浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初7379号
原告（反诉被告）：象山县市场开发经营有限公司。住所地：象山县丹东街道丹峰东路***号。
法定代表人：王豫立，该公司主任。
委托代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。
委托代理人：崔开慧，浙江象港律师事务所律师。
被告（反诉原告）：象山世锋农副产品冷冻厂。住所地：象山县丹西街道丹阳路与创业路交叉口。
负责人：郑世锋，该厂个体经营者。
委托代理人：谢忠明，宁波市民信法律服务所法律工作者。
原告象山县市场开发经营有限公司（下称市场开发公司）与被告象山世锋农副产品冷冻厂（下称世锋冷冻厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月30日向本院提起诉讼。本院于同年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因被告世锋冷冻厂于答辩期内依法提起反诉，本院经审查决定反诉与本诉合并审理，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告市场开发公司的委托代理人李先泉、被告世锋冷冻厂的委托代理人谢忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市场开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令世锋冷冻厂给付市场开发公司欠付房屋租金64.20万元；2.判令世锋冷冻厂给付市场开发公司欠付的垫付水电费70.1061万元（2016年10月前水电费53.3701万元＋2016年10月至2017年1月期间发生的水电费16.736万元）；3.判令世锋冷冻厂给付市场开发公司约定违约金19.26万元（约定年租金64.2万元×30%）；4.本案诉讼费由世锋冷冻厂承担。
事实和理由：2014年4月9日，就市场开发公司名下位于本县农副产品批发市场东北角约1148㎡场所的租赁事宜，以出租方市场开发公司为甲方、承租方郑世锋为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将上涉场所出租给乙方用于冷库经营（水产品冷冻、代冻、蔬菜冷藏），乙方保证未经甲方同意不得擅自改变场所用途；场所租期为10年[指市场（试）营业之日起10个自然年]，第一、第二租赁年度年租金均为60万元，自第三租赁年度起，每年租金均在上年基础上递增7%；租金支付方式为自第二年起一次性付清下一个自然年租金；乙方应承担自身经营产生的各项费用并相应分摊水、电费、公共卫生费；场所及附属设施维修：其中主体结构影响的由甲方负责修理，不涉及主体结构的由乙方自行修理。合同并约定：乙方欠缴各项相关费用，经甲方二次以上催缴仍不及时支付的，按年租金30%承担违约金。
合同签订后，甲方即将约定场所交付给乙方，乙方以此经营世锋冷冻厂，并以世锋冷冻厂名义付清第一、第二租赁年度约定租金。自2016年2月起，因世锋冷冻厂对截止同年8月31日止应摊水电费33.1861万元迟迟拖欠未付，甲方市场开发公司遂于同年9月1日、9月22日向其发出《欠费催缴通知书》。9月1日通知函中载明：你方租用象山中心菜市场东北角开设冷库，自今年2月以来至今未向我方缴纳冷库经营所产生的水电费用。截止8月31日抄表，你方需缴纳水费1448吨×5.65/吨＝8181元；截止8月3日抄表，你方需缴纳电费4046度×80倍×1元/度＝323680元，二项合计共33.1861万元。现通知你方于同年9月15日前将应缴水电费打入我方账户（开户行农村信用社，账号20×××82）并凭银行相关票据到我方财务室开具正式票据。9月22日通知函中载明：你方截止2016年8月31日，已累计未缴水、电费33.1861万元，我方于同年9月1日向你送达《欠费催缴通知书》，要求你方于同年9月15日前将应缴纳水、电费按时足额缴清。但至同年9月21日，你方仍未向我方缴付。现再次通知你方，限同年9月30日前将应缴纳水电费缴付我方账户（同上），否则将追究你方违约责任。乙方郑世锋（世锋冷冻厂）收函后，未在限期内缴纳应缴水电费，且对自同年10月28日起的第三租赁年度（2016.10.28－2017.10.27）约定租金64.2万元，未提前一次性付清。后经双方核实确认，截止2016年11月2日前累计未缴水电费共计53.3701万元。之后，经甲方多次催讨，乙方仍无理拖延支付。
市场开发公司认为：乙方世锋冷冻厂于租赁经营期间，截止2016年11月2日前累计未付水电费53.3701万元，经甲方二次致函催缴，仍未于限期内足额缴付，且对自2016年10月26日起的第三租赁年度约定租金，也未提前支付，均已构成违约。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条规定，市场开发公司有权主张上述诉请。
世锋冷冻厂答辩并反诉称：1.甲方出租给乙方的租赁标的并非1148㎡场地本身，实系二层框架结构底层厂房。乙方自承租该厂房并自行安装冷库设备后，于2014年10月28日以世锋冷冻厂名义正式营业。营业不久（2015年2月间），乙方发现厂房内1＃冷库因地基下沉致库板开裂造成漏冷，即向甲方反映。甲方派员现场勘察后确认地基下沉属实，让乙方自行雇人维修，乙方因此累计支付嵊州市华仁制冷设备有限公司1＃冷库维修费0.9558万元，并因漏冷造成多付电费损失3万元。2.2014年11月3日至2015年1月10日期间，客户俞保国（实为3人合伙）陆续将各类海产品共计187箱（其中蟹54箱、竹节虾55箱、鲳鱼78箱）存入乙方3＃冷库后，因地坪下沉致多处内、外墙体及夹层连接处屋面梁开裂造成漏冷，并致该客户存放的上涉海产品共53箱臭坏。之后，就3＃冷库货损及维修事宜，乙方于2015年7月向甲方反映，甲方召集设计院、施工方去现场勘察后，为查明3＃冷库漏冷原因，于同年8月15日委托宁波中房建筑设计研究有限公司进行地坪沉降测量，并让乙方自行维修。乙方因此支付嵊州市华仁制冷设备有限公司3＃冷库维修费10.1307万元，并因漏冷造成多付电费损失15万元。之后，就上涉客户货损赔偿事宜，经协商确定乙方货损赔偿额为10.7万元，现已实际赔付。3.后就冷库漏冷维修、货损补偿、租金减免、电费贴补等相关事由，乙方分别于2015年9月15日、2016年2月25日、2016年4月致函甲方，要求给予回复，但均无结果。4.甲方诉请的乙方应摊未付水电费抄表度数属实，但电费部分应按峰谷电计价，因履约中乙方已向甲方提出申请要求安装峰谷电，但其迟迟未予落实。至于第三租赁年度租金，乙方确未支付。
综上，对冷库地坪沉降引起漏冷之租赁标的瑕疵，在甲方未依约负责修理并予赔偿前，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，乙方有权暂停支付水电费，不构成违约。故甲方提出的违约金诉请，于法不合，应予驳回。鉴于因地坪沉降造成墙体、库板开裂引起的冷库漏冷，依约属甲方负责修理，因此对乙方在修理前产生的货赔损失费及自行修理产生的维修费，甲方依法应予赔偿。据此，请求驳回市场开发公司违约金诉请，并按峰谷电计价标准调减应担电费。同时提出如下反诉请求：1.判令市场开发公司赔偿世锋冷冻厂冷库维修费11.0865万元（1＃冷库维修费0.9558万元＋3＃冷库维修费10.1307万元）；2.判令市场开发公司赔偿世锋冷冻厂客户货损赔偿款10.7万元；3.本案反诉受理费由市场开发公司承担。
市场开发公司反诉答辩称：依合同约定，冷库漏冷不属本公司修理范围。因此，世锋冷冻厂反诉所涉冷库维修费、客户货损赔偿费，均与本公司无涉。请求驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于争议证据：主要涉证据关联性争议，属法律适用层面的不同解读，不影响证据本身所表证事实的成立。对此，为避免重复，安排本院在认为部分一并阐述。
2.关于本案事实：
2014年4月9日，就市场开发公司名下位于本县农副产品批发市场东北角约1148㎡场所（实为二层框架结构的底层厂房）的租赁事宜，以出租方市场开发公司为甲方、承租方郑世锋为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定内容与诉请合同内容一致。
合同签订后，甲方即将约定底层厂房交给乙方。乙方自承租该厂房并自行安装冷库设备后，于2014年10月28日以世锋冷冻厂名义正式营业。2015年2月间，乙方发现厂房内1＃冷库因为地基下沉致库板开裂造成漏冷，即向甲方反映。甲方派员现场勘察后确认地基下沉属实，让乙方自行雇人维修。乙方为此委托嵊州市华仁制冷设备有限公司对1＃冷库进行维修，共支付维修费0.9558万元。2014年11月3日至2015年1月10日营业期间，客户俞保国陆续将各类海产品共计187箱（蟹54箱、竹节虾55箱、鲳鱼78箱）存入乙方3＃冷库，后因冷库地坪下沉致多处内、外墙体及夹层连接处屋面梁开裂造成漏冷，致其存放的上涉海产品约50箱左右臭坏，货损10.7万元经双方确认后已由乙方据实赔偿。后就3＃冷库货损、维修事宜，乙方于2015年7月向甲方反映。甲方为查明3＃冷库漏冷原因，于同年8月15日委托宁波中房建筑设计研究有限公司进行地坪沉降测量，并让乙方自行维修。乙方因此委托嵊州市华仁制冷设备有限公司对3＃冷库进行维修，共支付该冷库维修费10.1307万元。同年9月15日、2016年2月25日、2016年4月，就冷库漏冷维修、货损补偿、电费贴补等，乙方曾三次致函甲方（函件内容与诉请函件内容一致），要求给予回复，但均无结果。
另查明：乙方自承租上涉厂房并以世锋冷冻厂名义于2014年10月28日营业后，已付清第一、第二租赁年度约定租金。但自2016年2月起，对截止同年8月31日应负担水电费33.1861万元，则以上涉函中提及事由无回复结果为由，迟迟拖欠未付。为此甲方于同年9月1日、9月22日向其发出《欠费催缴通知书》。通知函内容与诉请函件内容一致。庭审中，经双方确认，截止2017年1月4日累计未付水电费共计70.1061万元。对第三租赁年度（2016.10.28－2017.10.27）约定租金64.2万元，乙方至今未依约支付。
本院认为，本案争点之一，系对地基基础沉降造成墙体库板开裂导致冷库漏冷之维修主体的界定。本案中，依合同约定，因租赁厂房主体结构引起的修理责任，由市场开发公司负责。依照建筑实务常识，主体结构是指基于地基基础之上，接受、承担和传递建筑工程所有上部荷载，维持结构整体性、稳定性和安全性的承重结构体系，不属于地基基础范畴。它与地基基础共同构成建筑工程完整的结构系统，是建筑工程结构安全、稳定、可靠的载体和组成部分。因此就冷库漏冷这一表象结果而言，直接原因系墙体、库板开裂（属租赁厂房主体结构范畴），终局原因在于地基基础下沉，属多因一果范畴。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，出租人应在租赁期内保持租赁物符合约定用途，因租赁物不符约定用途的，应当承担维修义务。故世锋冷冻厂主张市场开发公司应对墙体、库板开裂造成冷库漏冷承担维修责任，于约相合，于法有据，予以支持。市场开发公司主张因墙体、库板开裂造成冷库漏冷不属己方租赁厂房主体结构维修范围，于约不合，不予采纳。
本案争点之二，系对世锋冷冻厂迟延支付水电费是否构成违约的界定。本案中，甲方交付的租赁厂房，乙方以世锋冷冻厂名义营业不久，即出现因地基基础沉降造成墙体、库板开裂导致冷库漏冷现象，在乙方经反映并获复自行维修后，遂委托第三方进行修理。故对乙方因此支出的维修费用，甲方应按《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定据实负担。在甲方应负维修费与乙方应负水电费无先后履行顺序时，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。此表明：本案中，乙方迟延支付水电费并不构成合同违约，性质上属己方对甲方应获偿维修费同时履行的法定抗辩（暂停支付）。因此市场开发公司诉请世锋冷冻厂给付水电费迟延支付约定违约金，于法不合，不予支持。
本案争点之三，系对世锋冷冻厂可否向市场开发公司追索货损赔偿款的界定。本案中，世锋冷冻厂基于对租赁房约定使用性能的一般信赖，于租期内向客户揽货冷冻后，因地基基础沉降引起墙体库板开裂致客户冻储品因漏冷臭坏。此表明冻储品臭坏与租赁房约定使用性能未达标有直接因果关系。因此，在承租人世锋冷冻厂对外承担客户货损赔偿责任后，对内有权依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条第二款规定向出租人追索。故世锋冷冻厂反诉要求市场开发公司给付客户货损赔款10.7万元，于法有据，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告象山世锋农副产品冷冻厂给付原告象山县市场开发经营有限公司第三租赁年度约定租金64.2万元；
二、被告象山世锋农副产品冷冻厂给付原告象山县市场开发经营有限公司截止2017年1月4日水电费70.1061万元；
三、原告象山县市场开发经营有限公司给付被告象山世锋农副产品冷冻厂冷库维修费11.0865万元；
四、原告象山县市场开发经营有限公司给付被告象山世锋农副产品冷冻厂客户货损赔偿款10.7万元；
上述一、二、三、四相抵后，被告象山世锋农副产品冷冻厂应付原告象山县市场开发经营有限公司112.5196万元，定于本判决生效后十日内付清。
五、驳回原告象山县市场开发经营有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费18621元，由原告象山县市场开发经营有限公司负担1733元，由被告象山世锋农副产品冷冻厂负担16888元；本案反诉受理费2284元，由原告象山县市场开发经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 谢世常
人民陪审员 庞玉莲
人民陪审员 孙根花
二〇一七年四月七日
书 记 员 赖芒芒