四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0704民初843号
原告：龚建飞，女，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：张浙川，四川真道律师事务所律师。
被告：绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地：绵阳市经开区。
负责人：祖奕博，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈敏，四川联衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯淋，该行员工。
原告龚建飞与被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称：绵阳商行经开区支行）执行异议之诉一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚建飞之委托诉讼代理人张浙川、被告绵阳商行经开区支行之委托诉讼代理人陈敏、冯淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚建飞向本院提出诉讼请求：1.撤销游仙区人民法院（2017）川0704执异2号执行裁定书，立即终止被告对被执行人绵阳市武引房地产开发有限公司（以下简称“被执行人”）开发的xxx房屋的强制执行程序，并将前述案涉房屋的全部产权证书办理给原告。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月23日和2008年9月26日，原告与被执行人针对位于绵阳市游仙区xxx商品房签订了四份《商品房买卖合同》（其在房地产主管部门的登记备案号分别为：15602、17625、17626、17627），合同约定被执行人分别应于2008年7月30日前和2008年11月30日前向原告依约交付上述房屋，并且被执行人最迟于2008年10月30日前和2009年2月28日前取得相应商品房所在楼幢的权属证明，另外被执行人应在约定的商品房交付之日起90日内为原告取得房屋所有权证书。原告按照上述《商品房买卖合同》约定分别于2008年6月23日、2008年9月27日向被执行人支付了上述四套房屋的全部房款2199258元。直至2009年4月28日，原告才取得上述房屋的钥匙，实际占有了其所购买的房屋。被告现因被执行人未偿还其贷款，通过游仙区法院执行局于2016年12月13日向原告的承租户发来《通知》，要求将案涉房屋移交给被告，或者与被告重新签订房屋租赁合同。至此原告才得知，案涉房屋已经裁定给被告，并且已经为被告办理了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告对原告已经全款购买的案涉房屋采取抵债、移交或重新签订租赁合同的执行措施，被告的这一行为是完全违反法律规定的，严重侵害了原告的合法权益。因此，原告于2016年12月15日以案外人的身份，向游仙区法院提出执行异议。该院作出（2017）川0704执异2号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议。现原告依据《民事诉讼法》第227条之规定，提起执行异议之诉，请求判如所诉。
被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行辩称：原告的诉请不能成立。原因一，本案我方所取得的房产是基于此前我方作为贷款人向绵阳市武引房地产开发有限公司发放的贷款，该房产已经办理了抵押登记，抵押登记生效后我方才向其发放的贷款，后武引公司不能履行还款义务，才提起的诉讼。我们的诉讼在原告提起的仲裁之前。基于法院的生效文书，我们取得房产是合法的。原因二，原告所购买的房屋是营业用房而非生活用房，其并非适格的消费者。我方作为物权所有人，享有优先受偿权。同时，对原告所述合同的真实性有异议，其未按合同约定履行价款支付义务等。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月21日，被告绵阳商行经开区支行与绵阳市武引房地产开发有限公司签订了一份《最高额抵押合同》，约定以绵阳市武引房地产开发有限公司开发建设的位于绵阳市游仙区xxx为其向商业银行经开区支行自2007年9月21日起至2009年6月20日止期间发生的最高额500万元贷款作抵押担保，并于同月24日办理了他项权利证，同月25日双方签订《借款合同》并发放500万元借款。2007年10月30日，双方又签订《最高额抵押合同》一份，约定以绵阳市武引房地产开发有限公司开发的绵阳市游仙区xxx为其向商业银行经开区支行自2007年10月30日起至2009年6月21日止期间发生的最高额300万元贷款作抵押担保，并于11月2日办理了他项权利证，同日双方签订《借款合同》并发放300万元借款(另就该笔借款被告绵阳商行经开区支行还与绵阳市东菱汽车销售服务有限公司签订了《保证合同》）。
2007年12月21日，绵阳市房产管理局为绵阳市武引房地产开发有限公司开发的位于绵阳市游仙区xxx商住楼办理了《商品房预售许可证》，记载的预售总建筑面积为7906.92平方米（幢号1）共87套，其中还载明“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行经开区支行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护。”。
后因绵阳市武引房地产开发有限公司未按期归还借款，本案被告绵阳商行经开区支行向绵阳市涪城区人民法院起诉，并申请了财产保全，该院于2008年11月25日作出（2009）涪执字第19号《民事裁定书》，裁定：冻结绵阳市武引房地产开发有限公司的资金220万元或查封相应价值的财产。2008年11月26日即查封了包括本案诉争房屋在内的房产。后涪城区人民法院分别作出（2009）涪民初字第629号、第1071号《民事判决书》，判决：一、绵阳商行经开区支行与武引房地产公司于2007年10月30日和11月2日、2007年9月21日和25日分别签订《最高额抵押合同》和《借款合同》终止履行。二、武引房地产公司在判决生效后十日内偿还绵阳商行经开区支行借款本金205万元和2333045.07元，并承担此款相应利息和罚息。三、绵阳市东菱汽车销售服务公司对绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第629号民事判决书确定的给付义务承担连带清偿责任。
该两份判决生效后，被告绵阳商行经开区支行申请执行。2013年6月21日绵阳市中级人民法院将案件指定本院执行。
本院于2016年3月23日作出（2014）游执查字第58-1号《执行裁定书》，裁定：将被执行人绵阳市武引房地产开发有限公司所有的位于绵阳市游仙区xxx门面作价5686851.87元抵偿给商业银行经开区支行。在执行过程中，原告龚建飞提出执行异议，认为案涉房屋系原告已经仲裁裁决后通过强制执行程序合法登记备案属原告所有，人民法院不能对其强制执行用于清偿武引房地产公司所欠绵阳商行经开区支行的债务。后本院作出（2017）川0704执异2号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议。原告龚建飞在法定期限内提起诉讼。
另查明，2008年6月23日、9月26日，原告与绵阳市武引房地产开发有限公司签订了四份《商品房买卖合同》（合同签约备案号分别为：15602、17625、17626、17627，签约备案号上未加盖有“绵阳市房产管理局商品房屋预售合同签约备案专用章”），上述合同约定：武引房地产公司将位于绵阳市游仙区xxx房屋出售给龚建飞，总价款2199258元。其中第四条明确“该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人绵阳市商业银行经开区支行”，同时第二十八条约定“在本合同生效之日起30日内（暨网上即时签约备案打印合同后），由出卖人向当地房地产管理部门申请办理该商品房买卖合同登记备案确认手续。”。同日，绵阳市武引房地产开发有限公司出具收到原告购房款的收据四张。
2009年7月17日，原告以绵阳市武引房地产开发有限公司为被申请人就前述四份《商品房买卖合同》向绵阳仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决：1.裁决被申请人按照法律规定和《商品房买卖合同》的约定为申请人办理交付4套门面的合法手续，并从合同约定的交付之日起至实际办理合法的交付手续之日止，按申请人全部已付款的每日万分之五向被申请人支付违约金。2.裁决被申请人按法律规定及合同约定，为申请人在不动产登记机构办理《商品房买卖合同》的备案登记手续，以及办理该四套商业门面的房屋产权证和国有土地使用权证，并按申请人全部已付房款0.1%支付逾期办证的违约金2199.258元。3.裁决被申请人承担本案仲裁费用等。2010年2月1日，绵阳仲裁委员会作出（2009）绵仲裁字第89号裁决书，裁决：（一）被申请人在收到本裁决书10日内向申请人支付逾期交房违约金204926.73元…（二）被申请人在收到本裁决书10日内向绵阳市房管局申请办理签约备案号为15602、17625、17626、17627的《商品房买卖合同》登记备案手续；（三）被申请人在收到本裁决书10日内为申请人办理…房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证等。原告向绵阳市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决，2010年4月26日绵阳市中级人民法院受理该案后，向相关部门发出《协助执行通知》要求：协助执行绵阳仲裁委员会（2009）绵仲裁字第89号裁决书的裁决的第（二）、（三）项内容。
根据原告的申请，本院向绵阳市住房和城乡建设局调查取证，该局于2017年5月12日复函，载明：一、经与我局智慧房产服务平台核实，合同备案号15602、17625、17626、17627等4个备案信息均真实有效，买受人信息记载为龚建飞。二、按照《城市商品房预售管理办法》第十条“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”的规定，我市2008年使用的商品房网签系统中，开发企业与购房人网上签订商品房买卖合同，生成网上签约登记备案号，即完成了商品房买卖合同登记备案。三、按照《商品房销售管理办法》第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同签，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
上述事实有当事人工商营业信息及其当庭陈述、收据、商品房买卖合同、仲裁裁决书、强制执行申请书、受理案件通知书、执行裁定书、执行通知书、送达回证、商品房预售许可证、抵押权证、民事判决书、复函等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：根据庭审查明的事实，原告龚建飞与绵阳市武引房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系网上签约登记备案，结合绵阳市住房和城乡建设局的复函，应视为双方完成了签约备案登记手续。对本案讼争房产，被告绵阳商行经开区支行与绵阳市武引房地产开发有限公司于2007年签订了《最高额抵押合同》、《借款合同》，并办理了抵押登记手续，依法享有抵押权；原告龚建飞与绵阳市武引房地产开发有限公司于2008年签订了《商品房买卖合同》并在绵阳市房管局办理了签约备案登记手续。现双方因权利的实现发生的冲突。
首先，确认被告绵阳商行经开区支行所享有的抵押权是否消灭。依照《中华人民共和国物权法》第177条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”，结合2008年11月，被告向涪城区人民法院申请查封抵押财产，以及后来申请执行的事实，可以认为如果抵押权消灭，只能看其有无放弃担保物权的情形。本案中，被告明确附加了同意转让抵押财产的条件，即在《商品房预售许可证》中已载明“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行经开区支行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”的内容；同时，原告龚建飞与绵阳市武引房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中亦明确载明已设定抵押权的情况及将抵押权人同意房屋售卖的证明等相关约定作为合同附件的内容，所以没有证据证明存在被告放弃抵押权的情形，故被告绵阳商行经开区支行所享有的抵押权并未消灭。
其次，原告龚建飞所享有的权利能否对抗被告绵阳商行经开区支行。原告与绵阳市武引房地产开发有限公司于2008年签订的《商品房买卖合同》并在绵阳市房管局完成了签约备案登记手续。原告提交的付款依据仅为收据，并不足以证明其完成了主要合同义务即交付了购房款。即使原告已付款，也显然与《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中关于付款方式的提示、约定不符，导致原告自身权利受到影响。归根结底，造成原告购房权利阻碍的还是绵阳市武引房地产开发有限公司先前的法律行为，故原告享有的权利从本质上说还应是一种债权。即便《商品房买卖合同》在绵阳市房管局完成了签约备案登记，也不能改变原告享有权利的性质，因为那只是政府针对商品房预售行为的行政管理措施，并非赋予了购房者对合同约定房屋享有物权上的请求权。
综上，原告龚建飞的诉请不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：
驳回原告龚建飞的全部诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判长 魏 东
审判员 谌 臻
审判员 胡 桃
二〇一七年六月十六日
书记员 王晓莉