云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2641号
上诉人（原审原告）红塔证券股份有限公司。住所地：昆明市北京路***号附*号。
法定代表人况雨林，总裁。
特别授权诉讼代理人孙玲、胡稚巧，云南利玛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）云南艾维投资集团有限公司。住所地：昆明市青年路鸿城广场*楼****室。
法定代表人吴存良，执行董事兼总经理。
特别授权诉讼代理人和浩军、潘阳洋，北京大成（昆明）律师事务所律师�
上诉人红塔证券股份有限公司（以下简称：红塔公司）与上诉人云南艾维投资集团有限公司（以下简称：艾维公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：原告系本案讼争房昆明市南屏街华域大厦第四层房屋（建筑面积3559.92平方米）的所有权人。2008年6月12日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本案讼争房出租给被告用于商业经营；租期自2008年8月1日至2018年10月31日（三个月的装修期，2008年11月1日为起算租金的实际起租日）；2008年11月1日至2011年10月31日的年租金为1100000元，2011年11月1日至2014年10月31日的年租金为1150000元，2014年11月1日至2018年10月31日的年�金为1200000元；租金按月支付，先付后用，被告于每月的20日或之前将下一个月的租金汇至原告指定的银行账户；若被告逾期十五天未支付租金，每逾期一天，被告除支付租金外，被告须按逾期日应付未付租金的1%支付原告滞纳金，被告逾期超过二十天未支付租金，原告有权收回房屋，被告赔偿原告损失；为确保出租房屋及设施的安全完好及租期内相关费用的如期结算，被告交付原告保证金100000元；除合同另有约定外，原告应于租期满或合同提前终止后，且双方确认房屋完好归还、被告付清相关费用及被告无任何违约行为后的十五天内将保证金剩余部分无息退还被告；被告承担物业管理费用、电费、水费、电话费等；任何一方违约，违约方应赔偿履约方的直接经济损失；原告已明确告知被告承租房屋内的两部扶梯（三层至四层的内部扶梯）已多年未经年检、未维�保养，已不能使用或安全使用，被告同意按上述现状接收房屋并愿意承担扶梯的维修、保养、年检或更换的义务及相关费用，且愿意承担因使用扶梯可能产生的安全事故或造成损失的一切责任。被告遂交付原告保证金100000元。2010年2月1日原、被告签订《补充协议》，约定原告同意被告转租华域大厦第三、四层房屋。2015年3月原告收到被告发出的通知函。该函载明被告无力继续承租华域大厦3-4层房屋，提出提前解除与原告签订的《房屋租赁合同》，租赁期限提前至2015年3月31日；被告已将承租房屋腾空，结清物管费、水电费，房屋装修、设施设备符合交房和验收条件，希望与原告于2015年3月30日完成交房事宜。2015年3月24日云南省昆明市明信公证处作出的（2015）云昆明信证民字第8043号公证书载明被告申请对华域大厦三、四楼现状进行证据保全，2015年3月23日公证员、公证�员到现场查看，现场处于空置状态。被告收到原告于2015年3月24日发出的回函。该函载明被告由于经营原因无力继续承租华域大厦第三、四层房屋，原告表示理解；原告认可被告提出提前解除房屋租赁事宜；被告提前解除合同属于违约，应承担违约责任，双方应就赔偿事宜进行协商，达成一致后解除合同，此后再行移交房屋；被告就如何赔偿提出可行方案。2015年3月26日云南省昆明市明信公证处作出的（2015）云昆明信证民字第8453号公证书载明被告向该公证处申请对邮寄纸质材料和钥匙的行为进行证据保全，2015年3月26日公证员、公证人员对被告向原告邮寄纸质材料（“红塔证券有限公司：邮件中是南屏街华域大厦3层、4层钥匙，我公司已经搬离现场，现将钥匙归还贵公司”）和钥匙的行为进行了保全。同月30日原告发给被告的通知函载明其于3月27日收到上述邮件，被�邮寄钥匙属单方行为，之前未与原告协商一致，原告不认可强行交钥匙的行为，该行为不代表已向原告返还房屋。被告收到2015年3月31日原告委托律师发出的律师函。该函载明被告拖欠租金、单方面要求提前解除合同的行为已构成违约；原告要求被告在2015年4月6日前支付拖欠的租金、将房屋恢复原状后完好归还房屋及设施设备、赔偿经济损失。被告支付原告至2015年3月31日的租金、水电费，至2015年4月30日的物管费。2015年9月被告收到原告委托律师发出的律师函，该函载明原告要求被告支付租金等事宜。2015年10月原告收到被告针对原告发出的律师函异议意见的告知函。另，2005年3月1日被告与案外人红塔证券股份有限公司南屏街营业部签订的四楼外墙使用补偿协议载明被告整体承租昆明市南屏街云南信托大厦即华域大厦一至三层商业场地和对一至四层东南西面外墙整体包装使用权，由于该营业部使用四楼，外墙整体包装后会对四楼的采光、通风等造成一定的影响，被告对该营业部予以适当补偿，补偿期限为2005年6月1日起至2015年5月31日。原告陈述2015年12月10日其与昆明新亚房地产经纪有限公司签订《房产出租委托合同》，原告委托该公司出租华域大厦第三、四层房屋。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及2010年2月1日《补充协议》中关于昆明市南屏街华域大厦第四层房屋的约定。二、被告立即支付原告自2015年4月1日至同年10月15日的租金650000元、滞纳金820000元及自2015年10月16日起至付清租金之日止的滞纳金（每天按应付未付租金的1%计算）。三、被告立即拆除昆明市南屏街华域大厦第四层房屋外墙的广告牌，结清物业管理费及水电费，将房屋恢复原状（三至四层的内部扶梯完好且年检合格、拆除外墙广告牌、腾空房屋）后完好返还给原告。四、被告支付原告自2015年10月16日起至完好返还房屋之日的租金，按每月100000元计算。五、判令被告赔偿原告租金损失1200000元。审理中原审法院组织双方当事人勘验现场，本案诉争房空置、外墙有被告的广告牌。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。2008年6月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》、2010年2月1日补充协议中关于本案讼争房的约定系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。2015年3月24日原告发给被告的回函明确原告认可被告提出提前解除房屋租赁事宜，应视为双方就解除合同达成合意。且2015年3月27日原告收到被告经公证邮寄的钥匙。且被告支付原告至2015年3月31日的租金、水电费，至2015年4月30日的物管费。故原审法院对原告诉�解除合同，判令被告支付2015年4月1日起的租金、违约金、物管费、水电费、返还房屋的诉讼请求不予支持。被告基于承租房屋而在外墙搭广告牌，故被告应拆除本案讼争房外墙的广告牌。合同约定原告已明确告知被告承租房屋内的两部扶梯（三层至四层的内部扶梯）已多年未经年检、未维修保养，已不能使用或安全使用，被告同意按上述现状接收房屋并愿意承担扶梯的维修、保养、年检或更换的义务及相关费用，且愿意承担因使用扶梯可能产生的安全事故或造成损失的一切责任。即被告同意按扶梯现状接房并自行承担使用扶梯的后果，故原审法院对原告关于扶梯的诉讼请求不予支持。合同约定任何一方违约，违约方应赔偿履约方的直接经济损失。被告提出提前解除合同的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后�对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案案情，原审法院酌情由被告赔偿原告损失300000元，与被告交付的保证金对冲后，为200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、由被告云南艾维投资集团有限公司于本判决生效后十日内拆除昆明市南屏街华域大厦第四层房屋外墙的广告牌。二、由被告云南艾维投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告红塔证券股份有限公司损失人民币200000元。三、驳回原告红塔证券股份有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币28160元，减半收取，由被告云南艾维投资集团�限公司承担14080元。
原审判决宣判后，红塔公司及艾维公司均不服，向本院提起上诉。红塔公司上诉称：一、原审判决认定事实错误：（一）针对艾维公司提前退租事宜，红塔公司回函明确表示双方应就退租事宜协商一致后方能解除合同，原审判决认定红塔公司认可艾维公司提出的解除合同请求并据此认定双方就解除合同达成合意系认定事实错误。（二）原审判决对房屋的交付认定不清。艾维公司经公证邮寄房屋的钥匙不能当然的认定是租赁房屋的钥匙，且艾维公司邮寄钥匙的行为不能作为交付房屋的依据；艾维公司交付的房屋不符合要求，在艾维公司未将房屋外墙广告拆除并恢复原状的情况下房屋无法正常使用，其应当承担完好返还租赁房屋的义务。另外，双方原移交清单中明确了扶梯由艾维公司负责维护、检审，其应将扶梯完好交还红塔公司。二、�审判决适用法律错误。本案系艾维公司强行退租，其已构成违约，红塔公司不存在“应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的情形”，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定错误。综上，请求二审法院：一、维持原审判决第一项，改判支持红塔公司原审全部诉讼请求；二、由被上诉人艾维公司承担本案一、二审诉讼费。
艾维公司答辩称：一、原审判决认定房屋租赁合同解除并无错误，红塔公司已于2015年3月24日致艾维公司《关于<通知函>的回函》中明确表示对艾维公司提前解除房屋租赁事宜予以认可，即使该回函不能认定为是红塔公司解除合同的意思表示，租赁合同也因不能实际履行而解除。二、对于不动产，移交房屋钥匙是合理及正常的移交行为，艾维公司移交钥匙后，红塔公司拟可自由占有、使用房屋，一审中红塔公司承认在收到钥匙后未进入过租赁房屋，说明红塔公司拒绝受领租赁房屋，想通过造成合同继续履行的假象要求艾维公司继续支付房租。三、关于扶梯，从本案事实看红塔公司将房屋三层、四层分别转租于两家企业，无使用扶梯的必要，且三层、四层扶梯口的木墙阻断了扶梯的使用，同时艾维公司从未使用扶梯，并非扶梯使用承担责任的适格主体。四、艾维公司已积极防止损失扩大，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于防止损失扩大的法律条款并无错误。
艾维公司上诉称：一、原审判决认定艾维公司系基于承租红塔公司房屋而在外墙使用广告牌错误，双方之间对于涉案房屋第三层的租赁合同中并未涉及外墙广告牌的租赁和使用问题，艾维公司在承租房屋之前就已经在使用外墙广告位，并�基于承租红塔公司的房屋而使用外墙。二、根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，租赁房屋外墙属于建筑物的共有部分，由业主享有共有和共同管理的权利。根据物权法第七十六条第一款第（七）项及建筑区分所有权相关司法解释，租赁房屋外墙改变用途须经专有部分占建筑物面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，因此红塔公司无权要求艾维公司拆除外墙广告牌。根据《物业管理条例》，最高人民法院相关回复函，红塔公司不具备提起拆除广告牌诉讼的主体资格。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，将本案发回原审人民法院，由原审法院驳回红塔公司的该项起诉。
红塔公司答辩称：艾维公司的上诉理由存在两个错误：一、其广告牌并非设置于普通意义的房屋外墙，而是租赁房屋三层、四层的窗户外部，租赁房屋的窗户外部不属于公共部分。二、红塔公司与本案有利害关系，经现场查勘，广告牌遮挡了红塔公司房屋的采光和通风，基于承租权设置的广告牌，红塔公司可以要求艾维公司拆除。请求驳回艾维公司的上诉请求。
二审中，红塔公司向本院提交照片8张，欲证明：截至2016年6月30日，艾维公司仍在使用诉争房屋；艾维公司依然在享受广告牌出租的收益。经质证，艾维公司对上述8张照片的真实性无异议，不认可红塔公司的证明目的。因双方对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议是否已经解除？二、诉争房屋是否已交还红塔公司？诉争房屋的外墙广告牌应否拆除？三、�维公司应如何承担违约责任？
本院认为：对于争议焦点一，双方于2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》及2010年2月1日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同已成立、生效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。合同履行过程中，艾维公司于2015年3月19日向红塔公司发出《通知函》，要求提前至2015年3月31日解除双方《房屋租赁合同》,并要求2015年3月3日完成交房事宜，红塔公司2015年3月24日发出的《关于<通知函>的回函》中明确认可艾维公司提出的提前解除房屋租赁事宜，应视为双方就解除合同达成了一致的意思表示，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议已于2015年3月31日解除。对于争议焦点二，首先，合同解除后，艾维公司已腾空诉争房屋，并已支付至2015年3月31日的租金、水电费并结清诉争房屋的物管费至2015年4月30日。因双方合同明确了诉争房屋3至4层两部电梯已多年未检修、未维修保养，已不能使用或安全使用，艾维公司已将电梯原状交还红塔公司，红塔公司要求艾维公司将电梯年检合格后返还的主张缺乏相应的依据，本院不予支持。在红塔公司已于2015年3月27日收到诉争房屋钥匙的情况下，诉争房屋已具备交付使用的条件，应视为艾维公司已向红塔公司交付房屋。其次，对于诉争房屋的外墙广告牌应否拆除的问题。艾维公司主张其广告牌系在承租诉争房屋之前建盖，其并非基于承租诉争房屋而使用房屋外墙，诉争房屋外墙属于建筑物的共有部分，红塔公司无权请求艾维公司拆除广告牌。对此本院认为，艾维公司并非诉争房屋的产权人，其在本案中并未提交证据证实其使用诉争房屋外墙的合同或法律依据，亦未能证实其广告牌系在承租诉争房屋之前建盖，而诉争房屋的外墙广告牌确实直接影响了房屋的正常使用，故艾维公司该主张不成立，本院不予支持。原审判决认定艾维公司系基于承租诉争房屋而在房屋外墙搭建广告牌，并据此判令艾维公司拆除诉争房屋外墙广告牌并无不当，本院予以维持。对于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然双方租赁合同已经双方协商一致而解除，艾维公司也已将诉争房屋交还红塔公司，但艾维公司提前解除合�的行为已经违反双方合同约定，红塔公司2015年3月24日发出的《关于<通知函>的回函》中亦载明艾维公司提前解除合同已构成违约并明确要求艾维公司赔偿损失，根据上述法律的规定艾维公司应赔偿红塔公司相应的经济损失。结合本案实际情况，本院酌情由艾维公司向红塔公司赔偿诉争房屋6个月的租金损失计600000元，原审判决对此处理不当，本院予以纠正。对于保证金100000元，根据双方《房屋租赁合同》第四条4.2项约定，因艾维公司存在违约行为，红塔公司无需返还艾维公司保证金。综上，红塔公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；艾维公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决�下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第995号民事判决第一、三项，即：“一、由被告云南艾维投资集团有限公司于本判决生效后十日内拆除昆明市南屏街华域大厦第四层房屋外墙的广告牌。”、“三、驳回原告红塔证券股份有限公司的其他诉讼请求。”
二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第995号民事判决第二项，即：“二、由被告云南艾维投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告红塔证券股份有限公司损失人民币200000元。”
三、由上诉人云南艾维投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人红塔证券股份有限公司损失人民币600000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
一审案件受理费人民币28160元减半收取人民币14080元、二审案件受理费人民币28160元，共计人民币42240元，由上诉人云南艾维投资集团有限公司承担。二审已交纳诉讼费人民币28160元，退还上诉人红塔证券股份有限公司。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
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审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年八月十八日
书 记 员 王冰睿