江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民初字第0718号
原告戚晓红，女，48岁。
委托代理人樊训文，男，49岁。代理权限：一般授权代理。
委托代理人樊训兵，男，52岁。代理权限：一般授权代理。
被告花春茂，男，58岁。
被告单体兵，男，57岁。
共同委托代理人蒋小平，滨海县城中法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
原告戚晓红与被告花春茂、单体兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告戚晓红及其委托代理人樊训文、樊训兵、被告单体兵及被告花春茂、单体兵共同委托代理人蒋小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戚晓红诉称，2005年3月21日，被告花春茂委托嫡亲姨侄被告单体兵将位于人民路DN-0#综合楼104室转让给原告，双方订立了房屋转让协议，约定转让费180000元，原告签订协议时先付160000元，余款作为办理产权证押金，被告单体兵负责将产权转移到原告名下，产权转移费用与原告无关。协议订立当日，原告向被告单体兵支付了购房款110000元，被告单体兵向原告交付了房屋。同年4月29日，原告又向被告单体兵支付了购房款50000元。房屋交付后，原告使用该门面房对外出租、收益至今。被告单体兵于2006年11月24日将房产证交付给原告，原告要求被告单体兵将房屋产权证过户登记到原告名下，被告单体兵承诺在2010年元月办好，如到期办理不了，承担一切后果，并支付每日1000元违约金。原告要求被告花春茂立即为原告办理房屋所有权证并承担过户费用，要求被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金100000元。
被告花春茂辩称，被告花春茂没有委托过被告单体兵出售过该门面房，只是请被告单体兵代收房租，房屋产权证交给单体兵，是因为被告单体兵提出原告戚晓红要租房并要看房产证。2012年7月，被告花春茂搞工程需要资金，向被告单体兵索要两证，被告单体兵称已遗失，被告花春茂办理了挂失手续，经公告后补办了两证，向银行借款，以该房作抵押，抵押尚未解除。被告花春茂认为房屋转让协议对其不具有约束力，要求驳回原告对其诉讼请求。
被告单体兵辩称，被告单体兵未接受被告花春茂委托出售房屋，被告单体兵由于需要用钱，利用被告花春茂委托收房租的机会，以被告单体兵本人的名义向原告出售房屋，双方所订房屋买卖协议无效。被告单体兵同意退还房屋转让款并补偿此款利息，对原告使用该房屋出租获得的收益也不要求返还。
经审理查明，2005年3月21日，被告单体兵与原告戚晓红订立房屋买卖合同，双方约定：被告单体兵将位于人民北路DN-0#地综合楼104室转让给原告戚晓红，房屋转让价款180000元；原告戚晓红签订协议时先付160000元，余款作为产权证押金；被告单体兵负责将产权转移到原告名下，产权转移费用与原告无关；如原告戚晓红对该房反悔，则随时随地退回转让房。协议订立当日，原告戚晓红向被告单体兵支付了购房款110000元，被告单体兵向原告交付了房屋，同年4月29日，原告又向被告单体兵支付了购房款50000元。房屋交付后，原告戚晓红与该房实际承租人徐盛红夫妇重新订立房屋租赁协议，后订立的租赁协议落款时间仍使用原由被告单体兵与房屋承租人徐盛红于2005年3月1日订立的租赁协议所载明的落款时间。此后，原告戚晓红于2006年3月1日、2007年3月1日、2008年3月1日分别订立房屋租赁协议，将该房出租收益。2009年2月27日，原告戚晓红与谭霞订立该房租赁协议，此后又于2011年1月28日、2014年3月1日与承租人谭霞续订租赁协议，原告戚晓红继续将该房出租收益。2006年11月24日，滨海县房地产管理所根据该房开发时形成的人民北路联建户项目部与被告花春茂订立的联建协议对该房颁发房屋所有权证，证书编号为“滨房权证私字第××号”，登记产权人为联建人被告花春茂，被告花春茂是被告单体兵的姨夫，该房屋所有权证由被告单体兵交付给了原告戚晓红。
经原告戚晓红催促，被告单体兵于2009年11月15日向原告戚晓红出具承诺书，承诺：双方之间转让房产的过户手续在2010年元月办好，交付给戚晓红，如到期办理不了，本人承担一切后果，逾期按每日1000元支付违约金。2014年2月10日下午，原告戚晓红、被告单体兵、被告花春茂等人在滨海县东坎镇小鲤鱼茶餐厅商谈，被告花春茂确认，被告单体兵向原告戚晓红出售人民北路DN-0#地综合楼104室房屋，是受被告花春茂的委托。
2012年，被告花春茂办理了挂失手续，经公告后补办了两证，房屋所有权证载明的登记时间为“2010年7月12日”，土地使用权证的制发时间为“2012年8月9日”。2012年10月，滨海文峰超市有限公司向江苏银行股份有限公司滨海支行申请贷款，被告花春茂于2012年10月26日以该房作为抵押担保，现此笔贷款已经于2013年10月结清，江苏银行股份有限公司滨海支行已经将房产他项权证退还客户。
以上事实，有当事人陈述及提供的相关书证、视听资料佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。
2005年3月21日，被告单体兵与原告戚晓红自愿订立房屋买卖合同，该合同自成立时具有法律效力，对合同当事人具有约束力。
被告单体兵因委托人被告花春茂不履行协助过户义务，向原告戚晓红披露了委托人情况，委托人事后向原告戚晓红确认委托被告单体兵卖房的情况，合同对被告花春茂具有约束力。被告单体兵承诺于2010年元月办好过户手续并交给原告戚晓红，是对房屋产权过户登记办理期限的补充约定，该承诺对委托人被告花春茂具有约束力。
被告花春茂在审理中否认委托被告单体兵售房，认为房屋买卖合同对其不具有约束力，并另案起诉请求确认房屋买卖合同无效、要求原告戚晓红返还房屋。被告花春茂在向原告戚晓红确认过委托被告单体兵售房后又在审理中予以否认，其否认缺乏事实根据，不能成立。即使其否认成立，由于原告戚晓红在受让该房屋时支付了合理价款，取得了该争议房屋的所有权证，并将该房对外出租受益达9年之久。被告花春茂的抗辩理由和要求不符合常理，也违反了物权的善意取得制度，因此原告戚晓红应当取得该房屋的所有权。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人可以选择委托人或受托人作为相对人主张权利，原告戚晓红选择售房委托人被告花春茂作为相对人，要求被告花春茂履行办理房屋所有权证过户登记义务并承担过户费用，符合合同约定和法律规定。
综上所述，对原告戚晓红要求被告花春茂履行办理房屋所有权证过户登记义务并承担过户费用的诉讼请求，本院予以支持。原告戚晓红庭审后自愿放弃其他诉讼请求，是对民事权利的处分行为，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
被告花春茂于本判决生效之日起三十日内将位于滨海县人民北路DN-0#地综合楼104室的房屋产权过户登记到原告戚晓红名下，过户登记涉及的税费由被告花春茂缴纳。
如果未按判决书指定的期间履行过户登记及相关税费缴纳义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。
案件受理费5500元，由被告花春茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费5500元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局，开户行：中国农业银行盐城市中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 李章爱
审 判 员 王爱东
人民陪审员 刘志祥
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王明露
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，在权提起反诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。