北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1122号
上诉人（原审原告）：北京国电中能电力燃料投资有限公司，住所地北京市门头沟石龙工业开发区龙园路4-151号。
法定代表人:王志远,董事长。
委托诉讼代理人：赵亮，北京纬文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田振伟，北京纬文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王玉刚，男，1956年12月5日出生。
上诉人北京国电中能电力燃料投资有限公司（以下简称国电中能公司）与上诉人王玉刚房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国电中能公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持国电中能公司的一审全部诉讼请求；2、诉讼费用由王玉刚承担。事实和理由：1、一审判决认定国电中能公司构成违约超出本案请求范围，违反法定程序；2、一审判决认定国电中能公司根本违约，王玉刚享有约定的合同解除权，系认定事实不清，法律适用错误；3、一审判决认定王玉刚提前收回房屋不构成违约，系事实认定错误；4、一审判决认定的损失数额无事实和法律依据；5、即使国电中能公司移树行为构成违约，仅应赔偿王玉刚实际损失。一审判决既认定违约责任，又认定赔偿损失，适用法律错误。
王玉刚辩称，不同意国电中能公司的上诉请求和理由，不同意退还房屋租金及押金。
王玉刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国电中能公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、国电中能公司承租人私自挪移出租房屋附属物木瓜树致死及砍伐竹林的行为构成违约，王玉刚有权解除合同，国电中能公司应承担违约金；2、国电中能公司承租人构成侵权，除承担违约责任，还应依据《物权法》赔偿王玉刚的损失；3、国电中能公司的押金及剩余房租13.2万元应折抵造成的损失；4、一审判决确定的赔偿数额与酌情因素不对等；5、国电中能公司系违约方，却拒不认错赔偿、恶意诉讼，一审确定的诉讼费承担有失公平。
国电中能公司辩称，不同意王玉刚的上诉请求和理由。
国电中能公司向一审法院起诉请求：1、判令王玉刚返还国电中能公司自2016年9月24日至2016年12月24日的房屋租金99000元及押金33000元，共计132000元，并自2016年9月24日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向国电中能公司支付前述款项的利息；2、判令王玉刚向国电中能公司支付违约金33000元及损失赔偿金7700元；3、本案诉讼费用由王玉刚承担。
一审法院认定事实：2015年12月19日，国电中能公司、王玉刚签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定国电中能公司承租王玉刚位于北京市海淀区103室，月租金为33000元，押金为33000元，房屋租赁期限为两年，自2015年12月25日至2017年12月24日。房屋的实际使用人为国电中能公司许可的其公司人员刘某，用途为居住，房屋租金预交到2016年12月24日。该房屋租赁合同第九条第（四）款中约定保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方（王玉刚）有权单方解除合同，收回房屋。乙方有上述情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。在补充条款中，双方约定：违约金改为月租金100%支付。
后在租住过程中，2016年7月中旬，因租住人将房屋北侧竹林砍光，影响小区绿化，物业人员要求租户恢复。但国电中能公司人员未予恢复。后物业公司进行了绿化，有费用支出。另在租户租住期间，王玉刚院内原种有粗木瓜树一棵，被租住人移至院外，后该木瓜树枯死。庭审中，王玉刚称木瓜树并非北方树种，其为种植此树花费了很大财力、精力。
2016年8月31日，王玉刚向国电中能公司发出《通知函》，通知函内容为：由于国电中能公司在承租使用房屋过程中，居住人员未经许可擅自移挪租住屋前花园内名贵树木，并擅自砍伐竹林，破坏了房屋的绿化环境，构成严重违约，决定依照合同规定终止租房合同，并要求国电中能公司于2016年9月24日前移交房屋，并按合同规定的按月租金200%的标准支付违约金，预交的租金及押金在扣除应缴租金、违约金和应承担的其他费用后，待房屋移交验收后退还。
2016年9月24日国电中能公司将房屋移交给了王玉刚，双方确认房屋的水电等，并注明：家具已拍照，一层客厅小音箱（1个）缺一个音箱盖。无问题，已收房。双方已将水、电、燃气、有限电视费等结清。
一审庭审中，国电中能公司提交了房屋销售网页，以证明王玉刚系为出售而解除合同，但王玉刚予以否认。一审庭审中，王玉刚称其依据合同第九条解除的合同，并称费用已折抵了损失。王玉刚称其树木价值5万元。王玉刚提交了物业公司证明，物业公司要求租户恢复竹林、确保成活，并承担公司因应急绿化费用2300元，同时要求业主对租户行为承担责任并同意由业主主张权利。
一审法院认为，国电中能公司、王玉刚之间的房屋租赁合同合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定善意行使合同权利，诚信履行合同义务。经法院查明，国电中能公司在承租房屋过程中，擅自砍伐了所租赁房屋北部的竹林和院内的属于出租方所有的木瓜树，而上述林木属于房屋的附属物品或附属设施。国电中能公司未经王玉刚许可，擅自伐竹移树的行为构成了对房屋环境的破坏，存在重大过失，构成根本违约，因此王玉刚有权依据双方之间的租赁合同的第九条第（四）款约定单方解除合同，收回房屋，由此带来的损失由国电中能公司自负。王玉刚于2016年8月31日向国电中能公司发出解除通知并给予了国电中能公司合理的搬离时间，该行为有理有据，并无不当，不构成违约。国电中能公司要求王玉刚支付违约金及损失赔偿金的诉讼请求于法无据，法院不予支持。
王玉刚在《通知函》中认可国电中能公司预交的租金及押金在扣除应缴租金、违约金和应承担的其他费用后，待房屋移交验收后退还给国电中能公司。现双方合同已经解除，王玉刚已确认收到了国电中能公司移交的房屋，水电等费用已经结清，因此国电中能公司有权要求王玉刚退还剩余费用。王玉刚认可国电中能公司留在王玉刚处的押金及房租余款合计132000元，认为国电中能公司造成的损失包括木瓜树损失50000元、竹林损失6000元、后续房租损失108000元、违约金33000元、物业应急补种黄杨和草坪费用2300元。法院审查之后认为：国电中能公司违约，王玉刚有权依据合同约定向国电中能公司主张违约金33000元；王玉刚已经收到了房屋，主张后续的房租损失缺乏依据，法院不予支持；因国电中能公司人员租住房屋期间，擅自损毁财产，应予赔偿；国电中能公司擅自移走木瓜树导致树木枯死、擅自砍伐竹林，具体损失，法院经审查后结合物业证明，相关证据，综合认定。考虑到植物的购买、树龄、运输、种植、养护、成活等因素，酌情认定木瓜树的损失25000元、竹林损失1200元。对于王玉刚主张抵扣的物业应急补种黄杨和草坪的费用2300元，法院亦予以支持。在折抵上述费用后，剩余款项，应予退还。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告王玉刚于本判决生效之日起十五日内向原告北京国电中能电力燃料投资有限公司退还租金及押金70500元；二、驳回原告北京国电中能电力燃料投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、通知函、收房证明、照片、物业出具的情况说明及当事人一、二审陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。国电中能公司与王玉刚签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据合同约定，国电中能公司保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，王玉刚有权单方解除合同，收回房屋，国电中能公司有上述情形的，应按月租金的100%向王玉刚支付违约金，王玉刚并可要求国电中能公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失。经法院查明，国电中能公司作为承租人在承租房屋期间，擅自砍伐了所租赁房屋北部的竹林和租赁房屋院内属于王玉刚所有的木瓜树，而上述林木属于房屋的附属物品或附属设施，国电中能公司擅自伐竹移树的行为不仅构成根本违约，还构成了对出租人王玉刚房屋居住环境及所在小区绿化环境的破坏，且给王玉刚造成了经济损失。因此王玉刚有权依据合同约定单方解除合同，收回房屋及要求国电中能公司支付违约金并赔偿相应损失。国电中能公司应依约承担违约责任向王玉刚支付违约金并赔偿王玉刚相应的损失。王玉刚于2016年8月31日向国电中能公司发出解除合同通知并给予了国电中能公司合理的搬离时间，王玉刚依约行使合同解除权的行为不构成违约，国电中能公司要求王玉刚支付违约金及损失赔偿金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
王玉刚在《通知函》中认可国电中能公司预交的租金及押金在扣除应缴租金、违约金和应承担的其他费用后，待房屋移交验收后退还给国电中能公司。现双方合同已经解除，王玉刚已确认收到了国电中能公司移交的房屋，水电等费用已经结清，因此国电中能公司有权要求王玉刚退还剩余费用。王玉刚认可国电中能公司留在王玉刚处的押金及房租余款合计132000元，其认为国电中能公司造成的损失包括木瓜树损失50000元、竹林损失6000元、后续房租损失108000元、违约金33000元、物业应急补种黄杨和草坪费用2300元。对于国电中能公司预交的租金余款及押金中应扣减的款项及具体数额：原审法院确定国电中能公司应承担的违约金为月租金的100%即33000元符合双方合同约定，本院予以确认；国电中能公司擅自移走木瓜树导致树木枯死及擅自砍伐竹林的损失赔偿数额，原审法院结合物业证明，相关证据，综合考虑木瓜树、竹林的购买、树龄、运输、种植、养护、成活、观赏价值等因素，酌情认定木瓜树的损失25000元、竹林损失1200元及物业应急补种黄杨和草坪的费用2300元，并无不当，本院予以确认。王玉刚已经收回房屋，其主张扣除后续的房租损失缺乏依据，原审判决不予支持并无不当。综上，国电中能公司预交的租金余款及押金扣减上述违约金及损失赔偿数额后，王玉刚应将剩余款项退还国电中能公司。国电中能公司及王玉刚的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。
综上所述，国电中能公司及王玉刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7508元，由北京国电中能电力燃料投资有限公司负担3754元（已交纳）；由王玉刚负担3754元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳