中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3735号
上诉人（原审原告）：广州市琳琅婚纱摄影有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：涂丽蓉，职务：总经理。
委托代理人：吴卓金、易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈秀霞（LEESYLVIACHAN），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈焕庆（CHANWOONHING），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈秀梅（HO,MaySau），女，1955年11月9日出生，美国籍，护照号码：478340253。
被上诉人（原审被告）：陈焕章（CHENHUANZHANG），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈焕伟（CHANWOONWAI），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈秀兰（又名刘秀兰，LIU,XiuLan），女，1942年6月18日出生，美国籍，护照号码：471142884。
被上诉人（原审被告）：陈焕忠（CHANWOONCHONG），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈焕新(CHANJOHNSONWOON)，美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈启明（CHANTONYKAI-MING），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈健美（CHAN,Crystal），美国籍。
被上诉人（原审被告）：陈启诚（CHAN,Alex），美国籍。
上述被上诉人共同委托代理人：潘筱云、卢志杰，广州金鹏律师事务所律师。
上诉人广州市琳琅婚纱摄影有限公司（以下简称琳琅公司）因与被上诉人陈秀霞、陈焕庆、陈秀梅、陈焕章、陈焕伟、陈秀兰、陈焕忠、陈焕新、陈启明、陈健美、陈启诚（以下简称陈秀霞等十一人）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区第十甫路39号房屋是登记在陈秀霞、陈焕庆、陈秀梅、陈焕章、陈焕伟、陈秀兰、陈焕忠、陈焕新和陈焕平、陈李翠莲名下的房产，该屋为钢筋混凝土结构3层，建基面积115.79平方米，总建筑面积347.37平方米。陈某乙于2001年1月16日死亡，陈某丙于2007年8月24日死亡，陈秀霞等人依据（2013）粤广广州第079598、079599号《继承公证书》依法继承了陈某乙、陈某丙在案涉房屋的产权份额。
2002年8月19日，陈李翠莲、陈焕章（甲方）和琳琅公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区第十甫路39号全栋的房地产全某出租给乙方作商业用途，建筑面积347.37平方米，租赁期限从2002年8月1日至2005年7月31日等。
2005年8月1日，陈秀霞等十一人（甲方）和琳琅公司（乙方）续签《房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区第十甫路39号全栋的房地产全某出租给乙方作商业用途，建筑面积347.37平方米，租赁期限从2005年8月1日至2015年7月31日，其中，从2011年8月1日至2015年7月31日期间的月租金为46697.48元等。
2007年12月5日，双方再次签订《广州市房屋租赁合同》约定：陈秀霞等十一人将坐落在荔湾区第十甫路39号的房地产（房地产权证号码粤房证字号00××39号）出租给琳琅公司作商铺用途使用，建筑面积347.37平方米；租赁期限从2005年8月1日至2015年7月31日等。该合同其余关于租金、保证金的条款和2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》一致，该合同对琳琅公司、陈秀霞等十一人在租赁期内需承担的责任以及违约责任未作详细约定，但合同第八条其他约定载明“未尽事宜按双方在2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》执行”。
琳琅公司为证明陈秀霞等十一人交付了不属于案涉房屋范围的50平方米给该司，并收取了该部分租金的事实，提供了朱某出具的《关于缴付租金的通知》，通知内容为：本人朱某，是广州市荔湾区第十甫路41号的业主。贵公司使用的第十甫路41号与群力旅馆相连的土地20平方米，及在该土地加建的向街铺位二层共40平方米是我的物业，但长期以来贵公司从未向我缴付过该物业的租金。我特此通知要求贵公司赔偿，我因此而受到的损失共计人民币312000元等。为证明陈秀霞等十一人将公用面积作为私有面积出租给琳琅公司，并收取租金的事实，提供了谢锦泉出具的证明、手写平面草图以及1994年9月1日的《广州市房地产租赁契约》，琳琅公司称谢某原是琳琅公司的负责人。陈秀霞等十一人对上述证据均不予确认。
2015年7月2日，琳琅公司提起本案诉讼，请求：1.确认陈秀霞等十一人构成违约，并连带向某琅公司支付违约金49855.56元；2.陈秀霞等十一人连带向某琅公司返还其多收取的50平方米房屋租金共636955.66元；3.由陈秀霞等十一人承担本案诉讼费。
陈秀霞等十一人一审辩称：不同意琳琅公司全部诉讼请求，琳琅公司、陈秀霞等十一人的租赁合同已于2015年7月31日届满，租赁期间陈秀霞等十一人不存在任何违约行为。理由如下：1.案涉房屋为陈秀霞等十一人合法所有。在双方长达十多年的租赁期间内，琳琅公司从未提出过陈秀霞等十一人将不属于自己所有的房屋出租给其使用，更未提出过陈秀霞等十一人存在任何违约行为；直到合同将要到期，由于陈秀霞等十一人不答应琳琅公司无理的续约条件，并要求收回房屋，琳琅公司才突然提出所谓违约行为，但却提不出任何合法有效的证据。2.琳琅公司一直租用案涉房屋及隔壁的41号房屋经营，陈秀霞等十一人和41号业主之间从来没有争议，41号业主也从未向陈秀霞等十一人提出异议和权利要求。琳琅公司提交的朱某向陈秀霞等十一人发出的缴费通知，与陈秀霞等十一人无关。综上，请求法院依法查清事实驳回琳琅公司的全部诉讼请求。
一审庭审中，琳琅公司认为，因案涉房屋的产权面积包含了一楼骑楼的公用面积，陈秀霞等十一人没有按合同约定的面积交付房屋给琳琅公司，构成违约；另由于案涉房屋与相邻的第十甫路41号房屋产权存有纠纷，案涉房屋产权证记载的面积包含了属于41号房屋产权的50平方米的面积范围，陈秀霞等十一人因此多收了该部分租金。
另查，2015年8月21日，陈秀霞等十一人向原审法院起诉琳琅公司及案涉房屋的实际使用人，要求琳琅公司交还案涉房屋并支付从2015年8月1日至实际交还房屋之日的房屋使用费和违约金。原审法院于2015年12月9日作出（2015）穗荔法民三初字第1297号民事一审判决书，判决：琳琅公司及实际使用人迁出案涉房屋，并由琳琅公司向陈秀霞等十一人支付从2015年8月1日至琳琅公司实际交还房屋之日止的房屋使用金和违约金等。
原审法院认为：琳琅公司与陈秀霞等十一人于2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》和2007年12月5日签订的《广州市房屋租赁合同》均是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因两份合同关于租赁标的物、面积、租赁期限、租金、保证金等条款完全一致，且2007年12月5日签订的合同中“其他约定”也载明“未尽事宜按双方在2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》执行”，因此原琳琅公司与陈秀霞等十一人之间关于案涉房屋的租赁关系实际应以2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》为准。
我国实行的是不动产登记制度，即不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据合同约定，租赁标的物是“广州市荔湾区第十甫路39号房屋”，房地产权证号为00××39号，租赁面积即产权证所记载的总建筑面积347.37平方米，可见，陈秀霞等十一人出租给琳琅公司的房屋并未超出其权利范围。琳琅公司认为陈秀霞等十一人将不属于其产权面积部分出租给琳琅公司构成违约，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。另琳琅公司主张案涉房屋的产权面积包含了一楼骑楼的公用面积以及相邻第十甫路41号房屋的产权面积，据此认为陈秀霞等十一人多收取租金，但对此并未提供任何证据予以佐证，本院对该项主张亦不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决如下：驳回广州市琳琅婚纱摄影有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5334元，由广州市琳琅婚纱摄影有限公司负担。
判后，上诉人琳琅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决所认定的“案涉房屋产权证记载的面积包含了属于41号房屋产权的50平方米的面积范围”，并非我司意思表示。陈秀霞等十一人交付给我司的租赁房屋中，包含了与第三方共有的约50平方米的公共面积，对第三方构成侵权，导致第三方问我司主张权利，并非案涉房屋登记产权中包含了第三人50平方米的房屋面积。我司虽于2005年8月1日与陈秀霞等十一人签订过一份《房地产租赁合同》，但该合同早已过期，而且没有向广州市房地产租赁登记中心备案。因此，从法律效力上来讲，该份合同显然无法与签订于2007年12月5日且已在该中心备案的《广州市房屋租赁合同》相比。广州市老城区骑楼下面属于市政公共通道，业主无权将该部分面积出租。至于案涉房屋骑楼部分有多少面积，一审院完全可以组织双方到现场进行测量或委托第三方进行测量，并依据测量结果做相应扣减即可。但一审法院却要求我司对该部分面积承担举证责任，明显不公。综上，我司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈秀霞等十一人原审诉讼请求。
被上诉人陈秀霞等十一人答辩称：原审判决正确，合法有据，琳琅公司的上诉并无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是陈秀霞等十一人是否存在违约行为并向某琅公司退还多收的租金及支付违约金。
琳琅公司上诉主张其与陈秀霞等十一人于2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》未进行备案且已过期，原审法院以该合同认定事实有误，但合同备案属于行政机构行政管理范畴，案涉《房地产租赁合同》并不因未备案而无效，且2007年12月5日双方签订的《广州市房屋租赁合同》与《房地产租赁合同》关于租赁标的物、面积、租赁期限、租金、保证金等条款约定完全一致，第八条“其他约定”明确约定“未尽事宜按双方在2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》执行”，原审法院认定琳琅公司与陈秀霞等十一人之间关于案涉房屋的租赁关系应以2005年8月1日签订的《房地产租赁合同》为准，并无不当，本院予以确认。
琳琅公司上诉主张陈秀霞等十一人向其租赁的房屋面积包括了案外人的产权面积以及市政公共面积，多收取了租金，但根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》与《房地产租赁合同》均明确载明租赁标的物是“广州市荔湾区第十甫路39号房屋”（房地产权证号穗房证字第××号），租赁面积347.37平方米，该约定与案涉房屋产权证所记载的总建筑面积347.37平方米相一致，陈秀霞等十一人出租给琳琅公司的房屋并未超出其权利范围，而且琳琅公司租赁案涉房屋长达十几年，从未对涉案房屋的租赁面积提出异议。即使案外人与案涉房屋所有权人存在争议，也与琳琅公司并无直接关系，琳琅公司主张案涉房屋的产权面积包含了一楼骑楼的公用面积，但并未提供任何证据予以佐证，原审法院认定琳琅公司提出陈秀霞等十一人将不属于其产权面积部分出租给琳琅公司构成违约的主张，缺乏合同和法律依据，并驳回琳琅公司诉请，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人琳琅公司上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10668元，由上诉人广州市琳琅婚纱摄影有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 麦倩文