黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）黑监民再字第92号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨宽心，女，1970年2月18日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区纬二路府明小区7-58楼1单元401室。委托代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：董晶，女，1976年3月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省明水县双兴乡东发村七组46号。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：李国政，男，1957年8月25日出生，汉族，个体业主，住大庆市萨尔图区纬二路府明小区7-58楼1单元401室。原审被上诉人（一审被告）：大庆市佞金房地产开发有限公司。法定代表人：宁希春，董事长。委托代理人：任卫，该公司法律顾问。原审被上诉人（一审被告）：大庆市房产管理局。法定代表人：张国栋，局长。一审第三人：邹家齐，男，1981年3月31日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区阳光佳苑三期18号高层2-801室。杨宽心因与董晶、李国政、大庆市佞金房地产开发有限公司（下称佞金公司）、大庆市房产管理局（下称房产局）、邹家齐房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2010）庆民一终字第44号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2013年4月22日作出黑检民抗（2013）59号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年8月13日作出（2013）黑监民监字第74号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、韩雪冰出庭。申诉人杨宽心及委托代理人王丽颖，被申诉人李国政，原审被上诉人佞金公司委托代理人任卫到庭参加诉讼。被申诉人董晶，经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。2008年11月18日，一审原告杨宽心起诉至大庆市让胡路区人民法院称，2007年6月4日，其丈夫李国政与佞金公司签订房屋买卖合同，李国政用夫妻共同财产缴纳了阳光佳苑三期18号高层2-801室的全部房款。李国政在未经其同意的前提下，将房屋过户给被告董晶，董晶又将该房屋转让给第三人邹家齐。在该房转让过程中，其并不知情。而被告佞金公司违反法律规定，在未征得其同意下，擅自将房屋所有权手续过户给董晶和邹家齐，给其造成巨大经济损失。而被告房产局没有尽到审核义务，为被告董晶和第三人邹家齐办理过户手续，侵犯其房屋所有权及夫妻共同财产的合法所有权。故诉至法院，请求：1、确认董晶与李国政所签房屋买卖合同无效；2、依法撤销庆房权让胡路区字第NA293040号房屋产权证书；3、要求各被告连带赔偿其经济损失共计35万元；4、诉讼费由被告负担。董晶辩称，其与李国政的房屋买卖协议是权利义务的转让，李国政并未取得争议房屋的产权，李国政把权利转让给其，其将房款交给李国政，原告杨宽心没有权利对争议房屋主张共有。被告李国政辩称，其与佞金公司有买卖合同，房款是其交给佞金公司的，其与董晶的妹妹宋秀丽是情人关系，因宋秀丽、董晶、张宇要办户口，其妻杨宽心认识宋秀丽，不认识董晶。所以宋秀丽和董晶让其将房屋过户到董晶名下。2007年7月8日，其与宋秀丽签订一份协议，董晶当时不知道，宋秀丽说等户口办完再把房屋过户到其名下。其为此以董晶的名义给宋秀丽打的收条。实际上董晶没给其一分钱，协议是虚假的，是为了欺骗原告杨宽心。由于房子产权证没有办下来，宋秀丽找到佞金公司售楼处经理张丽荣，把协议里其名字改成了董晶。所以房产局办理的产权证的名字直接是董晶。在办理该房屋产权及过户手续时，是董晶本人办理的，用的是假身份证和户口，二者不符相差5年。董晶并未离婚，董晶与第三人邹家齐签订房屋买卖协议时用的是假离婚协议，且没有通知其，宋秀丽只告诉其房款为35万元，钱打到董晶的卡上，事后其就联系不上宋秀丽和董晶了。大庆市让胡路区人民法院一审查明，杨宽心与李国政是夫妻关系。2007年，李国政与佞金公司签订房屋买卖合同一份，李国政购买佞金公司开发的位于大庆市让胡路区阳光佳苑三期18号高层2-801室房屋一套。并分别于2007年5月10日，2007年5月21日，2007年6月4日向佞金公司交纳全部购房款287544元。嗣后，李国政将所购房屋卖给董晶。双方于2007年7月18日签订房屋买卖协议，约定李国政将该房屋卖给董晶，价款为26.8万元。李国政于2007年7月15日为董晶出具收条一张，内容为收到董晶购房款订金壹拾万元。2007年7月18日，即签订合同当日，李国政又为董晶出具收条一张，内容为收到董晶购房款16.8万元。按双方合同约定的购房款全部交齐。根据双方的买卖协议，佞金公司收回其与李国政签订的房屋买卖合同，并重新与董晶签订了房屋买卖合同，约定房屋价款仍为287544元。2007年8月25日，佞金公司与董晶签订补充协议，将购房款确定为281633元。2007年8月29日，佞金公司给董晶出具了金额为281633元不动产统一发票，并于2007年9月将房屋产权办理到董晶名下。2008年3月7日，董晶与邹家齐签订房地产买卖契约一份，董晶将案涉房屋以31.5万元卖给邹家齐，并于同日办理了产权过户手续。现案涉房屋由邹家齐使用至今。杨宽心以李国政在未经其允许的情况下，将房屋转让给董晶侵犯其房产所有权和夫妻共同财产的合法权益为由，诉至法院，请求：1、确认董晶与李国政所签房屋买卖合同无效；2、依法撤销庆房权让胡路区字第NA293040号房屋产权证书；3、要求各被告连带赔偿其经济损失共计35万元；4、诉讼费由被告负担。庭审中，杨宽心放弃诉讼请求第2项。大庆市让胡路区人民法院一审认为，李国政将其自佞金公司处购买的房屋出售给董晶，双方签订了房屋买卖合同，系李国政整体转让合同权利的行为；董晶与佞金公司重新签订了合同，两份合同书的内容均合法有效。李国政虽主张没有收取董晶的款项，但其为董晶出具了收到房款的收条，故李国政的主张不成立。董晶又将房屋出售给邹家齐，且已办理房屋产权过户手续，邹家齐对案涉房屋系合法取得。综上，李国政与董晶、董晶与邹家齐之间所签房屋买卖合同均系合法有效。另外，关于杨宽心及李国政主张董晶两次买卖身份不符问题。董晶作为两次买卖合同的当事人，对两行为均予认可，且该问题不足以成为合同无效的因素。综上，可以认定案涉房屋的两次转让行为均系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。杨宽心要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。对杨宽心要求撤销房屋产权证及赔偿损失的诉讼请求均不予支持。判决：驳回杨宽心的诉讼请求。案件受理费6550元，邮寄送达费133元，由杨宽心负担。杨宽心不服，向大庆市中级人民法院提起上诉称，一、原审认定李国政与董晶签订的合同合法有效错误。第一、李国政称没有收到该笔购房款；出具收条是为了案外人即董晶的妹妹宋秀丽能够居住在此房中，收条是给宋秀丽出具的，上述事实有宋秀丽姐姐的父母及表姐的录音光盘予以佐证。第二、董晶没有说明房款来源。第三、董晶没有在购房合同上签字，故李国政与董晶之间的合同是虚假的，是为了掩盖李国政与案外人宋秀丽的情人关系，以达到侵犯其合法权益的目的。二、原审程序违法。其在原审中提出对邹家齐与董晶签订的房屋买卖合同董晶的签字进行司法鉴定，但原审没有组织鉴定，原审程序违法。三、李国政在没有取得房产证的情况下出售房屋的行为违法，故与董晶签订的合同无效。四、房产局办理过户时审核不细，属于失职行为，应承担赔偿责任。佞金公司在其不知情的情况下将合同主体改为董晶，违法操作，故请求撤销原判，依法改判，支持其诉讼请求。李国政辩称，原审判决有误，其与董晶签订的合同处分的财产为夫妻共同财产，单方处理无效。董晶出具的收条虽然是其打的，但确实没有给其钱，所以其要追究到底。董晶、佞金公司辩称，原审判决正确。房产局辩称，房产局属于行政机关，与杨宽心没有民事法律关系，如存在也是行政法律关系，杨宽心若认为房产局办理房产登记行为侵犯其合法权益也应提起行政诉讼，而无权要求房产局承担民事责任。邹家齐辩称，其依法取得房屋所有权，没有侵犯杨宽心的利益，请求维持原判。大庆市中级人民法院二审查明事实与一审查明事实基本一致。为了使案情更清楚，二审依法传唤当事人董晶到法院说明有关情况。董晶认可购买案涉房屋是经宋秀丽介绍，由李国政、董晶、宋秀丽三人在该房屋中完成的买卖行为。当时两笔款项均以现金方式已交付李国政，李国政出具收条，并认可李国政与宋秀丽系朋友关系。宋秀丽也认可与李国政是情人关系，但将房屋卖给董晶是其介绍，其签订的协议，交付款项真实。大庆市中级人民法院二审认为，佞金公司依法开发的房屋，其有权依法对外销售。作为具有民事权利能力和民事行为能力的自然人李国政，可以自己的名义对外签订购房合同。故李国政与佞金公司签订的购房合同主体适格，内容合法有效，是合法有效的民事合同。合同签订后，双方应依合同约定履行各自的义务，取得应取得的合同权利。但在双方履行合同过程中，即合同没有履行完毕前，合同的一方当事人李国政与董晶签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示。因李国政没有取得房屋产权证，没有取得物权，故对物权没有处分权。但李国政有与佞金公司合同约定的债权和基于该债权的物上请求权。故李国政与董晶签订的合同应为李国政将与佞金公司签订房屋买卖合同中的权利的转让。该行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同中的权利全部或部分转让给第三人，”的规定。同时，董晶持此转让合同到合同相对方佞金公司要求佞金公司变更合同主体时，佞金公司同意并予以变更，该行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定。作为合同的一方当事人李国政有权将与佞金公司签订的合同权利依法转让给董晶，无需其妻子的同意。故李国政与董晶签订的合同应为合法有效的合同，且得到了合同相对方佞金公司的认可，并将合同的主体变更为董晶。至此，该房屋的购买人不再是李国政，而为受让人董晶。董晶在取得房屋产权后，依法卖给邹家齐，并依法办理了产权过户手续。邹家齐依法取得了房屋所有权，双方的房屋买卖合法有效，且已履行完毕，受法律保护。综上，夫妻任何一方在双方财产没有明确分割前，均对共同财产有相应的处分权。李国政处分部分共同财产的行为对外是合法有效的。董晶的行为、佞金公司的行为、房产局的行为、邹家齐的行为没有侵害杨宽心的合法权益。故杨宽心要求董晶、佞金公司、房产局、邹家齐赔偿损失的上诉理由不成立。杨宽心称李国政没有收到董晶给付的房款，李国政出具的收条不是其真实意思表示，其所举示的证据不充分，不能证明其主张，不能予以支持。判决：驳回上诉，维持原判。黑龙江省人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误。经查，本案诉争是李国政在与杨宽心婚姻关系存续期间所取得的房产利益。李国政单独与董晶签订房屋买卖合同时，没有告之杨宽心并征得其同意；董晶没有提供证据证明杨宽心知悉李国政出卖房屋一事。同时，在大庆市中级人民法院所作调查笔录中，董晶陈述内容是“我于2007年7月份在阳光佳苑三期购买了李国政的房子，当时房屋已经装修一半，产权证没有下来，花26.8万元。当时交了定金10万元，李国政打了收条，李国政的媳妇没在场…”。可见，董晶在购买李国政房屋时知道李国政的婚姻状态，明知杨宽心对诉争房屋享有权益，是李国政单独出卖房屋。综上，买房人董晶与李国政签订房屋买卖合同构成恶意串通，从而损害了杨宽心利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；”之规定，原审判决认定董晶与李国政的房屋买卖合同有效，属适用法律确有错误。本院再审过程中杨宽心称，李国政与董晶所签房屋买卖协议内容虚假，不是李国政的真实意思表示，该行为应为无效。故原审判决认定事实及适用法律错误。本院再审查明事实与二审查明事实一致。本院再审认为，关于李国政与董晶所签房屋买卖协议的法律关系性质及效力问题。经查，本案中，李国政与佞金公司签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，合法有效。在双方合同履行过程中，李国政与董晶签订《房屋买卖协议书》，将其与佞金公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋转让给董晶。因李国政与佞金公司合同尚未履行完毕，李国政对该房屋尚未取得物权，故其不享有对该房屋的处分权。但李国政享有其与佞金公司合同约定的债权和基于该债权的物上请求权。故李国政与董晶之间的民事法律行为应为李国政将其与佞金公司签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给董晶。该民事法律行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”李国政与董晶在合同履行过程中，经佞金公司同意，李国政将其与佞金公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务主体变更为董晶，系李国政将其在《商品房买卖合同》的权利义务概括性转让给董晶。故李国政与董晶的上述行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，合法有效，本院再审予以确认。关于杨宽心主张李国政与董晶签订的《房屋买卖协议书》的内容虚假，不是李国政的真实意思表示，其行为应为无效问题。经查，李国政系具有完全民事行为能力的自然人，其与董晶签订房屋买卖协议并为董晶出具收款收据的行为，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为的构成要件。杨宽心未能举示证据证明李国政与董晶的民事行为具有《中华人民共和国民法通则》五十八条规定的情形。故杨宽心的上述主张，证据不足。本院不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持大庆市中级人民法院（2010）庆一终字第44号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  罗林成代理审判员  闫梁红代理审判员  王革滨二〇一四年二月二十一日书 记 员  贾向莹