辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽12民终1366号上诉人（原审被告）：昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司。住所地：铁岭市昌图县昌图镇北街**组***栋**号。法定代表人：井琳，系该公司经理。委托代理人：田鹏，女，1983年生，汉族，公司职员，住沈阳市和平区三好街永安路。被上诉人（原审原告）：刘俊，男，1968年生，汉族，住昌图县。被上诉人（原审原告）：吴晶莹，女，1976年生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杜金宝，昌图县维权法律服务所法律工作者。上诉人昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司因与被上诉人刘俊、吴晶莹商品房预售合同纠纷一案，不服（2017）辽1224民初1732号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司的委托代理人田鹏、被上诉人刘俊、吴晶莹的委托代理人杜金宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。昌图兴隆宝通房地产开发有限公司的上诉请求：请求撤销昌图县人民法院（2017）辽1224民初1732号民事判决，发回重审或直接予以改判。理由：一是一审判决适用法律错误，双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人的交房时间是2015年6月30日，逾期交付超过60日的，被上诉人享有解除权。双方在2015年10月18日签订的补充协议中关于逾期交房解除权为无效。上诉人认为，即使双方签订的补充协议关于解除权期限的约定无效，也应视为双方未约定解除权期限，对于未约定解除权期限的，应适用法定除斥期间一年，法律有关于除斥期间明确规定，一审法院应当适用该规定而不适用，属于适用法律错误。本案是商品房买卖合同，应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律及解释作为判决依据，而一审判决适用《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》属于适用法律错误。二是一审判决认定事实错误，被上诉人在一审时，提供了昌图县第十七届人民代表大会的与会人员提供的办公福利，并不是上诉人发布的商业广告，且在该笔记本上显示的照片仅为上诉人公司的未来规划，而并非广告宣传图片，不能算作双方签订合同的组成部分。上诉人与被上诉人签订商品房并未故意告知被上诉人虚假情况，上诉人所开发的住宅及商业购物中心，并不是虚构的，而是真正存在的，且该项目《建设工程规划许可证》已经由市规划委员会核发，只是在房产开发过程中，因为政府拆迁尚未结束，仍有钉子户在施工现场导致商业部分迟迟没有开工，因此一审法院认定上诉人在签订合同同时存在欺骗和误导消费者行为，属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定了逾期交付利息为按照年利率5．4%计算给付利息，一审判决没有按照此约定计算逾期利息，属于认定事实错误。三是程序违法，一审判决采用简易程序独任审判在程序上也是错误的。刘俊、吴晶莹向一审法院起诉请求：二原告系夫妻关系，2013年11月21日原、被告签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖协议，原告吴晶莹为买受人，被告为出卖人，双方签订买卖16＃1-4-2，双方约定商品房单价4636.74元，面积为122.89平方米，总价款569735元，原、被告签订买卖协议付款后，发现被告不能按时交付房屋，且被告在其销售宣传的小区周围建设兴隆商场对原告购买房屋产生了重大影响，时至今日，商场及附属建设仍为泡影，被告又未按时交付房屋。为此原、被告对退房进行了多次交涉，未达成协议，原告认为被告的行为误导了消费者，其行为严重侵害了原告的合法权益，虚假宣传兴隆商场对于原告购房造成了严重错误导向，被告严重违约，为维护原告的合法权益，今诉至法院，请求1、请求判令被告返还购房款共计人民币179735元，并承担自占有之日起到给付之日止的违约利息，要求依法解除编号：GF-2000-0171商品房买卖协议；2、诉讼费由被告承担。一审认定事实：二原告夫妻关系。建设单位：被告昌图兴隆宝通房地产开发有限公司。工程名称：昌图兴隆摩尔世界一期住宅工程，现定名--兴隆世家。原告吴晶莹为买受人、原告刘俊为共同买受人。原告吴晶莹于2013年11月21日与被告签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖协议一份，该商品房买卖协议约定，原告预购被告昌图兴隆宝通房地产开发有限公司，昌图兴隆摩尔世界一期（兴隆世家），16＃-413-341框架房，该商品房单价4636.14元，建筑面积为122.89平方米，总价款569735元，房屋交付时间：出卖人应当在2015年6月30日前，将具备商品房交付使用条件，并符合协议约定的商品房交付买受人使用，付款时间2013年11月21日交付首付款人民币179735元，剩余房款390000元做为公积金贷款。原告吴晶莹按约定当时已交购房款共计人民币179735元。2015年10月18日被告与原告吴晶莹、刘俊又签订了预售商品房买卖合同及补充合同，建筑面积预测为125.90平方米，房屋交付时间：出卖人应当在2015年6月30日前，原告于2015年10月18又补交3955元，两次原告已交购房款共计183690元。至今日，被告未将符合条件的房屋交付原告使用。一审法院认为：被告为预售兴隆世家房屋所做宣传资料及广告：2013兴隆挺进昌图建造梦想—昌图兴隆摩尔世界，昌图兴隆摩尔世界涵盖大型购物中心、星级宾馆、星级酒店、高级公寓以及住宅、大型餐饮娱乐中心、多功能电影厅、大型室走俏冰场，建成后的昌图兴隆将真正成为昌图县的首席核心商圈；41万平方米超级购物中心；兴隆世家12万平方米昌图首席至美英伦大盘效果图、户型图及说明，顶级生活配套：公共配套、商贸配套、学区配套、娱乐配套、交通配套、休闲配套、医疗配套、及十大核心价值优势、卓立昌图等内容。该内容是被告对其开发规划范围内的房屋-兴隆世家周围环境质量的陈述及相关设施所作的具体确定的说明及图解，说明与承诺具体明确、内容详细，具有明确的公建指标的说明，被告已经确认属于其制作发布，被告的这一承诺性销售广告、宣传资料既有文字宣传、又有大幅图示说明，原告借助被告提供的资料,口头和书面描述得到认知昌图兴隆摩尔世界—兴隆世家，通过宣传资料及广告想象来认知所预购房屋的整体环境情况，本案原告购买该楼时看中的恰恰正是该“兴隆世家”小区具有的周围环境质量公建性指标，原告才产生对其购买的商品房的居住品质、价值预判，正是有此兴隆世家小区的吸引力，原告才选择购买被告预售的商品房。被告的销售广告及宣传资料中的承诺对原告选择楼盘起了非常大的诱惑作用，即为买受人对出卖人发出的要约作出承诺，即使该说明和允诺没有明确订立在商品房买卖合同中，也应视为合同内容，所以,可以认定被告对原告的商品房销售广告和宣传资料已符合合同法规定的要约和条件，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当认定为合同内容。但现实中,被告承诺建筑的昌图兴隆摩尔世界涵盖大型购物中心等多项配套设施，至今并未建成，因此，被告的承诺对原告选择楼盘构成了极大的误导，选择该楼盘也就不是原告的真实意思表示，鉴于购房者的弱势地位和专业水平的欠缺，被告作为开发商本应在合同中尽力以精确、专业的数据来约定房屋的建筑标准及要求，并应向消费者提供专业、详尽的解释。然而，本案被告在合同、广告、宣传材料中并未对有关房屋所在楼盘的一系列建筑指标作出详细规定，却通过售楼广告及宣传资料进行不实、夸大宣传，对被告选择楼盘形成重大影响，结果由于原告期待的“兴隆世家“迟迟不能实现，进而事实上使原告心理上已经形成的有关该楼盘相关配套设施、景观建设等建筑美好梦想严重受到影响，自然不符合原告购楼所要求的目标。被告深知购买者选择楼房同时也是对生活品位、生活质量的选择，然而由于被告并未完全履行或兑现其承诺，相应地必然降低原告的生活和居住质量，影响了原告对生活的心理感受，因此被告要求原告继续履行合同，购买其与当初兴隆世家售楼广告及宣传资料不相符合条件的楼房，违背了原告当初欲购买所具有的周围环境质量公建性指标的楼房真实意思表示，损害了原告的合法权益。被告的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条等法律规定的“诚实信用”的原则，同时也违反了《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条“不得欺骗和误导消费者”的规定、违反了《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百五十三条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该项说明的质量要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告已构成违约，应承担违约责任。另，虽然《补充协议》第十三条规定，出卖人销售现场人员口述项目介绍、项目的宣传资料、模型、广告仅供参考，不构成要约，相关信息均以政府最终批准的文件和主合同约定及附件约定内容为准，但从被告制作的宣传资料上看，未作声明，容易误导购房者，对此被告并未尽到相应的提示义务。而且按照《广告法》以及《房地产广告发布暂行规定》的规定，广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗和误导公众，即清楚明白的广告，体现了具有不可撤回的形式约束力。在商品房预售中，被告作为开发商在售楼广告、宣传资料中作出说明和允诺关系到买受人对其购买的商品房的价值预判。因此，被告对预售商品房的相关设施、环境质量的说明和允诺属于合同内容，开发商应当履行相关义务而未履行，致使买受人原告不能实现买房的目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第94条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；当事人可以解除合同。”的规定，予以支持。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房交付买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”现被告未能按合同约定按时交房给原告，被告理应按合同约定承担违约责任。原告与被告之间的商品房合同解除后，被告应返还原告已付的购房价款外，还应赔偿因其违约给原告造成的经济损失，计算标准，可参照中国人民银行公布的贷款基准利率加收30%-50%作为逾期付款违约金的计算标准。《最高人民法院》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾贷款利息的标准计算逾期付款违约金。已交付房款金额179735元，从2013年11月21日至2017年5月21日按银行同期利率计算为98836.26元,(其中分三段：(1)从2013年11月21日至2014年11月20日按年利率11.7%计算,为21029元(179735元×年利率11.7%);(2)从2014年11月21日至2015年2月20日按年利率15.21%(逾期90日内利率上浮30%)计算,为6834.42元(179735元×年利率15.21%÷12个月×3个月);(3)从2015年2月20日至2017年5月21日按年利率17.55%(逾期90日以上利率上浮50%)计算,为70972.86元(179735元×年利率17.55%÷12个月×27个月))已交付房款金额3955元，从2015年10月18日至2017年5月21日按银行同期利率计算为776.30元,(其中分三段：(1)从2015年10月18日至2016年10月17日按年利率10.782%计算,为426.43元(3955元×年利率10.782%);(2)从2016年10月18日至2017年1月17日按年利率13.8216%(逾期90日内利率上浮30%)计算,为136.66元(3955元×年利率13.8216%÷12个月×3个月);(3)从2017年1月18日至2017年5月18日按年利率16.173%(逾期90日以上利率上浮50%)计算,为213.21元(3955元×年利率16.173%÷12个月×4个月))总计利息为98836.26元＋776.30元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十五条第二款、第六十条规定、第一百五十三条规定、《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告刘俊、吴晶莹与被告昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司之间签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖协议及商品房买卖合同（预售）、商品房买卖补充协议。二、被告昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司应退还原告刘俊、吴晶莹购房款本金183690元，支付违约利息为99612.56元，合计283302.56元。此款于本判决书生效后立即履行。如果被告昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1948元，由被告昌图县兴隆宝通房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人提交四组宣传图片，证明商场没有建成，无法实现上诉人与被上诉人所约定的购买合同。上诉人质证认为有异议，不能证明该图片是本案上诉人所做的宣传，从该图片能看出内容宣传的是铁岭新区大船并不是昌图宝通项目。本院认为，被上诉人提交的照片中其中有一张标有铁岭新区的字样，故对该证据的真实性无法核实，不予确认。原审认定事实属实。本院认为，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案上诉人通过售楼广告及宣传资料具体明确，其对该商品房的相关设施、环境说明和允诺应视为要约，属合同内容，开发商应当履行相关义务而没有履行，致使买受人不能实现买房目的，买受人主张解除合同的，人民法院依据合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故原审判决解除合同并无不当。关于上诉人提出商品房买卖合同约定逾期交付利息按年利率5．4%计算一节，因上诉人不属于逾期交付的情况，而是违反合同约定，故不适用该条款。关于上诉人提出一审法院适用简易程序，程序违法一节，因依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条规定，是否适用简易程序不属于严重违反法定程序的情形，故上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述,上诉人昌图兴隆宝通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3896元，由上诉人昌图兴隆宝通房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 刘 飞审判员 董瑞华二〇一七年十一月六日书记员 于 浩