山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1302执异203号
异议人（案外人）：张建颖，男，汉族。
委托代理人：朱景慧，山东正之源律师事务所律师。
申请人：姜良超，男，汉族。
被申请人：李平，女，汉族。
被申请人：赵映新，男，汉族。
被申请人：李振，男，汉族。
本院在审理（2017）鲁1302民初8039号案件即申请人姜良超与被申请人李平、赵映新、李振民间借贷纠纷一案中，异议人张建颖以本院查封的房产为其个人财产、本院应予解封为由提出案外人执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人张建颖向本院提出异议请求：请求解除对座落于天津市滨海新区塘沽香颂园11栋××号房产的查封。事实与理由：该房产系其向原所有权人的全权委托代理人张金良签订买卖协议后购买，异议人依约交付了购房款及相应契税，并取得了天津市国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理凭证。本来，异议人在受理登记之日起15日后即可取得新的不动产登记证。但让人意外的是，6月16日上午接到房管局电话，该房被你院查封。异议人已装修入住。贵院不得查封。
申请人姜良超收到异议书后未答辩。
本院查明，本院在审理原告姜良超与被告李平、赵映新民间借贷纠纷一案中，依据（2017）鲁1302民初8039号民事裁定书，裁定查封被申请人李平、赵映新价值38万元的财产，于2017年6月15日查封了被申请人李平、赵映新所有的位于天津滨海新区塘沽香颂园11号楼××室的房产一处，不动产权证书编号为：津20**滨海新区塘沽不动产权第××号、××号。查封期限至2020年6月15日止。当时本院向天津市国土资源和房屋管理局送达了协助执行通知书，该局工作人员王艳杰在送达回证上注明：“此房现办理转移登记过程中。”但本院执行人员未对涉案房产进行现场查封，未查明涉案房屋的现占有人。
异议人张建颖向本院提出异议后，提出了如下事实和证据：
案外人张金良通过房产中介与李平、赵映新达成《房屋买卖居间服务合同》，购买李平、赵映新位于天津市滨海新区塘沽香颂园11栋××室的房产。并通过房产中介于2017年3月8日签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：1、房屋总价款1280000元（大写壹佰贰拾捌万元整），付款方式为：定金130000元（大写拾叁万元整），代为李平、赵映新偿还涉事房产银行贷款1010000元（壹佰零壹万元整）；中介费25600元；代为缴纳物业费等杂项。
《房屋买卖居间服务合同》签订后，张金良于2017年3月8-9日通过手机转账分4次合计支付定金130000元，并由李平、赵映新出具收到条；2017年4月17日代为偿还涉事房产剩余房贷1010276.76元。2017年3月9日至6月2日通过手机转账6次方式支付给李平、赵映新970**元；代为缴纳中介费25600元；给赵映新微信转账8923元。以上合计付款1271799.76元。
张金良取得涉事房产后，准备将此房转让给其弟（即保全异议申请人张建颖），因李平、赵映新居住在临沂且李平怀有身孕，来回奔波到天津办理房屋出售手续不方便，所以授权委托张金良代为出售，并到天津市滨海公证处办理了委托代为出售房产公证书。
委托代为出售房产公证书内容如下：2017年3月9日，李平、赵映新与案外人张金良签订委托书，委托张金良代为办理涉案房产的出售、合同订立、过户手续、以受托人名义开立收取监管资金账户并代为收款、代写收据、交房等一切售房事宜。天津市滨海公证处于2017年4月28日出具了证明行为真实的公证书。
2017年5月3日，买方张建颖与卖方代理人张金良签订了房屋交付清单一份，内容为：“赵映新、李平委托张金良出售塘沽香颂园××房屋，卖方赵映新、李平委托张金良于2016年5月3日将该房屋交给买方张建颖使用，并装修，之前所产生的费用全部由卖方结清。”
2017年5月11日，张建颖与李平、赵映新的全权委托代理人张金良签订了一份《天津市存量房买卖协议》。协议约定，张建颖自愿购买李平、赵映新所有的坐落于天津市滨海新区塘沽香颂园11栋××号房产，房屋价款为832914元，卖方提供收取监管房屋价款的结算账户为受托人张金良在建设银行尾号为7397的账户，协议约定的交房时间为2017年9月20日。
2017年6月7日，张建颖将832914元购房款打入天津市滨海新区监管资金账户，并于6月8日取得天津市滨海新区不动产登记第一中心代开发票，发票载明的涉案房屋销售方为李平、赵映新，购买方为张建颖，价税合计为832914元。同日，张建颖缴纳二手房契税11898.77元，并取得天津市不动产登记受理凭证，凭证内容为：“已于2017年6月8日收到你关于滨海新区塘沽香颂园××转移登记申请登记材料，本申请登记事项办理时限15个工作日后，请凭本凭证、身份证明领取办理结果。”
6月16日上午，房管局给张建颖打电话，称房子被法院于6月12日查封了，不动产登记证不能顺利领取了。
申请人（原告）姜良超经本院异议审查人员多次电话通知均未来庭或书面陈述意见。
本院认为，涉案房产尚未完成过户，被申请人李平、赵映新出售涉案房产的行为，尚未发生物权变动的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本院查封物权仍然登记在被申请人李平、赵映新名下的房产，符合法律规定。
异议人张建颖以其对涉案房产享有购买权为由，请求本院解除查封。其主张的权利，并不是物权权利，而是基于房屋买卖合同，对涉案房屋所享有的买方权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
一、关于是否系权利人的问题：异议人张建颖提出的证据及陈述的事实，虽未经申请人姜良超质证，但能够确认，本院应认定其系涉案房屋查封前的买方权利人。
二、关于该权利的合法性问题：异议人张建颖作为涉案房屋的买方权利人，并无法律上的不适格情形，本院确认其主张的权利具有合法性。
三、关于该权利的真实性问题：张建颖陈述的房屋交付时间早于其陈述的购房合同订立时间及交款时间，先交房再订合同、再交房款，不合常习；房屋价款83万余元，与前一合同的房屋价款128万元相差甚远。因此，其提出的存量房买卖协议的真实性令人怀疑，进而其提出的系涉案房买方权利人的事实，令人怀疑。但其陈述的之前以其兄张金良的名义与二被申请人订立房屋买卖合同并交易的过程，以及其兄张金良持有二被申请人委托售房、交房、过户的委托书等事实，表明：其兄张金良在与二被申请人房屋交易的过程中，已基本付清了全部购房款128万元，并已依据买卖合同取得涉案房屋的大部分买方权利：即占有权、请求过户权。张金良在未取得涉案房屋物权登记的情况下，对涉案房屋不享有所有权，无权以物权人的名义再次处分涉案房屋，即使处分也不产生物权变动的效力。但其受托卖房，即取得了将其在房屋买卖合同中的买方权利义务转让给他人的权利。张金良在受托卖房的过程中，将房屋以李平、赵映新的名义卖给其弟张建颖，未取得房屋价款即先交房、以低于成本价45万元再次转让买方权利的行为，貌似不妥，因系将买方权利转让给其弟，外人不可追究其合理性。因此，本院排除对异议人张建颖所述存量房买卖协议真实性的怀疑，对其提出的系涉案房屋查封前的买方权利人的真实性予以确认。
四、关于该权利能否排除执行的问题：关于买受人在法院查封前基于房屋买卖合同、对被查封的房屋所享有的买方权利能否排除执行的问题，最高法院司法解释规定了多种不同情形。本案属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。依据此法条，异议人张建颖对涉案房屋在查封前所形成的买方权利若能够排除执行，必须同时符合下列条件：（一）已通过签订合法有效的书面合同，形成真实合法的买方权利；（二）在查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部约定价款或者已将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因其自身原因未办理过户登记。
条件（一）：上文中，本院已认定张建颖系涉案房屋在查封前的买方权利人，并已认定其权利的合法性与真实性。
条件（二）：关于异议人张建颖在本院查封前是否已合法占有该不动产的问题，异议人张建颖以与其兄张金良的房屋交付清单，试图证明其已在查封前合法占有涉案房产，因本院查封人员仅对涉案房屋查封了登记手续，未对涉案房屋进行现场查封，当时未查明房屋占有人，因此，本院对其主张的占有无法以现场查封时查明的事实予以反驳；而张建颖提出的通过与其兄张金良办理交付而实施的占有，具有一定的合理性；案外人张金良以其持有的天津市滨海公证处的公证书，证明其已获李平、赵映新的授权，有权对涉案房产办理出售、交房、过户等手续，证明张金良之前已通过其与李平、赵映新的《房屋买卖居间服务合同》，对涉案房屋取得了占有权等买方权利，本案被申请人李平、赵映新对涉案房屋已丧失占有权。在此情形下，本院对张建颖主张的其已通过交付合法占有涉案房屋的事实予以认定。
条件（三）：关于异议人张建颖是否需要支付剩余价款的问题。仅根据异议人张建颖与李平、赵映新的代理人张金良所签订的存量房交易协议看，房屋价款低于正常价款45万余元，张建颖如申请解除查封，应按房屋真实交易价格向本院交付剩余价款。但根据之前其兄张金良与被申请人李平、赵映新的《房屋买卖居间服务合同》，张金良已向被申请人支付绝大多数房屋价款，李平、赵映新未获支付的房款为33800.24元。因此，本院对张建颖欠付张金良房款金额不予调查，只要异议人将李平、赵映新未获支付的房款33800.24元将付至本院，就应认定异议人张建颖已符合支付剩余房屋价款的解封条件之一。
条件（四）：关于异议人张建颖是否符合非因自身原因未办理过户登记的问题。异议人张建颖在签订存量房买卖协议后，立即在天津市滨海区房屋管理中心办理了交易资金监管手续，并于交款当日向天津市不动产登记机构申请不动产物权转移登记，提交办理转移登记的全部适格文件，之所以在本院查封前未办理过户登记，是因为天津市不动产登记部门关于不动产转移登记手续的办理时限为15个工作日，未能办理完毕的原因在天津市不动产登记机构，而非因异议人张建颖自身原因。
综上，本院认为，只要异议人张建颖将被申请人李平、赵映新未获支付的房款33800.24元交至本院提存，异议人张建颖对涉案房产在查封前所形成的买方权利即能够排除执行。本院对异议人张建颖请求排除执行的申请，应附条件予以支持，对涉案房产停止处分，待异议人张建颖将李平、赵映新未获支付的房款33800.24元交至本院提存后，对涉案房产中止执行。当事人在本院裁定书送达后十五日内未起诉的，本院应另行裁定将涉案房屋在张建颖符合物权登记条件并办理过户登记的同时，予以解除查封。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第三十条的规定，裁定如下：
对登记在被申请人李平、赵映新名下、位于天津滨海新区塘沽香颂园11号楼××室的房产一处（不动产权证书编号为：津20**滨海新区塘沽不动产权第××号、××号），停止处分；待异议人张建颖向本院提存交付李平、赵映新未获支付的房款33800.24元、符合物权登记条件并办理过户登记的同时，中止执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈少玉
审判员 王建军
审判员 管晓蒙
二〇一七年八月十四日
书记员 颜 敏