北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第15812号
原告江西丰电燃料有限责任公司，住所地江西省丰城市尚庄镇桥西街18号。
法定代表人苏国和，总经理。
委托代理人赵健萍，北京市海拓律师事务所律师。
委托代理人魏宪忠，北京市海拓律师事务所实习律师。
被告北京柳名居餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院5号裙楼（德胜园区）。
法定代表人陈永，总经理。
委托代理人王凡，北京市泽元律师事务所律师。
原告江西丰电燃料有限责任公司（以下简称江西丰电公司）诉被告北京柳名居餐饮管理有限公司（以下简称柳名居公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告江西丰电公司之委托代理人赵健萍、魏宪忠、被告柳名居公司之法定代表人陈永、委托代理人王凡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告江西丰电公司诉称，2007年6月8日，原告与北京颐西房地产开发有限公司（以下简称颐西公司）签订商品房买卖合同，购买了西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦5号楼0101室、0201室、0301室房屋（即诉争房屋），并于2007年9月24日取得房屋产权证。2007年8月13日，被告与颐西公司签订房屋租赁合同，由被告承租德胜置业大厦5号楼3300平方米的房屋（含诉争房屋）。后被告以承租人身份主张对诉争房屋的优先购买权，经两级法院审理，支持了被告优先购买权的诉讼请求，但被告却一直不履行购房义务。被告与颐西公司签订的租赁合同于2012年8月31日到期后，被告一直无偿占有诉争房屋。现原告起诉至法院请求判令被告停止侵害，返还非法占用原告所有的位于西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦5号楼1层0101室、2层0201室、3层0301室（全部建筑面积总计1191.26平方米）。诉讼费由被告承担。
被告柳名居公司辩称，2007月8月13日被告与颐西公司签订期限自2007年9月1日至2012年8月31日的房屋租赁合同（含诉争房屋），租金为300万元／年。被告曾起诉原告、颐西公司主张承租人优先购买权，2009年5月15日被告胜诉，原告已不再享有诉争房屋的权利。2010年11月17日，一中院作出裁定通知被告，德胜置业大厦5号楼裙楼已过户给北广集团，要求被告将全部租金交至法院，并要求被告若要续签租赁合同需与北广集团签约。2012年8月31日在一中院主持下，被告与北广集团协商续签租赁合同事宜。2012年9月13日，一中院发出协助执行函，要求被告与北广集团签订德胜置业大厦5号楼主楼（诉争房屋）、裙楼的续租合同，并要求被告将裙楼租金直接交给北广集团，主楼租金交至法院。在此基础上，被告与北广集团分别签订了主楼（诉争房屋）、裙楼的租赁合同，租赁期限为2012年9月1日至2017年3月31日，落款日期为2012年8月30日，租金标准为裙楼200万元／年，主楼为100万元／年。此后被告将2013年8月31日以前的主楼、裙楼租金全部交至法院。被告按指令与北广集团签订租赁合同时，原告主张的诉争房屋所有权尚未确定，所以不同意原告的诉讼请求。诉争房屋现由被告占有使用，主楼、裙楼相互联通不好分割，不同意腾退诉争房屋。腾退原告主张的诉争房屋会导致被告无法实现经营酒楼的需要，也会造成被告在主楼装修投入的损失。认可原告所述诉争房屋建筑面积、被告未行使优先购买权的情况。
经审理查明，江西丰电公司出示的房屋产权证显示，2007年9月24日该公司取得北京市西城区黄寺大街26号院5号楼0101商业房（建筑面积379.27平方米）、0201商业房（建筑面积396.03平方米）、0301商业房（建筑面积415.96平方米）的产权（本案诉争主楼房屋）。
被告公司原名称为北京君濠名轩餐饮管理有限公司，2013年3月15日更名为现名称。
（2008）西民初字第7397号民事判决书、一中院作出的（2009）一中民终字第3426号判决书显示，2008年，北京君濠名轩餐饮有限公司、黄永驱曾以租赁合同纠纷为由起诉北京颐西房地产开发有限公司（以下简称，颐西公司）及江西丰电公司，以承租人优先购买权受侵害为由，要求确认颐西公司与江西丰电公司所签涉及本案诉争房屋的买卖合同无效。该判决审理查明部分显示：2007年4月20日，北京德胜君濠餐饮有限公司与颐西公司签订《德胜置业大厦承租经营合同》，约定德胜君濠公司承租颐西公司所有的北京市西城区黄寺大街26号院的德胜置业大厦5号楼，赁期为2007年6月1日至2012年5月31日。2007年8月13日，黄永驱与颐西公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日，乙方（黄永驱）租赁该房屋的用途为：酒楼、餐厅。该房坐落于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦甲5号楼。另约定，租赁期内甲方转让或出售该房屋的，甲方（颐西公司）应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。同日，北京德胜君濠餐饮有限公司出具确认书，确认其公司与颐西公司于2007年4月20日签订的《租赁合同》自动终止。颐西公司、北京君濠名轩餐饮有限公司、黄永驱均认可此两份协议的真实性，认为可以证明前一协议终止。2008年5月20日，颐西公司给君濠名轩公司开具发票，内容为2007年9月1日至2008年8月31日的租赁费。2008年1月9日，江西丰电公司向君濠名轩公司发出关于房屋租金转移事宜的函，内容为现做为君濠大酒楼使用的房屋产权已过户给其公司。自2008年1月份起，该房屋按合同约定的属于其公司的租金，直接划入其公司指定的账户。2008年5月26日，江西丰电公司起诉君濠名轩公司要求返还非法占用的房产（诉争房屋）及使用费。江西丰电公司出示的买卖合同显示，2007年6月8日颐西公司与江西丰电公司签订诉争房屋的买卖合同。房屋档案中，颐西公司、江西丰电公司签订房屋买卖合同的时间为2007年9月3日。2007年9月24日，江西丰电公司取得诉争房屋的产权证。黄永驱于2007年9月29日注册北京君濠名轩餐饮管理有限公司，并以君濠名轩公司的名义在该房产继续经营酒楼。该判决本院认为部分显示：颐西公司将房屋出卖给江西丰电公司前的合理期限内，未履行通知北京君濠名轩餐饮有限公司、黄永驱的义务，剥夺了北京君濠名轩餐饮有限公司、黄永驱在同等条件下优先购买房屋的权利，判令颐西公司与江西丰电公司所签涉及诉争房屋的买卖合同无效。江西丰电公司不服该判决提起上诉，一中院作出的（2009）一中民终字第3426号判决书判令驳回上诉，维持原判。
上述两份判决书作出后，颐西公司曾起诉江西丰电公司要求将诉争房屋过户回颐西公司名下，我院作出的（2011）西民初字第14183号民事判决书、一中院作出的（2011）一中民终字第16275号民事判决书均以颐西公司起诉时未超过北京君濠名轩餐饮有限公司、黄永驱行使优先购买权的诉讼时效为由，驳回了颐西公司的诉讼请求。
柳名居公司、黄永驱均未在法定时限内行使其主张的优先购买权，诉争房屋至今仍登记在江西丰电公司名下。
柳名居公司认可其实际占有使用诉争房屋的情况，但不同意江西丰电公司腾退房屋的要求，并主张：一、（2008）西民初字第7397号民事判决书、（2009）一中民终字第3426号判决书证明江西丰电公司与颐西公司之间诉争房屋的买卖合同无效，诉争房屋产权实际属于颐西公司或房屋产权处于未定状态。二、因颐西公司欠付北广集团款项，一中院将5号裙楼过户给北京北广电子集团有限责任公司（以下简称北广集团），并要求柳名居公司将所有房租交至法院，同时要求租赁到期后若要续租，应与北广集团签新合同。三、柳名居公司按一中院指令2012年8月30日与北广集团签订的新租赁合同有效。
为证明其第一点主张，柳名居公司出示了上述（2008）西民初字第7397号民事判决书、（2009）一中民终字第3426号判决书、（2011）西民初字第14183号判决书、（2011）一中民终字第16275号判决书及（2008）一中执字第131号公告。为证明其第二点主张，柳名居公司出示了（2007）一中民初字第6335号判决书、（2008）一中执字第131号协助执行通知书两份。为证明其第三点主张，柳名居公司出示了与北广集团签订房屋租赁合同两份（主楼、裙楼各一份）、收据，其中，2012年8月30日北广集团与被告所签主楼租赁合同约定，房屋基本情况，该房屋位于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦甲5号楼主楼。房屋权属情况，北广集团已通过查封及诉讼正在取得5号楼主楼的产权，北京君濠名轩餐饮有限公司同意先就5号楼主楼签订租赁合同，如今后发生其他情况而导致北广集团无法出租主楼，本合同终止。该合同约定租赁期限为2012年9月1日至2017年3月31日。租金标准为每年100万元，租金支付时间附有明细表。收据显示，2013年1月至6月期间，柳名居公司向一中院交付执行案款共计175万元。
北广集团现未获得西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦甲5号楼主楼（诉争房屋）产权。
针对柳名居公司的主张及证据，江西丰电公司表示：一、判决仅认定颐西公司、江西丰电公司买卖合同无效，并未确认诉争房屋产权属于颐西公司，诉争房屋产权始终登记在江西丰电公司名下，产权人并无争议，也不存在产权处于未定状态的情况。二、（2007）一中民初字第6335号判决书与本案无关。（2008）一中执字第131号协助执行通知书中涉及裙楼的内容与本案诉争的主楼房屋无关，江西丰电公司为诉争房屋产权人，他人无权要求北广集团与柳名居公司签订租赁合同。三、北广集团与柳名居公司所签裙楼租赁合同与本案无关。北广集团与柳名居所签租赁江西丰电公司名下主楼房屋的租赁合同无效，且该合同也约定北广集团无法取得主楼产权则租赁合同终止。柳名居公司未将诉争房屋的房租交给江西丰电公司，不予认可。
上述事实，有产权证、（2008）西民初字第7397号民事判决书、（2009）一中民终字第3426号判决书、（2011）西民初字第14183号判决书、（2011）一中民终字第16275号判决书、（2008）一中执字第131号公告、（2007）一中民初字第6335号判决书、（2008）一中执字第131号协助执行通知书、与北广集团签订的房屋租赁合同、收据及原、被告的陈述等材料在案佐证。
本院认为，根据不动产物权登记公示公信原则，原告出示诉争房屋产权证已完成了其作为诉争房屋产权人的证明目的。根据物权权利内容可知，产权人有权对其不动产行使占有、使用、收益等相关权能，任何单位、个人不得损害物权人依法行使其权利。被告现占有诉争房屋，影响原告行使相关权利。本案的争议焦点就在于，被告占有诉争房屋是否具备合法依据。被告虽拒绝腾退诉争房屋，但根据上述查明的事实及被告出示的相关证据，无法得出被告有权占有使用诉争房屋的结论，被告拒绝腾房缺乏依据。原告要求被告腾退诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告北京柳名居餐饮管理有限公司将北京市西城区黄寺大街26号院5号楼0101商业房、0201商业房、0301商业房腾空交还原告江西丰电燃料有限责任公司。
如被告北京柳名居餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费七十元，由被告北京柳名居餐饮管理有限公司负担（本判决生效后十五日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨成龙
人民陪审员 李晓华
人民陪审员 张宝珍
二〇一四年五月六日
书 记 员 韩永飞