甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第62号
上诉人（原审原告）高某某，男，汉族，1963年10月15日出生，系兰州公交公司第四分公司职工，住兰州市西固区。
委托代理人赵文学，甘肃陇达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）腾琳颖，女，汉族，1982年1月13日出生，住兰州市西固区。
委托代理人郭超，男，汉族，甘肃第四建设集团有限公司法律顾问。
委托代理人艾力涛，男，汉族，甘肃第四建设集团有限公司法律顾问。
上诉人高某某与上诉人腾琳颖因土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市西固区人民法院（2014）西陈民初字第210号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原、被告2010年4月28日签订《土地租赁协议》，约定：“甲方（原告高某某）将位于广家坪鸡厂大院内4亩土地（包括现有房屋）租给乙方（被告腾琳颖）使用。租赁期暂定为3年，自2010年5月1日起。租金每年28000元。付款方式，每年5月1日前一次性付清全年租金。”2010年5月1日至2013年4月30日合同期限内，被告付清租金。合同届满后，双方未续签书面合同，被告仍继续使用场地，并分别于2013年6月15日付1万元、2013年11月5日付1万元、2014年1月26日付2万元、2014年5月19日付2万元，共计6万元。对于被告支付的该6万元，原告陈述系2013年5月1日至2014年4月30日期间的年租金12万元的一半，且尚有6万元未支付，加上被告自2014年4月30日至12月期间亦未支付的租金4万元（按5000元／月），被告共计拖欠租金10万元，因此提起诉讼，要求解除合同并支付租金；对于该6万元，被告庭审陈述阶段主张是2013年6月15日至2014年5月19日期间的租金，庭审辩论及最后陈述意见阶段主张6万元按双方签订的《土地租赁协议》约定的租金28000元计算已是支付了两年的租金，因此被告没有违反合同，所以不同意解除合同，并要求按租金28000元／年续签合同，如果原告坚持解除合同，则要求合同期间计算至2014年11月30日，原告退回给被告多交的租金17998元。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告在平等自愿协商一致下签订土地租赁合同，合法有效，且双方均已各自履行了合同义务。2013年4月30日合同期限届满后，双方并未续签合同，被告作为承租人继续使用场地至今，因此双方形成不定期租赁合同关系。本案中，原、被告双方争议焦点是：原、被告形成不定期租赁合同关系后，租金是如何约定的？被告支付6万元租金是何期限的？对此原告主张根据与被告爱人的通话录音确认原告已将租金涨至12万元，被告支付的6万元是2013年5月1日至2014年4月30日期间的半年租金，加上被告至2014年11月30日未支付的租金，总计还欠10万元租金。对原告提交的录音资料，被告持异议不予质证，本院经综合分析审查认为该录音中被录音人并非租赁合同相对人即本案被告，录音内容不能佐证原告主张，因此本院不予采信，原告亦未提交其他证据证明租金调整为12万元取得被告的认可，因此对原告的主张，本院不予采信。对于已支付的6万元，被告主张如原告坚持解除租赁合同应按原租赁合同约定的租金28000元计算，原告多收的部分应予退还。对此本院认为，原、被告原合同租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告虽对被告持续使用租赁物持认可状态，但对租金确有上调之意愿，且也确实多次向被告索要租金，被告亦分四次支付6万元，原告出具给被告的收条未载明6万元为何租赁期限的租金，因此被告所持“6万元系按原租赁合同28000元租金已交纳两年余的”主张与事实及交易习惯不符，故对被告认为解除合同原告应退还多收租金的观点，本院亦不予采纳。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》明确规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，对于原告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；但鉴于原、被告均无证据佐证双方对租金数额的约定，原告亦无证据证明解除合同之意愿在诉讼之前已通知被告，故对原告要求被告支付10万元租金的诉讼请求，不予支持，被告已支付的6万元酌考虑计算至合同解除之日为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决一、解除原告高某某与被告腾琳颖之间的租赁合同关系，被告腾琳颖于本判决生效之日起十日内向原告高某某腾交2010年4月28日《土地租赁协议》载明的广家坪（鸡厂大院内）土地及院落。二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，合计3320元，原、被告各承担1660元。
宣判后，高某某不服提出上诉，理由为，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》到期后，上诉人提出将租金涨为每年12万元，被上诉人不同意遂没有签订书面的续租协议。但被上诉人支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金6万元，尚欠6万元。尚欠2014年5月1日至今的租金4万元。上诉人在一审提交的被上诉人丈夫余磊的通话录音可以作为证据使用。请求撤销原审判决第二项，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
滕某某不服亦提出上诉，理由为，被上诉人主张的上诉人拖欠其租金10万元无书面合同证实，年租金涨至12万元也没有得到上诉人的认可，该主张于法无据。现被上诉人要求解除租赁合同应返还多收的租金17998元。一审法院对被上诉人将租来的土地再次转租牟利的合法性漏查，认定双方签订的《土地租赁协议》合法有效有悖于法。请求撤销原审判决第一项依法改判，维护上诉人的公平。
本院经审理查明，原审查明的事实属实且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同。在不定期租赁合同，出租人与承租人均可以随时主张解除租赁合同。租金在合同中应当明确约定。在本案中，依据业已查明及双方当事人均确认的事实，上诉人高某某与上诉人滕某某于2010年4月28日在平等自愿协商一致下签订了为期三年的《土地租赁合同》，且双方均已各自履行了合同义务，故一审认定该合同依法有效符合法律规定。2013年4月30日合同期限届满后，双方并未续签合同，上诉人滕某某作为承租人继续使用场地至今，因此双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同，出租人与承租人均可以随时主张解除租赁合同，本案上诉人高某某诉请解除租赁合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》规定对于上诉人高某某解除租赁合同的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人高某某上诉提出，依据其提供的通话录音可以确认租金已涨至12万元，上诉人滕某某尚欠10万元租金的理由，针对该录音资料，上诉人滕某某有异议，经查，该录音资料中的被录音人不是租赁合同的相对人，且上诉人滕某某亦未对该录音资料予以认可，故一审法院认定该录音内容不能佐证上诉人高某某的主张并无不当，在二审审理期间上诉人高某某亦未提交直接证据证明租金调整为12万元并取得上诉人滕某某的认可的事实，故该上诉理由本院不予采信。关于上诉人滕某某提出其已支付的6万元租金，按原租赁合同约定的租金28000元计算，上诉人高某某对多收的部分应予退还的上诉理由，因其针对该主张未提出反诉，故本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人高某某承担2300元，上诉人滕某某承担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 静
代理审判员 张惠东
代理审判员 刘桂刚
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 任继芳