山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0481民初1225号
原告：王顺利，男，1980年4月16日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托诉讼代理人：付清彦，山东信雅律师事务所律师。
被告：闫宗显，男，1965年7月19日出生，汉族，居民，原籍枣庄市山亭区，现住滕州市。
委托诉讼代理人：闫吉登（曾用名闫吉高），男，1989年3月27日出生，汉族，个体工商户，系被告闫宗显之长子，住址同上。
委托诉讼代理人：夏青，山东善国律师事务所律师。
原告王顺利与被告闫宗显房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院作出（2012）滕民初字第4030号民事判决后，原告王顺利不服该判决，提起上诉。山东省枣庄市中级人民法院审理后，认为原判认定事实不清，适用法律错误，于2016年12月27日作出（2016）鲁04民终1041号民事裁定，裁定撤销本院作出的上述判决，发回本院重审。本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王顺利的委托诉讼代理人付清彦到庭参加了诉讼，被告闫宗显的委托诉讼代理人闫吉登、夏青亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王顺利向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告闫宗显签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告闫宗显返还房屋；3.判令被告闫宗显负担本案诉讼费用。事实和理由：2006年4月，被告闫宗显明知原告出卖的房屋及集体土地不能买卖却执意买受，违反了国家法律的规定，导致此合同无效的过错属于被告闫宗显。为此，诉至法院。
被告闫宗显辩称，与原告王顺利签订的房屋买卖合同已履行完毕，房屋所在地的滕州市北辛街道办事处东七里沟居民委员会（以下简称东七里沟居委会）已划归城市规划区，集体经济组织成员已转化为城镇居民，因而该合同合法有效；原告王顺利的起诉已超过诉讼时效，且被告进行了翻建、扩建，其诉求返还的房屋已经拆除，客观上已经不能返还；案涉房屋已列入山东省2017年第二批棚户区改造项目，具有拆迁升值的可能，原告王顺利的诉求违反民法的诚实信用原则且会导致被告闫宗显一家老少7口居无定所；因而请求法院驳回原告王顺利的诉求。
经审理查明：2006年4月2日，原告王顺利及其父王哲俊（王折俊）作为甲方，被告闫宗显作为乙方签订房屋买卖合同1份，约定：甲方由家庭析产所得房产1处，经东七里沟居民曹立军介绍自愿卖与乙方。房屋坐落在东七里沟村西组，善国路路东约30米，东邻秦洪具、南接东西向10米宽大路，北靠东西向5米宽小路。房屋为砖混结构，全部建筑面积约为206㎡，水电设施完好。房屋占地面积210㎡（14乘15），连院西栽植树木同时转让乙方。房屋及土地使用权、现有设施、树木等总计价款318000元，其中18000元作为押金，待土地使用证过户完成之日支付，过户、过户前的费用由甲方负担。甲方的房屋产权及土地使用权由甲方所在村委会提供证明，并由其主要亲属签字认可。房屋交付前，甲方向乙方交付土地使用证和房屋准建证。房屋买卖后，如因甲方产权不实或其亲属间发生争论，造成买卖无效乙方退房的后果，甲方赔偿乙方的经济损失：1、买房价款；2、增设建筑物的市场价值；3、评估后的房地产增值款；4、搬迁费用。房屋买受后，因国家占用、拆迁而获得的赔偿款归乙方享有。房屋所有权人王传荣的继承人王国莲等8人签名确认放弃继承，曹立军、代建作为见证人亦予签名。之后，被告闫宗显将购房款318000元支付给了原告王顺利，原告王顺利亦将集体土地使用证、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表、滕州市私有房地产初始登记申请书及房屋交付给了被告闫宗显。
2007年1月27日，经原告王顺利介绍，被告闫宗显决定由李玉凯以包工包料的方式对诉争房屋进行翻建和扩建。底层西2间已经拆除，东2间进行了加固和改造，并新建了第2层，建筑面积扩增至450㎡左右。2009年5月20日，被告闫宗显长子闫吉登的户口迁至东七里沟居委会×号（即诉争房屋所在地），并登记为户主。2009年6月23日，闫吉登以诉争房屋作为经营场所办理了字号为“滕州市吉庆便利店”的个体工商户营业执照，并经营至今。2009年11月25日，东七里居委会收取闫吉登修路集资款2000元；2011年1月21日，该居委会又收取被告闫宗显三项电线路改造集资款500元；2015年1月28日，该居委会再次收取闫吉登水电路公共设施建设捐款及物业卫生清理费1500元。2012年9月3日，原告王顺利以房屋买卖违反法律规定为由诉至本院。2013年10月10日，原告王顺利申请对案涉房屋的现有价值和事实营业进行评估。本院委托山东中亿源资产评估事务所进行了评估，该所于2014年5月12日出具资产评估报告书：资产评估基准日为2013年11月14日，资产评估值为807953.90元。评估报告的使用有效期自2013年11月14日至2014年11月13日止。该所并收取原告王顺利评估费40000元。庭审中，原告王顺利并未主张该费用由被告闫宗显负担。2015年6月16日闫吉登之妻陈靖的户口已迁至东七里沟居委会×号。闫吉登、陈靖之子闫业成、之女闫业菡的户口亦于2015年2月登记在此处。上述4人分别办理了滕州市居民基本医疗保险。庭审中，被告闫宗显的委托诉讼代理人闫吉登表示现1家老少7口人在诉争房屋居住经营，并未分家析产，其并不申请以第三人的身份参加诉讼。
另查：被告闫宗显于1997年8月26日将其坐落于枣庄市山亭区冯卯镇万庄村的宅基地（房屋3间及木材等）以19600元的价格转让给本村村民闫宗对，现在该村无宅基地及房屋。2017年3月30日，滕州市国土资源局不动产登记中心给被告闫宗显出具证明1份：截止到2017年3月30日09：45：17，闫宗显、赵兰美、闫吉登、闫吉庆、陈靖、闫业菡、闫业承在滕州市无房屋权属登记信息。本院于2013年5月16日对原告王顺利之父王折俊进行了调查，其回答“我儿子王顺利卖房后，在村里就是东七里沟居委会买地基，又盖了房屋，还住在该居。”
再查：2002年11月12日，滕州市人民政府以滕政发[2002]81号文件下发了《滕州市人民政府关于公布调整后的全市村（居）民委员会标准名称的通知》：滕州市城郊乡东七里沟村村民委员会更名为滕州市北辛街道东七里沟居民委员会。2016年8月5日，山东省住房和城乡建设厅，山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源局以鲁建住字[2016]13号下发了《关于公布2017年第二批棚户区改造任务分解落实项目的通知》，该通知载明：枣庄市等市上报的包括东七里沟区域改造的第二批棚改计划的574个项目、270646套（户）予以公布。东七里沟居委会于2016年12月28日给原告王顺利出具证明1份：闫吉登（身份证号）于2009年5月将户籍迁入我村，不享受我村老户居民同等分配待遇。
又查：本院经向滕州市国土资源局调查，该局口头答复虽然滕州市城郊乡东七里沟村村民委员会已于2002年11月更名为滕州市北辛街道东七里沟居民委员会，但案涉房屋的土地性质仍为集体所有，并未变更为国有土地。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、建房合同书、证明等证据在卷为凭。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权形式。具有以下特点：第一，宅基地的所有权归集体。第二，宅基地使用权的主体是特定的农村居民。特定的宅基地仅限于农村本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。第三，宅基地使用权具有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。第四，宅基地使用权具有极强的福利和保障性质。农村居民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳了很少的费用。在界定集体经济组织成员资格时，要在现行法律的框架内，综合考量当事人生产、生活状况、户口登记状况及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以综合认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质要件。被告闫宗显于2006年购买原告王顺利的诉争房屋后一家人居住经营至今，虽然其家庭成员包括其长子闫吉登、儿媳陈靖、孙子闫业成、孙女闫业菡的户口均登记在案涉房屋所在地（即东七里沟居委会×号），由于政策执行的滞后及行政执法的差异，案涉土地的性质仍为集体所有，并未变更为国家所有，且上述4人并非东七里沟居委会这一集体经济组织的成员。因而本案原告王顺利与被告闫宗显于2006年4月2日签订的房屋买卖合同，虽然双方均为完全民事行为人，出于自愿，意思表示真实，约定的权利义务关系明确，但因买卖双方并非同一集体经济组织的成员，因而买卖的宅基地及房屋违反了法律、行政法规及政策的禁止性规定，故该合同为无效合同。因而原告王顺利诉求本院确认与被告闫宗显签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、第七条“民事活动应当尊重社会公德”及《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”之规定，当事人进行民事活动不仅要遵守法律，而且还要符合公序良俗及诚实信用原则。公序良俗即公共秩序与善良风俗的简称，公共秩序谓为国家社会之存在及其发展所必要的一般秩序，而善良风俗谓为社会国家之存在发展所必要的一般道德。民法的公序良俗原则在本质上是道德原则的法律化，一方面是指民事主体在参与民事活动时，在不违背法律强制性规则的条件下，可以以公共秩序的一般要求和善良风俗习惯进行民事行为；另一方面，民事纠纷的裁决者在法律规定不足或不违背强制性法律规范的条件下，可以适用公共秩序的一般要求与善良风俗习惯处理纠纷。诚实信用原则是公民在社会经济活动中应当遵守的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容。它要求民事主体在民事活动及诉讼活动中要恪守诺言，诚信不欺，不因追求个人利益而损害社会或他人利益，这在《中华人民共和国民事诉讼法》中亦有
规定，这是以道德规范为基本内容的法律原则。原告王顺利在与被告闫宗显签订房屋买卖合同且已实际履行达11年之久的情形下，面对房地产市场价格普遍上涨且即将拆迁的现状，其又以转让集体所有的宅基地违反法律规定为由诉求被告闫宗显返还房屋，意图获取房屋拆迁的增值利益，因为“任何人不得从其不法行为中获利”，其行为有悖民法的诚实信用原则及公序良俗原则，法律应对这种不正当行为进行否定性评价。被告闫宗显及其家人在诉争房屋已实际居住长达11年之久，并开展经营活动，且在户籍所地在枣庄市山亭区冯卯区万庄村及滕州市均无房屋，如判决返还房屋将导致被告闫宗显一家老少7口居无定所，这不仅有违民法的公平正义原则，而且会助长不法行为，还会破坏整个社会的法治秩序和诚信基础。加之原告王顺利在东七里沟居委会有固定住所，被告闫宗显已对诉争房屋进行翻建、扩建，案涉的4间房屋大部分已不存在，原告王顺利诉求返还房屋已不具备实现的可能。如果返还将会给作为买受人的被告闫宗显造成更大的损失，因而此种情况属于《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的没有必要返还的情形。又因在诉争房屋买卖合同的履行过程中作为房屋买受人的被告闫宗显也支付了相应的对价，故亦不存在折价补偿的问题。因而依据本案的具体状况，原告王顺利诉求被告闫宗显返还房屋应予驳回。
综上所述，“法乃善良与公正之术”。因而法官审理民事案件，不仅要以严谨的法理彰显司法的理性，而且还要以练达的情理展示司法的良知，更要以平和的姿态体现司法的温度。从而提高裁判的公正性和社会的认同度。原告王顺利诉求确认与被告闫宗显于2006年4月2日签订的房屋买卖合同为无效合同，于法有据，本院予以支持。其诉求被告闫宗显返还房屋，依本案的具体状况，基于社会公德和诚实信用原则之考量，予以驳回。对于原告王顺利所交纳的40000元评估费一节，由于原告王顺利在庭审时未主张由被告闫宗显支付，这是其行使民事处分权的体现，为法律所允许和社会所倡导，故本院不作审理。“徇人情而违法意，不可也；守法意而拂人情，亦不可也。权衡于二者之间，使上不违于法意，下不拂于人情，则通行而无弊矣。”依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、原告王顺利与被告闫宗显于2006年4月2日签订的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告王顺利的其他诉讼请求。
案件受理费6070元，由原告王顺利和被告闫宗显各负担3035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 侯成文
审判员 蒋继伟
审判员 罗 璇
二〇一七年四月十八日
书记员 杨 利