安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1222民初17号
原告：李景慧，女，1964年1月13日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：刘加勇，安徽惠君律师事务所律师。
被告：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室。统一社会信用代码91341200664210852X。
法定代表人：马勇，该公司经理。
委托代理人：李秋慧，该公司职工。
委托代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。
被告：张宗峰，男，1976年5月4日生，汉族，住安徽省太和县。
被告：王朋，男，1988年1月30日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：李璞君，安徽皖太律师事务所律师。
原告李景慧与被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房产公司）、张宗峰、王朋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李景慧及其委托代理人刘加勇，被告泰宇房产公司的委托代理人李秋慧、王广友，被告张宗峰，被告王朋及其委托代理人李璞君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李景慧向本院提出诉讼请求：1.确认原告对“金泰明都”实测报告房号为108、109的门面房享有优先取得权。2.判令被告泰宇房产公司不得将“金泰明都”实测报告房号为108的门面房交付给张宗峰，不得将“金泰明都”实测报告房号为109的门面房交付给被告王朋，并撤销给被告张宗峰、被告王朋办理的预告登记。3．判令被告泰宇房产公司按合同交付“金泰明都”实测报告房号为108、109的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由泰宇房产公司承担。4．本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2009年12月25日，原告李景慧与泰宇房产公司签订了联建协议，约定原告将位于人民路以西与沙河路以北交叉口的土地使用权过户交给泰宇房产公司开发，土地过户等一切有关手续均由泰宇房产公司负责办理，一切费用由泰宇房产公司承担，原告提供原住房的手续。泰宇房产公司按照一比一返还新房，超出面积的部分住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算。2011年3月4日，原告与泰宇房产公司签订拆迁及购房合同，约定泰宇房产公司补偿给原告位于新楼门面楼自北向南第4铺的门面房117平方米，2011年4月28日，原告与泰宇房产公司又签订一份拆迁及购房合同，约定泰宇房产公司再补偿给原告位于新楼（拆迁房屋原址）门面楼自北向南第4铺的门面房33平方米，交房期限为自房屋施工之日起20个月交付。根据“金泰明都”房屋设计、房屋预测报告、房屋实测报告及原址返迁原则可以确定，门面楼自北向南第4铺的门面房150平方米应为实测报告房号为108、109的门面房。合同签订后，原告履行了义务，将房屋腾空交给了泰宇房产公司，泰宇房产公司将原告的房屋拆除后在原址建商品房，取名为“金泰明都”，现在房屋已经对外公开销售两年多了，泰宇房产公司却拒绝履行合同，不按照约定将安置房屋交付给原告使用。后经了解，泰宇房产公司将“金泰明都”实测报告房号为108的门面房卖给了张宗峰，将“金泰明都”实测报告房号为109的门面房卖给了王朋，并为上述二人办理了预告登记。原告认为，“金泰明都”实测报告房号为108、109的门面房是泰宇房产公司按照所有权调换形式给原告的补偿安置房，原告对“金泰明都”实测报告房号为108、109的门面房享有优先取得权。泰宇房产公司应当将“金泰明都”实测报告房号为108、109的门面房交付给原告使用，并为原告办理房屋登记手续。为此，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
泰宇房产公司辩称：泰宇房产公司与王朋、张宗峰之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间系借贷关系，所签订的商品房买卖合同只是对双方民间借贷的担保。泰宇房产公司与原告之间存在拆迁及房屋买卖的事实，双方之间的联建拆迁及购房买卖合同有效，对双方具有约束力。原告应当按照约定向泰宇房产公司支付房屋超出部分面积补偿款。涉案房屋产权办理各项税费应当由原告承担。泰宇房产公司不承担诉讼费。
张宗峰辩称：对原告的诉讼请求认可，案涉房屋已支付房款，如果房屋不归张宗峰，要求泰宇房产公司返还购房款，赔偿损失。
王朋辩称：王朋与泰宇房产公司签订的房屋买卖协议合法有效，且已经实际履行，并到房产局办理了网签，应当受到法律的保护。王朋所购买的房屋为107铺，与原告所起诉的109铺不是一个房屋，原告与泰宇房产公司所签订的拆迁补偿协议中约定的位置是第四间，与原告起诉的109铺及王朋购买的107铺不是一处房屋，要求依法驳回原告对王朋的诉讼请求。
经审理查明：李景慧有位于太和县人民南路西侧土产公司商住楼自北向南108、109、110铺门面房三间（产权证号：房地权太字第F120500050001010号）。2009年12月25日，李景慧（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订联建协议，约定：一、甲方位于人民路以西、沙河路以北交叉路，约900平方米，现自愿将土地使用权过户交给乙方开发，土地过户等一切有关手续均由乙方负责办理，由此所产生的一切费用由乙方承担，甲方提供原住房的手续。二、拆迁补偿方式，采取产权交换，被拆迁人按原房产证登记面积，一律实行有一返一，返还新房，超出面积住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算，超出面积待设计图纸出来后，按所要房型的实际面积减去返还面积后签订正式购房合同，超出面积付款方式既可现金支付也可银行按揭。拆迁房屋情况：结构：门面房，产权性质：私有。三、拆迁期限：待土地过户手续办理后，双方商定。四、违约责任（略）。2011年3月4日，李景慧（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订拆迁及购房合同，约定：一、1拆迁人：泰宇房产公司。2被拆迁人：李景慧。3被拆迁房屋坐落老土产公司大楼，门面房楼。4被拆迁房屋面积90.67平方米。5补偿方式：拆迁原房屋面积有一返一。6搬迁期限：2011年4月30日前（合同签订之日起）。二、预订返迁新楼门面楼自北向南第4铺。新楼约定面积117平方米差补面积26.33平方米，差补价格5000元/平方米，差补金额13.165万元（合同约定面积与产权登记面积有差异的，最终工程竣工验收时房产局出具的《房屋测绘技术报告书》为准，差补金额多退少补）。三、房屋交付期限自房屋施工起20个月内交付（遇不可抗拒，连续阴雨，持续高温无法施工除外）。四、楼房竣工验收后，甲方应交清返迁房差补金额后，乙方交接房屋钥匙。五、房屋交付后，乙方按国家规定为甲方办理房屋产权使用证。原房产证面积费用由乙方承担，原产权证面积扣除后剩余面积费用甲方承担。六、自通知交房三十日内，甲方未来办理房屋交接手续的，乙方有权将房屋另行出售他人。七、本合同甲乙双方各壹份，自双方签字之日起生效，违约者承担由此造成的经济损失及其它责任。2011年4月28日，李景慧（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订拆迁及购房合同，约定：一、1拆迁人：泰宇房产公司。2被拆迁人：李景慧。3被拆迁房屋坐落老土产公司大楼，门面楼。4被拆迁房屋面积33平方米。5补偿方式：拆迁原房屋面积有一返一。6搬迁期限：2011年4月3日前（合同签订之日起）。二、预订返迁新楼门面楼自北向南第4号。新楼约定面积33平方米。（合同约定面积与产权登记面积有差异的，最终工程竣工验收时房产局出具的《房屋测绘技术报告书》为准，差补金额多退少补）。三、房屋交付期限自房屋施工起20个月内交付（遇不可抗拒，连续阴雨，持续高温无法施工除外）。四、楼房竣工验收后，甲方应交清返迁房差补金额后，乙方交接房屋钥匙。五、房屋交付后，乙方按国家规定为甲方办理房屋产权使用证。原房产证面积费用由乙方承担，原产权证面积扣除后剩余面积费用甲方承担。六、自通知交房三十日内，甲方未来办理房屋交接手续的，乙方有权将房屋另行出售他人。七、本合同甲乙双方各壹份，自双方签字之日起生效，违约者承担由此造成的经济损失及其它责任。合同签订后，李景慧按约履行了义务，将房屋及土地交付泰宇房产公司。泰宇房产公司对李景慧的房屋进行了拆除，并于2013年以出让方式取得了编号为212305015193土地的建设用地使用权，在上述土地上建设商品房，暂定名为“金泰名都”。2014年3月6日，泰宇房产公司取得金泰明都项目商品房预售许可证，许可证载明的商铺为11间。2015年7月6日，泰宇房产公司（出卖人）与张宗峰（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，张宗峰购买泰宇房产公司“金泰名都”101铺、106铺，该商品房建筑面积共137.08平方米，其中，套内建筑面积131.73平方米，应分摊的共有建筑面积5.35平方米，按建筑面积计算单价为每平方米5106.51元，总价款人民币700000元。双方还约定了其他事项。合同编号为1507060011并在太和县房地产管理局备案。签订合同当日泰宇房产公司给张宗峰出具加盖公司财务专用章的收条一份，收条载明：“交款单位张宗峰，人民币柒拾万元整，收款事由金泰名都项目101铺、106铺”。2016年1月22日，泰宇房产公司（出卖人）与王朋（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，王朋购买泰宇房产公司“金泰名都”107铺，该商品房建筑面积共109.85平方米，其中，套内建筑面积105.56平方米，应分摊的共有建筑面积4.29平方米，按建筑面积计算单价为每平方米4551.7元，总价款人民币500004.24元。双方还约定了其他事项。合同编号为1601220028并在太和县房地产管理局备案。
2016年3月7日，泰宇房产公司给李景慧出具承诺一份，载明：“我公司开发的金泰明都项目，自北向南108、109房属于拆迁返还房，属拆迁返还户李景（会）慧所有。鉴于目前项目尚未完工，未办理竣工手续，故暂时不能交付。在此我公司承诺，该房屋的权属归拆迁返还户所有，待工程竣工验收完毕后，我公司将房屋交付给李景慧”。
另查明，太和县蓝图房地产测绘队对金泰明都项目进行了预测（预测门面房为11间）、实测，于2016年10月13日出具了房屋测绘技术报告书。太和县蓝图房地产测绘队于2016年11月25日出具证明一份，证明载明：张宗峰商品房买卖合同（合同编号为1507060011）中房号与实测房号对应如下：合同中的101系实测中102。合同中的106系实测中108。王朋商品房买卖合同（合同编号为1601220028）中房号与实测房号对应如下：合同中的107的北半间系实测中109。合同中的107的南半间系实测中110。按商品房预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队房屋测绘技术报告书、证明、泰宇房产公司承诺、原址安置，可知李景慧与泰宇房产公司约定的安置房新楼门面楼自北向南第4号（铺）即是王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的107北半间、张宗峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的106也即太和县蓝图房地产测绘队测绘技术报告书中的109、108。李景慧已占有金泰明都108、109商铺。金泰明都项目尚未办理竣工验收手续。
上述事实有李景慧提供的身份证、联建协议、拆迁及购房合同书、房产证（产权证号：房地权太字第F120500050001010号）复印件、承诺、房屋测绘技术报告书、王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同、张宗峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同、金泰明都预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队出具的证明，泰宇房产公司提供的营业执照，张宗峰提供的身份证、商品房买卖合同、收据，王朋提供的商品房买卖合同，及当事人陈述在卷证明，并经质证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第二款规定：被拆迁人请求解除拆迁安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。李景慧与泰宇房产公司签订的联建协议及拆迁购房合同，约定将李景慧所有的门面三间拆迁，有一返一，并约定安置的房屋为新楼门面楼自北向南第4号（铺）即王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的107北半间、张宗峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的106也即太和县蓝图房地产测绘队测绘技术报告书中的109、108。根据合同约定的内容，应认定为房屋拆迁补偿合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。即使泰宇房产公司在李景慧不知情的情况下将上述安置房出卖给张宗峰、王朋并与张宗峰、王朋签订商品房买卖合同。李景慧要求确认原告对金泰明都实测报告房号为108、109的门面房享有优先取得权，判令泰宇房产公司不得将金泰明都实测报告房号为108、109的门面房交付给张宗峰、王朋的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，本院应予支持。李景慧要求判令泰宇房产公司按合同交付金泰明都实测报告房号为108、109的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由泰宇房产公司承担的诉讼请求，因金泰明都项目尚未办理竣工验收手续，交付条件尚不具备，故本院不予支持，原告可待条件具备时，另行主张。李景慧要求撤销给张宗峰、王朋办理的预告登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。泰宇房产公司辩称其与张宗峰、王朋不是商品房买卖合同关系，而是双方民间借贷的担保，张宗峰、王朋主张系商品房买卖合同关系，本院认为，即使商品房买卖合同关系成立有效，亦不影响李景慧对安置房享有的优先权，张宗峰、王朋与泰宇房产公司之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的担保关系，本案不予认定，双方可另行处理。王朋辩称，原告与泰宇房产公司所签订的拆迁补偿协议中约定的位置是第四间，与原告起诉的109铺及王朋购买的107铺不是一处房屋，要求依法驳回原告对王朋的诉讼请求，关于原告起诉的109铺及王朋购买的107铺是否为一处房屋的问题，本院认为，金泰明都项目进行了预测、实测，王朋与泰宇房产公司签订的房屋买卖合同中的107铺是按预测即商品房预售许可证登记的11间来确定的，而实测将预测中的107变更为109、110，这一事实有太和县蓝图房地产测绘队出具的证明为证，且审理中泰宇房产公司明确表示李景慧的安置房109是实测报告中的109，故本院认定原告主张的109铺与王朋购买的107铺（北半间）系同一房屋，关于王朋能否以商品房买卖合同取得109铺房屋的问题，李景慧与泰宇房产公司的拆迁安置补偿合同以产权调换的方式约定返迁新楼门面楼自北向南第4号（铺），即实测报告中的108、109也即张宗峰、王朋合同中的106、107北半间，该房屋系李景慧在丧失被拆迁房屋所有权的情况下而获得的安置房，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的“位置、用途特定”的要求，李景慧对该拆迁安置房享有优先取得权，泰宇房产公司无权处置上述安置房屋，即使泰宇房产公司又将拆迁安置房屋出卖给张宗峰、王朋并进行商品房买卖合同备案，张宗峰、王朋亦不能依据该合同取得上述房屋，仍不能对抗李景慧的优先权。故本院对王朋的上述辩解，不予采信。对原告安置房超出面积补偿款的事宜，泰宇房产公司可另行与原告结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：
一、原告李景慧对被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司开发的金泰明都实测报告房号为108、109的门面房享有优先取得权。
二、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得将其开发的金泰明都实测报告房号为108门面房交付给张宗峰；
三、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得将其开发的金泰明都实测报告房号为109门面房交付给王朋；
四、驳回原告李景慧的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 陈修宏
审 判 员 王 龙
人民陪审员 侯治国
二〇一七年六月十九日
书 记 员 常莎莎
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。