北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初13169号
原告韩颖，女，1985年10月13日出生，北京赛迪工业和信息化系统评估中心有限公司职员，住北京市昌平区。
原告刘意，男，1986年4月10日出生，用友金融信息技术股份有限公司，住北京市昌平区。
上述二原告之委托代理人刘杰，北京国舜律师事务所律师。
被告陆一佳，女，1987年4月27日出生，住北京市海淀区。
委托代理人魏鹏，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人方葳，北京市东友律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，系该公司法务专员，住该公司宿舍。
委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司法务，住该公司宿舍。
原告韩颖与被告陆一佳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付雪独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，经韩颖申请，追加刘意作为原告参加诉讼。原告韩颖、刘意及其委托代理人刘杰，被告陆一佳及其委托代理人魏鹏到庭参加了诉讼。被告链家房地产公司于2016年11月3日庭审时经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，于2017年8月24日庭审时其委托代理人樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩颖、刘意诉称，2016年7月3日，原告韩颖通过被告链家房地产公司与被告陆一佳签订房屋买卖合同，三方约定原告购买被告位于北京市房山区XXX的商品房，房屋建筑面积为96平米。三方约定该房屋包含家具、家电、装饰装修及配套设施设备共计368万元，公积金贷款方式付款。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付定金9万元，原、被告也已经开始正常履行合同。现在买卖合同的网签已经通过，中介公司通知被告陆一佳需要办理公积金的面签手续时得知被告明确要求解除合同。原告与被告经过多次协商，但是被告现在心意已决，坚决解除合同，原告无奈之下特恳请法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令继续履行原、被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，被告陆一佳配合原告韩颖、刘意办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户到原告韩颖、刘意名下；2、判令被告陆一佳赔偿原告居间代理费、保障服务费、评估费共计91500元，被告链家房地产公司承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加如下诉讼请求：1、请求法院判令被告陆一佳支付原告逾期配合办理公积金贷款的违约金（自2016年9月22日至判决生效之日止，每天1840元）；2、被告陆一佳支付原告违约金73.6万元；3、被告陆一佳于判决生效后十日内配合原告韩颖、刘意办理房屋交接手续。
被告陆一佳辩称，不同意原告的诉讼请求。双方合同于2016年的8月10日已经解除，且《变更协议书》约定的房屋并不是本案诉争房屋，合同标的物是合同主要条款，这个《变更协议书》应属无效。当时签署房屋买卖合同是因为被告要将房屋卖出，2016年6月初，被告同时接到链家房地产公司和汇鑫伟业公司的电话，被告知有人来看房。2016年6月初的第一个周六，链家房地产公司的业务员带原告夫妇看房，同时汇鑫伟业公司的业务员带另一客户一起来看房子，汇鑫伟业公司看完房后给被告打电话，告知客户出370万购买涉案房屋，同时被告把情况告知链家房地产公司业务员，该业务员说汇鑫伟业公司是来捣乱的。被告考虑链家房地产公司是一家正规公司，所以愿意和原告先行进行接触，在2016年的7月3日，原被告和链家进行了当面的商量，商量过程中，原告的母亲说把价格降到368万元，并需要公积金贷款，因为被告出卖涉案房屋的目的是为了换房，购买别处房屋，希望对方全款支付，但对方承诺合同签订后，就会把公积金贷款办理成功，最迟2016年7月底8月初给付被告。合同在2017年7月3日签订后，被告一直催促链家房地产公司，要求支付相关的购房款项。在2016年7月17日，按照链家房地产公司的要求，三方签订了一份《变更协议书》，链家房地产公司及原告说，合同签订后房屋款项给付，但至2016年7月底，原告一直未能将款项支付给被告。2016年8月5日，链家房地产公司要求办理网签，并说办理后贷款很快就可以下来，于是被告配合原告和中介到房山区建委办理网签，在2016年8月9日，链家打电话给被告，说要求被告解除合同，并撤销网签，原因是原告韩颖要出卖自己名下的房子必须把双方签订的房屋买卖合同撤销，最初，被告不同意撤销，被告要求如果撤销的话按照双方签订的协议，需支付相应的违约金，中介说可以，先配合撤销合同再说。被告考虑原告撤销合同后，很难再继续履行，且被告与案外人赵小智签订的买卖合同，也临近付款期，被告先行进行解除，出卖涉案房屋，所以2016年8月10日撤销先前办理的网签合同。在此之后，原被告没有再签订新的房屋买卖协议。被告认为，原被告签订的房屋买卖合同已经解除，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。另补充：我方认为双方之前签订的房屋买卖合同于2016年8月10日随着撤销网签已经解除，我方没有义务再配合对方再进行公积金贷款，所以不同意增加的第一项诉讼请求，希望法院驳回。对于增加的第二项，按照对方提出的证据双方短信聊天记录，能看出是对方主动提出要撤销网签解除合同，是因为韩颖不符合贷款条件主动向链家公司提出了解除的要求，所以对方要求我方支付第二项违约金没有法律依据，希望法院驳回。对于增加的第三项，答辩意见同以上两项，我方没有义务配合对方房屋交接，希望法院驳回。
被告链家房地产公司于2016年11月3日庭审时经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状，并于2016年12月7日及2017年8月24日参加庭审辩称，原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议是我方提供居间服务促成双方签订的，是合法有效的，我方愿意协助履行后续事宜；我方并非房屋买卖合同的主体，原告要求我方承担连带责任，无法律和事实依据，应另案起诉。《变更协议书》当时确实是笔误，甲方名下没有位于长阳镇XXX的房屋，双方2016年7月3日签署的合同和合同编号都是很明确的，是工作人员没有审核好，笔误不影响《变更协议书》效力，在我公司店内签订的，文本是我公司拟制的。签署《变更协议书》的时候向双方解释清楚了，变更了买受人和第二笔定金。
经审理查明，陆一佳系位于房山区XXX房屋所有权人（房产证号：X京房权证房字第XX**号）。2016年7月3日，陆一佳（出售人，甲方）与韩颖（购买人，乙方）及链家房地产公司（居间人，丙方）签订了《买卖定金协议书》，就坐落于房山区XXX房屋买卖事宜达成协议。该协议书附定金收付收据，确认陆一佳已收到购买人韩颖购买上述房屋交付的定金共计90000元整。同日，陆一佳（出卖人）与韩颖（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市房山区XXX，建筑面积为96.00平方米；房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；房屋成交价格为人民币1500000元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币2180000元，由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币90000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；2016年9月30日前，将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起139日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；该合同同时约定了双方其他权利义务。同日，陆一佳（出卖方，甲方）与韩颖（买受方，乙方）及链家房地产公司（居间方，丙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3680000元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签约当日将定金90000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于公积金批贷后5个工作日内将第一笔首付款人民币300000元整以建委资金监管的方式支付甲方，乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款2080000元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于出公积金出具评估值后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在公积金批贷后7个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方确认，交易房屋情况为契税票满两年、是甲方家庭名下唯一住房，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；协议同时约定了各方其他权利义务。同日，陆一佳（出卖人，甲方）与韩颖（买受人，乙方）及链家房地产公司（居间人，丙方）签订了《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于房山区XXX的房屋于2016年7月3日签订了《房屋买卖合同》，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；该合同同时约定了各方其他权利义务。同日，韩颖、陆一佳签署《网签授权委托书》，载明韩颖、陆一佳作为交易房产的买卖双方当事人，委托链家房地产公司作为其合法代理人协助其办理交易房产的存量房屋买卖合同网上签约手续。2016年7月17日，陆一佳（出售方，甲方）与韩颖（买受方，乙方）及链家房地产公司（居间人，丙方）签订《变更协议书》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于北京市房山区XXX房屋达成交易，并于2016年7月3日签署了《交易合同合订本》（编号：100XXXXXXXX4，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》（编号：100XXXXXXXX4），现三方经友好协商，就前述协议项下的交易进行部分变更，原《北京市存量房屋买卖合同》约定为：“买受人：韩颖”变更为“买受人：韩颖、刘意”；原《补充协议》第二条第1项约定为：“无约定”变更为“乙方于2016年9月30日前将第二笔定金人民币五十万元以理房通托管的方式支付甲方”；原《补充协议》第二条第4项约定为“乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款人民币2080000元整以理房通托管的方式支付甲方”变更为“乙方于公积金批贷后5个工作日内将第二笔首付款人民币1580000元整以理房通托管的方式支付甲方”；甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行；该协议同时约定了各方其他权利义务。
上述合同签订后，各方开始履行。2016年7月3日，韩颖向陆一佳支付购房定金90000元。后双方办理了网签，2016年8月10日又撤销了网签。2016年8月26日再次办理网签，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》。后陆一佳配合韩颖、刘意办理了申请公积金贷款的部分手续。2016年9月14日，链家房地产公司通知双方于2016年9月21日办理公积金贷款初审手续，后双方产生争议，陆一佳将收取的购房定金退回给韩颖，合同未能继续履行，韩颖将陆一佳、链家房地产公司诉至本院，诉讼中，申请追加刘意为原告，要求继续履行合同，陆一佳协助过户、交付房屋、赔偿居间服务费等费用并支付违约金。
庭审中，陆一佳辩称双方于2016年7月3日签订的房屋买卖合同已于2016年8月10日双方撤销网签的时候解除，并提交其与链家房地产公司工作人员的微信聊天记录予以证明，韩颖、刘意、链家房地产公司均不予认可。韩颖、刘意提交2016年9月17日陆一佳、韩颖、刘意及链家房地产公司工作人员李鑫的谈话录音记录，证明合同履行过程中，陆一佳告知韩颖、刘意不再出售房屋，构成违约，陆一佳及链家房地产公司对录音真实性均予以认可，陆一佳不认可证明目的，辩称合同已经解除，当时的表述只是协商过程。韩颖、刘意提交2016年9月19日韩颖与陆一佳的通话录音记录及陆一佳支付宝账户异常的截图打印件，证明在陆一佳将定金退回后，韩颖、刘意明确表明态度要求继续履行合同，陆一佳对真实性予以认可，不认可证明目的。
庭审中，韩颖、刘意陈述2016年9月14日链家房地产公司通知双方于2016年9月21日去办理公积金贷款面签手续，陆一佳于2016年9月15日提出解除合同；链家房地产公司称2016年8月26日双方第二次网签完成后，房产价值评估也已完成，其公司通知双方于2016年9月21日去办理公积金贷款面签手续，面签手续即公积金初审手续；陆一佳自述2016年8月30日，在李鑫的说服下，其到链家房地产公司长阳碧桂园门店配合韩颖、陆一佳办理公积金审核手续，配合的原因是看韩颖、陆一佳是否有办理公积金贷款资质，9月14日李鑫告知其要去房山公积金中心配合韩颖、刘意办理公积金贷款初审，9月15日，其明确告知链家房地产公司其不再履行合同，不再配合办理公积金贷款初审。陆一佳辩称《变更协议书》中房屋地址不对，合同无效，韩颖、刘意及链家房地产公司不予认可，称地址书写错误系笔误，合同编号均正确。
庭审中，陆一佳辩称双方于2016年8月26日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》中“陆一佳”的签名非本人所签，并申请笔迹鉴定，经本院委托，法大法庭科学技术鉴定研究所于2017年7月6日出具《司法鉴定意见书》，认定上述《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《存量房自由交易资金划转协议》中“陆一佳”的签名与双方认可的样本中“陆一佳”的签名是同一人书写。陆一佳支付鉴定费17600元。
本案审理过程中，韩颖申请查封陆一佳名下的位于房山区XXX房屋，并提供了刘军名下的位于北京市昌平区XXX房屋作为担保，本院于2016年9月29日出具民事裁定书，裁定查封被申请人陆一佳名下的位于北京市房山区XXX的房屋；查封刘军名下的位于北京市昌平区XXX房屋。
经本院询问，如果判决合同继续履行，办理诉争房屋过户手续，韩颖、刘意同意一次性付清剩余房款，并自愿承担无法付清房款的不利法律后果。
另查明，韩颖、刘意具有在北京市购买房屋的资格。
上述事实，有当事人的陈述，《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《网签授权委托书》、《变更协议书》、房屋产权证书、微信记录、录音、手机截屏、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房自由交易资金划转协议》、《司法鉴定意见书》、查询结果等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》及原、被告与链家房地产公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，韩颖依约支付定金，双方办理了网签，陆一佳配合韩颖、刘意办理了申请公积金贷款的部分手续，链家房地产公司通知双方办理公积金贷款初审手续时，双方产生争议，且陆一佳将收取的购房定金退回给韩颖。依据《补充协议》约定，甲乙双方应于出公积金出具评估值后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，2016年9月14日，链家房地产公司通知双方于2016年9月21日办理公积金贷款初审手续，陆一佳不予配合，合同未能继续履行，陆一佳自认其于2016年9月15日已明确告知链家房地产公司其不再履行合同，不再配合办理公积金贷款初审。本院认为，陆一佳在双方办理公积金贷款审核手续过程中无正当理由拒不配合办理，构成违约，应当承担相应的违约责任。故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，对于韩颖和刘意要求继续履行原、被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，陆一佳配合韩颖、刘意办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户到原告韩颖、刘意名下，并将诉争房屋交付给韩颖、刘意的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，在办理过户之前，韩颖、刘意应当向陆一佳支付全部房款3680000元，因过户产生的税费按照双方合同约定负担。对于韩颖、刘意要求陆一佳赔偿居间代理费、保障服务费、评估费的诉讼请求，由于上述费用系韩颖、刘意购买房屋的合理支出，其要求陆一佳赔偿依据不足，本院不予支持，其要求链家房地产公司对上述费用的赔偿承担连带责任，于法无据，本院亦不予支持。对于韩颖、刘意要求陆一佳承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，结合双方合同履行情况、过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，本院酌情予以调整，对于韩颖、刘意要求过高部分，本院不予支持。
陆一佳辩称双方于2016年7月3日签订的房屋买卖合同已于2016年8月10日双方撤销网签的时候解除，依据现有证据无法证明双方达成解除2016年7月3日签订的房屋买卖合同的合意，双方亦未签署解除合同的协议，且韩颖、刘意、链家房地产公司均不予认可，故该抗辩意见，本院不予采纳。陆一佳辩称《变更协议书》中房屋地址不对，合同无效，韩颖、刘意及链家房地产公司均不予认可，称地址书写错误系笔误，合同编号均正确，本院认为韩颖、刘意及链家房地产公司的解释较为符合常理，该抗辩意见，本院亦不予采纳。链家房地产公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告韩颖、刘意与被告陆一佳继续履行双方于2016年7月3日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及于2016年7月17日签订的《变更协议书》，原告韩颖、刘意于本判决生效后十日内给付被告陆一佳购房款三百六十八万元。
二、被告陆一佳于收到上述三百六十八万元之日协助原告韩颖、刘意办理位于房山区XXX房屋所有权转移登记手续，并将上述房屋交付给韩颖、刘意；因过户产生的税费由原告韩颖、刘意交纳。
三、被告陆一佳本判决生效后十日内赔偿原告韩颖、刘意违约金五万元。
四、驳回原告韩颖、刘意的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千四百三十元，由原告韩颖、刘意负担三千六百九十六元（已交纳），由被告陆一佳负担一万七千七百三十四元（已交纳）。
保全费五千元，由被告陆一佳负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费一万七千六百元，由被告陆一佳负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 付雪
二〇一七年十月三十日
书记员 张冰