大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1747号原告宁娜。委托代理人卓宏茂，辽宁新华律师事务所律师。被告大连雅苑大酒店有限公司。法定代表人于长军，董事长。被告赤峰九赋经贸有限责任公司。法定代表人陈培明，执行董事。委托代理人艾明山。委托代理人于文杰，辽宁先河律师事务所律师。。原告宁娜与被告大连雅苑大酒店有限公司(以下简称雅苑大酒店)、赤峰九赋经贸有限责任公司（(以下简称赤峰九赋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宁娜及其委托代理人卓宏茂和被告赤峰九赋公司的委托代理人艾明山、于文杰到庭参加了诉讼，被告雅苑大酒店经本院合法传唤未到庭诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月27日，原告与被告雅苑大酒店签订租赁合同，约定原告承租其位于大连市西岗区五四路85-80号（7-12层）雅苑大酒店104间客房（改造后为112间）用于经营，年租金120万元，租赁期限为8年，另对其他权利义务进行了约定，合同签订后，原告投巨资对客房进行的装修改造，购置了电器、床上用品等客房用具，并按约定向被告雅苑公司交付了租金，履行了自己的义务。2010年11月，依赤峰市中级法院作出的裁定书，裁定将包括原告承租房屋在内的位于大连市西岗区五四路76-80号（7-15层）的房屋归被告赤峰九赋公司所有。同年12月份，原告即通过法院向被告赤峰九赋公司提出继续履行合同交付租金，遭该公司拒收。2011年2月14日，两被告擅自给客房部分停水、停电，致使原告所租赁的客房无法正常经营，据此被告雅苑大酒店已停止经营近2年至今未进行年检。原告多次与两被告协商继续履行合同事宜，但均未达成一致意见。由于共同被告的行为，致使原告无法实现合同目的，造成了巨大的经济损失。原告与被告雅苑大酒店履行合同期间，因为其欠交各种费用，原告为正常经营替该公司垫付了23万元费用，当时该公司承诺该笔费用抵付2011年至2012年的租金。由于2010年11月份，租赁物所有权发生了变动，被告雅苑大酒店已不是所有权人，无理由继续收取租金，并且该公司在租赁物转移交接前也没有按照双方合同约定履行出租义务，故无法抵付原告已经代其交纳的费用，该笔费用理应偿还给原告。现请求法院判令：1、解除原告与被告雅苑大酒店的租赁合同；2、判令二被告共同赔偿原告装修损失3240789.47元；3、判令被告雅苑大酒店偿还原告垫付费用23万元。被告雅苑大酒店未到庭亦未提供答辩意见。被告赤峰九赋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告要求法院判令解除其与被告雅苑大酒店的租赁合同的请求依法不能成立。根据合同法规定，解除合同必须履行通知义务，原告没有履行法定程序，向法院提出请求判令解除双方签订的租赁合同，没有法律依据。原告因拖欠雅苑大酒店租金，该酒店依据合同约定催缴租金，并要求在约定期限内不能补交租金就解除合同腾退房屋，原告既没有缴纳租金，也没有就雅苑大酒店提出的解除合同、腾退房屋的主张依法提起诉讼，根据相关法律规定，双方的合同早已经于2011年2月解除，现原告要求法院判令解除的请求不能成立。2、原告与被告雅苑大酒店签订的合同无效。原告在与被告雅苑大酒店签订房屋租赁合同前已于2004年1月起就被赤峰中级法院及我市、区多家法院依法查封，直至现在仍然有多家法院查封，2000年雅苑大酒店抵押给建行的抵押登记至今仍没有撤销，原告与雅苑大酒店在涉案房屋查封后签订租赁合同，违反了法律规定及法院公权力的强制限制，法院应当依法认定该合同无效。到目前为止，赤峰中院并没有把雅苑大酒店交付给赤峰九赋公司，赤峰九赋公司至今无法取得该酒店的物权和经营权。原告要求赤峰九赋公司赔偿其经济损失没有事实根据。赤峰九赋公司与原告无任何直接法律关系，原告无权对赤峰九赋公司提出任何主张。3、原告与被告雅苑大酒店终止履行合同是原告违约所致，表现为原告拒绝缴纳租金，原告自签订合同后，始终没有按约定缴纳租金，一年压一年，至2011年2月，欠缴租金220万；原告没有按合同第六条第4款的规定缴纳所租赁区域的水、电费等，供水、电部门依职权对其欠缴户进行了停水、停电的处罚，原告撤出该酒店完全是自身的违约所致。4、原告在没有任何事实根据的情况下，滥用诉权起诉被告赤峰九赋公司。被告赤峰九赋公司为参加诉讼多次往返大连，支出了差旅费、律师费，给该造成了经济损失，被告赤峰九赋公司保留追究原告应当依法赔偿的权利。经审理查明，2007年12月27日，原告与被告雅苑大酒店签订《客房租赁协议书》，被告雅苑大酒店为甲方，原告为乙方，协议约定：乙方租赁甲方位于大连市西岗区五四路80号大连雅苑大酒店中的七层至十二层共计104间客房经营，租赁期限为8年，自2008年3月1日至2016年2月29日止，其中2007年12月27日至2008年2月29日为免费租赁期，租金每年120万元，协议签订之日乙方给付甲方定金40万元，待双方交接之日，乙方一次性付清余款80万元，从第二年开始，以后每年的租金必须于每年2月10日前一次付清，否则甲方有权解除协议，收回房屋使用权，乙方应按照双方约定的日期及时交纳所租赁区域内的水费、电费、发票税金、客房倾倒生活垃圾费及派出所保安费，乙方可以对租赁区域进行装修。双方对违约责任约定为，协议期内如甲方中途无故解除协议或导致乙方无法经营，甲方退还乙方已交纳但未使用部分租赁费，并且赔偿乙方全部装修费，如乙方无故解除协议，则无权收回其投资部分及已交纳的租金。协议签订后，被告雅苑大酒店将约定房屋交付原告经营，原告对租赁客房为经营需要进行了装修，原告向该被告交付租金至2011年2月10日止的。2010年期间，原告替被告垫付水费、供暖热水开栓费等费用共计23万元，其中8万元被告承诺抵顶原告2011年度的租金。2010年12月，原告得知赤峰市中级人民法院做出执行裁定书，将包括原告承租房屋在内的位于大连市西岗区五四路76-80号7—15层房屋确认归被告赤峰九赋公司所有。原告因此未向被告雅苑大酒店预付下一年度的租金。诉讼期间，原告申请对其租赁的案涉房屋装修费用进行司法鉴定，本院委托大连市中级人民法院司法技术处送鉴，经该处委托，辽宁东正工程造价咨询事务所有限公司出具鉴定意见，原告案涉房屋装修造价为3240789.47元。另查，2010年11月，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院因申请执行人赤峰九赋经贸有限责任公司与被执行人大连雅苑大酒店有限公司之间的民事纠纷执行案件，作出（2005）赤法执字第50—8号执行裁定书，裁定：“自本裁定书生效之日起申请执行人赤峰九赋经贸有限责任公司即拥有位于大连市西岗区五四路76—80号7—15层房屋的所有权”。该房屋至今未交付被告赤峰九赋公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的客房租赁协议书、房租收据、执行裁定书、收据发票及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告雅苑大酒店签订《客房租赁协议书》是双方真实意思表示不违反法律规定合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。双方合同履行中，因案涉房屋产权经法院裁定归被告赤峰九赋公司所有，故原告以房屋产权人变更、被告雅苑大酒店无理由继续收取租金为由，拒绝向被告雅苑大酒店预付下一年度房屋租金，中止了合同履行。结合本案的情况分析，被告雅苑大酒店存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，原告中止履行合同的行为符合合同法不安抗辩权的成立要件，被告雅苑大酒店在原告中止履行合同后未提供适当担保以恢复合同履行，已构成违约，对此原告有权提出解除合同。现原告要求解除与被告雅苑大酒店之间的客房租赁合同，符合合同法定解除要件，本院予以支持。关于原告要求被告赤峰九赋公司与被告雅苑大酒店共同承担违约责任赔偿其损失的诉讼请求，根据合同相对性原则，本案合同关系人是原告与被告雅苑大酒店，其合同只能对合同双方产生拘束力，本案案涉房屋并未实际交付被告赤峰九赋公司，该被告不是案涉合同的相对人，不应承担合同义务，故原告要求被告赤峰九赋公司与被告雅苑大酒店共同承担违约责任赔偿其损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告雅苑大酒店对其违约应当承担相应责任，原告要求被告赔偿全部装修损失，考虑双方合同期限8年，原告装修按照八年期限折算，双方合同已履行三年，被告雅苑大酒店应当就合同未履行部分的装修损失赔偿原告。关于原告要求被告雅苑大酒店偿还垫付费用23万元，因该费用确系该被告要求原告垫付，原告该请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁娜与被告大连雅苑大酒店有限公司签订的《客房租赁协议》。二、被告大连雅苑大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宁娜装修折价款2025493.42元（计算方式：3240789.47元-3240789.47元÷8×3）。三、被告大连雅苑大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告宁娜垫付款项230000元。四、驳回原告宁娜要求被告赤峰九赋经贸有限责任公司赔偿装修损失的诉讼请求。如被告大连雅苑大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40740元（原告已预交）、公告费1300元、鉴定费30000元，合计72040元，由被告大连雅苑大酒店有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告宁娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年审 判 长  李 横人民陪审员  杨永平人民陪审员  史成琳二〇一六年八月十二日书 记 员  张新传