广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初2768号
原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人罗夏芬，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。
被告（反诉原告）周娴妮，女，汉族，1980年3月2日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人王万生，男，汉族，1969年9月30日出生，住址广东省深圳市福田区，系被告配偶。
上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，被告在法定期间提起反诉，经审查，本院受理反诉与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年6月24日对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人周青林、被告委托代理人王万生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经原告的居间服务，被告成功出售了位于深圳市××区××路蓝天绿都××主楼××房产，于2015年8月22日与买方郭裕、许欣欣签订了《二手房买卖合同》（编号192923）和资金托管协议（编号0180034），同时向原告出具了《佣金支付承诺书（卖方）》，约定被告应于就该物业签订《深圳市二手房买卖合同》即递件过户之前向原告支付佣金4万元。被告在买卖合同履行至交楼时，拒绝交付配合办理水电气过户，占有房屋直至新业主郭裕、许欣欣夫妻通知物业切断水电，方迫使被告搬离该物业，原告已艰辛地完成该物业居间工作。经原告业务员多次催告，被告均以各种理由拒付佣金。在交易过程中，原告为买卖双方交易物业提供了积极的居间服务，而被告违反合同约定，拒绝支付佣金，应承担相应的法律责任。据此，请求判令：1、被告向原告支付拖欠佣金4万元及迟延给付利息从2015年10月29日起暂计6个月870元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请的利息按中国人民银行同期贷款利率从递件过户次日即2015年10月29日起计算至判决生效之日止。庭审时，原告将诉请的佣金金额变更为36000元，利息的计算基数亦随之变更为36000元。
被告口头答辩称，答辩意见与反诉状陈述内容（如下）一致。
被告反诉称，一、依据深价[1999]147号深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的补充通知（发布日期1999年9月14日）的规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%，由买卖双方各自承担一半。但是由于被告是实收，依据双方签订的二手房买卖合同第八条约定，佣金等由买家支付，被告是卖家，不支付任何买卖房屋的费用，包括契税，营业税，交易税等等（我们放盘的时候跟包括Q房网、中大地产、中正地产、恒正地产、深房联、家家顺和链家地产都是讲好的实收）。二、佣金承诺书的出具情况是：是签订合同当天晚上夹在合同里叫被告签的，要不就是第二天在公证处夹在许多公证文件里叫被告签的，后来在过户的前一天，原告强迫被告给他们佣金，被告不愿意，但是房子已经公证了给原告卖，卖房款也被原告控制着，原告就要求被告签一份《延迟支付佣金承诺书》，而且后来收到了36000元的催款函，这份承诺书存在着欺诈行为。三、原告的业务员张俊在2015年10月12日来被告家里，说需要被告的身份证过户，被告问要几天，业务员回答说三天。后来他们拿了被告的身份证去建设银行碧波支行贷了50万元出来，建行的短信于2015年10月20日发给了被告丈夫，张俊到10月28日才把身份证还给被告，也不知道他们拿了我们身份证去了几家银行贷款，也不知道还款了没有，去找他要身份证，交涉了几次，原告的老板说好了两个月我们可以拿到卖楼款，但是由于他们不出任何钱，拿了被告身份证去贷款赎楼、过户、抵押、贷款，放款给被告，前后花了四个月，当中我们又供楼了两个月，致使被告9月13日买的莲丰雅苑的军产房的房款，没有办法在人家规定的时间交钱，人家取消了被告预定的房屋，差点没收了被告的定金10万元，被告于2016年2月21日才在莲花派出所的调解下才拿回了被告交给他们的购房首期款55万元。四、二手房买卖合同的第九条约定：“卖方应当于收到全部楼款贰月内将该物业交付予买方”，被告在签合同之前说了好几次，放盘价格是170万元，之所以优惠5万元，以165万元价格出售，是要在合同里写上可以给我们住两个月，等被告拿到了卖房款后才能去买房子，需要两个月住，当时原告老板说没有问题，但是到了过户的时候，每天很多电话来叫被告搬，他们说上面写的是“贰日”。后来被告报了警，但是写这个字的原告老板以在外面出差为由，不肯来派出所解释，到了12月底建设银行放尾款给被告，买家和原告拿了房产证去管理处停了房屋的水电煤气；报警后，警官说：合同写的字，一方说是“月”，一方说是“日”，有什么纠纷可以去法院解决。被告只好搬出来把楼交给买家，因为被告三个孩子的生活需要水电。综上，依据合同法第五十二条、民法通则第五十八条，请求判决佣金承诺书无效，原告返还被告两个月房租损失。据此，反诉请求判令：原告返还被告两个月房租损失8000元。
原告口头答辩称，1、根据粤发改价格（2014）542号文件，从2014年8月29日起，放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，经纪服务收费标准由委托人、受托人双方确定，该通知下达之前，有关规定与通知相抵触的，以该通知为准。在本案中，被告承诺支付给原告4万元佣金，是双方协商结果，符合法律规定，且本次交易已经完成交楼，原告已经充分完全完成了居间义务，收取4万元佣金，合情合理。关于二手房买卖合同第八条的约定，是买卖合同关系里就合同履行产生的税费约定，并不包括居间关系里的佣金，此份买卖合同并未加盖我方公章，不涉及我方的权利义务。2、佣金支付承诺书真实合法有效，被告作为完全民事行为能力人，理应对自己的行为承担相应法律责任。3、原告的居间服务，完全符合深圳市二手房买卖交易流程，被告反诉中所称去建设银行贷款50万元的性质，是担保赎楼款，是担保公司赎楼的流程。4、二手房买卖合同第九条的约定，是买卖双方协商一致填写的，交楼时间为收到全部楼款两日内，该日期符合交易惯例，且从常理来看，产权已作变更，买方不可能将房屋继续免费赠送卖家使用居住。
经审理查明，2015年8月22日，在原告的居间下，被告（卖方）与案外人郭裕（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将位于深圳市福田区梅林路与皇岗路交界西南的蓝天绿都家园主楼3888号房产（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价165万元；除定金外，付款方式为银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年10月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款45万元支付至资金监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款资料。关于卖方的交楼时间，合同第九条作出了约定，其中交楼时间为手写体填空，原告主张手写体内容为“收到全部楼款贰日内（交楼押金除外）”，被告主张手写体内容为“收到全部楼款贰月内（交楼押金除外）”；对于双方争议的手写体中“贰”字之后是“日”还是“月”，无法辨别确定。
合同签订后，买方向被告支付了定金5万元。2015年9月22日，买卖双方办理首期款监管。
2015年10月29日，买卖双方办理递件过户手续。
2015年11月4日，涉案房产完成产权转移登记。
2015年11月16日，被告收到全部购房款。
2015年11月30日，被告将涉案房产交付给买方。
另查，上述房屋买卖合同签订后，被告向原告出具了一份《佣金支付承诺书（卖方）》，载明：被告与郭裕于2015年8月22日就涉案房产签订了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为165万元，现被告承诺，基于原告在促成被告与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，被告自愿于涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金4万元。
2015年10月29日，被告出具《延迟佣金支付承诺书》，载明：基于原告促成了上述房屋买卖合同，佣金36000元应在签署《深圳市二手房买卖合同》递件过户前向原告支付，现因本人原因，现与原告协商并承诺于收到银行尾款3日内支付给原告。
2015年11月19日，原告向被告发出《履约催告函》，载明：被告委托原告出售涉案房产，于2015年8月22日与买方郭裕/许欣欣签署《二手房买卖合同》，根据合同第九条及《延迟佣金支付承诺书》的约定，“卖方应于收到全部楼款贰日内将该物业交付予买方”，并在收到银行尾款3日内支付原告佣金36000元，被告已于2015年11月12日收到银行尾款，于2015年11月16日收到了全部楼款，但被告仍未履行合同约定相关义务，构成违约，据此催告被告于收函之日起3日内办理相关事项。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。原告促成被告与案外人签订涉案房产买卖合同，被告应向原告支付佣金作为原告提供居间服务的报酬。
关于被告签字确认的《佣金支付承诺书（卖方）》和《延迟佣金支付承诺书》的效力问题，在没有证据证明被告出具上述承诺书的行为存在受欺诈胁迫、重大误解等有违真实意思的情形或存在违反法律和行政法规强制性规定、损害他人利益的情形的情况下，应认定为合法有效。
关于被告应支付的佣金金额，虽然被告承诺的佣金金额为36000元，但原告作为居间方，在促成买卖双方签订房屋买卖合同时，对于交楼时间的约定因记载不清而导致交易双方发生争议，致使被告在超出心理预期的情况下搬离房产，原告对此存在一定过错，即原告提供的居间服务存在一定瑕疵，考虑到佣金是居间服务的对价以及房屋交易实际情况，本院酌情将被告应支付的佣金金额调整至2万元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的迟延给付利息，如前所述，因交楼日期的确定问题致使各方产生争议，被告对于佣金支付亦因此而持有异议，原告对于佣金未按时支付存有一定过错，因此，原告要求被告支付佣金的迟延支付利息，依据不足，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿两个月租金损失的请求，首先，合同对于交楼时间的约定记载不清，被告作为合同签订方对于合同内容应负有一定的注意和审查义务，但被告在未能核实清楚合同内容的情况下即签字确认，亦存有一定过错，对于因交楼时间约定不清而导致的超出心理预期的时间提前搬离房产，由此可能产生的租金损失，被告应自行承担，且原告已通过本院酌减佣金金额的方式承担了一部分责任，被告再行要求原告赔偿租金损失，缺乏依据，亦有违公平原则；其次，被告没有提交证据证明其实际发生了租金损失，对此应承担举证不能的法律后果。因此，对被告要求原告承担租金损失的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周娴妮应于本判决生效之日起10日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金2万元；
二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其它本诉请求；
三、驳回被告周娴妮的反诉请求。
本诉案件受理费822元（已由原告预交），由原告负担420元，被告负担402元。反诉案件受理费50元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。