福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2168号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李江涛，男，1985年6月28日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：陈平生，福建三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳彩云，福建三和律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林建明，男，1981年10月19日出生，汉族，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：卢金珠，福建华闽南方律师事务所律师。
上诉人李江涛因与上诉人林建明房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第7468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李江涛的委托诉讼代理人陈平生、柳彩云，被上诉人林建明及其委托诉讼代理人卢金珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李江涛上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判林建明支付违约金50000元。事实和理由：一审适用法律错误。原判认定由于双方当事人未就址在漳州市芗城区信隆花园x幢x的房屋（以下简称“讼争房屋”）的漏水问题由何方负责处理协商达成一致，故林建明未按时支付租金属于行使不安抗辩权，不构成违约是错误的。首先，本案中我方已经将讼争房屋交付林建明使用，讼争房屋的漏水系漏到楼下业主的房屋，并不影响林建明对讼争房屋的使用，故其未按时支付租金的行为不符合不安抗辩权的规定；其次,双方租赁合同约定，租赁期间房屋漏水问题由林建明负责。且根据合同法相关规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。故无论合同是否有约定，林建明均应自行对漏水问题进行维修。综上，林建明未支付2015至2017年度的租金已经构成根本违约，应向我方支付违约金50000元。
林建明辩称：本案租赁合同的履行过程中，李江涛对讼争房屋出现的漏水问题迟迟不予处理，且在租赁期间对讼争房屋断水断电，又为了出售讼争房屋故意不收取我方缴纳的租金，已经构成违约。我方不存在违约行为，李江涛要求我方支付违约金不能成立。综上，请求驳回李江涛的上诉请求。
林建明上诉请求：撤销一审判决，改判支持林建明一审的反诉请求。事实和理由：1.本案的违约方是李江涛。首先，2015年3月，李江涛在我方的租赁期限内，对讼争房屋断水断电，致使我方无法正常使用讼争房屋，其行为已经构成违约，并导致我方对案外人林锋违约。其次，李江涛为了出售讼争房屋而故意拒收我方缴纳的租金，其拒收租金的行为已经构成违约，应承担违约责任。2.原判程序违法。根据法律规定，当事人李江涛在一审举证期限届满后变更诉讼请求，不应予以准许。
李江涛辩称：一、林建明主张我方对讼争房屋断水断电，却未能举证证明，该主张没有事实依据，我方不存在违约行为；二、林建明主张我方故意拒收租金没有事实依据。在2013至2014年度期间，林建明均是通过银行转账向我方支付租金，其完全可以继续通过转账形式向我方支付租金，故其违约拖欠租金的事实是清楚的。三、原判程序合法。我方提出变更诉讼请求是在一审第二次开庭前，法庭辩论尚未终结，并未违反民诉法和证据规则的规定。综上，请求驳回林建明的上诉请求。
李江涛向一审法院起诉请求：1.解除李江涛与林建明签订的《房屋租赁合同》，林建明将讼争房屋交还李江涛；2.林建明支付拖欠一年的房租12000元；3.林建明支付违约金50000元；4.本案诉讼费用由林建明负担。后李江涛变更诉讼请求为：1.林建明支付拖欠两年（2014-2016年度）的房租24000元；2.林建明支付违约金50000元。林建明向一审法院反诉请求：1.李江涛支付违约金50000元；2.李江涛承担因其违约导致林建明向案外人承担的违约损失50000元；3.李江涛赔偿讼争房屋的装修费用65000元。
一审法院认定事实：2012年2月12日，李江涛与林建明签订了一份房屋租赁合同，合同约定（节选）：“李江涛将其所有的址于漳州市芗城区信隆花园x幢x号房屋出租给林建明，租赁期限从2012年5月2日至2018年5月1日止，租金每年12000元。租金一年支付一次，每年房租到期必须提前半个月交纳下一年租金。”2015年1-2月间，租赁房屋楼下业主发现租赁房屋漏水进行投诉，李江涛及林建明之间因为房屋漏水问题到底应该由谁负责产生争执，林建明据此未按照合同约定时间向李江涛支付2015年5月2日至2017年5月1日两年度房屋租金共计24000元。
一审法院认为，李江涛与林建明于2012年2月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点在于李江涛和林建明之间在履行《房屋租赁合同》的过程中是否存在违约行为。本案中李江涛和林建明对于租赁房屋漏水的原因各执一词，且均未能举证证实房屋漏水的真正原因。林建明虽未按合同约定的时间向李江涛支付租金，但是其是因为和李江涛之间因为房屋漏水问题应由谁来承担责任未协商好而导致未按合同约定时间交付租金，故林建明未按时支付租金属于行使其不安抗辩权，不应认定为构成违约。另林建明主张李江涛故意不收取租金及在履行合同期间存在故意断水、断电问题导致其对他人造成违约，但林建明并未能够提供充分证据予以证明，故不能认定李江涛存在违约行为。由于双方在履行合同的过程中并未有违约行为的出现，故双方应当继续全面履行该合同。林建明租赁使用李江涛的房屋，在其行使不安抗辩权所依据的情形消失后，应当履行向李江涛交付租金的义务。林建明未能举证证明李江涛存在违约行为，故其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第八条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）林建明应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）李江涛其所拖欠的租金人民币24000元。二、驳回原告（反诉被告）李江涛要求被告（反诉原告）林建明支付违约金人民币50000元的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）林建明的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
另查明，一审法院于2015年9月28日第一次开庭审理本案，李江涛于2016年2月16日向一审法院申请变更诉讼请求，一审法院于2016年4月5日第二次开庭审理本案。
本院认为，李江涛与林建明于2012年2月12日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是双方当事人在涉案合同的履行过程中是否存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失履行债务的能力的，在对方未恢复履行能力或提供担保前，可以中止合同的履行。在租赁合同中，租金系承租人为使用租赁物而向出租人支付的对价。本案中，讼争房屋所发生的漏水问题是自讼争房屋向楼下漏水，该问题并不影响讼争房屋本身的使用，且《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定已经明确了若出租人未及时履行对租赁物的维修义务，承租人可以自行维修并要求出租人负担维修费用。因此，讼争房屋的漏水问题并不会导致作为出租人的李江涛丧失履行债务的能力，原判关于林建明逾期支付租金系行使不安抗辩权的认定错误。林建明主张，李江涛于2015年3月对讼争房屋断水断电，导致其无法正常使用讼争房屋。根据李江涛一审提供的《水费清单》，讼争房屋自2015年1月至2016年3月均持续产生水费，林建明关于讼争房屋断水断电的主张与证据不符，不予采纳。林建明主张，其欲以现金形式支付租金，李江涛为了出售讼争房屋而故意不收取其缴纳的租金。经查，讼争房屋2014至2015年度的租金系林建明以银行转账的形式向李江涛支付，林建明在客观上并不存在支付租金的障碍，其关于李江涛拒收租金的抗辩主张与常理相悖，不予采纳。据此，林建明逾期支付租金，构成违约，其关于请求李江涛支付违约金并赔偿损失的上诉主张均不能成立，不予采纳。李江涛关于林建明违约拒付租金的上诉主张成立，林建明应承担相应的违约责任。但涉案合同约定的50000元违约金数额明显过高，酌情调整为按2015年5月央行公布的一至三年期贷款基准利率5.5%，参照逾期罚息利率标准增加50%，确定为年利率8.25%。违约金计算为，以林建明拖欠的2015年5月至2016年5月的一年租金12000元为基数，以年利率8.25%为标准，自其逾期支付租金的起始日即2015年4月16日（按约定租金应提前半个月支付），计算至一审起诉之日2015年8月11日，共计118天，违约金计算为320元。
李江涛起诉请求判令林建明支付2014年5月至2016年5月两年的租金，原审判令林建明支付2015年5月至2017年5月的两年租金，属于判非所诉，应予纠正。二审庭审中经双方当事人确认，讼争房屋2014年5月至2015年5月的租金已经付清，而截至本案一审立案的2015年8月17日，合同所约定的2016年5月至2017年5月租金的支付期限尚未届至，故林建明应向李江涛支付所拖欠的2015年5月至2016年5月的一年租金12000元。
程序方面，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。即当事人增加诉讼请求应于法庭辩论结束前提出，一审法院于2015年9月28日第一次开庭时已宣布法庭辩论结束，其后允许李江涛变更诉讼请求不当，属于程序瑕疵。但李江涛变更后的诉讼请求放弃了解除涉案合同的诉求，属于对诉讼请求的减少，系其对自身权利的处分，应予准许。同时所请求的租金由一年变更为两年，属于增加诉讼请求，不应予以准许。由于李江涛所增加的一年租金的诉求期限未届满，在实体上亦不能予以支持，本院对其所增加的一年租金的诉求予以驳回。
综上，林建明的上诉理由除不应准许李江涛变更对租金的诉讼请求以外，均不能成立，其上诉请求不予支持。李江涛关于林建明构成违约的上诉主张成立，但其所主张的违约金数额过高，予以调整。原判支付租金的期间的认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第7468号民事判决；
二、上诉人林建明应于本判决生效之日起十日内支付给上诉人李江涛租金12000元；
三、上诉人林建明应于本判决生效之日起十日内支付给上诉人李江涛违约金320元；
四、驳回上诉人李江涛的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人林建明的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费人民币825元，由上诉人李江涛负担770.8元，由上诉人林建明负担54.2元；反诉费1800元，由上诉人林建明负担。案件二审受理费2400元，由上诉人李江涛负担1050元，上诉人林建明负担1350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 詹靓妹