上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1882号
上诉人（原审被告）高建平。
上诉人（原审被告）帅云霞。
委托代理人张志秋。
上诉人（原审被告）高建钧。
上诉人（原审被告）高珊萍。
被上诉人（原审原告）上海盛盈实业有限公司。
法定代表人朱国铭。
委托代理人徐哲。
委托代理人任礼平。
上诉人帅云霞、高建平、高建钧、高珊萍因用益物权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，高建平、高建钧、高珊萍系兄弟姐妹，帅云霞系高珊萍之女。本市临潼路XXX号底层前间（以下简称“系争房屋”）原由高建平、高建钧、高珊萍的祖父高世金经营世金园熟水店。1958年世金园熟水店参加合作经营，归由霍山路食堂统一管理。1962年世金园熟水店退回单干。1978年世金园熟水店恢复合作经营，并更名为海门熟水商店世金园第六门市部，系争房屋由海门熟水商店世金园第六门市部使用。1984年6月，虹口区海门熟水商店取得系争房屋承租权，房屋用途为营业。1988年，虹口区海门熟水商店（经济性质为集体所有制）主管部门上海市虹口区饮食公司的集体企业从国营企业管理体制中分离出来，组建成立上海市虹口区第二饮食公司。1993年2月主管部门同意撤销上海市虹口区第二饮食公司，成立上海聚兴实业总公司（以下简称“聚兴公司”）。2001年9月，虹口区海门熟水商店分出第六门市部划归虹口区舟山饮食店，成为虹口区舟山饮食店下属分支机构。2001年11月，虹口区海门熟水商店第六门市部更名为虹口区舟山饮食店第六门市部。2002年8月，聚兴公司整体出售给上海盛盈实业有限公司（以下简称“盛盈公司”），出售范围包括聚兴公司人、财、物及所属企业的产权包括有形资产权、无形资产的产权和经营用房的使用权（所有权）等，包括系争房屋在内的聚兴公司承租的69处计7，014.65平方米的商业网点经营用房的使用权也同时转让，由盛盈公司承租。2006年5月，聚兴公司更名为上海铭盈餐饮管理有限公司。2006年7月，虹口区舟山饮食店第六门市部更名为上海铭盈餐饮管理有限公司临潼路五金店，该五金店注册登记的营业场所为临潼路XXX号。
2009年4月16日，上海虹房（集团）有限公司资产经营管理部发出《单位用房租赁户名变更通知单》，同意系争房屋承租户名变更为盛盈公司。2009年7月23日，上海北外滩物业管理有限公司（以下简称“北外滩公司”）与盛盈公司签订一份《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定北外滩公司将系争房屋出租给盛盈公司使用，面积17.62平方米，房屋用途为营业用房，租赁期限为10年，自2009年7月1日至2019年6月30日。2012年12月20日盛盈公司向高建平等人发函，要求高建平等人于2013年1月5日前将堆放在系争房屋内的所有杂物立即搬离。2012年12月27日高建平回函称，临潼路XXX号整幢房屋是其祖父高世金在民国时用黄金顶租，一直由其家人开店和居住使用，不同意盛盈公司的搬离请求。
2014年1月，盛盈公司诉至原审法院称，2012年12月，盛盈公司发现系争房屋已由高建平等人侵占使用，盛盈公司多次与高建平等人交涉未果。现盛盈公司起诉要求高建平等人迁出系争房屋，并赔偿盛盈公司2012年12月至2013年10月期间的租金损失1万元。
目前系争房屋除用于堆放原熟水商店的经营所用物品外，由高建平等人进出及作为厨房间使用。
原审另查明：本市临潼路XXX号底后客（使用面积7.1平方米）及二层亭子间（使用面积9.3平方米）由高建平、高建钧、高珊萍之父高万明承租，二层前楼（使用面积13.10平方米）、二层后楼（使用面积7.40平方米）由高建平承租，晒台及底层灶间为公用租赁部位，高建平并私搭三层阁15平方米。
原审再查明：1999年8月，虹口区海门熟水商店向上海市虹口区人民法院起诉［案号为（1999）虹民初字第3139号］，要求高万明等人停止妨害，排除系争房屋内的生活杂用品，封闭前后间的中门，并要求赔偿损失。法院于1999年12月27日判决高万明、毛兰珍、帅云霞、高建钧将堆放于系争房屋内的米缸、液化气钢瓶等生活杂用物品予以清除，保持由虹口区海门熟水商店使用，对虹口区海门熟水商店的其他诉讼请求，不予支持。
原审审理中，高建平等人提供2002年10月至2013年12月的系争房屋租金账单，其中2002年10月至2009年3月以海门熟水商店名义缴纳，2009年4月至2013年12月以盛盈公司名义缴纳。
原审法院经审理后认为，2002年8月盛盈公司通过整体收购聚兴公司取得系争房屋的承租权，自2002年10月起系争房屋租金由盛盈公司缴纳。2009年4月，经上海虹房（集团）有限公司资产经营管理部同意，系争房屋承租户名变更为盛盈公司。盛盈公司并与北外滩公司就系争房屋签订房屋租赁合同，约定北外滩公司将系争房屋出租给盛盈公司使用，房屋用途为营业用房，租赁期限为2009年7月1日至2019年6月30日。现高建平等人通过系争房屋进出并将该房屋作为厨房间使用，造成盛盈公司无法正常使用系争房屋，侵害了其合法权益，因此，盛盈公司要求高建平等人迁出系争房屋，理由正当，依法应予支持。
关于盛盈公司主张2012年12月至2013年10月租金损失的请求，盛盈公司于2012年12月20日书面通知高建平等人于2013年1月5日前搬离堆放在系争房屋内的物品，高建平等人至今未搬离，故根据前述理由，高建平等人应当向盛盈公司支付2013年1月6日至2013年10月底的租金损失，2013年1月6日之前的租金损失，不予支持。关于高建平等人辩称盛盈公司主张租金损失的请求已超过诉讼时效的意见，因盛盈公司主张租金损失的诉讼时效期间为盛盈公司知道或者应当知道高建平等人占用系争房屋之日起算两年，而高建平等人占用系争房屋的行为系持续行为，盛盈公司于2013年10月提起本案诉讼，主张的是2012年12月至2013年10月的租金损失，并未超过诉讼时效，故对高建平等人的上述辩称意见，法院不予采纳。关于赔偿金额，鉴于系争房屋除高建平等人进出及作为厨房间使用外，还用于堆放原熟水商店的经营所用物品，故赔偿金额由法院酌情确定。
原审法院据此作出判决：一、高建平、高建钧、高珊萍、帅云霞携物迁出上海市临潼路XXX号底层前间；二、高建平、高建钧、高珊萍、帅云霞赔偿上海盛盈实业有限公司2013年1月6日至2013年10月底的租金损失2，000元；上述第一、二项，均自判决生效之日起10日内履行完毕；三、对上海盛盈实业有限公司其他的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人帅云霞、高建平、高建钧、高珊萍不服，向本院提起上诉称：系争房屋是高世金及高万明留下的祖产。该房屋的原承租权本就属于高世金，故盛盈公司无权主张权利。系争房屋解放前由高建平、高建钧、高珊萍的祖父高世金用黄金顶租，其中底层前间由高世金经营世金园熟水店，房租也由高世金支付，房租收据上户名列为高世金。1958年世金园熟水店及附近几个熟水店合作经营，归由霍山路食堂统一领导，系争房屋租金由霍山路食堂支付，房租收据上户名不知何故改为霍山路食堂。1962年合作经营失败，回到自营状态，系争房屋由高建平、高建钧、高珊萍父亲高万明经营世金园熟水店，房租由高万明支付，但房租收据上户名未改为高世金。高万明当时要求改回原名但遭拒绝。1978年世金园熟水店参加第二次合作经营，并更名为海门熟水店世金园第六门市部，高万明用该店入股合作经营，直至1993年高万明退休。而这两次合作实际都是被迫接受，并非高世金及高万明本意。根据中共中央统战部、商业部（83）商管字第5号文及相关法律规定，盛盈公司应将系争房屋返还给高建平等人。故原审判决其迁出系争房屋并赔偿租金损失不当，请求本院撤销原判，改判驳回盛盈公司的原审全部诉请。
被上诉人盛盈公司答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，高建平等人就有关系争房屋承租权之问题，在一审及二审中已作充分陈述，并据此提出上诉。但根据在案证据，盛盈公司通过收购聚兴公司资产的方式获取了系争房屋的承租权。北外滩公司作为系争房屋的出租人与其签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，故盛盈公司为系争房屋的合法承租人。在此过程中，盛盈公司支付了合理对价，亦无任何过错。故高建平等人不能以此对抗盛盈公司作为承租人行使的合法权利。况且，根据原审法院再查明之事实，早在1999年，虹口区海门熟水商店作为原承租人起诉要求高万明等人就系争房屋排除妨害一案，亦获法院支持。该案判决业已生效，并未撤销，具有法律效力。故原审法院依据现有证据所作判决，并无不当，本院予以维持。高建平等人以系争房屋承租权等观点上诉要求驳回盛盈公司的原审诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人帅云霞、高建平、高建钧、高珊萍共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年三月十七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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