江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6165号
上诉人（原审被告）：常熟市梅李农副产品交易市场有限公司，住所地常熟市梅李镇梅南路18号，统一社会信用代码91320581755858857A。
法定代表人：李伟，总经理。
委托诉讼代理人：徐志育，江苏泰实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高保贵，男，1980年11月18日生，汉族，住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：胡理存，苏州市姑苏区平诚法律服务所法律工作者。
上诉人常熟市梅李农副产品交易市场有限公司（以下简称梅李市场公司）因与被上诉人高保贵商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梅李市场公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回高保贵诉讼请求，案件受理费由高保贵承担。事实和理由：梅李市场公司与高保贵签订的工程款抵扣协议及商品房买卖合同并进行网签，双方签订的合同系双方自愿，且未违反法律禁止性规定，在签订合同时梅李市场公司已充分向高保贵释明了房屋相关状况，故合同是真实有效，对双方具有法律约束力。高保贵之所以起诉完全是因为高保贵不能向银行办理贷款所致，过错不在梅李市场公司，一审判决解除该房屋买卖合同缺乏事实依据及法律依据。其次，涉案房屋已由梅李市场公司交付给高保贵，高保贵将该房屋对外转租，已经实际使用了房屋，收取了数万元的房屋租金，如法院判决解除合同应当将高保贵使用房屋两年的租金予以扣除。
高保贵辩称：服从原审判决。
高保贵向一审法院起诉请求：1.双方解除商品房买卖合同；2.判令梅李市场公司立即归还（借款）工程款805325.76元；3.梅李市场公司承担银行同期贷款利息（自2014年12月31日起至实际还清之日止）暂计算至2017年1月9日为97878.4元；4.梅李市场公司承担本案诉讼费。审理过程中，高保贵第三项诉讼请求变更为：梅李市场公司支付高保贵利息损失（自2015年4月11日起至实际还清之日止，以805325.76元为基数，按人民银行同期同档次贷款利率计算）。
一审法院认定事实：高保贵（乙方，施工方）、梅李市场公司（甲方）于2014年签订《梅李市场办公楼装修协议》，约定由乙方采取包工、料、机械、设备、安全生产设施等包工包料方式，进行办公楼装修。乙方必须服从甲方市场管理的统一指挥、调配、遵守甲方现场的各项管理及规章制度，做到文明施工、安全生产……结算：工程竣工完成后按实量结算，不开发票。如甲方要求开具发票按实际点数由甲方支付。付款方式：完工后由甲方一次性支付。
后梅李市场公司与高保贵（常熟市碧溪新区浒东市政工程队）签订《补充协议》，载明：由高保贵（常熟市碧溪新区浒东市政工程队）施工的梅李新农商业中心一期装修、配套、维修、防护等工程，所有施工价款合计：892678+14000（防火门）=906678元。双方经友好协商，高保贵（常熟市碧溪新区浒东市政工程队）愿意以所有工程款抵房的方式结算。高保贵（常熟市碧溪新区浒东市政工程队）均认可，工程款抵房款采取多退少补的方式结算。高保贵（常熟市碧溪新区浒东市政工程队）不再以任何方式向常熟市梅李农副产品交易市场有限公司结算任何工程款项。具体施工款抵的房号为5幢110#。所有施工工程款合计：906678元。5幢110#房价结算：44.82㎡*17800=797796元。已付款：176600元；维修基金44.82*120=5378.4元；物业费（一年）：44.82*4*12=2151.36元；结算价款：906678+（90000由谭董明欠高保贵人工材料款转结）-176600-797796-5378.4-2151.36=14752.24元（注：按上述结算价款由买受人高保贵再支付常熟市梅李农副产品交易市场有限公司6700元后，买受人所施工款发票由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司自行开票与买受人无关。购房发票由开发企业开给买受人高保贵）。
另查明：2015年4月11日，高保贵（买受方）与梅李市场公司（出卖方）双方签订编号为Y20150003411的《商品房买卖合同》，双方约定：出卖方以出让方式取得位于常熟市××号的地块的国有土地使用权，国有土地使用权证编号为常国用（2009）字第0000029号。高保贵向梅李市场公司购买梅李新农商业中心5#1单元110室，总价款为797796元；买受人高保贵于2015年4月10号一次性支付人民币797796元整。……第十五条：关于房屋登记的约定。1.出卖方应当在该商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理。2.土地使用权变更登记双方自行约定：见附件7合同补充条款第8条。
附件7：合同补充协议：8.《商品房买卖合同》第十五条的补充。8.1本条所指的“商品房交付使用”以及“期房交付使用”均指商品房实际交付使用。出卖人应在商品房实际交付后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案或者申请初始登记（另有约定的除外），出卖人不承担因买受人或其委托代理人原因致使未在合理期间内取得房屋所有权及土地使用权属证书的责任。若出卖人根据本合同规定有权拒绝或延期交付房屋的，则前述备案期限或者申请初始登记时间则相应顺延。
合同签订后，梅李市场公司向高保贵开具销售不动产统一发票。梅李市场公司把涉案房屋交付给高保贵使用，后高保贵将房屋出租给他人。
另查明：梅李市场公司所有的位于常熟市梅李镇梅南路18号常国用（2009）字第000029号土地使用权被包括一审法院在内的多家法院查封。
又查明：常熟市碧溪新区浒东工程队负责人倪建新陈述，高保贵与梅李市场公司签订《补充协议》时并不在场，涉案工程系高保贵从梅李市场公司承包,现场也是由高保贵负责，结算也是由高保贵自己去结算。虽然常熟市碧溪新区浒东工程队曾同意高保贵用该工程队的名义去结算，但工程款也从未入过工程队的账，对于最终高保贵是以多少数额与梅李市场公司进行结算也是不清楚的。
另据谭董明陈述，2014年，谭董明与高保贵一同在梅李农副产品市场一期工程做工，谭董明从梅李市场公司承包的是绿化工程。谭董明让高保贵做点路牙石，要支付给高保贵工程款。梅李市场公司要支付谭董明工程款，最后三方协议，直接由梅李市场公司支付高保贵工程款90000元。
审理中，双方对于常熟市碧溪新区浒东工程队负责人以及谭董明的陈述都无异议。双方均明确涉案工程是由高保贵承包，并非常熟市碧溪新区浒东工程队。对于涉案房屋所有权证及土地使用权证的办理期限约定，双方均表示曾口头约定过。高保贵陈述梅李市场公司承诺2015年6-7月份可以办证，后来梅李市场公司又说是10月份。到了年底，拿不到房产证，几十个工人闹到高保贵家中，高保贵没有办法无奈借了30万元高利贷。梅李市场公司陈述，口头约定过，但具体时间没有约定，当时说可能一年、二年，可能半年。高保贵对于诉讼中要求梅李市场公司返还的数额805325.76元的性质明确是购房款，涉案房屋土地整体被法院查封，无法办理相应的权属证书。梅李市场公司认为高保贵在购房时对于房屋无法过户是知情的，而且梅李市场公司曾经告知过高保贵。关于6700元，高保贵陈述向梅李市场公司缴纳过6700元，系缴纳涉案房屋的公共维修基金。梅李市场公司陈述，高保贵并未支付6700元，6700元系双方以工程款抵房款后，梅李市场公司要向高保贵开具发票，开票的费用需要20000元多一点，减去结算中梅李市场公司应支付给高保贵的14752.24元后，由高保贵再支付给梅李市场公司6700元，但是高保贵并未实际支付。
上述事实，由高保贵提供的编号为Y20150003411《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、补充协议及一审法院的庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为：高保贵与梅李市场公司签订的商品房买卖合同,意思表示真实,依法办理了备案登记手续,应当受到法律的保护。商品房买卖合同中双方对于房屋办理权属登记进行了约定，现由于梅李市场公司的原因，无法办理涉案房屋的产权变更手续，高保贵购房目的无法实现，高保贵要求解除商品房买卖合同，一审法院予以支持。梅李市场公司认为，高保贵在购房时就已经知晓涉案房屋无法办理产权过户手续，但未提供证据证实，同时也与梅李市场公司陈述的与高保贵口头约定过办证时间的陈述相矛盾，一审法院不予采信。双方在签订商品房买卖合同之前，双方之间存在建设工程施工合同关系，为了履行建设工程施工合同，双方经过协商对账，将工程款转换为购房款，并对房屋交付、房款支付等权利义务进行了约定。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，协议中，经各方结算，梅李市场公司仍欠高保贵工程款820078元（906678+90000-176600）。商品房买卖合同解除后，高保贵应将房屋返还梅李市场公司，梅李市场公司应向高保贵支付上述工程款,现高保贵主张要求梅李市场公司支付805325.76元，在合理范围内，故一审法院予以支持。高保贵要求梅李市场公司支付以805325.76元为基数，以银行同期贷款利率计算自2015年4月11日起至实际还清之日止的利息，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认高保贵与常熟市梅李农副产品交易市场有限公司于2015年4月11日签订的编号为Y20150003411的《商品房买卖合同》予以解除。二、高保贵于本判决生效之日起三十日内将合同编号为Y20150003411的商品房买卖合同中载明的坐落于梅李新农商业中心5#1单元110室商品房返还给常熟市梅李农副产品交易市场有限公司。三、常熟市梅李农副产品交易市场有限公司给付高保贵8053**.76元及利息（以805325.76元为基数，自2015年4月11日至常熟市梅李农副产品交易市场有限公司付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算），于本判决生效之日起三十日内履行。（如采用转账方式，请汇入高保贵指定账户；或汇入常熟市人民法院）。案件受理费减半收取6416元,由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司负担（高保贵同意其预交的案件受理费由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司在本判决生效之日起三十日内向高保贵支付）。
二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，高保贵明确2万元的租金收入可以扣除，梅李市场公司同意扣2万元租金收入。
本院认为，梅李市场公司与高保贵签订的补充协议是对高保贵施工工程款结算以及梅李市场公司以房抵工程款的约定，对双方均具有约束力。基于该补充协议双方于2015年4月11日签订商品房买卖合同，相应的购房款已由高保贵通过工程款抵房款方式支付完毕，但由于梅李市场公司原因导致涉案房屋无法办理产权变更手续，高保贵合同目的无法实现，一审法院据此支持高保贵解除商品房买卖合同诉讼请求合法有据。梅李市场公司上诉认为其在签订协议时已告知高保贵涉案房屋相关情况，但未提供证据证明其已告知高保贵涉案房屋无法办理产权过户手续，故本院对梅李市场公司该主张不予采信。
涉案合同目的无法实现的责任在梅李市场公司，商品房买卖合同解除后，梅李市场公司应返还高保贵相应的购房款并赔偿高保贵由此产生的损失，高保贵应返还涉案房屋给梅李市场公司。因高保贵已将涉案房屋出租给他人获取一定的租金收益，二审中高保贵明确可以扣除2万元租金收益，而梅李市场公司亦对此予以同意，故梅李市场公司在赔偿高保贵利息损失中可扣除2万元租金收益。
综上所述，因二审中出现新情况，梅李市场公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、维持江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初573号民事判决第一、二项；
二、变更江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初573号民事判决第三项为常熟市梅李农副产品交易市场有限公司给付高保贵8053**.76元及利息损失（以805325.76元为基数，自2015年4月11日至被告付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，扣减20000元），于本判决生效之日起三十日内履行。（如采用转账方式，请汇入高保贵指定账户；或汇入常熟市人民法院）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取6416元,由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司负担6316元，由高保贵负担100元；二审案件受理费12832元，由常熟市梅李农副产品交易市场有限公司负担12632元，由高保贵负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一七年八月十四日
书记员 郭玮