安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1376号
上诉人（一审原告）：吴谨。
委托诉讼代理人：吴书乔。
委托诉讼代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：安徽奔达时房地产开发有限公司。
法定代表人：赵明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人吴谨因与被上诉人安徽奔达时房地产开发有限公司（以下简称奔达时公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）埇民一初字第02712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法由审判员吴昊彧担任审判长，与代理审判员李震、ＸＸ组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人吴谨的委托诉讼代理人吴书乔、杨育林，被上诉人奔达时公司的委托诉讼代理人金源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴谨上诉请求：撤销一审判决，判令奔达时公司履行合同，协助吴谨办理案涉房屋产权的转移登记。事实和理由：吴谨分别于2001年6月15日、12月10日与奔达时公司签订预售房合同书，约定：奔达时公司将坐落于宿州市淮海路西侧新建香港玉生街A区2号楼14#、15#门面房出售给吴谨。合同签订后，吴谨依约一次性付清购房款，奔达时公司亦把上述门面房交付给吴谨使用至今，奔达时公司也向吴谨出具房款已结清，准予上房的证明。虽然合同名为“预售”，但吴谨购买的是现房，并非一审法院认定的预售房买卖合同。2、奔达时公司向社会出售房屋众所周知，并且在宿州市房地产管理局可以办理房地产权证，故奔达时公司销售行为合法，也是经过行政机关许可。案涉两份合同书合法有效。3、本案系房屋买卖合同纠纷，吴谨提供的两份预售房合同书合法有效，案外人李明也与奔达时公司就案涉房屋签订合同书，产生争议原因是奔达时公司一房二卖。提起合同效力确认问题并非解决本案纠纷的前置性问题，不能作为驳回吴谨诉讼请求的依据。4、本案原与李明案件合并审理，双方共同参与了第一次庭审，后一审法院未通知吴谨到庭，单独对李明一案开庭审理，一审法院上述行为侵犯吴谨合法权益，属程序违法。
奔达时公司辩称，其公司与吴谨之间就案涉房屋并不存在买卖合同关系，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴谨向一审法院起诉请求：奔达时公司履行合同义务，协助吴谨办理案涉房屋产权的转移登记。
一审法院认定事实：2001年6月15日，吴谨与奔达时公司签订预售房合同书一份，约定吴谨购买奔达时公司香港玉生商业街（A区）二号楼南15号门面，建筑面积46平方米，每平方米售价5800元，合计266800元。吴谨一次性付清售房款，按3%优惠，计价258700元。奔达时公司于当日出具收据一份，载明收取吴谨现金258700元。2001年12月10日，吴谨与奔达时公司签订预售房合同书一份，约定吴谨购买奔达时公司香港玉生商业街（A区）二号楼南14号门面，建筑面积40平方米，每平方米售价4500元，合计180000元。
奔达时公司于2010年4月15日向吴谨出具上房证一份，证明吴谨购买香港街A区2号楼南14#、15#门面，房款已结清，准予上房。2010年4月18日，奔达时公司向吴谨出具证明一份，证明原告购买香港街A区2号楼南14#、15#门面，房款已结清，无任何纠纷。
一审法院认为，吴谨与奔达时公司就涉案房屋签订预售房合同书，但双方均未提供证据证明房屋销售取得商品房预售许可证，该合同书也未在奔达时公司登记备案，且未到房地产管理部门作预告登记。依据相关规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。奔达时公司就涉案房屋与案外人李明签订了售房合同书。吴谨出示的该两份预售房合同书，其效力没有确认。故吴谨的诉求无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴瑾的诉讼请求。案件受理费80元，由吴谨负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴谨提供的案外人与奔达时公司之间签订的合同、宿州市房地产管理局张贴公告复印件及李明案未生效民事判决书与本案不具有关联性，本案对该部分证据的证明效力不予认定。吴谨提供的赵淮刑事判决及复印自宿州市房地产管理局公告，本案对其真实性、合法性及关联性予以认定。奔达时公司提供李明与其公司商品房预售合同纠纷一案生效判决，本案对该份判决的真实性、合法性及关联性予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：1、2003年，宿州市房地产管理局张贴公告，对于香港玉生街A区1至5号楼部分房屋提出登记办证申请进行公告，其中包括2号楼的部分房屋。
2、李明以其与奔达时公司于2002年11月20日签订两份售房合同书，购买案涉两间门面为由，将奔达时公司诉至一审法院，要求奔达时公司履行合同办理房产证。一审法院于2014年5月7日作出（2010）宿埇民一初字第01443号民事判决，判令奔达时公司协助李明就案涉两间门面办理所有权转移登记。奔达时公司不服提起上诉，本院于2014年8月12日作出（2014）宿中民一终字第00323号民事裁定，将该案发回重审。一审法院于2016年4月7日作出（2010）埇民一初字-1第01443号民事判决，该份判决载明：李明在庭审中要求确认其与奔达时公司签订合同合法有效，奔达时公司并配合李明办理房产证。该份判决认定李明与奔达时公司2002年11月20日就案涉两间门面房签订售房合同书，并判决确认两份售房合同书合法有效。判决作出后，李明与奔达时公司均未上诉，现该判决已生效。
3、赵淮因销售香港玉生街房屋构成合同诈骗罪被判处刑罚，刑事判决书中并未涉及本案。
本院认为，吴谨提供了与奔达时公司签订的两份预售房合同书、收款收据以及奔达时公司开具的上房证及房款结清证明，证明其与奔达时公司存在买卖合同关系。奔达时公司虽然辩称双方就案涉房屋不存在买卖合同关系，但未能提供证据证明吴谨提供两份预售房合同书、收款收据、上房证及房款结清证明上奔达时公司印章、财务专用章、赵明私章及财务人员王丽私章系虚假，且赵淮构成合同诈骗罪的刑事判决书中并不涉及本案。故，吴谨提供的证据能够证明其与奔达时公司就案涉房屋存在买卖合同关系，并交清房款。奔达时公司的辩称无证据支持，本院不予采信。吴谨与奔达时公司签订的两份合同书形式与内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，并且在吴谨提起诉讼之前，案涉房屋产权已经登记在奔达时公司名下，宿州市房地产管理局张贴公告给2号楼购房户颁发房产证，说明奔达时公司虽然未取得案涉房屋的预售许可证，但不影响购房户与奔达时公司履行房屋买卖合同产生房屋产权转移登记的法律后果。因此，吴谨与奔达时公司就案涉两间门面签订的两份预售房合同书合法有效。但因李明与奔达时公司就案涉两间门面签订的两份售房合同书亦被生效民事判决确认有效，奔达时公司应向谁履行转移房屋所有权登记的义务，因李明未参与本案诉讼，在本案中不宜作出认定，吴谨可另行处理。故，吴谨在本案中要求奔达时公司协助办理案涉房屋产权的转移登记的请求不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，但适用法律错误，导致对案涉合同效力认定不当，本院予以纠正。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由吴谨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
代理审判员 李 震
代理审判员 曹 志
二〇一六年八月十七日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。