湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2823民初896号原告：赵敏，女，1982年7月22日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：谭乐华（原告赵敏之夫），1981年8月27日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。代理权限：特别授权。被告:巴东县乾峰投资有限公司，住所地：巴东县野三关镇名相路新颜村五楼。统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，巴东县乾峰投资有限公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉康，湖北清江源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赵敏与被告巴东县乾峰投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵敏及其委托诉讼代理人谭乐华、被告巴东县乾峰投资有限公司的委托诉讼代理人吴玉康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房违约应向原告支付违约金至2018年3月19日止共计87800.00元，全部违约金计算至房屋验收合格并实际交付之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年2月3日与被告巴东县乾峰投资有限公司签订合同，购买被告开发的位于巴东经济××谭家村××花园××单元××号商铺，购房金额为400120.00元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商铺交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。截止到起诉时，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告所购房屋仍未完工，也未取得验收合格证明。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及双方签订的合同第八条、第九条之规定，诉至法院。被告巴东县乾峰投资有限公司辩称，1、签订房屋买卖合同及收款属实，但被告不存在主观违约，是因为承建涉案房屋的恩施州名锟建筑安装有限公司被政府有关部门命令整改而中途停工，造成涉案房屋至今未进行验收交付且政府部门至今也未收到相关验收资料以及相关证件。所以，不能交付房屋的责任在承建方而不在被告。2、被告至今未能交付房屋属于《商品房买卖合同》第九条第二款所约定的不可抗力及政府或其他原因造成的，其责任不在被告方，被告不应承担违约责任。3、被告同意解除《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定的条款承担相应责任，退还房款，支付违约金。4、因被告至今对房屋的交付期限尚不明朗，且原告计算违约金的标准有误，故原告主张被告履行交房的义务不应得到法院的支持。综上，请求法院依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订签订合同编号为ESZ201602187的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人以出让方式取得位于巴东××××谭家村片区地块的土地使用权，该块土地使用权出让合同编号为国用（2009）第215号，面积为39093.88平方米，用途为商铺，土地使用年限为2009年6月25日至2079年6月25日。出卖人在上述地块上建设商品房，定名为锦文花园，建设工程规划许可证号为巴建工字第（2014）048号，施工许可证号为422823201410090101；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为巴东县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂巴预售字（2014）006号；买受人购买的商品房为锦文花园第19幢A单元1层116号房，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为5米。建筑层数地上21层，地下1层；该商品房建筑面积共57.16平方米，其中套内建筑面积54.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.44平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7000元，总金额为人民肆拾万零壹佰贰拾元整；买受人于2016年2月3日一次性付清购房款400120.00元整；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、因设计变更，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。3、因政府关于城市规划调整或因政府相关联部门的原因造成延期、延误的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人处理，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同还对面积确认及面积差异处理、规划设计变更、交接、产权登记、保修责任等相关事宜作了详细约定。合同签订以后，原告按照合同约定一次性付清购房款400120.00元整。后，被告至今未将经验收合格的商品房交付给买受人赵敏。2018年3月19日，赵敏以被告逾期交房违约为由诉至法院。本案在庭审中，2018年5月22日，原告以交房义务已在《商品房买卖合同》中明确约定为由向本院表示，只要求判令被告因逾期交房应向原告支付的违约金以及本案的诉讼费用由被告承担。另查明，被告庭审陈述，锦文花园商品房尚未经验收合格，且交房时间仍无法确定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应受到该合同的约束。原告已按照合同约定如期付清购房款，被告亦应按照合同约定在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，但其至今未交付房屋，实属违约，其应按照《商品房买卖合同》“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”的约定，承担支付违约金的违约责任。故，对于原告要求被告自2017年1月1日起至交房之日止按日万分之五的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告在庭审中以约定的违约金过高为由，请求法院将违约金减少至约定的百分之三十，但其未根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，向本院提交证据证明双方约定的违约金过高的事实，亦未提交与本案涉案房屋同地段的房屋租金标准。因此，对于被告的该主张本院不予采纳。2018年5月22日，原告以交房义务已在《商品房买卖合同》中明确约定为由向本院表示，只要求判令被告因逾期交房应向原告支付的违约金以及本案的诉讼费用由被告承担。该表示系原告的真实意思表示，是其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告巴东县乾峰投资有限公司自2017年1月1日起至锦文花园第19幢A单元1层116号房交付之日止以400120元为基数按照日万分之五的标准支付原告赵敏逾期交房违约金。其中2017年1月1日至2018年4月30日的逾期交房违约金为97029.10元，限本判决生效后20日内付清。2018年5月1日后的逾期交房违约金，限每满6个月支付一次，至实际交房日不足6个月的，限实际交房日付清。上述给付金钱义务，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1996元，减半收取998元，原告赵敏已预交，由被告巴东县乾峰投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员  向 芳二〇一八年五月二十九日法官助理  李艳清书 记 员  向 捷附本案判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。