湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7117号
上诉人（原审被告）：陈洁虹，女，1987年1月21日出生，汉族，武汉市东西湖区径河街银湖美育幼儿园园长，住武汉市东西湖区。
委托诉讼代理人：陈迪（系陈洁虹之夫），1980年11月21日出生，汉族，武汉市东西湖区径河街银湖美育幼儿园员工，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：文毅，湖北江浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市东西湖东房物业管理有限公司，住所地：武汉市东西湖区五环路园丁村169号（8）。
法定代表人：郭思云，总经理。
委托诉讼代理人：李宁，女，该公司法务专员。
原审被告：武汉市金山房地产有限公司，住所地：武汉市东西湖区吴北路园丁村168号（6）。
法定代表人：管富春，董事长。
委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。
上诉人陈洁虹因与被上诉人武汉市东西湖东房物业管理有限公司（以下简称东房物业公司），原审被告武汉市金山房地产有限公司（以下简称金山公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈洁虹上诉请求：撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3654号民事判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由东房物业公司承担。事实和理由：一、既然一审已经认定幼儿园为小区配套设施，则物业费已经由小区的全体业主作为公共部分（公摊）向东房物业公司交纳，一审判令重复交纳错误；二、一审法院判决幼儿园按每月每平方米1.8元交纳依据不足，幼儿园属公益性非营利机构，不同于小区的商铺等经营性机构，且幼儿园内的卫生、水电、绿化、保安等均由陈洁虹自行负责。
东房物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、陈洁虹所称的幼儿园属配套设施与事实不符，幼儿园不属于小区业主集体所有的部分，幼儿园属于金山公司所有，陈洁虹曲解了一审法院的认定；二、物业服务费用收取标准的问题，一审法院根据物业服务合同进行认定，陈洁虹的物业区域属于物业委托合同中非住宅部分，应按每月每平方米2元的标准交纳物业服务费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。
金山公司述称，一、幼儿园并非小区配套设施，应该交纳物业服务费用。本案的幼儿园是金山公司为提升小区品质而提供的配套，不属于必备配套，且幼儿园并未计入业主公摊面积，故应单独交纳物业服务费用；二、金山公司和幼儿园在租赁合同中已经明确由幼儿园和东房物业公司签订合同，并由幼儿园即陈洁虹承担物业费；三、金山公司已经转移了债务，将交纳物业服务费转移给幼儿园的实际使用者即陈洁虹；四、陈洁虹是在浪费司法资源。综上，请求驳回上诉，维持原判。
东房物业公司向一审法院起诉请求：1、陈洁虹立即支付其租赁使用的武汉市东西湖区啤砖路65号附38号的物业管理费33,120元、滞纳金2,186元，合计35,306元；2.陈洁虹承担本案所有诉讼费，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等。一审诉讼过程中，东房物业公司申请追加金山公司为本案被告，并增加一项诉讼请求，要求金山公司承担连带责任。
一审法院认定事实：2015年3月27日，陈洁虹(乙方)与金山公司（甲方）签订《金山银湖湾幼儿园房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市东西湖区啤砖路65号附38号（金山银湖湾项目配套幼儿园）房屋出租给乙方开办幼儿园使用，房屋建筑面积1656平方米，场地配套户外面积1378平方米；租赁期为二十年，自2015年9月6日起至2035年9月6日止，租赁期满后，自动延长十年到2045年9月6日；出租房屋及现有设施、设备的维修责任除在本合同及补充条款中有约定外，均由甲方负责修缮并承担修缮费用（乙方使用不当除外）；根据甲方的要求，与银湖湾物业公司签订物业服务合同。2015年9月25日，东房物业公司（乙方）与武汉市金山银湖湾小区业主大会业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将金山银湖湾小区委托乙方实行物业管理，物业服务费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元，非住宅房屋每月每平方米2元；委托管理期限为三年，自2015年9月25日10时至2018年9月25日10时止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之四交纳滞纳金。
陈洁虹租赁房屋后，开办了武汉市东西湖区径河街银湖美育幼儿园，武汉市东西湖区民政局于2015年12月2日颁发了民办非企业单位登记证书。
自2015年9月25日至2016年7月25日，陈洁虹欠交物业服务费共计人民币33,120元（每月每平方米2元×1656平方米×10个月）。
另查明，武汉市东西湖区啤砖路65号附38号房屋位于武汉市东西湖区金山·银湖湾小区，属小区的配套设施。
一审法院认为，本案争议焦点：一、关于物业管理委托合同是否适用小区幼儿园的问题。东房物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，对小区业主具有约束力，小区幼儿园在物业管理服务区域内，并实际享受了物业公司提供的物业管理服务。故物业管理合同适用于小区幼儿园。
二、关于物业费交纳的标准问题。东房物业公司认为开办幼儿园属商业行为，应按照非住宅的标准每月每平方米2元交纳物业费，陈洁虹认为其开办的是民办非盈利性公益幼儿园，物业费不应该按照商业标准收取。东房物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同只针对小区普通住宅和非普通住宅约定了物业服务费收取标准，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。而小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。但幼儿园位于小区之内，实际享受了东房物业公司对该小区提供的各种物业管理服务，应当向物业公司交纳合理的物业服务费。一审法院综合东房物业公司提供的服务、陈洁虹自行负责的项目等情况酌情确定该幼儿园应按1.8元每月每平方米的标准交纳物业费。
因此，陈洁虹需负担的物业费应为人民币29,808元（每月每平方米1.8元×1656平方米×10个月）。陈洁虹虽未依合同约定支付物业服务费，但因双方对物业服务费收费标准一直存有争议，陈洁虹不属故意拖欠，不应承担支付滞纳金的责任。故东房物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予持。”根据该规定，金山公司作为房产的业主，应承担连带责任。
综上所述，东房物业公司请求陈洁虹支付2015年9月25日至2016年7月25日的物业费，依据充分，一审法院予以支持，但物业费的标准应酌情减免，按每月每平方米1.8元计算，共计为29,808元。东房物业公司请求陈洁虹支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。东房物业公司请求金山公司对上述物业费用承担连带责任，证据充分，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、陈洁虹于判决生效后十日内向武汉市东西湖东房物业管理有限公司支付2015年9月25日至2016年7月25日间的物业费29,808元；二、武汉市金山房地产有限公司对上述物业费29,808元的给付义务承担连带责任；三、驳回武汉市东西湖东房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费682元（东房物业公司预交），由陈洁虹、金山公司共同承担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审审理查明事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为陈洁虹是否应当向东房物业公司交纳物业服务费用；如应当交纳，如何确定交纳物业服务费用的标准。
关于陈洁虹是否应当向东房物业公司交纳物业服务费用的问题。一审法院认定幼儿园所在的房屋属于小区的配套设施，是指该房屋规划的功能和用途是供业主提供幼儿教育所使用，而本案中各方当事人均认可幼儿园所在房屋的权属属于金山公司专有，即幼儿园所在房屋的所有权人为金山公司，而非小区全体业主，该房屋面积亦未计入小区的公摊面积，故陈洁虹认为一审法院判决其再次交纳已经由业主公摊交纳的物业服务费用法律依据不足的上诉意见，本院不予以支持，陈洁虹应当向东房物业公司交纳物业服务费用。
关于物业服务费用的交纳标准问题。一审法院结合本案事实，考虑到陈洁虹实际享受物业服务的情况，酌情调低物业服务费用的标准，认定陈洁虹按每月每平方米1.8元的标准交纳物业费用，与小区内商铺等非住宅经营性机构每月每平方米2元的标准相区别，该标准的确定属一审法院依法行使自由裁量权的范畴，本院予以维持。对于陈洁虹认为每月每平方米1.8元的物业费用交纳标准过高的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，陈洁虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费682元，由陈洁虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 捷
审 判 员 晏 明
审 判 员 万 军
二〇一七年十二月十五日
法官助理 张 文 浩
书 记 员 伍雅玲翔