山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)济民一初字第26号原告：山东路泰沥青有限公司，住所地山东省临邑县。法定代表人：甄丰东，经理。原告：临邑县恒润化工有限公司，住所地山东省临邑县。法定代表人：刘兆朋，经理。原告：赵富德，男，1962年5月19日出生，汉族，山东省临邑县临邑镇王家村****号。原告：甄丰东，男，1975年4月24日出生，汉族，山东路泰沥青有限公司经理，住山东省临邑县。四原告委托诉讼代理人：刘增江，山东环周律师事务所律师。四原告委托诉讼代理人：解冬梅，山东环周律师事务所律师。被告：毕江军，男，1982年4月25日出生，汉族，住山东省五莲县。被告：济南帝神商贸有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王君虎，总经理。被告：济南盛世环球阀门有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：曾汉生，总经理。委托诉讼代理人：金鑫，男，1975年1月21日出生，汉族，该公司经理，住济南市。原告山东路泰沥青有限公司（以下简称路泰公司）、临邑县恒润化工有限公司（以下简称恒润公司）、赵富德、甄丰东因与被告毕江军、济南帝神商贸有限公司（以下简称帝神公司）、济南盛世环球阀门有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路泰公司、恒润公司、赵富德、甄丰东的委托代理人刘增江，被告盛世公司的委托代理人金鑫到庭参加诉讼。被告毕江军、帝神公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路泰公司、恒润公司、赵富德、甄丰东向本院提出诉讼请求：1.判令解除四原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告返还四原告定金人民币1200万元；3.判令三被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实和理由：2014年8月29日，四原告与三被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方（三被告）将总计17套房屋和地下公建一套出售给乙方（四原告），总交易价格为人民币壹亿元整，乙方向甲方支付人民币600万元作为首笔购房定金，甲方收到首笔购房定金后协助乙方办理贷款手续，待银行批准贷款后办理房屋过户手续之前，乙方向甲方支付第二笔购房定金人民币400万元。合同并约定“本合同经双方签字、盖章，且甲方收到乙方首笔定金后生效”及其他事项。合同签订后，原告赵富德根据被告毕江军的指令，分两次将定金600万元汇入徐某某账户内。原告及时将申请银行贷款的全部资料交给毕江军，在不断催促毕江军办理银行贷款手续期间，原告经查询得知被告帝神公司名下二套涉案房屋在签订合同之前即存在抵押；被告毕江军名下的二套涉案房屋已被法院查封；被告盛世公司名下一套房屋在合同签订后又设定了抵押，其他九套房屋所有权人是案外人山东某某有限公司；合同约定的地下公建一套经查询没有登记记录。有鉴于此，三被告已经丧失履行合同的基本能力，致使合同目的无法实现，原告遂向三被告发出律师函，要求三被告为履行合同提供担保，被告逾期未能提供担保。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，三被告在签订合同时未向原告如实告知涉案房屋的真实信息，并保证交易的房屋不存在任何的权利瑕疵。现三被告所提交易的房屋存在多次查封、抵押情形，并且大部分房屋并非登记在毕江军名下，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。毕江军未提供答辩。帝神公司未提供答辩。盛世公司辩称，被告盛世公司在接到法院应诉手续后申请了司法鉴定，经鉴定涉案合同上加盖盛世公司的印章系伪造，涉及合同诈骗。盛世公司从未签订过涉案合同，本案与盛世公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张与三被告于2014年8月29日签订房屋买卖合同，根据原告提交的《房屋买卖合同》记载，帝神公司、盛世公司、毕江军作为卖方（甲方），路泰公司、恒润公司、甄丰东、赵富德作为买方（乙方），双方约定：第一条房产现状，双方交易的房产座落于济南市槐荫区经十路25166号，总建筑面积为4581.76平方米，共计17套。其中，产权登记在帝神公司名下2套（房屋所有权证号为：济房权证槐字第x号、x号），建筑面积923.95平方米；产权登记在盛世公司名下3套（房屋所有权证号为：济房权证槐字第x号、x号、x号），建筑面积491.11平方米；产权登记在毕江军名下2套（房屋所有权证号为：济房权证槐字第x号、x号），建筑面积981.71平方米；毕江军拥有的尚未办理产权证济南市槐荫区经十路25166号1号公建105、111、112、201、203、204、205、206、207室共计9套商业房产，建筑面积共计1085.99平方米，以及地下公建一套共计1099平方米。乙方已充分了解了上述房产目前的具体状况，并自愿购买该房产。第二条交易价格，上述房产的总交易价格为人民币壹亿元整。第三条关于付款的约定：（1）合同签订后3日内，乙方向甲方支付人民币600万元作为首笔购房定金；（2）甲方收到上述首笔购房定金后，协助乙方到银行办理贷款手续，待银行审核批准贷款后、办理房产过户登记手续之前，乙方向甲方支付第二笔购房定金人民币400万元。如乙方按约支付所有款项，则在最后一笔付款时上述两笔定金转换成购房款；（3）银行发放贷款后，乙方最迟应于合同签订之日起180日内付清剩余全部购房款。第四条甲方应于收到乙方全额房款当日将交易的房产全部交付给乙方使用，乙方应向甲方出具收房证明，作为房屋交付的证明。甲方收到全部定金之前的物业管理费、水、电、暖等费用由甲方负责结清，之后的费用均由乙方负责承担。第五条税费分担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。第六条违约责任，（1）若乙方违约，定金不予退还；逾期支付放款时，应按总房款每日0.3%支付逾期付款滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，定金不予退还，并按合同追究乙方责任；（2）甲方违约，应双倍返还定金；逾期交付房屋时，应按总房款每日0.3%支付逾期交房违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方双倍返还定金，并按合同追究甲方责任。第七条授权代表，甲方授权毕江军作为代表人，代表甲方全权处理合同相关事宜；乙方授权赵富德作为代表人，代表乙方全权处理合同相关事宜。第八条争议解决方式，在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第九条本合同经双方签字、盖章（或按手印），且甲方收到乙方首笔定金后生效。本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。第十条本合同未尽事宜，双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。被告盛世公司对《房屋买卖合同》中加盖其公司印章的真实性有异议，申请对涉案《房屋买卖合同》上加盖其公司印章的真实性进行鉴定。本院委托山东永鼎司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2016年1月8日作出鲁永司鉴中心【2015】文鉴字第403号文书司法鉴定意见书，鉴定意见：涉案《房屋买卖合同》中两枚“济南盛世环球阀门有限公司”印文均与送检样本同名印文不是同一印章盖印形成。2.2014年9月15日，由赵富德银行账户向徐某某银行账户汇款200万元；2014年9月19日，由赵富德银行账户向徐某某银行账户汇款400万元。3.2015年2月1日，原告委托山东环周律师事务所向三被告出具《关于毕江军等人就履行须提供担保律师函》一份，载明：“2014年8月29日，毕江军自称是济南帝神商贸有限公司和济南盛世环球阀门有限公司的实际控制人，毕江军本人及其代表济南帝神商贸有限公司和济南盛世环球阀门有限公司与我方委托人签订了一份《房屋买卖合同》，根据该合同约定，我方委托人已经支付首笔定金人民币600万元，而贵方截至2015年2月1日未能协助我方委托人办妥银行审核批准贷款手续。后经我方查询，该合同项下部分房屋处于抵押、查封状态，且该合同签订后贵方又将部分房屋抵押，上述情况贵方没有如实告知我方委托人；另9套公建房屋登记在山东某某有限公司名下，现毕江军因他案正处于法院执行中，致使该合同目的无法实现。鉴于此，我方委托人认为贵方已不具备履行本合同的能力，为避免对我方委托人财产造成损失，本合同中止履行，望贵方接本律师函后五日内向我方委托人提供抵押担保，逾期提供抵押担保的，我方委托人将解除该《房屋买卖合同》。”该律师函于2015年2月2日分别向三被告邮寄并在山东法制报上刊登公告。4.根据原告提交的于2015年1月8日查询房屋权属状况信息，槐x号房产所有权人为帝神公司，面积396.25平方米，两笔抵押记录：债权人山东济南润丰农村合作银行槐荫支行，抵押金额1400万元，债务履行期限2012年6月27日至2015年4月27日。债权人谯某，抵押金额2000万元，债务履行期限2014年4月9日至2017年4月8日；槐x号房产所有权人为帝神公司，面积527.7平方米，两笔抵押记录：债权人山东济南润丰农村合作银行槐荫支行，抵押金额1400万元，债务履行期限2012年6月27日至2015年4月27日。债权人谯某，抵押金额2000万元，债务履行期限2014年4月9日至2017年4月8日；槐x号房产所有权人为盛世公司，面积为169.06平方米，无查封及抵押记录；槐x号房产所有权人为盛世公司，面积137.67平方米，抵押记录：债权人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，抵押金额1120万元，债务履行期限2014年9月15日至2017年9月15日；槐x号房产所有权人为盛世公司，面积184.38平方米，无查封及抵押记录；槐x号房产所有权人为毕江军，面积413.37平方米，两笔抵押记录：债权人山东济南润丰农村合作银行槐荫支行，抵押金额1300万元，债务履行期限2011年2月28日至2014年2月27日。债权人张某，抵押金额400万元，债务履行期限2011年3月17日至2011年4月16日。两次查封记录：济南市历城区人民法院，查封期限2012年8月13日至2014年8月12日。济南市历下区人民法院，查封期限2014年11月11日至2016年11月10日；槐x号房产所有权人为毕江军，面积568.34平方米，两笔抵押记录：债权人山东济南润丰农村合作银行槐荫支行，抵押金额1300万元，债务履行期限2011年2月28日至2014年2月27日。债权人张某，抵押金额400万元，债务履行期限2011年3月17日至2011年4月16日。两次查封记录：济南市历城区人民法院，查封期限2012年8月13日至2014年8月12日。济南市历下区人民法院，查封期限2014年11月11日至2016年11月10日；槐x号证下公建房屋9套所有权人为山东xx有限公司，无查封及抵押记录。5.原告提交录音证据一份，记录了原告赵富德及其委托代理人刘增江与被告毕江军及其他相关人员就双方纠纷进行协商的过程，协商中双方对于原告已经付款600万元的事实予以确认。上述事实由原告提交的《房屋买卖合同》一份、银行回单两份、房屋权属状况查询信息一宗、《律师函》一份、邮寄单三份、报纸一份，山东永鼎司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》一份以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告主张与三被告于2014年8月29日签订《房屋买卖合同》，被告盛世公司辩称未签订该合同，并申请对合同上所加盖其公司印章的真实性进行鉴定。经委托司法鉴定，涉案《房屋买卖合同》之上加盖盛世公司的印章与其公司使用之印章并非同一印章。该鉴定意见双方均无异议，本院予以采信。由于涉案《房屋买卖合同》上加盖盛世公司印章的真实性具有重大瑕疵，故本院对于盛世公司的抗辩予以支持，涉案《房屋买卖合同》对盛世公司不具有约束力。涉案合同内容不违反禁止性法律、行政法规的规定，为有效合同，对于各原告以及被告毕江军、帝神公司具有约束力。双方签订合同的目的在于涉案17套房屋所有权的转移，但根据房产登记信息记载，涉案17套房产中，1号公建九套房产的所有权人为案外人山东xx有限公司，没有证据证明被告有处分该房屋的权利；登记在盛世公司名下三套房产，由于合同上加盖印章真实性存在重大瑕疵，合同对于盛世公司不具有约束力，盛世公司不承担合同义务；登记在帝神公司名下两套房产均设立了抵押；登记在毕江军名下两套房产均设立了抵押并被法院查封。因此，被告毕江军、帝神公司作为出卖方不具备继续履行涉案《房屋买卖合同》的能力，合同目的无法实现，原告要求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。由于被告毕江军、帝神公司的无权处分行为以及自己名下房屋存在着抵押及被法院查封的情形，导致涉案《房屋买卖合同》无法履行，对于合同的解除存在过错，应当适用定金罚则，其收取的定金600万元应当双倍返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告山东路泰沥青有限公司、临邑县恒润化工有限公司、甄丰东、赵富德与被告济南帝神商贸有限公司、毕江军于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告济南帝神商贸有限公司、毕江军于本判决生效之日起10日内向原告山东路泰沥青有限公司、临邑县恒润化工有限公司、甄丰东、赵富德返还定金1200万元；三、驳回原告山东路泰沥青有限公司、临邑县恒润化工有限公司、甄丰东、赵富德对被告济南盛世环球阀门有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93800元，财产保全费5000元，鉴定费13000元均由被告济南帝神商贸有限公司、毕江军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  车言江代理审判员  曹 慧人民陪审员  黄莲芝二〇一六年八月十一日书 记 员  孙培培