江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第1268号原告李民，丰县孙楼初级中学教师。委托代理人孙丽（系李民之妻），女。委托代理人吕言俊。被告丰县金绿城房地产开发有限公司，住所地丰县翡翠城售楼中心。法定代表人徐正金，该公司董事长。委托代理人汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。原告李民诉被告丰县金绿城房地产开发有限公司（以下简称金绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后先适用简易程序，后转为普通程序，于2013年8月21日、2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告李民及其委托代理人孙丽、吕言俊，被告金绿城公司的委托代理人汪志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李民诉称：原被告于2011年5月19日签订商品房买卖合同，合同约定被告应于2012年12月28日将房屋交付给原告。如逾期交房，按合同第八条规定自合同约定交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付违约金54988元（以总房款467857元为基数，按每天万分之五从2012年12月29日计算至2013年8月21日）；2、被告支付房租费5525元；3、被告立即交付位于丰县支农路西丰县翡翠城小区A5#-3-201房屋。4、被告承担本案诉讼费用。被告金绿城公司辩称：2013年1月30日，原告已与被告达成协议，原告提交申请报告提前上房，从协议内容看，双方没有任何争议，任何一方都没有权利向另一方提出任何主张。原告在没有任何权利主张的情况下提起本案诉讼，其主张不属善意，只是为了给被告增加讼累，据此请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月19日，原被告签订XFNO9908016号商品房买卖合同，原告购买被告开发的丰县翡翠城（一期）第A5#幢3单元201号房，房款总额451031元。合同第六条约定：2011年5月19日买受人付首付款231031元，余款220000元人民币办理银行按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2012年12月28前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：合同补充协议（一）第5条约定：本合同中已付款、已付房价款及已交房款均不含银行按揭贷款。合同补充协议（二）储藏室使用权：买受人李民定购5号楼3单元201室所配小储藏室房号5号楼20号，总建筑面积9.56平方米，总金额人民币16826元，买受人享有该储藏室的终身使用权，使用年限同所购商品房。合同签订当日，原告支付房屋首付款231031元，后通过住房公积金贷款支付被告购房款215000元，另外还支付储藏室款16826元，于2011年6月1日缴纳房屋买卖契税6765元，于2013年1月28日缴纳物业维修基金1583元。2013年1月30日，原告和被告公司的徐友能就上房问题交涉时原告对双方的对话进行录音，录音的基本内容为：原告向徐友能表示，原告欠被告5000元房款徐友能就逼着原告上房，而徐友能就说凭这个合同被告可以取消合同；原告还表示最反感这个房子的质量，徐友能说原告愿意这样上房就上房，不愿意上房就甭上房。在此情况下，原告当日向被告提交提前上房申请报告，被告公司的徐友能签字同意。申请报告载明：本人（原告）申请提前上房，并对于该房屋的现状认可，由于本人（原告）出现拖欠房款的违约行为，贵公司（被告）也有延期上房现象，经过协商，双方同意互不追究违约责任（即本人放弃追究甲方延期交房的法律责任和经济责任）。原告向被告递交申请报告后，当日向被告支付了欠付的5000元购房款后，到楼下听到有人讲该房屋不具备上房条件就没去上房，一直在等待上房。2013年5月14日，丰县住房和城乡建设局向被告发布丰建住［2013］通字第05号丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书，同意被告开发的涉案房屋交付使用。后被告张贴上房通知公告，通知各位业主于2013年5月15日至2013年5月21日前往被告售楼处办理上房手续。原告在听说被告发布上房通知后，于2013年5月23日前后到被告处找被告的工作人员张丹丹索要上房通知，张丹丹告知原告2013年1月30日的申请报告相当于上房通知，公司不能再另行开具上房通知，就未给原告开具上房通知书。后原告又多次找被告索要上房通知，被告均以上述理由未给原告另行开具上房通知。诉讼中，原告主张上房必须有上房通知其所在小区的物业管理有限公司才允许其上房，经本院调查其所在小区的南京都昌物业服务公司徐州分公司负责人王明雷，其表示业主上房一般情况下要提供开发商出具的上房会签单，如果提前上房的业主提供的提前上房申请报告上有开发商允许上房的意见也可以上房。在本案审理期间，经本院建议，被告于2013年9月7日向原告发出《敦请上房通知书》，原告于2013年9月8日上房。另查明：涉案工程竣工验收备案资料载明，丰县翡翠城小区一期A5#楼于2012年12月27日组织验收，2013年3月13日工程竣工验收备案文件收讫齐全，综合验收结论：合格。经被告委托，徐州公正工程造价咨询有限公司于2013年8月16日出具鉴定报告，认为涉案房屋所在小区房屋租金每月均价1200元，被告对此无异议。上述事实，有原被告陈述，原告提供双方签订的商品房买卖合同、购房发票、住房公积金个人住房贷款凭证、物业维修基金缴款凭证、丰县住建局颁发的丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书复印件、被告张贴的上房通知公告复印件、敦请上通知书，被告提供的申请报告、竣工验收备案资料、房屋租赁价格咨询鉴定报告予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：第一，原告要求被告交付房屋是否符合合同约定；第二，被告是否构成违约及如何承担违约责任；第三，原告要求的房租费如何确定及能否得到支持。本院认为：合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。第一，关于原告要求被告交付房屋是否符合合同约定。原被告在合同中约定，被告应当在2012年12月28前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人，原告要求被告交付房屋应当予以支持。由于原告在诉讼中已经上房，本院在本判决主文中就此不再理涉。第二，被告是否构成违约及如何承担违约责任。如上所述，被告未按合同约定的期限交付给原告房屋已构成违约，虽然原被告互相协商后原告于2013年1月30日申请提前上房，被告也同意上房，但由于被告交付的房屋不符合合同约定的条件，并且原告诉前一直未实际上房，故，被告应当自2012年12月29起支付原告逾期交房的违约金。1.关于计算逾期交房违约金的基数。原被告在合同第八条约定，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同附件四合同补充协议（一）第5条又约定本合同中已付款、已付房价款及已交房款均不含银行按揭贷款。对此，本院认为，原告通过银行按揭贷款方式支付给被告的属于房款，而被告也由此获得了经济利益，被告在合同补充协议（一）第5条又约定本合同中已付款、已付房价款及已交房款均不含银行按揭贷款，此处为被告单方制作的格式条款，排除了原告交付房款却不能享有房款带来的权利，根据合同法第四十条的规定为无效条款，对双方无法律约束力，合同第八条约定的买受人支付的已交付房款应当是指已经支付的丰县翡翠城（一期）第A5#幢3单元201号房屋的房款。由于原被告对储藏室的交付未约定违约金，此处计算违约金的基数应当不包括储藏室的价款。2、对于此处的违约金标准，本院认为，根据最高法院合同法司法解释二的规定，判断逾期交房违约金的高低应当以逾期交房造成的损失为基准，一般不宜超过损失的130%。再根据最高法院商品房买卖司法解释第十七条的规定，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原被告认可的涉案房屋所在小区房屋租金损失每月均价1200元，按此计算被告承担的违约金为每月1560元，而原被告约定的逾期交房被告按照已交付房款每日万分之五的违约金计算超出以上标准，被告以驳回原告诉讼请求的方式提出抗辩在本质上提出了调低违约金的请求，本院将合同中约定的违约金标准按照租金的130%调整为逾期交房每月1560元。3、被告应当支付逾期交付违约金的期限。如上所述，被告应当从2012年12月29起支付原告逾期交房的违约金，对于计算至何时结束，本院认为，被告对外发布的上房公告，通知各位业主于2013年5月15日至2013年5月21日办理上房手续，此时涉案房屋已经符合合同约定的上房条件，而原告在2013年5月23日前后又到被告处索要上房通知，此时原告应当明知房屋已经符合上房条件，应当去上房，其提出小区的物业管理公司不让其上房的证据不足，故，被告逾期交房的违约金应当计算至2013年5月23日。据此，被告应当支付的逾期交房违约金为7540元，对原告要求的超过部分违约金，本院不予支持。第三，关于原告要求的房租费如何确定及能否得到支持。对于逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本院在以上第二点中已经确定了被告应当承担的逾期交房违约责任，原告已经就此得到了补偿，再重复要求房屋租金损失，本院不予支持。综上所述，被告应当支付给原告逾期交房违约金7540元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告丰县金绿城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告李民逾期交房违约金7540元；二、驳回原告李民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由原告李民负担110元，被告丰县金绿城房地产开发有限公司负担500元（随案款直接支付给原告李民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周洪林审 判 员  闵长岭人民陪审员  邵恩宽二〇一四年十二月十七日书 记 员  雷含雪