天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初9716号
原告：焦佳，女，1985年5月18日出生，满族，天津教育报刊社编辑，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：安刚，天津击水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈冰，天津击水律师事务所律师。
被告：朱米娜，女，1977年12月2日出生，汉族，天津安皓律师事务所主任，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，天津安皓律师事务所律师。
第三人：天津链家宝业房�产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街中粮广场13层。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
原告焦佳与被告朱米娜、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦佳及其委托诉讼代理人安刚、陈冰，被告朱米娜的委托诉讼代理人孙金刚、王颖，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还定金150000元并赔偿房屋上涨损失380500元、鉴定费8000元及中介费24400元，合计562900元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月15日，原、被告经第三人居间签订《房产交易合同》，约定原告购买被告天津市南开区鞍山西道风湖里X-
XXX房屋；房屋贷款490000元由被告于2016年8月12日前还清，原告于2016年5月17日支付定金150000元；原、被告双方于2016年8月12日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，原告将其余房款全部存入资金监管账户，被告将定金存入资金监管账户。2016年5月15日、5月17日原告分两笔将定金150000元交付被告，同时向第三人支付24400元居间服务费，但自2016年7月底至今，无论原告还是第三人通过电话、短信、微信、上门均联系不到被告。2016年9月2日，原告以特快专递形式希望被告尽快与其联系，但未果。故成诉。
朱米娜辩称，原告在房屋买卖交易过程中存在违约行为，导致合同不能履行。根据双方所签合同第二条第二款的约定，双方于2016年8月12日到房管局签订房屋买卖协议，同时原告应将房屋价款存入资金监管账户。被告于2016年8月3日告知第三人，并于2016年8月12日到房管局等待原告签订房屋买卖协议，但原告并未到场，也未将房屋价款存入资金监管账户。此后，被告按照合同约定于15个工作日内书面催告原告办理相关手续，如不办理承担违约责任，解除合同，但原告并没有办理。因此，原告在此过程中存在违约行为，其诉讼请求应予驳回。另外，鉴定结论出具的时间是2017年3月21日，该鉴定报告第六页第三项中抵押权利价值不是490000元，而是1438000元，故该鉴定结论不属实的，而且相差半年时间，没有任何证据证实是参照2016年9月9日时的价值，房屋价值是随市场波动随时在变动，存在升降的价格波动，所以该鉴定结论没有严格依据涉诉房屋的市场波动价格，故对该鉴定结论不予认可。综上，不同意原告诉请，请求驳回原告的全部诉讼请�。
链家公司述称，房产交易合同约定，原、被告双方于2016年8月12日前到房管局签订房产买卖协议。2016年7月底，第三人联系被告，告知其全部房款已经全部到位，可以到房管局签订房产买卖协议，但自2016年8月5日至2016年9月5日期间联系被告，一直没能联系上，故原、被告没有到房管部门签订房产买卖协议。现针对原告的诉请，尊重法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，原、被告及第三人签订《房产交易合同书》，约定原告购买被告所有的座落于天津市南开区××西××楼1304房屋，被告于2016年8月12日之前还清贷款余额490000元；该房屋成交价格为1220000元，原告于2016年5月17�将150000元交付被告作为定金。除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项1070000元采取全款方式支付，原、被告双方须于2016年8月12日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，被告须将已收取的定金同时存入该机构内。合同第八条违约责任中约定：原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。
上述合同签订后，原告于当日给付被告定金20000元，于2016年5月17日给付被告定金130000元，合计150000元，并于2016年5月17日给付第三人居间服务费24400元。后被告因涉诉房屋尚有贷款未结清，与第三人协商由第三人垫资偿还贷款。此间，被告询问原告购房款筹集情况，以便其及时偿还贷款。2016年7月11日，第三人告知被告，公司不再办理相关垫资业务，被告表示由其自行筹集资金偿还贷款。同年7月19日，原、被告通过�信沟通相关偿还贷款及过户事宜，原告表示余款已经备好，待出售他处房屋款项到账后办理过户手续，被告表示到相关银行询问清贷事宜。同年7月底，原告通知第三人，其已经筹集齐了购房款，可以办理涉诉房屋的过户手续。随后，第三人将此信息告知了被告。同年8月4日，原告通过微信告知被告，其在8月中旬基本可以办理完毕，并询问被告贷款清偿事宜。但自2016年8月5日起，原告或第三人通过电话、微信等方式联系被告，均未果。被告没有在2016年8月12日前清偿贷款，双方也未与2016年8月12日前就涉诉房屋签订《天津市房产买卖协议》。同年8月31日，被告向原告发送《催告函》，要求原告在接到本函后依约履行合同义务，逾期将追究原告违约责任并解除合同关系，赔偿损失。原告收到了被告发送的该催告函。2016年9月2日，原告向被告邮寄《催告函》，要求被告于函发日起3个工作日内与原告或第三人的经办人联系协商合同履行事宜。2016年11月16日，被告清偿了涉诉房屋的贷款，并注销了抵押登记。2016年11月24日，涉诉房屋设立抵押权，抵押人为本案被告，抵押权人为案外人平安普惠融资担保有限公司，被担保债权数额为1438000元。2016年12月12日，涉诉房屋设立抵押权，抵押人为本案被告，抵押权人为案外人孙玮，被担保债权数额为690000元。
诉讼中，原告向本院申请对涉诉房屋2016年9月9日的价格进行评估。2017年3月21日，天津正盛房地产土地评估有限公司出具正盛估字（2017）丁字第0413号房地产评估报告，结论为：涉诉房屋在2016年9月9日的公开市场价值为1600500元。原告为此支付评估费8000元。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性�定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了合同约定的相关义务。依合同约定，被告应于2016年8月12日之前还清贷款490000元，但被告并未依约履行该义务，且经原告催告仍未及时履行清偿贷款义务，而是于2016年11月16日才还清贷款，违反了合同约定，构成根本性违约，由此导致双方无法在合同约定的履行期限届满前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》归责于被告，同时被告于2016年11月24日、2016年12月12日在涉诉房屋上分别设立抵押权，致使原告签订合同目的不能实现，故原告主张解除合同、返还定金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告已向第三人支付居间服务费24400元，现原告合同目的不能实现，该费用的支出系因被告违约所致，故应由被告依约承担。
关于原告主张的房屋差价损失问题。因被告的违约行为，致使原告签订合同目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告予以赔偿。被告违约之时涉诉房屋的市场价值经评估为1600500元，被告虽不认可该评估报告，但其并未提供足以推翻该评估报告的相关证据，故该评估报告，本院予以确认。
该时间节点涉诉房屋的市场价值与原、被告签订《房产交易合同》时的房屋差价为380500元，现综合考虑原告的履约情况、被告的违约情形和过错程度、当事人的预期收益等因素，本院酌定由被告向原告承担80%即304400元的房屋差价损失。
综上所述，被告未依约履行合同义务，对原告构成违约，故原告诉请解除《房产交易合同》及被告返还定金、赔偿居间服务费，本院予以支持。原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告焦佳与被告朱米娜及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年5月15日签订的《房产交易合同》；
二、本判决生效后十五日内，被告朱米娜返还原告焦佳定金150000元；
二、本判决生效后十五日内，被告朱米娜赔偿原告焦佳居间服务费24400元；
三、本判决生效后十五日内，被告朱米娜赔偿原告焦佳房屋差价损失304400元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15780元，评估费8000元，由被告朱米娜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝家琨
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 张 虹
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 赵金丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行�
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和�消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉�承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。