江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0324民初4973号
原告：陈刚，男，1971年5月14日生，汉族，住睢宁县。
委托诉讼代理人：丁刚，江苏晋陵律师事务所律师。
被告：徐州市香居房地产开发有限公司，社会统一信用代码不详，住所地睢宁县人民东路6号。
法定代表人：凌海洋，该公司总经理。
被告：凌开良，男，1968年1月18日生，汉族，个体户，住睢宁县。
二被告共同委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。
第三人：韩二亚，男，出生日期不详，汉族，住睢宁县。
原告陈刚与被告徐州市香居房地产开发有限公司（以下简称：香居房地产公司）、凌开良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，后依法裁定转为普通程序，分别于2016年12月20日、2017年1月11日，两次公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院根据原告的申请，依法追加韩二亚为本案第三人，并通知其到庭参加诉讼。第一次开庭，原告陈刚及其委托诉讼代理人丁刚、被告香居房地产公司和凌开良的共同委托诉讼代理人王辉，均到庭参加诉讼；第二次开庭，原告陈刚及其委托诉讼代理人丁刚到庭参加诉讼，被告香居房地产公司和凌开良、第三人韩二亚，经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚向本院提出诉讼请求：要求二被告返还购房款49万元及利息（利息以49万元为本金，自2012年7月16日，按照月利率2%计算至实际给付之日）。事实和理由：2012年7月15日，原、被告签订府苑新村房屋订购合同一份，约定原告以98万元的价格，购买被告开发的睢宁县凌城镇府苑新村2号楼1-2层10-11号门面房两套（后变更为一套）。原告已付购房款49万元，但被告违反合同约定，迟迟未向原告交付房屋，经原告多次催促未果。2016年7月，原告发现该房屋被他人正在装修，经了解发现，被告早在2012年6月6日，就将涉案房产卖给了案外人顾红。原告多次要求退房未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判如前请。
被告香居房地产公司和凌开良共同辩称：2012年7月15日，原告有意购买被告开发的睢宁县凌城镇府苑新村2号楼1-2层10-11号门面房两套，于是双方签订了房屋订购合同。原告承诺马上给公司转款，公司本着相信他的原则，给他出具了98万元的收条，后原告将10号门面房退了，并在原合同上签字注明。因原告未有实际支付购房款，我公司就没有为原告单独出具49万元的收条，原出具的98万元收条也没有收回。因涉案房产是小产权房，原告并非本地村民，故涉案房屋买卖合同无效，且原告未实际缴纳购房款，故原告诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持。另外，即使需要承担责任的话，也应由香居房地产公司承担，凌开良是香居房地产公司的股东，履行的是职务行为，其不应承担责任。
第三人韩二亚未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见及证据材料。
经审理查明：第三人韩二亚原向原告借款50万元，因暂时无力偿还，与原、被告协商，约定以被告开发的睢宁县凌城镇府苑新村2号楼1-2层10-11号门面房两套抵偿欠款。原、被告于2012年7月15日，在睢宁县凌城镇府苑新村售房部签订了房屋订购合同，被告凌开良为原告出具了98万元的收条一份，并加盖了公司印章，原告将原借据返还第三人。因第三人仅欠原告50万元未还，原告仅能抵偿一套房产，故将10号门面房退房，并在被告持有的原合同上签字注明。后原告发现涉案房屋正在进行装修，且已于2012年6月6日，卖给案外人顾红。原告要求被告退房未果，诉至本院，请求依法判如前请。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，房屋订购合同、睢宁建设银行活期账户明细查询单、证人证言等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，经债权人同意，债务人可以将合同的义务全部或者部分转移给第三人。本案第三人韩二亚经与原、被告双方协商同意，约定以被告开发的房产清偿其所欠原告的债务，被告已与原告单独签订了房屋订购合同，原告虽未向被告实际支付购房款，但以其对第三人享有的债权充抵购房款，且被告已经为原告出具了购房款收据，表明第三人已将债务转移给被告，被告已经认可以其财产为第三人抵债的行为，该行为性质应当认定为债务承担。被告将第三人对原告的债务承担后，原告已将原借据返还第三人，原告与第三人之间的债权债务即归于消灭，原、被告之间形成了新的房屋买卖合同法律关系。原告已经支付了全部购房款，被告未按合同约定向原告交付房产，依法应当承担相应的法律责任。
因被告开发的涉案房产位于睢宁县凌城镇，占用范围属于集体土地性质，但原告户籍所在地为睢宁县睢城镇，并非该集体经济组织内部成员，不符合购买涉案房产的条件，双方签订的房屋订购合同应当认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告返还购房款有事实和法律依据，本院依法予以支持。但原告自身对于合同无效也存在过错，故其主张被告按照月利率2%支付利息，无法律依据，本院依法不予支持，但可以按照中国人民银行同期同档银行贷款基准利率，计算资金占用期间的利息。
被告凌开良系被告香居房地产公司的股东，与原告签订合同处置的也是公司开发的房产，应当认定为履行职务行为，所产生的民事责任应由被告香居房地产公司承担，被告该项抗辩意见，符合法律规定，本院依法予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第九十一条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十三条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告徐州市香居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈刚返还购房款49万元及资金占用期间的利息（自2012年7月15日起，以49万元为本金，按照中国人民银行同期同档银行贷款基准利率，计算至实际履行之日）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8650元，由被告徐州市香居房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘宝玉
代理审判员 张 岩
人民陪审员 夏光彩
二〇一七年二月八日
书 记 员 赵 岩
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。