山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1328民初4193号原告：李荣辉，女，1972年10月6日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。被告：刘树强，男，1979年10月7日出生，汉族，个体工商户，住蒙阴县。委托诉讼代理人：张俐，山东弘蒙律师事务所律师。原告李荣辉与被告刘树强租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣辉委托诉讼代理人王明礼、被告刘树强及其委托诉讼代理人张俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣辉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的租赁关系，判令被告立即恢复租赁物原状，向原告交付租赁的房屋、院落，并自2016年4月1日起至交付之日止，按每月2500元的标准向原告支付租金，支付使用期间的水电费及违约金、滞纳金。违约金按照拖欠租金的20%计算，滞纳金按日租金的2倍支付（日租金是83.33元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：被告租赁原告位于曹庄煤矿矿山设备厂房屋及院落，期限为一年；自2012年4月1日起至2013年4月1日止，租金一年28000元，合同签订时一次性交清；租赁期间，被告自行承担水、电费用。合同还约定了合同的变更、解除与终止等事宜。协议签订后，被告开始租赁着房屋、院落。合同到期后，被告继续使用租赁物，原告以收取租金的形式继续履行双方之间的租赁合同。期间，被告未经原告同意，拆除部分房屋，进行改建。2016年4月1日后，被告继续占有租赁物，却拒不支付租金及水电费用。原告多次要求被告恢复原状、交付房屋、院落，支付租金，被告总是借故拖延。综上所述，被告租赁原告的房屋，合同期满一直继续租赁，双方之间的租赁关系为不定期，被告拆除部分房屋，未缴纳租金，侵害了原告的合法权益，特具状起诉。被告刘树强辩称，不同意解除租赁合同，需要继续租赁，且无法恢复原状，我投资十多万元建设了大棚，还得继续使用。本院经审理认定事实如下：2012年4月1日，原告李荣辉（作为甲方）与被告刘树强（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：一、甲方将原曹庄煤矿矿山设备厂房屋及院落出租给乙方使用。二、租赁期限自2012年4月1日起至2013年4月1日止（期间如县里统一开发建设，可随时终止）。租赁期满，甲方有权收回出租房屋及院落，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租金及支付方式。1、该宗房屋及院落每年租金共计28000元；2、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；3、租金应在签订租赁合同时一次性交清。期间若终止合同，甲方按实际使用天数计算租金，其余如数返还剩余租金。四、租赁期间相关问题。1、甲方以现状出租。租赁期间，在征得甲方同意后，乙方可根据需要对院落及房屋进行改造，但不得毁坏原有设施，改造费用全部由乙方承担。租赁终结后乙方不得以任何理由寻求补偿；2、租赁期间，乙方必须管理好现有水、电等设施，如发生损坏、损失，须按实际价值赔付甲方。租赁期间乙方自行承担水、电等费用；3、……五、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得私自转租、转让，否则一切后果全部由乙方自负。六、合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同；2、若县里统一规划、建设，本合同即终止；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。4、租赁期满合同自然终止；5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。六、乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；2、……；3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2-3倍支付滞纳金；4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2-3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。双方还就合同的其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了租金，原告将房屋及院落交付给被告使用。合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同，但被告继续占有使用承租的房屋及院落，原告也继续收取了被告的租金。自2016年4月2日起，被告虽然仍占用使用着承租房屋及院落，但未向原告交纳租金，也没有交纳相应的水电费等。被告刘树强在租赁期间，拆除了原告的三间房屋，并建设了一个钢结构大棚及两间小屋。本院认为，原告李荣辉与被告刘树强签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同于2013年4月1日到期后，双方未签订新的合同，但刘树强仍使用涉案房屋及院落，李荣辉未提出异议，也收取了刘树强交纳的租金，应视为双方间形成了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案中，原告李荣辉可以随时通知刘树强解除房屋租赁合同。同时，根据双方合同第六条合同的变更、解除与终止及第六条乙方违约责任第一款的相关规定，如被告刘树强未经原告李荣辉书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告刘树强在租赁期间，拆除了原告的三间房屋，其辩称拆除房屋是经过原告同意的，但原告不予认可，且被告未能提供证据证实自己的主张，故对原告要求解除原、被告间租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，承租人应当将租赁房屋交还给出租人，故对原告要求被告交付租赁的房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告刘树强在租赁期间未经原告同意，对原告的房屋进行了改造，故对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。被告刘树强自2016年4月2日起即未向原告交纳租金，但仍占有使用原告的房屋及院落，其应当支付原告房屋使用费。原告主张按每月2500元的标准支付，缺乏事实依据，结合双方之间房屋租赁合同约定的年租金28000元，可得出每月租金2333元，故房屋使用费按每月2333元的标准计算较适宜。原告要求被告支付使用期间的水电费，符合双方合同约定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合原、被告之间合同第六条乙方违约责任第一款的规定，本院酌定由被告向原告支付违约金2800元。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原、被告间的合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，对租金的支付期限没有明确约定，根据法律规定，租金支付期限不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故原告的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。被告的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李荣辉与被告刘树强之间的房屋租赁合同关系。二、被告刘树强于本判决生效后十日内将原曹庄煤矿矿山设备厂房屋及院落恢复原状，并返还给原告李荣辉。三、被告刘树强于本判决生效后十日内支付原告李荣辉房屋使用费及水电费（自2016年4月2日起至房屋及院落交付之日止，房屋使用费按每月2333元的标准计算）。四、被告刘树强于本判决生效后十日内支付原告李荣辉违约金2800元。五、驳回原告李荣辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘树强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  王珍玉二〇一七年一月十一日书记员  刘 敏