广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1001号
上诉人（一审被告、反诉原告）黄德，身份证登记居住地广西平果县坡造镇坡造村巴楼屯51号，系该房业主。
委托代理人潘云于，平果县马头镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司。
法定代表人袁智伟，职务：董事长。
委托代理人蓝涛，广西百澄律师事务所平果分所律师。
上诉人黄德与被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司关于物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人黄德的委托代理人潘云于、被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司的委托代理人蓝涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：广西南方鸿基投资有限公司是位于平果县马头镇平中路“平果中环商业广场”小区的建设单位，该小区已建成并陆续交付业主使用，但至今尚未成立业主委员会。鸿基物业2012年11月23日取得从事物业服务资质，是“平果中环商业广场”小区的物业管理企业。2012年7月12日黄德向广西南方鸿基投资有限公司购买了一套位于该小区B栋303号的商品房，该房合同记载建筑面积68.33平方米。2013年5月29日广西南方鸿基投资有限公司通知黄德到鸿基物业处办理交房手续，鸿基物业向黄德收取了包括预收电表费1000元、预收专项维修金41元、预收水电公摊费200元、预收6个月物业费410元在内共计1651元的费用。同日，双方签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定鸿基物业向黄德提供物业管理服务，黄德按建筑面积1.0元／米的标准向鸿基物业缴纳综合服务费和电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。随后，鸿基物业依约提供了相应的物业管理服务，但黄德未足额支付相关费用，为此诉请黄德支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计1924.9元并承担本案诉讼费。黄德以签订的前期物业协议不合法、物业公司的服务不到位、物业公司的有关做法侵害了业主利益、物业公司的收费不合法为由，拒绝缴纳费用，并反诉请求鸿基物业返还各项预收的款项共1651元。
一审法院经审理认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄德与鸿基物业签订《前期物业服务协议》，就是业主选聘物业服务企业的行为，黄德是具有完全民事行为能力的公民，鸿基物业是具有从事物业服务资质的企业，双方当事人是平等的、合法的主体，双方已达成物业服务合同关系，鸿基物业诉请黄德支付服务费用有法律依据，一审法院予以支持。因合同约定的计费标准超出了物价部门批准的上限，起诉时鸿基物业变更以0.86元／平米计付是符合物价部门规定的，即黄德每月应支付物业管理费为0.86元／米乘以68.33平方米=58.76元，2013年12月至2015年11月黄德应支付给鸿基物业的物业管理费为1351.48元。至于鸿基物业诉请的电梯运行电费公摊、电梯年检费和公共照明电费公摊，因在合同中没有关于业主应付金额的明确约定，也没有交费票据以及所在业主、使用人认可的具体分摊计算明细等证据出示，根据“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鸿基物业的这三项主张，一审法院不予支持，鸿基物业可另行主张权利。黄德反诉请求鸿基物业返还预收的费用，因为预收的电表费1000元，鸿基物业称已实际开支450元，余下的550元愿意返还，予以准许；黄德辩称电表费用已包含在房价款内，因涉及与案外人房产建设单位广西南方鸿基投资有限公司的商品房买卖合同问题，不宜在本案一并审理，黄德可另行主张权利。预收的水电公摊费200元，因前述的原因本院没有支持鸿基物业的主张，应先返还给黄德。预收的专项维修金41元仍在物业公司保管，依《住宅专项维修资金管理办法》的规定，系业主在办理房屋入住手续前应交的费用，该笔费用应交由物业所在地房地产主管部门代管。故，该笔资金不宜直接退还给黄德。黄德的代理人在庭审中关于物业企业应先书面催缴物业费才能起诉的主张，一审法院认为书面催缴并不是法定程序，当事人可以直接向法院主张权利。综上所述，鸿基物业已实际为黄德提供了服务，黄德应当履行支付服务费的义务。黄德应支付给鸿基物业物业服务费1351.48元，而鸿基物业应返还给黄德电表费550元、水电公摊费200元共计750元，经折抵，黄德尚应支付给鸿基物业物业费601.48元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：1、由被告（反诉原告）黄德支付给原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司物业服务费601.48元。2、驳回原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告黄德的其他诉讼请求。上诉人黄德不服一审判决，在法定期限内上诉称：一、一审认定《前期物业服务协议》未违反法律、法规的强制性规定，属认定事实不清。理由如下：1、物业管理条例第21条、广西物业管理条例第36条规定，前期物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业，本案合同主体是物业服务企业与业主，合同主体违反国务院行政法规规定，主体不适格。2、本案合同物业服务内容不符合广西物业管理条例第25条的规定，目前本案小区还没有划分物业管理区，物业服务内容不明确，且本小区是商住混合小区，让住户承担商铺共用部位的服务开支，明显不合法。3、本案合同约定收费标准不符合物业管理条例第40条的规定，约定以县物价局审批为准也不符合上述条文规定，县物价局同意收0.86元／平米也不合法，已变成部门定价，不符合规定的政府指导价，应按实际面积66.18元／平米计算服务费。4、建设单位聘用本案物业服务公司服务未经县人民政府房产行政部门批准，违反物业管理条例24条规定，物业公司提供服务是无效的。
二、物业公司收电表费1000元问题，一审处理不合法。根据物业管理条例第38条规定，物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。本案销售合同没有另外约定，也没有证据证明涉及案外人，一审作为另案处理，没有依据。
三、2015年9月30日，物业服务公司停止物业服务且实际停止清洁服务，停止服务期间还收取服务费，不合法。综上，上诉请求二审法院依法撤销一审判决的第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的受理费和反诉费由被上诉人承担。二审期间，上诉人提交三份证据，即《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》和《个人欠费明细》，这三份证据当事人在一审已有提交，不属新的证据。
被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律和判决正确，要求维持原判。
被上诉人在二审诉讼期间提交了广西电网公司平果供电公司与其签订的《高压供用电合同》证据一份。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：一、业主是否为《前期物业服务协议》的适格主体及协议是否有效？；二、按0.86元／平米的收费标准是否符合约定或法律的规定？；三、2015年9月30日被上诉人已对上诉人停止服务，是否还可以收费？四、1000元的代收电表费是否有权代收，开支的450元是否有依据。
针对当事人争议的问题，本院的分析和认定如下：一、关于主体及合同效力问题。首先，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定明确了由建设单位选聘物业服务企业的前提是业主没有选聘物业服务企业之前，该条文并不是对《前期物业服务合同》签订主体的强制性规定。在本案中，上诉人与被上诉人已于2013年5月10日签订了《前期物业服务协议》，业主作为合同相对人，已实际预交6个月的物业费584.9元，上诉人已用行动明确表示接受被上诉人提供的物业管理服务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同的当事人系指平等主体的自然人、法人、其他组织。业主作为具有完全民事行为能力的人，依法享有自愿订立合同的权利。因此业主系《前期物业管理协议》的适格主体。再次，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务。该定义明确确定了前期物业服务的期限为自房屋出售之日至《物业管理服务合同》生效时止。至目前为止，中环商业广场尚没有成立业主委员会，更没有发生业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》并生效的情形，2013年5月10日上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，对双方当事人仍有约束力。综上所述，上诉人上诉称被上诉人与上诉人不具备签订《前期物业服务协议》的主体资格，该协议为无效协议的主张，没有事实和法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。
二、关于收费标准的问题。按双方签订的《前期物业服务协议》第四条第一款的约定住宅楼和商场（商铺）的物业收费标准分别为住宅1.0元／平米、商场2.3元／平米。还约定以平果县物价局审批为准。2013年7月31日，平果县物价局根据被上诉人南方鸿基物业服务公司申报的《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的申请》，作出平价费（2013）6号文。平价费（2013）6号文记载：“《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的批复》平价费（2012）30号试行期满，公司报来的《关于中环商业广场物业管理服务收费的申请》收悉。”根据该文的记载，（2012）平价费30号和（2013）平价费6号文都是平果县物价局根据被上诉人的申请作出的批复，被上诉人提供的物业服务收费得到了物价局的批准，被上诉人按双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定以平果县物价局审批为准的定价方式履行了责任，物价局在作出批复时是有留底备案的。虽然平价费（2013）第6号文批复的第一点要求：“具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报经我局备案后执行。”但双方在该批复之前已签订了《前期物业服务协议》，该协议至目前为止仍然有效。协议约定的是以物价局审批为定价方式而不是双方协商的定价方式，且该约定是明确的，根据合同自由原则，该约定应得到各方的尊重，物价局不应以行政手段干预和改变双方约定的定价方式。平果县物价局对中环商业广场小区普通住宅物业管理服务收费指导的基准价为0.75元／平米（上下浮动幅度不超过15%），最高收费不能超过0.75＋0.75×15%=0.8625元。现被上诉人要求按0.86元／平米而不是按合同约定的1.0元／平米收取物业管理费，放弃获得更高利益的合同权利，也没有违反物价局的指导价，符合法律的规定和合同的约定。对物业管理费的收取区分普通住宅和商铺的标准，不存在普通住宅的业主承担商铺共用部位的服务开支的情形。因此，对于上诉人提出的上诉人与被上诉人没有签订按0.86元／平米收取物业费的合同，物价局没有备案，被上诉人的诉请没有依据，法院应驳回的上诉理由，本院不予采纳。三、2015年9月30日，被上诉人已停止对上诉人的服务，上诉人是否还应缴纳物业费的问题。物业服务费包含物业管理人员的工资、福利、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。物业公司虽然于2015年9月30停止3楼和4楼的电梯使用和楼道的清扫，但该单元的电梯正常使用，整个小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护也正常进行，上诉人也一直享用共用的物业服务，但从2013年12月至今没有缴纳物业费，对其他业主而言显然不公平。且物业服务面对的是整个小区，对上诉人提供的服务无法从整个小区区分开来，形成了混同的物业服务关系。因此，2015年9月30日以后，上诉人还应缴纳物业管理费。
四、被上诉人是否有权代收电表费1000元，已开支450元是否有依据？根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内的供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业可以接受委托代收供电等有关费用。按照该规定，被上诉人可以接受供电部门的委托代收有关供电的费用，且双方签有《高压供用电合同》，因此，被上诉人代收上诉人1000元的电表费有依据。其次，在本案中，上诉人购买该小区的商品房后，各户已安装有电表，电表的安装和使用是基于业主与电力公司之间发生的供电合同关系，物业管理企业仅为代收人，业主作为实际使用人，应当就该费用承担支付义务。业主在使用该房后一直使用该电表且没有再支付另外的电表费，而提交电表费及安装费用为450元的收据，应由收取费用的供电部门而非被上诉人提供给上诉人，现被上诉人称代收的1000元电表费已支出450元，上诉人虽不认可，但没有证据证明，对其辩驳本院无法给予支持。在本案中应认定代收的电表费1000元已支出450元的事实，余下550元被上诉人同意退回，本院准许。上诉人上诉称电表费已包含在购房款里面，被上诉人擅自扩大收费的主张，因没有证据证明，本院不予采纳，其要求退回预收的电表费1000元没有事实依据。
本院另查明，上诉人房屋的实际建筑面积为66.18平方米。
除对以上事实有异议外，对一审认定的其他事实，因双方当事人予以认可，本院依法予以确认。
本院认为，《前期物业服务协议》系双方当事人自愿签订的合同，合同没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害第三方的利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效。合法有效的合同对双方当事人有约束力，当事人应遵循诚实信用的原则全面履行。被上诉人已提供了协议约定的物业服务，上诉人应按时交纳物业管理费。黄德认为物业公司没有尽到物业管理服务，但未能举证，本院不予采信，且即便黄德所说属实，也应依法主张权利，不能以此作为其不交费的理由，双方的合同约定义务优于法定义务。关于双方签订的《前期物业服务协议》是否有备案和是否得到批准的问题，协议第十三条记载：在签订本协议前，甲方即物业公司已将样本送平果县房产局备案。该记载明确了协议在房产局是有备案的，且是否有备案和是否得到批准，该事实应由行政部门来认定，上诉人以此辩称物业公司提供的服务无效，没有事实和法律依据。交纳的物业管理费的标准，被上诉人诉请按建筑面积0.86元／平米计算，没有超过物价局指导价的上限，因此，被上诉人诉请上诉人缴纳从2013年12月至2015年11月的物业费为1309.04元（66.18平米×0.86元×23个月）有合同、法律及事实依据，本院予以支持。一审按购房合同记载的面积68.33平方米计付物业费有误，本院予以纠正。对上诉人的反诉，预收的1000元电表费，被上诉人依法可以接受供电部门的委托，代收相关的供电费用，且对公摊的电费被上诉人一直帮供电部门代收，事实上也一直这么运作，存在事实的委托关系。预收的1000元电表费已支付电表费及安装费450元，本院予以认可。余下的550元被上诉人应退还给上诉人。上诉人要求退还1000元电表费没有依据。一审诉讼时上诉人没有提交房屋的实际建筑面积的证据，导致一审计付费用的面积有误，不视为一审认定事实错误。黄德尚欠的物业管理费为559.04元（1309.04元－750元）。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。但计算的面积有误，本院予以变更。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持平果县人民法院（2016）桂1023民初153号民事判决的第二、第三项。
二、变更平果县人民法院（2016）桂1023民初153号民事判决的第一项为：由上诉人黄德支付给广西南方鸿基物业服务有限公司物业服务费559.04元。
上述付款义务，义务人应按本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或向与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，逾期则视为放弃权利。
二审案件受理费50元，由上诉人黄德负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄美逢
审判员 凌文楼
审判员 黎燕娜
二〇一六年九月八日
书记员 蒙烁羽
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