广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法勒民初字第727号
原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新城锦丰。
负责人卢志礼。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被告谭一帆。
原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社诉被告谭一帆租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员甘坚适用简易程序独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人袁作武到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年10月1日签订了《承包协议》（以下简称2009年10月承包协议），约定被告承租原告位于广东省佛山市顺德区勒流街道新城第一工业区旧物业厂房（以下简称旧物业厂房），面积360平方米，承包期限从2009年10月1日起至2014年10月31日止，每月5号前缴交租金1500元，后被告拖欠2014年3月至10月共8个月租金12000元及电费4550.85元。合同到期后，原告与被告于2014年11月1日就上述厂房续签了《厂房租赁合同书》（以下简称2014年11月租赁合同），约定租赁期从2014年11月1日至2018年11月1日止，每月5号前缴交租金2880元，后被告拖欠2014年11月至2015年6月共8个月租金23040元及电费3503.65元。另外，原告与被告还于2013年10月1日签订了《厂房租赁合同》（以下简称2013年10月租赁合同），约定被告承租原告位于广东省佛山市顺德区勒流街道新城路第二工业区华城路旧厂房A座B格（以下简称华城路旧厂房），面积240平方米，每月5号前缴交租金2332元，后被告拖欠2014年3月至2015年6月的租金35712元及电费12585.52元。上述被告拖欠的租金共计70752元、电费共计20640.02元，被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护合法权益，请求判令：1.解除原告与被告签订的2013年10月租赁合同及2014年11月租赁合同；2.被告支付租金70752元，并从2015年7月1日起至返还厂房之日止按每月5112元支付占有使用费；3.被告支付原告代缴电费20640元；4.被告交付的7500元保证金归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第3项诉请的电费包括旧物业厂房2014年2月11日至2015年5月7日的电费及华城路旧厂房2014年3月1日至2015年6月30日的电费。
被告没有答辩。
诉讼中，原告提供的证据如下：
1.原告组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书、被告身份证复印件各1份，证明原告、被告的诉讼主体资格；
2.承包协议1份，厂房租赁合同书2份，证明原告与被告之间存在租赁关系，双方约定水电费缴纳方式、房租押金、违约责任等；
3.被告欠电费清单打印件3份、收款清单复印件4份、电费发票复印件（附原件核对）30份，证明原告为被告垫付旧物业厂房电费共8053.5元，旧厂房A座B格电费12585.52元。
诉讼中，被告没有提供证据。
经审查，原告提交的证据1、2、3形式及来源合法，与本案具关联性，证据间可相互印证，能反映拟证明的事实，且被告经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告提交证据的真实性及原告起诉所述事实均予以确认，同时补充确认如下事实：
被告与原告就旧物业厂房签订2009年10月承包协议后，向原告交纳了“定金”3000元，庭审中原告称双方就该厂房续租问题签订2014年11月租赁合同时，将该“定金”作为2014年11月租赁合同约定的合同履约金；被告与原告就华城路旧厂房签订2013年10月租赁合同时，向原告交纳了合同履约金2500元及电费按金2000元。
被告使用旧物业厂房期间，于2014年2月11日至2015年4月6日产生电费共计8054.5元；被告使用华城路旧厂房期间，于2014年3月1日至2015年6月30日产生电费12585.52元。上述电费原告已为被告代缴，被告尚未向原告偿付。
庭审中原告确认旧物业厂房及华城路旧厂房均没有办理房产权属证明及建设工程规划许可证；两厂房现时由被告用于经营生产电器。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案两厂房至今未取得建设工程规划许可证，故原告就涉案两厂房与被告签订的2009年10月承包协议、2013年10月租赁合同及2014年11月租赁合同均无效。由于上述合同无效，故被告应向原告返还其占有的涉案两厂房，考虑到该两个厂房现时由被告用于进行生产经营，本院酌定给予被告60天的搬迁期限。
虽然原、被告所签订的合同无效，但被告实际使用了涉案两厂房，应向原告支付相应的使用费。至于使用费的标准，双方均未对此提供依据供本院核定，本院参照双方对于同时期租金标准的约定确定两厂房分别的使用费标准：旧物业厂房于2014年10月31日前为每月1500元，2014年11月1日起至被告实际搬迁之日止为每月2880元；华城路旧厂房为每月2232元。被告使用涉案两厂房但从2014年3月起未向原告支付费用，故应向原告清偿旧物业厂房2014年3月至10月的使用费12000元（1500元／月×8个月）并支付从2014年11月起按每月2880元的标准计算至实际搬离之日的使用费，以及支付华城路旧厂房从2014年3月起按每月2232元的标准计算至实际搬离之日的使用费。
被告在使用涉案两厂房期间产生的电费已由原告代为交纳，现时被告尚未向原告偿还旧物业厂房于2014年2月11日至2015年4月6日期间的电费8054.5元及华城路旧厂房于2014年3月1日至2015年6月30日期间的电费12585.52元，故被告应一并向原告清偿上述款项。
由于双方签订的合同无效，故原告应返还合同签订时被告支付的保证金，包括2014年11月1日租赁合同的合同履约金3000元、2013年10月1日租赁合同的合同履约金2500元及电费按金2000元，合共7500元。为便于解决双方纠纷，本院将上述保证金全部在被告须支付的2014年3月至10月旧物业厂房使用费12000元中予以抵扣；抵扣后，被告尚应向原告支付2014年3月至10月旧物业厂房使用费4500元（12000元-7500元）。
综上，原告诉请中合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告谭一帆应于本判决发生法律效力之日起六十日内向原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社返还广东省佛山市顺德区勒流街道新城第一工业区旧物业厂房（签订日期为2014年11月1日的厂房租赁合同载明的租赁物）及广东省佛山市顺德区勒流街道新城路第二工业区华城路旧厂房A座B格（签订日期为2013年10月1日的厂房租赁合同载明的租赁物）；
二、被告谭一帆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社支付广东省佛山市顺德区勒流街道新城第一工业区旧物业厂房的使用费（2014年3月至10月的使用费为4500元，从2014年11月起按每月2880元的标准计算至实际搬离之日止）及2014年2月11日至2015年4月6日的电费8054.5元；
三、被告谭一帆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社支付广东省佛山市顺德区勒流街道新城路第二工业区华城路旧厂房A座B格的使用费（从2014年3月起按每月2232元的标准计算至实际搬离之日止）及2014年3月1日至2015年6月30日的电费12585.52元；
四、驳回原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1136.15元（原告已预交），由被告谭一帆负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 甘 坚
二〇一五年九月二十一日
书记员 廖秀雄