广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1634号
上诉人（原审被告）：谢仲非，男，1964年4月16日出生，汉族，公民身份证住址：广东省云浮市郁南县。
上诉人（原审被告）：蔡超华，男，1962年3月7日出生，汉族，公民身份证住址：广东省云浮市郁南县。
上诉人（原审被告）：蔡伟能，男，1974年3月10日出生，汉族，公民身份证住址：广东省云浮市郁南县。
三上诉人委托诉讼代理人：林霖，广东君鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢荣辉，男，1951年6月12日出生，汉族，公民身份证住址广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：禤梅英，女，1951年4月4日出生，汉族，居民身份证住址：广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：卢少光，香港特别行政区居民，男，1959年8月16日出生，国内住所地：肇庆市。
三被上诉人委托诉讼代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。
上诉人谢仲非、蔡超华、蔡伟能因与被上诉人谢荣辉、禤梅英、卢少光合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民四初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢仲非、蔡超华、蔡伟能上诉请求：1、判令双方签订的《土地使用权转让合同》有效；2、判令驳回谢荣辉、禤梅英、卢少光的诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用由谢荣辉、禤梅英、卢少光承担。
事实和理由：一、本案属于重复诉讼。1、对本案纠纷，谢荣辉、卢少光、禤梅英曾于2013年向肇庆市端州区人民法院提起诉讼，被判决驳回全部诉讼请求，后经肇庆市中级人民法院二审维持原判。2、谢荣辉、卢少光、禤梅英在肇庆市中级人民法院于2014年10月20日作出二审判决后，仍然以相同的事实、相同的理由、相同的诉讼请求提出诉讼，属于重复诉讼。应认定其诉讼行为是无效诉讼，并认定《土地使用权转让合同》有效。二、对事实的认定欠缺全面客观。1、一审法院在本案的法庭调查时，未对诉讼标的物（土地）的来源、分割、办证等事实作详细的调查、询问。未对睦岗××××镇在上世纪八、九十年代土地买卖的实际操作程序作详细的了解。一审法院在对诉讼标的物（集体土地）的合法性及合同是否有效的判断上，对肇庆市委、肇庆市政府及国土部门在上世纪八、九十年代制定的土地政策没有作出明确定性，在判决书陈述时前后矛盾，出现了不同的判断标准。2、上世纪八、九十年代，肇庆市黄岗、睦岗两镇的集体土地流转有特定的历史背景。谢荣辉就是在特定的历史背景下获得了涉案土地。1992年5月26日，甲方肇庆市端州区睦岗镇三村管理区经济联社（以下简称甲方）与乙方郁南县房管局驻肇庆办事处（以下简称乙方）签定合同，甲方转让位于三村××一空地给乙方作为综合用地。转让面积为696.6平方米，转让价为167200元。甲方代表卫树容，乙方代表谢荣辉。之后，谢荣辉从郁南县房管局驻肇庆办事处获得了该地块后，与另外购买的相连地块（面积为203.4平方米）一起办理了登记面积为900平方米的土地使用证，之后，再转让给卢少光，卢少光便成为了该土地的实际控制者和炒买炒卖者（一审判决实际是认可了谢荣辉已把该土地转让给了卢少光，只是未办理转名手续而已。否则，卢少光就非本案的诉讼主体）。卢少光将203平方米的土地分别转卖给卢雨生、陈小燕、钟宝嫦、李巨清等四人，并办理了过户手续。1996年8月13日，谢荣辉、卢少光将该地块剩下的土地转让给谢仲非、蔡超华、蔡伟能三人，并签订了土地转让合同。三、法律适用不当。1、《物权法》于2007年10月1日起施行。本案当事人的行为发生于1996年，应遵循法不溯及既往原则。根据该法第246条规定：法律行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。2、根据本案事实，在适用《合同法》第58条的同时，也适用《合同法》第59条，该标的物应返还给村集体（即睦岗镇三村管理区卫村）。3、《土地管理法》第五章规定的建设用地，宅基地是建设用地的其中一种用途，建设用地还包括其他用地，包括第44条第三款的用地。4、谢荣辉不是睦岗三村村民，所获得的标的物（土地），根据国家的土地法律、法规的规定，已超出了“集体土地”的界定。当时政府通常的土地转让程序是集体土地经当地政府批准，通过村集体与非本村的公民或单位达成了合意，实施了与非本村村民的买卖，其性质可由集体土地变为国有土地。由于没有及时按当时的政策规定办理集体土地转为国有土地，未完善转让手续，表象是集体土地，实质已是国有土地。5、根据《广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法》第四规定，该土地不在禁止交易转让之列。6、应同一标准公平对待诉讼双方当事人，准确定性该标的物是“集体土地”或者是“国有土地”；明确肇庆市委、市政府于八、九十年代对睦岗××××镇的土地政策是否合法。对国土部门当时的做法，法院应明确定性是否符合法律规定。明确定性谢荣辉所取得的土地是否合法。否则，若将纠纷标的物界定为“不允许转让集体土地”，谢荣辉不是睦岗三村村民，谢荣辉不是标的物之合法拥有者，其拥有的标的物也不受法律保护，根本没有提起诉讼的权利，法院应驳回其诉讼请求。若允许谢荣辉、禤梅英、卢少光提起诉讼，法院是变相承认当地政府的土地政策合法，该土地使用权是允许转让，谢荣辉是合法的该地使用权拥有者，而争议标的则是一块允许交易的集体土地。因为一审法院支持了谢荣辉、禤梅英、卢少光的诉讼请求，即默认肇庆市委、市政府于八、九十年代在睦岗××××镇的土地政策合法，即认可了谢荣辉拥有该土地的合法性，因此，我方与谢荣辉、禤梅英、卢少光所签订的合同也应认定为有效合同。综上所述，端州区法院在上述案件的定性和判决中，明显欠缺法律应有的公平正义，支持了谢荣辉、禤梅英、卢少光的不当得利。
谢荣辉、禤梅英、卢少光辩称：一、本案不属于重复诉讼。理由如下：1、2013年所提起的诉讼是确认2006年8月13日所签的《土地使用权转让合同》无效，而本案所提起的诉讼是确认1996年8月13日所签的《土地使用权转让合同》无效，两者属两份独立的合同。2、2014年10月20日，肇庆市中级人民法院依法作出的(2014)肇中法民二终字第187号《民事判决书》第15页，法院认定：“本案是确认06合同无效纠纷，96合同是本案双方当事人签订的土地转让合同，但是，谢荣辉、卢少光、禤梅英在起诉状的诉讼请求中没有明确提出解除或认定无效，虽然在诉讼中曾提及，但依照民事诉讼不告不理的处理方法，本案是涉及06年合同的权利义务，并没有明确主张96合同的问题，当事人对于96合同可另案或另循法律途径解决”，而本案正是对96合同提起的诉讼，其与06合同是两个独立的合同。二、一审法院认定的事实清楚、程序合法，适用法律正确，谢荣辉、卢少光、禤梅英与谢仲非、蔡伟能、蔡超华所签订的土地使用权转让合同依法无效。1、案涉的《土地使用权转让合同》是关于宅基地使用权的转让，至今没有办理土地使用权登记手续，故该合同因违反法律的强制性规定，依法为无效合同。2、谢荣辉、卢少光、禤梅英是城镇居民身份不影响本案认定案涉转让合同无效的事实。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第61条规定：“经过统一规划的宅基地，使用权发生纠纷的，应以规划后确定的使用权为准。经过合法手续个别调整了的，一般应以调整后的使用权为准。”谢荣辉虽是城镇居民，但其向睦岗镇三村村委会卫村购买宅基地使用权时经当地村委会同意且办理了相关审批手续，并依法领取了宅基地使用权证，由此可见，谢荣辉是合法宅基地使用权人的身份是不存在异议的。3、谢仲非、蔡超华、蔡伟能陈述其他第三人购买宅基地一事与本案无关。综上所述，一审法院认定的事实清楚、程序合法，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回谢仲非、蔡超华、蔡伟能的上诉请求。
谢荣辉、禤梅英、卢少光向一审法院起诉请求判令：1、谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效；2、谢仲非、蔡超华、蔡伟能立即拆除该土地上已建成的建筑物和设施等，将土地恢复原状并返还该土地给谢荣辉、禤梅英、卢少光；3、本案的诉讼费用由谢仲非、蔡超华、蔡伟能承担。
一审法院认定事实：1996年8月13日，卢少光、谢荣辉、禤梅英（甲方）和谢仲非、蔡超华、蔡伟能（乙方）签订《土地使用权转让合同》，主要内容为：一、甲方同意将座落在肇庆市睦岗镇龙塘管理区(原三村管理区下围村)以谢荣辉名义办理土地使用权证(证号：1201050500013)面积为24.83m×27.5m=690.27㎡的住宅用地转让给乙方；二、甲方保证上述土地使用权属清楚，若发生与土地使用权属纠纷、债权债务矛盾，一切由甲方的卢少光负责并承担所有法律责任、赔偿一切经济损失；三、甲乙双方确认上述土地转让价为人民币400365.60元；双方签约时甲方卢少光所欠乙方谢仲非的人民币315000元借款作为首期地价款和定金。余下地价款在甲方协助乙方办理完成土地使用权转让合法手续后10天内支付完毕；四、签约后甲方应积极主动办理土地转让手续；乙方负责支付所需政策性费用并同时享有该土地的处置权；若在办理完成过户手续前，该土地被国家政策性征用，其补偿利益在扣除乙方所欠地价款85365元归甲方卢少光所有外，其余归乙方所有；违约的一方应赔偿对方地价款1倍以上的损失。
2009年12月，谢荣辉就案涉土地向肇庆市城乡规划局端州分局申报建房，该局审批后认为谢荣辉的国土证用地面积与地块实际面积不符、国土证西侧用地项目与地块现状不符，要求其先到国土部门重核土地证后再按程度申报。此后，谢荣辉到国土部门申办核发新的土地证[肇集用(2011)第00409号《集体土地使用证》]，并于2012年1月再次向肇庆市城乡规划局端州分局申办建设用地许可证。肇庆市城乡规划局端州分局于2012年4月19日核发肇城规端(私)建字[2012]143号《建设工程规划许可证》给谢荣辉，谢仲非以谢荣辉的名义签领了上述许可证。随后，谢仲非方在涉案的宅基地范围内建房。
2013年4月16日，谢荣辉、禤梅英、卢少光以合同纠纷为由向该院提起诉讼，其诉讼请求为：1、谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于2006年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效；2、谢仲非、蔡超华、蔡伟能对位于肇庆市××州区睦岗镇××卫村，土地使用权证号为肇集用(2011)第00409号，登记使用权人为谢荣辉的土地，立即停止施工建设，拆除由谢仲非、蔡超华、蔡伟能建成的建筑物及设施等；3、谢仲非、蔡超华、蔡伟能立即停止占有上述土地，撤出该土地，不得对土地进行其他处置，不得对谢荣辉、禤梅英、卢少光行使土地使用权形成妨害；4、诉讼费用由谢仲非、蔡超华、蔡伟能承担。该院以（2013）肇端法民四初字第216号受理该案。诉讼期间，该院作出（2013）肇端法民四初字第216-1号民事裁定书，裁定对肇庆市××州区睦岗镇××卫村中的登记于谢荣辉名下宅基地[使用证号：肇集用（2011）第00409号，使用权面积693.75平方米]的现状进行证据保全。2013年5月22日，该案承办人员到肇庆市××州区睦岗镇××卫村进行证据保全，其中情况为：期间有人施工，地基已经灌水泥，共10个地基灌入水泥桩，测量长为25.4米，宽28.7米，其中施工范围为长25.4米，宽14.25米，施工位置为东南方，施工范围里共有水泥桩24个。2014年4月25日，该院作出（2013）肇端法民四初字第216号判决，驳回卢少光、谢荣辉、禤梅英的全部诉讼请求。后卢少光、谢荣辉、禤梅英不服提起上诉。本院于2014年10月20日作出（2014）肇中法民二终字第187号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明，谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》之标的宅基地座落在肇庆市××××卫村。根据1993年5月20日颁发的《土地使用权证》所载，该土地性质为集体所有，土地使用人为谢荣辉，用地面积为900㎡。2011年9月14日，谢荣辉为该地块重新申领了肇集用(2011)第00409号《集体土地使用证》，其中登记信息为土地使用人为谢荣辉，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积693.75㎡。2013年10月11日，涉案宅基地重新核发《集体土地使用证》【肇府集用（2013）第1010374】其中登记信息为：土地使用人为谢荣辉，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积693.75㎡。谢仲非、蔡超华、蔡伟能均确认其户籍登记地为云××市××县，其均不属于肇庆市××××卫村的村集体组织成员。
2016年3月29日，该院承办人员到肇庆市××州区睦岗镇××卫村中的案涉宅基地进行现场勘查，涉案宅基地已经建成为两层建筑。当事人双方确认《土地使用权转让合同》的首期地价款和定金以卢少光欠谢仲非借款315000元作为抵扣，余下的款项并未支付。当事人双方对涉案宅基地为座落在肇庆市××××卫村的宅基地【肇府集用（2013）第1010374《集体土地使用证》】的事实没有异议，双方均确认涉案宅基地已经建成建筑物由谢仲非、蔡超华、蔡伟能出资建成。诉讼中，当事人双方均明确不申请对涉案宅基地已经建成建筑物的价值进行鉴定。
诉讼中，该院向肇庆市国土资源局发函了解涉案宅基地的转让情况。2016年8月2日，肇庆市国土资源局作出肇国土资函【2016】387号“关于涉案宅基地合法性及处置问题的意见”，主要内容为：涉案宅基地【肇府集用（2013）第1010374号】初始登记时间为1993年7月15日，初始登记面积为900平方米，权利人为谢荣辉（土地使用证编号：026323/1201050500013）。之后，权利人谢荣辉于2011年因面积问题向我局申请变更登记，我局根据权利人提交的资料及现场勘察，按实际面积693.75平方米对该宗地进行了变更登记【肇府集用（2011）第00409号】；2013年权利人谢荣辉因土地使用证遗失，向我局申请土地使用证遗失补办手续【肇府集用（2011）第1010374号】。上世纪80年代初，市政府为壮大端州区人口、扩大城区面积，特许黄岗、睦岗两镇设置开发区。两镇政府为积极响应市委、市政府号召，征用集体土地用于扩大墟镇建设，以开发公司以及各村委会名义向城镇居民出售集体土地的情况比较普遍，市政府国土部门对于该段历史情况均予以认可。涉案宅基地的处置问题。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府第100号令）第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城巿规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。根据上述政策规定，如该宅基地已投入建设，且地上建筑物已依法确权登记，如依法判决以涉案宅基地上的建筑物抵债，则债权人可以凭人民法院生效的法律文书及相关资料到我局办理土地使用权转让手续。
一审法院认为：本案系合同纠纷。对于本案是否属于重复起诉的问题。尽管谢荣辉、禤梅英、卢少光以合同纠纷为由于2013年4月16日向本案提起诉讼，该院以（2013）肇端法民四初字第216号受理该案。但是，谢荣辉、禤梅英、卢少光起诉请求确认谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于2006年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效。该《土地使用权转让合同》（2006年8月13日签订）与本案的《土地使用权转让合同》（1996年8月13日签订）为两份独立的合同，且根据本院作出的（2014)肇中法民二终字第187号《民事判决书》，其中明确谢荣辉、禤梅英、卢少光对于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》可另案或另循法律途径解决。因此，本案不属于重复起诉。
对于涉案合同效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地属农民集体所有，集体所有的土地由集体经济组织或其代表集体行使所有权，宅基地使用权人对宅基地只享有占有、使用的权利，不得随意处分。城镇居民购买农村宅基地的行为，违反国家的强制性规定，属无效行为。本案中，当事人双方于1996年8月13日签订的《土地使用权转让协议》，实质为卢少光、谢荣辉、禤梅英向谢仲非、蔡超华、蔡伟能转让案涉宅基地。由于买卖的标的为宅基地，谢仲非、蔡超华、蔡伟能均为城镇居民，并非案涉宅基地的村集体组织成员，其与卢少光、谢荣辉、禤梅英签订的《土地使用权转让协议》，违反了法律、行政法规强制性规定，属无效合同。因此，卢少光、谢荣辉、禤梅英请求确认与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效，合理合法，该院予以支持。
对于谢荣辉、禤梅英、卢少光请求谢仲非、蔡超华、蔡伟能拆除建筑、恢复原状并返还土地的问题。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，如上所述，卢少光、谢荣辉、禤梅英和谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同。签订合同期间，谢荣辉、禤梅英、卢少光已经清楚知道处分的标的物属于拨用宅基地，也知悉谢仲非、蔡超华、蔡伟能非涉案宅基地所属村的成员，合同约定的买卖行为已经违反法律禁止性规定，但是谢荣辉、禤梅英、卢少光仍然与对方签订《土地使用权转让合同》，向谢仲非、蔡超华、蔡伟能转让涉案的宅基地，谢荣辉、禤梅英、卢少光对此存在过错。签订合同后，谢仲非、蔡超华、蔡伟能通过债务抵减的方式履行支付对价的义务，谢荣辉重新申办涉案宅基地的《集体土地使用证》。在办理《建设工程规划许可证》后，谢仲非、蔡超华、蔡伟能在案涉宅基地进行施工建设。但是，在施工期间，谢荣辉、禤梅英、卢少光已经就上述宅基地转让效力问题向该院提起诉讼，谢仲非、蔡超华、蔡伟能明知双方对转让宅基地行为的效力存在争议的期间，其仍然继续进行施工，谢仲非、蔡超华、蔡伟能亦存在过错。由于谢仲非、蔡超华、蔡伟能已经在涉案宅基地上重新建成房屋，而且双方均明确宅基地上的房屋系由谢仲非、蔡超华、蔡伟能单方出资建成，其已经对涉案的宅基地进行较大的改造。在双方均不对涉案的标的房屋价值进行鉴定的情况，谢荣辉、禤梅英、卢少光单方请求拆除房屋返还土地，不符合双方的过错情形，也不符合土地的现状。故对谢荣辉、禤梅英、卢少光该项请求，理据不足，该院不予支持。谢荣辉、禤梅英、卢少光可在明确涉案宅基地的房屋价值及相关损失的情况下，另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认卢少光、谢荣辉、禤梅英和谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同。二、驳回卢少光、谢荣辉、禤梅英的其他诉讼请求。本案受理费7305元（卢少光、谢荣辉、禤梅英已预交），由卢少光、谢荣辉、禤梅英负担3652.5元，谢仲非、蔡超华、蔡伟能负担3652.5元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷。因卢少光为香港特别行政区居民，本案属于涉港合同案件，应当参照适用涉外法律的规定。本案合同属于典型的房地产纠纷案件，不属于涉外、涉港、澳、台集中管辖的案件，一审法院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，一审法院适用中华人民共和国内地法律处理本案纠纷，并无不当，本院予以确认。
根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、本案是否属于重复起诉；2、涉案《土地使用权转让合同》是否合法有效。
关于第一个争议焦点。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实际上否定前诉裁判结果。”的规定，构成重复起诉需要同时符合上述规定的条件。本案中，谢荣辉、禤梅英、卢少光于2013年4月16日向一审法院起诉请求确认谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于2006年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效，并经该院及本院两审审理，但谢荣辉、禤梅英、卢少光本案起诉请求确认的是双方于1996年8月13日签订《土地使用权转让合同》无效。前后诉讼涉及的是两份独立不相同的合同，诉讼标的并不相同，且本院作出的（2014)肇中法民二终字第187号《民事判决书》并未对双方于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》作效力性评判，当事人可对该合同纠纷进行诉讼。因此，谢荣辉、禤梅英、卢少光提起本案诉讼不属于重复起诉。
对于涉案《土地使用权转让合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述法律规定，农村宅基地不可以自由流通转让，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；同时，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民，且农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意。本案中，谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能签订涉案合同转让的标的是涉案宅基地，但没有证据显示签订合同时该宅基地上有任何建筑物，且也没有任何证据显示获得政府或其土地主管部门的批准或表示同意该集体土地流转至谢仲非、蔡超华、蔡伟能名下，故该涉案合同违反了上述法律的强制性规定，一审认定涉案合同无效并无不妥。对于谢仲非、蔡超华、蔡伟能诉称谢荣辉、禤梅英、卢少光取得涉案宅基地的合法性问题，因谢荣辉、禤梅英、卢少光已领取涉案宅基地的使用权证，且该问题并非本案合同纠纷审查范围，故本院对此不予审查。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，谢仲非、蔡超华、蔡伟能的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7305元，由谢仲非、蔡超华、蔡伟能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二０一七年十一月二十八日
书 记 员 赵崇轩