上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7338号
上诉人（原审被告）：项明龙，男，1952年9月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：吴根仙，女，汉族，1954年4月8日生，住上海市浦东新区。
两位上诉人共同委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盛丹萍，女，1987年12月31日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：夏新娟，系被上诉人盛丹萍的母亲。
委托诉讼代理人：吴健，上海市天华律师事务所律师。
原审第三人：项习习，男，汉族，1982年1月14日生，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。
上诉人项明龙、吴根仙为与被上诉人盛丹萍、第三人项习习房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，于同年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人项明龙及两位上诉人、原审第三人的委托诉讼代理人成洪华，被上诉人的委托代理人夏新娟及委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
项明龙、吴根仙上诉请求：撤销原判主文第一项、第二项判决内容，并依法改判驳回被上诉人盛丹萍的原审诉讼请求；本案一、二审案件受理费、保全费全部由盛丹萍承担。事实和理由：2016年8月25日盛丹萍与项明龙签订《房地产买卖居间协议》时，盛就已知晓涉诉房产尚未办理产权证，双方约定定金为人民币500,000元（以下币种均为人民币），房屋首付款为房价8，580，000元的30%即2，500，000元（含定金）。在办理涉诉房屋产权证时上诉人被告知属限购对象，无法办理产权登记。为继续履行上述协议，上诉人于同年12月将涉诉房产的产权登记在第三人项习习名下，向盛丹萍提出由项习习继续履行原协议，并将盛支付的2，400，000元首付款退回，要求盛将该款支付到项习习账户。但盛丹萍不顾项明龙客观上因上述“不可抗力”导致无法履行协议的实际，仍然要求项明龙为购房协议的履行人。上述事实可见，1.项明龙已经尽到积极磋商、挽救合同的义务，未能继续履行协议的原因在于双方未能达成一致意见以及盛丹萍收到退回的首付款后的固执和推诿，而非项明龙拒绝出卖房屋，故解约原因不能归咎于项明龙。2.签订居间协议时双方约定的付款方式为：定金500，000元，首付款2,000,000元，总价70%以贷款方式支付，剩余款项为交房尾款。盛丹萍于2016年12月23日发给项明龙的短信中明确承认，500,000元定金外后续支付的1900,000元是“房款”，而吴根仙在银行汇款凭证备注上“退回240万元定金”的表述亦系吴文化程度不高产生的误认。故原判将盛丹萍支付的上述首付款认定为购房定金，严重背离事实。
盛丹萍辩称，1.上诉人项明龙、吴根仙不存在限购事实，这只是为了不履行居间协议而找的借口，以便与第三人项习习恶意串通。2.项、吴将涉诉房屋更名给项习习后，项习习作为非协议原签订人态度恶劣，提出新的协议条款几近苛刻，并多次表达不出售房屋的意思表示，故违约事实成立。3.2,400,000元定金事实不容质疑。项、吴所称1900,000元首付款并不存在，双方在居间协议中从未提及首付款的支付时间和方式，且按交易惯例在未签订房屋买卖合同的前提下直接支付首付款，更不符合法律关于首付款须达到总房价30%以上的规定。吴根仙是完全民事行为能力人，其应对所作“购房定金退还”的表述负责。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，项明龙、吴根仙的上诉请求无理无据，要求驳回项、吴的上诉，维持原判。
盛丹萍向一审法院起诉请求：1、解除盛丹萍和项明龙签订的《房地产买卖居间协议》；2、要求项明龙、吴根仙赔偿盛丹萍双倍定金2,400,000元、房屋差价损失4,500,000元及中介费85,800元；3、第三人项习习对上述钱款承担连带责任。
一审法院认定事实：被告项明龙、吴根仙系夫妻关系，第三人项习习系项、吴某儿子。2016年8月25日，原告盛丹萍和项明龙签订了《房地产买卖居间协议》，项明龙将位于奉贤区XX路XX弄XX号房屋以8,580,000元价格转让给盛丹萍。合同约定，在本协议生效后60日内按照《房屋买卖协议》所述内容至丙方（中介）补签网上《上海市房地产买卖合同》。如果甲方（项明龙）未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方（盛丹萍）支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。协议还明确，房屋总价8,580,000元为甲方净到手价格，本次产生的交易税费及中介佣金由乙方承担。甲乙双方约定于同年9月30日前办理房屋审税事宜。甲乙双方约定于同年8月26日前乙方支付甲方定金500,000元。
上述协议签订后，原告盛丹萍由其代理人夏新娟于2016年8月26日通过银行汇款方式，向被告吴根仙账户汇入500,000元，汇款附言：购房定金招商海庭147号房。其后，被告项明龙因资金需要，要求盛丹萍再支付2，000,000元作为增加定金。盛于同年9月19日再次通过银行汇款方式向项明龙账户汇入1,900,000元，汇款附言：购房定金招商海庭147号房。
2016年12月26日，被告吴根仙也通过银行汇入夏新娟账户2,400,000元。贷记凭证用途上注明：购房定金退回，招商海庭147号房。
另查明，上述系争的房屋，被告项明龙于2015年1月29日与上海A有限公司签订《上海市商品房出售合同》。2016年12月21日，第三人项习习与上海A有限公司就上述系争房屋又签订《上海市商品房出售合同》，并在办理不动产登记中。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告盛丹萍和被告项明龙签订《房地产买卖居间协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述合同签订后，盛丹萍按约支付了定金500,000元。其后根据项明龙的要求，又追加定金至2,400,000元。由于项明龙的原因致协议无法履行，故盛丹萍起诉要求解除上述《居间协议》，并要求项明龙、吴根仙双倍返还定金。现项、吴对于解除协议无异议，该院予以认可。对于定金，根据担保法的规定，定金不得超过主合同标的额的20%，盛丹萍支付的2,400,000元中应认定的定金为1,716,000元，超过部分不认定为定金。现项、吴已退还2,400,000元，需再赔偿1,716,000元定金。项、吴认为协议第八条约定的违约金属违约条款，认为约定过高要求调整。该院认为，该条款约定的“退一赔一”即定金罚则，故对项、吴的意见不予认可。对于盛丹萍主张的房屋差价损失，由于盛丹萍与项明龙、吴根仙的上述协议实为定金协议，盛的该请求无事实、法律依据，不予支持。吴根仙与项明龙系夫妻关系，其参与了上述定金的收退过程，应对项明龙的债务承担共同清偿责任。第三人项习习与本案定金合同无法继续履行本无直接利害关系，盛丹萍要求其承担连带责任无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决解除盛丹萍与项明龙于2016年8月25日签订的《房地产买卖居间协议》；项明龙、吴根仙于判决生效后十日内赔偿盛丹萍定金1,716,000元；驳回盛丹萍的其余诉讼请求。案件受理费35,930元，减半收取计17,965元，保全费5,000元，均由项明龙、吴根仙负担。
本院二审期间，被上诉人盛丹萍未提交新的证据。上诉人项明龙、吴根仙要求补充认定如下事实：1.签订居间协议时双方约定盛丹萍支付的首付款比例为30%，约250万元，剩余70%通过银行贷款支付，故原判认定“盛丹萍于2016年9月19日再次通过银行汇款方式向项明龙账户汇入1900,000元”所谓定金，实为首付款。2.项明龙属房产限购对象，无法将涉诉房屋产权登记到其名下。3.基于限购原因，为继续履行协议，才将涉诉房屋登记到项习习名下，再由项习习履行涉诉房屋的买卖协议。4.吴根仙退回2,400,000元首付款（包括500,000元定金）的目的是要求盛丹萍将该款汇给项习习的账户内，以便项习习继续履行双方的协议，但盛未予执行。5.退款后的第二日项习习与盛丹萍一方及中介商量继续履约事宜，在新约文本中亦载明定金为500,000元，但因盛仍坚持项明龙为履约人而未果。为此，项明龙、吴根仙提交了项、吴名下的XX路XX弄XX号XX室房地产权证、吴根仙于2012年10月10日与上海B有限公司签订购买本市南汇区XX镇XX公路XX弄XX号、XX号XX幢房屋的《上海市商品房出售合同》、项习习与夏新娟于2016年12月26日短信沟通的截屏以及由项习习草拟的要求与盛丹萍签订的《二手房房屋买卖协议书》等证据，证明上述要求补充的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛丹萍认为，其与项明龙之间仅签署过一份《房地产买卖居间协议》，没有签订过涉诉房屋正式的买卖合同，不可能存在首付款问题，而居间协议中也不存在首付款的约定，双方间也未曾有过首付款的口头约定。项明龙、吴根仙出示的房地产权证及房地产出售合同，并不表明项、吴应属限购对象。至于项习习草拟的《二手房房屋买卖协议书》，因项习习在该协议书中对盛一方购房提出诸多新的、苛刻的条件，故未予认可，且该协议与本案无关。对当事人二审争议的证据和事实，本院确定如下：项明龙、吴根仙提出双方已达成首付款的约定，因无证据证实，不予认定。项习习草拟的《二手房房屋买卖协议书》，诉讼双方未予签署，与本案无关，且从中亦难以反证项、吴所称的定金仅为500,000元，其余均属首付款的主张。相关《房地产权证》、《商品房出售合同》已经证明项、吴两人名下有多套房产，可予认定。此外，一审法院认定的其余事实和证据，本院予以确认。
审理期间，被上诉人盛丹萍不愿意接受调解。
本院认为，上诉人项明龙与被上诉人盛丹萍就涉案房屋签署的《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思表示，亦符合相关法律规定，故合法有效。依法成立的协议，受法律保护，当事人应当按照约定切实履行自己的义务，否则应当承担违约责任。由于诉讼双方未按上述《居间协议》的约定补签《上海市房地产买卖合同》，故该《居间协议》是唯一经合意成立能够约束涉诉双方权利义务的有法律效力的文件，应以该协议为本，来评判本案的法律因果和曲直、考量涉诉双方行为的责任。对于本案违约原因和责任问题，项明龙、吴根仙诉称己方因限购之“不可抗力”导致无力履约，而盛丹萍一方不愿变通造成协议无法继续履行，责任不在项、吴一方。须指出的是，有关限购规定是一项普适性并已经晓喻社会的政策性规定，非属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不是“不可抗力”，且任何公民在购买房产时都有义务切实地了解己方权利义务，不能以未全面或完全了解此项规定而推卸未能履约的责任。项明龙在购买涉诉房屋之时就应该切实了解己方此方面的权限，不应在之后转售盛丹萍时因己方行为错失来归咎他方，无法履行居间协议的责任当然应由项明龙一方承担。对于1,900,000元是否系定金，经审查，上述居间协议属于预约合同，约束双方履约行为主要依据协议第七、八、十条的约定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。尽管上述居间协议约定的定金为500,000元，但相关银行业务凭证证明，夏新娟分别于2016年8月26日、9月19日向吴根仙、项明龙汇款“招商海庭147号房购房定金”共计2,400,000元，吴根仙于同年12月26日退还夏新娟上述钱款，并明确注明“购房定金退回，招商海庭147号房”，双方凭证记载的钱款总额、名称一致。由此可见，项、吴一方已经认可上述钱款的性质为定金并予接受，持款达3个多月。同时，相关证据及项、吴的陈述还表明，退回定金的原意并非拒绝接受定金，而是要求盛丹萍将该钱款转汇项习习。因此，涉诉双方实际变更定金合同。项明龙、吴根仙一方诉称，吴因文化程度不高，将“定金”与“首付款”的涵义混淆，以致发生“表意错误”。然而，吴根仙作为成年人应当对自己作出的行为负责。其有学习和认知的能力，即便不知晓定金的涵义，也有义务在作出与定金有关法律行为时主动了解其行为的性质及法律后果，不能以自身认知不足来对抗他人的合法诉求，或逃避自身行为带来的法律责任，且项、吴有关1,900,000元应属首付款的主张亦没有直接证据证明。另需指出的是，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方签订的居间协议规定，如果甲方（项明龙）未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方（盛丹萍）支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。依此约定，项明龙、吴根仙须支付的违约金应按双方实际变更的定金总额执行。现原判适用定金罚则，以定金超过协议标的额的20%确定定金数额依法有据，且对项、吴有利。总之，项明龙、吴根仙的上述主张均缺乏事实和法律依据，难以支持。
综上所述，项明龙、吴根仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,244元，由项明龙、吴根仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王列宾
代理审判员 胡天和
代理审判员 王 奕
二〇一七年八月十八日
书 记 员 谢瑄瑄
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。