广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初3613号
原告（反诉被告）：深圳市佳宏餐饮管理服务有限�司，住所地：深圳市福田区沙头街道石厦村**栋***室。
法定代表人：尹敬。
委托诉讼代理人：陈亮，广东中亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东莞济安塑胶五金制品有限公司，住所地：东莞市高埗镇下江城村。
法定代表人：洪秋美。
被告（反诉原告）赵沛芬，男，1977年5月26日出生，汉族，住东莞市，
两被告的共同委托诉讼代理人陈富，广东权晔律师事务所律师。
两被告的共同委托诉讼代理人谢梓颖，广东权晔律师事务所律师助理。
原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司诉被告东莞济安塑胶五金制品有限公司（以下简称“济安公司”）、赵沛芬租赁合同纠纷一案以及反诉原告东莞济安塑胶五金制品有限公司、赵沛芬诉反诉被告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司租赁合同纠纷一�，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈亮、被告的委托诉讼代理人陈富三次开庭均到庭参加了诉讼，原告的法定代表人尹敬、被告的委托诉讼代理人谢梓颖前两次开庭到庭参加了诉讼，被告赵沛芬第三次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁合同关系已经解除；2、被告向原告退还押金52000元；3、被告向原告赔偿损失147395元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的法定代表人与被告济安公司的许副总、被告赵沛芬多次协商后，就原告租赁被告济安公司的食堂达成一致意见，约定：原告向被告济安公司的员工提供IC消费卡，被告济安公司每个月为员工虚拟充值600元，被告济安公司让所有员工签署书面确认书，让员工同意从每月工资中扣�上月实际消费的伙食；原告开业后前两天免费为所有员工提供免费用餐，第三天开始员工刷卡消费，第三天向用餐员工赠送饮料一瓶；被告济安公司为原告免费提供三间宿舍供原告人员住宿；被告济安公司办理《卫生许可证》。双方于2016年8月28日签署合同书，因未写入上述内容，被告同意签署第二份合同书，并对细节进行了进一步约定，之后，被告赵沛芬收取了原告押金52000元，但是只开具了22000元的收据。食堂开业后，原告让被告济安公司的员工免费消费了两天，但两被告要求原告支付宿舍费用，不提供《卫生许可证》，且不愿意为员工虚拟充值，不同意帮原告从员工工资中扣除伙食费，且对其员工谎称不管消费多少，最低扣除600元，导致其员工不愿意到原告处消费，也使得原告无法收回伙食费，导致原告的食堂无法运作，最终导致合同目的无法实现。因此，原告于2016年10月20日向被告出具解除合同通知书，并要求被告赔偿损失，但被告置之不理。
两被告辩称，第一，被告只收到原告的押金22000元，且是原告的原因违约，被告无需退回押金。第二，原告主张的赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
两被告向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《合同书》，原告立即将案涉租赁物返还给被告；2、原告立即向被告支付租金55000元（以每月11000元的标准，从2016年10月计至2017年2月，以后顺延至原告返还租赁物止）；3、被告无需向原告退回押金22000元；4、原告承担本案的本诉费、反诉费。事实和理由：2016年8月28日，原、被告签订《合同书》，约定原告承租被告济安公司食堂部分场地用于经营餐厅，合同约定租金11000元/月，签约后原告预交两月租金给被告济安公�作为押金共计22000元，原告超过一个月未交租金，被告济安公司收回场地终止合同，如原告违约，被告济安公司无需退回押金。合同生效后，被告济安公司依约将租赁物交给原告使用经营，并履行了相关义务，但原告没有按约每月10日前支付当月租金。被告于2016年10月27日、11月14日、2017年2月9日向原告发出《催款函》，要求原告支付租金，但原告置之不理且拒绝返还租赁物。
原告对被告的反诉辩称，第一，被告拒绝协助原告扣除员工伙食费，且虚假宣传每月固定扣除600元，导致被告的员工不来原告处就餐，合同目的无法达成。第二，因为被告的原因来原告处就餐的人太少，且原告无法搬迁。第三，被告的违约导致合同无法继续，造成原告无法继续经营，因此原告无需继续支付后续租金；第四，由于被告的原因导致合同解除，因此被告应该退还押金。
本院经审理认定事实如下：原告与被告济安公司于2016年8月28日签订《合同书》，约定被告济安公司把工厂食堂部分场地分租给原告自行经营餐厅，原告自负盈亏；合同期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止；分租面积920平方米，按每平米12元/月计算，每月租金11000元，水电、瓦斯费原告自行承担；签约后原告需要预交两月租金22000元给被告济安公司作为押金，且每月10日以前支付当月租金，被告出具相应收款收据，以及其他权利义务。该《合同书》有原告、被告济安公司加盖的公章，两被告对该合同的真实性予以确认。原告另外提交一份《合同书》，签约人甲方代表人处有被告赵沛芬的签名，落款时间为2016年8月29日，乙方即原告的落款时间为2016年8月28日，该份合同约定：合同期限为2016年8月28日至2019年8月31日；消费方式为原告提供IC卡，被告济安公司每月给员工�拟充值600元/人，未消费完月底清零；计算方式为刷卡计费，月初核对上月餐费并在15天内支付给原告（按员工实际签名为准结算）；被告济安公司向原告有偿提供食堂场地租金为11000元每月，员工宿舍三间免费，以及其他权利义务。该合同消费方式处有手写字体：以工厂员工签名的协议书为准，工厂才帮助原告收回餐费。两被告对该合同的真实性、关联性、合法性均不予确认，主张是被告赵沛芬的个人行为，与被告济安公司无关。被告赵沛芬确认合同中的手写字体部分是由其所写。原告主张其与被告济安公司的协商过程都是与被告赵沛芬沟通联系的，且第二份合同也是以被告济安公司的名义签署的。原告向本院提交一份录音光盘及文字资料，两被告主张该录音是非法证据，应当排除，且原告也没有证据证明该录音是何人所说。
原告主张其向被告济安公司�付了押金52000元，是以现金形式交付给被告赵沛芬的，并提交了微信聊天记录、押金收据。聊天记录显示对方为“济安公司（厂长）”，该“济安公司（厂长）”在聊天记录中提到“明天你方便的拿五万二过来，其他的进场后转账吧”；押金收据显示：收佳宏餐饮有限公司租用场地押金22000元。两被告对微信聊天记录不予确认，对押金收据的真实性予以确认，主张收到原告交来的押金22000元，并非原告所称的交付押金52000元。
原告主张其购买消费IC卡机、IC卡、设备设施、装修材料等共花费70595元，为此向本院提交一组收据、送货单，部分收据、送货单没有抬头名称，部分抬头名称为原告、吉安食堂、吉安、自提、高埗济安塑胶有限公司、高埗、进餐消费标准、刘生、刘祖军、高埗忠诚出具贸易部02等等。原告还提交了一份协议书，内容为其同意以60000元接收�食堂承包人的设备。两被告对收据、送货单不予确认，且被告主张现在租赁物处没有大件物品，只有碗碟、部分桌凳，且原告可随时拿走。对于协议书中的设备转让款，被告认为是原告与上一手承包人之间的交易，与被告无关。
原告主张双方约定开业前两天免费供餐，第三天赠送饮料，被告济安公司在其公司虚假宣传不论消费多少都要扣除每月600元的工资，且违反约定，不同意从其员工的工资中将食堂消费费用扣除给原告，导致被告的员工不敢来原告处消费，合同目的不能实现，过错在于原告，原告应赔偿16800元（按第二份合同第四点约定的每日最低消费14元计算）。被告主张原告没有证据证明被告曾张贴通知规定最低消费600元，合同不能履行的原因是原告认为继续经营会造成亏损而自行终止合同，原告所称的损失是其自有的经营风险。
原告向本院申请证人出庭作证，刘某1、刘某2、宋某、刘某3均作为证人出庭作证。刘某1在庭审中陈述其2016年8月29日进场在原告处工作，9月8日原告在被告济安公司的食堂开业，免费试吃两天期间有几百人吃饭用卡消费，第三天不免费，吃饭的被告员工很少，第四天开始原告停业一周，刘某1也向原告老板反应了情况，后原告又开业一段时间，之后还是无法继续经营，后赵沛芬不准原告员工进厂工作、住宿，之后其就辞职了。证人刘某1称赵沛芬认可用卡消费，卡由原告发放，由被告给其工人卡上充值600元，但是原告开业第二天即2016年9月9日就听说被告在厂区贴公告称被告厂不承担员工吃饭费用，不论工人是否吃都要扣除600元，因此被告的员工都不敢到原告食堂吃饭，但是证人刘某1表示因为食堂在生活区，原告人员无法进入厂区，因此其没有见到过公告，只是听说有张贴。另外，证人刘某1称原告与上一手食堂承包商协商的转让款是由其交付了50000元。证人刘某2在庭审中陈述其是原告食堂的收银员，包括其本人在内原告共有七八个员工，其老板称会有一千多人吃饭，但前两天免费期间有五六百人吃饭，开始收钱后就只有不到一百人吃饭，听说被告在厂区内张贴了公告称被告济安公司不帮忙扣除员工的工资刷卡，因此第三天原告食堂处是收取现金。刘某2表示开业三天后停业了一周，后原告勉强又开业了十天左右，由于原告员工无法进入被告济安公司厂区，因此其没有看到张贴的公告，只是听说公告中说无论是否刷卡都要扣600元，所以被告员工不敢来原告处吃饭。证人宋某在庭审中证实其是原告的员工，其对原告与被告的合同不清楚，只知道食堂是打卡消费，每人600元，饭堂的装修装潢也是原告方负责弄好的，原告开业前两天免费，第三天收钱，每人一瓶饮料，第三天之后就只有几十人吃饭，所以原告就停业了一段时间。宋某表示其没听说不论是否消费都要扣除600元的事情，被告员工不来吃饭的原因是很多员工是双职工，不免费之后员工都自己回家吃饭。证人刘某3出庭称其于2016年8月30日在赵沛芬的车里交付了押金52000元给赵沛芬，其中49000元是现金，3000元是微信转账，并提交了微信记录、视频录像予以证明，微信记录有两张，一张是与“济安公司（厂长）”的，该厂长发送信息：“明天你方便的拿五万二过来，其他的进厂后转账吧”；一张是与“猎豹”的，内容为其向“猎豹”转账3000元。刘某3主张济安公司（厂长）、猎豹均系被告赵沛芬。视频录像经当庭播放，确认没有声音，且无法看清被录像人员的身份。刘某3表示其共计交付给赵沛芬52000元之后没有要求赵沛芬写收据。两被告表示视频录像�没有显示向被告赵沛芬支付任何款项，微信记录也只表明被告赵沛芬与尹敬协商52000元的事宜，但无法证明原告实际支付了该款项，只能证明被告赵沛芬知晓原告与上一手承包商设备转让款的交易，两被告确认收到了微信转账3000元，但该3000元系包括在押金22000元内，剩余押金19000元原告是现金交付。
原告主张其于2016年10月20日通过EMS邮政快递通知被告解除合同，收件人分别为杨楚文、洪秋美，邮政快递查询结果显示该两份快递均于2016年10月23日由本人收。原告发出的解除合同通知书主要内容：1、原告已经按约向被告公司提供IC卡，由被告公司为其员工每人充值600元，由于被告公司拒绝充值，不同意在员工工资中扣除餐费，导致员工不愿意到原告处消费，合同无法履行；2、被告拒绝按约向原告提供三间免费宿舍，增加了原告住宿成本，影响了原告的经营；3�被告目前为止没有依约办理《卫生许可证》，也没有提供消防验收合格证明材料。被告主张其没有收到过上述快递的解除合同通知书，也不知道杨楚文是何人，相反，被告提交了《食品经营许可证》证明其已经办理了该手续，许可证显示被告于2016年5月24日取得《食品经营许可证》，有效期至2021年5月23日。
被告主张原告拖欠其租金未付，且制作了《催款函》，主要内容：截止到2016年10月26日，原告尚拖欠被告租金11000元，经被告多次催收，原告仍未支付。落款时间为2016年11月14日。被告于当天通过EMS邮政快递向原告的法定代表人尹敬发出该《催款函》，邮政快递查询结果显示该快递于2016年11月15日由他人收。2017年2月9日，被告再次向尹敬发出该《催款函》，邮政快递查询结果显示该快递于2017年2月12日由本人收。原告确认收到2月9日的《催款函》，但是在该�中被告没有对原告解除合同的通知提出异议，且被告发出该函是在原告提出解除合同的三个月之后，因此，原告的解除合同通知已经生效。被告主张解除合同应当以原告向被告交回租赁物为准，只要原告还占有租赁物，被告就无法取回，损失就一直在扩大。
经双方确认，案涉租赁物未办理《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》及消防验收合格证，也没有房产证。
以上事实，有原告提交的合同书（两份）、录音及文字资料、聊天记录、押金收据、购买消费刷卡机及IC卡收款收据、食堂招牌制作收据、食堂装修购买材料单据、购买食堂设施设备单据、食堂厨具设备转让协议书、两天免费供餐宣传照片、食堂装修后图片、EMS快递单、快递邮寄情况网络打印件、解除合同通知书、证人证言，被告提交的合同书、食品经营许可证、催款函、快递投递状态，证人刘某3提交的微信记录、当庭播放的视频录像，以及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，结合原、被告的诉讼请求及答辩意见，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《合同书》是否有效；二、如合同无效，原、被告的责任应怎样承担；三、原告交给被告的押金金额以及被告是否应返还押金给原告；四、原告主张的赔偿数额是否合理，因合同无效造成的损失应怎样承担；五、原告欠被告的租金应怎样计算；六、被告赵沛芬的责任。分析如下：
第一个争议焦点。原告提交了两份《合同书》，第一份有原告与被告济安公司双方加盖的公章，第二份只有原告的公章以及被告赵沛芬的签名。案涉租赁关系相对方是原告与被告济安公司，因此，本院采纳第一份双方均于2016年8月28日签订的且加盖了双方公章的《合同书》。但由�被告济安公司出租给原告的租赁物未办理《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》及消防验收合格证，也没有房产证，违反了法律法规的强制性规定，因此，原告与被告济安公司签订的《合同书》为无效合同。
第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告明知案涉租赁物没有依法办理有关手续，依法不能出租，但仍出租给被告，存在主要过错，对造成合同无效应负主要责任，而被告济安公司对租赁物是否可以合法租赁没有尽到审查义务，存在次要过错，对造成合同无效应负次要责任。对于责任的具体划分，被告济安公司应承担70%过错责任，原告应承担30%过错责任。因合同无效，原告应将案涉租赁物返还给被告济安公司。
第三个争议焦点。被告应将押金返还给原告。对于押金的金额，首先，原告主张其向被告支付了押金共计52000元，其中3000元通过微信转账的方式交付给了被告赵沛芬，剩余49000元通过现金的方式交付给了被告赵沛芬，为此申请了证人刘某3出庭作证。刘某3出庭陈述了其向被告赵沛芬交付52000元的经过，但其提交的证据只能证明其向被告赵沛芬转账支付了3000元，微信记录中“济安公司（厂长）”所提到的“五万二”也没有明确其性质以及是否已经实际交付；其次，两被告确认收到微信转账3000元，但主张该部分款项已经包含在被告济安公司收取的押金22000元之内，剩余的19000元系原告现金交付的。再次，根据双方确认的押金收据，显示被告收取原告�用场地押金22000元。综上，原告没有证据证明其向被告交付押金52000元，对于原告的该主张，本院不予采纳。对于加盖了被告济安公司公章的押金收据，本院予以确认其真实性，据此认定原告向被告交付了押金22000元。原告主张被告济安公司返还押金22000元，于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
第四个争议焦点。因合同无效，原告主张的双方关于消费方式、代扣款费用等条款也属无效，其申请的证人及证人证言不能证明系被告济安公司张贴公告、拒绝从员工工资中扣除用餐费用的原因导致被告员工不到原告处用餐。相反，证人出庭证实原告在开业第三天收费之后仅营业一天就停业一周，之后继续开业几天就自行停止营业了。综上，原告没有足够的证据证明系被告的原因导致其停业，且原告提交的收据、送货单等证据也不能证明与本案有关，更无法证明其案涉损失，因此，对原告要求被告赔偿其损失的诉求，本院不予支持。
第五个争议焦点。虽然合同无效，但原告实际占有使用了租赁物，应向被告济安公司支付占有使用费。虽然案涉合同无效，但原、被告关于租金标准的约定是双方真实意思表示，本院确定按照合同租金标准（11000元/月）计算占有使用费。根据被告济安公司出具给原告的《催款函》，截止到2016年10月26日，原告拖欠被告济安公司租金11000元，原告收到该《催款函》后没有提出异议，因此，本院确认至2016年10月26日原告拖欠被告济安公司占有使用费11000元，造成此期间内被告济安公司的损失11000元，该部分损失应由原告承担30%即3300元，由被告济安公司承担70%即7700元。对于之后的占有使用费，原告于2016年10月20日通过EMS邮政快递将解除合同通知书快递给被告济安公司，收�人为被告济安公司的法定代表人洪秋美，该快递查询结果显示于2016年10月23日由本人收；再结合原、被告在庭审中均确认原告的部分设施至今仍放置于租赁物中，因此，原告应自2016年10月27日起应按每月11000元的标准支付占有使用费至起诉之月即2017年2月26日，计算为44000元；后续占有使用费应从2017年2月27日起按每月11000元标准计算至原告返还案涉租赁物之日止。综合计算至2017年2月26日的占有使用费为44000元，后续占有使用费从2017年2月27日起按每月11000元标准计算至原告返还案涉租赁物之日止。
第六个争议焦点。案涉租赁关系相对方系原告与被告济安公司，被告赵沛芬是被告济安公司聘用的厂长，其与原告的协商行为应视为职务行为。根据合同相对性原则，案涉租赁关系发生于原告与被告济安公司之间，原告主张被告赵沛芬承担责任，于法无据，本院不予支�。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2016年8月28日签订的《合同书》无效。
二、原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞济安塑胶五金制品有限公司支付计算至2017年2月26日的占有使用费44000元，后续占有使用费从2017年2月27日起按11000元/月标准计算至原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司返还案涉租赁物之日止。
三、被告东莞济安塑胶五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司返还�金22000元。
四、被告东莞济安塑胶五金制品有限公司损失11000元，由原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司承担30%为3300元，由被告东莞济安塑胶五金制品有限公司承担70%为7700元。
五、上述二、三、四判项抵扣后，原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞济安塑胶五金制品有限公司支付计算至2017年2月26日的占有使用费25300元，后续占有使用费从2017年2月27日起按11000元/月标准计算至原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司返还案涉租赁物之日止。
六、原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞济安塑胶五金制品有限公司返还案涉租赁物。
七、驳回原告深圳市佳宏餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原�东莞济安塑胶五金制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费2143.95元（原告已预交），由原告负担2072.95元、被告东莞济安塑胶五金制品有限公司负担71元；反诉诉讼费862.5元（被告已预交），由原告负担85元、被告东莞济安塑胶五金制品有限公司负担777.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 侯晓波
二〇一七年六月十四日
书记员 揭 晨