江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初10181号
原告：陆金丰，男，1953年3月5日出生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏英特东华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：云线，江苏振强律师事务所律师。
被告：无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江阴市长泾镇花园开发区兴园路，组织机构代码77153810-8。
诉讼代表人：金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。
原告陆金丰诉被告无锡市恒生富通置业有限公司（以下简称恒生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告陆金丰及其委托诉讼代理人朱佳祥、云线，被告恒生公司的委托诉讼代理人季苏阴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆金丰向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2012年8月13日签订的协议书合法有效；2、判令恒生公司交付恒生时代广场第1幢2层108号房屋；3、判令恒生公司协助办理产权过户手续；4、本案诉讼费用由恒生公司承担。
事实与理由：2009年12月8日，恒生公司因需要贷款，协商借用他的名义向银行贷款，遂与他签订商铺认购协议，约定购置预售商铺恒生时代广场第1幢2层108号房（建筑面积6355.98平方米），总价40006992元，并于2009年12月11日网签商品房买卖合同。同日，他与江苏江阴农村商业银行股份有限公司（以下简称江阴农商行）签订《个人购房担保借款合同》，贷款2000万元，借款期限自2009年12月18日起至2019年12月18日止。合同订立后，恒生公司负担了首付款，并偿还了一部分本息。2012年8月13日，恒生公司与他协商，将涉案房屋作价16077868.60元处置给他。为此，双方签订《协议书》确认购房总价为16077868.60元，即由他继续按月还本付息。截止2016年2月18日，他已还本付息10528853.14元。2012年8月29日，他委托恒生公司将房屋出租给第三方用于超市经营。2016年2月24日，恒生公司管理人发出通知书，主张双方的协议书为以物抵债协议，尚未发生物权转移效力，决定不履行该协议，涉案房产为破产财产。但他认为协议书为特定物买卖合同，确认了房产归属，作价合理，双方意思表示真实，应为合法有效。且双方协议签订日离法院受理破产清算一案相隔两年以上，协议处置也不构成个别偿债行为。涉案房屋实际已经交付，没有及时办理产权过户的责任在于恒生公司，他并没有过错，因恒生公司拒绝履行协议，为维护他的合法权益，特具状来院。
被告恒生公司辩称：1、2012年8月13日协议无效，理由如下：（1）双方恶意串通以明显低于市场价的价格签订协议，损害了其他债权人的利益。（2）双方当时签订的认购协议、商品房买卖合同、合作协议，均是为了规避金融贷款政策，是以合法形式掩盖非法目的，故上述三份协议均是无效的。2012年8月13日协议是以认购协议书和合作协议书为基础的，并将该两份协议作为副件，因此该协议书也当然无效。（3）双方在前期的合作协议中，约定了相应的流押条款，2012年8月13日协议仅是对合作协议中流押条款的明确，并非一份独立的协议书。流押条款的约定，违反了物权法定的原则，应当认定为无效。据此签订的协议书也应当认定为无效。
2.即使2012年8月13日协议有效，他公司也有权不履行该份协议。理由如下：（1）恒生公司已经破产，如果继续履行构成个别清偿。（2）2012年8月13日协议从性质上看属以物抵债协议，并非商品房买卖合同，以物抵债协议是实践性合同，在没有履行完毕前一方向法院起诉的，只能按照原有的债权债务关系进行审理，如果坚持要求履行以物抵债协议，应驳回诉讼请求。
3.本案所涉房屋属于破产财产，理由如下：（1）陆金丰在诉讼中将涉案房屋委托他公司出租给第三方与事实不符，该套房屋自始至终都是在他公司的控制之下，对外出租也是直接以他公司的名义，与陆金丰之间不存在任何关系。（2）双方之间并非是商品房买卖合同关系，所以在处理本案中不适用破产案件中特定物买卖相关法律法规及司法解释。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明如下事实：
2009年12月8日，恒生公司（甲方）与陆金丰（乙方）签订恒生时代广场商铺认购协议书一份，约定乙方自愿向甲方认购长泾镇恒生时代广场2层108号房，建筑面积约为6255.98平方米。商铺认购方式为按揭付款，首付50%。此商铺按建筑面积计价，每平方米定价6395元，总价40006992元。首付房款为20006992元。剩余房款50%，2000万元于2009年12月31日前付清。
2009年12月11日，恒生公司与陆金丰签订商品房买卖合同（合同编号HS09-0098）。双方就购买恒生时代广场第1幢3层108号房（系笔误，实际为第1幢2层108号房屋）达成如下约定：该商品房合同约定建筑面积共6255.98平方米，其中，套内建筑面积为3494.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2761.76平方米。该商品房总价款为40006992元。签订本合同时已付房款20006992元，余款2000万元整同时办理银行按揭。合同签订后，陆金丰并未实际向恒生公司支付首付款20006992元。
2009年12月18日，陆金丰作为借款人、恒生公司作为保证人与江阴农商行签订个人购房担保借款合同一份，约定：陆金丰为购买合同编号HS09-0098项下的房屋，向江阴农商行借款2000万元，借款期限自2009年12月18日起至2019年12月18日止。借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款直接划入恒生公司账户。由保证人恒生公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。银行放贷后，系由恒生公司负责归还陆金丰在银行的贷款本息。恒生公司每月支付贷款本息至2012年6月份，自2012年7月份起，银行贷款由陆金丰负责归还。
2012年8月13日，恒生公司（甲方）与陆金丰（乙方）签订协议书一份，协议书约定双方就《恒生时代广场商铺认购协议书》和《合作协议》（以上作为本协议的附件）的实际履行中，出现了约定的情况。现在自愿平等协商一致的情况下，双方达成以下协议：第一条长泾恒生时代广场2层108号房，建筑面积6255.98平方米的产权归乙方所有。第二条因原认购协议书签订之日房价属高峰期，银行贷款（2000万元）及还款（经济状况好）均顺利且贷款下来后已归甲方使用。现价格大幅度下降。双方协商后确认房屋单价2570元/平方米，总价16077868.6元。根据甲方已还款情况，银行余款及利息由乙方支付。第三条如《恒生时代广场商铺认购协议书》和《合作协议》与本协议不一致处，以本协议为准。如有争议，应友好协商；不成，可向江阴法院主张权利……。
陆金丰提供了2012年8月29日恒生公司作为甲方与无锡艺嘉福连锁超市（以下简称艺嘉福超市）作为乙方签订房屋租赁合同一份，用于证明本案所涉商品统一招租，已经拟制交付的事实。合同的主要内容是：租赁房屋净使用面积约6000平方米（以双方确认的平面图为准），净使用面积指租赁房屋内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算，房屋内立柱、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、公共部位以及层高在2.5米以下的面积不计租赁费用的使用面积。装潢期9个月及免租期12个月（乙方有权使用但无需支付租赁费用的期限），自2012年9月1日起至2014年5月31日止。自免租期满次日起开始计租。租赁期限12年。自2014年6月1日起至2026年5月31日止（不含9个月装潢期及12个月免租期）。租赁费用为第一年80万元；第二年80万元；第三年100万元；第四年120万元；第五年开始每年以上年租金递增百分之五计算。租赁费用、物业费用为一年一付，先付后用，如第一期房屋租金，即首期支付2014年6月1日至2015年5月31日房屋租金80万元；乙方在前一期租赁期满前三十日内，向甲方支付下一期租赁费用。本合同签订后三天内，乙方应向甲方缴纳保证金80万元，至首年应缴房租费用直接转为当年房租，物业管理费用第四年开始与房租同时缴纳。租赁合同补充条款中约定，为超市门面需要，私人商铺（2-215、216、315、316）归乙方租赁使用，装潢期、免租期内所有费用由甲方自行承担，装修期、免租期满，由甲乙双方共同与房东协商租金，甲方须全力配合乙方进行商洽，全部租金由乙方自行承担。该租赁合同原件保存在陆金丰处。恒生公司对协议内容没有异议，但认为涉案商铺没有转移占有。租赁合同签订后，艺嘉福超市向恒生公司缴纳了80万元保证金。
2014年9月15日，本院裁定受理了恒生公司破产清算一案。
2016年2月24日，恒生公司管理人向陆金丰发出通知书一份，该通知书载明：江阴市人民法院于2014年9月15日裁定受理了恒生公司破产清算一案。你于2009年12月11日与恒生公司签订一份《商品房买卖合同》，约定你向恒生公司购买恒生时代广场第1幢3层108号房（实际应为2层108号），建筑面积共6255.98平方米，总价款为40006992元。2012年8月13日，你与恒生公司签订协议书一份（以下称协议书）,约定恒生时代广场2层108号房，建筑面积约6255.98平方米的产权归你所有，单价为2570元／平方米，总价16077868.60元。结合有关证据材料，管理人认为你与恒生公司所签订的《商品房买卖合同》，真实意思表示不是购买该房屋，双方所存在的真实法律关系为借贷关系。你与恒生公司于2012年8月13日所签订的协议书实为以物抵债的协议，尚未办理物权转移手续，为维护恒生公司债权人的利益，管理人依据相关规定，本着公平合理的原则，决定不履行该协议，协议书项下房屋确认为恒生公司的破产财产，你与恒生公司存在的债权债务应按照原法律关系履行，你可按照破产法的有关规定，向管理人补充申报债权，逾期不申报的，自行承担未申报债权的法律后果。如果你认为管理人的决定不符合法律规定，可向法院提起诉讼。
另查明：江阴恒生时代广场工程于2010年9月30日经竣工验收合格。单位工程竣工验收证明书上载明的竣工时间为2010年7月30日。
庭审中，双方一致确认双方签订的商铺认购协议以及商品房买卖合同均是为了办理银行贷款所需，陆金丰并没有实际的购房意思表示。双方于2012年8月13日签订的协议书约定的购房总价即为签订协议时尚结欠银行的贷款本金以及陆金丰在2012年7月份归还的贷款本息之和。
本院认为：2009年12月8日的恒生时代广场商铺认购协议书与2009年12月11日的商品房买卖合同均是为了办理银行贷款所需而借用陆金丰的名义签订的，恒生公司与陆金丰以合法形式掩盖非法目的，借签订买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款，套取银行信贷资金的目的，依法应认定无效。
本案的争议焦点是：2012年8月13日的协议性质。
陆金丰认为2012年8月13日的协议性质系买卖合同；恒生公司认为2012年8月13日的协议性质为以物抵债协议。
本院认为以物抵债的构成要件是：1、双方之间存在债权债务关系，2、以债务人或第三人所有的财产（非原债务标的物）折价归债权人所有清偿债务。
1.陆金丰与恒生公司之间存在债权债务关系。恒生公司以陆金丰的名义进行贷款，恒生公司无力还款后。根据陆金丰与银行间的借款合同，尚欠贷款16077868.6元应有陆金丰归还。陆金丰归还后，有权向恒生公司主张债权，故2012年8月13日，三方之间的债权债务已经确定。
2.协议书中的房屋单价是根据借款本息与商品房的总面积折算而成，并不符合买卖商品房进行议价定价的习惯，故恒生公司签订协议书的真实意愿仅为清偿债务，而非出售商品房。
陆金丰与恒生公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿系实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵债务的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，陆金丰虽然与恒生公司签订了协议书，但未办理产权过户手续，故涉案房屋的物权并未转移，现陆金丰要求恒生公司交付恒生时代广场第1幢2层108号房屋并协助办理产权过户手续的请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陆金丰的诉讼请求。
案件受理费118270元（陆金丰已预交），由陆金丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李 峰
人民陪审员 徐玉蓉
人民陪审员 俞小萍
二〇一六年十二月八日
书 记 员 张燕勤
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。