山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第265号
上诉人（原审被告）石宗林，男，1965年10月21日出生，汉族，农民，住章丘市。
委托代理人高宝，男，1982年4月9日出生，汉族，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）石宗岭，女，1943年10月6日出生，汉族，居民，住章丘市。
上诉人（原审第三人）石宗太，男，1950年10月15日出生，汉族，居民，住章丘市。
上诉人（原审第三人）石宗明，男，1952年11月14日出生，汉族，居民，住章丘市。
上诉人（原审第三人）石宗芹，女，1955年10月20日出生，汉族，居民，住章丘市。
以上四上诉人共同委托代理人刘健，山东国盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴艳玲，女，1953年10月29日出生，汉族，农民，住章丘市。
委托代理人张永，男，1974年1月8日出生，汉族，章丘中信法律服务所法律工作者。
上诉人石宗林、石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹因与被上诉人吴艳玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2013）章民重初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭审理了本案，上诉人石宗林的委托代理人高宝，上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹的委托代理人刘健，被上诉人吴艳玲及其委托代理人张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：吴艳玲与石宗林系同村邻居，石宗林与石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹系兄弟姐妹关系，其父亲石某甲于1991年7月去世，母亲石某氏于2005年2月去世。1976年石宗林父母在章丘市明水街道办事处浅井村某某街x号的宅基地上建起房屋，由石宗林与其父母居住。1981年石某甲取得林权证，确定为“住宅”，但一直没有办理土地使用证和房产证。1993年6月1日，石宗林办理集体土地建设用地使用权证，土地使用证号为章集建（xx）字第xxxxxxx号，土地使用者为石宗林；2001年4月6日，石宗林办理房屋所有权证，房产证号为章房权证明字第xxx**号，所有权人为石宗林。因石宗林还有其它住房，本案争议的房产闲置不用，2008年下半年吴艳玲开始使用该套房产。2009年1月17日，吴艳玲与石宗林签订契约一份，约定石宗林将某某街x号的房产卖给吴艳玲，价格48000元，并由经办人石某乙（村文书）、四邻杨某某、刘某某签名。吴艳玲于当日将房款交付给石宗林，石宗林将房产证及土地使用证交给吴艳玲，之后房子一直由吴艳玲使用至今。在此期间，吴艳玲曾对房屋进行了修缮。2010年7月26日，吴艳玲以石宗林不协助过户为由向原审法院提起诉讼，要求石宗林协助办理房产及土地过户手续。2010年8月19日，石宗林之妻张某某曾向原审法院提起诉讼，要求确认吴艳玲与石宗林在2009年1月17日签订的契约无效，后于2011年1月撤回起诉。2010年8月20日，石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹向原审法院提起行政诉讼，原审法院分别作出（2010）章行初字第60号行政判决书和（2010）章行初字第61号行政判决书，撤销了石宗林的章房权证明字第xxx**号房产证和章集建（xx）字第xxxxx**号土地使用证。
2012年8月，原审法院（2010）章民初字第1749号民事判决书送达后，吴艳玲以诉争房屋部分坍塌为由，对诉争房屋全部进行了翻建。在北屋基本建完时，石宗林委托村委会副主任李某某通知吴艳玲暂停建房。吴艳玲未予停建，将房屋建完。
石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹在各自居住地，均有自己的住宅。
以上事实，由吴艳玲提供的契约、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、照片、证明、常住人口登记卡索引、书面证言，石宗林提供的结婚证、民事起诉状、民事裁定书、行政起诉状、受理案件通知书、应诉通知书、行政判决书、证明，石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹提供的行政判决书、林权证及双方陈述予以证实。
原审法院认为：诉争房产虽系石宗林父母所建，但石宗林自未成年起跟随父母在诉争房产中居住，应系该房产的合法使用人。根据“一户一宅”原则和农村风俗，石宗林在其父亲去世后，母亲尚在世时办理了土地使用证和房产证，视为其母亲对房产已进行了处分，其母去世后该房产不应成为遗产。2009年吴艳玲与石宗林签订房屋买卖契约时，石宗林是产权登记机关登记的诉争房产所有人，对该房产有处分的权利；签订的契约由中间人及四邻分别签字，契约签订后吴艳玲支付了房款，石宗林将房屋交付给吴艳玲使用至今，吴艳玲对房屋进行了修缮、改造，与吴艳玲同村居住的石宗林妻子应当知道房产买卖的事实，结合介绍人石宗仁的证言，应当认定房屋买卖系石宗林夫妻双方的共同意思表示；吴艳玲与石宗林均系同一集体经济组织成员，双方于2009年1月17日签订的房屋买卖契约，是双方真实意思表示，房屋买卖行为不违反有关法律规定，合同合法有效，故吴艳玲要求确认双方之间房屋买卖契约有效的诉求，理由正当，依法予以支持。双方买卖的房屋因吴艳玲翻建已不存在，故吴艳玲要求确认买卖房产归其所有的诉求，因标的物已灭失，依法不予支持。石宗林持有的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证已被依法撤销，原房产已灭失，原集体土地已被吴艳玲所建房屋占用，石宗林已无法协助吴艳玲办理房产过户登记手续，故吴艳玲要求协助办理房产过户登记手续的诉求，属履行不能，依法不予支持，其可基于原房屋买卖行为依法办理相关登记。石宗林买卖房屋取得房款48000元，其妻子不可能不知情，故石宗林主张其妻子对买卖房产不知情的辩驳，不符合常理，依法不予采信。父母将自己的房产给予子女应视为对子女的赠与，石宗林母亲在世时允许石宗林将房屋登记在石宗林名下，已将房产赠与完毕，石宗林因赠与取得房产所有权，故其关于房屋系父母遗产，为兄弟姊妹共有的辩驳，与事实不符，依法不予采信。原买卖的房屋石宗林已取得所有权，故其关于集体土地建设用地使用证、房屋所有权证已被撤销，产权不清的辩驳，依法不予采信。石宗林关于房屋买卖契约无效，驳回吴艳玲诉讼请求的辩驳，不符合有关法律规定，依法不予采信。石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹父母所建房屋，其母亲在世时已先行处分，故其关于继承人共同继承，石宗林与吴艳玲买卖行为侵犯其合法利益，应认定合同无效的辩驳，依法不予采信；石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹各自有自己的住宅，即使其母亲的先行处分行为和石宗林的买卖行为侵犯其合法权益，也只是侵犯其分得相应财产价值的权益，而非对房屋的处分权，故其可依据其他法律规定向石宗林主张。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条之规定，判决：一、原告吴艳玲与被告石宗林于2009年1月17日签订的房屋买卖契约为有效合同；二、驳回原告吴艳玲的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由被告石宗林负担。
上诉人石宗林不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为，石宗林在其父亲去世后，母亲尚在世的时办理了土地使用证和房产证，视为其母亲对房产已进行了处分，其母去世后房产不应成为遗产。父母将自己的房产给予子女应视为对子女的赠与石宗林母亲在世时允许石宗林将房屋登记在石宗林名下，已将房产赠与完毕，石宗林因赠与取得房产所有权。上诉人石宗林认为，一审法院对上述认定与事实不符。因为上诉人石宗林于1993年6月1日办理章集建（xx）字第xxxxxxx号土地使用证，2001年4月6日办理章房权证明字第xxx**号房产证时并未取得房产所有人石某甲、石某氏的同意。上诉人的父亲石某甲、母亲石某氏也并没有将诉争房产给予上诉人的任何意思表示和书面文件。作为当事人的石宗林都不知情的情况下，一审法院随意视为上诉人其父母对房产的处分，明显与事实不符。既然一审法院已经认定诉争房产系上诉人石宗林父母所建。那么在上诉人石宗林办理的诉争房产的章集建（xx）字第xxxxxxx号土地使用证、章房权证明字第xxx**号房产证已经被撤销，房产所有人石某甲、石某氏去世后并没有遗嘱和遗产继承协议的情况下，该房产应当是石某甲、石某氏的遗产，并依据法律规定由第一顺位继承人共同共有。上诉人石宗林并没有取得房产所有权。所以上诉人石宗林认为于2009年1月17日签订房屋买卖协议系无权处分，该协议应当认定无效。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条的规定认定房屋买卖协议有效。上诉人认为系适用法律错误。根据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，石某甲死亡后其所建房屋应为其遗产，在没有遗嘱和达成书面遗产继承协议时，该房产属于石宗林、石某氏、石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹共同共有。上述遗产继承人均没有对该房产全部的处分权。上诉人石宗林并不是该诉争房产的合法所有人，在未取得其他共有人同意时与被上诉人吴艳玲签订房屋买卖协议应当系无效合同。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院认为，诉争房屋虽系石宗林父母所建，但石宗林自未成年起跟随父母在诉争房产中居住，应系该房产的合法使用人。石宗林在其父母去世后，母亲尚在世时办理土地使用证和房产证，视为其母亲对房产已进行了处分，其母去世后房产不应成为遗产。上诉人认为，一审法院对上述认定与事实不符。被上诉人吴艳玲与被上诉人石宗林所签订的房屋买卖契约无效，该行为严重侵害了上诉人的合法权益。本案争议房产系上诉人及被上诉人石宗林的父母所建。被上诉人石宗林办理的相关土地使用证和房产证因未取得争议房产的所有权已经被（2010）章行初字第60号、（2010）章行初字第61号行政判决书予以撤销。依据上诉人父亲石某甲于1981年取得章丘县人民政府为其颁发的确定为“住宅”，面积为三分五厘的章林权字第xxx号林权证和房屋为其所建的事实。在石某甲1991年死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第二条，继承自被继承人死亡时开始。第五条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议规定的办理。石某某的财产未留遗嘱时该房产就应该作为石树恒的遗产按照法定继承处理，由第一顺位继承人石某氏、上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹、被上诉人石宗林来共同继承。所有继承人均未放弃继承，依据相关法律规定该房产由石某氏、上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹、被上诉人石宗林共同共有。被上诉人石宗林和石某氏仅为共有财产的共有人之一，对共同共有的财产均没有完全的处分权。被上诉人石宗林1993年办理的房产土地使用证和2001年办理的房产证虽然是在其母亲在世时办理，但是石宗林在（2010）章行初字第60号、（2010）章行初字第61号案件审理中已经自认该房产是父母所留，办证时未通知共有人。被上诉人石宗林认可没有其母亲把房产赠与给石宗林的事实下，一审法院仅依据被上诉人石宗林办理土地使用证时其母亲尚在世，就视为其对房产进行处分系严重错误。同理，被上诉人石宗林的母亲死亡后，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定其财产在没有遗嘱的情况下按照法定继承处理，故本案争议房产在现在就应该由上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹、被上诉人石宗林继承，共同共有。被上诉人石宗林物权擅自将与上诉人共有的财产卖与被上诉人吴艳玲。两被上诉人的行为严重侵害了上诉人的合法权益，买卖契约应认定无效。一审法院认为，父母将自己的房产给予子女应视为对子女的赠与，石宗林因赠与取得房产所有权，与事实不符。首先，并没有任何证据证明上诉人父母将房产赠与给被上诉人石宗林。其次，被上诉人石宗林在（2010）章行初字第60号、（2010）章行初字第61号案件审理中自认父母没有将房产赠与给石宗林。作为赠与行为的当事人都没有认可赠与行为的存在。一审法院在对本案的审理中并未对该事实予以调查审理的情况下仍然作出上述认定，系严重认定事实错误。被上诉人吴艳玲明知没有取得争议房产的所有权，于2012年8月擅自对本案争议房产强行拆除，进行翻建，其行为无视法律和上诉人的合法权益，由此造成的损失和不利后果应该由其承担。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为本案争议房产不是上诉人父母的遗产，上诉人母亲对该房产具有处分权，上诉人不是该房产的继承人，系明显适用法律错误。根据《中华人民共和国继承法》第二条继承自被继承人死亡时开始、第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议规定的办理。上诉人父亲石某甲1991年去世后未留有遗嘱，本案争议房产中石某甲所有财产，应当自死亡时开始发生继承，按照法定继承处理，由第一顺位继承人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外的规定，被上诉人石宗林、石某氏在未取得上诉人同意时均无权处分该房产。同理，根据上述规定，上诉人母亲死亡后本案争议房产应该由上诉人和被上诉人石宗林共同共有。所以，被上诉人石宗林未取得全部共有人同意时与被上诉人吴艳玲所签订买卖契约严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人吴艳玲答辩称：首先，石宗林是受赠与而取得涉案房屋的所有权，一审法院认定此事实清楚。其次，被上诉人与石宗林系同村集体组织成员，二人之间关于房产的买卖符合现行的相关法律规定，双方的买卖合同是有效的。因此，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，2010年9月26日，原审法院作出（2010）章行初字第60号行政判决书，以章丘市人民政府进行土地登记时没有查明石宗林登记土地上房屋的权属、认定事实主要证据不足为由，撤销了章丘市人民政府于1993年6月为石宗林颁发的章集建（xx）字第xxxxxxx号集体土地建设用地使用证。
2010年11月16日，原审法院作出（2010）章行初字第60号行政判决书，以章丘市人民政府进行房屋登记时没有查明石宗林登记土地上房屋的权属、认定事实缺乏主要事实证据为由，撤销了章丘市人民政府于2001年4月6日为石宗林颁发的章房权证明字第xxx**号房产所有权证。
上述两份行政判决书已经发生法律效力。
本院认为，1976年石宗林父母在章丘市明水街道办事处浅井村某某街x号的宅基地上建起涉案房屋，各方当事人对上述事实均无异议。因此，涉案房屋在石宗林、石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹父母死亡前，应系其父母共同财产。石宗林虽然于1993年6月和2001年4月6日办理了涉案土地使用权证和涉案房屋所有权证，但上述权属证书均已经被生效的行政判决书予以撤销，石宗林取得涉案土地使用权和房产所有权的合法依据已不存在，因此，在石宗林等上诉人父母先后死亡后，涉案房屋应属石宗林等上诉人父母的待分配遗产。依照《中华人民共和国继承法》第五条的规定，在无石宗林等上诉人父母遗嘱分配的情况下，涉案房产应由继承人石宗林、石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹共同继承。因此，在上诉人父母遗产未分配前，涉案房产应属石宗林、石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹全体继承人共同共有。同时，根据本案查明事实，并无上诉人父母将涉案房产单独赠与石宗林的证据，因此，被上诉人吴艳玲主张涉案房产系上诉人父母赠与石宗林的财产，无事实依据，本院不予采信。原审认定涉案房产系上诉人父母赠与财产有误，本院予以纠正。
2009年1月17日石宗林与吴艳玲签订房屋买卖协议时，虽对涉案房屋无完全处分权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖协议并不当然无效。因此，原审法院确认2009年1月17日吴艳玲与石宗林签订的房屋买卖契约有效，并无不当。如上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹认为上诉人石宗林对涉案房屋的处分行为给其造成经济损失，可由上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹向涉案房产处分人石宗林另行主张。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人石宗林负担1100元，由上诉人石宗岭、石宗太、石宗明、石宗芹负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
审 判 员 黄 力
助理审判员 吴松成
二〇一四年七月十四日
书 记 员 朱 茜