北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民再初字第00023号
原告（反诉被告）王跃进，男，汉族，1970年7月20日出生。
委托代理人邹瑾，北京市合川律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒙积林，男，汉族，1977年10月11日出生。
第三人住臣（�京）房地产经纪有限公司。
法定代表人魏娟。
原告（反诉被告）王跃进与被告（反诉原告）蒙积林、第三人住臣（北京）房地产经纪有限公司（以下简称住臣公司）买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月13日作出（2011）海民初字第9618号民事判决。王跃进不服该判决，提出上诉。2011年8月9日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第10255号民事判决。蒙积林不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月17日作出（2012）高民申字第03445号民事裁定书，指令北京市第一中级人民法院对本案进行再审。北京市第一中级人民法院于2013年12月6日作出（2013）一中民再终字第07394号民事裁定书，撤销（2011）海民初字第9618号民事判决和（2011）一中民终字第10255号民事判决，本案发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。王跃进的委托代理人邹瑾、蒙积林到庭参加诉讼。住臣公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。
原告王跃进诉称，我将自己原居住的位于海淀区万泉庄xxx室的房屋委托包括住臣公司在内的中介公司以总价180万元急售。经住臣公司撮合，我与蒙积林于2010年3月28日就涉案房屋签署了《北京市存量房居间买卖合同》，约定房屋总价款为170万元，签约时付定金5万元，贷款额为94万元，买方向银行申请贷款前3天（最迟不晚于2010年4月30日）将不低于评估价30%的首付款存入银行专用账户；如买方不按约定付款，则每日按应支付给卖方全部购房款的5‰作为滞纳金，逾期15日则视为买方主动放弃购买并违约；本合同签署后未能履行本合同条款即视为违约，违约方承担全部的责任，如买方违约则其已付的定金不予退还；此外，�约方还必须按房屋成交价的10%向守约方支付违约金。合同签订后，蒙积林未按约定向我支付首付款。2010年4月23日银行批贷后，在蒙积林未支付首付款且不愿提供有效付款担保的情况下，我拒绝了其房屋过户的要求。随后，经过多次催促和交涉，蒙积林迟迟不履行合同约定的付款义务。蒙积林弃买的行为，给我造成了巨大的经济损失，故诉至法院，要求判令：1、蒙积林支付滞纳金12.75万元；2、蒙积林支付违约金17万元；3、蒙积林已支付的5万元定金不予退还；4、由蒙积林承担本案的诉讼费。
被告蒙积林辩称，我不同意王跃进的诉讼请求。我、王跃进、住臣公司三方签订补充协议约定，两套房屋贷款办理完毕后一次性向王跃进支付房款。协议签订后，王跃进要求增加房款数额，我未同意，王跃进就中断过户，率先违约，并在诉讼中违法撤销网签合同，并将涉案房屋卖与他人。综上，我并未违约，故提出反诉，要求：1、王跃进支付违约金17万元；2、王跃进双倍返还定金10万元；3、王跃进支付中介费损失4.4万元；4、王跃进赔偿过户契税7500元；5、王跃进继续履行合同。
王跃进对于蒙积林的反诉辩称，蒙积林没有按照双方合同约定在2010年4月30日前支付首付款，并且迟延超过合理期限，5月15日后即视为合同解除。同时根据合同终止状态，已撤销网签，蒙积林无理由要求我承担违约责任，故请求法院驳回蒙积林的反诉请求。
第三人住臣公司未提交陈述意见。
经审理查明，2010年3月28日，王跃进（卖方）与蒙积林（买方）、住臣公司（经纪方）签订了房屋买卖居间合同，约定王跃进将北京市海淀区万泉庄xxx室房屋出卖给蒙积林。交易三方必须提供所有过户所需证件（包括但不限于以下证件）的原件并保证真实有效，否则视为违约并承�相应的法律及经济责任。卖方应提供房产证（或购房合同及发票）、身份证（及户口本）、结婚证（或离婚证及法院判决）、配偶或其他共有权人同意出售证明。买方应提供：身份证、符合银行按揭要求的一切有效证明文件。经纪方应出示：营业执照、资质证书。买卖代理人应有公证过的委托书。本合同签署当日，买方支付给卖方5万元作为购房定金，卖方所收到的所有定金均自动转为其售房款。该房屋成交总价为170万元，买卖过程中所发生的营业税、个人所得税、契税等由买方持有并缴纳。双方约定了付款方式为银行贷款，买方预计向银行申请购房贷款94万元（以银行批复为准）：①买方应在向银行申请贷款前3天内（最迟不超过2010年4月30日）将不低于评估额30%的首付款存入银行专用账户，买卖双方均应按经纪方安排无条件前往贷款机构并签署有关按揭文件，交纳相关费用，否则视为违约；②该房产过户并办理完毕抵押登记手续后，银行会将购房首付款连同承诺的贷款直接支付给卖方，这两笔款项与总房款之间的差额，买方应在银行发放贷款通知之日起三个工作日内，一次性拨付到卖方账户，至此全部款项结清；③如买方不按上述约定付款，则每日按应支付给卖方全部购房款的5‰作为滞纳金，逾期15日则视为买方主动放弃购买并违约；无论何种付款方式，买卖双方必须自经纪方通知3日内到指定地点并签署相关文件，托故不到场或不签署相关文件即视同违约。买卖双方同意签订合同后，即授权并会同经纪方完成网签手续，但本合同效力不受网签手续是否完成的影响。买卖双方应自经纪方通知3日内到房屋权属部门并办理过户手续，托故不到或不办理者视为违约。卖方同意在房产过户后将房屋交付买方。卖方承诺过户后无条件�合买方办理物业交接所涉及的所有事项，否则承担违约及赔偿责任。卖方承诺2010年5月30日前完成户口迁出事宜，每逾期一日向买方支付房屋成交价的1‰作为违约金。买卖双方同意签署本合同时买方一次性支付给经纪方居间服务费5万元。本合同签署后未能履行合同条款即为违约，违约方承担全部责任。如买方违约则其已付定金不退，如卖方违约则须向付出方双倍返还已收到的定金，此外违约方还必须按房屋成交价的10%向守约方支付违约金，并全额支付给经纪方居间服务费及其他费用。买卖双方承认自本合同签署后经纪方已尽撮合成交的义务。因买卖中任何一方违约导致本合同执行障碍或合同解除，或买卖双方协议解约均不免除居间服务费及其他费用的支付责任；买卖双方签署本合同后私下交易或经其他中介机构交易本合同标的房屋，本合同仍然有效，买卖双方各自均应按本合同约定的居间服务费及其他服务费用数额赔付给经纪方违约金。交易三方之间另行签署的补充协议或备注中注明的补充条款是本合同不可分割的组成部分，与本合同具备同等法律效力。
2010年3月28日，蒙积林向王跃进支付购房定金5万元，向住臣公司支付部分佣金2万元。
2010年3月31日，蒙积林、王跃进、住臣公司签订补充协议，内容为：“买方蒙积林因买房作抵押贷款共两套贷款额，银行放款后将直接将两套贷款额直接打给卖方王跃进中信银行账号上，其中壹佰陆拾伍万元整（1650000）作为买方的购房款，剩余部分卖方在两日内打给买方蒙积林银行卡账号上”。诉讼中经询，蒙积林、王跃进均确认，补充协议中所指用于抵押贷款的两套房是指蒙积林自有的莱圳嘉园一套房屋和欲购王跃进的涉案房屋。
2010年4月2日、9日，蒙积林为办理莱圳嘉园房屋贷款的�要分别向中易安房地产担保有限公司交纳个人抵押担保费13000元、900元。
2010年4月23日，中信银行北京清华科技园支行出具个人二手房贷款审批通知，内容为：经审批，我行同意向借款人（购房人）蒙积林发放个人住房贷款94万元整，期限26年，现通知如下：1、贷款所购房产需准确过户到买方人蒙积林名下；2、收押所购房产契税发票原件、房屋所有权证原件、陪同过户报告（收妥卖方全权委托办理土地使用权过户的公证书），见担保合同后放款；3、根据买卖双方向我行提供所有贷款申请相关文件及声明：借款方签订《私人购房借款合同》中涉及房屋买卖按揭贷款，全权委托我行一次性直接划至售房人王跃进在中信银行总行营业部清华科技园支行开立的个人账户；4、贷款发放前，买房人（借款人）未发生影响其个人还款能力的重大变化或变故。贷款发放前，经我行审查不能完全满足上述条件的，本通知函自行失效。
2010年4月23日，王跃进、蒙积林、住臣公司前往地税部门，蒙积林向海淀区地方税务局交纳契税7500元。
2010年4月30日，中信银行清华科技园支行对蒙积林申请购房贷款139万元审核通过。
2010年5月初，蒙积林到住臣公司要求该公司保证其申请购房贷款139万元的利率折扣，住臣公司称无法保证后，蒙积林遂离去。此后，139万元购房贷款未能继续办理。
2010年5月，涉案北京市海淀区万泉庄xxx室房屋的网签被撤销。2010年7月31日，王跃进与马向明签订北京市存量房屋买卖合同，约定王跃进将北京市海淀区万泉庄xxx号房屋（该房屋所在楼层为6层）以150万元价格卖与马向明。
2012年4月9日，蒙积林向住臣公司支付佣金及费用2．4万元。
诉讼中本院向王跃进询问，其没有按照2010年4月23日中信银行北京清华科技园支行出具的个人�手房贷款审批通知中的要求进行过户的原因，王跃进称因蒙积林没有向其支付首付款71万元。蒙积林称，根据补充协议，总房款170万元扣除已支付的定金5万元后，剩余的购房款165万元应由银行将两套房的抵押贷款一次性支付给王跃进。该补充协议签订于原买卖合同之后，改变了原买卖合同约定的付款方式，应以补充协议约定的购房款支付方式为准，故蒙积林无需再向王跃进支付首付款。
上述事实，有房屋买卖居间合同、补充协议、收据、贷款审批意见表、专用税收缴款书、中信银行个人二手房贷款审批通知等证据及本院质证笔录、开庭笔录在案佐证。
本院认为，王跃进、蒙积林、住臣公司签订的房屋买卖居间合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人协商一致，可以变更合同内容。王跃进、蒙积林、住臣�司签订补充协议并约定，蒙积林作抵押贷款共两套房贷款额，银行放款后将两套贷款额直接打给王跃进银行账户，其中165万元作为买方的购房款。由此可见，除蒙积林已付的5万元购房定金外，各方当事人在补充协议中约定其余购房款165万元系由两套房屋银行贷款额支付，该约定显系对当事人签订的房屋买卖居间合同中“买方应在向银行申请贷款前3天内（最迟不超过2010年4月30日）将不低于评估额30%的首付款存入银行专用账户”的相关付款方式等的变更。补充协议中虽未明确约定银行放款日期，当事人亦无法实际掌握银行放款的具体期限，但当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯积极履行相关协助义务，以共同促成银行贷款审批手续顺利通过和尽快放款的目的实现。
从2010年4月23日中信银行北京清华科技园支行出具的个人二手房贷款审�通知内容看，银行同意发放个人住房贷款94万元，但需要贷款所购房产过户到蒙积林名下，银行收押所购房产契税发票原件、房屋所有权证原件、陪同过户报告（收妥卖方全权委托办理土地使用权过户的公证书），见担保合同后放款；买卖双方向银行提供所有贷款申请相关文件及声明等；贷款发放前，经银行审查不能完全满足上述条件的，本通知函自行失效。2010年4月23日，王跃进、蒙积林、住臣公司前往地税部门，蒙积林向海淀区地方税务局交纳契税7500元。但此后王跃进并未按照银行的贷款发放要求条件积极办理房屋过户手续并交付相关房产资料，故该笔贷款未能实际发放。王跃进在诉讼中称未办理房屋过户手续系因蒙积林没有向其支付首付款71万元，但该理由显然与各方当事人在签订的补充协议中约定的付款方式不一致，且各方当事人并未在补充协议中约定在蒙积林自有房屋抵押贷款发放到位后，再由王跃进将涉案出售的房屋办理过户及94万元贷款发放手续的履行先后顺序，故王跃进应当就其未能积极履行过户等相关手续导致银行未能发放贷款94万元的后果承担过错责任。
双方当事人在补充协议中约定的另一笔贷款系由蒙积林以其自有的莱圳嘉园房屋向银行申请抵押贷款。蒙积林于2010年4月2日、9日为办理莱圳嘉园房屋贷款的需要支付了个人抵押担保费13000元、900元。2010年4月30日，中信银行清华科技园支行对蒙积林申请购房贷款139万元审核通过。但此后蒙积林因主张该笔贷款利率折扣的目的未能实现，故未再继续办理贷款手续，导致139万元购房贷款未能实际发放。对此，蒙积林应当承担相应过错责任。
鉴于涉案北京市海淀区万泉庄xxx室房屋现已出售给他人，王跃进、蒙积林、住臣公司签订的房屋买卖居间合同无法继续履行，故本院对蒙积林要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。
鉴于王跃进、蒙积林在合同履行过程中均存在不积极履行合同义务的行为，对造成合同未能履行完毕均负有过错责任，本院对王跃进要求蒙积林支付滞纳金、违约金及蒙积林要求王跃进支付违约金的诉讼请求均不予支持；因房屋买卖居间合同无法继续履行，故王跃进收取的购房定金5万元应当返还给蒙积林，并应当赔偿蒙积林契税损失7500元；蒙积林因自己行为导致莱圳嘉园房屋贷款未能获得批准，合同未能继续履行，蒙积林由此支出的抵押担保费、中介费用等应由其自行承担。
第三人住臣公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法裁判。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款的规定，判决如下：
一、王跃进向蒙积林返还购房定金五万元，并赔偿契税损失七千五百元，共计五万七千五百元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回王跃进的诉讼请求；
三、驳回蒙积林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百五十六元，由王跃进自行负担（已交纳）。
反诉费三千零五十元（蒙积林已预交），由蒙积林自行负担二千四百九十元（已交纳），由王跃进负担五百六十元，于本判决生效后七日内交纳。
公告费五百六十元，由蒙积林自行负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日�未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李春梅
人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 庞奎玉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 马 迪