湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初5649号
原告：丁长江，男，1978年2月9日出生，汉族，武汉市公安局黄陂分局职工，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：汪群（特别授权代理），湖北立丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小丽（特别授权代理），湖北立丰律师事务所律师。
被告：袁传建，男，1963年1月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：李伊苓（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢磊（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
被告：廖翠斌，女，1965年4月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：李伊苓（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢磊（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，总经理。
委托诉讼代理人：刘容（特别授权代理），女，该公司员工，住武汉市新洲区，
委托诉讼代理人：马香龙（特别授权代理），男，该公司员工，住武汉市武昌区，
原告丁长江诉被告袁传建、廖翠斌，第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法由代理审判员赵星独任进行审理。审理中，本院根据原告丁长江的财产保全申请，依法作出（2016）鄂0102民初5649号民事裁定，查封被告袁传建名下位于武汉市江岸区同鑫花园7栋3单元6层1室房屋。本案于2016年10月27日公开开庭进行审理，原告丁长江及其委托代理人汪群，被告袁传建、廖翠斌的共同委托代理人李伊苓、谢磊，第三人链家公司的委托代理人杨娟娟、郝磊到庭参加诉讼。因案情复杂、双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为适用普通程序，并组成由代理审判员赵星担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2016年12月20日、2017年4月11日公开开庭进行审理，原告丁长江及其委托代理人汪群、张小丽，被告袁传建、廖翠斌的共同委托代理人李伊苓、谢磊，第三人链家公司的委托代理人马香龙、刘容到庭参加诉讼。因工作调整，本院决定由审判员李颖文担任审判长，与人民陪审员宋汉仙、周玲莉组成合议庭继续进行审理，并于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告丁长江及其委托诉讼代理人汪群、张小丽，被告袁传建、廖翠斌的共同委托代理人谢磊到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告丁长江诉称，2016年5月25日，我与袁传建、廖翠斌在链家公司处签订了《居间服务合同》，共同委托链家公司就江岸区同鑫花园7栋3单元6层1室房屋进行居间买卖服务，当天链家公司就组织我们签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定了房屋总价126.5万元，付款方式为公积金和商贷组合贷款。合同签订后，我向袁传建、廖翠斌支付了定金，并多次催促链家公司要求袁传建按合同约定到贷款银行办理贷款面签申请手续，但袁传建一直拖延，无奈我只能先提交贷款资料。贷款银行初步审核通过后，我出售了自己原有的房屋，拟用售房款支付该房屋的部分价款。袁传建直至2016年6月27日才到银行面签贷款申请。2016年8月2日，贷款银行通知放款，我多次通知袁传建，并要求链家公司督促其履行《武汉市存量房买卖合同》，办理房款交割和过户手续，但因房屋市场价格快速上涨，袁传建以自己存在损失为由拒绝履行合同。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、袁传建、廖翠斌履行《武汉市存量房买卖合同》，配合办理过户手续，将涉案房屋过户到丁长江名下；2、袁传建、廖翠斌腾退涉案房屋，将该房屋的使用权交给丁长江；3、袁传建、廖翠斌支付违约金253,000元；4、本案诉讼费由袁传建、廖翠斌负担。
被告袁传建、廖翠斌共同辩称，双方签订买卖合同是2016年5月25日，我方到银行配合办理贷款手续的时间是2016年6月27日，但丁长江在2016年7月4日才交齐全部贷款申请资料，这些材料都在银行，这三个时间可以证明拖延办理贷款的责任不在我方；根据双方合同约定及相关法律规定，办理贷款手续并不是办理房屋过户的前提条件，恰恰相反，贷款的发放是以房地产过户为前提的，双方签订的合同第七条明确约定，合同签订30日内办理交易过户，过户前支付首付款，根据合同约定双方应该在签订合同30日内支付首付款，到今天为止，我方未收到首付款；在我方多次催告丁长江无果后，我方明确作出解除合同的表示，并于2016年8月1日在第三人链家公司处取回房屋两证，明确告知其解除各方签订的买卖合同。2016年8月9日，我方以彩信的方式向丁长江发出解除通知，并于8月16日对第三人以现场送达，对丁长江以邮寄的方式送达解除函，根据相关法律规定，在我方发出解除函的前提下，丁长江如有异议，应提起对解除函的异议之诉，在解除函解除前，不得提出本案诉讼；双方之间的合同已经依法解除，我方有权与案外人签订新的房屋买卖合同，即便是双方合同未解除，在两次买卖均未办理过户登记的情况下，房屋的所有权仍由我方享有，丁长江只能通过债权的方法保护自己的权利，丁长江与案外人的债务属于平等关系，现案外人已经支付全部购房款，涉案房屋也由案外人占有，我方与案外人的合同履行优于丁长江的合同履行，因此，从保护交易安全的角度，双方的合同不可能继续履行，丁长江的诉请不应得到支持。综上所述，双方合同已无法继续履行，而导致合同无法继续履行的责任不在我方，丁长江主张违约金没有依据，诉讼费也不应支持。
第三人链家公司陈述，2016年5月25日各方签订了《武汉市存量房买卖合同》，我公司作为居间方，提供居间服务，该合同签订后丁长江向袁传建、廖翠斌支付了定金35,000元，当时袁传建的房屋两证齐全，房屋也没有抵押贷款，所以按照合同的约定袁传建应配合丁长江办理银行贷款等手续，但袁传建不信任银行的贷款，认为丁长江买房，贷款应由其自己办理，我公司一直与袁传建沟通，并让廖翠斌做袁传建的工作，直到2016年6月27日，袁传建才同意配合去银行办理贷款面签手续；在7月份的时候，廖翠斌询问过贷款的进展情况，2016年8月2日，我方通知袁传建可以过户，但袁传建以贷款时间过长为由拒绝履行合同，并要求解除合同，丁长江多次与袁传建沟通，并发出律师函，要求继续履行合同。我公司积极履行居间服务合同，请求法院依法判决。
经审理查明，2016年5月25日，甲方（出卖人）袁传建、廖翠斌与乙方（购买方）丁长江、丙方（居间人）链家公司签订《居间服务合同》，约定由丙方为甲、乙双方就坐落于江岸区同鑫花园7栋3单元6层1室房屋买卖事宜提供居间服务。同日，甲方（出卖人）袁传建、廖翠斌与乙方（购买方）丁长江签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于武汉市江岸区同鑫花园7栋3单元6层1室，建筑面积131.29平方米；该房屋未设定抵押，卖方应在签订本合同当日将房屋所有权证、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方办理过户手续；该房屋的成交价格为1,265,000元整，该笔交易定金35,000元为第一部分房款；1,230,000元为第二部分房款，组合贷，买方须在办理房产过户手续前支付首期款（不包括定金）430,000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；买卖双方应在此合同签订后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，因房屋交易所发生的税费，由买方承担；出卖人收到全部购房款后2个工作日内将房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日期计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方在补充协议中约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：1、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的；6、其他违约情形。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款的20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他违约情形。
合同签订后，丁长江即向袁传建支付购房定金35,000元，袁传建出具了收据。此后，双方就办理贷款事宜多次进行电话沟通，袁传建于2016年6月27日前往银行办理贷款面签手续，丁长江于6月29日在银行办理贷款面签手续。办理面签手续后，双方均数次与链家公司取得联系，链家公司告知双方等待银行贷款审批通过后，再去办理过户手续。2016年8月1日，袁传建从链家公司处取回房产证原件，2016年8月2日，银行贷款审批终审通过，链家公司通知双方可以办理过户手续，但袁传建以贷款审批时间过长，超出合同约定的期限为由，拒绝继续履行合同。2016年8月9日，袁传建、廖翠斌通过彩信的方式，向链家公司送达《关于解除房屋买卖合同的通知》，2016年8月16日，袁传建、廖翠斌向丁长江邮寄送出《关于解除房屋买卖合同的通知》，该通知记载：丁长江先生，根据《武汉市存量房买卖合同》说明第七条“房产过户，买卖双方应在此合同签订后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续”的要求，你方违约，现解除房屋买卖合同。丁长江与袁传建、廖翠斌沟通无果，诉至本院，要求判如所请。
另查明，2016年8月21日，袁传建、廖翠斌与案外人章丹英、杨立平签订《存量房居间（买卖）合同》，将涉案房屋以1,300,000元的价格另行出售。2016年9月17日，袁传建与案外人章丹英、杨立平之子杨辉在房管部门办理不动产过户登记手续，章丹英于2016年9月18日通过银行转账支付230,000元，于9月29日通过贷款支付1,040,000元。2016年9月28日，涉案房屋在办理变更登记过程中被本院查封，该房屋现仍然登记在袁传建名下。
以上事实，有武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、收据、通话清单、微贷中心二手房组合贷款审批表、公积金贷款终审信息确认表、放款通知单、武汉市房屋产权登记信息查询单、关于解除房屋买卖合同的通知、快递单、银行流水等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为，原告丁长江与被告袁传建、廖翠斌签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的有关规定，属有效合同。本案的争议焦点为：1、丁长江未支付首期款430,000元是否构成违约；2、双方未在合同签订后30个工作日内办理房产过户手续，是否存在违约情形？袁传建、廖翠斌是否有权单方解除涉案合同；3、涉案武汉市存量房买卖合同能否继续履行。
一、丁长江未支付首期款430,000元是否构成违约？
双方合同约定“在办理房产过户手续前支付首期款430,000元”、“买卖双方应在合同签订后30个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续”，袁传建、廖翠斌辩称丁长江应在合同签订后30个工作日内支付首期款，但根据上述约定，“合同签订后30个工作日内”是双方办理过户手续的期限，对于首期款的支付时间，则是限定在“办理房产过户手续前”。庭审中，根据链家公司的陈述，二手房交易习惯是在贷款审批通过后，再到房管部门进行过户，并在过户当天支付首期款，之所以这样约定，是为了将交易风险降至最低，防止买家支付购房款后拿不到房子或卖家将房子过户后拿不到购房款，因此，在本案中只要丁长江在双方办理过户手续前支付首期款，就不构成违约。现双方交易并未走到办理房产过户这一步，故丁长江未支付首期款430,000元不构成违约。
二、双方未在合同签订后30个工作日内办理房产过户手续，丁长江是否存在违约情形？袁传建、廖翠斌是否有权单方解除涉案合同？
双方合同虽然约定在合同签订后30个工作日内办理房产过户手续，但在实际履行中，双方分别于2016年6月底（均在合同约定的30个工作日内）完成银行贷款面签手续，之后由于双方按照链家公司的指示一直等待银行贷款审批通过，并未进行协商何时办理过户手续，可视为双方对合同履行期限的变更，故双方对未在合同签订后30个工作日内办理房产过户手续均不存在过错，丁长江并不构成违约。袁传建、廖翠斌抗辩称丁长江未在30个工作日内办理房屋过户违约在先，但完成过户手续需要买卖双方的配合，不是一方单方面可以完成，袁传建、廖翠斌未提交证据证明其在双方办理银行面签后至贷款终审通过这段期间曾要求丁长江先办理房产过户手续，再等待银行贷款审批。虽然庭审中袁传建、廖翠斌陈述其曾在2016年7月致电链家公司，要求在7月底前完成付款和过户手续，但链家公司陈述双方通话内容是询问贷款进展情况，对袁传建、廖翠斌的陈述不予认可。从现有证据来看，只能证明袁传建、廖翠斌曾在2016年7月致电链家公司，对于通话内容是询问贷款进度还是催促办理过户手续并无法证明。审理中，双方当事人均陈述是通过链家公司的居间服务完成交易流程，在实际情况发生变化，无法按合同约定的期限完成交易时，双方当事人仍是通过链家公司进行沟通，根据诚实信用原则及公平原则，在无相反意思表示的情况下，双方均应当按照链家公司的指示继续履行合同，丁长江等待链家公司的通知并无过错，但袁传建、廖翠斌在贷款审批已经通过、提前没有向丁长江明确进行催告的情况下，以过户时间超出原合同约定为由单方解除合同，有违诚信。涉案合同约定的单方解除权是在一方违约的情况下，赋予合同守约方的权利，在对方当事人不存在违约的情形下，任何一方无权单方解除合同，故袁传建、廖翠斌无权单方解除涉案合同。
3、涉案武汉市存量房买卖合同能否继续履行？
本案中，由于袁传建、廖翠斌已将涉案房屋另行出售给案外人，在涉案合同依然有效的情况下，袁传建、廖翠斌将涉案房屋另行出售，属于一房两卖，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。袁传建、廖翠斌与案外人的合同在办理房屋所有权变更登记阶段被本院依法查封，未能完成过户手续，但案外人已经支付完合同约定的全部购房款，庭审中袁传建、廖翠斌陈述已将涉案房屋交付给案外人，虽然涉案买卖合同成立在先，但丁长江仅支付了购房定金35,000元，如果涉案买卖合同继续履行，将造成袁传建、廖翠斌与案外人的房屋买卖合同纠纷，不仅牵涉到双方已缴纳的房屋过户税费退转问题，还牵涉到案外人已发放的银行贷款及还贷问题，故为了维护交易的稳定性，在没有证据证明袁传建、廖翠斌与案外人系恶意串通的情形下，涉案武汉市存量房买卖合同不宜继续履行。
综上所述，袁传建、廖翠斌无权单方解除涉案合同，但在丁长江贷款审核通过后，仍然擅自发函解除合同，并将涉案房屋另行出售给案外人，导致涉案合同无法继续履行，袁传建、廖翠斌的行为已构成违约，但为了维护交易的稳定，涉案武汉市存量房买卖合同不宜继续履行，应当予以解除，故丁长江要求袁传建、廖翠斌继续履行涉案武汉市存量房买卖合同，配合办理过户手续并交付房屋的诉请，本院不予支持。合同解除后，袁传建、廖翠斌应当承担赔偿损失的违约责任，根据双方合同约定，甲方将该房屋出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款，故袁传建、廖翠斌除应当将收取的35,000元定金退还给丁长江外，还应向丁长江另行支付房屋总价款20%的违约金即253,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告丁长江与被告袁传建、廖翠斌于2016年5月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告袁传建、廖翠斌于本判决生效之日起五日内退还原告丁长江购房定金35,000元；
三、被告袁传建、廖翠斌于本判决生效之日起五日内向原告丁长江支付违约金253,000元；
四、驳回原告丁长江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费5,095元、保全费5,000元、邮寄费60元，共计10,155元由被告袁传建、廖翠斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李颖文
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一七年六月六日
书 记 员 杨敬文