福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1874号
上诉人（原审被告）：漳州开发区新城房地产有限公司，住所地招商局中银漳州经济开发区。
法定代表人：许志坚，董事长。
委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何珠华，女，1993年6月21日出生，汉族，漳州开发区新城房地产有限公司职员，住招商局中银漳州经济开发区。
被上诉人（原审原告）：柴凤阁，男，1960年2月29日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。
被上诉人（原审原告）：刘文华，女，1962年9月19日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市鸿隆兴进出口有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人：马立富，总经理。
上诉人漳州开发区新城房地产有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人柴凤阁、刘文华、厦门市鸿隆兴进出口有限公司（以下简称鸿隆兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。新城公司的委托诉讼代理人刘永平、何珠华，被上诉人柴凤阁、刘文华的共同委托诉讼代理人赵杨到庭参加了诉讼。被上诉人鸿隆兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。
上诉人新城公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回柴凤阁、刘文华对新城公司的全部诉讼请求，改判由鸿隆兴公司承担本案相应法律责任或者发�重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人柴凤阁、刘文华双方不存在商品房预约合同或认购等法律关系，本案与上诉人新城公司无关，原审认定事实错误；二、本案当事人是各自独立的法律关系，原审认定上诉人与被上诉人鸿隆兴公司存在代理关系，认定鸿隆兴公司与柴凤阁、刘文华存在商品房预约合同关系，进而认定该预约合同的当事人为上诉人新城公司与被上诉人柴凤阁、刘文华错误，导致判决错误。三、原审判决对柴凤阁、刘文华二次付款行为的性质认定错误。原审认定二笔付款共计60万元性质均为预约购房订金错误；四、本案商品房预约合同应当依法确认为无效合同，原审法院判决没有实际收取款项的新城公司返还款项并承担利息，违背法定的无效合同处理原则；五、原审判决认定鸿隆兴公司经传唤未到庭，即表明其放弃抗辩，应视为其同意承担柴凤阁、刘文华所诉的返还款项及赔偿利息损失的责任。但原审判决不判鸿隆兴公司承担返还责任错误；六、本案诉讼时效应从2011年11月8日取得《商品房预售许可证》或从2011年11月12日《承诺书》载明的日期起算，柴凤阁、刘文华的起诉已超过两年诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；七、原审判决违反法定程序。就法律关系和民事行为效力认定未按程序释明。柴凤阁、刘文华将新城公司作为被告起诉主体不适格，一审法院应当追加鸿隆兴新城地产物业发展部、马立富、马立强和相对行为人收款人为被告而未追加。对于新城公司依法申请对《收款收据》上的印章及马立富等人的签名真实性进行鉴定也未予采纳，程序不当。
被上诉人柴凤阁、刘文华答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。理由：一、上诉人与鸿隆兴公司�间的民事法律关系是代理与被代理的关系，《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》的签订符合代理法律关系的规定，并且已经被发生法律效力的漳州市中级人民法院判决确认。二、被上诉人与鸿隆兴公司在销售商品房过程中达成了商品房预约合同，该合同合法有效。三、原审认定柴凤阁、刘文华二次付款是预付购房款正确。四、上诉人作为被代理人应当对代理人的行为承担法律责任，上诉人与鸿隆兴公司签订委托销售房屋协议后，被上诉人与鸿隆兴公司之间达成了商品房预约合同，鸿隆兴公司应按约定办理认购或签订商品房买卖合同，现该权利归于上诉人。五、被上诉人依法履行协议内容，不存在过错和恶意串通。六、本案未超过诉讼时效，柴凤阁、刘文华缴纳预定款的时候并不知道不能签订商品房买卖合同时如何退款，因此随时可以主张权利，诉讼�效问题不存在。
被上诉人鸿隆兴公司经本院合法传唤未到庭，且未提交书面答辩。
一审柴凤阁、刘文华起诉请求：1、新城公司、鸿隆兴公司返还购房款60万元；2、新城公司、鸿隆兴公司赔偿购房款60万元的利息损失（其中10万元自2011年8月22日起、50万元自2011年11月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决还款之日）；3、由新城公司、鸿隆兴公司承担诉讼费用。
原审判决查明，2011年7月11日，鸿隆兴公司（乙方）与新城公司（甲方）签订《“新城·海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》。约定：甲方将其开发的“新城·海世界”8、9、10#楼交由乙方投资包销，总建筑面积约60000平方米。包销期内乙方对约定范围内的房屋依法自主负责销售，甲方不再委托第三方销售。甲方负责完成项目建设、手续配合、证件办理和客户资料移交，�成小区基础、配套设施、景观绿化等建设，无论销售情况如何，乙方应按照本协议约定的总价款定期如数付款给甲方。甲方负责按时办理完成房屋销售的各项手续及应承担的费用，本项目取得《商品房预售许可证》后，由乙方依法依规自主完成销售。“销售定金及房款由乙方派员办理收取，销售款项必须全部进入甲方销售专管帐户，资金使用由甲方监管，除优先支付给甲方本协议规定的进度款外，扣除相应税费后的其余款项可由乙方自行支配。甲方未经乙方同意不得代收任何售房款项，如遇特殊情况经乙方同意，甲方指定代表代收房款，但需将款项缴入甲方银行销售专管帐户并在24小时内及时通知乙方。”“包销期内因销售产生的问题由乙方负责处理，但甲方应全力配合乙方处理，直至问题解决为止。”“乙方客户签订《商品房买卖合同》后，由于甲方的过错造成客户退房的，视同乙方该相应销售行为完成，但乙方仍应按协议规定时间和付款进度给甲方。”乙方包销均价为每平方米5500元，总价款以暂测的总建筑面积60000平方米进行结算为3.3亿元。车库或停车位300个，包销均价为8万元，计2400万元，前述两项乙方应支付总价款合计3.54亿元。乙方的支付方式为：协议签订后10日内支付定金1亿元，自甲方取得8、9、10#楼的《商品房预售许可证》起一个月内，再付5000万元，4个月内再付3000万元，10个月内再付3000万元，外墙落架完成后40个工作日内支付5000万元，竣工验收可以交房后3个月内付清全部余款9400万元。除定金外，付款进度和时间应分别按8#、9#、10#楼单楼各自的办证和建设进度，按照上述规定时间，按相应比例付清。甲方应分别于2011年11月10日、12月10日、2012年5月10日前取得9#、8#、10#楼的《商品房预售许可证》。如因工程技术原因或国家和地方政府等规定或政策发生变化引起滞延，前述期限相应顺延。乙方无论销售情况或其他原因，都必须按本协议约定付款时间和付款进度按时如数履行付款义务。“乙方在负责销售过程中对外发布或所作或拟签订的任何广告、协议、合同、备忘、承诺等，均需事先得到甲方同意，并使用甲方确认的文本格式。乙方包销期间，应负责与销售相关的机构、人员、场所、广告等的筹办和运营（包括但不限于售楼处的装修、租金、费用、广告费等营销宣传费用），并承担与之相关的全部费用和责任；乙方如需招收人员和培训，应报甲方备案，全部费用和责任均由乙方承担。”包销期限到竣工验收可交房后3个月内为止。前述期限届满后，甲方有权要求结算，乙方如逾期，甲方有权立即解除本协议并追究乙方违约责任。客户实际缴纳的定金、首期款、实际到款的按揭款皆可按约定进度作为乙方直接给甲方的进度款，由甲方根据以上款项的到款时间，按甲方实际取得的款项金额开具收款凭据给乙方确认即可。甲方应及时完成本协议所涉项目楼房的竣工验收，因可归责于甲方的原因导致相应预售许可证延后取得，每拖延一天由甲方向乙方支付合同总价千分之五的违约金。乙方如逾期付款，每拖延一天由乙方向甲方支付合同总价千分之五的违约金。“鉴于乙方以甲方的名义对外销售，本协议履行期内，无论乙方是否具有销售主体资格，可用甲方的销售主体资格名义进行销售，不影响双方合同成立，合同签订后，甲乙双方可委托漳州市的公证处进行公证”及违约责任等条款。
2011年11月1日，新城公司取得新城购物广场8#、9#楼《商品房预售许可证》，11月8日，取得10#楼《商品房预售许可证》。
2012年6月25日，新城公司通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，要求对其不合法方式办理销售和收款以及未按约定将销售款存入专管帐户的行为于6月30日前进行整改，否则将解除合同。同日，鸿隆兴公司回复函认可收到上述通知，但认为受诸多因素的影响无法在规定时间内完成整改措施。2012年12月4日，新城公司又通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，指出鸿隆兴公司存在严重违约行为，且委托贷款的本息未能按期清偿，导致委托贷款银行向新城公司追索。要求在12月6日前整改和严格履行义务，清偿借款本息并消除影响，否则将立即解除合同。该份通知附有中国银行龙海支行的逾期贷款本息催收通知单，载明1.5亿元贷款已于2012年7月18日到期，贷款利息及违约金截止到2012年11月20日为518.5万元。2012年12月11日，新城公司通过公证送达的形式向鸿隆兴公司寄送解除合同通知书，载明由于其�自对外以不合法的方式办理销售和收款，严重影响公司的合法权利，未将销售款进入专管帐户，超期未支付款项，委托贷款逾期未还等，鸿隆兴公司未进行整改和履行义务，通知解除投资合作协议书和补充协议书。但未对外进行公告。现“新城·海世界”由新城公司营销。
2013年5月27日，鸿隆兴公司向福建省高级人民法院起诉新城公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，由于鸿隆兴公司未交纳案件受理费，福建省高级人民法院以（2013）闽民初字第38号民事裁定书裁定按自动撤诉处理。
2011年8月22日柴凤阁、刘文华到鸿隆兴公司购买房屋时，“新城·海世界”销售人员林建水以销售部副经理身份在新城海世界的售楼处接待柴凤阁、刘文华，为柴凤阁、刘文华办理了编号为032759号《新城海世界VIP钻石客户预选房号确认单》，确认了柴凤阁、刘文华认购�新城·海世界”第10幢2501室，建筑面积为133.18平方米。同时柴凤阁按要求预付了10万元车位租赁保证金，鸿隆兴公司以“鸿隆兴新城地产物业发展部”名义出具一张收款收据（编号032759）。2011年11月12日，柴凤阁、刘文华又委托女儿柴璐通过中国建设银行汇款50万元，鸿隆兴公司出具收条一张，载明“收到刘文华人民币伍拾万元整”，同时以“鸿隆兴公司”名义出具一张收款收据（编号0014637），载明“收到刘文华预购房款（诚意金）人民币50万元，摘由海世界10楼2501室”。柴凤阁、刘文华分二次预付款共计60万元给鸿隆兴公司法定代表人马立富帐户。鸿隆兴公司于2011年11月12日出具《承诺书》载明：“由于我司（新城海世界售楼处）遭遇国家对房地产的调控，致使原购买海世界的业主大批退房，导致新城海世界售楼处资金困难。在此情况下，原购买新城海世界10号楼2501单元业主刘文华，于2011年11月12日预付房款人民币伍拾万元整，解决了售楼处部分资金困难。刘文华业主在大批退房潮时，不但没有选择退房，反而预交了购房款人民币伍拾万元，帮助售楼处渡过难关。为此，经董事会、法人代表马立富、新城公司董事马立强、海世界售楼处总经理沈波研究决定：刘文华购买的新城海世界10号楼2501单元为特价房，每平方米人民币6600元整，待我司取得售楼许可证后，业主刘文华将余款一次性付清。特此向刘文华承诺。如以上承诺不能履行，愿将个人及公司资产进行担保，并承担一切经济法律责任。另从借款之日起按银行贷款利息三倍计算至还款之日止”此后，因新城公司、鸿隆兴公司之间发生纠纷，鸿隆兴公司以“其包销问题与新城公司发生纠纷”为由，未与柴凤阁、刘文华签订正式的《商品房买卖合同》。柴凤阁、刘文华于2014年3�25日起诉新城公司、鸿隆兴公司要求交付新城海世界10号楼2501房。一审法院于2014年7月16日作出（2014）龙民初字第1238号民事判决书，新城公司不服判决，提起上诉。漳州市中级人民法院审理后，以（2014）漳民终字第1267号裁定书裁定撤销原判决，发回重审。原审法院另行组织合议庭进行重审，柴凤阁、刘文华于2015年8月4日的庭审中变更诉讼请求。
原审判决认为，新城公司与鸿隆兴公司签订的《投资合作协议》及补充协议书系双方之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合作协议及补充协议明确了双方之间的合作关系、合作方式。鸿隆兴公司依据上述协议取得了对外销售新城公司所开发的商品房的权利，且鸿隆兴公司在收取上述款项时仍在其与新城公司约定的包销期间内，因此，鸿隆兴公司收取柴凤阁、刘文华款项的行为在法律性质上属于代理行为。根据法律规定，代理人所实施的民事行为所产生的法律后果，应当由被代理人承担。柴凤阁、刘文华已向鸿隆兴公司预付60万元用于购买车位、房款，现因鸿隆兴公司与新城公司发生纠纷，新城公司与鸿隆兴公司无继续履行合同的意思。柴凤阁、刘文华变更原审诉讼请求，不要求继续履行交付房屋的诉讼请求，要求解除预约合同，返还预付款600000元及利息损失（其中100000元自2011年8月22日起、500000元自2011年11月12日起按中国人民银行同期贷款利计算）的主张，予以支持。因柴凤阁、刘文华交纳上述款项时，双方并未约定如不能签订商品房买卖合同时应何时退款等内容，柴凤阁、刘文华可随时主张权利，故柴凤阁、刘文华起诉并未超过诉讼时效期间。至于新城公司是否有授权鸿隆兴公司发售VIP卡向他人收取款项，属于鸿隆兴公司与新城公�之间履行合同的问题，且新城公司作为开发商有义务对包销人的行为进行审查与监督，正因为其疏于执行才导致本案纠纷发生，故新城公司提出有关“在柴凤阁、刘文华支付款项后至今已超过两年”的辩称意见，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、新城公司应于判决生效之日起十日内返还柴凤阁、刘文华购房及车位订金60万元及赔偿利�损失（其中10万元自2011年8月22日起、50万元自2011年11月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的还款日止）；二、驳回柴凤阁、刘文华对鸿隆兴公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由新城公司负担。
宣判后，原审被告新城公司不服，向本院提起上诉。
当事人二审没有提供新的证据，另根据（2013）漳民初字第254号民事判决书、（2014）闽民终字第206号民事裁定书查明，2013年12月13日，鸿隆兴公司与新城公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，漳州市中级人民法院以（2013）漳民初字第254号民事判决书判决驳回鸿隆兴公司的诉讼请求。鸿隆兴公司不服该判决，向福建省高级人民法院提起上诉。后因鸿隆兴公司未在法定期限内预交二审案件受理费，福建省高级人民法院以（2014）闽民终字第206号民事裁定书裁定该案按自动撤回上诉处理。另，依据原审法院调查取证的漳州开发区工商局证明、内资企业登记基本情况表、漳州市社会劳动保险管理中心有关林建水社保缴费证明、漳州工商行政管理局提供的外资企业登记基本情况表，查明：1、厦门市鸿隆兴进出口有限公司漳州开发区分公司不具有法人资格。2、漳州招商局经济技术开发区辖区不存在“鸿隆兴新城地产物业发展部”企业。3、新城公司的股东或发起人情况（力海投资有限公司），林小镇担任监事，许志坚担任执行董事兼总经理。4、自2010年1月漳州永鸿房地产开发有限公司为林建水缴纳社保金1个月，2010年2月至2012年12月无缴纳社保金记录，2013年1月以来一直由新城公司缴纳社保金至2015年1月止。上述事�一审判决在证据分析认定部分已做出认定，但未纳入审理查明事实部分不当，二审补充认定。
本院认为，鸿隆兴公司与新城公司就《“新城·海世界”8#、9#、10#楼项目投资合作协议书》所形成的法律关系，已经由漳州市中级人民法院（2013）漳民初字第254号民事判决书认定为商品房委托代理销售合同关系，该判决已生效，应作为本案认定事实的依据。鸿隆兴公司基于上述委托代理销售合同关系，以新城公司的名义销售新城·海世界8#、9#、10#楼盘，向柴凤阁、刘文华出具了编号为032759号的《新城海世界VIP钻石客户预选房号确认单》，确定预选房号、面积、价格等，并收取购房预约金、出具收款收据。而柴凤阁、刘文华预选房号，预交费用的目的也是为购买新城公司“新城·海世界”商品房。双方的行为及上述证据内容显示，鸿隆兴公司系以委托人新城公司名�与购房者之间形成商品房预约合同关系。因此，预约合同的双方当事人系柴凤阁、刘文华和新城公司。新城公司上诉认为其与被上诉人柴凤阁、刘文华双方不存在商品房预约合同，本案与上诉人新城公司无关，与事实不符，该上诉理由不能成立。
2011年8月22日柴凤阁、刘文华到“新城·海世界”售楼处购买房屋，选定“新城·海世界”10#楼2501室，办理了预选房号确认单，并按销售人员要求预付了10万元，鸿隆兴公司以“鸿隆兴新城地产物业发展部”名义出具一张收款收据。虽然收据载明是“车位租赁保证金”，但柴凤阁、刘文华并未向鸿隆兴公司定购车位，结合与本案同系列的“新城·海世界”商品房预约合同纠纷案件查明的预购程序，该款项应认定为当日预选的“新城·海世界”10#楼2501室预约金。2011年11月12日，柴凤阁、刘文华委托女儿柴璐汇款50万元至�隆兴公司法定代表人马立富账户，鸿隆兴公司出具收条，同时以鸿隆兴公司名义出具收款收据，均载明收到购房款50万元。鸿隆兴公司出具《承诺书》亦载明柴凤阁、刘文华于2011年11月12日预付房款50万元，并因此享受特价每平方米6600元。《承诺书》虽有关于该款的利息及担保承诺内容，但该内容是在确认预付房款性质，说明付款原因后所做的承诺，与其他证据之间没有产生矛盾，且柴凤阁、刘文华未主张该款的利息约定及担保条款相应权利，本院不予审查上述约定的效力。柴凤阁、刘文华办理了预选房号确认单，二次预付款共计60万元均转入鸿隆兴公司法定代表人马立富帐户。鸿隆兴公司亦出具了相应的收款收据、收条、《承诺书》等予以确认。上述证据的内容均可相互印证，证实柴凤阁、刘文华两次交款共计60万元系支付其预选的“新城·海世界”10#楼2501室预付购房款，原审认定该二笔付款共计60万元的性质系预约购房订金正确。上诉人新城公司主张柴凤阁、刘文华付款的性质非预约购房订金，但未能提供足以反驳的证据，其该上诉理由亦不能成立。
柴凤阁、刘文华在新城海世界售楼处办理的VIP卡及房号确认单等，材料中均载明新城海世界楼盘，该售楼处就在新城公司开发的楼盘及办公地点旁边，而且上述双方预约、付款行为均发生在鸿隆兴公司与新城公司包销合同履行期间，且在新城公司发出单方解除合同通知的日期之前。新城公司是否有授权鸿隆兴公司收取款项，属于他们之间履行合同的问题，新城公司作为开发商有义务对包销人的行为进行审查与监督，在出现违约后应及时解除包销人代理权并告知公众。上诉人新城公司未尽到足够的审慎义务及告知义务，被上诉人柴凤阁、刘文华作为普通购房人无法知晓鸿隆兴公司的行为是否超越代理权，柴凤阁、刘文华在预选房号及预付房款中无过错，系善意第三人，商品房预约合同应当确认有效。上诉人新城公司认为本案商品房预约合同为无效合同，与事实不符，亦无法律依据。该上诉理由亦不能成立。
鸿隆兴公司与新城公司之间系委托代理销售合同关系关系。根据法律规定，代理人所实施的民事行为所产生的法律后果，应当由被代理人承担。柴凤阁、刘文华将新城公司作为被告起诉，主体并无不当，“鸿隆兴新城地产物业发展部”并不存在，而马立富、马立强为鸿隆兴公司代理行为中的经办人，上诉人新城公司上诉主张应当追加“鸿隆兴新城地产物业发展部”、马立富、马立强为本案被告，与法不符，不予支持。柴凤阁、刘文华二次付款均付至鸿隆兴公司法定代表人马立富的账户，新城公司申请对《收款收据》�鸿隆兴公司的印章及马立富等人的签名真实性进行鉴定没有必要，原审未采纳上诉人新城公司的鉴定申请并无不当。上诉人新城公司上诉主张一审判决程序不当的理由不能成立。
柴凤阁、刘文华二次付款虽均于2011年底，《新城海世界VIP钻石客户预选房号确认单》并未约定正式签约时间，第二次付款时鸿隆兴公司于《承诺书》中承诺待取得售楼许可证后签订正式《商品房买卖合同》，也未给予明确时间，且均未约定无法签订正式合同的退款及期限。鸿隆兴公司收取购房订金后，以“未取得售楼许可证”及“其包销问题与新城公司发生纠纷”为由，一直未与柴凤阁、刘文华签订正式的《商品房买卖合同》。柴凤阁、刘文华在要求签订正式合同未果后，于2014年3月25日起诉新城公司、鸿隆兴公司，并未超过诉讼时效。上诉人新城公司主张被上诉人柴凤阁、刘文�的起诉超过诉讼时效的上诉主张亦不能成立。被上诉人鸿隆兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，上诉人新城公司上诉理由经审查均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元，由上诉人漳州开发区新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞志凌
审判员 李 华
审判员 江团辉
二〇一六年十一月十五日
书记员 柯雅惠
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请�行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。