四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终386号
上诉人（原审原告）：王昭莲，女，1975年4月5日生，汉族，住四川省泸州市合江县。
委托代理人：赵剑徽，四川国梁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张昌杰，男，1955年12月15日生，汉族，住四川省泸州市合江县。
委托代理人：李阔阔，四川荔香律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张学林，男，1969年6月30日生，汉族，住四川省泸州市合江县。
被上诉人（原审第三人）：郑丽蓉，女，1967年9月25日生，汉族，住四川省泸州市合江县。
上诉人王昭莲与被上诉人张昌杰、张学林、郑丽蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王昭莲及其委托代理人赵剑徽，被上诉人张昌杰的委托代理人李阔阔，被上诉人张学林、郑丽蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王昭莲向本院上诉称：请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。其主要事实与理由是：1、一审法院认定事实不清，程序违法导致错误判决。上诉人的诉讼请求是享有合江县枣林桥综合市场内1-21号门市的优先购买权，但根据一审的庭审笔录不难发现一审法官错误行使不规范的释明权而认定上诉人放弃优先购买权是错误的。2、一审认定事实部分证据不足，上诉人应当享有优先购买权。被上诉人张贴公告的行为没有证据予以证明。被上诉人提供了公司员工的证言证明张贴公告，但是证言的可信度低。即使被上诉人张贴了公告，也没有告知上诉人该房屋的售价是多少，如何交易，上诉人对交易条件并不知情。同时被上诉人是先办理了过户手续后才书面告知上诉人房屋已卖的事实。3、损失部分认定错误。上诉人在与陈友平签定门市转租合同第五条约定双方协商转让价为45万元，其中冻库30万元，海鲜15万元，从该份合同中可以看出上诉人的损失不仅仅是15万元而是更多。
被上诉人张昌杰辩称：1、一审程序合法，裁判结果应予维持；2、被上诉人在出售诉争房产前已合理履行告知义务，并未侵犯上诉人的优先购买权；3、本案中，上诉人提出的赔偿损失部分的诉请于法无据，不应得到支持。
被上诉人张学林、郑丽蓉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法判决。
原判认定：2012年7月31日，张昌杰将其所有的位于合江县枣林桥综合市场内1-21号营业用房租赁予案外人陈友平，并签订了营业房租赁合同。合同约定:张昌杰将1-21号营业用房租赁予陈友平，租赁期限从2012年8月1日起至2017年7月31日止；在租赁期内，承租人要改变营业用房的经营条件，另行装修或增加设施，必须经出租人同意，出租人不作任何补偿，合同到期后，承租人退房时，必须保证房屋原样归还出租人；出租人如需出售该营业用房，应提前一个月通知承租人，在双方商定的期限内结清手续，退还房屋。陈友平承租后，在租赁期限内将该营业房转租给了王昭莲。2014年12月29日，张昌杰与王昭莲就该营业房的租赁合同签订补充条款，条款载明“该合同通过双方协商，张昌杰原谅陈友平已将该房转租，该合同终止时间为2015年7月31日。”王昭莲作为转承租人在补充条款后签字确认。2015年3月，张昌杰在其出租的1-21号营业房外张贴售房公告，将1-21号房屋对外公开出售。2015年5月15日，张昌杰以合江县枣林桥综合市场的名义向王昭莲发出《合江县枣林桥综合市场关于租房合同到期甲方需收回房屋告知书》，书面告知王昭莲，其租赁的1-21号营业房已予以出售，2015年7月31日合同到期后，出租方将依法收回该营业房。王昭莲收件，签字确认。2015年5月12日，张昌杰与第三人张学林、郑丽蓉签订《房屋出售合同》，将1-21号营业房以78万的价格出售给第三人张学林、郑丽蓉，合同约定：2016年6月30日前，第三人支付48万元，余款30万元按月利率5‰计付利息。合同签订后，第三人按约向第三人支付购房款48万元。2015年6月18日，上述1-21号营业房变更登记为第三人张学林、郑丽蓉共同共有，第三人支付了相关税费43296.50元。王昭莲租赁期限届满后，未与张昌杰签订租赁合同，亦未再向张昌杰交付租金而仍在该房屋内从事冷冻食品经营。后第三人要求王昭莲搬离该房屋，王昭莲拒绝，第三人于2015年8月7日以要求王昭莲腾退房屋，支付违约金、房屋占有使用费等为由向合江县人民法院提起诉讼。2015年11月6日，合江县人民法院审理后作出（2015）合江民初字第2376号民事判决书，判决:王昭莲于判决生效后十日内腾退位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋（即合江县枣林桥综合市场1-21号营业房）给郑丽蓉、张学林，并支付张学林、郑丽蓉从2015年8月1日起至实际腾退房屋止按每月2200元计算的逾期腾房占有使用费。王昭莲不服该判决，提起上诉。2016年3月20日，泸州市中级人民法院作出(2015)泸民终字第1063号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，第三人张学林、郑丽蓉系夫妻关系，合江县枣林桥综合市场系张昌杰成立的个人独资企业，统一管理张昌杰个人名下位于合江县枣林桥综合市场内营业用房。本案诉争的枣林桥营业房1-21号门市，其房屋坐落地址为合江县合江镇玄天巷65号。
一审审理中，王昭莲放弃主张对合江县枣林桥综合市场1-21号营业房享有优先购买权，仅要求张昌杰赔偿停止营业损失、搬迁损失、设施设备费、房屋差价和折价款共15万元。
原判认为：张昌杰作为合江县枣林桥综合市场1-21号营业房的原所有权人，对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，将该营业房进行出租，系张昌杰行使物权的表现，依法受法律保护。原本王昭莲系与案外人陈友平签订《营业用房租赁合同》，王昭莲系由陈友平转租的承租人，后经张昌杰认可，双方签定了补充条款，继续执行张昌杰与原承租人陈友平的合同，并将租赁期限变更为2015年7月31日。合同约定系双方真实意思表示，且不违反合同效力的强制性规定，故王昭莲、张昌杰双方的房屋租赁合同依法成立并合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张昌杰已经向王昭莲提供了租赁物，王昭莲在租赁期限届满后，依法应将租赁物返还张昌杰。王昭莲在租赁的1-21营业房中添设了部分冷冻设施、设备，并以退还租赁房屋会产生相应的停止营业损失、搬迁损失、设施设备费、房屋差价和折价款等理由，要求由出租人张昌杰赔偿15万元。本案双方对承租人在租赁房屋内进行改善或者增设他物在租赁关系终止后如何处理未作约定，王昭莲也无证据证明其改善或者增设他物的具体事实和已经征得张昌杰同意，更无停业损失、搬迁损失、设施设备费折价款、房屋差价等损失的证据，故王昭莲的主张缺乏必要的事实依据。法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述法律规定的精神，即在租赁合同终止时，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，如果租赁合同条款中对此问题有明确约定的，按照约定进行处理。如果没有约定，应根据该改善、增设行为是否经出租人同意分别情况处理，如果承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；如果承租人经出租人同意改善或者增设他物，在租赁合同终止时，就存在一个由出租人返还有益费用问题，这种返还应当满足两个基本条件：一是出租人明确表示同意，或者虽未明确表示同意，但在知其情事而未表示反对的情况下，承租人支出费用，对租赁物进行改善或者增设他物，从而使租赁物价值增加；二是租赁物价值的增加，在租赁关系终止后，该增加的价值仍然存在并为出租人所享有。显然，本案王昭莲并不符合上述条件，其是否增加或者增加设备、设施也无张昌杰同意，更未增加张昌杰所出租房屋的价值和为张昌杰所享受，并且本身在租赁期满后搬迁，腾退房屋属于王昭莲承租人应尽的义务，故王昭莲主张被告赔偿损失也于法无据，本院依法不予支持。第三人张学林、郑丽蓉已于2015年6月18日取得诉争房屋1-21号房屋的产权证书，属于房屋的所有权人，与王昭莲无合同关系和侵权行为，依法也不承担民事责任。据此，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王昭莲的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告王昭莲承担。
二审庭审中上诉人王昭莲提供其与陈友平于2014年6月15日签订的门市转租合同一份，证明转租门市时是经被上诉人张昌杰同意，而签转租合同租期只剩半年，张昌杰当时同意续租。
被上诉人张昌杰质证认为该证据不属于新证据范畴，不予认可。
被上诉人张学林、郑丽蓉质证认为该证据与已无关，不予质证。
本院认为上诉人提交的证据不属于新证据范畴，本院不予采信。
被上诉人张昌杰、张学林、郑丽蓉二审时未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为本案的争议焦点为：一、原判程序是否违法？二、上诉人王昭莲是否享有优先购买权？及损失如何计算的问题。现结合当事人诉辩主张作如下评述：
第一、关于原判程序是否违法的问题。上诉人王昭莲主张原审承办法官违法行使释明权导致其作出错误判断，并且原审庭审笔录中关于其放弃优先购买权一页其没有签名，故认为原审程序违法。本院认为，上诉人王昭莲一审时主张对诉争房屋享有优先购买的权利，但由于该房屋已经过户到被上诉人张学林、郑丽蓉名下，此时王昭莲的优先购买权事实上已不能实现。原审法官据此作出法律释明并无不当。而王昭莲放弃优先购买权有庭审笔录为证，虽然记载王昭莲放弃优先购买权的该页庭审笔录无王昭莲签字，但王昭莲在庭审笔录末页签字且庭审笔录前后连贯，无伪造篡改痕迹。故王昭莲关于原判程序违法的主张本院不予采信。
第二、关于上诉人王昭莲是否享有优先购买权及损失如何计算的问题。本院认为，根据被上诉人张昌杰一审提供的证据可以确认张昌杰在销售本案涉争房屋时履行了告知义务，并未侵犯上诉人的优先购买权。加之二审庭审中被上诉人张学林、郑丽蓉同意以向张昌杰购买的价格将房屋转让给上诉人，但上诉人予以拒绝。故上诉人以侵犯优先购买权为由请求损害赔偿无事实和法律依据，本院依法不予采信。
综上所述，上诉人王昭莲的上诉请求均不能得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人王昭莲承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 剑
审判员 李 野
审判员 李 平
二〇一六年十一月七日
书记员 郑海容