河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3110号
上诉人（原审被告）：李改菊，女，1968年4月14日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈基罡，河南开通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：蔡玉乾，男，1965年9月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王培，河南京原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐社利，河南京原律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：岳应理，男，汉族，1953年3月22日出生。
上诉人李改菊因与被上诉人蔡玉乾、岳应理执行异议纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2016）豫0183民初7291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
蔡玉乾上诉请求：撤销（2016）豫0183民初7291号民事判决，改判恢复对位于新密市城区周楼村北段西侧西单元5层西户房屋（房产证号新密房权证字第××号）的执行措施。事实和理由：一、蔡玉乾与岳应理之间的房屋买卖合同无效，其二人之间存在的仅是债权债务关系。1、本案争议的房屋虽然被岳应理出售给蔡玉乾，但在出售房屋时，该房屋上设定有抵押权，且岳应理配合李改菊到新密市房地产管理局办理过抵押登记手续，新密市房管局也给李改菊颁发有他项权证书，现该房屋档案状态仍为抵押状态。在他项权证有效期内，蔡玉乾与岳应理并没有告知过李改菊即擅自买卖房屋，损害了李改菊的合法权益。2、本案争议的房屋在转让后，蔡玉乾与岳应理均没有从事过户登记行为，蔡玉乾也没有要求岳应理办理过户登记手续。目前该处房屋的所有权人仍为岳应理，蔡玉乾并不必然成为物权的所有人，目前蔡玉乾与岳应理之间存在的仅是债权债务关系，双方之间的买卖合同关系因违背法律规定应属无效。二、人民法院应恢复对本案争议房屋的执行措施。既然房屋的所有权尚未转移，人民法院根据生效的法律文书对涉案房屋采取执行措施也并无不当。原审判决仅依据蔡玉乾入住过房屋就据此认定买卖合同生效，从而中止对涉案房屋的执行是不恰当的。
蔡玉乾辩称，一、蔡玉乾与岳应理已签订合法有效的书面买卖合同，李改菊上诉称蔡玉乾与岳应理签订的房屋买卖合同无效，不能成立。二、蔡玉乾对涉案房屋享有的权利系物权期待权，具有准物权性质，而非普通的债权债务关系。三、蔡玉乾对涉案房屋享有的权利能够排除法院的强制执行，李改菊要求恢复对涉案房屋的执行，缺乏事实根据和法律依据。四、涉案房屋设立的抵押权与本案审理无关，且该抵押权已消灭，李改菊关于蔡玉乾损害了其抵押权的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，李改菊的上诉理由不能成立。请求二审法院依法维持原判。
岳应理未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
蔡玉乾向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对蔡玉乾购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋（房产证号：新密房权证字第××号）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、依法确认位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋归蔡玉乾所有。
一审法院认定事实：岳应理于2008年5月12日取得位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋（房产证号：新密房权证字第××号）。李改菊与岳应理民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院于2013年10月8日作出（2013）新密民二初字第475号民事判决书，判令岳应理于判决生效后十日内偿还李改菊欠款本金900000元并支付利息。判决生效后，岳应理未履行义务，李改菊于2014年4月8日向该院申请强制执行。执行过程中，蔡玉乾以案外人身份于2016年10月19日向一审法院提出执行异议，认为岳应理将该房出售给蔡玉乾，蔡玉乾已经依法取得该方所有权，请求新密市人民法院依法解除该房产的查封。一审法院于2016年10月19日作出（2016）豫0183执异52执行裁定书，裁定驳回异议人蔡玉乾的异议请求。蔡玉乾认为该裁定认定事实错误，适用法律不当。为此，蔡玉乾诉至一审法院请求依法判决立即停止对蔡玉乾购买的位于新密市城区周楼北街西侧西单元5楼西户房屋的强制执行，并解除上述房产的查封，确认上述房屋归蔡玉乾所有。2008年4月3日蔡玉乾与岳应理签订了《售房合同书》一份，其主要内容为：甲方（卖方）岳应理，乙方（买方）蔡玉乾；甲方将坐落在新密市××楼街西侧（××）的商品房出售给乙方，同时乙方已对甲方所要出售的商品房做了充分的了解，自愿购买该商品房（此栋楼房的西门洞五层西户）；甲乙双方议定的上述商品房成交价格为人民币161000元，乙方于2008年4月3日付清；乙方付清购房款之日起，甲方协助办理有关房产证手续，但是上述房产办理过户手续所需缴纳的税、费用，均由乙方按规定承担。甲方岳应理，乙方蔡玉乾签名。同日岳应理出具收到条一份，其内容为：“岳应理收蔡玉乾房款全清共壹拾陆万壹仟整（161000.00元），收款人岳应理。”2008年8月至今，涉案房屋的电费、水费、卫生费均由蔡玉乾儿子蔡远鹏交纳。2010年7月20日岳应理向蔡玉乾出具保证书一份，其内容为：“我保证十二月前保证房产证办回、把证给住户，保证人岳应理，2010年7月20日。”一审法院认为，最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡玉乾购买岳应理位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户的房产一套，双方签订有书面的买卖合同，蔡玉乾已支付给岳应理161000元，岳应理给蔡玉乾出具有收到条，并出具保证在2010年12月以前将房产证办回给住户的保证书。蔡玉乾购买该房屋后并合法占有使用，提供有电费、水费、卫生费等均符合上述法律规定的条件，关于蔡玉乾购买该房屋后未办理过户登记手续，并非是蔡玉乾自身的原因。正常情况下，蔡玉乾购买房屋后应及时办理过户登记手续，但在办理过户登记手续时，房管部门要求购买方和出售方同时到场才能办理的，且出售方起到比较重要的作用，只有购买方一方到场房管部门是不能办理的。而岳应理于2008年5月12日既已取得房屋所有权证，但却一直未将其取得房屋所有权证的事实告知蔡玉乾，而是一直推说房产证未办出来，也未协助蔡玉乾去办理过户登记手续，反而岳应理一直持有房产证至2××08年9月10日向李改菊借款时将该房屋办理他项权证进行抵押手续。说明岳应理将该房屋出售后，不配合蔡玉乾办理过户登记手续。故蔡玉乾就该房屋享有足以排除强制的民事权益，对蔡玉乾要求判令停止对该房屋的执行、解除查封的主张，一审法院予以支持。蔡玉乾与岳应理所签《售房合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。故对蔡玉乾请求依法确认涉案房屋归蔡玉乾所有的主张，一审法院予以支持。李改菊称蔡玉乾对争议房屋没有办理不动产登记，不是房屋所有权人，该房屋被新密市人民法院查封并无不当，不能抗辩是蔡玉乾的自身原因未办理过户登记，其辩称理由一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对蔡玉乾购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××西户房屋一套（产权证号：新密房权证字第××号）的执行，并解除对上述房产的查封；二、确认蔡玉乾购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××西××房屋产权证号：新密房权证字第××号）归蔡玉乾所有。本案受理费3520元，由岳应理负担。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2008年4月3日，岳应理与蔡玉乾签订《售房合同书》，约定岳应理将其开发的涉案房产以161000元出售给蔡玉乾。同日，岳应理出具收到条，显示蔡玉乾已向岳应理付清全部房款。2010年7月20日，岳应理出具保证书，保证12月前办回房产证，把证给住户。蔡玉乾购买房屋后已合法占有使用至今。在李改菊与岳应理民间借贷纠纷一案中，新密市人民法院作出（2013）新密民二初字第475号民事判决书，2014年4月8日李改菊据此申请强制执行。依据《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院结合相关证据认定蔡玉乾就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。李改菊上诉称蔡玉乾与岳应理之间的房屋买卖合同无效，但未提交相关证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，蔡玉乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3520元，由蔡玉乾负担。
本判决为终审判决。
审判长 高志强
审判员 葛韦言
审判员 邢彦堂
二〇一八年四月二十四日
书记员 崔 玉