河北省承德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀08执异10号
案外人承德泓辉双合淀粉有限公司。住所地：围场满族蒙古族自治县半截塔镇。
法定代表人李树臣，职务董事长。
委托代理人王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。
案外人李树臣，男，1963年11月3日出生，满族，住围场满族蒙古族自治县围场镇。
申请执行人贾英，男，汉族，1964年12月8日出生，住围场满族蒙古族自治县围场镇。
被执行人承德亿城房地产开发有限公司。住所地：围场满族蒙古族自治县围场镇庙台沟。
法定代表人杨小彬，职务总经理。
被执行人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司。住所地：围场满族蒙古族自治县围场镇庙台沟。
法定代表人杨小彬，职务总经理。
本院在执行贾英申请执行承德亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）合同纠纷一案中，案外人承德泓辉双合淀粉有限公司（以下简称泓辉公司）、李树臣于2016年5月3日向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人泓辉公司称，异议人法人代表李树臣于2014年5月27日与渔阳公司签订《商品房购买合同》，购买渔阳花园小区二期住宅楼三号楼一单元中的14层56套楼房，用于泓辉公司职工团体住宅楼使用。按照合同约定异议人分别于2014年5月27日�6月17日支付了全部购房楼款。近期异议人在前往售楼单位查询所购楼房施工进度时被告知我方所购楼房已被贵院的（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定书予以查封。事实上贵院所查封楼房为我异议人已全部购买。我方是该批楼房的合法所有权人，原出售方已无权处分此楼房。贵院属错误查封案外人财产，导致异议人无法办理房屋后续初始登记。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人财产予以查封，明显错误。异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程若干问题的解释》第十五条规定，提出异议。请求贵院立即解除对该批楼房的查封，切实维护异议人的合法权益。
案外人李树臣称，异议人李树臣于2014年5月27日与渔阳公司签订《商品房购买合同》，购买渔阳花�二期住宅楼三号楼一单元中的14层56套楼房，用于泓辉公司职工团体住宅楼使用。按照合同约定异议人分别于2014年5月27日、6月17日支付了全部购楼款。近期异议人在前往售楼单位查询所购楼房施工进度时被告知我方所购楼房已被贵院的（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定书予以查封。事实上贵院所查封楼房为我异议人已全部购买。我方是该批楼房的合法所有权人。原出售方已无权处分此楼房。贵院属错误查封案外人财产，导致异议人无法办理房屋后续初始登记。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人财产予以查封，明显错误。异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，提出异议。请求贵院立即解除对该批楼房的查封，切实维护异议人的合法权益。
案外人向本院提交了以下证据：（一）、2014年5月27日李树臣（泓辉公司董事长）与渔阳公司签订的《商品房购买合同》；（二）、2014年5月27日、6月17日中国农业银行银行卡取款业务回单三份；（三）、2014年5月27日、6月17日渔阳公司为李树臣出具的收到购房款15500000.00元的收据两张；（四）、2015年5月16日围场满族蒙古族自治县产权产籍监理所出具的李俊义、李俊慧、陈丽伟等56人在该所无房屋产权登记档案及相关信息的证明。
本院查明：2014年5月27日李树臣〔泓辉公司董事长（乙方）〕与渔阳公司（甲方）签订了《商品房购买合同》，双方约定:“经甲、乙双方友好协商，乙方采用提前付款形式购买甲方渔阳二期工程3号楼一单元共14层（即1-3层、8-18层、每层四室、计56室）和负一层地下室小房12间，进�团购，甲方价格做到最大优惠，其双方达成如下协议：一、甲方所开发的位于围场镇渔阳二期住宅房产三号楼一单元中的14层56套房、地下室负一层小房12间，一次性卖给乙方。小房12间，计47.8万元，住宅楼房每层住宅建筑面积383.22平方米，14层，计5365.08平方米，以总面积5365平方米计算，每平方米2800元计算，计1502.2万元，乙方总计付给甲方房款为壹仟伍佰伍拾万圆整（15500000.00元）。二、乙方必须在合同签订之日给付甲方房款壹仟零伍拾万元整（10500000.00元），其余伍佰万元整（5000000.00元）在一个月内给付，房款全部到位后，买卖关系即可生效。三、甲方最迟在2016年12月31日前交付楼房，如到期不能交付，甲方每天按总价款千分之一的违约金给付乙方。四、楼房交付时面积如有误差，按实际建筑面积计算，价款多退少补。五、乙方如无故要求退房，甲方只返还房款�支付乙方房款利息；如因甲方过错，乙方要求退房时，甲方按月息每元2.5分利息返还给乙方利息及本金。六、楼房交付后，甲方必须协助乙方将团购楼房按乙方要求，在房管部门办理房产证，其税费按国家规定各自交付。七、双方买卖的楼房必须符合国家商品房建筑质量要求，如出现质量问题，乙方除要求甲方承担赔偿义务外，还有承担标的物价款百分之五的违约金。八、未尽事宜，可另行协商，签订补充协议，补充协议与原合同具有同等效力。九、本合同一式两份，双方各持一份，从签订之日起生效。”
2014年5月27日、6月17日，李树臣按照双方签订合同的约定通过中国农业银行以银行转账的方式将15500000.00元购房款汇入渔阳公司的法定代表人杨小彬账户并由渔阳公司为李树臣出具了收款收据。
本院在执行贾英申请执行亿城公司、渔阳公司合同纠纷一案中，于2015年7月13日作出（2015）承中法执字第00112-1号执行裁定，查封被执行人亿城公司所有的渔阳花园小区三号楼一单元所有房屋（除702、603、502、401外）、二单元（1501、1504、1601、1604）。为此，上述案外人提出上述异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，买受人李树臣（泓辉公司董事长）以团购的方式为其公司李俊义、李俊慧、陈丽伟等56名职工购买登记在被执行人渔阳公司名下的商品房56套，在本院查封（2015年7月13日）之前的2014年5月27日双方已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且上述56名买受人名下无其他用于居住的房屋，李树臣（泓辉公司的法定代表人）已代为支付了全部价款。综上所述，案外人李树臣、泓辉公司对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对登记在围场满族蒙古自治县渔阳房地产开发有限公司名下位于围场镇渔阳二期住宅房产三号楼一单元中的（1-3、8-18层）共14层56套房产、地下室负一层小房12间（5、9、13、17、19、22、23、28、31、34、36、42号）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘军生
审判员 李国臣
审判员 廉立伟
二〇一六年五月十七日
书记员 孙源远