广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第26号
原告姜晓鸣，男，1969年10月24日出生，香港居民，（A）。
原告谢强华，男，1992年6月8日出生，汉族，住址广东省龙川县。
两原告共同委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人梅林，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告范小兰，女，1959年9月8日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人李国华，男，住址广东省深圳市宝安区，系被告的丈夫。
第三人深圳市万仕家房地产有限公司，地址广东省深圳市宝安。
法定代表人张存山。
原告姜晓鸣、谢强华诉被告范小兰及第三人深圳市万仕家房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜晓鸣、谢强华及两原告共同委托的代理人刘亚娟、梅林，被告范小兰的委托代理人李国华，第三人深圳市万仕家房地产有限公司的法定代表人张存山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜晓鸣、谢强华诉称，原告姜晓鸣与被告于2014年9月3日通过第三人居间介绍签订一份房地产买卖合同，合同约定了被告将位于深圳市宝安区碧海花园A栋1座106房产转让给姜晓鸣（或原告指定的买受人即原告谢强华），转让价格为人民币1,438,000元，定金25,000元，剩余房款由买方向银行申请按揭贷款（首付款除外）以及卖方委托担保公司赎楼、买方支付赎楼费等条款。同日，两原告及被告三方共同签署了一份房屋买卖合同变更确认书（主体变更），即指定买方为谢强华，同时，姜晓鸣为谢强华履行房屋买卖合同等全部义务承担不可撤销连带保证责任。姜晓鸣于合同签订当日向被告支付25,000元定金，于2014年9月16日应被告要求又向被告支付45,000元定金，共支付定金人民币70,000元。随后，两原告及被告于2014年9月19日到中国建设银行深圳景苑支行开设资金监管账户，谢强华于当日将首付款388,000元存入资金监管账户，并于2014年10月9日取得该行出具的二手楼购房贷款承诺书，承诺向贷款申请人发放98万元贷款，至此，原告已按约履行全部定金、首付款监管及申请获得银行贷款承诺发放贷款的义务。此外，姜晓鸣还于2014年9月26日缴纳房产评估费2,000元（银行贷款审批过程中收取），于2014年10月14日向担保公司缴纳担保赎楼费7,600元（含公证费）。然而，由于被告与他人之间的民间借贷纠纷而导致上述房产于2014年10月10日被深圳市宝安区人民法院查封且被告未及时通知原告，造成赎楼费已交但却无法赎楼的后果，两原告就此多次与被告沟通，谢强华亦向被告发出律师函，但被告置之不理。综上所述，由于被告的原因导致不能赎楼，不能完成房屋过户手续，已给两原告造成较大的经济损失，被告已构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告房屋买卖合同关系；2、被告向两原告返还定金人民币70,000元；3、被告向两原告支付违约金人民币287,600元；4、被告向两原告返还已由原告垫付的评估费、赎楼费等共计9,600元；5、本案诉讼费用由被告承担（含受理费、保全费等）。
原告当庭变更第三项诉讼请求中的违约金为人民币887,600元。
被告范小兰答辩称，被告于2014年9月3日与原告签订《房地产买卖合同》后，积极配合，尽快把房产买卖做成功，这也符合被告为尽快回笼资金的需要。中介于10月15日通知原、被告涉案房产被“诉讼冻结”，被告经了解得知系因其于2012年为他人借款提供担保才被牵连，被告并不知情，是法院的政府行为。被告积极与案外人及本案原告协商解决查封问题，但原告不但不配合，还向被告提出不合理的“索赔”要求，并表示将起诉到法院及轮翻冻结涉案房产。在房地产买卖合同有效期内，买卖还是可行的情况下，原告急切地诉讼到法院并申请轮候冻结了此房，破坏交易的基础。又在被告配合取出监管的资金时，明确不买此房产，致使涉案房产交易成为不可能。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十九条约定：如果因政府原因造成冻结过不了户，买方承诺一次性付款给卖方，等到房产解冻，卖方无条件配合过户给买方，产生费用由买方支付，卖方实收1,438,000元。综上，原告已构成根本违约，被告并未违约，请求法院驳回原告的诉讼请求第3-5条，且被告保留今后向原告追究其违约责任和因此造成被告经济损失的法律责任的权利。
第三人深圳市万仕家房地产有限公司称，对原告所陈述的诉讼请求及事实与理由没有意见。
经审理查明，2014年9月3日，原告姜晓鸣作为买方，被告范小兰作为卖方，签订了《房地产买卖合同》（NO.8093110），约定交易房产系位于深圳市宝安区碧海花园A栋1层106单位，建筑面积约为72.7平方米，房地产证号码为50××73，转让成交价为人民币1,438,000元。买方在签署合同时向卖方支付定金人民币25,000元，第二部分楼款人民币1,413,000元以银行按揭付款的方式支付。买方应于9月30日前（含当日）付清首期房款，以银行贷款为准。买方应于约定的应付首期房款交付之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，上述房产卖方确认满五年，无营业税。如果因政府原因，造成冻结过不了户，买方承诺一次性付款给卖方，等到房产解冻，卖方无条件配合过户给买方。产生费用由买方支付。卖方实收1,438,000元。
姜晓鸣于合同签订当日支付了定金人民币25,000元，又于2014年9月16日支付了定金人民币45,000元。被告就收到上述两笔款项出具了收据。
同日，两原告与被告签订了《房屋买卖合同变更确认书（主体变更）》，约定姜晓鸣指定谢强华履行其签署的《深圳市二手房预约买卖合同》、《居间服务确认书》以及其他合同附件全部合同权利和义务，由谢强华作为本次交易的贷款申请人，并将房产过户到谢强华名下。姜晓鸣同意为谢强华履行《深圳市二手房预约买卖合同》、《居间服务确认书》以及其他合同附件的全部义务承担不可撤销连带保证责任。姜晓鸣保证谢强华的购房条件符合房贷和房购政策的要求，并能顺利履行合同，否则，姜晓鸣须按照原合同承担违约责任。
2014年9月19日，谢强华与被告在中国建设银行深圳景苑支行签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定将谢强华购买涉案房产的资金人民币388,000元托管于双方指定的该行的资金监管账户。同日，谢强华将上述资金存入该行房屋结算资金托管专户。
2014年9月27日，原告向深圳市国策房地产土地估价有限公司支付了涉案房产评估费人民币2,000元。
2014年10月9日，建设银行深圳景苑支行向被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺就涉案房产交易向谢强华发放期限为23年，金额为人民币98万元的购房贷款。
2014年11月5日，原告支出了赎楼担保费人民币6,800元。
涉案房产于2014年10月10日因骆景云诉骆晋尧、范小兰等民间借贷纠纷一案被本院查封，查封案号为（2014）深宝法西民初字第2342-1号，查封期限至2016年10月9日。
原告提交了一份律师函及快递单，以主张其于2014年10月23日向被告发出《律师函》，告知被告：谢强华已按约履行支付楼款的义务，现因被告原因导致不能赎楼，不能完成房屋过户手续，如被告于收到该函之日起七日内未能解除涉案房产查封，谢强华将依据法律规定和合同约定解除合同，并保留追究被告违约责任的权利。如涉案房产在被告收到该函之日起七日内解除查封，则房屋买卖合同继续履行，但被告仍应承担谢强华支付的赎楼担保费及逾期履行的违约金。被告否认收到该《律师函》。原告提交的快递单亦显示邮寄该《律师函》的邮件并未送达被告，已退回收件人。
2014年10月23日，原告向第三人邮寄《律师通知函》及《律师函》，要求第三人及时联系被告，转告原告的要求。第三人确认收到上述函件。
另查，1、原告及第三人均确认，由于涉案房产可能被拆迁，原、被告担心房产交易过程中可能会因国土局限制过不了户，故双方在合同备注条款中对“如果因政府原因，造成冻结过不了户”的情形作了约定；2、本院通过于2015年3月4日在《人民法院报》登载公告的方式，向被告送达起诉状副本及开庭传票等材料，上述材料于2015年5月4日视为送达被告；3、原告主张与涉案房产相类似房型的目前售价为人民币220万元左右。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、居间服务确认书、房产证、定金收据及转账单、买方主体变更确认书及房屋产权信息查询房屋交易资金托管协议书及首期款转账凭证、评估费刷卡单及收据、贷款承诺书、赎楼费票据、房地产查封备案表、律师函、律师通知函及快递单、快递签收回执、涉案房产目前售价信息、评估报告,被告提交的手机短信内容等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院均予以确认。
本院认为，原告姜晓鸣与被告范小兰就涉案房产签订《房地产买卖合同》（NO.8093110）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，姜晓鸣与被告一致同意将买方变更为原告谢强华，则涉案房产交易的买卖双方变更为谢强华与范小兰，姜晓鸣无权再以买方身份要求被告向其承担合同约定的义务。
谢强华在合同履行的过程中，已支付购房定金及首期款，并向银行申请按揭贷款，银行亦已出具了贷款承诺函，被告亦应履行其相应的合同义务。被告作为卖方应确保其出售的房产可供交易，现上述合同因涉案房产被查封而无法继续履行，被告在未能消除上述履行障碍的情形下，应向原告谢强华承担相应的违约责任。谢强华诉请解除合同并要求被告支付违约金符合合同约定，故本院确认上述合同在本案起诉状副本送达被告之日即2015年5月4日解除。由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币7万元返还谢强华。
关于违约金的数额，原告诉请被告支付人民币887,600元的违约金。依据合同约定，在卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的情况下，买方可要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金即人民币287,600元。具体到本案中，涉案房产于交易过程中因涉及其他诉讼案件被查封，被告在合同履行过程中并未有恶意违约的情形，谢强华支付的首期款监管亦已于2014年11月解除监管并退回谢强华，即上述合同交易在2014年11月已实际终止履行，原告主张因目前涉案房产价格上涨而要求将违约金调整为人民币887,600元的诉讼请求，与查明的事实不符，本院不予支持。综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币143,800元。
关于原告诉请被告支付的评估费及赎楼费，由于本院已经判令被告承担违约金人民币143,800元，且该违约金数额足以弥补原告的损失，故对其诉请被告支付的评估费及赎楼费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告姜晓鸣、谢强华与被告范小兰就深圳市宝安区碧海花园A栋1层106号房产的房屋买卖合同关系于2015年5月4日解除；
二、被告范小兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢强华返还定金人民币70,000元；
三、被告范小兰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢强华支付违约金人民币143,800元；
四、驳回原告谢强华的其他诉讼请求；
五、驳回原告姜晓鸣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,808元，增加诉讼请求受理费人民币9,800元，保全费人民币2,356元，公告费人民币740元，合计人民币19,704元，由两原告负担人民币15,304元，由被告负担人民币4,400元。案件受理费、保全费及公告费两原告均已预交。
如不服本判决，原告姜晓鸣可在判决书送达之日起三十日内，原告谢强华、被告范小兰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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