福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民再5号再审申请人（一审原告、二审上诉人）黄晓燕，女，1975年9月4日出生，汉族，住福建省平潭县，现住福州市鼓楼区，委托诉讼代理人林琳，上海沪泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）张晋益，男，1989年5月20日出生，汉族，住云霄县，第三人张晋祎，男，1990年6月26日出生，汉族，住云霄县，被申请人、第�人共同委托诉讼代理人廖惠忠，福建闽隆律师事务所律师。被申请人、第三人共同委托诉讼代理人康艺敏，福建闽隆律师事务所实习律师。再审申请人黄晓燕因与被申请人张晋益、第三人张晋祎债权人撤销权纠纷一案，不服本院（2015）漳民终字第1837号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年12月28日作出（2016）闽民申2006号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人林琳，被申请人及第三人的共同委托诉讼代理人廖惠忠、康艺敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晓燕申请再审请求，1、裁定撤销云霄县（2015）云民初字第1251号民事判决和漳州市中级人民法院（2015）漳民终字1837号民事判决；2、判决撤销张晋益于2015年6月19日将位于福建省云霄县王府街云平路2-47号房屋变更登记给第三人张晋祎的房屋转让行为，恢复原状；3、判决本案一审、二审、再审的诉讼费用和原告为此产生的律师代理费用由被告承担。理由：双方存在买卖关系证据不足，被申请人与第三人明显恶意串通，第三人不属于善意受让案涉房产；4、原判决认定被申请人与第三人没有以明显不合理的低价转让财产错误。张晋益、张晋祎辩称，1、张晋益、张晋祎没有恶意转移财产。张晋益卖房是因急需还清向云霄县农村信用合作联社下河信用社的贷款250万元，张晋祎买房是想让其父母在涉案房产居住终老。上述事实可以和案外人孔德菁的二审证言以及张晋益在一审程序中所提交的存款明细账相互印证。若没有张晋益卖房、张晋祎委托案外人孔德菁还款的行为，涉案财产�将被用于抵押拍卖以偿还贷款，黄晓燕根本无法从涉案财产中优先受偿。2、黄晓燕在本案中未能履行对“明显不合理的低价”举证责任，应当驳回其再审申请。黄晓燕在本案中应当举证证明涉案财产的转让价格属于“明显不合理的低价”。一审法院当庭行使释明权，询问黄晓燕是否对涉案财产提出重新估价申请，并指定了申请期限，但黄晓燕在指定期限内没有提出重新鉴定的申请。黄晓燕在本案中未能履行对“明显不合理的低价”举证责任，其再审申请事项缺乏事实与法律依据，请求依法驳回再审申请。黄晓燕向一审法院起诉请求：1、判令撤销张晋益于2015年6月19日将位于福建省云霄县王府街云平路2-47号房屋登记给张晋祎的房屋转让行为，买卖无效，恢复原状。2、判令张张晋益支付律师代理费25000元。3、判令张晋益承担本案诉讼费用。�审法院认定事实：黄晓燕经他人介绍将资金300万元借给张晋益，因张晋益不能如期偿还欠款，黄晓燕于2015年4月28日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求张晋益偿还欠款，并申请查封张晋益名下址在云陵镇王府社区××路××号房屋，2015年6月12日经福州市鼓楼区法院调解，双方达成调解协议，并解除对址在云陵镇王府社区××路××号房屋的查封。2013年5月13日张晋益与云霄县农村信用合作联社下河信用社签订《最高额抵押借款合同》，向该社借款250万元，并提供址在云陵镇王府社区××路××号房屋作为抵押担保。该房屋于2013年5月4日经厦门均和房地产土地评估咨询有限公司进行评估，评估价值为426.78万元。2015年5月9日张晋益与张晋祎签订杜卖契，将址在云陵镇王府社区××路××号房屋以300万元的价格转让给张晋祎，并约定“①购房款人民币叁佰万元，其中的贰佰伍拾�元应于2015年5月14日前由承受人交付或转账到张晋益银行卡账户代为清偿下河农村信用社贷款，余额伍拾万元整应于贰个月内付清。②承受人必须让父母双亲在该房屋居住至百岁年后”。2015年5月13日张晋益向云霄县农村信用合作联社下河信用社还款250万元，张晋祎于2015年6月5日向黄晓燕汇款50万元。云霄县农村信用合作联社下河信用社于2015年6月18日注销址在云陵镇王府社区××路××号房屋的抵押登记。2015年6月19日张晋益将址在云陵镇王府社区××路××号房屋转让给张晋祎，张晋祎已办理房屋所有权登记手续并确权发证。黄晓燕于2015年7月21日向云霄县法院申请查封张晋祎址在云陵镇王府社区××路××号房屋，云霄县法院于2015年7月31日作出民事裁定书，查封张晋祎址在云陵镇王府社区××路××号房屋并移送执行局实施财产保全措施。张晋益与张晋祎系同胞兄弟。2015年5�13日第三人张晋祎向案外人孔德菁借款300万元用于支付购房款。一审法院判决：驳回黄晓燕的诉讼请求。案件受理费26800元，减半收取13400元，由黄晓燕负担。诉讼保全费5000元，由黄晓燕负担。黄晓燕不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判支持其上诉请求。二审法院认定事实：对一审查明的事实除黄晓燕对张晋祎向案外人孔德菁借款250万元用于支付购房款的事实有异议外，对其他事实双方当事人均无异议，二审予以确认。二审期间，黄晓燕提供一份杜卖契，证明张晋益与张晋祎对讼争房屋的实际交易价格是80万元而不是300万元，明显低于市场交易价格，张晋益的行为显然是为了逃避债务，故意转移财产，其行为已严重侵犯了黄晓燕的合法权益，符合法律规定的撤销条件，依法应给予撤销。张晋益及第三人张晋祎质证对真实性没有异�，认为杜卖契是在2015年6月19日为办理房屋过户登记手续签订的，对一审查明的事实没有异议即包括了对购房款300万元的事实没有异议，所以实际购房款是300万元而不是80万元。二审庭审后，本院通知案外人孔德菁作为证人到庭接受询问。孔德菁到庭陈述：张晋祎为购房向其借款250万元，已经归还100万元，现在还欠150万元，第三人张晋祎提供的借条及还款凭证都是张晋祎本人在孔德菁厦门的办公室当场写的，并出示了借条的原件。二审法院认为，孔德菁作为出借250万元给第三人张晋祎的借款人，到庭陈述其借款支付的过程，符合作为证人的条件，其证言可以作为认定案件事实的证据。黄晓燕主张张晋益与第三人张晋祎恶意串通转让张晋益的唯一财产，损害其债权的理由不能成立，请求撤销涉案云陵镇王府社区××路××号房屋转让行为缺乏依据，不予支持。因此黄晓燕�求被上诉人支付其行使撤销权的费用同样不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元由上诉人黄晓燕负担。本院再审审理中，再审申请人对原审认定的2015年5月9日成交额为300万元的杜卖契有异议，认为与事实不符。对一、二审查明双方无异的事实，本院予以确认。另查明，2015年7月21日张晋祎委托漳州汇华评估公司对讼争房屋进行评估，评估总价为415.35万元，目的是要向云霄县农信社贷款，因贷款额度偏低未达成借款协议。2016年12月2日第三人张晋祎再次委托漳州汇华房地产评估公司对该房屋进行评估，评估总价为395.43万元(扣除卖方转让时应缴纳的有关税费后的抵押净值为367.50万元)，2017年1月18日与海峡银行云霄支行签订了最高额抵押贷款合同，用该房屋作抵押，向海峡银行云霄支行贷款210万元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、关于张晋益与张晋祎两份杜卖契，哪份是实际履行的问题。黄晓燕二审提供的由房产管理中心备案的2015年6月19日张晋益与张晋祎签订的《杜卖契》，证明张晋益与张晋祎对讼争房屋的实际交易价格仅仅是80万元而不是300万元。张晋益及张晋祎认为交易价格80万元是登记备案，实际的成交价是300万元。本院认为，2015年6月19日张晋益与张晋祎签订的交易价格为80万元的这份杜卖契，实质上是为规避法律，逃避国家税收等费用的行为，应属无效合同。2015年5月9日双方签订的房价为300万元的杜卖契，虽没有经过房产管理部门的备案，但是买卖双方的真实意思表示，且双方也是按照该合同约定履行的。房屋买卖合同不以批准或备案为生效条件，即房产管理部门的备案不是合同生效的必要条件。二、关于原审法院以厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2013年5月作出的评估报告作为参考，是否违反法律规定的问题。一、二审及再审期间，张晋益、张晋祎前后提供了三份评估报告。①2013年5月4日张晋益委托，由厦门均和评估公司作出，评估的总价为426.78万元。因云霄房地产当时没有评估的资质和能力，与厦门的评估公司有合作协议，也被云霄当地金融机构认可，并不是被申请人自行选择指定。这次评估目的是向云霄县下河信用社贷款250万。②2015年7月21日张晋祎委托，由漳州汇华评估公司作出，总价为415.35万元(扣除转让时预计应缴纳的相关税费后的抵押净值为385.62万元)，第二次评估的目的�向云霄县农信社贷款，因贷款额偏低未达成借款协议。③2016年12月2日张晋祎再次委托漳州汇华房地产评估公司对该房屋进行评估的报告，评估总价为395.43万元(扣除卖方转让时应缴纳的有关税费后的抵押净值为367.50万元)，2017年1月18日与海峡银行云霄支行签订了最高额抵押贷款合同，用该房屋作抵押，向海峡银行云霄支行贷款210万元。本院认为，上述三次评估系同一处房产，再审申请人对该房产土地、建筑面积、坐落系同一处房产没有异议，三次评估的目的都是向银行贷款，银行对其真实性、客观性进行了审查并认可。该房屋一楼属店面，且房屋的价格会随着市场价格的波动而起伏，三次评估的总价有小幅下降波动应属合理正常现象。此外，厦门均和评估公司虽不是当地评估公司，其依委托按法律规定和行业规范对讼争房屋进行评估，作出评估结论，不违反法律规�。三、关于张晋益与张晋祎就涉案房产交易额为300万元，是否符合正常交易价格，是否属善意取得的问题。因张晋益与张晋祎在2015年5月9日签订杜卖契时未再重新评估，参考的依据是2013年5月4日的评估报告。2015年9月1日在一审庭审中，经办法官询问黄晓燕、张晋益、张晋祎是否对讼争房产申请重新评估，黄晓燕与张晋益当庭表示如申请重新评估会在三日内向法院提交书面申请，后双方均未提交，第三人当庭表示不申请。本院认为，黄晓燕在一审诉讼期间未提交重新评估的申请，视为放弃。两个评估公司的资质和委托评估的程序未发现有违法律和行业的规定，三次评估总价虽有小幅下降波动，属评估公司根据市场交易情况作出的合理的判断。原一、二审以厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2013年5月作出的评估报告作为参考，并不违反�律的规定。涉案房地产的交易并非黄晓燕主张的是张晋益为逃避债务而恶意与第三人串通的行为。综上所述，本案的涉案房屋经几次评估均在426.78至395.43万元之间，张晋益以300万元出售给张晋祎并没有明显低于市场价格，该买卖也是合理的。且在一审庭审时法院明确告之黄晓燕是否申请对该房屋进行评估，但黄晓燕无要求重新评估，应视为对该房屋原评估价的认可，再审要求重新评估不予采纳。故黄晓燕主张张晋益与张晋祎恶意串通，损害其债权的理由依据不足，请求撤销涉案云陵镇王府社区××路××号房屋转让行为缺乏依据，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院(2015)漳民终字第1837号民事判决。本判决为终审判决。审判长  袁五一审判员  徐鸿林审判员  温继峰二〇一七年六月八日书记员  胡琳婷附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决�定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。