云浮市云城区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤5302民初288号原告：陈志锐，男，汉族，1976年8月20日出生，住云浮�。被告：李关目，男，汉族，1981年9月20日出生，户籍地为湖北省黄梅县，现住云浮市。被告：严秀娟，女，汉族，1983年9月8日出生，户籍地为湖北省黄梅县，现住云浮市。原告陈志锐诉被告李关目、严秀娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2016年5月6日公开开庭进行了审理，原告陈志锐，被告李关目、严秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志锐诉称：2014年12月30日，经云浮市某某房地产中介有限公司伍某喜和肇庆某某资产评估土地房地产估价有限公司云浮分公司王某清介绍，两被告购买原权属为原告位于云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室的房产（房�产权证：粤房地产权证云字第00000*****号，土地使用权证总证号为：云府国用（2005）第001***号，建筑面积121.29平方米），原告以总价533000元转让给两被告，并签订了《房屋买卖合同》。原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告收到两被告交来的前期购房款项193000元，并约定待该套房产转户到两被告名下后，被告在2015年5月31日办理好银行贷款后一次性支付剩余购房款项340000元给原告。因该房产在买卖过程中，出现了纠纷，两方诉诸法院，后经云浮市云城区人民法院调解，并作出（2015）云城法民二初字第295号调解书，解调书中两被告均确认欠原告购房款项340000元，被告同意分2期支付。2015年10月23日，原、被告双方经协商，签订了《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议约定两被告借款170000元给原告，并约定借款时间为2015年10月23日至2016年3月22日，借款利息为17250元（�告已支付给两被告），借款用途用于归还房产的银行抵押贷款，赎回房产证，待该房产产权转户到两被告名下后，两被告欠原告的340000元购房款予以扣除上述借款，由原、被告双方随同原告到房产产权银行赎回该房地产权证。2016年2月25日，原告将该套房地产权证转户到两被告名下，并要求两被告履行义务，将剩余的购房款170000元支付给原告，经多次沟通和协商，被告一直以各种理由拒绝支付剩余购房款项，严重损害原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、两被告支付购房款项170000元给原告，并支付以该欠款为本金从2016年2月25日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本案所有诉讼费用由两被告承担。被告李关目、严秀娟共同辩称：被告李关目、严秀娟于2014年12月30日与原告陈志锐经某某房地产中介伍某喜和肇庆某某资产评估土地房地产估价有限公司云浮分公司王某清介绍，签订房屋买卖合同，双方约定以533000元总成交价成交原告位于云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室房产（原房产产权证：粤房地产权证云字第00000*****），被告分别于2014年12月30日、2015年1月14日向原告支付10万元、93000元，共计193000元作为该房屋的首付款，并要求原告向银行赎回该房屋的房地产权证。在办理原告至被告房产过户手续时（原告隐瞒事实真相，私自挪用被告用于支付赎回该房屋抵押银行房产权证的首付款），云浮市住建局查档发现该房产处于质押状态，拒绝被告提出的申请过户要求，被告质问原告，为何没有将房产解押，原告事后要求被告再次支付10万元给他，否则不给过户，被告当场拒绝，于2015年8月份将原告起诉到云浮市云城区人民法院，原告在得知被告将自己起诉到法院�情况下，要求见面协商起诉事宜，原告向被告阐述自己已无能力向中国银行云浮市分行赎回该房屋的房地产权证，也无其它方法筹集到款项，要求被告先撤诉，等待自己有钱赎回该套房产产权证时再办理过户，被告当场不同意此方案，原告又提出要求被告向第三人借款的方式（被告无能力再次支付），向中国银行云浮市分行赎回该套房的房地产权证，具体做法是：由被告出面向第三人借款（注：是在确认原告无能力借款），利息和本金偿还由原告承担，被告当时考虑到，如若房产不过户的情况下，鉴于原告的经济状况和负债情况，可能承受更大的风险，无法确保自己权益，逼迫同意向第三人借款17万元用于支付该房屋抵押贷款银行赎回房地产权证，但明确约定该笔支付款项视为原告向被告有偿借款（详细见《房屋买卖合同补充协议》），双方约定在法院调解的基础上实施该方案（《云浮市云城区人民法院民事调解书2015云城法民二初字第295号》）。2015年10月23日，原告和被告在中国银行云浮市分行会议室签定借款收据17万元，并支付五个月利息17250元给被告，随后被告李关目在该银行ATM机上向原告中国银行云浮市分行陈志锐账户转账17万元，并于当日向中国银行云浮市分行取得该房屋房地产权证，立刻到云浮市行政交易中心办理房产过户手续。由于原告情况较特殊，原告夫妻离婚后没有办理离婚析产（事前并不清楚原告已离婚），按政策必须先离婚析产到陈志锐名下，再办理陈志锐过户到李关目、严秀娟名下，办理该房产交易手续中又发现问题，如：被告与原告2014年12月30日签订《房屋买卖合同》时，原告陈志锐提供出售的房屋信息是一张2009年11月6日的契税发票，被告李关目、严秀娟到云浮�云城区地税局咨询该房产过户交易税时，云浮市云城区地税局工作人员告知此张契税发票时间有问题，并非2009年11月6日缴纳，而应该是2014年底缴纳的。为此，被告又与原告协商、交涉（按政策满两年与不满两年交易税费不同，满两年的情况下大约是该套房屋成交价的3%左右，不满两年是该套房屋成交价的8.8%左右），原告又提出建议，要求延迟办理过户，待满两年后再过户，被告坚决不同意，后经多次交涉，原告于2015年10月26日向被告中国农业银行云浮嘉乐园支行严秀娟账户转账用于支付税费33600元。2016年元宵后，被告李关目在咨询办理该房屋按揭贷款时，发现自己签定的《房屋买卖合同补充协议》中第四条与银监会现有政策有冲突，二手房买卖按揭贷款金额必须打入卖方账户，考虑到自己欠原告房屋尾款大约34万元，原�向被告借款17万元和借款利息，若按揭贷款34万元，原告是否偿还被告的借款本金和利息，若按揭贷款17万元，被告又无法偿还被告向第三人借款的17万元，因此多次联系原告，要求协商，共同解决支付问题，但原告一直没有回复，所以暂时停止向市公积金管理中心提交按揭申请。依据被告与原告《房屋买卖合同补充协议》第四条：“待该套房产抵押贷款批下后（注：乙方办理好银行贷款的收款帐号是乙方帐号），乙方扣还甲方向乙方借款本金人民币壹拾柒万元整（170000.00元）和超出本协议规定计息日所产生的利息累计金额，乙方对所收到的总金额与乙方向甲方支付的总款多退少补）”，在办理该房屋按揭贷款手续时，被告咨询多家银行和住房公积金局，由于银监政策原因，房屋按揭贷款金额必须打入原�账户，鉴于原告是一个极其不诚信之人，被告向法院说明，被告并非不愿意支付原告的尾款，被告满足申请按揭贷款要求，也无征信不良，而是由于原告在未支付超出借款期外的利息和确保被告借款本金偿还的情况下（因这笔钱是被告向第三人的借款，非被告持有的资金，被告也需偿还第三人），所以被告暂时不敢申请房屋按揭贷款。被告对原告的诉讼请求提出争议：其一、联系整件事情的经过，不难看出原告造就了事情的起因，被告一直在维护自己的权益全力补救或者说是盘活死局，其二、该套房产过户至被告名下已将近四个月，首先原告夫妻离婚析产到原告个人名下，再由原告个人名下转入被告名下，住建局审批将近三个月，被告与原告关于房屋交易税问题协商、交涉近一个月，所耽误的时间是政策和原告提供假契税发票造成的，其三、被告申请该房屋抵押贷款时，由于银行告知必须打入卖方账户，而被告与原告签订的《房屋买卖合同补充协议》中明确约定收款账号是被告名下，签订合同时原告没有提出任何异议，若收款账号是原告账号，无法确保被告权益，其四、鉴于原告的个人诚信问题，被告相信任何人都不敢再向银行申请贷款，且被告为此事已经尽力盘活，这不能完全归为被告的问题，被告为确保自己权益的情况下，暂时未向银行申请房屋抵押贷款，被告承认自己暂时未向银行申请房屋抵押贷款违背了双方合同约定，但如若原告没用挪用被告支付的用于赎回银行抵押的房地产权证的钱，顺利办理过户，也就不会有后面的被告向第三方借款，如若原告诚实相告自己的房产信息，不伪造房产契税发票，也就不会有过户交易税费的争端和拖延该套房产交易的时间，假设被告今天申请�公积金按揭贷款，明天就是被告起诉原告借钱不还了，如若原告有资产，被告还可以向法院申请有所偿还，鉴于原告目前一无所有的状况下，怎么能保证被告的权益，为此，被告认为：事情起因是由于原告的过错造成今日的局面，所以恳请法院驳回原告的诉讼的请求，并请求判令：一、原告按被告与原告签订的《房屋买卖合同补充协议》中第二条款，要求原告支付2016年3月23日起至原告归还借款人17万元日止的本金和累计利息；二、被告申请的房屋抵押贷款收款账户为被告与原告共同认可的第三方账户，共同协商资金的分配；三、法院协调银行、公积金管理中心，支持被告房屋抵押贷款划入第三方账户，确保被告权益。经审理查明：2014年12月30日，被告李关目、严秀娟（乙方）向原告（甲方）购买权属为原告位于云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室的房产（房地产权证：粤房地产权证云字第00000*****号，土地使用权证总证号为：云府国用（2005）第001***号，建筑面积121.29平方米），并签订了《房屋买卖合同》。合同约定：购买价格为533000元，甲方无条件协助乙方办理房产过户手续，该房屋由甲方转户到乙方名下时发生的中介费、税票及所有过户产生的费用均由乙方负担；乙方在合同签订当日先向甲方支付第一期购房定金10万元，定金转作第一期购房款，2015年1月20日前支付第二期购房款93000元，乙方在2015年5月31日前办理好银行贷款并一次付清34万元（备注：乙方办银行贷款的收款账号是甲方银行账号，甲方必须应对所收到总金额与乙方所付的总款做到多退少补。）合同还对违约责任等相关事宜作了约定。合同签订后，被告支付了上述第一、二期购房款共193000元给原告。因原告陈志锐的房产证抵押给中国银行股份有限公司云浮分行，陈志锐未能归还款项给银行，导致一直没有将房屋过户到被告李关目、严秀娟的名下。2015年6月15日，被告李关目、严秀娟以原告陈志锐未按《房屋买卖合同》约定协助办理房屋过户手续等为由，向本院提起诉讼，该案原告为李关目、严秀娟，被告为陈志锐，第三人为中国银行股份有限公司云浮分行。本院于2015年10月15日作出（2015）云城法民二初字第295号《民事调解书》，载明：“……原告起诉认为，……被告违背约定，不协助原告办理该房产的产权过户手续，严重损害了原告的利益，为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求：1、恳请法院判令被告陈志锐履行与原告李关目、严秀娟《房屋买卖合同》，将被告陈志锐拥有的位于云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室移交原告李关目、严秀娟，并协助原告李关目、严秀娟办理上述房地产转移过户手续。2、如若被告陈志锐无法履约，请求法院判令被告陈志锐返还原告李关目、严秀娟已支付代购房款193000元及利息。3、恳请法院判令被告陈志锐支付原告李关目、严秀娟房屋买卖合同约定的违约金193000元。4、请求法院判令被告陈志锐承担本案财产保全、评估、诉讼、鉴定、执行等相关费用。本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告李关目、严秀娟与被告陈志锐、第三人中国银行股份有限公司云浮分行均确认被告欠第三人截至2015年8月19日止的贷款本金170504.65元和利息（从2015年8月19日起按贷款年利率4.92%�算）及提前还贷补偿金（按提前还款部分的金额170504.65元以提前还款日的执行利率年利率4.92%计一个月利息）。二、原告李关目、严秀娟与被告陈志锐、第三人中国银行股份有限公司云浮分行均同意被告陈志锐欠第三人的贷款本金170504.65元、利息(从2015年8月19日起按贷款年利率4.92%计算)及提前还贷补偿金(按提前还款部分的金额170504.65元以提前还款日的执行利率年利率4.92%计一个月利息）由两原告在购房款中代为偿还。三、原告李关目、严秀娟确认两原告欠被告陈志锐购房款340000元，原告同意分2期支付：1、2015年10月20日前代被告偿还拖欠第三人的贷款170504.65元利息（从2015年8月19日起按贷款年利率4.92%计算）及提前还贷补偿金（按提前还款部分的金额170504.65元以提前还款日的执行利率年利率4.92%计一个月利息），被告及第三人在两原告还清第一期贷款后一个月内协助办理云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室（房地产权证：粤房地权证云字第：00000*****号）注销抵押登记手续。2、被告在注销抵押登记手续后五个月内办理房产证过户手续到两原告名下后，原告于办理过户手续或六个月内支付余款169495.35元给被告。……。”2015年10月23日，原告（甲方）与两被告（乙方）又签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：一、鉴于甲方已没有经济能力向银行赎回房地产权证，因此甲方要求乙方于2015年10月20日再次向甲方支付17万元……。二、上述第一款约定乙方向甲方支付的17万元视为甲方向乙方的借款，借款时间：2015年10月23日—2016年3月22日，借款利息：17250元，支付利息方式：签订《房屋买卖合同补充协议》时甲方一次性支付乙方利息17250元，超过本协议规定的计息日所产生的利息，甲方应按借款总额17万元的月息2.5%为基准（即4250元/月），累计利息赔付给乙方（超出1日按一月计算）。……四、当乙方领取甲方离婚析产后陈志锐个人名下的位于云浮市云城区高峰街道某某豪庭某某栋某某室房地产权证之日起，乙方于五至七个月内办理好产权过户至乙方的手续和该房房产权抵押贷款手续，待该套房产抵押贷款批下后（注：乙方办理好的银行贷款的收款账号是乙方账号），乙方扣还甲方向乙方借款本金17万元整和超过本协议规定的计息日所产生的利息累计金额，乙方对所收到的总金额与乙方向甲方支付的总款多退少补。……。同日，原告出具了一张《借款收据》给两�告收执，确认向两被告借款17万元，借款利息为每月2.5%，借款期限为5个月。2016年1月22日，房管部门颁发了涉案的房屋的房产证给两被告，两被告亦于2016年2月领取了该证。原告以两被告尚欠其购房款17万元，向本院提起本案诉讼，要求两被告支付。庭审中，原告称本案的主张的17万元就是（2015）云城法民二初字第295号民事调解书中的调解协议的第三大点第二小点的履行款，因被告欠原告34万元购房款，而原告向被告借款17万元，调解协议的第三大点第一小点的履行款170504.65元中的504.65元由原告支付，所以原告在本案主张17万元的诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；……。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”本案中，原告因两被告尚欠其购房款而提起本案诉讼，但是，本院生效的（2015）云城法民二初字第295号《民事调解书》已对被告尚欠原告的购房款34万元如何支付依法制作了调解协议，原告亦确认其在本案主张的17万元就是《民事调解书》中第三项调解协议中的第2小点的履行义务，为此，对原告再提起本案诉讼，本院依法应予以驳回。至于两�告在答辩时所提出的要求，因两被告并未提出反诉，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告陈志锐的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一六年六月十二日书记员  麦绮莹