吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终449号
上诉人（原审原告）：滕和，男，1967年7月17日出生，满族，无职业，现住辽宁省清原满族自治县。
上诉人（原审原告）：朱秀兰（系滕和之妻），女，1968年2月28日出生，汉族，无职业，现住辽宁省清原满族自治县。
以上二诉人委托诉讼代理人：李实，清原满族自治县诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张斌，男，1966年6月27日出生，满族，工人，现住辽宁省清原满族自治县。
委托诉讼代理人：贾慧彦（系张斌之妻），女，1973年1月20日出生，汉族，工人，现住辽宁省清原满族自治县。
被上诉人（原审第三人）：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所：梅河口市长源食品城。
法定代表人：李权林，总经理。
被上诉人（原审第三人）：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，住梅河口市。
上诉人滕和、朱秀兰因与被上诉人张斌，梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、李权林申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。滕和、朱秀兰的代理人李实，张斌的代理人贾慧彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕和、朱秀兰上诉请求：撤销吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初356号民事判决，改判准许其对诉争的辽宁省清原满族自治县清原镇龙房屋继续执行；一、二审诉讼费由张斌、长源公司、李权林负担。、
张斌二审答辩认为：其买房真实且已入驻多年，一审判决正确，应当维持。
滕和、朱秀兰向一审法院起诉请求：对查封长源公司名下的位于辽宁省清原满族自治县清原镇龙房屋继续执行，诉讼费用由张斌、长源公司、李权林负担。事实与理由：2015年8月24日，其与长源公司、李权林在通化市中级人民法院主持下达成调解协议，由通化市中级人民法院作出（2015）通中民一初字第25号民事调解书。滕和、朱秀兰于2015年9月22日向通化市中级人民法院申请执行，中院指定梅河口市人民法院执行本案。2015年9月30日，经其申请，梅河口市人民法院作出（2015）梅执字第798号执行裁定，查封了清原满族自治县清原镇龙房屋。张斌提出执行异议，梅河口市人民法院作出（2016）吉0581执异13号执行裁定，裁定中止对查封房屋的执行。该裁定认定事实不清，适用法律错误。张斌仅提供了《商品房买卖合同》、配户通知单、交费收据等用以证明与长源公司签订了买卖合同、交付了价款并合法占有了争议房产。法院在没有召开听证会对证据进行质证的情况下，直接认定张斌合法占有该房产而裁定中止执行，属认定事实不清；在张斌不具有能够排除执行权利的情况下，错误地中止执行，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，属适用法律错误。张斌称其所购房屋系聂长发顶账房屋，并未提供聂长发与长源公司间的施工协议、顶账协议，所提供证据不能证明聂长发与长源公司间工程款是否结清，无法证明聂长发证言的真实性。聂长发也不具有施工资质，聂长发无权处分长源公司的房屋。张斌将房款支付给聂长发而没有支付给长源公司，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条可以排除执行情形的规定。法院查封时，张斌未办理相关产权登记，张斌的异议无事实及法律依据。其作为长源公司的债权人依据生效判决书，申请法院强制执行涉案房屋符合法律规定，请依法判决准许执行涉案房屋。
张斌一审辩称：梅河口市人民法院（2016）吉0581执异13号执行裁定书认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回滕和、朱秀兰的诉讼请求。1、其对争议房屋具有完整物权，其物权取得符合法律规定，应依法得到保护。2013年12月1日，其与长源公司签订商品房买卖合同，购买了长源公司开发的清原满族自治县清原镇龙房屋。在全款交付房款及缴纳一系列入户费用后，由长源公司出具配户通知单，入户居住。至今已居住三年时间，其对争议房屋的所有权毋庸置疑，应受法律保护。2、梅河口市人民法院（2015）梅执字第798号查封公告是2015年9月30日作出的，查封期限自2015年9月30日至2018年9月30日止。而其购买及入住房屋的时间为2013年12月1日，是在法院查封之前。未办理产权证是因为开发商长源公司拖欠相关税费所导致。滕和、朱秀兰主张不能对抗依法订立商品房买卖合同、支付对价、实际入住的法律事实；并且从通化市中级人民法院民事调解书可见，滕和、朱秀兰与长源公司债务形成的时间最早的为2014年2月10日，均发生在其购房之后。
长源公司一审述称：聂长发承建清原县龙呈金湾小区三、四、七号楼的土建，这户房源拨给聂长发，由聂长发卖给张斌抵顶工程款。张斌入住房屋是在2013年11月份左右。
李权林一审未陈述意见。
一审法院经审理查明事实如下：长源公司开发的清原满族自治县清原镇龙房屋划归聂长发抵付工程款，张斌购买该房屋并将房款38万元给付聂长发。2013年11月14日，张斌交纳了房屋维修基金、水电热费、装修保证金、物业费等费用，办理了入住手续，由长源公司出具配户通知单。2013年12月1日，张斌与长源公司签订商品房买卖合同。张斌占有使用该房屋至今。2015年9月30日，因滕和、朱秀兰与长源公司、李权林民间借贷执行案，经滕和、朱秀兰申请，梅河口市人民法院执行局作出（2015）梅执字第798号执行裁定，查封了清原县清原镇龙房屋。张斌提出执行异议，梅河口市人民法院执行局认为异议成立，以（2016）吉0581执异5号执行裁定，裁定中止对查封房屋的执行。滕和、朱秀兰不服该裁定，特提起本案诉讼。
一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉案件，争议的焦点是张斌作为执行案外人对本案讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作为一般买受人购买被执行人名下的房产须同时具备以下四个条件，买受人提出排除强制执行的异议，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有；三是已支付全部价款或部分价款并提存剩余部分；四是未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人没有过错。在本案中，张斌就争议房屋与房地产开发企业第三人长源公司签订了书面商品房买卖合同,该合同未违反法律法规的强制性规定是合法有效的；关于房款交付，张斌虽未提供交款凭证，但长源公司未提出异议并有证人聂长发当庭证言予以佐证，可以认定张斌以抵偿长源公司所欠工程款的方式支付了房款；查封前张斌已办理入住并实际占有使用讼争房屋至今，买卖合同已履行完毕，长源公司对此无异议；张斌未取得房屋产权证照是因讼争房屋现仍不具备办理产权初始登记的条件，张斌对未取得产权证照没有过错。即使按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张斌作为房屋消费者，其占有房屋先于查封，买卖合同已履行完毕，其权利也应优先得到保护。原告方亦未提供证据证明张斌与长源公司间房屋买卖是虚假的，存在恶意串通。所以，张斌作为讼争房屋的买受人，其排除强制执行的主张符合法定要件，张斌对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权利。滕和、朱秀兰要求继续执行该讼争房屋的诉讼请求应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回滕和、朱秀兰要求准予对清原满族自治县清原镇龙房屋继续执行的诉讼请求。案件受理费100元，由滕和、朱秀兰负担。
在本院审理中，各方当事人均无新证据提供，对一审中证据亦无新的质证意见。
本院经审理查明事实与一审法院经审理查明事实基本一致。
本院认为，本案诉争房屋登记在被执行的房地产开发企业长源公司名下，因此本案争议适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。张斌在一审中所提交证据能够形成证据链条，能够证明其真实购买争议房屋并已交足房款，滕和、朱秀兰主张聂长发证人证言并不真实，但该证人证言与一审书证相互佐证，且滕和、朱秀兰无相反证据足以反驳，该证人证言应予采信。二审中，张斌表示该房屋用于居住并无其他用于居住的房屋，滕和、朱秀兰对此未予否认。滕和、朱秀兰虽对张斌与长源公司签订的商品房买卖合同有异议，但无反证证明，本院不予支持。综上，滕和、朱秀兰的上诉主张证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人滕和、朱秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申洪钟
代理审判员 黄吉国
代理审判员 张 娜
二〇一七年三月六日
书 记 员 单铄然