山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3088号
原告赵�亮。
委托代理人郑立民，山东盾安律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司安丘市支行，住所地：安丘市向阳路54号。
法定代表人张文刚，行长。
委托代理人盖玉伟，男，1961年3月9日出生，汉族。
被告曹爱法。
原告赵培亮与被告中国农业银行股份有限公司安丘市支行（下称安丘农行）、被告曹爱法案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵培亮的委托代理人郑立民，被告安丘农行委托代理人盖玉伟到庭参加诉讼，被告曹爱法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵培亮诉称，2013年7月19日，他与被告曹爱法签订楼房买卖合同，将登记在曹爱法名下的座落于安丘市景芝工贸城、景酒大道北侧1号楼房产证00××06号、00××13号房产以72万元购买，当日他支付购房款52万元，紧接着他对楼房进行了装修和入住，只是当时未办理过户登记手续。之后被告曹爱法背着他将安丘市房权证景芝字第××号、00××13号楼房抵押给了安丘农行，事后该行的王风秋主任与他、被告曹爱法协商，由他支付被告曹爱法20万元，该行将解除对上述房屋的查封。他履行了上述口头协议后，该行只是将曹爱法的房产证交付给了他，但迟迟未将曹爱法抵押的争议楼房解封。后该行向本院申请对上述楼房强制执行，他提出执行异议，本院裁定驳回了他的异议。他认为本院裁定错误：一、他和被告安丘农行、曹爱法之间协议是三方真实意思表示，并已经实际履行，被告安丘农行应当信守承诺，解除对他购买楼房的查封。本院仅仅依据《物权法》的规定认定楼房为被告曹爱法所有，但没有依据《合同法》的规定认定三方买卖行为和代为还款行为的效力以及应给他带来的优惠结果�二、被告安丘农行已经将房产证交给他，他已经实际装修入住，说明该楼房的所有权转移给他，被告曹爱法和被告安丘农行都是认可的，只是未办理过户手续。被告安丘农行既然已经承诺解除抵押权，就应当配合他通过法定的程序办理相关手续。因此，裁定认定的与事实不符，裁定错误，请求依法判令被告安丘农行解除安丘市房权证景芝字第××号、08××13号楼房的抵押权；依法确认安丘市房权证景芝字第××号、00××13号楼房归他所有，被告曹爱法为他办理过户手续。
被告安丘农行辩称，1、原告购买曹爱法的楼房，未经过户登记，不发生效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”2、曹爱法于2013年7月19日在他行不知情的情况下将早在2012年10月25日就已抵押于他行的房产私自卖�原告，本身存在过错。且曹爱法与原告的楼房买卖是虚假的，事实为被告曹爱法向原告借款，原告已于2014年5月15日以追回借款为由向本院景芝法庭提起诉讼，案号为（2014）安民初字第1603号。因此原告赵培亮与被告曹爱法签订的楼房买卖合同并不存在，实为借款纠纷。原告诉称“没有从合同法角度，依法认定三方买卖行为和代为还款行为的效力”的理由并不成立。3、他行出具的曹爱法（赵培亮）20万元的还贷凭证，只是为了证明赵培亮替曹爱法还款的事实，他行并未同意赵培亮与曹爱法的楼房买卖合同，更无解除抵押的承诺。4、他行办理的贷款抵押登记合法、有效，对抵押的房产享有优先受偿权。综上所述，他行在对曹爱法、葛建伍金融借款合同纠纷案的诉讼、执行过程中的保全、查封符合法律规定，不存在任何过错。
被告曹爱法未答辩。
经审理查明，安丘农�与曹爱法、葛建伍金融借款合同纠纷一案（（2014）安商初字第650号），经本院主持调解，双方达成以下协议：曹爱法欠安丘农行借款2490000元及利息，自2014年5月起，于每月25日前偿还100000元，直至本息还清为止；葛建伍承担连带清偿责任。曹爱法向安丘农行借款时于2012年10月25日将自己位于安丘市景芝镇工贸城景酒大道北侧，房屋产权证号为安丘房权证景芝字第××号项下的全部房产（建筑面积1086平方米）抵押给安丘农行（他项权利证书：安丘房他证城区字第00327**号），贷款2490000元，抵押期限2012年10月25日至2015年10月24日。2013年12月5日，上述房产变更登记为11套，房屋产权证号为安丘房权证景芝字第××号，登记所有权人均为曹爱法。同日，曹爱法与安丘农行办理抵押变更登记（安丘房他证景芝字第00383**号）。11个房产证的“附记”中的抵押状况为：于2013年12月5日�押于安丘农行金额2490000元，抵押期限2012年10月25日至2015年10月24日。该案审理过程中，本院依据安丘农行的申请，裁定查封上述11套房屋。因曹爱法、葛建伍未履行本院调解书确定的义务，安丘农行申请本院依法对曹爱法的抵押财产强制执行。2014年6月16日，案外人赵培亮以安丘房权证景芝字第0086806、00××13号房产为自己所有为由，向本院提出执行异议，要求中止对该房产的执行。同年9月3日，本院裁定驳回案外人赵培亮的异议。赵培亮不服，诉至本院。
另查明，2013年7月19日原告赵培亮与被告曹爱法签订楼房买卖合同，原告以720000元购买被告曹爱法在景芝工贸城建设的商住楼南楼1-2层东户（后登记为：安丘房权证景芝字第0086806、00××13号）。原告首付购房款520000元，对房屋进行装修后入住，但未办理上述房屋的过户登记手续。2013年12月9日被告安丘农行收取被告曹爱�贷款200000元，该行工作人员王凤秋在业务凭证上注明：“该款由赵培亮代还（购103铺201室款）”。原告主张，当时三方口头协议，由自己代曹爱法偿还贷款200000元，安丘农行将解除对两套房屋的抵押、查封。被告安丘农行否认曾承诺解除两套房屋的抵押、查封。
上述事实，有原告陈述，被告答辩，原告提交的楼房买卖合同、收款收据、业务凭证、安丘市房权证景芝字第××号、00××13号房产证等证据及本院（2014）安商初字第650号民事裁定书、（2014）安执异字第20号执行裁定书、庭审笔录在案证实。
本院认为，被告曹爱法向安丘农行贷款2490000元，为担保债务的履行，被告曹爱法将自己的安丘房权证景芝字第××号项下的全部房产抵押给安丘农行，并于2012年10月25日办理抵押登记。后被告曹爱法将安丘房权证景芝字第××号变更登记为安丘房权证景芝字第××号，被告曹爱法于2013年12月5日与安丘农行变更抵押登记，抵押财产变更为安丘房权证景芝字第××号房产，但两次抵押登记系同一笔贷款，抵押期限均为2012年10月25日至2015年10月24日。因此，安丘农行自2012年10月25日对安丘房权证景芝字第××号房产享有抵押权。原告主张自己购买之后，被告曹爱法将安丘市房权证景芝字第××号、00××13号楼房抵押给了安丘农行，与查明认定的事实不符，本院不予采信。贷款到期后被告曹爱法不履行偿还义务，安丘农行作为抵押权人有权就抵押财产安丘房权证景芝字第××号房产优先受偿。故安丘农行申请对安丘房权证景芝字第××号房产强制执行，符合法律规定，本院予以支持。原告主张自己代曹爱法偿还贷款200000元后安丘农行承诺将解除对两套房屋的抵押、查封，仅凭安丘农行工作人员在业务凭证上的“注明”，本院无法确认，原告要求被告安�农行解除0086806、00××13号房产的抵押，本院不予支持。《中华人民共和国民物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告曹爱法未经安丘农行同意转让抵押财产，原告亦未代被告曹爱法清偿债务消灭抵押权，因此，原告虽已对0086806、00××13号房屋装修入住，但原告与被告曹爱法楼房买卖行为无效。故对原告要求确认安丘市房权证景芝字第××号、00××13号楼房归自己所有，被告曹爱法办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条之规定，判决如下：
驳回原告赵培亮要求被告中国农业银行股份有限公司安丘市支行解除安丘市房权证景芝字第××号及08××13号房产的抵押权、确认安丘市房权证景芝字第××号及00××13号房产归原告赵培亮所有、被告曹爱法协助办理过户手续的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告赵培亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李连弟
人民陪审员 王培元
人民陪审员 周瑞花
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王丽君