江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终3430号
上诉人（原审被告）：蒋根明。
委托诉讼代理人：杨沫。
委托诉讼代理人：徐毅成。
被上诉人（原审原告）：沙松林。
委托诉讼代理人：陈琼。
上诉人蒋根明因与被上诉人沙松林房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蒋根明上诉人请求：1、请求撤销一审判决，依法发回重审或依法改判上诉人无需向被上诉人支付欠付租金47500元（截止2017年9月14日）；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：双方签订合同时，对于噪声问题虽没有作出特别约定，但在被上诉人与案外人林聆签订的房屋租赁合同中，第十二条以备注的形式注明装修隔音效果，该合同的标的物正是本案上诉人主张的噪声来源。通过该案外合同，能够看出被上诉人在与上诉人签订合同后，与第三人订立时是注意到噪声问题的，进而可推定被上诉人与上诉人签订合同时，对噪声问题是有约定的。在一审法院审理的由上诉人作为原告的排除妨碍一案中，林宁的委托代理人陈述，林宁经营的钢琴培训机构在装修时是委托了具备相关隔音设施施工资质的单位进行了施工，也可证明噪声来源者也是知道自身的经营必须在对噪声严格管制的前提下。几组证据相互印证，能够认定存在噪声过大，影响上诉人房屋使用这一事实。另外，被上诉人并不具有原告主体资格。
沙松林辩称，被上诉人在一审中已经提交了涉案房屋所有权人府山置业的情况说明，被上诉人转租房屋是有权处分，在一审中作为原告主体适格；双方未在合同中就噪音问题进行约定，上诉人在一审中未就存在噪音进行举证。即使存在噪音，该噪音也并非被上诉人制造，被上诉人无处理噪音的合同义务，上诉人不能因该噪音问题而不承担支付租金的义务。
沙松林向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金47500元并按合同约定标准支付迟延履行金；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月16日，原告沙松林（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方租用甲方房屋从事教育咨询与服务；免租期三个月；租赁费用先付后租，支付方式为前两年按每季度支付，第三年开始按每半年支付；租赁费用支付时间为乙方在前一期租赁费用期满时，提前10天向甲方支付下一期租赁费用，租赁费用以电汇、转账等方式支付，甲方不开具房租发票（可开收据），如需开具房租发票税费由乙方承担；租赁期限为5年，自2016年8月16日起至2021年8月15日止（实际租赁期限以房屋接收确认书为准）；在合同签订当日内，乙方应向甲方交付定金20000元，合同正式履行后定金转为履约保证金（不计息），履约保证金在合同到期后乙方交付房屋时返还，定金足额支付后合同生效；该房屋年租金为90000元，第一笔租赁费用于装修免租期到期之日起5日内支付，剩余租赁费用按约定进行支付，年递增率为第三年起每年递增5%；本租赁房屋建设妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由甲方承担责任；乙方无正当理由迟延交付租金的，除应支付延期支付的租金外，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之五的标准向甲方支付迟延履行金。如乙方迟延交付租金达三个月，甲方有权终止合同，乙方向甲方支付当年年租金50%的违约金，履约保证金不退还，已收未到期租金不退还。合同还对双方权利义务作出具体约定，但未对噪音问题作出相关约定。2016年8月20日，被告向原告支付20000元定金。
2016年9月15日，原（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）双方签署房屋接收确认书，载明：甲乙双方现就乙方租赁甲方位于江苏省淮安市淮海南路23号（府山时代广场）的商铺面积进行以下确认：该商铺位于三层，房号303建筑面积为350平方米，水电及消防系统合格，相关文件资料齐全，物业交付符合合同规定标准，甲乙双方同意于2016年9月15日对商铺进行交接。2017年4月5日，被告向原告支付20000元租金。除此之外，被告未再向原告支付租金。
另查明，府山时代广场303室为江苏府山置业有限公司（以下简称府山置业）所有。2017年6月14日，府山置业出具情况说明，载明：我公司将淮安市淮海南路23号府山时代广场一至五层商铺租赁给沙松林，我公司同意沙松林将其中的第三层转租给蒋根明。
再查，涉案租赁房屋南侧开设有琴行，琴行所用房屋亦是从原告沙松林处租赁。2017年7月18日，蒋根明以沙松林、江苏森木实业投资有限公司、江苏府山置业有限公司、清浦区简悦琴行为被告向一审法院提起相邻污染侵害纠纷诉讼，该案尚在审理过程中。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。原、被告双方所签订房屋租赁合同，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告沙松林出租涉案房屋给被告，已取得房屋所有权人府山置业的同意，沙松林为有权处分，故对被告抗辩称原告无权处分，涉案合同效力待定的主张不予采信。原、被告所签房屋租赁合同虽然明确被告租房用于教育咨询与服务，但双方在合同中未就噪音问题作出约定，被告蒋根明亦未举证证明原告沙松林就噪音问题向其作出相关承诺，且噪音亦非本案原告制造，原告就噪音问题对被告没有合同约定及法定的处理义务，被告以此为由拒付租金，与法无据，不予支持。被告主张双方达成协议，以20000元解决租金问题，未举证证明。
承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告所签订合同已对被告应支付租金的方式、期限及金额作出明确约定，被告未按合同约定期限付款，构成违约，现原告要求被告支付欠付租金并按合同约定标准支付违约金，符合法律规定，予以支持。被告于2016年9月15日领取涉案房屋，按照双方所签房屋租赁合同约定，被告蒋根明应当于2016年12月20日前支付首期租金22500元，于2017年3月5日及6月5日前支付第二、三期租金。被告于2017年4月5日才支付原告首期租金20000元，现原告仅就首期欠付租金25000元主张违约金，属自愿处分权利的行为。原告方主张首期租金的违约金从2016年12月5日开始计算，与约不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告蒋根明于本判决生效后五日内一次性支付原告沙松林2017年9月14日之前欠付租金47500元及2017年9月5日之前的违约金3428.75元，并以欠付租金47500元为基数从2017年9月6日起按日万分之五的标准继续支付违约金至款项实际给付时止；二、驳回原告沙松林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，减半收取512元，由被告蒋根明负担。
二审期间，上诉人提供下列新证据：1:被上诉人与林宁签订的房屋租赁合同，显示被上诉人将涉案房屋的隔壁房屋租给林宁开设琴行，证明上诉人停付租金系因为被上诉人没有按照约定对上诉人承租房屋相邻的房屋出租、装修及使用尽到监管义务。2、林宁签订的房屋装修合同及施工方工商登记信息，证明施工方无能力进行涉及隔音项目的工程施工。被上诉人认为这两组证据与本案无关。
二审查明的事实与一审法院认定事实相同。
本院认为，租赁合同当事人应当根据合同约定内容履行各自的权利，承担相应之义务，任何一方不得要求对方履行合同以外的非合同义务。上诉人作为房屋承租人，有义务按照合同约定给付租金。
双方当事人就租赁合同所约定的义务中，没有相关条款规定，被上诉人在出租房屋时，必须对其他承租人经营事项进行环境污染内容的限制性规定，也没有约定如果因为被上诉人对外出租房屋，导致上诉人的经营无法进行时，被上诉人负有排除妨碍之义务。上诉人经营中所受噪音妨碍，源于其他承租人的经营行为，不是被上诉人出租房屋行为本身造成的，对于噪音污染的妨碍排除，上诉人已经向相关对象提起民事诉讼。
上诉人认为，被上诉人在与噪音污染源的其他承租人签订租赁合同时，已经对噪音问题作出约定，以此推定本案当事人在签订租赁合同时亦曾对噪音问题作出过约定。对此，本院认为，双方在租赁合同中，没有对承租房屋周围的噪音标准或相关内容作出明确的书面记载，被上诉人与案外人签订的租赁合同中就承租人在装修中的隔音标准已作约定，说明被上诉人已尽到相关注意义务，至于案外承租人是否按照合同约定进行装修，是否满足噪音对环境的标准要求，属于案外人履行租赁合同是否尽责问题，根据合同相对性原则，上诉人不能以被上诉人与其他人签订的合同义务，要求被上诉人承担相应的责任。
关于本案原告诉讼主体问题，因房屋所有权人已经同意被上诉人就涉案房屋对外出租之权利，被上诉人作为次承租人，有权就与上诉人之间签订租赁合同，因此而产生纠纷，被上诉人有权以自己名义提起民事诉讼。
综上所述，蒋根明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费988元，由蒋根明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
代理审判员 朱 云
二〇一八年一月三十日
法官 助理 黄春丽
书 记 员 潘春节