广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）凭民初字第135号
原告邱金福。
委托代理人黄可权，广西睦南律师事务所律师，特别授权。
被告谢群珍。
委托代理人卢星宇，广西诺尔律师事务所律师，特别授权。
第三人杨捷璐。
第三人中国建设银行股份有限公司凭祥支行。
负责人黄位学，行长。
委托代理人朱春雨，中国建设银行崇左支行风险部经理，特别授权。
委托代理人王伟华，中国建设银行股份有限公司凭祥支行副行长，一般代理。
原告邱金福诉被告谢群珍、第三人杨捷璐、中国建设银行股份有限公司凭祥支行（以下简称建行凭祥支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月26日立案受理后，依法组成由审判员周君和担任审判长，代理审判员冯潆予和人民陪审员李彧信参加的合议庭，于2012年7月4日公开开庭审理了本案。书记员陈雪担任记录。原告邱金福及其委托代理人黄可权、被告的委托代理人卢星宇、第三人杨捷璐、第三人建行凭祥支行的委托代理人朱春雨、王伟华到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告邱金福诉称，2011年2月28日，建行凭祥支行受中国建银投资有限责任公司委托而与被告商签了《房屋租赁合同》，约定将凭祥市银兴街8栋建行宿舍楼底层左边1至2间铺面出租给被告，租期3年，租金每间每月690元。合同特别约定，出租人不同意承租人在合同期限内转租、再转租房屋；未经出租方同意，承租方擅自将房屋转租或转借他人的，出租方可以立即终止房屋的租赁。2011年10月26日，原告通过拍卖竞买获得上述房屋产权，同年12月21日产权移交。经建行凭祥支行通知被告跟原告联系，而被告置之不理。原告登门找被告，发现在合同租赁期内，被告将承租房屋转租给第三人，违反了《房屋租赁合同》第4.3、第12.4条的规定。为此，原告依据合同第12。2条、第12。6条的规定，于2010年3月29日书面通知被告解除《房屋租赁合同》，根据合同及《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同自通知到达对方时解除。现要求法院确认被告与建行凭祥支行签订的《房屋租赁合同》已解除。
原告为其主张在举证期限内提供证据有：1、《租赁合同》，证明建行凭祥支行与被告有房屋租赁合同事实，合同中约定被告不得转租，否则建行凭祥支行有合同解除权的约定；2、2011年10月26日的成交确认书，证明原告竞买获得本案房产的事实；3、2011年12月21日的移交确认书，证明原告接收竞买房屋的事实；4、2012年2月18日的书面通知1份，证明建行凭祥支行书面通知被告与原告联系的事实以及出租人建行凭祥支行已经履行了其应尽的告知义务；5、爱儿岛母婴用品店工商登记材料（申请书、审核表），证明被告谢群珍将租赁房屋转租或转借给第三人杨捷璐的事实；6、2012年2月18日的通知1份，证明原告通知第三人杨捷璐办理变更手续或交回房屋的事实；7、解除租赁合同通知书、关于《解除租赁合同通知》的复函，证明原告书面通知被告解除合同后，被告复函不同意解除合同的事实；8、2012年5月27日建行凭祥支行出具的证明函1份，证明房屋租赁合同承租人是被告谢群珍本人，出租人没有同意承租人转租，被告谢群珍在签订合同时称是其自己经营的，未提及他人，更没有第三人杨捷璐的委托书，这说明被告是有转租行为；9、房屋所有权证，证明本案争议的房屋现已过户到原告名下。
被告谢群珍辩称，被告没有转租争议的房屋，被告只是与第三人杨捷璐合租合伙经营，合伙经营事实在工商登记有存档备案，被告已在举证期间申请法院调取该工商备案证据。原告认为被告有转租行为没有证据证实，原告无权要求解除租赁合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内申请法院调取的证据有：食品流通许可证登记、2011年4月1日的合伙经营协议书、2011年2月20日的委托书、2011年5月17日的证明各1份，证明被告与杨捷璐是合伙经营爱儿岛母婴用品店的事实。
第三人场捷璐陈述称，第三人杨捷璐与被告是合伙经营的，但是在合伙期间都是由第三人杨捷璐经营店面，双方是按出资比例来分担的。去办理工商登记的个体工商户时，被告与本第三人一起去的，当时是按工商人员的建议书写了2011年2月20日的委托书。
第三人建行凭祥支行陈述称，房屋租赁合同是第三人建行凭祥支行与被告签订的，房屋经拍卖成交后，建行凭祥支行已书面通知承租人谢群珍，也把房屋产权移交给买受人邱金福。
经开庭质证，被告和第三人杨捷路、建行凭祥支行对原告的证据1、2、3、9无异议，本院对双方无异议的上述证据予以认定，作为本案定案依据。
被告对原告的证据4有异议，认为被告是收到该通知，但该通知与本案无关联性；被告与第三人杨捷璐对原告证据5有异议，认为不能证明被告有转租事实，只能证明当时是谁去申请工商登记；被告对原告证据6有异议，认为与本案无关联性；被告与第三人杨捷璐对原告证据7有异议，认为通知书是收到了，但原告不是以被告有转租行为理由提出解除合同的；被告与第三人对原告证据8有异议，认为被告谢群珍与建行凭祥支行签订《房屋租赁合同》之后才与第三人杨捷璐合伙的，合伙事情也没有跟建行凭祥支行说过，但建行凭祥支行给第三人出具证明去办理工商登记，可以认定建行凭祥支行是知道被告与第三人杨捷璐合伙经营事情。
原告对被告的证据有异议，认为爱儿岛母婴用品店的食品流通许可证是第三人杨捷璐开办的个体工商户，并不是被告开办的；2011年4月1日的合伙经营协议书、2011年2月20日的委托书，从签订时间上看与被告庭审中说的合伙是在被告与建行凭祥支行签订《房屋租赁合同》之后的事情，但委托书上写明的是杨捷璐委托谢群珍与建行凭祥支行签订的《租赁合同》，这与被告和建行凭祥支行于2011年2月28日签订的《房屋租赁合同》在时间上相互矛盾，可以认定委托书、合伙协议书是不真实的；而2011年5月17日建行凭祥支行出具的证明只是证明谢群珍有租赁建行凭祥支行门面，请工商局给予办理注册登记手续，并没有提到第三人杨捷璐。
本院对双方当事人有异议的证据认证如下：
原告的证据4，被告也承认收到了该通知，该通知是建行凭祥支行通知被告所租赁的铺面已经拍卖给原告，要求承租人与原告联系，并附有原告的联系电话，第三人建行凭祥支行、杨捷璐对该通知也予以认可，本院予以认定；原告的证据5的个体工商户设立登记申请书和个体工商户设立登记审核表因无工商部门印章，被告亦不认可，不予认定。证据6，被告认为与本案无关，但该证据是原告通知承租户第三人杨捷璐办理相关变更手续或交回房屋的通知，第三人杨捷璐承认于当天就收到该通知，该通知与本案争议的租赁物有关联性，本院予以认定；证据7，被告也承认收到该解除租赁合同通知书的函，但认为原告不是以被告存在转租或转借的理由要求解除合同，可从该通知函上已明确指出被告存在违约，并函告解除租赁合同可知，原告是明确以被告违约而要求解除合同的，而违约是包括双方租赁合同约定的不得转租或再转租的行为的，因此，本院对该证据予以认定；证据8，是第三人建行凭祥支行发给广西睦南律师事务所的函，证明建行凭祥支行出租铺面给被告本人，商签合同时被告也称是其自己经营的，并未提及与杨捷璐有任何委托书的事实，而被告对与建行凭祥支行签订合同时并没有与杨捷璐合伙予以认可，本院对该证据予认定。
被告的证据食品流通许可证登记是杨捷璐开办的凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店的个体工商户，经营场所为凭祥市银兴街8栋建行宿舍楼沿街底层左边门店1-2间，有效期限2011年6月21日至2014年6月21日，该许可证是法院应被告申请调取的证据，能真实反映凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店的个体工商户开办者是杨捷璐本人，本院予以认定；2011年4月1日的合伙经营协议书、2011年2月20日的委托书，因原告不予认可，而庭审中第三人杨捷璐也承认委托书上的时间是按申请时工商局工作人员建议写的，但委托书中的内容却是写明杨捷璐与谢群珍合伙经营凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店，杨捷璐委托被告谢群珍与建行凭祥支行签订《房屋租赁合同》，这与被告庭审中说被告与建行凭祥支行签订合同后才与杨捷璐合伙相互矛盾，因此，本院对2011年4月1日的合伙经营协议书、2011年2月20日的委托书不予认定；2011年5月17日的证明，该证明是建行凭祥支行出具的，证明谢群珍租赁建行凭祥支行铺面的事实，请工商局给予办理相关登记手续，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年2月28日，建行凭祥支行与被告谢群珍签订《房屋租赁合同》，其中合同约定：建行凭祥支行将位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间，面积约67平方米的门面出租给被告谢群珍；租赁期限从2011年3月15日至2014年3月14日；年租金人民币16600元，以现金或转账方式按年预交，先交付租金后使用，每年提前5个工作日交纳次年租金；出租人须于2011年3月15日前将租赁房屋交付承租人，不设筹备免租期，即日起计租；承租方有下列情形之一的，出租方可以立即终止房屋租赁，收回出租房屋，因承租人行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人予以赔偿：（1）未经出租方同意，承租方擅自将出租方房屋转租或转借他人。…；租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本协议对新的房屋所有人和承租方继续有效。承租人租赁期间不得将承租房用于抵押，未经出租人同意不得整体或部分转租经营，不得以其他方式处分；出租人不同意承租人在合同期内转租、再转租房屋；发生本合同约定的解除合同事由，取得解除权的一方有权以书面形式通知对方解除合同，通知自送达对方之日起合同解除。合同解除后，给予承租人7天的搬迁期，搬迁结束后承租人没有按时搬迁，承租人自合同解除之日起加倍向出租人支付租金。合同签订的后，建行凭祥支行已按合同交付了租赁物。2011年6月21日，被告谢群珍将争议的租赁房屋即位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间门面转租给了第三人杨捷璐，杨捷璐承租下该门面后，向凭祥市工商行政管理申请成立了凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店的个体工商户，现该租赁门面一直由杨捷璐经营。2011年10月26日，原告通过公开拍卖竞买得上述争议租赁房屋，并与北京中招国际拍卖有限公司签订了成交确认书，2011年12月21日，建行凭祥支行与原告及北京中招国际拍卖有限公司三方签订了该争议租赁房屋的移交确认书，2012年4月24日原告已办理了本案争议租赁房屋的房屋所有权证。建行凭祥支行在转让本案争议租赁房屋后，于2012年2月8日已书面通知被告谢群珍，告知被告所承租的门面已经过拍卖卖给了原告，要求被告谢群珍有关租赁事宜与原告邱金福联系，并告知邱金福的联系电话1867713****。被告谢群珍庭审中也承认已收到建行凭祥支行2012年2月8日的通知，但被告没有按通知要求与原告联系。2012年2月18日，原告在未见被告与其联系情况下，书面通知实际承租本案争议门面的第三人杨捷璐，要求该第三人于2012年3月1日前与原告办理房屋租赁事宜，否则将于2012年3月18日收回房屋，但第三人杨捷璐于当天收到该通知后，也未与原告联系办理有关租赁事宜。2012年3月29日，原告以被告违约为由书面通知被告解除租赁合同，被告收到该解除租赁合同通知书后，于2012年4月3日复函不同意解除合同。2012年4月26日，原告向本院起诉。另查明，被告谢群珍与第三人杨捷璐不是同一个家庭成员。
本院认为，2011年2月28日，建行凭祥支行与被告谢群珍签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。该房屋租赁合同中约定，被告谢群珍无转租权。但被告在承租下建行凭祥支行位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间门面后，又将该2间门面转租给第三人杨捷璐，被告的转租行为已属违约，按合同约定建行凭祥支行是享有合同解除权的。2011年10月26日，本案争议的2个门面通过公开拍卖由原告竞买所得，并已办理了产权过户手续，原建行凭祥支行与被告谢群珍之间的《房屋租赁合同》项下的权利义务已转由原告承受，原告在取得上述争议门面所有权的同时，也就当然的取得了合同约定的合同解除权。原告以被告违反合同约定，根据法律及合同约定行使合同解除权，书面通知被告解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。解除合同的书面通知于2012年3月29日发出，被告收到后于2012年4月3日向原告复函不同意解除合同，从被告复函时间可知，原告的解除租赁合同通知书于2012年4月3日已送达被告，该通知书到达被告时建行凭祥支行与被告谢群珍签订的《房屋租赁合同》即解除。被告认为其与第三人杨捷璐之间是合伙关系，因此不存在转租的事实的主张，本院认为，从本案庭审中查明事实来看，争议的2个门面是用于经营凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店，该专卖店是第三人杨捷璐向凭祥市工商行政管理局申请成立的个体工商户，而按照法律规定，个体工商户是指在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的公民。个体工商户所称的“户”，既包括从事工商业经营的公民个人，也包括从事商业经营的公民的家庭，即个体工商户只能由自然人个人或者家庭经营，不存在不同家庭成员之间共同经营，如两个不同家庭的个人合伙经营的，应为法律上规定的个人合伙，不属于民法上规定的个体工商户。而现本案中被告谢群珍与杨捷璐不是同一个家庭成员，两个人根本不能成为共同经营的个体工商户。另外，被告提供的证据委托书，证明杨捷璐与被告合伙后，杨捷璐才委托被告谢群珍与建行凭祥支行签订《房屋租赁合同》，这与被告自己在庭审中说的被告与建行凭祥支行签订合同后才与杨捷璐合伙相互矛盾，因此，无法证明被告与第三人杨捷璐存在合伙经营的事实。综上理由，本院对被告主张与杨捷璐是合伙经营，不存在被告将争议门面转租给扬捷璐事实不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
被告谢群珍于2011年2月28日与中国建设银行股份有限公司凭祥支行签订的《房屋租赁合同》于2012年4月3日解除。
案件受理费50元，由被告谢群珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状正本四份，副本五份，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：崇左市中级人民法院诉讼费，帐号：20-073801012000660，开户银行：中国农业银行崇左建设支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周君和
代理审判员 冯潆予
人民陪审员 李彧信
二〇一二年十月二十三日
书 记 员 陈 雪