湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民康初字第327号
原告陈春荣，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
委托代理人曾淼红，湖南金鹗律师事务所律师。
被告ＸＸ，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXX。
被告吴海恩，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
委托代理人马力威，湖南海川律师事务所律师。
被告陈官保，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
被告陈泉，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
被告陈凯宁，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
被告易星如，女，汉族，XX年X月X日出生，住XXXXX。
被告刘岳华，女，X年X月X日出生，汉族，住XX。
委托代理人李建中，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人陈官保，男，汉族，X年X月X日出生，住XX。
原告陈春荣与被告ＸＸ、吴海恩、陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于2016年1月2日申请对涉案房屋的现有市场价格进行鉴定。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春荣诉称，2015年3月27日，原告与被告ＸＸ、吴海恩签订《门面买卖合同》，双方约定被告ＸＸ、吴海恩将位于X市经济开发区X处X社区，X字第X号X、X号门面转让给原告，价款为80万元，原告在签订合同当日支付定金5万元，2015年8月30日前至房地产交易中心办理此门面过户手续时，原告再支付35万元，余款两个月内付清。2015年7月初，原告向被告ＸＸ、吴海恩催促办理付款和过户手续，被告ＸＸ、吴海恩却以各种理由推脱。原告后来得知被告ＸＸ、吴海恩于2015年7月将门面以明显低于市场价格和原告的购买价格，仅仅以44.7万元出售给被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告之间恶意串通损害第三人利益，其门面转让行为应属无效。为保护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效，被告ＸＸ、吴海恩应当继续履行与原告签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续，在上述请求不能支持的情况，要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失552600元（即门面现有市场价值与原被告签订的合同价格之间的差价损失），诉讼费、保全费由被告ＸＸ、吴海恩承担。
被告ＸＸ、吴海恩辩称，被告ＸＸ、吴海恩与原告签订合同是属实，并于2015年7月11日明确提出不再履行合同，并同意按定金条款双倍返还定金，但原告拒不接受。被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的合同真实有效，并基本上办完过户手续，并不存在恶意串通损害第三人利益的行为，完全是市场经济行为。本案的诉讼费、保全费均应当由原告承担。原告恶意诉讼，被告ＸＸ、吴海恩保留对原告追偿的权利。当前房地产行情不好，原告并不存在房屋差价的可得利益损失，况且被告ＸＸ、吴海恩并未从中获取利益，不同意原告主张的门面可得利益损失。
被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华辩称，被告并未与被告ＸＸ、吴海恩恶意串通，已经办完门面的过户手续，只是没有领证，税费已经全部交清。原告恶意诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年3月27日，原告陈春荣作为乙方与被告ＸＸ、吴海恩作为甲方签订一份《门面买卖合同》。该《合同》约定：甲方将位于X阳经济开发区X处X社区，房产证号为XX第X号，X、X号房屋出售给乙方，出售价格为800000元，乙方在签订合同当日支付甲方购房定金50000元，在2015年8月30日前至房地产交易中心办理此门面房地产过户手续，乙方当时支付甲方购房款350000元，剩余房款400000元由乙方向银行申请贷款，并于银行房款当日支付给甲方。合同签订后，原告依约向被告ＸＸ、吴海恩支付了购房定金50000元。被告ＸＸ、吴海恩在与原告签订上述《门面买卖合同》后，又以900000元的价款出售给被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华。被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华向被告ＸＸ、吴海恩支付了房款并实际占有了本案房屋。被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华在办理产权过户手续的过程中，原告提起了本案诉讼并保全了该房产。原告在诉讼中放弃要求确认被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效，被告ＸＸ、吴海恩应当继续履行与原告签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续的诉讼请求，并选择要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失552600元（即门面现有市场价值与原被告签订的合同价格之间的差价损失），诉讼费、保全费由被告ＸＸ、吴海恩承担的诉讼请求主张权利。湖南正阳房地产评估咨询有限公司于2016年5月5日作出湘正阳房评字（2016）第04-32号房地产估价报告，该报告以价值时点为2016年4月19日为基准，在估价对象于市场上有足够的买房和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在未设定优先受偿款假设条件下，最后确定与本案同地段同类型同面积房屋（与本案相邻房屋）于价值时点的房地产单价为13011元/平方米。
以上事实有原告陈春荣与被告ＸＸ、吴海恩签订的《门面买卖合同》、定金支付凭证、被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的《门面买卖合同》以及补充协议、被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华支付房款的银行流水单、湖南正阳房地产评估咨询有限公司作出的湘正阳房评字（2016）第04-32号房地产估价报告以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告陈春荣与被告ＸＸ、吴海恩自愿签订《门面买卖合同》，原告向被告ＸＸ、吴海恩支付定金，双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告ＸＸ、吴海恩应当按照约定履行其相应的合同义务。被告ＸＸ、吴海恩在与原告形成房屋买卖合同关系的情况下，又将同一标的的房屋出售给被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华，并协助办理过户手续，其行为已经构成违约。原告在庭审调查中提出要求判令被告ＸＸ、吴海恩与被告陈官保、陈泉、陈凯宁、易星如、刘岳华签订的房屋买卖合同无效，被告ＸＸ、吴海恩应当继续履行与原告签订的门面买卖合同，并协助原告办理过户手续，在上述请求不能支持的情况，要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失。在庭审后，原告选择仅以解除与被告ＸＸ、吴海恩之间的《门面买卖合同》、被告ＸＸ、吴海恩返还定金5万元，并赔偿门面的可得利益损失的诉讼请求主张权利，并不违反法律规定，本院对此可依法合并进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告ＸＸ、吴海恩以其行为表明不履行合同主要义务，原告有权解除《门面买卖合同》，故对原告提出的要求解除与被告ＸＸ、吴海恩之间《门面买卖合同》、返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告不履行合同义务，给原告造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经原告申请对本案房屋现有市场价值进行评估，湖南正阳房地产评估咨询有限公司于2016年5月5日作出湘正阳房评字（2016）第04-32号房地产估价报告，对与本案同类型同地段同面积房屋的现有价值进行了评估。被告则提出本案房屋价值鉴定的时点应为其单方解除买卖合同的时点即2015年6月，而本案鉴定以2016年4月19日为基准时点，该鉴定不能作为认定损失依据的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案房屋价值鉴定以2016年4月19日为基准时点，与被告签订合同的时间存在一定的时间差，且该鉴定结论系建立在估价对象于市场上有足够的买方和卖方的前提之上，该假设条件是否成就对评估价格亦存在重大影响，故本案鉴定结论仅能作为认定原告损失的参考，还不足以成为认定原告房屋差价损失的依据。结合被告ＸＸ、吴海恩违反合同约定将本案门面转卖他人而获利100000元的情况，本院酌情认定该转让差价可作为被告与原告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给原告造成的损失，故对原告提出的要求被告赔偿门面的可得利益损失100000元的主张，本院予以支持。对超过该部分的主张，本院不予支持。由于本案纠纷的引发系因被告ＸＸ、吴海恩的违约行为，本院酌情认定原告支付的诉讼费，由被告ＸＸ、吴海恩承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告陈春荣与被告ＸＸ、吴海恩于2015年3月27日签订的《门面买卖合同》；
二、被告ＸＸ、吴海恩返还原告陈春荣购房定金50000元；
三、被告ＸＸ、吴海恩赔偿原告陈春荣可得利益损失100000元；
以上（二）、（三）项，限被告ＸＸ、吴海恩在本判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9826元，财产保全费3000元，合计12826元，由被告ＸＸ、吴海恩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 军
人民陪审员 李桃英
人民陪审员 任洋迪
二〇一六年七月七日
书 记 员 张 阳