江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终326号上诉人（原审原告）：周丽媛，女，1981年10月18日出生，汉族，吉安市人。委托诉讼代理人：郑力杰，江西天开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜春市喜来乐娱乐有限公司，住所地江西省宜春市宜阳新区。法定代表人：章近富，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。上诉人周丽媛为与被上诉人宜春市喜来乐娱乐有限公司(以下简称喜来乐公司)商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员李星宇、罗武平参加的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周丽媛及其委托诉讼代理人郑立杰、被上诉人喜来乐公司的委托诉讼代理人熊辉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周丽媛上诉请求：请求二审法院依法撤销一审民事判决，改判被上诉人承担赔偿责任，理由是1、被上诉人在签订购房合同的过程中存在欺骗行为；2、被上诉人擅自改变了本案诉争土地使用性质；3、政府错误登记本案土地使用年限，并不是被上诉人在购房合同中约定70年使用年限的理由。被上诉人喜来乐公司二审答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审查明：2011年7月23日，周丽媛与喜来乐公司签订《商品房买卖合同》，购买喜来乐公司开发的宜春市宜阳大道211号喜来乐大厦第壹幢贰单元2-1302号房屋，房屋建筑面积77.37㎡，单价3315元/㎡，总价256482元。合同第一条项目建设依据第二款载明：“…该地块土地面积为6517.20㎡，规划用途为其它商服用地，土地使用年限自2009年2月18日至2079年2月18日…”，第三条买受人所购商品房的基本情况载明：“该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上二十五层，地下壹层。”此后，周丽媛付清全部购房款，喜来乐公司也交付了房屋。喜来乐公司于2014年5月22日为周丽媛开具购房发票显示，该房屋实际面积69.39㎡，购房总额为230027.85元。2014年8月29日，宜春市房地产管理局为本案房屋办理了产权登记手续，房屋所有权证载明房产证号为宜房权证宜春字第××号，房屋坐落宜春市宜阳大道××大厦××单元××室，房屋建筑面积69.39㎡，规划用途为商业，土地使用年限至2049年2月18日止。拿到房产证后，周丽媛对房屋所有权证载明的土地使用年限持异议，认为房屋买卖合同约定土地使用年限为70年，喜来乐公司诱骗销售房屋致使周丽媛购买的房屋土地使用年限少了30年，应赔周丽媛的损失。双方因协商未果，争议成诉。另查，喜来乐公司以出让方式取得宜春市宜阳新区宜阳大道以南、博皓酒店以东，土地面积为6517平方米（9.77亩）的国有建设用地使用权，《宜春市国有建设用地使用权出让审批表》显示，该地块土地使用年限为40年。喜来乐公司获得土地后在该地块建设酒店式公寓并于2011年取得商品房预售许可证，向社会公开预售。宜春市国土资源局在2009年9月17日为喜来乐公司颁发《国有土地使用证》（宜春国用[2009]第00000016号）时将土地使用年限终止日期的“2049年2月18日”错打成“2079年2月18日”，该局于2012年发现问题后通知了喜来乐公司并注销原证，重新颁发新的《国有土地使用证》（宜春国用2012第00000175号）。原审认为：本案的争议焦点是喜来乐公司在与周丽媛签订商品房买卖合同中是否存在欺诈，是否应赔偿周丽媛购房损失及其他损失。关于喜来乐公司在与周丽媛签订商品房买卖合同中是否存在欺诈。所谓欺诈，是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈有以下构成要件：（1）欺诈一方当事人有欺诈的故意。（2）要有欺诈另一方的行为。（3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果，只有当欺诈行为使他人陷于错误，而他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下与之签订了合同，才能构成受欺诈的合同。结合本案，喜来乐公司对宜春市国土资源局颁发土地使用权证的行政许可行为具有信赖利益，宜春市国土资源局2009年颁发的土地使用权证因打印错误将土地使用年限终止日期错打成“2079年2月18日”，喜来乐公司按该证载明事项及商品房预售许可证预售房屋，并非故意告知虚假情况，也难以认定为故意隐瞒真相，不具有法律上欺诈的故意。周丽媛与喜来乐公司签订的商品房买卖合同明确约定，土地用途为其它商服用地，商品房用途为商业，这与客观事实情况相符，喜来乐公司在签订合同过程中并没有虚构事实，没有实施欺诈的行为。在本案中，周丽媛并没有举证证明其与喜来乐公司签订房屋买卖合同是受欺诈造成的结果，实际上周丽媛与喜来乐公司均已履行房屋买卖中各自的合同义务，合同已经履行完毕，周丽媛发现产权证书载明土地使用年限与合同内容不一致后认为自己受到欺诈。综上，喜来乐公司在签订房屋买卖合同中不存在欺诈行为。至于周丽媛诉称喜来乐公司擅自改变土地使用性质，这不属于本案的审理范围。关于喜来乐公司是否应赔偿周丽媛损失。首先，根据合同法的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。周丽媛与喜来乐公司签订的商品房买卖合同第一条第二款关于土地使用年限部分违反法律法规效力性强制性规定，属于无效条款，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，如前文所述，周丽媛、喜来乐公司各自的合同义务已经履行完毕，除此之外喜来乐公司无其他违约行为，喜来乐公司不存在违约责任。其次，根据相关法律法规的强制性规定，周丽媛客观上不可能因签订商品房买卖合同而获得40年之外的国有土地使用权权益，不享有40年之外的国有土地使用权期待利益，喜来乐公司在客观上没有造成周丽媛的所谓损失。周丽媛主张赔偿损失依据不足。综上论述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回周丽媛的诉讼请求。案件受理费3098元，减半收取计币1549元，由周丽媛负担。本院经审理查明，一审查明的事实属实，双方在二审均未提供新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、被上诉人在签订《商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为；2、被上诉人是否应当向上诉人赔偿损失。一、关于被上诉人在签订《商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为的问题。根据本案一审查明的事实，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2011年7月23日，该合同第一条中约定的土地使用性质及土地使用年限均与宜春市国土资源局于2009年9月17日颁发的《国有土地使用证》内容一致，宜春市国土资源局在发现颁发给被上诉人的《国有土地使用证》存在土地使用年限打印错误后，亦登报进行了公示。而根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案被上诉人在签订合同时所描述的土地使用性质与土地使用年限均与其当时已获得的国土部门颁发的土地使用权证描述一致，并不存在欺诈行为。故上诉人主张本案被上诉人在签订房屋买卖合同时有欺诈行为的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；二、关于被上诉人是否应当向上诉人赔偿损失的问题。上诉人在二审中上诉称，其办理的房屋产权证上登记的土地使用年限为40年，而双方签订的《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限为70年，被上诉人应当按照诉争房屋总价÷70年×30年的计算方式，赔偿上诉人30年土地使用权差额损失及装修等其他损失。但土地使用年限是由法律强制性规定，交易双方并不能对商品房的使用年限进行自由约定，商品房价格的制定也不是以其土地使用年限为唯一依据，上诉人主张本案按照商品房使用年限计算其损失的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；况且双方签订的《商品房买卖合同》第一条也明确约定本案诉争房屋的土地使用性质为其他商服用地，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，“商业、旅游、娱乐用地四十年”，上诉人作为购房者在签订合同时也应尽到谨慎、注意义务；第三，上诉人也未能举证证明被上诉人在双方的买卖交易过程中是否存在利用合同约定的70年土地使用年限，作为广告宣传获取不当的交易优势或本案房价远高于同时期、同地区、同类型的商品房价格等情形；另外上诉人还主张对诉争房屋的装修等损失，但上诉人在本案中的诉讼请求，并不是解除或撤销合同，上诉人对本案房屋的装饰、装修仍然可由上诉人使用，收益。故上诉人的上述上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；另外，上诉人在二审中还主张被上诉人违反法律规定擅自改变土地使用性质，但本案所售商品房均已取得房管部门的预售许可，并办理了相关产权手续，上诉人所称与本案查明的事实不符。综上，一审判决事实清楚，适用法律和处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3098元，由上诉人周丽媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄若凡代理审判员  李星宇代理审判员  罗武平二〇一七年六月八日书 记 员  高 强