浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2005）绍中民一终字第637号
上诉人（原审原告）周永良。
委托代理人（特别授权）周永钊。
委托代理人（特别授权）周永焕。
被上诉人（原审被告）绍兴市越州建材有限公司。
法定代表人吴兆荣。
委托代理人（特别授权）章守权、傅强。
上诉人周永良因租赁合同纠纷一案，不服越城区人民法院（2005）越民一初字第569号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2005年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人周永良及其委托代理人周永钊、周永焕，被上诉人绍兴市越州建材有限公司的委托代理人章守权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，绍兴市越州建材综合市场系被告绍兴市越州建材有限公司经有关部门批准主办建造。2002年12月28日，绍兴市越州建材综合市场招商部向社会发出招商通知，称越州建材综合市场是经有关部门批准的华东地区较大的专业市场之一，市场规模分一楼和二楼，开业时间2003年3月18日等。原告周永良知悉后，于2003年1月20日与被告订立营业房租赁合同一份，合同约定由被告将越州建材综合市场内二楼D区30、32号共二间64平方米的营业房出租给原告经营使用，租赁期限3年，从2003年3月28日起至2006年3月27日止，租金总额18432元，其中2003年3月28日至2005年3月27日的租金为12288元，2005年3月28日至2006年3月27日预付租金的10%计614元，在签订合同之日一次性付清；2005年3月28日至2006年3月27日租金6144元，已预付租金抵冲614元，实际应支付5530元，于2005年3月28日付清。合同还对其他权利义务作了约定。合同成立的当天，原告支付给被告租金12902元，被告交付了房屋。原、被告合同成立后，由于各种原因，讼争的市场二楼至今未形成开业经营状态，原告也没有收到被告的开业通知，致原告无法在市场内营业，房屋至今空关。2005年1月8日，原告以被告欺诈及严重违约行为，导致其无法实现合同目的为由，书面通知被告解除合同，并要求返还租金，赔偿装修损失6万元。被告收信后于同年1月11日复函原告不予解除合同。2005年1月17日，原告诉讼来院，请求解决。
原判认为，本案争议的焦点主要在于被告是否严格履行了合同义务，是否存在违约行为，原告解除合同的理由是否正当，自行装修的费用是否应予赔偿，诉讼请求是否得以支持。根据原、被告签订的合同内容，租赁的标的物属于越州建材综合市场二楼营业房，原告承租营业房的目的是为了能在市场中合法经营。因此，被告除需交付符合市场必需条件的房屋外，还应当保证市场及时开业经营，促使市场正常运转、健康发展，使承租者得益于市场整体营业的优势中溶入到市场中经营。本案中，被告虽提供了房屋，但未履行市场二楼的开业经营义务，也未通知原告开业。故被告提供给原告的房屋显然还不能称作市场营业房，而只能称作一般的建筑物，属合同履行的不完整。因被告的上述不作为，导致原告在市场中经营生意的合同目的落空。因此，原告要求解除合同于法有据。根据合同法第九十六条第一款之规定，原告已履行了解除合同的通知义务，且合同解除符合法定条件，被告在收到原告的解除通知后虽然复函原告不同意解除合同，但未依法向人民法院或仲裁机构提出要求确认解除合同的效力，故原、被告之间的营业房租赁合同已于被告收到解除通知书当天予以解除。被告提出原告属违约解除等抗辩，依据不足，依法不予采纳；合同解除后引起返还等法律后果。由于讼争的房屋始终处于空关，尚无发挥利用价值，且因被告原因引起，故原告要求返还租金的请求，理由成立，可予支持。对原告的违约金请求，因合同中未对被告违约后的违约金问题作出约定，故原告要求被告支付违约金依据不足，依法不予支持。对装修费用的赔偿问题，根据双方的合同约定，原告进行内装修须经被告同意，但诉讼中原告未能提供其装修事先经被告同意的相关证据，故其主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决：一、原告周永良与被告绍兴市越州建材有限公司的营业房租赁合同于2005年1月11日解除。被告绍兴市越州建材有限公司应返还给原告周永良租金人民12902元；原告周永良返还被告绍兴市越州建材有限公司的座落绍兴市越州建材综合市场内二D区30、32号房屋二间，出屋时房屋结构维持租赁前的原状。上述均于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告周永良的其他诉讼请求。案件受理费3027元，实支费80元，评估费2000元，合计5107元，由原告周永良负担2501元，被告绍兴市越州建材有限公司负担2606元。
周永良提起上诉称：1、本案装修费用系被上诉人违约造成上诉人的直接损失，应予赔偿。2003年1月20日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同一份，约定由被上诉人将越州建材市场二楼二间营业房租赁给上诉人经营使用。合同订立后，上诉人即交付给被上诉人租金12902元。根据被上诉人关于合同成立后市场立马可开业经营的承诺，上诉人信心百倍，进行了装修，花去装修费7万元。但营业房承租至今，被上诉人至今没有在二楼开业，也没有具备市场开业交易所必须具备的条件，二楼始终处于整体关闭的状态，致使上诉人所租房屋无法作为营业房经营使用。因被上诉人的欺诈及交付房屋不符合合同约定的市场营业房的各种要件，构成严重的违约行为，致上诉人承租房屋经营使用的合同目的落空，并导致上诉人所有的装修无法发挥作用，白白浪费，故装修损失应当由被上诉人赔偿。2、原判以装修未经被上诉人同意驳回上诉人的装修损失请求权，违反合同法违约责任的相关规定。根据日常经验，讼争房屋在被上诉人控制范围的市场内，且有管理人员管理，如被上诉人不同意装修，上诉人何以能在3个多月之长的时间里化费7万余元进行装修，如何能上马并顺利装修完毕。上诉人直到起诉前也未收到被上诉人不允许装修的任何通知，足以证明被上诉人以事实行为同意了上诉人的装修。根据日常经验，可以推定被上诉人同意上诉人装修。且装修好的房屋本身就是证据。原判要求上诉人提供同意装修的证据是强人所难。根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，本案所签合同系由被上诉人提供的格式合同，故被上诉人应当提供不同意上诉人装修的证据。装修是否同意、应否补偿，只存在于租赁合同到期，承租人使用完房屋，达到合同目的的情况下；在出屋时，是否对装修余值进行补偿，则要看双方有否同意装修及如何处理的约定。但本案中，上诉人的合同目的没有达到，装修没有发挥任何效用，且均由被上诉人的严重违约造成。即使装修未经同意，作为上诉人实际产生的损失，于法于理都要由被上诉人赔偿。综上，请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失7万元及支付违约金1000元，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。
被上诉人绍兴市越州建材有限公司未提出书面答辩，其在庭审中辩称：1、解除合同的主要标的物是房租，租赁合同解除后承租人退房、出租人退还房租费是租赁合同双方的根本义务。故原审判决被上诉人退还上诉人12902元房租正确，被上诉人予以接受。现上诉人请求赔偿装潢损失7万元，被上诉人认为，根据合同解除的有关规定，被上诉人承担的是退还租费的义务，无须承担装潢损失。2、租赁合同第六条约定，承租人装潢房屋须经出租人同意。约定的目的是防止装潢破坏房屋结构。上诉人认为被上诉人已知道上诉人在装修，故可视为装修已经被上诉人同意。但被上诉人认为，根据双方约定，上诉人必须提供出租方同意装修的证据，且被上诉人并不知道上诉人在装修，装修也已远远超过了房屋租赁费。此外，上诉人的该项请求亦有违司法实践。请求二审依法驳回上诉。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，双方签订的营业房租赁合同第六条约定，乙方（上诉人周永良）对承租的营业房应妥善保管，不得擅自改变房屋结构及用途，在不破坏原来结构和设施的前提下，经甲方（被上诉人绍兴市越州建材有限公司）同意可以进行内装修，营业房内的装潢在期满退房时应无偿归甲方所有。
本院认为，原审认定被上诉人存在履行合同不完整的违约行为，并判决解除双方签订的营业房租赁合同、被上诉人将已收租金全额返还给上诉人，对此双方当事人在二审期间均予认可，根据二审系上诉请求审的民事诉讼原则，本案二审主要争议焦点及审查重点是上诉人请求赔偿装修损失7万元应否支持。根据租赁合同第六条的约定，上诉人装修房屋应经被上诉人同意；合同法第二百二十三条也规定承租人装修房屋应当经出租人同意，未经出租人同意，承租人应承担相应民事责任，目的是防止承租人擅自装修破坏房屋结构和设施，损害出租人的合法利益。故上诉人在装修前应当按照合同的约定及法律的规定履行报请同意的义务。上诉人虽主张装修已经被上诉人默示同意，但未能提供其装修事先已报请被上诉人或经被上诉人同意的书面证据，且被上诉人对此提出异议，故本院依法认定讼争装修未经出租人同意。被上诉人作为营业房租赁合同的出租人，未尽到培育市场形成之义务，使上诉人经营使用的合同目的受到一定影响，合同被提前解除，并一定程度上导致上诉人的装修无法发挥效用；但上诉人在装修前未尽到报请同意之义务，其作为营业房承租经营户应当预知市场风险，将不能在市场二楼开业及装修损失完全归责于被上诉人，根据本案实际并无足够依据。根据当事人的过错责任，结合民法公平原则，本案被上诉人应当对上诉人的装修损失予以适当补偿。双方在一审中对评估机构营业房装修价值66900元的评估结论基本无异议，本院予以确认。二审中评估机构核实评估报告中的屋内动产为筒灯、吊灯、红木门、半圆弧形红木门、红木屏风、餐桌椅、电脑桌椅共七件、价值计41042元，双方对此无异议，本院亦予确认。经本院现场踏勘，红木物品可以拆除且拆除后虽略有损伤但不影响其基本价值，根据民法附合物处理原则，上述动产由上诉人拆除及取回，附着于房屋的无法剥离部分装修，由被上诉人予以适当补偿。无法剥离部分的装修损失为25858元，根据本案实际，以被上诉人补偿上诉人其中的50%为宜。故上诉人请求被上诉人支付装修损失中的合理部分，本院予以支持。上诉人请求被上诉人支付违约金依据不足，本院不予支持。原审对合同解除、租金及不动产返还、违约金问题所作判决正确，但对上诉人装修损失中的合理部分不予支持不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：
一、维持越城区人民法院（2005）越民一初字第569号民事判决第二项；
二、变更越城区人民法院（2005）越民一初字第569号民事判决第一项为：上诉人周永良与被上诉人绍兴市越州建材有限公司的营业房租赁合同于2005年1月11日解除。被上诉人绍兴市越州建材有限公司应返还给上诉人周永良租金人民币12902元；上诉人周永良返还被上诉人绍兴市越州建材有限公司的座落绍兴市越州建材综合市场内二楼D区30、32号房屋二间，屋内动产包括筒灯、吊灯、红木门、半圆弧形红木门、红木屏风、餐桌椅、电脑桌椅由上诉人周永良自行拆除及取回，拆除及取回时应尽善良注意义务；被上诉人绍兴市越州建材有限公司另补偿上诉人周永良装修损失人民币12929元。上述均于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二审案件受理费3077元，由上诉人周永良负担2517元，被上诉人绍兴市越州建材有限公司负担560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝阳
审 判 员 单卫东
审 判 员 徐东良
二〇〇五年十一月十八日
代理书记员 许越琦