吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初181号
原告（执行案外人）：王启峰，男，1972年9月23日出生，汉族，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：高宏明，吉林江城律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，法律顾问。
原告王启峰与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王启峰及其委托诉讼代理人高宏明，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王启峰向本院提出诉讼请求：立即停止对吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋，以及该小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号车库，6号楼6号、7号、14号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：我承包了华运公司开发的吉林市贻翔苑小区1-4号楼的入户门、防火门、楼宇门、楼宇对讲系统供货安装工程及消防工程。因华运公司拖欠工程款，于2014年及2015年分别与王启峰签订多份认购协议，将吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋，以及该小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号车库，6号楼6号、7号、14号车库抵顶王启峰工程款。王启峰取得上述房屋及车库的所有权，但上述房屋及车库被信达公司申请法院查封。王启峰提出异议被法院驳回，故此提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持上述请求。
信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，请求法院阻却执行的情形应满足上述规定。王启峰虽然提供了有关公司与华运公司签订的合同及债权转让证明，但其没有提供任何可以支撑上述协议履行的证据。因此其与华运公司签订的认购协议及抵账协议都不具有真实性，不能阻却法院执行。因此王启峰要求停止执行涉案房屋及车库的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，抵账交付房屋在查封之前，王启峰的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋仍登记在华运公司名下，但是由于我国不动产登记制度不完善，王启峰作为买受人购买了我单位名下房屋，由于种种原因未办理过户登记，其责任不在王启峰，应当支持王启峰的请求。
当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告王启峰为证实自己的请求提供如下证据：证据一，本院作出的（2016）吉02执106号及106号之一执行裁定书各一份，证明涉案房屋于2017年2月23日被法院查封。证据二，购销安装协议书、吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处确认书、永恒门业贻翔苑高层金属门、楼宇对讲系统已完工工程清单各一份。证据三，施工合同、吉林市永达消防工程有限责任公司确认书、华运贻翔苑消防工程结算汇总表各一份。证据四，2014年10月8日抵账协议书、2015年11月2日协议书、2015年12月10日协议书各一份，2015年12月13日华运公司向王启峰出具的收到13089元的收据一份；认购协议及收据十二份。证据五，照片12张及涉案房屋钥匙。以上证据证明本人通过抵账形式将四套房屋及8个车库已经占有使用。
被告信达公司质证称，对证据一，真实性没有异议，该裁定书后面附件的查封明细是否有王启峰诉称房屋和车库由其本人自行确定。对证据二，对真实性及证明问题有异议。因合同相对方吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处未到庭，无法证实真实性以及债权转让的情况，不能证明王启峰说的其为实际施工人。对证据三，质证意见与证据二一致。对证据四，对真实性及证明问题有异议，因王启峰没有提交其作为实际施工人进行施工后相应材料款、劳务费等相关票据，无法证明已实际履行合同。对证据五，对真实性及证明问题有异议，不能体现为本案诉争房屋，也无法体现王启峰何时占有诉争房屋，钥匙也无法确定是诉争房屋钥匙，何时交付房屋也无法确认。
第三人华运公司质证称，对证据一的真实性和要证明的问题没有异议。对证据二，吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处已经将对我公司享有的147余万元这笔债权转让给本案王启峰并且已经通知我公司。对证据三，吉林市永达消防工程有限责任公司对我公司享有32余万元债权也已经转让给本案王启峰，上述两笔债权都通知了我公司，所以我公司后来与王启峰签订的抵账协议。对证据四、证据五没有异议。
被告信达公司为证明其主张提供如下证据：本院（2016）吉02执106号及106号之一执行裁定书各一份，证明涉案房屋法院已经查封。
原告王启峰质证称，真实性没有异议，查封了我所有房产。
第三人华运公司质证称，没有异议，但查封房屋及车库都是在抵账之后进行的。
第三人华运公司没有向本院提供证据。
本院经审查认为，王启峰提供购销安装协议、吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处确认书、永恒门业贻翔苑高层金属门、楼宇对讲系统已完工工程清单、施工合同、吉林市永达消防工程有限责任公司确认书，华运贻翔苑消防工程结算汇总表、抵账协议书、认购协议、收据、照片及钥匙等证据相互佐证能够证明其提供的证据均是与华运公司在本案争议房屋被查封前出具的，可以辅助证明王启峰交付购房款以及实际占有使用房屋及车库的事实。但王启峰提供的本院（2016）吉02执106号执行裁定因与本案无关，不予采信。对王启峰提供的除本院（2016）吉02执106号执行裁定以外的证据，予以采信。信达公司提供的本院（2016）吉02执106号之一执行裁定，因确有王启峰主张的吉林市贻翔苑小区小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库被查封，本院（2016）吉02执106号之一执行裁定予以采信。对信达公司提供的本院（2016）吉02执106号执行裁定，该裁定虽查封了王启峰主张的吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋，但王启峰并未针对该裁定提出执行异议，本院（2016）吉02执106号执行裁定与本案没有关联，本院不予采信。
通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了本案争议的吉林市贻翔苑小区小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。王启峰于2017年5月8日因（2016）吉02执106号之一执行裁定查封上述车库，向本院提出执行异议，本院于2017年5月23日作出（2017）吉02执异228号执行裁定，驳回王启峰的异议请求。
另查明：2014年6月1日，吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处与华运公司签订购销安装协议书及报价单，约定吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处为华运公司开发的吉林市贻翔苑小区提供高层进户门、防火门、管道井门、楼宇门以及楼宇对讲系统。2014年8月3日吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处为华运公司出具确认书及结算单，确认上述购销安装协议书中的工程实际施工人是王启峰，工程款归王启峰所有，工程款给付事宜由王启峰全权处理。2014年7月15日吉林市永达消防工程有限责任公司与华运公司签订施工合同及质量保修协议，约定华运公司开发的吉林市贻翔苑小区消防工程由其建设施工。2014年9月10日吉林市永达消防工程有限责任公司为华运公司出具确认书及结算单，确认上述消防工程的实际施工人是王启峰，工程款归王启峰所有，工程款给付事宜由王启峰全权处理。
王启峰和华运公司于2015年12月10日签订抵账协议，将吉林市贻翔苑小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库抵账给王启峰。王启峰和华运公司于2017年2月15日签订了认购协议，华运公司将上述车库交付给王启峰占有使用至今。
王启峰主张的吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋被本院（2016）吉02执106号执行裁定查封，但王启峰并未针对本院（2016）吉02执106号执行裁定提出执行异议。
华运公司因未进行综合验收导致吉林市贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，王启峰至今未能办理上述房屋及车库产权登记手续。
本院认为，本案为案外人执行异议纠纷案件，王启峰主张解除查封的吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋是被本院（2016）吉02执106号执行裁定查封的，但王启峰并未针对本院（2016）吉02执106号执行裁定提出异议。故此，王启峰提出解除查封吉林市贻翔苑小区10号楼1单元603室，2单元601室、602室，3单元601室房屋，不是本案审理范围，本院不予审理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，争议焦点应为王启峰主张的停止对吉林市贻翔苑小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库的强制执行的诉讼请求应否得到支持。王启峰的诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。而王启峰是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、王启峰与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、王启峰是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王启峰应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任。王启峰提供购销安装协议、吉林市昌邑区鑫永恒门业经销处确认书、永恒门业贻翔苑高层金属门、楼宇对讲系统已完工工程清单、施工合同、吉林市永达消防工程有限责任公司确认书，华运贻翔苑消防工程结算汇总表、抵账协议书、认购协议、收据、照片及钥匙等，可以相互佐证其提供的证据均是华运公司在本案争议房屋被查封前出具的，可以证明王启峰以房抵债以及实际占有使用车库的事实，该以车库抵债事实发生于人民法院对争议车库采取执行措施之前，争议车库因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，与王启峰无关。故此，王启峰享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行吉林市贻翔苑小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库的诉讼请求，应予支持。
综上所述，王启峰针对吉林市贻翔苑小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号和6号楼6号、7号、14号车库要求解除查封停止执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
不得执行吉林市贻翔苑小区5号楼48号、20号、21号、15号、18号6号楼6号、7号、14号车库。
原告王启峰预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异228号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 石 刚
审判员 付 广
审判员 孙 伟
二〇一七年九月二十六日
书记员 常芳郁