上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第7649号
原告完绍文。
委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告完绍文与被告上海麦格茂置业有限公司（以下简称“麦格茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，经原告申请，本院依法追加上海五角世贸商城有限公司（以下简称“五角世贸商城”）作为被告参与诉讼，本院于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告完绍文及其委托代理人韦雪雁、被告“麦格茂公司”的委托代理人戴睿、被告“五角世贸商城”的委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告完绍文诉称，2010年4月22日，原告与被告“麦格茂公司”签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定原告购买被告开发的位于浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄《上海五角世贸商城》5号2层2327室房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋用途为店铺，暂测面积为64.07平方米。当天，原告根据被告“麦格茂公司”的要求，与被告“五角世贸商城”签订了《物业委托经营合同》，约定将“系争房屋”委托被告“五角世贸商城”进行统一经营管理。上述合同签订的当日，原告一次性支付给被告“麦格茂公司”房款人民币（以下币种相同）741，354元。“预售合同”约定的交房日期为2010年12月31日，被告“麦格茂公司”在2013年12月15日通知原告办证，同年12月18日，原告至被告“麦格茂公司”处办理产证时被告知房屋实测面积为86.58平方米，需补差价260，463元，原告不能接受，拒绝办证。原告认为，“系争房屋”的实测面积超过了合同约定的暂测面积的35%，超出了原告的预期，虽然“预售合同”补充条款对于暂测面积与实测面积误差的处理有约定，但是，合同对于误差的比例及多退少补的比例并未约定，属于约定不明，故根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条的规定，原告有权解除“预售合同”，因《物业委托经营合同》签订的基础是“预售合同”，“预售合同”解除了，该《物业委托经营合同》也应当解除，故提起诉讼，要求：1、解除原告与被告“麦格茂公司”签订的“预售合同”；2、判令被告“麦格茂公司”退还原告购房款741，354元并支付同期贷款利息至实际支付日止，从2010年4月22日暂计算至2013年4月22日为128，105元；3、解除原告与被告“五角世贸商城”签订的《物业委托经营合同》。
被告“麦格茂公司”辩称，原告所述的“系争房屋”面积误差情况属实，但是，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定的面积不符的，合同有约定的，按照约定处理，而原、被告签订的“预售合同”补充条款第五条第1、2款对于面积误差处理有明确约定，即为多退少补，合同继续履行，故原告无权解除“预售合同”，要求驳回原告诉请。
被告“五角世贸商城”辩称，《物业委托经营合同》是双方真实意思表示，合同签订时，被告已将五年委托经营的收益按每年总房价的8%，共计40%，直接中原告应付的房款中抵扣了，当时，“系争房屋”的实际房价是1，235，590元，扣除40%的委托经营收益后，“预售合同”的价格即为741，354元，目前《物业委托经营合同》正在履行过程中，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月22日，由原告作为乙方、被告“麦格茂公司”作为甲方，双方签订“预售合同”，该合同第二条约定，乙方向甲方购买“系争房屋”，房屋暂测建筑面积为64.07平方米，其中套内面积为29.00平方米，公用分摊面积为35.07平方米；合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为11，571元，根据暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为741，354元；合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方；合同补充条款第五条第1款约定：甲乙双方约定暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，本合同第五条中暂测面积与实测面积的误差，是指房屋建筑面积的暂测面积与实测建筑面积的误差；合同补充条款第五条第2款约定，暂测面积与实测面积误差时多退少补，本合同继续履行；等等。“预售合同”第五条对房屋暂测面积与实测面积不一致时的处理未作选择。当天，由原告作为甲方、被告“五角世贸商城”作为乙方，双方签订《物业委托经营合同》，该合同约定：甲方将其“系争房屋”委托给乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方；本合同签订时，乙方已将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；等等。上述合同签订的当日，原告支付给被告“麦格茂公司”购房款741，354元。2013年10月底，被告“麦格茂公司”书面通知原告办理“系争房屋”产权证（小产证），同年12月，原告至被告“麦格茂公司”办证，被告知“系争房屋”的实测面积为86.58平方米，需补面积差额款260，463元，原告认为实测面积比暂测面积大了很多，拒绝办证。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、《物业委托经营合同》、银行签购单和房款发票、五角世贸商城签约销控审核表及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告对于被告“五角世贸商城”所述的原告委托其统一经营的五年收益在签订“预售合同”时已在房款中直接抵扣的事实予以确认，原告对于俩被告基于《物业委托经营合同》由被告“麦格茂公司”直接将“系争房屋”交付给被告“五角世贸商城”的行为予以认可，并表示，“预售合同”解除后，“系争房屋”应由被告“五角世贸商城”直接返还给被告“麦格茂公司”。被告“麦格茂公司”对被告“五角世贸商城”所述的原告的五年委托经营收益在签订“预售合同”时直接从房款中抵扣的事实予以确认，另称，根据原告与被告“五角世贸商城”签订的《物业委托经营合同》，其已于2010年12月31日将“系争房屋”交付给被告“五角世贸商城”。被告“五角世贸商城”对被告“麦格茂公司”所述的“系争房屋”交付情况予以确认。
本院认为，原告与被告“麦格茂公司”签订的“预售合同”、原告与被告“五角世贸商城”签订的《物业委托经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。上述合同签订后，原告按约支付了购房款，虽然被告“麦格茂公司”没有按照约定与原告办理“系争房屋”的交接手续，但是，俩被告依据“预售合同”及《物业委托经营合同》的约定，就“系争房屋”办理了交接，且原告对此交接也予认可，故本院确认，“系争房屋”已于2010年12月31日交付给原告，而原告也自该日起将“系争房屋”委托被告“五角世贸商城”进行统一经营管理。2013年10月，被告“麦格茂公司”通知原告办理“系争房屋”的小产证，并告知原告“系争房屋”的实测面积为86.58平方米，需补面积差额款260，463元。现原告以“系争房屋”的实测面积超过了合同约定的暂测面积的35%，超出了原告的预期为由，主张解除“预售合同”及《物业委托经营合同》，对此，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……。本案中，虽然，“预售合同”补充条款第五条对暂测面积与实测面积误差的处理约定为多退少补，合同继续履行，但是，该约定并没有明确误差的具体范围，属于约定不明；其次，“系争房屋”的实测面积比暂测面积多出了22.51平方米，超出暂测面积的35%，原告需补交面积差额款260，463元，而原告当时购买的“系争房屋”的暂测面积为64.07平方米，虽然，作为购房人的原告对于最终的实测面积与暂测面积可能存在误差是有预期的，但原告能预期的面积误差应当是符合常理的，且在合理范围内，现“系争房屋”的实测面积比暂测面积多了22.51平方米，该误差显然超出了合理范围，也超出了购房时原告对面积误差的预期，故被告依据合同对面积误差处理的约定，要求原告补付房款、继续履行，显然不合理，也有失公平。综上，原告要求解除“预售合同”，应予支持。“预售合同”解除后，被告“麦格茂公司”收取的原告房款应当返还，原告主张由被告“麦格茂公司”支付自原告支付日起至被告“麦格茂公司”返还日止的已付房款利息，并无不妥，可予支持，但是该利息应当参照中国人民银行公布的同期存款利率计算。鉴于“预售合同”解除，原告与被告“五角世贸商城”签订的《物业委托经营合同》无法继续履行，故原告要求解除《物业委托经营合同》，应予支持。因原、被告均确认，原告所购“系争房屋”已由被告“麦格茂公司”直接交由被告“五角世贸商城”统一经营，故上述合同解除后，“系争房屋”可由被告“五角世贸商城”直接返还给被告“麦格茂公司”。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告完绍文与被告上海麦格茂置业有限公司于2010年4月22日就上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄《上海五角世贸商城》5号2层2327室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告完绍文已付房款741，354元；
三、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告完绍文已付房款741，354元的利息，该利息按中国人民银行公布的同期存款利率，自2010年4月22日起至被告上海麦格茂置业有限公司支付日止；
四、解除原告完绍文与被告上海五角世贸商城有限公司于2010年4月22日就上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄《上海五角世贸商城》5号2层2327室房屋签订的《物业委托经营合同》；
五、被告上海五角世贸商城有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄《上海五角世贸商城》5号2层2327室房屋返还给被告上海麦格茂置业有限公司。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，494元，减半收取计6，247元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年六月四日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。