江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终522号
上诉人（原审第三人）：甘荣春，男，1973年2月7日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。
委托诉讼代理人：张小丽，江西灵韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄成风，女，1952年10月1日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。
委托诉讼代理人:廖万廉，江西创兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：信丰时利和房地产开发有限责任公司，地址：信丰县嘉定镇解放路（水东桥头）。
法定代表人：熊水华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。
上诉人甘荣春因与被上诉人黄成风、信丰时利和房地产开发有限责任公司（以下简称“时利和公司”）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2016）赣0722民初1213号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人甘荣春的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人对桃江御景6-A-9商铺享有抵押权及优先受偿权，驳回被上诉人黄成风的诉讼请求。
主要事实与理由：一、上诉人与被上诉人时利和公司签订的案涉《商品房买卖合同》具有法律效力，双方借贷合同担保行为合法有效，甘荣春对案涉安置房屋享有抵押权及优先受偿权。首先，案涉《商品房买卖合同》系双方在协商一致、等价有偿的前提下签订的，该合同合法有效。其次，该合同经过房管部门的备案登记，上诉人对于案涉房屋享有优先受偿权。二、时利和公司在已经将案涉房屋抵押给上诉人的情况下，未经上诉人同意不得转让抵押财产。一审法院判令时利和公司将该房屋过户至被上诉人黄成风侵害了时利和公司的抵押权。三、被上诉人黄成风与时利和公司签订安置补偿协议后，并未尽到合理审慎义务向房管部门办理备案登记，由此产生的法律后果应由黄成风承担。
被上诉人黄成风辩称，一、时利和公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力，上诉人对本案商铺更不享有抵押权及优先受偿权。首先，登记备案不产生物权变动和物权公示效力，也不产生登记请求权的物权效力。房地产管理部门对《商品房买卖合同》的登记备案是政府对商品房市场进行宏观调控的一种行政管理措施，属于行政管理范畴，并非权属的登记。其主要目的是保护消费者、合法购买人的合法权益，进而防止出现一房二卖现象的发生。本身对合同当事人的权利状态不产生实际的影响，不能对抗第三人。再则，本案上诉人与原审被告在办理登记备案时都非常清楚其双方不是真实的买卖合同关系，那么根据我国商品房登记备案制度设立的目的是监管合法、真实的商品房买卖合同关系以规范房地产市场。反过来说，登记备案是保护真实、合法的买卖合同关系，不是保护如本案的虚假买卖合同关系。因此，即使备案是一种行政管理措施，本案的登记备案也不应当产生登记备案本身应有的法律效力。其次，我国的《担保法》没有关于登记备案可以享有抵押权及优先受偿权的规定，对于房屋的抵押必须办理抵押登记才享有抵押的优先受偿权，没有办理抵押登记的不能对抗第三人。也就是说享有优先受偿权必须有法律的明确规定，而本案上诉人主张备案享有优先权显然无法律依据。第三，物权的取得，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益、他人的合法利益。而本案中，时利和公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》已损害到了答辩人的合法利益。2008年答辩人就与时利和公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》并在2010年11月25日选定了本案所涉房屋为答辩人的安置房屋。2013年12月25日时利和公司就将安置房屋交付答辩人使用、占有，答辩人也将房屋出租他人经营。上诉人与时利和公司签订并登记备案的《商品房买卖合同》是在2015年3月26日，是在答辩人使用占有安置商铺之后。为此，原审被告与上诉人的买卖行为严重损害到了答辩人的合法权益，对于这样的行为明显不能给予其保护。另外，即使是正常、真实的买卖关系也不能来对抗答辩人，因为答辩人已经实际长时间的在占有使用该商铺，上诉人也只能向原审被告主张相应的权利。
二、答辩人对本案所涉房屋享有排他的优先权。征地拆迁是为城市规划、社会公共利益的需要，实施的政府行为。本案所涉房屋是答辩人的拆迁补偿安置房屋，具有社会公益性，而上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》是借款获利而来，是纯粹的商业性。最高人民法院《关于商品房买卖合同司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。依据此法律规定，不要说上诉人对该房屋办理了登记备案，就是办理了产权登记答辩人都可以主张获得优先权。
三、关于上诉人在上诉状当中认为“时利和公司将涉案商铺作为担保物抵押给上诉人，未经上诉人同意时利和公司不得转让财产。答辩人与时利和公司签订的《安置补偿协议》在上诉人的登记备案之后，答辩人在签订《拆迁补偿安置协议》后没有督促时利和公司办理登记备案应承担不利的法律后果”。对于上诉人的上述理由完全没有事实与法律依据，在本答辩状的第二点已涉及到，登记备案只是一种行政管理措施，属于行政范畴。不涉及权利义务的实际影响，不产生物权的变动及物权的公示效力。况且，答辩人房屋的获得是拆迁补偿安置而非买卖，对于拆迁补偿安置法律及法规等并没有要求办理登记备案。关于答辩人的《拆迁补偿安置协议》与上诉人的登记备案谁前谁后的问题，根据答辩人在原审中向法庭提供了确实充分的证据予以证实。综上，请求二审法院维护公平正义，依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人时利和公司辩称，时利和公司与上诉人签订的案涉商品房买卖合同真实目的是为借款实施的担保行为。案涉店铺确实是时利和公司以产权调换形式安置给被上诉人黄成风的。时利和公司所欠甘荣春的借款，公司正积极筹钱归还。
黄成风向一审法院的起诉请求：1、判决被告继续履行《信丰县城南门旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》，为原告办理安置房屋（桃江御景：6-A-9商铺）的产权证书；2、依法撤销被告时利和公司与第三人甘荣春于2015年3月26日在信丰县房产管理局开发管理所登记备案的《赣州市商品房买卖合同》；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2007年，信丰县人民政府及相关部门根据城市规划建设的需要，根据法定程序启动对南门老城区进行旧城改造，并成立了信丰县南门旧城改造领导小组负责协调处理相关拆迁安置事务，由被告时利和公司对该区域范围进行投资开发建设并承担拆迁安置房屋的建设及补偿义务。原告在上述区域的胜利街西巷原有房产一处，面积为59.12平方米；何秀英原坐落在信丰县××镇××商住楼××栋，面积为117.02平方米。原告与何秀英于2007年4月11日签订遗嘱继承方式取得其中的80.78平方米安置面积权利。2008年9月22日与被告时利和公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定的主要内容为：原告选择以产权调换的形式进行补偿安置，被告应在规划安置区域内为原告建设房屋予以安置；原告将房屋腾空后交付被告进行拆除，被告应在约定的期限内保证原告返迁；被告安置的房屋权属归原告并负责为原告办理好产权证书，费用由被告承担。上述协议签订后，原告按照协议的约定履行了全部义务。之后，原、被告确定以6-A-9号（面积为80.78平方米）商铺对原告予以安置并在领导小组进行了备案登记并将该商铺交付原告占有、使用至今。2013年12月25日原告与被告签订了一份《临时管理规约》，接受房屋后原告于2015年3月将该商铺予以对外出租。后原告多次催问被告要求其办理该安置房屋的权属证书，被告总是借故推脱至今。2015年3月26日，被告与第三人签订《赣州市商品房买卖合同》，约定将补偿安置给原告的商铺6-A-9号以807800元出售给第三人并于当天在信丰县房产管理局备案。2011年7、8月份，被告经理龚新水以被告名义向第三人甘荣春借款1700万元，使用桃江御景小区十几间商铺店面进行抵押，并在信丰县房管局进行了备案后，第三人甘荣春才将借款支付给被告。之后，因被告抵押给第三人甘荣春的商铺已经出售出去，就叫第三人甘荣春解除备案，又提供了等额的其他商铺进行抵押备案给第三人甘荣春。2014年上半年，因被告抵押给第三人甘荣春的商铺全部销售出去，便要求第三人甘荣春更换抵押物，当时被告没有商铺可供抵押了，被告想临时过渡一下，就与第三人甘荣春签订《赣州市商品房买卖合同》，把包括安置户黄成风等人的15间商铺出售给甘荣春，并分别于2014年7月24日和2015年3月26日在信丰县房管局下属信丰县房地产开发管理所登记备案，所欠款项作为一次性付款的购房款，被告向第三人甘荣春开具了收据，15间商铺成交金额为12366450元。其中有12间为7家安置户所有。安置户均已从2010年起陆续签订了《信丰县城南门旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》和《南门旧城改造返迁选房登记表》，并在信丰县××旧城改造领导小组办公室登记备案。其中3-A-1和3-A-2安置商铺的房屋产权属县房管局下的信丰县城乡建设开发有限公司所有，并已在2014年10月14日办理了房产证，其他10间商铺暂未办理房产证。从2011年以来，被告陆续向第三人甘荣春借款计23000000元，截止2016年3月21日，经双方确认，被告尚欠第三人借款本金21967000元，2016年3月止的利息计4952000元。
一审法院认为：原告与被告于2008年9月22日签订的《信丰县城南门旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，法院予以确认。关于第三人甘荣春与被告2015年3月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》的性质及效力，根据第三人甘荣春向被告出借资金并收取利息的事实以及被告的答辩意见，结合本院查明的事实，可认定被告与第三人之间名为买卖房屋实为借贷的法律事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持”以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，第三人甘荣春不能根据其与被告签订的商品房买卖合同取得诉争商铺的所有权，第三人可以民间借贷法律关系向被告主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，享有撤销权的是合同一方当事人即被告时利和公司和第三人甘荣春，原告不能享有该合同的撤销权。综上所述，本案诉争商铺应归原告所有。被告时利和公司没有按该协议约定履行为原告黄成风办理安置房屋产权证的义务，其行为构成违约，理应承担相应的民事责任。因此，对于原告要求被告继续履行《信丰县城南门旧城改造房屋拆迁补偿安置协议书》，为原告办理安置房屋的产权证书的诉讼请求予以支持。因原告不是《赣州市商品房买卖合同》的当事人，不享有该合同的撤销权，对于原告要求撤销该合同的诉请予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司应在本判决生效之日起十五日内为原告黄成风办理安置房屋（桃江御景：6-A-9商铺）的产权证；二、驳回原告黄成风的其他诉讼请求。案件受理费12000元（已缓交），由被告信丰时利和房地产开发有限责任公司承担。
二审期间，被上诉人时利和公司向本院提交了该公司在定南抵押房产共75套情况表，证明上诉人对时利和公司享有的借款债权是有保障的，除去案涉商铺，上诉人的债权亦能保障。上诉人对该证据经质证认为，该证据与本案无关。被上诉人黄成风对该证据无异议。
经审查，本案为房屋拆迁安置补偿纠纷，时利和公司与上诉人甘荣春之间的借款法律关系并未本案审理范围，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院不予确认。
二审确认一审查明的事实。
本院认为，案涉房屋系拆迁人时利和公司与被拆迁人黄成风通过安置补偿协议以所有权调换的形式补偿给黄成风的安置房屋，并对安置房屋位置有明确指向，且该房屋已由黄成风实际占有、使用、收益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。被上诉人黄成风作为被拆迁人及案涉安置房屋的受偿主体对于案涉房屋所享有的债权属于一种特殊债权，也是为社会发展需要，以房易房取得，具有取得准物权的特性。而且，时利和公司在明知案涉房屋已安置的情况下，仍与甘荣春签订商品房买卖合同，亦属于无权处分行为。不管上诉人甘荣春对案涉安置房屋取得的债权是基于买卖关系还是让与担保关系，或是民间借贷关系，依据上述法律规定，被上诉人黄成风对该房屋享有的债权对于第三人甘荣春享有的其他债权均具有优先效力。因此，上诉人甘荣春的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。被上诉人黄成风作为案涉安置房屋的受偿主体，基于法律规定的优先效力主张被上诉人时利和公司继续履行双方签订的安置补偿协议，履行办理案涉房屋的产权义务，应当予以支持。至于甘荣春与时利和公司之间债权债务纠纷，上诉人甘荣春可以通过合法途径另行向时利和公司主张。
综上所述，上诉人甘荣春的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人甘荣春负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾文俊
审判员 彭 莉
审判员 赖国东
二〇一七年六月二十三日
书记员 钟 琳
书记员 童子风