内蒙古自治区扎赉特旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内2223民初3316号
原告(申请执行人)：乌兰浩特市融海小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市和平街南红云花园住宅小区18-商业-2。
法定代表人：周雪峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李杰，内蒙古奥斯律师事务所律师。
被告（案外人）：齐文波，男，1976男10月22日出生，蒙古族，医生，住内蒙古自治区。
被告（案外人）：白洁，（与齐文波系夫妻关系），女，1980年2月9日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。
被告（被执行人）：兴安盟久泰房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区扎赉特旗音德尔镇光泰世纪城小区2号楼6号门市。
负责人:吴鲜，该公司股东。
被告（被执行人）：吴鲜，女，1963年3月6日出生，汉族，久泰公司股东，住内蒙古自治区
原告乌兰浩特市融海小额贷款有限公司诉被告齐文波、白洁、吴鲜、兴安盟久泰房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2017年6月19日立案受理。依法适用普通程序，于2017年9月11日，公开开庭进行了审理。原告乌兰浩特市融海小额贷款有限公司的委托诉讼代理人李杰、被告齐文波、被告兴安盟久泰房地产开发有限公司、被告吴鲜到庭参加了诉讼，被告白洁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乌兰浩特市融海小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：准予执行坐落在扎赉特旗音德尔镇光泰世纪城小区1号商住楼南门市由西至东7号门市楼一、二层（1-107,1-207）。事实与理由：2014年8月11日，乌兰浩特市融海小额贷款有限公司与兴安盟久泰房地产开发有限公司、吴鲜办理了公证债权文书，并办理了抵押登记。乌兰浩特市融海小额贷款有限公司申请强制执行抵押财产，2017年2月7日查封诉争房屋，齐文波、白洁于2017年5月10日提出书面执行异议，2017年5月24日，扎赉特旗法院作出（2017）内2223执异5号裁定书，裁决中止执行扎赉特旗音德尔镇光泰世纪城小区1号商住南门市由西至东7号门市楼一、二层（1-107,1-207）。乌兰浩特市融海小额贷款有限公司认为应准予执行该楼房，主要理由：1、齐文波、白洁与兴安盟久泰房地产开发有限公司签订的置换不动产协议，二者之间只是债权行为，未形成实际意义的物权效力，无法与办理抵押登记抵押物权对抗，并且该房屋房屋置换发生在房屋抵押之后，执行裁定认定有误，故齐文波、白洁不享有足以排除强制执行的民事权益。2、兴安盟久泰房地产开发有限公司与齐文波、白洁签订的置换协议无效，该协议没有兴安盟久泰房地产开发有限的公司公章，董岭彬签名与购房合同不一致，是恶意串通损害原告利益的行为。3、齐文波、白洁不具有消费者的身份，购买的楼房并非住宅，即商业用房，只能抵押权优先。
齐文波辩称，驳回乌兰浩特市融海小额贷款有限公司的诉讼请求。理由如下：1、（2017）内2223执异4号裁定书，中止执行符合法律规定，没有异议，未办理网签是兴安盟久泰房地产开发有限公司的原因，形成实际权属与登记权属不一致，构成争议房屋。2、乌兰浩特市融海小额贷款有限公司与兴安盟久泰房地产开发有限公司的抵押行为具有违法性，抵押合同无效行为。3、乌兰浩特市融海小额贷款有限公司的抵押权对抗不了齐文波、白洁的占有权，占有权是对物权的现实占有，通过向社会公示物权存在的形式。
白洁未到庭答辩。
兴安盟久泰房地产开发有限公司、吴鲜辩称，房屋已置换给白洁、齐文波，不同意执行。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行质证。证据：1、乌兰浩特市融海小额贷款有限公司提交的（2017）内2223执异4号民事裁定书1份（留存复印件）、2、齐文波、白洁提交的购楼房合同1份（留存复印件）、交款收据2份（留存复印件）、换房协议1份（留存复印件）双方当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。
依据当事人提供的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月16日，白洁、齐文波与兴安盟久泰房地产开发有限责任公司签订了一份购楼合同，楼房位于扎赉特旗音德尔镇光泰小区一#商住楼6至8单元三层，建筑面积约700平方米，总价为3，150，000元。房屋用途商用。因为原设计的进出通道建幼儿园过程中占用，为解决该房进出通道，经协商2014年10月11日，白洁、齐文波又与兴安盟久泰房地产开发有限责任公司签订了一份房屋置换协议，协议约定，白洁、齐文波将广播局楼下面东第二家门市一楼110平方米，地下室约20平方米向兴安盟久泰房地产开发有限责任公司置换光泰世纪城1号楼面南7号门市1-2-3层（一层77.10平方米，二层89.88平方米，三层97.72平方米，总面积264.70平方米）。双方商定白洁、齐文波向兴安盟久泰房地产开发有限公司补交差价款1，000，000元，以贷款方式（现未给付）。双方按合同要求以交付置换的楼房，齐文波、白洁实际占有、使用置换的房屋，并进行了装潢。
2014年8月11日，兴安盟久泰房地产开发有限公司诉争的房屋以在建工程抵押的方式抵押给了乌兰浩特市融海小额贷款有限公司，同时抵押在建房屋共计10栋，建筑面积1713.68平方米（抵押面积），借款8,000,000元。债款到期后，乌兰浩特市融海小额贷款有限公司依据公正债权文书向本院申请强制执行抵押房屋，本院2017年2月7日，依法查封了扎赉特旗音德尔镇光泰小区1﹟商住楼南门市楼由西至东7号（一、二层）门市楼，2017年5月10日，齐文波、白洁提出执行异议，2017年5月24日，本院（2017）内2223执异5号民事裁定书认为按房屋消费者物权的期待权保护角度出发，齐文波、白洁提出的执行异议请求成立，裁定中止执行。现尚有本院正在执行当中的商住门市楼5栋，建筑面积921.08平方米（抵押面积）乌兰浩特市融海小额贷款有限公司不服该裁定，遂诉至法院
本院认为,齐文波、白洁与兴安盟久泰房地产开发有限公司签订购房合同，是双方当事人真实意思的表示，其无违反《合同法》第五十二条的规定的情形，该合同合法有效。齐文波、白洁与兴安盟久泰房地产开发有限公司为能够履行购房合同，经协商签订了换房协议，该协议应视为对购房协议的补充协议，协议的订立时间以尊从主合同。该主合同签订于兴安盟久泰房地产开发有限公司与乌兰浩特市融海小额贷款有限公司签订在建工程能够抵押合同之前，并且齐文波、白洁已经按主合同和补充合同的约定交付了房款和置换房屋，履行了主要合同义务，兴安盟久泰房地产开发有限公司已向齐文波、白洁交付了房屋，由齐文波、白洁实际占有使用，进行了装潢。房屋结构发生了变化，前后两房屋已经成为一体，不可分割。仅仅强调抵押权优于债权，不为齐文波、白洁经营提供进出通道，会造成齐文波、白洁财产的大量减损，不利于合法债权和对消费者权益的保护。从限制物权优于物权的角度，齐文波、白洁经营提供必要的通行权，优于兴安盟久泰房地产开发有限公司与乌兰浩特市融海小额贷款有限公司的抵押权。同时结合本案实际，既抵押人兴安盟久泰房地产开发有限公司提供的抵押财产远高于抵押权乌兰浩特市融海小额贷款有限公司人债权，本院正在执行中，剩余的抵押财产足已偿还抵押权人全部或大部的债务，且尚有齐文波、白洁及其他抵押诉争房屋的尾欠兴安盟久泰房地产开发有限公司房款可供执行，并且齐文波、白洁同意执行尾欠房款。综合考量，基于法的价值取向，按公平原则解决纠纷，认为齐文波、白洁享有了足以排除强制执行的民事权益
综上所述，乌兰浩特市融海小额贷款有限责任公司提出的准予执行坐落在扎赉特旗音德尔镇光泰世纪城小区1号商住楼南门市由西至东7号门市楼房一、二层（1-107,1-207），面积为264.70平方米的门市楼的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告乌兰浩特市融海小额贷款有限公司的诉讼请求
案件受理费100元（已减半收取），由原告乌兰浩特市融海小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长刘维东
审判员白晓娟
人民陪审员赵桂香
二〇一七年十一月二十三日
书记员葛雪