上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4099号
原告：上海古美资产经营管理有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：闻jf，总经理。
委托诉讼代理人：张曦，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。
被告：上海和思教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：陆yf，总经理。
原告上海古美资产经营管理有限公司(以下简称古美资产公司)与被告上海和思教育科技有限公司(以下简称和思教育公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告古美资产公司的委托诉讼代理人张曦、黄一到庭参加了诉讼。被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告古美资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市闵行区平阳路XXX号303、304、305室，面积为441.86平方米的房屋腾空返还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年8月6日至2017年1月5日的房屋租金178,078.8元(人民币，下同)，物业管理费26,510元，电费15,803元，水费480元；3、判令被告向原告支付按原日租金两倍即每日2,341.54元为标准计算至被告实际返还房屋之日止的逾期返还房屋使用费；4、判令被告支付违约金96,767.34元；5、判令被告支付原告因实现债权支出的律师费18,000元。
诉讼中，基于被告于2017年1月23日已将房屋返还给原告，原告故变更诉请为：1、判令被告支付拖欠的2016年8月6日至2017年1月5日的房屋租金178,078.8元，物业管理费15,905.36元(已扣除被告支付的公用事业费押金)，电费15,803元，水费480元；2、判令被告支付按原日租金两倍即每日2,341.54元为标准计算至2017年1月23日的逾期返还房屋使用费42,147.72元；3、判令被告支付解约违约金96,767.34元；4、判令被告支付原告因实现债权支出的律师费18,000元。
事实和理由：位于上海市闵行区平阳路XXX号303、304、305室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人是案外人上海zy实业有限公司(以下简称zy实业公司)。2010年12月12日zy实业公司将平阳路XXX号、XXXX号龙祥大楼1-10楼房屋整体出租给原告，租期10年，允许原告对外进行转租并收取相应租金。2012年1月6日，双方签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租期5年，自2012年1月6日至2017年1月5日。此外，合同对租金标准、物业费、合同的解除、违约责任以及原告实现债权费用的承担等进行了明确的约定。合同签订后，原告即按约将涉案房屋交付给被告使用。但被告却在租赁期间多次拖欠原告租金、物业费、水电费，原告曾于2016年12月发函要求被告支付拖欠的费用，否则将解除租赁合同，但直至租赁期满被告仍未付清拖欠费用。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。
被告和思教育公司未作答辩亦未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：案外人zy实业公司系位于上海市闵行区平阳路XXX号303、304、305室房屋的权利人，其于2010年12月12日全权委托原告代为经营出租位于平阳路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号房屋。
2010年12月31日，原告古美资产公司(出租方，签约甲方)与案外人上海和思教育信息咨询有限公司(承租方，签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于闵行区平阳路XXX号303、304、305室、实测建筑面积为441.86平方米的房屋，以童年汇名义作为经营使用。租期5年，自2012年1月6日至2017年1月5日。装修期、免租期自2012年1月6日起至2012年4月5日止。其中2012年1月6日至2014年1月5日租金为2.4元/天/平方米，即每月租金为32,255.78元，2016年1月6日至2017年1月5日租金为2.65元/天/平方米，即每月租金为35,615.76元。物业管理费为12元/月/平方米，租金及物业管理费均按房屋实测建筑面积计算。电费收取单价为1.2元/千瓦时(公共区域的除外)，单元内用电按乙方每月实际用量能耗费用计算(以单元电表读数为依据收取)。中央空调电费以计费系统读数为依据收取。水费本年度收取单价暂定为4元/立方米，按乙方每月实际水表抄见数计算。乙方应向甲方支付保证金为64,511.56元，即相当于第1租赁年度二个月的租金总和。公用事业费押金为10,604.64元，相当于第1租赁年2个月的物业管理费。若乙方拖欠租金、物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用或乙方未在甲方根据合同规定使用保证金或公用事业费押金抵扣乙方应付款项后立即补足保证金或公用事业费押金超过七天，且经甲方书面催告而乙方仍不缴清的，甲方有权提前收回房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期间之租金及向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还房屋，则甲方有权通知物业管理公司停止向房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气等公用事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，……逾期返还的，届时该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。合同还对其他事项作了约定。
之后，原告古美资产公司(作为出租方、甲方)、被告和思教育公司(作为承租方、丙方)及案外人上海和思教育信息咨询有限公司(作为承租方、乙方)签订《补充协议书》一份，鉴于甲、乙双方于2010年12月31日签订关于涉案房屋租赁合同，经三方友好协商约定：1、自本协议书签署之日起，原合同承租方变更为和思教育公司，原合同中乙方的所有权利义务由丙方承继。除承租方主体变更外，原合同其余条款均不变。2、乙方根据原合同约定向甲方支付的保证金自本协议书签署之日起视作丙方支付，甲方在租赁合同履行完毕后按合同约定退还丙方。乙、丙之间因上述保证金而产生的债务关系由双方自行处理，与甲方无关。
合同签订后，原告向被告交付了上述房屋。被告则向原告支付了房屋租赁保证金64,511.56元、公用事业费押金10,604.64元及至2016年8月5日止的租金。
2016年12月29日，原告通过上海市新闵律师事务所张曦律师向被告寄送《律师函》，上载“合同签订后，委托人即按约将房屋交付你司使用，但你司却多次拖欠支付租金，截止至本律师发函之日，贵司已累计拖欠委托人房屋租金334,799.04元、物业管理费52,646元、公共事业费21,783元。期间，虽经委托人多次催讨，但贵司至今仍未按约及时足额支付。行为已经构成了严重违约，且给委托人造成了严重的损失。现本律师代表委托人郑重向贵司提出以下要求：1、贵司应当在收到本律师函后的5日内将拖欠的租金、物业管理费、公共事业费支付给委托人；2、贵司应当按照租赁合同第4-3条的约定，按照拖欠租金金额的每日1%的标准向委托人支付逾期付款违约金；3、若贵司未在上述期限内向委托人支付上述拖欠费用和逾期付款违约金的，则委托人将根据租赁合同的相关约定解除与贵司之间的租赁关系，并追究贵司的违约责任，若给委托人造成的损失大于违约金的，贵司还应当承担赔偿责任。”
2017年1月16日，原告向被告发送《解约通知函》，上载“因你司多次长期拖欠向我司租赁的平阳路XXX号XXX室、XXX室和606室房屋的租金未付，且在我司多次催讨并委托律师发函后仍未能支付，此行为已经构成根本性违约，为此我司决定自2017年1月16日解除与你司就上述3套房屋所签订的租赁合同。现要求你司在2017年1月23日之前将前述房屋清空，并按正常使用后的状态返还我司，否则由此产生的后果由你司自行承担。另你司承租的平阳路XXX号303、304、305室房屋的租期已经于2017年1月5日到期。但你司不仅拖欠租金未付，且未及时将房屋腾空返还我司，现要求你司在2017年1月23日之前将该房屋腾空返还我司，否则由此产生的后果由你司自行承担。”此函被告于2017年1月17日签收。
另外，原告自认被告已于2017年1月23日将房屋返还给原告。
由于被告至今未向原告支付拖欠的款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
对于上述事实，原告提供了《上海市房地产权证》、《情况说明》、《租赁合同》、收费通知书、水电费凭证、《律师函》、《解约通知函》及邮寄凭证，本院予以确认并在卷佐证。
被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与案外人上海和思教育信息咨询有限公司签订《租赁合同》、与被告及案外人签订《补充协议书》，均系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，各方均应按约履行。根据上述合同约定，被告拖欠租金、物业管理费、公共事业费等费用超过七天，且经原告书面催告而被告仍不缴清的，原告有权提前解除合同。本案中，被告自2016年8月起开始拖欠租金等费用不付，在原告发函催讨后仍然未予支付，显已构成违约，因此原告要求被告支付自2016年8月6日至2017年1月5日止拖欠的租金及物业管理费之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。另根据租赁合同约定，租赁期届满或提前终止，如被告逾期归还房屋的，每逾期一天，应当向原告支付相当于原日租金2倍的违约金，原告诉请中要求被告按照日租金二倍的标准支付自2017年1月6日起至2017年1月23日止的房屋使用费，实际上指的是逾期搬离违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。此外，租赁合同还约定，因被告的责任而终止合同时，被告已经交付的保证金不予退还，且被告还应按本合同租金标准向原告支付相当于被告已经享用的免租期间之租金及向原告支付原告因向被告追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用，原告称其主张的提前解除合同违约金，实际上指的是被告的免租期租金，此项请求与要求被告支付原告为此次诉讼而支出的律师费18,000元之诉请，均有合同依据，本院予以支持。同理，本案中原告已收取的租赁保证金无需再行向被告返还。此外，原告已代被告缴付了被告使用房屋期间的电费15,803元及水费480元，被告应将此款支付给原告。
被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的租金178,078.8元；
二、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的物业管理费15,905.36元；
三、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的电费15,803元；
四、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的水费480元；
五、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司逾期返还房屋违约金42,147.72元；
六、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司免租期租金96,767.34元；
七、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司律师费18,000元；
上述第二至第七条的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。
八、被告上海和思教育科技有限公司已支付的房屋租赁保证金64,511.56元，由原告上海古美资产经营管理有限公司予以没收。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3,167.3元，由被告上海和思教育科技有限公司负担(于本判决生效之日起十日内向原告上海古美资产经营管理有限公司直接支付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一七年四月二十六日
书记员 张辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。