福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初1450号原告：厦门万亘物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路811号富山女人街万禾广场A栋20楼，统一社会信用代码91350200737850608X。法定代表人：林美丽，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈理智，福建问尔律师事务所执业律师。被告：吴月榕，女，1970年4月3日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门万亘物业管理有限公司（以下简称万亘物业公司）与被告吴月榕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万亘物业公司委托诉讼代理人陈理智、被告吴月榕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万亘物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴月榕向万亘物业公司支付2007年10月1日至2007年12月31日、2014年10月1日至2016年5月31日的物业管理费4130.8元、2014年9月1日至2016年5月31日的公摊电费843.8元、公摊水费9.9元、2014年10月1日至2016年5月31日的垃圾处理费60元，并支付滞纳金（以每月所欠的上述各项欠费金额为基数，按日千分之三的标准分段计算，自欠费的次月第一日起计至实际付款之日止）。事实和理由：万亘物业公司与厦门群伟房地产开发有限公司签订“益田海景大厦”物业管理委托合同，约定万亘物业公司为“益田海景大厦”提供物业管理服务，并向业主和物业使用人收取物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等，经厦门市物价局批准，确定“益田海景大厦”物业管理费为带电梯住宅管理费1.4元/平方米/月。若业主逾期付款，则应按每日千分之三加收滞纳金。双方并于2011年1月8日签订补充协议，约定委托期限自项目竣工验收后至业委会成立且业委会协助物业催缴完所欠费用后交接清楚，按程序并重新选定新的有效的物业公司半年内。合同签订后，万亘物业公司依约为讼争小区提供物业服务。吴月榕系益田海景大厦X栋XXX室即厦门市仙岳路XXX号X栋XXX室的业主，该建筑面积为149.7平方米。其未按时缴纳物业服务费和水电公摊等费用，经多次催讨仍未能付清。被告吴月榕辩称，一、万亘物业公司与开发商签订的合同已过委托期限，所依据的收费标准也已过期。二、退一步讲，即使前期物业服务合同对业主有约束力，万亘物业公司也未按合同约定提供合格的物业服务，还违法占用公用地，严重损害业主们的利益。首先，万亘物业公司未按合同约定履行相应管理义务，任由开发商占用小区公共绿化带违章搭建，非小区人员随意进出、车辆随意停放，未及时清理公共区域的垃圾及其他杂物，电梯常年处于不安全运营状态，小区消防设施全部瘫痪等，小区因此被滨北派出所列为不安全小区；其次，万亘物业公司未经业主委员会同意，擅自占用公共场地搭建排烟排污管、大型空调排热器，严重影响小区业主的日常生活；因此小区多数业主以拒缴物业管理费对抗物业公司没有履行物业服务义务。三、万亘物业公司主张高额滞纳金没有法律依据，且业主拒缴物业管理费是行使正当抗辩权，不应承担违约责任。四、万亘物业公司所提供的小区公摊水、电费明细不真实。小区公共区域用电从未公示，且万亘物业公司没有履行代缴义务，导致大厦被大面积停电，给业主生活带来极大的不便，严重影响业主的日常生活及身心健康。五、万亘物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。万亘物业公司围绕诉讼请求提交以下证据：《“益田海景大厦”物业管理委托合同》及补充协议、厦门市物价局作出厦价房［2005］176号文件、资质证书、历月水费查询清单及发票、历月电费明细及公摊说明、入住合约、EMS催缴函、土地房屋登记卡（厦地房证第00477940号）、《厦门市物价局关于万禾广场等物业服务收费有关事项的通知》、《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》、《关于益田海景大厦电梯更换与消防设施及大厦对讲门禁、监控系统更新改造意见征询函》、业主通知函、（2016）闽0211行初21号行政判决书。吴月榕抗辩提交以下证据：厦门市规划委员会厦规信1617号《关于益田海景大厦业主委员会信访事项处理答复意见书》、厦门市思明区城市管理执法局行政执法通知书、益田海景大厦欠费停限电催费告知函、小区管理脏、乱、差照片、益田海景大厦业主委员会报告、业主委员会备案证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2002年11月16日，厦门群伟房地产开发有限公司与万亘物业公司签订《“益田海景大厦”物业管理委托合同》，约定由万亘物业公司为“益田海景大厦”提供物业管理服务。委托管理期限自本项目全面竣工验收后至业主委员会成立后三十天内；万亘物业公司提供的服务包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；公共设施设备的维修、养护、运行和管理；公共环境卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的维持和安保工作。万亘物业有权向业主和物业使用人收取物业管理费、水费、电费、水电公摊费用及其他的代收代缴费用。物业管理费收费标准为：住宅1.2元/月·㎡。业主和物业使用人须于当月规定日前交纳各项应缴费用，无正当理由拖欠费用从当月规定日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。合同签订后，万亘物业公司依约进驻“益田海景大厦”提供物业管理服务。2005年8月26日，厦门市物价局作出厦价房［2005］176号文件《关于“益田海景大厦”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，核定“益田海景大厦”带电梯住宅物业管理费每平方米每月收费1.4元，公共水电费可按实际发生数合理分摊。2010年5月17日，厦门市物价局再次作出厦价房［2010］74号文件《关于万和广场等物业服务收费有关事项的通知》，核定益田海景大厦物业管理费按住宅1.2元/月·㎡收取。《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》规定，生活垃圾处理费实行物业管理，每户每月3元，由物业公司代收，每半年征收一次。2011年1月8日，厦门群伟房地产开发有限公司与万亘物业公司签订《关于益田海景大厦物业管理委托合同的补充协议》，对原合同的部分内容作出补充和修改，其中委托管理期限及物业管理服务费收费标准的约定变更为“委托管理期限自本项目全面竣工验收后至业主委员会成立，业委会协助物业催缴完所欠费用后交接清楚，按程序并重新选定新的有效的物业公司半年内；物业管理服务费收费标准经物价局批准后向业主或物业使用人收取，今后随着物价递增，可根据物价局新出台文件调整收费标准”。万亘物业公司继续为“益田海景大厦”小区提供物业管理服务至2016年5月31日。另查明，吴月榕于2004年购买厦门市思明区仙岳路XXX号XXX室房屋（益田海景大厦），该房屋建筑面积149.7平方米，房屋用途为住宅。吴月榕自2007年10月1日至2007年12月31日、2014年10月1日至2016年5月31日未缴纳物业管理费，自2014年9月1日至2016年5月31日未缴纳公摊水、电费，自2014年10月1日至2016年5月31日未缴纳垃圾处理费。本院认为，厦门群伟房地产开发有限公司与万亘物业公司签订的物业管理委托合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。吴月榕作为益田海景大厦的业主，接受了万亘物业公司提供的物业管理服务，应缴纳物业管理费；吴月榕拖欠2007年10月1日至2007年12月31日、2014年10月1日至2016年5月31日的物业管理费，万亘物业公司于2016年10月28日向本院递交起诉状，根据诉讼时效的规定，其主张2014年10月前的物业管理费已超过两年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，吴月榕应缴纳2014年10月1日至2016年5月31日的物业管理费3592.8元（1.2元/平方米·月×149.7平方米×20个月）。万亘物业公司提供其代缴益田海景大厦2012年3月1日至2016年5月31日的公摊水、电费历月明细、缴费凭证、计算依据等证据，可以证明其为小区业主垫付了上述费用，小区业主应予返还。根据诉讼时效的规定，其主张2014年10月前的公摊水电费已超过两年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，吴月榕应返还2014年10月1日至2016年5月31日的公摊水费9.1元及公摊电费704.5元。依据《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》，生活垃圾处理费收费标准为每户每月3元，由物业公司代收。万亘物业公司要求吴月榕支付2014年10月1日至2016年5月31日的生活垃圾处理费60元（3元/月/户*20个月），本院予以支持。吴月榕提供的证据可以证明万亘物业公司在管理益田海景大厦期间存在管理不到位的情况，且万亘物业公司未及时垫付公摊水电费，导致小区被告停电，吴月榕迟延缴纳物业管理费、公摊水电费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故对万亘物业公司要求吴月榕支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下：一、吴月榕应于本判决生效之日起七日内向厦门万亘物业管理有限公司支付厦门市思明区仙岳路XXX号XXX室自2014年10月1日起至2016年5月31日止的物业管理费3592.8元、公摊水费9.1元、公摊电费704.5元、生活垃圾处理费60元；二、驳回厦门万亘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，厦门万亘物业管理有限公司负担7元，吴月榕负担18元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年四月七日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。