重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00860号
上诉人（原审第三人）江金国，男，1953年12月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人尹华，重庆王华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孔蓉丽，女，1972年9月20日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。
委托代理人孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）熊海鱼，男，1958年1月28日出生，汉族，�民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审第三人）重庆市强华源食品厂，住所地丰都县名山镇北门路5号，组织机构代码66357721-4。
法定代表人江金国，厂长。
上诉人江金国因与被上诉人孔蓉丽、熊海鱼、重庆市强华源食品厂房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人江金国的委托代理人尹华，被上诉人孔蓉丽及其委托代理人沈凤鸽、孙国峰，被上诉人熊海鱼到庭参加了诉讼。重庆市强华源食品厂经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：丰都县民政福利公司高镇区分公司（甲方）与重庆市强华源食品厂（乙方）签订《承建还房合同》，约定�方将其取得的土地交给乙方建房，由乙方先后修建两幢8层楼房，乙方将房屋建成后返还甲方部分住房和门面。乙方建成1幢房屋后，因不能归责于双方的原因致使另一幢房屋未能修建。2003年7月底双方发生纠纷，甲方将已建的第二层两套、第三层三套房屋强占。熊海鱼系甲方职工，占用乙方其中1套房屋（现登记的权利人为江金国）。后乙方诉至一审法院，请求甲方返还占用房屋，一审法院审理后于2004年2月10日判决甲方返还乙方占用房屋。
2003年7月2日，熊海鱼与孔蓉丽签订《房屋买卖合同》，约定：熊海鱼将民政综合楼二楼126㎡的楼层（即本案诉争房屋）卖给孔蓉丽，售价为315元／㎡，共计39690元。另双方约定由熊海鱼将房屋门窗装好之后交付给孔蓉丽，后孔蓉丽自行购买材料安装了门窗。孔蓉丽已支付熊海鱼房款32000元，至今尚有部分房款未付清。
2005年1月13日，重庆市强华源食品厂（甲方）与熊海鱼（乙方）签订《购房合同》，约定甲方将所投资新建的高镇民政福利综合楼至下而上的第三层住房一套（即本案诉争房屋）出售给乙方，乙方向甲方交款时按图上建筑面积126㎡计算，甲方向乙方交产权证书时按产权证书核实的面积计算，多退少补，房屋售价按340元／㎡计算，金额为42840元，办理产权证的税费先由甲方垫支，甲方将产权证交乙方时，乙方再付给甲方，房屋产权证所涉及的税费由乙方承担。后熊海鱼支付重庆市强华源食品厂部分房款，至今仍有部分房款未付清。
2009年7月5日，重庆市强华源食品厂致函熊海鱼，主要内容为：为避免本案房屋进行第二次交易增加费用和及时收取尚欠房款，要求熊海鱼在函件邮出后10日内与重庆市强华源食品厂联系，否则将把本案房屋权利人确定为重庆市强华源食品厂的法定代表人江金�；同日，重庆市强华源食品厂致函高红（系孔蓉丽之夫），主要内容为：为避免本案房屋进行第二次交易增加费用和及时收取尚欠房款，要求在函件邮出后10日内，若高红向重庆市强华源食品厂作出后附《承诺》（内容梗概为：你厂于2005年1月3日卖给熊海鱼的住房一套，熊海鱼已卖给了我，请你厂在办理房地产权证时将权利人填写为我的名字高红，你厂与熊海鱼签订的《购房合同》中应由熊海鱼承担的责任和义务由我负责承担和履行，熊海鱼尚欠你厂江金国的房款于2005年1月13日出具的“借条”和2005年10月31日未交配套费立下的字据由我负责支付你厂江金国）并付清熊海鱼尚欠的房款，则重庆市强华源食品厂将该房的产权证办给高红，若10日内不作出承诺和支付尚欠房款，重庆市强华源食品厂将该房产权证权利人确定给江金国。
一审法院另查明：孔蓉丽属移民迁建�置对象。
孔蓉丽一审诉称：孔蓉丽与熊海鱼签订房屋买卖合同后，在合同规定的时间内将房屋价款支付给熊海鱼并取得该房屋的钥匙。孔蓉丽对该房屋已进行装修并居住至今（已有11年）。现因重庆市强华源食品厂在办理房屋产权证时将该房屋的产权证办成江金国的名字，故请求法院判决熊海鱼和江金国协助将该房屋过户给孔蓉丽，过户税费由熊海鱼承担。
熊海鱼一审答辩称：孔蓉丽陈述的事实和理由都属实，愿意配合过户，同意孔蓉丽的诉讼请求，但熊海鱼尚欠重庆市强华源食品厂9000多元房款。
重庆市强华源食品厂和江金国一审答辩称：因熊海鱼将房屋卖给孔蓉丽时，房屋所有权人为重庆市强华源食品厂，且重庆市强华源食品厂未委托熊海鱼将房屋卖给孔蓉丽，故孔蓉丽与熊海鱼的买卖合同是无效的，请求驳回孔蓉丽的诉讼请求。
一审法院认为，当事人争�的焦点为1、：熊海鱼与孔蓉丽签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、熊海鱼及重庆市强华源食品厂是否应协助孔蓉丽将本案房屋过户给孔蓉丽。
针对焦点1，2003年7月2日，熊海鱼将强占房屋卖给孔蓉丽，后法院判决确定房屋所有人为重庆市强华源食品厂，此时熊海鱼未取得本案房屋处分权，其卖给孔蓉丽属无权处分故熊海鱼与孔蓉丽签订的《房屋买卖合同》效力待定。2005年1月13日，重庆市强华源食品厂与熊海鱼签订《购房合同》，约定由重庆市强华源食品厂将本案房屋出售给熊海鱼。此后，熊海鱼取得了本案房屋的处分权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，在熊海鱼取得本案房屋处分权后，与孔蓉丽签订的《房屋买卖合同》为有效合同。
针对焦点2，房屋转让以登记为生效要件。不动产物权的变更应当依照法律规定登记，经登记后发生法律效力，房屋买卖中出卖人有义务协助买受人办理房屋过户登记。本案房屋因重庆市强华源食品厂与熊海鱼的纠纷致使房屋权属登记在江金国名下，在熊海鱼与孔蓉丽签订的《房屋买卖合同》有效情况下，孔蓉丽应为本案房屋的实际权利人，熊海鱼与重庆强华源食品厂、江金国有义务协助孔蓉丽将本案房屋权属变更登记为孔蓉丽。房屋变更登记产生的税、费熊海鱼自愿承担，一审法院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款之规定，判决：江金国在判决发生法律效力后10日内协助孔蓉丽将坐落于丰都县高家镇文昌东路18号（权利人江金国）住房1套变更登记为孔蓉丽所有，过户登记产生的税、费由熊海鱼负担。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，减半收取40元，由孔蓉丽负担。
江金国不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判。其上诉的主要理由是：熊海鱼分别与孔蓉丽、重庆市强华源食品厂签订的房屋买卖合同中，江金国均不是合同相对人，均无江金国的权利义务，且江金国已依据物权法相关规定取得房屋所有权，因此江金国没有义务协助孔蓉丽办理房屋过户手续。
孔蓉丽、熊海鱼均答辩称：孔蓉丽与熊海鱼签订房屋买卖合同，约定将诉争房屋卖于孔蓉丽，但因该房屋产权证已办理到江金国名下，故江金国有义务协助孔蓉丽办理房屋过户手续。
重庆市强华源食品厂未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，虽�熊海鱼将诉争房屋出售给孔蓉丽时未取得房屋处分权，但之后熊海鱼又与重庆市强华源食品厂签订了房屋买卖合同，并已支付大部分房款且该房屋已交付，同时重庆市强华源食品厂在熊海鱼未缴清全部房款的情况下并未在合理期限内要求解除合同，故熊海鱼基于与重庆市强华源食品厂签订的房屋买卖合同已取得诉争房屋处分权，熊海鱼与孔蓉丽所签订的房屋买卖合同也属有效合同。综上，熊海鱼与重庆市强华源食品厂、熊海鱼与孔蓉丽的的房屋买卖合同均合法有效，双方均应积极履行合同义务。本案中，孔蓉丽依据房屋买卖合同要求熊海鱼协助办理过户登记，而过户义务的履行依赖于熊海鱼与重庆市强华源食品厂所签订的房屋买卖合同的依法履行，现孔蓉丽要求诉争房屋产权登记人重庆市强华源食品厂的法人代表江金国以第三人身份与熊海鱼共同协助房屋过户并无不当。故江金国上诉认为没有义务协助孔蓉丽办理房屋过户手续的理由，本院不予支持。综上，江金国的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人江金国负担。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年十一月五日
书 记 员 余婷婷