云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3930号
上诉人（原审原告）：昆明博扬工程造价咨询有限公司，住所云南省昆明市盘龙区人民东路289号集大广场5楼。
法定代表人：杨昆慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁蜀萍、王臻东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告�：李锦光，女，1959年12月13日生，彝族，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区，
委托诉讼代理人：苏萍，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：罗婧菁，女，1983年3月23日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区，
上诉人昆明博扬工程造价咨询有限公司（以下简称：博扬公司）因与被上诉人李锦光、罗婧菁房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限三个月，本案现已审理终结。
上诉人博扬公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1、解除上诉人与被上诉人李锦光于2007年12月15日签订的《承租（包）合同》；2、由被上诉人李锦光、罗婧菁连带支付上诉人自2014年12月15日起至返还承租房屋之日止的租金（计算至2016年5月15日为340555元）；3、被上诉人李锦光、罗婧菁连带按所欠租金的20%向上诉人支付违约金（暂计至2016年5月15日为68111.15元）；4、被上诉人李锦光、罗婧菁连带赔偿上诉人擅自撤出、毁损房屋的实际损失10万元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与李锦光2007年12月15日签订的承租合同明确约定不得转让转包，如需转让转包，需经上诉人同意，一审庭审中上诉人多次明确表示从未同意过李锦光的转让行为，李锦光也未提交其转让行为经上诉人同意的证据，故二被上诉人签订的转让协议及承诺书不具有合法性、真实性，不应作为定案依据。李锦光与上诉人从未签订过终止原租赁合同的协议，也未办理过房屋交接，李锦光作为承租人有交�租金、管理并妥善使用租赁房屋的义务，李锦光不交租金、未经允许破坏房屋、不尽房屋管理义务的事实客观存在，一审认为李锦光不管理承租房屋就是已归还的说法于法无据。被上诉人庭审中已自认将房屋隔墙拆除，上诉人提交的照片及协议、工程合同等证据已充分证明被上诉人将承租房屋拆除、破坏的事实客观存在，已造成10万元的实际损失。一审对此只字不提，违背公平原则，严重损害上诉人合法权益。上诉人分别与李锦光、罗婧菁签订的租赁合同系两个法律关系，一审混淆事实将罗婧菁支付自己承租房屋所交的费用混同于李锦光租金的履行错误。2、一审认定上诉人与李锦光签订的租赁合同及补充协议无效，是对法律的曲解。3、被上诉人违反合同约定已构成违约，应承担违约责任。4、一审法院违反法定程序，导致实体判决不公。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李锦光、罗婧菁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
博扬公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告李锦光于2007年12月15日签订的《承租（包）合同》，并由二被告赔偿维修费600000元；2、由被告李锦光、罗婧菁立即连带支付原告自2014年12月15日起至返还承租房屋之日止的租金；3、由被告李锦光、罗婧菁连带按上述所欠租金的20%向原告支付违约金（暂计至2016年5月15日为68111.15元）；4、本案诉讼费由被告李锦光、罗婧菁承担。
一审法院认定事实：2007年12月15日，被告李锦光与原告签订了《承租（包）合同》，约定原告将“滇池路河尾村293号综合楼后院三座平房其中大厅一座、横房两座，包括院内场地但不包括横房两层、耳房两座及配电房”出租给李锦光使用，租期为10年，自2007年12月15日至2017年12月15日，承租费为每年145000元，3年后每年递增10%，另合同约定“合同履行期间，除不可抗拒因素及国家政策规划调整的政府行为，双方无条件服从外，任何一方不得违约，如有违约，违约方赔偿守约方10%-20%违约金，如需撤销合同，需经甲方书面同意”。2008年9月1日，云南营城工程检测鉴定有限公司就涉案房屋出具《检测报告》一份，认定“在正常使用情况下（不遭受地震、火灾、撞击、爆炸等偶然作用），该房屋可以使用。该房屋较为简易，抗震承载力不足，若要长期使用，应进行抗震加固”，并对其他情况进行了阐述。2014年9月30日，被告罗婧菁作为乙方，度假区爱福贝幼儿园（以下简称幼儿园）作为甲方签订了《幼儿园转让协议》，约定“甲方于2014年10月8日其将昆明滇池旅游度假区爱福贝幼儿园（地址：昆明市滇池路河尾村1012号，以人民币：200000元（大写：贰拾万元整）转让给乙方所有，甲方必须保证该幼儿园属于合法正常使用阶段……”，合同尾部被告李锦光作为幼儿园的法定代表人进行了签字。2014年10月8日，幼儿园向罗婧菁出具《承诺书》，写明“地址：滇池路河尾村293号（1012号）综合楼后院三座平房其中大厅一座、横房两座，包括院内场地但不包括横房两层、耳房两座及配电房，转让给罗婧菁。此承诺书将作为2014年9月30日李锦光与罗婧菁签订的幼儿园转让协议的附件”。2014年11月1日，李锦光作为乙方、案外人杨大贵作为甲方签订《补充协议》，约定“现在二〇〇七年十二月十五日签订的承租（包）合同新增以下条款，原合同租赁地址为滇池路河尾村293号综合楼。1.在原合同基础上继加陆年租期。原合同租期延续至2023年12月15日止。2.如遇政府行为双方按原合同履行”。2014年11月7日，�告罗婧菁作为乙方，案外人杨大贵作为甲方签订了《租房合同》，约定“一、租房合同内容：1、甲方将位于滇池路1012号2-3楼26间房屋（不包含仓库1间），租给乙方使用。2、租期拾年，自2014年12月15日至2024年12月15日止。3、房屋费每年为贰拾伍万元整（250000.00元）。合同签订之日一次性付清。房租每年递增5%。注:含院内250平方米停车场。4、租房押金：伍万元整（50000.00元），协调补偿费拾万元整（100000.00元），合同签订之日一次付清，合同到期经甲方验收合格后退还（若因人为因素造成甲方经济损失此押金不再退还）”。2015年1月5日，原告出具授权委托书，写明“因李锦光、罗婧菁拖欠我公司房屋租金及水电费，并未经我公司同意，擅自将我公司房屋拆除、损毁，现我公司特授权杨大贵、陈继洪代表我公司处理上述事宜，我公司对两人的行为均予以认可”。2015�1月29日，杨大贵、陈继洪与二被告签订《协议》，写明“……要房屋，请在三天内交清租赁费和利息壹万元及水电费，否则将按合同第二条第二项和其他有关条款执行”。2015年12月15日，案外人杨大贵与被告罗婧菁签订《合同终止协议书》，约定“一、从2015年12月15日起终止双方于2014年11月7日订立的《租房合同》的履行，自双方签字之后该《租房合同》不再具有法律效力，对双方不再具有约束力。二、因履行双方订立的《租房合同》，乙方拖欠甲方房租金210218元，大写：贰拾一万零贰佰一拾捌元整。由乙方向甲方出具欠款凭据，由2015年12月15日起10个月内偿还甲方全部欠款，逾期不归还，自愿支付利息，利率0.3%/日。”2016年1月5日，罗婧菁向案外人杨大贵出具《欠条》，写明欠杨大贵租金210218元。2016年4月5日，原告与证人韩某签订《工程合同》、《工程预（结）�表》，约定由韩某负责涉案房屋的修复工程，约定承包金额为600000元。2016年4月18日、2016年4月27日、2016年5月19日，韩某分别向原告出具《收条》，写明共计收到原告支付的施工款100000元。2016年4月2日，昆明滇池国家旅游度假区大坝社区居民委员会河尾居民小组、昆明滇池国家旅游度假区大坝社区居民委员会、昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处出具《证明》，写明“兹有滇池路1012号综合楼房屋（位于滇池度假区××街道管理处大坝社区居民委员会河尾居民小组，原属于西山区管辖，现为滇池国家旅游度假区辖区）产权属于昆明博扬工程造价咨询有限公司物管处，此房屋于1993年修建，原用作商铺”。另经庭审核实，2014年11月7日、2015年2月2日、2015年2月3日、2015年1月29日，被告罗婧菁向杨大贵转账支付了共计280340元。
2016年5月10日，一审法院对杨大贵进行询问并制作了询问笔录，杨大贵陈述其通过李锦光认识了罗婧菁，李锦光称其与罗婧菁是合作伙伴，后二被告找到其，其以原告房管处负责人的身份与罗婧菁签订租赁合同，并租赁涉案房屋的2层及3层用于办幼儿园。
庭审中，证人韩某陈述其于2016年4月与原告签订了涉案房屋的维修合同，预算的维修价是680000元上下，系其根据多年从事装修工程的经验制作的预算，其并没有装修的相关资质证书，装修工程从2016年4月5日后开始，现已经进行了价值为130000元的工程，原告实际向其支付了100000元。
庭审中，原告陈述其系基于与被告李锦光于2007年12月15日签订《承租（包）合同》进行的起诉。就原告主张的违约金，被告陈述认为违约金约定过高请求法院依法进行调整。就杨大贵的身份，原告陈述杨大贵系其公司员工，并经公司委托对涉案房屋进行管理，另其公司认可杨大贵与被告方签订的合同及协议。就涉案房屋的现状，原告陈述被告方将涉案房屋的砖混结构的承重墙、石膏板吊顶、地面瓷砖、木质地板拆除，并改造了涉案房屋电路，对此，被告陈述认为其确实拆除了隔墙，但隔墙是石膏板制作的，其并未损害涉案房屋，且对涉案房屋进行了钢筋加固，另认为原告不能证明其述的电路及地面情况。就被告罗婧菁向原告付款的情况，被告罗婧菁陈述其共向原告支付了房租430300元，是支付幼儿园平房部分的房租，对此，原告陈述其共计收到430300元，但其中100000元系用于支付约定的协调款，50000元是用于支付押金，10300元是用于支付利息和水电费，另270000元是用于支付罗婧菁与杨大贵签订的租赁合同的房租。就幼儿园的转让，原告陈述认为该行为与其无关，且其不认可李锦光将涉案房屋转租给罗婧菁的行为。
庭�中，被告方陈述认为涉案房屋的改造工程在2015年11月下旬停工，在2015年12月15日罗婧菁与杨大贵签订《终止协议》时涉案房屋已经返还，且涉案房屋更换过大门钥匙，被告方不持有钥匙，无法使用房屋，而原告陈述其在2015年11月更换了涉案房屋大门的钥匙，钥匙没有交给被告，被告改造工程停工后就没有管理涉案房屋。就二被告之间转租的情况，李锦光陈述其2014年9月30日将幼儿园转让给罗婧菁经营，并将其向原告租赁的平房转租让给罗婧菁实际使用。对此，罗婧菁于提交的《代理词》中亦认可李锦光已经向其转让幼儿园的承租权及实际使用权。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告陈述涉案房屋并未取得建设工程规划许可证、未办理相应的产权证明，虽有昆明市西山区滇池旅游度假区海埂社区出具的《说明》，但该份《说明》并非主管部门作出的审批，故根据上述法律规定，本案中原告与被告李锦光就涉案房屋签订《房屋承租（包）合同》及《补充协议》均无效，对原告主张解除本案《房屋承租（包）合同》的诉讼请求不予支持。另就原告主张被告方返还李锦光租赁房屋的诉讼请求，庭审中，被告方陈述其所作改造工程在2015年11月中旬停工，在2015年12月15日涉案房屋已经返还，原告陈述其在2015年11月更换了涉案房屋大门的钥匙，钥匙没有交给被告，被告改造工程停工后就没有管理涉案房屋。因此，结合涉�房屋的现状，原被告的陈述，涉案房屋现已经在原告的管理之下，可以认定2015年12月15日时涉案房屋已经实际返还了原告，故对原告主张返还涉案房屋的诉讼请求不再予以支持。此外，就原告主张的违约金，因本案合同经确认无效，该合同对原告及被告李锦光自始没有法律约束力，原告基于该份合同约定主张被告支付违约金，没有法律依据，故不予支持。
就原告主张被告方拖欠2014年12月15日后的租金的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽原告未取得涉案房屋的相应建设审批手续，但因昆明滇池国家旅游度假区大坝社区居民委员会河尾居民小组、昆明滇池国家旅游度假区大坝社区居民委员会、昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处均认可原告对涉案房屋的管理权限，故原告仍可以基于其的管理权，依照上述法律规定向被告主张支付相应的房屋占用使用费。庭审中，原被告双方对于罗婧菁已付的租金是否能够抵扣本案租金存在争议，结合二被告的陈述，涉案房屋在2014年9月30日已经交由罗婧菁实际使用管理，罗婧菁陈述其交纳的租金包含就平房部分即本案《承租（包）合同》所涉及部分交纳的租金符合常理，且李锦光亦陈述该笔款系就本案合同涉及的租赁房屋进行交纳，而在交纳费用时原被告并未对该笔费用如何抵扣进行明确约定，原告方亦无证据证明罗婧菁交纳的费用系针对罗婧菁与杨大贵签订的《租房合同》进行的支付，且原告陈述该笔款项系针对《租房合同》交纳亦与罗婧菁与杨大贵签订《合同终止协议书》中第二项的内容存在矛盾，故结合本案查明的事实及房屋返还的情况，以及被告方所作涉案房屋于2015年12月15日已经返还的情况，认为该笔费用430300元可以在本案中抵扣涉案房屋2014年12月15日至2015年12月15日期间的实际返还时的租金233523.95元，故对原告主张二被告向其支付拖欠租金的诉讼请求不再予以支持。
就原告主张被告向其赔偿损失的诉讼请求，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的�实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告方擅自改造房屋导致房屋损坏，但结合原被告在庭审中的陈述，原告亦在涉案房屋所在地址办公并进行管理，故原告对于被告方对涉案房屋进行改造装修的情况应当知情；另庭审中原告方并不能就涉案房屋的原始状况、具体的损坏情况进行举证，且原告已经请案外人就涉案房屋进行了部分装修改造，故对于被告方改造是否造成涉案房屋损坏以及损坏的具体情况亦已经无法判断；此外，就原告主张被告方赔偿的损失600000元，但原告提交的证据及证人的证人证言，并不能证明该损失600000元已经实际产生。综上，原告就其认为被告对其造成维修费用损失的主张并未完成举证责任，应当承担举证不利的后果，对其主张被告赔偿的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告昆明博扬工程造价咨询有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费13444元，由原告昆明博扬工程造价咨询有限公司承担。
对于一审查明的案件事实，上诉人对“原告陈述其在2015年11月更换了涉案房屋大门的钥匙，钥匙没有交给被告”提出异议，主张上诉人只是更换了滇池路1012号房屋院坝大门的钥匙，没有更换承租房屋的钥匙。对此，被上诉人不予认可。此外，双方对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人提交并重申：1、关于建盖“大坝河尾村四社办公楼”立项报告的批复、用地申请、�明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书，欲证明涉案房屋的用地及建房已经过有关部门审批；2、昆明市治理整顿土地市场次序完善用地手续缴费通知书、发票，欲证明上诉人缴纳了土地使用费，完善了相应手续；3、土地使用权证，欲证明2005年4月28日大坝居委会河尾居民小组取得了土地使用权证；4、发票，欲证明上诉人交纳了2008年-2018年涉案房屋所使用土地的使用费；5、土地使用协议书及公证书，欲证明中国人民解放军3535信箱驻昆明办事处福海分处办理了合法手续，取得了土地和房屋的使用权；6、转让协议、证明，欲证明上诉人通过转让取得了涉案土地及房屋的合法使用权；7、租赁房屋平面示意图，欲证明李锦光未经出租人允许对承租房屋改造破坏及出租人对被破坏房屋进行修复的范围。经质证，被上诉人对证据1-4，认为不是新证据，不予质证，对证据5-7�证据三性、证明目的不认可。本院认为，证据1-6与本案审理并无直接关联性，不予采信；证据7不能有效证明上诉人的证明目的成立，被上诉人又不予认可，不予采信。
针对上诉人所提事实异议，上诉人未能进行有效举证，被上诉人又不予认可，不予采信。
综上，本院对一审查明的案件事实予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与李锦光签订的承租合同是否应当解除？被上诉人是否应当支付上诉人房屋租金、违约金、损失。
本院认为，上诉人一审中自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证、未办理相应产权证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人与李锦光签订的《承租（包）合同》及《补充协议》无效，故上诉人要求解�其与李锦光签订的《承租（包）合同》及基于合同约定要求被上诉人支付违约金的诉请于法无据，不予支持；对于房屋租金，虽然上诉人与李锦光签订的房屋租赁合同无效，但上诉人对涉案房屋享有管理权，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人可以要求李锦光参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。罗婧菁自2014年9月30日与度假区爱福贝幼儿园（法定代表人李锦光）签订幼儿园转让协议后就实际占有使用涉案房屋，罗婧菁主张其共向上诉人支付房租430300元，系支付幼儿园平房部分的房租，上诉人虽认可其共收到430300元，但主张100000元是支付约定的协调款，50000元是支付的押金，10300元是支付的利息和水电费，270000元是支付罗婧菁与杨大贵签订的租赁合同的房租。根据审理查明事实及双方�事人所作陈述，罗婧菁2015年12月15日与杨大贵签订合同终止协议，对双方2014年11月7日签订的租房合同终止履行，同时确认因履行租房合同，罗婧菁拖欠杨大贵房租210218元，结合罗婧菁提交的银行转账流水，载明款项性质为“付爱福贝房租”、“房租”，故一审据此确认该430300元可以在本案中抵扣涉案房屋2014年12月15日至2015年12月15日实际返还期间的租金233523.95元，并无不当，予以维持；对于损失，上诉人主张被上诉人擅自拆除、毁损房屋造成其实际损失100000元，要求被上诉人予以赔偿。对此，上诉人提交了工程合同、工程预算书、收条、证人韩某的证人证言等证据加以证实，因对于该100000元款项的支付仅有收条及证人证言，上诉人并未提交相应的支付凭证加以佐证，被上诉人又不予认可，故对上诉人的该主张本院不予支持。因此，在上诉人不能提交充分有效的证据�明涉案房屋的原始状况、现在的具体毁损范围、造成的实际损失以及该损失系因被上诉人的擅自拆除、毁损行为所造成的情况下，被上诉人又不予认可，上诉人应承担举证不能的不利后果，故对上诉人的该诉请不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13444元，由上诉人昆明博扬工程造价咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕊
审判员 田 庄
审判员 薛 艳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 桂小涵