江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第1665号
原告陈某某。
委托代理人王生干，江苏石立律师事务所律师。
委托代理人汪俊龙，江苏石立律师事务所律师。
被告扬州海德地产有限公司。
法定代表人陈德水，董事长。
委托代理人袁宝勇，江苏润扬律师事务所律师。
委托代理人成斌，江苏润扬律师事务所律师。
原告陈某某与被告扬州海德地产有限公司（以下简称海德公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，分别于2014年6月18日、7月22日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人王生干、被告海德公司的委托代理人成斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，2008年12月22日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的枫香园3幢101室商铺，房屋面积247.33平方米，房屋总价款989320元。按照合同约定，被告应当于2009年11月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，并于交房后的300日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当于2010年10月1日前协助原告办理房屋权属登记。房屋买卖合同签订后，原告按约支付了全部房款，但是被告在4年多的时间内未能提供办理房屋权属登记需要的材料。经原告多次交涉并经职能部门协商后，直至2014年1月22日，原告才领取上述房屋的房产权属证书。在此期间，被告在原告购买的商铺东西两侧建起栅栏及违章建筑，致使原告通行不便，购买商铺的目的无法实现，给原告造成巨大损失。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，其除应按照合同约定承担相应的违约责任外，还应当停止侵害、拆除东西两侧栅栏及违章建筑、恢复门前道路，并赔偿原告损失。为维护权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告给付原告违约金12995元（从2010年10月1日起算至2014年5月7日，以房屋总价款989320元为基数，按日万分之零点一标准计算）；2、被告赔偿原告损失100000元（被告逾期办证导致的损失，按照年租金4万元向被告主张，仅主张100000元）；3、被告立即拆除枫香园3幢101室商铺东西两侧建起的栅栏及违章建筑并恢复门前道路。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告给付原告违约金11051元（从2010年10月1日起算至2014年1月22日，以房屋总价款989320元为基数，按日万分之零点一标准计算）。
原告陈某某提供了下列证据：
1、商品房买卖合同一份，证明合同约定的标的物的性质为商铺以及被告违约；
2、产权证一份，证明被告违约，合同约定的办理产权证的时间为交房时间后300天，交房时间按合同应为2009年11月30日，办证时间应为2010年9月30日。被告实际办证的时间是2014年1月22日；
3、房屋租赁合同一份，证明该地段的商铺租金为每年6万元；
4、照片4张，证明涉案的商铺道路两侧有被告建的栅栏及违章建筑，原告的商铺无法出租。
被告海德公司辩称，对原告的第一项诉讼请求没有异议，但原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，逾期办证应当承担的是逾期办证的违约责任，不应对此无限扩大。
被告海德公司提供了下列证据：
1、房屋交接通知单一份，证明被告已于2009年12月26日通知原告交房，原告也已获知；
2、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份，证明2009年12月26日被告向原告送达房屋交接通知单时，房屋有住宅质量保证书及住宅使用说明书。
经审理查明：
2008年12月22日，原被告双方签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、原告购买被告开发建设的枫香园3幢（公安幢号枫香园6幢101室）101号房，该商品房的用途为商铺；2、商品房的建筑面积为247.33平方米，商品房单价为每平米4000元，房屋总金额为989320元；3、被告应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格；（2）、该商品房经综合验收合格；（3）、商品房经分期综合验收合格；（4）、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。4、被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第（3）项处理：（3）买受人不退房，从规定期限后每延期一天，被告按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的补偿金。5、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的门前道路在商品房交付30天内竣工。
2009年12月26日，被告向原告送达房屋交接通知。原告陈述其收到该通知后，因缺乏质量保证书及说明书等资料，房屋不具备交房条件，没有提供相关的办证手续，故其没有拿房。被告陈述其在2009年12月26日向原告送达交房交接通知时有质量保证书及说明书等资料。
2014年1月16日，原告实际收房。
2014年1月22日，原告取得涉案房屋的房产证及土地使用权证书。庭审中，被告认可涉案房屋逾期办证是被告造成的，双方对逾期办证的期间为2010年10月1日至2014年1月22日没有异议，被告对原告依据合同约定主张的逾期办证违约金为11051元没有异议。
庭审中，原被告双方都认可涉案房屋旁边的违章建筑系案外人所建。原告陈述栅栏及花圃系被告在交房前搭建，被告陈述栅栏及花圃不是其所搭建，其也不知道是何时何人搭建。
本院认为，被告应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证的违约金，原告要求被告按照租金标准承担逾期办证的扩大损失缺乏相应的事实依据。
原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。双方在合同中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，“从规定期限后每延期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的补偿金”。可见，原被告之间就逾期办理房屋所有权登记有特殊约定。现被告认可逾期办证系自己的原因，且原被告双方对逾期办证的期限及按合同约定被告应承担的违约金数额为11051元均无异议，故原告要求被告按合同约定支付逾期办证的违约金11051元的诉讼请求应予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告认为其损失数额大于合同约定的违约金数额，应对损失扩大部分举证证明，现原告以租金标准计算其扩大的损失，缺乏相应的事实依据。1、缺乏产权证书与房屋无法出租之间不具有必然的因果联系；2、原告提供的确定租金参照标准的房屋租赁合同系复印件，被告不予认可，无法证明涉案房屋租金标准；3、2014年1月，原告才实际接收涉案房屋，原告在接收涉案房屋前，客观上亦难以实现对房屋的出租。综上，原告要求被告按照租金标准承担逾期办证的扩大损失缺乏相应的事实依据，本院对该诉讼请求不予支持。
综上，被告应向原告支付逾期办证的违约金11051元，原告要求被告按照租金标准赔偿其逾期办证的扩大损失，本院不予支持。关于原告要求被告拆除枫香园3幢101室商铺东西侧建起的栅栏、违章建筑并恢复门前道路的诉讼请求，本院认为排除妨害系侵权法律关系，与本案商品房买卖合同纠纷系不同法律关系，本案不予涉理，原告可另行提起侵权之诉维护其合法权益。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告海德公司于本判决生效后十日内，给付原告陈某某逾期办证的违约金11051元。
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2601元，依法减半收取1300.5元，由原告陈某某负担1262.5元，被告海德公司负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。
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代理审判员 李 扬
二〇一四年八月五日
书 记 员 刘苏培