天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终853号
上诉人（原审被告）：天津双寅实业开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路27号。
法定代表人：丁华忠，总经理。
委托诉讼代理人：周丽霞，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：李焱宁，天津融汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。
法定代表人：董文，总经理。
委托诉讼代理人：李秋先，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。
原审被告：天津市云华阁工艺品商店，住所地天津市和平区和平园*层底商1-1。
法定代表人：李德蕙，经理。
上诉人天津双寅实业开发有限公司（以下简称双寅公司）因与被上诉人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）、原审被告天津市云华阁工艺品商店（以下简称云华阁商店）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初4815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双寅公司的委托诉讼代理人周丽霞、李焱宁，被上诉人正坤物业公司的委托诉讼代理人李秋先、王东到庭参加诉讼，原审被告云华阁商店经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双寅公司上诉请求：1、撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初4815号民事判决；2、依法驳回正坤物业公司一审请求事项；3、本案两审的诉讼费用由正坤物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定“正坤物业公司与案外人和平园业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，该合同对小区全体业主具有约束力，双寅公司作为小区底商业主应受该合同的约束”，一审法院的此一认定是错误的。正坤物业公司与和平园业主委员会所订立的物业服务合同无论从订立程序、合同内容都未涉及底商业主合法权益，亦无为底商业主物业服务内容，物业服务收费标准更是违反了相关法律规定，根据《物业管理条例》第四十一条、第六十一条的规定及相关事实，正坤物业公司无权根据该物业服务合同向双寅公司主张高额的物业服务费用。2、一审法院认定“关于双寅公司提供应当按照一中院（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的1.8元每月每平方米的底商收费标准的主张，因合同期不同，所涉房屋不同，故本案应当按照当期合同来确定物业管理服务费收费标准，且双寅公司不能证实双方存在另行约定。”一审法院的此一认定亦是错误的。上述调解书生效后，双方即按调解书确定的标准履行，关于物业费给付标准适用于双寅公司名下和平园小区的所有底商，故，双方关于物业费的给付存在另行约定，并按此约定履行。3、一审法院认定“双寅公司提出的对正坤物业公司在小区服务过程中存在诸多问题，且物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区各项管理中没有量化指标”，一审法院的此一认定也是错误的。物业管理服务的内容及质量在物业服务各项管理中是充分量化的，正坤物业公司根本没有为双寅公司提供任何物业服务。4、一审法院认定“关于双寅公司提出应当将正坤物业公司使用双寅公司房屋的租赁费冲抵物业费的问题，因双寅公司与天津市平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）之间的合同并不适用于双寅公司”，一审法院的此一认定不正确。正坤物业公司继承双寅公司与平安物业公司之间关于房屋租赁费冲抵物业费的合同约定。
正坤物业公司辩称，不同意双寅公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先，我方与业主大会签订物业服务合同并且该合同在相关主管部门进行了备案，并且正坤物业公司为小区提供了物业服务，履行了物业服务合同，业主享受了物业服务，应该履行缴费义务，商业住户应按合同约定每月每平方米3元缴纳物业费。一审法院认定我方物业存在一定的瑕疵，已经减免了部分物业费。关于租金冲抵物业费，并不适用于本案。
原审被告云华阁商店未出庭应诉亦未提交书面陈述意见。
正坤物业公司向一审法院起诉请求：1.判令双寅公司、云华阁商店向正坤物业公司交纳天津市和平区福安大街和平园2-2-6底商自2015年1月1日至2016年7月31日止19个月的物业管理服务费16386元；2.判令双寅公司、云华阁商店支付违约金85元；3.诉讼费用由双寅公司、云华阁商店承担。
一审法院认定事实：2001年8月23日，双寅公司作为开发商将天津市和平区福安大街和平园小区委托给案外人平安物业公司进行物业管理，双方签有天津市物业管理委托合同，对非住宅房屋的物业管理服务费未作约定。其后，双方于2008年1月10日签订协议书约定，双寅公司将该小区的底商委托给平安物业公司进行物业管理服务，双寅公司所有的底商如有对外出租的，双寅公司负责要求租赁底商的商户亦委托案外人平安物业公司进行物业管理，案外人平安物业公司按本协议原则与租赁商户签订物业管理服务合同，因底商的物业服务明显少于和平园住宅的物业服务内容，故案外人平安物业公司对双寅公司及租赁商户收取的物业服务费用不高于小区住宅业主的标准。还约定，因案外人平安物业公司也租赁了双寅公司的房产，如果双寅公司所经营的底商未能出租造成空置时，可以以该房屋租金冲抵该空置房屋的物业管理费。
2011年1月1日，正坤物业公司与天津市和平区和平园业主会签订天津市住宅物业管理服务合同，约定和平园业主会将和平园委托正坤物业公司进行物业管理服务，期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日终止。物业管理服务费按建筑面积计算，商用每月每平方米为3.00元，合同还约定了物业管理服务事项，双方权利义务等内容。合同附表一物业构成细目中关于房屋建筑细目载明，1-8门的1、2层为底商。因双寅公司是天津市和平区福安大街和平园商1房屋的所有权人，其将该底商一层及房屋西侧部分中二楼出租给案外人天津市天福茗茶有限公司（下称天福公司）后，天福公司又将该房屋交由下属案外人天津市天福茗茶福安大街一店（下称福安大街一店）作为商业经营使用，福安大街一店是天福公司不具有独立法人资格的分支机构，该店在使用租赁房屋时，未交纳物业费，导致正坤物业公司以物业服务合同纠纷向一审法院起诉。一审法院于2011年11月16日做出（2011）和民三初字第0596号民事判决书的判决事项：天福公司给付所欠正坤物业公司自2011年1月至2011年5月期间的物业管理服务费1150元，偿付违约金5.75元，双寅公司对上述两项的支付承担连带交纳责任。后因双寅公司与天福公司及福安大街一店不服该判决，提起上诉。审理过程中，双方当事人自愿达成协议：正坤物业公司自愿免除2011年度双寅公司的物业管理费，双寅公司自2012年1月1日向正坤物业公司交纳物业管理费。就此，本院出具了（2012）一中民二终字第0177号民事调解书。
其后至2013年12月31日，前述物业合同到期。正坤物业公司与和平园业主大会签订天津市住宅物业管理服务合同，约定和平园业主大会将和平园委托正坤物业公司进行物业管理服务事宜，期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日终止。物业管理服务费按建筑面积计算，商业每月每平方米为3.00元，业主于2014年1月1日起按季度交纳，逾期交纳从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金。合同还约定了物业管理服务事项，双方权利义务等内容。合同附表一物业构成细目中关于房屋建筑细目载明，1-8门的1、2层为底商。
双寅公司、云华阁商店签有房屋租赁合同，并约定物业费由云华阁商店承担。双寅公司、云华阁商店自2015年1月1日开始欠交讼争房屋的物业管理服务费，截止至2016年7月31日共计欠费19个月，合计物业管理服务费16386元。
双方当事人存有争议的事实：
1、关于双寅公司提出正坤物业公司无权向双寅公司收取物业费的主张问题，正坤物业公司表示，其与和平园业主大会签订的天津市住宅物业管理服务合同是依据业主大会的决议并向天津市物业管理办公室申请备案，该物业合同依法成立并合法有效，所以该合同对全体业主具有约束力。另外，双寅公司在该小区建成并出售之后，其身份已经由开发商转变为业主，因此双方之间也应当受该小区物业合同约束。
2、关于双寅公司提出应当按照（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的1.8元/月/平方米的底商物业费收费标准的主张，正坤物业公司表示，因合同期不同、所涉房屋不同，故本案应当按照当期合同来确定物业管理服务费收费标准。
3、关于双寅公司提出正坤物业公司未向双寅公司提供应尽的物业管理服务，并存在如下物业服务不到位的情况，正坤物业公司表示双寅公司应当提交证据予以证实。双寅公司提交照片、天津市小型建设工程施工合同及发票等证据，证明屋顶有垃圾未清扫、屋顶漏水的情况，是正坤物业公司服务不到位所致，正坤物业公司则表示照片没有拍摄时间及地点，不能证明真实情况、维修的具体部位和费用是否与正坤物业公司服务存在关联性。
4、关于双寅公司提出应当将正坤物业公司使用双寅公司房屋的租赁费用冲抵物业费的问题，正坤物业公司表示双方并未就该问题另行签订合同，其次根据合同相对性，双寅公司与平安物业公司之间的合同并不适用于正坤物业公司，故不同意双寅公司的主张。
5、关于违约金问题，正坤物业公司表示双寅公司未按合同约定按时足额交纳当期合同的物业费，已经构成拖欠事实，正坤物业公司有权主张违约金。
一审法院认为，正坤物业公司与案外人和平园业主大会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，已经天津市物业管理办公室登记备案，符合法律规定，故确认合同合法有效。按照合同约定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。正坤物业公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，双寅公司、云华阁商店作为该小区底商业主和物业使用人理应受该合同的约束，承担给付正坤物业公司物业管理服务费的责任。因此，对于正坤物业公司要求双寅公司、云华阁商店给付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求予以支持。针对双寅公司、云华阁商店提出的对正坤物业公司在小区服务过程中存在的诸项问题，因正坤物业公司对其解释没有提交相应的证据予以证实，且物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，正坤物业公司也没有举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，故正坤物业公司对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免其所主张的物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，双寅公司、云华阁商店欠交的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付正坤物业公司14747.4元作为了结为宜。因正坤物业公司服务有不到位的情况，故正坤物业公司要求违约金的诉讼请求，不予支持。
关于双寅公司提出应当按照（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的1.8元/月/㎡的底商收费标准的主张，因正坤物业公司表示，因合同期不同、所涉房屋不同，故本案应当按照当期合同来确定物业管理服务费收费标准，且双寅公司不能证实双方存在另行约定，故对于双寅公司的主张，不予支持。
关于双寅公司提出应当将正坤物业公司使用其房屋的租赁费用冲抵物业费的问题，因正坤物业公司表示双方并未签订合同，其次根据合同相对性，双寅公司与平安物业公司之间的合同并不适用于正坤物业公司，不同意双寅公司的主张，且双寅公司没有提交进一步的证据予以证实，故在本案中不予支持，双方可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，一审法院判决：“一、被告天津市云华阁工艺品商店于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市正坤物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年7月31日的物业管理服务费14747.4元，被告天津双寅实业有限公司承担连带给付责任；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告天津双寅实业有限公司负担（于本判决生效后十日内直接给付原告）。”
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，正坤物业公司与和平园业主大会签订的物业服务合同意思表示真实、于法不悖，应属有效。双寅公司、云华阁商店作为小区底商业主和物业使用人，亦应受该物业服务合同约束。现正坤物业公司履行了物业服务义务，双寅公司、云华阁商店应当依该物业服务合同约定履行交纳物业服务费的义务。一审法院综合双方对物业服务质量的举证情况，对双寅公司、云华阁商店应缴物业费予以适当减免，并无不当，本院予以支持。关于双寅公司所持应按照（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的收费标准给付物业费的主张，因双寅公司并未提供证据证明在该物业服务合同之外，其与正坤物业公司对本案所涉案房屋物业费的收取存在另行约定，故不予支持。双寅公司提出以正坤物业公司使用其房屋的租赁费用冲抵物业费事项，因双寅公司并未提供证据证明其与正坤物业公司之间存在此约定，一审法院未予支持，并无不当。
综上所述，上诉人双寅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费169元，由上诉人天津双寅实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田春燕
代理审判员 王淑霞
代理审判员 韩晓艳
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 汤建为
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……