湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初1084号原告：陈美华，女，1980年12月14日出生，汉族，住长沙市望城区，。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。被告：邓超，男，1984年6月15日出生，汉族，住长沙市天心区，。原告陈美华诉被告邓超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年6月12日公开开庭进行了审理，原告陈美华的委托诉讼代理人张淑元到庭参加了诉讼，被告邓超经本院传票传唤拒不到庭；后因案情复杂，于2017年7月14日依法转为普通程序，并于2017年10月12日第二次公开开庭进行了审理，原告陈美华及其委托诉讼代理人熊宇、被告邓超到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈美华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令坐落于长沙市望城区勤诚达新界A1栋306号房产归原告所有，被告立即将该房产过户给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更本案诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金5万元以及购房款25500元，合计125500元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于长沙市望城区勤诚达新界A1栋306号房屋转让给原告，转让价格为32万元。合同签订之日，原告支付被告定金5万元，被告收到原告全额房款之日起七日内将交易的房产交付给原告使用，并在交房当日将物业水电等费用结清。若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起七日内以原告所付定金的双倍及已付款项返还原告。合同签订后，因该房产存在抵押无法办理过户手续，无法继续履行，而且被告名且将拒绝将该房屋过户给原告且就该房屋已经另行与他人签订买卖合同，被告的行为已经构成根本违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告邓超辩称，关于解除合同，今年4、5月份双方已经达成合意，合同已经解除；应该退还的钱被告都认，但是双倍返还定金被告不承担；诉讼费被告不愿意承担，且因为诉讼也给被告造成了损失。原告陈美华围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《代办更名手续服务协议》、房产证复印件、收条、结算业务申请书、银行流水明细、微信转账记录等作为证据，被告邓超对上述证据的真实性均无异议，但提出两点补充意见：1、被告在签订《商品房买卖合同》时没有仔细看；2、《代办更名手续服务协议》没有实际履行。本院经审查认为，被告对原告所提交证据的真实性予以认可，确定签订了买卖合同、服务协议，也收到了原告支付的相应款项，本院予以采信；至于被告所提的补充意见，被告作为一名完全民事行为能力人，应当在处置个人重大资产时尽到审慎注意的义务，并对签署的协议内容有着充分完整的认识与理解，其签字摁印行为即应当认定为真实意思表示；再者，根据双方庭审陈述，原告已经向中介机构主张退还相关费用，也认可《代办更名手续服务协议》并未实际履行，则被告邓超所提的意见成立，本院予以采纳。被告邓超没有提交任何证据。审理过程中，经原告陈美华申请，本院依法通知证人许某到庭作证并接受双方当事人的询问，经当庭核实，确定如下基本事实：1、被告邓超与证人许某于2017年3月19日就案涉房屋的买卖达成合意并签订了书面《卓希地产房屋买卖合同》；2、被告邓超于2017年3与29日收取证人许某支付的购房定金2万元；3、被告邓超在签订合同之前没有告知证人许某其与原告陈美华已经签订一份《商品房买卖合同》的基本事实；4、被告邓超与证人许某签订的买卖合同，尚未履行完毕。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年12月21日，原告陈美华（买方、乙方）、被告邓超（卖方、甲方）签订了一份书面《商品房买卖合同》，邓超将其单独所有的位于长沙市望城区星城镇勤诚达新界A1栋306号、建筑面积64.78平方米、产权证号为望房权证星字第××号的房屋以总价款32万元的价格出售给陈美华。合同第二条约定，上述房产的交易价格为4968元/平方米，总价款为32万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付5万元作为购房定金；第三条约定，甲方应在收到乙方全额房款之日起七日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业、水电等费用结清；第五条违约责任约定，甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七日内以乙方所付定金的双倍及已付款项返还给乙方。买卖合同签订同日，陈美华、邓超以及案外人湖南新金非融资性担保有限公司三方签订了一份《代办更名手续服务协议》，双方委托该公司办理案涉房产变更至陈美华名下的相关手续，确定委托代办服务费3000元，由陈美华负担。同日，陈美华向邓超转账支付5万元作为购房定金，并自2017年1月10日至2017年4月10日通过银行转账、微信支付等方式向邓超支付购房款合计25500元，其中2017年1月10日转账支付3000元，2017年1月24日转账支付17000元，2017年2月11日转账支付2000元，2017年4月10日微信支付3500元。上述款项支付后，双方未能按照合同约定完成房产过户交付以及购房款支付等事项，并因合同履行产生纠纷，之后双方因协商未果，原告遂诉至本院。另查明，被告邓超于2017年3月19日就案涉房产与本案证人许某、案外人长沙卓希房地产经纪有限公司三方签订了一份书面《卓希地产房屋买卖合同》，将案涉房产以34.80万元的价格出售给证人许某并收取证人许某支付的购房定金2万元，双方就该房屋买卖合同尚未履行完毕。本院认为，原告陈美华与被告邓超签订的书面《商品房买卖合同》系双方经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效，双方均应当严格依照合同约定履行义务，任何一方未能履行合同义务给对方造成损失的，还应当承担相应的违约责任。关于合同解除，根据我国合同法相关规定，合同解除区分为约定解除和法定解除，约定解除是指当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除是指因不可抗力导致合同目的不能实现、一方当事人明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务、一方当事人迟延履行主要债务经催告仍不履行、一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的等法定事由发生，当事人可以解除合同。本案中，双方虽然没有约定合同解除的条件，但根据本案已查明事实，《商品房买卖合同》签订后，陈美华签订代办协议、支付购房定金、支付部分购房款项，已经在积极履行合同义务，但邓超并没有依照约定完成出卖人应当履行的办理过户手续、交付房产等合同义务，且在《商品房买卖合同》尚未解除时，再次与他人签订了房产转让协议。虽然双方签订的《商品房买卖合同》确定的各方权利范围及义务履行顺序、期限等内容并不明确，但邓超在收取陈美华购房定金及部分购房款且合同尚未解除的前提下，再次与他人就案涉房产达成转让合意并收取他人购房定金，其行为已经明确表明不再履行《商品房买卖合同》确定的义务，构成根本违约，陈美华有理由相信自己已经无法实现当初签订《商品房买卖合同》想要达成的合同目的，有权依照相关法律规定向邓超主张解除合同。陈美华虽然没有向邓超发出书面解除通知，但考虑邓超的行为构成根本违约，且在陈美华向本院提起诉讼后，邓超并未提出任何异议，故本院认定陈美华主张的解除《商品房买卖合同》的诉讼请求成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，邓超违约的，应当自违约之日起七日内双倍返还陈美华购房定金并退还已付款项。陈美华实际支付邓超购房定金5万元，则有权要求邓超按照定金罚则双倍返还定金合计10万元；另外，陈美华还支付了邓超购房款25500元，也应当由邓超予以退还。至于邓超所述合同已经解除的意见，因并未向本院提交任何证据加以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈美华、被告邓超于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告邓超于本判决生效后十日内退还原告陈美华购房定金5万元并按照定金罚则支付原告陈美华5万元，合计10万元；三、被告邓超于本判决生效后十日内退还原告陈美华已实际支付的购房款项25500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2810元，财产保全费2120元，二项合计4930元，由被告邓超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  殷兵兵人民陪审员  佘利辉人民陪审员  李铁珍二〇一七年十月十八日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。