河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郾民初字第01434号
原告（反诉被告）：漯河市郾城区房屋征收办公室，住所地漯河市郾城区汾河路与祁山路交叉口路东。
法定代表人：张卫东，该办公室主任。
委托诉讼代理人：周宝珠，河南平允律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙翠红，女，1956年12月5日出生，汉族，退休职工，初中文化，住漯河市郾城区。
第三人：穆明亮，男，1955年10月14日出生，汉族，农民，高中文化，住漯河市召陵区。
委托诉讼代理人：穆华兵，男，1978年11月14日出生，汉族，住址同上，系第三人穆明亮之子。
原告漯河市郾城区房屋征收办公室（以下简称房屋征收办）与被告孙翠红、第三人穆明亮确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月21日作出（2013）郾民初字第01483号民事判决，被告孙翠红不服，上诉至漯河市中级人民法院，漯河市中级人民法院于2014年7月20日作出（2014）漯民一终字第226号民事裁定，撤销漯河市郾城区人民法院（2013）郾民初字第01483号民事判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告房屋征收办的委托诉讼代理人周宝珠，被告孙翠红，第三人穆明亮的委托诉讼代理人穆华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房屋征收办诉称，2012年11月份，原告在漯河市郾城区××高庄芙蓉里社区开始房屋征收工作。2013年4月被告持吴桂花的房产证（房产证号为：漯房权证审字第××号）以及被告与吴桂花的房屋转让协议找到原告，称房产证上载明的房产已为其所有，并与原告就征收事宜进行协商，原、被告双方于2013年4月28日签署《郾城区房屋征收补偿安置协议书》，原告已支付被告各项费用75592元。2013年7月初第三人持自己的房产证（房产证号为：漯河市房权证郾城区字第××号）向原告主张征收权益。原告经调查获悉，第三人所持房产证上载明的房产与被告所称的房产为同一宗房产，被告所持的吴桂花的房产证已于2007年7月12日经法院调解，合法过户给第三人。过户前，2007年7月5日漯河市房屋产权交易管理处在漯河日报上发布公告，注销了吴桂花的房产证。根据以上事实，被告不是涉案房屋的合法××，对该房屋无处分权，请求法院依法判决确认原、被告双方于2013年4月28日签订的《郾城区房屋征收补偿安置协议书》无效。判令被告返还所收原告的征收补偿费用75592元。
被告孙翠红辩称，被告同意协议无效，返还费用也无异议。2006年韩自敏、吴桂花把房产证给被告作抵押，2012、2013年把钥匙给被告，被告把屋里装修装修，当时被告不知道吴桂花把房子已经过给了穆明亮，房子过户给穆明亮也应该让原房主签字，他们过户是非法过户，是隐瞒过户。被告持有吴桂花的房产证是房屋征收办认可的，在拆迁前，被告所住的房屋墙上书写有很多字，写明此房有债务纠纷，但原告在没有弄清的情况下就拆，而造成的后果由原告承担，应对被告的房屋损失进行赔偿，案件所需费用由原告负担。
第三人穆明亮述称：第三人的房产证是经法院判决执行时过户到第三人名下的，原告起诉合理合法。
反诉原告孙翠红反诉称，2013年4月28日反诉原告与反诉被告签订了郾城区房屋征收补偿安置协议书。随后根据协议书相关条款，反诉被告向反诉原告兑现了相关协议条款。在此事件之前的2012年，反诉原告与本诉案件的第三人穆明亮已经多次发生房屋产权纠纷，而且反诉原告为防不测，在产权房屋大门外多处和围墙醒目处书写“此房有纠纷，不要上当受骗，此房不出租不买卖”等油漆字幅，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属……等情况组织调查登记……。因此，在对协议书中房屋证权属调查登记过程中，反诉被告存在明显的过错，理应对反诉原告造成的不必要损失承担责任，赔偿因反诉被告的过错责任而给反诉原告造成的经济损失。请求判令反诉被告赔偿反诉原告孙翠红房屋损毁各项损失80000元。
反诉被告房屋征收办辩称，双方签订协议后交了钥匙，是有一部分东西拆了，到底拆多少不清楚，房屋拆迁损失了，但被告对该房屋提起反诉，是无权的，因为被告不是该房屋的合法所有人，可由第三人起诉要求赔偿。
第三人穆明亮述称，其是房屋的合法所有人，反诉原告无权要求房屋赔偿。
经审理查明，2013年4月28日征收人房屋征收办（甲方）与被征收人孙翠红（乙方）签订了《郾城区房屋征收补偿安置协议书》，该协议约定：“一、征收依据：依郾政征（2013）号《漯河市郾城区人民政府房屋征收决定》，甲方因沙北办事处小高庄居委会项目建设，需要征收乙方在征收范围内的建筑物及附属物。二、被征收房屋：乙方在征收范围内有住宅房屋建筑面积125.68平方米。三、征收补偿方式：除国家另有规定外，根据乙方自愿原则，乙方选择产权调换。四、征收补偿款：经漯河贯通房地产评估事务所有限公司评估，被征收砖混房屋1080元/平方米。”甲方支付乙方征收补助费共计202440元，其中包括：1、被征收房屋补偿154832元。2、附属物补偿14088元。3、搬迁、水电补助费1720元。4、临时安置费16800元。……6、奖励15000元……。五、搬迁期限、付款方式：甲乙双方应由自本协议签订之日起，1、乙方应当在3日内将房屋搬迁完毕，并交由工作人员验收并实施拆除；2、甲方在验收房屋并实施拆除当日将征收补偿款、补助费等共计202440元，向乙方开具领款凭证。乙方按照有关规定，持领款凭证到银行领取补偿款。……六、征收安置：1、甲方安置乙方房屋105.6平方米，价值114048元，优惠购房面积11.4平方米，价值12800元，实际安置面积117平方米，价值126848元，安置地点：征收范围，就近安置。2、双方应结算差价，甲方应付乙方差价款共计75592元。3、乙方选择产权调换，甲方按每月700元一次性支付乙方的临时安置过渡补偿费。因甲方原因延长过渡期限的，按超出的过渡期限，由甲方按规定支付给乙方临时安置补偿费每月1400元，并承担相关责任。七、房地权属注销登记：甲方向乙方开具补偿领款凭证或签订房屋征收补偿安置协议时，乙方应将原住房的房、地产权证明或其它证明交给甲方，由甲方统一办理注销登记手续。八、协议签订生效后，甲、乙双方如有违约者，按照相关法律、法规的规定处理。九、协议文本：本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，报房屋征收管理部门备案一份。十、本协议自甲、乙双方签字、盖章后生效。”房屋征收办在该协议上加盖了印章确认，孙翠红签名并捺了指印。
同日，孙翠红又出具了保证书，内容为“我叫孙翠红，在郾城区××办事处××高庄居委会改造项目征收范围内拥有房地产壹处，但无房屋所有权证明、土地使用权证明，若以后因该房屋被征收而产生的一切法律责任由本人承担，特此保证。保证人（××）孙翠红。”孙翠红在该保证书上签名并捺了指印。后房屋征收办把差价款75592元转交给了孙翠红。孙翠红把该房屋钥匙交给了房屋征收办。
另查明，本案所涉及的房产原房屋所有权人为吴桂花，2005年6月27日由漯河市房屋产权产易管理处颁发了漯房权证市字第××号房屋所有权证。2007年漯河市房屋产权交易管理处在漯河日报上登记了漯房产注公（2007—06）号公告，内容为：“根据河南省漯河市郾城区人民法院（2007）郾法执字第192号协助执行通知书，（2007）郾法执字第192—1号裁定书，注销房屋所有权人吴桂花位于郾城区的第0101032323号房屋所有权证。2007年7月12日，漯河市房屋产权交易管理处为穆明亮颁发了漯河市房权证郾城区字第××号房屋所有权证。
上述事实有当事人提供的证据及当事人庭审笔录陈述在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此可知，无处分权人处分他人财产订立的合同属于效力待定合同的一种类型。合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。设立这一不确定状态，目的是使当事人有机会补正能够补正的瑕疵，使原本不能生效的合同尽快生效，以实践合同法尽量成就交易、鼓励交易的基本原则。当然，从加速社会财富流转、促使不确定的权利义务关系尽快确定和稳定的原则出发，合同效力待定的时间不可能很长，效力待定也不可能是合同效力的最后状态。无论如何，效力待定的合同最后要么归于有效，要么归于无效，没有第三种状态。效力待定合同经追认权人同意后，其效力确定地溯及于行为成立之时。效力待定合同经追认权人拒绝后，自始无效。本案中，被告孙翠红与原告房屋征收办签订房屋征收补偿安置协议书，其属于无权处分人处分第三人穆明亮的财产，应经第三人穆明亮追认才能有效，而第三人穆明亮对被告孙翠红的签订的协议并未进行追认，故被告孙翠红与原告房屋征收办签订房屋征收补偿安置协议书自始无效。同时，原、被告对于2013年4月28日签订的《郾城区房屋征收补偿安置协议书》，在庭审中均同意该协议无效，对此本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，本案中被告孙翠红因无效的房屋征收补偿安置协议取得的原告房屋征收办所支付的房屋差价款75592元，应退还给原告房屋征收办。因原告房屋征收办与被告孙翠红在签订征收补偿安置协议书时均未尽到审慎审查义务，亦均存在一定过错，应承担相应的过错责任。原告未尽审慎审查责任，给被告孙翠红造成了一定的经济损失，对此原告房屋征收办亦应承担相应的赔偿责任。由于本案具有特殊性，本着社会的和谐稳定发展及社会的良好秩序，根据公平原则，本院确认原告房屋征收办以赔偿被告孙翠红经济损失37796元（75592元÷2）为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告漯河市郾城区房屋征收办公室与被告孙翠红于2013年4月28日签订的郾城区房屋征收补偿安置协议书无效。
二、被告孙翠红于本判决生效后十日内返还原告漯河市郾城区房屋征收办公室房屋差价款75592元。
三、反诉被告漯河市郾城区房屋征收办公室于本判决生效后十日内赔偿反诉原告孙翠红经济损失37796元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1690元，由被告孙翠红负担；反诉费900元，由原告漯河市郾城区房屋征收办公室负担450元，被告孙翠红负担450元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 李慧杰
审 判 员 高 琳
人民陪审员 刘贵志
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 李 阳