安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终2043号上诉人（原审原告）：张海湖，男，1984年9月12日出生，汉族，住安徽省萧县，委托诉讼代理人:陈召，安徽烁光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萧县万恒置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇前进路荣观商城1号楼106室，统一社会信用代码91341322060849487M。法定代表人：张晓山，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐依华，安徽汇龙律师事务所律师。上诉人张海湖因与被上诉人萧县万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海湖上诉请求：撤销原审判决，并改判，一二审律师代理费及本案一、二审诉讼费由万恒公司负担。事实和理由：一审认定的事实不清，适用法律错误。1.一审对张海湖提供证据4不予认定错误，对其他证据的真实性予以认定，但对证明目的不予认定错误。万恒公司存在违建的事实，构成根本违约。万恒公司在2016年3月7日，仍没有完成天然气等配套基础设施和公共设施，仍不具备交房的法定条件。万恒公司没有按照规划施工，私自变更规划，致使楼间距及娱乐花园面积减少。万恒公司没有按照合同约定的交房时间交付房产构成违约。2.张海湖出具的律师代理费收费发票，能证明其支出律师代理费3100元，一审认为达不到证明目的错误。⒊一审对万恒公司提供的证据全部认定错误。万恒公司提交的房屋交验确认表，能证明交房时间为2017年2月10日，说明万恒公司违约的事实，应承担逾期交房498天的违约金42221.44元。张海湖未同意万恒公司对其总共承担违约金5087元，并未放弃要求万恒公司承担数万元违约金的责任。万恒公司辩称，1.张海湖的上诉理由不能成立。张海湖提供的证据，不能证明万恒公司违约，双方没有约定设计变更事项，设计变更是经过规划部门审批，万恒公司的义务是通知张海湖，万恒公司已经尽到通知义务，没有违约，且涉案房产不属于违建；2.天然气管道的通知能证明万恒公司符合交房条件；3.公共频道报道是对没有经过规划审批的报道，万恒公司现已经通过规划部门的审批，变更后小区的公共绿化面积增加；4.楼间距没有减少，只是原设计的台子被砸掉了；5.代理费一审判决正确，张海湖请求支付代理费没有依据；6.万恒公司与张海湖就交房问题达成合意，张海湖同意上房，双方就违约金也达成合意，且万恒公司按照合意支付了违约金，张海湖领取了违约金。一审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张海湖向一审法院起诉请求：判令万恒公司给付张海湖逾期交房等违约责任计61288.75元，诉讼费用由万恒公司承担。一审诉讼过程中，变更违约金数额为68203.94元。一审法院认定事实：2014年7月19日张海湖与万恒公司签订《商品房买卖合同》，出卖人万恒公司，买受人张海胡。约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于萧县龙城镇公园路西，编号为341322-2012-49、341322-2012-65-21的地块的土地使用权。经批准在上述地块上建设商品房，暂定名欧陆风情园；第三条，买受人购买第9幢1单元101号住宅用房，建筑面积126.47平方米，套内建筑面积110.10平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.457平方米；第四条，该商品房单价为（人民币）每平方米3351.86元，总金额423910元；第五条，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息；第六条，买受人按下列第3种方式按期付款，即本合同签订之日交付首付人民币143910元，其余房款人民币280000元银行按揭贷款，需2014年7月30日前到出卖人指定的银行办妥购房贷款事宜，逾期视为违约；第七条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，即：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；第八条，交付期限，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；第十条，规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，张海湖按照约定给付首付款143910元，并办理了280000元的银行按揭贷款。2015年11月26日涉案9#住宅楼萧县消防大队验收合格，11月27日萧县城乡规划予以验收，11月30日萧县环境保护局验收，同日萧县建筑工程质量安全检测站出具监督验收意见：“通过我站对该工程竣工验收组织形式，程序的监督，对工程技术资料及工程实体质量的抽查，未发理违反质量管理法规和规范标准的情况。如有任何人发现该工程有不能通过竣工验收的情况，请向我站反映”。2015年12月4日，万恒公司因未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，萧县住房和城乡建设局向被告发出《停工（核查）通知书》；2015年12月29日萧县住房和城乡建设局向被告万恒置业发出《责令改正通知书》，因上述原因，被告未能按照合同约定的交房期限交付涉案商品房。2017年2月10日张海湖对涉案房屋予以接收，并在《房屋移交验收确认表》签字确认，同时交纳了物业管理费3338元（2015年10月31日至2018年2月30日），2017年2月13日张海湖出具收据一份，“收据今收到萧县万恒置业有限公司欧陆风情园9栋101室延期交房违约金￥5087元，合计（大写：伍仟零捌拾柒元整。（手写标注萧县建行：62×××58户名：张海湖）收款人张海湖2017年2月13日”。2017年3月9日万恒公司将延期交房违约金5087元汇入张海湖指定的账户。张海湖以万恒公司至今仍未将符合使用的商品房交付张海湖，未经张海湖同意，私自变更设计，提起诉讼。一审法院认为，张海湖与万恒公司签订《商品房买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家现行法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同的约定履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不完整，应承担违约责任。张海湖按照合同约定支付首付房款，并办理了银行按揭贷款，完成了合同确定支付购款的义务。万恒公司也将经消防、规划、环保、质量检测等部门验收合格的房屋交付了张海湖，完成了合同约定的房屋交付义务。但万恒公司未按照合同约定期限交付，属于违约。对于万恒公司延期交付房屋的违约行为，经张海湖与万恒公司协议，已经达成赔偿协议，万恒公司也按照赔偿协议将违约金支付张海湖。现张海湖以万恒公司至今仍未将符合使用的商品房交付张海湖，未经张海湖同意，私自变更设计，要求万恒公司给付逾期交付房屋等违约金，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张海湖的诉讼请求。案件受理费1332元，减半收取666元，由张海湖负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张海湖提供的通知，不能证明与本案具有关联性，达不到证明万恒公司此时仍不符合交房条件的目的，本案不予认定；提供的欧陆风情园北区业主联名单及联名检举信，不能证明签名系本人所签及真实性，本案不予认定。提供的图纸，不能证明与本案具有关联性，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张海湖与万恒公司签订的商品房买卖合同第八条约定：万恒公司应当在2015年9月30日前，将经验收合格的商品房交付张海湖使用。因涉案房产直至2015年11月30才经验收合格，故张海湖所购买的涉案房产在上述合同约定的2015年9月30日前未经验收合格，实际验收合格时间较合同约定的时间延迟2个月，万恒公司构成违约。2017年2月13日，万恒公司与张海湖协商，张海湖向万恒公司出具内容为：“今收到萧县万恒置业有限公司欧陆风情园9栋101室延期交房违约金5087元”的收据，万恒公司于同年3月9日将5087元违约金汇给张海湖。张海湖一审自认该5087元为2个月的违约金，而涉案房产实际验收合格时间较合同约定的验收合格时间延迟2个月，且依照案涉商品房买卖合同约定的逾期交付房屋违约金计算方法，得出的违约金数额亦是5087元，故一审认定万恒公司与张海湖就本案延期交房的违约行为达成协议，万恒公司已按协议约定支付违约金，判决驳回张海湖要求万恒公司给付逾期交房违约金的诉讼请求正确。现张海湖又以万恒公司未经其同意，私自变更设计等为由再行要求万恒公司承担自合同约定的交房时间至其实际接收涉案房产之日计498天的违约金，与涉案房产于2015年11月30日已验收合格的事实矛盾，本院不予支持。张海湖一审起诉并未要求万恒公司支付本案诉讼的律师代理费，其在二审中请求万恒公司支付该费用，超出一审诉讼请求，本案不予处理。综上所述，张海湖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由张海湖负担。本判决为终审判决。审判长 丁 伟审判员 吴昊彧审判员 赵 路二〇一七年九月二十日书记员 王 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。