湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终329号上诉人（原审原告）：雷文胜，男，1974年8月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：肖玉娇，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘浪，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审新天地公司）：郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市郴江路爱莲花园2栋101室。法定代表人：夏国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。原审第三人：陈新华，男，1956年2月2日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人雷文胜因与被上诉人郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）及原审第三人陈新华房屋商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷文胜的委托诉讼代理人肖玉娇、甘浪，被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人周乘宇到庭参加诉讼，原审第三人陈新华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷文胜上诉请求：1、撤销一审判决，改判新天地公司履行交房义务并承担逾期交房的违约金117501.14元[从2011年12月31日暂计至2016年8月11日，117501.14元=332819.20元×（1685-60）÷365×6.1%×1.3，之后另计]；2、本案一、二审诉讼费用由新天地公司负担。事实和理由：1、雷文胜与新天地公司签订的《商品房认购合同》已就房屋基本情况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交房条件、违约责任等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。雷文胜已依约支付购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。2、《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的全部要素，对双方均有约束力，新天地公司应当全面履行。该合同约定了交房时间为2011年12月31日，如遇不可抗力因素不能如期交房，经合同双方签证认可后方可延期。但新天地公司未征得雷文胜签字认可，直到2012年底才竣工验收合格，2015年1月19日才通知交房，至今仍未交房，已严重违约，雷文胜在新天地公司违约延期交房的情况下有权迟延付款，双方并未达成延期交房的共识。3、新天地公司延期交房达1685天，依照双方在《商品房认购合同》中的约定，违约应按已付款的5‰每天计算违约金，雷文胜降低标准按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，按2011年同期银行贷款基准利率6.1%加收30%计算违约金合情合理合法。新天地公司辩称：1、新天地公司于2010年5月31日与郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会（以下简称团购委）签订《商品房委托代建协议》后，即着手进行施工，因施工遇到罕见溶洞导致工程延期。2、按照合同约定，团购委在主体工程竣工验收时付清全部款项，新天地公司才履行交房手续，但团购委直到2014年12月26日才依约定的价格付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，新天地公司在团购委未付清购房款的情况下有权拒绝交房。3、2014年12月26日，在团购委按照《委托代建协议》约定的价格付清购房款后，新天地公司于2015年1月19日通知团购委组织收房，通知由陈新华签收。团购委未通知收房的责任不在新天地公司。4、2015年4月9日，在有关部门的协调下，新天地公司与团购委签订《补充协议》，对同意增价的团购户确定交房时间为2015年4月底前，对不同意调价的团购户的交房时间未作约定。因此，对不同意增价的团购户的交房时间应与新天地公司重新约定。5、若雷文胜不认可新天地公司与团购委签订的《商品房委托代建协议》和《补充协议》，只认可《商品房认购合同》，那么《商品房认购合同》将因未约定房号而不可履行。因此，一审法院将本案定性为商品房预约合同纠纷并无不当。6、雷文胜作为团购成员之一，其已在《商品房认购合同》中授权团购委负责协调购房的相关事务，故团购委与新天地公司签订的《补充协议》对雷文胜亦具有约束力，若雷文胜按照《补充协议》约定的价格付清购房款，新天地公司则愿意交房。请求驳回上诉，维持原判。陈新华未作陈述。雷文胜向一审法院起诉请求：1、判令新天地公司限期按约履行交房义务；2、判令新天地公司支付延期交房违约金84962.30元（从2011年12月31日算至2015年5月19日止，期后另计）；3、判令新天地公司负担本案的诉讼费用、诉讼保全费用。一审法院认定事实：2010年5月31日，团购委与新天地公司新天地公司签订了《商品房委托代建协议》，团购委向新天地公司订购商品房250套左右，约定交房日期为2011年12月31日。2010年7月12日，雷文胜作为购房业主与新天地公司签订了《商品房认购合同》，该合同约定的交房时间为2011年12月31日，约定的购房总价为350336元。2012年3月，新天地公司取得了爱莲花园6、7、8栋预售许可证。认购合同签订后，雷文胜将房款339388元交给陈新华，由陈新华按工程进度将众购房户的款项转入新天地公司的银行账户中。截至2012年11月8日，众购房户已统一将购房款共计85540111元交给了陈新华，陈新华已依约按工程进度转款81263106元至新天地公司银行账户，陈新华留下了5%尾款，合同约定为新天地公司需全部办好交房手续，陈新华才将尾款交给新天地公司。因新天地公司开发的房产主体工程至2012年5月22日才经郴州市质检站验收，且至今未交房给雷文胜，众购房业主于2013年7月27日自行组织选房会议，将郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会认购的新天地公司253套房屋分给了各购房户，并将分房业主名单及房屋编号于2013年8月7日告知了新天地公司。因新天地公司坚持认为所建房屋遇罕见地质情况，导致工期顺延一年，属不可抗力，新天地公司无责，且因不可预见的地质原因，导致开发成本增加，雷文胜应承担增加的开发成本。双方为此发生争议，因协商未果，雷文胜向法院提起诉讼。另查明，2014年12月雷文胜等人通过陈新华又交付了200万元给新天地公司，雷文胜认为房屋的实际面积比约定的面积少了几个平方米，如果按照房屋的实际面积算，雷文胜现在已经付清全部购房款。一审法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。雷文胜和新天地公司双方所签订的《商品房认购合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行。本案的争议焦点为：一、交房时间应如何确定；二、新天地公司是否构成逾期交房。关于争议焦点一。按照双方合同约定，工程应于2010年6月底开工建设，2011年9月完成主体工程，2011年12月竣工交付。付款方式的约定为：合同签订生效后十个工作日每户购房户交首付款97000元，占总房款的30%，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工后每户购房户付49000元，占总房款的15%；住宅土建完成三层楼面时付65000元，占总房款的20%；住宅封顶时付49000元，占总房款的15%；主体工程竣工验收时付清5%的尾款。雷文胜委托陈新华向新天地公司支付购房款，陈新华从2010年1月27日开始，陆续按工程进度支付工程款，截止2012年11月8日，陈新华已将95%的购房款支付给了新天地公司。若双方严格按合同约定的话，新天地公司应该于2011年12月主体竣工交付，则陈新华在2011年12月底以前就应支付完全部购房款，但陈新华作为购房户的代表直至2012年11月8日仍在付款，可见工程因地质原因而延期交房时间是双方达成的共识。至此，雷文胜和新天地公司双方已用实际履行的行为对原签订的合同所约定的交房时间予以了变更。交房时间应在雷文胜和新天地公司正式签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》时予以确定。故此，雷文胜要求判令新天地公司限期按约履行交房义务的诉讼请求不能成立，不予支持。雷文胜诉请按《商品房认购合同》所约定的交房时间确认本案开始计算逾期交房违约金的时间，无事实和法律依据，不予支持。二、因本案中的交房时间需双方重新约定，签订正式的商品房买卖合同，才可计算逾期交房的具体时间。若双方无法达成一致意见，未能按现行国家规定，在房产登记部门网签商品房买卖合同，则雷文胜有权提出解除合同或要求新天地公司继续履行合同，并赔偿相应的损失。但本案中，雷文胜的诉讼请求是“判令新天地公司支付延期交房违约金84962.3元（从2011年12月31日算至2015年5月19日止，期后另计）”，如前所述，本案中尚不具备计算延期交房违约金的条件，故此，雷文胜的诉讼请求不予支持。综上，雷文胜的诉讼请求缺乏事实和法律依据，均不予支持，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告雷文胜的诉讼请求。案件受理费1924元，由原告雷文胜承担”。本院二审期间，新天地公司围绕上诉请求依法提交了1份证据，即新天地公司于2015年1月19日出具给郴州市质量技术监督局爱莲花园团购委员会的组织收房的通知，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对该证据本院认证认为：该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信，可以证实新天地公司已于2015年1月19日通知团购委组织雷文胜等购房户进行收房。本院二审查明：（一）诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，新天地公司向团购委多次送达催款通知。2013年8月6日，团购委向新天地公司送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”的告知函。雷文胜分得的房屋编号为8栋2001房。2014年12月26日，团购委已按合同约定以2537元/平方米的价格向新天地公司支付了全部购房款。2015年1月19日，新天地公司向团购委送达交房通知，该通知表明：1、……“爱莲花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，团购委已按2537元/平方米的价格支付了购房款，应团购委的请求，新天地公司也充分考虑团购成员的实际情况，同意出具交房手续。2、关于“爱莲花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准。（二）因新天地公司要求将房屋每平方米增加成本费用，而雷文胜及郴州市质量技术监督局其他团购户不同意增加成本费，双方就诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，新天地公司作为甲方、团购委作为乙方签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购‘爱莲花园’商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／平方米，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/平方米，交了房款后收了房。其他222名业主向北湖区法院提起诉讼。至今有33案已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人协调进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在‘爱莲花园’团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／平方米；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款……5、乙方购房户按调增价239元/平方米由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在四月底以前共同完成。7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即‘三方’认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额、未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处。10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。”该《补充协议》签订后，郴州市质量技术监督局职工团购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理了房屋交付手续。对一审法院查明的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、雷文胜与新天地公司所签订的《商品房认购合同》是否具有商品房买卖合同性质及新天地公司应否依约履行交房义务；二、新天地公司是否存在延期交房的行为，是否应承担违约责任。关于争议焦点一。雷文胜与新天地公司签订的《商品房认购合同》就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新天地公司按约定已收受购房款，雷文胜所购房屋的房号也已经确定，故双方所签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。本案应定性为商品房销售合同纠纷，一审法院定性为商品房预约合同纠纷不当，本院予以纠正。雷文胜要求新天地公司依约履行交房义务，符合法律规定，依法予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，团购委是郴州市质量技术监督局团购职工共同成立的一个团购组织，陈新华是团购委主任，代理郴州市质量技术监督局团购户与新天地公司协调房屋买卖过程中的相关事务。雷文胜作为团购户，对其推选的组织和代表代理其实施的民事行为，即团购房买卖相关事宜，应承担民事责任。事实上，团购委与新天地公司签订《商品房委托代建协议》，雷文胜购买团购房、缴纳房款、确定房号等行为均是通过团购委进行，故团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及关于处理团购房买卖事宜的行为对雷文胜均具有约束力。新天地公司施工中遭遇罕见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等不可预见的情形，经与团购委协商，双方已达成将工期延期至2012年12月31日的意见。期间，因新天地公司就上述情形向团购委提出每平方米需增加成本费用的要求，双方就此产生纠纷并多次进行协商。团购委于2014年12月26日代雷文胜及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。后新天地公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明新天地公司同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，确定交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间未另作规定。据此可视为双方对交款时间和交房时间进行了协商变更。故新天地公司不存在逾期交房行为，雷文胜要求新天地公司支付逾（延）期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。综上所述，雷文胜的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第604号民事判决；二、被上诉人郴州市新天地房地产开发有限公司限于本判决生效后30日内向上诉人雷文胜履行交房义务；三、驳回上诉人雷文胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理1924元，二审案件受理费2650元，合计4574元，由上诉人雷文胜负担3548元，由被上诉人郴州市新天地房地产开发有限公司负担1026元。本判决为终审判决。审 判 长  李 程审 判 员  欧泽毅审 判 员  廖 军二〇一七年四月二十八日法官助理  孙宝乐书 记 员  唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。