山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第6150号
原告赵香善，女，朝鲜族，1983年5月29日生，住黑龙江省东宁县。
委托代理人许立涛，山东海乐普律师事务所律师。
被告青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。
法定代表人王成卫，该公司总经理。
第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行，住所地青岛市重庆南路26号，统一社会信用代码：913370203863581680G。
负责人单正鑫，该行行长。
委托代理人宫溶，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王明，山东德衡律师事务所实习律师。
原告赵香善与被告青岛真源置业有限公司，第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵香善的委托代理人许立涛、第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行的委托代理人宫溶、王明均到庭参加了诉讼，被告青岛真源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月5日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买了被告开发的位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋，并支付了全部购房款。2014年3月31日，被告向原告交付房屋，原告从被告处领取房屋钥匙，后装修入住。合同约定双方应在房屋交接之日起180天内办理房屋过户手续，并且被告保证在向原告交付房屋时该房屋没有抵押，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。经原告在合理期间内多次催告，但被告迟迟未予办理房屋过户手续。后原告到城阳区房产交易中心查询得知，该房屋上设定了抵押权，无法办理过户。根据相关法律规定，该房屋抵押权应当予以解除，故请求判令：1、被告将青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋过户到原告名下；2、解除被告和第三人在青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋上设定的抵押权；3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：
1、原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》1份，证明原告购买了被告开发的涉案房屋，并在房屋管理部门办理了网签备案，双方房屋买卖法律关系成立，该合同合法有效，应受法律保护。第三人认为其并非是合同当事人，对其双方签订的合同真实性不予确定，根据合同第六条约定原告应当将足额房价款进入被告的监管账户，但根据第三人所知其购房价款并未打入到其监管账户，证明购房当事人应当知道其款项应进入监管账户，对款项未打入监管账户存在一定的过错责任，该款项也证明是原告与被告均存在过错而导致房屋无法办理过户。
2、住宅专项维修资金专用收据、青岛市房地产业预收款专用收据、银行转账记录各1份，证明原告已缴纳了涉案房屋维修基金，且已经向被告交付了全部购房款，被告向原告出具了发票收据等付款凭证。第三人对收据真实性无异议，对银行交易明细真实性无异议，但对付款人是赵香淑，并非赵香善，该证据虽然显示汇入账号但并未显示该账户为何人账号，不予质证。
3、业主手册及物业费、水电费单据，证明被告在2014年4月向原告交付了涉案房屋，原告接收涉案房屋并已经开始实际占有使用，原、被告双方的商品房买卖合同已经实际履行。第三人对该证据真实性无异议。
4、青岛中院民事裁定书1份，证明涉案房屋已经足额缴付了购房款，原告已经实际占用入住，裁定解除对涉案房屋的查封。第三人对该证据真实性无异议，但对于本案诉请无关。
5、不动产登记信息查询结果证明1份，证明涉案房屋尚存在被告与第三人设定的抵押权，同时不存在房屋查封的情况。第三人对该证据的真实性无异议，但恰好证明第三人对涉案房屋是享有抵押权的。
6、房屋贷款抵押合同1份，证明原告赵香善就购买涉案房屋向贷款银行进行抵押贷款的事实。第三人对该证据的真实性无异议。
被告未答辩，亦未向本院提交证据。
第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行辩称：第三人与被告于2012年8月2日签订最高额抵押合同，以其土地及在建工程办理开发贷事宜，后双方依法办理了抵押登记，第三人所享有的抵押权是合法有效的，抵押权是用于保障债权的关键，被告在未偿还贷款的情况下，第三人没有法定及合同约定的义务放弃抵押权，原告诉请是原告与被告之间房屋买卖合同关系，之所以不能办理过户登记是由于被告未将购房款偿还第三人的贷款所造成的违约行为，第三人对此无任何过错。原告不能以被告违反其之间的合同约定主张撤销第三人所享有的抵押权，原告不能办理过户的责任不能由第三人承担。
第三人未向本院提交证据。
经审理查明，2013年6月5日，原告赵香善与被告青岛真源置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同载明：被告通过土地使用权出让的方式依法取得城阳区1400100110018000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字201152904号；原告购买被告位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋，建筑面积为90.57平方米，每平方米房屋建筑面积单价为8836.01元，房屋总价款800277元，原告采取银行按揭贷款付款方式，首付款240277元，应于2013年6月5日前存入合同指定账户，贷款560000元，以银行按揭贷款方式应于2013年6月5日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行，放款机构于2013年7月5日前将贷款存入合同指定的账户；被告定于2013年12月31日前向原告交付该房屋，房屋的交付必须符合经验收合格为条件；同时，合同第十四条约定在被告取得了房地产权属登记证明后180日内，由原、被告双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署房屋交接书之日起180天内，依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；合同第十六条约定：被告保证在向原告交付该房屋时房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷；如房屋交付后出现与被告保证不相一致的情况，由被告承担全部责任；合同附件4显示他项权利为国有建设用地使用权抵押及在建工程抵押，他项权利人为第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行。后赵香淑替原告赵香善于2013年6月5日前付清了房屋首付款，赵香淑与赵香善系亲姊妹关系；2013年7月1日，原告与中信银行股份有限公司青岛分行签订个人购房借款合同，贷款金额560000元。贷款已全部划入被告账户，付清全部放款。合同签订后，原告开始分期偿还贷款。
2014年4月，原告与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签署《臻园小区业主手册》，并于2014年4月缴纳了物业费，原告接收涉案房屋并已实际占有使用。被告未与原告就涉案房屋签订房屋交接书。
另查明，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四商初字第51-5、52-5号民事裁定书载明原告与被告签订了房屋预售合同，办理了网签手续，足额交付了购房款，裁定解除青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋的查封措施。
上述事实，有原告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷作证，并经质证，足以认定。
本院认为，根据我国相关的法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。现原告按约已付清全部房款800277元，涉案房屋已交付使用，且涉案房屋已具备过户条件，被告应协助原告办理房屋过户手续。2012年被告为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程及工程所在的国有建设用地使用权抵押给第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故原、被告签订的商品房预售合同的履行受第三人的约束。但原告作为涉案房屋的买受人，根据购房收据、银行转账记录、房屋贷款抵押合同显示已经支付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕，因此原告享有的合同权利，应依法受到保护，且原告作为消费者的权益优先于第三人的抵押权。第三人主张原告所付房款未进入监管账户因此存在过错，本院认为，原告作为购房者，其在与被告的交易过程中按照被告要求将款项直接支付被告或打入被告账户，符合交易习惯，原告本身并无过错，且房款进入被告哪个账户的选择权和决定权并不在原告，故对第三人该意见本院不予采纳。被告在销售房屋时已取得了涉案房屋的预售许可证，第三人并无证据证明被告不能销售涉案房屋，亦无证据证明原告存在过错，故原告要求被告与第三人解除在涉案房屋上所设定的抵押权，理由正当，本院予以支持。被告未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛真源置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行于本判决生效后十日内办理青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋的抵押权解除手续。
二、被告青岛真源置业有限公司在办理完毕上述手续后十日内将青岛市城阳区泰城路537号臻园小区6号楼2单元202户房屋过户到原告赵香善名下。
案件受理费100元，由被告青岛真源置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 秦忠基
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一六年九月六日
书记员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。