江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1443号
原告东台市龙晶河滨花园业主委员会，住所地东台市海陵南路36号。
负责人李璜培，主任。
委托代理人陈爱平、陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
被告李小兰，居民。
委托代理人朱明，男，1971年4月29日生，汉族，居民。
原告东台市龙晶河滨花园业主委员会（以下至判决主文前简称“龙晶业主委员会”）与被告李小兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由审判员王元元适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告龙晶业主委员会的委托代理人陈超，被告李小兰的委托代理人朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙晶业主委员会诉称，原、被告于2010年4月22日签订《租房协议书》一份，约定原告将全体业主所有的海陵路36号门面房72-2室物业用房出租给被告用于玩具加工，租赁时间自2010年6月8日至2013年6月7日止，租金为每年6500元，共计19500元，该协议经东台市公证处公证证明。合同期满后，在被告多次请求下，双方口头协议将租房协议续展一年，除续展期间的租金为7150元，其余按原协议继续履行。续展期限届满前，原告书面通知被告，要求其交付租赁房屋，并且明确表示期满后将租赁房屋收回自用，被告置之不理。经原告多次书面通知，被告拒不返还租赁房屋。现诉至法院，请求依法判令被告返还租赁房屋，支付租赁期满至实际交付房屋之日止的房屋使用费（按每天19.59元计算）；支付违约金14900元（自2014年6月8日至实际交付房屋之日止按每日100元计算），并承担本案诉讼费。
被告李小兰辩称，2010年4月22日，原、被告签订《租房协议书》，租期三年，租金一年一付。因原告房产为毛坯需装修，原告同意被告协议期满，在同等条件下，有优先承租权。被告经原告同意进行装修，装修费用2万多元。2013年6月合同到期，被告继续承租房屋，付一年租金7150元（在原租金基础上上涨10%）。2014年6月租期届满时，原告前任业主委员会集体辞职，致被告租赁房屋事宜无人处理。2014年9月30日，原告要求被告限期搬离欲转租他人，被告认为同等条件下享有优先承租权。物业用房所有权属于全体业主，被告作为承租人和龙晶花园的业主应有知情权，业主委员会使用必须通过业主大会同意，原告诉状所述事实与理由与实际不符，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月22日，原告龙晶业主委员会（甲方）与被告李小兰（乙方）签订《租房协议书》一份，协议书约定，原告龙晶业主委员会将其位于东台市龙晶河滨花园东大门南侧即海陵路36号门面房72-2室的物业用房（建筑面积为85.74平方米）租赁给被告李小兰使用，租期三年，自2010年6月8日起至2013年6月7日止，年租金为6500元，三年租金为19500元。协议签字时付第一年租金6500元，后按每年6月1日前各付6500元。协议书第五条约定，案涉房屋为毛坯，乙方如需装潢须经原告同意方可进行，乙方装潢不准影响房产的整体结构，其装潢所需费用均由乙方承担，物业管理费由乙方按规定缴纳。第九条约定，协议期满，乙方如继续出租，须以书面形式三个月前通知甲方，原告如愿意续租，在同等条件下，有优先承租权。第十条约定，甲方不准以任何理由无故终止本协议执行提前收回房产，否则承担全年租金及装潢所产生的相关费用。乙方租期结束如不按时交房，按每天100元违约金或不按时交纳租金按每天100元计算违约金。2010年5月20日，东台市公证处对原、被告双方签订的《租房协议书》进行了公证。
合同签订后，原、被告均依约履行了上述合同义务。合同期满后，原、被告未再续签租赁合同，被告李小兰继续使用本案所涉房屋，并已给付2013年6月8日至2014年6月7日的房屋使用费7150元。2014年6月4日，原告向被告发出书面通知，载明：你于2010年4月22日与龙晶业主委员会签订租房协议书，明确租期三年，于2013年6月7日到期，并经市公证处公证，后经你及家人再三请求续订一年，至2014年6月7日止，并承诺到期一定按时搬离，现房屋租赁协议即将到期，望你们主动履行协议按时交房。2014年9月30日，原告又向被告发出限期搬离通知，限被告李小兰于2014年10月10日前搬离。后因被告李小兰未能交付承租房屋，原告诉至本院，提出诉称之请求。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据证实：
1、原告提交的东台市物业管理办公室出具的证明，证明案涉房屋属于物业用房（建筑面积为85.74平方米），属于龙晶河滨花园全体业主所有。
2、原告提交的《租房协议书》及公证书，证明原告代表龙晶河滨花园全体业主与被告签订《租房协议书》，并经公证处公证。原告将案涉房屋租赁给被告使用的租期、租金、双方权利义务关系以及违约责任等约定。
3、原告提交的通知、限期搬离通知及照片，证明原告向被告发出书面通知，要求被告限期搬出，被告收到上述通知。
本院认为，公民、法人以及其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
一、关于原告要求被告返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的租赁协议书约定的租赁期限届满后，原告继续使用房屋，并缴纳了一年的使用费，后原告两次通过书面方式告知被告本案所涉房屋不再续租，并要求被告返还房屋，应视为原告已通过合理途径向被告主张解除租赁关系，并给予了承租人合理的准备期限，故原告要求被告返还承租房屋的诉讼请求，依法应予支持。
二、关于原告要求被告给付租赁期满至实际交付房屋之日止的房屋使用费的问题。原、被告之间的租赁合同约定的租赁期限届满，被告自2013年6月8日起继续使用本案所涉房屋，原、被告未继续签订租赁合同，双方约定合同期限届满后的使用费按在原租赁协议约定的基础上上涨10%后的7150元／年计算。现被告在租赁期届满后一直占有、使用租赁房屋，即应按7150元÷365天＝19.59元／天的标准向原告支付房屋使用费，被告已支付使用费至2014年6月7日，故对原告要求被告给付房屋使用费（从2014年6月8日起至实际迁出之日止按19.59元／天计算）的诉讼请求，依法予以支持。
三、关于原告要求被告给付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告双方在租房协议中约定租期结束如不按时交房，按每天100元违约金或不按时交纳租金按每天100元计算违约金，被告认为约定过高，请求予以适当减少，原告未能提供证据证明被告逾期交房对其造成损失的证据，原告的损失可按2014年6月8日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，故被告应当向原告支付以上述房屋使用费为本金计算的利息130%的违约金，对超出该部分的违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告李小兰于本判决生效之日起20日内将东台市龙晶河滨花园东大门南侧即海陵路36号72-2门面房中属于自己的物品迁出，腾空后将房屋交原告东台市龙晶业主委员会收产；
被告李小兰于本判决生效之日起20日内按19.59元／日的标准给付原告东台市龙晶业主委员会从2014年6月8日起至实际迁出之日止的房屋使用费；
被告李小兰应于本判决生效之日起20日内向原告东台市龙晶业主委员会支付违约金（以19.59元／日从2014年6月8日起至实际迁出之日止的房屋使用费为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息130%）；
四、驳回原告东台市龙晶业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费328元，减半收取164元，由被告李小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，账号：40×××21，开户行：盐城市农行中汇支行）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王元元
二〇一四年十二月三十日
书记员 刘 平
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。