黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第618号
上诉人（原审被告）黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司，住哈尔滨市松北区万宝镇万宝街79号。
法定代表人龚德礼，职务总经理。
委托代理人兰玉杰，黑龙江贤进楼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司，住哈尔滨市道外区升平街84号。
法定代表人郭文盛，职务总经理。
委托代理人王衍玲，住哈尔滨市道里区。
委托代理人刘广霞，黑龙江贤进楼律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司，住哈尔滨市道外区二十道街滨江凤凰城小区408号楼19-20号门市。
法定代表人龚宇，该公司总经理。
委托代理人何玉福，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审原告）张奎军，住黑龙江省七台河市。
委托代理人张鹏，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。
委托代理人王泽楼，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。
上诉人黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司（以下简称华泰房地产公司）、哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司（以下简称天宏房地产公司）、哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司（以下简称凤凰商贸公司）因与被上诉人张奎军买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省道外区人民法院（2013）外民二重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华泰房地产公司的委托代理人兰玉杰，上诉人天宏房地产公司的委托代理人王衍玲、刘广霞，上诉人凤凰商贸公司的委托代理人何玉福，被上诉人张奎军及其委托代理人张鹏、王泽楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：哈尔滨光太房地产开发有限责任公司（以下简称光太公司）是房地产开发企业，于2007年开发滨江凤凰城二期项目，其中包括位于407号楼一楼的凤凰商场。光太公司将凤凰商场内划分为大量商铺，并以商铺为单位进行销售。销售期间，光太公司公开发布书面广告，广告中载明其销售的商铺为产权式商铺，包租一年，一次性返8%，经营项目为农贸市场，并以区域位置图的形式标明了商铺所处的具体区域、位置、面积、经营项目等内容。张奎军于2007年5月12日与光太公司签订《滨江凤凰城认购书》，约定张奎军购买凤凰商场内A34号商铺，商铺图纸使用面积约为6.79平方米，以实际使用面积为依据，总楼款多退少补，价款为150405元，付款方式为银行按揭，约定张奎军于签订认购书时交付定金2万元，于2007年5月15日前交齐首付款80405元，余款7万元通过银行按揭与首付款同时支付。光太公司暂定该物业2008年5月31日进户。张奎军按照合同约定于2007年5月12日向光太公司交付金和首付款共计80405元。因光太公司的原因，按揭贷款未办成，后张奎军与光太公司因履行合同发生争议，余款7万元至今未给付。
诉争商铺所在的滨江凤凰城小区二期工程于2008年10月竣工。后光太公司对凤凰商场立项进行改变，向包括张奎军在内的凤凰商场的业主致公开信，申明商场名称为“女人天下”，经营项目为女性服饰，经营模式为专业女性服饰批零，并将原购买商铺的业主，分为意向回迁户和退款类业户，制定了不同的处理意见。经协商，双方未达成一致意见，张奎军于2010年8月6日诉至本院，要求光太公司继续履行合同，交付商铺、办理产权登记及赔偿逾期交付损失。经审理，本院以该案不属于民事案件的受理范围为由，裁定驳回张奎军的起诉。张奎军不服，上诉至哈尔滨市中级人民法院，该院经审理认为，张奎军关于交付商铺、办理产权登记及赔偿逾期交付损失的诉请属于人民法院受理民事案件受案范围，裁定撤销一审裁定，指令本院对该案进行审理。二审期间，就滨江凤凰城二期凤凰商场商铺能否办理产权事宜，哈尔滨市中级人民法院向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函询问。2012年8月10日，哈尔滨市住房保障和房产管理局函复哈尔滨市中级人民法院，载明：“凤凰商场位于哈尔滨光太房地产开发有限责任公司开发建设的滨江凤凰城二期407栋，滨江凤凰城二期项目于2011年11月3日取得了《哈尔滨市商品房销售许可证》（2011）年第0576号。该项目凤凰商场在我局销售审批中为407栋一层的整体商服，建筑面积4296.38平方米在销售范围内。该商场在规划审批中未进行界址点定位的商铺划分。鉴于上述情况，依据规划审批规定，该商场商铺暂不具备办理权属登记的条件。”
本案审理过程中，光太公司称已将诉争房屋整体转让给凤凰商贸公司，并办理了房屋所有权证，2014年12月1日庭审时，凤凰商贸公司提供了光太公司与凤凰商贸公司于2009年3月12日签订的商品房买卖合同书。经查，光太公司的法定代表人与凤凰商贸公司的法定代表人为同一人，即龚宇。诉争商铺所在的哈尔滨市道外区滨江凤凰城小区407栋1层1号商服，现地址变为哈尔滨市道外区南二十道街144号-146号。该房屋现登记在凤凰商贸公司名下，产权证号为哈房权证外一字第13010035**号，建筑面积为4279.40平方米。
该案件发回重审后，光太公司于2014年4月13日向哈尔滨市工商局申请注销工商登记。2014年4月15日，哈尔滨市工商局下发（哈）登记注销字（2014）第10011号准予登记通知书，准许光太公司注销工商登记。华泰房地产公司和天宏房地产公司是光太公司的股东，各占光太公司50%的股份。在光太公司的工商档案中，包括了哈尔滨光太房地产开发有限责任公司注销清算报告（日期为2014年4月12日），清算报告中光太公司股东承诺“清算符合法定程序和相关法律规定，公司的债权债务均已清算完毕，如今后再发现债权债务或未经清算的资产，全体股东承担法律责任”。在光太公司清算过程中，并未对与其签订滨江凤凰城认购书的商铺业主进行处理，光太公司的清算报告，也未包括对张奎军等商铺业主的处理方案。
张奎军诉称：光太公司系房地产开发企业，该公司于2007年开发滨江凤凰城二期项目，其中包括位于407号楼一楼的凤凰商场。光太公司将凤凰商场内划分为大量商铺，于2007年开始以商铺为单位进行销售。销售期间，光太公司公开发布书面广告，广告中载明其销售的商铺为产权式商铺，经营项目为农贸市场，并以区域位置图的形式标明了商铺所处的具体区域、位置、面积、经营项目等，以此作为销售要约。张奎军根据光太公司广告中所要约的销售条件，于2007年5月12日与光太公司签订滨江凤凰城认购书，购买凤凰城场内A34商铺，商铺总价款为150405元，张奎军交付80405元，余款7万元约定办理银行贷款，光太公司约定于2008年5月31日交付标的商铺。光太公司的商铺于2008年10月竣工，具备交付条件，光太公司拒绝将标的商铺交付张奎军，逾期至今。张奎军与光太公司协商未果，诉至法院，经一审、二审后，该案发回重审，重审过程中，光太公司告知诉争商铺所在的房屋已整体转让给第三人凤凰商贸公司，后光太公司注销了法人营业资格。光太公司注销后，应由其股东承担权利义务，故申请追加华泰房地产公司和天宏房地产公司为本案被告。光太公司将诉争商铺所在房屋整体转让给凤凰商贸公司的行为属于关联交易，应当确认房屋转让行为无效，故申请追加凤凰商贸公司作为第三人参加诉讼。诉讼请求：1、确认凤凰商贸公司与光太公司签订的关于买卖哈尔滨市道外区南二十道街144-146号房屋的商品房买卖合同无效，凤凰商贸公司将该房产返还给华泰房地产公司和天宏房地产公司；2、判令华泰房地产公司和天宏房地产公司继续履行合同，立即向张奎军交付标的商铺，并为张奎军的商铺办理所有权登记；3、判令华泰房地产公司和天宏房地产公司赔偿因逾期交付商铺给张奎军造成的损失（自2008年10月起至2014年12月1日止，按照诉争商铺价格150405元的年8%标准计算）；四、案件受理费由华泰房地产公司和天宏房地产公司负担。
天宏房地产公司和华泰房地产公司辩称：1、天宏房地产公司和华泰房地产公司确为光太公司的股东。在业主与光太公司的诉讼中，光太公司依法注销登记，业主如向光太公司股东主张权利，应先对本案撤诉，再对华泰房地产公司和天宏房地产公司重新提起诉讼，业主直接在本案中申请变更被告于法无据。2、根据相关法律规定，公司注销登记以后，债权人只能要求公司的股东承担赔偿责任，业主诉请交付商铺，是对物的请求，不属于赔偿范围，业主要求交付商铺，不符合法律规定。3、光太公司已在2011年诉讼过程中告知业主，已将涉案房屋整体出售给凤凰商贸公司，业主诉请交付商铺已经实际履行不能，光太公司愿意承担责任。业主坚持诉请交付商铺，造成本该早早解决的纠纷至今仍在诉讼之中，对此业主应承担相应责任，故业主诉请华泰房地产公司和天宏房地产公司赔偿因逾期交付商铺给业主造成的损失，损失计算期限不能计算到给付本金之日。4、关于业主诉请确认光太公司与凤凰商贸公司签订的商品房买卖合同无效，要求将诉争房产返还华泰房地产公司和天宏房地产公司，因光太公司与凤凰商贸公司签订了正式的、合法的商品房买卖合同，凤凰商贸公司全额支付了购房款，依法办理房屋所有权登记，取得产权证，应受到法律保护。业主申请确认该商品房买卖合同无效的前提是买卖双方主体均存在，在一方主体已经灭失的情况下，业主申请确认合同无效没有主体基础，要求将诉争房产返还给华泰房地产公司和天宏房地产公司于法无据，华泰房地产公司和天宏房地产公司只能根据公司法的相关规定，对业主承担相应的赔偿责任。
凤凰商贸公司述称：凤凰商贸公司与光太公司签订了《商品房买卖合同》，凤凰商贸公司全额交付了购房款，取得了诉争房屋的房屋所有权证，房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。不同意张奎军的诉讼请求。
原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，张奎军与光太公司签订的滨江凤凰城认购书，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照张奎军与光太公司的约定，张奎军所购买的商铺为产权式商铺。所谓的产权式商铺，是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的小面积分别销售给不特定的人（业主），此独立销售的部分就是产权式商铺。产权式商铺具有特定性、单一性、独立性的特征，即产权式商铺在规划和建设后能够成为界限明确的特定区域，能够为商铺业主独立利用，通过商铺的四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具备一定条件时可以进行产权登记。产权式商铺的业主对其购买相应面积的商铺享有专属权利，除此之外，业主对商铺所在的整栋建筑物的公用的墙、柱、门、地基、房顶等部分享有共有和共同管理权利。由此可见，业主对产权式商铺所享有的权利是一种建筑物区分所有权，属于不动产所有权。中华人民共和国建设部《对关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知的补充说明》（97建房产字第0**号）明确规定，“对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的一平方米产权出售，应视为正常的房产交易。”本案中，光太公司将滨江凤凰城二期407栋1层1号商服分割为商铺对外出售，光太公司在对外宣传广告中已明确标注出商铺的范围和界限，故双方买卖商铺的行为应视为正常的房产交易行为，即商品房买卖行为，应受到关于商品房买卖相关的法律和司法解释的约束和调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张奎军与光太公司签订的滨江凤凰城认购书，虽然名为认购书，但因其已包括合同双方当事人的基本情况、商铺编号、商铺价款、价款给付方式、商铺交付时间等商品房买卖合同的基本内容及主要条款，且光太公司已经按照认购书的约定全额收受了商铺价款，参照上述规定，张奎军与光太公司签订的滨江凤凰城认购书应当认定为正式的商铺买卖合同即本约，具有合同的约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，光太公司在2007年销售诉争商铺时对外公开发布商业广告，广告内容具体明确，其中所附商铺区域位置图对商场功能区域进行明确划分，标明商铺编号、位置、面积，并注明诉争商铺为产权式商铺。该广告对双方订立合同和商铺价格的意愿产生了重大影响，参照上述规定，应当视为要约，广告的内容应视为合同内容。故光太公司应按照滨江凤凰城认购书及宣传广告的内容，全面履行合同义务。在合同履行过程中，张奎军按照滨江凤凰城认购书的约定，支付了定金及首付款80405元，余款约定以贷款的方式给付，因光太公司的原因，按揭贷款未办成。后光太公司改变商场立项，将诉争商铺整体转让给凤凰商贸公司的行为构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。光太公司在诉讼中注销了工商登记，在清算中未对张奎军等商铺业主进行处理，华泰房地产公司和天宏房地产公司作为光太公司的股东，继受取得光太公司的权利义务，应对张奎军承担相应的违约责任。
关于光太公司与凤凰商贸公司签订的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效可以是全部无效，也可以是部分无效。本案中，光太公司将诉争商铺所在的407号商服栋1层1号房屋（现地址为道外区南二十道街144-146号）整体转让给凤凰商贸公司，因凤凰商贸公司的法定代表人与光太公司的法定代表人为同一人，注册地为同一地址，凤凰商贸公司明知407号商服栋1层1号房屋已被光太公司分割成商铺对外出售，明知其与光太公司签订的商品房买卖合同必将影响张奎军等商铺业主与光太公司之间的商品买卖合同的履行，仍与光太公司恶意串通，签订商品房买卖合同，致使张奎军等商铺业主与光太公司签订的滨江凤凰城认购书至今未能履行，损害了张奎军等商铺业主的债权，属于法律规定的损害第三人利益的情形，根据前述法律规定，该合同中关于张奎军等商铺业主所购买的商铺专有面积及相应的公共面积无效，张奎军的该项诉讼请求，本院部分予以支持，张奎军诉请确认其余面积无效，本院不予支持。
关于张奎军与光太公司签订的滨江凤凰城认购书能否继续履行，诉争商铺能否实际交付及办理所有权证。本案中，张奎军与光太公司签订的滨江凤凰城认购书对张奎军所购买的商铺名称、面积、价款进行了约定，光太公司对外发布的广告中，对商铺具体位置、面积划分明确，可根据广告中的区域位置图间隔出诉争商铺，且诉争商铺所在的房屋已建成并投入使用，故张奎军诉请交付商铺具备履行条件。光太公司至今未向张奎军履行交付商铺的义务，构成违约，应承担继续履行的违约责任，交付标的商铺。因光太公司在诉讼过程中注销工商登记，华泰房地产公司和天宏房地产公司作为光太公司的股东，继受取得光太公司的权利义务，应由华泰房地产公司和天宏房地产公司按照张奎军与光太公司于2007年5月12日签订的《滨江凤凰城认购书》的约定及商铺区域位置图的规划，间隔出张奎军购买的A34号商铺（使用面积为6.79米，具体位置详见区位图），并规划安排合理通道，将A34号商铺交付给张奎军，间隔费用由华泰房地产公司和天宏房地产公司负担。因凤凰商贸公司与光太公司恶意串通，将诉争商铺所在房屋整体转让给滨江凤凰商贸公司，损害张奎军的合法权益，致使张奎军与光太公司之间签订的滨江凤凰城认购书至今未能履行，且该房屋现为凤凰商贸公司实际占有、使用，故凤凰商贸公司应与华泰房地产公司和天宏房地产公司承担连带责任。对于7万元商铺尾款，张奎军同意以现金的形式一次性补齐，故在华泰房地产公司和天宏房地产公司及第三人向张奎军交付诉争商铺的同时，张奎军应将商铺尾款7万元给付华泰房地产公司和天宏房地产公司。关于张奎军诉请为诉争商铺办理产权，因哈尔滨市住房保障和房产管理局的复函表明，凤凰商场在规划审批中未进行界址点定位的商铺划分，暂不具备办证条件，故张奎军的该项诉讼请求，本院不予支持，张奎军可待条件具备后，另行主张。
如华泰房地产公司和天宏房地产公司在履行交付商铺义务时，因客观原因，造成交付不能的后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，光太公司将滨江凤凰城二期407栋商服1层1号房屋分割成商铺对外出售，后又将该房屋整体转让给凤凰商贸公司，属于“一房二卖”，参照上述规定，张奎军有权请求光太公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时，张奎军作为消费者，权利受损也有权要求赔偿。2007年光太公司明知凤凰商场在规划审批中未进行界址点定位的商铺划分，不具备办理产权证的条件，光太公司仍以产权式商铺对外宣传和销售，在收到张奎军购买商铺价款后，拒不履行合同，将诉争商铺整体转让给第三人，属于明显的欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。张奎军与光太公司签订认购书时所实行《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”在光太公司与张奎军的买卖合同关系中，光太公司作为出售商铺的开发商是经营者，张奎军作为商铺购买人，是与经营者相对的消费者，张奎军应受到《中华人民共和国消费者权益保护法》的保护。根据上述法律规定，因光太公司在对外出售商铺时存在欺诈行为，张奎军有权要求光太公司增加相当于已给付商铺价款一倍的赔偿。综上，如华泰房地产公司和天宏房地产公司及凤凰商贸公司不能将诉争商铺实际交付给张奎军，张奎军与光太公司之间关于买卖商铺的合同因履行不能应予解除，为避免张奎军再就返还商铺价款及赔偿损失形成新的诉讼，避免增加当事人诉累，故增加替代性主文，即根据前述法律规定，如华泰房地产公司和天宏房地产公司及凤凰商贸公司经强制执行因客观原因不能履行交付诉争商铺的义务，华泰房地产公司和天宏房地产公司应将张奎军已付光太公司的商铺价款80405元返还张奎军，同时应对张奎军承担相当于已付商铺价款一倍即80405元的赔偿责任，共计160810元。
关于张奎军诉请华泰房地产公司和天宏房地产公司赔偿逾期交付商铺给张奎军造成的损失，因张奎军与光太公司签订滨江凤凰城认购书后，光太公司至今未履行交付商铺的义务，构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿因逾期交付商铺给张奎军造成的损失。关于损失金额的计算，因张奎军与光太公司约定“物业交付时间暂定为2008年10月31日”，而诉争商铺所在的滨江凤凰城二期项目于2008年10月竣工，工程竣工后即2008年11月1日即应向张奎军履行交付商铺的义务，故张奎军的损失应从2008年11月1日开始计算，至张奎军诉请的2014年12月1日止，参照光太公司与其他商铺业主约定的返租租金即商铺价格150405元的年8%计算，共计73197元，张奎军的该部分诉讼请求，本院予以支持。光太公司已注销工商登记，华泰房地产公司和天宏房地产公司作为光太公司的股东，继受取得光太公司的权利义务，应对张奎军上述损失承担赔偿责任。
关于张奎军诉请凤凰商贸公司将诉争房屋交还华泰房地产公司和天宏房地产公司，因光太公司与凤凰商贸公司签订的商品房买卖合同属部分无效，不涉及张奎军等商铺业主所享有的商铺专有面积及相应的公共面积以外的部分，现张奎军诉请凤凰商贸公司将诉争房产交还给华泰房地产公司和天宏房地产公司，不符合法律规定，本院不予支持。光太公司在诉讼过程中，在未对张奎军等商铺业主进行妥善处理的前提下，注销工商登记，华泰房地产公司和天宏房地产公司作为光太公司的股东，不能以光太公司注销工商登记的行为来免除其对张奎军等商铺业主承担相应的法律责任，光太公司注销后，华泰房地产公司和天宏房地产公司变更为本案原审被告参与诉讼，符合法律规定，华泰房地产公司和天宏房地产公司的抗辩主张，原审法院不予支持。据此判决：一、哈尔滨光太房地产开发有限责任公司与第三人哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司签订的购买坐落于哈尔滨市道外区南二十道街144-146号房屋的商品房买卖合同中涉及张奎军购买的A34号商铺6.79平方米专有面积及相应的共有面积无效（合同上注明的房屋位置为：哈尔滨市道外区太古街、礼化街、南二十至十六道街第407商服栋1层1号）；二、待本判决发生法律效力后三十日内，被告黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司按照张奎军与哈尔滨光太房地产开发有限责任公司于2007年5月12日签订的《滨江凤凰城认购书》的约定及商铺区域位置图的规划，间隔出张奎军购买的A34号商铺（面积为6.79平方米，具体位置详见商铺区域位置图），间隔费用由被告黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司负担，并规划安排合理通道，将A34号商铺交付给张奎军，第三人哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司承担连带责任，张奎军在收到A34号商铺的同时立即向被告黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司支付商铺尾款7万元；三、如经强制执行黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司、哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司及第三人哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司客观上不能向张奎军履行交付A34号商铺的义务，由黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司返还张奎军已付的A34号商铺价款80405元，并对张奎军承担已付的A34号商铺价款一倍即80405元的赔偿责任（共计160810元）；四、待本判决发生法律效力后，黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司立即赔偿因逾期交付A34号商铺给张奎军造成的损失73197元（自2008年11月1日起至2014年12月1日止，按照诉争商铺价格150405元的年8%标准计算）；五、驳回张奎军的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费1640元（张奎军已预交），由黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司负担，此款黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司和哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付张奎军。
华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司对原审判决不服，均向本院提起上诉。
华泰房地产公司、天宏房地产公司上诉称：一、一审法院认为“光太公司与凤凰商贸公司存在恶意串通损害业主的利益的行为”，判决光太公司与凤凰商贸公司的房屋买卖合同中涉及业主的部分无效是错误的。1、光太公司向业主出售的是柜台，不是具有不动产性质的商铺，不能办理产权，光太公司与业主签订的合同只具有债权性质。商场产权是物权，物权是否变动，不侵害业主的债权利益，即不存在合同部分无效的前提条件。2、一审法院认为房屋买卖影响业主与光太公司之间的合同履行是错误的。凤凰商贸公司已经改变农贸市场的用途，已经不存在经营农副产品柜台交付的条件，由于不能实现合同目的，已经没有了履行合同的前提条件，2008年下半年光太公司已经通知包括业主在内的业主解除合同，只是没有达成解除合同后的处理方法，因此不存在房屋的转让影响业主与光太公司签订的认购书履行的问题。3、房屋转让的标的是整个房屋的所有权，并没有损害业主的权利。如果法院认为光太公司与业主之间签订的认购书应当履行，华泰房地产公司和天宏房地产公司也只是负履行合同的义务，与凤凰商贸公司的物权无关，凤凰商贸公司只是承担协助履行的义务。二、由于凤凰商场已经改变用途，已经不具备农贸柜台交付的条件，无法实现合同目的，一审法院认为业主认购的柜台仍然具有交付履行的条件是错误的，二审法院应当直接判决解除光太公司与业主签订的《滨江凤凰城认购书》。华泰房地产公司、天宏房地产公司同意法院直接判决华泰房地产公司、天宏房地产公司承担无法交付农贸柜台、解除合同的法律责任，但是由于柜台已经无法交付，一审法院应当直接判决解除合同，而不是先判决履行合同，然后再判决如果柜台不能交付才解除合同。法院判决的判项应当具体明确，不应当具有选择性。三、一审法院判决合同解除后华泰房地产公司、天宏房地产公司承担已付购买柜台价款一倍的赔偿责任是错误的，其判决依据的理由不能成立。1、一审法院认为诉争柜台是产权式商铺，是商品房买卖行为，应当受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的调整，赔偿已付购房款一倍的损失是错误的。业主购买的柜台不属于建设部的97建房产字第0**号文件规定的商业楼宇分割出售的情形。该文件认为已建成的商业楼宇分割出售的，如果有明确的权属范围和具体的权属界线，应视为正常的房产交易。但是业主购买的柜台虽然划分了位置，但这仅仅是凤凰商场为农贸市场经营需要进行的一种装饰设计行为，不属于商业楼宇分割，没有审批规划部门所明确的权属范围和具体的权属界线，不具有不动产的性质。2、一审法院认为光太公司进行广告宣传时存在欺诈行为，适用《消费者权益保护法》第四十九条的规定，判决华泰房地产公司、天宏房地产公司承担一倍赔偿责任是错误的。光太公司在凤凰商场规划的柜台位置不具有界址点区分的性质，界址点区分是对于房屋位置、面积区分的测量方法，光太公司在广告中明确表明是“黄金柜台”，广告中说的产权是将自己所有的房屋产权永久由购买者所有，光太公司在签订的认购书中也没有承诺为购买者办理产权登记，其实这种由购买者拥有的永久产权就是永久使用权。光太公司在收到张奎军购买商铺价款后，不存在拒绝履行合同的行为。房屋竣工后，由于不具备交付条件，光太公司积极向购买者发布公开信，说明不能交付的理由，与大多数购买者达成合理的解除合同协议，不存在欺诈被上诉人的行为。四、一审法院判决华泰房地产公司、天宏房地产公司承担逾期交付柜台损失（自2008年11月1日至2014年12月1日，每年按照柜台价格8%标准计算）是错误的。1、一审法院认为房屋竣工后就应该交付柜台是错误的。业主签订的认购书中载明暂定柜台的交付时间为2008年10月31日，准确时间见《新晚报》通知，房屋结构竣工不等于具备交付条件，商场的开业尚需具备验收、装修等各种条件。2、“包租一年，一次性返还8%”是光太公司广告中的吸引购买者的条件，其只是强调只包租一年的时间，租金为购房款的8%。由于柜台不具备交付条件，业主就不存在租金损失，假设柜台可以交付，也只承担包租一年的责任，而且一年的租金已经在业主交付的款项中扣除了，因此，交付一年后上诉人柜台是否可以出租，租金多少与上诉人无关，张奎军不存在租金损失。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
凤凰商贸公司上诉称：同意华泰房地产公司、天宏房地产公司的上诉意见。同时请求：1、撤销判决第一项，第二项，改判驳回张奎军对凤凰商贸公司的诉讼请求；2、诉讼费由张奎军承担。其上诉理由同华泰房地产公司、天宏房地产公司的前两项。
张奎军辩称，一审事实认定清楚、适用法律正确，判决应当予以维持，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司的上诉理由不能成立。1、华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司认为本案的标的物是柜台，而究竟有没有不动产产权性质要看双方之间的合同关系，双方约定的标的物是具有产权性质的。华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司所提出的上诉理由都是基于推翻产权性质而产生的，因双方买卖的标的具有产权性质，这些理由头不能成立。2、关于华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司认为合同已经不能履行的问题，既然双方买卖的标的是不动产，是否能够履行要看物是否存在，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司将物的所有权和使用权进行了混淆，不管商铺用于什么用途，物权是基于合同应当交付的，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司以用途变更主张不能实现合同目的是不能成立。3、关于华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司向凤凰商贸转卖是否侵犯业主权利的问题，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司将标的物一物二卖，这是恶意行为。同时华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司与凤凰商贸的买卖关系一审已经查明，价格明显低于市场价格，具有明显的不合理性，是否实际交付价款，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司均没有提供证据。足以证明三华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司存在恶意串通，所进行的房产交易并不是真实的交易，其目的就是为了逃避向业主履行合同。4、关于如果解除合同按照什么标准进行赔偿的问题，一审法院适用法律正确。
二审诉讼期间，上诉人华泰房地产公司和凤凰商贸公司、被上诉人张奎军未举示新的证据。天宏房地产公司举示四份退房申请和一份回购申请，欲证明光太公司已于2008年10月告知各购买业主变更使用用途，要求解除合同。
经质证，华泰房地产公司和凤凰商贸公司对证据无异议。
张奎军对天宏房地产公司举示的证据有异议。认为：一、该证据不是新证据，本案历经5年时间，华泰房地产公司、天宏房地产公司才举出这些证据，已经不具有效力；二、该证据中除了毛治巍是本案原告外，其他人都不是本案当事人，且对毛治巍的这份证据真实性有异议，其他与本案没有关联。三、该证据不能证明天宏房地产公司欲证明的问题，合同中没有约定解除合同的内容，也不符合法定解除的条件，光太公司不享有解除权。
本院认证意见为：天宏房地产公司举示的上述证据虽能证明光太公司曾向业主发出过解除合同的意思表示，但在张奎军未同意的情况下，该意思表示不产生解除合同的法律效果，本院不予采信。
本院经审理确认原审判决认定的事实。
另认定，二审审理期间，凤凰商贸公司称其已将凤凰商场内部划分为若干80-100平方米不等的独立空间，并对公共空间进行了装修。现经营项目为茶城，部分新招商的业主已经入住茶城准备营业。对此现状，华泰房地产公司、天宏房地产公司以及张奎军均无异议。
本院认为，综合分析双方当事人的诉辩主张，确认本案争议焦点为：1、光太公司与凤凰商贸公司签订的《房屋买卖合同》涉及张奎军部分是否有效；2、光太公司与张奎军签订的《滨江●凤凰城认购书》（以下简称《认购书》）是否能够履行；3、原审判令华泰房地产公司、天宏房地产公司承担一倍赔偿责任的判项适用法律是否正确；4、原审判令华泰房地产公司、天宏房地产公司承担逾期交付商铺损失的起算点及损失计算标准是否适当；5、凤凰商贸公司是否应当承担连带责任。
关于光太公司与凤凰商贸公司签订的《房屋买卖合同》效力问题。光太公司在本案诉讼期间，以买卖的方式将包括本案争议商铺在内的房屋所有权整体过户给凤凰商贸公司，并注销其公司的工商登记，其主观上存在恶意。而凤凰商贸公司受让涉案房产时与光太公司的法定代表人为同一人，以此可以推定凤凰商贸公司对光太公司与张奎军存在商铺买卖纠纷也是明知的。因此，原审判决以光太公司与凤凰商贸公司签订房屋买卖合同时存在恶意串通，损害第三人利益为由认定光太公司与凤凰商贸公司签订的《房屋买卖合同》中，涉及本案争议商铺部分无效正确。光太公司在销售广告中宣传销售的商铺为“永久产权”，并在广告投资案例分析中采用了“产权售价”字样，分析了产权可得租金收益及可得增值收益。其与张奎军签订的认购书中使用的“出售”、“物业”及“买卖合同”的字样，亦符合买卖不动产的特征。因此，原审判决认定双方买卖商铺的行为应视为正常的房产交易行为，即商品房买卖行为，应受到关于商品房买卖相关的法律和司法解释的约束和调整并无不当，本院予以维持。华泰房地产公司、天宏房地产公司虽称光太公司出售给张奎军的不是具有不动产性质商铺，但因其该主张与光太公司发布的广告内容及《认购书》的约定相悖，本院不予认定。华泰房地产公司、天宏房地产公司与凤凰商贸公司虽以“光太公司与凤凰商贸公司签订《房屋买卖合同》转让的标的是整个房屋的所有权，未影响张奎军与光太公司之间认购合同的履行、亦未损害张奎军权利”为由，主张“原审判决认定光太公司与凤凰商贸公司签订的《房屋买卖合同》部分无效错误”，但因其该理由与光太公司至今未履行认购合同将商铺交予张奎军的实际不符，本院不予采纳。
关于光太公司与张奎军签订的《认购书》是否能够履行的问题。光太公司是在与张奎军签订《认购书》，并收取张奎军交纳的款项后，未经买受人同意，自行改变了商场用途的。二审庭审中，华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司虽称光太公司改变商场用途原因是市政府建松浦大桥封路导致不能经营农贸市场，但其该陈述与光太公司在销售商铺的广告中关于“跨江大桥开工在即，人流物流引发掘金热潮”的宣传语相矛盾，且商场地处道外区居民区繁华路段，大桥建设仅位于商场一侧，其他三面均设有进出商场的通道。因光太公司改变商场用途并非因不可抗力的原因，而是基于其主观意愿的违约行为，故其不享有法定解除权。因此，原审判决支持张奎军履行《认购书》的诉讼请求，首先判决光太公司股东华泰房地产公司、天宏房地产公司履行交付商铺义务，并在综合考虑“如三上诉人不能将诉争商铺实际交付给张奎军，张奎军与光太公司之间关于买卖商铺的合同因履行不能应予解除，为避免张奎军再就返还商铺价款及赔偿损失形成新的诉讼，避免增加当事人诉累，故增加替代性主文，即根据前述法律规定，如华泰房地产公司和天宏房地产公司及凤凰商贸公司经强制执行因客观原因不能履行交付诉争商铺的义务，华泰房地产公司和天宏房地产公司应将张奎军已付光太公司的商铺价款80405元返还张奎军，同时应对张奎军承担相当于已付商铺价款一倍即80405元的赔偿责任，共计160810元”亦属适当。华泰房地产公司、天宏房地产公司、凤凰商贸公司主张凤凰商场已改变用途，并已通知张奎军解除合同，原审应直接判决解除光太公司与张奎军签订的认购书，而不应具有选择性（判项）的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于原审判令华泰房地产公司、天宏房地产公司承担逾期交付商铺损失的起算点及损失计算标准是否适当的问题。光太公司与张奎军签订的认购书中虽约定：“出售方暂定2008年5月31日进户，准确时间见《新晚报通知》”，但滨江凤凰城二期项目实际竣工时间为2008年11月1日。而光太公司在竣工后至张奎军起诉前并未发布《新晚报通知》，且至今仍不交付商铺，故原审判决将项目竣工之日确认为应当交付商铺日，并以此作为华泰房地产公司、天宏房地产公司应承担损失的起算点依法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据此规定，张奎军的损失应当是双方在订立商铺认购书时能够预见的，光太公司交付商铺后张奎军可以获得的经营利益。因此，原审判决参照光太公司与有返租业主在认购书中约定的返租租金，即商铺价格的年8%确认张奎军可得利益损失合理合法，本院予以维持。华泰房地产公司、天宏房地产公司以“进户时间应以《新晚报通知》为准为由主张原审判决损失计算起点错误，且由于不具备交付柜台条件，张奎军就不存在租金损失”等理由主张原审判决其承担逾期交付的损失及计算标准错误的理由不成立。
关于华泰房地产公司、天宏房地产公司主张原审判令其承担一倍赔偿责任适用法律是否正确的问题。本案中，因双方当事人买卖商铺的目的是为了生产经营，原审判决将《中华人民共和国消费者权益保护法》作为本案法律依据虽然欠妥，但原审判决基于前述关于认购书的标的物为不动产性质商铺的认定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决在华泰房地产公司、天宏房地产公司及凤凰商贸公司客观上不能向张奎军交付商铺的情况下，由华泰房地产公司和天宏房地产公司退款并承担已付商铺款一倍的赔偿责任，适用法律正确，本院予以维持。
关于凤凰商贸公司应否承担华泰房地产公司和天宏房地产公司交付商铺的连带责任问题。本案中，因凤凰商贸公司在与光太公司签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通，损害张奎军利益行为，对此其存在过错，且案涉房屋由其实际控制，原审判令其承担华泰房地产公司和天宏房地产公司交付商铺的连带责任正确。其上诉请求驳回张奎军对凤凰商贸公司提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1740元，由上诉人黑龙ＸＸ泰房地产开发有限公司、哈尔滨天宏房地产开发有限责任公司负担1640元，由上诉人哈尔滨滨江凤凰商贸有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
代理审判员 郑兴华
代理审判员 刘 春
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王春贺