山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吕民一终字第709号
上诉人（原审原告）李换英。
委托代理人穆树森、葛彦龙，山西平生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西逸邦房地产开发有限公司，住所地山西省吕梁市离石区龙凤南大街。
法定代表人冯平生，董事长。
委托代理人崔承宇、任翠翠，山西太初律师事务所律师。
原审原告李换英因与原审被告山西逸邦房地产开发有限公司（以下简称逸邦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民二初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原审原告李换英及其委托代理人穆树森、葛彦龙与原审被告逸邦房地产公司的委托代理人任翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年9月29日，原告李换英与被告山西逸邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于山西省吕梁市离石区南城莲花新区“半岛四季”住宅楼C幢19层C1号单元房一套。该合同明确约定，房屋建筑面积145.13平方米，其中套内建筑面积107.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.04平方米，每平方米单价4，506.30元，房款共计654，000元，建筑层数地上20层。合同签订后，原告分三次共支付购房款594，000元。现房屋建好，已具备交房条件。原告李换英所购房屋实际面积比合同约定面积减少，减少部分为厨房以及紧挨厨房的封闭式阳台，造成入户门与对门距离较近，若同时开门，门与门之间可能发生碰撞；实际建设层数为28层。被告逸邦房地产公司建设的“半岛四季”房地产取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。后原告李换英因所购房屋结构变化要求退房，双方协商无果，原告向山西省吕梁市离石区人民法院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款594，000元，并从付款之日起按银行同期贷款利率计付利息，引起本诉。
原审认为，原告李换英所购房屋具备“五证”，为合法建筑。原告李换英与被告山西逸邦房地产开发有限公司于2011年9月29日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。原告提出解除合同理由主要有两点：一是去掉飘窗面积减少，应当解除合同。双方房屋买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的条款约定：面积据实结算，价格以本合同约定单价为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原、被告合同对此已有明确约定，现在原告要求按照误差绝对比超过3%为由解除合同，违背了约定优于法定的基本原则，不予支持。二是被告未经规划部门许可将商品房楼层由20层变更为28层，加大了容积率，应当解除合同。设计变更对原告生活可能有一定影响，但不会从本质上影响房屋的使用，被告属非根本性违约，从维护合同相对稳定性的原则出发，合同不应解除。合同虽不解除，但因为被告非根本性违约行为导致原告诉讼，故被告应承担部分诉讼费用。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李换英的诉讼请求。案件受理费10，160减半收取，由原告负担2，080元，被告负担3，000元。
判后，原审原告李换英不服，向本院提起上诉，请求撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民二初字第288号民事判决，依法改判支持上诉人李换英一审诉讼请求。事实与理由为：1、一审法院未审查《商品房买卖合同》第十条关于“规划、设计变更的约定”，根据该条约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生改变的，出卖人应于有关部门批准同意变更之日起10日内书面通知买受人，逾期未通知的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还，并按银行活期存款利率给付利息。依据《商品房销售管理办法》第24条，被上诉人逸邦房地产公司应同时承担违约责任。一审法院未依据当事人间约定，仅根据合同法相关规定驳回上诉人李换英诉讼请求。2、上诉人李换英作为消费者根据法律规定享有知情权、选择权、否决权。被上诉人逸邦房地产公司作为房地产开发商在上诉人李换英交纳购房款后即擅自变更规划设计，迫使上诉人违背意愿接受即成事实，属欺骗消费者行为，应承担违约责任。
被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司未提交书面答辩状，庭审中其委托代理人代为口头答辩称，1、涉诉房屋实际面积比合同约定面积确实减少，但未经勘测，不能确定房屋减少面积；2、原审查明入户门与对门距离较近并不属实；3、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人李换英为证明其主张，当庭提交以下证据：
证据一，山西省吕梁市莲花新区A-17（2004-06）地块嘉园大厦建筑设计方案、五至二十层平面图（施工图），拟证明上诉人李换英所购买C1户型实际结构与原设计方案不一致，减少了卧室飘窗和厨房阳台，厨房使用不便利；两个卧室门改至客厅墙面，影响客厅使用；
证据二，山西省吕梁市离石区公安消防大队于2015年6月4日在半岛四季小区张贴公告照片，拟证明小区楼房消防设施不完善，不具备入住条件，离石区公安消防大队不建议住户入住。
针对上诉人李换英的举证，被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司的委托代理人代为质证称：
1、关于证据一的真实性无异议，对户型变化无异议。被上诉人认为上诉人李换英所购买房屋为期房，该规划图为最初设计而非最终设计，同时该证据也说明被上诉人逸邦房地产公司对户型结构规划设计进行变更经过了山西省吕梁市住房保障与城乡建设局的同意；
2、对证据二真实性有待核实，目前该小区已有住户入住。
双方当事人对上诉人李换英提交的证据一均无异议，应予以采信；上诉人李换英未能提交证据二公告原件或复印件，对此孤证，不予采信。
二审查明的基本事实同一审，应予认定。
二审另查明，上诉人李换英与被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。不影响到所购商品房质量或使用功能的非重大变更，由规划设计单位出具设计变更通知书出卖人按通知执行”。
二审又查明，二审庭审中上诉人李换英与被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司对上诉人已付购房款594，000元均无异议。
二审还查明，被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司开发位于山西省吕梁市离石区南城莲花新区“半岛四季”住宅楼共2栋4户，每栋“五证齐全”的共20层，本案所涉房型每层共4户。被上诉人又在取得“五证”后加盖8层，现共28层。上诉人李换英类似结构相同面积的住户共设计5层到20层共30户“五证齐全”及16户无证加盖房产。
本院认为，本案争议焦点为上诉人李换英与被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应否解除，如应解除，上诉人请求返还购房款及支付利息应否得到支持。
上诉人李换英与被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人李换英应按约交付购房款，被上诉人逸邦房地产公司应按约交付房屋。
关于上诉人李换英所购房屋容积率问题。双方所签订《商品房买卖合同》约定建筑层数为20层，现实际建设层数为28层。同样面积的土地上增加建筑面积，必然加大房屋的容积率，减少绿化面积及公共设施，客观上会导致因住户增加使公共管道、电梯等公共资源的人均占有量减少，以致房屋的居住环境和使用条件变差，影响房屋原本使用价值。被上诉人逸邦房地产公司违反诚实信用原则，造成上诉人李换英使用房屋的舒适性降低，违背上诉人购房的预期目的，构成违约。
关于上诉人李换英所购房屋户型变化问题。被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司拟交付上诉人李换英房屋的实际户型与原户型图相比，除厨房面积变小外，缺失卧室飘窗及厨房封闭式阳台，卧室门位置也发生变化，两卧室门原朝向过道变为朝向客厅。其中厨房面积变小，因双方均未实际测量减小面积是否超过3%，不能认定是否符合退房条件；卧室飘窗缺失，改变卧室采光结构且影响卧室视野；与厨房相连封闭式阳台的缺失，间接导致厨房的可使用面积减少，便利性和利用率大大降低；卧室门位置发生变化，导致客厅正面墙原三道门增至五道门，客厅完整使用，卧室、卫生间四米使用的功能均遭到破坏，可以认定被上诉人逸邦房地产公司改变以上房屋结构构成违约，严重影响上诉人李换英对房屋使用价值的预期。
据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，被上诉人逸邦房地产公司对以上影响房屋使用功能的规划设计变更，应及时通知上诉人李换英，上诉人李换英自接到通知15日内有权请求解除合同，被上诉人逸邦房地产公司未依约通知上诉人李换英，致其不能及时行使合同履行变更约定的知情权和选择权，现主张解除合同之请求，应予支持。
合同解除后，上诉人李换英有权拒绝接受房屋，并要求被上诉人逸邦房地产公司归还购房款及合同约定之利息，对此项请求，亦应支持。上诉人李换英请求按银行同期贷款利率计付利息，因其于2012年12月5日向被上诉人逸邦房地产公司给付房款594，000元，利息起算之日应为2012年12月5日，据《商品房买卖合同》第十条，双方约定退房后返还已付房款利息以银行活期存款利率计算，故被上诉人逸邦房地产公司还应支付上诉人李换英以594，000元为本金，自2012年12月5日起至还款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算之利息。
综上，本院经审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2015）离民二初字第288号民事判决；
二、被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还上诉人购房款594，000元，及自2012年12月5日起至还款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算之利息。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费10，160元，二审案件受理费10，160元，均由被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭一璠
审判员 高美平
审判员 张 华
二〇一五年十月二十一日
书记员 刘 昊