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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）内04执异64号
异议申请人(案外人)：于某。
被申请人（申请执行人）：赤峰添柱建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。
法定代表人：卢某，总经理。
委托代理人：祖某，内蒙古方赫律师事务所律师。
被申请人（被执行人）：赤峰钢材城贸易有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇。
法定代表人：周某，总经理。
委托代理人：李某，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
赤峰添柱建筑工程有限公司申请执行赤峰钢材城贸易有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案外人于某不服本院作出的（2016）内04财保11号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人称：2014年11月5日，异议申请人与赤峰钢材城贸易有限公司签订了《钢材城商业认购协议书》，赤峰赤峰钢材城贸易有限公司将其开发位于赤峰市红山区桥北钢材城商业项目商厅A区XX-
XX号出售给异议申请人，每平米单价3800元，总价款约为540360元。异议申请人缴纳购房款540360元。赤峰钢材城贸易有限公司出具收款收据，加盖该公司公章。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，涉案房屋已经出售给异议申请人，不应作为被执行财产予以执行，请求中止对异议申请人所购房屋予以执行。
申请执行人答辩称：申请执行人申请诉前保全，要求依法查封赤峰钢材城贸易有限公司开发的位于桥北钢材城的相关房产，现进入执行阶段，且申请执行人提供了担保，对于查封行为应予保护。申请执行人查封的房产全部系商业大厅，用途为商业，非居住用房，根据案外人和被执行人之间的钢材城商业认购协议书可以证实房屋的商业用途。该房屋也并非案外人名下唯一用来居住的房屋。案外人与被执行人未履行房屋交接手续，并未实际交付。关于本案，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同，应认定无效。被执行人至今尚未取得商品房预售许可，所以认购协议应属于无效。根据物权法定的原则，案涉房屋所有权并因未进行登记而未发生变动，案外人的异议理由不能成立。
被执行人答辩称：对于被执行人与案外人签订的认购协议及缴纳相关款项没有异议，被执行人与申请人之间是合作投资建房的法律关系，并非商品房买卖关系，因被执行人在建设过程中资金短缺无法独立完成该项目，向社会特定人群征集合作者，由合作方出资共同建设该项目，并签订倡议书，对于为案外人出具认购协议和收款收据是为以后办理房产证。合作建房并不是法律所禁止的，由案外人出资在我公司已经取得使用权的土地上建房，并且是准建手续都是齐全的，该法律关系合法有效。认可案外人的异议理由成立。
本院查明：赤峰添柱建筑工程有限公司诉被告赤峰钢材城贸易有限公司建设工程施工合同纠纷一案，赤峰添柱建筑工程有限公司申请诉前保全，本院于2016年6月22日作出（2016）内04财保11号民事裁定，查封赤峰钢材城贸易有限公司名下财产，保全金额为人民币4000万元。2016年6月24日，本院对赤峰钢材城贸易有限公司开发的房产予以查封，查封赤峰钢材城贸易有限公司开发的位于红山区桥北钢材城二期A区1号楼XXXX号—XXXX号；7号楼XXXX—XXXX号；8号楼XXXX—XXXX号；内街9号楼商厅36个；10号楼商厅36个。2016年12月13日，本院作出（2016）内04民初68号民事判决，判令被告赤峰钢材城贸易有限公司于本判决生效后十五日内向原告赤峰添柱建筑工程有限公司支付尾欠的工程款35657804.2元并返还保证金2000000元，两项合计37657804.2元，并自2015年7月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至欠款付清之日止。后赤峰钢材城贸易有限公司未能履行给付义务，赤峰添柱建筑工程有限公司向本院申请执行。
异议申请人提交一份2014年11月5日其与赤峰钢材城贸易有限公司签订了《钢材城商业认购协议书》，载明异议申请人自愿认购赤峰钢材城贸易有限公司开发的赤峰市红山区桥北钢材城商业项目商厅A区XX-
XX号商厅，每平米单价3800元，面积总计142.2平米，总价款540360元。出售人加盖与赤峰钢材城贸易有限公司印章。另提交一枚2014年11月7日与赤峰钢材城贸易有限公司加盖印章的收据，载明异议申请人缴纳A区XX-
XX商厅预约金540360元。
申请执行人对于异议申请人提交证据质证意见如下：针对异议申请人签订的认购协议，属于合作建房，这时异议申请人和被执行人认可的，对于数额较大款项应通过转账进行，应提交转账凭据，对于认购协议，因赤峰钢材城贸易有限公司不具备房屋预售的主体资格，该协议应属无效。
被执行人对异议申请人提交的证据没有异议。
被执行人赤峰钢材城贸易有限公司向本院提交了如下证据:1、2013年9月8日合作建设赤峰钢材城一期倡议书，面向社会召集合作建设者，以A区商业楼作为回报，以签订认购协议方式确定投资数额，办理房产证号，再向合作者办理产权变更登记手续。2、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证，用以证明被执行人具有合法的准建手续及土地使用权。
申请执行人对被执行人提交证据质证意见如下：针对倡议书，真实性和证明目的均有异议，合作方式建房应风险共担，并非真实买卖关系。对于准建手续、国有土地使用证等证据真实性没有异议，但是被执行人没有房屋预售许可，签订认购协议应属无效。
异议申请人对于被执行人的提交的证据没有异议。
本院认为：针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房屋，尚未办理任何登记，对于应登记而未登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。具体到本案，异议申请人与赤峰钢材城贸易有限公司签订了涉案商铺的订购协议，并提供了赤峰钢材城贸易有限公司出具的收款收据，收据加盖赤峰钢材城贸易有限公司印章。涉案房屋已经交付异议申请人占有使用，因此，异议申请人具备提出执行异议的主体资格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述规定，案外人系涉案房产的受让人，在被执行财产上的物权期待权如产生排除执行的效力，应符合以下条件：与执行标的的登记人也就是被执行人签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价，物权未能变更登记的原因不可归责于异议申请人。本案异议申请人所提异议的涉案房屋，在本院采取执行查封措施之前，异议申请人就已与被执行人签订认购协议，并交纳大部分购房款,虽然未在房产登记管理部门办理登记，涉案房产现不具备登记条件，该未能登记的后果并非买受人的原因导致。关于赤峰钢材城贸易有限公司与案外人签订认购协议的效力问题，属于实体审理程序审查的范围，不属于执行异议案件审查确认的范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止赤峰市红山区桥北钢材城商业项目商厅A区XX-XX号商厅的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一七年五月十一日
书记员 庄智慧