贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1316号上诉人（原审被告）：刘莎，女，1978年10月26日出生，穿青人，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：杨蕊瑜，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原�）：贵阳市六一幼儿园，住所地贵州省贵阳市南明区小十字白沙巷*号。法定代表人：冷小雪，系该园园长。委托诉讼代理人：潘开辉，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：成聪，贵州黔信律师事务所实习律师。上诉人刘莎因与被上诉人贵阳市六一幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘莎及委托诉讼代理人杨蕊瑜，被上诉人贵阳市六一幼儿园的委托诉讼代理人潘开辉、成聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘莎上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。虽然双方合同为一年一签，但合同租赁期限届满后，上诉人向被上诉人缴纳租金，被上诉人未提出异议继续收取租金，双方实际转为不定期租赁关系。合同约定因特殊原因双方才享有任意解除权，现被上诉人单方解除合同，损害上诉人的合法利益。二、一审判决证据不足，且一审遗漏当事人。一审并未查清涉案门面的实际产权人，被上诉人对该门面是否享有出租的权利。被上诉人是从贵阳市教育发展服务公司处接管该门面，故一审遗漏当事人贵阳市教育发展服务公司。贵阳市六一幼儿园辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求驳回上诉。一、双方签订的租赁合同租期至2016年6月30日已经到期，被上诉人有权请求上诉人返还门面，并支付欠付租金；二、双方并未形成不定期租赁关系，被上诉人只是出于人道主义，将搬离门面的日期延至2017年1�25日；三、根据贵阳市财政局文件，被上诉人对涉案门面享有管理经营权，本案并不存在遗漏当事人。贵阳市六一幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还位于贵阳市××字××号房屋门面；2、判令被告向原告支付2016年12月31日起至2017年6月21日止的房租5733.33元（起诉之日到返还房屋之日租金按《房屋租赁合同》约定的租金标准每月1000元另行计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，原告贵阳市六一幼儿园（甲方）与被告刘莎（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：甲方同意将贵阳市白沙巷4号房屋一楼2号门面以现金方式租赁给乙方使用，租期从2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金1000元，按季交纳，每季最后一个月交纳下季的房租，先交费后使用；乙方已交给原贵阳市教育�展服务公司700元的物业管理保证金，合同期满若物业完好，则退还全部保证金，若有损坏据实赔偿，赔偿金从保证金中扣除；租赁期内，门面设施（水、点、卷帘门、下水道等）由乙方负责保管使用，不得改变原样，损坏时由乙方自行修复，乙方装修需经甲方同意，所装修的内容在合同解除时处置权为甲方所有；租赁期间双方不得无故解除合同（不可抗拒的因素除外），双方因特殊原因需解除合同时，应提前三十天书面通知对方，否则违约方赔偿非违约方两个月租金的违约金；乙方未经甲方同意，不得将房屋（门面）的全部或部分转租给他人使用，否则甲方有权解除合同，收回房屋（门面），并向乙方加收两个月租金的违约金；房产税、土地使用费由甲方承担，水电费由乙方按表交给甲方，经营期间产生的其他费用由乙方自理。合同并约定其他相关事项。合同签订后被告使用了原告的门面。2016年9月23日，原告召集包括被告在内的承租户开会，同意将承租户搬离门面的日期宽限至2017年1月25日。当月27日，原告向包括被告在内的各承租户发出《关于收回门面的通知》，告知承租户租赁合同于2016年6月30日租赁期满，幼儿园同意将承租人搬离门面的日期宽限至2017年1月25日，承租人于2016年10月20日前缴清2016年12月31日前的使用门面的全部费用，逾期既不缴纳又不搬离门面的，幼儿园于2016年10月20日收回门面，宽限期满，承租人不搬离门面的，将承担10000元的违约金，并交纳超期的门面费用，超过10天的收取一个月的门面使用费，2017年1月25日后，若门面使用者不搬离门面的，幼儿园强行收回门面并保留诉讼权利。因被告一直未返还租赁的房屋（门面），原告遂诉至法院，提出诉请同前。审理中，原告提交法人证书、贵阳市财政局文件�证明、《房屋租赁合同》、《通知》、《温馨提示》、会议签到表、会议记录、签到单等作为证据，被告对真实性无异议，并提交以下证据：1、《房屋（门面）租赁合同》两份，一份落款时间2009年5月17日，内容为甲方（贵阳市教育发展服务公司）与刘莎（乙方）达成白沙巷50号1楼门面租赁协议，租赁期限20年，自2009年5月17日至2029年5月17日，每月租金800元，按季交纳等；另一份系复印件，落款时间2015年1月5日，主要内容为甲方（贵阳市六一幼儿园）与乙方（刘莎）经协商达成白沙巷4号房屋（门面）租赁协议，甲方同意将一楼陆号门面以现金方式租赁给乙方使用，租期从2015年1月1日至2018年6月30日，每月租金1000元，按季交纳等；2、承诺书，内容为：“贵阳市教育发展公司将贵阳市白沙巷4号房屋租赁给乙方经营，该处房屋暂未办理产权证明，但由乙方全权处理使用。�处房屋在经营过程中如遇任何产权、使用权纠纷，以及国家依法拆迁等问题，均无条件按工商局要求交回营业执照注销。出租方承诺人贵阳市教育发展服务公司，乙方承诺人刘莎。2010年9月29日”。被告以上述证据拟证明合同未到期，贵阳市教育发展服务公司移交给原告与其无关。原告认为原告提交的2015年的合同已取代上述两份合同，承诺书也只证明出租与承租的关系，不能达到被告证明目的。另在审理中，原被告均认可被告向原告交纳了截止2016年12月31日前的房屋租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告提交的原被告于2015年6月30日签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。被告刘莎提交的合同均在之前所签订，已被2015年6月30日签订的合同所替代，原、被告之间关于租赁诉争门面所产生的权利义务关系，受该合同所约束。现2015年6月30日签订的合同约定的租赁期限已届满，经原告同意被告搬离房屋（门面）的宽限期也已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告有权要求被告返还租赁的房屋。被告在租赁期限届满后未将租赁房屋返还给原告，原告要求被告返还租赁房屋并按合同约定的租金标准支付租金至房屋实际返还之日止，符合法律规定，对原告的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘莎于判决生效后10日内，向贵阳市六一幼儿园返还位于贵阳市××字××号房屋（门面）；二、刘莎于判决生效后10日内，向贵阳市六一幼儿园支付租金（租金按每月1000元计算，自2017年1月1日起至上述房屋＜门面＞实际返还时止）。案件受理费2250元减半收取1125元，由刘莎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘莎提交贵阳市南明区大南社区服务中心出具《证明》一份，拟证实刘莎从2002年一直实际经营涉案房屋，该证据与其一审提交的《承诺书》及与贵阳市教育发展服务公司签订的《房屋租赁合同》均证实，刘莎能够租赁涉案房屋直至该房屋拆迁为止，被上诉人系从贵阳市教育发展公司处接管该房屋，应尊重原有合同的约定。被上诉人经质证对真实性不持异议，但不认可证明目的。另查明，贵阳市财政局文件筑财资〔2010〕131号《行政事业单位国有资产处置批复书》�明：根据市领导批示，同意将教师招待所资产无偿划拨给贵阳市六一幼儿园。其余审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人刘莎虽与贵阳市教育发展公司就涉案房屋签订过房屋租赁合同，但在被上诉人接管涉案房屋后，上诉人与被上诉人重新签订了《房屋租赁合同》，对租赁房屋的相关事宜重新进行了约定，该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、双方是否形成不定期租赁关系，被上诉人原审诉请是否应支持；二、本案是否遗漏当事人贵阳市教育发展服务公司。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第二�三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中，被上诉人在2016年9月27日向承租户发出的《关于收回门面的通知》中，已表示双方租赁合同已于2016年6月30日租赁期满，同意将承租人搬离门面的日期宽限至2017年1月25日，由此可以看出，租赁合同的租期届满后，被上诉人已明确告知上诉人租赁关系终止，只是给予上诉人搬离涉案房屋的宽限期，而上诉人向被上诉人交纳的2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金，实质上是搬离宽限期内继续使用涉案房屋的占有使用费，故本案并不符合法律规定的不定期租赁情形，上诉人主张双方形成不定期租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁期于2016年6月30日届满后，上诉人作为承租人应当返还租赁物，但上诉人一直未将涉案�屋返还给被上诉人，故应继续支付自2017年1月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。关于焦点二，根据被上诉人一审中提交的《行政事业单位国有资产处置批复书》，涉案房屋系被上诉人资产，被上诉人有权对涉案房屋进行管理和处分，且涉案《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人之间签订，并实际履行，故本案并不存在遗漏当事人的情形，上诉人的该项主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人刘莎负担。本判决为终审判决。审 判 长 韦娟审 判 员 刘妍审 判 员 龙珑二〇一八年四月十三日法官助理 石敏书 记 员 田鹏