青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异96号
异议人（案外人）：王卫东。
申请执行人：青岛银行股份有限公司延安二路支行。住所地青岛市市北区延安路***号。
负责人：张传芳，行长。
委托代理人：马松遨。
委托代理人：刘云浩。
被执行人：青岛三维通信工程有限公司。青岛市胶东路1号。
法定代表人：孙德训，总经理。
被执行人：戴向阳。
被执行人：高勇。
被执行人：黄玉萍。
本院在执行申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍金融借款合同纠纷一案中，案外人王卫东提出执行异议，认为其对被执行人戴向阳名下位于青岛市崂山区深圳路170号国际名都小区XX号楼1204室房产（以下简称涉案房产）享有实体权利，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人王卫东提出执行异议称，2008年12月30日，异议人与戴向阳签订了《房屋租赁合同》，异议人依约足额缴纳了租金和房款，并对涉案房产进行了装修改造，造价不菲，如强制执行对我损失巨大。根据物权法第一百九十条的规定，抵押前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，法院应保护我的权利不受影响，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。
异议人王卫东提交的证据包括：一、2008年12月30日《房屋租赁合同》，记载戴向阳将其所有的涉案房产长期租赁给王卫东使用，租期自2009年1月1日至2028年12月31日止共计20年，租赁期满需要继续续租的应提出书面要求，王卫东有权在租赁期间要求提前终止合同并购买租赁房屋，戴向阳应当无条件同意并配合王卫东办理房屋的过户登记手续，租赁房屋的买卖价格为本合同项下的租金总和；合同对租金数额和支付方式与期限作了列表式约定，第一年即2009年度租金为4万元，之后每年递增，20年租金总额为1322646元。二、收条5份，记载戴向阳于2008年12月30日收到王卫东国际名都房租4万元、于2009年12月15日收到王卫东国际名都房租42000元、于2010年12月27日收到王卫东国际名都房租44100元、于2011年12月21日收到王卫东国际名都房租46305元、于2012年3月6日收到王卫东国际名都X号楼1204户房款150万元。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行发表意见称，一、异议人提交的合同及收条存在多处不合理，包括租赁期限过长、承租后未实际占有、仅有收条却未提交相应的转账凭证，无法证明租金已实际支付；二、涉案房产于2009年5月13日即办理了抵押登记，具有公示效力，我行每年授信中都要找到抵押人戴向阳签署《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》，直至涉案房产即将拍卖，异议人才携带租赁合同提出异议，因此该租赁关系并不存在；三、我行自2009年开始在戴向阳本人安排下多次上门核保并拍照留存，发现房屋布满灰尘、家具不全，属于无人居住的状态，青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0345号《房地产抵押评估报告》内附图片可以佐证，异议人承租房屋却未实际占用、仍由原出租人持有房屋钥匙可随意出入，明显违背生活常理。异议人所提异议不能成立，请求驳回其执行异议。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行提交的证据为：一、青房地权市他字第20092027号他项权证，证号为200920270，记载戴向阳名下包括涉案房产即青岛市崂山区李山东路22号（与崂山区深圳路170号为同一小区另一门牌号××楼1204室在内的三处房产于2009年5月13日设立了最高额抵押权登记，他项权利人为申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行；二、2009年度和2014年度《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》，记载戴向阳于2009年4月17日和2014年6月12日向申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行声明，涉案房产现未出租，保证抵押期间出租将书面告知并征得银行同意，如有不实或未告知而将房产出租的，将承担产生的一切法律责任；三、青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0345号《房地产抵押评估报告》，附件三“现场查勘照片”显示涉案房产处于闲置状态。
本次异议审查程序中未取得被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍的意见。
查明，申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、高勇、戴向阳、黄玉萍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书，判令青岛三维通信工程有限公司偿还青岛银行股份有限公司延安二路支行借款本金160万元及利息等，高勇、黄玉萍承担连带清偿责任，青岛银行股份有限公司延安二路支行对戴向阳抵押的位于青岛市崂山区李山东路22号XX号楼1302户、XX号楼1204户、XX号楼1007户房产享有优先受偿权。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书并于2015年6月4日查封了上述房产的登记。判决生效后，青岛银行股份有限公司延安二路支行于2017年9月6日向本院申请执行后，本院以（2016）鲁0203执1025号立案执行。
经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
涉案房产于2009年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行，青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0345号《房地产抵押评估报告》附件三“现场查勘照片”显示涉案房产处于闲置状态，且异议人王卫东未提交证据证明其支付涉案房产租金或购房款的银行转账或取款凭证，本院认为王卫东的排除执行异议不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的规定，无权阻止强制执行程序对涉案房产的拍卖，亦不享有优先购买权和阻止向买受人交付的权利，本院对其案外人异议不予支持；
二、案外人王卫东提出执行异议的理由，系以享有对涉案房产的租赁权阻止执行标的物的执行拍卖，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起案外人异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人王卫东对本案涉案房产提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年六月二日
书记员 于程程