北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初15206号
原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，董事长。
委托代理人王福银，北京灿鸿律师事务所律师。
委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）余雅容，女，1990年2月8日出生。
委托代理人杨洁，北京市中迈律师事务所律师。
委托代理人沈俊航（系被告（反诉原告）余雅容之夫），1988年7月14日出生。
原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）与被告（反诉原告）余雅容房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿坤公司的委托代理人王福银、岳仁东与被告（反诉原告）余雅容的委托代理人杨洁、沈俊航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿坤公司诉称：2015年7月21日，原告（反诉被告）鸿坤公司与被告（反诉原告）余雅容签订了《租赁合同》，原告（反诉被告）鸿坤公司按照合同约定全面履行了合同约定的相关义务，而被告（反诉原告）余雅容不积极履行合同义务，具体表现为：1、顾客举报其店铺内银饰模仿大牌，该行为违反了《租赁合同》第7.2.4条约定，原告（反诉被告）鸿坤公司对被告（反诉原告）余雅容作出严重警告，罚款2000元。2、恶意欠缴租金、管理服务费等费用，原告（反诉被告）鸿坤公司多次催缴而被告（反诉原告）余雅容拒不缴纳，拒不履行合同义务。2016年7月18日，原告（反诉被告）鸿坤公司委托北京市兴涛律师事务所向被告（反诉原告）余雅容发出律师函，通知被告（反诉原告）余雅容解除租赁合同，要求被告（反诉原告）余雅容履行合同义务。根据《租赁合同》相关约定，截止2016年7月20日，被告（反诉原告）余雅容应向原告（反诉被告）鸿坤公司支付已发生但未支付的租金、电费、罚款、违约金共计137629.03元。自2016年7月20日至被告（反诉原告）余雅容实际交付房屋期间的逾期期间，房屋占用费应按照《租赁合同》第21.5条约定的“每日1972.60元的标准”计算。自2016年7月20日至被告（反诉原告）余雅容实际付款日期间，被告（反诉原告）余雅容延期付款产生的违约金按照《租赁合同》第10.2条约定的“每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方（鸿坤公司）支付违约金”。为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判令：1、确认原告（反诉被告）鸿坤公司与被告（反诉原告）余雅容于2015年7月21日签订的编号为x的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于2016年7月20日解除；2、被告（反诉原告）余雅容向原告（反诉被告）鸿坤公司支付租金12903.23元、罚款2000元，因被告（反诉原告）余雅容违约解除合同的违约金120000元；3、被告（反诉原告）余雅容向原告（反诉被告）鸿坤公司支付房屋实际占用费用
258410.60元（自2016年7月21日起至2016年11月28日止合计131天，按每日1972.60元的标准计算）；4、被告（反诉原告）余雅容向原告（反诉被告）鸿坤公司支付延期交纳租金的违约金（以12903.23元为基数，按每日0.1%计算，自2016年7月1日起计算至付清日止；5、本案诉讼费用由被告（反诉原告）余雅容承担。
被告（反诉原告）余雅容辩称：不同意原告（反诉被告）鸿坤公司的诉讼请求，原告（反诉被告）鸿坤公司一直没有履行合同义务，原告（反诉被告）鸿坤公司所主张被告（反诉原告）余雅容违约，致使合同解除是错误的。原告（反诉被告）鸿坤公司主张的违约金计算过高。被告（反诉原告）余雅容同意2016年7月20日解除房屋租赁合同。请求法院驳回原告（反诉被告）鸿坤公司的诉讼请求，同时因原告（反诉被告）鸿坤公司的违约行为造成被告（反诉原告）余雅容损失，故提出反诉，要求法院：1、判令原告（反诉被告）鸿坤公司返还被告（反诉原告）余雅容合同保证金60000元；2、判令原告（反诉被告）鸿坤公司支付被告（反诉原告）余雅容经营损失314467.40元；3、诉讼费用由原告（反诉被告）鸿坤公司承担。
原告（反诉被告）鸿坤公司针对被告（反诉原告）余雅容的反诉答辩称：不同意被告（反诉原告）余雅容提出的反诉请求。2015年10月1日到2016年6月30日期间，被告（反诉原告）余雅容已经实际占用、经营租赁场地，且支付相应的租金。原告（反诉被告）鸿坤公司已经收取被告（反诉原告）余雅容保证金60000元，被告（反诉原告）余雅容没有按照合同约定经营其他品牌，遭到客户的举报，保证金是为了合法经营，因此予以没收。对于经营损失，原告（反诉被告）鸿坤公司没有阻碍被告（反诉原告）余雅容经营活动，而只是通知了被告（反诉原告）余雅容尽快搬离这个地方。
经审理查明：2015年7月21日,原告（反诉被告）鸿坤公司（甲方）与被告（反诉原告）余雅容（乙方）签订《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称：房屋租赁合同），合同编号：x。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市大兴区x北大街x号x幢x层x被称为“鸿坤广场购物中心”x1层x1-x1号（以下简称：x1-x1号）；乙方承诺租赁标的房屋作为经营“周大生/千星（品牌）珠宝（业态）”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容）；标的房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年3个月的时间，即2015年10月1日至2017年12月31日（包括起止日当天）；必须严格遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》，确保所销售商品或提供服务的质量，承担质量责任，不出售假冒伪劣商品，维护商场整体商业形象；乙方逾期支付租金……每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方应于本合同签订前或签订之时或标的房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付标的房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每个月第一个工作日或之前向甲方付清；甲方同意给予乙方自标的房屋交付之日起1个月的装修期，即2015年9月1日至2015年9月30日（包括起止日当天）。乙方无需承担该装修期内的租金、管理服务费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担上述三项费用外本合同约定的其他费用；自装修期期满后的次日起，标的房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；保底租金，按租用面积计算。2015年10月1日至2016年3月31日的月保底租金为10000元；2016年4月1日至2017年12月31日月保底租金为20000元；提成租金：2015年10月1日至2016年3月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的8%计算。2016年4月1日至2016年12月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的9%计算。2017年1月1日至2017年12月31日的月提成租金按乙方该租赁期间每个日历月的营业额的10%计算；乙方应于本合同签订之前或签订之时或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金60000元，该保证金自编号x2的房屋租赁合同中21.2条约定的房屋租赁保证金（共102060元）中进行抵扣，剩余租赁保证金（共42060元）转为租金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还标的房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2
条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日1972.60元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担标的房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付1972.60元的违约金。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金扣除乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。租赁关系终止时，乙方应办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还标的房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。甲乙双方同意，乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。
被告（反诉原告）余雅容实际经营的位置位于x1-x1号北西50米之内。对此，原告（反诉被告）鸿坤公司主张租赁场所有所变化在被告（反诉原告）余雅容入驻前已经协商过，被告（反诉原告）余雅容已经实际经营很长时间，而且交纳了相关时间的租金；被告（反诉原告）余雅容则主张实际经营的地方是原告（反诉被告）鸿坤公司安排的临时地方。原告（反诉被告）鸿坤公司称被告（反诉原告）余雅容于2015年7月1日开始使用该位置，被告（反诉原告）余雅容称2015年10月1日开始使用。原、被告双方均认可目前仍由被告（反诉原告）余雅容占用该租地。被告（反诉原告）余雅容已经交纳了实际经营使用地块的租金至2016年6月30日。被告（反诉原告）余雅容向原告（反诉被告）鸿坤公司交付房屋租赁保证金60000元。
原告（反诉被告）鸿坤公司提交的2016年7月18日北京市兴涛律师事务所出具律师函显示被告（反诉原告）余雅容应于2016年7月1日前向原告（反诉被告）鸿坤公司支付2016年7月份租金20000元，但被告（反诉原告）余雅容已逾期十五日支付，已经构成根本违约，通知被告（反诉原告）余雅容收到律师函或视为收讫之日解除租赁合同；依据合同第12.2条之约定被告（反诉原告）余雅容已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，并支付违约金。
庭审中，被告（反诉原告）余雅容认可编号为x的房屋租赁合同于2016年7月20日解除。
另查明，2016年11月28日，被告（反诉原告）余雅容将其在涉案场地的物品已经腾退完毕。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、照片、收据、律
师函等证据在案佐证。
本院认为:原告（反诉被告）鸿坤公司与被告（反诉原告）余雅容签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同内容履行各自义务。在履行合同中，当事人有权协商变更合同。当事人变更合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有变更合同意愿的，人民法院可以认定其采用以其他形式变更合同。本案中，房屋租赁合同中约定被告（反诉原告）余雅容承租x1-x1号地，但是被告（反诉原告）余雅容实际在位于x1-x1号北西50米之内经营，且按照租赁合同约定的租金交付了2016年6月之前的租金，原告（反诉被告）鸿坤公司与被告（反诉原告）余雅容以其他形式变更了房屋租赁合同的租赁地点。被告（反诉原告）余雅容主张其对租赁地点变更提出异议，但未提交充分证据予以佐证，本院对其主张不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，被告（反诉原告）余雅容逾期十五日支付2016年7月租金，原告（反诉被告）鸿坤公司于2016年7月18日书面通知被告（反诉原告）余雅容因其违约解除房屋租赁合同，原告（反诉被告）鸿坤公司行使解除房屋租赁合同符合合同约定，故对原告（反诉被告）鸿坤公司有关解除其与被告（反诉原告）余雅容签订房屋租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）余雅容当庭认可解除房屋租赁合同的时间为于2016年7月20日，本院不持异议。租赁合同关系中，承租人支付租金是承租人的主要合同义务，承租人应当依约支付租金，故原告（反诉被告）鸿坤公司主张被告（反诉原告）余雅容支付2016年7月1日至2016年7月20日租金12903.23元，本院予以支持。原告（反诉被告）鸿坤公司要求被告（反诉原告）余雅容支付2000元罚款，于法不符，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然房屋租赁合同约定被告（反诉原告）余雅容因逾期支付租金违约，应当向原告（反诉被告）鸿坤公司支付相当于六个月的租金作为违约金，但结合本案具体案情，该违约金过高，故本院酌定被告（反诉原告）余雅容向原告（反诉被告）鸿坤公司支付以两个月的租金的数额即40000元作为违约金。房屋租赁合同约定被告（反诉原告）余雅容逾期支付租金，应当按照逾期支付款项以0.1%的标准支付违约金，符合法律规定，故对原告（反诉被告）鸿坤公司要求被告（反诉原告）余雅容支付其逾期支付租金的违约金的主张，本院予以支持。房屋租赁合同被解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，房屋租赁合同已经解除，被告（反诉原告）余雅容依然占用涉案场地至2016年11月28日，应当向原告（反诉被告）鸿坤公司支付占有使用费，占有使用费的标准参照月租金的标准进行计算，被告（反诉原告）余雅容向被告（反诉原告）余雅容支付占有使用费86000元。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，虽然房屋租赁合同中约定被告（反诉原告）余雅容违约，保证金不予退还，但是该约定由原告（反诉被告）鸿坤公司制定且广泛大量用于其房屋租赁关系中属于格式条款，且原告（反诉被告）鸿坤公司未举证证明其已经采取合理方式提醒被告（反诉原告）余雅容，而对于被告（反诉原告）余雅容的违约，原告（反诉被告）鸿坤公司一方面要求被告（反诉原告）余雅容支付违约金，另一方面保证金不予退还被告（反诉原告）余雅容，显然该约定加重了被告（反诉原告）余雅容的责任，当属无效，故对被告（反诉原告）余雅容要求原告（反诉被告）鸿坤公司退还其交纳的保证金的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）余雅容要求原告（反诉被告）鸿坤公司支付其经营损失，但未提交充分证据予以佐证，故本院对其请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第二百二十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）余雅容于二〇一五年七月二十一日签订的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于二〇一六年七月二十日解除；
二、被告（反诉原告）余雅容于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年七月二十日租金一万二千九百零三元二角三分；
三、被告（反诉原告）余雅容于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司解除租赁合同违约金四万元；
四、被告（反诉原告）余雅容于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司占有使用费八万六千元；
五、被告（反诉原告）余雅容于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司逾期支付租金违约金（自二〇一六年七月一日起至缴纳全部逾期租金止，以一万二千九百零三元二角三分为基数，按照日利率千分之一为标准计算）；
六、原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内返退还被告（反诉原告）余雅容保证金六万元；
六、驳回原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）余雅容其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千九百二十六元，由原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司承担四千三百八十七元（已交纳），由被告（反诉原告）余雅容承担一千五百三十九元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千四百元，由原告（反诉被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司承担六百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）余雅容承担三千七百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张立鹏
二〇一六年十二月九日
书记员 高 奡