苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3812号
原告：丁晓玮，男，汉族，1987年6月9日出生，住苏州。
原告：蒋秋萍，女，汉族，1987年10月22日出生，住苏州。
被告：朱亚，男，汉族，1988年3月6日出生，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：梁鸿祥，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱小平，系被告父亲。
原告丁晓玮、蒋秋萍诉被告朱亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序进行审理。后本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁晓玮、蒋秋萍，被告朱亚及其委托诉讼代理人梁鸿祥、朱小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁晓玮、蒋秋萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金2万元和赔偿同倍定金，总计4万元；2.判令被告按照合同要求赔偿房屋价违约金的20%，即35万元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告确认主张违约金损失，不再主张双倍返还定金。并增加诉请，要求被告赔偿原告借款利息3000元。原告事实和理由：2015年11月17日，原告丁晓玮与被告朱亚在房产中介公司苏州正丰房产经纪有限公司（以下简称为“正丰房产公司”）签订星湖街818号星湖名轩3幢2001室房屋的买卖合同。总售价人民币175万元，同时我方将2万元定金支付给被告，原、被告和中介三方约定于2016年1月15日之前办理房屋过户手续。签订合同后，被告将房产证、土地证放在正丰房产公司处保留。原告在11月底告知被告及正丰房产公司请求过户，被告以自己在国外出差为由拒绝进行过户。2015年12月6日上午，被告接到正丰房产公司电话通知，在正丰房产公司与我方见面，见面后告知涉案房屋存在独家中介问题，要求我方与正丰房产公司将签好的《房屋买卖合同书》交给其处理独家卖房协议纠纷。同时，被告与正丰房产公司将已经准备好的《售房承诺协议书》给原告签字。我方看过后要求将我方损失一并写在协议书里，但正丰房产公司称只是临时替代，后续会重新签订合同。被告再三承诺一定将房屋售卖给我方，加上我方不懂房屋买卖注意事项才签了字。2016年1月2日，三方约定办理房屋过户手续，但被告方称因苏州整体房价涨价房屋不卖了。因被告违反合同，我方要求其尊重事实双倍返还定金并按合同约定进行赔偿，但被告不同意并一直推脱。如果只能主张一项，我方主张违约金赔偿。为此，特起诉法院请求判如所请。
被告朱亚辩称：我方认为原告诉状部分内容虚假，不真实，2015年11月17日签订的合同我方记不清了，无法确定是否真实存在，原告没有提供原件，应当承担举证不能的法律后果。当年12月6日签订的售房承诺协议书才是真实有效的，该协议上没有关于20％违约金的约定，我方愿意按照协议书规定赔付2万元。原告没有对协议书进行举证，与被告所有的相应证据是矛盾的，书面证据大于言辞证据，且承诺书签订在后，应依法认定。原被告双方仅签订相当于合同意向书的承诺协议书，并不当然成为买卖合同，协议书也并无违约金的约定。此外，本案原告蒋秋萍不是适格的主体；目前涉案房屋还在我方名下，原计划卖掉涉案房屋重新购买一套房屋，后来房价上涨太快买不起新的房屋，所以没有卖。假设原合同客观存在，由于市场波动较大，被告无法按照原先计划卖房再买学区房，属于民法上的情势变更，应享有法定解除权。此外，原告证人与原告有利害关系，因为中介还有17000元中介费未收取。
经审理查明：2015年11月17日，原告丁晓玮（购房人/乙方）与被告朱亚（售房人/甲方）在正丰房产公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》（N0.1804966），主要内容为：约定甲方（被告朱亚）将其名下位于苏州工业园区园区星湖街818号星湖名轩3幢2001室的房屋出售给乙方（原告丁晓玮），房屋面积138.45平方米，总售价175万元。乙方于2015年11月18日前交付定金2万元。合同还约定，任何一方违约或不履行合同均应向另一方支付房屋成交价格的20％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同还约定了其它相关事项。原告丁晓玮、蒋秋萍，被告朱亚均在合同签字，正丰房产公司经办人签字并盖公章。
当日，被告朱亚出具收条，载明收到原告支付的购买上述房屋的定金两万元，并约定房屋售价为175万元。原告丁晓玮，被告朱亚均在合同签字，正丰房产公司经办人白某签字并盖公章。
2015年12月6日，原、被告双方又在正丰房产公司的居间下签订《售房承诺协议书》，主要内容与《房屋买卖（居间）合同》一致并约定了2016年1月2日办理过户。此外，规定了出卖方违约即双倍赔偿定金的罚则，但未约定违约金事宜。
审理中，本院依法传唤了证人白某到庭作证，系正丰房产公司员工，担任置业顾问。证人证言的主要内容是：被告朱亚于2015年12月6日到正丰房产公司，要求通知原告丁晓玮，由于涉案房屋涉及到另一家公司的委托问题，为了方便过户必须收回2015年11月17日签订的合同原件，当时并没有说该合同作废。被告之前并未提过与别的公司独家售房问题，也没有给我公司看过委托材料。《售房承诺协议书》是我公司和被告朱亚共同起草，上面没有违约金，但我说明了违约金按照之前合同规定进行。2016年1月2日被告方说房子卖便宜了，没有办理过户。1月中旬，原、被告曾来我们公司商谈违约金最后不欢而散。
上述事实，房屋买卖（居间）合同、收条、售房承诺协议书、证人证言、微信聊天记录及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》及《售房承诺协议书》均系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。被告履行期间明确表示不出卖房屋，并无法定解除合同事由，其辩称的因情势变更可以解除合同的意见，其理由系因房屋价格上涨，但房价上涨并非完全不可预见，不属于法定情势变更之事由。本院认为被告此项答辩意见明显缺乏法律和事实依据，不应支持。被告应当承担不履行合同的违约责任；被告朱亚又主张虽签订过《房屋买卖（居间）合同》，但具体内容现不清楚且被《售房承诺协议书》取代，原告亦不能提供合同原件，故违约金条款不予认可，认为不履行合同仅应当适用定金罚则双倍返还定金。本院经审理后认为，被告确认曾签订过买卖合同，原告及居间方均陈述系被告因故取回合同他用而使无法提供原件，被告认为买卖合同为之后签订的《售房承诺协议书》取代，并无违约金条款，故不应按原买卖合同适用违约金条款。本院认为协议书的内容并未明确之前的合同作废，故被告该答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。买卖合同中明确约定了违约金为房屋成交价格的20%，即35万元，应当参照执行。在《房屋买卖（居间）合同》中既约定违约金又约定定金的情况下，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款，在原告选择适用违约金条款的情况下，被告可以请求调整违约金的具体金额。违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，在尊重双方当事人违约金约定数额的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失，双方约定违约金具体数额等客观情况，酌情将违约金调整为30万元。另，原告交纳的定金2万元，被告应一并予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告朱亚于本判决生效之日起十日内支付原告丁晓玮、蒋秋萍合同违约金30万元。
二、被告朱亚于本判决生效之日起十日内支付原告丁晓玮、蒋秋萍定金2万元。
案件受理费7150元，由被告朱亚承担。该款原告丁晓玮、蒋秋萍已预交，本院不再退还，被告负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
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审 判 长 吴 牧
人民陪审员 叶五男
人民陪审员 杨金根
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 赵 从
赵菲
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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