江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初564号
原告：江苏金诚物业服务有限公司，组织机构代码78339995-0，住所地：江苏省东台市金地金诚花园金金诚厦501-502室。
法定代表人：黄小旋，该公司董事长。
委托代理人：常建，男，汉族。
委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
被告：刘小兴，男，汉族。
原告江苏金诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“金诚物业公司”）与被告刘小兴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月16日立案受理后，依法由代理审判员汤晓青适用小额诉讼程序，于2016年2月3日公开开庭进行审理。原告金诚物业公司的委托代理人常建、陈超，被告刘小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金诚物业公司诉称：原告受东台市城东高新技术投资发展有限公司和东台市保障性住房建设投资有限公司的委托，对东台市人才公寓实施物业管理服务。按照合同约定，物业服务费按年预交。被告人才公寓，X号楼XXX室面积138.53平方米（自行车车位面积8.29平方米），2014.8-2015.7的物业服务费1812元（138.53㎡＊1.09元／月／㎡＊12个月）、2015.8-2016.7的物业服务费1812元应分别于2014年7月31日前及2015年7月31日前预先缴纳，被告未主动缴纳，我公司多次催缴，被告拒缴。截止2015年11月30日止，应付滞纳金551.7元。为此诉讼请求判令被告给付物业服务费3624元并支付违约金551.7元、公共水电费400元，合计4575.7元。
被告刘小兴辩称：1、物业费交是可以交，但是按照1.09元的标准收太高，就应该提供1.09元的标准；2、物业用房没有达到千分之三的标准，千分之三是住建部规定的标准；3、活动场所没有，业主的体育设施是在2015年才有的，之前没有；4、楼牌号也是在2015年下半年才有的，之前有人来找，都找不到；5、消防管道现在还没有；6、小区的门口的用房现在作为厨房，严重影响业主的生活，是后来搭建的，不是原来就有的；7、2014-2015年在小区围墙有违法的广告牌，其收入应该记入我们公共的收入。
经审理查明：2012年9月20日，原告金诚物业公司（乙方）与东台市城东高新技术投资发展有限公司、东台市保障性住房建设投资有限公司（甲方）签订一份《人才公寓前期物业服务合同》，约定甲方委托原告对人才公寓实行物业服务。合同约定物业管理公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积［含车库（位）、阁楼、夹层］缴纳，标准1.09元／月／㎡。公共水电费由业主或使用人按每户200元预交，当余额不足百分之三十时应当续交。并约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的3‰向乙方支付违约金。合同期限自2013年3月1日（或甲乙双方办理交接手续之日）起至本小区业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同生效之日止。
被告刘小兴系人才公寓2号楼601室业主，该房屋建筑面积138.53㎡（其中自行车车位面积8.29㎡）。2013年8月15日，原告金诚物业公司（甲方）与被告刘小兴（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定住宅、车位物业服务费为1.09元／月／㎡。每年预交一次，具体缴费时间为每个物业服务年度的前一个月。公用电如路灯、楼道灯、智能监控等和绿化用水及维修耗材等按户分摊按供电水公司的收费标准执行。以上费用由物业公司按期代收代支，业主在入伙时预交200元，当余额不足百分之三十时应当续交。乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五交纳滞纳金。至本案诉讼时止，人才公寓未成立业主委员会。
2015年10月15日，原告金诚物业公司向被告刘小兴发出《物业服务费催缴通知单》，敦促被告刘小兴履行缴纳物业服务费义务。
另查明，根据金诚物业公司于2016年1月19日的公示，截止2016年1月5日，被告的公共用电账户分摊余额为负值-182元。
上述事实，有原告金诚物业公司提供的营业执照、《人才公寓前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、催交物业费服务费的通知、双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，至本案诉讼时止，人才公寓小区尚未成立业主委员会，以及由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，故原告金诚物业公司与东台市城东高新技术投资发展有限公司、东台市保障性住房建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务合同》均合法有效，对原、被告具有法律约束力。
被告刘小兴作为人才公寓的业主，应当按照合同约定的履行缴纳物业服务费的义务。被告未缴纳2014.8-2015.7年度的物业服务费并预缴2015.8-2016.7年度的物业服务费，经原告书面催告后，被告在合理期限内仍未交纳物业费。被告的公共水电费账户余额为负值，物业服务合同约定公共水电费由业主或使用人按每户200元预交，当余额不足百分之三十时应当续交。原告要求被告缴纳物业服务费3624元【138.53㎡＊1.09元＊／（月＊m2）＊12月＊2年】、公共水电费400元【200元＊2年】的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩称意见作为自己拒绝缴纳物业管理费的理由无事实和法律依据，依法亦不予采纳。
关于原告主张的违约金的问题。《人才公寓前期物业服务合同》第三十条约定“未能按时足额缴纳物业服务费用的，每日按应交物业服务费的千分之三向乙方支付违约金。”《前期物业服务合同》第八条违约责任第（四）款规定“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收万分之五的滞纳金。”物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付滞纳金，应当视为违约金。当事人约定的滞纳金数额超过延迟支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。延迟支付物业费造成的原告的实际损失为银行贷款贷款利息损失。故原告主张的违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算为宜。原告主张计算违约金的截止日期为2015年11月30日，2014.8-2015.7年度的违约金为168元，2015.8-2016.7年度的违约金为36元，合计204元。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《江苏省物业管理条例》第四十九条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告刘小兴于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告江苏金诚物业服务有限公司自2014年8月1日起至2016年7月31日止的物业服务费3624元、公共水电费400元以及违约金204元。
二、驳回原告江苏金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘小兴负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 汤晓青
二〇一六年三月十四日
书 记 员 赵小慧
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《江苏省物业管理条例》
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行
政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅
度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应
的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每
三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释（2015）5号
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。