广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初7123号
原告：陈泽雄，男，汉族，1986年2月10日出生，住址：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：熊斌，广东巨龙律师事务所律师。
被告：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。
法定代表人：赵世曾，职务：董事长。
委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。
原告陈泽雄诉被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，适用简易程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊斌，被告的委托诉讼代理人杨倩倩、李婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由被告将其开发的位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的“卓能雅苑”1栋C单元3层3B号房产出售给原告，合同约定的总价款为人民币4,272,255元。合同约定被告应于2016年9月30日前将商品房交付给原告，同时约定出卖人在向买受人交付前应发出《入伙通知书》。合同附件五第六条约定“1、逾期在90日内，自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，……合同继续履行，自约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定履行了相应的付款义务。合同约定的房屋交付期限届满，被告仍未通知原告入伙。2016年10月底，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2016年10月31日至2016年11月6日办理入伙手续。原告至现场查看才发现房屋存在多处质量问题，涉案小区的燃气没有通过验收，规划验收合格证亦未取得，原告当场拒绝收房。在原告拒绝收房后，被告未进行任何的回复，亦未对房屋进行整改，涉案房产至今无法入住使用。原告认为，涉案合同系双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订，合法有效并应当被遵守。被告所交付的房产应当具备法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。同时广东省高级人民法院在《全省民事审判工作会议纪要》第一条第一款第6项中明确：房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。如上所述，原告已按照合同约定全面履行付款义务，涉案房产至今未取得《规划验收合格证》，且燃气仍未开通，原告无法入住使用涉案房产。被告未能在约定期限内交付符合法律规定和合同约定条件的房产，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》(合同编号：深宝网预买字(2016)第4461号)，依法按合同约定交付卓能雅苑1栋C单元03层03B号房产。2、被告向原告按日万分之四向原告支付从2016年10月1日起至实际交付之日止的迟延交房违约金（迟延交房违约金暂计算至2017年2月17日，计算标准：购房总价款人民币4,272,255元×万分之四／日×140日=人民币239,246.28元）上述违约金从2016年10月1日起暂计算至2017年2月17日，实际违约金计算至被告取得规划验收合格证之日，如逾期交房超过90日，前述违约金计算标准按照合同约定的日万分之四计算；三、被告承担本案全部诉讼费。
被告雄伟公司答辩称，一、原告拒绝收楼没有依据，应视为其已经于2016年11月6日接收涉案房产。1、预售合同第十条约定了交付房产所需的全部文件，被告已书面通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日前往被告售楼处办理入伙手续，该部分材料全部存放于售楼处办理入伙手续地点，因现场收房人数较多，原告遗漏部分文件，实属正常，并且不排除原告故意少拿、不拿文件资料的可能。预售合同附件五第五条第2款约定的交房条件，原告在收楼意见书中提及的房屋表面质量瑕疵不属于该条款可以拒绝收楼的理由，根据该条规定，应当视为原告已接收本房产。2、涉案房屋的燃气早已通过验收、符合使用条件，涉案小区的燃气工程已经于2016年8月11日取得燃气工程竣工验收报告，该报告显示燃气工程竣工验收合格，涉案小区已具备随时通气的条件，被告在书面通知入伙时不开通燃气是因为每户业主开通燃气均需要在认真燃气集团开户并且申请开通，但小业主在办理入伙手续时并未向深圳燃气集团申请开户。第二个原因是出于保证业主人身及财产安全考虑，因为涉案房屋的交付标准是毛坯房，业主必须经过装修才会正式入住，而装修过程中一般涉及拆除墙体、改动管道等，现在涉案小区的住户燃气均已开通。二、原告逾期60天才支付购房款299万元，并且未按照约定付清逾期付款违约金，原告有权顺延交楼时间，无需承担逾期交楼的违约金。关于购房款的支付期限已经在预售合同附件五第三条第1款有明确约定，按照该约定，原告应当在2016年2月23日签订合同之日起60日内，也就是2016年4月23日前办理银行贷款手续，并向被告支付剩余价款299万元，但是实际上原告迟至2016年6月21日才付清该部分款项，已经构成逾期，应当向我方支付违约金。根据预售合同附件五第四条第2款约定，买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括违约金的）卖方有权顺延交房，并且不承担逾期交房的违约责任。三、通过规划验收并非交付房屋的必备条件，理由如下：1、《建筑法》第61条规定的交房条件是工程竣工验收合格，而工程竣工验收合格与规划验收合格没有直接关系。2、涉案预售合同是深圳市规划和国土资源委员会，深圳市市场监督管理局联合制订的示范版本，为深圳市全部开发商所必须采用，如果将通过规划验收认定为房屋交付条件，则不仅推翻否定了该示范文本的指导效力，也有为深圳房屋交易市场的交易习惯和交易秩序。3、城乡规划法第45条是对政府行政行为的管理性规定，目的是约束建筑物符合城乡规划，而不是强制规定房屋的交付条件，深圳市城市规划条例不能优先适用，因为该条例是于1998年5月15日通过了，该条例第二条规定深圳市行政区为深圳市城市规划局，但是1998年的时候宝安和龙岗两区属于深圳市行政规划的一部分，不属于经济特区，所以该条例通过时就属于地方性法规，是适用于整个深圳市行政区的，直至2010年国务院才通过国函（2010）45号国务院关于扩大深圳经济特区范围的批复，将宝安和龙岗纳入经济特区的范围，因此，该条例不属于特区立法，属于较大式立法，是地方性法规中效力层级比较低的。不属于法律行政法规的强制性效力规定。法律行政法规的强制性效力规定，不能以此认定房屋交付条款无效。4、城乡规划法第45条第二款规定建设单位应当在竣工验收后6个月内向规划主管部门报送有关竣工验收资料，被告已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理为合法合理。
被告反诉称，被告与原告于2016年2月23日签署编号为：深（宝）网预买字（2016）第4461号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，（下称“合同”）。该份合同附件五对第三条对买受人逾期付款的责任进行了约定，该条第一款约定“逾期90日内（含90日），自约定的应付款项期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。”该份合同第六条第三款约定“按揭方式付款，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的30%，即人民币1,282,255元，签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币2,990,000元”。原告于签订合同当日支付了首期款人民币1,282,255元，但是直至2016年6月21日才支付剩余购房款。根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条第三款约定，原告应当在2016年4月23日前支付剩余购房款即人民币2,990,000元，原告逾期支付剩余购房款，根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第三条的约定，原告应承担相应的违约责任。综上所述，原告逾期支付剩余购房款，应当承担相应的违约责任。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付逾期交付购房款违约金人民币53,820元（299万元×0.003×60天）；二、原告承担本案的诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称，一、被告提起了反诉事实，被告反诉诉求是无事实和法律依据的，因为首先原告在支付首期款时将银行按揭贷款所要求的全部文件交于建设银行景田支行，原告已完成了办理按揭手续的义务。之后便是开发商与银行履行相应手续的过程，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条约定，出卖人也就是被告应在签订本合同之日起三日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件材料交付买受人或买受人指定的第三人。因此，在原告已将按揭手续交给银行的前提下，后面手续是由银行与开发商进行完成，特别是开发商的原因导致银行未能及时完成相应的手续，而导致银行通知原告签订合同以及放款时间的延迟，为此我们特向法院申请了向建设银行景田支行调取相关因开发商延迟导致原告贷款手续延迟的调查证据申请，希望法院能够查明该事实。且根据双方的合同第七条约定，买受人承担逾期付款违约责任前提是买受人无正当理由违反合同第六条才承担违约责任，如前所说，因为开发商或银行的原因造成的则作为原告方是不需要承担违约责任的。因此，根据客观事实，原告是不需要承担延期付款的违约责任。二、关于合同附件五该合同是格式合同，其中第四条被告作为格式合同条款的一方原告方免除其责任，加重了原告责任，排除了原告主要权利，根据合同法第四十条规定，该条款是无效的。因为原、被告双方在合同中对逾期付款以及逾期交房对于违约责任均有明确的约定，根据权利义务对等原则，出卖人被告以格式合同的方式以未支付违约金而有权延迟顺延交房，且不承担逾期交房的违约责任，该约定是加重了原告的违约责任，而免除被告的延迟交房的主要责任，因此该条款是无效，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2016年2月23日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了深（宝）网预字（2016）第4461号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的“卓能雅苑”第1栋C单元3层3B号房地产，性质为商品房，用途为住宅，总价款为4,272,255元。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款1,282,255元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2,990,000元；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，被告应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受入同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1、出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2、买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。
上述合同签订前，原告已向被告足额支付首期购房款1,282,255元。
2016年4月4日，原告与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了合同编号为2016-0118-489677号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款2,990,000元用于购置案涉房地产，借款期限为360个月，借款利率为浮动利率即自起息日基准利率下调10％，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未在合同约定的时限前足额偿还任何一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。合同约定贷款直接支付至被告雄伟公司账户。借款抵押财产为深（宝）网预字（2016）第4661号《深圳市房地产买卖合同（预售）》所买卖之房地产。合同第十五条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就案涉房地产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。
2016年6月21日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行将贷款人民币2,990,000元支付至被告雄伟公司账户。
2016年10月24日，被告取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。后原告收到被告发出的《入伙通知书》，被告通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日期间办理入伙手续，原告于2016年11月4日到场办理入伙验房手续，原告在《收楼意见书》中列明了房屋的诸多质量问题，并以此为由拒绝收楼。
2017年1月份，案涉小区燃气开通。
2017年3月15日，被告向原告发出《关于收取逾期支付购房款违约金的告知函》，要求相关案件原告在收到告知函后5日内支付迟延付款违约金或与被告协商。
另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函本院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联A819-0128宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟房地产开发（深圳）有限公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。
2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函本院，主要内容为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区××街道，宗地号为A819-0128，建设用地面积为51,323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。另查明，案涉项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后案涉项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。
在本案审理过程中，为查明按揭贷款发放情况，本院依法向各案原告申请住房按揭贷款的银行发出查询函，根据各银行的复函，各案原告办理按揭贷款需原、被告双方提交相关资料，但各银行未明确按揭贷款发放迟延（未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的付款期限支付按揭款项）的原因。
上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、入伙通知书、快递单、深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市不动产权登记中心的复函、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局的复函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据？被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任。二、如应承担违约责任，迟延交房违约金应如何计算。三、原告是否迟延支付购房款及原告是否需承担迟延付款的违约责任。对此，本院分析如下：
一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据，被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。本院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。本院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年7月10日方才取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，案涉房地产在此之前均不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件，原告拒绝入伙有事实和法律依据，本院予以支持。由于涉案小区于2017年7月10日已取得规划验收合格的相关文件，具备法律法规规定的交付使用条件，应视为涉案房屋已于该日期交付原告，故本院对于原告诉请被告交付涉案房产的诉讼请求不予支持。
被告抗辩主张原告迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在原告没有足额支付迟延付款违约金前，被告均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系被告作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，被告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了原告作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了被告作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案被告在提供格式条款时并未对排除原告主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起原告的注意，排除了原告就此项免除被告按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。被告依据该合同条款提出的可顺延交房的抗辩主张，本院不予支持。被告应按双方合同约定支付迟延交房违约金，以承担迟延交房的违约责任。
二、关于迟延交房违约金的计算方式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条关于迟延交房违约金计算方式的约定，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，而案涉房地产于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格的相关文件。据此，结合原告诉讼请求，被告应支付原告迟延交房违约金，违约金以原告已支付的购房款为基数，按每日万分之四的标准从2016年10月1日起计算至2017年7月10日止，即人民币471,562.88元（4,272,255元×万分之四/日×282天）。
三、关于原告是否迟延支付购房款及原告是否需承担迟延付款的违约责任。根据案涉合同的约定，原告应于合同签订之日起60日内支付剩余购房款。案涉合同签订于2016年2月23日，但剩余购房款于2016年6月21日方才支付完毕，原告已迟延付款59天。根据案涉合同的约定，买受人逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。故原告应向原告支付迟延付款违约金人民币52,923元（2,990,000元×万分之三/日×59天），对于被告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈泽雄2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金人民币471,562.88元；
二、原告陈泽雄应于本判决生效之日起十五日内支付被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司迟延付款违约金人民币52,923元；
三、驳回原告陈泽雄的其他诉讼请求；
四、驳回被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,444元由被告负担，反诉费人民币573元由原告负担。受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年九月八日
书记员 席俊奇
书记员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。