广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10675号
上诉人（原审原告）：廖全登，男，1967年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。
委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇竹基南路8号兴沥雄广场的第七层7FA2，统一社会信用代码9144060530408598X8。
法定代表人：刘山焕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑小婉，广东广岭律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：刘山焕，男，1992年2月13日出生，汉族，住湖南省衡山县，
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑小婉，广东广岭律师事务所实习律师。
上诉人廖全登因与上诉人佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称锦泓公司）、刘山焕居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
廖全登上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判锦泓公司、刘山焕立即返还195000元以及利息（从起诉之日起到锦泓公司、刘山焕全部清偿款项之日止，以195000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）给廖全登；3.本案一、二审全部诉讼费用由锦泓公司、刘山焕承担。事实和理由：（一）本案中，交易前廖全登与锦泓公司约定，廖全登收取的楼款是净收款，交易过程中所有税、费以及中介服务费均由买家承担，这也是目前市场交易的惯例。因此，一审法院认定廖全登需要承担中介服务费错误。（二）按常理分析，锦泓公司已经向买方收取3%的中介服务费，如果再另行向廖全登收取相当于房屋市场正常中介服务费水平（1%-3%）4倍的中介服务费（11.27%），即锦泓公司向买卖双方共收取合同价格14.27%的中介服务费。廖全登作为具有完全民事能力的市场交易主体，肯定不同意，因其幅度令人难以想象和接受。由此可以判断，当时锦泓公司利用廖全登对相关土地及税法的不熟识，声称廖全登的房产出售需要向国土部门补交土地出让金以及向税务部门补交税款。而且锦泓公司当时承诺：只是暂时以佣金确认书的形式向廖全登预收195000元，即该佣金确认书实际上是预交办证费用的协议书，但最终以相关部门的收据多除少补。（三）该《佣金确认书》在签订《房屋买卖合同》之前签订，《房屋买卖合同》第五条居间费用中没有约定廖全登需要向锦泓公司支付中介代理费及咨询服务费，因此，《佣金确认书》与《房屋买卖合同》关于佣金的约定明显矛盾，应以签订在后的《房屋买卖合同》的约定为准，该《佣金确认书》已经失效，锦泓公司无需支付中介服务费。一审法院对此认定事实错误，请二审法院查清。（四）退一步来说，廖全登签订《佣金确认书》的行为构成重大误解。因廖全登误信锦泓公司的解释，误以为该《佣金确认书》实际就是预交费用的协议书，致使廖全登表示的意思与其内心真意不一致，支付了相当于房屋市场正常中介服务费水平4倍的中介服务费，遭受重大损失。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，廖全登请求二审法院撤销《佣金确认书》。（五）锦泓公司收取高达14.27%的中介服务费构成显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应撤销该《佣金确认书》。（六）锦泓公司的行为构成欺诈，《佣金确认书》应予撤销。（七）本案中，锦泓公司不能举证证明其收费标准与其提供的服务内容、服务成本和市场供求状况相适应，而且其已向买方收取属于目前市场价格高标准的中介服务费，远超过锦泓公司提供的服务成本。但一审法院却参照锦泓公司向购买方支付的标准，再另行判决廖全登支付中介服务费51900元，即锦泓公司向买卖双方共收取合同价格6%的中介服务费，高得令人难以难受。（八）锦泓公司既没有按照规定进行明码标价，也没有提供《广东省经营服务性收费许可证》，违反广东省发展建设委员会、广东省城市建设厅文件的规定，锦泓公司的收费行为不符合规定，明显属于价格欺诈行为。因此，其主张收取廖全登的中介服务费不应得到支持。（九）锦泓公司单方制作的《佣金确认书》规定，廖全登需支付相当于房屋市场正常中介服务费水平4倍的中介服务费，该《佣金确认书》是典型的事先拟定的格式霸王条款，显失公平，当锦泓公司并未就此履行必要的提示和说明义务，《佣金确认书》的约定无效。
针对廖全登的上诉，锦泓公司、刘山焕辩称，（一）对于廖全登在上诉状提到的所有税费及中介服务费均由买方承担是市场惯例，这惯例不能排除双方真实意思表示，双方约定195000元作为中介服务费合法有效，也没有违反法律的规定，而且廖全登支付锦泓公司款项时，也明确知道该笔费用的性质，不存在重大误解或欺诈。由于锦泓公司在居间过程中付出了大量的人力物力及时间成本，且锦泓公司也促成了买卖双方交易，锦泓公司与廖全登约定的中介服务费并不存在显失公平的情况。政府出台的房地产经纪收费管理的通知已经废除了之前中介服务费不得高于3%的规定，并规定房地产服务机构收费标准由委托方和受托方双方根据公平公正合理的原则进行约定，因此锦泓公司有权收取中介服务费195000元。
锦泓公司、刘山焕上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.依法改判驳回廖全登的全部诉讼请求；3.廖全登承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）《佣金确认书》合法有效，是双方真实意思表示。（二）195000元均是中介服务费，不存在廖全登所主张的“该款是锦泓公司代收的向国土部门补交土地出让金以及向税务部门补交税费的款项”的情形。（三）中介服务费195000元的收费标准符合法律、法规的规定。《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》文件规定，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，根据公正、公平、合理的原则，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。涉案房屋是自建房，这种自建房大部分都存在违建问题，过户手续很麻烦，整栋出售非常困难，购买者很少，客户资源很少，成交概率也很低。对于这种自建房锦泓公司平均四个月才能成交一套。因涉案房屋旧，且是整栋出售，廖全登委托锦泓公司出售时，就被告知锦泓公司促成交易的，佣金会比较高，需要20万元。经过双方议价，最终确定中介服务费为195000元。廖全登对此没有异议，也继续委托锦泓公司转让涉案房屋。在涉案《房屋买卖合同》签订之前，锦泓公司也做了大量工作，才促成该交易。除了居间工作，中介公司更大的价值在于其掌握的信息资源。一审法院以锦泓公司“不能举证证明该收费标准与其提供的服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况相对应”为由，完全忽略涉案房屋的特殊性及中介公司的价值所在，片面认定195000元的性质不属于中介服务费，明显错误。（四）刘山焕无需对锦泓公司的债务承担连带责任。即使锦泓公司需要返还廖全登部分费用，刘山焕也不应对锦泓公司的债务承担连带责任。虽然在锦泓公司的收款收据上备注收款账户为刘山焕的个人账号，但这不代表刘山焕多次用该账号收取应由公司收取的中介服务费。该收据除了用于收取中介服务费，还用于收取客户支付的诚意金。客户支付的诚意金是准备向业主支付的定金，所以由中介公司代收。即使刘山焕以其个人账号收取中介服务费，刘山焕也会定期与锦泓公司结算费用，刘山焕与锦泓公司财务并无混同。
针对锦泓公司、刘山焕的上诉，廖全登辩称，与上诉意见一致。补充：锦泓公司是自然人独资企业，其股东只有刘山焕一人，至今为止，锦泓公司都没有提供任何证据证明公司财产独立于刘山焕个人财产，包括年度审计报告等。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，刘山焕应对锦泓公司的债务承担连带责任。
廖全登向一审法院起诉请求：1.锦泓公司、刘山焕立即返还195000元以及利息（从起诉之日起到锦泓公司、刘山焕全部清偿款项之日止，以195000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）给廖全登；2.本案诉讼费由锦泓公司、刘山焕承担。
一审认定事实：锦泓公司是一人公司，股东为刘山焕。
2016年10月16日，廖全登（出售方、甲方）、案外人张飞英（购买方、乙方）、锦泓公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》[NO.0000294]，约定：甲方将其所有的位于佛山市南海区大沥镇城东北五路XX号的房屋（以下简称涉案房屋）出售予乙方；成交价为173万元；涉案房屋交易过程中所需的全部税费（包括但不限于个人所得税、营业税、契税、交易费等）由乙方承担。该合同中关于中介服务费的承担约定为：“基于甲、乙双方独家委托丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了合同，甲、乙双方同意，甲方于本合同签订之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费[人民币：][详见佣金确认书]；乙方于本合同签订之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费[人民币：￥51900元][详见佣金确认书]。”
同日，廖全登与锦泓公司签订《佣金确认书》，廖全登承诺就涉案房屋交易，于收齐首期楼款当日向锦泓公司支付195000元作为中介代理费及咨询服务费。廖全登于当日向锦泓公司支付5万元，锦泓公司开予廖全登的收款收据载明该款为“业主中介服务费”。
同月17日，张飞英向刘山焕转账26000元，转账备注为“廖全登房屋出售中介服务费”。
2016年12月14日，廖全登向刘山焕转账支付145000元，该款转账备注为“佣金”，锦泓公司于同日开予廖全登的收款收据亦载明该款为“佣金”。
2017年2月15日，案外人张飞英支付了涉案房屋交易过程中产生的契税12802.2元、个人所得税17069.6元。
另查明：涉案房屋交易属于免税范围的房地产转让，现已登记至张飞英名下。
一审法院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用和公平原则。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，锦泓公司作为居间服务提供方，促使廖全登与案外人张飞英签订《房屋买卖合同》并履行完毕，依法依约有权收取中介服务费。廖全登根据《房屋买卖合同》约定的其应承担的中介服务费金额为空白而主张其无需承担中介服务费，但经查，廖全登在签订《房屋买卖合同》的同日又签订《佣金确认书》，还向锦泓公司支付了“业主中介服务费”5万元，在2016年12月14日向刘山焕转账支付145000元的时候，还备注为“佣金”，由此可见，廖全登对其应承担本案交易的中介服务费是知情且同意的，因此，廖全登主张其无需承担中介服务费不符合双方约定，一审法院不予采纳。
关于锦泓公司在本案交易中收取廖全登的195000元的性质，廖全登主张该款是锦泓公司向廖全登代收的向国土部门补交土地出让金以及向税务部门补交税款的款项，锦泓公司、刘山焕主张该款为中介服务费。根据《广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格[2014]542号），房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价，其收费标准由委托和受托双方，根据公正、公平、合理的原则，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。经查，本案房屋买卖交易成交价为173万元，若该195000元均为中介服务费，即使不考虑张飞英应向锦泓公司支付的中介服务费，廖全登向锦泓公司支付的中介服务费已达购房总价的11.27%，明显高于居间服务的市场价水平，锦泓公司、刘山焕不能举证证明该收费标准与锦泓公司提供的服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况相对应，因此，一审法院对锦泓公司、刘山焕主张该195000元的性质为中介服务费不予采纳。鉴于廖全登在本案交易中已约定需向锦泓公司支付中介服务费，故结合本案交易的实际情况，一审法院认定锦泓公司收取廖全登的195000元包含了廖全登应向锦泓公司支付的中介服务费，也包括了由锦泓公司代收的向国土部门补交土地出让金以及向税务部门补交税款的款项。现查明，本案房屋买卖交易除了依约应由张飞英承担的交易税费之外，廖全登无需向国土部门补交土地出让金，也无需向税务部门补交税款，锦泓公司、刘山焕也未举证其有代廖全登支出相应款项，故一审法院参照锦泓公司与张飞英约定的中介服务费收费标准，依照公平、合理原则，确定廖全登就本案交易应向锦泓公司支付中介服务费51900元，故锦泓公司多收取的款项143100元应退还予廖全登。廖全登诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。
廖全登诉请刘山焕对锦泓公司在本案的债务承担连带清偿责任。经查，锦泓公司是一人公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，刘山焕多次用其个人账户收取应由锦泓公司收取的中介服务费款项，锦泓公司、刘山焕也未举证证明其财产相互独立，故廖全登诉请刘山焕对锦泓公司在本案的债务承担连带清偿责任理据充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、锦泓公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还中介服务费143100元予廖全登；二、刘山焕对锦泓公司在上述第一项所负债务承担连带清偿责任；三、驳回廖全登的其他诉讼请求。案件受理费2100元、财产保全费1495元，合共3595元（廖全登已预交），由廖全登负担778.5元，锦泓公司、刘山焕负担2816.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。根据廖全登、锦泓公司、刘山焕的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）锦泓公司应否向廖全登返还中介服务费，如果应该返还，该返还的金额问题；（二）刘山焕应否对锦泓公司的涉案债务承担连带清偿责任。
关于争议焦点一。本案中，锦泓公司促成卖方廖全登与买方张飞英就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，房屋价款为173万元。同日，廖全登与锦泓公司签订《佣金确认书》，约定廖全登于收齐首期楼款当日向锦泓公司支付195000元作为中介代理费及咨询服务费。廖全登分别于签订《佣金确认书》当日向锦泓公司支付50000元，锦泓公司向廖全登开具收据，载明所收款项为“业主中介服务费”；于2016年12月14日向人刘山焕账号转账145000元，转账备注为“佣金”，锦泓公司向廖全登开具该款项收据，载明所收款项为“佣金”。由此可见，《佣金确认书》是廖全登与锦泓公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方约定中介服务费为195000元。锦泓公司上诉主张涉案195000元的性质为中介服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。廖全登上诉主张《佣金确认书》是格式霸王条款，为无效合同以及该195000元是预付的廖全登需要向国土部门补交的土地出让金以及向税务部门补交的税款，缺乏理据，本院不予支持。廖全登上诉主张签订《佣金确认书》在前，签订《房屋买卖合同》在后，而该《房屋买卖合同》未约定廖全登需要向锦泓公司支付中介服务费，因此应以《房屋买卖合同》的约定为准，廖全登无需支付中介服务费。经审查，虽然《房屋买卖合同》没有约定廖全登需要向锦泓公司支付中介服务费，但同时亦未约定廖全登无需向锦泓公司支付中介服务费，在该合同没有明确约定廖全登是否需要支付中介服务费的情况下，应以廖全登与锦泓公司签订的《佣金确认书》中关于中介服务费的约定为准。故廖全登的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
廖全登上诉主张其是因重大误解、锦泓公司存在欺诈行为而签订《佣金确认书》，且该确认书显失公平，请求撤销该确认书。经审查，廖全登未举证证明本案存在重大误解、欺诈的情形，而且廖全登作为具有完全民事行为能力的成年人，其在《佣金确认书》上签名确认以及足额支付了相应款项，表明其已知悉《佣金确认书》所载的内容，故其上诉主张因重大误解、锦泓公司存在欺诈行为而签订《佣金确认书》，请求撤销该确认书，缺乏理据，本院不予支持。对于《佣金确认书》关于中介服务费的约定是否显失公平的问题。《佣金确认书》约定廖全登支付的中介服务费195000元为涉案房款的11.27%（195000元÷1730000元），同时，《房屋买卖合同》的约定，案外人张飞英应向锦泓公司支付中介服务费51900元，即锦泓公司就涉案房屋可收取中介服务费246900元（195000元+51900元），占涉案房款的14.27%。《广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格[2014]542号）规定，房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价，其收费标准由委托和受托双方，根据公正、公平、合理的原则，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。由于廖全登与锦泓公司约定的中介服务费明显高于居间服务的市场价水平，且锦泓公司未能举证证明其收取廖全登的中介服务费与其就涉案房屋提供的服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况相对应，因此本院认定涉案《佣金确认书》关于中介服务费的约定显失公平。参照锦泓公司与买家张飞英约定的中介服务费为51900元，本院将《佣金确认书》约定的中介代理费及咨询服务费变更为51900元。廖全登上诉主张《佣金确认书》显失公平，请求撤销该确认书以及锦泓公司上诉主张其可收取中介服务费195000元，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。锦泓公司、刘山焕上诉主张刘山焕无需对锦泓公司的涉案债务承担连带清偿责任。经审查，锦泓公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，由于廖全登已根据锦泓公司的指示，将支付给锦泓公司的中介服务费145000元转账至刘山焕的账号，且刘山焕也未举证证明锦泓公司的财产独立于刘山焕自己的财产，因此刘山焕应对锦泓公司的涉案债务承担连带责任。锦泓公司、刘山焕的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，廖全登、锦泓公司、刘山焕的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4259.5元，由上诉人廖全登负担1097.5元，上诉人佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司、刘山焕负担3162元。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年一月十六日
书记员 何斯棋