重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第10844号
原告重庆融创物业管理有限公司，住所地：重庆北部新区经开园金童路100号，组织机构代码：76591998-3。
法定代表人张琰，总经理。
委托代理人唐相林，该公司员工。
被告孙立志，女，1971年11月21日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市北部新区。
原告重庆融创物业管理有限公司与被告孙立志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆融创物业管理有限公司的委托代理人唐相林，被告孙立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆融创物业管理有限公司诉称，被告系重庆市北部新区XXXXX期XX幢XX单元XX号房屋业主。原告系该小区的物业管理公司，原告与被告之间存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按每月以1.2元／平方米（实际按0.84元／平方米）的标准向原告缴纳物业服务费。但在2011年7月1日至2015年4月30日期间，被告共计拖欠应缴物业费5145.1元。经原告多次催收，被告仍未交纳物业服务费，故起诉要求：判令被告立即向原告支付2011年7月1日至2015年4月30日期间拖欠的物业费5145.1元。
被告孙立志辩称，1、原告在提供物业服务中存在欠缺和过错，被告家中房屋渗水，与原告进行沟通，原告一直未解决；2、原告没有对物业服务合同中规定的管理服务事项尽到管理义务；3、原告未对公共环境卫生尽到维护义务；4、请求调解协商结算物业费，驳回原告诉请中未尽责任和义务的物业管理费。
经审理查明：原告重庆融创物业管理有限公司系具有一级资质的物业管理服务企业。被告孙立志系重庆市北部新区经开园XX大道XX路XX号XX幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为133.15平方米，系普通成套花园洋房。
2004年9月，原告为乙方，重庆奥林匹克花园置业有限公司为甲方，双方签订《前期物业管理合同》一份。该合同主要约定甲方选聘乙方对其开发的位于重庆市北部新区经开园XX大道XX路8号重庆市XXXX一期小区实施前期物业管理服务。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：花园洋房1.2元／月·平方米，连排别墅2元／月·平方米，独立别墅2.5元／月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余亏损由乙方享有或承担。该合同第二十一条约定：本合同期限约定为叁年，自2005年1月18日起至2008年1月17日止。合同期未满，业主委员会或选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同第三十二条约定，本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。
2009年7月30日和2012年11月21日，根据原告的申报，重庆市物价局两次备案同意原告在XXXX一、二、三期物业服务收费执行标准为：花园洋房1.20元／月·平方米，连排别墅2.00元／月·平方米，独立别墅2.50元／月·平方米。
上述物业服务合同签订后，原告于2005年6月16日起入驻XXXX一期小区为该小区提供物业管理服务至今。被告在2011年7月起至2015年4月期间未向原告交纳物业服务费。2013年6月3日，原告通过向被告邮寄催收欠费通知的方式向被告催收2005年8月至2013年5月的物业服务费。2014年6月28日，原告又通过向被告邮寄催缴欠费通知的方式向被告催收2006年8月至2014年6月的物业服务费。2015年6月4日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年7月至2015年4月的物业服务费5145.1元。庭审中，原告自认在实际执行收费中自愿将花园洋房物业服务费降至0.84元／平方米·月标准，并一直收取至今。被告辩称原告物业服务不到位及家中漏水，向本院举示了合同一份、邮件一份及照片若干予以证明。
上述事实，有营业执照、资质证书、《前期物业服务合同》、重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局档案查询结果、重庆市物业服务收费备案表、重庆市渝北区XX街道XX社区居民委员会出具的证明、催缴欠费通知、整付零寄交寄清单、当事人当庭陈述等在案为据，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX一期小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为2005年1月18日至2008年1月17日，但2008年1月17日后，原告仍为XXXX一期小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。
原告起诉要求被告支付2011年7月至及2015年4月期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。因原告曾于2013年6月3日、2014年6月28日分两次通过向被告邮寄催缴欠费通知的形式向被告催收过欠交的物业服务费。按诉讼时效两年的期间计算，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，故被告提出诉讼时效的抗辩理由不能成立。因此，本院确认被告在本案中拖欠物业服务期间为2011年7月至2015年4月。
物业服务费标准问题，被告房屋系花园洋房。根据原告与重庆XX**置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及重庆市物价局作出的备案表，花园洋房的收费标准为1.2元／月·平方米。但庭审中，原告自认花园洋房一直按照0.84元／月·平方米标准收取物业服务费至今，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。被告应按该实际物业服务费的收费标准进行交纳。故本院确认被告每月应交纳物业服务费的标准为0.84元／平方米。被告每月应交纳的物业服务费为0.84元／平方米·月×133.15平方米=111.85元，被告在2011年7月至2015年4月应缴纳的物业服务费为111.85元／月×46个月=5145.1元，因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了邮件及照片予以证明，但该证据不能达到其证明目的，被告不能以此作为拒交物业服务费本金的理由，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。被告还辩称家中渗水的问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告孙立志在本判决生效之日起五日内给付原告重庆融创物业管理有限公司2011年7月至2015年4月期间的物业服务费5145.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告孙立志负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 王利萍
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 谭学梅