湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初5654号
原告（反诉被告）孟令敏，女，1985年7月31日出生，汉族，住河南省滑县，
委托代理人张丰，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人胡皓，湖南森力律师事务所律师。
被告（反诉原告）禹喆，女，1985年9月30日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，
委托代理人胡远碧，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人唐文，湖南天地人律师事务所实习律师。
第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。
法定代表人袁李。
委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，湖南省长沙市开发区，
原告（反诉被告）孟令敏诉被告（反诉原告）禹喆、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理，审理过程中，被告禹喆依法提起反诉，本院依法受理后，依法组成由本院审判员石志刚担任审判长，人民陪审员廖寓舒、成冠军参加的合议庭适用普通程序分别于2017年11月17日、21日两次就本案本反诉公开开庭合并进行审理，书记员陈倩担任法庭记录。原告孟令敏及其委托代理人胡皓，被告禹喆的委托代理人胡远碧均到庭参加诉讼；第三人的委托代理人李铁山参加了2017年11月17日的庭审，2017年11月21日的庭审无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孟令敏诉称：2017年4月24日，原、被告及第三人共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同，合同编号为XHJS0243377）。合同约定：被告将位于长沙市岳麓区麓云路159号佳境小区20栋1206房出售给原告，建筑面积134.48平方米，成交价款为人民币1150000元整。原告按照“购房定金+购房首付款+银行贷款+交房尾款”的方式向被告付款，被告于2017年4月30日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息申请，被告应于2017年7月5日前办理解除抵押手续，双方最迟于2017年7月10日之前办理过户手续。合同第六条约定，如因原、被告双方任何一方提交材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，由该方承担责任。如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费等为实现债权的所有费用。合同签订当日，原告即向被告支付购房定金5万元整。
合同签订后，原告按照合同约定积极履行各项义务，于2017年5月12日通过银行贷款审批后，通过居间方多次催促被告进行解除抵押手续，配合原告办理过户手续，被告以无资金偿还银行贷款故意拖延办理过户手续，并明确表示不再卖房给原告。
原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，原告按照合同约定积极履行了相关义务。而被告明示违约的行为，严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。为此，特依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2017年4月24日签订的合同编号为XHJS0243377的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金合计50000元；3、被告赔偿原告房屋总价20%的违约金共计230000元；4、被告赔偿原告律师费23000元；5、被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）禹喆辩称：1、鉴于本案原告不具有在长沙市内购买房屋的购房资格，原、被告签订的房屋买卖合同已事实上不能继续履行，被告同意原告提出的解除房屋买卖合同。2、事实上本案系原告违约，应该由原告向被告承担违约责任。根据原、被告及第三人签订的房屋买卖合同，被告在合同签订后向银行申请提前还贷，并在2017年7月5日之前，办理解除抵押手续，按照合同约定被告在房屋买卖合同签订之后的次日即向北京银行长沙分行提交了提前还贷申请，并且积极筹措提前还贷基金，向朋友借钱及合家人之力筹备资金达480000余元。而本案原告对于房屋买卖合同的履行却一直持消极态度，被告为了保证合同的能够有效履行确保原告能够足额支付首付款顺利通过银行贷款，多次要求原告提供资信证明，银行贷款审批手续，均遭原告拒绝。在长沙520限购新政出台之后，被告多次要求原告提供具备在长沙市购房的相关证明，要求双方签订补充协议，以确保合同的履行不受限购政策影响，但依然遭到原告拒绝，被告要求与原告协商沟通履行事宜，原告依然拒绝面谈且拒不提供联系方式，被告认为原告的态度完全没有履行合同的诚意，原告系本案的实际违约方，应当由原告承担违约责任。
第三人述称：本案中原、被告双方是由第三人提供居间服务，三方于2017年4月24日签订了房屋买卖合同，合同约定双方最迟应当于2017年7月10日之前办理产权过户手续，合同履行过程中，原告依约履行合同，向被告支付定金并办理银行贷款手续，被告立即向银行申请提前还贷，依照银行提前还贷的政策，被告理应在申请提前还贷后的，一个月之内还清贷款，后长沙市政府在2017年5月20日发布住房限购政策，双方的交易在限购政策的限制范围之内，政策特别规定在5月20之前签订的合同，各方可继续按照限购前政策在6月15日之前继续履行，而被告在合同约定的7月10日履行期内，以及在限购政策所规定的6月15日能够实际履行的期限内，以房价上涨自身无能力还贷等诸多理由明确告知第三人其不愿意履行合同。经第三人多次催促规劝，被告仍坚持拒绝履行合同，后被告委托相关律师在限购政策已经实际限制买卖双方的6月15日之后，以原告存在无购房资格为由，编造借口要求原告提供能够证明购房资格证明文件。2、本案中第三人作为居间人已经全面按照法律及三方合同约定完成居间服务，在合同履行过程中被告为逃避合同履行义务，多次企图以贿赂等不正当手段，要求交易双方的经纪人帮助被告拒绝履行合同，而我方经纪人员，始终站在诚信及正义的角度，拒绝被告的无理要求，第三人在整个居间服务过程中，做到了充分的服务义务，伸张了法律正义。
被告（反诉原告）反诉称：2017年4月22日，原、被告及第三人三方共同签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其位于长沙市岳麓区麓云路159号佳境小区20栋1206房出售给原告，建筑面积134.48平方米，成交价款为人民币1150000元整。合同约定原告于合同签订之日向被告支付定金50000元，该定金由第三人账户托管；被告于4月30日前向银行提交一次性还清贷款本息的申请，7月5日前办理完解除抵押登记手续；原告在产权过户进窗口后缴税前以自行支付的方式向原告支付购房首付款440000元，选定的手续最迟于7月10日前办理。
合同签订后，被告积极履行合同义务，于2017年4月24日向北京银行股份有限公司长沙分行提交了《个人提前还款申请书》，并集家人朋友之力共同筹备资金达480000元。被告为保障一次性还清贷款本息之后，原告能够按时支付首付款并顺利办理银行贷款，多次要求原告提供工作证明、收入证明等材料，但原告均置之不理，给被告造成了极大的不安和困惑。2017年5月20日，长沙市住建委发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（以下简称520限购令），考虑到原告属于非长沙市户籍家庭，为了保障《房屋买卖合同》的有效履行，被告多次要求原告提供具备购房资格的相关证明，但原告均置之不理。无奈，被告只得于2017年6月23日委托律师向原告及第三人发出律师函，要求原告在6月27日前提供具备在长沙市内购房资格的书面证明材料，并就如不能购房至违约责任承担签订补充协议。6月30日，在未收到原告任何材料或反馈的情况下，被告再次委托律师向原告发出律师函，要求原告在7月5日前提供具备在长沙市购房资格的书面证明材料，并在7月8日之前至房屋产权管理部门确认购房资格，在资格确认后于7月10日前配合办理产权过户手续，并支付购房首付款440000元，否则将视为原告违约，定金不予返还，并承担违约责任。然而截至7月21日，被告仍旧没有收到原告任何回复，故只能向第三人发出律师函，要求《解除房屋买卖合同》，并解除托管，由第三人将定金50000元支付给被告。
原告在被告多次委托律师发函之后，不予任何答复，却于2017年7月12日直接向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并且要求被告承担违约赔偿责任。被告认为原告完全不顾被告的积极履约行为，无视被告为了有效履行合同所付出的努力，原告才是真正的违约方，在自身不具备购房资格，《房屋买卖合同》事实上无法继续履行的情况下，试图通过诉讼来获利，其行为不应得到法院的支持。故依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律提起反诉，请求判令：1、解除原、被告及第三人于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》；2、被告没收原告支付的定金50000元，由第三人直接支付给被告；3、原告向被告支付违约金230000元；4、原告赔偿被告因其违约行为所产生的维权成本律师费18000元；5、本案的全部诉讼费用由原告承担。
针对被告（反诉原告）禹喆的反诉，原告（反诉被告）孟令敏辩称：1、原、被告签订合同之后，严格按照合同的约定履行了合同义务，不存在任何违约的事实，原告通过银行审批之后，完全履行了合同义务，无提供工作证明，收入证明等合同义务；2、被告在签订合同之后，向居间方明确表示，因自身无资金，不能履行房屋解押手续，并明确表示，不愿意出售该房屋，已明示违约，同时反诉人以房价上涨，房子卖便宜了，原告资质不行等理由要求居间方帮助其解除与原告之间签订的合同，事实上是因为房价上涨，被告不履行合同觉得有利可图，不惜以双倍居间费唆使居间方帮助其解除合同。3、即使在520政策出台后，根据当时的政策，应双方签署合同在5月20日之前，双方仍然可以过户，居间方也多次催促被告履行合同义务，但被告故意拖延办理过户手续，导致双方未能办理过户手续；4、合同签订之后，被告至今未办理房屋解押手续，为合同履行的违约方，请法院驳回被告的全部反诉请求。
第三人对被告禹喆的反诉答辩意见同本诉答辩意见。
原告（反诉被告）孟令敏就本案本、反诉向本院一并提交如下证据：证据一《房屋买卖合同》合同编号为XHJS0243377拟证明原被告签订了合法有效的房屋买卖合同,合同对双方权利义务进行了明确约定的事实。
证据二1、公证书；拟证明争议原告积极履行合同义务，并支付公证费用800元。2、公证书；拟证明争议原告积极履行合同义务，并支付公证费用800元。3、收据（支付公证费）；拟证明争议原告积极履行合同义务，并支付公证费用800元。4、定金收条;拟证明被告于2017年4月24日收到原告购房定金50,000元整。5、收款收据（支付居间费）;拟证明原告支付购房居间服务费23,000元。6、购买方委托办理协议;拟证明原告委托湖南新金非融资性担保有限公司办理银行按揭贷款手续，并支付代办服务费19,500元。7、收据（支付代办费）拟证明原告委托湖南新金非融资性担保有限公司办理银行按揭贷款手续，并支付代办服务费19,500元。8、银行刷卡记录;拟证明原告为履行合同，支付定金、居间费、代办费共计92,500元的事实。
证据三1、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司告知函;拟证明居间方向对方发出告知函，要求被告按照合同约定配合履行合同义务，被告不履行合同义务的事实。2、快递单、签收截图;拟证明居间方向对方发出告知函，要求被告按照合同约定配合履行合同义务，被告不履行合同义务的事实。
证据四，1、通话录音;拟证明居间方催促被告履行合同义务。被告在催促后仍然不履行合同义务的事实2、微信聊天记录截图;拟证明被告故意拖延，明确表示违约的事实3、证人证言；拟证明居间方催促被告履行合同义务，被告以各种理由推脱不履行合同义务的事实
证据五，1、委托代理合同；拟证明原告委托湖南森力律师事务所进行维权，签订委托代理合同，并支付律师费的事实2、律师费发票拟证明原告委托湖南森力律师事务所进行维权，签订委托代理合同，并支付律师费的事实
证据六，中国银行交易流水明细清单；拟证明原告按照合同约定，积极履行合同义务，已经准备好首付款，因被告违约，未能办理过户手续的事实。
证据七，中国邮政储蓄银行业务办理回单；拟证明原告按照合同约定，办理完贷款审批的事实。
对原告提交本院的证据，被告发表如下质证意见：
证据一，三性无异议。该房屋买卖合同对双方的权利义务进行了明确规定，明确约定了被告办理解除抵押手续的时间节点为2017年7月5日。
证据二，对于两份公证书及公证费的收据，形式上的真实性与合法性没异议，关联性有异议，被告经与原告个人签订了房屋买卖合同，案外人王亮亮进行公证与公证费用与本案无关，对于定金收条真实性合法性没有异议，关联性有异议，原告支付的定金50000元实际上是交付给了本案第三人托管，并非交付给被告，对于原告提供的支付居间费的收款收据，购买方委托办理协议，支付代办费的收据真实性与合法性没有异议，关联性有异议，上诉证据均为原告与本案第三人新环境公司之间的合同关系，与本案无关，原告也没有主张办理费用。对于银行刷卡记录，真实性与合法性没有异议，关联性有异议，原告所支付的款项没有一笔是支付给被告的，均属于原告与其他第三人的交易行为。
证据三，真实性与合法性没有异议，关联性有异议，无法达到原告的证明目的。第三人新环境公司，向被告邮寄的该份告知函，并没有要求被告马上办理过户手续，而是告知被告长沙出台了520限购新政，告知被告该新政的出台有可能对原被告之间所签订的房屋买卖合同的有效履行产生影响，告知被告如果对合同履行有疑虑的可以与原告签订补充协议，而事实上被告多次要求与原告签订补充协议，均遭到了原告的拒绝。根据刘某的到庭陈述，其确认原告没有购房资格，原告与被告签订的房屋买卖合同在2017年7月10日无法办理过户手续，并确认被告只要在2017年7月5日之前办理解押手续即不算违约。
证据四，对于该份录音的通话记录，真实性没有异议，合法性与关联性有异议，我们认为该份证据无法达到原告的证明目的。对于原告提供的微信聊天记录，真实性与合法性没有异议，关联性有异议，原告提供的微信聊天记录，不是全部聊天记录，而是部分聊天记录，稍后我们将把原告没有提交的聊天记录交于法庭，我们认为原告提供的微信聊天记录不能达到证明被告违约的证明目的，对于聊天记录的内容，不能断章取义，该份聊天记录中，是被告与刘某的聊天记录，被告没有明确表示违约，只是对原告的征信及付款能力产生了疑虑，加之当时筹备提前还贷资金出现了困难，向刘某提出的一种解决问题的方案，事实上在遭到刘某的拒绝之后，被告及其家人其丈夫以及其父亲积极凑备了提前还贷资金将近480000余元。对于证人证言，对三性均有异议，我们认为根据被告与证人刘某的长期沟通，刘某拒绝提供原告的联系方式，拒绝提供原告的征信材料，及银行审批贷款材料，导致被告对合同能否有效履行一直处于不安及疑虑当中，证人刘某出具的证人证言不具有客观中立性，本合同过程中的违约方不能由其作为主观判断。
证据五，委托代理合同与发票，该份委托代理合同的金额与发票金额不一致。
证据六，真实性与合法性没有异议，关联性有异议，这份银行流水仅能证明原告的账户存款信息，并不能证明积极履行合同义务的行为。
证据七，1、关联性有异议，首先该份证据的申请方为案外人王亮亮而非本案的原告，2、该份证据也只能证明王亮亮在邮政储蓄银行提交了开户申请，不能证明其完成了银行贷款审批手续，更不能证明本案原告通过了银行贷款审批。
对原告提交本院的证据，第三人发表如下质证意见：所有证据三性均无异议。刘某证言进一步证实被告在三方合同能够实际履行的6月15日前，已明确拒绝履行合同构成根本违约。
对于原告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：原告的证据真实、合法、与本案相关联，证据之间形成比较完整的证据链，本院予以认定。
被告就本案本、反诉一并向本院提交如下证据：
第一组证据，证据1、房屋买卖合同；拟证明2017年4月24日，原、被告及第三人三方签订房屋买卖合同的事实。
第二组证据，证据2、个人提前还款申请书；拟证明2017年4月24日，签订房屋买卖合同当日被告即按约向北京银行长沙分行申请提前还贷的事实。
第三组证据，证据3、招商银行帐户历史交易明细表，证据4、米袋计划帐户纪录；拟证明被告自2017年4月24日至2017年5月25日，在“米袋计划”超短期理财平台陆续存入资金10万元，为提前还贷做准备，直至2017年6月30日，确定被反诉人无购房资格，合同无法继续履行时方才取出。
证据5、招商银行帐户历史交易明细表，证据6、pp基金交易纪录，证据7:、小金宝交易纪录；拟证明被告自2017年4月24日至2017年5月25日，在“pp基金”超短期理财平台陆续存入资金5万元，在小金宝帐户存入资金28000元，为提前还贷做准备，直至2017年6月30日，确定原告无购房资格，合同无法继续履行时方才取出。
证据8:、中国光大银行阳光卡活期帐户交易明细，证据9、米袋计划账户纪录，证据10、禹喆与樊路的结婚登记证书；拟证据自2017年4月24日至2017年5月25日，被告配偶樊路在“米袋计划”超短期理财平台陆续存入资金10万元，为反诉人提前还贷做准备，直至2017年6月29日，确定原告无购房资格，合同无法继续履行时方才取出。
证据11、招商银行户口历史交易明细表，证据12、pp基金交易纪录；拟证明自2017年4月24日至2017年5月25日，被告配偶樊路在“pp基金”超短期理财平台陆续存入资金5万元，为提前还贷做准备，直至2017年6月30日，确定原告无购房资格，合同无法继续履行时方才取出。
证据13:、招商银行户口历史交易明细表，证据14、米袋计划帐户纪录，证据15、pp基金交易纪录，证据16、常住人口登记卡；拟证明自2017年4月24日至2017年5月25日，被告父亲樊庭武在“米袋计划”超短期理财平台陆续存入资金10万元，在“pp基金”超短期理财平台陆续存入资金5万元，为被告提前还贷做准备，直至2017年6月29日，确定原告无购房资格，合同无法继续履行时方才取出。
第四组证据，证据17、（2017）融邦律函字第134号，证据18、（2017）融邦律函字第135号，证据19、顺丰速运快递单，证据20、快递签收记录；拟证明被告于2017年6月23日，委托律师向原告及第三人发函，要求提供原告具备在长沙市购房资格的书面材料，并要求第三人提供原告的通讯地址及转交（2017）融邦律函字第135号律师函。
证据21、（2017）融邦律函字第136号，证据22、ems快递单，证据23、快递签收记录；拟证明被告于2017年6月30日，按照第三人提供的通讯地址，再次向原告发函，要求原告提供具备在长沙市购房资格的书面材料，并至房管部门确认购房资格后，配合办理产权过户手续。
证据24、（2017）融邦律函字第140号，证据25、ems快递单，证据26、快递签收记录，证据27、（2017）融邦律函字第141号，证据28、ems快递单，证据29、快递签收记录。拟证明在原告及第三人拒不提供具备购房资格材料的情况下，被告于2017年7月21日，再次委托律师向被反诉人及第三人发函，要求解除房屋买卖合同，定金不予返还，并承担违约金。
第五组证据，证据30、收款收据，拟证明第三人代收定金50000元的事实。
第六组证据，证据31、委托代理合同，证据32：律师费发票；
拟证明被告委托律师维权，并支付18000元律师费的事实。
第七组证据，微信聊天记录；拟证明被告在520限购新政出台后，要求原告推出具有购房资格的证明，要求签署补充协议及购房屋合同，均遭到被反诉人拒绝。
第八组证据，短信记录；拟证明1、反诉人委托第三人向被反诉人邮寄的律师函，2、证明原告支付的定金由第三人代为托管。
对被告提交本院的证据，原告发表如下质证意见：
第一组证据，证据1、房屋买卖合同，三性无异议。合同明确规定了反诉人应该在2017年7月5日之前办理解除银行抵押。
第二组证据，证据2、真实性与合法性没有异议，关联性有异议，证明目的有异议，该份证据不能表明反诉人完全履行了解除抵押手续的目的，只能证明其向北京银行提出了申请，但实际并未履行。
第三组证据，证据3、真实性与合法性没有异议，关联性有异议，该银行流水与反诉人履行合同义务无关，也不能证明其为履行合同义务做准备，不能达到反诉人的证明目的。证据4、因为反诉人没有提供相关证据原件，对其三性均有异议，也不能证明其证明目的，该证据截取的时间段是2017年4月24日-2017年5月25日，该证据非完整的证据，也只能表明反诉的一个理财行为，无法证明反诉人是为了还贷做准备，与本案无关。证据5、与证据3质证意见一致。证据6、证据7、无原件核对，三性均有异议，该证据非完整的证据，也只能表明反诉的一个理财行为，无法证明反诉人是为了还贷做准备，与本案无关。证据8、与证据3的证据意见一致。9、证据10、三性均有异议，该证据也只能表明反诉人在短期理财，无法证明反诉人为还贷做准备，无法达到其证明目的。证据11、与证据3的质证意见一致。证据12、没有原件提交三性均有异议。其配偶的理财行为不能证明其在为履行合同义务做准备。证据13、与证据3的质证意见一致。证据14、证据15、三性均有异议，其不能证明反诉人在提前还贷。证据16、三性均有异议。
第四组证据，证据17、证据18、证据19、证据20、真实性与合法性没有异议，关联性有异议，该律师函是发给第三人，与被反诉人无关。证据21、证据22、证据23、三性均有异议，被反诉人至始至终均未收到该律师函，从反诉人提交的证据23显示，该快递在2017年7月25日由他人代收。证据24、证据25、证据26、三性均有异议，被反诉人均未收到该律师函，该快递在2017年7月26日由他人代收。证据27、证据28、证据29、真实性与合法性没有异议，关联性有异议，该律师函是发给第三人，与被反诉人无关。
第五组证据，证据30、三性均无异议。
第六组证据，证据31、证据32、真实性与合法性没有异议，关联性有异议，证明目的有异议。此案由反诉人违约，反诉人权利受侵害，不存在维权事实与维权费用。
第七组证据，三性无异议，该份证据正好证实居间方多次催促反诉人履行合同义务。
第八组证据，三性均有异议。
对被告提交本院的证据，第三人发表质证意见如下。
对第一、二组证据，三性无异议。第三组证据，真实性与合法性没有异议，关联性有异议。对第四组证据，三性均有异议，1、被告未提供荣邦律师事务所有权代理被告，履行发函义务授权委托权限。而结合被告的第六组证据，本案的律师是天地人律师事务所，缺乏有效的有权代理的证明文件，合法性有异议，2、申请审判长注意的是该函件均发布于2017年的6月15日之后，结合本案其他证据，被告在明知6月15日限购政策以实际限制双方的情况下，企图再以本案原告不具备购房资格为借口捏造理由扰乱事非，逃避其违约责任。第五组证据，三性均无异议。第六组证据三性均无异议。对第七组证据微信聊天记录的真实性没有异议，但是该份聊天记录应当结合原告同样的证据，来反映本案事实。合并后的聊天记录同样能够证实，被告在双方约定的7月10日履行期内，以及政府限购政策造成双方经能在6月15日之前能够实际履行的履行期限之内。明确拒绝履行合同，已经构成违约。对第八组证据的短信的聊天记录，三性均有异议。
对于被告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：被告的第一、二、五组证据真实、合法、与本案相关联，本院予以认定。第三、四组证据无法证明被告的证明目的，本院不予采信。第六组证据的真实性予以认定。第七组证据的真实性予以认定，但不能证明被告的全部证明目的。第八组证据真实无法确认。
第三人有没有证据向本院提交。
经审理查明：2017年4月24日，原告作为购买方，被告作为出卖方，第三人作为居间方共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同，合同编号为XHJS0243377）。合同约定：被告将位于长沙市岳麓区麓云路159号佳境小区20栋1206房出售给原告，房屋所有权证号为714190888，建筑面积134.48平方米，成交价款为人民币1150000元整。被告应于2017年4月30日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟于2017年7月5日前办理完毕解除抵押登记手续。约定的付款方式为：原告于2017年4月24日支付被告购房定金人民币五万元，原、被告要求第三人指定账户托管。产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付被告购房首付款人民币四十四万元，由原告自行支付给被告；选定的手续原、被告双方最迟应于2017年7月10日之前办理。原告通过银行贷款向被告支付购房款六十五万元，由原告的贷款银行或第三方直接放款至被告指定的账户。合同关于违约责任的约定为：合同一方未按本合同约定履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定的时间20个工作日，或证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的。违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费等费用。
合同签订当日，原告即向被告支付购房定金5万元整，该定金至今由第三人保管。被告也于合同签订当日向北京银行股份有限公司长沙分行提交了个人提前还款申请书。此后，原告按照合同约定履行义务，通过其配偶申请办理贷款手续并于2017年5月12日获得贷款银行一审通过。
2017年5月5日，被告与促成此涉案房屋交易的第三人之工作人员刘某通过微信聊卖房相关事宜，称“我这房屋卖便宜了，现在都涨上去了。”2017年5月7日，被告再次与刘某通过微信聊卖房相关事宜，双方进行较长时间交流，被告的意思是对此交易不安，问刘某能否想办法把定金退给原告，并称“你把那边搞定，你那份不少你的，在这，你有的是机会再给我找合适的好的。总之，我的意思很明确了，你能帮我，会继续让你帮忙，钱终究还是你赚，而且还是多赚一次，你不帮，那顶多是大家都成不了这个单，以后咱俩也没往来了，你自己想吧……”刘某在聊天中一直在劝说原告尊重合同，履行合同义务，称要解除合同需三方面谈。2017年5月17日，刘某微信通知被告，原告的银行贷款一审已经通过，已于2017年5月12日面签，下个礼拜二审通过就可以准备过户了，并询问被告在北京银行的欠款还进去没有？2017年5月18日，被告通过微信回复刘某“没钱还，也不想卖他们。这个事你要站他们那边，顶多就是最后上法院闹个几年，房子迟迟下不来，最差也就是这价给他，我不亏，但你的中介费遥遥无期。你要是现在劝退她，站在我这边，我的11500+她的23000我给，房子继续委托你出。看你是想喝两杯酒还是只喝一杯。其他的不想多说了，下周一下班之前你想清楚有结果告诉我。”刘某询问被告是否确定不将房屋卖给原告夫妻，被告未作明确回应。
自2016年以来，长沙市住宅市场出现了量价齐升的态势。2017年5月20日，长沙市住房二环城乡建设委员会发出《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称5.20新政）。通知相关内容为：为进一步贯彻落实《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知（长政办函[2017]38号）》，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护我市房地产住宅市场稳定有序，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：……（二）对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购一套商品住房。2017年5月23日，为解决5.20新政前存在的已经签订住房买卖合同，买方已支付购房定金、购房首付款、购房全款、支付首付款且银行贷款审批中或已完成审批、帮卖方还清按揭等遗留问题。长沙市住建委召开专题会议研究并制定了具体解决方案，经过长沙市政府批准，明确2017年5月20日之前已经预约成功的市民或未取得预约单，但是可提供已经签订的购房合同并已支付部分或全部房款证明的市民，可于2017年6月15日前，到长沙市不动产登记中心按原政策办理过户手续。
5.20新政实施后，刘某于2017年5月22日将文件通过微信发给被告，被告回复询问原告的购房资格是否符合条件。5月23日，被告发微信给刘某，称如果原告不符合5.20新政的条件，没资格购买，那么是原告违约，要求刘某通知原告赔偿被告。5月24日，被告再次发微信给刘某，要求刘某在本周内尽快出示原告的长沙户口或在长沙12月个税或社保证明，来证实原告有符合新政的购买条件，如能证明可继续交易。其次，被告还款没问题，如果还款了，买家到7月5日没资格买，被告的损失怎么赔偿？5月26日，针对被告的意见，刘某通过微信进行了回复，称若6月15日因政策原因导致本合同无法继续履行属于情势变更，并不存在买方违约和赔偿。现在因为5.20出的新政策，原告属于暂时具有购买资格，但需要在2017年6月15日前完成过户手续等。此后，被告与刘某就卖方相关事宜多次进行交流，6月16日，被告通过微信要求刘某安排时间地点去解除合同。刘某回复称已反馈给了原告，原告不接受面谈。
2017年6月23日、2017年6月30日，被告两次委托律师向原告及第三人发函，要求提供原告具备在长沙市购房资格的书面材料，并至房管部门确认购房资格后，配合办理产权过户手续。2017年7月21日，被告再次委托律师向原告及第三人发函，要求解除房屋买卖合同，定金不予返还，并承担违约金。另查，迄今为止，被告没有提前还贷。
本院认为，根据本院查明的事实，就本案本、反诉有如下两个焦点问题：一、合同的效力及解除问题。二、违约责任问题。
对第一个焦点问题，本院认为，2017年4月24日，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应严格按照约定履行各自义务。合同签订后履行过程中，长沙市人民政府于2017年5月20日出台了5.20新政，原告不符合该新政规定的购房人条件。但本案《房屋买卖合同》签订于2017年4月24日，远远早于5.20新政发布时间，且根据新政实施细则，原告的购房资格可以保留至2017年6月15日。但被告未本着诚实信用原则积极履行义务，使得本案《房屋买卖合同》事实上无法继续履行，现原告诉请解除《房屋买卖合同》，被告亦反诉请求解除《房屋买卖合同》，视为双方在合同解除上已达成一致意见。故对原告的此项诉请，本院予以支持。
关于第二个焦点，本案中，被告在签订《房屋买卖合同》后不
久，就与第三人工作人员刘某微信交流称原告不靠谱、房子卖便宜了等理由，要刘某想办法帮其解除合同，并许诺刘某事成之后给予相应的佣金，并将房子继续委托刘某出售。由此可知，被告欲违约的意思表示清晰明了。但被告此种意思表示只存在与刘某的个人交流当中，被告并未明确的向第三人或者原告表示不再履行《房屋买卖合同》的义务，故被告不构成预期违约。此后，长沙市政府出台5.20新政，但根据新政的具体实施意见，原告的购房资格可以保留至2017年6月15日。但是被告并未依据诚实信用原则，积极履行合同义务，而是利用了5.20新政“合理”的实现了其毁约的目的。最终导致《房屋买卖合同》无法继续履行。因此，被告在合同履行过程中存在明显过错和违约事实，应承担相应的违约责任。而在5.20新政后，对于长沙市房地产住宅市场这一重大政策出台，原告未根据情况变化，及时、积极与被告协商《房屋买卖合同》的后续履行问题，未全面履行合同义务，亦存在一定的过错。其自身亦需承担一定责任。
综上，根据原、被告在本案中的违约情况、过错程度、政策因素、被告违约获利的预期等综合因素，酌情确定由被告支付原告违约金138000元。原告支付的定金50000元被告应予以返还，鉴于该定金由第三人保管，可由第三人直接支付给原告。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告的第二、三、四、五项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零二十条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）孟令敏、被告（反诉原告）禹喆及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》（编号XHJS0243377）自本判决生效之日起解除；
二、限被告（反诉原告）禹喆自本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）孟令敏违约金138000元；
三、被告（反诉原告）禹喆自本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）孟令敏购房定金50000元，此购房定金由第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司托管，由第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司直接支付给原告（反诉被告）孟令敏；
四、驳回原告（反诉被告）孟令敏的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）禹喆的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）禹喆未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6495元，财产保全费2270元，共计8765元，由原告（反诉被告）孟令敏负担3765元，被告（反诉原告）禹喆负担5000元；反诉案件受理费减半收取2885元，由被告（反诉原告）禹喆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石志刚
人民陪审员 廖寓舒
人民陪审员 成冠军
二〇一八年一月十五日
书 记 员 陈 倩