广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1243号
原告：胡党培，男，1967年9月29日出生，汉族。
原告：邱国新，男，1965年5月24日出生，汉族。
两原告共同委托代理人：叶景达，广东富荣律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。
被告：邓志伟，男，1982年10月11日出生，汉族。
被告：邓国胜，男，1961年3月22日出生，汉族。
两被告共同委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
原告胡党培、邱国新诉被告邓国胜、邓志伟租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月9日立案受理后，依法由审判员陈耿俊适用简易程序，于2013年9月5日第一次公开开庭进行了审理，原告邱国新以及两原告的共同委托代理人叶景达、邓敏，被告邓国胜、邓志伟及其共同委托代理人姚小姣到庭参加诉讼。因案情需要，本案转为普通程序，于2013年12月27日第二次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人邓敏，被告邓志伟以及两被告的共同委托代理人姚小姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡党培、邱国新诉称：2012年5月19日，原、被告签订《出租房租货合同》，约定原告将位于狮岭镇岭南工业区的一栋8层楼房（除一楼商铺外）出租给两被告使用，租赁期限为六年，租金为918000元／年，第一年的租金在签订合同时一次性付清，以后每半年的租金需提前一个月交付。合同签订后，原告已经按照合同约定将涉案房屋交付两被告使用，但两被告却严重违反合同约定，并未按时缴纳租金。原告经多次催收无果，故具状起诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2012年5月19日签订的《出租房租货合同》；2、两被告立即迁出楼房，并返还楼房给原告；3、两被告向原告支付房屋占有使用费（按合同约定的租金标准，自2013年8月1日起计至两被告向原告返还楼房之日止），暂计至起诉之日为15090元；4、案件受理费由两被告承担。
诉讼中，两原告申请变更第一项诉讼请求为：“判令撤销原、被告于2012年5月19日签订的《出租房租货合同》”。
经本院依法行使释明权，原告表示，如果原、被告签订的上述《出租房租货合同》无效，原告不变更诉讼请求。
被告邓国胜、邓志伟辩称：第一、原、被告订立的租赁合同没有违反法律规定，是当事人的真实意思表示，我方不同意撤销；第二、被告已经支付了2013年8月1日至2014年2月29日的租金；第三、本案的诉讼费用应由胡党培、邱国新承担。为此，请求驳回原告胡党培、邱国新的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年5月19日，原告胡党培、邱国新（甲方）与被告邓国胜、邓志伟（乙方）签订《出租房租货合同》，约定乙方承租甲方位于花都区狮岭镇岭南工业区的一栋8层楼房（除一楼商铺），一楼商铺后面作为停车管理使用不计费，2-7楼全部租给乙方作出租房使用；二、租赁时间：租赁期限六年，租赁期自2012年8月1日至2018年7月30日止。六年内租金不递增，租赁期满后，双方如不再续租需提前两个月通知，在同等条件下，乙方可优先续租。三、押金、租金及付款方式：押金200000元（不计息）租期满后，在乙方不损坏甲方房屋设置及交清所有费用后，甲方退回押金给乙方，承租租金按2-7楼建筑楼面总面积每方平米11元计算，即每年总租金918000元，在签订合同一次性付清，以后每半年租金需提前一个月交付。四、甲方负责把整栋楼房内外装修好，以及水电，电梯，闭路电视，监控，防盗网，灶台，床，消防用品等由甲方安装好，上述设备由乙方负责维护，如有人为损坏，乙方必须修复好（包括电梯检验，年验等费用由乙方负责）。合同并就双方的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，原告将合同约定的涉案房屋交付给被告使用。2013年7月31日，原告在涉案房屋张贴《通知》，告知房屋各住户，由于被告违约不交承包款（租金），原告定于2013年8月7日起停止供水供电，通知住户就租金及押金尽快与被告方进行结算。
诉讼中，原、被告双方就被告已支付的房屋租金金额各执一词。被告陈述自2011年4月2日至2012年5月23日，被告分八次以定金、租金等形式共向原告支付租金、定金合计1388000元。对此被告提供2011年4月2日《收据》一张（胡党培出具，证明收到邓国胜租金定金现金40万元）、2011年4月2日银行个人业务凭证一张（邓国胜汇款27万元给胡党培）等证据予以证明。原告确认收到被告交付的房屋租金、定金合计1118000元，辩称被告所主张的1388000元中有270000元系重复计算，认为2011年4月2日邓国胜汇款的27万元已包括在当天胡党培出具的收取邓国胜40万元现金的《收据》的款项中，另外的13万元由被告的朋友汇给原告。被告对此不予认可，表示其并没有朋友或亲戚在2011年4月2日当天向原告转入13万元，且原告胡党培所出具的40万元的《收据》已明确所收取的款项为现金，并非银行汇款，在胡党培所出具的所有《收据》中，仅有该张《收据》显示为现金，由此证明该款并未包括27万元的汇款款项。
本案诉讼中，两原告于2013年11月17日在涉案房屋张贴《通知》，告知房屋各租户两原告决定从本通知次日起对涉案房屋采取停水、停电措施，要求各租户做好准备。2013年11月18日起，两原告对涉案房屋采取了停水、停电措施，之后涉案房屋各租户陆续撤出该房屋，并且签署《住户反馈意见书》对两原告擅自采取停水、停电措施的行为表示强烈不满。
2013年11月27日，本院组织原、被告双方当事人到涉案房屋现场办理交接手续时，涉案房屋已由两原告控制。原告确认被告于2013年11月22日才将涉案房屋全部交还给被告。被告陈述由于原告在2013年11月17日就采取停水停电措施，因此被告在2013年11月18日就陆续将房屋租金退还给各个租户，在2013年11月20日已将涉案房屋退还给原告。
另查明，根据原告的陈述，涉案房屋所属土地为集体土地，该房屋没有房地产权属证书，至今亦未取得建设工程规划许可证。原告提起本案诉讼之前，邓志伟、邓国胜已于2013年8月8日向本院提起诉讼，要求胡党培、邱国新退还2013年8月1日以后的房屋占用费27万元、合同定金20万元等，本院以（2013）穗花法民三初字第1232号立案受理。
本院认为：原、被告签订的《出租房租货合同》约定原告将涉案房屋出租给被告使用，该合同虽然是双方真实意思表示，但上述房屋的建设没有办理有关报建手续，该房屋至今未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，双方签订的上述租赁合同应为无效合同。因该合同自始无效，不存在撤销问题，故原告请求撤销该租赁合同的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告认为该租赁合同合法有效，应当继续履行的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。
由于合同无效，被告应迁出涉案房屋并将该房屋交还给原告。现被告已将涉案房屋交还给原告，该房屋已由原告实际控制，故被告已履行完毕腾房义务，对原告要求被告迁出并交还涉案房屋的请求，本院不再处理。
涉案合同虽然无效，但被告已实际使用了该房屋，故原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合法有据，本院予以支持。关于房屋占用费计算的截止时间，本院认为，虽然原、被告双方对被告交还涉案房屋的时间存在争议，但在双方纠纷仍在法院审理期间，原告在未经法院许可或被告同意的情况下，擅自于2013年11月18日强制采取停水停电措施导致被告无法正常使用涉案房屋，原告的行为增加了矛盾，由此而导致的损失亦应由原告自行承担。故房屋占用费的计算时间截止应计算至被告可以正常使用涉案房屋之日即2013年11月17日止。
由于邓国胜、邓志伟在（2013）穗花法民三初字第1232号案中已请求本案胡党培、邱国新退还2013年8月1日以后的房屋占用费及合同定金等，故该款应在1232号案中予以处理；对本案原告所诉请的2013年8月1日以后的房屋占用费，被告仍应支付。经计算，涉案房屋每月的占用费标准为76500元（918000元÷12个月），被告应向原告支付2013年8月1日至2013年11月17日期间的房屋占用费272850元（76500元／月×3个月＋76500元／月÷30天×18天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邓国胜、邓志伟于本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占有使用费272850元给原告胡党培、邱国新；
二、驳回原告胡党培、邱国新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费178元，由被告邓国胜、邓志伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。
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审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 李玢姝
人民陪审员 黄文炜
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 林婉玲
王学丹