河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再624号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：胡景云，女，1968年5月10日出生，汉族，住上蔡县。
委托代理人：王同亮，男，1968年10月14日出生，汉族，住址，系胡景云之夫。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：上蔡县国营新庄农场。住所地：上蔡县城西十四公里处。
法定代表人：任学东，该场场长。
委托代理人：聂荣中，河南豫上律师事务所律师。
申诉人胡景云因与被申诉人上蔡县国营新庄农场（以下简称新庄农场）确认合同效力纠纷一案，不服驻马店市中级人民法院（2015）驻民再终字第22号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2016年2月2日作出豫检民（行）监（2015）41000000523号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年5月4日作出（2016）豫民抗14号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员王从岭、ＸＸ出庭。申诉人胡景云及其委托代理人王同亮、被申诉人新庄农场的委托代理人聂荣中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月22日，新庄农场诉至上蔡县人民法院称：2008年1月1日，新庄农场时任场长在对其农场国有资产未经评估的情况下与胡景云签订房屋出售合同，将新庄农场家属院三间公房以每间200元的价格及房屋所处220平方米的土地转让给胡景云使用50年。新庄农场、胡景云之间的房屋出售合同违反法律、行政法规的规定，损害国家利益。新庄农场请求确认其与胡景云之间的房屋出售合同无效，胡景云返还房屋、土地。
胡景云辩称：合同是双方自愿、公平、公正的情况下所签，房屋出售是经过全场职工代表大会讨论决定的，是当时国家政策性房改，是经上级批准胡景云购买的三间危房。胡景云请求裁定驳回新庄农场的起诉。
上蔡县人民法院一审查明：2008年1月1日，新庄农场作为甲方与作为乙方的胡景云签订房屋出售合同。合同约定：“第一条：房屋坐落位置、面积。第一项：将新庄农场场部变压器南家属院往南数第二排靠东三间，西边邻居是赵云。第二项：土地使用面积：东西宽11米，南北长20米，总土地面积220平方米。第二条：第一项：乙方合同签订，房屋款向场方付清后，具有房屋所有权、土地使用权、子女继承权。第二项：甲方向乙方出售的房屋，土地使用期限共计伍拾年，甲方自签订合同生效之日起将房屋及所属土地交付乙方使用，合同期满为止。第三条：第一项：考虑乙方是场方职工，甲方处于特殊照顾，房屋出售价格略于便宜，但非农场职工人员此价另行考虑。第二项：甲方向乙方一次性出售旧房共叁（3）间，每间成交价格贰佰（200.00）元，一次性付清。所售房屋包括东西山墙、前后墙及房屋所有附属物。”该合同还对其他事项进行了约定。该合同由时任场长杨选科签名，并加盖新庄农场公章，其主管单位上蔡县农业局作为鉴证方也加盖了公章。2007年12月6日，新庄农场会计王菊红为胡景云出具收款条，收到胡景云房改款600元，并加盖新庄农场单位财务专用公章。胡景云现在该房屋居住。庭审中查明，新庄农场房屋为国有资产。上蔡县人民政府于2013年4月27日作出上政（2013）第30号文件，决定收回新庄农场四宗国有土地使用权，其中包含胡景云所占用的220平方米土地。另查明，胡景云于2013年5月27日向上蔡县人民法院提起行政诉讼，请求撤销上政（2013）30号文件，恢复其土地使用权。
上蔡县人民法院一审认为：本案的争议焦点为新庄农场、胡景云所签订的房屋出售合同的法律效力问题。新庄农场系国有企业，其资产属国有性质。《河南省国有资产评估管理条例》第六条第（四）项规定，“国有资产占有单位有下列情形之一的，必须对相关国有资产进行评估：资产拍卖、转让、置换。”新庄农场、胡景云之间所签订的房屋出售合同虽系双方自愿协商，但新庄农场作为国有资产占有单位，并没有按照国有资产管理规定的相关程序对其处置的房产进行立项申请、评估确认等法定的交易方式。新庄农场的处置行为违反了法律和行政法规的规定，故新庄农场、胡景云于2008年1月1日签订的房屋出售合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”新庄农场请求胡景云返还因合同取得的房屋及土地应予支持。2013年7月15日，上蔡县人民法院作出（2013）上民二初字第72号民事判决：一、确认新庄农场于2008年1月1日与胡景云签订的房屋出售合同为无效合同。二、限胡景云于判决生效后五日内返还新庄农场因双方所签订的房屋出售合同中所取得的房屋及土地。案件受理费200元，由新庄农场承担100元，胡景云承担100元。
胡景云不服，提起上诉。
驻马店市中级人民法院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。
驻马店市中级人民法院二审认为：根据《河南省国有资产评估管理条例》的规定，国有资产占有单位对国有资产进行转让时，必须进行评估，该规定属于法律法规的强制性规定。胡景云与新庄农场签订的房屋买卖合同违反了上述规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同属无效合同。胡景云上诉称其与新庄农场签订的房屋买卖合同有效的理由不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2014年2月9日，驻马店市中级人民法院作出（2013）驻民一终字第519号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由胡景云负担。
胡景云不服，申请再审。2015年2月16日，本院作出（2015）豫法立二民申字第00091号民事裁定，指令驻马店市中级人民法院再审本案。
驻马店市中级人民法院再审查明的事实与一、二审判决认定的事实一致。
驻马店市中级人民法院再审认为：新庄农场与胡景云因签订房屋出售合同引起的纠纷系平等主体之间的民事权益纠纷，属于人民法院民事诉讼受案范围。胡景云称本案不属于人民法院受理范围，于法无据，不能成立。关于房屋出售合同的效力问题，根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条第（一）项规定：“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：资产拍卖、转让。”新庄农场作为国有资产占有单位，其与胡景云之间签订的房屋出售合同违反了上述行政法规的强制性规定，一、二审判决依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定该合同无效并无不当。综上，二审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。2015年6月3日，驻马店市中级人民法院作出（2015）驻民再终字第22号民事判决：维持该院二审判决。
河南省人民检察院抗诉称：《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日）第三十八条规定：“本办法由国务院国有资产管理行政主管部门负责解释。本办法的实施细则由国务院国有资产管理行政主管部门制定。”国务院国有资产管理局制定的《国有资产评估管理办法实施细则》（1992年7月18日）第六条规定：“该办法第三条所说的资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。”该《细则》明确规定了适用《办法》第三条的条件，本案新庄农场未提供其在2008年有偿转让国有资产超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的证据，不能证明其与胡景云之间所签订的房屋买卖合同违反了上述行政法规的前置性规定。因此驻马店市中级人民法院依据《国有资产评估管理办法》第三条第一项及《中华人民共和国合同法》的相关规定认定新庄农场与胡景云所签订的房屋买卖合同无效属于适用法律错误。
胡景云申诉称：同意检察机关的抗诉意见。另申诉称：1、新庄农场在一、二审中未提交营业执照，新庄农场不具备诉讼主体资格。2、本案是房改案件，属于自管公房买卖纠纷，不属于法院受案范围。3、《河南省国有资产评估管理条例》不是行政法规，一、二审判决适用该条例适用法律错误。胡景云请求撤销一、二审和原再审判决，驳回新庄农场的诉讼请求。
新庄农场辩称：1、上蔡县境内的所有国营农场，均未办理营业执照。新庄农场依法成立，具有诉讼主体资格。胡景云本人系新庄农场职工，她不应当否认新庄农场的存在。2、新庄农场前任领导在2008年代表新庄农场与胡景云签订房屋出售合同，将本单位三间公房及220平方米的国有土地以600元的价格转让给胡景云，事先没有立项、评估、确认程序，该合同应为无效合同，其实质是损害国家利益，一、二审判决确认新庄农场与胡景云之间的合同无效是正确的。3、新庄农场前任领导在2008年处理了包括胡景云在内职工居住及吴国强鸡场租赁的110间房产及所属土地，其价值远远超过百万元，依法应当进行资产评估，未经评估而廉价处分国有资产，是一种严重的违法行为。3、新庄农场前任领导与胡景云签订合同、出售房地产的行为发生在2008年，这既不属于历史遗留的落实政策性的房地产纠纷，也不属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的占房、腾房等房地产纠纷，故本案属于人民法院受理的范围。新庄农场请求维持原判。
本院再审查明的案件事实与驻马店市中级人民法院再审认定的案件事实一致。另查明：1、针对胡景云提起的行政诉讼，上蔡县人民法院作出（2013）上行初字第97号行政判决。上蔡县人民法院认为，新庄农场使用的土地是国有划拨用地，而不是政府出让土地；新庄农场无权对政府划拨给其单位使用的土地进行变相处置。因此，胡景云以2008年1月1日与新庄农场签订的房屋出售合同主张土地使用权，不予支持。上蔡县人民法院判决驳回胡景云的诉讼请求。胡景云不服，提起上诉。2014年2月10日，驻马店市中级人民法院作出（2014）驻行终字第11号行政判决，维持上蔡县人民法院（2013）上行初字第97号行政判决。胡景云不服，申请再审。2015年10月15日，本院作出（2015）豫法行申字第00164号驳回再审申请通知书，驳回了胡景云的再审申请。2、2008年1月1日，新庄农场还与赵云、刘平等人签订房屋出售合同。新庄农场出售给赵云、刘平各3间房屋，转让给赵云使用242平方米土地，转让给刘平使用220平方米土地。
本院再审认为：2008年1月1日，新庄农场出售房屋时不仅仅是出售给胡景云一人，故原判认定新庄农场作为国有资产占有单位，其在向胡景云出售房屋时未经评估，违反了《国有资产评估管理办法》第三条第（一）项之规定并无不当。新庄农场使用的土地是国有划拨用地，而不是政府出让土地，新庄农场无权对政府划拨给其单位使用的土地进行变相处置。2013年4月27日，上蔡县人民政府已经作出决定，收回了新庄农场四宗国有土地使用权，其中包含胡景云占用的220平方米土地。综上，原判确认新庄农场与胡景云签订的房屋出售合同无效并无不当，应予维持。新庄农场虽未办理营业执照，但系依法成立的单位，具有诉讼主体资格。新庄农场与胡景云因签订房屋出售合同引起的纠纷系平等主体之间的民事权益纠纷，属于人民法院民事诉讼的受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持驻马店市中级人民法院（2015）驻民再终字第22号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄爱玲
审 判 员 牛建华
代理审判员 王德齐
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 胡 婷