湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4355号
原告吕力，男，汉族，1985年3月11日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路x号x楼，统一社会信用代码：x。
法定代表人吴海涛，该公司董事长。
被告姚文明，男，汉族，1979年8月10日出生，住长沙市望城区。
两被告共同委托代理人蔡慧琳，女，汉族，1990年6月24日出生，住长沙市开福区，系被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司员工。
被告余思雨，男，汉族，1996年4月21日出生，住长沙市望城区。
原告吕力诉被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”）、姚文明、余思雨合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕力、被告中欣公司及被告姚文明的委托代理人蔡慧琳到庭参加诉讼。被告余思雨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕力向本院提出诉讼请求：1、判令三被告车位认购及买卖合同无效；2、三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年8月24日发现所购买的长沙市x雅苑x栋公寓的物业公司未经合法程序突然从长沙市中欣物业管理有限公司更换为长沙逸宸物业管理有限公司。原告通过被告姚文明得知其2016年4月与被告余思雨及被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司签订了车位买卖合同，协议购买本栋规划车位28个车位的27个，同时被告姚文明与被告余思雨亲属余新权于2016年6月成立长沙逸宸物业管理有限公司接管了物业公司并于2016年9月1日开始向所有业主及外来车辆出租。但是，从2011年楼盘竣工开始到2016年间，原告从未收到被告湖南中欣房地产开发集团有限公司的车位公开买卖的通知。原告通过向长沙市行政主管部门网络问政，致电被告湖南中欣房地产开发集团有限公司主管领导协商都未能解决问题。原告只能通过法律途径，采取起诉的方式维护自己的权益。根据《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。原告既没有放弃车位购买权，也没有收到车位买卖的通知，三被告的车位买卖合同超过本楼栋房屋套数与车位的配置比例，严重侵犯了原告的合法交易。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。
被告中欣公司答辩要点：一、被告中欣公司以司法拍卖方式取得长沙市雄海雅苑的所有权和相应的土地使用权，对该车位具有原始所有权，可以将车位向业主进行销售。二、被告中欣公司认可物权法第七十四条第一款相关规定，车位确实首先应当满足业主的需要。但是另外两被告也是业主，有权购买车位。另，湖南省并未出台任何规定不允许一个业主购买多个车位。三、原告所称并未收到被告中欣公司的通知是虚构的，从接受该楼盘起，被告中欣公司一直在对28个车位进行对外销售或出租，但由于该楼盘存在垂直护坡墙、业主堆放厨房垃圾导致销售情况不佳。在长达五年的销售过程中，只对业主黄贝售出一个车位。如果按原告所说未公开买卖车位，那黄贝是如何得知车位的销售信息？四、原告仅是为了不愿意支付租赁费用或临时停车费才提起诉讼。
被告姚文明辩称：被告作为业主购买车位的权利是合法的，购买车位后，如何处置是自有权利，法无禁止即许可。
被告余思雨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：坐落于长沙市岳麓区x路x号的x苑楼盘由湖南省宇洋房地产开发有限公司开发建设，于2006年7月出售给湖南三全元大酒店有限公司。2010年4月19日，被告中欣公司通过司法拍卖取得雄海雅苑x栋除x楼x套房屋以外的全部房产及x栋之间x个车位的所有权，并于2013年底开始对外销售。
2014年11月18日，原告与被告中欣公司签订《买卖合同》，约定原告购买被告以司法拍卖方式取得的x雅苑x栋x号房，并在合同中约定由长沙市中欣物业管理有限公司对该房屋进行前期物业服务。
2015年2月，涉案的x苑x栋房屋除x楼门面和x个车位外，其他房屋已经销售完毕。
2015年12月7日，被告姚文明作为买受人、被告余思雨作为共有人与被告中欣公司签订《买卖合同》，约定被告姚文明、余思雨购买x苑x栋x号三个门面。
2015年底，被告中欣公司对x苑x栋的尾盘进行清盘，尚剩余x个车位未销售。2016年4月27日，被告中欣公司与被告姚文明、被告余思雨签订认购协议书，拟以160万元打包出售剩余27个车位(均价约为59000元/个)。由于原告起诉，现被告姚文明、被告余思雨暂停了尾款支付，双方未签订正式的车位买卖合同。
另查明：1、x苑x栋户数共242户。2、2014年1月20日，案外人黄贝从被告处购买x苑x栋x号房，并于2014年11月3日与被告中欣公司签订车位买卖合同，购买了x栋x号车位一个，价格为70500元。3、车位租赁方面，被告中欣公司仅对外签订了两份租赁协议，出租5个车位。被告中欣公司与姚文明、被告余思雨签订认购协议书后，曾向车位承租人分别发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，告知承租人拟出售其承租的车位，承租者具有优先购买权，未申请办理购买手续，视为放弃优先购买权。4、雄海雅苑设有地面公共停车位，并实行免费停车。2016年6月27日，长沙逸宸物业管理有限公司成立。本案被告姚文明系该公司法定代表人。目前由该公司替换长沙市中欣物业管理有限公司对x苑x栋进行物业服务。自2016年9月1日起，该公司对小区地面公共停车位收费。原告在庭审中表示在公共停车位实行收费前，可以满足业主需求。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经质证的《买卖合同》、企业信息等证据，被告中欣公司提供并经质证的《买卖合同》、拍卖资料、租赁协议、告知函等证据予以佐证，被告余思雨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：原告要求确认被告中欣公司与被告姚文明、余思雨之间签订的车位认购协议无效是否有事实与法律依据。
首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”。上述法律对建设单位出售车位、车库应当满足业主的需要作出了明确的规定。但从查明的本案事实来看，被告中欣公司并非x苑x栋的最初建设单位，其名下的x栋除6楼之外的房屋及x栋之间x个产权车位系通过司法拍卖所取得。其次，从常理来看，被告中欣公司通过司法拍卖取得x栋之间x个产权车位后，将其尽快出售以取得回款是其首要任务。但在长达两年多的时间里，除了案外人黄贝作为x栋x号房业主于2014年11月3日购买了一个车位外，剩余27个车位仍未售出。综合本案x苑x栋x楼门面于2015年12月才全部售完实际情况，被告中欣公司提出的涉案车位一直进行对外销售但销售情况不佳的说法具有较高的盖然性。因此，对原告所说被告中欣公司未对车位进行公开销售的诉称，本院不予认可。再次，从车位出售的时间来看，为了尽快回笼资金，被告中欣公司在车位销售不佳的情况下将剩余车位整体打包出售，才于2016年4月27日与被告姚文明、余思雨签订车位认购协议。在该协议签订时，长沙逸宸物业管理有限公司尚未成立。且原告在笔录中明确表明在长沙逸宸物业管理有限公司入驻前，雄海雅苑地面公共停车位实行免费停车且可以满足业主需要。由此可见，原告当时没有购买产权车位的意愿。现因长沙逸宸物业管理有限公司替换长沙市中欣物业管理有限公司对雄海雅苑14栋进行物业服务并对公共停车位进行收费，遂导致纠纷。最后，根据现有的证据来看，原告没有提供证据予以证实x栋之间的x个产权车位就是x苑x栋x户业主的配套车位，也没有证据证实该部分车位必须按照配置比例出售给x苑x栋的业主。综上，对原告要求确认三被告车位认购及买卖合同无效的诉请，本院不予支持。同时，原告所述被告姚文明为法定代表人的长沙逸宸物业管理有限公司未经合法程序接管雄海雅苑物业，对公共停车位实行收费、物业服务不到位等问题，与本案无关，原告可另循途径主张自己的权利。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告吕力的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告吕力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 李曼玲
二〇一七年九月十二日
书 记 员 戴林玉
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。