北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京02执异237号
案外人：霍树林，男，1959年5月13日出生。
委托代理人：杨开明，北京市中闻律师事务所律师。
申请执行人：张某1，男，2004年3月6日出生。
法定代理人：张某2，男，1961年11月2日出生。
法定代理人：徐某，女，1973年1月17日出生。
委托代理人：李世良，北京市证信律师事务所律师。
被执行人：御嘉置地有限公司（原名称御嘉置地集团有限公司），住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同甲1号。
法定代表人：ＸＸＸ，董事长。
委托代理人：严俪洋，女，1983年7月13日出生。
在本院执行张某1与御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人霍树林于2017年7月16日对执行北京市×××（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行审查。霍树林之委托代理人杨开明、张某1之委托代理人李世良、御嘉置地公司之委托代理人严俪洋到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人霍树林称，其与御嘉置地公司于2008年5月28日即涉案房屋被查封之前就订立了《北京市商品房预售合同》，其向御嘉置地公司支付了全部购房款2230万元，御嘉置地公司于2008年6月18日为霍树林开具了收到2230万元购房款的收据。涉案房屋已经实际交付霍树林，霍树林一直居住使用涉案房屋至今。御嘉置地公司缺乏缴纳税款的资金，一直未向霍树林开具购房款发票，导致涉案房屋的产权证无法办理，霍树林对此并不存在过错，故霍树林向本院申请中止对涉案房屋的执行，并依法解除对涉案房屋的查封措施。
申请执行人张某1称，不同意案外人霍树林的异议请求。本案查封的涉案房屋登记在被执行人御嘉置地公司名下，房屋的所有权人系御嘉置地公司，而非霍树林，故本院查封该房屋符合法律规定。本院查封涉案房屋已有两年，御嘉置地公司从未表示过该房屋已出售，现该房屋已进入评估拍卖阶段，御嘉置地公司企图利用案外人异议拖延执行，故请求法院依法驳回其异议请求。
被执行人御嘉置地公司称，同意案外人霍树林的异议请求。御嘉置地公司确于2008年将涉案房屋出售给了霍树林，且该公司之前并不知晓涉案房屋已被本院查封，直到另案案外人对本院查封的与涉案房屋在同一座楼里的另外一套房屋提出异议，该公司才知晓涉案房屋也被查封了。
本院查明，张某1与御嘉置地公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2014年12月18日作出（2014）二中民初字第11240号民事判决，判决：“一、被告御嘉置地集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张某1办理北京市×××的房屋所有权证书；二、被告御嘉置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某1逾期办理房屋所有权转移登记的违约金四百二十七万九千元；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求”。上述判决生效后，张某1向本院申请强制执行，本院于2015年4月21日以（2015）二中执字第689号立案执行。执行过程中，本院于2015年6月4日查封被执行人御嘉置地公司名下位于北京市×××房屋。
另查明，2015年10月27日，经北京市工商行政管理局核准，被执行人御嘉置地公司名称由“御嘉置地集团有限公司”变更为“御嘉置地有限公司”。
在法庭的主持下，霍树林、张某1及御嘉置地公司三方共同确认本案存在四个争议焦点：争点一、霍树林在本院查封涉案房屋之前是否与御嘉置地公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同；争点二、霍树林是否向御嘉置地公司支付了全部购房款；争点三、霍树林在本院查封涉案房屋之前是否已合法占有该房屋；争点四、是否因霍树林自身原因导致未办理涉案房屋的过户登记。三方当事人围绕上述四个争议焦点分别进行举证质证。
对于争点一，霍树林提交了其与御嘉置地公司于2008年5月26日签订的《北京市商品房预售合同》，约定霍树林向御嘉置地公司购买涉案房屋，记载了涉案房屋的基本情况、预售许可证号以及总价款2230万元等内容。霍树林以此证明其在本院查封涉案房屋之前已经与御嘉置地公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同。张某1对该份合同的真实性、合法性和关联性均不认可，认为该份合同没有编号，未作预售备案登记。御嘉置地公司对该份合同的真实性、合法性和关联性均予以认可。
张某1提交了本院于2017年6月23日作出的（2017）京02执异78号执行裁定书，系本院对该案案外人针对本院查封的1105号房屋提出异议进行审查所作出的裁定，证明该案与本案情况相似，该案案外人和御嘉置地公司亦提交了类似的证据，本院经审查裁定驳回了案外人的异议请求。霍树林与御嘉置地公司均认为该份证据与本案无关。
御嘉置地公司提交了以下证据证明其主张：一、《签约申请单》，记载了霍树林认购涉案房屋的情况以及拟签约时间等内容，证明该公司准备与霍树林于2008年5月26日签订涉案房屋预售合同。二、《情况说明》，内载该公司与霍树林于2008年5月26日签订了《北京市商品房预售合同》，约定霍树林向该公司购买涉案房屋，总价款为2230万元。三、涉案房屋所在楼盘的商品房预售许可证，证明涉案房屋符合预售条件。霍树林对上述证据均予以认可。张某1对《签约申请单》和《情况说明》的真实性、合法性和关联性均不予认可。
对于争点二，霍树林提交了以下证据证明其主张：一、贾素瑞于2007年7月12日申请向御嘉置地公司汇款1100万元的中国农业银行结算业务申请书，内载用途为购房款。贾素瑞于2007年7月12日向御嘉置地公司汇款1100万元的建设银行电子汇划款补充报单，内载用途为购房款。霍树林称贾素瑞系其担任法定代表人的河北省涿州东方企业集团工艺品公司会计，当时其委托贾素瑞代为向御嘉置地公司支付该笔1100万元的购房意向款项。贾素瑞出具了情况说明并出庭作证，确认霍树林曾委托其向御嘉置地公司汇款1100万元购买房屋，其按照委托要求于2007年7月12日向御嘉置地公司汇款1100万元。二、霍树林于2007年12月26日向御嘉置地公司汇款1000万元的建设银行电子汇划款补充报单。霍树林称该笔款项为其向御嘉置地公司出借的款项，后来霍树林于2008年向御嘉置地公司购买涉案房屋时，双方约定将上述1100万元购房款和1000万元借款以及借款的利息130万元共计2230万元，作为霍树林购买涉案房屋的购房款。三、御嘉置地公司于2008年6月18日开具的收据，内载“今收到霍树林交来房款（×××）人民币2230万元”。霍树林以此证明其支付了全部购房款，御嘉置地公司为其开具了收款收据。
张某1对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。对于证据一，张某1认为贾素瑞并非异议人，其向御嘉置地公司支付购房款与本案无关，且在未签订购房合同的情况下先支付购房款不符合常理。另外，贾素瑞未提供证据证明该1100万元是如何进入其账户的。对于证据二，张某1认为霍树林向御嘉置地公司支付的1000万元是借款，而不是购房款，且双方约定以房抵债却未签订合同，亦不符合常理。对于证据三，张某1对收据的真实性不认可，认为购房应当出具购房款发票，且收据上的房号是×××，并非涉案房屋的房号。
御嘉置地公司对上述证据均予以认可，称霍树林在2007年就向该公司表示过购房意向，当时因具体房号尚未确定且该公司需要资金周转，就要求霍树林先支付部分购房款，霍树林委托贾素瑞向该公司支付了1100万元购房款，后来霍树林又向该公司出借1000万元，以缓解该公司资金紧张问题，该公司收到了上述两笔款项。2008年双方签订购房合同时，合意将上述两笔款项加上借款的利息130万元共计2230万元抵顶霍树林购买涉案房屋的价款。因签订购房合同时未作预售备案登记，故无法为霍树林开具购房款发票，仅开具了收款收据，确认收到了全部购房款。至于收据上的房号问题是该公司出具收据人员的笔误造成的，实际应当是涉案房屋的房号。
御嘉置地公司提交了以下证据证明其主张：一、前述《情况说明》，确认该公司收到了霍树林支付的全部购房款。二、北京市×××房屋的《北京市商品房预售合同》，内载该房屋的买受人并非霍树林，证明收据上记载的×××系他人购买，与霍树林无关。霍树林对上述证据均予以认可。张某1对上述证据的真实性均不予认可。
对于争点三，霍树林提交了以下证据证明其主张：一、张振飞与家政服务人员、家政服务公司及劳务派遣公司分别于2012年至2014年签订的三份家政服务合同，内载张振飞家庭住址及合同履行地点为涉案房屋所在地。张振飞代霍树林与御嘉置地公司于2010年6月21日签订的涉案房屋《供暖协议书》、《消防安全协议书》以及《地下车位管理服务协议书》。霍树林称张振飞系其司机，上述事宜均系其委托张振飞办理的，证明其自2010年6月21日入住涉案房屋，并一直在涉案房屋中居住。张振飞出具了情况说明并出庭作证，确认了上述事实。二、购电凭证、购电卡、购买燃气卡；北京恒信通电信服务有限公司于2012年开具的两张代收联通话费发票，内载付款单位为霍树林；北京上院天恒物业管理有限公司于2010年6月21日开具的关于涉案房屋的《物业公司收取费用清单及说明》以及于2013年11月21日开具的代收供暖费发票，发票内载付款单位为北京东方亨利影视传媒文化有限公司。霍树林称北京东方亨利影视传媒文化有限公司的法定代表人系其儿子，故由该公司代为支付涉案房屋的供暖费，该公司也出具了情况说明，对该事实予以确认。霍树林称上述证据亦证明其在查封前已合法占有了涉案房屋。
张某1对上述证据均不予认可，称家政服务合同的签订人系张振飞，并非霍树林。正常情况下房屋入住手续不应由他人代签，不能证明霍树林实际入住涉案房屋；购电凭证、购电卡、购气卡均未显示与霍树林有关；代收联通话费发票未显示系涉案房屋的话费；代收供暖费发票显示付款单位为北京东方亨利影视传媒文化有限公司，并非霍树林。
御嘉置地公司对上述证据均予以认可，称该公司于2008年8月底将涉案房屋交付给了霍树林，后来霍树林于2010年6月21日与物业公司办理了入住手续，并一直居住在该房屋中，对此御嘉置地公司在前述《情况说明》中也作了相应表述。
对于争点四，霍树林称因御嘉置地公司一直未为其开具购房款发票，故无法办理涉案房屋过户登记手续，其多次催促御嘉置地公司办理相关手续，但该公司一直没有办理。张某1称霍树林对涉案房屋未办理过户登记存有过错。御嘉置地公司称系该公司原因导致涉案房屋未办理网签，该公司亦未为霍树林开具购房款发票，导致涉案房屋过户登记手续一直无法办理，霍树林曾多次要求该公司办理房屋所有权证书，但至今未予办理，责任在于该公司。
上述事实，有（2014）二中民初字第11240号民事判决书、本院查封涉案房屋材料、御嘉置地公司名称变更通知、《北京市商品房预售合同》、收据、转账凭证、《供暖协议书》、（2017）京02执异78号执行裁定书、《签约申请单》、《情况说明》及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相关法律及司法解释的规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
一、关于霍树林在本院查封涉案房屋之前是否与御嘉置地公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同。
本院于2015年6月4日查封涉案房屋，霍树林与御嘉置地公司于2008年5月26日签订关于涉案房屋的《北京市商品房预售合同》，即霍树林在本院查封之前已经与御嘉置地公司签订书面房屋买卖合同。霍树林与御嘉置地公司签订的《北京市商品房预售合同》虽然未作预售备案登记，没有编号，但并不能据此认定该合同系违法无效合同，且张某1未提供证据证明该合同系违法无效合同，故可以认定霍树林在本院查封涉案房屋之前与御嘉置地公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同。
二、关于霍树林是否向御嘉置地公司支付了全部购房款。
贾素瑞于2007年7月12日向御嘉置地公司支付1100万元购房款，霍树林称该笔款项系贾素瑞代其向御嘉置地公司支付的购房款，贾素瑞对此予以确认。霍树林于2007年12月26日向御嘉置地公司出借1000万元。霍树林与御嘉置地公司均认可将上述1100万元购房款和1000万元借款以及借款的利息130万元共计2230万元抵顶霍树林购买涉案房屋的购房款，且御嘉置地公司为霍树林开具收据，认可收到了全部购房款，故可以认定霍树林向御嘉置地公司支付了全部购房款。
三、关于霍树林在本院查封涉案房屋之前是否已合法占有该房屋。
本院于2015年6月4日查封涉案房屋，霍树林提交了证明其于2010年6月21日办理入住涉案房屋的手续并一直居住其中的相关证据，能够证明霍树林自2010年6月21日起已经合法占有涉案房屋，故可以认定霍树林在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。
四、关于是否因霍树林自身原因导致未办理涉案房屋的过户登记。
霍树林称因御嘉置地公司一直未为其开具购房款发票，故无法办理涉案房屋过户登记手续，其曾多次催促御嘉置地公司办理相关手续，但御嘉置地公司一直未予办理。御嘉置地公司亦认可系该公司原因导致涉案房屋未办理网签，该公司未给霍树林开具购房款发票，导致涉案房屋过户登记手续一直无法办理，霍树林确曾多次要求该公司办理房屋所有权证书，但该公司至今未予办理，责任在于该公司。据此可认定涉案房屋一直未办理过户登记并非霍树林自身原因造成，霍树林对此并无过错。
综上所述，霍树林所提异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对北京市×××房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 侯成成
审判员 曾小华
审判员 连 强
二〇一七年九月十八日
书记员 赵煜鑫
书记员 张 彤