广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅县法民二初字第162号
原告黄小云，女，汉族。
委托代理人丘佳华，系广东日方升律师事务所律师。
被告何春红，女，汉族。
委托代理人张海龙，系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
委托代理人曾立丹，系广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。
原告黄小云诉被告何春红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖锋独任审判，分别于2014年9月16日、10月11日公开开庭进行了审理，原告黄小云的委托代理人丘佳华，被告何春红及委托代理人张海龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄小云诉称，2014年5月13日，被告将座落在梅县区华侨城富贵花园B1栋802房捆绑902房以35.6万元的价格出卖给原告，原告当日即支付购买上述两套房屋定金3万元，被告以出卖方名义出具了收款收条，原告亦以购房方的名义在该收条上签名确认。2014年5月26日，原告又向被告支付购房款13.6万元，被告以出卖方的名义亲笔出具收款收据，原告亦以购房方的身份在该收据上签名确认。随后，由于被告至今未将上述两套房屋移交给原告，且故意回避久拖不办理房地产权过户登记手续，经原告多方催促被告履行房屋买卖交付办证等行为，均遭被告无理推诿。对此，原告经多方了解得知，被告明知所谓902房系属未经住建部门批准违章违法搭（构）建物，仍故意隐瞒该已知事实，使得原告产生自己能够获得该房屋的重大误解，从而做出了违背自己真实意思表示履行购房的行为，被告利用原告对该事实的误解和错误的意思表示，趁机出卖该房屋，诈取原告人购房款，使得原告人根本不能实际履行该购房行为最终目的。在原告人全力履行购房行为时，梅州市梅县区人民政府于2014年6月11日以梅县区府通字（2014）1号关于整治城区楼顶（含露台）违法违章建筑的通告。据此，经原告走访相关职能部门，证实被告捆绑粤房地证字第3258613号套房的天台9**房属未经住建部门批准违章违法搭（构）建物，从搭（构）建之日就不受法律保护，应依法拆除，而且该行为已经侵犯了梅县华侨城富贵花园B1栋全体业主的公共合法权益。综上，对被告的上述违法违规侵权行为的事实有充足的证据证明其不但违反了国家法律法规，而且损害了国家及他人公共利益，被告不得以粤房地证字第3258613号套房捆绑实施出卖梅县华侨城富贵花园B1栋全体业主的合法公共权益，更无权以业主的身份谋取非法利益。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：一、依法确认被告2014年5月13日及2014年5月26日出卖座落梅县区华侨城富贵花园B1栋802房和902房的行为无效；二、依法判令被告返还原告购房款定金3万元及购房款13.6万元，合计16.6万元；三、诉讼费由被告负担。
被告何春红答辩称，一、本案不存在被告出卖富贵花园B1栋802房和902房的行为，仅仅是转让802房和杂物间。理由如下：1、双方签订的《房屋买卖协议》约定的买卖标的是802房和杂物间，没有约定902房的任何事宜；2、从国土部门调取的材料来看，双方约定的也是买卖802房和杂物间，价款是35.6万元。二、《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，依法受法律保护。1、在签订正式书面协议前，原告多次到房屋现场考察，从答辩人开具的收条可以看出原告在购房前明确知道9楼搭建物是无证的，不存在原告所述的“故意隐瞒”、“诈取购房款”的行为；2、原告对802房进行了价格评估，梅州市广厦土地房地产估价有限公司接受原告的委托已经做出评估报告，评估价格是32万元（不含杂物间），可以看出合同约定的价格与市场价格相符；3、《房屋买卖协议》是在2014年6月13日签订的，政府发出《通告》是2014年6月11日，很显然这个时间节点原告还与答辩人签订书面的合同，说明双方进一步明确买卖的只是802房和杂物间；4、答辩人已按合同约定全面履行了合同义务，依法办理了国有土地使用证过户手续，但由于原告的原因，一直未配合领取证件，去办理房地产权过户。三、至今为止，答辩人只收取了原告13.6万元的购房款，而不是16.6万元。原告委托律师出具的律师函已确认金额为13.6万元，合同中也明确在签订合同前收取13.6万元的首付款，仍有22万元未付。原告利用答辩人在第二次出具收据时未将第一次收据收回的疏忽，挖空心思地增加已付款，是一种极度不诚信的行为。四、原告应当按照合同约定全面履行自己的义务，由于原告的违约行为，至今未将购房款支付给被告，造成被告重大经济损失。希望原告尽快履行合同约定的义务，否则被告将另行通过法律途径进行维权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告认为，被告的答辩回避事实，逃避法律责任，被告的主张无法律依据。国土部门的档案资料不能以此认定双方的交易已完成，双方在买卖行为中已发生分歧，双方协商后，原告同意退房给被告，但被告要求让利5万元，是原告在起诉前协商的的最后结果。被告的要求过于苛刻，原告不同意让利5万元，被告达不到收取额外的利润，在6月26日上网发布广告的形式对被告宣传出售出租涉案的标的物，因此引发原告通过正当的方式维权。
经审理查明，2014年5月13日，被告何春红出具内容为：“今收到黄小云交来购房定金3万元，购房款35.6万元，不包过户等费用，过户时全额付清。3万元购房定金如购房者违约，不予退还全部定金。房产地址：华侨城富贵花园B1栋802房至无证天台9**房”的《收据》给原告黄小云收执。5月26日，被告出具《收据》给原告，内容为：“今收到黄小云交来购房首付款13.6万元，购房总额35.6万元，不包过户等任何费用。剩余22万元，工行按揭批复后直接打到本人工行卡上，如工行按揭批复不足22万元，黄小云必须在按揭批复当日用现金补足22万元，如按揭超过22万元，何春红必须把多余部分退还给黄小云。不管任何原因不能按揭黄小云必须在拿到房产证一个月内补交给何春红现金22万元。”，并在《收据》下方注明：“房产地址：梅县华侨城富贵花园B1栋802房及无证天台及杂间。”后原告通过银行转账付给10.6万元给被告，原告两次合计支付了13.6万元给被告。5月27日，双方向梅县区国土资源局申请办理国有土地使用证过户手续，并签订一份《房屋转让协议》，内容为“双方同意就下列房屋买卖事项自愿签订本协议：一、甲方（被告）自愿将座落在梅州市梅县区华侨城富贵花园B1栋802房及杂间的房屋出售给乙方（原告）。二、双方议定上述房屋成交价格为35.6万元。三、上述房屋办理过户手续所需缴纳的费用由双方议定”。6月9日，梅县区国土资源局颁发了《国有土地使用证》，土地使用人变更为原告，但原告未到梅县区国土资源局领取该证。6月11日，梅县区人民政府发出“梅县区府通字（2014）1号”关于整治城区楼顶（含露台）违法违章建筑的通告。6月13日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方（被告）自愿将房屋出售给乙方（原告），乙方已充分了解该房屋，该房屋座落于梅县区华侨城富贵花园，建筑面积103㎡（套内面积88.04㎡，分摊面积14.73㎡），房地产权证号为：粤房地证字第32586**号，国土证号为：梅府国用（2007）第21**号。二、经约定上述房产总价为35.6万元，此价格不包括过户等任何费用，乙方在本合同签订之前已支付甲方13.6万元（作为首付款），剩余22万元，由邮政储蓄按揭批复后直接打到何春红邮政储蓄卡上…，不管任何原因不能按揭，黄小云必须在拿到房产证半个月内无条件补交给何春红22万元，如半个月内黄小云没有补交给何春红22万元，黄小云必须10日内无条件将该房屋的房产证及国土证重新过户到何春红名下，过户所需一切由黄小云一人承担，同时黄小云必须出5万元作违约金给何春红。如乙方对该房进行装修，甲方不补偿任何装修费用，乙方也不可拆除任何装修等物品，无条件将该房屋完整归还给甲方等内容。因梅县区人民政府整治城区楼顶（含露台）违法违章建筑，原告遂以被告捆绑粤房地证字第3258613号套房（802房及杂物间）的天台9**房，902房属于未经住建部门批准违法违章搭（构）建物，从搭（构）建之日就不受法律保护，应依法拆除，且侵犯了B1栋全体业主的公共合法权益为由，诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作上述答辩。
另，原、被告上述所称的“902房”实际是在顶层天台搭建，是没有经房管、国土部门依法登记备案的搭建物。
以上事实，有经过质证的《收据》、《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》、粤房地证字第3258613号产权证、梅县区国土资源局地籍档案材料、账户交易明细、网络打印材料和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告以被告将802房捆绑天台9**房转让，而天台9**房属于未经住建部门批准违法违章搭（构）建物，被告故意隐瞒该已知事实，使其产生重大误解，被告利用原告的误解、错误的意思表示，趁机出卖房屋，诈取原告的购房款，使得原告不能实现履行该购房行为最终目的为由，请求确认被告2014年5月13日及2014年5月26日出卖座落于梅县区华侨城富贵花园B1栋802房和902房的行为无效并返还购房款16.6万元。本案争议的焦点：一、被告是否故意隐瞒902房是天台搭建的事实，导致原告产生重大误解，致使原告不能实现购房的最终目的。二、转让款35.6万元是否包括天台搭建物“902房”的转让款。
一、被告是否故意隐瞒902房是天台搭建的事实，导致原告产生重大误解，致使原告不能实现购房的最终目的？根据原告提交的两份《收据》，这两份《收据》是原、被告买卖房屋形成的最初合意，该《收据》分别注明了“无证天台9**房”、“无证天台”，说明被告已向原告说明902房是在天台搭建的无证搭建物，原告在诉讼中也承认多次到现场查看，清楚902房是顶层天台搭建、无相关证件。据此，说明被告没有故意隐瞒902房是天台搭建的事实；原告诉请是确认买卖802房、902房的行为无效，无效行为从行为开始之日起无效，无效的行为不存在目的能否实现的问题。
二、转让款35.6万元是否包括天台搭建物“902房”的转让款？上述两份《收据》都没有分别列明802房、天台搭建物“902房”、杂物间的价款，天台搭建物“902房”如何处理没有约定，35.6万元是否包括天台搭建物“902房”的价款没有明确约定；后续签订的《房屋转让协议》和《房屋买卖协议》都写明了转让的标的是802房和杂物间，转让的价款是35.6万元，可以看出原、被告从一开始商定不明确，到签订协议明确转让标的、转让价款过程，通过签订协议明确了转让的标的物是802房和杂物间，不包括天台搭建物“902房”。就房屋买卖而言，顶楼天台对于802房有使用的便利性和更多利用价值等，购房人因此而购买802房也属正常，另外，天台有搭建物也需搭建的成本，802房的房价因此略高也是正常的，但不能据此就认为天台搭建物“902房”是转让的标的物，35.6万元包括了此价款。天台搭建物“902房”是否买卖主要还是看原、被告双方签订协议的约定。如上所述，双方签订的协议只约定买卖是802房和杂物间，价款35.6万元，并没有约定天台搭建物“902房”。所以原告提交的证据不能证明天台搭建物“902房”转让、35.6万元的转让款包括天台搭建物902房的价款。对于原告所述802房捆绑902房转让的问题，原、被告间的房屋买卖是一个平等、自由、协商的买卖，不存在强迫交易的情况，购买前原告多次到现场查看，如果发现标的物与价值不相符，原告完全可以放弃购买，所以不存在捆绑转让的问题。
综上，原告诉请确认被告2014年5月13日及2014年5月26日出卖座落梅县区华侨城富贵花园B1栋802房和902房的行为无效和返还购房款16.6万元，无事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费3620元，减半收取1810元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 肖锋
二〇一四年十月十六日
书记员 张琳