河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第7064号
原告梁印。
委托代理人李凤远，河南锦盾律师事务所律师。
被告张琪晨。
法定代理人李海燕。
被告李海燕，身份情况同上。
二被告委托代理人陈浩宁，河南融业律师事务所律师。
原告梁印诉被告张琪晨、李海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李凤远、二被告委托代理人陈浩宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月15日，被告李海燕以被告张琪晨名义与原告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告拥有的位于金水路226号楼楷林国际大厦B座1401室作为办公使用，租赁期限自2013年11月15日起至2014年11月15日止。合同签订后，原告依合同约定向被告李海燕指定的账户支付租房定金及半年租金，被告也依约交付房屋给原告使用。半年到期后，原告因资金紧张，未一次性向被告支付后半年租金，但支付余下租金的大半部分，被告李海燕遂以原告未按合同约定支付租金为由，强行锁住租赁房屋大门，强迫原告搬走，原告迫于无奈，于2014年6月25日搬离租赁房屋。但根据原告向被告缴纳租金及实际使用租赁房屋状况，被告应退还原告多缴纳的房屋租金66750元，原告多次催要，被告却拒不退还。被告行为已严重损害原告的合法权益，鉴于被告张琪晨为本租赁合同相对人，被告李海燕为本租赁合同实际履行人。为此，原告依法诉至法院，请求判令：一、二被告归还原告房屋租金66750元；二、二被告支付原告上述款项利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2014年6月25日计算至被告实际还款之日止），暂计算至2013年9月5日为791.73元；3、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：
一、常住人口信息复印件一份，证明：本案房屋租赁合同甲方张琪晨与李海燕系母子关系；
二、房屋租赁合同一份，证明：原、被告于2013年11月15日签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于金水路226号楼楷林国际大厦B座1410室作办公使用，承租期限一年；
三、梁印银行转账记录一组，证明：房屋租赁期间，原告共向被告支付房屋租金共计245250元；
四、楷林国际大厦物品通行证及原告办公室搬空照片各一张及原告向河南楷林物业管理有限公司缴纳物业费及水电费票据各一张，证明：原告于2014年6月25日搬出租赁的被告房屋，原告在本案租赁房屋内实际租赁日期为2013年11月15日至2014年6月25日，实际消费租金178500元，下余租金66750元；
五、李海燕与梁印及梁印老板李晓娜通话录音证据一份，证明：因原告未按合同约定一次性支付下半年租金，被告将本案争议租赁房屋租与别人，并要求原告搬走，同时不愿退还被告多支付的房租。
被告辩称：一、双方房屋租赁合同合法有效，履行合同过程中，原告违反合同约定，并且向被告作出承诺后又再次违约，被告按照合同约定和原告自愿作出的承诺，依法不予退还租金，于法有据；二、原告存在私自转租租赁房屋的行为，违背了双方合同约定，依法被告也不退还房屋租金。综上，原告诉请没有事实和法律依据，被告依法不予退还租金，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩意见，提交以下证据：
一、手机短信来往打印件一份（三条），证明：原告违约未按时向被告支付租金；
二、原告梁印2014年4月26日向被告出具的承诺复印件一份，证明：原告在违约后又向被告承诺若再违约则自愿放弃剩余房租、押金、并退还房屋；
三、李晓娜2014年4月30日向被告出具的承诺书一份，证明：原告梁印的同事李晓娜在继梁印后又再次欺骗被告，同时原告存在转租行为；
四、2014年4月26日梁印出具的书面材料一份及其身份证复印件一份、2014年4月30日李晓娜出具的书面材料一份，证明：原告在违约后多次向被告做出承诺，但又在承诺期限内多次违约。
经质证，被告对原告证据的意见为：1、对证据一真实性、证明目的、关联性、合法性没有异议；2、对证据二真实性、合法性、关联性无异议；3、对原告提交的证据三真实性、合法性、关联性均无异议；4、对原告提交的证据四，首先对通行证无异议；其次对照片，被告认为该照片不能显示是什么地方，与本案无关联性；对物业和电费票无异议；5、对原告提交的证据五，来源不符合法律规定的形式，系传来证据，不能作为定案的依据；同时，原告违约的事实也得到了原告的认可，按合同约定，被告可以解除合同。原告对被告证据的意见为：1、对证据一，被告提供为复印件，无原件与之核对，对真实性不予认可；2、对证据二，系复印件，无原件与之核对，对真实性不予认可，对证明内容方面，该承诺违反合同法公平原则，应为无效；3、对证据三，系复印件，无原件与之核对，对真实性不予认可；对于证明内容，无法证明原告存在转租行为，该承诺系违约责任，违反合同法公平原则，应无效；4、对证据四的真实性无异议，该两份材料因为原告筹钱支付房租过程中为了不被被告赶离租赁房屋，宽缓期限筹钱而被迫做出的承诺。
依据原、被告诉辩及举证质证意见，结合庭审情况，本院确认以下案件事实：
2013年11月5日，原告（乙方）与被告张琪晨（甲方、被告李海燕代）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将其拥有的位于金水路226号楼楷林国际大厦B座1410室的房屋（以下简称该物业）出租给乙方作为办公使用，建筑面积约为213.83平方米，甲方确认对该物业享有完整的产权，并对所提供资料的真实性和合法性负责；2、租赁期限自2013年11月15日起至2014年11月15日止，一年签一次合同，租赁期满甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；3、乙方在签订本合同时向甲方支付租房定金叁万元整，此租金定金一经甲方签收，即具有法律效力，甲方在向乙方收取租金时，此笔定金可转为乙方应付租金的一部分；4、租金为3.8元每平方（米）每天，每月租金为24376元，租金按半年支付，半年租金为146000元整，租金每年按最低7%做递增（行情高于7%时按行情走），乙方应每半年到期前30日向甲方支付下期租金，甲方可以要求收取现金，或者要求乙方将上述租金打入指定账户，户名为唐玉瓶、开户行为工行、账号为62×××18，乙方应于2013年11月10日前交付首期租金，金额为146000元；5、乙方应于2013年11月10日前向甲方支付租赁该物业的租房押金30000元；6、甲方应于2013年11月15日交付该物业予乙方使用；7、在租赁期间内，乙方不得将该物业部分或全部转租给他人，如乙方未按约定私自转租的，甲方有权解除合同并没收全部租金及押金；8、乙方未按时交付租金的、严重损坏物品、装修和物业设备的、违反国家法律法规的经营和行为的，其他对甲方物业造成损害行为的或不按约定提前退租的视为乙方违约，甲方有权收回物业并没收租金及押金。该合同还约定了其他相关事项。
原告提交的证据三即银行转账记录显示：原告梁印于2013年11月2日通过手机银行向李海燕转账支付5000元、于2013年11月4日通过手机银行向唐玉瓶转账支付25000元、于2013年11月15日通过手机银行三次向唐玉瓶转账支付共计143250元、于2014年5月1日通过ATM自动柜员机分三次向唐玉瓶账户分别存入5000元、10000元及7000元、于2014年5月19日通过ATM转账向唐玉瓶支付50000元，以上共计支付金额为245250元。
2014年4月26日，原告梁印出具书面材料一份，载明：“本人保证2014年4月29号前把所欠楷林国际1410室的租金准时打上及续约，如到期限未能执行，本人及所公司自愿放弃在租赁期内剩余的租金及叁万元押金不在（再）退还。经甲方认同后，属公司所有财产（自购物品）进行搬走，2014年4月30号之前所有物品搬完”。2014年4月30日，李晓娜（原告称系其老板，被告称系后来与其联系租房的人）出具书面材料一份，载明：“2014年5月1日前本人自愿预交叁万元人民币，作为预交楷林国际1410室的使用费，如在2014年5月15日前未能与楷林国际1410室房东签合同，本次预交的叁万元人民币将不再退还（自行放弃）。如在2014年5月15日前续签合同，本次叁万元人民币将算为租金内。另今日交不上叁万元人民币，明日房东可自行解决室内物品”。
庭审中，双方当事人均认可原告实际占用租赁房屋的期间为自2013年11月15日至2014年6月25日。
本院认为：第一、原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，且不违反法律法规的强制性规定，并已实际履行，双方均应按照约定履行各自义务。原告于2013年11月2日、4日分别向被告交付5000元及25000元，并于2013年11月15日向被告交付共计143250元，据此可以认定原告已足额交纳了租房押金3万元及自2013年11月15日起至2014年5月14日止第一期半年的租金。后因原告未按约在到期前30天提前预交第二期半年的租金，原告于2014年4月26日出具书面材料，保证于2014年4月29号前把所欠的租金准时打上及续约，如到期限未能执行，自愿放弃在租赁期内剩余的租金及叁万元押金不再退还。因该保证系原告自愿作出，应予认定，但原告的该保证是在第一期房租到期前作出的，应当是针对其所交纳的第一期租金及押金作出的保证，因原告违反该保证，故无权就已交纳的租房押金及第一期租金的剩余部分要求返还。第二、原告于2014年5月1日及19日又分别向被告支付了22000元及50000元，应当视为原告交纳的第二期租金，按照合同约定，第二期房租的租赁起始时间应为2015年5月15日，至原告2015年6月25日搬离租赁房屋，该期间的租金按约定应计算为32501元，故被告应将已收到的第二期租金72000元在扣减32501元后，将剩余部分39499元返还给原告。第三、因被告张琪晨系无民事行为能力人，不能独立承担民事责任，且租赁合同也系其母亲李海燕代签，李海燕也是租赁合同的实际履行人，故应当由被告李海燕承担上述返还责任。第四、关于原告主张的利息，因其存在违约行为，故其该主张无事实和法律依据，不应予以支持。
综上，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款的规定，判决如下：
一、被告李海燕于本判决生效后十日内返还原告梁印租金39499元。
二、驳回原告梁印的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1489元，原告负担595元，被告负担894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 马海涛
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 刘 玲
二〇一六年十一月三十日
代理书记员 李 浠