黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第276号
上诉人（原审第三人）梁雷，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人于利，黑龙江拓亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王璐，1975年3月31日出生个，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人冯慧丽，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师
委托代理人陶沙力，女，1951年5月11日出生，汉族，黑龙江省卫生学校退休教师，住哈尔滨市南岗区文明街48号3单元1603室。
原审被告张庆芝，住哈尔滨市南岗区。
上诉人梁雷因与被上诉人王璐，原审被告张庆芝合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民二初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人梁雷及委托代理人于利，被上诉人王璐及委托代理人冯慧丽、陶沙力，原审被告张庆芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定：王璐与张庆芝及梁雷系相邻关系。张庆芝原系梁雷之岳母。2004年8月26日，梁雷在黑龙江省宇翔房地产开发有限公司购买了位于哈尔滨市南岗区文明街48号明和彩座C单元603室房屋，并签订了《商品房买卖合同》。2007年，梁雷与黑龙江省宇翔房地产开发有限公司因房屋购销合同产生纠纷，梁雷向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。2007年5月18日和2007年10月30日，哈尔滨仲裁委员会分别作出了（2007）哈仲裁字第804号裁决书及（2007）哈仲裁补字第804号裁决书补正通知，裁决黑龙江省宇翔房地产开发有限公司应履行向梁雷提供相应资料，协助梁雷办理黑龙江省哈尔滨市南岗区文明街48号明和彩座C单元603室房屋所有权证的义务，但梁雷至今未取得该房屋的权属证书。2012年3月1日，梁雷委托张庆芝办理位于哈尔滨市南岗区文明街48号明和彩座C单元603室房屋（诉争之房）的买卖事宜。王璐得知后，于2012年11月12日与张庆芝口头协商，该房成交价为81万元，王璐于2012年11月20日前交纳购房定金3万元，尾款在房产更名过户时交齐，张庆芝协助办理更名，过户费用由王璐承担。2012年11月20日，王璐向张庆芝交纳了购房定金3万元，张庆芝为王璐出具了收条一份。双方没有签订房产买卖书面合同。现王璐以该诉争之房至今无法办理房屋所有权证书为由诉至法院，要求确认王璐与张庆芝签订购房定金合同无效、返还其购房定金人民币3万元、赔偿其因筹备购房款所造成的经济损失人民币6，158元。
王璐在一审诉称：王璐在与张庆芝办理交易时，才知道张庆芝所出售的房产，并不是张庆芝的。属于黑龙江省宇翔房地产开发有限公司的三联单，三联单的买受人是梁雷，由于该房屋不能办理更名手续，张庆芝出售他人房产的行为属于无效合同，且梁雷不是该房的合法所有权人，其没有取得有效的权属证书，因此请求：1、确认王璐、张庆芝口头约定的购房合同无效；2、张庆芝和梁雷返还其购房定金人民币3万元并赔偿王璐因筹备购房款所造成的经济损失人民币6，158元。
张庆芝在一审辩称：一、王璐所述不属实。1、王璐与张庆芝系邻里关系，张庆芝在出卖房屋时已告知王璐此房的真实信息，而且王璐及其母亲也是明知的，王璐及其母亲等都参与了看房而且多次与张庆芝商讨房屋价格，因此王璐以其房产属于黑龙江省宇翔房地产开发有限公司的三联单为由，认定双方约定的口头协议无效不成立；2、该房产的买卖过程中，张庆芝是经房屋所有人权人梁雷的授权，由张庆芝处理该房产交易过程中所有款项及接收事宜，并且有梁雷的授权书，否则，王璐也不会付定金的；3、王璐与张庆芝同居住在一个单元楼，王璐居住16楼，张庆芝居住在6楼，此房的所有瑕疵王璐都知道，并且王璐母亲还组织所有同楼住户与黑龙江省宇翔房地产开发有限公司打官司，通过仲裁，裁定房屋所有权以及赔偿相关事宜、所有仲裁费及相关费用都是王璐母亲所收取的，此房是三联单王璐买房之前是知晓的，所以双方口头约定房屋买卖合同成立；二、王璐所述无理。本案王璐定金已交付，双方约定合同已经成立，按合同法规定，双方应全面履行合同义务，现王璐的行为是单方违约行为，张庆芝因双方合同成立后已经另行租房居住，全年租金18，000元，加上装修、搬家、误工等相关费用总计近2万元的损失。因此张庆芝不同意返还定金，要求继续履行合同，而且该房屋卖给王璐后是可以完成更名过户手续的。并且当时王璐及其母亲去黑龙江省宇翔房地产开发有限公司咨询过户一事时，该公司告知过户是早晚的事只是时间长短问题，这也是此前王璐所明知的。故请求：依法驳回王璐的诉讼请求。
第三人梁雷在一审述称：1、诉争房产的所有权人是梁雷，梁雷是经哈尔滨仲裁委员会裁决书裁决取得了该房屋的所有权，张庆芝是经梁雷授权后帮其出售房屋的；2、梁雷没有收到王璐给付的购房款，只知道张庆芝收取王璐3万元的购房定金，王璐要求赔偿其给付全款造成的经济损失人民币6，158元没有法律依据。关于王璐要求返还其定金3万元的诉求与梁雷无关，梁雷没有收取王璐的定金，是张庆芝收取的，该定金不应由梁雷返还；3、王璐称争议房产不能过户不属实，王璐交纳全款后，此房是可以更名过户的，因王璐未交纳全款，所以未办理更名过户手续
原审法院判决认为：案涉房产系梁雷以其名义从开发商黑龙江省宇翔房地产开发有限公司购买的商品房，系该房产的财产所有人，该房产至今未能办理权属证书。因梁雷承认委托张庆芝卖房，故梁雷与张庆芝间委托关系成立。张庆芝在梁雷授权范围内所为的民事行为应视为梁雷的民事行为，其法律后果应由梁雷承担。王璐向张庆芝交纳购房定金3万元，张庆芝为王璐出具收据，应确认张庆芝在梁雷授权范围内行使代理权利，故王璐与梁雷为购买案涉房产的定金合同成立且履行，定金合同有效。因案涉房产至今未能办理权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”规定，该房产法律禁止交易，故王璐要求解除定金合同的请求，于法有据，应予支持。因张庆芝系梁雷的委托代理人，王璐将定金3万交付张庆芝的行为应视为交付梁雷，故王璐要求张庆芝返还定金3万元，不予支持，梁雷应返还王璐购房定金3万元。王璐与张庆芝及梁雷均居住在同一开发商开发的小区同一栋楼同一单元的不同楼层内，该小区的业主均未取得房产权属证，双方在明知案涉房产未取得房产证的情况下，仍然进行交易，双方均有过错，其各自损失应自行承担。王璐要求张庆芝及梁雷赔偿其因筹备购房款所造成的经济损失之主张，不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、解除原告王璐与第三人梁雷间签订的购房定金合同；二、第三人梁雷自本判决生效后十日内返还原告王璐购房定金人民币3万元；三、原告王璐的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由第三人梁雷负担。
宣判后，梁雷不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，梁雷系争议房屋所有权人，并经仲裁机关裁决确认。根据《物权法》等法律规定，梁雷拥有房屋的所有权，即拥有占有、使用、处分的权利。而原审法院确依据《中华人民共和国城市房地产管理法》判定梁雷不得转让争议房屋，于法相悖。王璐应继续履行购房定金合同，王璐与张庆芝签订的购房定金合同合法有效，双方依据规定没有法定解除合同的情形。故请求：撤销一审法院判决，驳回王璐的诉讼请求。
王璐在法定期限内未提交书面答辩状，二审庭审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确请求依法维持，梁雷所述物权法和房地产管理法问题，特别法由于基本法，原审法院适用法律正确。本案合同解除因为合同目的无法实现，因梁雷所出售的房产无法更名至王璐名下是合同解除的根本原因，请求依法维持原判。
张庆芝在法定期限内未提交书面答辩状，二审庭审答辩称：同意梁雷的上诉意见。
各方当事人在二审庭审期间均未提交新证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
双方当事人争议焦点：关于案涉房屋定金合同的效力问题。
本院认为：关于案涉房屋定金合同的效力的问题。依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因主合同或补充协议达不成一致意见，无法继续履行定金协议的情况，属于不可归责于当事人双方的事由，卖方应当将定金返还买方。本案中，案涉房屋所有权人系梁雷，其委托张庆芝出卖案涉房屋，原审法院认定张庆芝在梁雷授权范围内从事的民事行为应视为梁雷的民事行为，其法律后果应由梁雷承担正确，本院予以确认。张庆芝于2012年11月20日为王璐出具收条，载明：今收到王璐买房定金3万元整。该收条实质是房屋买卖合同的预合同，其目的是将来签定本合同。现在不能签定本约合同，是因为双方不能协商一致，作为预合同的定金，只有本约合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。由于双方未签订商品房买卖的本约合同，按照以上法律规定，王璐交付的3万元定金，梁雷应该返还。双方未签订本约合同的事由属不可归责于当事人双方的事由，故双方因此造成的损失，各自承担。原审法院判决适用法律及理由有误，但判决结果正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人梁雷承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 李庆军
二〇一五年四月二十日
书记员 王帅英