山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1275号
上诉人（原审原告）即墨市段泊岚镇毛家岭三村村民委员会。
法定代表人毛承旭，村主任。
委托代理人李秋航，山东正航律师事务所律师。
委托代理人周宁宁，山东正航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜守亮。
委托代理人韩娜娜，山东海政律师事务所律师。
委托代理人郭德远，山东海政律师事务所律师。
上诉人即墨市段泊岚镇毛家岭三村村民委员会（以下简称毛家岭三村村委）因与被上诉人姜守亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第4692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
毛家岭三村村委在一审中诉称：双方于2013年5月6日签订租赁合同，毛家岭三村村委将坐落于即墨市段泊岚镇毛家岭三村中心原集体印刷厂厂房及场地租赁给姜守亮使用，租赁期限40年，租赁费共计12万元（根据先交款后使用的原则，一次性交齐）。但姜守亮自合同签订后至今未交付任何费用，为维护毛家岭三村村委的合法权利，具状起诉，请求法院依法判令：1、依法解除双方于2013年5月6日签订的租赁合同，2、要求姜守亮立即腾交坐落于即墨市段泊岚镇毛家岭三村中心集体印刷厂厂房及场地，3、本案诉讼费由姜守亮承担。
姜守亮在一审中辩称：其已经交齐涉案租赁费，毛家岭三村村委所诉无事实及法律依据，请求依法驳回毛家岭三村村委的诉讼请求。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年5月6日，毛家岭三村村委与姜守亮签订《承包合同》一份，主要约定：一、甲方（毛家岭三村村委，下同）将坐落在村中心原集体印刷厂厂房及场地承包给乙方（姜守亮，下同）办企业使用（面积详见平面图有集体土地使用证）；二、承包期限40年，自2013年6月1日起至2053年5月31日止；三、承包费及交纳方式：租赁费共计120000元，租赁费采取先交款后使用的原则，合同签订的同时一次性将120000元租赁费交齐。其中拆房折款抵顶20000元；四、承包期内乙方只有使用权，不得转租转让买卖；五、承包期内任何一方不得无故终止合同，任何一方需终止合同必须提前三个月书面通知，经双方协商后可终止。否则违约方赔偿另一方经济损失；六、合同期满后如甲方继续发包时，在同等条件下乙方享有优先权。
合同签订后，毛家岭三村村委将涉案场地交付给姜守亮使用。
在一审审理期间，毛家岭三村村委提交该村2014年7月3日的审计报告，以证明姜守亮未缴纳租赁费。对此，姜守亮不予认可，称已经交齐了租赁费。根据合同约定，拆房折款抵顶承包费20000元；承包投标押金10000元，抵顶部分承包费；2013年3月20日，为执行法院生效判决替毛家岭三村村委垫付25000元；2013年11月捐赠收据一份，计款5000元；2014年10月28日收据一份，该收据载明“今支到姜守亮厂房承包费陆万元正（￥60000元）收到人：毛某甲、毛某乙2014年10月28日”。以上共计120000元，证明姜守亮已交齐租赁费。另，在一审庭审过程中，证人毛某甲（原村党支部书记）、证人毛某乙（原村主任）分别到庭作证，证实姜守亮已经交齐承包费。
一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据以证明其主张成立。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，毛家岭三村村委以该村的审计报为证，证明姜守亮未缴纳租赁费，要求解除双方签订的租赁合同，并由姜守亮腾交占用的厂房及场地，姜守亮不予认可，并提交相关证据证明其已经交齐了租赁费，证人毛某甲（原村党支部书记）、证人毛某乙（原村主任）也到庭作证，证实姜守亮已经交齐承包费。在现有的证据情况下，毛家岭三村村委提交的证据不足，其请求一审法院无法予以支持。综上，依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回毛家岭三村村委的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由毛家岭三村村委负担。
宣判后，毛家岭三村村委不服，上诉至本院。
上诉人毛家岭三村村委上诉称:一、一审法院认定事实不清，对《承包合同》的效力问题未作审查，仅凭姜守亮提供的伪造证据就否定毛家岭三村村委的主张，是完全错误的。1、双方所签订的《承包合同》违背法定程序，应当认定无效。2013年5月6日，毛家岭三村村委原村党支部书记和主任与姜守亮签订《承包合同》，约定由姜守亮租赁村中心原集体印刷厂厂房及场地办企业使用，该合同的签订属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项规定的“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的情形，按照该法律规定，签订上述合同依法应当经村民会议讨论决定方可办理，并且村委会应将结果及时公布，接受村民监督。事实上，本案承包合同并未经村民会议讨论决定，仅仅是原村书记毛某甲和原村主任毛某乙两人私下与姜守亮签订的，村两委从未看到合同，镇经管中心也没有备案，只是现任村党支部书记和主任在清理违章建设时才得知该合同的存在。因此，从法律上讲该承包合同应属无效，一审法院在审理该案过程中对《承包合同》的效力问题未作实质审查，判决书中也未就该问题作任何释明，显然是错误的。2、姜守亮在一审庭审中主张已经交齐承包费，但其所提供的证据疑点重重或者根本与本案无关，不能作为定案依据。第一，本案不存在拆房折款抵顶的问题。前面已经论述双方所签订的《承包合同》未经村民会议讨论决定，应属无效，村两委及镇经管站对合同内容根本不知情，对拆房折款抵顶承包费20000元的情况也是不认可的，姜守亮庭审中也未提交证据证明所谓拆房的花费情况以及与本案的关联性，因此不存在折抵问题。第二、姜守亮没有证据证明垫付法院执行款。姜守亮提交收据主张2013年3月20日曾替毛家岭三村村委垫付过法院执行款25000元，并就该款折抵承包费，该收据并非法院出具，因此不具有证明力，不能证明姜守亮的主张，且从内容上看，也不符合逻辑，该收据载明的时间是2013年3月20日，《承包合同》的签订时间是2013年5月6日，明显签订合同在后。如果存在垫付事实，双方一定会在《承包合同》中有所体现（正如在合同第三条对“拆房折款抵顶20000元”有所说明一样），由此可见姜守亮主张的事实根本不存在。第三，毛某甲、毛某乙无权出具收取60000元承包费的收条。姜守亮提交的2014年10月28日的收条，是毛某甲、毛某乙离任后为姜守亮出具的，该款村两委并不知情，也并未入村委账。对此，镇党委已经成立专门调查组，对毛某甲、毛某乙违规签订合同等问题进行调查核实。因此，该收条不能证明姜守亮已交付承包费。第四、2013年11月的捐赠5000元的收据，与本案没有任何关联，更不能用来折抵承包费。第五、关于承包投标押金10000元，该款村两委并不知情，该款也并未入账。姜守亮提供的上述证据均不能证明姜守亮确已支付承包费的事实，且证据的真实性、合法性、关联性存在问题，应当依法排除适用驳回姜守亮的主张。二、姜守亮在租赁厂房内外私搭乱建，是明显的违法和违约行为，毛家岭三村村委有权解除合同，对此一审法院未予认定，也是错误的。1、私搭乱建行为的违法性。姜守亮占用集体印刷厂厂房期间，在集体印刷厂东侧公共场地和北侧胡同建设棚子、厕所和车库，占用集体土地65平方米，该私搭乱建行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定，2015年5月19日即墨市段泊岚镇人民政府依据该法对姜守亮作出限期拆除违法建筑通知书[即段限拆字（2015）第18号]的处罚决定，责令姜守亮三日内拆除违法建筑，可见，姜守亮的私搭乱建行为已经违法。2、私搭乱建行为的违约性。根据《承包合同》第五条的约定，姜守亮必须提出书面申请，经毛家岭三村村委允许才能增建厂房，姜守亮未经毛家岭三村村委允许即在集体印刷厂院内以及东侧公共场地和北侧胡同建设棚子、厕所和车库的行为，违反了合同约定，是明显的违约行为。因此，姜守亮私搭乱建的行为不仅违约，还违反国家相关法律规定，根据我国《合同法》第九十四条的规定，姜守亮迟延履行债务和违约行为，致使不能实现合同目的，毛家岭三村村委有权主张解除合同，但是，一审法院对姜守亮的违法违约行为未予认定，没有查清相关事实就草率作出判决，是对毛家岭三村村委权利的极大践踏，二审法院应当依法予以纠正。三、一审法院适用简易程序审理本案，程序违法。1、根据《民事诉讼法》第十三章关于简易程序的法律规定，简易程序适用于解决事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件，本案并不符合简易程序的适用条件。首先，本案经过了两次开庭审理，根据《最高法关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（以下简称《简易程序若干规定》）第二十三条规定，简易程序应当一次开庭审结，而本案实际上经过了两次开庭，可见并不适宜简易程序；并且从案件整个审理过程来看，争议双方存在较多分歧，并非简易程序所能解决，一审法院在审理过程中发现案情相对复杂的情况后，应当立即将案件转为普通程序，进一步调查和审理，但本案一审法院却继续适用简易程序审理案件并径行作出判决，是明显的程序不当；2、根据《简易程序若干规定》第二十七条规定，适用简易程序审理的民事案件，除人民法院认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判，本案第二次开庭时间是2015年7月17日，判决书落款时间也是2015年7月17日，显然是当庭宣判的，但毛家岭三村村委却直到2015年8月25日才收到一审法院的判决书，一审法院对判决书的送达程序显然不当，二审法院应当予以纠正。请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由姜守亮负担。
被上诉人姜守亮答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。一、姜守亮与毛家岭三村村委签订的《承包合同》合法有效。《中华人民共和国村民委员会组织法》中民主议定原则是对毛家岭三村村委议事的管理规定，是否履行该程序，是村委会的内部事宜，和姜守亮无关。双方《承包合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》中关于合同无效的情形，该合同合法有效。二、关于姜守亮应缴纳的12万元承包费，姜守亮已经支付。具体支付方式是以拆房折款抵顶20000元、垫付法院执行款25000元、垫付捐赠款5000元、承包投标押金10000元、收取承包费现金60000元。对于该事实有书面证据，并且当时经办人毛某甲、毛某乙（注：当时的村书记和村主任）均已出庭作证。三、姜守亮在履行《承包合同》时没有违反合同的约定和法律规定，毛家岭三村村委要求解除合同的主张不成立。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
二审中，毛家岭三村村委提交证据一、即墨市段泊岚镇经管统计审计中心出具的证明一份，证明该镇经管站对本案争议承包合同并无备案，也从未收到过姜守亮的承包费，姜守亮一审中主张已交齐所有承包费，与事实不符。虽然原村支部书记毛某甲和村主任毛某乙一审出庭证实收过姜守亮承包费，但却始终未入村委账户，该款去向不明，两人庭审中亦未给出合理解释。对两人的经济问题镇纪委正在审查中，两人与本案存在直接利害关系，其前后矛盾且没有证据证明的证人证言不能作为认定姜守亮已经交纳承包费的依据。另外提醒法庭看一下一审卷宗第48和49页，同样一份收款收据为了硬扯上承包费，被人为篡改并添加了内容，还有第52页的收条，也是为了凑数伪造的，一审庭审中我们已经提出要求对该收条的形成时间进行鉴定，最终一审法院对于这样的证据未经查证全部采信，毛家岭三村村委要求对姜守亮一审所提交的证据原件重新审查。证据二、段泊岚镇人民政府限期拆除违法建筑通知书复印件1份；原件存于段泊岚镇行政执法中心，姜守亮应该也有原件，证明姜守亮在违法租赁使用厂房期间，私搭乱建，被有关部门行政处罚的事实，毛家岭三村村委依法依约有权收回该厂房。证据三、即墨市段泊岚镇公示的盖公章要求，图片所示位置在段泊岚镇经管站办公室门口，2010年前后开始，段泊岚镇各村公章由镇代管，各村需要盖公章必须有介绍信，证明本案承包合同中所盖公章系原村党支部书记和村主任未履行镇要求的盖章手续下私自所盖。证据四、证明原件1份，作证的人系段泊岚镇毛家岭三村两委成员、党员和村民代表，主要证明本案承包合同的签订违背法定程序，一审法院对合同效力问题未作审查，而合同的效力问题是审查合同纠纷案件的首要问题，二审法院应依职权进行审查。按照该证明内容所示，就租赁原集体印刷厂厂房及场地事宜，村委并未组织两委成员、党员和村民代表开会研究讨论，两委成员、村民代表对租赁一事并不知情。本案承包合同完全是在村两委成员、村民代表毫不知情的情况下，未经召开两委会、村民代表大会，由原村支部书记毛某甲、村主任毛某乙与姜守亮私自签订的。证据五、经管中心和村委出具的证明一份，证明姜守亮主张代付25000元执行费及交过6万元承包费的情况村委和经管中心并不知情，从未收取过。证据六、违章通知书以及照片一宗，加盖政府的章，证明姜守亮违法租赁使用厂房期间未经向村委履行申请手续私搭乱建被行政处罚，已经拆除了一部分，南面12间已被拆除，改建成钢结构。南面厢房3间已被拆除，北12间也换成钢结构，不仅改变了原集体厂房的原结构原貌，违反承包合同约定。证据七、证人姜某的证言，欲证明姜某收到的25000元执行案款不是姜守亮垫付的。证人姜某出庭证实，即墨法院执行庭向其发放25300元的执行案款，执行法官是隋兆忠，执行案款的来源其不清楚。证据八、证人毛某丙、韩某、李某、毛某丁的证言，欲证明时任村主任毛某乙、支部书记毛某甲私下与姜守亮签订了承包合同，未经村民会议、村两委研究等法定程序议定，合同无效。证人毛某丙、韩某、李某、毛某丁出庭证实，证人在毛家岭三村分别担任村民代表、村两委委员、现任村支部书记、党员及村民代表；其均不清楚村委与姜守亮签订承包合同的事情；如果村厂房对外出租，应经过村两委开会商定方案，然后开村民大会和党员会议进行表决，要有三分之二的人参加，需要过半数同意才可以；现有规定不允许村支部书记、村主任单独收款；如果处置村集体财产，会有会议记录。
姜守亮质证称，1、对于证据一公章的真实性没有异议。该证据不能证明姜守亮没有缴纳租赁费。2、证据二、三均是复印件，不予认可。3、证据四是毛家岭三村村委自己出具的，并且是属于证人证言，不予认可。对公章真实性无异议，对该两份证据不认可。4、对于证据五、村委证明系毛家岭三村村委自己出具，不予认可；经管中心与本案无关，上次庭审时我方陈述25000元交给原书记，由其直接向执行庭支付。5、对证据六、通知书公章真实性无异议，该通知书下达内容是印刷厂的东侧公共场地和北侧胡同，与本案无关。6、对证据七、八的证人证言不予认可。
姜守亮提交证据一、毛家岭三村经济合同审批表复印件一份，证明审批表有村两委成员签字就说明该合同是经过了民主程序，租赁合同是合法有效的。该证据是签订协议之后，由村委会给我们的，原件应该是在镇政府。证据二、申请法院调取的双方签订承包合同过程的材料一宗、交付承包费的相关单据一宗。证明承包协议符合法定程序，承包协议合法有效，姜守亮依约交付了承包费。
毛家岭三村村委质证称，1、对证据一、真实性有异议，是复印件。该证据不能证明姜守亮的主张，并且签名并不是本人签的。2、对于证据二，（1）真实性有异议，即墨段泊岚法律服务所与姜守亮之间存在直接利害关系，曾多次代理姜守亮诉讼案件，公告及整套材料中没有村委盖章，而且这些材料充其量算证人证言，证人应当出庭接受询问，因此该组证据不具有证明效力。（2）对证明内容有异议，不符合国家及山东省关于招投标的法律规定，首先招投标之前需要召开两委会及村民代表大会确定方案，本案显然没有证据证明履行过这样的法律程序；其次，公告中明确提到投标者须于2013年5月1日下午5时前到村委办公室交纳投保押金，否则没有投标权，提醒法庭看一下一审卷44页，显示为2015年5月2日显然已经丧失投标权，自然接下来的程序也是非法的；另外，从招投标法律规定而言，农村集体厂房租赁依法不属于国家强制招投标的范围，即便经过招投标也不代表涉案厂房租赁履行了村民组织法或相关法律规定的程序，不能证明合同的签订合法，更何况这些材料根本无法反映整个招投标过程，招投标法规定的招投标需要经历招标、投标、开标、评标的过程，任何一个环节都需要有书面文字材料记录及相关人员的签字。而且，暗标适用于某些技术性招标，本案情况显然不属于。采取了错误的程序，不按法律规定进行的招投标结果也必然不合法，因此不足以采信。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、姜守亮支付毛家岭三村村委的租赁费数额应如何认定，双方签订的合同是否合法有效及合同性质应如何认定；2、双方应否继续履行该租赁合同。
关于第一个焦点问题。本院认为，姜守亮于2013年5月6日与毛家岭三村村委签订承包合同，约定由该村村民姜守亮承包毛家岭三村村委所有的原集体印刷厂厂房及场地，合同签订后，姜守亮按照合同约定以不同方式支付了12万元承包费，毛家岭三村村委亦交付了厂房和场地，姜守亮接收涉案厂房和场地使用至今，双方签订的合同已实际履行。
关于租赁费支付情况，毛家岭三村村委主张姜守亮未支付任何租赁费用。姜守亮主张已按约付清全部租赁费12万元，并提交1万元押金收据、5000元捐款收据、25000元垫付执行案款收据、毛家岭三村时任村主任毛某乙、党支部书记毛某甲出具的6万元收条、证人毛某甲、毛某乙的证言等证据予以证明。毛家岭三村村委对此不予认可。对此，本院审查认为，毛家岭三村村委在一审中申请村会计毛宗文出庭证实，毛宗文经手收取了姜守亮交纳的1万元押金，本院对此予以确认。姜守亮提交的由其持有的5000元捐赠收据，时任村主任毛某乙在该收据上写有“此款项顶合同承包费”字样，并签字；姜守亮提交的由其持有的25000元收据及即墨法院执行庭出具的执行案款支付审批表，该收据载明“因垫付姜某法院判决费”，时任村支部书记毛某甲、村主任毛某乙在该收据上签字、落款；姜守亮提交的6万元收条载明，毛某甲、毛某乙签字认可收到姜守亮支付的6万元承包费。时任村支部书记毛某甲、村主任毛某乙在一审中出庭证实，村委与姜守亮签订了承包合同，毛某甲、毛某乙对其签字的捐赠收据、执行款垫付收据及6万元收条均予以认可，也认可姜守亮根据合同约定将村里一处违章建筑运走抵顶2万元租赁费，姜守亮已交清租赁费。毛某甲作为时任毛家岭三村村委村支部书记，毛某乙作为时任村主任，两人在相关单据上签字，履行的是代表村委的职务行为，对外产生法律效力，上述证据能够相互印证，可以证明姜守亮以不同方式支付了合同约定的12万元租赁费，本院对此予以确认。至于上述租赁费是否按照规定入账，系毛家岭三村村委内部管理问题，不影响本案定性，本院对此不予评判。毛家岭三村村委提交的经管中心和村委出具的证明、村会计证人证言、审计报告等证据，无法推翻姜守亮提交的上述付款证据的证明效力，毛家岭三村村委辩称未收到姜守亮支付的任何租赁费，依据不足，本院对其该项主张不予支持。
关于合同效力问题，本院认为，姜守亮申请法院调取的毛家岭三村村委涉案厂房、土地对外租赁招投标资料可以证明，毛家岭三村村委就涉案厂房和场地对外发布招标公告，姜守亮中标，村委对此召开会议予以确认，并进行了公示，双方依法签订了租赁合同，即墨段泊岚法律服务所作为法律服务机构对此进行了全程监督，毛家岭三村村委与姜守亮签订租赁合同的过程符合法律规定，双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。毛家岭三村村委提交的村民代表、现任村支部书记、党员代表的证人证言、经管站证明、镇政府加盖公章要求等证据，不足以推翻姜守亮提交的即墨段泊岚法律服务所盖章的原毛家岭三村村委关于涉案厂房、土地招投标、公示材料和时任支部书记毛某甲、时任村主任毛某乙的证人证言等证据的证明效力。租赁合同是否备案，亦不影响合同效力。毛家岭三村村委主张双方签订的租赁合同违反法定程序，依据不足，本院对其该项主张不予支持。
关于双方签订的合同性质，涉案厂房和土地均办理了权属证书，虽然双方签订的合同名称为“承包合同”，但姜守亮对涉案土地和厂房只享有使用权，不享有用益物权，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。因此，双方签订的承包合同不符合农村土地承包合同的构成要件，应认定为租赁合同。根据合同法第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方合同约定租赁期限40年，对超过20年的合同部分应认定为无效。
关于第二个焦点问题。本院认为，双方签订的租赁合同在20年期限内合法有效，姜守亮已支付全部租赁费，双方已实际履行该租赁合同。因此，本案不应因毛家岭三村村两委班子成员的更替而影响双方合同的履行，双方应继续履行该租赁合同。姜守亮建造违章建筑的行为应由有关执法部门予以处置，毛家岭三村村委以此为由要求解除租赁合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审适用简易程序审理本案，毛家岭三村村委亦签收了一审判决书，审理程序并无不当。故，本院对毛家岭三村村委关于一审程序违法的主张不予采信。
综上，上诉人毛家岭三村村委的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人即墨市段泊岚镇毛家岭三村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 齐 新
代理审判员 马 喆
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 郭丹丹