上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民一（民）终字第1016号
上诉人（原审原告）徐也洪。
委托代理人仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。
委托代理人虞静雄，上海瀛东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈越。
上诉人（原审被告）上海合裕房地产有限公司。
法定代表人李浩漳，董事长。
委托代理人王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）叶敬宜。
上诉人徐也洪、陈越与上海合裕房地产有限公司因民间借贷纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民一（民）初字第4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年6月25日，徐也洪与上海合裕房地产有限公司（以下简称“合裕房产”）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定徐也洪向合裕房产购买本市闵行区北松公路＊＊＊弄＊＊＊号别墅一套，暂定房屋总价为人民币（以下币种相同）1，612，845元。徐也洪于2004年6月25日向合裕房产支付30%首付款，余款1，048，000元由徐也洪向银行申请贷款方式支付，交房时间为2004年底。
2004年6月28日，徐也洪与叶敬宜、陈越、合裕房产四方签订《借款合同》一份，合同约定：四方经友好协商，就徐也洪向叶敬宜借款之事宜，达成如下协议：一、借款金额及借款利率：借款金额为484，845元，借款期限内，借款利率以无息计算；二、借款期限：2004年6月30日至2005年3月30日；三、借款用途：徐也洪向叶敬宜借款用于购买上海市闵行区北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋，该房屋现状为期房；四、违约责任：徐也洪应在借款期限届满后三日内将前述借款本息与手续费全部归还叶敬宜，如逾期不能全部归还的，则叶敬宜有权按下列方式要求徐也洪承担违约责任：（一）、徐也洪与叶敬宜预先签订好《上海市房地产买卖合同》一套，如徐也洪在借款期限届满后叁日内仍不能将全部借款本息归还叶敬宜，《上海市房地产买卖合同》立即生效，徐也洪自愿将所购位于上海市闵行区北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋以1，612，845元的价格转让给叶敬宜；（二）、徐也洪向叶敬宜支付未还借款本金每日万分之五的违约金，自2005年3月30日起算，直至办理房屋权益或权利转让登记手续之日止。（三）、……（四）、在此，徐也洪全权授权合裕房产协助叶敬宜办理相关房屋过户手续，该授权为不可撤销之权利，合裕房产在收到叶敬宜的通知后即无条件为叶敬宜办理相应手续；在徐也洪未将全部借款本息归还叶敬宜之前，除非有叶敬宜的书面认可，否则徐也洪不得自行转让、出租、使用、处理购买的房屋，合裕房产不得配合徐也洪办理房屋权利转移、出�、出租、使用等手续；五、陈越的保证条款：……；六、陈越与徐也洪的承诺条款：如徐也洪未按期向叶敬宜履行还款义务，陈越代徐也洪向叶敬宜履行保证还款义务。徐也洪因向叶敬宜借款用以向合裕房产购买房屋，现徐也洪同意合裕房产收到徐也洪的购房款后所开具的房款发票及所有有关房屋合同等所有有关法律文件交由叶敬宜保管，直至徐也洪向叶敬宜还清所有欠付款项后由叶敬宜返还徐也洪；七、……；八、合同的生效：本合同内容系四方的真实意思表示，自四方签字或盖章后生效；合同对其他事项也作了相应约定。
《借款合同》签订后，徐也洪与合裕房产作为出卖人（甲方）与叶敬宜作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定徐也洪将本市闵行区北松公路＊＊＊弄＊＊＊号别墅一套以1，612，845元的价格转让给叶敬宜。上述买卖合同补充条款约定：根据借款合同要求转让。
《借款合同》签订当日，徐也洪向叶敬宜出具《收据》、《付款委托书》、《承诺、委托书》各一张。《收据》载明：本人徐也洪收到叶敬宜女士人民币484，845元，用于购买上海市北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋。（根据2004年6月28日，签订的借款合同）。《付款委托书》载明：本人徐也洪向叶敬宜借到人民币484，845元用于支付购买北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋首期30%房款，现委托叶敬宜直接向上海合裕房地产有限公司付款。收据或发票由叶敬宜收藏保管。《承诺、委托书》载明：本人徐也洪向叶敬宜女士借到人民币484，845元用于购买北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋，现本人承诺，如发生退房，本人向叶敬宜女士所借的人民币484，845元，由叶敬宜女士直接向上海合裕房地产有限公司取回。
2004年6月30日，合裕房产协助徐也�办理了本市北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋的预告登记。2004年7月，徐也洪以上述房屋抵押向上海银行长宁支行贷款1，048，000元。嗣后，徐也洪还贷至今。
2005年3月31日，徐也洪、陈越向叶敬宜提出延期还款申请，要求将《借款合同》约定的借款期限延至2006年6月30日，陈越承诺叶敬宜有权凭此条直接向合裕房产支取被告陈越在合裕房产应分得的款项。
嗣后，原签订借款合同的四方又签订《借款补充合同》一份，约定《借款合同》原定借款期限延至2005年12月31日，其他条款不变。
2007年9月30日，徐也洪、陈越向叶敬宜提出延期还款申请，要求将还款期限延至2008年6月30日。
原审法院另查明：2010年4月27日，合裕房产以徐也洪未付首付房款为由要求解除其与徐也洪之间的预售合同，后又撤回起诉。
2011年4月，叶敬宜以其按《借款合同》履行了付款义务，但徐也洪未按�借款合同》的约定履行还款义务为由，向上海仲裁委员会申请仲裁，要求合裕房产及徐也洪履行《上海市房地产买卖合同》，将本市北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋交付叶敬宜并办理登记过户手续。2013年2月，徐也洪诉至法院，要求确认：1、2004年6月28日签订《借款合同》未生效；2、《借款合同》中第四条、第六条第2款无效。
原审法院还查明，陈越与合裕房产于2004年9月23日签订协议确认双方的房屋代理销售关系，陈越为合裕房产销售房屋，合裕房产支付陈越佣金。陈越于2010年3月起诉要求合裕房产支付拖欠佣金，并主张本案房屋系徐也洪以其名义向合裕房产购买，其与合裕房产有关于将佣金冲抵首付款的约定，故要求予以确认。该案经一审判决确认抵销成立，二审法院认为房屋首付款从佣金中抵扣不符合法定债权债务抵销的条件，遂对此予以了改判。
在原审审�过程中，合裕房产确认收到了叶敬宜代徐也洪向其支付的购房首付款，还确认叶敬宜系合裕房产前法定代表人王海星的妻子。
原审法院经审理后认为：关于《借款合同》是否生效的问题。徐也洪虽没有实际向合裕房产支付过首付款，但在签订《借款合同》后，合裕房产便协助徐也洪办理了预告登记手续，表明合裕房产已认可徐也洪的首付款已支付，徐也洪因此取得了相应的权益。在叶敬宜向上海市仲裁委员会提交的仲裁申请书中，称其代徐也洪支付了购房首付款，在本案审理过程中，合裕房产也表示收到了徐也洪的购房首付款。而在《借款合同》之后，合裕房产没有要求徐也洪支付购房首付款，而徐也洪一直在向叶敬宜申请延期还款，此可表明各方在没有其他因素干扰的情况下均对徐也洪的购房首付款已给付及借款已交付（包括拟制交付）一节均无异议。故徐也洪在《借款合同》签订后实际享有了相应借款利益，《借款合同》已实际履行，且已经生效。至于徐也洪所述的佣金抵消购房首付款一节，已为生效判决所否定，再者即使抵消，从徐也洪及陈越向叶敬宜出具的延期还款申请书及叶敬宜与时任合裕房产法定代表人王海星系夫妻一节判断，徐也洪及陈越要求抵消的也应是叶敬宜的借款而非购房首付款。徐也洪支付购房首付款的义务在《借款合同》签订之后，即转由叶敬宜代为支付，相对徐也洪而言，购房首付款已付，借款已借到，至于合裕房产可以向叶敬宜收取购房首付款，也可以免除其相应的给付义务，故合裕房产根据其需要前后所作的认可或者不认可收到了徐也洪首付款的矛盾陈述，不影响案件事实的认定。
关于《借款合同》违约责任条款第（一）、第（四）的效力问题。徐也洪、叶敬宜、合裕房产预先签订《�海市房地产买卖合同》的目的，是为了担保徐也洪履行归还借款的义务。鉴于双方未办理抵押登记，上述约定不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》的行为为非典型的担保方式。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。上述规定主要是出于平衡双方当事人的利益，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循担保法、物权法有关禁止流质的原则，也就是在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当经过清算程序，双方可以协议折价抵偿，也可通过拍卖或者变卖的方式受偿。本案《上海市房地产买卖合同》预先确定的价格损害了徐也洪的利益，为法律所禁止，应为无效。
关于《借款合同》第四条第（四）关于由叶敬宜保管相关法律文件等内容的约定，系各方当事人真实意思表示，法律并不禁止，徐也洪自愿将其所有的房屋为其债务进行担保也不违法，故徐也洪要求确认该条款无效，难以支持。
原审法院依据审理情况遂判决如下：一、徐也洪、上海合裕房地产有限公司与叶敬宜签订的《上海市房地产买卖合同》中关于徐也洪将上海市闵行区北松公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋一套以1，612，845元的�格转让给叶敬宜的约定中关于“1，612，845元”的转让价格内容无效；二、驳回徐也洪的其余诉讼请求。案件受理费10，796.08元，由徐也洪负担5，398.04元，由叶敬宜负担5，398.04元。
判决后，上诉人徐也洪、陈越与合裕房产均不服，向本院提起上诉。
上诉人徐也洪与陈越认为：1、涉案借款合同非各方当事人的真实意思表示，叶敬宜未实际向上诉人徐也洪交付过钱款；2、与本案相关联的6套房屋均为上诉人陈越借用徐也洪与案外人汤彦之名向合裕房产购买。当时公司与陈越约定，房屋的首付款暂不用支付，以陈越代理公司销售房屋的佣金冲抵。借款合同则是应公司要求形成，所有文件签署均由公司单方持有。借款合同仅为形式上的合同，无需履行且也并未履行；3、合裕房产与叶敬宜系利害关系人，二者之间关系特殊且密切，其恶意串通侵害陈越一方的利益。因涉案�贷所涉相关事实不清，请求二审法院查明事实，确认涉案借款合同未生效；确认借款合同第四条中除涉及无效的“1，612，845元”的转让内容以外，其它担保内容均无效；确认借款合同第六条第2款的担保内容未生效。
上诉人合裕房产认为：当事人预先约定转让系争房屋的价格没有违反法律关于禁止流质的规定，也没有损害当事人利益，故相关约定应为有效。徐也洪于原审时主张的所有请求内容均应被驳回。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人叶敬宜认为：被上诉人与徐也洪、合裕房产之间签订的房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，该合同是一个独立的，附生效条件的且已生效的买卖合同，该合同并非涉案借款合同的担保合同。原审法院查明事实不清，请求二审法院予以更正。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误。
本院认为，�审法院依据各方当事人的陈述及在案的证据材料，对各方当事人争议的焦点内容均于判决书中进行了详细的阐述。该评断方式于法无悖，本院对此予以认同。各当事人于本院审理期间无新的事实和符合法律规定的新的证据材料提供，故本院对其针对原审法院判决所持异议均不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10，796.08元，由徐也洪、陈越共同负担5，398.04元，上海合裕房地产有限公司负担5398.04元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁慧
审 判 员 马丽
代理审判员 陈敏
二〇一五年六月十一日
书 记 员 王翀
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情�，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……