成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初7778号
原告：代富银，男，1972年3月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：张婕，四川文典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑巧，四川文典律师事务所律师。
原告:雷程利，男，1976年4月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：张婕，四川文典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑巧，四川文典律师事务所律师。
被告：成都市景茂成德置业有限公司，住所地成都市双流黄甲街道升平街176号。
法定代表人：熊正宽。
委托诉讼代理人：曹树国，公司员工。
第三人：成都易屋之家科技有限公司，住所地成都市武侯区长华路115号。
法定代表人:赵曼曼。
原告代富银、雷程利诉被告成都市景茂成德置业有限公司（以下简称景茂公司）、第三人成都易屋之家科技有限公司（以下简称易屋公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告代富银、雷程利及其委托诉讼代理人张婕，被告景茂公司的委托诉讼代理人曹树国到庭参加诉讼，第三人易屋公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代富银、雷程利向本院提出诉讼请求：判令被告成都市景茂成德置业有限公司返还原告预购诚意金20000元并赔偿原告经济损失234077元，共计254077元（大写：贰拾伍万肆仟零柒拾柒元整）。事实和理由：2016年7月11日，原告与第三人签订了《委托代理协议书》，约定第三人为原告提供购房优惠资格，当日，原告与被告签订了《商品房预选协议》约定原告向被告先支付20000元购房预选诚意金，签订正式合同的日期为被告正式对外公布的日期，并口头承诺原告签订正式合同的日期为一个月以后。当时原告就支付了20000元购房预选诚意金，一个月后原告电话询问被告，被告告知原告因房屋未解除抵押还不能签订正式合同。直至十个月后都未签订合同，时至今日，因2017年成都住房限购政策，原告失去了买房资格。原告遭受了经济上的巨大损失，特诉至法院，提出上述请求。
景茂公司辩称，原告失去购房资格是政府政策变化，原因不在被告，请求驳回诉请第一项。原告计算损失无任何依据，即使有损失也是间接损失，无法计算，原因也不是被告，请求驳回诉请第二项。
易屋公司未作陈述。
本院经审理查明：2016年7月11日，原告代富银、雷程利与第三人易屋公司签订了《委托代理协议书》，约定景茂公司为原告提供购房优惠资格。同日，原告代富银、雷程利与被告景茂公司签订了《商品房预选协议》，并向景茂公司支付20000元诚意金。《商品房预选协议》约定：代富银、雷程利有意购买景茂公司开发的位于成都市双流区西航港新街景茂雍水岸的房屋，面积92.12平方米，房屋总价624389元。第五条约定：“申请人凭本《商品房预选协议》在开发商通知签约时仅限购上述一套单位。成功签约后，申请人已交纳的诚意金自动转为所购房源的房款。”第七条约定：“如申请人未在开发商通知的签约日期当日前来办理签约手续，视为申请人自动放弃此套预选房源资格。自通知签约日期次日起，开发商有权处置此套预选房源，申请人所缴纳的诚意金无论最终认购与否均不予退还。”被告景茂公司未告知《商品房预选协议》签订时所涉房屋处于抵押状态，且被告景茂公司至今未通知原告签订《商品房买卖合同》。
认定上述事实有原、被告双方一致的陈述、原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房预选协议》、银行打款凭证、诚意金收据、《委托代理协议书》等证据在卷佐证。
本院认为，原告代富银、雷程利与被告景茂公司签订的《商品房预选协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十五条规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原被告双方签订的《商品房预选协议》是处于商品房买卖的订购阶段，且从《商品房预选协议》的内容看，未将《商品房买卖合同》应当明确的主要内容进行全面约定并记载，因此该《商品房预选协议》不应认定为《商品房买卖合同》。且由于双方未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，《商品房预选协议》签订后代富银、雷程利因本地购房相关政策原因丧失购房资格，导致《商品房买卖合同》客观上已不能签订，所涉房屋差价的损失不是《商品房预选协议》未履行造成的直接损失，据此对代富银、雷程利赔偿经济损失234077元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，所涉《商品房预选协议》第七条约定即使最终原告代富银、雷程利未认购该房屋，被告景茂公司均不予退还诚意金，双方约定的诚意金20000元的性质为定金。景茂公司与代富银、雷程利签订《商品房预选协议》时，未将协议所涉房屋进行抵押的情况如实告知，也未履行《商品房预选协议》之义务及时通知原告代富银、雷程利签订《商品房买卖合同》，应认定为景茂公司存在一定过错，因此对景茂公司应该适用定金罚则。本案中，原告代富银、雷程利在诉讼请求中明确要求景茂公司返还诚意金20000元的诉讼请求，未超越法律规定，本院予以支持。
综上所述，对代富银、雷程利要求返还20000元诚意金的诉讼请求本院予以支持；对代富银、雷程利提出的要求景茂公司赔偿经济损失234077元的诉讼请求本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都市景茂成德置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告代富银、雷程利诚意金20000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2556元，由被告成都市景茂成德置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐春龙
二〇一七年十月二十七日
书记员 黄雯雯