湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民再字第00004号原告吴某某，女，1958年出生，汉族，退休职工，住浏阳市淮川街道办事处北园社区严家冲。委托代理人刘玉普，男，住湖南省浏阳市集里街道办事处神仙坳社区纸槽二大组草坪巷*号。被告罗某（原审被告罗某某之子），男，1980年出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处朝阳社区。原审被告刘某某（又名刘湘平），女，1969年出生，汉族，职工，住浏阳市大围山国家森林公园。第三人＊＊＊林场，住所地浏阳市。法定代表人涂某某，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。原审原告吴某某与原审被告罗某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月8日作出的（2011）浏民初字第1804号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，本院以（2014）浏民监字第00008号民事裁定书决定对本案进行再审。再审中，由于原审被告罗某某已故，本院依法通知其继承人即罗某某之子罗某作为被告参加诉讼，并依法追加＊＊＊林场作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成由审判员彭红辉担任审判长，审判员李德、人民陪审员曾小明参加的合议庭，书记员刘婷婷担任法庭记录，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原审原告吴某某及其委托代理人刘玉普，被告罗某，原审被告刘某某，第三人＊＊＊林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告吴某某系＊＊＊林场职工，原告与被告罗某某系夫妻关系。2009年10月28日，＊＊＊林场依据相关法律规定和国有林场危旧房改造有关政策，进行职工集资建房，原告吴某某授权被告罗某某以原告名义与＊＊＊林场签订了《购房协议书》，原告取得其单位集资建房资格。按照该协议书约定，原告以书面抽签方式分配住房，自愿购买抽签选到的E栋一楼一单元101室住房一套（面积64㎡）。原告以本人身份享受优惠20000元，优惠后需负担个人购房款34000元。付款方式为：2009年11月5日前预交定金10000元，2010年1月30日前缴纳购房款19000万元，剩余5000元在2010年4月30日前交清。约定中写明：国有林场危旧房改造项目是国家解决国有林场干部职工住房差、住房难问题的重要举措。根据上级精神，购房后，二年内不得对外转让。2009年10月31日被告罗某某以原告吴某某的名义与被告刘某某签订《集资房转让协议》，将原告集资房转让给被告刘某某，协议约定：转让的集资房产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始登记只能登记到甲方（吴某某）名下。到规定可转让登记时，由甲方（吴某某）将产权证过户到乙方（刘湘平）。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方（吴某某）协助办理，过户时，不管是涨或跌甲方（吴某某）不能毁约，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方（刘湘平）承担，甲方（吴某某）不负任何费用。乙方（刘湘平）支付甲方集资房转让费28000元。协议签订时乙方支付甲方28000元。转让集资房的购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额为准。乙方缴纳购房款按管理处通知的数额时间进行，甲方要按管理处的规定内容及时通知乙方按时办理，其缴纳收据由乙方保存。合同签订后，被告刘某某分别向原告支付了购房款10000元、9500元、19000元，共计38500元。后原告吴某某向两被告主张双方所订立的《集资房转让协议》无效，要求解除其协议并于2011年7月4日向本院提起诉讼。原审认为，根据国家建设部等七部门《经济使用住房管理办法》规定，参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。按上述规定，原告在单位的集资购房是属于单位集资合作建房，亦属于经济适用住房，原告作为购房人对该房拥有有限产权，不满五年不得直接上市，故被告罗某某与被告刘某某签订的《集资房转让协议》违反《经济适用房管理办法》行政强制性规定，亦违反原告与单位签订的《购房协议书》中“购房后两年内不得对外转让”的约定。因此，被告罗某某与被告刘某某所签订的《集资房转让协议》无效。据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第五项、参照《经济适用房管理办法》第三十条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：罗某某以吴某某名义与刘某某于2009年10月31日签订的《集资房转让协议》无效。本案受理费500元，减半收取250元，由罗某某、刘某某各负担125.元。2011年7月4日，原审原告吴某某诉称，原告系＊＊＊林场退休职工。2009年10月，原告与＊＊＊林场签定了购房协议。2009年10月31日，两被告未征求原告及大围山国有林场的同意，被告罗某某以二万八千元的集资房转让费与被告刘某某签订了集资房转让协议，将原告在＊＊＊林场的集资建房资格转让给被告刘某某，原告知道后曾多次要求两被告停止履行协议并多次协商未果。请求判决：1、确认两被告于2009年10月31日签订的“集资房转让协议”无效。2、诉讼费用由两被告承担。原审被告刘某某辩称，1、《集资房转让协议》是原、被告意思的真实表示。2、《集资房转让协议》所转让的标的是集资建房资格。3、转让协议内容没有违背法律法规禁止性规定，是合法有效的协议。4、原告在签订转让协议后长时间内并没有要求停止该协议。5、员工转让集资建房资格的情况普遍存在，农村是予以默认的。6、原告和被告之间的转让是对内转让，并没有违反“两年内不能对外转让”的规定。被告罗某辩称，1、罗某某未征得原告的同意，将集资房转让给刘某某，并签订集资房转让协议。2、原告不同意转让，并多次告知罗某某及被告刘某某停止履行转让协议。3、原告与被告多次协商解除转让协议未果，同意解除该协议。第三人＊＊＊林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是大围山国有林场旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。2、原、被告之间签订的买卖房屋合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。3、原告在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告。未经合同相对方即第三人＊＊＊林场的同意，因此应认定为无效合同。4、原、被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是原告真实意思表示，因此应认定为合同无效。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告诉讼请求。经再审查明，原告吴某某系＊＊＊林场职工，原告与罗某某系夫妻关系。2009年10月28日，＊＊＊林场依据相关法律规定和国有林场危旧房改造有关政策，进行职工集资建房，原告吴某某授权罗某某以原告名义与＊＊＊林场签订了《购房协议书》，原告取得其单位集资建房资格。按照该协议书约定，原告以书面抽签方式分配住房，自愿购买抽签选到的E栋一楼一单元101室住房一套（面积64㎡）。原告以本人身份享受优惠20000元，优惠后需负担个人购房款34000元。付款方式为：2009年11月5日前预交定金10000元，2010年1月30日前缴纳购房款19000万元，剩余5000元在2010年4月30日前交清。约定中写明：国有林场危旧房改造项目是国家解决国有林场干部职工住房差、住房难问题的重要举措。根据上级精神，购房后，二年内不得对外转让。2009年10月31日罗某某在原告在场并同意的情况下以原告名义与被告刘某某签订《集资房转让协议》，将原告集资房转让给被告刘某某，协议约定：转让的集资房产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始登记只能登记到甲方（吴某某）名下。到规定可转让登记时，由甲方（吴某某）将产权证过户到乙方（刘湘平）。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方（吴某某）协助办理，过户时，不管是涨或跌甲方（吴某某）不能毁约，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方（刘湘平）承担，甲方（吴某某）不负任何费用。乙方（刘湘平）支付甲方集资房转让费28000元。协议签订时乙方支付甲方28000元。转让集资房的购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额为准。乙方缴纳购房款按管理处通知的数额时间进行，甲方要按管理处的规定内容及时通知乙方按时办理，其缴纳收据由乙方保存。合同签订后，被告刘某某分别向原告支付了购房款10000元、9500元、19000元，共计38500元。后原告吴某某以罗某某未经其同意即擅自与刘某某签订集资房转让协议为由，要求罗某某与刘某某终止履行，刘某某不予同意，原告遂于2011年7月4日向本院提起诉讼。另查明，第三人＊＊＊林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展发改委、国土资源部的文件（林计发（2009）192号）第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持（包括中央补助和省级人民政府配套）、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米（即每户15000元），省级人民政府配套不低于200元／平方米（即每户10000元）户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有（筹）资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工（含退休职工）均可享受上级补助（2万元／户）购买住房；在编（含退休）双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工（含退休）统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预（估）算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层（可做车库、杂物间、门面）外，在编职工（含退休）个人还需承担均价3.8万元／套。以上事实，有当事人陈述，《集资房转让协议》，《购房协议书》，国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部的《关于印发《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）的通知》，《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》，证人证言等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，第一，吴某某作为＊＊＊林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与被告刘某某签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为集资房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且吴某某通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。第二，原告吴某某与罗某某系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《集资房转让协议》签订时原告吴某某在场，罗某某代原告吴某某对夫妻共有房屋的处分，原告吴某某是明知的，且未表示反对，被告刘某某也有理由相信罗某某有代理权，所以符合表见代理的特征，故罗某某代原告吴某某与被告刘某某签订的《集资房转让协议》效力及于原告吴某某，即该《集资房转让协议》应视为在原告吴某某、罗某某夫妻与被告刘某某之间订立，合法有效。综上，原告吴某某认为罗某某未征得其同意，私下以吴某某名义与被告刘某某签订的《集资房转让协议》应认定无效，本院不予采信。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2011）浏民初字第1804号民事判决；二、驳回吴某某要求确认罗某某代其与刘某某于2009年10月31日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。本案受理费500元，由吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭红辉审 判 员  李 德人民陪审员  曾小明二〇一五年五月四日书 记 员  刘婷婷附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。3、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。