阜新市太平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0904民初954号原告：阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司。地址：辽宁省阜新市阜蒙县。法定代表人：刘明生，系该公司经理。委托诉讼代理人：李剑锋，男，系该公司法律顾问。被告：阜新发电有限责任公司。地址：阜新市太平区。法定代表人：蒋志庆，系该单位总经理。委托诉讼代理人：马浩，女，系辽宁凯旋律师事务所律师。原告阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司诉被告阜新发电有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司法定代表人刘明生、委托诉讼代理人李剑锋，被告阜新发电有限责任公司的委托诉讼代理人马浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年12月份被告从阜新康大房屋开发有限公司处取得位于太平区某写字楼侧楼五层和六层所有权，并占有使用该楼层。该楼五层的建筑面积为1490.87平方米，六层的建筑面积为1048.88平方米，总面积共计2539.75平方米。原告一直为该楼提供物业服务。从2014年12月至今，原告接续为被告的上述楼层提供物业服务，现共计拖欠原告物业费51919.56元。综上所述，原告的合法权益依法应得到保护，在双方协商无效的情况下原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决被告支付拖欠原告的物业费共计51919.56元及利息；诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，我方与原告没有签订物业服务合同，双方没有物业服务上的权利义务关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”我方作为太平区某写字楼侧楼五层和六层房屋的业主从取得房屋所有权至今，从未接到过选举业主委员会和选聘物业服务企业的通知，该写字楼根本没有成立业主委员会，也并没有组织业主选聘物业服务企业，更不存在书面的物业服务合同，所以我方与原告没有合同关系，我方对原告没有支付物业服务费的义务。《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”前文已述业主未选聘物业服务企业也没有签订物业服务合同，那么任何企业、机构对太平区创业中心写字楼提供的所谓管理服务都不能构成法律意义上的物业服务，原告亦在此列，故原告无权擅自向我方所有的房屋提供物业服务进而向我方主张物业服务费。第二，我方与二承租人签订租赁合同约定物业服务费由承租人承担。我方与某公司签订有效期限为2012年12月20日至2017年12月19日的太平区创业中心写字楼侧楼五层租赁合同、与徐某签订有效期限为2012年10月9日至2017年10月8日的太平区某写字楼侧楼五层租赁合同，均在合同第四条第三款约定物业费由承租人承担，具体原告是否与承租人签订物业服务合同，原告是否给承租人提供了物业服务应当由承租人进行举证。第三，我方在将房屋出租前，原告未曾提供过物业服务，无权收取物业服务费。我方所有的太平区某写字楼侧楼五层、六层两处房屋在签订前文所述租赁合同前一直处于闲置状态，在此期间原告并没有提供过任何物业服务。房屋出租后，一直由承租人直接使用，原告是否提供物业服务合同我方也不得而知。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”在没有物业服务合同的前提下，原告也不可能按照合同约定提供相应的服务，也就无权据此提出物业服务费的主张。综上所述，原告未签订合法有效的物业服务合同，在房屋闲置期间也未提供相关服务，原告无权要求我方支付物业服务费，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2006年12月份被告从阜新康大房屋开发有限公司处取得位于太平区某写字楼侧楼五层和六层所有权，并占有使用该楼层。该楼五层的建筑面积为1490.87平方米，六层的建筑面积为1048.88平方米，总面积共计2539.75平方米。2010年8月11日，阜新康大房屋开发有限公司（甲方）与原告阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司（乙方）签订了一份“太平某写字楼”物业管理移交合同，合同约定：“一、甲方将“太平某写字楼”的物业管理移交给乙方进行管理。二、……三、乙方接管后物业管理服务收费标准：网点的物业费按0.50元/平方米·月向业主或物业使用人收取；楼内写字间办公用房物业费按0.60元/平方米·月向业主或物业使用人收取（收费标准按物价部门批复标准调整），业主或物业使用人逾期交纳物业管理费三个月以上，物业公司将按应缴金额的0.3%按日加收滞纳金，同时，乙方可以向人民法院申请支付令或提起诉讼。”2011年3月22日根据阜新市物价局颁发的收费许可证上记载的收费标准，物业服务费每月每建筑平米为1.00元，电梯使用费每月每建筑平米为0.50元。原告从2011年4月开始按照该标准计算物业费用。经本院（2015）太民二初字第6号民事判决书判决，原被告之间关于被告从2010年8月11日至从2014年12月31日欠原告的物业管理费的纠纷已经解决完毕。被告依据“太平某写字楼”物业管理移交合同继续向原告提供物业服务。现太平区某写字楼侧楼五层（建筑面积1490.87平方米）的费用已按时交纳，被告尚欠原告太平区创业中心写字楼侧楼六层（建筑面积为1048.88平方米）自2014年1月1日起至2016年9月30日的物业费用（包括电梯费）51919.56元（每月每建筑平米为1.50元×1048.88平方米×33个月＝51919.56元）。上述事实，有原被告的陈述、本院（2015）太民二初字第6号民事判决书、阜新市物价局备案通知书（阜价备[2011]2号）、收费许可证等证据在卷为证，可以认定。本院认为,被告欠原告2014年1月1日至2016年9月30日物业管理费51919.56元事实清楚，证据充分，此笔款项被告应予给付。在庭审中，被告辩称其所有的太平区某写字楼侧楼五层、六层两处房屋在签订租赁合同前一直处于闲置状态，在此期间原告并没有提供过任何物业服务。房屋出租后，一直由承租人直接使用，原告是否提供物业服务合同其也不得而知，故其不应给付原告物业管理费,因被告没有提供充分的证据证明其主张，原告与建设单位签订了物业服务合同，且根据本院（2015）太民二初字第6号民事判决书的内容也能证明原告提供了相应的物业服务，故对被告的这一抗辩主张不予支持。关于原告主张的利息，因原告与被告之间未约定给付利息，故应自原告起诉之日，即2016年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算由被告给付原告欠款34613.04元的利息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告阜新发电有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司物业管理费（包括电梯费）51919.56元；并自2016年11月15日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算给付原告阜新蒙古族自治县康大物业管理有限公司欠款51919.56元的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元（原告已预交），由被告阜新发电有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  邢生力审 判 员  庞玉梅人民陪审员  刘 丹二〇一六年十二月三十日书 记 员  刘 莹