广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终55号
上诉人（原审被告）：李华林。
委托诉讼代理人：李晓春。
委托诉讼代理人：李思谦。
被上诉人（原审原告）：杨峻峰。
委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚丹萍，广东国慧律师事务所律师。
原审被告：林文娜。
原审第三人：鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部。
经营者：余剑锋。
上诉人李华林因与被上诉人杨峻峰及原审被告林文娜、原审第三人鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2016）0784民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李华林上诉请求：1、撤销一审判决第二项。2、本案一审、二审诉讼费用由杨峻峰承担。事实和理由：一、杨峻峰未能举证证明其已按合约约定办理按揭，在履约过程中存在明显过错，杨峻峰违约在先。根据合同约定杨峻峰应在合同签署后20日内提供完整资料及时配合经纪方签署相关文件向银行申请贷款。李华林积极配合，但因杨峻峰无法申请500万元的额度，也不同意银行提高按揭条件的合同条款，故最终杨峻峰无法在规定时间内申请银行贷款。一审法院未就此予以查明。根据举证责任分配规则，杨峻峰应举证其已按照合同办妥按揭的相关手续，但事实上一审过程中，杨峻峰并未能提供证据证明，对李华林明显有失公平。二、一审法院适用法律错误，杨峻峰主张的增值损失没有法律依据，并非订立合同时应预见到的违约可能造成损失。1、李华林与案外人签订的房屋买卖合同中约定的房屋价格与本案没有关系，一审法院按两次合同差价要求李华林赔偿没有法律依据。2、关于杨峻峰主张的增值损失，是李华林与杨峻峰在订立合同时无法预见的，李华林仅就定金损失的双倍赔偿已足以弥补杨峻峰的损失。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，杨峻峰只支付了10万元定金，并非大额购房款，即便法院认为李华林有违约行为，承担的只能是不超过已付购房款10万元的一倍责任，即包含10万元定金在内共赔偿20万元。
杨峻峰辩称，根据双方签订的买卖合同约定，李华林拒绝出售房屋的情况下，应当向杨峻峰支付相当于定金两倍金额的违约金。在违约金不足以弥补损失的情况下，杨峻峰有权要求增加相应的违约金。同时在杨峻峰选择主张合同违约责任的情况下，10万元定金作为预付款应当予以返还。李华林与案外人签订的房屋买卖合同，价格高于与杨峻峰签订的房屋买卖价格，而且签订时间间隔也不长，所以李华林能确认违约对杨峻峰所造成的损失。杨峻峰仍坚持一审时的起诉意见，对一审判决只是可以接受。
林文娜未作陈述。
鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部述称，一审判决遗漏中介费用处理，对一审判决其他判项没有异议。
杨峻峰向一审法院起诉请求：1、判令李华林、林文娜向杨峻峰退还定金人民币10万元；2、判令李华林、林文娜向杨峻峰支付违约金人民币20万元；3、判令李华林、林文娜向杨峻峰赔偿经济损失人民币65万元（其中房屋溢价损失60万元，设计费损失5万元）；4、判令本案的诉讼费由李华林、林文娜承担。以上13项请求金额合计95万元。
一审法院认定事实：2016年4月13日，李华林、杨峻峰及鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部签订《房屋、商铺买卖合约，约定甲方为李华林，乙方为杨峻峰，经纪方为鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部，又约定李华林向杨峻峰出售坐落于鹤山市沙坪十里方圆怡和里怡和一街40号房屋，建筑面积为700.57平方米，约定转让价格为人民币648万元，约定杨峻峰在2016年4月13日支付10万元给李华林作为定金，在房管局受理交易递件当天须付138万元给李华林作为首期款，于作完抵押登记手续向李华林支付余下房款500万元，还约定本合约签订后，若甲、乙双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿，守约方所得的赔偿金与经纪方各占50％：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；2、一方拒绝出售或购买该物业……；6、其他不履约或不完全履约之情形等等。合同签订后，杨峻峰依约交付定金10万元到鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部。
2016年6月22日，李华林又与案外人张某某签订《房屋买卖契约》，约定李华林将涉案房屋出售给案外人张某某，总成交价685万元，定于签订《房屋买卖契约》当天分两次付清购房款给李华林，李华林与案外人张某某于签订《房屋买卖契约》当天在鹤山市不动产登记中心办理过户手续。
同日，李华林与鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部签订《同意赔偿协议》，协议载明因李华林与杨峻峰于2016年3月18日签订的关于鹤山市沙坪十里方圆怡和里怡和一街40号房屋的《房屋买卖合约》，因卖方拒绝出售房产原因，导致本次交易无法继续进行，现卖方同意退还买方已付购房定金10万元给买方，卖方同意赔偿违约金20万元给买方和经纪方，在签订本协议时，卖方已将全部款项转至经纪方账户，由经纪方保管并向买方沟通协商，李华林在卖方栏签名，鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部在经纪方栏盖章。同时，李华林将杨峻峰已付购房定金10万元和李华林同意赔偿的违约金20万元，合共30万元转到鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部账户中。庭审中，一审法院征询杨峻峰对李华林转给鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部的上述赔偿款30万元，是请求由鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部支付还是由李华林支付，杨峻峰坚持请求由李华林支付。
2016年6月23日，鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部的经营者余剑锋以微信告知杨峻峰：李华林要和杨峻峰探讨解除合同的问题，杨峻峰回复称违约当然只能赔偿了。
2016年6月24日，鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部经营者余剑锋以微信告知杨峻峰：李华林说赔偿算了。杨峻峰回复称何时赔，应赔二十万是否？等等。
另查明，杨峻峰及鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部均主张《房屋、商铺买卖合约》第九条约定的“守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%”是格式条款，是无效的条款，鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部同时放弃合同中第九条“经纪方占所得违约金的50%”的权利。
又，李华林、林文娜是夫妻关系，于2007年3月8日登记结婚。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。兹就本案的争议焦点及判断理由评述如下：（一）关于《房屋、商铺买卖合约》是否有效的问题。《房屋、商铺买卖合约》第九条“守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%”的约定，杨峻峰及鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部均主张是格式条款，是无效的条款，鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部同时放弃该条款约定的“经纪方占所得违约金的50%”的权利，而且杨峻峰及鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部的该主张无损害李华林、林文娜的权益，故经审查后，确认杨峻峰、李华林、鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部签订的《房屋、商铺买卖合约》的第九条的“守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%”的约定为格式条款而无效，对《房屋、商铺买卖合约》的其他约定，均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，依法成立生效。（二）关于何方违约及何时解除《房屋、商铺买卖合约》的问题。从各方提供的证据显示，李华林与杨峻峰签订《房屋、商铺买卖合约》后，未依约履行该《房屋、商铺买卖合约》，后又将上述涉案房屋出售给案外人张某某，并与案外人张某某在鹤山市不动产登记中心办理过户手续，违反了《房屋、商铺买卖合约》的约定，故李华林构成违约。本案无证据证明杨峻峰有违约行为。另，李华林于合同履行期限届满前，以微信明确表示并用实际行动表明不履行上述《房屋、商铺买卖合约》。杨峻峰得悉上述情形后，于2016年8月16日诉向一审法院，请求李华林、林文娜承担根本违约的违约责任，起诉状于同年8月30日送达李华林、林文娜，杨峻峰的起诉状的请求是基于上述《房屋、商铺买卖合约》中关于守约方有权解除合同的条款，且杨峻峰有权解除合同，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同，但法律另有规定的除外”的规定，从以上各情观之，足认杨峻峰、李华林均有解除合同的意思，并且杨峻峰解除合同的意思自起诉状到达李华林时生效，故一审法院确定杨峻峰、李华林于李华林收到杨峻峰的起诉状的当天即2016年8月30日解除了《房屋、商铺买卖合约》。（三）关于违约方应如何承担违约责任的问题。根据《房屋、商铺买卖合约》第九条“违约责任。本合约签订后，若甲乙双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。1.一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；2.一方拒绝出售或购买该物业……；6、其他不履约或不完全履约之情形等等”的约定，李华林拒绝履行合同约定的出售涉案房屋给杨峻峰的义务，构成违约，应负违约责任，杨峻峰有权依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定请求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等。今李华林故意违约，其已丧失继续保有定金的依据，故杨峻峰请求李华林向杨峻峰退还定金10万元，理据充分，于法有合，应予支持。详察上述《房屋、商铺买卖合约》的内容，第九条是关于损害赔偿额的计算方法的约定，而非一方违约应支付违约金的约定，故杨峻峰依《房屋、商铺买卖合约》第九条请求李华林、林文娜向杨峻峰支付违约金20万元，应属无据，于法未合，不予支持。另，杨峻峰请求判令李华林向杨峻峰赔偿经济损失人民币65万元（其中房屋溢价损失60万元，设计费损失5万元）的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，李华林将涉案房屋出售给杨峻峰的价格为648万元，而李华林将涉案房屋出售给案外人张某某的售价为685万元，二者差额37万元，如果李华林继续履行上述《房屋、商铺买卖合约》，则杨峻峰取得该房屋的所有权，该房屋的增值部分自然亦归杨峻峰所有，今李华林违反合同约定将涉案房屋转售案外人，致杨峻峰无法取得房屋，亦无法取得房屋的增值利益，杨峻峰主张的该增值利益损失应属于李华林在订立合同时应当预见到的违约可能造成的损失，另外，任何人不得因其违约行为获益，此乃《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平原则及诚实信用原则应有之义，又考虑到本案杨峻峰积极履行合同而无违约且杨峻峰对损失的发生并无过错等因素，故杨峻峰请求李华林赔偿该37万元房屋增值损失，理据充分，一审法院予以支持，超过37万元的部分，理据不充分，应予以驳回。又，杨峻峰主张房屋设计费损失5万元，但杨峻峰仅提供《室内设计装饰合同》及5万元的定金收据等证据，即使杨峻峰为涉案房屋室内设计支出设计费5万元，也并不代表该设计费即属实际发生的损失，而且杨峻峰在房屋交付前即支出设计费，此亦非李华林在订约时能够预见或者应当预见的违约造成的损失，故杨峻峰提供的证据不足以证明李华林违约造成杨峻峰房屋设计费损失5万元，对杨峻峰主张房屋设计费损失5万元不予支持。至于杨峻峰主张请求鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部承担连带责任一节，因《房屋、商铺买卖合约》中，只有第九条的“守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%”的约定约束鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部，如前述，一审法院经审查后认定杨峻峰、李华林、鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部签订的《房屋、商铺买卖合约》的第九条的“守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%”的约定为格式条款而无效，无效合同自始无法律约束力，故杨峻峰的该请求理据不足，不予支持。杨峻峰请求林文娜与李华林共同赔偿杨峻峰的定金及损失，因李华林签订上述合同以及李华林欠杨峻峰的上述定金及损失均发生在李华林与林文娜夫妻关系存续期间，且与夫妻共同生活密切相关，依《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应属夫妻共同债务，故杨峻峰请求林文娜与李华林共同赔偿杨峻峰的定金及损失，理据充分，应予支持。林文娜经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，第一百一十三条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、李华林、林文娜于一审判决发生法律效力之日起十日内返还定金10万元给杨峻峰；二、李华林、林文娜于一审判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨峻峰损失37万元；三、驳回杨峻峰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13300元，减半收取计6650元，财产保全申请费5000元，诉讼费用合共11650元，由李华林、林文娜负担8360元，杨峻峰负担3290元（杨峻峰已预交前述诉讼费用，李华林、林文娜履行判决义务时将其负担的受理费迳付与杨俊峰，一审法不另收退）。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对李华林的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点是：1、杨峻峰是否违约在先。2、如李华林违约，其应承担的损失赔偿责任数额是多少。
李华林和杨峻峰、鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部签订的《房屋、商铺买卖合约》主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规强制性规定，合同合法成立并生效。李华林、杨峻峰均应按合同约定履行各自义务。本案由杨峻峰起诉李华林将房屋出售给案外人，不履行交付房屋的义务，并提供证据予以证明，杨峻峰已对其主张完成举证责任。李华林主张杨峻峰违反《房屋、商铺买卖合约》第六条关于“在合同签署后20日内提供完整资料，及时配合经纪方签署相关文件向银行申请借款”的约定，其应对其主张承担举证责任，而非由杨峻峰举证。从鹤山市沙坪凯盛房地产信息咨询部经营者余剑锋的陈述可知杨峻峰、李华林曾在签订合同后一并到银行协商借款事宜，李华林亦未提供其他证据证明其主张。并且，从《房屋、商铺买卖合约》第六条内容可知双方仅约定为20日内配合向银行申请借款，并未约定20日内完成向银行借款。因此一审判决认定无证据证明杨峻峰存在违约行为，并无不当，本院予以维持。李华林认为杨峻峰违约在先的上诉主张，并无理据，本院不予采纳。
根据《房屋、商铺买卖合约》的约定，李华林将房屋出售给案外人的行为已经构成根本违约，对此李华林应承担违约责任并赔偿杨峻峰的损失。李华林上诉主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，其只需承担不超过已付购房款一倍的责任。该条规定是将解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任并列规定，赔偿损失与承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任可以同时主张，一审判决根据杨峻峰的诉求，认定李华林应承担赔偿损失的责任，适用法律正确，本院予以确认。李华林的此点上诉主张没有根据，本院不予采纳。李华林在将房屋以648万元出售给杨峻峰后，又以685万的价格出售给案外人并办理变更登记，使杨峻峰无法再以648万元获得该房屋。该房屋差价属于李华林违约使杨峻峰遭受的经济损失，属于违约行为造成的实际损失，应由李华林进行赔偿。李华林上诉关于其与案外人的房屋价格与本案无关以及按定金双倍赔偿已经足够的主张，理据不足，本院不予采纳。一审判决认定应按房屋差价37万元计算杨峻峰的实际损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，李华林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6850元，由李华林负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 刘振宇
审判员 李雁羽
二〇一七年二月二十四日
书记员 区健敏