贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终857号
上诉人（原审原告）:罗明招，男，1980年10月10日生，汉族，贵州省盘县人，初中文化，系盘江煤电集团有限公司职工，住贵州省盘县，
上诉人（原审原告）:李彦兰，女，1982年11月8日生，汉族，贵州省盘县人，初中文化，无业，住贵州省盘县，系罗明招之妻。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：付光胜，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：贵州省朝顺房地产开发有限公司，住所地贵州省长顺县城关和平西路。
法定代表人：唐浩，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：卜忠政，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：国良彪，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人罗明招、李彦兰因与被上诉人贵州省朝顺房地产开发有限公司（以下简称为朝顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2015）仁民初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人罗明招、李彦兰上诉请求：撤销原判，改判支持罗明招、李彦兰一审诉讼请求。事实和理由：1.就涉案房屋，罗明招、李彦兰并未进行装修，亦未入住。一审依据《接房通知书》《装修验收申请表》即认定罗明招、李彦兰已经装修入住，于事实不符。2.双方订立的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为76.70㎡，套内建筑面积为62.51㎡，公摊面积为14.19㎡。罗明招准备装修时，发现房屋实际面积与约定面积不一致，故请兴仁县诚信房地产交易中心对该房屋进行测量，该中心测量结果为房屋建筑面积73.79㎡，套内面积60.14㎡，公摊13.65㎡。实际测量面积比约定面积少了2.91㎡，面积误差比为3.794%。根据法律规定，面积误差比超过3%的，罗明招、李彦兰有权解除《商品房买卖合同》，朝顺公司应退还罗明招、李彦兰已付购房款及相关税费本息。
被上诉人朝顺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回罗明招、李彦兰的上诉请求，维持原判。
罗明招、李彦兰向一审法院起诉请求：1.解除罗明招、李彦兰与朝顺公司于2011年5月15日签订的合同编号为XR-20100156《商品房买卖合同》；2.判令朝顺公司返还罗明招、李彦兰已付首付等款项79305.35元及购房按揭款；3.判令朝顺公司给付罗明招、李彦兰已付款利息，该利息从收到罗明招、李彦兰每一笔款之日起按银行同期同类贷款利率计算，直至付清为止；4.诉讼费用由朝顺公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月15日，罗明招与朝顺公司签订合同编号为XR-20100156《商品房买卖合同》一份，约定：一、罗明招购买朝顺公司开发建设的朝顺·城市花园第2幢1层3号商品房。该商品房建筑面积76.70㎡，套内面积62.51㎡，公共部分与公用房屋分摊面积14.19㎡，单价按套内建筑面积计算3553.607元/㎡,总价款为222136元。二、付款方式为按揭贷款，罗明招、李彦兰应于合同签订之日向朝顺公司交首付款67136元，余款155000元以银行按揭贷款方式支付。三、房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。如合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，罗明招、李彦兰有权退房。合同签订后，朝顺公司如期交房。该商品房于2013年5月7日在兴仁县房地产管理局办理了仁房权东湖字第××号号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为罗明招，共有人为李彦兰。房屋坐落东湖街道办事处××中路××花园××单元××号号，建筑面积76.70㎡，套内建筑面积62.51㎡。后罗明招、李彦兰在准备装修时认为双方约定的套内面积与实际套内面积不符，遂聘请兴仁县诚信房地产交易中心对该商品房进行测量，兴仁县诚信房地产交易中心对朝顺2栋B1户型面积进行了测量，得出结论，该户型建筑面积为73.79㎡，套内积为60.14㎡，公摊面积为13.65㎡。罗明招、李彦兰认为争议房屋的面积误差比绝对值超过3%，符合合同约定的退房条件，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，本案当事人在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且双方约定的合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于罗明招、李彦兰提出争议商品房实际面积比约定建筑面积少2.91㎡，面积误差比为3.794%。依合同约定，超过误差比绝对值3%以上，罗明招、李彦兰有权解除合同，朝顺公司应当退还罗明招、李彦兰已付房款及相关税费的本金和利息的诉讼请求。罗明招、李彦兰自述，其提交的《朝顺2栋B1户型面积计算》是由兴仁县诚信房地产交易中心于2015年5月6日提供，罗明招、李彦兰于收到该计算单当天向朝顺公司提出解除合同，但未下发书面的《解除合同通知书》，只是口头主张，但罗明招、李彦兰未提供相关证据证明其取得此计算单的时间为2015年5月6日及其当日向朝顺公司发出口头通知，要求解除合同。且这份计算单与朝顺公司提供的编号为2012002的《房屋建筑面积测绘成果书》相比较，明显不具备正规性和严肃性，仅有一个兴仁县诚信房地产交易中心的公章，无测绘时间、测绘人员等必要元素。罗明招、李彦兰提交鉴定申请，请求对争议商品房的实际建筑面积和套内建筑面积进行测量，经对外委托办公室在咨询多家鉴定机构后，均得出争议商品房的测量属房管行政职能部门测绘认定，不属于评估鉴定事项的结论，因此无法委托评估鉴定机构进行评估鉴定。经对外委托办公室向罗明招、李彦兰下发释明通知，并告知其可以重新申请相关职能部门对争议商品房进行测量。但罗明招、李彦兰未提交是否重新申请测量或申请测量后的测绘报告等相关材料，故对于同一单位出具的两份不同的则会结果，应采信由朝顺公司提交的更具规范性和严肃性的《房屋建筑面积测绘成果书》，且由兴仁县房地产管理局颁发的《房屋所有权证》显示，罗明招、李彦兰与朝顺公司于合同中约定的商品房面积与行政主管部门认定的面积相符。因此，对罗明招、李彦兰陈述争议商品房实际面积比约定建筑面积少2.91平方米的事实，不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，罗明招、李彦兰与朝顺公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，故对罗明招、李彦兰的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告罗明招、李彦兰的诉讼请求。案件受理费1780元，由原告罗明招、李彦兰承担。
二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：罗明招、李彦兰依据仅有“兴仁县诚信房地产交易中心”印章字样的《朝顺2栋B1户型面积计算》，主张涉案房屋面积误差比超过3%。本院分析认为，首先，该《朝顺2栋B1户型面积计算》无测绘时间、无测绘人员、核检人员、责任人签名及测绘依据、测绘成果等，该计算单不符合《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部、国家测绘局令第83号）第八条、第十六条、第十八条的规定，不具备房屋面积测绘报告的基本要件，相较于兴仁县诚信房地产交易中心于2012年6月13日对包括涉案房屋在内的楼盘进行面积测量并作出的《房屋建筑面积测绘成果书》而言，《朝顺2栋B1户型面积计算》的证明效力明显低于《房屋建筑面积测绘成果书》，在此情况下，经一审释明，罗明招、李彦兰并未就《朝顺2栋B1户型面积计算》申请出具单位进行补强或对涉案房屋面积申请重新测绘。《朝顺2栋B1户型面积计算》不能达到推翻《房屋建筑面积测绘成果书》测绘结果的证明目的。其次，兴仁县诚信房地产交易中心作出的《房屋建筑面积测绘成果书》载明涉案房屋建筑面积为76.70㎡，套内建筑面积为62.51㎡，公摊面积为14.19㎡，与双方订立的《商品房买卖合同》约定面积一致。此后，2013年5月7日，兴仁县人民政府依据双方合同及《房屋建筑面积测绘成果书》面积测绘结果，向罗明招、李彦兰颁发《房屋所有权证》，该不动产登记簿载明的二人所购房屋面积与《商品房买卖合同》约定面积一致。至此，罗明招、李彦兰若认为房屋实际面积与约定面积不一致的，即应在法律规定的一年解除权除斥期间请求解除合同，罗明招、李彦兰二人在2015年提起本案诉讼，其解除权行使期限已过除斥期间。再次，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”及第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”的规定，罗明招、李彦兰若有充分证据认为其《房屋所有权证》记载的房屋面积事项登记错误，可向登记机构申请变更登记。在《房屋所有权证》变更登记前，该不动产登记簿记载内容具有公信力。罗明招、李彦兰二人诉请解除涉案《商品房买卖合同》的理由不能成立，一审对其诉讼请求不予支持，并无不当，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人罗明招、李彦兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由上诉人罗明招、李彦兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 蒋 松
审判员 付 君
二〇一七年七月二十一日
书记员 孙茂腾