北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初1456号
原告洪锐（反诉被告），女，1982年7月8日出生，汉族，华为科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人周雷、吕丛，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京领航国际旅游有限公司（反诉原告），住所地：北京市西城区富国里1号楼1层1-3号。
法定代表人曹益伟，任董事长职务。
委托代理人聂丹，北京驭骁律师事务所律师。
委托代理人黄亚娟，女，1966年4月12日出生，北京领航国际旅游有限公司副总经理，住该公司。
第三人北京尚信房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠门外大街8号9层东座-1010。
法定代表人杨爽，任董事长职务。
委托代理人张坤阳，男，1990年4月14日出生，北京尚信房地产经纪有限公司业务员，住该公司。
原告洪锐（反诉被告）与被告北京领航国际旅游有限公司（反诉原告，以下简称领航公司）、第三人北京尚信房地产经纪有限公司（以下简称尚信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告洪锐的委托代理人周雷、吕丛、被告领航公司的法定代表人曹益伟及委托代理人聂丹、黄亚娟，第三人尚信公司的委托代理人张坤阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于西城区xxx号出租给被告办公使用，租赁期限为2015年4月18日至2018年4月17日，租金为每月47450元。合同签订后，原告依约交付了房屋经被告验收后入住，被告自2015年10月18日开始拒不交纳房屋租金，已经违反合同约定，原告于2015年12月21日向被告发送了律师函，要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告在2015年12月23日晚在物业的监督下，找搬家公司将被告的物品搬到了搬家公司的仓库，原告在当天收回了涉案房屋。现诉至法院，一、请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二、请求法院判令被告支付中介费用47450元、请求被告支付拖欠的2015年10月18日至2015年12月23日期间的房租105971元、要求被告支付违约金47450元及房屋物品清理搬离费用和三个月仓储保管费用9100元；三、诉讼费由被告负担。
被告辩称，原告所述合同签订的时间、租期、租金标准没有异议。合同履行过程中，我方发现原告在与我方签合同时，隐瞒了情况：1、双方约定涉案房屋是作为办公用房使用，但是实际情况与原告的承诺不符，合同第一条中关于房屋所有权证编号的约定，与原告后来提供的产权证号不一致，原告在2015年11月3日才提供产权证复印件，导致被告无法办理在涉案房屋里的营业执照；2、原告自己装的内部空调不能使用，原告不履行维修空调的义务，导致被告无法使用涉案房屋；3、原告交付的房屋存在异味，还存在安全隐患，涉案楼底下有一个化粪池，阴雨天有异味，受到污染，我方跟物业沟通后，物业拿毯子盖住了，但是容易产生沼气，会产生爆炸；涉案房屋旁开的一家美甲班，散发味道，导致空气污浊，原告为此给涉案房屋安装了隔离玻璃门，即使玻璃门安上了也无法消除指甲班和下水管道的恶臭味，因为房屋内空气污浊，公司员工带口罩上班，还有员工离职，导致我方无法正常经营。基于上述原因，我方才没有缴纳第二期租金。我方认为，原告与中介公司在订立合同时未如实陈述涉案房屋的真实情况，导致我方人身和经济受到损失。我方同意解除合同，这是因原告违约导致我方无法实现合同目的。不同意原告其他诉讼请求。
第三人述称，2015年4月8日晚，我公司接到被告公司的法人打来的电话要求看房，4月11日，被告先后两次看房后约了业主的委托人洽谈，2015年4月13日，双方签订了租赁合同，签合同时业主方提到了沙宣的问题会去处理，原告在合同履行过程中也确实做了处理。剩下的是协商条款，签完合同后的情况我公司就不清楚了。
反诉原告诉称，基于本诉的答辩意见，现提出反诉，一、请求判令被反诉人返还定金47450元；二、判令被反诉人支付违约金47450元；三、请求判令被反诉人赔偿装修费100438元（装修费53000元；安装空调架子910；无线网络安装费、无线座机采购费17100元；弱电布控15740元；装修管理费1710元；logo设计1500元；施工证工本费120元；接线板、电源线、绿色植物9140元；墙面玻璃1218元；三、请求判令被反诉人赔偿采购家具的费用26200元及搬家费1365元、空调维修费240元。
反诉被告辩称，1、被告提出不具备办公条件，这与事实不符，原告交付的房屋符合办公条件，是办公楼，没有人居住，在这之前原告曾出租给其他人，没有发生问题，大厦里有中央空调，原告没有在里面加装空调。在交接房屋时，双方进行了书面交接，被告承租房屋期间，提出空调出现问题，被告找人修了中央空调，原告之后将修理空调的费用4350元通过转账支付给了被告；2、对产权证的问题，当时签合同的时候，没有产权证，写在合同里的是房屋买卖合同，写在租赁合同里的是国有土地使用权号；3、租赁合同的相对方是领航公司，该公司在其他地方已经注册经营，被告没有必要再用涉案房屋去办理注册手续，双方租赁合同里没有约定原告要配合被告去办理工商注册手续；4、被告公司的人看了两次房子，被告明知涉案房屋的现状，对涉案房屋的内部结构也是明知的，如果房屋里面味道很大，被告也是对此明知的；5、涉案房屋没有卫生间，卫生间在涉案房屋的外面，涉案房屋里没有下水道。被告反诉的事实和理由，都不构成拖欠房租的理由，所以被告的反诉不成立。不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，2007年7月，原告洪锐购买了北京市西城区宣武门外大街xxx号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋用途为办公。
2015年4月13日，原告的代理人刘汝仪与被告领航公司签订《定金收付书》，约定被告向原告支付47450元定金。同日，原告委托案外人孙雪薇（甲方）与被告（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，居间方为第三人尚信公司（丙方）。上述合同约定：乙方承租涉案房屋作为办公使用，租赁期限为2015年4月18日至2018年4月17日，租金为每月47450元，支付方式为押一付六，支付租金的日期及各期租金分别为2015年4月18日支付284700元、2015年10月18日支付189800元、2016年4月18日支付284700元、2016年10月18日支付284700元、2017年4月18日支付284700元、2017年10月18日支付284700元；押金为47450元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订时，甲方应即时向丙方支付47450元作为佣金；合同第七条约定：甲方应保证出租房屋的结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同第九条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用达一个月以上的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。甲方有上述约定的违约情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。乙方有上述约定的违约情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。
合同签订后，被告向原告支付了第一期租金284700元，除签约前支付的定金外，被告未再向原告支付押金，原告收取被告的定金47500元亦未退还被告。原告向第三人尚信公司支付了居间服务费47450元。
2015年10月18日，双方约定被告支付第二期租金期限届至后，被告未向原告支付第二期租金。
原告在庭审中主张由于被告未支付第二期租金超过十日以上，被告构成违约，双方于2015年12月曾就解除合同问题进行协商，被告承诺于2015年12月15日前将涉案房屋腾空，被告公司工作人员于2015月12月11日搬走，但双方约定的期限届至后涉案房屋内的物品并未搬出，其便于2015年12月16日请搬家公司来搬出涉案房屋内的物品，但因遭到被告公司人员阻拦而未能腾空涉案房屋，搬家公司空车返回，其向搬家公司支付了1100元搬家费。2015年12月21日，其以被告未按期支付租金构成违约为由，向被告发出律师函，通知被告双方合同解除并要求被告承担违约责任、腾退涉案房屋。被告接到该函件后，依然未腾空涉案房屋，其于2015年12月23日，在小区物业公司的见证下，请搬家公司将涉案房屋内的物品全部搬出并存放至搬家公司的库房，其向搬家公司支付了搬家费5000元、仓储费3000元。原告针对其主张的因被告工作人员阻拦致使搬家公司空车返回的陈述未提交证据加以证明。
被告主张该公司之所以未交纳第二期租金，是因为原告直至2015年11月才向该公司提供房产证复印件，致使该公司一直未能完成营业执照的迁址工作。另外，涉案房屋的空调虽经维修一直不能正常使用，同时，涉案房屋旁边沙宣学校指甲油的气味及楼下化粪池的返味进入到涉案房屋，致使被告公司工作人员的健康受到损害，原告提供的房屋不符合合同约定，危及人身健康，原告构成违约，而涉案合同签订过程中，原告隐瞒涉案房屋室内空气受到污染的事实。基于上述理由，该公司法定代表人与原告协商，双方均有解除合同的意向，该公司的法定代表人曾通知公司人员于2015年12月15日前撤出，办公家具可以留在涉案房屋供原告继续出租使用。2015年12月15日，该公司确实收到过原告方发的短信，通知该公司搬走屋内物品，该公司曾要求原告宽限几天，但原告没有答复。当日，该公司人员回到涉案房屋时，发现室内玻璃、绿植被损坏，该公司报警后，警察让双方协商解决。原告实际于2015年12月20日将该公司物品搬走，但之前该公司未收到原告任何通知。之后，该公司收到了原告发出的律师函。
本案审理中，原、被告于2016年3月24日对原告搬出物品进行了交接。
现原告诉至本院，一、请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二、请求法院判令被告支付中介费用47450元、2015年10月18日至2015年12月23日期间的房屋租金105971元、违约金47450元、房屋物品清理搬离费用及三个月仓储保管费用9100元；三、诉讼费由被告负担。被告同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求。被告提出反诉，请求判令原告返还定金47450元；二、请求判令原告支付违约金47450元；三、请求判令原告赔偿装修费100438元（装修费53000元；安装空调架子910；无线网络安装费、无线座机采购费17100元；弱电布控15740元；装修管理费1710元；logo设计1500元；施工证工本费120元；接线板、电源线、绿色植物9140元；墙面玻璃1218元；三、请求判令原告赔偿采购家具的费用26200元（被告提交了工商银行业务回单，该证据中不能反映是购买家具的支出，同时被告未提交证据证明上述价值的家具安装在涉案房屋形成添附）、搬家费1365元（被告对此提交搬家公司的1000元收据一张及搬家公司空车返回1000元、请搬家公司人员用餐365元）、空调维修费240元（被告提交发票予以证明，该发票机打内容为服务费，收款单位为银达物业公司，被告手写添注“暖气维修”）。
针对被告的反诉，原告认为被告对涉案房屋未进行装修，即便被告装修了也未经原告同意，并表示不同意利用被告的装修，原告亦不认可被告在涉案房屋安装了柜子，对于被告主张的空调维修费不予认可，原告主张该票据注明的收费内容为服务费，被告在该票据上自行备注为暖器维修费。被告表示其装修是经过原告同意的，但被告未就此提交证据加以证明。
本案审理中,本院向涉案房屋所在楼宇的物业管理单位对原告搬出被告东西的时间及被告装修是否经过原告同意的问题进行了调查核实，物业公司答复原告搬出被告东西的时间该公司没有记录，物业见证的人员在2015年12月20日日、23日均当班，该见证人员已记不清楚具体的搬家时间了，同时，物业公司备案的材料中，没有原告同意被告装修的签字。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、居间合同、北京市商品房现房买卖合同、发票、EMS快递单、律师函、视频及录音资料、汇款申请单、工商银行进帐单、房屋租房居间协议及看房确认书、搬家清单、定金收付书、收据、中国工商银行业务回单、工程装修合同、支票存根、办公家具采购合同、运输合同、中国工商银行网上银行电子回单、合同、短信记录、照片、微信记录、装修工程验收报告、调查笔录及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。
涉案合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告主张该房屋有严重的气味不符合人体健康要求，但被告未就此提交证据加以证明，被告因上述不支付租金的理由难以成立；被告主张另一拒交租金的理由是涉案房屋的空调不能正常使用，原告未履行维修义务，但通过原告提交的证据表明被告找人维修空调后，原告支付了相应的维修费用，至于被告主张维修之后仍不能正常使用的抗辩意见，依然不能作为拒交租金的合理理由；第三，被告主张原告迟延向其提供涉案房屋的产权证书，导致其不能完成营业执照的迁址影响其经营，但双方合同中并未约定原告具有协助被告办理营业执照迁址的合同义务，故原告于2015年11月向被告提供了涉案房屋所在楼宇的产权证书，并不构成违约。综上所述，被告拒绝交纳租金达10日以上，按照双方合同约定，被告构成违约，原告有权解除合同。根据双方当事人的陈述，双方曾于2015年12月初就解除合同的相关事宜进行了洽商，被告亦认可曾向原告承诺该公司于2015年12月15日前搬出，被告主张原告同意该公司办公家具可暂留在涉案房屋不搬出的抗辩意见，未提交证据证明，本院不予采纳。根据在案证据及双方当事人的陈述，本院认定双方合同于2015年12月15日协商解除，涉案合同无需再经法院判决解除。
关于原告要求被告支付租金及违约金的请求，被告在合同履行期间，未支付原告2015年10月18日至2015年12月15日期间的租金，构成违约，被告应按照合同约定向原告支付一个月租金作为违约金，对原告要求被告支付上述期间租金计违约金的请求，本院予以支持。被告于2015年10月18日至2015年12月15日合同存续期间，未向原告支付租金，原告请求被告支付理由正当，本院予以支持，双方合同解除后，被告仍占用涉案房屋至2015年12月23日，被告应按照租金的标准向原告支付合同解除后的房屋使用费，因合同解除的时间是本院判决确定，故原告起诉时要求被告支付租金至2015年12月23日，应为自2015年12月16日至2015年12月23日期间的房屋使用费，本院对此予以纠正。
关于原告请求被告赔偿中介费用的请求，原、被告经第三人尚信公司居间服务签订涉案租赁合同，合同约定由原告承担居间服务费，该合同虽已解除，但原告要求被告承担该项费用的请求，无合法依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付房屋物品清理搬离费用及三个月仓储保管费用的请求，原、被告就解除涉案租赁合同达成意向后，被告将其人员撤出涉案房屋，被告放置在屋内的物品经原告催促未搬出，原告为避免损失进一步扩大而将被告的物品搬出保管并无不当，原主张其于2015年12月23日搬空涉案房屋内物品，对原告支出的5000元搬家费用被告应当告承担，该物品在仓库保管期间的3000元费用被告亦应承担；被告认为原告搬出该物品的时间为2015年12月20日，本院认为该时间争议并非本案争议焦点，本院对此不作认定。原告要求被告承担2015年12月16日未能完成搬运而向搬家公司支付的1100元搬家费的请求依据不足，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付违约金的请求，本院认为原告在合同履行过程中并未违约，故被告反诉要求原告支付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告退还定金请求，双方订立合同时，被告向原告支付了相当于一个月租金的款项作为定金，双方均依约履行了订立合同的义务，在合同签订后，被告仅向原告支付了六个月的租金，并未再向原告另行支付押金，据此应认定被告之前缴纳的定金已经转作押金，由于被告在合同履行过程中，有欠付租金的违约行为，按照合同约定，双方合同解除后，该笔押金应先充抵所欠租金租金或违约金，剩余部分退还被告，根据本案查明的事实，被告欠付租金的数额已经远远超过该数额，故原告无需退还被告该笔款项，对被告此项反诉请求，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿装修损失及办公支出的相关费用问题，涉案合同的解除系因被告违约所致，现有证据不能表明被告装修经过原告同意，原告在庭审中亦表示不同意利用被告的装修，故对被告反诉要求原告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。
关于被告请求原告赔偿采购家具的费用26200元的请求，被告主张该家具是固定在涉案房屋墙壁上，但未对此提交证据加以证明，对被告请求原告赔偿的请求，本院不予支持。
关于搬家费，涉案合同解除，被告为腾房搬家支出的费用，理应由被告承担，其请搬家公司工人就餐的费用，亦应由其自行负担，其反诉要求原告承担1365元的请求，本院均不予支持。
关于空调维修费240元，被告主张曾支出240元维修空调，但其提交的票据注明为服务费，本院不能认定该费用为空调的维修费用，对被告此项反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告洪锐与被告北京领航国际旅游有限公司于二О一五年四月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二О一五年十二月十五日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京领航国际旅游有限公司给付原告洪锐二О一五年十月十八日至二О一五年十二月十五日期间的房屋租金四万五千八百六十八元（该金额已抵扣已支付的押金四万七千四百五十元）。
三、自本判决生效之日起七日内，被告北京领航国际旅游有限公司给付原告洪锐二О一五年十二月十六日至二О一五年十二月二十三日期间的房屋使用费一万二千六百五十三元。
四、自本判决生效之日起七日内，被告北京领航国际旅游有限公司给付原告洪锐违约金四万七千四百五十元。
五、自本判决生效之日起七日内，被告北京领航国际旅游有限公司给付原告洪锐搬家费五千元及仓储保管费三千元。
六、驳回原告洪锐其他诉讼请求。
七、驳回被告北京领航国际旅游有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百二十五元、反诉费二千三百二十四元，由原告洪锐负担四百六十一元（已交纳），由被告北京领航国际旅游有限公司负担四千零八十八元（已交纳二千三百二十四元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年六月十七日
书记员 王志伟