上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第37351号
原告（反诉被告）虞虹，女，1972年6月20日生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托代理人何文曙，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人陆祺，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）周剑春，女，1978年4月20日生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托代理人张磊，远闻（上海）律师事务所律师。
原告虞虹诉被告周剑春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告周剑春提起反诉，本院进行了合并审理，并于2015年12月21日公开开庭进行了审理。虞虹的委托代理人何文曙、周剑春的委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告虞虹诉称，2014年10月9日，其与周剑春签署了一份《租赁合同》，约定由周剑春将位于上海市浦东新区福山路XXX号的门面房出租给虞虹使用，同时，周剑春将该房屋内的设备、设施转让给了虞虹。虞虹根据合同约定支付了押金、租金和转让款共计455，000元（人民币，以下币种相同），并布置开店物品、雇佣工作人员，正式开张营业。此时，隔壁水果店人员告知虞虹，周剑春不能转租该门面房，周剑春也无法拿出证据证实其可以合法转租。为此，虞虹要求解除合同并退款，但周剑春一直以各种理由推脱。虞虹无法继续营业，迫于无奈将房屋交给了周剑春。2015年6月7日，周剑春收取了涉案门面房的钥匙。虞虹多次找周剑春商谈善后事宜，希望周剑春能退还合同款项，但未果，故起诉至法院，要求判令：1、解除双方之间签署的《租赁合同》，2、周剑春返还押金、租金等全部合同款项，共计455，000元。
被告周剑春辩称，同意解除合同，但不同意虞虹的其余诉讼请求。双方签订的合同合法有效，虞虹擅自解除合同应当承担违约责任。虞虹接收店面第二天系争房屋就发生火灾，房屋产权人过来处理火灾事宜，应当知晓其已将房屋转租给他人，但没有对此提出异议，在虞虹经营期间，产权人也未提出异议。虞虹在系争房屋内经营了8个月，已经实际占有使用房屋，故要求返还押金、租金没有事实和法律依据。虞虹擅自解除合同并将房屋钥匙交给隔壁店面员工代为保管，为确保房屋安全，其才不得不接收了钥匙，同时，为了减少损失，其于2015年7月在该餐馆内继续做生意，但由于虞虹多次去店面吵闹导致其无法正常经营，不得不关店躲避，给其造成巨大损失，为此提起反诉，要求虞虹支付尚未支付的门面转让费100，000元并赔偿损失108，000元。
针对周剑春的反诉，虞虹答辩称，不同意周剑春的反诉请求。当时周剑春同意虞虹方退出，并表示想办法让他人租赁，所以取回了钥匙并继续经营餐馆，双方之间的合同已于2015年6月7日解除，房屋内的设施设备均完好地交还给了周剑春，即周剑春重新取得了系争房屋和房屋内的设施、设备并重新经营。在租赁合同的目的根本无法实现的情况下，其不应再向周剑春支付门面转让费。另外，因周剑春拒绝与其协商退还房屋后的退款问题，其才至系争门店寻找周剑春，并不存在周剑春所说的吵闹和损失。
经审理查明，2014年10月9日，周剑春作为出租方（甲方），虞虹作为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定由甲方将其合法拥有的本市浦东新区福山路XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月10日起至2016年12月31日止，月租金为27，000元，支付方式为首期付三月，另付54，000元押金，以后按每三月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第六条约定，甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任，并应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。第九条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款约定，乙方向甲方支付设备、设施租赁费250，000元，甲乙双方以合作方式共同经营。合同签订次日，周剑春将系争房屋交付给虞虹经营使用，虞虹则按约向周剑春支付了押金54，000元、2014年10月10日至2015年7月17日期间的租金251，000元及转让费150，000元，共计支付了455，000元，其中部分钱款系由虞虹委托案外人章某甲、章某乙代为支付给周剑春。2015年6月，虞虹与周剑春就租赁系争房屋事宜发生争议，虞虹搬离系争房屋，并将房屋钥匙交给隔壁店铺“新罗香园韩餐料理”的负责人朴某某代为保管，后周剑春从该店取走了系争房屋钥匙。
2015年10月14日，虞虹起诉来院，诉请如前。
审理中，虞虹称，在其租赁期间，周剑春的上家祝老板于2015年6月初以周剑春与上家签订的合同约定周剑春不能转让、不能转租为由阻止其经营，经与周剑春协商，周剑春同意解除合同，其才将房屋钥匙交给朴某某并委托朴某某交给周剑春。因周剑春隐瞒房屋不能转租的情况，故要求周剑春退还所有已支付的费用。周剑春则表示其与上家的合同中虽然没有约定转租，但虞虹接收房屋后即发生火灾，出租方过来处理时应当知道其已将房屋转租给了他人经营，出租方并没有提出异议。双方也没有协商解除合同，为避免损失扩大，其才于2015年6月底、7月初左右至朴某某处取走了钥匙并自行经营了一段时间，2015年10月18日，其已将系争房屋返还给了上家祝润永。虞虹对于房屋已经返还无异议。
关于转让费，虞虹和周剑春一致确认合同中约定的设备设施租赁费即转让费，虞虹没有对租赁房屋进行装修，搬离时所涉设备设施仍然留在租赁房屋内，双方之间不存在合作经营的情况。周剑春表示，根据合同约定，虞虹应向其支付转让费250，000元，现只支付了150，000元，应继续支付尚欠的100，000元转让费；另外，其已向祝润永支付了至2015年10月18日的租金，因虞虹擅自提前解除合同，故要求虞虹另行赔偿4个月的租金损失计108，000元。虞虹则坚称涉案合同已经双方协商于2015年6月7日解除，鉴于周剑春违约，所以其不应承担周剑春主张的租金损失并继续支付转让费。
又，审理中，虞虹申请证人朴某某到庭作证称，其租赁的店面也是福山路XXX号，与系争店铺相邻，周剑春将店面转让给了虞虹和案外人章某甲等人之后，虞虹等人因生意做不出来想转让出去，谈好之后受让人与周剑春的上家联系，周剑春的上家不同意转让，故虞虹要求将房屋退还给周剑春，并要求周剑春退还转让费，为此双方发生了争吵。其因其他事情联系房东时，顺便提到了虞虹和周剑春之间的纠纷，后祝润永就到系争店铺告知章某甲（当时正好章某甲在场），店铺是其租给周剑春的，但周剑春只有经营权，无权私自转让。之后，虞虹就将房屋钥匙交给其保管，并委托其交给了周剑春。
上述事实，由当事人的陈述及《租赁合同》、《转账凭证》、《委托付款》材料、《收条》、《证明》、《银行卡交易明细清单》和朴某某的证人证言等证据予以佐证。
本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，周剑春未经出租人同意将所承租的房屋转租给虞虹，又未能提供证据证实出租人已经知道或者应当知道其已将系争房屋转租给虞虹经营使用且未提出异议，现有证据也表明出租人不同意周剑春转租，故其与虞虹之间就系争房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，周剑春再行扣押虞虹支付的押金失去了合同依据，应予返还。鉴于虞虹已实际经营使用系争房屋，其要求周剑春返还使用房屋期间的房屋使用费本院不予支持。审理中，租赁双方对于房屋返还时间意见不一，本院根据本案现有证据并结合当事人的陈述，确认虞虹于2015年6月中旬将系争房屋返还给了周剑春，因虞虹已向周剑春支付了至2015年7月17日止的租金，周剑春应将房屋返还后的使用费返还给虞虹。关于转让费，本院认为，根据合同约定和双方的陈述意见，本案所涉转让费实际是虞虹基于房屋转租而向周剑春受让使用的房屋内原有装修及设施设备使用费，现虞虹已将房屋及设施设备一并返还给了周剑春，故本院根据其实际使用房屋时间及本案实际情况酌情确认由虞虹承担租赁设施、设备使用费75，000元，虞虹已向周剑春支付了150，000元，周剑春应将多收的款项返还给虞虹。因合同无效，周剑春要求虞虹继续支付租金和转让费没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）虞虹与被告（反诉原告）周剑春就上海市浦东新区福山路XXX号房屋签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）周剑春于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）虞虹房屋使用费31，500元、押金54，000元及设备设施使用费75，000元，共计160，500元；
三、驳回被告（反诉原告）周剑春的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，125元，减半收取计4，062.50元，反诉案件受理费2，210元，共计6，272.50元，由原告（反诉被告）虞虹负担2，307.50元，被告（反诉原告）周剑春负担3，965元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一六年三月十七日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。