江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0903民初6858号
原告：盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居民委员会，住所地在盐城市盐都区新区刘朋三组。
法定代表人：王军，主任。
委托诉讼代理人：顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昌来，江苏衡圣律师事务所律师。
被告：盐城晟瑜置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋社区居委会。
法定代表人：刘浪，该公司董事长。
被告：刘浪，男，1967年12月7日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
两被告共同委托诉讼代理人：赵小兰（系刘浪之妻），住盐城市盐都区。
两被告共同委托诉讼代理人：丁广书，男，盐城市东城法律服务所法律工作者。
原告盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居民委员会（以下简称刘朋居委会）与被告盐城晟瑜置业有限公司（以下简称晟瑜公司）、刘浪商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月22日、2017年4月28日两次公开开庭进行了审理。刘朋居委会委托诉讼代理人王昌来、顾兵、晟瑜公司和刘浪共同委托诉讼代理人赵小兰、丁书广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘朋居委会向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告晟瑜公司于2011年9月20日签订的《房地产交付协议书》合法有效；责令被告晟瑜公司依据房地产交付协议书约定，向原告交付“瑞金大厦”三楼电梯东、四楼全部、五楼部分计3000平方米社区办公用房及三楼电梯西、一、二楼各一半（由西向东整体划分）计3535.6平方米农贸市场用房和1156平方米的地下车位。第二次庭审中变更为：确认上述协议书合法有效，要求被告继续履行合同；本案中不主张被告交付上述房屋，在被告达到交付条件后再主张。2、判决晟瑜公司向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算标准以房屋总价款980.34万元按银行同期贷款利率从2011年6月24日开始计算直至房屋交付之日止（暂定100万元）；3、判决被告刘浪对上述第一项、第二项请求承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2011年1月，盐都区人民政府确定原告辖区境内的12.53亩土地拟挂牌上市，并就该地挂牌拟设定条款：竞拍人必须按照规划设计要点要求，提供刘朋社区3000平方米办公用房和3535.60平方米农贸市场用房（每平方米1500元），同时无偿提供1156平方米的地下车位。2011年9月20日，原告与被告晟瑜公司签订一份房地产交付协议书，约定，晟瑜公司向原告提供“瑞金大厦”三楼电梯东、四楼全部、五楼部分合计3000平方米社区办公用房及三楼电梯西、一、二楼各一半（由西向东整体划分），计3535.6平方米农贸市场用房，回购价为1500元/平方米，同时晟瑜公司无偿提供1156平方米的地下车位；原告在晟瑜公司缴清该宗地全部出让金后，两个月支付除5%保证金以外的购房价款，计931.323万元。协议签订后，原告按约付清全部房款。但晟瑜公司在开发建设中未能按约组织施工，直至原告起诉前，该工程仍未能施工结束，原告回购的社区办公用房和农贸市场及地下车位均未按约履行。二、协议中没有明确约定房屋交付时间，应由被告向法庭陈述何时交付房屋。同时也可以通过土地出让合同明确约定项目建成时间（是两年之内），在规划部门都有建设期限、竣工验收期限以及房地产项目在具备销售条件时首批房屋都明确约定交付时间。同时原告认为支付违约金的起始时间应从首批房屋网签的时间起算。三、因该协议第五条约定的逾期交房每天承担500元违约金，总房款是980万元，原告经测算一年的费用是18.25万元，年利率只有1.8%，明显低于银行贷款利息，因此原告要求按银行贷款利息计算违约金符合法律规定。四、被告刘浪作为公司股东，应在未足额出资的范围内对公司债务承担连带责任。综上，被告就该项目的建设手续齐全，原、被告签订的协议真实合法有效。现诉至法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。
晟瑜公司、刘浪共同答辩称，一、本案原告将刘浪作为被告主体不适格。刘浪虽是公司股东，但原告不能向法庭举证证明刘浪出资未到位。二、2011年9月20日，原告与被告晟瑜公司签订的房地产交付协议书无效。因为该协议侵害了国家利益。晟瑜公司于2011年10月12日收到盐城市国土局发放的国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，该宗土地在2011年9月20日前还未经过政府依法招拍挂的情况下，双方恶意串通损害了该宗土地在拍卖中的国家应得的高额价款。三、上述协议中未约定房屋的交付时间，而明确约定了原告应当在收到晟瑜公司土地出让金后两个月内支付房款。同时，协议第三条第三款中明确原告除了讼争房屋外，还应当购置9932平方米房屋，购置价款应当按照市场价款，如果原告按约履行此条款，给付被告一个亿左右的购房款，则被告将该笔资金投入到该工程的施工，就不可能导致该房屋至今未竣工验收。四、根据相关法律规定，不合格的建筑工程不能够交付使用，原告要求法院作出被告按时间交房有两个方面的障碍，一为该房屋确实未竣工验收，不符合交付条件，二是该讼争房屋目前被南通市中院查封标的为1100万，但实际查封金额达1个亿，被告已向高院提出异议，庭后提交省高院书面裁定。故原告该诉请不应支持。五、根据上述协议书第五条第二款约定逾期交房的违约金为500元/天而非按照银行同期贷款利率进行计算。五、原告主张由两被告承担连带责任无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，刘朋居委会作为甲方与乙方晟瑜公司签订一份房地产交付协议书，约定的主要内容有：1、建设项目概况为：社区服务中心（含农贸市场等，定名瑞金大厦）等。2、甲方负责建筑方案设计，费用由乙方承担（100万元），其他各项建设及资金投入均由乙方自行负责。3、乙方需向甲方提供三楼电梯东、四楼全部、五楼部分合计3000平方米社区办公用房，三楼电梯西、一、二楼各一半（由西向东整体划分），计3535.6平方米农贸市场用房。以上两项总面积不变，具体面积双方可协商确定，适当调整，回购价均为1500元/平方米，同时乙方需向甲方无偿提供1156平方米的地下车位，且不得分散提供。4、甲方在乙方缴清该宗地全部出让金后，两个月支付除5%保证金以外的购房价款，计931.323万元。保证金在本协议约定的房屋交房时间一个月内结清。5、规划部门批准的设计方案中明确的剩余社区用房3466平方米，社区物管用房6466平方米，计9932平方米，回购价为物价部门核定的销售价格，如甲方在该项目竣工验收后三个月内放弃回购，处置权以及产生的各项收益归乙方所有。6、甲方与乙方共同委派工程监理，负责对该工程建设进行质量监督和检查，监理费用由乙方承担，甲方配合乙方办理综合楼开、竣工等相关手续，发生的费用由乙方负担，负责该工程总体建设规划的验收工作；乙方负责按设计要求进行该项目的全部工程建设及本工程的水电卫消防、弱电、外饰等工程建设的实施工作并承担全部费用等。在违约责任条款中约定，因甲方不能积极履行合同，影响该项目投资建设的进度，建设工期顺延，甲方承担每天500元的违约金；因乙方原因，造成该项目建设进展缓慢，或不能履行合同责任，造成工期延误，乙方承担每天500元的违约金，工程竣工验收后10日内，乙方必须按投资收益条款规定向甲方办理房屋移交手续（含钥匙），甲方同时退还5%的保证金，否则每拖延一天支付甲方每日1000元的违约金，以及其他相关事项。
2011年10月12日，晟瑜公司与盐城市国土资源局签订国有建设用地试用期挂牌出让成交确认书，晟瑜公司竞得盐城市区20111703新都南路、刘朋西小区之路西侧地块8355平方米的国有建设用地使用权。同年10月24日，盐城市国土资源局与晟瑜公司签订一份国有建设用地出让合同，约定：上述土地用途为商业用地，出让金为1180.5615万元：受让人同意在本合同项下宗地建设项目在2012年7月24日之前开工，在2014年7月24日之前竣工等。在出让合同第十四条中约定以下内容：竞得人必须提供盐都区刘朋社区300平方米办公用房和3535.6平方米农贸市场用房（价格均为1500元/平方米），同时提供1156平方米地下车位，竞买人在报名前须于刘朋社区签订房地产交付协议，土地竞得后协议自动生效。此后，晟瑜公司于2011年12月7日，2012年6月4日分两次缴清上述出让金，并办理相关土地权属登记手续。
2012年4月16日、7月17日、10月15日、11月19日，刘朋居委会分别支付晟瑜公司购房款50万元、500万元、40万元、191.323万元，加上晟瑜公司于2011年6月24日借款50万元（借款用途为农贸市场启动租金，未约定利息）和2011年10月9日借款100万元，合计931.323万元。
案涉项目在施工建设过程中，因资金等原因，未能按期完成工程建设。截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋仍未完成工程竣工验收手续，晟瑜公司亦未能交付与刘朋居委会约定的房屋事项。为此，原告诉至本院。
另查明，晟瑜公司分别于2012年8月16日，2013年10月21日取得瑞金大厦建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2013年12月31日，亦取得瑞金大厦商品房屋预售许可证，证中载明：开工日期为2012年12月，计划竣工日期为2014年6月；建设情况为商办用房21505.64平方米，辅助用房8856.05平方米等内容。
又查明，因债权人丁囡囡起诉晟瑜公司、刘浪、赵小兰民间借贷纠纷一案,经南通市中级人民法院审理作出（2014）通中商字第00373号民事判决书，判决晟瑜公司偿还丁囡囡借款本金1100万元及利息（600万元和500万元均按同期银行贷款利率的四倍计算利息至实际还款之日）；刘浪、赵小兰承担连带清偿责任。该判决生效后，丁囡囡于2015年12月4日向本院申请执行。后本院查封晟瑜公司名下位于盐都新区刘朋村二组的土地和预查封瑞金大厦101、201、302、401、404、405、406、407、408、409室房产，查封期限均为三年。
本院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。当事人应当按约全面履行各自的义务。依法成立的合同，自成立时生效。
一、关于本案房产交付协议书的性质和效力问题。本案中，原、被告签订案涉房产交付协议书的主要内容是刘朋居委会与晟瑜公司约定购买晟瑜公司开发建设的瑞金大厦的房产，并支付相应价款，晟瑜公司交付约定房产，违约责任等，其已具备商品房销售合同的主要条款，实质是关于商品房买卖的协议。只不过在该协议中对刘朋居委会附加了其他义务，但相关其他义务并不影响双方关于商品房买卖关系中权利义务的履行。且晟瑜公司开发建设该项目已办理相关证照，并领取了商品房预售许可证。故该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。晟瑜公司辩称案涉房屋土地在竞拍、出让等存在的问题，应是相关部门在办理竞拍、出让手续时予以审查的事项，不属于本案审查范围，故其据此主张该协议书无效，本院不予采信。
二、关于案涉房产交付问题。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合合同约定使用条件的商品房按期交付给买受人。被告晟瑜公司应当在符合交房条件后将案涉房屋交付给原告，而本案争议的房屋目前仍未完成竣工验收，显然不符合交付条件。况且，相关土地、房屋已被法院查封，也导致客观上交付房屋存在障碍。当然，不能按期交房及被查封的责任在被告晟瑜公司，对此，晟瑜公司应当承担相应的法律责任。本案中，原告已变更请求，在本案暂不主张要求被告晟瑜公司交付上述房产，是其对自身民事权利的处分，也不违背相关法律法规的规定，本院予以准许。
三、关于原告主张的逾期交房违约金问题。按约交付房屋，是出卖人的主要合同义务。现因晟瑜公司原因至案涉房屋未交付，责任在晟瑜公司。故晟瑜公司应当承担逾期交房的违约责任。由于双方对交付房屋的时间没有明确约定，从出让合同中载明的计划竣工时间为2014年6月，工程竣工后到验收仍需要一段时间，故本院结合晟瑜公司与其他买受人签订的商品房买卖合同中约定的最早交房时间予以认定，比较合理，即为2015年8月18日。另原告应在2012年8月4日前付清全部房款，而在2012年11月19日才支付房款的尾款，故也存在迟延付款的行为。故原告主张违约金的起算时间为2011年6月24日，没有依据，本院不予支持。关于约定违约金是否过低，按约定条款测算，晟瑜公司应承担的违约金确实远远低于按同期银行贷款利率计算的违约金，故原告主张调整为按同期银行贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。对被告的其他辩称，本院均不予采信。
综上，原告与被告晟瑜公司签订的房屋交付协议书合法有效，被告应当按约交付案涉房产。对案涉房屋的交付问题，原告在本案中已不主张，本院予以准许。对原告要求支付逾期交房违约金，本院酌定自2015年8月19日按同期银行贷款利率计算至实际交房之日止，其他部分不予支持。另原告要求被告刘浪承担连带责任无事实和法律依据，本院亦不予支持。另对原告已付房款中的两笔借款合计150万元，应视为购房款。第一笔50万元已约定是该项目启动资金，第二笔100万元虽未注明用途，但从最后一次付款时间在该笔借款后，数额也能反映是尾款，故双方已将该借款作为购房款，且两笔款项也没有约定借款利率。对原被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
一、原告盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居民委员会与被告盐城晟瑜置业有限公司于2011年9月20日签订的房地产交付协议书（含补充协议）合法有效。
二、被告盐城晟瑜置业有限公司支付原告盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居民委员会逾期交房违约金（以931.323万元为基数自2015年8月19日至实际交房之日止按同期银行贷款利率计算）。于本判决生效后三十日内履行。
三、驳回原告盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86620元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号52×××89。
审 判 长 陈晓辉
人民陪审员 朱传顺
人民陪审员 蔡宝群
二〇一七年五月三十日
书 记 员 孙 绘
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。