内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2015）牙民初字第1419号原告杨贵林，男，1970年2月4日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。委托代理人萨丽娟，内蒙古环通律师事务所律师。被告慈洪飞，男，1964年9月5日出生，满族，牙克石市市政管理处职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。原告杨贵林诉被告慈洪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。依法由代理审判员门金鸽适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告杨贵林的委托代理人萨丽娟、被告慈洪飞到庭参加诉讼。于2015年9月2日开始进行司法鉴定，2016年5月4日鉴定结束。变更承办人由审判员刘树亭适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告杨贵林及其委托代理人萨丽娟、被告慈洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贵林诉称，2014年4月9日，原告与被告签订房屋买卖协议，被告将其位于牙克石市新工办事处某小区东区1号楼3单元204室房屋以186000元价格出售给原告，并约定如有违约赔付对方购楼款双倍损失。原告已交付全部房款，被告将房屋所有权证交付原告，双方协商同意由房屋居住人韩东旭、慈洪吉居住至2015年4月9日。后被告将该房转卖他人，并办理过户手续。现请求依法解除双方的房屋买卖协议，被告按照协议约定赔付原告双倍购楼款372000元，并承担诉讼费和鉴定费。被告慈洪飞辩称，原告所述不是事实，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是以房屋作为担保的民间借贷纠纷，不存在双倍赔付购楼款的问题。被告弟弟慈洪吉做生意需要资金向原告借款15万元，借款期限为1年，月利率为2%，1年后本息合计186000元。原告要求被告用房屋作为担保，当时被告没有看清是房屋买卖协议还是借款协议便在协议上签署自己名字。被告不是借款人，且真正的借款人慈洪吉已经偿还原告2万元，应从总额中扣除。被告没有收到原告的借款，未向原告交付房屋，双方明知是用房屋作为借款担保，房屋买卖不是被告真实意思表示，应认定为无效合同，且约定的违约金过高，应予以减少。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告杨贵林与被告慈洪飞于2014年4月9日签订房屋买卖协议，被告将其所有的位于牙克石市新工办事处某小区东区1号楼3单元204号房屋以186000元价格出售给原告，约定原告一次性将房款全部付清给被告，付款方式为现金、转账，钱转到被告弟弟卡上，如有违约赔付对方购楼款双倍损失。原告于2014年4月9日给被告弟弟慈洪吉转款10万元，于4月10日给慈洪吉账户存入41000元。被告给原告出具收据，写明收到卖房款186000元，2014年4月9日到10日打完钱，被告签字捺印。现原告诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。因被告对房屋买卖协议和收据上其签字和捺印不予认可，原告申请鉴定，经双方协商鉴定机构，本院委托北京民生物证科学司法鉴定所对被告的签名和指印进行鉴定，该鉴定机构出具京民司鉴（2016）文鉴字第42号和（2016）痕鉴字第9号司法鉴定意见书，认定房屋买卖协议和收据上慈洪飞签名系其本人书写，房屋买卖协议上指印为慈洪飞指印，收据上指印不具备检验条件。原告支出鉴定费8000元。2015年5月15日被告将该房屋转移登记至其妻孟祥君名下，孟祥君于2015年6月3日将该房屋产权转移至董德生名下。原告变更诉讼请求，要求解除房屋买卖协议，由被告按照协议约定赔付双倍购楼款372000元，负担本案鉴定费和诉讼费用。原告杨贵林提供以下证据：1、2014年4月9日原被告签订的房屋买卖协议，证明原告以186000元价格购买被告房屋，并约定如违约赔付对方购楼款双倍损失。被告对证据真实性不予认可，认为未将房屋出售给原告，而是于2015年5月29日出售给董德生并已办理过户。本院认为，结合鉴定机构的鉴定结论，该协议上签字及指印均系被告本人书写及捺印，被告虽提出异议，但未提供证据予以证实，其异议依法不能成立，对该证据予以采信。2、收据、农村信用社汇款凭证、工商银行转账凭证，证明签订协议后，原告按照约定给被告弟弟慈洪吉汇款141000元，剩余现金给付被告。被告不予认可，认为没有收到原告钱款。本院认为，上述证据与鉴定机构的鉴定结论相互印证，被告出具收到186000元的收据，且经鉴定收据上签字系被告本人所签，被告所提异议不能成立，对上述证据予以采信。3、房权证（复印件）、为验证房权证真伪的交款收据、被告身份证复印件各1份，证明被告已将房权证交付原告，房屋由被告弟弟慈洪吉居住，协商2015年4月10日交付房屋。被告不予认可，认为房权证和身份证复印件是慈洪吉给拿走的。本院认为，被告对上述证据真实性未提出异议，对上述证据予以采信。4、韩东旭、慈洪吉（夫妻关系）书面证明，证实当时韩东旭和慈洪吉在该房屋居住，同意到2015年4月10日搬家。被告对证据不予认可。本院认为，被告对该证据不认可，原告未提供其他证据佐证确系韩东旭、慈洪吉书写，对该证据不予采信。5、司法鉴定意见书2份，证明房屋买卖协议及收据上的签字系被告本人所签，协议上指印为被告本人指印。被告无异议，本院对上述证据予以采信。6、北京民生物证科学司法鉴定所司法鉴定缴费通知书、工商银行自助缴费凭证，证明鉴定机构通知缴费10200元，实际收款为8000元。被告对证据真实性有异议，不知是否汇款，与被告无关。本院认为，鉴定机构进行鉴定并出具鉴定意见书是客观事实，缴费通知书盖有鉴定机构公章，被告虽提出异议，但未举证证实，其异议不能成立，对上述证据予以采信。7、韩东旭于2015年4月13日出具的保证书，证明当时房屋居住人韩东旭承诺在2015年5月20日搬家。被告认为不属实。本院认为，原告未提供其他证据佐证确系韩东旭本人出具，被告亦不予认可，对该证据不予采信。8、胜利派出所出具的慈洪飞户籍证明、被告身份证复印件，证实被告系房屋所有权人，在买卖房屋时向原告出具的材料。被告对真实性无异议，但认为没有向原告出具过该户籍证明。本院认为，被告对证据真实性无异议，对该证据予以采信。被告慈洪飞未提供证据。本院调取证据为牙克石市房产交易登记中心于2016年4月16日出具的调查取证回函，证明本案争议房屋由被告于2015年5月15日转移登记在其妻孟祥君名下，孟祥君于2015年6月3日将产权转移至董德生名下。原、被告均无异议。本院予以采信。本院认为，原告要求解除双方签订的房屋买卖协议并由被告赔偿损失，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。被告慈洪飞对其与原告杨贵林签订的房屋买卖协议虽提出异议，认为双方不是房屋买卖关系，而是被告弟弟慈洪吉与原告之间存在民间借贷关系，被告以房屋买卖的形式提供担保，但未提供相应证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”其上述主张证据不足，依法承担举证不能的不利后果。被告主张房屋买卖协议无效依据不足，本院不予支持，该协议为合法有效协议，双方均应按照协议约定履行相应义务。原告已按协议约定将购房款186000元交付被告及其弟弟慈洪吉，被告应履行交付房屋的义务，但被告将房屋出售给他人并已办理房屋所有权变更登记，已构成违约，致使原告购买房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”现原告要求解除该协议符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告有权要求被告赔偿损失，现原告要求被告按照购楼款的双倍赔偿损失，被告提出异议，认为约定的违约金过高，应予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依法应将违约金做相应调整，因原告未举证证明其实际损失程度，可以中国人民银行同期贷款利率为标准，按照上述法律规定计算违约金。原告已向被告支付的购房款186000元应予返还，违约金按照年利率7.995%（6.15%上浮30%）的标准从被告2014年4月10日占用原告房款之次日起开始计算。被告辩称慈洪吉已经偿还原告2万元，但未提供证据予以证实，原告亦不予认可，被告该主张证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告慈洪飞于本判决生效后十五日内给付原告杨贵林购房款186000元、鉴定费8000元，合计194000元；二、被告慈洪飞自2014年4月11日起，按本金186000元、年利率7.995%的计息标准给付原告杨贵林违约金，至本判决生效之日止；三、驳回原告杨贵林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元减半收取3500元，由原告杨贵林负担1380元，由被告慈洪飞负担2120元；鉴定费8000元，由被告慈洪飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  刘树亭二〇一六年五月二十日书记员  崔媛媛附本案判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；二、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。