瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第07290号原告：吴洪滨，男，1990年2月18日出生，汉族，户籍地哈尔滨市呼兰区。被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。法定代表人：唐亦农，该公司董事长。委托代理人：马志鹏，男，1980年3月4日出生，汉族，该公司职员，现住大连市西岗。第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地大连市中山区解放街1号。负责人：郭�析，该行行长。委托代理人：李梓平，男，1994年1月2日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司大连青泥支行客户经理，现住大连市沙河口区。委托代理人：翟志亮，男，1981年11月19日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司大连市分行法律合规处职员，现住大连市西岗区。原告吴洪滨与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告吴洪滨、被告大连海上郡房地产开发有限公司委托代理人马志鹏、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行委托代理人翟志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪滨诉称：2012年7月11日，我与被告签订商品房买卖合同，合同约定：出卖人应当在2013年7月31日前向买受人交付房屋。我按约交了首付款后，又按约履行了房贷，且向被告交清了购房全款，但被告却以种种理由拖延交房时间，至今我也未得到所购房屋。现诉至法院，要求解除2012年7月11日与被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还我已交的首付款105754.68元以及向银行交的房贷款72875.57元及此期间的利息和合同约定的违约金20000元，共计198630.25元；判令解除与第三人贷款合同并将停止支付剩余期间的贷款，被告偿还剩余期间的贷款；被告承担诉讼费。庭审中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令解除2012年7月11日原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的首付款105754.68元及向第三人缴纳的80595元并按已付购房款2%的违约金6800元；3、判令解除与第三�之间的借款合同，剩余未偿还的借款由被告偿还第三人；4、被告承担诉讼费。被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、房地产市场现在不好，我公司没有现金去返还，如果原告坚持解除合同的话，原告只享有债权，债权利益短期之内不能得到实现。如原告不解除合同的话，原告还享有案涉房屋的所有权。2、我公司收到原告全款，解除合同就是把原告付给我公司的钱返还给原告，我公司没有义务向第三人偿还这笔钱，我公司与第三人之间没有合同关系，账目也无法处置。双方在商品房买卖合同中约定了违约金，如果原告不同意当时可以不签合同，原告不能让我公司偿还银行借款和利息，我公司收取原告的购房款，我们的义务是将案涉房屋备案给原告，实际我们也是这样做的。原告要求违约金按2%计算，合同中约定的是1%，我公司不同意原告的诉请。第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称：根据原告与第三人签订的借款合同第十九条的规定，原、被告商品房买卖合同解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与第三人之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在第三人处履行借款合同，是按约按期还款，并未出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将第三人与原告的借款合�法律关系合并审理。经审理查明：2012年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）X号房屋，建筑面积82.82平方米，总房款345754.68元；首付款105754.68元于2012年7月10日支付（含定金2万元），余款24万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款105754.68元，被告至今未交付案涉房屋。2012年8月9日，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。2012年9月4日，第三人将240000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2016年3月4日，原告已偿还第三人借款42期，合计81987.60元，尚欠本金199921.96元未偿还。另查，案涉房屋商品房买卖合同已于2012年7月17日在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行。庭审中，原告确认自被告处领取了1000元生活补助。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款还款计划表、银行卡客户交易查询/打印，第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告吴洪滨与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，并按累计付款的1%支付违�金。现原告认为违约金约定过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即6915.09元。原告要求解除商品房买卖合同并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告未按期交付房屋，已向原告支付1000元生活补助，被告承担的违约金应将该部分费用扣除，即被告应承担违约金为5915.09元。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款105754.68元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同。原告为购买案涉房屋与第三人签订的借款合同是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴洪滨与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月11日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告吴洪滨购房首付款105754.68元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴洪滨违约金5915.09元；四、解除原告吴洪滨与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年8月9日签订的个人住房（商业用房）借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吴洪滨截至2016年3月4日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息81987.60元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告吴洪滨贷款本金199921.96元，并按照原告吴洪滨与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告吴洪滨、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4273元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  姜 辉代理审判员  李佩昕二〇一六年五月二十四日书 记 员  化凌弘