襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初2470号原告张帅，男，1985年12月23日出生，汉族，住襄阳市。原告王妮，女，1988年2月18日出生，汉族，系原告张帅之妻，住址同上。委托代理人张帅，男，1985年12月23日出生，系原告王妮之夫。公民身份号码：4208811985********。代理权限：特别授权。被告湖北红星广场投资有限公司（以下简称红星广场投资公司）。住所地：襄阳高新区长虹北路*号万达写字楼*****号。法定代表人刘伟波，红星广场投资公司总经理。委托代理人唐齐斌、贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张帅、王妮与被告红星广场投资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告张帅及原告王妮的委托代理人张帅，被告红星广场投资公司的委托代理人贺艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张帅、王妮诉称，原、被告于2012年12月29日签订了商品房买卖合同，合同约定房屋交付后720日内被告办理产权证书，但被告2014年6月30日交房后至今未为原告办理产权登记手续，故原告诉至法院，请求依法判令：1.被告30日内为原告所购买的房屋办理产权登记手续；2.被告向原告支付截止至起诉之日的违约金10465元；3.被告向原告支付自起诉之日到完成产权登记之日止的违约金；4.案件受理费由被告负担。庭审中，原告明确第2项诉讼请求中的违约金10465元是以房屋总价款为基数按照日万分之一的标准从实际交房之日即2014年6月30日后的720日开始计算至2016年11月10日。被告红星广场投资公司辩称，1.未能按时办理不动产证并非被告的原因，是因为国家设立不动产局导致部门协调发生变动，进而影响了被告办证，现在被告已经符合办理条件，同意为原告办理相关权证。2.原告主张的违约金计算方法有误，合同约定逾期办证的违约金是房价款的万分之一，原告按日万分之一的标准主张违约金与合同约定不符。经审理查明，2012年12月29日，原告张帅、王妮作为买受人，被告红星广场投资公司作为出卖人，签订了商品房买卖合同一份，主要约定：原告购买被告开发的位于高××××大道的红星国际B04幢2单元14层3号住宅商品房，该房建筑面积为135.36㎡、单价为5643.48元/㎡、总金额为763901元；原告以按揭付款方式付款：合同签订当日支付首期房款（含定金）383901元，余款380000元于合同签订后7日内向指定银行办理按揭；被告在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.见附件四补充协议第五条。”该合同附件四第五条“关于办理产权登记手续的补充约定”部分的第3项约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。……如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每延迟一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金，且由此产生一切后果由乙方自行承担。……”。该附件第十一条“不可抗力”部分第1项约定：“如发生不可抗力事件，受其影响的乙方应立即通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则，视为不可抗力事件未发生”。合同签订后，二原告按约向被告交付了首付款，并办理了银行按揭贷款手续，付清了购房款。2014年6月30日，被告按约向二原告交付了其所购的商品房。2015年5月20日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在襄阳市住房保障和房屋管理局办理了网签备案。因被告未按约在房屋交付使用后的720日内即2016年6月19日之前协助原告办理产权登记手续，故引起纠纷。另查明，被告红星广场投资公司于2016年12月21日完成了该房屋的初始登记，取得了襄阳市国土资源局颁发的鄂（2016）襄阳市不动产权第0017247号不动产产权证书，该不动产产权证书上载明：权利人为被告、商品房坐落于襄阳高××××大道（红星国际B区）4幢2单元14层3室、房屋建筑面积为132.45㎡。同年12月30日，被告向原告出具了金额为747479元的购房款增值税发票。2017年3月7日，被告在红星国际小区内张贴《公告》，公告内容为“尊敬的红星国际一期B1、B2、B3、B4、B5业主：红星国际一期B1、B2、B3、B4、B5号楼已在襄阳市不动产登记中心办理了初始登记，具备了办理不动产转籍登记的条件，我公司定于2017年3月8日至2017年4月8日集中受理业主办理不动产登记的相关工作事宜。敬请各位业主即日起携带相关资料亲临我公司销售中心办证处办理相关手续（即提供办证资料、缴纳办证相关税费等）。若因业主个人原因未在2017年4月8日前提供办证资料、缴纳办证相关税费而产生的责任，由业主自行承担。咨询电话：0710-326****。”后原告于2017年3月30日缴纳了该房屋的契税11212.18元，并按被告要求将契税发票等办理产权证书需由原告提交的资料交给了被告，被告已协助原告将办理房屋权证所需材料提交给了产权登记机关，现该房屋的不动产证正在办理中。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同、购房款增值税专用发票、契税发票、个人一手住房贷款合同和借款人回单、公告、不动产权证书等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，属有效合同。合同签订后，原告按约履行交纳购房款义务，被告未按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在约定期限内取得该房屋的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告要求被告在30日内为其办理所购房屋产权登记手续的主张，因合同中约定的是被告在商品房交付使用后720日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理权属证书应是被告履行商品房买卖合同的附随义务，经本院释明后，原告将该项请求更正为要求被告协助办理权属证书，庭审后，被告已完成将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的行为，但该证目前尚在制证过程中，被告应继续协助原告领取证书，故对该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，原告认为合同中关于逾期办证违约金的约定不公平，应按照合同附件四的约定即以总房价款为基数按照0.01%/日的标准自逾期之日起计算，被告辩称应按照合同第十五条的约定以已付房价款的0.01%的标准计算。经查，合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金和按合同附件四补充协议第五条处理”，而合同附件四第五条约定“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。……如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每延迟一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金，且由此产生一切后果由乙方自行承担……”。本院认为，该商品房买卖合同系被告拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，被告拟定的格式条款中对逾期办理房产证时原、被告所应承担的违约金标准约定未遵循公平原则，本院对因出卖人责任造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金按合同附件四补充协议第四条的规定即以总房价款为基数按照0.01%/日的标准计算违约金。对于违约金的起止时间，因合同约定被告应于2014年6月30日前向原告交付了所购房屋，并应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经查，被告按约于2014年6月30日向原告交付了所购房屋，但未按合同约定在商品房交付使用后的720日内即2016年6月19日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而是于2016年12月21日才完成了该房屋的初始登记，并于2017年3月7日张贴公告告知业主具备办理不动产转籍登记的条件，故本院对违约金以房屋总价款747479元为基数自2016年6月20日起按照0.01%/日的标准计算至2017年3月7日止，即19434元（747479元×0.01%/日×260天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖北红星广场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张帅、王妮办理所购房屋的权属登记手续；二、被告湖北红星广场投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张帅、王妮支付违约金19434元。三、驳回原告张帅、王妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取为150元，由被告湖北红星广场投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  臧玉红二〇一七年七月十九日书记员  闫莉敏