广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法龙民初字第564号
原告某甲公司。
法定代表人邹某，该公司总经理。
委托代理人陶某，广东经天律师事务所律师。
被告某乙公司。
法定代表人王某甲，该公司总经理。
委托代理人王某乙，广东深和律师事务所律师。
原告某甲公司与被告某乙公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员苑广玲适用简易程序于2013年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶某，被告法定代表人王某甲及委托代理人王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年6月21日签订了《深圳市房屋租赁合同书》。该合同约定，被告承租原告的商铺深圳莱蒙水榭春天国际精品商业街的商铺，面积144.49平方米，租期为2011年7月1日至2017年6月30日。后又签订了补充合同《租赁合同》，租金为2011年7月1日至2012年6月30日，每月租金为21，673.50元；2012年7月1日至2013年6月30日，每月租金为23，407.38元；……每月25日前预付下月的租金。被告拖欠2012年10月、11月、12月租金共计70，222.14元。被告拖欠水费694.15元，被告拖欠电费13，755.3元，被告拖欠物业管理费2，321.16元；水费、电费、物业管理费现均由原告垫付。租赁合同规定，如承租方拖欠租金、物业管理费及其他费用达到30日的，出租方有权单某面终止合同，收回商铺，并追究承租方的违约责任，租赁保证金作为违约金支付给出租方。2012年12月28日，原告向被告发出了《催告函》，要求被告2012年12月31日17时30分前付清所有欠款，被告置之不理。2013年1月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告终止租赁关系，要求被告在接到书面通知之日起三日内付清所有欠费并搬离商铺，将商铺返还原告。被告来函称原告违约在先，要求原告承担责任，毫无事实依据，事实上是被告经营不善，找借口“跑路”，还把责任推给原告。综上，被告承租属于原告的商铺，逾期不支付租金、水电费、物业管理费等，已构成违约，原告已发出催告函及解除合同的通知，被告仍置之不理，请法院依法判决：1、被告支付原告2012年10月至12月租金人民币70，222.14元；2、被告已支付的租赁保证金人民币43，347元作为违约金支付给原告；3、被告支付原告2012年10月1日至2012年12月27日期间电费13，755.3元；4、被告支付原告2012年10月1日至2012年12月27日期间水费694.15元；5、被告支付原告2012年10月1日至2013年1月21日期间物业管理费2，321.16元；6、被告支付原告2013年1月1日至2013年1月20日期间占用费15，604.92元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告对被告进行停水断电导致被告无法经营，是被告没有缴纳房租的原因；二、原告诉讼请求第二项，要求被告支付违约金没有事实和法律依据；三、原告诉讼请求第三、四、五项与本案原告无关，所谓的水、电费、物业管理费应缴纳给深圳市莱蒙物业有限公司；四、原告诉讼请求第六项要求支付占用费没有事实依据，根据双方在2012年4月6日签订的补充协议，已经明确约定被告方缴纳5、6月租金，将免去2013年1月份租金。
经审理查明，原告为深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园1栋113、115商铺的所有权人，原、被告于2011年6月21日签订《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同》，约定由原告将位于深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园1栋113、115商铺出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为2011年7月1日至2017年6月30日，合同约定2012年7月1日至2013年6月30日期间每月租金为23，407.38元，被告应于每月25日前向原告交付下月租金，被告向原告交纳两个月租金即43，347元作为租赁保证金，《租赁合同》第12.4条约定，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权单某面终止合同，收回商铺并追究被告的违约责任：……12.4.5拖欠支付租金、物业管理费及其他费用达到30日。第12.5条约定，原告依本合同第12.4条之规定单某终止合同的，应当书面通知被告3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金支付给原告，由此造成原告损失的，由被告负责赔偿。2011年6月30日，被告向原告缴纳了租赁保证金人民币43，347元。庭审中，被告确认未向原告缴纳2012年10月、11月及12月租金。
另查明，2012年4月6日，原、被告签订《补充协议》，约定原告同意于2012年3月1日起至2012年6月30日止，给予被告租金优惠扶持，即交3、4月租金免2012年7月租金，交5、6月租金免2013年1月租金。原、被告一致确认2012年5月、6月租金被告已交纳。被告据此主张无需支付原告2013年1月的占用费15，604.92元。
2013年1月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，称由于被告欠缴租金、物业管理费、水电费及其他相关费用达86，499.38元，经催收仍未缴内，自通知书发出之日起，终止与被告的房屋租赁关系。该通知书于2013年1月2日送达被告。2013年1月24日，被告搬离涉案商铺。
另查明，因被告停止经营，原告垫付了被告应支付深圳市莱蒙物业服务有限公司的水费694.15元、电费13，755.3元、物业管理费2，321.16元、专项维修基金96.71元、滞纳金141.36元。
以上事实，有当事人陈述、《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同》、《补充协议》、房地产证、《解除租赁合同通知书》、《店铺退场验收登记表》、证明、《收款收据》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到该合同以及相关合同法律的约束。
被告确未支付原告2012年10月至12月租金，根据双方关于该期间租金的约定，2012年10月至12月租金为70，222.14元（23，407.38元／月×3个月），被告实际占有使用原告商铺，该租金被告应支付原告。原、被告在《租赁合同》中已明确约定，若被告拖欠租金达30日，原告有权终止合同，同时租赁保证金作为违约金支付给原告，该约定是双方真实意思表示，不违反法律的强制性约定，应为有效，故原告诉讼请求第二项，即判决被告已支付的租赁保证金43，347元作为违约金支付给原告的请求本院予以支持。关于被告认为违约金过高的答辩意见，本院认为，由于被告的违约，原、被告租赁合同提前解除，原告需将商铺重新出租，必然产生一定的租金损失，原告将被告缴纳的相当于两个月租金的租赁保证金作为违约金收取，不属过高，无需进行调整，故对被告的该答辩意见本院不予采纳。
原告另行垫付了被告应支付深圳市莱蒙物业服务有限公司的水费694.15元、电费13，755.3元、物业管理费2，321.16元，上述款项被告应支付原告。
关于原告主张的2013年1月1日至1月20日期间的占用费，本院认为，根据原、被告于2012年4月6日签订的《补充协议》，如被告缴纳2012年5月、6月租金，即免除被告2013年1月租金，但《补充协议》同时约定，如被告擅自单某终止原租赁合同，或因被告违约导致原租赁合同被终止的，被告将不得享受本补充协议项下之租金优惠。现原、被告之间的《租赁合同》因被告方违约而在2013年1月2日解除，被告即无权享有免除2013年1月租金的优惠。被告2013年1月24日搬离所承租的原告商铺，原告主张要求被告支付2013年1月1日至2013年1月20日期间的占用费有事实及法律依据，本院予以支持。应参照《租赁合同》中约定的租金标准，占用费经本院核算为15，101.54元（23，407.38元／月÷31天×20天）。
关于被告辩称的由于原告对被告承租的商铺停水、断电导致被告无法经营，故无需缴纳租金的主张，因被告未提供相关证据证明，本院对此不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告某乙公司于本判决生效之日起五日内支付原告某甲公司2012年10月至12月租金人民币70，222.14元；
二、被告某乙公司缴纳的43，347元租赁保证金作为违约金支付原告某甲公司；
三、被告某乙公司于本判决生效之日起五日内支付原告某甲公司2012年10月1日至2012年12月27日期间水费人民币694.15元；
四、被告某乙公司于本判决生效之日起五日内支付原告某甲公司2012年10月1日至2012年12月27日期间电费人民币13，755.3元；
五、被告某乙公司于本判决生效之日起五日内支付原告某甲公司2012年10月1日至2013年1月20日期间物业管理费人民币2，321.16元；
六、被告某乙公司于本判决生效之日起五日内支付原告某甲公司2013年1月1日至2013年1月20日期间占用费人民币15，101.54元；
七、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1，612元，由被告负担，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑 广 玲
二〇一三年五月十六日
书 记 员 黄学军（兼）
书 记 员 唐 聪
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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