福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1740号
上诉人（原审被告）：王长燕，女，1981年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：时磊、李晓艺，福建润金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陈梅珍，女，1982年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：赵东波、黄琳，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：厦门鸿悦房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市翔安区“特房.美地雅登”二期A03-2地块6#楼1层11单元。
法定代表人：程再兴。
委托诉讼代理人：许锦丽，该公司员工。
上诉人王长燕因与被上诉人陈梅珍、厦门鸿悦房产行销策划有限公司（以下简称鸿悦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王长燕上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈梅珍的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈梅珍、鸿悦房产公司负担。事实和理由：一审判决认定王长燕与银行预约的解押时间为2016年4月12日，后又提前到4月5日，但陈梅珍和鸿悦房产公司均表示预约的解押时间是4月12日，王长燕主张的预约解押时间为2016年4月5日无证据支持，系属错误。一审判决也查明陈梅珍存在违约行为，即合同约定陈梅珍应于2016年4月2日前支付50万元，但事实上陈梅珍没有支付款项，应认定陈梅珍违约，但一审判决认定王长燕违约系属错误。二、一审判决未认定陈梅珍隐瞒真相，即其自身存在征信问题系属错误，根本无法履行本协议第四条第四款的约定，可预见本协议无法进行，王长燕有权将定金没收。三、本案系陈梅珍违约及可见的违约，按照双方于2016年3与15日签订的《房产买卖居间协议书》第四条的约定，双方同意，陈梅珍将上述购房款三次支付给王长燕，已支付的定金可冲抵首期款。具体付款日期及金额如下：陈梅珍向银行申请商业贷款88万元整，该贷款由银行直接转到王长燕的账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，陈梅珍应于银行放款7日内将差额部分以现金方式支付�王长燕。同时，由鸿悦房产公司依据本协议直接办理交易过程的评估、按揭手续。事实上，由于陈梅珍的个人征信问题，其不可能从银行申请到贷款，导致买卖合同无法履行，鸿悦房产公司存在重大过错责任。四、陈梅珍主张王长燕向鸿悦房产公司支付中介费1.5万元，缺乏事实和法律依据。该中介费由鸿悦房产公司收取，与王长燕无关。王长燕不存在任何违约行为，而是陈梅珍、鸿悦房产公司隐瞒其征信记录，导致合同无法继续履行。
王长燕另补充上诉意见为：一、陈梅珍诉求的支付的违约金标准明显过高，应当予以调减。1.陈梅珍一审诉求系依据《房产买卖居间协议书》第十一条的约定，以总房款的20%计算违约金。但该条同时约定，违约方除应支付违约金外，还应当赔偿中介费、房屋使用费等其他项目的损失。鉴于此，中�机构的合同模板中制定的违约金标准过高，其依据此标准提出诉求，其实际损失应为购房资金被占用期间的利息损失，应当按照陈梅珍已付购房款为基数，以人民银行同期存款利率计算。根据相关司法解释，违约金超过损失30%，可认定违约金过分高于造成的损失。本案一审判决王长燕以总房款的20%支付计算违约金，已经明显超过陈梅珍所遭受的资金占用利息损失，应当适当予以减少。二、在陈梅珍的履约能力存在疑问的情况下，王长燕中止履约，并要求陈梅珍提供恢复履行能力的证明，并不构成违约。根据鸿悦房产公司的陈述，农业银行对陈梅珍的个人征信提出异议，并拒绝审批、发放贷款。虽然《房产买卖居间协议》约定如银行实际放款金额小于贷款金额，由陈梅珍以现金方式支付，但陈梅珍显然无法一次性补足88万元而转向其他银行机构申请。征信报�是银行机构审查个人信用情况的依据，王长燕根据农业银行拒绝放贷的事实，合理怀疑陈梅珍在其他银行机构获批贷款的资质，并要求其提供恢复履约能力的证明，系合法行使抗辩的行为，而非王长燕恶意违约。
陈梅珍答辩称，一、王长燕构成违约，其没有在三方约定的解押日2016年4月12日办理解押手续，同时拒绝接受陈梅珍及鸿悦房产公司的支付解押款的请求，并拒绝与陈梅珍会面。讼争合同虽约定陈梅珍于2016年4月2日前向王长燕支付50万元，但又特别约定该具体时间以农行预约解押为准，还特别约定该50万元作为房产解押专款专用。讼争房产因为在农行尚有约50万元按揭贷款尚未还清，双方必须首先提前偿还贷款后，由银行出具贷款还清证明，才能到房产管理部门办理过户手续。而提前还清贷款必须经过申请，通过银行内部审�手续后，在银行通知的时间内办理提前还贷手续。讼争合同签订后，王长燕向农行提出提前还贷申请。银行确定的预约解押日为2016年4月12日。之后，王长燕也通知了陈梅珍及中介。王长燕提供的2016年4月11日与中介的电话录音证明王长燕违反讼争合同的约定，拒绝接受陈梅珍的50万元的解押款，也拒绝与陈梅珍及中介见面，并提出由陈梅珍一次性付清全款的要求。王长燕提供的2016年4月11日与农户工作人员之间的录音充分证明，王长燕在讼争合同履行过程中，其再次以讼争房产贷款并向准备另外购房的事实，以及农户解押没有问题，系其不解押的事实。二、陈梅珍不存在所谓的征信问题，具有贷款资格。陈梅珍在准备购房的过程中，已将相关手续交与中介，并通过银行的贷款预审，才决定与王长燕签订讼争合同。同时根据合同的约定，陈梅珍可以在银行申请贷款未果�情况下，直接通过支付现金的方式履行合同。三、房价上涨，是王长燕违约的真实原因。讼争合同于2016年3月15日签订，在3月30日厦门市发布新一轮商住用地的拍卖公告，位于同安新城的房产进行了拍卖。舆论认为将有新的地王出现，房价飞涨。王长燕因此毁约，并准备将讼争房产继续贷款，用于购买新的房产。
鸿悦房产公司同意陈梅珍的答辩意见。
陈梅珍向一审法院起诉，请求判令：1.王长燕向陈梅珍返还购房款100000元及利息，利息以100000元为基数，年利率按4.35%自2016年3月15日暂计算到起诉之日2016年4月20日为422.9元（100000元×35天/360天×4.35%），应计算到实际返还之日；2.王长燕向陈梅珍支付已经发生的实际损失15000元（即已经支付的中介费）；3.判令王长燕向陈梅珍支付违约金289000元（1495000元×20%）；4.判令王长燕向陈梅珍支付其为本诉讼支付的律师费30000元；5.由王长燕承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，陈梅珍撤回主张王长燕支付律师费30000元的诉求，并增加诉讼请求：要求解除陈梅珍与王长燕于2016年3月15日签订的房产买卖居间协议书。
一审判决认定事实如下：2016年3月15日，陈梅珍与王长燕、鸿悦房产公司签订一份房产买卖居间协议书一份，约定：王长燕同意将坐落于厦门市翔安区祥福六里52号2303室的房屋出售给陈梅珍，房屋建筑面积为81.21平方米，用途为住宅；房屋成交价为1495000元，协议签订当日，陈梅珍应支付购房定金50000元；双方同意，购房款分三次支付，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体为：陈梅珍于2016年4月2日前（以农行预约解押为准）向王长燕支付500000元（作为房产解押专款专用），于送件房管局过户当日支付115000元，其余的880000元由陈梅珍向银行申请商业贷款，并由银行直接转入王长燕的账户；王长燕应于2016年4月2日前（以农行预约解押为准）前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；王长燕应于2016年6月12日前将房产交由陈梅珍使用；王长燕、陈梅珍签订本协议时，陈梅珍应向鸿悦房产公司支付中介费；王长燕、陈梅珍在签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方的中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；三方还对其他事项进行了约定。
房产买卖居间协议书签订当日，陈梅珍向王长燕支付了定金100000元，并向鸿悦房产公司支付中介费15000元。2016年4月11日，陈梅珍多次�电话和短信方式联系王长燕要求继续履行合同。鸿悦房产公司的法定代表人程再兴也致电王长燕让其安排时间办理解押，王长燕提出要求陈梅珍落实解押之后的尾款再找她。同日，王长燕在与农业银行工作人员的通话中表示由于陈梅珍未支付尾款，故不愿办理解押。
审理中，王长燕称与银行预约的解押时间是2016年4月12日，后来又提前到4月5日。对此，陈梅珍和鸿悦房产公司均表示预约的解押时间为4月12日，王长燕并未告知过可以提前至4月5日。
一审判决认为，陈梅珍与王长燕之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认为合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据合同约定，陈梅珍应于2016年4月2日前（以农行预约解押为准）向王长燕支付500000元（作为房产解押专款专用）；王长燕称与银行预约的解押时间是2016年4月12日，后又提前到4月5日，但陈梅珍和鸿悦房产公司均表示预约的解押时间为4月12日，王长燕并未告知过可以提前至4月5日。因此，王长燕主张预约解押时间提前至4月5日的意见无证据支持，不予采纳，并认定预约解押时间为2016年4月12日。虽然合同约定为陈梅珍应于预约解押时间前向王长燕支付500000元作为房产解押款，但王长燕在2016年4月11日与鸿悦房产公司的法定代表人程再兴和农行工作人员的电话通话中，均表示由于陈梅珍未支付尾款而不愿办理解押手续，故王长燕的行为已构成违约，故应依约承担违约责任。现因合同已无法继续履行，陈梅珍主张解除其与王长燕于2016年3月15日签订的房产买卖居间协议书的诉求，应予支持。同时，陈梅珍应向王长燕返还已收取的100000元购房款。因双方约定毁约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方的中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，且合同约定房屋成交价为1495000元，陈梅珍已向鸿悦房产公司支付了15000元中介费，故陈梅珍主张王长燕向其支付中介费15000元及违约金289000元的诉求，未超出双方约定，予以照准。至于陈梅珍主张王长燕承担已支付购房款利息的诉求，因已支持了陈梅珍主张的违约金，且其未能举证证明双方约定的违约金低于因违约所产生的损失，故对其该项诉求不予支持。综上，解除陈梅珍与王长燕于2016年3月15日签订的房产买卖居间协议书，王长燕应返还陈梅珍购房款100000元，并向陈梅珍支付中介费15000元和违约金289000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、解除陈梅珍与王长燕于2016年3月15日签订的房产买卖居间协议书；二、王长燕应于判决生效之日起十日内返还陈梅珍购房款100000元；三、王长燕应于判决生效之日起十日内向陈梅珍支付中介费15000元和违约金289000元；四、驳回陈梅珍的其余诉讼请求。本案一审案件受理费7366元，减半收取计3683元，由王长燕负担。
二审审理中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，鸿悦房产公司提交一份短信记录，证明王长燕与中国农业银行股份有限公司厦门市马巷支行吴行长之间的短信往来，因其称陈梅珍存在征信问题，鸿悦房产公司进行投诉，吴行长要求撤销投诉，往来记录证明陈梅�具有办理贷款的资格。王长燕对该份证据的三性均不予认可，认为该记录无法证明行长身份，也无法证明与讼争房产之间的关联性。陈梅珍质证认为，同意鸿悦房产公司的意见，因此前的录音亦可证明投诉的事实，短信中称额度和征信均无问题，故证明陈梅珍不存在贷款资格的问题。本院对上述证据经分析认为，无法证明该证据与本案的关联性，故不予评判。
本院认为，首先，王长燕上诉主张陈梅珍未依约于2016年4月2日前付款构成违约，但双方在约定于2016年4月2日前付款的同时，还约定以“农行预约解押为准”，而农行的预约解押时间则依赖于抵押人王长燕的通知。王长燕主张其已经通知于4月5日办理解押手续，但并无证据予以证明。在王长燕未予以通知预约办理贷款的情形，其主张陈梅珍未在4月2日支�款项构成违约缺乏事实和证据依据，应予以驳回。其次，王长燕上诉主张因陈梅珍不具有贷款资格，故其中止履行。根据王长燕的上诉主张系行使行为系不安抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》关于不安抗辩权的规定，王长燕并不负有在先义务，其提供的证据又无法确切证明陈梅珍存在贷款资格问题，且合同约定陈梅珍可以通过一次性支付款项的方式支付余款、王长燕迳行中止履行，亦未履行法定的通知义务，故其行使不安抗辩权并无依据，相应的关于调查陈梅珍的贷款资格的申请亦予以驳回。再次，王长燕在无双方解除合同或可行使抗辩权的情形下，根据王长燕提交的证据，其要求陈梅珍支付全部余款并拟向银行再次申请贷款，且不愿意办理解押手续，已经构成违约。一审法院结合陈梅珍的损失情况，未予以调整违约金标准并无不当，应予以维持。至于一审判决支持陈梅珍关于中介费的主张，亦存合同依据，应予以维持。综上，王长燕的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7366元，由上诉人王长燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年九月十九日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法�重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。