徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第5124号
原告：陈轩伟，徐州xx建材有限公司经理。
委托诉讼代理人：陈顺利，江苏彭城律师事务所律师。
被告：高举。
被告：赵瑞莲。
委托诉讼代理人：高举（即本案被告）。
被告：高某。
法定代理人：高举（即本案被告）。
被告：江苏华厦融创置地集团有限公司。
法定代表人：董现君，董事长。
委托诉讼代理人：刘红，该公司职工。
原告陈轩伟与被告高举、赵瑞莲、高某、江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。后本院依法适用普通程序，又于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈轩伟的委托诉讼代理人陈顺利、被告高举即被告赵瑞莲的委托诉讼代理人、被告高某的法定代理人高举、被告华厦公司的委托诉讼代理人刘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈轩伟向本院提出诉讼请求：一、停止对位于徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx是室门面房的强制执行，并解除查封；二、确认原告享有该房屋所有权，房屋价值145728元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月27日，原告与被告华厦公司签订了房屋买卖协议，被告华厦公司将位于徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房以总价款145728元出卖给原告。2015年5月4日，被告华厦公司向原告出具收据，将诉争房产交付给原告，并占有至今。被告高举、赵瑞莲、高某系执行案件的申请人，被告华厦公司系执行案件的被申请人，在执行程序中被告高举、赵瑞莲、高某作为申请人向法院申请对原告具有所有权的房产（位于徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房）申请执行，原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2015年12月2日作出（2015）泉执异字第69号民事裁定书，裁定驳回原告的申请。原告依房屋买卖协议，并实际占有、收益，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原告虽未办理过户手续，但已实际交付，房屋所有权发生转移，原告已取得诉争房屋的所有权，被告申请对涉案房屋查封、执行没有事实与法律依据。
被告高举、赵瑞莲、高某辩称，被告高举、赵瑞莲、高某于2015年5月18日诉被告华厦公司买卖房屋案于2015年8月28日由法院作出（2015）泉民初字第2055号判决书，判决书认为被告高举、赵瑞莲、高某与被告华厦公司签订的天山绿洲四期一套住房的购房协议属预约合同，不具备正式商品房买卖合同的条件，确认解除购房协议，要求被告华厦公司支付被告高举、赵瑞莲、高某被骗的40多万元购房款，该判决于2015年9月25日生效可执行。为防止被告华厦公司恶意转移财产，被告高举、赵瑞莲、高某在起诉同时申请了财产保全，法院于2015年5月19日查封了被告华厦公司价值约60万元的门面房一处，即天山绿洲二期商业x号-
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xxx室门面房。执行庭工作人员于2015年10月30日在该门面房处张贴了执行公告。2015年11月2日，执行庭工作人员告知被告高举、赵瑞莲、高某有案外人即本案原告提出了执行异议申请。2015年11月25日，法院审监庭进行了执行异议听证。因案外人异议理由不成立，法院2015年12月2日以（2015）泉执异字第69号裁定书裁定驳回案外人即本案原告的异议申请。现在原告又提起民事诉讼，其所谓的事实与理由毫无法律依据，依然是不可能成立的。原告几次三番诉称被告高举、赵瑞莲、高某查封的门面房为其所有，甚至每次都捏造不同的理由，被驳回后再换理由。原告第一次说该房是被告华厦公司抵扣其工程款，因为该房2014年9月未批准预售才不能办产权登记，而实际上该房在2009年就已批准预售，原告也没有合法的抵扣工程款的证据。第二次说该房在2014年9月被政府锁定才不能办产权登记，而实际上该房在2014年9月没有被政府锁定。现在又炮制一个房屋委托出租合同，而实际上在执行异议听证笔录第6、7页中，原告已明确表示知道该房是由被告华厦公司出租的。原告向被告华厦公司要过租金，向承租该房的宠物店要过租金，但两方都不给他一分钱。这说明原告与被告华厦公司之间明显不存在什么委托租赁关系。真实的租赁情况是被告华厦公司仍是把门面房作为自己的房产收租，未作为已售房停收租金，更没有什么委托租赁合同。但在2015年12月2日执行异议裁定书裁定驳回案外人即本案原告异议申请后，原告与被告华厦公司事后自我否定，即在执行异议庭审后2015年12月3日恶意串通做了一个房屋委托出租合同。但原告做的委托合同不能自圆其说，其第一条要求甲方即原告提供诉争房屋产权证明，众所周知这是房屋委托出租合同能否合法的前置条件。请原告和被告华厦公司向法庭出示能支持其委托合同成立的原告房屋产权证明，否则就是无权委托、无效委托、假委托。该委托合同与执行异议听证笔录内容也明显不符，2015年11月25日执行异议听证时原告声称自己向承租该房的宠物店要过租金，这还是委托出租吗？另外该合同是在执行异议听证日期之后，也是在该房查封日期即2015年5月19日之后蓄意补充签订并欲作为证据的，因此是确定无法律效力的。而且原告提供的这个新证据本身也不能证明其对该房享有所有权。可见，原告新提供的房屋委托出租合同明显是事后恶意串通的自相矛盾的假证据，是不真实的、是非法的、无效的。同时其配合假合同提供的2015年12月11日工行转账记录同样是事后恶意串通的，同样是在查封日期之后，不能反应真实的房屋租赁情况，也是无效的；至于记录单上的所谓房租留言，任何人在银行给别人打款的时候都可以随便在记录单上留言。案件的事实是：原告根本不享有该房的所有权，该房屋产权在不动产登记簿上明确登记在被告华厦公司名下。根据法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。”据此条判断原告根本就不是权利人。被告高举、赵瑞莲、高某在2015年5月19日查封该房前几天即到市房产登记中心查询过，该处门面房在房产登记中心信息网站上时是作为可出售的商品房向社会出示的，房屋产权在不动产登记薄上一直登记在被告华厦公司名下，初始登记号为196xxx-x，建筑面积为40.48平方米，无抵押；该房当时在房地产信息网上公示为可售房屋，无商品房购房合同备案。据此被告高举、赵瑞莲、高某才申请法院查封该房，以保全被告高举、赵瑞莲、高某被华厦开发公司开发骗走的40多万购房款，并向法院缴纳了保全费、诉讼费。原告提供的发票日期为2015年7月17日，在2015年5月19日查封日期之后，是无效的，是事后的恶意串通。至于原告提供的所谓购房协议及手写收据不具备真实性和有效性，这种开发商在项目批准预售前自定的所谓购房协议和手写收据被告华厦公司可以一房填写几户，也可以把日期向前乱填，根本没有可信性。被告高举、赵瑞莲、高某被骗的购房款就是被告华厦公司用这种无监管的购房协议所为，这种协议本质上是一种预约合同，不像市房产登记中心网备的商品房合同由政府监管，这种协议被告华厦公司想怎样填写就怎么怎样填写，根本无社会公示力。原告临时用这种协议说明其与被告华厦公司有仓促恶意串通的嫌疑。对商品房的销售，为规范销售行为，徐州市政府早在2005年8月1日就通知执行《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》，据此徐州市商品房买卖合同一直必须到市房管局房产登记中心备案才能具备社会公示力，才有资格到市房产登记中心申请办理房屋物权登记。而且合同备案后别人无法就同一商品房再签订买卖合同，否则同一商品房极易造成一房多卖。同时商品房如果签了网备合同也是无法以开发公司的名义查封的，但是开发公司就同一处商品房私下签再多的买卖协议也照样可以被司法公权力查封，可见原告的这种购房协议是完全不具备社会公示力的，是不能阻止法院查封和强制执行的。从原告提供的购房协议还能看出明显是用四期协议临时改成二期协议使用，这种协议只是被告华厦公司在做项目宣传时使用的认购协议，其内容条款根本不具备建设部第88号令即《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，是一种无效的单边格式化残缺协议，充其量只能是一种不规范的预约合同。还有其协议约定的该门面房买卖单价为3600元/㎡，顶多为2009年的价格水平，明显低于2014年9月该处门面房的客观市场价格，该处一条街类似门面房价格都在15000元/㎡左右，就连住房价格也要在10000元/㎡左右，其与开发商所谓协议定价不及市价零头，明显属于低价处分，存在恶意串通的嫌疑。根据《合同法》第52、74条和该门面房的价格属明显低价，转让价格未达到市价的70%，这种恶意转让是无效的，相关法律是明确反对的。而且原告没有收据所载数额的银行付款记录，其提供的2015年4月4日的购房款收据应属虚开，这足以说明其协议、收据没有真实性，是无效的。再者，被告华厦公司给原告开具的付款收据是2015年5月4日，而被告华厦公司与原告炮制的门面房购房协议却写明签订协议之日付款，即付款日期应为炮制协议日期2014年9月27日。一个协议有两个付款日期，相差7个月，可见这是明显自相矛盾，虚构事实。这也说明原告炮制的协议中违约责任第2条，乙方即原告不按其协议确定的日期即2014年9月27日交付房款的，逾期3日即为自动退房，而其收据日期为2015年5月4日，是自动退房后的日期。由此看出，原告与被告华厦公司应早无购房协议关系，其所谓购房只是事后的虚构、捏造。另据该门面房承租人王鹏飞提供的租赁协议显示，2014年9月16日被告华厦公司下属物业公司与王鹏飞签订的租赁合同，租期是2014年9月22日到2017年9月21日，租房押金7000元，每月租金2428.80元，租金每季度付给被告华厦公司财务一次。2015年11月2日被告高举、赵瑞莲、高某到门面房找承租人王鹏飞问过该房的租赁情况，他说最近一次给被告华厦公司财务租金是今年10月份，一次付了3个月的，即付到12月31日，他还说在房屋租金上从来没有和什么姓陈的人打交道，一直都是给被告华厦公司财务的。而且法院执行工作人员在张贴公告时，附近几户租赁户都说这房屋是被告华厦公司的。可见，在原告所谓购房协议日期2014年9月27日前后，即从2014年9月16日一直到2015年12月31日，被告华厦公司仍是把该门面房作为自己的房产收租，未作为已售房屋停收租金。执行听证庭审记录第6、7页，原告也承认未收到过租金。2016年1月，法院执行庭工作人员又专门告知承租人今年的租金要交给法院提存，不要再给被告华厦公司。由此也可证明原告与被告华厦公司实际上不存在针对该房屋的买卖及交接手续，其炮制的协议、收据应为后期恶意串通所为。综上，被告高举、赵瑞莲、高某认为，原告与被告华厦公司签订的所谓购房协议是不真实、不合法的，协议内容无法定主要条款，在协议日期7个月后的收款收据无银行收付款记录，协议价格显失公允，明显属于低价处分，属于无效的预约合同；而且该协议不是备案的正式商品房合同，不具备对世公示效力，绝不能对抗司法查封和强制执行。由此确定原告绝非法律意义善意购买人，其诉求权利绝不应得到法律保护。即便原告与被告华厦公司之间的所谓因以房抵债而炮制的购房协议有效，但在原告尚未取得门面房所有权登记的前提下，其享有的只是协议债权。在该房已被司法查封的前提下其只能向开发商请求债权补偿，已无权主张该房的物权。因为房屋是不动产，法定以政府登记作为所有权转移的标志，而不是像动产以交付作为所有权转移的标志。原告仅仅依据恶意串通随便签订的预约合同性质的不规范的购房协议而主张享有该房物权的想法，没有法律常识，毫无法律依据，根本不能对抗法院的查封和强制执行。根据《物权法》第9条的规范规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。而不是以房屋是否交付、是否收租确定房屋的所有权归属。在政府部门不动产登记薄上该房所有权一直登记在被告华厦公司名下，在此物权在先的情况下，法院的查封理应以设立在前的物权为先，也因此应优先保护查封申请人。事实很清楚，该房物权一直登记在被告华厦公司名下，与原告无关，原告对该房无任何法定物权权利。原告也从未实际占用、使用该房，从未真正存在任何收益权。可见，原告对该门面房从不存在任何真实有效的实体权利，完全不享有法定的足以排除强制执行的权益。根据法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”其中第二情形是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。据此种情形判断，被告高举、赵瑞莲、高某申请查封的门面房属经营性用房，不是居住用房，根本不具备排除执行的关键条件。因此，根据《物权法》第9条，《民事诉讼法》第112、113条，《最高人民法院关于人民法院关于适用（民事诉讼法）的解释》《最高人民法院关于人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第311、312条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25、29条的规定，应依法驳回原告的诉讼请求，继续对该房的强制执行措施。
被告华厦公司辩称，同意原告的诉请，对原告在诉状中陈述的事实予以认可。
经审理查明，2015年5月18日，本院受理了高举、赵瑞莲、高某诉华厦公司商品房预售合同纠纷一案。在本院审理该（2015）泉民初字第2055号案件过程中，经原告高举申请，本院于2015年5月19日作出（2015）泉民初字第2055号民事裁定书，依法裁定查封了初始登记在华厦公司名下的徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房一套。经审理，本院于2015年8月28日作出（2015）泉民初字第2055号民事判决，即：一、本判决生效后十日内，被告江苏华厦融创置地集团有限公司返还原告高举、赵瑞莲、高某交纳的购房款35万元及利息（自2014年9月23日起至2014年10月16日至，以10万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年10月16日起被告实际退还之日止，以35万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息）；二、驳回原告高举、赵瑞莲、高某的其他诉讼请求。
（2015）泉民初字第2055号民事判决生效后，高举、赵瑞莲、高某向本院提出强制执行的申请。2015年10月30日，本院向华厦公司发出执行《公告》，内容为：高举、赵瑞莲、高某申请执行华厦公司商品房预售合同纠纷一案，本院在执行过程中，查封了被执行人华厦公司名下位于本市矿山东路天山绿洲小区二期商业x#-x-xxx室房产。限你自公告之日起十五日内，自觉搬出，并将钥匙交到法院，逾期不搬出，本院依法予以强制执行。依法评估、拍卖已查封的华厦公司名下位于本市矿山东路天山绿洲小区二期商业5#-1-106室房产。
在上述公告期间，2015年10月8日，原告陈轩伟向本院提出上述执行案件的执行异议申请。本院于2015年11月25日举行执行异议听证。原告陈轩伟在听证中提交了以下证据：证据一、2014年9月27日与华厦公司签订的《天山绿洲四期商业购房协议》，内容包括：一、乙方（即指陈轩伟）自愿购买甲方（即指华厦公司）开发的天山绿洲二期商业，商铺编号商5-1-106室，建筑面积40.48㎡，单价3600元/㎡，总房款145728元。此价款不含办理产权登记等费用。二、2014年9月27日，签订本协议，乙方实付金额（大写）壹拾肆万伍仟柒佰贰拾捌元。三、付款方式一次性付款，签订本协议之日付款145728元。四、甲方有义务及时通知乙方签定《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签定《商品房买卖合同》，则视为自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售该房屋。五、违约责任1、在签定《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为乙方违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退房乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。六、乙方保证所留地址与电话的真实性，如有变化应及时通知甲方。甲方已电话、信函或本地主要报纸公告的方式通知乙方相关事宜。如根据乙方提供的地址和电话不能通知到乙方，或乙方拒绝接受甲方的信函和电话，视为乙方已收到甲方的相关通知，甲方报纸通知与信函和电话通知具有同等效力。七、本小区为人、车分流小区，为了居民的完全和绿化的维护，地面禁止机动车驶入、停放；八、本协议一式三份，甲方持两份、乙方持一份，至双方签字盖章时生效。九、本协议自签定《商品房买卖合同》后自行作废。十、价款计算：40.08×3600=147528元。证据二、华厦公司会计提供的票据，证明房款系用华厦公司欠的工程款折抵。证据三、2015年7月17日的销售不动产发票一张、徐州欧德建材有限公司2014年9月28日工程款票据一张、徐州欧德建材有限公司申请一份。
经听证，本院2015年12月2日作出（2015）泉执异字第69号民事裁定书，认为：陈轩伟虽主张其与华厦公司签订了购房协议，以徐州欧德建材有限公司的工程款折抵涉案房款，但该协议约定的房产价格远低于同期市场价格，陈轩伟亦未提供证据证明其与徐州欧德建材有限公司存在关联，且陈轩伟对涉案房产在法院查封前未实际占用、使用、收益。综上，陈轩伟的异议理由不成立。遂裁定：驳回案外人陈轩伟的异议申请。
以上事实，有本院（2015）泉执异字第69号民事裁定书所认定事实予以证实，本院予以确认。
2015年12月，陈轩伟以诉称理由起诉至本院。高举、赵瑞莲、高某均以辩称理由予以反驳。华厦公司以辩称理由同意原告陈轩伟的诉请。
在本案审理过程中，陈轩伟为证实其诉请主张，还向本院提交如下证据：
证据一、陈轩伟身份证复印件、徐州欧德建材有限公司企业信息复印件、华厦公司企业信息复印件。证明原被告主体适格。
证据二、徐州欧德建材有限公司与华厦公司之间的《记账凭证》、《收料单》一组，证明徐州欧德建材有限公司与华厦公司存在真实的经济往来，华厦公司长期拖欠徐州欧德建材有限公司工程款。
证据三、1.徐州欧德建材有限公司的工商登记信息复印件，显示：徐州欧德建材有限公司股东有陈伟、王福侠。2.徐州欧德建材有限公司出具的《情况说明》一份，内容为：徐州欧德建材有限公司于2009年1月成立。股东是陈伟，占比60%；王福霞（注：原文如此），占比40%。王福霞是代陈轩伟持股，陈轩伟是陈峰的哥哥，王福霞是陈轩伟的岳母，陈峰与陈轩伟是实际投资、经营人。为方便我公司处置华厦公司以房抵应付货款的房屋，特将上述房屋办于相关自然人名下，而天山绿洲二期商x-
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xxx办于陈轩伟名下。相关以房抵债手续由陈轩伟和陈峰办理。以此证明徐州欧德建材有限公司股东王福侠所占股份是40%，王福侠是代原告陈轩伟持有股份，陈轩伟是徐州欧德建材有限公司的实际投资人。徐州欧德建材有限公司将所抵房屋办于原告陈轩伟名下。
证据四、1.徐州欧德建材有限公司2014年9月27日的《申请》一份，内容为：本公司申请用工程款抵扣天山绿洲x#-x-xxx房款，40.48平方，单价3600元/平方，总房款145728元。2.华厦公司2014年9月27日与陈轩伟签订的《天山绿洲四期商业购房协议》一份。3.华厦公司2015年5月4日向陈轩伟出具的《收据》一份，内容包括：缴款人：陈轩伟抵工程款，收款事由：天山二期商铺5-1-106，金额：壹拾肆万伍仟柒佰贰拾捌元。4.华厦公司2015年5月20日的《记账凭证》一份，显示：华厦公司支付欧德建材材料款（房款抵）1452728元，预收账款门面房（开放项目：天山绿洲二期；门面房编号：商x-
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xxx；客户：陈轩伟）。5.2015年7月17日的销售不动产统一发票一份，显示：付款方陈轩伟，收款方华厦公司徐州第一分公司，不动产项目天山绿洲二期商铺x-
x-xxx，建筑面积40.48㎡，3600元/㎡，购房款145728元。证明陈轩伟已通过抵扣材料款的形式向华厦公司全额支付了购房款。
证据五、1.落款为2015年12月3日的陈轩伟与江苏保利物业管理有限公司签订的《房屋委托出租合同》一份，内容为：内容包括：第二条甲方（即指陈轩伟）委托乙方（即指江苏保利物业管理有限公司）据实为其提供房地产经纪服务：甲方将坐落在徐州市泉山区天山绿洲二期商铺x-
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xxx，合计面积为40.48平方米之房屋委托给乙方向外出租，1.委托授权内容：（1）甲方全权委托乙方进行房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可且甲方不得无故干涉乙方在委托权限内所进行的房地产经纪服务。（2）甲方委托乙方在委托期内向承租人代收房屋租金。2.委托租赁期：自2015年5月4日至2018年5月3日止共计3年。3.房租及付款方式：（1）2015年5月4日开始计算租金。（2）房屋租金为2400元/月；在合同期内，乙方不得低于此价格付款，超出部分归乙方所有，低于部分由乙方承担。（3）房屋租金付款方式为现金或转账，乙方应每半年付一次。4.双方责任与权利甲方提供的房屋及设施应完好无损，乙方负责建设承租人妥善管理或赔偿。如属自然损坏，影响承租人正常使用，甲方应在15天修理好并交付承租人使用。若超过上述期限，免租期自动顺延相应时间。5.违约及违约责任甲乙双方签字或盖章，合同即可生效，甲乙双方均应遵守本合同，如需解除合同，应提前一个月通知对方，并支付两个月房租作为违约金。5.争议解决：甲乙双方以相互谅解的原则协商解决争议。2.落款时间为2014年9月16日的江苏保利物业管理有限公司与承租人王鹏飞签订的《租赁合同》复印件一份。3.记账时间为2015年12月11日的江苏保利物业管理有限公司交付给陈轩伟房租的中国工商银行网上银行电子回单，显示：付款人江苏保利物业管理有限公司，收款人陈轩伟。金额14400元。摘要：半年房租。备注：附言：2015年5月4日-2015年11月3日半年房租。以此证实自2015年5月4日陈轩伟所有的位于天山绿洲5-1-106号房屋通过江苏保利物业管理有限公司继续出租给承租人王鹏飞，并收取租金。陈轩伟已实际占有此处房屋，并取得收益。
证据六、1.徐州市规划局2014年12月16日作出的徐规行罚字（2014）第10号《行政处罚决定书》复印件一份，内容为：当事人：华厦公司，法人代表：董现君，组织机构代码：××，地址：矿山路东侧。案由：未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证内容的违法建设。2.徐州市国土资源局（甲方）2014年12月31日与华厦公司（乙方）、徐州润彭置业有限公司签订《关于江苏华厦融创置地集团有限公司2006-2号地块调整容积率预缴土地出让金的协议》（复印件）。证明陈轩伟在支付华厦公司购房款后，因华厦公司原因未能及时办理房产登记手续，陈轩伟未办理房产登记手续并无过错。
高举、赵瑞莲、高某质证认为：一、对证据一真实性均无异议，但与本案关联性不强。理由是自然人陈轩伟不是徐州欧德建材有限公司的法人，也不是投资人。陈轩伟与华厦公司没有直接的经济往来，不可能存在直接的债权债务关系。二、对证据二真实性没有异议，陈轩伟表述错误，记账凭证的核算公司是江苏贝德铭建设集团有限公司，而不是华厦公司。该组证据与本案没有关联性。三、对证据三徐州欧德建材有限公司的工商登记真实性没有异议，但对《情况说明》的真实性不认可，系伪造，没有公信力。徐州欧德建材有限公司的投资人为陈伟、王福侠两个人，不是王福侠一人，从工商登记和章程上可以看到。说明徐州欧德建材有限公司与陈轩伟无关。四、对证据四购房《申请》真实性不认可，该《申请》看不出是谁写给谁的，是向江苏贝德铭建设集团有限公司申请，还是向华厦公司申请。对《天山绿洲四期商业购房协议》的真实性不认可，因为该协议是没有社会公信力的，是手签的。现在的协议都是网备的。该协议是在执行异议听证前补办的，查封前只有发票，查封后补办的协议。对收据的真实性也有异议。《记账凭证》表述错误，支付徐州欧德建材有限公司工程款的是江苏贝德铭建设集团有限公司，不是华厦公司。销售不动产统一发票是7月份开的，高举申请查封日期是5月份，没有法律效力，不能证明陈轩伟的观点。五、证据五《委托出租合同》是造假的，在执行听证时该合同不存在，该签订日期在执行听证之后补签的。对江苏保利物业管理有限公司与王鹏飞签的《租赁合同》认可，王鹏飞给高举说过该合同是王鹏飞直接与江苏保利物业管理有限公司签的，与陈轩伟没打过交道，只是陈轩伟在执行听证前向他要过租金，他没有支付，说和陈轩伟没有关系。在执行听证记录上有。在执行听证记录中陈轩伟自己说过向承租人王鹏飞要过钱，承租人不给他。这也说明陈轩伟的《委托出租合同》是造假。既然委托别人出租，自己为什么还要去要租金。交租金的电子回单是假的，回单虽是银行出具的，但是是陈轩伟与江苏保利物业管理有限公司串通做的虚假的银行回单，高举、赵瑞莲、高某不认可。六、对证据六《处罚决定书》真实性不持异议，但该证据与本案无关联。因为在执行听证时已经辩明其协议日期前后完全可以签正式的网备合同，也完全可以办理产权登记，所以陈轩伟现在说因为这个原因无法办理是在撒谎。
高举、赵瑞莲、高某为证实其反驳主张，向本院提交如下证据：
证据一、1.本院（2015）泉民初字第2055号民事判决书复印件一份；2.本院财产保全风险告知书复印件一份。证明华厦公司欠高举、赵瑞莲、高某房款的事实，查封日期及被查封房屋所有权人和商业用途。
证据二、徐房权证泉山字第××号徐州市商品房初始登记证（存根）复印件一份，显示：房屋所有权人江苏华厦融创置地集团有限公司，房屋坐落矿山东路天山绿洲小区二期商业x#-x-xxx，幢号商业5，房号1-106，建筑面积40.08，设计用途商业服务。证明查封时房屋所有权人为华厦公司，与陈轩伟无关。同时证明房屋的商铺用途、面积、编号等自然情况。
证据三、涉案房屋外观照片三张、江苏保利物业管理有限公司2014年9月16日与王鹏飞签订的《房屋出租协议》照片4张，证明查封房屋真实租赁及使用情况，与陈轩伟无关且其委托出租合同为事后伪造。
证据四、本院于2015年10月30日查封涉案房屋的《公告》照片复印件一张，证明本院执行局工作情况，当时要求承租人向法院提存房租，不要再将房租交给江苏保利物业管理有限公司。在贴公告的时候，周围几户承租人都说该房屋是华厦公司的，就这一座房屋没卖。
证据五、华厦公司、徐州欧德建材有限公司工商登记资料复印件各一份，证明徐州欧德建材有限公司与陈轩伟无关系，证明华厦公司与原告陈轩伟无合法业务关系，以房抵债不成立。同时证明其手写收据及协议为虚开，事后炮制。因为华厦公司与徐州欧德建材有限公司中间还有一个江苏贝德铭建设集团有限公司，其业务关系是徐州欧德建材有限公司给江苏贝德铭建设集团有限公司供应建筑材料，江苏贝德铭建设集团有限公司给华厦公司建造房屋，这是一个正常的业务链。徐州欧德建材有限公司不可能跳过江苏贝德铭建设集团有限公司直接给华厦公司送材料。
证据六、徐州房地产信息网公示的徐房售许字（2009）第58号预售许可复印件三页，证明查封房屋预售批准日期及商业用途等自然情况。该房屋从2009年一直到高举申请查封日期前后都是可以签网备合同及办理正常产权转移登记的。能签正式网备合同陈轩伟却舍弃，去签手工的认购协议，这明显有事后炮制协议的嫌疑。
证据七、本院（2015）泉执异字第69号案件的执行异议听证笔录第5、6、7页(加盖档案章的复印件)，内容包括：陈轩伟：“我与欧德公司是一个挂靠关系，房屋出租是华夏集团出租的，我买的时候已经出租过了，房子当时处于查封的状态，是因为开发商的原因，所以一直没有签合同。”问：“陈轩伟你陈述下所知道的你购买的房产租赁情况？”陈轩伟：“我们知道甲方将该房屋出租，是和华厦集团招商部签订的，和招商部也协商过，也要过租金，但是他们要打报告申请，后来就没有跟进后续问题。”问：“租金到现在一分钱没有收取？”陈轩伟答：“是的没有一分钱没有收取。”问：“法院查封后租金是怎么约定的？”陈轩伟：“之前的租金都交过了，我这次是找的宠物店要的”。证明陈轩伟查封前未实际占有、使用、收益，未收取租金，证明其委托出租合同为事后伪造。证明陈轩伟与徐州欧德建材有限公司顶多是挂靠关系，不是所谓的实际投资人。这是陈轩伟在执行听证时亲口所说的，仅仅是挂靠。也证明其出具的投资人《情况说明》是事后伪造的。
证据八、执行异议申请书复印件两份，证明陈轩伟随意捏造理由，无事实观念。在执行异议时第一次所提申请与第二次所提申请理由不同，本次起诉理由又有变化，说明陈轩伟没有事实观念，是根据需要不断变换。
证据九、徐州欧德建材有限公司徐州分公司工商登记信息一组，证明陈轩伟与华厦公司不存在直接的经济往来。证明徐州欧德建材有限公司与华厦公司不存在直接的经济往来。证明陈轩伟提供的证据二是江苏贝德铭建设集团有限公司的记账凭证，不是华厦公司的记账凭证。所以证据二表述明显错误。
证据十、江苏贝德铭建设集团有限公司的工商登记材料一张，其中法定代表人为董现金。证明江苏贝德铭建设集团有限公司是中间的建筑商，徐州欧德建材有限公司作为供应建材的公司，不可能跳过中间的建筑商直接给华厦公司送材料。
原告陈轩伟质证认为：一、对证据一真实性不持异议。但此组证据不能证明涉案房屋实际所有人为华厦公司。因华厦公司已将涉案房屋出卖并交付给陈轩伟。二、对于证据二真实性予以认可，但是该证据仅能证明涉案房屋的初始登记，该登记证明发证时间为2011年3月23日，但陈轩伟已于2014年登记房屋为其所有，签订购房协议。2015年5月4日，原房屋所有人将涉案房屋交付给陈轩伟。三、对证据三中《租赁合同》、照片真实性予以认可，是涉案房屋照片，但高举、赵瑞莲、高某提供的证据恰恰说明陈轩伟已经将涉案房屋委托江苏保利物业管理有限公司代为租赁，并将涉案房屋租赁给承租人王鹏飞。四、对证据四虽系复印件，但对法院的公告真实性予以认可。该公告并未说明涉案房屋的实际所有人是陈轩伟，只是对于登记在华厦公司名下进行了说明。五、对证据五真实性予以认可。陈轩伟提供的徐州欧德建材有限公司出具的《情况说明》已经对陈轩伟与徐州欧德建材有限公司的关系已经作了充分说明，陈轩伟系徐州欧德建材有限公司的实际持股人，占有股份的40%。高举、赵瑞莲、高某提供的证据并不能证明华厦公司出具的收据为虚开。六、证据六虽系复印件，但对真实性予以认可，但与本涉案房屋不具备关联性，且陈轩伟提供的关于处罚华厦公司的行政处罚决定书已经说明陈轩伟所购买的房屋不具备办理房产证的条件。七、对证据七的真实性予以认可。同时证据七可证明陈轩伟在高举查封保全涉案房屋前已经向承租人王鹏飞主张过租金的事实。因陈轩伟与江苏保利物业管理有限公司关于租金交付的事项在当时未能达成一致，所以陈轩伟自己向王鹏飞主张涉案房屋的租金。八、对证据八真实性予以认可，但并不能证明高举、赵瑞莲、高某所主张的观点。陈轩伟在提起执行异议时所主张的和所提供的证据材料并不矛盾，所提供的证据材料不同是在几次提出异议及执行之诉中所提供的材料证据都是对陈轩伟主张的补充和加强。九、对证据九真实性予以认可。但该证据没有完全显示该公司登记信息，江苏贝德铭建设集团有限公司的实际投资人为董现君，董现君是其最大的股东，与华厦公司的股东具有关联性。陈轩伟所送建材都是送给华厦公司，江苏贝德铭建设集团有限公司在记账凭证中盖章只是证明江苏贝德铭建设集团有限公司知道送货并提供建材欠付货款的事实，同时华厦公司对于该欠款事实予以认可。十、对证据十真实性予以认可。同时该证据证明了江苏贝德铭建设集团有限公司的实际投资人为徐州市华厦商品混凝土有限公司、董现君、陆桂英。是华厦公司投资设立的公司，且江苏贝德铭建设集团有限公司的法定代表人董现金与华厦公司的法定代表人董现君是一家人，是兄弟。江苏贝德铭建设集团有限公司并不是中间的建筑商，是华厦公司让其代为签收，并同时可证明华厦公司欠徐州欧德建材有限公司材料款等事项。
华厦公司因无正当理由未参加本案第二次庭审，故对陈轩伟所提交上述证据及高举、赵瑞莲、高某所提交上述证据均未提出质证意见。
针对陈轩伟及高举、赵瑞莲、高某的分别举证，并将相应证据对比分析，本院综合认证认定事实如下：
一、高举、赵瑞莲、高某诉华厦公司商品房预售合同纠纷一案的审理期间，因原告高举申请诉讼保全，本院于2015年5月19日作出（2015）泉民初字第2055号民事裁定书，依法裁定查封了徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房。
二、在本院依法采取上述保全措施时，徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房仍初始登记在华厦公司名下，且江苏保利物业管理有限公司2014年9月16日即与王鹏飞签订了相应《房屋出租协议》，出租给王鹏飞使用。
三、在本院依法采取上述保全措施时，陈轩伟本人未实际占有、使用徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房，与王鹏飞也无直接的租赁关系，也未实际收到王鹏飞所交租金。
四、陈轩伟在本院就（2015）泉民初字第2055号民事判决执行听证期间举证有2014年9月27日与华厦公司签订的《天山绿洲四期商业购房协议》、华厦公司2015年7月17日为其开具的销售不动产发票等与徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房相关联的直接证据。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人们人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人们人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人们人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人们人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，一、陈轩伟所持有的2014年9月27日与华厦公司之间就涉案房屋徐州市天山绿洲二期商业x#-x-xxx室门面房签订的《天山绿洲四期商业购房协议》中明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同，且在该协议中并没有约定房屋交付使用条件及日期等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应具有的合同要件。因此，陈轩伟与华厦公司之间所签订的上述购房协议系预约合同，不是商品房买卖合同。二、在本院采取保全措施时，涉案房屋仍初始登记在华厦公司名下，且陈轩伟未实际占有、使用涉案房屋，也未实际取得涉案房屋的出租收益。三、涉案房屋是用于经营使用的门面房，而非用于居住的商品房。综合以上事实，陈轩伟不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，对其本案中提出的停止对涉案房屋的执行、解除查封并确认其享有涉案房屋所有权的相应诉请，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈轩伟的诉讼请求。
案件受理费3210元，由原告陈轩伟负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
人民陪审员 李荣桂
人民陪审员 苏征社
二〇一六年八月三十日
书 记 员 程 美