安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0503民初5910号
原告：马鞍山金鹰天地实业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。
被告：黄瀚凝,女,1982年8月26日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。
原告马鞍山金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰公司）与被告黄瀚凝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的委托诉讼代理人朱卫华、被告黄瀚凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金鹰公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方的租赁合同，被告立即交还湖南西路8号二层编号为TF2-05的商铺；2、判令被告向原告支付至实际交还商铺之日的租金及物业费（至2017年4月8日欠缴租金为49656.59元、物业费为16324元、水费65.66元，共计66046.25元），并按未缴租金、物业费和水电费总额的日千分之二支付违约金（截止到4月8日违约金为24049.80元），以上共计90096.05元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：被告于2015年8月14日起至2018年8月13日止承租坐落在湖南西路8号二层编号为TF2-05的商铺。合同签订后，原告依约履行了相应义务，被告却未能按约支付租金、物业费、水电费等相关费用并擅自闭店停止经营。为此，原告于2017年3月31日向被告发出律师函催缴租金等费用并前来办理撤场手续，但被告始终未予回复。故原告具状法院请求判如所请。
黄瀚凝辩称，一、被告不是无故撤场。2016年6月15日，原告停了被告承租店铺的电，被告立即找了原告公司的经理黄某（已离职），黄某约被告于6月16日见了面，但他要求向被告收受贿赂，但被告拒绝了，被迫撤场。黄某扣留了被告店铺里的家具设施等，被告没有交清尾款，但原告方没有任何人没联系被告办理交费手续。原告的工作人员非常不固定，被告不知道找谁办理手续。直至2017年4月，被告收到律师函后就立即与原告联系。被告实际是2016年6月16日就离开了，当时原告的工作人员李巍和黄某都在现场，被告撤场时也拍摄了照片。二、被告对原告诉请的数额有异议。被告离场后没有再使用店铺，被告对之后所产生费用不认�，而且原告工作人员当时也没拿出任何书面材料让被告签字。被告曾和原告协商过，确定的欠费金额是5574.36元，包含物业费、水电费等，冲抵保证金14243.21元后余欠金额为5574.36元。当时原告给商铺有物业费的优惠，被告跟原告工作人员说也想享受这个优惠，原告工作人员让被告等消息，后来跟被告联系的经理黄某离职了，再后来是业务部的主管葛某跟被告联系，葛某跟被告说的数额跟之前协商的一样，葛某在2017年7月8日让被告签了解除租赁关系协议书。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金鹰公司针对其诉讼请求递交下列证据并予以说明：1、原告营业执照复印件、法定代表人身�证明，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、《租赁合同》，证明原、被告的租赁合同关系及双方的具体约定；4、律师函及快递单、物流跟踪单，证明原告向被告发出律师函催缴费用的事实；5、缴费明细表，证明被告欠费具体明细。黄瀚凝对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1、2、3、4无异议；2、对证据5，被告认为被告所承担的费用只能计算到被告撤场之日，撤场后所产生的费用不应当由被告承担。黄瀚凝针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、微信截图、名片、手写欠费清单，证明被告和原告就欠费金额进行了协商；2、《终止协议》、《解除租赁关系协议书》（手机上的图片，原告制作），证明原、被告当时已经协商解除租赁关系；3、撤场时的照片，证明被告已于2016年6月16日撤场，且当时原告工作人员在场；4、�频1份（当庭播放），证明原告商场设计有问题，下雨就漏水，漏水导致经营条件差，对被告经营造成影响，后来原告才把商场屋顶封起来的。金鹰公司对上述证据发表质证意见如下：1、对被告和葛某之间的微信内容真实性无异议，但没有答应被告要求，要请示领导；2、对ＸＸＸ的名片、手写欠费清单，ＸＸＸ的身份要核实，即使都是真实的，这不是公司对双方金额的最终确认；3、《对终止协议》、《解除租赁关系协议书》的真实性及与本案关联性无法核实，《解除租赁关系协议书》第3条明确写明2017年7月30日前被告需交还房屋，可以说明该房屋的控制权仍在被告处，第4条约定如不能按期交还房屋，被告构成重大违约；4、对撤场的照片的真实性无法核实；5、对视频，庭后核实。本院对双方无争议的证据依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、�鹰公司递交的缴费明细系其单方制作，无其他证据佐证，依法不予认定；二、黄瀚凝递交的微信截图、名片、手写欠费清单、《终止协议》、《解除租赁关系协议书》、撤场时的照片，相互印证，形成证据锁链，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；三、黄瀚凝递交的视频虽具有真实性，但与本案不具有关联性，本院依法不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年7月，金鹰公司(甲方)与黄瀚凝（乙方）签订一份《租赁合同》，与本案争议有关的约定有：一、甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在湖南西路8号内的二层编号为TF2-05的商铺出租给乙方使用，该商�建筑面积为33平方米；二、乙方承租该商铺仅作MC魔力工匠品牌之经营用途，并保证全年365天营业；三、乙方承租该商铺的租赁期限为自商铺交付之日起3年，暂定交房日为2015年7月20日，即租赁期限自2015年7月20日至2018年7月19日止，若因甲方工程等实际原因造成交付日提前或延迟，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延；四、租金标准如下：第一个租约年内首期租金（含装修期租金）每天每平方米3.19元，首期租金为10935.5元，第一个租约年首期之后其他各月租金按每天每平方米3.73元，即每月租金为3743.99元，第二个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米3.73元，即每月租金为3743.99元，第三个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米4.12元，即每月租金为4135.45元；五、租金支付：首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间的租金，首期租金支付时间为办理进场日支付，除首期租金外，其余租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；六、物业服务费收费标准：每平方米每天1元；物业服务费支付方式：首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间的物业服务费，首期物业服务费应于办理进场日支付，除首期物业服务费外，其他费用均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向物业服务公司一次性足额支付下个交费期费用；七、乙方于签署本合同之日向甲方支付相当于首年3个月的租金、3个月的物业服务费、水电费押金总和作为履约保证金，金额为14243.21元；八、租赁期间正常届满的，乙方应当于本合同约定的租赁期届满之日起五日内交还该物业，本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该商铺；九、租赁期内，除本合同其他约定外，出现下述情况，可提前解除本合同：1、经双方协商一致可以提前解除合同；2、在本合同约定的租赁期间，政府决定征用该物业所在土地而需拆除该物业的；3、甲方或乙方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外；4、因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的；5、乙方从事需要许可或特殊批准的经营项目，未获许可或者批准的。上述合同签订后，黄瀚凝按约向金鹰公司交付首期租金，并向金鹰公司交纳押金14243.21元，金鹰公司按约向黄瀚凝交付了编号为TF2-05的商铺，黄瀚凝�对案涉商铺进行装修后从事MC魔力工匠品牌商品的经营。2016年6月15日，金鹰公司停止了黄瀚凝所经营商铺的供电。同年6月16日，黄瀚凝在金鹰公司工作人员黄某等在场的情况下，从TF2-05商铺撤场，未再使用TF2-05商铺，金鹰公司扣留了黄瀚凝部分物品。此后，黄瀚凝先后与金鹰公司的员工葛某、ＸＸＸ联系协商，葛某、ＸＸＸ均答复双方租金及物业服务费结算至2016年6月16日，黄瀚凝共欠金鹰公司租金13201.41元、物业服务费6550.50元、电费65.66元，总计19817.57元，扣除黄瀚凝交纳的履约保证金14243.21元，尚欠金鹰公司5574.36元，葛某还让黄瀚凝在一份金鹰公司提供的《解除租赁关系协议书》中签名，该协议书内容为：甲方：金鹰公司，乙方：黄瀚凝，甲乙双方经友好协商，就MC魔力工匠租赁合同事宜达成如下一致意见：一、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除双方于2015年7月20日签订的《租赁合同》；二、对于解除租赁合同之前乙方欠缴的房屋租金、物业管理费、水电费以及相应的滞纳金，甲乙双方一致同意均结算至2016年6月16日，具体为房租13201.4元、物业管理费6550.5元、水电费65.66元，上述合计19817.55元。（该商户履约保证金为14243.21元，冲抵相关欠费后，剩余欠费5574.35元已沟通商户于2017年7月10日前缴纳）；三、乙方承诺在2017年7月30日前按照下述第1种方式将租赁房屋交还给甲方：1、租赁房屋内可移动设备由乙方自行处理，其余不可移动的附属设施乙方不得破坏，即以现有的完好状态交还给甲方；2、将租赁房屋恢复原状（毛坯）后交还给甲方。如在乙方经营过程中存在利用租赁房屋地址进行相关公司、企业、个体户等工商登记情形的，乙方还应确保在上述日期之前将所有相关公司、企业、个体户等进行相应注销或住所变更登记，�保该租赁房租在法律属性上的完好无瑕疵，以免给甲方后续出租或自用带来不必要的影响。如乙方在经营过程中存在利用租赁房屋地址进行开通天然气户头等情形的，乙方还应确保上述日期之前将登记的户头进行注销或过户变更登记，避免给甲方后续出租或自用带来不必要的影响；四、乙方如未能将上述租赁房屋按照第三条约定的期限将房屋交还给甲方、抑或乙方未能将被其登记注册的租赁房租地址进行相应注销或变更的、抑或未将相应的天然气户头进行注销或过户变更登记的，视为乙方构成重大违约，甲方有权就此向乙方追究违约责任。乙方应向甲方支付违约赔偿不低于5万元。乙方违约行为给甲方造成损失超出违约赔偿的，就超出部分的损失，乙方仍需无条件承担一切法律及经济责任；五、本协议一式六份，经甲乙双方签章并由乙方履行上述第二条义务后发生�律效力。甲方执五份，乙方执一份。黄瀚凝在金鹰公司提供的该份协议上签名后，多次催问葛某，葛某一直告知黄瀚凝走流程审批。2017年8月9日，黄瀚凝要求带着剩余欠费5574元于2017年8月15日前到金鹰公司交纳，葛某表示同意。但金鹰公司一直未予黄瀚凝办理交款手续，以致成讼。
另查明：2017年4月6日，金鹰公司曾向黄瀚凝寄送《律师函》一份，该函内容为“安徽明博律师事务所接受马鞍山金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰）的委托，指派我们依据相关法律法规，就贵方与金鹰《租赁合同》纠纷相关事宜致函如下：根据金鹰提供的资料和信息，贵方与金鹰签订《租赁合同》中约定，贵方于2015年8月14日起至2018�8月13日止承租坐落在湖南西路8号二层编号为TF2-05的商铺，并对租金等费用及违约责任等问题进行了约定。合同签订后，金鹰依约履行了相应义务，贵方却未能依约按时支付相关费用，并于2016年6月16日闭店停止经营。我们认为，贵方上述行为已构成违约，依法应按合同约定及相关法律规定承担相应违约责任，并赔偿金鹰由此造成的全部损失。为避免损失的进一步扩大，金鹰委托本所函告贵公司：一、解除双方签订的《租赁合同》，贵方按租赁合同约定支付欠缴租金、物业费、水电等相应费用，并承担违约责任；二、贵方须在收函后三日内将铺位内所有的物品全部清除，将商铺恢复至商铺交付贵方时的状态，否则金鹰将通过诉讼程序向您索赔。黄瀚凝于2017年4月8日收到该《律师函》。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。金鹰公司与黄瀚凝签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，2016年6月15日，金鹰公司停止了黄瀚凝经营店铺的供电，导致黄瀚凝无法从事经营。2016年6月16日，黄瀚凝在金鹰公司员工在场的情况下撤离了店铺，金鹰公司扣留了黄瀚凝部分物品。根据金鹰公司提供的资料，截止2016年6月16日，黄瀚凝欠付房租13201.4元、物业管理费6550.5元、水电费65.66元，合计19817.55元，扣除履约保证金为14243.21元，黄瀚凝实际欠付5574.35元。虽然黄瀚凝拖欠租金等费用的行为构成违约，但黄瀚凝实际欠付金额仅为5574.35元，过错程度轻微。金鹰公司在此情况下，未进行催缴和告知，即停止了黄瀚凝经营商铺的供电，显然�置不当，对纠纷的发生亦负有一定责任。黄瀚凝撤场后一直与金鹰公司工作人员协商余欠费用支付事宜，金鹰公司工作人员ＸＸＸ、葛某均告知黄瀚凝截止2016年6月16日撤场时欠费为5574.35元，葛某还让黄瀚凝在一份金鹰公司提供的《解除租赁关系协议书》中签字确认。黄瀚凝签字后，葛某一直告知黄瀚凝履行流程审批手续，在黄瀚凝的一再催问下，葛某同意黄瀚凝于2016年8月15日前办理尾款交付手续，但一直又未与黄瀚凝办理。黄瀚凝在与葛某、ＸＸＸ协商尾款支付事宜时，金鹰公司其他人员并未出面，因此黄瀚凝有理由相信ＸＸＸ、葛某与其协商案涉尾款支付事宜，属于ＸＸＸ、葛某的职权范围内的事项。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=2d961a47-e386-4998-b0eb-a91500fa4d5b&imgId=MmQ5NjFhNDctZTM4Ni00OTk4LWIwZWItYTkxNTAwZmE0ZDViMC5qcGVn01lydyh01)现金鹰公司以ＸＸＸ、黄瀚凝均离职为由，拒绝承认ＸＸＸ、葛某与黄瀚凝就黄瀚凝欠付金鹰公司剩余款项所达成的数额，不仅缺乏法律依据，亦违背诚信原则，故黄瀚凝应向金鹰公司支付剩余款项为5574.35元。金鹰公司超出上述数额的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。金鹰公司于2017年4月6日向黄瀚凝寄送的《律师函》中明确告知解除双方签订的《租赁合�》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”黄瀚凝于2017年4月8日收到该《律师函》后，双方签订的《租赁合同》已经解除。金鹰公司诉请判令解除双方签订的《租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。黄瀚凝于2016年6月16日撤场时，金鹰公司工作人员在场并扣留了黄瀚凝部分物品，此后黄瀚凝未再能使用案涉商铺，现金鹰公司要求黄瀚凝交还案涉的湖南西路8号内的二层编号为TF2-05的商铺，亦缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：
一、被告黄瀚凝于本判决生效之日起五日内向原告马鞍山金鹰天地实业有限公司支付所欠剩余款项5574.35元；
二、驳回原告马鞍山金鹰天地实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2052元减半收取1026元，原告马鞍山金鹰天地实业有限公司负担1001元，被告黄瀚凝负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一八年一月二十九日
书记员 杨雯
附：本案适用法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=2d961a47-e386-4998-b0eb-a91500fa4d5b&imgId=MmQ5NjFhNDctZTM4Ni00OTk4LWIwZWItYTkxNTAwZmE0ZDViMS5qcGVn01lydyh01)
第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=2d961a47-e386-4998-b0eb-a91500fa4d5b&imgId=MmQ5NjFhNDctZTM4Ni00OTk4LWIwZWItYTkxNTAwZmE0ZDViMi5qcGVn01lydyh01)
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一�的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时�决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。