成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第8235号原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区。负责人：WUKONGMANPHILIP，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司总经理。委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。被告：王建军，女，1963年5月24日出生，汉族，住成都市锦江区。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司(以下简称世邦物业成都分公司)与被告王建军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理，因被告王建军下落不明，本院依法将本案转为普通程序并向被告王建军公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书、民事裁定书。现公告期满，被告王建军无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法由审判员郭莉担任审判长，与审判员王多军、人民陪审员赫亚丽组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭，缺席进行了审理，原告世邦物业成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、王建军立即向世邦物业成都分公司支付拖欠的2014年11月1日至2015年12月31日的物业公共服务费126554.4元及滞纳金7153.95元、2014年9月21日至2015年11月20日的电费4778.75元及滞纳金250.61元（上述滞纳金暂计算至2015年11月30日，其余按合同约定计算至实际支付之日）；2、本案的诉讼费用由王建军承担。庭审中，世邦物业成都分公司放弃2014年9月21日至2015年11月20日的电费和滞纳金的主张。事实和理由：王建军于2012年8月28日与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂公司）签订《商品房买卖合同》，购买龙茂公司开发的“时代8号”项目2幢1单元39层3905号房屋一套，房屋用途为办公，建筑面积为451.98平方米。同日，王建军与世邦物业成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业公共服务费收费标准为：写字楼20元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费按月收取，甲方（即业主）应在每季度首月10日前缴纳当月的物业公共服务费；物业公共服务费计费日期以开发商与甲方（即业主）签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限之次日为起始日期；甲方（即业主）出租物业的，物业公共服务费可由甲方（即业主）之租户缴纳，但甲方（即业主）需承担连带责任；甲方（即业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，从逾期之日起就所欠费用按每天万分之三向乙方支付滞纳金。上述合同签订后，龙茂公司按期交房，世邦物业成都分公司也履行了《前期物业服务协议》约定的义务，但王建军未按约向世邦物业成都分公司支付2014年11月1日起至2015年12月的物业公共服务费126554.4元及滞纳金7153.95元。经世邦物业成都分公司多次催讨均无果，故起诉至法院。被告王建军未到庭参加诉讼，未提交答辩意见亦未提交证据材料。经审理查明，2012年8月28日，龙茂公司与王建军签订《商品房买卖合同》，约定：王建军购买龙茂公司开发的位于成都市锦江区东大街以南、水井街以北规划红线内的“时代8号大厦”2幢1单元39层3905号房屋，测绘建筑面积451.98平方米。2012年8月28日，王建军（甲方）与世邦物业成都分公司（乙方）签订《时代8号前期物业管理服务协议》，约定：前期物业服务是指开发商（龙茂公司）与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日起至其后12个月期间的物业管理服务；物业位置成都[时代8号大厦]1座39层5单元；物业公共服务费收费标准为写字楼RMB20元/平方米（建筑面积）·月,商业RMB30元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费按月收取，甲方应在每月10日前交纳当月的物业公共服务费；物业公共服务费计费日期以开发商（龙茂公司）与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期；物业服务期限为一年，从开发商与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限至次日起至其后12个月；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，从逾期之日起就其所欠费用按每天万分之三向乙方支付滞纳金。2013年7月17日，王建军接收了所购房屋。世邦物业成都分公司与龙茂公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：龙茂公司将“时代8号大厦”委托世邦物业成都分公司进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务；物业公共服务费的收费标准为写字楼部分20元/月/平方米,商业部分30元/月/平方米；合同期限的正式运作期阶段期限自本物业正式交付首位买受人使用之日（预计为2012年3月31日）起至其后12个月。其后，世邦物业成都分公司与龙茂公司陆续签订《前期物业管理服务合同补充协议》，将前期物业管理服务期限延长至2016年12月31日。2015年5月20日，世邦物业成都分公司委托中豪律师集团（四川）事务所律师向王建军发出一份《律师函》，要求王建军支付2014年11月至2015年4月的物业公共服务费。2015年5月19日，王建军在该律师函上签署“原件已签收”并签名。以上事实,有原告世邦物业成都分公司提交的原被告身份信息、《时代8号前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋验收交接单、律师函、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》、《前期物业管理服务合同补充协议之二》、《前期物业管理服务合同补充协议（2015年10月1日至2015年10月31日）》、《前期物业管理服务合同补充协议（2015年11月1日至2016年12月31日》及世邦物业成都分公司在庭审中的陈述在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，世邦物业成都分公司与建设单位龙茂公司签订的《前期物业管理服务合同》及其系列补充协议，对王建军具有约束力。世邦物业成都分公司与王建军签订的《时代8号前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，世邦物业成都分公司向王建军发出律师函后，王建军仍未支付物业费，现世邦物业成都分公司要求王建军支付物业公共服务费，于法有据，本院予以支持。根据《时代8号前期物业管理服务协议》的约定，物业公共服务费按月收取，甲方应在每月10日前交纳当月的物业公共服务费，写字楼部分收费标准为20元/月/平方米，故王建军应支付2014年11月1日至2015年12月31日的物业公共服务费共计126554.4元（20元/月/平方米×451.98平方米×14个月）。关于世邦物业成都分公司主张的滞纳金问题，根据《时代8号前期物业管理服务协议》约定，王建军应在每月10日前交纳当月的物业公共服务费，若王建军未按约定交纳的，应从逾期之日起就其所欠费用按每天万分之三向世邦物业成都分公司支付滞纳金。故王建军应以每月物业公共服务费9039.6元为基数，分别从逾期之日2014年11月11日、2014年12月11日、2015年1月11日、2015年2月11日、2015年3月11日、2015年4月11日、2015年5月11日、2015年6月11日、2015年7月11日、2015年8月11日、2015年9月11日、2015年10月11日、2015年11月11日、2015年12月11日起，按每日0.03％支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：被告王建军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业公共服务费126554.4元，并支付滞纳金（以每月物业公共服务费9039.6元为基数，分别从逾期之日2014年11月11日、2014年12月11日、2015年1月11日、2015年2月11日、2015年3月11日、2015年4月11日、2015年5月11日、2015年6月11日、2015年7月11日、2015年8月11日、2015年9月11日、2015年10月11日、2015年11月11日、2015年12月11日起，按每日0.03％计算至给付清结之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3074元、诉讼保全费1221元，由被告王建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  郭 莉审 判 员  王多军人民陪审员  赫亚丽二〇一六年十二月十九日书 记 员  张媛媛附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。