广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临民初字第502号 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司，住所地临桂县世纪大道。 负责人许某某，该公司经理。 委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告张某某，女，1976年6月24日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司（以下简称原告长岛物业桂林分公司）诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2014年7月4日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告长岛物业桂林分公司的委托代理人孙巧玲、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长岛物业桂林分公司诉称，原告是为被告所在的桂林·长岛十六区提供物业服务的企业。被告张某某是临桂县世纪大道28号桂林·长岛十六区的业主，其住宅位于小区内1栋1单元4-2号，建筑面积85.81㎡，另外被告还购有9栋4号车位面积为23.56㎡。被告的物业已于2006年10月22日交付。根据原告与桂林·长岛十六区的业主委员会签订的《桂林·长岛十六区物业服务合同》约定，小区内多层住宅的物业服务费为0.4元和0.5元/月·㎡，车位（库）服务费按物业服务费的50%收取；业主于每月15号前交费，逾期不交视为违约。违约超过3个月的，按拖欠费用总额3‰/天的比例收取滞纳金（违约金）。 被告的住宅为多层住宅，应按0.5元/㎡及0.25元/㎡的标准向原告交纳住宅物业服务费、车位物业服务费，于每月15日前交纳。但被告一直没有缴纳，原告多次向其催收，并于2013年11月26日向被告发送书面催收函，但被告仍置之不理。原告认为，被告的行为已严重违反《桂林·长岛十六区物业服务合同》，损害了原告的合法利益，依法应当向原告立即支付所拖欠的物业费和支付滞纳金（违约金）。因原告自行催收未果，特向法院起诉，请求：1、判令被告张某某立即支付2011年1月1日至2014年3月30日止的物业费（含住宅物业管理费和车位物业管理费）计1，873.73元及违约金2，754.82元（违约金暂计至2014年3月30日止，按被告逾期支付款项的每日3‰计算，此后的违约金仍按上述标准计至被告付清物业费时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告长岛物业桂林分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告张某某的房产证复印件及房屋、车位证明一份，证明被告为桂林·长岛十六区1栋1单元4-2号房屋的业主及房屋、车位的面积情况；2、《桂林·长岛16区前期物业服务协议》一份，证明原、被告约定前期物业服务及缴纳物业服务费的情况；3、《桂林·长岛十六区物业服务合同》两份、证明一份，证明原告收取物业服务费的标准及违约金的计算标准；4、《催交物业费律师函》及快递存根，证明原告曾多次催收过被告交纳物业服务费。 被告张某某辩称，一、原告未取得物业管理资质，收费标准没有通过物价部门批准，不具备物业管理企业的主体资格。依据《物业管理企业资质管理办法》第二、三条的规定，物业管理企业实施资质管理制度，物业管理企业资质分为一、二、三级。本案原告未向法庭提交其资质证明，说明原告不具备物业管理企业的主体资格。此外，原告也未向法庭提交物价部门批准其收费的文件，被告就广西长岛十六区物业服务有限公司桂林分公司的合法性提出质疑。二、本案原告与被告之间是否形成物业服务法律关系有待法院审理查明。被告从未与原告签署过有关物业管理或者物业服务合同，也从未授权委托第三人代为原告签署过相关合同，故原告向被告主张承担所谓的“物业管理费”是没有事实依据的，原告无权收取。双方之间形成何种基础法律关系也有待法院审理查明。但根据原告在诉状中的陈述，其所提供的所谓业主委员会与其签订的管理合同，该合同签订时间是2011年1月6日，而该合同是否对被告具有拘束力？该合同何时履行？是否按照合同约定履行？等事实问题也有待原告进一步举证证明。但无论如何，2011年1月6日之前，双方之间不存在任何法律关系，被告不承担任何义务。三、长岛十六区业主委员会与原告签订的物业服务合同已过期，原告无权向被告收取物业服务费。原告所出示的物业管理合同中的第三十九条，关于合同年限的说明有明显人为改动迹象：文件显示“本合同年限2010年（印刷体为2011年）10月8日至2013年10月8日止，共计贰年整。”此条款前后表述有矛盾。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。因此，2011年10月8日前以及2013年10月8日之后的物业管理费，原告无权向被告收取。四、原告所述物业服务费，部分已经超过了诉讼时效。原告于2014年4月18日起诉（民事诉状此处也有明显人为改动），其主张的物业服务费的起止时间是2010年1月1日至2014年3月30日。依据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对于2012年4月18日前的物业服务费应当予以驳回。五、原告在诉状中的陈述和客观事实严重不符。原告诉称被告不按时支付物业管理费及车位费，根据民诉法谁主张谁举证的原则，原告应当提供确凿的证据证明其向原告提出过上述主张，同时还需要证明该主张确实送达被告，如原告无法证明应视为原告举证不能。六、小区管理混乱，管理人未履行其相应管理义务。物业公司何时开始管理，被告不清楚，但被告明确知晓管理人未履行其管理义务。如：小区大门口人员、车辆随便进出，保安人员从来不闻不问，小区财产安全无法得到保障；道路坑坑洼洼，卫生极差，无人对物业进行维修工作等，管理人未履行其管理义务，即使双方存在一定的法律意义上的管理关系，原告也无权向被告主张相应的管理费用。七、原告主张的物业费及违约金无法律依据。如被告之前陈述，首先双方未形成物业服务关系；其次，待法院查明相关事实，双方即使形成一定的管理与被管理关系，而原告也未履行管理人的权责，原告主张物业费，因未提供相应管理服务所应承担的对价，被告有权拒绝支付。而所谓的违约金，因管理费产生基础不存在，故被告也无须承担。此外，被告在此答辩提出：违约金比例一千分之三的标准明显不合理，对于该明确高于法律规定的违约金标准，法院应当依职权对原告及原告的主管单位出具法律意见书以进行司法惩戒。综上所述，被告认为，原告没有物业管理资质，双方之间不存在物业委托管理关系，且物业小区的管理存在严重安全隐患，原告无权向被告收取物业服务费用。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告张某某为其辩解在举证期限内未提供证据。 经过开庭举证和质证,被告张某某对原告提供的证据1无异议；证据2-3不认可，被告没有见过；证据4有异议，被告没有收到过，被告只认其签的字。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2006年10月22日，广西长岛物业管理有限公司桂林分公司作为甲方与乙方张梦琪、张嘉琪（监护人为被告张某某）签订《桂林·长岛十六区前期物业服务协议》，该协议约定委托管理合同的期限为：乙方同意甲方对小区实行前期物业有偿管理服务直至小区业主委员会成立，签订新的物业管理服务合同为止。同时，该合同第五条约定物业管理的各种有关费用：1.住宅物业服务费按物价部门批准的标准执行（0.4元/平方米·月），从入伙之日起预缴三个月的物业服务费。以后每月10日前为业主缴费时间，逾期不缴者视为违约，违约者须按拖欠金额的每日千分之三支付违约金。2.-3.（略）。4.车库、杂物房的物业管理费按住宅物业管理费的50%计收。2011年1月6日，桂林·长岛十六区业主委员会作为甲方与原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区物业服务合同》，该合同第八条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，多层住宅物业服务费按0.50元/月·平方米收取；车位（库）服务费按物业管理费的50%收取；该合同第九条约定每月15号前为业主/住户交费时间，逾期不交视为违约。拖欠物业管理费超过3个月的，按拖欠费用总额3‰的比例收取滞纳金；该合同第二十七条约定业主/用户如有欠费，视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主/用户收取违约金，用户欠费，业主应当承担连带责任；合同第三十七条约定本合同生效后（2011年3月31日前）20栋之前的物业管理费仍按0.4元/平上米收取；该合同年限贰年整。2012年12月22日，桂林·长岛十六区业主委员会作为甲方再次与原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区物业服务合同》，该合同约定的年限为三年即2012年12月至2015年12月止，合同约定的物业管理服务及收费标准、违约责任与双方于2011年1月6日签订的《物业服务合同》中的条款内容基本一致。上述合同签订后，原告即按合同的约定对桂林·长岛十六区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告张某某是桂林·长岛十六区的业主，其所有的房屋建筑面积为85.81㎡、车位面积为23.56㎡。被告自2011年1月1日开始至2014年3月30日止拖欠原告的物业服务费（含住宅及车位）共计1，873.73元即住宅为1，647.55元[（2011年1月1日至2011年3月31日即3个月×85.81㎡×0.4元/月·㎡=102.97元）+(2011年4月1日至2014年3月30日即36个月×85.81㎡×0.5元/月·㎡=1，544.58元）=]及车位为226.18元[（2011年1月1日至2011年3月31日即3个月×23.56㎡×0.2元/月·㎡=14.14元）+(2011年4月1日至2014年3月30日即36个月×23.56㎡×0.25元/月·㎡=212.04元）=226.18元]。对于上述物业服务费，原告多次向被告催收，被告均未支付物业服务费给原告。2014年4月18日，原告诉至本院，请求：1、判令被告立即支付2011年1月1日至2014年3月30止的物业服务费（含住宅物业管理费及车位物业管理费）共计1，873.73元及违约金2，754.82元；2、本案诉讼费用由被告承担。 另查明，原告长岛物业桂林分公司于2006年6月6日向临桂县工商行政管理局申请成立，组织机构有限期自2010年5月24日至2014年5月24日，资质等级为贰级。同时查明，广西长岛物业管理有限公司桂林分公司于2010年1月13日更名为广西长岛物业服务有限公司某某分公司。 本院认为，桂林·长岛十六区业主委员会是由桂林·长岛十六区业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告长岛物业桂林分公司与被告张某某签订的一份《桂林·长岛16区前期物业服务协议》及原告与桂林·长岛十六区业主委员会签订的两份《桂林·长岛十六区物业服务合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告应依照合同的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，对于原告诉请被告支付原告物业服务费1，873.73元的诉讼请求，本院认为其要求合理，符合法律的规定，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金2，754.82元，因该项请求过高，故对过高部分不予支持，原告主张违约金的计算，应根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定过分高于造成的损失。结合本案实际和根据法律规定，违约金按被告未支付原告物业服务费1，873.73元的30%计算为宜即1，873.73元×30%=562.1元，并由被告支付给原告。对于被告辩称小区的管理混乱，存在严重安全隐患，管理人未履行其相应的义务作为被告拒绝支付原告的物业服务费的抗辩理由，经本院审理查明，被告主张的事实因与本案不属同一法律关系，且其未提供证据证实其主张，其抗辩的理由不能成立，本院不予采信；至于被告辩称原告没有物业管理资质，双方之间不存在物业委托管理关系，长岛十六区业主委员会与原告签订的合同已到期，原告诉请的物业服务费部分超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求，对此抗辩，经本院审核核实，原告方已通过邮寄《催交物业费律师函》等方式向被告催缴物业服务费，故本案未超过诉讼时效，原告亦是依法向工商行政部门登记的物业管理企业，具有资质等级，其与桂林·长岛十六区业主委员会签订的合同亦在委托期限范围内，被告张某某对此提出的抗辩理由，与本案事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、被告张某某支付2011年1月1日至2014年3月30日的物业服务费（含住宅及车位）共计1，873.73元给原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司； 二、被告张某某支付违约金562.1元给原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司； 三、驳回原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司负担25元，被告张某某负担25元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长 粟春平人民陪审员赵生付人民陪审员周道弈二○一四年七月四日 书记员 陈             恩             琴