江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第05222号
上诉人（原审原告）申金艳。
委托代理人尹剑，江苏非圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴敬海。
委托代理人林传学，沛县正大法律服务所法律工作者。
上诉人申金艳因与被上诉人吴敬海房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第0938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人申金艳及委托代理人尹剑，被上诉人吴敬海及委托代理人林传学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月29日，吴敬海与案外人刘xx口头约定，由吴敬海租赁刘xx所有的坐落于徐州市鼓楼区大xx（黄河西路迎宾楼）-2xx1号房屋。双方还约定刘xx给吴敬海三个月的装修期，自2014年10月29日起算，装修期满后双方签订正式的房屋租赁合同。双方口头协议后，刘xx将房屋交给吴敬海进行装修，吴敬海分别于2014年11月14日、2014年11月17日向刘xx支付押金20000元及10000元。
2014年11月16日，吴敬海与申金艳签订《房屋租赁合同》一份，约定申金艳租赁徐州市鼓楼区大马路（黄河西路迎宾楼）-21号房屋一楼除宾馆通道外的整体面积，租期五年，自2014年12月16日至2019年12月15日，其中2014年12月16日至2017年12月15日租金为每年100000元，2017年12月16日至2018年12月15日租金为每年110000元，2018年12月16日至2019年12月15日租金为每年120000元。自2014年11月16日至2014年12月15日为一个月装修期，房屋租金自2014年12月16日开始计算。使用前申金艳应缴纳水电费押金10000元，到合同期满一次性退还。第一次付房租80000元，余下房租及水电押金30000元应于2014年12月16日一次性付清。该合同落款处有吴敬海、申金艳的签字，同时有房屋所有权人刘红侠书写的“同意吴敬海转租刘红侠2014.11.16”的字样。合同签订当日，吴敬海向申金艳出具收条一份，载明“收到申金艳租房定金贰万元整，收到申金艳租房定金叁万元整，共计伍万元整”。合同签订后，吴敬海将涉案房屋交付给申金艳用于经营凤岐把子肉。
另查明，吴敬海在与刘xx约定的三个月装修期满后，并未与刘xx签订房屋租赁合同。2015年4月1日，申金艳与刘xx经协商后另行签订《房屋租赁协议》一份，约定刘xx将位于黄河西路xx-
xx号房屋xx层南侧部分场地租赁给申金艳经营凤岐把子肉，租期三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止，年租金分别为60000元、70000元、80000元。同时刘红侠在合同落款处另注明“另收乙方申金艳2014年12月16日至2015年3月31日房屋租金23000元”。
原审法院认为，关于吴敬海与申金艳之间《房屋租赁合同》的效力问题，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。吴敬海与申金艳之间签订的《房屋租赁合同》业经房屋所有权人刘红侠书面同意，刘xx在吴敬海与申金艳签订的《房屋租赁合同》上注明“同意吴敬海转租”，是对该份《房屋租赁合同》整体的认可，并未附加任何期限或条件。亦即其同意吴敬海在2014年12月16日至2019年12月15日这五年期间，将涉案房屋租给申金艳并收取租金。因刘红侠同意吴敬海出租涉案房屋给申金艳在先，即使其后吴敬海与刘xx之间未能订立租赁合同，亦不影响吴敬海与申金艳之间《房屋租赁合同》的效力。综上，吴敬海与申金艳之间的《房屋租赁合同》合法有效，吴敬海与申金艳均应按照该合同的约定履行各自的义务。
关于吴敬海与申金艳之间《房屋租赁合同》是否应解除的问题。合同解除分为约定解除和法定解除。对于本案所涉《房屋租赁合同》，吴敬海与申金艳之间并未就合同解除协商一致，合同中也未约定解除条件，因此不符合约定解除的情况。申金艳主张因吴敬海在三个月装修期满后，并未与房屋所有权人签订租赁合同，导致转租合同无法履行，故应解除转租合同。原审法院认为，如前所述吴敬海与申金艳之间的《房屋租赁合同》合法有效，吴敬海已经将合同约定的房屋交付给申金艳，申金艳也一直使用该房屋进行经营至今，不存在双方之间的合同无法履行的事实。当事人的主张应当有事实和法律依据，而申金艳的这一主张既缺乏事实依据，亦不符合合同法定解除的情形，故对其这一主张不予认可。综上，涉案《房屋租赁合同》不符合合同解除的条件，吴敬海与申金艳仍应按照合同约定履行各自的义务。
关于申金艳认为吴敬海存在欺诈行为的主张，因其未能提供证据予以佐证，故对其主张的该部分事实不予确认。
关于申金艳要求吴敬海返还租金52000元的诉请，因双方的《房屋租赁合同》合法有效，吴敬海已按照《房屋租赁合同》的约定将租赁物交付给申金艳使用，申金艳支付50000元的行为亦是履行合同约定义务、支付对价的行为。因此，吴敬海取得50000元是依据双方之间合法有效的《房屋租赁合同》，具有事实基础和法律依据。申金艳要求吴敬海返还房屋租金50000元的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于另2000元租金，因申金艳未能提供证据证实该款已经交付给吴敬海，吴敬海对该笔款项亦不认可，故申金艳要求吴敬海返还该2000元租金的诉请，因未能提供证据证实，故亦不予支持。
关于申金艳要求吴敬海赔偿损失20000元的诉请，当事人对自己的诉讼请求应当提供证据予以证实，申金艳对该损失未能提供证据予以证明，故对其这一诉请不予支持。综上，遂判决驳回申金艳的诉讼请求。
上诉人申金艳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人存在欺诈行为。2、因吴敬海没有缴纳房租且外出不归，该房已被房主收回，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已无法实际履行。3、上诉人与房主另行签订租赁合同，原房屋租赁合同应顺应终止。请求撤销原判，改判解除合同，返还租金52000元。
被上诉人吴敬海答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是否具备解除条件。2、上诉人要求被上诉人返还租金有无事实和法律依据。
二审期间，诉争房屋所有权人刘xx出庭作证，证实2015年1月底，因被上诉人吴敬海没有按照口头协议的约定给付房租，也没有装修房屋，刘xx将涉案租赁房屋收回，并要求申金艳离开涉案房屋。吴敬海陈述其于2015年1月底前停止装修，离开涉案房屋，刘xx涉案租赁房屋收回，并陈述申金艳于2015年1月份提出解除租赁合同。
本院认为，关于上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是否具备解除条件的问题。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同未违反法律强制性规定，系有效合同。但在2015年1月底，因被上诉人吴敬海没有履行和房主刘xx的口头协议，致使刘xx将涉案租赁房屋收回，吴敬海离开涉案房屋。据此，可以认定，吴敬海在2015年1月底前已不再控制涉案房屋，不能向申金艳履行保障租赁房屋正常使用的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，涉案租赁合同已具备法定解除条件。故申金艳要求解除合同，本院予以支持，合同解除时间为2015年1月31日。
关于被上诉人收取的租金应否返还的问题。吴敬海与申金艳在《房屋租赁合同》中约定2014年12月16日至2017年12月15日租金为每年100000元。合同于2015年1月31日解除前，申金艳实际使用期限为一个半月，应付租金为12500元。吴敬海实际收取申金艳租金50000元，多收的37500元应当返还给申金艳。
综上，根据二审出现的新证据，上诉人申金艳的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第0938号民事判决；
二、吴敬海于本判决生效后十日内返还申金艳租金37500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1600元，由申金艳负担600元，吴敬海负担1000元。二审案件受理费1600元，由申金艳负担600元，吴敬海负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年五月二十日
书 记 员 苗 鑫