广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法楼民初字第368号
原告：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李思廉。
委托代理人：卢雪林、黄晓文。
被告：施凤玲，住址广州市。
原告广州利合房地产开发有限公司诉被告施凤玲房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合房地产开发有限公司的委托代理人卢雪林、黄晓文及被告施凤玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州利合房地产开发有限公司起诉称：被告于2014年2月25日与原告签订了编号为201402172821的《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买原告位于广州市番禺区铁中路3号（3座自编D区B-1）503房，房款总价2257488元。合同约定被告以按揭贷款方式付款，首期款1757488元应于合同签订之日即2014年2月25日前付清，剩余房款金额500000元申请办理银行按揭手续。合同签订后被告支付了部分首期房款1128744元，剩余部分首期房款628744元虽经原告于2014年3月11日和3月20日两次寄发《催交房款律师函》，但被告一直不予理会，直至目前为止，仍未支付该剩余首期房款628744元，且也未办理银行按揭手续。合同附件七的补充协议第三条约定：“乙方未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，无须经催告，甲方有权选择解除合同，甲方解除合同的，乙方按该商品房价款总金额的10%向原告支付违约金；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满的第二日起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，按该商品房价款总金额的0.01%向原告支付逾期违约金。”合同补充协议第十八条约定：“甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案等各项费用）外，还应按该商品房价款总额的10%向甲方支付惩罚性违约金（合同及附件对惩罚性违约金另有约定的，按相应约定处理）。甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣除乙方应承担的损失、违约金等有关费用，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方。”原告认为，鉴于被告经原告对此催告仍未支付相应房款，已构成违约，原告依约有权解除合同，被告应承担合同约定的违约责任。为保护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为201402172821的《广州市商品房买卖合同》（预售）；2、被告按房屋总价10%（即225748.8元）向原告支付违约金；3、被告协助原告到房管部门办理合同注销手续并承担交易已产生的税费及因合同解除、注销而应支付的税费（依房管局的计费标准计算）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告施凤玲辩称：同意解除合同，但责任不在于我方，理由如下：一、涉案商品房的阳台结构变更，与之前购买时所看的样板房的阳台不一致，合同补充协议附件六约定：阳台护栏采用镀锌钢化夹胶玻璃栏杆，但涉案房屋阳台是砖混水泥墙体，严重影响了房屋采光、观景功能，若被告整改不了就应协商赔偿或者退房。按照合同第十九条规定，甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……同时甲方应按商品房总价10%向乙方支付违约金。二、原告存在欺瞒、隐瞒行为，严重损害业主权益。未经与业主协商，便将涉案房屋作为示范单位对外开放展示，供人参观。根据合同补充协议第十九条约定：对与相邻未出售的商品房甲方可根据需要作为示范单位对外开放展示，但涉案房屋已出售，原告却没有协商的情况下用作样板房。三、按照合同补充协议附件七第四条约定：乙方未按合同约定支付该商品房房款的……甲方有权顺延办理合同备案及预告登记手续。原告明知合同首期款未够却没有及时告知，也没有及时阻止办理合同备案及预告登记手续。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告广州利合房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2014年2月25日，被告施凤玲（买方）与原告广州利合房地产开发有限公司（卖方）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号201402172821），合同订明，被告所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇铁中路3号（3座自编D区B-1）503房，建筑面积为162.9862平方米，套内建筑面积为133.3663平方米；按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16926.97元，总金额2257488元。其中该合同第八条约定：“卖方同意买方按分期付款方式付款，首期自本预售合同网上签订之日（不超过5日）支付全部房价款的77.85%，金额1757488元，除首期款外，剩余房款金额500000元须于2014年2月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；其中该合同第十条约定：逾期付款的违约责任，其中分期付款的，如果买方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，卖方有权要求买方每日按未支付房价款的0.05%向的标准支付违约金，经卖方催告，逾期超过30日仍未支付的，卖方有权解除合同；其中该合同第十一条约定：买卖双方同意按买方委托卖方办理的方式办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记，卖方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为买方办妥预售合同备案和预购商品房预售登记，并将预购商品房预告登记证明书交付给买方，买方应当及时提供登记机关要求的需买方提供的证件资料……”。该合同附件七为《本合同补充协议》，其中第三条约定，对合同第十条关于逾期付款违约责任的约定补充、变更如下：1、买方如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，无须经催告，卖方有权选择解除合同，卖方解除合同的，买方按该商品房价款总金额的10%向卖方支付违约金……；其中第四条约定，对合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记补充、变更的约定如下：买方未按合同约定支付该商品房房款的或其按揭申请尚未经按揭银行审批通过前，卖方有权顺延办理合同备案及预告登记手续；其中第十七条约定：“甲方应当在2014年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”；其中第十七条约定：“卖方依法定或约定解除合同的，买方除应赔偿卖方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案的10%向卖方支付惩罚性违约金（合同及附件对惩罚性违约金另有约定的，按相应约定处理），卖方有权从买方已支付的所有款项中扣除乙方应承担的损失、违约金等有关费用，不足扣减的，买方还应补充相应款项支付给卖方”。
上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，被告于2014年2月25日向原告支付首期房款1128744元，后原、被告双方因房价款支付引发争议，经双方协商不成，原告遂将被告诉至本院。
以上事实，有原、被告提供的《商品房预售合同及补充协议》、《催告函》以及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为：被告施凤玲（买方）与原告广州利合房地产开发有限公司（卖方）签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。原告作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的被告交付约定商品房的义务，被告施凤玲负有向原告履行支付对价款的义务。本案中从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，被告施凤玲作为买受人未按约定期限向被告支付了商品房价款，除首期房款1128744元按时支付以外，余下房价款至今未付，以自己的行为表明不履行主要债务，违反诚实信用原则，并致原告的合同目的无法实现，从而丧失合同期待利益，被告的行为已构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。被告抗辩称原告所交付商品房与合同约定不符及未经协商将该房用于对外开放展示等的意见，经查，双方合同约定支付房价款及交付房屋的顺序应为：被告支付全部房价款后，原告向被告交付房屋。故被告负有支付全部房价款的先履行义务，现被告以原告所交付房屋不符及存在使用瑕疵为由来抗辩迟延支付余下房价款的理由不成立，该主张本院不予支持。根据涉案合同约定，被告未按合同约定的时间付款，原告可以解除合同的，并按该商品房价款总金额的10%要求被告支付违约金。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉求合法有理，本院予以支持；另原告要求被告支付违约金225748.8元（商品房价款总金额2257488的10%）的诉求，被告主张涉案合同约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，因案中原告也未提供证据予以证明其遭受到的损失，故本院根据公平合理原则，综合考虑被告的过错程度等因素，酌定违约金按涉案商品房价款总金额5%的标准予以支付。至于原告为本案诉讼主张被告承担到房管部门办理合同注销手续并承担交易已产生的税费及因合同解除、注销而应支付的税费。首先该税费的损失未产生，且被告如前述需支付违约金112874.4元，足以弥补原告的实际损失，故原告上述诉请理由不成立，本院不予支持。为减少当事人的讼累，本院对原告作为商品房的出卖方还应当返还已支付房价款1128744元的义务一并作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、解除原告广州利合房地产开发有限公司与被告施凤玲于2014年2月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号201402172821），且被告施凤玲应协助原告广州利合房地产开发有限公司到房管部门办理合同注销手续。
二、原告广州利合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告施凤玲返还房款1128744元。
三、被告施凤玲应于本判决生效之日起十日内向原告广州利合房地产开发有限公司支付违约金112874.4元。
四、驳回原告广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费2343元由被告施凤玲负担（该受理费原告已向本院预交）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 林志强
人民陪审员 朱志明
人民陪审员 谭菲映
二〇一五年二月十一日
书 记 员 周明明