舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）舟普六民初字第137号
原告（反诉被告）刘XX。
委托代理人（特别授权）周XX。
被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司。
法定代表人赵XX。
委托代理人（特别授权）何X。
委托代理人（特别授权）赵XX。
原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司（以下简称普陀XX房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理，依法适用简易程序由审判员乐海奇于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托代理人周XX、被告普陀XX房地产公司的委托代理人何X、赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘XX诉称：2011年1月28日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹?文景苑第3幢1单元101室房屋；建筑面积为134.78平方米，单价为每平方米22300元，总价款3005594元；合同签订时支付房款1505594元，余款1500000元在房屋结顶后申请按揭贷款支付；房屋交付期限为2012年3月31日，双方验收交接时，买受人有权查验房屋。该合同的第十二条第二款还对质量问题作如下约定：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释说明，仍不能达成一致意见的，双方委托舟山市建筑工程质量监督站进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为谁主张谁垫付，检测结果为合格的，检测费用由提出方承担，检测结果中有返修意见或不合格的，检测费用由出卖人承担，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。另外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了首付房款1505594元。2012年5月2日，原告收到被告的交房通知，但未出具合同约定的房屋验收合格的相关证明文件。同年5月3日，原告在房屋交接查验时，发现房屋内的东侧屋顶和墙面存在渗漏水状况，且被告在该房屋的承重墙与边邻4号楼承重墙之间的伸缩缝处用一块大理石粘贴，若日后两楼地基沉降不一致，将出现大理石破裂或脱落的安全隐患。原告遂要求被告对上述质量问题予以处理，并表示在被告解决上述质量问题后再办理交接手续。但被告一直未予理会。原告于2012年11月将被告诉至普陀法院，要求被告对该房进行维修，在审理中经司法鉴定，该房确实存在如下问题：1.屋面构造局部未设置保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合设计要求；2.外墙保温砂浆不符合设计要求；3.外墙贴面做法不符合规范要求，南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求；4.3-A～3-E／3-18轴墙体渗水原因为屋面沉降缝处密封圈不密实。普陀法院据此判决要求被告对此进行修复。但原告当时未对因此造成的租金损失主张赔偿，普陀法院对此未予处理。原告系个体工商户，购买该房的目的系从事五金机电经营，但因该房不能正常使用，导致原告一直租用他人房屋经营，年租金为85000元，截至2013年12月3日，原告的租金损失已达134583元。为此，原告诉至法院，要求判令被告赔偿因房屋质量瑕疵造成的租金损失134583元，以及自2013年12月4日起至该房屋修复完毕之日止按85000元／年计算的租金损失；本案诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）刘XX为证明自己诉称的事实，向本院提交了如下证据材料：1.原告身份证；2.被告企业法人营业执照；3.《浙江省商品房买卖合同》及附件；4.照片若干；5.司法鉴定报告；6.（2012）舟普六民初字第138号民事判决书；7.《房屋租赁合同》；8收条。
被告（反诉原告）普陀XX房地产公司答辩称：一、关于购房、交房的基本事实。原、被告于2011年1月28日签订了凯虹?文景苑3-101号商铺的买卖合同。被告于2012年5月1日书面通知原告进行交房，原告始终未就交房事宜与被告的工作人员进行接洽，故被告工作人员无法当面向其出示房屋验收合格、准予交付的证明文件，也不可能存在原告诉称的在交接查验时向被告提出先解决房屋质量问题再办理交接手续的事实。该小区的物业公司于2012年5月例行检查中发现了本案所涉房屋存在渗漏，并通知被告进行修复，被告于同年10月已完全修复。二、即使房屋存在质量瑕疵，原告也无权拒绝交房。（2012）舟普六民初字第138号民事判决书已明确被告自2012年5月4日无需承担逾期交房的违约责任，如果原告按约在2012年5月3日交房，在房屋交接查验环节发现了质量问题，并由物业管理人员记录下来，及时反馈给被告，那么被告有把握在同年的6月30日之前予以修复，而不至于拖延至今。故造成上述房屋迟迟不能使用的过错在原告方。三、本案所涉房屋虽存在局部质量瑕疵，但并不会对该房屋的正常使用造成影响，以及导致原告的商铺至今无法使用。原告继续租用他人房屋，恰恰是原告无视合同约定，拒绝交房，因此造成的后果应由原告自行承担。四、被告已在（2012）舟普六民初字第138号案件中对逾期交房和房屋质量瑕疵承担了违约责任，现原告基于同一事实（房屋质量瑕疵）和同一诉讼标的（违约责任）再次起诉，违反了一事不再理的基本诉讼原则。五、本案所涉房屋的质量瑕疵与原告诉请的租金损失并无法律上的因果关系。原告从未向被告告知过其购置涉案房屋的用途和开业计划，被告对房屋质量瑕疵能合理预见的损失限于鉴定、修复费用等直接损失，额外的租金损失超出了被告对房屋存在质量瑕疵所造成的损失程度的合理预期，故原告主张的租金损失不属于合同违约情况下的损失赔偿范围。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）普陀XX房地产公司就本诉部分未向本院提交证据材料。
被告（反诉原告）普陀XX房地产公司反诉称，原、被告于2011年1月28日签订了一份房屋买卖合同，约定原告向被告购买凯虹?文景苑3-101号商铺，建筑面积134.78平方米，每平方单价22300元，总价3005594元。原告在签订合同时支付了房款1505594元，余款1500000元在房屋结顶后15日内向被告指定的银行申请按揭贷款。关于逾期付款的责任，该合同第八条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.12%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第①项的比率）的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款1505594元。被告于2012年5月1日书面通知原告交房，要求原告前来办理交房手续，但原告以房屋存在质量问题为由拒绝办理交房和按揭贷款手续。被告多次要求原告按合同约定先办理交房手续，对房屋质量问题另行解决，但原告不予理睬，造成房屋迟迟不能交付，原告又拒绝支付剩余1500000元的房款。被告于2012年4月25日已向舟山市普陀区住房和城乡建设局就其开发的凯虹?文景苑楼盘办理了竣工验收备案手续，该房已达到合同约定的交房条件，原告所称的房屋质量瑕疵并不能导致合同的目的不能实现，即不存在法律规定的有权拒绝接收房屋的情形，其拒绝接收房屋并拒绝支付剩余房款已构成严重违约。（2012）舟普六民初字第138号民事判决书已明确被告自2012年5月4日起无需承担逾期交房的违约责任。因原告拒绝接收房屋，导致合同第十六条约定的被告“承诺于2012年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书”的义务无法履行，又导致原告无法按照合同第七条第3款，在具备按揭申请条件之后的15天内（即最迟于2012年7月15日前）携带土地、房屋权属等必要证件向被告指定的银行申请按揭。原告逾期办理按揭手续的时间已经超过了1年多。为此，被告反诉原告要求判令原告向被告支付逾期付款违约金160200元；判令原告向被告返还垫付的物业管理费3762元。
被告（反诉原告）普陀XX房地产公司为支持其诉称的事实，向本院提交了1.《浙江省商品房买卖合同》的附件7和附件8；2.中国农业银行六横支行出具的商铺按揭资料清单；3.舟山星城物业管理有限公司出具的发票2张。
原告（反诉被告）刘XX答辩称，被告办理了竣工验收备案表仅是完成了行政主管部门的报备手续，并不能证明被告向原告交付的房屋没有质量问题，原告发现向被告购买的房屋存在质量问题时有权要求其予以修复。被告交付的房屋在另案中经司法鉴定确实存在诸多瑕疵，无法正常使用，故不能以被告完成了行政意义上的交付手续就要求原告接收并使用该房屋。关于办理银行按揭手续的问题，一般的房地产开发项目均存在项目贷款即开发商利用开发的土地进行抵押贷款，在要求购房人办理按揭前开发商必须先注销土地的抵押。银行能不能提供按揭贷款除上述条件之外，还取决于银行的贷款额度、开发商与银行的关系、购房人的资信等因素，最终的决定权还是在银行。同一楼盘的其他业主如施都竹、周存娟、张勇等是在2012年12月底至2013年2月才与银行签订按揭贷款合同。因此，不能以未办理银行按揭申请手续来追究原告逾期付款的违约责任，且原告在发现购买的房屋存在质量问题的情况下有权行使先履行抗辩权，要求被告修复房屋瑕疵后再行办理银行按揭贷款用于支付余款。
原告（反诉被告）刘XX为证明自己辩称的事实，向本院提交了中国农业银行普陀支行与施都竹、周存娟签订的房屋抵押按揭贷款合同复印件2份。
经庭审质证，并结合原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的质证意见，本院对双方提供的证据认定如下：对原告就本诉部分提供的证据1、证据2、证据3和证据6，被告均无异议，本院予以认定。关于原告就本诉部分提供的证据4、证据5、证据7和证据8，被告对其真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为租金损失与房屋质量瑕疵并无法律上的因果关系，本院对该质证意见不予采纳，对上述证据予以认定。原告对被告就反诉部分提供的证据1、证据2和证据3的真实性没有异议，但认为证据1系格式条款，证据2与本案并无关联，本院对上述证据的真实性予以认定。关于原告就反诉部分提供的证据1，被告对其真实性没有异议，但对关联性提出异议，本院对该证据的真实性予以认定。
经审理查明，原、被告于2011年1月28日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告预售位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹?文景苑3幢101室商铺，总价为3005594元；原告在签订合同时向被告支付1505594元购房款，余款1500000元在房屋结顶后15日通过向被告指定的银行申请按揭贷款予以支付，被告须于2012年3月31日前向原告交付该房屋。该合同的附件7对前期物业管理约定如下：自被告发出入伙通知之日起30天内，原告应来办理领房手续。逾期办理的，物业管理费仍按发出入伙通知领房日次月起计算。该合同的附件8对采用按揭方式付款的补充约定如下：买受人须在合同规定的时间内到出卖人指定的银行或公积金中心办理按揭手续。如买受人未在规定的期限内办理按揭手续的，视买受人逾期付款。合同签订后，原告即向被告支付了1505594元购房款。被告于2012年4月25日向舟山市普陀区住房和城乡建设局就其开发的凯虹?文景苑楼盘办理了竣工验收备案手续。2012年4月27日，被告发函通知原告于2012年5月3日13点至14点30分到被告的售楼处办理交房手续。原告于通知书确定的交接时间前往被告售楼处对购买房屋的渗漏水、大理石贴面不符规范等瑕疵口头提出异议，并拒绝接收房屋。之后，双方经六横镇信访办组织协调，未能达成和解。原告遂于2012年11月23日将被告诉至本院，要求修复房屋瑕疵并承担逾期交房等违约责任。在该案审理中本院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对所涉房屋进行了司法鉴定，鉴定结论如下：1.屋面构造局部未设置保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合设计要求；2.外墙保温砂浆不符合设计要求；3.外墙贴面做法不符合规范要求，南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求；4.3-A～3-E／3-18轴墙体渗水原因为屋面沉降缝处密封圈不密实。本院于2013年10月23日作出了（2012）舟普六民初字第138号民事判决书，该判决书认定被告在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，故无需承担自2012年5月4日起逾期交房的违约责任，并判决被告需承担房屋瑕疵的修复、2012年4月1日至5月3日的逾期交房的违约金支付以及房屋面积误差（减少）的房款返还等责任。原告系经营五金机电零售业务的个体工商户，于2012年4月20日与周师海签订了一份房屋租赁合同，承租了周师海名下位于舟山市普陀区六横镇六横路284-286号的商铺，年租金为85000元。被告于2013年11月25日为原告垫付了2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费3762元。
本院认为，（2012）舟普六民初字第138号民事判决书虽认定被告在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，但交付的房屋存在渗漏水等诸多质量瑕疵，导致原告不能实际使用该房屋，故被告对此构成违约。因履行合同义务不符合约定的，除采取补救措施外，还需赔偿对方的其他损失。原告向被告购买的系商业用房，原告又系经营五金机电零售业务的个体工商户，被告作为房地产开发商对交付的商铺因质量瑕疵无法正常使用而可能给买受人造成的损失应当能够预见，且该损失为实际损失，故被告除（2012）舟普六民初字第138号民事判决书判决的需修复房屋瑕疵外，还需对原告因不能正常使用该房屋而租用他人商铺造成的租金损失予以赔偿。该租金损失自2012年5月4日起至房屋瑕疵修复并交付之日止按照85000元／年计算。关于被告提出的原告的本次起诉违反了一事不再理诉讼原则的抗辩意见，本院认为原告在（2012）舟普六民初字第138号案件中未就租金损失向被告提出赔偿的请求，本次起诉系基于新的事实和请求，未违反上述诉讼原则，故对被告该抗辩意见不予采纳。关于被告提出的原告拒绝接收房屋，未能及时向被告反馈房屋质量瑕疵，致使被告未能及时修复房屋瑕疵，原告对此具有过错，应自行承担租金损失的抗辩意见，本院认为无论原告是否接收房屋以及是否反馈房屋质量瑕疵，被告均应保证交付房屋的质量完好，原告的质量瑕疵异议权系房屋买受人的权利而非义务，不能以原告未行使权利而追究其责任，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。
原、被告虽在合同中约定购房余款1500000元在房屋结顶后15日通过向被告指定的银行申请按揭贷款予以支付，但根据被告提供的证据2，办理商铺的银行按揭贷款需提供房屋产权证，因该房屋的产权证书在合同约定的该日前无法取得，即根本无法办理相关的按揭贷款申请手续，故该条款属无效条款。被告虽诉称在2012年4月27日向原告所发函件中通知了原告于2012年5月3日办理按揭贷款申请手续，但未能提供证据予以证明，且被告在该日向原告交付的房屋存在质量瑕疵，在双方未就购房余款的支付方式和支付期限重新进行约定的情况下，被告交付无质量瑕疵房屋的义务在先，原告支付购房余款的义务在后，因此在被告履行合同义务不符合约定的情况下，原告有权拒绝履行其相应的义务。综上，本院对被告要求原告支付逾期付款违约金120600元的反诉诉讼请求不予支持。关于被告为原告垫付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费3762元，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件7的约定，原告的物业管理费自发出领房日（被告发函通知的领房日为2012年5月3日）次月起计算，即从2012年6月1日开始计算的被告实际垫付的物业管理费应为3605.25元，因（2012）舟普六民初字第138号民事判决书已认定被告在2012年5月3日已履行了房屋交付的义务，故原、被告在继续履行该合同的情况下，原告应返还被告垫付的物业管理费3605.25元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百十三条第一款的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按照85000元／年的标准向原告（反诉被告）刘XX赔偿自2012年5月4日起至房屋修复验收合格之日止的租金损失。
二、限原告（反诉被告）刘XX在本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司归还垫付的物业管理费3605.25元。
三、驳回被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2992元，减半收取1496元，由被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司负担；案件反诉受理费3579元，减半收取1789.5元，由原告（反诉被告）刘XX负担52元，由被告（反诉原告）舟山市普陀XX房地产开发有限公司负担1737.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院（上诉案件受理费本诉2992元、反诉3579元应在递交上诉状时预交，款汇浙江省省级财政专户结算分户，开户行：中国农业银行舟山市南珍支行，账号：19×××06。上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 乐海奇
二〇一四年一月十六日
代书记员 臧超静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。