杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第637号
原告：杭州青洲建筑材料科技开发有限公司。
法定代表人：黄来琴。
委托代理人：姚正洪。
委托代理人：洪莎莎。
被告：泮伟平。
委托代理人：邵慧萍。
原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司（下称原告）诉被告（下称被告）泮伟平房屋租赁纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人姚正洪及被告委托代理人邵慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告所有的位于余杭区仓前街道吴山前村2号厂房系原告的合法房产，自2012年5月18日起即已交付给被告使用。2013年6月22日双方正式签订《2号厂房租赁合同》，约定租期5年，自2012年5月18日起至2017年5月17日止，租赁范围为2号厂房及部分辅助房，租金约定为第一、二年为每年60万元，第三年起每年在前一年基础上递增5%，第一、二年租金在2013年7月10日前付清，后三年租金在每年的4月1日前付清。合同并对违约责任等进行了约定。但被告并未按合同约定履行租金付款义务，第一、二年度的租金共计120万元，被告至今仅陆续支付了117万元，还拖欠3万元。而第三年度的租金63万元按合同约定应在2014年4月1日前支付，但至起诉之日被告仍未支付，逾期已超过2个月。根据合同相关约定，被告拖欠租金超过2个月，原告可提前解除合同，现合同约定的解除合同条件已成就，被告违约状态仍在持续中，原告与被告就合同解除、厂房腾退、违约金、租金的支付等事宜无法自行协商达成一致。为此，原告向法院起诉，诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年6月22日签订的《2号厂房租赁合同》，并判令被告立即腾退出厂房。2、判令被告支付拖欠的第一、二年度尚欠租金3万元及第三租赁年度自2014年5月18日起至起诉之日止（2014年6月9日）租金共22天计37972元，自2014年6月10日至实际腾退房屋之日止的租金按约定每日1726元另行计算。3、判令被告支付违约金94500元（按年租金63万元的15%计算）。4、判令被告按约定承担原告律师代理费10000元。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、《2号厂房租赁合同》一份，证明被告向原告租赁厂房及相关约定的事实。
2、承诺书、收条各一份，证明被告在签订租赁合同后作出承诺：不按时支付全部租金，自愿解除合同并腾退厂房的事实。
3、国有土地使用证、房产证复印件各一份，证明租赁的2号厂房为原告合法财产的事实。
4、委托代理合同、发票各一份，证明原告为本案支付代理费10000元的事实。
被告答辩称：一、原告诉称2012年5月18日开始交付给被告使用涉案房屋不是事实，原告实际交付时间是2012年9月份，这与2号厂房的房产证取得时间（2012年8月21日）以及被告装修的时间（2012年10-12月份）相印证。二、原告诉称被告逾期不支付约定的租金与事实不符，事实上是原告违约在先，不履行法定和约定的义务。本案的房屋租赁合同纠纷与原、被告间另一案1号厂房的房屋买卖合同纠纷是紧密相联的，被告受让1号厂房和租赁2号厂房就是为了满足生产经营的需要。2013年7月，被告就在1号厂房里注册成立了杭州合舍实业有限公司。同时，被告还投入了500多万元用于装修、绿化、设备安装、员工宿舍装修，这些事实足以证明履行2号厂房租赁合同的诚意。被告为什么没有按照约定的时间支付租金的原因有：1、被告支付了1号厂房转让款520万元后，原告迟迟没有把厂房和土地过户登记到被告的名下，严重损害了被告的合法利益；2、原告没有交付租金发票，交付租金发票是原告的法定义务，原告没有履行这个义务。因此，被告并不存在违约行为，而是原告违约在先，被告不支付租金的行为是行使抗辩权。三、原告租赁给被告的部分房屋是未经批准的违法建筑，租赁合同部分无效。根据《2号厂房租赁合同》第1条的约定，除了2号厂房外，还有包括后面的辅助房部分，这部分是违法建筑，根据相关法律规定，因标的物部分违法导致合同部分无效。四、基于以上的事实，因原告存在违约在先，且部分合同无效，应承担违约责任并赔偿被告的经济损失1806656.1元。综上所述，原告所诉事实不清，证据不足，应驳回其诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：
1、建筑装饰工程施工合同、工程预决算各一份，证明被告为装修装饰1号厂房、2号厂房及厂区的草地绿化工程，共计支付装修工程款1641856.1元的事实。
2、电梯设备订货合同、补充协议及升降设备安装配套合同，证明被告为生产经营需要购买并安装货梯一台共计支付款项164800元的事实。
3、营业执照复印件，证明被告为履行1号厂房的转让合同和2号厂房的租赁合同，在涉案的房子注册登记了杭州合舍实业有限公司用于生产经营的事实。
对于原、被告双方庭审中的上述举证，经庭审质证，被告对原告举证的证据1-3的真实性均无异议，但认为对原告的主张没有证明力，证据4的真实性、关联性均有异议，也不能证明待证事实；原告对被告举证的四项证据的真实性、合法性和关联性均有异议。经审查，本院认为，原告举证的4项证据均符合有效证据的形式要件，本院确认其证明力，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；被告举证的三项证据与本案缺乏关联，本案不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2013年6月22日，原、被告签订《2号厂房租赁合同》一份，约定原告将自有的位于仓前街道吴山前村24组的2号厂房出租给被告，范围为现已交付被告使用的2号厂房及后面部分辅助房，租赁期定为五年，自2012年5月18日起至2017年5月17日止；第一、第二租赁年度租金为每年60万元，第三年起每年在前一年的基础上递增5%，其中第一、二年度租金共120万元在2013年7月10日前付清，后三年的租金每年为一次性支付的方式，先付后租，被告应于每年的4月1日前支付（以上年租金款不含税金，租金税收由被告承担）；如被告拖欠租金超过2个月的，原告可提前解除与被告的2号厂房及后面辅助房的租赁关系，解除本合同的，被告应承担实际交还厂房场地之日止拖欠原告的租金款，同时原告收回2号厂房及后面辅助房，或被告租赁年限到期后，双方没有续签的，原告应在以上这两种情况下无条件收回2号厂房及后面辅助房的同时不赔偿被告任何损失，不论何种原因导致合同提前解除或租赁期到期原告收回租赁厂房土地时，被告在租赁期间的投入中可移动的或拆除不影响厂房功能、外观的物品由被告在租赁关系解除时或到期后十日内搬出，所建临时设施、房屋、绿化等也一并拆除或迁移出原告厂房土地，恢复原样，如被告逾期仍不处理的，由原告自行处置并不赔偿或补偿被告损失；2号厂房的违约责任，违约方应按年租金总额的15%支付对方违约金，如被告违约的，被告还应承担实际交还厂房场地之拖欠原告的租金款，并由违约方（败诉方）承担诉讼费、律师代理费等诉讼所需全部费用。租赁合同签订当日，原、被告还签订《1号厂房转让合同》一份，约定原告将与2号厂房相邻的1号厂房转让给被告；同时，被告就该二份合同的履行还向原告出具承诺书一份，承诺：本人欠原告2号厂房租金120万元在收到原告股东谢炳泉、黄来琴退回的400万元股权转让款后的三日内付清，如不按时全部支付，本人自愿解除双方签订的《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，立即腾退1号厂房、2号厂房，造成的后果由本人承担，另愿按《1号厂房转让合同》、《2号厂房租赁合同》约定承担违约责任。上述租赁合同及承诺书签订后，原告股东谢炳泉、黄来琴于2013年7月3日向被告退回股权转让款400万元。但被告自2013年8月至2014年1月间分期陆续仅支付原告租金117万元，前两年剩余租金3万元及第三年度租金至今未付。
另查明：位于余杭区仓前街道吴山前村24组原告公司内的1、2号厂房系原告经审批于2010-2012年期间建成竣工，于2012年8月办理了房地产权属登记，土地使用权总面积7899平方米，地类（用途）为工业用地，其中1号厂房建筑面积2841.19平方米，2号厂房建筑面积3980.28平方米，房屋用途均为非住宅。2012年4月1日，原告股东谢炳泉、黄来琴曾与被告及案外人杨希静签订股权转让协议，约定谢炳泉、黄来琴将持有的原告100%公司股份及享有的股东权益转让给被告和杨希静，转让价格共计2020万元。后因被告和杨希静未能按期支付股权转让款，该股权转让协议解除。2013年6月22日，原、被告另行签订《1号厂房转让合同》和《2号厂房租赁合同》，其中《1号厂房转让合同》约定将被告在履行股权转让协议时已支付给原告股东的股权转让款920万元中的520万元抵作1号厂房转让款款项，剩余400万元由原告股东返还给被告。
本院认为，原、被告签订《2号厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均依约履行。一、关于双方争议的租赁房屋的交付时间问题，由于在案涉租赁合同签订前双方即存在股权转让关系，并已开始履行，而且双方在租赁合同中已明确了租赁合同的履行起始时间，故被告主张在房屋权属登记后才交付房屋，证据不足，本院不予采纳。二、本案违约责任的认定问题，被告答辩中提出的《1号厂房转让合同》履行问题，与本案系不同法律关系，两者的履行在法律上也并无必然联系，被告借故拒付租金，缺乏依据；同时，租赁合同中已明确约定租金款不含税金，租金税款应由被告承担，故被告在既不付清租金也不承担税金的情况下，主张后履行抗辩权不能成立。因此，被告在租赁合同履行过程中，未按合同约定和自己承诺的时间支付租金，应当认定构成违约，需承担相应的违约责任。现原告诉请解除《2号厂房租赁合同》及腾退房屋，并由被告承担违约责任，符合双方的约定和法律的有关规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司与被告泮伟平于2013年6月22日签订的《2号厂房租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告泮伟平应于本判决生效后十日内向原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司腾退其承租的位于余杭区仓前街道吴山前村24组2号厂房。
三、被告泮伟平支付原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司租金338954元（暂计算至2014年11月12日止，此后至被告泮伟平实际腾退房屋之日止的租金或租金损失按每天1726元另行计算），于本判决生效后十日内付清。
三、被告泮伟平支付原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司违约金94500元，于本判决生效后十日内付清。
四、被告泮伟平支付原告杭州青洲建筑材料科技开发有限公司律师代理费10000元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3749元，由被告泮伟平负担，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3749元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李 华
人民陪审员 李明达
二〇一五年二月四日
书 记 员 高莲珠