山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0982民初3203号
原告：山东新泰农村商业银行股份有限公司，住所地新泰市，统一社会信用代码91370900MA3CAX8P35。
法定代表人：孙法学，该公司董事长。
委托诉讼代理人:杨丰刚，新泰华岳法律服务所法律工作者。
被告：董和明，男，1985年2月15日生，汉族，居民，住新泰市。
被告：曹焕，女，1987年6月26日生，汉族，居民，住址同上。
被告：曹凯，男，1991年2月9日生，汉族，居民，住新泰市。
原告山东新泰农村商业银行股份有限公司（以下简称新泰农商行）与被告董和明、曹焕、曹凯金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告新泰农商行委托诉讼代理人杨丰刚到庭参加了诉讼，被告董和明、曹焕、曹凯经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
新泰农商行向本院提出诉讼请求：1、被告董和明、曹焕偿还借款本金229900元；2、被告董和明、曹焕偿还借款利息、罚息（利息以本金230000元，按月利率7.6875‰自2013年7月4日计算至2014年8月26日，以本金229900元，按月利率7.6875‰自2014年8月27日计算2016年5月25日；罚息以本金229900元，按月利率7.6875‰上浮50%，自2016年5月26日计算至还清欠款本息止）；3、新泰农商行就曹凯的抵押房产在338000范围内享有优先受偿权；4、被告赔偿原告诉讼代理费损失5000元。事实和理由:2013年7月4日，被告董和明与新泰市农村信用合作联社的下属单位龙廷信用社签订编号（新泰市农村信用合作联社龙廷信用社）个借字（2013）年第25010113号《个人借款合同》，合同主要条款约定：借款人董和明，贷款人龙廷信用社；董和明向龙廷信用社借款230000元；借款用途为饭店经营；违约责任约定借款人未按照本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。董和明作为借款人在合同上签名、摁手印。同日，曹凯与新泰市农村信用合作联社龙廷信用社签订《最高额抵押合同》，合同约定为董和明与龙廷信用社签订的《个人借款合同》提供最高额抵押担保；被担保的主债权为人民币230000元；保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用。抵押人曹凯在合同上签名、摁手印。合同签订同日，龙廷信用社向董和明在信用社的存款账户打款230000元，董和明在借款凭证中签名、摁手印，借款凭证记载到期日为2016年5月25日，利率7.6875‰。借款借出后，被告董和明于2014年8月27日偿还借款本金100元，剩余借款本息经多次催要，被告董和明至今未偿还。2013年7月4日，曹焕作为董和明的妻子，在申请人家属承诺书中签名承诺以夫妻共同财产和本人所有的财产为该笔借款承担清偿责任，直至借款及利息、罚息等全部还清。签订《个人借款合同》时，董和明与曹焕系夫妻关系。2016年5月20日山东新泰农村商业银行股份有限公司成立，新泰市农村信用合作联社终止，其债权债务由山东新泰农村商业银行股份有限公司承担。
董和明、曹焕、曹凯均未作答辩。
新泰农商行围绕诉讼请求依法提交了《中国银监会山东银监局（批复）》、《个人借款合同》、《最高额保证合同》、《贷转存凭证（借款借据）》、《申请人家属承诺》，董和明、曹焕、曹凯居民身份证（复印件），董和明与曹焕结婚证（复印件）,房产证、房屋他项权证等证据，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：新泰市农村信用合作联社龙廷信用社（以下简称龙廷信用社）系新泰市农村信用合作联社（以下简称新泰信用联社）下设非法人分支机构。2016年5月20日，新泰农商行成立，新泰信用联社终止，其债权债务由新泰农商行承担。
2013年7月4日，董和明与龙廷信用社签订编号（龙廷信用社）个借字（2013）年第25010113号《个人借款合同》，合同主要条款约定：借款人董和明，贷款人龙廷信用社；借款用途为养猪、饭店经营；借款金额230000元；借款期限自2013年7月4日至2016年6月2日；借款方式为非循环方式。还款方法为定期结息，到期日利随本清，借款人按月结息；违约责任约定借款人未按照本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。董和明作为借款人在合同上签名、摁手印。
同日，曹凯作为抵押人与抵押权人龙廷信用社签订《最高额抵押合同》，合同有关条款约定：抵押人自愿向抵押权人提供最高额抵押担保；抵押人所担保的主债权为自2013年7月4日至2016年6月2日，在人民币贰拾叁万元的最高余额内，抵押权人依据与债务人签订的借款合同而享有的对债务人的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在1.1款所述之最高余额内；抵押财产详见抵押清单，该抵押清单为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；抵押财产作价叁拾叁万捌仟元整，抵押担保的范围与债务人办理约定的各类业务所形成的债权。
2013年7月4日，曹焕为龙廷信用社出具《申请人家属承诺》载明：本人系借款人董和明的妻子，同意借款人向龙廷信用社申请办理贷款230000元，并同意以夫妻共有财产和本人所有的财产为该笔借款承担清偿责任，直至借款及利息、罚息等全部还清。
2013年7月4日，龙廷信用社向董和明在信用社的存款账户转款230000元，董和明在贷转存凭证（借款借据）中签名、摁手印，贷转存凭证（借款借据）记载到期日为2016年5月25日，利率7.6875‰。借款到期后董和明于2014年8月27日偿还本金100元，剩余借款至今未偿还。
另查明，2013年7月3日，新泰信用社对曹凯所有的新房权证新泰市字第××号房屋办理房屋他项权证，他项权证号为新房他证新泰市字第2013009**号，记载他项权利种类最高额抵押登记，债权数额贰拾叁万元整，抵押物价值338000元。
再查明，新泰农商行与新泰华岳法律服务所签订委托代理合同，委托其代理本案诉讼，并约定代理费5000元。
本院认为，龙廷信用社分别与董和明、曹凯签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》主体适格、形式要件完备、内容不违背法律规定，系有效合同。龙廷信用社系新泰信用联社下设非法人分支机构，2016年5月20日，新泰农商行成立，新泰信用联社终止，其债权债务由新泰农商行承担，故新泰农商行是合法的诉讼主体。董和明向龙廷信用社借款230000元，有新泰农商行提交的《个人借款合同》、《贷转存凭证（借款借据）》等证据及其委托代理人陈述予以证实，事实清楚、证据充分，债权债务关系明确，本院依法予以确认。该笔借款发生在董和明与曹焕夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，曹焕应承担共同还款责任。借款到期后，董和明尚欠本金229000元及利息、罚息未偿还，已构成违约，依据合同约定董和明、曹焕应偿还剩余借款本金及相应利息、逾期罚息。曹凯与新泰信用社签订《最高额抵押合同》并办理了相应的房屋抵押登记手续，该合同真实有效，曹凯应当向新泰农商行履行抵押义务，新泰农商行对曹凯抵押的房屋在最高额230000元范围内享有优先受偿权。新泰农商行支出的代理费5000元，依据合同约定董和明、曹焕、曹凯应当承担。曹凯在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人董和明追偿。董和明、曹焕、曹凯不应诉、不答辩，应自行承担举证不能的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条、第二百零四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董和明、曹焕自本判决生效之日起十日内，偿还原告山东新泰农村商业银行股份有限公司借款本金299000元；
二、被告董和明、曹焕自本判决生效之日起十日内，偿还原告山东新泰农村商业银行股份有限公司借款利息、罚息（利息以本金230000元，按月利率7.6875‰自2013年7月4日计算至2014年8月26日，以本金229900元，按月利率7.6875‰自2014年8月27日计算2016年5月25日；罚息以本金229900元，按月利率7.6875‰上浮50%，自2016年5月26日计算至还清欠款本息止）；
三、被告董和明、曹焕自本判决生效之日起十日内，赔偿原告山东新泰农村商业银行股份有限公司代理费损失5000元；
四、如被告董和明、曹焕未按时归还上述第一、二、三项中款项，原告山东新泰农村商业银行股份有限公司对被告曹凯名下的新房权证新泰市字第××号房产在230000元范围内，以折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；
五、被告曹凯在承担抵押担保责任后，有权向被告董和明、曹焕追偿；
六、驳回原告山东新泰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4824元，由被告董和明、曹焕、曹凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山
东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘守新
代理审判员 武 宁
人民陪审员 王立新
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 张紫阳