福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初3848号原告：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区。法定代表人，ＸＸ来，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赖小瑜、女，系福建世邦泰和物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：王明霞，女，系福建世邦泰和物业管理有限公司职员。被告：陈程辉，男，1976年10月6日出生，汉族，住福建省南安市。原告福建世邦泰和物业管理有限公司(简称：世邦泰和物业)与被告陈程辉物业服务合同纠纷一案,本院于2017年5月12日立案后，依法由审判员刘越飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖小瑜、王明霞和被告陈程辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦泰和物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年10月1日至2017年4月30日止的物业管理费4335.8元、自2015年10月1日至2017年4月30日止的车位管理费1330元、自2015年7月1日至2017年4月30日止的电费公摊620.4元、自2015年7月1日至2017年4月30日止的水费公摊60.4元，合计6346.6元；2、被告向原告支付延迟交纳费用的滞纳金936.9元，滞纳金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至法院判令被告还款之日止。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南安骏信房地产开发有限公司是南安市“蓝湾上城”小区的开发商，该公司于2010年7月1日与原告签订签订一份《前期物业服务合同》，约定该公司将该小区物业委托原告实行物业管理。双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定。被告陈程辉系该小区08-0405室业主。被告接受原告提供的物业管理服务，却未能按时履行缴交物业管理服务费用的义务。被告陈程辉辩称，入住后发现房屋皆有外墙透水现象及阳台环裙有严重的污水和高空抛物，无数次向原告反映，要求原告履行其职责，可并没得到半点音讯。2015年8月8日，由于小区楼层外墙贴砖剥落，造成被告停放在小区车位上的闽Ｃ×××××车辆受到砸损。被告请求追加南安骏信房地产开发有限公司为共同被告、减免滞纳金、原告赔偿被告车贴膜损失1200元。双方当事人对以下没有争议的事实，本院予以确认：1、南安骏信开发有限公司(简称：骏信公司)是南安市“中骏·蓝湾上城”住宅小区的开发商，该小区至今未成立业主委员会。2010年7月1日，骏信公司与泉州世邦物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，骏信公司委托该公司实行物业管理。2017年7月5日，泉州世邦物业管理有限公司进行工商登记名称变更为：世邦泰和物业即本案原告。被告陈程辉系该小区的08-0405室的业主，于2011年2月26日办理房屋交接手续并签署遵守《承诺书》。原告对小区进行物业管理。被告拖欠2015年10月1日至2017年4月30日止的物业管理费4335.8元、2015年10月1日至2017年4月30日止的车位管理费1330元、2015年7月1日至2017年4月30日止的电费公摊620.4元、2015年7月1日至2017年4月30日止水费公摊60.4元，合计6346.6元。2017年4月7日，原告委托福建瀛莱律师事务所向被告发出催讨物业管理费用的《律师函》。2、2015年8月8日，由于小区楼层外墙脱落砸碎小区停车位上面的天景玻璃，造成被告停放在小区车位上的闽Ｃ×××××车辆砸损。该车1200元的车贴膜损失未得到受偿。双方当事人争议的焦点：1、原告的诉讼请求是否应全部得到支持。2、被告1200元的车膜损失是否应由原告承担。双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。本院认为，1、被告陈程辉与骏信公司之间的房屋质量问题纠纷，与本案原、被告之间的物业服务合同纠纷，属于不同的法律关系，对被告要求追加骏信公司为本案共同被告的申请，本院不予准许。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，骏信公司与原告签订的《前期物业服务合同》为合法有效合同，对原、被告均具有约束力，当事人均应按合同约定全面履行。原告依合同约定提供物业服务，被告应按合同约定支付拖欠的物业管理费、车位管理费、水、电费公摊等计6346.6元。但合同约定从逾期之日起每天按应交款的千分之三收取滞纳金，显属过高，应予适当调整。现原告按每日万分之五计算滞纳金，没有违反法律规定，应予准许。2、关于被告1200元的车膜损失是否应由原告承担。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主以物业公司服务质量不合乎要求为由提出抗辩的，法院应当合并审理。原告要求被告另行诉讼的主张，本院不予支持。原告辩称车辆受损属于不可抗力，未举证证实事故当日存在不可抗力的情形，其应承担举证不利的法律后果，对其辩解本院不予采信。根据事发时被告车辆是停放在小区车位上以及车辆受损的情形、受损照片等证据，可以证明原告对物业公用部位的维修、养护和管理和维护存在不到位的情形，在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵。故原告应赔偿被告的车膜损失，并可酌情扣减被告应支付延迟交纳物业费用的滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告陈程辉应于本判决生效后10日内支付给原告福建世邦泰和物业管理有限公司(2015年10月1日至2017年4月30日止的物业管理费4335.8元、2015年10月1日至2017年4月30日止的车位管理费1330.0元、2015年7月1日至2017年4月30日止的电费公摊620.4元、2015年7月1日至2017年4月30日止的水费公摊60.4元)计6346.6元，及延迟交纳物业费用的滞纳金500元；二、原告福建世邦泰和物业管理有限公司应于本判决生效后10日内支付给被告陈程辉车辆贴膜损失1200元；三、判决一、二项折抵后，被告陈程辉应于本判决生效后10日内支付给原告福建世邦泰和物业管理有限公司5646.6元；四、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,减半收取计25元,由被告陈程辉负担15元，由原告福建世邦泰和物业管理有限公司10元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于泉州市中级人民法院。审判员  刘越飞二〇一七年九月十五日书记员  卢小琳速录员  吴倩倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。