福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第1146号
上诉人（原审原告）周骥，男，1975年10月25日出生，汉族。
上诉人（原审原告）陈丹福，男，1970年9月28日出生，汉族。
以上二上诉人共同委托代理人范丁宝、刘春龙，福建永杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈瑞平，男，1962年8月9日出生，汉族。
委托代理人曾若人，福建闽中律师事务所律师。
原审原告林海燕，女，1974年3月10日出生，汉族。
委托代理人范丁宝，福建永杭律师事务所律师。
原审第三人宋金寿，男，1967年10月9日出生，汉族。
原审第三人陈华，女，1985年4月4日出生，汉族。
原审第三人中国建设银行股份有限公司永安市支行。
法定代表人林臻，行长。
上诉人周骥、陈丹福与被上诉人陈瑞平、原审原告林海燕、原审第三人宋金寿、陈华、中国建设银行股份有限公司永安市支行房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2015）大民初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周骥、陈丹福的共同委托代理人范丁宝并作为原审原告的委托代理人、被上诉人陈瑞平的委托代理人曾若人到庭参加诉讼。原审第三人宋金寿、陈华、中国建设银行股份有限公司永安市支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年9月10日，周骥、林海燕、陈丹福作为甲方与陈瑞平作为乙方签订一份房屋租赁合同，合同的主要内容为：1、甲方将位于永安市巴溪大道988号五洲第一城九号楼商业楼（面积1016㎡）出租给乙方使用；2、承租期限10年，即2010年12月16日至2020年12月15日；3、承租期前三年税后年租金548000元，从第四年开始每年递增5%（从2013年12月16日起至2014年12月15日止期间的月租金为47950元，从2014年12月16日起至2015年12月15日止期间的月租金为50348元），租金以每三个月为一期支付一次，乙方应在每期初第一个月份10个自然日内将当期租金转入甲方指定的银行账户；4、甲方应于本租赁合同签订之日起，五个工作日内向乙方开具履约保证金收据，乙方应于收到收据后五个工作日内向甲方缴纳履约保证金150000元，租赁期满，在乙方足额缴纳租金、水电等所有费用后七日内甲方无息退还履约保证金；5、乙方若欠缴六个月租金，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；6、乙方应在租赁关系终止之日起的二十五日内向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方须按每平方米建筑面积100元的月租金折算成日租金向甲方支付该房屋占用使用费，若乙方支付的占用使用费不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；7、乙方按照前述地址邮寄文件的，除非地址写错，否则无论收件人是否实际收件或者是否退件，均视为该文件已送达。陈瑞平承租该房屋作为经营泊顿咖啡休闲会所使用，同时将部分房屋转租给本案第三人，其中第三人宋金寿经营老家土特产店，第三人陈华经营五洲缘饭店，第三人中国建设银行股份有限公司永安市支行经营ATM机24小时自助服务。因陈瑞平未向周骥、林海燕、陈丹福缴纳租金，2014年12月27日，周骥、林海燕、陈丹福根据陈瑞平在房屋租赁合同提供地址（三明市工业南路136号1幢底层10号店）向陈瑞平邮寄解除租赁合同通知书。2014年12月28日，该通知书送达至上述地址后被拒绝签收。2014年12月10日，原审法院立案受理了周骥、林海燕、陈丹福诉陈瑞平房屋租赁合同纠纷一案，周骥、林海燕、陈丹福请求法院判令：1、陈瑞平支付拖欠的店面租金191800元（2014年8月16日至2014年12月15日的租金）；2、陈瑞平支付逾期付款违约金2332元（2014年6月27日至2014年10月13日，按照拖欠的租金乘以银行同期贷款年利率5.6%的130%计算），从2014年10月14日起，继续按照银行同期贷款利率的130%支付违约金至生效判决确定的还款日；3、陈瑞平支付拖欠的店面租金16783元（2014年12月16日至2014年12月26日的租金），从2014年12月26日起，按照银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息至本案生效判决确定的还款日；4、诉讼费用由陈瑞平承担。2015年2月3日，原审法院于依法作出判决：1、陈瑞平应支付租金人民币208583元给周骥、林海燕、陈丹福；2、陈瑞平应支付逾期付款违约金人民币2332元和所欠租金191800元从2014年10月14日起至该案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率的130%计算的违约金及租金16783元从2014年12月26日起至该案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率计算的利息给周骥、林海燕、陈丹福。判决后，陈瑞平向本院提出上诉，二审维持原判。周骥、林海燕、陈丹福于2015年3月11日再次向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认周骥、林海燕、陈丹福与陈瑞平签订的位于永安市巴溪大道988号五洲第一城9号楼商业楼建筑面积1016平方米的房屋租赁合同已解除；2、陈瑞平立即支付占用房屋期间的使用费36340元（从2014年12月27日起至2015年1月20日止，按照“泊顿咖啡休闲会所”880平方米面积，参照租金标准计算），并每月按照建筑面积每平方米64.43元的标准，继续支付从2015年1月21日起至实际腾房之日即2015年5月20日止的占用使用费224875元；3、由陈瑞平承担本案诉讼费用。
原审关于焦点问题的分析与认定：
1、关于房屋租赁合同的解除时间和租赁房屋返还时间的问题。
原审认为，陈瑞平辩称于2014年7月双方协商解除房屋租赁合同，周骥、林海燕、陈丹福予以否认，陈瑞平未能提供相应的证据予以证明，对陈瑞平的该辩解意见，不予采信。陈瑞平未向周骥、林海燕、陈丹福缴纳从2014年8月16日起至同年12月15日的租金，同时未根据合同的约定在2014年12月26日前向周骥、林海燕、陈丹福缴纳从2014年12月16日起至2015年3月15日止的租金，根据房屋租赁合同的约定，陈瑞平若欠缴六个月租金，周骥、林海燕、陈丹福有权单方解除合同，并收回该房屋。2014年12月27日，根据陈瑞平在房屋租赁合同提供地址（三明市工业南路136号1幢底层10号店），周骥、林海燕、陈丹福向陈瑞平邮寄解除租赁合同通知书，2014年12月28日，该通知送达至上述地址后被拒绝签收退回，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和双方房屋租赁合同的约定，应视为周骥、林海燕、陈丹福的解除租赁合同通知于2014年12月28日到达陈瑞平，故本案房屋租赁合同的解除时间为2014年12月28日。陈瑞平辩称2014年11月份已将房屋返还给周骥、林海燕、陈丹福，没有事实和法律依据，不予采信。2015年5月20日，周骥、林海燕、陈丹福收到陈瑞平邮寄一份关于租赁房屋交接等问题的回函，陈瑞平在该回函中同意由周骥、林海燕、陈丹福自行接收租赁房屋和处置租赁房屋，故陈瑞平向周骥、林海燕、陈丹福返还本案讼争房屋的时间应认定为2015年5月20日。
2、关于周骥、林海燕、陈丹福主张房屋占用费数额如何认定的问题。
原审认为，原审法院于2015年1月6日开庭审理周骥、林海燕、陈丹福诉陈瑞平房屋租赁合同纠纷，周骥、林海燕、陈丹福提供了陈瑞平与原审第三人中国建设银行股份有限公司永安市支行签订的房屋租赁合同，陈瑞平在庭审中对该证据没有异议。而该份房屋租赁合同中由陈瑞平提供的附图中注明陈瑞平将部分房屋转租给原审第三人宋金寿的面积为39.9平方米、原审第三人中国建设银行股份有限公司永安市支行的面积为45.94平方米，同时根据周骥、林海燕、陈丹福提供的与原审第三人陈华签订房屋租赁合同中约定的原审第三人陈华的面积为50平方米。故陈瑞平转租给第三人的总面积为135.84平方米，而双方签订租赁合同中约定的房屋总面积为1016平方米，周骥、林海燕、陈丹福要求支付占用费“泊顿咖啡休闲会所”房屋的面积为880平方米。因双方约定陈瑞平在租赁关系终止之日起二十五日向周骥、林海燕、陈丹福方返还房屋，故陈瑞平应从房屋租赁合同解除之日起二十五日向周骥、林海燕、陈丹福返还房屋，周骥、林海燕、陈丹福主张从2014年12月27日起算房屋占用费，没有事实依据，不予支持。陈瑞平向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用费应从2015年1月23日起算至2015年5月20日止，共计118天。因双方约定的逾期返还房屋，每逾期一日，陈瑞平需按每平方米建筑面积100元的月租金折算成日租金向甲方（周骥、林海燕、陈丹福）支付该房屋占用使用费，该房屋占用使用费的约定偏高。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，现周骥、林海燕、陈丹福主张按房屋租赁合同约定的房屋租金上浮30%的标准计算房屋占用费，符合法律规定，予以支持。故陈瑞平应支付的房屋占用费为222985元（每月50348元÷1016平方米880平方米÷30天118天130%）。因房屋租赁合同签订后，陈瑞平已向周骥、林海燕、陈丹福缴纳了履约保证金15万元，鉴于本案房屋租赁合同已解除，周骥、林海燕、陈丹福应向陈瑞平退还该保证金。因此，在扣除上述保证金150000元后，陈瑞平还应向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用费72985元。
综上，原审认为，2010年9月10日，周骥、林海燕、陈丹福与陈瑞平签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。陈瑞平未按合同的约定向周骥、林海燕、陈丹福缴纳租金，且达六个月，周骥、林海燕、陈丹福有权按照合同的约定解除房屋租赁合同，故周骥、林海燕、陈丹福主张房屋租赁合同已解除的诉讼请求，其理由成立，应当予以支持。本案房屋租赁合同解除后，陈瑞平应当将租赁物返还给周骥、林海燕、陈丹福，因陈瑞平未能及时向周骥、林海燕、陈丹福返还其用于经营“泊顿咖啡休闲会所”的房屋，故周骥、林海燕、陈丹福主张陈瑞平应支付房屋占用费72985元的诉讼请求，其理由成立，亦应当予以支持，但周骥、林海燕、陈丹福主张超过的部分，其理由不成立，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周骥、林海燕、陈丹福与陈瑞平于2010年9月10日签订的房屋租赁合同已解除。二、陈瑞平应在判决发生法律效力后三十日向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用费72985元。三、驳回周骥、林海燕、陈丹福的其他诉讼请求。案件受理费5218元，保全费2520元，合计人民币7738元，由周骥、林海燕、陈丹福共同负担5576元，由陈瑞平负担2162元。
上诉人周骥、陈丹福不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人的一审诉讼请求是“要求确认周骥、林海燕、陈丹福与陈瑞平签订的位于永安市巴溪大道988号五洲第一城9号楼商业楼建筑面积1016平方米的房屋租合同已解除”，该1016平方米的房屋包括了被上诉人占用的880平方米的自用部分，以及原审第三人占用的136平方的转租部分，但原审法院未针对上诉人的一审诉讼请求，认定建筑面积1016平方米的房屋租赁合同（含转租部分）均已解除，判决结果未涉面积，不够明确、具体，容易让被上诉人和原审第三人对转租部分是否一并解问题产生歧义和理解。二、原审判决认定被上诉人支付房屋占用费的起算时间从房屋租赁合同解后的第26日（2015年1月23日）开始，混淆了“腾房返还房屋”和“支付占用使用费”两个不同的法律义务，属于认定事实不当，错误驳回了上诉人要求支付腾房宽限期内25天的房屋占用使用费36340元的诉讼请求，应予纠正。三、原审判决将履约保证金15万元在本案中直接折抵占用使用费，违反合同约定，缺乏法律依据，并且被上诉人并未在一审中提出反诉请求要求退还履约保证金15万元，原审法院也未认定构成反诉和责令补充反诉费用，因此退还履约保证金15万元问题不属于本案一审的审理和判决范围，原审法院超越诉讼请求，擅自做主判决退还履约保证金，应予纠正。上诉人虽然不服，但不想就此项折抵部分提出上诉。四、根据原审判决认定，被上诉人应当支付的占用使用费为222985元，即上诉人的一审诉讼请求得到了基本支持，因此，即使假设按原审判决认定，上诉人只需承担被驳回的36340元部分的诉讼费，由被上诉人承担其余222985元部分的诉讼费，而原审确定的诉讼费承担比例错误，应当予以纠正。五、需要说明的是，本案上诉人对原审判决支持被上诉人应支付占用使用费72985元没有争议和不服，只对其余被驳回的占用使用费为36340元表示不服和上诉。因此根据《诉讼费用交办法》第十七条规定，本案应按照不服一审判决部分的上诉请求额36340元交纳上诉费。综上，请求：1、维持原审判决第一项，但建议应在二审判决书的“本院认为”部分，明确上诉人与被上诉人签订的建筑面积1016平方米的房屋租赁合同（含转租部分）均已解除，以免被上诉人和第三人对转租部分的房屋租赁合同效力产生歧义；2、维持原审判决第二项，增加第三项“被上的人周瑞平应在判决生效后三十日内另向上诉人周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用费36340元”，或是变更原审判决第二项，改判为“被上的人周瑞平应在判决生效后三十日内向上诉人周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用使用费109325元”；3、对原审诉讼费用承担比例和金额依法予以更正，并由被上诉人承担二审诉讼费用。二审庭审之后，上诉人变更诉讼请求明确不再建议二审判决在“本院认为”部分对转租合同是否也一并解除问题予以明确。
被上诉人陈瑞平答辩称：一、上诉人的上诉请求不明确：（1）既然是建议就不是上诉请求；（2）第二项上诉请求到底是增加还是变更也不明确。被上诉人不同意上诉人要求在二审判决中明确转租部分的租赁合同是否解除，理由为：双方在房屋租赁合同第5.6条明确授权被上诉人可以进行部分分租或转租，且上诉人在一审时已将次承租人列为第三人，但并未提出解除转租合同的诉讼请求，而被上诉人与原审第三人之间转租合同系相对独立的合同关系，且未纳入一、二审的审理范围，故上诉人要求明确转租部分的合同是否解除于法无据。二、原审判决驳回上诉人要求腾房宽限期期间的占用使用费是正确的，宽限期期间占用房屋符合合同约定，无需支付占用费。三、既然上诉人已经在上诉状中明确表示就15万元保证金折抵占用使用费不提出上诉，表明双方均已接受一审此项判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
案经审理，各方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查明，原审原告林海燕与周骥、陈丹福一起作为共同上诉人向本院提出上诉，原审原告林海燕于2015年12月12日向本院申请撤回上诉，本院于2016年2月29日作出（2015）三民终字第1146号民事裁定书，准许林海燕撤回上诉。
本案双方当事人争议的焦点是：1、周骥、林海燕、陈丹福是否有权要求陈瑞平支付25天的腾房宽限期期间的房屋占用费；2、原审对诉讼费分担比例的确定是否公平、合理。
一、关于周骥、林海燕、陈丹福是否有权要求陈瑞平支付25天的腾房宽限期期间的房屋占用费的问题。
上诉人周骥、陈丹福认为，虽然《房屋租赁合同》第9.1条约定“乙方应在租赁关系终止之日起的二十五日内向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方须按每平方米建筑面积100元的月租金折算成日租金向甲方支付该房屋占用使用费，若乙方支付的占用使用费不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”，但并未约定在25天的腾房宽限期内不需要支付占用费，或可以无偿使用，原审判决认为没有约定就推定不要支付占用费，纯属主观臆断，认定事实错误。合同约定被上诉人应在25天内腾房，并不是约定被上诉人在第25天腾房，被上诉人在第1天腾房与第25天腾房的差别在于后者需要多支付一笔占用费。在25天腾房宽限期内，上诉人不能强制腾房，但可以要求被上诉人支付占用费。
被上诉人认为，房屋租赁合同仅约定逾期腾房的情形出现后，被上诉人才需支付房屋占用使用费。双方未约定25天的腾房宽限期需支付房屋占用使用费，故被上诉人在25天的腾房宽限期内不需要支付占用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人于租赁关系终止时应向出租人返还租赁物。《房屋租赁合同》第9.1条约定“乙方应在租赁关系终止之日起的二十五日内向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方须按每平方米建筑面积100元的月租金折算成日租金向甲方支付该房屋占用使用费，若乙方支付的占用使用费不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”，根据双方约定，陈瑞平向周骥、林海燕、陈丹福返还租赁物的期限为租赁关系终止之起的二十五天内，逾期则陈瑞平应向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用使用费，并约定房屋占用使用费的计算标准，而双方对25天的腾房宽限期内未约定是否应当支付房屋占用使用费及占用费的计算标准，故应当推定该25天的腾房宽限期系双方约定的陈瑞平腾房的合理准备期限，只要陈瑞平在该期限内向周骥、林海燕、陈丹福返还租赁物，则无需支付占用费，若逾期则陈瑞平应向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用使用费。财产的取得应当有合法的依据，周骥、陈丹福主张25天的腾房宽限内的房屋占用使用费因缺乏法律依据及合同约定，故本院不予支持。原审对上诉人周骥、陈丹福主张该25天腾房宽限内的房屋占用费不予支持，处理结果并无不当。
二、关于原审对诉讼费用分担比例的决定是否公平、合理的问题。
本院认为，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。上诉人周骥、陈丹福一审诉讼请求为：⑴确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除；⑵要求陈瑞平支付占用房屋期间的使用费36340元（从2014年12月27日起至2015年1月20日止，按照“泊顿咖啡休闲会所”880平方米面积，参照租金标准计算），并每月按照建筑面积每平方米64.43元的标准，继续支付从2015年1月21日起至实际腾房之日即2015年5月20日止的占用使用费224875元，共计261215元。原审在确认房屋占用费为222985元之后，结合陈瑞平已缴纳的履约保证金15万元的事实，因双方租赁合同已解除，故周骥、林海燕、陈丹福应将该笔款项退还给陈瑞平，且陈瑞平在一审时已有抗辩，原审基于减轻当事人诉累（陈瑞平就该笔15万元履约保证金未提出反诉）的考虑，在扣除该笔款项后确认陈瑞平应当支付给周骥、林海燕、陈丹福房屋占用费为72985元，原审对该部分实体处理并无不当，且周骥、林海燕、陈丹福并未就此部分判决提出上诉。原审以支持部分的诉讼请求数额为基础，根据案件的具体情况决定由周骥、林海燕、陈丹福共同负担5576元（72%），由陈瑞平负担2162元（28%），该诉讼费用的负担比例与原审判决周骥、林海燕、陈丹福胜诉比例为28%（72985元÷261215元＝28%）相符，故应当认定原审对诉讼费用分担比例的决定是公平、合理的。在二审中，周骥、林海燕、陈丹福作为原审原告共同提出上诉，虽然林海燕在二审庭审之后向本院申请撤回上诉，但案件的处理结果与其有利害关系，故仍应当与周骥、陈丹福一起共同负担本案的诉讼费用。
综上所述，本院认为，周骥、林海燕、陈丹福与陈瑞平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同约定陈瑞平的腾房宽限期为25天，逾期腾房则陈瑞平应向周骥、林海燕、陈丹福支付房屋占用费，而对宽限期内是否应当支付房屋占用使用费，及房屋占用使用费如何计算未作约定，故周骥、陈丹福要求陈瑞平支付腾房宽限期内（25天）的房屋占用费36340元的上诉请求，缺乏法律依据及合同约定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708.50元，由上诉人周骥、陈丹福及原审告林海燕共同负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 树 辉
代理审判员 林 玮 玮
代理审判员 叶 景 远
二〇一六年三月二日
书 记 员 安雅婷（代）
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。