湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异100号
案外人：张童，女，1979年2月14日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：黄俊，湖北多能律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：李佳林，湖北多能律师事务所律师，特别授权。
诉讼保全申请人：翟占粮，男，1973年4月29日出生，汉族，住河北省沧州市献县乐寿镇南关村**号。公民身份号码：1329241973********。
委托代理人：陈发栋，湖北谦牧律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：柯洁，湖北谦牧律师事务所律师。特别授权。
被申请人:臧瑞南，男，1988年12月10日出生，汉族，户籍所在地河北省沧州市献县，现住武汉市武昌区。
被申请人：吕慧，女，1989年12月1日出生，汉族，户籍所在地河北省沧州市献县，现住武汉市武昌区。
诉讼保全申请人翟占粮与被申请人臧瑞南、吕慧、藏臣西民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月2日作出（2017）鄂0106财保78号民事裁定书，裁定：冻结臧瑞南、吕慧、藏臣西银行存款60万元或查封冻结其等价值的其他财产。于同日向武昌区住房保障和房屋管理局送达上述裁定及（2017）鄂0106执保218号协助执行通知书，通知该局查封吕慧名下坐落于武昌区长江路28号3栋21层4号房屋。案外人张童向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人张童请求：依法撤销（2017)鄂0106财保78号、（2017)鄂0106执保218号民事裁定书，解除对武昌区长江路28号3栋21层4号房屋(合同备案号:昌140052338)的查封。
事实及理由：2016年9月25日，张童与吕慧及武汉凯琳房地产经纪有限公司(以下简称凯琳经纪公司)签订了一份《武汉市存量房居间(买卖合同)》(以下简称“合同”)，约定:1、吕慧将其所有的长江紫都三期C地块3栋21层4号的房屋出售给张童，房款总计170万元;2、合同签订时，张童支付吕慧购房定金30万元;3、张童于吕慧办理提前还贷当日向吕慧支付购房款80万元;4、吕慧名下房屋产权证出证当日办理产权证过户手续，张童见到名下产权证收件单后，于当日向吕慧支付剩余房款60万元。合同签订后，张童依约履行了所有付款义务，于2016年9月25日、2016年11月14日分别向吕慧支付了30万元、80万元(共计110万元的房款)。吕慧收到110万元后，凯琳公司于2016年11月依约将房屋钥匙交给了张童，张童于2016年11月已正式占有了该房屋。2016年11月之后，凯琳公司及张童多次督促吕慧及其丈夫办理房屋过户手续，但吕慧及其丈夫总是以各种理由拖延至今，导致该房产目前仍未能过户到张童名下。2017年5月，张童欲起诉要求继续履行合同，并申请诉前财产保全。此时，才发现房屋已于2017年5月2日被查封，裁定书文号为:(2017)鄂0106执保218号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。张童认为:1、张童与吕慧签订房屋买卖合同的时间为2016年9月25日，在查封时间2017年5月2日之前，且房屋买卖合同合法有效;2、张童在法院查封之前已合法占有该房屋;3、张童已按照合同约定支付了房款110万元，且于2017年8月16日按照武昌区法院的要求将剩余房款6O万元交由武昌区法院执行(实际向法院缴款67万元);4、张童无过错，房屋未过户的原因是因为吕慧拒不配合办理过户手续所致。
该房屋分别于2017年4月25日〔执行书文号(2017)鄂0106执保210号〕、2017年5月2日被查封，在张童于2017年8月16日按要求向武昌区法院缴纳执行款67万元之后，武昌区法院已解除了2017年4月25日对该房屋的查封。
保全申请人翟占粮抗辩称，一、张童提供的房屋买卖合同真实性无法确定。张童提供的房屋买卖合同上既盖了百居易房屋超市长江紫都站的章又盖了凯琳经纪公司的章，主体不明确，且未提供卖方臧瑞南的身份信息，真实性无法确认。二、张童提供的转账记录并非其本人与吕慧之间的转账记录。张童所提供的购房款转账记录并非由其本人向吕慧的转账，而是由童琰芮向吕慧转账，该款项的真实用途无法证实。张童提出童琰芮是代其转账，但该说法只有张童与童琰芮两案外人的认可，未得到收款人吕慧的承认，不排除该款项并非张童购房款的可能。三、张童称将尾款转到法院，但该笔尾款的处理方式有误。张童称将购房尾款67万元转账到法院，若该情况属实，该笔尾款的处理应当参考各保全权利人的意见。但实际上翟占粮并不知晓该笔尾款的处理过程，而是直接被告知尾款已经全部用于清偿另一案件。综上，张童提起的异议申请缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回，并维持原保全裁定。
审查查明，经凯琳经纪公司居间中介，吕慧、臧瑞南于2016年9月25日与张童签订《存量房居间（买卖）合同》，将其二人共有的长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋（登记号为：长江路28号3栋21层4号）以170万元的价格转让给张童。合同约定付款方式为：签订合同时支付定金30万元，其中1万元交付凯琳经纪公司作出物业交割保证金。于2016年9月30日前由吕慧办理提前还贷手续，待确定银行扣款日期后，于提前还贷当日，张童向吕慧支付首付款80万元用于吕慧提前还贷，于银行贷款抵押解除后三个工作日内办理吕慧名下产权证，于吕慧名下产权证出证当日办理张童产权过户手续，张童见到产权证收件单当日向吕慧支付购房尾款60万元。
合同签订当日，张童通过童琰芮的银行账户分两笔向吕慧支付定金29万元，向凯琳经纪公司支付物业交割保证金1万元。吕慧向张童出具“今收到张童购买本人长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋的购房定金30万元”的《购房定金收条》一张，确认转款为童琰芮。2016年11月14日，张童又通过童琰芮银行账户向吕慧支付购房款50万元、30万元。吕慧于当日向张童出具《购房首付款收据》一份，确认：收到张童购买长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋首付款110万元（包括定金30万元）。当月，凯琳经纪公司将长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋钥匙交付给张童。此后因吕慧、臧瑞南拖延办理银行还贷手续，且拒绝配合张童办理房屋过户手续，导致张童未能办理房屋过户登记。
另查明，本院于2017年3月30日根据李森的申请，作出诉前财产保全裁定，并于2017年4月25日向武昌区住房保障和房屋管理局送达（2017）鄂0106执保210号《协助执行通知书》，查封了长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋。该案在执行过程中，张童按本院要求于2017年8月16日自愿将购房余款60万元（实际支付67万元）交付到本院，以换取本院解除对该房屋的查封。本院在收取了该款后解除了该案对长江紫都三期C地块3栋21层4号房屋的查封。
张童为支持其异议主张，向本院提交了以下证据：
1、吕慧、臧瑞南与张童签订的《存量房居间（买卖）合同》；
2、支付房屋价款凭证5张，合计支付金额110万元；
3、童琰芮于2017年5月18日出具的《证明》一份；
4、吕慧于2016年9月25日、2016年11月14日分别向张童出具的收到定金30万元、及首付款110万元（含30万元定金）的收据各一张；
5、凯琳经纪公司于2017年5月18日出具的《证明》三份；
6、张童与高度国际工程装饰（武汉）有限公司于2016年10月4日签订的《武汉市住宅室内装饰装修工程施工合同协议条款》，及支付装修工程款的支付凭证、收据等；
7、本院于2017年8月16日向张童出具的收到案件执行款67万元的收款收据。
本院审查认为，案外人张童与被申请人吕慧、臧瑞南在本院查封前即订立有合法有效的房屋买卖合同，并按照合同约定支付了30万元定金及首期80万元的房屋价款。被申请人吕慧、臧瑞南在收取了110万元的购房款（含30万元定金）后通过凯琳经纪公司及时向张童移转了对房屋的占有。导致张童未能及时办理房屋所有权移转登记手续，系吕慧、臧瑞南拖延办理提前清偿银行贷款以解除银行所享有的抵押权所致，故未办理房屋过户手续非因其自身原因所致。加之，该房屋在本案查封前曾因李森与吕慧、臧瑞南民间借贷纠纷案被本院查封，为解除该案的查封，张童自愿向本院超额交付剩余价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人张童对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院（2017）鄂0106执保218号协助执行通知书的执行，解除对武昌区长江路28号3栋21层4号房屋(合同备案号:昌140052338)的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
二〇一七年十二月四日
法官 助理 刘良志
书 记 员 冯 武