江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2574号
上诉人（原审被告）：江苏润阳置业有限公司，住所地句容市华阳镇东昌南路20号。
法定代表人：段玉堂，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段俊明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汤云霞，女，1978年4月5日出生，汉族，住句容市。
委托诉讼代理人：魏旺荣，男，1975年12月14日出生，汉族，住句容市，汤云霞丈夫。
上诉人江苏润阳置业有限公司（以下简称润阳公司）与被上诉人汤云霞因商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2016）苏1183民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
润阳公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、到2014年1月8日，逾期交房违约金已经实际支付，一审法院仍认定从2013年12月1日计算，与事实不符。2、2014年1月8日上诉人将没有经过竣工验收的房屋交付给被上诉人，属于交付的标的物有瑕疵，2014年6月26日该房屋通过验收，上诉人完成了房屋交付义务，上诉人承担的逾期交房违约责任也就是从2014年1月8日到2014年6月26日。因为不可能存在两次实际交付房屋的行为。一审认定至今没有交付房屋并判决承担违约金没有事实依据。3、案涉房屋交付后，该房屋在内的市场全部委托了句容嘉禾物业管理公司管理，上诉人协调了南京宁樾投资管理有限公司开办了市场，该市场是2016年4月28日开业,10月停业。案涉房屋所在区域管理权并不在上诉人，一审法院认定案涉房屋管理权在上诉人没有事实和法律依据。4、根据双方签订的合同第十五条约定，逾期办证违约金在商品房交付使用后180日内，而法院按照合同约定的交房期限进行计算，没有事实依据。
汤云霞辩称：1、没有收到违约金，写的是办证费、维修基金，但是没有办证，且这些费用是我自己去交的。2、2014年1月8日房屋没有通过竣工验收，房屋不可以交付。3、不知道句容嘉禾物业管理公司是谁，房屋现在被上诉人不能控制。4、合同约定是错误的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
汤云霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令润阳公司赔偿汤云霞迟延交房期间的违约金（按本金785000元，自2013年12月1日至实际交房之日止，年利率7.913%计算）；2.判令润阳公司赔偿汤云霞逾期办理房屋产权证、土地证违约金162900元（按本金785000元，年利率7.913%，自2014年6月1日至2016年5月3日止，按中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息标准计算）；3.判令润阳公司向汤云霞赔偿因迟延交房提前缴纳税款的损失4360元（按本金23350元，自2013年12月25日至2016年5月3日止，年利率7.913%计算）；4.本案诉讼费用由润阳公司承担。事实和理由：2013年2月6日，汤云霞、润阳公司双方签订商品房买卖合同一份，合同约定润阳公司将其开发的句容市润阳广场001幢01层0134号营业用房出售给汤云霞，房屋总价款785000元。润阳公司应于2013年11月30日将商品房交付给汤云霞。合同签订后，汤云霞于2013年2月6日将购房款全额支付给润阳公司。2013年12月下旬，汤云霞要求办理房产证，润阳公司向汤云霞催要办理房产证缴纳的税费。汤云霞于2013年12月24日缴纳税款23550元。2014年1月8日，汤云霞在润阳公司外缴纳了房屋维修金1530元、房屋产权登记费550元。根据合同及相关法律规定，润阳公司应当协助汤云霞在90日内办理权属证书，但润阳公司未能依约向汤云霞交付房屋。润阳公司的行为已构成违约。
润阳公司辩称，2014年1月8日润阳公司已交付房屋，在交付房屋的同时支付了汤云霞1492元延期交付的违约金，汤云霞已签字确认，润阳公司履行了交付房屋的义务。汤云霞要求润阳公司履行协助办证义务，需提前向润阳公司提出要求，汤云霞未提供相应证据证明对润阳公司进行过催告。根据国务院城市房地产开发经营管理条例相关规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权、变更和房屋所有权登记手续，可见履行商品房买卖合同的过程中所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅仅是法定协助义务，汤云霞主张润阳公司赔偿逾期办理房屋产权证、土地证违约金就应当对出卖人的原因承担举证责任，即证明到有关部门申请办理房屋所有权登记，由于开发商未尽协助义务导致未能办理。汤云霞计算违约金的标准没有合同和法律依据。
一审法院认定事实：2012年11月22日润阳公司取得润阳广场商品房预售许可证。2013年2月6日，汤云霞、润阳公司双方签订商品房买卖合同一份，合同约定：由汤云霞购买润阳公司开发的润阳广场001幢01层0134号营业用房，建筑面积33.98平方米，每平方米单价23101.8元，总价款为785000元，付款时间为签订合同当日一次性支付购房款785000元整。交房时间为2013年11月30日前。出卖人逾期交房违约责任为“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，汤云霞按约支付了房款。交房期限届满后，润阳公司未能交房。汤云霞于2013年12月24日缴纳契税23550元。2014年1月8日，汤云霞、润阳公司双方签署润阳广场交房缴费表一份，内容为：“一、代收项目：1、物业维修基金：建筑面积33.98*45元/㎡＝1530元；收费单位（句容市房管局）2、产权登记费：550元/户；收费单位（句容市房管局）3、产权证抵押登记费：元/户；贷款客户征收收费单位（句容市房管局）合计1、1530+2、550+3、＝2080元补违约金：总价785000元*0.0005*38天＝1492元”。涉案房屋于2014年6月26日通过竣工验收，同年8月8日，润阳公司取得竣工验收备案表。2016年1月19日涉案房屋通过初始登记。同年4月29日，润阳公司开具涉案房屋的购房发票。汤云霞于2016年9月8日领取涉案房屋不动产权证书（编号为：苏20**句容市不动产权第0006748号）。汤云霞遂于2016年5月10日向本院起诉，要求判如所请。审理中，本院根据申请依法冻结润阳公司存款20万元。
另查明，汤云霞所购营业用房在润阳公司开发的润阳广场市场内，涉案房屋所在市场大门至今紧锁，导致汤云霞无法使用该房。
一审法院认为：汤云霞、润阳公司签订商品房买卖合同，实质为商品房预售合同，该合同合法有效，双方均应按约履行。润阳公司未能按合同约定期限2013年11月30日将商品房交付给汤云霞已构成违约。润阳公司辩称，公司已于2014年1月8日向汤云霞交付房屋。根据合同约定案房屋交付标准是商品房经验收合格，而涉案房屋于2014年6月26日通过竣工验收。故对润阳公司该辩称意见，本院不予采纳。涉案房屋验收合格后润阳公司至今未通知汤云霞收房，且涉案房屋在市场内，目前该市场大门紧锁，汤云霞也无法使用涉案房屋。故本院认定润阳公司未向汤云霞交房，涉案房屋逾期交付期限应自2013年12月1日起至实际交房之日止。根据双方合同中对逾期交房的约定，逾期交房润阳公司应当向汤云霞支付已支付房款万分之0.5的违约金。汤云霞认为该违约金约定过低应当调整，根据双方合同汤云霞购买的房屋是营业用房，上述合同中的违约金约定明显低于汤云霞的损失，故可按同期同类中国人民银行贷款基准利率标准计算逾期交房违约金。润阳公司未能及时交房导致汤云霞不能及时取得房屋产权证，双方对该违约责任未作约定，故应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该违约金的起算应自交房之日后180天的第二天计算即从2014年5月1日起算至润阳公司开具购房发票之日止（计算方式：本金785000元，自2014年5月1日至2016年4月29日止，按中国人民银同期计收逾期贷款利息标准计算为114090.48元）。汤云霞要求润阳公司赔偿提前缴纳契税利息的损失的请求，于法无据，不予支持。
一审法院判决：一、江苏润阳置业有限公司于判决生效后十日内赔偿汤云霞逾期交房违约金（计算方式：本金785000元，自2013年12月1日至实际交房之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。二、江苏润阳置业有限公司于判决生效后十日内赔偿逾期办理房屋产权证违约金114090.48元。三、驳回汤云霞的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明事实予以确认。
二审中，润阳公司提供证据一组：委托经营管理合同复印件一份、存款凭条复印件两份，证明案涉房屋所在小市场区域，2016年4月10日起上诉人协调了江苏宁樾投资管理有限公司进行经营。
许菊梅、刘峰、王桂丰、张秀霞、高启红与江苏宁樾投资管理有限公司，就案涉房屋所在市场签订的摊位租赁协议，及委托管理协议。熊胜强与该公司签订的菜场租赁合同，熊胜强向该公司缴纳摊位租金的收据。段明洪与该公司签订的菜场租赁合同及摊位租金收据。刘云辉、段明友、雷天燕与该公司签订的菜场租赁合同；该市场目前有三分之一的区域属于润阳公司所有，尚未销售，就未销售的摊位，润阳公司与宁樾公司签订了委托经营协议，宁樾公司于2016年4月28日举办了菜场开业仪式。上述证据证明了本案争议的案涉房屋在汤云霞收房后，控制管理权并非润阳公司所有，而是由物业管理公司负责的，一审法院认定汤云霞房屋由润阳公司锁起来没有事实依据，菜场停业后经常有人在周围大小便，物业公司无奈才封闭管理。
经质证，汤云霞认为，1、主要是润阳公司至今没有交房，据了解第二次交房其他人有收到邮寄件，但是汤云霞没有。润阳公司也不能提供证据证明已交房；2、润阳公司当时仅经营了很小一块，开业是有几天，就几个人，但不存在开到9月、10月。现在也经营了一块，但是与汤云霞铺面无关，因为汤云霞铺面用墙砌起来了。
本院认为，汤云霞与润阳公司2013年2月6日签订商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。润阳公司未能按合同约定期限2013年11月30日将商品房交付给汤云霞，构成违约。
汤云霞与润阳公司对润阳广场交房缴费表真实性无异议，该表载明补违约金38天计1492元，汤云霞已签字确认，润阳公司据此上诉主张至2014年1月8日的逾期交房违约金已经实际支付的理由成立。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。因此，商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定；开发商在与业主办理房屋验收交接时，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件（如商品房竣工验收合格证）。但本案润阳公司仅提供汤云霞与润阳公司对润阳广场交房缴费表，并非2013年2月6日商品房买卖合同约定的房屋验收交接单，当时涉案房屋未进行验收，且涉案房屋在验收合格后，润阳公司未通知汤云霞收房，经一审法院勘查，涉案房屋在市场内，目前该市场大门紧锁，汤云霞也无法使用涉案房屋。润阳公司上诉主张2014年6月26日涉案房屋通过验收，其完成房屋交付义务，逾期交房违约责任应从2014年1月8日到2014年6月26日，没有事实和法律依据，本院不予支持。
一审法院认定逾期办证违约金的起算应自交房之日后180天的第二天计算，即从2014年5月1日起算至润阳公司开具购房发票之日止（计算方式：本金785000元，自2014年5月1日至2016年4月29日止，按中国人民银同期计收逾期贷款利息标准计算为114090.48元），并无不当。润阳公司上诉主张合同约定逾期办证违约金在商品房交付使用后180日内，一审法院按照合同约定的交房期限进行计算逾期办证违约金，属于未正确理解一审法院认定内容。
二审中，汤云霞承诺放弃2014年1月8日前的逾期交房违约金，主张自2014年1月9日之后的逾期交房违约金，本院予以准许，并据此对一审法院的判决作相应变更。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
一、维持句容市人民法院（2016）苏1183民初2515号民事判决第二项、第三项；
二、变更句容市人民法院（2016）苏1183民初2515号民事判决第一项为：江苏润阳置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿汤云霞逾期交房违约金（计算方式：本金785000元，自2014年1月9日至实际交房之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）.
二审案件受理费6054元，由上诉人江苏润阳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 黄 甦
审判员 孙 毅
二〇一七年十月二十四日
书记员 王 萍