重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终448号
上诉人（原审原告）钟莉娜，女，生于1977年11月5日，汉族，成都市金牛区人，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：彭伟，四川公生明律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：史巧珍，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）全洪波，男，生于1973年7月30日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：蒋文勇，重庆文才律师事务所律师。
原审第三人：吴勇，男，生于1990年2月23日，汉族，重庆市长寿区人，住重庆市长寿区。
上诉人钟莉娜因与被上诉人全洪波、原审第三人吴勇案外人执行异议之诉一案，不服梁平区人民法院（2017）渝0155民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟莉娜上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.请求判决支持上诉人诉求，解除查封停止执行并确认案涉房产为上诉人所有；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清。上诉人在案涉房屋被采取查封保全措施之前，已与吴勇委托的代理人签订了《房屋买卖合同》，且通过继续与承租人维持房屋租赁关系的方式，实际行使了对该不动产的占有、使用、收益和处分的权利。2.原审法院适用法律错误，不应适用《中华人民共和国物权法》第九条。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即符合该条规定的达成房屋买卖合意、签订合同、支付对价、占有房屋，但房屋尚未变更登记之情形。钟莉娜在（2017）渝0155执保92号执行裁定书（2017年5月12日）作出前，已经支付大部分房款、占有房屋，并且愿意将剩余房款交付法院。
被上诉人全洪波辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确。上诉人没有提供有效证据证明自己实际占有房屋，被上诉人申请保全，以及法院对房屋查封的程序和实体处理都是正确的，在上诉人没有被法院采信的新证据的情况下，本案应予以维持。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人吴勇未陈述意见。
钟莉娜向一审法院起诉请求：原告钟莉娜于2017年5月9日通过成都家世界房地产经纪有限公司与第三人吴勇的代理人吴迪签订《房屋买卖合同》，合同约定将第三人吴勇名下位于四川省成都市金牛区X号房屋出售给原告钟莉娜，房屋总价款74万元。在取得了承租人放弃优先购买权的承诺及合同签订后，原告按照约定支付了首付款。第三人吴勇通知该承租人从2017年6月1日起将不再收取房屋租金，租金应直接支付给原告钟莉娜。2017年5月12日双方按照约定到成都市不动产中心办理变更登记手续，支付了房产过户的全部资料，递件之后方知该房屋已经被采取查封保全措施，不能办理过户登记手续。被告全洪波与第三人吴勇因民间借贷纠纷一案向梁平区人民法院提起诉讼，案号（2017）渝0155民初2986号。诉讼过程中被告全洪波申请查封了第三人吴勇名下财产，第三人吴勇卖与原告的上述房产也在查封之列。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。为维护原告合法权益，特向法院提起执行异议之诉，请求1、判令位于四川省成都市金牛区X号房屋归原告钟莉娜所有；2、解除梁平区人民法院对位于四川省成都市金牛区X号房屋的查封，停止执行；3、案件诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明，因第三人吴勇要出售登记在其名下位于四川省成都市金牛区X号房屋，第三人吴勇于2017年3月16日向案外人吴迪出具委托书，委托案外人吴迪全权办理以下事宜。委托书第五条：代为查阅上述不动产档案、出售上述不动产，签订上述不动产的买卖合同（包括签订网签合同或撤销网签合同），收取售房款、并代为办理存量房产交易资金监管业务相关手续；第六条：代为在不动产管理部门协助买方办理上述不动产的《中华人民共和国不动产权证书》；第七条：若买方以按揭方式购买此房，代为协助买方办理有关按揭的一切手续（别包括签署划款委托书、开立按揭贷款银行的结算账户、签订相关合同、领取按揭款）。委托期限从本委托书签署之日起至2018年3月15日止。2017年5月8日经四川省成都市公证处对上述第三人吴勇向案外人吴迪出具的委托书进行了公证，公证书文号为（2017）成证内民字第8565号。2017年5月9日第三人吴勇的委托代理人吴迪与原告钟莉娜签订房屋买卖合同，约定将坐落于成都市金牛区X号房屋出售给原告钟莉娜，成交价为74万元，合同第4条付款方式约定：（1）在本合同签订时买方向卖方支付定金5万元由经济方托管，作为该房屋的物业交割保证金。（2）双方约定于2017年5月12日到市房地产交易中心办理过户手续或到担保公司银行签订贷款合同，贷款通过三个工作日到房地产交易中心办理过户手续，买方于过户当日向卖方支付首付款57万元，则剩余房款12万元于过户取件当日支付给卖方。2017年3月5日案外人吴迪向原告钟莉娜出具收条，载明：今收到钟莉娜购买吴勇位于成都市金牛区X号房屋订金现金5万元。庭审中原告钟莉娜陈述，上述收条落款时间系笔误，实际收款时间为2017年5月5日。案外人朱科2017年3月10日向第三人吴勇汇款300000元，2017年3月16日向第三人吴勇汇款273200元。2017年5月9日案外人朱科与案外人吴迪达成协议，约定：朱科2017年3月10日向吴勇转账30万元、2017年3月16日转账27.32万元，上述两笔借款项共计57.32万元，双方共同确认截止到2017年5月8日吴勇共欠朱科57.32万元。双方经协商共同确认上述款项用于支付钟莉娜购买吴勇首付款57万元，钟莉娜不再支付相应款项。庭审中，原告钟莉娜当庭陈述，购买第三人吴勇位于成都市金牛区X号房屋的实际购房人系案外人朱科，因限购原因，由原告钟莉娜代持该套房屋。庭审中，原告钟莉娜表示愿意将剩余12万元购房款支付到梁平区人民法院。
另查明，2017年1月16日第三人吴勇与案外人付小红签订房屋出租合同，约定：第三人吴勇将位于X号房租给案外人付小红，从2017年1月16日起至2017年7月15日止，有效期为6个月。2017年5月23日案外人付小红签署承租人放弃优先购买权声明：本人付小红作为金牛区X号现时的承租人，本人现已收到该房屋的产权人关于拟将该房产出售给第三人的通知，本人在此声明我已明确知晓产权人将出售该房产的意思表示并且本人无意购买上述房屋，并且自愿放弃对该房产的优先购买权。
再查明，本案被告全洪波以民间借贷纠纷为案由，以代小莉、吴岚、吴勇、王换明为被告向梁平区人民法院提起诉讼，案号为（2017）渝0155民初2986号，被告全洪波在诉讼过程中申请财产保全，该院于2017年5月12日做出（2017）渝0155民初2986号民事裁定书及(2017)渝0155执保92号执行裁定书，裁定对第三人吴勇名下位于四川省成都市金牛区X号房屋予以查封，查封期限为三年。原告钟莉娜2017年6月9日对上述房屋的查封提出书面异议，该院于2017年6月16日作出（2017）渝0155执异21号执行裁定书：驳回案外人钟莉娜的执行异议。现原告钟莉娜不服该执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉，提出本案一审诉求。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，现原告请求确认对执行标的拥有所有权，该请求是否成立，需审查原告对该执行标的是否拥有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的位于四川省成都市金牛区X号的房屋并未办理过户登记，并未发生物权变动效力，故原告钟莉娜要求确认其对查封房产所有权的诉讼请求，本院不予支持。原告钟莉娜请求法院解除查封，停止执行，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案件审理过程中，原告钟莉娜并未提供充足证据证实在本院对第三人吴勇名下位于四川省成都市金牛区X号房屋查封前已经实际占有使用该不动产，故对原告钟莉娜请求解除查封，停止执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告钟莉娜的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人二审期间举示的房屋出租合同，信息不完整，没有收款凭证，且所载租房期限在法院查封之后，对其真实性和关联性不予认可。
本院认为，根据钟莉娜上诉请求及理由以及全洪波答辩意见，本案争议焦点为：钟莉娜是否享有足以排除法院执行行为的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”钟莉娜对案涉房屋主张产权，应举示充分证据证明其符合前述规定，才足以排除法院强制执行。
本案中，钟莉娜、吴勇于2017年5月9日就案涉房屋签订房屋买卖合同，此时全洪波与吴勇民间借贷纠纷已被法院立案审理中。同时，钟莉娜尚未支付房屋全款，且主要购房款并非由其作为购房人在合同成立后支付，其在一、二审期间，也明确表示其并非房屋实际购买人。此外，钟莉娜未能就其所称的“合法占有不动产”举示充分证据，其二审出示的租房合同真实性存疑，且该合同载明的承租期间从2017年11月始起，与房屋查封前的租赁状态并无关联，无法达到证明其主张的目的。故，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除强制执行的情形，也无法认定钟莉娜为该套房屋的权利人。
一审法院适用法律并无不当。在审理本案中，该院将《中华人民共和国物权法》第九条作为认定执行标的所有权的一般性规定，将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为排除强制执行的特殊性规定，共同予以适用，并无不当。钟莉娜所称的事实和理由，不符合《中华人民共和国物权法》第九条的一般性规定，亦不符合在查封前已合法占有该不动产可予以排除强制执行的特殊规定，因此，对其要求排除强制执行的诉求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，钟莉娜的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由钟莉娜负担（已缴纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 超
审判员 朱晓丽
审判员 冯 波
二〇一八年三月三十日
书记员 蹇佳莉