广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第963号
原告（反诉被告）：赵德彪，住所地山东省新泰市。
委托代理人：赵德杰，住广州市海珠区。
被告（反诉原告）：蓝艳华，住所地广州市海珠区。
原告赵德彪诉被告蓝艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵德杰、被告蓝艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉及答辩称：原告于2014年9月23日通过平川地产中介租住了海珠区华怡花园的赤岗东路＊号603房（以下简称“涉案房屋”），租期一年。原告已将2014年9月23日至2015年3月23日的房租如期如数缴清。2015年3月3日，原告回到山东，3月11日下午5点左右，被告在没有通知原告，也没有与原告解除原合同的情况下，就通过平川地产与新租客胡某烨签了租住协议并安排新租客胡某烨入住。新租客胡某烨得知事情真相，看到被告蓝艳华不讲信用，一房多租，怕再有类似的情况发生，也不敢再租房子，于2015年3月19日与被告在平川中介交涉，提出退租。被告坚持不退对方押金等费用，交涉无果，新租客胡某烨当场报警至赤岗街派出所。原告与被告所签租赁合同第十二条明确规定：“租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。”根据这条规定，原告认为，被告在没有告知原告且没与原告解除合同的前提下与新租客签订合同并让新租客搬了进去，等于提前收回了房产，构成了事实上的违约。故请求法院判令：1、被告退还原告两个月的押金3320元和3月11日之后的租金711元（从3月11日计算至3月23日共13天，按每月租金1660元的标准计算）。2、被告退回原告6个月垃圾费133.5元（一年垃圾费267元）。3、被告支付给原告相应的违约金3320元（两个月押金）。4、被告支付因此次诉讼原告往返一次途中所花费的交通费用504元（来回火车票434元、汽车票60元），误工费500元（请假14天，每天40元），支付委托代理人交通、误工等费用300元（交通费15元＊3次=45元，误工费40元＊8天=320元）。对于反诉：一、被告主张的“原告提前退租，单方面毁约”没有证据证实，原告回山东后把合同、钥匙等都放在委托人那里，并未返还给被告。被告的上述主张不符合情理的。二、被告提交的证据不足以证明原告擅自招租。三、原告每个月的租金的支付都没有超过15天，不存在违约。原告之所以没能如期缴纳水电费，主要责任在被告没有及时结清并告知相关费用，并且被告从未告知原告交纳水电费的方法，几个月下来，证明被告已同意原告处理方法。另外，租期内所有电费、水费加起来138.79元，两个月押金足以抵扣这些费用，被告心里清楚所以并不催缴，责任在被告不在原告，原告不应构成违约。
被告答辩及反诉称：一、原告违反了双方签订的房屋租赁合同。1、原告提前退租，单方面毁约。2015年3月2日，原告向被告提出不再租住，并已把其全部物品搬走。在平川地产经纪方的见证下，原告把房屋钥匙交还给本人，至此双方签订的合同正式解除。随即被告正式放租。2、原告蓄谋毁约，企图将被告的房屋擅自转租给第三方。后得知，从2015年1月16日起，原告在赶集网、房天下、58同城等网站及平川地产等附近的中介公司，以赵老师的名义，擅自招租。3、原告从2014年9月入住至今，从未缴交过水电费，逾期33天缴交租金。原告租住期间从未缴交水电费，半年来所产生的水电费都是由被告缴交。原告分别在2014年11月1日、11月26日、12月31日，2015年2月4日，2月24日交租，计逾期33天。按双方签订的合同第三条，应在每月的24日前结清租金。原告的这些行为严重违约，按双方签订的合同第十二条和第十三条约定，承租人提前退租的；擅自转租的；拖欠租金或相关费用超过15天的；出租人有权终止合同，并没收全部保证金。二、原告及其委托人赵德杰无理取闹，再三做出滋扰原告、新租客和中介方的恶劣行径。原告委托赵德杰上门骚扰、威胁和恐吓刚入住不久的新租客胡某烨，居然做出一日上门三次滋事。让新房客提心吊胆不得安宁，随后以人身和财产安全受到威胁为由，向本人提出解除合同租约。2015年3月26日被告与胡某烨解除合同，并赔付退还人民币5580元给胡某烨。导致被告房屋空置损失租金费和中介费。不仅如此，原告及其委托人赵德杰还多次到平川地产无理取闹要退回全部保证金，索要新租客的电话，严重干扰该公司的正常营业。基于上述原因，被告提出以下反诉请求：1、原告给被告造成的经济损失4675元（房屋空置租金损失费3500元：从2015年3月24日计算至5月20日，按每月1750元计算，共2个月。中介损失费1175元：与原告签订合同的中介费300元、与新租客签订合同的中介费875元）。2、缴交承租期内的水电费355.18元（水费：从2014年9月24日至2015年3月2日共25.11元；电费：从2014年9月24日至2015年3月2日共330.07元）以及租金逾期缴交的违约金共计548元（按合同约定是每月24日前交租，但原告10月租金逾期9天、11月租金逾期3天、12月租金逾期8天、2015年1月租金逾期12天、2月租金逾期1天，违约天数的计算包含24号当天，共33天，违约金按合同约定1%计算）。3、原告应负担案件全部受理费。
经本院审理查明：2014年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）、广州平川房地产代理有限公司（经纪方，以下简称“平川地产公司”）签订《房地产租赁合同》，约定：（第一条）租赁房产之地址为：广州市海珠区赤岗东路＊号603房；（第二条）甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为一年，从2014年9月24日至2015年8月31日止；（第三条）甲乙双方约定月租金为人民币1660元；租金按月结算，乙方在每月的第24日前结清下月的租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；（第六条）乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金3320元，以及首月租金1660元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；（第九条）……水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；（第十二条）租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；（第十三条）乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……3、拖欠租金或相关费用超过十五天；等。
2014年9月23日，被告分别向原告出具两份《收据》：收到原告3320元作承租涉案房屋之两个月押金；收到原告267元作为一年的垃圾费及化粪池清理费用。同日，平川地产公司也向原告出具《收据》：收到原告830元作为承租涉案房屋之服务中介费。
2015年3月11日，被告（甲方）与胡某烨（乙方）、平川地产公司（经纪方）就涉案房屋签订了《房地产租赁合同》。同日，被告分别出具两份《收据》：收到胡某烨承租涉案房屋之首月租金1750元；收到胡某烨承租涉案房屋之押金3500元。平川地产公司也出具一份《收据》：收到胡某烨交来承租涉案房屋的875元。
2015年3月26日，被告（甲方）与胡某烨（乙方）又签订《房屋合同解除》，该文书订明：合同解除的理由：本人胡文烨通过平川地产租住出租人蓝艳华位于赤岗东路209号603房的房屋，租期为1年；没想到刚入住没多久，即受到赵德杰多次上门威胁恐吓……赵德杰扬言威胁本人：只要我不搬走，她每天都要来搞事滋扰，她要用自己的方式来解决；搞得本人提心吊胆、不得安宁，无法安睡；由于人身和财产安全受到威胁，无奈之下，本人向出租人提出要求解除合同租约；合同解除：经协商，获得出租人蓝艳华同意，双方同意解除合约；并且出租人自愿不收取任何一分钱的租金，赔付退还承租人缴交的所有费用合计人民币￥5580元；合同解除的签定：现双方就租房合同解除，以及承租者胡某烨收取出租人蓝艳华赔付退还人民币金额￥5580元签名确认；签名后合同解除即时生效。
原告于2015年5月11日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：原告交了两个月押金3320元、2015年2月24日至3月23日的租金（每月1660元）、煤气99元、垃圾费267元。原告表示：没有搬出涉案房屋；房屋的空置与否与原告无关，中介费也是没有理由，水费没有意见，电费应该是113.68元，违约天数应从25号开始计算，被告所主张的违约天数应每月少算一天；这不能算违约，是被告造成的。
原告为了证明其主张还提交了如下证据：1、中国工商银行自助缴费终端凭条，该凭条记载：2014年11月1日、2014年11月26日、2014年12月31日、2015年2月4日、2015年2月24日，＊艳华各收款1660元。拟证明自租住以来一直都有交房租，交至2015年3月23日。2、原告租房时被告给的赤岗东路209号603房的原配钥匙。3、《房屋家私、家电、家具清单》，该清单原、被告均有签名，日期为2014年9月23日。在清单“备注”栏记载：2015.3.2、水0106、电016528、气208（已交11）。4、广州供电总局有限公司于2014年11月27日、2015年1月28日出具的发票，分别记载：2014年9月4日至2014年11月4日的的电费合计48.26元；2014年11月4日至2015年1月4日止的的电费合计42.12元。5、赵德杰与新租客胡某烨通话录音文字整理材料。被告的质证意见：对于证据1的真实性予以确认，但原告没有按合同约定的时间交租；对证据2的真实性无法确认；对证据3、4没有异议；对证据5不清楚。
被告为了证明其主张还提交了如下证据：1、平川地产公司经纪方的书证，拟证明①2015年3月2日，在平川地产经纪方见证下，原告交回钥匙给被告，双方正式解除合同。②原告委托的赵德杰，三番四次到平川地产无理取闹要退回全部保证金，索要新租客的电话，严重干扰该公司的正常营业；并早在春节之前，原告就擅自放租。2、网页截图，拟证明从2015年1月16日起，原告蓄谋毁约，企图将被告的房屋转租给第三方，在赶集网、房天下、58同城等网站及附近中介公司，以赵老师的名义，擅自招租。3、户名为蓝艳华的存折，该存折中记载：2014年9月26日扣电费248.36元，之后至2015年3月又扣电费三笔，分别为：48.26元、42.12元、38.33元，拟证明原告入住至搬走，从未缴交过水电费；一直是由被告缴交水电费。原告的质证意见：对证据1真实性不予确认，平川地产公司与被告有利益关系，对其作的书证不予确认；对证据2的真实性不予确认；对证据3的真实性不予确认，原告从来没有见过。
根据案情需要，本院通知平川公司法定代表人陈某及胡某烨出庭。陈某表示：1、被告提交的一份注明经纪方为广州平川房地产代理有限公司的证明是被告自己书写的，内容与事实有出入；原告和被告确实交接过钥匙，双方说过不租涉案房屋，本公司的一个员工就开具了收据给被告；双方当事人先放钥匙在本公司那里，再出租房屋的；后来胡某烨入住房屋后，原告的姐姐去察看房屋后，才发现涉案房屋让被告转租，原告的姐姐就与胡某烨了解情况，就与被告联系后（具体是如何交涉和联系的我不清楚），就报警；后来胡某烨就告诉本公司原告的姐姐找过他，胡某烨和原告的姐姐、被告也去过本公司协商，但是协商都没有结果，胡某烨也担心；本公司与胡某烨了解过情况，因为缴纳了租金，所以本公司就与被告协商，胡某烨、被告、本公司就协商解除了合同，被告就退回了所有的费用给胡某烨。2、原、被告双方交接钥匙时没有签订相关的解除租赁合同，这是双方协商的，本公司无法插手，而且被告也没有提出要求。3、本公司不需要参加本案诉讼，因为在合同中有注明，由于合同产生的纠纷由原、被告双方自行解决。4、本公司发现原告在网上放租是因为本公司与其他的中介有联系，收到的相关资料都会发给本公司，知道涉案房屋要转租，所以本人就上网，输入电话过，就显示了涉案房屋，后来原告与被告就过来本人公司放钥匙。胡某烨表示：1、《房屋合同解除》是本人签的，但是内容不是本人写的。2、在刚入住涉案房屋的第一天，原告的姐姐就找到本人，本人以为是被告的亲戚，原告的姐姐就问我房屋是我自己居住的吗？原告的姐姐说他是涉案房屋的租客，原告的姐姐就拿了合同给本人看，本人看了合同后，发现租期还没有到，本人就找了中介公司，中介公司联系了被告，本人也联系了被告，被告就表示要签订房屋合同解除才可以将租金退给我。3、胡某烨与被告签订的合同是本人签的，赵德杰与胡某烨的通话记录也是真实的，确实有通话的发生。4、合同的解除确实是事实，但是被告要求本人签的，才退本人房租。
对于上述情况，原告表示：原告妈妈到广州来做手术后就打算回家休息，原告就与被告联系，因为要陪原告妈妈回去，租金一直缴，被告什么时候找到租客，就把两个月的房租退还给原告，被告也答应了，当时口头约定好，没有写下来；在被告与原告说好的情况下，就去了中介方，被告在3月2日晚上自行配制了一把新的钥匙，放在中介；后来，被告找了租客胡某烨，就不告诉原告，不想退押金了；对中介公司说在网上放租表示质疑，刚才在门口被告在教中介如何说。被告表示：3月2日，原告表示不承租房屋了，被告就觉得要去中介那里交接钥匙，双方约定一起去中介解除合同，见证双方解除合同关系，后来被告就去中介公司放租，而且涉案房屋中的物品原告于3月2日之前全部都搬走了；对中介公司的陈述没有异议；胡某烨陈述的事实与案件真正事实有出入，胡某烨受到原告威胁恐吓没有对部分事实作出陈述。
本院认为：原、被告、平川地产公司签订的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同约定切实履行自己的义务。
关于原告与被告的租赁合同是否有解除的问题。首先，原告在诉讼中确认“被告什么时候找到租客，就把两个月的房租退还给原告，被告也答应了，当时口头约定好……在被告与原告说好的情况下，就去了中介方，被告在3月2日晚上自行配制了一把新的钥匙，放在中介”，可见原告有解除合同的意思表示。原告在起诉时显然隐瞒了该事实。其次，原告确认的上述内容与作为中介方的平川地产公司的“原告和被告确实交接过钥匙，双方说过不租涉案房屋”陈述内容一致，而被告对平川地产公司的陈述没有异议，且被告自己也表示“3月2日，原告表示不承租房屋了，被告就觉得要去中介那里交接钥匙，双方约定一起去中介解除合同，见证双方解除合同关系”，可见被告同意解除合同，至此原、被告双方对解除合同已达成合意。再次，原告提交的《房屋家私、家电、家具清单》的“备注”栏中注明的“2015.3.2、水0106、电016528、气208”，也反映了双方在此时发生过结算。故本院认定原告与被告双方在2015年3月2日达成合意解除了租赁合同关系。上述合同解除后，被告有权将涉案房屋另行出租。故原告要求被告支付违约金、交通费、误工费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方合意解除合同，原告也确已交押金，故原告要求被告退还两个月押金3320元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除之时至合同约定租赁期满仍有5个多月的时间，而原告已交垃圾费267元，且垃圾费一般按月计算，故原告要求退回上述垃圾费的一半即133.5元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。
关于原告主张的2015年3月11日之后的租金及被告主张的赔偿问题。首先，原告在合同解除后本应及时交还房屋，但根据原告的陈述，其并未搬出涉案房屋，原告的行为造成了被告使用房屋的障碍。其次，根据原、被告及胡某烨的陈述，原告在被告与胡某烨于2015年3月11日签订新的租赁合同后仍依原合同向胡某烨主张承租权。而，原合同虽然实际于2015年3月2日解除，但该合同约定的租赁期至2015年8月31日止，形式上仍可影响胡某烨对原、被告之间租赁关系的判断。因此原告的上述行为是致使胡某烨鉴与被告解除租赁关系的主要原因，原告应对被告在2015年3月11日之后不能使用涉案房屋及就涉案房屋进行收益承担责任。故原告要求被告退还2015年3月11日之后的租金的诉讼请求，本院不予支持；被告要求原告支付2015年3月24日之后的房屋使用费及被告与胡某烨之间因涉案房屋产生的中介费875元的诉讼请求，本院予以支持。但被告何时能正常对涉案房屋使用、收益存在不确定性，故本院酌情支持原告关于1个月的使用费的要求。鉴于原、被告及胡某烨确认被告与胡某烨之间的《房地产租赁合同》，故本院对该合同中约定的租金标准予以确认，上述房屋使用费以该租金标准及1750元为宜。至于原合同的中介费的赔偿，因原、被告之间的《房地产租赁合同》是在双方合意基础上签订的，也因双方合意而解除，故此合同涉及的中介费中应由各方当事人自行负担，而且被告也未举证证明其已支付此笔中介费，故被告要求原告要求返还该部分中介费300元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告缴纳的2015年2月24日之前的租金的问题。合同约定，应在每月的第24日前结清下月的租金，逾期支付租金的违约金按合同约定的每日支付欠款金额的百分之一计算。原告未如期缴纳租金，则构成违约，应承担违约责任，但违约责任应从25日起计算。根据原告提交的交费凭证，原告交纳房租时间分别为：2014年11月1日、11月26日、12月31日，2015年2月4日、2月24日。因原、被告确认已支付2015年2月24日至3月23日的租金，故上述支付时间分别对应的计租月份是2015年10月、11月、12月、1月、2月。按合同的约定，原告2014年10月租金逾期8天、11月租金逾期2天、12月租金逾期7天、2015年1月租金逾期11天，故原告应按约定支付违约金，即28＊1660＊1%=464.8元。因此，被告主张原告支付违约金464.8元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
关于原告缴交水、电费。一、被告主张原告应付水费25.11元，原告对此没有异议，故本院予以支持。二、被告提交的存在显示了扣取电费的明细，但因原、被告于2015年9月23日才签订租赁合同，故电费应在此之后才开始计算。根据广州供电局有限公司开具的发票联及被告提供的缴交水电费的存折证明显示，被告已缴交2014年9月4日至2015年3月有三笔电费：48.26元、42.12元、38.33元，合计128.71元。因原告仅确认113.68元，而就9月份的电费而言，被告并未区分2014年9月24日前、后的电费，故本院对原告确认的部分予以采纳。根据原被告签订的租赁合同中第九条的约定，被告要求原告支付水电费138.79（25.11＋113.68）元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告蓝艳华在本判决生效之日起10日内退回原告赵德彪押金3320元。
二、被告在本判决生效之日起10日内退回原告垃圾费133.5元。
三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付水、电费共计138.79元。
四、原告在本判决生效之日起10日内向被告赔偿原告2625元。
五、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付逾期支付租金的违约金464.8元。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
七、驳回被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，由被告负担。反诉受理费25元，由原告负担。上述本诉受理费、反诉受理费已分别由原、被告预交，原、被告同意对方在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原、被告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 邓燕媚
二〇一五年九月十八日
书 记 员 谢晓敏
程淑玲