苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初1712号
原告：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行,住所地苏州市人民路1450号。
负责人：温咏，该支行行长。
委托诉讼代理人：尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱建中，江苏政纬律师事务所律师。
被告：王菊彬，女，1980年7月5日出生，汉族，住苏州市。
原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称“中行姑苏支行”）诉被告王菊彬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，由本院代理审判员俞优明独任审理，后因被告下落不明，转为普通程序，依法由审判员王乾、代理审判员俞优明，人民陪审员钱雅平组成合议庭进行审理，并于2017年7月5日公开开庭进行了审理，于2017年7月6日公开宣判。原告中行姑苏支行的委托诉讼代理人朱建中到庭参加诉讼，被告王菊彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行姑苏支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王菊彬归还原告贷款本金301237.76元，利息2655.3元、罚息53.86元（利息、罚息暂计算至2017年1月12日，之后利息、罚息按照合同约定计算至被告实际给付之日止）；2、判令被告王菊彬赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失12218元；3、判令当被告不履行上述债务（包括本案诉讼费用）时，原告有权对被告王菊彬抵押的坐落于苏州工业园区金陵东路368号融锦苑10幢604室的房屋协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费用由被告王菊彬承担。
事实和理由：2009年6月29日，原告与被告王菊彬签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告向原告贷款411000元。贷款期限为20年/240个月。2009年6月29日，原、被告签订了《个人贷款抵押合同》一份，被告以其所有的坐落于苏州工业园区金陵东路368号融锦苑10幢604室的房屋为贷款合同项下债务提供抵押担保。2010年1月20日，原、被告双方就被告抵押的房屋办理了抵押登记手续。2009年6月29日，原告按约向被告王菊彬发放了贷款411000元，但截至原告起诉之日，被告已经累计四期未按约足额偿还贷款本息，原告因此委托律师向被告发函，宣布贷款全部提前到期，但被告至今未履行还款义务。原告为维护自身合同权益，特诉至法院。
被告王菊彬未作答辩亦未向本院提供证据。
本院经审理查明：2009年6月29日，中国银行股份有限公司苏州城中支行（以下简称“中行城中支行”）（贷款人）与王菊彬（借款人）、苏州锦绣房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：苏中城2009住借字第820号）一份。合同约定，合同项下的贷款金额为411000元。贷款期限为20年/240个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为借款人支付其购买坐落于融锦苑9-604室的房屋的购房款。合同项下的贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。按罚息利率计收利息的，利息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。贷款的发放方式为将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，户名：苏州锦绣房地产开发有限公司，账号：45×××01。贷款按月结息和付息，每月的9日为结息日和付息日；贷款的偿还为按月等额本息还款；按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款；还款期共计240期，约定还款日为每月的9日。
合同约定，借款人未按期归还贷款本息构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权。因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
2009年6月29日，中行城中支行（抵押权人）与王菊彬（抵押人）签订了《个人贷款抵押合同》（合同编号：苏中城2009住抵字第820号）一份，约定，为担保主合同项下债务的履行，抵押人自愿将其享有合法处分权、并列入后附“抵押物清单”的财产为抵押权人的债权设立抵押担保。本合同的主合同为：抵押权人与借款人王菊彬之间签署的编号为苏中城2009住借字第820号的《个人一手住房贷款合同》及其修订或补充。主合同项下的债务构成抵押合同之主债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。抵押物清单明确的抵押物为坐落于融锦苑9-604室的房屋。同日，中行城中支行与王菊彬签订了《补充合同》一份，载明的抵押物为融锦苑9-604室的房屋，同时明确合同中住房的坐落位置以及抵押物清单中的事项若与房屋权属登记不一致时，则以房屋权属登记证书上登记的事实为准。庭审中，原告陈述，签订合同时，被告抵押房屋的地址是临时的编号，在办理抵押登记时，其抵押的房屋地址确定的编号为融锦苑10-604室。
2009年6月29日，中行城中支行按约向被告王菊彬发放了贷款411000元，贷款期限自2009年6月29日起至2029年6月29日止，贷款月利率为3.465‰，借款人自2009年7月开始按月以等额本息还款法归还贷款本息。中行城中支行并按照合同约定将全部贷款划入苏州锦绣房地产开发有限公司的45×××01账户。
2010年1月20日，中行城中支行与王菊彬就其抵押的坐落于苏州工业园区金陵东路368号融锦苑10幢604室的房屋办理了抵押登记，债权数额为411000元，房屋他项权利人为中行城中支行。
依据原告提供的逾期未还款查询单、贷款已还款明细清单，结合原告的当庭陈述，被告王菊彬自2016年10月9日起出现逾期未足额还款情形，中行城中支行因此宣布合同项下贷款本息全部提前到期，截至2017年1月12日，被告结欠原告贷款本金301237.76元，利息2655.3元、罚息53.86元。之后，被告王菊彬分别于2017年2月28日归还了原告贷款2439.56元，于2017年5月10日归还了原告贷款5022.29元，之后被告再无还款。截至2017年7月5日，被告尚结欠原告贷款本金296394.96元，利息5016.89元、罚息277.47元。
另查明，2013年1月21日，中国银行业监督管理委员会苏州监管分局批复了中行城中支行名称更名为中行姑苏支行。
再查明，2017年，原告与江苏政纬律师事务所签订了《委托代理协议》一份，约定，原告聘请江苏政纬律师事务所的律师为委托代理人参与本案诉讼，代理解决原告与被告王菊彬金融借款合同纠纷一案，原告应支付给江苏政纬律师事务所的律师费用为12218元。
上述事实，有《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、借款借据、房屋他项权证、逾期未还款查询单、贷款已还款明细清单、苏州银监分局关于中国银行苏州城中支行更名的批复、《委托代理协议》、当事人陈述等予以证明。
本院认为，原告中行姑苏支行与被告王菊彬签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，合同依法成立生效。原告在合同签订后按约履行了发放贷款的义务，被告王菊彬未按约归还贷款本息构成违约，原告因此宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告王菊彬归还全部贷款本金并支付相应利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告与江苏政纬律师事务所签订的《委托代理协议》合法有效，原告委托诉讼代理人出庭参加诉讼，且要求被告王菊彬支付其为实现本案债权所支出的律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，律师费标准也符合相关法律规定，本院依法予以支持。关于原告行使抵押权的请求，被告王菊彬自愿以其所有的房屋为合同项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，中行姑苏支行为抵押权人，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告王菊彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王菊彬于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行贷款本金296394.96元，利息5016.89元、罚息277.47元（利息、罚息暂计算至2017年7月5日，之后利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》及借款借据约定计算至被告实际给付之日止）。
二、被告王菊彬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失12218元。
三、若被告王菊彬未能履行上述债务（包括本案案件受理费、财产保全费、公告费），原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告王菊彬抵押的坐落于苏州工业园区金陵东路368号融锦苑10幢604室的房屋（房屋他项权证号：苏房他证园区字第××号）在债权数额411000元范围内经过协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6042元，财产保全费2020元，公告费600元，合计8662元，由原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行负担50元，由被告王菊彬负担8612元（原告同意其预交的案件受理费、财产保全费、公告费合计8612元，由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王 乾
代理审判员 俞优明
人民陪审员 钱雅平
二〇一七年七月六日
书 记 员 谢 蓓
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。