江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5540号
上诉人（原审被告）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人：赵亚新，总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周文涛，男，1977年2月19日生，汉族，徐州市公路管理处职工，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：黄梅，女，1976年1月26日生，汉族，徐州经贸学校职工，住徐州市泉山区。
上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被上诉人周文涛商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区（2015）泉民初字第4843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人荣盛徐州公司的委托诉讼代理人王建军、董振龙，被上诉人周文涛、黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人荣盛徐州公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由周文涛、黄梅负担。事实和理由：1、根据双方签订的商品房买卖合同的约定，荣盛徐州公司在合同约定的办证期限之前已具备了办证所需要的材料，但由于市政府（2007）114号令的实施，导致荣盛徐州公司无法按此前的规定办理房屋的初始登记。市政府（2007）114号令对办理房屋权属证书的影响，符合双方合同约定的免责事由，此政策影响的期间应当相应扣除。此外，荣盛徐州公司向产权登记机关提交资料的时间为2010年12月7日，即使法院认定荣盛徐州公司存在逾期办证的违约行为，截止时间也应认定到2010年12月7日。2、在合同对逾期上房违约金约定不明，且买房人也无证据证明具体损失的情况下，一审法院认定的逾期上房违约金标准，不符合合同法的规定。
被上诉人周文涛、黄梅答辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，请求二审法院维持一审判决。
周文涛、黄梅向一审法院起诉请求：1、请求依法判令荣盛徐州公司支付逾期办证违约金126859.10元，并计算至周文涛、黄梅取得权属证书之日止；2、判令荣盛徐州公司采取补救措施，因房屋出现质量问题，房屋墙面出现裂缝，但因开发商已搬迁不能按时修缮，因此按照合同补充协议约定荣盛徐州公司退还质量维修金6285.60元；3、由荣盛徐州公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业。对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，荣盛徐州公司系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，荣盛徐州公司取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月12日，周文涛、黄梅与荣盛徐州公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定周文涛、黄梅购买荣盛徐州公司开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共139.68平方米，总价为481896元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第<1>项中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。
2007年1月8日，周文涛、黄梅交纳了物业维修基金6285.60元。在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，荣盛徐州公司为周文涛、黄梅办理上房手续。2012年5月6日，周文涛、黄梅办理了位于徐州市二环××单元××室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为138.04平方米。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
庭审中，荣盛徐州公司主张：“荣盛徐州公司曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，荣盛徐州公司按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求荣盛徐州公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取荣盛徐州公司的材料，也没有给荣盛徐州公司出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到荣盛徐州公司当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，荣盛徐州公司第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
一、荣盛公司是否存在逾期办证的违约行为；如果存在违约行为，违约金如何计算的问题。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
荣盛徐州公司主张在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，其未能在合同约定时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，属于不可抗力。该意见不能成立，具体理由为：一是涉案商品房买卖合同签订于2006年12月12日，房屋交付于2008年6月30日前，如按照荣盛徐州公司的陈述，在《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》2008年2月1日实施前，只需提供房屋所有权登记申请表（非交易类）、验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件，即可申请初始登记，则荣盛徐州公司应当在知道相关政策变化后的合理期间内，在上述办法实施前将B4号楼办理权属证书所需材料报产权登记机关备案；二是2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；三是按照荣盛徐州公司所述，以2008年2月为界，因为徐州市政府114号令的施行，与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，商品房初始登记手续发生了较大变化，增加了综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续，但是确因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，因涉及到合同内容的部分变更，应由主张合同变更一方即荣盛徐州公司来承担举证责任，否则，荣盛徐州公司可以无限期的延长房屋权属登记的时间而以政策调整为由抗辩自己免责，从而不用承担违约责任，显然对购房人是不公平的。在2008年6月30日前荣盛徐州公司即为周文涛、黄梅办理了上房手续，但直至2010年12月7日，荣盛徐州公司才向徐州市房产管理局送交房产初始登记资料，时间长达两年半之久，对于因政策变化导致办理房产初始登记资料是否需要延长两年半的时间，应当由荣盛徐州公司承担举证责任，但荣盛徐州公司至今未能向提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果。
本案中，荣盛徐州公司未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致周文涛、黄梅不能在规定期限内取得房地产权属证书，故荣盛徐州公司存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。因此，荣盛徐州公司仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，荣盛徐州公司仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予周文涛、黄梅的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。因荣盛徐州公司未举证证明通知周文涛、黄梅领取初始登记证书的具体时间，考虑到产权登记机关办理登记的时限，确定周文涛、黄梅计算逾期办证的截止日期为2011年8月31日。
本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求荣盛徐州公司承担赔偿损失或违约金的责任方式，但荣盛徐州公司不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由荣盛徐州公司提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，周文涛、黄梅作为买受人未举证证明荣盛徐州公司因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第<1>项中的比率）的违约金”，故参照逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算逾期办证违约金。故自周文涛、黄梅请求的2008年10月1日起，至2011年8月31日止共计1064天，按日万分之一的标准，以481896元为基数，计款51273.73元。
二、周文涛、黄梅要求荣盛徐州公司返还质量维修基金有无事实和法律依据的问题。虽然双方在商品房买卖合同附件四合同补充协议（一）第2条约定了荣盛徐州公司在保修期内发生质量问题负有保修义务，但若荣盛徐州公司不履行保修义务并不意味着向周文涛、黄梅退还质量维修基金，理由为：一是并非荣盛徐州公司向周文涛、黄梅收取了该笔费用；二是荣盛徐州公司履行质量维修义务有一定的期间限制，超出该期间的，周文涛、黄梅作为房屋所有权人有权向质量维修基金管理部门申请使用维修基金维修房屋。故周文涛、黄梅以荣盛徐州公司在维修期内未履行维修义务为由，要求荣盛徐州公司返还维修基金，缺乏法律依据，不予支持
另外，因荣盛徐州公司的违约行为持续至2010年12月，而周文涛、黄梅已于2010年3月将诉讼材料交至本院，故周文涛、黄梅主张权利未超过法律规定的二年诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决：一、荣盛徐州公司于判决发生法律效力后十日内向周文涛、黄梅支付逾期办证违约金51273.73元；二、驳回周文涛、黄梅的其他诉讼请求。
二审期间，双方均未向法庭提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。首先，关于逾期办证期间如何确定的问题，根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人虽主张即使违约，其期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日），但是上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，结合被上诉人涉案房屋所有权证上载明的登记日期，一审据此判决支持被上诉人主张的自2008年10月1日至2011年8月31日的逾期办证违约金并无不当。
其次，关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题，本院认为，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时也应按照合同约定履行按期及时交付房屋及将办理权属登记所需的资料予以备案的义务，根据权利义务相对等原则，本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，一审虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故本院不再予以调整。一审以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，本院予以维持。
最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题，本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。
综上所述，荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1081元，由上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高艳华
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年十一月十日
书记员 金宇婷