苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2909号
原告苏晓董。
委托代理人周兰兰、陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
被告林宏基，台湾籍。
委托代理人王炜，江苏拙正律师事务所律师。
原告苏晓董诉被告林宏基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理。本案后裁定转为普通程序，依法由审判员周宏与人民陪审员殷华芬、方倩组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏晓董的委托代理人周兰兰，被告林宏基及其委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏晓董诉称，原、被告双方于2016年2月签订了房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于苏州市吴中区越溪镇越湖花园42幢204室房屋，成交价148万元，原告也按约支付了定金1万元。签订合同后，原告多次催促被告办理网签、资金托管等手续，被告不予理睬，原告于是向被告发催告函。被告仍不予理睬，且将房屋重新挂牌出售，标价205万元。请求判令被告赔偿违约金570000元。
被告林宏基辩称：一、本案涉讼房屋系答辩人夫妻共同所有，在共有人宋彩菊不知情的情形下，被告无权处分共有财产，因此该处分行为无效。二、本案房屋买卖居间合同并非三方现场签署的，被告缺乏对签订合同时房地产行情的必要了解，实属显失公平。被告卖房的目的是想还债后换一套小面积的房子，但后来发现卖掉房子还债后，已经无力再购房，合同目的也不能实现。三、原告诉请缺乏依据且数额明显过高，不应得到支持。本案合同只是意向性的预约合同，对于买卖合同的许多重要事项未作约定，缺乏合同必备条款，不具可操作性，被告充其量存在一定程度的缔约过失责任，并且原告也没有按期支付定金，被告有权不履行合同。原告仅凭该意向性协议主张高额损失赔偿，缺乏事实和法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年2月3日，原告苏晓董（乙方）与被告林宏基（甲方）、苏州锦佳房产经纪有限公司（丙方，下称锦佳房产公司）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定被告将登记于其名下位于苏州市吴中区越溪镇越湖花园42幢204室房屋出售给原告，房屋建筑面积143.81平方米，成交价格148万元，相关税费由原告承担。合同第四条约定，乙方于2016年2月3日交付定金人民币壹万元整，首付加银行贷款由房管所一次性到房东账户。第五条第4款约定，甲方承诺于款清当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第六条第5款约定，甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予返还。该合同由原告于当日签字后由锦佳房产公司传真至当时在台湾的被告，被告签字后于次日再回传给锦佳房产公司，由该公司在合同上盖章。2016年2月5日，原告向被告转账支付1万元，锦佳房产公司于次日发短信告知原告“客户收到你的定金了”。2016年3月28日，原告向被告发出办理过户手续催告函，要求被告于接函后十日内配合原告到房管局办理资金托管、银行贷款、过户缴税等房屋买卖手续。
另查明，涉案房屋于2009年1月15日办理产权登记，登记所有人为被告一人。被告与案外人宋彩菊于2010年12月23日登记结婚。
本案审理中，原、被告一致同意于2016年6月13日解除涉案房屋买卖（居间）合同。
以上事实，有原告提供的房屋买卖（居间）合同、银行个人业务凭证、邮件截图、短信打印件、催告函、EMS邮寄凭证，被告提交的结婚证、房产证及庭审笔录等证据予以证实。
原告为证明自己主张的违约金金额，向本院提交了网页截图，认为被告又将涉案房屋挂在网上出售，价格是205万元，其主张的57万元违约金是实际损失，就是该挂牌价与合同价的差额部分，而合同约定的违约金条款不足以弥补其损失，具体损失金额可由法院酌定。经质证，被告对真实性不予认可，该网页截图所显示的房屋不能证明是涉案房屋，实际上该房屋并没有再挂牌出售。对于目前的房屋价格，其不是很清楚。经本院释明，原告未向本院申请对涉案房屋市场价格进行评估。
被告为证明自己的意见，向本院提交了越溪派出所出具的情况说明及其与中介公司的微信往来截图，认为涉案房屋系夫妻共有，被告妻子宋彩菊得知被告私自将房屋出售而与中介公司负责人发生纠纷并报警，而被告出售该房屋的目的是以大房换小房，用差额来还债，并非因房屋价格上涨而不履行合同。经质证，原告认为该情况说明无法达到被告的证明目的，微信往来正好可以证明被告看到苏州房价上涨后想涨价。
关于合同履行情况，原告陈述，买卖合同上没有约定网签及付款时间，因为中介告知要和被告约具体网签的时间，并且等网签时再明确约定付款时间。在向被告催告之前，其一直联系中介，中介说被告要涨钱，尽量沟通，当时原告同意加价到160万元，但被告要求加到180万元才肯出售。被告陈述，其2016年2月24日回到苏州，于2016年3月1日在锦佳房产公司与原告见面，表达了卖房子还债后买小房子的想法，因为房价上涨，如果还按合同约定的房价执行，其换房的目的无法实现，因为听中介说房屋现价190万元左右，所以其提出让原告在约定价格上加一些，在约定价格和190万元之间取中间值，但原告只肯加5万元。其卖房的目的是要确保可以买到小房子，才会把现在的房屋卖掉，所以付款和交房时间都没有约定。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。被告抗辩涉案房屋系夫妻共有，其单方出售的行为无效，因该房屋登记于被告个人名下，且在被告与宋彩菊结婚前已取得房屋登记，原告有理由认为该房屋系被告个人所有，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。根据合同约定，被告将涉案房屋以148万元的价格出卖给原告，但鉴于本地房价迅速上涨的现实，被告不愿意以原来价格出售该房屋或者要求原告大幅度加价的前提下才肯继续履行合同，已经构成对合同义务的根本性违反，原告有权要求被告承担合同约定的违约金或赔偿实际损失。关于被告抗辩必须保证其能买到小房子才会出售涉案房屋，因双方并未将此作为合同的条件，故被告据此不履行合同没有法律依据，本院不予采信。关于被告抗辩本案房屋买卖合同缺乏付款和交房时间等必备条款，属于预约合同，原告无权主张高额损失的意见，该买卖合同除了付款和交房时间未约定外，其余主要条款均完备，房屋买卖合同已经成立并生效，依一般逻辑，双方只需要对付款和交房时间做进一步约定即可，但被告争议的焦点是房屋成交价过低的问题，在这种情况下，其不肯继续履行合同或达成关于付款和交付时间之约定，仍属违约。退一步而言，即使该商品房买卖（居间）合同仅仅是预约合同，原告也有权依照合同的约定要求被告承担违约责任，故被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。对于合同本身，因双方一致同意房屋于2016年6月13日解除，本院予以确认。合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。对于被告收取的1万元定金，原告审理中明确要求返还，被告也表示可以退还，故该1万元应当由被告返还给原告。关于损失金额，原告主张的金额没有事实依据，其又未在本院指定期限内向法院申请司法鉴定，因原告确实有实际损失，结合涉案房屋所在区域的房屋市场价格总体情况及区域房价未来趋势，参照商品房买卖（居间）合同约定的房屋成交价20%的违约金金额，本院酌定原告的损失为296000元，该损失应由被告赔偿给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告林宏基于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏晓董损失人民币296000元。
二、被告林宏基于本判决生效之日起十日内退还原告苏晓董购房定金人民币10000元。
案件受理费9500元、保全费3270元，合计人民币12770元，由原告苏晓董负担2000元，被告林宏基负担10770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 殷华芬
人民陪审员 方 倩
二〇一六年九月五日
书 记 员 钱莉婷