大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初3328号原告刘洪杰，男。委托代理人韩峰，系辽宁华爵律师事务所律师。被告大连软件园安博开发有限公司。法定代表人姜修文，系该公司董事长。委托代理人史杰、梁红，均系辽宁智库律师事务所律师。原告刘洪杰（以下简称“原告”）与被告大连软件园安博开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员卢丹丹担任审判长，与审判员马雯菁、人民陪审员于菊英依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洪杰及其委托代理人韩峰律师，被告的委托代理人史杰、梁红律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的高新园区桃峪园X号楼X单元X层X号商品房一处。合同约定的交房日期为2013年10月15日。同日，双方又签订了该房附属的地下室无偿使用协议。合同签订后，原告交付了全部房款。然而至2013年10月，原告发现被告拟交付的房屋存在严重质量问题，遂找到被告协商。经多次协商后被告表示，其无能力将房屋修复至标准状态，并表示由原告自行修复，后双方未能就具体维修事宜达成一致意见。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告立即交付房屋及地下室；2、判令被告支付逾期交付违约金至实际交付日（暂计至起诉日为220,804.76元）；3、判令被告支付维修费177,454.91元（基于交付房屋产生的质量瑕疵）；4、判令被告承担交付前各项费用（物业费、水电费、平台使用费等）；5、判令被告支付原告维权费用10,000元；6、判令被告承担本案诉讼相关费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，案涉房屋不仅由原告委托案外人松下亿达装饰工程有限公司装修，而且原告自己也对案涉房屋进行了装修施工，充分证明案涉房屋早已交付给原告。原告现又起诉要求交付房屋，与事实不符。双方于2012年10月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买位于高新园区桃峪园X号楼X单元X层X号房屋，约定的房屋交付日期为2013年10月15日前。同日，原告与松下亿达装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》及补充协议，原告委托松下装饰公司进行房屋装修。在松下装饰公司装修过程中，原告与松下装饰公司经协商一致，于2013年9月11日签订《终结协议》，其中第3条约定“本终结协议签订后，针对发包人(即本案原告)确认不予拆除施工产品的部分（含发包人自行施工的全部产品），承包人(即松下装饰公司)必须保护完整，不得损毁。如有损毁，承包人按实际损失实时支付全额赔偿”，该约定证明原告不仅是委托松下装饰公司进场装修，而且原告自己也已进场装修，证明案涉房屋早已由原告接房。原告现又起诉要求交付房屋，与事实不符。第二，根据原告与松下装饰公司签订的《终结协议》，由松下装饰公司负责拆除已完装修并“恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交付标准”，原告本应向松下装饰公司主张房屋交付责任。而原告又在另案中已与松下装饰公司就包括装修拆除等一切事宜调解解决，因此，原告不应再向包括被告在内的任何他方主张责任。原告与松下装饰公司签订的《终结协议》第9条约定“拆除后承包人必须恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交房标准”，即由松下装饰公司负责装修拆除后将房屋恢复至《商品房买卖合同》约定交付标准。之后，原告与松下装饰公司就《终结协议》的履行发生纠纷，原告诉至西岗区法院，最终双方达成和解，西岗区法院下达了《调解书》，其中载明“松下装饰公司返还刘洪杰装修款344,571元、补偿损失20,000元(关于装修拆除及装修款返还等一切事宜一次性了结，此外原告刘洪杰不向松下装饰公司主张其他任何责任)”。即，松下装饰公司向原告支付补偿款，上述一切事宜一次性了结。现原告又起诉要求被告承担已经结案的本应由松下装饰公司负责的问题，实属重复索赔，其主张不应获得支持。第三，案涉房屋本身的质量问题，经双方协商一致，被告已给予补偿。原告现有主张的质量问题，应系原告委托松下装饰公司装修后又拆除装修造成的，与被告无关。并且，原告在另案中已与松下装饰公司就包括装修拆除等一切事宜调解解决，故现有质量问题应当由原告自行负责。就案涉房屋本身的质量问题，原、被告双方早已协商一致予以解决。根据原、被告2014年4月30日签订的《协议书》以及原告与松下装饰公司工作人员录音可知，原告对于房屋本身的质量问题，仅对地热管有异议，未对其他问题提出异议；原告委托的亲属曲晓雷在与松下装饰公司工作人员于2013年10月份沟通时，也表示除地热管外，房屋没有其他问题，也可佐证此节事实。就地热管问题，双方2014年4月30日《协议书》已约定由被告给予原告一次性补偿金，原告承诺不再主张任何费用或款项。需要说明的是，原、被告2014年4月30日《协议书》第一条明确约定“……，甲方同意一次性向乙方支付补偿金49,000元【上述补偿金包含了本次发现的房屋质量问题产生的所有维修费用、材料费和逾期交房违约金】，……”，即双方已就房屋质量问题、逾期交房等相关问题予以解决。关于原告本次诉讼主张的房屋质量问题，实际系原告要求松下装饰公司进行装修以及拆除装修所造成的，相关问题与被告无关。根据另案中西岗区法院下达的《调解书》，原告已同意一切事宜一次性了结。该房屋经原告委托松下装饰公司装修后，原告又要求松下装饰公司予以拆除，根据原告与松下装饰公司签订的《终结协议》的约定，本应由松下装饰公司将装修拆除后恢复至交房标准。原告现有主张的质量问题，均是松下装饰公司拆除装修造成的，并非是房屋建筑本身的质量问题。而根据之后原告与松下装饰公司之间另案《调解书》，就装修拆除等事宜，原告已与松下装饰公司一次性了结并获得补偿款，承诺不再主张任何权利，原告本次起诉实为重复索赔，其主张不应得到支持。第四，关于原告主张的仓库交付情况，因为根据双方于2012年10月21日签订的《地下室（非人防工程）无偿使用协议书》，其中第二条第1款约定“该地下室将在2013年10月15日移交乙方。乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，甲方不再另行通知，乙方领取钥匙即为移交该地下室”。根据该约定，原告应于合同约定的交付日期自行至约定地点办理仓库交付手续，原告未按照约定日期办理，应由原告自行承担责任。第五，原告并未实际缴纳物业费、车位使用费、水电费，无权要求被告承担。且该等费用性质属于房屋使用中正常发生的费用，与被告无关。经审理，本院认定以下事实：1、2012年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市高新园区桃峪园X号楼X单元X层X号商品房一处。该合同第八、九条约定，出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。如出卖人未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，出卖人自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险及相关费用（包括采暖费、物业费等）。上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定交纳了购房款2,478,168元。2、2012年10月21日，原、被告签订《“普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书》，该协议第一、二条约定，该地下室为位于大连市高新园区南路“普罗旺斯”项目（行政街号为桃峪园）X号楼地下二层中的X号地下室，该地下室将在2013年10月15日时移交乙方（原告）。乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，甲方不再另行通知，乙方领取钥匙即为移交该地下室。3、2012年10月21日，原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司签订《装修工程施工合同整装专用》，约定案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司承包原告所购房屋的装修工程，合同价款为330,882元。2012年10月21日，双方签订《普罗旺斯精装修补充协议》，增加合同价款13,749元。2013年9月11日，双方签订签订《终结协议》，约定：“……。2、本终结协议签订后，承包人无偿全部拆除该房屋装修款所包含的所有承包人已施工的装饰装修工程部分产品。具体拆除内容详见附件1。3、本协议签订后，针对发包人不予以拆除施工产品的部分（含发包人自行施工的全部产品），承包人必须保护完整，不得毁损。……。9、拆除后承包人必须恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交房标准。……。”2014年11月13日，大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2294号民事调解书确认:“松下亿达装饰工程（大连）有限公司于2014年11月20日前返还刘洪杰装修款344,571元、补偿原告损失20,000元（关于装修拆除及装修款返还等一切事宜一次性了解。此外刘洪杰不再主张其他任何责任）。”4、2014年4月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定：“……。在交房过程中，因甲方（被告）交付的房屋多处存在地热管裸露、损坏、不合格等质量问题导致逾期交房。乙方（原告）为此要求进行维修，并要求甲方承担逾期交房违约金，现经协商，同意对房屋质量问题做如下处理，特就有关权利义务签订协议如下：一、在本协议签订后，甲方同意一次性向乙方支付补偿金49,000元[上述补偿金包含了本次发现的房屋质量问题产生的所有维修费用、材料费和逾期交房违约金]，同时甲方负责将其拆除的该房屋的中央空调设备按照乙方的时间要求恢复安装完毕。乙方自行负责本次发现的房屋质量问题的维修等相关事宜，而无需甲方进行维修。就本次发现的房屋质量问题按前述约定一次性全部解决，乙方不再向甲方要求支付其他费用。2、在本协议签订后的日内双方办理房屋交接手续，任何一方不得无故推迟。……。五、关于乙方与装修公司之间因房屋装修合同而发生的争议，由乙方与装修公司之间进行解决。”上述协议签订后，被告向原告支付了49,000元。5、被告组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉房屋进行验收后分别形成《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》，确认案涉工程竣工日期为2013年9月7日，工程竣工验收合格。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《“普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书》、销售不动产统一发票；被告提供的《装修工程施工合同整装专用》、《普罗旺斯精装修补充协议》、《终结协议》、大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2294号民事调解书、《协议书》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案争议的第一个焦点为原告请求被告立即交付房屋及地下室、支付逾期交付违约金至实际交付日的诉讼请求是否应予支持的问题。首先，对案涉房屋的交付问题，原告主张案涉房屋及地下室被告一直未向其交付，而被告则主张案涉房屋不仅由原告委托案外人松下亿达装饰工程有限公司装修，而且原告自己也对案涉房屋进行了装修施工，充分证明案涉房屋早已交付给原告。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。而自2013年9月7日起，案涉房屋已符合双方合同约定的交付条件。而对于实际的交付行为，原告一直强调被告未向其交付房屋，但其并不否认其委托案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司装修案涉房屋的事实，而被告主张其已向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司交付了案涉房屋的钥匙。尽管原告表示对案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司何时进场装修并不知情，而被告亦未提供证据证明其先期向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司交付钥匙是获得原告授权的，但至少在2013年9月11日，原告与案外人在签订《终结协议》时已知晓案外人入场装修的事实，其在庭审中也强调在装修过程中其到现场查看并发现问题，但在此过程中，其并未提供证据证明其对被告将钥匙交由案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司入场装修的行为提出过异议。并且就案外人的装修行为，原告已通过诉讼途径获赔解决，更印证了原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司装修合同的独立性及原告对装修行为的认可。据此，可以认定被告向案外人交付钥匙的行为是得到原告许可的，可以推定2013年9月11日被告经原告许可向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司交付了案涉房屋的钥匙，而此时交付的房屋亦符合合同约定的交付条件。其次，关于交房的责任承担问题。根据原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司签订的《终结协议》第9条的约定：“拆除后承包人必须恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交房标准”，现案涉房屋已经案外人实际装修，根据双方《终结协议》的约定，恢复《商品房买卖合同》所约定的交房标准的义务和责任应由案外人承担，并且原告与案外人已就房屋修拆除等一切事宜调解解决，原告亦认可在案外人拆除装修后其到过现场，但对拆除行为其并未向案外人主张过异议。现其在案涉房屋已由其[发包给案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司]实际装修的情况下再向被告主张交房的责任显然欠缺事实和法律依据。再次，原、被告双方于2014年4月30日签订《协议书》一份，被告同意一次性向原告支付补偿金49,000元（上述补偿金包含了本次发现的房屋质量问题产生的所有维修费用、材料费和逾期交房违约金），此笔款项被告后来实际支付给了原告。此协议表明，在原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司达成调解之前，原告已实际对案涉房屋进行检查并发现了地热管裸露、损坏问题，对该问题，被告亦实际对原告进行了补偿，原告亦接受了补偿金49,000元。虽然原、被告双方没有正式的房屋交付手续，但此协议表明原告已充分行使了对案涉房屋进行检查的权利，更印证了原告许可被告将案涉钥匙交由案外人松下亿达装饰工程有限公司的行为。最后，关于案涉地下室交付问题。根据原、被告双方签订的《“普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书》第一、二条约定，该地下室将在2013年10月15日时移交乙方（原告）。乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，甲方不再另行通知，乙方领取钥匙即为移交该地下室。上述协议明确约定乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，但原告并未举证证明其去售楼处领取钥匙、办理移交手续被告不予配合的事实，故对原告的此节主张，因欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，关于原告的第一、第二项诉请，因欠缺相应的事实和法律依据，本院予以驳回，被告相应的答辩意见有理，本院予以采纳。本案争议的第二个焦点为原告主张的维修费是否应予支持的问题。关于原告此节主张，本院要求原告明确主张的维修费是基于交付房屋产生的质量瑕疵（交付前）还是基于物的瑕疵担保责任（质保责任），原告明确诉请为交付房屋产生的质量瑕疵（交付前），经本院释明后，原告坚持此节诉讼请求。结合上述房屋交付问题，本院认为，案涉房屋已于2013年9月11日由被告经原告许可向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司完成交付，故原告主张交付前的质量瑕疵产生的维修费用本院不予支持，原告向本院提出相应的鉴定申请本院不予准许。若原告主张案涉房屋物的瑕疵担保责任（质保责任）可另案起诉确认。关于原告主张的判令被告承担交付前各项费用（物业费、水电费、平台使用费等）一节，上述费用并未实际发生，经本庭询问多遍后，原告依然无法明确具体数额亦未缴纳该部分诉讼费，故其此节主张属诉求不明本院不予处理。关于原告主张的判令被告支付原告维权费用10,000元一节，因双方合同及协议中对此费用并无特殊约定，并且原告未举证证明此笔费用实际发生，故原告此节主张因欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于原告原诉讼请求中主张的被告立即交付车位及逾期交付车位违约金一节，因车位与房屋买卖属于不同的合同关系，经本院释明后，原告已变更其诉求，关于车位买卖的相应纠纷原告可另行起诉确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘洪杰全部诉讼请求。案件受理费29,892元（原告变更诉讼请求应退诉讼费3,413元），其他诉讼费50元，共计人民币29,942元（原告已预交），由原告刘洪杰自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  卢丹丹审 判 员  马雯菁人民陪审员  于菊英二〇一七年四月三十日书 记 员  王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。