陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7905号上诉人（原审原告）：米社民，男，1965年1月24日出生，汉族，陕西省建筑总公司下岗职工，住西安市新城区。上诉人（原审被告）：王红军，男，1976年4月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈曦，陕西康宁律师事务所律师。上诉人米社民因与上诉人王红军租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。米社民上诉请求：1、改判王红军支付米社民第三年度租金95424元；2、一、二审诉讼费全部由王红军承担。事实和理由：2013年12月9日，米社民与王红军经华南城介绍后签订了《房屋租赁合同》。按合同约定，王红军早应支付米社民第三年租金，但王红军至今未付，严重违反了合同约定，损害了米社民的合法权益。米社民出于最大善意给予王红军第二年度免租金优惠，一审认定王红军向米社民支付过第二年度租金不当。一审调查华南城商铺租金3-5万元并以此为据进行判决过于片面。3-5万元租金仅是该市场130平方米左右的单间商铺，该价格的由来是因部分业主在购房时仅交纳了一定数量的定金，后续购房款没有跟进，这样的商铺不能正常交房，华南城把这一部分商铺作为在一定时期内招商的优惠促招方式，而现在以这样的价格不可能在该市场租到理想的经营场所了。米社民出租给王红军的商铺是市场的最佳地段，双面开门，双铺面，最把头的拐角大商铺，该商铺在刚开盘时售价已达11000元/㎡，米社民为购该商铺所交购房款与为取得房产证所交各种款项及为承租户所交开业保证金已近400余万元。米社民与王红军订立合同时为市场招商最初期，现华南城市场经营环境已成熟，一审判决王红军支付米社民第三年度租金区区4万元，违背经济发展规律。双方虽未约定第三年度租金，口头约定也无法认定，根据《合同法》第六十二条第二款规定，价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案最大的参照应是双方订立合同时对第一年度租金的约定。王红军辩称，王红军于2015年10月搬离了租赁场地，米社民同期在门上贴了出租告示，将该房屋对外出租，且在王红军搬离当日就有一名湖北租客与米社民商谈租赁事宜，故双方的租赁合同实际已于2015年10月解除。后米社民因租金及租期问题未将房屋出租，于2016年5月将王红军诉至法院要求支付第三年度租金。一审中经法院到华南城物业调取证据查明，第三年租金米社民2016年10月才可以收取，后米社民撤诉。2016年9月因王红军未找到之前2015年10月米社民在门上张贴的出租告示，在律师的建议下，向米社民发出了解除通知，米社民承认收到该通知，但并未提出异议或向法院起诉，反而在2016年12月再次将王红军诉至法院，要求支付第三年租金。一审未就2015年10月解除事宜进行确认，也未就2016年解约事实进行确认，反而武断认定米社民要求支付第三年租金即为否认解除通知，将给付之诉与确认之诉混为一谈，造成王红军已实际搬离租赁场地，在不可能履行租赁合同的情况下继续向米社民支付租金的恶果，也造成米社民的房屋不能再次出租而一再延误造成损失。王红军解除合同若违法也只是赔偿的问题而不是继续履行的问题。合同已不具备继续履行的任何条件，如果王红军解除合同，则米社民的所有请求应依法驳回。王红军上诉请求：1、撤销原判，驳回米社民的起诉；2、诉讼费由米社民承担。事实和理由：通过王红军提供的照片显示，在王红军承租的商铺内，米社民张贴了出租信息，内容为“此房出租180××××0039”，该号码为米社民使用，且在商铺门口停有陕Ａ×××××号小轿车，经查该车为米社民所有，这排除了王红军私自张贴的可能性。同时，王红军又进行了拍照，排除了米社民私自张贴的可能。以上证据足以证明双方就租赁合同解除形成了一致意见。王红军也同时搬离了商铺，对装修补偿，双方曾多次协商，未达成一致意见。米社民承认2015年10月双方就解除事宜进行了协商。一审认定双方未解除合同并进而判决王红军支付米社民租金4万元是错误的。解除权效力异议之诉是确认之诉，必须明确具体向法院提出，而非由法院主观推断。该楼共三层，水从三楼顶部漏至二楼顶部及墙面，甚至一楼楼梯间和卫生间也有部分墙面漏水，说明三楼漏水严重，房屋漏水影响使用是必然的。王红军2015年10月已搬离，物业2016年对A区进行整体屋面维修，说明直至2016年该楼仍在漏水。一审认定漏水不符合法定解除合同的条件违背客观事实。法院现场勘察时，已没有王红军任何办公设备，合同已没有继续履行的基础，且原合同对第三年租金并未约定，一审判决王红军继续履行合同支付房租，并就房租进行核定，与强买强卖没有区别。支付租金属给付之诉，解除合同效力异议之诉属确认之诉，一审将两个不同性质的诉讼混在一起审理，系程序错误。米社民辩称，其开车到商铺门前找王红军讨要房租，或开车陪一审法官数次去现场勘察，没有不妥。王红军已承认出租信息张贴在门窗玻璃里面或二楼，只有商铺的实际使用人王红军有义务做出合理解释。2016年9月8日王红军向米社民邮寄解除合同通知的时间正是米社民起诉王红军的一审审理期间，该案米社民明确要求王红军履行合同并支付第三年度租金。王红军不顾几次诉讼期间米社民的真实意思表示而仅以其发出的一个通知为据谎称合同已解除不可理喻。几次诉讼的一审法官先后去现场勘察实地了解，三楼屋顶看不到漏水的痕迹，地面没有下沉，至于墙皮开裂，三楼的水从何而来，完全是作为房屋装修者、使用者的王红军责任未尽到造成，不排除王红军因经营不善、为达到早日终止合同的目的而恶意为之。合同签订前，王红军已对房屋有了充分了解。合同期内，王红军并没有积极配合市场方面的检查与维修，反倒在房屋维修过程中与市场管理方面关系处理得很不和谐。假设房屋质量真的出现问题，王红军应起诉华南城而不是米社民。2015年10月31日米社民去找王红军要房租时拍摄的照片可以证明，此前商铺王红军仍在使用，王红军称其2015年10月搬离，系编造谎言。米社民向一审法院起诉请求：1、王红军支付米社民第三年租金95424元；2、诉讼费由王红军负担。一审法院认定事实：米社民与王红军通过西安泰胜商业运营管理有限公司（华南城物业）介绍于2013年12月9日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“王红军（承租人乙方）承租米社民（出租人甲方）座落于陕西省西安市××城内××区编号××29-10101的房屋，经营五金类广告、装饰，建筑面积（包含公摊面积）约284平方米。租期为五年，从2013年12月9日起至2018年12月8日止。第一年租金为每月28元/平方米，第二年租金为每月0元/平方米，按年收租，次年租金在当年度的最后三个月内一次性收取。租金起算日以正式开业起租。”华南城正式开业日为2014年10月18日。合同签订后，王红军按照合同约定向米社民缴纳了第一年房租及押金，第二年房租免费，米社民承认收到第一年房租及押金。之后王红军对房屋进行装修并使用。庭审中，双方对合同签订时间、合同约定的房屋租赁期限、房屋面积、第一和第二年房租及押金已经缴纳的事实均无异议。王红军在使用过程中房屋出现漏水、墙体开裂情况，双方因修缮房屋一事协商未果。2015年10月双方曾沟通过解除合同一事，但未达成一致意见。2016年4月米社民起诉王红军，要求支付第三年房租，因证据不足米社民于2016年10月撤诉。2016年9月8日王红军向米社民发出解除合同的通知（通过挂号信的方式邮寄），米社民于2016年9月9日收到该通知。2017年4月1日一审法院到华南××××区五金机电物业服务中心查明：涉案房屋因二、三层漏水于2014年5月6日、5月9日向物业报修两次，维修时发现只有三层漏水，渗到二楼，2014年6月6日物业确认已维修完成。2015年5月20日因涉案房屋漏水又向物业报修一次，物业已于2015年5月24日维修完成。因为有其他住户反映渗水问题，华南城物业于2016年对整个A区的楼面进行防水施工，并未出现其他住户反映因为渗水原因导致无法经营的情况。关于房屋墙面裂缝物业解释是正常工程产生的，不会影响正常使用，更不会存在安全问题。目前该市场商铺租金约为3-5万元。一审法院认为，米社民与王红军签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。合同的各方应受合同约束，自觉、及时、全面的履行合同义务。合同签订后，米社民依约向王红军提供了自己的房屋，王红军亦按约支付了第一年、第二年的房租。本案争议的焦点是双方所签订的房屋租赁合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，当事人可以约定解除合同，符合法定解除条件当事人也可以解除合同。本案中双方曾在2015年10月协商过解除合同一事，但未达成一致意见，且该房屋租赁合同并未约定解除条件，王红军也未能举证证明达到法定解除条件，王红军就合同解除一事向米社民通知，但米社民就租金一事向法院起诉，应视为米社民就合同解除提出的异议，王红军认为合同已经解除，无法律和事实依据，其据此提出不支付租金的抗辩意见，不予采纳。双方虽就第三年租金未约定，但参照第一年租金及目前该市场的租金情况，米社民要求王红军支付第三年租金95424元的诉讼请求，酌情予以支持，酌定第三年租金为4万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：王红军于本判决生效后20日内支付米社民第三年（2016年10月18日至2017年10月18日）房屋租金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2186元，米社民已预交，现由米社民负担1000元，王红军负担1186元，王红军将其负担的诉讼费连同上述应付之款一并给付米社民。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。米社民与王红军于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，米社民向王红军交付了房屋，王红军向米社民支付了第一年房租及押金。合同约定，第二年租金为每月0元/平方米，次年租金在当年度的最后三个月内一次性收取，租金起算日以正式开业起租。华南城2014年10月18日起租。双方曾于2015年10月协商过解除合同一事，但未达成一致意见。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”2016年9月8日王红军向米社民发出解除合同通知，米社民于2016年9月9日收到该通知。米社民于2016年10月起诉要求王红军履行合同并支付第三年租金，应视为对合同解除提出异议。双方所签合同并未约定解除条件。王红军也未提供确实充分之证据证明双方所签合同已达到法定解除条件。华南××××区五金机电物业服务中心证实，涉案房屋漏水、墙面裂缝不影响正常使用。据此，王红军以合同已解除为由拒付第三年租金不能成立。因双方对第三年租金数额未作约定，一审法院在参照第一年租金的同时，结合向华南××××区五金机电物业服务中心调查所得目前该市场商铺租金的情况，酌情认定第三年租金为4万元，并无不妥。综上所述，米社民、王红军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1986元，米社民预交1186元，王红军预交800元，由米社民负担1186元，由王红军负担800元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年十一月六日书记员  房玉辉