广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初14616号
原告：辛雄彪，男，汉族，1971年3月3日出生，住广东省广州市天河区。
委托代理人：张少星、王策，均系广东金桥百信律师事务所律师。
被告：黄秀玉，女，汉族，住广东省汕头市。
委托代理人：陈明杰、肖红霞，均系广东国智律师事务所律师。
原告辛雄彪诉被告黄秀玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛雄彪及其委托代理人张少星、王策，被告黄秀玉的委托代理人陈明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛雄彪诉称：2017年1月7日，我方与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房（简称“该房屋”）以470万元的价格出售给我方。合同签订后，我方依约向�介方支付了中介服务费，并向被告支付了10万元定金以及90万元首期款，被告收到款项后向我方出具了收据。2017年1月17日，我方前往不动产登记机关查询了该房屋的不动产登记信息，才发现该房屋已经被法院查封，不能办理转移登记手续。于是我方找到被告协商，被告向我方承诺其会找垫资公司处理债务并解封该房屋，保证我方能够顺利过户取得房屋所有权，双方遂于2017年1月23日签订了《收楼确认书》，在未办理过户登记的情况下，被告将房屋先予交付给了我方。我方在收楼后即联系了广州市尚辉装饰设计有限公司（简称“装饰公司”），并于2017年2月15日签订了《装饰工程合同》，约定由装饰公司对该房屋进行装修，装修款为220827元。签订合同后我方实际以现金向装饰公司支付了装修款200500元，装饰公司向我方出具了收据。随后我方又多次与被告协商并给了充足�时间让被告办理房产的解封，但直到2017年5月16日我方再次前往查询该房屋的不动产登记信息时，发现该房屋的查封情况更加多了，此时我方才意识到被告根本没有能力偿还债务并解封房产，我方得到房屋产权的合同目的也无从实现。为维护自身权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、解除我方与被告签订的《房屋买卖合同》。2、被告向我方退还已支付的定金和首期款共1000000元。3、被告向我方支付违约金470000元。4、被告向我方赔偿房屋增值部分价值1442260元。5、被告向我方赔偿装修款200500元。6、被告向我方支付其所付的中介服务费30000元。7、本案所有诉讼费用由被告承担。8、被告支付我方评估费3600元。
被告黄秀玉辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、案涉房屋暂时无法按期办理过户手续，并非我方故意，不可归责于我方，我方无须承担违约责任。（�）原告与我方签署房屋买卖合同时，清楚了解房屋存在抵押及查封的情况。1、双方于2017年1月7日签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定黄秀玉将其位于广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房（以下简称“案涉房屋”）以470万元出售给原告。合同签订时，案涉房屋存在平安银行股份有限公司广州环市东路支行（以下简称“平安银行”）以及中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）的两项抵押权。我方均将该情况如实告知，原告对此知情。2、2017年1月11日，案涉房屋因我方与案外人陈弘坚的民间借贷纠纷被海珠区人民法院查封[案号（2016）粤0105民初10588号，该案于2017年4月24日由海珠区人民法院出具民事调解书结案]。在与原告签订合同时，我方并不知道被起诉。在得知房产被查封后，经与原告商议，双方同意共同寻找垫资公司偿还平安�行、民生银行以及案外人陈弘坚的债务，以涂销抵押及完成房产解封后办理案涉房产的过户登记。2017年1月23日，双方签署《收楼确认书》，我方将案涉房屋交付原告使用。2017年2月20日，我方与案外人杨宇希签订房屋买卖合同将名下位于广州市天河区骏景路棋乐街25号的1004号房（以下简称“1004号房”）出售，并找到广东铭生资产管理有限责任公司垫资，希望通过垫资涂销1003号房和1004号房的抵押权并解除查封。2017年3月9日，我方向垫资公司出具《委托书》，委托垫资公司员工陈羲等三人代为办理案涉房屋及1004号房的还款、涂销抵押登记、交易等十一项授权事宜。2017年3月13日广州市南方公证处出具公证书对委托事宜进行公证确认。3、2017年3月6日，在垫资公司处理房产涂销抵押、解封事宜期间，案外人林再冉向白云区法院起诉我方[案号（2017）粤0111民初3231号]，并向�院申请诉讼财产保全[案号（2017）粤0106财保60号]，导致我方预出售的1004号房再次被查封，1004号房的购房者杨宇希随即向天河区人民法院提起诉讼并申请财产保全。贵院于2017年3月24日出具（2017）粤0106民初8782号民事裁定书，裁定查封我方名下银行账户及房产（含1003、1004号房）。2017年5月9日，白云区法院判决驳回了林再冉的全部诉讼请求。4、从原告提供的两次房产查册资料可以看出，2017年1月17日首次查册资料显示涉案房屋于2017年1月11日存在海珠法院的查封。我方、原告、垫资公司和中介方还专门共同组建名为“骏景花园1003号房”的微信群以供各方协商房产垫资、解封及过户事宜。在整个过程中，原告均清楚了解涉案房屋每一次被查封的情况，原告从未向我方表示过希望解除合同，并同意与我方一起积极处理，且在涉案房屋被轮候查封的2017年4月1日，原告还与我�网签了《存量房买卖合同》。（二）法院查封使房屋买卖双方之间买卖合同的履行存在阻碍，在无证据证明系卖房人故意的情形下，不可归责于任何一方，卖房人不构成违约，不承担违约责任。1、责任是第二性的，义务是第一性的，违反义务才会产生责任。要认定我方是否构成违约，是否需承担违约责任，需明确我方是否违反合同义务，是否有义务确保房屋不被查封。2、我方没有义务确保房屋不被查封，也没有能力确保房屋不被查封。即便我方有债务“纠纷”，也和房屋买卖、被查封没有必然因果关系。与房屋买卖双方在签订房屋买卖合同之前标的房屋就已经被查封（包括卖房人知道房屋即将被查封），卖房人违反如实告知的义务或故意隐瞒事实不同。本案买卖双方达成最初的购房意向时原告就清楚房屋存在抵押，且了解房屋后来每一次查封情况。因此，我方不�成违约，不应承担违约责任。二、即使认定我方存在违约行为，原告主张的违约金（含房价上涨的溢价利益）过高，法院应适当予以调减。（一）根据《合同法》及《合同法司法解释二》、《最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，实际损失是违约金司法酌减考虑核心因素。1、原告主张的违约金与房价上涨的溢价利益不应同时主张。损失包含直接损失和可得利益损失，均应纳入是否原告的实际损失进行考量。2、原告应举证证明其实际损失。（1）在签订房屋买卖合同至原告起诉的5个月内，原告可随时与我方协商解除合同，但从未提及，其并未因此遭受实际损失。（2）按照相关法律法规，原告应当就其因我方不能按期过户所遭受的实际损失的种类、金额承担举证责任，而原告并未提供，其主张的违约金无事实依据。3、原告有义务采取措施防止损失扩大。《合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2017年1月17日（合同签订后的第10天、案涉房屋被查封后的第6天），原告就查询到案涉房屋被海珠区法院查封，可以向我方主张合同无法继续履行要求解除合同，及时购买其他房子。若当时原告购买同样地段、同样大小（其他也基本相同）的房屋而多支出的价款可认定为实际损失，在认定我方违约的情况下由我方承担。（二）《合同法司法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。影响违约金司法调整的其它几点因素包括：1、我方按时向原告履行了交付房屋这一主合同义务，这是合同履行的基本情况；2、我国民法学理论一般认为违约金兼具补偿性与惩罚性，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。因案外人林再冉提起的错误诉讼导致连锁查封，非我方故意或过错造成，且我方一直与原告积极协商解决，非恶意违约，过错程度较低；3、原告未提供证据证明不能按期过户造成的预期利益损失，应承担举证不能的不利后果；原告与我方一直协商处理，从未表达过解除合同的意愿，直接向法院提起诉讼主张高额违约金，有违诚实信用原则。三、原告主张的装修费用不应由我方承担。（一）原告提供的证据不能证明房屋的装修情况及装修款项的实际支付。1、原告提供的《装饰工程合同》上甲方的签名与《房屋买卖合同》签名明显非出自同一人之手，装饰工程事宜真假难辨；2、原告并未提供相应的装修款项支付凭证或收款人出具的有效发票；3、我方有理由怀疑装修损失的真实性。（二）即使房屋装修情况属实并支付了相关费用，该费用也不应由我方承担。原告在2017年1月17日就己得知房屋被查封，仍对房屋进行高额装修，未尽到相应的注意义务，违背常理，也违背了防止损失扩大的义务。
经审理查明：黄秀玉为广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房（建筑面积122.6平方米，套内建筑面积110.31平方米，简称涉案房屋）的登记产权人。涉案房屋于2017年1月11日被广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105民初10588号协助执行通知书查封，于2017年3月29日被本院以（2017）粤0106民初8782号协助执行通知书轮候查封，于2017年4月24日被本院以（2017）粤0106财保60号协助执行通知书轮候查封�本案中本院根据辛雄彪的申请，以（2017）粤0106民初14616号协助执行通知书轮候查封涉案房屋。
2017年1月7日，黄秀玉（甲方、卖方）与辛雄彪（乙方、买方）、广州市旭灿房地产中介有限公司（丙方、经纪方，简称旭灿公司）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。买卖双方同意该物业成交价为4700000元，该成交价已包含物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用�买方应按照以下约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、装修、抵押情况、产权情况等予以认可。签订本合同时支付100000元作为定金，付部分首期款900000元。余款3700000元作资金托管，过户前3天办理好资金托管手续。本次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用以买方支付的方式支付。卖方支付该物业予买方使用之日期为2017年1月15日前，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及�除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介费，买方于本合同签订之日向经纪方支付30000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%做违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金等。
其后，辛雄彪支付黄秀玉定金100000元、首期款900000元，合计1000000元。
2017年1月23日，黄秀玉（卖方）、辛雄彪（买方）、周健兰（中介方）三方签订《收楼确认书》，三方共同确认涉案房屋的水、电、煤气读数等，黄秀玉将涉案房屋交付辛雄彪。
2017年4月1日，辛雄彪、黄秀玉双方签订网签合同。
2017年6月20日，辛雄彪提起本案诉讼。
关于辛雄彪主张的装修损失，辛雄彪提供以下证据：1、2017年2月15日，辛雄彪（甲方、发包方）与案外人广州市尚辉装饰设计有限公司（乙方、承包方，简称尚辉公司）签订的《装饰工程合同》。该合同约定：涉案房屋室内装修工程包干含税造价220827元，装修内容包括砌砖墙、瓷砖、大理石、铝合金窗、煽灰、油漆等。2、尚辉公司分别于2017年2月20日、2017年4月28日、2017年5月27日出具的装修款收据三份（金额分别为60200元、100300元、40000元）。3、涉案房屋照片7张（照片下方显示拍摄时间2017年6月18日）。4、涉案房屋现场录像。黄秀玉对上述证据真实性均不予确认。
关于辛雄彪主张的涉案房屋增值损失，辛雄彪提供如下证据证实：深圳市国策房地产土地估价有限公司（简称国策公司）出具的涉案房屋《房地产估价报告》一份（黄秀玉对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认），该报告载明涉案房屋在价值时点2017年6月16日的市场价值为6142260元。
关于辛雄彪主张的评估费损失，辛雄彪提供如下证据证实：案外人国策公司广州分公司出具的涉案房屋评估费发票一份（黄秀玉对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认），该发票显示评估费金额3600元。
关于辛雄彪主张的中介服务费损失，辛雄彪提供如下证据证实：2017年1月7日旭灿公司出具的中介费收据一份（载明辛雄彪支付关于涉案房屋的中介费30000元）、辛雄彪及其前妻温春婷个人银行账户流水各一份（其中显示两人于2017年1月7日通过ATM共取现10笔，每笔3000元，合计30000元）。黄秀玉对上述证据的真实�予以确认，但关联性不予确认，认为双方是按协议各自支出中介费，其未实际违约，不应承担辛雄彪支出的中介费。
关于涉案房屋现状，辛雄彪、黄秀玉双方均确认：涉案房屋现由辛雄彪及其前妻温春婷、儿子共同居住使用。
关于在未收齐购房款的情况下将涉案房屋交付给辛雄彪使用的原因，黄秀玉称：辛雄彪一直知道涉案房屋被查封的情况，在知情以后还签署收楼确认书，说明双方一直想解决查封及等待解封，双方都愿意继续履行合同，所以将涉案房屋先交付给辛雄彪，涉案房屋的过户待条件成就的情况下再继续办理；辛雄彪当时称其没有地方住，需入住涉案房屋，也愿意待解封后过户；4月1日，双方签订网签合同，辛雄彪再次以其行为表示同意待查封问题解决后再办理过户，即同意继续履行合同。辛雄彪表示：签约时涉案房屋存在抵押，但不存在查封，故我方认为可以成功购买涉案房屋；在1月17日查册时我方才知道在1月11日涉案房屋已被法院查封，我方与黄秀玉协商，其承诺会尽快办理解封手续，保证可以成功出售涉案房屋给我方；为了让我方安心，黄秀玉将涉案房屋先交付我方使用，故我方在2月15日签订装修合同，对涉案房屋装修使用；黄秀玉至今都无法继续履行合同，所以我方才提起本案诉讼。
辛雄彪另提供通话录音光盘一份并整理成文字记录（辛雄彪称通话人为辛雄彪、温春婷及黄秀玉的丈夫林纯桂，通话日期2017年7月26日。黄秀玉对该通话录音的真实性不予确认），拟证实黄秀玉恶意违约的事实。该通话录音其中反映：辛雄彪：“那我这边就是说你一定要提50万是吧？”林纯桂：“因为我现在要去垫资的时候要一百来万啊，你不要我去找垫资也要花掉一百多万，就是这个钱给中介�了。”温春婷：“我从来没有说过不要，你按照合同办事，你过户给我，我370万给你，你懂了嘛？我没有能力啊，我是以房换房啊，我不是存钱的。”林纯桂：“我现在跟你讲，我也是没有能力，我也是没有能力去赎契过来，是吧？”
本院认为：黄秀玉、辛雄彪签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于辛雄彪要求解除合同的诉请。按查明的事实，上述合同签订后涉案房屋涉及多个诉讼而被法院先后查封、轮候查封，黄秀玉至今无法消除上述交易障碍，涉案房屋的交易无法继续履行，故辛雄彪该项诉请并无不当，本院予以支持。
关于黄秀玉是否本案合同违约方的问题。黄秀玉作为卖方，依法对其出售的涉案房屋负有权利瑕疵担保责任，合同亦约定“卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任”。本案中，虽签约当日涉案房屋尚未被法院查封，但如上所述，签约后涉案房屋涉及多个诉讼而被法院先后查封、轮候查封，黄秀玉至今无法消除上述交易障碍，导致无法办理产权过户手续，辛雄彪合同目的无法实现，黄秀玉构成根本违约，应承担相应的违约责任。辛雄彪要求黄秀玉返还已付的定金、首期款合计1000000元以及支付相当于总成交价10%的违约金即470000元，理据充分，本院予以支持。合同解除后，辛雄�亦应将涉案房屋腾空交还黄秀玉。
关于辛雄彪要求黄秀玉赔偿房屋装修款200500元的诉请。其一，按查明的事实，黄秀玉、辛雄彪双方签约时间为2017年1月7日，涉案房屋首次被法院查封时间为2017年1月11日，辛雄彪自称其于2017年1月17日查册得知上述查封情况，但辛雄彪旋即于2017年1月23日与黄秀玉签订《收楼确认书》，同意收楼使用。辛雄彪作为完全民事行为能力人，明知涉案房屋已被法院查封，也无证据反映黄秀玉向辛雄彪承诺过限期采取措施确保解除涉案房屋查封的情况下，仍同意收楼使用并自称投入大笔资金进行装修使用，辛雄彪本身未尽谨慎注意义务。其二，关于辛雄彪主张的装修损失，根据辛雄彪举证，其与案外人签订装饰工程合同总造价为220827元，但辛雄彪提供的付款凭证仅为收据，并非发票，且缺乏银行转账凭证，结合辛雄彪提供的现场照片、视频及日常生活经验法则，不足以认定在辛雄彪付出了220827元的装修对价。其三，黄秀玉是违约方，在辛雄彪须返还涉案房屋给黄秀玉的情况下，黄秀玉客观上是涉案房屋装修的受益方，理应对辛雄彪的装修价款予以合理赔偿。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院认为黄秀玉赔偿辛雄彪装修款损失80000元较为适当，本院对辛雄彪超过上述金额的赔偿请求不予支持。
关于辛雄彪要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值部分价值1442260元及评估费3600元的诉请。如上所述，辛雄彪在合同履行过程中未尽谨慎注意义务；辛雄彪实际支付的购房对价只占总房款的21.28%；自双方签约至辛雄彪提起本案诉讼的期间仅为5个多月；辛雄彪已实际使用涉案房屋；本院已判令黄秀玉支付违约金470000元；本案中黄秀玉也辩称辛雄彪主张其承担的违约责任过重。综合本案案情，辛雄彪�据其单方委托的评估机构出具的评估报告要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值部分价值1442260元及评估费3600元，理据不足，本院不予支持。
辛雄彪要求黄秀玉赔偿中介费损失30000元，该款项在合同中有明确约定，且合同还约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费”，本案中辛雄彪举证其已付该款项，辛雄彪该诉请合法有据，本院予以支持。
综合本案案情，辛雄彪将涉案房屋腾空交还黄秀玉的时间应定于辛雄彪收到黄秀玉上述应付款当日。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告辛雄彪、被告黄秀玉双方于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告黄秀玉返还原告辛雄彪定金及首期款合计1000000元。
三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告黄秀玉支付原告辛雄彪违约金470000元。
四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告黄秀玉赔偿原告辛雄彪装修损失80000元。
五、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告黄秀玉赔偿原告辛雄彪中介费损失30000元。
六、原告辛雄彪在收到上述二至五项款项当日将广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房腾空交还被告黄秀玉。
七、驳回原告辛雄彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
本案受理费45350元，由原告辛雄彪负担17810元，被告黄秀玉负担27540元。财产保全费5000元，由被告黄秀玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 许蔚琳
人民陪审员 杨国峰
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝
秦爽
判决书已于2017年月日送达