福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0425民初395号
原告：叶清周，男，1966年5月2日出生，汉族，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所执业律师。
被告：肖淑婧，女，1970年1月16日出生，汉族，住福建省大田县。
被告：陈振蕊，男，1966年4月7日出生，汉族，住福建省大田县。
肖淑婧、陈振蕊的共同委托诉讼代理人：蒋芳榴，福建协胜律师事务所执业律师。
第三人：章先墙，男，1973年9月15日出生，住福建省大田县。
原告叶清周与被告肖淑婧、陈振蕊、第三人章先墙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，由审判员廖明辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶清周及其委托诉讼代理人林加生、被告陈振蕊及其与被告肖淑婧共同的委托诉讼代理人蒋芳榴、第三人章先墙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶清周向本院提出诉讼请求:1、确认叶清周与肖淑婧于2015年2月15日签订的《房产买卖合同》及肖淑婧与陈振蕊于2016年2月5日向叶清周出具的“确认书”合法有效；2、肖淑婧、陈振蕊应当协助叶清周办理坐落于大田县（以下简称6#B5-604）单元房产地产的产权过户登记至叶清周名下的相关手续。事实和理由：位于大田县地块的国有土地使用证号为田国用（2005）字地0598号，其中6号楼3#-12#（共计9块）地块的国有土地使用权人为肖淑婧，系肖淑婧向福建省诚通房地产开发有限公司受让取得使用权。2013年12月15日，陈振蕊及郑继营、柯昌吉、林成隆（系温泉街6号楼13#-18#地块的使用权人）与余然知签订建房施工承包合同一份，该合同约定将金象温泉城6号楼（6A段、6B段）房屋建筑工程承包给余然知施工，按图纸施工、承包方式包工包料、工期自2013年12月15日至2014年10月30日止等内容。2013年12月底，余然知、陈振蕊找到叶清周协商，并达成将上述工程项目中的钉模板工程项目分包给叶清周的口头协议，约定按所钉模板面积每平方米108元给付工资、并由陈振蕊直接承担给付责任。2014年1月，上述工程项目即开工建设，至同年10月竣工，发包方验收合格后同意并实际接收了温泉街6号楼房产。2015年2月15日，叶清周与肖淑婧、陈振蕊就其所有的房屋钉模板部分工程进行结算，确认肖淑婧、陈振蕊尚欠叶清周钉模板工人工资717600元，由于二人无法用现金支付上述欠款，经双方协商一致，同意将肖淑婧、陈振蕊所有的坐落于金象温泉城6#B5-604单元房产（面积约156平方米），按照价款717600元抵付尚欠叶清周钉模板工资，并签订有关金象温泉城6#B5-604单元房产的《房产买卖合同》一份。2016年2月5日，因肖淑婧、陈振蕊没有按照承诺将上述5-604单元房产过户给叶清周，双方再次协商另行约定了还款方式，并由肖淑婧、陈振蕊向叶清周出具《确认书》一份，确认尚欠叶清周钉模板工人工资717600元，并同意将出售给章先墙温泉城6号楼A段201室的可得购房款393800元，转由叶清周直接向章先墙收取，用于抵付部分钉模板工人工资；还尚欠叶清周钉模板工资323800元，叶清周同意自确认书签订之日起6个月内只需支付184000元；如果未能在约定期间付清，叶清周则无需向肖淑婧、陈振蕊履行任何支付购房款的义务，叶清周则自始享有上述《房产买卖合同》（2015年2月15日签订）项下的所有权利。肖淑婧、陈振蕊向叶清周出具上述《确认书》已长达24个月，但未向叶清周支付分文工资，根据《确认书》的约定，叶清周自2016年8月6日起就享有上述《房产买卖合同》（2015年2月15日签订）项下的所有权利。因此，叶清周与肖淑婧签订的《房产买卖合同》及《确认书》合法有效；上述房产系肖淑婧、陈振蕊夫妻共有财产，叶清周要求肖淑婧、陈振蕊配合协助办理上述房地产权过户登记手续具有事实和法律依据，应当得到支持。
肖淑婧、陈振蕊辩称，一、叶清周的诉讼请求没有事实和法律依据：1、双方于2015年2月15日签订的《房产买卖合同》是以房抵债的行为，不是房屋买卖真实意思表示，且双方没有实际履行，双方签订的《房产买卖合同》是因叶清周承包房屋钉模板建设工程，经结算尚欠工程款，双方协定本答辩人以大田县石牌镇金象温泉城6#B5-604单元房屋抵偿尚欠的工程款；2、2016年2月5日，双方重新协定工程款的支付方式，并出具《确认书》明确答辩人通过将其享有的出售给章先墙可得购房款393800元债权转由叶清周收取，以及答辩人另行向叶清周支付184000元工程款，该《确认书》内容变更了2015年2月15日以签订《房产买卖合同》方式以房抵偿工程款的内容，因而《房产买卖合同》已经变更解除；3、《确认书》中约定答辩人在6个月内未付清184000元，叶清周就享有大田县石牌镇金象温泉城6#B5-604单元房屋所有权，答辩人已实际履行付款义务，叶清周主张不能成立。二、答辩人已经支付了工程款563800元，剩余工程款14000元因工程存在质量问题被扣除；叶清周没有支付大田县石牌镇金象温泉城6#B5-604单元房屋交易对价，请求取得房屋产权没有事实和法律依据。因此，叶清周的诉讼请求，依法应当予以驳回。
第三人章先墙述称：金象温泉城6号楼A段201室的《房产买卖合同》是本人与肖淑婧签订的，房价是本人与叶清周谈好的，即以1平方米3580元价格，总计393800元。由于金象温泉城6#B5-604单元房产系手续不全的房屋卖不出去，所以肖淑婧、陈振蕊与叶清周商量换成6号楼A段201室；肖淑婧出售6号楼A段201室房产所得售房款项由叶清周收取抵偿工程款，本人自农历2016年7月迁入居住至今；并已向陈振蕊给付购房款20万元。
根据双方当事人的陈述和本院经审查确认的证据，双方当事人对以下事实没有争议，予以确认：金象温泉城温泉街6号楼3-18#地块的土地使用权是由肖淑婧、郑继营、柯昌吉、林成隆等人从福建省诚通房地产开发有限公司受让取得后，2013年12月15日，余然知（即承包方）与陈振蕊、郑继营、柯昌吉、林成隆等人（即发包方）签订《建房施工承包合同》，由余然知承揽金象温泉城6#楼（6A、6B段的地块）自住房建筑施工工程项目。此后，余然知经各地块业主同意将建筑施工中的钉模板工程项目分包给叶清周施工，并口头约定所钉模板工人工资按108元/㎡给付，涉及陈振蕊与肖淑婧夫妻地块的自主建房由陈振蕊直接承担给付责任；2014年10月工程竣工，发包方经验收、并实际接收了温泉街6号楼房产。陈振蕊与肖淑婧夫妻于2014年6月5日办理离婚登记手续。2015年2月15日，叶清周与陈振蕊、肖淑婧就钉模板工资以及其他相关债务进行结算，确认陈振蕊、肖淑婧尚欠叶清周钉模板工资717600元；同日，因陈振蕊、肖淑婧缺乏现金支付上述欠款，经双方协商一致，同意将陈振蕊、肖淑婧所有的坐落于金象温泉城温泉街6#B5-604单元房产（面积约156平方米）以交易价717600元的价款折抵尚欠叶清周钉模板工资717600元，并以肖淑婧名义与叶清周签订《房产买卖合同》约定，陈振蕊以见证人身份在该合同文本上签名。2016年2月1日，肖淑婧与章先墙签订《房产买卖合同》约定，肖淑婧将坐落于金象温泉城温泉街6#A201室房产（面积约110平方米）以成交价3580元/㎡计393800元转让给章先墙；同时约定分期付款即签订合同之日起付款200000元，等土地证、房产证过户到章先墙名下后付清余款，且双方一致同意付给叶清周指定账户等内容。2016年2月5日，章先墙接收金象温泉城温泉街6#A201室房产，并进行装修后进住生活至今，但是购房款余额193800元至今尚末支付清楚。
2016年2月5日，叶清周收章先墙承付的6#A201室购房款现金200000元。同时，由陈振蕊、肖淑婧向叶清周出具《确认书》一份，该《确认书》内容载明：“陈振蕊、肖淑婧尚欠叶清周钉模板工资717600元，双方同意将章先墙向陈振蕊、肖淑婧购买6#A201室的购房款393800元由叶清周收取抵作尚欠叶清周钉模板工资的一部分；截止当日，双方共同确认陈振蕊、肖淑婧尚欠叶清周钉模板工资323800元，叶清周同意放弃139800元的债权、双方自确认书签订之日起只需向叶清周支付184000元，并且陈振蕊、肖淑婧应自本确认书签订之日起6个月内付清。鉴于陈振蕊、肖淑婧与叶清周于2015年2月15日就金象温泉城温泉街6#B5-604单元房产签订《房产买卖合同》，若陈振蕊、肖淑婧未在确认书签订后6个月内付清184000元欠款，叶清周则自始享有上述《房产买卖合同》项下的所有权利；若陈振蕊、肖淑婧自本确认书签订之日起6个月内付清184000元欠款，上述《房产买卖合同》则视为解除”。《确认书》签订后，肖淑婧的账户于2016年4月21日通过ATM转账50000元、2016年8月2日通过ATM转账10000元给叶清周；陈振蕊的账户于2016年7月14日转账30000元、2016年8月29日转账10000元、2017年1月23日转账50000元、2018年2月13转账10000元、2018年2月14日转账10000元给叶清周，共计170000元。
各方当事人对陈振蕊、肖淑婧已支付款项金额、《房产买卖合同》与《确认书》的性质及金象温泉城温泉街6#B5-604单元房产产权归属问题存在争议，本院进行分析确认：
1、陈振蕊、肖淑婧已支付款项金额问题
叶清周认为，《房产买卖合同》、《确认书》签订后，本人实收270000元，其中100000元包含在本人于2016年2月5日出具收条200000元的一部分，收条的另外100000元是陈振蕊向本人借用（有借条为凭）直接扣留，并且陈振蕊、肖淑婧在2016年4月21日至8月29日期间四次通过转账方式支付款项计100000元是用于偿还陈振蕊向本人借用100000元；而陈振蕊于2017年1月23日支付50000元，及于2018年2月13日、14日分别支付的10000元才是用于支付尚欠钉模板工资。至于工程质量问题在结算工程款的金额中已经折扣清楚，不存在工程质量瑕疵再次折扣工程款之说；并且《确认书》签订后，由于二被告未能按约定期限付款，原告向二被告催讨欠款的微信，并不意味着同意延长付款期限。二被告出售给章先墙的6号楼A段201室购房款的约定款项393800元，本人仅收取200000元，剩余的款项需等待房产证办理完整才给付的。
陈振蕊、肖淑婧提供银行流水清单、叶清周出具的收条各一份，并认为陈振蕊、肖淑婧在《确认书》签订后，即2017年1月23日至2016年8月29日间通过转账方式已支付给原告工程款170000元，以及之前陈振蕊、肖淑婧出售给章先墙的6号楼A201室房产销售款已由叶清周收取200000元，共计370000元；鉴于叶清周施工的钉模板工程存在缺陷，应扣减工程款14000元。在《确认书》约定的履行期间陈振蕊、肖淑婧多次通过微信、电话与叶清周进行协商，应视为对《确认书》所确认的原履行期限的延长。所以，陈振蕊、肖淑婧至今实际已支付563800元（即由于叶清周同意自行催讨章先墙的购房款393800元以及后期转账支付170000元），以及工程质量存在瑕疵应扣除14000元，对《确认书》所确定的付款义务已经全部履行清楚，无需再承担任何民事责任，叶清周也无权享有金象温泉城温泉街6#B5-604单元房屋的所有权。
本院经审查认为，陈振蕊、肖淑婧主张通过转账方式支付给叶清周工程款170000元，以及出售给章先墙的6号楼A201室房产销售款由叶清周收取200000元，有相关的银行转账流水清单、叶清周出具的收条相印证，予以认定。叶清周在诉讼中抗辩称其实收270000元，另外100000元（即章先墙已付的6号楼A201室房产销售款其中100000元）由陈振蕊于2016年2月5日向其出具借条一张直接借回。综合审理查明的事实分析，由于陈振蕊、肖淑婧尚欠叶清周工程款，是基于施工合同关系在陈振蕊、肖淑婧共同与叶清周产生的债务关系，而章先墙已付的6号楼A201室房产销售款其中100000元仅由陈振蕊个人向叶清周出具借条，应视为陈振蕊与叶清周间的借贷关系属于另一法律关系，两个法律关系的主体不一致，并且借贷关系产生时陈振蕊与肖淑婧已办理了离婚手续，因而叶清周抗辩理由不成立，不予采纳；故依法认定本案陈振蕊、肖淑婧与叶清周的施工合同工程款717600元，至今已付工程款项为370000元。至于陈振蕊与叶清周间存在的借贷关系可以另行主张，本案不予审查。
2、《房产买卖合同》与《确认书》的性质及金象温泉城温泉街6#B5-604单元房屋产权归属
叶清周认为，2015年2月15日，本人与陈振蕊、肖淑婧对钉模板工程进行结算确认了工程款，并签订有关金象温泉城6#B5-604单元（楼中楼）房产“房产买卖合同”，至今该房屋产权证未办理、末交付。《房产买卖合同》是双方真实意思表示，作为以房抵债的行为，其实质是抵尚欠工程款的款项，根据相关规定，该款项原告享有优先受偿的权利，这是合法有效的；房产过户可待许可证办好之后再由陈振蕊、肖淑婧履行相应义务，这不影响本案的审理。2016年2月1日，肖淑婧与章先墙签订“房产买卖合同”，也是因为章先墙欠肖淑婧393800元购房款，肖淑婧又欠本人工程款，故三方都同意将肖淑婧对章先墙的债权转移本人；形成陈振蕊、肖淑婧、章先墙与本人口头约定抵债协议。2016年2月5日签订的《确认书》实际上是双方达成的一种新合同，并且《确认书》中解除《房产买卖合同》是附条件的，即陈振蕊、肖淑婧应当在6个月内付清，可没有在6个月内付清，所以成就了叶清周对6#B5-604单元房屋享有所有权；至于陈振蕊、肖淑婧超出的已付款项，可以另案处理。另外，本案的原有的诉讼请求不作变更、补充。
陈振蕊、肖淑婧认为，叶清周与肖淑婧于2015年2月15日签订的《房产买卖合同》之所以没有明确约定交付房时间，是因为本案不是房屋买卖的行为，而是属于以房抵债性质，并且双方未实际履行。该合同也已被双方于2016年2月5日重新协商签订《确认书》变更；《确认书》签订后双方又通过微信、电话多次进行协商，应理解为对履行期限进行延长；至今陈振蕊、肖淑婧对《确认书》所确认的付款义务已经全部履行清楚。6#B5-604单元（楼中楼）房产现尚处于肖淑婧名下、管理使用状态。诚通房地产公司所开发的整个金象温泉城项目的地产及相关证件因开发需要资金向银行申请贷款已抵押；至今贷款未还，所以金象温泉城项目中通过转售取得自主建房的建设工程规划许可证及房产地产的产权都无法办理。叶清周诉请确认双方于2015年2月15日签订的《房产买卖合同》合法有效，并要求陈振蕊、肖淑婧协助办理金象温泉城6#B5-604单元房屋产权过户登记手续，是没有事实和法律依据的。
第三人章先墙：有关温泉城6号楼A段201室《房产买卖合同》是本人与肖淑婧签订的，陈振蕊作为肖淑婧的代理人在合同上签名，产权证至今还未办理，本人现还欠陈振蕊、肖淑婧购房款193800元。据了解得知，金象温泉城6号楼的住户都是无法办理产权证的，对于原、被告签订的确认书的情况本人不清楚。原、被告之间的争议与本人无关。
本院经审查认为，叶清周主张其与陈振蕊、肖淑婧《房产买卖合同》及《确认书》有效，依法享有双方于2015年2月15日签订的《房产买卖合同》涉及的房屋产权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该房屋至今还由陈振蕊、肖淑婧实际管理使用，不仅未移交，而且该房屋尚不具备办理房产地产权属证件的条件；叶清周在未接收房屋之前，享有的是要求陈振蕊、肖淑婧履行施工合同工程款给付义务的合同债权，并非不动产之物权。《确认书》应视为对《房产买卖合同》的延续与补充，从两者载明的内容上看债权的本质、原始债权都是尚欠工程款，债权实现方式是以物替代清偿,并末产生变动物权的法律效果，也不改变作为买受人叶清周仅享有请求交付房产之债权的客观事实;单从《确认书》约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权移转为债权人所有的内容来看，该内容应属于流质契约性质；再者，基于《房产买卖合同》与《确认书》享有的债权也不具有优于一般债权的效力。因此，叶清周该主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
综上所述，本院认为:因陈振蕊、肖淑婧尚欠叶清周债务717600元未能及时清偿，双方附条件约定以特定物替代原金钱债务的清偿，就6#B5-604单元房屋以价格717600元签订《房屋买卖合同》及《确认书》，其中《确认书》实际上是双方对债务的金额、给付期限及方式的再约定，是以房抵债协议的具体履行，在诉讼前陈振蕊、肖淑婧已清偿过半债务；可见该《确认书》首要目的是消灭金钱债务，并非是获得案涉房产的所有权；且涉案房屋至本案诉讼时未实现移接交，叶清周未实际占有。同时，由于6#B5-604单元房屋所处的金象温泉城整个房地产项目存在产权认证瑕疵，也无法履行产权过户等交付手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，流质契约的禁止是严格意义上的禁止，即便抵押权的实现结果并末侵害抵押人的权利，该流质契约也应属无效。故叶清周与陈振蕊、肖淑婧签订的《房产买卖合同》及《确认书》不具有约束效力，依法不予维护。本院在审理中已向叶清周释明相关法律规定或法律精神，并征询叶清周是否变更诉讼请求，但叶清周拒绝变更，涉案的叶清周的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回叶清周的诉讼请求。
案件受理费10976元，减半收取5488元，由叶清周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 廖明辉
二〇一八年五月十五日
书记员 林文斌
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。