山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第951号
原告：中国建设银行股份有限公司淄博分行。住所地，张店区人民西路**号。
负责人：闫天兵，行长。
委托代理人：颜俊。
委托代理人：唐本友，山东正义阳光律师事务所律师。
被告：韩志永。
被告：徐硕。系被告韩志永之妻。
被告：淄博东升房地产开发有限公司。住所地，张店区柳泉路北首**号。
法定代表人：曲东升，董事长。
委托代理人：陈洪亮，山东普正律师事务所律师。
被告：淄博市房屋置业服务中心。住所地，张店区人民西路***号。
法定代表人：刘发科，主任。
委托代理人：盛世东，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司淄博分行诉被告韩志永、徐硕、淄博东升房地产开发有限公司、淄博市房屋置业服务中心金融借款合同纠纷一案，于2014年7月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司淄博分行的委托代理人颜俊、唐本友，被告淄博东升房地产开发有限公司的委托代理人陈洪亮，被告淄博市房屋置业服务中心的委托代理人盛世东到庭参加了诉讼，被告韩志永、徐硕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司淄博分行诉称：2013年2月1日，被告韩志永、徐硕从原告处贷款81万元用于购房，期限30年，由被告淄博东升房地产开发有限公司、淄博市房屋置业服务中心提供连带责任担保，并由被告韩志永、徐硕用其购买的房产提供抵押担保。贷款发放后，被告未按期归还贷款本息，构成违约，原告多次催要未果。为此，原告诉至法院要求：解除与被告韩志永、徐硕签订的个人住房借款合同；被告韩志永、徐硕偿还借款本息841278.13元（利息、罚息计算至2014年6月13日）及至实际清偿之日止的利息、罚息并承担律师代理费2.8万元；被告淄博东升房地产开发有限公司、淄博市房屋置业服务中心对上述款项承担连带责任；原告对抵押房产享有优先受偿权；被告承担本案的诉讼费用。
被告韩志永、徐硕未作答辩。
被告淄博东升房地产开发有限公司辩称：原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，依法不应当支持；原告从被告的保证金账户中扣划7个月的还款金额36287.29元。
被告淄博市房屋置业服务中心辩称：根据被告淄博市房屋置业服务中心与原告及被告淄博东升房地产开发有限公司签订的担保合作协议的约定，被告淄博市房屋置业服务中心为被告韩志永、徐硕提供的是一般担保，根据法律规定，原告应当先就被告韩志永、徐硕的财产进行处置实现其债权，不足部分再由被告淄博市房屋置业服务中心承担担保责任。
经审理本院认定：2013年1月28日，原告与被告韩志永、徐硕签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告韩志永、徐硕借款81万元用于购买张店区紫园小区5号楼2单元021401号的房产，借款期限为360个月；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为抵押加保证，保证范围为借款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、借款人应向贷款人支付的其他款项；若借款人不能按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，依法行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由借款人承担。2011年8月19日，原告（甲方）与被告淄博东升房地产开发有限公司（乙方）、被告淄博市房屋置业服务中心（丙方）签订一份个人房屋贷款担保合作协议，约定：三方合作房屋项目名称为紫园，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理，丙方为借款人提供担保并代办预抵押登记，同时将预抵押登记证明交由甲方保管；甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，……具体贷款内容由甲方与购房借款人在借款合同中另行约定，丙方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款一般担保责任，具体担保事项由丙方与购房借款人另行签订担保合同，丙方对甲方只出具担保证书。2011年10月25日，原告（债权人）与被告淄博东升房地产开发有限公司（保证人）签订个人住房借款最高额保证合同，约定：本合同的债务人指因购置坐落于紫园二期3#、5#、6#项目所属之住房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2011年10月25日至2016年10月25日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为9000万元；在上述期间内的任一时点，只要债权人对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，债权人可以连续向债务人提供贷款，保证人在该最高额内对债权人因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等等）；保证期间自每笔借款合同债权人与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交债权人核对无误、收执之日。合同签订后，原告如约足额发放了贷款。被告韩志永、徐硕用本案贷款所购房产办理了预购商品房抵押权预告登记。在借款合同履行期间，被告未按时归还贷款本息，截止2014年6月13日，仍欠借款本息815278.13元。原告在本案诉讼中支付律师代理费28000元。
上述事实，由原告提供的身份证及结婚证复印件、个人住房借款合同、个人房屋贷款担保合作协议、个人住房借款最高额保证合同、贷款凭证、房屋抵押权预告登记证明、逾期未还款查询单、律师费发票，以及原、被告的当庭陈述在卷证实，足以认定。
本院认为，原告与被告韩志永、徐硕签订的个人住房借款合同，原告与被告淄博市房屋置业服务中心、被告淄博东升房地产开发有限公司签订的个人房屋贷款担保合作协议，原告与被告淄博东升房地产开发有限公司签订的个人住房借款最高额保证合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告韩志永、徐硕未按期归还贷款本息，构成违约，依据借款合同约定，原告有权解除合同，被告应当偿还原告借款本息并赔偿原告因诉讼而支出的律师代理费。被告韩志永、徐硕所欠债务应当清偿。依据个人房屋贷款担保合作协议的约定，被告淄博市房屋置业服务中心对上述债务承担一般担保责任，因此，被告淄博市房屋置业服务中心关于应在被告韩志永、徐硕的财产不足以清偿上述债务时对不足部分承担担保责任的辩解理由，本院予以采信。依据个人住房借款最高额保证合同的约定，在抵押物未办妥正式抵押登记手续之前，被告淄博东升房地产开发有限公司应当对上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。依据该法律规定，涉案房产仅办理了预抵押登记，作为一种临时性的登记行为，它只产生对抗第三人的物权效力，因尚未进行正式的抵押登记，故抵押权未成立，不产生优先受偿的法律效力。原告要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院暂不予支持。被告韩志永、徐硕未到庭参加诉讼，视为自动放弃其诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条第一款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司淄博分行与被告韩志永、徐硕于2013年1月28日签订的个人住房（商业用房）借款合同。
二、被告韩志永、徐硕于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淄博分行借款本息841278.13元（利息、罚息计算至2014年6月13日）及至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。
三、被告韩志永、徐硕于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司淄博分行律师代理费28000元。
四、被告淄博东升房地产开发有限公司对上述第二、三项承担连带清偿责任。其承担清偿责任后，有权向被告韩志永、徐硕追偿。
五、当被告韩志永、徐硕的财产依法强制执行仍不能清偿上述第二、三项的债务时，由被告淄博市房屋置业服务中心承担清偿责任。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司淄博分行的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12493元、申请保全费4870元，由被告韩志永、徐硕、淄博东升房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 唐巧芳
审 判 员 卞建蓉
人民陪审员 田学锋
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 韩晓燕