广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初889号
原告：齐艳霞，女，1965年2月2日，户籍所在地辽宁省阜新市海州区，
委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏准，广西维冠律师事务所实习律师。
被告：广西北流新洲商务投资有限公司，住所地广西北流市城北一路0003号。
法定代表人：宋家威。
被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。
法定代表人：谢龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄启政，广西鼎峰律师事务所实习律师。
被告：南宁市和诚天晖营销策划有限公司，住所地广西南宁市青秀区中柬路9号利海•亚洲国际5号楼5-701号。
法定代表人：梁晖。
委托诉讼代理人：邓宝统，广西万通律师事务所律师。
原告齐艳霞与被告广西北流新洲商务投资有限公司（以下简称新洲公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、南宁市和诚天晖营销策划有限公司（以下简称和诚天晖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐艳霞的委托诉讼代理人吕春、苏准，被告富乐华公司的委托诉讼代理人陈洁，被告和诚天晖公司的委托诉讼代理人邓宝统到庭参加诉讼。被告新洲公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐艳霞提出诉讼请求：1.确认齐艳霞与新洲公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3#）地块市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）无效；2.确认齐艳霞与新洲公司签订的《防城港领航国际退房退款协议》（以下简称《退房退款协议》）无效；3.新洲公司、富乐华公司、和诚天晖公司连带返还原告购房款522503元并支付利息39014.40元（利息以522503元为基数，其中5万元从2014年12月31日起、472503元从2015年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率6%暂计至2016年4月18日，以后另计）；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年12月30日，齐艳霞在富乐华公司的售楼中心了解房产信息，该公司销售人员称作为该楼盘的委托销售代理商可为其以内部职工的价格优惠购买商品房，并称商品房升值潜力巨大。齐艳霞先后向和诚天晖公司转账支付购房款522503元。但新洲公司以需要审核齐艳霞购房资料为由，直至2015年1月30日才通知原告前往签订一式两份尚未落款的《合作建房合同书》。事后齐艳霞拿到合同书时发现落款人为新洲公司，房款的收据也是由新洲公司开具，收取房款的账户则是和诚天晖公司的，而开发商为富乐华公司。齐艳霞于2015年底到防城港市了解情况时发现案涉房产尚未动工，也未取得《商品房预售许可证》。经原告多次联系要求退房，新洲公司与齐艳霞签订《退房退款协议》，但至今未能履行。
被告新洲公司未作答辩。
被告富乐华公司辩称，其不是适格主体，其没有与齐艳霞签订合同，也没有收到齐艳霞的任何款项，与齐艳霞之间不存在法律关系。
被告和诚天晖公司辩称，齐艳霞在与新洲公司签订《合作建房合同书》前已对案涉建房项目实地进行了解，且合同已对案涉商品房作了充分介绍，齐艳霞基于自身真实意思表示签订合同，被告不存在隐瞒未取得案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的事实。后齐艳霞为规避投资风险与新洲公司解除合同并签订《退房退款协议》，该协议的内容也是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。合同的权利义务主体是齐艳霞与新洲公司，与其没有关系，其与本案唯一的关联是新洲公司借用其设立POS终端作为款项接收载体，且新洲公司后向齐艳霞出具了收款凭证，其不是适格被告，在本案中应不承担任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对齐艳霞提交的《合作建房合同书》、《退房退款协议》、《收据》，富乐华公司、和诚天晖公司对《退房退款协议》的真实性、合法性和关联性均无异议，但对《合作建房合同书》、《收据》不予认可，其中部分原因是原告没有原件，而根据《退房退款协议》的内容，其中原件已被新洲公司收回，且上述《合作建房合同书》与《收据》与本案有直接的关联，本院对上述证据予以采纳，作为定案的依据；对齐艳霞提交的两份《银行账户历史明细清单》，由于和诚天晖公司对齐艳霞将款项使用其POS机支付购房款项的事实不予否认，故本院予以采纳，作为定案的参考依据；对齐艳霞提交的《广告单》，虽富乐华公司与和诚天晖公司对证据的真实性不予认可，而从证据的内容和形式，结合各方当事人的陈述，该证据与本案有一定关联且是真实、合法的，本院对该证据予以采纳，作为定案的参考依据；对齐艳霞提交的《商品房预售方案》、《民事判决书》以及《复函》，上述证据材料与本案没有关联，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐艳霞为乙方与新洲公司为甲方于2015年1月30日签订一份《合作建房合同书》（编号：HZ0052），合同第一页说明内容中包含：乙方在签订本合同前已经充分了解新洲公司是富乐华公司的股东，甲方有权对防城港中央商务区3号地块进行市场运作的实际开发权、处置权、收益权，并约定齐艳霞购买开发商为富乐华公司合作建房防城港市中央商务区3号地块1单元12层1208号房，建筑面积为119.11平方米，每平方米单价为7300元，总金额为869503元；乙方在签订本合同当日交清3万元定金，在起订本合同之日起7日内交清合同总房款的60%为522503元（含定金），乙方将上述款项支付至合作建房专用账户（户名：联名存款，开户行：兴业银行南宁东盟商务区支行，帐号：55×××85）；合同并对乙方的违约责任作了明确约定。齐艳霞分别于2014年12月31日、2015年1月22日通过和诚天晖公司的POS机刷卡支付购房款项5万元、472503元，后新洲公司分别于2014年12月31日、2015年1月22日向齐艳霞出具两张《收据》（编号：2402447、2402431），表示收到齐艳霞交来防城港CBD3号地块1单元1208号房合作建房款5万元、472503元。后齐艳霞为乙方与新洲公司为甲方签订《退房退款协议》，约定甲方于2015年11月30日前退还乙方合作建房款25万元，于2015年12月15日前退还合作建房余款256770元，其中已扣除乙方违约金15733元；甲方将上述款项转入乙方指定的账户内；甲方未能在约定期限支付之次日起至实际支付之日，甲方按日向乙方按已付合作建房款万分之一的违约金；乙方应提供收据原件、身份证复印件、合作建房合同书原件、退房申请原件作为退房退款使用；甲方返还上述乙方已交合作建房款后，应视为双方间的民事争议已解决，乙方不得再以任何事宜为由向行政机关、公安机关投诉甲方，不得影响甲方的正常经营。因新洲公司未按协议约定的时间退款，齐艳霞就认定合同效力及退款事宜于2016年4月22日向本院起诉。
另查明，防城港中央商务区3号地块的项目名称为防城港国际大酒店（领航国际），开发商为富乐华公司，和诚天晖公司为该项目的营销策划。案涉商品房在新洲公司与齐艳霞签订《合作建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《合作建房合同书》、《退房退款协议》的效力问题；二、齐艳霞主张返还购房款522503元并支付利息是否有事实和法律依据的问题；三、富乐华公司、和诚天晖公司对新洲公司收取的款项是否应承担连带清偿责任。
关于第一个焦点。本案中，齐艳霞与新洲公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且齐艳霞向新洲公司支付的明确为购房款而仅非购房定金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，新洲公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与齐艳霞签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，新洲公司的行为违反上述法律规定，该《合作建房合同书》应属无效。关于《退房退款协议》的效力，《合作建房合同书》的无效并不必然导致《退房退款协议》无效。根据《退房退款协议》的内容，齐艳霞与新洲公司就退房退款达成一致的、真实的意思表示，该协议并未违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。
关于第二个焦点。根据齐艳霞在其起诉状中陈述的事实，其是在得知案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况后与新洲公司签订《退房退款协议》，且《退房退款协议》有效，故双方应按协议内容行使权利、履行义务。因此，新洲公司应退还齐艳霞购房款506770元。由于新洲公司未按协议约定的时间退款，原告有权主张利息损失，利息以25万元为基数，从2015年12月1日起；以256770元为基数，从2015年12月16日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算至付清之日止。
关于第三个焦点。富乐华公司对新洲公司与齐艳霞签订的《合作建房合同书》以及收取的购房款项表示不知情也不认同。和诚天晖公司表示为案涉商品房项目作销售文案策划。然而，营销策划并非等同于代理销售。齐艳霞对富乐华公司、和诚天晖公司就上述款项应承担连带责任的情形负有举证责任，现齐艳霞尚未出示证明富乐华公司与和诚天晖公司或新洲公司具有销售代理关系的直接证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对齐艳霞要求富乐华公司、和诚天晖公司对新洲公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告齐艳霞与被告广西北流新洲商务投资有限公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3#）地块市场合作建房合同书》无效；
二、被告广西北流新洲商务投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告齐艳霞购房款506770元并支付利息（利息以25万元为基数，从2015年12月1日起；以256770元为基数，从2015年12月16日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算至付清之日止）；
三、驳回原告齐艳霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9415元（原告齐艳霞已预交），由原告齐艳霞负担918元，被告广西北流新洲商务投资有限公司负担8497元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费9415元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 陈肖芬
人民陪审员 温贵杨
二〇一六年十一月八日
书 记 员 黄 馨
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
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