河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终860号
上诉人（原审被告、反诉原告）石家庄市第十二中学，住所地石家庄市长安区范光胡同*号。
法定代表人苏荟芳，该校校长。
委托代理人马铁良，河北燕赵之光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周增寿，石家庄市国税局第二监察局科长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）薛志东，退休职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石红霞，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘瑞金，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）任艳霞，职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾玉霞，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李双印，职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张秀芹，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吕君莉，职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）靳韦肖，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张志磊，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张林，职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈学哲，男，1971年8月3日生，汉族，无业，住石家庄市裕�区翟营大街裕东小区**栋*单元***号。
上述各被上诉人（以下简称周增寿等人）之共同委托代理人周增寿，基本情况同被上诉人周增寿。
上述各被上诉人委托代理人裴金霞，河北太平洋世纪律师事务所律师。
上诉人石家庄市第十二中学（以下简称十二中）因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，周增寿等人共同支付1961442元租赁十二中位于教学楼地下负一层的商铺。双方约定2009年1月1日交房，后十二中未交房。双方协商后于2012年6月16日重新签订一份商铺租赁合同。该合同第一页明确载明承租方的具体成员的租赁款及违约款，所有承租方合计租赁款为1961442元，违约款为540504.25元。合同主文载明：“一、租赁商铺位于石家庄市中山东路范光街6号一层商铺铺位号为1F8，面积为87.32平方米；二层商铺铺位号为2F5、2F18，面积为153.3平方米。二、1、根据对交纳租赁资金、违约补偿金及二层房租价格的统一考虑，经双方协商，置换后1F8和2F5、2F18统一使用年限为叁拾伍年半，即从2013年7月1日起到2048年12月31日止。2、为确保租赁年限的法律效力特作如下约定：租赁期分2个阶段，第一阶段从2013年7月1日至2033年6月30日止，第二阶段从2033年7月1日至2048年12月31日止；租赁户主使用20年后，该合同继续有效，有效期至2048年12月31日止；甲乙双方不得单方终止本合同，否则按当时市场价支付剩余年份的本金和出租金……”合同约定商铺租赁金额合计为2313436元。周增寿等人一次性付租赁房款为1961442元。十二中于2011年7月1日将1F8号商铺交给周增寿等人。合同约定2F5和2F18号商铺在2014�6月30日前交给周增寿等人，但至今十二中未向周增寿等人交付2F5和2F18号商铺。租赁合同第五条违约责任显示，在周增寿等人无违约行为，十二中又无不可抗力因素影响的情况下，十二中未按合同约定期限交付房屋，应向周增寿等人支付违约金。违约金自本合同规定的交房日期第二日起至实际交房日止，每延期一日按总房款的万分之叁支付违约金。逾期超过30日，十二中仍未交付房屋的，周增寿等人有权退房，十二中退还全部房款，并按总房款的3%支付违约金。2015年3月15日周增寿、李海英作为代表人向十二中发出解除《商铺租赁合同》中关于2F5、2F18租赁条款的通知。通知显示，因十二中应于2014年6月30日前将2F5、2F18交给周增寿等人，但周增寿等人至今未收到十二中口头或书面验收、移交的通知，因已超过30日，故通知十二中解除合同中关于2F5、2F18租赁条款，要求�二中返还2F5和2F18全部房款（总价值1414959元）并按合同约定承担违约责任。以上事实有商铺租赁合同及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案当事人双方签订的商铺租赁合同期限超过二十年的部分为无效，二十年以内的租赁条款合法有效。十二中认可2012年签订的此份商铺租赁合同系双方协商后置换的合同，且该合同明确载明了违约金的数额，应视为十二中对因违反原合同约定引发的违约金的认可。周增寿等人在签订原合同时已经支付1961442元，加上十二中因违反原合同的违约金540504.25元，共计2501946.25元，已超出2012年签订的商铺租赁合同中约定的商铺租赁总金额2313436元，�周增寿等人实际已经履行了2012年租赁合同的义务。十二中因迟延交付2F5、2F18应按照合同约定向周增寿等人支付违约金。周增寿等人租赁的1F8和2F5、2F18三处商铺总租赁金额为2312426元，总面积为240.62平方米，折合每平方米租赁金额为9610.28元，周增寿等人主张2F5、2F18的租赁总金额为1414959元，以此为准。依合同约定，每延期一日按总房款的万分之叁支付违约金。逾期超过30日，十二中仍未交付房屋的，周增寿等人有权退房，十二中应退还全部房款，并按总房款的3%支付违约金。十二中称2F5、2F18具备交房条件的时间为2014年11月13日，该时间已超出约定交房时间30日以上，故周增寿等人向十二中发出的《解除﹤商铺租赁合同﹥中关于2F5、2F18租赁条款的通知》合法有效。因周增寿等人要求退房，故十二中应退还2F5、2F18的租赁总金额1414959元。十二中逾期超过30日交房的违约�为1414959元＊3%计42448.77元。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决为：一、石家庄市第十二中学于本判决生效之日起15日内退还周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲2F5、2F18的租赁费1414959元；二、石家庄市第十二中学于本判决生效之日起15日内给付周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲违约金42448.77元；三、驳回石家庄市第十二中学的诉讼请求。案件受理费19311元，由石家庄市第十二中学负担17608元，周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲负担1703元。反诉费40元，由石家庄市第十二中学负担。（上述案件受理费均已预交）
判后，石家庄市第十二中学不服，上诉称：一、一审判决应当考虑《合同法》促成交易、维护交易稳定的基本原则，据此确认被上诉人解除合同通知无效。上诉人逾期交房有其自身的特殊性，是因学校高三画室紧张，占用应交付给被上诉人的房屋，上诉人并非恶意违约。本案合同标的额巨大，涉及人数众多，不存在根本违约的情况下，不应解除合同。本案租赁期限长，上诉人逾期交付的期限在总的租赁期限中占得比例微乎其微，不影响合同目的的实现。双方应当继续履行合同。二、法院判令解除二层部分租赁合同的同时，认定应当返还的合同租赁费明显错误。一审法院将已经终止作废合同中的违约金重新计入本案合同，认定事实错误。合同第一页为《承租方具体成员一览表》，其中违约款为540504.25元，该款不能重新计入本案的合同中来。根据双方合同第三条第二款约定，被上诉人实际支付租赁费1961442元，被上诉人仅要求解除二层的租赁合同关系，应扣除一层的租赁费1117696元，二层实际的租赁费用为843746元。一审判决认定二楼2F5、2F18房屋租赁费明显错误。在双方合同中的第三条第一款中，已经明确约定了二层2F5、2F18房屋租赁费为119574元，如返还租赁费，直接根据合同约定的1195740元返还即可。一审判决用一层和二层总租赁费除以总租赁面积，得出每平方米的租赁费，再乘以二层的租赁面积，得出二层的租赁费。这样的计算过程明显错误，一层和二层的租赁费价格完全不同。请求二审法院查清事实，依法改判。
经审理查明，上诉人与被上诉人周增寿等人在2012年6月16日重新签订的《商铺租赁合同》的主要内容为：“三、租赁金额。1、商铺租赁金额：一层1F8为1117696元；二层2F5和2F18为1195740元。1F8、2F5和2F18租用叁拾年合计租赁金额为人民币2313436元。2、乙方已一次性付租赁总房款壹佰玖拾陆万壹仟肆佰肆拾贰元整（1961442元）。
交房期限。甲方将1F8号商铺在2011年7月1日交给乙方；2F5和2F18号商铺在2014年6月30日前交给乙方。至此，地下C1，C2，C3。C15、B5-8商铺置换一层1F8、二层2F5、2F18商铺的工作全部完成。五、违约责任。1、乙方在签订合同后要求退房，甲方扣除乙方总房款的3%作为违约金，剩余房款退还乙方，本合同自动解除，甲方另行出租乙方所退房屋。2、在乙方无违约行为，甲方又无不可抗力因素影响的情况下，甲方未按照合同规定的期限交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金自本合同规定的交房日期第二日起至实际交房日止，每延期一日按总房款的万分之叁支付违约金。逾期超过30日，甲方仍未交付房屋，乙方有权按以下约定追究甲方的责任：乙方有权退房，甲方退还乙方全部房款，并按照总房款的3%支付违约金。六、甲方承诺与该商铺正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按第四条约定的交付日期达到交房标准：水通、电通、暖通。
七、租赁规定1、乙方不得利用所承租的房屋进行非法经营，否则一切后果由乙方承租；乙方也不能经营影响甲方教育环境的娱乐项目（如：网吧、歌厅等），不能向校内排油烟等污染气体；决不允许使用或存放危险品。乙方使用期间不得擅自改变商铺的建筑主体结构，承重结构和用途，否则甲方有权责令乙方停止施工、经营，并有权终止合同，且乙方必须向甲方赔偿损失。2、楼梯，属于建筑物公用部分，相关租赁户应密切配合，共同管理，共同使用，保证上下楼畅通。3、乙方在租赁期内有权自行转租该商铺，转租合同交与甲方备案。4、承租人要服从物业管理，按时交纳物业费，水、电、暖费及排污费。5、承租人因工作单位、工作地点、住址、通讯地址、联系电话等变动应在一周内通知租赁人，否则由此产生的一切违约责任由承租方负责。八、本合同如有未尽事宜，一律按合同法规定，经双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。九、本合同在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成可向石家庄仲裁委员会申请仲裁或向项目所在地法院提起诉讼。十、若遇房屋拆迁，将按照承租者租赁年限减去实际使用年限进行返还投资本金，并结合国家相关政策给予合理补偿。原则是：先赔付、后拆迁。十一、自合同生效之日起，在此之前双方所签订的所有合同（包含有地下C1、C2、C3。C15、B5-8共十六份《商铺租赁合同》同时终止作废。）十二、本合同一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹�，各份合同具有同等法律效力。”本案其他事实与一审查明的事实一致。经调解双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，上诉人与被上诉人周增寿等人在2012年6月16日签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务和享有权利。按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，上诉人交付给被上诉人周增寿等人2F5和2F18号商铺在2014年6月30日前，但在2015年3月15日，被上诉人周增寿等人向上诉人发出解除《商铺租赁合同》中关于2F5、2F18租赁条款的通知时，上诉人仍然未能交付房屋。按照双方的约定，被上诉人有权追究责任，有权退房。现上诉人要求确认被上诉人解除合同通知无效的主张不成立。在2016年6月16日，双方约定违约金为540504.25元，是双方当事人对上诉人违反原合同约定引发的违约金的认可，在2012年6�16日，双方重新签订的《商铺租赁合同》的第一页载明承租方合计租赁款为1961442元，违约金为540504.25元，该两项款合计为2501946.25元，是上诉人认可被上诉人已交的租赁费总额。上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》的第三项约定，一层1F8为1117696元，为叁拾年的租赁金额，且双方对一层商铺已依约交付，未有异议。故上诉人所交租赁费总额减去一层1F8的租赁金额为1384250.25元，该费用系被上诉人多余支付给上诉人的租赁费用。一审法院按被上诉人租赁的1F8和2F5、2F18三处商铺总租赁金额2312426元，总面积为240.62平方米，折合每平方米租赁金额9610.28元，认定被上诉人周增寿等人主张2F5、2F18的租赁总金额为14149509元，不符合双方约定，应予纠正。故上诉人应返还给被上诉人周增寿等人的2F5、2F18的租赁总金额为1384250.25元，并应依约承担逾期超过30日交房的违约金为1384250.25元�30％计41527.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
维持石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第10523民事判决的第三项，即：驳回石家庄市第十二中学的诉讼请求。
撤销石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第1052民事判决的第一、二项，即：石家庄市第十二中学于本判决生效之日起15日内退还周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲2F5、2F18的租赁费1414959元；石家庄市第十二中学于本判决生效之日起15日内给付周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲违约金42448.77元；
上诉人于本判决生效之日起15日内退还被上诉人周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲2F5、2F18的租赁费1384250.25元；
上诉人于本判决生效之日起15日内给付被上诉人周增寿、薛志东、石红霞、刘瑞金、任艳霞、贾玉霞、李双印、张秀芹、吕君莉、靳韦肖、张志磊、张林、陈学哲违约金41527.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19311元，反诉费40元，二审案件受理费17648元，共计36999元，由上诉人负担34296元，由被上诉人周增寿等人负担2703元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建国
审 判 员 宋广道
代审判员 史兆宏
二〇一六年三月�十二日
书 记 员 王 迪