湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2696号
原告梁南南。
被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司。
支持起诉机关长沙市天心区人民检察院。
原告梁南南诉被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年9月13日受理后，依法适用普通程序由审判员史毅、人民陪审员李飞高及人民陪审员熊达军组成合议庭，于2013年11月27日、2014年1月7日公开开庭进行了审理。长沙市天心区人民检察院检察员罗延庆出庭支持起诉，原告梁南南的委托代理人游宇、被告恒盛公司的委托代理人张明智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长沙市天心区人民检察院支持起诉称，原、被告于2007年10月签订商品房买卖合同，梁南南购买了恒盛世家项目的3栋××房。合同约定恒盛公司应当在商品房交付使用后的180个工作日内完成该房屋的初始登记，在取得栋产权证后的900日内办妥房屋所有权证，如因恒盛公司的原因未能在规定期限内办理产权登记手续，恒盛公司按已付房款的1%向梁南南支付违约金。双方在办理了房屋交接手续后，恒盛公司没有按时为梁南南办理房屋所有权证，称因湖南省林业科学院对恒盛世家项目的土地有产权纠纷，致使无法按时办理房屋所有权证。后在梁南南及其他业主的催促下，恒盛公司于2012年8月27日将房屋所有权证办好。梁南南要求恒盛公司按合同约定承担违约责任。该院认为，原、被告在签订合同时均具有完全的民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故购房合同应当合法有效，具有法律约束力，合同双方应严格遵守。因恒盛公司的原因导致梁南南未在合理期限内取得房屋所有权证，恒盛公司应当承担违约责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，特支持梁南南就商品房销售合同纠纷案向本院起诉，请依法判处。
原告梁南南诉称，2007年10月16日，梁南南与恒盛公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了恒盛公司开发的恒盛世家项目的3栋××号房，价格为××元。合同约定，恒盛公司应当在2008年11月28日前将具备约定条件的商品房交付给梁南南，且保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，并应当在交付商品房后的180日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，在取得栋产权证后900日内申请办理房屋所有权证。合同还约定，如因被告违约，未能在约定期限内办理产权登记手续并取得相关权属证书的，梁南南不退房，恒盛公司按已付房款的1%向梁南南支付违约金。但梁南南认为约定的违约金过低，应按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同签订后，恒盛公司于2008年11月28日与梁南南办理了房屋交接手续，但未按时办理房屋所有权证。后经多次交涉，恒盛公司才告知系由于其与湖南省林业科学院对恒盛世家项目的土地有产权纠纷，致使无法按时办理房屋所有权证。后在梁南南同其他业主的强烈催促下，恒盛公司在2012年8月27日才将房屋所有权证办好。因恒盛公司原因导致梁南南未在合理期限内取得房屋所有权证，恒盛公司因承担违约责任，并支付违约金。现诉讼请求：1、判令恒盛公司向梁南南支付因延期办理房屋所有权证的违约金35000元；2、判令恒盛公司承担本案全部诉讼费用。
被告恒盛公司辩称，就合同的约定而言，恒盛公司并没有违约，合同已经约定栋证办好后180日内办理房产证；根据长沙市中级人民法院的裁决书和长沙市雨花区人民法院的裁决书，没有办理好房屋所有权证的原因在于之前的房子没有拆迁，对于恒盛公司来说是不可抗拒力。请求驳回梁南南的诉讼请求。
梁南南为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，有关违约责任约定的内容、商品房支付的日期等；
证据2、销售不动产统一发票，拟证明梁南南向恒盛公司购买商品房的事实及该商品房的销售价格；
证据3、房产权证，拟证明梁南南在恒盛公司所购买商品房的登记日期；
证据4、致湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司函，拟证明梁南南主动与恒盛公司就延迟办证一事进行交涉的事实；
证据5、回复函；
证据6、仲裁裁决书，证据5、6共同证明恒盛公司与湖南省林科院对恒盛世家3栋所处土地有纠纷。
恒盛公司对梁南南提交的证据1真实性无异议，证明内容有异议，认为根据买卖合同约定，栋证办好之后180日内为业主办好房产证则不违约；证据2三性无异议；证据3三性无异议；证据4真实性无异议；证据5有异议，认为没有产权纠纷；证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为在办证时，湖南省林科院老房子还没有拆迁。
恒盛公司为支持其答辩意见，提交了以下证据：
证据1、《商品房买卖合同》以及《补充协议》，拟证明按照《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定，恒盛公司只要在栋证办好之后的180日内为业主办好房产证即不构成违约；
证据2、《裁决书》以及《房地产勘测报告书》，拟证明恒盛公司根据合同规定，在交房后的180日内，即在2009年8月将恒盛世家3号栋商品向长沙市房屋产权管理局申请了初始登记，没有构成违约；
证据3、“恒盛世家”3号栋商品房的栋产权证，拟证明“恒盛世家”3号栋商品房的栋产权证办理时间为2012年8月6日；
证据4、“恒盛世家”3号栋商品房各业主的分户产权证，拟证“明恒盛世家”3号栋商品房各业主的分户产权证的办理时间为2012年8月27日，即在房屋栋证办好之后的6个月内，没有构成违约；
证据5、长沙市中级人民法院《行政裁定书》、长沙市雨花区人民政府（2012）9号文件、长沙市雨花区人民法院《行政裁定书》、长沙市雨花区人民法院《通知》，拟证明“恒盛世家”3号栋房产证的办理与政府以及法院没有即使拆迁导致不能综合验收有关，这是恒盛公司不能预见也不能抗拒的客观情况，属于不可抗力的因素造成。
梁南南对恒盛公司提交的证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为双方对条款的理解不一致，按恒盛公司理解，永远没有办好栋证则永远不违约，这是不合理的；证据2裁决书真实性、合法性没有异议，报告书因为没有原件，对其真实性、合法性有异议，请求法院予以核实，即使是真实性的也不能达到其证明目的，对其证明事项有异议；证据3真实性、合法性、关联性没有异议；证据4真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明恒盛公司没有违约；证据5因为没有原件，对其真实性、合法性有异议，请求法院予以核实，对证明目的有异议，即便是真实的，也不能证明没有办理房产证是因为不可抗力造成的，可能是恒盛公司的其他债权债务等造成没有办理产权证。
本院对梁南南提交的证据1－5真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以认可；对恒盛公司提交的证据1-4真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以认可；证据5真实性、合法性、关联性予以确认，所待证的事实予以部分认可。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本案认定本案事实如下：
位于长沙市天心区韶山南路828号恒盛世家城系恒盛公司开发建设的商品房。2007年10月16日，梁南南与恒盛公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由梁南南购买位于长沙市天心区韶山南路828号恒盛世家城的3号栋××号房，房屋总价款为××元，梁南南在合同签署当日付清首付款××元，余款××元以公积金贷款方式支付。恒盛公司应当在2008年11月28日前，将符合本合同约定的商品房交付梁南南使用；恒盛公司保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因恒盛公司原因，造成该房不能办理产权预告登记或发生债权债务纠纷的，由恒盛公司承担全部责任；自本合同生效之日起三十日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售备案登记。恒盛公司应当在交付商品房后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后900日内申请办理梁南南的房屋所有权证和土地使用权证；如因恒盛公司的责任，未能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，梁南南不退房，恒盛公司按已付房价款的1%向梁南南支付违约金。同日，原、被告又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为《长沙市商品房买卖合同》的附件四，其中，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条约定，恒盛公司应在取得栋产权证后180个工作日内为梁南南办理好房屋所有权证，取得分户产权证后2年内为梁南南办理土地使用权证。
合同签订后，梁南南依约向恒盛公司交付了购房款，恒盛公司于2008年11月28日向梁南南交付了恒盛世家城的3号栋××号房。后恒盛公司与恒盛世家城的3号栋部分业主因房屋所有权证的办理问题发生纠纷，2011年8月2日，恒盛世家城第3栋的部分业主（包括梁南南）向恒盛公司发出《致湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司函》，称恒盛公司未办理业主的房屋所有权证，构成违约，要求恒盛公司为恒盛世家城的3号栋的业主办理房屋所有权证。2011年8月3日，恒盛公司向恒盛世家城的3号栋部分业主发出《关于对“恒盛世家”3号栋业主来函的回复函》，称恒盛公司并未构成违约，造成恒盛世家城的3号栋栋产权证未办成的原因系湖南省林业科学院未将该栋土地上原有的四栋设备房办理产权注销手续，并承诺在栋产权证办好后90日内为业主办理好分户产权证。2012年8月6日，恒盛公司取得恒盛世家城的3号栋的栋证，同年8月27日，恒盛公司为梁南南办理了恒盛世家城的3号栋××号房的房屋所有权证。
另查明，长沙仲裁委员会于2011年8月24日受理恒盛公司与湖南省林业科学院之间的合作开发房地产合同纠纷一案，该会于2011年10月28日作出裁决书［（2011）长仲裁字第436号］，查明：恒盛公司于2002年9月6日与湖南省林业科学院签订一份《合作兴建恒盛佳苑经济适用房城合同书》，约定由湖南省林业科学院提供土地，与恒盛公司合作开发建设恒盛佳苑经济适用房小区。现该土地上的恒盛世家城3号栋房屋早已竣工验收，且已交付购房业主使用。当恒盛公司向长沙市房屋产权管理局产权处申请办理恒盛世家城的第3栋的房屋所有权栋证时，长沙市房屋产权管理局产权处于2009年8月3日在该栋房屋的《测绘成果表》中载明：“已拆除的需注销的房屋测量号为：92.00-50.50-01-035／033／028／013号”，说明湖南省林业科学院一直未将原土地上已拆除的四栋设备房的房屋所有权证予以注销，导致长沙市房屋产权管理局产权处一直不能为恒盛公司办理该栋房屋的房屋所有权栋证和购房业主的房屋所有权分户证。之后，恒盛公司多次以口头或书面形式告知湖南省林业科学院尽快将已拆除的房屋所有权证予以注销，但湖南省林业科学院一直拖延办理房屋所有权证注销手续。
2012年10月28日，长沙仲裁委员会裁定将湖南省林业科学院将其已拆除的属其所有的原长沙市韶山南路164号四栋设备房的房屋所有权证（证号分别为：35栋2自05649号、33栋2自05651号、28栋2自05665号、13栋2自05670号）予以注销。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，梁南南与恒盛公司自愿签订《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。梁南南签订商品房买卖合同后，依约向恒盛公司交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，恒盛公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，并办理房屋所有权证及土地使用权证。但恒盛公司于2008年11月28日与梁南南办理房屋交付手续后，直至2012年8月27日才为梁南南办理房屋所有权证，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于梁南南要求恒盛公司支付违约金35000元的诉求，依合同约定，恒盛公司应按已付房价款的1%向梁南南支付违约金4724.02元，对于梁南南主张中超过部分本院不予支持；关于恒盛公司辩称造成其迟延办理恒盛世家城的3号栋的栋产权证及业主的房屋所有权证的原因，在于湖南省林业科学院未能及时将其所有的四栋设备房的房屋所有权证注销，故其并不构成违约的意见，本院认为，按照合同约定恒盛公司应当确保其销售的房屋无产权纠纷，并在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证，恒盛公司因与第三人之间的纠纷导致其未在合理期限内办理房屋所有权证，按照合同相对性原则，并不能免除其应承担的违约责任，恒盛公司应当自逾期之日起承担违约责任，故本院对于其该项辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内，向原告梁南南支付违约金4724.02元；
二、驳回原告梁南南的其他诉讼请求。
如被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费675元，由被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 史 毅
人民陪审员 李飞高
人民陪审员 熊达军
二〇一四年一月七日
代理书记员 卢 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。