北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京01执复12号
申请复议人（原审异议人、原审被执行人）：北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人：王一心，董事长。
委托代理人：王宏涛，北京罗杰（上海）律师事务所律师。
委托代理人：任梦，女，1992年12月23日出生，北京紫都置业发展集团有限公司职员，住北京市房山区。
原审申请执行人：北京市海淀区清河农工商公司，住所地北京市海淀区清河朱房路临丙68号。
法定代表人：薛春伟，总经理。
委托代理人：沈英杰，男，1983年10月3日出生，北京市海淀区清河农工商公司员工，住北京市海淀区。
申请复议人北京紫都置业发展集团有限公司（以下简称紫都置业公司）不服北京市海淀区人民法院（以下简称原审法院）（2017）京0108执异432号执行裁定书向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
原审法院在执行北京市海淀区清河农工商公司（以下简称清河农工商公司）与紫都置业公司合同纠纷一案中，被执行人紫都置业公司对原审法院查封北京市海淀区ｘｘｘｘ小区19#住宅楼一层商业用房（以下简称19号楼一层商业用房）不服，向原审法院提出书面异议。
紫都置业公司原审述称：（2012）海民初字第11190号民事判决书以及北京市第一中级人民法院作出的（2012）一中民终字第14684号民事判决书已经发生法律效力。紫都置业公司向法院申请执行。法院执行中作出（2013）海民执字第2750号执行裁定书，查封了19号楼一层商业用房。我公司认为涉案执行标的本金约为25613705元，根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，自本案判决规定的执行标的延迟履行日计算，按照12%的同期贷款率计算，第一期迟延履行金利息约为487万元；自2014年8月1日至2016年12月31日，按照6.4%的迟延利率计算，第二期迟延履行金利息约为382万元；另行计算我公司应当承担的诉讼费为9万元和相关执行费，截止到2016年12月31日，本案执行标的大约为人民币3440万元。此外，案外人北京光彩兴业国际投资管理有限公司（以下简称光彩公司）通过捐赠形式代替我公司向清河农工商公司偿还了人民币1000万元。在案件执行过程中，原审法院作出了查封我公司19号楼一层商业用房的执行裁定，该商业用房当前预估价值超过人民币3亿元，但因该底商未竣工不能完成相应手续，故我公司向法院提供了名下位于ｘｘｘｘ18号楼104及跃层、105及跃层、204、205（面积合计1001.69㎡；以下简称“四套房产”）房屋替换查封的楼体，但法院在没有解除对19号楼一层商业用房查封的情况下，又将18号楼的“四套房产”进行了查封，并同时委派清河农工商公司针对19号楼一层商业用房进行看管。事实上已经阻止了我公司对19号楼一层商业用房的正常占有、使用、收益和处分。根据前述统计，当前执行案件的执行标的约为人民币2440万元，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，被执行人的财产以其价额足以清偿法律文书确定的债权额以及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，我公司19号楼一层商业用房的评估价值超过人民币3亿元，已经超过本案剩余执行标的2440万元的10倍，18号楼的“四套房产”的市场价值为4760.43万元，也已经超过本案剩余执行标的2440万元的2倍，若将“四套房产”经司法拍卖程序均足以偿还本案剩余执行标的。综上，我公司认为法院的查封行为严重超标的额查封，损害了我公司的利益，故我公司要求法院撤销（2013）海民执字第2750号执行裁定书，解除对我公司19号楼一层商业用房的查封。
原审法院查明：原审法院于2012年9月24日作出（2012）海民初字第11190号民事判决书，对清河农工商公司与紫都置业公司合同纠纷一案，判决如下：一、紫都置业公司于本判决生效后十日内，赔偿清河农工商公司一千零一十三平方米商业面积折价款共计人民币二千二百二十八万六千元；二、紫都置业有限公司于本判决生效后十日内，赔偿清河农工商公司商业面积营业损失人民币三百三十二万七千七百零五元；三、驳回清河农工商公司其他诉讼请求。紫都置业公司不服本院判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2012年12月14日作出（2012）一中民终字第14684号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年1月23日，清河农工商公司持上述生效判决书向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院于2013年6月21日作出（2013）海民执字第2750号强制执行裁定书，查封紫都置业公司名下的19号楼一层商业用房；2015年6月17日，原审法院作出执行裁定，对19号楼一层商业用房进行了续查封。因19号楼一层商业用房尚未办理房屋权属登记，在现有情况下尚不具备进入司法拍卖程序的条件。执行中，原审法院还于2013年12月11日查封了紫都置业公司名下位于北京市海淀区ｘｘｘｘ18号楼104、105、106、107、204、205、206、207号房屋（以下简称18号楼涉案房产）的房屋产权。2015年6月2日，原审法院解除了对18号楼涉案房产的查封措施。2015年10月13日，原审法院再次查封了18号楼涉案房产。
另查，原审法院再次查封紫都置业公司名下18号楼涉案房产后，北京光彩兴业国际投资管理有限公司（以下简称光彩兴业公司）对原审法院执行18号楼涉案房产提出书面异议，主张18号楼涉案房产属于ｘｘｘｘ小区全体业主共有，法院无权将其作为被执行人紫都置业公司的财产进行处置，故光彩兴业公司一方面以部分执行标的的合法承租权人身份主张实体权利，另一方面，又以法院拍卖属于全体业主的房产属于违法执行，向法院提出行为异议。原审法院审查后，于2017年9月11日作出（2017）京0108执异30号执行裁定，认为对于光彩兴业公司的异议应作为案外人异议一并处理，而光彩兴业公司的异议理由不能成立，故裁定驳回了光彩兴业公司的异议请求。光彩兴业公司不服原审法院（2017）京0108执异30号执行裁定，向原审法院提起执行异议之诉，原审法院于2017年9月21日已立案受理，目前该民事案件正在审理过程中。
再查，原审法院在执行中于2015年7月9日依法委托北京百成首信房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对紫都置业公司名下的18号楼涉案房产进行房地产市场价值评估，评估公司于2016年10月26日作出百成首信估字[2016]Z057号评估报告。评估报告中估价对象为18号楼涉案房产，建筑面积为1001.69㎡，估价对象的证载用途为配套，建筑结构为钢混结构，房屋所有权人为紫都置业公司；价值时点为2016年10月14日；评估结果房屋的总价为4760.43万元，单价为47524元/平方米。
原审法院认为：判断人民法院在执行中对于被执行人财产的查封是否构成超过执行标的的情形，不但要考虑查封时价值相当原则，而且也要结合案件执行进展，考虑查封现状是否属于合法、适当的例外情形。本案中，紫都置业公司主张已经提供了其名下18号楼涉案房产供法院执行拍卖以偿还本案生效法律文书的债务，法院再查封19号楼一层商业用房属于超标的查封。但是，原审法院根据紫都置业公司提供的执行线索执行18号楼涉案房产过程中，光彩兴业公司向原审法院提出了案外人异议，在原审法院作出驳回案外人异议的裁定后又向原审法院提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条的相关规定，案外人异议审查期间和案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分，故18号楼涉案房产目前正处于法律规定的不得处分期间，且最终是否被认定为属于紫都置业公司的财产并可作为执行标的予以执行尚不确定。因此，紫都置业公司所称的其已经提供18号楼涉案房产供法院执行，足以偿还本案债务的理由并不能成立。在此情况下，原审法院对19号楼一层商业用房的查封措施是合理、适当的，不应认定为属于超标的查封。现紫都置业公司提出的异议请求缺乏足够依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，裁定：驳回紫都置业公司的异议请求。
紫都置业公司不服该裁定，向本院提出复议申请，其复议理由为：紫都置业公司已经提供18号楼104及跃层、105及跃层204、205四套房产作为可供执行的财产，并提出以上述房产置换19号楼一层商业用房的查封，原审法院也对上述18号楼涉案房产进行评估，并确定了评估价值为4760.43万元。在扣除案外人光彩兴业公司偿还本案的1000万元案款后，上述房产的价值远大于本案剩余执行标的3440万元。原审法院当前继续查封涉案19号楼一层商业用房的行为属于严重超标的查封，该查封也造成19号楼无法开发使用，损害了紫都置业公司的合法权益，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，因此，原审法院应及时解除查封。且涉案小区已被列为海淀区政府重点危改整治项目，紫都置业公司正在准备对该项目进行开发的关键阶段，原审法院的查封及续封行为造成小区业主无法办理产权登记，易造成群体上访等不稳定因素，存在较大隐患，希望法院能综合考量全局，尽快解封。综上，请法院依法撤销原审裁定，撤销（2013）海民执字第2750号执行裁定书，解除对19号楼一层商业用房的查封。
清河农工商公司辩称：不同意紫都置业公司的复议申请，请求法院依法驳回。
本院经审查查明的事实与原审法院一致。
本院认为：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，紫都置业公司主张其已向原审法院提供18号楼涉案房产作为可供执行的财产，价值足以覆盖债权，原审法院继续查封19号楼一层商业用房的行为属于明显超标的查封。对此，本院认为，原审法院查封19号楼一层商业用房在先，紫都置业公司后提出以18号楼涉案房产作为可供执行的财产以置换19号楼一层商业用房的查封，但原审法院在执行18号楼涉案房产的过程中，案外人光彩兴业公司对上述18号楼涉案房产提出异议，在原审法院作出驳回案外人异议的裁定后又向原审法院提起执行异议之诉，且该诉讼正在审理中，故18号楼涉案房产能否被认定为属于紫都置业公司的财产并可作为执行标的予以执行尚不确定。原审法院对上述18号楼涉案房产的执行也依法处于中止状态，在此情况下，原审法院对19号楼一层商业用房的查封不属于超标的查封，符合法律规定。综上，紫都置业公司的复议请求无法律依据，本院不予支持。原审裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回北京紫都置业发展集团有限公司提出的复议申请，维持原审裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 娄玉玲
审 判 员 范红萍
审 判 员 栗俊海
二〇一八年二月六日
法官助理 王慧若
书 记 员 王新子