河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀04民终3830号上诉人（原审原告）:中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心。住所地：邯郸市丛台区光明北大街***号。法定代表人：鲁长华，该中心主任。委托诉讼代理人：武增军，河北赵苑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邯郸市德天房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区联纺东段***号***房间。法定代表人：谢建中，该公司经理。委托诉讼代理人：田海彬，河北盛仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振涛，河北盛仑律师事务所律师。上诉人中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心（以下简称海军后勤保障中心）因与上诉人邯郸市德天房地产开发有限公司（以下简称德天公司）租赁合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初836号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海军后勤保障中心的上诉请求：一、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初836号民事判决第二项，依法改判保证金1500000元归海军后勤保障中心所有，违约金两部分，第一、合同第十条约定，固定违约金75万元；第二连续计算违约金，按八年房租的30%计算为准；二、一、二审诉讼费用由德天公司负担。主要事实与理由：一、一审法院认定海军后勤保障中心损失数额错误，导致违约金计算数额过低，应予以纠正。（一）双方签订的《军队房地产租赁合同》第十条约定，如乙方违约，乙方应当支付违约金75万元；第十一条约定第二款约定：乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，按照滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和违约金。租赁合同是双方真实的意思表示，且没有违反法律规定。（二）一审法院判决中认定违约金数额远远不能补偿海军后勤保障中心的损失，2016年，海军后勤保障中心将房产租赁给德天公司后，因德天公司的原因，导致双方解除合同，根据中央军委、海军后勤的通知，该房产不得再行出租，造成海军后勤保障中心的租金损失不能收回，职工的工资不能正常发放，德天公司给海军后勤保障中心造成的损失远高于一审法院认定的损失，德天公司给海军后勤保障中心造成的损失应以双方合同约定的八年房租为基础计算违约金。二、一审法院适用法律错误。双方合同约定，乙方向甲方支付租金保证金150万元，该保证金应当属于定金性质，依据《担保法》第89条约定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因德天公司未按约定履行给付房产租金义务，违约在先，德天公司无权要回保证金150万元，一审法院不应当将保证金抵顶租金，保证金本应当属于海军后勤保障中心。综上，请求二审法院支持其上诉请求。德天公司答辩称，海军后勤保障中心要求按照合同约定支付违约金的请求过高，不应予支持，租金保证金是履约的保证，不应被海军后勤保障中心无偿收回，应抵销本金。综上，请求二审法院支持其上诉请求。德天公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初836号民事判决，改判德天公司不承担违约责任，驳回海军后勤保障中心的诉讼请求，或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由海军后勤保障中心承担。主要事实与理由：一、德天公司未支付房租是因为海军后勤保障中心违约在先，德天公司在行使同时履行抗辩权。(一)双方签订的《军队房屋租赁合同》后，德天公司取得对海军后勤保障中心原招待所的承租权和转租权，据此，海军后勤保障中心应及时向德天公司提供《军队房地产租赁许可证》，以便德天公司及时行使转租权，但至今海军后勤保障中心未向德天公司提供以上证件，致使德天公司无法及时转租，同时也导致大量租户被迫离去。（二）海军后勤保障中心于2014年8月又与德天公司签订了两份《军队房屋租赁合同》，约定德天公司租赁海军后勤保障中心的原卫生所、原礼堂。随后又针对卫生所签订了《卫生所房地产租赁补充协议》、《合作经营补充协议》两协议，针对礼堂签订了《合作经营协议》、《合作经营补充协议》、《礼堂房地产租赁补充协议》三份协议，上述协议确定了“德天公司对上述两个租赁物的改造方案以及因海军后勤保障中心原因导致合同提前解除的情况下，海军后勤保障中心按照扣除折旧后给予补偿的约定。”德天公司基于对海军后勤保障中心的依赖，对上述两个租赁物投入大量资金以予维修或改造，现由于海军后勤保障中心的原因导致合同无法履行，海军后勤保障中心理应给予德天公司补偿。由于海军后勤保障中心的违约导致德天公司无法转租，经营目的落空，又加之改造扩建等支出费用高达数百万元。双方在协商期间，海军后勤保障中心提起诉讼，德天公司未及时支付租金是在行使同时履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第66条规定，德天公司不存在违约行为。二、海军后勤保障中心提交的第2、4组证据是无效的。根据海军后勤保障中心提交的《军队房地产租赁合同》第十五条：双方承认的附加条款第四款约定，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效。根据该约定，海军后勤保障中心提交的第二组证据：2015年4月15日《中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心关于德天房地产公司有关租赁问题的回复》、第四组证据：《2015年9月24日邯郸市德天房地产开发有限公司承诺书》均无效。一审法院确认双方签订的各项合同均属有效合同，明显违背意思自治原则。综上，请求二审法院支持其上诉请求。海军后勤保障中心答辩称，我方的租赁物全部交付给德天公司，德天公司一直在交纳房租及水电费。后因拖欠租赁费过高，多次承诺不履行，我方才诉至法院。我方已办理了《军队单位对外有偿服务许可证》，我方租赁给德天公司是经过上级单位批准的。我方未给德天公司办理再租赁许可证是因为根据相关规定，需要德天公司交纳60万元办理租赁许可证费用。但是，德天公司并没有交纳该费用，该费用在租金包含着，并且合同约定租赁用途并不包含转租，我方不存在违约情形。综上，请求二审法院驳回其上诉请求。海军后勤保障中心向一审法院提起诉讼请求：一、请求法院判令解除海军后勤保障中心、德天公司之间《军队房地产租赁合同》；二、请求判令德天公司支付租金397.01万元，滞纳金385.74万元；三、请求判令德天公司承担全部诉讼费用；四、请求扣除德天公司房地产租赁保证金150万元；五、请求判令德天公司支付违约金75万元。一审法院认定的事实：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。2013年12月11日，中国人民解放军海军邯郸房地产管理处与德天公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方（中国人民解放军海军邯郸房地产管理处）将位于邯郸市丛台区光明北大街165号，原招待所楼（坐落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积2700平方米，场地面积1815平方米，出租给乙方（德天公司）使用；租赁用途：商务办公；租赁期限：自2014年4月1日起至2019年7月31日止；租金：年租金550万元，租金按半年结算，于每半年的前十日内交付甲方（海军后勤保障中心）；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金56万元；违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。同日，中国人民解放军海军邯郸房地产管理处与邯郸市顺安停车服务有限公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方（中国人民解放军海军邯郸房地产管理处）将位于邯郸市丛台区光明北大街165号，原招待所楼（坐落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积2502平方米，出租给乙方（邯郸市顺安停车服务有限公司）使用；租赁用途：商务办公；租赁期限：自2014年4月1日起至2019年7月31日止；租金：年租金100万元，租金按半年结算，于每半年的前十日内交付甲方（海军后勤保障中心）；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金50万元；违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。同日，中国人民解放军海军邯郸房地产管理处与邯郸市泰亨餐饮服务有限公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方（中国人民解放军海军邯郸房地产管理处）将位于邯郸市丛台区光明北大街165号，原招待所楼（坐落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积2328平方米，出租给乙方（邯郸市泰亨餐饮服务有限公司）使用；租赁用途：办公餐饮服务；租赁期限：自2014年9月11日起至2020年1月10日止；租金：年租金455万元，租金按半年结算，于每半年的前十日内交付甲方（海军后勤保障中心）；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金45.5万元；违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。2015年11月19日，海军后勤保障中心与德天公司及邯郸市顺安停车服务有限公司、邯郸市泰亨餐饮服务有限公司、中国人民解放军海军邯郸房地产管理处签订《协议书》，约定解除中国人民解放军海军邯郸房地产管理处于2013年12月11日分别与德天公司及邯郸市顺安停车服务有限公司、邯郸市泰亨餐饮服务有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，德天公司及邯郸市顺安停车服务有限公司、邯郸市泰亨餐饮服务有限公司对上述拖欠租金互负连带清偿责任，并由海军后勤保障中心、德天公司另行签订《军队房地产租赁合同》。同日，海军后勤保障中心、德天公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方（海军后勤保障中心）将位于邯郸市丛台区光明北大街165号（坐落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积7530平方米，场地面积1815平方米，出租给乙方（德天公司）使用；租赁用途：商务办公、餐饮服务；租赁期限：自2016年1月1日起至2024年7月31日止；租金：年租金3272800元，租金按半年结算，于每半年的前十日内交付甲方（海军后勤保障中心）；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金150万元；违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。2016年10月13日，德天公司向海军后勤保障中心出具承诺书，承诺对于2015年欠缴租金96.01万元，2016年欠缴1-9月份租金225.75万元，于2016年12月31日前交纳租金361.53万元，自2017年1月1日起，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》执行。上述合同签订生效后，海军后勤保障中心将上述房屋交给德天公司使用，德天公司2015年拖欠海军后勤保障中心房租96.01万元,2016年拖欠海军后勤保障中心房租301万元，共计397.01万元，海军后勤保障中心催要，德天公司未付，双方争议成讼。一审法院认为，海军后勤保障中心、德天公司签订的各项合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，均属有效合同，各方均应依约履行各自的权利义务。海军后勤保障中心将房屋出租给德天公司使用，并履行了交付义务，德天公司逾期未交纳房租，且超过30日，海军后勤保障中心有权与其解除合同并要求德天公司支付租赁费及给付违约金。故，海军后勤保障中心的诉讼请求，予以支持。德天公司辩称海军后勤保障中心没有解除与原承租人的合同，德天公司无法实际占有和使用合同标的物的理由，因2015年11月19日的《协议书》已将2013年12月11日所签订的合同全部解除，海军后勤保障中心、德天公司又重新签订《军队房地产租赁合同》，且德天公司没有证据证明其没有实际占有和使用合同标的物，故对德天公司该辩解理由，不予采信。对海军后勤保障中心要求德天公司支付滞纳金385.74万元和违约金75万元的诉讼请求，因滞纳金属行政法律概念，海军后勤保障中心、德天公司签订租赁协议属民事行为，且在双方签订的合同中第十一条第二款约定“每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金”，实则应为违约金，德天公司应依约支付海军后勤保障中心违约金。海军后勤保障中心依据其与德天公司签订的租赁合同主张德天公司支付460.74万元违约金。原审法院认为，约定的违约金过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院将违约金调整为海军后勤保障中心的实际损失397.01万元的30%，即1191030元。关于房地产租赁保证金，因德天公司尚欠海军后勤保障中心房租未付，应从德天公司拖欠海军后勤保障中心的租金397.01万元中扣除，扣除后德天公司应支付海军后勤保障中心租金2470100元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心与邯郸市德天房地产开发有限公司签订的《军队房地产租赁合同》；二、邯郸市德天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付拖欠中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心租赁费2470100元，并支付违约金1191030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82265元，减半收取41133元，由邯郸市德天房地产开发有限公司承担。二审期间，德天公司为了支持其上诉主张，向本院提交以下证据：一、2014年3月30日，海军后勤保障中心出具的《证明》一份，证明德天公司具有合法租赁权；二、双方于2014年8月10日签订关于卫生所《军队房地产租赁合同》；三、双方签订《合作经营补充协议》一份；四、双方签订的《卫生所房地产租赁补充协议》；五、双方另行签订的《合作经营补充协议》一份；六、双方签订关于礼堂《合作经营协议》；七、双方签订的《礼堂房地产租赁补充协议》。以上证据证明，海军后勤保障中心对德天公司针对卫生所、礼堂的改造具有赔偿义务。海军后勤保障中心认为以上证据与本案不具有关联性，本案涉及的租赁物为招待所，并不是卫生所和礼堂。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，根据海军后勤保障中心与德天公司的上诉及各自的答辩，本案争议的焦点为以下：一、海军后勤保障中心是否存在违约行为，是否应支付租金及承担违约责任。二、海军后勤保障中心的主张的违约金是否过高的问题；三、德天公司支付的租赁保证金是否应冲抵租金。关于焦点一、海军后勤保障中心是否存在违约行为。本院认为，海军后勤保障中心与德天公司双方于2015年11月19日重新签订的《军队房地产租赁合同》，合同约定，海军后勤保障中心将位于邯郸市丛台区光明北大街165号房屋建筑面积为7530平方米、场地面积1815平方米设施出租给德天公司使用。合同约定第十一条约定，德天公司逾期交付房产租金逾期30日，海军后勤保障中心有权解除合同。合同签订后，海军后勤保障中心依约向德天公司交付租赁物，但德天公司逾期未支付海军后勤保障中心租金。德天公司于2016年10月13日向海军后勤保障中心出具承诺书，认可截止到2016年9月底，欠付海军后勤保障中心租金合计321.76万元，截止2016年底共欠付租金397.01万元。德天公司逾期交付租金的天数已超过30日，故，海军后勤保障中心不存在违约行为，海军后勤保障中心有权解除合同并要求德天公司支付租金及承担违约的责任。德天公司上诉称，因为海军后勤保障中心未向德天公司及时提供《军队房地产租赁许可证》导致该公司不能及时行使转租权，违约在先。本院认为，双方于2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》第二条约定，租赁用途为设备办公，餐饮服务，并未对德天公司转租进行约定，故，德天公司的该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。另，德天公司上诉称，海军后勤保障中心另外与该公司针对卫生所、礼堂签订共计五份的租赁协议，因以上协议赔偿问题双方未达成一致意见，海军后勤保障中心也存在违约在先的行为。本院认为，海军后勤保障中心与德天公司双方针对卫生所、礼堂签订的各项协议产生的纠纷与本案的涉及的租赁物导致的纠纷属不同的法律关系，德天公司可另行主张。综上，德天公司的上诉主张均不能成立。关于焦点二、海军后勤保障中心主张的违约金是否过高的问题。本院认为，滞纳金属行政法律概念，它具有法定性、强制性和惩罚性的特点。所谓的法定性是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。强制性是指它的征收是由国家强制力保障实施的。结合本案而言，双方签订的涉及到滞纳金的条款实质上也是违约的一种承担方式。因此，要求德天公司支付滞纳金385.74万元和违约金75万元过高。原审法院根据双方的合同履行情况及海军后勤保障中心的损失的实际情况，将违约金调整为海军后勤保障中心的实际损失397.01万元的30%，即1191030元并无不当。关于焦点三、德天公司支付的租赁保证金是否应冲抵租金的问题。本院认为，合同签订后，德天公司交付海军后勤保障中心租赁保证金1500000元。该保证金的设立主要是为了促进双方于2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》正常履行，该保证金实质上应归类于违约金。因该租赁合同已部分履行，并且本案已德天公司承担了1191030元的违约金，如果再让德天公司承担1500000元保证金的责任不妥。故，原审法院将1500000元保证金从所欠租金中扣除并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40320元，由中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担24800元，其余15520元由邯郸市德天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志敏审判员  聂亚磊审判员  郭 晶二〇一七年九月二十二日书记员  李晓阳