湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初1756号
原告：龙日红，男，汉族，1967年7月25日出生，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：王娟（特别授权），湖南纲维律师事务所律师。
被告：李丹，女，汉族，1984年12月17日出生，住湖南省湘阴县。
原告龙日红与被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告龙日红的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼，被告李丹经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙日红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2011年7月6日案外人龙勇与原告签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年7月6日，原告与案外人龙勇签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：“由原告承租龙勇所有的岳阳市湘阴县东湖北路39-40号房屋；房屋租赁期限共计拾年，从2011年7月10日至2021年8月9日；租金标准：第一年至第三年每年租金160000元（人民币大写：壹拾陆万元整），第四年至第十年每年租金递增百分之五；甲方在合同有效期内不得以任何理由增加房屋租金。”2016年8月1日，湖南省湘阴县人民法院书面发文通知原告，该租赁房屋已由被告李丹拍卖所得，要求原告从通知之日起将租金交付给被告。原告接到通知后立即与被告联系支付租金事宜，并多次短信、电话及当面请求、甚至发送律师函要求被告告知银行账号，以便按照合同约定及时将租金支付给被告，但被告一直拒绝接受原告的租金。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定特提出起诉，请求判如所请。
在本案审理过程中，原告向本院申请增加诉讼请求如下：1.判令被告立即停止侵害、排除妨害；2、判令被告赔偿原告自2016年11月3日被迫停业以来至恢复经营之日止的营业收入损失，其中自2016年11月3日至12月2日的营业额损失为12万元；3.判令被告赔偿原告自2016年11月3日被迫停业以来至恢复经营之日止的员工工资，其中自2016年11月3日至12月2日应支出的工资为10172.2元。以上费用合计130172.2元。其依据的事实和理由为:被告于2016年11月3日在承租房屋门口堆放了大量砂石，并将房屋大门上锁。同时还雇佣了老人坐在商铺门口阻拦原告进行经营活动，给原告的预期收益和员工生活造成了严重损害。原告2016年9、10月份的实际营业收入分别为93880元、118227元，结合原告往年每月营业额增长的幅度及气候变化等因素，原告将2016年11月3日至12月2日的营业收入损失保守估计为12万元。原告在被迫停业前3个月（即2016年8月、9月、10月）支付给员工的工资总额分别为8951元、9795.5元、11770元，此3个月的平均支出工资总额为10172.2元。原告为保障员工的基本生活，按照被迫停业前3个月的平均工资标准支付员工工资，被告应对此予以赔偿。
被告李丹未作答辩。
经审理查明,案外人龙勇原系湘阴县文星镇东湖北路西侧临街一处6层住房的所有权人（所有权证号为：湘房权证文星镇字第××号）。2011年7月6日，龙勇（即合同甲方）与原告（即合同乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定由原告承租龙勇所有的位于东湖北路39-40号的门面。该合同的主要内容为：……二、房屋租赁期限共计拾年，从2011年7月10日至2021年8月9日。……1、租金标准：第一年至第三年每年租金160000元（人民币大写：壹拾陆万元整），第四年至第十年每年租金递增百分之五（即第四年租金为168000元，第五年租金为176400元，第六年租金为185220元，第七年租金为194481元，第八年租金为204205元，第九年租金为214415元，第十年租金为225136元）。……2、租金支付时间：每一年为一个缴纳周期，租金支付时间为每年的8月1日（该日为节假日顺延）。……4、甲方在合同有效期内不得以任何理由增加房屋租金。甲方向乙方收取约定租金以外的依照法律和政策规定不应由乙方承担的费用，乙方有权拒付。……3、租赁期内该房屋所有权发生变动的，甲方保证本合同在乙方与新所有人之间具有法律效力。……第十四条违约责任甲、乙双方应严格遵守合同约定，如任何一方违反合同条款均作违约处理，违约方应向守约方支付违约金人民币贰万元，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方仍需赔偿损失。
签订上述合同后，原告使用租赁门面开设了一家名为“一百穗”的老年人服装店，并按时交纳了部分房屋租金。2016年，龙勇因与他人发生借贷纠纷被法院强制执行，原告所承租的房屋作为龙勇名下的财产被法院依法拍卖，由被告李丹竞得。2016年8月1日，湖南省湘阴县人民法院向原告送达《通知》，内容为：“龙日华：关于申请执行人张洞波与被执行人龙勇、武自群民间借贷纠纷一案，被执行人龙勇、武自群所有的位于湘阴县××星镇××路西侧街××套商业房地产（权证号为：湘房权证文星镇字第××号）由买受人李丹以254.55万元的最高价竞得，现通知你所租该房产的租金从即日起交付给买受人李丹。特此通知”。收到该《通知》后，原告及其委托处理店面事务的代理人龙晓峰多次联系被告李丹及其丈夫易某，主动询问支付房租的账户信息，但被告及其丈夫一直未提供账户接收房租。2016年9月12日，湖南纲维律师事务所受原告委托向被告寄送了律师函，催促被告及时提供银行账户等支付方式用于交纳租金。2016年9月20日，因协商双方不成，原告起诉至本院。
2016年11月3日，案涉门面的大门被人上锁，门面前坪被人用砂石堆占，原告店里雇请的员工在移除锁和砂石时遭遇被告及其家人的阻拦，双方为此发生纠纷。湘阴县公安局巡逻警察大队接到报警后进行了制止，并将案件移送至城关派出所处理。但是门面上锁的问题一直未能解决，原告开设的店面自2016年11月3日起持续停业。2017年4月7日，被告向本院递交了一份意见书，内容为：“继续理行合同我们上的锁已经取消龙日红可以使用门面李丹2017.4.7”。本院随即通知原告，告知其可立即使用承租的门面，原告遂恢复了店面营业。
另查明，原告经营的“一百穗”服装店在2015年8-12月份的营业收入依次为43130元、73039元、79726元、99383元、105904元，在2016年9-10月份的营业收入依次为93880元、118227元。服装店里共有5名员工，店里在2016年8月份发放给员工的工资总额为8951元，在2016年9月份发放给员工的工资总额为9795.5元，在2016年10月份发放给员工的工资总额为11770元。
以上事实，有原告提供的龙勇的身份证、驾驶证复印件、土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件、《房屋（商铺）租赁合同》、湖南省湘阴县人民法院《通知》、委托书、原告方与被告方联系的手机信息、律师函、快递单、门面照片、报警记录、银行流水、营业收入表、工资发放表，被告提供的书面意见，以及当事人的陈述材料和庭审记录在卷佐证证实，足以认定。
本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁关系是否合法有效，原《房屋（商铺)租赁合同》是否应继续履行；二、原告要求被告排除妨害、赔偿损失的诉讼请求是否应予支持。
本院认为，一、原告龙日红与案外人龙勇签订《房屋（商铺)租赁合同》是双方自愿协商的结果，且双方均已实际履行多年，故本院认定该《房屋（商铺)租赁合同》合法有效，依法应予保护。在租赁合同履行期间，出租人龙勇因债务纠纷被法院强制执行，租赁房屋因此被拍卖，并由被告李丹取得房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《房屋（商铺)租赁合同》在产权变更后继续有效。被告李丹作为租赁房屋新的产权人应继续履行原产权人龙勇与原告签订的房屋租赁合同，享有该合同中出租人的权利，承担对应的合同义务。
原告在收到本院下发的缴纳租金《通知》后及时联系被告洽谈租金支付事宜，被告未及时作出回应，导致原告没有按照合同约定的时限缴纳房屋租金，原告对此不存在过错。被告在原告没有违约行为的情况下，擅自将租赁门面上锁，阻拦原告经营，其行为违反了出租人义务，依法构成违约。被告在本案审理过程中，主动于2017年4月7日拆除了门锁，并表态同意继续履行合同，故被告已实际解除了对原告经营的妨碍。原告要求被告排除妨碍已无必要，本院不再处理。
关于原告提出的损失赔偿问题。原告开设的门面自2016年11月3日起停止营业，至被告打开门锁后恢复营业，其间停业约5个月。因原告的店面停业系被告不当阻拦所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告赔偿其所遭受的损失。原告认为损失包括停业期间的营业利益损失和员工工资，但是，原告提供的营业损失证据仅是店面在某段时间内的营业收入数据，而门面经营受成本和市场等多重因素的影响，且营业收入并不等同于经营利润，原告没有提供货物、水电等成本证据以致无法计算出经营利润。故原告所提供的证据不足以证明其因停业所遭受的利益损失。至于员工工资，原告虽陈述在停业期间也向员工发放了工资，却并未提供证据予以证明。鉴于被告确有违约行为，且对原告正常的生产经营活动造成了一定影响，依据《房屋（商铺）租赁合同》第十四条“……违约方应向守约方支付违约金人民币贰万元”的约定，本院支持被告向原告支付违约金2万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李丹与原告龙日红继续履行原《房屋（商铺）租赁合同》（龙日红与龙勇于2011年7月6日签订）；
二、限被告李丹在本判决生效之日起十日内支付违约金2万元给原告龙日红；
三、驳回原告龙日红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3435元，由被告李丹承担980元，原告龙日红承担2455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈飞涛
人民陪审员 胡志华
人民陪审员 熊安球
二〇一七年五月十日
书 记 员 李 顺
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。