福建省三明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽04民终964号上诉人（原审原告）：宁化县财富花园小区业主委员会，住所地福建省宁化县财富花园小区9幢1404号。负责人：邱位根，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁化县永龙房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇财富花园小区7号楼二层。法定代表人：邱加钟，董事长。委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。上诉人宁化县财富花园小区业主委员会（以下简称财富花园业委会）因与被上诉人宁化县永龙房地产开发有限公司（以下简称永龙公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2017）闽0424民初158号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。财富花园业委会上诉请求：撤销一审裁定，发回重审，或依法改判，支持其一审各项诉求。事实和理由：一审裁定认定事实清，适用法律错误。一、涉案架空层所有权可能性没有争议，上诉人有权代表业主提起诉讼。2008、2009年签订的合同涉及楼号1-7幢，占71.5%，基本上约定涉案5.6米架空层所有权归全体业主，2010年以后签订的合同涉及8、9幢，出现2.6米架空所有权归全体业主约定。即使按2010年后签订的合同，对架空层约定也无法得出所有权有争议的结论。涉案架空层所有权归业主所有为不争事实。3-5号楼架空层按规划设计，层高应为5.6米，被上诉人擅自加盖夹层，属违法建设，夹层被其占有、出租、出售，系对业主共有权的侵犯。大部分业主已经授权业委会就物权保护起诉。二、一审裁定法律逻辑谬误。一审将争议性质定性为合同纠纷，认为诉请范围涉及的业主共有部分归属事项，只能以业主的名义来主张和行使，法律逻辑谬误。在于：即使其余全部业主均已诉讼解决其个人共有权问题，只要有一个业主不起诉，则架空层权属仍属争议，仍未解决，任何一个业主或业委会仍然无权进一步提起物权保护。三、一审裁定思路势必导致大量诉讼，浪费大量司法资源。按一审裁定模式，小区业主将被迫以个人身份逐一先提起物权确认之诉，将增加上百起案件。如果按架空层价值收取案件受理费，单个业主也难以承受。四、一审裁定仅基于3-5号楼一层架空层所有权争议，置全体业主对3-6号楼一层顶楼层架空层、3号楼一层配电房物权保护于不顾，明显不妥。永龙公司辩称，一审裁定正确，应予维持。一、讼争的架空层夹层是专有部分，在楼盘开盘前已经建好，大部分的商品房买卖合同约定的架空层高是2.6米，未按原规划建设，已经由行政主管部分处罚并责令补交土地出让金。二、业主委员会只能对牧业管理纠纷有权提起诉讼，根据物业管理条例规定，均没有授权业主委员会对物权有诉权。财富花园业委会向一审法院院起诉请求：1.永龙公司将宁化县财富花园（以下简称财富花园）3#楼、4#楼、5#楼各一层（架空层）夹层、3#楼一层配电房（实际出售部分占地面积约89.28㎡）、6#楼2.19米一层顶楼层部分架空层（轴线：6-6至6-12、6A-6B）出售或出租给案外人的行为无效，永龙公司立即将前述架空层及其夹层、配电房（实际出售部分）返还财富花园业委会。前述财产的价值约为1,101,700元；2.由永龙公司承担本案诉讼相关费用。在一审审理过程中，财富花园业委会请求增加一项诉讼请求即：永龙公司将财富花园3#楼、4#楼、5#楼各一层架空层、3#楼一层配电房、6#楼2.19米一层顶楼层部分架空层（轴线6-6至6-12、6A-6B）按上述楼层的规划设计图恢复原状。一审法院经审查认为，根据财富花园业委会起诉的诉讼请求及事实理由，本案属建筑物区分所有权纠纷。本案在审理过程中，永龙公司提出财富花园业委会不具有本案诉讼主体资格。关于财富花园业委会作为本案原告诉讼主体是否适格的问题，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案涉及的业主张清华、刘金兰、江金发、朱小荣等人的《商品房买卖合同》附件中已明确载明涉案的有关3－5号楼一层5.6米架空层、物业管理用房、配电房、消控室、设备用房、市场管理用房等所有权归属全体业主所有，而本案涉及的业主邱位根等人的《商品房买卖合同》补充协议中明确载明涉案的有关3－5号楼一层2.6米架空层、物业管理用房、配电房、消控室、设备用房、市场管理用房等所有权归属全体业主所有。因此，本案涉及的3－5号楼一层架空层共有部分范围及其权属依合同约定明显存在争议，即属全体业主享有共有和共同管理的权利范围存在争议。且本案财富花园业委会与永龙公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，涉案的财富花园大部分业主以签名捺手印的“授权委托书”书面形式授权本案财富花园业委会直接并委托律师进行诉讼，其授权起诉的诉讼请求范围是恢复原状和返还原物，即涉及全体业主的合同权利有关的共有权提起诉讼的问题。但诉权是法定的权利，不是所有诉权经业主大会表决或以大部分业主以签名捺手印的书面形式授权就享有的权利。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，业主委员会的诉请范围被赋权、被限制在“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”，即对上述事项，业主委员会才享有诉讼主体资格、才可以依法向人民法院提起诉讼。同时，根据国务院《物业管理条例》第二条、第十二条、第十五条、第十九条的规定，赋予业主委员会的权利能力中并无针对业主的合同权利及对小区物权的归属和内容发生争议时提起民事诉讼的规定，但涉及如何使用利用共有部分、如何管理共有部分的，才需要“专有面积过半且人数过半的业主授权同意”。另外，《福建省物业管理条例》赋予业主委员会的权利能力中也仅就涉及全体业主的物业管理、物业服务等事项作出规定，也无针对业主的合同权利及对小区物权的归属和内容发生争议时提起民事诉讼的规定。故本案财富花园业委会具备诉讼主体资格是受法定限制的，财富花园业委会是财富花园业主大会的执行机构，财富花园业委会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督，而不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为本案原告直接参加本案涉及共有权归属争议的民事诉讼活动。虽然本案中财富花园大部分业主以签名捺手印的书面形式授权财富花园业委会提起诉讼，但这种授权超出了财富花园业委会及其业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。再次，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”本案中，财富花园业委会在起诉时提出的诉讼请求，基本属于业主与永龙公司签订的商品房买卖合同约定的内容，其起诉时主张的诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权归属确认争议。为此，本案财富花园业委会诉请范围涉及的业主共有部分归属事项，只能以业主的名义来主张和行使，而不应当由财富花园业委会作为本案原告提起共有权归属事项的诉讼。本案财富花园业委会与本案涉及的共有权归属问题没有直接利害关系，其仅与本案涉及的共有权管理和服务事项有直接利害关系。为此，永龙公司提出财富花园业委会作为本案的原告主体不适格的主张成立，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回宁化县财富花园小区业主委员会的起诉。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案争议的主要问题是：财富花园业委会是否具备诉讼主体资格。1.财富花园业委会是否获得授权。财富花园业委会起诉要求确认永龙公司将宁化县财富花园3#楼、4#楼、5#楼各一层（架空层）夹层、3#楼一层配电房、6#楼一层顶楼层部分架空层出售或出租给案外人的行为无效，主张永龙公司将前述架空层及其夹层、配电房（实际出售部分）返还财富花园业委会，理由在于讼争架空层、配电房处分行为的标的系财富家园全体业主共有。从该诉讼请求的理由来看，所涉事项属于有关全体业主共有的重大事项，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项的事项，可以由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。业主委员会执行业主大会决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案财富花园业委会通过业主签名、捺手印的书面征求意见形式，财富花园大部分业主授权委托其进行诉讼，符合法律规定条件。2.财富花园业委会是否与本案有直接利害关系。判断当事人提起的诉讼是否符合人民法院受理案件的条件，并非要求该项诉讼请求需获得实体法上的支持，而应以民事诉讼法关于案件受理条件的法律规定为判断标准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。就本案而言，财富花园业委会在起诉时提供了部分业主商品房买卖合同、架空层平面图（复印件）、宁建罚字（2016）1号行政处罚决定书等相关证据材料，以证明涉案架空层、配电房为小区业主共有，要求确认永龙公司出租出售案外人行为无效并返还财产。这些证据形式上证实财富花园小区业主与本案具有利害关系，财富花园业委会作为业主大会执行机构，根据授权向永龙公司起诉主张小区建筑物共有部分权利，其行为法律后果归于小区业主。财富花园业委会不是单纯依据商品房买卖合同的基础事实主张合同权利，永龙公司主张财富花园业委会不是合同相对人、没有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。至于财富花园业委会主张的证据效力、证明对象成立与否，系案件实体审理范畴。3.财富花园业委会诉权是否符合法律、法规规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”该权利人包括业主、业主委员会。本案财富花园业委会起诉请求确认永龙公司处分业主共有部分行为无效，该主张事由属于业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项。该解释第十五条规定，行为人实施“违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”，可以认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第八十三条(?javascript:SLC(89386,83)?)第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”涉案架空层、配电房经宁化县住房和城乡规划建设局勘测后作出行政处罚决定，永龙公司擅自改变使用性质规划，构成违法建设行为。财富花园业委会主张永龙公司处分行为无效，依法可以提起诉讼。综上，本案财富花园业委会具有诉讼主体资格，符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销福建省宁化县人民法院（2017）闽0424民初158号民事裁定；二、本案指令福建省宁化县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  彭贵良审判员  程哲明审判员  林炬火二〇一七年九月十九日书记员  王晓婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》的解释第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。