湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1125民初1268号
原告：朱劲松，男，1968年10月21日出生，汉族，湖北省浠水县人，住所浠水县，
委托代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号：31710011103611。代理权限为：代为起诉，变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉，申请执行，代收法律文书，代收义务款等。
被告：浠水万泰置业发展有限公司，住所浠水经济开发区洪山工业园，统一社会信用代码：91421125679789422R。
法定代表人：叶青，该公司经理。
委托代理人：曹灿，男，该公司员工。代理权限为：代为承认、变更诉讼请求，进行和解、调解，上诉，代收法律文书等。
委托代理人：夏林，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211199911744414。代理权限为一般代理。
原告朱劲松与被告浠水万泰置业发展有限公司（以下简称“万泰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱劲松的委托代理人占学军、被告万泰置业公司的委托代理人曹灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱劲松向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款560846元、办理各项证照款44981元，并支付违约金309837元[560846×5.39％×（1+50％）÷360×2460，从2010年7月27日算至2017年5月27日，以后顺延]，合计915664元；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：2010年7月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定合同签订时原告支付房款252846元，余款308000元由原告自行办理按揭贷款手续，该贷款原告于2011年10月9日全部还清。原告于2012年11月14日向被告支付了办理各项证照款44981元，同时向被告出具了办理各项证照的相关手续。合同约定在被告出卖交付商品房90日内，原告应依法取得国有土地使用权证和房屋所有权证，但经原告数次催告，被告至今没有依约定向原告交付产权转移登记手续，构成违约。由于被告2014年9月29日将原告所有房屋的土地进行了抵押，导致原告就该房屋无法进行转让、出租，给原告造成了巨大损失，现依法向人民法院起诉。
被告万泰置业公司辩称，原告已经将办证费用交给浠水万诚商务服务有限责任公司（以下简称“万诚服务公司”），即表示原告选择委托万诚服务公司为其办理房地产权属证书。故原告无法办理产权证书，并非被告原因导致。原、被告签订的商品房买卖合同，已经约定了买受人未在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的1％赔偿损失。原告应当遵守该约定，所以原告要求解除合同、退还购房款没有法律和事实依据。被告无违约行为，因此无需承担违约责任。而且，原告主张的违约金309837元存在计算方法错误，明显过高，依法不能成立。原告要求被告返还办证费用属主张主体错误。请求驳回原告的全部请求。
审理查明，2010年7月27日，原告朱劲松与被告万泰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有：原告购买被告开发的浠水经济开发区洪山工业园青园国际现代农机机电建材大市场北一区沿街10栋124、224、412号房（后经核实，沿街10栋实际位于北二区，双方实际履行的也是北二区沿街10栋124、224、412号房），建筑面积共227.1平方米，单价每平方米2469.6元，总价款560846元；原告应于签订合同当日付房款252846元，余款308000元由原告自行办理按揭贷款，被告予以协助；被告应当在2011年5月31日前，将验收合格的该商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即：原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。
上述合同签订当日，原告向被告支付购房款252846元，余款308000元由原告于2010年8月19日在中国建设银行办理了贷款手续。2012年11月14日，原告按被告的书面费用通知单交纳了办证的各项费用44981元，同时向被告出具了办理各类证件的相关手续。当日，被告向原告交付了房屋。
同时查明，被告于2015年1月7日为原告办理了房屋所有权证，但未代为领取该证，也未通知原告到登记机构领取该证。被告至今未为原告办理土地使用权证书。
本院另案查明，被告将其以出让方式取得的两处地块[编号分别为浠水国用（2009）第090473号、090474号]在浠水县国土资源局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司浠水支行，抵押土地面积27171.51平方米，抵押金额1249.7939万元，抵押期限自2014年9月29日至2019年9月29日。在上述抵押地块上建成的商品房含北二区内街的3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋，不含北一区的全部商品房，不含北二区内街的1栋、2栋、沿街的10栋。
根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除合同并请求被告返还购房款、赔偿损失；二、被告是否应当返还办理各项证件相关的费用。
关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物的义务，而且负有转移标的物所有权的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，我国不动产物权变动原则上采登记生效主义。商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物商品房的占有使用之义务，而且负有转移商品房所有权及随之一并转移的土地使用权、办理商品房权属证书之义务，买受人拒绝配合的除外。上述义务既是合同义务，也是法定义务。逾期交付房屋和逾期办证，均应承担相应的责任。占有使用不动产和取得不动产权属证书都是商品房买受人的合同目的。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告朱劲松与被告万泰置业公司约定商品房交付期限为2011年5月31日，则办理房屋权属登记的期限为商品房交付使用后90日内，即2011年8月31日。双方约定的办理房屋权属登记的期限届满后超过三年多后，原告的房屋所有权证才得以办理，且原告至今仍未取得土地使用权证书。被告迟延办理房屋所有权证、未办理土地使用权证书的行为，不仅违约，而且致使原告的合同目的不能实现。此外，本案合同虽约定当原告不能按期取得房地产权属证书时，双方同意原告不退房、被告按已付房价款的1％支付违约金，但此种约定不能限制原告依照法律规定享有的解除合同的权利。只不过是双方未约定当原告选择退房时，违约金或者损失如何计算而已。故被告关于其无违约行为、无需承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳。综上，本案原告有权依法解除合同，并请求被告返还购房款、赔偿损失。
合同解除后，被告应当赔偿的损失包括原告已付购房款的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2010年7月27日同期的中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率为年5.31％，故本案购房款利息可按年5.31％标准上浮50％计算。其中252846元自2010年7月27日算至2017年5月27日的利息为137617.76元[252846元×5.31％×（1+50％）÷360天×2460天]，另308000元自2010年8月19日算至2017年5月27日的利息为166137.51元[308000元×5.31％×（1+50％）÷360天×2438天]，合计303755.27元。2017年5月27日以后的利息应以560846元为本金，按照同一标准顺延计算。
关于焦点二，本案被告以合同并未明确约定由被告为原告代办证，且原告将办证费用交付给万诚服务公司，应视为原告委托万诚服务公司办理房地产权属证书为由，提出抗辩，并据此认为原告要求返还办证费用属主张主体错误。本院认为，从据以交费的费用通知单由被告发出，购房差价款收据和办证费用收据均由同一人（瞿某）开具，收款时间均为同一天，收据格式完全一致，收据号码接近等事实，足以使原告有理由相信上述行为均为被告所为，而非他人所为。原告交费是依被告的指示进行的，即使有委托办证的行为，也只能认定是被告委托他人代办，而不能认定是原告直接委托他人代办。故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
至于原告所持该商品房所占用的土地已被被告设定了抵押的主张，因无证据证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条的规定，判决如下：
一、解除原告朱劲松与被告浠水万泰置业发展有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告朱劲松返还购房款560846元；
三、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告朱劲松返还公共维修基金、契税、权属登记等相关费用44981元；
四、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告朱劲松支付利息303755.27元（已算至2017年5月27日，以后的利息以560846元为本金，按年利率7.965％顺延计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12956元，减半收取6478元，由被告浠水万泰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判员 ：何志勇
二〇一七年十月十七日
书记员 ： 杨 迪