湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6076号
上诉人（原审被告）：刘冬云，女，1975年12月25日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔晓研，湖北雄楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉天一管家物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区中南街梅苑小区312栋。
法定代表人：王勤超，总经理。
委托诉讼代理人：章庆文，湖北清风源律师事务所律师。
上诉人刘冬云因与被上诉人武汉天一管家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘冬云上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：武汉天一管家物业服务有限公司在履行物业合同的过程中，在安保、卫生、绿化、设备设施的维护管理方面存在重大问题，严重损害了刘冬云的合同权益，属于严重违约。刘冬云在一审中提交了大量的新闻报道材料及照片等证据充分证明了武汉天一管家物业服务有限公司在履行物业合同的过程中提供的最基本物业服务远没有达到合同及行业标准。一审法院认定武汉天一管家物业服务有限公司在履行物业合同中存在问题，业主仍应支付相应物业费属适用法律错误。2、武汉天一管家物业服务有限公司在一审的诉讼请求中请求刘冬云支付2013年8月1日之前的物业费已超过诉讼时效。物业管理委托合同中对物业费的缴纳期限做了明确约定，物业公司应当积极主张业主的违约责任，但物业公司时隔三年才诉请主张物业费，显然已过诉讼时效。一审认定物业服务具有连续性，但该连续性应指在合同有效期内的连续性，本案书面合同已过期，即使之后双方以非书面形式形成了新的物业合同关系，也不能导致之前合同的时效中止中断，故一审认定自2016年5月1日起算时效属适用法律错误。
武汉天一管家物业服务有限公司辩称，上诉人主张武汉天一管家物业服务有限公司没有尽到物业管理义务、存在违约的主张不能成立；关于诉讼时效的问题，我公司在一审中已举证并进行了详细的说明，不存在超过诉讼时效的问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
武汉天一管家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令刘冬云支付武汉天一管家物业服务有限公司物业服务费7850元，违约金4592元，合计12442元；2、本案全部诉讼费用由刘冬云承担。
一审法院查明，刘冬云系坐落于武昌区中北路64号安顺星苑6栋2单元3层2号的房屋的业主，该房屋建筑面积为101.95平方米。武汉梅苑物业管理有限公司于2013年8月27日更名为武汉天一管家物业服务有限公司。武汉市安顺星苑业主大会业主委员会与武汉市梅苑物业管理有限公司于2010年8月25日签订《物业管理委托合同》，双方约定：“第四条管理服务事项：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护和管理；2、物业管理区域内公共秩序的维护；3、物业管理区域内的清洁卫生；4、物业管理区域内的绿化养护;5、物业管理区域内的客户服务；第十四条住宅物业管理服务费每月每平方米1元。第十五条物业管理服务费的交纳期限：业主或物业使用人在物业服务三个月后，在第四个月交纳前三个月服务费，以此类推，不得拖欠，到物业管理办公室或物业管理公司上门向业主或物业使用人收取；委托管理期限为三年，自2010年8月1日0时起至2013年8月1日0时止；第二十七条暂时性管理规定：本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，物业管理公司应当应业主大会业主委员会的要求暂时（一般不超过三个月）继续提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳符合本合同约定标准的物业管理服务费用；第二十八条违约责任：业主和物业使用权人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用总额的日万分之五加收违约金；第二十九条：物业管理公司未能按照约定事项和标准提供服务，业主大会业主委员会有权要求物业管理公司限期整改，逾期未整改或整改后仍不符合要求的，如业主大会业主委员会不解除合同，则物业管理公司应按物业管理服务费当年总收入的日万分之五向业主大会业主委员会支付违约金；如解除合同，则按物业管理服务费当年总收入的10%支付违约金；第三十条第二款：合同终止后，物业管理公司不移交物业管理权，不撤出本物业和不移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应按物业管理服务费当年总收入的日万分之五向业主大会业主委员会支付违约金，直至已交工作完毕并撤出小区之日止。2013年8月物业服务合同到期后，双方未续签合同。在武汉市安顺星苑小区第二届业主委员会2014年11月28日给安顺星苑小区全体业主写的公开信中载明：自梅苑物业公司2009年底进入本小区，至2010年3月试用期结束，然后延长试用期，于2010年8月25日签物业合同。2013年8月1日，物业合同到期，第二届业委会根据相关法规进行投票，因没有达到法律规定的“双过半”票（差6票），在水果湖街办事处的指导下，物业合同临时延续一年，现临时延续期也已经到期。在2014年4月期间，武汉天一管家物业服务有限公司未经任何手续许可，就向本小区业主收费并提供部分物业服务。梅苑物业公司与天一管家物业公司在本小区服务过程中，存在严重违反合同以及侵占业主利益行为：一、梅苑物业公司在竞标时承诺的事项没有完全兑现；二、梅苑物业公司和天一管家物业公司严重违反合同条款，侵占业主利益。业委会和业主多次以书面和口头形式要求物业公司整改，提供合格的物业服务，并且多次向上级部门反应。业委会已经正式函告武汉天一管家物业服务有限公司，要求该公司务必于2014年12月20日前终止对本小区提供任何物业服务，主动与本小区业主委员会进行移交后并一次性退出本小区，否则，业委会将会采取断然的维权措施将该公司清除出本小区，由此引起的一切后果由该公司承担。后第二届业委会因违规被立案审查并撤销。2015年5月10日，第三届业主委员会成立。2016年1月6日，武汉市安顺星苑小区第三届业主委员会就物业服务合同纠纷将武汉天一管家物业服务有限公司诉至武昌区人民法院，法院依法于2016年4月29日作出（2016）鄂0106民初75号民事判决书，判决武汉天一管家物业服务有限公司于判决生效之日起七日内向武汉市安顺星苑小区第三届业主委员会支付2009年12月至2016年4月期间的小区停车费收益590922元，支付2015年1月至同年8月期间收取的小区广告费13400元，并驳回了武汉市安顺星苑小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。武汉天一管家物业服务有限公司不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，该案现已发回重审。2016年4月24日，安顺星苑选聘新的物业公司的业主大会结束，以全体业主双过半的投票结果通过了同意武汉丽岛物业管理有限公司安顺星苑及安顺星苑业委会与丽岛物业管理有限公司的物业服务合同的两个议案。2016年4月25日，安顺星苑第三届业主委员会向武汉天一管家物业有限公司发函，希望按照法律法规做好与业委会及新的物业公司的交接工作，交接截止日为2016年5月1日。2016年5月3日刘菲等业主起诉至武昌区人民法院，要求撤销武昌区安顺星苑第三届业主委员会分别于2016年1月27日、2016年4月24日发布的《关于业主大会投票结果的公告》，上述两公告的中心内容是选聘武汉丽岛物业管理有限公司接管武昌区安顺星苑小区的物业服务事宜，法院依法作出（2016）鄂0106民初2301号民事判决书，认定上述两份公告投票程序、公告结果并未违反法律规定，也未侵害刘菲等业主的合法权益，判决驳回了刘菲等业主的诉讼请求，刘菲等业主不服，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终8405号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月28日，安顺星苑小区业委会因为清退事宜与武汉天一管家物业服务有限公司发生冲突，武汉天一管家物业服务有限公司退出该小区。
一审另查明，武汉市公安局武昌区分局东亭派出所出具证明，载明经管段民警检查，武汉天一管家物业服务有限公司按整改通知要求完成了监控系统的安装；武汉市武昌区质量技术监督局针对乘客电梯的质量问题作出《行政处罚告知书》，明确表示武汉天一管家物业服务有限公司主动自筹资金为电梯能通过检验垫付了零部件更换及维修费用，积极进行整改，履行了报检手续，目前21台乘客电梯全部经法定检验机构检验合格，并已取得检验合格证和报告；武汉天一管家物业服务有限公司提交的证据显示，2017年4月13日武昌区水果湖街道办事处出具证明，载明武汉天一管家物业服务有限公司在安顺星苑小区服务了六年余时间，于2009年10月接管服务，与业委会签订合同之前为试用期，一直合法服务至2016年5月28日止，期间，该公司能较好与社区配合，历次检查都能很好的达标；刘冬云提交证据显示，2017年4月14日武昌区水果湖街道办事处再次出具证明，载明武汉天一管家物业服务有限公司能配合社区工作，在社区建设和卫生评比中达标，并不能证明其在服务期间和安顺星苑提供的任何服务质量达标。刘冬云提交新闻报道材料及照片等证据证明武汉天一管家物业服务有限公司在履行物业合同的过程中在安保、卫生、绿化等方面存在问题。刘冬云未缴纳2010年1月1日至2016年5月1日的物业费。
一审法院认为，武汉市安顺星苑业主大会业主委员会与武汉天一管家物业服务有限公司于2010年8月25日签订《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且其内容并未违反相关法律法规的规定，合法有效。武汉天一管家物业服务有限公司依照合同约定提供物业服务至2013年8月，物业服务合同到期，第二届业主委员会依照组织召开了业主大会，根据相关法规进行投票，因没有达到法律规定的“双过半”票（差6票），在水果湖街办事处的指导下，物业合同临时延续一年，后第二届业委会因违规被立案审查并撤销，2015年5月10日，第三届业主委员会成立，一直到2016年4月24日，在此期间业主大会未作出选聘或续聘的决定。根据2011年1月1日施行的《武汉市物业管理条例》第四章第五十五条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。安顺星苑第三届业主委员会于2016年4月25日，向武汉天一管家物业有限公司发函，要求其于2016年5月1日之前完成交接手续，故法院认为武汉天一管家物业服务有限公司为安顺星苑小区合法服务至2016年5月1日。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。武汉天一管家物业服务有限公司为刘冬云居住的小区提供物业管理服务，刘冬云作为业主，享受了武汉天一管家物业服务有限公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业服务合同为双务合同，刘冬云有义务按期交纳物业管理费，武汉天一管家物业服务有限公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，创造良好和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好地优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费-
服务下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有的情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。本案中，根据刘冬云提交新闻报道材料及照片等证据，结合法院审理武汉天一管家物业服务有限公司起诉其他业主物业服务合同纠纷案件情况，法院认定武汉天一管家物业服务有限公司在共用部分和公共设施等物业服务中存在一定的瑕疵，但综合考虑武汉天一管家物业服务有限公司物业管理具有公共服务之性质，物业费收费标准低廉，多年来物价的上涨指数及武汉地区平均收入情况等因素，法院支持武汉天一管家物业服务有限公司要求刘冬云支付自2010年1月1日起至2016年5月1日止的物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。对武汉天一管家物业服务有限公司要求刘冬云支付违约金4592元的诉讼请求，法院不予支持。安顺星苑小区物业管理费收费标准为每月每平方米1元，刘冬云的房屋的建筑面积为101.95平方米，自2010年1月1日起至2016年5月1日止，共计76个月，此期间的物业服务费总计7748.2元。关于刘冬云辩称武汉天一管家物业服务有限公司主张刘冬云缴纳2010年1月1日至2013年8月1日的物业费已经超过了诉讼时效的抗辩理由。《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效为两年，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。武汉天一管家物业服务有限公司于2009年底进驻安顺星苑小区，直至2016年5月退出该小区，其主张物业管理费的诉讼时效应自2016年5月起算，故法院对刘冬云的此辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决：一、刘冬云于判决书生效之日起十日内向武汉天一管家物业服务有限公司支付自2010年1月1日起至2016年5月1日止的物业服务费7748.2元；二、驳回武汉天一管家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（武汉天一管家物业服务有限公司已垫付），减半收取25元，由刘冬云负担。
二审期间，刘冬云向本院提交了两组证据，第一组证据为2017年9月10日由武汉丽岛物业管理有限公司及武汉市安顺星苑小区第三届业主委员会出具两份说明，拟证明武汉天一管家物业服务有限公司至今未与上诉人的下一届物业管理公司办理移交手续，属严重违约。第二组证据为湖北征汉工程技术有限公司建设工程照价编审确认表、湖北瑞鑫工程造价咨询有限公司出具工程造价表、武汉安顺新苑小区第三届业主委员会出具的单位工程费用汇总表，拟证明在被上诉人提供服务期间由于其严重违约致使小区内的消防、安防、路面以及墙体严重损毁无法使用给上诉人造成损失的事实。武汉天一管家物业服务有限公司经质证认为，对于两份说明，证据形式欠缺，谁出具证明应有谁的签名，武汉丽岛物业管理有限公司没有出具证据的资格，且关联性也不予认可，属于武汉丽岛物业管理有限公司单方出具的，该说明所陈述的不是事实，我公司不予认可；关于移交手续的问题我们另案有诉讼而且对方已经撤诉了。关于第二组证据是复印件，对真实性不予认可，不符合证据的形式，对关联性不予认可，与物业服务合同无关，公共维修资金与我们物业公司是没有关系，公共维修资金是向政府申请，小修是物业的责任，大修的资金是政府批准。我们在小区服务期间也申请了公共服务资金，是业委会不配合。本院经评析认为，对于第一组证据，与本案缺乏关联性，本院依法不予采信；对于第二组证据为复印件，真实性无法核实，本院亦依法不予采信。
本院经审理查明的事实一审判决查明的事实属实。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。武汉市安顺星苑业主大会委员会委托武汉天一管家物业服务有限公司（原武汉市梅苑物业管理有限公司）对安顺星苑小区进行物业管理服务，符合法律规定，武汉天一管家物业服务有限公司依约对小区进行了物业管理就有权要求小区业主支付相应的服务费。刘冬云作为小区业主，应履行相应的支付物业管理服务费义务。武汉天一管家物业服务有限公司一审提交了其催缴物业费的证据，能够证明武汉天一管家物业服务有限公司所主张的物业费并未超过诉讼时效，刘冬云上诉认为武汉天一管家物业服务有限公司主张的部分时间段的物业费超过诉讼时效的观点，本院依法不予采纳。根据物业服务合同的约定，武汉天一管家物业服务有限公司对小区提供物业管理服务，对公共部位负有维修、养护和管理的义务，亦有对业主反映的问题积极采取相应措施、提供相应的服务。现刘冬云上诉认为小区内存在安保、绿化、卫生、设施设备等诸多问题，武汉天一管家物业服务有限公司均未解决，属于严重违约，不应收取物业费。本院认为，虽然武汉天一管家物业服务有限公司已提交证据证明在其提供物业服务期间小区已安装监控系统、电梯的检测检修合格，但是是通过整改或行政处罚后完成，物业服务存在一定瑕疵，武汉天一管家物业服务有限公司在进行物业管理过程中确实存在不足、或管理服务不到位的情况下，要求刘冬云全额支付服务费及逾期付款利息的请求，本院依法不予支持。刘冬云上诉认为武汉天一管家物业服务有限公司存在严重违约，不应缴纳服务费，亦缺乏相应的依据。综合本案事实和证据，本院酌定刘冬云支付80%的物业费较为适宜，即刘冬云应缴纳的物业费应为6198.56元（7748.2元×80%）。一审处理不当，应予纠正。
综上所述，刘冬云的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2032号民事判决第二项；
二、变更武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2032号民事判决第一项为：刘冬云于本判决书生效之日起十日内向武汉天一管家物业服务有限公司支付自2010年1月1日起至2016年5月1日止的物业服务费6198.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（武汉天一管家物业服务有限公司已垫付），减半收取25元，由刘冬云负担。
二审案件受理费50元，由刘冬云负担40元，武汉天一管家物业服务有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 刘阳
审判员 李文
审判员 叶钧
二〇一七年十一月十五日
书记员 付纯