吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2403民初1768号
原告：杨孝文，住敦化市。
委托诉讼代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。
被告：万淑华，住敦化市。
委托诉讼代理人：徐艳波，吉林衡佳律师事务所律师。
第三人：敦化市江南镇西苇子沟村村民委员会。
代表人：汪树森，村主任。
原告杨孝文诉被告万淑华，第三人敦化市江南镇西苇子沟村村民委员会（以下简称西苇子沟村）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨孝文及其委托诉讼代理人王延君，被告万淑华及其委托诉讼代理人徐艳波，第三人西苇子沟村代表人汪树森第一次开庭到庭参加诉讼。第二次开庭经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
杨孝文向本院提出诉讼请求：一、依法确认杨孝文、万淑华之间的转让协议有效；二、万淑华协助杨孝文办理转让变更事宜；三、万淑华承担本案的诉讼费用100元。事实与理由：2009年，原、被告经协商达成口头协议，万淑华将其承包的8000平方米土地转让给杨孝文，转让费为85万元。杨孝文陆续将此款全部支付给了万淑华，有收据为凭。因万淑华至今不予协助杨孝文办理转让变更手续，故提起诉讼。
万淑华辩称：一、双方不存在转让协议，虽然在收条中书写着转让款，实际是租赁关系，因为万淑华做为农民，并不了解转让、转包等具体的意思，不能单从字面意思去理解，应结合实际使用目的和交易习惯及法律规定来确定。杨孝文并非是我村村民，我方将争议地登记面积0.58公顷（实际面积7000多平方米）交给杨孝文，实际是将经营权租给原告，权利并没有转移，原承包关系并没有终止，万淑华与村委会承包关系仍然存在，直补款由万淑华领取，所有证书都在万淑华手里。因此，原、被告之间的租赁关系有效。二、杨孝文主张办理转让变更不能成立。因为租赁关系不需要变更，双方不存在约定。综上，请求驳回杨孝文的诉讼请求。
第三人西苇子沟村述称：原、被告不是我们村的村民，我村不知情原、被告之间的事宜，假如是本村村民，可以转让，但是必须经过村委会同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，于井英提交的第1份证据收据一张；证明杨孝文已经向万淑华支付转让款共计85万元的事实，万淑华出具收据可以证实原、被告之间的法律关系是转让，并且在2013年5月18日交清最后的尾款2.5万元，合计已经收取了85万元的事实。万淑华质证对真实性没有异议，这块承包地不是万淑华本人的承包地，是万淑华爱人的承包地，万淑华不知情转让出租是什么意思，当时85万元是17年的租赁费，从2009年-2025年，每年5万元，只写了一个收条，所有的合同和经营权证书都没有给杨孝文，土地转让必须经过村委会同意，不是把承包经营权转移给原告，因为杨孝文不是本村的村民。第三人质证意见和我们无关，不清楚，假如知道也不会允许。关于此证据，本身的真实性予以采信。第2份证据谈话录音及整理的书面材料；该录音与万淑华出具的收条是吻合的，可以证实原、被告之间并不是被告辩解的租赁关系，而是转让关系。当时在场人有原、被告双方，还有杨孝文的儿媳，地点在万淑华家中，时间为2013年5月13日，共计三段，其中来了三次电话，中间有打断部分，证明原、被告之间达成的是口头协议。万淑华质证对真实性无异议，该录音不能证明是一种转让关系，村里土地不准许转让，与村里说是租赁，证明租赁面积为5800平方米，多的部分不让杨孝文动，录音中杨孝文自己陈述不需要办手续。关于此证据将结合其他证据予以参考。第3份证据个体工商户营业执照一份；证明杨孝文在争议地建厂，厂子名称为敦化市三和集成材砂光厂。万淑华质证对真实性无异议，对证明问题有异议，该厂并非建在本案争议地上，而是建在租赁毕永刚地上。毕永刚的地与万淑华地相邻，万淑华地在毕永刚的西侧。我方有反证证明。关于证据本身予以采信；证明问题关于建厂事宜予以参考。
万淑华提交的第1份证据结婚证一份；证明万淑华与封金发是夫妻关系，该租赁地是封金发的承包地，封金发是西苇子沟村的村民。杨孝文和西苇子沟村对证据真实性没有异议。予以采信。第2份证据土地承包期使用合同一份，土地承包经营权书一份；证明二轮承包时是封金发的父亲封仁的承包地，2002年把地转给封金发，涉案的地名是南山地，登记面积是0.58公顷，四至为，东至毕永刚，南至佟殿阁，西至佟桂艳，北至道路。杨孝文质证真实性没有异议，对四至有异议，南应该至姓张村民的承包地，东西北都对。这块地的经营权性质为家庭承包。西苇子沟村质证合同本上登记的四至正确。关于争议地，因杨孝文对证据本身无异议；关于四至未举证说明，不予采纳。第3份证据个体工商档案信息、房屋厂地租赁合同（来源敦化三和集成材砂光厂工商档案）证明杨孝文的儿子韩杨，在2011年6月13日成立的该厂，性质为个体户，经营场所丹江街森泰木业道南，道南厂房是租赁毕永刚的厂房一栋、地一块。厂房并非建在涉案的争议地上。毕永刚也是西苇子沟的村民，同一个村村民不可能有转让和租赁。万淑华质证对个体工商档案信息、房屋厂地租赁合同真实性无异议，对证明问题有异议，个体工商档案信息、房屋厂地租赁合同与本案争议的焦点没有关联性。原告认可租赁毕永刚土地的事实，厂房现场可以看出。而且，被告说的不事实同样是房子有租的有卖的。涉案地建了三和厂的附属厂房，是一个简易的钢结构棚子。对证据本身的真实性本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：杨孝文提交的第4份证据肖占云证人证言；证明原、被告之间系转让关系，而不是租赁关系，原、被告协商时是在万淑华家。杨某与本案证人是夫妻关系。证人陈述：我与杨孝文是亲属关系，杨孝文是我妻子的妹妹，万淑华是通过我老伴杨某认识。数岁大详细记不清楚了，当时万淑华提到要卖地，杨孝文想要买地建个厂，我就让我老伴给引荐一下，不清楚原、被告之间具体是否达成协议是否给钱，具体内容也不清楚了、事后我们也没有参加。杨孝文建厂之前她是有工作的，不干工作干个体了。我去过杨孝文建的厂子，不清楚哪年建的，厂子就是木头的砂光。我以前的老伴是杨孝文的姐姐，去世后又找的本案证人杨某。我做中间给介绍最早是在我家谈的，不清楚见面商谈的过程，厂子面积和杨孝文建厂时间。杨孝文意见：证人证言可以证实，原、被告之间系转让的事实。万淑华意见：该证人与原告有利害关系，证人证言内容证明不了原、被告商谈的内容，怎么谈的是否签订协议证人都不在场，并且杨某也没有在场，证明不了商谈是转让还是租赁。关于此证据未证实商谈的直接过程，将结合其他证据予以参考。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：
涉案土地系万淑华的丈夫封金发为承包方的第二轮家庭承包地，地名是南山地，登记面积是0.58公顷。
2009年，杨孝文、万淑华双方达成口头协议，将涉案地流转转让，议定价款共计85万元。最后一期履行款项即2013年5月18日，万淑华给杨孝文出具收据一张，主要内容为：“今收到土地转让款尾贰万元整（总计850000元）”。2009年开始杨孝文等接管了涉案土地，并在该地上建筑了钢结构厂房和铁皮大棚。
另查，杨孝文是城镇居民，不是西苇子沟村民。
本院认为，本案的审理关键在于杨孝文、万淑华之间土地流转的性质以及效力？综合本案事实，依据书面收据、录音材料以及双方的实际履行情况，能够认定双方口头土地流转协议的性质为转让。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”。结合本案事实，原、被告之间的土地转让行为没有经西苇子沟村同意，并且杨孝文的身份为城镇居民。综上，杨孝文、万淑华之间事实上的土地转让合同无效，原告杨孝文的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条、第四十一条；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回杨孝文的诉讼请求。
案件受理费100元，由杨孝文负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 邱歆丰
人民陪审员 邱增恩
人民陪审员 吕清华
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 袁彬彬