福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初71号原告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、叶卿，该公司员工。被告：陈娟，女，1982年4月15日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：华夏银行股份有限公司福州闽江支行，住所地福州市鼓楼区温泉街道“宜发大厦”内721平方米。负责人：张民生，行长。委托诉讼代理人：黄品婵，该行工作人员。原告福州泰禾房地产开发有限公司（下称泰禾公司）诉被告陈娟、第三人华夏银行股份有限公司福州闽江支行（下称华夏银行闽江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人薛一通、第三人华夏银行闽江支行的委托诉讼代理人黄品婵到庭参加诉讼，被告陈娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除泰禾公司、陈娟签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201133760XXX）；2.判令陈娟按购房款总额10%向泰禾公司支付违约金计152553.5元；3.判令陈娟偿还泰禾公司垫付的按揭款170611.81元及自扣款之日起以代垫款170611.81元为基数按日万分之五计算的相应利息、以代垫款170611.81元为基数按日万分之十自发出《催款通知书》后第八日起算的相应违约金，陈娟应配合泰禾公司办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续。事实与理由：2011年10月25日泰禾公司、陈娟签订了《商品房买卖合同》，约定由陈娟购买泰禾公司开发的位于仓山区××街道××大道××号金山生活区X期南片（红树林X期暨泰禾.红峪）第X楼X单元XX单元房，房屋总价1525535元，陈娟支付首付475535元（含定金），剩余1050000元办理按揭贷款。按揭贷款办理后，截至2016年12月31日陈娟共26期未按约还款，泰禾公司因承担阶段性连带担保责任，向贷款银行垫付了按揭款计170611.81元。虽经泰禾公司多次催促，陈娟仍未偿还上述垫付款及利息。双方合同附件六《合同补充协议》第三条第7款约定：“……因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭贷款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关”。鉴于以上事实，请求支持泰禾公司的诉讼请求。陈娟未作答辩。华夏银行闽江支行辩称，陈娟于2014年8月因经济问题开始出现逾期还款问题。截止至2016年11月30日，泰禾公司共为其代垫26期的按揭款共计170611.81元。现陈娟尚欠华夏银行闽江支行按揭贷款本息计988710.84元。若泰禾公司代陈娟清偿其所欠华夏银行闽江支行的按揭贷款，华夏银行闽江支行同意泰禾公司主张的解除与陈娟的《商品房买卖合同》。泰禾公司、华夏银行闽江支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织泰禾公司、华夏银行闽江支行进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对本案的事实认定如下：2011年10月25日，泰禾公司（出卖人）与陈娟（买受人）就买卖位于仓山区××街道××大道××号金山生活区八期南片（红树林X期暨泰禾.红峪）第X楼X单元X单元房事宜，签订了合同编号为201133760XX的《商品房买卖合同》（下称《合同》），合同第四、六条约定商品房总价款为1525535元，买受人签约当日支付定金50000元，于《商品房买卖合同备案证明》备案出件当日支付475535元的首期购房款（含定金），剩余1050000元办理按揭贷款；合同附件六第三条第7款约定“……因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭贷款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关”。陈娟支付了首付款475535元，余下款项1050000元以按揭贷款方式支付。《合同》签订后，案涉合同办理了预告登记手续，编号为榕房预YR字第1114918号。2011年11月28日以陈娟、案外人刘义钦为借款人，以华夏银行闽江支行为贷款人，以泰禾公司为连带保证人就余下款项1050000元签订一份编号为FZ12P1011110XXX《个人房屋抵押借款合同》（下称《借款合同》）。《借款合同》签订后华夏银行闽江支行依约向陈娟发放了贷款。2014年8月起陈娟未依约按月偿还贷款，泰禾公司履行保证人责任，截至2016年11月底代陈娟偿还按揭贷款及利息共26期计170609.86元[其中2014年8月27日偿还7046.26元，2014年11月28日偿还7079.01元，2014年12月偿还7141.69元（其中12月22日划扣7079.01元，12月23日划扣62.68元），2015年1月30日偿还7143.64元，2015年2月25日、3月30日、4月23日、5月22日、6月24日、7月24日、8月21日、9月21日、10月21日、11月23日、12月21日、2016年1月20日均偿还6852.18元，2016年2月23日、3月22日、4月22日、5月24日、6月23日、7月22日、8月23日、9月22日、10月24日、11月22日均偿还5997.31元]。2015年6月25日泰禾公司按《合同》中确认的地址“平潭县桂山区玫瑰花园X号楼X室”通过EMS快递向陈娟寄出《还款通知书》，要求陈娟归还其代垫的按揭贷款55983.28元及合同约定利息等费用，快递未被签收。2015年11月20日泰禾公司按上述确认的地址通过EMS快递向陈娟提出《解除通知书》，同年11月21日快递签收完成送达。截至2016年11月29日，陈娟尚欠华夏银行闽江支行贷款988710.84元（鉴于偿还银行数额仍处于变动之中，具体金额以结算当日银行提供的数据为准）。本院认为，泰禾公司、陈娟签订的《合同》及附件六《合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈娟自2014年8月起已累计超过六个月未付按揭款项，且未向泰禾公司归还相关款项，已构成违约。依据《合同》附件六第三条第7款约定，泰禾公司有权要求解除与陈娟签订的《合同》并支付按购房款总额10%的违约金即152553.5元（1525535元×10%）。泰禾公司自2014年8月至2016年11月共代陈娟偿还贷款本息计170609.86元（暂计至2016年11月止，具体金额以泰禾公司实际垫付的金额为准），泰禾公司有权向陈娟主张返还。泰禾公司尚主张陈娟支付所垫付款项的利息及违约金，因解除《合同》已计付违约金，再对其垫付按揭贷款部分计算违约金及利息属于重复计算，对此，本院不予支持。因《合同》已解除，购房的合同目的无法实现，陈娟应配合泰禾公司办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续。本案审理过程中，华夏银行闽江支行主张若解除《合同》泰禾公司应先代陈娟返还尚欠按揭贷款本息，泰禾公司对此不持异议，且表示在扣除上述贷款本息、陈娟应承担的违约金及泰禾公司垫付的按揭贷款等款项后将剩余款项返还给陈娟，为避免增加讼累，本院予以支持。综上所述，泰禾公司主张解除《合同》、配合办理注销手续及偿还垫付款项及支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持，对其主张的代垫款项的利息及违约金，属重复计算，本院不予支持。陈娟经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福州泰禾房地产开发有限公司与陈娟于2011年10月25日签订的合同编号为201133760XXX的《商品房买卖合同》；二、陈娟应于本判决生效之日起三十日内配合福州泰禾房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续；三、福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内代陈娟向华夏银行股份有限公司福州闽江支行清偿所欠贷款本息（具体金额以结算时银行提供的数额为准）；四、陈娟应于本判决生效之日起十日内支付福州泰禾房地产开发有限公司违约金152553.5元及代垫的按揭贷款170609.86元（代垫款暂计至2016年11月止，具体金额以泰禾公司实际垫付的金额为准）；五、上述购房款1525535元扣除第三、四判项所列款项后剩余购房款，福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给陈娟。六、驳回福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18530元，由陈娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  高巧萍人民陪审员  林盛钦人民陪审员  翁珠娇二〇一六年十二月二十日书 记 员  施 晨附：1、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。