广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1119号
上诉人（原审原告）：黄卓家。
委托代理人：覃其凤，广西桢干律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广西龙池房地产开发有限公司。
法定代表人：黎应心，该公司经理。
委托代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。
委托代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。
上诉人黄卓家因与上诉人广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）商品房销售合同纠纷一案，不服横县人民法院（2015）横民一初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人黄卓家的委托代理人覃其凤，被上诉人龙池公司的委托代理人李彬、唐文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年1月17日，黄卓家与龙池公司签订1份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：黄卓家购买座落于横县××茉莉花大道南侧［横国用（2009）第00009314号地块］，由龙池公司开发的“龙池新城”项目龙腾苑第5幢（5号楼）4层02号房；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房总金额为415373元；第八条约定：出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家规定和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；。第九条、。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议。双方没有对违反该条约定应承担的违约责任进行约定。双方签订合同后，黄卓家通过银行按揭贷款方式支付完购房款共415373元给龙池公司。龙池公司于2013年3月6日将上述房产交付黄卓家。
龙池公司交付给黄卓家的商品房于2012年12月19日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，2014年1月2日在横县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。同年7月8日，龙池公司向横县房地产管理所申请5号楼房屋所有权初始登记备案，同年7月15日完成提交初始登记备案所需材料。
一审法院认为：一、关于黄卓家起诉请求龙池公司赔偿逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日施行的《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第十一条明确规定商品房住房交付使用条件为工程竣工验收合格并在当地主管部门备案。黄卓家与龙池公司于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》中约定龙池公司交房时间为2013年3月30日。中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日已明确规定商品房住房交付使用的条件。黄卓家从双方约定的交房时间起，就知道或者应当知道龙池公司交付的商品房不符合交付条件，即从2013年3月30日起已经知道其权利被侵害，更何况黄卓家于2013年3月6日已验收房屋，即使诉讼时效期间从2013年3月30日开始计算二年，2015年3月29日诉讼时效届满，黄卓家于2015年7月16日提起诉讼，亦已经超过二年的诉讼时效。故对黄卓家请求龙池公司赔偿逾期交房违约金，本院不予支持。二、关于龙池公司是否按照合同约定的时间完成备案登记的问题。龙池公司按照合同约定的时间在2013年3月30日前将商品房交付给黄卓家，根据双方合同第十五条约定：龙池公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙池公司应在2014年3月30日前完成相关的权属登记备案手续，但龙池公司直至2014年7月15日才完成权属登记备案手续，已构成逾期备案。三、关于龙池公司是否应当承担违约责任及黄卓家所请求的违约金是否过高的问题。虽然双方在合同中没有约定龙池公司构成逾期备案应承担违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，现由于龙池公司的原因，没有按约定期限完成相关的权属登记备案手续，致使黄卓家不能办理房屋产权登记、取得房屋权属证书，因此，龙池公司应当承担违约责任。该解释第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于龙池公司违约，黄卓家请求龙池公司以415373元（总房款）为基数，每天按万分之壹点五支付逾期办理产权登记备违约金，比上述解释规定的计算违约金数额低，故黄卓家请求的违约金没有过高。龙池公司至2014年7月15日才完成权属登记备案手续，逾期106日，故龙池公司应向黄卓家支付逾期办理产权登记备案违约金6604元（415373元×万分之壹点五／日×106日）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、龙池公司向黄卓家支付逾期办理产权登记备案违约金6604元；二、驳回黄卓家的其他诉讼请求。
案件受理费842元，黄卓家负担709元，龙池公司负担133元。
黄卓家上诉称：原审法院在原审判决中认定事实不清，应予以撤销原判决。具体事实与理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限：“出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家规定和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、。3、。4、。”上诉人与被上诉人对该条约定的“验收合格”理解发生争议。中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日施行的《关于进一步加强房地产市场监管商品房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第十一条明确规定：“商品房交付使用条件。商品房交付使用条件应包括为工程竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求。”据此规定，商品房“验收合格”应指该房工程取得《工程竣工验收备案表》。被上诉人交付给上诉人的商品房于2014年1月2日才取得《工程竣工验收备案表》，亦即被上诉人交付给上诉人的商品房于2014年1月2日才符合使用条件，才符合上诉人与被上诉人合同第八条的约定。被上诉人已构成逾期交房的严重违约。虽然上诉人于2013年3月6日验收了房屋且合同约定交房时间为2013年3月30日，但由于上诉人缺乏相应的专业知识，作为农民根本不知道2013年3月6日所验收的房屋仍未符合使用条件，直至见到龙池新城龙腾苑二期业主杨德进起诉的（2015）横民一初字第80号民事调解书，才知道自己验收的商品房于2014年1月2日才符合使用条件。因此，上诉人直至2014年1月2日始才知道自己的权利被侵害。同时，于2015年6月15日，上诉人的儿子黄云及龙池新城龙腾苑二期业主韦才好、邓如稳曾与被上诉人的副总经理闭东就逾期交房及逾期提交产权登记备案的赔偿问题进行协商。因此，诉讼时效期间应从2014年1月2日开始计算，于2015年6月15日重新计算，上诉人于2015年7月16日提起诉讼并没有超过二年的诉讼时效。二、原审法院计算被上诉人逾期办理产权登记备案的逾期违约天数是错误的。被上诉人于2014年7月15日才完成备案登记，上诉人认为逾期产权登记备案的时间应从2013年3月6日开始计算，减去365天，逾期产权登记备案的天数应为129天。综上，恳求二审法院撤销原判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。龙池公司针对黄卓家的上诉答辩称：一、一审判决关于逾期交房问题认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、关于提交产权备案材料的问题，答辩意见与我方的上诉意见一致。
龙池公司上诉称：一、一审判决认定上诉人存在逾期提交备案登记材料的违约行为，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第8条约定：“交房时间为2013年3月30日”、第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被上诉人经实地查验后于2013年3月6日确认收房，于2013年3月25日对房屋进行装修并入住，以2013年3月30日起算（上诉人并未放弃提前交房应获的期限利益）。上诉人应于2014年3月29日前将涉案房屋办理权属登记时需卖方提供的资料交至产权登记机关，否则即为违约。上诉人早在2014年1月6日就已经将合同约定的材料递交至横县房地产管理所，虽“龙腾苑”小区系实施新政后横县首个进行规划核实的项目（上诉人亦刚刚获知），具体申办程序未十分明晰，但上诉人仍竭尽全力于2014年7月8日补齐所有备案材料（2014年7月15日横县房地产管理所方审核收讫）。一审法院未考虑产权登记政策变动对本案的影响，单纯以《房地产登记受理审核业务书》上材料审核收讫的时间（即2014年7月15日）为上诉人完成提交备案材料的时间，明显与事实不符，应当予以更正。二、一审法院判令上诉人全部承担逾期提交备案材料的赔偿责任属于适用法律错误。合同未约定上诉人逾期提交备案材料应承担的违约责任（亦未约定何种情况视为逾期提交备案材料），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第18条虽规定当事人无约定时违约金的赔付标准，但该条文适用的前提是“由于出卖人的原因买受人未取得房屋权属证书”。本案中提交备案材料的时间之所以从2014年1月6日拖延至2014年7月8日是由于政策变化需新增备案登记材料，而非上诉人的原因（2014年7月8日至2014年7月15日亦是登记机关审核材料的时间），一审法院依据《解释》第18条全部支持被上诉人提出的逾期办理备案违约金的请求属于适用法律错误。综上所述，请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。黄卓家针对龙池公司的上诉答辩称：一、对于逾期提交产权备案登记材料的问题，一审判决认定的事实是正确的，但是认定天数错误，应该是129天。二、关于逾期交房的问题，我方的起诉没有超过诉讼时效，答辩意见与我方上诉意见一致。
当事人争议的焦点是：一、龙池公司是否存在逾期交房和逾期提供产权登记备案材料的违约行为？如存在，违约金如何计算？二、黄卓家诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效？
二审期间，龙池公司无新证据提交，黄卓家提交：证据1一审法院的两份民事调解书，证明其至2015年6月才知道房屋在2013年3月6日交房的时候没有取得竣工验收备案；证据2一份会议纪要（复印件），证明黄卓家曾于2015年6月15日和龙池公司的副总协商涉案赔偿事宜。
龙池公司对黄卓家提交的两份证据的真实性、关联性和证明内容都不予认可。
本院的认证意见是：证据1民事调解书涂抹了重要信息，且内容无法证明黄卓家的主张；证据2没有原件，龙池公司也不认可，故本院对两份证据均不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：龙池公司与黄卓家签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”
本院认为：一、关于是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据双方当事人的约定及上述相关规定，龙池公司作为开发商向黄卓家交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。办理建设工程竣工验收备案的责任人是龙池公司，且龙池公司在二审中自认涉案工程是否取得竣工验收备案未告知过业主亦未以任何方式进行过公示，龙池公司无证据证明黄卓家知道涉案商品房取得竣工验收备案的具体时间，本院据此采信黄卓家的主张，即黄卓家最早从2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工验收备案。黄卓家于2015年7月起诉至一审法院，并未超过法定的两年诉讼时效。一审法院认定黄卓家起诉要求逾期交房违约金超过了诉讼时效，不符合法律规定，本院依法予以纠正。二、关于龙池公司是否存在逾期交房违约行为的问题。虽然双方的合同约定交房日期为2013年3月30日，且龙池公司已经于2013年3月6日将涉案房屋交付给黄卓家使用，但是如前所述，至2014年1月2日取得竣工验收备案后涉案房屋才符合法定交付条件，而该责任应由龙池公司承担，可见龙池公司存在逾期交房的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，龙池公司应向黄卓家支付违约金34642元（415373元×万分之三×278天），黄卓家仅诉请逾期交房违约金33645元，本院予以支持。
三、关于龙池公司是否存在逾期提交产权登记备案材料的问题。根据双方合同第十五条的约定，龙池公司应当于2014年3月30日前将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，但是依据横县房地产管理所的《房地产登记受理审核业务书》的记载，至2014年7月15日龙池公司才完成了提交产权登记备案材料的义务，构成逾期备案，逾期106天。龙池公司诉称其于2014年1月即提交了备案材料，因政策问题致使其至同年7月15日才能全部提交备案材料，逾期备案的责任不应由其承担，龙池公司提交的证据不足以证明该主张，故本院对其的该主张不予支持。因为双方没有约定龙池公司逾期备案应承担的违约责任，所以本案的逾期备案违约责任应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款的规定确定。因为中国人民银行已经不再规定逾期贷款利率，所以本案的逾期备案违约金应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。2014年3月30日至2014年7月15日，中国人民银行公布的6个月以内的贷款年利率为5.6％，黄卓家请求按已付房款每日万分之一点五的标准计算逾期备案违约金，低于法律规定及合同约定，本院予以支持。一审法院计算逾期办理产权登记备案的违约金为6604元，数额正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但在诉讼时效和逾期交房违约金方面适用法律错误，本院予以纠正。黄卓家的上诉请求有事实和法律依据，应予支持；龙池公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持横县人民法院（2015）横民一初字第1661号民事判决第一项；
二、撤销横县人民法院（2015）横民一初字第1661号民事判决第二项；
三、上诉人广西龙池房地产开发有限公司向上诉人黄卓家支付逾期交房违约金33645元。
一、二审案件受理费各842元，均由广西龙池房地产开发有限公司负担。黄卓家预交二审案件受理费842元，广西龙池房地产开发有限公司预交二审案件受理费50元，广西龙池房地产开发有限公司应支付给黄卓家的二审案件受理费在执行时一并支付。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 高翔宇
审判员 刘 萌
二〇一六年七月二十日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。