成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0114民初3486号
原告：中国工商银行股份有限公司成都新都支行，住所地成都市新都区新都镇小北街1巷2号。
法定代表人：周展，行长。
委托代理人：陈俊昌，男，1961年12月5日出生，汉族，住成都市新都区，该行员工，特别授权代理。
被告：李长凯，男，1988年11月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称工行新都支行）与被告李长凯金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月25日公开开庭进行审理。原告工行新都支行的委托代理人陈俊昌到庭参加诉讼，被告李长凯经公告送达开庭传票等诉讼文书（公告刊登于《人民法院报》2017年6月22日G77版）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行新都支行向本院提出诉讼请求：1.李长凯归还借款本息298878.08元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息；2.工行新都支行对李长凯所有的位于新都泰兴镇成青路与新石路交汇处东南侧4幢2单元4楼1号房屋的变现所得享有优先受偿权；3.工行新都支行为实现债权而支付的诉讼费、保全费、评估费、公证费、公告费等费用由李长凯承担。事实和理由：2014年5月16日，李长凯与工行新都支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定李长凯因购买成都市新都区泰兴镇成青路与新石路交汇处东南侧4幢2单元4楼1号房屋向工行新都支行贷款290000元，贷款期限为20年。同日，双方签订《038抵押合同》（2104年[一手]字038号），将其购买的成青路与新石路交汇处东南侧4幢2单元4楼1号的房屋作抵押，2015年6月18日办理了预抵押登记手续，预抵押登记号为0253915。合同签订后，原告工行新都支行依约向李长凯发放了贷款290000元，但从2016年2月3日开始，李长凯未履行按期归还借款本息义务，经多次催收未果。截止2017年9月21日，李长凯欠工行新都支行的贷款余额为278885.75元，利息为27388.4元。根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》的规定，工行新都支行有权宣布该笔贷款278885.75立即到期，立即收回未偿还贷款本金及利息，在李长凯不能清偿贷款本息的情况下，根据《抵押合同》（2014年[一手]字038号）的规定，原告工行新都支行有权对上述抵押房屋进行处置，并对变现所得享有优先受偿权。现工行新都支行诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。
工行新都支行为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1.工行新都支行营业执照、负责人身份证明及身份证复印件各一份，用以证明工行新都支行是本案的适格主体；
2.李长凯身份信息一份，用以证明李长凯主体身份；
3.《个人购房借款/担保合同》一份，用以证明工行新都支行与李长凯之间形成的借贷关系；
4.借款凭证一份，用以证明工行新都支行向李长凯足额发放了贷款；
5.电话催收记录一份，用以证明工行新都支行向李长凯以电话方式多次催收，履行了催收义务；
6.律师函一份，用以证明工行新都支行在无法联系李长凯时，以律师函的方式向李长凯催收欠款的事实；
7.提前还款函及送达印证一份，用以证明工行新都支行向李长凯邮寄送达提前还款函；
8.预抵押登记信息四份，用以证明工行新都支行已与李长凯办理房屋预抵押登记；
9.还款流水、欠本欠息金额截图各一份，用以证明李长凯未归还本息情况。
被告李长凯未提交证据及发表答辩意见。
本院认为工商银行新都支行所提交证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2014年4月22日，李长凯与成都市斯迈康房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李长凯购买位于在成都市新都区的房屋，建筑面积为104.93平方米，总价款为426393元。2014年5月16日，李长凯与工行新都支行签订《个人购房借款/担保合同》（[一手]字[工]行[新都]支行[2014]年[1715]号），约定工行新都支行向李长凯提供贷款290000元，贷款期限240个月，用于购买位于成都市新都区的房屋，建筑面积为104.93平方米的房屋。合同第四条载明“4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮12%确定，据此确定的年利率为（4.9%×1.12）=5.488%，并按下列公示换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A.贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；……”，合同第六条载明“6.1还款方式按月等额本息还款法（按月计息），还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。”该合同第九条载明“9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。……”该合同第十四条载明“14.1……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”2014年6月3日，工行新都支行向李长凯在工行新都支行处开立的放贷账号：44×××79发放了贷款290000元，确定了借款期限自2014年6月3日至2034年6月3日，当期执行利率7.336%，利率变动周期为次年1月1日调整。2015年6月18日，双方为涉案房屋办理预抵押登记，预登记号0253915。贷款发放后，李长凯依约足额向工行新都支行按月还款，但自2016年2月3日起未再履行还款义务。截止2017年9月21日，李长凯未归还借款本金278885.75元，未付利息27388.4元。
上述事实，有双方当事人身份信息、工行新都支行个人住房贷款申请表、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、预抵押登记信息、还款明细单等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，工行新都支行与李长凯签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，对双方产生约束力。合同签订后，工行新都支行按约定向李长凯指定的账户转款290000元，并在李长凯购买的房屋上设置了抵押权，李长凯也一直在履行归还银行按揭贷款的义务，但从2016年2月3日之后，李长凯未向约定的还款账户存入足够金额，导致连续三个月以上未按约定归还按揭贷款。按照合同第十四条第一款的约定，借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息时，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。故工行新都支行要求李长凯归还借款本金的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。截止2017年9月21日李长凯尚欠的本金余额为278885.75元。关于利息的主张。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”双方合同第四条、第九条对利率进行了约定，双方约定的利率标准是中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮12%，利率生效日2014年6月3日。关于罚息的主张。罚息的约定属违约金的范畴，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，故李长凯未按照约定归还的款项的利息应按合同第九条规定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮12%的基础上加收30%计算，即为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.456倍[1×（1+12%）×（1+30%）]。关于优先受偿的问题。工行新都支行对李长凯所有位于成都市新都区的房屋的变现所得款享有优先受偿权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，结合本案双方在《个人购房借款/担保合同》中明确约定了抵押物为上述享有优先受偿权的房屋，并在签订抵押合同后对该房屋的抵押事宜办理了抵押，本院对工行新都支行该项诉请予以支持。关于实现债权费用的问题。工行新都支行与李长凯签订的《个人购房借款/担保合同》第十七条载明：“工行新都支行为实现债权而产生的律师费、诉讼费、公告费等费用有权向借款人和担保人追偿的约定，”对于工行新都支行要求李长凯承担其为实现债权而支付评估费、公证费等费用的主张，因原告工行新都支行未举证证明相关费用已实际产生及具体数额，故本院仅对已实际发生的案件受理费、公告费部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零一条第二款、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李长凯于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司成都新都支行偿还截止2017年9月21日的剩余贷款本金278885.75元及利息27388.4元，共计306274.15元，并支付自2017年9月22日起至借款付清之日止的利息（利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.456倍计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司成都新都支行对被告李长凯所有的位于成都市新都区的房屋（预购商品房抵押预告登记：0253915）享有优先受偿权；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司成都新都支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5784元，公告费600元，合计6384元，由被告李长凯负担（此款原告中国工商银行股份有限公司成都新都支行已预付，被告李长凯履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王议伟
人民陪审员 刘开福
人民陪审员 曾庆顺
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 许小红