黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6476号
上诉人（原审被告）：闫星雨，女，1992年3月24日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。
上诉人（原审被告）：王瑞轩，男，1986年2月16日出生，汉族，黑龙江熔宇商贸有限责任公司经理，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：侯纪芳，黑龙江长锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李松涛，男，1975年7月6日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。
上诉人闫星雨、王瑞轩因与被上诉人李松涛确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人闫星雨、王瑞轩及委托诉讼代理人侯纪芳，被上诉人李松涛的委托诉讼代理人冯军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫星雨的上诉请求：撤销一审判决，确认王瑞轩与闫星雨签订的房屋买卖合同有效。事实和理由：一审判决认定王瑞轩与闫星雨的交易行为是恶意串通，双方交易房屋的估价是通过房产交易中心评估的，王瑞轩也得到了李松涛的公证授权，闫星雨是本案中的无利害关系第三人，已通过法律程序取得的房产证，是争议房屋的合法产权人，请求认定闫星雨与王瑞轩签订的房屋买卖合同有效。
王瑞轩上诉请求：确认王瑞轩与闫星雨签订的房屋买卖合同有效，驳回李松涛的诉讼请求。事实和理由：王瑞轩完全按照公证书委托内容完成了代理工作，李松涛未收到房款，是因为李松涛的前妻何艳在王瑞轩处借款本金及利息高达218,000元，王瑞轩偿还案涉房屋的银行抵押借款37万元，办理房屋交易的各种费用3万元，合计人民币60多万元，结合李松涛在2012年购房时的价格不存在以较低的价格出售的情况，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，应认定房屋买卖合同有效。
李松涛辩称：本案是基于民间借贷纠纷引发，双方并没有买卖合同关系，李松涛并未向王瑞轩借过款，也未收取过王瑞轩的房款，王瑞轩也在上诉中确认李松涛没有收过卖房款，向王瑞轩借款的是何燕，并不是李松涛，原审判决认定王瑞轩与闫星雨恶意串通，为维护李松涛的合法权益是正确的，王瑞轩、闫星雨的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。
李松涛向一审法院起诉请求：1.确认王瑞轩与闫星雨签订的房屋买卖合同无效2、诉讼费由王瑞轩、闫星雨负担。
一审法院认定的事实:李松涛与其前妻何艳于2014年3月7日在哈尔滨公证处办理了（2014）黑哈证内民字第4495号《公证书》。委托被告王瑞轩办理香坊区中山路63号2单元36层××号房产的相关手续。李松涛委托王瑞轩出售案涉房屋。王瑞轩与其前女友闫星雨，于2014年12月15日签订案涉房屋的买卖合同，将该房屋卖给闫星雨，总房款60万，闫星雨于2014年12月25日，分三次交给被告王瑞轩现金60万，王瑞轩给其出具收据，由王瑞轩将该房屋的贷款还完。于2015年1月6日将该房屋更名到闫星雨名下，过户费由王瑞轩交付。王瑞轩将该房屋出售后，未将房款给付李松涛。王瑞轩与闫星雨在2011年相处男女朋友，于2012年初分开。现王瑞轩并没有将房款交给李松涛。李松涛于2014年12月交给王瑞轩该房屋的钥匙和电梯卡，闫星雨交款后，王瑞轩将房屋的钥匙和电梯卡交给闫星雨，闫星雨用此钥匙开门，但未打开屋门。现该房屋由李松涛前妻何艳的父母居住，何艳父母不同意搬出去。该房屋李松涛于2012年10月23日办理产权登记，该房屋登记情况为李松涛单独所有。2012年12月21日李松涛与何艳办理离婚登记，双方离婚协议书中，未对该房屋进行处分。
一审法院认为，李松涛和其前妻何艳与王瑞轩签订的委托被告王瑞轩出售涉案房屋的委托书已经公证处公证，合法、有效。按照法律规定，王瑞轩在履行该代理义务时，应忠实维护被代理人李松涛的利益，尽到善良代理人的代理义务，该代理行为应遵守诚实信用原则。王瑞轩与闫星雨签订的《房地产买卖合同》时，对该房屋的出售价款及购买人均未征得被代理人，即本案李松涛的同意，王瑞轩的代理行为不能反映本案李松涛的真实意思，王瑞轩以较低的价格出售该房屋，并且由卖方承担房屋过户的各种费用，损害了李松涛的利益，没有忠实维护被代理人原告李松涛的利益，未尽到善良代理人的代理义务，该代理行为违反了诚实信用原则，且闫星雨明知王瑞轩的代理行为存在重大瑕疵，在王瑞轩与闫星雨签订买卖合同后，并未得到李松涛对该合同的认可，并且王瑞轩在得到房款后并未将房款交给李松涛。王瑞轩的代理行为不符合法律规定。另外王瑞轩与闫星雨曾经系男女朋友关系，王瑞轩与闫星雨在签订该房屋买卖合同时，存在恶意串通行为。综上所述，一审法院认为王瑞轩与闫星雨签订的《房地产买卖合同》无效。判决：2014年12月23日由王瑞轩代理李松涛与闫星雨签订的《房地产买卖合同》无效；本案诉讼费100元王瑞轩、闫星雨承担。
二审中，李松涛举示了如下证据：
证据一、何燕父母邴英、何成杰于2014年10月9日、11月5日、11月7日、11月8日（两次）、11月25日、2015年3月9日，共七次向涉案房产所在的六顺派出所报警记录。拟证明：王瑞轩、闫星雨多次带人到涉案房产处吵闹，何燕父母邴英、何成杰多次向派出所报警。王瑞轩、闫星雨采取的是堵锁、断电、砸门、换锁等方式干扰何燕的父母在此居住。
王瑞轩质证意见：对证据一真实性及证明问题有异议，该证据没有加盖派出所印章，通过这份证据恰恰证明了李松涛及其亲属已经扰乱了治安。
闫星雨质证意见：与其无关。
证据二、涉案房产门锁破坏的照片。拟证明：二上诉人多次破坏涉案房产的门锁。
王瑞轩质证意见：对证据二真实性、合法性、关联性有异议，没有证明力。
闫星雨质证意见：与其无关。
证据三、2015年9月18日王瑞轩带人到涉案房产撬门的录像。拟证明：王瑞轩、闫星雨多次到涉案房产处干扰居住人何燕父母的正常生活。
王瑞轩：涉案房产我去过，与本案没有关联性。该录像没有表现王瑞轩撬门的过程，不能证明被上诉人所要证明的问题，该证据没有证明力。
闫星雨：与其无关。
本院的认证意见：李松涛举示的三份证据，能够证明何燕的父母邴英、何成杰一直在案涉房屋中居住，本院予以采信。
王瑞轩、闫星雨均未举示证据。
二审查明，案涉房产是何燕的父母以李松涛名义购买，并在争议房屋居住至今。闫星雨购买该房屋时，没有对案涉房屋进行过现场查看。
此外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
闫星雨的上诉主张,双方交易的房屋的估价是通过房产交易中心评估的，是合理价格并已办理更名过户。王瑞轩是得到了李松涛的公证授权的，闫星雨与王瑞轩签订的房屋买卖合同合法有效。对此，本院认为：购置二手房的一般流程，应是购房人经过中介或其他渠道了解房源，查看房屋状况，查明房屋权属，确认上述情况与其购房意愿基本一致的情况下，签订合同、缴纳房款并完成交易。而本案中，闫星雨除出具王瑞轩的收条外，并没有提供相应证据证实房款交付的事实，结合闫星雨与王瑞轩曾是男女朋友关系的因素，一审认定买卖双方存在恶意串通行为，并无不当。理由不能成立，本院不予支持。
王瑞轩上诉主张王瑞轩完全按照公证书委托内容完成了代理工作，应认定王瑞轩与闫星雨签订的房屋买卖合同有效。对此，本院认为，在李松涛与王瑞轩在公证处签订委托书中没有对案涉房屋出售价格给予授权,对该房屋的出售价款及购买人均未征得李松涛的同意，在房屋买卖合同中出售房屋的价格多少是重要因素,王瑞轩的代理行为不能反映李松涛的真实意思，《中华人民共和国合同法》第四百零一条、第四百零四条规定,王瑞轩在与闫星雨签订房屋买卖合同时，应将出售房屋的价格告知李松涛。王瑞轩也具有将出售案涉房屋的价款交付给李松涛的义务。王瑞轩称李松涛的前妻何艳与其之间存在借款，抵顶房款，与本案争议无关。王瑞轩作为受托人没有将处理房产的相关情况及时报告给委托人李松涛且也未将售房所得款项交付给李松涛，损害了李松涛的利益，没有忠实维护被代理人原告李松涛的利益，未尽到善良代理人的代理义务，该代理行为违反了诚实信用原则，王瑞轩上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，闫星雨、王瑞轩的上诉请求均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费200元，由上诉人王瑞轩、闫星雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 王泉
审判员 赵蓉
审判员 陈明
二〇一七年十二月十四日
书记员 那爽