广西壮族自治区龙州县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1423民字408号
原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行。
代表人高峰，该支行行长。
委托代理人黄锋，中国农业银行股份有限公司龙州县支行职员。
委托代理人农惠清，中国农业银行股份有限公司龙州县支行风险管理部客户经理。
被告姚霞，居民。
被告广西龙州龙盛房地产有限公司。
法定代表人姜伟，该公司董事长。
委托代理人魏翔，广西龙州龙盛房地产有限公司职员。
委托代理人凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行诉被告姚霞、广西龙州龙盛房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员吴文伟适用简易程序于2016年8月2日公开开庭审理了本案。书记员苏香花担任记录。原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的委托代理人黄锋、农惠清、被告广西龙州龙盛房地产有限公司的委托代理人魏翔、凌梁珠到庭参加诉讼，被告姚霞经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告姚霞签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告姚霞归还原告贷款本金123303.62元、借款产生的利息2409.76元、罚息48.06元，本息合计125761.44元（利息暂计至2016年8月2日止，此后至债务履行日的利息另计）；3、判令被告广西龙州龙盛房地产有限公司承担连带偿还上述贷款本息的责任；4、为实现上述债权，原告有权以被告姚霞的贷款抵押物即位于广西××××号滨江世纪城一期第1栋2单元301号房产进行折价或拍卖变现后优先受偿；5、判令被告姚霞、广西龙州龙盛房地产有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：被告姚霞因购房资金不足，于2012年8月22日向原告借款137000元，期限为20年（从2012年8月22日起至2032年8月21日止），还款方式为等额本息还款法，并以其位于广西××××号滨江世纪城一期第1栋2单元301号房屋为借款作抵押担保。至2016年3月30日，该笔贷款尚欠本金124847.23元及利息1738.50元（利息暂计至2016年3月30日）。原告已于2016年3月30日扣划担保人广西龙州龙盛房地产有限公司3282.11元用于代偿本息，截止2016年8月2日，被告姚霞尚欠原告借款本金123303.62元、利息2409.76元、罚息48.06元。经原告多次催收，但被告拒不偿还。原告认为，借款和抵押担保合同合法有效，被告的行为已经违反合同约定，构成严重违约，侵害了原告的合法权益。为此提出上述请求。被告姚霞未作出书面答辩。
被告广西龙州龙盛房地产有限公司辩称，1、被告广西龙州龙盛房地产有限公司将滨江世纪城一期1栋2单元301号房屋卖给被告姚霞，双方签订有商品房买卖合同，合同约定的付款方式是支付首付款后余额按揭贷款，即被告姚霞支付给被告广西龙州龙盛房地产有限公司购房首付款58814元后，不足部分由被告姚霞向原告借款195814元。2、被告姚霞为买房而向原告借款，并将所购买的房屋作为抵押物抵押给原告，其作为借款人应当对原告承担偿还借款本息的责任。3、被告广西龙州龙盛房地产有限公司虽然是保证人，但因被告姚霞已经将所购买的房屋抵押给原告，如被告姚霞不能偿还债务，用作抵押的房屋应当依法拍卖，由原告优先受偿。在抵押与保证两种担保方式同时存在的情况下，抵押优先，答辩人无需承担担保责任。
经本院审理认定事实如下：2012年5月22日，原告与被告广西龙州龙盛房地产有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告同意对购买被告广西龙州龙盛房地产有限公司开发的龙州滨江世纪城一期项目房地产的购买人提供购房贷款。被告广西龙州龙盛房地产有限公司为购买人因购买该小区房屋而依借款合同产生的债务提供连带责任保证，并在原告银行开设保证金专户（账户20×××91），存入相应的保证金。如购房人未按借款合同约定按期还款的，由被告广西龙州龙盛房地产有限公司代为偿还，原告有权从专户中划扣相关款项。2012年8月17日，原告与被告姚霞签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告贷款137000元，用于购买广西××××号滨江世纪城一期第1栋2单元301号房屋。合同约定贷款期限为20年（从2012年8月22日起至2032年8月21日止），还款方式为等额本息还款法。贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准（即年利率5.4%），期间随中国人民银行基准利率调整而调整，12个月为一个利率调整周期，逾期罚息在约定的借款执行利率基础上上浮50%。同时对应付而未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利。被告姚霞以购买的房屋作抵押担保，并约定从合同签订之日起720日内办妥抵押登记，同时被告广西龙州龙盛房地产有限公司为被告姚霞提供连带责任保证。合同签订后，原告已依约放款。被告姚霞获得贷款后，未依约履行按揭还款义务，从2015年12月22日起开始逾期，至2016年8月2日止，已逾期9期。原告按照与被告广西龙州龙盛房地产有限公司签订的协议，已于2016年3月30日从被告广西龙州龙盛房地产有限公司的保证金专户中划扣3282.11元用于代偿被告姚霞的贷款本息。对被告姚霞尚欠原告贷款本息的数额，原告通过银行计息系统计算出被告姚霞尚欠的贷款本金数额，形成欠款清单并加盖印章作为证据提交。本院对该欠款清单予以采信，确定被告姚霞尚欠原告贷款本金123303.62元、利息2409.76元、逾期利息48.06元。另查明，原告和被告姚霞于2012年8月22日就用于贷款抵押的房屋向龙州县房地产管理所申请预告登记，设定抵押权预告。
本院认为，原告与被告广西龙州龙盛房地产有限公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、与被告姚霞签订的《个人购房担保借款合同》有各方的盖章或签字确认，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。
1、对于原告要求解除与被告姚霞签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院认为，原告与被告姚霞签订合同后，已依约发放贷款，但被告姚霞未按合同约定按期偿还贷款本息，截止2016年8月2日，已经逾期9期之多。经原告多次催收，其仍未能在合理期限内就已逾期的本金及利息部分进行清偿，已构成违约，应承担违约责任。虽原告已通过担保人实现了部分逾期债权，但被告姚霞经原告合理催告后拒不还款，也不作出还款承诺，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”当事人可以解除合同的规定，原告要求解除合同，本院依法予以支持。
2、对于原告要求被告姚霞归还贷款本金123303.62元及借款产生的利息2409.76元、逾期利息48.06元，本息合计125761.44元（利息暂计至2016年8月2日止，此后至债务履行日另计）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告姚霞在合同解除后，应将尚欠的贷款本金归还给原告。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告按合同约定的计息方式要求被告姚霞支付利息和逾期利息的请求符合法律规定，应予支持。利息和逾期利息的计算应计至本案生效判决履行期限的最后一日止。
3、对于原告要求被告广西龙州龙盛房地产有限公司承担连带偿还上述贷款本息的诉讼请求，本院认为，被告广西龙州龙盛房地产有限公司在《个人购房担保借款合同》的保证人一栏盖章，其作为保证人，在债务人不履行债务时，应当按照合同约定承担连带保证责任。双方在《个人购房担保借款合同》第十条中约定，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，原告要求被告广西龙州龙盛房地产有限公司对被告姚霞的贷款本息承担连带偿还责任，符合法律规定，本院予以支持。
4、对于原告要求为实现上述债权，有权以被告姚霞的贷款抵押物即位于广西××××号滨江世纪城一期第1栋2单元301号房产进行折价或拍卖，变现所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，原告为保障将来实现物权，向登记机关申请了预告登记，对预购商品房设定抵押权预告。之后双方没有另行办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押权自登记时设立。抵押权预告登记保全的仅是权利人办理抵押登记并设立抵押权的请求权，只有预告登记未完成本登记的抵押条款所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此本院对原告这一诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行与被告姚霞于2012年8月17日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告姚霞偿还尚欠的贷款本金123303.62元给原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行；
三、被告姚霞支付利息和逾期利息（利息和逾期利息计算：截止2016年8月2日止，利息为2409.76元、逾期利息为48.06元，从2016年8月3日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止的利息、逾期利息，以被告尚欠的本金为基数，借款期限内的利息按年利率5.4%计算，逾期利息按合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计算）给原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行；
四、被告广西龙州龙盛房地产有限公司对被告姚霞的上述债务承担连带偿还责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的其他诉讼请求。
案件受理费2832元，减半收取1416元，由被告姚霞、广西龙州龙盛房地产有限公司共同全部负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2832元（收款单位：崇左市财政局，帐号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴文伟
二〇一六年八月十一日
书记员 苏香花
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零八条【提前偿还借款的利息计算】借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条
第二十一条
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。