甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第871号
上诉人（原审原告）孙生芳，男，1934年3月5日出生，汉族，新疆维吾尔自治区伊犁市公路管理局退休干部，住兰州市城关区，。
委托代理人甘世勇，甘肃�问律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙丽娟，女，1985年1月30日出生，汉族，随军家属，住海南省海口市龙华区，。
被上诉人（原审被告）胡国领，男，1983年10月21日出生，汉族，中国人民解放军92830部队现役军人，住海南省海口市龙华区，。
被上诉人孙丽娟、胡国领的共同委托代理人孙支边（孙丽娟之父），男，1959年11月18日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区，。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行，住所兰州市城关区。
负责人王伯平，该支行行长。
委托代理人韩俊明，该支行员工。
委托代理人冯建昌，该支行员工。
原审第三人孙支边，基本情况同前。
上诉人孙生芳为与被上诉人孙丽娟、胡国领、中国工商银行股份有限公司�州东岗支行（以下简称东岗支行）及原审第三人孙支边抵押合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙生芳的委托代理人甘世勇，被上诉人孙丽娟、胡国领的共同委托代理人即原审第三人孙支边，被上诉人东岗支行的委托代理人韩俊明、冯建昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，孙生芳系第三人孙支边之父、系孙丽娟之祖父；孙丽娟和被告胡国领系夫妻。2005年5月29日，孙生芳代第三人孙支边与兰州天庆房地产开发有限公司签订房屋认购书，第三人孙支边购买了位于天庆嘉园B区15号楼2单元501室住宅房屋一套，建筑面积131.90元，购房款由孙生芳与第三人孙支边共同支付，其中第三人孙支边支付购房款28万元。该房屋购�后至今均由孙生芳夫妻（孙生芳之妻夏金伢现已去世）居住使用。2006年4月12日，第三人孙支边取得该房屋所有权证［兰房（高私）产字第2040号］之后由孙生芳持有。2007年2月28日，孙生芳与第三人孙支边以书面协议形式约定：该房屋归孙生芳所有，由孙生芳退给孙支边购房款28万元。之后，孙生芳分两次支付第三人孙支边购房款共计28万元。有孙支边书写的收款收条为凭。
孙生芳将房款给付第三人孙支边后，即要求孙支边办理房屋产权转移登记手续，但孙支边未办理。孙生芳遂于2013年10月31日将第三人孙支边诉至该院［案号为（2013）城民一初字第595号］，请求人民法院判令孙支边协助办理房屋产权转移登记手续。该诉讼发生后，本案第三人孙支边于2014年1月23日以本案所涉房屋产权证丢失为由申请补办了新的产权证，新产权证号为兰房权证（城关区）字第3419**号。第三人孙支边“遗失补证”之后，于2014年3月3日将涉案房屋出售给自己的女儿、女婿即本案孙丽娟、胡国领，并签订房地产买卖契约1份。同年3月27日，孙丽娟、胡国领即取得涉案房屋所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第3500**号。孙丽娟、胡国领在此之后又与东岗支行签订个人购房借款／担保合同1份，双方约定：孙丽娟、胡国领因购买本案所涉房屋而向东岗支行贷款68万元，贷款担保方式系以涉案房屋作为抵押物向东岗支行提供抵押但保，贷款期限30年。同年4月2日，东岗支行取得兰房他证（城关区）字第1640**号他项权证。鉴于第三人孙支边的上述行为，孙生芳遂于2014年7月16日状诉孙丽娟、胡国领及孙支边，请求人民法院依法判令涉案房屋归其所有并判令孙丽娟、胡国领与孙支边签订的上述房地产买卖契约无效。一审法院受理后，于2014年7月22日中�审理了孙生芳诉孙支边的（2013）城民一初字第595号一案。2015年2月27日该院作出（2014）城民一初字第448号民事判决，判决：涉案房屋归孙生芳所有，孙丽娟、胡国领和孙支边签订的房地产买卖契约无效。该判决宣判后，双方均未提出上诉，现已发生法律效力。由于孙丽娟、胡国领就上述68万元贷款无法在短期内还清，双方关于办理涉案房屋产权过户手续之争议无法解决，孙生芳依据已发生法律效力的（2014）城民一初字第448号民事判决书提起本案之诉。
本案孙生芳诉称，涉案房屋业经人民法院判决归其所有，该房屋一直由其居住使用并持有房屋所有权证书。孙丽娟、胡国领将该房屋因借款给东岗支行设定了借款抵押并进行抵押登记，东岗支行取得他项权证。但东岗支行违反银行关于办理房地产抵押贷款的操作规程，未进入室内调查房屋实际占有使用情况，故签订的抵押借款合同因孙丽娟、胡国领对抵押房屋无权处分而无效，东岗支行违规办理的抵押登记之行为因虚假而无效。请求判令孙丽娟、胡国领与东岗支行签订的抵押合同无效；依法撤销兰房他证（城关区）字第1640**号房屋他项权证和抵押登记；依法判令孙丽娟、胡国领将天庆嘉园B区15号楼2单元501室的房屋产权证协助转移登记至其名下。
孙丽娟、胡国领共同辩称，其于2013年6月21日购买了涉案房屋，购房时不知晓涉案房屋曾签订过“父子协议”。房屋一直由孙生芳居住使用属实，现愿意协商处理纠纷，尽快归还贷款后撤销抵押登记并办理产权转移登记手续。
第三人孙支边陈述，涉案房屋原系其购买，在转让后，孙生芳只给付了原有购房款，就房屋溢价部分未予补偿，导致其父子关系不睦并对簿公堂。涉案房屋应归其父母共同共有，现其母已�故，其作为法定继续人享有继承权，愿意与孙生芳协商解决纠纷。
一审法院认为，关于涉案的个人购房借款／担保合同中抵押的效力问题。合同是民事法律行为，《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备的实质生效条件一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违返法律或者社会公共利益，这也是合同的生效要件。本案中，孙丽娟、胡国领及东岗支行具有订立合同的民事行为能力，双方意思表示真实，进而达成借款担保的合意，缔结个人购房借款／担保合同的内容并未违反法律或者社会公共利益。因为《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条是关于无效合同的法定条件。本案签订的个人购房借款／担保合同，虽然存在孙丽娟、胡国领向东岗支行故意隐瞒孙生芳与孙支边父子为抵押物之所有权转移登记问题已发生诉讼的情形，但《合同法》对一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，导致合同无效增加了限制性条件，即只有该类行为损害国家利益时才无效，从已查明的事实来看，本案所涉合同不适用该条件。除此之外，该合同并不存在《合同法》第五十二条规定的其他情形。又因《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公�设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。本条是关于禁止抵押财产的法律规定。本案中，尽管涉案房屋被抵押时，该院正在审理孙生芳父子关于涉案房屋产权转移登记之纠纷，但该诉讼性质属履行之诉，双方关于涉案房屋权属的归属并无争议，故抵押的涉案房屋不属法律禁止抵押的财产。故涉案个人购房借款／担保合同不违反上述法律规定，应依法确认有效，对签约当事人具有法律上的拘束力。尽管涉案房屋的登记权利人即孙丽娟、胡国领以原本归其祖父即孙生芳所有的房屋进行借款抵押构成无权处分属实，但该无权处分行为影响的是物权能否实现变动的问题，而不能以无处分权为由认定合同的效力。故孙生芳请求确认涉案个人购房借款／担保合同无效的主张�不予支持。
关于涉案房屋设立抵押权的效力及能否撤销的问题。《物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该条第二款规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该条第三款规定：当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本条是关于善意取得制度的规定，适用于不动产和动产交易的领域，保护不动产登记的公示公信效力和动产占有的公信力，鼓励交易，维护商品交易秩序�保护交易当事人的信赖利益。该制度的确立可最大限度的保护善意第三人利益。从该条的立法原意和善意取得制度的构成要件分析本案争议，缔约时，虽存在东岗支行信贷人员未入户调查的瑕疵，但东岗支行依据公信原则，出于对不动产权利登记薄的信赖，即基于对不动产登记的公示公信效力的信赖，从而信赖孙丽娟、胡国领是涉案房屋产权证上的登记权利人，其信赖二人为涉案房屋的完全处分人，且孙丽娟、胡国领及第三人孙支边均在办理抵押贷款时并未告知东岗支行该房屋实际属于孙生芳所有的事实，依据善意取得制度的上述立法目的，东岗支行向孙丽娟、胡国领发放贷款并抵押的行为可以认定是善意的，对其抵押涉案房屋的信赖利益应予以保护。又因东岗支行已向孙丽娟、胡国领支付了68万元的贷款并依法对抵押房屋进行了登记，依《物权法》第一百八十七条关于抵押权自登记时设立的规定，东岗支行自2014年4月2日对涉案房屋办理了抵押登记时即时取得涉案房屋的合法抵押权，可以对抗和排斥孙生芳作为真正的权利人享有的物权。
孙生芳与第三人孙支边在双方达成合意将原来由第三人购买的房屋转让后，未及时办理产权变更登记手续，致使第三人孙支边与其女及婿继续交易并用于借款抵押交易，该三人利用物权的变动和公示存在的“时间差”在涉案房屋上设定了抵押致纠纷产生，家庭关系不睦。孙生芳应依上文所述《物权法》第一百零六条第二款的规定主张其相应的权利。另，孙生芳与第三人签订的转让涉案房屋协议生效后至该院（2014）城民一初字第448号民事判决生效前，在此期间孙生芳并未取得涉案房屋的所有权。因《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效�；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该除外规定即为《物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依据上述法律规定，孙生芳在（2014）城民一初字第448号民事判决发生法律效力后，方取得涉案房屋的所有权，而涉案房屋的抵押行为发生在该判决生效之前。故孙生芳以东岗支行贷款行为存在违规等为由请求确认抵押权不生效的主张，不予支持。关于孙生芳请求依法撤销设立在涉案房屋上的他项权证及抵押登记之主张，因颁发他项权证及抵押登记均系行政机关的行政行为，不属人民法院民事受案范围，又因该项请求之法律理由有违上文所述法理，故孙生芳的该项请求，不予支持。孙生芳关于涉案房屋产权转移登记之问题已提起民事诉讼，并因故中止审理，其在本诉中再次诉请，有违一事不再理的法律原则，系重复起诉，故孙生芳的该项请求待另一案中止事由消除恢复审理后予以裁决。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第三款、第一百八十七条之规定，判决：驳回孙生芳的诉讼请求。案件受理费200元，由孙生芳负担。
上诉人孙生芳不服上述民事判决，上诉称，一、东岗支行存在严重违法、违规行为，且该过错行为是导致孙生芳房产被抵押并产生本案纠纷的重要原因，该支行不是善意第三人，发放的贷款额超过房屋交易金额，不属于以合理价格受让，不能适用《物权法》的规定“善意取得”涉案房产抵押权。二、孙丽娟、胡国领将�生芳已取得所有权的房产设定抵押，属无权处分他人财产的无效行为，依法应予撤销。三、孙丽娟、胡国领和东岗支行的抵押行为因违反法律的强制性规定而不具有法律效力。四、抵押登记是当事人签订房地产抵押合同设定抵押等民事行为产生的后果，行政机关不存在行政不作为或行政过错，孙生芳要求撤销抵押登记属于民事诉讼的收案范围。五、在房产已事实上由孙支边变更为孙丽娟、胡国领的情况下，从诉讼主体和诉讼对象来说，孙生芳要求孙丽娟、胡国领办理涉案房产的过户登记不属于重复诉讼。请求撤销一审判决，改判支持孙生芳的诉讼请求。
被上诉人孙丽娟、胡国领，原审第三人孙支边共同辩称，其是房屋所有权人，有权处分涉案房屋，买卖行为合法并无欺诈。抵押借款合同也合理合法，是真实意思表示。
被上诉人东岗支行辩称，�岗支行没有违法、违规行为。房屋使用权证是产权的唯一凭证，亦是产权得到法律确认的依据，孙丽娟、胡国领持有管理部门核发的房屋所有权证，东岗支行在此基础上签订抵押借款合同，并对抵押物办理了抵押登记，取得了他项权证，根据《物权法》相关规定，东岗支行对涉案房屋依法享有抵押权。孙生芳父子间产生纠纷后，没有及时到登记机关办理财产保全，没有及时向社会公示是造成所有权和他项权证变更的主要原因。该支行并不知晓孙生芳家庭内部的纷争，属于善意第三人，且一审法院城民一初字第448号民事判决也在该行取得他项权利证书之后。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院补充查明，中国银行业监督管理委员会办公厅《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的�知》（银监办发（2008）314号，以下简称《通知》），针对几年来，出现在城市拆迁改造工作中，少数不法分子利用有关登记漏洞，虚构并不存在的房屋，伪造拆迁安置协议书，买通自然人，向银行骗取二手房抵押贷款，造成银行资金出现重大风险的问题，要求各银行在办理二手房抵押贷款等个人信贷类业务中，要严格按照有关规定，认真落实贷款“三查”制度，严格对抵押物的审查和审核，对二手房抵押贷款要到现场对房源的真实性进行核实。本案一审中，东岗支行提供的证据表明，该行就涉案抵押贷款房源的真实性进行了现场核实，涉案房屋的评估价值及抵押借款合同中标明的抵押物价值分别为125万余元及98万元。另外，截止目前，涉案抵押房产仍然登记在孙丽娟、胡国领名下。
本院认为，根据已查明的事实，本案中，孙丽娟、胡国领与东岗支行签订�个人购房借款／担保合同为双方真实意思表示，并就抵押物办理了抵押登记，且合同已实际履行。虽然根据（2014）城民一初字第448号民事判决，孙丽娟、胡国领据以取得涉案房屋所有权的买卖合同已被宣布无效，但截至目前所有权仍然登记在孙丽娟、胡国领名下；同时，《合同法》、《物权法》对合同无效的情形及不得抵押的财产类型均予以了明确的规定，而孙生芳认为抵押行为因孙丽娟、胡国领系无权处分而无效的理由，并没有相关明确具体的法律规定。因此，一审法院根据上述法律中的规定，针对本案涉及情形进行逐条详细论述并得出的观点，本院对此并无不同意见。另外，依照《物权法》第一百零六条规定，抵押权存在善意取得的情形。本案中，首先，在签订抵押合同时涉案房屋的所有权人登记为孙丽娟、胡国领，东岗支行基于对登记公信力的信赖签订合�并无过错；银监办所发《通知》的前提系针对有证无房（虚构并不存在的房屋）的情形，要求各银行要到现场对房源的真实性进行核实。虽然没有证据反映东岗支行进入涉案房屋进行核查，但该行确就涉案房屋的真实性前往房屋所在地现场进行了核实。其次，当事人约定的交易金额并非判断合理价格的基础，从查明事实看，东岗支行就抵押权取得支付了合理对价。第三，东岗支行就抵押物进行了登记并取得了他项权证。因此，即使孙丽娟、胡国领对涉案房屋系无权处分，一审法院认定东岗支行亦善意取得涉案房屋抵押权，符合上述《物权法》的规定。故一审法院对孙生芳要求确认本案个人购房借款／担保合同无效的主张不予支持，并无不当。孙生芳就此上诉理由，本院不予支持。
至于孙生芳要求撤销他项权证和抵押登记以及要求孙丽娟、胡国领办理房屋产权转移登记的主张。一审法院就其上述主张所作论述及处理结果，也均无不妥，本院不再赘述。孙生芳对此上诉理由，本院均不予支持
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙生芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 赵辉君
代理审判员 靳文丽
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张邴雯