广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初602号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司，住所地高要市城区，统一社会信用代码：91441200797722333G。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：罗佩卿、梁永怡。
被告：关肇俊，男，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码×××0513。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园物业肇庆分公司）诉被告关肇俊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年8月3日、2016年8月17日公开开庭进行了审理，原告碧桂园物业肇庆分公�的委托代理人罗佩卿、梁永怡、被告关肇俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业肇庆分公司诉称：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的位于肇庆碧桂园山湖城商品住宅区X街X号商品房。原、被告于2010年11月18日签订《碧桂园前期物业服务协议》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告按494.83元／月向原告缴纳物业服务费。被告逾期的从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2012年1月1日至今一直未支付物业服务费，截止2016年3月3日欠款金额累计78056.95元，原告多次催收无果，被告上述欠款行为违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据有关法律规定，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费24741.5元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年3月3日为人民币53315.45元。两项合计78056.95元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业服务费6969.38元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年3月3日为人民币3628.84元。两项合计10598.22元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告关肇俊辩称：一、本人于2010年11月与赖某、梁某共三人一起向高要市碧颐房地产开发有限公司购买了碧桂园山湖城X街A、B、C号三套房产，并于同年12月与高要市碧颐房地产开发有限公司签订了享受优惠活动的协议书（见附件），明确了由高要市碧颐房地产开发有限公司为本人及赖某、梁某代付物业管理费，根据协议书的约定，高要市�颐房地产开发有限公司应代付我们三人的物业管理费合计有5笔共90565.56元，这笔费用当时已与高要市碧颐房地产开发有限公司明确商定用于支付上述三套房产的物业管理费。而目前广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司的诉讼标的中物业管理费欠费的金额合计为：75489元（其中赖某欠费25943元、梁某欠费24804.5元、关肇俊欠费24741.5元）。至目前为止，由高要市碧颐房地产开发有限公司代付的物业管理费仍有余额，根本不存在我们三人欠费的问题，违约金就更加无从说起。二、本人与广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司所签订的前期物业服务协议第三十二条约定：“本协议经甲乙双方签署后生效”，但根据法院送达的起诉材料，该协议当中并无乙方的盖章及签字，因此，该协议并未生效，广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司并无起诉本人的权利。三、起诉状中提及“原告多次向被告催收”。实际情况是，截止到收到法院的起诉状前，无论是电话、短信、电子邮件、书面函件等各种正式或非正式的途径，本人均从未接收过来自广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司的物业管理费催缴通知，所谓多次催收根本无从说起，而从法院送达的起诉状等材料中也并无能够证明“原告多次向被告催收”的材料，广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司并无切实履行其应尽的告知义务。四、为妥善解决所谓拖欠物业管理费的问题，我们三人曾多次与物业公司进行电话沟通，并于2016年5月14日就此事专门通过电子邮件将有关情况函告对方，但却石沉大海并无回复。综上所述，广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司在完全未履行告知义务、不认真核实业主购房时所享受的由房地产开发公司提供的代付物业管理费优惠、并在业主毫不知情的情况下诉诸法律，给本人及其他购房人的名誉造成极大的损害。因此，恳请法院驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月18日，关肇俊与碧桂园物业肇庆分公司就关肇俊已购买的由高要市碧颐房地产开发公司负责开发建设的肇庆碧桂园山湖城峰景十街X号商品房签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业肇庆分公司为关肇俊提供物业服务，收费标准为商品房的房屋建筑面积按每月每平方米1.8元、花园面积按每月每平方米0.3元收取，关肇俊的房屋建筑面积为254.26平方米、花园面积为120平方米，以上面积按房管部门测量为房屋建筑面积为：255.15平方米，花园面积为118.52平方米，每月的物业管理费调整为494.83元。关肇俊逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向碧桂园物业肇庆分�司交纳所拖欠物业服务费的3‰违约金。合同还约定“转让该商品房时，须通知乙方，陪同受让方与乙方签订《前期物业服务协议》，在受让方与乙方签订《前期物业服务协议》前，受让方所应交纳的物业服务费等一切费用及受让方任何违反物业管理制度。”《前期物业服务协议》第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，《商品房买卖合同》约定交楼时间为2011年12月30日前，双方以签订一份《商品房买卖合同》附件四第十二条约定“……买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业服务费6969.38元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日的违约金，暂计至2016年3月3日为人民币3628.84元。两项合计10598.22元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。扣减优惠后被告从2014年12月1日至今一直未支付物业服务费，碧桂园物业肇庆分公司经多次催收无果，遂起诉至本院。
另查明：被告与高要市碧颐房地产开发有限公司签订一份《协议书》约定：一、甲方（高要市碧颐房地产开发有限公司）同意分别为乙方（关肇俊）、丙方（赖某）代付乙方所购商品房、丙方所购商品房的物业服务费，代付金额为人民币17772.12元。该代付的物业服务费由甲方分别按月分期代付给乙方所购商品房、丙方所购商品房各自所在项目的物业管理公司为（广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司）；丙方所购商品房所在项目物业管理公司为（广东碧桂园物业管理有限公司肇�分公司），《协议》还约定其他内容。
本院认为：从双方签订的《前期物业服务协议》第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”。及《商品房买卖合同》附件四第十二条约定“……买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”根据以上约定关肇俊应在交付楼日自行办理收房手续，由于关肇俊并无办理有关收楼手续，但不影响碧桂园物业肇庆分公司对其物业提供管理服务。因此，关肇俊无论是否入住及收楼均应按合同约定从2012年1月1日起支付碧桂园物业肇庆分公司为关肇俊位于肇庆碧桂园山湖城峰景十街10号商品房提供物业服务，每月的物业服务费�494.83元／月。关肇俊自2012年1月1日起没有按合同约定向碧桂园物业肇庆分公司缴纳物业服务费，其行为显属违约，碧桂园物业肇庆分公司诉请其立即缴纳拖欠的物业服务费符合《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，本院予以支持。而具体的应付物业服务费的期间为：碧桂园物业肇庆分公司诉请关肇俊支付自2014年12月1日至2016年2月1日共49个月，碧桂园物业肇庆分公司请求按50个月计算过高，本院不予支持。经本院核算，物业服务费为24246.67元（494.83元／月×49个月），减去高要市碧颐房地产开发有限公司代关肇俊支付的物业管理费17772.12元实为6474.55元。因此，关肇俊应付2012年1月1日至2016年2月1日的物业服务费共6474.55元给碧桂园物业肇庆分公司。
对于《前期物业服务协议》效力问题。关肇俊认为《前期物业服务协议》只有其签名，并没有广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司盖章签名确认应无效。虽然《前期物业服务协议》是只有关肇俊签名，但广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司对《前期物业服务协议》是无异议且确认的，并且已按《前期物业服务协议》约定的内容进行物业管理，可视为双方对《前期物业服务协议》的约定内容无异议，应确认为有效合同，双方应按《前期物业服务协议》约定内容履行权利义务，对于关肇俊的辩称，本院不予以支持。
关于碧桂园物业肇庆分公司诉请关肇俊支付违约金的问题。碧桂园物业肇庆分公司诉请关肇俊按“……每逾期一天需向碧桂园物业肇庆分公司交纳所拖欠物业服务费的3‰违约金”的约定从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共�国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，碧桂园物业肇庆分公司请求关肇俊之间约定的违约金为3628.84元明显过高，本院酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率的1.3倍为标准计算违约金，从2015年1月1日起，暂计算至2016年2月1日止为300.82元，对于碧桂园物业肇庆分公司过高请求，本院不予以支持。
综上，关肇俊自2014年12月1日至2016年2月1日止应支付给碧桂园物业肇庆分公司的物业服务费6474.55元元，并自欠付物业服务费的2015年1月1日起至2016年2月1日按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金300.82元给碧桂园物业肇庆分公司。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《广东省物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告关肇俊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司支付物业管理费6474.55元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司。
二、被告关肇俊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司支付逾期付款违约金300.82元（违约金计至2016年2月1日，以后的违约金按被告本案实欠物业管理费数额以年利率7.8%�算至被告付清欠款时止）。
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1751元，由原告负担1701元，被告关肇俊负担50元，该款原告已预交，被告在履行还款时一并支付给原告，本院不另办理退回手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 陈振斌
审判员 郭小梅
审判员 吴玉娟
二〇一六年八月十八日
书记员 梁道德
附利息计算表：
欠费月
起息日
截止日
累计（天）
利息（元）
2014.12.
2015.1.1
2016.2.1
396
42.46
2015.1.
2015.2.1
2016.2.1
366
39.24
2015.2.
2015.3.1
2016.2.1
336
36.02
2015.3.
2015.4.1
2016.2.1
306
32.80
2015.4.
2015.5.1
2016.2.1
276
29.58
2015.5.
2015.6.1
2016.2.1
246
26.36
2015.6.
2015.7.1
2016.2.1
216
23.14
2015.7.
2015.8.1
2016.2.1
186
19.92
2015.8.
2015.9.1
2016.2.1
156
16.70
2015.9.
2015.10.1
2016.2.1
126
13.48
2015.10.
2015.11.1
2016.2.1
96
10.26
2015.11.
2015.12.1
2016.2.1
66
7.04
2015.12.
2016.1.1
2016.2.1
36
3.82
计息公式：物业管理费494.83元×利率7.8%（中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6%，1.3倍即7.8%）÷360天×实际天数=利息
合计：300.82