四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1622民初3581号原告：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会,住所地四川省武胜县沿口镇金雁街242号。负责人：ＸＸ明，主任。被告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，经理。原告武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会（以下简称山水绿城第二届业委会）与被告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理，本案当事人的负责人或法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山水绿城第二届业委会向本院提出诉讼请求：判令被告与龙景山水绿城小区第一届业主委员会签订的物业服务合同违规无效。事实及理由：龙景山水绿城小区第一届业主委员会没有召开业主大会，没有公开招投标，私自与被告签订物业服务合同，物业服务合同内容含糊不清，对被告的服务质量没有约束力；龙景山水绿城小区第一届业主委员会的成员13人有11人不是业主。被告景宏物业公司辩称，广安市中级人民法院在被告提起诉讼的物业服务合同纠纷系列案件的二审判决中，已经确认被告与第一届业主委员会签订的《龙景·山水绿城物业服务合同》有效。本案原告山水绿城第二届业委会围绕诉讼请求依法提交证据：1.业主信息表，拟证明前届业主委员会的成员13人有11人不是龙景山水绿城小区业主；2.龙景山水绿城小区第一届业主委员会通讯录和被告以前提供的第一届业主委员会的备案资料，拟证明资料中只有批复上有公章，其余的选举等文件均没有公章进行确定。被告景宏物业公司质证认为，证据1是原告制作并盖章，被告不清楚，不予认可；对证据2无异议。本案被告景宏物业公司围绕诉讼请求依法提交证据：1.龙景山水绿城小区第一届业主委员会备案资料，拟证明龙景山水绿城小区第一届业主委员会的合法性；2.（2017）川1622民初836号民事判决书和（2017）川16民终1313号民事判决书，2份判决书均已生效，拟证明法院已经确认被告与龙景山水绿城小区第一届业主委员会签订的物业服务合同有效；3.龙景·山水绿城物业服务合同，拟证明被告于2014年1月1日至2016年12月31日期间在龙景山水绿城小区进行物业管理服务是按约进行。原告山水绿城第二届业委会质证认为，对证据1不予认可，不清楚从何而来；证据2没有生效；证据3被告提交的合同是复印件不是原件，不予认可，合同上签名人杨友廉，不是龙景山水绿城小区业主；合同中第47条没有写明生效日期，合同至今仍未生效。本院对原、被告提交的证据作如下综合评判和认定：被告景宏物业公司对原告山水绿城第二届业委会提交的证据2质证无异议，本院予以确认；原告山水绿城第二届业委会提交的证据1，与原告提交的龙景山水绿城小区在武胜县沿口镇人民政府指导下，召开首次业主大会，选举产生业主委员会，经武胜县沿口镇人民政府和武胜县住房和城乡规划建设局分别给予备案登记证据2自相矛盾，本院不予采信；被告景宏物业公司提交的证据1，原告质证有异议，不予认可，该项证据与原告山水绿城第二届业委会提交的证据2相同，本院予以确认并采信；被告景宏物业公司提交的证据2，原告质证有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》生效裁判可以作为证据使用的规定，本院予以采信；被告景宏物业公司提交的证据3，原告质证有异议，不予认可，该合同是原告要求确认效力的合同，与本案具有关联性，本院予以采信。原、被告提交的上述证据，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告景宏物业公司原系龙景山水绿城小区的前期物业管理公司，受建设单位四川飞龙建设集团房地产开发有限公司的委托对龙景山水绿城小区进行前期物业管理服务；2011年1月1日，被告景宏物业公司与四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订的委托物业管理服务合同约定的物业服务费每月0.40元／平方米；2012年1月1日，被告景宏物业公司与四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订的委托物业管理服务合同约定物业管理期限自2012年1月1日起至2012年12月30日止，物业服务费收取标准多层每月0.40元/平方米，高层每月1.20元/平方米；2013年1月1日，被告景宏物业公司与四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订的委托物业管理服务合同约定物业管理期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，物业服务费收取标准多层每月0.50元/平方米，高层每月1.00元/平方米。2013年9月15日，龙景山水绿城小区在武胜县沿口镇人民政府指导下，召开了首次业主大会，选举杨友廉、米加中、胡林、邓启文、舒小平、肖明、唐盛玉、周德林、尹怀清、滕德云、杨玉华、叶胜华、庞莉等13人组成业主委员会，并由杨友廉任主任，米加中、胡林任副主任。龙景山水绿城小区业主委员会成立后，于2013年9月向武胜县沿口镇人民政府和武胜县住房和城乡规划建设局提出了备案申请，武胜县沿口镇人民政府和武胜县住房和城乡规划建设局分别给予了备案登记。同时，龙景山水绿城小区业主委员会代表业主大会聘请了被告景宏物业公司对小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日签订《龙景·山水绿城物业服务合同》，合同约定物业管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务费收取标准住宅高层每月1.00元/平方米，住宅多层每月0.50元/平方米，非住宅每月2.00元／平方米。合同还约定了其他权利和义务。被告景宏物业公司履约至合同期限届满，经小区所在政府部门协调，原告景宏物业公司继续为龙景山水绿城小区提供物业管理服务至2017年3月1日退出。2017年1月18日，龙景山水绿城小区在武胜县沿口镇人民政府指导下，召开了第二届业主大会，选举产生了新的业主委员会（即原告山水绿城第二届业委会）。2017年8月4日，山水绿城第二届业委会向本院提起诉讼，要求确认被告与第一届业主委员会签订的《龙景·山水绿城物业服务合同》违规无效，2017年9月8日公开开庭审理时，山水绿城第二届业委会负责人ＸＸ明经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院于2017年9月12日作出按撤诉处理的民事裁定并送达双方当事人。2017年10月26日，原告山水绿城第二届业委会再次诉讼来院，要求确认被告与第一届业主委员会签订的《龙景·山水绿城物业服务合同》违规无效。本院认为，龙景山水绿城小区选聘和解聘物业服务企业，应由全体业主共同决定，虽然2014年1月签订的《龙景·山水绿城物业服务合同》，是被告景宏物业公司与龙景山水绿城小区第一届业主委员会签订的，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，虽然龙景山水绿城小区第一届业主委员会在选聘物业服务企业时没有由全体业主共同决定，由于龙景山水绿城小区第一届业主委员会代表龙景山水绿城小区全体业主与被告景宏物业公司签约，足以造成使善意第三人相信其有代理权的表象，构成表见代理合同，被告景宏物业公司按照《龙景·山水绿城物业服务合同》的约定已经履行完毕，该合同合法有效。被告景宏物业公司在2014年1月1日至2016年12月31日对龙景山水绿城小区进行物业管理服务，龙景山水绿城小区业主也接受了被告景宏物业公司的物业管理服务，龙景山水绿城小区业主和龙景山水绿城小区第一届业主委员会均未提起确认合同效力的诉讼，在被告景宏物业公司按照《龙景·山水绿城物业服务合同》履约完毕后，原告山水绿城第二届业委会提出确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告山水绿城第二届业委会提供的证据2和被告景宏物业公司提供的证据1均证明，龙景山水绿城小区第一届业主委员会是在武胜县沿口镇人民政府指导下产生，并经武胜县沿口镇人民政府和武胜县住房和城乡规划建设局备案登记成立，原告山水绿城第二届业委会现提出前业主委员会的成员13人有11人不是龙景山水绿城小区业主，不能代表龙景山水绿城小区《龙景·山水绿城物业服务合同》，本院对此意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项的规定，判决如下：驳回原告武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  余建华二〇一七年十二月七日书记员  余 丽