云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第2631号
原告吕艳琼，女。
被告张心兰，女。
委托代理人蔡学荣，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。
原告吕艳琼诉被告张心兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法由审判员李涛独任审判，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告吕艳琼、被告委托代理人蔡学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕艳琼诉称：2013年9月7日，原告与被告签订了《租房合同》，原告租赁被告位于昆明经开区云大知城小区房屋，租赁期限一年，合同至2014年9月30日到期。租房合同到期后，原告与被告协商续租事宜，双方口头协定转为不定期租赁，即原告预交半年房租，原告有�决定何时终止租赁，租赁终止被告根据实际租赁天数收取房租，多余的预交房租如数退还原告。口头协议达成后，原告将半年房租6，000元支付被告。同年10月25日，原告电话通知被告不再承租被告房屋，被告当即表示同意，并要求原告于11月1日之前搬离房屋。原告按被告要求于11月1日搬离房屋，并将房屋打扫干净后通知被告验收房屋，被告验房后表示一切正常，屋内一切设施和物品完好无损，未提出任何异议。于是原告将房屋交还被告。后被告退还原告房租4，900元，无理拒绝退还原告租房押金1，000元，原告与被告多次交涉均未果。被告无故扣除原告租房押金的行为严重违反了法律规定和双方的协议约定，构成了违约，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求：一、判令被告返还原告租房押金1，000元；二、判令被告承担违约金2�400元；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告张心兰辩称：原告的起诉没有依据。续租的时候双方没有签协议，也没有说过原告可以解除合同。原告解除合同属于违约，给被告造成损失。而且交房的时候被告发现房屋的锁和水龙头有损害，所以才不退押金。违约的是原告，请求驳回原告的诉请。
原告针对其主张向本院提交证据如下：
1.租房合同、租房收款收据、身份证复印件，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告收取了原告租金6，000元、押金1，000元、物管费242元，共计7，242元；
2.短信记录、招商银行账户历史交易明细表，欲证明被告退还原告预付房租，认可原告不继续承租的行为，但无故克扣原告租房押金1，000元。
经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告主张的待证事实，且认为原告没�交付下半年的物管费；对证据2中短信记录的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2中招商银行账户历史交易明细表的真实性无异议。
被告未向本院提交证据。
本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的证据1及证据2中招商银行账户历史交易明细表的真实性无异议，本院予以确认并采证；原告提交的证据2中短信记录无法特定通信双方身份，本院不予采证。
经审理，本院确认本案法律事实如下：2013年9月7日，原告吕艳琼与被告张心兰签订《租房合同》，约定由原告向被告租赁位于昆明经济技术开发区云大知城房屋，租赁期限为一年（自2013年10月1日至2014年9月30日），租金为每月1，000元，半年一付。并约定原告应于签约时交付被告押金1，000元，到期结算，多余归还。此外，《租房合同》约定双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应�守约方支付违约金，违约金为年租金的20%，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。上述《租房合同》约定租赁期限内，原告共支付被告一年租金12，000元、六个月的物业管理费242元、租房押金1，000元。《租房合同》约定租赁期限届满后，原告继续使用《租房合同》项下房屋，并于2014年10月10日支付被告租金6，000元。2014年11月1日，原告将所租赁房屋交还被告。其后被告退还原告租金4，700元，并在原告交清使用租赁房屋期间水电费后，又分两次退还原告租金200元。现原告诉至本院要求被告退还租房押金1，000元并承担违约金2，400元。
本案争议焦点为：一、原、被告所签订《租房合同》期满后的续租租赁期限为定期租赁抑或不定期租赁？二、原、被告于2014年11月1日交接租赁房屋行为的法律性质？三、原告要求被告退还租房押金的请求是否有依据？四、被告未�还原告租房押金的行为是否构成违约以及原告要求被告承担违约金的诉请是否有依据？
关于争议焦点一，本案中，原、被告于2013年9月7日所签订《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该《租房合同》约定租赁期限届满后，原告仍继续使用租赁房屋，并向被告交付了租金6，000元。相应行为应认定为原、被告达成继续租赁房屋的合意。庭审中，原、被告双方对续租租赁期限各有不同主张，原告主张双方所达成口头协议系不定期租赁，被告主张双方口头约定租赁期限为半年。对此，本院认为，针对《租房合同》期满后的续租事宜，原、被告未签订书面合同，并对口头协议约定内容各有不同主张。但从原告交付被告租金的行为来说，原告交付被告续租期间的租金为6，000元，为《租房合同》约定的六个月租金。据此可推�原、被告双方口头约定租赁期限为六个月或以上。原、被告针对续租事项的约定未采用书面形式，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方续租租赁期限依法应视为不定期租赁。
关于争议焦点二，原、被告口头续订租赁合同期间，在原告提出退租后，双方于2014年11月1日办理了房屋交接，由原告将租赁房屋归还被告。其后被告退还了原告提前预交但尚未使用房屋期间的租金4，900元。上述行为的性质属于原、被告达成解除续租租赁合同的合意，并履行合同解除后义务。
关于争议焦点三，押金系房屋租赁中经常采用的交易方法，其性质为交易双方根据合同约定由一方向另一方提供的金钱担保，在交付押金一方不履行合同义务时，债权人可根据约�用于抵扣债务人应承担的债务包括赔偿损害。在租赁合同关系存续期间，交付押金的一方不享有押金的返还请求权。但当租赁合同关系终止时，在交付押金一方即承租人依约返还了租赁物并承担相应租赁费用后，有权要求出租人返还押金或已扣除承租人应承担费用后的余额。本案中，原告在租赁合同关系存续期间向被告交付了租房押金1，000元，并约定到期结算，多余归还。根据上述原、被告交接租赁房屋行为性质的认定，双方的租赁合同已于2014年11月1日合意解除。被告应根据此前合同履行情况与原告结算费用并退还押金。根据庭审查明，原告已结清其使用房屋期间的水电费。对于被告主张的水龙头和门锁损坏，原告自认应返还租金中有100元已同意抵扣门锁损坏损失，并认可《租房合同》履行期间的半年物管费及续租期间的物管费未支付给被告。据此，在扣除原告应承担物管费283元后，被告应将押金1，000元的余额717元退还原告。对被告认为原告提前退租构成违约并造成其损失故不应退还押金的抗辩主张，本院认为，原、被告双方系协商解除续租租赁合同，且涉案续租租赁合同为不定期租赁，依法原告有权随时解除合同。在此过程中，原告的相应行为不构成违约，被告要求原告承担违约损失的抗辩主张依法不能成立，本院不予采纳。另，对于被告庭审中主张的水龙头损坏损失，被告未提供相应依据证明，本院不作为应扣减押金事项确认。
关于争议焦点四，如上所述，涉案《租房合同》所约定押金性质为金钱担保。押金的交付及返还不属于主合同项下权利义务，应根据特定约定确定相应权利义务的履行。本案原、被告所签订《租房合同》已期满、续订合同已解除，租赁合同项下权利义务已终止，双方均不存在违约行为�对于押金的返还，就承租人而言属于基于金钱担保合意所产生请求权，且返还过程中涉及结算事项，出租人拒绝或迟延返还不构成租赁合同项下权利义务的违反，不适用主合同关于违约责任的约定。故原告要求被告按《租房合同》约定支付违约金的诉请无相应法律依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、由被告张心兰于本判决生效后三日内返还原告吕艳琼租房押金余额717元；
二、原告吕艳琼的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张心兰负担，余额25元退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李 涛
二〇一五年七月三十日
书记员 何雅琴