湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1520号
上诉人（原审被告）：湘潭五信电气设备有限公司，住所地湘潭市岳塘区下摄司阳塘村（电厂综合利用工厂内）。
法定代表人：罗麦明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：湘潭电厂综合利用工厂，住所地湘潭市岳塘区下摄司阳塘村路口组。
法定代表人：周放明，该厂厂长。
委托诉讼代理人：吴贝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
上诉人湘潭五信电气设备有限公司（以下简称五信公司）因与被上诉人湘潭电厂综合利用工厂租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
五信公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉，并判令被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.被上诉人在一审时未提交证据证实其对出租场地享有出租的权利，相反，一审法院调取的湘潭市国土局《收回国有土地使用权决定书》（潭国土资发〔2015〕68号）载明，经湘潭市人民政府批准，决定依法收回湖南省湘潭电厂、湖南湘潭发电有限责任公司及大唐湘潭发电有限责任公司所使用的492929.68平方米国有土地使用权。该证据表明案涉土地权利人系湖南省湘潭电厂、湖南湘潭发电有限责任公司及大唐湘潭发电有限责任公司，被上诉人不是土地权利人，其将土地出租系无权处分行为，本案的协议系无效合同。2.2015年9月21日，湘潭市国土局作出收回国有土地使用权的决定后，原土地权利人即不再享有权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自征收决定生效时发生效力。当事人申请行政复议、提起行政诉讼不影响具体行政行为的执行，一审认定截止2015年12月21日，原土地权利人还对案涉土地享有使用权错误。二、一审判决适用法律错误。被上诉人在2014年8月19日的告知函中承诺采用“一月一签”的方式继续租赁场地，因上诉人未能提交该证据原件，一审判决未采纳此事实。但被上诉人提交的《公证书》中明确提到了前述的告知函，其内容与上诉人提交的证据可以相互印证，可以证明被上诉人持有告知函原件却不提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。法院应当认定双方同意以“一月一签”方式履行租赁合同至政府收回时止。三、被上诉人以政府收回土地为由要求上诉人搬迁，但没有提交政府收回土地的证据，因此，上诉人有权拒绝被上诉人的要求，由此引发的争议及造成的损失应当由被上诉人承担。四、即使双方签订的协议有效，违约方也只需赔偿给对方造成的损失，这是基本的法律原则。上诉人未搬迁给被上诉人造成的实际损失为使用期间的租赁费用，一审判决按照合同价格三倍支付租金违反法律规定，也违背公正原则。而且，合同期满后，被上诉人未要求上诉人搬迁，双方建立了不定期租赁关系，双方继续按原租赁合同履行，上诉人无需按合同约定支付三倍租金。综上，请求二审法院依法改判。
湘潭电厂综合利用工厂答辩称：一审判决认定事实清楚。1.被上诉人系案涉土地的权利人。被上诉人与上诉人于2003年开始即建立了租赁关系，上诉人承租土地时，被上诉人就向其出示了权利凭证。如果被上诉人不是案涉土地的权利人，上诉人怎么会与被上诉人建立租赁关系。被上诉人认为双方订立的合同不存在法律规定的无效情形，而且，在合同履行多年以后，将合同确认为无效，有悖于合同法律制度的初衷。2.法院认定土地使用权截止于2015年12月21日正确。湘潭市国土局于2015年9月21日作出了《收回国有土地使用权决定书》，但该决定书第四条第5款明确规定，土地权利人如果对决定不服，可自接到决定书之日起六十日内向湖南省人民政府申请行政复议，也可以在三个月内向人民法院提起行政诉讼。如果权利人在期限内行使救济权，则决定书还存在被撤销或重新作出的可能，因此，在救济期内，决定书的效力属于待定状态。被上诉人认为，征收决定必须符合《中华人民共和国物权法》第四十二条规定的三个要件才生效。湘潭市国土局下达的决定书只是土地使用权收回的启动程序，通过收回决定，权利人的交易自由被限制，物权被剥夺，但收回机关并未获得圆满的物权，因为收回决定不是收回的全部，没有包括补偿、交付。由于收回条件未成就，被上诉人仍旧实际占有案涉土地，因该占有衍生出的相关收益，应当由被上诉人享有。二、一审判决认定上诉人按租金三倍的标准计算合同届满后的租金正确。双方当事人在自愿、平等、互利的基础上，建立了长期租赁关系，签订了《场地租赁合同》，合同条款对双方当事人均有约束力。合同到期后双方没有续签合同，上诉人未按照合同约定返还租赁场地，也未缴纳租金，但实际占有并使用租赁场地至今。上诉人主张合同期限届满后的租赁关系没有合同依据和事实依据，上诉人继续占有租赁场地不能理解成上诉人所称的原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。2014年8月19日被上诉人已函告上诉人，明确告知上诉人在到期日前搬离租赁场地，将财产清空，如未按时搬离、清空，造成的损失由上诉人承担。2015年5月2日，被上诉人又以公证的形式通知上诉人，要求其搬离，但上诉人至今没有交还场地。根据《场地租赁合同》第11条的约定，租赁期满，双方未达成续续租协议，上诉人应于租期届满时或之前将租赁场地按租用之时之状态归还被上诉人，被上诉人有权根据逾期归还的天数收取三倍标准的租金，不足一月按一个月计算，因此，被上诉人主张按照三倍标准收取租金有合同依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
湘潭电厂综合利用工厂向一审法院起诉请求：1.判令被告五信公司立即归还租赁场地并恢复租赁场地原状；2.判令被告五信公司按照合同约定的三倍租金标准，支付逾期归还的租金，共计817250元（自2014年12月31日计算至2017年5月31日，此后租金按合同约定的三倍标准计算至被告实际返还租赁场地之日止）。
一审法院认定的事实：2014年1月5日，原告与被告签订《场地租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为113000元。合同第四条第五款约定，因政府拆迁、征用原因需收回租赁场地时，甲方（原告）应提前书面通知乙方（被告），乙方应无条件在甲方指定时间内将租赁场地完整无损的交付。合同第五条第11款约定，“租赁期满，若双方未达成续租协议，乙方应于租期届满时或之前将租赁场地按租用时之状况归还甲方。逾期未归还租赁场地，甲方有权根据逾期归还的天数收取三倍标准的租金，不足一月按一个月计算”。合同签订后，被告共支付了115000元租金。原告先后通过公证送达函件、发送律师函要求被告归还场地，被告至今仍占用该租赁场地。
经与湘潭市国土资源储备中心核实，湘潭市国土资源局发布了潭国土资发〔2015〕68号文件，依据文件规定，案涉租赁场地的土地使用权已于2015年12月21日被湘潭市国土资源储备中心收回。
一审法院认为，本案争议的焦点问题如下：一、原告是否有权要求被告按租金三倍的标准支付合同期满后的租金。原告认为，依据合同意思自治原则，双方在合同中约定了逾期租金的计算标准，租赁合同期满后，双方未续签合同，被告占用租赁场地至今，被告应依据合同约定按租金三倍标准支付合同期满后的租金；被告认为，原告于2014年8月19日向被告发送的告知函内容显示双方达成了续租协议，即原租赁期满后，如政府不收回土地，则双方继续租赁；法院认为，合同到期后，双方并未依据告知函上的约定，采取“一月一签”的方式继续履行合同，且被告在庭审中表示一直未与原告办理租赁场地的交接手续，故在场地使用权被收回前，被告应当依据场地租赁合同约定向原告支付合同期满后的租金。因案涉场地的土地使用权已于2015年12月21日被收归湘潭市国土资源储备中心，故被告应支付的合同期满后的租金期间应为2015年1月1日至2015年12月21日，按租金三倍标准计算为327712元（113000元÷365天×355天×3-2000元）。
二、原告能否要求被告搬离场地。原告认为，双方租赁合同到期后，并未达成续签的一致意见，而被告一直占用场地，且拖欠租金，故原告以此为依据要求被告搬离场地，被告认为，原告要求搬离场地是因租赁场地被政府征收，但原告未提交证据予以证实该事实，故被告有理由拒绝搬离。法院认为，案涉场地的土地使用权已被收归湘潭市国土资源储备中心，现原告无权要求被告搬离租赁场地。被告认为原告要求搬离造成被告损失，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、湘潭五信电气设备有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭电厂综合利用工厂租金327712元；二、驳回湘潭电厂综合利用工厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6220元，减半收取计3110元，由湘潭五信电气设备有限公司负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：湘潭电厂综合利用工厂提交的大唐湘潭发电有限公司责任公司出具的“函”及湖南省湘潭电厂、湖南湘潭发电有限责任公司及大唐湘潭发电有限责任公司三家企业的工商登记资料，本院对证据的真实性予以认可，该组证据证实作为湘潭电厂综合利用工厂（集体所有制）的主管单位，认可该公司将国家划拨给该公司使用的案涉土地交由湘潭电厂综合利用工厂生产经营，所得收入用于湘潭电厂综合利用工厂人工成本及其他管理性开支。本院另查明：1.五信公司自2003年开始即与湘潭电厂综合利用工厂建立了场地租赁合同关系。2014年8月19日，湘潭电厂综合利用工厂向五信公司发出《关于场地租赁有关情况的告知函》，告知五信公司：如果政府没有在合同到期前征用场地，则双方租赁合同至2014年12月31日终止，五信公司在到期日之前搬离租赁场地，将财产清空，如果未按时搬离、清空，造成的损失由五信公司承担；若到期政府没有收回，五信公司仍需继续租赁该场地，在双方同意并协商一致的情况下，采用“一月一签”的协议方式续签。合同到期后，湘潭电厂综合利用工厂未与五信公司按“一月一签”方式订立新的协议，五信公司支付租金至2014年12月31日，之后该公司未再支付费用给湘潭电厂综合利用工厂。2015年5月20日，湘潭电厂综合利用工厂再次向五信公司发出告知函，要求五信公司接到告知函后，于2015年5月31日前结清租金，搬离租赁场地，清空财产，在一个月内将租赁场地交付给湘潭电厂综合利用工厂。2.2015年9月21日湘潭市国土局作出《湘潭市国土资源局收回国有土地使用权决定书》（潭国土资发〔2015〕68号）后，大唐湘潭发电有限责任公司没有申请行政复议，也未提起行政诉讼。2015年9月29日，湘潭市国土资源储备中心与大唐湘潭发电有限责任公司签订《收回国有土地使用权补偿协议》。
此外，一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为：一、关于五信公司与湘潭电厂综合利用工厂之间租赁合同的效力问题。五信公司作为承租人，自2003年起即与湘潭电厂综合利用工厂建立了场地租赁合同关系，长期租赁案涉场地用于生产经营。在本院二审中，湘潭电厂综合利用工厂提交其主管单位湘潭大唐发电有限责任公司将案涉土地交由该厂生产经营的证据，故湘潭电厂综合利用工厂有权出租案涉场地，该厂与五信公司签订的租赁合同合法有效，该厂作为出租人，有权向五信公司主张相应的权利。五信公司认为湘潭电厂综合利用工厂无权出租案涉土地，租赁合同无效的理由不能成立。
二、《场地租赁合同》到期后，双方之间是否形成不定期租赁关系。根据湘潭电厂综合利用工厂2014年8月19日的告知函，合同到期场地未被政府收回的情况下，如果五信公司需要继续租赁场地，双方同意时应采用“一月一签”的方式订立协议，但在合同到期后五信公司并未与湘潭电厂综合利用工厂再签订任何租赁合同，也没有按原租赁合同约定的租金标准支付合同到期之后继续占有场地的费用，湘潭电厂综合利用工厂在原租赁合同到期后亦再次向五信公司发出了要求该公司搬离场地的告知函。因此，上诉人所称双方在原租赁合同期满之后又形成了不定期租赁的意见没有事实和法律依据。
三、五信公司在本案中应承担的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。五信公司在原租赁合同于2014年12月31日到期后，未依《场地租赁合同》的约定搬离场地，清空财产，将场地交还给湘潭电厂综合利用工厂，而是继续占有租赁场地，因此，湘潭电厂综合利用工厂有权要求其支付场地占有使用费而非租金，该厂要求五信公司按照合同约定的“三倍标准的租金”支付租金，没有法律依据。关于场地占有使用费的计算标准，参照双方约定的租金标准，本院确定占用使用费为113000元/年。关于计算期限的起止问题，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，湘潭市国土局2015年9月21日作出潭国土资发〔2015〕68号《湘潭市国土资源局收回国有土地使用权决定书》后，大唐湘潭发电有限责任公司于2015年9月29日与湘潭市国土资源储备中心签订《收回国有土地使用权补偿协议》，此时，可以认定为湘潭市国土资源局的决定书已经发生效力，包括租赁场地在内的土地使用权权利人也随之变更。因此，五信公司应支付场地占有使用费的期间为2015年1月1日至2015年9月29日，之后该公司无权主张，一审计算至2015年12月21日，且将占有使用费认定为租金，不符合法律规定，本院予以纠正。经计算，五信公司应支付的占有使用费为84208.22元（113000元÷365天×272天）。
此外，一审驳回湘潭电厂综合利用工厂要求五信公司归还租赁场地并恢复租赁场地原状的诉请正确，本院予以确认。
综上所述，五信公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初981号民事判决；
二、湘潭五信电气设备有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭电厂综合利用工厂租赁场地占有使用费84208.22元；
三、驳回湘潭电厂综合利用工厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6220元，减半收取3110元，由湘潭五信电气设备有限公司负担1110元，湘潭电厂综合利用工厂负担2000元；二审案件受理费6220元，由湘潭五信电气设备有限公司负担2220元，湘潭电厂综合利用工厂负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
代理审判员 张成东
二〇一八年一月二日
代理书记员 陈 石