广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初16561号
原告刘杰，男，1981年9月25日出生，汉族，住湖南省道县，
委托代理人刘晓丰，广东今久律师事务所律师。
委托代理人张卫红，广东今久律师事务所律师。
被告东莞市国香物业投资有限公司，住所地：东莞市东城区东泰社区东莞大道19号鼎峰国际广场1栋办公2001、2003、2007号，统一社会信用代码：91441900663311539Y。
法定代表人张远，总经理。
被告东莞市卓越房地产开发有限公司，住所地：东莞市东城区东莞大道19号鼎峰国际广场1栋2006号，统一社会信用代码：91441900594082751A。
法定代表人李华，总经理。
被告卓越置业集团有限公司，住所地：深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码：91440300618863254U。
法定代表人李华，董事长。
上述三被告的共同委托代理人邓凤歧，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上述三被告的共同委托代理人赖芳芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原告刘杰诉被告东莞市国香物业投资有限公司（以下简称“国香公司”）、东莞市卓越房地产开发有限公司（以下简称“卓越房地产公司”）、卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托代理人刘晓丰、张卫红，被告国香公司、卓越房地产公司、卓越集团的共同委托代理人邓凤歧、赖芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杰诉称，2014年9月18日，刘杰与国香公司签订《商品房买卖合同》，约定刘杰向国香公司购买位于东莞市东城区××商业广场××号商业楼商业2005号之商铺（以下简称“案涉商铺”），购买价为997601元。刘杰已依约支付房款及各项税费，履行了相关义务。在刘杰决定购买案涉商铺之前的一段时间内，三被告通过媒体、宣传资料、户外广告、现场模型、路线图与陈述、网络和微信宣传、推介会等方式，铺天盖地地宣传称卓越商业广场地下负一层与东莞地铁R2线东城站无缝接驳，属于真正的“地铁上盖街铺”，地铁客流可直接引入项目商业内部，并将通过空中彩贝连廊与万达广场、世博广场相互贯通。三被告利用宣传手段，还在卓越商业广场门前搭建了四个与地铁出口站台常见造型相仿的透明通道，三被告公司的销售人员告知该通道即为地铁出口。销售人员引领顾客察看卓越广场与万达广场之间正在挖掘的深坑，表示此为进行中的地铁站口和通道工程。这令刘杰对被告的宣传深信不疑，成为刘杰作出商铺投资决定的重要因素，刘杰也因此才接受了三被告要求的比周边同地段同等商铺价格高出许多的购买价。但当卓越商业广场商铺即将交付、东莞地铁R2线即将开通时，三被告所作出的宣传和承诺完全未能兑现，卓越商业广场既没有接驳地铁站口，也没有与万达广场、世博广场贯通一体的任何设施。三被告所作出的宣传均是虚假，上述模仿地铁站口搭建的“地铁通道”和展示的深坑，均为三被告为达致欺诈、误导顾客的目的而故意为之的。另，东莞地铁的相关规划、建设及全线站名站点、R2线东城站主体结构，早在三被告销售商铺的两年以前（2012年）即已完成。三被告为销售商铺而作出虚假宣传，诱使刘杰作出错误的购买决定。是否接驳地铁口是对房价尤其是商铺价格构成重大影响的因素，三被告明知不可能接驳地铁口而故意欺诈的行为令刘杰投资目的落空，预期利益丧失，并导致案涉商铺价值显著贬损。根据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告在销售商铺时对商铺相关设施作出宣传和承诺具有约束力，被告应依法对其违约行为承担违约责任，请求法院判令：1、解除刘杰与国香公司签署的编号为2014091837A9DC377038的《商品房买卖合同》；2、三被告共同返还购房款997601元给刘杰；3、三被告共同返还契税、维修资金、律师费、印花税、交易手续费、焦点爱家卡费用及其他杂费共64638.03元给刘杰；4、三被告共同向刘杰支付房款和各项税费的利息，利息以房款和各项税费的总额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从付款之日起计算至实际清偿之日止；5、三被告共同赔偿刘杰299280.3元（按照购房款的30%计算）；6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告国香公司辩称，一、国香公司有关案涉商铺的销售广告和宣传资料为“要约邀请”，不构成双方签订的《商品房买卖合同》的内容，刘杰以此为由要求解除合同没有事实和法律依据；二、国香公司的宣传资料中对开发项目周边公共配套、交通远景的描述属于正常的商业广告宣传，并不构成虚假宣传，东莞地铁R2线已经开通运营，被告项目临近地铁东城站出口，位于世博和万达商圈之间，称为“地铁上盖街铺”并没有错，且万达广场二层与卓越广场二层之间，已经由东城区政府施工的空中“彩贝连廊”连接；三、刘杰以“是否接驳地铁口”作为其购买案涉商铺的“重大影响因素”，没有任何事实依据。
被告卓越房地产公司、卓越集团辩称，被告卓越房地产公司、卓越集团不是《商品房买卖合同》的主体，不是本案适格的被告。
经审理查明，位于东莞市东城区恒盛路1号卓越商业广场系由国香公司开发销售。国香公司在售楼宣传资料上登载广告“东城中心地铁口30-100㎡地铁街铺”、“地铁上盖街铺”、“东城中心地铁上盖综合体”、“负一层与地铁R2线无缝接驳”等内容。
2014年9月18日，刘杰与国香公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘杰向国香公司购买位于东莞市东城区××商业广场××号商业楼商业2005号房，该商品房的用途为商业，建筑面积51.21平方米，房屋单价34164.42元，房屋总价款为997601元。其中合同第八条交付期限约定，国香公司应当在2016年5月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房具备经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给刘杰使用。合同第九条逾期交房的违约责任约定，国香公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付刘杰使用，刘杰不退房，房屋买卖合同继续履行，国香公司因逾期交付房产所承担的违约金不超过刘杰已付房款的百分之一。
合同签订后，刘杰已支付了全部购房款。后国香公司通知刘杰收楼，刘杰拒绝收楼。庭审中，刘杰主张拒绝收楼的原因有：1、刘杰没有见到案涉房屋的建筑工程规划验收合格证、消防验收合格证。2、案涉物业没有无缝接驳地铁。刘杰基于上述拒绝收楼的第2点理由提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》。刘杰认为，国香公司在销售案涉商铺时承诺卓越商业广场负一层与东莞地铁R2线东城站出口无限接驳，负一层设专门通道与万达无缝贯通，通过空中走廊与万达、世博广场贯通；商铺100%升值、稳投稳赚、商铺价值高于同片区物业50%以上、出租率高达100%。上述要约明确而具体，应构成合同的一部分，但现在国香公司未能履行上述约定，存在欺诈，虚假宣传诱导刘杰作出错误的意思表示，为此刘杰要求解除合同。诉讼中，刘杰提交了《东莞市工商行政管理局行政处罚听证告知书》，证明国香公司的广告宣传内容存在部分虚假及使用禁止性广告用语，属于违法广告宣传行为。
根据东莞市城乡规划局关于政府信息公开申请的答复（以下简称“答复”），东莞卓越商业广场未显示与R2线东城站有接驳。另经东莞市工商行政管理局核查，东莞地铁R2线线路及站点设计没有与“卓越时代广场”无缝对接的相关规划，东莞地铁R2线线路于2016年5月27日正式通车后，“卓越时代广场”负一层也没有与R2线地铁口及万达商业体“无缝贯通”的事实。
刘杰称现国香公司之前宣称的“东莞地铁R2线东城站”现为政府规划的A-09地块，规划为城巴枢纽中心。国香公司庭审中确认根据其宣传广告陈述的“负一楼通地铁R2线东城站”应为案涉物业通过地下通道直达地铁东城站出口，但提交现场图以及相关媒体报告，主张案涉物业负一层已与A-09地块的公交枢纽站连接，但A-09地块的公交枢纽地块是否与东莞地铁R2线东城站连接属于政府部门规划及调整范围，国香公司无权干预，现案涉物业不能与地铁口接驳的责任不在国香公司。此外，国香公司还提交一份刘杰于签订合同当日签署的《卓越商业广场商铺重要提示》，该《卓越商业广场商铺重要提示》最后一段显示：“本项目在售价中已经充分考虑了以上各种不利因素可能对商铺造成的影响。以上红线内外因素，在履行了必要的法定程序后，可能发生调整，我司不承担违约责任；红线外不利因素，信息来源于目前环境现状或相关政府规划，将来可能发生调整，届时不再另行通知。由于受条件所限，我司不能穷尽所有红线内外不利因素，请客户在选购房产前仔细比较并慎重决定。”
根据刘杰的调查申请，本院向东莞市城乡规划局调取了东莞市东城区中心片区A-05、A-06、A-09、A-18地块开发控制图则（以下简称“规划图则”），从该图则显示A-09地块位于卓越商业广场、万达广场交界的丁字路口，其中3-3图纸的右方“规划要点”第4点“下沉广场”处注明，A-09、A-18地块各设置一处与地下空间联通的下城广场，应满足自然采光、通风排烟和安全紧急疏散的要求；第5点“街坊内人行通道”处注明，为保证各地下空间互联互通，形成整体的地下商业空间，本街坊地下一层预留贯通的公共步行通道，连接各地块（A-05、A-06、A-09与A-18地块），通道与商业动线结合、人行通道接驳处的竖向高差不得妨碍步行的连续、流畅及无障碍通行要求。另从东莞市城乡规划局于2013年6月6日公布的《关于发布东莞市东城中心片区A街坊控规微调的公告》（以下简称“《公告》”）所附规划图显示A-09地块为公交汽车首末站。
诉讼中，经现场勘查查明，案涉物业电梯可直达负一层，负一层开通出口连接A-09地块，但现A-09地块为架空负一层的施工状态，未能直达接驳东莞地铁R2线东城站。
2016年9月18日，刘杰向本院提出鉴定申请，请求对案涉物业因缺失地铁因素导致价值的贬损额进行鉴定。本院受理刘杰的鉴定申请后，经双方当事人摇珠选定东莞市广协鉴定评估有限公司对案涉房屋的现状与该房屋实现“东城中心地铁上盖综合体”、“负一层与地铁R2线无缝接驳”的情况下，房屋单价在签订合同时是否存在差额，差额为多少进行鉴定。后刘杰于2017年7月7日向本院申请撤回对上述事项进行鉴定。
另刘杰主张国香公司、卓越房地产公司与卓越集团存在人格混同的情况，具体表现在：1、工商登记资料显示三者的股权关系、管理人员有重合部分；2、办公地址、办公场所相同；3、广告宣传的主体对外也是卓越房地产公司、卓越集团。故刘杰要求卓越房地产公司、卓越集团与国香公司在本案中共同承担责任。
以上事实，有刘杰提交的《商品房买卖合同》、收款收据、契税发票、公证书、广告宣传资料、工商登记主体资料、商事主体登记及备案信息查询单，国香公司提交的《卓越商业广场商铺重要提示》、楼宇认购书、入伙通知书、寄件回执、公示牌、万达商铺负一层、二层平面图、媒体相关报道，本院调取的答复、规划图则、《公告》以及勘察笔录、质证笔录、庭审笔录等证据附卷为据。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1、案涉售楼宣传资料上登载广告“东城中心地铁上盖综合体”、“负一层与地铁R2线无缝接驳”的内容是否构成要约。2、刘杰以国香公司欺诈、违约为由要求解除合同并要求国香公司承担违约责任，理据是否充足。
焦点一。刘杰与国香公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，案涉物业的广告宣传资料中通篇都是宣传案涉商铺为地铁物业，且明确案涉商铺的“负一层与地铁R2线无缝接驳”、“东城中心地铁上盖综合体”。该广告内容明确具体，对于订立商铺买卖合同以及商铺价格的确定确实有重大的影响，应当视为要约，应视为合同内容。
焦点二。案涉物业的商铺虽没有通地铁，其负一层商铺没有与地铁无缝接驳，对商铺的客流量、租赁有一定的影响，但并未影响商铺的使用价值，刘杰以合同根本目的未能实现为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。因此，刘杰要求国香公司返还购房款、契税、维修资金、律师费、印花税、交易手续费、焦点爱家卡、其他杂费以及上述费用产生的利息的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。如前所述，案涉售楼宣传资料上登载广告“东城中心地铁上盖综合体”、“负一层与地铁R2线无缝接驳”的内容已构成要约，现案涉物业并未实现上述广告宣传内容，国香公司已构成违约，应承担违约责任。案涉物业性质属于商业商铺，商铺作为投资项目，地段、交通、品牌、客流量等均是影响商铺价值的重要因素，现案涉物业不能实现广告宣传的内容，确实对商铺价格有一定的影响，但由于刘杰撤回对案涉商铺现状与实现“东城中心地铁上盖综合体”、“负一层与地铁R2线无缝接驳”情况下价格差异的鉴定，本院参考2014年东莞市东城案涉物业周边商铺的价格以及国香公司的违约情况，酌定国香公司按照购房款的10%承担违约责任。因此，国香公司应向刘杰支付违约金99760.1元（997601元×10%）。刘杰诉求赔偿超过上述范围的，本院予以驳回。
根据合同相对性，案涉《商品房买卖合同》的主体系国香公司，刘杰也没有提交证据证明国香公司、卓越房地产公司及卓越集团存在人格混同的情形，因此，刘杰要求卓越房地产公司及卓越集团在本案中与国香公司共同承担违约责任，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市国香物业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘杰支付违约金99760.1元；
二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。
如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17957.34元，已由原告刘杰预缴，由被告东莞市国香物业投资有限公司负担1225.39元，由原告刘杰负担16731.95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 吴抒航
人民陪审员 袁影霞
二〇一七年八月十日
书 记 员 黄应华
颜俊飞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。