江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1369号
上诉人（原审原告）：王全会。
委托诉讼代理人：时晶、蒙丹梅，江苏董运弟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连云港华阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区学院路29号。
法定代表人：孙克华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱磊，该公司员工。
委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师
上诉人王全会因与被上诉人连云港华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王全会上诉请求：撤销原判，改判被上诉人双倍返还上诉人定金或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违反合同约定，未向上诉人说明并解释涉案房屋的情况，并且也未能向上诉人交付符合要求的房屋，构成违约在先，并且因其违约行为致上诉人无法与其签订买卖合同，其应承担定金罚则的不利后果。一审法院认为上诉人未在约定时间付清购房款导致商品房买卖合同未能签订属认定事实错误；2、被上诉人未尽到催告义务，在上诉人不知情的情况下将涉案房屋出售给第三方，显属违约，并涉嫌以欺诈方式侵犯上诉人的合法权益，一审法院在对该事实没有进一步查明的基础上，认定其不承担双倍返还定金的义务，系认定事实不清；3、被上诉人与上诉人签订定购书的时候不具有出售涉案房屋的许可证明，被上诉人故意隐瞒该事实，已经构成违约，应当承担违约责任。
被上诉人华阳公司二审辩称，双方签订定购书时系现房交易，被上诉人就涉案房屋依法办理了预售许可，上诉人对涉案房屋做了充分了解，双方之所以无法继续完成买卖是因上诉人家庭出现变故导致其无力及时支付购房款，双方多次沟通，上诉人表示无力承担房款，愿意承担一定的处罚，涉案房屋当时作为样板房为了和其他住户隔开，可以正常通行。本案系上诉人违约，理应承担相应的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
王全会向一审法院提出诉讼请求，1、请求判令华阳公司返还王全会定金100万元，并双倍返还定金100万元。2、请求确认定购书中合同定购条款无效。3、案件诉讼费用由华阳公司承担。
原审法院认定事实如下：2017年3月13日，王全会（定购方）与华阳公司（出卖方）签订一份《华航名人世家别墅定购书》，合同约定：王全会联系地址：江苏省句容市开发区锦绣句容3幢xx室，电话188××××8679；定购物业项目：华航名人世家；项目地点：连云港市海州区学院南路29号；房号：B区xx号；建筑面积：437.47平方米。定购价：总价799257元（单价：18270元/平方米），其中定金1000000元，另加B16装修费用1545700元，总价9538277元。付款方式：一次性付款：定购方须于出售方通知签署《商品房买卖合同》（格式文本）之前付清房款8538277元。定购方于2017年4月6日前付清全部房款及装修费用。定购条款：1、定购方已全部清楚所购物业的实际情况，自愿定购。定购双方在平等、自愿的条件下签本定购协议。2、定购方定金应于2017年3月13日前全部缴清，如逾期视为自动放弃定购指定物业权利，已缴付定金出卖方不予退还。3、定购方应于2017年4月6日前携本定购单、产权登记人身份证及签约应付款于名人世家营销中心签定《商品房买卖合同》。逾期不签者即为违约，出卖方可以不催告，另行出售定购房，本单即行作废，买方已缴付的定金不予退回。4、定购方应按以上的约定付款方式付款（含定金），不得逾期，否则视为违约，出卖方有权解除定购协议并有权要求定购方按总房款30%支付违约金。5、定购方确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于定购方的原因，引致出卖方不能联系上定购方而产生的任何损失，一概责任由定购方负责（前述地址或电话如有更改，定购方须以挂号信书面通知出售方）。定购单中还对其他事项进行了约定。
当日，王全会以王子健的名义缴纳了100万元购房定金。但王全会未在定购单约定的2017年4月6日前，向华阳公司支付剩余购房款8538277元。之后双方多次以电话、短信方式进行沟通。2017年4月17日，王全会向华阳公司朱总发送短信，内容为：“朱总您好!我老婆到现在也没有消息，房子可能真买不起来了，麻烦跟你老板汇报一下，我可以接受适当的处罚，或者你们把房子卖了再退钱。请您帮帮忙。”后华阳公司朱总回复王全会：“王总：你好！老板已过问此事，我将你的想法详细的汇报了，老板指示：给你两叁天时间来办理，否则按违约处理。”王全会再发送短信：“朱总您好！请你们能慎重考虑，我老婆连看都没看过，我怎么能这样做呢，我家发生这么大事情，请你们理解一下行吗？”双方沟通未果。2017年4月21日，华阳公司以特快专递的方式，向王全会发送催款通知，通知王全会于2017年4月28日前到华阳公司营销中心缴付约定的款项，否则，华阳公司将按定购书的约定，视王全会放弃定购指定物业，华阳公司将房屋另售他人，且已收定金不退。王全会未予回复。
2017年6月21日，华阳公司与李雨腾签订商品房买卖合同，华阳公司将涉案房屋以总价（含装修费用）8536990元销售给李雨腾，并办理了登记。
一审法院认为，王全会与华阳公司签订的定购书，对涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式和正式签约时间等内容作出了明确约定，该定购书应当认定为双方订立的预约合同。该定购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自的义务。根据王全会发给华阳公司朱总的短信内容可以认定，王全会未在定购书约定的期限内付清购房款，是由于王全会家庭出现问题而造成的。且王全会表示不再购买该房屋，只是要求华阳公司能退回全部或部分定金。根据相关规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而担保法关于定金的规定为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。由于王全会未在约定时间付清购房款，导致商品房买卖合同最终未能签订。依照法律规定，王全会无权要求返还定金。因此，对于王全会要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。
关于王全会主张定购书中的定购条款明显不公平，应为无效条款的诉讼请求，一审法院认为，王全会所购房产系现房，定购书中的定购条款约定的内容并不违反法律法规强制性规定，也与法律规定的合同条款无效情形不相符。因此，对于王全会该项诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告王全会的诉讼请求。案件受理费22800元、诉讼保全费5000元，合计27800元，由王全会负担。
本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人王全会提交了证人夏某证言一份，以证明其购买涉案房屋时，被上诉人没有对涉案房屋状况以及环境等情况，尤其是涉案房屋的出行条件向上诉人进行充分的说明，而上诉人在注意到涉案房屋的出行存在问题时及时向被上诉人询问，待被上诉人承诺按照通常的满足居住条件的基础上对现有房屋出行条件进行更改的基础上，上诉人才与被上诉人签订了订购书，涉案纠纷发生是因为被上诉人没有按照约定兑现承诺，违约在先，事后上诉人多次与被上诉人协商解决，但均被拒绝。
被上诉人华阳公司认为，对于该证言所证明的情况，一审时就有证人出庭作证，因涉案房屋系现房交易，双方签订定购书时交通设施状况是一目了然的，上诉人正是基于对周边环境的了解才与被上诉人签订了定购书。
本院认为，上诉人王全会与被上诉人华阳公司签订的定购书，对涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式和正式签约时间等内容作出了明确约定，该定购书应当认定为双方订立的预约合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。
关于上诉人王全会提出“一审判决认定事实错误”等上诉理由，经查，在案证据证实，王全会与华阳公司所签订的定购书中明确约定，王全会应当于2017年4月6日前付清全部房款及装修费用，并签定《商品房买卖合同》，逾期不签者即为违约，但王全会未在定购单约定的2017年4月6日前向华阳公司支付剩余购房款，之后双方多次以电话、短信方式进行沟通，双方短信联系内容并未涉及因涉案房屋原因导致双方无法签订买卖合同；上诉人王全会提供的证人证言与本院查明的事实不符，故不予采信。根据双方签订的定购书约定，华阳公司在王全会违约后可以另行出售定购房，同时定购单即行作废，因此，华阳公司将涉案房屋另行出售并不违反约定。故对该上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人王全会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元（王全会已预交），由上诉人王全会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 王抒彦
审 判 员 程 艳
二〇一八年六月二十五日
法官助理 孙宜峰
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。