济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初1510号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。被告刘文刚，男，1951年7月30日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区发祥巷小区四区*号楼****室。被告王万琴，女，1951年1月7日出生，汉族，户籍所在地、现住址同被告刘文刚。被告刘洋，男，1978年3月6日出生，汉族，户籍所在地北京市，现住同被告刘文刚。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理。本案依法由审判员李子萍适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平到庭参加诉讼，被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彼得物业诉称：原告受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区物业服务。原告已经为被告提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业管理费，但经原告多次催缴，被告至今未缴。诉请判令：一、被告向原告支付物业管理费1780元；二、被告支付上述拖欠物业管理费的违约金2723.40元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2016年2月29日）。被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋未答辩。经审理查明，被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋为济南市槐荫区发祥巷小区四区2#-2705号的业主。该商品房的开发商济南发祥伟业房地产开发有限公司于2011年9月3日向其发出《发祥巷小区入住通知书》，通知其交房时间为2011年9月15日；2011年9月15日，济南发祥伟业房地产开发有限公司与被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为123.55平方米。2011年9月15日，原告彼得物业作为甲方与作为乙方的被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋签订《物业管理服务协议（住宅）》，协议约定了甲乙双方的权利义务，其中乙方的义务包括依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用。就物业管理服务费用的交纳时间约定为乙方办理入住之日；交纳标准约定为按政府规定标准；交纳方式采取甲方预收方式，时间为半年。并在违约责任处约定有“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区入住通知书》、《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。2013年11月20日，济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，办公楼3元/月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元/月·平方米;交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。原告彼得物业主张在提供物业服务过程中，因被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋未交纳2014年7月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋的房屋面积为123.55平方米，按1.20元/月·平方米计算，物业费为1780元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2014年7月1日、2015年1月1日起计算至2016年2月29日。以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》及其陈述为凭。本院认为，被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋因购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与原告彼得物业区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同，就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用，包括按照约定交纳物业服务费用。但其自2014年7月起即未再交纳物业服务费用，已违反了《物业管理服务协议（住宅）》约定的相应义务，应承担相应的民事责任。原告彼得物业依法有权向被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋主张相应物业服务费用，故原告彼得物业在本案中主张的相关物业费用（自2014年7月1日-2015年6月30日）有合同依据及法律根据，同时因被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋未到庭应诉，亦未对原告彼得物业所述事实理由、所提出的诉讼请求进行抗辩，故本院在对原告彼得物业提供的相应证据审查后对其所述事实及理由予以采信，经核算，被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋应支付的物业费用为1779.12元，原告彼得物业主张的1780元数额不准确，应以本院核定为准。原告彼得物业还要求被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋支付上述拖欠物业服务费的违约金，依本案审理查明事实，无论是在黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司与被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋签订的《物业管理服务协议（住宅）》中，还是济南发祥置业有限公司与原告彼得物业签订的《发祥巷小区前期物业服务合同》中均明确约定了业主或使用人应按约交纳物业服务费，如未交纳，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳违约金的内容，故被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋应向原告彼得物业承担逾期交纳物业服务费的违约金。经核算，被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋应支付的违约金为2722.05元，原告彼得物业主张的2723.40元数额不准确，应以本院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司交纳2014年7月1日至2015年6月30日间的物业服务费1779.12元；二、被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋向原告山东彼得物业管理有限公司承担以上物业服务费未按约交纳的违约金2722.05元，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告山东彼得物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘文刚、被告王万琴、被告刘洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一六年五月二十三日书记员  裴立红