湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终2267号
上诉人（原审被告）：雷久运。
上诉人（原审被告）：金永华。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周方帅。
委托诉讼代理人：周振华（系周方帅之父），。
委托诉讼代理人：陈可可，湖南真诚律师事务所律师。
原审被告：陈美元（系雷久运之妻）。
原审被告：陈利（系金永华之妻）。
原审被告：吕名设。
原审被告：冯翠艳（系吕名设之妻）。
上诉人雷久运、金永华因与被上诉人周方帅、原审被告陈美元、陈利、吕名设、冯翠艳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷久运、金永华上诉请求：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1682号民事判决第二、三、四项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，导致适用法律不当。双方签订的商品房买卖合同第七条约定的是逾期交房的违约责任，而不是逾期交付房产证的违约责任。事实上，被上诉人购买的是现房，在被上诉人签订买卖合同时即已交房，不存在逾期交房的情形。双方在商品房买卖合同中并未约定办理房产证的时间，也没有约定逾期交付房产证的违约责任。一审法院混淆了房屋交付、办理房屋权属登记、交付房屋产权证书三个行为，将上诉人未交付房屋产权证书的行为等同于逾期交房。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人购房面积差额款3388.43元与事实不符。双方签订的房屋买卖合同第六条第（2）项约定：“买受人所购房产出卖人为买受人代办产权登记手续，费税由买受方承担。”被上诉人至今未向上诉人支付不动产税11,000余元。综上，上诉人没有迟延交付房屋，且存在法定的抗辩事由，上诉人无需承担违约责任。
周方帅辩称，1、双方对房屋产权证书的交付已有明确约定。双方签订的商品房买卖合同第6页尾部附加的手写条款约定：“1、第四条付款方式的第3点应改为：甲方将房产证、商品房交易契约合同、契税发票、水电开户证票、国有出让土地使用证总证复印件及相关证件票据一次性交付给乙方，乙方应一次性付清所购房余款。收款以收款收据为准。”这条说明只要买受人将余款付清，出卖人即将房产证、土地使用证总证及相关证件票据一次性交付给买受人。”2014年5月15日由房屋所在社区居委会为一审被告二审上诉人一方提供担保并代上诉人一方向被上诉人周方帅足额收取了购房尾款5000元，上诉人一方承诺立即办证。上诉人应按照约定为被上诉人办理房屋权属登记。房屋交付既包括房屋实物交付又包括房屋权属证书的一并交付。2、上诉人没有提交证据证明不动产税11,000元的纳税义务主体是被上诉人周方帅，而不是上诉人。3、关于“房屋面积差”的多退少补问题。双方已经在合同中约定了房屋面积差的多退少补问题，一审判决正确。一审按照2015年1月16日即上诉人办妥房屋产权证书的第二天起计算违约金，已是对上诉人的照顾了。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
周方帅向一审起诉：1、请求判决六被告(以下简称被告方)连带退还所购房屋“合同面积”与“产权登记面积”因面积差而多收的购房款3388.4元；2、由被告方连带承担其迄未向原告交付房屋产权证书的违约金72,843元；3、由被告方向原告提供正规的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、由被告方承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：原告周方帅与被告雷久运、金永华于2010年10月15日签订了《香樟苑小区商品房买卖合同》，房屋坐落于永州市冷水滩区凤凰园香樟苑小区第3幢4单元609号住宅。合同约定面积为133平方米，在合同第二条末尾手写“多退少补”字样。合同约定该商品房单价为每平方米860元，总金额计114,180元整，该房款不包括土地分户、水电入户等税费用。在合同第三条后手写“其他费用：契税2280元整，维修基金2660元整，水电开户3100元整，合计房款共122,220元”。2010年10月15日，被告雷久运和金永华收取了原告117,220元购房款，并出具了收据。2014年5月5日，冷水滩区凤凰园街道湖塘路社区居民委员会代被告收取了原告5000元购房款余款。双方因房屋销售不动产税由哪方交纳产生争议。本案争议房屋所有权证书于2015年1月15日在永州市房产局办理登记，由被告吕名设保管，至今未转交给原告周方帅。房屋所有权证书登记该房屋建筑面积为129.06㎡，套内建筑面积为119.76㎡。
一审法院认为，《香樟苑小区商品房买卖合同》由原告周方帅与被告金永华、雷久运共同签订，系双方当事人真实意思的表示，不违反强制性法律规定，是依法有效的合同。双方合同中约定“该商品房合同约定建筑面积共133平方米（以房管部门实际测量面积为准）多退少补”，现该房屋所有权证书登记该房屋建筑面积为129.06㎡，按合同约定每平方米860元计算，房屋出卖人对于因面积差多收取3388.4元购房款因予以返还。《香樟苑小区商品房买卖合同》第七条约定了出卖人逾期交房的违约责任，在合同附件中的附1约定，“第四条付款方式的第3点应改为：甲房将房产证、商品房交易契约合同、契税发票、水电开户证票、国有出让土地使用总证复印件及相关证据票据一次性付给乙方，乙方将一次性付清所购房余款。收款以收款收据为准。”原告周方帅于已经将所有购房款付清，被告方没有将相关约定的证件交由原告，其行为已构成违约。但是，原告周方帅所购房屋的房屋所有权证书于2015年1月15日在永州市房产局办理登记，由于办理房屋所有权证书是由国家房屋登记部门颁发，被告方不能明确具体登记日期，因此双方合同约定的登记日期应当以被告方办理登记房屋所有权证书之日计算，房屋所有权证书办理出来之后第二日被告方拒不按合同约定转交房屋所有权证书即行为违约。2015年1月16日至起诉之日即2016年6月1日，违约时间超过了90日，《香樟苑小区商品房买卖合同》第七条（2）项约定“逾期超过90的，买受人有权解除合同。”及“买受人要求继续履行合同的，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之八的违约金，合同继续履行。”因此，该购房款按双方合同第三条第二款约定“不包括分户、水电入户等税费用”。被告逾期502天，按日万分之八已交付房价款计算违约金即每日91.344元，共计45,854.69元。被告方所述房屋销售不动产税应由原告周方帅承担，但并未在举证期限内提交相关证据予以证实其观点，被告方如有异议，应当另行起诉。原告诉请当中要求被告方向原告提供正规的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。”因此，被告方不能以《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》已经保存在房屋管理部门为由拒绝将两证交付给原告。原告对被告陈美元、陈利、冯翠艳的诉讼请求认为三被告是合同签订方被告雷久运、金永华、吕名设之妻，合同之债应由夫妻双方共同承担，但根据合同相对性的原则，被告雷久运、金永华、吕名设之妻均不是本案中《香樟苑小区商品房买卖合同》的签订方，对于原告向被告雷久运、金永华、吕名设之妻被告陈美元、陈利、冯翠艳主张的诉讼请求不予支持。被告吕名设也不是《香樟苑小区商品房买卖合同》的签订者，法院对于原告向被告吕名设主张的诉讼请求不予支持。但是本案中被告吕名设一直保管原告周方帅的房屋所有权证书不予给付，于法不合，应当将原告的房屋所有权证书予以给付原告。综上所述，原告周方帅的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告周方帅对被告吕名设、陈美元、陈利、冯翠艳的诉讼请求；二、被告雷久运、金永华在本判决生效之日起十日内给付原告周方帅多付购房面积差额款项3388.4元；三、被告雷久运、金永华在本判决生效之日起十日内给付原告周方帅违约金45,854.69元；四、被告雷久运、金永华在本判决生效之日起十日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告周方帅；五、驳回原告周方帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1706元，由原告周方帅负担542元，被告雷久运负担582元、金永华负担582元。
本案二审期间，上诉人围绕其上诉请求，向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证明上诉人与被上诉人约定交房时间为2010年10月15日，双方已于当天交房，双方没有约定办理房产证的时间，也没有约定办理房产证的违约金计算方式；证据二、涉案房屋产权证，拟证明上诉人已于2015年1月15日已将被上诉人的房产证办好；证据三、销售不动产统一发票，拟证明上诉人缴纳不动产税11,000余元，诉讼房屋的开发商为湖南滴水不漏实业有限公司。
被上诉人质证认为：证据一，对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的；证据二，对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据只能证明上诉人于2015年1月15日办好了房屋权属登记，但未将房屋产权证书交付被上诉人；证据三，不属于新证据，与本案无关，不能证明缴纳不动产税是被上诉人一方的义务。
本院认证认为：被上诉人对证据一、证据二的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，结合本案其它案件事实予以确认。证据三，与本案无关，本院不予采信。
二审期间，被上诉人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议焦点为：在上诉人逾期交付涉案房屋产权证书的情况下，上诉人是否应承担违约责任及如何确定违约责任。
一、关于上诉人是否应承担逾期交付涉案房屋产权证书的违约责任。双方在签订的房屋买卖合同附件中约定：“第四条付款方式的第3点应改为：甲房将房产证、商品房交易契约合同、契税发票、水电开户证票、国有出让土地使用总证复印件及相关证据票据一次性付给乙方，乙方将一次性付清所购房余款。收款以收款收据为准。”合同约定的第四条付款方式的第3点为：“第三次付余款伍仟元整（交房产证一次性付清）。”从以上两条约定来看，在上诉人办妥涉案房屋产权证书后，被上诉人应向上诉人支付购房款余款5000元，付款后，上诉人应将房屋产权证书交付给被上诉人。被上诉人于2014年5月15日由房屋所在社区居委会为上诉人一方提供担保并代上诉人一方向被上诉人足额收取了购房尾款5000元，而后上诉人于2015年1月15日办妥房屋产权证书。自2015年1月15日后，上诉人可要求房屋所在社区居委会将代收的5000元购房尾款支付给上诉人，而上诉人应按照约定将已办妥的房屋产权证书交付被上诉人。在上述约定中，被上诉人的合同义务仅为付款5000元，被上诉人已经履行完毕；上诉人的合同义务则包含办妥证书及交付证书两项，但上诉人仅完成了一项即办妥证书，未及时向被上诉人履行交付证书的义务，因此上诉人逾期交付涉案房屋产权证书的行为违反了双方之间的合同约定，应承担违约责任。
二、关于如何确定上诉人逾期交付房屋产权证书的违约责任。双方在合同正文及附件当中均未约定逾期交付房屋产权证书应承担的违约责任。逾期交付证书不能等同于逾期交房。两者的概念、性质及损害结果均不同。交付证书是房屋买卖合同交易中的附随义务，违反该项附随义务的，对买受人的权益侵害程度不大，在出卖人不直接交付房屋产权证书的情况下，无须经过出卖人的同意，买受人可直接至不动产登记部门补办该证件。而交房是房屋买卖交易中的主要义务，逾期交房将对买受人的买房居住权益造成较大影响，不可避免的造成买受人的损失。因此，逾期交付证书和逾期交房的违约责任不能等同。一审将逾期交付证书等同于逾期交房，按照合同约定的逾期交房的违约责任确定上诉人的违约责任，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，违约金即违约责任的确定应以实际损失为基础。本案被上诉人并未证明其因上诉人逾期交付证书而遭受的实际损失，但因上诉人的违约行为确实给被上诉人造成了一定的损失，结合被上诉人的维权成本、逾期交付证书的时间长短等因素，本院酌情确定由上诉人承担1万元的逾期交付房屋产权证书的违约责任。另关于房屋面积差价的“多退少补”双方已在合同中约定，一审判决上诉人支付面积差价并无不当。关于房屋不动产税的承担，不属于本案处理范围，上诉人可另行起诉要求被上诉人承担。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、撤销维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1682号民事判决第五项；
二、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1682号民事判决第一项、第二项、第四项，即：驳回周方帅对吕名设、陈美元、陈利、冯翠艳的诉讼请求；雷久运、金永华在判决生效之日起十日内给付周方帅多付购房面积差额款项3388.4元；雷久运、金永华在判决生效之日起十日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付周方帅；
三、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1682号民事判决第三项为：由雷久运、金永华在本判决送达之日起十日内给付周方帅违约金1万元；
四、驳回周方帅的其他诉讼请求。
上述支付义务人应于本判决书送达之日起十日内付清上述款项。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1706元，由周方帅负担542元，雷久运负担582元、金永华负担582元；二审案件受理费1706元，由周方帅负担1164元，雷久运、金永华共同负担542元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一七年二月三日
书 记 员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。