浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第174号
上诉人（原审被告兼反诉原告）：沈海灵。
委托代理人：陶建义。
委托代理人：李红。
被上诉人（原审原告兼反诉被告）：温州丹璐商业管理有限公司。
法定代表人：翁旷杰。
委托代理人：洪伟。
委托代理人：孙大�。
上诉人沈海灵为与被上诉人温州丹璐商业管理有限公司（以下简称丹璐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人沈海灵的委托代理人陶建义、李红、被上诉人温州丹璐商业管理有限公司的委托代理人洪伟、孙大同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2007年10月22日，丹璐公司与沈海灵签订一份《商铺租赁经营合同》，约定：1、沈海灵承租温州市江滨西路355号丹璐广场二环商业街B区一层B-1C005／B-1C006号商铺及其设施，商铺建筑面积547.166平方米；租赁期限自2007年10月22日起至2014年10月27日止；自预定交付日起，沈海灵可享有60日的装修免租期。2、承租的商铺仅可用于中西餐厅商品经营。3、租金的计算，第一年每月每平方米标准租金为45元，合计每月24622元；·····双方在签订合同后三日内，沈海灵须向丹璐公司预缴第一个月租金24622元，以后租金的支付方式为每月20日前预缴付下月租金；租金从2007年12月31日起计算。4、沈海灵应按规定时间向丹璐公司财务部缴纳相关租金，如未按合同规定期限支付款项的，除应支付该逾期款项外，每逾期一天须支付该款项2%的滞纳金，若欠缴任何费用超过15日，丹璐公司有权终止合同。5、沈海灵在签订本合同后三日内一次性缴付人民币160000元作为履约保证金。6、沈海灵应向丹璐公司缴纳的综合管理费（不包含公摊电费）标准为：按承租商铺的建筑面积547.166平方米每月每平方米30元计算，合计每月为16415元；沈海灵应缴纳的公摊电费标准为：按承租的建筑面积每月每平方米25元计算，合计每月为13679元；综合管理费（包�公摊电费）的起算日为商铺交付之日。7、在租赁期间，非丹璐公司原因，若沈海灵提前终止合同或因沈海灵方严重违约导致丹璐公司解除合同的，沈海灵所缴纳的履约保证金将作为违约金归丹璐公司所有，并有权追究因其违约造成的一切损失。合同签订后，丹璐公司于2007年10月29日将商铺交付给沈海灵使用，沈海灵于2007年10月24日向丹璐公司支付了履约保证金人民币160000元，但没有预缴第一个月的租金和相关的综合管理费。2007年11月份，沈海灵向丹璐公司申请安装电话，丹璐公司向有关部门申报后在沈海灵经营场所按装了号码为88022225的一部电话，沈海灵向丹璐公司缴纳了1000元电话押金。同年12月，沈海灵去环保局审批窗口登记富格西餐厅项目，经报纸公示后，遭到欧洲城周围群众强烈投诉。之后，沈海灵未再申请，审批程序暂缓至今。沈海灵承租商铺后，按约定�驻商铺进行装修并开张经营，2008年2月21日，沈海灵向丹璐公司缴纳了400元的综合管理费用及2007年12月31日至2008年2月29日之间的租金50038.26元，此后未缴纳任何租金及综合管理费等其他费用。温州市工商行政管理局鹿城分局因涉案的商铺没有领取营业执照，而于2008年1月7日向沈海灵发出责令改正通知书。沈海灵于2008年5月31日停止了涉案商铺的营业。2009年8月10日，双方达成了房屋腾空协议，丹璐公司以110000元的价格受让商铺设备，沈海灵归还丹璐公司商铺，丹璐公司已支付沈海灵设备转让款70000元，尚欠40000元。另认定：2007年11月14日，双方又签订了《仓库租赁合同》，丹璐公司将位于温州市江滨西路355号B区楼顶阁楼壹楼二号仓库免费提供给沈海灵使用，使用期限为2007年12月15日至2008年12月14日止。原审判决认定上述事实的证据有：丹璐公司提供的《商铺租赁经营合同�、《仓库租赁合同》、商铺进场验铺表、电话安装使用流转表、申请书、话费帐单、丹璐公司的缴纳费用清单、温州欧洲城建项目环境影响报告书、温州市环境保护局温环建（2004）107号文件、会议纪要等证据；沈海灵提供的发票、收据、个体工商户名称预先核准通知书、个体工商户设立登记申请书、食品卫生许可证、温州市公安局鹿城分局建筑工程消防验收意见书、企业审批社区征询意见反馈表、建设项目审批公示、温州市工商行政管理局鹿城分局责令改正通知书、关于催款通知书的回复意见、关于要求提供优惠条件的申请书、POS机刷卡明细账、房屋腾空协议及清单等证据。
丹璐公司于2008年9月26日向原审法院起诉，以沈海灵未按合同约定支付租金及其他费用，已构成根本违约为由，请求判令：一、解除双方签订的编号为DL-
SG2101109的《商铺租赁经营合同》和《仓库租赁合同》；二、沈海灵支付自2008年3月1日至2009年8月10日的租金426516.58元；三、沈海灵支付自2007年12月6日至2009年8月10日综合管理费（含公摊电费）582464.51元及按月利率1％计算的滞纳金100948.8元；四、沈海灵向丹璐公司支付垫付的水费933.35元、电费21676.62元；五、沈海灵消费的电话费1069.59元从其缴纳的1000元电话费押金中扣除；六、沈海灵支付的履约保证金人民币160000元为违约金，归丹璐公司所有。
沈海灵在原审中答辩称：一、根据租赁合同的约定，丹璐公司应保证商铺能够作为中西餐厅使用，但实际上由于丹璐广场周边住户的反对，致使商铺无法申领排污许可证而不得不停业。丹璐公司没有按租赁合同的约定履行其保证义务，已构成根本违约。二、沈海灵未支付2008年3月以后的租金，是基于法律规定的抗辩权，未构成违约。三、诉争商铺在2008年5月已经停业，故租金应计算到2008年5月份。停业后，沈海灵多次与丹璐公司协商合同解除事宜，并将商铺上锁，避免商铺财产损失。但后来发现锁被更换，商铺内的桌椅受到损坏，丹璐公司对此应当承担赔偿责任。四、丹璐公司主张违约金、滞纳金等经济损失的诉讼请求均不应得到支持。
沈海灵在原审中反诉称：丹璐公司未按租赁合同的约定履行其保证义务、未提供中央空调及未开启公用电梯、租赁物的建筑面积未达到合同约定的547.166平方米，已明显构成违约，因此，其不仅无权要求沈海灵支付租金，反而应返还沈海灵已支付的租金和押金，并赔偿经济损失。请求驳回丹璐公司的诉讼请求，并判令：一、丹璐公司返还履约保证金160000元，已付租金和综合管理费50438.26元，装修押金和电话押金3000元，合计213483.26元；二、丹璐公司返还POS机刷卡金1998.81元；三、丹璐公司赔偿商铺的装�损失500000元。
丹璐公司针对反诉答辩称：丹璐公司已经按照合同约定履行了相关的合同义务，沈海灵的理由和事实均不能成立。一、沈海灵因其自身经营不善，内部存在管理上的矛盾，导致严重亏损，现其借口无法取得相关部门的检验，把责任归咎于丹璐公司，不能成立。二、相关证件应当由沈海灵自行申办，丹璐公司没有为其申办的义务。在没有获得审批的情况下，沈海灵应通过有效的途径维护其合法权利，而不能将责任推给丹璐公司。三、丹璐公司已经尽到了告知义务，已经告知沈海灵相关的事项，故不存在违约。请求驳回沈海灵的反诉请求。
原审判决认为，双方当事人签订的《商铺租赁经营合同》及《仓库租赁合同》是其真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同的约定，严格履行各自的义务。双方在�行合同中发生争议，丹璐公司要求解除合同，沈海灵表示同意，并经双方协议，沈海灵已将商铺归还丹璐公司，故合同应当予以解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《商铺租赁经营合同》的约定，在租赁期间，非丹璐公司原因，若沈海灵提前终止合同或因沈海灵方严重违约导致丹璐公司解除合同的，沈海灵所缴纳的履约保证金将作为违约金归丹璐公司所有，丹璐公司有权追究因沈海灵违约造成的一切损失。由于丹璐公司保证的是涉案商铺在硬件设施上能够作为中西餐厅经营，而不是保证承租人通过各项行政审批，故对沈海灵关于丹璐公司没有按《商铺租赁合同》的约定履行其保证义务，已构成根本违约的辩解意见，不予采纳。沈海灵未按约支付租金和其他费用的行�已构成违约，应承担违约责任。沈海灵应支付丹璐公司拖欠的租金426516.58元，履约保证金160000元应作为违约金归丹璐公司所有，沈海灵消费的电话费1069.59元从其缴纳的1000元电话费押金中扣除。考虑沈海灵经营的富格西餐厅的环保审批手续因遭周围群众投诉而被暂缓审批及综合管理费和公摊电费的构成和支出等实际情况，在沈海灵停止经营后，再让其全额承担综合管理费及公摊电费有失公平，故可确定由双方各半承担，即沈海灵需支付丹璐公司综合管理费及公摊电费计428682.19元（停业前的部分213170.32元＋停业后的部分431023.74元÷2）。丹璐公司尚欠沈海灵的设备转让款40000元及沈海灵交付的装修押金2000元可从拖欠的租金数额中扣减，即沈海灵应支付丹璐公司拖欠的租金384516.58元。丹璐公司自愿将滞纳金的计算标准降低为按月利率1%计算，系其对自己权利的处分，予以�可，违约金的数额为83518.14元。丹璐公司要求沈海灵支付电费、水费，因举证不足，不予支持。沈海灵的其他反诉请求，缺乏事实与法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）丹璐公司和被告（反诉原告）沈海灵签订的合同编号为DL-
SG2101109的《商铺租赁经营合同》和《仓库租赁合同》；二、被告（反诉原告）沈海灵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丹璐公司租金384516.58元；三、被告（反诉原告）沈海灵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丹璐公司自2007年12月6日至2009年8月10日综合管理费（含公摊电费）428682.19元及按月利率1％计�的滞纳金83518.14元；四、被告（反诉原告）沈海灵消费的电话费1069.59元从其缴纳的1000元电话费押金中扣除；五、被告（反诉原告）沈海灵支付的履约保证金160000元为违约金归原告（反诉被告）丹璐公司所有；六、驳回原告（反诉被告）丹璐公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）沈海灵的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16706元，由原告（反诉被告）丹璐公司负担3348元，由被告（反诉原告）沈海灵负担13358元，反诉案件受理费5500元，由原告（反诉被告）丹璐公司负担425元，由被告（反诉原告）沈海灵负担5075元。
宣判后，沈海灵不服，向本院提出上诉称：一、丹璐公司未履行《商铺租赁经营合同》约定的保证义务�已构成根本违约。《商铺租赁经营合同》第三条明确约定，沈海灵承租的商铺仅可用于中西餐厅经营，丹璐公司保证商铺能够作为该用途使用。因周边小区业主对丹璐广场开设餐厅提出异议，沈海灵无法申领排污许可证，致使无法正常开设中西餐厅，丹璐公司有义务与丹璐广场及周边小区业主协调、沟通，保证商铺不受他人侵扰，但其未尽到合同约定的保证义务。二、丹璐公司存在其他违约行为。1、交付的租赁商铺面积与合同约定不符。2、未提供中央空调，未启用公用电梯。3、擅自使用商铺内财物，造成损失。三、沈海灵无须承担任何违约责任。根据合同第十条第10.10的约定，合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致合同提前终止，双方互不追究对方责任。故即使如丹璐公司辩称的系因环保行政管理部门拒发排污许可证，由于该行为系政府行为，沈海灵亦无须承担违约责任。四、假如沈海灵拖欠租金的行为已构成违约，亦只需承担2008年5月之前的租金和管理费。根据合同约定，丹璐公司在沈海灵违约的情况下，有权单方解除合同，强行腾空商铺。沈海灵支付租金至2008年2月29日，丹璐公司于同年5月28日发出催款通知后，在双方无法协商的情况下，丹璐公司就应单方解除合同，而不应放任沈海灵继续拖欠租金，造成长时间的租金和管理费损失。现丹璐公司放弃其权利，故2008年6月以后的租金和综合管理费损失应由其自行承担。综上，请求二审法院认定丹璐公司构成根本违约，并改判驳回其一审的诉讼请求，支持沈海灵在一审提出的反诉请求。
丹璐公司答辩称：一、丹璐公司坚持一审已经发表的意见和观点。二、丹璐公司已经保证出租商铺的硬件符合环境要求，并在沈海灵遇到困难时积极给予帮助。但沈海灵由于其内部发生了问题，而放弃应做的工作，导致报批没有完成。三、沈海灵提出其只需承担2008年5月之前的租赁费用，说明其已承认丹璐公司陈述的事实和观点。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在商铺租赁合同第三条第3.1约定的有关“沈海灵承租的商铺，仅可用于中西餐厅商品经营，丹璐公司保证商铺能够作为该用途使用”的内容，从文意上应理解为“商铺仅限用于经营中西餐厅，丹璐公司应保证商铺的硬件设施在使用功能上满足中西餐厅经营的需要”。沈海灵认为上述条文中约定的丹璐公司的保证义务，既包括保证出租商铺的硬件设施在使用功能上满足中西餐厅经营的需要，也包括保证承租人�过其从事经营活动所需的各项行政审批手续。本院认为沈海灵对该条文的理解既不符合对文意的一般理解，亦不符合商铺租赁的一般交易习惯，故不予采信。现沈海灵以因周边业主反对开设餐厅，致使其无法申领排污许可证为由，主张丹璐公司违反合同约定的保证其通过各项行政审批手续的义务，并进而主张丹璐公司构成根本性违约，无事实和法律依据，本院不予支持。沈海灵在商铺进场前的验铺表上签字确认交付的商铺及铺内设施达到租赁合同约定的条件，此后其在商铺的营业过程中、在回复丹璐公司催收租金通知书的函件中、在商铺的腾空协议中均未提及丹璐公司存在交付的面积不符合合同约定、未提供中央空调、未启用公用电梯等违约行为，现其主张丹璐公司存在上述违约行为而未提供证据加以证明，本院对其该主张不予采信。沈海灵称由于环保行政管理部门拒发排污许可证，该政府行为导致其不能从事餐厅经营而使合同无法继续履行，根据商铺租赁合同的约定，在该种情形下，其无须承担违约责任。本院认为，对因政府行为导致合同不能履行的事实，沈海灵负有举证责任。根据一审中温州市鹿城区环境保护局向法院出具的书面核查证明及沈海灵提供的建设项目审批公示及责令改正通知书等证据，可证明沈海灵系于2007年12月到环保行政管理部门的审批窗口登记富格西餐厅项目，环保行政管理部门于2008年3月22日将该餐厅的申请情况登报公示，报纸公布后，因餐厅周边群众的投诉，沈海灵未再申请，审批程序暂缓。而在此前，沈海灵已因无照经营于2008年1月7日被温州市工商行政管理局鹿城分局责令改正。上述事实表明租赁合同不能继续履行的原因在于沈海灵违法经营及其在被群众投诉后未再申请环保审批，而非政府行政主管部门行政不作为，故本院对其有关因政府行为而致合同不能继续履行情形下可免责的主张，不予支持。根据沈海灵一审提供的关于催款通知书的回复意见、关于要求提供优惠条件的申请书等证据，可证明因沈海灵未依约履行支付租金及综合管理费的义务，丹璐公司于2008年5月28日向其发出书面催款通知，沈海灵在收到通知后，于同月30日书面回复丹璐公司，要求在取得所有审批手续前减免租金。由此可见，双方在2008年5月30日之后仍就租金问题进行协商，后因无法达成一致意见，丹璐公司于2008年9月26日向原审法院起诉，请求解除商铺租赁合同，判令沈海灵腾空商铺。上述事实表明丹璐公司在与违约方协商未果的合理期间内已以适当的方式积极行使自己的合同权利，故商铺腾空前因长时间空置造成的租金及管理费的损失，责任不在丹璐公司。沈海灵主张该部分损失�丹璐公司自行承担，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处置适当，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22206元，由上诉人沈海灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 邓习军
代理审判员 张美权
二〇一〇年四月十九日
书 记 员 柯丽梦