??宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2815号原告：钱亚波，女，1970年4月26日出生汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。被告：宁波太平洋实业有限公司（组织机构代码为75038059-1）。住所地：宁波市科技园区创业大厦****室。法定代表人：陆章铨，该公司董事长。委托代理人：潘游，浙江合创律师事务所律师。委托代理人：胡丰安，浙江合创律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330206764528083H）。住所地：宁波北仑新碶中河路**号海晨大厦***室。代表人：方敏青，该分公司总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。原告钱亚波为与被告宁波太平洋实业有限公司（以下简称“太平洋公司”）、绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称“绿城物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年6月30日依法转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2016年5月5日、7月29日公开开庭进行了审理，原告钱亚波、被告太平洋公司的委托代理人胡丰安、潘游、被告绿城物业公司的委托代理人吕仕法到庭参加诉讼，被告太平洋公司申请的证人唐某出庭作证。本案现已审理终结。原告钱亚波起诉称：原告与被告太平洋公司于2014年6月20日签订购房合同，原告购买绿城皇冠花园三期4号楼15-3房及地下二层257号车位。在购买上述房产时，原告参观过该套房屋，由于该房产存在质量瑕疵，被告太平洋公司承诺修复后再行交付。可至今原告未接到书面的交房通知书。因原告急于使用涉案房屋，于2016年3月3日向被告太平洋公司要求交房，经告知钥匙在被告绿城物业公司，可以向被告绿城物业公司收房。但被告绿城物业公司告知原告要先交清2014年9月1日到交付日的物业费才能办理交房手续。为此，原告拨打12315和绿城物业投诉电话，请求调解，至今未成。故请求判令：1、被告太平洋公司、绿城物业公司立即将原告所购的皇冠花园三期4号楼15-3房及地下二层车位257号交付原告；2、被告太平洋公司自2014年9月1日起至实际交付之日止按本金1527440元的日万分之五向原告支付违约金，暂算至2016年3月31日为441430.16元。被告太平洋公司答辩称：1、被告太平洋公司已经告知原告涉案房屋为现房交付，可以随时办理交付手续，被告太平洋公司也同意交房，是因原告自身原因一直未来办理交付手续，被告太平洋公司不承担另行通知的义务及违约责任。2、交付和领房并非同一概念，现原告无法入住是由于被告绿城物业公司未向原告交付房屋钥匙，原告未领房，而被告太平洋公司已经履行了合同约定的交付义务。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告绿城物业公司答辩称：涉案房屋交付手续已经完成，涉案房屋及车位已经登记至原告名下。关于房屋钥匙，原告应在完成签订物业服务协议、缴纳物业费等相应手续后才可领取。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《商品房买卖合同》2份，用以证明原告购买涉案房屋及车位，并就相应的权利义务进行约定的事实。2．《不动产权证书》2份，用以证明涉案房屋及地下车库已经登记在原告名下的事实。3.原告发送给两被告的函、被告太平洋公司回复函、被告绿城物业公司回函各1份、邮寄凭证2份，用以证明原告要求交付，被告绿城物业公司回复涉案房屋已进行过修缮的事实。4.录音光盘1份、内容摘要4份，用以证明涉案房屋存在质量瑕疵，被告绿城物业公司拒绝交付钥匙，被告太平洋公司将交付的事宜交给了被告绿城物业公司的事实。5.名片2份，用以证明楼建伟、张庆红代表被告太平洋公司表示修缮后进行交付的事实。6.12315投诉转换单1份，用以证明原告为了交付事宜向12315进行投诉，但未能调解的事实。被告太平洋公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.宁波国家高新区建设工程竣工档案接收证明书、备案证明书、单位工程质量竣工验收记录各1份（均为复印件），用以证明涉案房屋完成竣工验收并已经完成备案的事实。2.2015年6月23日、2015年11月23日、2016年3月3日短信记录各1份，用以证明被告太平洋三次通知原告办理交付手续的事实。3.2016年5月9日短信、短信发送记录各1份，用以证明被告太平洋公司再次向原告发送短信，要求原告办理交付手续的事实。4.证人唐某证言1份，唐某陈述：其于2007年至2013年期间受雇于被告太平洋公司，现在绿城物业公司任职，原告购买涉案房屋时的前期看房及其购买手续都是由其接待办理的，原告购买涉案房屋时其告知原告涉案房屋为现房，付清房款即可办理交付手续。通常情况下现房销售不会另行发送交付通知书，其不记得原告按揭款到账后是否通知原告交付房屋。上述证言用以证明原告购买涉案房屋时为现房销售，可随时办理交付手续的事实。被告绿城物业公司未向本院提交证据。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提交的证据1，两被告均无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告太平洋公司无异议，被告绿城物业公司对真实性无异议，认为涉案房屋法律意义上的交付已完成，本院对该证据予以确认。对原告提交的证据3，被告太平洋公司对真实性无异议，认为涉案房屋可以随时交付，房屋装修瑕疵不能成为拒绝交付的理由，故未办理交付手续的责任在原告，被告绿城物业公司对真实性无异议，认为原告与其签订前期物业服务合同后其可交付钥匙。本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提交的证据4，被告太平洋公司对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为原告主张的交付系交房，并非法律概念上的交付，被告绿城物业公司对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，被告绿城物业公司虽对该组证据提出异议，但未向相关人员核实录音真伪，经本院要求后仍拒绝核实，且原告与物业公司人员对话中提到的先交物业费再交付钥匙与被告绿城物业公司当庭陈述一致，被告太平洋公司亦对录音的真实性无异议，本院对该组证据予以确认。对原告提交的证据5，被告太平洋公司对真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告主张的事实，被告绿城物业公司认为与其无关。本院认为，该组证据仅能体现楼建伟、张庆红的身份，不能证明其二人曾表示对涉案房屋修缮后再行交付的事实，原告的证明目的不成立。对原告提交的证据6，被告太平洋公司对真实性无异议，认为原告投诉的是物业费问题，与房屋交付无关，被告绿城物业公司不予质证。本院认为，原告提供的证据系原件，且能证明原告与两被告在发生纠纷后的投诉过程，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告太平洋公司提交的证据1，原告对关联性有异议，认为该验收针对主体结构，而原告提出的是装修瑕疵，被告绿城物业公司无异议。被告太平洋公司庭后提交了经宁波国家高新技术产业开发区建设管理局核对无异的复印件，本院对该组证据的真实性予以确认。对被告太平洋公司提交的证据2，原告认为仅收到2016年3月3日关于地址的短信，2015年6月23日未显示原告手机号的短信以及2015年11月13日的短信均未收到，被告绿城物业公司表示不清楚。被告太平洋公司未能提供上述短信的送达记录，故本院仅对原告认可的2016年3月3日的短信予以确认。对被告太平洋公司提交的证据3，原告对真实性无异议，但认为其误以为系垃圾短信，并未阅读内容，且被告太平洋公司也未打电话或寄送书面通知，故原告不知可交付房屋，被告绿城物业公司无异议。该组证据显示该短信已送达原告，故本院对该组证据予以确认。对证人证言，原告、被告绿城物业公司均无异议，本院对证人唐某的陈述予以确认。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2014年6月20日，原告与被告太平洋公司分别签订合同编号为2010008901277、2010008901278的《商品房买卖合同》各一份，原告向被告太平洋公司购买皇冠商业商务中心4号楼4-15-3号办公用房及-2-257号地下车位，房屋建筑面积138.51平方米，总价款2007440元，精装修，合同签署同时支付首付款1007440元，剩余购房款1000000元通过商业贷款方式支付，出卖人在2013年8月28日前将符合交付条件的房屋交付给买受人，补充协议中双方将总价款变更为1457440元；车位建筑面积12.84平方米，总价款70000元，2014年6月20日前一次性付清，出卖人在2014年6月20日前交付符合各项交付条件的车位；原告购买的房屋及车位均为现房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示房屋竣工验收合格等证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付房款，房屋按揭贷款于2014年8月底付清。合同签订当日，原告未要求交付车位，被告太平洋公司也未向原告交付车位。2016年3月3日，原告至被告太平洋公司处办理交付手续，办理房屋及车位过户手续后原告前去涉案小区内的被告绿城物业公司办理交接手续，物业人员陪同原告验房后要求原告支付自2014年9月1日起的物业费后才能交接房屋钥匙，原告认为物业费应从交接房屋之日起算，双方因此未能办理房屋交接。此后，原告为物业费收费不合理向被告太平洋公司、消费者权益保护委员会投诉，两被告建议原告寻求司法途径，由此引发诉讼。另查明：2016年3月18日，涉案房屋及车位登记至原告名下。2016年5月9日，被告太平洋公司员工向原告发送短信，要求原告收到短信后至宁波皇冠花园三期办理剩余的房屋交接手续，领取房屋钥匙及相关房屋交付资料，原告收到短信后未前去办理交接手续。2016年7月29日，被告太平洋公司向原告交付了涉案房屋及车位的门禁卡、钥匙、产品质量保证书等资料。本院认为：原告与被告太平洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于房屋的交付时间，双方约定为2013年8月28日前，被告太平洋公司认为系签订合同时未进行更改，套用了期房预售时的约定，本院认为，双方约定的交付时间早于合同签订时间，显然并非双方真实意思表示，应视为双方未约定交付时间；结合合同中房款未付清出卖人有权拒绝交房的约定，因此原告付清房款后可随时要求被告太平洋公司交付，被告太平洋公司亦可随时交付房屋。本案中2016年3月3日原告要求被告办理交付手续，已付清房款并提前通知被告太平洋公司，被告太平洋公司应配合办理包括出示证明文件、验房、交接房屋钥匙、住宅质量保证书等在内的全部交付手续，但被告太平洋公司除协助原告办理房屋转移登记手续外，并未配合办理或委托涉案房屋物业管理公司即被告绿城物业公司配合原告办理交接房屋的其他手续，致使原告未能接收房屋，故被告太平洋公司应自2016年3月4日起承担未履行房屋交付义务的违约责任。2016年5月9日被告太平洋公司通知原告交接房屋钥匙及相应资料，原告未及时前去接收，故此后原告未能接收房屋的责任在于原告，逾期交房违约责任应计算至2016年5月9日止。根据合同约定的逾期交房违约责任，被告太平洋公司应承担2016年3月4日至2016年5月9日期间按原告已付房款1457440元的日万分之五计算的违约金，计48824.24元。被告绿城物业公司抗辩认为原告应先缴纳2014年9月1日起的物业费才可交接房屋钥匙，本院认为，被告绿城物业公司主张2014年9月1日为涉案房屋交付时间缺乏事实依据，对其抗辩意见本院不予采纳。被告太平洋公司抗辩认为其完成房屋转移登记即完成了法律概念上的交付手续，本院认为，交付包括完成实体上的房屋交接和法律上的房屋产权转移登记，被告太平洋公司的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于车位交付，在双方约定的交付时间，原告未要求交付，被告太平洋公司也未要求原告交付，视为双方合意变更了合同约定的交付时间，2016年3月3日原告一并要求交付车位，被告太平洋公司未能完成全部交付手续，直至2016年5月9日才通知原告办理剩余交付手续，故被告太平洋公司应承担2016年3月4日至2016年5月9日期间的逾期交付违约责任，即支付违约金2345元。被告太平洋公司抗辩认为违约金约定过高，本院认为，合同文本系被告太平洋公司提供，其对于逾期交房所产生的违约责任已有充分认识，且被告太平洋公司也未举证证明双方约定的违约金标准也未明显高于原告的实际损失，故对被告太平洋公司的抗辩意见本院不予采纳，被告太平洋公司合计应支付原告违约金51169.24元。对于原告要求交付房屋及车位、包括交接房屋钥匙、门禁卡、住宅质量保证书等相应材料的诉讼请求，因审理期间被告太平洋公司已履行上述合同义务，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宁波太平洋实业有限公司支付原告钱亚波违约金51169.24元，限于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告钱亚波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费8001元，由原告钱亚波负担6824元，被告宁波太平洋实业有限公司负担1159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  徐旭霞代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  闻文波二〇一六年八月一日代书 记员  江 霞????1?