新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新43民终4号
上诉人（原审原告）：郭红月，女，1974年7月14日出生，住富蕴县。
上诉人（原审原告）：王正虎，男，1973年2月22日出生，住富蕴县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵玺，新疆新北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：富蕴县隆基房地产开发有限责任公司。住所地：新疆富蕴县城阳光易购广场*楼***室。
法定代表人：陈朝晖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈敏，女，该公司总经理。
上诉人郭红月、王正虎因与被上诉人富蕴县隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服富蕴县人民法院（2016）新4322民初63民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，因隆基公司法定代表人陈福伟死亡，需等待公司重新确定法定代表人，本院于2017年1月24日裁定中止本案审理，2017年6月1日恢复审理。依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王正虎及上诉人郭红月、王正虎的共同委托诉讼代理人赵玺，被上诉人隆基公司的法定代表人陈朝晖及委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭红月、王正虎的上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四、五项；2、改判由隆基公司交付隆基大厦项目一层门面房（文化西路自西向东第4-5号，光明南路自北向南第2-3号），负一层门面房（文化西路自西向东第2-3门）；3、改判由隆基公司承担逾期交付违约金1956396元；4、一、二审诉讼费用由隆基公司承担。事实和理由：一、合同约定的拆迁补偿方式是产权置换，郭红月、王正虎的义务是交付被拆迁房屋与权属登记证书，该义务已履行完毕，本案现仅是隆基公司交付置换房屋的争议。二、隆基公司应交付的房屋：1、合同约定的拆迁房一层与地下室拆迁置换面积分别按（1：1.5与1：0.5）置换交付房屋，一审法院判决置换非临街地下室，完全是按隆基公司的意思曲解合同，如置换非产权地下室何用约定产权面积。2、双方合同约定置换房屋的区位要求是大概（原址上），这一要求说明双方约定的区位核心概念是原址置换。郭红月、王正虎被拆迁房屋原系一整个房屋，南北东西方向均存在，现隆基公司拒绝交付东西方向的房屋是确定的违约行为，一审法院以南北向房屋面积已达到一层置换房屋面积为由判决仅交付该房屋，违背合同意思。况且置换房屋现状系隆基公司将此南北向房屋的两个独立建筑物进行内部联通拼凑面积，目的是以此达到以自己决定的方式满足所谓一层置换房屋的目的而无需按合同履行。3、合同约定的违约责任承担明确为违约方按拆迁房屋总额50%承担违约金，郭红月、王正虎考量双方约定违约金比例因合同法司法解释之限定已在诉讼时主动降至30%，一审法院已通过隆基公司房屋销售备案价格确认房屋总价，隆基公司亦确认，郭红月、王正虎主张违约金依据合同约定和合同法之规定而行使，应当受到法律尊重和保护，而一审法院以租金计算违约金是对合同法约定至上法律原则的否定，客观上纵容隆基公司背信弃义的违约行为。本案自两次庭审后，一审法院便闭庭，宣布定期宣判，但此后一审法院不断应被上诉人的要求多次调查、复庭、质证，程序混乱。
隆基公司答辩称：郭红月、王正虎违约在先，隆基公司未违约，不应当承担违约金。逾期交工的原因是上诉人隐瞒地下室的真实情况、耽误工期造成。上诉人不存在地下室，其所称的地下室没有产权证，只是与别人共用的一个管沟。隆基公司也找公证部门进行了公证。因为牵扯上诉人有无地下室，耽误6、7、8三个月，本地区一年也就6个月的施工期。由于工程设计不断变更等，也造成了延误。以上足以证明工期延误是上诉人给被上诉人造成损失。至于上诉人要求190多万元的违约金，我公司不予认可。上诉人称给其的一层门面房是拼凑面积不存在。楼房主体责任是终身制，没有人会这么做的。楼房是在原址建的，如果按照上诉人要求，就应当只给上诉人一个人建造。只要按照合同建造就是履行合同义务，上诉人主张的一层门面已经出售他人。合同中称的地下室不存在，即便是我公司人员失误，也是地下室，不是门面。至于交付时间，整栋楼交工后，给上诉人交付，是上诉人自己不要。即便违约，上诉人要求的违约金也过高。一审按照租金计算我们认可，但是按照一年计算我方认为不妥。请求二审公正判决。
郭红月、王正虎一审中的诉讼请求：1、要求隆基公司交付其开发的中共富蕴县委老干部局综合楼（现名隆基大厦）项目一层门面房406.68㎡（文化西路自西向东第4-5号门面-
门面房；光明南路自北向南第2-3门-门面房）；负一层门面房135.56㎡（文化西路自西向东第2-3门-门面房）；四层以下办公室50㎡；2、判令隆基公司承担逾期交付违约金1956396元。
一审法院认定的事实：2013年，隆基公司欲拆除中共富蕴县委老干局综合楼，在该原址上承建富蕴县隆基大厦。同年6月5日，郭红月、王正虎与隆基公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。双方约定隆基公司拆除郭红月、王正虎位于中共富蕴县委老干局一楼房产证为富字第XX**号，面积为271.12平方米的商铺（原惠民超市）；拆迁补偿方式为产权调换，调换房屋面积为：一层按比例1:1.5（即建筑面积为406.68平方米），地下室按比例1:0.5（即建筑面积为135.56平方米）执行赔偿；同时作为补偿，隆基公司给郭红月、王正虎最高赔偿在四楼的建筑面积为50平方米的房屋作为办公室；隆基公司应当赔偿给郭红月、王正虎的房屋面积多余的部分按市场价结算，调换的房屋位置大概为原址上，于2015年8月30日前将验收合格的楼房交付。另查明，富蕴县隆基大厦系框架结构，房屋面积大小可以切割。（2015）富立保字第29-1号民事裁定书中保全的隆基大厦一层文化西路自西向东第4-5门-门面房，系房屋面积测绘报告中的商用103号门面房，建筑面积为419.20平方米；一层光明南路自北向南第2-3门-门面房系房屋面积测绘报告中的商用102号门面房，建筑面积为201.34平房米；附一层文化西路自西向东第2-3门-门面系房屋测绘面积报告中的商用负108号门面房，隆基大厦负一层、一层、二层为商铺，三层、四层为宾馆，从一层楼梯可通向地下室，隆基公司于2016年1月8日取得了商品房预售销售许可证。一审法院认为，郭红月、王正虎与隆基公司签订的房屋拆迁安置补偿合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，郭红月、王正虎已按合同约定，履行了搬出被拆迁房屋及向交付房产证、土地证的义务，现隆基公司应当按照合同约定履行其交付置换房屋的义务。根据双方提供的房屋拆迁安置补偿合同可以证实隆基公司给郭红月、王正虎调换的房屋位置大概为原址上，一楼置换房屋的建筑面积为406.68平方米，地下室置换房屋建筑面积为135.56元，隆基公司给郭红月、王正虎补偿四楼建筑面积为50平方米的办公室，现郭红月、王正虎主张隆基公司交付隆基大厦一层103门面房与双方合同约定的位置与面积都相符，故对郭红月、王正虎主张交付隆基大厦一层103号商铺的诉求予以支持。郭红月、王正虎主张隆基公司交付隆基大厦一层102号商铺，因郭红月、王正虎要求的一层大概原址103号门面房的面积已超出了双方合同约定的面积且双方并未约定赔偿一层的几号商铺，故对郭红月、王正虎主张隆基公司交付一层102号商铺的诉讼请求不予支持。郭红月、王正虎主张隆基公司交付负一层108号商铺，隆基公司辩称，郭红月、王正虎被拆迁房屋无地下室，郭红月、王正虎在与隆基公司签订合同的过程存在欺诈行为，导致隆基公司工作人员疏忽与郭红月、王正虎达成了地下室按1:0.5的比例进行赔偿的内容。隆基公司作为房地产开发企业，在与郭红月、王正虎签订协议时，不仅占有明显的优势且有丰富的经验，对隆基公司认为该约定郭红月存在欺骗行为的辩解不予采信。隆基公司辩称该条款约定的是赔偿地下室，并不是赔付负一层。通过郭红月、王正虎在法庭中陈述被拆除的地下室无房产证，在被拆迁前一直存放杂物，且双方在合同中也未写明地下室的用途即赔付负一层商铺，根据该条款的通常理解并结合法庭调查，地下室置换的应当是隆基大厦135.56㎡的非沿街地下室而非负一层商铺。郭红月、王正虎主张隆基公司交付四楼以下建筑面积为50平方米办公室，隆基公司辩称，其房屋的补偿方式应当为涉案合同第四条第二项约定的房屋调换，不包括第四条第三项。涉案合同第四条虽然约定被拆迁房屋按以下第（2）种方式补偿，但该条款第3项的赔付内容清楚、明确，在法庭调查中，隆基公司承认其与其他被拆迁户签订的房屋安置补偿并未出现该内容的情况下，对双方协议中出现的该内容又没有作出合理解释，故可以认定隆基公司给郭红月、王正虎最高赔偿在四楼的建筑面积为50平方米办公室，是隆基公司拆迁郭红月、王正虎房屋对补偿的特别约定。故隆基公司应当向郭红月、王正虎交付隆基大厦四楼建筑面积为50平方米的办公室。郭红月、王正虎主张隆基公司支付违约金1956396元，计算依据为其主张的房屋市场总价款30%的金额。隆基公司辩称，郭红月、王正虎在签订合同时存在欺诈行为，隆基公司不仅不应支付违约金，郭红月、王正虎还应当赔偿隆基公司损失和违约金，且计算违约金的数额过高，要求降低违约金数额。双方合同约定隆基公司交付验收合格房屋的时间为2015年8月30日，现隆基公司未按合同约定交付置换房屋，构成违约，应承担违约责任。我国合同法若干问题解释(二)第二十九第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失30%的一般可以认定”过分高于造成的损失”。隆基公司提出郭红月、王正虎计算违约金过高，并且双方都无证据证明隆基公司违约给郭红月、王正虎造成的损失。一审法院委托新疆国立资产评估有限责任公司对富蕴县隆基大厦属同一地段、同一用途的一层商铺、四层办公楼、地下室每平方米、每天的租金进行评估，新疆国立资产评估有限责任公司作出新国评报字（2016）第029号评估报告内容为：一层商铺每平方米、每天租金评估价格为1.45元，四楼办公室每平方米、每天租金评估价为0.40元；沿街地下室每平方米、每天评估价为1.40元。对非沿街地下室回函内容为：同类地段没有相似的非沿街地下室交易，所以无法出具富蕴县隆基大厦同一地段、同一用途的非沿街地下室每平方米、每天的租金。故隆基公司应向郭红月、王正虎支付隆基大厦一层103号商铺的违约金为406.68×1.45×426×1.3=326568元；隆基大厦四层办公室的违约金为50×0.4×426×1.3=11076元。因地下室即非商用也非住房,无租金损失。隆基公司应支付违约金337644元。综上所述，隆基公司应当向郭红月、王正虎交付隆基大厦一层103号419.20平方米的商铺，多余面积13.20平方米按市场价格结算；隆基公司应当交付隆基大厦135.56平方米非沿街地下室；应当交付隆基大厦四楼建筑面积为50平方米的办公室；应当支付违约金337644元。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、富蕴县隆基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向郭红月、王正虎交付富蕴县城隆基大厦一层103号建筑面积为419.20平方米商铺；多余面积13.20平方米按市场价格结算。二、富蕴县隆基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向郭红月、王正虎交付富蕴县城隆基大厦103号商铺下方非沿街建筑面积为135.56平方米的地下室；三、富蕴县隆基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向郭红月、王正虎交付富蕴县隆基大厦四楼建筑面积为50平方米的办公室；四、富蕴县隆基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向郭红月、王正虎支付违约金337644元；五、驳回郭红月、王正虎的其他诉讼请求。案件受理费22800元、保全费5000元，由郭红月、王正虎负担19095元，富蕴县隆基房地产开发有限责任公司负担8705元。
二审期间，隆基公司未提供新证据，郭红月、王正虎提供如下证据：照片三张。证明：房屋被拆迁前的状况。被拆迁房屋在文化西路从东向西几乎是一整幢楼的临街，光明南路从北至南是有两个门的临街。
隆基公司质证意见，真实性、合法性、关联性均不认可，仅凭照片无法确定是不是被拆迁房屋。
本院认证意见：因照片无拍摄人员及时间，且无法直接反映被拆迁房屋的方位，对证明效力不予确认。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
本案争议焦点为：隆基公司应否向郭红月、王正虎交付隆基大厦项目一层、负一层门面房，即文化西路自西向东的4-5门（103号）、光明南路自北向南的2-3门（102房）、负一层门面文化西路自西向东2-3门（108房）；隆基公司是否违约及郭红月、王正虎主张违约金是否过高、应否调整、如何调整。
本院认为，郭红月、王正虎与隆基公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于一层门面房。双方约定一层在大概原址上置换406.68平方米的门面房。因被拆迁房屋原址的东北角，现已建造成隆基大厦的门厅，并非门面房，无法向郭红月、王正虎交付此位置的门面房；102号门面房，并非在被拆迁房屋的原址，面积也只有201.34平方米，与应置换面积相差甚远；103号门面房，基本在被拆迁房屋原址，面积为419.20平方米，与应置换面积相近，郭红月、王正虎主张的一层门面房也有此房屋。一审法院根据双方合同约定及本案的实际情况，判决一层103号门面房为隆基公司应向郭红月、王正虎交付的一层门面房并无不当。郭红月、王正虎要求交付一层102号门面房的请求，不予支持。二、关于地下室。因双方合同约定是置换地下室，并非负一层门面房，且郭红月、王正虎的原地下室也只用于存放杂物，并非营业性用房，隆基公司应当在103号门面房下，向郭红月、王正虎交付135.56平方米的非沿街地下室。郭红月、王正虎要求交付负一层108号门面房的请求，无法律和合同约定，不予支持。三、关于违约金。隆基公司未按合同约定交付置换房屋，构成违约，应当承担违约责任。郭红月、王正虎主张违约金为1956396元，明显过高，隆基公司请求调整。因双方均未提供证据证明，隆基公司逾期交房给郭红月、王正虎造成的实际损失，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照同一地段一层门面房和四层办公室的租金，按租金的1.3倍酌情调整违约金数额，并无不当。
综上所述，郭红月、王正虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19368.77元（上诉人预交22800元），由上诉人郭红月、王正虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 晓 霞
审 判 员 郝 建 军
代理审判员 波拉提克卡拜
二〇一七年七月十九日
书 记 员 胡 忠 强