成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0107执异173号
案外人：雷红梅，女，1976年10月9日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区湖水巷**号*栋*单元*号。
诉讼代表人：王玉明，男，1964年4月25日出生，汉族，住四川省米易县攀莲镇校园路**号附**号。
诉讼代表人：周军，男，1981年7月7日出生，汉族，住四川省米易县攀莲镇河滨路**号附*号。
诉讼代表人：曾茂娜，女，1983年3月5日出生，汉族，住四川省米易县白坡彝族乡张门扎村钻天坡社**号附**号。
委托诉讼代理人：邓朝银，四川安宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄启兵，四川安宁律师事务所律师。
申请执行人：乐霞，女，1974年4月17日出生，汉族，住住四川省都江堰市胥家镇匡家村**组。
申请执行人：徐琼，女，1966年2月13日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇东街***号附*号。
申请执行人：肖平野，女，1987年9月24日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇谢巷子**号附**号。
申请执行人：廖素莲，女，1963年8月14日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇铁花巷***号*栋*单元**号。
申请执行人：梁虹，女，1975年8年20日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇花园巷**号附**号。
申请执行人：方文大，男，1967年3月31日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇司马大道***号**栋*单元*号。
申请执行人：任世良，女，1981年7月20日出生，汉族，住四川省什邡市蓥华镇瓦窑村**组。
申请执行人：唐洪明，男，1963年9月8日出生，汉族，住四川省大邑县三岔镇七一村*组。
申请执行人：刘华芬，女，1955年9月12日出生，汉族，住四川省邛崃市夹关镇临江**组。
申请执行人：李锦霞，女，1974年11月14日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇文脉巷**号附*号。
申请执行人：李秀莲，女，1958年7月29日出生，汉族，住四川省邛崃市牟礼镇永丰村*组。
申请执行人：陈文香，女，1971年11月15日出生，汉族，住四川省邛崃市茶园乡西禅*组。
申请执行人：陈英，女，1972年3月24日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇东星大道*号附*号。
申请执行人：张恒，男，1979年2月10日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇金宝街**号。
申请执行人：姜涛，女，1968年10月28日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇迎春道***号。
申请执行人：侯军，男，1970年11月7日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇文星巷**号附**号。
申请执行人：黄卫东，男，1966年4月1日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇蜚虹**组。
申请执行人：张华琼，女，1951年12月21日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇花园巷**号*单元**号。
申请执行人：诸剑华，男，1977年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区马鞍北路**栋**号。
申请执行人：杜熙，男，1983年8月27日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇玉带街**号*栋*单元*楼**号。
申请执行人：唐俊巍，男，1969年1月22日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇天庆街***号*栋附***号。
申请执行人：王向红，女，1986年4月21日出生，汉族，住四川省简阳市禾丰镇裕民街***号。
申请执行人：何延玲，女，1971年5月16日出生，汉族，住四川省大邑县王泗镇将军街***号。
申请执行人：吴光智，女，1954年1月5日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇南环路***号附*号。
申请执行人：高仙琼，女，1984年1月10日出生，汉族，住四川省邛崃市火井镇河南街**号。
申请执行人：李葵，女，1968年9月16日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇富民路中段***号*栋*单元*号。
申请执行人：周建忠，男，1950年3月26日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇甲子路***号。
申请执行人：陈琦，女，1980年4月2日出生，汉族，住成都市成华区多宝寺南路*号*栋*单元*楼*号。
申请执行人：封锐，男，1973年7月16日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇天庆街***号附*号。
申请执行人：兰富琼，女，1963年11月10日出生汉族，住四川省邛崃市临邛镇花园巷**号附*号。
申请执行人：金光惠，女，1948年1月16日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇邛陶路*号*栋*单元*号。
申请执行人：杨玉梅，女，1977年1月15日出生，汉族，住四川省邛崃市火井镇政府路**号附**号。
申请执行人：白素云，女，1949年1月20日出生，汉族，住成都市锦江区大慈寺路**号*栋**楼*号。
申请执行人：韩宗银，男，1968年12月19日，汉族，住四川省邛崃市临邛镇玉带**组。
申请执行人：阴贵富，男，1951年11月2日出生，汉族，住四川省邛崃市前进镇马桥村*组。
申请执行人：郑本秀，女，1967年1月17日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇正街*号。
申请执行人：乔淑琼，女，1951年9月18日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇南环路**号。
申请执行人：陈勇，男，1972年2月6日出生，汉族，住四川省大英县会麻疹金竹村11社**号。
申请执行人：王卉，女，1967年5月21日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇西街***号附**号。
申请执行人：李玉芳，女，汉族，1976年5月6日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇于溪村*组。
申请执行人：陈桂兰，女，1963年7月10日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇花园巷***号*栋*单元*号。
申请执行人：季学秋，女，1963年8月11日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇兴贤街***号附**号。
申请执行人：李春丽，女，1978年3月12日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇文庙街**号*栋*单元*层***号。
申请执行人：王德刚，男，1948年1月27日出生，汉族，住四川省邛崃市固驿镇正街***号附**号。
申请执行人：张琼茹，女，1968年9月19日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇南街**号附*号。
申请执行人：王玉芳，女，1946年2月28日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇南街*号。
申请执行人：周咏梅，女，1969年2月25日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇谢巷子**号附*号。
申请执行人：薛玉兰，女，1958年12月2日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇凤凰大道***号**栋*单元*号。
申请执行人：徐彤，女，1967年6月30日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇甲子东道***号。
申请执行人：邵惠群，女，1964年9月17日出生，汉族，住四川省崇州市白头镇和乐村*组。
申请执行人：乔林霞，女，1971年3月3日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇南街***号*栋*单元*楼**号。
申请执行人：肖英，女，1956年8月16日出生，汉族，住成都市温江区柳城东大街**号附*号。
申请执行人：冉家利，女，1965年10月23日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇****组。
申请执行人：王茂康，男，1957年1月22日出生，汉族，住四川省邛崃市临邛镇西郊路下段**号。
委托诉讼代理人：陈海燕，四川厚海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：敬建民，四川龙正律师事务所律师。
被执行人：攀枝花泉鑫房地产开发有限公司。住所地：四川省攀枝花市炳草岗临江路*****号。
法定代表人：张欣。
被执行人：四川省欣融融资性担保有限公司。住所地：成都市成华区建设北路一段**号通美大厦**楼。
法定代表人：陈家武。
被执行人：四川省资产投资武侯有限责任公司。住所地：成都市武侯祠大街***号华达商城*层****房。
法定代表人：庄元勇。
被执行人：韦晓波，男，1960年8月5日出生，住四川省攀枝花市东区学园路*号*栋*单元**号。
在本院执行（2014）武侯执字第2089～2103、2105～2143号乐霞等54人与攀枝花泉鑫房地产开发有限公司（以下简称泉鑫房地产公司）、四川省欣融融资性担保有限公司（以下简称欣融担保公司）、四川省资产投资武侯有限责任公司（以下简称资产投资武侯公司）、韦晓波借款合同纠纷案中，案外人雷红梅对执行泉鑫房地产公司位于四川省米易县攀莲镇河西新区2号-6，面积为3282平方米的国有土地使用权[米国用（2008）字第1450号]及其位于四川省米易县攀莲镇河西新区2号-7，面积为3324平方米的国有土地使用权[米国用（2008）字第1451号]（以下简称案涉土地使用权）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人雷红梅称，根据《商品房买卖合同》、备案书、购房发票，参照《房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，登记在泉鑫房地产公司名下的案涉土地使用权已随商品房买卖合同备案登记向其转让，且其已接收使用该土地使用权所及土地上的房屋。另外，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，其对案涉土地使用权享有可期待物权。综上，法院查封案涉土地使用权，明显侵害了其合法权利，故其请求中止该土地使用权的执行。
申请执行人乐霞等54人共同辩称，案外人提交的证据不能达到排除执行的条件，请求法院驳回其异议请求。
本院查明，本院受理乐霞等54人与与泉鑫房地产公司、欣融担保公司）、资产投资武侯公司、韦晓波借款合同纠纷案后，于2014年9月24日出具（2014）武侯民初字第4544～4624号民事调解书，确认泉鑫房地产公司归还乐霞等54人借款本金及利息，欣融担保公司、资产投资武侯公司、韦晓波承担连带清偿责任。2014年10月31日，本院受理乐霞等54人申请执行案。2014年12月26日，本院作出（2014）武侯执字第2089～2103-4、2105～2143-4号执行裁定，裁定将案涉土地使用权予以查封。
案外人雷红梅向本院举示的证据载明：2009年7月2日，欣融担保公司攀枝花分公司向米易县房管所出具《关于办理预售许可证的函》载明：案涉土地使用权已向其抵押并办理他项权利登记，其同意泉鑫房地产公司办理房屋预售许可证。2009年8月8日，泉鑫房地产公司（出卖人）与雷红梅（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得米易县攀莲镇河西新区二号地块6、7号楼地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为［米国用（2008）字第1450号、第1451号]，面积为6606平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅用地，使用年限自2008年7月29日至2077年7月30日止；出卖人经批准在上述地块上建设的商品房为：米易县攀莲镇河西新区“河滨印象-
河西别院”；买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为米规（2009）房产预售证第02号；买受人购买上述项目中7幢2层3单元2号商品房，公安行政管理部门审核的房号为河熙北路37-7幢3单元202号，房屋总价款为145998元，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的32%，其余价款可向米易县农村信用合作联社或住房公积金管理机构借款支付；商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为欣融担保公司攀枝花分公司，抵押登记日期为2009年4月；出卖人应当在2010年3月31日前向买受人交付该商品房；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证及土地使用证相关税费；出卖人应当在2011年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。2009年9月27日，双方将上述合同进行备案。《商品房买卖合同备案表》载明：出卖人向买受人出示房屋销售所需证件包括案涉土地使用权的证书。泉鑫房地产公司出具《收款收据》，载明其收到雷红梅购房款共计45998元。2010年，雷红梅与泉鑫房地产公司签订的《“河西别院”交房结算清单》载明：泉鑫房地产公司根据“河西别院”业主雷红梅所购7-3-202房屋的实测面积确定应补90元并代收维修基金、税、工本费、配套费及其他费用合5616元，雷红梅应缴费用总计4165元。2010年8月8日，泉鑫房地产公司出具《收据》载明：收到雷红梅7-3-202交代办证费4165元。
2015年11月17日，米易县河滨印象小区业主委员会与攀枝花市彬缘分物业管理有限责任公司米易县分公司出具《证明》载明：兹有泉鑫房地产公司在案涉土地使用权所及土地上开发建设的米易县河滨印象小区6幢、7幢96套房屋，已于2009年至2010年售卖给雷红梅等96户业主。2010年，96户业主陆续装修入住。2010年至今各入住业主按时向物业管理公司交纳物业管理费用。
2016年8月23日，米易县国土资源局出具《关于泉鑫房地产公司2号-6、2号-7两宗国有土地情况的说明》载明：泉鑫房地产公司在2007年6月通过公开拍卖方式取得案涉土地使用权，其后进行了房地产开发，新建2幢住宅楼，并将开发建设的2幢住宅共计96套住房全部出售，2010年交付使用，业主相继入住。2014年12月，米易县法院根据成都市武侯区法院（2014）武侯执字第2089号委托函，依照（2014）武侯执字第2089～2143-4号执行裁定，将案涉土地使用权予以查封。其按照土地登记相关规定对上述两宗土地依法办理了查封登记。由于该两宗土地处于查封状态，致使96户房屋业主不能办理土地使用证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中，雷红梅与泉鑫房地产公司在本院查封案涉土地使用权前已签订该土地使用权所及部分土地上商品房的买卖合同，并办理了商品房买卖合同备案，且雷红梅合法占有商品房及其占用范围内的土地使用权并已按合同约定支付价款及代办证费用。根据现有证据不能确定至今未能办理土地使用权转移登记手续，系雷红梅自身的原因，故其对案涉土地使用权享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下：
在四川省米易县攀莲镇河西新区河熙北路37-7幢3单元202号“河滨印象-
河西别院”住宅占用范围内，中止对位于四川省米易县攀莲镇河西新区2号-6、-7国有土地使用权[米国用（2008）字第1450、1451号]的执行。
审 判 长 刘潺潺
人民陪审员 蒋海宜
人民陪审员 周学辉
二〇一七年八月二十四日
书记 员代 锐