陕西省太白县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0331民初56号
原告（反诉被告）李化东，男，汉族，1973年11月29日出生，高中文化，农民。
委托代理人张杰，陕西红岭律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）姚永刚，男，汉族，1981年6月3日出生，本科文化，个体户。
委托代理人杨林周，陕西秦川律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）李化东与被告（反诉原告）姚永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李化东及委托代理人张杰、被告姚永刚及委托代理人杨林周到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）李化东起诉称：2013年4月22日，原被告签订了《酒店承包经营合同》，约定被告承包经营原告位于太白县南大街大转盘“聚旺快捷酒店”，期限为五年，每年5月1日前缴纳下一年度承包费，被告前两年均按时缴纳了承包费，但第三年度承包费迟迟不按时交纳，在原告的屡次催要下，被告于2015年8月20日缴纳了2万元承包费，2015年11月下旬被告停止营业，至今未交承包费。现原告请求法院判令：1、要求终止与被告的《酒店承包经营合同》，被告立即完整无损地将承包酒店交还原告；2、要求被告立即支付原告酒店租赁费69888元及迟延违约金20561.9元（截止2016年2月底），电费4332.86元（截止2016年1月），合计94782.76元。当庭要求被告继续支付租赁费及迟延履行违约金直至被告将酒店交还给原告为止。
被告（反诉原告）姚永刚辩称及反诉称：1、原被告之间签订承包经营合同属实，被告同意解除双方之间的酒店承包经营合同；2、合同签订以后，原告没有按照合同约定交付37间房屋，仅交付31间房屋供被告经营；3、因原告未交够房有违约行为，故在第三年度缴纳租赁费时，2015年12月份双方发生争执，被告缴纳了2万元，要求原告在全部房屋交付以后，再缴纳剩余租赁费；4、2015年12月份双方发生争执以后，原告于2015年12月9日将被告承包的酒店大门上锁，直至现在，导致被告无法营业，故被告不再承担从2015年12月9日至判决生效之日的租赁费。合同约定的违约金过高，请法院予以减少。现被告反诉请求：1、判决原告赔偿反诉人停业损失、房间占用费（6间）、装修费用共计191872元（具体计算如下：停业时间2015.12.9-2016.2.9，共两个月，每间房每天80元，按31间计算为158400元；6间房间占用费，从2013.6.1-2016.2.9占用2年零8个月，每间每天80元为460800元；装修费被告共花费1160000元，被告租赁五年时间，平均每年花费232000元，被告实际经营2年半时间，装修费残值580000元；上述共计1199200元，因合同约定是37间房屋，要求原告承担6/37的违约责任，即191872元）；2、原告未按合同约定交付房屋及在被告经营期间擅自锁门，按照合同第6条约定原告应向被告支付违约金6000元；3、判决原告返还合同押金50000元；4、判决原告返还酒店财物（详见财物清单）；5、由原告承担诉讼费用。
经审理查明：2013年4月22日，原被告签订了《酒店承包经营合同》，合同约定“甲方：李化东，乙方：姚永刚，第一条，1、约定乙方承包经营甲方位于太白县南大街大转盘二楼、三楼、四楼的酒店（共计37个房间），2、酒店附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。第二条,乙方承包经营期限为：2013年6月1日至2018年5月30日止。第三条，1、乙方应向甲方交纳押金人民币伍万元，在承包期满后双方交接完有关物业、设备、用具及有关费用后10天内甲方予以退还给乙方；2、乙方承包经营期内，应在当年一次性向甲方交纳承包费壹拾贰万元人民币，每年在原租金基础上增加年承包费的6%,缴纳时间为每年5月1日前缴纳下年度承包费。3、乙方承包期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需交纳的费用，均由乙方缴纳。4、押金和承包费用的支付方式：第一款和第一款约定的内容由乙方按照约定的时间以现金的方式向甲方交纳。第四条：甲方的权利义务，1、按约定提供酒店供乙方正常经营餐饮、住宿；2、提供清单中酒店现有的全部设备、设施、用具等（另附清单）。3、甲方交付酒店时，应保证水电可以正常使用；第五条，乙方的权利义务……2、乙方应按照合同约定足额缴纳押金、租金、水电费等有关费用；3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改动酒店结构和拆改室内设施等，不得损害其他业主和使用人的合法权益……第六条，违约责任：1、在合同有效期内，若无不可抗力发生，甲乙任何一方不得单方终止合同，如果一方不履行合同，视为违约，应向对方支付违约金人民币6000元，违约造成损失，并赔偿损失；2、乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，每日按拖欠金额的百分之五向甲方支付违约金，超过15日未支付的，甲方有权终止合同，所收取的押金不予退还，给甲方造成损失的，应当赔偿损失。”甲方李化东、乙方姚永刚签名，见证人：魏明海、胡伟。2013年4月22日，甲方李化东与乙方姚永刚签订补充协议：1、甲乙双方酒店交接时，必须保证酒店洗手间防水无任何问题，并将洗手间地面瓷砖恢复原状。乙方在经营期间酒店外立面、屋顶防水出现问题，由甲方负责维修……3、甲方保障酒店主管道水、电，出现问题由甲方维修……6、乙方配入酒店的可动产，在租赁合同满后，乙方有权进行处理。合同签订后，被告向原告交付押金5万元，被告按期缴纳了前两年的承包费，2015年8月20日被告向原告缴纳了第三年的承包费2万元，其余未交。
另查明，原告发包的酒店二、三、四楼结构完全相同，一楼过道一间、二楼除厨房隔开的一间、三楼所有及除四楼原告自己占用的套间外全部由被告占用。一楼过道一间、四楼原告占用的套间不包括在《酒店承包经营合同》约定的37间房屋内。2015年10月30日，被告在一楼门上张贴歇业装修的通知，并雇人看门，但实际并未装修。2015年12月9日原告将被告承包酒店一楼大门上锁。2015年12月14日双方发生打架，报警后派出所进行了处理，后由原告将一楼大门上锁。
被告承包酒店后，安装了一个锅炉、对四楼吊顶、二楼3间房进户吊顶、将二楼大厅做隔断后改成客房，并安装了一扇门；更换化粪池、安装了酒店的监控；第二年做了卫生间防水；购置了床、电视机等动产；并约定承包期满后，能搬走的搬走，搬不走的留下。关于装修原告表示事先不知，但事后协商后同意。
原告将涉案酒店承包给被告前，原告自行经营，酒店名称为蜀轩酒店，被告承包后将酒店更名为“聚旺快捷酒店”，被告承包期间酒店的电户名称仍为“蜀轩酒店”。原告提供2016年1月之前的电费发票，该票据中的费用包括原告出租的一楼门面房的电费。
以上事实有以下证据在卷佐证：原告提供的承包经营合同和补充协议、移交物品清单4张、电费发票；被告提供酒店承包经营合同、补充协议、装修费用收款收据、购买物品收款收据及庭审笔录、现场查看笔录在卷佐证。
本院认为，当事人行使权力、履行义务，应当遵循诚实信用原则；应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《酒店承包经营合同》及《补充协议》，由双方签字、不违反法律规定，且原被告已按照合同约定履行了两年，故该承包合同合法有效，本院予以确认。本诉中原告要求终止《酒店承包经营合同》，被告已迟延支付承包费超过15日，经原告催告后，被告2015年8月20日仅支付2万元，被告构成违约。原告于2015年12月9日对出租房屋一楼大门上锁，被告无法占用、使用承租酒店，原告虽未书面通知被告解除合同，但原告该行为视为依据双方合同约定实际行使解除合同的权利，被告表示同意解除，本院予以确认。原告要求被告交回酒店，本院予以支持。被告辩称原告未按照合同约定交付37间房屋，按门的多少仅交付31间房屋的意见，系被告个人认识问题，后经本院对原被告争议的实际交付酒店房屋进行了现场查看，本案涉及的酒店二、三、四楼房屋结构相同，两头均为套间，被告在现场查看后辩称原告未交房屋为二楼厨房隔开的一间，该房屋系被告承包后自行扎墙封闭的，且依据原告提供的财务移交清单上三楼、四楼的房间间数，被告辩称原告未按合同约定交付房屋，存在违约的意见，与事实不符，该辩称意见本院不予采纳。原告要求被告支付酒店承包费至被告实际腾房之日，被告虽于2015年10月30日停业装修，但雇人看管酒店，酒店仍由被告占有、使用、管理，2015年12月9日原告将酒店一楼大门上锁，2015年12月14日双方发生打架后，仍由原告将一楼大门上锁，原告庭审后又提出原告锁的仅是一楼后门，被告不认可，原告未向本院提供相应证据，原告提出仅锁一楼后门的意见，本院不予采纳。故从2015年12月9日起酒店由原告控制，原告请求的承包费应计算至2015年12月8日，第三年度的承包费按照合同约定为134832元，即日承包费为369.4元，从2015年6月1日计算至2015年12月8日为73880元，被告已支付的2万元予以扣减。原被告签订的酒店承包合同确认解除后，被告应在合理期限内搬离酒店，原告应予以配合，若被告逾期腾房，被告应支付占用费、使用费。本院确定的腾房期满之日至实际腾房之前的房屋使用费应按照双方合同约定的年承包费12万即日租金328元计算。迟延履行违约金，原告请求按照日万分之五计算至被告实际腾房之日，并要求因被告违约5万元押金不予退还，被告辩称约定过高，要求调整，依据《酒店承包经营合同》第六条违约责任第2项的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院调整为40449.6元。原告要求被告支付2016年1月之前的电费4332.86元，有税务局正式发票4313.13元为据，但该电费包括原告出租的一楼门面房的电费，且从该票据中无法确定被告承包的二、三、四楼的电费，被告依据合同只应承担其租赁的二、三、四楼的电费，故原告对被告租赁的二、三、四楼的电费有证据后另行起诉。
被告反诉要求原告赔偿两个月停业损失，原告李化东从2015年12月9日锁门事实存在，但被告姚永刚2015年10月30日已在门上张贴歇业装修的通知，且只雇人看门，原告锁门时被告姚永刚并未营业，也未进行装修，且被告未按约定交纳承包费违约在先，故被告请求原告支付停业损失的要求，本院不予支持。被告请求原告支付房间占用费（6间），因原告李化东已按合同约定交付了房屋，不存在占用的事实，该请求本院不予支持。被告要求原告承担6/37的违约责任即191872元及支付违约金6000元，因原告按照合同约定交付了房屋，且在被告已经违约的情况下锁门，被告并未实际装修和经营，原告不存在违约事实，被告该请求本院不予支持。
被告要求原告赔偿装修费残值，被告提供的证据无法证明与本案有关联性；原被告在签订的书面合同中约定，乙方不得擅自改动酒店结构和拆改室内设施等，但对查明的被告对酒店的装修，原告表示事后认可，被告称双方约定承包期满后，能搬走的搬走，搬不走的留下，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案被告未及时缴纳承包费，构成违约，致合同解除，依据双方约定及上述司法解释对已形成附合的装饰装修物的规定，被告请求原告赔偿装修费残值的，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”故对被告承包酒店期间未形成附合的装饰装修物，可由被告姚永刚拆除。被告经营时购买的电视机等动产，被告要求双方解除合同后返还物品，该请求符合《酒店承包经营合同》补充协议第六条的约定，被告提供的送货清单及购买家具等收款收据，被告提供的证据不能证明酒店其现存什么物品及数量；原告庭审明确表示，被告承包期间购置的动产由被告自行搬离，经法庭告知后，被告并未提供酒店现存物品清单，但原告提供的物品移交清单系承包时交接给被告的物品，该清单有双方签字、内容详细明确，故除原告移交清单外的物品由被告搬离。
被告要求原告返还押金50000元，本案已对被告迟延履行违约金进行处理，押金依法退还被告。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李化东与被告（反诉原告）姚永刚签订的《酒店承包经营合同》及《补充协议》予以解除；
二、被告（反诉原告）姚永刚于本判决生效之日起十五日内腾出太白县南大街大转盘原告（反诉被告）李化东的酒店二、三、四楼房屋（逾期至实际腾房之日的房屋使用费按328元/日另行计算）；并拆除未形成附合的装修物；
三、被告（反诉原告）姚永刚支付原告（反诉被告）李化东酒店承包费53880元（从2015年6月1日计算至2015年12月8日），支付违约金40449.6元；
四、原告（反诉被告）李化东返还被告姚永刚押金50000元；
五、驳回原告（反诉被告）李化东的其他本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）姚永刚的其他反诉请求。
以上款项于本判决生效之日起十日内一次付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2160元，由李化东承担110元，姚永刚承担2050元；反诉受理费2510元，由李化东承担100元，姚永刚承担2410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李 华
审判员 左圣勇
审判员 詹 东
二〇一六年六月十三日
书记员 张 媛