上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3366号
原告上海工宝电气有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人俞利娟，董事。
委托代理人钱亚鑫，女。
委托代理人吴琪君，男。
被告刁春山，男，1983年3月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。
委托代理人刘宏雷，男，住安徽省宿州市。
第三人伍学松，男，1968年7月14日生，汉族，住浙江省。
原告上海工宝电气有限公司（以下简称“工宝公司”）与被告刁春山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请伍学松作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告工宝公司的委托代理人钱亚鑫、吴琪君，被告刁春山、第三人伍学松到庭参加庭审，本案现已审理终结。
原告工宝公司诉称：2014年12月24日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告因生产经营需要，向原告租用位于本区车墩镇车腾路XXX号内的厂房1，337平方米（以下简称“涉案房屋”），租期自2015年3月1日至2021年2月28日，月租金25，620元，预付二个月租金51，240元，月管理费600元，另预付押金51，240元。合同第四条约定，被告拖欠房租、水、电费用达15天时，即作被告单方违约，应另付原告违约金每天1，000元。按照合同约定，原告在收取了被告租金51，240元，管理费1，200元，押金51，240元，合计102，480元后，按约交付了租赁物。被告应在2015年4月20日预交下二个月的租金、物业等合计51，440元，但在原告多次催促下，被告于2015年5月11日只支付了25，620元。同日，原、被告签订《附加合同》一份，约定被告拖欠房租、水、电费达十天时，原告有权收回厂房并没收交予甲方的押金；乙方应含税交租金。但至诉讼提起之日，被告仍未交付租金55，306元，2个月的基本电费4，200元（合同约定80KW，原告按照50KW计算，42元／KW／月），管理费1，200元。据此，原告于2015年6月24日收回了租赁房屋1，337平方米中的877平方米，而剩余460平方米由被告转租给了第三人，第三人应返还该460平方米的房屋。被告在2015年7月9日至7月17日之间以锁、砸原告厂房大门，多次召集人员上门纠缠取闹，严重更影响了原告的正常生产工作秩序，造成了原告的实际经济损失。故原告诉至法院请求判令：1、原告与被告之间的合同于2015年6月24日解除；2、被告及第三人立即返还原告位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号（目前路名变更为车腾路XXX号）1层的460平方米房屋；3、原告没收押金51，240元；4、被告支付原告的2015年6月1日至2015年6月21日房租17，688.51元（0.63元／天／平方米×1，337平方米×21天；2015年6月22至2015年6月24日的租金放弃主张）、2015年5、6月份的基本电费4，200元、2015年6月份的管理费600元及税金7，420.35元，共29，908.86元；5、被告支付原告违约金21，000元（2015年6月1日至2015年6月21日之间的21天乘以1，000元）；6、被告赔偿原告因被告砸坏原告的卷帘门而致损失250元；7、被告赔偿原告因被告的非法行为而致的原告2015年6月24日至2015年7月23日房租损失（其中租金25，620元，税金2，628元）。审理过程中，对于租金的税金、2015年6月25日之后的基本电费及管理费原告同意放弃主张，对于违约金21，000元原告自愿调低至仅主张15，000元。
被告刁春山辩称：不同意原告的诉讼请求。1、租赁期自2015年3月1日开始，被告支付了3个月的租金及相当于2个月租金的押金，如果用押金冲抵租金，被告可以使用涉案房屋至2015年8月1日。按照合同约定，拖欠租金50天原告才有权收回房屋，故原告最早至2015年7月20日才可收回房屋，但实际原告在2015年6月24日即将房屋出租给案外人。2、2015年6月1日前后被告未交租金是因为，原告以有污染、有噪音、环保不过关等阻止被告的合作伙伴进场装修，导致被告损失了8万元，之后原告的工作人员钱亚鑫口头承诺被告可以延期支付房租，但之后其又反悔了。3、关于没收押金的约定，拖欠租金、水、电费的违约条款，以及附加合同第一条，均是霸王条款，被告不予认可。4、原告将房屋另行出租，是违约行为，给被告造成了损失，被告不可能在此情况下交付房租，且原告和第三人勾结，导致第三人不付房租。
第三人述称：同意返还460平方米的涉案房屋。
经审理查明：2014年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于松江区车墩镇车腾路XXX号内南区总四层房之第一层东的厂房，面积1，337平方米，租赁期限自2015年3月1日起至2021年2月28日止，共6年。租房用途为工业或其他无污染、无消防隐患、无影响公共�里环境的政府核允项目。合同第四条约定，起租日起3年内，每天每平方米0.63元（不含税），月租金25，620元；第4年起3年内，每天每平方米0.668元（不含税），月租金27，165元；房租发票按政府的税率增加，租金预付2个月，在支付月向甲方支付，押金为2个月房租，管理费每月600元，乙方拖欠房租、水、电等费用达15天时，即作乙方单方违约，应另行支付甲方违约金每天1，000元；甲方收取租金定金后不如期交房的，即作甲方单方违约，应支付对方违约金每天1，000元；如乙方拖欠房租达50天，且甲方用EMS告知10天后乙方仍不能履约，甲方即有权单方进入所租房屋内，屋内财物作无主处理，甲方可重新出租或自用，一切后果由乙方承担。合同第五条约定，乙方应遵守当地政府对房屋使用的相关规定，按房屋设计标准安全和合法使用；乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意。合同第六条约定，乙方的用电功率为80KW，若必须超过时，由甲、乙双方另行协商，甲方尽量予以增扩；乙方的电费每月由甲方代收，电费按实收取；乙方使用该厂房所发生的水、电、电话、通讯等的一切费用由乙方承担，并在收到收据或发票时一周内付款，否则甲方有权切断市电和水的供应。合同另对其他相关事项进行了约定。
2015年3月31日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将车腾路XXX号部分房屋租赁于乙方使用，面积共460平方米（含公摊），乙方承租该房屋最大用电负荷为30KW，租赁期限为3年，自2015年4月8日起至2018年4月7日止，年租金为125，925元，每2年递增一次，递增率为10%。合同另对其他相关事项进行了约定。
2015年4月1日，被告向原告出具《申请书》，言明被告租用的厂房有�余，现准备转租460平方米给丙方，在租期内所有涉及丙方的生产安全、消防安全等均有被告负责，租金、水电、管理费等费用也由被告按时支付原告，希望原告批准并在丙方注册公司等事务中准予配合。
同日，原告向被告出具《回函》，表示同意被告转租房屋。
2015年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《附加合同》一份，约定甲方与乙方于2014年12月24日签订租房合同，乙方于2015年1月15日付清押金和两个月房租款项，因乙方公司至今未曾注册和入住，支付后续房租时因乙方原因，拖欠房租达10余天。为了保证双方权益，也因乙方不希望违反租房合同，双方约定：1、今后若乙方拖欠房租、水、电费达10天时，即作乙方单方违约，甲方有权收回厂房并没收乙方交于甲方的押金；2、缴纳税金是企业的职责，甲、乙双方都应遵守，乙方应含税交租金；3、附加合同以外的事项按原合同执行。
2015年6月24日，原告（甲方）与案外人廖某某（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方位于松江区车墩镇留业路XXX号内南区总四层房之第一层西A，面积500平方米，租赁期限自2015年7月8日起至2017年7月7日止，共2年。
2015年7月18日，被告向原告出具通知，言明厂区内水电设备均是被告出资安装，所有权归被告，被告将于近日内移除部分水电设备。
2015年7月24日，第三人出具声明称，被告与第三人签订的合同因被告的原因无法解除，导致第三人无法正常生产，也无法与原告签订合同。
同日，案外人廖某某出具退租声明称，因原告与前承租方发生房屋租赁纠纷，故此决定退租。并出具收据，言明收到原告退回房屋租金、押金共38，700元。
审理中，原告提交照片7张、国网上海市电力公司发票、上海市松江区税务局电子缴款凭证、电子缴税付款凭证复印件、录音光盘各1份，欲证明被告锁住原告大门、砸坏原告的卷帘门；涉案房屋基本电费的收费标准为42元／KW／月；税收的相关计算依据；原告允许被告将房屋转租，曾表示拖欠租金不要紧，并口头承诺了被告可以将房屋转租出去后交房租。被告对除录音以外的证据的真实性均没有异议，不认可是卷门是被告损坏的，确实是被告锁了原告的门，但起因是原告将租给被告的房屋擅自转租；对电费的计算方式无异议，承认自2015年5月起的电费并未支付；至于税金的缴纳与被告无关；对于录音，此系被告未经原告同意而私自录制，且不能清晰辨认被告的声音及其表述内容，真实性、合法性、关联性原告均不予认可。第三人认为上述证据均与其无关。
另查明，本区车墩镇留业路XXX号的房�登记于原告名下，目前涉案房屋中的460平方米由第三人占有使用。
以上事实，有厂房租赁合同、附加合同、租赁合同、申请书、回函、通知、声明、退租声明、照片、发票、电子缴款凭证、电子缴税付款凭证复印件、录音光盘、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》、《附加合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据附加合同的约定，拖欠房租、水、电费达10天，原告即有权收回房屋并没收押金。本案中，双方均确认房租支付方式为先付后用，2015年5、6月份的租金应于2015年4月底之前支付。现被告仅支付了2015年3、4、5月份的房租，自2015年6月1日起的租金、电费均未缴纳。原告有权依约解除合同、没收押金，故原告的相应诉请，本院予以支持。至于合同解除时间，原告主张其于2015年6月9日通知了被告解除合同，但被告对此予以否认，原告并未提供充分证据对此予以证明，故本院以2015年6月24日，即原告实际收回部分房屋之日作为合同解除之日。关于被告提出的51，240元的押金应冲抵租金的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告及第三人应返还原告涉案房屋，现双方均认可涉案房屋中的877平方米已经由原告于2015年6月24日收回，其余460平方米房屋由第三人实际占有使用，且第三人亦同意返还，故对原告的相应诉请，本院予以支持。同时，被告应按约支付原告自2015年6月1日起至2015年6月24日止的租金，现原告自愿放弃对2015年6月22日至2015年6月24日的租金的主张，与法不悖，故对原告的相应诉请，本院予以支持。经计算，被告应支付的2015年6月1日起至2015年6月21日止的房租为17，688.51元（0.63元／平方米／天×1，337平方米×21天）。
关于基本电费及管理费的问题，被告对原告提出的基本电费的计算方式并无异议，承认2015年5、6月份的基本电费并未缴纳，并确认2015年6月份的管理费并未缴纳。审理中，原告亦放弃了自2015年6月25日起的基本电费及管理费的主张，本院认为，基本电费金额的计算应从2015年5月1日计算至2015年6月24日止，计3，780元；管理费金额的计算应从2015年6月1日计算至2015年6月24日止，计480元。原告的相应主张符合合同约定，本院予以支持。关于税金的问题，附加合同约定被告应含税交租金，审理中原告自愿放弃对于租金的税金的主张，于法不悖，本院予以确认。关于违约金的问题，被告拖欠房租、水、电费已经超过21天，原告依照合同主张违约金21，000元，符合合同约定，审理中原告自愿将违约金调低至15，000元，于法不悖，对原告的相应主张，本院予以支持。关于卷帘门的损失问题，原告主张该门系被告损坏，被告对此不予认可，原告并未提供充分的证据证明卷门损坏系被告所为，以及相应的损失金额，故对原告的相应主张，本院难以支持。关于原告主张的2015年6月24日至2015年7月23日的租金及税金损失的问题，根据原告与案外人廖某某签订的厂房租赁合同，租赁期限自2015年7月8日开始而非2015年6月24日，且原告系自愿与案外人廖某某解除合同并退还租金，故相应后果应由原告自行承担，原告要求被告�担上述期间租金及税金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海工宝电气有限公司与被告刁春山签订的《厂房租赁合同》及《附加合同》于2015年6月24日解除；
二、被告刁春山及第三人伍学松于本判决生效之日起十日内返还原告上海工宝电气有限公司位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号（目前路名变更为车腾路XXX号）1层的460平方米房屋；
三、原告上海工宝电气有限公司有权对被告刁春山支付的押金51，240元不予返还；
四、被告刁春山于本判决生效之日起十日内支付原告上海工宝电气有限公司自2015年6月1日起至2015年6月21日止的房租17，688.51元；
五、被告刁春山于本判决生效之日起十日内支付原告上海工宝电气有限公司自2015年5月1日起至2015年6月24日止的基本电费3，780元；
六、被告刁春山于本判决生效之日起十日内支付原告上海工宝电气有限公司自2015年6月1日起至2015年6月24日止的管理费480元；
七、被告刁春山于本判决生效之日起十日内支付原告上海工宝电气有限公司违约金15，000元；
八、驳回原告上海工宝电气有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，785元，减半收取892.50元，由原告上海工宝电气有限公司负担450.50元（已付），被告刁春山负担442元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年一月二十日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条?……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终�履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。