云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终729号
上诉人（原审原告）:何素华，女，1959年4月5日出生，汉族，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。
委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：西双版纳广顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道87号。
统一社会信用代码：91532800763896650Y。
法定代表人：余继平，董事长。
委托诉讼代理人：罗正宇，广东瑶琨律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人何素华因与被上诉人西双版纳广顺房地产开发有限责任公司（以下简称“广顺房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何素华上诉请求：撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初2814号民事判决第二项，依法改判支持上诉人违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判决认定：“且申办不动产权证书需要双方共同配合才能完成”。而本案中，上诉人为办理产权证书己按合同第十二条的约定，提交了所需材料，也同时预交了办证费用，上诉人已尽自己的配合义务。另，不动产登记机关于2016年6月12日颁布相关公告，不动产登记业务自2016年6月25日实施统一登记。本案被上诉人逾期办证行为自在2011年至公告发布之前一直处于持续状态，故，公告对被上诉人的逾期违约行为不溯及即往，也不产生免责效力。对以上事实认定，上诉人认为一审判决认定的事实与客观事实不符。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为：“因双方仅约定被上诉人违反该协助上诉人办理房屋产权证及土地使用证，并没有约定被上诉人违反该协助办证行为应承担什么责任。”，上诉人认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人一审提交的证据《情况说明》已充分证明被上诉人并未办理土地分割登记申请已属根本违约，一审判决对证据的三性均予认可。故，一审判决适用《合同法》第八条、第六十条属法律适用错误。综上，请二审法院依法改判支持上诉人的违约金请求。
广顺房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；上诉人的上诉请求没有法律依据，请二审维持一审判决，驳回上诉。
何素华向一审法院起诉请求：1.广顺房地产公司履行合同义务，为何素华办理房屋产权证（土地使用权证）；2.广顺房地产公司承担相应违约责任并承担月违约金814元至判决生效之日，截止起诉日违约金为51282元；3.广顺房地产公司承担本案诉讼费。庭审过程中何素华变更第一项诉讼请求为：请求广顺房地产公司限期办理不动产权证书。
一审法院认定事实：何素华与广顺房地产公司签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、何素华购买广顺房地产公司开发位于景洪市清泉路合顺景苑小区第6幢第3单元第二层202号住房；二、房屋总价款为267096元，何素华与广顺房地产公司签订合同即日起付购房总额40％作为首期款，计人民币107096元，余款160000元按揭。三、广顺房地产公司应当于2011年4月12日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付何素华；四、房屋交付何素华时，何素华提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，广顺房地产公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，何素华在领证时依照实际费用多退少补。因行政主管部门原因或乙方办理登记所需资料不齐或无效等原因造成逾期办理房产证和土地使用权证的，广顺房地产公司不承担违约责任。除此之外，双方还对其他购房事宜进行了约定。
2010年3月2日，何素华向广顺房地产公司交纳77096元的房款；2014年4月30日何素华向广顺房地产公司交纳30000元的房款。2010年7月9日，双方办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号JH2010070904313）。2011年何素华向广顺房地产公司交纳维修基金、数字电视初装及电信光缆安装费、预收房产办证费等相关费用10200元。2015年7月29日，广顺房地产公司代何素华办理了房屋产权证（房屋共有人肖祖文、景房权证景字第××、00××38号）。2015年8月7日，何素华领取了房屋产权证。
2016年6月12日，景洪市人民政府颁布《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告主要事项：自2016年6月25日起对景洪市市辖区范围内的各类不动产登记业务实施不动产统一登记。之后，双方为办理土地使用权证一事产生纠纷，何素华诉至一审法院。
一审法院认为，何素华诉请广顺房地产公司为何素华办理不动产权证书的诉请，系物权的变更行为，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。广顺房地产公司仅仅只负有协助何素华办理房屋产权证和土地使用权证的义务，至今未能办好不动产权证书是由于双方不能互相配合及政府相关政策的调整，故应当继续履行。据此，何素华诉请要求广顺房地产公司为何素华代办不动产权证书的诉请，予以支持。另，何素华要求广顺房地产公司支付违约金的诉请，因双方仅约定了广顺房地产公司协助何素华办理房屋产权证及土地使用权证，并没有约定广顺房地产公司违反该协助办证行为应当承担什么责任，且申办不动产权证书需要双方共同配合，均按照法定的条件以及不动产登记机关的要求办理才能完成。据上，何素华要求广顺房地产公司支付月违约金814元及违约金51282元的诉请，因无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、广顺房地产公司自判决生效之日起三十个工作日内为何素华向不动产登记机关申请办理不动产权证。二、驳回何素华的其他诉讼请求。案件受理费6076元，减半收取3038元，由何素华负担1038元，由广顺房地产公司负担2000元。
本院二审期间，上诉人向本院提交景洪市不动产登记中心和景洪市国土资源局出具《查询结果》各1份，欲证明被上诉人未履行办证申请义务，未履行土地分割登记申请的事实。
经质证被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明观点。
本院认为，上诉人提交的证据不能证明被上诉人未按约定向办证机关提交申请办证的事实，本院不予采信。
双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
综合本案双方当事人的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：被上诉人是否应向上诉人支付逾期办证违约金？
本院认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条：“房屋交付乙方(何素华)时，乙方提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，广顺房地产公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，乙方在领证时依照实际费用多退少补。因行政主管部门原因或乙方办理登记所需资料不齐或无效等原因造成逾期办理房产证和土地使用权证的，广顺房地产公司不承担违约责任。”的约定，何素华已按合同约定向广顺房地产公司提供了办证所需的相关材料及交纳了办证费用，但至今未取得土地使用权证书。广顺房地产公司虽抗辩称系房地产政策改变导致办证迟延，但其提交的《公告》载明暂停办证期限也仅为10天，不会对办理产权证书造成根本性妨碍。广顺房地产公司未提交证据证明未能办证的原因是由于行政主管部门或是何素华一方原因造成的，故广顺房地产公司应承担举证不能的不利后果。
关于上诉人主张违约金是否应支持的问题。1.关于被上诉人在一审中对本案提出诉讼时效抗辩的问题。本院认为，何素华诉请广顺房地产公司办理不动产权证书，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定；但何素华主张逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。双方在合同中未约定逾期办证违约金的具体数额，故何素华享有的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，一审法院于2016年8月8日受理了本案，故何素华主张逾期办证违约金的起算时间点应为2013年8月8日，2013年8月8日之前的违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持。2.关于逾期办证违约金的数额问题。双方未在合同中约定逾期办证违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期办证违约金损失一般指已付购房款的银行利息损失，但由于现中国人民银行已不再公布贷款基准利率，故本院按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定，按年利率6%的标准，支持何素华诉请的逾期办证违约金。
综上所述，何素华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持景洪市人民法院（2016）云2801民初2814号民事判决第一项，即“西双版纳广顺房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十个工作日为何素华向不动产登记机关申请办理不动产权证。”；
二、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初2814号民事判决第二项，即“驳回何素华的其他诉讼请求。”；
三、西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于判决本生效之日起十日内向何素华支付逾期办证违约金（以107096元为基数，自2013年8月8日起按年利率6%计算至本判决生效之日止。）；
四、驳回何素华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6076元，由西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担，何素华预交的案件受理费，本院不另行清退，西双版纳广顺房地产开发有限责任公司将其应负担的案件受理费迳付何素华。一审案件受理费6076元，减半收取3038元，由西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 刘树华
审判员 玉的勒
审判员 李鸿伟
二〇一七年十一月二十二日
书记员 刘佳佳