福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）樟民初字第1843号
原告：吴新瑶，男，1978年6月19日出生，住福建省永泰县。
委托代理人：蔡佳明，北京中银（福州）律师事务所律师。
委托代理人：黄杨冰，北京中银（福州）律师事务所律师。
被告：福建云山房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇马洋工业区（福州盛亿工艺品有限公司厂房）。
法定代表人：陈建灯，总经理。
委托代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。
委托代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
原告吴新瑶诉被告福建云山房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告吴新瑶委托代理人蔡佳明、黄杨冰、被告福建云山房地产开发有限公司委托代理人陈桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月23日，原告与被告福建云山房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件，约定被告将其名下址在XX工业区的XXX郡（X山X号）第X幢X单元XXX号的房屋（建筑面积为119.20平方米）以806294元的价格出售给原告。上述合同签订以后，原告依约向被告支付了全部购房款人民币806294元，但被告却未依约履行其合同义务。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”同时合同第九条约定：“被告如未按合同规定的期限将商品房交付二原告使用的，……逾期超过30日后，……二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。”但截止至原告起诉之日，被告仍未将符合合同约定质量标准及设计要求的房屋交付原告。
基于上述事实，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求依法判令被告：一、向原告支付逾期交房违约金人民币41120元（违约金从2015年7月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，暂计至起诉时为41120元，806294元×0.03%×170天=41120元）；二、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、本案讼争房产已全部竣工并经有关部门验收合格，答辩人已按照合同约定的期限通知原告办理交房手续，答辩人并没有违约。
首先，本案讼争房产所在工程项目“XXX郡”系由答辩人开发建设，该工程已于2014年12月12日全部竣工。根据答辩人提供的相关竣工验收文件可证明，答辩人已于竣工当日向有关部门提交竣工验收报告，相关部门已组织专业人员对该工程进行勘察验收，验收结果为答辩人建设的“XXX郡”项目工程均按现行国家施工质量验收规范执行，工程质量评定合格。因此，本案讼争房产质量完全符合答辩人与原告之间的合同约定，交房条件已成就。其次，工程验收合格后，答辩人遂自2015年5月25日起，采取多种途径包括在XXX郡小区及公司售楼办事处张贴交房通知、向包括原告在内的所有小区业主邮寄交房通知单、电话联系告知等方式通知各小区业主办理交房手续，答辩人已经以合理方式履行交房义务且并未违反合同约定的期限。因此，答辩人认为，本案讼争房产已竣工并经有关部门验收合格，房产质量完全符合合同约定，答辩人亦在合同约定期限内采取合理方式通知原告办理交房手续，答辩人已经履行了相应的交房义务，并未违反合同约定，不应承担违约责任。
本案答辩人并未违反商品房买卖合同中关于商品房所在建筑物的设计要求。
答辩人已完全按照设计要求完成工程项目，且经有关单位验收，工程质量符合国家规范标准。因此，答辩人并未违反商品房买卖合同中关于商品房所在建筑物的设计要求。
三、本案讼争房产未完成交付的原因在于原告，应由原告承担相应的责任。
如上所述，本案讼争房产已竣工并验收合格，房屋质量及设计要求完全符合合同约定，答辩人也已在合同约定的期限内采取合理方式通知原告办理交房手续。因此，答辩人已完全履行了合同约定的交房义务。但原告在收到答辩人的通知后，却以房屋质量存在问题，房屋设计不符合要求等借口拒绝办理交房手续。与原告同时期购买本案讼争房产所在工程项目商品房的小区业主，大部分都已办妥交房手续，并装修入住。这些小区业主都不曾反映该工程项目房产存在工程质量问题或房屋设计要求不符合约定等问题。因此，答辩人认为，原告所谓房屋质量问题以及房屋设计不符合要求等理由仅是拖延办理交房手续的借口，其只是出于自身的某种原因拒绝接收房产，本案讼争房产未完成交付的原因在于原告，应由原告承担相应的责任。
综上所述，本案讼争房产的工程质量及设计要求完全符合合同约定，答辩人也已在合同约定的期限内采取了合理方式通知原告办理交房手续，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，原告对答辩人的诉请于法无据、于理不合。为此，请求贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，2013年5月23日，原告吴新瑶与被告福建云山房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件，约定原告向被告购买座落于永泰县XX镇XX工业区的XXX郡（X山X号）第X幢X单元XXX号的房屋，建筑面积为119.20平方米。其中，套内建筑面积92.67平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.53平方米，每平方米6764.21元，总价为人民币806294元。签约当日原告支付人民币366294元作为首期购房款，余款440000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；…”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件三就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等事项做了书面约定，其中外墙约定为石材、真石漆；在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；（2）、该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件；（3）、小区内部道路交房时完成道路垫层，绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。合同签订后，原告依约全部交付了购房款。2013年3月12日福州精业建筑工程设计咨询有限公司应甲方（被告）要求作出《设计变更通知函》，将原来的干挂石材线脚修改为EPS线脚；将原建施外墙面层（商业部分除外）为花岗岩面层现修改为多彩漆面层。被告在变更后未履行告知的情况下，依照变更后的设计进行施工。2014年12月12日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。竣工验收结论：该工程项目由福建福阳建筑工程有限公司承接施工任务，已按合同承包范围的设计图纸及有关文件完成，工程质量符合《建筑工程施工及验收规范》要求，质量控制资料和安全功能检验资料齐全，符合要求，单位工程质量核定为合格，同意交付使用。2015年4月24日，永泰县公安消防大队以验备查（2015）0001号《建设工程竣工验收消防备案单》对XXX郡建设工程进行消防验收：该建设工程已被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。2015年5月29日，被告作为建设单位，福建福阳建筑工程有限公司作为施工单位及勘察、设计、监理等参与对土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景光（观）绿化、围墙、商业店面、门口人行道、付（附）属配套工程等进行验收，并作出《工程竣工验收证书》，验收意见：经核查该工程项目，已按合同约定及设计图纸要求和有关文件完成工程项目施工，工程质量合格，技术档案和施工管理资料收集齐全，符合有关规定要求，同意验收。同日，被告通过快递发出《交房通知》，通知原告于同年6月21日至30日进行交房。此后，被告所建的XXX郡部分业主向相关部门反映房屋质量缺陷及未按图纸施工等。2015年8月17日，永泰县住房和城乡建设局以樟建（2015）279号《关于X山X号业主反映问题的整改通知》要求被告整改：1、原设计一至三层的外墙装饰干挂石材改多彩漆部分必须从即日起两个月内整改到位，恢复到原设计状态。2、售楼部底层的通道必须保持通畅，24小时保安值班并拆除沙盘。3、其他业主反映的质量问题必须在两个月内整改到位。后被告按重新设计的图纸及施工方案对一至三层的外墙装饰进行石材干挂。现原告以被告仍未将符合合同约定的质量标准及设计要求的房屋交付原告，要求判令被告支付逾期交房违约金。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、永泰县住房和城乡建设局樟建（2015）279号《关于X山X号业主反映问题的整改通知》、永泰县住房和城乡建设局樟建信（2015）51号《关于榕建安（2015）77号的答复》、《公示》、永泰县住房和城乡建设局文件（樟建信（2016）32号）；被告提供的通知单、交房通知、交房须知、邮递查询单、工程竣工验收证书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案单等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同及合同附件中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等进行了约定，房屋交付时间为2015年6月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。原告所购买的房屋及土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景观绿化、围墙、商业店面、门口人行道、附属配套工程等于2014年12月12日、2015年5月29日，经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及2015年4月24日建设工程竣工验收消防备案，抽查合格，故该房屋具备了约定的交付条件。该商品房达到交付使用条件后，被告在约定的交付期限内向原告发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。在交接过程中，原告则以房屋质量缺陷及未按图纸施工等为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。根据》第规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。由此可见，购房者只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。原告在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋质量缺陷问题缺乏证明力，没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，且原告在诉讼中亦未申请鉴定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故可认定讼争房屋在2015年6月30日前已符合合同约定的交付使用条件，原告不同意收楼缺乏事实和法律依据。本案被告在施工过程中，虽经原设计单位作出设计变更，将原建施外墙面层（商业部分除外）为花岗岩面层修改为多彩漆面层，并依照变更后的设计进行施工。被告在之后的售楼时，与原告签订合同附件三约定外墙为石材、真石漆，未将变更方案予以明示，对此被告存有过失，应承担相应的违约责任，但鉴于被告在通知原告交房之后已按相关部门的整改通知重新进行外墙挂石，可以减轻被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告的行为属于履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但原告提供的证据不足以证明外墙装饰变更期间给其造成了实际损失，故本院酌定被告应支付原告违约金5000元。本院对原告诉请按《商品房买卖合同》第九条第一款第一项的约定计付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。对原告提供的相关媒体报道因真实性、客观性无法确定，不能作为本案的证据使用。为保护当事人的合法权益，依照《》第、第、第一百零七条、第一百一十三条及》第的规定，判决如下：
一、被告福建云山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴新瑶支付违约金人民币5000元；
二、驳回原告吴新瑶的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费828元，由原告负担729元，被告负担99元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郑少智
人民陪审员 张 琼
人民陪审员 林家福
二〇一六年六月十三日
书 记 员 廖淑琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
》
第因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。