湖北省襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0602民初2110号
原告：马广杰，女，1962年11月24日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：张志全、张丹，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：林时铭，男，1964年8月15日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告：襄阳市鼎泰房地产开发有限公司，住所地：襄阳市襄城区广播电视中心新闻楼。
法定代表人：林时铭，该公司董事长。
二被告委托诉讼代理人：杨春雨，襄阳市襄城区王府法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告马广杰与被告林时铭、襄阳市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，原告提出保全申请，本院于2017年8月30日作出（2017）鄂0602民初2110号民事裁定，查封了鼎泰公司名下位于襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都A3幢1层1041室房屋（所有权证号：00173633），并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马广杰及其委托诉讼代理人张志全、张丹，被告林时铭、鼎泰公司共同的委托诉讼代理人杨春雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马广杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告支付垫付税费92048.4及利息9万元，合计182048.4元。并自2016年1月12日起，按年息24%支付逾期利息，直至被告付清之日止；2、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。在审理中，原告将诉讼请求第一项中的要求被告支付利息9万元并自2016年1月12日起按24%支付逾期利息直至被告付清之日止变更为请求判令被告支付2015年7月12日至2016年3月30日按年利率24%计算的利息103200元。事实与理由：2014年8月19日二被告用鼎泰公司开发的位于襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢1层B1-1069C室和1幢2层A1-2064室房地产抵押担保向原告借款60万元，期限一年。自2014年8月19日起至2015年8月19日止，借款到期后被告未还，双方协商延长六个月，并于2015年9月12日签订一份《补充协议》。因被告违约未按约定偿还借款利息，双方协商用上述抵押房地产抵偿原告借款，并于2016年1月12日签订“抵偿协议”。该协议确认：被告欠原告利息9万元、垫付税费72900元（实际垫付税费73898.4元，以实际垫付金额为准），被告自愿承担原告过户费用的一半即18150元，合计182048.4元。并约定，自协议签订之日起按月息2.5%支付利息，直至付清时止。因原告催要未果故诉至法院。
被告林时铭、鼎泰公司辩称：本案系由民间借贷转为房产抵押，原告应举证借款充分支付；利息过高应当依法核减；用抵押物偿还借款不符合法律规定；林时铭是鼎泰公司的法定代表人，借款系职务行为，与其本人无关；律师代理费不应当承担。
经审理查明，2014年8月19日，原告马广杰作为甲方（出借人）、林时铭作为乙方（借款人）签订了一份《借款合同》，合同主要约定，乙方向甲方借款60万元，月利率2.5%，使用期限为一年。乙方自愿用位于襄阳市××、Ａ1-2064的房产，共2套作为价款抵押担保。抵押期限为两年，甲方将借款转入乙方指定账户后，借款利息开始计算。对于抵押物的价值，双方约定该房地产作价7346.64元/平方米。若乙方不能按时还清价款本息，甲方有权以作价单价处理或者以同等价格购买该房地产。届时，乙方应无条件配合办理该房地产的转让及过户手续。甲方由马广杰签字摁手印，乙方由林时铭签字并加盖鼎泰公司印章。当日，林时铭向马广杰出具一份《借条》载明“今借到马广杰（身份证）现金陆拾万元整人民币，（小写：￥600000.00元）月利率2.5%，借款期限壹年，可提前还款。”欠条由林时铭签字并加盖鼎泰公司印章。2014年8月15日，原告向林时铭转账支付10万元，8月19日向林时铭转账支付20万元，9月12日向林时铭转账支付30万元。被告按约向原告支付了2014年8月19日至2015年7月11日的利息。
2015年9月12日，马广杰作为甲方（出借人）、林时铭作为乙方（借款人）签订了一份《补充协议》，约定甲乙双方于2014年8月19日签订一份《借款合同》，约定使用期限为一年，因乙方到期无力偿还，双方同意延长使用六个月，即自2015年9月12日起至2016年3月12日至，月利率2.5%。乙方自愿用位于襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢1层B1-1069C室和1幢2层A1-2064室房地产抵押，抵押物价值7346.64元/平方米，并约定乙方不能偿还借款本息时以房抵偿。甲方由马广杰签字摁手印，乙方由林时铭签字并加盖鼎泰公司印章。
2016年1月12日，针对上述双方签订的《借款合同》及《补充协议》，因乙方到期未偿还本金及部分利息，双方签订一份《协议书》，协议将乙方位于襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢1层B1-1069C室和1幢2层A1-2064室房地产抵偿给甲方。并由乙方配合甲方办理过户的登记，过户发生应由乙方该承担的费用72900元（以签订合同时间为准，按实际交的税金结算），由甲方先垫付，乙方出欠据，从签订本协议之日起按月付息，月利率2.5%。乙方四个月内将此垫付款还甲方，如乙方超过四个月未还甲方本息，将利息转为本金一并按月利率2.5%计算利息直至付清本息时止。过户应由甲方承担的费用36300元（以签订本协议时间为准），乙方自愿承担一半。甲方垫付乙方应出费用18150元，甲方同意乙方先出欠据，然后以乙方奇石字画等收藏品抵此垫付费用。以双方协议价为准，若双方价格无法达成协议，乙方从签订本合同之日起按月付息，月利率2.5%。乙方四个月内将此垫付款还甲方，如乙方超过四个月未还甲方本息，将利息转为本金一并按月利率2.5%计算利息直至付清本息时止。当日，林时铭向马广杰出具《利息欠条》载明“根据本协议书，乙方已付甲方本金陆拾万元人民币，先欠甲方利息玖万元正人民币（￥90000.00）”，在《协议书》及《利息欠条》借款人处均由林时铭签字并加盖鼎泰公司印章。
另查明，位于襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢1层B1-1069C室房屋建筑面积39.73平方米、1幢2层A1-2064室房屋建筑面积41.94平方米。该两套房屋过户应由鼎泰公司支付的税费为72900.1元、交易手续费为898.3元，共计73798.4元，由马广杰分别于2016年1月22日及1月29日缴纳；应由马广杰支付的税费为37400.1元，其中2016年1月29日付交易手续费1100元，2016年1月22日付税费24300.1元、房屋维修基金12000元，该税费已全部由马广杰交税费收取部门。2016年2月16日，原告取得襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢2层A1-2064室房屋的房屋所有权证（证号：襄阳市房权证襄城区字第××号），2016年3月30日取得该房屋的土地使用权证书（证号：襄阳国用（2016）第20160300612号）。2016年2月16日，原告取得襄阳市襄城区檀溪路198-1号国际商都1幢1层B1-1069C室房屋的房屋所有权证（证号：襄阳市房权证襄城区字第××号），2016年3月30日取得该房屋的土地使用权证书（证号：襄阳国用（2016）第20160300621号）。
本院认为，本案系由民间借贷转化为的房屋抵偿纠纷，原、被告之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了房屋抵偿协议。但双方系争抵偿协议是在被告未偿还借款本息的情况下，经重新协商对账，将借款合同关系转变为房屋抵偿合同关系，将借款本息转化为房款，并对房屋过户、违约责任等权利义务做出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋抵偿合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房抵偿给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式，该交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。但在确认房屋抵偿协议合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下房款系由原借款本息转来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的价款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订房屋抵偿合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对于借款期内被告已按年利率30%支付的利息本院不再处理，未支付完的利息本院按照年利率24%进行核减。借款合同签订后，被告按照月利率2.5%支付利息至2015年7月11日，对于已经支付的利息因没有超过法律规定的年利率36%的上限，本院不再进行核减。原告主张被告支付2015年7月12日至2016年3月30日以借款本金60万元计算的利息103200元，因2016年1月12日双方达成的房屋抵偿协议书已经对之前的借款进行了清算，原借款法律关系已经消灭，原告再主张之后的利息没有依据。对于2015年7月12日至2016年1月12日之间的利息，因被告没有支付，应当按照24%进行核算，经核算，该时间段被告应付借款利息为72000元，对于该部分利息被告应当偿还。但对于原告主张被告对于该部分未偿还的利息按年利率24%再计息清偿，因该利息已经达到了法律规定的上限，对该利息再次计息违反法律的相关规定本院不予支持。对于双方在抵偿协议中约定的过户费用的承担问题，属当事人意思自治，本院予以支持。在审理过程中，原告主张该费用的利息起算时间为2016年1月29日，本院予以确认。对于被告辩称的林时铭系职务行为，不应承担责任的问题，经查，双方签订《借款合同》、《欠条》、《补充协议》、《协议书》、《利息欠条》中，均由被告林时铭签字并加盖鼎泰公司印章，应当视为被告林时铭和鼎泰公司的共同行为，对被告的该项辩称意见本院不予采纳。原告另主张律师代理费，因该费用不是原告实现债权必须支出的费用，对该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、被告林时铭、襄阳市鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马广杰借款利息72000元；
二、被告林时铭、襄阳市鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马广杰垫付税款92048.4元及利息（自2016年1月29日至垫付款付清之日止，按年利率24%计算）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5058元，保全费2519元，由原告马广杰负担300元，由被告林时铭、襄阳市鼎泰房地产开发有限公司负担7277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 王忠民
人民陪审员 王 刚
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 刘 佳