福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终466号上诉人（原审被告）：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧A区。法定代表人：陈志安。委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢吓滨，男，1981年12月18日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：曹翔，福建竞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏水珍，福建竞成律师事务所律师。上诉人三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰房产公司”）与被上诉人谢吓滨房屋买卖合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2016）闽0427民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中驰房产公司的委托诉讼代理人张健超、丁传琦，被上诉人谢吓滨委托诉讼代理人曹翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中驰房产公司上诉请求：撤销（2016）闽0427民初1622号民事判决，改判中驰房产公司不承担违约责任；谢吓滨承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定，中驰房产公司提供的诉争房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯穿，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，认定不符合双方的交房条件。”中驰房产公司认为一审法院认定事实和适用法律错误。一、一审法院认定诉争房屋不符合交房条件是错误的。1、诉争房屋部分楼板确实有裂缝，但并不严重影响业主的居住和使用。按照法律规定严重影响业主的居住和使用是工程主体结构存在质量问题才不具备交付条件。本案诉争房屋已经经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等综合验收，并经沙县建设工程质量监督站验收合格，出具工程质量监督报告，且进行了备案。通过综合验收的房屋是符合居住条件的，是具备交付条件的。2、从双方签订的《商品房买卖合同》约定内容来看，诉争房屋是具备交付条件的。双方合同第八条明确约定的交付条件，诉争房屋均已经具备。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对保修责任进行了约定，住宅质量保证书中明确了发生质量问题时中驰房产公司的保修范围和保修期限，对于室内地面空鼓开裂等均属于保修范围。因此，诉争房屋存在楼板裂缝并不影响双方的交付。4、中驰房产公司已在合同约定时间内通知谢吓滨交房，谢吓滨也承认已收到交房通知。因此一审法院认定房屋不具备交付条件无合同依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决引用《合同法》第130条、114条之规定作为法律依据，中驰房产公司认为适用法律错误。（一）关于诉争房屋不符合交付条件的认定适用法律错误。本案争议焦点在于诉争房屋是否符合交付条件。对于房屋的交付条件，我国法律、法规主要有以下规定：《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条，以上法律、法规均规定，验收合格方可交付使用。由此可知，具有验收合格的确认文件是房屋交付的最基本条件，本案中，中驰房产公司已取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。中驰房产公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明交付的房屋已达到交付的法定条件。（二）关于诉争房屋存在质量问题不符合交付条件的认定适用法律错误。建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。以上规定表明，建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，本案诉争房屋为质量缺陷，与规定中质量问题属于同一性质，属于保修范围，具备房屋交房条件。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出明确规定，即：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以上规定可知，最高人民法院只明确了主体结构质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定，因此，在商品房存在质量缺陷的情形下，应认定是符合交付条件的。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述事实和法律规定表明，本案诉争房屋符合合同约定的交付条件。谢吓滨不接受房屋没有法律依据。三、合同约定如果谢吓滨接受房屋，则中驰房产公司无须承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，若在规定日期内交付的房屋不符合交付条件，买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金。从谢吓滨起诉情况来看，谢吓滨是同意接受房屋的，依据合同约定，中驰房产公司无须承担违约责任。综上，中驰房产公司认为，一审法院判决其承担违约责任没有事实和法律依据，请求依法改判。谢吓滨辩称，一、中驰房产公司认为其出售给谢吓滨的商品房在2014年12月31日前已经具备交房条件，该观点不符合事实，不能成立。1、根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司2015年5月5日作出的鉴定报告，沙县扬帆新城B区B1号楼的“楼板裂缝分布较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。”2016年6月13日，中驰房产公司委托福建科胜建设工程有限公司对小区楼房裂缝进行修补，以上事实说明诉争房产所在楼幢的商品房确实存在质量问题，在质量问题没有解决前，不符合交房条件。2、中驰房产公司认为诉争房产所在楼幢已经通过竣工验收，已经具备交房条件，该观点也不能成立。诉争房产虽经过竣工验收，但福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出的鉴定报告证明诉争房产所在楼幢存在明显质量问题，说明该幢楼实际并不符合竣工验收标准，诉争房产不具备交付条件。3、中驰房产公司认为即便其开发的商品房存在质量问题，由于已经经过竣工验收合格，谢吓滨仍然应当接受房屋，房屋质量问题可以依据保修规定进行处理，该观点同样不成立。谢吓滨作为买房人，有权对购买的商品房进行现场查验，查验中发现存在质量问题有权要求中驰房产公司维修后再办理交房手续。本案中，有关鉴定报告已经证明谢吓滨所购买房屋存在裂缝，在中驰房产公司没有对裂缝进行修补之前，房屋即便交付，谢吓滨也无法装修入住，无法真正使用该房屋，故中驰房产公司要求谢吓滨在房屋裂缝修补前必须接收房屋的理由不能成立。二、中驰房产公司认为一审判决适用法律错误的观点，于法无据，不能成立。1、中驰房产公司所引用的有关法律、法规等规定，不能证明诉争房屋已经符合交付条件，其引用的规定，只是说明竣工验收合格是建设工程交付使用的前提条件。但无法推出只要竣工验收合格，即使房屋存在质量问题，买受人也无权提出异议，买受人必须无条件接收房屋的结论。竣工验收时，买受人并不是验收方，仅以房屋经过竣工验收就认为买受人无权对房屋质量提出异议，对买受人是不公平的，上诉人观点不能成立。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定不适用本案。该司法解释十二、十三条规定的是房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以要求解除合同和赔偿损失。本案中，谢吓滨并没有要求解除合同，只是要求中驰房产公司对有质量问题的房屋修复后再办理交房手续，因此无须具备房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的条件。中驰房产公司认为应当只有具备上述条件，谢吓滨才可以拒接接受商品房是对司法解释的曲解。3、中驰房产公司认为合同第八条约定，如果在规定日期商品房仍未达到约定的交付条件，买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金，因此谢吓滨无权要求中驰房产公司支付违约金的观点，不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》是中驰房产公司提供的格式合同，该合同第八条的约定，明显存在免除中驰房产公司责任、排除谢吓滨主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此前述合同约定属于无效条款。中驰房产公司依据该条款约定认为其无须承担违约责任的观点不能成立。综上，中驰房产公司未按合同约定期限向谢吓滨交房，应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。中驰房产公司的上诉理由不能成立。请求驳回上诉、维持原判。谢吓滨向一审法院起诉请求：1.中驰房产公司立即支付违约金75674元（截止2016年6月30日）以及自2016年7月1日至实际交房之日对已付款646792元按月利率0.65%计算的违约金）；2.中驰房产公司应赔偿谢吓滨因小区规划变更造成的损失10000元；3.中驰房产公司应向谢吓滨开具一张数额为400000元的销售不动产统一发票；4.本案诉讼费用由中驰房产公司承担。一审法院查明的事实：1、2012年9月27日谢吓滨与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，约定谢吓滨向中驰房产公司购买诉争房，价款646792元。合同第八条同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”2、后谢吓滨按约定向中驰房产公司支付了全部购房款。3、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B1号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B1号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。4、2014年12月28日中驰房产公司向谢吓滨寄达了交房通知。但谢吓滨认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。5、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，结论第5点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。”6、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改。2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。7、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求”。一审法院认为，谢吓滨与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。谢吓滨按时交款，中驰房产公司应按约定交房。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向谢吓滨寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，谢吓滨拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付谢吓滨，显属违约，中驰房产公司应当承担违约责任。对于违约金计算的截止时间认定问题。诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。中驰房产公司未及时再次通知谢吓滨交房，应继续承担违约责任。但谢吓滨在庭审时已知沙县扬帆新城裂缝经过修补工程后已符合要求可以交房，谢吓滨已知诉争房可以交房，而未接收房屋。故违约金计至开庭之日即2016年8月23日，之后不再计算。违约金的标准认定问题。合同约定若中驰房产公司违约应按已付款的日万分之五向谢吓滨支付违约金。根据法律规定，约定的违约金高于造成的损失，可以适当调整；当事人通过抗辩的方式是为调整违约金形式。谢吓滨未提供具体的损失，对约定的日万分之五的违约金予以调整，按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算。自2015年1月1日至2016年8月23日按月利率0.65%计算违约金为82998元[646792元×0.5%×1.3×（19+23/31）]。超过部分不予支持。诉争房如有其他质量问题，仍应按合同的约定与法律的规定处理。中驰房产公司认为诉争房虽存在瑕疵，但符合交房条件，买受人应先行接受再行维修的主张。因诉争房“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，未达“国家和地方人民政府的有关规定”，不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可正常使用的基本要求。故中驰房产公司的该主张不予采纳；谢吓滨要求中驰房产公司赔偿因小区规划改变给其造成损失10000元的主张，因谢吓滨未提交相关证据予以证实给其造成损失，其该项请求不予支持；谢吓滨已向中驰房产公司交付了购房款，中驰房产公司尚有400000元数额的发票未开具给谢吓滨，谢吓滨要求中驰房产公司开具400000元税务发票的主张，符合法律规定，其该项诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决：一、三明市中驰房地产开发有限公司应向谢吓滨支付违约金82998元，于判决生效后10日内支付。二、三明市中驰房地产开发有限公司应于本判决生效后十内向谢吓滨开具400000元的购房发票。三、驳回谢吓滨要求三明市中驰房地产开发有限公司支付赔偿金10000元的诉讼请求。四、驳回谢吓滨的其他诉讼请求。本案受理费1942元，由三明市中驰房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，除对诉争房屋楼板裂缝是否超过有关标准、是否影响房屋正常使用外，双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，福建省建筑工程质量检测中心有限公司对B1#楼的《检查鉴定报告》载明“经我司对该楼开裂楼板入户检查，发现二~十六层楼板均存在不同程度的开裂现象，楼板裂缝主要分布于房屋四角及楼梯间剪力墙外阳角区域，多数为斜向裂缝；尚存部分楼板出现平行于数字轴线方向的裂缝及局部板面龟裂现象。该楼楼板裂缝分布及形态具有较明显规律性。”本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，根据该条约定及《商品房买卖合同》其他有关约定，诉争房屋应当具备正常的使用功能是谢吓滨向中驰房产公司购买诉争房产并签订买卖合同的目的所在。虽然诉争房屋通过竣工验收并已备案，中驰房产公司也于《商品房买卖合同》约定的2014年12月31日前通知谢吓滨办理房屋交接手续，但谢吓滨发现诉争房屋存在质量问题而拒绝接收。之后沙县住房和城乡规划建设局委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对楼板裂缝分布及成因进行检查鉴定，福建省建筑工程质量检测中心有限公司经检查鉴定后作出了诉争房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”的鉴定结论，说明诉争房屋的质量问题在之前的竣工验收中未被发现，在谢吓滨未接收诉争房屋的情形下，福建省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定结论事实上证明诉争房屋存在影响正常使用的质量问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此，中驰房产公司通知交付的诉争房屋存在质量问题，谢吓滨拒绝收房有法律和合同依据。一审认定中驰房产公司未能按约将可以正常使用的商品房交付谢吓滨，显属违约应当承担违约责任并无不当。中驰房产公司提出的诉争房屋已经竣工验收合格，且诉争房屋楼板裂缝系质量瑕疵属于《商品房买卖合同》及《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围，故诉争房屋符合合同约定交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。谢吓滨在被通知交房时明确拒绝接收存在质量问题的诉争房屋，因此,中驰房产公司提出的依据双方合同约定谢吓滨是同意接受房屋故中驰房产公司无须承担违约责任的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，中驰房产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1942元，由三明市中驰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈    明审判员 郑  家  斌审判员 李    杰二〇一七年五月十五日书记员 吴雪卿（代）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。