吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4631号
上诉人（原审被告）：冯密，男，1966年3月6日生，汉族，住长春市经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：长春博文物业管理有限公司。住所：长春市经济技术开发区。
法定代表人：迟贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张晶华，该单位员工。
委托诉讼代理人：张倩，该单位员工。
上诉人冯密因与被上诉人长春博文物业管理有限公司（博文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术产业开发区亿法院（2017）吉0191民初1624号民事判决，向本辽缝纫机起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯密，被上诉人博文物业公司的委托诉讼代理人张晶华、张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博文物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令冯密给付拖欠的2016年物业费1601.75元，违约金27.37元，共计1629.12元；2.诉讼费由冯密承担。事实和理由：博文物业公司接受一汽客车花园小区业主委员会聘用，与其签订了《一汽客车花园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同履行期限2016年1月1日至2018年12月31日。博文物业公司完全履行了《物业服务合同》约定，且博文物业公司的服务得到业主的肯定，冯密是一汽客车花园小区的业主，拖欠2016年物业费至今，故诉至法院。
冯密在原审辩称：1.博文物业公司没有履行公示、告知等义务。冯密没有参加业主委员会的选举，不知道业主委员会是如何产生的，冯密认为业主委员会产生的程序不合法，因此不认可博文物业公司提供的《物业服务合同》，不认可博文物业公司的物业费收费标准；2.博文物业公司没有履行义务，2016年之后物业由博文物业公司接管，但2016年6月之前，小区的公共设施无人修理，卫生条件极差，此外，小区因暖房子工程的施工致使业主的房屋外墙皮脱落，房间漏水，造成业主损失，且维修基金账目未公示；3.博文物业公司未履行安保义务，小区内多次失窃，给业主造成损失；4.小区卫生环境极差，门市房的出租费用未公示。总之，物业服务与支出不匹配，可以支付2016年下半年的物业费，不同意支出上半年的物业费，且冯密拒绝支付违约金及诉讼费。
原审法院经审理查明：1.冯密是一汽客车花园小区6栋404室的业主，其房屋面积为148.31平方米。2016年5月21日，博文物业公司受一汽客车花园小区业主委员会聘用，双方签订了《物业服务合同》，合同履行期限自2016年1月1日至2018年12月31日。合同约定，博文物业公司为冯密所住的小区提供服务，并有权向业主收取物业费以及其他相关费用，其中住宅物业费0.9元/平方米，对于逾期缴纳物业服务费的业主或者物业使用人，从逾期之日起按日千分之三收取违约金。现冯密拖欠2016年全年物业费本金1601.75元。冯密认为一汽客车花园小区业主委员会成立的程序违法，即未经过公示及公开选举，但冯密并未就其主张提供有效证据。
原审法院认为：（1）博文物业公司与一汽客车花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》为双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。同时，依法成立的物业服务合同，对业主有法律意义上的约束力，业主在享有合同中的相应权利的同时，也应承担相应的合同义务，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但是根据现行法律规定以及具体物业服务合同的约定情况，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。故冯密应受该《物业服务合同》的约束，并应按照合同履行相关义务。（2）冯密辩称小区在2016年上半年仍存在安保，卫生等问题，系物业公司未尽到管理、维修义务，故拒绝缴纳2016年上半年物业费。冯密提供了照片等证据，但照片上并未显示拍摄时间，不能确定该照片系于2016年之后拍摄，即不能有效证明冯密的主张，不予采信。同时，博文物业公司于2016年1月接管该小区后，小区环境大有改善，可见博文物业公司为改善小区环境做了大量的管理、维修工作，故根据《合同法》的相关规定，可以认定博文物业公司2016年尽责履行了《物业服务合同》中约定的义务，那么冯密应当承担支付物业服务费的义务并依法享有要求物业服务企业继续履行和采取补救措施的权利。冯密以博文物业公司接手小区工作后，小区环境没有立刻改善为由拒交物业费，不仅于法无据，且会影响博文物业公司向全体业主提供物业服务，也会陷入引起更多业主欠费的恶性循环，不利于小区环境的维护，业主公共利益的保护。如冯密对于博文物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，应向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费。（3）一汽客车花园小区业主委员会系经街道、社区等相关部门审核后成立，并履行了相关的备案手续，足以证明其系依法成立。（4）因冯密未按期缴纳物业费，依据《物业服务合同》第十四条约定，冯密自逾期之日起以应缴费额度为基数，按日千分之三支付违约金。现原告诉请要求冯密自逾期之日起，以拖欠的违约金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的30%支付违约金，符合法律规定，予以支持。综上所述，冯密应该按照《物业服务合同》及相关法律规定缴纳2016年物业费1601.75元及违约金27.37元，共计人民币1629.12元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：冯密于判决生效后十日内给付长春博文物业管理有限公司物业费1601.75元及违约金27.37元，合计人民币1629.12元。案件受理费减半收取即25元，由冯密负担。
宣判后，冯密不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回博文物业公司诉讼请求；一、二审诉讼费用由博文物业公司承担。理由：1.博文物业公司不是业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业，该物业服务合同无效。博文物业公司与业委会签订合同时本人并不知情，广大业主对此亦不知情，业主未到现场参与选举，有小区业主签名的详单可以作证。2.博文物业公司在2016年1月1日至2016年5月21日期间并没有对小区进行服务，不应该收取物业费用。2016年5月21日，博文物业公司才与小区业委会签订《物业服务合同》，签订合同之前，博文物业公司没有资格向业主收取物业费。3.博文物业公司没有尽到合同义务。博文物业公司为二级服务标准，按照该标准应该对业主提供12小时的物业服务接待。在白天都经常找不到物业人员，小区管理混乱，卫生脏乱差，没有任何安保措施，博文物业公司没有尽到确定的维修、养护、管理和维护义务。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，博文物业公司应该进行书面催缴，博文物业公司未向冯密出示过限期缴费通知单，博文物业公司并没有限期让冯密缴费，冯密不存在违约行为，不应承担违约金。
博文物业公司答辩称：一、一审判决认定事实及适用法律均正确，应维持原判。二、博文物业公司与一汽客车花园小区业委会签订的《物业服务合同》中约定的合同期限是2016年1月1日至2018年12月31日，并非2016年5月21日至2018年12月31日。三、博文物业在2016年2月下旬接管一汽客车花园之前，该小区处于“半弃管”状态。2016年3月10日，小区业委会与博文物业公司签订《一汽客车花园小区管理协议》（以下简称《管理协议》），协议一、二条约定博文物业对小区内的全部共有设施设备进行查验、维修、更换、包括供水、供电、监控系统和单元安全门及园区内照明，并在2个月内清运小区内积存的大量垃圾。上述问题均为博文物业公司接管前产生的严重影响业主正常生活的亟待解决的管理问题。《管理协议》签订后，博文物业公司按约筹措30万元资金，组织公司工程技术人员赴一汽客车花园小区查验维修小区共用设施，在2个月内使各项共用设施恢复使用，并清运垃圾几十车。因为博文物业公司接管小区后解决了诸多积累问题，保障了业主的正常生活，所以2016年4月下旬至5月初小区业委会就聘用博文物业公司向全体业主征求意见时，无反对票，全数通过。因此，博文物业公司不仅完全履行了《管理协议》和《物业服务合同》，而且按照《管理协议》约定将2016年1-2月甚至2015年积存的问题都解决了。博文物业有理由向业主收取2016年全年的物业费。四、《管理协议》第三条约定，如果日后多数业主同意聘用乙方为小区物业管理企业，甲方与乙方签订物业服务合同，在此期间支出的费用，用2016年以后的物业费补偿。博文物业公司与一汽客车花园业委会于2016年5月21日签订了《物业服务合同》，博文物业公司理当依约向业主收取2016年全年物业费。五、一汽客车花园小区前物业公司即长春东皇物业管理有限公司（以下简称东皇物业公司）在《管理协议》中也清楚表示，2016年是博文物业公司在管理一汽客车花园小区，由博文物业公司收取2016年物业费。六、博文物业公司完全履行了《管理协议》和《物业服务合同》，绝大多数业主对博文物业公司的管理服务相当满意并给予充分赞誉，只有极个别业主为了赖费而违背事实。七、法律法规都没有规定只有在物业公司给业主书面催缴的情况下，业主才应当交费，法院应当判决业主缴费，交费是业主必须履行的义务。
在二审中，冯密提供如下证据：
证据1.一汽客车花园业主（调查）明细14张、调查一份、业主委员会选举结果报告单2份，业主明细来源自本人走访客车花园小区业主。证明：业主委员会选举不成立，无效，被上诉人自2012年开始为我们服务的，博文物业公司的服务不达到要求。据调查，小区480户业主中的85户常年无人居住，174户业主没有参加选举，共有259户业主没有参加选举，进而证明业务委员会选举不合法，且没有选票，据我调查实际只有46人参加选举。
博文物业公司质证意见：不予质证，业主委员会的选举情况与博文物业公司无关。
证据2.聘用合同一份、转包合同一份。证明：博文物业公司主张的物业费起算时间不正确，应自2016年5月21日起算。
博文物业公司质证意见：转包合同与本案无关，落款人员我方不清楚。关于聘用合同真实性无异议，恰恰证明博文物业公司是在2016年2月25日已经接管了一汽客车花园小区，而不是2016年5月21日接管。
证据3.照片18张（打印件）。证明：自2016年开始博文物业公司服务不到位，垃圾无人清理、墙体倒塌。
博文物业公司质证意见：对照片的真实性有异议，不是2016年一汽客车花园小区的状况，时间是后补的，我方向上诉人主张的是2016年的物业费。
证据4.解除合同协议、通告一份、情况说明一份。证明：2016年5月16日客车花园业主委员会与东皇物业公司解除合同；2016年7月21日东皇物业公司不再对客车花园小区进行服务；博文物业公司没有尽到对小区的义务。
博文物业公司质证意见：对证据4真实性无异议。对证明问题有异议，业委会第二次向东皇物业公司送达解除合同协议。通告恰恰证明了博文物业公司在2016年年初接管客车花园小区后，前任物业公司员工不离开，我方通知其离开；情况说明我方没有收到。
证据5.一汽客车花园小区物业服务合同。证明：一汽客车花园于2016年5月21日与博文物业公司签订正式物业服务合同。
博文物业公司质证意见：对证据5真实性无异议，对证明问题有异议，我们是在服务后补签订的合同，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日。
证据6.客车花园物业承包合同。证明：一汽客车花园与东皇物业公司签订物业合同约定的服务费价格。
博文物业公司质证意见：对证据6不予质证，与本案无关。
证据7.证人丁某出庭证实：我与冯密是邻居。我也是客车花园小区的业主。小区虽为封闭小区，但没有达到封闭的程度，其他小区的业主可以随意经过我们小区，除小区东门外，南门没有保安，北门有过道是打开的。小区的前任物业与被上诉人的具体交接点不清楚，被上诉人将小区进行封闭，要求业主购买钥匙扣进行开门，但用了不到半年门都坏了，无法使用了，达不到封闭的程度。我所居住单元楼宇门损害，我邻居家的11栋2、3、4单元楼宇门都损坏了，无法上锁，没有人维修。2017年具体时间记不清了，有贴广告的自由出入，并用钥匙开我家门，当时我在家，后来我将此事报给物业，物业出动了保安，但没有结果，我家当时没有什么损失。小区现在的环境、垃圾清理及时。小区内时而有建筑垃圾堆放，现在小区的垃圾能及时清理，楼道的垃圾有人收拾有人打扫，但门上、墙上广告特别多。小区的绿化程度一般，车能进入小区，车辆如何进入、停放也都进行了设计。我所居住的单元没有安装电梯，公共照明是声控的能正常使用，我自行也更换过好几个灯泡。我们小区之前刚入住时环境还是很好的，现在人比较杂。2016年物业服务情况跟现在的现状差不多。
冯密质证意见：证人证言真实性无异议。2016年上半年小区非常杂乱，垃圾遍地，小区环境非常差，下半年开始逐步改善。小区的楼道门没有好使的。原业主委员会的人员当时找我们开会，说已经物业已经更换了，称博文物业公司进入后要将门进行封闭，并有保安，门要刷卡，并安装摄像头，给更换单元门，维修对讲，但上述情况到现在都没有实现。
博文物业公司质证意见：对证人证言部分属实，园区垃圾及时清理，楼道有人打扫。但因证人弄不清时间，存在的瑕疵都是在博文物业公司接管小区之前。
博文物业公司提供如下证据：
证据1.解除《物业服务合同》通知。证明：2016年1月5日一汽客车花园业主委员会代表全体业主向东皇物业送达解除合同的通知。东皇物业公司不履行合同约定，小区基本是弃管状态，广大业主强烈要求解除合同。
冯密质证意见：对证据1真实性无异议。对证明问题有异议，当时是东皇物业公司聘请的博文物业公司，博文物业公司接管后只收拾了垃圾，其他没有改观。
证据2.一汽客车花园小区管理协议。证明：1.一汽客车花园业主委员会在与东皇物业公司解除合同后与博文物业公司签订了《一汽客车花园小区管理协议》；2.管理协议中一、二、三条约定是博文物业公司接管小区之前特别是2015年以来累计的管理服务欠账；3.博文物业公司与一汽客车花园业委会约定：如果日后多数业主同意博文物业公司为小区物业管理企业，博文物业公司在管理期间支出的费用用2016年1月1日后的物业费补偿。
冯密质证意见：对证据2真实性不认可，该协议上没有业主的签名，且协议是后补的，没有双方签字不能生效。
证据3.协议。证明：1.博文物业公司与之前管理一汽客车花园小区的东皇物业公司签订《协议》：东皇物业公司委托博文物业公司收取2015年以前的物业费；2.《协议》佐证了东皇物业公司同意业委会于2015年1月5日解除了物业服务合同的意思；3.《协议》佐证了博文物业公司于2016年管理服务于一汽客车花园。
冯密质证意见：对证据3有异议，博文物业公司实际是2016年2月25日签订的协议，对此协议不认可。另协议中没有经办人签字。
证据4.东皇物业公司的营业执照。证明：东皇物业公司为了委托博文物业公司收取2015年物业费，将营业执照（副本）提供给博文物业公司，并明确“此件仅供收费使用”。
冯密质证意见：对证据4真实性无异议。对证明问题有异议，博文物业公司是2016年5月21日正式签订的协议，从2016年1月1日收取费用没有依据。
证据5.客车物业员工2016年1月、2月考勤表。证明：自2016年1月份以来博文物业公司在管理一汽客车花园小区。
冯密质证意见：对证据5真实性有异议，没有这么多人服务，一共就2个人打扫卫生，1人看管大门。
证据6.一汽客车花园小区物业服务合同，时间2016年5月21日。证明：1.双方存在物业服务同关系；2.收费标准：住宅物业费每平方米0.9元；3.业主不按期交费，按日千分之三收违约金。
冯密质证意见：对证据6真实性有异议，作为业主我没有看到过该服务合同，对合同中约定的物业服务期限有异议。
证据7.2017年1月20日致广大业主一封信。证明：博文物业公司不仅严格履行了2016年5月21日与小区业委会签订的《物业服务合同》而且超额完成了双方签订的具有临时性质的《管理协议》中约定的那些累积的管理事项。
冯密质证意见：对证据7真实性有异议，没有见过该证据，我们有业主委员会，应召开业主大会进行通告。
证据8.物业缴费通知单。证明：博文物业公司于2017年1月5日向每个未交费业主送达催费通知。家中有人的送达给本人，家中无人的张贴在门上。向冯密送达的也是张贴在门上的。
冯密质证意见：对证据8真实性有异议，本人没有收到，也没在门上张贴过。
证据9.2016年4月1日致业主的公开信。证明：1.2016年5月21日前，博文物业公司管理一汽客车小区；2.2016年4月1日博文物业公司向全体业主发出缴费通知，该公开信张贴在单元门及公告栏中。
冯密质证意见：对证据真实性有异议，没有看到过该公开信。
证据10.王某某出庭证实：我与冯密是同一小区的业主，我是业主委员会主任。2016年2月下旬博文物业公司进入我们小区提供物业服务，我们经过协商于3月初签订管理合同，博文物业公司承诺将卫生、水、电、门的问题在2个月内解决，于5月份签订正式服务合同。博文物业公司将原来陈旧的工作都作了，允许他们收取2016年的物业费。2010年前物业费是0.55元，随着经济的发展与博文物业公司协商涨到0.9元，当时也都公示了。博文物业公司在2016年及2017年上半年是否通过打电话、贴通知、上业主家等催要过物业费。博文物业公司为小区清理楼道卫生、小区绿化、小区公共区域卫生生活垃圾、修理草坪、门卫控制车的2名保安，将下水井通开了，用水泥修了小区的路，更换了下水井盖子。在签订服务合同之前，管理协议中约定的事项都完成了。大家对服务满意，签订合同也都公示了，聘用物业是按法定程序聘用的。博文物业公司为小区清理楼道卫生、小区绿化、小区公共区域生活垃圾、修理草坪、门卫控制车的2名保安，最主要的是将下水井通开了，还用水泥修了小区的路，更换了下水井盖子。
冯密质证意见：对证人证言真实性部分有异议，证人陈述卫生打扫无异议，2016年卫生只收拾到3楼。马路确实修了，但还和以前一样，效果不好，还是一身灰尘。关于绿化，当时说栽了多少树，但现在没有多栽树，今年有对树木进行修剪，2016年没有进行修剪。对业主委员会成立的时间有异议，成立的具体时间为2013年的3月份，证人所述业主委员会成立全程录像，但我去洋浦社区进行了调查，但根本没有录像，没有选票，当时选举只有46人，没有相应依据。
博文物业公司质证意见：对证人证言真实性无异议。
本案经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
另查明：2016年3月10日，甲方一汽客车花园小区业主委员会与乙方博文物业公司签订《一汽客车花园小区管理协议》，约定：甲方于2016年1月5日与长春东皇物业管理有限公司解除物业服务合同，急需物业管理保障业主正常生活。因此聘请乙方管理甲方物业直至甲方与聘请的物业公司签订物业服务合同。一、乙方在《管理协议》履行期间，对小区内的全部共有设施设备查验，对破损的、不能使用的进行更换，对能修好的，进行维修使用；对小区监控系统进行查验，该维修的维修，该更换的更换；恢复小区照明。二、乙方在两个月内，清运完成小区积存的所有垃圾；尽快清除积水。三、乙方在此期间支出的费用，以实际支出为准。如果日后多数业主同意聘用乙方为小区物业管理企业，甲方与乙方签订物业服务合同，在此期间支出的费用，用2016年以后的物业费补偿；如果甲方另聘用物业服务企业，在此期间支出的费用，用在此期间的物业费补偿，不足部分甲方用2015年物业费补偿。四、乙方在甲方签订正式的物业服务合同之前，不能单方撤离小区，否则甲方不承担乙方支出的费用。
本院认为：
一、关于涉案物业服务合同效力问题。冯密主张小区业主委员会选举不合法，博文物业公司与业主委员会签订的物业服务合同广大业主不知情，物业服务合同无效。2016年5月21日一汽客车花园小区业主委员会与博文物业公司签订《物业服务合同》前，2016年2月下旬已实际进入小区为业主提供物业服务，该小区业主委员会主任王某某的证言及冯密提交的《聘用合同》能够相互印证，证明该事实。现没有证据证明冯密以小区业主委员会成立不合法为由拒绝博文物业公司提供物业服务，结合本案博文物业公司实际为小区业主提供了物业服务，业主已接受服务的事实，认定该物业服务合同合法有效。一汽客车花园小区业主委员会已在相关部门备案登记，冯密提供的一没看见客车花园业主明细仅有部分业主签名，没有具体内容，该组不能证明小区业主委员会成立不合法，故冯密的上述主张依据不足，本院不予支持。
二、关于冯密是否应支付给博文物业公司物业费及违约金的问题。冯密主张博文物业公司在2016年1月1日至5月26日间没有对小区提供物业服务，不应收取此期间的物业费。根据一汽客车花园小区业主委员会与博文物业公司签订的《管理协议》的约定“如果日后多数业主同意聘用乙方为小区物业管理企业，甲方与乙方签订物业服务合同，在此期间支出的费用，用2016年以后的物业费补偿。”小区业主委员会主任王某某证实“博文物业公司为小区清理楼道卫生、小区绿化、小区公共区域卫生生活垃圾、修理草坪、门卫控制车的2名保安，将下水井通开了，用水泥修了小区的路，更换了下水井盖子。在签订服务合同之前，管理协议中约定的事项都完成了。博文物业公司将原来陈旧的工作都作了，允许他们收取2016年的物业费。”且一汽客车花园小区业主委员会与博文物业公司在《物业服务合同》中约定物业服务合同期间为2016年1月1日至2018年12月31日。依据上述事实，博文物业公司收取2016年1月1日至5月26日间的物业费亦无不当。冯密主张小区管理混乱、卫生脏乱差，没有安保措施，博文物业公司未尽到合同义务，应减少物业费。小区业主委员会主任王某某证实“博文物业公司为小区清理楼道卫生、公共区域生活垃圾，小区绿化、修理草坪、门卫控制车的2名保安，将下水井通开，还用水泥修了小区的路，更换了下水井盖子。”而且业主丁荣斌亦证实“小区内垃圾能及时清理、有保安、公共照明正常”，故能够证实博文物业公司改造了物业服务合同约定的义务。冯密提供的照片为2017年3月18日拍摄，不能证明博文物业公司2016年提供物业服务情况，故本院不予采信。冯密主张普通住宅物业服务费应按每月每平方米0.55元收取，按0.9元收取没有依据。一汽客车花园小区业主委员会与博文物业公司在《物业服务合同》中约定住宅物业费每月每平方米0.9元。该约定不违反《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》“二级物业服务管理等级标准，普通住宅每平方米0.7-1.00元”之规定，而且小区业主委员会主任王某某证实该收费价格已向业主进行了公示，履行了相应程序，没有人提出异议。故冯密应按物业服务合同约定的价格支付物业费。冯密主张博文物业公司未出具过限期缴费通知，本人不存在违约行为，不应违约金。博文物业公司提交的缴费通知单、致业主的公开信以及小区业主委员会主任王某某证言能够证实已向业主就拖欠的物业费进行了催缴，冯密的主张事实依据不足，本院不予支持。据此，一审判决冯密向博文物业公司支付物业费及违约金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯密负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 王忠旭
代理审判员 张兴冬
二〇一七年九月七日
书 记 员 杨 雪