江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中商外初字第0006号原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司，住所地江苏省淮安市清浦区河南东路28号文化宫3001房。法定代表人韩峰，该公司董事长。委托代理人徐啸天，该公司经理。委托代理人王泉，江苏古楚律师事务所律师。被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司，住所地江苏省淮安市清浦区河南东路28号。法定代表人林文忠，该公司董事长。委托代理人张爱华，该公司经理。被告林文忠，淮安美力富齐商业经营管理有限公司法定代表人。原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司（以下除判决主文外均简称晒晚公司）与被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下除判决主文外均简称美力富齐公司）、林文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法向两被告送达了应诉材料。被告美力富齐公司于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2014年12月31日裁定驳回美力富齐公司的管辖权异议。美力富齐公司、林文忠不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2015年9月25日作出（2015）苏商外辖终字第00005号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院重新指定举证期限，并于2015年11月16日公开开庭审理了本案。原告晒晚公司的委托代理人徐啸天、王泉，被告美力富齐公司的委托代理人张爱华到庭参加诉讼。被告林文忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告晒晚公司诉称，其于2011年12月30日与美力富齐公司签订租赁合同，租赁淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块内三层3002号、建筑面积为3170平方米的房屋作为商业使用，租赁期限自2012年2月1日至2022年1月31日。合同签订后，其依约向美力富齐公司支付了截至2014年7月2日的租金。但在2014年1月，案外人淮安市工人文化宫以涉案房屋所有权人的身份将原告诉至法院，要求原告腾空房屋，该诉请已经得到法院生效判决的支持。鉴于原、被告签订的租赁合同已无法履行，故诉至法院，要求被告立即返还多收的房租28.799万元（2014年3月28日至2014年7月2日）、押金10万元、违约金5万元，合计43.799万元；诉讼费用由被告承担。被告美力富齐公司答辩称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，林文忠不应列为本案被告；2、对原告诉称的租赁合同的签订过程及原告已经支付了截至2014年7月2日的租金无异议；3、美力富齐公司通过与淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳房产公司）签订租赁合同，取得了涉案房屋所在整幢大楼的转租权和经营管理权，之后才与原告签订租赁合同，淮安市清浦区人民法院的判决仅是判决原告应向产权人返还租赁房屋，并未确认涉案租赁合同已经解除。因此，被告与利佳房产公司签订的租赁合同及涉案租赁合同均合法有效，原告仍应按照合同履行支付租金的义务。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回起诉。被告林文忠书面答辩称，涉案租赁合同系原告与美力富齐公司签订，与林文忠个人无关，根据合同相对性原则，林文忠作为被告主体不适格，不应列为本案被告。原告晒晚公司为证明其主张，提交如下证据：1、2011年12月30日原告与美力富齐公司签订的《租赁合同》一份，证明双方存在房屋租赁合同关系；2、淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第788号民事判决书，证明在2014年3月28日，原、被告之间的租赁合同因被告无转租权而终止；3、由美力富齐公司开具的租金发票，证明原告向被告交纳租金至2014年7月2日；4、涉案房屋产权人淮安市工人文化宫出具的租金发票，证明原告自2014年5月1日起向产权人交纳租金；5、被告工商登记信息，证明美力富齐公司是林文忠自然人独资，林文忠依法应就公司债务承担连带责任；6、原、被告于2013年5月29日签订的《补充协议》一份，证明原告租金支付至2014年7月2日；在2013年11月3日至2014年7月2日之间被告给予原告租金补助22万元，故原告是按照以下方式计算多付租金：1.23元／平方米／天×3170平方米×97天×（922241.2-220000）／922241.2=287990元；7、原告发给被告的《函》，内容为因淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第0788号民事判决书于2014年3月28日生效，故原、被告双方的租赁合同解除，并要求被告返还多付的房租及押金。被告美力富齐公司的质证意见是：证据1没有异议；证据2的真实性和合法性没有异议，但该判决书仅仅是判决原告应向产权人返还租赁房屋，并未确认原告与被告的租赁合同已经解除；证据3没有异议；证据4的真实性、合法性没有异议，但认为淮安市工人文化宫不能重复主张租金，故原告向淮安市工人文化宫支付自2014年5月1日起的租金不合法；证据5的真实性、合法性无异议，但涉案租赁合同是发生在原、被告之间的公司行为，根据合同相对性原则和法律规定，林文忠个人与此合同没有关联，林文忠对此案不应当承担民事责任，林文忠的主体不适格，不应立为本案被告；证据6没有异议，这份证据更证明了被告一直配合并支持原告的经营和发展；证据7的真实性没有异议，被告确于2014年4月25日收到，但因租赁房屋还涉及到被告与利佳房产公司的房屋租赁关系，因此对原告方提出的要求并未同意。被告美力富齐公司提交如下证据：1、2012年2月29日美力富齐公司与利佳房产公司签订的《租赁合同》以及利佳房产公司于2012年3月7日出具的《同意行使租赁权的确认书》，证明被告对涉案房屋享有租赁权与经营管理权；2、江苏省高级人民法院（2014）苏商外终字第0033号民事判决书，证明美力富齐公司对涉案房屋的租赁权与管理权的终止时间是2015年4月13日。原告晒晚公司的质证意见是：证据1的真实性、合法性没有异议，但利佳房产公司与淮安市工人文化宫之间的租赁合同已经由淮安市中级人民法院判决解除，故被告已经丧失了向原告出租房屋的权利；证据2的真实性、合法性没有异议，但该判决所涉及房屋的租赁权与本案没有关联性，省高院的判决解除的是利佳房产公司和被告之间的房屋租赁合同，其涉及的是利佳房产公司拥有所有权的房产，本案原告所租赁的部分为淮安市工人文化宫所有，而淮安市工人文化宫与利佳房产公司之间的合同已经解除。本院调取了由本院作出的（2014）淮中民申字第0071号民事裁定书，内容为本院裁定驳回美力富齐公司就清浦区人民法院（2014）浦民初字第788号民事判决提出的再审申请；该份判决认定（2014）浦民初字第788号民事判决的送达时间为2014年3月14日。原告晒晚公司与被告美力富齐公司对该份证据均无异议。庭审后，美力富齐公司为证明其公司财产与林文忠之间相互独立，提交了如下证据：1、淮安新淮联合会计师事务所新淮验字（2011）第85号验资报告、淮安中振华信会计师事务所淮中信验字（2013）011号、077号两份验资报告；2、淮安三淮联合会计师事务所淮三联会审字（2012）第214号审计报告、淮三联会审字（2013）第231号审计报告；美力富齐公司2014年12月资产负债表、利润表；3、美力富齐公司组织架构表、《财务管理制度》及2014年度财务报表2份；4、从全国外商投资企业年度投资经营信息联合报告系统打印的美力富齐公司2014年度投资经营信息联合报告书；5、税务机关的单位开业登记表、2014年度纳税信用评价结果表、电子缴款凭证3份；6、美力富齐公司《章程》。晒晚公司的质证意见是：美力富齐公司未提供2013年度、2014年度审计报告，未按公司法要求在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计；淮三联会审字（2012）214号审计报告所附资产负债表审计情况明显虚假，资产负债表的时间节点为2011年12月31日，填制时间却为2011年5月30日；资产负债表、年度审计报告仅能证明公司概括的财务状况，无法证明公司的资金流向，不能反映公司真实的财务状况；从网络上打印出的相关报告书、登记表、纳税信用评价结果表等真实性无法确认，无原始财务会计资料印证；美力富齐公司除其代理人外，已经无其他工作人员及办公场所，财务管理制度及章程只是形式而未得到实际执行。综上，美力富齐公司提交的该组证据不能证明其公司财产与林文忠之间相互独立。经审理查明：2012年2月29日，利佳房产公司与美力富齐公司签订《租赁合同》，利佳房产公司将位于淮安市清浦区河南东路28号房屋1、2、5层及顶层出租给美力富齐公司，将从淮安市工人文化宫处租赁的3、4层（扣除淮安市工人文化宫留用的办公用房面积2132平方米）房屋交给美力富齐公司经营，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止（含免租金期9个月），租金2012年12月1日起至2014年7月31日为每年200万元，2014年8月1日至2016年7月31日为每年212万元……，并在合同第十二条违约责任中约定，租赁期满或合同被依法解除，美力富齐公司应在合同期满后或合同解除之日向利佳房产公司退还该房屋。2011年12月30日，美力富齐公司（合同甲方、出租方）与芒市晒晚娱乐管理有限责任公司（合同乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”（暂定）内三层3002号出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约3170平方米；租赁期限自2012年2月1日起至2022年1月31日止，免租期为2012年2月1日至2012年8月15日，房屋租金2012年8月16日至2014年1月31日按照1.17元／平方米／天计算，2014年2月1日至2016年1月31日按照1.23元／平方米／天计算……；为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订合同的同时支付甲方10万元定金，待收到甲方房屋交接通知书并办理完交接手续，定金自动转为押金；在租赁期限内，租赁商铺经市或区政府有关部门批准动迁，或非甲方责任被司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，双方可变更或解除合同；变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出；甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当年租金的2倍的金额作为违约金，甲方还需赔偿乙方的装修及设备损失；合同签订后，乙方在淮安出资成立清浦区晒晚文化娱乐管理有限公司，该公司成立后，合同项下乙方的权利和义务自清浦区晒晚文化娱乐管理有限公司成立之日起全部自动转由该公司享有和承担。2013年5月29日，美力富齐公司与晒晚公司签订《补充协议》，就2013年11月3日至2015年1月2日的租金支付事宜在《租赁合同》基础上作出补充约定：2013年6月3日前，晒晚公司支付给美力富齐公司自2013年11月3日至2014年7月2日的租金（含物业费）共计922241.2元，在支付时扣除22万元的补助费及5万元的道路改造保证金，则首次应实际支付652241.2元；在河南东路可以正常通行后的五个工作日内，晒晚公司将5万元的道路改造保证金退还给美力富齐公司。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，晒晚公司向美力富齐公司支付了押金10万元；在扣除美力富齐公司在其经营场所欠付的28000多元消费款后，实际支付2013年11月3日至2014年7月2日的租金623775.9元。后晒晚公司又向美力富齐公司支付了剩余的5万元租金。2013年11月18日，淮安市工人文化宫向淮安市清浦区人民法院提起诉讼，要求解除与利佳房产公司的房屋租赁协议，利佳房产公司将房屋腾空交还原告并支付房屋租金。淮安市清浦区人民法院于2013年11月28日判决：一、解除淮安市工人文化宫与利佳房产公司于2011年6月14日签订的《租赁协议》；二、利佳房产公司于判决生效后立即将其承租的位于淮安市清浦区河南东路28号工人文化宫（即文化宫·运河明珠-文化宫）一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米房屋、三至四层房屋（淮安市工人文化宫自用的除外）、五层东侧建筑面积213.28平方米房屋腾空交付给淮安市工人文化宫；三、利佳房产公司于本判决生效后立即向淮安市工人文化宫支付自2013年11月1日至房屋实际返还之日期间的租金（按每年200万元租金标准计算）。该判决已生效。2014年1月27日，淮安市工人文化宫将晒晚公司、美力富齐公司诉至淮安市清浦区人民法院，要求晒晚公司腾空并返还其位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫地位3楼3001房屋。2014年3月12日，该院作出（2014）浦民初字第0788号民事判决，判决：一、晒晚公司于判决生效后十五日内立即将位于淮安市清浦区河南东路28号工人文化宫地块3楼3001号房屋腾空并交付给淮安市工人文化宫；二、驳回淮安市工人文化宫的其他诉讼请求。该院于2014年3月14日向案件当事人送达了民事判决书，在上诉期内当事人均未提起上诉，该判决已经生效。美力富齐公司就该判决于2014年9月26日向本院申请撤销原判，依法再审，本院于2014年10月30日作出（2014）淮中民申字第0071号民事裁定，裁定驳回美力富齐公司的再审申请。2014年4月24日，晒晚公司向美力富齐公司送达了一份《函》，内容是根据前述（2014）浦民初字第0788号民事判决，双方签订的《租赁合同》已处于“履行不能状态”，应当于判决生效之日即2014年3月28日解除。鉴于美力富齐公司已无转租权，应返还2014年3月28日至2014年7月2日的房租287990元、押金10万元。美力富齐公司于2014年4月25日签收了该份《函》。自2014年5月1日，晒晚公司就涉案承租房屋向淮安市工人文化宫交纳租金。庭审后，原告将其诉讼请求中的租金计算期间变更为2014年5月1日至2014年7月2日。上述事实有《租赁合同》、《补充协议》、租金发票、《函》、淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第0788号民事判决、本院（2014）淮中民申字第0071号民事裁定等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、晒晚公司与美力富齐公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2014年4月25日解除。淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第0788号民事判决要求晒晚公司于判决生效后十五日内向淮安市工人文化宫交付涉案承租房屋，该判决作出后，淮安市清浦区人民法院于2014年3月14日送达了该份判决，在上诉期内该案当事人均未提起上诉，该判决于2014年3月30日生效。至此，晒晚公司与美力富齐公司之间的房屋租赁关系已处于履行不能状态，在此情况下，晒晚公司发《函》给美力富齐公司明确解除双方租赁合同关系，符合法律规定，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于美力富齐公司签收《函》之日，即2014年4月25日解除。二、美力富齐公司应退还晒晚公司多付的房屋租金、押金，并承担违约责任。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因美力富齐公司于2014年3月30日丧失对涉案房屋的转租权，故美力富齐公司应当退还晒晚公司多付的租金及押金10万元。根据《补充协议》的约定，2013年11月3日至2014年7月2日的租金共计702241.2元，每天租金为2901.82元（702241.2元÷242天），则美力富齐公司应当退还2014年5月1日至2014年7月2日的租金总额为182814.7元（2901.82元×63天）。关于违约责任。淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第0788号民事判决作出后，美力富齐公司与晒晚公司之间的租赁合同已处于履行不能状态，美力富齐公司应在2014年4月25日接到晒晚公司送达《函》后的合理期间退还晒晚公司多付的租金及押金，本院酌定该合理期间为两个月。鉴于晒晚公司至今未退还上述款项，本院认为，晒晚公司应当自2014年6月26日开始，以未退还的租金及押金总计282814.7元为基数，按银行同期同档贷款基准利率向晒晚公司赔偿损失直止付清款项。因晒晚公司仅主张5万元的违约金，故该违约责任以5万元为上限。三、林文忠应对美力富齐公司的上述付款义务承担连带责任。公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，美力富齐公司虽就该问题进行了举证，但未提交其2013年度、2014年度的审计报告，无法完整反映其财务经营状况。根据现有证据，尚无法作出美力富齐公司与林文忠之间财产不混同的初步结论。据此，林文忠应当对美力富齐公司所负债务承担连带清偿责任。关于美力富齐公司申请追加利佳房产公司作为本案被告的问题。本院认为，涉案租赁合同发生于美力富齐公司与晒晚公司之间，依合同相同性及严格责任原则，无需追加利佳房产公司为本案被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司租金、押金共计282814.7元；二、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司自2014年6月26日起至实际履行本判决第一项付款义务止，以282814.7元为计算基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司支付违约金（以5万元为上限）；三、被告林文忠对被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带责任；四、驳回原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7870元，由被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司负担（原告已预交，被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，原告淮安市晒晚娱乐企业管理有限公司、被告淮安美力富齐商业经营管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林文忠可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，并按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75）。审 判 长  孙晓明代理审判员  孙 坚人民陪审员  刘 进二〇一五年十二月七日书 记 员  陈玲玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。