北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1053号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘×，男，1952年12月12日出生。
委托代理人刘志刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周×，男，1953年11月4日出生。
委托代理人杨继先，北京市两高律师事务所律师。
第三人李×，女，1962年8月2日出生。
委托代理人冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。
委托代理人苑丽莉，北京市恒圣律师事务所律师。
上诉人刘×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第14960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年9月，周×起诉至原审法院称：2009年6月28日我通过北京喜盈门房地产经纪有限责任公司的居间服务，与刘×签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，我购买刘×所有的北京市昌平区206号房屋（以下简称206号房屋），购房款63万元。206号房屋系经济适用房屋，到2013年11月24日才具备上市条件，故双方约定在具备上市交易条件后，刘×应协助我办理206号房屋产权过户事宜。合同签订后，我按照合同的约定分期支付了全部购房款共计63万元。2009年6月30日刘×与李×办理了不真实的抵押关系，导致206号房屋迟迟未办理过户事宜，抵押合同的63万元实际是购房款。时至今日，206号房屋已经具备过户条件，我提出过户时，刘×未响应。为维护我的合法权益，我诉至法院，要求依法判令：1、刘×与李×立即协助我办理206号房屋的解除抵押手续；2、刘×立即协助我将206号房屋过户给我。
刘×辩称：房屋买卖合同已经解除，不涉及解押问题，不同意周×的诉讼请求。刘×反诉称：因206号房屋为经济适用住房，暂不具备上市条件，为防止我反悔，双方约定自本合同签订当日共同到公证处办理房产全权委托公证，即将房产的相关权益委托给周×指定的代理人一人或数人，当日去昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平区住建委）办理房产抵押手续，抵押登记完成后，在公证书上添加办理房产的抵押及解抵押的权利。为防止周×拖延过户，周×承诺上述房产具备上市条件当日后两个月内办理完产权过户事宜。我按合同约定，配合周×办理了上述手续，保障了周×不需通过我就能办理过户。206号房屋在2013年11月24日具备过户条件后，周×与李×发生纠纷，李×明确表示不会配合过户，致使双方合同目的无法实现，严重影响我再次购买房产。我已经依法通知周×解除合同，现我提起反诉，请求依法判令：1、确认我与周×2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》已解除；2、周×支付违约金37.8万元。
周×针对刘×的反诉辩称：我起诉的是房屋买卖合同纠纷，针对的诉求是给付之诉，刘×提起的反诉请求是确认之诉。刘×与李×是委托关系，受托人的不作为行为应当由委托人承担责任。在合同约定的期间内，我积极催促刘×办理206号房屋过户事宜，而刘×委托办理过户手续的人是李×，李×未给刘×办理房屋过户事宜。涉案合同未约定解除合同的条件，不同意刘×的反诉请求，我不存在违约行为，亦不承担违约金。
李×述称：63万元购房款是我出的，如果周×不给我购房款，我就不同意解除抵押关系。刘×的反诉请求，与我无关。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘×购买206号房屋签订购房合同的时间为2006年12月25日，周×（买受人、乙方）与刘×（出卖人、甲方）于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》中明确约定乙方承诺上述房产具备上市条件当日后两个月内办完产权过户事宜，因此周×与刘×签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，李×已经支付了全部购房款，即周×履行了支付房款的义务。关于刘×与李×于2009年6月30日签订《抵押合同》的问题，已经有生效的判决书认定双方不存在真实的抵押关系，抵押合同中约定的63万元借款实际是购房款，故李×与刘×应当解除在206号房屋上设置的抵押权。因此，在206号房屋具备上市交易条件后，刘×应当按照《房屋买卖合同》的约定协助周×办理206号房屋的产权过户手续。刘×辩称自己与李×签订《委托书》，已经委托李×代为办理206号房屋的产权过户事宜，因李×明确表示拒绝办理过户手续，合同已经无法继续履行，故通知周×解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，在刘×的委托代理人李×不履行代理行为时，应当由刘×按照《房屋买卖合同》的约定履行自己的义务。故周×要求刘×协助办理206号房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，刘×要求确认双方于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》已解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因周×在合同履行过程中并无违约行为，故刘×要求周×支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于李×提出的购房款问题，因与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。据此判决：一、被告（反诉原告）刘×与第三人李×于本判决生效后十日内解除对昌平区206号房屋的抵押手续；二、被告（反诉原告）刘×在办理解押手续后十日内协助原告（反诉被告）周×办理前述房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）周×名下；三、驳回反诉原告刘×的反诉请求。
判决后，刘×不服，上诉至本院。上诉理由：李×表面上看是我的代理人，实际上是周×的代理人；我积极配合周×办理了相关手续，保证周×不需要通过我就可以办理过户手续，是李×与周×产生矛盾，明确表示不配合办理过户手续，导致合同目的不能实现。我要求撤销原判，将本案发回重审或改判确认双方于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》已解除、周×支付我违约金37.8万元。李×不同意刘×的上诉请求，要求周×给付63万元的购房款。周×同意原判。
经审理查明：周×与李×原系恋爱关系。
2006年12月25日，刘×（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出售房屋位于昌平区2层6号，即206号房屋。2008年11月24日，刘×取得该房屋的所有权证书，房屋性质为经济适用房。
2009年6月28日，周×（买受人、乙方）与刘×（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人出售206号房屋，建筑面积103.62平方米，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。合同第二条约定：本次房产交易购房总款63万元，其中40万元于甲乙双方到昌平区住建委办理完产权抵押登记当日乙方支付于甲方，同时甲乙双方签订《房款收付书》，剩余尾款自乙方指定代理人拿到《房产全权委托公证》后当日乙方以（现金／银行转账）形式支付给甲方，同时甲乙双方签署《房款收付书》。合同第四条约定本合同签订后，甲乙双方应共同到北京市的公证处办理房产委托公证，即将房产的相关权益委托给乙方指定的代理人一人或数人。甲方在办理委托公证后不得撤销委托，如甲方撤销委托公证则甲方应按房款交易额的60％赔偿给乙方。合同第五条约定本合同签订后甲乙双方应完全、正确履行本合同，甲乙双方或各方不得无故终止及拖延履行，如在本合同履行过程中一方违约，另一方有权要求对方给予合理的赔偿。甲乙双方同意并承诺违约方向另一方赔偿违约金按总房款的60％进行赔付。合同第六条约定本次房产交易时所产生的税费及相关所有交易费用概由乙方承担。合同第九条第三项补充约定甲乙双方同意自双方做上述房产抵押之日起两个月内办完甲方收到售房全款及乙方拿到《房产全权委托公证书》事宜；第四项约定乙方承诺上述房产具备上市条件当日后两个月内办完产权过户事宜。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，李×支付了购房款63万元。
另查一，2009年6月30日，刘×（甲方、抵押人）与李×（乙方、抵押权人）签订《抵押合同》，约定乙方向甲方借款63万元，借款期限自2009年6月30日起至2014年5月10日，甲方将206号房屋做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到昌平区住建委办理登记手续（即办理房屋他项权证），乙方将在他项权证办妥后三天内将全部资金付给甲方。2009年7月2日，刘×为李×办理了他项权证，附记中显示此次房屋抵押借款金额为63万元。
2014年1月，李×以经济适用房转让合同纠纷为由将刘×、周×起诉至北京市昌平区人民法院，要求周×将房屋买卖合同等购房手续移交李×，要求刘×将206号房屋过户给李×所有。2014年4月17日，北京市昌平区人民法院依法作出（2014）昌民初字第02406号民事判决书，判决书认定如下事实：庭审中双方提到签订买卖合同时办理了抵押，但并不存在真实的抵押关系，抵押合同的63万元实际是购房款。李×与周×曾就206号房屋归属达成过《协议书》，《协议书》约定206号房屋归周×所有。北京市昌平区人民法院依法驳回了李×的诉讼请求。李×不服，上诉至本院，后又撤回上诉。
2014年，李×以不当得利纠纷为由将周×起诉至北京市海淀区人民法院，要求判令周×立即返还不当得利63万元及相应的利息。2014年9月17日，北京市海淀区人民法院依法作出（2014）海民初字第19751号民事裁定书，裁定书认定如下事实：周×认可李×支付了206号房屋的购房款，并表示双方对房屋归属已经达成协议，该房款已经转化为206号房屋。周×向法庭说明当时签订协议的背景系在2009年7月，李×要求把明天第一城的房屋过户至其名下，李×表明该协议是其签订的，但属无奈之举，是为了办理明天第一城房屋的过户手续签订的，现在明确要求撤回该要约，协议中明确载明了经双方签字方生效。最终，北京市海淀区人民法院依法驳回李×的起诉。
另查二，2009年7月10日，刘×到北京市方正公证处公证了一份《委托书》，内容为：“委托人：刘×，受托人：李×。委托原因、事项、权限如下：委托人刘×是206号房屋所有权人。我同意出售上述房产，房产证号：X京房权证昌字第×号。因为我行动不便，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托李×为我的代理人，全权代表我前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，在符合依法出售及经济适用住房管理政策的前提下，办理此房产的提前还款、解除抵押手续，领取还款证明，办理与解除抵押登记及与之有关的一切手续及代领房屋所有权证，然后办理该房产的买卖交易手续，签订房屋买卖合同，到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜，代为办理与出售此房产相关的税务手续，代收售房款，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。受托人李×在上述委托权限范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托权限：从委托之日起至上述委托事宜办完为止。受托人有转委托权。”
2015年3月24日，刘×向周×发出《解除合同》的通知，表示因周×指定的委托代理人李×已多次明确表示拒绝办理过户手续，合同已经无法继续履行，故通知解除双方签订的买卖合同。周×表示于2015年3月25日收到该通知书，但没有同意解除合同。
本次诉讼中，周×、刘×、李×均认可刘×与李×之间不存在真实的抵押关系，抵押合同中的63万元就是购房款。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、《抵押合同》、北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02406号民事判决书、本院（2014）一中民终字第05099号民事裁定书、北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19751号民事裁定书、《委托书》、（2009）京方正内民证字第×号公证书、房屋所有权证书、购房核验查询结果单、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：经法院审查，周×与刘×签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同内容对双方当事人具有同等的法律约束力。双方约定206号房屋具备上市条件当日后两个月内办完产权过户事宜，双方均应严格遵守协议约定。刘×与李×原本并不相识，二人因刘×出售206号房屋相识。在206号房屋的交易过程中，刘×与李×签订了《委托书》，委托事项为刘×委托李×代为办理206号房屋的产权过户事宜。现李×拒绝办理过户手续，即代理人不再实施代理行为，依照相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，因此委托人刘×在周×履行合同义务的前提下，负有配合周×办理206号房屋过户手续的义务。现刘×已收到了周×作为买受人的涉案合同的购房款，李×亦作出过206号房屋归周×所有的承诺，故刘×应当配合周×办理206号房屋的产权过户手续正确。为限制刘×将206号房屋另行出售，206号房屋上设定了抵押，但刘×与李×之间并不存在真实的抵押关系，抵押合同中约定的63万元借款实际是购房款，故李×与刘×应当解除在206号房屋上设置的抵押权，以消除206号房屋过户上的障碍。关于刘×的上诉意见，周×在合同履行过程中并无违约行为，李×是刘×的代理人，其不实施代理行为的后果不应由周×承担，故本院对刘×要求周×支付违约金的上诉请求不予支持。李×与周×已约定206号房屋归周×所有，现李×提出周×应支付其63万元购房款，此请求与本案不属同一法律关系，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由刘×负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千四百八十五元，由刘×负担（已交纳）。
二审案件受理费六千九百七十元，由刘×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 王湘羽
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年三月十八日
书 记 员 杜 莹