湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初1272号原告(反诉被告)：安化县装卸运输总公司平口分公司，住所地:安化县平口镇货坪街。法定代表人：孟小强，该公司经理。委托诉讼代理人：谌丽娜，湖南资声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏真义，湖南资声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告(反诉原告)：李云治，男，1975年8月23日出生，汉族，安化县人。被告(反诉原告)：孟湘辉，男，1977年1月3日出生，汉族，安化县人。两被告共同委托诉讼代理人：夏智育，湖南义剑（安化）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告安化县装卸运输总公司平口分公司与被告李云治、孟湘辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，被告李云治、孟湘辉收到应诉法律文书后于2017年6月7日提�反诉，经审查，两被告的反诉符合法律规定，经征询当事人意见后，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告安化县装卸运输总公司平口分公司及委托诉讼代理人谌丽娜、夏真义和被告李云治、孟湘辉及委托诉讼代理人夏智育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安化县装卸运输总公司平口分公司的诉讼请求为：1、请求确认原、被告于2007年11月1日签订的《租赁合同》已解除，被告立即腾空承租门面并交付原告；2、判令被告向原告支付违约金25718元，并支付合同解除后占用门面费8800元（按每日352元计算，以后要求按同一标准计算，直到被告实际交付门面时止），合计34518元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年11月1日，原告将位于平口镇站前路的一层门面出租给两被告�并签订了《租赁合同》，约定两被告必须整体经营，不能将门面分割成若干小门面分散经营，若两被告违反协议，原告有权解除合同，被告应支付当期年租金20%的违约金。现两被告将门面分割成13间小门面分散转租出去，从中获取巨额利益。2017年4月5日，原告书面通知两被告解除《租赁合同》，告知两被告在收到通知之日起五日内交付门面，办理租金、违约金结算手续，两被告收到通知书后，既未提出异议，也未向原告交付门面。现原告诉请法院依法判决。被告李云治、孟湘辉一致辩称：1、原告要求确认租赁合同已解除，没有事实和法律依据；2、两被告没有任何违约行为，无需给付违约金。反诉原告李云治、孟湘辉的诉讼请求为：1、请求确认反诉被告曾于2017年4月5日作出的《解除合同通知书》无效，双方的�租赁合同》及《补偿协议书》继续履行；2、判令反诉被告向反诉两原告支付违约金25718元；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年7月，安化县资天建筑工程有限公司为反诉被告修建综合楼并签订了《安化县装卸运输总公司平口分公司瓶口分公司房屋开发协议》，双方约定安化县资天建筑工程有限公司可以优先租赁反诉被告的综合楼一楼门面，反诉原告李云治作为安化县资天建筑工程有限公司的代表在协议上签字。2007年11月1日，反诉原告李云治、孟湘辉与反诉被告签订了《租赁合同》，约定反诉被告所有的综合楼一楼门面租赁给反诉原告李云治、孟湘辉，反诉原告李云治、孟湘辉组织了一系列的招商活动，但未找到愿意前来开办大型超市的商家。2009年2月22日，反诉被告与安化县资天建筑工程有限公司就一楼门面层高相差30公分的事宜达成补偿协�，并同意将将门面租期延长十年。另反诉被告承诺：同意反诉原告李云治对门面转租和分租。2017年4月16日，反诉被告以门面分租为由向反诉原告邮寄送达了《解除合同通知书》。随后，反诉被告向法院提起诉讼。2017年6月4日，反诉被告的职工在涉案门面前拉起横幅，影响承租户的经营。并要求承租户直接与反诉被告签订租赁合同。反诉被告的行为构成合同违约，应承担违约责任。反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司辩称：1、依法驳回两反诉原告的诉讼请求；2、两反诉原告要求反诉被告支付违约金于法无据，应当予以驳回；3、反诉原告的反诉诉讼请求超出了本诉的诉讼请求，本诉不涉及2009年2月签订的《补偿协议》；4、反诉被告出具的《承诺书》无效，损害反诉被告的职工权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告安化县装卸运输总公司平口分公司提交的第8、9号证据系原告安化县装卸运输总公司平口分公司全体职工要求收回平口装卸公司综合楼门面的报告及职工大会若干决议，两份证据仅是原告安化县装卸运输总公司平口分公司及其全体职工要求解除合同的单方意思表示，并未得到被告李云治、孟湘辉的认可，不能达到“解除租赁合同”的证明目的，本院不予采信。反诉原告李云治、孟湘辉提交的第4号证据系反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司与安化县资天建筑公司签订的《补偿协议书》，内容客观、真实，并得到湖南省安化县装卸运输总公司的认可，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；反诉原告李云治、孟湘辉提�的第5号证据系银行进账单及反诉被告的原法定代表人张成军出具收条各一份，反诉原告李云治已向反诉被告给付门面补偿金18万元，内容客观、真实，与反诉原告李云治、孟湘辉提交的第4号证据相互印证，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；反诉原告李云治、孟湘辉提交的第6号证据系反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司作出的《承诺书》，反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司虽持有异议，但未提供证据证明其异议成立。该《承诺书》的印章经反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司确认属实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；反诉原告李云治、孟湘辉提交的第7号证据系反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司邮寄的《解除合同通知书》、第8号证据系反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司的职工在涉案门面前拉起横幅的照片�第9号证据系反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司向承租户发出的《通知》，反诉原告李云治、孟湘辉提交的第7-9号证据，客观、真实、有效，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日，原告安化县装卸运输总公司平口分公司与被告李云治、孟湘辉签订《租赁合同》，约定将原告安化县装卸运输总公司平口分公司所有位于平口镇站前路的一层门面的出租给被告李云治、孟湘辉，租赁期限为十年，自2008年7月18日起至2018年7月18日止。租金为每年118800元，第六年开始租金在原租金的基础上每年递增20%。被告李云治、孟湘辉必须整体经营，不能将门面分割成若干小门店分散经营。若被告李云治、孟湘辉违反该条约定，原告安化县装卸运输总公司平口分公司有权解除合同，被告李云治、孟湘辉应支付当期年租金20%的违约金。合同签订后，被告李云治、孟湘辉举行一系列招商活动未果。2009年2月22日，被告李云治代表安化县资天建筑有限公司与原告安化县装卸运输总公司平口分公司就房屋层高差异达成补偿协议，同日，原告安化县装卸运输总公司平口分公司出具《承诺书》，同意被告李云治将门面转租和分租。被告李云治、孟湘辉已将门面租金交至2017年7月18日止。2017年4月5日，原告安化县装卸运输总公司平口分公司向被告李云治、孟湘辉下达书面《解除合同通知书》，被告李云治、孟湘辉收到《解除合同通知书》后，未腾空门面交付原告安化县装卸运输总公司平口分公司。另查明，在诉讼期间，原告安化县装卸运输总公司平口分公司的部分职工在涉案门面前和安化县平口镇�民政府办公大楼前拉起横幅，要求解除原告安化县装卸运输总公司平口分公司与被告李云治、孟湘辉签订《租赁合同》。本院认为，原告安化县装卸运输总公司平口分公司与被告李云治、孟湘辉签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法、有效。合同当事人应当全面履行合同约定的义务。原告安化县装卸运输总公司平口分公司作出的《承诺书》，视为《租赁合同》的补充约定，与《租赁合同》具有同等法律效力。被告李云治、孟湘辉的分租和转租门面的行为，得到原告安化县装卸运输总公司平口分公司的书面认可，所以，原告安化县装卸运输总公司平口分公司以被告李云治、孟湘辉将门面分割分散转租的行为违约为由提出的两个诉讼请求，均不能成立，本院均不予支持。同理，原告安化县装卸运输总公司平口分�司以被告李云治、孟湘辉转租和分租为由作出的《解除合同通知书》与《承诺书》相悖，不具有法律效力。《租赁合同》约定的解除条件现尚未发生，仍合法、有效，原、被告理应继续按合同约定履行各自的义务，故反诉原告李云治、孟湘辉要求确认2017年4月5日作出的《解除合同通知书》无效和《租赁合同》继续履行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因《补偿协议书》系原告安化县装卸运输总公司平口分公司与第三人安化县资天建筑有限公司共同签订，而第三人安化县资天建筑有限公司尚未参加诉讼，故本院不宜对《补偿协议书》进行认定，建议另行处理。反诉原告李云治、孟湘辉虽证明了反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司的部分职工在涉案门面前和安化县平口镇人民政府办公大楼前拉起横幅的事实，但未提供其他证据充分证实足以导致租赁经营户不能正常经营并已造成明确的损失，故反诉原告李云治、孟湘辉要求反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司支付违约金25718元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:驳回原告安化县装卸运输总公司平口分公司所有诉讼请求；确认反诉原告李云治、孟湘辉与反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司于2007年11月1日签订的《租赁合同》合法、有效，反诉原告李云治、孟湘辉与反诉被告安化县装卸运输总公司平口分公司应当继续按合同约定履行各自的义务；驳回�诉原告李云治、孟湘辉其他诉讼请求。案件受理费662元，由原告安化县装卸运输总公司平口分公司负担；反诉案件受理费442元，由反诉原告李云治、孟湘辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  刘 欣审 判 员  刘 杰人民陪审员  夏兴平二〇一七年十月二十五日代理书记员  刘任端