湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第630号
上诉人（原审原告，反诉被告）湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路118号。
法定代表人王志平，该公司总经理。
委托代理人马建凌（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312200810423558。
被上诉人（原审被告，反诉原告）湖南省邮政公司怀化市分公司，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路118号。
负责人许名军，该分公司总经理。
委托代理人张建国（特别授权），系湖南省邮政公司怀化市分公司综合办公室副主任。
委托代理人崔小龙，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312199810176486。
上诉人湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司（以下简称佳惠华盛堂）因与被上诉人湖南省邮政公司怀化分公司（以下简称怀化邮政）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人佳惠华盛堂委托代理人马建凌、被上诉人怀化邮政委托代理人张建国、崔小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，佳惠华盛堂于2008年1月2日成立，怀化邮政原企业注册名称为怀化市邮政局，2014年2月19日登记为现名。
2003年6月20日，怀化鸿宇物业管理有限公司与怀化市邮政局签订《邮政综合大楼租赁协议》，约定将位于怀化市鹤城区人民南路118号的怀化市邮政综合大楼第一至三层大部分场地和设施设备交怀化鸿宇物业管理有限公司租赁经营，租赁期限自2003年6月20日起至2013年6月20日止。2003年6月24日，湖南佳惠百货有限责任公司与怀化鸿宇物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》，约定将邮政综合大楼第一至三层裙楼室内场地及其设施设备出租给湖南佳惠百货有限责任公司，租赁期限自2003年6月24日至2013年6月23日止；第9-10年房屋年租金2000000元，设施设备年租金1300000元；租金按月结算，承租方在当月的25日前缴纳下一个月的租金；如延迟支付租金，承租方每日按所欠租金的0.5‰向出租方支付滞纳金；如未履行《房屋租赁合同》所约定的双方应履行的义务，由未履行合同义务的一方向合同的另一方支付违约金400000元；如未履行《设施设备租赁合同》所约定的双方应履行的义务，由未履行合同义务的一方向合同的另一方支付违约金200000元；如欲续签合同的，合同一方应在合同期满前三个月向合同另一方表示书面续签之意，合同另一方应在收到书面续签通知之日起10日内作出书面答复，超出时间的均为不续签意思之表示。租赁期间，怀化市邮政局于2003年7月10日同意湖南佳惠百货有限责任公司将部分场地转租给长沙肯德基有限公司，租期为10年零2月。
湖南佳惠百货有限责任公司与怀化鸿宇物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》约定的租赁期限到期后，怀化市邮政局又与佳惠华盛堂（授权谭振雨）在2013年6月24日签订《补充协议》，明确了怀化鸿宇物业管理有限公司与湖南佳惠百货有限责任公司签订的租赁合同的权利义务，在租赁期间分别转移给怀化市邮政局及佳惠华盛堂，并约定将租赁期限延长三个月，即自2003年6月24日起至2013年9月23日止，延长期内租金按每月383500元支付，租金支付方式按原合同约定；其他有关房屋租赁的权利义务、合同解除、免责、违约责任及其他事项按湖南佳惠百货有限责任公司与怀化鸿宇物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》执行。
在《补充协议》约定的租赁期限即将届满前，佳惠华盛堂向怀化市邮政局表达了继续租赁的意愿。但怀化市邮政局根据湖南省邮政公司的要求，将邮政综合大楼第一至三层裙楼物业的10年租赁使用权委托湖南中科拍卖有限公司进行拍卖。拍卖公告自2013年9月30日至2013年10月11日，在《边城晚报》、《怀化日报》、《潇湘晨报》上进行了多次刊登，告知：拍卖时间为2013年10月11日上午10时28分；参与竞买的企业于2013年10月10日下午4时前将保证金200万元汇入拍卖公司账号并办理竞买手续等事宜。佳惠华盛堂并在拍卖前获取了湖南中科拍卖有限公司载有本次拍卖的标的、时间、竞买保证金、拍卖佣金等内容的竞买合同、拍卖竞买须知及拍卖特别说明等材料，但佳惠华盛堂认为拍卖特别说明有对佳惠华盛堂的歧视性条款，从而拒绝参加竞拍。2013年10月11日，通过公开竞标，怀化市悦丽尚城贸易公司以年租金540万元的价格竞得怀化市邮政局邮政综合大楼10年租赁使用权。怀化市邮政局于2013年10月15日向佳惠华盛堂送达告知函，要求被告清场，清场期内的租金按双方原《补充协议》执行，并要求其在2013年12月10日前退出租赁场地，将租赁场地及租赁场地内的设施设备按原状退还给怀化市邮政局。但佳惠华盛堂未搬出。怀化市邮政局又分别于2013年11月、2014年1月向佳惠华盛堂发出告知函、律师函要求其限期退出租赁场地并交纳清场期内的租金，但佳惠华盛堂仍未退场并拒付租金。双方形成纠纷。
原审法院认为，怀化市邮政局与佳惠华盛堂在2013年6月24日签订《补充协议》，明确了怀化鸿宇物业管理有限公司与湖南佳惠百货有限责任公司签订的原租赁合同的权利义务，在租赁期间分别转移给怀化市邮政局及佳惠华盛堂。《补充协议》并不违反法律法规强制性规定，也未侵害他人权益，合法有效，双方均应遵照履行。出租人并非限于所有权人，佳惠华盛堂对怀化邮政的出租权提出质疑，并无法律依据。双方在2013年6月24日《补充协议》明确约定租赁期限至2013年9月23日止，租金按每月383500元支付，违约责任及其他事项按内容按湖南佳惠百货有限责任公司与怀化鸿宇物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》执行。而双方未在租赁期限届满后续签合同，故佳惠华盛堂理应搬出租赁的场地，并将租赁的场地及设施设备退还给怀化邮政。佳惠华盛堂未能按约定腾退租赁物则应承担违约责任。佳惠华盛堂在腾退期间对租赁物仍实际占有及使用，必然造成出租人损失，应参照《补充协议》的租金约定按12783.3元／日计算，向怀化邮政支付占用费。合同当事人对守约方的赔偿应以填平补偿为原则，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，怀化邮政要求佳惠华盛堂按所欠租金额以每日0.5‰支付的逾期滞纳金，即具有违约金性质，不仅已足以弥补其损失，而且体现了一定的惩罚性，故对于另行再要求支付违约金的主张，本院不予支持。
本案争议的焦点在于怀化邮政是否应承担缔约过失责任。缔约过失责任应产生在当事人订立合同过程中。就本案而言，怀化邮政承担缔约过失责任的前提是，其已明确向佳惠华盛堂发出同意续签合同的意思表示，有了该意思表示才存在合同磋商过程中的过错。但佳惠华盛堂并未就此提供充分证据证明。而根据双方约定“怀化邮政向佳惠华盛堂发出同意续签合同后的合同一方应在合同期满前三个月向合同另一方表示书面续签之意，合同另一方应在收到书面续签通知之日起10日内作出书面答复，超出时间的均为不续签意思之表示。”佳惠华盛堂未能提供具有较强证明力的怀化邮政出具的相关书面答复或口头答复，且该答复表达的应当是同意进行具体商谈续签之意。因此佳惠华盛堂在怀化邮政没有表达续签租赁合同意思表示的情况下，而向怀化邮政主张缔约过失责任并无法律及事实依据。至于佳惠华盛堂称在怀化市邮政局邮政综合大楼10年租赁使用权拍卖过程中，拍卖规则对佳惠华盛堂设置了歧视性条款。本院认为，拍卖公司接受拍卖委托后，自行制定规则组织拍卖符合规定，即使佳惠华盛堂所称的歧视性条款存在，也不能证明是怀化邮政授意湖南中科拍卖有限公司制定该特定条款，其主张的事实并无依据。况且双方也并未在原合同中约定佳惠华盛堂享有优先承租权，即使怀化邮政明确表示不再与佳惠华盛堂续签合同，也并未侵害佳惠华盛堂的合法权益。
一审法院认为怀化邮政并无缔约过失责任，故佳惠华盛堂为证明其所受损失而提交证据五（专柜经营合同书）、六（佳惠华盛堂专柜装修费用明细表）、七（劳动合同书），以及怀鹤价民评认意字（2014）22号价格认证意见书、怀化市鹤城价格认证中心对补充认证申请的答复，均与本案缺乏关联性，本院不予采信。另，对反诉被告佳惠华盛堂要求追加怀化鸿宇物业管理有限公司和湖南佳惠百货有限责任公司为本案的第三人的申请，一审法院另行作出裁定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、反诉被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司于本判决生效之日起60日内将位于怀化市鹤城区人民南路118号的怀化市邮政局综合大楼第一层至第三层（含四层部分面积）裙楼室内场地及其设施设备腾退给反诉原告湖南省邮政公司怀化市分公司；二、反诉被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司按12783.3元／日计算，向反诉原告湖南省邮政公司怀化市分公司支付自2013年9月24日起至将上述场地及其设施设备腾退之日止的占用费；反诉被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司并按所欠占用费以每日0.5‰向反诉原告湖南省邮政公司怀化市分公司支付滞纳金；三、驳回反诉原告湖南省邮政公司怀化市分公司的其他反诉请求；四、驳回原告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30000元，由原告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司承担；反诉案件受理费24672元，由反诉原告湖南省邮政公司怀化市分公司承担4300元，由反诉被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司承担承担20372元。
宣判后，佳惠华盛堂不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，遗漏本案必要诉讼当事人。租赁合同系佳惠百货公司与宏宇公司所签，没有证据表明上诉人与被上诉人承接了原租赁合同的签约主体的权利义务，应当追加佳惠百货公司与宏宇物业公司为本案第三人；被上诉人应向法庭提供其系租赁物权利人的权利凭证。二、被上诉人应对上诉人承担缔约过失责任。被上诉人多次表示愿意将综合楼交由上诉人续租，致使上诉人为此与联营商、员工均续签了合同，并投资广告宣传，重新装修等。被上诉人应当承担缔约过失责任，并赔偿上诉人经济损失。三、怀鹤价民评认意字（2014）22号价格认证意见书与本案存在关联性，人民法院应支持上诉人的补充认证申请。一审法院未予准许为未审先决，导致一审判决缺乏应有的公平、公正。请求二审法院将本案发回重审或依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人怀化邮政当庭答辩称：一、双方争议的补充协议涉及的是佳惠华盛堂和怀化邮政，与佳惠百货公司和宏宇物业公司没有关系。二、上诉人与被上诉人之间从来就没有就续租达成任何一致意见，没有缔约过失责任。三、怀鹤价民评认意字（2014）22号价格认证意见书和本案没有任何关系。一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，处理恰当，请求法院维持原判。
二审庭审中，被上诉人怀化邮政提交了两份新证据：1、湖南省邮政公司怀化市分公司的土地使用权证和修建邮政大楼的建筑施工许可证，证明本案租赁物邮政大楼的物权属于怀化邮政。2、佳惠华盛堂于2013年8月8日提交给怀化邮政的《关于邮政局公开招投标事宜的建议》，说明《补充协议》履行期间怀化邮政已经将邮政大楼租赁权必须经过公开招标的情况告知了佳惠华盛堂，怀化邮政已尽到了告知义务，不存在缔约过失。上诉人质证称：不属于新证据，不发表质证意见。本院认证，该两组证据为书证，被上诉人均当庭提供了原件，上诉人对原件的真实性没有异议，书证以其反映的内容证明与本案相关的事实，对该两组证据，本院予以采信。
上诉人对一审认定以下事实有异议：一、“在《补充协议》约定的租赁期限即将届满前，佳惠华盛堂向怀化市邮政局表达了继续租赁的意愿。但怀化市邮政局根据湖南省邮政公司的要求，将邮政综合大楼第一至三层裙楼物业的10年租赁使用权委托湖南中科拍卖有限公司进行拍卖”，认为真实情况是上诉人表达了续租的意愿，怀化邮政也认可了，愿意将租赁物继续交上诉人公司使用。二、在拍卖的过程中，被上诉人并没有和上诉人联系，只是和佳惠百货公司进行了联系。被上诉人对上诉人的异议表示不予认可，称：实际上在合同期限届满时，上诉人向被上诉人提出了续租的意愿，双方签订了租期3个月的补充协议；佳惠华盛堂是佳惠百货公司的子公司，拍卖租赁使用权上诉人是知情的。被上诉人对一审认定的事实没有异议。
本院认为，上诉人对一审认定的部分事实提出的异议，因无相关证据予以证实，不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。
针对上诉人的上诉，本院分别论述如下：
1、关于本案是否遗漏必要的诉讼当事人的问题。本院认为，该上诉理由不能成立。本案双方当事人于2013年6月24日签订的《补充协议》明确说明：“在合同租赁期内，因怀化鸿宇物业管理有限公司被设立人怀化市邮政局注销，湖南佳惠百货有限责任公司更名为湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司，双方原签租赁合同的权利义务分别转移给怀化市邮政局及湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司”。上诉人与被上诉人作为合同的双方当事人在补充协议上签名并盖章。因此，补充租赁合同的当事人即本案的双方当事人。另外，补充合同到期后，上诉人佳惠华盛堂与被上诉人怀化邮政之间的合同关系已经终止。上诉人佳惠华盛堂起诉被上诉人怀化邮政的理由系缔约过失责任，说明二者还在合同磋商过程中，而磋商合同的正是本案的双方当事人，与他人无涉。被上诉人怀化邮政反诉理由系其多次书面通知上诉人佳惠华盛堂腾退房屋，上诉人未能腾退房屋，双方就此导致纠纷，本院认为，该纠纷系补充合同双方当事人履行不当引起，合同相对方仍为本案当事人，亦与他人无涉。
2、关于被上诉人是否应当承担缔约过失责任的问题。本院认为，该上诉理由亦不能成立。《补充协议》约定的租赁期限为三个月，2013年9月23日到期。而在此之前，怀化邮政已告知上诉人，该场地继续租赁需经公开拍卖之事，有怀化邮政提供的佳惠华盛堂于2013年8月8日给怀化邮政的函为证。上诉人主张被上诉人已认可续租之事并要求被上诉人怀化邮政承担缔约过失责任无证据证明怀化邮政违反诚实信用原则，因此，不能支持。
3、关于一审法院应否支持上诉人的补充认证申请的问题。上诉人佳惠华盛堂在一审审理过程中申请对承租的邮政综合大楼室内装饰装修进行价格认证，一审法院予以准许。本院认为，一审法院已充分尊重和保障了上诉人的举证权利。价格认证系上诉人主张缔约过失责任的损害后果的证据，法院是否采信该证据并支持上诉人的诉讼请求，应当建立在被上诉人怀化邮政违反了先合同义务的基础之上。一审法院在审理该案的过程中，通过对全案证据的审查，认为上诉人佳惠华盛堂未能提供较有力的证据证明被上诉人怀化邮政违反先合同义务，在此情形下，一方面为保障双方当事人的合法权益，另一方面为防止一方当事人滥用诉权，一审法院对上诉人补充认证申请不予支持是正确的。
综上所述，上诉人上诉理由不充分，不能支持；一审认定事实清楚，处理恰当，应当维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25186元，由佳惠华盛堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 周永连
审 判 员 欧晓林
二〇一四年十二月五日
代理书记员 王 维