河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第578号
原告杨军，男，汉族，1957年7月28日生，住河南省开封市龙亭区。
委托代理人侯建立，河南王松华律师事务所律师，特别授权代理。
被告李寒，男，汉族，1989年1月18日生，住开封市禹王台区。
被告王爱莉，女，汉族，1962年9月8日生，住河南省开封市禹王台区。
委托代理人吴天阔、李月，河南程功律师事务所律师，一般授权代理。
原告杨军诉被告李寒、王爱莉房屋买卖合同纠纷一案,原告杨军于2015年4月7日来院起诉，本院受理后并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨军委托代理人侯建立、被告李寒、王爱莉的委托代理人吴天阔、李月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨军诉称：被告李寒父亲李顺利系开封禹王台区干部，2008年4月30日与被告王爱莉离婚，婚生子李寒（被告）归李顺利抚养。2009年李顺利因身患癌症，手术后急需金钱治疗，欲将开封市黄河大街南段紫竹苑小区8号楼1单元3层东户房屋（建筑面积157.92平方米）卖掉。2009年1月20日，原告杨军经禹王台区三里堡办事处书记周萍介绍，与李顺利协商以32万元购买上诉房屋。在签订房屋买卖协议时，原告发现该房屋是经济适用房，尚不足5年，不能直接办理房屋过户手续，就不想购买。在李顺利的恳求和其子李寒（被告）保证到年限一定按期办理房屋过户手续的承诺下，原告出于同情，决定买下该房。当时李顺利病情十分严重，癌症已到晚期，为了日后办理过户手续方便，在签订房屋买卖协议时，让已成年的儿子李寒（被告）在协议书上签字，确认当事人之间的房屋买卖关系和日后被告应承担的协助办理房屋产权过户义务。上述房屋买卖协议签字生效后，原告杨军支付了对价款，李顺利将上述房屋买卖手续（购房付款收据、发票、完税票证、房屋交接验收单等）原件和房屋钥匙一并交于原告。数月后，该房屋房产证经买卖协议中间人周萍转交给原告。因原告出于同情而购买此房并非急于居住，故此该房一直闲置等待房屋办理过户手续。该房屋办理过户手续即将到期，原告突然发现被告李寒、王爱莉将房屋以继承方式过户至其二人名下。原告遂起诉至开封市金明区人民法院要求被告李寒、王爱莉履行合同约定过户义务，该案最终由开封市中级人民法院作出（2014）汴民终字第1717号民事判决书，认定房屋买卖合同有效，但原告未办理过户手续不能善意取得房屋所有权，被告损失应另行起诉。被告李寒出尔反尔不履行房屋过户义务，被告王爱莉未支付分文购房款，二人以继承方式非法侵占李顺利遗产，其行为严重侵害了原告的合法权益。故此，原告特向人民法院提起诉讼，1、请求依法判令二被告退换原告购房款32万元、配套费用20010.5元，赔偿原告房屋增值损失30万元，以上共计640010.5元。2、本案诉讼费由二被告承担。
原告杨军为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、2009年1月20日买卖协议一份，证明房屋位置、价款，本案被告李寒协助办理过户手续。2、收到条一份，证明李顺利确实收到双方签订协议的价款。3、房产证一份，证明杨军购买李顺利的房产是李顺利的合法房产，房产证已经交付原告，双方该房屋买卖的真实意思表达。4、李顺利购买房屋相关票据8份，证明李顺利和杨军签订以后房屋手续交付杨军，证明李顺利、杨军真实买卖的过程。5、地热水票据，证明原告杨军购买房屋后交纳地热水的费用。说明杨军和李顺利房屋买卖的事实。6、李新士证明材料一份，证明李顺利卖房后还款的事实。7、周萍证明材料一份，证明房屋买卖过程和杨军付款的事实。8、离婚协议书一份，证明王爱莉与李顺利离婚时间和财产划分。
被告李寒、王爱莉辩称：一、依据合同相对性原则，王爱莉不是本案适格的被告。王爱莉不是被答辩人与李顺利、李寒签订的合同一方当事人，故该合同对其不具有约束力。依据合同的相对性原则，王爱莉不是本案适格的被告，杨军起诉王爱莉，无事实和法律依据。二、被答辩人与李寒、李顺利的合同涉及的房屋系经济适用房屋，该合同行为违反了我现行法律的强制性规定，依法应当认定无效。三、被答辩人杨军的诉讼请求，无事实与法律依据，依法应予以驳回。
被告李寒、王爱莉提交的证据医疗救助查询单五份，证明李顺利因病花销不足5万元，××医疗救助，以及单位医保报销无需花费太多的医疗费用，与原告所诉的需要大量资金就医，不相符合。
经庭审质证，被告李寒、王爱莉对原告提交的证据质证如下：证据1真实性无异议，证明目的有异议。协议书没有王爱莉的签字，对王爱莉不具有法律约束力。合同上写明是经济适用房说明原告在买房的时候就知道涉案房屋是经济适应房的事实，其本人存在过错。房屋买卖违反国家强制性规定，侵犯王爱莉的合法权益，依法应无效协议。协议书没有约定违约责任，赔偿没有事实依据。证据2真实性有异议，是否是李顺利本案签字，申请鉴定收条的内容是否是李顺利书写。李寒没有收到上述款项，原告要求返还，没有事实依据。证据3真实性无异议，对证明目的有异议，房屋是李顺利与王爱莉于2007年购买的，当时李顺利和王爱莉还存在合法婚姻关系，王爱莉是该房屋的共同共有人。目前该房屋过户二被告名字，房屋所有权取得应以登记为准。证据4真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据再次证明涉案房屋购买于2007年，当时李顺利和王爱莉存在合法婚姻关系，说明该房屋是李顺利和王爱莉共同财产。证据5真实性有异议，收据没有显示是涉案房屋的地热水，与本案无关。证据6没有提交，不予质证。证据7真实性有异议，周萍本人没有来质证，没有周萍本人身份信息。不应作为证据采信。证据8真实性无异议，李顺利隐瞒该房屋，没有进行分割，涉案房屋应是共同财产，不是李顺利个人财产，王爱莉对涉案房屋有平等处分。
原告杨军对被告王爱莉提交的证据质证如下：证据是复印件虽然加盖印章，但最后两张没有加盖印章，不能作为证据使用。××花销，与本案没有关系。
根据原、被告双方的举证、质证意见，本院依法对原、被告的证据作如下认证：被告李寒、王爱莉对原告提交的证据1、3、4、8的真实性没有异议，本院予以采信；被告李寒、王爱莉对原告提交的证据2有异议，且被告李寒、王爱莉提出鉴定申请鉴定是否为李顺利本人书写，但在审理中原告杨军主张该收条系被告李寒书写，李顺利签字按指印，同时有被告李寒签名。本院认为，不通过鉴定即可确认该收条不是李顺利书写，因此本院对被告李寒、王爱莉的申请不予支持。本院对该证据的真实性予以采信。被告李寒、王爱莉对原告的证据5有异议，认为票据不显示系地热供暖费用，但被告李寒、王爱莉没有提供相关证据证明涉案房屋的地热供暖费用系其交纳，本院对被告李寒、王爱莉异议不予采信。原告杨军提交的证据5可以作为本案的定案依据。被告李寒、王爱莉对原告杨军提交的证据6有异议，本院认为该证据证明的事实与本案没有关联，该证据不作为本案定案的依据。被告李寒、王爱莉对原告杨军提交的证据7有异议，但被告李寒、王爱莉没有提交证据印证其异议成立；本院认为原告杨军提交的证据1、2上均有周萍的签名，周萍的证言可以证明本案交易的事实。原告杨军提交的证据7可以作为本案的定案依据。被告李寒、王爱莉提交的证据，尽管原告杨军提出了异议，但可以印证李顺利支付治疗费用的相关事实，与本案房屋的买卖没有直接的关系，不作为本案定案的依据。
根据原、被告双方举证、质证意见结合庭审中的陈述可以认定如下事实:2007年11月29日李顺利与开发商签订商品房买卖合同购买黄河大街××小区××楼××单元××东户（面积为155.90平方米）房屋。2008年4月30日李顺利与王爱莉离婚。2008年9月22日开封市人民政府向李顺利发放房屋产权证（房屋权属系经济适用房）。
2009年1月20日，原告杨军经开封市禹王台区三里堡办事处书记周萍介绍，与李顺利、被告李寒签订买卖协议书一份，该协议约定：李顺利以320000元的价格将黄河大街××小区××楼××单元××东户（面积为155.90平方米）房屋卖给原告杨军，原告杨军一次性将款项交于李顺利，因该房屋是经济适用房，按规定房屋产权只能在两年后办理过户手续，期间如李顺利遭遇不测，由李寒协助原告杨军办理房屋产权过户手续，费用由原告杨军支付。协议签订后，原告杨军支付给李顺利购房款320000元，李顺利将该房屋买卖手续原件和房屋钥匙一并交予原告杨军，后该房屋产权证由房屋买卖中间人周萍转交给原告杨军。李顺利于2009年2月17日死亡。原告杨军于2009年3月12日以李顺利的名义向开封市金盛热力有限公司供暖安装费16510.5元，于2009年10月15日以李顺利的名义向开封市金明区众旺地热水咨询服务中心交纳地热安装费3500元。原告杨军购买此房后一直等待办理房屋过户手续。
另查明，2010年9月15日被告李寒和被告王爱莉签订析产协议并经河南省开封市大梁公证处办理（2010）汴梁证民字第3491号公证书，该公证书确认黄河大街××小区××楼××单元××东户（面积为155.90平方米）房地产权利人李顺利名下的上述房产的一半为王爱莉的财产，另一半为李顺利的遗产。2010年9月19日经李寒和王爱莉申请，河南省开封市大梁公证处办理（2010）汴梁证民字第3492号公证书，该公证书确认李寒继承李顺利的遗产黄河大街××小区××楼××单元××东户的一半。2011年6月8日李寒、王爱莉共同签订具结书，该具结书记明“王爱莉和李寒为母子关系，共同继承位于黄河大街××小区××楼××单元××东户的房地产，双方各占份额50%，由王爱莉持房地产证，李寒持共有权证。开封市房地产交易管理处根据上述法律文书为李寒、王爱莉办理了房地产过户手续。至此黄河大街××小区××楼××单元××东户房屋登记在李寒、王爱莉名下。原告杨军请求被告协助过户为果，纠纷成讼。
本院审理中依法经开封市中级人民法院委托开封宋城房地产估价有限公司鉴定，位于黄河大街××小区××楼××单元××东户（面积为155.90平方米）的涉案房屋价值65.38万元。
本院认为：2009年1月20日原告杨军与李顺利、被告李寒签订的房屋买卖协议书是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方均应按照协议履行义务。本案中尽管买卖的房屋系经济适用房，但原告杨军已向李顺利支付购房款，并领取房屋买卖手续原件、房屋钥匙及房屋产权证，且于2009年3月12日以李顺利的名义向开封市金盛热力有限公司供暖安装费16510.5元，于2009年10月15日向开封市金明区众旺地热水咨询服务中心交纳地热安装费3500元，原告杨军已按合合同约定履行了全部义务。被告李顺利也应当按协议约定为原告杨军办理过户手续。但由于涉案房屋系经济适用房，原告杨军与李顺利、被告李寒于2009年签订协议时，该房屋尚不具备办理过户的条件，李顺利没有取得本案涉案房屋的处分权。协议书签订后由于李顺利一方的原因不能为原告杨军办理过户手续。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告杨军请求解除合同，退还原告购房款32万元、配套费用20010.5元，本院依法予以支持。在审理中本院依法委托相关机关鉴定，涉案房屋价值65.38万元，涉案房屋已经增值33.38万元。原告杨军请求被告赔偿房屋增值损失30万元，在其可以主张的权益范围内，本院亦应予以支持。
本案原告杨军所主张买卖的房屋，因买卖双方未办理过户手续原告杨军未能善意取得房屋。王爱莉虽非买卖合同当事人，但争议房屋系李顺利与王爱莉的共同财产，而原告杨军购买的是整套争议房屋，故王爱莉作为房屋共有人也应对原告杨军要求返还购房款并赔偿损失的请求承担责任。
被告王爱莉辩称，依据合同相对性原则，王爱莉不是本案买卖协议书的相对方，该合同（协议书）对其不具有约束力。杨军起诉王爱莉，无事实与法律依据。本院认为从2011年6月8日李寒、王爱莉共同签订具结书的内容“王爱莉和李寒为母子关系，共同继承位于黄河大街××小区××楼××单元××东户的房地产，双方各占份额50%，由王爱莉持房地产证，李寒持共有权证”看，李寒、王爱莉认可共同继承本案争议房屋的事实。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”。李寒、王爱莉共同继承了本案争议的房屋，李寒、王爱莉应当依法清偿该房屋附着的债务。因此王爱莉的上述答辩理由不能成立。
李寒辩称本案合同涉及的房屋系经济适用房屋，该合同违反了我现行法律的强制性规定，依法应当认定无效。本院认为合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，本案涉案房屋并非法律规定禁止交易的房屋，李寒答辩买卖合同无效的理由不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之规定经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、解除2009年1月20日原告杨军与李顺利、被告李寒签订的房屋买卖协议书。
二、被告李寒、王爱莉于本判决生效之日起十日内返还原告杨军购房款32万元、供暖安装费16510.5元、地热安装费3500元、并赔偿原告杨军损失300000元，共计640010.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10200元和诉讼保全费3720元，共计13920元由被告李寒、王爱莉承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 秦建强
审判员 张丹丹
审判员 王辰娟
二〇一六年十月二十四日
书记员 张 宾