广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初242号
原告柯海峰，男，1977年12月8日出生，汉族，住所地湖北省黄梅县，
委托代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。
被告广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人叶贵忠，该公司总经理。
委托代理人彭广明，该公司职员。
被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。
法定代表人李逢锦，该公司董事长。
被告姜兴平,男，1981年8月11日出生，汉族，住所地广西全州县，
授权委托人卢天秀，广西精一律师事务所律师。
授权委托人黄怀伟，广西精一律师事务所实习律师。
原告柯海峰诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、姜兴平商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭审理了本案。原告柯海峰的委托代理人黎镇宇，被告军通公司的委托代理人彭广明，被告姜兴平的委托代理人卢天秀、黄怀伟到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯海峰诉称，2013年12月1日，原告与被告军通公司签订《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），合同约定原告购买被告军通公司与被告富乐华公司合作建房的防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港时代1号楼1810号房，合同对建筑面积、单价、总价款、交房日期等作了具体约定。2013年10月5日，被告军通公司向原告出具5万元定金收据。2013年12月1日，被告军通公司向原告出具331027元合作建房款收据。同日，原告通过银行转账方式向被告姜兴平支付购房服务费28000元。2015年4月27日，由于无法按期交房，被告军通公司向原告出具《退房协议》，承诺在2015年12月30日前退还购房款381027元，然而承诺期已过被告军通公司却未退换上述款项。被告富乐华公司不仅是项目的开发商，也是被告军通公司与其他公司共同投资成立的公司，且原告的购房款也是由被告富乐华公司收取的，故被告富乐华公司应对上述债务承担连带责任。请求法院判令：一、被告军通公司退还原告购房款381027元；二、被告军通公司支付以5万元为基数，自2013年10月5日起至生效判决确定的履行期限届满最后一日止按中国人民银行同期贷款利率6%计算的利息；以331027元为基数，自2013年12月1日起至生效判决确定的履行期限届满最后一日止按中国人民银行同期贷款利率6%计算的利息，暂计至2016年1月20日为49323元；三、被告富乐华公司对第一、二项诉讼请求的债务承担连带责任；四、被告姜兴平退还原告服务费28000元及利息，利息以28000元为基数，自2013年12月1日至生效判决确定的履行期限届满最后一日止按中国人民银行同期贷款利率6%计算的利息，暂计至2016年1月20日为3590元；五、被告军通公司、富乐华公司、姜兴平向原告支付为实现债权而发生的律师费24000元、差旅费3000元，合计27000元；六、本案诉讼费由三被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《建房合同书》，证明合同的具体内容；2、《收据》、交易明细清单、刷卡回单、证明、照片，证明原告按约支付了购房款；3、《退房协议》，证明被告军通公司承诺在2015年12月30日前退还购房款；4、交易明细清单、借记卡历史数据明细打印、卡详细信息查询、证明，证明2013年12月1日，原告通过银行转账方式向被告姜兴平支付28000元购房服务费给被告姜兴平的事实；5、《委托代理合同》、律师费发票、差旅费收据，证明原告聘请律师支付24000元律师费、差旅费3000元。
被告军通公司辩称，原告第二项、第五项诉讼请求没有事实和法律依据。其他诉讼请求没有异议。
被告军通公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告富乐华公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。
被告姜兴平答辩称，其与被告军通公司、富乐华公司不存在委托代理关系，其为原告提供服务收取服务费且其提供的服务已经完成。原告与被告军通公司达成《退房协议》与其无关，收取的服务费不应退还，律师费、差旅费、诉讼费也不应由其承担。
被告姜兴平为其辩解在举证期限内未提供证据
经公开开庭质证，被告军通公司对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的关联性有异议，认为与其无关；对证据5中涉及的费用有异议，认为合同中没有约定的费用不应得到支持。被告姜兴平对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为其收取28000元服务费是有事实依据的；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其并非合同当事人且合同未对差旅费、律师费进行约定，原告也未提交差旅费票据予以佐证，故不能作为事实的依据。
结合当事人的质证意见，本院认证如下：对各方当事人均无异议的证据即原告提交的证据1-3，本院予以采纳，作为定案的依据；对证据4，被告姜兴平对该组证据的真实性无异议，也不否认收到该笔款项，且该证据与本案有一定的关联，故本院予以采纳，作为定案的参考依据；对证据5，由于该证据是真实的，不论本院最后是否予以支持该项费用，该组证据真实反映原告委托律师参加诉讼并支付律师费的事实，本院予以采纳，作为定案的参考依据。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年10月5日，被告军通公司向原告出具《收据》（编号为0007790），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块1号楼1810号房合作建房定金5万元。该部分款项系案外人李爱荣代原告支付。
2013年12月1日，被告军通公司向原告出具《收据》（编号为1034000），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块1号楼1810号房30%合作建房款余款331027元。该部分款项中的323027元系李爱荣代原告支付。同日，李爱荣代原告向被告姜兴平转款28000元。
2013年12月4日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》（编号：1-1-1810），约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港时代广场1栋18层10号房，建筑面积170.08平方米，每平方米单价为7467.60元，总金额为1270090元；交房日期为2016年12月31日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起5日内补齐至合同总房款30%的房款，计331027元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，再交付合同总房款20%的房款，计254018元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行防城港分行营业部，账号：61×××15，户名：广西富乐华房地产开发有限公司；开发商应当在2016年6月30日将合同约定的合作建房交付乙方使用。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。
2015年4月27日，被告军通公司向原告出具《退房协议》，表示收到案涉《建房合同书》原件一份、《收据》原件两张，并承诺于2015年12月30日前退回购房款。
2016年1月17日，原告与湖南如金律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费24000元。
另查明，被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前就案涉商品房未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》的效力问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。
关于原告要求被告军通公司与被告富乐华公司连带返还购房款381027元并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告购房款381027元并赔偿利息损失。根据《退房协议》，结合原告的陈述，本院认为，该协议中实际约定的所退款项应是购房款项，而不包含利息，即可视为原告当时通过协议方式约定放弃2015年12月30日前的利息损失。故对原告诉请的2015年12月30日以前的利息，本院不予支持。因此，利息以381027元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年12月31日计算至付清之日止。
关于被告军通公司与被告富乐华公司是否承担连带责任的问题。经查，本院已生效判决对被告富乐华公司与被告军通公司之间存在代理销售关系作出认定，且被告军通公司当庭承认其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。
关于原告要求被告姜兴平退还服务费28000元的问题。根据原告与被告姜兴平在庭审过程中陈述的内容，该28000元系被告姜兴平为促成原告与被告军通公司订立合同而收取的费用。原告也认可该费用系服务费，但被告姜兴平收取该项费用的前提是原告成功收房入住。结合当事人对该服务费性质的表述，可以认定该费用实际上是《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的居间合同所涉及的居间人收取的报酬。而依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款中“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，应理解为促成合同成立就应支付报酬，而非合同生效或合同履行完毕才需支付报酬。本案中，原告仅主张因案涉商品房无法交付要求退回服务费28000元，而未提交证据证明被告姜兴平存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益的情形，且实际上原告最后与被告军通公司也订立《建房合同书》，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的律师服务费24000元及差旅费3000元的问题。原告诉请的律师服务费实际上并非必然发生的费用且在《建房合同书》中未约定，本院不予支持。原告主张差旅费，应提供相关正式票据予以佐证该项费用实际发生，现原告未提交相关证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司连带返还原告柯海峰支付的购房款381027元并赔偿利息损失（利息以381027元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年12月31日计算至付清之日止）；
二、驳回原告柯海峰的其他诉讼请求。
案件受理费8634元（原告柯海峰已预交），由原告柯海峰负担1894元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担6740元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费8634元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 韦廷华
二〇一六年五月二十日
书 记 员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
四、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。