常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第8号
原告戢玉梅。
被告常州华光房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区晋陵中路467号。
法定代表人钱菊生，董事长。
委托代理人沈伟民，江苏金牌律师事务所律师。
第三人常州海纳商业管理有限公司，住所地常州市天宁区劳动西路21号。
法定代表人钱菊生，董事长。
委托代理人沈伟民，江苏金牌律师事务所律师。
原告戢玉梅诉被告常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、第三人常州海纳商业管理有限公司（以下简称海纳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受�后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戢玉梅，被告华光公司、第三人海纳公司的共同委托代理人沈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戢玉梅诉称，2011年6月9日，原告购买被告开发建设的银河湾明苑1幢、2幢231、240号商铺。该房预售定金、预收购房款（其中一张购房款凭证为委托租赁合同租金抵购房款凭证）均已交付被告。依照合同约定，被告应当在2013年1月20日前，将符合交付条件的商铺交付原告，逾期交付将承担违约责任，支付合同规定的违约金，但被告至今未支付。在与被告签订商品房买卖合同同日，由被告销售人员代办与海纳公司签署委托租赁合同。依照委托租赁合同约定，委托租赁期限为8年，自2013年2月1日至2021年1月31日。前一年租金第三人于每季度末最后一周内支付至原告指定的银行账户。由于被告至今未将符合交付条件�商铺交付原告，致使原告无法收到租金，损失已实际产生。商品房买卖合同虽然约定了违约金的计算方法，但约定的违约金低于造成的实际租金损失，原告依法请求法院予以增加，将违约金调高至实际损失。故请求法院判令：1、被告支付自2013年1月20日至2013年1月31日共12天的违约金合计1552.72元；自2013年2月1日至2013年11月30日共10个月的租金损失合计150958.29元；2、诉讼费由被告承担。
被告华光公司辩称，根据被告与常州市国土资源局签订的国有土地使用权合同及拆迁红线图约定，政府应于2008年8月31日前将拍卖所得的净地交付给被告，但一直没有拆清并交付给被告，后虽经多次协商，最终在2012年8月31日将相应地块拆迁完毕并交付给被告，但也因此造成了施工及交付的迟延；另外，施工期间存在较长时间的雨雪天气，根据双方合同的约定，雨雪天气影响也可�相应的延期交付。综上，由于政府原因以及不可抗力两个因素导致了房屋的迟延交付，不应归责于被告，原告的诉请与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人海纳公司述称，第三人虽与原告签订了委托租赁合同，但原告至今未将房屋交付给第三人进行租赁，合同并未实际履行。
经审理查明，2011年6月9日，原、被告签订商品房买卖合同2份，约定被告将施工编号为银河湾明苑1幢、2幢商业231、240号房屋（以下简称涉案房屋）预售给原告，房屋建筑面积分别为26.18、25.03平方米，房屋总价分别为1406000元、1181868元，付款方式均为贷款，自合同签订之日起1日内支付全部房款的64.44%、64.95%，即906000元、761868元，剩余房款500000元、420000元应于2011年6月9日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同同时约定：第十一条、出卖人应当在2013�1月20日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；施工中遭遇雨雪天气及其他异常天气影响；非出卖人原因（如施工中遇到重大技术问题、政府原因等）。第十二条、除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并�买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。
同日，原告（出租委托方、甲方）与第三人海纳公司（出租受托方、乙方）签订委托租赁合同2份，合同约定：本合同中，除非另有规定，下列词语具有指定的含义：“开发商”系指华光公司、“物业”系指甲方通过与开发商签订“商品房买卖合同”，并将按照该合同约定取得相关权利的房屋。合同并约定：1.1甲方承诺不可撤销的将其常州银河湾明苑1幢、2幢231、240室物业委托乙方出租，物业建筑面积分别约为26.18、25.03平方米。1.2甲方应依“商品房买卖合同”约定的交房标准将物业交付乙方。2.1甲方委托乙方出租的物业，实际承租人用�经营及办公等；甲方签订本合同视为甲方同意乙方未来一次或多次转租的证明，为便于登记，甲方应当为乙方另行出具同意出租、转租的证明。3.1委托租赁期限为八年，自2013年2月1日至2021年1月31日。3.2根据甲方与开发商签订的“商品房买卖合同”中约定的有关交付条款，甲方承诺按时与开发商办理交房手续，并与开发商办理交房手续的当日将该商品房交付给乙方；如甲方未能在开发商通知的期限内与开发商办理商品房交接手续的，自交房期限届满后的次日，甲方不可撤销的委托乙方代为办理该商品房的交接手续；乙方代甲方支付交付时的相关费用，可在应支付给甲方的租金中扣除；在该商品房交付至本合同约定的委托租赁期限起始日前，乙方有权对该房屋进行装修和招商等工作。4.1委托租赁期间，其中231室：2013年2月1日至2018年1月31日的租金为实际产权面积×3759.36�／㎡，2018年2月1日至2021年1月31日的租金为实际产权面积×4296.41元／㎡；240室：2013年2月1日至2018年1月31日的租金为实际产权面积×3305.23元／㎡，2018年2月1日至2021年1月31日的租金为实际产权面积×3777.43元／㎡。代收租金的支付时间为前一年年租金乙方于每季度末最后一周内支付至甲方指定的银行账户，2014年2月1日至2021年1月31日的租金乙方在甲方与开发商签订“商品房买卖合同”之日起七个工作日内一次性支付给甲方。4.4代收租金的支付方式：在乙方未收到开发商发出的甲方付清总房价款的书面通知前，甲方授权乙方将租金直接划汇或转账入开发商指定账户；在乙方收到开发商发出的甲方付清总房价款的书面通知后，甲方授权乙方将租金直接划汇或转账入由双方事先确认的甲方银行账户。10.2（1）因甲方原因未按本合同约定的期限将该物业交付给乙方或造成乙方不能按约定时间行使经营权的，甲方应按照该物业总房价款的日万分之二向乙方支付延迟金，乙方可从应支付给甲方的租金中直接扣除该延迟金；逾期超过30天的，视为甲方无法继续履行本合同。（2）当出现甲方无法清偿第三人债务并导致第三方执行该物业的情况时，即视为甲方无法继续履行本合同。（3）因甲方的原因导致乙方无法继续行使租赁经营权，即视为甲方无法继续履行本合同。10.3甲方无法继续履行本合同的，甲方同意乙方有权选择下列任何一种方式追究甲方的违约责任：（1）甲方按照该商品房剩余租赁期间的租金收益作为违约金支付给乙方；（2）甲方将该商品房以该商品房成交价款的50%的价格转让给乙方。合同另约定了其他内容。根据上述合同约定，原告以两套涉案房屋后七年的租金共计1345687元抵扣购房款，对此原、被告及第三人均无异议。后原告依约办理了银行贷款。截至2011年6月17日止，被告向原告开具发票，认可收到两套房屋的购房款合计1322468元（含贷款920000元、以租金抵扣房款1345687元）。
2013年1月17日，被告向原告出具告知函，称在该小区房屋已基本售罄、无太多房源的情况下，又增加了新的标准和要求，精益求精，造成了交付的延期，以致原告所购买的房屋推后至2013年4月19日前后交付；并称具体交房时间，将在交付前以书面等方式告知，对于延期交房造成的损失，将严格按照双方签订的商品房买卖合同的相关条款执行。后被告又多次向原告发出告知函，均称需延期交付房屋。因被告逾期未交付房屋，原告诉至本院，提出前列诉讼请求。现原告增加部分诉讼请求，请求判令：1、被告支付自2013年1月20日至1月31日共12天的违约金合计1552.72元；2、被告支付自2013年2月1日至2014年1月31日共12个月的租金损失合计192241元；3、诉讼费由被告承担。
另查明，2007年10月25日，被告与常州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，由被告受让位于本市天宁区劳动中路南侧、红梅南路东侧，面积为107880平方米的地块，用于兴建商业住宅，其中净地A地块交付时间为2008年8月31日前，其他地块为2008年3月30日前。审理中，被告提交的向政府及有关部门请示及会议纪要等材料显示，2010年8月，被告向市政府提交请示，要求协调解决开发建设的地块所涉的民房拆迁问题，相关领导及部门对此进行了批示；2011年1月，市城乡建设局对此召开了会议，形成了相关会议纪要：一、在飞天齿轮厂南厂区02地块《土地使用条件和要求》和《公建配套建设要求意见书》中，地块沿劳动中路公共绿地内的部分民房未明确拆迁主体，现该房屋已影响银河湾明苑三期的开工建设。二、根据华�公司向市政府的请示，会议明确应加快公共绿地内民房的拆迁，确保银河湾明苑小区能按时交付。三、会议同意地块沿劳动中路公共绿地内民房由市铁建处作为拆迁主体负责拆迁，拆迁资金由三大项目指挥部负责落实。被告并提供了常州市气象局出具的降水量统计表以及施工单位的监理日记，称施工期间受雨雪天气影响，可相应延期交付房屋。截至2015年6月3日止，被告称涉案房屋已建造完毕，具备交付条件，但双方尚未办理房屋交付手续。
本院于2015年6月11日向常州市房管局进行了调查。据房管局工作人员查档后陈述，截至当日，包括涉案房屋在内的银河湾明苑小区1幢、2幢商铺尚未办理房屋所有权初始登记。
上述事实，由当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、委托租赁合同、告知函、国有土地使用权出让合同、请示、会议纪要等证据证实。
本院认为，原、被告之间签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，受法律保护。根据原、被告之间商品房买卖合同以及原告与第三人海纳公司之间委托租赁合同的约定，原告将所购买的房屋委托海纳公司进行出租，并约定将一定年限的租金收益直接抵作部分购房款，且原告已支付剩余购房款，被告亦已开具了相应的发票，可视为原告已按约定履行了给付房款的义务，被告亦应按约履行交付房屋的义务。
关于被告辩称延期交房非被告原因所致的意见，本院认为，一、被告作为专业的开发建设单位，对房屋建设施工过程中可能遭遇的雨雪等天气状况应有足够的预计，并在计算工期中适当考虑，在实际遭受恶劣天气可能影响施工时亦应采取相应措施以保�施工进程，而气象部门所统计的天气状况并未显示施工期间我市存在长期的、大量的、足以影响房屋施工建设的异常天气状况，且被告所统计的存在雨雪天气的天数与被告实际延迟交付房屋的天数差距较大，被告也未提供其他证据足以证明天气极端恶劣以致影响施工且受影响的天数如此之多，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。二、根据相关法律规定，被告在本案所涉房屋开发建设完毕之前将房屋销售给原告的行为应属商品房预售行为，被告作为专业的开发建设单位，理应做好开发建设的相应准备工作且已取得相应的预售许可。现被告所提交的因受民房拆迁而影响房屋开发建设进程的证据显示，在原、被告签订商品房买卖合同之前，部分民房未按国有土地使用权出让合同约定的时间拆迁完毕的问题已经存在，虽然被告未能举证证明未拆迁的民房位于涉案房屋所在地块之上以至于影响了实际施工，但即使确实位于涉案房屋所在地块之上，被告在明知上述情况已经存在的前提下仍与原告签订商品房买卖合同，应当对势态的发展以及施工的进度等有了充足的预估，该民房未及时拆迁的问题不能认定为被告延期交付房屋的合理原因。三、根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。原、被告所签订的买卖合同中虽有因“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，“非出卖人原因（如施工中遇到重大技术问题、政府原因等）”等可延期交房条件的约定内容，但鉴于该买卖合同系被告方提供的格式条款，在条款内容存在歧义、含义模糊等情形时，应作不利于被告方的解释，且根据诚实守信、公平原则，如确系发生了�告所辩称的非被告所能掌控的事由，被告亦理应在合理时间内及时向原告披露，但被告向原告出具的延期交房的告知函中均未载明上述情由。综上，被告的抗辩理由不能成立，其逾期未交付房屋的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。
关于违约责任的承担，根据原、被告之间商品房买卖合同的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金。根据规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。因被告逾期未交付房屋，致使原告未能依据委托租赁合同取得第三人海纳公司应支付的租金，给原告造成了损失，合同约定的违约金低于原告的租金损失，原告要求被告赔偿自2013年2月1日至2014年1月31日的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告计算错误，根据合同约定，上述租金计算可得181149.95元。原告已主张了实际损失，再主张按合同约定计算的违约金于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：
一、常州华光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿戢玉梅租金损失181149.95元。
二、驳回戢玉梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3955元，由戢玉梅负担22元，常州华光房地产开发有限公司负担3923元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 储 丽
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一五年六月十八日
见习书记员 赵婧伊