北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第40939号
原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司，住所地住所地北京市朝阳区东大桥路9号楼C座六层01、09-12单元。
法定代表人白刚，总经理。
委托代理人王蓓菁，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人伊向明，男，1983年6月30日出生。
被告（反诉原告）中服东外置业有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人杨宏华，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人韦全忠，北京韦全忠律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司（以下简称远程公司）与被告（反诉原告）中服东外置业有限公司（以下简称中服公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。远程公司委托代理人王蓓菁、伊向明，中服公司委托代理人杨宏华、韦全忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
远程公司诉称：2007年12月10日，我公司与中服公司签订编号为0140号《租赁合同》，约定，我公司承租中服公司位于东直门外大街26号奥加饭店（原名称为中服酒店）主座三层，期限自2007年12月11日至2012年12月10日，房屋租金每月108103.88元，押金为三个月租金。
2012年5月9日，双方签订了关于三层续租的12-05-09号租赁合同，约定，续租期自2012年12月11日至2017年6月15日，2012年12月11日之前三层租赁仍按原租赁合同（0140号合同）执行。后双方于2012年6月27日对三层的期限进行了变更，租赁期限到期日仍为2012年12月10日。
合同签订后，我公司即根据合同约定向中服公司交纳了三层的所有费用，并完全根据合同约定履行。但自2012年9月中旬开始，中服公司即不断影响我公司正常经营。2012年9月27日开始阻止我公司员工进入奥加饭店、阻止搬出公司正常经营所需的办公物品，导致我公司无法开展业务，无法实现合同目的，中服公司的行为明显违反了合同约定并表示不再继续履行合同，因此该合同已经解除。
我公司已经交纳三层租金至2012年10月10日，由于中服我公司的违约行为导致我公司无法使用争议场地，根据法律规定中服公司理应退还相应租金及押金。同时，我公司对三层办公物品享有所有权，中服公司无权阻拦我公司搬出，由于中服公司阻止我公司正常开展业务所需的办公物品搬出，给我公司造成巨大经济损失，中服公司对此理应赔偿。综上，我公司为维护合法权益诉至法院，请求法院判决：1、双方于2007年12月10日签订的编号0140号合同于2012年9月27日解除；2、中服公司返还三层剩余租金60646.89元，剩余租金从2012年9月27日至2012年10月10日；3、中服公司返还押金324311.64元；4、退还占线费3027元，从2012年9月27日到2012年12月10日；5、中服公司赔偿提前解除合同的违约金324311.64元；6、中服公司赔偿因拒绝我公司搬出三层办公物品造成的损失591667元。
中服公司辩称：我公司认为0140号合同并没有解除，何时解除服从法院判决，我公司从未阻止远程公司进入三层办公室，不存在违约，在2012年9月26日法院作出保全裁定前，因远程公司想转移财产，我公司要求其不能整体搬家，即使法院作出了保全裁定的时候也没有影响远程公司的经营，只是通知其不要把三层的办公物品搬走。
中服公司反诉称：2007年12月，我公司与远程公司签订0140号《租赁合同》，约定远程公司承租奥加饭店主座3层，租期为2007年12月11日至2012年12月10日，月租金为108103.88元，每年租金在上一年租金单价基础上递增5%，并约定远程公司应在租赁结束前将承租区域恢复原状，如远程公司未能恢复原状，出租人有权恢复原状，远程公司应支付恢复原状的费用及在此期间的租金和其他费用。随后，双方又签订了补充协议，远程公司扩租东侧楼梯间，月租金400元。合同签订后，我公司依约履行了全部合同义务，但远程公司在租期到期前强行要求解除合同，并至今未将租赁区域恢复原状。为此，我公司提起反诉，请求法院判决：1、远程公司支付奥加饭店三层自2012年10月11日至判决生效日止的租金，并按照中国人民银行同期贷款利率支付欠付租金期间的利息；2、支付电话占用费，期间自2012年10月26日至判决生效日，计算方法每条每年830元，按8条电话线计算，按照中国人民银行同期贷款利率支付迟延支付电话占用费期间的利息；3、支付奥加饭店三层恢复原装的费用1216728.65元，并支付恢复原状期间的租金395287.77元，按照恢复原状三个月工期计算。
远程公司反诉辩称：不同意中服公司反诉请求。第一，我公司没有义务缴纳租金，我公司已经缴纳到2012年10月10日，因中服公司阻止我公司经营，我公司已于2012年9月27不能再使用场地，从法律和事实上合同均已解除，所以不可能产生后续的租金。2012年10月26日我公司将屋内所有的物品腾空，中服公司拒绝接收房屋，造成的损失应该由自己承担，即使我公司存在逾期缴纳租金，合同中也并没有对滞纳金进行明确的约定，中服公司应该提交证据证明我们交滞纳金的标准，且滞纳金的标准根据合同约定其起算点应该是在发出通知10天之后，因合同在2012年12月10日已经终止，所以也不同意支付至判决生效之日。占线费已经缴纳到了2012年12月10日，不存在欠费。关于恢复原状，根据租赁合同，我公司的义务只是对房间隔断拆除，不涉及重新装修，恢复原状就是拆除隔断，中服公司应该提交证据证明双方交接时候原状是什么。
经审理查明：2007年12月7日，中服公司（出租人）与远程公司（承租人）签订《租赁合同》（合同编号：0140），远程公司承租中服公司位于东直门外大街26号北京中服商务大酒店有限公司主座3层，租赁区域面积1077平米，月租金108103.88元，租赁期限自2007年12月11日至2012年12月10日止；承租人支付数额相当于3个月租金及管理费的押金共324311.64元，承租人未能依据合同规定依期足额支付租金或其它费用时，并在出租人发出书面催款通知书十天后仍继续拖欠不交，出租人有权扣除部分或全部相等于欠款的押金，并按本协议规定加收滞纳金；如承租人在合同期内提前退租，出租人将不退还承租人交纳的租金及押金；承租人按照直拨电话线830元人民币／每条线／年支付占线费；承租人应自费恢复租赁区域的状况到标准办公楼，此恢复原状的工作将在租赁结束前完成。如承租人办不到，出租人有权恢复原状，承租人将支付这个费用；因租期期满或因承租人违约出租人提前解约或因双方协议提前解约承租人撤离租区，出租人可要求承租人拆除全部隔断；在租赁到期或快要到期时承租人应出资将租区恢复成其出租前的状态，正常磨损及损耗除外；在租期到期或快要到期时，在内部装修及附加安装的各项设施保持可租赁的良好状态和双方约定的条件下，可交回租区，正常磨损及损耗除外；承租人拖欠租金及其他应交纳的费用超过14天以上时，承租人除要交付应交纳的款项外，还须交付欠款的利息作为滞纳金，利息率将按中国银行当时的贷款利率计算，计算期间为自应交纳该费用日起至租户交纳该费用或出租人收到该费用之日为止。此后，双方签订《补充协议》，约定远程公司在原有租赁面积1077㎡的基础上，扩租东侧楼梯间4.34㎡，月租金400元。
合同签订后，中服公司向远程公司交付了租赁区域，远程公司向中服公司交纳押金324113.64元，至本案纠纷发生前，实际支付租金、至2012年10月10日。中服公司提交增加电话线事宜函件，证明远程公司自2012年10月26日开始未支付8条电话线占线费，远程公司不予认可，并出具电话占线费明细、发票证明已经足额缴纳至2012年12月10日。
审理中，远程公司称自2012年9月27日开始，中服公司开始阻止远程够公司员工进入租赁区域、阻止搬出正常经营所需办公物品，导致无法正常营业构成违约，远程公司出具《公告》作证其陈述，该《公告》载“远程公司：目前你司与我司之间《租赁合同》（合同号：A12-05-09）的履行已经发生重大纠纷，你司已欠租金和提前退租违约金已达200余万元，租金损失仍在不断扩大。鉴于双方就上述《租赁合同》解除事宜无法达成一致意见，我司正在依法启动诉讼程序解决上述纠纷，为保障我司、奥加饭店所有业主和租户正常的办公秩序和合法权益，我司现强烈要求你司不要再强行转移资产，以免发生不必要的冲突。中服公司2012年9月24日”。中服公司认可张贴了该公告，但称只是因为在申请诉讼保全前，为防止远程公司转移财产张贴，并没有妨碍远程公司人员出入和正常经营。远程公司就中服公司存在阻止员工进入的情况未提交其他证据，仅称曾因此报警。远程公司提交物品出门条、办公用品发票，证明因中服公司禁止其搬出物品，发生办公用品重置损失591667元，中服公司认可曾因诉讼禁止远程公司搬家，但不认可其发生办公用品重置损失。
2012年10月24日，经本院现场组织，双方就三层租赁区域腾退进行了交接，2012年10月26日，远程公司将租赁区域腾退完毕，但中服公司以远程公司违约拒绝受领三层写字间钥匙。中服公司另称，根据合同约定，远程公司负有在租赁期限届满前将租赁区域恢复原状义务，并应赔偿恢复原状工期内（按照三个月计算）租金损失。中服公司提供申请及照片打印件、承租区域图证明原状情况，并出具工程概预算书证明恢复原状费用1216728.65元。远程公司对上述证据关联性均不认可，称对租赁区域装修无重大修改，只是加装隔断、玻璃，恢复原状仅指拆除隔断结构。经本院释明，中服公司就原状情况未再提供其他证据。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《租赁合同》（合同编号：0140）、《补充协议》、《公告》、电话占线费明细、发票等证据在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，合法有效，各方均应严格遵守，认真履行。审理中，远程公司称中服公司自2012年9月27日存在根本违约，但未能就中服公司阻止其员工进入办公导致合同履行不能充分举证，虽中服公司认可曾因双方纠纷限制远程公司搬运办公用品，但该表述尚不构成导致《租赁合同》目的根本上无法实现的原因。故远程公司以中服公司违约要求解除合同并赔偿违约金，事实依据不足，本院不予支持。因远程公司于2012年10月26日腾退三层租赁区域，该搬离行为虽不符合法律及合同约定，但考虑远程公司已不愿继续履行租赁合同，《租赁合同》目的已无法实现，故可以认定双方租赁关系于2012年10月26日事实上解除。据此，远程公司要求中服公司返还合同解除后的部分电话占线费，本院予以支持。因远程公司要求返还的2012年9月27日至10月10日期间租金及电话占线费，尚在租赁期间内，故请求本院不予支持。关于远程公司要求返还押金的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，如承租人在合同期内提前退租，出租人将不退还承租人交纳的租金及押金，但考虑到中服公司阻止远程公司搬离办公用品，该行为在履行合同过程中亦存在不足，且《租赁合同》已界约定的正常终止期限（2012年12月10日），故该项请求，本院予以部分支持。远程公司要求中服公司比照办公用品重置费用赔偿损失，依据不足，本院不予支持。
关于中服公司要求远程公司支付2012年10月11日至判决生效之日租金及利息的反诉请求，因租赁关系自2012年10月26日解除，故该请求本院部分予以支持，2012年10月26日后双方已不存在租赁关系，远程公司无需再向中服公司支付租金。审理中，远程公司已出具证据证明预交全部电话占线费，中服公司未提供反证，故中服要求支付远程公司支付电话占线费及利息的反诉请求，本院不予支持。另，中服公司未就租赁关系建立时租赁区域原状情况充分举证，故其要求远程公司支付恢复原状费用及恢复原状期间租金损失的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中服东外置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司押金十万元。
二、被告（反诉原告）中服东外置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司电话占线费一千八百一十六元。
三、驳回原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司的其他诉讼请求。
四、原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）中服东外置业有限公司二○一二年十月十一日至二○一二年十月二十六日期间租金六万八千零六元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率从二○一二年十月十一日开始计算至实际支付之日。
五、驳回被告（反诉原告）中服东外置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16532元，由原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司负担1270元（已交纳），被告（反诉原告）中服东外置业有限公司负担15262元（于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司6996元，余款于本判决生效后七日内交至本院）。反诉受理费20723.56元，由被告（反诉原告）中服东外置业有限公司负担20000元（已交纳10361.78元，余款于本判决生效后七日内交至本院），原告（反诉被告）北京远程睿智商务咨询有限公司负担723.56元（于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 李凤雨
人民陪审员 席久义
二〇一三年八月三十日
书 记 员 贾岐颖