广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法大民初字第373号
原告高彦辉，女，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。身份证号码：×××4245。
委托代理人师雪梅，女，××年××月××日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。
委托代理人胡蓉，广东合拓律师事务所律师。
被告肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。
法定代表人麦羡泉，该公司总经理。
委托代理人张杰，广东明浩律师事务所律师。
原告高彦辉诉被告肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）商品房预约合同纠纷一案（本案立案时定为商品房预售合同纠纷，与本院查明的当事人实际存在的法律关系性质不同，实际上是商品房预约合同纠纷；依照有关规定，对案由作相应变更），本院于2015年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，由四会市人民法院审判员李月明独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告高彦辉的委托代理人胡蓉、师雪梅；被告奥利华园公司的委托代理人张杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高彦辉诉称：2015年6月，原告受被告销售顾问彭先松介绍被告房产，其承诺如购买被告物业，可为购房者本人、其父母、其未婚兄妹办理户口迁入手续；原告逐在此前提下愿意购买被告房产。2015年6月24日，原告在被告销售人员赵盈盈经办下签订了《发现美院商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），然后被告交付了3万元定金。2015年7月2日，原告被告知已不能按照原来的承诺未购房者本人、其父母、其兄妹办理户口迁入手续。原告认为因不可归责于双方的原因而未能签订商品房买卖合同，被告应返还定金给原告，故起诉如下：1、判令被告退还定金3万元；2、本案受理费由被告负担。
被告奥利华园公司辩称：根据双方签订的《认购书》，原告交付的定金以作原告违约而不予退还处理；原告起诉状中事实与理由部分，除双方签订的《认购书》属实外，其他为虚构的内容，我方并没有承诺过解决户口问题，也没有说过买房子就送户口，主要原因认为是原告自己不想购房，而原告母亲想要购房，故而未能签订商品房买卖合同；请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告高彦辉在举证期限内向本院提供的证据有：1、《认购书》；2、定金收据；3、名片；4、录音1（师雪梅与彭先松）；5、录音2（高彦辉与赵盈盈）；6、录音3（高彦辉与肇庆市公安局大旺分局治安大队）；7、录音4（师雪梅、高彦辉与苏景安、彭先松、赵盈盈）；8、短信往来；9、户籍网站的打印材料；10、律师函与快递单；11、妥投证明、录音翻译文件。
被告奥利华园公司对原告提交的证据的质证意见是：对证据1无异议；证实双方在2015年6月24日达成一致意见，签订《认购书》；对证据2没有异议；对证据3，关于彭先松的名片，认为其不是被告员工，不予确认；对赵盈盈、苏景安则确认是被告员工；对证据4-7，认为录音不属于原件，无法证实其真实性。对证据8，认为短信的主体为彭先松，并非被告员工，与本案没有关联性；对证据9，不予确认，户口问题是原告自身需解决的问题；对证据10不确认，其仅是原告律师的单方陈述，律师所作的函件并不是事实；对证据11，是原告自己制作的录音翻译文件，录音也没有原件，对三性是有异议的。
被告奥利华园公司没有向本院提交相应证据。
经审理查明：原告经彭先松介绍，认为被告方的人员曾对其作出了购房者本人、其父母、其未婚兄妹均可办理入户（房产所在地）手续，逐于2015年6月4日，与被告奥利华园公司签订《认购书》，由原告认购被告开发的四会市东城街道上元大道东1号发现美院11栋205洋房，房屋总价429000元；原告在签订认购书时支付定金3万元，其须在7日内（即2015年7月1日前）付清首期购房款129000元，并于当日签订商品房买卖合同。签订合同当天，原告向被告支付了3万元定金。原告坚持需要把入户作为签订商品房的前提条件；被告则认为没有承诺过解决户口问题，也没有说过买房子就送户口（入户房产所在地），双方各执一词，未能达成一致意见。双方因商品房买卖合同的具体细节尚未协商一致，而没有签订商品房买卖合同。
原告曾通过其委托的律师发送函件给被告，认为被告方人员承诺的可为购房者本人、其父母、其未婚兄妹办理户口迁入手续但事后又未能兑现承诺，双方未能签订商品房买卖合同应属不可归责于双方的原因造成，要求被告返还3万元定金；被告则认为原告不签订合同，以作没收定金处理，但并未提供证据证实双方已就商品房买卖合同应具备的全部内容协商达成了一致，是原告的原因导致未能签订正式商品房买合同。
2015年8月28日，原告向本院提起上述诉讼。
上述事实，有原告提交的起诉状及相应证据材料、本院依法制作的开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；包括商品房预售合同和商品房现售合同（前者引起的合同纠纷主要为商品房预售合同纠纷，后者引起的合同纠纷主要为商品房销售合同纠纷）。本案中，原、被告就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量定金作为订立商品房买卖合同的担保，双方所签订的《认购书》，属于平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》第二条规定，实际上是独立的合同；从认购书签订的过程和约定内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同而非对行为结果的直接确认，是作为原、被告约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议；认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。通过前述分析可知，原、被告双方之间签订的认购书应属于商品房买卖合同的预约合同而非商品房买卖合同，由此产生的纠纷，即本案纠纷为商品房预约合同纠纷而非商品房预售合同纠纷。
原、被告双方签订《认购书》，约定原告认购被告开发的四会市东城街道上元大道东1号发现美院11栋205洋房，房屋总价429000元；原告在签订认购书时支付定金3万元，其须在7日内（即2015年7月1日前）付清首期购房款129000元，并于当日签订商品房买卖合同。该认购书实际上是双方就将来签订房屋买卖有关事宜进行初步确认，并约定双方在将来签订商品房买卖合同的协议；双方之间成立商品房预约合同关系。双方的商品房预约合同关系是双方自愿实施，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。
双方签订商品房预约合同（即《发现美院商品房城认购书》）后，双方都应当尽力促成签订正式的商品房买卖合同。本案中，双方并没有就商品房买卖合同达成一致意见，原告主张购买商品房，被告方的销售人员承诺过购房者本人、其父母、其未婚兄妹均可办理入户（房产所在地）手续，坚持需要把入户作为签订商品房的前提条件；被告则认为没有承诺过解决户口问题，也没有说过买房子就送户口（入户房产所在地），双方各执一词，未能达成一致意见。
双方需要签订的商品房买卖合同，需要双方就合同的内容达成一致意见，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《关于审理商品房买卖合同解释》”）第4条、第5条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；出卖人通过认购等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保，但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容有：⑴当事人名称或者姓名和住所；⑵商品房基本状况；⑶商品房的销售方式；⑷商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑸交付使用条件及日期；⑹装饰、设备标准承诺；⑺供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑻公共配套建筑的产权归属；⑼面积差异的处理方式；⑽办理产权登记有关事宜；⑾解决争议的方法；⑿违约责任；⒀双方约定的其他事项。本案中，双方签订的认购书仅约定了《商品房销售管理办法》第16条规定的前⑴-
⑷项，对第⑸项往后的商品房交付使用条件及日期；装饰及设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异处理方式、违约责任、争议解决方法等均没有明确约定，双方均可以主张自己的要求。现双方经协商后，仍然未能就合同的具体内容达成一致意见，从而导致无法签订商品房买卖合同，依照《关于审理商品房买卖合同解释》第4条，出卖人通过认购方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能签订商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现双方就合同的主要条款并未协商一致的前提下，未能确定属于哪一方的责任导致合同未能签订，故被告应当将签订认购书时收取原告的定金3万元退还给原告。原告主张返还定金3万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、第3条、第4条、第5条，《商品房销售管理办法》第16条之规定，判决如下：
被告肇庆市奥利华园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，返还原告高彦辉定金3万元。
本案受理费减半后收取275元，由被告负担（受理费原告起诉时已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 李月明
二〇一六年九月二十三日
书记员 梁始延
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