江苏省宿迁市宿豫区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宿豫执异字第0004号
异议人蔡威，居民。
委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
申请执行人陈亮。
申请执行人晏川。
被执行人沈志国，居民。
被执行人张艳，居民。
委托代理人卢裕龙。
本院在执行陈亮、晏川申请执行沈志国、张艳民间借贷纠纷案件中，依法查封了登记在被执行人沈志国名下的宿豫区卧龙湾房屋。异议人蔡威认为其与被执行人就该房屋签订转让协议且支付全部价款并已实际入住，法院查封行为不符合法律规定，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对此案进行听证审查，异议人蔡威的委托代理人吴良辉，申请执行人陈亮、晏川，被执行人沈志国、张艳的委托代理人卢裕龙到庭参加听证，本案已审查终结。
异议人蔡威提出异议称，我于2013年9月16日与被执行人就本案争议的宿豫区卧龙湾房屋签订了房屋买卖协议，约定转让价款为1920000元，并于同日一次性支付了现金1920000元给被执行人沈志国，2013年9月17日被执行人沈志国和张艳将该房屋交付于我入住至今，后因被执行人没有履行房屋买卖协议的附随义务，2013年11月7日，沈志国、张艳委托刘宿办理过户事宜，并就委托行为进行公证。2014年8月，我就该涉案房屋向宿豫区人民法院提出确认之诉，（2014）宿豫来民初字第0521号判决书确认了我与被执行人签订了房屋出让协议合法有效。我与被执行人签订房屋买卖协议时该房屋没有被法院查封且我已支付全部价款并实际入住，该房屋已经不是沈志国所有，请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人陈亮辩称，我申请执行沈志国民间借贷纠纷一案中查封了沈志国名下的宿豫区卧龙湾房屋，该查封行为是沈志国自己到法院申请的。我也有和沈志国就该房屋签订的转让协议和付款收条，且时间在异议人蔡威与沈志国签订时间之前。我与沈志国签订过房屋出让协议并支付价款后也入住了该房屋。2013年11月20日，蔡威带人到该房屋闹事，将我从该房屋撵走，我报案后警察让找到房主后再到现场解决纠纷或通过诉讼解决，我便搬离了该房屋。异议人蔡威所说的房屋由被执行人沈志国于2013年9月17日将房屋交付于他并已实际入住不真实，法院查封行为正确，请求法院继续查封该房屋。
申请执行人晏川称，在我与沈志国民间借贷纠纷执行案件中我和沈志国一起到执行局，他表示欠异议人蔡威很多钱，和异议人蔡威就该房屋签订的出让协议是被逼无奈。房屋产权以登记为准，该房屋登记在沈志国名下，因此法院查封该房屋正确。
被执行人沈志国、张艳答辩称，2013年9月16日沈志国、张艳与异议人蔡威就该房屋签订了房屋买卖协议且异议人也实际入住。该转让协议经宿豫法院（2014）宿豫来民初字第0521号判决书确认有效，在此交易过程中异议人蔡威没有恶意也不存在过错，按照相关法律规定不应对该房屋进行查封。
根据异议人蔡威的异议主张和相关当事人的答辩意见，本案的争议焦点是宿豫区卧龙湾房屋所有权归谁，我院对宿豫区卧龙湾房屋的查封行为是否符合法律规定。
经审查查明，申请执行人陈亮与被执行人沈志国民间借贷纠纷一案于2013年11月12日在本院达成民事调解并作出（2013）宿豫民初字第1841号民事调解书。申请执行人晏川与被执行人沈志国民间借贷纠纷一案，我院于2013年9月25日作出（2013）宿豫民初字第1419号民事裁定书对登记在沈志国名下的宿豫区卧龙湾房屋进行保全并于2013年11月31日对该案作出（2013）宿豫民初字第1419号民事判决书。后被告沈志国未履行上述生效文书规定的义务，陈亮、晏川先后向我院申请强制执行。在陈亮申请执行沈志国一案中，我院于2013年11月21日作出（2013）宿豫执字第2685号民事裁定书裁定查封沈志国名下的宿豫区卧龙湾房屋。2013年12月17日沈志国表示没有其他财产，只有宿豫区卧龙湾房屋一处，申请法院对该房屋评估拍卖。在晏川申请执行沈志国案件中，2014年1月7日双方自愿达成和解协议，约定确认双方债务为426700元，将涉案房屋抵给晏川，由晏川偿还房屋剩余贷款，余款交给法院。后案外人蔡威向我院主张被执行人沈志国已将该房屋出卖给他，且已支付全部价款并已实际入住，故而提出执行异议。
又查明，2013年9月16日异议人蔡威与被执行人沈志国、张艳就涉案房屋签订了房屋买卖协议，约定转让价款为1920000元，并于同日以现金方式一次性支付相应价款，异议人蔡威现已实际入住该房屋。2013年11月7日，沈志国、张艳委托刘宿就涉案房屋办理过户事宜，并进行公证。2014年8月，我院作出（2014）宿豫来民初字第0521号判决书确认异议人蔡威与被执行人沈志国、张艳之间房屋买卖合同有效。
再查明，2011年11月20日，申请执行人陈亮与异议人在该争议房屋处就房屋占有事情产生纠纷，并通过110报警处理。
上述事实有异议人蔡威提供的与被执行人沈志国签订的房屋出让协议、沈志国收到购房款的收条、物业管理协议及物业费收据、电费缴费卡、小区车辆通行证、委托办理过户公证书以及申请人陈亮提供的顺河派出所开具的接处警登记表等证据材料予以证实，本院予以认证。
本院认为，执行过程中案外人对执行标的主张所有权的，执行机构应当进行审查，但执行审查只是形式审查，双方当事人如对审查结论不服，可提起诉讼。异议人蔡威主张涉案房屋已不是被执行人沈志国财产，自己和被执行人签订房屋转让协议后已支付了全部价款并已实际入住，且在签订转让协议前已经查询过该房屋没有被法院查封的情形，该房屋有银行贷款，自己将房款一次性支付给被执行人沈志国时约定由沈志国偿还银行贷款，但沈志国至今未还清银行贷款导致无法办理过户，自己的情况符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结中人民法院不得查封、扣押、冻结的情况。本院认为，异议人蔡威虽然实际占有该房屋，但是被执行人沈志国在法院执行案件的谈话笔录中陈述该房屋被异议人蔡威强行占有且该房屋先被申请人陈亮占有后又被异议人蔡威占有，申请人陈亮出具的派出所证明也证实在2011年11月20日异议人蔡威与申请人陈亮曾就该房屋权属问题产生纠纷，据此可以认定异议人蔡威所称在房屋出让协议签订次日被执行人沈志国就将房屋交付于他，双方不存在任何争执情况不实，不应期待法律支持不当方式的占有。涉案房屋存在银行抵押贷款未偿还，在蔡威签订的房屋转让协议中双方约定：转让后的银行按揭仍由甲方（沈志国）继续缴纳，待甲方一次性付清按揭贷款后再将产权使用名称过户给乙方，时间为自本房屋出让协议签订之日起二个月内甲方缴清银行按揭款。如在约定期间双方未能还清银行按揭，乙方有权依法追偿。双方签订房屋转让协议的时间是2011年9月16日，对房屋过户事宜有明确约定，而涉案房屋至今尚未办理过户手续，这期间异议人蔡威完全可以督促被执行人沈志国偿还贷款或按照协议约定偿还贷款并办理过户手续后向被执行人沈志国追偿，更不能让人理解的是一笔涉及200万元的不动产现金买卖，作为买受人竟然忽视产权不变更可能存在的现实风险，这也就不是一般理解的自身对没办理变更登记没有过错。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。异议人蔡威与被执行人沈志国于2013年9月16日签订的房屋转让协议经法院判决确认有效，但是不动产物权变更应以登记为准，未经登记不发生物权变动的效力。异议人蔡威与被执行人沈志国之间的房屋转让协议自合同成立时生效，但合同有效并不必然就获得对该房屋的所有权，而是产生了合同上的债权，如果产生纠纷可以就该债权主张权利。综上，宿豫区卧龙湾房屋未发生所有权变更，仍然属于被执行人沈志国所有，我院对涉案房屋的查封行为符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人蔡威的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向宿迁市宿豫区人民法院提起执行异议之诉。
审 判 长 刘清洋
代理审判员 唐甜子
代理审判员 张大亮
二〇一五年二月十三日
书 记 员 张 萌