福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5536号
上诉人（原审原告）：台湾金鑫国际实业有限公司，住所地台湾地区台北市中山区。
法定代表人：傅学霖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈群，福建汇德（平潭）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾雪双，福建汇德（平潭）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇。
法定代表人：祝芸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。
上诉人台湾金鑫国际实业有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称两岸公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人台湾金鑫国际实业有限公司的委托诉讼代理人陈群，被上诉人平潭自由贸易区两岸发展有限公司的委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回两岸公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由两岸公司承担。
事实和理由：一、金鑫公司应付的履约保证金为19626元而不是39252元。金鑫公司系台湾籍商户，依照《对台小额商品交易市场扶持措施实施细则（试行）》第五条第一款第五项关于“交易市场台湾籍商户承租押金减半收取”规定，其履约保证金应当减半收取。即金鑫公司需付的履约保证金应为19626元（计算方式：65.42平方米*100元/月/平方米*6个月*1/2）。一审判决仅依据商铺实际面积计算履约保证金的数额，对金鑫公司的押金应减半收取的事实未予认定，导致本案履约保证金数额认定错误。二、认定两岸公司有权没收金鑫公司缴纳的履约保证金于法无据，保证金应用于抵扣拖欠的租金、物业费及水电费等。租赁合同中的履约保证金，法律上应为租赁保证金，其性质是以金钱为标的的债务的质押，也就是说债权人的损失可以从质押物中优先受偿，多余部分应当返还，而非直接将质押物全部占为己有。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。本案中，一审判决已经支持了违约金，足以补偿两岸发展公司的损失，在此之外认定两岸公司可以将保证金据为己有，实则是改变了保证金的担保性质，等于在保证金没收之后另外计算赔偿，会产生两岸公司得到双倍赔偿的结果，这显然与保证金的性质相违背。租赁合同5.3条的约定与保证金的担保性质不符，应当认定该约定无效，所以一审判决认为该条款赋予两岸公司直接将保证金据为己有的权利显然不妥，租赁合同第5.5条的约定才是保证金的应有之义，保证金应用于抵扣拖欠的费用。三、占用费按租金标准的200%计付显属过高，应按租金标准计付。金鑫公司在合同期满后继续占用商铺是因为租赁合同约定了优先租赁权，其一直与两岸公司协商要求续租事宜且双方因保证金退还等问题发生争议并进入诉讼程序。一审判决也认可两岸公司应退还金鑫公司多付的保证金，而两岸公司一直未予退还，说明两岸公司对金鑫公司未完全履行租赁合同负有责任。因此，金鑫公司并非无故占用商铺，以200%的租金标准计费显属过高，应按租赁合同约定的租金标准计付才符合公平原则。四、一审判决认定金鑫公司拖欠租金62585元、水电费6769.3元、至2016年11月30日止的物业管理费6934.5元没有依据，违约金的计算基数和起算时间的认定缺乏合理性。且不论租赁案涉商铺应付的保证金数额及该部分保证金是否应当用于抵扣拖欠的租金等费用，单就多缴纳的保证金而言，该部分款项自实际面积确定后金鑫公司即有权要求退还，故在合同履行过程中，金鑫公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，主张以上述保证金抵扣到期应付的相应租金。一审判决认定金鑫公司拖欠的租金数额为62585元，并从2015年9月1日起计算违约金，变相否定了金鑫公司享有的抵消权，加重了金鑫公司的违约责任。事实上，金鑫公司已于2016年9月30日付清了在此之前应付的全部租金、物业管理费和水电费共计74326.4元，之后的费用于2017年1月23日付清。因此，两岸公司的反诉请求不应得到支持。
两岸公司辩称，一、《平潭台湾免税市场租赁合同》5.1条明确约定履约保证金按商铺租金的六个月收取，共计60756元，一审法院根据商铺实际面积将履约保证金调整为39252元，已对金鑫公司予以照顾，金鑫公司主张应按3个月实际租金计算履约保证金缺乏依据，依法不应予以支持。二、《平潭台湾免税市场租赁合同》第5.3条明确约定，金鑫公司如有拒不缴纳租金、物业费、能源费等相关费用及合同约定的其它情形的，两岸公司有权没收其履约保证金，由于金鑫公司在租期内拖欠租金、物业费和水电费，两岸公司没收其履约保证金合法有据，一审判决认定事实与适用法律正确，依法应当予以维持。三、《平潭台湾免税市场租赁合同》第24.5条约定租赁期限届满，金鑫公司拒不交还商铺给两岸公司的，应当按合同终止时租金标准的200%向两岸公司支付占用费（租金），该约定是双方当事人真实的意思表示，也是为了督促金鑫公司遵守合同约定，按时交还商铺，且不违反法律规定，应为合法有效。本案有关租赁期满后占用费（租金）的约定，实际上是双方对合同期满后租赁物使用对价的约定，并非约定违约金，金鑫公司主张调整双方约定的使用费标准至合同期内的租金标准缺乏依据，依法不应予以支持。四、金鑫公司拖欠两岸公司租金62585元、水电费6769.3元、物业费6934.5元，事实清楚，一审法院对此予以认定，并扣减已付费用，有充分的事实与法律依。金鑫公司主张已付清所有租金及相关费用，明显违背事实，依法不应予以认定。一审判决将租金的逾期付款违约金调整为年息6%，已最大限度地减轻金鑫公司的违约责任，金鑫公司要求改判缺乏依据，依法不应予以支持。
金鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法确认金鑫公司对平潭台湾免税市场一号楼一层的K7商铺享有优先承租权；2.诉讼费由两岸公司负担。
两岸公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金鑫公司立即腾空平潭台湾免税市场一号楼一层K7商铺，并将商铺交还两岸公司；2.判令金鑫公司向两岸公司支付拖欠的合同期内租金62585元，合同期满后占有使用费71088元，物业费6934.5元，水电费6769.3元、违约金100484.6元（其中合同期满后的占有使用费自2016年6月18日暂计至2016年11月30日，违约金按照每日0.5%的标准分别自每月租金应付之日起暂计至2016年11月30日，水电、物业费暂计至2016年11月30日，之后的占用费、违约金、水电、物业费仍按租赁合同约定支付至商铺实际交还之日止）；3.确认两岸公司有权没收金鑫公司的履约保证金60756元；4.判令金鑫公司赔偿两岸公司律师费12000元；5.反诉受理费由金鑫公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月16日，平潭对台小额商品交易市场筹备小组（两岸公司）作为甲方与金鑫公司作为乙方签订《租赁合同》一份。该合同第一条约定，乙方承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K7区商铺，双方确认商铺建筑面积为101.26平方米（最终以产权测量机构测定的面积为准），该面积为租金、物业管理费和其他费用的计算依据，最终产权测量机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。合同第二条约定，租赁期限为2年，租赁起算时间以甲方另行通知统一开业时间为准。该合同第四条约定，第一租赁年免收租金，第二租赁年的租金按照100元/月/平方米，租金以月为一个缴租期，先付后用，每月租金应在上个月最后10日前交付；物业管理费按照建筑面积计算，标准为7元/月/平方米；能源费用（包含商铺所产生的水、电、燃气等能源费用和相应公共能耗费）以实际发生情况进行公摊。该合同第五条约定，乙方应在合同签订前支付总数相当于所租商铺六个月租金款项，计为60756元的保证金；乙方不得以已交付保证金为由，拒绝或迟延缴付租金及其他费用；乙方如有擅自停业、拒不缴纳租金、物业费、能源费等相关费用及其他情形，甲方有权全额没收履约保证金。按照合同第十八条约定，因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费及甲方支出的律师费），均由乙方承担。该合同第二十三条约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如其愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应当在租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权；如果甲方在合同期限届满前三个月未收到续租通知，则视为乙方放弃续租。合同第二十四条约定，在租赁期限届满或本合同因任何原因而终止7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，且甲方无需给予乙方任何装修补充。合同签订后，金鑫公司依约支付履约保证金60756元，并开始使用商铺。经测量机构测量，商铺实际面积为65.42平方米。该商铺每月租金为10126元。后平潭综合实验区免税市场发展有限公司通知统一开业时间为2014年6月17日。2015年8月5日，案外人陈青代为缴纳租金36532.04元。经双方确认，该费用部分用于缴纳K7商铺的租金及水电费等，其中K7商铺的租金已经缴纳至2015年8月31日。2016年9月30日，金富琳公司向两岸公司转账60763.10元，转账摘要记载“免税商场K6K7租金”。2017年1月23日，金富琳公司向两岸公司再次转账29995.33元，转账摘要记载“免税商场K6、K7租金”。在合同期限届满之后，金鑫公司未返还商铺。双方由此产生纠纷，两岸公司委托福建名仕律师事务所林峰、高超律师参加诉讼，产生律师费12000元。
另查明，金富琳（平潭）实业有限公司（以下简称“金富琳公司”）向两岸公司承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6区商铺，实际面积44.99平方米，租金标准为98.8元/月/平方米，租赁期限自2014年6月17日起，租赁期限为2年。因金鑫公司、金富琳公司的法定代表人均为傅学霖，在上述合同履行过程中K6、K7商铺的租金由金富琳公司一并向两岸公司缴纳。
一审法院认为，本案主要有以下几个争议焦点：一、关于金鑫公司是否享有优先承租权的问题。金鑫公司与两岸公司之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，当事人应受合法条款之约束。该合同第二十三条约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如乙方愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应在该租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权。本案中，金鑫公司在合同期限之内仅支付一次租金，已违反合同按月缴纳租金之约定。且金鑫公司未依照在租赁期限届满前三个月提出续租书面申请，故金鑫公司主张其享有优先承租权缺乏合同依据，不应支持。金鑫公司辩称，《租赁合同》中关于续租条件约定系免除一方责任的格式条款，属于无效条款。然而，优先承租权属于当事人基于约定而产生，并非法定优先权类型。在合同中约定续租条件并不属于提供格式合同一方以格式条款免除其责任的情形。若依金鑫公司上述抗辩，关于优先承租权的续租条件属于无效条款，则金鑫公司主张享有优先承租权更无法理支撑。综上，金鑫公司对K7商铺享有优先承租权的诉讼请求，不应支持。鉴于《租赁合同》期限已届满，当事人双方未就续租事宜达成一致意见，故金鑫公司应当将商铺返还给两岸公司。
二、关于两岸公司是否有权没收金鑫公司缴纳的履约保证金的问题。按照《租赁合同》第1.2条约定，乙方应按照商铺建筑面积支付租金和合同约定的各种费用，最终产权测算机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。《租赁合同》第5.1条约定，履约保证金为所租商铺6个月的租金。本案中，经产权测算，商铺的实际面积为65.42平方米，月租金为100元/月/平方米，故履约保证金应为39252元（计算方式：65.42平方米×100元/月/平方米×6月）。金鑫公司实际缴纳的履约保证金为60756元，两岸公司应将多收取的21504元退还金鑫公司。在合同期限内，金鑫公司仅支付至2015年8月31日止的租金。除此之外，自2015年9月1日至合同期限届满之日（即2016年6月17日）期间，金鑫公司未向两岸公司缴纳租金。按照《租赁合同》第4.1.2条约定，租金应当在上个月最后10日前交付。金鑫公司在租赁期限内拒不缴纳租金的行为已构成违约。《租赁合同》第5.3条约定，金鑫公司在合同租赁期限内存在拒不缴纳租金的情形，两岸公司有权全额没收履约保证金。因金鑫公司缴纳的履约保证金中21504元属于多付的费用应予退还外，对履约保证金中剩余的39252元，两岸公司有权全部予以没收。金鑫公司抗辩，履约保证金不应没收，且履约保证金应先用于抵扣拖欠的租金、物业费及水电费等。但《租赁合同》第5.1条已约定，金鑫公司不得以已交付保证金为由，拒绝或延期缴付本合同约定之租金及其他费用。虽《租赁合同》第5.5条约定，两岸公司有权从保证金中扣减相应款项。但该条款与第5.3条属于合同所赋予的权利，两岸公司有权自行选择权利行使方式。故对金鑫公司上述抗辩，不予支持。
三、关于金鑫公司应支付租金、占有使用费、物业管理费、水电费及违约金具体数额的问题。经双方当事人确认，金鑫公司已付清2015年8月31日之前的租金。自2015年9月1日至2016年6月17日止的租金共计62585元[计算方式为：（9+17÷30）月×6542元/月]。按照《租赁合同》第24.5条约定，若乙方未能在租赁期限届满之日交还商铺，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%支付租金，直至按照合同要求交还该商铺为止。本案中，金鑫公司未在租赁期限届满之日返还商铺。两岸公司据此主张自2016年6月18日起，按照该商铺租金标准的200%（即每月13084元）计算至实际交还商铺之日止的占有使用费，符合合同约定，应当予以支持。金鑫公司在租赁合同期限届满之后又通过金富琳公司支付两笔费用，分别是：2016年9月30日的60763.10元，以及2017年1月23日的29995.33元。鉴于金富琳公司在上述两笔转账时均备注“免税商场K6、K7租金”，故上述款项应按照K6、K7商铺的租金比例4：6进行分配。经计算，金鑫公司在K7商铺支付的款项分别是：2016年9月30日支付36457.86元，以及2017年1月23日支付17997.2元。上述两笔款项共计54455.06元应在金鑫公司拖欠的租金及占有使用费总额中予以抵扣。《租赁合同》第18.2条约定，乙方未按约定支付租金或物业管理费、能源费和其他费用的，应承担违约金，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数。《租赁合同》第4.1.2条约定，租金支付以月为一个缴租期，先付后用，每月租金乙方应在上个月最后10日前交付给甲方。两岸公司主张违约金以租金为标准从上个月的30日计算，属于对于民事权利的自由处分，一审法院予以确认。金鑫公司抗辩违约金计算标准过高，请求法院予以调整。虽然《租赁合同》第18.13条约定，乙方放弃要求法院或者仲裁机构调减违约金数额的权利。然则，违约金调整请求权系当事人寻求司法救济之法定权利，体现公平原则对合同自由原则的适当限制。若允许事先排除违约金调整的请求权，则与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法旨趣相悖。故《租赁合同》第18.13条应属无效条款。结合两岸公司的实际损失，及其在合同在得到的其他救济等综合因素，本院酌定违约金应以年利率6%计算。金鑫公司从2015年9月起就未按时缴纳租金，故该笔租金的违约金应以6542元为标准，按照年利率6%，从2015年9月1日计算至实际支付租金之日止。对于2015年10月至2016年6月期间的违约金按照上述标准逐项进行计算。根据两岸公司提交的计算清单，可确定具体的计算标准如下：违约金按照年利率6%计算，其中6542元从2015年9月1日起算，6542元从2015年10月1日起算，6542元从2015年11月1日起算，6542元从2015年12月1日起算，6542元从2016年1月1日起算，6542元从2016年2月1日起算，6542元从2016年3月1日起算，6542元从2016年4月1日起算，6542元从2016年5月1日起算，3707元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至实际支付租金之日止）。金鑫公司认为，违约金与履约保证金不应同时主张。但在法无明文禁止的情况下，对于违约金及履约保证金的约定应当属于当事人意思自治范畴。鉴于两岸公司主张违约金及履约保证金已有相应的合同依据，故对金鑫公司上述抗辩不应予以支持。两岸公司根据商户缴费明细主张，暂计至2016年11月30日产生的物业管理费为6934.5元，之后物业费按照6元/月/平方米计算。金鑫公司对上述物业费计算方式未提出相反证据予以反驳，予以确认。按照《租赁合同》第24.5条约定，自合同期限届满后至实际返还商铺期间的物业管理费应按照计算标准的100%计算。故金鑫公司应向两岸公司支付至2016年11月30日止的物业管理费6934.5元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以65.42平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）。按照《租赁合同》第4.3.2条，免税商场的能源费用以实际发生情况进行公摊，具体标准和费用由甲方另行公布，乙方应无条件按照上述标准和费用支付能源费用。两岸公司提供的水电费明细可以证明至2016年11月30日止的水电费为6769.3元，对该费用应当予以支持。两岸公司尚主张按照2016年11月30日之后的水电费，但其未能提供证据证明水电费的实际发生情况，一审法院不予支持。
鑫公司是否需要支付两岸公司因本案产生的律师费的问题。《租赁合同》第18条已约定在金鑫公司欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括支出的律师费），均应由金鑫公司承担。因金鑫公司的违约行为，两岸公司因此花费律师费12000元。依合同约定，该律师费应由金鑫公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条规定，判决：一、金鑫公司应于本判决生效之日起十日内立即腾空位于平潭台湾免税市场一号楼一层Ｋ7商铺，并将该商铺返还给两岸公司；二、金鑫公司应于本判决生效之日起十日内向两岸公司支付拖欠的租金62585元及租赁期限届满后的占有使用费（占有使用费以每月13084元为标准，自2016年6月18日起计算至实际返还商铺之日止，其中应当扣除金鑫公司多缴纳的履约保证金21504元及合同期满后缴纳的费用共计54455.06元）；三、金鑫公司应于本判决生效之日起十日内向两岸公司支付相应的违约金（违约金按照年利率6%计算，其中6542元从2015年9月1日起算，6542元从2015年10月1日起算，6542元从2015年11月1日起算，6542元从2015年12月1日起算，6542元从2016年1月1日起算，6542元从2016年2月1日起算，6542元从2016年3月1日起算，6542元从2016年4月1日起算，6542元从2016年5月1日起算，3707元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至实际支付租金之日止）。四、金鑫公司应于本判决生效之日起十日内向两岸公司支付拖欠的水电费6769.3元及至2016年11月30日止的物业管理费6934.5元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以65.42平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）；五、两岸公司有权没收金鑫公司缴纳的履约保证金39252元；六、金鑫公司应于本判决生效之日起十日内向两岸公司赔偿因本案产生的律师费12000元；七、驳回两岸公司的其他诉讼请求；八、驳回金鑫公司的诉讼请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为，2014年5月16日金鑫公司与两岸公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《租赁合同》约定履约保证金为60756元，一审法院已按承租商铺的实际面积将履约保证金调低为39252元（计算方式：65.42平方米×100元/月/平方米×6月）。金鑫公司主张应按39252元的一半收取，理由不能成立。根据《租赁合同》第5.3条约定，在合同租赁期限内，如金鑫公司存在拒不缴纳租金情形，两岸公司有权全额没收履约保证金。根据《租赁合同》第5.1条约定，金鑫公司不得以已交付保证金为由，拒绝或延期缴付本合同约定之租金及其他费用。故金鑫公司主张履约保证金应先用于抵扣拖欠的租金、物业费及水电费等，不符合合同约定，本院不予支持。对于拖欠租金62585元、水电费6769.3元、至2016年11月30日止的物业管理费6934.5元的事实，金鑫公司没有异议，故其应予偿付。《租赁合同》第24.5条约定逾期交还商铺应按200%的租金标准支付租金，是为敦促金鑫公司尽快交还商铺，金鑫公司至今仍未交还，故应依约按200%的租金标准支付租金，其上诉主张占用费应按租金标准计付，主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，金鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用3055元，由台湾金鑫国际实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十月二十六日
法官助理 易 艳
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方
依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院
审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。