浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第1558号
原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会。
法定代表人王从淡。
委托代理人（特别授权）吴建胜、徐小温，浙江蓝汇律师事务所律师。
被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行。
负责人林南松。
委托代理人（特别授权）余心海、林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。
被告潘方珍。
原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会为与被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行、潘方珍合同纠纷一案，于2015年5月20日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会委托代理人吴建胜、被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行委托代理人余心海到庭参加诉讼，被告潘方珍经本院送达开庭审理传票后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会诉称：浙江瑞安农村合作银行高楼支行（现变更为浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行，以下简称高楼支行）在原告处受让土地两间用于建设办公楼（座落于瑞安市龙湖镇龙翔街XX号）。2009年高楼支行搬迁至他处，将两间办公楼出租给原告使用，租期截止于2010年12月31日。2010年9月6日，高楼支行将两间办公楼及东首属原告所有的三间空地一并转让给被告潘方珍。2013年7月，原告村民发现后与被告发生纠纷。经高楼镇人民调解委员会从中调解，被告潘方珍同意返还大部分土地，并订立《人民调解协议书》，后因其迟迟不履行协议内容，原告向贵院提起诉讼，请求确认人民调解协议有效。贵院于2014年12月28日作出判决，驳回原告的诉讼请求。原告认为，被告高楼支行对涉案的三间空地无处分权，其与被告潘方珍签订的《房屋宅基地买卖协议书》在原告追认前并未生效。另外，该协议实属农村土地买卖合同，违反宅基地不得买卖或抵押的禁止性规定，且被告高楼支行对以上财产无处分权的情况下，应认为无效。现起诉要求：1、请求依法确认两被告于2010年9月6日签订的《房屋宅基地买卖协议书》无效；2、请求法院依法判决被告返还无权处分的土地。
被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行辩称：1、我方与潘方珍之间的房屋宅基地买卖协议书与原告不具有利害关系，原告不存在诉的利益。涉案房屋及宅基地确由我方于2010年9月6日转让给潘方珍，之后潘方珍将涉案房屋转让给案外人，并且，在2010年期间，涉案房屋所占用的土地已经瑞安市人民政府批准作为瑞安市高楼镇龙翔村拆迁项目，原告对本案的土地不享有权利，我方与潘方珍订立的房屋宅基地买卖协议书与原告无关；2、潘方珍与案外人对涉案土地提起诉讼，并经温州中院终审判决，由生效的判决书予以证明。综上，请求驳回原告的诉请。
被告潘方珍未作答辩。
在本院指定的举证期限内，原告向提供了以下证据，证据1、统计登记证复印件，以证明原告的诉讼主体资格，代村民行使集体经济组织权利；证据2、工商信息复印件、组织机构代码证；证据3、身份证复印件，证据2-3以证明两被告的诉讼主体资格；证据4、《房屋宅基地买卖协议书》复印件，以证明被告将涉案房屋及土地卖给被告潘方珍的事实；证据5、《房屋租赁协议书》复印件，以证明被告曾将两间办公楼租赁给原告的事实；证据6、（2014）温瑞民初字第1609号民事判决书。质证后，被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行质证意见如下：对证据1-3、6没有意见；对证据4、房屋买卖是有效的，与原告没有关系；对证据5、与本案没有关联性，能证明我方对涉案土地依法享有权利以及处分权，如果原告对涉案土地享有权利，那么是不会接受我方出租给原告使用。本院认为上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行提供了以下证据：证据7、(2015)浙温民终字第560号民事判决书复印件，以证明终审判决认定原告与本案房屋买卖关系不存在利害关系，原告不享有涉案房屋或土地的合法权益；证据8、瑞土使（2012）3号及附件名单复印件和审批处理单复印件；证据9、安置图纸复印件，证据2-3以证明涉案房屋土地已经由瑞安市人民政府批准作为高楼镇龙翔居委会的土地确定划拨给案外人建房使用，原告不享有合法权益。质证后，原告质证意见如下：对证据7、原来审理的调解协议的确认之诉，法院仅仅审理调解协议达成是不是有效，案件在审理过程中，但是对潘方珍与案外人转让土地的事实部分没有进行认定，即使做出这样的终审判决，也不能认定原告对涉案土地不享有权利。本案起诉的是被告农村商业银行与潘方珍之间的协议书是否有效，而不是现在房屋的权属问题，即使确认了两被告之间的协议书无效，还要处理案外人与潘方珍之间的协议书，该判决书与本案无关联性；对证据8、9真实性没有异议，关联性有异议，瑞安市人民政府对宅基地、建设用地的审批，这是由村民、村委会的申请，村民申报的依据就是本案的转让行为，如果没有转让，潘方珍不可能将土地转让。原告对这份通知书提起行政诉讼，因主体问题，被法院驳回，现在正准备向温州中院提起诉讼。本院认为证据7与证据6反映的是同一案件，客观真实，与本案相关，予以采纳；证据8、9客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
综合以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：原高楼镇石龙信用社（现变更为浙江瑞安农村商业银行股份有限公司高楼支行，以下简称高楼支行）于上世纪八十年代、九十年代初先后取得了座落于龙湖镇龙翔街XX号二间混合结构的办公楼以及紧靠该楼房东首的三间宅基地的使用权（没有办理产权、土地使用权权属登记手续）。2010年9月6日，两被告订立《房屋宅基地买卖协议书》，约定高楼支行将座落于龙湖镇龙翔街XX号二间房屋以及紧邻该房屋东首的三间宅基地转让给被告潘方珍，被告潘方珍依约支付了全部转让款500800元。同年9月16日，被告潘方珍将龙翔街XX号东首第一间、第三间宅基地转让给案外人王光荣、王从见，次年5月18日，将龙翔街XX号一间房屋转让给案外人王从亲。2010年4月2日，原龙湖镇龙翔居委会向瑞安市人民政府提出房屋拆、改建审批，涉案的龙翔街XX号二间房屋及紧邻该房屋东首的三间宅基地包含在申请项目内，涉案的上述五间宅基地的权利人确定后，以案外人王从亲、叶考妹（被告潘方珍之母）、王光荣、王从见、被告潘方珍五人名字提出审批报告，申请时间按其他拆建户统一申请的时间填写审批表。2012年8月10日，瑞安市作出瑞土使（2012）3号建设用地批准通知书，批准高楼镇龙翔居委会（王瑞秋等78户）团块改造（老房拆建）申请，土地所有权性质为集体，土地用途为住宅用地，开竣工时间要求为2013年2月8日前开工，2015年2月8日前竣工，现该团块改造已竣工，但尚未验收。2013年7月22日，瑞安市高楼镇人民调解委员会组织原告与被告潘方珍进行调解，双方达成（2013）瑞高民调字第19号调解协议，协议就龙湖镇龙翔街XX号二间混合结构的原石龙信用社办公楼以及该楼房东首的三间宅基地权益作出约定，其中座落于龙湖镇龙翔街XX号二间混合结构的原石龙信用社办公楼及靠近办公楼的一间宅基地归被告潘方珍所有，下首2间宅基地归原告所有。拆建完成后一楼5间店面，被告潘方珍分得2间，原告分得下首3间，其余楼层按照被告潘方珍3间原告2间的比例分配。原告于2014年8月7日向本院起诉，要求确认（2013）瑞高民调字第19号人民调解协议有效，本院认为该协议侵害了王从见、王光荣等人的合法权益，判决驳回原告的诉讼请求。原告提出上诉，温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第560号民事判决书驳回上诉，维持原判。
本院认为：被告高楼支行享有座落于龙湖镇龙翔街XX号二间混合结构的办公楼以及紧靠该楼房东首的三间宅基地的使用权，其与被告潘方珍订立的《房屋宅基地买卖协议书》，不存在合同无效的情形，原告诉称三间宅基地系原告所有，没有事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会的诉讼请求。
本案受理费4404元（已减半收取），由原告瑞安市高楼镇石龙村村民委员会负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8808元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 缪正坚
二〇一五年七月二十日
代书记员 曹观乐