上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20276号原告：贾靖，男，1983年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙媛，上海联科律师事务所律师。被告：张莉，女，1971年9月12日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：孙勇，负责人。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：陆英，女。原告贾靖与被告张莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。其后，本院依原告贾靖的申请，依法追加上海住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)作为第三人参与本案审理。后因被告张莉下落不明，本案转为适用普通程序并于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告贾靖及其委托诉讼代理人孙媛到庭参加诉讼。被告张莉、第三人住房担保公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贾靖向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，将坐落于上海市松江区松乐路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下；2、判令被告注销系争房屋上的权利人为第三人的抵押登记；3、判令被告支付原告逾期过户违约金(以590,000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年11月1日起计算至房屋产权过户至原告名下之日止)；4、判令被告支付原告逾期迁出户口违约金(以590,000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年8月25日起计算至判决生效之日止)。审理中，原告自愿将第3项诉请主张的逾期过户违约金调整为50,000元，同时对第4项逾期迁出户口违约金的诉请，在本案中予以放弃，并保留另案主张的权利。事实与理由：2016年6月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告以总价款59万元购买被告名下的系争房屋，过户时间为2016年10月31日。现原告按约履行了付款义务，并实际占有系争房屋，然被告至今不履行配合过户义务，且未将第三人住房担保公司的抵押权注销。故请求法院判如所请。被告张莉未作答辩。第三人住房担保公司曾于2016年12月向本院寄送答辩状一份，载明截至2016年11月，被告就系争房屋尚有贷款余额225,454.60元未偿还，其作为抵押权人，权利合法，上述贷款结清后，才能注销抵押。经审理查明：系争房屋产权人为被告，建筑面积为50.75平方米，类型为公寓。系争房屋上设有抵押权人为第三人住房担保公司的抵押登记，债权数额为30万元。2016年6月4日，原告配偶李梅以刷卡方式就系争房屋向中介方支付定金2万元。2016年6月25日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计590,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年6月27日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同补充条款(一)第2条约定，若系争房屋上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。合同补充条款(一)第7条约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……。合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款为147,000元，乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金20,000元，在签署本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)10日内直接支付甲方部分首期房价款127,000元；……甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)……甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款443,000元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后65日内向贷款银行等申请贷款……；三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；四、交房时间：甲、乙双方一直约定于2016年6月27号，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对其他事项做了相应的约定。同日，原告以转账方式向被告支付购房款127,000元。被告出具收据两张，分别载明就系争房屋收到原告支付的定金20,000元、购房款127,000元。2016年7月12日，原告、被告与第三人签订《上海市存量房交易资金监管协议》一份，约定原告及被告委托住房担保公司对系争房屋交易所涉交易资金443,000元进行监管。另查明，2016年2月22日，因被告另涉与案外人王某、顾某1的(2016)沪0117民初15756号、(2016)沪0117民初16406号民间借贷纠纷，经案外人王某、顾某1申请，系争房屋被本院司法查封。2017年5月16日，原告代被告偿还了因被告未履行(2016)沪0117民初15756号民事判决书、(2016)沪0117民初16406号民事判决书而导致案外人王某、顾某1申请执行的(2017)沪0117执2456号、(2017)沪0117执2463号案件的执行款共计200,000元。其后，案外人王某、顾某1向本院申请解除了因上述案件对系争房屋的司法查封。庭审中，对于原告已代被告支付的执行款200,000元，原告要求在应支付给被告的剩余房款中进行抵扣。原告另提供房屋租赁协议、其与租客案外人马某某的微信聊天记录、租金支付凭证、缴纳水电费凭证等，以证明其于2016年7月12日起实际占有使用系争房屋，并将系争房屋出租给案外人马某某使用。原告称，其与被告签订资金监管协议后，已向双方约定资金监管账户支付了23,000元，该笔款项其现不作为本案已付房款主张，待本案判决生效后，其自行向监管方申请取出。原告另称，根据其与案外人王某、顾某2签订的代为还款协议，在系争房屋过户后，其还需代被告支付两名案外人40,000元尾款，该笔款项其会作为对被告债权另案主张。以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据、房屋租赁协议、上海市存量房交易资金监管协议、转帐凭证、(2016)沪0117民初15756号民事判决书、(2016)沪0117民初16406号民事判决书、借款纠纷解除查封执行协议、付款凭证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案因被告另涉他案致使系争房屋被司法查封以及未按约将系争房屋上的抵押注销等行为，致使系争房屋无法按照合同约定的时间过户及交房，此系被告违约。现原告为了解除系争房屋上的司法查封以便继续履行合同，已代被告支付了执行款200,000元，并主张该款与其应当支付的剩余房款进行抵扣，并无不当，本院予以准许，加之原告此前已向被告支付了购房款147,000元，故原告尚需支付被告购房款243,000元。被告有义务清偿贷款本息余额后将系争房屋上的抵押权注销，并协助原告将系争房屋过户至原告名下。现被告属于违约方，原告主张逾期过户违约金，具有合同与法律依据，现原告自愿调整为要求被告支付逾期过户违约金50,000元，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贾靖与被告张莉于2016年6月25日就坐落于上海市松江区128号1022室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告张莉于本判决生效之日起十日内清偿第三人上海市住房置业担保有限公司的贷款本息余额，并注销上述房屋上抵押权人为第三人海市住房置业担保有限公司的抵押登记(原告贾靖有权对本项内容申请强制执行)；三、被告张莉于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告贾靖将上述房屋产权转移登记至原告贾靖名下(本次交易产生的税费由原告贾靖承担)；四、原告贾靖于被告张莉协助办理上述房屋产权转移登记之日向被告张莉支付房款243,000元；五、被告张莉于本判决生效之日起十日内支付原告贾靖逾期过户违约金50,000元；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,150元，财产保全费3,470元，合计诉讼费13,620元，由被告张莉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年六月十六日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。