湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂10民终1383号
上诉人（原审被告）：荆州市华翔房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区江汉北路32号。
法定代表人：袁儒华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈鹏，湖北吕军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁汝松，男，汉族，1970年12月17日出生，住松滋市，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈飞，男，1987年3月4日出生，汉族，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：赵亚男，湖北旻韬律师事务所律师。
上诉人荆州市华翔房地产开发有限公司(以下简称华翔公司)因与被上诉人陈飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院(2017)鄂1002民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华翔公司的委托诉讼代理人陈鹏、袁汝松，被上诉人陈飞的委托诉讼代理人赵亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华翔公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并驳回一审原告的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、华翔公司开发的“云中阁”项目按照国家相关法律、法规及市政府规章取得项目相关手续及房屋预售许可证，《商品房买卖合同（预售）》也是在取得房屋预售许可证的情况之下达成的。双方签订的网签合同也是经过陈飞与华翔公司双方认可后才签订的，是真实有效的。在签订合同的同时，本项目也未全部完工，双方条款的具体达成并有补充协议作为特别约定，开发公司不承担任何资金损失。土地使用权变更和房屋所有权证书公司会按照初次登记后履行办理产权及土地证证书。目前，上诉人与建筑施工方的合同纠纷仍在诉讼过程中，一审法院对此久拖不决，案件未了结，工程未完全竣工，导致现在竣工验收办不了，因此就不可能为业主办证。由此可见，陈飞要求房屋过户办证的请求从目前来看根本实现不了，也执行不了，且双方在签订合同及补充协议时有明确的特别约定，上诉人不承担因第三人原因造成的延迟办证损失。人民法院对一审原告的请求应该依法驳回。二、华翔公司与陈飞签订的是《商品房买卖合同（预售）》合同书，而且条款上也无损失约定，此合同是指本项目正在施工中或未完成所有工程项目，一旦项目完工必须办理《商品房买卖合同》。一审法院在使用法律条款中，如《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第十六条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条错误，最高人民法院司法解释明确：合同双方有特别约定的不适用该条款。上述法律条款使用严重错误。本合同是不是双方的真实意愿？为什么条款约定中无明确约定、又有达成的补充协议？资金的占用以什么方式来确定？此房已交给陈飞在使用，华翔公司又没有找他收取房屋租金。陈飞房款已缴清，房屋也在正常使用，陈飞购房为银行按揭贷款，已经办理了他项权证，陈飞在还清银行贷款前不可能取得产权证，更不会造成任何损失。如延期交房或者是房款已缴清，房屋却不在陈飞名下才能叫做占用资金。再者也没有给陈飞带来任何居住影响。原法院的判决不仅不公平，而且会产生不好的效果，目前公司现有网签达200多户业主，都是在工程及配套未完工的情况下签的网签合同，该案的判决将会带来社会群体案，公司是无法接受的。预售的未完工的房产能用90天时间办理好产权证吗？房屋已交给陈飞在使用，资金损失又是从何而来？难道是陈飞使用房屋，公司给他出钱吗？根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。结合上述法律规定和事实可见，只有在房屋买卖双方当事人有专门约定的情况下，才能依约由违约方承担违约责任，本案中一审法院已经认定双方对于违约责任无任何约定，既然双方无约定那么就不存在违约责任一说，在此情况下一审法院判决上诉人承担责任是没有任何事实和法律依据的。三、本案中对于陈飞来说根本不存在资金占用的情况，陈飞购买了云中阁的房屋并已实际入住使用，陈飞就应该支付购房款，这是等价公平原则的体现，不存在资金占用事实的情况，一审法院错误地认定资金占用的事实，还错误的搬用最高法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定条款，这显然是“张冠李戴”,欲对上诉人强加不相干的责任。综上所述，华翔公司不应承担陈飞的诉讼费用，并且上诉人的上诉费用应由陈飞承担，资金占用条件不成立，合同中也无赔偿约定，所谓的资金占用利息49738元应由陈飞自己承担。
被上诉人陈飞答辩：上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应予驳回其诉讼请求。一、上诉人所称“不承担因第三人原因造成的延迟办证损失”的特别约定，完全是子虚乌有，上诉人与第三人之间的纠纷不能成为其对被上诉人违约的免责事由。二、上述人对法律条文理解错误。本案中，上诉人与被上诉人之间没有特别约定免除出卖人的违约责任，商品房买卖合同中没有约定办理房屋所有权登记的期限，因此，上诉人应当在房屋交付使用之日90日协助被上诉人办理取得房屋权属证书，否则，应当承担违约损失。三、至于被上诉人是否存在资金占用损失，因被上诉人在浙江宁波工作，户籍已迁入宁波，家人孩子均在宁波工作生活，被上诉人原打算将该商品房出售用于支付宁波房屋的首付，由于本案所涉房屋没有办理产权证书，无法正常交易，被上诉人不得不另外借款用于支付宁波房屋的房款。合同中没有约定违约金，那么就依照法律规定的标准计算违约金，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审法院为简易计算逾期办理房屋权权属证书的违约金，参照《民间借贷司法解释》第二十九条第二款，按照年利率6%计算违约金并无不妥。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉，没有事实根据和法律依据，应依法予以驳回。
陈飞向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告办理不动产登记手续（土地使用权变更和房屋所有权登记）。二、判令被告向原告支付从2015年8月30日起到2017年1月6日的违约金49738元，并从2017年1月7日起直到实际完成办理不动产登记手续之日止，按照原告已付购房款516559元，参照中国人民银行发布的金融机构人民币基准利率加收50%的标准支付违约金。三、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150200111）。合同约定，被告将坐落于沙市区江汉北路云中阁商住小区1栋2单元5层2-504号的商品房出售给原告；该商品房单价为每平方米4100元，总价款为516559元；原告应于2015年2月4日前支付首期房价款266559元，余款250000元向银行申请贷款支付；被告应当在2015年5月31前向原告交付该商品房。双方未就商品房的办证时间及逾期办证的违约责任进行约定。在合同签订前，原告即于2015年1月31日向被告支付了购房款10000元，并在合同签订当日向被告支付购房款256559元，中国建设银行股份有限公司荆州分行于2015年2月12日向陈飞发放购房贷款250000元并转存至被告公司账户，至此原告完成了向被告支付全部购房款516559元的合同义务。2015年5月30日，原告办理了涉案商品房的交房手续。但由于案涉商品房尚未办理竣工验收备案登记，故原告无法取得房屋权属证书，故而成讼。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方应履行其各自的合同义务。原告陈飞依约向被告支付了全部购房款，并已占有使用了案涉商品房，故被告应履行将案涉商品房的不动产权转移登记至原告名下的合同义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，本案中，虽然原、被告双方未就办理不动产登记的期限及违约金的计算标准进行约定，但并不能因此免除被告协助办证的合同义务，被告应于案涉商品房交付原告使用之日起90日即2015年8月28日前协助原告办理不动产权登记，故原告主张被告协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，本院予以支持。截止至庭审结束之日，由于案涉商品房尚未办理竣工验收备案登记，即因被告的原因导致其无法办理商品房首次登记，亦无法协助原告办理不动产转移登记，故被告应当承担违约责任。被告华翔公司提出因其与工程施工方的纠纷才导致无法办证，但被告与第三人之间的纠纷不能成为其对原告违约的免责理由，被告仍应承担违约责任，故被告的抗辩理由本院不予采纳。由于合同没有约定逾期办证的违约责任，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借款内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”处理，被告应按照原告已支付的购房款516559元为基数，自2015年8月29日起按年利率6%计付逾期办理违约金至原告取得不动产权属证书之日止。原告诉请从2015年8月30日起计算违约金，是对自己诉讼权利的合法行使，本院予以准予。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告荆州市华翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈飞办理将坐落于沙市区江汉北路云中阁商住小区1栋2单元5层2-504号商品房的不动产权属转移登记至原告陈飞名下的手续；二、被告荆州市华翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈飞支付自2015年8月30日起至实际取得不动产权属证书之日止的逾期办理违约金（以购房款总额516559元为基数按年利率6%计算）；三、驳回原告陈飞的其他诉讼请求。如被告荆州市华翔房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，由被告荆州市华翔房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方2015年5月30日办理了交房手续，上诉人应于交房之日起90日内协助陈飞办理不动产权登记，由于案涉商品房尚未办理竣工验收备案登记，即因上诉人的原因导致其无法协助陈飞办理不动产登记，因此，上诉人应当承担违约责任。双方当事人在签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对因出卖人的原因，买受人未能取得该商品房房屋所有权证书的违约责任的免除没有特殊约定，上诉人称在双方签订合同及补充协议时有明确的特别约定，即其不承担因第三人原因造成的延迟办证损失，但其提交的证据未能予以证明。华翔公司上诉称双方未约定资金损失，其也未占用资金，而陈飞主张的是办证违约责任，故华翔公司该上诉理由不能成立。一审根据双方合同没有约定违约金等实际情况，按照陈飞已付购房款总额，参照有关司法解释的规定计算违约金并无不当。综上所述，华翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1043元，由上诉人荆州市华翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭元亮
审判员 陶齐学
审判员 李 静
二〇一七年十二月十八日
书记员 邱 爽