福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4074号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地：宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋二层，组织机构代码：72420298-6。法定代表人：杜早治，总经理。委托代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，汉族，住福州市马尾区，系该公司员工，委托代理人：陈巧燕，女，1987年8月14日出生，汉族，住宁德市蕉城区，系该公司员工，被告：林祖胤，男，1989年4月23日出生，住福建省宁德市蕉城区，原告福建省九龙房地产有限公司与被告林祖胤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建省九龙房地产有限公司到庭参加诉讼，被告林祖胤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福建省九龙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告与原告共同在宁德市房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并由被告承担因解除合同产生的一切注销手续费用。2.判令被告按购房款的30%原告支付违约金人名币212366.1元。3.判令被告返还原告暂计至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付项（暂计至2017年2月23日，垫付款项为62520.13元），并按原告向银行垫付款的每日千分之二，向原告支付向银行垫付之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2017年3月20日，违约金为38432.99元）。4.判令原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告向原告支付的垫付项、违约金及一切手续费用。事实与理由：原告与被告于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号20140500441），约定被告购买原告开发的宁德市曲尺塘路8号君临天下（三盛海德公园）143号楼1层104单元房产，购房款总计人民币707887元，被告于2014年5月29日支付首期房款人民币217887元，余款人民币49万元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致原告向银行代垫，原告有权向两被告收取向银行代付款项及两被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；两被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳本息，原告有权解除买卖合同，同时两被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由两被告承担。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司宁德分行根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人名币49万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。合同签订后，因被告未按时向银行偿还贷款本息，银行多次要求原告承担连带担保责任并从原告保证金账户划扣，原告多次催告被告及时向原告偿还原告代垫的贷款本息，但被告不予理会。由于被告连续六个付款期未按时向银行还款，导致银行从原告保证金账户扣划被告拖欠银行的贷款本息、罚息等款项38058.47（暂计至2016年5月31日）。原告遂于2017年3月16日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。两被告收到该通知后，至今仍拒不办理相关善后事宜。被告林祖胤未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据:一、被告身份证明，证明被告的主体资格；证据二、2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：20140500441），证明：被告购买原告开发的宁德市曲尺塘路8号君临天下（三盛海德公园）143号楼1层104单元房产，购房款总计人民币707887元，被告于2014年5月29日支付首期房款人民币217887元，余款人民币49万元办理按揭贷款；合同约定若被告未按时向银行还款，导致原告向银行代垫，原告有权向被告收取向银行垫付款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）。若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。证据三、《个人住房借款合同》（合同号：350686106-2012-20140502662），证明被告与建设银行宁德分行签订《个人住房借款合同》，申请按揭贷款人民币49万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任；证据四、《个人贷款还款凭证》，证明原告分别于2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月30日、2016年2月29日、2016年3月31日、2016年5月31日、2016年6月30日、2016年8月31日、2016年11月30日、2017年2月23日、向银行垫付款项计62520.13元；五、中国建设银行单位客户人民币账户印鉴共用申请书，证明个人贷款还款凭证中的副刊账号为原告保证金账户账号；证据六、七2015年7月17日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，2015年10月15日《按揭贷款逾期还款通知函》证明原告于2015年10月15日再次发函通知被告及时偿还银行贷款本息及原告向银行垫付的全部款项及违约金；证据八、2017年3月16日《解除通知书》及邮寄凭证，证明原告与2017年3月16日发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告林祖胤未到庭参加诉讼，又未进行答辩和书面提供有关的证据，视为放弃质证权利。经本院审查认为，原告所提供的证据虽未经被告质证，但该证据系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信，对证据证明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告于2014年6月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140500441）系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还贷款本息，导致原告在银行的保证金被扣划代偿，在原告发出通知后，被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，现原告请求解除原、被告签订的编号20140500441号《商品房买卖合同》并配合原告办理解除20140500441号《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，由被告承担注销手续费用，本院予以支持。对于原告要求按购房款的30%向原告支付解除购房合同违约金212366.1元，本院认为结合宁德市蕉城区当地现时商品房市场买卖及原告受损事实要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金过高，应酌情予以降低为15%，为106183.05元。对于原告诉求被告偿还从2015年6月30日起原告为其承担保证责任被银行扣划偿还按揭贷款本息款项（以银行实际扣划金额为准，暂计至2017年2月23日为止62520.13元）。本院认为，原、被告在买卖房屋及办理银行按揭时，银行已将被告购房款除首付款外的余款全部给付，原告损失的仅为代被告支付的利息及由此产生的违约金等，若原告诉请该余款的本金部分，必造成重复偿还，故该本息62520.13元需扣除本金部分，（其中2015年6月30日本金1012.54元、2015年9月30日本金2053.76元、2015年12月30日本金3124.25元、2016年2月29日本金1189.26元、2016年3月31日本金1236.42元、2016年5月31日本金2489.52元、2016年6月30日本金1253.15元、2016年8月31日本金2523.22元、2016年11月30日本金3827.49元、2017年2月23日本金2580.39元，合计21290元），剩余利息代垫部分为原告损失（其中2015年6月30日利息为2718.95元、2015年9月30日利息为5438.65元、2015年12月30日利息为8168.85元、2016年2月29日利息为2193.46元、2016年3月31日利息为1605.43元、2016年5月31日利息为4254.81元、2016年6月30日利息为2106.19元、2016年8月31日利息为4221.88元、2016年11月30日利息为6322.38元、2017年2月23日利息为4199.53元），合计应为41230.13元。对原告要求被告从2015年6月30日起至被告还清原告全部代垫款之日止，原告累计为被告代缴本息的日千分之二向原告支付违约金亦以以上利息部分损失每期代垫金额为基数计算，时间应以代垫款给付之日起计算暂计至2017年3月20日。但日千分之二的违约金明显过高，该违约金应不超过月2%。其中2015年6月30日2718.95元、违约金为1140.15元，2015年9月30日5438.65元、违约金为1947.04元，2015年12月30日8168.85元、违约金为2428.87元，2016年2月29日2193.46元、违约金为562.99元，2016年3月31日1605.43元、违约金为378.88元，2016年5月31日4254.81元、违约金为831.1元，2016年6月30日2106.19元、违约金为369.28元，2016年8月31日4221.88元、违约金为565.73元，2016年11月30日6322.38元、违约金为463.64元，2017年2月23日4199.53元、违约金为69.99元，10笔合计8757.67元。被告林祖胤未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告福建省九龙房地产有限公司与被告林祖胤2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140500441号）；二、被告林祖胤应于本判决生效之日起七日内配合原告福建省九龙房地产有限公司办理20140500441号《商品房买卖合同》的合同备案及预告登记注销手续，由被告承担注销手续费用；三、被告林祖胤应于本判决生效之日向原告福建省九龙房地产有限公司支付解除合同违约金106183.05元；四、被告林祖胤应于本判决生效之日返还原告福建省九龙房地产有限公司为其承担保证责任被银行扣划偿还按揭贷款利息款项41230.13元；五、被告林祖胤应于本判决生效之日返还原告福建省九龙房地产有限公司累计为被告代缴利息的月百分之二向原告支付违约金8757.67元(暂计算至2017年3月20日止)；六、本判决上述第三、四、五项款项可在被告林祖胤交纳给原告福建省九龙房地产有限公司的首付款217887元中抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10880元，公告费200元，由被告林祖胤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  陈伏棉人民陪审员  郑华斌人民陪审员  阮 勇二〇一七年八月二十九日书 记 员  何泰龙附注：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。