江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0322民初4777号原告:ＸＸ雨，男，1948年11月14日出生，汉族，居民，住沛县。原告：孟某，男，2007年3月15日出生，汉族，居民，住淮阴市经济技术开发区。法定代理人：郑某（与孟某母子关系），女，1972年12月11日出生，汉族，居民，住址同上。两原告委托诉讼代理人：陈际航，江苏永伦律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：王艳芳，江苏永伦律师事务所律师。被告：王银龙，男，1972年6月24日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：张浩，江苏金维律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏伟，江苏金维律师事务所实习律师。被告：朱宝福，男，1978年5月23日出生，汉族，居民，住沛县。原告ＸＸ雨、孟某与被告王银龙、朱宝福排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用普通程序于2017年1月16日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ雨、孟某委托诉讼代理人陈际航、被告王银龙及其委托诉讼代理人张浩、魏伟到庭参加诉讼，被告朱宝福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后于2017年3月2日、2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ雨、孟某委托诉讼代理人陈际航、被告王银龙委托诉讼代理人张浩、被告朱宝福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。ＸＸ雨、孟某向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨碍，迁出沛县金贸广场3号楼106室，并赔偿原告损失10万元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年，原告购买的沛县金贸广场3号楼106室进行了产权登记，但该房屋先由案外人唐如建非法占用，后转由被告非法占有并出租经营，原告方多次要求被告返还占有的房屋，但被告一直置之不理。王银龙辩称，案外人董方以房军的名义与徐州子隆房地产开发有限公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，因董方与陈淑勤之间有债权债务纠纷，董方将涉案房屋抵给了陈淑勤，陈淑勤与唐如建之间有债权债务纠纷，陈淑勤将涉案房屋抵偿给了唐如建，唐如建与王银龙之间有债权债务纠纷，唐如建又将涉案房屋抵偿给了王银龙，王银龙自2006年使用涉案房屋至今。被告王银龙合法占有涉案房屋，原告起诉被告无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。朱宝福辩称，自2015年7月开始朱宝福与王银龙签订租赁协议，租赁涉案房屋经营百货用品生意，对涉案房屋装修使用至今，租金支付给王银龙，被告朱宝福不愿搬出涉案房屋。本案争议焦点为：取得房屋产权证书但未占有使用房屋的情况下，能否基于物权请求权要求房屋实际占有人排除妨害？原告ＸＸ雨、孟某围绕诉讼请求提供证据：1、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证，证明原告享有涉案房屋所有权及国有土地使用权；2、ＸＸ雨、孟某与徐州祥云投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、购房发票、办理土地登记相关收费收据及完税证明，证明原告对涉案房屋享有合法的所有权。经庭审质证，王银龙对ＸＸ雨、孟某提供的证据一房屋所有权证及国有土地使用权证真实性没有异议，对证据二《商品房买卖合同》、购房发票、办理土地登记相关收费收据及完税证明不予认可，认为《商品房买卖合同》系与徐州祥云投资开发有限公司签订，但发票加盖的公章显示为徐州子隆房地产开发有限公司，证据相互矛盾，且购买的房屋价格明显低于市场价值。朱宝福对原告提供的证据均不发表意见。本院认证意见为：因王银龙对证据一房屋所有权证及国有土地使用权证真实性没有异议，本院予以确认；因原告ＸＸ雨、孟某在诉讼程序中先后提供两份《商品房买卖合同》，其中一份合同出卖人处加盖徐州子隆房地产开发有限公司及徐州祥云投资开发有限公司印章和法定代表人孟浩私章，买受人处为ＸＸ雨、孟某签字，合同落款日期为2003年9月6日（孟某出生日期为2007年3月15日）；另一份合同出卖人处加盖徐州祥云投资开发有限公司印章和法定代表人孟浩私章，买受人处为ＸＸ雨、孟某签字，合同落款日期为2007年9月6日。两份合同均加盖“沛县房管局商品房预售管理专用章”，印章后落款日期均为2007年12月26日。原告不能对两份合同矛盾之处作出合理说明，本院对原告提供的证据二真实性不予确认。王银龙围绕答辩意见提供了以下证据：1、房军与徐州子隆房地产开发有限公司于2004年7月28日签订的《商品房买卖合同》一份及徐州子隆房地产开发有限公司出具的购房收据，证明董方以房军的名义与徐州子隆房地产开发有限公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，因董方与陈淑勤之间有债权债务纠纷，董方将涉案房屋抵给了陈淑勤，陈淑勤与唐如建之间有债权债务纠纷，陈淑勤将涉案房屋抵偿给了唐如建，唐如建与王银龙之间有债权债务纠纷，唐如建又将涉案房屋抵偿给了王银龙，王银龙自2006年使用涉案房屋至今；2、协议书一份，来源于陈淑勤书写，证明陈淑勤将涉案房屋抵偿给唐如建的事实。经庭审质证，ＸＸ雨、孟某对两份证据均不予认可，认为两份证据不能证明王银龙对涉案房屋享有所有权。本院认证意见为：本院对证据一《商品房买卖合同》及购房收据的真实性予以确认；因证据二《协议书》为复印件，本院对真实性不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沛县金贸广场3号楼106室房屋为徐州子隆房地产开发有限公司开发建设，2004年7月28日房军与徐州子隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由房军购买涉案房屋，价款为380000元，徐州子隆房地产开发有限公司于当日向房军出具收款收据。徐州子隆房地产开发有限公司于2007年5月25日更名为徐州祥云投资发展有限公司。2008年3月6日ＸＸ雨、孟某将涉案房屋的国有土地使用权证办理至两人名下。2008年4月14日ＸＸ雨、孟某将涉案房屋的房屋所有权证办理至两人名下，但两原告一直未占有使用涉案房屋。王银龙自ＸＸ雨、孟某办理涉案房屋产权手续之前即占有使用房屋，并延续至今。2015年王银龙将涉案房屋出租给朱宝福，朱宝福在涉案房屋中经营百货用品生意。另查明，徐州祥云投资发展有限公司法定代表人孟浩与原告孟某系父子关系。本院认为，本案实为因涉案房屋所有权而产生的纠纷。首先，房屋所有权证是权利人享有不动产物权的证明，是政府部门对不动产所有权的状态进行的确认，但它不直接决定实体法律关系的存在与否，也就是说房屋的所有权这一私权利不是政府机关颁证赋予的。不动产权属证书于不动产所有权具有推定的证据效力，但在有其他证据证明不动产实际权利状态与证书所载不一致的情况时，应当依法确认实际权利状态。两原告向本院提供了两份不同的《商品房买卖合同》，证据存在重大矛盾之处，即便两原告与徐州祥云投资发展有限公司存在真实的商品房买卖合同关系，因房屋未实际交付两原告，两原告也无权依据物权请求权要求排除妨害。签订房屋买卖合同后出卖方交付房屋包括权利与实物的双重交付，在买受方已经取得房屋产权证书而未实际占有的情况下，如占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方仅有权依据债权请求权对房屋出卖方提起债权给付支付，要求交付房屋及承担相应的违约责任。具体到本案，在原告主张的与徐州祥云投资发展有限公司签订房屋买卖合同时间之前，王银龙即已经占有使用涉案房屋，王银龙陈述其取得涉案房屋的占有系基于多次抵偿债务而来，并提供房军与徐州子隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及购房收据予以证实，结合被告王银龙占有涉案房屋达十余年之久，除两原告外未与他人因房屋产权发生纠纷，故王银龙系合法占有涉案房屋。因ＸＸ雨、孟某自始至终未取得过涉案房屋的占有、使用权，故两原告无权依据对涉案房屋享有所有权为由要求被告王银龙、朱宝福排除妨害、迁出涉案房屋及赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ雨、孟某的诉讼请求。案件受理费2380元，由原告ＸＸ雨、孟某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金战磊代理审判员  李 敏人民陪审员  渠慎启二〇一七年八月二十三日书 记 员  蒋丽莎