广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终14682号
上诉人（原审原告）：彭某锋，男，住所地：西安市雁塔区。
被上诉人（原审被告）：彭某梅，男，住所地：广东省深圳市南山区。
上诉人彭某锋因与被上诉人彭某梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6105号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
彭某锋原审诉讼请求：1、彭某梅赔偿大门3,000元及大理石窗台3,000元；2、彭某梅赔偿违约金6,000元；3、彭某梅补缴2013年8月租金3,000元；4、彭某梅赔偿改变房屋结构墙上打眼损坏音响电路500元；5、彭某梅赔偿损坏子母大门4,900元；6、彭某梅赔偿损坏窗台大理石1,100元（长2米、宽0.72米）；7、彭某梅赔偿被其搬走的玻璃柜500元，锁子300元；8、彭某梅赔偿蚂蚁损坏木地板2,000元；9、彭某梅赔偿于3月22日和4月22日两天来彭某锋家里骚扰威胁误工费1,000元。
彭某梅原审反诉请求：1、彭某锋退还押金6,000元；2、彭某锋赔偿违约金6,000元；3、彭某锋拆门锁赔偿租赁房屋内物品2,000元；4、彭某锋赔偿招生广告费6,000元；5、彭某锋退还5月、6月、7月租金共计9,000元；6、彭某锋承担本案诉讼费用；7、彭某锋支付所有应支付费用的利息；8、彭某锋退还2012年9月、10月租金6,000元；9、彭某锋赔偿违约金73,400元。
原审法院审理查明：彭某锋和彭某梅于2012年8月21日签订《房屋租赁合同》，约定彭某锋将其位于XX居X区XX栋X单元XXX房出租给彭某梅，租金每月3,000元，租期为一年，从2012年9月1日起至2013年8月31日止。合同约定因单方违约应赔偿另一方两个月的租金6,000元。合同签订后，彭某梅向彭某锋交纳两个月的租金6,000元作为租房押金，彭某梅将承租房屋用于开设美术培训班。2013年5月19日，彭某锋以彭某梅在承租房屋所设招牌灯箱影响房屋采光为由予以强行拆除。合同租期届满后，双方解除了租赁合同。彭某梅未交纳2013年8月份租金3,000元，其多次请求彭某锋返还租赁押金6,000元，并从2013年9月开始向深圳市公安局流塘派出所请求联系彭某锋调解双方之间的纠纷未果，遂酿成纠纷。
原审法院认为：彭某锋和彭某梅签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。彭某锋作为房屋出租人，有义务提供符合租赁用途的租赁物。彭某梅承租涉案租赁物用于开办绘画培训班，彭某锋未能提交有效证据证明彭某梅所设招牌灯箱广告影响房屋采光而予以强行拆除，该行为确实在一定程度上影响了彭某梅绘画培训班的经营，但是，彭某梅没有及时与彭某锋解除租赁合同并将租赁物交还彭某锋，而是实际使用涉案租赁物至合同期满即2013年8月31日，故彭某梅仍应向彭某锋交纳2013年8月份租金3,000元。彭某锋的其他诉讼请求均无有效证据予以证明，原审法院不予支持。关于反诉，彭某锋主张彭某梅的主张已超过法定诉讼时效，原审法院认为，根据原审法院向深圳市公安局流塘派出所工作人员贺建平所作的调查笔录，彭某梅自2013年9月开始一直向该辖区警务室要求联系彭某锋调解双方之间的纠纷，故诉讼时效因彭某梅主张权利而中断，彭某锋关于诉讼时效已过法定期间的抗辩理由，原审法院不予采信。根据原审法院查明的事实，彭某梅没有交纳2013年8月份的租金系因彭某锋强行拆除其招牌灯箱广告，彭某梅并不存在违约行为，故彭某锋仍应将租房押金6,000元退还彭某梅。鉴于彭某锋拆除招牌灯箱广告的行为确实在一定程度上影响了彭某梅绘画培训班的经营，故原审法院酌情确定彭某锋赔偿彭某梅经济损失3,000元。彭某梅的其他反诉请求均无有效证据予以证明，原审法院依法不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、彭某梅应于判决生效之日起三日内支付彭某锋2013年8月份租金3,000元；二、彭某锋应于判决生效之日起三日内退还彭某梅租赁押金6,000元；三、彭某锋应于判决生效之日起三日内赔偿彭某梅经济损失3,000元；四、驳回彭某锋的其他诉讼请求；五、驳回彭某梅的其他反诉请求。本案本诉受理费166元，反诉受理费1,917元，共计2,083元，由彭某锋承担166元，彭某梅承担1,917元。
上诉人彭某锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第三项，赔偿违约金。事实与理由：一审认为，彭某峰和彭某梅签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务，严格执行合同，按合同裁决。1、合同第3条规定：租客在承租期间应按时交付房费，不能拖欠及用押金充当，如期不能按时交费，按违约处理。房主可另行招租，押金不退。可彭某梅2013年8月份房租拒交拖欠至今，构成违约。2、合同第4条规定：合同期满后，室内物品完好无损及无拖欠物业管理费及水电费等，押金全退。可彭某梅合同到期后，不清物业管理及水电费，不交钥匙及手续，悄然搬走，失去电话联系，构成违约。3、一审判决彭某锋赔偿彭某梅3000元没有事实和法律依据。灯箱的合法权、所有权、使用权均不属彭某梅所有。灯箱系前租客违法违规违约安在我阳台窗户上所留。合同上没有约定彭某锋将灯箱交给彭某梅使用，彭某锋对自己的民用住宅房屋上的违法附属构建有权利拆除，且是按照有关法律法规和主管部门的责令要求遵纪守法。由于上述原因，在拆除灯箱时提前通知彭某梅到场，彭某梅表示同意，没有提出异议，且对彭某梅没有造成任何影响。所以，在5月份拆除违章搭建的灯箱之后，彭某梅依然交纳5、6、7月份的房租。8月份房租不交是个人违约行为，与拆除违章搭建的灯箱毫无因果关系。
被上诉人彭某梅答辩称，合同不是彭某梅与彭某锋签的，是彭某梅与彭某锋老婆签的，上诉人主体资格不符，程序违法，请求发回重审。
本院二审查明，涉案房屋租赁合同由案外人张某萍与彭某梅签订。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同为案外人张某萍以出租人身份与彭某梅签订，彭某峰并非合同主体，没有证据证明彭某峰、彭某梅与案外人张某萍之间有存在变更合同主体出租人的一致意思表示，彭某峰以出租人名义提起本案诉讼缺乏合同依据，其原告主体资格不适格，其起诉应予驳回。彭某梅与彭某峰不存在房屋租赁合同关系，其依据涉案房屋租赁合同提起反诉请求，反诉对象有误，其反诉一并予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6105号民事判决；
二、驳回上诉人彭某峰的起诉；
三、驳回被上诉人彭某梅的反诉。
本案不收取案件受理费。一审本诉案件受理费166元，由原审法院退还彭某峰；反诉案件受理费1917元，由原审法院退还彭某梅；二审案件受理费50元，由本院退还彭某峰。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。