江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初5452号
原告:张建州，男，1979年9月8日生，汉族，住常州市新北区。
委托代理人：张静，江苏博爱星律师事务所律师。
被告：钟辉，女，1959年7月31日生，汉族，住常州市天宁区。
原告张建州诉被告钟辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张静、被告钟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区中创时代商务广场3幢1807室的房屋出卖给原告，总价为38万元。被告于合同签订当日支付定金5万元，并约定2017年7月10日办理产权变更登记手续。后被告拒绝履行合同义务。在原告书面催告后，仍未履行办理产权登记手续的义务。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、被告履行产权过户登记义务；二、判令被告承担2017年7月11日起至实际办理产权转移登记之日止，按300元/天计算的违约金（暂定5万元）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：第一，原告在诉状中的陈述不属实。违约方应为原告，双方约定7月7日调档交付，但当天我调取档案后，原告本人未到交易现场；第二，要求解除合同，不同意继续履行。
经审理查明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，由被告将坐落于常州市新北区中创时代商务广场3幢1807室的房屋出卖给原告。2017年6月28日，双方在中介方新北区河海尚意房地产信息咨询服务部（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定如下：一、甲方（钟辉）自愿将坐落在中创时代商务广场3幢1807室的房屋出售给乙方（张建州），该房屋建筑面积85.92平米，所有权证号00036832，无共有权人，土地使用权人钟辉，权证号0205267，总层数22层，所在层数18层，土地使用权类型为出让，用途为商办，使用期限至2051年5月20日止；二、双方协定房屋的成交价格为38万元，定金为5万元。合同签订当日，张建州支付定金5万元，办理公证之前，原告把剩余房款人民币33万元全部付清；三、乙方按照房屋成交价的2%支付佣金，乙方承担产权交易时产生的契税、个税、增值税、土增税、工本费等一切费用；四、甲、乙双方于2017年7月10日前向房屋权属登记机关申请办理转移登记手续。甲方承诺，在丙方协助乙方办理该房产转让过户时，积极给予协助。甲乙双方约定于房款付清当日由甲方将本合同约定的房屋及附属物正式交付给乙方。房屋正式交付时，将房屋腾空，该房屋已发生水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用的付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收；五、甲方未能按合同第五条第二（二）项约定按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方向乙方支付相当于本合同约定房屋总成交价的千分之一的违约金，并继续履行交付义务；逾期超过十五日的，乙方有权解除合同，甲方同时应承担违约金5万元。甲方未能根据合同第五条（一）、（三）项约定按期履行相关义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日三百元的违约金，逾期十五日，乙方有权解除合同，甲方同时应承担违约金5万元；六、甲方承诺此产权无任何纠纷，如因甲方原因导致无法办理过户手续，甲方应承担违约责任。合同签订当日，原告支付了定金5万元。此后，双方就天然气过户问题产生纠纷，未按约定时间办理公证及转移登记手续。2017年7月11日，原告委托江苏博爱星律师事务所律师李华栋和张静快递《律师函》一份给被告钟辉，要求收到律师函后10日内联系委托人或本人办理相应房屋转移登记手续。被告认可收到了《律师函》，但称，不清楚真假，当时受到对方威胁，躲了起来，没有配合办理过户手续，也没有去中介。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。
另查明：证人芦伟峰（中介公司的负责人）在证言中称，2017年6月28日，在本案所涉房屋里面，双方进行协商，确定成交价为38万元。成交价谈好后，我主持双方签订了合同，当时双方都非常友好，对于房屋的家具，买方说卖方需要，可以搬走，卖方说，如果对方需要，可以留下。合同签好2天后，买方打电话给我的业务员肖凡，称看到卖方在搬东西，房子我买了，东西不能搬走。后经中介与双方协商，协商结果是，搬走的就不要再搬回来了，没有搬走的就留下来。2017年7月7日，约定去常州市公证处办理委托公证手续，卖方和其儿子就去开了查档证明，证明房子没有抵押，当天十点多打电话给我，说证明开好了，约我见面，然后就约定在本案所涉房屋里见面，在办公证之前需要卖方把房屋里的水电气等全部结清，然后由买方付钱，付清后再去办理公证。后因买方本人没有到场，只委托了一个女的过来，具体叫什么不清楚。双方因为天然气过户问题产生纠纷，卖方要求过户的话，要加3000元，但因买方本人没有到场，委托人没有表态。我当场就打电话给买方，沟通后，买方说天然气肯定要留下，也不同意加钱，如果加钱，房子就不要了，并要求我把定金要回来。当天我对双方进行了协商，但未果，我建议双方有纠纷到法院起诉。如果诉讼过程中需要我配合，我肯定配合。之后，卖方说原告找人去其家里威胁她，我跟卖方建议，如果有的话，需要报警、拍照。合同中没有对天然气过户进行约定。7月7日之后，买方到我处要求协商过，提出把合同原件拿走，也说到过户的事情，要求我跟卖方联系，经联系后，无法联系到卖方。
再查明：庭审中，原、被告一致认可，本案所涉房屋贷款已还清，无抵押等限制权利的情况。被告称，本案所涉房屋系其在离异期间购买的，无其他共有人。对于剩余房款的支付问题，原告称，如继续履行合同，其可以一次性支付剩余房款。
以上事实，有原告提交的《房屋买卖（居间）合同》1份、《律师函》1份、快递单1份、收条1份，被告提交的查档证明1份，本院对芦伟峰做的证人证言1份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。本案中，原、被告间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应严格履行合同确定的义务。本案主要争议焦点问题为：第一，合同是解除还是继续履行？第二，被告是否存在违约行为，如果存在，原告主张的违约责任是否符合法律规定？
针对第一个争议焦点。庭审中，原告要求继续履行合同。被告则要求解除合同，认为，7月7日当天被告未到现场，存在违约行为。在双方就天然气过户问题协商未果后，原告说了不要房子了，同时称其人身受到了对方的威胁。本院认为，在一方要求解除合同，一方要求继续履行合同的情况下，如无充分的解除理由，从保护交易安全的角度出发，应优先考虑继续履行合同。本案中，被告要求解除合同的理由不够充分，主要理由为：1.证人为促成双方交易的中间人，其与买卖双方均具有一定利害关系，其证言具有一定的客观性，且被告对证人的陈述不持有异议，因此，本案的证人证言可以作为认定案件事实的依据。根据证人的陈述，7月7日当天，原告本人确未到场，但委托了其他人到场，该行为并不明显违反法律规定，当事人可以亲自从事民事活动，也可以委托他人进行；2.被告称不要房子系在双方就煤气过户问题产生纠纷的情况下说的，从事后的《律师函》内容来看，其实际上还是在积极主张要求履行合同；3.对于被告所称的人身威胁，因与合同本身并无直接的关联，不构成合同履行的直接障碍。故本院确认本案所涉合同继续履行，原告应按照协议的约定继续支付剩余购房款33万元，被告则应及时协助原告办理房屋产权变更登记手续，且根据双方协议的约定，过户手续所需缴纳的相关税费，应由原告方负担。至于煤气过户的问题，合同中并无明确约定，超出了原告诉讼请求的范围，本案不作处理。
针对第二个争议焦点问题。本院认为，原告主张被告存在违约行为的证据不够充分，主要理由如下：第一，双方未继续履行合同的主要原因为天然气过户问题未协商一致。由于该事项并未在合同中明确约定，被告在实际交易过程中提出来具有一定的合理性，并不存在明显过错。在该问题协商未果后，双方均未再继续履行合同，不能就此认定被告存在违约行为；第二，此后，原告向被告发了律师函，要求继续履行合同，被告因之前天然气过户问题未协商一致，在收到该函以后，并未及时履行协助过户的义务。由于双方天然气过户矛盾发生在前，在该问题未妥善解决的情况下，被告拒绝继续履行合同的理由具有一定的正当性，不能就此认定其构成违约。故本院对原告主张的违约责任不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告于本判决生效之日起十日内支付被告剩余购房款33万元。
二、被告于本判决生效之日起十日内协助将坐落于常州市新北区中创时代商务广场3幢1807室的房屋产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至原告名下，上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告负担。
三、上述原告的付款义务与被告的协助过户义务应同时履行。
四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3875元，由原告负担451元，被告负担3424元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陈哲勇
二〇一七年十一月十日
书记员 陶涵栋