安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第01072号
原告：合肥市第二建筑安装有限公司。
法定代表人：蒋业超，董事长。
委托代理人：邵勇，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：夏岳新，合肥市圣园物业管理有限公司员工。
被告：合肥子月溪木餐饮有限公司。
法定代表人：张晓梅，董事长。
委托代理人：李子旸，该公司员工。
委托代理人：陆其会，安徽易尚律师事务所律师。
被告：张晓梅。
委托代理人：李子旸，男，1991年6月4日出生，汉族，住址同上，系张晓梅之子。
委托代理人：陆其会，安徽易尚律师事务所律师。
原告合肥市第二建筑安装有限公司（以下简称合肥二建公司）与被告合肥子月溪木餐饮有限公司（以下简称子月餐饮公司）、张晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员彭举适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告合肥二建公司的委托代理人邵勇、夏岳新，被告子月餐饮公司、张晓梅共同的委托代理人李子旸、陆其会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
合肥二建公司诉称：2012年10月，合肥二建公司委托其子公司合肥市圣元物业管理有限公司于子月餐饮公司、张晓梅签订《房屋租赁合同》一份，约定合肥二建公司将位于合肥市安庆路125号圣元大厦的第三层整层房屋租给子月餐饮公司、张晓梅，房屋面积约500平方米，租赁期限为五年，从2012年11月16日至2017年11月15日，年租金为124800元（月租金为10400），租金每二个月支付一次即20800元，先租后住，房屋产生的水电费由乙方承担，乙方交纳履约保证金为2万元，合同第十五条约定：乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一日应支付违约金千分之五；乙方未征得甲方同意，一个月或连续二个月不补交租金的，除补缴租金、违约金外，甲方有权解除房屋租赁合同。上述合同经张晓梅签字生效后，双方遵照履行，合肥二建公司及时将约定房屋交给子月餐饮公司、张晓梅使用，子月餐饮公司、张晓梅也能按期向合肥二建公司支付房租和水电等费用。但2014年7月16日以后子月餐饮公司、张晓梅就不再缴纳水电费了，截止2015年1月15日起诉前最后一次抄表，子月餐饮公司、张晓梅共欠合肥二建公司水电费14639.65元，且从2014年9月16日不再缴纳房屋租金，截止2015年2月15日，子月餐饮公司、张晓梅共欠合肥二建公司5个月的租金共计52000元。在子月餐饮公司、张晓梅不缴纳租金及水电费的违约期间，合肥二建公司向子月餐饮公司、张晓梅催缴，子月餐饮公司、张晓梅始终不予补交，为维护合法权益，合肥二建公司诉至法院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》，子月餐饮公司、张晓梅立即返还合肥二建公司租赁房屋；2、子月餐饮公司、张晓梅立即支付合肥二建公司房租32000元（暂计至2015年2月15日，共5个月，扣除2万元保证金），此后继续计算至子月餐饮公司、张晓梅实际返还房屋之日；3、子月餐饮公司、张晓梅立即支付合肥二建公司违约赔偿金26884元（暂计至2015年2月15日，此后继续计算至子月餐饮公司、张晓梅实际返还房屋之日）；4、子月餐饮公司、张晓梅立即支付合肥二建公司水电费14639.65元（暂计至2015年1月15日），此后继续计算至子月餐饮公司、张晓梅实际返还房屋之日；5、子月餐饮公司、张晓梅承担本案诉讼费用。
子月餐饮公司、张晓梅共同辩称：1、迟延交付房租系因现在餐饮市场形势的变化，属于情事变更，不构成违约；2、同意终止租赁合同，但子月餐饮公司的相关装修如有下家承租，希望得到一定的折价补偿；3、水电费据水电表据实结算；4、张晓梅不是合同相对方，不是承租人，应当驳回对张晓梅的诉讼请求。
合肥二建公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：
证据1，营业执照、组织机构代码证、名称变更单、情况说明、工商信息查询单，证明原、被告主体适格；
证据2，房屋租赁合同，证明合肥二建公司与子月餐饮公司、张晓梅之间存在房屋租赁关系，约定了双方的权利义务及违约责任；
证据3，水、电抄表付费通知单、发票、《房租、水电费、违约金计算表》，证明子月餐饮公司、张晓梅向合肥二建公司交付房租水电费、合肥二建公司向子月餐饮公司、张晓梅开具发票的情况，子月餐饮公司、张晓梅欠付合肥二建公司房租、水电费的情况，以及违约金的计算方式。
子月溪木公司、张晓梅共同的质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，承租人系子月餐饮公司，而非张晓梅个人，张晓梅不是合同相对人，亦非承租人。对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，水电费是由子月餐饮公司缴纳的，而非张晓梅个人缴纳的。
子月餐饮公司、张晓梅为抗辩合肥二建公司的诉讼请求，共同提交证据如下：
证据1，房屋租赁合同，证明合同承租人为子月餐饮公司；
证据2，水电表及付款凭证，证明水电费及租金由子月餐饮公司缴纳。
合肥二建公司的质证意见：对证据1的真实性有异议，子月餐饮公司的公章系后期加盖的，应当以合肥二建公司提供的合同为准，且提交给合肥市招投标中心备案的合同也没有子月餐饮公司的印章。对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
根据双方的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：
对合肥二建公司提交证据的真实性，子月餐饮公司、张晓梅均无异议，本院予以确认。对子月餐饮公司、张晓梅提交的水电表及付款凭证的真实性，合肥二建公司无异议，本院予以确认，对子月餐饮公司、张晓梅提交的房屋租赁合同，合肥二建公司对真实性提出异议，本院认为，根据合肥二建公司提交的房屋租赁合同，合同落款处未加盖子月餐饮公司印章，应当以合肥二建公司提供的合同为准，对子月餐饮公司、张晓梅提交的房屋租赁合同真实性，本院不予确认。
综上，经审理查明事实如下：2012年10月16日，合肥市圣园物业管理有限公司（合同中甲方、出租方）与子月餐饮公司（合同中乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将合肥二建公司所有的位于合肥市安庆路125号第三层整层房屋（建筑面积约500平方米，其中西南角62平方米及通道合计100平方米不在合同出租范围）出租给乙方作为经营使用，租赁期限五年，自2012年11月16日起至2017年11月15日止；月租金为10400元，租金每二个月支付一次，并提前10个工作日付清给甲方；租赁期内发生的水费、电费等费用由乙方自付；甲方交付出租房屋时，可向乙方收取20000元作为租赁保证金；经甲方同意，乙方可对出租房屋进行装饰，合同终止时，按设施改造升级后不可移动的部分，应在租赁结束后完好无偿移交甲方；乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金5‰。子月餐饮公司的法定代表人张晓梅在上述合同落款处签名确认。上述合同生效后，合肥二建公司依约向子月餐饮公司交付了房屋，子月餐饮公司依约向合肥二建公司支付了履约保证金20000元、2014年7月15日之前的水电费以及2014年9月15日之前的房屋租金。自2014年9月16日起，子月餐饮公司未再支付租金。合肥二建公司向子月餐饮公司催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。
另查明：上述合同履行期间，子月餐饮公司均根据租赁房屋实际使用量直接向合肥二建公司支付水费、电费。子月餐饮公司已付清2014年7月15日之前的水电费，但尚欠合肥二建公司2014年7月16日至2014年9月15日期间的水费1319.5元、电费4451.4元，2014年9月16日至2014年11月15日期间的水费1342.25元、电费1934.1元，2014年11月16日至2015年1月16日期间的水费1059.5元、电费4536.9元，上述合计欠付水、电费14639.65元。
还查明：合肥市圣园物业管理有限公司于2015年1月7日出具情况说明一份，载明“合肥市圣园物业管理有限公司系合肥二建公司出资成立的下属单位，2012年合肥二建公司委托合肥市圣园物业管理有限公司将合肥市庐阳区安庆路125号圣园大厦3楼租赁给子月餐饮公司，租赁合同的权利义务由合肥二建公司享有和承担”。张晓梅系子月餐饮公司的股东，且担任法定代表人一职。
上述事实，由本院认定证据以及当事人庭审陈述等予以证实。
本院认为：合肥市圣园物业管理有限公司与子月餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效双方当事人均应依约履行。合肥市圣园物业管理有限公司系受合肥二建公司委托与子月餐饮公司订立合同，并认可合同之权利义务由合肥二建公司享有和承担，且子月餐饮公司对此不持异议，故本案合同当事人应当为合肥二建公司与子月餐饮公司。合肥二建公司提交的《房屋租赁合同》落款处为张晓梅签字，未加盖子月餐饮公司印章，合肥二建公司据此主张涉案合同相对人为子月餐饮公司和张晓梅，子月餐饮公司、张晓梅对该主张均予以否认，本院认为，根据合肥二建公司提交的水电费付费通知书、租赁费发票、水电费发票以及子月餐饮公司、张晓梅提交的中标通知书，通过招投标程序取得涉案房屋租赁权的系子月餐饮公司，实际使用承租房屋的主体和实际履行合同义务的主体均为子月餐饮公司，张晓梅作为子月餐饮公司的法定代表人，其在涉案合同落款处签名系代表公司的职务行为，合肥二建公司主张张晓梅个人亦为合同相对人，未提供充分证据予以佐证，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。子月餐饮公司认可其拖欠房租和水电费的事实，但辩称系因餐饮市场形势不好所致，属于情事变更，不属于违约行为，本院认为，子月餐饮公司的该抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。
对于合肥二建公司的具体诉请，本院审查如下：
1、关于合肥二建公司要求解除《房屋租赁合同》、子月餐饮公司返还承租房屋的诉请。本案中，子月餐饮公司未按约向合肥二建公司支付2014年9月16日之后的房屋租金，且在合肥二建公司诉至本院后仍未支付所欠租金，系以自己的行为明确表明不履行合同约定之主要债务，合肥二建公司要求解除其与子月餐饮公司之间的房屋租赁合同及收回房屋，有事实和法律依据，本院予以支持；子月餐饮公司要求合肥二建公司对房屋内的装饰装修部分予以补偿，无事实和法律依据，本院不予支持；
2、关于房屋租金。根据合同约定，子月餐饮公司应当向合肥二建公司支付2014年9月16日之后至实际返还房屋之日期间的房屋租金，暂计至2015年2月15日的租金为52000元（10400元／月×5个月）；合肥二建公司同意将子月餐饮公司已付的租赁保证金20000元在欠付租金范围内抵扣，故子月餐饮公司应向合肥二建公司支付2015年2月15日之前的租金32000元；
3、关于水、电费。根据涉案合同的实际履行情况，子月餐饮公司均根据合肥二建公司水、电费付费通知单的要求直接向合肥二建公司支付水、电费，且合肥二建公司已经实际支付了2015年1月15日之前的水、电费，故合肥二建公司的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持，子月餐饮公司应当向合肥二建公司支付2015年1月15日之前的水、电费14639.65元，此后支付至房屋实际返还之日止；
4、违约赔偿金。本案中，双方约定若子月餐饮公司逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应向合肥二建公司支付违约金5‰，上述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定上述责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。本案合肥二建公司出租房屋的目的是获得租金收益，子月餐饮公司拖欠租金的行为给合肥二建公司造成的实际损失主要是租金的利息损失。故合肥二建公司主张的违约金计算标准已超出其因子月餐饮公司的违约行为导致的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、合肥二建公司预期利益损失以及再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，本院酌情支持合肥二建公司违约金诉请8500元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥市第二建筑安装有限公司委托合肥市圣园物业管理有限公司与被告合肥子月溪木餐饮有限公司于2012年10月16日签订的《房屋租赁合同》，被告合肥子月溪木餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市安庆路125号第三层房屋腾空并返还给原告合肥市第二建筑安装有限公司；
二、被告合肥子月溪木餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市第二建筑安装有限公司租金32000元（扣除履约保证金20000元，按照月租金10400元的标准自2014年9月16日至暂计至2015年2月15日，此后顺延计算至实际返还房屋时止）；
三、被告合肥子月溪木餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市第二建筑安装有限公司水、电费14639.65元（暂计至2015年1月15日，此后按照实际使用量计算至实际返还房屋时止）；
四、被告合肥子月溪木餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市第二建筑安装有限公司违约金8500元；
五、驳回原告合肥市第二建筑安装有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2359元，由原告合肥市第二建筑安装有限公司负担589元，由被告合肥子月溪木餐饮有限公司负担1770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 彭 举
二〇一五年三月三十日
书记员 单劭萌
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。