福建福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初6629号原告：王俊强，男，1973年8月16日出生，汉族，住龙海市.被告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区.法定代表人：杨孙西，董事长。委托诉讼代理人：张步佳，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄宝婷，女，该公司职员。原告王俊强与被告漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俊强、被告的委托代理人张步佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付给原告逾期协助办证违约金（违约金每日按原告已付款220920元的0.02%计算，从2015年9月23日起计至原告实际取得上述房屋权属证书之日止）。事实和理由：原、被告于2013年8月21日签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买址在瑞京路××、西洋××路西侧香江新城一期1幢2411号的商品房，总价款220920元；合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。被告未能及时履行协助办证义务，致使原告的房屋至2016年4月29日才公告可以办理权属证书，虽然合同附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点对被告协助办证期限及其所应承担逾期协助办证违约责任的时间起算点进行了变更，但该条款系被告提供的格式条款，被告在订立时未采取合理方式尽到提示和说明义务，且该条款将合同示范条款第十四条中，被告协助办证期限及其所应承担逾期协助办证违约责任的时间起算点进行了大幅度地延长，明显系被告免除其逾期协助办证责任、排除原告主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的条款且与合同示范条款第二十二条内容相悖，依法应认定为无效，被告应依法承担逾期违约责任。2007年8月20日漳州市城乡规划局批准了被告提供的超出用地红线的香江新城项目地块总体平面规划图，实际上已是对该项目用地做出了调整，在被告向原告出售涉讼房屋前其土地使用权证已存在不符合规划及实际情况的问题，被告却在长达八年的时间内怠于向行政机关申办相关变更手续，逾期办证与当地政府作为无关，也并非不可预见、不可避免，因此，被告应承担违约责任。被告辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第1、2点的约定合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，当事人双方可以约定办理房屋所有权登记的期限，因此，双方对此进行的约定不违反法律的强制性规定，合法有效。补充协议是双方当事人的意思表示，是自由约定的内容，而在《商品房买卖合同》第十四条所指的“具体事项在合同附件之中另行约定”是指代办权属登记的事宜，并不是指办理产权证的期限。根据《商品房买卖合同》第二十二条，合同未尽事宜，可由双方约定签订补充协议，但是并没有指出合同已尽事宜，双方不能变更。补充协议指出，“为进一步明确双方的权利义务，根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条规定，经友好协商，出卖人与买受人签订本补充协议，本协议与双方同时签署的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”因此，补充协议是双方在原签订的《商品房买卖合同》的基础上，对原合同的变更，是双方的真实意思表示，并不是格式条款。二、原告起诉要求被告支付逾期协助办证违约金无任何事实和法律依据。根据合同约定因出卖人原因导致逾期办证的，被告才承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条约定（摘要）：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权由出卖人代办，如因出卖人原因致使买受人不能在房屋权属初始登记后的365日内取得商品房权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。即被告应在向原告交房后730天内办妥房屋权属证书，在此期间，被告无需承担逾期办证违约金。被告自2015年5月即提交办证材料，因行政机关相互推诿导致逾期，被告不承担违约责任。综上，原告依此起诉要求被告支付逾期协助办证违约金无任何事实和法律依据。经审理认定事实如下：2013年8月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、原告向被告购买瑞京路××、西洋××路西侧香江新城一期1幢2411号房屋，房屋总价款为220920元；2、被告应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；3、如因出卖人原因，买受人不能在房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；4、补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。该合同附件六补充协议第十条注明原合同第十四条补充如下：出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（该附件六的字体明显小于示范文本）。2014年9月23日被告向原告交付使用上述房屋。庭审中被告辩称，被告交房后于2015年5月开始向相关行政机关提交办理涉讼房屋权属证书的材料，但因三湘江整治，香江新城用地规划发生变更，国土部门未能通过该材料审核，后经被告向政府部门不断说明，行政机关终于审核通过被告提交的办证材料，被告没有逾期提交办证材料。诉讼期间，本院依职权发函向住建部门和国土部门调查被告提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经本院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函本院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到被告提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对被告占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，本院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，被告所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。市城乡规划局在收到国土部门函件后，函复国土部门：根据漳州市区三湘江河道整治（香江新城段）平面位置示意图，香江新城总用地面积为180995.83平方米等。2016年2月26日漳州市人民政府作出漳政地【2016】9号文件，同意香江新城项目用地相应局部调整。2016年3月15日，市国土资源局收到被告提交的办证材料并出具收件收据，2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到被告提交的办证材料并出具收件收据。又查明，2006年3月，被告取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房发票、房屋交接确认书等，被告提供的《福建省房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收备案表》、政府文件、登记收件收据等，本院依职权调取的复函。原、被告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》补充协议第十条第1、2、3点约定的效力及逾期协助办证是否为“出卖人的原因”。关于讼争条款的效力。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议第十条第1、2点的约定内容，应当认定合法有效，其理由是从国土、住建部门的办事流程及工作效率上来看，无法在房产经营商递交登记备案申请及相关资料的“90天”内完成审核并可以登记备案。基于此，被告与原告约定将该“90天”延长至“365天”，系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未“免除出卖人的责任、加重买受人的责任或是排除买受人的主要权利”，故应当认定合法有效。因此，原告相应的主张，不予支持。关于逾期协助办证是否为“出卖人的原因”。本院认为，因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。被告未能及时办理相应的变更手续，是造成被告递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，被告对此有过错。因此，被告辩解“由于非出卖人原因导致逾期协助办证”，不予采纳。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，被告应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但被告至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期也是2015年5月。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议第十条第1、2、3点的约定内容依法有效，受法律保护。被告应在商品房交付使用后365日内协助原告取得房屋权属证书。被告主张逾期协助办证是行政机关相互推诿的原因，经查，系被告所提交的资料不完整，行政机关在被告提供完整材料后，于25个工作日内就完成了审核，被告的该辩解意见没有提供确实的证据证明，本院不予采纳。原、被告交房日期为2014年9月23日，被告应在2015年9月23日前协助原告取得房屋权属证书，但漳州市不动产登记中心至2016年4月29日才公告可以办证，不动产权属登记机关公告办证日期可视为被告履行协助办证义务的日期，被告逾期协助办证日期确定为219日，因此，被告应支付的逾期办证违约金为9676元（220920元×0.02%×219天≈9676元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王俊强违约金9676元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告负担100元，由被告负担50元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  许艳斌人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一六年十二月五日书 记 员  傅雁平附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算