广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3207号上诉人（原审被告）：深圳市港新物业服务有限公司东莞分公司。营业场所:东莞市樟木头镇樟罗永隆街华都花园一期329号铺。负责人：柳军平。委托代理人：曹祖斌，该公司员工。委托代理人：刘剑林,广东泰旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市港新物业服务有限公司。住所地：深圳市龙岗区布吉街道大洋嘴德福花园德福广场（情侣阁）201部分。法定代表人：黄文香。委托代理人：樊德，广东国律律师事务所律师。委托代理人：刘剑林,广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗沛林，男，1967年12月10日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：王晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。原审被告：曾炜麟，男，1958年8月27日出生，香港居民。原审被告：郭慧玟，女，1961年5月25日出生，香港居民，以上两原审被告共同委托代理人：樊德，广东国律律师事务所律师。原审被告：彭赓，男，1967年8月28日出生，汉族，住湖南省岳阳县。原审被告：马学绵，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人深圳市港新物业服务有限公司东莞分公司（以下简称港新东莞公司）、深圳市港新物业服务有限公司（以下简称港新公司）与被上诉人罗沛林、原审被告曾炜麟、郭慧玟、彭赓、马学绵租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2011）东三法民一重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2011年9月9日，罗沛林向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除罗沛林与港新东莞公司签订的《怡乐广场商场租赁合同》；二、港新东莞公司向罗沛林退还押金200000元；三、港新东莞公司、港新公司、彭赓、马学绵向罗沛林退还押金承担连带责任；四、港新东莞公司、港新公司、彭赓、马学绵承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：案涉的东莞市樟木头怡乐花园，系由香港成发行挂靠在东莞市樟木头房地产开发总公司名下进行开发建设，该工程于1997年10月22日取得建筑工程竣工验收合格证书。该花园的二、三楼商铺，现已取得房地产权证，产权人分别为香港成发行及其他业主。为将该花园的二、三楼商铺统一对外出租，香港成发行及其他业主于2006年分别委托骏汇物业管理有限公司（以下简称骏汇公司）对上述商铺进行统一出租管理等一切事宜，委托期限自2006年7月15日至2016年7月14日止。香港成发行系在香港特别行政区注册登记成立的公司，曾炜麟系该公司的独资股东。骏汇公司也系在香港特别行政区注册登记成立的公司，该公司在中国大陆未申请相应的营业执照。该公司的名称经过多次更名，1993年6月3日注册成立时名称为“龙适有限公司”，1995年3月23日更名为“辰龙物业管理有限公司”，1995年7月13日更名为“骏汇物业管理有限公司”，1997年11月26日更名为“骏汇工程建筑设计有限公司”，2001年9月19日更名为“中国生化药业集团有限公司”。该公司于2007年12月14日撤销注册解散，撤销注册前的董事为曾炜麟、郭慧玟。港新公司于1998年10月27日经工商行政管理部门登记注册成立，经营范围为物业管理、房地产经纪。港新东莞公司是港新公司于2006年3月16日在东莞登记注册成立的分公司，无独立法人资格。马学绵、彭赓是港新公司、港新东莞公司的员工。在港新东莞公司成立后，怡乐花园的建设单位香港成发行，将怡乐花园的物业管理包括租赁关系等从原委托骏汇公司变更为委托港新东莞公司自2007年1月1日起进行管理。据此，港新东莞公司对包括案涉的怡乐花园二、三楼商铺在内的物业进行物业管理，包括有权对外租赁等。2006年7月31日，罗沛林与骏汇公司签订了一份《怡乐广场商场租赁合同》，其中彭赓作为骏汇公司的签约代表。合同主要约定：骏汇公司将位于本市樟木头镇维多利大道怡乐广场二、三楼整层出租给罗沛林，租期为10年，租赁期自2006年7月15日起至2016年7月14日止；骏汇公司同意给罗沛林装修期3个月，免租期为5个月，自2006年7月15日至2007年3月14日止；租金每月为70000元（其中包含物业管理费，不含税费），从2007年3月15日开始计算，该商场租金3年内不变，双方同意对租金标准进行调整，罗沛林同意自2009年7月15日起，每月租金按上一年月租金递增5%计算，在合同期内每三年进行递增一次；合同一经签署，罗沛林即应交纳200000元作为押金，另须缴付当月租金70000元；合同终止，罗沛林交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，骏汇公司即可退还罗沛林押金；若罗沛林提前解除合同，视为违约，押金不予退还；罗沛林向骏汇公司承诺租赁该场所作为饮食娱乐使用；罗沛林若连续两月未向骏汇公司支付租金，骏汇公司通过致电或上门均无法联系到罗沛林，骏汇公司有权采取停电停水的处理，即视为罗沛林自动放弃合约，骏汇公司有权终止合同收回该商场；骏汇公司交付该场所给罗沛林时，提供消防验收合格证明；在租赁期内，因骏汇公司违约提前终止合同的，骏汇公司必须赔偿罗沛林相应折旧的经济损失，并退还罗沛林的押金；等等。上述《怡乐广场商场租赁合同》正式签订前，合同所涉的怡乐广场二、三楼商铺实际早已由港新公司交付给罗沛林进场装修。2006年8月3日，罗沛林缴纳租赁押金200000元，收据盖章显示为骏汇公司财务专用章，但罗沛林及港新公司、港新东莞公司均认可押金实际上是港新公司所收取。罗沛林分别于2007年1月29日、2月13日、3月12日、4月11日、5月14日向港新东莞公司缴纳2006年12月及2007年1月至4月的水电费，收据盖章显示为港新东莞公司财务专用章。2006年9月6日，罗沛林向工商行政管理部门申请个体工商户名称预先核准登记，准备用于在涉案租赁物业经营餐饮服务业，经核准其名称为“东莞市樟木头龙歌中西餐厅”（以下简称龙歌餐厅）。2006年12月29日，东莞市工商行政管理局樟木头分局以无照擅自从事饮食、卡拉OK活动为由向罗沛林发出催办营业执照通知书。2007年2月15日，东莞市工商行政管理局樟木头分局向罗沛林发出责令停业通知书。港新公司、港新东莞公司出具给罗沛林的东莞市公安消防支队建筑工程消防验收意见书，编号为东公消验字（2000）第67号，主题为《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》，落款时间为2000年3月18日，主要内容为“经检查验收，该建筑工程消防同意投入使用，为安全起见，特提出如下要求：……五、已验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，仍需申报审批；六、本验收意见二年复审方有效”。另，此消防验收意见书之后未进行复审。罗沛林认为，导致其无法办理龙歌餐厅营业执照的原因在于港新东莞公司和港新公司未按合同规定向其提供涉案租赁物业的消防验收合格证明；港新东莞公司和港新公司则认为，其已向罗沛林提供东莞市公安消防支队于2000年3月18日出具的东公消验字(2000)第67号建筑工程消防验收意见书，显示东莞市樟木头怡乐花园已消防验收合格。另，罗沛林认为，验收意见书第六点写明“本验收意见二年复审方有效”，而港新东莞公司和港新公司未在二年内申请复审导致验收失效，进而实际上未提供有效的消防验收合格证明；港新东莞公司和港新公司则认为，“本验收意见二年复审方有效”对罗沛林申请营业执照不产生影响。双方由此产生争议，经多次协商未果，罗沛林遂分别于2007年6月27日以港新东莞公司和港新公司未按约定提供有效的消防验收合格证明导致无法办理营业执照、无法实现合同目的为由向港新东莞公司和港新公司发出解除合同通知书，通知其合同已于2007年2月15日因法律上不能营业而被解除。另查，2006年11月13日，东莞市公安消防局、东莞市工商行政管理局共同下发《关于印发工作协调会议纪要的通知》（东公消【2006】82号）。该会议纪要规定：“歌舞娱乐放映游艺场所……无论规模大小均应将其有效消防法律文书作为办理工商行政许可的前置条件；原公安消防机构发出的注有有效期限的法律文书，其有效期限不作为工商部门核定营业执照期限及年检验照的依据；有效消防法律文书是指《消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》和《复查意见书》；歌舞厅、影剧院等公共娱乐场所、宾馆、饭店……等公众聚集场所申请工商行政许可时应提交《消防安全检查意见书》，其他场所申请工商行政许可应提交《消防验收意见书》”。另，在本案重审过程中，原审法院依法向东莞市公安消防局就“《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》[东公消验字（2000）第67号]是否有效”及“东莞市樟木头龙歌西餐厅或者罗沛林，是否在2006年-2007年期间曾就东莞市樟木头镇维多利大道怡乐广场二楼、三楼的内部装修申请消防行政许可”的问题进行调查取证。东莞市公安消防局回函称“由于内部机构设置变迁等历史原因，我局未能调取到上述相关档案资料”。此外，东莞市公安消防局向原审法院出具了其存档的东公消验字（2000）第67号东莞市公安消防支队建筑工程消防验收意见书，主题为《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，落款时间为2000年6月14日。另，港新公司、港新东莞公司向原审法院举证了一份落款人为“罗沛林”的《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》，拟证明罗沛林于2007年5月15日以“经营状况差，资金周转不灵”等原因申请延期支付租金，拟证明罗沛林拖欠租金构成违约。罗沛林对此《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》的真实性不予认可。2015年8月12日，港新公司、港新东莞公司申请对《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》进行笔迹鉴定。罗沛林不同意进行笔迹鉴定。原审法院认定上述事实的证据有：《怡乐广场商场租赁合同》、《催还逾期租金通知书》、《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》、《催缴欠费知会书及快递详情单》、营业执照复印件、《回函》、《律师函》、《解除合同通知书》、《证明》、《委托代租商铺合同》、《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》[东公消验字（2000）第67号]、《个体户名称预先核准通知书》、《催办营业执照通知书》、《责令停业通知书》、《协议》、《国内特快专递详情单》、《解除合同通知书》、《电费收据》、房地产权证、经过公证的骏汇公司的公司注册资料、香港成发行的公司注册资料等，原审法院调取的东莞市公安消防局的回函及《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，以及原审庭审笔录等。原审法院认为：彭赓经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对罗沛林的主张进行抗辩、对罗沛林的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。本案的争议焦点在于：一、案涉的《怡乐广场商场租赁合同》是否合法有效；二、如合同有效，哪一方构成违约；三、罗沛林的诉讼请求是否合法有据。关于第一个争议焦点。首先，关于案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人的问题。该合同显示的签订方分别为罗沛林及骏汇公司，合同签订时罗沛林系完全民事行为能力人，主体适格，系合同的当事人；而骏汇公司系在香港注册成立的公司，在中国大陆并未申请相应的营业执照，依法在中国大陆不能从事经营活动，且合同签订时骏汇公司的名称已变更为“中国生化药业集团有限公司”，故骏汇公司的主体不适格，非合同的当事人。本案中，收取罗沛林缴纳的租赁押金和水电费的是港新公司、港新东莞公司，对案涉租赁物业进行管理的也是港新公司、港新东莞公司，故港新公司、港新东莞公司是合同的实际履行人。参照《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。综上，骏汇公司并非案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人，合同当事人应为罗沛林及港新公司、港新东莞公司，其中，罗沛林为承租人，港新公司、港新东莞公司为出租人。其次，《怡乐广场商场租赁合同》涉及的怡乐花园二、三楼商铺，已取得房地产权证，具备出租的条件。产权人分别为香港成发行及其他业主，而产权人已委托港新东莞公司对案涉商铺进行管理、租赁等。故港新公司、港新东莞公司将案涉物业出租给罗沛林，系有权处分的行为。再次，虽然《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，但因《中华人民共和国消防法》第十条的规定为管理性规范，非效力性规定，违反该条文规定并不必然导致相应的租赁合同无效。因此，港新公司、港新东莞公司提供的《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的效力问题，并不影响案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同效力。案涉《怡乐广场商场租赁合同》系罗沛林及港新公司、港新东莞公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且租赁物符合租赁条件，故该合同合法有效，罗沛林及港新公司、港新东莞公司均应依约履行。关于第二个争议焦点。罗沛林承租案涉物业的目的是从事饮食娱乐行业，这一点在《怡乐广场商场租赁合同》也有明确的约定。按照相关的消防规定，案涉物业竣工后投入使用前应先通过消防部门的消防验收，消防验收合格出具《消防验收意见书》后才可投入使用，饮食娱乐等行业申请工商营业执照时除了提供合格的《消防验收意见书》外，还应提供对营业场所内部装修等检查合格的《消防安全检查意见书》。提供合格的消防验收意见书，按照《怡乐广场商场租赁合同》的约定，系出租方港新公司、港新东莞公司的合同义务。本案中，港新公司、港新东莞公司提供给罗沛林的消防验收意见书，主题为《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》,编号为东公消验字（2000）第67号，落款时间为2000年3月18日。而据原审法院依法向东莞市公安消防局调查取证的结果，东莞市公安消防局存档的东公消验字（2000）第67号消防验收意见书，主题为《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，落款时间为2000年6月14日，并未查找到《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的档案。据上，对该《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的真实性，不予采信。综上，原审法院认定港新公司、港新东莞公司未按照合同约定提供给罗沛林合格的消防验收意见书，导致罗沛林无法取得二次装修消防安全检查，进而无法申请营业执照，港新公司、港新东莞公司已构成严重违约。需要说明的是，关于港新公司、港新东莞公司举证的落款人为“罗沛林”的《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》，因该申请书的内容即使真实，与认定哪一方构成违约并无直接关联，对本案的审理结果并无直接影响，故对港新公司、港新东莞公司的笔迹鉴定申请，不予准许。关于第三个争议焦点。据上，原审法院已认定港新公司、港新东莞公司违约不提供合格的消防验收意见书，导致2007年2月15日东莞市工商行政管理局樟木头分局向罗沛林发出责令停业通知书，导致罗沛林的餐厅停业，港新公司、港新东莞公司已构成严重违约。反观，罗沛林在签订《怡乐广场商场租赁合同》后已依约履行了支付押金、水电费的义务，且截止餐厅被停业时尚未至合同约定的计租日即2007年3月15日，而餐厅被停业后，罗沛林无法继续经营，也无需支付租金，罗沛林不存在任何的违约行为。罗沛林作为守约方，有权解除案涉的《怡乐广场商场租赁合同》。对罗沛林的此项诉讼请求，予以支持。合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，因港新东莞公司不具备独立的法人资格，故因履行合同而产生的义务应由港新公司进行承担，故港新公司、港新东莞公司应将因合同收取的押金200000元退还给罗沛林。罗沛林的此项诉讼请求，合法有据，也予以支持。因港新东莞公司不具备独立的法人资格，故因履行合同而产生的义务应由港新公司进行承担。马学绵、彭赓系港新公司、港新东莞公司的员工，他们代表用人单位行使职务行为，由此产生的法律后果应由他们的用人单位即港新公司、港新东莞公司承担，马学绵、彭赓无需承担责任。据上，骏汇公司并非案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人，也未实际履行该合同，故骏汇公司也无需对罗沛林承担责任，同理，骏汇公司撤销注册前的董事曾炜麟、郭慧玟也无需承担责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，判决：一、解除罗沛林与港新东莞公司、港新公司以骏汇物业管理有限公司名义于2006年7月31日签订的《怡乐广场商场租赁合同》；二、港新东莞公司、港新公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还罗沛林租赁押金200000元；三、驳回罗沛林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审一审受理费4300元，罗沛林已预交，由港新东莞公司、港新公司负担。上诉人港新东莞公司、港新公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院不予采信《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》错误。1、该意见书有验收人员亲笔签名，盖有公章，真实性不容置疑。2、怡乐花园一楼商铺的租客都办理了工商营业执照，表明上述意见书是真实的。3、东莞市公安消防局的回函不能证明上述意见书是虚假的。4、港新东莞公司、港新公司就上述意见书效力问题向东莞市消防局咨询，该局口头答复上述意见书有效，港新东莞公司、港新公司向原审法院申请调查取证，但原审法院并未重新调查。（二）本案因罗沛林拖欠租金、水电费引起，是罗沛林违约。1、因罗沛林拖欠租金、水电费等费用，港新东莞公司、港新公司于2007年4月15日向罗沛林发出《催还逾期租金通知书》，2007年5月15日，罗沛林向港新东莞公司、港新公司提交《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》，明确表示拖欠租金的原因是“经营状况差，资金周转不灵”并“恳请将剩余租金延期至7月30日”，但罗沛林在童年6月12日就起诉了，且罗沛林也未提供证据证明其有去办理二次消防、营业执照以及办理不了的原因。2、原审法院对《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》中罗沛林签名真实性的鉴定申请不予准许错误，导致罗沛林的违约事实无法查清。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项，依法驳回罗沛林的诉讼请求。2、本案诉讼费由罗沛林承担。被上诉人罗沛林答辩称：（一）原审法院对《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》不予采信正确。案涉物业是否取得房地产权证与是否具有合法有效的消防验收意见书无任何关系。只有部分行业办理营业执照需要消防验收意见书。（二）原审法院认定港新东莞公司、港新公司违约正确。原审被告曾炜麟、郭慧玟答辩称：答辩意见与港新东莞公司、港新公司一致。原审被告马学绵答辩称：答辩意见与港新东莞公司、港新公司一致。原审被告彭赓并未提交任何证据和答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审期间，本院依职权向东莞市公安消防局、东莞市公安消防支队樟木头大队、东莞市工商行政管理局调查，东莞市公安消防局函复称：未能找到《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的档案。2000年期间，该局曾在验收意见书上使用过“广东省东莞市公安消防支队”字样的印章，黄丰年、李恒清是该局工作人员，并有参与消防验收的工作，黄丰年因涉嫌伪造国家机关公文、印章罪于2002年1月14日被刑事拘留，同年1月29日因涉嫌受贿罪被逮捕。东莞市公安消防支队樟木头大队函复称：无与怡乐花园内部装修消防验收及相关申请的材料。东莞市工商行政管理局函复称：200平方米以上的餐馆属于一定规模的公众聚集场所，申报营业执照设立登记时，须先提交《消防验收合格意见书》。消防验收文件应当记载企业名称、住所，企业名称不一致又不能确认与消防文件记载的住所一致的，应经同级消防部门重新确认一致性。《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》不能作为罗沛林申办营业执照所需的消防验收合格证明，需提交载由其个体户名称及详细经营地址的《消防验收合格意见书》。各方当事人对上述复函的真实性均表示确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审法院认定港新东莞公司、港新公司与罗沛林之间形成的租赁合同关系有效符合法律规定，双方当事人对此亦未提出上诉，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对港新东莞公司、港新公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》是否真实。（二）哪一方构成违约。关于焦点一。经原审法院和本院向东莞市公安消防局调查可知，该局并未找到《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的档案，而该局提供给原审法院的与《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》编号一致的文件的主题却是《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》上加盖的公章与《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》加盖的印章从肉眼上看存在印章整体大小、五角星大小不一致的情形，故原审法院不采信《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》真实性并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据案涉合同约定，港新东莞公司、港新公司交付案涉租赁物时需提供消防验收合格证明。根据本院上述分析，本院不采信港新东莞公司、港新公司提交的《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的真实性，故港新东莞公司、港新公司并未按照合同约定提供消防验收合格证明，导致罗沛林无法取得二次装修消防安全检查，进而影响其申请营业执照。故原审法院认定港新东莞公司、港新公司构成违约并无不当。至于港新东莞公司、港新公司主张罗沛林违约支付租金、水电费问题。罗沛林在签订合同后已支付了2006年12月至2017年4月的水电费。因案涉合同约定的租金起算时间是2007年3月15日，双方确认在签订合同时已将案涉租赁物交付罗沛林使用，即在交付租赁物时港新东莞公司、港新公司理应一并提供消防验收合格证明，但港新东莞公司、港新公司却未提供真实有效的消防验收合格证明，导致罗沛林在免租期内因无法办理营业执照而无法经营，港新东莞公司、港新公司违约在先，即使罗沛林如港新东莞公司、港新公司主张的在免租期到期后不交付租金，也属于行使抗辩权，不构成违约。港新东莞公司、港新公司申请对《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》中“罗沛林”签字进行鉴定，原审法院认为对认定违约行为并无关联不予准许鉴定申请并无不妥，本院予以维持。综上所述，港新东莞公司、港新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由深圳市港新物业服务有限公司东莞分公司、深圳市港新物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 浩代理审判员  廖志明代理审判员  钟 雯二〇一六年十月二十七日书 记 员  梁玮珊