浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉海民初字第1792号
原告：沈某。
委托代理人：谢某。
被告：海宁某某城股份有限公司。
法定代表人：任某。
委托代理人：李某、娄某。
被告：海宁某某城经营管理有限公司。
法定代表人：蔡某。
委托代理人：卢某。
原告沈某诉被告海宁某某城股份有限公司（以下简称皮城公司）、被告海宁某某城经营管理有限公司（以下简称经管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理。依法由审判员姚建明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢某，被告皮城公司委托代理人李某、娄某，被告经管公司委托代理人卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈某诉称：2013年5月，被告皮城公司对位于海宁某某城二期皮装鞋业广场4楼的商铺进行拍卖，因被告皮城公司在宣传时称，投标人在应拍后将会取得该商铺的承租权，故原告缴纳保证金300000元后应拍。原告在拍得后于2013年6月初即支付了全部款项并与被告皮城公司签订了《海宁某某城商铺租赁协议》，但原告发现被告皮城公司所出具的《海宁某某城商铺租赁协议》第一条中租赁期限为2013年9月1日起至2014年6月30日，仅为10个月，该内容与被告皮城公司实际宣传和承诺的内容严重不符，但因为原告已交纳了投标保证金300000元，原告才签订了这份由被告皮城公司事先拟定好的、格式化的、不容许商量和更改的、在投标前也未曾出示过的《海宁某某城商铺租赁协议》。据了解，同期同类段商铺的租金约为每月每平方米160元，而原告所支付的租金则高达每月每平方米近5300元，相当于正常租金的33倍，根据两者的差距，原告也简单地认为被告皮城公司所说的在拍得后的承租人是可以永久地租赁使用该商铺而不需要再支付其它租金的，但被告皮城公司不久前通知要向原告收取2014年7月1日之后的租金，并表示若不按要求支付租金的话，将强行关闭并收回商铺，而且租金价格也是由被告皮城公司单方面决定。此时，原告才明白在投标并签订《海宁某某城商铺租赁协议》时，因为被告皮城公司存在欺诈、隐瞒、虚假宣传及误导原告等应拍人的手段，导致原告等人对相关事实产生重大误解之后与被告皮城公司签订了显失公平的《海宁某某城商铺租赁协议》。原告认为，被告皮城公司在拍卖时未进行全面、客观的解释，导致原告产生严重误解，原告与被告皮城公司之间所签订的《海宁某某城商铺租赁协议》相关内容因原告重大误解而显失公平，故应对《海宁某某城商铺租赁协议》中所约定的租赁期限等相关内容进行撤销，并根据所支付款项金额及同期同类段租金的情况确定变更原告对商铺的租赁使用期限，以符合双方交易的公平性。同时，被告皮城公司承诺所缴纳的款项中已包括了物业管理费，但事后两被告又向原告收取了物业管理费，故两被告应当将该款项返还原告。原告为维护自身合法权益，提出如下诉讼请求：一、判决撤销原告与被告皮城公司之间所签订的《海宁某某城商铺租赁协议》第一条中“租赁期限为2013年9月1日至2014年6月30日”的内容变更为自2013年9月1日起原告对海宁某某城二期皮装鞋业广场4楼054号商铺拥有永久的租赁使用权；二、判令两被告返还物业管理费7740元。审理中，原告将第一项诉讼请求明确为：要求判决原告与被告皮城公司之间所签订的《海宁某某城商铺租赁协议》第一条中“租赁期限为2013年9月1日至2014年6月30日”的内容变更为自2013年9月1日起原告对海宁某某城二期皮装鞋业广场4楼054号商铺拥有永久的租赁使用权。
被告皮城公司辩称：原告与被告皮城公司之间是通过公开招租的形式订立商铺租赁协议，该协议是双方真实的意思表示，不违反有关法律、法规规定，而且该合同已经履行完毕；公开招租的核心条款，不得另行协商，这是有法律明确规定的，原告要求对租赁期限变更为永久，而合同法规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效，该请求本身就违反法律规定，因此原告的诉讼请求没有任何依据；原告的请求权基础是混乱的，在其陈述中提到了欺诈、显失公平、重大误解，其实这三者在法律上是存在不同的构成要件的，因此我们希望原告明确自己的请求权基础。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
被告经管公司辩称：原告租赁了商铺，我们提供了物业管理服务，因此我方认为原告没有理由要求返还物业管理费。
原告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：
1、商铺租赁协议一份。证明原告与被告皮城公司之间存在商铺租赁的合同关系。
2、发票一份、收款收据二份。证明原告向被告交纳了3555555元租金、5000元经营保证金，7740元物业管理费。
3、复牌公告一份。证明被告皮城公司以董事会名义对外发布公告，公告明确本案招租投标金额包括承租权费、10个月租金、物业管理费。
4、案外人平某与被告皮城公司签订的2013年2014年两份租赁协议。证明2013年的租赁协议约定不明确。
被告皮城公司质证如下：
1、对商铺租赁协议、发票、收款收据无异议。
2、对复牌公告真实性无异议，但该公告中有关“招租投标金额包括承租权费、10个月租金、物业管理费”的表达内容与事实不符，事实上招标金额仅是10个月租金；另，该公告对象仅针对被告皮城公司股民，与本案无关。
3、对案外人平某与被告皮城公司签订的协议无异议，但2014年协议中双方约定的租赁期限为四年，所以租金约定一年一付。
被告经管公司质证如下：物业管理费如数收到，其他同意被告皮城公司的质证意见。
被告皮城公司为证明自己的主张向法庭提供如下证据：
海宁日报剪报、招租公告、投标规则、现场照片、投标签各一份。证明被告皮城公司是通过公开招租形式来确定承租人及租金；明确租赁期限10个月；被告确定的投标底价301500元，而原告投标确定3555555元租金。
原告质证如下：只要法庭核实海宁日报确实刊登招租公告，原告予以认可；投标规则原告方没有收到；现场照片不清楚；投标签确实收到。
被告经管公司对被告皮城公司提供的证据无异议。
被告经管公司为证明自己的主张向法庭提供如下证据：
经营管理协议一份。证明被告经管公司按约收取物业管理费。
原告及被告皮城公司对被告经管公司提供的证据无异议。
本院认证如下：
对原告提供的商铺租赁协议、发票、收款收据，两被告对真实性无异议，且本院认为该证据内容真实客观，与本案具有关联性，予以认定；对复牌公告，来源合法与本案具有一定的关联，予以认定；对案外人平某与被告皮城公司公司的二份协议，因涉及到案外人平某，本案中不作认定。对被告皮城公司提供的招租公告，经法庭核实确实刊登于2013年5月17日海宁日报，予以认定；对被告皮城公司提供的现场照片系复印件，且模糊不清，不予认定；对被告皮城公司提供的投标签，原告无异议，予以认定；对被告皮城公司提供的投标规则，虽然原告否认收到，但原告未能提供证据证实没有适用该规则，据此，本院予以认定。对被告经管公司提供经营管理协议，原告及被告皮城公司均无异议，予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：
2013年5月17日，被告皮城公司在海宁日报上发出《海宁某某城B座四楼商铺招租》公告，公告载明：招租对象为毛皮服装生产经营企业；经营范围仅限于毛皮服装；租赁期限为2013年9月1日至2014年6月30日；招租方式为以投暗标方式确定承租者；报名办法为将经营范围含毛皮服装的企业执照和报名者身份证的原件及复印件交报名处并经资格审核通过后，凭交纳300000元投标保证金的回单向报名处领取投标资料。被告皮城公司将投标规则、投标签等投标资料置于报名处以备报名者索取。投票规则确定了“价高者得，相同价格时抽签确定中标者”的原则；投标签上标明了房号、商铺面积、投标底价等，其中054号商铺套内建筑面积为129平方米，投标底价为301500元。原告沈某交纳了300000元投标保证金，并领取投标资料。2013年5月28日，包括原告沈某在内共730户参加投标活动，原告沈某对海宁某某城二期皮装鞋业广场四楼054号商铺确定投标总价3555555元∕租赁期。2013年5月31日，被告皮城公司按照“价高者得”的投标规则向原告沈某发出海宁某某城B座四楼054号商铺中标确认书。2013年6月4日，原告沈某根据中标确认书的要求，交纳经营保证金5000元、物业管理费7740元。2013年7月17日，原告沈某与被告皮城公司签订《海宁某某城商铺租赁协议》，约定：租赁标的为海宁某某城二期皮装鞋业广场（四）楼（054）号、套内建筑面积129平方米；租赁期限为2013年9月1日至2014年6月30日；租赁总价3555555元；原告需与被告经管公司签订《经营管理协议》，《经营管理协议》是本协议不可或缺的组成部分；原告如需转租，必须事先征得被告经管公司书面同意，未经被告经营公司书面同意擅自转租的，取消原告的优先续租权，下一年度由该商铺的实际经营者承租。2013年6月4日，原告与被告经管公司签订了《海宁某某城经营管理协议》，约定：原告向被告经管公司交纳经营保证金5000元，作为遵守市场管理制度、按时交纳相关费用等的保证；被告经管公司负责该区域公用设备和公用部位的墙面、下水道、电线电缆、照明设备的维修维护和负责市场公共部位的卫生保洁；原告不按时缴纳水电费、物管费等正常经营收费，被告经管公司可从经营保证金中直接扣款。2013年6月4日，被告皮城公司向原告开具了3555555元的租金鞋4-54（2013.9.1-2014.6.30）税务发票。被告经管公司系被告皮城公司（上市公司）的全资子公司。2014年5月26日，原告沈某以被告皮城公司未全面解释，致其重大误解而签订显失公平的协议为由，向本院提起诉讼。
本院认为：被告皮城公司在商铺出租过程中，引入招投标竞争缔约机制，由各投标者报价，再根据“价高者得”原则来确定缔约对象，并未违反法律、法规规定，应予准许。原告沈某自愿参与了招投标活动，在接到中标通知后，与被告皮城公司签订了《海宁某某城商铺租赁协议》，该协议自原告签署时即2013年7月17日依法成立并生效。
本案争议焦点：原告对协议中的租赁期限条款变更理由是否成立？本院认为原告的变更理由不成立，理由如下：
司法解释规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中原告与被告皮城公司签订的《海宁某某城商铺租赁协议》中明确载明：双方系商铺租赁关系；租赁期限为自2013年9月1日起至2014年6月30日止。原告具有完全民事行为能力，对双方系商铺租赁关系及租赁期限为10个月的二个重要合同要素应当能够正确理解，因此，并未构成重大误解。司法解释规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”参与投标商户有730户，而商铺仅有155户，显然毛皮服装商铺供不应求。另，被告皮城公司是从事皮革专业市场开发、经营管理的上市公司，具有商铺承租权自动延续的交易惯例，想要保证能连续承租被告皮城公司的毛皮服装商铺，商铺首期承租权的取得至关重要。原告明知054号商铺投标底价为301500元的情况下报价3555555元以希望获得缔约资格，正是基于对该商铺商业价值的判断和竞争激烈程度等多方面因素考虑而作出的真实意思表示。法律法规虽然没有规定优先承租权，但也没有禁止合同当事人约定这种权利，原告与被告皮城公司签订的《海宁某某城商铺租赁协议》第三条第4项中约定“原告如需转租，必须事先征得被告经管公司书面同意，未经被告经管公司书面同意擅自转租的，取消原告的优先续租权，下一年度由该商铺的实际经营者承租。”显然被告皮城公司确认了原告对054号商铺享有优先承租权，因此，原告通过以3555555元取得054号商铺10个月的首期承租权的方式从而享有该商铺的优先承租权，并未构成显失公平。原告有关“被告采取欺诈、隐瞒、虚假宣传手段误导原告”的诉称意见，因未提供相应证据，不予采纳。
复牌公告系被告皮城公司作为上市公司依据相关规定针对所有投资者公开披露有关招租的信息，并非有关招租的要约、承诺，不能构成对原告与两被告之间的协议的变更，原、被告之间权利义务应当根据双方签订的协议确定。根据原告与被告皮城公司之间的协议，商铺租赁总价3555555元就是2013年9月1日至2014年6月30日期间的租赁费，并不包括物业管理费。被告经管公司向原告提供了物业管理服务而收取相应的费用并无不当。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”因此，原告要求变更租赁期为永久的诉讼请求本身也违反法律规定。
综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告沈某全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取65元，由原告沈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 姚建明
二〇一四年七月二十二日
书记员 骆 益
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号：399901040000679，开户银行：农业银行嘉兴分行。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。