吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁晓晶，女，1977年3月28日生，汉族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：袁晓丽，女，1975年3月1日生，汉族，系袁晓晶姐姐，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：董晓哲，男，1976年11月1日生，汉族，系袁晓晶姐夫，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王美璎，女，1981年11月10日生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：杨伟，男，1980年10月15日生，汉族，系王美璎丈夫，住长春市二道区。
上诉人袁晓晶因与被上诉人王美璎房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2018年2月27日作出的（2018）吉0102民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
袁晓晶一审诉求：1.判令被告继续履行《承租合同》，被告承担违约责任，支付原告损失31315.23元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月28日，原、被告签订《承租合同》，约定被告将位于长春市南关区我的家园小区北门2号门市房出租给原告使用，租期3年，每年租金5万元，并约定第一年费用半年一交。签订合同后，原告向被告支付了半年租金2.5万元。2017年9月原告向被告支付下半年租金时，被告拒绝收款，并向原告明确表示不再继续履行合同了。原告于2018年1月11日起诉至法院，要求判决继续履行合同后，被告拒缴水费，停止供水，并强令原告3日内搬出。原告向南关区南岭派出所报警，并通过微信通知用户暂停营业。原、被告签订合同后，原告开办了“南关区牛氏足疗店”，经营范围为足疗、保健按摩、刮痧、拔罐等，租期至2020年6月28日止。现被告拒收租金，不执行租赁合同，使原告无法正常经营，利益受损。具体损失如下：1.搬家费600元；2.租赁库房存放物品费用（3个月）5000元；3.牌匾及价目表损失1590元；4.赔偿2名员工提前解除劳动合同1个月工资10000元；5.经营利润损失14125.23元。被告应予赔偿。
王美璎一审辩称：1.原告在起诉状中提及被告拒绝收款，但事实是原告没有缴纳租金，我们合同�定的是提前十五天缴纳租金，应该是在2017年12月13日前缴纳租金，在9月份原告并没有缴纳租金，我们也没有向原告讨要。2.原告所述我们不再履行合同，事实是因为原告违约，经营了之前约定不能经营的项目，经过我们多次告知，但原告依然继续经营，而且原告在2017年12月13前没有按照合同约定缴纳下半年租金，因此原告租金到期后就不能经营。我们没有要求原告搬离，是原告自行搬离。3.至于原告诉请的3万多元损失，我们认为，搬家公司600元费用我们不承担，搬家是原告自愿行为；存放物品的5000元也不承担，因为原告是2018年1月15日自愿搬离，原告索要三个月费用不合理；1590元的牌匾钱是原告自愿搬离造成的损失，项目表也是原告自己打的，与我们无关，我们不应承担。我们不同意继续履行该合同。
王美璎一审反诉请求：1.解除与袁晓晶2017年6月28日签订的房屋租赁合同；2.袁晓晶支付王美璎各项费用23225元（包括支付拖欠的水费400元、电费359元、2017年12月29日至2018年1月15日共计18天的房费2466元、袁晓晶违约导致的房屋装修费3400元、牌匾拆除安装费6600元、侵害美容院经营损失10000元）。事实及理由：袁晓晶违反了双方约定，不讲诚信，欺骗政府检查人员，预期未缴纳房费且为无证非法经营，双方已经没有履行合同的信誉基础。袁晓晶自动搬离。
袁晓晶一审辩称：1.要求继续履行《租赁合同》，同意承担水费200元、电费300元、租赁费1935.64元；2.请求驳回王美璎的其他诉讼请求；3.反诉费由王美璎承担。王美璎违反《租赁合同》约定，停止供水，阻碍经营，强令搬出，并更换门锁，致袁晓晶报警，并起诉主张继续履行租赁合同，赔偿相应损失。对王美璎主张的装修及经营损失，因系其违约造成，应自行承担。
一审法院查明：袁晓晶与王美璎于2017年6月28日签订《租赁合同》，约定：“出租方：王美璎，承租方：袁晓晶。房屋坐落于我的家园北门2号门市、建筑面积102平方米、房屋完好。租赁期共3年，出租方从2017年6月28日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年6月28日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借；2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达1个月的。租赁合同如因期满而终止，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。租金和租金交纳期限：租金每年5万元；租金方式：半年交提前15天交下半年房费并交押金5000元；承租方只承担水、电费、燃气费，剩余费用由出租房承担；时间3年，3年价格不变；卫生间自己安装座便；费用第1年半年一交，第2年一年一交。如有原因也可半年交；牌子我负责卸下，自己做；我负责卸板，刮大白，灯具对方负责。”合同签订后，袁晓晶支付了半年租金25000元及房屋押金5000元。袁晓晶与案外人董晓哲使用租赁房屋（楼下）用于经营“南关区牛氏足疗店”，王美璎在租赁房屋（楼上）经营减肥等项目。另查，《租赁合同》签订后，王美璎与董晓哲、袁晓晶多次协商变更租金交纳方式及南关区牛氏足疗店的经营范围，对于变更租金交纳方式未达成合意，双方口头达成不经营与对方经营范围相关项目的协议。再查，2018年1月1日，袁晓晶向王美璎以微信转账方式支付半年房祖25000元，王美璎未对该笔款项确认收款，后又要求南关区牛市足疗店搬离承租房屋。南关区牛氏足疗店于2018年1月15日搬出承租房屋。又查，长春市隆成众意装饰有限公司于2018年1月20日为南关区牛氏足�店开具吉林省增值税普通发票一枚，货物或应税劳务、设计服务、形象墙、印刷品、KT版宣传画价格合计1590元；南关区牛氏足疗店（牌匾名称：牛氏修脚堂）于2017年12月4日取得营业执照，类型为个体工商户，营业执照载明经营者是董晓哲（实际经营者是董晓哲及其配偶袁晓丽），袁晓晶系袁晓丽之妹，参与了南关区牛氏足疗店的经营。
一审法院认为：袁晓晶与王美璎于2017年6月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。关于袁晓晶是否违反《租赁合同》约定，王美璎是否有权解除该合同一节。根据《租赁合同》约定，袁晓晶应当在2017年12月13日前交纳房屋租金25000元，如拖欠租金累计达1个月，王美璎有权终止合同、收回房屋。袁晓晶于2018年1月1日向王美璎房屋转账租金25000元，王美璎未收，且袁晓晶于2018年1月11日向法院起诉，故不应认定袁晓晶逾期支付租金。王美璎主张袁晓晶应一次性交纳房屋租金50000元，因没有双方对该数额协商一致，故对该主张不予支持。南关区牛氏足疗店于2017年12月4日取得营业执照，不属于合同约定承租人利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的情况。关于袁晓晶是否构成转租、转让或转借，因袁晓晶在租赁期间参与了南关区牛氏足疗店经营并与董晓哲之间存在亲属关系，故不应认定袁晓晶将房屋转租、转让或转借。王美璎在租金到期后，未收取袁晓晶租金，并要求袁晓晶搬出房屋，应认定其拒绝履行合同义务。南关区牛氏足疗店于2018年1月15日搬出租赁房屋，双方租赁无法继续履行，双方间的《租赁合同》应予解除，故袁晓晶要求继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持。王美璎拒绝履行租赁合同，构成违约，应当承担给袁晓晶造成损失的违约责任。关于王美璎承担责任的范围，袁晓晶主赔偿搬运费用600元、3个月的租赁库房存放物品费用5000元、赔偿2名员工提前解除劳动合同1个月工资10000元，于法无据，故不予支持。袁晓晶主张搬迁导致其牌匾及价目表损失1590元，可予以保护。对于袁晓晶主张经营利润损失，因其提供的证据不足以证明其可得利益损失，袁晓晶的损失可保护两个月的房屋租金，房屋租金标准可按案涉房屋租金标准计算，即8333元。关于抵押金5000元，合同解除后应予返还，因袁晓晶未提出该项诉讼请求，可另行主张。关于王美璎反诉请求袁晓晶给付2017年12月29日至2018年1月15日拖欠的房屋租金2466元的请求，因该期间房屋由袁晓晶使用，故在其主张范围内予以支持。关于拖欠水电费400元、支付拖欠电费359元的请求，王美璎未提供证据进一步证明，故袁晓晶同意支付水费200元、电费300元部分应予支持，其他反诉请求，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁晓晶与被告王美璎于2017年6月27日签订的《租赁合同》；二、被告王美璎于判决生效之日立即赔偿原告袁晓晶损失共计9923元；三、原告袁晓晶于本判决生效后，立即给付被告王美璎水费200元、电费300元、租赁费2466元；四、驳回原告袁晓晶的其他诉讼请求；五、驳回被告王美璎的其他的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元、反诉费190元，由原告袁晓晶负担1000�，被告被告王美璎负担590元。
袁晓晶上诉请求：1.判决上诉人与被上诉人继续履行《租赁合同》，被上诉人承担违约责任，支付上诉人损失37965.23元；2.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：因被上诉人违约导致双方3年期租赁合同不能履行，给上诉人带来各项损失37965.23元，其中因搬家造成的直接经济损失7190元（搬家费、租库费、物品拆卸费）；因上诉人提前解除2名员工的劳动合同多支付一个月工资10000元；因强令搬出停止营业3个月的损失14125.23元；以及开办时装修投入损失6650元。上诉人提供了数份证据证明上述损失，虽在诉求中对开办费未提出赔偿要求，未提出5000元押金的返还，但系因上诉人主张继续履行合同，并非解除合同，因此法院应当一并给予保护。一审判决上诉人给付被上诉人租赁费2017年12月28日至2018年1月15日2466元，应减去5天690元，因2018年1月11日上诉人就已经被被上诉人强令停业，限期搬出，此后的费用不应由上诉人承担。
王美璎二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.二审中袁晓晶放弃继续履行合同的诉请。2.本院询问中王美璎是否同意返还袁晓晶5000元押金，王美璎同意返还。3.袁晓晶为证明其损失，提供了下列证据：（1）室外广告牌收据5400元，证明其与王美璎共同出资制作了室外广告牌（一块牌匾，上面是王美璎的美容院，下面是袁晓晶的修脚堂），费用总计10800元，双方各负担5400元。王美璎质证：没有异议，但牌匾还在，袁晓晶可以随时锯断拆走。（2）搬家费收据600元、形象墙和RT板收据1590元（一审已保护）、室内装修白条收据2枚（其中一枚的内容为“坐便一套380元、水暖件170元、手工费200元”、另一枚的内容为“电工300�”），证明其被迫搬家支出搬家费600元，装修投入2640元（室内形象墙1590元、安装坐便、水暖件750元、电工费300元）。王美璎质证：搬家是袁晓晶自愿行为，不是我方强行要求，不同意给搬家费；形象墙袁晓晶已经拆走了；坐便、水暖件是袁晓晶自己安装的，可以随时拿走；收据都是白条，不认可。（3）袁晓丽与案外人王礼林于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》（约定租金每月2000元）和王礼林签收的收条（收到3个月房租5000元），证明其被王美璎强行迁出房屋后，另租房屋存放修脚堂物品花费5000元。王美国璎质证：袁晓晶是自愿搬走，库房也是其自己找的，且费用高，真实性有待考察，不认可赔偿。（4）袁晓丽与案外人于凤辉、李贵丰签订的2份《劳动合同书》、于凤辉和李贵丰的身份证复印件及于凤辉和李贵丰于2018年1月15日出具的“收到一个月工资赔偿金”�收条（于凤辉4500元、李贵丰5500元），证明因王美璎强行解除合同，导致其与雇用的修脚工提前终止劳动合同，赔偿了一个月的工损失10000元。王美璎质证：真实性不予认可，不同意赔偿。（5）办会员卡明细账、收入和支出的“流水账”及手机微信记录，证明因王美璎强行解除合同，其损失3个月的营业利润14125.23元。王美璎质证：真实性无法考察，不同意赔偿。
本院认为：1.王美璎与袁晓晶签订的《租赁合同》约定租期为3年，但袁晓晶仅使用了半年，王美璎就强行解除合同，给袁晓晶造成了实际经济损失，王美璎应当给予赔偿。王美璎虽然主张解除合同系因袁晓晶经营了双方约定不得经营的项目、袁晓晶拖延支付租金违约所致，但王美璎并无充分证据证明，且一审判决其承担赔偿责任后其没有上诉，应视为对违约责任的认可，故王美璎此抗辩理由本院不�采纳。2.袁晓晶的实际经济损失应当包括两部分，即因王美璎解除合同造成的已投入费用无法收回等直接损失和因合同解除不能继续经营造成的可得利益损失。（1）对于直接经济损失，袁晓晶举证了室外广告牌收据5400元、室内形象墙和RT板收据1590元、装修坐便、水暖件收据1050元，虽然其中部分收据系“白条”，非正规发票，但符合个人装修房屋的客观实际，应当予以确认，此部分费用损失8040元王美璎应予赔偿。袁晓晶虽然要求王美璎赔偿600元搬家费用，但因合同到期亦会产生此项费用，不属于因王美璎违约造成的损失，不应保护。袁晓晶虽然还举证了其另租库房的租赁合同和收条、其雇用员工的劳动合同及收条，主张其发生提前解聘员工损失10000万、另租库房存放物品损失5000元，但因缺乏真实性，本院不予保护。（2）对于可得利益损失，袁晓晶虽然举证了收入和支出“流水账”、办理会员卡明细账及部分手机微信记录，但不足以证明其每月固定收益金额，此情况下一审判决参照租金标准酌情保护其2个月营业损失8333元较为客观，亦无不当，故袁晓晶上诉主张王美璎赔偿其营业损失14125.23元本院不予支持。3.对于袁晓晶已预付的5000元抵押金，虽然袁晓晶一审未提出此项返还诉求，但因二审中双方对于返还此笔款项均无异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第二款规定，本院一并裁判。4.虽然王美璎于2018年1月11日通知袁晓晶解除合同，但袁晓晶于2018年1月15日实际搬离案涉房屋，在王美璎赔偿袁晓晶相关经济损失同时，袁晓晶理应给付王美璎该日之前的房屋租金，故袁晓晶上诉主张一审认定的租金数额错误不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定部分事实不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第二款之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初391号民事判决第一、三、五项；
二、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初391号民事判决第四项；
三、变更长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初391号民事判决第二项为：被上诉人王美璎于判决生效后立即赔偿上诉人袁晓晶经济损失人民币16373.00元；
四、被上诉人王美璎于本判决生效后立即返还上诉人袁晓晶抵押金人民币5000.00元；
五、驳回上诉人袁晓晶其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二案件受理费反诉费共计2339.00元，由上诉人袁晓晶负担788.00元，被上诉人王美璎负担1551.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年四月十六日
书 记 员 林星辰