浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉善民初字第389号
原告：嘉兴市烟草公司嘉善分公司，住所地嘉善县魏塘镇解放西路233号。
法定代表人：徐佳宏，经理。
委托代理人：季彪，浙江思贤律师事务所律师。
被告：何剑英。
委托代理人：何寅良，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司诉被告何剑英房屋租赁合同纠纷一案，原告于2009年2月4日向本院起诉，本院受理后依法由审判员沈定连按照简易程序，于2009年3月3日公开开庭进行了审理。2009年5月25日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司的委托代理人季彪与被告何剑英的委托代理人何寅良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司起诉称：浙江省烟草公司嘉善县公司与被告之间有多年租赁亭桥南路8-12号房屋的关系。在2007年10月，浙江省烟草公司嘉善县公司根据上级要求作出不再出租上述房屋的意见并提前通知被告，被告在12月要求浙江省烟草公司嘉善县公司体谅经营之困难，为此，公司同意与被告续订半年房屋租赁合同，年租金为313632元。合同约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失”。在签订合同后，被告签署了按期交房承诺书。承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金将作为违约赔偿由出租方扣没。延期交房期内租金以2008年上半年租金额度3倍计，水电费按实收。被告按照承诺交纳了退房保证金50000元。但是，被告在房屋租赁合同届满后拒绝及时归还，直到2008年9月30日才搬离。
2008年5月浙江省烟草专卖局和中国烟草总公司浙江省公司联合发文，取消浙江省烟草公司嘉善县公司法人资格，设立原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司。
原告认为：由于被告违约和违反承诺，应按约定和承诺的3倍日租金237155.76元履行其给付和给付水电费的义务，但至今未给付原告。因此，向法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期归还房屋的租金237155.76元（2008年7月1日-2008年9月30日，计92天）；2、判令被告给付原告垫付的电费17281元、水费723元（2008年1月至2008年9月底）；3、诉讼费用由被告承担。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司向本院提供的证据有：
1、原告营业执照二份、55号文件、嘉善县房屋所有权转移登记申请书、准予设立变更登记书、出租房屋房产证，被告户籍证明各一份，证明原、被告诉讼主体资格，原告经设立变更为现在的名称。
2、房屋租赁合同、按期交房承诺书、房租金催交通知、收条、房屋水电费欠费单据各一份，证明原、被告在2008年1月3日签订房屋的租赁合同，时间是半年，被告到期没有交还，直到2008年10月1日才把租房的钥匙归还原告，所以要求被告支付约定的房租及清偿尚欠的水电费。
3、嘉烟财（2008）178号”文件，证明原告方的诉讼主体资格。
被告何剑英在庭审中口头答辩称：对原告的起诉有异议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告何剑英向本院提供的证据有：2008年3月13日与5月30日交纳的五万元的保证金单据二份，证明被告与案外人约定的是普通保证金，而不是按期交房保证金。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1认为，原来的浙江省嘉善烟草公司与现在的嘉兴市烟草公司嘉善分公司是两个独立的公司。浙江省嘉善烟草公司是2008年12月4日办理注销手续，也证明浙江省烟草公司嘉善县公司与嘉兴市烟草公司嘉善分公司是两个不同的公司。对证据2认为，对房屋租赁合同的真实性没有异议，但这个合同是被告与案外人浙江省烟草公司嘉善县公司订立的，该合同第十二条第五项逾期要交付日租金三倍的滞纳金，这一条是无效的，滞纳金是行政强制执行的法律，不能由平等主体间约定。房屋租金催交通知书上没有承租人的签名，不予认可，房屋租金与水电费被告没有确认，并且出具单位是浙江省烟草公司嘉善县公司的，与本案没有关系。承诺书不是向原告承诺的。对证据3认为，嘉烟财（2008）178号文件只是嘉兴烟草公司的内部文件，不是法律法规。
原告对被告提供的证据交纳保证金50000元的事实无异议。
根据原、被告的质证意见，本院认质如下：对原告提供的水电费欠费数据因是原告自己制作，房屋租金催交通知书被告没有签收，且被告不认可，因此，原告应提供相应证据印证。但原告未提供相应证据印证，本院不予确认。对双方提供的其他证据的真实性本院予以确认。
根据上述证据和当事人的陈述，本院确认事实如下：原浙江省烟草公司嘉善县公司与被告之间有多年租赁魏塘镇亭桥南路8-12号房屋关系。在2007年10月，浙江省烟草公司嘉善县公司根据上级要求作出不再出租上述房屋的意见并通知被告，被告在12月以重新找营业用房极其困难为由，要求浙江省烟草公司嘉善县公司延期续租半年.为此，公司于2008年1月3日与被告续订房屋租赁合同，合同约定租期半年，即自2008年1月1日起至2008年6月30日止，年租金为313632元，每季一付。合同还约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失”。在合同签订当日，被告又签署了按期交房承诺书。承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金50000元将作为违约赔偿由出租方扣没。延期交房期内租金以2008年上半年租金额度3倍计，水电费按实收。被告于2007年5月30日交纳了租房保证金27275元，2008年3月13日交纳保证金22725元。房屋租赁期限届满后，被告以新租营业用房尚未装修好等为由，未按时归还承租房，直到2008年10月1日才将承租房屋钥匙交给原告，超期92天，至今未支付超期房租。
另查明：根据中国烟草部公司浙江省公司因系统行业体制改革，于2008年8月25日注册登记了嘉兴市烟草公司嘉善分公司，即本案原告。原浙江省烟草公司嘉善县公司，于2008年12月4日日办理了企业法人注销登记。2008年9月8日浙江省烟草公司嘉兴市公司发文，将原县（市）公司对外发生的与上述固定资产相关的债权债务关系，授权由改制后的各对应县（市）分公司具体负责处理。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告是否符合本案债权人的诉讼主体资格。二、被告应如何承担违约责任。
一、关于原告是否符合本案债权人的诉讼主体问题：虽然被告的房屋租赁合同是与原浙江省烟草公司嘉善县公司签订，合同相对人是浙江省烟草公司嘉善县公司。但因系统行业体制改革，浙江省烟草公司嘉善县公司已于2008年12月4日办理了企业法人注销登记，对其债权债务，已有浙江省烟草公司嘉兴市公司发文，将原县（市）公司对外发生的与上述固定资产相关的债权债务关系，授权由改制后的各对应县（市）分公司具体负责处理。原告据此起诉并不违反法律的规定，因此，原告符合本案债权人的诉讼主体资格。
二、关于被告何剑英应如何承担违约责任问题。根据查明的事实，何剑英违约情形主要是逾期退房92天。根据房屋租赁合同中违约责任约定，租赁期满，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失。同时被告按期交房承诺书，承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金将作为违约赔偿由出租方扣没。上述条款约定了被告的双重违约责任。由于滞纳金具有违约损失的性质，而违约金则同时体现对违约损失的弥补性及对违约行为的惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。滞纳金与违约金不宜同时予以支持。本案原告诉请选择的是追究被告原日租金3倍的滞纳金。因此，被告预缴的退房保证金不能再作为违约赔偿由出租方扣没。原告对于原日租金3倍的滞纳金的请求，被告在庭审中提出原日租金3倍的滞纳金237155.76元约定过高，并请求本院予以调整。因延期交房92天给原告造成的实际损失仅系92天的房租金及所产生的利息，对其他实际损失原告并未举证。因此，被告应赔偿原告92天的房租金损失费79051.92元。并酌情按该损失费的20%，向原告支付违约金15810.38元。
另外，关于原告要求被告支付垫付的电费17281元、水费723元问题。由于原告提供的水电费证据是原告自己出具的数据，因被告不认可。对此，原告应当提供相关证据印证，原告未提供证据印证，本院不能支持。原告可在取得相关证据后，另行起诉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告何剑英应自本判决书生效后七天内赔偿原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司三个月房租金损失费79051.92元；
二、被告何剑英应自本判决书生效后七天内支付给原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司违约金15810.38元；
三、原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司的其他诉讼请求，本院不予支持。
受理费5127元（原告已预缴），由原告负担1627元，被告负担3500元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 范爱民
审判员 庄 育
审判员 沈定连
二〇〇九年六月二十九日
书记员 顾妍婷
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。