四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初496号
原告:高小云，住四平市。
委托代理人：信淑玲，四平市铁东区四马路街法律服务所法律工作者。
被告：四平市天云房地产开发有限公司（以下简称天云公司）。住所：四平市铁东区北门街102国道北二纬路***号。
法定代表人:冯淑杰，经理。
委托代理人：董国臣，男，汉族，1951年5月29日生，四平市天云房地产开发有限公司副经理，住四平市铁西区仁兴街良佳委十组。身份证号码：×××。
委托代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。
被告：龚延生，户籍地：湖北省南漳县。
委托代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。
原告高小云诉被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理，原告高小云及委托代理人信淑玲，被告四平市天云房地产开发有限公司的委托代理人董国臣、赵德刚，被告龚延生的委托代理人刘永学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
高小云诉称：2014年4月4日原告与被告四平市天云房地产开发有限公司下设的世外桃源售楼中心签订了《商品房认购书》，约定原告向二被告购买坐落于四平市铁东区桃园路桃源世家小区5号楼1单元703室房屋，该房屋建筑面积约为89.57平方米，单价为2698元/平方米，房屋总价款为人民币241600元。认购书签订当日，原告向二被告交付购房首付款18000元，二被告给原告出具了购房首付款收据，承诺在当年年底交付房屋。但距今已经3年有余，二被告依然沒有交付房屋，据调查核实，二被告根本就沒有在此地块开发建楼，二被告承诺交付的房屋根本不能实现。由于二被告严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令二被告返还原告购房首付款18000元及支付违约金18000元。2、诉讼费用由二被告负担。
四平市天云房地产开发有限公司辩称：世外桃源售楼中心使用的公章不是天云房地产所刻，与天云房地产无关。天云房地产从未收到过原告的房屋认购金18000元，也从未授权给龚延生对外销售房屋，根据合同相对性原则，因房屋认购书中没有天云房地产的公章，所以天云房地产不承担返还房屋认购金的责任。
龚延生辩称：对原告陈述的事实予以承认。本案基本事实是被告天云公司授权委托龚延生以天云公司开发的世外桃源楼盘的名义对外销售房屋，是典型的授权委托代理行为。《商品房认购书》上有天云公司的公章，还有天云公司法定代表人冯淑杰的亲笔签字，所以，该房屋买卖合同的相对人，售楼的主体是天云公司。从法律上讲，代理行为的法律后果由被代理人承担。世外桃源售楼中心对外签订的《商品房认购书》，是经过被告天云公司授权并同意龚延生以其名义对外销售（预售）的职务行为，原告主张龚延生承担合同责任没有法律和事实依据，本案的合同责任应当由被告天云公司承担。另外，原告主张收取的房屋认购费视为定金，是不成立的，房屋买卖合同中双方有违约金的约定（第2条），违约金是房屋认购费的20%。
在开庭审理时，原告高小云为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
1、原告身份证复印件，证明原告身份。
被告天云公司质证意见：无异议。
被告龚延生质证意见：无异议。
2、企业信息报告书，证明企业名称四平市天云房地产开发有限公司，企业类型有限责任公司，法定代表人冯淑杰，注册资本人民币1000万元，成立日期2011年3月21日，营业期限2011年3月21日至2021年3月20日，经营范围房地产开发经营。
被告天云公司质证意见：无异议。
被告龚延生质证意见：无异议。
3、商品房认购书，证明2014年4月4日原告与被告四平市天云房地产开发有限公司下设的世外桃源售楼中心签订了《商品房认购书》，约定原告向二被告购买坐落于四平市铁东区桃园路桃源世家小区5号楼1单元703室房屋，该房屋建筑面积约为89.57平方米，单价为2698元/平方米，房屋总价款为人民币241600元，原告交纳房屋认购金18000元。二被告承诺在当年年底交付房屋。但距今已经3年有余，二被告依然沒有交付房屋，据调查核实，二被告根本就沒有在此地块开发建楼，二被告承诺交付的房屋已经根本不能实现，二被告严重违约。世外桃源售楼中心是受天云房地产公司的委托来出售房屋，原告高小云将18000元的房屋认购金在世外桃源售楼中心交付给了售楼中心的经理龚延生，龚延生说是替天云公司出售的房屋。
被告天云公司质证意见：对房屋认购书及证明问题均有异议，认购书中世外桃源售楼中心的公章不是天云房地产所刻，与天云房地产无关，该证据不能证明是天云房地产公司委托世外桃源售楼中心对外销售房屋。
被告龚延生质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性无异议，龚延生是替天云公司工作，原告支付的房屋认购金龚延生都交给了天云公司，合同中对违约金的约定，是认购金的20%。
4、2013年9月10日四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰在世外桃源售楼中心给原告高小云出具的《商品房认购书》上签字并加盖公章载明：“同意按此合同执行”。证明世外桃源售楼中心对外销售的商品房是经过四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰亲自授权批准并确认的销售行为，也就是说世外桃源售楼中心销售给原告高小云的商品房，是经过四平市天云房地产开发有限公司同意销售的，也说明了房屋认购金交给了天云房地产公司。
被告天云公司质证意见：对证据的真实性有异议，我公司出具空白《商品房认购书》时还没有世外桃源售楼中心的公章，认购书是给吉林省恒大投资有限公司出具的，我公司是委托吉林省恒大投资有限公司对外销售楼房，从未委托给龚延生个人对外出售。
被告龚延生质证意见：对证据的真实性、合法性及证明关联性无异议，即使没有世外桃源售楼中心公章，也是天云房地产公司的一种授权行为。《商品房认购书》中有天云房地产公司的公章，还有天云公司法定代表人亲笔签字的认可，所以该合同的相对人，售楼的主体是天云公司。
5、购房收据一份，证明2014年4月4日被告四平市天云房地产开发有限公司下设的世外桃源售楼中心收到原告高小云交付的购房首付款18000元整，钱在售楼中心交给了龚延生。
被告天云公司质证意见：天云公司未收到原告房屋认购金18000元，龚延生不能代表天云公司，他不是天云公司的工作人员。
被告龚延生质证意见：对原告证据的真实性、合法性和关联性无异议，收钱的主体是天云房地产公司。
6、视频资料，证明原告向守望都市记者反应该房屋买卖事实，视频中记者电话采访龚延生，龚延生承认18000元房屋认购金已经给了天云房地产公司。
被告天云公司质证意见：我公司看过该视频，视频内容真实存在，但视频内容不能证明楼房是天云房地产公司出售的，也不能证明钱是我们收的。
被告龚延生质证意见：对视频内容的真实性、合法性及关联性无异议，原告的房屋认购金已经交给了天云房地产公司。
被告四平市天云房地产开发有限公司向法庭提供证据材料如下：
1、《房地产代理销售合同》，甲方四平市天云房地产开发有限公司，法定代表人冯淑杰。乙方吉林省恒大投资有限公司，法定代表人龚延生。双方于2013年9月3日签订房地产代理销售合同。约定甲方指定乙方对项目销售独家代理，该项目名称暂命名为《桃园世家》高层、多层住宅楼、商网、车库，总销售面积共计约10万平方米。该项目地址位于四平市一马路以东、桃园路以北、八一小区西边。本合同项目代理期限自本项目开工之日起至项目竣工综合验收后360日止。在本合同有效期内，双方不得单方面终止合同，甲方不得在本地区指定其他代理商。证明天云房地产公司是委托吉林省恒大投资有限公司代理销售房屋，从未委托过龚延生个人对外销售房屋。合同签订后，吉林恒大投资有限公司对外未销售出1处房产，该合同未实际履行，双方没有做解除合同手续。
原告质证意见：对证明的问题有异议，乙方吉林省恒大投资有限公司的法人为龚延生，证明了被告天云公司有授权给龚延生销售天云公司楼房的授权行为。被告天云公司与龚延生签订房地产代理销售合同的时间为2013年9月3日，而原告向龚延生交付房屋认购金的时间为2014年4月4日，时间是在天云房地产公司授权给龚延生出售楼房之后，天云公司与龚延生之间有约定，财务是由乙方（龚延生）收取，结算方式是龚延生与天云公司一天一核对，天云公司有一名财会向龚延生收取认购金。
被告龚延生质证意见：对合同真实性无异议，对被告天云公司所要证明的问题有异议。龚延生是吉林省恒大投资有限公司的法定代表人，并且在合同中有签字，有经过登记的名戳，这个合同存在履行销售房屋的过程，其中有以天云公司的名义对外收讫购房预付款，同时还有像本案这样格式以《商品房认购书》对外销售房屋。另外，天云公司尚欠龚延生合同价款及借款。
2、2014年4月16日四平市天云房地产开发有限公司声明一份，证明世外桃园工程因预售许可证未办理完手续，现有人以世外桃源售楼中心名义与购房者签订《商品房认购书》，并加盖世外桃源公章的是他人伪造，所签订的购房合同与四平市天云房地产开发有限公司无关，本公司不承担任何责任。
原告质证意见：有异议，该声明与本案无关。声明的时间是2014年4月16日，是在原告购买天云公司房屋之后的时间，声明仅有被告自己单位的公章，没有公安局的备案，证明不了被告天云公司的主张。
被告龚延生质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性有异议，该声明是天云公司单方面的行为，其单方面的声明和想法不能对抗既成的合同及相关的法律权利义务关系，该证据没有任何证明力。
被告龚延生向法庭提供证据材料如下：
1、四平市天云房地产开发有限公司出具的《世外桃源排号认购协议书》及排号费收据，证明在“协议书”及收据上盖有四平市天云房地产开发有限公司的公章及法人财务专用章，从而反映出被告四平市天云房地产开发有限公司是以自己的名义对外预售“世外桃源”的房屋，并以自己的名义对外收取房屋认购“排号费”。
原告质证意见：同意被告龚延生的观点，没有异议。
被告天云公司质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据是排号费，不属于房屋销售合同，与本案无关。
2、四平市天云房地产开发有限公司及其法定代表人冯淑杰盖章、签字批准的《商品房认购书》，证明四平市天云房地产开发有限公司以“世外桃源售楼中心”的名义对外签订《商品房认购书》，从而说明《商品房认购书》是经过四平市天云房地产开发有限公司及其法定代表人冯淑杰盖章、签字批准的，是典型的授权行为。
原告质证意见：无异议。
被告天云公司质证意见：我公司质证意见同原告举证时的质证意见，该证据没有体现出天云房地产公司委托给龚延生对外销售房屋的任何内容，也不是授权书，不能作为授权书使用。
3、四平市天云房地产开发有限公司及其法定代表人冯淑杰给被告龚延生出具的两份借据，证明四平市天云房地产开发有限公司及其法定代表人冯淑杰于2013年9月10日向龚延生借款2万元，于2013年10月20日向龚延生借款80187元。从生活逻辑上讲，原告等人签订《商品房认购书》的认购人所交付的认购费在理论上和事实上都是由四平市天云房地产开发有限公司收取的，而不是被告龚延生收取的。如果是龚延生收取的，那么应该是龚延生欠四平市天云房地产开发有限公司购房款（认购费），而不可能是四平市天云房地产开发有限公司欠龚延生债务。所以，龚延生收取原告认购费是被告四平市天云房地产开发有限公司的委托职务行为，该行为是被告天云公司至今认可的，是授权的代理职务行为。
原告质证意见：无异议。
被告天云公司质证意见：该2万元借款是龚延生和冯淑杰个人之间的借款，8万元借款是铁东公安局把世外桃源售楼中心查封后，龚延生为了交纳房屋租金及给工人开工资，向冯淑杰要的赔偿款。这两份证据证明不了龚延生把房屋认购金交付给了天云房地产公司。
经审理查明：2011年被告四平市天云房地产开发有限公司开发建设四平市一马路以东，桃园路以北，八一小区西面“世外桃源”住宅楼工程。2013年9月3日四平市天云房地产开发有限公司与吉林省恒大投资有限公司签订了《房地产代理销售合同》。甲方为四平市天云房地产开发有限公司，法定代表人冯淑杰。乙方为吉林省恒大投资有限公司，法定代表人龚延生。主要内容有（1）甲方指定乙方对项目销售独家代理，该项目名称暂命名为《桃园世家》高层、多层住宅楼、商网、车库，总销售面积共计约10万平方米。该项目地址位于四平市一马路以东、桃园路以北、八一小区西边。（2）本合同项目代理期限自本项目开工之日起至项目竣工综合验收后360日止。在本合同有效期内，双方不得单方面终止合同，甲方不得在本地区指定其他代理商。（3）本项目的广告推广费用、项目户外广告、沙盘费用由甲方承担。电视、网络、广告单印刷费用由乙方承担。（4）甲方负责向乙方提供全套售楼文件，提供售楼处并装修，办公桌椅、办公室电话及相关办公用品由乙方先垫付，待开盘当月结算时，一次性付与乙方，售楼处区域所产生水、电费、电话费由乙方承担，取暖费及其他办公费用由甲方承担。（5）代理佣金由甲方以人民币方式向乙方支付，乙方的代理佣金为实际销售金额的1%，实际销售价格超出底价以上部分的50%归甲方，50%归乙方。乙方在正式销售过程中，客户交清首付款时，乙方对该销售合同中代理销售即告完成。（6）销售该项目所需签订的预订合同由乙方统一签订，并报甲方备案。甲方应在销售期内指派一名财务人员，负责每日营业账款和账目的管理，并与乙方核对。
另查明：2014年4月4日原告与被告四平市天云房地产开发有限公司授权设立的世外桃源售楼中心（负责人为龚延生）签订了《商品房认购书》，约定原告向被告四平市天云房地产开发有限公司购买坐落于四平市铁东区桃园路桃源世家小区5号楼1单元703室房屋，该房屋建筑面积约为89.57平方米，单价为2698元/平方米，房屋总价款为人民币241600元。《商品房认购书》第二条约定，自乙方（原告）交纳认购金之日起，甲方（被告）为乙方预留此房至交纳此房首付款金额（一次性付款则为总房款）的截止日期，在此期间内，甲方不得将此房出售或预订给其他购买者。如在期间甲方将此房屋出售或预订给其他购房者，视为甲方违约，甲方不但退还乙方全部认购金，并赔偿乙方所付认购金的20%，作为违约金。《商品房认购书》签订当日，原告向世外桃源售楼中心负责人龚延生交纳房屋认购金18000元，世外桃源售楼中心给原告出具了购房款收据。
再查明：2013年9月2日被告四平市天云房地产开发有限公司在对外签订的《世外桃源排号认购协议书》中显示出其正在开发世外桃源房屋，并以公司的名义对外收取房屋认购排号费。2013年9月10日被告四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰在世外桃源售楼中心（负责人龚延生）给其出具的空白《商品房认购书》上签字并加盖公章载明：“同意按此合同执行”。
上述事实有原告提供的企业信息报告书、《商品房认购书》、购房收据、视频资料；有被告四平市天云房地产开发有限公司出具的《房地产代理销售合同》、声明；有被告龚延生出具的《世外桃源排号认购协议书》、排号费收据、四平市天云房地产开发有限公司及其法定代表人冯淑杰盖章、签字批准的《商品房认购书》、借据及其他证据材料在卷为凭。
本案诉讼争议的焦点是：原告高小云要求被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生返还其房屋认购金18000元及支付违约金18000元是否合理？
根据原告的诉请、二被告的答辩及原、被告举证、质证情况，结合本案卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
原告高小云要求被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生返还其房屋认购金18000元合理。原告诉请的违约金按定金18000元返还沒有法律依据，本院不予保护。
本院认为：本案诉争的买卖房屋系被告四平市天云房地产开发有限公司开发建设及预售的商品房，在其对外签订的《世外桃源排号认购协议书》中显示出，其正在开发世外桃源商品房，并以公司的名义对外收取房屋认购排号费。2013年9月3日被告四平市天云房地产开发有限公司与吉林省恒大投资有限公司签订了《房地产代理销售合同》，在合同上有四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰及吉林省恒大投资有限公司法定代表人龚延生加盖法人印章予以确认，从而印证被告四平市天云房地产开发有限公司授权委托龚延生及其经营的吉林省恒大投资有限公司代理销售其开发建设的商品房属实。由此认定被告龚延生负责管理的世外桃源售楼中心，是被告四平市天云房地产开发有限公司授权设立的临时售楼部门，该售楼中心没有在工商部门注册登记，但履行的是为被告四平市天云房地产开发有限公司对外售楼的代理行为。从被告四平市天云房地产开发有限公司给世外桃源售楼中心负责人龚延生出具的空白《商品房认购书》上显示出，四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰在《商品房认购书》上写明：“同意按此合同执行”并签字加盖公章，说明四平市天云房地产开发有限公司是以“世外桃源售楼中心”的名义对外签订《商品房认购书》，世外桃源售楼中心对外销售的商品房是经过四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰亲自授权批准并确认的委托代理销售行为。2014年4月4日世外桃源售楼中心与原告签订《商品房认购书》后，原告向其交付房屋认购金18000元，世外桃源售楼中心负责人龚延生给原告出具了购房款收据。该收据说明原告的房屋认购金18000元已被世外桃源售楼中心负责人龚延生收取，至于世外桃源售楼中心负责人龚延生是否将该款交付给被告四平市天云房地产开发有限公司，双方为此互相否认。由于世外桃源售楼中心负责人龚延生未能提供该房屋认购金已给付四平市天云房地产开发有限公司的银行转账凭证等证据，故按照日常现金交易习惯规则分析判断，世外桃源售楼中心负责人龚延生如果将原告的房屋认购金18000元交付给被告四平市天云房地产开发有限公司，被告四平市天云房地产开发有限公司则应当给其出具收条或相关书面凭证。但世外桃源售楼中心负责人龚延生未能向法庭提供上述凭据，其仅凭四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰给其出具的两张金额为10万余元的借据来反推是四平市天云房地产开发有限公司收取的原告房屋认购金，由于该借据系被告龚延生与冯淑杰之间的个人借贷关系，与本案没有关联性，本院不予采信。综合以上因素，本院认为，原告是针对被告四平市天云房地产开发有限公司购买的房屋，并向其授权设立的世外桃源售楼中心负责人龚延生交纳了房屋认购金18000元。由于被告四平市天云房地产开发有限公司没有能力向原告交付所购买的房屋，双方签订的《商品房认购书》已不能实际履行，故被告四平市天云房地产开发有限公司及授权设立的世外桃源售楼中心负责人龚延生理应返还原告交纳的房屋认购金18000元，并承担原告房屋认购金18000元的利息损失。被告四平市天云房地产开发有限公司辩称的世外桃源售楼中心使用的公章不是天云房地产所刻，与天云房地产无关。天云房地产从未收到过原告的房屋认购金18000元，也从未授权给龚延生对外销售房屋。由于四平市天云房地产开发有限公司的抗辩理由缺乏事实依据及法律依据，故本院不予采信。原告高小云要求被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生返还其房屋认购金18000元合理，本院予以支持。鉴于原告诉请的违约金按定金18000元返还没有法律依据，本院不予保护。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题解释》第二条的规定，判决如下：
原告高小云与被告四平市天云房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》终止履行。
被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生于本判决生效后10日内一次性返还原告高小云房屋认购金人民币18000元，并自2014年12月31日开始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，给付原告高小云房屋认购金18000元的利息至实际给付之日止。
三、驳回原告高小云其他诉讼请求。
如被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间债务利息。
案件受理费700元，由被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。
审 判 长 郑学文
人民陪审员 曲俊生
人民陪审员 徐大明
二〇一七年五月三日
书 记 员 周 璐