安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初904号原告：田家庵区某部，住所地安徽省淮南市田家庵区。业主：王某，男，19xx年生，汉族，高中文化，个体户，住淮南市田家庵区。身份证号码340xxx********。委托代理人：朱青京，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被告：高某，女，19xx年生，本市人，个体户，汉族，安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：穆可跃，安徽卫正律师事务所律师。原告田家庵区某部（以下简称：某部）诉被告高某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月29日受理后,适用简易程序，于同年3月15日公开开庭审理了本案。原告某部经营者王某及其委托代理人朱青京，被告高某委托代理人穆可跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某部诉称:2015年11月1日高某将位于田家庵区的两间门面房出租给原告，双方签订《租房合同》，合同约定：每件每月租金3500元，租期一年（从2015年11月20日至2016年11月20日止），年租金为84000元。同时高某认可的租金支付方式为：先付柒万元整，还有壹万肆仟元整，三个月付清。合同签订后，原告主动要求支付租金，但高某反悔不接受，并要求提高租金，双方一直在协商中。原被告于2015年12月17日签订第二份《租房合同》（该合同在被告处保管），合同约定：年租金为9万元，同时双方口头约定2015年12月18日支付租金，原告按约定从银行取款支付租金，但被告又反悔，再次提出增加租金，年租金为10万元，导致原告无法按合同约定支付租金。另一方面原告在2015年11月1日签订合同后，于2015年11月21日与淮南某有限公司签订《田家庵区xxxxxx协议》，对所租赁的房屋进行装修，于2015年12月6日装修结束，原告支付了装修款197600元，并在租赁房中开展正常了经营活动，但被告在拒绝在合同约定接受租金的情况下，将自己的轿车堵住原告所经营的门面，导致原告无法正常营业，原告无奈于2016年元月8日打“110”报警，由淮南市公安局新淮村派出所出警，双方签订的《租房合同》无法履行，原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除原、被告所签订的《租房合同》，2、被告赔偿原告装修损失人民币197600元，3、本案的诉讼费用由被告承担。某部为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据，现归纳认证如下：证据一、原告营业执照、业主身份证。证明1、原告的诉讼主体适格；2、原告2011年10月24日注册，一直在从事经营。高某质证：真实性无异议，证明观点有异议，只有王某应当作为原告。本院对该证据予以确认。证据二、租房合同。证明1、原被告2015年11月20日签订的合同合法有效，应受保护；2、租期是一年；3、一共两间，每一间租金的金额；4、约定租金先付1万，以后再付；5、被告一再提高房租，屡屡违约，造成合同无法履行。高某质证：真实性无异议，内容也约定了权利义务，双方认可是两间。本院对该证据的予以确认。证据三、银行取款凭证、银行对账单。证明被告签订合同后反悔，2015年12月18日原告取款支付租金，被告又反悔，房租上涨至10万元。高某质证：取款凭证可以看到2015年12月18日的，对照合同，签订合同的时候就应当付钱，迟了一个月才交，说明原告没有按照合同约定给房租，不存在钱给不掉，也证明对方违约。本院经审查认为：对该证据的真实性予以确认，因高某当庭否认拒绝收取租金，在没有其他证明佐证前提下，证明观点不予认定。证据四、（一组证据）田家庵区xxxxxxx协议、xxxxxx明细（楼上楼下160平方米）、收款收据、营业执照、组织机构代码证。证明1、原告承租被告的房屋后，将装修工程发包给淮南某公司，工程总价197600元，工程完工后，原告将工程款交付给该公司；2、被告违约行为导致租房合同无法履行，解除合同后，原告应赔偿装修损失19万7千6百元。高某质证：1、营业执照是2012年成立，该公司是否正在经营应当提交年检备案的资料，该公司是否经营有疑问。2、协议书，是王某与公司签订的，该协议与被告之间不存在法律上的关系，该协议是否真实存在不确定。3、明细表和收据，明细表是不成立的，按照建筑合同的规定，如果工程真的存在，应当有结算书以及双方的决算表，还应付相关票据，不真实。收据认为无效，数额大，应当开具正式的发票，建筑工程结算也应当有正规的法律程序。对是否存在该装修工程，被告方有疑问。本院经审查认为：该装修协议没有提供税务发票佐证，没有提供款项的具体支付方式（转账或现金等）等证据，根据合同相对性原则本院不予评判。证据五、照片8张。证明原告承租了被告的房屋。按照民诉法个体户应以字号起诉，主体正确。2经营需要对房屋进行了装修，应赔偿装修损失。3、被告用轿车堵住原告的门造成无法经营，是合同无法履行的原因之一。4、有执法大队对违法停车的处罚，证明堵门事实的存在。高某质证：原告租房以后，因一直没有交钱，违反了合同约定，被告找其要钱，引起的纷争，执法局处罚与本案没有什么关联。本院经审查认为：对照片的真实性予以确认。证据六、淮南市公安局新淮村派出所两份《接警说明》。证明1、王某经营的窗帘店，符合诉讼主体。2、双方因租金问题，被告用轿车堵住原告门面，影响原告正常经营活动。3、2016年2月3日，被告因涨房租，引发与王某纠纷打架的事实，不是因为不付房租。高某质证：1、派出所的说明证明了房主去要房租钱，承租人不付房租造成纠纷。2、两份说明不足以证明影响到了原告的经营，1月6日夜间发生的事，1月8日就报警了，时间短，不存在造成那么多损失。本院对该证据的真实性予以确认。证据七、录音光盘。房租涨到9万元，又提高到10万元，真正违约的是被告，造成合同无法履行；两次录音，一次是在店里电话录音，一次是12月20多日，原告让被告拿房租，被告要求涨到10万，录音是从手机拷贝下来的。高某质证：一开始房子撬锁进来的，第一次租被告房子的时候，别人说原告“赖”，租房子给他会“缠”不了的。双方商量到了银行，拖延也不拿钱。被告要求要么给一万两万的押金，原告也不同意。第二天，被告认为原告不给定金，就认为合同就不生效了，就把房子租给别人了，租给别人是一年十万。后来王某撬锁了，经过打“110”报警，王某跟警察说这房子是他租的，给了7万。被告就想，如果他诚心租，那就再租给他吧。然后原告一直租者，水电都用着，但一直都没有给房租，认为用着被告的房子，试试他的生意能不能做下去，就这样套着被告。水电都一直在用，房租也一直没给。被告几天前也在看，原告的窗帘店也一直在经营。不存在给原告钱不要的事实，堵车堵在门口，难道给钱原告不要吗？另外，视听资料缺乏有效的形式要件。没看到录音的内容，录音内容听不清楚。从录音可以看出，原告有这方面的准备，多次陈述“我给你钱你不要”，不具有客观性和准确性，把责任推给被告，该证据不具有全面性、客观性。作为出租方，合同签订后，因承租人没有履行债务，根据合同法的规定出租人可以解除合同以及根据市场行情提价。即便该证据有效也不足以说明被告具有主要过错。本院经审查认为：双方曾经因租金问题及给付租金问题发生过争执，但是王某仍然在使用该房屋。证据八、录像视频。证明车堵门的事实。高某质证：该证据说明了被告向其要房租，车辆在门口停留过。该证据不能说明时间性，是一天或者半个月。证据不能说明造成了损失，租给原告房子要房租是天经地义的事情。本院经审查认为：结合本案其他证据高某与原告经营者王某因为房租产生争议，曾经把自己的车辆停在原告门店前。高某辩称：1、诉讼主体错误。合同是王某和高某两个自然人签订，而不是智诚窗帘营业部。同时合同条款也未涉及承租人王某租房用途，本案原告应为王某，所以应当驳回起诉。2、原告诉请不能成立。不符合解除合同的条件。装修损失197600元不能成立。理由是：首先是原告违约，合同订立后占用了答辩人房产权，但未支付房租费用，属于不履行债务，原告违约，原告陈述不真实，原告应依照合同约定给付租金，如果答辩人拒收，原告可采取提存等方式履行义务，原告有错在先，过错很大，所以无权请求解除合同。其次，原告有错，如果自己有损失也应自己承担。再者，王某与刘玉忠订立的装修协议及履行情况是否真实与答辩人无关系，答辩人与刘玉忠没有权利义务关系，原告提供的装潢明细及收据也不真实，不合法，不符合证据的有效条件。3、原告应履行合同，给付租金，承担违约责任，承担有关费用。高某为证明其答辩，向法庭提交如下证据，现归纳认证如下：证据一、照片。证明原告一直在正常经营。某部质证：1、超过举证期限，不予质证。2、载体不合法，难道手机去存档，形式合法性不符合。本院结合本案其他证据及双方的自认对该证据予以确认。证据二、高某身份证。证明被告身份。某部质证：无异议。本院对该证据予以确认。根据庭审调查、原被告陈述及采信的证据，本院确定如下案件事实：2015年11月20日甲方高某与乙方王某（系个体经营者）签订租房合同，约定：甲方在青年路有门面房壹间（后经查合计两间），乙方愿租赁，每月租金3500元，租期壹年，从2015年11月20日至2016年11月20日止，租期结束房屋自动交付甲方统一再租赁，但房租价格不统一。租金分壹次结清，如续租必须合同到期前40天签新合同，不签视为租赁终止。房屋保持现状，不许改动，到期装潢无偿拆除，乙方不可转租，如转租必须经甲方同意重新签订合同，私自转租罚款贰万元，合同终止。屋面漏雨甲方维护，但货物损失甲方不负责，水电甲方协助处理，如特殊原因甲、乙单方终止合同罚金叁仟元（拆迁、政府管理除外），租赁到期如不搬走，甲方封门造成房租和一切损失由乙方赔付。合同一式二份，自愿遵守，违约自付，双方签字生效。甲方：高某，乙方王某。（备注）：先付柒万元整，还有壹万肆仟元整，叁个月付清付壹万整，肆仟元整甲方费用。合同签订后，某部（王某）入住该房屋进行经营，未支付租金。2016年1月8日高某与王某因房屋租金问题产生纠纷，高某曾经于2016年1月6日将一辆车牌为皖A×××××的轿车停放在王某店门口，王某通过“110”报警电话报警，xx派出所民警出警进行了出警。2016年2月3日高某与王某因经济纠纷再次发生矛盾，xx派出所出警处理。后某部以被告违约造成无法经营为由诉讼来院，要求解除合同，被告赔偿损失197600元，承担诉讼费。本院认为：2015年11月20日签订的租房合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，不违背风序良俗，系合法有效合同，原告以被告违约造成其无法经营为由诉讼来院，结合双方的陈述、答辩及举证质证，双方的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否适格。二、租房合同是否予以解除，被告是否赔偿原告损失197600元。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于原告的诉讼主体是否适格。根据原告提供的证据，王某系个体工商户，王某为经营者，名称为田家庵区某部，组成形式为个人经营，根据民事诉讼法解释的规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息，田家庵区市场监督管理局登记的“名称”田家庵区某部应当视为字号，以该字号作为原告提起诉讼符合法律规定，被告辩称合同以两位自然人签订，应当以王某为原告，王某作为经营者有权利对外签订合同，根据交易习惯应当视为该个体户进行租赁房屋从事窗帘店面经营，此类合同不宜比照企业合同等较为严格的合同签订形式，故被告的辩称本院意见不予采信。二关于租房合同是否予以解除，被告是否赔偿原告损失197600元。根据法律规定双方签订的合同是合法有效的，王某（某部）签订合同后进入租赁房屋进行正常的经营活动，虽然高某因催要租金与王某产生纠纷并曾经用轿车停在王某店门口，但是根据查明的事实这只是暂时的行为，该性质属于一般民事纠纷，并未达到严重影响王某经营的程度，另一方面王某没有交付租金也是纠纷产生的原因之一。从原告提供的录音材料看高某有提高租金的言语和意见，但是从庭审查明看双方并没有推翻原来签订的合同重新商定合同，原合同是合法有效的，王某已经进入房屋，达到租房经营的合同目的，若高某拒绝领受租金，王某有权将租金交有关部门提存，再依法处理。对照合同法规定的解除条件，本案不符合合同解除的条件，原告的该项请求不予支持。对于赔偿损失，因为合同未解除，正在履行过程中，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：驳回原告田家庵区某部的诉讼请求。案件受理费4252元，由原告田家庵区某部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一六年七月十二日书记员  范文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。