湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00302号
原告：华润置地（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中山路254号。
法定代表人：原强，董事长。
委托代理人：徐浩皓、熊大林，华润置地（武汉）物业管理有限公司职员。
被告：张颖，女，1971年10月22日出生，汉族，住武汉市武昌区和平大道**号华润凤凰城**栋***室。
原告华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）与被告张颖物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理。由代理审判员陈原适用简易程序，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人徐浩皓、熊大林及被告张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润物业公司诉称：2008年8月18日，被告张颖与华润置地（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告为被告购买的位于武汉市武昌区和平大道18号华润置地凤凰城9.10-2-402号商品房（建筑面积98.01平方米）提供前期物业服务，物业服务费为每月每平方米1.8元，即每月176.4元，并就其他权利义务及违约责任等做了约定。合同签订后，原告按照合同约定提供相关物业服务，但被告却未按约支付物业服务费。从2011年8月1日至2014年3月31日，被告累计拖延支付物业服务费4410元。虽经原告多次催缴被告仍然拒付，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费（截止2014年3月31日）4410元，并承担本案诉讼费用。
被告张颖辩称：被告自2008年8月1日收房之日起至2011年7月31日，均是提前支付半年的物业服务费，后因原告华润物业公司不能按照物业合同约定履行职责和义务，给被告人身和财产安全造成了无法弥补的损失，被告才从2011年8月1日起停止交纳物业服务费。1、原告不履行安全保卫职责，导致被告家中于2011年5月12日清晨6点半被盗，损失财物价值一万余元。事后被告多次要求原告安装防盗网和监控探头，但原告至今没有答复，更没有安装。2、被告家楼下302号房的业主在露台上搭建违章房屋，原告在明知其搭建行为属于违法行为的情况下，不仅没有履行制止和报告不法行为的义务，还多次要求被告同意违法搭建。3、小区停车困难，小区二期地面区域没有一个停车位，地下停车位又只出售不出租，造成小区业主只能将车停在和平大道的人行道上，车辆的车窗多次被砸。综上，在原告没有履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告华润物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书。拟证明原告的主体资格及具有物业服务企业壹级资质。
证据二：《武汉市商品房买卖合同》附件五“前期物业服务内容的约定”。拟证明原告与被告张颖之间存在物业服务关系。
证据三：武汉市服务业发票复印件。拟证明被告张颖交纳了至2011年7月31日止的物业服务费。
证据四：《物业费缴纳通知单》（存档联）七张。拟证明原告于2012年2月22日至2014年1月10日间共向被告张颖催缴物业服务费7次，并从2013年5月3日起，将原告因被告家被盗给予的慰问金500元用于冲抵拖欠的物业服务费。
证据五：《物业服务费催收函》、《律师函》及相应挂号信邮寄凭证。拟证明原告自行或委托律师分别于2012年9月10日、2013年5月6日、2013年11月19日向被告张颖催缴物业服务费的事实。
证据六：地铁拆迁施工围挡图三张。拟证明2010年5月28日至2010年6月3日地铁施工单位对小区拆迁区域封闭围挡进行了公示，直到2012年5月6日拆迁区域都被施工单位封闭围挡的事实。
证据七：《关于华润凤凰城地铁建设工程施工期间的相关工作说明》和《致华润凤凰城业主的公开信》公示图二张。拟证明临时围挡外沿安装照明和监控视频等设备以确保小区安全的事实。
证据八：安全员巡逻签到表、突发事件处理记录表。拟证明原告已经按照物业服务合同约定履行了安全保障义务的事实。
证据九：情况说明。拟证明2011年的华润置地（武汉）物业管理有限公司安全员巡逻签到表已被销毁的事实及销毁的原因。
证据十：（2013）鄂武昌民商初字第00099号民事判决书。拟证明原告曾于2013年2月19日向武昌区人民法院提交华润置地凤凰城巡逻签到表的事实，及该案主审法官确认原告尽到安保义务的事实。
证据十一：工作联系函三份。拟证明地铁拆迁施工期间，原告多次致函武昌区拆迁工作领导小组和武汉市地铁集团，要求其重视并保障华润凤凰城小区居住安全的事实。
证据十二：《凤凰城地铁拆迁工作专项小组人员及职责分工》。拟证明地铁拆迁施工期间，原告成立专项小组，并指派专员负责凤凰城小区的安保，积极履行安保义务。
证据十三：《凤凰城项目2011年第一季度物业服务报告》、《凤凰城项目2014年第一季度物业服务报告》。拟证明原告在地铁拆迁期间和地铁拆迁结束后均认真履行安全保卫、小区清洁等各项义务。
证据十四：居家安全防范类温馨提示（图片七张）、居家防盗座谈会信息快报1份、消防安全活动信息快报2份。拟证明原告采取多种方式宣传防盗、消防知识，已按照物业服务合同约定履行了安全保障义务。
证据十五：武昌区城管局积玉桥街办事处城市管理科批文、凤凰城10-302号业主江涛与武汉市武昌区家园拆迁安置事务所的协议书。拟证明城管部门及拆迁代理方同意江涛搭建防护棚的事实。
证据十六：2011年7月5日关于10-302在露台上搭建安全构造物的调查问卷、2012年5月20日关于10-302在露台上搭建安全构造物的调查问卷。拟证明原告先后两次就江涛搭建防护棚一事征求相关业主意见，积极开展协调工作的事实。
证据十七：《关于上报凤凰城小区住10号楼303侵占公共露台、私自安装雨棚的联系函》。拟证明原告对于凤凰城10-303号业主安装雨棚一事已尽到协调、制止、上报主管部门义务的事实。
证据十八：图片两张。拟证明原告协调社区及城管部门制止凤凰城10-303号业主于2013年7月10日施工后其外墙的状态；凤凰城10-303号业主经社区及城管部门同意后安装雨棚的现状。
证据十九：2013年凤凰城项目清洁外包服务合同、2014年凤凰城项目清洁外包服务合同。拟证明原告将凤凰城小区的清洁工作外包给武汉天润科技开发有限责任公司，并严格督促其履行清洁义务的事实。
证据二十：《质量管理体系认证证书》中英文正副本。拟证明原告提供的物业管理服务符合ISO9001：2008和GB／T19001-2008标准。
证据二十一：《装饰装修违约整改通知书》。拟证明原告就凤凰城小区业主将空调外机安装在外墙面事宜通知相关业主整改的事实。
被告张颖为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：被告的身份证。拟证明被告的身份信息。
证据二：武昌区公安局积玉桥派出所110接处警表。拟证明原告对安保问题置之不理，致使2011年5月12日被告家中被盗的事实。
证据三：照片一组。拟证明原告没有履行安全保卫义务，拆迁区域的围挡没有完全封闭，被告房屋周边没有安装监控、防爬刺和照明设施。
以上证据均在法庭上出示，并经过庭审质证。被告张颖对原告华润物业公司提交的证据一至证据四、证据六、证据七、证据十、证据十一、证据十三、证据十六至证据二十的真实性无异议，对证据五表示没有收到过，对证据八的真实性和关联性有异议，对证据九的证明目的有异议，对证据十二、证据十四、证据十五、证据二十一的真实性有异议。原告华润物业公司对被告张颖提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，证明目的有异议；对证据三的真实性、关联性和证明目的均有异议。对上述双方当事人真实性不持异议的证据，本院予以确认，并作为认定本案事实的根据；对双方当事人有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经审理查明，原告华润物业公司系取得一级资质的物业服务企业。
2008年8月18日，被告张颖与华润置地（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌070553278），购买了坐落于武汉市武昌区积玉桥华润置地·凤凰城二期第9、10幢2单元4层2号的房屋，建筑面积为98.01平方米。该合同附件五“前期物业服务内容的约定”中约定：原告华润物业公司为华润置地·凤凰城小区的物业管理单位，其物业管理服务包括房屋外观、设备运行、公共部位与公共设施设备、公共区域环境卫生、公共绿化、交通秩序与车辆停放、小区内秩序维护、小区内消防、房屋共用部位与共用设施设备、房屋装饰装修及档案资料等11个方面的内容，管理期限自2007年4月1日起至2010年12月31日止；物业服务费由原告按每月每平方米1.8元收取，业主或物业使用人应于每个预收周期首月5日前交纳，逾期按每天0.3%交纳违约金。
2011年5月12日6时55分，被告张颖拨打110报警反映家中被盗，并告知原告华润物业公司。随后，公安人员在原告工作人员陪同下进入被告的上述房屋，记录为：“今早6：30分家中被人翻窗入室，盗窃家中两部手机及现金7000余元，立案。”被告于2011年8月1日起停止交纳物业服务费，至2014年3月31日止，其未交纳的费用共计4410元（98.01平方米×1.8元×14个月÷2＋98.01平方米×1.8元×18个月）。原告向被告多次催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
另查明，因武汉市武昌区积玉桥地区地铁施工，经武汉市武昌区人民政府协调，华润置地·凤凰城小区2010年10月1日至2012年9月30日的物业服务费减半，剩余部分由武汉地铁集团有限公司承担。故原告华润物业公司对被告张颖在此期间内的物业服务费予以减半收取。
因被告张颖家中被盗，原告华润物业公司决定给予慰问金500元，但被告拒绝领取。原告于2013年5月3日将500元慰问金用于冲抵拖欠的物业服务费，被告在庭审中对此冲抵行为不予认可。
本院认为，原告华润物业公司与被告张颖之间存在物业服务合同关系。虽然前期物业服务合同已于2010年12月31日期限届满，但原告一直按原前期物业服务合同的约定继续提供物业管理服务，可以视为一种事实上的物业服务合同关系，是合法有效的，接受物业服务的业主应依约交纳相应的物业服务费用，直至业主大会、业主委员会成立后选聘新的物业管理公司为止。根据本案查明的事实，被告拖欠原告2011年8月1日起至2014年3月31日止的物业服务费4410元（其中14个月物业服务费已减半）属实，被告拒交物业服务费的理由是否成立系本案争议的焦点。
原告华润物业公司作为被告张颖房屋所在小区的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。现前期物业服务合同中并没有约定原告应对小区业主的室内个人财产负有保管义务，被告家中财物的保管不属于物业服务的内容。根据《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”的规定，物业公司对小区的安全防范工作承担的是一般的协助义务，而判断其是否履行了该义务，应从三个方面进行考察：一是物业公司的安全防范制度是否健全，制度是否被执行；二是技防设备布控是否合理，设备是否正常运转；三是盗窃发生后，物业公司是否尽到协助义务。根据原告提交的证据八至证据十四，原告制定了健全的日常巡查、安保宣传、协调报告等安全防范制度，也执行了该制度。根据被告张颖的陈述，在被告向原告反映被盗情况后，原告及时委派工作人员陪同公安民警查看现场，尽到了协助义务。根据被告提交的证据二、三和原告提交的证据十六、十七，华润置地·凤凰城二期第9、10幢2单元的3层与临街商铺的顶层平台相连，被告购买的4层2号房接近该平台，110接处警表中“被人翻窗入室”的记录可证明此处存在安全隐患，但从盗窃发生时至本案庭审辩论终结之日止，此处一直没有安装相应的技防设备。因原告提供的物业服务中长期存在已知的安保隐患，给被告的生活造成了一定影响，故对被告给付物业服务费的数额，本院酌情予以减免20%。关于被告提出的违章建筑问题，原告提交的证据十五至证据十八可证明原告履行了协调、制止及向有关行政管理部门报告的义务，故对被告以其楼下业主在露台上搭建违章房屋为由拒交物业服务费的主张，本院不予支持。关于被告提出的小区内停车难致使车辆停放路边多次被砸的抗辩意见，没有证据予以佐证，本院不予采纳。
综上，被告张颖拒交物业服务费的理由不能成立，但原告华润物业公司提供的物业服务存在瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十六条第一款、第四十七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告张颖于本判决生效之日起七日内给付原告华润置地（武汉）物业管理有限公司自2011年8月1日起至2014年3月31日止的物业服务费3528元。
二、驳回原告华润置地（武汉）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告华润置地（武汉）物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 陈 原
二〇一四年九月一日
书 记 员 任冬春