上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初13287号
原告：严敏，女，1978年9月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐建，上海市为平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐杰，上海市为平律师事务所律师。
被告：上海盛临置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：金建明，董事长。
委托诉讼代理人：杨恕，上海宇钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。
原告严敏诉被告上海盛临置业有限公司(以下简称盛临公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严敏的委托诉讼代理人唐建，被告盛临公司的委托诉讼代理人杨恕、徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严敏向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2015年11月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告返还原告已付购房款人民币(币种下同)225万元，二、被告赔偿原告房价上涨损失300万元。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告于2015年11月3日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告返还原告已付房款223万元；三、被告赔偿团购费4万元，返还更名费300元；四、被告赔偿原告房屋差价损失43.40万元；五、被告承担逾期交房违约金暂计16万元(每月1万元暂计16个月)；六、被告承担逾期办理产证违约金暂计136,768元(以本金223万元按银行利率4.60%暂计16个月)。此后，原告撤回了第五项要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年11月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区物流大道1018号48幢房屋以446万元转让给原告，并承诺在2015年11月18日前办理房屋过户手续。但被告隐瞒了土地系工业用地，房屋系非住宅性质，根本无法过户到原告名下的事实，导致房屋至今未能办理过户手续。现该地块附近房屋价格已上涨，原告失去了同等价格购买房屋的机会，被告除返还原告已付房款外，还应赔偿房价上涨的损失。为变更买受人，去掉原告丈夫名字，原告还向被告支付了300元更名费，被告也应返还。另外，原告还向中介公司支付了4万元团购费，应由被告赔偿。
被告盛临公司辩称，目前系争房屋无法办理过户手续，同意解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，但被告没有隐瞒事实，合同中明确约定房屋类型是仓库堆栈，而且目前过户受阻是政策原因导致，责任并不在被告。关于费用，被告认为：1、被告已收取的房款223万元，同意予以返还；2、团购费并非由被告收取，不同意赔偿；3、原告申请的更名已经完成，300元更名费不应退还；4、房屋暂时不能办理小产证并非被告原因，不应承担差价损失，且原告仅支付一半购房款，不存在全额差价；5、解除合同就不存在逾期办理产证的问题，不同意支付逾期办理产证违约金。
经审理查明，2015年11月3日，原告严敏(乙方、买受人)与盛临公司(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用土地范围内的土地使用权，房地产坐落物流大道1018号48幢，房屋类型仓库堆栈，房屋建筑面积265.97平方米，转让价格446万元，房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2006年11月30日起至2056年11月29日止。甲乙双方确认，在2015年11月18日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房屋交付日期为2015年12月31日。乙方应于2015年7月12日前支付房款10万元，2015年7月19日前支付房款20万元，2015年9月19日前支付房款193万元，2015年11月19日前向甲方支付房款223万元。
合同签订前，原告已向被告支付了223万元房款。
审理中，原、被告确认，原告严敏及其丈夫许荔珉作为买受人与被告盛临公司曾签署过《上海市房地产买卖合同》，2015年7月，严敏、许荔珉向被告申请更名，买受人变更为严敏一人；被告向原告收取300元更名费后，双方于2015年11月3日重新签署了本案《上海市房地产买卖合同》。
另查，被告于2015年6月11日取得物流大道1018号上海市房地产权证(大产证)，土地使用权取得方式为出让，用途为工业，房屋建筑面积42192.61平方米。
双方确认，目前系争房屋仍无法办理产权过户手续。
另外，原告提供了POS机签购单一份，以证明其应被告的要求向案外人上海中原物业顾问有限公司支付了4万元团购费。
经原告申请，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称国城估价公司)对系争房屋目前的市场价格进行鉴定，国城估价公司出具了国诚估字2017-03601号房地产估价报告，结论为：于价值时点2017年6月9日，估价对象在报告说明的假设和限制条件下房地产市场价值为489.40万元。该报告说明中明确，本次估价结果为估价对象可办理小产证状态下的市场价格。原告对鉴定结论无异议。被告认为，估价结果是建立在可办理小产证的基础之上，目前系争房屋不能办理小产证，所以估价价格过高。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。现原、被告确认房屋无法办理过户手续，双方均同意解除合同，本院亦予准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已付购房款223万元，被告应予返还。原告主张的团购费，现有证据仅能证明其向案外人付某的事实，不能证明款项的性质及与本案的关联性，故该请求本院不予支持。原告主张的更名费，因更名费系因变更合同买受人而产生，且更名已经完成，原告要求被告返还无事实依据，本院不予支持。
因目前系争房屋无法办理产权过户手续，导致双方解除合同，就合同解除的责任，本院认为：双方合同中明确约定房屋类型为仓库堆栈，因此原告主张被告在签订合同时隐瞒土地系工业用地、房屋系非住宅性质，与事实不符，本院不予采信。但根据合同约定，双方应在2015年11月18日之前办理过户手续，被告作为房屋开发企业，应明知工业用地上房屋分幢、分层、分套转让存在一定的政策限制，故其关于不能过户系政策原因导致，责任不应由其承担的主张，本院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。原告在订立合同过程中未尽合理注意义务，亦存在不当。而且双方约定在2015年11月18日之前办理过户手续，由于不能办理产权过户导致后续的贷款手续等均无法办理，原告当时就应当知道过户存在障碍，但原告迟至2017年2月才提起诉讼，导致损失扩大。国城估价公司对系争房屋估价程序合法，结论客观，可予采纳。双方买卖合同的标的物为可办理小产证的房屋，故国城估价公司以可办理小产证作为估价条件，并无不当，被告的异议不予采纳。综上，本院根据双方的责任程度，结合本案合同的履行情况，酌定由被告赔偿房屋差价损失21.70万元。
鉴于合同已经解除，不需要再行办理过户手续，且本院已经支持原告合同解除损失，故原告主张逾期过户违约金，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、原告严敏与被告上海盛临置业有限公司于2015年11月3日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告上海盛临置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告严敏已付房款223万元；
三、被告上海盛临置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告严敏21.70万元损失；
四、驳回原告严敏其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,528元，减半收取14,764元，评估费13,260元，合计28,024元，由原告严敏负担1,576元，被告上海盛临置业有限公司负担26,448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一七年七月二十四日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。