广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2153号
上诉人（原审原告）：袁文声，女，1978年8月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地：广东省中山市博爱七路88号聚豪园A-1区**栋*楼。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人袁文声因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月2日，永怡公司（出卖人）与袁文声（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：1001017809），约定买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）4幢1203房，总楼价为414075元，付款方式为银行按揭付款，于2010年4月20日支付114075元、于2010年5月22日公积金贷款支付300000元；出卖人应当在2010年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，袁文声已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。袁文声购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，袁文声诉至原审法院，请求判令：1.永怡公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计人民币26164.2元（自2014年8月1日至2015年6月10日）；2.永怡公司承担本案诉讼费用；3.要求保留判决之后依然不办证的诉权。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与袁文声签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定，永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致袁文声不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，袁文声不退房，永怡公司按已付房价款的1%向袁文声支付违约金。原审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的永怡公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给袁文声。因此，永怡公司应于2011年1月1日起算730个工作日内，即2013年12月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向原审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。袁文声诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，原审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。袁文声以约定的违约金过低请求法院予以增加，应当举证证明其实际损失，但袁文声未向原审法院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张，原审法院不予采信。
综上所述，永怡公司应按合同约定按已付房价款的1%（414075元×1%=4140.75元）向袁文声计付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：永怡公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向袁文声支付逾期办证违约金4140.75元。案件受理费454元，减半收取为227元（袁文声已预付），由袁文声负担190元，由永怡公司负担37元（该款永怡公司于原审判决生效之日起七日内迳付袁文声）。
宣判后，袁文声不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以袁文声未提供相关证据证明实际损失为由，认定袁文声要求增加违约金的诉求无法无据，属于适用法律错误。商品房买卖合同第十四条“违约金按已付房价款百分之一向买受人支付违约金”是未经协商的格式条款，违约金过低，显失公平。袁文声提出的损失，是指没有产权证导致袁文声不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项全能所造成的损失，这是常识，没有必要举证。二、原审法院一案两判。同一小区许多业主曾分别于2014年、2015年以同一事实、同一理由起诉永怡公司，要求永怡公司以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，原审法院判决支持了业主的诉讼请求，但对于本案却作出了截然不同的判决。综上，请求二审法院依法改判，支持袁文声的诉讼请求。
被上诉人永怡公司答辩称：一、根据双方签订的商品房买卖合同的约定，双方约定一次性违约责任，袁文声变更原合同约定为持续性违约责任没有事实和法律依据；二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。永怡公司认为，只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下才适用上述司法解释第十八条的规定，因双方已在合同中明确约定违约金计算方法，故本案不适用第十八条的规定；三、原审法院认定袁文声承担举证不能不利后果合理合法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，增加违约金必须以实际损失充分事实为适用前提，实际损失由损失方举证，但袁文声未能举证证明其存在实际损失及实际损失是多少。综上，请二审法院依法驳回袁文声的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。永怡公司与袁文声签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，袁文声已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助袁文声办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日，构成违约，应承担相应的违约责任。袁文声主张永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，应予以支持。
关于袁文声上诉主张永怡公司支付自2014年8月1日起至2015年6月10日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的问题。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于袁文声并未举证证明2014年8月1日至2015年6月10日因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。袁文声应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。原审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向袁文声支付逾期办证违约金4140.75元并无不妥，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人袁文声的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人袁文声负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 龙战江