北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1024号
上诉人（原审被告）孙×1，女，1950年12月24日出生。
委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人杨×（孙×1之夫），1951年10月1日出生。
被上诉人（原审原告）宋×，女，1948年11月28日出生。
委托代理人李彩华，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人孙×1因合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第10698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年5月，宋×起诉至原审法院称：我丈夫孙×2系孙×1哥哥。我一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用孙×1名义购买位于丰台区×××6号院7号楼304号房屋（以下简称304号房屋）。2007年，我领取了该房产权证。2009年，孙×2因病去世。孙×1在利益驱使下，于2014年4月起诉至法院，要求我腾房。同年12月，法院作出（2014）丰民初字第07900号民事判决，支持了孙×1的诉讼请求。为维护我的合法权益，现要求解除我夫妇与孙×1之间的借名买房关系，同时要求孙×1赔偿我购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元。
孙×1辩称：我们双方没有借名买房的关系，宋×虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此宋×仅为房屋“占住人”，在没有证据证明宋×是购房付款人的情况下，我不同意支付以上款项。至于宋×是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而我们之间并没有书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，宋×作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，宋×没有法律依据向我要求房屋差价款。综上，我不同意宋×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的焦点在于宋×、孙×2与孙×1之间就304号房屋是否构成“借名买房”关系。对此，宋×提交了304号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件，结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实，可以与之主张相互印证。孙×1对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据，无法认定。基于此，法院认定宋×、孙×2与孙×1之间存在借名买房的合同关系。虽然304号房屋性质为经济适用房，但该购房行为发生于2008年4月11日（含）之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。因此，宋×、孙×2的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行期间，孙×1起诉腾房，视为以自己的行为不履行合同义务，在宋×确认304号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋，合同目的已经无法实现，故对宋×解除借名买房关系的请求，法院予以支持。购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用，孙×1应退还给宋×。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋×为居住使用304号房屋发生的费用，应由宋×自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋×自行拆除；电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙×1折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。
孙×1违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任；宋×明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。因此，对于房屋升值产生的收益，孙×1应按照过错程度给予相应的补偿，具体由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。据此，原审法院于2015年11月判决：一、解除宋×、孙×2与孙×1之间的借名买房关系；二、孙×1于判决生效之日起十日内退还宋×购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元；三、孙×1于判决生效之日起十日内赔偿宋×装修损失五万四百零九元；四、孙×1于判决生效之日起十日内赔偿宋×房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元；五、驳回宋×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙×1不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。双方应是借住关系，宋×持有部分购房手续原件的原因是，2006年7月至2008年1月期间孙×1不在国内，故该段期间均由宋×代为办理相关手续；宋×、孙×2不是304号房屋的购房签订人、经办人与付款人。二、原审判决缺乏法律依据。综上，请求二审法院依法改判驳回宋×的诉讼请求。宋×同意原判。
经审理查明：宋×的丈夫孙×2与孙×1系兄妹关系。2005年1月22日，宋×、孙×2以孙×1名义与北京懋源苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买304号房屋。后，宋×、孙×2交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、产权代办费600元。后，北京懋源苑房地产开发有限公司交付了房屋，宋×对304号房屋进行了装修，并一直居住至今。2007年10月15日，宋×、孙×2领取了304号房屋的所有权证。2013年9月25日，孙×1补办了304号房屋的所有权证。304号房屋为经济适用房。
另查，2014年4月孙×1曾起诉至北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院），要求宋×腾退304号房屋。该案中，孙×1以304号房屋系宋×借住为由，要求其腾退房屋；宋×以其系借名购房为由进行答辩，拒绝腾退房屋。同年11月，丰台法院作出（2014）丰民初字第07900号民事判决书，判决：宋×于本判决生效后六个月内将坐落于北京市丰台区×××六号院7号楼3层304号房屋腾退给孙×1。后宋×不服，上诉至本院，本院于2015年4月作出（2015）二中民终字第02655号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
2014年9月，宋×起诉孙×1，要求确认304号房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉。
再查，孙×2于2009年4月去世，其父母早于其去世，无遗嘱；孙×2与宋×系夫妻，生有一女孙国华；孙国华在一审诉讼中表示自愿放弃继承孙×2遗产的权利。
诉讼中，双方均认可，304号房屋的入住手续系由宋×办理，《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在宋×处。孙×1称，因其一直在国外居住，每年只是偶尔回国，故委托宋×办理房屋相关手续，所以原件在宋×处。同时提供一份单位证明，该证明载明，杨×先生于2006年3月份至2012年5月份任中国航空技术国际控股有限公司欧洲代表处总代表。在此期间，杨先生的妻子孙×1女士随任，并在法国巴黎常驻。宋×认为该证明不能证明双方是借住关系，亦不能否认304号房屋是其购买的事实。关于补办304号房屋所有权证书事宜，孙×1称是因为要求宋×将所有权证书返还遭到拒绝后，其又向房屋管理部门申请补办的。孙×1认可其未支付304号房屋的购房款。
一审诉讼期间，经宋×申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司对304号房屋的市场价值以及装修价值进行评估，结果为：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。
上述事实有双方当事人陈述、（2014）丰民初字第07900号民事判决书、商品房买卖合同、房屋所有权证、购房发票、北京中评联合价格评估有限公司评估报告等相关证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点是宋×夫妇与孙×1之间针对304号房屋是借住关系还是借名买房关系。根据已查明的事实，304号房屋的所有权人虽然登记为孙×1，但孙×1并未支付购房款；而宋×支付了全部购房款，持有304号房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件；且304号房屋自2005年交付后，系宋×进行装修并一直居住；加之，304号房屋最初办理的所有权证书原件亦在宋×处，孙×1手中的304号房屋所有权证书是后补办的。针对上述事实，孙×1仅简单解释为因其常年在国外，故304号房屋的相关手续是由宋×办理，相关凭证亦保存在宋×处。本院认为，鉴于宋×对孙×1的解释不予认可，且304号房屋是于2005年购买，孙×1及其丈夫杨×虽被公派出国，但在公派出国期间亦会每年回国，2012年杨×已经结束公派出国的任务，故孙×1有足够的时间向宋×索要304号房屋的相关凭证原件，但孙×1并未证明其曾主张过，如果304号房屋是由其购买，孙×1的行为显然违背常理。故综合上述事实，结合双方提交的相关证据，宋×与孙×1之间的借名买房关系成立，孙×1上诉称双方是借住关系的理由不充分，证据不足，本院不予支持。
关于宋×主张的赔偿问题。第一，304号房屋的性质虽然为经济适用房，但宋×与孙×1的购房行为发生在2008年4月11日之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。故宋×、孙×2的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。第二，因孙×1于2014年4月起诉要求宋×腾房，该行为表示其已不愿意履行借名买房协议，且法院已经判决宋×腾退房屋，客观上形成合同目的无法实现的事实，故宋×现要求解除借名买房关系的请求合理，应予支持。第三，依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据查明，购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系宋×实际支出的，故宋×要求孙×1返还的请求，于法有据，本院予以支持。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋×在居住使用304号房屋时发生的费用，应由宋×自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋×自行拆除；电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙×1折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。第四，房屋升值产生的收益。因孙×1违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任；宋×明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。故依据双方的过错程度、房屋的市场差价法院酌情确定宋×的房屋差价损失。
综上所述，孙×1的上诉理由不充分，本院不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件评估费26153元，由孙×1负担（于本判决生效之日起十日内退还给宋×）。
案件受理费15628元，由宋×负担4855元（已交纳），孙×1负担10773元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费15628元，由孙×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 林晓天