江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书(2015)康民一初字第423号原告邱铨松，男，1974年10月5日生，住江西省崇义县。委托代理人刘泉龙，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。被告马水华，男，1974年8月9日生，住江西省赣县。被告江西华轩大酒店有限公司，住所地：南康区东山工业管理区。法定代表人钟才禄，该公司总经理。委托代理人曾京，江西南芳律师事务所律师。原告邱铨松诉被告马水华、江西华轩大酒店有限公司（以下简称：华轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱铨松及其委托代理人刘泉龙到庭参加了诉讼，被告马水华、华轩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱铨松诉称，2007年9月25日，原告与被告马水华签订《租赁合同》一份，约定被告马水华将其位于南康区东山工业三路的厂房租赁给原告使用，租期为20年。后双方因租赁合同纠纷诉至法院，法院判决双方继续履行该租赁合同。自2009年起，原告将案涉厂房转租给案外人杨贞光等7人使用。但被告马水华采取不正当的方式阻挠次承租人使用案涉厂房，导致原告无法收取租金。不仅如此，被告马水华自2012年5月起采取违法手段强行霸占厂房，开设华轩酒店经营至今。在次承租人不交租金的情形下，原告诉至法院要求次承租人支付租金。法院判决次承租人支付租金的同时，认为被告马水华的违法行为导致了次承租人的损失，判决原告赔偿每位次承租人二个月的租金损失共计40060元。自2012年5月至今，被告马水华占用案涉厂房的租金费用合计761720元（包括对次承租人的租金损失及被告马水华占用房屋的使用费损失）。而后，被告马水华占用租赁房屋设立了被告华轩公司。为此，原告诉至法院要求：1、判决两被告停止侵占房屋、恢复房屋原状，将房屋交还给原告使用；2、判决被告马水华赔偿原告损失40060元及支付房租761720元（自次承租人搬离之日起计算至2015年4月30日）；3、判决被告华轩公司从2015年5月1日起至腾房之日止按931.94元/天计付租金给原告。被告马水华未作答辩，也未向本院提交证据。被告华轩公司书面辩称，1、我公司与原告未建立合同关系，不是适格被告，但鉴于我公司在本案中有利害关系，可作为第三人参加诉讼；2、原告与被告马水华虽签订了租赁合同，但原告未实际占有标的物，且租赁物在物理形态上已发生重大变更，无法恢复原状；3、被告马水华已将案涉标的物出租给钟才禄、王志强分别用于经营华轩大酒店及餐饮、KTV，钟才禄、王志强已合法占有租赁物，原告不能取得租赁物，但可要求被告马水华赔偿损失；4、钟才禄、王志强善意取得租赁物使用权，原告与被告马水华的租赁合同无法继续履行，原告主张的经济损失应由原告向被告马水华追偿，与我公司无关。经审理查明，2007年9月25日，被告马水华（甲方）与原告邱铨松（乙方）签订房屋《租赁合同》一份，约定：1、甲方将其位于南康区工业三路南康鸿华床垫材料厂的钢混结构厂房1栋、钢棚结构1层厂房1栋及钢混结构5层综合楼1栋租赁给乙方使用；2、租赁期限为20年，即从2007年9月30日起至2027年9月30日止；3、租金为5万元/年，乙方一次性付清20年租金；4、在租赁期内，若甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应保证承租方继续履行本合同，乙方对本出租物享有优先购买权；……。同年10月5日，原告与被告马水华又签订房产《转让协议》一份，约定被告马水华将上述房产以329万元转让给原告。原告于合同签订当日及同年10月16日分别付给被告马水华10万元和190万元，后原告又陆续付给被告马水华18万元。2008年3月30日，原告与被告马水华签订《补充协议》一份，约定：原签订的房产《转让协议》暂不履行，双方继续履行房屋《租赁协议》，原告已支付的转让费211万元，其中100万元作为一次性支付的20年租金。同日，被告马水华出具《授权委托书》一份，载明：原告对南康鸿华床垫材料厂资产有全部收益权、管理权，自2008年4月10日起不需经被告马水华同意，原告在租赁期内有权直接将为租赁财产租赁给他人……。同年4月13日，原告与被告马水华办理了移接交手续。同年7月，被告马水华以房屋《租赁合同》未生效及《补充协议》无效为由拒绝履行房屋《租赁合同》，双方因此发生纠纷。2008年9月19日，赣州市中级人民法院作出（2008）赣中民一初字第14号民事判决书，判决：……二、原告邱铨松、被告马水华继续履行双方于2007年9月25日签订的房屋《租赁合同》……。而后，原告分别与案外人杨贞光等8人签订了租赁合同，将案涉厂房分别转租给他人使用，年租金总计340160元。在上述转租合同履行过程中，原告与被告马水华对厂房使用问题产生纠纷，影响了次承租人杨贞光等人对厂房的使用，次承租人杨贞光等六人即拖欠租金，并在承租期届满前搬离了厂房。为此，原告与杨贞光等6人以租赁合同纠纷诉至法院，本院审理后判决解除上述转租合同，要求次承租人杨贞光等6人付清实际使用房屋的租金并因提前搬离厂房而依约赔偿2个月租金损失，还以原告未提供无瑕疵厂房而存在违约行为为由，责令原告赔偿杨贞光等6人损失共计40060元。另查明，原告与次承租人杨贞光之间转租合同的租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，年租金为30000元，杨贞光于2013年4月搬离；与次承租人刘昭清之间转租合同的租赁期限自2009年3月1日至2013年2月28日止，年租金为40000元，刘昭清于2012年6月搬离；与次承租人钟宝华之间转租合同的租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止，年租金为62160元；钟宝华于2013年9月搬离；与次承租人张祥龙之间转租合同的租赁期限自2010年11月1日至2012年5月31日止，年租金为33600元，张祥龙于2012年5月搬离；与次承租人陈玉龙之间转租合同的租赁期限自2010年2月1日至2013年1月31日止，年租金为48000元，陈玉龙于2012年5月搬离；与次承租人朱武韩之间转租合同的租赁期限自2010年11月21日至2015年9月20日止，年租金为26400元，朱武韩于2012年5月搬离。被告马水华自2013年起占用案涉厂房开办“华轩大酒店”，期间对案涉厂房进行了改建。还查明，被告马水华自2013年起占用案涉厂房开办“华轩大酒店”。2013年8月，被告马水华与案外人王志强签订房屋租赁合同书一份，约定将华轩大酒店内的副楼一、二、三、四层租赁给王志强经营餐饮、KTV。2015年2月14日，被告马水华出具声明书一份，载明：华轩大酒店（含酒店的一切装修、设备、附属设施及有关固定资产）于当天全部转让给钟才禄，酒店转让前的有关债权债务与钟才禄无关。同日，被告马水华与钟才禄签订酒店租赁管理合同一份，约定马水华将位于南康区东山工业园工业三路的华轩大酒店租赁给钟才禄经营。2015年4月21日，被告马水华设立了被告华轩公司，法定代表人为被告马水华。同年9月，被告华轩公司的法定代表人变更为钟才禄。以上事实，有原告的庭审陈述及租房合同、民事判决书等证据予以证实。本院认为，一、关于两被告应否停止侵占房屋、恢复原状及返还房屋的问题。原告与被告马水华于2007年9月25日签订的房屋《租赁合同》，虽然赣州市中级人民法院于2008年9月19日判决继续履行，但被告马水华此后以自己的行为表明不履行《租赁合同》，不仅未将案涉房屋交由原告使用，而且实际占用了案涉房屋进行加层及装修等，将该房屋用于经营华轩大酒店。被告的上述行为足以证明被告不再把其房屋租赁给原告使用，为此，原告不能达到使用被告房屋的合同目的，可视为双方的《租赁合同》已实际解除。而原告对被告马水华的上述违约行为未能及时采取措施制止，现该房屋的结构、外观等发生了重大改变，且被告马水华还于2015年4月21日设立了华轩公司，继续履行原告与被告马水华之间的租赁合同已不可能。为此，原告要求被告停止侵占房屋、恢复原状及返还房屋，理由不充分，本院不予支持。但原告可要求被告马水华承担相应的违约责任。二、关于被告马水华违约对原告造成的损失认定问题。1、原告将案涉房屋转租后，被告马水华在法院判决继续履行双方租赁合同的情形下，与原告就房屋使用问题产生纠纷，致使次承租人提前搬离，导致了次承租人的损失，对此，应由被告马水华承担赔偿责任。次承租人的损失经法院确认共计40060元，该款已判决由原告赔偿给次承租人，现原告要求被告马水华支付上述赔偿款，理由充分，本院予以支持。2、原告已一次性付清20年的租金，而被告马水华自2013年起占用案涉房屋，导致原告无法占有、使用案涉房屋，期间的房屋使用费可认定为原告的损失，为此，原告要求被告马水华支付房屋使用费（计算至2015年4月30日），有事实和法律依据，本院予以支持。房屋使用费标准可参考原告与次承租人签订的转租合同确定，即931.94元/天（340160元/年÷365天）。原告未提供证据证明被告马水华占用房屋的具体起始时间，本院结合次承租人搬离时间等实际情况，推定被告自2013年10月1日起占用案涉房屋，故被告马水华应自2013年10月1日起至2015年4月30日止，按931.94元/天计付房屋使用费，计537729.38元（931.94元/天×577天）。3、被告马水华应依照《租赁合同》将案涉房屋交由原告使用，但其与原告因厂房使用问题产生纠纷，影响了次承租人杨贞光等人对厂房的使用，致使次承租人提前搬离，造成了原告转租租金的损失，被告马水华对此应承担赔偿责任。本院已确定被告马水华支付原告2013年10月1日至2015年4月30日期间的房屋使用费，故原告转租租金的损失可参照其与次承租人的转租合同，转租合同约定的租赁期限在2013年10月1日之前的（如刘昭清、陈玉龙），以合同约定的租赁期限核减实际的转租时间及法院已判决的2个月租金损失计算，计44000元（刘昭清40000元/年÷12个月×6个月+陈玉龙48000元/年÷12个月×6个月）；转租合同约定的租赁期限在2013年10月1日之后的（如杨贞光、朱武韩），以2013年9月核减实际转租时间及法院已判决的2个月租金损失计算，计38300元（杨贞光30000元/年÷12个月×3个月+朱武韩26400元/年÷12个月×14个月）；次承租人张祥龙、钟宝华的转租合同履行完毕或履行至2013年9月，原告对此不存在租金损失。4、原告与被告华轩公司没有合同关系，其要求被告华轩公司从2015年5月1日起按931.94元/天计付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告的其他损失，可另行主张权利。被告马水华、华轩公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第二百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告马水华赔偿原告邱铨松损失122360元（40060元+44000元+38300元）；二、由被告马水华支付原告邱铨松房屋使用费537729.38元（计算至2015年4月30日）；三、履行期限：限被告于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告邱铨松的其他诉讼请求。案件受理费11818元，由原告负担1818元，由被告马水华负担10000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 长  李金峰代理审判员  黄 婷人民陪审员  邱涌泉二〇一六年三月十一日代理书记员  林 翔