湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终349号
上诉人（一审被告）：湖南润兰房地产开发集团有限责任公司，住所地怀化市经开区润兰路2号5楼1号，统一社会信用代码：91431200753354145J。
法定代表人：向懿，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建凌，湖南诚淮律师事务所律师，执业证号14312200810423558。
被上诉人（一审原告）：王梅珍，女，汉族，1961年3月23日出生，住湖南省溆浦县。
委托诉讼代理人：邓玉杰（特别授权），男，汉族，1964年9月18日出生，住湖南省溆浦县，系王梅珍丈夫。
上诉人湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（简称润兰房产公司）因与被上诉人王梅珍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。2018年4月3日，上诉人润兰房产公司的委托诉讼代理人马建凌、被上诉人王梅珍的委托诉讼代理人邓玉杰到庭参加调查询问。本案现已审理终结。
润兰房产公司上诉请求：撤销原判决，请求二审依法对本案公正裁决，由双方依法分担本案诉讼费用。事实和理由：1、上诉人非办理不动产权属证书的行政管理部门，无权为被上诉人办理好不动产权属证书，仅能履行办理不动产权属证书的协助或相关手续的备案义务。2、按每日或每月计算的逾期办证违约金，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定已超过诉讼时效。因此，本案被上诉人违约金的主张已部分超过诉讼时效，原判决全部支持被上诉人违约金的主张错误。
王梅珍辩称：上诉人收取了购房户办证的钱，说明上诉人承认会给购房户办证；本案的一审证据足以证明违约金主张未超过诉讼时效；违约金和办证的权利不是独立的，是因果关系，正因为没办证才会支付违约金；一审认定事实清楚，判决正确。
王梅珍向一审法院起诉请求：1、请求被告及时办理并交付房屋所有权证、土地使用证；2、请求被告支付自2012年3月6日起计算至2017年3月6日止共计5年逾期办理房产证、土地使用证违约金49407元【135361（元）×0.02％×1825（天）＝49407元】；自2017年3月7日起至被告履行交付房产证、土地使用证之日止的逾期违约金按照已付购房款135361元的每日万分之二计算；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年12月19日，原告王梅珍（乙方）与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于怀化市锦绣湘维10栋205号房，房屋面积154.17平方米，价格878元/平，总金额135361元，并约定：付款方式；原告将税费缴纳给被告，由被告代办产权证；交房期限；产权登记；相关的违约责任等事项。《商品房买卖合同》第四条约定“除上述房价款之外，乙方应缴纳的税和费：1、房产证代收费，为总房款的4.6%。2、土地使用证代收费，每户为2400元。3……”，第七条约定“甲方应当在2007年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给乙方使用。……”，第八条约定“甲方如未按合同约定期限将商品房交付乙方使用（除上述原因外），双方同意按下列情况分别处理：1、逾期在90日之内，甲方按乙方已付房款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，乙方可要求退房，乙方退房的，应提出书面申请，甲方应当在乙方提出退房申请后10日内，将乙方已付的房款退还给乙方，并向乙方支付已付房款的日万分之十五违约金。经乙方同意，不要求退房的，甲方应按乙方已付房款的日万分之十五向乙方支付逾期交付违约金，合同继续履行。3……”，第十条约定“在乙方付清全部款项，该商品房交付给乙方后，甲方应在12个月内代办好土地使用证、房产证。甲方逾期办理，从约定办证期满第二日起，则按本合同第八条规定承担责任。若乙方未交清房款或其它费用，则甲方不予代办土地使用证、房产证，不承担任何责任。”，《补充合同》约定原告王梅珍购买被告开发的位于怀化市锦绣湘维10（三）栋，编号为3号的车库，并就付款方式、交付日期及违约责任等作了约定。2011年3月5日，原告王梅珍（乙方）与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《补充协议》约定“一、双方同意变更房屋交接的时间为2010年12月31日以前，乙方放弃因逾期交房，向甲方要求按合同赔偿违约金的权利。二、甲方保证交房质量合格……。三……。四、乙方已付购房款+车库款49943元，甲方按银行利率4.14%补偿2008年1月1日至2010年12月31日的全部经济损失6203元，乙方不再要求其他违约赔偿。”。2011年3月5日，被告将原告所购的锦绣湘维10栋205号房交给原告。2011年3月5日，原告将办理产权证等相关税费交给被告。2011年6月7日，原告将购房款缴清。被告在2011年3月5日交付房屋后，按合同约定应在2012年3月5日前将房屋产权证书交付原告，经原告多次催促，时至今日被告仍未办理，双方因此发生纠纷诉至法院。
一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任，为原告办理好所购商品房的不动产权证书。考虑到办理不动产权证需要政府职能部门行政审批，综合本案案情，一审法院酌定被告在本判决生效后60内为原告办理好不动产权证书。
关于原告主张被告逾期办证的违约责任，根据合同约定，被告应当在该商品房交付给原告后的12个月内代办好房屋产权证，即在2012年3月5日前将房屋产权证书办好并交付原告，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告反驳逾期办证是因为政策调整所致，被告应不予承担逾期办证的违约责任，因被告未提交导致被告逾期办证的相关证据，故对于被告该项反驳理由一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，本案违约金系基于被告违约行为而产生的，按照合同约定，“逾期超过90日后，乙方可要求退房，乙方退房的，应提出书面申请，甲方应当在乙方提出退房申请后10日内，将乙方已付的房款退还给乙方，并向乙方支付已付房款的日万分之十五违约金。经乙方同意，不要求退房的，甲方应按乙方已付房款的日万分之十五向乙方支付逾期交付违约金，合同继续履行”。从合同约定内容分析，延迟交证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至被告实际交付权属证书之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，综合本案案情，一审法院认为被告支付原告逾期办证违约金，从2012年3月6日计算至被告办好不动产权证书之日止，以日万分之一计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告怀化润兰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内为原告王梅珍办理好位于怀化市锦绣湘维10栋205号房的不动产权属证书；二、被告怀化润兰房地产开发有限责任公司以购房款135361元为基数，按日万分之一的标准支付原告王梅珍逾期办理不动产权证书违约金，从2012年3月6日起计算至被告办好不动产权证书之日止。案件受理费1035元，由被告怀化润兰房地产开发有限责任公司承担。
二审中，当事人双方没有提交新证据，均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案王梅珍与润兰房产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十条约定内容表明，润兰房产公司应于房屋交付后12个月内办好土地使用证、房产证，负有代办好涉案房屋权属证书的合同义务，润兰房产公司应当按照合同约定履行。本案涉案房屋已于2011年3月5日交付王梅珍使用，王梅珍按约缴清了购房款及房产证、土地证等其他费用，润兰房产公司理应于2012年3月5日前办理好涉案房屋不动产权属证书，但至今未按合同约定办好不动产权属证书，润兰房产公司逾期办证事实清楚，应当承担继续履行的违约责任，原判决并无不当。根据合同约定，润兰房产公司按日向王梅珍支付的逾期办证违约金，属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即每日发生的违约金自该日起计算诉讼时效。因王梅珍多次向润兰房产公司催办两证主张过权利，要求按约履行合同义务，并且王梅珍作为购房户，在逾期办证事实如此清楚的情况下，按常理也不会不向润兰房产公司主张权利，故本案发生诉讼时效中断的法律后果，王梅珍向一审法院起诉主张权利未超诉讼时效，润兰房产公司应当按约向王梅珍支付逾期办证违约金，原判决并无不当，但关于逾期办证违约金的诉讼时效起算认定不妥，二审予以纠正。综上，润兰房产公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1035元，由湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨代绪
审 判 员 刘士平
审 判 员 黄丽霞
二〇一八年四月二十三日
代理书记员 胡 蒙