�东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第595号
上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。
法定代表人：李志民，该公司董事长。
委托代理人：罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尤庆兰。
委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。
上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人尤庆兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭于2014年8月14日公开开庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人尤庆兰的委托�理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年8月6日，尤庆兰与安康公司签订《商品房买卖合同》，约定由尤庆兰向安康公司购买位于湛江市赤坎区金城路x号x幢307房，房款314674元。合同第八条订明：“出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用”。第十五条订明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。”同时，合同补充协议第三条约定：如买受人是以按揭形式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。2009年5月29日，安康公司通知尤庆兰收楼。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生分歧，尤庆兰于2012年8月2日提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司支付尤庆兰逾期办理房地产证违约金25992元；二、由安康公司负担本案诉讼费。
另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日，安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（一、竣工验收备案表；二、代理人身份证复印件；三、白蚂防治合同书；四、商品房预售许可证复印件；五、房地产登记申请书；六、资质证书；七、委托书原件；八、组织机构代码证；九、建设工程规划许可证；十、房产测绘报告书；十一、营业执照复�件；十二、申请人身份证明复印件；十三、国有土地使用证；十四、施工许可证；十五、法定代表人身份证明书复印件；十六、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月15日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，证实安康公司于当日提交金海湾商品住宅小区（一期）A-A栋楼房的交验资料：一、组织机构代码证；二、房产测绘报告书；三、商品房权属证明书；四、单位、个人申请析产证明原件；五、委托书原件；六、法定代表人证明书复印件；七、房地产登记申请书；八、营业执照复印件；九、代理人身份复印件。2011年8月10日，该房屋登记在尤庆兰名下。
再查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号，侯春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案中，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了（2014）�中法民二终字第6号终审民事判决，认定：安康公司认为侯春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，应拒收申请并明确告知侯春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知侯春华、陈杨，反而接收侯春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为侯春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。尤庆兰与安康公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。尤庆兰与安康公司在合同中约定商品房交付日期为2009年5月30日前，而安康公司则迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天，即安康公司应在2010年5月24日前将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案，故安康公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同的约定，安康公司应当支付从2010年5月24日至2011年6月15日，共计388天的逾期办证违约金24418.7元（314674元×388天×0.0002）。
至于安康公司诉称尤庆兰已超过二年的诉讼时效期间，根据合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。该条约定中的逾期办证违约金按日累加计算，是一个没有�行期限的整体债权，该债权最迟应当在办证备案之日起主张。安康公司迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，尤庆兰的诉讼时效期间应从2011年6月16日起开始计算，尤庆兰于2012年8月2日起诉未超过二年的诉讼时效，故安康公司该辩称缺乏事实和法律依据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金24418.7元给尤庆兰；二、驳回尤庆兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费224元，投递费69元，均由湛江安康房地产开发有限公司负担。
上诉人安康公司不服原审判决，向本院上诉称：一、尤庆兰的起诉已超过二年的诉讼时效。根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，安康公司在2009年5月29日将房屋交给尤庆兰使用，尤庆兰在2010年5月24日，安康公司已超过360日还未办证时，已经知道或者应当知道安康公司违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，尤庆兰在2012年8月2日才向法院起诉，已超过二年的诉讼时效；二、原审认为诉讼时效期间应从2011年6月16日起计算错误。尤庆兰在2010年5月24日已经知道或者应当知道安康公司违约，本案的诉讼时效应从2010年5月24日起计算，但原审却认为该约定的逾期办证备案违约金按日累加�算，是一个没有履行期限的整体债权，该债权最迟应当在办证备案之日起主张，安康公司于2011年6月15日才向产权登记机关提交房屋权属登记所需的资料，诉讼时效期间应从2011年6月16日计算错误；三、安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案，并不是安康公司的原因造成的，故安康公司无需承担逾期办证的违约责任。湛江市公安消防局审核安康公司提交的金海湾住宅小区一期消防设计工程图时，并未要求安康公司增设电器火灾监控系统，但在安康公司办理消防工程项目备案验收时，湛江市公安消防局要求安康公司增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。2013年6月30日，湛江市公安消防局复函称“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核安康公司建�工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对安康公司提出增设电器火灾监控系统”，也证实了上述事实。在工程竣工后再增设消防系统，不仅涉及到消防设计的变更，消防器材的采购、安装、调试等方面的工作，还需要一定的工期，故造成安康公司未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，不是安康公司的原因造成的，而是因不能预见、不能避免且不能克服的新客观情况造成的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，安康公司无需承担逾期办证的违约责任；四、包括尤庆兰在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的真正受益者，安装该系统的费用已无须业主承担，再由安康公司承担逾期办证的违约责任显失公平；五、根据《合同补充协议》第三条的约定，如果买受人是以银行按揭方式购买商品房的，房产证的申办需经抵押权人同意及协助，该房产证的申办不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，其办理期间从买受人向安康公司提出协助申请及抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。安康公司已将办理权属登记资料报产权登记机关备案，而尤庆兰至今仍未向安康公司提出书面的办证申请，原审法院认定安康公司逾期办证显然错误。请求二审法院判令：一、撤销原判，驳回尤庆兰的诉讼请求；二、由尤庆兰负担本案诉讼费。
被上诉人尤庆兰口头答辩称：（2014）湛中法民二终字第6、7号民事判决对安康公司提出的上诉理由已作出认定和判决，安康公司的上诉理由不能�立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据安康公司的上诉理由及尤庆兰的答辩意见，本案当事人二审争议如下问题：
关于尤庆兰的起诉是否已超过二年诉讼时效的问题。根据合同第八条“出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用”、第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，安康公司应于2010年5月24日前，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，但该公司直至2011年6月15日才提供资料报产权登记机关备案，导致尤庆兰在2011年6月15日才能确定安康公司违约的具体天数，进而明确主张自己的权利�故尤庆兰的诉讼时效期间应从2011年6月16日起开始计算。原审认定本案诉讼时效应从2011年6月16日起开始计算并无不当，本院予以确认。安康公司上诉提出原审认定本案诉讼时效从2011年6月16日起开始计算错误的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，尤庆兰在2012年8月2日提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效。故原审认定尤庆兰的起诉未超过二年的诉讼时效并无不当，本院予以确认。安康公司上诉主张尤庆兰的起诉已超过二年诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。
关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应履行的办证义务是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安�公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条约定涉案房屋办理房地产权证时，尤庆兰应向安康公司提交协助申请，但从尤庆兰未向安康公司提交协助申请，产权登记机关也于2011年6月15日收取了安康公司提供的办证资料，并为尤庆兰办理了涉案房屋的房地产权证可见，尤庆兰是否向安康公司提交协助申请，并不影响安康公司履行上述办证义务。因《合同补充协议》第三条属于格式条款，该条款加重了涉案房屋的买受方即尤庆兰的责任，而免除了安康公司应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款无效。故安康公司关于尤庆兰未按《合同补充协议》第三条的约定�其提交协助申请，其并未逾期履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是不是安康公司自身原因造成的问题。因《商品房买卖合同》约定安康公司向产权登记机关提交办理权属登记的期限是涉案房屋交付使用（即2009年5月30日）之后360日内，故安康公司应在上述期限届满前的合理期限内办理好权属登记所需的应由其提供的全部资料。广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，如果安康公司在其交付涉案房屋给尤庆兰后及时申请办理消防工程项目备案验收，并不会因增设电器火灾监控系统而影响消防验收。由此可见，增设电器火灾监控系统与安康公司能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故安康公司关于消防部门要求其增设电器火灾监控系统，才导致其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。如上所述，增设电器火灾监控系统与安康公司逾期办证并没有必然联系，故安康公司以包括尤庆兰在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的受益人为由，主张其承担逾期办证违约责任显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理均正确，应予维持。安康公司的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人湛�安康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年十月十七日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判�、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。