广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1452号
上诉人（一审被告）：珠海羽人农业航空有限公司。
法定代表人：陈博，总经理。
委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王福成，男，汉族。
被上诉人（一审原告）：高粤杰，男，汉族。
以上两名被上诉人共同委托诉讼代理人：黄伟胜，广东莱特律师事务所律师。
上诉人珠海羽人农业航空有限公司（以下简称羽人公司）因与被上诉人王福成、高粤杰房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人羽人公司的委托诉讼代理人杨武、被上诉人王福成、高粤杰的委托诉讼代理人黄伟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
羽人公司上诉请求：请求撤销原审判决，驳回王福成、高粤杰的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、原审判决对王福成、高粤杰应先履行的合同义务未作查明认定，羽人公司在王福成、高粤杰未履行其应负的先履行合同义务的情况下，有权行使抗辩权，羽人公司未付租金的行为属于后履行的合同义务，不应构成违约，合同不应解除。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方签订的《厂房租赁合同》第五条第2项规定：甲方（即被上诉人）负责整个厂房的水电及货物电梯、厂房大门的完整无损。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据上述事实和法律规定，王福成、高粤杰出租厂房给羽人公司使用，首先应当保证整个厂房水电的供应畅通和电梯、厂房大门可正常使用，这是王福成、高粤杰依合同规定应先履行的合同义务。在王福成、高粤杰全面履行了自己的合同义务后，羽人公司才有责任和义务按约交纳租金。但在本案中，羽人公司租赁后就发现厂房大门无法正常使用，遂在告知王福成、高粤杰后找人进行了厂房大门更换，共花费了26000元。另外，在2014年9月27日，因厂房高压跌落或开关零配件老化，导致高压熔丝烧断而造成羽人公司整个厂区停电无法生产，除花费5000元抢修费用外，羽人公司多次要求王福成、高粤杰根据要求尽快采取措施解决，但王福成、高粤杰一直不予理睬，导致羽人公司在生产中时常受到停电的困扰。在协商无果的情况下，羽人公司只好自行委托珠海市慈兴电工服务有限公司对高压配电进行抢修和检测，共花费抢修费用30000元和检测费用6000元。上述费用羽人公司一直要求王福成、高粤杰支付或者抵扣，但王福成、高粤杰拒绝接受。更让羽人公司无法接受和理解的是，在羽人公司刚装修完不久的2014年9月，王福成、高粤杰就委托律师发函要求解除合同，并于2014年10月向法院提起诉讼。虽然法院在此次诉讼中驳回了王福成、高粤杰的全部诉讼请求，但留下了双方合作不愉快的根源。对于上述事实，原审判决未作查明，导致原审判决对于被上诉人应负的先履行义务未作查明和认定，从而导致原审判决认定羽人公司未付租金的行为构成违约，故原审判决是错误的，在王福成、高粤杰未能全面履行自己合同义务的情况下，羽人公司未付租金的行为具有合法性，不应构成违约，故合同不应解除而应继续履行。二、原审判决对羽人公司交纳的10万押金不作处理也是不恰当的。在王福成、高粤杰的诉状中，王福成、高粤杰也承认在2014年3月17日收取了羽人公司10万元保证金（押金）。根据《厂房租赁合同》第八条第3项规定，该保证金应在合同解除厂房交还后十日内退还给羽人公司，即使原审判决认为合同应解除，羽人公司应腾退厂房，但此时王福成、高粤杰负有退还保证金的义务。原审判决对此不作处理也是错误的。在诉讼中，羽人公司对王福成、高粤杰单方主张解除合同提出了异议，对此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，原审判决理应对此向双方当事人阐明是否变更诉讼请求，是否需增加10万元保证金的处理要求。但原审判决对此不作处理，羽人公司认为原审判决在程序上也是错误的，理应发回重审。综上，请求二审法院依法判决，并支持羽人公司的上诉请求。
王福成、高粤杰辩称：关于羽人公司与王福成、高粤杰租赁合同纠纷一案，一审判决查明的事实清楚、适用法律准确，理应维持，且羽人公司的理由完全没有任何法律及事实依据，应予驳回。理由如下：一、本案不存在所谓的属于王福成、高粤杰的先履行义务，且王福成、高粤杰也并没有任何违约行为，鉴于羽人公司违约拖欠租金，王福成、高粤杰当然有权解除合同。1、租赁合同签订后，王福成、高粤杰已按约向羽人公司交付了厂房，不存在羽人公司所称的厂房设施无法使用的情况。且事实上，羽人公司擅自更换王福成、高粤杰的大门等厂房设施，并未经王福成、高粤杰的同意，至于羽人公司所称的相关问题，事实上并不存在，在其承租后多年更从未向王福成、高粤杰反映过，可见，所谓的设施问题根本并不存在。2、羽人公司并未提供任何证据证明王福成、高粤杰有其所称的违约行为。3、租赁合同并未约定羽人公司支付租金须要以王福成、高粤杰完成某项义务为前提条件。二、关于租赁押金，因为羽人公司的违约行为，王福成、高粤杰有权根据合同第七条第1款约定予以没收。同时，在本案一审中，羽人公司并未就该押金问题提出反诉，一审法院当然有权不予审查，且即便一审法院不审查，也不影响羽人公司日后权利的正常行使，羽人公司依然有权另行主张。综上，羽人公司的上诉理由根本不能成立，恳请予以驳回为盼！
王福成、高粤杰向一审法院起诉请求：1.判决与羽人公司向王福成、高粤杰支付《厂房租赁合同》解除前所欠租金合计人民币351,449元（第二年度未交租金21.3万元+第三年度开始至合同解除前的租金682,890元÷365×74天=138,449元）及所欠租金利息48,129元（利息按人民银行同期贷款利率计算至实际付清为止，详见利息计算清单），拖欠租金及利息暂合计399,578元；2.判决羽人公司于判决生效之日起立即腾退厂房;3.判决羽人公司向王福成、高粤杰支付《厂房租赁合同》解除后占用厂房的费用，暂计人民币16,838元（682,890元÷365×9=16,838元，计算方法为根据占用年度的租金本金，从2016年10月2日起暂计至2016年10月10日，计算至羽人公司实际全部腾退之日止）。
原审法院认定事实：2014年3月16日，王福成、高粤杰与羽人公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：王福成、高粤杰将自有的位于珠海市金湾区三灶镇金湖路3号的厂房出租给羽人公司作生产和办公场地使用；合同期限为三年，从2014年7月20日起至2017年7月20日止，2014年3月20日至7月20日为装修免租期，免租期为120天；第一年租金为人民币65万元/年，第二年租金比第一年租金上调2%，即为663,000元，第三年租金比第二年的上调3%，即为682,890元；王福成、高粤杰与羽人公司双方中任何一方不履行或不完全履行合同，致使对方无法继续合作的，守约方可以依法解除合同；等等。2014年3月17日，羽人公司向王福成、高粤杰支付保证金人民币10万元，并进场装修，装修期结束后的次日即2014年7月21日，羽人公司向王福成、高粤杰支付了第一年度的租金65万元。但之后羽人公司却未能按合同约定向王福成、高粤杰缴纳第二年度的租金，2015年6月30日、8月24日，羽人公司收到王福成、高粤杰发出的两份催收租金的律师函，至2016年6月21日付款15万元、7月1日付款5万元、7月22日付款5万元、8月11日付款20万元，共支付第二年度的租金人民币45万元，仍拖欠第二年度的租金21.3万元及第三年度租金。2016年9月18日，王福成、高粤杰再次向羽人公司发出一份《关于尽快缴纳租金的通知》，要求羽人公司交纳租金，否则王福成、高粤杰有权解除合同并收回厂房，但羽人公司收到后仍未履行交纳租金的义务。2016年9月30日，王福成、高粤杰向羽人公司发出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，认为羽人公司的行为已构成违约，故正式通知羽人公司解除双方合同，并要求羽人公司在收到通知书之日起七日内腾退厂房给王福成、高粤杰。羽人公司于2016年10月1日签收此邮件，但仍拒不交纳租金和腾退厂房。王福成、高粤杰遂于2016年10月19日向原审法院提起诉讼。
羽人公司提交的费用清单显示厂房维修费用共7.2万元、律师费5,000元，但均是羽人公司单方所作统计，并无王福成、高粤杰与羽人公司双方认可的证据及实际支付以上费用的证据印证。针对羽人公司的答辩意见，王福成、高粤杰认为：1.关于电费。用电户是羽人公司，电表也登记在羽人公司名下，羽人公司与供电局的关系与王福成、高粤杰无关，王福成、高粤杰无义务配合羽人公司开具发票。2.关于维修费。王福成、高粤杰不清楚羽人公司维修的内容，也未同意羽人公司维修，即使存在维修保养问题，依据法律和合同约定，均由羽人公司自行负责，相反羽人公司擅自改变厂房的诸多设施设备改建扩建也未征得王福成、高粤杰同意，王福成、高粤杰还保留追诉的权利。3.本案租赁合同已经解除。因为羽人公司已收到解除合同通知，根据法律规定合同，解除通知自送达对方之日起生效，羽人公司抗辩意见不影响合同解除的效力。
另查明，双方租赁合同约定的第二年度缴纳租金截止日为2015年6月20日、第三年度缴纳租金截止日为2016年6月20日。对于利息的计算，王福成、高粤杰系按第二年度缴纳租金截止日之次日即2015年6月21日起羽人公司不同时段拖欠租金数额为基数计算，第三年度则按缴纳租金截止日之次日即2016年6月21日起按全年度租金682,890元为基数计算。
原审法院认为：王福成、高粤杰与羽人公司双方签订《厂房租赁合同》，是双方真实意见表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，原审法院予以确认，双方理应遵守合同约定，履行各自合同义务。王福成、高粤杰依约将拥有合法产权的本案厂房交付羽人公司使用，羽人公司理应依约交纳租金等费用。根据本案证据材料，结合双方的争议焦点，原审法院综合评判如下：（一）关于王福成、高粤杰单方解除租赁合同行为是否具有法律效力的问题。首先，现有证据足以清楚证实羽人公司违反了合同约定的按时交纳租金的义务。虽然羽人公司有所抗辩，但其抗辩意见没有充分证据证实，也不能证实王福成、高粤杰存在违反合同义务的行为，原审法院对其抗辩意见不予采纳。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”王福成、高粤杰根据双方合同约定，于2016年10月1日向被告发出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，羽人公司当日即已签收。故，依照法律和双方合同约定，王福成、高粤杰此解除合同行为具有法律效力，原审法院予以确认，即双方租赁合同自2016年10月1日即已解除。
（二）对于拖欠租金和利息的计算问题。王福成、高粤杰计算羽人公司拖欠第二年度租金21.3万元，至2016年10月1日解除合同时拖欠第三年度租金为138449，故拖欠租金共计351449元，该数额计算清楚，并有证据印证，双方均无异议，原审法院予以确认。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从合同解除之次日即2016年10月2日起，因羽人公司占用厂房，王福成、高粤杰请求按双方合同约定租金标准，按实际占用天数计算经济损失合理，原审法院予以支持。
关于利息计算，王福成、高粤杰请求按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算合理，原审法院予以支持。对于具体计算数额，王福成、高粤杰按羽人公司第二年度交纳租金情况分段计算，并请求计算至实际付清之日止，该计算方法清楚正确，原审法院予以支持。但对第三年度拖欠租金利息的计算，王福成、高粤杰请求以全年度租金682,890元从应交纳租金截止日之次日即2016年6月21日起计算至实际付清之日止。现因双方租赁合同已于2016年10月1日解除，至解除合同之日所拖欠的租金实为138,449元，故第三年度所拖欠租金利息应以138,449元为基数，从2016年6月21日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决如下：一、羽人公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王福成、高粤杰支付截止2016年10月1日拖欠的租金人民币351,449元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从2015年6月21日起至2016年6月21日止，以663,000元为基数计算；从2016年6月22日起至2016年7月1日止，以513,000元为基数计算；从2016年7月2日起至2016年7月22日止，以463,000元为基数计算；从2016年7月23日起至2016年8月11日止，以413,000元为基数计算；从2016年8月12日起计至实际付清之日止，以213,000元为基数计算；从2016年6月21日起至实际付清之日止，以解除合同前第三年度拖欠租金数额138,442元为基数计算）；二、羽人公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将占用的珠海市金湾区三灶镇金湖路3号厂房腾退给王福成、高粤杰；三、羽人公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王福成、高粤杰支付占用厂房费用（从2016年10月2日起，按每日682,890元÷365=1,870.93元的标准计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币3773元、诉讼保全费3120元，由羽人公司负担。
本院二审期间，羽人公司提交了《大门制作安装合同》、《说明》、《情况说明》、（2014）珠金法民三初字第111号《民事判决书》、《通知》、《收条》等证据材料。王福成、高粤杰主张所有证据都不是新证据，故不同意进行质证。本院认为，羽人公司二审提交的证据均不是形成于原审判决之后，羽人公司亦未对原审为何未提交作出合理说明，王福成、高粤杰又不同意质证，故本院对该证据不予采纳。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人羽人公司上诉主张王福成、高粤杰未维修涉案租赁物大门及高压配电，被上诉人王福成、高粤杰未履行其应负的先履行合同义务，因而上诉人羽人公司未付租金，并不构成违约。为此，本院认为，首先，上诉人羽人公司对其主张在原审诉讼期间并未提交证据予以证明，二审期间，被上诉人王福成、高粤杰对羽人公司提交的相关证据又不同意质证，羽人公司亦未对原审为何未提交作出合理说明，因此，应由羽人公司承担举证不能的不利法律后果；其次，双方租赁合同并未约定维修涉案租赁物大门及高压配电是王福成、高粤杰应当先履行的合同义务。同时，交纳租金是作为承租人羽人公司的主要合同义务，即使王福成、高粤杰提供的租赁物有瑕疵，羽人公司可以依据合同约定主张相应的违约责任，而不应不交纳租金；最后，羽人公司在原审中并未主张退还10万元的保证金，原审法院未予处理，并无不当。
综上，上诉人羽人公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7546元，由珠海羽人农业航空有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年六月二十七日
书记员 苏婉婷