山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第449号
上诉人（原审被告）山东金利源房地产开发有限公司，住所地济宁市中区浣笔泉路秦庄小区七号楼。
法定代表人王某乙。
委托代理人王某甲。
委托代理人何某甲。
被上诉人（原审原告）董某。
被上诉人（原审原告）胡某甲。
被上诉人（原审原告）胡某乙。
三被上诉人共同委托代理人司某。
上诉人山东金利源房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，一、原告董某与原告胡某甲系夫妻关系，原告胡某乙系二人之女。二、2008年2月23日，原告胡某甲与被告签订商品房认购书，约定：原告（乙方）自愿购买被告（甲方）开发建设的“济宁王府景”小区的B1号住宅楼1单元1603室，建筑面积（含公摊建筑面积）127.88平方米，每平方米认购价4060元，总房款519193元，暂定交房时间2009年12月31日，具体时间在《商品房买卖合同》中另行约定。如甲方延迟交房，按已交房款的日万分之一支付乙方违约金。认购书第五条约定，甲乙双方签订本协议书时，乙方支付人民币三十万元作为认购金。2008年2月15日，原告胡某甲交纳现金30万元，被告出具了收据。三、2009年1月13日，原告胡某甲与被告签订补充协议，协议第一条约定：原告（乙方）同意被告（甲方）将意向书中约定的交房时间由2009年12月31日延迟到2010年12月31日。第二条约定：甲方同意支付乙方已缴纳意向金自缴款之日起至2009年1月31日止年息10%的违约金，作为甲方迟延交房的违约金。第三条约定：乙方签订本协议并领取违约金后，如乙方需甲方退还意向金，甲方支付乙方利息的计息期自2009年2月1日开始计算。同日，原告胡某甲收取被告山东金利源房地产开发有限公司转账支票28849元，收款事由：劳务费。四、2011年11月27日，被告山东金利源房地产开发有限公司收取原告董某缴纳的王府景购房意向金4489.4元，并向原告董某出具收款收据。五、2011年11月28日，原告董某、胡某乙作为买受人与被告签订济宁市商品房买卖合同，合同第三条约定的房号为：第2幢01单元16层1603号房（与补充协议中约定的B1号住宅楼1单元1603室系同一处房屋），建筑面积136.490平方米。合同第四条约定的单价为每平方米3777.86元，总房款金额为515640.08元。合同第五条约定合同约定面积与实际面积有差异的，以产权登记面积为准。同时约定双方按实际测绘面积结算价款，多退少补。合同第六条约定：买售受人签订本合同时，即付人民币贰拾柒万伍仟六佰肆拾元零角捌分，余款人民币贰拾肆万元（小写2400000元）必须在签订合同之日起20日内到出卖人账户。合同第八条约定商品房的交付时间为：2012年12月31日。合同第九条约定：逾期90日内交付房屋的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2011年12月1日，被告开具山东省济宁市房地产企业预收款收据。付款人为：董某、胡某乙，收款单位：山东金利源房地产开发有限公司，金额为：275640.08元。2013年3月15日，被告收取原告董某公积金贷款24万元。对上述事实，原告提供原、被告双方签订的商品房认购书、补充协议、济宁市商品房买卖合同，被告出具的收款收据等，原、被告对此没有异议，本院予以认定。
原审法院认为，原、被告双方对下列事实有争议。一、原告所交购房款的具体数额是多少？二、双方所签补充协议中约定的违约金，被告是否已经支付给原告？三、自2009年2月1日（补充协议约定支付违约金截止日期）起至补充协议约定的交房之日2010年12月31日止，被告是否应支付原告违约金？支付标准是多少？四、2011年1月1日（补充协议约定交房次日）至2011年11月28日（商品房买卖合同签订之日），被告是否应支付原告违约金？支付标准是多少？五、2012年12月1日（商品房买卖合同约定交房之日）至房屋交付之日止的违约金数额？关于争议一，原告提供其交款收据予以证实其共缴纳购房款544489.4元，即2009年2月15日，胡某甲交款金额300000元；2011年11月27日，董某交款金额4489.4元；2012年3月15日，原告董某缴纳公积金贷款24万元，以上三原告三次共计交款544489.4元，并提供被告开具的三份收据为证。被告认可原告提交的三份收款收据，否认原告交款数额为544489.4元，认为2008年2月签订的认购书已经作废，按照合同约定原告交款275640.08元，再加上原告贷款24万元，认可原告交款515640.08元，未提交相关证据。本院认为，原告提交被告出具的三份收款收据证实交款544489.4元，证据充分，被告没有提交已将原告多交房款退回的证据，对于原告的主张，本院予以采信。关于争议二，双方所签补充协议中约定的违约金，被告是否已支付？原告认为，2009年1月13日，原、被告双方签订购房补充协议中约定被告应支付原告迟延交房违约金，按已缴纳意向金自缴款之日起至2009年1月31日止年息10%的违约金，原告缴纳意向金300000元，被告应支付原告违约金30000元，提供双方所签补充协议予以证实。被告认为，补充协议第三条约定：乙方签订本协议并领取违约金后，如乙方需甲方退还意向金，甲方支付乙方利息的计息期自2009年2月1日开始计算，由此条约定可以证实原告已领取违约金，并提交由原告胡某甲签收的收取被告28849元的劳务费收据证实其辩称意见。经质证，原告认可该收据。故认定原告已领取补充协议约定违约金。关于焦点三，自2009年2月1日（补充协议约定支付违约金截止日期）起至补充协议约定的交房之日2010年12月31日止，被告是否应支付原告违约金？支付标准是多少？原告认为，原、被告就该期间的违约金未约定支付标准，故按同期银行贷款利率计算即300000元×690天×同期银行贷款利率（0.00016）计33120元。被告认为，根据补充协议第三条约定，如原告要求退还300000元的意向金（原告不再购房）时，被告才会计算利息，但是原告没要求退还意向金，因此被告不应支付该部分利息。本院认为，2009年1月13日，原、被告双方签订购房补充协议，约定被告将交房时间延迟到2010年12月31日，对此，原告是同意的，且双方也未对此期间的违约金作出约定。因此原告主张此期间的违约金没有法律依据，本院不予支持。关于焦点四，2011年1月1日（补充协议约定交房次日）2011年11月28日（商品房买卖合同签订之日），被告是否应支付原告违约金？支付标准是多少？原告认为，双方所签补充协议约定被告交房时间为2010年12月31日，至2011年11月28日双方所签商品房买卖合同时，被告仍未交房，属被告违约，被告应参照双方补充协议中约定的违约金计算方法计算违约金，即300000元×（331／365）×10%计27205元。被告认为，该违约金不存在，原告继续履行合同，根据补充协议第三条约定除非原告要求退房才会计息，否则不计息。本院认为：双方所签补充协议约定了具体的交房时间为2010年12月31日，被告未按约定交付房屋，构成违约，应承担违约责任，因双方未约定违约金支付比例，根据相关法律规定，参照同期银行贷款利率计算，即300000元×331天×同期银行贷款利率（日息0.0001685）计16732元。关于焦点五，2012年12月1日（商品房买卖合同约定交房之日）至房屋交付之日止的违约金数额？原告认为，商品房预售合同约定交付时间为2012年12月1日，被告至今仍未交房，应按合同约定支付违约金33104.94元，计算至2014年8月31日。被告同意按约定支付违约金，但对违约金的计算起止时间有异议，应当计算至2014年6月30日被告通知原告上房之日。本院认为，在被告没有证据证明原告拒收房屋的情况下，违约金应计算至实际交房之日，且在本案审理期间，法院欲组织双方对涉案房屋进行交接，因对违约金数额原、被告双方未达成一致意见，被告不同意先交付房屋，请求与原告请求的违约金一并处理。故原告该主张应予支持，被告支付原告违约金33104.94元。综上所述，本院认为，原，被告双方所签商品房认购书、补充协议、济宁市商品房买卖合同均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应严格履行。原告按合同约定足额交纳购房款，履行了合同约定的义务。被告未按约定按期交付房屋，构成违约，应支付违约金。原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。请求被告退还多交房屋款28849.32，理由充分，本院予以支持。要求被告支付违约金的请求，合法有据，依法予以支持，但请求数额有误和计算依据欠妥，予以纠正。被告关于已将多收原告房款退回的辩称，证据不足，本院不予采信。关于已支付补充协议约定的违约金的辩称，证据充分，依法予以采信。关于不应支付济宁市商品房买卖合同约定交房日期前的违约金的辩称，证据不足，依法不予采信。关于计算违约金截止时间的辩称，证据不足，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告山东金利源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内将涉案房屋交付三原告；二、被告山东金利源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内返还三原告多交购房款28849.32元；三、被告山东金利源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告违约金49836.95元；四、被告支付原告自2014年8月31日起至交房之日止的违约金（按双方2011年11月28日所签合同约定）；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2686元，由原告承担919元，被告承担1767元，诉讼保全费1008元，由被告山东金利源房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人山东金利源房地产开发有限公司不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。上诉人与被上诉人2008年2月23日签订《商品房认购书》约定所购买房屋的单价为4060元，面积约127.88平方米。2011年11月28日双方签订的《济宁市商品房买卖合同》约定该商品房的单价为每平方米3777.86元，面积为136.49平方米。面积增加反而单价降低的事实是事实，双方协商从总房款中折抵了部分违约金。2008年2月23日上诉人与被上诉人签订《商品房认购书》，商品房交付时间暂定2009年12月31日，2009年1月13日双方签订补充协议将意向书中约定的上房时间由2009年12月31日迟延到2010年12月31日，并支付违约金28849元。2011年11月28日书暗访签订《济宁市商品房买卖合同》，被上诉人对于房屋的首付款没有异议，是双方认可的金额。原判要求上诉人返还被上诉人28849.32元，与事实不符。
被上诉人董某、胡某甲、胡某乙答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方于2011年11月28日签订的《商品房买卖合同》约定房款总价为515640.08元，答辩人实际交付的房款分别为30万元、4489.40元及贷款240000元，以上合计544489.40元。上诉人理应退还超出的房款28849.32元。一审法院查明事实后对此予以认定是正确的。上诉人应当支付逾期交房的违约金。1、补充协议约定的违约金：对此，上诉人在一审及上诉状中已认可，实际支付28849元。2、2009年2月1日（补充协议约定支付违约金截止日期）--2011年1月1日（2010年12月31日为补充协议约定的交房之日），计690天，因未约定，依照贷款利率计算。300000元×690天×同期银行贷款利率（0.00016）=33120元。一审法院对此没有支持是错误的。答辩人为息讼止纷，未提出上诉。3、补充协议生效后，商品房预售合同签订前，因延期交房的违约金。2011年1月1日（补充协议约定的交房次日）--2011年11月28日（商品房买卖合同签订之日）计331天。300000元×（331天／365天）×10%=27205.5元。一审法院认定上诉人违约，但计算方式按照同期银行贷款利率计算得出16732元。4、预售合同约定2012年12月31日交房。2013年1月1日计违约期间，计算至2014年8月31日，按照合同约定的日万分之一计算，因延期交房产生的违约金为：544489.4元×608天×1%%=33104.96元（计算依据：《商品房预售合同》第九条。）综上，上诉人屡屡违约，至今仍未交付房屋，恳请贵院依法驳回其上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人2008年2月23日签订《商品房认购书》记载的房屋单价为每平方米4060元，面积约127.88平方米。2011年11月28日双方签订的《济宁市商品房买卖合同》记载的房屋单价为每平方米3777.86元，面积为136.49平方米。对于房屋单价的约定发生变更属于事实。但是，上诉人并未提供证据予以证实房屋单价发生变动的原因。对于上诉人主张的降低房屋单价用以抵扣违约金的主张，不予认定。上诉人一审中对于被上诉人已经交款三次以及交款的金额予以认定。被上诉人交款的数额分别为：300000元、4489.4元、240000元，总计544489.4元。根据《济宁市商品房买卖合同记载》，本案房屋的总价款为515640.08元。上诉人应当向被上诉人返还购房款28849.32元，一审判决正确，予以维持。关于上诉人应当向被上诉人支付的违约金的问题，结合双方2009年1月13日签订的《补充协议》以及房屋交房时间，一审认定上诉人向被上诉人支付的违约金数额正确，予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1767元，由上诉人山东金利源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 史海洋
代理审判员 闫昱轩
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 王翠英