北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初第1938号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，董事长。
委托代理人袁云先，广西志明律师事务所律师。
被告朱华英，女，1949年9月15日出生。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）诉被告朱华英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图澜物业公司之委托代理人袁云先、被告朱华英均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告图澜物业公司诉称，原告为被告居住的北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋（建筑面积为89.16平方米）提供物业服务。双方签订了《物业委托管理合同》，在合同中约定了双方的权利义务以及物业管理费的交纳方式。原告依约对小区进行物业管理，提供物业服务，但被告没有按时交纳2013年2月15日至2016年2月14日的物业费（物业费为每建筑平米每月1.68元，保安、报结、费用统收服务等费用每户每月9.5元）。故原告起诉至法院请求被告朱华英向原告支付2013年2月15日至2016年2月14日的物业费5734.41元。
被告朱华英辩称，北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋的产权人系我本人，认可原告为我方提供了物业服务，我确系没有交纳原告所述期间的物业费。之所以没有交纳是因为原告有许多物业服务不到位的地方，具体如下：1、物业服务合同约定小区实行封闭管理，但是入住十几年来，原告一直实行开放式管理，造成小区混乱，没有安全感，楼下卫生服务站被盗，我认为就是因为小区没有安保造成的；2、没有保安人员的劳动合同，保安不是在巡逻，是在巡游，值班室长期锁门；3、保洁服务不达标，宠物粪便、垃圾渣土到处可见；4、小区没有绿化，树木、花草枯死；5、公共区域及小区道路两侧没有照明，给晚间出行造成不变，尤其对老人存在安全隐患，由于小区无照明，我爱人出行没有看到地上的坑洼和井盖，造成摔伤；6、小区路面高低不平，井盖高于地面，周围破损严重，造成被告家人受伤；7、电梯运行不稳，乘坐电梯担惊受怕，我和女儿先后遭遇困在电梯之内，2010年起物业公司撤销了电梯操作员；8、原紧急疏散通道的照明设备为声控装置，后改成了手动装置，这样一旦发生紧急情况，疏散容易造成危险。综上我只同意交纳物业费的40%-50%。
经审理查明，被告朱华英系北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋的产权人，该房屋建筑面积为89.16平方米。2004年2月15日，原、被告签订《物业委托管理合同》，约定原告图澜物业公司为被告朱华英居住涉案房屋所在小区提供物业服务，合同有效期为自合同签字之日至本社区物业管理委员会成立之日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.68元，保安、报结、费用统收服务等费用为每户每月9.5元。
《物业委托管理合同》第五条物业管理服务标准约定：……3、房屋及共用设备的维修和管理：24小时受理住户报修，建立维修服务回访制度，有回访记录。房屋及设备小修和电梯、供水、供电设施管理应达到京房地修字【1998】第799号《房屋及其设备小修服务标准》。定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修。对质量较差，易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查。每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度作出评价，列出年度养护计划。检查和大、中、小修要有记录。4、保洁服务：居住区内道路、楼梯每天清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆乱放物品、乱张贴的宣传品。5、公共秩序维护：做到小区主要出入口24小时有专人值守；维护小区内交通秩序；看管公共财物；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，做到有计划、有记录；小区发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。6、绿化管理：绿地无杂物、无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修建及时，无明显枯枝死杈及病虫害现场；树木基本无钉栓捆绑现象。7、消防管理：制定消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。8、车辆管理：车辆应停放有序。收取车辆管理费的，有专人负责看管。有条件时，机动车停放应指定专用停车场，划定专用停车位；非机动车应存放在专用停车场内。
合同第九条双方的权利和义务中乙方的义务摘要如下：……2、全面履行物业管理合同，对产权人/使用人委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮，承担本小区公共区域内的保安、防火、绿化、道路维护、清扫、保洁等工作……6、制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好……8、小区实行封闭管理，设立安保人员24小时值班制度，防止意外事件发生……10、提供24小时电梯运行及维修服务。11、账务公开，每年向产权人/使用人公布管理费用收支使用情况，并按收费标准对所管理的公用部位、公用设施进行相应的维修、养护等服务……
北京图澜物业管理有限公司《物业管理服务收费标准》中约定：居民住宅按建筑面积每月每平方米1.68元。
庭审中，被告朱华英向本院提交了书面答辩状，并提供证据佐证其意见。
庭审中，原告亦提供2015年设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告；化粪池清运合同；原告单位员工劳务、劳动合同；电梯维保合同等证据证明其主张。
上述事实，有双方提交的《物业委托管理合同》、《物业管理服务收费标准》、设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告、化粪池清运合同、原告单位员工劳务劳动合同、电梯维保合同、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原告图澜物业公司与被告朱华英签订的《物业委托管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属合法有效。当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告图澜物业公司认为已经向被告朱华英提供了符合标准的物业服务，并提供证据。本院认定原告图澜物业公司已经就其主张履行了相应的举证责任。被告朱华英不同意原告图澜物业公司的诉讼请求，认为原告存在许多物业服务不到位的地方，故被告朱华英应当就其反驳所依据的事实提供相应的证据。被告朱华英向本院提供了照片若干作为证据。对此，本院分析如下：
关于被告朱华英反驳认为墙上贴有小广告，楼内随意进入；小区建筑垃圾随意堆放，保洁服务不达标。被告朱华英提供了相应照片加以证明，但是考虑到原告图澜物业公司提供物业服务的连续性及长期性，根据小区的实际状况，亦不可能随时进行小区清理，且被告朱华英向本院提供的均是某一个时间点的图片，无法充足证明原告图澜物业公司在上述物业服务方面的瑕疵。故对于被告朱华英的上述反驳理由，本院不予认可。
关于被告朱华英认为电梯间无操作人员看管，保安室常年没人；疏散通道陡峭且消防通道的灯由声控改成了手动，容易引发危险。对此，原告认为聘用的是流动保安，故没有人在保安室值班，电梯间操作人员现已不继续聘用。疏散通道本身的设计就是这样的，消防通道灯问题，回去核实。本院认为，物业费的收取与物业服务成本应相匹配，考虑原告的物业费收取标准较低，电梯间无操作人员应视为合理。关于被告主张保安室没人，保安的职责是保护小区的安全，维护小区的稳定，保安室是否应当一直有人并不是衡量小区安定的主要标准。疏散通道陡峭系房屋开发建造形成的，与原告并无关系。消防通道的灯由声控改成了手动，确实会造成居民不变，如确凿，原告应当及时进行改进。故对于上述被告抗辩意见，欠缺合理，本院不予认可。
关于被告朱华英反驳认为小区公共区域夜间无照明；小区路面坑洼；树木枯死，绿化成问题。被告提供照片加以证明，原告对照片的真实性认可，表示会及时进行修理。本院认为两次开庭间隔二十余天，但是原告均未改正被告所述的上述物业服务，应视为其物业服务存在瑕疵，被告朱华英该项抗辩理由，本院予以认可。
关于被告朱华英陈述小区没有实行封闭管理，导致业主时常被盗。对此，原告称小区没有封闭，是由于开发商的原因，被告可以通过房屋买卖合同起诉开发商，与原告无关。本院认为，原、被告双方签订的《物业委托管理合同》第九条第8项约定：“小区实行封闭管理，设立安保人员24小时值班制度，防止意外事件发生”。该合同系双方的真实意思，合法有效，原告应当按照合同约定履行义务。虽然小区在交付时不是封闭的小区，但是《物业委托管理合同》约定了实行封闭管理，原告应当实施封闭管理，原告没有履行其相应的义务应属物业服务瑕疵。被告朱华英的该项抗辩理由，本院予以认可。
对于原告图澜物业公司已经适格履行相应物业服务的部分，被告朱华英应当向原告交纳该部分的物业费，对于原告物业服务存在瑕疵的部分，相应部分的物业费应当予以酌减，具体数额由本院酌定。原告主张所诉期间的物业费计算有误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
本判决生效后七日内，被告朱华英向原告北京图澜物业管理有限公司支付二〇一三年二月十五日至二〇一六年二月十四日的物业费五千一百六十一元。
如果被告朱华英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由原告北京图澜物业管理有限公司负担十元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告朱华英负担十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张必义
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张润宇