呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第602号
上诉人（原审被告）内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人张玲杰，该公司总经理。
委托代理人李志刚，恒信长城律师事务所律师。
委托代理人何虹枚，恒信长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张永峰，男，1976年1月15日出生，汉族，内蒙古瑞川丰能源有限公司职员，住呼和浩特市回民区。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
上诉�内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）因与被上诉人张永峰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案。尖峰公司的委托代理人李志刚、何虹枚，被上诉人张永峰及其委托代理人郝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月21日，张永峰（甲方）与尖峰公司（乙方）签订商品房买卖要约承诺书，约定张永峰购买尖峰公司开发的位于呼和浩特市回民区车站西街水岸新巢项目7号楼1单元5层02号商品房一套。总价款581078元，建筑面积70平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的商品房买卖合同为准，房款多退少补），交房日期为2013年12月31日。甲方同意在签署本商品房买卖要约承诺书时�向乙方交付要约承诺金181078元，甲方承诺余款400000元办理银行贷款。甲乙双方确认除上述要约承诺确定的内容外，其它有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的商品房买卖合同确定。本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订商品房买卖合同起自行失效。同日，张永峰签署承诺书，并向尖峰公司交付要约金131078元，2011年10月22日张永峰向尖峰公司交付要约金50000元。对于预售房屋，尖峰公司至今未能交付，尚未办理商品房预售许可证。上述事实有商品房买卖要约承诺书、承诺书、收据及庭审笔录在案佐证。张永峰诉至呼和浩特市回民区人民法院，请求依法判决解除双方于2011年9月21日签订的商品房买卖要约承诺书，判令尖峰公司返还购房款181078元、利息33409元，合计214487元，本案诉讼费用由尖峰公司承担。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八�公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于双方签订的商品房买卖要约承诺书已具备商品房买卖合同的主要内容，且尖峰公司已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于尖峰公司所开发的该项目至今未取得商品房预售许可证明，故双方签订的商品房买卖要约承诺书应确认为无效。关于张永峰诉请解除双方签订的商品房买卖要约承诺书的诉讼请求，因商品房买卖要约承诺书�无效合同，故对该诉讼请求该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于张永峰关于要求尖峰公司返还181078元购房款及利息的请求依法予以支持，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率，自张永峰主张的起算日2011年10月22日起，以购房款181078元为基数，计算至判决生效之日止。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责�公司于本判决生效后十日内一次性返还原告张永峰购房款181078元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2011年10月22日起，以购房款181078元为基数，计算至判决生效之日止）；二、驳回原告张永峰的其他诉讼请求。案件受理费4620元，由被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司承担。
尖峰公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）双方在签订商品房买卖要约承诺书之前就已经明确告知由于正在办理预售房许可证的原因暂时无法与其签订正式的商品房买卖合同，而且房屋的售价也因此低于当时的市场价格。基于价格上的优惠，张永峰同意在尖峰公司暂时没有取得预售许可证的情况下与尖峰公司签订了商品房买卖要约承诺书。如果说尖峰公司在未取得预售房许可证的情况下出售房屋存在一定过错，那么作为买房一方的张永峰在明知尖峰公司未取得预售房许可证的情况下仍然与尖峰公司签订购房合同，同样也有一定的过错。因此依照法律规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）一审期间尖峰公司也向法庭陈述在未取得预售房许可证的情况下出售了少量房屋的事实及原因，以及正在办理预售房许可证的情况，而且也当庭说明了未能及时交付房屋的原因。尖峰公司认为未能如期交房的原因是由于建设施工单位未按期完工等原因造成的，尖峰公司也是受害方，损失也很大，而且尖峰公司也早已明确表示未按合同约定期限交房，愿按合同的约定承担相应的责任。（三）尖峰公司开发建设的该楼盘是回民区政府的棚户区改造项目，是我市及回民区等各级政府的扶持项目，各级政府均有明文规定在未取得相关许可证的情况下可以先期开工建设。而且在我市及许多城市及地区，在办理预售许可证的同时即已经�始出售房屋也是普遍存在的。因此尖峰公司认为针对此种情况，人民法院应当灵活运用法律，不能一概认定合同无效，从而做出相应的判决。（四）尖峰公司认为造成如此局面，张永峰也有一定过错，也应当承担一定的责任，但是一审法院在此种情况下却判令尖峰公司退还全部本息承担全部诉讼费用欠妥。请求依法撤销原审第一项及诉讼费用全部由尖峰公司承担的判决内容，重新审理此案并依法改判。
张永峰答辩称，一审法院认定事实正确，判决正确。无论合同有效与否，尖峰公司没有按照约定履行义务是事实。现在房屋建设状况还是遥遥无期的停工状态，因此我们要求返还购房款和利息是有事实及法律依据的，请求驳回上诉，维持原判。
尖峰公司补充上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，本案一审认定尖峰公司与张永峰签订的要约承诺书无�，超出原审原告的诉讼请求，如查明认定无效不存在解除的问题，应依法驳回张永峰的诉讼请求。其次，要约承诺书不是商品房买卖合同，其不具备关于认定商品房买卖合同相关法律法规规定的主要内容，将要约承诺书认定为商品房买卖合同是对事实认定错误。尖峰公司没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，张永峰在签订要约承诺书时对尖峰公司没有取得商品房预售许可证的事实是知情的。一审判决认定尖峰公司存在故意隐瞒的情况，依据这一错误认定的事实，根据相关法律法规认定要约承诺书无效，判决尖峰公司支付张永峰利息是错误的。张永峰明知尖峰公司未取得商品房预售许可证而与尖峰公司签订要约承诺书，说明张永峰也存在过错。因此要约承诺书如果无效，不是一方过错导致，双方都存在缔约过失。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该�同取得的财产予以返还，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。请求依法撤销原判第一项，依法改判，一、二审诉讼费用由张永峰承担。
张永峰补充答辩称，一审中我们要求解除合同，一审法院认定是无效。我们其实是要求返还房款，根据我们的诉请，法院有权确认合同是否有效，返还购房款和支付相应利息是合理合法的。没有商品房预售许可证的问题，是尖峰公司的过错，因此有过错的是开发商不是买受人。根据合同约定早就应该交付，可是至今没有交房，且至今离交房遥遥无期。因此，过错是尖峰公司的。现在对方不同意返还购房款，能交房吗？
二审中，尖峰公司新出示六份证据，即商品房买卖要约承诺书、告示、内蒙古自治区住房和城乡建设厅文件内建保（2011）358号关于对确认呼和浩特市2010年城市棚户区改造项目请示的批复、呼和浩特市住房保障和房屋管理局文件呼房办（2011）112号关于确认2010年城市棚户区改造项目的请示、呼和浩特市发展和改革委员会呼和浩特市房产管理局文件呼发改投字（2010）733号关于下达2010年城市棚户区改造建设项目计划的通知、照片，拟证明要约承诺书不是商品房买卖合同，是双方为了将来履行签订商品房买卖合同而订立的先协议，其不具备商品房买卖合同的主要条款，尖峰公司不存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实，张永峰对尖峰公司没有取得预售许可证知情，如果认定要约承诺书无效，双方均存在缔约过失，尖峰公司不应承担支付利息的责任。张永峰的质证意见为，尖峰公司应该在一审中出示相应证据，但一审没有出示，该组证据不属于新证据，不予质证。
经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，双方签订的要约承诺书是否可�认定为商品房买卖合同，尖峰公司是否应返还张永峰的购房款及利息。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，尖峰公司与张永峰签订的商品房买卖要约承诺书具有商品房买卖合同的主要内容，并且尖峰公司已经按照约定收取购房款，因此该商品房买卖要约承诺书应当被认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效”的规定，本案中，尖峰公司至今未能提供证据证明取得商品房预售许可证，张永峰与尖峰公司签订的商品房买卖要约承诺书应属无效。原审法院根据《中华人民共和国合同法》关于合同�效的规定判决尖峰公司返还张永峰购房款并支付利息损失并无不当。尖峰公司认为已向买受人告知未取得预售许可证，不存在故意隐瞒的情形，张永峰亦有缔约过失，但其提供的证据不能证明在与张永峰订立合同时已张贴告知未取得预售许可证的事实，尖峰公司的此项上诉理由不能成立。
关于尖峰公司原审判决超出诉讼请求的主张，原审原告的第一项诉讼请求为解除合同，第二项诉讼请求为判令尖峰公司返还购房款及利息。原审法院经审理认为双方签订合同无效，尖峰公司应返还购房款及利息，因此认定不予支持原审原告的第一项诉讼请求、支持第二项诉讼请求符合民事诉讼法的规定，并未超出当事人的诉讼请求判决。尖峰公司的此项上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。尖峰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不应支持�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3920元（上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一五年六月二十四日
书记员 刘常欣