四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭州民初字第1096号
原告胡忠旭，男，1957年6月15日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
委托代理人李德刚，四川法典律师事务所律师。
被告阳运芳，女，1952年10月16日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
委托代理人王永坤，彭州市敖平法律服务所法律工作者。
委托代理人毛磊，彭州市敖平法律服务所法律工作者。
第三人胡茂萍，女，1954年3月28日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
原告胡忠旭诉被告阳运芳及第三人胡茂萍排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理。依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，依被告申请，依法追加第三人胡茂萍参加诉讼，于2015年4月30日，2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告胡忠旭的委托代理人李德刚，被告阳运芳及委托代理人王永坤，第三人胡茂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡忠旭诉称，原告与第三人胡茂萍系同胞姐弟关系。1993年6月26日，原告母亲柯传芳和共有人张昌旭共同与原彭县城市建设指挥部签订《拆迁安置协议书》。协议书签订后，柯传芳、张昌旭按照协议书内容，交付了相关费用，安置在了彭州某住房内。2005年2月2日，柯传芳、张昌旭共同申请办理了该房屋的房屋产权证书。2005年8月10日，原告母亲柯传芳不幸病故，原告和胞姐胡茂萍共同继承了母亲遗留的房屋的部分房产，其间，因胞姐胡茂萍生意失败，原告念及亲情给予了胡茂萍帮助，甚至帮其偿还债务，并同意共同继承的房屋由胡茂萍使用。2014年初，胞姐胡茂萍考虑到原告对其长时间的资助和帮其偿还债务等因素，向原告提出放弃对母亲遗产的继承。原告同意了胡茂萍的意见并在彭州市公证处办理了公证，并在买受房屋共有人张昌旭的份额后，办理了房屋的权属证书，原告单独取得了上述房屋的全部产权。随后，原告及其家人到上述房屋坐落处欲收回房屋，被告却称该房屋已经被胡茂萍变卖，被告拒绝腾退房屋，故原告起诉来院要求被告立即停止侵权，腾退原告所有的位于彭州市某镇某路某号某栋某单元某号房屋。
被告阳运芳辩称，本案争议的彭州市某房屋并不属于原告。2004年1月16日原告的胞姐第三人胡茂萍向被告出示公证的赠与协议后，将房屋以买卖的方式以80000元的价格出卖给被告，被告首付20000元后胡茂萍将房屋钥匙交与被告，并约定等待胡茂萍办理房屋过户手续。2005年7月13日，胡茂萍因在别人处有债务，彭州市人民法院三次向被告发出裁定书和协助执行通知书，不予支付胡茂萍的购房款60000元。此后，胡茂萍就毫无音讯，被告一直居住该房屋至今。被告认为原告与第三人胡茂萍将本案涉案房屋糊弄答辩人，在房管局、公证处玩欺诈行为，把不合法的房产合法化给原告所有，请求法院驳回原告起诉。
第三人胡茂萍述称，第三人因为做生意失败差了十几万的帐，就背着母亲柯传芳把房子卖给了被告，被告只给了2万元的定金，被告就搬进去住，第三人也就外出打工还账。后来第三人的弟弟胡忠旭也帮第三人还账，第三人才放弃了自己的继承份额。第三人卖房子的时候产权还没有过户，买卖协议是第三人签的，但拆迁协议是第三人母亲柯传芳去签的。后来第三人母亲不同意第三人买卖该房屋，第三人就去找被告退钱，被告已经搬进去住了，拒绝了第三人的请求。
原告为支持其主张提供如下证据：
1、原、被告身份信息，证明原、被告主体资格；
2、国有土地使用权证，证明原告合法取得彭州市天彭镇金彭东路102号2栋1单元1层2号房屋的事实；
3、房屋所有权证，证明原告合法取得彭州市天彭镇金彭东路102号2栋1单元1层2号房屋的事实；
被告对原告所举证据1无异议，对原告所举证据2、3形式上不持异议，但内容上有异议，认为是胡茂萍与原告欺诈行为取得的；本院认为，原告所举证据2、3系经原告在彭州市国土局和彭州市房管局办理，被告买卖该房屋时并未办理产权过户登记手续，原告在该房屋初始登记人柯传芳、张昌旭手中通过继承和买受获得该房屋的所有权后办理的国土证和房产证，本院予以采信。
被告为反驳原告的诉讼主张提供如下证据：
1、房地产买卖协议书1份，证明被告于2004年购得本案讼争的房屋；
2、收条1份，证明第三人胡茂萍出具收到被告购房款定金20000元的事实；
3、赠与合同两份4页，证明被告购得的讼争房屋是第三人的母亲柯传芳和共有人张昌旭赠与给第三人的，而非原告所述继承所得；
4、材料单、人工费，证明被告装饰房屋所花费用。
5、（2005）彭州民初字第969、970、598-1号民事裁定书及协助执行通知书，证明并非被告的原因不向第三人胡茂萍支付剩余购房款。
原告认为原告起诉是基于物权法的相关规定，对于被告所举证据原告不再一一质证，以上证据与本案无关；
第三人认为房地产买卖协议是第三人背着其母亲签的，第三人并未取得该房屋的产权。房屋赠与合同签订在前，房产证办下来在后。被告只给了20000元的定金，不认可被告的装修费用。
本院认为，被告所举证据1、2系被告和第三人签订和出具，本院予以采信。证据3系第三人卖房时交给被告的公证书，本院予以采信。证据5系彭州市人民法院向被告送达的裁定书和协助执行通知书，本院予以采信。证据4虽然是装修房屋的收据，但并非正式发票，也无具体的经手人到庭证明，本院不能确认其真实性，故不予采信。
本院依法在彭州市房管局调取了彭州市某房屋的房屋登记档案1份，该档案证明了房屋的来源和产权初始登记和变更登记的过程。原告对该证据不持异议，被告对该证据中2014年11月10日形成的公证书有异议，认为第三人本身对外负债累累，公证书上明确放弃应继承的份额，存在重复公证，逃避债务的行为，该公证不真实，对其他证据无异议。
上列原告所举证据1、2、3，被告所举证据1、2、3、5，本院调取的房屋登记档案1份以及原、被告、第三人当庭相一致的陈述，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
本院根据以上采信的证据查明如下事实：1993年6月26日原彭县城建指挥部与柯传芳、张昌旭签订了房屋拆迁协议，拆迁柯传芳位于某木结构房屋40.98平方米，张昌旭位于某木结构生活用房38.33平方米。协议签订后，于1993年拆迁柯传芳、张昌旭的旧房并还建新房安置柯传芳、张昌旭在某房屋（现房号变更为：彭州市某号）。1994年6月24日，张昌旭与柯传芳又与胡茂萍签订赠与协议，将已被拆迁的旧房赠与给胡茂萍并进行了公证，协议主要载明：赠与人柯传芳自愿将其座落在天彭镇小北街69号的木结构房屋40.98平方米，赠与人张昌旭自愿将其座落在天彭镇西街161号内的木结构生活用房38.33平方米，全部无偿地赠与给受赠人胡茂萍（因旧城改造上述房屋已拆迁，柯传芳、张昌旭无钱购买新房）。合同生效后赠与人即将赠与的房屋交付给受赠人。赠与人将上述房产交付受赠人并办理完毕转移登记手续后，上述房产即归受赠人所有。此后，第三人胡茂萍凭公证书与被告阳运芳于2004年1月16日签订了房屋买卖协议，约定将房屋以80000元的价格卖给阳运芳，阳运芳支付给胡茂萍20000元后，胡茂萍将某镇某路某号某栋某单元某号房屋交付给阳运芳。因胡茂萍的债务问题，剩余购房款60000元被彭州市人民法院裁定限制支付。房屋买卖后，胡茂萍因负债外出打工，未与阳运芳办理房屋过户手续。2005年2月2日，被拆迁人柯传芳与张昌旭通过彭州市城建指挥部向房屋管理部门申请办理产权的初始登记，2005年5月8日办理了该房屋的初始登记，柯传芳按份共有三分之二，张昌旭共有三分之一。后来，柯传芳于2005年8月10日病故。2014年初，第三人胡茂萍认为原告胡忠旭长期资助自己并替其偿还了部分债务，向原告胡忠旭提出放弃对母亲柯传芳遗产的继承。原告同意了胡茂萍的意见并在彭州市公证处办理了公证，并在买受房屋共有人张昌旭的份额后，办理了房屋的权属证书，原告单独取得了上述房屋的全部产权。此后原告去收回房屋与被告阳运芳发生纠纷，故原告起诉来院。
本院认为，1993年6月26日原彭县城建指挥部与柯传芳、张昌旭签订了房屋拆迁协议，本案争议的位于彭州市某镇某路某号某栋某单元某号房屋系柯传芳、张昌旭的旧房被拆迁后安置所得。柯传芳、张昌旭于1994年在旧房被拆迁后，又与胡茂萍签订赠与协议，将已被拆迁的旧房赠与给胡茂萍。签订赠与协议时赠与物已经不存在，赠与协议也约定旧房交付受赠人并办理完毕转移登记手续后，旧房即归受赠人所有。不能由此推定胡茂萍即为安置新房的房屋所有权人。胡茂萍与阳运芳买卖房屋的行为也未得到柯传芳、张昌旭的追认，并且柯传芳、张昌旭于2005年2月申请办理了该房屋的初始登记，取得了争议房屋的所有权。柯传芳死后，柯传芳的房产份额作为遗产，在第三人胡茂萍放弃分割后全部由原告胡忠旭继承取得，胡忠旭又买受了共有人张昌旭的共有份额，办理了房屋所有权的变更登记，故原告胡忠旭单独取得争议房屋的全部所有权于法有据，本院予以确认。对原告要求被告立即腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于被告阳运芳辩称通过买卖取得该争议房屋并一直居住至今，应取得所有权的主张，因胡茂萍并未取得出售房屋的产权，双方签订的房地产买卖协议书中约定的办理转户手续也未履行，虽然阳运芳已经支付购房款20000元，剩余购房款被彭州市人民法院裁定限制支付，但彭州市人民法院民事裁定书针对的也仅仅是胡茂萍与阳运芳之间购房的债权问题，并未直接予以扣划购房款，被告阳运芳与第三人胡茂萍的买卖协议并未产生物权上的效力，被告阳运芳未取得争议房屋的所有权，故对被告的主张本院不予支持。被告阳运芳与第三人胡茂萍的权益可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
被告阳运芳于本判决生效之日起二十日内将位于彭州市某房屋腾空返还原告胡忠旭。
案件受理费100元，由被告阳运芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 宋朝伟
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 刘波罗