广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤03民终12605-12612号	各案上诉人（原审原告）：霍士强等（基本情况详见附表）。	共同委托诉讼代理人：谭春成，广东鹏乾律师事务所律师。	12605号案、12606号案被上诉人（原审被告）：深圳市特发房地产开发有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦25楼2501-2507，统一社会信用代码：914403001923428563。	法定代表人：陈宝杰，董事长。	12605号案、12606号案被上诉人（原审被告）：深圳市特发地产有限公司，住所地：深圳市福田区红荔西路7058号市政大厦7楼，组织机构代码：27936599-7。	法定代表人：丁晓东，董事长。	上述被上诉人共同委托诉讼代理人：程海水，男，汉族，1965年10月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系深圳市特发地产有限公司员工。	12605-12612号案被上诉人（原审被告）：深圳市特发物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区香梅北路特发小区综合楼二楼，组织机构代码19222853-5。	法定代表人：高天亮，董事长。	委托诉讼代理人：申玉芳，女，汉族，1996年1月29日出生，住所地：山西省高平市，系该公司员工。	12605-12612号案被上诉人（原审被告）：深圳市泊林商业经营管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路泊林国际珠宝交易中心2楼，统一社会信用代码91440300791749420H。	法定代表人：廖俊发，董事长。	委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。	12605案上诉人霍士强、12606案上诉人周子贤因与被上诉人深圳市特发房地产开发有限公司（以下简称特发房地产开发公司）、深圳市特发地产有限公司（以下简称特发地产公司）、深圳市特发物业管理有限公司（以下简称特发物业公司）、深圳市泊林商业经营管理有限公司（以下简称泊林公司）物业服务合同纠纷2案；12607案上诉人安俊霞、12608案上诉人黄伟、12609案上诉人方伟彬、12610案上诉人秦英、12611案上诉人罗冬蔷、12612案上诉人吴进锋因与被上诉人特发物业公司、泊林公司物业服务合同纠纷6案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8561-8568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。	霍士强等8案上诉人上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判特发物业与上诉人签署规范的物业管理合同，并不得擅自将房产委托给第三方管理；三、改判被上诉人返还多收物业管理费（暂计具体金额详见附表）（自2015年9月起计算，至被上诉人停止多收物业管理费之日止)，各被上诉人负连带责任；四、改判泊林公司立即退出对涉案房产的物业管理，将其因物业管理占用的二楼办公室、监控室、空调主机房等物业归还业主，并在7个工作日内完成工作交接；五、本案诉讼费全部由被上诉人承担。	事实与理由：2015年8月，上诉人购买位于深圳市××北××花园××、××、××栋裙楼（具体房号及房地产证号详见附表）,涉案房产属于泊林花园小区，泊林花园小区由特发物业进行物业管理。但实际上，涉案房产却是泊林公司进行物业管理和收取管理费，并于2014年3月单方面将物业管理费由28/平方米加到38元/平方米，且物业管理不尽人意，缺乏服务意识，业主多有不满。为此，上诉人就涉案房产物业管理与特发物业和泊林公司进行多次协商，并向政府相关部门投诉反映，均未果。上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律法规错误，故请求依法改判，支持上诉的上诉请求。	各上诉人补充上诉事实与理由如下：一、上诉人与特发房地产开发公司、特发地产公司签订房地产买卖合同，合同明确约定涉案物业由特发物业公司进行物业管理，提供物业服务，时间是2007年3月28日至2009年3月28日，该买卖合同附件四第十条明确约定泊林公司仅仅对涉案房产前三年进行经营并签署委托经营合同，而不是指该涉案物业由泊林公司提供物业服务。按照合同相对性和自由原则，该买卖合同对买卖双方具有法律约束力。二、涉案房产在上诉人购买之前，特发地产公司将涉案房产整体出售给深圳市兴丰发房地产有限公司，深圳市兴丰发房地产有限公司购买该房产后，将该房产进行分割销售，以几平方米的面积至十几平方米面积的商铺卖给上诉人，总共购买的业主有两百多户，并且双方有签订房地产买卖合同，也履行了房屋交款、付款、过户手续。涉案房产整体出售后，卖方深圳市兴丰发房地产有限公司对涉案房产不再享有房屋所有权和土地使用权，该相关的权利和义务转移给上诉人等新的业主。三、由于上述补充事实一、二，包括深圳市兴丰发房地产有限公司等卖方，对涉案房产不再具有房屋所有权和土地所有权等相关权益，也没有得到涉案房产业主的授权和认可，再以涉案房产为标的与特发物业公司等签署的合同不具有法律效力，理由是该签订合同主体不具有缔约资格，而且也违反了合同的相对性原则和自由原则。四、涉案房产与泊林小区（高层住宅区）属于一个物业管理区域，按照深圳市物业管理条例的相关规定，一个物业管理区域只能由一个物业公司统一提供物业服务，并且物业服务企业的名称应当标示物业的字样，并取得物业服务资质证书，显然泊林公司不属于物业服务企业，且没有取得物业服务的资格证书，该小区由特发物业公司、泊林公司共同提供物业服务，显然不符合深圳市物业服务条例的相关规定。五、按照国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》第六条规定（2014年12月17日版本），非保障性住宅服务，物业服务标准由双方协商约定，不得强制收费或者只收费不服务，如果一方要另行收取物业服务费需双方协商。泊林公司于2014年擅自对涉案房产的管理费由28元/平方米提升至38元/平方米，没有履行任何协商手续，也没有得到涉案房产业主的认可，该多收的部分费用应当予以返还上诉人等业主。泊林公司对涉案物业提供服务管理非常不到位，理由有几点：1、该涉案物业是进行珠宝经营，但是为该物业提供的空调房是垃圾成堆，锈迹斑斑，有两台主机，一台坏了，一台时好时坏。2016年国庆期间水贝举行珠宝展，由于一台主机一个很小的问题，泊林公司没有及时修复，上诉人等业主多次与其沟通要求修复，泊林公司一直没有修复，上诉人通过辖区派出所、罗湖物业管理科，街道办等反映，要求泊林公司予以解决，但该问题没有从根本商解决。六、在整个水贝珠宝圈，包括2016年至2017年新开张的商场，物业管理费最高是30元/平方米，一般是28元/平方米，泊林公司收取38元/平方米的物业管理费明显高于周边商场的收费，且涉案物业大部分业主将该商铺出租，而不是自营，该物业管理费是由租户承担，并且租户是分散的，所以在泊林公司擅自加价物业管理费时，有很多商户有意见，而且泊林公司仅仅是在一个不起眼的位置张贴了加价通知，擅自对涉案物业进行加价。上诉人去罗湖物业管理科两次，街道办三次，辖区派出所三次，对管理不到位的情况当时业主都有拍照，但我方当时没有提供照片。对于擅自加价物业管理费由泊林公司提供的证据八公示照片有体现出来，是否听取业主意见、是否公示。泊林公司张贴告示的位置上诉人根本不知道，而且是在泊林公司一审提交后才知道。	特发地产公司、特发房地产开发公司共同答辩称：本案是物业服务合同纠纷，特发地产公司、特发房地产开发公司都不是合同的当事人，根据合同相对性原则，上诉人对特发地产公司和特发房地产开发公司提出权利主张没有事实根据和法律依据。因此，一审关于特发地产公司、特发房地产开发公司的判决是正确的，请求二审法院依法驳回上诉人对特发地产公司、特发房地产开发公司的上诉请求。	特发物业公司答辩称：根据我司与特发地产公司签订的物业服务合同第三条、四条有约定，我司的物业管理服务范围为房屋建筑本体共用设施设备、共用部分、共用设施维修养护和管理、公共环境的清洁和卫生、垃圾收集、清运以及其他事项，不含业主专有部分物业管理。特发房地产开发公司与深圳市兴丰发房地产有限公司签订的泊林花园商业裙楼购买协议，其作为整体专有部分进行售卖，而该协议第六条对物业管理进行了约定，标的物的内部物业管理权由乙方或乙方指定的第三人支配，我司仅负责商业裙楼的外立面、广场、公用设施物业管理。因此，霍士强等8人主张由我司提供物业管理服务，我司已按物业管理合同的约定在所约定的物业管理范围内积极提供服务。因此上诉人的上诉请求与事实不符，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。	泊林公司答辩称：一、上诉人霍士强等8人依据深圳市兴丰发房地产有限公司与特发物业公司的协议，泊林公司进行了裙楼内部物业管理，泊林公司一向认真负责，尤其2016年下半年至今更取得大部分业主的认同，上诉人没有任何证据证明泊林公司管理不善，应承担举证不能后果。二、上诉人所言的发改委关于放开部分意见的通知，2014年作出修改，在2014年修改版本里面没有上诉人所提的内容，退一万步而言，泊林公司在调价之前已充分公示，广泛听取了业主的意见，在公示期间并没有业主提出异议，且提价是在2014年，而上诉人是在2016年才提起起诉，证明上诉人一直认同调价及泊林公司的事实物业服务。该涉案物业是泊林国际珠宝交易商户，是水贝非常兴旺的商业地带，从2017年至今只调价一次，同期物价水平上涨有目共睹。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。	霍士强等8人向一审法院起诉请求：1、判令特发物业与霍士强等8人签署规范的物业管理合同，并不得擅自将涉案房产委托给第三方管理；2、判令特发物业、泊林公司返还多收的物业管理费（暂计费用详见附表）（自2015年9月起计算，至特发物业、泊林公司停止多收物业管理费之日止），特发物业公司、泊林公司负连带责任；3、判令泊林公司立即退出对涉案房产的物业管理，将其因物业管理占用的二楼办公室、监控室、空调主机房等物业归还业主，并在7个工作日内完成工作交接；4、本案诉讼费用全部由特发物业公司、泊林公司承担。	各案一审判决查明及认定的事实详见各案一审判决书，本案中不再予以赘述。	本院二审期间，当事人没有提交新证据。泊林公司为证明业主就商铺物业管理及商业运营存在委托关系，于一审期间提交了租赁商铺的原一手业主与案外人深圳市特隆发实业有限公司签订的《深圳市房地产认购书》或原一手业主与泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司签订的《泊林国际珠宝交易中心委托经营合同》。上诉人对上述证据的真实性均予以确认，但主张委托经营期限均已届满。本院对一审查明的其他事实予以确认。	本院认为，特发物业公司依据其与特发地产公司2005年10月20日签订《“泊林花园”前期物业管理服务合同》，成为泊林花园的前期物业服务企业，服务期限自2006年8月6日起至2008年8月5日止。在此期间，特发物业公司又与泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司于2006年12月1日签订《泊林花园商业裙楼物业管理合同》，约定将其中商业裙楼内部由泊林公司及深圳市兴丰发房地产投资有限公司进行综合管理，管理费标准由上述主体自行制定。此后，各案商铺的原一手业主将商铺委托泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司经营，并约定在委托经营期限内，商铺由泊林公司与深圳市兴丰发房地产投资有限公司统一进行经营管理，包括治安、消防、卫生、水电、物业管理和商场公共部分维修。基于上述事实，泊林公司对商铺所在的商场内部区域进行物业管理服务系经过特发物业公司、泊林公司、深圳市兴丰发房地产投资有限公司及商铺业主一致同意，为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。霍世强等上诉人主张特发物业公司擅自将涉案商铺的物业管理业务委托第三方管理缺乏事实依据，本院不予采纳。虽然现委托经营期限均已届满，但事实上在期限届满后上述区域仍然继续由泊林公司提供物业管理服务，霍世强等8位业主均予以接受并交纳物业管理费，双方形成事实上的物业服务关系，并至今未另行选聘新的物业管理服务企业。由于泊林公司在涉案区域内的物业服务行为系针对该区域全体业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。霍世强等上诉人作为部分业主，其认为泊林公司提供的服务未达到约定标准并具备解聘条件，请求解聘并同时选聘特发物业公司为物业服务企业，应达到前述法定条件。虽然各案上诉人提交了《授权委托及签名表》，但本院认为，签名表中所列明的委托事项中并未包含解聘及选聘事项，仅于“备注”中有要求泊林公司“退出现物业管理”的表述。鉴于“备注”内容系附于业主签名页之后，且该表述与委托事项记载并不一致，无法认定“备注”内容经全体签名业主知晓并且同意。霍世强等8位业主仅以其个人名义提起本案诉讼，请求泊林公司退出涉案区域内的物业管理服务，并主张与特发物业公司签订物业管理服务合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。	霍世强等上诉人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。各上诉人主张泊林公司物业管理不尽人意、缺乏服务意识，但未对该主张提出具体事由及充分证据证明。关于泊林公司提高物业管理收费标准以及该公司不具备物业管理企业资质的上诉意见，由于各上诉人均已实际接受该公司提供的物业服务内容，且认可一直以来均按期足额缴纳物业管理费，并表示无法提供确凿证据证明在提起本案诉讼之前对物业服务标准提出过异议。各上诉人关于泊林公司返还多收取的物业管理费的诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。综上所述，霍世强等8位上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	各案二审案件受理费50元，均由各案上诉人负担。	本判决为终审判决。	审 判 长 俞    红	审 判 员 吴  思  罕	代理审判员 邓    媛	二〇一七年九月二十七日	书 记 员 林翘 ( 兼)	书 记 员 谢文琦(兼)	附法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；	（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。	附表																											序号																							一审案号													（2016）粤0303民初 号																							二审案号													（2017）粤03民终 号																							业主																							身份证号码													房号																							房地产证号																							一审请求返还多收物业管理费（单位：元）																							二审请求返还多收物业管理费（单位：元）																															1																							8561																							12605																							霍士强																							2107																							4320																							4320																															2																							8562																							12606																							周子贤																							2010																							6720																							6720																															3																							8563																							12607																							安俊霞																							2039																							3230																							3230																															4																							8564																							12608																							黄伟																							2050																							5040																							5040																															5																							8565																							12609																							方伟彬																							2100																							5040																							5040																															6																							8566																							12610																							秦英																							2035																							1190																							1190																															7																							8567																							12611																							罗冬蔷																							1001																							10800																							10800																															8																							8568																							12612																							吴进锋																							2103																							1190																							1190