广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1023民初382号原告：张伟，男，1982年8月14日出生，壮族，农民，住广西田东县右江矿务局州景矿宿舍区。委托诉讼代理人：陆玲，广西凡正律师事务所律师。被告：百色中恒房地产有限责任公司，住所地：平果县大学城大学路2号一品天下营销中心。法定代表人：苏庆群，执行董事。委托诉讼代理人：阮怀流，男，1963年1月25日出生，壮族，百色中恒房地产有限责任公司总经理，住广西百色市右江区。被告：中国农业银行股份有限公司平果县支行，住所地：平果县马头镇新兴街272号。法定代表人：黄志党，行长。委托诉讼代理人：李超君，女，1985年10月4日出生，汉族，中国农业银行百色分行员工，住广西田东县。委托诉讼代理人：谭龙周，男，1969年11月4日出生，壮族，中国农业银行平果支行客户经理，住平果县。原告张伟诉被告百色中恒房地产有限责任公司（以下简称中恒房地产公司）、中国农业银行平果县支行（以下简称农行平果支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行审理，原告张伟的委托诉讼代理人陆玲、被告中恒房地产公司的委托诉讼代理人阮怀流、被告农行平果支行的委托诉讼代理人李超君、谭龙周到庭参加诉讼。后依原告张伟申请，本院给予双方二十日的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中恒房地产公司于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告中恒房地产公司退还原告已付的购房款[含首付款247724元+银行按揭贷款（截止2016年12月16日为28637.29元）]及利息（以首付款和已付的贷款之和为基数，按照年利率6.15%从2015年8月24日起计算至被告实际清偿之日止）及税款7211.45元；3、判令被告中恒房地产公司支付违约金4517.24元；4、判令解除原告与被告农行平果支行的《个人购房借款/担保合同》，并由被告中恒房地产公司向被告农行平果支行支付剩余的购房款本金和利息。事实和理由：原告与被告中恒房地产公司于2015年8月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告中恒房地产公司开发的位于平果县品天下第15幢A单元22层的2201号的商品房，该房屋的总价款为451724元。合同约定原告支付首付款247724元，余下的向农业银行申请贷款支付。合同签订后原告支付了房屋的首付款，其余的房款向被告农行平果支行申请按揭贷款，从2015年12月6日起原告就每个月按照贷款合同的约定支付银行按揭贷款，截止2016年12月16日累计支付了银行贷款24231.63元。购房合同约定的交房时间是在2015年12月25日前，但由于被告中恒房地产公司的自身原因，原告所购买的楼盘在2015年就停止施工，截止原告起诉之日，项目都没能恢复施工，被告中恒房地产公司逾期交房已经超过180天。原告于2016年6月30日到被告中恒房地产公司的售楼处要求解除合同，并出具了书面《退房通知函》，被告中恒房地产公司的销售经理农奕将其签收，并告知原告公司同意解除合同，但现在公司资金比较困难，不能马上退还购房款。后原告多次向被告提出尽快退还购房款，但是被告一直以资金困难为由拒不退还。被告中恒房地产公司辩称，被告承认存在违约的事实，也愿意承担违约责任，但是希望原告可以考虑置换一套现房；并且现在公司困难，一时无法支付违约金等各种费用。被告农行平果支行辩称，如原告与被告中恒房地产公司之间的《商品房买卖合同》解除，原告与被告农行平果支行之间签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除；原告应向被告农行平果支行归还尚欠购房贷款本息181325.18元，其中本金181325.18元，利息0元，利息暂时算至2017年4月3日，其后另计，被告中恒房地产公司对上述款项承担连带责任，且若法院依法对本案涉及的房产拍卖、变卖，上述贷款本息将从拍卖、变卖的价款中得以优先受偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，原告张伟与被告中恒房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、原告购买被告中恒房地产公司开发的位于平果县品天下第15幢A单元22层的2201号总价款为451724元的商品房；2、原告于2015年8月11日前向被告中恒房地产公司支付首期房价款247724元，余款204000元由原告向被告农行平果支行申请贷款支付；3、被告中恒房地产公司于2015年12月25日前将验收合格的该商品房交付原告使用，如逾期交房超过180日，原告有权解除合同；被告中恒房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息；同时，被告中恒房地产公司按照全部房价款1%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告先后于2014年10月14日、2015年8月24日向被告先后支付了房屋首付款10600元、141724元，两笔共计247724元。2015年10月30日，原告张伟作为借款人和抵押人，被告中恒房地产公司作为保证人与被告农行平果支行签订了《个人购房担保借款合同》。该合同签订后，原、被告为该合同中约定的抵押房产办理了在建工程抵押登记证明，被告农行平果支行按该合同约定将204000元借款直接划入被告中恒房地产公司的账户。原告自2015年12月6日起按月向被告农行平果支行偿还按揭贷款，截至2017年4月3日，原告尚欠被告农行平果支行偿还按揭贷款本息181325.18元。2016年5月17日，原告到平果县地方税务局旧城税务分局缴纳了契税6453.2元、契税滞纳金758.25元。因被告中恒房地产公司未按照约定履行交房的义务，原告于2016年6月向被告中恒房地产公司发出《退房通知函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2016年11月1日，原告向本院起诉，请求本院确认解除其与两被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》。本案于2016年12月16日开庭审理后，原告撤回起诉。原告撤诉后，因其与两被告之间的纠纷未能得以解决，原告再次向本院提起诉讼。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，本院对此进行一并审理。在本案中，原告与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告与被告中恒房地产公司和被告农行平果支行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，与法不悖，原告与被告中恒房地产公司之间成立了商品房买卖合同法律关系，与被告中恒房地产公司和被告农行平果支行之间成立了借款合同法律关系，上述两个法律关系合法有效，并已生效。因被告中恒房地产公司存在逾期180日未交房的客观事实，且原告与被告中恒房地产公司不能就该合同的继续履行事宜达成一致意见，现原告请求确认解除其与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告中恒房地产公司对此亦无异议，本院依法予以确认。原告与被告中恒房地产公司之间的商品房买卖合同被解除后，原告与被告农行平果支行之间的《个人购房担保借款合同》的目的亦无法实现，现原告请求确认解除本案中与农行平果支行签订的《个人购房担保借款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告的请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况恢复原状或者采取其他补救措施，当事人也有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案原、被告之间各自签订的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》解除后，被告中恒房地产公司应当将原告已支付的购房首付款和已支付的贷款本金及利息返还给原告，并承担向被告农行平果支行支付《个人购房担保借款合同》解除后剩余贷款本金及利息的义务。现原告主张由被告中恒房地产公司向其本人退还已支付的房款（含购房首付款款247724元和已支付的银行按揭贷款）及利息，由被告中恒房地产公司向被告农行平果支行支付剩余的贷款，于法有据，本院予以支持。原告已支付的银行按揭贷款的数额及支付时间和被告中恒房地产公司应支付的剩余贷款的数额，应当以被告农行平果支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准。依据原告与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告中恒房地产公司向原告支付的利息，应当按6%（不低于中国人民银行同期同类贷款利率）从付款之日起分期分段计付。原告主张被告中恒房地产公司应当按照房屋总价款的1%支付违约金4517.24元，符合原告与被告中恒房地产公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，于法有据，本院依法予以支持。被告农行平果支行辩称《个人购房担保借款合同》解除后的剩余贷款由原告偿还，并由被告中恒房地产公司承担连带偿还责任，于法无据，本院不予采信。关于原告主张的税款，该税款系原告按照相关法律规定向平果县地方税务局旧城分局支付的费用，其中契税金额为6453.2元，滞纳金为758.25元。本院认为，原告为履行合同而依法缴纳了6453.2元契税，现因其与被告中恒房地产公司之间的《商品房买卖合同（预售）》被解除而给原告造成了损失，这一损失系被告中恒房地产公司的逾期交房这一违约行为导致，故原告主张由被告中恒房地产公司赔偿其所支付的契税6453.2元，于法有据，本院予以支持。但原告支付的滞纳金758.25元系因原告自身逾期缴纳契税而产生，故原告主张该费用由被告中恒房地产公司赔偿，于法无据，本院不予支持。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭。被告农行平果支行主张其对本案涉及房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，本院认为，被告农行平果支行对本案所涉房屋取得的仅是在建工程抵押登记，并未取得实实在在的抵押权，故被告农行平果支行的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告张伟与被告百色中恒房地产有限责任公司于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告张伟与被告中国农业银行股份有限公司平果县支行、被告百色中恒房地产有限责任公司于2015年10月签订的《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除。二、被告百色中恒房地产有限责任公司在本案判决生效之日起十日内向原告张伟返还购房首付款247724元和原告张伟已向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行支付的银行按揭贷款（以被告中国农业银行股份有限公司平果县支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）。三、被告百色中恒房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张伟支付违约金4517.24元、赔偿契税6453.2元、赔偿已支付房款的利息损失［其中:以10600元为基数从2014年10月15日起计付，以141724元为基数从2015年8月25日起计付，以实际偿还银行按揭贷款金额为基数从实际偿还按揭贷款之日起计付，上述分期分段的利息均以6%（中国人民银行同期同类贷款利率）计付至本案生效判决确定的履行期限内的实际清偿之日止］。四、被告百色中恒房地产有限责任公司在本案判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行支付剩余的购房贷款本金及利息（以被告中国农业银行股份有限公司平果县支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5622元，因适用简易程序，减半收取2811元，由被告百色中恒房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位:待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 靖二〇一七年六月十四日书记员 梁珈瑄