黑龙江省木兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）木民初字第1027号
原告黄涛，住木兰县。
委托代理人宋士春。
被告金淑春，职业不详，现下落不明。
被告韩纯有，住巴彦县。
委托代理人严顺龙。
原告黄涛与被告金淑春、韩纯有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年3月23日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告黄涛及其委托代理人宋士春、被告韩纯有的委托代理人严顺龙到庭参加了诉讼，被告金淑春经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄涛诉称，2014年9月26日，原告黄涛与二被告金淑春、韩纯有经中间人王铁龙介绍签订了《房屋买卖协议》，依照协议的约定，二被告把座落在木兰县木兰镇奋斗街一委四组75栋4单元502室，产权证号为木镇奋字第00008676号楼房出卖给我，双方在《房屋买卖协议》中标明的房屋位置是，木兰县武装部4单元502室。房价款为人民币200000元，并约定二被告协助原告办理过户手续等。协议签订后，原告当场给付二被告房款200000元，二被告将房屋所有权证书给了原告，并承诺在2014年11月末给原告倒房，并协助原告办理房屋产权过户手续。约定到期后，原告找到二被告要求倒房，二被告关闭手机，至今联系不上。原告为维护自己合法权益，诉至本院。要求二被告金淑春、韩纯有履行与原告签订的《房屋买卖协议》，协助原告办理产权过户手续。
被告韩纯有辩称：被告不同意原告的诉讼请求，本案的事实情况并非是原告所说的，被告与原告不是真正的房屋买卖关系，而是因借贷抵押而签订的房屋买卖协议，所以应当驳回原告的诉讼请求，被告韩纯有阐述了如下的事实：坐落在木兰县木兰镇奋斗街一委四组75栋4单元502室是金淑春的个人所有的房产，在2013年10月份左右韩纯有借用金淑春的该房产权证，抵押给潘浩天借款200000元，月息5分利，在2014年春季王铁龙和韩纯有相识，王铁龙得知韩纯有用该房产在别人手里抵押借款就向韩纯有表示说该房价值300000多万，你才抵押借了200000多万，王铁龙说我再想办法给你多贷钱，把房证给你抽回来，韩纯有信以为真，就同意王铁龙借给他钱把房证抽回来，再抵押给王铁龙，王铁龙想挣这笔利息，当时韩纯有刚给潘浩天交完了一个月的利息，韩纯有说现在抽出房证不就损失一个月利息，不同意马上抽出房证，王铁龙说我借给你200000元，当月利息我不要了，从潘浩天那把房证抽出来给王铁龙做抵押，并且王铁龙向韩纯有许愿用这个房证给多贷100000元，就这样韩纯有同意了，拿着王铁龙借给的200000元，还给了潘浩天，从潘浩天处取回了房产证并且取回来了所有手续，房证直接交给了王铁龙，事后王铁龙要求韩纯有和金淑春给他签一份房屋买卖协议做抵押，于是王铁龙带着黄涛到了金淑春家写下了本案争议的房屋买卖协议，并且还进行了拍照，当时王铁龙就说我们所有房贷的都是这种形式进行抵押，只要按时付息还本房子就不会有问题，是在这种情况下签订的该协议，完事后韩纯有催促王铁龙履行他的承诺，要求他用原房照再增加贷款100000元，结果王铁龙打电话说他现在借不到，让韩纯有在想办法弄一个房照，韩纯有说我没有地方弄，弄不到，然后王铁龙说这件事你别管了，听我的信，结果没超过一个月的时间，王铁龙又找来了侯元昊又和韩纯有签订了一份买卖协议的抵押合同，贷了120000元，韩纯有所说的上述情况，说明韩纯有和金淑春与原告黄涛签订的房屋买卖协议并不是一个真正的法律关系，而且根据合同条款的内容来看，也是违背常理，不具备购买房屋条款条例的内容。所以该买卖的行为应该认定的是借贷抵押行为，涉及到的王铁龙应该是本案的第三人，因为韩纯有在签订合同的时候打了200000元的欠据，韩纯有每个月都给王铁龙200000元5分利的利息，所以韩纯有认为他们双方不是买卖关系，而是以王铁龙的借贷关系借用黄涛的名义签订的这份房产买卖协议，这就是客观事实，请法院明察秋毫，驳回对韩纯有的诉讼请求，另外在说明一点原告的诉讼请求要求协助原告办理房屋产权过户手续，但该房产是金淑春个人所有，韩纯有没有办理过户的权利和义务，所以原告对韩纯有的该诉讼请求没有法律依据，应该驳回对韩纯有的诉讼请求。
在本院开庭审理过程中，原告黄涛、被告韩纯有为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告黄涛举示证据情况如下：
证据A1，房产买卖协议一份。拟证明：房产买卖协议真实有效，二被告应履行的义务。
证据A2，王铁龙的证言一份。拟证明：王铁龙是该房屋买卖的介绍人，证明房屋买卖协议是双方同意的，证明原告已将200000元房屋买卖款交给二被告，二被告将房照交给了原告。
证据A3，照片一份。拟证明：当时已把房照交给了原告。
证据A4，被告韩纯有、金淑春的身份证复印件一份。拟证明：为办房照二被告把身份证复印件交付给原告。
证据A5，房屋所有权证（房屋所有权人是金淑春）一份。拟证明二被告自愿把房照交给原告，履行房屋买卖义务。
被告韩纯有对原告举示的证据质证认为：对证据A1有异议，虽然该合同形式是房屋买卖协议，但是韩纯有说明了签订合同的前后原因明为买卖实际是借贷，而且该房屋买卖协议条款也不具备房屋的全部条件，不符合常理，该房屋的价格200000元，明显与该房产的价格不合理，当时房屋的价格不是200000元，应该是350000元，不可能以200000元价格出售110平方米的房子，不合理。再就是支付时间没有约定，合同上是空白的。第二款内容是不符合常理的，既然买房了还要把房借给金淑春，还是无偿的，然后交付房屋和过户房屋都没有具体时间，所以无法确定被告违约的时间节点。总之该协议不具备房产交易的条款及内容。所以不是一个完整的房屋买卖协议，正如韩纯有所说黄涛充当抵押权人签订的抵押协议，并不是真正的买卖关系，并且双方没有履行该协议，该协议证明不了被告有违约的事实。对证据A2有异议，该证言笔录无效，按照民诉法的规定，证人必某某出庭作证，不能出庭作证质证的证人证言不能做为定案的依据。对证据A3，照片真实性没有异议，但对该照片的证明问题有异议，这个照片是王铁龙特意设计拍照的，因为他是明为买卖实为抵押，以低廉的价格巧取豪夺，是有预谋，恰恰证明他们的交易不正常。原告称该照片被告已交付房产证但不等于该房屋实际交付了，交付房屋是应当交付钥匙和房屋产权过户，给付产权证是给王铁龙做抵押用的，并不等于买卖合同履行了，而且买卖协议当中没有交付房产证的约定条款。证据A4对身份证的复印件没有异议，正因为本案是贷款抵押，买卖是一种抵押形式，出借人特意设计了这个买卖圈套，只是在还不清借款的情况下出借人想用此身份证将抵押的房产直接过户，本身这种行为就违反了法律规定，因为抵押物非经合法程序不能直接过户抵债，再退一步讲原告起诉的被告配合房屋产权过户以此说被告违约是不成立的，因为被告把身份证给他了，并不是不给他房屋过户，而是原告没有实际交付房款，该合同也没有实际履行。证据A5对该房产证的真实性没有异议，该房产证证明金淑春将房产证押给了王铁龙，王铁龙又给了黄涛，因为签协议时王铁龙就找的黄涛作为抵押权人签订的这份房屋买卖协议。所以交出房证做抵押不能直接证明履行了房屋买卖协议，他恰恰符合抵押的形式因为现在所有用房产做抵押贷款的，一般都是把房产证交给债权人的，这是众所周知的常理，另外该房产证给付王铁龙后并不意味黄涛交付了房款，而是王铁龙在签协议前韩纯有向王铁龙借了200000元，黄涛没有履行交付房款200000元的义务，所以该证据不能证明原告的诉讼请求。
被告韩纯有举示证据情况如下：
证据B1，金淑春的答辩状一份。拟证明：原被告是借贷抵押关系。原告借给被告200000元，被告为原告出了欠据，原告未实际交付购房款。
证据B2，公安机关询问金淑春的笔录一份。
原告对被告韩纯有举示的证据质证认为：证据B1对真实性有异议，答辩状从头到尾都是打印的并没有金淑春本人签字按手印，退一步说假如这份答辩状是金淑春本人答辩的，答辩内容和本案被告要证实的内容是相矛盾的，本案的被告说韩纯有借王铁龙钱用房做抵押，而王铁龙并不是本案的原告，金淑春在答辩状中写向原告借款200000元，和被告所述是相矛盾的。通常情况下金淑春如果交答辩状应当向法庭提交或者委托代理人提交，可能法庭没接到金淑春的答辩状，那这份答辩状不能成为被告的证据做为定案的依据。证据B2有异议。这份笔录是复印件，因为无法与原件比对，没有公章所以无法证明真实性。被告说此房与韩纯有无关是没有依据的，因为金淑春在刚才的这份笔录上有几处说我们房的房产证，原告认为我们的是金淑春和韩纯有俩个人。这份笔录不能证实借贷抵押关系，实际是本案的被告把争议房屋卖给原告的房屋买卖关系。
被告金淑春经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交证据。
开庭审理时，本院出示了在公安机关调取的证据。
证据C1，韩纯有的询问笔录一份。
证据C2，金淑春的询问笔录一份。
证据C3，王铁龙的询问笔录一份。
证据C4，金淑春调查笔录一份。
原告对本院出示的证据C1，C2，C4有异议。对证据C3无异议。被告韩纯有对本院出示的证据C3，C4有异议，对C1，C2无异议
本院确认：对证据A3、A4、A5、B2、C1、C2、C3、C4具有合法性、客观性、关联性，本院予以确认。对证据A1、A2、B1不具有合法性、客观性、关联性，本院不予确认。
本院经审理查明：2014年9月26日，原告黄涛与被告金淑春、韩纯有签订了《房屋买卖协议》。甲方：金淑春、韩纯有，乙方：黄涛，房屋座落于木兰镇奋斗街一委四组75栋4单元502室（木兰县武装部家属楼4单元502室），建筑面积110.80平方米，房屋所有权人为金淑春，证号为木房权证木镇奋字第000086**号，价款为200000元，未有收据等交款凭证，未约定交付房屋及过户时间，暂时借与甲方使用，二被告将房屋所有权证交付原告，现原告要求二被告履行房屋买卖协议，协助原告办理产权过户手续。
本院认为，案涉房产买卖合同应为有效，合同双方应按照合同约定履行义务。原告称已将购房款200000元交付被告，不符合房屋买卖看房、协商、签约、定金、交付价款和房屋的交易习惯，原告和被告的合同中亦没有房款交付的字样，仅凭据案外人王铁龙的证言证明交付房款证明力不足，且被告不认可与原告之间是房屋买卖关系，未收到购房款200000元，而是与案外人王铁龙之间的民间借贷关系，本院向原告已经释明是否存在借贷关系，原告予以否认，本院应按照房屋买卖合同关系进行审理。原、被告虽然签订了房屋买卖协议，但原告未实际履行合同交付房款，被告又未实际履行房屋交付和协助办理产权过户的义务，原告请求二被告履行房屋买卖协议，协助原告办理产权过户的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：
驳回原告黄涛的诉讼请求。
案件受理费100元，公告费520元，由原告黄涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 宝 林
审 判 员 韩 文
人民陪审员 王 军
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 孙虹孙丽佳