江西省乐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1025民初627号
原告：张亮，男，1989年5月13日出生，汉族，个体户，住乐安县。（鳌溪镇长征路38号）
委托诉讼代理人：董绍琼，乐安县正大法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：张少林，男，1963年10月10日出生，县国土资源局临时工作人员，住乐安县。系原告张亮之父。
委托诉讼代理人：游高宗，江西国赣律师事务所律师，特别授权。
原告张亮与被告张少林赠与合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，2017年10月17日由于本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告扣留原告店面的房产证返还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与第一前妻生育长子张奇，与第二前妻生育原告，现任妻子吕富香儿子吕勇为被告继子。2013年，以原告和张奇名义取得了乐安县蚕元村路口的170㎡土地证，之后按政策置换到乐安县名门首府南侧，并赠出该土地使用权，交由被告出资新建了楼房一栋（共七层，第一层店面4间，第二层至第七层住房共12套），于2015年5月左右竣工。2014年10月10日，被告与原告、张奇、吕勇、吕富香5人签订了一份《赠予书》（其实就是分家析产协议书），即该170㎡土地证权分配如下：第一层的店面共4间，被告与原告、张奇、吕勇各一间；第二层至第七层住房共12套，被告分得8套，吕勇分得2套，张奇分得一套，原告分得一套。原告分得楼房南侧的第二间46.5㎡左右店面，之后，该店面已办理了房产证，编号为鳌溪私字第××号（详见房管局证明），可店面的房产证原件由被告扣留，经原告多次催要，被告拒不返还店面的房产证原件给原告。为此，原告根据《物权法》第14条等规定向法院提起诉讼。
被告张少林答辩和反诉如下：
一、答辩部分：原告张亮系我与前妻邱某所生，1997年因夫妻感情破裂，我与邱某离婚。离婚后，张亮随邱某生活，抚养费由我承担。1998年我与现任妻子吕富香以夫妻名义共同生活，2002年5月补办结婚登记手续，双方均系再婚。吕富香与前夫共生育了三个子女，即儿子吕勇、女儿吕欢、吕艳。再婚后，吕勇随我们夫妻共同生活。
2009年，为了解决居住困难，经我与吕富香商量决定，我们在县城万联城购买了一块土地作为建房用地，并以张奇（系我与第一任前妻所生）的名义办理了土地使用证。2010年，房屋建成后，我与吕富香、张奇共同居住了一段时间，后因他人在我房屋旁边建房，造成我房屋四处开裂、严重受损。经县政府同意，县国土资源局重新给我在蚕元村路口安排了一块建房用地。张亮虽然不是与我共同生活，但毕竟是我亲生儿子，因此我决定以张奇、张亮的名义办理土地使用证。2014年3月21日，我与吕富香、张奇、张亮、吕勇签订了《家庭内部新建房产协议》。该协议约定：一、待建房屋以张奇、张亮的名义办理土地、房建的各种手续证件，费用由张少林支付；二、该房建筑资金由张少林承担，吕富香协助筹备，建筑施工由张少林、吕富香负责，吕勇、张奇、张亮协助；三、房屋建成后，由张少林赠与分配如下：l、店面六间，其中张奇得东边第一间，张亮得西边第一间，中间四间归张少林所有。吕富香有终生租赁收费享用权。张奇、张亮的店面不得出售转让，如要出售转让，必须经张少林签字，否则无效。2、房屋2-3层共四套，共中张少林、吕富香共一套，张奇、张亮、吕勇各一套。3、房屋三层以上以张少林办理产权登记证，由张少林出让处理，偿还和支付建房费用及其他开支。张奇、张亮必须无偿、无条件配合办理三层以上出让处理的相关签字手续；4、张少林、吕富香的l套住房，吕富香有权终生居住，最后如何处理由张少林遗嘱为凭。中间四间店面以张少林办理产权登记证，也由张少林视情况处理，以遗嘱为凭。
房屋建到第二层时，因县城规划总体需要，政府将我己建部分的房屋进行征收，并按1:l的面积，将我建房用地置换在安民西路名门首府南侧。置换后经我与吕富香、张奇、张亮、吕勇商定，置换后的土地仍按原新建房产协议执行。建房前朋友提醒我，如果继续以张奇、张亮的名义进行建房，万一以后儿子翻脸不认，你哭都哭不出来，我想想确有道理。因此，后就以赠与方式，由张奇、张亮将置换后的土地使用权交还给我。为了避免在房屋建成后产生纠纷并节省一些过户费用，在房屋建成前，我和吕富香商量决定，一楼店面分为四间，我和吕富香一间，张奇、张亮、吕勇各一间；楼上住房我和吕富香住一套，赠与给他们三人各一套，剩余的由我出售还债。我与吕富香的这一决定，我哥张某、朋友戴保生、邹某、同事徐某均知情。他们还要我与张奇、张亮、吕勇做些约定，一是我赠与给张奇、张亮、吕勇的房屋不能随意出售，若要出售必须经我同意；二是他们三人必须为我和吕富香养老送终；三是如果违反前述两条中的任一条，我和吕富香有权收回所赠与的房产。后我把上述决定和约定告诉了张奇、张亮和吕勇，同时要求他们，我和吕富香有权将一楼所有店面出租给吕勇经营餐饮，吕勇按市场价支付租金，张奇、张亮每年各收取租金1500元（不付现金、在吕勇店里消费），剩余的租金由我和吕富香收取，作为张奇、张亮给我俩的赡养费用。张奇、张亮、吕勇对我们的上述决定和约定以及一楼店面的处理都很满意，没有任何异议。为了表示诚意，张亮还向我出具了一份保证书，保证在拿到房产证以后，坚决不出售房屋，如果出售房屋，愿意将受赠的店面交还给我处理，归我所有。
2015年2月房屋竣工。因建该房，我四处借贷，负债累累，张奇、张亮既没有出过一分钱，也没有出过一份力，建房所负债务，他们也未承担分文。房屋建成后，吕勇即购买了二楼一套住房，其他住房和店面，则按我与吕富香当初所作的决定进行了处理，分别赠与给张奇、张亮住房各一套店面各一间，所有店面亦出租给吕勇经营餐饮。房产证发放后，店面房产证还是由我保管，没有将店面房产证交给张亮。
以上事实证实：
1、从万联城、蚕元路口到现在的安民西路名门首府南侧的建房用地房屋兴建，各种手续证件的办理，全部都是我一手操办，所有费用也都是我支付的，我是所建房屋的实际所有权人。
2、张亮虽然持有该房屋部分住房和店面的产权证，但证载房屋都是我所赠。
3、我在将房屋赠与给张亮之前，对他有过约定，该约定也就是我对赠与所附义务，张亮同意我的约定，也就是接受了赠与所附义务。
4、敖溪私字20××62号房产证并非是我扣留，而是张亮主动提出由我保管的。
因此，张亮要求判令我将该房产证返还给他的诉讼请求是于法无据、于理不通的，依法不能成立，请依法驳回其诉讼请求。
二、反诉部分
张亮在取得我赠与的房产证后，前期确未违反约定和保证，能够履行赠与所附义务。但是因其近两年染上了吸毒恶习，为了筹集购买毒品资金，张亮于最近将我赠与给他的住房出卖给他人，且还欲出卖我赠与给他的店面。张亮的行为不仅违反了法律规定（合同法规定，受赠人应当履行赠与义务），而且也违反了与我达成的约定和保证书中的保证，根据其保证和法律规定，反诉被告张亮应当将我赠与给他的店面返还给我。为此，特提出反诉请求如下:
l、判令反诉被告张亮将敖溪私字第××号房产证上登记的、坐落于乐安县名门首府南侧、面积为48.72平方米的店面返还给我，并无条件配合我办理产权过户手续。
2、本案诉讼费、反诉费由反诉被告张亮承担。
请你院将我的反诉与本诉合并审理，并依法作出公正的裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据：
1、原告的身份证复印件、被告人口常住信息复印件，证明原、被告的身份证信息及原告的诉讼主体资格；2、2013年的土地证复印件一份，证明土地使用权人为张奇、张亮；3、2014年房屋收储、土地、置换协议复印件一份，证明有关单位与张奇、张亮签订了置换协议，将蚕元村路口土地置换到安民西路；4、2015年土地证复印件一份，证明店面土地使用权人为张亮，店面位于安民西路；5、赠予书复印件一份，证明原告与被告签订的协议为建房分配协议书，被告用原告名下的土地使用权置换到安民西路建房，由被告出资，五人协商分配如下：原告分得住房一套、店面一间，报有关部门分开办理房产证，签字后，永远生效，并具有法律效力；6、乐安县房管局证明一份、证明原告分得的店面一间，并取得了房屋所有权证，原告己经取得店面的所有权；7、证人邱某的证言，证明吕勇用邱某的房产证抵押借款40万元给了被告建房，之后吕勇偿还了40万元借款。被告的质证意见：对原告证据1无异议，对原告证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性无异议，但是登记在原告名下的店面是被告出资建造的，是被告赠与原告的财产，土地证、房产证也是被告办理的。被告认为吕勇借邱某的房产证抵押借款40万元与被告没有关联，被告并不认可使用了吕勇所借的40万元用于建房。
本院认证意见：证人邱某证言与本案不具有关联性，本院不予认定，对原告提交的其他6组证据本院予以确认，原告提交的证据已充分证明原告张亮已取得了乐安县鳌溪镇安民西路名门首府南侧第二间店面的所有权，房产证号为鳌溪私字第××号。
被告提交的证据：1、土地安置协议书一份，证明万联城房屋土地是以张奇名义置换到蚕元村路口，蚕元村路口土地证上添加原告的名字；2、家庭内部新建房产协议、房屋、收储土地置换协议、原告出具的保证书各一份，证明安民西路口的房屋是用置换土地所建，原蚕元村路口的房屋在土地置换之前是用张奇的名义办证和兴建，置换后才添加了原告的名字，蚕元村路口的房屋、安民西路的房屋虽然是以原告、张奇的名义兴建，但是房屋建造及房屋土地的手续都是被告出资办理的，在赠与原告之前房产归被告个人，原告取得房屋及店面系被告赠与所得，在房屋赠与之前，原、被告约定了赠与条件，附加了赠与义务，即原告不得对外出售所赠房屋，原告承诺保证不出售房屋，如出售，赠给原告的店面归被告所有；3、购房合同复印件一份，存量方（住宅费）交易纳税申请报表复印件一份、房屋交易申报单复印件一份、税收完税证明复印件两份、增值税发票复印件一份、家庭住房情况查询申请表复印件一份、王斌、乐克平身份证、户口本信息、结婚证复印件各一份、王姿舒、王姿画、王俊杰户口本复印件各一份，证明原告张亮于2017年8月已将被告赠与的房屋出售给他人，原告没有履行赠与义务；4、询问笔录复印件一份，证明原告张亮有吸毒史；5、证人徐某的证言，证明被告赠与原告的一楼店面由被告出租，租金归被告终身享有，原告店面的产权证在被告手中，被告同意原告出售住房是因为原告说没有钱结婚找到被告要钱；6、证人邹某的证言，证明被告赠给几个小孩的店面租金由被告收取，被告终生享有租金；7、证人张某证言，证明被告在万联城建房以张奇的名义承建，建房资金全部由被告出资，蚕元路建房也全部是被告出资，安民西路建房也是被告全部出资。被告说过赠与子女的住房及店面，子女不能出售，店面的租金由被告收取，被告终生享有店面租金。
原告的质证意见：被告在万联城建房时，张奇出了9万元，被告蚕元路口建房时，原告出过力，帮助被告贷款40万元，被告后来还清了贷款。保证书是原告写的。保证书不具有合法性，原告是在办了房产证之后才向被告出具的，原告已是权利人，按照法律规定，被告不得限制原告出售房屋，被告同意原告出售住房，出售房屋的税票也是被告办理的。被告说过分给原告的店面租金由被告一直收取，但是原告不同意。本院认证意见，被告提交第4组证据与本案不具有关联性外，其余6组证据具有真实、合法、关联的特性，本院予以确认，作为本案证据使用。
结合本案的相关证据及庭审笔录，本院认定事实如下：
张奇系张少林与第一任妻子所生，张亮系张少林与第二任妻子所生，吕勇系张少林的继子，吕富香系张少林的现任妻子。
2009年张少林、吕富香在乐安县城万联城购买了一块建房用地，并以张奇的名义办理了建房审批手续，2010年该房屋建成，建房的所有费用及办证税费均由张少林承担。因他人在该房屋旁边建房时，造成该房屋开裂，严重受损，2013年4月26日县国土资源局重新给张奇在乐安县城蚕元路口安排了一块建设用地。张少林以张奇、张亮的名义办理有关建房审批手续并建设房屋。2014年3月21日，张少林与吕富香、张奇、张亮、吕勇签订了《家庭内部新建房产协议》，协议约定：一、待建房屋以张奇、张亮的名义办理土地、房建的各种手续证件，费用由张少林支付；二、该房建筑资金由张少林承担，吕富香协助筹备，建筑施工由张少林、吕富香负责，吕勇、张奇、张亮协助。三、房屋建成后，由张少林赠与分配如下：店面六间其中张奇得东边第一间，张亮得西边第一间，中间归张少林所有。吕富香有终生租赁收费享用权但无所有权。张奇、张亮的店面不得出售转让，如要出售转让必须经张少林签字否则无效。2、房屋2-3层共四套共中张少林、吕富香共一套，张奇、张亮、吕勇各一套。3、房至三层以上办理张少林产权登记证，由张少林出让处理，偿还和支付建房费用及其他开支。张奇、张亮必须无偿、无条件配合办理三层以上出让处理的相关签字手续。四、张少林、吕富香的l套住房，吕富香有权终生居住，最后如何处理由张少林遗嘱为凭。中间四间店面办理张少林产权登记证，也由张少林视情况处理，以遗嘱为凭。该房屋建到第二层时，因县城规划总体需要，2014年12月22日政府将已建部分的房屋进行收储，并按1:1的面积，将张少林所建房用地置换在安民路西侧名门首府南侧。张少林利用安民路西侧名门首府南侧的置换土地兴建了一幢七层楼房，张少林、吕富香、张奇、张亮、吕勇签订赠与书，对该房屋进行了赠与分割，赠与书的主要内容为：原蚕元村路口办理的170平方米土地证。[乐国用（2013）第080420号]是张少林、吕富香为张奇、张亮办理的，后来因建房资金全部都是张少林、吕富香、吕勇出资兴建的，又因县里整体重新规划迁至名门首府旁边兴建。现张奇、张亮自愿赠与部分该土地给张少林、吕富香、吕勇使用（该土地建楼房七层，座西向东，第一层店面共四间，二至七层住房每层二套共12套）具体170平方米土地权分配如下：一、张奇得店面北面第一间约46.4㎡，得住房三楼南面一套约107㎡，合计约153.4㎡。二、张亮得店面南面第二间约46.5㎡，得住房五楼北面一套106㎡，合计约152㎡。三、吕勇得店面南面第一间约34㎡,得二楼住房二套约213㎡，合计247㎡。四、张少林得店面北面第二间，约28.8㎡，得住房三楼北面一套约106㎡，得四楼二套约213㎡，得五楼南面一套约107㎡，得六楼二套约213㎡，得七楼套约213㎡，合计8套，合计约880.8㎡，分摊面积以实际测量为准，以上请给予分证办理，签字生效，并具法律效力。2015年2月房屋竣工，张少林为张亮办理店面房产证为(乐房权证敖溪私字第××号)，建筑面积为48.72㎡，登记办证时间为2015年4月14日，住房房产证为乐房权证敖溪私字第××号，建筑面积109.96㎡，登记办证为2015年4月14日。张亮分得该套住房已出售给他人。张亮的店面房产证尚在张少林手中。2015年1月8日,张少林与吕勇签订店面租赁合同，将张少林、张奇、张亮分得的三间店面出租给吕勇经营餐饮业，租赁时间为2015年1月9日至2023年1月8日止，前五年租金为26000元1年，后三年每年递增租金8%。之后吕勇对店面进行了装修。2016年1月8日吕勇向张少林交纳租金19500元，按合同约定免除三个月装修租金，另扣除张奇、张亮在店里每年各用餐费1500元，张少林实收租金16500元。2017年1月8日张少林向吕勇收取租金18000元。2015年、2016年张亮到吕勇餐饮店消费3364元，但并未向吕勇付餐费。张少林未在规定时间内交纳反诉费。
本院认为，本案争议焦点：1、张亮分得的一套住房和一间店面是否为赠与所得。张亮认为，张少林在蚕元村路口建房时，由于县整治办到干涉建房，张亮叫了15人到协调一天，另叫了4人协调一天，张少林只给张亮餐费700元，建房时张亮还为房屋洒过水，张少林在安民西路建房时，张少林叫张亮洒过一次水。张亮所做这些事只是对张少林建房的帮忙行为，并不能改变张亮所得房产为受赠与的性质。张亮认为张亮的母亲邱某借房产证给吕勇贷款40万元用于被告建房，可以分得店面和住房，张少林并不认可使用了这40万元用于建房，且40万元贷款吕勇已还清了，房产证也已还给了邱某。张少林在万联城以张奇的名义建房，建房的所有费用均由张少林承担，张少林在蚕元村路××××、张亮名义建房，建房的所有费用由张少林承担，张少林在安民路西侧名门首府南侧建房的所有费用由张少林承担。所以张亮分得的住房和一间店面系受赠与所得财产。本案争议的焦点：2、张少林赠与张亮的一套住房和一间店面是否有附加条件和附加义务。证人徐某、邹某、张某均证实张少林赠给张亮的店面租金收入归张少林终生享用。张亮也认可张少林对张亮说过店面租给吕勇8年，租金由张少林收取。张亮表示当时不同意张少林的意见。根据合同法有关赠与合同的规定，赠与关系可以附加条件和附加义务，张亮既然已接受了张少林的赠与财产，就应当履行附加义务，张亮接受了张少林赠与的店面后，店面的租金收入就应当归张少林享用。张亮还向张少林出示了一份保证书，保证书的内容为，“父亲分给我一套住房坐落在名门首府边一套五楼靠北109.96平方，本人拿到房产证以后，坚决不出售，如果我出售本人愿意父亲分给我的店面由父亲处理，归父亲所有”，从这份保证书也可以看出张少林赠给张亮的房产是附加了义务，后来张亮虽然出售了该受赠与的住房，张亮说是经过了张少林的同意，证人徐某也证实，张亮出售该受赠与住房是经过张少林同意的。所以张少林赠与张亮的一套住房和一间店面时附加了义务，就是张亮的店面租金收入归张少林终生享用。本案争议的焦点：3、张少林与张亮赠与合同关系是否实际履行。张少林赠与张亮的一套住房和一间店面，张亮已取了一套住房和一间店面的国有土地使用证和房屋所有权证。张亮受赠与的一套房屋已出售他人。张亮受赠与的一间店面的土地使用证和房屋所有权证尚还在张少林处。张亮受赠与的一间店面于2015年1月8日由张少林租赁给吕勇使用8年，该店面的租金由张少林收取并享用，张亮每年可到吕勇店里消费1500元。张亮2015年、2016年，两年到吕勇店消费了3364元餐费，且没有支付。以上可以看出张少林与张亮的赠与合同关系已实际全面履行。本案争议的焦点：4、张少林是否应把店面的房产所有权证交给张亮，张少林已把店面赠与给张亮，并已办理张亮的房屋所有权证，张少林保管张亮的房屋所有权证已无实际意义，张亮已是成年人，有能力保管自己的财产。张少林应把房产证交给张亮。
综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告将乐房权证鳌溪私字第××号房产证上登记已坐落于乐安县名门首府南侧、面积48.72平方米的店面返还给被告，并无条件配合被告办理产权过户手续，由于被告未在规定时间交纳反诉费，本院按被告自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十条的规定，判决如下：
被告张少林在本判决生效之日起十日内返还原告张亮乐房权证敖溪私字第××号房屋所有权证。
案件受理100元，由被告张少林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 罗根保
人民陪审员 黄忠年
人民陪审员 余忠生
二〇一八年一月二十九日
法官 助理 李 伟
书 记 员 乐 宵