深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第114号
原告吴某垒。
委托代理人刘某星。
被告深圳市东X山股份合作公司（以下简称东X公司）。
法定代表人文某东。
委托代理人赵某，东莞市启X律师事务所律师。
委托代理人陈某中，广东国X律师事务所律师。
原告吴某垒诉被告深圳市东X山股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员徐小妹、杨江河组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某垒及其委托代理人刘某星、被告委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年6月28日，原告与被告签订一份编号为RD-
X-L12的楼房租赁合同，约定由被告提供座落在深圳市宝安区松岗街道广深公路X国道及东方村松X大道旁两栋三层高楼房给原告使用二十年，土地用途为工业或商业，建筑面积为3635平方米；租赁期限从2001年7月l5日至2021年7月15日止，每平方月租金为人民币36350元整，租金自2001年7月15日起计算。后双方协商同意自2006年7月1日起，每平方米租金增加至11元，即每月3998元，原告按此标准一直交租至2007年12月。2007年7月31日，被告向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除双方的租赁合同。但一审法院判决确认双方签订的编号为RD-
X-L12的楼房租赁合同无效，案号为（2007）深宝法民三初字第1199号民事判决，该判决同时判令原告自2007年8月起按政府指导租金每平方米每月人民币8元支付被告租赁物使用费，同时还对被告所收原告的押金等事项进行了处理。原告不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉；2008年4月，二审法院驳回上诉，维持原判。案号为（2008）深中法民五终字第202号。该判决已生效，被告已申请强制执行。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”（2008）深中法民五终字第202号民事判决在确认租赁合同无效的同时，进一步确定了一审法院关于合同无效后租赁物使用费标准的原则。即：“由于双方签订的《楼房租赁合同》无效，吴某垒应当按同等地段房屋租赁指导租金标准向东X山公司支付使用房屋期间的房屋使用费。”法院判令原告自2007年8月起应支付被告房屋使用费的标准为每平方米人民币8元。判决书中所称的“使用房屋期间”自然包括被告起诉前和起诉后原告实际占有使用房屋的全部时间。根据该判决，在租赁合同签订之日起至合同被法院确认无效前，即2001年7月15日至2007年7月31日期间，原告支付被告房屋使用费的标准也应为每平方米人民币8元，被告超过这一标准多收取的租金应当返还原告。从另一方面来看，按照同一法院同一事物同一标准的处理原则，租赁合同被确认无效前后房屋的使用费标准也应当统一，方显公平公正。原告在2001年7月15日至2007年7月31日间72.5个月共向被告支付了租金人民币2680812元（即2001年7月15日至2006年7月14日按每月36000元计共60个月人民币2160000元，和2006年7月15日至2007年7月31日每月39985元共12.5个月人民币499812元）。按生效判决每平方米人民币8元标准，原告在这期间应支付被告租赁物使用费共计人民币2108300元。两项相抵后，被告应返还原告人民币572512元。租赁合同签订后，为使租赁房屋能够使用，原告对租赁房屋进行了一系列的装修和建设，这些设施目前的价值达约人民币430000元。（详见附件《吴某垒投资损失一览表》），这些投资都已添附在租赁房屋上，增添了房屋的价值。根据《合同法》第五十八条的规定，在租赁合同被确认无效后，被告应当赔偿原告的这些投资损失。2008年7月，被告向宝安区人民法院申请对（2008）深中法民五终字第202号判决强制执行，在执行过程中，原、被告双方多次协商，初步达成包括另两个案件在内的一个一揽子赔偿协议，在协商的过程中，被告同意支付原告赔偿款总额为人民币350万元，并全部接受原告所有的转承租户，原告放弃向其追索的权利。但是，在2009年9月，在就双方在协议上签字前夕，被告不愿意与具体的转承租户办理交接手续，致使经历一年多时间的协商成果化为泡影。原告是一名香港商人，真心诚意来到宝安松岗投资。在2001年租赁合同签订后，原告按合同期限作了20年的长远打算，因而投入了巨额资金对租赁物及其周边环境进行了改造。被告违反诚实信用的原则，使原告遭受巨大的损失。合同被法院确认无效后，在协商处理赔偿事务时，被告再次违反诚实信用的原则，在接受转承租户的关键问题上说一套做一套，不履行承诺，证明被告对原告的损失作出赔偿是缺乏诚意的。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告2001年7月15日至2007年7月31日多付的租金人民币572512元。（注：2001年7月15日至2007年7月31日原告共支付被告租金人民币2680812元，抵销原告以政府指导租金每平方米每月人民币8元支付被告租赁物使用费2108300元后，被告应返还原告人民币572512元。）2、判令被告赔偿原告因租赁合同无效导致原告的损失人民币430000元。（详见附件：《吴某垒投资损失一览表》，以最终的评估结果为准。）3、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，一、2001年6月28日，答辩人与被答辩人签订一份编号为RD-
X-L12的楼房租赁合同，双方约定由答辩人提供座落在深圳市宝安区松岗街道广深公路X国道以及东方村松X大道旁两栋独立的三层高楼房给原告使用二十年，土地用途为工业或商业，建筑面积为3635平方米；租赁期限从2001年7月l5日至2021年7月15日止，每月的租金为人民币36350元，后双方又协商同意从2006年7月1日起，每月的租价为人民币39985元，2007年7月31号，答辩人因被答辩人拖欠租金向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除双方的租赁合同。（2007）深宝法民三初字第1199号民事判决：（一）编号为RD-
X-L12的楼房租赁合同无效，被答辩人于判决生效之日起十日内将深圳市宝安区松岗街道广深公路X国道以及东方村松X大道旁两栋三层高楼房返还给答辩人；（二）被答辩人自2007年8月起向答辩人按政府指导租金每平方米每月人民币8元支付占有涉案房产期间的房屋使用费（自2007年8月起付至被告搬离之日止），该判决同时还对答辩人所收被答辩人的押金等事项进行了处理。被答辩人不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2008年4月，二审法院驳回上诉，维持原判。案号为（2008）深中法民五终字第202号。终审法院判决生效后，被答辩人并没有按照有关判决自觉履行，一直以各种不正当理由霸占答辩人的房屋至今，并且利用转租、高租金来谋取暴利，并拒绝向答辩人支付房屋使用费（使用费拖欠暂时计算到2010年1月1日）。二、恳请人民法院依法判决驳回，被答辩人要求答辩人返还2001年7月15日至2007年7月31日多支付的租金572512元。1、被答辩人要求答辩人返还2001年7月15日至2007年7月31日多支付的租金572512元，已经超过了二年的诉讼时效。依据我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”对于被答辩人来说并无任何中止，中断、延长等事由，也不适用法律特别诉讼时效规定，故被答辩人在2009年11月起诉已经超过二年的诉讼时效。2、被答辩人依据（2008）深中法民五终字第202号民事判决，其中有一项判决要求被答辩人自2007年8月起至判决生效后十日内搬离房屋，在这段时间内，房屋使用费由被答辩人按政府指导租金每平方米每月人民币8元的标准向答辩人支付，现被答辩人要求答辩人以此房屋使用费标准返还2001年7月15日至2007年7月31日所谓的多支付的租金572512元。答辩人认为：本案中，双方在签订租赁合同过程中并无任何欺诈以及显失公平之处，按照民法中所确定的公平合理和等价有偿的原则，租金标准是双方的真实意思表示，经协商一致而确定的，应当按双方所约定的租金标准予以计算。根据最高人民法院颁布的《关于审理城镇楼房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“楼房租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付楼房占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故双方应按合同约定的租金标准履行合同，事实上被答辩人也已经按照合同约定的标准向答辩人支付了租金，被答辩人并未多支付租金，答辩人当然也无需向被答辩人返还所谓多付的租金。被答辩人在此租赁合同被确认无效之前（即2001年7月15日至2007年7月31日期间）所收取次承租人的租金，除了按合同约定支付给答辩人租金外，还剩余不少转租利润，这其中的利润已远远大于其所支付给答辩人的租金，这样的利润收益是租赁合同被确认无效之前所带来的收益，难道这些在合同被确认无效之前被答辩人所获取的转租收益就是合法的吗按照《合同法》第五十八条规定：“合同确认无效或被撤消后，因合同取得的财产，应当予以返还。”做为答辩人本着善意、公平、公正、合理的处事原则，并没有要求被答辩人返还2001年7月15日至2007年7月31日期间转租所带来的利益，反而是被答辩人背信弃义，居然还要求答辩人返还所谓（2001年7月15日至2007年7月31日之间）多出来的租金，难道被答辩人在过去八年里所获得的那些转租利益比现在所起诉的利益少吗被答辩人存在严重的欺诈行为。在此终审判决之前，最高人民法院还未颁布《关于审理城镇楼房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，那么法官对租赁合同无效后、被答辩人搬离前这个阶段所涉及的的租金问题，只能够按照其自由裁量权酌情考虑，也只能说明在此司法解释颁布之前，对于无效房屋租赁合同确定后被答辩人在未搬出之前房屋的使用费问题，暂时没有具体的可操作的给付标准。就被答辩人过去所支付的租金以及从法院判决后应当支付的使用费现状来看，被答辩人不仅在过去赚足了转租所获取的巨大收益，而且在法院判决2007年8月开始按照原判决结果所应支付的使用费上更加赚取了转租的中间差价。对于被答辩人在起诉书中所称，依据（2008）深中法民五终字第202号民事判决，被答辩人应于2007年8月起至判决生效后10日内返还房屋给答辩人，并向答辩人支付使用涉案房产期间的房屋使用费（按政府指导租金每平方米每月人民币8元支付。）并称：“关于房屋使用期间自然包括被答辩人起诉前和起诉后实际占有使用房屋的全部时间”。这样的解释完全是对文字的理解错误。首先，2007年8月起是前置，确定了被答辩人房屋使用费起点时间是2007年8月，截止时间是“判决生效后10日内返还房屋给答辩人，具体来说是这个期间内的房屋使用费的支付标准。而并非是在被答辩人所说的整个房屋使用期间（2001年7月15日至2007年7月15日以及2007年8月以后）。其二，被答辩人起诉状称：法院应当按照同一法院同一事物同一标准处理原则，此说法纯属杜撰，法律中并没有规定此项原则。同一个法院工作的法官之间是相互独立的，法官享有高度的独立审判权，不受任何行政机关、社会团体和个人的干涉，每位法官对于同一案件的审理有自己独立的观点和看法，有自己对法律的认识。如果依据被答辩人所依据同一法院同一事物同一标准处理原则的看法，中国同一个法院的法官都是依据判例来审理案件了，法官审理案件所运用的法律就是判例法了，然而在我国法官审理案件最重要的依据是国家的现有的法律、法规。对于被答辩人在原判决生效后一直霸占此房屋，利用诉讼来拖延时间，拒绝搬离并继续使用房屋转租牟利的问题，从2007年8月开始，被答辩人的利润空间更进一步加大，在每月仅仅需支付租金8元／平方的情况下，进行转租（目前市场价格都在16元／平方以上），被答辩人的这种行为已经严重的损害了被答辩人的利益。对于答辩人想被答辩人尽快能够搬离此商住房，其中还有一个更为重要的原因，由于被答辩人利用1号楼和2号楼之间的安全走道，未经答辩人同意私自建造铁皮蓬，而后又将其转租谋取利益。严重违反城建、消防等有关法规定。答辩人现在衷心地希望被答辩人能够尽快拆除非法搭建物，将房屋恢复原状，返还给答辩人，好让答辩人按照国家有关规定将相关产权证办理下来，但由于被答辩人拒绝返还房屋，导致其私下搭建问题迟迟未能得到解决，以致于房屋迟迟未能通过有关行政部门审核。综上所述，恳请人民法院依据合同法、民法通则等有关法律规定以及《关于审理城镇楼房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条的规定依法处理，依法判决驳回被答辩人要求答辩人返还2001年7月15日至2007年7月31日多支付的租金572512元。三、请求法院判决驳回被答辩人要求答辩人支付因租赁合同无效导致被答辩人损失人民币430000元，恳请法院依法判决被答辩人所擅自拆改、扩建或增添的建筑物予以恢复原状。根据（2008）深中法民五终字第202号民事判决，编号为RD-
X-L12的楼房租赁合同无效，被答辩人应当在判决生效之日起十日内将涉案的楼房返还给答辩人。也就说被答辩人应当在十日内拆除其搭建在这二幢楼中间的附属建筑物（铁皮蓬）以及未经答辩人同意的房屋结构改造，将楼房恢复原状返还给答辩人（此铁皮蓬系被答辩人私自搭建的动产、位于二栋楼之间的安全走道，此铁皮蓬已经将安全走道完全隔离）。两年多都过去了，答辩人也向人民法院申请过强制执行，然而被答辩人还继续强行霸占此楼房，拒绝配合法院相关工作。这两年多时间里，被答辩人非但没有支付过任何租金，还继续利用此楼房以及安全走道中间的违建铁皮蓬进行转租、牟取暴利。由于租赁合同的无效，答辩人已经蒙受了巨大的经济损失，还要承担有可能由于被答辩人随时走人导致两年多的使用费不能执行到位的风险。公司现已无力履行当初与村民所达成的约定，本村居民对此十分不满，民怨甚大。对于其起诉书中的附件《吴某垒投资损失一览表》中第1、2项（2幢楼的铝合金玻璃窗以及2栋楼的装修）原来在交付给被答辩人时已经是安装好的，并非是被答辩人所投资，故被答辩人对其并不享有财产所有权，说是给其造成了损失更是无从谈起。对于第3项中第1幢楼的宾馆装修：首先，此宾馆系被答辩人转租给次承租人，由次承租者出资进行装修，被答辩人对其并不享有财产所有权。其次，被答辩人在没有获取答辩人任何同意的前提下，隐瞒答辩人私自改造建筑结构，擅自将l栋楼房的2、3楼的后窗全部封闭，导致宾馆无法上牌经营，宾馆被迫被公安机关查封，装修后一直搁放。次承租者现已经搬走，并且里面一片狼籍，破败不堪，现在根本就不值所谓的装修价款，而且答辩人还需要另外支付费用进行维修，明明是给答辩人增加了损失，还大言不惭让答辩人承担损失，真是荒谬。对于第4项的2幢楼中间的钢结构房14米宽、10米深、3米高的房屋，在答辩人交付给被答辩人的时候那个地方设计是安全通道，由于被答辩人为了提高1、2幢楼中问的安全通道的利用价值，在没有获取答辩人任何同意的前提下，擅自将楼房进行连接、违法扩建，变成既成事实。答辩人一直都想阻止被答辩人非法乱建，但苦于自己本身并非执法部门，没有权利去处理那些违法乱建的行为，落下来的结果只能任人宰割。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《城市楼房租赁管理办法》第二十三条“承租人应当爱护并合理使用所承租的楼房及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成楼房损坏的、由承租人负责修复或者赔偿”。故被答辩人要求答辩人支付因租赁合同无效而导致被答辩人损失人民币430000元不能成立，答辩人恳请人民法院依法判令将被答辩人所擅自拆改、扩建或增添的建筑物予以恢复原状。答辩人申请法院对（2008）深中法民五终字第202号民事判决强制执行，在执行过程中，由于租赁合同的无效，答辩人已经蒙受了巨大的经济损失，而且被答辩人还继续强行霸占此楼房，在这两年里，被答辩人非但没有支付过任何租金，还在此楼房转租过程中牟取暴利。现答辩人为了避免再次违反法律的强制性规定，希望待上述楼房取得政府部门核发的证件后再进行合法出租，故未与具体的转承租户办理交接手续，这也是情有可原的。综上所述，答辩人认为：1、答辩人无需返还被答辩人2001年7月15日至2007年7月31日多支付的租金572512元；2、无须支付被答辩人因租赁合同无效导致损失人民币430000元。3、请求人民法院依法判决将被答辩人所擅自拆改、扩建或增添的建筑物予以恢复原状。4、请法庭转告被答辩人，让其自度其行为是否违法，答辩人保留继续答辩和提出反诉的权利。
经审理查明：2001年6月28日，东X公司（原名松岗镇东X山合作社）与吴某垒签订一份编号为RD-
X-L12的《楼房租赁合同》，约定由东X公司提供座落在深圳宝安区松岗镇广深公路X国道及松岗镇东方村松X大道旁两栋三层高楼房给吴某垒使用二十年，土地用途为工业或商业，建筑面积为3635㎡；租赁期限从2001年7月15日至2021年7月15日止，每月租金为人民币36350元整，租金自2001年7月15日起计算，在每月30日以前缴交；合同生效之日起七日内吴某垒向东X公司预缴二个月租金100000元作为租赁押金，该押金于合同终止且吴某垒缴清租金、其他应缴费用迁出时即日、不计利息退还吴某垒，吴某垒有权将押金用作合同期内最后二个月租金予以抵偿；租赁期内双方共同协商五年为一周期调整一次租金，调整租金范围按当时租金情况增减，增减幅度不超过2001年租金的12％；吴某垒逾期缴纳租金及其他费用二个月东X公司有权单方面解除合同并保留索赔权；吴某垒若要提前解除租赁用地合同，需提前二个月书面通知甲方，同时吴某垒补偿一个月租金给东X公司。
后由于吴某垒拖欠租金，东X公司提起诉讼，要求解除合同、返还涉案土地并支付租金。本院于2007年11月5日作出（2007）深宝法民三初字第1199号民事判决，认定双方于2001年6月28日签订的《楼房租赁合同》中出租的楼房没有建筑物报建手续，违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。故判令吴某垒涉案房产返还东X公司，按照涉案土地的房产所在的地段厂房每月每平方米指导租金8元的标准向东X公司支付从2007年8月起至返还涉案房产之日止的房屋使用费。吴某垒不服提出上诉，深圳市中级人民法院于2008年4月14日作出（2008）深中法民五终字第202号民事判决，维持了本院判决。随后东X公司申请我院执行上述判决。
2010年3月13日，东X公司和吴某垒签订了一份《协议书》，约定双方就2001年签订的标号为RD-X-L1《用地合同》、RD-
X-L12《楼房租赁合同》以及RD-
X-L3《楼房租赁合同》被法院判决无效，东X公司于2008年7月向法院申请强制执行，吴某垒于2009年11月向法院起诉，请求判令东X公司赔偿吴某垒因合同无效导致的损失，双方就执行和诉讼所涉及的相关权利义务作一次性调解了结，达成一致意见：1、东X公司同意被告继续使用涉案土地和房屋（RD-
X-L1《用地合同》和X《楼房租赁合同》）至2010年3月31日，RD-
X-L3《楼房租赁合同》中的涉案房屋使用至2009年8月17日，2010年3月31日之前，吴某垒就涉案土地和房屋的租户发生的纠纷与东X公司无关，2010年4月1日前，除吴某垒原转租户文某荣由东X公司接受外，吴某垒保证将其他租户涉案土地和房屋全部交还于东X公司，吴某垒应当负责与其他租户解决所有租赁关系遗留问题；吴某垒鉴于RD-
X-L3《楼房租赁合同》中的涉案房屋已于2009年8月17日归还给东X公司，故自归还之日起此房租金由东X公司收取，吴某垒基于此房屋的权利义务终止；在2010年3月31日之前，RD-
X-L1《用地合同》和RD-
X-L12《楼房租赁合同》中涉案土地和房屋的租金由吴某垒收取，自2010年3月31日后，涉案土地和房屋的租金由东X公司收取。2、自2010年4月1日起，东X公司同意接收租户文某荣的涉案土地和房屋，吴某垒基于文某荣的权利义务终止，此后东X公司和文某荣的纠纷与吴某垒无关，如文某荣和吴某垒基于合同无效引发纠纷，经诉讼终审判决如果确定吴某垒承担经济赔偿的，吴某垒承担赔偿后，有权向东X公司追偿；3、东X公司另补偿吴某垒人民币21万元。4、除吴某垒转租给租户文某荣的土地部分范围内的建筑物以及设施外，吴某垒保证三份合同中所涉案土地和房屋上的建筑物和所有的设施系其本人所有，自签订本协议之日起，涉案土地和房屋上的建筑物和所有的设施属东X公司所有。5、东X公司放弃在三份生效判决中享有的对吴某垒的权利，即放弃向吴某垒追索土地和房屋使用费人民币1396480元和512148元，吴某垒放弃要求东X公司返还三份合同的押金、支付的租金和更换水表的费用等权利，双方的权利义务完全清结，双方均不得再向对方主张与三份租赁合同相关的任何权利。
该协议书签订后，东X公司已经向吴某垒支付了补偿款，吴某垒也将涉案房产交付给东X公司。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《租赁合同》、民事判决书、收据、执行令，被告提供的照片、松岗街道安全隐患联合整治通知等证据材料在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，东X公司和吴某垒于2001年6月28日签订的《楼房租赁合同》已经被生效判决认定为无效，根据合同无效的处理原则，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，吴某垒承租涉案房产后，对涉案房产进行了建设，东X公司对于吴某垒的上述建设损失应当赔偿。但是在本案审理过程中，原被告双方就房屋的交接、补偿达成一致，约定双方的权利义务完全清结，并且东X公司也实际履行了该协议书，故吴某垒要求东X公司返还租金、赔偿损失的诉讼请求已经没有事实依据，吴某垒的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴某垒的诉讼请求。
本案受理费人民币13823元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 徐小妹
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年四月十六日
书 记 员 刘 妍
书 记 员 李燕妮
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