苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）吴执异字第0023号
异议人苏州甪直房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇苏沪机场路南侧。
法定代表人顾秧泉，经理。
委托代理人陈兰燕，江苏久顺律师事务所律师。
申请执行人贾玉莉。
委托代理人陈斌刚、李彦，江苏百年英豪律师事务所律师。
被执行人董书惠。
被执行人苏州申鹿服饰有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇联谊路。
法定代表人董书惠。
贾玉莉申请执行董书惠、苏州申鹿服饰有限公司民间借贷纠纷执行一案，本院立案受理后，案外人苏州甪直房地产开发有限公司（以下简称甪直房地产公司）提出执行异议。本院依法组成合议庭于2014年7月24日公开听证进行了审查。异议人甪直房地产公司委托代理人陈兰燕、申请执行人贾玉莉委托代理人李彦、陈斌刚到庭参加听证。现已审查终结。
异议人甪直房地产公司异议称，尽管法院作出（2014）吴民初字第0149号、0149-1号民事裁定，查封了位于苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢103号、104号、105号、202号、203号共五套房产，但该五套房产所有权仍属其公司，作为被执行人的董书惠仅就该房屋与其签订了《商品房买卖合同》，被执行人既未付清房款，也未办理产权登记，依法不享有房屋所有权。况且因被执行人未按约支付房款，双方已协商解除了房屋买卖合同，同时以被执行人名义支付的350万元（包括定金）实际系他人的购房款。故请求法院依法解除查封。
申请执行人贾玉莉答辩称，其提供的房产信息正确，被法院查封的五套房产已进行预登记，被执行人董书惠对此已履行付款义务，且以此房产办理抵押贷款，故涉案房产所有权属于被执行人董书惠，法院的查封裁定符合法律规定。
被执行人董书惠、苏州申鹿服饰有限公司未作答辩。
经审查查明，贾玉莉因与董书惠、苏州申鹿服饰有限公司、苏州海欣玩具有限公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。在审理期间，因贾玉莉的申请，本院于2014年1月28日、2月7日分别作出（2014）吴民初字第0149号、第0149-1民事裁定书，先后至房产管理部门查封了坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢103室、202室、105室和104室、203室房屋。经调解，该案双方当事人达成协议，本院于2014年4月16日作出（2014）吴民初字第0149号民事调解书。该调解书确认：董书惠自2014年5月31日起分三期给付贾玉莉本金人民币570万及以此为基数自2014年4月11日起按年利率24%计算的利息，并支付律师费240824元；苏州申鹿服饰有限公司对上述债务承担连带清偿责任。后因董书惠及苏州申鹿服饰有限公司未履行付款义务，贾玉莉申请本院强制执行。
异议人甪直房地产公司认为被执行人董书惠依法不享有本院查封的上述五套房屋所有权，因董书惠仅与其签订《商品房买卖合同》，其既未付清房款又未办理产权登记，为此，异议人提供证据如下：
1、2012年10月31日被执行人董书惠向异议人甪直房地产公司预订甪直镇润甫商业广场2幢1-2层房屋的协议一份，以证明董书惠预订的2幢1-2层房屋包括了本院查封的5套房屋。协议约定，董书惠支付定金人民币50万元，支付完定金后保留房号。董书惠在2012年11月20日前支付全额房款总计人民币25376035元（需贷款的必须办理完成贷款手续），并签正式购房合同，定金可以折抵房款。
2、2012年10月31日被执行人董书惠汇款给异议人甪直房地产公司50万元的银行客户贷记通知单一份，及2012年12月17日董书惠向异议人汇款300万元的银行通存通兑业务收款通知单一份。证明董书惠向异议人总共汇付了350万元。
3、2012年12月20日被执行人董书惠向异议人甪直房地产公司出具的“情况说明”一份，证明董书惠先后两次汇付异议人的350万元不是董书惠支付的首付购房款。“情况说明”内容：其先后两次共向异议人支付350万元是陈雄、黄程欣的房款。其中102号、201号房款是陈雄的，101号房款是黄程欣的，要求异议人将这笔款项分别开票给陈雄、黄程欣。
4、2014年7月9日中国农业银行股份有限公司福建省分行的数据查询单，以证明陈雄在签订购房合同前汇付董书惠352.5万元。数据查询单载明：2012年10月24日陈雄转给董书惠60万元，2012年10月29日转240万元，2012年11月6日再转52.5万元。
5、2012年12月18日被执行人董书惠出具的欠条一份，证明董书惠未支付5套房的首付款。欠条内容：欠异议人润甫商业广场2#购房款8749035元，于2013年1月8日支付完毕。
6、2012年12月19日异议人甪直房地产公司与黄程欣、陈雄、被执行人董书惠签订的《商品房买卖合同》8份，证明董书惠购买的5套房屋总房款17910640元，首付款8963640元，贷款8947000元。陈雄购买的2套房屋总房款5572512元，首付款2792512元，贷款2780000元。黄程欣购买的1套房屋总房款991760元，首付款591760元，贷款400000元。其中苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢103号、104号、105号、202号、203号五套房为董书惠购买，102号、201号房由陈雄购买，101号房由黄程欣购买。合同约定该商品房为期房，于2014年6月28日交房，买卖双方可以在本合同生效之日起60天内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记。
7、5份《个人购房借款合同》，证明被执行人董书惠向银行按揭贷款。合同载明：借款人董书惠、贷款人苏州银行股份有限公司甪直支行、保证人甪直房地产公司。董书惠向银行贷款8947000元。五份借款合同均附有《抵押清单》，抵押人是董书惠，以贷款所购之房为抵押物。
8、被执行人董书惠与异议人甪直房地产公司于2014年1月2日签订的《解除合同协议》一份，证明董书惠在异议人追要房款后，与异议人协议解除《商品房买卖合同》的事实。协议内容：解除苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢103号、104号、105号、202号、203号五套《商品房买卖合同》，董书惠配合异议人办理上述五套房产的网签解除事项。
9、苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢1-2层房平面图三张，证明2012年10月31日董书惠向异议人预订的1-2层房屋仅有8套，其中即包含了陈雄、黄程欣预定之房，董书惠二次汇付异议人350万元是陈雄、黄程欣的首付房款。
10、2014年7月18日陈雄、黄程欣、黄孝春与异议人甪直房地产公司之间结帐《说明》一份及相应银行凭证，说明陈雄、黄程欣购买的101、102、201号房在交付后办理的相关手续和汇付之费用能证明当初从董书惠处汇款至异议人的350万元并非董书惠购买本案所涉五套房产的首付款。《说明》内容：陈雄、黄程欣购买的润甫商业广场101、102、201号房款为6564272（房款）＋196928（契税）＋44756（维修基金）=6805956元，如契税和维修基金依法发生变化，与异议人据实结算。至2014年7月18日，陈雄、黄程欣已经支付的款项为3500000元（由董书惠账户支付）、3180000元（银行贷款）和125957元（黄孝春账户支付），共计6805957元。
上述证据经申请执行人贾玉莉质证后认为，被执行人董书惠与异议人甪直房地产公司间就本案争议之五套房产的《商品房买卖合同》已经生效，并且董书惠通过预付50万元定金、300万元首付及办理银行按揭贷款，已全面履行了付款义务，只等异议人按时交付房产、办理产权过户手续。争议之房作为银行按揭贷款的抵押物，董书惠作为抵押人与异议人已在房屋管部门办理预告登记，因此董书惠是本案争议之房的产权所有权人；对董书惠与异议人所签之《解除合同协议》的真实性持异议，认为陈雄、黄程欣与异议人所签订之购房合同与本案无关，本案争议房产已足额付清房款，且已办理预告登记，就算董书惠出具欠条是真实的，相反证明异议人与董书惠之间仅是债权、债务关系，争议房产的所有权人仍属董书惠。
审查过程中，异议人甪直房地产公司认可本案争议之五套房产的银行按揭贷款由董书惠支付。
本院认为：异议人甪直房地产公司主张执行标的物的实体权利并提供了相应阻止标的物执行的证据，申请执行人贾玉莉对该上述证据或不认可真实性或认为不具有证明被执行人董书惠未支付首付房款的效力，并以该五套房产已经房管部门进行预告登记为由主张物权。物权是权利人对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。尽管本案所涉五套房产按异议人与被执行人间的《商品房买卖合同》约定应进行预告登记，但预告登记与设立物权的本登记具有不同的效果。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。由此，预告登记的法律效果是限制登记权利人的处分行为，以保障债权请求权的实现，即预告登记作出后只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，并不导致不动产物权的设立、变更，因此异议人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
本院（2014）吴民初字第0149号民事裁定对坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢103室、202室、105室（合同编号分别为：苏吴合同201212190012、苏吴合同201212190024、苏吴合同201212190031）房屋的查封和（2014）吴民初字第0149-1民事裁定对坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路24号2幢104室、203室（合同编号分别为：苏吴合同201212190038、苏吴合同201212190035）房屋的查封中止执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提出许可执行之诉。
执行长 姜春燕
执行员 杨建国
执行员 丁向东
二〇一四年九月二十四日
书记员 张 菁