山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第557号
上诉人（原审第三人）：宁水。
委托代理人：徐斌，山东龙头律师事务所律师。
委托代理人：姜金凤，山东龙头律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜红伟。
委托代理人：王霞，山东全和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李辉。
被上诉人（原审被告）：高运东。
被上诉人（原审被告）：王磊。
原审第三人：王爱芳。
原审第三人：杨廷霞。
上诉人宁水因与被上诉人杜红伟、李辉、高运东、王磊、原审第三人王爱芳、杨廷霞房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第3803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月11日，第三人杨廷霞（甲方）与第三人王爱芳（乙方）签订《转让楼房购买指标协议书》一份，协议约定：“甲方现有一处市中区政府组织的湖西团购房120㎡指标转让，乙方愿意购买，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则就楼房购买指标转让事宜达成协议如下：一、转让费，乙方一次性付给甲方转让费柒仟元整，甲方把购房指标转让给乙方；二、乙方按购房要求，在指定账户交纳购房预定金20万元整及其他有关房产的一切费用，甲方概不负责。三、按购房规定，到期甲方无条件变更房屋产权，变更时的一切费用均由乙方承担。四、本协议签订后，本房产如有补贴等政策性优惠，均有乙方享受，甲方绝不能变更、反悔。五、本协议签订后，关于本房产的质量等其他纠纷、争议均与甲方无关，由乙方自行承担。六、未尽事宜，双方协商解决，协商不成通过法律途径解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。公证人：杨伟。2010年6月11日”。该协议签订后，王爱芳向杨廷霞支付7，000元转让费，并向枣庄市东湖置业有限公司支付20万元购房款，杨廷霞将枣庄市东湖置业有限公司出具的20万元收据交付王爱芳。
2011年1月16日，第三人王爱芳与被告李辉、高运东签订《转让楼房购买指标协议书》一份，协议约定：“甲方：王爱芳，乙方：李辉、高运东。甲方现有一处市中区政府组织的湖西景苑（枣庄市东湖置业有限公司承建，原市中区环卫局职工杨廷霞指标）团购房120㎡指标转让，乙方愿意购买，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则就楼房购买指标转让事宜达成协议如下：一、乙方按购房要求交纳购房预定金贰拾万元整（20万元）。二、按购房规定，到期甲方无条件变更房屋产权，变更时的一切费用均由乙方承担。三、本协议签订后，本房产如有补贴等政策性优惠，均有乙方享受，甲方绝不能变更、反悔。四、本协议签订后，关于本房产的质量等其他纠纷、争议均与甲方无关，由乙方自行承担。五、未尽事宜，双方协商解决，协商不成通过法律途径解决。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。2011年元月16日。证明人：王磊。”该协议签订后，王爱芳将枣庄市东湖置业有限公司出具的20万元收据交付被告李辉、高运东，被告李辉、高运东在庭审中陈述其二人向王爱芳交付20万元房款。
2011年10月2日，被告李辉、高运东与原告杜红伟签订《转让楼房购买指标协议书》一份，协议约定：“甲方：李辉、高运东，乙方：杜红伟。甲方现有一处市中区政府组织的湖西景苑（枣庄市东湖置业有限公司承建，原市中区环卫局职工杨廷霞指标）团购房120㎡指标转让，乙方愿意购买，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则就楼房购买指标转让事宜达成协议如下：一、乙方按购房要求交纳购房预定金贰拾万元整（现金20万元）。二、按购房规定，到期甲方无条件变更房屋产权，变更时的一切费用均由乙方承担。如能变更购房合同，甲乙双方应积极协调。三、本协议签订后，本房产如有补贴等政策性优惠，均有乙方享受，甲方绝不能变更、反悔。四、本协议签订后，关于本房产的质量等其他纠纷、争议均与甲方无关，由乙方自行承担。如甲方反悔，不给乙方办理变更的手续，或者中途要回本房产指标权应赔偿乙方本房产双倍价款的损失。五、未尽事宜，双方协商解决，协商不成通过法律途径解决。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。2011年10月12日。证明人：王磊。”该协议签订后，原告杜红伟向被告李辉、高运东支付20万元购房款及17，000元转让费，被告李辉、高运东向原告出具了收到条，并将枣庄市东湖置业有限公司出具的20万元收据交付原告杜红伟。
2013年11月18日，第三人宁水以本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由，向本院提交书面申请，申请作为第三人参加诉讼。第三人宁水认为，本案诉争房产已被其申请予以保全，并于2013年1月22日经其担保，杨廷霞已将该房屋转让于姚富柱。原、被告签订的协议应为无效。为证明其主张，第三人宁水提供执行和解协议一份，内容为：“时间：2013年1月22日，地点：市中区法院执行局316室。申请人：姚富柱，被执行人：刘媛媛。第三人：杨廷霞。经三方协商，申请人与被执行人、第三人达成如下和解协议，被执行人刘媛媛以杨廷霞在市中区东湖公园购买的湖西团购房（120平方米）一套折抵欠款20万元。同意以我在市中区东湖公园购买的湖西团购房（120平方米）一套替刘媛媛折抵欠款20万元。杨廷霞”，姚富柱、刘媛媛分别在协议书上签字。
另查明，本案争议房产系枣庄市东湖置业有限公司承建，原市中区环卫局职工杨廷霞享有该房的购买指标，但目前尚未进行选房、分房，也没有与开发商签订商品房买卖合同，涉案房产尚未进行房屋权属的初始登记。第三人杨廷霞及宁水均对杨廷霞将购房指标转让于第三人王爱芳无异议。第三人杨廷霞还提供以下证据：1、枣庄市市中区人民法院民事裁定书一份、枣庄市市中区人民法院协助执行通知书一份，证明第三人宁水将王爱芳以杨廷霞名义在市中区东湖公园购买的湖西景苑团购房（120平方米）一处予以查封；2、杨廷霞与姚富柱签订的《转让楼房购买指标协议书》一份，内容为：“甲方：杨廷霞，乙方：姚富柱。甲方现有一处市中区政府组织的湖西团购房120㎡指标转让，乙方愿意购买，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则就楼房购买指标转让事宜达成协议如下：一、转让费，乙方一次性付给甲方转让费___元整，甲方把购房指标转让给乙方；二、乙方按购房要求，在指定账户交纳购房预定金20万元整及其他有关房产的一切费用，甲方概不负责。三、按购房规定，到期甲方无条件变更房屋产权，变更时的一切费用均由乙方承担。四、本协议签订后，本房产如有补贴等政策性优惠，均有乙方享受，甲方绝不的能变更、反悔。五、本协议签订后，关于本房产的质量等其他纠纷、争议均与甲方无关，由乙方自行承担。六、未尽事宜，双方协商解决，协商不成通过法律途径解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。2013年1月22日”。
为进一步查明本案事实，本院依职权调取了姚富柱诉刘媛媛（2011）市中民初字第2391号民事判决书，判决内容为：被告刘媛媛给付原告姚富柱借款本金人民币40万元及相应利息（自2011年10月19日起至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。调取了宁水诉王爱芳（2011）市中民初字第1941号民事判决书，判决内容为：一、被告王爱芳、被告枣庄天地宽商贸有限公司给付原告宁水借款本金人民币100万元及利息（自2011年8月24日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算），于本判决生效后十日内付清；二、被告王爱芳、被告枣庄天地宽商贸有限公司给付原告宁水借款本金人民币140万元及利息（自2011年10月13日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算），于本判决生效后十日内付清。以上两份判决书均已生效，并能证实：1、案外人姚富柱对案外人刘媛媛享有债权；2、宁水对王爱芳享有债权，故对其所认为系王爱芳以杨廷霞名义购买的湖西景苑团购房及本案涉案房产予以了查封。
又查明，第三人宁水与刘媛媛系同居关系。
原审法院认为，本案有以下争议焦点，将逐一阐明。
1、四份《转让楼房购买指标协议书》性质。协议性质对判断协议的效力有着直接的影响。本案中，转让楼房购买指标协议书约定转让的标的物为购房指标，即为购房权，顾名思义系购买房屋的权利，是一种期待权，即获得对未来取得房屋所有权的合理期待，这种期待利益是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，属于债权的范畴。
本案中，对于杨廷霞与王爱芳签订的《转让楼房购买指标协议书》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。合同双方均依约履行了义务，王爱芳已取得该购房权；对于王爱芳与被告李辉、高运东签订的《转让楼房购买指标协议书》，虽然被告李辉、高运东未提供证据证明其支付了对价，但通过原告提交的协议书原件及已由二被告交付于原告的枣庄市东湖置业有限公司出具的20万元收据原件等证据，应认定该合同合法、有效，且双方已依约履行了义务，被告李辉、高运东应已合法取得该购房权；同理，对于被告李辉、高运东与原告杜红伟签订的《转让楼房购买指标协议书》，根据原告提供的协议书原件及支付凭证，被告李辉、高运东出具的收到条，也应对其有效性予以确认，且双方已依约履行了相关义务，因此上述一系列转让协议均为有效协议，杜红伟已依法取得该购房权。
2、对于宁水认为原、被告签订的协议无效，该房屋所有权应属于案外人姚富柱的主张。本院认为，首先，通过上段所述，原告杜红伟已于2011年10月12日合法取得本案诉争的购房指标；其次，第三人杨廷霞于2010年6月11日在将本案诉争的购房指标转让给第三人王爱芳后，又于2013年1月12日将该购房指标转让于案外人姚富柱，违背了诚实信用原则，并且，从现有证据看，杨廷霞与姚富柱，甚至与刘媛媛、宁水之间并无债权债务关系，其在姚富柱与刘媛媛执行和解中对其购房权作出再处分毫无理由，因购房款收据已通过多次转让于原告杜红伟，也无法再次交付。再次，宁水基于其对王爱芳的债权查封的所谓王爱芳以杨廷霞名义购买的东湖湖西景苑团购房并非王爱芳所有。因为杨廷霞或者王爱芳既未交足房款，也未进行房屋权属的初始登记，实际上本案各方当事人均未取得对涉案房产的所有权，并且其查封时间也晚于王爱芳将该购房指标转让于被告李辉、高运东的时间。最后，基于合同的相对性，姚富柱仅能对刘媛媛主张债权，而宁水与刘媛媛仅是同居关系，姚富柱对刘媛媛的主张并不能及于宁水；退一步讲，即使能够及于，也只有待宁水通过强制执行取得了该购房指标，并依法取得了该房产的所有权，姚富柱才能在执行和解协议中与刘媛媛约定该房产归其所有。而实际情况是该购房指标早就由王爱芳转让给了被告李辉及高运东。综上所述，本院认为，第三人宁水的主张于法无据，本院不予支持。在同等条件下，原告杜红伟应优先获得该购房权。
3、对于原告诉请要求被告及第三人协助原告办理与枣庄市东湖置业有限公司购房合同更名手续、后续交款手续、房屋确权手续等是否应予支持。根据杨廷霞与王爱芳、王爱芳与李辉、高运东、李辉、高运东与杜红伟签订的《转让楼房购买指标协议书》约定，合同购房权经多次转移，已经由原告杜红伟享有；由于上述协议中均约定了“到期甲方无条件变更房屋产权”等内容，被告李辉、高运东应根据协议约定向杜红伟履行配合义务。另外，随着购房权的转移，第三人杨廷霞按照协议约定的义务，也应向购房权的享有人即本案原告履行。故对于原告诉请被告及第三人协助办理与枣庄市东湖置业有限公司购房合同更名手续、后续交款手续等认购手续，本院予以支持；由于原告尚未交足购房款，且没有选房、分房，也没有与开发商签订商品房买卖合同，涉案房产尚未进行房屋权属的初始登记，对于办理房屋确权手续，被告及第三人应在相关条件具备时，协助原告办理，故对于原告该项诉请，本院暂不予处理。
4、对于被告王磊的责任问题。本院认为被告王磊仅为《转让楼房购买指标协议书》的证明人，并不是协议的当事人，故其不应承担基于该协议书产生的合同义务。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告杜红伟与被告李辉、高运东签订的《转让楼房购买指标协议书》有效，原告杜红伟依法享有购房权，被告李辉、高运东、第三人杨廷霞应当按照协议约定协助原告办理与枣庄东湖置业有限公司购房合同更名手续、后续交款等手续；二、驳回原告杜红伟的其他诉讼请求；三、驳回第三人宁水的诉讼请求。案件受理费4300元，由被告李辉、高运东承担。
上诉人宁水不服一审判决，上诉称：一、一审法院违反法定程序。首先，一审判决漏列必要参加诉讼当事人。本案购房指标无论怎么转让，卖方均为枣庄市东湖置业有限公司，根据法律规定，转让合同权利义务必须经过相对方的同意。本案中，杨廷霞的购房合同的权利义务多次转让均未取得东湖公司的同意，东湖公司和本案有利害关系，一审判决未通知其参加诉讼，程序错误。其次，王磊作为合同当事人一方，与本案有着利害关系，其以代理人身份出庭，明显违反法律程序。二、一审判决认定事实错误。首先，王爱芳将房屋转让给李辉、高运东，应经杨廷霞的同意，否则对杨廷霞不产生效力。其次，王爱芳与李辉、高运东的转让协议约定期限三个月，不符合常理，该协议约定三个月期限根本不能实现购房指标转让协议的目的，应是无效的，即便有效，协议已过期，已失效。李辉、高运东转让给杜红伟的行为是无效的。因上诉人对王爱芳有债权，上诉人申请法院查封了以杨廷霞名义在东湖公园的团购房，又因刘媛媛对姚富柱有债务，上诉人自愿用查封的房屋代刘媛媛清偿债务，并在杨的协助下于2013年1月22日在市中区法院执行局将该团购房折抵20万元，偿还欠姚的债务，该房屋应当归姚富柱所有。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杜红伟答辩称：一、上诉人作为原审第三人及上诉人主体不适格，理由如下：1、上诉人宁水不是涉案合同的相对人，根据合同相对性，宁水不适格作本案的主体；2、宁水与本案无法律利害关系，因宁水不是本案合同相对人，因此，也不与本案具有法律上的利害关系；3、宁水查封保全的为杨廷霞、王爱芳名下的房产一套，因宁水查封前，王爱芳已将合同标的物及房屋的购买权转让给了李辉、高运东、王磊，宁水无权查封王爱芳的房屋；4、宁水查封的是房屋，本案争议的是房屋的购买权，与本案不是同一法律关系。综上，宁水不是本案适格主体。二、李辉、高运东、王磊已通知了杨廷霞及枣庄东湖置业有限公司，2011年10月中旬，被上诉人李辉、高运东、王磊多次找到杨廷霞，就涉案标的物转让权问题告知了杨廷霞，杨廷霞当场同意并承诺，待宁水解封本案房屋后配合杜红伟进行合同更名手续，2011年10月中旬李辉、高运东、王磊及杜红伟三次到枣庄东湖置业有限公司询问该房屋项下的转让权是否可以进行转让，东湖公司刘经理回答可以转让，东湖公司认收据不认人，李辉、高运东、王磊、杜红伟均已履行了告知义务；三、本案案由是确认合同有效纠纷，杨廷霞将购房权转让给王爱芳，王爱芳转让给李辉、高运东，李辉、高运东又转让给杜红伟，三次转让均是当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性及强制性规定，没有侵犯他人合法权益，没有法律规定的无效的情形，因此，应依法认定合同有效。四、一审中杜红伟没有接到上诉人的鉴定申请及法律通知我方选择鉴定机构的通知，对于上诉人此观点不予认可。五、一审庭审中查明，李辉、高运东、王磊已向王爱芳支付了对价。六、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李辉、高运东未予答辩。
被上诉人王磊答辩称：同意杜红伟的答辩意见。
原审第三人王爱芳未予答辩。
原审第三人杨廷霞未予答辩。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案购房权归属问题。根据已查明的事实，王爱芳向杨廷霞支付转让费后，王爱芳以杨廷霞的名义向枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖公司）交付购房款20万元，王爱芳持有东湖公司出具的收据。后王爱芳将该购房权转让给李辉、高运东，后李辉、高运东又将购房权转让给杜红伟，杜红伟最终持有该收据。上诉人宁水认为王爱芳转让购房权应经杨廷霞的同意，否则对杨廷霞不产生效力，双方对此未有约定，该上诉主张没有事实依据，本院不予支持。王爱芳与李辉、高运东签订的转让协议，李辉、高运东与杜红伟签订的转让协议，均系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。王爱芳与李辉、高运东合同中约定期限三个月并非上诉人认为的合同已过期，已失效，而是按期交付转让款的一种约定，符合日常交易习惯。上诉人宁水认为上述合同无效，没有事实和法律依据。根据杜红伟提供的收条、协议及王磊的陈述，足以认定杜红伟已支付了合同对价取得了本案诉争房屋的购房权，杨廷霞作为购房指标享有人、王爱芳、李辉、高运东作为协议相对方均应依约履行协助义务。故原审法院判令杜红伟享有购房权，被告李辉、高运东、第三人杨廷霞按照协议约定协助杜红伟办理与东湖公司购房合同的更名手续、后续交款等手续，并无不当。
关于一审是否漏列东湖公司为被告的问题。本案审理的是杜红伟诉李辉、高运东房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，东湖公司不是合同签订主体，不属于法律规定的必要共同诉讼人。关于王磊能否以代理人身份出庭的问题。本案中所涉及到的协议，王磊只是作为证明人在协议上签字，并非合同权利义务相对人，其以代理人身份出庭不违反法律规定。
关于宁水主张房屋应当归姚富柱所有的问题。2013年1月22日，杨廷霞与刘媛媛、姚富柱签订转让协议，协议约定杨廷霞将在东湖公司购买的团购房一套折抵刘媛媛欠姚富柱的欠款20万元。协议签订时，杨廷霞已经将购房权转让给王爱芳，且该房屋尚未建成，协议约定的“团购房一套”亦不存在，杨廷霞已没有权利转让购房权。宁水并非该协议的签订主体，宁水以该协议主张权利，没有事实和法律依据，原审法院驳回其诉讼请求，并无不当。宁水在二审中申请对王爱芳与李辉、高运东的转让协议进行鉴定，因其在一审中并未提出鉴定申请，且其申请的鉴定内容并不影响本案的审理结果，本院对宁水的鉴定申请不予准许。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4300元，由上诉人宁水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳永军
审 判 员 朱海燕
代理审判员 刘彦彦
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张 婕