广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初2785号
原告耿赫檬，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人李希翔，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人马晓英，身份证住址广东省深圳市南山区。
被告周莉萍，身份证住址重庆市渝中区。
委托代理人郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
第三人方波平，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人曾越，广东华商律师事务所律师。
原告耿赫檬诉被告周莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理，并于2015年11月4日依法作出（2015）深南法民三初字第417号民事判决。被告周莉萍不服该判决，向深圳市中级人民法院上诉，深圳市中级人民法院于2015年12月16日裁定将本案发回重审。本院于2016年3月10日重新立案受理，并追加了第三人方波平。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李希翔、马晓英，被告及其委托代理人郭庆杰，第三人及其委托代理人曾越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月19日，原、被告签署《住房买卖协议》，约定被告将其所有的深圳市南山区蛇口海滨花园友谊楼304号商品房转让给原告，转让价格255万元（人民币，下同）。由于被告购买该房产未满5年，根据较早前的相关政策，再次转让的需要缴纳营业税，故双方约定于2015年6月4日即该房产购买5年期满后再办理过户手续。上述协议签订后，原告依约支付了定金20万元。然而，被告分别于2015年4月22日、4月23日通过电话及短信方式表示拒绝履行协议，不会再配合原告办理过户手续。被告的行为构成根本违约，原告要求被告承担相应的违约责任完全合法合理。双方的交易行为合法有效，涉案房产100%登记在被告名下，依据公示公信，原告有理由相信登记薄上记载的权利人就是真正的权利人。在房地产的交易过程中，买受人对于房屋出卖人是否有权处分房屋，仅负有形式审查义务。如果房地产产权只登记在出卖人一人名下，根据物权的公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或者合伙，转让的房屋是否只登记在一人名下的夫妻共同财产，还是合伙财产，否则不利于鼓励交易，也增加了交易成本。被告在原审一审中从未表示过第三人不允许处置其涉诉房产，直到原审的二审中突然声称第三人坚决不同意出售涉诉房产，并且编造了所谓的“情况说明”企图掩饰其违约的行为。第三人称住房买卖协议显失公平，是不成立的。协议的条款是被告起草，然后原、被告共同修改确定的，是双方真实意思表示。第三人所谓的显失公平是觉得房屋转让价款过低，进一步说明第三人与被告一致想抬高房价。根据原告所知，涉诉房产隔壁303号房屋也登记在被告名下，是在2015年的9月出售，这一事实明显与第三人所称要留涉诉房产回深养老的说法相矛盾。即使根据合同法有关表见代理的相关规定，善意的原告在客观上有充分理由相信被告具有代理权。原告属于善意且有偿的第三人，本案房屋买卖合同合法有效。原告起诉，请求法院判令：1、被告继续履行双方于2014年11月19日签署的《住房买卖协议》，并配合原告办理房产过户手续；2、被告承担诉讼费。
被告辩称：1、涉诉房产并非被告个人单独所有，而是被告与第三人的夫妻共同财产。原、被告签订的买卖协议属无效协议。被告与第三人于1999年登记结婚，涉诉房产购买于2010年6月，根据法律规定属夫妻共同财产。被告没有获得另一共用权人的同意及授权，与原告签订的协议的效力属于待定。第三人在得知卖房后坚决不予以追认，且明确表示不同意卖房，所以被告私自卖房的行为实际上属于无权处分他人财产，属无效行为。由于共有权人即第三人坚决不同意卖房，属于法律所规定的履行不能。本案中被告不具备表见代理的条件。涉诉房产是被告与第三人婚内购买，属共有财产。被告单方与原告签订的住房买卖协议，已超出了“家事代理权的范畴”，是无效代理行为，因第三人不予追认，住房买卖合同是无效的，自始不发生法律效力。2、被告与原告签订的所谓住房买卖协议，并非严格意义上的二手房买卖合同，从内容上看，仅是一份意向书。二手房买卖合同的内容需要对交易双方的众多细节进行严格的约定，以便实际履行，而涉案的协议欠缺了大部分的必要条件，不具备可操作性，且协议上双方手写的内容有多处不一致，非常粗糙，所以不具备二手房买卖的条款。3、根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可按照合同的约定，以丧失定金为代价解除合同，而收取定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。被告在原告仅仅支付了定金的时候，已经及时告知原告，要求解除合同，且当时也明确表示适用定金罚则，自愿承担相关的违约责任，所以实际上本案的购房合同早已解除。综上原告要求继续履行住房买卖合同，没有法律依据，请法院予以驳回。
第三人述称，同意被告的答辩意见，并补充如下：首先，第三人对该住房买卖协议的签订情况毫不知情。被告与第三人婚后曾在涉诉房产共同居住，后因工作需要，第三人自2012年初由央企派到重庆至今，此期间长住在重庆。第三人对该房屋买卖的情况和原一审的全过程都毫不知情。第三人从事管理工作多年，审阅合同无数，如果之前看过该协议定不会同意被告签署显失公平的协议。被告曾有过换房想法，但第三人始终未同意。被告与原告签订该协议时，并未得到第三人的同意，直到原一审判决后第三人才知晓该情况。其次，第三人对房屋的共有权利应当受到法律保护，涉案合同属于无权处分并履行不能，应适用定金罚则解决。根据物权法第97条，被告未经第三人的同意擅自出售其共同财产，其行为构成无权处分。同时，根据合同法第51条，该合同若要继续履行，应该得到第三人的追认，否则不能履行。若是继续履行将会严重侵犯第三人的合法权益，也违反了相关法律规定，第三人是绝不会追认该合同的。我国采取夫妻共同财产制度，涉诉房产权利人虽只登记被告一人，但根据生活常识属夫妻共同财产的可能性极大，面对房屋买卖如此重大的交易，原告一直未向被告了解房屋的产权状况，存在重大过失。本案纠纷应适用定金罚则解决，涉案合同对违约责任的处理方式已有明确约定，如被告违约则双倍返还原告定金，如原告违约被告则不退还定金，该合同的履行程度仅仅只交付了定金，双方应预见到纠纷处理的后果就是定金罚则的适用，被告已经表达了愿意承担双倍返还的后果，原告却仍然申请查封房产并要求继续履行。第三人退休后将返还深圳定居，坚决不同意出售深圳唯一的养老房。第三人目前正在办理退休手续，第三人的户籍在深圳，社保在深圳，户籍和身份证的地址正是涉诉房产的地址。综上，涉诉房产买卖合同的签订，已经严重侵犯了第三人的合法权益，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，深圳市南山区蛇口工业区兴华路海滨花园多层公寓区海滨花园友谊楼08栋304号房产（涉诉房产）于2010年6月8日登记至被告名下，登记建筑面积83.6平方米，房地产证号：40××89。
被告与第三人于1999年12月29日登记结婚。
2014年11月19日，原、被告签订《住房买卖协议》(原告方系由其母亲马晓英作为代理人签订)，约定：被告将涉诉房产卖给原告，价格为255万元，交易产生的所有税费均由原告承担，房屋带家具、家电一起出售；签约后一天内，原告向被告支付定金5万元，如被告违约，则双倍返还原告定金，一周之内再支付定金15万元，定金共计20万元；如原告违约，被告不退还定金；涉诉房产于2015年6月4日购买时间满5年，5年期满被告即协助原告办理过户手续，购房款支付方式按当地二手房交易行规执行或到时双方另行约定；涉诉房产出租到期时间为2015年8月20日，住房在出租期满且购房款付清后交付原告，被告已收下的租金不用补还给原告。上述协议第6条系手书，原告提交的协议第6条内容为：五年期满三个月内原告付首期三成房款，付款后被告即协助原告办理过户，过户后房屋租金由原告收取。被告提交的协议第6条内容为：五年期满原告付首期购房款三成，付款后被告当天即协助原告办理过户，过户后房屋租金由原告收取。原、被告确认，上述协议一式两份，手书内容均系被告所写，被告称其未发现手书第6条不一致，原告亦表示其签字时未发现上述不一致。
2014年11月19日，原告向被告支付定金5万元，被告出具了收条。2014年11月23日，原告母亲向被告转账支付剩余定金15万元。2015年4月7日，原告母亲短信告知被告已做好申请贷款的准备，2015年4月20日至2015年6月5日期间，双方以短信方式多次进行沟通，被告表示双方交易价格低于当前市场价格，且有案外人提出以更高价格购买涉诉房产，被告愿意赔偿原告双倍定金，原告母亲未予应允。
原、被告确认被告第一次表示拒绝履行合同是2015年4月20日。
2015年11月2日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年11月2日，原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。原告当庭表示其能够一次性支付购房款。
在原一审庭审中，被告称涉诉房产现由租户使用。在本次庭审中，被告及第三人补充，涉诉房产之前是自己居住，2012年初因第三人调往重庆工作，涉诉房产用于出租，被告和第三人居住在重庆自有的商品房。
招商局重庆交通科研设计院有限公司于2015年12月11日出具《证明》，证明第三人自2012年1月1日由招商局集团调派该公司工作至今，此期间一直在重庆居住。
2015年12月11日，第三人出具《情况说明》，向二审法院表明，被告有过换房的想法，第三人不同意卖房；第三人对涉诉房产买卖合同签订及履行情况并不知情，直到一审判决后才知晓。
关于签订买卖合同的过程，原告陈述中介人员带其去看房，后来原告通过租客了解到被告的电话，于是直接与被告联系，是2014年10月30日开始给被告打电话联系的。被告陈述：被告没有在中介处放盘，中介一直有打电话来询问；不清楚原告是否去看过涉诉房产，不知道原告从何处得来被告的电话，后来被告接到原告的电话联系买房事宜；被告接到原告电话时是在重庆；被告签订合同是从重庆飞来深圳签订。第三人陈述：对于被告接电话及从重庆飞来深圳签订合同的情况，第三人是不知晓的。
原告认为第三人所述不属实。在庭审中，在问及2014年10月至2015年期间，原告有无以任何方式与第三人接触过，或者第三人有无以任何方式出现过，原告陈述，其在与被告接触的过程中，被告没有表达过其有丈夫，且被告表现很干练。
被告确认在2015年9月卖了涉诉房产隔壁的303房。
庭审中，本院依法行使释明权，询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更。
以上事实，有《住房买卖协议》、房地产证、收据、银行交易凭证、短信记录、《购房资格证明》、证明、情况说明等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，关于原告请求继续履行住房买卖协议、办理涉诉房产过户的诉讼主张是否成立的问题，涉诉房产为被告在其与第三人的婚姻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，在夫妻间无特定约定的情况下依法应属被告与第三人共同共有。本案中，共有人第三人明确表示不同意将涉诉房产出售给原告，而原告亦不能举证证明其购买涉诉房产曾取得第三人同意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，原、被告之间的房屋买卖因未取得其他共有人的同意而不能发生物权变动的结果，故原告不能取得涉诉房产的所有权，其关于继续履行住房买卖协议、办理过户的诉讼主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张被告应提供第三人不知情的证据，对此，本院认为，消极事实是依附于积极事实而存在的客观事实，对于消极事实的证明存在着举证上的困难，不能直接证明，被告及第三人主张“第三人不知情”的事实属于消极事实，被告及第三人提供第三人在重庆工作居住的《证明》，证明了消极事实存在的可能性，被告及第三人对此已穷尽了其举证手段，故对原告的该主张不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果相区分的规则，以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，虽然原告不能依约取得涉诉房产的所有权，但当事人就有关违约救济问题仍可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告耿赫檬的全部诉讼请求。
本案案件受理费27200元、保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判长 谭素青
审判员 林泽荣
审判员 谭 敏
二〇一六年五月十日
书记员 胡海燕