上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2536号
上诉人(原审被告、反诉原告)：陈岳明，男，1967年12月16日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：谢晶，女，1968年5月15日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈岳明(系谢晶之夫)。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：袁洪，男，1978年11月14日出生，汉族，住上海市。
上诉人陈岳明、谢晶因与被上诉人袁洪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈岳明、谢晶上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，袁洪应支付税款人民币(以下币种均为人民币)5,673元、赔偿陈岳明、谢晶墙面恢复费6,000元。事实和理由：双方合同约定陈岳明若因特殊原因需收回房屋或出售房屋，应至少提前3个月通知袁洪。因陈岳明的岳母生重病要在上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)居住，陈岳明在2015年12月30日电告袁洪要求在2016年3月底交还房屋，并不存在违约。袁洪近一年支付租金时间分别为：2015年5月19日、8月19日、11月18日、2016年2月20日，均未按合同约定的时间支付，故袁洪违约，陈岳明据此有权依据合同约定终止合同。袁洪未征得出租方同意，违反合同约定改变房屋墙面颜色，应赔偿恢复费用6,000元。双方合同约定租金税费(若有)由袁洪支付。
袁洪辩称，不同意陈岳明、谢晶的上诉请求。双方在2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》约定租期是五年，陈岳明在2015年底要求提前解除合同并收回房屋，应属违约。陈岳明的岳母生病与合同履行与否并无关联。2016年3月10日，袁洪在他处租房。同月13日，袁洪向陈岳明、谢晶送达解约协议，陈岳明、谢晶拒绝支付违约金。次日，双方协商未果。20日要求对方来交接房屋，但对方未予收房。袁洪仅是对墙面进行了粉刷，既然是新粉刷，故不存在需要恢复墙面的情况。袁洪于2016年2月20日支付租金，陈岳明、谢晶对迟延支付并未提出异议。
袁洪于2016年3月28日向一审法院递交起诉状请求：1、陈岳明、谢晶退还袁洪支付的租金12,400元(2016年3月20日至2016年5月20日)，押金6,200元，合计18,600元；2、陈岳明、谢晶赔偿袁洪在入住前对房屋进行粉刷、保养、维护等费用共计6,000元；3、陈岳明、谢晶赔偿袁洪添置大衣柜费用4,000元；4、陈岳明、谢晶赔偿袁洪更换燃气灶费用600元；5、陈岳明、谢晶赔偿袁洪更换淋浴水龙头费用400元；6、陈岳明、谢晶赔偿袁洪搬家费2,000元；7、陈岳明、谢晶按租赁合同第7条第1款赔偿违约金12,400元；8、陈岳明、谢晶赔偿袁洪租金差额共计7万元(袁洪另行租房月租金8,500元，月差额为2,300元，自2016年3月20日至2017年11月19日剩余20个月，共计46,000元，后期租约2年，约定另行协议租金，现袁洪按月1,000元的补偿标准计算，共计24个月为24,000元)。
陈岳明、谢晶向一审法院提起反诉请求：1、终止双方于2014年11月1日签订的关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同，袁洪支付违约金6,200元；2、袁洪支付房租1,860元，水电费360元，开锁费600元，墙面恢复费6,000元，家具赔偿费2,000元，煤气灶补差价1,900元，应付税款5,673元，诉讼费135元。
一审法院认定事实：系争房屋权利人登记在陈岳明、谢晶及案外人陈某某名下。2014年11月1日，袁洪与陈岳明签订《房屋租赁合同》，约定袁洪(乙方)向陈岳明、谢晶(甲方)承租该房屋，建筑居住面积为102平方米；租期自2014年11月20日至2019年11月19日；月租金为6,200元，租金支付采用付三押一的方式，乙方必须在每三个月提前七日前支付；乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤、闭路电视及通讯费等费用由乙方按时支付；又约定，该房屋的现有装修及设施状况，由双方在清单说明，该清单作为乙方在合同租赁期满交换房屋的验收依据；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据原书面协定，要求恢复原状的乙方必须恢复原状；再约定，租赁期内甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按押金的双倍向乙方支付违约金；乙方擅自解除合同，乙方的押金不作退还；乙方必须按时交付租金，如超过五天未付并未征得甲方的同意作为违约，甲方有权终止合同，押金不作退还；另约定，物业管理费由甲方支付，租金税费(若有)由乙方支付；室内设施设备及家用电器等非人为造成的损失或毁坏，由甲方负责承担维修或更换的费用，若乙方使用不当导致的损失由乙方负责；甲方若因特殊原因需收回房屋或出售房屋，应至少提前3个月通知乙方；家具清单：冰箱×1、滚筒洗衣机×1、柜式空调×1、挂式空调×2、液晶电视机×1、沙发×1组、餐桌餐椅×1套、双人床+床垫×2、衣柜×2；租期共计五年，前3年租金不变，后2年租金双方协商酌情调整。
2015年11月18日，袁洪因煤气灶无法正常使用需要更换向谢晶发送微信，内容为“煤气灶左边打火不灵，要么就关不掉，找人修过几次，费用都是我们自己出的，现在又坏了，修不好，为了安全起见我们自己买了新的安装，费用我们自己出了。”
2016年3月13日，袁洪与陈岳明就陈岳明提前解除合同后续事宜互发微信，内容包括陈岳明表明最迟三月底要收回系争房屋，袁洪提出如能尽快谈妥补偿事宜则在3月20日之前可以返还房屋；陈岳明表示已按约定提前三个月通知收回房屋，故不需要承担违约责任。
2016年5月28日，陈岳明通过物业公司开门进入系争房屋。
袁洪支付押金金额为6,200元，支付租金至2016年5月19日，近一年的支付租金时间分别为2015年5月19日、8月19日、11月18日、2016年2月20日。
2016年3月10日，袁洪与案外人签订《房屋租赁合同》，约定袁洪承租远景路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑居住面积为105平方米，租期自2016年3月15日至2017年3月14日，月租金8,500元。
一审法院审理中，袁洪为证明陈岳明、谢晶提前解约造成的损失而提供了2014年11月25日的装修人工材料费发票，金额为6,000元；2014年11月30日的五开门大衣柜发票，金额为4,500元；2015年6月30日的沐浴喷头收据，金额为400元；2015年11月20日的煤气灶收据，金额为600元；2016年3月搬家费收据，金额为2,000元。陈岳明、谢晶对此表示，沐浴喷头收据、煤气灶收据、搬家费收据均不认可。陈岳明、谢晶为证明无法与袁洪取得联系而请人开锁造成的损失，提供了2016年5月28日《上海市林红锁具维修服务部登记单》，收费金额为600元。袁洪对此表示不予认可。双方均要求由法院对拖欠的水电费予以酌情认定。
一审法院认为，关于本诉，袁洪与陈岳明、谢晶签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据双方的微信聊天内容记载，因陈岳明、谢晶提前收回房屋导致合同提前解除，双方虽未对合同的解除形成书面文件，但根据袁洪与案外人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限，以及陈岳明、谢晶于2016年5月28日实际掌控系争房屋，法院认定系争房屋的《房屋租赁合同》已经解除。关于解除日期，陈岳明、谢晶提前收回系争房屋，造成袁洪签约的合同目的不能实现，构成根本性违约，但袁洪并未按约通知合同解除，故法院确认以陈岳明、谢晶实际掌控系争房屋之日为解除日，即2016年5月28日。虽陈岳明、谢晶明确表示提前收回系争房屋，但袁洪以陈岳明、谢晶拒绝承担违约责任而未办理房屋交接手续，故法院对袁洪要求陈岳明、谢晶返还租金的诉请，难以支持。袁洪主张陈岳明、谢晶返还押金，陈岳明、谢晶表示同意，并无不妥，法院予以准许。根据合同约定，除房屋内已有装修和设施外，袁洪如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得陈岳明、谢晶的书面同意，租赁期满，根据原书面协定，要求恢复原状的乙方必须恢复原状。袁洪未提供证据证明其粉刷墙面已征得陈岳明、谢晶的同意，故袁洪负有对墙面恢复原状的义务(见反诉部分)。又因陈岳明、谢晶的违约行为导致合同提前解除，陈岳明、谢晶应对合同未履行期间的墙面粉刷价值予以赔偿。赔偿金额由法院酌情认定为4,000元。袁洪未经陈岳明、谢晶同意更换五门大衣柜，现要求陈岳明、谢晶赔偿五门大衣柜的费用4,000元，缺乏合同依据，法院对袁洪的此诉请不予支持。为减少讼累，法院对五门大衣柜一并处理。因原有燃气灶无法正常使用，袁洪通知陈岳明、谢晶其已自行更换燃气灶，陈岳明、谢晶未提出异议，且陈岳明、谢晶负有承担维修或更换的费用。现袁洪要求陈岳明、谢晶赔偿更换燃气灶费用600元，符合合同约定，法院予以支持。因袁洪未通知陈岳明、谢晶淋浴水龙头无法正常使用需要更换，法院对袁洪要求陈岳明、谢晶赔偿更换淋浴水龙头的费用的诉讼请求难以支持。袁洪主张陈岳明、谢晶赔偿搬家费用，但未提供证据证明该损失系陈岳明、谢晶违约而造成，法院对此不予支持。袁洪主张陈岳明、谢晶擅自解除合同而支付违约金，符合合同依据，法院予以支持。袁洪要求陈岳明、谢晶赔偿租金差额损失，因袁洪已主张违约金，且袁洪未举证证明陈岳明、谢晶在签约时可预见该损失，法院对此诉讼请求不予支持。陈岳明、谢晶作为系争房屋的共同权利人，对系争房屋出租所引起的后果，应承担共同责任，现袁洪要求陈岳明、谢晶共同承担给付责任，法院予以支持。关于反诉，陈岳明、谢晶认为袁洪迟延支付租金超过五天且未征得陈岳明、谢晶同意而终止合同，但根据双方的实际履行情况，袁洪支付租金的时间分别为2015年5月19日、8月19日、11月18日，由此可见，双方并未按合同约定的时间支付租金，而陈岳明、谢晶对袁洪支付租金的时间从未提出异议。相比之前的租金支付时间，2016年2月20日只迟延了一天。因陈岳明、谢晶在履行合同过程中存在违约情况，法院对陈岳明、谢晶所述理由不予采纳，对陈岳明、谢晶以袁洪违约为由要求确认合同终止，并要求袁洪支付违约金的诉讼请求均不予支持。合同解除日前，袁洪有义务支付租金，陈岳明、谢晶要求袁洪支付租金，于法有据，法院予以支持。租金支付期限为2016年5月20日至2016年5月28日，租金金额为1,860元。陈岳明、谢晶主张袁洪支付水电费，袁洪亦确认有拖欠行为但无法确定拖欠金额，法院酌定水电费为180元。因袁洪未配合办理房屋交接手续致陈岳明、谢晶发生开锁费用，现陈岳明、谢晶主张袁洪赔偿该损失，与事实相符，法院予以支持。关于墙面恢复费，因袁洪未事先征得陈岳明、谢晶的书面同意而擅自粉刷墙面，无论是陈岳明、谢晶违约导致合同解除，或是合同期满，陈岳明、谢晶要求袁洪恢复原状，均符合合同约定，法院对此予以支持，墙面恢复费由法院酌情认定为3,000元。陈岳明、谢晶要求袁洪赔偿三门衣柜的损失，符合合同约定，法院予以支持。陈岳明、谢晶未提供购买三门衣柜的凭证，法院酌情认定三门衣柜的赔偿金额为1,000元。陈岳明、谢晶主张袁洪赔偿煤气灶差价，但陈岳明、谢晶收到袁洪关于煤气灶无法正常使用而更换新煤气灶的通知后未提出异议，且陈岳明、谢晶负有承担维修、更换的费用，故法院对陈岳明、谢晶的此项诉讼请求不予支持。陈岳明、谢晶主张袁洪支付税款，但未提供证据证明租金税款实际发生，法院对此不予支持。判决：一、袁洪与陈岳明于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月28日解除；二、陈岳明、谢晶应于判决生效之日起十日内返还袁洪押金6,200元；三、陈岳明、谢晶应于判决生效之日起十日内赔偿袁洪墙面粉刷费4,000元；四、陈岳明、谢晶应于判决生效之日起十日内赔偿袁洪燃气灶费用600元；五、陈岳明、谢晶应于判决生效之日起十日内给付袁洪违约金12,400元；六、对袁洪其余的诉讼请求不予支持；七、袁洪应于判决生效之日起十日内给付陈岳明、谢晶租金1,860元；八、袁洪应于判决生效之日起十日内给付陈岳明、谢晶水电费180元；九、袁洪应于判决生效之日起十日内赔偿陈岳明、谢晶开锁费用600元；十、袁洪应于判决生效之日起十日内赔偿陈岳明、谢晶墙面恢复费用3,000元；十一、袁洪应于判决生效之日起十日内赔偿陈岳明、谢晶家具损失1,000元；十二、袁洪应于判决生效之日起十日内将五门大衣柜搬离上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋；十三、对陈岳明、谢晶其余的诉讼请求不予支持。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，袁洪与陈岳明签订的《房屋租赁合同》约定出租方若因特殊原因需收回房屋，但双方并未对该“特殊原因”作出约定，亦未对因特殊原因提前收回房屋是否可免责作出约定。现袁洪并不认可上诉人提出的其岳母生病是“特殊原因”，因此，上诉人要求提前收回房屋导致了合同提前解除，故上诉人应承担违约责任。纵观袁洪支付租金的时间均在合同约定的时间节点之后几天，而上诉人并未就此迟延支付提出过异议。现上诉人提出因袁洪迟延支付租金导致合同解除，鉴于前述合同解除的原因在于上诉人，故对上诉人该主张，本院不予采纳。关于税款，上诉人未提供证据证明租金税款实际发生，故本院对此不予支持。一审法院酌定的墙面恢复费用亦无不当，本院对此予以维持。双方合同约定除房屋内已有装修和设施外，承租方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得出租方的书面同意，而袁洪粉刷系争房屋墙面并未征得上诉人的书面同意，故一审法院判决上诉人赔偿袁洪墙面粉刷费不当，本院对此予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17351号民事判决第一、二、四、五、七、八、九、十、十一、十二、十三项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17351号民事判决第三、六项；
三、对袁洪其余的诉讼请求不予支持。
一审本诉案件受理费2,580元，减半收取1,290元，由袁洪负担1,073元，陈岳明、谢晶负担217元。一审反诉案件受理费209元，由袁洪负担56元，陈岳明、谢晶负担153元。
二审案件受理费597元，由上诉人陈岳明、谢晶负担522元，被上诉人袁洪负担75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年九月六日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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