江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民初802号
原告:缪兴柱，男，1957年12月19日生，汉族。
委托诉讼代理人:高宗兰。
被告：招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市汉中路1号。
负责人：宋某，该行行长。
委托诉讼代理人：王宇微，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇坤，江苏高的律师事务所律师。
被告：中坤文化集团有限公司，住所地江苏省南京市建邺区奥体大街69号新城科技大厦01幢3层。
法定代表人：陆某，该公司副总经理。
被告：华建传媒集团有限公司，住所地江苏省南京市建邺区奥体大街69号新城科技大厦01栋2层。
负责人：许某，该公司清算组组长。
被告：高宗书，男，1973年2月18日生，汉族。
以上三被告共同委托诉讼代理人：党昭堂，国浩律师（南京）事务所律师。
以上三被告共同委托诉讼委托代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）事务所实习律师。
原告缪兴柱与被告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招商银行南京分行）、中坤文化集团有限公司（以下简称中坤公司）、华建传媒集团有限公司（以下简称华建公司）、高宗书案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪兴柱的委托诉讼代理人高宗兰、被告招商银行南京分行的委托诉讼代理人王宇微、张宇坤、被告中坤公司、华建公司、高宗书的共同委托诉讼代理人党昭堂、兰萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪兴柱诉称：2012年3月1日，缪兴柱与高宗书签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年3月1日至2022年2月28日，年租金6万元，租金五年一付。缪兴柱已于2012年3月9日、4月6日向高宗书支付了前五年租金计30万元。高宗书亦出具了收款收条，其与高宗书之间的租赁关系已成就。因其与高宗书房屋租赁关系先于房屋抵押前成立，根据相关法律规定，缪兴柱的租赁权应得到法律保护。现因高宗书与招商银行南京分行、中坤公司、华建公司之间的债务纠纷，招商银行南京分行向法院申请强制执行拍卖涉案房屋，缪兴柱向法院提出执行异议，法院做出（2016）苏01执异36号执行裁定，驳回缪兴柱的异议请求。故提起诉讼，请求法院停止要求其迁出涉案房屋的执行行为，并依法确定缪兴柱对涉案房屋的租赁权。
被告招商银行南京分行辩称，1.缪兴柱与高宗书恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。涉案租赁合同租期过长，租金价格背离市场价格，缪兴柱提供的租赁支付凭证备注为货款而非租金，不能证明其实际支付了租金。缪兴柱在收到本案的执行告知书后仍然向高宗书支付租金，明显属恶意串通。高宗书与缪兴柱的妻子系姐弟关系，故缪兴柱与高宗书之间具有恶意串通的动机和便利。2.缪兴柱未在涉案房屋抵押给招商银行南京分行前实际租赁该房屋。2013年3月14日，高宗书委托了江苏世联房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，并出具了评估报告，该报告中明确记载房屋未设定租赁权，与缪兴柱称其在2012年3月1日就签订房屋租赁合同相互矛盾。3.缪兴柱现提交的证据不能证实其实际占有使用涉案房屋。综上，缪兴柱提交的租赁合同无效，其对涉案房屋不享有承租权，要求停止执行迁出涉案房屋请求不能成立。
中坤公司、华建公司、高宗书辩称，涉案租赁合同合法有效，不存在恶意串通，损害他人利益的行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无争议的事实认定如下：招商银行南京分行与中坤公司、华建公司、高宗书金融借款合同纠纷一案，本院作出(2014)宁商初字第339号民事判决书，判决：一、中坤公司于判决生效之日起十日内偿还招商银行南京分行本金9946802元及利息、罚息并计复利（包括：计算至2015年1月14日的利息137279.79元；以5946802元为基数，按年利率7.2%自2015年1月14日起计算至2015年8月31日止的利息及复利，自2015年8月31日起按年利率10.8%计算至实际清偿之日止的罚息及复利；以400万元为基数，按日利率万分之五，自2015年3月3日起计算至实际偿之日止的利息），律师费29.5万元。二、招商银行南京分行就中坤公司上述第一项债务对高宗书提供的抵押物[座落于南京市鼓楼区草场门大街101号K、L座，房屋所有权证号为宁房权证鼓转字第××号，土地证号为宁鼓国用（2007）第102**号，丘权号为086000-Ⅱ-14]在868万元的范围内享有优先受偿权。三、华建公司、高宗书对中坤公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并有权在实际承担担保责任后向华建公司追偿等。
(2014)宁商初字第339号民事判决生效后，中坤公司未履行还款义务，华建公司、高宗书亦未承担担保责任，招商银行南京分行向本院申请执行，本院于2015年9月15日立案受理。执行过程中，本院于2016年1月20日发出（2015）宁执字第472号公告，主要内容为：本院将依法对高宗书名下涉案房屋等房地产进行评估、拍卖，责令涉案房屋等房地产的占有（使用）人限期迁出。缪兴柱不服，向本院提起执行异议，本院于2016年5月10日作出（2016）苏01执异36号执行裁定书，驳回缪兴柱的异议。缪兴柱不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，缪兴柱为中坤公司股东。
对有争议的证据和事实，当事人提交的证据如下：1.缪兴柱提交《房屋租赁合同》一份，中国银行汇款凭证复印件两份，高宗书出具的收条一份，2013年9月至2014年9月物业费、公摊水电费、水费发票各一张，2015年5月至11月燃气费发票4张，2015年6月至2016年6月电费发票7张，以证明其于2012年2月26日与高宗书签订房屋租赁合同，已支付租金30万元，并实际占有使用涉案房屋。招商银行南京分行质证认为，对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，认为两份汇款凭证备注均为货款，故不能认定支付租金的真实性，其水电费等发票与本案无关联性，不能证明缪兴柱实际占有使用涉案房屋。中坤公司、华建公司、高宗书对上述证据均不持异议。2.招商银行南京分行提交了2016年7月25日网上检索的涉案小区其他房屋租金价格截屏，2013年3月18日作出的涉案房屋抵押估价报告，以证明对方签订的涉案合同租金明显偏低，足以推定两者之间系合谋串通，损害债权人利益。抵押估价报告中明确记载涉案房屋未设定抵押及租赁权。缪兴柱质证认为，对网上租金截屏不予认可，认为真实性、合法性无法核实。对抵押估价报告不予认可。中坤公司、华建公司、高宗书质证认为，缪兴柱与高宗书系亲戚关系，2012年约定的房租在合理范围之内。对抵押评估报告的真实性予以认可，关联性不认可，认为该项评估报告仅是高宗书向银行办理贷款而出具的。本院认定如下:1.《房地产抵押估价报告》系高宗书委托评估公司于2013年3月份作出，其真实性亦得到高宗书认可，本院对其真实性予以确认。《房屋租赁合同》与评估报告的“依据委托方提供的相关资料及估价人员向委托方了解，估价对象未设定抵押权、租赁权等他项权利”内容相矛盾，故本院对《房屋租赁合同》于2012年2月签订的事实不予认可。2.缪兴柱提交的相关物业费、燃气费、水电费等发票虽能证实涉案房屋在相对应期间存在使用的情形，但其未进一步提供上述费用由其实际支付的凭证，在没有其他证据予以印证的情况下，不足以证实其实际占有、使用涉案房屋的事实。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对驳回其执行异议的裁定不服，以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利为由，请求对执行标的停止执行，而提起的与作为执行依据的原判决、裁定、调解无关的诉讼。本案中，首先，涉案《房地产抵押估价报告》中记载的相关内容，可以推翻缪兴柱认为其与高宗书于2012年2月签订了涉案《房屋租赁合同》的主张。其次，合同签订后，当事人应当履行自己的义务。若缪兴柱与高宗书真实签订了涉案《房屋租赁合同》，高宗书、缪兴柱应履行交付房屋、支付相应租金等各自的义务，缪兴柱虽主张其已支付了5年的租金，但其提交支付租金的凭证（银行转账）备注均为货款，不能充分反映其支付租金的情况。第三，缪兴柱提交的相关证据不足以证实其自签订《房屋租赁合同》后实际占有使用涉案房屋。综上，结合涉案房屋的面积、承租人的租赁目的、用途等实际情况，本院对缪兴柱认为其与高宗书之间存在房屋租赁关系的主张，不予采信，对缪兴柱的诉讼请求不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回缪兴柱的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告缪兴柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 夏海南
审 判 员 白文虎
人民陪审员 张永华
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王 慧