太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00517号
原告杨博文，自由职业。
委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。
委托代理人杨丽虹，山西艾伦律师事务所律师。山西艾伦律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组织机构代码证号66661402－5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女。
原告杨博文与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员王学会、人民陪审员王卯新、于树英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨博文及其委托代理人冯丽君、杨丽虹，被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨博文诉称，2010年6月12日，原、被告签订商品房买卖及补充协议，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号的恒大绿洲小区31号楼2单元1404室商品房，合同总价款649039元。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2012年1月10日前向原告交付经验收合格的房屋。实际上，原告于2012年4月28日入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据商品房买卖合同补充协议第十条，被告应当在合同约定之日起540日内为原告办理产权登记，但原告至今仍未取得房地产权证，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格的房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据城市房地产管理办法、建筑法、住房建筑标准及民事诉讼法的规定，向贵院提起诉讼，请求1、被告支付逾期交付合格房屋的违约金35502.43元。2、被告支付逾期办理房产证的违约金811.3元。3、诉讼费由被告承担。
原告提供的证据有：1、原告的身份证复印件，被告的档案信息卡。2、2010年6月12日签订的商品房买卖合同及补充协议。3、支付房款收据及其它交费收据。3、2013年7月工程竣工备案情况。4、63号复函。5、2012年度至2014年度停水、停电、停暖。6、视听资料2013年10月30日调频FM90.4山西综合广播业主李晔华咨询冯厅长录音、及业主李晔华与曹勇的对话。7、呈批报告、消防栓照片、购买消防器材照片。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，首先原告起诉状中所称消防验收文件及竣工验收备案表，缺乏相关法律法规依据。根据建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”。而建设工程质量管理条例第十六条对验收的程序作了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”，由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理，勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位子工程质量竣工验收记录即可视为验收合格，可以交付使用。而原告所称竣工验收备案表，指的是建设工程质量管理条例第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案”，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第六条第一款规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据以上规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收日期缺乏法律依据。而原告主张的房屋交付中的“消防验收文件”，也因公安消防法规的修改而不再适用。1996年10月16日公安部30号令公布的建筑工程消防监督审核管理规定第九条及第二十条分别就建设工程消防竣工验收的程序作了规定，规定建设工程必须由公安消防监督机构验收，取得建筑工程消防验收意见书才可以接收使用，但根据国家行政审批简化的精神，该条例于2009年5月1日已废止，被公安部2009年106号令建设工程消防监督管理规定所取代，106号令有效期自2009年5月1日至2012年11月1日，后被公安部119号令修订。106号令第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，故消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。综合以上相关法律法规的规定，结合相关合同约定，在原告折合同约定交付时间里，建筑工程消防验收意见书不再是交楼文件，我司的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的单位工程质量竣工验收记录及电梯验收文件后即具备房屋交付条件。第二、具体到本案，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应于2012年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”，合同第十一条对交接房屋的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式办理：自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”。合同附件四补充协议第五条明确：该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建房单位对该单位工程质量验收出具竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，由于公安部106号令实施，消防验收意见书不再是交楼文件，我司具备建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证即可交楼。2010年12月31日，太原恒大绿洲31号楼的勘察单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，证明该工程已于2010年12月31日竣工验收合格。2011年6月29日进行现场电梯检验，并出具合格报告。恒大绿洲小区25#、28#、31#楼已办理工程竣工消防备案，被列入抽查对象。2012年12月26日太原市公安消防支队出具备案复查意见书，认定抽查项目合格。我司在交楼前，已具备了相关法律规定的五方验收记录和电梯验收文件，符合交楼条件。原告于2012年4月28日办理了收楼手续，已经交付使用。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。现原告在收楼之后又向我司主张逾期交楼违约金，显然不应得到支持。第三，原告诉讼请求中要求我司支付逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。具体理由如下：根据原、被告的商品房买卖合同第八条对房屋交付时间的约定“出卖人应于2010年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”，买受人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2012年1月11日起算，故原告至迟应该在2014年1月11日前主张逾期交房的违约金，而在此期间原告并未书面向被告主张违约责任，直至2015年1月才起诉至小店法院要求支付逾期交房违约金，故原告所主张的逾期交房的违约金早已超过两年诉讼时效，应予驳回。第四、关于房产证办理问题，根据城市房地产管理法和房屋登记条例相关规定，房产证的办理属于行政行为，申请人为买受人，出卖人需要协助买受人办理。原告房产证已于2013年11月28日办理，已经完成产权确权。但原告为按揭客户办理他项权抵押登记，故原告未领取房产证，原告应与其按揭联系。最后在原告诉讼请求中，同时主张迟延交楼和延迟办证违约金，而同一个时期不可能存在两个逾期违约责任，原告的办证违约金起算时间不当。综上所述，我司在交楼时已符合交楼条件，而原告未按我司通知时间办理收楼手续，延迟收楼的责任应由原告自行承担。房产证的办理申请人为原告，原告备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，最终迟延办理的责任不能全归现于我司，需分清责任后判断，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告提供的证据有：1、2010年12月31日单位子工程质量验收记录。2、2011年6月29日电梯检验合格文件。3、恒大绿洲小区25#、28#、31#已办理工程竣工验收消防备案，列入抽查对象。4、2012年4月28日寄原告办理收楼相关资料。5、房产证相关资料。
经审理查明，2010年6月12日，原、被告签订商品房买卖及补充协议，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区31号楼2单元1404号商品房，面积116.53平方米，单价5569.72元，合同总价款649039元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同补充协议第十条约定，出卖人（被告）应当在合同约定之日起540日内为买受人（原告）办理产权登记。合同还对其他内容作了约定。
原告所购买的31号楼2单元1404号商品房，在2010年12月31日，经31号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2012年12月26日恒大绿洲小区25#、28#、29#、31#楼进行了工程竣工验收消防备案，31#楼根据建筑工程消防监督管理规定未被列入抽查对象，经核查，该工程消防方面合格。2011年6月29日进行现场电梯检验，并出具合格报告。后被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于2012年4月28日办理了收楼手续，后实际入住。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2013年7月，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2013年11月28日，原告所购买的房屋取得了产权证书。因原告为按揭客户办理他项权抵押登记，故原告未领取房产证，房产证质押在按揭银行。庭审中原告主张的逾期交付合格房屋的违约金其计算起止时间为2012年1月10日至2013年7月10日，逾期天数547天，总价款649039元，违约金计算为35502.43元，逾期办理房产证违约金从2012年1月10日起算540天，逾期时间计算至2013年7月10日，为一年三个月，违约金为811.3元，两项合计36313.73元。
本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在2010年12月31日经31号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。综合上述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2012年1月10日，办证时间是从2012年1月10日之后计算540日，截止时间是2013年7月10日。被告为原告所购买的房屋取得产权证书的时间是在2013年11月28日，比合同约定的2013年7月10日延迟了140日，被告也不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金，具体为649039＊0.001＊（140／365）=249元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告杨博文逾期办房产证违约金249元。
二、驳回原告杨博文的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费708元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 王卯新
人民陪审员 于树英
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张瑞荣