上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初9020号
原告：上海景良化工有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：梁艳红，执行董事。
委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。
被告：上海南宾工贸发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：朱金龙，负责人。
委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春龙，上海全程律师事务所实习律师。
第三人：上海市松江区车墩镇人民政府，住所地上海市松江区。
法定代表人：高国相，镇长。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告上海景良化工有限公司与被告上海南宾工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依原告申请追加上海市松江区车墩镇人民政府为本案第三人参加诉讼，并于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁艳红及委托诉讼代理人刘安峰、被告的委托诉讼代理人吴海松、陈春龙及第三人的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加了庭审。审理中，经当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付动迁补偿款暂计人民币(下同)10万元(含宜搬迁设备的补偿、不宜搬迁设备补偿、停产停业损失补偿、装修补偿等，依据调查取得的动迁资料据实调整)；2.判令被告返还保证金6,500元。诉讼中，原告将上述诉请1变更为：判令被告向原告支付动迁补偿款共计715,901元〔包含六项内容：一是停产停业损失补偿225,407元(620平方米÷28,150.23平方米×10,234,276元)，二是搬迁费18,600元(620平方米÷28,150.23平方米×844,507元)、三是奖励费406,051元(620平方米÷28,150.23平方米×18,436,179元)；四是固定资产-
可恢复使用机器设备的补偿费11,903元，五是固定资产-
不可恢复使用机器设备的补偿费5,400元，六是装潢补偿费48,540元〕。事实和理由：原告长期承租被告房屋并前后签署多份租赁合同，2014年5月1日双方签订最近一期租赁合同，约定由原告向被告承租位于位于上海市松江区车墩镇联民村XXX号6号301层、建筑面积约620平方米的房屋(以下简称涉案房屋)，租期为2014年5月1日至2016年5月1日，年租金78,000元。期满后自动续租，未约定期限，原告继续支付租金。现被告以拆迁为由在涉案房屋墙壁写上“4月10日断电4月15日拆”，并动用多台履带挖掘机强行拆除厂房，要求原告提前搬迁。而原告要求依法获得应有的动迁补偿。因双方协商未果，遂起诉。
被告辩称，首先，原告的诉请无法律和合同依据。其并非房屋拆迁补偿安置协议(以下简称拆迁协议)的当事方，无权提出法律上的要求。本案系房屋租赁合同纠纷，双方之间的租赁合同中并未就原告主张的各项款项作出约定，相反却约定了如因国家建设政府征地，市政规划等因素，致使合同无法履行的，乙方应无条件搬离，造成的直接经济损失，原告同意被告及第三方均不予补偿和赔偿。其次，双方之间的租赁关系也因原告长期不付租金而终止。因为根据合同约定，原告拖欠租金超过十天，被告有权采取停水、电、关闭大门措施，并有权收回房屋。此外，被告多次通知原告涉案房屋要拆迁，租赁关系无法继续，并在租赁物墙上贴了告示。
第三人述称，首先，其与被告已签订了拆迁协议，涉案房屋也已被拆除，相应的动迁补偿款大部分已发放，剩余少部分未发放(因被告涉诉被法院冻结)。其次，本案系房屋租赁合同纠纷，一则，原告的诉请并非房屋租赁合同关系调整的范围；二则，其并非房屋租赁合同的当事人，故对原、被告双方基于租赁所提主张及抗辩不发表意见。
本院经审理认定事实如下：被告于2008年10月27日被登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区车墩镇联民村XXX号1-11幢房屋(建筑面积29,589.34平方米)的权利人。
2014年5月1日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方做经营使用。租期为2014年5月1日至2016年5月1日。租金每年78,000元，租金税由乙方承担，租金应每六个月一付，每次支付须提前7天，应支付现金39,000元，先付后用。签约时，乙方应支付租赁保证金6,500元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租金每拖欠逾一天按日租金的10%计收滞纳金，超过10天，甲方有权采取停电、水、关闭大门等措施，若不按时支付，甲方有权收回房屋，并收取滞纳金，同时有权终止合同。任何一方违约，将赔偿另一方等额于一个月租金的违约金，此外双方将不作其他任何赔偿。乙方不按时交租超过10天，甲方有权没收租赁保证金，并有权对乙方厂房(仓库)内的物资进行清理或没收。如因国家建设政府征地，市政规划不可抗力因素，致使合同无法履行，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件撤离，造成直接经济损失，乙方同意甲方即第三方均不予补偿或者赔偿。合同另对其他事宜作出了约定。
诉讼中，对于合同状态，原告称，其与被告此前即存在租赁关系，上述《租赁合同》系最后一份，该合同租期届满后，原告并未搬离，被告也继续收取租金，双方之间形成了不定期租赁关系，原告一直未搬迁，2017年6月2日涉案房屋被强拆，原告的设备和物资未及转移就被损坏其中。对于上述陈述，被告基本表示认可，但称不清楚2017年6月2日涉案房屋被拆除时里面是否有东西。
诉讼中，被告主张原告迟延支付租金，合同关系早已解除，并以口头或者上述在墙上写字等方式向原告行使了解除权。原告对此不予认可，并称其从未拖欠过任何费用，且曾主动提出要支付租金或使用费，但被告称可从将来的拆迁补偿中抵扣，无需再付，故非原告不付，实为被告不收。对此争议，本院向被告释明：若主张确认合同解除的，可提起反诉。但被告并未提起。
另诉讼中，原告提供照片2张，自称系2017年4月用手机拍摄，其中1张照片显示墙上有“4.10断电4.15拆”的字迹。原告以此证明双方的租赁关系因拆迁而解除。被告对照片的真实性无异议，但指出，从上述照片内容亦可看出被告已提前通知原告涉案房屋要拆迁，故要解除合同。且2017年3月时，被告已反复通知原告，因为拆迁，双方之间的租赁关系要解除，且当时拆迁部门也广发通知，告知拆迁事宜。另外，被告已履行提前一个月通知的义务，根据合同约定，原告已放弃相关补偿或赔偿。
另查明：2016年12月1日，第三人作为甲方(拆迁人)与被告作为乙方(被拆迁人)签订拆迁协议，约定由甲方对乙方所有的位于上海市松江区车墩镇联民村XXX号、建筑面积28,150.23平方米的工业厂房进行拆迁，被拆除房屋经上海申价房地产评估机构评估，房地产市场总价为67,709,413元。乙方选择货币补偿。甲方补偿停产、停业损失总计10,234,276元。其他补偿：(1)装修估价6,264,879元；(2)附属设施估价11,193,608元；(3)绿化苗木估价684,467元；(4)机器设备估价7,426,189元；(5)搬迁费844,507元；(6)奖励费18,436,179元；(7)土地补偿18,036,122元。该协议补偿款总额140,829,640元。
诉讼中，各方当事人均确认，涉案房屋已被拆除。另第三人称，涉案房屋属协议拆迁，该拆迁未取得拆迁许可证，也无征收补偿决定。
审理中，本院于2017年6月14日至上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室调取本案纠纷所涉动迁资料，该办公室向本院提供了上述拆迁协议，另提供：1.固定资产-
可恢复使用机器设备等拆迁补偿评估明细表一页，补偿金额合计11,903元；2.固定资产-
不可恢复使用机器设备等拆迁补偿评估明细表一页，补偿金额合计5,400元；3.装潢估价明细表一页，补偿总价48,540元。该三份资料载明的权利人均为原告。诉讼中，原、被告及第三人对该资料的真实性均无异议。另在2017年8月9日，本院组织原、被告双方证据交换时，被告表示，既然上述资料中列明了权利人为原告，故其认可并愿意向原告支付上列金额。但原告所提上列金额之外的诉请，明显缺乏合理、合法性，不予认可。
诉讼中，对于上述拆迁协议所列补偿费用，第三人称：1.停产停业损失系根据建筑面积补偿的。本案中原告是承租户，停产停业损失显然是承租人和产权人共同享受的，若无特殊情况，可各半享有。2.搬迁费并非按照建筑面积计算，而是根据机器设备的实际情况进行评估的。本案中原告按面积计算的方式并不妥当。3.奖励费是针对房屋产权人的。至于产权人领取款项后与承租人是否分配及如何分配，与第三人无关。审理中，本院要求其提供各项补偿费用的具体计算明细，但第三人并未提供。
诉讼中，关于是否知晓动迁事宜，原告称，2015年上半年时，外界就有拆迁的传闻，但原告一未看到政府文件，二未接到被告的任何通知。被告对此提出异议，并称2015年9月其就通知原告涉案房屋要拆迁，并让原告提供设备清单。原告质辩称，2015年9月被告确实让其提交设备清单等资料，但并未告知涉案房屋要拆迁。
上述事实，主要有上海市房地产权证、《租赁合同》、照片、拆迁协议及相关评估资料、各方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于原告是否有权获取其所主张的补偿款。
首先，从当事人相互之间的法律关系来看，原、被告之间系房屋租赁合同关系，而被告与第三人虽签订有拆迁协议，但第三人在实施所谓拆迁时即未取得相应的拆迁许可证，也未提供相关部门的征收补偿决定，故该拆迁并非行政法意义上的动迁或者征收。而在无证据证明原告参与了拆迁协议缔约过程或委托被告缔约的情况下，原告并非该拆迁协议的合同当事方，根据合同相对性原则，原告直接主张拆迁协议项下的补偿款项，既无合同依据，也无法律依据。而第三人亦非原、被告之间租赁合同的当事方，其也无权就原、被告之间的利益归属作出安排。
其次，从原、被告之间的租赁关系本身来看。一则，根据双方对合同状态所作陈述，在原《租赁合同》到期后，双方之间形成了不定期租赁关系，当事人可随时解除合同，只不过出租人应在合理期限之前通知承租人。而从现有证据来看，被告也已合理适当行使了该任意解除权。二则，基于上述合同状态，对于原告诉请中所含的六项内容：第一，停产停业损失。原《租赁合同》既已到期，双方之间此后系不定期租赁关系，原告对被告行使任意解除权应有合理预见，且被告行使该权利时履行了相关通知义务，在此情况下，原告无权要求被告承担停产停业损失。第二，搬迁费。该费用系一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用。原告也无权要求被告承担该费用。第三，装潢损失费。原告作为承租人，其在装修投入时理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，即便在不定期租赁中原告亦应对被告有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此原告已将装饰装修的投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在双方无明确约定的情况下，无权要求被告再作赔偿或补偿。最后，奖励费、机器设备补偿费等，均非租赁合同项下的款项，原告无权基于租赁关系向被告主张。
综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持，但考虑到被告已认可前述三份评估资料上的补偿金额并愿意向原告支付，系自由处分自身权利，本院对此不持异议。
至于租赁保证金6,500元，虽然被告提出了因原告欠付租金合同早已解除的抗辩意见，但本案中其并未就租金及使用费结算问题提出明确主张，在此情况下，原告要求返还该保证金尚无不妥，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告上海南宾工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景良化工有限公司固定资产-可恢复使用机器设备补偿款11,903元、固定资产-
不可恢复使用机器设备补偿款5,400元及装潢补偿款48,540元；
二、被告上海南宾工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海景良化工有限公司保证金6,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,024元，减半收取计5,512元，财产保全申请费1,020元，合计诉讼费6,532元，由原告上海景良化工有限公司负担5,878元(已付)，由被告上海南宾工贸发展有限公司负担654元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一八年二月十三日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。