浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0185民初4493号
原告临安市锦天农产品有限公司，住所地临安市锦城街道锦天花园10、12幢底层，统一社会信用代码91330185762030185A（1/1）。
法定代表人应菊莲，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人王晓萌，浙江满江红律师事务所律师。
委托代理人唐燕飞，浙江满江红律师事务所律师。
被告潘友成，男，1967年1月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托代理人陈志高，男，1978年8月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，系其妻弟。
原告临安市锦天农产品有限公司（以下简称锦天公司）诉被告潘友成房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2016年9月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告锦天公司的委托代理人王晓萌、唐燕飞、被告潘友成及其委托代理人陈志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦天公司诉称：2013年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于临安市玲珑街道锦天路117号的超市营业房出租给被告，租赁期间为2013年11月20日至2016年11月19日；租金为每年20万元，被告合同签订时一次性支付第一年租金给原告，次年租金必须合同到期前两个月支付。2016年8月2日上午，原告发现被告用于经营的杭州博都华联超市的商品已搬空，被告人也不知去向，通过拨打电话与其他方式也联系不上。原告报警处理，公安机关对此情况有详细记载。被告在尚欠原告租金及水电费且没有告知原告的情况下，搬空商品不知去向，其行为已构成违约。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空并搬离租赁房屋；3、被告立即向原告支付房屋租金40万元及水电费649.1元；4、被告向原告支付迟延支付租金的利息损失（自2016年9月20日起，按中国人民银行同期基准贷款利率4.75%的标准计算至款项实际付清之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。
原告锦天公司为支持其诉求，向本院提供如下证据：
证据一、原、被告于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》一份，证明：1、原、被告存在房屋租赁的法律关系；2、被告尚欠原告租金40万元，且应于2016年9月20日支付的事实。
证据二、临安市公安局110处警现场情况登记表及现场处结备案单一份，证明：被告将其经营超市内的商品搬空，人也不知去向的事实。
证据三、水电费计算清单一份、国网浙江临安市供电公司于2016年7月14日出具的发票一份、杭州临安自来水有限公司于2016年7月18日出具的发票一份，证明：被告尚欠原告7月份水电费共计649.1元的事实。
被告潘友成辩称：一、其与原告于2012年9月17日签订了为期三年的租赁合同，其一直合法经营，勤劳诚信，超市生意蒸蒸日上，与原告关系也融洽。但2013年7月12日开始，由于原告的欺骗忽悠行为，致使其经营惨淡直至关门歇业，损失惨重。二、2013年7月12日下午，原告的主管人员吴刚到其店中商量事情，说因临安经贸委、农业局、市政府三部门联合要求对锦天农贸市场进行标准化三星级改造，需要其配合市场进行升级改造，要把超市和市场间的玻璃橱窗全部拆除，换上电动卷帘门，白天开着，晚上关闭，这样可以使超市与市场融为一体，提高市场的整体形象。当时其被欺骗了才同意。7月25日，原告雇人拆掉了超市的玻璃橱窗，但没有安装电动卷帘门。到了8月10日，原告雇人拉了大批轻质砖，在没有经过其同意的情况下，在原告玻璃橱窗的位置砌成了轻质砖围墙，其制止不了，去找吴刚询问情况，吴刚回复是因为市场办理消防的缘故，如果市场与超市连为整体的话，面积比较大，必须要安装消防喷淋系统，成本大，估计要60多万，所以先把市场与超市用轻质砖隔绝，这样面积少，就不需要安装消防喷淋系统。其当时就不同意原告的做法，因为与菜场隔绝后，超市的客户就会大量减少，很难维持盈利经营。吴刚答应先隔起来，等消防验收通过后就按之前的方案做，中间产生的损失到时候一并补偿，当时其为了配合市场的整体工作同意了。但直到9月20日要交房租的时候还是没有动静，其向原告询问此事，吴刚说消防证什么时候办好定不下来，现在的损失也不好估计，反正其不是做一年，现让其把2014年的房租先交掉，等消防证办好门开好后，再开始计算房租租期及协商损失补偿，其再一次被原告欺骗。三、因为和市场隔绝后，从2013年7月份开始，超市生意一落千丈，到2013年10月份，其找吴刚询问消防事情，并要求原告补偿损失，吴刚推脱。10月12日，其去原告公司找负责人，接待的是一个叫晓丹的，他说消防证就快办好了，叫其放心。其提出20万元的赔偿，晓丹还价10万，分5年减房租，后双方协商好，签订了原告提供的房屋租赁合同。前一份合同从2013年11月15日起就是21万元，5年减10万，所以原告提供的合同每年的房租是20万，第3条更是约定了市场不做整改变动，仍以20万租两年的，一共是五年，每年补2万，共补偿其10万。2013年11月20日，消防证还未办好，其和哥哥、朋友去原告公司找晓丹，双方发生争吵，老板徐劲松亲口承诺，等消防证办好后把门开出来，再开始计算房租，损失到时也一并补偿。此次，原告估计拆掉轻质砖墙已不大可能，就说在隔墙上开一道门，让菜场与超市有门可以进出。其开始不同意，其后想已成现实就同意了。2014年2月4日夜里十点左右，原告雇人在墙上开了一道门，但后来另一位经营户强烈反对，并在门口堆满了货物，致使该门名存实亡，原告也无作为，任由其损失进一步扩大，此状态一直持续到了2015年5月6日。在此期间，原告催促其交2015年的房租，其没有能力交。到了2015年4月22日，原告向工商部门投诉其非法经营，未达目的后又向消防部门投诉其，冤枉其私自在隔墙上开门。5月6日，原告叫人把卷帘门用电焊焊死直到现在，造成其生意举步维艰，无法继续经营下去。上述事实与缘由皆真实，但都是协商过程中的口头承诺，其相信原告会诚信，但没有想到遭到原告的忽悠欺骗。综上，请求驳回原告的诉讼请求。四、原告的行为造成其损失为：1、2013年7月15日开始至9月15日，两个月合计损失6万元；2、由于配合市场整体改造，超市内部电线管道受到破坏，重新进行安装，材料加人工工资共计3万元；3、由于配合市场改造对超市内部天花板进行重新施工，部分货品损坏及请人清理卫生，共计损失2.5元；拆移空调、敲墙、做水池、拆除玻璃窗、清运建筑垃圾等合计2万元；4、因市场改造装修致使楼上三十多户下水管道的水，一遇到大雨就流到超市，自2014年4月开始，超市频繁积水，不仅影响营业、大批商品报废，多次向原告反映，原告不理会，共计损失1.5万元；5、2013年9月15日至2016年8月2日，原告从开始承诺把玻璃橱窗换成电动卷帘门，变成在轻质砖墙上开道门，都一直没有兑现承诺，造成其超市经营惨淡，每个月损失2万元，共计68.8万元。上述损失合计82.8万元，加上租房保证金5千元，扣除水电费649.1元，原告尚应赔偿其损失83.2万元。
被告潘友成向本院提供以下证据材料：
证据一、临安市锦天农家超市营业房租赁合同一份，证明：其签订原告提交的证据一的那份租赁合同是有原因的。
证据二、光盘一张（内有照片五张、视频六段），证明：锦天市场改造期间对其经营的超市的影响及其重新返工造成的损失。
证据三、2013年8月18日的收款收据一份，证明：为配合市场改造，重新布置电线管道等花费了材料费4075元的事实。
证据四、申请证人潘某、陈某出庭作证，证明：原告承诺在消防证办好后、把通道的门开好后再收取房租并补偿该期间被告的损失的事实。
证据五、续租通知一份，证明：当时因市场升级改造，原告口头承诺给我们三个月的装修补偿期，但该期限过后，通往市场的门仍没有开出来。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据一，被告对真实性无异议，但认为双方还存在其他纠纷，没有达到支付租金的条件，不同意支付租金。证据二，被告对真实性无异议，但认为其于2016年8月2日搬出去的时候把钥匙交给原告处的水电管理员蒋红女，原告是知情的。因被告对证据一、二的真实性无异议，本院对该证据一、二的真实性予以确认。对证据三，被告无异议，本院予以确认。
二、对被告提供的证据一，原告对真实性无异议，但认为该份合同已终止，双方的权利义务应当以2013年签订的合同为准。因原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据二，原告对照片和视频内容的真实性无法确认，因是被告方单方制作，对内容的真实性不予认可。本院认为，原告的质证意见成立，该证据无法达到其证明目的。对证据三，原告对真实性无异议，但认为收据上只有出卖人的盖章，不能反映出东西是卖给谁的，是否为被告购买的材料不能确定。本院认为原告的质证意见成立，该证据无法达到被告的证明目的。对证据四，原告认为，两个证人一个是被告的哥哥，一个是被告的朋友，所以对证人证言的真实性有异议。如果像被告陈述的自2013年11月20日起至今超市都是亏损状态，为何至今没有和原告解除合同，事实上在搬离前，被告一直在经营超市；恰恰证明被告对2013年的合同中关于付款的约定是没有异议的，所以被告对自己的亏损承担责任，而不是由原告承担责任；原告是靠出租超市和摊位进行经营的，合同第二条约定2014年11月20日到2016年11月19日的房租是在2016年9月19日进行支付的，不是原告不主张房租，而是支付房租的期限没有到。被告认为，两个证人虽与被告有利害关系，但不代表不能进行作证；原告质疑从市场改造期间到2016年没有解除合同或协商解决，主要是因为2013年9月20日的时候已经把2013年到2014年的房租已经交掉了；另一方面也是想通过努力改变现状，开好通往市场的门，继续经营；再者也是想向原告主张损失；原告称没有收取房租不是因为他们不来讨，而是没有到房租收取的时间，实际上是原告方每周都来要房租，甚至达到打架的程度；根据协议，没有到交房租的时间，要求原告实现承诺，开掉门后对房租和损失进行处理。本院认为，该证人证言只能证明被告于2013年11月20日曾找过原告协商损失的事情，但在原告否认，被告又无其他证据佐证的情况下，该证人证言不能达到被告的证明目的。对证据五，原告对真实性无异议，但该证据仅能证明原告当时口头承诺给被告三个月的装修补偿期，并不能证明原告承诺过通往市场的门能开的事实。因原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
2012年9月17日，原、被告签订租赁合同一份，载明：原告同意将临安市锦天农产品有限公司234-279营业房租给被告经营超市；租赁期限为2012年11月10日起至2015年11月9日止；租金63万元；2012年9月10日前付20万元，2013年9月10日前付21万元，2014年9月10日前付22万元。合同第六条约定：原告同意被告在农贸市场内开一道门，但被告要接受原告的管理，每天晚上七点前关闭此门。合同第九条约定：双方如有一方违约，另一方有权解除合同并要求赔偿相应的损失。
2013年7月，临安市锦天农加超市场进行升级改造，2013年9月，改造完毕。后因消防原因，被告经营的超市通往市场的门被关闭。经协商，原、被告就案涉租赁房屋重新于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》一份，载明：原告同意将临安市玲珑街道锦天路117号超市营业房出租给被告；原告同意租赁期限2013年11月20日至2016年11月19日，租金一年为20万元，被告在本合同签字生效时一次性支付第一年租金给原告，次年租金必须合同到期前两个月交付；三年期满后，如锦天农加超市场不做整改变动，将再以20万元每年的价格续租两年至2018年11月19日；被告在租赁营业房的同时付给原告五千元保证押金，被告租赁期满，原告将保证押金退还被告。之后，被告支付2013年11月20日至2014年11月19日止的租金20万元，并交付押金5000元。2016年8月2日，被告腾空租赁场地。2014年11月20日至2016年11月19日止的租金合计40万元，被告至今未付。
另查明，被告尚欠原告水电费649.1元。
本院认为，被告对尚欠原告水电费649.1元无异议，本院予以确认。关于原告主张解除合同的诉讼请求，被告潘有成无异议，但至判决作出时，双方约定的租期终止日即2016年11月19日已过，且被告潘有成亦表示不再续租，故原告再行主张判决解除合同已无必要，对其该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的第二项诉讼请求，因庭审中双方一致认可被告潘有成已于2016年8月2日搬离了租赁场地，原告再行主张该项诉请亦已无必要，故本院对该诉请亦不予支持。关于尚欠原告的租金400000元，被告无异议，但认为根据实际情况其不用支付。本院认为，该辩称无证据支持，本院不予采信。但根据原告方陈述的在2016年9月下旬，已由新的承租方开始装修使用，故本院酌情确认该期间至2016年11月19日止的租金为34000元，该款项应从400000元租金中予以扣除。另，被告尚有5000元租房押金在原告处，该款项亦应从其尚欠的租金中予以扣除。综上，被告潘有成尚欠原告租金361000元。被告潘有成辩称原告存在欺骗行为，原告曾承诺等消防证办好，把通往市场的门开好再开始计算房租，并补偿损失，但其一直未兑现承诺，故其所欠的400000元租金不用支付。本院认为该辩称无证据支持，本院不予采信。关于被告主张2013年7月15日至2013年9月15日的损失6万元，其在庭审中承认原告对此是给予三个月的装修补偿，故对该损失6万元，本院不予确认。而关于被告主张的其他损失，因无证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告潘友成于本判决生效之日起十日内支付给原告临安市锦天农产品有限公司房租361000元并支付逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，自2016年11月20日起计算至款付清时止）。
二、被告潘有成于本判决生效之日起十日内支付给原告临安市锦天农产品有限公司水电费649.1元。
三、驳回原告临安市锦天农产品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7310元，由原告临安市锦天农产品有限公司负担585元，由被告潘友成负担6725元。
原告临安市锦天农产品有限公司于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告潘友成于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 马钱利
人民陪审员 许国良
人民陪审员 卢观机
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张 洁
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。