四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西昌民初字第398号
原告周国建，男，汉族，四川省西昌市人，村民。
委托代理人王和荣，系四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告李玉松，女，汉族，四川省西昌市人，居民。
原告周国建诉被告李玉松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员王文荣适用简易程序于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告周国建及其委托代理人王和荣、被告李玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周国建诉称：原告周国建是个体工商户，从凉山州国资委处租赁月城公寓小区门口门市一间。2013年5月15日原、被告经协商后原告将该门市转租给被告，双方签订了房屋租赁协议，协议约定原告将月城公寓小区门口门市一间租赁给被告，租期自2013年5月15日至2016年5月14日，采用先付款后使用的原则，每年于租用期前一个月内付清一年的房屋租金，若逾期每天按1%收取房屋滞纳金，超过15天不能全额支付租金，甲方有权终止协议并收回房屋。房屋租赁协议签订后，被告按照合同约定向原告给付了一年的房屋租金和人民币5000.00元（以下币种均为：人民币）押金，原告将房屋交给被告使用。2014年4月，刘仕祥与原告协商，原告同意将该房屋的承租权让给刘仕祥，并由刘仕祥与凉山州国资委重新签订房屋租赁合同，刘仕祥保证原告与被告之间签订的房屋租赁合同履行完毕后再使用该房屋，双方签订协议书。2014年5月，原告向被告收取2014年5月15日至2015年5月14日的房屋租金，但被告提出将房屋租赁期延长五年等无理要求，拒不缴纳房屋租金也不退还原告房屋，原告与被告多次协商无果。现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金65000.00元；2、被告向原告支付延迟支付房租的违约金20000.00元；3、由被告承担本案的一切诉讼费。
被告李玉松辩称：2013年5月6日我与原告协商并签署位于西昌市春城东路84号商铺租赁使用合同，租期为3年，自2013年5月15日起至2016年5月14日，采用先付款后使用的原则，当日给付原告一年的租金及5000.00元租房押金。但2014年1月4日原告已向国投公司申请退回商铺，并得到国投公司的批准。从2014年1月4日起原告就没有该商铺的使用权了，我与原告签署的合同也自然失效，原告就不该收取该商铺的租金，原告应当退还我4个月零10天的房租23472.00元和租房押金5000.00元。我于2014年4月至2014年8月多次催促原告来完善租房手续并收取租金，原告拒绝完善租房手续拒绝收取房租，就租房手续未完善一事，造成我未能与西昌市百门食用菌专业合作社签订合作经营合同，要求原告赔偿我经济损失100000.00元。综上，我要求原告退还我房租23472.00元、租房保证金5000.00元、房屋下水道疏通费200.00元，并向我支付违约金100000.00元及本人的名誉、信誉损失费10000.00元，以上共计138672.00元。
本案在审理过程中，原告周国建为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：
1、2011年12月4日《标的成交款结算明细》1份，以证明承租人是通过竞标方式取得的案涉房屋；
2、2011年12月5日《商铺租赁合同》1份，以证明原告与凉山州康和物业管理有限责任公司签订了5年的合同，租金每年70000.00元；
3、2013年5月6日《房屋租赁协议》1份，以证明原、被告经协商后原告将涉案商铺租赁给被告；
4、2014年4月20日《协议书》1份，以证明原告与案外人刘仕祥协商，同意将涉案房屋转给刘仕祥，并由刘仕祥与国资委重新签订协议；
5、2014年4月30日《商铺租赁合同》、《承诺书》各一份，以证明案涉商铺已经由国投公司租给了刘仕祥，期限从2014年5月1日至2019年4月30日止；
6、凉山州康和物业管理有限责任公司于2014年6月19日出具的收据2张、发票1张，以证明刘仕祥缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日的房屋租金及保证金、物管费。
被告李玉松对原告周国建提交的证据发表以下质证意见：
对证据1、2、3无异议；对证据4、5有异议，认为该证据与本案无关，对其真实性不发表意见；对证据6认为该与本案无关。
被告李玉松为支持自己的反驳主张提交了以下证据：
1、2014年1月4日原告周国建出具的申请1份，以证明原告从2014年1月4日就失去了门市的使用权，该证据是被告从国投公司借出；
2、2013年5月6日原告周国建出具的收条1份，以证明被告向原告支付了2013年5月15日至2014年5月14日
门市租金65000.00元，并交给原告房屋押金5000.00元，合计70000.00元；
3、2013年5月21日案外人李世友出具的收条1份，以证明疏通管道花费了200.00元；
4、手机短信截图1份，以证明被告多次要求原告来收租金，但原告一直不来收取，不是被告不交而是原告拒收，同时原告未向被告提交门市使用权证明；
5、2014年6月8日合作经营合同（未签字盖章）1份、2015年1月13日说明1份，以证明因原告未能提供有效房屋租赁合同，导致被告未能和合作方签订合同，造成了被告的经济损失。
原告周国建对被告李玉松提交的证据发表以下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，当时写这个申请是因为房租过高，并不能证明原告就失去了门市使用权，原告缴纳了相应的房租；对证据2、3无异议；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告找过被告，但被告要求继续签5年，我也发了详细汇款卡号给被告；对证据5有异议，认为该证据与本案无关，原告从来没有干涉过被告门市的经营活动。
根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：
原告提交的证据1、2、3，因被告无异议，本院对其真实性与证明力予以确认；证据4，被告仅认为与本案无关，而未否定其真实性，而该证据清晰的表明了“2014年4月20日原告与刘仕祥签订协议书，协议约定原告将该门市承租权让给刘仕祥，由刘仕祥与凉山州国资委重新签订租赁合同，2016年5月14日之前该门市的经营使用权归原告，刘仕祥保证原告与李玉松的房屋租赁协议履行完毕”，为此，本院对该证据的真实性与证明力予以确认；证据5，被告也仅认为与本案无关，而未否定其真实性，而该证据清晰的表明了“2014年4月30日刘仕祥与凉山州国资委对春城东路84号门市签订了商铺租赁合同，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止”，该证据客观、真实，本院对该证据的真实性与证明力予以确认；证据6，被告也仅认为与本案无关，本院认为该证据客观、真实，证明了刘仕祥按照其与凉山州国资委签订的租赁合同，缴纳了相应的费用，与证据5相印证，本院对该证据的真实性与证明力予以确认。
被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，该证据显示原告周国建于2014年1月4日向凉山州国资委提出了退还商铺申请，本院对该证据的真实性与证明力予以确认；证据2、3、4，因原告无异议，本院对其真实性和证明力予以确认；证据5中的《合作经营合同》因系空白合同，本院对其真实性与证明力不予确认，西昌市百门食用菌专业合作社出具的说明与本案无关联性，本院不予采信。
根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：
2011年12月4日，原告周国建通过招投标取得了西昌市月城公寓商铺五年的租用权。2011年12月5日，原告周国建与凉山州康和物业管理有限责任公司签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：凉山州康和物业管理有限责任公司将西昌市春城东路84号商铺（参考面积25.58㎡）租赁给原告周国建，租赁期为2011年12月31日至2016年12月30日，5年租金为344167.00元，双方还对租金支付方式、租赁保证金、违约金等内容均进行了约定。2013年5月6日，原告周国建与被告李玉松签订了《房屋租赁协议》，协议主要约定：原告周国建将西昌市春城东路84号门市租给李玉松使用，租赁期限自2013年5月15日至2016年5月14日止；每年租金为65000.00元，采用先付款后使用的原则，每年于租用期前一个月内付清一年的租金，若逾期每天按1%收取房屋滞纳金，超过15天不能全额支付租金，周国建有权终止协议并收回房屋；合同还对双方的权利、责任义务作出了约定。合同签订后，被告李玉松向原告支付了2013年5月15日至2014年5月14日门市租金65000.00元，并交给原告房屋押金5000.00元，原告将该商铺交付给了被告李玉松使用，被告李玉松接收商铺后因管道堵塞疏通管道支出费用200.00元。2014年1月4日，原告周国建向凉山州康和物业管理有限责任公司递交内容为“我是月城公寓春城东路84号商铺承租户周国建，因本人经营亏损，无力再经营，特向你公司申请退还此商铺。”申请。2014年4月20日，原告周国建与案外人刘仕祥签订《协议书》，主要约定：周国建与凉山州国资委协商终止月城公寓小区门口门市一间（26㎡）租赁合同，由刘仕祥重新与凉山州国资委签订租赁合同，但该门市的经营使用权在2016年5月14日之前属原告经营管理使用，刘仕祥无权干涉；刘仕祥保证原告周国建与被告李玉松于2013年5月15日签订的房屋租赁协议按照协议履行完毕，刘仕祥无权过问原告周国建与被告李玉松签订的房屋租赁协议的履行；刘仕祥按合同约定一次性向凉山州国资委缴纳2年房租及押金，该房租和押金由周国建承担，在2016年5月14日前该门市的所有费用由周国建自行承担与刘仕祥无关；2016年5月15日刘仕祥接手经营该门市，该门市产生的租金和押金由刘仕祥承担，刘仕祥应将周国建预交的房屋租金和垫付的房屋押金退还周国建。2014年4月30日，刘仕祥与凉山州国有投资发展有限公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定凉山州国有投资发展有限公司将西昌市春城东路84号商铺租给刘仕祥，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止，合同对商铺的管理方式、租金支付方式、双方的权利义务等内容进行了约定。2014年6月19日，刘仕祥向凉山州国有投资发展有限公司缴纳了案涉门市2014年5月1日至2016年4月30日期间租金58834.00元、管理费1228.00元及保证金
10000.00元，以上费用原告全额支付给了刘仕祥。2014年5月，原告要求被告支付2014年5月15日至2014年5月14日的商铺租金，被告知晓原告已向凉山州国资委退回了租赁商铺及该商铺已由凉山州国资委租赁给了刘仕祥，被告以原告失去该商铺的使用权，要求原告提供该商铺使用权证明为由，拒绝支付租金。另查明，自2013年5月15日起至今该商铺一直是被告李玉松在经营使用，被告李玉松未支付2014年5月15日至今租金。
上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原告与被告之间建立租赁合同法律关系，系双方真实意思表示，且该租赁行为不违反我国相关法律、法规的规定，应当依法受到法律保护。原告按照合同约定将商铺交付给了被告使用，被告应当按照合同的约定履行给付租金的义务。本案争议的焦点在于原告向凉山州国资委退回租赁商铺，由刘仕祥重新与凉山州国资委签订租赁合同的行为是否使得原告与被告之间的《房屋租赁协议》无法继续履行，原告是否拥有本案所涉商铺的合法有效使用权是原、被告之间《房屋租赁协议》能否继续履行的关键。本案中，虽然原告向凉山州国资委退回了租赁的商铺，由刘仕祥与凉山州国资委重新签订了《商铺租赁合同》，但原告与刘仕祥签订了协议，约定刘仕祥与凉山州国资委签订租赁合同后，在2016年5月14日之前即原告与被告签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期内，该商铺经营使用权归原告周国建，刘仕祥保证原告与被告之间的《房屋租赁协议》按照协议约定履行完毕。故原告虽向凉山州国资委退回了租赁商铺，但从刘仕祥处取得了该商铺自2014年5月1日起至2016年5月14日止的使用经营权，使得原、被告之间的《房屋租赁协议》能够继续履行。同时，在被告知晓该商铺已经由刘仕祥与凉山州国资委重新签订了租赁合同的情况下，被告未向原告提出终止或解除原、被告之间的租赁合同，而是继续经营该商铺，被告以实际行为表明其愿意继续履行原、被告之间的租赁合同，被告应当按照《房屋租赁协议》的约定向原告支付2014年5月15日至2015年5月14日的房屋租金65000.00元，故原告要求被告支付拖欠的房屋租金65000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付迟延交付房租的违约金20000.00元的诉讼请求，因原、被告双方在《房屋租赁协议》中未对违约金进行约定，本院对该诉讼请求不予支持。被告在答辩中要求原告退还其房租23472.00元、租房保证
金5000.00元、房屋下水道疏通费200.00元，并支付其违约金100000.00元及名誉、信誉损失费10000.00元，共计138672.00元，庭审中被告明确表示这仅作为抗辩理由而不属反诉，被告的该抗辩及其他辩解理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李玉松于本判决生效之日起10日内给付原告周国建2014年5月15日至2015年5月14日房屋租金65000.00元。
二、驳回原告周国建的其他诉讼请求。
案件受理费1930.00元，由被告李玉松负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 王文荣
二〇一五年六月三十日
书记员 罗 辑
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。