天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0171号
上诉人（原审被告）曹寿芬，退休职工。
委托代理人高明，天津鼎运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱琳。
原审被告王伟强。
上诉人曹寿芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第7166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹寿芬的委托代理人高明，被上诉人朱琳，原审被告王伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告朱琳诉称，原告与被告王伟强于2006年11月13日登记结婚。2009年8月左右，双方以全款现金购买位于天津市南开区长江道133号众望大厦A座702室房屋一套，权利人登记在被告王伟强名下。婚后，双方因感情不和于2011年9月开始分居。原告与父母居住，被告王伟强以上述房屋作为婚庆等业务办公地点。后双方夫妻感情未见好转，原告于2011年9月提起离婚诉讼，同年11月16日法院判决驳回原告的离婚请求。2014年3月中旬，原告第四次起诉离婚时经天津市南开区房地产权登记中心查询得知，被告王伟强于2011年11月23日已将上述房屋卖予被告曹寿芬，且二被告系母子关系，双方也没有履行房管局资金监管手续。因此原告认为，房产作为重大财产，被告在处置上述房屋时应征求原告同意，但被告未征得原告同意而擅自处分夫妻共同财产，其行为构成无权处分，并且被告王伟强以低于市场价30%将上述房屋转让给被告曹寿芬，被告王伟强构成恶意转移，被告曹寿芬构成非善意取得；同时二被告系母子关系，双方没有履行房管局的资金监管手续，其行为涉嫌构成虚假房屋买卖。综上，被告的上述违法行为严重损害了原告合法权益，原告为维护自身合法权益，故请求判令：确认被告王伟强与被告曹寿芬签订的房地产转让协议无效；案件受理费由被告承担。
原审被告王伟强辩称，二被告是通过正常手续、正常流程办理的房屋买卖，相关手续将在举证质证阶段提供。
原审被告曹寿芬辩称，二被告于2011年11月23日在天津市南开区房管局通过符合法律规定的正常买卖手续办理了涉诉房屋的买卖，双方履行了正常交易资金往来，并且天津市南开区房管局也向本人下发了天津市房地产权证。因此，二被告的房屋买卖符合法律规定，应当被认定合法有效，现请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，原告与被告王伟强系夫妻关系。被告曹寿芬系被告王伟强之母。原告与被告王伟强于夫妻关系存续期间购买坐落于天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦1门702室（以下简称涉诉房屋），建筑面积为53.83平方米，总价款为380000元，权利人为被告王伟强。2011年9月份，原告向一审法院提起诉讼，要求判令与被告王伟强离婚，同年11月16日一审法院以（2011）南民初字第6781号民事判决书，判决驳回原告要求离婚的请求。2011年11月23日，二被告签订《天津市房产买卖协议》。该协议约定，被告王伟强将涉诉房屋卖予被告曹寿芬，房价款为430000元；双方同意以一次性付款方式支付全部购房款，对房价款自行交付不实施监管；被告王伟强于2011年11月23日前将该房产及相关证明交付被告曹寿芬……等内容。同年12月9日，被告曹寿芬取得涉诉房屋的房地产权证，权利人为被告曹寿芬。2012年原告再次向一审法院起诉要求与被告王伟强离婚，后原告撤回起诉。2013年8月份，原告向一审法院提起离婚诉讼，同年9月一审法院以南民初字第5188号民事判决书，判决驳回原告离婚的诉讼请求。2014年2月，原告向一审法院提起诉讼，要求与被告王伟强离婚，并得知涉诉房屋已由被告王伟强卖予被告曹寿芬。遂成讼。另外，现原告与被告王伟强的离婚诉讼尚在一审法院审理中。
庭审中，二被告就涉诉房屋交易的资金是如何支付的称，经咨询相关房管部门答复，基于双方的近亲属关系（母子）可以不用办理资金监管，因此双方协商以现金形式交付。相关的交易资金是被告曹寿芬从其丈夫及亲戚朋友处拿来，并且被告曹寿芬已于2011年11月20日左右、2012年1月份和3月份分三次将全部房款支付给被告王伟强，前两次付款原告均在场，而且基于二被告系母子关系、原告与被告曹寿芬是婆媳关系，在付款时没有开具收条。关于涉诉房屋是如何交付的，被告王伟强称涉诉房屋由其做婚庆公司使用，双方买卖后其将涉诉房屋钥匙交给了被告曹寿芬，现被告曹寿芬不再让其使用涉诉房屋。同时被告曹寿芬称，涉诉房屋现由其使用。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告曹寿芬虽然取得涉诉房屋的所有权，但是应当提供充足证据证明其取得涉诉房屋所有权系善意取得。根据物权法的相关规定，善意取得应以受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理价格转让等作为必要条件。现二被告系母子关系，且在法院驳回原告要求与被告王伟强离婚的诉讼请求后不久即转让涉诉房屋，其做法并非善意。同时，二被告陈述双方买卖行为符合法律规定且被告曹寿芬已向被告王伟强支付了房款，但是众所周知本市房地产市场二手房价格在2011年11月份没有大幅下落，而涉诉房屋每平方米单价不足8000元，明显与本市房地产市场交易价格不相符，远低于市场交易价格。并且关于房款如何支付、涉诉房屋如何交接，二被告的陈述也与一般交易习惯不相符，二被告也没有提供房款已经实际支付的相关证据，据此不能认定被告曹寿芬是以合理价格购买的涉诉房屋。综上，二被告提供的证据无法证明被告曹寿芬取得涉诉房屋的所有权系善意取得，双方恶意串通，损害原告利益。因此，原告要求确认二被告之间的房屋买卖协议无效，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“确认被告王伟强与被告曹寿芬于2011年11月23日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号26247-007334）无效。”案件受理费80元，减半收取40元，由二被告负担，于本判决生效后十五日内交至一审法院。
一审法院判决后，上诉人曹寿芬不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销天津市南开区人民法院（2014）南民初字第7166号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：一审认定事实错误，曹寿芬与王伟强系母子关系，但法律没有规定有母子关系的双方不能进行房产交易，二人在房管局办理了交易的相关手续，房管局下发产权证书，因此，涉诉房屋的买卖手续合法有效；曹寿芬与王伟强的房屋买卖协议虽在朱琳和王伟强第一次起诉离婚之后，但双方分居时间为2012年3月，且朱琳与王伟强均证实就第一次离婚诉讼未与曹寿芬沟通，朱琳后来起诉离婚也未提及分割涉诉房屋，可见曹寿芬属于善意购买房屋；根据相关规定，近亲属关系可以不通过资金监管账户进行房款给付，曹寿芬房款已经通过现金分期方式给付完毕；一审适用法律错误，若朱琳认为王伟强恶意处分或转移财产，可以依照婚姻法相关司法解释起诉王伟强。
被上诉人朱琳不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。主要理由为：王伟强与曹寿芬交易价格低于市场价格，且2009年其与王伟强40万购买的涉诉房屋，2011年又以40万的价格卖掉涉诉房屋并由王伟强承担所有的交易费用明显不符常理；协议约定的是一次性支付房款，现上诉人说分期给付的，相互矛盾；且自己与王伟强都没有进账的单据，王伟强表示用卖房款购买了设备，但是也没有相关发票。
原审被告王伟强同意上诉人上诉请求，认为基于母子关系卖房款低一、两万属于正常，不走资金监管是因为咨询相关部门，买卖双方有母子关系的可以不用走资金监管。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。由于双方当事人意见相悖，案经调解未果。二审期间上诉人一方向本院提交了天津正盛房地产土地评估有限公司做出的房地产估价报告，该报告载明估价作业期为2015年1月12日至2015年1月13日，估价结果为“在价值时点2015年1月12日的公开市场价格为48.5万元”。
本院认为，涉诉房屋系朱琳与王伟强在夫妻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，故王伟强在对涉诉房屋进行处分前应当征得朱琳同意，王伟强虽称朱琳知晓其将涉诉房屋卖给其母曹寿芬，但是并无证据证实，朱琳对此予以否认，其后也没有同意王伟强的处分行为；本案中上诉人曹寿芬与王伟强系母子关系又是涉诉房屋交易的双方，上诉人曹寿芬既然主张自己系善意买受人，则须提供充分证据证实，但是其并未提供证据证实己方主张，且2011年11月16日法院驳回朱琳离婚诉讼请求后，2011年11月23日王伟强即将涉诉房屋转让上诉人曹寿芬，上诉人曹寿芬也无证据证实朱琳同意涉诉房屋买卖事宜，亦未能提供实际支付房款的记录，因此，其主张难以成立。
至于上诉人二审提供的涉诉房屋估价报告书的问题，因该报告载明“价值时点为2015年1月12日”，并不能证明在2011年11月份时涉诉房屋的市场正常交易价格，且该报告系上诉人在二审前单方委托，被上诉人亦不予认可，因此本院不予采信。综上，上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曹寿芬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 刘雪峰
二〇一五年三月十一日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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