重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初5496号原告：甘雪贵，男，汉族，1955年9月1日出生，住重庆市万州区白岩。被告：黄文理，男，汉族，1968年10月24日出生，住重庆市万州区。被告：巫溪县信德资产运营有限责任公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇马镇坝财政局办公大楼，统一社会信用代码91500238787493303W。法定代表人：杨清平，男，汉族，1970年11月2日出生，住重庆市巫溪县大河乡沈家街，巫溪县信德资产运营有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：刘益良，男，汉族，1990年10月6日出生，住重庆市巫溪县白鹿镇大坪村，巫溪县信德资产运营有限责任公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：刘小平，重庆峡郡律师事务所专职律师，一般代理。原告甘雪贵与被告黄文理、巫溪县信德资产运营有限责任公司（以下简称巫溪信德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告甘雪贵、被告巫溪信德公司的委托诉讼代理人刘益良、刘小平到庭参加了诉讼；被告黄文理经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告甘雪贵向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告甘雪贵与被告黄文理签订的房屋买卖合同。2.判令二被告共同返还原告购房款191万元及利息（50万元从2014年6月6日起、141万元从2014年11月20日起，均至付清之日止，按月利率2％计算），并按191万元的5％承担违约金；返还不了的，则由二被告承担连带赔偿责任。3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2014年6月6日，原告甘雪贵与被告黄文理签订二手房买卖合同，约定被告黄文理将其所购买的由巫溪信德公司出售的巫溪县宁河街91号附1号房屋出卖给原告所有。合同约定：该房屋面积536.03平方米，总价款333万元，当日支付定金50万元。如甲方未按约定交付房屋，乙方有权按已付房款向甲方追究违约利息；逾期交房在6个月内按月利率2％计算利息，如超过6个月，甲方按乙方累计已付款5％向乙方支付违约金，合同继续履行等内容。由于此时房屋的登记所有权人是被告巫溪信德公司，原告仅支付定金50万元。2014年11月17日，巫溪信德公司向原告出具证明（实为承诺书），提供重庆市国有资产转让合同、成交确认书等资料。该证明载明：“黄文理于2013年10月29日在公司购买的巫溪县宁河街91号附1号房屋536.03平方米，有出让合同，且款已付清。房屋产权证正在办理之中。受让方黄文理自愿将该房屋房地产权证办理给甘雪贵，双方持转让协议书、黄文理本人承诺书、甘雪贵本人身份证等资料，我公司将房屋产权直接变更给甘雪贵，由此产生的所有税费均由黄文理承担。”原告在审核这些资料后，于2014年11月20日按被告黄文理的要求支付购房款141万元。近日，因被告黄文理欠原告的其他借款，在申请执行中发现二被告恶意串通，已将原告购买的巫溪县宁河街91号附1号商业用房过户给黄文理，黄文理将房屋抵押借款并办理抵押登记，原告不能取得房屋的完整所有权，给原告造成不可弥补的损失，二被告应承担法律责任。为维护原的合法权益，依法起诉，请求判决支持。被告巫溪信德公司辩称，2013年10月11日，黄文理通过拍卖购买涉案房屋，于2013年10月29日与巫溪信德公司签订国有资产转让合同。2015年3月，黄文理支付房屋转让的相关税费后，本公司按合同约定将房屋产权转移登记给黄文理。原告与巫溪信德公司没有房屋买卖关系，本公司不是适格的主体，本公司未收取原告所交的购房款，原告请求本公司连带返还购房款的理由不成立。在黄文理购房过程中原告与本公司没有任何接触，不清楚其与黄文理的转让关系，原告与黄文理的房屋买卖与本公司无关。给黄文理出具“证明”是事实，是黄文理单方面要求本公司出具的，黄文理当时称是为了让购买人相信涉案房屋是其购房的，当时有意将房屋产权直接办理在购买人名下，只能证明黄文理购买了房屋，仅是对这一事实的描述。本公司是给黄文理出具证明，并未给甘雪贵出具，甘雪贵从未到本公司来过，不是本公司与原告的协议或者是给原告的承诺。在黄文理来办理房地产权转移登记时甘雪贵未到，也未提出“证明”中的办证事宜，原告与黄文理转卖房屋，没有约束本公司的办证附随义务，本公司不同意承担违约责任。2014年11月17日，原告已知道产权证在办理中，2015年4月已办给黄文理，原告在2017年才起诉，已超过诉讼时效。请求驳回原告对巫溪信德公司的起诉或者驳回原告对巫溪信德公司的全部诉讼请求。被告黄文理未到庭应诉，无答辩意见，未提供证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2003年10月29日，被告黄文理（乙方）与被告巫溪信德公司（甲方）签订《重庆市国有产权转让合同》，约定：“甲方将巫溪县宁河街91号附1号房产有偿转让给乙方，建筑面积以房屋所有权证登记为准。转让价格3021300元，乙方在签订成交确认单起5日内支付价款。甲方于2013年11月10日前将转让的房屋交付乙方，受让房屋的相关产权证由甲方办理，乙方协助，交易及过户所涉及的一切税费由双方按相关规定各自承担。合同签订后，黄文理按约定付清购房款。因该转让处置资产的相关资料、证件不全，巫溪信德公司于2014年8月8日报告巫溪县人民政府，请求解决办证过户问题，等待巫溪县政府的批复决定。二、2014年6月6日，原告甘雪贵（乙方）与被告黄文理（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：“甲方将巫溪县宁河街91号附1号房房屋出卖给乙方，价格333万元。付款方式：乙方于本合同生效之日向甲方支付定金50万元，并于办证前将房屋价款全部付清。甲方于本合同生效之日起三十日内，将房屋的产权证书交乙方，并在收到全部房屋价款之日起确认办证后，将房屋交付乙方。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按约定付款，从应付款次日起至实际付款之日按月利率2％计算利息；超过60日，视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，乙方按累计应付款的5％支付违约金。甲方逾期交房的违约责任：甲方未按约定交付房屋，从最后交付期限的次日起至实际交付之日止，6个月内按月利率2％计算利息；超过6个月，视为甲方违约，按乙方累计已付款的5％支付违约金，合同继续履行；甲方以前向黄秀权借款120万元，以此房屋担保，需支付黄秀权借款后办理过户手续，由甘雪贵代付。关于产权登记的约定：在乙方实际接收房屋之日起，甲方协助乙方向房屋产权登记机关申请办理权属登记，如因甲方的原因造成乙方不能在实际交房之日起60日内取得房地产权证书，乙方有权提出退房；甲方需在乙方提出退房之日起60日内将乙方已付款退还乙方，并按已付款2％赔偿损失。因本房屋转移登记的土地增值税由甲方缴纳，契税由乙方交纳”等内容。2014年6月6日，甘雪贵向黄文理支付购房款50万元，黄文理出具收条。2014年11月17日，巫溪信德公司给黄文理出具“证明”，载明：“兹有黄文理（身份证号码510311196810240077）于2013年10月29日在公司购买的巫溪县宁河街91号附1号房屋536.03平方米，有出让合同且款已付清。房屋产权证正在办理之中。受让方黄文理自愿将该房屋房地产权证办理给甘雪贵，双方持转让协议书、黄文理本人承诺书、甘雪贵本人身份证（512225195509014679）等相关资料，我公司将房屋产权直接变更给甘雪贵，由此产生的所有税费均由黄文理承担。”巫溪信德公司加盖单位公章，被告巫溪信德公司对其真实性无异议。黄文理将证明及附件（重庆市国有产权转让合同、巫溪信德公司关于请求协调解决漫滩路国有房产过户办证向巫溪县人民政府的报告、巫溪县人民政府办公室批示抄单、成交确认书、项目缴款通知书、银行付款业务结算凭证）交付原告，原告在审核这些资料后，于2014年11月20日通过银行转账支付黄文理购房款141万元（含手续费金额为1415850元），其中代付黄秀权1326000元，支付黄文理89850元。2015年4月，被告巫溪信德公司在取得巫溪县相关部门同意后将讼争房屋产权办理给黄文理[319房地证2015字第00786号]。2015年5月11日，黄文理与向德明签订《借款合同》，约定黄文理向向德明借款150万元，借款期限10天。2015年8月12日，黄文理与向德明在巫溪县房地产管理局办理抵押登记[319房地证（押）2015字第000809号]，抵押债权金额150万元。因黄文理未按约定期限偿还借款本息，向德明向本院起诉主张权利，请求黄文理偿还借款150万元。2017年6月28日，经本院主持达成调解协议，由黄文理于2017年11月30日前偿还向德明借款本息130万元；如逾期不能履行债务，则以140万元为基数，从2015年10月11日起至付清之日止，按年利率24％支持利息；向德明自愿放弃其他诉讼请求。因黄文理将交易房屋抵押，原告甘雪贵与被告黄文理未交接房屋，未办理产权转移登记。本案争议的焦点：被告巫溪信德公司出具的“证明”的性质及应否承担责任问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原告甘雪贵与被告黄文理签订的关于买卖巫溪县宁河街91号附1号房屋的《二手房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，其约定不违反法律及行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。被告黄文理在将房屋出卖给甘雪贵后，又用该房屋设定抵押向他人借款，且在本案法庭辩论终结前不能清偿债务涂消抵押登记，不能移交房屋并办理产权转移登记，不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法律对不能实现合同目的之解除权赋予守约方，被告黄文理未严格履行合同已构成违约，原告请求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。合同被解除后，被告黄文理应按应《中华人民共和国合同法》第九十七条规定返还原告已付购房款，并赔偿损失，原告请求被告黄文理返还购房款并按月利率2％支付利息，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持；原告要求被告按已付购房款的5％承担违约金，虽然双方有约定，但被告已按民间借贷的最高可保护利率标准支付了资金占利息，已足以弥补原告的损失，对该诉讼请求本院不予支持。被告巫溪信德公司给黄文理出具的“证明”，约定原告甘雪贵与被告黄文理共同出示相关资料并请求将房屋产权转移登记给甘雪贵时，巫溪信德公司即将房屋产权直接转移登记给甘雪贵，其证明的本身并不符合国有资产公开交易规则及买卖合同约定，巫溪信德公司出具的证明导致原告甘雪贵相信可以直接取得房地产权证而付款，巫溪信德公司在给黄文理办理房屋产权转移登记时未通知甘雪贵，黄文理在取得房地产权证后并未转移登记给甘雪贵，而是违背诚实信用将房屋抵押借款，巫溪信德公司作为登记注册的国有公司，其行为有过失。但“证明”所承诺的具体内容应属于协助行为，尚不符合合同法意义上的承诺，也未明确对甘雪贵与被告黄文理的买卖合同债务予以担保，在本案中不应承担民事责任，原告请求被告巫溪信德公司与黄文理共同返还购房款并承担连带赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告甘雪贵与被告黄文理于2014年6月6日签订的关于买卖巫溪县宁河街91号附1号房房屋的《二手房买卖合同》；二、被告黄文理于本判决生效后十日内返还原告甘雪贵购房款191万元并支付利息（其中50万元从2014年6月6日起、141万元从2014年11月20日起，均至付清之日止，按月利率2％计算）；三、驳回原告甘雪贵要求被告巫溪县信德资产运营有限责任公司承担责任的诉讼请求；四、驳回原告甘雪贵在本案中的其他诉讼请求。案件受理费33440承担，减半收取16720元，由被告黄文理承担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年七月二十五日书记员  张 燕