吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第193号
上诉人（原审被告）通化亿城房地产开发集团有限公司。住所地，通化市东昌区光复路亿城伯瑞斯小区。
法定代表人冯兹群，总经理。
委托代理人赵雅潇，女，1982年6月12日生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人钟希昌，男，1970年8月2日生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）崔兴华，男，1963年1月12日生，汉族，无职业，住辽宁省瓦房店市。
委托代理人焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。
上诉人通化亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城房地产）因与被上诉人崔兴华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2013）东江东民初字第604号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年2月24日立案受理，并依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人赵雅潇、钟希昌，被上诉人崔兴华及其委托代理人焦胜之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告崔兴华一审时诉称，原告被拆迁房屋位于一中山下丁字路口处原外贸住宅一楼，自上世纪八十年代即为经营性用房。2008年被告违法拆迁，擅自将该楼停水停电，导致原告租金损失36000元。直至2011年被告才与原告达成协议，约定原告原有房屋建筑面积40.8平方米，无证房屋折算面积5.7平方米，营业性用房按国家规定上浮40％计18.5平方米，提前搬家奖励10平方米，加上赔偿原告的租金损失，给原告在被告开发的B1b＃楼4-11-3号安置75平方米房屋一处，并保证在2012年9月31日交付该安置房屋。2012年10月，被告通知原告安置房屋没有按图纸施工，让原告另选其它房屋，原告去后发现被告所提供房屋还没有动迁完毕，且地点在新开道广场后侧山上。2013年1月，原告找到被告现法定代表人，要求被告按每平方米5000元进行货币补偿，被告表面答应，但直至2013年7月15日均以资金紧张为由一拖再拖。故原告诉至法院，要求被告承担违约责任，按2013年动迁标准补偿原告412500元。
原审被告亿城房地产一审时辩称：1、被告不应承担违约责任，被告不能为原告安置合同约定的房屋是因为通化市规划局对被告设计的B1b号楼进行了整体的设计变更，因该楼影响通化市气象局的气象观测，由原来的17层变更为现在的7层，所以被告不能为原告安置合同约定的11层3号房屋。2、原告诉请的赔偿金数额过高，没有事实及法律依据。被告拆迁原告的房屋是在2011年，如果原告放弃回迁要求被告对其进行货币补偿，被告只能按照2011年拆迁时的面积和货币补偿标准向原告支付补偿金。3、如果原告要求回迁房屋，被告会在同等地段为原告安置与拆迁合同中面积相符的房屋。
一审法院审理查明，原、被告于2011年3月31日签订产权调换协议书及补充协议，协议约定，原告被拆迁房屋建筑面积40.8平方米，无证房屋折算面积5.7平方米，原告房屋属营业性用房，按照政策规定面积上浮40％计18.5平方米，奖励10平方米，被告为原告在B1b＃楼4-11-3号安置75平方米房屋一处，被告保证在2012年9月31日交付安置房屋。由于房屋规划设计变更，被告未能按照协议约定的地点、期限交付给原告房屋，被告在相同地段无现房调换。现原告主张被告按照货币补偿方式进行补偿。
一审法院认为，原、被告于2011年3月31日签订房屋产权调换协议，协议签订后，双方均应按合同约定履行义务，但被告未能按合同约定的地点、时间为原告安置房屋，其已经构成违约，应当承担继续履行的民事责任。虽然房屋设计变更，但被告应当在改建地段或者就近地段为原告安置同等条件的房屋，由于被告在该种类地段无现房安置，原告选择货币补偿的方式应当支持。原告根据被告对韩振邦、王艳军的补偿标准，要求被告按现行的每平方米5500元进行货币补偿，被告对该现行补偿标准并无异议，且本院在庭审中要求被告限期提供其与该二人签订的房屋产权安置补偿合同，被告未能提供，故依法推定原告的主张成立。原告应安置房屋面积为75平方米，被告应当补偿原告412500元。遂判决：被告亿城房地产于本判决生效后立即给付原告崔兴华房屋拆迁补偿款412500元。
上诉人亿城房地产对一审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、虽然合同约定的拆迁房屋因客观原因无法交付，但亿城房地产可以在就近地段为崔兴华安排相同面积的住宅。双方已签订产权调换协议书及补充协议，崔兴华就不能再选择货币补偿。原审判令亿城房地产向崔兴华进行货币补偿无事实及法律依据。2、原审认定的补偿面积及补偿标准过高，即使进行货币补偿也应按65平方米的补偿面积，依据2011年每平方米2500元的补偿标准向崔兴华进行货币补偿。
被上诉人崔兴华辩称：1、原审判决认定事实清楚。崔兴华被拆迁房屋系学区房，故双方约定原址回迁。后亿城房地产违约，原址回迁无法实现，亿城房地产所提供的安置房屋不是在山上就是在清真寺方向的胡同里，且目前仍未竣工。不同意异地安置，要求亿城房地产依法进行货币补偿。2、亿城房地产给与崔兴华房屋性质相同的动迁户王延军、闫桂娟及胡堂凤的房屋安置所折算出的补偿标准远高于崔兴华主张的每平方米5500元标准，崔兴华主张的补偿标准合理。3、崔兴华的房屋动迁时房屋性质为商业性用房，按国家政策此类房屋动迁面积上浮40%，多层置换高层增加10平方米也是政策允许的，且系双方自愿达成，故应按合同约定的75平方米进行补偿。
根据双方诉辩以及对无争议事实的确认，本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。
双方当事人对亿城房地产现应如何对崔兴华进行安置存有争议，本院评判如下：
上诉人亿城房地产主张，崔兴华在拆迁之前已经选择了房屋产权调换，所以不应再对其进行货币补偿，亿城房地产可在合同约定回迁地点的就近地段对崔兴华进行安置，但暂时没有相同面积的房屋。距拆迁地点四、五十米处有亿城房地产新建的90平方米左右的房屋，可与崔兴华进行产权调换，超出面积按2013年的市价补齐，七楼以下每平方米3370元，七楼以上每平方米3460元；假设亿城房地产应对崔兴华进行货币补偿，也应按2011年拆迁时的补偿标准，按每平方米2500元补偿其65平方米，共计162500元。每平2500元是按照2011年拆迁时其它拆迁户的平均补偿标准计算；65平方米的计算方法为有证房40.8平方米，无证房5.7平方米，按规定上浮40%为18.5平，合计65平方米。
被上诉人崔兴华主张，双方签订的产权调换协议书无法实际履行，亿城房地产构成根本违约，根据合同法，一方当事人违约，对方当事人有权选择违约一方当事人承担责任的方式，故崔兴华有权要求亿城房地产进行货币补偿。崔兴华要求亿城房地产承担违约责任的时间是2013年，即亿城房地产违约时的补偿标准。如果依亿城房地产的观点，按拆迁时的低价进行补偿，则亿城房地产签订的所有补偿协议就都不用履行了，既不用交房又能节省面积。亿城房地产持有从2011年至2013年间的拆迁安置补偿协议拒不提供，依据法律规定，崔兴华主张2013年的补偿标准为每平方米5500元依法成立。
本院认为，亿城房地产因拆迁崔兴华所有的房屋与崔兴华签订产权调换协议及补充协议，就安置房屋的面积、具体位置以及交付时间等事宜进行了明确的约定。后因规划部门变更设计，原用于安置的B1b号楼由当初设计的17层变更为7层，客观上已无法向崔兴华交付产权调换协议书约定的11层3号房屋。在相同及就近地段，亿城房地产亦无其它同面积的安置房屋向崔兴华进行交付，原合同已无法实际履行，在此情况下，崔兴华要求亿城房地产进行货币补偿，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”之规定，其主张应予支持；对于如何补偿，亿城房地产主张按2011年拆迁时每平方米2500元的标准进行补偿，然房屋拆迁时的房地产市场价格与2013年崔兴华要求货币补偿时的市场价格已发生很大变化，且崔兴华房屋被拆迁而未获安置的状况一直持续至今，如以拆迁时的补偿标准确定补偿费，则被拆迁人无法以该补偿费购买同面积的现值房屋，于被拆迁人不公，上诉人的主张，于法于理均不能成立。被上诉人崔兴华主张应按2013年每平方米5500元的标准予以补偿，并在一审中申请法院调取同地段被拆迁人韩振邦的调查笔录予以证实，根据韩振邦陈述，崔兴华要求的每平方米补偿5500元，并未超出同地段同类房屋的同等补偿标准。亿城房地产不认可崔兴华的主张，原审法院要求其在限期内提交与韩振邦等人签订的安置补偿合同又未予提交，故原审依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定崔兴华的主张成立，并无不当；对于补偿面积，在房屋拆迁时双方约定补偿75平方米，含拆迁时因崔兴华积极搬家所奖励的10平方米，该约定为双方真实意思表示，且根据庭审调查崔兴华积极搬家属实，故崔兴华主张按75平方米确定补偿面积，事实及法律依据充分，其主张应予支持。
本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7641元，由上诉人通化亿城房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一四年三月十八日
书 记 员 单铄然