳光海岸8栋1单元902室房屋的权属变更登记的手续（该房屋过户、交易税等费用全部由陈培、刘杏莉承担）；陈培、刘杏莉领取坐落于武汉东湖新技术开发区阳光海岸8栋1单元902室房屋产权过户手续的收件单后，立即向赖华金、王冰玲支付该房屋的余款89万元（赖华金、王冰玲向本院提取）。
四、驳回陈培、刘杏莉的其他诉讼请求。
五、驳回赖华金、王冰玲的反诉请求。
一审本诉案件受理费2,795元、反诉案件受理费1,750元，共计:4,545元，由赖华金、王冰玲共同负担2,272,5元；由陈培、刘杏莉共同负担2,272,5元。
二审案件受理费5,590元，由赖华金、王冰玲共同负担2,795元；由陈培、刘杏莉共同负担2,795元。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十一月十六日
书记员 余文婷