湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第202号
原告杨华，男。
原告楚烨，女。
两原告共同委托代理人胡伟，湖南风云律师事务所律师。
被告张家界长龙房地产开发有限公司。
法定代表人林标生，董事长。
委托代理人曹金华，男。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
原告杨华、楚烨与被告张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月4日立案受理后，依法由审判员丁德全担任审判长，与人民陪审员伍贤科、漆艳平组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告杨华、楚烨的共同委托代理人胡伟，被告张家界长龙房地产开发有限公司的委托代理人曹金华、朱胜辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨华、楚烨诉称，2011年7月30日，原、被告双方签订了编号为20110008A502的《张家界市商品房买卖合同》。原告依约支付了购房首付款112074元，并办理了250000元的按揭贷款，该款已经全额打入了被告账户。合同第十、十一条约定，被告应于2012年5月31日前交付房产，逾期交房的，被告应按日向原告支付已交付房屋价款万分之二的违约金。合同第十八条约定，被告应于房屋交付后180日内办理好房屋所有权证，逾期则按日向原告支付万分之二的违约金。现原告依约履行了全部合同义务，但被告在2013年6月8日才交付房产，逾期373天。截止到2015年2月5日，仍未办妥房屋所有权证，已逾期426天，依约应当承担违约责任。为维护原告权利，现诉至法院，请求法院依法判令被告张家界长龙房地产开发有限公司支付原告迟延交房违约金27010元，支付原告延迟办理房屋所有权证违约金30848元（截止到2015年2月5日），并判决从2015年2月6日起按每天72.4元的标准继续给付违约金至实际办证日止，并承担诉讼费用。
原告杨华、楚烨为证明其诉请主张，向法庭提供了以下证据材料：
第一组证据：《张家界市商品房买卖合同》（复印件）一份，拟证明（1）阳光水岸项目的建设用地规划许可证号为Y0911003，建设工程规划许可证号为张建字第G1001002号，规划用途为商住的事实；（2）合同约定的房屋总价款为362074元，被告最迟向原告交房的时间约定为2012年5月31日前的事实；（3）被告未按约定交房，原告继续履行合同的，自2012年6月1日起实际交付之日止，被告应当按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金的事实。（4）因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理相关登记或手续的，被告应自合同约定的次日起至实际办妥之日止，按日向原告支付万分之二的违约金的事实。（5）双方约定任何通知以邮寄方式送达。
第二组证据：阳光水岸一期A区收楼文件接收清单、回执单各一份，拟证明被告向原告交房的时间是2013年6月8日，逾期373天的事实；证明截止2015年2月5日，未办妥房产证，已经逾期426天的事实。
第三组证据：湖南省张家界市地方税务局销售不动产预收购房款专用收款收据、个人购房借款／担保合同和张家界市房地产抵押合同各一份，拟证明原告已经按照合同约定向被告付清了全部房款的事实。
被告张家界长龙房地产开发有限公司辩称，1、被告按期交房，严格履行合同约定义务，不存在违约，在本案合同履行期间，自2012年1月1日至2012年5月31日合同约定的交房日期前，张家界市区发生雨雪天气94天，造成工程工期顺延，该等不可预见的天气因素，属于民法通则规定的不可抗力，合同双方均免责；2、2012年6月20日，被告开发建设的包括原告所购房产，均通过工程质量检验验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件，被告于2012年6月25日在张家界日报刊登收房公告，3天后，被告通过邮政快递向全体业主书面邮寄了入伙通知书、缴款通知等相关告知文件，明确告知包括原告在内的业主应当收房及办理相关费用结算的事实，而本案的原告到2013年6月才来办理收房手续，责任在于原告，也因其他部分业主关于房款补交及税费缴纳直到2014年11月才予以付清，严重拖累了其他业主支持办理房屋产权登记手续，被告没有任何怠于履行合同的行为。3、在本案合同履行过程中，被告在按约申请办理房屋初始登记过程中，因规划和国土对居住用地的性质理解是否包含商业性质发生了理解歧义，后经政府多次协调，规划部门最后才确认。被告严格履约，并及时申请办证，向相关部门提交了应当由被告提交的资料，但因政府执行政策标准不一致，房地产主管部门与规划、国土部门对土地用途性质内涵理解发生歧义，不能及时办证，应视为不可抗力，不应归责于被告违约，导致原告无法按期取得产权证书，并非被告的原因，被告不存在违约，不应为此承担责任；4、原被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》第18条约定了交房条件，但违反法律强制性规定，申办产权登记属于双方义务，被告仅应协助提供相关资料，合同约定由被告办妥产权登记应视为无效条款。被告如期通知交房后，原告已收房，对所购商品房进行了占有、使用和居住，原告没有因此遭受任何经济损失。合同约定违约金计算标准明显超过其实际损失，而且因原告未能举证其实际经济损失，原告的主张不应得到人民法院的支持，请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。
被告张家界长龙房地产开发有限公司为证明其辩称主张，向法庭提交了如下证据材料：
第一组证据：《张家界日报》及《入伙手续书》、邮政邮寄单据、《阳光水岸一期A2区收楼文件接收清单》、17栋《工程质量竣工验收记录表》各一份，拟证明，被告开发建设的房产经过质量竣工验收，符合交房条件，原告于2013年6月8日办理完毕收房的事实。
第二组证据：《建设工程规划核实意见书》两份及《国有土地使用权证》两份，拟证明目被告开发建设的涉及到原告所购18栋房产建设用途规划确认包含商业用地建筑面积，而国土出让仅作为住宅用地出让的事实。
第三组证据：被告于2012年11月18日《关于阳光水岸8栋房屋申请办理房屋产权初始登记的报告》以及张家界市房地产管理局于2015年1月13日出具的《证明》各一份，拟证明目的被告根据工程建设进度和双方合同约定，在符合房屋产权登记条件后即向房管部门申请办理房屋初始登记，因国土出让用地性质内涵与规划批复确定的居住用地性质内涵不一致，该次初始登记未予受理的事实。
第四组证据：张家界市国土资源局《关于明确“居住用地”内涵及相关问题的函》及张家界市规划管理局《关于明确“居住用地”内涵及相关问题的复函》各一份，拟证明张家界市规划管理局确认同意张家界市国土资源局对居住用地办理土地用途变更的事实。
第五组证据：张家界市国土资源局《关于请求明确“民旺家园经济适用房”项目规划用途的函》、《关于明确“民旺家园”项目土地使用用途的函》和《关于明确民旺家园（阳光水岸）一期商业房屋土地使用用途的函》各一份，拟证明：1、张家界市国土资源局同意规划部门的决定，拟为被告办理土地用途变更手续，建议房管部门先行为被告办理房屋产权登记。2、被告申请办理房屋初始登记，遇上国土与规划行政主管部门对用地性质内涵发生理解歧义，致使办证延迟，应属不可抗力的事实。
第六组证据：张家界市气象科技服务中心《2012年张家界市永定区逐日天气状况表》和监理公司《2012年晴雨表》各一份，拟证明2012年受天气影响导致工期顺延的原因。
第七组证据：张家界市房地产管理局《关于对张家界长龙房地产开发有限公司“阳光水岸”项目分户面积的公示》、《张家界长龙房地产开发有限公司关于18栋分户办证资料及代收费用公示》和张家界市房屋登记中心《通知》各一份，证明经测绘面积、办证补资料及代收费情况公示及市房屋登记中心通知，购房业主只有交纳房屋维修基金，相关税费后，才能办理房屋初始登记以及电子档案归档。本案原告所购房产办理房屋建筑面积增加0.42平方米，应补缴房款1171元和补缴办证款项50元，直到2014年11月10日才交纳，也从未委托被告代办房产证，被告不具有为原告办证的义务的事实。
原、被告双方庭审质证及法庭认证情况：
被告张家界长龙房地产开发有限公司对原告杨华、楚烨提交的证据第一、三组无异议，但认为第一组证据中合同第18条的约定违反法律强制性规定应属无效条款，约定的违约金比例也过高。对第二组证据真实性、合法性没有异议，但对原告证明目的有异议，被告将提交入伙通知证明。
原告杨华、楚烨对被告张家界长龙房地产开发有限公司提交的第二组证据无异议，对第一组证据真实性、合法性没有异议，认为没有关联性。对第三组证据真实性、合法性无法提出意见，对于关联性有异议。对第四、五组证据真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。对第六组证据关联性有异议，而且相关款项在起诉时均已交纳，且补缴款项属于被告漏收项目。
法庭审查全案证据，并结合庭审质证、陈述材料，认为原、被告双方提交的证据材料均可综合采信为认定本案基本事实的依据，但均不能全部证明原、被告双方各自全部的主张。
本院根据确认的证据及庭审原、被告双方陈述质证材料，确认如下事实：
2011年7月30日，原告杨华（及房产共有人楚烨）与被告张家界长龙房地产开发有限公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定：由原告杨华、楚烨按2787.33元／平方米的单价，购买被告张家界长龙房地产开发有限公司阳光水岸17幢5层A502号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容，合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证…”。合同签订后，原告杨华、楚烨依约履行交纳购房款的义务，2012年6月25日，被告张家界长龙房地产开发有限公司在张家界日报发出公告通知购房户收房，并于2012年6月28日通过挂号信的方式邮寄送达入伙通知。2013年6月8日，被告张家界长龙房地产开发有限公司将房屋交付原告杨华、楚烨使用至今。被告张家界长龙房地产开发有限公司于2012年11月向张家界市房地产开发管理局申请房屋产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理。事后被告张家界长龙房地产开发有限公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局，建议先行为被告张家界长龙房地产开发有限公司发证。原告杨华、楚烨收房后因逾期交房及房产登记办证未果，于2015年2月4日诉至本院。
本院认为，原告杨华、楚烨与被告张家界长龙房地产开发有限公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同。
本案原告杨华、楚烨在合同签订后已履行给付房款义务，被告张家界长龙房地产开发有限公司也通过报纸公告收房和向原告邮寄送达收房通知。而本院受理的龙凤娇、庄科文诉张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，购房业主龙凤娇、庄科文在合同约定的时间内进行了收房，也可以证实被告张家界长龙房地产开发有限公司履行了必要的收房通知义务，但书面收房通知迟于合同约定交房日期。被告张家界长龙房地产开发有限公司辩称受天气影响应予延期交房，虽然存在雨雪天气，但被告张家界长龙房地产开发有限公司未能举证受天气影响不能施工方面的证据材料。本院认为，被告张家界长龙房地产开发有限公司存在逾期交房，逾期时间以其书面通知原告收房时间为宜，故本院认定被告张家界长龙房地产开发有限公司逾期交房30天（自合同约定2012年5月31日至2012年6月30日邮寄收房通知）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，第一，原告杨华、楚烨并未举证证实因被告的逾期交房行为给其造成的实际损失情况，自身存在怠于收房行为；第二，相关政府机关在土地用途与规划批复不一致的情况下，经被告张家界长龙房地产开发有限公司多次申请张家界市人民政府及相关主管部门协调，至2014年11月才最终同意先行为被告张家界长龙房地产开发有限公司发证。故本院综合考虑本案合同履行情况，被告在履行合同过程中的违约程度，认定原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之二的标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金标准按每日万分之一计算，根据合同约定，被告张家界长龙房地产开发有限公司应承担违约金1068元。
另外，被告张家界长龙房地产开发有限公司未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致原告杨华、楚烨至今不能办妥房产、土地使用相关权证。根据双方合同第十八条约定，未能办理初始登记的原因是否被告张家界长龙房地产开发有限公司责任，是被告张家界长龙房地产开发有限公司是否承担责任的关键，现被告张家界长龙房地产开发有限公司举证证明未能及时办理初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，该不一致的原因是土地与规划管理部门认为土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非被告张家界长龙房地产开发有限公司的过错原因造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告杨华、楚烨未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系被告张家界长龙房地产开发有限公司原因所致，原告杨华、楚烨对其诉称主张举证不足，本院对其请求被告张家界长龙房地产开发有限公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张家界长龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨华、楚烨支付逾期交房违约金1068元。
二、驳回原告杨华、楚烨请求被告张家界长龙房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。
案件受理费1246元，由被告张家界长龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 丁德全
人民陪审员 伍贤科
人民陪审员 漆艳平
二〇一五年六月二十八日
书 记 员 陈钟笛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。