海南省海口市秀英区人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）秀行初字第10号
原告江南水利水电工程公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金洲路23号。
法定代表人范天印，总经理。
委托代理人韩耀，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人陈建，海南瑞来律师事务所实习律师。
被告海口市住房和城乡建设局，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区15号楼。
法定代表人李运文，局长。
委托代理人梁振华、孙诚，海口市住房和城乡建设局工作人员。
第三人海南金鼎实业发展股份有限公司，住所地海口市海秀西路160号。
法定代表人方立平，总经理。
委托代理人王圣哲、陈瑜，海南圣合律师事务所律师。
第三人海南新智创实业开发有限公司，住所地海口市金龙路深发展大厦2668房。
法定代表人璩成达，总经理。
委托代理人邱宝洪，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人王浩，海南嘉天律师事务所实习律师。
第三人符世平，男，汉族，1963年3月15日出生，住所地海口市秀英区西秀镇荣山寮村***号。
委托代理人郑金宝，海南川海律师事务所律师。
第三人梁凤飞，女，汉族，1972年11月19日出生，住所地海口市龙华区紫荆路**号紫荆花园*栋**号房。
第三人李爱明，女，汉族，1964年12月14日出生，住所地海口市龙华区坡博路华立小区******室。
第三人罗拥华，男，汉族，1976年11月6日出生，住所地海南省儋州市国营红岭农场场部北路**幢*号。
第三人杨秀碧，女，汉族，1974年5月13日出生，住所地海南省洋浦经济开发区新英湾区居委会港北居民组公安局宿舍。
共同委托代理人符策光，海南大华园律师事务所律师。
共同委托代理人符慧宇，海南大华园律师事务所实习律师。
原告江南水利水电工程公司（以下简称水电公司）因不服被告海口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）分别于2009年12月23日、2009年12月31日向第三人梁凤飞、李爱明、罗拥华、杨秀碧和符世平颁发海口市房权证海房字第HK211510、211511、211512、211513、211505号《房屋所有权证》的行政行为，于2014年12月30日向本院提起行政诉讼。本院于2015年1月7日立案受理，并于2015年1月13日向被告送达起诉书副本和应诉通知书。在审理过程中，被告住建局于2015年1月19日以案情复杂、人员变动为由，向本院申请延期举证；经审查，本院对被告的申请予以照准。由于本案的处理结果与案外人海南金鼎实业发展股份有限公司（以下简称金鼎公司）、海南新智创实业开发有限公司（以下简称新智创公司）、梁凤飞、李爱明、罗拥华、杨秀碧和符世平有法律上的利害关系，本院依法追加上述当事人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案，原告委托代理人韩耀、陈建，被告委托代理人梁振华，第三人金鼎公司法定代表人方立平、委托代理人王圣哲，第三人新智创公司委托代理人邱宝洪，第三人符世平委托代理人郑金宝，第三人梁凤飞、李爱明、罗拥华、杨秀碧共同委托代理人符策光、符慧宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水电公司诉称，原告系中国人民武装警察部队水电第一总队所属公司。上世纪九十年代与金鼎公司合作建设了金鼎大厦二期（又名希望大厦），2004年10月依法取得房产权属证书。根据中央军委做好军队清产核资工作有关指示的要求，今年以来，原告对在海南地区的相关房产进行清理时发现，由于被告的错误登记行为，致使原告所属希望大厦受到严重的非法侵占。现场查勘表明，分别登记在梁凤飞、李爱明、罗拥华、杨秀碧名下的西秀名郡一层01房、02房、03房、04房以及登记在符世平名下的西秀名郡二层完全压占了希望大厦东侧的二楼阳台及以下部分，侵占事实十分清楚（附现场照片），致使原告对该大厦一直不能有效地使用和管理，极大地损害了原告的合法权益。
经调查发现，上述5户房产属于西秀名郡，原名金鼎大厦的组成部分，位于海口市海秀大道160号，建设单位为金鼎公司。该项目于1994年开始建设，共由五个部分组成，分别为1994年建成的第一栋综合楼（产权证号20564，档案号CB91748，登记建筑面积4403平方米，附有房地产平面图）；1997年建成的金鼎大厦二期2区（产权证号HJ004998，档案号CB91750）、二期3区（产权证号HJ004997，档案号CB91753），以及改造第一层前厅（产权证号HJ004999，档案CB91752）和改造第八层（产权证号HJ005000，档案号CE54896）。2009年1月，被告为上述五个部分的房产进行合并登记时，在未经实地查看，也未详细核对相关资料的情况下，将新智创公司于2008年底在原告二楼阳台及以下部分非法加建的房产加塞到合并登记的房地产证下。2009年3月，金鼎公司与新智创公司以房屋买卖的名义将该西秀名郡中的7140.16平方米过户到新智创公司名下，之后，由新智创公司将房产分割出售给梁凤飞，李爱明、罗拥华、杨秀碧及符世平等人。
建设部《房屋登记办法》第二十二条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法，有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致。本案中，新智创公司名下西秀名郡第一层房产权利权属来源不清，在其没有提供充分依据的情况下，被告也未按《房屋登记办法》第十九条之规定进行实地查看，对原告房产明显被侵占的事实视而不见，仍予办理产权登记手续，显属违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，恳请人民法院撤销被告住建局分别于2009年12月23日、2009年12月31日向五名第三人颁发的HK211510、211511、211512、211513、211505号房产证并承担本案的诉讼费用。
经审理查明，本案涉案房产位于海口市海秀大道160号西秀名郡（原金鼎大厦）东面首层铺面和第二层房屋，北面与西秀名郡相连，西面连接原告所属的金鼎希望大厦，原地上建有“金鼎中心商厦售楼处”。第三人金鼎公司在1987年投资兴建金鼎大厦，楼高七层，建筑面积4403平方米（1999年6月29日办理房产证，证号海房字第205**号）。1992年5月8日，原告水电公司与第三人金鼎公司签订《联合开发海口市金鼎小区项目合同书》，约定由金鼎公司提供土地，原告水电公司提供资金，共同建设金鼎希望大厦项目。金鼎希望大厦又称为金鼎二期，共分3个区；1区主楼高17层，面积16151平方米（现金鼎希望大厦，属原告所有，2004年10月单独办理房产证）；2区为7层高的附楼，面积1118平方米，连接金鼎大厦与金鼎希望大厦；3区为8层高即原金鼎大厦后通廊改建，面积547平方米。1995年，第三人金鼎公司对金鼎大厦进行扩建改造，加建第八层，面积953.46平方米；扩建首层接待大厅，面积350平方米。建成后均未办理房产证。
2002年，第三人金鼎公司根据《海口市积压房地产产权确认办法》的规定，向被告申请对上述房产进行公告确权登记。被告经公告无异议后，于2002年7月22日向第三人金鼎公司颁发房产所有权证。其中金鼎二期3区面积547.33平方米，证号HJ004997号；金鼎二期2区面积1116.12平方米，证号HJ004998号；金鼎大厦改造第一层前厅面积350平方米，证号HJ004999号；金鼎大厦改造第八层面积953.46平方米，证号HJ005000号。
由于第三人金鼎公司拖欠中国农业银行海口市海秀支行贷款，2003年8月26日，双方签订《以资抵债协议书》，第三人金鼎公司将上述金鼎大厦7140.71平方米房产交农行抵债。2007年12月27日，第三人新智创公司通过公开拍卖，竞买了金鼎大厦7140.71平方米房产及相应的2260平方米土地。2008年3月24日，第三人金鼎公司与新智创公司签订协议书，金鼎公司将金鼎大厦东侧的“金鼎中心商厦售楼处”（即涉案房产所在地）移交新智创公司处置。随后，新智创公司对金鼎大厦进行装修改造，并更名为西秀名郡。2009年1月22日，金鼎公司持《房屋建筑面积测绘报告》（编号LB测第20080951号）、证明等相关材料，以金鼎大厦分期改造扩建后，共办理了5本房屋所有权证，其证号分别为HJ004997、004998、004999、005000、海房字第205**号，由于分期办证造成地址名称及地址编号不统一为由，向被告申请要求将上述五证合并登记换证并统一房屋坐落地址。2009年3月5日，被告给金鼎公司办理了上述房产的变更合并登记手续，房屋坐落地址统一为海口市海秀大道160号西秀名郡（原金鼎大厦），建筑面积7140.16平方米，证号HJ005000号。该证项下包括涉案第一层101、102、103、104房以及第二层房产。
2009年3月9日，金鼎公司与新智创公司共同向被告申请办理西秀名郡的房屋所有权转移登记手续。被告经审核，于2009年3月16日为新智创公司颁发了证号为HJ005000号房屋所有权证，房屋面积为7140.16平方米。2009年5月，新智创公司办理了西秀名郡房产的分户房产证，将涉案房产分别出售给本案五名第三人并办理房屋所有权转移登记。其中：101房，证号HK211513号，建筑面积25.49平方米，2009年5月1日转让给梁凤飞；102房，证号HK211512号，建筑面积23.76平方米，2009年4月20日转让给李爱明、李宇星；103房，证号HK211511号，建筑面积47.50平方米，2009年5月15日转让给罗拥华（目前处于抵押状态）；104房，证号HK211510号，建筑面积167.21平方米，2009年4月20日转让给杨秀碧；第二层房产，证号HK211505号，建筑面积1388.65平方米，2009年6月10日转让给符世平（目前处于检察院查封状态）。
2014年，原告在清产核资过程中，发现涉案房产挤占了原告所属的金鼎希望大厦东侧一、二层的空间，使原告对该大厦不能有效管理和使用。经调查核实后，原告于2014年6、7月分别向被告和海口市人民政府去函反映，要求处理。由于被告至今未作处理，原告遂向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据最高人民法院法释（2010）15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案中，第三人金鼎公司于2009年1月22日向被告住建局申请五证合并登记换证并统一房屋坐落地址，其提交的《房屋建筑面积测绘报告》中就包含涉案房产；在五证合一后房产才过户给第三人新智创公司，第三人新智创公司再将涉案房产办理分证后分别出售给本案五名第三人并办理房产转移登记。因此，被告住建局向五名第三人颁发房产证的行为是后续转移登记行为，原告对后续转移登记行为提起行政诉讼，本院应不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（11）项之规定，裁定如下：
驳回原告江南水利水电工程公司的起诉。
本案不收取诉讼费，原收取诉讼费人民币50元退还原告江南水利水电工程公司。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。
审 判 长 李会勤
审 判 员 张一晨
人民陪审员 谭传声
二〇一五年三月三十日
书 记 员 杨 衢
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十四条：有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：
（十一）、起诉不具备其他法定要件的。