宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬鄞民初字第96号
原告：查某某。
委托代理人：董某。
委托代理人：叶某。
被告：宁波××生××有限公司（组织机构代码为××
××）。住所地：宁波市××区××街道××龙路××号。
法定代理人：项某。
委托代理人：许某某。
委托代理人：周某某。
原告查某某与被告宁波××生××有限公司商品房预售
合同纠纷一案，本院受宁波市中级人民法院指定管辖，于2010
年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2010年2月10日
、6月12日、9月8日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代
理人董某、叶某和被告的委托代理人许某某、周某某到庭参加
诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告查某某起诉称：2008年4月21日，原告向被告购买位
于宁波市××城××国际城××区××层住宅，双方签订了《
商品房买卖合同》，约定：商品房用途为联排多层住宅，建筑
面积为263平方米，单价为按建筑面积计算每平方米8359元，
总价2198417元；交房时间为2009年7月30日前；逾期交房超过
90天，按买方已付房价款支付每日万分之五的违约金。2009年7月底，被告通知原告前去交房，交房时，被告要求原告在一
份《房屋交付书》上签字，该《房屋交付书》将原合同中约定
的263平方米住宅面积一分为二，将其中的75.7平方米变成了
地下储藏室。为此，原告拒绝在该《房屋交付书》上签字，被
告以原告不签字为由阻止原告进小区对房屋作进一步验收，也
不同意将房屋交付给原告，而且还殴打同原告一样不肯签字的
其他业主。事情发生后，原告多次向被告交涉，并和其他业主
一起向宁波市镇海区相关职能部门反映，但一直没有得到解决
。2009年10月22日，众业主委派刘某代表110户业主，在公证
人员陪同下，再次前往被告处办理交房手续，被告开具的发票
仍将住宅一分二，而且还要求刘某在同上次一样的交付书上签
字，否则不能交付房屋，导致房屋未能交付。原告认为：原、
被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，住宅面积在合
同中已有明确的约定，且合同约定的是联排多层住宅，并未注
明地下室，更没有地下储藏室，且购房的单价也是按住宅的建
筑面积来计算的。被告应严格按合同履行，按期交付符合约定
的房屋。双方合同约定为：联排多层住宅，建筑面积263平方
米；该面积均应为住宅面积，不应为储藏室。根据国家标准《
住宅设计规范》的相关规定，住宅不应布置在地下室内。故地
下室与住宅有显著区别。现被告所要交付的房屋面积中有75.7
平米不是合同约定的住宅，而是住宅配套的地下储藏室，于原
告影响了使用功能及价值，于被告则获取了降低容某率的开发
成本。根据地下室的建筑成本和合理的利润，其价格最多不会
超过住宅的四分之一，被告应按该差价计算给予赔偿。另被告违约逾期交房，应按约承担逾期交付违约金。故请求：1.判令
被告赔偿原告未能按约定的住宅面积交付房屋的损失474582元
（75.7平方米×8359元／平方米×3／4=474582元）；2.判令
被告支付延期交房违约金120912.9元（自2009年7月30日暂计
算至11月20日，219817元×0.0005×110天=120912.9元），并
要求计算至实际交房时止。本案审理过程中，原告陈述于2010
年2月22日已经接收房屋，故将第2项违约金的请求明确为计算
至2010年2月22日共计224238.50元。
被告宁波××生××有限公司答辩称：一、被告系严格
按照政府部门核发的《商品房预售许可证》所准许预售的房屋
面积对外销售房屋，并且该部分面积经专业测绘单位进行了面
积预测，包括地下部分均属可售范围，被告的销售行为完全符
合国家相关法律法规的要求。二、双方在《商品房买卖合同》
第四条“计价方式与价款”条款中明确某某：该房屋房价款按
建筑面积计算并列明了单价与总额，政府部门核发的产权证所
载总建筑面积与合同约定相符，不存在原告所称的被告未按合
同约定面积交房的情况。三、双方在《商品房买卖合同》的附
件一“分层平面图”中明确该房屋含有负一层，被告在原告买
受该房屋前，对该房屋套内基础设施配置情况及房屋内部结构
已向原告进行了充分告知，并且原告也签署了阅图告知单，确
认对此完全知晓。因此，原告所称的不知道该房屋包含有地下
室，与实际情况完全不符。四、被告认为该房屋地下室空间作
为地下储藏室的功能性描述，完全与该房屋产权证所载内容相
符，并且对原告正常使用该房屋无任何影响。原告据此认为该部分房屋应当从其所购整套房屋建筑面积中割裂出来，作为独
立部分另行计算房价，于法无据。五、被告在该房屋具备合同
第八条约定的交付条件后，多次发函通知原告办理收楼手续，
已充分尽到了合同约定的告知义务。交房过程中由业主签署的
《房屋交付书》是办理房屋产证的必备文件之一，其相关表述
与政府办理的产证要求相符。不签署《房屋交付书》会对业主
办理房屋产证造成障碍，但不影响验房和交房，被告亦并未以
此阻止原告验房和收楼，事实上原告已多次入户查看房屋，原
告所称收楼中无法验房与事实不符。原告拒绝签署上述文件并
拒绝收楼，其法律后果应当由其自行承担，与被告无关。六、
原告的两项诉讼请求自相矛盾，缺乏合同事实及法律依据。原
告的两项诉讼请求都是基于错误地认为答辩人交付的房屋面积
不符某某同约定。双方在《商品房买卖合同》第五条“面积确
认及面积差异处理”条款中明确某某，当买受人认为面积误差
比超出3%时，应选择退房或者继续履行合同，并且对两种选择
的处理办法均进行了明确某某。原告既然认为房屋面积与合同
约定不符，应当按照约定选择解除或继续履行合同，而原告并
未就退房或者继续履行做任何明确选择。如果原告选择了继续
履行，就应当先行收楼而不是一直拒绝收楼，直至要求被告支
付逾期交房违约金。七、即使认定被告在交房过程某某在违约
，原告请求的违约金数额也过高，应当参照周围的房屋租赁标
准来调整违约金的数额。综上，请求驳回原告诉请。
原告为证明自己的诉讼主张，提交了下列证据：
1.《商品房买卖合同》一份，其中合同第三条约定：商品房用途为联排多层住宅，建筑面积为263平方米；第四条约
定：单价为按建筑面积计算每平方米8359元，总价2198417元
；第八条约定：交房时间为2009年7月30日；第九条约定：逾
期交房超过90天，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人自
合同约定的交付日次日起至实际交房日，按日向买受人支付已
交付房价款万分之五的违约金；第十一条约定：交房时，出卖
人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；第十九
条约定：买受人的房屋仅作联排多层住宅使用，买受人使用期
间不得擅自改变用途。以上合同条款用以证明原告向被告购买
第03幢04号联排多层住宅，并约定了相关合同权利义务的事实
。
2.已经交房的业主祝某园、王某军签署的《房屋交付书
》一份，用以证明被告在交房时要求买受人签署房屋交付书，
其中房屋用途改为了“住宅、储藏室”，并将一部分面积明确
为“地下储藏室”的事实。
3.宁波市镇海区发展和改革局镇发改（2007）7号的文件
一份、编号为（2007）浙规（地）证0205010号《建设用地规
划许可证》一份、《建设工程规划许可证申请表》一份、（20
07）浙规（建）证0205135号《建设工程规划许可证》一份，
用以证明被告进行本案所涉房地产开发审批时，其地下室部分
不计入项目开发规模和容某率，不属于居住建筑，而被告在房
屋销售及与原告订立销售合同时故意隐瞒该重要信息，涉嫌合
同欺诈。
4.公证书一份及录音资料一份，其中录音资料显示被告工作人员在业主表示不签署《房屋交付书》是否不能交房时，
明确答复：“不签，那房子交不了了。”用以证明在房屋交付
时，被告要求原告签署的《房屋交付书》将合同约定的住宅面
积一分为二，其中75.7平方米变成地下储藏室，以及被告以原
告不签署该《房屋交付书》为由拒绝交房的事实。
被告为证明自己的诉讼主张，提交了下列证据：
1.《商品房预售许可证》二份及合生国际城一期a区建筑
面积汇总表一份，用以证明被告所销售的住宅总建筑面积5956
2.55平方米包括了地下室在内，均属于政府部门核定许可的预
售范围。
2.《商品房买卖合同》及附件《房屋平面图》、《阅图
告知买受人签署单》各一份，用以证明在房屋买卖合同签订之
前被告已就房屋结构充分告知原告，原告对房屋包括有负层即
地下室亦属明知等事实。
3.《房地产开发项目交付备案书》一份，用以证明被告
所售房屋完全符合双方合同约定的交付条件。
4.已经交房的业主王某军的《房屋所有权证》一份，用
以证明该房屋的产权证所载住宅总建筑面积包含地下储藏室面
积，与合同约定相符，后面附记中仅是对地下室部分的功能表
述，不能认为将住宅分割为两部分，且没有限定地下室只能作
为储藏室。
5.《房屋交付通知书》及《交房催告函》各一份，用以
证明被告多次通知原告办理收楼相关事宜的事实。
6.其他业主的《合生国际城房屋验收记录表》两份，用以证明被告在房屋交付前同意业主均可先行验房，不存在被告
设置障碍拒绝验房。
7.交房明细表一份及房屋交付手续办理记录表一组，用
以证明包括原告在内有十一户业主未签《房屋交接书》领取了
房屋钥匙，其中55幢03号业主2009年8月13日先领取了钥匙，2
010年3月2日才签署《房屋交接书》，证明被告并不以未签《
房屋交接书》为由拒绝交付房屋。
8.镇海区的房屋租赁情况一览表及房屋租赁合同（复印
件）六份，用以证明周边房屋的租金水平，作为主张调低违约
金的参照标准。
对上述原告提供的证据1-3和被告提交的证据1-
4，双方对其真实性均无异议。但被告认为：原告提交的证3审
批材料均显示房屋面积包括地下室建筑面积，至于地下室面积
是否计入容某率，与原告无关。原告认为：被告提交的证1建
筑面积汇总表的备注中明确区分地上住宅建筑面积和地下室建
筑面积，证明地下室的面积不属于住宅面积；被告提交的证3
《房地产开发项目交付备案书》中也明确区分了总建筑面积和
住宅面积，可以证明地下室部分不能作为住宅面积；被告提交
的证2《阅图告知买受人签署单》原告在签署时未仔细查看，
被告亦未详细解释。本院认为：上述证据的真实性双方均无异
议，合法性均无瑕疵，亦与本案存在关联，本院对之均予认定
。
对原告提交的证4，被告对其真实性无异议，但认为：原
告不签署《房屋交付书》，被告并未拒绝原告验房和收楼，公证录音中答复业主的销售人员系被告委托的销售公司的员工，
其言论不代表被告公司的意见；公证过程系业主刘某委托，亦
不代表被告拒绝本案原告收楼，公证的效力不能及于本案原告
。对被告提交的证5-
证8，原告对证5和证6的真实性无异议，但认为：被告虽同意
业主验房，但未同意交付房屋；对证7除原告签署的交付记录
表，对其他的文书真实性有异议，而且，未签署《房屋交接书
》而交房的除一户之外均系本案起诉之后，系被告事后更正了
自己的错误，而不能证明原先没有违约行为；证8系复印件，
且与本案无关联性。本院认为：原告提交的证4的真实性可予
认定，根据公证的录音资料，可以认定被告工作人员在业主要
求交房时以业主不签署《房屋交付书》为由拒绝交付房屋，即
使该工作人员系受被告委托，其行为之责任某某由被告承担；
虽然该公证过程系受业主刘某委托，但录音记录显示本案原告
亦参加当天的交涉过程，故被告拒绝交房的行为之效力亦及于
本案原告。被告提交的证5和证6的真实性可予认定，但其不能
构成对原告证4的反驳。被告提交的证7，关于本案原告的交付
文件可予认定，但该组证据亦不构成对原告证4的反驳。被告
提交的证8，真实性存在瑕疵，本院不予认定。
根据原、被告的陈述及双方提交的上述证据，本院认定
如下事实：2008年4月21日，原、被告双方签订《商品房买卖
合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于宁波市××
区××街道××合××国际城××区××号商品房；商品房用
途为联排多层住宅，建筑面积为263平方米；单价为按建筑面积计算每平方米8359元，总价为2198417元；交房时间为2009
年7月30日前；逾期交房超过90天，如果买受人要求继续履行
合同的，出卖人自合同约定的交房日次日起至实际交房日，按
日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件
《房屋平面图》表明房屋有负层及一至三层；原告并于同日签
署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该房屋
套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓。合同
签订后，原告已付清约定的房款。2009年7月底，被告通知原
告交房。交房时，被告要求原告签署《房屋交付书》，该《房
屋交付书》记载用途为“住宅、储藏室”，并在建筑面积后记
载“其中地下储藏室75.7平方米”。原告拒绝签署该《房屋交
付书》，被告以此拒绝交付房屋；原告亦以被告交付的房屋与
合同约定不符为由，拒绝受领房屋。本案所涉地下室属于房地
产行政管理部门核准许可的销售范围；其他已经收房的业主，
取得的房屋所有权证记载建筑面积与合同约定相符，但在附记
中记载“其中地下室部分为住宅配套储藏室，建筑面积为若干
平方米”。双方诉讼期间，被告于2010年2月22日向原告交付
了房屋。
本院认为：双方签订的合同附件《房屋平面图》明确表
明标的房屋有负层即地下室；原告在签订合同时，亦签署《阅
图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该房屋套内基
础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓；故原告对所
购房屋含有一层地下室属于明知。地下室也属于房地产行政管
理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的“建筑面积”亦应包括地下室的建筑
面积在内。至于地下室的使用功能，其不宜设为住宅亦属于国
家标准的设计规范，亦应属于双方明知的范围；权证对地下室
的功能记载，不会使地下室的实际使用功能发生变更。故被告
交付的房屋，其结构完全与合同约定相符，房屋所有权证登记
的建筑面积亦与合同相符，符某某同的约定。原告以被告交付
的房屋与合同约定不符为由，要求赔偿差价损失，本院不予支
持。被告明知签署《房屋交付书》不是交付房屋的必要条件，
事实上仍以原告不签署《房屋交付书》为由拒绝交房，造成延
期交付房屋，构成违约，应当按约承担支付违约金的违约责任
。但原告延期收房，损失的是房屋使用之利益，相当于出租同
类房屋收益租金或租赁同类房屋替代使用花费租金的标准，根
据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问
题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违
约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第
一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；本案双
方约定的违约金，远远高于同类房屋租金标准的百分之一百三
十，应当认定过分高于原告的损失，故被告请求适当减少违约
金，于法有据，本院酌情将违约金调低至约相当于同类房屋租
金的百分之一百三十的标准。关于计算违约金的起讫时间，自
合同约定的交房期限届满起算，至于计算的终点，因被告在20
10年2月10日第一次庭审时已经明确表示不签署《房屋交付书
》亦可交付房屋，拒绝交付的违约情形已经终止，事实上原告
此后亦于同月22日在未签署《房屋交付书》的情况下受领了房屋，故本院将被告支付违约金的时间计算至2010年2月10日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十
四条第一、第二款、并参照《最高人民法院关于适用〈中华人
民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定
，判决如下：
一、被告宁波××生××有限公司支付原告查某某违约
金31667元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告查某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10788元，由原告查某某负担8419元，由被告
宁波××生××有限公司负担2369元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开
户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，
作自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲍根月
审 判 员 俞 昉
代理审判员 薛海蓉
二〇一〇年九月二十七日
书 记 员 张陶年