广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民初字第925号
原告：易著胜。
原告：于才玉。
两原告共同委托代理人：黄新朋，广西利业律师事务所律师。
被告：张得妹（曾用名张德妹）。
被告：易书增。
被告：易著岑。
三被告共同委托代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。
原告易著胜、于才玉与被告张得妹、易书增、易著岑农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月23日、2015年1月22日分别公开开庭进行了审理，二原告易著胜、于才玉及委托代理人黄新朋、二被告张得妹、易书增及委托代理人周海鹏到庭参加诉讼。在本案的审理过程中，易著胜、于才玉于2014年10月24日向本院提交了房产测绘及评估申请，要求对涉案的桂林市秀峰区甲山街道办事处桥头村房屋第二层市场价值进行测绘并评估，本院依法分别委托桂林卓信房地产测绘有限公司和广西中实房地产评估顾问有限公司对上述房产进行测绘及评估。双方申请庭外和解两个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告易著胜、于才玉诉称：1997年5月16日，原告易著胜与三被告签订了《房屋买卖契约》，约定三被告将其位于桂林市甲山乡桥头村公所芙蓉山脚下的自建房屋第二层（面积约49.47平方米）作价10000元卖给易著胜。当时该房屋为清水房，水电不通，也没有厕所。原告购得后，为方便使用，先后花去20000元整修房屋，其中包括装修费7000元、通水通电4000元，另经三被告同意添附了两个厕所（一层和二层各一个，共约6平方米）支出3000元和一个厨房支出6000元。后因《房屋买卖契约》被法院判决无效，根据原告购买房屋支出的整修费用以及房屋现值与原购买时的差异情况，请求判决：一、三被告返还原告购房款10000元并赔偿原告经济损失100000元，合计110000元；二、本案诉讼费、鉴定费由三被告承担。
原告易著胜、于才玉对其主张的事实在举证期限内提供的证据有：1.《房屋买卖契约》复印件，证明双方关于涉案房产达成的买卖合同关系；2.（2013）秀民初字第566号民事判决书以及（2014）桂市民四终字第300号民事判决书，证明双方的上述房屋买卖合同被法院确认无效的事实；3.照片四张，案涉房产第二层的客观状况；4.证人唐某的证词一份，证明案涉房产第二层厕所和厨房系原告所建；5.《房产测绘成果报告》以及《房地产评估报告》，证明案涉房产第二层现值情况。
被告张得妹、易书增、易著岑辩称：原告起诉无事实和法律依据。一、《房屋买卖契约》系易书增与原告私下签订的协议，但未收到过原告10000元购房款，作为房屋所有权人的张得妹亦未收到该款；二、原告主张的整修房屋、添附厕所及厨房均不属实，事实上该房屋的土地使用面积仅有41平方米，故符合规定的房屋建筑面积也不能超过40平方米。根据同等路段房屋的估价，每平方米仅约500、600元左右，被告房屋座落于山脚下，且已修建20年有余，故该房屋第二层价值不应超过20000元；三、合同被法院判决无效，双方均有过错，应各自承担50%的责任，且原告已在该房屋居住17年有余，其房屋占用费可与原告主张的费用和损失相低。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张得妹、易书增、易著岑对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：房产估价结果确认表（复印件），证明同地段房屋价格在每平方米500至600元左右。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3、5真实性无异议，但认为证据1-《房屋买卖契约》不能证明房款已向被告支付。鉴于双方对上述证据的真实性无异议，本院亦对上述证据的真实性予以确认，并对其内容所反映的客观事实予以确认。
被告对原告提供证据4-证人唐某的证词不予认可，认为证人未出庭作证。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，因证人唐某未出庭，故本院对此证据不予确认。
原告对被告提供的证据-房产估价结果确认表不予认可，认为系复印件。本院认为，该证据无原件核对，故本院对此不予确认。
综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实：1987年，被告向当时的桂林市郊区甲山乡人民政府申请在甲山乡桥头村建房，经批准后于1987年5月8日取得了桂林市郊区甲山乡人民政府房屋建筑证，被告遂在桂林甲山乡桥头村自建房屋二层，并于1994年3月20日日取得了桂秀集用（1994）字第5642号使用面积为61.5平方米的集体土地使用证。
1997年5月16日，原告与被告签订了一份房屋买卖协议，载明：“立尽契卖房屋字人桂林市甲山乡桥头村公所，芙蓉山脚下亲伯伯易书增、伯母张德妹、弟易岭（即被告易著岑）今有私人房屋一座第二层三间厅房面积共四十九点四七平方，阳台十八点六平方，楼梯六点九四平方，楼顶三十四点四五平方，雨瞻四平方，高三点二米，下地层由瞻梯下路过（楼顶、楼梯公用过路晒衣），全家协商同意出卖向至。易著胜侄应言承买时值价房屋价银币壹万元整。即日币契两交清楚，并无下欠分厘。自卖之日后任由买主择日居住后，出卖人等不得异言别说，又不得翻悔另生枝节，不得抽卖等。口恐无凭，特书卖契一纸，付与买主收执，永远存照为凭。公元一九九七年五月十六日。出卖房屋人易书增、张德妹、易岭。在场作证人张某、易某。代笔李某某字”。协议签订后，原告易著胜遂入住甲山街道办事处桥头村房屋第二层并居住至今。1999年，原告于才玉因与易著胜结婚，一并入住甲山街道办事处桥头村房屋第二层并居住至今。另，原告入住该第二层房屋后，为方便生活，经被告允许在第一层被告的厨房里改建了一个厕所供双方使用。尔后，原告又陆续在二层加建了一间厨房Ⅰ（含厕所）。被告后因一层厨房的采光受影响无法使用，亦在二层原告厨房旁另行加建了一间厨房Ⅱ。
查明，被告张得妹的户籍所在地为桂林市秀峰区甲山街道办事处张家村。原告于才玉、易著胜系夫妻关系，于才玉的户籍所在地为桂林市秀峰区甲山街道办事处新华村。原告易著胜于2001年将其户口迁入甲山街道办事处新华村。易著胜自述其户口于1992年从全州迁入甲山乡东莲村委，2001年因结婚迁入甲山街道办事处新华村。被告张得妹与易书增系夫妻关系，被告易著岑系张得妹与易书增的儿子，易书增系原告易著胜的伯父。
查明，2013年5月23日，张得妹以上述房屋买卖契约无效为由，起诉至本院。本院经审理作出（2014）秀民初字第566号民事判决书，认定根据“地随房走”的原则，转让第二层房屋必然涉及宅基地，但案涉房屋属于甲山街道办事处桥头自然村的农村住房，而易著胜在签订房屋买卖协议时并不是该村村民，且买卖协议未经村集体同意并办理相关审批手续，违反当时法律强制性规定，故判决双方的房屋买卖协议无效，该第二层房屋应退还张得妹。易著胜、于才玉不服上诉至桂林市中级人民法院，该院于2014年8月25日出作（2014）桂市民四终字第300号民事判决书予以维持一审判决。原告易著胜、于才玉遂另行向本院起诉，提出如前所诉。
同时查明，经原告申请，本院依法委托桂林卓信房地产测绘有限公司对案涉第二层房屋面积进行测绘，该公司出具的房产测绘成果报告书中载明：第二层房产建筑面积合计87.18平方米，其中第二层住宅建筑面积49.34平方米、阳台9.07平方米、第二层楼梯4.22平方米、加建厨房Ⅰ（含厕所）8.76平方米、加建厨房Ⅱ9.76平方米、第二层楼梯6.03平方米。阳台、楼梯面积均已减半测绘。另，本院经依法委托广西中实房地产评估顾问有限公司对第二层房产进行价值评估，该公司出具的房产估价报告载明：测绘建筑面积87.18平方米，除去加建厨房Ⅱ9.76平方米，估价建筑面积为77.42平方米，房产单价为每平方米806元，总价值为：62400元。
本院认为，本案的主要争议焦点为：合同被确认无效后，双方的过错承担比例以及被告是否应赔偿原告的经济损失和赔偿数额的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告明知原告非本农村集体经济组织成员，而仍向原告转让其农村住宅，存在过错，应承担相应的过错赔偿责任。反之，原告明知其亦非被告农村集体经济组织成员，仍然受让案涉房产，亦存在过错，双方的过错责任承担比例应各为50%。被告辩称，原告未向其支付10000元的购房款，故双方的房屋买卖合同并没有实际履行，其仅是考虑大家都是亲戚才让原告居住至今。本院认为，原、被告共同居住生活同一地址长达十余年之久，若原告未按约定支付购房款10000元，则其应当向原告提出退还房屋或是支付房款履行合同的请求，但被告在此十余年中一直未提出任何异议，其做法不符合常理，故其辩解意见，本院不予支持，因双方的房屋买卖合同被确认无效，故被告因将收取的房款10000元返还给原告。而原告的经济损失则为案涉房产的增值差异损失。虽然被告转让的是第二层房屋，但根据房地不可分的原则，转让房屋的同时必然涉及宅基地的转让，双方的房屋买卖协议买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，故原告的房款亦应包含关于土地使用权的价值部分。案涉第二层房产的评估报告未包括房屋的宅基地使用权价值，故依公平原则和考虑原告对房屋的改建行为，按评估的房屋价值酌情予以多支持部分，故被告应赔偿原告房屋损失62400元×50%=31200元，本院酌情予以支持50000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告张得妹、易书增、易著岑返还原告易著胜、于才玉购房款10000元；
二、被告张得妹、易书增、易著岑赔偿原告易著胜、于才玉房屋损失50000元；
三、驳回原告易著胜、于才玉的其他诉讼请求。
本案件受理费2500元，因适用简易程序减半收取1250元，房屋测绘费800元、评估费624元，合计2674元（原告已预交），由原告易著胜、于才玉负担1230元，由被告张得妹、易书增、易著岑负担1444元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及延迟履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2500元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 蒋 峰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 屈斐琳
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