广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2149号
上诉人（原审被告）：深圳学者健康工程有限公司。
被上诉人（原审原告）：深圳市裕民股份有限公司。
上诉人深圳学者健康工程有限公司（以下简称学者公司）因与被上诉人深圳市裕民股份有限公司（以下简称裕民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：裕民公司与学者公司于2009年3月4日签订了《深圳市房地产租赁合同书》，约定：裕民公司将工业区3栋、4栋厂房及配套附属建筑物租赁给学者公司使用，租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止共十年；2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金为每年100万元，2012年1月1日至2013年12月31日期间的租金为每年110万元，2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金为每年120万元、2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为每年130万元，每月10日前交付租金；学者公司拖欠租金超两个月的，从第三个月起按日1‰计收滞纳金；裕民公司交付租赁房屋时，可向学者公司收取约两个月租金数额的租赁保证金，即18万元，裕民公司向学者公司返还保证金的条件是学者公司按合同约定履行或双方同意提前终止合同，并按时完好交回厂房给裕民公司，经验收合格；当学者公司违约时，裕民公司可不予返还保证金；学者公司拖欠租金达六十天以上等情形，裕民公司可就因此造成的损失，向学者公司请求损害赔偿、不予退还租赁保证金、支付违约金18万元，并可以解除合同；裕民公司迟延交付租赁房产等情形，学者公司可就因此造成的损失，向裕民公司请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金、支付违约金18万元。
学者公司从2010年4月起没再支付租金，计至2011年10月10日，学者公司共拖欠租金1583333.33元。学者公司对租赁房产进行了装修。裕民公司没有证据证明学者公司对房屋结构进行了改变。学者公司请求裕民公司按照银行利息计算滞纳金。裕民公司认为滞纳金和违约金是并行的，违约金的承担方式为裕民公司不返还学者公司交的保证金18万元。
裕民公司的一审诉讼请求：1、解除裕民公司与学者公司签订的《深圳市房地产租赁合同》；2、学者公司将租赁房屋恢复原状后返还给裕民公司；3、学者公司支付拖欠租金1583333.33元（从2010年4月1日起暂计至2011年10月10日，之后按租赁合同约定计至学者公司将租赁房屋恢复原状返还裕民公司之日止）；4、学者公司按合同约定向裕民公司支付滞纳金344833.32元（按每月拖欠租金金额日千分之一的标准从拖欠租金满二个月后的次日起计算，暂计至2011年10月10日止，之后按前述标准计至租金付清之日止）；5、学者公司按合同约定向裕民公司支付违约金18万元；6、学者公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理认为：裕民公司与学者公司于2009年12月30日签订的《深圳市房地产租赁合同书》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害社会公共利益，依法成立，应受法律保护。学者公司从2010年4月起一直没有支付租金，裕民公司有权依据合同的约定解除双方租赁关系。合同解除后，学者公司应当返还房屋。裕民公司认为在房屋结构发生变化时才要求恢复原状，但没有证据证明学者公司改变了房屋结构，裕民公司要求学者公司恢复原状的诉讼请求，原审法院不予支持。从2010年4月1日至2011年10月10日期间学者公司共拖欠租金1583333.33元，应当支付，其后的租金按照合同约定的数额支付。合同约定裕民公司向学者公司收取租赁保证金18万元，在裕民公司违约时双倍返回保证金，学者公司违约时不予退回保证金，由此可见保证金的性质实质上是定金。在双方既约定定金又约定违约金的情况，裕民公司选择了主张违约金，符合法律规定，原审法院予以支持。合同约定学者公司拖欠租金达六十天以上的，裕民公司可要求学者公司支付违约金18万元，并且从第三个月起按日1‰计收滞纳金，对此学者公司提出了异议，要求按银行利率计算滞纳金。原审法院认为合同既约定违约金18万元、又约定了滞纳金的计算方法，叠加计算明显过高，原审法院予以调整，酌定学者公司支付违约金18万元，并从第三个月起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算滞纳金。学者公司承担的违约金与其交纳的保证金18万元相抵扣。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除裕民公司与学者公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》；二、学者公司于本判决生效之日起十日内向裕民公司返还工业区3栋、4栋厂房及配套附属建筑物；三、学者公司于本判决生效之日起十日内向裕民公司清偿2010年4月1日至2011年10月10日期间的租金1583333.33元，之后的租金按合同约定进行计算，计算至返还租赁房屋之日止；四、学者公司于本判决生效之日起十日内向裕民公司支付从2010年4月1日起至返还房屋之日期间的租金的滞纳金（每月租金的滞纳金从第三个月的11日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；五、驳回裕民公司的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11832.5元（减半收取），由学者公司负担。裕民公司已预交案件受理费23665元，其中11832.5元予以退回；学者公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付裕民公司。
上诉人学者公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回裕民公司的全部诉讼请求，并由裕民公司承担诉讼费用。上诉理由：学者公司与裕民公司虽然签订了《深圳市房地产租赁合同》，但该合同没有到房地产租赁管理办公室备案，又因裕民公司未取的涉案房产的房地产证，且亦未向法庭提交国土部门出具的有关涉案房产的验收合格等证明材料。因此，双方的房地产租赁合同当属无效。因租赁事实的存在而产生的租金应当由专业的评估机构进行评估或者参照市场租金价格计算。
被上诉人裕民公司答辩称：一、裕民公司的起诉状的陈述以及本案的证据房地产租赁合同足以证明，裕民公司已办理了合同的登记备案。根据合同法的规定，房屋租赁合同是否办理合同登记，并不影响合同的效力。二、涉案房屋没有取得房地产证虽然是事实，但这是历史遗留问题造成的。涉案房屋去年申报了历史遗留问题，并不影响裕民公司使用房屋，裕民公司出租给学者公司的是房屋使用权，不是所有权。所以，对合同的效力不构成实质影响。三、学者公司称出租房屋的租金应当按照市场租金价格来计算，对此，裕民公司接受。根据市政府发布的2010至2011年房屋租赁指导租金规定，租赁指导租金价是每平方米16元，根据合同约定，学者公司承租裕民公司的厂房面积是8500平方米，按照政府指导租金每平方米16元计算，月租金应当是136000元，年租金应当是1632000元，而不是合同约定的年租金100万元。所以，如果学者公司同意的话，裕民公司完全接受按照年租金1632000元来作调解或由二审法院改判。四、涉案合同即使无效，学者公司也要向裕民公司支付房屋使用费，只不过使用费的计算方法不是按合同的约定，而是按政府的指导租金标准计算。即每月租金136000元，年租金1632000元。综上，学者公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证。除以上事实外，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点在于涉案房屋租赁合同是否有效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。按照上述规定，裕民公司就涉案房屋与学者公司签订的房屋租赁合同无效。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋租赁合同无效后，学者公司应当将承租的房屋交还给裕民公司，裕民公司应当将收取的租赁保证金退还给学者公司。学者公司还应当按照双方合同约定的租金标准向裕民公司支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因学者公司尚未搬离涉案房屋，双方就房屋及装饰装修物的损失问题没有提出诉讼请求，双方在房屋交接后可另循法律途径解决。
综上，涉案房屋租赁合同应认定为无效合同，上诉人学者公司的上诉主张，符合法律规定，本院予以支持。原审法院对房屋租赁合同的效力认定错误，从而导致裁判错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民初字第11号民事判决第二项；
二、撤销深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法民初字第11号民事判决第一、三、四、五项；
三、深圳市裕民股份有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳学者健康工程有限公司返还租赁保证金18万元；
四、深圳学者健康工程有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市裕民股份有限公司支付2010年4月1日至2011年10月10日期间的房屋占有使用费1583333.33元，2011年10月10日之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准，计付至本判决确定的房屋返还之日止；
五、驳回深圳市裕民股份有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费11832.5元，由深圳市裕民股份有限公司负担2958.5元，由深圳学者健康工程有限公司负担8874元。二审案件受理费19050元，由深圳市裕民股份有限公司负担4762.5元，由深圳学者健康工程有限公司负担14287.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 路 德 虎
二〇一二年十一月三十日
书 记 员 蔡妍婷（兼）
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。