文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终14074号上诉人（原审原告）：深圳市国贸物业管理有限公司。法定代表人：范维平，董事长。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚红萍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市四海招商经贸有限公司。法定代表人：周锡楼，董事长。委托诉讼代理人：郭璇玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立坤，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称国贸公司）与被上诉人深圳市四海招商经贸有限公司（以下简称四海公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国贸公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0304民初ll807号民事判决，改判解除国贸公司与四海公司于2010年5月24日签订的《场地租赁协议》，判令四海公司向国贸公司支付交还场地前所拖欠的租金；2、判令四海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决第7页第二段关于“原告以实际行动表示继续履行合同，以继续履行合同的行为放弃了合同解除权”的认定，属于认定事实错误，适用法律错误。具体理由如下：第一，国贸公司收到四海公司支付的2016年全年租金未予退还，是基于法院已经受理了国贸公司要求解除租赁合同关系的起诉，法院何时将起诉状送达四海公司以及本案将何时结案，国贸公司无法预见，无法知晓。诉讼期间四海公司仍然占有和使用承租场地，在诉讼案件终结前或四海公司退出承租场地前，四海公司始终有支付租金的义务。国贸公司于6月1日收到四海公司支付的2016年全年租金后，并不知晓四海公司将于2016年9月13日收到诉讼文书，且一审法院于2016年8月8日通过公告的方式向四海公司送达法律文书，四海公司又提出了案件管辖�异议，这些事实足以表明，本案诉讼不可能在2016年12月31日前终结，国贸公司暂不退还四海公司支付的2016年下半年租金有利于国贸公司权益的保护。因此，国贸公司收取四海公司2016年下半年租金的行为，仅构成国贸公司收到四海公司支付租金的客观事实，并不构成国贸公司法律意义上的“继续履行合同的意思表示”。第二，一审法院认定“国贸公司以继续履行合同的行为放弃了合同解除权”与案件查明的事实相予盾。首先，国贸公司收取四海公司2016年全年租金后并未撤诉，这一事实表明国贸公司仍然坚持解除合同的主张，并未放弃合同解除权。否则，国贸公司没有坚持诉讼的必要，必然会选择撤诉。其次，国贸公司多次退还四海公司支付的2017年至2019年的租金763800元，即“以实际行动表示不同意继续履行合同”，否则，国贸公司没有必要退还四海公司提前支付的租金。综上可知，国贸公司不撤诉的行为以及国贸公司多次退还四海公司支付租金的行为己以实际行动表明国贸公司坚持合同解除权的主张从未改变，一审法院仅以国贸公司在诉讼期间收取四海公司2016年全年租金的行为即认定其“放弃了合同解除权”缺乏事实与法律依据。二、国贸公司要求解除《场地租赁协议》的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，国贸公司与四海公司签订的《场地租赁协议》第三条第6项已经明确约定，若乙方逾期缴纳租金超过30天，甲方有权终止本协议的履行，收回场地。一审已经查明，四海公司逾期支付2016年的场地租金长达五个月之久，国贸公司要求解除合同的条件已经成就，在此情况下，人民法院应当依照《中华人民共和国合同法》第九十三条纬二款规定，支持国贸公司要求解除合同的诉讼请求。三、场地租赁协议因案涉及在业主大会的决议而无法继续履行，解除《场地租赁协议》符合案涉小区广大业主的意愿，有利于案涉小区停车场的使用与管理。案涉小区共有五栋高层住宅楼，四海公司承租的场地位于4、5栋楼南广场，四海公司承租后将该区域设立为独立的停车场，客观上造成一个小区出现两个停车场，消防通道不畅，停车位减少以及业主停车不便的事实。为此，业主意见很大。2017年8月31日至9月3日，红岭大厦业主委员�组织召开业主大会，就“责成深圳市国贸物业管理有限公司终止与深圳市四海招商经贸有限公司签订的4、5栋南广场停车场的《场地租赁协议》收回该停车场经营管理权，打通两个停车场”的议题进行了投票表决，结果该议题最终获得了业主大会的表决通过(详细国贸公司二审提交的新证据)。现国贸公司已经收到了红岭大厦业主委员会要求国贸公司执行业主大会决议的通知。该事实表明，国贸公司主张解除《场地租赁协议》的诉讼请求，不但符合合同约定，而且也因案涉小区业主大会的决议而无法继续履行。解除租赁协议有利于案涉小区解决因《场地租赁协议》继续履行而导致的诸多问题，有利于案涉小区消除消防安全隐患、增加小区停车场位及满足广大业主不为增长的停车需要。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持国贸公司的上�请求。四海公司答辩称，一、《场地租赁协议》合法有效，各方应严格遵守。二、涉案场地属全体业主所有，在涉案场地权利人福田区红岭大厦业主委员会已表示愿意继续履行《场地租赁协议》的情况下，国贸公司无权自行要求解除《场地租赁协议》。三、涉案场地作为红岭小区配套停车场服务于全体业主，资金投入巨大，合同解除不仅会对四海公司造成损失，还会损害社会利益。在二审调查时补充答辩称，一、国贸公司新提交的上诉状，其上诉请求变更为“撤销（2016）粤0304民初11807号民事判决书，改判解除国贸公司与四海公司于2015年5月24日签订的场地租赁协议，判令四海公司向国贸公司支付交还场地前所拖欠的租金”，该上诉请求与国贸公司此前的上诉状的上诉请求明显不一致，也与国贸公司在一审的起诉状明显不一致，存在变更、增加诉讼请求的情形，提请合议庭注意并不予以支持。二、国贸公司当庭提交的所谓新证据，是国贸公司于2017年8月15日、2017年9月4日、2017年9月5日以及2017年9月15日炮制的，对于其真实性不予确认，且该所谓的新证据和新理由均不能够成为其在起诉时诉状中所提出的事实与理由，因此其上诉请求不应得到支持。国贸公司此前上诉的请求是认为四海公司拖欠2016年1月1日的租金103000元，而根据刚刚提交的上诉状，国贸公司要求改判的理由是以租赁协议必须要符合广大业主的意愿行使解除权，事实上变更了一审的诉请，根据民诉法的规定二审法院对此不应该予以审理。国贸公司向�审法院起诉请求：1、确认国贸公司与四海公司签订的《场地租赁协议》无效、准许解除合同自用；2、四海公司支付2016年1月1日至2016年5月17日的租金103000元。一审法院认定：红岭大厦商住小区1986年建成，入伙后一直由国贸公司进行物业管理。1998年业委会成立，业委会与国贸公司分别于2010年、2014年签订了两份《深圳市物业服务合同》，两份合同第14条均约定，国贸公司经营归业主所有的共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营等活动，所得收益按双方议定执行。红岭大厦小区红线内的停车场有两部分，一部分是小区内100多个停车位、另一部分是红岭大厦X、X栋南侧约2720平米的广场做停车场。2720平米的广场2009年之前由中国对外贸易发展公司承租经营停车场�2009年之后由四海公司承租经营停车场。国贸公司、四海公司分别于2008年9月、2010年5月签订了2份《场地租赁协议》，2010年5月合同约定的期限是2010年1月1日至2026年12月31日，2010年的租金24万元于签订合同时支付；2011年至2014年底4年的租金于签订协议之日起5日内支付；2015年和2016年每年租金为247200元四海公司应在每年1月20日前一次性支付当年度租金；2017年至2021年每年租金264600元四海公司应在每年1月20日前一次性支付当年度租金；若逾期缴纳租金超过30天国贸公司有权终止协议的履行，收回场地。国贸公司与海公司2010年5月《场地租赁协议》签订后，同年6月5日，四海公司与业委会签署了《场地租赁确认协议书》：业委会认可国贸公司与四海公司重新签署的《�地租赁协议》，确认知悉协议的全部内容，并确认经业主大会同意，由国贸公司代为收取租赁场地的全部租金，租金分配比例由业委会与国贸公司另行协商确定；业委会承诺并保证，如果业委会与国贸公司终止或解除物业管理服务合同的，业委会保证另行聘请的物业管理服务公司承接《场地租赁协议》项下国贸公司的全部权利义务；业委会不得以任何原因变更或提前解除本协议。2015年之前，场地租金四海公司均已缴纳。2016年1月20日前应缴纳2016年的租金，四海公司遗忘。2016年5月13日，国贸公司向四海公司发出《催款通知书》，限四海公司于2016年5月25日前补缴所欠费用及滞纳金。2016年5月17日，国贸公司提起本案诉讼。2016年6月1日，四海公司向国贸公司支付了2016年的租金。2016年9月13日,四海公司收到法院传票得知国贸公司提起本案诉讼。2016年9月30日，四海公司致函国贸公司，对因疏忽迟延交纳租金表示歉意，要求庭外调解，继续履行合同。2016年12月15日，四海公司给业委会发送《关于继续履行租赁合同的请求》：称国贸公司未催缴租金，即将四海公司诉诸法庭，经多次协商沟通，国贸公司仍未撤回起诉；考虑到客观上有延迟交纳租金的情况、红岭大厦小区电梯改造也存在资金缺口，为表诚意，四海公司愿意提前将2017年至2019年三年的租金一次性交付国贸公司，以期继续履行《场地租赁协议》；2017年1月20日，业委会给四海公司发送《关于红岭大厦X、X栋南广场2720㎡场地租赁事宜的函》及《关于继续履行租赁协议事宜的通知》：如四海公司在本函出具之日起至当月27日前，按照《场地租赁协议》约定的标准，向国贸公司�次性提前支付三年租金763800元，业委会则不同意国贸公司解除《场地租赁协议》，继续履行《场地租赁协议》和《场地租赁确认协议书》。业委会上述函及通知均加盖了业委会印章。业委会发函及通知当日，四海公司向国贸公司账号打入763800元，国贸公司2017年2月13日将该款退回四海公司账户；四海公司又再次将该款打入国贸公司账号，国贸公司又再次退回；2017年2月14日四海公司第三次打入国贸公司账户763800元。审理中，国贸公司向法庭提交了《说明》，内容是：5名业委会委员对盖有业委会印章的《关于红岭大厦X、X栋南广场2720㎡场地租赁事宜的函》不知情，因内容未进行过讨论。业委会委员内蒙古自治区人民政府驻深圳办事处、XX省人民政府驻深圳办事�、深圳市XX物业有限公司、深圳市XX开发（集团）有限公司在《说明》上加盖印章、谢继翔签名。另查明，四海公司与深圳市XX建筑安装工程有限公司、深圳市XX科技实业股份有限公司、深圳市XXX工程有限公司曾就涉案停车场签订施工及购销合同，合同显示四海公司对停车场建设先后投入了至少91万元的资金。一审法院认为，国贸公司以《国土资源部关于印发的通知》关于短期使用或临时建筑物的土地租赁期限一般不超过5年的规定，要求确认国贸公司与四海公司签订的《场地租赁协议》无效，属适用法�不当，涉案场地不属于短期使用或临时建筑物上的土地，涉案场地系红岭大厦红线范围内的土地，使用权归红岭大厦全体业主；国贸公司又以其无权签订租赁期限长达16年的《场地租赁协议》要求确认协议无效，也无法律依据。对国贸公司该项请求，一审法院不予支持。关于国贸公司要求解除与四海公司之间的《场地租赁协议》问题。国贸公司要求解除合同的理由是，四海公司迟延缴纳租金超过30天；红岭大厦业主停车困难、业主要求收回涉案停车场。经查，四海公司迟延支付2016年的场地租金近五个月是事实，但在国贸公司2016年5月13日发出催交通知后，四海公司6月1日即向国贸公司缴纳了2016年全年的租金；国贸公司提出解除租赁关系的诉讼文书于2016年9月13日送达四海公司，此时国贸公司收取四海公司支付的2016年度全部租金已达3个月之久，已以实际行动表示继续履行合同，以继续履行合同的行为放弃了合同解除权；国贸公司又以业主要求收回停车场为由请求解除合同，但并未提交全体业主的决议。国贸公司请求解除《场地租赁协议》的理由不充分，一审法院亦不予支持。国贸公司2016年5月17日起诉后，四海公司于2016年6月1日支付了2016年全年租金，国贸公司已收取，故国贸公司再要求支付2016年1月1日至2016年5月17日的租金已没有事实依据，国贸公司该项诉讼请求一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回国贸公司的诉讼请求。案件受理费2360元（国贸公司已预交），由国贸公司承担。本院确认一审查明的事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，因此，四海公司经营的停车场位于红岭大厦4/5栋南广场，为红岭大厦小区全体业主共有，全体业主组成的业主大会对该共有区域的重大事项具有决策权。业主委员会代表业主大会对涉及小区的重大事项进行决策，有权对外签署合同。国贸公司作为物业服务企业并非该区域的权利人，与业主委员会系委托代理关系，受业主委员会委托就涉案场地出租事项与四海公司签订《场地租赁协议》，业主委员会作为权利人其后与四海公司签署《场地租赁确认协议书》确认租赁事宜。《场地租赁协议》虽为国贸公司与四海公司签订，但四海公司在签订该合同时知道业主委员会和国贸公司之间的委托关系，作为委托人的业主委员会受该协议直接约束。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但确有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，国贸公司作为原告起诉请求解除与四海公司的租赁合同，法律依据不足，其主体资格不适格，故对于国贸公司的起诉本院应予驳回。一�法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项及第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11807号民事判决；二、驳回深圳市国贸物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费2360元，退还深圳市国贸物业管理有限公司；深圳市国贸物业管理有限公司预交的二审案件受理费2360元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年十一月八日书记员 李开宇附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程�的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。