呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0102民初3357号
原告（反诉被告）：赵美荣，住内蒙古鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古典源律师事务所律师。
原告（反诉被告）：马振纲，住内蒙古鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古典源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨雪琴，个体工商户，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：荣国华，内蒙古务达律师事务所律师。
被告：王二军，个体工商户，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：荣国华，内蒙古务达律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵美荣、马振纲与被告（反诉原告）杨雪琴、被告王二军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵美荣、马振纲委托诉讼代理人温寓婷，被告（反诉原告）杨雪琴、被告王二军及委托诉讼代理人荣国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨学玲、马振纲向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨雪琴向原告支付欠缴的上年度房租57万元，并按每日2054.8元支付从2016年6月10日起至实际搬离之日的租金；2.支付延付房租的违约金19.5万元（两项共计76.5万元）；3.被告王二军对上述76.5万元承担连带责任；4.判令解除原告与被告2012年3月10日签订的《房屋租赁协议书》，被告立即从新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010、202号房屋搬离。事实和理由：2012年3月10日，原告与被告杨雪琴、王二军签订了《房屋租赁协议书》，约定杨雪琴承租原告所有的位于呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010号房屋，面积为324.5平方米，202号房屋，面积为482.09平方米，用于经营KTV。租赁期限暂定为10年，从2012年3月10日至2022年3月9日止，2012年3月10日至2012年6月9日为装修期。租金约定为：2012年3月10日至2016年6月9日前四个年度，年租金为65万元；2016年6月10日至2019年6月9日年度租金为75万元；2019年6月10日至2022年6月9日年度租金为85万元。付款方式为：合同签订前，被告向原告支付65万元，此后年度租金以一年为交费周期，均于该租赁年度开始前的2个月前付清；如不能按时交付租金，原告将房屋和屋内所有设备收回。此外，依据《房屋租赁协议书》第3.1条第三款约定，日标准租金=年租金/365天；第5.6条约定，原告在被告违约情况下，由被告承担赔偿责任、违约责任，并提前解除本合同；第7.3条约定，被告逾期支付租金、物管费等费用，每逾期一天，按年租金和物管费等费用总额的1%另行支付违约金；第9.4条a款约定，不按合同约定支付租金逾期超过7日的，原告有权单方解除合同；第11条约定，被告王二军承担连带保证责任。
合同签订后，原、被告各自履行了约定义务，直至2015年6月，被告应当支付2015年6月10日至2016年6月9日的租金65万元，但被告仅支付了8万元，表示资金困难，需延迟2-3个月支付剩余租金。原告同意后，被告至今未支付剩余57万元租金且仍继续使用房屋，遂原告诉至法院。
被告杨雪琴、王二军针对本诉辩称，第一、被告并未违约，双方2012年签订租赁合同以后，被告完全按照合同约定支付租金，2015年度到2016年度租金没有支付也是事出有因；第二、被告当时资金困难，原告也允许被告迟延支付，原告诉状中也说明了这一点；第三、迟延支付期间由于法院向被告发出执行通知，影响被告正常营业，被告也向原告说明了情况，双方口头约定原告向被告减免部分租金，但没有约定具体减免多少，所以被告一直没有支付租金，未支付租金的责任方并不在被告；第四、原告现在无权要求解除合同，因为2016年8月2日，新城区法院作出执行裁定书，原告出租给被告的房屋经法院拍卖后，已经交付申请执行人。原告诉请的19.5万元违约金也没有事实依据和法律依据，而且计算方式不符合约定。对于王二军承担连带责任也是没有法律依据，合同并没有约定担保的范围和方式，租赁合同的租金是连续发生的，合同并没有约定担保人对连续发生的租金承担担保责任。
反诉原告杨雪琴反诉请求：1.要求免除房屋租金65833元；2.承担营业损失782983元；3.承担人员工资67000元。事实和理由：2012年3月10日，杨雪琴与赵美荣签订了《房屋租赁协议书》，约定杨雪琴租赁赵美荣位于呼市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010号和202号房屋，用于经营KTV。合同签订后，杨雪琴按时交纳了租金，并投入大量资金进行装修和购置设备，办理营业执照，开始营业。2015年8月17日，新城区法院工作人员向赵美荣送达传票，送达到了呼伦北路富恒大厦反诉原告的营业地。经了解，反诉被告赵美荣将该出租房屋向银行抵押贷款，因未偿还到期借款，房屋被查封并进入了执行程序。在此期间不断有银行和法院工作人员要求反诉原告停止营业，搬离该房屋，使反诉原告经营的KTV客源大量流失，给反诉原告的经营造成巨大的经济损失。反诉原告多次找到反诉被告赵美荣协商，赵美荣承诺给予减免租金，并承诺向反诉原告出具正常使用的保证。因此，反诉原告要求赵美荣承担违约责任。
反诉被告赵美荣、马振纲针对反诉辩称，第一、反诉原告要求的第一项和第三项没有事实依据。反诉原告也说执行通知仅在其租赁房屋的房门上张贴了一天，而且反诉原告一直在营业，否则不可能提供评估财报；第二、反诉原告的经营成本包含了整个年度的房屋租金和整个年度的人员工资，如果反诉原告继续要求减免人员工资和房屋租金是不合理的，属于重复的诉讼请求；第三、根据反诉状的事实和理由陈述部分，在2015年8月17日法院将传票送达到富恒大厦，这一行为并不是房屋租赁合同所约定的行为，是法院工作人员履行公职的合法行为，不属于反诉被告违约行为，因此要求反诉被告承担违约责任没有事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。两原告系夫妻关系，两人共有位于呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010号和202号房屋。2012年3月10日，原告与被告杨雪琴、王二军签订了《房屋租赁协议书》，约定杨雪琴承租原告所有的1010号房屋，面积为324.5平方米，202号房屋，面积为482.09平方米，用于经营新城区欢乐金典量贩式练歌房。租赁期限暂定为10年，从2012年3月10日至2022年3月9日止，2012年3月10日至2012年6月9日为装修期。租金约定为：2012年3月10日至2016年6月9日前四个年度，年租金为65万元；2016年6月10日至2019年6月9日年度租金为75万元；2019年6月10日至2022年6月9日年度租金为85万元。付款方式为：合同签订前，被告向原告支付65万元，此后年度租金以一年为交费周期，均于该租赁年度开始前的2个月前付清；如不能按时交付租金，原告将房屋和屋内所有设备收回。此外，依据《房屋租赁协议书》第3.1条第三款约定，日标准租金=年租金/365天；第5.6条约定，原告在被告违约情况下，由被告承担赔偿责任、违约责任，并提前解除本合同；第7.3条约定，被告逾期支付租金、物管费等费用，每逾期一天，按年租金和物管费等费用总额的1%另行支付违约金；第9.4条a款约定，不按合同约定支付租金逾期超过7日的，原告有权单方解除合同；第11条约定，被告王二军承担连带保证责任。
合同签订后，原、被告各自履行了约定义务，直至2015年6月，被告应当支付2015年6月10日至2016年6月9日的年租金65万元，但被告仅支付了8万元，表示资金困难，需延迟2-3个月支付剩余租金。原告同意后，被告至今未支付剩余57万元租金且仍继续使用房屋，原告诉至法院。
原告将本案所涉租赁物为他人借款提供抵押担保，由于主债务人没能按期还清借款，债权人向本院申请执行。本院于2015年7月14日向原告发出执行通知书，于2015年8月17日上午将公告张贴在被告所经营的新城区欢乐金典量贩式练歌房门上，公告的内容为：限原告自公告发布起7日内将位于新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1层1010、2层202号房屋腾出，逾期不腾将强制执行。被告杨雪琴在张贴当天下午将该公告撕下，同时将公告内容告诉原告。原告称法院执行的事情让原告来协调解决，被告杨雪琴可以继续经营。在此之后有法院和银行的工作人员到现场查看。2016年8月2日，本院作出执行裁定，裁定将原告租赁给被告的房屋以流拍价10929000元抵偿部分欠款。2017年2月24日，债权人向本院出具证明，证明其债权已得到实现，不再要求对本案所涉房屋执行或变更所有权人。
在举证期限内，被告提出反诉请求和鉴定申请，鉴定的事项为：被告杨雪琴所经营的新城区欢乐金典量贩式练歌房在2015年8月17日至2016年8月16日期间的营业损失（包括人员工资和房屋租金）进行分析评估。本院依法委托鉴定。内蒙古中烨资产评估有限责任公司于2016年12月8日作出内中烨评报字【2016】第062号《经营损失评估报告书》，评估新城区欢乐金典量贩式练歌房在2015年8月17日至2016年8月16日期间的营业损失为782983元。被告认可该评估结果。原告认为法院的执行通知仅在被告所租赁的房屋门上张贴了一天，而且被告到现在仍然在营业，否则不可能提供评估财报；被告的经营成本包含了整个年度的房屋租金和整个年度的人员工资，如果被告继续要求减免人员工资和房屋租金是不合理的，属于重复的诉讼请求；原告不同意评估结果。
本院认为，关于本诉，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告承认同意被告延期支付租金二到三个月，但被告至今已近两年也没有付清原告2015年的租金。原、被告约定，不按合同约定支付租金逾期超过7日的，原告有权单方解除合同。被告欠付原告2015年租金57万元，2016年租金没有交付，所以原告有权解除合同。合同解除后，被告将全部装修和固定设施全部无偿留给原告，不得拆走，被告也无需把承租房屋恢复到交房装修状态。同时，被告杨雪琴应当向原告支付欠缴的房租57万元，并按每日2054.8元支付从2016年6月10日起至实际搬离之日的租金。原告主动调整违约金计算标准，为年租金的30%，符合法律规定，原告要求被告杨雪琴支付延付房租的违约金19.5万元，本院予以准许。被告王二军在租赁合同中，明确为连带保证人，故原告要求其对欠付的租金、违约金承担连带责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉，原、被告在订立《房屋租赁协议书》时，原告没有将自己出租给被告的房屋已进行抵押的事实向被告说明。当2015年8月17日上午，法院工作人员将强制执行公告张贴在被告所经营的新城区欢乐金典量贩式练歌房门上，被告向原告询问事实经过，原告才将租赁物已进行抵押的事实向被告进行说明。虽然该房屋没有被查封，但一直处于被评估、拍卖过程中。直到2016年8月2日，法院作出执行裁定，将原告租赁给被告的房屋以流拍价10929000元抵偿部分欠款。2017年2月24日，债权人向本院出具证明，证明其债权已得到实现，不再要求对本案所涉房屋执行或变更所有权人。原告对租赁物的抵押行为，事实上对被告的经营活动造成一定影响，本院判决酌情由反诉被告赔偿反诉原告新城区欢乐金典量贩式练歌房在2015年8月17日至2016年8月16日期间一个月的营业损失即65249元。反诉原告杨雪琴诉请反诉原告减免租金和承担人员工资，均包括在营业损失中，本院不予支持该两项反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、解除原告赵美荣、马振纲与被告杨雪琴、王二军于2012年3月10日签订的《房屋租赁协议》，被告在本判决生效后三十日内从呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010、202号房屋搬离；
二、被告杨雪琴应当自本判决生效后三十日内向原告支付欠缴的上年度房租57万元，并按每日2054.8元支付从2016年6月10日起至实际搬离之日的租金。同时应当支付延付房租的违约金19.5万元；
三、被告王二军对被告杨雪琴欠付原告的租金、违约金承担连带责任；
四、反诉被告赵美荣、马振纲在本判决生效后三十日内赔偿反诉原告杨雪琴营业损失65249元
五、驳回反诉原告杨雪琴其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5825元，原告已预交；反诉案件受理费7183元，被告已预交；诉讼保全申请费4345元，原告已预交。由原告承担反诉案件受理费295元；由被告承担案件受理费5825元，反诉案件受理费6888元，诉讼保全申请费4345元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 李福林
二〇一七年三月二十日
书记员 赵 霞