江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣02民终617号上诉人（原审被告）：方光明，男，1977年8月24日出生，汉族，江西乐平市人，住乐平市。委托诉讼代理人：黄武，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司，住址：乐平市迎宾大道金汇兰庭14号楼A-1。统一社会信用代码：913602817994919385。法定代表人：江春花，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓彬、张俊，江西护三农律师事务所律师。上诉人方光明与被上诉人景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司物业服务合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2017）赣0281民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案，并依法组成合议庭进行了审理。上诉人方光明上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判驳回汇宇物业服务有限公司全部的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决对上诉人提供的所有证据完全未予涉及，剥夺了上诉人的诉讼权利；2.被上诉人汇宇物业和上诉人（包括金汇兰庭小区业主委员会）之间从未签订过物业服务合同；3.被上诉人未提供证据证明其承接了《前期物业协议》，也没有从事物业服务活动的主体资格和专业资质；4.被上诉人没有证据证明其合法接受了江西汇宇建设有限公司的债权，即使受让了也对上诉人不具备法律效力；5.被上诉人未能提供基本的物业服务，给上诉人及小区业主造成重大经济损失；6.被上诉人没有收取物业费的合同依据；7.原审法院2017年6月21日第二次开庭，汇宇物业提供的证据不属于新证据，上诉人不予质证后，依旧被原审法官采信，严重违反法定程序。被上诉人景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司答辩：被上诉人属于景德镇汇宇物业有限公司的分支机构，已提供资质证书，是具有主体资格的；被上诉人收取物业费合理合法，收费标准是依据前期物业管理协议和江西省物业管理条例以及乐平市物业管理办法对物业费的有关规定。上诉人未按时交纳物业费，应当承担滞纳金。景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司向一审法院起诉请求：人民法院依法调解或判决被告支付原告物业服务费2534元及滞纳金，本案受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2009年2月2日，被告（乙方）与（甲方）江西汇宇建设发展有限公司（该公司于2011年9月28日名称变更为景德镇汇宇物业服务有限公司，而原告是景德镇汇宇物业服务有限公司的下属分支机构）签订了一份《金汇兰庭前期物业服务合同》，合同约定：1、物业管理服务费为：多层住宅0.32元/平方米/月、小高层电梯住宅0.55元/平方米/月、商业物业1.5元/平方米/月、住宅该办公多层1.00元/平方米/月小高层2.00元/平方米/月；上述收费标准不含电梯用电、二次供水单变叠压设备用电，电梯用电费用按实际由各业主按面积比例分摊，二次供水单变叠压设备用电费用由全体业主按使用量比例分摊；2、甲方违反本协议，未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方改正，逾期未改正给乙方造成损失的，由甲方赔偿由此给乙方造成的损失，并承担相应的法律责任；3、乙方违反本协议的内容，使甲方未能达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方赔偿由此给甲方造成的损失，并承担相应的法律责任；4、乙方违反本协议的内容，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金……被告自原告于2013年3月接受管理该小区物业以来，未交纳物业管理费。现经原告多次催收无果，故原告具状诉至本院，引起本案纠纷。另查明，被告方光明购买的系多层住宅（面积113.3平方米），被告从2013年1月1日到2016年2月29日共拖欠原告二次供水电费合计人民币166元。庭审中，原告主张多层住宅按0.55元/平方米/月计算物业费，原告方提交了下列证据予以证实：1、乐平市物价局乐价字[2006]35号文件及2016年11月4日由乐平市物价局出具的证明一份，旨在证实物业费按业主建筑面积每月每平方米多层住宅（7层及以下）0.60元；2、照片6张，旨在证实原告自2014年1月1日起，对金汇兰庭业主收取的物业费按乐平市物价局乐价字[2006]35号文件执行，并公示；3、收款收据（其中物业收费凭证6份、二次供水电费16份），旨在证实原告自2014年1月1日对金汇兰庭小区收取的物业服务费及二次供水电费系按乐平市物价局乐价字[2006]35号文件执行；4、证明一份，旨在证实乐平市辖区内的物业服务费自2014年1月1日起均是按乐平市物价局乐价字[2006]35号文件标准收取。被告对以上证据的三性均提出异议。被告主张对原告的物业服务质量不满意，造成了被告方的损失，被告方提交了情况说明一份、小区业主被盗、轮胎被扎、物业被淹统计表、小区业主满意度调查表等证据予以证实。一审法院认为，被告与乐平市金汇兰庭小区开发商江西汇宇建设发展有限公司（该公司为景德镇汇宇物业服务有限公司前身，而原告是景德镇汇宇物业服务有限公司的下属分支机构）签订的《金汇兰庭前期物业服务合同》具有法律约束力。被告方光明尚欠原告公司物业管理费及二次供水电费的事实应予确认，对原告此诉讼请求依法予以支持。原告提出多层住宅从2014年1月1日起按0.55元/平方米/月计算物业费，原、被告双方在合同上约定0.32元/平方米/月，但2006年乐平市物价局针对金汇兰庭小区物业收费标准出具了[2006]35号文件（多层住宅每月每平方米0.60元），原告也进行了公示，自2014年1月1日起物业收费多层住宅按每月每平方米0.55元收取物业费，且金汇兰庭小区广大业主多层住宅已从2014年1月1日起按每月每平方米0.55元交纳物业费，乐平市辖区内的物业费也自2014年1月1日起按[2006]35号文件收取；原告要求被告支付二次供水单变叠压设备用电费用166元，事实清楚，证据确凿,本院对原告的上述请求予以支持。原告要求被告按合同支付违约金，因原告在管理方面存在不足，本院对原告此项诉讼请求不予支持。被告主张原告物业服务质量未达标，造成了被告的损失，对此被告可根据合同约定另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告方光明在本判决生效后十日内一次性支付原告景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司物业管理费2221.26元[435.07元（2013年1月1日至2013年12月31日，按多层住宅0.32元/平方米/月标准计算）＋1620.19元（2014年1月1日至2016年2月29日，按多层住宅0.55元/平方米/月标准计算）＋166元(二次供水电费)]。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，决定由被告方光明承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具有主体资格收取物业费；二、物业费的收费标准是否合理。关于争议焦点一，上诉人方光明于2009年2月2日与江西汇宇建设发展有限公司签订了《金汇兰庭前期物业管理服务协议》；江西汇宇建设发展有限公司于2007年3月向乐平市工商局申请设立江西汇宇建设发展有限公司乐平分公司，2011年9月28日进行企业信息变更，更名为景德镇汇宇物业服务有限公司；2011年10月江西汇宇建设发展有限公司乐平分公司变更名称为景德镇汇宇物业有限公司乐平分公司。2013年1月30日进行投资人及法定代表人变更，在此过程中该公司的实体和经营范围及资质并未发生实质变化，依据其物业服务企业资质证书可知，其准予从事物业管理活动时间自2006年6月起，因此该前期物业管理服务协议对上诉人方光明及景德镇汇宇物业服务有限公司均具有约束力。分公司是总公司管辖的分支机构，在总公司住所以外设立的以自己的名义从事活动的机构，其不具有企业法人资格，民事责任由总公司承担。本院认为被上诉人景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司，其作为景德镇汇宇物业服务有限公司的分支机构可以开展物业服务。故《金汇兰庭前期物业管理服务协议》对上诉人及被上诉人均具有法律效力，被上诉人可依据该协议对上诉人收取物业费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第52条规定，分公司可作为诉讼主体参与民事诉讼。关于争议焦点二，根据《金汇兰庭前期物业管理服务协议》第六条可知，在小区部分设备设施、管理未到位时，其物业费标准暂时为多层住宅0.32元/月.平方米；小高层电梯住宅0.55元/月.平方米；商业物业1.5元/月.平方米；住宅改办公：多层1.00元/月.平方米、小高层2.00元/月.平方米，在设施到位后按乐平市物价局审批核定[乐平字（2006）35号]标准收费，上述收费标准不含电梯用房、二次供水单变叠加设备用电。乐家字[2006]35号《关于金汇兰庭住宅小区（一期）物业管理服务收费试行标准的批复》中试行标准批复为：多层住宅（7层及以下）0.60元、高层住宅（8层以上电梯房）1.00元、商铺4.50元收取，……以上各项收费标准为最高限额，试行期一年，物业公司若硬件设施和管理服务不到位的，应与业主协商降低收费标准，不得随意增加收费项目和提高收费标准，并将服务收费标准在服务区域显著位置或收费地点实行明码标价。2014年1月1日起，被上诉人将物业费用标准变更为多层住宅0.55元/平方米/月、电梯住宅0.80元/平方米/月、店铺1.50元/平方米/月。本院认为被上诉人所收取物业费用标准合理，并不违规。合同所约束的当事人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。因物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。因此若上诉人认为被上诉人在物业管理服务中未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，若大部分业主对物业企业不满意，业主委员会亦可根据相关规定更换物业服务企业，上诉人以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩，本院不予支持。但考虑到，被上诉人景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司在进行物业服务过程中，小区环境卫生持续恶化，多处公共设备设施受到损坏未能及时维修更换，小区安全未能得到有效保障，盗窃时有发生，存在管理不到位的情况，被上诉人存在一定过错。据此，本院酌定本案讼争的物业服务费及二次供水电费2221.26元[435.07元（2013年1月1日至2013年12月31日，按多层住宅0.32元/平方米/月标准计算）＋1620.19元（2014年1月1日至2016年2月29日，按多层住宅0.55元/平方米/月标准计算）＋166元(二次供水电费)]，由上诉人方光明承担80%，即1777.01元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乐平市人民法院（2017）赣0281民初字321号民事判决第二项，即驳回景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司其他诉讼请求；二、撤销乐平市人民法院（2017）赣0281民初字321号民事判决第一项；三、变更乐平市人民法院（2017）赣0281民初字321号民事判决第一项为：方光明在在本判决生效后十日内支付景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司1777.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人方光明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 武审判员 舒 亚审判员 曹谨超二〇一七年十一月三日书记员 祝 奇附：判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；……