安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终597号
上诉人（原审被告）：合肥瑶海博乐茗阳幼儿园。
法定代表人：方春霞，园长。
委托代理人：张鹏，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人：程旦。
被上诉人（原审原告）：合肥绿都物业管理公司。
法定代表人：郎道阔，董事长。
委托代理人：张春来。
原审被告：合肥市嘉应房地产开发有限公司。
法定代表人：张拥军，董事长。
委托代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人合肥瑶海博乐茗阳幼儿园（以下简称茗阳幼儿园）因与被上诉人合肥绿都物业管理公司（以下简称绿都物业）、原审被告合肥市嘉应房地产开发有限公司（以下简称嘉应公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院2015年10月29日作出的（2015）瑶民二初字第02348号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人茗阳幼儿园的委托代理人张鹏、程旦、被上诉人绿都物业的委托代理人张春来、原审被告嘉应公司的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年10月17日，嘉应公司（甲方）与绿都物业（乙方）签订了《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》，合同中约定：甲方开发的嘉应茗阳水岸小区交于乙方施行前期物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体产权人和物业使用人，本物业的全体产权人和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费按多层住宅建筑面积0.45元／m2／月，高层0.85元／m2／月、商业物业1.8元／m2／月收取。合同签订后，绿都物业依约进驻嘉应茗阳水岸小区开展前期物业管理与服务活动，并对商业物业按1元／m2／月收取物业服务费。此后，该小区一直未成立业主委员会，绿都物业一直为该小区提供物业服务。该小区内规划的幼儿园物业所有权人是嘉应公司，合肥小牛津名邦锦绣年华幼儿园（乙方）与嘉应公司（甲方）于2011年5月14日签订幼儿园承包合同，承租经营该小区幼儿园，承包时间为2011年7月1日至2019年6月30日，合同注明“该幼儿园建筑面积1907平米”，承包合同中约定：“乙方进场装修改造前，应签订物业管理合同，服从物业管理，装修方案经甲方确认后方可施工”。合同签订后，合肥小牛津名邦锦绣年华幼儿园更名为合肥瑶海博乐茗阳幼儿园。茗阳幼儿园承租后，一直未支付物业服务费，绿都物业曾多次就包括茗阳幼儿园在内的物业服务费拖欠问题向嘉应公司、茗阳幼儿园催缴，而茗阳幼儿园在绿都物业催缴后对物业服务费的收费标准提出过异议，要求降低物业服务费标准，对此双方未达成一致；嘉应公司亦于2014年8月14日派员工方云等人与绿都物业代表进行了费用核对，其中双方无异议部分就包括茗阳幼儿园欠付2011.1.1-2014.7.31期间物业费85828元。后因嘉应公司未按约定时间支付，绿都物业于2014年12月9日诉至合肥市瑶海区人民法院，要求嘉应公司支付包括茗阳幼儿园物业费在内的物业管理费1072861元。2015年3月25日，绿都物业与嘉应公司在法院主持下达成了（2015）瑶民二初字第00161号调解协议，双方均同意将物业费金额确定为690247元，但绿都物业委托代理人陈述调解意见时称“另嘉应茗阳水岸幼儿园物业管理费我方另行向幼儿园使用方主张”，嘉应公司委托代理人未置可否。截至本案受理时，此调解协议双方已履行完毕，庭审中嘉应公司称其已向茗阳幼儿园收取了2015年3月25日之前的物业服务费用，庭后又提交了一份情况说明，称该物业服务费用并未实际收取。
绿都物业诉至原审法院，请求判令：一、嘉应公司、茗阳幼儿园连带支付2011年1月1日至2015年6月30日物业管理费107784.00元；二、嘉应公司、茗阳幼儿园连带支付迟延支付物业管理费违约金48503.00元。
原审法院认为：绿都物业与嘉应公司签订的《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。茗阳水岸小区在绿都物业进驻后一直未成立业主委员会，绿都物业也一直为该小区提供物业服务，故绿都物业有权向包括茗阳幼儿园在内的全体产权人和物业使用人收取相应的物业服务费，茗阳幼儿园辩称其未与绿都物业达成相关协议，不应向其交纳费用的意见不予认可。茗阳幼儿园虽为学前教育机构，但其使用的物业本身属于商业用房，绿都物业按1元／平方米／月收取物业服务费不高于前期物业委托合同的约定，应予支持。因涉案用房使用人系幼儿园，嘉应公司亦与幼儿园方面约定物业费用由茗阳幼儿园支付，故茗阳幼儿园有义务缴纳自2011年7月1日的物业服务费；同时涉案用房产权人系开发商嘉应公司，嘉应公司亦应承担自2011年1月1日起至2011年7月1日止的物业管理费，从嘉应公司与绿都物业于2014年8月15日核对的应付物业费用无异议部分显示，嘉应公司亦认可自己负有缴费义务。由此，原审法院认为，2011年1月1日起至茗阳幼儿园入驻之日前的物业服务费应由嘉应公司支付，茗阳幼儿园入驻之日起的物业服务费应由茗阳幼儿园支付，嘉应公司对此应承担连带责任。另，关于双方达成的（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书中给付物业费金额690247元是否包含茗阳幼儿园的问题，虽然在该调解书中未予以明确写明，但双方的调解协商过程在调解协议笔录中有详细记录，绿都物业的委托代理人陈述调解意见时称“另嘉应茗阳水岸幼儿园物业管理费我方另行向幼儿园使用方主张”，嘉应公司委托代理人未置可否，因茗阳幼儿园的物业管理费是否在该案中处理作为该案原告的绿都物业有权选择，嘉应公司是否同意不影响其选择结果，故原审法院认为绿都物业在该案调解时将该小区配套幼儿园的物业管理费中需要由茗阳幼儿园方面承担的部分予以了排除，但明确表示了仅向幼儿园使用方主张，同时对于茗阳幼儿园未承租前需要由开发商承担的物业管理费包括在该案调解协议金额690247元中。综上，茗阳幼儿园应向绿都物业支付2011年7月1日至2015年6月30日物业管理费，嘉应公司对此不承担连带责任。
关于绿都物业要求嘉应公司、茗阳幼儿园连带支付迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求，原审法院认为，前期物业管理委托合同中虽约定了迟延支付物业管理费需支付违约金，但没有明确具体违约金的计算方法，且支付物业费的义务人为茗阳幼儿园，绿都物业的该项诉讼请求实际上就是茗阳幼儿园逾期缴纳物业费所造成的绿都物业资金占用利息损失，故酌情按同期银行贷款基准利率计算，自2011年7月1日起至2015年6月30日，以茗阳幼儿园每期应当缴纳的物业费为基数，按照同期银行贷款基准利率为标准，分段计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，判决：一、茗阳幼儿园于判决生效之日起十日内支付绿都物业自2011年7月1日至2015年6月30日物业管理费89629元及违约金（自2011年7月1日起，以茗阳幼儿园每期应当缴纳的物业费为基数，按照同期银行贷款基准利率分段计算至2015年6月30日）；二、驳回绿都物业的其他诉讼请求。案件受理费3430元，减半后收取1715元，由茗阳幼儿园负担1500元，绿都物业负担215元。
茗阳幼儿园不服上述判决，向本院上诉称：1、根据合同相对性原则，绿都物业请求茗阳幼儿园支付2011年1月1日至2015年6月30日物业管理费107784元的诉求于法无据。茗阳幼儿园入驻该小区后，绿都物业未与茗阳幼儿园签订任何物业服务协议，也没有提供合格的物业服务内容。绿都物业无权依据其与嘉应公司签订的物业合同而向茗阳幼儿园主张物业管理费。嘉应公司作为茗阳幼儿园房屋的实际所有权人，绿都物业应向嘉应公司主张物业管理费。2、绿都物业就幼儿园物业管理费已经行使过诉权实现了权利，并经合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书确认。绿都物业第一次起诉要求嘉应公司支付拖欠的幼儿园、会所、地下车库等物业费合计1072861元以及违约金294160.2元。绿都物业和嘉应公司在诉讼中经过友好协商，双方达成一致调解意见，（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书对双方调解内容进行了确认。该调解书第一项表明嘉应公司给付绿都物业的物业管理费及诉讼费694522元，该调解书第二项表明双方就本案无其他争议。双方对绿都物业所提起包括幼儿园物业费在内的全部诉讼请求形成最终的调解意见，该调解款当然包括了幼儿园的物业费在内。绿都物业通过该调解书已经行使并实现了其物业费的收费权利和收益，绿都物业在调解后再向幼儿园主张物业费是同一事项的重复主张，不应得到支持。对于茗阳幼儿园欠付的截止2015年3月25日的物业管理费，已经包含在绿都物业第一次起诉的金额内，嘉应公司已经根据调解书支付了相关的物业管理费。绿都物业再行主张于法无据。3、从法律性质上说，幼儿园与小区的配电房、物业用房等同属整个小区的配套设施，小区的配套设施的相关费用包括物业管理费已分摊到小区住户中，绿都物业不应再重复收取。4、一审法院就茗阳幼儿园应付的物业管理费的支付标准认定错误。茗阳幼儿园是嘉应公司为加强小区配套基础服务设施的建设投资设立，其性质属于公益性，并不是以商业赢利为目的。幼儿园为小区应配备设施，同时归属类别为教育设施类，并非商业服务类，故对幼儿园的物业管理费用应按照小区内住宅楼物业管理费的标准即0.5元／平方米／月收取，而不是按照商业楼物业费的标准收取。另民办幼儿园属于民办非企业单位，即不属于企业性质，其本身不是以营利为目的，绿都物业以商业物业费标准要求缴纳物业费的依据不能成立，依法应予调整。5、一审法院判决茗阳幼儿园按照同期银行贷款基准利率为标准支付违约金于法无据，应予撤销。首先，绿都物业与嘉应公司没有约定嘉应公司或业主方欠付物业管理费，应按照什么标准支付违约金，也未约定茗阳幼儿园应该支付违约金。其次，即使双方对欠付物业管理费的违约责任进行了明确约定，绿都物业要求支付违约金的基数错误。因截止2015年3月25日前的物业费，嘉应公司已经支付完毕，茗阳幼儿园只需支付2015年3月26日至今的物业管理费，并应由合同相对方嘉应公司支付。应以2015年3月26日至今欠付的物业管理费作为违约金的基数，且绿都物业应该就此违约金向嘉应公司主张。请求依法撤销一审判决，改判驳回绿都物业的诉讼请求。
绿都物业答辩称：1、嘉应公司与绿都物业签订的前期物业管理协议对茗阳幼儿园有法律约束力。2、在调解案件中，绿都物业放弃向嘉应公司主张支付茗阳幼儿园承租期间的物业管理费用，并明确了向茗阳幼儿园直接主张，嘉应公司在调解过程中并没有提出反对意见，是一种默认。绿都物业对上述幼儿园物业费直接向茗阳幼儿园主张，属于绿都物业的权利，无需嘉应公司同意，符合法律规定。3、绿都物业与嘉应公司签订的前期物业管理协议中已经就物业管理费作了约定，其中商业物业管理费是每月每平方1.8元。4、本案主张的违约金依据合同法的法定违约金，茗阳幼儿园拖延支付物业费，给绿都物业造成利息损失，绿都物业主张有理有据。
嘉应公司答辩称：1、绿都物业主张的物业费，其已经行使过诉权，在另案中已经确认。在另案调解中，绿都物业就小区物业费包括幼儿园的物业费达成了一揽子调解意见，幼儿园2015年3月25日之前的物业费已经支付给了绿都物业。绿都物业对已经收取的幼儿园物业费再次起诉违反了一事不再理的原则，应予驳回。另案调解中，嘉应公司明确提出调解方案，按照2014年8月15日双方核对后共同确认的费用表进行给付，而该表的分项物业费第一项就是幼儿园的物业费8万多元。在调解中，绿都物业虽提出对幼儿园物业费另行主张，但嘉应公司明确表示应当按照双方达成的费用清单进行调解，实际是对绿都物业主张幼儿园费用另行主张的否认，绿都物业的代理人表示同意。双方在磋商调解意见时，最后是按照双方确认的一揽子的调解方案，绿都物业对该方案表示同意，此后调解笔录明确记载费用的金额和如何支付问题，也强调了本案无其他争议。2、2015年3月25日之后，茗阳幼儿园支付物业费的标准应当按照相关政府规定与物业公司进行协商，如协商不成应由人民法院依法裁决。3、违约金问题同意茗阳幼儿园的上诉意见，茗阳幼儿园与绿都物业没有签订书面合同，更没有就违约金事宜达成书面或口头约定，原审判决酌定违约金缺乏事实和法律依据。
二审期间，各方均未提交新证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为：嘉应公司与绿都物业签订的《嘉应茗阳水岸小区前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉小区一直未成立业主委员会，绿都物业依据前期物业合同为案涉小区业主和物业使用人提供物业服务，小区业主及物业使用人应依约向绿都物业支付物业费。
虽绿都物业之前起诉嘉应公司支付案涉小区的物业费包括茗阳幼儿园的物业费部分，并经合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书确认嘉应公司应支付的物业费数额，但民事案件的调解系案件当事人在自愿合法的基础上作出的对自己实体权利义务的处分行为，绿都物业在（2015）瑶民二初字第00161号案件调解过程中同意嘉应公司支付69万余元物业费，远低于其在该案中诉请主张的物业费107万余元，此系绿都物业对嘉应公司行使实体权利并对实体权利处分和部分放弃的结果，表明绿都物业放弃向嘉应公司主张部分物业费的权利。因茗阳幼儿园不是该案件当事人，且根据该案件调解协议笔录记载的内容反映，绿都物业明确了“嘉应茗阳水岸小区幼儿园物业管理费另行向幼儿园使用方主张”的意思表示，涉及茗阳幼儿园承租期间物业费部分，绿都物业有权选择放弃向嘉应公司主张而另行向茗阳幼儿园主张，故绿都物业于本案中向茗阳幼儿园主张物业费并不是同一事项的重复主张。
案涉前期物业合同针对住宅物业与商业物业约定了物业服务费的收费标准，而幼儿园作为小区的配套设施，具有公益性，如完全按照商业物业收费标准收费，不尽合理，但考虑茗阳幼儿园位于案涉小区之内，实际享受了绿都物业对该小区提供的各项物业管理服务，其应当向绿都物业交纳合理的物业服务费，虽案涉前期物业合同约定商业物业收费标准为1.8元／m2／月，绿都物业于本案主张时按照1元／m2／月的标准收取，已明显低于合同约定的商业物业的收费标准，依法应予支持。
案涉前期物业合同未明确约定迟延支付物业费的违约金支付标准与数额，且未明确约定每期物业费的具体交纳时间，故原审认定茗阳幼儿园自2011年7月1日起至2015年6月30日支付违约金不当。绿都物业于本案主张违约金无合同依据，依法不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，唯对违约金的认定不当，依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第02348号民事判决主文第二项，即：驳回合肥绿都物业管理公司的其他诉讼请求；
二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第02348号民事判决主文第一项为：合肥瑶海博乐茗阳幼儿园于本判决生效之日起十日内支付合肥绿都物业管理公司自2011年7月1日至2015年6月30日物业管理费89629元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3430元，减半后收取1715元，由合肥瑶海博乐茗阳幼儿园负担983元，合肥绿都物业管理公司负担732元；二审案件受理费2041元，由合肥瑶海博乐茗阳幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一六年五月十日
书 记 员 汪 磊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。