北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初12137号
原告北京实兴腾飞置业发展公司，住所地北京市石景山区杨庄危改小区8号写字楼706室。
法定代表人王金龙，董事长。
委托代理人杨振国，北京瀚世中阅律师事务所律师。
被告北京秋彤健身顾问有限公司，住所地北京市门头沟区中门寺大街35号。
法定代表人张凤琴，总经理。
被告北京秋彤健身顾问有限公司丹彤健身俱乐部，住所地北京是石景山区海特花园57号楼底商二层2-2。
负责人程丹彤，经理。
共同委托代理人崔淑萍，女，1964年3月14日出生，该单位财务主管，住该单位宿舍。
共同委托代理人张亚科，男，1978年11月14日出生，该单位经理助理，住该单位宿舍。
原告北京实兴腾飞置业发展有限公司（以下简称：实兴公司）与被告北京秋彤健身顾问有限公司（以下简称：秋彤公司）、北京秋彤健身顾问有限公司丹彤健身俱乐部（以下简称：丹彤俱乐部）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告实兴公司之委托代理人杨振国，被告秋彤公司、丹彤俱乐部之共同委托代理人崔淑萍、张亚科到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告从2015年12月7日起，按日2750元（1250平方米*2.2元每平方）的标准向原告支付房屋占用费，直至被告腾退占有的位于北京市石景山区海特花园57号楼底商二层商业部分，将房屋交给原告之日止（计算至2016年11月30日，共360天，共计990000元）；2、判令被告支付超额水费763.1元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：北京实兴腾飞置业发展公司系北京市石景山区海特花园57号楼1层1号商业、1层3号商业、1层4号商业、2层3号商业（下称该商铺）的所有权人。2004年10月29日，北京实兴腾飞置业发展公司与北京顶好生活商贸有限公司签订租赁合同，将该商铺租给北京顶好生活商贸有限公司，后因北京顶好生活商贸有限公司违约，北京实兴腾飞置业发展公司与北京顶好生活商贸有限公司进行诉讼，经过一二审，2015年12月7日北京市第一中级人民法院作出调解，北京实兴腾飞置业发展公司与北京顶好生活商贸有限公司之间的租赁关系于2015年2月16日解除。经过北京市石景山区人民法院执行，北京顶好生活商贸有限公司于2016年5月20日将该商铺交还北京实兴腾飞置业发展公司。北京世纪皓智影视文化有限公司与北京实兴腾飞置业发展公司于2015年9月6日签订租赁合同，并约定从合同签订之日起房屋交付北京世纪皓智影视文化有限公司占有使用。根据北京市石景山区人民法院2016年5月20日执行结果来看，视为在当日北京实兴腾飞置业发展公司实际取得占有使用的权利，并于当日北京实兴腾飞置业发展公司将房屋交付北京世纪皓智影视文化有限公司占有使用。被告系从北京顶好生活商贸有限公司处转租石景山区海特花园57号楼底商二层商业部分，承租面积1250平方米。在北京市第一中级人民法院调解后，仍然拒不退房，给原告造成损失，故起诉请求被告腾房并支付房屋占用费。
被告答辩称：1、原告主张的2015年12月7日至2016年5月31日的房屋占用费，应向北京顶好生活商贸有限公司主张，我公司已将此期间的房屋占用费交付给北京顶好生活商贸有限公司，没有再向原告交付的义务；2、实兴公司诉称北京顶好生活商贸有限公司于2016年5月20日向其交付房屋与事实不符，北京顶好生活商贸有限公司并非该房屋的实际占有者，客观上无法向实兴公司交付房屋，根据石景山区人民法院的执行公告，实兴公司实际取回房屋的时间是2016年12月；3、原告所主张的占用费的计算标准与（2015）一中民终字第9532号民事调解书中确定的计算标准不符，应以后者确定的计算标准核算占用费。综上，请求法院不予支持原告的诉讼请求。
经审理查明：北京市石景山区海特花园57号楼一层（1号、3号、4号）、二层（3号）商业房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权人为实兴公司，建筑面积为6402.16平方米，产权证登记时间为2013年11月22日。
2004年10月29日，实兴公司与北京顶好生活商贸公司（以下简称：顶好公司）签订《租赁合同》，约定：实兴公司将涉案房屋出租给顶好公司经营超市。租赁期限自2004年12月10日至2015年3月9日。
2015年5月5日，实兴公司与顶好公司因房屋租赁合同纠纷诉至法院。经审理，本院于2015年10月30日作出（2015）石民初字第3140号民事判决书，判决：顶好公司与实兴公司之间《租赁合同》于2015年2月16日解除；顶好公司将涉案房屋腾退交付实兴公司；顶好公司给付实兴公司租金、房屋使用费及滞纳金。判决后，顶好公司提起上诉。2015年12月7日，双方达成调解协议，由北京市第一中级人民法院出具（2015）一中民终字第9532号民事调解书：一、顶好公司与实兴公司于2004年10月29日签订的《租赁合同》于2015年2月16日解除；二、顶好公司将所承租使用的涉案房屋交付实兴公司；四、顶好公司给付实兴公司自2015年2月16日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。
上述裁判文书生效后，实兴公司向本院申请执行。2016年5月20日，本院执行部门向租住户发出告知书中载明：实兴公司于2015年12月16日申请强制执行，执行过程中，经工作，顶好公司已将涉案房屋交付实兴公司，故告知房屋内租户，即日起不得再与顶好公司签订房屋租赁协议，有关房屋租赁事项需与实兴公司协商解决。
另查，2005年12月16日，顶好公司与秋彤公司签订《房屋租赁合同》，约定秋彤公司承租石景山区海特花园57号楼二层北侧，面积1250平方米，经营期限为八年。后双方又于2014年1月1日签订《房屋租赁合同续签协议》，约定秋彤公司经营期限延长至2016年12月31日，年租金为75万元。庭审中，秋彤公司、丹彤俱乐部出具电子银行回单、发票，证明其向顶好公司支付了2015年12月至2016年6月期间的租金，并表示自2016年7月起拒绝向顶好公司交付租金，且已于2016年11月19日腾房，原告对腾房日期予以认可。
再查，2015年9月6日，北京世纪皓智影视文化有限公司（以下简称：世纪皓智公司）与实兴公司签订《商铺租赁合同》，约定由世纪皓智公司承租涉案房屋，租期自2015年12月15日至2018年12月14日。
上述事实，有房屋所有权证书、（2015）石民初字第3140号民事判决书、（2015）一中民终字第9532号民事调解书、告知书、租赁合同及当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：被告作为次承租人在与承租人顶好公司签订租赁合同时应当充分考虑承租人的剩余租赁期限，次承租人超过承租人剩余租赁期限的部分无效，因此秋彤公司及丹彤俱乐部自2015年3月10日起对涉案房屋享有的占有使用权无合同依据，应支付相关房屋的使用费。故实兴公司作为涉案房屋的所有权人，要求被告支付房屋使用费的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费的支付期间，实兴公司主张被告自2015年12月7日起支付房屋占用费，但依据（2015）一中民终字第9532号民事调解书的主文第四项，由顶好公司向实兴公司支付自2015年2月16日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，实兴公司申请法院强制执行后，顶好公司实际交付房屋之日已由法院告知书确认为2016年5月20日，故此前的房屋使用费由顶好公司支付，被告交纳房屋使用费的期间应从2016年5月21日起算，计算至被告实际腾房之日即2016年11月19日为止，因实兴公司认可世纪皓智公司的转租权，本院对此予以确认，世纪皓智公司在上述期间内因被告占用房屋造成的经济损失，可与实兴公司另行协商解决。关于支付标准，本院认为被告自2016年5月21日起为涉案房屋的实际占用人，因此应以被告承租涉案房屋时实际交纳的租金即年租金75万元计算。原告主张被告支付超额水费763.1元，未提供相关证据，本院不予支持。
关于被告提出顶好公司并未将涉案房屋实际交付给实兴公司，故原告应向顶好公司主张房屋占用费的辩解，经查，实兴公司申请强制执行期间，顶好公司已明确表示将涉案房屋交付给实兴公司，实兴公司亦明确表示接受交付房屋，并经法院告知书确认双方于2016年5月20日完成房屋交付，被告主张顶好公司客观上无法实现交付，恰恰说明了被告实际占用涉案房屋的事实，因此顶好公司交付房屋后应由实际占用人支付房屋占用费。关于被告提出已将租金交付给顶好公司的辩解，本院认为，房屋租赁合同解除的情况下，转租合同亦不能履行，顶好公司自2015年2月16日与实兴公司解除租赁合同之日起对涉案房屋已没有承租权，故被告应向所有权人实兴公司支付房屋使用费，已向顶好公司交纳的租金可另行与顶好公司解决。关于被告提出房屋使用费应以1.5元/平米/日的标准计算的意见，本院认为被告自2016年5月21日起为涉案房屋的实际占用人，因此应以被告承租涉案房屋时交纳租金的标准计算房屋使用费，而不应以顶好公司承租房屋时应交纳租金的标准支付。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、北京秋彤健身顾问有限公司、北京秋彤健身顾问有限公司丹彤健身俱乐部于本判决生效后十日内支付北京实兴腾飞置业发展有限公司二〇一六年五月二十一日至二〇一六年十一月十九日期间的房屋使用费三十七万六千零二十七元四角；
二、驳回北京实兴腾飞置业发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费一万三千七百零八元，由北京实兴腾飞置业发展有限公司负担八千五百零五元（已交纳六千八百五十四元，剩余一千六百五十一元于本判决生效后十日内交纳），由北京秋彤健身顾问有限公司、北京秋彤健身顾问有限公司丹彤健身俱乐部负担五千二百零三元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孟 琳
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 赵桂荣
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 李 想