福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3301号
上诉人（原审原告）：黄庆良，男，1962年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
委托诉讼代理人：赖健美，福建知圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈加堂，男，1975年4月27日出生，汉族，住福建省武平县。
被上诉人（原审被告）：宋印花，女，1978年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
被上诉人（原审被告）：厦门鑫创新广告策划有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头园山路安泰花园3号楼3号店面。
法定代表人：陈加堂，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：刘春香，女，1974年11月13日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。
委托诉讼代理人：潘友旺，男，1969年1月2日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县，系刘春香丈夫。
上诉人黄庆良因与被上诉人陈加堂、宋印花、厦门鑫创新广告策划有限公司、刘春香申请执行人执行异议之诉一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄庆良上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄庆良的一审诉讼请求。原审判决认定事实不清、适用法律错误，主要理由如下：一、刘春香与宋印花并不存在真实合法的房产买卖关系。双方签订房屋买卖合同的时间为2015年3月17日是在黄庆良提起民间借贷纠纷（立案时间为2015年1月29日）之后。宋印花购买讼争房产的价格为1203418元，而出售给刘春香的总价为1108000元，在该房屋所在区域及及整个厦门区域房地产价格持续大幅上涨的情况下，该房产买卖价格明显不符合常理。房产转让明显系双方恶意串通转移财产的行为。二、刘春香不是执行标的的合法权利人。本案于2016年5月30日由法院受理，但至2016年6月8日，执行标的即中海锦城国际1#楼13层1302室仍为宋印华名下的房产；刘春香所提供的缴交物业费的证据即使为真实的，也不是宋印花所缴，不能证明刘春香在查封前，就已合法占有该不动产。刘春香提交的证据，不足以证明其已经交付了购买前述房屋的全部合理对价，且房屋价格存在不合理情形。因此，刘春香并非执行标的即讼争房产的合法权利人。
刘春香答辩称，刘春香与宋印花之间存在真实的房产买卖关系，在法院查封之前双方签订的《房产买卖协议》，合法占有讼争房产，已全部支付购房款。故已具备足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当予以维持。
陈加堂未作答辩。
宋印花未作答辩。
厦门鑫创新广告策划有限公司未作答辩。
黄庆良向一审法院提出诉讼请求：1.判令查封、拍卖集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产；2.确认刘春香不享有集美区中海锦城国际1#楼13层1302号室房物权。诉讼过程中，黄庆良变更诉讼请求为：判令查封、拍卖集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产。
一审法院认定事实：2015年3月17日，刘春香经厦门置联房产行销策划有限公司介绍向宋印花购买其所有的厦门市集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产，双方签订一份《房产预约买卖协议书》，协议约定购房款为1108000元，刘春香向宋印花支付了定金30000元，2015年3月30日前支付总购房款减去银行贷款总额（含定金），公证之日起由刘春香支付银行贷款按揭余额；协议还约定宋印花应在2015年3月30日前将出售上述房产的所有相关手续的权利进行委托，并进行公证，公证受托人为刘美红，在开发商交房当日将上述房产交付给刘春香使用。截止2015年3月，上述房产尚欠银行按揭贷款830009元。2015年3月18日，厦门置联房产行销策划有限公司出具一份收据给刘春香，确认收到中介佣金23800元。2015年3月26日，宋印花与陈加堂在厦门市翔安区人民政府民政局办理离婚登记手续，离婚协议约定上述房产归宋印花所有。2015年3月27日，宋印花到厦门市公证处公证一份委托书，受托人为刘美红，委托权限主要为代为办理上述房产交接的全部事宜，代为办理和领取产权证书、他项权证，代为还清银行按揭贷款，代为出售上述房产，收取售房款；同日，刘春香的丈夫潘友旺以转账方式支付给宋印花248000元，宋印花出具一份收据给刘春香，宋印花确认收到购房款278000元。2015年4月开始，刘春香每月通过转账方式支付宋印花银行按揭贷款5000余元。2015年6月1日，刘春香以业主身份在房产使用交接单上签字，确认接受上述房产，并支付上述房产物业管理费（2015年7月至9月）。
2015年11月13日，一审法院在执行申请执行人黄庆良与被执行人陈加堂、宋印花、厦门鑫创新广告策划有限公司民间借贷纠纷一案中，一审法院（2015）湖执字第2765号执行裁定书裁定查封宋印花名下的厦门市集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产。刘春香为此向一审法院提出书面执行异议，请求中止对厦门市集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产的执行。
2016年5月3日，一审法院（2016）闽0206执异45号执行裁定书裁定中止对厦门市集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产的执行。黄庆良不服该裁定，在法定期限内向法院提起申请执行人执行异议之诉。
一审法院认为，刘春香与宋印花签订的《房产预约买卖协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。刘春香在一审法院查封之前已与宋印花签订《房产预约买卖协议书》，合法占有该不动产，支付全部价款，且非刘春香自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，一审法院对刘春香已支付全部购房款并实际占有讼争房产且无过错的主张，予以支持。
综上所述，黄庆良请求判令查封、拍卖集美区中海锦城国际1#楼13层1302室房产没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回黄庆良的诉讼请求。案件受理费100元，由黄庆良负担。
本院经审理查明，各方当事人对于原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，刘春香提交一份（2015）湖执字第2765号之一《执行裁定书》及不动产权证书，拟证明刘春香已向厦门市湖里区法院交纳本案所涉执行案件的债权本息63000元作为担保金，厦门市湖里区法院作出执行裁定，解除对讼争房产的查封；讼争房产现已登记在刘春香及其配偶名下。黄庆良对上述证据无异议。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，黄庆良主张执行讼争房产不能成立。首先，讼争的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，为合法有效的协议。刘春香与宋印花于2015年3月17日签订《房产预约买卖协议书》，签订时间发生在讼争房产被查封之前，并不以黄庆良提起民间借贷之诉的时间为参照标准。协议签订后，刘春香按照协议书约定支付购房款，并于2015年4月开始按月支付银行按揭款。黄庆良主张讼争房产交易价格低于宋印华的购买价格存在不合理，缺乏相应的证据予以佐证。讼争房产交易价格1108000元，与宋印花的购买价格1203418元，差价不到10万元，交易时间在2015年3月，黄庆良并未举证该交易价格明显低于当时市场合理价格，该差价属于合理的市场价格波动，并不能说明其房产交易存在不真实。其次，刘春香于2015年6月1日以业主身份与开发商办理了房产的交接手续，并开始支付物业管理费。最后，刘春香对于讼争房产未能及时办理过户主观不存在过错。综上，刘春香依法有权排除法院对其房产采取执行措施。黄庆良的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄庆良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年九月十六日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁
认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定
本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。