江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0602民初551号
原告(反诉被告)：鹰潭市电影院，住所地江西省鹰潭市月湖区交通路**号。
法定代表人：祝文平，经理。
委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘应生，男，汉族，1950年9月21日出生，住鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：祝余明，鹰潭市园区百信法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）鹰潭市电影院(以下简称原告)与被告（反诉原告）潘应生（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈光明，被告潘应生及其委托诉讼代理人祝余明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金37.74万元；2、判令被告立即腾退租用的本市交通路14号“影业大厦”房屋，并从2017年2月14日至被告搬出承租房屋为止，按每月64224元标准向原告支付占用房屋期间的使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告租用原告坐落于本市交通路14号“影业大厦”房屋，租用房屋建筑面积约1940平方米；租期9年，自2008年2月15日至2017年2月14日止；租金为每三年在前三年租金的基础上递增5%，2014年2月15日至2017年2月14日的年租金为308700元，租金应在每年元月15日前一次性交清当年租金；合同期满后，被告必须主动退出，将房屋完好交付原告。被告在租赁期间，没有按期足额支付原告租金，拖欠原告租金37.74万元。2017年2月14日，合同到期后，被告拒绝主动退出租赁房屋。
被告辩称，因原告使用虚假公章，导致被告与北京时代华厦今典院线发展有限责任公司发生纠纷，造成的损失40余万元无法追偿，这才停止支付租金，未支付租金只有25.725万元，并非37.74万元，如终止合同，还有10万元押金抵扣租金。2012年6月，月湖区人民政府要求被告改造升级，被告起草了一份改造升级投资600万元的报告，并得到了月湖区人民政府的批准。当时被告向原告提出了要在原合同租赁期限届满后再延长六年租赁期，租金每年封顶为38万元，原告针对被告提出的要求召开了会议，作出了同意的决定。因此原告要求被告腾退租赁房屋构成违约，依法不予支持。原告承诺延长租期内的租金为38万元，即每月租金为31666元，因此原告主张2017年2月14日后的租金为66224元没有依据，依法不予支持。
被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告经济损失397361元，及交通费损失2105.5元；2、原告返还被告应得利益72600元；3、原告履行承诺，延长租赁期限六年，并按年租金38万元履行，反之由原告赔偿被告影院升级的投资款；4、本案本诉、反诉费用由原告承担。诉讼过程中，被告变更诉讼请为：第二项增加原告返还被告购放映设备补偿款3万元，放弃第三项要求原告赔偿被告影院升级投资款。事实和理由：2007年11月15日,原告利用虚假的江西省鹰潭市电影院公章与被告签订《房屋租赁合同》。该公章与工商营业执照公章完全不符,对外不具有任何法律效力。2009年11月18日,被告经原告同意以江西省鹰潭市电影院的名义与北京时代华夏今典电影院线发展有限责任公司签订了一份加盟北京时代华夏今典电影院线合同。该合同约定，由其院线及时供片，合同期限为十年。2016年4月1日，该院线突然将供应的数字电影拷贝加密锁控，从而导致被告无法放映电影，直至2017年2月22日该院线才予以解锁，总共停止放映十个月零22天，造成直接经济损失397361元（其中十个月零22天的租金为276115元，水电费37324元，小卖部损失83922元）。2016年9月，被告与原告协商一致，并以原告名义向北京市海淀区人民法院提起诉讼，但该法院以原告公章与营业执照公章不一致而不予受理，从而导致被告的经济损失无法追回。2011年3月23日，原告与被告签订了一份《和解协议书》，约定出租的两处场地在2011年9月份到期后归被告使用，但原告并未按和解协议将两处出租场地交付被告，而是继续出租（两处场地每月租金为1100元），收取租金。原告这一继续收取租金的行为，损害了被告的利益，属收取不当利益，依法应当返还被告五年半（自2011年10月1日计算至2017年3月30日止）的租金共计人民币72600元。影院改造升级是原告根据月湖区委、区政府指示而要求被告投资实施的，被告对这一投资是以延长六年租期和固定年租金38万元前提，这一先决条件，原告同意并作出承诺，因此原告应当履行承诺，反之应赔偿被告投资损失。
原告对被告的反诉辩称，原告参与诉讼所用公章的名称为“鹰潭市电影院”，营业执照名称也为“鹰潭市电影院”，公章名称与营业执照名称一致，具有参与诉讼的权利能力。江西省鹰潭市电影院是鹰潭市电影院前身，以“江西省鹰潭市电影院”为名对外签订合同的权利义务自然由鹰潭市电影院承担。在鹰潭市范围内，只有一个名为“鹰潭市电影院”是当地居民众所周知的事实。2014年2月15日至2017年2月14日的年租金为叁拾万捌仟柒佰元整（308700元整），被告尚欠2015年度租金11.87万元，2016年度租金30.87万元，所欠租金合计42.74万元。经原告多次口头催缴未果，并于2016年7月18日发出催缴通知书，被告交付5万元租金后，至今还欠原告租金37.74万元。原、被告于2011年3月23日签订了《和解协议》，约定出租房屋中的临街楼梯口和后门上楼处（即出租给刘志水卖箱包的位置）于2011年9月后归被告使用。在刘志水未搬迁出的时间内，原告将2011年9月后的租金已转交给被告。2013年8月，在原告、被告及刘志水三方在场见证的情况下，刘志水已搬迁其摊位。在此之后，该摊位是否出租由被告自行管理，摊位使用情况原告再无过问，更未向任何摊主收取72600元租金，原告应向被告返还租金72600元租金没有依据。被告在2009年11月24日的《协议书》中承诺与北京时代华夏今典电影院线发展有限责任公司签订的合同属单方个人行为，所产生的任何权利、义务有被告自己承担。被告不能提供证据证明北京市海淀区人民法院因原告公章与营业执照公章不符作出过不予立案或驳回起诉的裁定，江西省鹰潭市电影院更名为鹰潭市电影院是公司经营过程中正常的名称变更活动，不存在过错，无需承担被告的损失。原告从未口头或书面与被告达成延长六年租赁期的协议。原、被告自签订《房屋租赁合同》以来，被告多次拖欠原告租金，原告也因此提起过诉讼。在被告经常性违约的情况下，原告不会愿意再与被告延长租赁期限，被告现在占用该房屋是无权占有，应向原告返还房屋。原、被告间的房屋租赁合同于2017年2月14日到期，双方并未延长租赁期限的协议，更未规定合同到期后的房屋租金。根据《合同法》第六十二条第二款：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，被告在合同期满后应按照第三方评估机构评估的66224元支付月租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：证据一《房屋租赁合同》，拟证明2007年11月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告租用原告坐落于本市交通路14号“影业大厦”房屋，租用房屋建筑面积约1940平方米；租期9年，自2008年2月15日至2017年2月14日止；租金为每三年在前三年租金的基础上递增5%，具体为2014年2月15日至2017年2月14日的年租金为308700元，租金应在每年元月15日前一次性交清当年租金；合同期满后，被告必须主动退出，将房屋完好交付原告。证据二《催缴通知书》，拟证明2016年7月，原告就被告拖欠房屋租金一事，向被告发出书面的催缴通知书。证据三《鹰潭市电影院房地产招租评估报告书摘要》，拟证明原告坐落于本市交通路14号的房产，建筑面积约1940平方米，经专业评估机构评估，现月租金标准为64224元。证据四月湖区人民法院（2008）月民一初字第474号判决书，拟证明原、被告因房屋租赁事宜，在2008年曾诉讼一次。证据五《和解协议》、照片、收据，拟证明双方在法庭争议的楼道口问题，规定2011年9月后归被告使用，原告已将租金交给被告，2013年三方（原告，被告，和租赁方）进行清场，把位置空出来了，没有出租。证据六《影院（厅）加盟北京时代华夏今经典电影院线合同》、《承诺书》、《协议书》，拟证明被告租赁鹰潭市电影房屋时借用鹰潭市电影院名义签合同，所有的债权××都与鹰潭市电影院无关，损失应由被告承担。证据七鹰潭市月湖区文化广电新闻出版局、鹰潭市月湖区人民政府出具的《证明》，拟证明原来的江西省鹰潭市电影院就是鹰潭市电影院，不存在公章与工商营业执照完全不符的情况。证据八《会议记录》，拟证明原、被告就继续租赁未达成一致意见。证据九鹰潭市电影院在鹰潭市市场和质量监督管理局企业档案两份，拟证明江西省鹰潭市电影院的合法性。被告质证认为，证据一证明原告利用虚假公章，在工商登记处没有这个营业执照和公章，应该由江西省鹰潭电影院来诉讼。合同里面的条款不符合约定。证据二证明第一份租赁合同使用虚假公章。427400元没有任何依据没有经过双方结算缺乏真实性。证据三对真实性合法性关联性均有异议，评估书由原告单方面委托，只是部分评估书不完全，评估书以每平方计算租金，和合同中不一致，评估书不具备法律效力。证据四真实性有异议，不予质证。对证据五真实性无异议，对关联性有异议，只能证明2011年到2012年的租金收到，此后仍对外出租，没收到租金，对照片的真实性有异议。证据六真实性无异议，但是不能证明原告陈述的事实，原告应承担由于公章不存在或过期失效所产生的损失。证据七真实性、合法性、关联性有异议，要以工商登记为准。证据八2012年7月20日的会议记录重点讨论了关于延期房租的问题，且会议记录有两种笔记。之后原告于2012年7月28日召开职工代表会议，会议结果由主持会议的吕志新经理告知被告，被告因此正式投资600余万元装修。2013年2月7日会议记录证明原告将承诺返还被告的场地仍然继续出租他人并收取租金。证据九真实性有异议。
被告提供的证据：证据一《和解协议》，拟证明被告交付的10万元押金可抵扣部分房租，原告诉欠37万多租金没有依据。证据二（2010）月民一初字第322号判决书，拟证明双方租赁是按现有整体房屋约定年租金，而非评估租金，原告第二项诉无依据。证据三营业执照、《房屋租赁合同》、《证明》，拟证明原告签订租赁合同是用虚假公章，与原告诉讼主体及营业执照不符。证据四《影院（厅）加盟北京时代华夏今典电影院线合同》，拟证明原告用虚假公章对外签订合同。证据五民事诉状、水电发票、月报表、商行进货单、交通票据，拟证明被告因停映的直接损失，原告用虚假公章导致被告的损失无法追偿，上述损失未计算租金。证据六《协议书》，拟证明原告在与被告签订合同时，隐瞒了将前后楼道口已经出租他人的事实。证据七《和解协议书》，拟证明原告承诺将前后楼道归还被告，但原告未履行承诺，并收取了租金。证据八《证明》，拟证明被告为影院升级投资装修费用，费用不包括购置设备。证据九《委托书》，拟证明原告用虚假公章委托他人，导致法院不予受理。证据十洪福发与原告的《协议》、收条，拟证明原告2011年至今一直将前后走廊的位置出租给他人，并收取租金。原告质证认为，证据一及证据七是相同的，真实性无异议，但不能将押金抵房租，2011年9月份过道租赁合同到期后，将过道移交归被告使用。证据二证明双方约定租金情况不是评估租金。双方约定内容应在合同期内，评估标准是合同期外的，符合法律规定。证据三并不是虚假公章，营业执照、租赁合同都能反映被告租赁的房屋归原告所有，名称经过合法变更。证据四、证据五与原告无关，被告用原告名称与他人签订合同，权利义务风险责任由被告独自承担。证据六已经达成协议。证据八对真实性、合法性、关联性都有异议，被告应该自己承担不应由原告承担。证据九被告要求原告出具委托书，并不代表原告使用虚假公章，只是过期作废公章并非虚假公章。证据十与原、被的《房屋租赁合同》无关，也与原、被告达成的《和解协议》无任何关系。
对上述证据，本院认定如下：1、对原、被告提供的相同证据《房屋租赁合同》、《和解协议》、《影院（厅）加盟北京时代华夏今典电影院线合同》、原告的营业执照，本院予以确认并在卷佐证。2、原告提供的证据二，举证时虽为复印件，但庭后原告提供原件，且被告当庭确认《催缴通知书》上的签字是其本人，故本院予以采纳。证据三，庭后原告提交原件，被告予以核实，且未申请重新评估，故本院采纳该评估意见。证据四，真实性本院予以确认，能证明2008年原、被告因涉案房屋租赁诉讼本院，且原告是以“江西省鹰潭市电影院”参加诉讼。证据五，原告在庭后提供了原件，三份证据可以相互印证原告所要证明的问题，且被告未能提供相反的辩驳证据，故本院予以采信。证据六，被告对真实性无异议，本院予以采信，但被告与北京时代华夏今典电影院线的纠纷，因原、被告提供的证据均不足以证明应由谁承担纠纷造成的损失，故本院不予采纳原、被告对该组证据所要证明的问题。证据七及证据九，结合原、被告提供的《房屋租赁合同》及原告提供的本院（2008）月民一初字第474号民事判决书、被告提供的本院（2010）月民一初字第322号民事判决书，证明坐落于本市交通路14号“影业大厦”房屋系原告所有，且原告以“江西省鹰潭市电影院”与被告签订了《房屋租赁合同》，并以“江西省鹰潭市电影院”在本案前因涉案房屋租赁进行两次诉讼，“江西省鹰潭市电影院”系原告。证据八，被告对其中的2012年7月20日的会议记录提出有两种笔记，未提出相反证据予以证明，故本院对会议记录的真实性予以确认，会议中被告提出延期按35万一年，原告提出如果同意延期，从2013年2月15日起每年房租为38万元，具体事项另谈，不交房租用不着谈下去，全体职工不同意的话，延期的事不用再谈；2012年7月28日的会议记录只能证明会议涉及租赁问题，但没有任何具体的内容记载。2012年12月28日的会议记录不仅证明仍在和老潘谈合同一事，反而证明2012年7月28日的会议未决定与被告延期，且实际上被告从未按38万元交过房租，因此说明原、被告就延期从未达成一致意见。2013年2月7日的会议记录只能证明讨论过精品街过道出租问题，但不能证明该过道系和解协议中返还被告的场地。3、被告提供的证据一，可以证明被告交付原告10万元押金，但被告在未退房的情况下要求抵扣房租没有法律依据，可在退房后主张权利。证据二，只能证明合同期内是按整体房屋收取租金，合同期外的租金未约定。证据三及证据四，原告对真实性无异议，本院予以确认，但不能证明原告使用虚假公章。证据五，因被告提供的证据无法证明停映损失应由谁承担，故本院不采纳该组证据。证据六及证据七，原告对真实性无异议，本院予以确认，但不能证明原告未履行承诺，继续收取了租金。证据八，证明系复印件、证人未出庭，且投资装修费用与本案反诉诉请无关，故本院对该证据不予采纳。证据九，被告所提供的证据不能证原告使用虚假公章，且该份证据与本案无关联性，本院不予采纳。证据十，该协议是原告与洪福发于2017年1月1日签订的协议，该份协议只能证明洪福发从2017年1月1起承租原告西面楼梯口空余地，年租金为3600元，不能证明洪福发租的地方就是刘志水曾租的位置，也不能证明原告从2011年至今一直违反《和解协议》收取租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年11月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，房屋座落于鹰潭市月××交通路××“××大厦”××楼，建筑面积约1940平方米（不含红茶馆）。租赁期限玖年，即自2008年2月15日至2017年2月14日止，2008年2月15日至2011年2月14日的年租金为280000元整，2011年2月15日至2014年2月14日的年租金为294000元整，2014年2月15日至2017年2月14日的年租金为308700元整。押金及租金共计43万元整，本合同签订之日立即支付租金10万元整，余款33万元在11月25日前支付，以后每年元月15日前将来年的租金一次性缴清。合同期满后，被告必须主动退出，同时将所有固定设施（含承租赁期间被告的装修）、消防设施、水电设施等不得擅自拆除，都要完好的交予原告。如原告继续出租房屋，被告有优先承租权等内容。合同落款处签章为“江西省鹰潭市电影院”。2008年8月8日，因被告未交清押金，原告以“江西省鹰潭市电影院”为原告主体向本院起诉，被告提出反诉，本院于2008年11月6日作出（2008）月民一初字第474号民事判决，被告不服向鹰潭市中级人民法院上诉，二审判决：一、被告潘应生支付欠原告江西省鹰潭市电影院押金人民币十一万元；二、原告江西省鹰潭市电影院退还给被告潘应生二个月十四天用于装修的房屋租金计人民币五万元七千五百五十六元；三、以上二项相抵被告潘应生应支付欠原告江西省鹰潭市电影院押金计人民币五万二千四百四十四元，限于本判决生效之日七日内一次性付清；四、驳回被告潘应生要求原告江西省鹰潭市电影院支付违约金人民币五万元的诉讼请求。2010年，因被告拖欠原告租金，原告以“江西省鹰潭市电影院”为原告主体向本院起诉，被告提出反诉，本院于2010年8月31日作出（2010）月民一初字第322号民事判决。2010年9月16日被告不服向鹰潭市中级人民法院上诉，2011年3月23日原告（江西省鹰潭市电影院）与被告签订了《和解协议》，约定原告承担被告在上诉状中请求的因独立变压器产生的线损、变损费15516元，在被告所欠租金内扣除；电影院临街的前门上楼处右边的空地，即原告出租给刘志水卖箱包的位子，以及电影院后门双跑道上楼梯处塔建的仓库，2011年9月份合同到期后归被告使用；被告向原告支付押金10万元，原告不再申请执行（2008）月民一初字第474号民事判决；被告在本协议签订的当天交清2010年所欠租金18万元；被告承担原告一审中垫交的诉讼费3500元，二审上诉费由被告自行承担等内容。2011年12月21日，被告收到原告转交刘志水自2011年10月1日至2012年12月31日止的租金11000元。因刘志水在合同到期后仍使有电影院临街的前门上楼处右边的空地，2013年8月21日原告及被告方等人将电影院临街的前门上楼处右边位置清空。2012年期间，被告向原告要求延期租赁期限六年，但原、被告未达成一致意见。2016年4月，被告与北京时代华夏今典电影院线发生纠纷，导致被告无法放映电影。2016年7月18日，原告向被告发出催缴通知书，被告欠原告2015年度租金11.87万元，2016年度租金42.74万元。2016年9月7日被告向原告支付2015年度的租金5万元。2016年12月25日，江西翔鹰兴瓷资产评估有限公司应鹰潭市月湖区财政局的委托，评估其进行资产监督管理的鹰潭市电影院拥有固定资产房地产的招租市场价值，评估基准日为2016年11月30日，有效使用期为一年，电影院大厦二楼1832.72平方米、每平方米月租金34.35元，电影院大厦三楼114.16平方米、每平方米月租金11.04元。
另查明，原告在鹰潭市月湖区市场和质量监督管理局的企业信息：企业名称鹰潭市电影院，企业类型全民所有制，成立日期1990年3月31日，住所地江西省鹰潭市月湖区交通路14号，核准日期2012年1月5日。2012年之前原告使用的公章名称为“江西省鹰潭市电影院”，2012年之后原告使用的公章名称为“鹰潭市电影院”。原、被告协商，原告在二楼的办公室面积为70平方米。被告租赁原告的二楼实际面积为1762.72平方米，被告使用原告的三楼放映室实际面积为114.16平方米。
本院认为，焦点一原告是否是适格的主体。涉案的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋鹰潭市月湖区交通路14号“影业大厦”系原告所有，因此原告是适格的主体。原告使用“江西省鹰潭市电影院”公章系历史原因，故被告提出原告使用虚假公章的辩称意见，本院不予支持。焦点二被告尚欠原告多少租金未支付。经查，被告尚欠原告2015年度租金6.87万元、2016年度租金30.87万元，共计37.74万元。被告提出用押金10万元抵扣租金，因被告在合同到期后仍未退房的情况下要求抵扣房租没有法律依据，故本院不予支持，被告可在退房后主张其权利。焦点三被告与北京时代华夏今典电影院线的纠纷，被告是否存在损失，原告是否需要承担被告的损失。因被告未举证产生纠纷的原因，且现有证据无法证明与原告有关联性，故被告反诉要求原告赔偿经济损失397361元及交通费损失2105.5元的反诉请求，本院不予支持。焦点四租赁期限是否延长六年。被告虽提出过延期六年，但因租金问题，双方未达成一致意见，因此合同到期日为2017年2月14日，被告应按《房屋租合同》履行义务，因此被告要求原告履行承诺延长租赁期限六年，并按年租金38万元履行的反诉请求，本院不予支持。焦点五，2011年10月1日起原告是否继续收取了刘志水的房租。被告已收取原告转交的2011年10月1日至2012年12月31日的租金，之后原告是否继续收取租金，被告没有证据予以证明，且原告已举证在2013年8月对该租赁地进行清场移交给被告，故被告要求原告返还2011年10月1日至2017年3月30日的租金72600元的反诉请求，本院不予以支持。被告要求原告返还购放映设备补偿款3万元的反诉请求，因被告未提供证据予以证明，故本院不予以支持。焦点六合同到期后房屋的使用费如何计算。合同到期后，被告不仅拖欠租金，也不予退房，原告要求被告腾退房屋，并从2017年2月14日至被告搬出承租房屋为止，按照市场价值收取房屋使用费的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。参照评估招租市场价值计算占用房屋期间的使用费月租金为61809.76元（1762.72平方米×34.35元/平方米+114.16平方米×11.04元/平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）潘应生于本判决生效之日起三日内支付拖欠原告（反诉被告）鹰潭市电影院的房屋租金37.74万元；
二、被告（反诉原告）潘应生于本判决生效之日起三日内腾退原告（反诉被告）鹰潭市电影院出租的位于鹰潭市交通路14号的“影业大厦”房屋，并按每月61809.76元标准从2017年2月14日起至搬出承租房屋为止支付占用房屋期间的使用费；
三、驳回反诉原告（被告）潘应生的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费48873元，保全费3270元，反诉受理费14408元，共计66551元，由被告（反诉原告）潘应生负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 朱 玲
人民陪审员 尉小英
人民陪审员 张晓玲
二〇一七年九月二十日
书 记 员 左琳娜
附：与本案有关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。