浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑柴民初字第66号原告（反诉被告）：黄某某。委托代理人：许某某。委托代理人：周某某。被告（反诉原告）：沈甲。原告（反诉被告）黄某某（以下称原告黄某某）与被告（反诉原告）沈甲（以下称被告沈甲）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理，依法适用简易程序，由审判员胡飞红独任审理。后因被告提出反诉，案情复杂，依法组成合议庭，于2010年6月24日公开开庭进行了审理，原告黄某某的委托代理人许某某及周某某、被告沈甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某本诉诉称：原、被告于2009年3月13日签订一份店面房租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于北仑区××中村外××号店面房4间；租赁期为从2009年4月1日至2014年3月31日的五年；租金为每年四万五千元，每年提前一个月付清，第三年起租金每年递增8%；房屋租赁水电押金为一千元，合同期满时归还。合同签订后，原告对该房屋进行了装修并开办了手机店。2010年3月，原告主动联系被告称手头紧，2010年的租金迟延几天支付，被告表示同意。2010年4月17日，原告联系被告支付租金事宜，被告称因原告迟延支付租金，其已将房屋出租给第三人。原告要求与被告协商，被告态度强硬，且该房屋实际已由第三人使用。原告认为，被告擅自将房屋出租给第三人的行为违反双方某同约定，系违法解除合同，应赔偿原告由此造成的各项损失。现起诉要求：1、要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告装修损失40000元；3、返还租赁房屋内的可移动设备，包括柜台、床、桌椅、保险箱（若不返还，则应赔偿原告损失7000元）；4、返还原告押金1000元。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、店面房租赁合同，证明原、被告双方的房屋租赁合同关系；2、收条，证明原告已支付2009年4月1日至2010年3月31日房屋租金的事实；3、房屋产权证，证明被告系租赁房屋的所有人的事实；4、店面装修协议，证明原告装修损失；5、录音资料，证明原告与被告协商支付租金的事实；6、照片，证明原告承租的房屋已被转租给其他人使用。被告沈甲对本诉辩称：原告陈述不符合事实，被告并未将租赁给原告的房屋转租给第三方，请求驳回原告的本诉诉请。被告未就本诉提供证据。对原告黄某某本诉提供的证据，被告沈甲质证如下：证据1、2、3没有异议；对证据4的真实性有异议，该份装修协议并非实际装修过程中使用的合同，该协议的发包方梅山百利达通讯器材商行并不是原告黄某某所开，该协议中的内容都是原告所写，协议中第14条明确写明本协议共2页，而实际为4页；对证据5不予认可，该录音资料并非原、被告之间的对话，关于2010年的租金支付问题原告并未与被告进行任何某系，也未支付2010年的租金；对证据6的真实性无异议，本案中原告承租的房屋目前确为他人在使用，但是该房屋是原告转租给案外人使用，并非被告转租给案外人。被告沈甲反诉诉称：反诉被告黄某某在2010年5月12日向某某区人民法院提交的《民事起诉状》与事实不符。反诉原告与反诉被告之间迄今没有任何某某租房事宜的商谈和接触。反诉被告起诉反诉原告的“违约”为虚构捏造。在现代高科技情势下，电话录音谁都能剪制出来，且该电话录音非双方当事人的对话，根本不能作为有效的证据。而由于反诉被告不履行《租赁合同》第三款“每年提前一个月付清（租金）”的约定，打乱了反诉原告资金的支配使用，已造成了反诉原告在公某经营上的利益受损。此外，反诉原告在提出反诉后才知道反诉被告在反诉原告不知情的情况下冒用反诉原告签名，与案外人订立房屋转租合同，将涉案房屋转租给案外人使用。现反诉原告反诉要求：1、要求反诉被告撤回2010年5月12日向某某区法院提交的民事起诉状；2、反诉被告立即付清2010年度（2010年4月1日至2011年3月31日）的租金45000元及银行利息（2010年3月1日起至实际付清租金日止，按月息千分之5.72计算）；3、要求反诉被告赔偿经济损失15700元。庭审中反诉原告撤回第1、3项诉讼请求。为证明上述事实，反诉原告提供了以下证据：1、工商所调取的沈甲与俞某某租房协议一份，证明该协议书的沈甲签名并非本人所签，系反诉被告黄某某冒用反诉原告所签。2、俞某某个体工商登记申请书一份、3、企业住所证明一份，证明梅山百利通讯器材商店非反诉被告黄某某开办。4、沈某证言二份，证明反诉原告没有将反诉被告承租的房屋转租给他人使用。针对反诉，反诉被告黄某某辩称：反诉原告要求反诉被告继续履行合同没有法律依据。反诉被告的老婆与反诉原告的老婆就支付租金曾经协商过，当反诉被告要求支付租金给反诉原告时，反诉原告称该争议房屋已经转租给他人使用。至于反诉原告提出反诉被告转租房屋未经反诉原告同意，不符合事实。反诉被告实际使用该房屋的时间为2009年4月1日至2010年3月31日，这一年度的租金反诉被告已经支付。针对反诉，反诉被告未提供证据。针对反诉原告在反诉中提供的证据，反诉被告质证如下：证据1协议书上的“沈甲”确系反诉被告为办理工商执照代签，但房屋的实际使用人仍是反诉被告。证据2、3真实性无异议，证据3系反诉原告帮反诉被告去村里加盖公章，因此反诉原告是明知反诉被告以俞某某的名义办理工商登记的。证据4证人与反诉原告系同村村民，且证人是次承租人，与本案有利害关系；证人陈述该房屋实际被证人占某、装修也有部分改变，因此反诉原被告之间无法继续履行合同。对原被告提供的证据，本院认证如下：对原告本诉提供的证据1、2、3及被告在反诉提供的证据2、3，经质证无异议，对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。原告本诉证据4，原告既未提供协议载明的确认的装饰方案（包括平面图、水电图、施工布置图、附件施工要求及施工工艺流程表），亦未提供装修协议履行的其他相应证据，因此对该证据本院不予认定。原告本诉证据5，并非本案原被告双方的通话录音，对该录音资料本院不予采信。原告本诉证据6及被告反诉证据4，结合证人沈某的当庭陈述，本院认为原告向被告承租的房屋现确是证人沈某在使用，但其使用系从原告处转租或取得钥匙，并非如原告所述系被告将原告承租的房屋又转租给证人，因此对原告的就该证据的观点不予采信，对被告就该证据的观点应予采纳。被告反诉证据1，经质证，原告认可该协议上“沈甲”的签字系原告未经被告同意代签的，对该证据予以认定。经审理查明，2009年3月13日，原被告签订一份店面房租赁合同，合同约定：原告承租被告所有的位于北仑区××中村外××号店面房4间；租赁期五年，从2009年4月1日至2014年3月31日止；租金为每年45000元，每年提前一个月付清，第三年起租金每年递增8%；房屋租赁水电押金为1000元；合同还就其他内容作了约定。合同签订同日，原告向被告支付了第一年的租金及押金共46000元。被告向原告交付了上述房屋。原告在2009年10月15日与案外人沈某签订合同，将其向被告承租的房屋东起2间转租给沈某。后原告因经营不善将其所开的手机店关闭。2000年4月14日，原告将其承租的店面房的钥匙交给沈某，沈某因此实际使用了原告承租的店面房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告沈甲将租赁房屋交付给原告黄某某使用、收益，原告理应按约支付租金。现原告拖欠不付，显属违约。原告以被告将其承租的房屋转租给案外人、无法继续履行合同为由，要求解除原被告的租赁合同并赔偿损失的诉请，因其提供的证据未能证明其观点，于法无据，本院难以支持。被告反诉要求继续履行合同、要求原告支付2010年4月1日至2011年3月31日的租金45000元诉请，合理合法，应予支持；但原告逾期未付租金的利息损失，应按中国人民银行同期贷款基准利率计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）黄某某的本诉诉讼请求。二、原告（反诉被告）黄某某应支付被告（反诉原告）沈甲自2010年4月1日至2011年3月31日的租金45000元及利息损失（从2010年3月1日起算至本判决确定履行之日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算）。上述原告（反诉被告）应给付款项，限原告（反诉被告）于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费本诉受理费1000元，由原告（反诉被告）黄某某负担；反诉受理费659元，由原告（反诉被告）负担489元，由被告（反诉原告）170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  胡飞红代理审判员  宋建侠人民陪审员  王亚君二〇一〇年七月二十一日代书 记员  张丽丽