湖北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鄂民监二再终字第00008号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：傅卫国。 委托代理人：童文，湖北多能律师事务所律师。 委托代理人：张笔文，武汉市武昌区中南路法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：武汉三角集团股份有限公司，住所地：武汉市武昌区友谊大道**。 法定代表人：叶和平，该公司董事长。 委托代理人：肖敦雄，湖北黄鹤律师事务所律师。 一审被告：武汉旭昌房屋拆迁有限公司，住，住所地：武汉市武昌区徐家棚诚善里**/div> 法定代表人：吴桂才，该公司总经理。 一审被告：武汉福星惠誉置业有限公司，住所，住所地：武汉市武昌区三角路特**div> 法定代表人：谭少群，该公司董事长。 再审申请人傅卫国因与被申请人武汉三角集团股份有限公司（以下简称三角集团公司）、一审被告武汉旭昌房屋拆迁有限公司（以下简称旭昌公司）、一审被告武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00522号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月16日作出（2013）鄂民申字第01243号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭并于2014年3月6日公开开庭审理了本案。再审申请人傅卫国及其委托代理人童文、张笔文，被申请人三角集团公司的委托代理人肖敦雄到庭参加诉讼。一审被告旭昌公司、福星惠誉公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审原告傅卫国于2010年3月向武汉市武昌区人民法院提起诉讼称：2002年4月2日，傅卫国与三角路村治保会签订了一份《协议书》，双方约定，由傅卫国出资，三角路村治保会提供自有集体土地联合开发建房，建成后房屋产权归三角路村所有，傅卫国承租房屋20年。同时约定，该开发项目在原告承租期间如遇国家征收该地，傅卫国承租范围所属土地费用属三角路村所有，其他地面附着物（按当时拆迁标准进行计算）均属傅卫国所得。协议签订后，傅卫国开发了一栋使用面积为4397.35平方米的五层钢混结构房屋。此后，洪山区和平乡三角村改为三角集团股份有限公司。在傅卫国承租六年后，该房屋因政策需要被征用。根据武汉市的相关政策和文件规定，该房屋的各种补偿费用共计为1080万元，根据《协议书》第七条关于“地面;地面上的费用应全部由傅卫国享有&rdquo定，三角集团公司应将此款全部付给傅卫国。但三角集团公司违反双方约定，仅支付傅卫国497万余元，尚差欠580万余元，双方为此发生冲突。故傅卫国起诉至法院，要求三角集团公司立即返还所侵占的580万补偿款，并承担本案诉讼费。2011年5月4日，傅卫国又申请追加福星惠誉公司和旭昌公司为本案被告，要求与三角集团公司共同承担经济责任。 一审被告三角集团公司辩称：1、傅卫国与福星惠誉公司委托的旭昌公司已就拆迁事宜进行了协商，并就房屋拆迁补偿达成协议，领取了租赁土地上房屋的全部拆迁款项，三角集团公司没有任何针对傅卫国的侵权行为。2、傅卫国没有任何证据证明在拆迁补偿协议之外还存在其他补偿款。3、如果傅卫国认为自己的房屋应按其他标准进行补偿，对拆迁协议给予的补偿不足，傅卫国则应另行提起拆迁补偿合同之诉，三角集团公司不是该房屋的拆迁人，与拆迁补偿合同纠纷无关。综上，傅卫国提起本案诉讼没有事实和法律依据，请求驳回傅卫国的诉讼请求。 一审被告三角集团公司反诉称：傅卫国与三角集团公司签订的《协议》第七条特别约定：租赁期间，如遇国家征用该地，土地补偿费属三角集团公司所有，“除三角集团公司在原开发之前的总面积443.01平方米外其他地面附着物均属傅卫国所有”。2009年11月23日，傅卫国就该房屋与旭昌公司签订了《集体土地房屋拆迁安置协议书》，并于2009年12月2日将补偿款4979994元全部领走。傅卫国全额领取补偿款的行为，违反了双方合同约定，侵占了三角集团公司在原开发之前房屋面积443.01平方米的拆迁补偿款。按照《集体土地房屋拆迁安置协议书》，该房屋实际补偿的价款为1132.5元／平方米，傅卫国侵占三角集团公司的补偿款总额为501708元（1132.5元／平方米×443.01平方米）。请求法院判令傅卫国立即返还侵占三角集团公司的房屋拆迁补偿款501708元及利息（自2009年12月2日起至傅卫国返还侵占款项之日止，按同期人民银行贷款利率计算），并由傅卫国承担本案诉讼费用。 一审被告旭昌公司辩称：旭昌公司是受福星惠誉公司的委托对三角路村进行拆迁改造。如果是拆迁补偿协议签订后，补偿款未到位，则旭昌公司有责任；现傅卫国是依据与三角集团公司签订的租赁协议主张权利，则与旭昌公司没有关系。 一审被告福星惠誉公司辩称：福星惠誉公司在对整个三角路“城中村”改造过程中，委托旭昌公司与村民签订拆迁补偿协议。傅卫国已与旭昌公司签订拆迁补偿协议，并领取拆迁补偿款。现傅卫国主张的是土地租赁协议，针对的是三角集团公司，与福星惠誉公司无直接法律关系，福星惠誉公司不应承担连带责任。 湖北省武汉市武昌区人民法院一审查明，2002年，原武汉市洪山区和平乡三角路村（以下简称三角路村）治保会决定通过招商引资的办法，将三角路村办公室进行全面改造。同年4月2日，傅卫国与三角路村治保会签订一份《协议书》及补充协议，约定：双方协商将三角路村办公室进行改建；改造性质为集体开发，双方采取联合开发方式进行，即村治保会利用原村办公室的土地参与开发，傅卫国对开发项目全额投资；改造开发面积为占地891平方米的三至四层框架式楼房，投资预计400万元；改造完成后，房屋产权归三角路村所有。三角路村将改造后的房屋出租给傅卫国，租金每年5万元，租赁期限为20年，自2003年4月3日至2023年4月3日。其中，协议第七条约定：该开发项目在傅卫国承租期间，如遇国家征用该地，傅卫国所承租范围所属土地费用属三角路村治保会所有，除三角路村治保会在原开发之前的总面积443.01平方米外，其它地面附着物均属傅卫国所得（按当时拆迁标准进行计算）。协议签订后，傅卫国即按照协议约定，对三角路村办公室进行了改建，并建成一栋占地面积为813.64平方米的五层钢混结构房屋。该房一直未办理产权证。 2009年4月22日，武汉市人民政府发布（2009）第15号征收土地公告，涉诉房屋所属土地在该征地范围内。15号征收土地公告中公告了相关征地补偿安置标准。其中，《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字（2004）74号）中，附有一份《武汉市房屋重置价格标准》，标准载明钢混结构一等（高层）重置价1150元／平方米、二等（小高层）990元／平方米、三等（多层）830元／平方米（涉诉房屋属多层）。另还有砖混、砖木、简易结构等补偿标准。同时公告农村集体经济组织、农村村民及相关权利人应在上述补偿标准规定允许的范围与项目用地单位签订补偿安置协议。 2009年5月5日，武汉市国土资源和房产管理局发布2009年第4号《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》，涉诉房屋所属土地在该挂牌公告中编号为P（2009）031号地块中。 2009年5月15日，武汉市洪山区人民政府向武汉市土地交易中心出具一份《关于三角路村综合改造A包挂牌底价经济测算情况的函》，附：《三角路村土地挂牌经济测算情况报告》，其中A包供地底价测算如下：一、前期费用130万；二、改造成本。①开发用地本宗地价9351.71万元②还建安置成本32018.92万元；三、土地整合成本19064.30万元；四、集体公房拆迁大型酒店、娱乐城及汽车4S店，武商集团量贩店，拆迁面积为71918.77平方米，拆迁价格预算为2200／平方米（以上所有房屋正在委托评估公司进行估价），总成本为15822.13万元；五、后期费用。752.65万元改造成本=前期费用＋（本宗地价＋还建安置成本）×l.15＋土地整合成本＋公房拆迁费＋后期费用=130万元＋（9351.71万元＋32，018.92万元）×1.15＋19064.30万元＋15822.13万元＋752.65万元=83342.30万元。 2009年5月，三角集团公司委托武汉市土地交易中心办理位于三角路村、面积为83101平方米的国有建设用地使用权的交易事务。三角集团公司要求交易地块的最低国有土地使用权转让补偿费总价为83000万元。 2009年6月4日，福星惠誉公司在武汉市土地交易中心竞得位于三角路村、编号为P（2009）031号的国有建设用地使用权，并于同日与武汉市国土资源和房产管理局签订《国有建设用地使用权成交确认书》，确认：成交地块规划净用地面积为82996.73平方米，成交价款总额102600万元（包括城中村综合改造挂牌捆绑供地成本和政府“一费制”收入：土地出让金、水土保持设施补偿费和土地登记费）（除83342.30万元外，其余19257.7万元为政府一费制收入）。 2009年6月9日，三角集团公司与福星惠誉公司签订一份《国有建设用地使用权转让补偿合同》，约定：三角集团公司同意将所属挂牌编号为P（2009）031号宗地的土地使用权转让给福星惠誉公司，转让面积83101平方米（含国有整合土地，以实测为准），转让价为人民币54368.06万元，该价款为该地块城中村综合改造挂牌捆绑供地成本扣减以实物方式还建的还建安置房建设成本和还建房公建配套建设成本之和的余额部分。该转让补偿价款包括转让地块的土地使用权、转让地块内建（构）筑物、附属物、附着物所有权以及转让地块内所有拆迁住户、出租户、合伙经营人的拆迁安置等补偿费用。另，福星惠誉公司应为三角集团公司建设160968平方米还建安置房，还建安置房建成后交付三角集团公司，用于还建安置，还建安置房建设成本为人民币28974.24万元，该建设成本未包含在转让补偿价款内，福星惠誉公司不予支付给三角集团公司。在还建安置房建设过程中实际发生的建设费用，根据法规、规章、政策据实结算后可能超过本合同约定的建设成本，由福星惠誉公司据实另行负担（上述两项：土地转让价54368.06万元＋还建安置成本28974.24万元=83342.30万元）。 2009年6月，经武汉佳联测绘工程监理有限责任公司测量，涉案房屋总建筑面积为4399.24平方米。 2009年8月7日，武汉市国土资源和房产管理局发布（2009）第58号、59号《征收土地补偿安置方案公告》，其中：还建用地面积6.9040公顷的用地单位为三角集团公司，征地红线范围内房屋拆迁补偿由三角集团公司负责组织实施（59号公告）；开发用地面积6.4607公顷（含代征道路、绿化用地面积2.2150公顷）的用地单位为福星惠誉公司，征地红线范围内房屋拆迁补偿由福星惠誉公司负责组织实施（58号公告）。两份公告均附：《房屋拆迁补偿安置实施方案》房屋拆迁补偿安置办法（二）货币补偿安置房屋补偿费=（宅基地区位价×拆迁宅基地占地面积）＋（房屋重置价×房屋建筑面积）。两份公告中，三角集团公司和福星惠誉公司均全权委托旭昌公司负责征地红线范围内房屋拆迁事宜。本案涉案房屋所属土地属开发用地，房屋拆迁补偿安置由福星惠誉公司负责组织实施。 旭昌公司接受三角集团公司及福星惠誉公司委托后，向被拆迁户广泛送达《三角路村综合改造项目房屋拆迁安置补偿宣传手册》，手册中含有各种政府性文件及《三角路村综合改造房屋拆迁安置补偿实施细则》。其中，实施细则中拆迁补偿安置方案第十项村属企业承包人自建房屋和承租村土地办企业自建经营性房屋的拆迁补偿，根据2006年7月31日三角集团公司董事会审议通过的《关于对企业在第一轮租赁经营期新建房屋问题的处理意见》，村属企业承包人自建房屋和承租村土地办企业自建经营性房屋的拆迁补偿办法如下：1、框架结构房屋按人民币700元／平方米补偿；2、砖混结构房屋按人民币500元／平方米补偿；3、钢结构房屋按人民币500元／平方米补偿；4、临时钢结构房屋按人民币400元／平方米补偿；5、棚房按人民币50-300元／平方米补偿（以上1-5项房屋檐高均在2.2米以上，没有达到此高度的统一按人民币200元／平方米补偿）。 2009年11月23日，傅卫国与旭昌公司签订一份《集体土地房屋拆迁安置协议书》，约定：双方认可房屋建筑面积6923.42平方米，按700元／平方米给予补偿，房屋补偿总金额为4846394元；搬迁补助费为133600元，补偿款总计4979994元。旭昌公司同意在傅卫国腾退房屋5日内以存折形式支付傅卫国4979994元。 2009年12月2日，傅卫国领取银行卡，并从账户（四方共管账户、该账户是以三角集团公司名义开户，款项均由福星惠誉公司打入）领取拆迁补偿款4979994元。 一审法院还查明，2009年5月，三角集团公司、福星惠誉公司、武汉国礼房地产开发有限公司（以下简称国礼公司）、湖北福礼投资有限公司（以下简称福礼公司）签订一份《关于三角路村“城中村”综合改造建设项目土地（房屋）拆迁安置补偿合作协议书》，约定：在开发用地规模达到32.34公顷的前提下，综合改造建设项目土地（房屋）拆迁安置补偿费总额为31.09亿元，该价款总额由两部分组成：（1）土地使用权以及三角集团公司全部集体资产的拆迁安置补偿费7亿元；（2）除（1）项以外的其他土地（房屋）拆迁安置补偿费24.09亿元。该价款总额为包干性质的总价款。三角集团公司将土地（房屋）拆迁安置补偿工作以31.09亿元的价格委托给福星惠誉公司；经三角集团公司同意，福星惠誉公司将其他补偿工作委托给国礼公司，委托金额为24.09亿元。集体补偿金额7亿元由福星惠誉公司直接支付给三角集团公司。其中以货币形式支付价款金额2亿元，另移交商业面积形式支付价款金额5亿元。除此之外，福星惠誉公司勿需向三角集团公司（包括原三角路村村民委员会和村民在内）支付其他任何性质的费用。其他补偿金额24.09亿元由福星惠誉公司支付给国礼公司。作为对价，国礼公司必须完成综合改造建设项目所涉土地上的建筑物、构筑物、附属物等的总面积约110.5万平方米的全拆迁安置补偿工作和还建总建筑面积不低于56.2万平方米的还建安置补偿工作。除此以外，综合改造建设项目所涉土地（房屋）拆迁安置补偿实际总量面积和还建房屋的建设单价和建筑标准无论是否发生变化，福星惠誉公司向国礼公司支付的其他补偿价款总额应以24.09亿元为限。因国礼公司不具有拆迁资质，遂将拆迁补偿安置工作再委托给具有拆迁资质的旭昌公司办理。 2009年7月，兴业银行武汉分行营业部、福星惠誉公司、三角集团公司、国礼公司签订一份《关于三角集团“城中村”改造拆迁还建安置补偿资金银行专户监管协议》，约定：拆迁安置还建资金专户，账号为××××，该专户资金只能用于三角路村拆迁安置还建，专款专用，不得挪作他用。该专户虽以三角集团公司名义存放在兴业银行，但并不表示三角集团公司具有完全支配权，该专户资金的使用必须征得福星惠誉公司同意。三角集团公司根据拆迁安置还建进度需要用款时，向福星惠誉公司提供书面《用款通知函》，告知福星惠誉公司用款事项和金额，福星惠誉公司核查用款的合理性和必要性，审核无误后在银行付款凭据上加盖福星惠誉公司法人代表私章，由三角集团公司据实支付。 三角集团公司成立于1995年10月14日。2006年，三角路村居民身份转化为城市居民时，三角路村经营性资产由三角集团公司经营。 湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为，2002年4月2日傅卫国与三角路村治保会签订的协议书及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，协议合法、有效。三角路村治保会系三角路村内设部门，其所签订协议权利义务应由三角路村承担。因三角集团公司成立后，三角路村经营性资产由三角集团公司经营，故本案原三角路村治保会签订协议的权利义务应由三角集团公司承担。本案双方当事人对协议第七条的理解是一致的，即：该开发项目在傅卫国承租期间，如遇国家征用该地，土地补偿费归三角集团公司所有；房屋补偿按拆迁时标准计算，除443.01平方米补偿费归三角集团公司所有外，其它补偿费归傅卫国所有。根据双方当事人诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：双方签订协议约定按拆迁时标准计算，本案中涉及拆迁标准有三个，即：武汉市房屋重置价格标准钢混结构三等（多层）830元／平方米；武汉市洪山区人民政府经济测算函中集体公房拆迁测算标准2200元／平方米；三角集团公司董事会审议通过的700元／平方米，涉案房屋拆迁补偿标准应适用哪一标准？傅卫国主张按洪山区政府经济测算函中集体公房拆迁测算标准2200元／平方米计算，三角集团公司主张按700元／平方米标准计算。该院认为，2009年4月22日武汉市人民政府（2009）第15号征收土地公告已公告征地补偿安置标准，该拆迁补偿标准系武汉市政府统一制定，并在被拆迁户中广为宣传。三角集团公司董事会审议通过的700元／平方米是根据上述房屋重置价三等（多层）830元／平方米乘以85成新折算而来。傅卫国按照此标准与旭昌公司签订拆迁安置协议，其基于与三角集团公司签订协议约定，实际取得的拆迁补偿款已超过了武汉市房屋重置价格标准。洪山区人民政府作出的经济测算函，主要是针对武汉市土地交易中心的，是作为挂牌依据，但不是拆迁补偿依据。福星惠誉公司支付给三角集团公司的补偿款是整体打包价，不是针对具体哪一个个体。三角集团公司已按协议约定，履行了协议约定的义务，傅卫国主张三角集团公司侵占其拆迁补偿款580万元，没有事实根据，该院对其诉请三角集团公司返还违约侵占拆迁补偿款580万元的诉讼请求不予支持；关于三角集团公司的反诉请求，三角集团公司是涉诉房屋的所有者，又是土地使用权的转让方，在拆迁补偿工作启动后，其应当知道相关权利，但其未向傅卫国主张权利，视为默示傅卫国取得全部拆迁补偿款。且其原有的443.01平方米房屋并非完全钢混结构，其主张按1132.5元／平方米计算依据不足，其反诉傅卫国返还501708元（1132.5元／平方米×443.01平方米）的请求不予支持。湖北省武汉市武昌区人民法院于2013年2月8日作出（2010）武区民三初字第00060号民事判决：一、驳回傅卫国的诉讼请求；二、驳回武汉三角集团股份有限公司的反诉请求。案件受理费52400元，由傅卫国负担；反诉费4409元由武汉三角集团股份有限公司负担。 傅卫国不服，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 湖北省武汉市中级人民法院二审认为，本案由应定为拆迁补偿安置协议纠纷。2002年4月2日傅卫国与三角路村治保会签订的协议书及2009年11月23日，傅卫国与旭昌公司签订的《集体土地房屋拆迁安置协议书》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，且已实际履行完毕，故以上的两份协议合法有效。关于傅卫国的上诉请求，第一、洪山区人民政府作出的经济测算函，主要是针对武汉市土地交易中心的，是作为土地交易的挂牌测算依据，该经济测算函即便包含了部分拆迁补偿的标准，但是，根据该经济测算函第四条的规定，仅针对集体公房拆迁大型酒店、娱乐城及汽车4S店、武商集团量贩店，傅卫国被拆迁的房屋不属于该范围；第二、旭昌公司以三角集团公司董事会审议通过的700元／平方米的拆迁补偿标准，作为对傅卫国拆迁补偿的依据，已实际超过了武汉市房屋重置价格标准。第三、福星惠誉公司支付给三角集团公司的补偿款系整体打包价，并不针对具体的被拆迁个体，不能作为傅卫国拆迁补偿的依据。故傅卫国的上诉理由和请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，湖北省武汉市中级人民法院于2013年8月13日作出（2013）鄂武汉中民终字第00522号民事判决：驳回上诉，维持原判。 判决生效后，傅卫国仍不服，向本院申请再审称：1、傅卫国被拆迁的房屋经营内容包括台球、游戏机、网吧和旅馆，是A包最大的娱乐城。二审判决认为，洪山区政府的“经济测算函第四条的规定，仅针对集体公房拆迁大型酒店、娱乐城及汽车4S店、武商量贩店，傅卫国被拆迁的房屋不属于该范围”，属于对涉案的基本事实认定错误。2、案件争议的焦点应该是《开发协议》第七条是否得到履行，三角集团公司在傅卫国被拆迁房屋中获得的拆迁补偿款是多少？三角集团公司是否将傅卫国所开发房屋的拆迁补偿款悉数付给了傅卫国？二审判决把双方争议的焦点归结为应该执行什么补偿款、应该拿到多少补偿款而不是实际执行什么标准、实际拿到多少补偿款，把案由定性为拆迁补偿安置协议纠纷而不是合资、合作开发房地产合同纠纷，避重就轻，舍本就末，导致案件结论错误；3、原二审判决关于“补偿款是整体打包价，并不是针对具体的被拆迁个体，不能作为傅卫国拆迁补偿的依据”的说法，是无视事实，有故意包庇被申请人之嫌。福星惠誉公司给予三角集团公司的拆迁补偿款，虽然是一个整体，但它是根据政府的测算标准，对一个个被拆迁个体的房屋补偿和其他补偿相加累计起来的，因此能够作为某一个个体的补偿标准。 三角集团公司答辩称：1、傅卫国提起本案诉讼的实体权利是诉争房屋应获得多少拆迁补偿，属于拆迁纠纷，三角集团既不是拆迁委托人，也不是受委托拆迁人，与争议无关，不应成为本案当事人。2、傅卫国与旭昌公司签订了拆迁补偿协议以后，全额领取了补偿款，傅卫国基于土地租赁合同而享有的房屋拆迁补偿权，已由傅卫国本人完全行使而消灭。3、拆迁补偿权是民事权利，能够自由处分。如果傅卫国如庭审中所说，是在不知道相关规定的情况下而签订的补偿协议，则他应该以被误导为由，提出拆迁合同无效和撤销之诉。 福星惠誉公司提交书面答辩意见称：本案中，傅卫国与三角集团公司争议的主要问题是双方签订的《协议》第七条是否得到完全履行，依据合同相对性原理，合同仅对签约当事人产生法律约束力，对合同之外的第三人不具有约束力，福星惠誉公司不是该协议的合同主体，因此不应承担连带责任。 旭昌公司未提交书面答辩意见。 再审审理过程中，傅卫国向本院提交了三组证据。 第一组证据，陈强与庞土松签订的租房协议，拟证明涉案房屋的拆迁，给傅卫国造成了一定的经济损失。 第二组证据，武汉工商经济户口底卡，拟证明涉案房屋所经营的东龙旅社是合法经营。 第三组证据，关于房屋内外设施的照片，拟证明当时涉案房屋的经营情况。 经庭审质证，三角集团公司认为傅卫国所提交的第一、第二组证据并非新证据，并且与本案没有关联。第三组证据中，照片不能证明照片中的设施是不是属于涉案房屋，不能达到证明目的。 本院认为，傅卫国提交的上述证据，在原一、二审中已经存在，当事人因自身原因没有提交，不属于新证据。在第一组证据中，再审申请人提供的租房协议仅是复印件，其证明力不足以证明再审申请人是否遭受了经济损失，故该组证据本院不予采信。在第二组证据中，大型酒店应该有相应的资金、设施投入、经营许可证和营业执照，被申请人仅提供了户口底卡，其证明力不足以证明涉案房屋经营的旅社属于大型酒店，故该组证据本院亦不予采信。在第三组证据中，再审申请人提供的照片属于补强证据，其证明力不足以证明涉案房屋属于大型娱乐城，故该组证据本院亦不予采信。 本院经再审查明，原一、二审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院再审认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是本案的案由是拆迁补偿安置协议纠纷、合作开发房地产合同纠纷，还是土地租赁合同纠纷？二是对于傅卫国的被拆迁房屋，应该按照什么标准进行补偿？ 关于争议焦点一，即本案的案由问题。本院认为，房屋拆迁补偿安置协议纠纷的主体，是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。在本案中，傅卫国明确表示，对三角集团公司获得的拆迁补偿标准不持异议，三角集团获得多少补偿，傅卫国就接受多少。由此可以看出，作为被拆迁人的傅卫国并未对拆迁协议以及拆迁人的拆迁行为提出异议，因此本案不属于拆迁补偿安置协议纠纷。在合作开发房地产合同纠纷中，开发房地产的主体必须是依法设立的，具有企业法人资格的经济实体。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。本案中，傅卫国是以自然人的身份与被申请人签订的联合建房协议，因此本案不属于合作开发房地产合同纠纷。鉴于本案中三角村以土地使用权作为出资参与联合建房，双方约定在房屋建成后三角村又将房屋出租给傅卫国使用，故本案实具土地租赁性质，并且傅卫国申请再审主要也是依据此合作合同，该合同中租赁内容明确，故原一审法院将本案案由定为土地租赁合同纠纷并无不当。 关于争议焦点二，即涉案房屋的补偿标准问题。本案中补偿标准共有三个，即武汉市房屋重置价格标准钢混结构三等（多层）830元／平方米；武汉市洪山区人民政府经济测算函中集体公房拆迁测算标准2200元／平方米；三角集团公司董事会审议通过的700元／平方米。傅卫国主张按2200元／平方米计算，三角集团公司主张按700元／平方米标准计算。究竟应适用何标准，本院认为，第一，武汉市洪山区人民政府的经济测算函，主要是针对武汉市土地交易中心作出的，其对本案的拆迁人和被拆迁人不具有任何法律效力。同时，该经济测算函明确表明，2200元／平方米的集体公房拆迁价格仅为预算价格，最终并未就此向拆迁人和被拆迁人作出具有约束力的公告，因此不能作为拆迁补偿的依据。第二，即使武汉市洪山区人民政府的经济测算函包含了部分拆迁补偿的标准，傅卫国既无法提供开办娱乐城的相关营业执照，也无法证明其开办的旅社属于大型酒店，因此无法认定经济测算函中关于特定的集体公房拆迁补偿标准适用于涉案房屋。第三，武汉市物价局和房产管理局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》中，明确规定了各类房屋分等定级的标准、重置价格标准和房屋成新率评定标准，通知还明确指出，“各有关部门在房屋的交易管理、资产管理、房屋拆迁补偿以及国家税收管理过程中，应严格执行《武汉市房屋重置价格标准》”。三角集团公司董事会审议通过的700元／平方米，是根据武汉市房屋重置价格标准中钢混结构三等（多层）830元／平方米乘以85成新折算而来，这一价格标准严格执行了通知的相关规定，是适当的。一方面，傅卫国主张700元／平方米的补偿标准，仅适用三角集团内部成员，不适用于傅卫国，另一方面又以此标准与旭昌公司签订了拆迁合同，前后矛盾，故其这一主张无事实和法律依据。第四，傅卫国主张根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》第二十条的规定，对于经营性房屋的拆迁补偿不仅需要按照武汉市房屋重置价格进行补偿，还应该补偿经营户的其他损失。从案件的实际情况看，傅卫国房屋可拆迁补偿面积应为3956.23平方米，而其实际受偿面积为6923.42平方米，其所获得的实际补偿已远远超出了按实测面积应得的补偿。由此可见，傅卫国应是在明知其受偿面积超出实际面积的情况下自愿与拆迁方签订的协议，并且该协议已经完全履行，傅卫国也从未对该协议的内容提出过异议，因此应视为傅卫国所拥有的拆迁补偿权已完全实现。现傅卫国主张按2200元／平方米要求三角集团公司给付差额的理由既无事实依据，又无法律依据，本院亦不予支持。 综上，原二审法院虽然对于本案案由界定有误，但是认定事实清楚，适用法律正确，傅卫国申请再审的理由均不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下： 维持湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00522号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 宋媛媛代理审判员周常芳代理审判员许翼仙 二〇一四年三月十九日 书记员 吴        雨        珠