徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第00336号
原告南京稼禾建设工程有限公司。
法定代表人束尊，该公司总经理。
委托代理人陈月，女，1973年11月8日出生，汉族。
被告中住佳展地产（徐州）有限公司。
法定代表人聂远，该公司董事长。
委托代理人陈璞，江苏金合律师事务所律师。
原告南京稼禾建设工程有限公司诉被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法由审判员刘振亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京稼禾建设工程有限公司的委托代理人陈月、被告中住佳展地产（徐州）有限公司的委托代理人陈璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京稼禾建设工程有限公司诉称，原被告双方于2010年6月22日签订了一份泉山森林海一期1#会所精装修工程，合同价为603万元。另外在履行会所装修合同工程中，被告方的四套样板房也由原告进行设计施工装修，工程总价为1228000元。根据合同约定，实行边施工、边设计、边调整的“三边”政策。原告严格按照被告要求进行施工，该会所装修工程在2011年10月经验收合格并交付使用。样板房也在2011年3月验收合格并交付使用至今。2011年12月，原告根据合同要求，将所有相关工程的实际施工资料及改签单据交由被告方先进行工程款的预审，最终由独立的第三方审计。在接近两年的审计中，被告以种种借口不让第三方出具审计结果以达到拖延给付工程款的目的。被告上述行为严重违反了合同约定，造成原告经济损失。在原告督促下，2013年11月江苏正邦工程造价咨询有限公司出具审计报告，精装修会所工程价审定为7730660.81元，四套样板房审计价为原合同价1228000元。两项工程最终审定价为8958660.81元，减去已实际支付的工程款6738249.95元，至今仍有2220410.86元没有支付。原告拿到审计结果后于2013年12月2日发去情况说明，要求被告支付余下款项，被告迟迟不予支付。原告诉至法院，请求被告支付拖欠原告的工程款2220410.86元（其中会所为1919665.46元；DP28#楼1-302、3-301，YF#28楼2-201、2-202为300745.4元）及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2011年12月计算至实际付款之日）；判令原告对该工程款享有优先受偿权。被告承担本案诉讼费。
被告中住佳展地产（徐州）有限公司辩称，1、针对四套样板房，原告起诉被告的主体不适格，YF28号2-201、2-202的所有者并不是本案被告，而是中佳（徐州）房地产开发有限公司，此外，经了解，中佳（徐州）房地产开发有限公司、中住佳展地产（徐州）有限公司就四套样板房是与江苏新晟建筑安装工程有限公司存在相应的协议，与本案原告没有任何的合同关系，原告起诉应当追加江苏新晟建筑安装工程有限公司参加诉讼，才能真正查清案情。2、就原告起诉的会所装修的工程款，因本案原被告双方并没有进行最终的对账，因此原告诉请的数额并不确定。3、原告诉请的就工程款享有优先受偿权，没有事实和法律依据。4、原告诉请的逾期利息的计算开始时间，没有法律依据，如产生利息，应从原被告双方最终确认的价款确定时才可能产生相关利息。
经审理查明，2010年，被告中住佳展地产（徐州）有限公司与江苏新晟建筑安装工程有限公司徐州分公司签订徐州泉山森林海一期DP28#楼1-302、3-301两套样板房精装修施工合同，约定被告将徐州泉山森林海一期DP28#楼1-302、3-301两套样板房精装修施工工程委托给江苏新晟建筑安装工程有限公司徐州分公司承包施工。同年，江苏新晟建筑安装工程有限公司徐州分公司与原告南京稼禾建设工程有限公司签订泉山森林海一期DP28#楼、二期YF28#楼样板房精装修施工合同，约定江苏新晟建筑安装工程有限公司徐州分公司将泉山森林海一期DP28#楼1-302、3-301和二期YF28#楼2-201、2-202共四套样板房委托给原告施工。2010年6月22日，原被告签订一份协议书，约定被告将徐州泉山森林海一期1#会所精装修工程交由原告施工，该协议书工程进度款支付中约定……乙方提供竣工决算之日起，甲方负责在一个月内完成决算审计工作，预期视同认可乙方决算额，甲方审计完成后一周内，审定价95%，按审定价的5%作为质量保证金，质量保证金在保修期满后14天内付清。原告施工结束后，被告于2012年10月27日验收，但未对工程价款进行审核。经原告催告，被告委托江苏正邦工程造价有限公司对徐州泉山森林海一期1#会所精装修工程进行结算审核，该公司于2013年11月28日出具工程造价咨询报告书，审核结论为该工程审定总金额为7730660.81元，上述结果经原被告共同签字确认。被告在2010年7月19日给付原告工程款100万元、2010年10月27日给付80万元、2010年12月4日给付2089209.23元、2011年1月21日给付30万元、2011年4月11日给付20万元、2011年5月23日给付10万元、2011年6月10日给付工程款10万元、2011年7月18日给付5万元、2011年12月8日给付257486.12元、2012年4月26日转账付款100万元，以上合计支付工程款5896695.35元。
另查明，2011年8月1日被告支付消防工程检测费用22050元，该通知单中有原告方施工地代表范海涛签名“同意业主方将主材消防检测费用22050元直接在工程款中扣除，检测费用按相关法律法规执行”。同时被告还主张支付了原告施工期间电费24250.23元，原告对被告支付的电费不予认可，但不能举证证明自己另行支付了电费。
以上事实有原告提供的施工协议、工程造价咨询报告书、竣工验收证明；被告提供的付款证明、收据等财务票据予以证明，双方当事人未持异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、原告是否有权向被告主张森林海DP28#楼1-302、3-301，YF#28楼2-201、2-202四套样板房精装修工程的工程款；二、被告支付的检测费用及电费是否应从工程款中扣除，被告尚欠原告工程款的数额；三、原告利息主张的起算时间；四、原告是否对该工程款享有优先权。
一、关于原告是否有权向被告主张森林海DP28#楼1-302、3-301，YF#28楼2-201、2-202四套样板房精装修工程的工程款。
本院认为，森林海DP28#楼1-302、3-301，YF#28楼2-201、2-202四套样板房精装修工程，原告提供的施工合同是原告与“江苏新晟建筑安装工程有限公司徐州分公司”签订的施工合同，根据合同相对性原则，原告向被告主张权利主体不适格，本院不予支持。
二、关于被告支付的检测费用及电费是否应从工程款中扣除，被告尚欠原告工程款的数额。
本院认为，关于被告支付的检测费22050元，检测费用通知单中有原告方驻工地代表范海涛签名“同意业主方将主材消防检测费用22050元直接在工程款中扣除，检测费用按相关法律法规执行”，该检测费应从工程款中扣除。关于被告主张支付电费24250.23元，是原告施工期间必然产生的费用，原告不能举证证明自己另行支付了电费，因此本院支持从工程款中扣除。被告尚欠原告工程款的数额为：1787665.23（7730660.81-5896695.35-22050-24250.23）元。
三、关于原告利息主张的起算时间及利率标准
本院认为，根据原被告协议中工程款支付的约定，原告提供竣工决算之日起，被告负责在一个月内完成决算审计工作，逾期视同认可乙方决算额，甲方审计完成后一周内，审定价95%，按审定价的5%作为质量保证金，质量保证金在保修期满后14天内付清。原告施工的工程被告于2012年10月27日验收合格，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第（二）项规定：利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日。因原告未能提供相应证据证明被告接受该工程的时间，应当以工程竣工验收之日，确定应付工程款的时间。同时，根据该《解释》第十七条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。因此被告应支付该款自2012年12月5日至判决确定给付期间的利息，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
四、关于原告是否对该工程款享有优先权。
本院认为，根据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百二十八条规定的优先受偿权的函复》，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。同时，根据江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定，建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。徐州泉山森林海一期1#会所归全体业主所有，被告非该会所的所有权人；原告主张优先受偿权超过法定期限。故对原告对该工程款享有优先权的请求，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原被告间的徐州泉山森林海一期1#会所精装修工程施工协议有效，双方应当严格按照协议约定履行各自的义务。被告应当偿付尚欠原告的工程款1787665.23元，并支付该款自2012年12月5日至判决确定给付期间的利息，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百二十八条规定的优先受偿权的函复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决书生效后十日内给付原告南京嫁禾建设工程有限公司工程款1787665.23元及该款自2012年12月5日至判决确定给付期间的利息，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
二、驳回原告南京嫁禾建设工程有限公司其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24560元，减半收取12280元，由被告中住佳展地产（徐州）有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 刘振亚
二〇一四年四月一日
书记员 朱筱艺