海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1505号
上诉人（原审被告）：张海旺，男，1958年4月17日出生，汉族，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：朱建军，海南威盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔文卿，海南威盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所地海口市世贸西路6号诚田国际商务大厦22层BC座。
法定代表人：万昌金，董事长。
委托诉讼代理人：林家旺，该公司法务部主任。
委托诉讼代理人：马海华，该公司清欠部主管。
上诉人张海旺因与被上诉人海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称格瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张海旺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回格瑞公司的诉讼请求；2.格瑞公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定债权的诉讼时效错误。格瑞公司主张2014年9月1日至2014年12月31日四个月的物业管理费共4937.2元明显超出两年的诉讼时效。虽然格瑞公司辩称于2015年9月5日向张海旺发出了《物业管理费及水电费催收函》，但事实上张海旺根本没有收到该函，格瑞公司亦无证据证明张海旺收到该函，因此，格瑞公司提交该函作为中断诉讼时效的证据，主张2014年四个月的物业管理费不成立，即使双方签订了物业管理合同，超出诉讼时效部分不应受到法律保护。二、一审判决认定事实有误，适用法律错误，格瑞公司对本案物业没有管理权。张海旺只与开发商海南田德房地产开发有限公司签订了《海口市商品房买卖合同》，从未与格瑞公司签订物业管理合同。2014年9月前张海旺一直都在缴纳物业管理费，但并不能证明与格瑞公司形成了合同关系，因为2014年9月之前张海旺并不知道格瑞公司未通过招投标就聘用为田德海泉湾小区的物业公司。根据《海南省物业管理条例实施细则》第二十七条规定，格瑞公司未依法取得涉案物业的管理权，根本不能管理田德海泉湾的物业，再依据物业管理条例规定，缴纳物业管理费必须形成物业管理合同，因此,格瑞公司主张的物业管理费34559.60元没有事实和法律依据。三、格瑞公司主张的3.9元／平米／月的物业管理费缺乏法律依据。根据《海南省物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他物业的物业服务收费实行市场调节价。本案中，田德海泉湾属于别墅小区，物业服务费实行的是市场调节价，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。一审判决并未认定格瑞公司主张3.9元／平米／月的物业管理费的来源及依据，因此，格瑞公司向张海旺主张物业管理费没有事实和法律依据。四、张海旺没有享受到格瑞公司的物业管理服务。即便张海旺与格瑞公司签订了物业管理合同，格瑞公司也没有履行物业管理者应尽的义务，张海旺也没有享受到其他服务。张海旺的房屋墙体有裂痕及门口的围栏多处断裂等，不曾得到格瑞公司提供的相应服务。格瑞公司也未依法按年度向全体业主公布服务资金年度决算情况。格瑞公司向张海旺主张债权，违背公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持张海旺的上诉请求。
格瑞公司辩称：一、关于时效问题。张海旺抗辩的时效问题不成立。张海旺一直居住在涉案房产中，2014年9月之前都交了管理费，2015年9月5日格瑞公司也给张海旺发了催收函，粘贴在房门口。涉案房屋一直有人住，其缴纳水费、电费是持续性的，未曾中断过。二、关于格瑞公司的管理权问题。小区目前是前期物业管理，格瑞公司2010年和开发商签订了合同，张海旺2012年购房，所以格瑞公司根据相关法律规定签订物业服务合同，并取得该小区的物业管理权，自2010年进驻小区至今。三、关于物业管理费的依据。格瑞公司根据当前海南物业收费办法及相关规定，收费标准在格瑞公司与开发商签订的合同中有明确规定，在开发商与张海旺的商品房买卖合同中亦有明确的收费标准，所以格瑞公司的收费有依据。四、关于格瑞公司提供物业服务的问题。格瑞公司自2010年进驻该小区服务至今，向小区业主履行了合同义务，不存在不作为。综上，张海旺的上诉请求不成立，上诉理由也无事实和法律依据，应予以驳回。
格瑞公司向一审法院起诉请求：1.张海旺向格瑞公司支付位于海口市××道自2014年9月1日至2016年12月31日的物业管理费34559.60元、逾期支付物业管理费的违约金15033.40元，合计49593元；2.本案的诉讼费由张海旺承担。
一审法院认定事实：2012年8月24日，张海旺与开发商海南田德房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，张海旺购买海口·田德海泉湾C区低层住宅楼A7栋（幢）-1-2层（层），建筑物地上层数为2层，地下层数为1层，层高3.6米，建筑面积共319.85平方米，总金额3900000元。其商品房买卖合同附件四中，前期物业服务内容约定：前期物业服务费用项目及价格：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）低层住宅：3.90元/月·平方米（2）高层住宅：1.90元/月·平方米（3）商业用房：2.50元/月·平方米，等。2010年8月23日，格瑞公司(乙方)与开发商海南田德房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定海南田德房地产开发有限公司选聘格瑞公司对田德·海泉湾C区提供前期物业管理服务。本物业管理区域物业服务收费按包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）低层住宅：3.90元/月·平方米；（2）高层住宅：1.90元/月·平方米；（3）商业用房：2.50元/月*平方米......业主应于甲方通知交房日期之日起交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日2%的标准向乙方支付违约金，本合同期限三年，自2010年8月24日起至业主委员会成立止，等等。2015年9月5日，格瑞公司田德海泉湾物业服务中心向张海旺发出一份《物业管理费及水电费催收函》，截止2015年9月1日，张海旺已拖欠物管费14811.26元，并要求张海旺及时缴纳相关物管费、水电费。张海旺称，未收到格瑞公司的该份催缴通知单。格瑞公司还提交一份《田德海泉湾别墅A7房物管费与违约金明细表》，其表载明自2014年9月至2016年12月，张海旺尚欠物管费34559.6元，以应缴费用总额每天1‰计算,共计违约金15033.4元。另查，张海旺自2013年入住其房之后至2014年8月31日，已按照每平方米3.9元向格瑞公司缴纳物业管理费，自2014年9月1日起至今一直未交物业管理费。
一审法院认为，张海旺系海口·田德海泉湾C区低层住宅楼A7栋（幢）-1-2层（层）的业主，格瑞公司与张海旺所在的小区--
海口·田德海泉湾C区的开发商海南田德房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，取得了对海口·田德海泉湾C区的物业管理权。张海旺虽然没有与格瑞公司直接签订书面物业管理服务合同，但张海旺与开发商海南田德房地产开发有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》，其买卖合同附件四：前期物业服务内容明确约定：低层住宅：3.90元/月·平方米。而格瑞公司取得了海口·田德海泉湾C区的物业管理权后，张海旺也接受了格瑞公司的管理，并向格瑞公司缴交了2014年9月前的物业管理费，双方已在事实上形成了物业管理服务合同关系。张海旺辩解自己没有与格瑞公司形成物业服务关系，无事实与法律依据，不予采信。根据格瑞公司与开发商海南田德房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，低层住宅物业管理费3.90元/月·平方米，张海旺自2014年9月1日起至2016年12月31日止一直未交物业管理费34559.6元，故格瑞公司请求张海旺支付自2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共计人民币34559.6元，有事实依据，予以支持。格瑞公司所主张的违约金，因张海旺与开发商签订的《海口市商品房买卖合同》中没有违约金的约定，且格瑞公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中约定的违约金标准明显不合理，故对格瑞公司请求的违约金，不予支持。但格瑞公司向一审法院起诉后，张海旺应按银行同期年贷款利率支付利息给格瑞公司。张海旺认为格瑞公司已超过两年才向其主张权利，经查，格瑞公司在2015年9月5日就已向张海旺追讨物业管理费的欠款，其主张权利的时间应在法定时效内。依照《中华人民共和国民法通则》一百零八条之规定，一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，张海旺应向格瑞公司支付位于海口市××道自2014年9月1日至2016年12月31日的物业管理费34559.60元；并从2017年1月11日起至偿还清之日止按银行同期年贷款利率计付利息给格瑞公司。二、驳回格瑞公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，由张海旺负担。
二审期间，格瑞公司提供用水用电明细表，用于证明田德海泉湾C区别墅A7栋一直有人居住。
张海旺认为该证据未在法定期间内提交，未同时提供原件，对证据的真实性不予认可，即使是真实的，也不能证明张海旺收到了催收函，因为是否收到催收函与张海旺是否居住在该房无直接关联。
本院的认证意见：格瑞公司提供的用水用电明细表属于其在一审中已持有和掌握的证据，其至二审期间才予提交，属逾期举证，格瑞公司已提供原件供核对，该证据具有客观真实性，根据田德海泉湾C区别墅A7栋的用水和用电情况,可以证明这两年中除了2015年2月至2015年6月外均有人在该别墅中持续的使用水电。故本院对该证据予以采信，并对格瑞公司逾期举证的行为予以训诫。
二审补充查明：2014年1月至2016年12月期间，除2015年2月至2015年6月外，其他时间均有人在涉案别墅持续的使用水电。一审中，张海旺称每周有保姆到涉案别墅打扫卫生。
格瑞公司与张海旺一审时均确认目前涉案小区未成立业主委员会。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：格瑞公司要求张海旺支付2014年9月至2016年12月的物业管理费是否有事实根据和法律依据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十二条规定：”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”本案中，格瑞公司与开发商海南田德房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，一直在涉案小区进行物业管理服务，张海旺自入住至2014年9月前缴纳了相应的物业服务费，亦证明其认可并接受了《前期物业服务合同》的约束。同时，由于《前期物业服务合同》约定合同期限自2010年8月24日至业主委员会成立止，而目前涉案小区业主委员会尚未成立，涉案小区物业实际仍由格瑞公司进行管理，张海旺在接受格瑞公司物业服务的情况下，应当向格瑞公司支付物业管理费。张海旺称格瑞公司没有依法取得物业管理权，收费标准缺乏法律依据，其亦未享受到格瑞公司的物业管理服务，因此格瑞公司主张物业管理费无事实和法律依据，但并未就上述理由提供证据加以证明，因此本院不予采纳。至于张海旺上诉称其未收到催收函，格瑞公司向其主张2014年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效的问题。张海旺对格瑞公司提交的《物业管理费及水电费催收函》真实性没有异议，但否认收到该催收函，结合涉案别墅经常有人居住及格瑞公司将书面催收函张贴在涉案别墅门口显著位置的事实，应认定张海旺当时已知晓格瑞公司催收物业管理费。张海旺以未收到催收函为由主张诉讼时效已过不能成立，本院不予采纳。因此，一审法院认定格瑞公司的起诉未超过诉讼时效并支持格瑞公司关于物业管理费及利息的诉请并无不当，本院予以维持。
综上，张海旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人张海旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 璐
审判员 黄玉臣
审判员 王法坚
书记员 张 洁
附相关法律法规条文：