山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第47号
上诉人（原审被告）于仁朋，男，1963年1月28日出生，汉族。
委托代理人王海，男，1969年12月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）邱晓华，男，1968年5月5日出生，汉族。
委托代理人兰方武，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人姜雷鸣，山东文鼎律师事务所律师。
上诉人于仁朋因与被上诉人邱晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2013）即民初字第3939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员李蕾担任本案主审、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年1月14日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人于仁朋及其委托代理人王海，被上诉人邱晓华的委托代理人兰方武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱晓华在一审中诉称，2013年1月3日，邱晓华、于仁朋签订《房产买卖合同》，邱晓华购买于仁朋位于即墨市兰岙路361号1－2层房产一处及车库一个，约定总价款为105万元。协议签订后，邱晓华向于仁朋支付了购房定金、购房首付款等款项50万元，并交付中介代办税费款18万元。后于仁朋以各种借口拒不履行合同，请求法院判令：1、邱晓华、于仁朋继续履行签订的《房产买卖合同》；2、协助邱晓华办理位于即墨市兰岙路361号1－2层房产及车库的过户手续；3、由于仁朋承担本案的诉讼费、保全费。
于仁朋在一审中辩称，邱晓华未按合同约定给付房款15万元，给邱晓华合理的履行期限后，邱晓华仍未履行，邱晓华明确表示不购买涉案房屋，由于邱晓华违背合同约定，故要求解除与邱晓华签订的房屋买卖合同。
原审法院查明，2013年1月3日，邱晓华、于仁朋经青岛博金房产经纪有限公司签订《房产买卖合同》。合同约定：一、于仁朋（甲方）将位于即墨市兰岙路361号1－2层房产（房屋所有权证号：即房私转字第＊＊＊＊＊＊号）一处及车库一个（中障商住楼1号楼楼梯口西第壹个）转让给邱晓华（乙方），房屋总价款为105万元整，并共同委托青岛博金房产经纪有限公司（合同丙方）代办房屋过户手续。二、协议签订当日，邱晓华支付于仁朋购房定金5万元，其余款项支付方式为：银行贷款支付，邱晓华应于银行贷款批下来（过户之日）交付于仁朋首付款45万元（大写肆拾伍万元整，含购房定金），房产余款60万元（大写陆拾万元整）由邱晓华向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付给于仁朋。三、于仁朋承诺在收到全款时将房屋交付给邱晓华使用，并将此房内户口全部迁出，否则于仁朋每延误一天，按照100元赔偿给邱晓华作为滞纳金，在房产产权办理过程中，于仁朋保证积极配合邱晓华办理有关所有权转移手续，过户费由邱晓华承担。邱晓华、于仁朋私下成交，青岛博金房产经纪有限公司只负责代办过户手续。四、此协议签定后，邱晓华、于仁朋双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约……；若于仁朋违约，双倍返还邱晓华购房定金。若邱晓华违约，于仁朋没收邱晓华购房定金；中介机构的全额居间服务费由违约方承担。五、青岛博金房产经纪有限公司协助邱晓华、于仁朋办理产权转移、申请贷款手续时，于仁朋需配合邱晓华办理相关手续，并且邱晓华、于仁朋双方能够提供夫妻双方的身份证（二代）、户口薄、结婚证（或单身证明、离婚证、判决书）原件，并且能到场签字。如需要办理公证委托的需提供公证书原件两份附带公证书的收费收据原件。六、邱晓华、于仁朋在备注条款约定，邱晓华应先付给于仁朋伍拾万元帮于仁朋还款，贷款陆拾万多余的5万元归邱晓华所有。
2013年5月2日，邱晓华、于仁朋又签订补充协议书，协议书约定：1、待于仁朋证件齐全后，邱晓华给付于仁朋现金15万元整，给于仁朋出具欠款条40万元整，双方按照中介程序办理房屋交易手续。2、邱晓华、于仁朋自愿达成协议自5月2日至20日内18万元税之外的全部税费用由于仁朋负担，在此期间于仁朋准备好房屋所需一切手续，邱晓华随时签字付款过户。3、如果在2013年5月20日内，于仁朋还因为房屋手续不合格原因不能正常过户，就属于于仁朋违约，必须支付邱晓华首付款50万元整和违约金5万元整以及全部费用。如果税钱18万元已缴纳，由于仁朋全部赔付。如违约所有费用1月内给邱晓华付清，过期收1％违约滞纳金。
另查明，2013年1月3日，邱晓华给付于仁朋购房定金5万元。2013年3月7日，邱晓华给付于仁朋购房款45万元。2013年3月8日，于仁朋申请撤销设置在涉案房屋上的抵押贷款。2013年5月，即墨市城建房地产勘察测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，产权人为邱晓华。2013年5月2日，邱晓华给付青岛博金房产经纪有限公司房屋交易税费18万元整，因税费超出18万元，故，青岛博金房产经纪有限公司未缴纳税费，邱晓华亦未向于仁朋支付15万元房款。邱晓华要求于仁朋共同到房屋管理部门办理过户手续时，于仁朋以邱晓华未按约定给付15万元房款为由，变更合同条款，要求邱晓华当日上午10时前，一次性付清剩余房款55万元，邱晓华不同意按照于仁朋要求履行，于仁朋以邱晓华违约要求解除房屋买卖合同，为此，双方发生争议。
还查明，在合同履行过程中，于仁朋已将涉案房屋交付给邱晓华。邱晓华对于仁朋单方委托即墨市松信房产中介服务部办理涉案房屋产权过户手续的事实不予认可。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。邱晓华与于仁朋在青岛博金房产经纪有限公司签订房产买卖合同，邱晓华依约给付于仁朋购房订金5万元及购房款45万元，于仁朋将涉案房屋交付给邱晓华使用，双方签订的房产买卖合同是其真实意思表示。邱晓华与于仁朋签订的房产买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，原审法院依法确认双方房产买卖合同成立、有效，双方当事人均应恪守。本案争议的主要焦点问题是：在房屋买卖合同履行过程中，邱晓华未履行给付于仁朋购房款15万元是否构成违约？
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。邱晓华、于仁朋《补充协议》中明确约定：“于仁朋证件齐全后，邱晓华给付于仁朋房款15万元，并出具40万元的欠款条，邱晓华自2013年5月2日至5月20日内承担税费18万元，18万元之外的全部税费由于仁朋承担，房屋中介按照程序办理房屋交易手续”。2013年5月2日，邱晓华履行补充协议的约定向青岛博金房产经纪有限公司缴纳税费18万元，青岛博金房产经纪有限公司未缴纳涉案房屋相关税费，邱晓华亦未给付于仁朋房款15万元。于仁朋提供与邱晓华通话的录音、即墨市松信房产中介服务部的证明，主张邱晓华迟延履行给付房款15万元属违约行为，邱晓华不认可录音是青岛博金房产经纪有限公司工作人员的，亦未委托即墨市松信房产中介服务部办理涉案房屋的相关手续。对此，于仁朋再未能提交证据证明自己的主张成立，故，其提交的证据对本案不具有证明效力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”于仁朋未有证据证明邱晓华明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；邱晓华迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，邱晓华请求于仁朋继续履行房屋买卖合同，协助邱晓华办理位于即墨市兰岙路361号1－2层房产及车库的过户手续，原审法院依法予以支持。邱晓华履行了合同义务，于仁朋将房屋交付给邱晓华，于仁朋主张邱晓华迟延给付房款15万元的行为构成违约，要求解除房屋买卖合同，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、邱晓华与于仁朋继续履行2013年1月3日签订的《房产买卖合同》及2013年5月2日签订的补充协议书；二、邱晓华于判决生效后十日内履行《房产买卖合同》约定的给付于仁朋剩余房款55万元付款义务后，于仁朋于判决生效后三十日内协助邱晓华办理位于即墨市兰岙路361号1－2层房产（房屋所有权证号：即房私转字第＊＊＊＊＊＊号）及车库的过户手续。案件受理费9300元、诉讼保全费3270元（邱晓华已预交），由于仁朋承担。
宣判后，于仁朋不服原审判决，上诉至本院。
上诉人于仁朋上诉称，1、于仁朋在与邱晓华签订房屋买卖合同后协助办理相关事宜，因邱晓华无钱缴纳税费才使合同目的无法实现。于仁朋与邱晓华等人共同到市民大厅办理过房屋过户手续，房屋测绘费虽写的是邱晓华的名字，但钱是于仁朋缴纳的。2、于仁朋与邱晓华约定，于仁朋证件齐全后邱晓华立即支付于仁朋15万元。于仁朋的证件已齐全，如证件不全不可能与邱晓华等共同到市民大厅办理过户手续，而邱晓华迟迟未支付15万元，已超过合理期限。3、邱晓华在录音中已承认共同到市民大厅办过手续，也承认由于其原因致使房屋买卖未成功且无钱支付给于仁朋50万元，邱晓华明确表示现无力购买房屋。于仁朋当天拿回了房权证，表明邱晓华已放弃购买涉案房屋。补充协议约定的5月2日至5月20日内18万元税之外的全部税费由于仁朋负担，这是理解错误，邱晓华曾表示过不用由于仁朋承担，由邱晓华和中介承担。4、于仁朋与邱晓华签订合同后出于善意将房屋钥匙交给邱晓华，让其查看有无不到之处，邱晓华私自将房屋出租获取不义之财，且拒不交回钥匙。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除双方房屋买卖合同或发回重审，上诉费由邱晓华承担。
被上诉人邱晓华答辩称，1、2013年5月2日邱晓华已经将应当承担的18万元税款交付给中介公司，因此不存在于仁朋所称邱晓华因无钱缴纳相关税费才使合同目的无法实现。2、双方确实在2013年5月2日之前到即墨市市民大厅办理过手续，但办过手续不代表已经成功办理，当时因于仁朋证件不全导致无法办理，通过2013年5月2日签订的补充协议内容可以证明。3、邱晓华没有在任何时候表示过放弃购买涉案房屋。
经审理查明，二审中，于仁朋提交加盖“即墨市松信房产中介服务部”印章的证明一份，以证明邱晓华没有支付于仁朋15万元税款，也没有到房产管理部门缴税。邱晓华对该证明不予认可，称双方并未委托即墨市松信房产中介服务部办理任何手续。于仁朋称双方曾于2013年4月去房产管理部门办过涉案房屋的过户手续，之后未再去办理。本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案双方争议的焦点问题为于仁朋以邱晓华未支付其15万元购房款及18万元房屋过户税费为由要求解除涉案房屋买卖合同的主张是否成立。邱晓华与于仁朋所签涉案房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方于2013年5月2日所签补充协议约定，待于仁朋证件齐全后，邱晓华给付于仁朋现金15万元，双方按照中介程序办理房屋交易手续。根据该约定，邱晓华支付15万元购房款的前提条件是于仁朋将涉案房屋过户所需证件准备齐全，同时于仁朋负有通知义务，其在证件齐全后应通知邱晓华付款。而于仁朋在本案审理中未提交证据证明其曾通知邱晓华证件齐全并要求邱晓华在合理期限内支付该15万元，故于仁朋以邱晓华未支付其该15万元购房款为由要求解除双方房屋买卖合同，缺乏依据，本院不予支持。关于18万元房屋过户税费的问题，根据双方房屋买卖合同的约定，过户费由邱晓华承担，青岛博金房产经纪有限公司协助双方办理房屋过户手续。邱晓华于2013年5月2日将18万元税费交给青岛博金房产经纪有限公司，因青岛博金房产经纪有限公司系双方合同约定的代办过户手续的中介公司，且双方合同并未约定邱晓华应将过户税费支付于仁朋，故于仁朋以邱晓华未支付其过户税费为由要求解除双方买卖合同，理由亦不成立，本院不予采信。于仁朋上诉称邱晓华已放弃购买涉案房屋，但其未提交证据予以证明，本院对其该上诉理由不予采信。原审判令双方继续履行涉案房屋买卖合同，处理妥当，本院予以确认。综上，于仁朋的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人于仁朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 魏 威