江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1599号
上诉人（原审原告）：黄龙，男，1967年12月16日生，汉族，现住南康区。
委托诉讼代理人：凌青，江西明理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张致娟，女，1981年12月24日生，汉族，住南康区。
委托诉讼代理人：缪智怡，江西金蓉律师事务所律师。
原审第三人：何定洲，男，1956年6月6日生，汉族，住南康区。
原审第三人：李红，女，1983年10月20日生，汉族，赣州市南康区人。
原审第三人：韩金明，男，1977年6月4日生，汉族，江西省赣县人。
上诉人黄龙因与被上诉人张致娟、原审第三人何定洲、李红、韩金明房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康民一初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄龙上诉请求：1、撤销赣州市南康区人民法院（2015）康民一初字第617号民事判决书第二项；2、依法改判立即解除上诉人与被上诉人2012年8月16日签订的《租房合同》；3、依法改判上诉人立即腾空房屋恢复原状，将房屋交回上诉人使用；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《租房合同》第三部分第4条约定：“乙方（张致娟）”在不按合同交租金的情况下，甲方（黄龙）有权终止合同。原审法院在双方明确约定解除条件的情况下，却适用合同法关于法定解除情形的规定，认定张致娟迟延支付�金不构成根本违约，显然是认定事实不清，适用法律错误。2、张致娟未经黄龙同意，将房屋转租给李红从事赌博等违法活动，黄龙多次以警告、报警等形式对张致娟的转租行为提出异议，原审法院以黄龙未在六个月内提出异议为由未支持黄龙的诉请，属于认定事实错误。3、黄龙未同意张致娟与何定洲的转让行为，何定洲无权将房屋转租给案外人李昌东。原审法院忽视黄龙提供的《宾馆转让合同》中张致娟、何定洲签字确认的内容，仅依据张致娟提供的《宾馆转让合同》认定黄龙同意张致娟的转让行为，属于事实认定错误。2013年至2015年间，张致娟支付租金的行为恰恰印证其与何定洲签订的《宾馆转让合同》为虚假合同。因此，黄龙与何定洲之间不存在租赁关系，何定洲无权将房屋转租给李昌东。原审法院以张致娟转租给案外人李昌东的仅为案涉租赁物的一小部分�由，认定张致娟不构成根本违约，并以转租合同于2015年9月1日解除为由认定不影响合同目的的实现，违背事实与法律。4、原审法院对张致娟在房屋楼顶搭建铁皮棚的行为予以认定，即对张致娟违反合同约定、擅自破坏房屋主体结构及使用功能予以认可，在此基础上判决不解除合同，属于认定事实不清，适用法律错误。
张致娟辩称，1、张致娟迟延支付租金的行为不构成根本违约。其虽迟延支付租金，但并不代表其未向黄龙支付过租金，且黄龙实际上也收到张致娟的租金，张致娟的轻微过失不符合根本违约的法定条件。2、黄龙在知道张致娟将租赁物转租给李红的事实后，未在六个月内提出异议，便主张解除合同，不符合法律规定。摆放游戏机属于双方合同约定的经营范围，该约定属于双方的真实意思表示。3、张致娟与何定洲是合伙关系，二人共同投资经营中汇商务宾馆，何定洲未向黄龙支付过租金，完全是合伙人对合伙事宜的内部安排，不能否认黄龙已收取了租金。张致娟于2015年2月7日将一小部分租赁标的转租给李昌东，不影响合同目的的实现，且该转租合同于2015年9月1日解除，李昌东也已搬走。4、黄龙认为张致娟严重毁坏房屋并要求恢复原状的主张，明显夸大其词，没有事实依据。
原审第三人何定洲的答辩意见与被上诉人张致娟的答辩意见一致。
原审第三人李红、韩金明未到庭发表答辩意见。
黄龙向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2012年8月16日签订的《租房合同》；2、判令被告立即腾空房屋，将房屋交回原告使用；3、判令被告将损害的房屋恢复原样（按设计图纸恢复一楼的楼梯及承重墙，拆除楼顶的铁皮棚并将楼顶楼面修平整，修好五楼卫生间）。
一审法院认定的事实：2012年8月16日，黄龙与张致娟签订《租房合同》一份，张致娟承租黄龙位于南康区x大道的两栋四层半房屋用于开办宾馆。双方约定：张致娟的经营项目包括宾馆、娱乐场所、游戏厅、休闲中心、门市及展厅等；2013年4月1日至2018年3月31日期间每年租金为13万元，先交租金后使用，每次必须提前一个月交房租，每年一次性付清全年租金，张致娟不按合同交租金，黄龙有权终止合同；张致娟进行装修应与黄龙商量，原则上不能破坏房屋结构，黄龙在张致娟破坏房屋结构的情况下有权采取措施，提出赔偿或终止合同；张致娟租期满后，如房屋有损坏应及时修复，房屋原则上按原样交还给黄龙，如果装修了，在不拆除装修的情况下，黄龙同意则可按现状交付。张致娟在租期内如要改变经营项目或转租转让，必须在黄龙同意的情况下进行，在合同期内转租，按本合�定租金不变。合同签订后，黄龙依约将案涉房屋交由张致娟使用，张致娟将案涉租赁房屋用于经营中汇商务宾馆。2012年8月17日，张致娟与第三人何定洲签订合股协议一份，约定双方合股经营中汇商务宾馆。2012年12月24日，张致娟与第三人何定洲签订《宾馆转让合同》一份，约定张致娟转让宾馆装修、宾馆设施的所有权、经营权、承租权给何定洲，何定洲接管后，宾馆一切费用及租金由何定洲承担。黄龙在上述《宾馆转让合同》上签字，同意张致娟的上述转让行为。张致娟在租赁期间将案涉房屋一楼的一半店面转租给第三人李红经营“泰山娱乐城”。2014年4月18日，第三人李红、韩金明签订《店面租赁合同》一份，约定韩金明承租“泰山娱乐城”前段店面，租期自2014年4月18日起至2016年4月17日止。2015年2月7日，第三人何定洲与案外人李昌东签订《商铺租赁合同》一份，约定何定洲将中汇宾馆一楼后部分商铺出租给李昌东使用，租期自2015年2月7日至2020年2月7日止。同年9月1日，何定洲与李昌东签订协议一份，约定终止双方于2015年2月7日签订的《商铺租赁合同》。
另查明，2015年3月30日，张致娟向黄龙支付了2015年4月1日-2016年3月30日的租金。张致娟在租赁期间经黄龙同意后拆除了案涉房屋一楼的部分楼梯，但未经黄龙同意在案涉房屋楼顶搭建了铁皮棚。
一审法院认为，黄龙与张致娟2012年8月16日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。一、关于是否解除《租房合同》的问题。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张致娟在履行合同期间虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不足以导致合同目的不能实现，双方的《租房合同》应继续履行，具体理由如下：1、张致娟迟延支付租金，属于轻微的迟延履行行为，不构成根本违约，黄龙以张致娟未按时支付租金为由要求解除合同，理由不充分，不予采纳；2、张致娟未经黄龙同意将部分租赁物转租给李红，李红又部分转租给韩金明，但黄龙未在六个月内提出异议，现以此为由要求解除合同，不符合法律规定，原审法院不予支持；3、张致娟于2015年2月7日未经黄龙同意将中汇宾馆一楼后部分商铺转租给案外人李昌东使用，该转租部分仅为案涉租赁物的一小部分，不构成根本违约，并且，该转租合同已于同年9月1日解除，不影响原、被告合同目的的实现，不应作为合同解除的理由；4、黄龙认为张致娟未合理使用房屋，破坏了房屋的主体结构，影响了房屋的安全使用，因未提供充分证据证明，原审法院不予采纳。综上，黄龙要求解除其与张致娟之间的《租房合同》，且要求张致娟立即腾房，因证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。
二、关于黄龙要求张致娟恢复房屋原状的问题。张致娟经黄龙同意后拆除了一楼的部分楼梯，在租赁期内要求恢复原状，理由不充分，不予支持。张致娟未经黄龙同意在楼顶搭建了铁皮棚，存在违约，现黄龙要求张致娟拆除铁皮棚，恢复楼顶楼面的平整，有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于黄龙主张张致娟损坏了案涉房屋的承重墙及五楼的�生间，因未提供充分证据证明，无法确定损坏情况及损害由张致娟造成，应由黄龙承担举证不能的后果，故该诉请原审法院不予支持。第三人李红、韩金明经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十三条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告张致娟在本判决生效后二十日内拆除房屋楼顶的铁皮棚，恢复楼顶楼面的平整；二、驳回原告黄龙的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告负担1000元，由被告负担150元。
本院二审期间，上诉人黄龙向法庭提交一份2014年4月1日-2015年9月1日报警，证明�致娟在承租期间纵容他人进行违法活动。张致娟及何定洲的质证意见为：第1、4条报警记录载明的内容，只能说明可能存在有人赌博的事实，但无法证明张致娟纵容他人赌博。第2条报警记录无法证明赌博机是张致娟所有。第3条报警记录载明，中汇宾馆后门有赌博机，该位置不是张致娟经营范围。第5条报警记录载明的中惠宾馆与张致娟经营的中汇宾馆不一致，打印时间是2016年6月2日，对上述证据的证明对象有异议。本院认为，该份证据仅能证明有人报警，无法证明接处警处理结果，无法证明张致娟在承租期间纵容他人进行违法活动，本院不予采纳。
二审经审理查明，2008年，黄龙与张致娟签订了一份租赁合同，该合同期满前，张致娟将部分店面分租给李红，黄龙要求张致娟支付部分店面分租给李红时多收取的租金8000元。张致娟缴纳了4000元，剩余的4000元，张致娟于2014年1月29日出具了一张欠条给黄龙。2015年3月30日，张致娟根据2012年8月16日双方签订的《租房合同约定》缴纳了2015年4月1日-2016年3月30日期间的房租130000元，黄龙在抵扣张致娟前期所欠租金差额4000元后，在2015年3月30日张致娟缴纳房租的发票中记载房租租金12600元，并在发票中注明，本次房租差4000元未付。
另查明，黄龙所经营的瑞龙平安旅馆位于张致娟经营的中汇商务宾馆隔壁。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，合同的解除有约定解除、协议解除和法定解除之分。黄龙与张致娟未签订书面协议解除双方于2012年8月16日签订的《租房合同》，故不存在协议解除的情形。双方所签《租房合同》第三条第三项、第四项对出租方（黄龙）行使解除权有明确约定，即在乙方（张致娟）破坏房屋结构的情况下，甲方（黄龙）有�采取措施，提出赔偿或终止合同；在乙方（张致娟）不按合同交租金的情况下，甲方（黄龙）有权终止合同。从本案查明的事实来看，首先，张致娟拆除一楼楼梯经过黄龙同意，属于房屋装修事项。其在楼顶搭建铁皮棚虽未经黄龙同意，但黄龙并未提供证据证明张致娟该行为破坏房屋结构，影响租赁物安全。其次，张致娟已缴纳2015年3月30日至2016年3月30日的租金130000元，其所欠4000元租金虽在2015年3月30日的发票中被先行抵扣，但该租金实际系黄龙与张致娟2008年签订的租赁合同中遗留的租金差额。根据合同相对性，该4000元租金不属于张致娟2012年8月16日所签《租房合同》的欠付租金。虽然，张致娟支付每期租金时，有延后支付的情形，但黄龙均已收取，视为黄龙对张致娟延后支付租金行为的认可，不违反合同约定。故合同约定黄龙享有的解除权条件并未成就，不应解�。
关于本案合同转租是否导致合同解除的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。张致娟将部分租赁物转让给李红，黄龙知晓后，要求张致娟支付转租给李红多收取的租金8000元，该行为应视为其对张致娟与李红之间转租行为的同意。对于李红将部分租赁物转租给韩金明及何定洲将部分租赁物转租给李昌东的事实，因何定洲与张致娟之间签订了合伙协议，张致娟亦承认其与何定洲之间的转让合同是假的，但合伙是真的，故何定洲作为合伙人与李昌东之间签订的转租协议对张致娟有约束力。但该转租房屋仅为中汇宾馆一楼后部分商铺，系整个中汇宾馆房屋的一小部分。黄龙所经营的瑞龙平安旅馆位于中汇宾馆隔壁，其对于租赁物部分转租应当知情，且黄龙一审庭审时陈述，对于转租的事情张致娟陈述属实，其之后知晓。但黄龙并未举证证明其在六个月内提出异议，且何定洲与李昌东的转租合同于2015年9月1日已终止，不构成根本违约，黄龙以上述部分房屋转租未经其同意为由要求解除全部房屋的租赁合同，本院不予支持。
综上，上诉人黄龙的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人黄龙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 小 兵
代理审判员 赖国东代理审判员王阿婷
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管 燕 梅