安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初2739号
原告：赵永学,男,1967年8月20日出生,汉族，住安徽省滁州市琅玡区。
委托诉讼代理人：赵永峰，男，住安徽省淮北市相山区。（系赵永学弟弟）
委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。
被告：孟令新,男,1961年1月5日出生,汉族，个体工商户，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：张杰，安徽北方之光律师事务所律师。
原告赵永学与被告孟令新房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年7月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因本案不适宜简易程序，依法裁定转为普通程序，于2016年10月28日公开开庭进行了审理，原告赵永学的委托诉讼代理人高立胜，被告孟令新的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵永学向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令位于相山区民初以西60米南北路的西侧30米楼房3层每层4套共12套棚户区改造补偿的十二分之一合计629984元购房券属赵永学所有；诉讼等费用由孟令新承担。事实与理由：1997年10月12日，我与孟令新签订房屋买卖合同约定，孟令新将位于相山区西山电厂俱乐部以西60米南北路的西侧30米楼房3层203号房屋，出卖给赵永学，若此楼被开发或规划，所付总房款的十二分之一给赵永学。赵永学支付了全部房款。现根据《淮北市棚户区改造货币化安置实施方案》，房屋现已拆除，赵永学应得价值629984元购房券。诉讼中，赵永学变更了第1项诉讼请求为：孟令新赔偿相山区某处以西60米南北路的西侧30米楼房3层203号房屋补偿款629984元。
孟令新在庭审中辩称：赵永学诉讼请求依法不成立，赵永学诉讼请求缺乏法律依据和事实理由。孟令新因房屋拆迁获取的是购房券而不是现金，赵永学变更诉请在客观上也不能实现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵永学提交了《关于房屋出售买卖双方的协议书》复印件，证明购买孟令新房屋及若此楼被开发或规划应得总房款的十二分之一份额，及该房屋已经被征收的事实，经审查，孟令新对房屋买卖协议有异议，但对收到购房款的收据无异议，因该收据写在该协议书空白处，且赵永学已对涉案房屋居住使用，结合实际情况，本院对该协议的真实性，予以确认。孟令新提交的集体土地建设用地使用证、建房申请报告及批复,证明涉案房屋占用土地为1994年6月经淮北市相山区土地管理局批准办理的集体建设用地，涉案房屋为1995年8月经淮北市相山区渠沟镇政府批准进行改建的农村村民住宅，赵永学认为孟令新身份是城市居民与事实不符，经审查，本院认为，孟令新土地使用权系经政府批准，具有真实性、合法性，应予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年6月20日，孟令新经淮北市相山区土地管理局批准取得位于相山区西山电厂俱乐部以西60米南北路的西侧30米处集体土地建设用地使用证，1995年8月获得批准改建农村村民住宅建设了3层楼房，每层4套共12套房屋。1997年10月12日，孟令新将该楼房的203号房屋卖于赵永学，双方签订了房屋买卖协议，协议主要约定房屋价款2.9万元，若此楼房被开发、规划利用，开发、规划单位所付的三层12套的总款十二分之一的款项归赵永学，若此楼被开发、规划单位按照楼房（三层）的建筑面积给房，赵永学享有楼房总面积的十二分之一的分房，双方不存在租房问题，在办好有效各项证件后，以证件为准。赵永学于1998年6月16日付清房款，孟令新也已交付该房屋。2005年11月7日，孟令新取得淮北市房地产管理局颁发的房屋所有权证，将涉案楼房总产权登记在自己名下，所有权证号为：房权证淮私产字第××号，产权证载明建筑面积683.53㎡。孟令新办理产权登记后，没有将赵永学购买的房屋产权进行转移。2016年该涉案房屋被列入棚户区改造项目范围，现已被拆除。2016年6月14日孟令新（乙方）与相山区西街道办事处（甲方）签订《西山隧道东地块棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议约定住宅房屋补偿的购房券金额为7507620元，原地产权调换房屋市场评估价为8136元/㎡，搬迁补助费每户800元（683.53㎡），临时安置补助费为32809元（683.53㎡），购房券必须用于本人购房，不得出让。上述补助费及购房券已经发放完毕。孟令新没有支付相应的对价给予赵永学，赵永学遂提起诉讼。
本院认为，本案争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同效力问题。赵永学购买孟令新房屋时，涉案房屋土地属集体经济组织性质土地，依照相关法律规定，农村集体所有的土地使用权不得出让用于非农业建设，赵永学作为城镇户口的居民购买农村集体所有的土地房屋，违反了有关法律规定，故赵永学作为非该集体经济组织内成员与孟令新就该土地上所建村民住宅所签订的买卖合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方签订房屋买卖合同后，已经主动履行完毕，事后并没有任何一方主张合同无效并返还已经取得的财物。后随着相山区三城改造，孟令新的涉案楼房于2005年11月7日取得淮北市房地产管理局颁发的房屋所有权证，该房屋所在土地已经转变为城市国有土地性质。上述淮北市房地产管理局颁发房屋所有权证的民事法律事实消除了合同无效的原因,使合同符合法定的全部有效条件,故孟令新与赵永学之间就能形成了具有法律意义的合同关系。孟令新取得房屋所有权后，虽然没有将赵永学购买的房屋产权进行转移，但双方对原购买的房屋均无异议，应当视为双方均默认接受原房屋买卖协议约定的权利义务继续对双方有拘束力，使双方原来签订的无效合同的效力发生了转换，成为了有效合同。因房屋已经被征收拆除，赵永学已无必要要求孟令新继续履行合同义务办理产权转移手续，孟令新应当把已经收到的补偿款给予赵永学相应的补偿。
综上所述，赵永学请求孟令新支付征收补偿赔偿款事实清楚，证据充分，应予支持。因双方没有及时办理产权转移手续，现房屋已经被政府征收，双方就补偿款没有协商一致，且淮北市相山区西街道办事处与孟令新签订的棚户区改造项目房屋征收补偿协议约定孟令新取得是购房券且不得转让，赵永学请求按照合同约定及购房券金额进行补偿，显然过高，应予以调整。考虑到购房券在实际购房及变现时存在一定的折扣，以及孟令新在取得房屋所有权证时应当支出的相应费用，根据征收补偿协议标准，酌定为503309元（7507620元/12×80%+800元/12+32809元/12）。孟令新辩称不应当支付补偿款，理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、被告孟令新于本判决生效后30日内返还原告赵永学房屋补偿款503309元；
二、驳回原告赵永学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10100元，原告赵永学负担2000元，被告孟令新负担8100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 丁敏
人民陪审员 张静
人民陪审员 李勇
二〇一七年一月三日
书 记 员 姬静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条第（二）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。