广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第378号
原告：叶龙，男，1985年8月23日出生，汉族，住四川省荣县。
被告：周隆基，男，1988年4月19日出生，汉族，住广西灵山县。
委托代理人：吴小勇，广东合众之源律师事务所律师。
被告：广州市顺欣物业管理有限公司，住所地（土名）办公楼。
法定代表人：叶沃良。
委托代理人：陆文新、黄戈，广东达盛律师事务所律师、实习律师。
第三人：广州市昭华房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：莫海银。
原告叶龙诉被告周隆基、广州市顺欣物业管理有限公司、第三人广州市昭华房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶龙，被告周隆基的委托代理人吴小勇，被告广州市顺欣物业管理有限公司的委托代理人陆文新、黄戈到庭参加诉讼，第三人广州市昭华房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告叶龙诉称：2013年3月10日，原告叶龙与被告周隆基签订了租赁契约，约定原告叶龙将增城市新塘镇顺欣广场1栋702房租给被告周隆基，月租金1200元，租期由2013年3月10日至2014年3月10日。2013年7月被告周隆基在没有通知原告叶龙的情况下搬离该房，并将该房属于原告叶龙的家电家私搬走，严重损坏该房五扇门、一扇窗，其中一扇门被扎烂了，墙上还有两个洞、客厅和饭厅的灯遭到了损坏，墙上被泼花了，厨房的吊顶损坏了。被告周隆基搬离该房时，被告广州市顺欣物业管理有限公司没有通知原告叶龙就签了放行条，致使原告叶龙受到以上损失时未能及时得到阻止。为此，原告叶龙特向法院提出起诉，请求判决，1、两被告连带向原告叶龙支付租金共10800元（租金从2013年7月至2014年3月），向原告叶龙支付滞纳金共2760元（滞纳金从2013年7月20日至2014年3月10日止230天，按1200元的1%计，每天12元），向原告叶龙支付水电费1828.43元（水电费从2013年5月至8月），向原告叶龙支付物管费1260元（物管费从2013年5月至2014年3月）；2、两被告连带支付原告家电家私损失12705元（其中2张床损失1800元、一台空调1800元、另一台空调1200元、电视900元、机顶盒640元、冰箱900元、洗衣机600元、餐桌300元、热水器400元、茶几100元、沙发950元、电视柜250元、窗帘1500元、2012年7月上一个租户2台空调修理费300元、2012年热水器修理费100元、2012年冰箱修理费150元）；3、两被告连带支付原告叶龙房屋损失11400元（其中防盗门3500元、洗水间的门1000元、其他三扇门损失800元、排气扇与窗损失700元、客厅灯1500元、厨房吊顶损坏400元、墙上损失3500元）；4、两被告连带赔偿原告叶龙误工费2000元、精神损失费500元。
被告周隆基辩称：原告叶龙的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。事实与理由如下，一、原告叶龙在本案中所主张的损失项目及损失金额只是单方面陈述，并无任何证据予以证明。如果存在相关的损失，那也是由侵权人造成的，与被告周隆基无关。原告叶龙就其损失已向公安机关报案，相关事实应以公安机关的调查结果为准。被告周隆基既未搬走原告叶龙的家电家私，也未损坏原告叶龙房屋及相关财产，原告叶龙诉请的赔偿家电家私损失、房屋损失、误工费、精神损失费、利息等缺乏事实与法律根据。被告周隆基于2013年3月11日承租了原告叶龙的房屋后，欧阳健腾及其二位朋友到被告周隆基承租的房屋与被告周隆基一起居住。2013年4月，被告周隆基离开了承租房屋后一直再未回去住，以后一直由欧阳健腾与他的朋友继续在该屋居住，由欧阳腾健交付租金及其他费用给原告叶龙。2013年8月初，原告叶龙打电话给被告周隆基，被告周隆基才知道欧阳健腾等人已于2013年7月搬走。原告叶龙收回了出租房屋，已收取2013年3月11日至2013年7月10日期间4个月的房屋租金。关于原告叶龙主张的被告周隆基搬走了原告叶龙的家电，损坏了原告叶龙的房屋及相关财产等事实没有证据证明，被告周隆基已于2013年4月份搬离房屋，之后房屋造成的损失与被告周隆基无关。二、原告叶龙要求被告周隆基支付租金、管理费、水电费等依据不足。原告叶龙于2013年7月份发现欧阳健腾等人搬走后，随即收回了出租房屋并将房屋另行出租，其行为已解除了租赁合同。原告叶龙已经收取从2013年3月11日至2013年7月10日期间4个月的租金共4800元，其要求被告周隆基支付整个租赁期间（即一年）的租金，与事实严重不符。至于水电费、管理费，从物业公司的《催费通知》，以及原告叶龙提供的相关发票来看，欧阳健腾等人在搬走时只是未交纳2013年5月至6月的水电费、管理费。而原告叶龙要求支付的水电费、管理费显然超过了这个期间。此外，原告叶龙收取的租赁押金2400元也应抵扣租金、水电费、管理费。
被告广州市顺欣物业管理有限公司辩称：被告广州市顺欣物业管理有限公司对原告叶龙与被告周隆基签订的物业租赁合同不知情，原告叶龙没依法到被告广州市顺欣物业管理有限公司进行备案，也没有将房屋出租的情况告知，缴纳物业费也一直是原告叶龙缴纳的，被告广州市顺欣物业管理有限公司不清楚房屋的出租情况。原告叶龙没有证据证明被告广州市顺欣物业管理有限公司对所谓的原告叶龙的家私家电签发放行的行为，没有证据证明被告广州市顺欣物业管理有限公司存在过错。原告叶龙没有证据证明家私家电损失的项目和相应金额，被告广州市顺欣物业管理有限公司对此也不知情。请求法院驳回原告叶龙对被告广州市顺欣物业管理有限公司的诉讼请求。
第三人广州市昭华房地产代理有限公司未到庭答辩，亦未提交证据或书面答辩意见到庭。
经审理查明：坐落在增城市新塘镇荔新十二路99号1幢702房的房地产权属人是叶龙。2013年3月10日，叶龙（甲方）与周隆基（乙方），见证方广州市昭华房地产代理有限公司签订了《赁契约租》，契约约定“一、甲方同意将座落在增城市新塘镇顺欣广场1栋702房，甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方使用；房屋的建筑面积为约85平方米；二、甲乙双方议定上述房屋月租为人民币壹仟贰佰元整（小写：￥1200.00）租赁期自2013年03月11日起至2014年03月10日止，……三、乙方已向甲方缴纳人民币贰仟肆佰元整（小写：￥2400.00）作为房屋押金（保证金），……六、租赁期内，乙方承担下列责任：……5、要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。……6、因使用不当或认为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。……七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金之数额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，除应补交租金外，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之二收取违约金。逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）。3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权解除合同。……”。合同签订后，被告周隆基缴纳了押金2400元和预付了2013年3月11日至2013年4月10日的租金；同时原告叶龙将涉案房屋及房屋内家私电器移交给被告周隆基，房屋交接家私电器清单上记载，1、电视机一台，2、电视柜一台，3、沙发一套（1＋2），4、茶几一台，5、餐桌一台，6、椅子6＋1，7、空调二台，8、冰箱一台，9、洗衣机一台，10、热水器一台，11、抽油烟机一台，12、炉具一台，13、床连床垫二张，14、床头柜一个，15、窗帘全屋，16衣柜一个，17、遥控器二个，18机顶盒一个，19、梳妆台一个，20、临时门卡一张＋锁匙二条，21、煤气卡一张，被告周隆基在房屋交接家私电器清单上签名。被告周隆基入住后只向原告叶龙支付房屋租金至2013年7月10日，向被告广州市顺欣物业管理有限公司缴交了2013年5月前物业管理费和2013年4月前水电费。之后，被告周隆基未与原告叶龙协商解除租赁合同，没有退回原告叶龙房屋及移交房屋交接家私电器清单上物品，自己离开出租屋。2013年8月12日，原告叶龙以涉案房屋被盗窃为由向增城市公安局报案，增城市公安局并已立案侦查，同日原告叶龙收回涉案房屋。2013年9月12日，原告叶龙为涉案房屋向被告广州市顺欣物业管理有限公司缴交了2013年6月至同年9月物业管理费420元（105元／月）和缴交2013年5月至同年8月水电费共1828.43元（其中5月份水费46.8元、电费349.34元、分摊费12.33元，6月份水费68.64元、电费799.78元、分摊费12.5元，7月份水费23.4元、电费486.74元、分摊费13.17元，8月份水费2.19元、电费1.83元、分摊费11.71元）。2013年9月15日，原告叶龙将涉案房屋出租给案外人陈志锋。
庭审中，被告周隆基提出其向原告叶龙交纳的押金2400元可抵扣租金、水电费及物业管理费，原告叶龙认为被告周隆基未按约支付租金其行为已构成违约，按合同约定可没收被告周隆基交纳的押金2400元，不同意抵扣。另原告叶龙主张的家私、家电损坏的损失是其根据二手市场估算，房屋损坏的损失是装修公司核算，为此，本院告知原告叶龙对家私、家电损坏的损失及房屋损坏的损失需评估鉴定，并指定原告叶龙在2014年5月23日前申请评估鉴定，否则，承担举证不能的法律责任，期限届满，原告叶龙未申请评估鉴定。
以上事实有原、被告当庭陈述、原告叶龙与被告周隆基签订的《赁契约租》、原告叶龙与陈志锋签订的《赁契约租》、增商字72××37号房产证、管理费发票、水电费发票、收款收据、业务收款收据、情况说明、照片、询问笔录等证据证实。
本院认为：原告叶龙与被告周隆基签订《赁契约租》，由此双方发生房屋租赁的法律关系，该合同所涉的租赁条款是双方的真实意思表示，条款没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
原告叶龙按约将位于增城市新塘镇荔新十二路99号1幢702房的房屋及房屋内家私电器移交给被告周隆基使用，履行了出租人的义务；被告周隆基承租后，只向原告叶龙支付租金至2013年7月10日，以及仅缴交了2013年5月前物业管理费和2013年4月前水电费，之后的房屋租金、物业管理费、水电费未按合同约定期间支付，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告周隆基未与原告叶龙协商解除租赁合同就搬离涉案房屋，而原告叶龙在未解除租赁合同的情况下，于2013年8月12日收回涉案房屋，从上述的原、被告行为情况，可确认原告叶龙与被告周隆基在2013年8月12日已解除了租赁合同关系。故原告叶龙请求被告周隆基应支付从2013年7月11日至2013年8月12日止的租金1277.43元（33天×38.71元／天=1277.43元），符合法律规定，本院予以支持。对原告叶龙请求不合理的租金、滞纳金，应予以驳回。根据《赁契约租》约定，租赁期间的物业管理费、水电费等由被告周隆基负担，原告叶龙代被告周隆基垫付2013年6月至同年9月物业管理费420元、2013年5月至同年8月水电费1823.43元，有原告叶龙出示的管理费发票、水电费发票为证，本院予以确认，综上所述已确认原告叶龙与被告周隆基在2013年8月12日解除了租赁合同关系，之后所产生的物业管理费、水电费应由原告叶龙自行承担。为此，原告叶龙请求被告周隆基返还2013年6月1日至8月12日前物业管理费250.68元（6月105元＋7月105元＋8月份12天×3.39元／天=250.68元）和返还2013年5月1日至8月12日前水电费1818.7元（5月水电费408.47元＋6月水电费880.92元＋7月水电费523.31元＋8月份12天×0.5元／天），是符合法律规定的，本院予以支持。对原告叶龙请求不合理的物业管理费、水电费，应予以驳回。被告周隆基是承租人，理应妥善保管好租赁物，期满后退还租赁物给原告，原告主张被告周隆基承租其房屋期间，造成房屋损坏、家具家电灭失，出示照片及广东省增城市公安局的情况说明。对于原告叶龙主张家私家电损失12705元，因增城市公安局对原告叶龙被盗窃一案未破案，损失未确定；对于原告叶龙主张的房屋损失11400元，因原告叶龙未提交合法有效的证据，且原告叶龙在法院指定期限内未申请评估鉴定，应由其承担举证不能法律责任，故原告叶龙要求被告周隆基赔偿房屋损失11400元、家私家电损失12705元的请求，是无事实依据的，本院不予支持。原告叶龙因未提供其有误工的事实依据，更没有造成其精神上有损害，故原告叶龙要求被告周隆基赔偿原告误工费、精神损失费的请求，本院不予支持。因原告叶龙未提供证据证明被告广州市顺欣物业管理有限公司在提供物业服务的过程中存在过错，且被告广州市顺欣物业管理有限公司不是《赁契约租》的相对人，根据合同的相对性原则，被告广州市顺欣物业管理有限公司不承担支付租金、滞纳金、水电费、物管费的责任。对于被告周隆基提出其所交纳的押金2400元可抵扣欠原告叶龙的租金、水电费及物业管理费问题，因被告周隆基违约和原告叶龙表示不同意，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周隆基应于本判决发生法律效力起十日内向原告叶龙支付2013年7月11日至2013年8月12日止的租金1277.43元；
二、被告周隆基应于本判决发生法律效力起十日内向原告叶龙返还物业管理费250.68元、水电费1818.7元，合计2069.38元；
三、驳回原告叶龙其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由原告叶龙负担400元，被告周隆基负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾 共 明
代理审判员 赖 雯 丽
人民陪审员 郑 文 峰
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 刘翠荣附本判决相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当再租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。