广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法东民一初字第572号
原告李伟雄。
原告徐建妹。
以上两原告共同委托代理人郑榕坤、周军富，均系广东展豪律师事务所律师。
被告翟树培。
被告委托代理人姚鹭、陈世源，分别系广东润广律师事务所律师、实习律师。
原告李伟雄、徐建妹诉被告翟树培房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李伟雄、徐建妹委托代理人郑榕坤、被告翟树培委托代理人姚鹭、陈世源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年3月25日，在邓美田及东莞市中堂律师事务所陈镜波律师见证下，两原告与彭福及被告签订《房屋产权转让协议书》、《房屋转让书》、约定彭福及被告经家中亲属同意后将位于东莞市莞城罗沙罗三卢屋新村12巷2号土地使用权及地上房屋转让给两原告。彭福、翟树培应无条件协助办理该房屋有关证件转名变更等手续。该房屋土地使用权证为“东府集建总字第0558591号字（1993）第1900010300588号”。争议房屋土地使用权证所载土地使用者翟德波是彭福之夫，是被告之父。翟德波于签订上述协议书前已经去世。房屋转让合同的当事人之一彭福已经于2012年5月10日注销死亡，被告翟树培系彭福之法定继承人。现因被告拒绝协助原告办理相关土地使用权证及其房屋所有权过户变更登记手续，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认《房屋转让书》及》房屋产权转让协议书》合法有效；价值共计约25万元；二、判令被告履行《房屋转让书》及《房屋产权转让协议书》中约定的义务，协助原告办理上述土地使用权及其地上房屋所有权的过户变更登记手续；三、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、争议房屋作为限制流转物，不能成为本案买卖合同的标的。1994年3月25日，原告与被告签订了《房屋产权转让协议书》，约定由被告转让位于东莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋。该房屋土地使用权证号为“东府集建总字第0558591号字（1993）第1900010300588号”，土地类别属于宅基地。由此可知，争议房屋从法律定性上属于农村集体土地。虽然本案纠纷的核心问题定格在房屋买卖，但是，从我国现行政策关于限制宅基地使用权转让的主旨上而论，宅基地的房屋所有权一旦与宅基地使用权在买卖交易关系中脱离，势必损害集体经济组织的利益。现行“房地一体化”、“地随房走”的格局下，本次纠纷的买卖合同虽名为房屋买卖合同，实质上，买卖房屋必然涉及到房屋所依附的宅基地。依据“每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地只可自己建房，不可将其出卖、转让”的规定，城镇居民不能购买农村的宅基地，禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。原告并非争议房屋以及被告所在的“莞城区罗沙罗三股份经济合作社”集体经济组织的特定成员。本案纠纷房屋系农村宅基地上所兴建的房屋，以现行“房地一体化”“房随地走”的格局，即使对此房屋进行流通交易，必须将房屋所依附的宅基地涵盖其内，而农村宅基地作为国家限制流转物必须只能严格框定在法定的范围内才能合法流转。因而，本次房屋买卖合同亦应当纳入到“宅基地限制流转”的范畴予以考量。农村宅基地使用权的主体仅仅限制在本集体经济组织成员，而两原告并非争议房屋所在地农村集体经济组织的成员，且两原告属于城镇居民，向本集体组织以外的居民转让农村住房和宅基违反了《中华人民土地管理法》的强制性效力规定，所以，本次争议房屋买卖合同违法，当属无效。二、合同无效，自始无效，应返还房屋，恢复原状。依据《合同法》的规定，合同无效为自始无效，既然自始无效，就不存在原告诉讼请求所论要求被告协助过户的。因房屋买卖合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，所以，两原告应当即时从原告处“购买”的东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋搬离，返还房屋给被告，恢复原状。综上，被告重申，基于争议房屋买卖合同标的的限制流转的特殊性，又因原告身份并非适格的归属性，所以，买卖合同违法无效，合同无效应当返还房屋、恢复原状。两原告的诉请于法无据，滥用诉讼资源，诚请法院依法予以全部驳回。
经审理查明，1994年3月25日，被告及其母亲彭福与两原告签订《房屋产权转让协议书》和《房屋转让书》，约定被告及彭福将涉案东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋转让给两原告，价款12万元。协议签订后，原告李伟雄、徐建妹支付了12万元转让款给被告，被告将案涉房屋交付给原告使用并一直由原告使用至今。案涉房屋的土地性质为集体土地所有权，土地类别为宅基地，使用权人为翟德波，系被告父亲，签订上述协议书前已经去世。被告出具的房屋继承声明显示涉案房屋由彭福及翟树培继承，翟德波的其余六名子女明确放弃继承，2012年5月10日，房屋转让合同的另一当事人彭福去世，被告翟树培系彭福之法定继承人，彭福的其余六名子女明确放弃东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋的继承份额。两原告对该房屋继承声明没有异议。本院向被告调查案涉房屋建造时是否有规划报建手续，被告书面回复称本案案涉房屋建造之时并没有进行规划报建，没有向相关行政部门申领建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋产权转让协议》、《房屋转让书》、土地使用证、房屋继承声明、罗三股份经济合作社出具的证明、东莞市土地登记资料查询结果表、情况说明等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，案涉土地为农村集体土地，故本案的实质为农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设引发的纠纷，根据广东省的司法实践，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。本案被告在案涉土地上建造房屋时，未提供证据证明有按规划审批程序批准，或已领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此，本案原告李伟雄、徐建妹的起诉不符合条件，应予以驳回。本案当事人可在行政主管部门对案涉土地及地上建筑物进行处理后，再行主张相关民事权利。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告李伟雄、徐建妹的起诉。
本案案件受理费5050元，已由原告预缴，该款退还给原告李伟雄、徐建妹。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
助理审判员 李春嫦
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 孙 全
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
广东省东莞市第一人民法院
民事裁定书
（2015）东一法东民一初字第572号
原告李伟雄，男，汉族，1950年3月15日出生，住址：广东省东莞市莞城区翠苑二座1号，公民身份号码：442527195003152039。
原告徐建妹，女，汉族，1952年8月24日出生，住所：广东省东莞市莞城区翠苑二座1号，公民身份号码：442527195208242003。
以上两原告共同委托代理人郑榕坤、周军富，均系广东展豪律师事务所律师。
被告翟树培，男，汉族，1970年11月12日出生，住址：广东省东莞市莞城区新兴路七巷22号，公民身份号码：442527197011120052。
被告委托代理人姚鹭、陈世源，分别系广东润广律师事务所律师、实习律师。
原告李伟雄、徐建妹诉被告翟树培房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李伟雄、徐建妹委托代理人郑榕坤、被告翟树培委托代理人姚鹭、陈世源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年3月25日，在邓美田及东莞市中堂律师事务所陈镜波律师见证下，两原告与彭福及被告签订《房屋产权转让协议书》、《房屋转让书》、约定彭福及被告经家中亲属同意后将位于东莞市莞城罗沙罗三卢屋新村12巷2号土地使用权及地上房屋转让给两原告。彭福、翟树培应无条件协助办理该房屋有关证件转名变更等手续。该房屋土地使用权证为“东府集建总字第0558591号字（1993）第1900010300588号”。争议房屋土地使用权证所载土地使用者翟德波是彭福之夫，是被告之父。翟德波于签订上述协议书前已经去世。房屋转让合同的当事人之一彭福已经于2012年5月10日注销死亡，被告翟树培系彭福之法定继承人。现因被告拒绝协助原告办理相关土地使用权证及其房屋所有权过户变更登记手续，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认《房屋转让书》及》房屋产权转让协议书》合法有效；价值共计约25万元；二、判令被告履行《房屋转让书》及《房屋产权转让协议书》中约定的义务，协助原告办理上述土地使用权及其地上房屋所有权的过户变更登记手续；三、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、争议房屋作为限制流转物，不能成为本案买卖合同的标的。1994年3月25日，原告与被告签订了《房屋产权转让协议书》，约定由被告转让位于东莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋。该房屋土地使用权证号为“东府集建总字第0558591号字（1993）第1900010300588号”，土地类别属于宅基地。由此可知，争议房屋从法律定性上属于农村集体土地。虽然本案纠纷的核心问题定格在房屋买卖，但是，从我国现行政策关于限制宅基地使用权转让的主旨上而论，宅基地的房屋所有权一旦与宅基地使用权在买卖交易关系中脱离，势必损害集体经济组织的利益。现行“房地一体化”、“地随房走”的格局下，本次纠纷的买卖合同虽名为房屋买卖合同，实质上，买卖房屋必然涉及到房屋所依附的宅基地。依据“每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地只可自己建房，不可将其出卖、转让”的规定，城镇居民不能购买农村的宅基地，禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。原告并非争议房屋以及被告所在的“莞城区罗沙罗三股份经济合作社”集体经济组织的特定成员。本案纠纷房屋系农村宅基地上所兴建的房屋，以现行“房地一体化”“房随地走”的格局，即使对此房屋进行流通交易，必须将房屋所依附的宅基地涵盖其内，而农村宅基地作为国家限制流转物必须只能严格框定在法定的范围内才能合法流转。因而，本次房屋买卖合同亦应当纳入到“宅基地限制流转”的范畴予以考量。农村宅基地使用权的主体仅仅限制在本集体经济组织成员，而两原告并非争议房屋所在地农村集体经济组织的成员，且两原告属于城镇居民，向本集体组织以外的居民转让农村住房和宅基违反了《中华人民土地管理法》的强制性效力规定，所以，本次争议房屋买卖合同违法，当属无效。二、合同无效，自始无效，应返还房屋，恢复原状。依据《合同法》的规定，合同无效为自始无效，既然自始无效，就不存在原告诉讼请求所论要求被告协助过户的。因房屋买卖合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，所以，两原告应当即时从原告处“购买”的东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋搬离，返还房屋给被告，恢复原状。综上，被告重申，基于争议房屋买卖合同标的的限制流转的特殊性，又因原告身份并非适格的归属性，所以，买卖合同违法无效，合同无效应当返还房屋、恢复原状。两原告的诉请于法无据，滥用诉讼资源，诚请法院依法予以全部驳回。
经审理查明，1994年3月25日，被告及其母亲彭福与两原告签订《房屋产权转让协议书》和《房屋转让书》，约定被告及彭福将涉案东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋转让给两原告，价款12万元。协议签订后，原告李伟雄、徐建妹支付了12万元转让款给被告，被告将案涉房屋交付给原告使用并一直由原告使用至今。案涉房屋的土地性质为集体土地所有权，土地类别为宅基地，使用权人为翟德波，系被告父亲，签订上述协议书前已经去世。被告出具的房屋继承声明显示涉案房屋由彭福及翟树培继承，翟德波的其余六名子女明确放弃继承，2012年5月10日，房屋转让合同的另一当事人彭福去世，被告翟树培系彭福之法定继承人，彭福的其余六名子女明确放弃东莞市莞城区罗沙罗三卢屋岭新村12巷2号房屋的继承份额。两原告对该房屋继承声明没有异议。本院向被告调查案涉房屋建造时是否有规划报建手续，被告书面回复称本案案涉房屋建造之时并没有进行规划报建，没有向相关行政部门申领建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋产权转让协议》、《房屋转让书》、土地使用证、房屋继承声明、罗三股份经济合作社出具的证明、东莞市土地登记资料查询结果表、情况说明等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条关于“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，本案被告在案涉土地上建造房屋时，未提供证据证明按规划审批程序批准，或已领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此，本案原告李伟雄、徐建妹的起诉，理据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告李伟雄、徐建妹的起诉。
本案案件受理费5050元，已由原告预缴，该款退还给原告李伟雄、徐建妹。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判长邹国雄
助理审判员李春嫦
人民陪审员黄洁文
二〇一五年九月二十二日
书记员孙全
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
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