广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终271号上诉人（原审被告）：黄祺琪，女，1984年8月8日出生，壮族，住广西防城港市防城区。被上诉人（原审原告）：李宏玲，女，1960年8月9日出生，汉族，住广西防城港市防城区。委托诉讼代理人：蒋云波，男，1984年8月27日出生，汉族，住广西防城港市防城区。委托诉讼代理人：黄岳全，广西同望律师事务所律师。原审第三人：朱仁艺，男，1986年3月20日出生，汉族，住广西防城港市防城区。上诉人黄祺琪因与被上诉人李宏玲及原审第三人朱仁艺不当得利纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2016)桂0603民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄祺琪，被上诉人李宏玲的委托诉讼代理人蒋云波、黄岳全到庭进行质证和接受询问。原审第三人朱仁艺经本院合法传唤，拒不到庭进行质证和接受询问，视为放弃质证等诉讼权利。本案现已审理终结。黄祺琪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李宏玲的诉讼请求，本案诉讼费全部由李宏玲承担。事实和理由：一、黄祺琪并没有收取李宏玲的款项，朱仁艺支付438000元给黄祺琪并不构成不当得利。首先，房屋买卖必须签订书面合同，并进行备案登记，这是法律的强制性规定，不允许随意更改和规避。合同成立还须约定双方具备的权利义务。李宏玲仅支付了所谓“购房款”，但未与防城港市睿通房地产开发有限公司（以下简称睿通公司）签订商品房买卖合同，不具备商品房买卖的全部要素，双方依法未成立商品房买卖关系，双方仅仅是债权债务关系。一审判决认定李宏玲与睿通公司存在商品房买卖关系，没有事实和法律依据。其次，朱仁艺支付438000元给黄祺琪不构成不当得利。1、朱仁艺以按揭贷款方式支付房款，银行发放贷款后朱仁艺付款即为完成。至于睿通公司转款给朱仁艺，再由朱仁艺转款给黄祺琪，这是朱仁艺与黄祺琪的关系。2、朱仁艺支付438000元给黄祺琪没有造成李宏玲损失，因为这与李宏玲无关，且对于李宏玲所交“房款”其完全可以要求睿通公司返还。二、睿通公司出卖涉案商品房不存在转让李宏玲房屋问题。李宏玲提供的所谓《更名协议》不符合法律要求，是无效的民事行为，依法不产生法律效力。《更名协议》提到“更名后，甲方与丙方之间原有合同的权利义务由乙方承担”，但甲方即李宏玲与丙方即睿通公司并没有签订任何合同，所谓“原有合同的权利义务”纯属子虚乌有。况且，李宏玲仅凭一张收据就签订《更名协议》，不能认定为合法的商品房转让。睿通公司出售涉案商品房及朱仁艺购买该房，与李宏玲并没有法律上、事实上的关联。三、李宏玲的儿子采取不道德的手段致使黄祺琪产下一女后无情抛弃，其还主张不当得利，实为违背天理。李宏玲的儿子与黄祺琪为同学关系，多年前采取欺骗等手续致使黄祺琪产下一女，当时为了让黄祺琪不追究其法律责任，欺骗黄祺琪说与其结婚以及给予资金等。但过后不久，李宏玲的儿子即与他人结婚，且一直对黄祺琪产下的女儿不管不问，无情遗弃亲生女儿。黄祺琪为抚养女儿生活艰难，但李宏玲还主张所谓不当得利企图掩盖其背信弃义的行为，无疑是逼黄祺琪走向绝境！李宏玲辩称：一、李宏玲与睿通公司之间的商品房买卖合同依法成立并有效，黄祺琪以双方未签订书面合同并办理备案为由主张李宏玲与睿通公司不存在商品房买卖合同关系于法无据。1、李宏玲向睿通公司支付购房款，睿通公司向李宏玲出具的《收据》符合合同法关于书面合同形式要件的规定，双方商品房买卖合同关系依法成立。合同法第十二条规定了合同的内容包括当事人的名称或者姓名、标的、数量、质量、价款、履行期限和方式等条款。合同法司法解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”睿通公司的《收据》是书面合同的特殊形式，该收据记载有买受人李宏玲的姓名、房屋的具体房号、价款，付款方式为一次性付清全款，有合同订立的时间，有出售方睿通公司盖章确认，具备了书面合同的基本要件，符合合同法及其司法解释的有关规定。2、买卖涉案商品房，是李宏玲与睿通公司的真实意思表示，不违反法律法规的有关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，确认商品房买卖合同成立的形式包括认购、订购、预订等多种形式，睿通公司收到购房全款后向李宏玲出具《收据》，确认李宏玲认购其开发的涉案房屋，商品房买卖合同已依法成立。3、合同备案并不是商品房买卖合同生效的前提条件，黄祺琪以未办理备案登记为由主张商品房买卖合同无效，依法应不予支持。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第45条虽规定了商品房预售合同应该办理备案登记手续，但这一规定在法律上属于管理性的强制性规定，并不是效力性的强制性规定。根据合同法司法解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”当事人未办理备案登记，并不必然导致合同无效。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该条规定进一步阐明了备案登记属于管理性的强制性规定。当事人未办理备案，不属于合同法第五十二条第五项所规定的合同无效的情形。二、一审判决认定黄祺琪非法占有李宏玲售房款的行为构成不当得利有充分的事实和法律依据，黄祺琪应将非法占有的不当利益返还给李宏玲。睿通公司出具的收款收据、《关于本公司协助李宏玲办理商品房转卖手续说明》等证据，证明了李宏玲与睿通公司之间形成了商品房买卖合同关系的事实；李宏玲、睿通公司、朱仁艺三方签订的《更名协议》，证明了李宏玲通过睿通公司的协助将房屋转卖给朱仁艺的事实；商品房买卖合同（现售）、客户贷记回单、国内支付业务付款回单、中国建设银行网上银行转帐汇款电子回单等证据，证明了朱仁艺以按揭贷款方式支付房款的事实；银行卡客户交易查询单以及朱仁艺向法庭提交的书面材料，证实了朱仁艺已将购房款438000元支付给黄祺琪的事实。黄祺琪罔顾以上事实，既不能为其获取售房款提供合法依据，又没有其他证据证明其与朱仁艺之间存在债权债务关系。因此，应由其承担举证不能的法律后果。朱仁艺将房款支付到黄祺琪账户后，黄祺琪即将该款据为己有，其行为已严重损害了李宏玲的合法权益。黄祺琪辩称其行为“没有造成李宏玲损失，与李宏玲无关”纯属无理。三、《更名协议》是李宏玲与睿通公司、朱仁艺三方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容合法，是有效的民事法律行为。睿通公司将涉案房屋出售给李宏玲后，李宏玲即依法取得该房屋的有关权益。李宏玲将购得的房屋再转让，是对其权益的正当处分行为，并不损害国家、集体或者他人的利益；李宏玲将其与睿通公司的合同权利义务转让给朱仁艺，符合合同法第七十九条：“债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人”的规定。睿通公司、朱仁艺均证实，朱仁艺支付给黄祺琪的438000元款项，就是李宏玲通过睿通公司协助出售涉案房屋的成交价款，该笔款项并不是黄祺琪合法所有的财产。黄祺琪没有合法依据取得他人财产，应当承担返还不当得利的责任。四、黄祺琪编造所谓其与李宏玲儿子之间存在感情纠葛、共同生育有女儿等主张，既没有相应的证据证实，也与李宏玲无关。本案系不当得利纠纷，黄祺琪侵占的购房款是李宏玲个人的合法财产，与李宏玲儿子无关。即便黄祺琪认为其与黄祺琪的儿子未婚生育有女儿，需要李宏玲的儿子承担民事责任，也应由其另向李宏玲的儿子主张抚养费,而不是以侵占李宏玲个人财产的极端方式来实现其非法目的。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。朱仁艺未到庭进行质证和接受询问，亦未提交书面陈述意见。李宏玲向一审法院起诉请求：1、判令黄祺琪返还李宏玲售房款438000元，赔偿李宏玲逾期归还售房款的利息14289.75元（自2016年2月3日起至2016年11月3日止共计9个月，按中国人民银行一年期商业贷款基准利率4.35%计算，以后另计；2、本案的诉讼费用由黄祺琪承担。一审法院认定事实：2011年4月13日，李宏玲与睿通公司约定购买三顺财富中心A12707号房，并支付全部购房款369180元，双方尚未签订《商品房买卖合同》。后李宏玲欲转卖该房，与睿通公司约定，由睿通公司协助办理相关手续。同时李宏玲儿子也联系黄祺琪，约定黄祺琪帮忙联系寻找购房人。黄祺琪联系到朱仁艺，2015年11月7日，朱仁艺与李宏玲、睿通公司签订《更名协议》，约定李宏玲购买的三顺财富中心A12707号房，更名给朱仁艺，同时将李宏玲已付房款369180元一同转入朱仁艺名下。朱仁艺与睿通公司签订《商品房买卖合同》，并在中国银行防城港市防城支行办理银行按揭贷款手续，获批贷款46万元。2016年2月3日，该款项转入睿通公司账户后，按约定由睿通公司转给单位职员覃晓宁账户，扣除相应手续费后转给朱仁艺438000元。朱仁艺收到购房款后将该购房款转给黄祺琪，要求黄祺琪将该购房款转交给李宏玲。黄祺琪取得该购房款后，一直未将该款项转给李宏玲，李宏玲将黄祺琪诉至法院。一审法院认为，李宏玲与睿通公司都是完全民事行为能力主体，并协商一致达成合意，李宏玲购买睿通公司开发的三顺财富中心A12707号房。睿通公司收到李宏玲购房款后一直未与李宏玲签订房屋买卖合同。依据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”商品房买卖应当采用书面形式订立合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”李宏玲已经支付全部购房款给睿通公司，睿通公司也接受并开具收据确认收到全部购房款，依照法律规定，李宏玲履行了商品房买卖合同的付款义务，睿通公司接受的，该商品房买卖合同成立，虽然双方一直未予签订书面合同，但李宏玲与睿通公司之间购买涉案房屋买卖合同关系已经成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”李宏玲和睿通公司之间买卖涉案商品房的合同成立并生效。后李宏玲又与睿通公司协商委托睿通公司将该房屋更名转卖给朱仁艺，李宏玲与睿通公司之间也成立代理法律关系，睿通公司与朱仁艺签订的《商品房买卖合同》及李宏玲、睿通公司与朱仁艺签订的《更名协议》都已成立并生效。按照约定，李宏玲支付的购房款已转入朱仁艺名下，朱仁艺贷款获取的购房款扣除相关费用后应转入李宏玲名下。因朱仁艺将该购房款转给黄祺琪，欲由黄祺琪转给李宏玲，但黄祺琪收取该购房款后一直拒绝将购房款返还给李宏玲，使李宏玲本应取得的利益遭受损失，而同时黄祺琪无合法依据收取朱仁艺欲转给李宏玲的购房款，取得不当利益，应当予以返还给李宏玲。黄祺琪抗辩该房屋并非李宏玲所有，但黄祺琪与朱仁艺之间没有基础法律关系收取朱仁艺购房款已构成不当得利，房屋所有权是否登记转移并不影响不当得利之债的形成，对黄祺琪的抗辩理由，不予采纳。同时黄祺琪抗辩朱仁艺是与睿通公司签订《商品房买卖合同》，非与李宏玲签订购房合同，但朱仁艺购买的房屋是睿通公司代理李宏玲转卖李宏玲已购买的房屋，即买卖合同实际相对人是李宏玲与朱仁艺，该行为产生的法律效果直接由被代理人承担，即由李宏玲承担，且李宏玲、睿通公司及朱仁艺三方也经过协商一致作出相应约定，朱仁艺交付给黄祺琪购房款，并要求黄祺琪交付给李宏玲，黄祺琪获取的购房款应该返还给李宏玲，黄祺琪的抗辩理由，不予采纳。黄祺琪同时抗辩收取的438000元是黄祺琪与朱仁艺之间的其他经济往来，但黄祺琪并未提供证据证明，且朱仁艺明确承认转账给黄祺琪的438000元是本应转给李宏玲的购房款，对黄祺琪的抗辩理由，不予采纳。黄祺琪取得的438000元是不当得利之债，应予返还给李宏玲，同时2016年2月3日该438000元已经转入黄祺琪账户，产生相应活期存款利息，黄祺琪应一并予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、四十四条、六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：黄祺琪返还李宏玲438000元及利息（利息计算：从2016年2月4日起按中国人民银行活期存款基准利率计至黄祺琪清偿之日止）。案件受理费8084元，减半收取4042元，由李宏玲负担117.43元，黄祺琪负担3924.57元。本院二审期间，上诉人黄祺琪向本院提交了证据朱仁艺出具的《证明》，证明：1、朱仁艺并不认识李宏玲，朱仁艺是直接向开发商购买涉案商品房；2、朱仁艺直接与开发商签订商品房买卖合同，说明《更名协议》之后已作废，所谓的《情况说明》是李宏玲打印好给朱仁艺签字的。经组织质证，李宏玲对该《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该《证明》具备证据的三性，本院予以采纳。被上诉人李宏玲及原审第三人朱仁艺均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院审理查明：睿通公司原名为柳州三顺房地产开发有限公司防城港分公司。睿通公司认可李宏玲委托其儿子蒋云波转卖涉案房屋给朱仁艺，价格由蒋云波与朱仁艺商定，睿通公司只是协助其办理房屋转让手续。本院认为，一、关于李宏玲与睿通公司是否成立商品房买卖合同及合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”之规定，虽李宏玲与睿通公司未按《商品房销售管理办法》第十六条的规定采取书面形式订立商品房买卖合同且未办理登记备案手续，但睿通公司通过向李宏玲出具《收据》的形式确认了李宏玲所购商品房的坐落、房号、已付清涉案商品房购房款438000元等信息，故应认定李宏玲与睿通公司已成立商品房买卖合同关系，该合同系李宏玲与睿通公司的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。黄祺琪以李宏玲与睿通公司未签订书面商品房买卖合同并办理备案登记为由，主张李宏玲与睿通公司不存在商品房买卖合同关系，理由不成立，本院不予支持。二、关于涉案《更名协议》的效力问题。前已述及，李宏玲与睿通公司订立的商品房买卖合同合法有效，李宏玲有权依据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，将合同的权利义务转让给第三人。李宏玲、睿通公司与朱仁艺三方签订的《更名协议》实为李宏玲将其与睿通公司的合同权利义务转让给朱仁艺。虽朱仁艺在一审及二审的书面陈述意见中均称其与李宏玲不认识，但均明确其是经黄祺琪介绍购买涉案商品房，且睿通公司认可李宏玲委托其儿子蒋云波将涉案商品房转卖给朱仁艺，价格由蒋云波与朱仁艺商定，睿通公司只是协助其办理房屋转让手续。因蒋云波系李宏玲的代理人，其代理行为产生的法律效果依法由被代理人李宏玲承担，故《更名协议》的合同相对人是李宏玲与朱仁艺。该《更名协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规定的强制性规定，合法有效。至于朱仁艺与睿通公司签订《商品房买卖合同》，并采取先由睿通公司将李宏玲的购房款转给朱仁艺，再由朱仁艺以银行办理按揭贷款的方式支付购房款，是李宏玲、睿通公司与朱仁艺三方共同协商的结果，是朱仁艺实现购买涉案商品房合同目的的具体举措，并不违反相关法律规定。黄祺琪以此主张涉案商品房系睿通公司出售给朱仁艺，与李宏玲并没有法律上、事实上的关联，与事实不符，本院不予支持。三、关于黄祺琪是否应返还李宏玲购房款438000元及利息的问题。朱仁艺已明确其转账给黄祺琪的438000元是涉案商品房的购房款，黄祺琪不能举证证明其与朱仁艺之间存在其他经济往来，其占有购房款438000元，没有合法根据，取得不当利益，并给李宏玲造成损失，故黄祺琪应当将取得的不当利益即购房款438000元及活期存款利息返还给李宏玲。综上所述，上诉人黄祺琪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8084元（上诉人黄祺琪已预交），由上诉人黄祺琪负担。本判决为终审判决。审判长 崔 静审判员 禤汉奇审判员 刘帅武二〇一七年六月十六日书记员 谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。