广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法地民初字第675号
原告李惠红，女，汉族，户籍地址广东省深圳市福田区。
委托代理人李琪，广东国晖律师事务所律师。
被告深圳市西湖股份有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人李美莲。
委托代理人凌青，广东中安律师事务所律师。
委托代理人刘德华，广东海埠律师事务所律师。
被告深圳市坪宇物业发展有限公司。住所地深圳市龙岗区。
法定代表人于春燕。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告李惠红委�代理人李琪，被告深圳市西湖股份有限公司（以下简称西湖公司）委托代理凌青到庭参加了诉讼，被告深圳市坪宇物业发展有限公司（以下简称坪宇公司）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月25日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），原告以454841元（人民币，下同）的价格购买了位于深圳市龙岗区XX街道XX楼XX栋XX层XX单元XX号房。合同订立后，原告依约履行了相应的付款义务，按合同约定，被告应于2006年12月31日将房产交付给原告。双方所签订的上述合同的第二十二条约定延期办证的违约责任“如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后第240日起按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。原告多次催促被告办证，但被告至今仍未给原告办理房产证，被告的违约行为给原告造成巨大的损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、两被告立即给付原告逾期办证支付违约金335673元（以房地产总价款454841元为基数，自违约之日起按日万分之三暂计至2014年5月18日），计至办完房产证之日止；二、两被告立即为原告办理房证；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告西湖公司辩称，一、本案所诉房屋自2013年12月5日起已经通过规划验收，并于2014年5月4日以公告的方式通知业主提交办证资料，所以最迟至2014年5月4日起已经无需再承担任何违约责任；二、本案的诉讼时效应当至原告起诉之日起向后推两年计算，原告最多只能主张在诉讼时效两年以内的权利；三、龙岗区人民法院生效的法律判决以及深圳市规划和国土资源委员会2013年10月10日作出的不予行政许可决定书足以说明被�最多只承担一半的法律责任，且2013年10月10日后被告无需再承担任何法律责任；四、从深圳市规划和国土资源委员会2013年10月10日作出的不予行政许可决定书的内容来看，原告是导致西湖苑不能如期办理房产证的加害人之一，所以被告无需向原告承担任何的违约责任。
被告坪宇公司未到庭应诉答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2006年5月25日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告以454841元的价格购买位于深圳市龙岗区XX楼XX栋XX层XX单元XX号房，套内面积49.14平方米；签订合同之日起7日内原告一次性支付房产总价款454841元；被告应于2006年10月31日前将房产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；被告向原告交房时，应发《入伙通知书》，通知书中应注明实际交付的本房产的套内建筑面积；被告应在�房产交付时向原告提供有关房地产的文件有《竣工验收合格证明文件》《房地产（住宅）质量保证书》等；被告在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项下的房地产初始登记，将本房地产交付给原告之日起240日内，被告应书面通知原告共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。
合同签订后，原告依约向被告支�了房款，被告亦于2006年5月25日向原告出具了收据。被告于2006年12月13日通知原告入伙，涉案的房产现由原告使用，尚未办理房地产证。
又查，2013年10月10日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向两被告发出了文号为28-201300494的《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》：“你（单位）于2013年9月10日向我委提出的建设工程规划验收（建筑类）申请，经审查，不符合法定条件、标准，我委决定不予你（单位）行政许可”。不予行政许可的理由：“西湖苑一期商住数2栋一层办公存在11户业主擅自改变建筑功能行为，将办公改为商铺（具体房号为101、102、103、104、105、106、107、129、130、131、132），须按已批准的施工图整改，恢复办公功能，本次不予许可。”
2013年12月5日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向两被告出具了《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》：“你（单位）于2013年11月11日向我委提出的建设工程规划验收（建筑类）申请，经审查，符合法定条件、标准，根据《中华人民共和国行政许可法法》规定，我委决定准予你（单位）行政许可”。
2013年12月5日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局就涉案的小区XX楼XX栋向两被告颁发了《深圳市建设工程规划验收合格证》。
2014年5月4日，被告西湖公司在深圳商报登载《西湖苑一期商住楼2栋办理房地产证明的公告》，内容为：“根据有关规定，现请各业主在本公告30天内将办理房地产证明的相关资料，提交西湖苑物业管理处办理房地产证明。资料经受理确认齐全后，由开发商到房地产登记部门办理…。”
再查，被告提交的本院于2013年5月26日作出的（2013）深龙法民三初字第150号民事判决查明：一、2005年4月27日，被告深圳市西湖股份有限公司（以下简称新西湖公司）、坪宇公司根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向下发《深圳市建设工程设度方案审批意见书》（文号为深规设方字6200510096号）建设公建综合楼，但西湖苑老业主认为建设公建综合楼占用了公用绿地面积，影响到老业主利益，因此不断上访阻挠公建设施的建设，虽经市规划及龙岗分局多次协调，但没有处理结果；二、2006年2月27日，深圳市规划局龙岗分局复函给新西湖公司“鉴于西湖苑一期商住楼2栋及公建综合楼建设问题引起业主多次到市、区上访，市、区领导曾指示，同时你司也表示，要充分考虑业主诉求情况，请你司坚持妥善解决信访纠纷的原则，尽量为业主多留活动空间，并充分征询小业主意见后，重新到我局申报该公建综合楼方案审批”；三、业主的阻挠行动持续至2007年、2008年，均未得到解决，龙岗及坪地政府�门亦介入事件的解决；四、2008年4月30日，龙岗区坪地街道办向新西湖公司复函“你公司报来《关于西湖苑一期公建楼缓建或不建的申请》已收悉，…，目前，我街道正积极协调龙岗规划分局，要求该局前来实地调查，争取公建综合楼缓建或不建，同时，提前办理西湖苑好莱坞项目规划验收手续，以让各位业主可以尽快拿到房产证，为维护社会稳定，请你公司暂缓开工建设公建综合楼”；五、2008年6月17日，深圳市龙岗区领导工作会议决定“鉴于西湖苑一期新老业主因新建幼儿园问题，从2006年8月以来多次与开发商发生纠纷，并向市、区政府上访，至今未达成一致意见，会议议定暂缓建设公建综合楼（主要项目为西湖苑幼儿园），在该公建综合楼或向教育部门移交之前，由龙岗规划分局、区建设局、龙岗国土房产分局等部门办理西湖苑‘好莱坞’商住楼的规划，竣工�收以及房产证手续”。
庭审时，双方确认涉案的房屋已完成了初始登记，被告已通知原告提交办证的相关材料，原告亦按要求向被告提交相应的材料，涉案的西湖苑已有部分业主拿到房产证。
本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守履行。
关于责任承担。首先，《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告应于2006年10月31日前将房产交付给原告，将本房地产交付给原告之日起240日内，被告应书面通知原告共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，但至今被告仍未办理《房地产证》，被告存在违约行为。其次，（2013）深龙法民三初字第150号民事判决书已生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，本院依据该案查明的事实“由于西湖苑部分业主群体上访，阻挠新西湖公司在涉案规划土地范围内修建公建综合楼，深圳市规划局龙岗分局对被告提出的核准建筑工程规划验收申请不予行政许可”，确认导致涉案房屋未能办理房地产证的部分原因是公建综合楼未建而未能通过规划验收，但公建综合楼未建并非全部是由于开发商即被告的原因造成的。再次，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2013年10月10日出具的《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》显示：被告于2013年9月10日提出建设工程规划验收（建筑类）申请，因包含原告在内的11户业主将办公改为商铺，对被告提出的建设工程规划验收（建筑类）申请，不予许可；深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2013年12月5日出具的《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》显示�被告于2013年11月11日提出的建设工程规划验收（建筑类）申请，经审查，符合法定条件、准予行政许可；据此，可以看出原告的行为对行政许可造成短期的一些影响，但原告的行为并非持续导致行政许可未能通过。最后，双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定两被告应于2007年6月28日向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》显示被告于2013年9月10日方提出建设工程规划验收，严重滞后于双方约定的办证时间，被告的违约办证行为不能被原告变更用途的行为所吸收，被告抗辩原告系导致西湖苑不能如期办理房产证的加害人之一，无需向原告承担任何的违约责任，本院不予以采信。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条�规定，只因出卖人自身的原因导致不能办理房地产权证的，出卖人才应承延期的违约责任，本案中，被告应在其责任范围内承担迟延办理房产证的违约责任，综合考虑规划验收未能进行的各种原因，本院酌定被告对于迟延办理房地产证应承担50%的责任。
关于违约金。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：被告应于2006年10月31日前将房产交付给原告，将本房地产交付给原告之日起240日内，被告应书面通知原告共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。据此，两被告应在2007年6月28日起承担迟延办理房地产证的违约责任，故原告要求被告支付自2007年6月28日起迟延办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，如延期办证的时间达到120日，如原告要求继续履行合同的，合同继续履�，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。庭审时，被告西湖公司对违约责任提出了时效的抗辩。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起算，据此，被告的时效抗辩，合理合法，本院采信。依此，原告主张的办证违约金诉讼时效应从起诉之日2014年5月30日往前推2年，即违约金自2012年6月1日起计，因两被告仅对迟延办证承担50%的责任，故应支付的逾期办证违约金：以购房总价款454941元，自2012年6月1日起按日万分之二计至房地产证办出之日之止，超过部分，本院不予支持。
关于办理房产证。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告负有办证义�，故原告要求被告履行办证义务，合理合法，本院予以支持。
被告坪宇公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告深圳市西湖股份有限公司、深圳市坪宇物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李惠红支付延期办证违约金（以房款总价454841元为基数，按日万分之二的标准，自2012年6月1日起计至房地产证办出之日止）；
二、被告深圳市西湖股份有限公司、深圳市坪宇物业发展有限公司协助原告李惠红办理深圳市龙岗区坪地街道西湖苑一期商住楼2栋一层一单元103号房的房地产证；
三、驳回原告李惠红的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3168元，由被告深圳市西湖股份有限公司、深圳市坪宇物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄梅兰
二〇一四年七月十五日
书记员 刘甜甜
本案适用的相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼�效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约�，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。