延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终830号
上诉人（原审被告）：延边颐园实业有限公司，住所地吉林省延吉市长白山东路。
法定代表人：李金哲，经理。
被上诉人（原审原告）：房志生，男，汉族，1942年9月5日生，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：王军有，吉林敖联律师事务所律师。
原审被告：崔相男，男，朝鲜族，1966年3月27日生，菜农，住吉林省延吉市。
原审第三人：ＸＸ，男，汉族，1965年10月21日生，无职业，住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师�务所律师。
原审第三人：曾祥利，男，满族，1956年12月19日生，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。
原审第三人：丁冬，男，汉族，1968年1月17日生，无职业，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。
原审第三人：李德宇，男，满族，1960年2月27日生，无职业，住辽宁省铁岭市。
委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。
上诉人延边颐园实业有限公司因与被上诉人房志生、原审被告崔相男、原审第三人ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇抵押合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
延边颐园实业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回房志生的起诉，由其承担诉讼费用。事实与理由：房志生不具备诉讼主体资格，其以本案诉讼行为对抗已经生效的（2015）延中执监字第3号执行裁定书及（2016）吉2401民初2035号民事调解书。本案争议焦点是房志生对于延边颐园实业有限公司与崔相男签订抵押合同及解除二者之间房屋抵押登记手续的诉讼是否具有诉讼主体资格；关于本案诉争房屋的抵押合同是否有效问题。1.房志生与延边颐园实业有限公司、崔相男没有合同对应关系。房志生是与延边丰圆担保有限公司签订的房屋买卖合同，该合同是否有效不在本案审理范围。2.（2015）延中执监字第3号执行裁定书裁定应由延边颐园实业有限公司和延�丰圆担保有限公司自行办理相关房屋过户手续，法院不应再参与，明确只有在延边颐园实业有限公司和延边丰圆担保有限公司自行办理相关房屋过户手续后才有资格对于目前的诉讼进行主张。3.鉴于（2015）延中执监字第3号执行裁定书做出时段延边丰圆担保有限公司在工商管理部门办理了注销登记的事实，延边颐园实业有限公司与崔相男之间签订的关于本案诉争房屋的抵押合同是以房屋产权登记为前提，双方之间房屋抵押登记手续依法合规，应当受到保护，案外人无权进行诉讼。4.房志生没有与延边颐园实业有限公司协商获得房屋产权，也不具备合同相对人的条件，提出的诉讼请求没有道理的。5.（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定，裁定诉争房屋归延边丰圆担保有限公司所有，但是没有登记的“现状处置”房屋没有法律意义上的物权，充其量是由于丰圆公司将该房�出售给原告，该房屋已由原告实际占有使用至今获得的“现状处置”房屋（无产权证照、面积686平方米）而已。一审法院混淆了物权与登记的基本概念。6.延边颐园实业有限公司与崔相男签订抵押合同，并到房产部门办理抵押登记手续，得到生效的（2016）吉2401民初2035号民事调解书认定。一审法院认定延边颐园实业有限公司签订房屋抵押合同的行为构成以合法形式掩盖非法目的，与崔相男之间签订的房屋抵押合同无效是错误的，对崔相男是不公平不负责任的。即便没有办理抵押登记手续，诉争房屋产权变更登记也是不可能，违背了《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书处理产权登记有关问题的函>的通知》（以下简称《规定》）第二条规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，…不具备初始登记条件的，原则上�行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的规定。一审判决“延边颐园实业有限公司有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续”与“后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的规定相违背。7.延边颐园实业有限公司认为，房志生提起诉讼的就是企图以合法形式掩盖非法目的。首先，房志生提起本案诉讼，进而达到一审判决“延边颐园实业有限公司有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续”，从而后续在执行中要求登记部门协助执行，达到规避给付金钱义务的目的和对抗（2015）延中执监字第3号裁定明确的“被执行人自行办理相关房屋过户手续，法院不应再参与”的裁定；其次，（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定、(2012)延中执恢字第44号�行裁定、（2015）延中执监字第3号执行裁定书，本案实质性问题有了非常明确的结论，即法院不参与房地产机构办理相关产权过户登记手续，不予协助执行。（2016）吉2401民初2035号民事调解书明确维护了崔相男的合法利益。综上，一审判决有误，应当予以撤销并驳回房志生的诉讼请求。
房志生辩称：1.房志生具有本案合法的诉讼主体资格。房志生2012年3月5日与延边丰圆担保有限公司签订房屋买卖协议受让了诉争房产，延边颐园实业有限公司在2012年6月15日通过与延边丰圆担保有限公司签订《执行和解协议书》对此表示同意，并承诺将所有权办到房志生名下。房志生购买上述房屋后占有使用至今，并一直支付诉争房屋的取暖费、物业费等，但延边颐园实业有限公司却在2014年2月11日通过与崔相男签订抵押借款合同对诉争房屋设定了抵押，导致房�生无法取得诉争房屋的产权，延边颐园实业有限公司与崔相男的行为侵害了房志生的合法权益，与房志生具有直接的利害关系，具有本案合法的诉讼主体资格。2.本案诉争抵押合同应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第七条规定，延边州中级法院于2011年3月8日作出“以物抵债”的（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定书，确认延边颐园实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋归延边丰圆担保有限公司所有后，该房屋过户手续虽尚未完成，但延边颐园实业有限公司对该房屋已不具备事实上的所有权，其再行与崔相男订立的抵押合同系无处分权，根据《合同法》第五十二条之规定应属无效。3.（2015）延中执监字第3号执行裁定书对本案无约束�。上述裁定书撤销了（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定书第二项，主要是由于诉争房屋当时不具备办理过户手续的条件。（2015）延中执监字第3号执行案件审查的是诉争房屋能否办理过户的问题，与本案诉争抵押合同效力问题不是同一法律关系。4.（2016）吉2401民初2035号民事调解书对本案无约束力。上述调解书主要确认了延边颐园实业有限公司与崔相男之间债务偿还协议及崔相男对包括诉争房屋在内的抵押房屋享有优先受偿权，与本案对诉争抵押合同效力问题的审查为不同的法律关系，该裁定书对本案无约束力。综上，一审判决认定事实准确，适用法律得当，应予维持。
崔相男陈述意见称：对一审判决有意见，我的抵押权没有得到保护。
ＸＸ、曾祥力、丁冬、李德宇陈述意见称：一审判决事实清楚，证据充分，适�法律正确。
房志生向一审法院起诉请求：1.确认二被告之间签订的关于登记在被告延边颐园实业有限公司名下坐落于延吉市太平街、产权证号5XXXX号、5XXXX号房屋（合同编号为201402110304、201402110295号）抵押借款合同中房屋抵押条款无效；2.由二被告协助办理解除位于延吉市太平街、产权证号5XXXX号、5XXXX号房屋的抵押权人为被告崔相男的抵押登记手续。事实与理由：2006年12月13日，被告延边颐园实业有限公司向案外人延边丰圆担保有限公司借款90万元，后被告延边颐园实业有限公司未能按期偿还延边丰圆担保有限公司欠款，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院提起诉讼，该院作出（2007）延州民二初字第22号民事调解书，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院申请执行，该院作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定：确认被告延边颐园实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋归延边丰圆担保有限公司所有。2012年3月6日，延边丰圆担保有限公司将该房屋出售给原告，该房屋已由原告实际占有使用至今。2012年6月15日，被告延边颐园实业有限公司与延边丰圆担保有限公司签订执行和解协议书，约定：延边丰圆担保有限公司同意解除对诉争房屋产籍手续的冻结，被告延边颐园实业有限公司将诉争房屋的产权手续办理在原告名下。2012年9月24日，延边州中级人民法院作出（2012）延中执恢字第44-1号执行裁定书，解除对诉争房屋产权手续的冻结。2014年2月，被告延边颐园实业有限公司将诉争房屋的产权及土地使用权手续办理在其公司名下后，以诉争房屋做抵押向被告崔相男借款，并在房产部门办理了诉争房屋的抵押登记手续。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八�规定，延边州中级人民法院已作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定，确认诉争房屋归延边丰圆担保有限公司所有，被告延边颐园实业有限公司对诉争房屋已不具有事实上的物权，其将诉争房屋抵押给被告崔相男构成无权处分，其抵押合同无效。
一审法院查明的事实：2006年12月13日，被告延边龙山实业有限公司向案外人延边丰圆担保有限公司借款90万元，借款期限自2006年12月23日至2007年2月末。还款期限届满后，被告延边龙山实业有限公司未能按期偿还延边丰圆担保有限公司的欠款，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院提起诉讼，此案在审理期间，该院将延边龙山实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）予以查封。2007年5月30日，该院作出（2007）延州民二初字第22号民事调解:延边龙山实业有限公司于2007年6月20日偿还延边丰圆担保有限公司欠款90万元及利息。此后，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院申请执行。2011年3月8日，该院作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定：将被执行人延边龙山实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）归申请执行人延边丰圆担保有限公司所有，并抵其相应债务。2012年3月6日，原告与延边丰圆担保有限公司之间签订房屋买卖协议，约定：延边丰圆担保有限公司将位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）出售给原告，房屋价款为73万元。同日，原告向延边丰圆担保有限公司交付购房款73万元，该公司将合同约定的房屋交付给原告，该房屋由原告实际占有使用至今。2012年6月15日，被告延边龙山实业有限公司与延边丰圆担保有限公司签订执行和解协议，约定：因延边丰圆担保有限公司于2012年3月6日将延边州中级人民法院（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定执行的标的物处理给房志生，延边龙山实业有限公司必须在办理该执行标的物产权手续时办到房志生指定的人名下；延边丰圆担保有限公司同意解除对诉争房屋产籍手续的冻结。2012年9月24日，延边州中级人民法院作出（2012）延中执恢字第44-1号执行裁定：解除对位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）的扣押。2013年10月，被告延边龙山实业有限公司将上述房屋的产权手续办理在其公司名下，产权证号为：5XXXX、587124。2014年2月11日，二被告之间签订抵押借款合同，约定：被告延边龙山实业有限公司以诉争房屋（产权证号为：5XXXX、5871**）及其他七套房屋做抵押向被告崔相男借款200万元，�在房产部门办理了房屋抵押登记手续（延吉市太平街1009、1010、1011、1012、1013号，建筑面积为475.86平方米、产权证号5XXXX号；坐落于延吉市太平街1014、1015、1016、1017、1018号，建筑面积为119.25平方米、产权证号5XXXX号。抵押人为延边颐园实业有限公司、抵押权人为被告崔相男）。现诉争房屋仍处于抵押状态。另查明：2014年5月14日，原延边龙山实业有限公司企业名称变更登记为延边颐园实业有限公司；2014年3月10日，原延边丰圆担保有限公司在工商管理部门办理了注销登记，该公司的股东为：ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇。
一审法院认为：一、原告与延边丰圆担保有限公司之间签订的关于本案诉争房屋的买卖合同是否有效的问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案诉争房屋买卖合同系原告与延边丰圆担保有限公司之间真实意思的表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，故该房屋买卖合同合法有效。二、二被告之间签订的关于本案诉争房屋的抵押合同是否有效的问题：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定已确定本案诉争房屋归债权人延边丰圆担保有限公司所有，因生效的法律文书已确定本案诉争房屋的产权归延边丰圆担保有限公司所有，被告延边颐园实业有限公司对本案诉争房屋已不具有事实上的物权，即对诉争房屋无处分权。延边丰圆担保有限公司与被告延边颐园实业有限公司签订的执行和解协议书中已明确约定本案诉争房屋解除查封后，被告延边颐园实业有限公司将房屋产权变更登记至原告指定人的名下，但被告延边颐园实业有限公司在将本案诉争房屋产权办理在其公司名下后，擅自与被告崔相男签订抵押合同，并到房产部门办理抵押登记手续，其行为构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该项法律规定，本案所有的证据及事实均不能推论出本案诉争房屋抵押合同有效的结论。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。该项法律规定所指之行为并未局限于�方通谋的虚假行为，亦可以是单方的虚假行为。在本案中，原告虽然未举证证明二被告之间具有恶意串通的事实，但从案件查明的事实看，应认定被告延边颐园实业有限公司签订房屋抵押合同的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其与被告崔相男之间签订的房屋抵押合同无效。三、原告要求二被告协助办理解除诉争房屋抵押登记手续的问题：原告向延边丰圆担保有限公司购买诉争房屋后，由于该房屋的产权登记在被告延边颐园实业有限公司名下，且房屋出卖人延边丰圆担保有限公司与被告延边颐园实业有限公司在执行和解协议中已明确约定诉争房屋的产权变更登记至原告指定人的名下，故被告延边颐园实业有限公司有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续，现诉争房屋由二被告已办理抵押登记手续，阻碍了诉争房屋产权变更登记，故原告要求解除抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第三项，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告延边颐园实业有限公司与被告崔相男之间于2014年2月11日以《房屋抵押登记申请书》形式签订的登记在被告延边颐园实业有限公司名下坐落于延吉市太平街1009、1010、1011、1012、1013号，建筑面积为475.86平方米、产权证号5XXXX号；坐落于延吉市太平街1014、1015、1016、1017、1018号，建筑面积为119.25平方米、产权证号5XXXX号的房屋抵押合同无效；二、被告延边颐园实业有限公司与被告崔相男于本判决生效之日起十日内协助原告房志生解除位于延吉市太平街1009、1010、1011、1012、1013号，建筑面积为475.86平方米、产权证号5XXXX号；坐落于延吉市太平街1014、1015、1016、1017、1018号，建筑面积为119.25平�米、产权证号5XXXX号（抵押人为延边颐园实业有限公司、抵押权人为被告崔相男）的房屋抵押登记手续。案件受理费11100元，减半收取5550元，由被告延边颐园实业有限公司负担。
二审中，延边颐园实业有限公司提供延龙房估字（2009）sf-
yj012号《房地产司法鉴定估价报告》与延天房估字（2013）第s006号《房地产司法鉴定估价报告》，证明同一时间、同一地点，相连相邻房屋“现状处置”价格与办理房屋产权登记后市场价格的巨大差异，所以房志生应当给我补该差价之后才能得到诉争房屋的产权并得到过户。房志生质证称，对真实性没有异议，该报告不是对本案争议房屋的评估，上述证据与本案无关联性，本案不是去审查诉争房屋过户问题，而是审查抵押合同效力问题。崔相男质证称，对证据不发表意见，我不清楚。ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇质证称，争议房屋通过法院诉讼执行阶段以物抵债的，73万价格是经过流拍和降价产生的，上诉人的证据与本案无关联性，争议房屋经过合法评估后拍卖的。本院认为，（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定书裁定将本案诉争房屋抵债给延边丰圆担保有限公司，自此之后至能够办理房屋权属证书之间，办理产权手续的投入问题以及涉及诉争房屋抵债后的产权变动的执行问题，不属于本案审理范围，对该证据本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2012年3月8日房志生与延边丰圆担保有限公司之间签订涉案房屋买卖协议，由房志生实际占有使用至今。延边颐园实业有限公司主张不清楚房志生与延边丰圆担保有限公司之间的房屋买卖协议，但2012年6月15日签订的执行和解协议书有延边颐园实业有限公司的�章及李金哲的签字，其主张不知情与事实不符。现该房屋由延边颐园实业有限公司抵押给崔相男，与崔相男签订抵押借款合同，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项的规定，房志生与本案具有直接利害关系，其诉讼主体适格。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”�院于2011年3月8日作出的（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定书，将诉争房屋抵债给延边丰圆担保有限公司，该裁定书已送达给延边丰圆担保有限公司和延边颐园实业有限公司。延边颐园实业有限公司明知自己对诉争房屋已不具有处分权，却就诉争房屋与崔相男签订抵押合同并办理抵押登记，具有规避法院生效裁决的非法意图，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，其与崔相男之间签订的房屋抵押合同无效，基于无效合同设立的抵押权也应予以撤销，一审判决解除就诉争房屋所办理的抵押登记并无不当。
根据房志生的诉讼请求，本案系抵押合同纠纷，一审法院认定房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。（2015）延中执监字第3号执行裁定书系执行程序问题，与本案并无关联性。（2016）吉2401民初2035号民事调解书，系崔相男与延边颐园实业有限公司之间就抵押借款关系达成的调解协议，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第七条规定，该调解书不属于导致物权变动的法律文书，故对本案的判决并不构成影响。
综上，延边颐园实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11100元，由延边颐园实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 美
审判员 全智光
审判员 朴美兰
二〇一七年九月二十五日
书记员 唐 颖