辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终879号
上诉人（原审原告）：于震江，男，1982年11月11日出生，汉族，住大连市州区。
委托诉讼代理人：宋双增，辽宁德济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程海，男，１９６３年７月６日出生，汉族，住大连市沙河口区。
被上诉人(原审被告)：大连中天房地产开发有限公司，住所地大连市金州区中长街道中长村。
法定代表人：王庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于潇，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：大连华泰混凝土制造有限公司，住所地大连金州区友谊街道龙王庙村。
法定代表人：夏士勇，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：大连剑元建筑工程有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段２６７－１１－１２。
法定代表人：卢伟伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋福冬，该公司员工。
上诉人于震江因与被上诉人程海、大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、大连华泰混凝土制造有限公司（以下简称华泰公司）、大连剑元建筑工程有限公司（以下简称剑元公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。于震江的委托诉讼代理人宋双增，程海，剑元公司的委托诉讼代理人宋福冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于震江的上诉请求：1、原审认定事实不清，适用法律错误，要求依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由程海承担。事实和理由：一、原审认定事实中遗漏两个事实，一是在法院查封前，上诉人从2013年9月16日起就在开发商所属物业公司领取了房屋钥匙，并办理了正式入住手续，开始居住。相关交费证据也可以证明此事实。二是案涉房屋是上诉人与其爱人沈莹的居住用房，二人无其他可居住的房屋，并在查封前已合法占有该房屋。二、原审适用法律错误。2012年8月21日，于震江与中天公司签订《认购书》并交纳购房定金。双方签订《认购书》意思表达真实，没有违反法律强制性规定，应认定合法有效，并对双方始终具有法律效力，而不应认定作废。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第五条之规定，涉案《认购书》符合上述规定，一审法院认定认购书作废错误。在涉案认购书签订的基础上，于震江与华泰公司、剑元公司签订《协议书》，由于震江将购房款交华泰公司。并且中天公司承诺于2015年12月31日前无条件协助上诉人办理案涉房屋产权登记手续。于震江于2013年9月16日领取了案涉房屋钥匙并办理了正式入住，且于震江名下无其他可居住房屋，目前涉案房屋尚未经竣工验收，不具备办理产权的条件，故于震江对涉案房屋的权益应得到保护，涉案房屋应判归于震江所有。三、一并确认案涉房屋归上诉人所有，应属于本案解决范围。根据《民事诉讼法》司法解释第三百一十二条，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。而且不应仅以不动产是否登记来确定物权的真正权利人，未登记的，应按合同等证明财产权属的证据来判断。综上，请二审法院依法改判或发回重审。
程海二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
剑元公司辩称：同意于震江的上诉意见。
中天公司、华泰公司未向法院提交书面答辩意见。
于震江向一审法院起诉请求：1、确认其购买的位于大连市金州区顶账房合法有效，属于震江所有，中天公司协助办理该房的产权登记手续；2、停止执行，并解除对该房的查封；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院查明，涉案天鸿1.7英里26号楼3－3－1号房屋系中天公司建设，2012年8月21日，于震江及妻子沈莹与中天公司签订《认购书》，约定购买案涉房屋，总价794580元，定金1万元；买方须于签订本认购书七日内，即2012年8月28日之前携带本认购书及身份证、按揭贷款客户携带贷款资料与首付款到售楼处签署《商品房买卖合同》；如买方未按期签订《商品房买卖合同》或未按时交付上述楼款，本认购书自动作废。同日，于震江交付定金1万元。此后，双方未签订《商品房买卖合同》。2013年6月1日，中天公司与剑元公司签订《抵顶房产协议》，约定中天公司以包括案涉房屋在内的21套房屋抵顶欠付剑元公司的工程款。2013年7月10日，剑元公司与华泰公司签订《抵房协议》，剑元公司又将案涉房屋抵顶给了华泰公司用以偿还欠付的混凝土款。
2013年8月1日，剑元公司（甲方）与华泰公司（乙方）、于震江（丙方）签订协议，约定：甲方承建大连中天房地产开发有限公司“天鸿1.7英里”房屋建设工程，在建设过程中，甲方向乙方购买建筑用混凝土。就支付混凝土货款事宜，甲乙双方达成协议，甲乙同意以“天鸿1.7英里”26号楼3－3－1室，建筑面积为96.90平方米的房屋抵顶部分混凝土货款767448元，现该房屋已经交付给乙方。乙方接受甲方抵顶的房屋后，将该房屋转让给丙方，现丙方已实际使用。现甲乙丙三方就该房屋产权归属及相关登记手续等未尽、遗留等事宜自愿协商签订协议如下：一、甲乙双方确认坐落于大连市金州区中长街道中长村“天鸿1.7英里”26号楼3－3－1室，建筑面积为96.90平方米的房屋所有权归丙方所有；二、甲方无条件为丙方办理该房屋的产权登记手续，在开发商具备办理该房屋产权的条件后，一个月内协助丙方办理房屋产权，费用由丙方承担；三、如因甲方的原因导致丙方丧失房屋所有权的，甲方应承担连带赔偿责任。甲方应自确认丙方丧失所有权之日起三十日内偿还丙方购房款767448元；四、如因该房屋的所有权产生争议而乙方或丙方参与诉讼的，则因诉讼发生的诉讼费用由甲方承担。如乙方或丙方先行支付的，可向甲方追偿给付。同日，中天公司与剑元公司签订协议书约定：甲（中天公司）乙（剑元公司）双方为解决甲方因支付乙方工程款而抵顶的房屋产权登记事宜，经协商一致达成如下协议：一、甲方确认至本协议签订之日已将下列房屋（包括案涉房屋）抵顶给乙方用于支付乙方工程款；二、现乙方已将下列房屋予以出让、甲方对乙方出让的下列房屋无异议，其中第三栏中列有楼号：26#-331;面积:96.90;单价：7920元；总房款767448元；姓名：于震江；三、乙方现申请甲方开具房屋销售发票，甲方同意于2015年12月31日前无条件为本协议项下的房屋买受人开具正式商品房销售发票并协助办理产权登记手续。如甲方在约定时间内未向本协议项下的房屋买受人开具正式发票，甲方无条件同意以其质押在大连金连房地产开发有限公司的商品房销售发票开具。
2013年9月16日，于震江与案涉房屋的物业管理部门大连天鸿物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业费计费起始日期为2013年9月30日。同日，于震江向该物业公司交纳了物业管理费、水电费等费用。
就涉案房屋，于震江曾于2013年7月29日、8月1日和2015年2月12日先后向华泰公司法定代表人夏士勇账户打入20万元、6万元和50万元。2014年5月5日，中天公司为于震江及其妻子沈莹出具了《专用收款收据》，收据记载：数额为757448元；收款项目为剑元抵款；收款事由为26#3－3－1、96.9平方米、7920元每平方米。
另查，程海与中天公司、王庆、李和商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2014年4月28日作出（2014）大民二初字第00050－2号民事裁定，裁定查封中天公司、王庆及李和的银行存款1300万元人民币或其他等值财产。该裁定实施中，查封了本案诉争房屋。查封期限自2014年4月30日至2016年4月29日。2014年5月5日，一审法院向中天公司送达了查封裁定及查封清单。2014年7月8日，一审法院作出（2014）大民二初字第00050号民事判决，判决：一、中天公司、王庆于判决生效之日起十五日内向程海支付980万元及利息（自2013年7月30日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、李和对判决第一项确定的款项承担连带保证责任；三、驳回程海的其他诉讼请求。中天公司不服该判决，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2014年11月12日作出（2014）辽民一终字第264号民事判决：驳回上诉，维持原判。因中天公司、王庆、李和未履行生效法律文书确定的义务，程海向一审法院申请强制执行，案涉房屋现仍处于被查封状态。于震江提出执行异议，一审法院于2015年12月2日作出（2015）大执异字第167号执行裁定书，驳回于震江的异议。
上述事实，有《认购书》、《抵顶房产协议》、三方《协议书》、中天公司与剑元公司签订的《协议书》、《前期物业服务协议》、银行流水对账单、《专用收款收据》四张、（2015）大执异字第167号执行裁定书、（2014）大民二初字第00050号民事判决以及当事人陈述笔录在案为凭，并经开庭质证和一审法院审查，具有证明效力，一审法院予以采信。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定系对无过错买受人物权期待权保护要件的规定，需符合上述各项条件尚能排除强制执行。具体到本案，虽然程海申请实现的债权为金钱债权，但于震江、沈莹与中天公司于2012年8月21日签订的《认购书》已因于震江、沈莹未在该《认购书》约定的时间内携带相应的资料和首付款与中天公司签订《商品房买卖合同》而作废，于震江与中天公司间在法院对案涉房屋查封前并未签订合法有效的书面买卖合同。不符合上述规定对于无过错买受人物权期待权保护要件的规定。
从查明的事实可见，案涉房屋系基于抵债由中天公司抵顶给剑元公司，再由剑元公司抵顶给华泰公司，于震江系将购房款交于华泰公司并占有使用案涉房屋。即使因抵顶事宜剑元公司、华泰公司与于震江签订了三方《协议书》，中天公司与剑元公司亦签订《协议书》对房屋抵债及于震江购买案涉房屋予以认可，但中天公司与剑元公司间的以房抵顶工程款所形成的《抵顶房产协议》，产生的法律后果是债法上的效力，剑元公司基于上述协议享有的是对案涉房屋的登记请求权和房屋交付请求权，其作为一项金钱债权不应优先于程海通过执行欲实现的金钱债权，故剑元公司作为抵债受让人不属于上述规定所要保护的范围。而本案的于震江系向华泰公司交付款项购买案涉房屋，华泰公司亦是通过抵债从剑元公司处取得房屋，如前分析，于震江不属于上述规定保护的范畴。故对于震江要求停止执行的诉讼请求不予支持。
关于于震江要求确认案涉房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，案涉房屋现并未登记于于震江名下，故对其该项诉请不予支持。关于于震江要求确认其购买案涉抵债房有效，判令中天公司协助其办理案涉房屋的产权登记手续，解除对案涉房屋的查封，不属于案外人执行异议之诉需审查范围，对其该项请求不予处理。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回于震江的诉讼请求。案件受理费11474元，由于震江负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实。
本院认为，本案为案外人于震江提起的案外人执行异议之诉，本案的关键问题在于，于震江对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产买卖，除法律另有规定情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人才能取得不动产物权。本案中，上诉人于震江尚未办理房屋产权登记手续，故对其要求确认案涉房屋归其所有的诉请，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在未取得案涉不动产物权的情况下，如上诉人要求解除查封的主张得到支持，应符合上述四项条件，缺一不可。本案中，2012年8月21日，于震江及妻子沈莹与中天公司签订《认购书》，约定购买案涉房屋，总价794580元，定金1万元；买方须于签订本定购书七日内，即2012年8月28日之前携带本认购书及身份证、按揭贷款客户携带贷款资料与首付款到售楼处签署《商品房买卖合同》；如买方未按期签订《商品房买卖合同》或未按时交付上述楼款，本认购书自动作废。此后，双方未签订《商品房买卖合同》。根据双方此前约定，《认购书》作废。于震江与中天公司之间在法院对案涉房屋查封前并未签订合法有效的书面买卖合同。故一审法院认定本案不符合对于无过错买受人物权期待权保护要件的规定，并无不当。虽然剑元公司、华泰公司与于震江签订了三方《协议书》，中天公司与剑元公司亦签订《协议书》对房屋抵债及于震江购买涉案房屋予以认可，但上述协议均不能直接产生物权变动的法律后果，基于上述协议所产生的请求权，亦不属于能够排除强制执行的民事权益。故于震江的上诉理由，本院不予支持。
综上，于震江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,474元，由上诉人于震江负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 黄 立 君
审判员 赵 碧 涛
二〇一八年三月二十八日
书记员 解明璐（代）