湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1281号
上诉人（原审被告）：永州圆东投资置业发展有限公司。
法定代表人：周进虎。
诉讼代表人：永州圆东投资置业发展有限公司管理人湖南人和人（永州）律师事务所。
委托诉讼代理人：张岳。
被上诉人（原审原告）：雷月明。
委托诉讼代理人：肖耘。
上诉人永州圆东投资置业发展有限公司（以下简称圆东公司）因与被上诉人雷月明商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
圆东公司上诉请求：依法撤销原判，请求驳回起诉或发回重审，本案诉讼费由雷月明承担。理由：1、一审法院认定事实错误，定性不准，适用法律不当，本案所签订的《商品房买卖合同》是因双方的民间借贷引起的，在圆东公司未能履行到期债务而在被迫的情况下签订的合同，未经双方当事人协商，只是圆东公司在后面签字栏内签字，再由雷月明自行按格式合同内容相应栏内填写的金额、面积、日期，雷月明在填写后，也未将该合同文本交由圆东公司，合同无效；2、该合同约定的款项是民间借贷的款项，该民间借贷未经双方结算和对账，系由雷月明个人认定的债务金额，且明显超出了合同价款，双方未终止借款合同关系；3、一审判决违反法律程序，应依法撤销。一审法院受理该案之后，圆东公司已及时将永州市中级人民法院裁定书送达了一审法院，请求一审法院中止诉讼，但一审法院拒绝接受圆东公司的请求。
雷月明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法维持一审判决。
雷月明向一审法院起诉请求：1.判令圆东公司立即将雷月明购买的位于冷水滩区西区路书香名邸XX栋（第XX栋）8层801至805号、9层901至905号房屋交付给雷月明；2.判令圆东公司在合同规定的期限内为雷月明办妥上述房屋的不动产权属证书，并交付给圆东公司；3.判令圆东公司从2017年1月1日起按雷月明已交的总房款3,808,630元为基数，并按每日百分之一的标准向雷月明支付违约金，至实际交房之日止；4.本案诉讼费由圆东公司负担。
一审法院认定事实：圆东公司系周进虎成立的自然人独资有限责任公司。2013年下半年，周进虎以圆东公司在冷水滩区西区路书香名邸购买土地，需要资金为由，向雷月明借款。此后，雷月明共向周进虎提供了五笔借款，均约定月利率为3%，其中：2013年9月11日，雷月明通过银行转账借给周进虎20万元。此笔借款周进虎从未还本付息，双方只是于2014年9月11日进行了一次结算，由周进虎重新向雷月明出具了落款时间为2014年9月11日，借款金额为50万元，月息为3%的借条一张；2013年12月13日，雷月明转账借给周进虎5万元，以现金方式借给周进虎15万元，共计20万元。此笔借款，周进虎于2014年12月25日向雷月明支付了2013年12月13日至2014年12月12日期间一年的利息7.2万元，并重新向雷月明出具一张落款时间为2014年12月13日，借款金额为20万元的借条一张；2014年3月1日雷月明转账借给周进虎40万元，以现金方式借给周进虎10万元，共计50万元。此笔借款双方于2015年3月1日结算，周进虎重新向雷月明出具落款时间为2015年3月1日，借款金额为50万元、月利率为3%的借条一张，并于2015年4月11日向雷月明支付了2014年3月1日至2015年2月28日期间一年的利息18万元；④2014年3月6日，雷月明转账借给周进虎100万元。2015年3月6日双方对此笔借款进行结算，因周进虎无力给付当年度利息，遂将36万元应付利息计入借款本金，由周进虎重新向雷月明出具落款时间为2015年3月6日，借款金额为136万元，月利率为3%的借条一张；⑤2014年7月1日雷月明转账借给周进虎9.7万元，以现金方式借给周进虎3000元，共计10万元。此笔借款周进虎未支付利息，双方也未进行结算。后雷月明多次向周进虎催收借款本息，周进虎均无钱偿还。经双方协商，雷月明同意周进虎将其公司开发建设的书香名邸的商品房抵偿到期债权，双方遂以周进虎出具的借条上的借款金额为基数，按月利率3%计息至2016年4月1日。之后周进虎以圆东公司名义与雷月明分别签订了十份《商品房买卖合同》，将书香名邸XX栋(第XX栋)801-805、901-905号十套商品房出售给雷月明，以抵偿雷月明的到期债务。上述合同的主要内容为：1.圆东公司将其以出让方式取得的、坐落在冷水滩区西区路北侧、传芳路西侧（土地使用权证号为（2106）永冷国用第XXX号）、土地面积为611平方米土地上建设的书香名邸XX栋（即第XX栋）二单元801、805、901、905号房（预测建筑面积均为127.98㎡），803、804、903、904号房（预测建筑面积均为98.68㎡），802、902号房（预测建筑面积均为89.22㎡）出售给买受人雷月明；2.房屋的出售单价为3510元/每平方米，其中801、805、901、905号房为449,209.8元/套，803、804、903、904号房为346,366.8元/套，802、902号房为313,162.2元/套；3.付款方式为以物抵债，即买受人对出卖人享有到期债权，出卖人以此套房抵偿买受人的到期债权（抵偿的债权金额即为每套房屋的总价款）；4.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，逾期交房，则由出卖人从约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，以买受人支付的房价款为基数，按每日万分之一计付违约金；5.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人要求解除合同，也可不要求解除合同。此外，合同还对双方的其他权利义务事项作了相关约定。圆东公司在卖受人处盖章，圆东公司的法定代表人周进虎在法定代表人处签名，雷月明在买受人处签名。合同签订后，至2016年12月31日约定的交房时间届满，圆东公司未能依约将上述房屋交付给圆东公司，遂酿成本纠纷。
一审法院认为，圆东公司的法定代表人周进虎对于在签订本案所涉《商品房买卖合同》之前，向雷月明借款用于圆东公司购买冷水滩区西区路土地的事实并无异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，上述借款应由圆东公司及周进虎共同承担清偿责任。双方于2016年3月28日对借款进行结算的行为，应视为对借款期限届满的一致意思表示。此次结算后，圆东公司应及时向雷月明履行偿还借款本息的义务。因圆东公司不能清偿到期借款，经双方协商一致，同意终止借款合同关系，重新建立商品房买卖合同关系，将原借款本息转为购房款，由此双方签订《商品房买卖合同》。圆东公司将其开发的书香名邸十套、预测总建筑面积为1085.08平方米的商品房，按3510元/每平方米的单价，总计价款为3,808,630.8元的价格出售给雷月明。双方的上述一系列民事行为，与《中华人民共和国担保法》第四十条规定的流质抵押存在本质上的区别，首先本案双方签订的《商品房买卖合同》发生在双方的借款结算之后，其次从双方签订的《商品房买卖合同》的内容来看，是将雷月明的到期债权转为购房款，并非将房屋作为担保，该买卖合同不具备担保性质。同时，圆东公司虽主张上述合同系受雷月明胁迫所签订，但未提交有效证据予以证实，亦未在法定的一年时间内申请撤销，故根据民事主体之间的民事意思自治原则，法院依法认定本案所涉《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律强制性规定，系依法成立之有效合同，对双方均具有约束力。圆东公司提出的合同无效的抗辩观点，于法无据，依法不予采信。根据合同约定，圆东公司应于2016年12月31日前交房，于2017年3月31日前为雷月明办证，故对雷月明要求圆东公司交房并办理权属证书的诉请，依法予以支持。另圆东公司逾期交房办证，已构成违约，依据合同约定应从2017年1月1日起按已交购房款每日万分之一的标准计付违约金，雷月明诉请按每日百分之一的标准计付违约金，超出了合同约定标准，对其超出部分，不予支持。雷月明已交付的购房款应为实际借款本金及按法定标准计算的利息之和，庭审中，圆东公司对于借款的金额提出如下异议：2014年9月11日借款金额为50万元的借条，该笔借款实际为2013年9月11日雷月明转账支付的20万元借款；2014年12月13日借款金额为20万元的借条，该笔借款实际为雷月明转账支付的2013年12月13日的5万元借款；2015年3月6日借款金额为136万元的借条，该笔借款实际为雷月明转账支付的2014年3月6日的100万元借款。经审查，上述三笔借条上载明的借款时间，与雷月明提交的银行明细单中的转账时间，除年份相差一年外，月份和日期均相互吻合，庭审后雷月明又向法院提交了2013年12月13日取款13.8万元的凭证二张，以证实其2013年12月13日除转账给付周进虎5万元外，另以现金方式给付周进虎15万元，对此金额圆东公司在庭审后的质证中予以了认可，结合2014年12月25日周进虎向雷月明支付的7.2万元利息的事实（按双方约定月利率3%计算，该笔7.2万元的利息即为20万元借款一年的应付利息20万元×3%×12个月），对2013年12月13日雷月明共借给周进虎及圆东公司20万元的事实，法院予以确认。对圆东公司就其他借款金额提出的异议，因雷月明未提交有效证据予以佐证，法院依法予以采信。据此，圆东公司向雷月明的借款为2013年9月11日的20万元、2013年12月13日的20万元、2014年3月1日的50万元、2014年3月6日的100万元、2014年7月1日的10万元，上述借款本金共计为200万元，按月利率3%计息至2016年4月1日，其中2013年9月11日的20万元的应付利息为18.4万元（20万元×3%×31个月－20万元×3%÷30天×10天）；2013年12月13日的20万元的应付利息为16.56万元（20万元×3%×28个月－20万元×3%÷30天×12天），减去已支付的一年利息7.2万元，尚应支付的利息为9.36万元；2014年3月1日的50万元的应付利息为37.5万元（50万元×3%×25个月），减去已支付的一年利息18万元，尚应支付的利息为XX.5万元；④2014年3月6日的100万元的应付利息为74.5万元（100万元×3%×25个月－100万元×3%÷30天×5天）；⑤2014年7月1日的10万元的应付利息为6.3万元（10万元×3%×21个月）。上述借款本息合计应为328.06万元（其中借款本金为200万元、利息为128.06万元），此款即应认定为雷月明已付的购房款。雷月明主张已付的购房款即为合同约定的购房总价，系将部分利息计入本金重复计息所得，该计算方式超出了法定标准，对其超出部分，不予支持。故根据双方合同约定的3,808,630.8元购房总价，基于公平原则，剩余的购房款528,030.8元（3,808,630.8元－3,280,600元）应由雷月明在圆东公司履行交房、办证义务后，向圆东公司缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永州圆东投资置业发展有限公司在本判决生效后十日内将其开发的、位于永州市冷水滩区西区路“书香铭邸”XX（第XX栋）801号、802号、803号、804号、805号、901号、902号、903号、904号、905号房屋按合同约定的交房标准，交付给雷月明，并为雷月明办妥不动产登记证交付雷月明；二、永州圆东投资置业发展有限公司从2017年1月1日起按雷月明已交3,280,600元购房款的每日万分之一的标准向雷月明计付逾期交房违约金，至房屋按约定标准交付给雷月明时止；三、雷月明在永州圆东投资置业发展有限公司履行完毕上述第一项的义务后十日内，向永州圆东投资置业发展有限公司缴纳剩余的购房款528,030.8元；四、驳回雷月明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，减半收取200元，财产保全费2000元，由永州圆东投资置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。另查明，2017年4月1日，本院受理了圆东公司破产清算一案，2017年5月15日，雷月明以本案一审判决向圆东公司申报破产债权。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，首先，本案争议焦点为本案是按商品房买卖合同纠纷案由还是按民间借贷纠纷案由审理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，雷月明借款给圆东公司，圆东公司写下借条，时间最近的借条为2014年7月1日，经多次催还双方于2016年3月28日结算签订《商品房买卖合同》。双方形成民间借贷关系时并未签订买卖合同作为担保，而是在借款不还的情况下以借款抵购房款重新签订商品房买卖合同。故本案不适用于以上司法解释的规定，该商品房买卖行为应认定为合法有效，圆东公司提出该合同无效无法律依据。其次，本案圆东公司与雷月明之间的商品房买卖合同关系是否成立需要通过诉讼的程序来确认下来，圆东公司在法院受理破产清算案中已经指定了管理人，管理人可以代表圆东公司参与诉讼，本案不应中止审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对圆东公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人永州圆东投资置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 曾 忞
代理审判员 张向安
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。