云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）禄民初字第1547号原告刘红梅，女，1972年12月2日生，彝族，云南省禄丰县人，大学文化，公务员，现住禄丰县，原告李志强，男，1972年10月6日生，汉族，云南省禄丰县人，大学文化，工人，现住址同上。委托代理人王树基，云南鸿业律师事务所律师。（特别授权）被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司组织机构代码：91532331670871753H法定代表人柳多清，系该公司总经理。住所地：禄丰县金山镇恒嘉翡翠湾商住小区云天水艺*楼。委托代理人杨素云，女，1987年8月11日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县，系该公司职员，（特别授权）第三人杨碧伟，男，1977年3月29日生，汉族，初中文化，无业，住禄丰县，委托代理人杨宏伟，云南延德律师事务所律师。（特别授权）原告刘红梅、李志强诉被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司、第三人杨碧伟买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月30日公开开庭进行了审理。在审理过程中，禄丰县公安局于2015年11月24日作出禄公（经）立字[2014]T21号立案决定书，决定对被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗立案侦查。本院于2015年11月30日中止对本案的审理。2016年8月1日，禄丰县公安局作出禄公（经）撤案字[2016]T06号撤销案件决定书，撤销禄丰恒嘉房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案。本院于2017年2月7日恢复本案诉讼。原告刘红梅及其与李志强的委托代理人王树基、被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司的委托代理人杨素云、第三人杨碧伟的委托代理人杨宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红梅诉称：2011年3月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买被告坐落于禄丰县××“××·翡翠××小区”××号车库，同日，原告付清了购房款68000元。车库建好后，被告向原告交付了车库钥匙，原告也就一直在使用该车库，同时也一直在等待被告为原告办理产权证。2015年7月底一天，原告在开车库门时开不开，经查才知道车库被被告卖给了别人，并已办理了“禄房权证（2015）字第000362**号”《房屋所有权证》给他人。原告认为，被告将已卖给原告的车库又卖给了他人，系一房二卖，是欺诈，在原告不可能再获得该车库所有权的情况下，只得解除与被告签订的《商品房购销合同》，要求被告退还原告已支付的购房款68000元，并根据《消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，要求被告赔偿原告购买车库三倍价款204000元的经济损失，为维护合法权益，现起诉请求：1、请依法解除原、被告于2011年3月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号1172）；2、依法判令被告退还原告支付给被告的购房款68000元；3、依法判令被告赔偿原告上述购房款的利息损失21480元（按人民银行2011年4月6日确定的3-5年期贷款基准利率6.65％计算，从2011年3月15日计算至2015年12月，共57个月）；4、依法判令被告增加赔偿原告204000元的经济损失；5、案件受理费、保全费由被告承担。被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司辩称：对原告的第一、二项诉讼请求我方没有异议，第三项诉讼请求我方不同意，因为原告违反了购房合同，合同签订时间为2011年3月31日，交房时间是2011年4月10日，乙方没有在规定时间内办理接房手续。被告与第三人办理购房合同前，曾与物管公司对接，该房屋一直未办理接房手续。所以误导我公司认为这套房子一直是未卖出，与物管公司对接的时间是2014年3月初，原告一直没有到我方公司开具购房发票，也没有填写房屋所有权申请表，这才导致我公司一房二卖的情况。此次事件中原告有不可推卸的责任，原告同时还隐瞒了其一直未接房的事实和一直没有换取购房发票的事实，不排除原告有预期诈骗的行为。因为原告违约在先，因此导致一房二卖，我方不同意支付其利息。第三人杨碧伟陈述：原告的诉讼请求与第三人没有任何关系，请求驳回对第三人的起诉。原告刘红梅针、李志强对其诉讼主张向本院提交了以下证明材料：1、商品房购销合同一份，证实原告与被告于2011年3月15日签订商品房购销合同的事实。合同约定的标的物为房屋，房屋坐落于恒嘉商住小区30幢13号车库，建筑面积23.65㎡，总面积26㎡，房屋购价68000元，被告应于2011年4月10日前向原告交房，并在90天内为原告办理产权证明，合同经过建设局登记备案的事实；2、交款单一份，证实被告于2011年3月15日收取原告购买其车库的款项68000元的事实；3、（2015）禄民保字第51号民事裁定书及收款收据各一份，证实原告因本案向法院申请对被告在中国银行270000元存款进行保全的事实，并交纳保全费1880元。经质证，被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司对原告提交的证明材料无异议，但认为因原告没有按时办理接房手续，所以就没有向物管公司交纳相关的维修资金和物管费，如果交纳了应该有缴款单据。第三人杨碧伟对原告提交的证明材料1、2无异议，对证明材料3的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司对其答辩主张未向本院提交证明材料。第三人杨碧伟向本院提交了第30幢13号车库的房产证和土地使用权证各一份，证实原告诉争的财产，第三人办理了相关的产权证，第三人是合法的房屋拥有人。经质证，原告对第三人提交的以上证明材料的真实性、关联性予以认可，对合法性不认可，待法庭核实后再做确认。被告对第三人提交的以上证明材料予以认可。为查明案件事实，经原告申请，本院依法向禄丰县房地产管理所调取了商品房购销合同一份、税收缴款书两份、专项维修资金专用收据一份，经质证，原告对以上证明材料无异议，但认为被告一房二卖的行为不合法；被告及第三人对以上证明材料无异议。本院认为，原告提交的证明材料1、2，被告及第三人无异议，本院予以采信；证明材料3，来源合法、内容真实、与本案有关，本院予以采信；第三人提交的证明材料，原告对其真实性、关联性予以认可，被告无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以采信；本院依法调取的证明材料，原、被告及第三人均无异议，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。通过庭审，结合原、被告和第三人的举证、质证和本院认证，本院确认本案以下法律事实：原告刘红梅与李志强系夫妻关系，二人于2011年3月15日与被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》（合同编号1172），合同约定：二原告（乙方）购买被告（甲方）在禄丰县城开发的恒嘉·翡翠湾商住小区第30幢13号车库，建筑面积23.63平方米，单价为每平方米2877.70元，总金额68000元。乙方与甲方签订合同即日起一次性付清房款人民币六万八千元，甲方应于2011年4月10日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按合同第九条处理，由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方须按本合同约定的时间与甲方办理接房手续，自甲方通知接房之日起30天内乙方仍未办理完毕接房手续，乙方则须按每日0.5元／㎡向甲方支付保管金。该合同于2011年3月31日在禄丰县建设局登记备案。合同签订当天原告向被告支付了购房款68000元，被告出具了交款单给原告，同时原告从被告处取得了所购车库钥匙且一直使用至2015年。后原、被告一直未履行办理不动产销售统一发票、缴纳税收、专项维修资金及房屋所有权证和土地使用权证等相关手续。2014年1月10日，被告与第三人杨碧伟及其妻子李玉泉签订了《商品房购销合同》，合同约定被告将位于恒嘉·翡翠湾商住小区第30幢13号车库出售给杨碧伟及其妻子李玉泉，杨碧伟一次性支付了购房款105000元，并于同年3月18日到禄丰县建设局登记备案。2014年9月，在第三人杨碧伟交清各种税费后，被告与第三人共同到禄丰县房地产管理所办理了禄房权证（2015）字第000362**号房屋所有权证书，并办理了禄国用（2012）第10332号土地使用权证书。2015年，原告发现第30幢13号车库门打不开，经查才得知该车库已被被告卖给第三人并进行了过户登记。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告与原告刘红梅、李志强签订《商品房购销合同》（合同编号1172），将恒嘉·翡翠湾商住小区第30幢13号车库出售并交付给原告刘红梅、李志强使用后，又与第三人杨碧伟及其妻子李玉泉签订《商品房购销合同》，将该车库再次出售给杨碧伟及李玉泉，并与杨碧伟一起到相关部门办理了房屋所有权证和土地使用证，杨碧伟、李玉泉依法取得了本案争议车库的所有权，导致被告不能按照合同约定将车库的所有权转移给原告，被告的行为严重违反了诚实信用原则，构成违约，给原告造成了巨大经济损失，应当予以赔偿。对原告诉请依法解除原、被告于2011年3月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号1172）、由被告退还原告支付给被告的购房款68000元的诉讼请求，被告无异议，本院予以支持；对原告诉请由被告赔偿上述购房款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告诉请的由被告按照消费者权益保护法的规定增加赔偿原告204000元经济损失的请求，本院予以支持被告承担原告已付购房款的一倍即68000元的赔偿责任，理由在于：一、禄丰县公安局对被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案因情节显著轻微、危害不大、不认为是犯罪，已经撤销该案；二、适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定增加三倍赔偿金的条件是被告方存在欺诈行为，本案中原、被告签订《商品房购销合同》时，被告主观上没有欺诈的故意，有实际履行合同的能力，只是后来因一房二卖且已经将车库所有权过户给第三人，导致客观上不能履行合同，故本案不适用增加三倍赔偿金的法律规定；三、《中华人民共和国消费者权益保护法》的调整对象是消费者为生活消费需要而购买商品，商品房买卖也属于消费者为生活消费需要而购买商品房，但商品房属于特殊商品，它与一般的生活消费需要而购买的商品有所不同，商品房买卖行为不只受《中华人民共和国消费者权益保护法》的调整和保护，而且受《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定的调整，而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于特别法，根据法律适用原则，特别法优于一般法，本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对被告辩称原告违反购房合同约定，没有在规定时间内办理接房手续、到其公司开具购房发票，导致其一房二卖，应承担违约责任的辩解，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：一、解除原告刘红梅、李志强与被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司2011年3月15日签订的《商品房购销合同》。二、由被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司退还原告刘红梅、李志强已付的购房款68000元，并支付原告该款自2011年3月15日起至2015年12月止按照中国人民银行同期贷款基准利率6.65%计算的利息21480元。三、由被告赔偿原告已付购房款的一倍即68000元经济损失。四、驳回原告刘红梅、李志强的其他诉讼请求。以上款项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2690元，保全费1880元，由被告禄丰恒嘉房地产开发有限公司承担。（因原告已预交，由被告在履行上述义务时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李红艳二〇一七年二月十三日书记员  李昱蓉