陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）榆民二初字第00570号原告韩改对。原告崔云飞。委托代理人申佩保。被告王小生。委托代理人郑巨生。原告韩改对、崔云飞与被告王小生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月9日、10月16日两次公开开庭进行了审理。原告韩改对、崔云飞及其委托代理人申佩保，被告王小生及其委托代理人郑巨生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩改对、崔云飞诉称：原告于2011年11月1日与被告签订了租房协议，租赁了被告的房屋地下室5间、门市三间、二层5间，租期为八年，每年租金为218000元。签订协议时交定金40000元。原告租赁被告的房屋开设宾馆。2012年，原告与申磊磊、申根根签订装修协议：承包价格为275000元。原告按照协议已将2012年房屋租赁费全部给被告交清。房子已基本装修完毕。按照租赁协议的第五条，甲方负责给乙方：水、电、天然气三通，其费用由乙方即原告负责。去年8月，原告多次向被告要求尽快安装天然气设备，被告答复没有办法。作为二原告开宾馆连天然气都没有的情况下，无法开宾馆。故造成二原告装潢空调8台，价格16800元，有票据为证。大理石、卫生间玻璃价格18700元，安门锁3500元，插卡玻璃费260元，灯、电线等14200元。去年下雨，房顶漏水，被告的洋芋窖进水，将泥沙冲进已装修的地下房子，造成了很大的损失。为此，原告要求被告清理维修。被告不管，致二原告无法再继续经营。后原告多次与被告协商解除租赁合同，被告不同意。根据租赁协议第五条的规定，被告造成违约，致使租赁协议无法履行。被告应返还房屋租赁费，并赔偿二原告的全部经济损失。为此，依法提起诉讼，请求：1、依法判令解除租赁合同。2、返还2012年房屋租赁费218000元及利息（利息以二分计算）。3、由被告赔偿原告因装潢房屋造成的经济损失270000元。4、案件诉讼费及鉴定费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据。第一组：租房协议一份。证明其租赁被告房屋的事实。第二组：装修协议一份。证明其装修所租房屋开设宾馆的事实。第三组：交付房租费证明。证明其已将2012年房屋租赁费给付被告的事实。第四组：领条三支。证明其已给装修工人支付工程款261000元。第五组：收款收据一支，计16800元。证明其支付购买空调费16800元。第六组：收款收据三支，计32260元。证明其装潢房屋支付材料费32260元的事实。第七组：照片二十六张。证明2012年天下大雨时，雨水冲入房屋造成其装潢的房屋损害的事实。第八组：鉴定费收据，计15000元。证明其支付鉴定费的事实。被告王小生辩称：一、原告不按期交纳房屋租赁费造成合同违约。2011年11月1日，原告与被告签订了租房协议一份，协议约定：租期8年，农历二月初一一次性交清下年租金。今年到了约定交款期，被告多次向原告催要租金，原告无理拒付。现在原告却倒打一耙，状告被告违约，简直纯属无理。二、原告违约不履行协议，乱找理由。2011年11月1日，被告当着中介人（也是书写协议人）李和光的面收了原告40000元定金，并将房门钥匙交给原告。从此原告管理房屋使用至今。今年二月初一又到了交房租赁费期限，原告不交纳已经违约，还乱找理由，说什么“天然气未供，下雨漏水造成房屋损失”等。对于天然气情况，当时天然气公司只是将天然气管铺到国道边，能不能供天然气根本不是个人所能左右的，签协议时约定，先写成这样，天然气管道一旦铺进村，由被告出开口费并安装一台壁挂炉，如果进不了村，谁也无能为力，能不能安装天然气是政府规划行为，被告主宰不了的事，有中介人李和光作证。2012年8月15日（原告已管理使用房屋10个月之久），天降几十年不遇的大暴雨，国道路上的洪水涌入榆佳公路，榆佳公路洪水高出路面一尺多，被冲下来的乱石、淤泥甚至还有摩托车等早已把边沟塞满，洪水高出一楼地板一尺多，我门市地上的货物淹没毁损。当时原告不在现场管理，洪水冲入其租赁的一楼，至今淤泥堆积在地下室，门都不能拉动。几个月后，原告并没有采取急救措施使其装修了的地下室门及壁纸造成损坏，造成大楼地基下沉和裂缝。期间被告给原告打电话叫其采取措施处置防止扩大损失，但原告置之不理，任意让损失扩大，原告还扬言不让被告清理，如被告采取措施急救，就让被告赔偿几十万元损失。综上所述，2012年8月18日，由于天降大暴雨，洪水冲入原告租赁的房屋造成损失是一种不可抗力因素，被告因没有及时采取防洪措施急救，造成被告的大楼地基下沉裂缝，原告应承担民事赔偿责任。原告的诉讼请求依法予以驳回。在本案中，被告并未对合同造成违约，而是原告造成合同违约。为此，现提起反诉，请求：1、要求原告与被告继续履行租房协议，并由原告向被告交纳2013年房屋租赁费218000元。2、由原告赔偿被告因水灾渗漏造成地基下沉补救的经济损失（以鉴定评估为准）。3、案件诉讼费由原告承担。被告未向法庭提交证据。本院根据被告的申请，由证人李和光出庭作证。李和光的证言：原、被告签订租房协议时，我是中介人，按照租房协议第五条的规定，虽然合同上写上天然气由王小生负责，但是在签约的时候有口头协议，第五条的含义在：如果天然气管道铺设到青云村里，由王小生负责给原告联系开一个口，安装一个壁挂炉，如果管道没有铺设到村里，则无法安装天然气，王小生不负责。本院根据案件的需要对韩改对、崔云飞所租赁王小生房屋的装修、装潢价值及地下室装修、装潢造价依法委托榆林市中级人民法院进行鉴定，该院又委托陕西中科司法鉴定所进行鉴定，该所经鉴定作出陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告，结论为：韩改对、崔云飞所租赁王小生的房屋装饰总造价为213147.62元（一、二楼费用为120151.23元；地下室及洗浴处装饰造价为92996.39元）。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据真实性予以认可。需要说明的在签订租房协议时对天然气开口安装有口头约定，证人李和光能证明。对第三组证据无异议，予以认可。对第二、四、五、六、七、八组证据，认为与其没有关系，不予质证。被告对李和光的证言无异议，予以认可。对本院调取的陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告有异议，不予认可，认为鉴定报告不真实客观，装饰造价过高。原告对李和光的证言有异议，不予认可，认为双方口头协议约定，外墙赶三月份粉刷好，天然气管道赶9月份铺设好。对本院调取的陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告无异议，予以认可。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的第一、三、七、八组证据及本院调取的陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告。经本院审查：真实客观，符合有效证据的条件，具有证明力，本院依法予以采信。原告提供的二、四、五、六组证据及李和光的证言因该证据单一又无相关有效证据予以佐证，不符合有效证据的要件，本院依法不予采纳。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年11月1日，二原告韩改对、崔云飞与被告王小生签订了《租房协议》一份，被告将其所有的位于榆阳区青云乡青云村榆佳公路路畔楼房地下室5间、门市3间、二层5间出租给二原告开设小宾馆使用。双方约定：租赁期限为8年，房屋租金每年218000元。付款方式：每年于农历二月初一由原告付清被告全年房屋租赁费。被告给原告负责水、电、天然气（备注：一、二、三层房内只装一个壁挂炉，其余原告自负）三通后，其余一切费用由原告自负，被告不承担任何费用。租房协议签订后，二原告分期将2012年农历2月1日起至2013年农历2月1日全年房屋租赁费218000元已给付被告。二原告将所租赁被告房屋标的管理后开始进行装修装饰，并对房屋部分设计进行了改修装饰，二层房屋内已安装8个空调，装修装饰工程完成80%后。2012年8月15日，因天气下大暴雨，地面积起深水，洪水涨满公路水槽冲垮被告洋芋窑直接流入原告地下室、同时西面他人的围墙被洪水冲倒洪水亦流入原告地下室造成其地下室装饰损坏（现所租房屋原告管理），后二原告并未对雨水侵害的房屋及时采取急救防护和挽救措施，致使损失扩大。本案在审理中，本院根据案件的需要对韩改对、崔云飞所租赁王小生房屋的装修、装潢价值及地下室装修、装潢造价依法委托榆林市中级人民法院进行鉴定，该院又委托陕西中科司法鉴定所进行鉴定，该所经鉴定作出陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告，结论为：韩改对、崔云飞所租赁王小生的房屋装饰总造价为213147.62元（一、二楼费用为120151.23元；地下室及洗浴处装饰造价为92996.39元）。原告支付鉴定费15000元。2013年4月22日，二原告以被告未按照租房协议约定安装天然气壁挂炉造成合同违约及雨水进入地下室造成装饰经济损失要求被告赔偿为由，向本院依法提起诉讼，请求：1、依法判令解除租赁合同。2、返还2012年房屋租赁费218000元及利息（利息以二分计算）。3、由被告赔偿原告因装潢房屋造成的经济损失270000元。4、案件诉讼费及鉴定费由被告承担。审理中，经调解原、被告各持己见未能协商一致。本院认为：原告韩改对、崔云飞与被告王小生于2011年11月1日签订了《租房协议》一份，是双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的规定，应为有效合同。原、被告应当按照合同约定履行。本案中，由于2012年8月15日，因天气下大暴雨，地面积起深水，洪水涨满公路水槽冲垮被告洋芋窑直接流入原告地下室、同时西面他人的围墙被洪水冲倒洪水亦流入原告地下室造成其地下室装饰损坏的事实，本院依法予以认定。原、被告双方在签订租房协议时明知有关部门并未规划将天然气管道安装到青云村，要实现给原告租赁的房屋安装一个壁挂炉是不可能的，因此，双方在此协议内容上评估均有失误之处属双方过错。鉴于原告请求解除租房协议及结合本案双方产生的争执问题相互不能协商解决的情况下，双方签订的《租房协议》依法予以解除，租房协议双方不再履行。根据案件的需要，本院委托对原告所租赁被告的全部房屋装修装饰造价及地下室装修装饰造价经陕西中科司法鉴定所进行鉴定，该所经鉴定作出陕中科（2013）鉴字第15号鉴定报告，结论为：韩改对、崔云飞所租赁王小生的房屋装饰总造价为213147.62元（一、二楼费用为120151.23元；地下室及洗浴处装饰造价为92996.39元）。经本院审查：该鉴定报告真实客观，本院依法予以确认。因天气下大暴雨，对原告租赁被告地下室房屋造成侵害损失时，二原告并未对雨水侵害地下室房屋及时采取急救防护和挽救措施，致使损失扩大的事实，本院依法予以认定。原告对此扩大损失部分应负有一定责任。由于被告修建的洋芋窑存在一定的安全隐患，洪水进入其洋芋窑窜入原告租赁的地下室造成损害，被告应负担相应的民事赔偿责任。根据鉴定报告结论地下室及洗浴处装饰造价为92996.39元，此款应由被告负担原告50%的民事赔偿责任即46498.20元；鉴于租房协议的解除，被告理应按照鉴定报告结论一、二层装饰造价120151.23元补偿原告；原告对所租赁被告全部房屋的装修装饰一切财产均归被告所有。原告诉请被告退还房屋租赁费及利息的请求与法无据，本院依法予以驳回。被告提起反诉的请求，因其在规定的期限内未交纳反诉诉讼费，故本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、解除原告韩改对、崔云飞与被告王小生于2011年11月1日签订的《租房协议》，双方终止履行。二、本判决生效后五日内，由被告王小生一次性赔偿原告韩改对、崔云飞租赁其一、二层房屋装修装饰费120151.23元及因水灾造成地下室房屋装修装饰损失费46498.20元，共计人民币166649.43元。原告韩改对、崔云飞所租赁王小生的全部房屋装修装饰一切财产均归王小生所有。三、驳回原告韩改对、崔云飞的其他诉讼请求。四、鉴定费15000元，由原告韩改对、崔云飞负担7500元，被告王小生负担7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9220元，由原告韩改对、崔云飞负担5587元，由被告王小生负担3633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  杨耀飞人民陪审员  纪风建人民陪审员  刘亚萍二〇一三年十一月八日书 记 员  李 媛ì¥Á9错误！未定义书签。