南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鼓民初字第3167号
原告：南京市人民防空办公室。
委托代理人：沈勇明、王熙，江苏唯衡律师事务所律师。
被告：张义。
委托代理人：高成干，北京市康达（南京）律师事务所律师。
原告南京市人民防空办公室与被告张义房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京市人民防空办公室委托代理人沈勇明、王熙、被告张义及其委托代理人高成干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京市人民防空办公室诉称：2005年11月7日，原告与被告签订《广州路258号人防工事口部房租赁合同》。双方约定原告将位于本市鼓楼区广州路258号人防工事口部房租赁给被告使用，租赁期自2005年7月16日起至2012年4月15日止，原告按每年53000元向被告收取人防工事使用费。租赁期满、终止合同或解除合同时，被告应在7天内，将租赁财产及场地交还原告。同时，租赁合同对违约责任、免责条件、争议解决方式等事项进行了约定。2011年12月30日，被告向原告申请续租。2012年2月3日，原告向被告送达《关于给张义先生要求续租广州路258号人防工事口部房的复函》，明确答复被告，原告欲收回承租房自用，决定不再与被告签订续租合同，要求其在租赁合同约定的期限内搬离该承租房屋。但至2012年4月15日租赁期满，被告仍未搬离承租房屋。同年5月3日，原告再次向被告送达《关于要求南京市鼓楼区张义烟酒百货商店交还广州路258号人防工事口部房的通知》，要求被告在5月8日前将承租房屋交还原告。截至目前被告仍未交还承租房屋，其行为已严重违反租赁合同的约定。另，原告收到南京市人民政府办公厅《关于进一步规范市级行政事业单位房产出租管理意见的通知》（宁政办发（2012）178号），本案讼争房屋要移交给南京市市级机关事务管理局统一管理，故原告也必须收回房屋。为保障人防工程的正常使用管理，维护国有财产的合法权益，故诉至法院，请求判令被告：一、立即从南京市鼓楼区广州路258号人防工事口部房内迁出，并将该承租房屋归还原告；二、支付自2012年4月16日起至被告实际搬出之日止的房屋占有使用费30900元（按原合同标准53000元每年计算至2012年11月15日）；三、承担本案诉讼费用。
被告张义辩称：双方签订的租赁合同明确约定被告对讼争房屋享有优先承租权及购买权。在租赁合同履行期间，原告于2007年11月份将诉争房屋连同南侧的70平方米共计150平方米租赁给了原告单位职工王振北，双方签订了租赁合同。原告从未将此事告知被告，也未征求被告的意见，其所称收回诉争房屋自用的说法不能成立，故原告侵犯了被告的优先承租权。且被告家庭困难、租赁的房屋开办的百货店为唯一生活来源。关于原告所称的宁政办发（2012）178号文，仅对原告有约束力，对被告没有拘束力，被告的优先承租权与该文件不矛盾，南京市市级机关事务管理局也应当遵循在先的合同约定。故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市鼓楼区广州路258号人防工事口部房由广州路258号101室与管道井两部分组成，其中朝北一侧的广州路258号101室即为诉争房屋，建筑面积为81.45平方米，房屋产权人系原告南京市人民防空办公室；管道井面积约70平方米，无产权证，由原告负责管理。2005年11月7日，原告与南京市鼓楼区张义烟酒百货商店（被告张义系业主）签订《广州路258号人防工事口部房租赁合同》。合同约定：原告将位于本市鼓楼区广州路258号人防工事口部房（即广州路258号101室）租赁给被告使用，租赁期从2005年7月16日起至2012年4月15日止，原告按每年53000元向被告收取人防工事使用费；租赁期满后，原告有权另行招租，若被告继续承租，须在合同期满前一个月向原告提出书面申请，被告享有承租优先权，并于合同期满前10日内续签合同；等等。2007年，原告又与其单位职工王振北签订租赁使用合同书，合同约定：原告将本市鼓楼区广州路258号人防工事口部房（地面一层两间约150平方米，其中北侧一间约80平方米、南侧一间约70平方米）租赁给王振北用于商业经营；租赁期限为15年，考虑到北面口部房由现租赁使用人张义烟酒店承租（合同截止日为2012年4月15日）、原与王振北签订的汉中路房屋的租赁合同终止等因素，2012年4月底前南侧一间口部房不收取租金，实际租赁期限自2012年5月1日起至2027年4月30日止；租金为60000元每年，每3年递增5%；等等。
2011年12月30日，被告以家庭困难、租赁的房屋开办的百货店为唯一生活来源为由，向原告申请续租，原告于2012年2月2日复函，称由于租赁的房屋将另有他用，故不再与被告签订续租合同，请被告租赁到期后搬离。2012年5月3日，原告又向被告发出通知，要求被告于2012年5月8日前将租赁场地交还原告。其后因被告至今未交还租赁房屋，故原告诉至法院。
本案审理中，南京市人民政府办公厅于2013年1月7日下发《关于进一步规范市级行政事业单位房产出租管理意见的通知》（宁政办发（2012）178号），内容为：市级机关事务管理局负责市级机关、市直属全额拨款事业单位房产的统一调配和出租运营管理工作；在推进市级机关房产清理过户工作的基础上，同时办理出租合同交接、过户手续，由市级机关事务管理局集中管理；市级机关事务管理局集中管理的房产出租，由市级机关事务管理局统一组织并提出出租意见，报市财政局审批；房产出租事项经批准后，必须在南京产权交易中心进行公开拍租，按照统一的规范文本签订房产出租合同；等等。
原告陈述与王振北签订租赁合同，是因王振北从部队转业分配到原告处后，因多种原因未安置妥当才出租给他，且考虑到上述原因，在租赁合同期限及租赁使用费标准上给予了较大优惠。因此原告签订该合同的目的在于解决自身的历史遗留问题，并非通常意义上的出租给第三人。原告与被告租赁到期后未续约、未签订新的租赁合同，故不存在将租赁合同移交给市级机关事务管理局处理的问题。基于南京市人民政府的文件规定，原告也无权再与被告签订新的租赁合同，因此被告主张的续约要求无法实现，优先承租权也没有行使的前提和基础。被告陈述南京市人民政府的文件的规定与被告的优先承租权并不矛盾，原告既可以将房屋直接移交给南京市市级机关事务管理局处理，也可以将本案的合同直接交接给南京市市级机关事务管理局，且被告交纳的租金不存在明显低于市场价格的问题。双方分歧较大，至本案无法调解。
上述事实，有原、被告当庭陈述；原告举证的房屋所有权证、收条、租赁合同、续租申请、复函、通知、市政府文件等；被告举证的与王振北的租赁合同、工商登记资料、失业登记证、残疾证、户籍证明等证据为证。
本院认为，对优先承租权法律虽无明文规定，但双方当事人在合同中自愿约定，应为有效。该权利的行使，应针对不特定的第三人，不应超出合理范围。本案中，原告将诉争房屋出租给本单位员工王振北，有其特殊情况考虑，且在租金等方面予以优惠，故应视为特定的第三人，在此情况下，被告主张优先承租权已超出合理范围，本院不予认可。宁政办发（2012）178号文件实质是将部分国有资产（房产）集中统一管理，且事实上，原告亦难以违反上级行政主管部门的要求而与被告再次订立新的租赁合同。现双方原签订的租赁合同已经届满，故被告应将诉争房屋归还原告，并支付租赁合同到期后的房屋占有使用费。原告主张被告按原合同标准（53000元／年）支付房屋实际使用费30900元（从2012年4月16日计算至2012年11月15日）的请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告张义自本判决生效之日起二十日内从南京市鼓楼区广州路258号人防工事口部房内迁出，并将该承租房屋归还原告南京市人民防空办公室。
二、被告张义自本判决生效之日起五日内支付给原告南京市人民防空办公室房屋占有使用费30900元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费572元由被告承担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 苗 军
人民陪审员 赵美丽
人民陪审员 尤正先
二〇一三年三月二十五日
见习书记员 徐瀚文