青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10416号
原告于东华。
委托代理人李斌，山东瀛创律师事务所律师。
被告青岛市海燕化工有限公司。
法定代表人成方林，职务经理。
委托代理人姜逢春，山东明林律师事务所律师。
第三人山东三联集团有限责任公司。
法定代表人张继升，职务董事长。
委托代理人王国强。
委托代理人张林林。
第三人三联集团青岛总公司。
法定代表人穆国华，职务总经理。
委托代理人王国强。
委托代理人张林林。
原告于东华与被告青岛海燕化工有限公司、第三人山东三联集团有限责任公司（以下简称第三人山东三联）、第三人三联集团青岛总公司（以下简称第三人三联青岛）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2015年3月2日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案。原告于东华的委托代理人李斌、被告青岛海燕化工有限公司的委托代理人姜逢春、第三人山东三联及第三人三联青岛的共同委托代理人王国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月23日，原告与第三人山东三联签订转让房屋及地上设施的《协议书》一份，约定原告向第三人山东三联支付800万元购买其名下的位于济南市槐荫区张庄路16号院内的十三套房产及有关附属设施。协议签订后，原告依约支付转让金、实际接收转让标的物，并对标的物进行了房地产评估测绘，水、电、污水亦进行了户名变更，并向房管部门递交产权转让手续。在此期间，被告向本院申请执行其中七套房产，并采取了查封措施。为此，原告作为案外人依法向本院提起执行异议，认为该七套房产应属于原告所有，请求解除查封措施。本院作出（2014）南执异字第21号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告认为，涉案房屋属于原告所有，现向法院提起诉讼，请求依法判令：1、停止对济南市槐荫区张庄路16号院内的济房权证槐字第××号、06××84号、06××85号、06××87号、06××89号、06××90号、06××91号共七套房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告与第三人山东三联签订的协议不生效。双方签订的协议时间是2006年5月23日，但是1995年5月1日实施的房地产管理法第三十六条规定，房地产转让抵押，当事人应依照本法第五章办理权属登记；第四十条进一步明确，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批，政府允许转让的，应由受让人办理土地受让手续，并依照有关规定交纳土地出让金。本案中，原告与第三人转让的土地系以划拨方式取得，故应按照上述规定履行登记以及审批手续，但双方未办理相关手续，违反法律规定，因此合同未生效。原告对土地系划拨用地是明知的，且明知第三人未获得政府批准的情况下不能办理转让手续，存在明显过错。二、即便双方办理了上述转让手续，原告未提交证据证明其支付了房屋转让款，且双方约定的价格明显低于市场价格，损害了国家利益，故该协议无效。本案中，房屋转让款为800万元，转让的房产是商服性质，面积多达5774.96平方米，土地使用面积为18356.8平方米，另外还有供水、配电等附属设施。而根据协议书，转让房产每平方米仅有1385.29元，远低于市场价格，根据合同法第五十二条之规定，恶意串通损害国家利益的合同无效，即便原告支付了转让款800万元，因损害了国家利益导致合同无效。综上，原告与第三人之间的协议书未办理登记和审批手续，远低于市场价格，双方签订的合同不生效，原告的诉请无事实和法律依据。三、被告与第三人三联青岛之间存在债权债务关系，因第三人山东三联抽逃出资，故追加第三人山东三联在980万元债务范围内承担责任。
第三人山东三联和第三人三联青岛共同辩称，1、第三人认可原告提出的执行异议。第三人山东三联因出资不到位、相关固定资产未办理转让手续，青岛市中级人民法院确定追加第三人山东三联为被执行人。2、第三人山东三联自2007年之后，相关土地规划、房地产转让手续均陷入困境，影响本案涉案土地性质变更及房产过户。3、原告已经支付800万元转让金，房屋亦已交付。划拨土地按照当时政策可以转让，但受让方需要支付大额土地出让金，且当时房产破旧不堪，第三人存在经营困难，急需现金周转，第三人认为转让价格合理。
经审理查明，2006年5月23日，原告与第三人山东三联签订《协议书》一份，约定第三人将济南市槐荫区张庄路16号院内的房产11幢（房屋所有权证号：济房权证槐字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号），建筑面积总计5774.96平方米；土地一宗［土地使用证号：槐荫国用（2000）字第0300326号］：济南市槐荫区张庄路14-36号，使用面积18356.8平方米，土地性质为划拨商服用地；设施DG80供水、80KVA变配电等设施转让给原告；转让金为800万元。协议书约定了转让金支付及房产、土地过户事宜：第三人应向原告提供房产和土地过户的相关手续和资料，并对过户提供必要协助；原告及时、足额支付包括房产及土地使用权转让金，以及过户所涉及的全部费用及税金。该协议亦约定了房地产无法过户情形下违约责任的承担。
协议书签订后，第三人将上述房屋产权证及国有土地使用权证交付给原告。原告实际占有使用涉案房屋用于经营，相关水、电设施由原告管理并缴费。
2006年10月8日，原告委托山东华润房地产评估咨询有限公司对槐荫区张庄路16号第3幢至第13幢房屋价值进行评估，并委托济南市槐荫房产测绘中心对房屋进行测绘。
2009年9月3日，济南市槐荫房产交易市场初审科出具《说明》一份，内容表明：2006年10月前于东华来我市场收件处前来办理济房权证槐字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号共计11幢房产过户手续。因房产土地性质不符合国家有关规定，需完成土地出让手续后方可办理房产产权过户手续，故虽然于东华多次要求，因尚未完成土地出让手续，现仍无法办理上述房产转移过户手续。
原告提交济南阳光幕墙装饰有限公司出具的说明、营业执照、陈丽丽出具的证明各一份、汇款单一宗，证明原告已经向第三人支付涉案土地及房屋的转让款项共计800万元，并提交调取证据申请书一份，申请对汇款单据原件进行调取。被告质证称，上述证据无法证明原告支付了转让款，汇款单据为复印件，模糊不清。
原告提交房屋安全鉴定报告书及照片、消防监督检查记录，证明原告购买的涉案房屋破旧不堪、不符合消防和安全使用规定，达不到房屋应有价值，故原告对房屋进行整体翻修翻建。被告质证称，照片无法显示何时所拍，无法证明原告要证明的内容；原告称涉案房屋于2006年交付，但到2010年消防检查时已经过四年，无法证明房屋交付的事实。
2001年10月29日，本院作出（2001）南法民初字第20674号民事调解书，其内容表明：第三人三联青岛向被告返还出资款及经济损失共计228万元。后被告向本院申请执行，2008年3月16日，本院依法追加第三人山东三联为被执行人。2009年7月31日，本院依法作出（2002）南执字第313号执行裁定书，查封第三人山东三联名下位于济南市槐荫区张庄路16号院内济房权证槐字第××号、06××84号、06××85号、06××87号、06××89号、06××90号、06××91号共七套房屋。后原告提出执行异议，2014年12月4日，本院作出（2014）南执异字第21号执行裁定书，认为依据城市房地产管理法、合同法的规定，原告与第三人山东三联签订的《协议书》未生效，原告的异议申请无事实和法律依据，裁定驳回原告的异议。
上述七套房屋于2004年8月14日办理抵押登记，抵押期间至2007年8月14日，抵押款项共计840万元，现已解押。
上述事实，有协议书、收款单、发票、合同、房屋产权证、国有土地使用权证、说明、证明、报告书、进账单、检查记录及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：一、济南市槐荫区张庄路16号院内济房权证槐字第××号、06××84号、06××85号、06××87号、06××89号、06××90号、06××91号七套房屋所有权归属问题。二、是否应停止（2002）南执字第313号执行裁定书的执行。
一、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。《城市房地产管理法》规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
根据“房地一体”的原则，为防止出现房屋买卖合同的效力与国有土地使用权合同效力不一致的情况，维护国家对国有土地使用权的管理秩序，当事人若未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，相应的房屋买卖合同亦应无效。本案中，2006年5月23日，原告与第三人山东三联签订的《协议书》中列明将济南市槐荫区张庄路14-36号国有土地使用权及地上房屋11幢转让给原告，转让款共计800万元；协议书列明该宗土地系划拨用地，第三人山东三联作为土地使用权人，未经相关政府部门批准，即将涉案房屋所在的国有土地使用权转让给原告，违反了法律的效力性强制性规定，该土地转让行为无效。原告明知涉案房屋所在土地系划拨用地，且至今未办理土地使用权变更手续，原告虽提交证据证明其曾经向房管部门申请房屋过户登记，但因原告未与相关行政主管部门申请变更登记，亦未缴纳相关土地变更登记而产生的费用，土地及房屋未变更登记至原告名下，综上，原告与第三人三联集团就涉案房屋签订的《协议书》无效。
二、案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，因原告与第三人签订的协议书无效，因此，涉案七套房屋的所有权仍归属第三人山东三联所有，涉案房屋的所有权未发生转移。原告要求停止（2002）南执字第313号执行裁定书对济南市槐荫区张庄路16号院内的济房权证槐字第××号、06××84号、06××85号、06××87号、06××89号、06××90号、06××91号房屋的执行的请求，因原告的证据未证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对此，本院不予支持。
第三人称其与原告在签订协议时，划拨土地按照当时政策可以转让的答辩意见，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布于协议书签订之前，原告与第三人在签订协议时对此应为明知的，对此，本院不予采信。
原告与第三人山东三联之间就涉案房屋产生的相关事宜，双方可另行协商处理。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告于东华的诉讼请求。
案件受理费25270元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 李桂珍
人民陪审员 陆 璐
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 刘成荫