浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙衢民终字第641号
上诉人（原审原告）：蔡某某。
上诉人（原审原告）：任某某。
两上诉人委托代理人：丰某某。
上诉人（原审被告）：胡甲。
委托代理人：柯甲。
委托代理人：徐某。
上诉人（原审被告）：金甲。
委托代理人：胡丁。
被上诉人（原审被告）：胡乙。
被上诉人（原审被告）：胡丙。
委托代理人：胡庚。
被上诉人（原审被告）：胡丁。
被上诉人（原审被告）：胡戊。
被上诉人（原审被告）：胡己。
被上诉人（原审被告）：胡庚。
被上诉人（原审被告）：胡辛。
委托代理人：胡己。
被上诉人（原审原告）：楼某某。
被上诉人（原审原告）：胡壬。
被上诉人（原审被告）：金某。委托代理人：胡丁。
上诉人蔡某某、任某某、胡甲、金甲为与被上诉人胡丙
、胡丁、胡戊、胡己、胡乙、胡庚、胡辛、金某、楼某某、胡
壬房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院
（2009）衢柯乙字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院
依法组成合议庭，于2010年5月7日、7月6日公开开庭审理了本
案。上诉人蔡某某、任某某的委托代理人丰某某，上诉人胡甲
的委托代理人柯甲、徐某，被上诉人胡乙、胡庚、胡丁、胡己
到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会会讨论决定，现已审理
终结。
原审法院认定：胡癸（2005年4月27日去世）与周某某（
1998年9月4日去世）婚生10个子女，即胡子（2005年11月15日
去世，系胡丑之父，楼某某之夫）、胡寅（2004年10月3日去
世，系金乙母，金甲之妻）及胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己
、胡甲、胡庚、胡辛。位于衢州市××城区××小区××单×
×室（现为衢州市柯城区兴华东区9幢5单元201室）的房屋系
胡癸及其妻子周某某所有。2003年2月，胡癸通过柯城区欣兴
房地产事务所将该房屋上市挂牌交易。2003年6月，蔡某某与
胡癸、胡丁通过柯城区欣兴房地产事务所签订房屋买卖协议，
约定房屋价格为129000元，于6月10日首付房款50000元，7月3
1日付清剩余房款，过户费用由蔡某某承担，合同经公证处公
证生效。蔡某某向衢州市柯城区欣兴房地产事务所支付了2000
元的办证费用。2003年6月，胡子收取蔡某某首付房款50000元
和热水器款1500元。6月19日，蔡某某取得该房屋国有土地使用证。在办理房产过户时，蔡某某被告知应征得房屋所有共有
人同意后方可转让。从6月30日起，双方在原有协议的基础上
增加“如卖方不卖，需付对方违约金50000元；如买方不买，
需付对方违约金50000元”的违约条款。胡子、胡丁、胡己、
胡甲、胡辛陆续在协议上签字，胡己受胡丙、胡戊委托签字，
金甲代胡寅签字，杨某玉代胡庚签字，胡乙曾有过同意卖房的
意思表示，但最终表示异议，未在协议上签字。衢州市衢江区
公证处也因胡乙未签字而未办理房屋买卖公证。7月29日，胡
子将房屋钥匙交给蔡某某，蔡某某将剩余房款79000元交衢州
市衢江区公证处办理提存公证。8月初，蔡某某、任某某搬进
该房屋。2004年初，胡乙要求蔡某某、任某某搬出该房屋，蔡
某某、任某某未予理睬。2005年4月25日，蔡某某诉至柯城法
院，要求确认房屋买卖协议的效力，提供办理过户手续的资料
并办理过户手续。2005年8月，柯城法院作出（2005）柯乙字
第841号民事判决，认定协议无效，判决驳回蔡某某的诉讼请
求。蔡某某不服，提起上诉，在二审过程中撤回上诉。2005年
10月8日，胡乙向柯城法院提起诉讼，要求蔡某某、任某某返
还房屋及房屋产权证、契证、契税证并赔偿侵占损失（从2003
年8月10日起至返还上述房屋之日期间，每月按600元计付）。
案件审理过程中，法院依法追加了胡丙、胡丁、胡戊、胡己、
胡甲、胡庚、胡辛、楼某某、胡丑、金某、金甲作为原告参加
诉讼。2007年6月18日，法院作出（2005）柯乙字第1923号民
事判决，判决蔡某某、任某某于判决生效后一个月内将房屋及
房屋产权证返还胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛、楼某某、胡丑、金某、金甲，驳回胡乙、胡丙、胡丁
、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛、楼某某、胡丑、金某、金
甲的其他诉讼请求。2008年4月7日，法院向蔡某某、任某某发
出限期执行通知书，要求在5月6日前履行（2005）柯乙字第19
23号民事判决确定的义务。2009年5月6日，蔡某某、任某某向
原审法院提起诉讼，请求判令胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己
、胡甲、胡庚、胡辛、楼某某、胡丑、金某、金甲返还购房款
50000元和热水器款1500元，赔偿房屋增值差价131000元（以
司法评估价与原价的差额为准），赔偿中介办证费2050元、诉
讼费执行费损失10775元、律师费3200元、水电表改装费750元
。
原审法院认为：法院生效的判决已经确定本案讼争房屋
的买卖协议无效，并判决蔡某某、任某某返还房屋。无效的合
同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还，
一方违背诚实信用原则而致另一方信赖利益的损失，依法应承
担民事责任。胡癸、胡丁与蔡某某签订第一份房屋买卖协议，
胡子、胡寅、胡丁、胡己、胡甲、胡辛、胡丙、胡戊、胡庚分
别在第二份即增加违约条款的卖房协议上签名或授权他人签名
，签订协议的人、在协议上签名或者授权他人签名的人应当对
蔡某某、任某某因无效合同支付的款项和造成的损失共同承担
返还、赔偿的民事责任；胡乙虽然有过同意卖房的意思表示，
但最终表示异议，未在协议上签字，不应承担民事责任。由于
胡癸、胡子、胡寅已去世，其应当承担的民事责任应由其继承
人在继承其遗产价值范围内承担。金某、金甲分别是胡寅的女儿、丈夫，应在继承胡寅的遗产价值范围内承担民事责任；胡
寅先于其父胡癸死亡，金某是胡癸的代位继承人，胡子、胡乙
、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛是胡癸的继承
人，应在继承胡癸的遗产价值范围内承担民事责任；楼某某、
胡丑分别是胡子的妻子、儿子，应在继承胡子的遗产价值范围
内承担民事责任。蔡某某、任某某要求返还购房款50000元和
热水器款1500元，并无不当，予以支持。蔡某某、任某某要求
赔偿房屋增值差价131000元（或按司法评估价与原告购房价差
额确定赔偿额），因蔡某某、任某某并没有依法取得讼争房屋
的产权，不存在房屋增值差价，不予支持。蔡某某、任某某要
求赔偿的房产咨询服务费及复印费、诉讼费执行费损失、律师
费损失、水表改装损失，并不是在订立房屋买卖合同时，对合
同相对方的行为产生信赖而支付的费用，不予支持；蔡某某、
任某某要求赔偿的2000元办证费用是在订立合同时，因对对方
的行为产生信赖而向衢州市柯城区欣兴房地产事务所支付的费
用，予以支持。蔡某某、任某某在房屋买卖合同被确认无效后
，一直占有因无效合同而取得的房屋而不返还，应视为其以主
张本案的债权请求权对抗返还房屋，其债权请求并没有超过2
年的诉讼时效。被告辩称支付的50000元购房款应与共有房屋
占用损失相抵销，依据不足，不予支持。依照《中华某某共和
国合同法》第六条、第四十二条第（三）项、第五十八条、《
中华某某共和国继承法》第十一条、第三十三条的规定，判决
：一、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛返还蔡某
某、任某某购房款50000元和热水器款1500元，赔偿办证费用损失2000元，共计53500元；二、胡乙在继承胡癸的遗产价值
范围内承担连带责任；三、楼某某、胡丑在继承胡子的遗产价
值范围内承担连带责任；四、金甲在继承胡寅的遗产价值范围
内承担连带责任，金某在继承胡寅的遗产价值范围内及代位继
承胡癸的遗产价值范围内承担连带责任；上述款项定于判决生
效后十日内付清；五、驳回蔡某某、任某某的其他诉讼请求。
案件受理费4290元，由蔡某某、任某某负担3190元，胡乙、胡
丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛、楼某某、胡丑、
金某、金甲负担1100元。
判决后，蔡某某、任某某及胡甲、金甲不服，分别向本
院提起上诉。蔡某某、任某某上诉称：上诉人签订购房合同后
，付清房款并居住多年，因被上诉人胡乙违背诚信，全体被上
诉人悔约，导致合同无效，现房价上涨，因上诉人对被上诉人
的信赖，产生房屋增值部分的差价损失。请求依法改判被上诉
人赔偿上诉人房屋增值差价损失131000元（以司法评估差价为
准）。
胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛、
楼某某、胡丑、金某、金甲答辩称：原审法院关于房屋增值部
分差价损失的判决正确。
上诉人胡甲、金甲上诉称：蔡某某未经所有出卖人同意
即去办证，办证费用2000元是欣兴房地产事务所收取，不应由
出卖方赔偿；上诉人不应承担一审诉讼费用，上诉人未收取购
房款50000元，不应承担返还责任。热水器款1500元是胡子收
取，上诉人不应承担返还责任。请求依法改判。蔡某某、任某某答辩称：胡子代表所有共有人领取购房
款，所有共有人负有返还义务。热水器是依附于房产的，相应
费用应当返还。办证费用也是实际发生的，这些损失也是由于
共有人的种种不合法的行为产生。胡甲、金甲提出的上诉理由
不能成立，应予驳回。
二审中，本院委托衢州中瑞华资产评估有限公司对讼争
的房屋价值进行司法鉴定，鉴定结论为：2005年12月9日［（2
005）柯乙字第841号民事判决生效时］的市场价值为202000元
，2009年5月6日的市场价值为273900元，2010年2月8日的市场
价值为388100元。原审被告认为鉴定申请应在举证期限内提出
，二审中不能提起鉴定，房屋的价值和本案无关联，不应承担
房屋的增值费用。本院认为，原审原告在原审中申请鉴定，原
审法院认为因房屋增值造成的损失不应支持，未启动鉴定程序
。二审中根据实际情况依申请进行鉴定，不违反法律规定，对
该鉴定结论应予采信。
经审理，本院认定：讼争房屋2005年12月9日的市场价值
为202000元［（2005）柯乙字第841号民事判决生效时］，200
9年5月6日的市场价值为273900元，2010年2月8日的市场价值
为388100元。本院认定的其余案件事实与原判认定的事实一致
。
本院认为：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以
返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都
有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争房屋的共有人在出
卖房屋时，共有人间未协商一致，原审法院认定签订协议的人、在协议上签名或者授权他人签名的人应对合同无效而致的返
还财产、赔偿损失共同承担民事责任，并由继承人、代位继承
人在继承遗产价值范围内承担民事责任，并无不当。本案中，
房屋买卖合同签订后，出卖方收取的购房款及热水器款，因合
同无效应予返还。出卖方因缔约过失致合同被认定无效，应对
买受人的信赖利益损害承担赔偿责任，包括缔约费用、履行费
用、丧失与第三人订立合同的机会所产生的损失等。办证费用
是在订立合同时，因对对方的信赖履行合同产生的费用，依法
应予赔偿。因买房人对出卖人的信赖，丧失与第三人订立买房
合同的机会，因房价上涨造成损失，出卖人应承担相应赔偿责
任。房屋买卖合同签订后至法院（2005）柯乙字第841号民事
判决生效时，该阶段的损失主要由出卖方过失造成，应由出卖
方承担主要赔偿责任。之后，买受人明知房屋买卖合同已被认
定无效，未依法进行救济，属买受人自己的原因致损失扩大，
出卖人对此不应承担责任。上诉人蔡某某、任某某的部分上诉
请求有据，予以支持。上诉人胡甲、金甲的上诉请求，依据不
足。原判部分事实认定不清，实体处理不当，应予纠正。依照
《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三
）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯乙
字第386号民事判决第二、三、四、五项；
二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯乙
字第386号民事判决第一项为：胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡
甲、胡庚、胡辛返还蔡某某、任某某购房款50000元和热水器款1500元，赔偿办证费用损失2000元，赔偿房屋增值损失6600
0元。
一审案件受理费4290元，由蔡某某、任某某负担1717元
，胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡庚、胡辛、楼某
某、胡丑、金某、金甲负担2573元；二审案件受理费，胡甲、
金甲上诉部分为1140元，由其自行负担；蔡某某、任某某上诉
部分为2920元，鉴定费2590元，合计5510元，由蔡某某、任某
某负担2734元，由胡乙、胡丙、胡丁、胡戊、胡己、胡甲、胡
庚、胡辛、楼某某、胡丑、金某、金甲负担2776元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 王 勇
二〇一〇年九月七日
书 记 员 姚月红