广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终65号上诉人（一审原告）：李宝珍，委托代理人：张乔霜，广西锦康律师事务所律师。委托代理人：王迎宁，广西锦康律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：韦显祯，被上诉人（一审被告）：韦绍映，上诉人李宝珍因与被上诉人韦显祯、韦绍映确认合同无效纠纷一案，不服马山县人民法院（2015)马民一初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月17日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人李宝珍及其委托代理人张乔霜、王迎宁，被上诉人韦显祯，被上诉人韦绍映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李宝珍与韦显祯系夫妻关系，二人于1961年10月2日办理结婚登记手续。韦显祯和韦绍映均是马山县公安局的干部。1983年11月，马山县公安局建成职工宿舍楼，随后韦显祯与李宝珍在公安局201号房屋居住。1994年7月，有关部门对公安局201号房屋等职工住房依照有关政策开始进行房改，1998年1月22日，韦显祯交清房款后，其对公安局201号房屋即享有全部产权。在办理产权手续过程中，马山城镇住房改革办公室对本案讼争房屋出具的《出售国有住房核定产权比例通知书》注明售房单位为“马山县公安局”，购房者为“韦显祯”。2001年2月21日，韦显祯与韦绍映协商后，韦显祯同意将公安局201号房屋转卖给韦绍映，为此，双方签订了一份《契约》，双方签订的《契约》主要内容有：“二OO一年二月二十一日，经双方达成协议，马山县公安局退休干部韦显祯自愿将其在公安局宿舍区第×栋×单元×楼×号房，以壹万肆仟元价格卖给马山县公安局干部韦绍映，韦绍映已于当日将购房现金如上述数目支付给韦显祯。为防止日后产生不必要的纠纷，特作如下约定：一、该房自双方转卖成交之日起，即归韦绍映所有。韦绍映拥有该房的所有权。韦显祯不能以任何方式对该房产生异议。2、双方约定，原产权手续、证件均于事前以韦显祯名字办理，虽未能以韦绍映名字办理过户手续，但自房产权属以转卖形式变更后，该房原有手续应全部归韦绍映所有，韦显祯日后不得以手续、证件有‘韦显祯’名字而对该房所有权产生异议。三、韦显祯方应将该房内个人财产搬走，韦绍映方有权对该房进行装饰修理，韦显祯方不得以其他名义拖延或干涉。……”。此后，韦绍映进入公安局201号房屋居住。2013年，经有关部门批准，马山县人民政府对马山县公安局的宿舍楼整体拍卖后对宿舍楼予以拆除，原马山县公安局宿舍楼的住户可以进行产权置换。2015年2月6日，韦显祯为本案讼争的房屋进行产权登记，马山县人民政府为该房办理了房屋产权证，产权证号为马房权证马山字第××号，房屋所有人为“韦显祯”，共有情况为“单独所有”。2015年9月15日，李宝珍以韦显祯与韦绍映买卖公安局201号房屋的行为侵害其利益为由向一审法院提起诉讼，请求确认韦显祯与韦绍映于2001年2月21日签订的买卖公安局201号房屋的《契约》无效。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，韦显祯与韦绍映于2001年2月21日就转让公安局201号房屋签订的《契约》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然公安局201号房屋在韦显祯与李宝珍婚姻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产，但是韦显祯购买公安局201号房屋时该房登记的相关手续均登记在韦显祯名下，韦绍映向韦显祯购买该房时，因居于该房相关手续均登记在韦显祯名下，有理由相信韦显祯是该房的唯一所有权人，有权处分该房，因此，韦绍映没有义务去审查该房是否还有其他隐性共有人。李宝珍主张韦显祯转让本案讼争的房屋时其不知情，以为韦显祯将该房出租给他人居住。对这一问题，一审法院认为，本案讼争的房屋离李宝珍居住地不远，韦绍映购买该房后进入该房居住达14年之久，李宝珍不向韦显祯询问租房情况，显然不合常理，因此，对李宝珍的这一主张，因证据不足，应不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，李宝珍提出韦显祯出让涉诉房屋给韦绍映系擅自处分共有财产，该买卖合同无效的主张，因与上述法律规定相悖，应不予支持。对韦绍映主张的李宝珍不具备本案的诉讼主体资格的问题，因本案讼争房屋为李宝珍与韦显祯夫妻关系存续期间购买，李宝珍认为其为房屋共有人之一而向法院起诉并无不当，因此，对韦绍映的这一主张，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李宝珍的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李宝珍负担。上诉人李宝珍上诉称：两被上诉人于2001年2月21日签订的《契约》无效。一、该《契约》未经共有权人即上诉人追认同意，侵犯了上诉人的合法财产权。1、两被上诉人于2001年2月21日签订《契约》，约定买卖马山县公安局宿舍区第×栋×单元×号房是发生在李宝珍与韦显祯婚姻关系存续期间，该房系于1998年1月22日取得全部产权，虽然马山城镇住房改革办公室对该房出具的《出售国有住房核定产权比例通知书》注明购房者为韦显祯，但并不表明该房为韦显祯单独所有，依据我国《民法通则》、《婚姻法》相关规定，该房应属于李宝珍与韦显祯的夫妻共有财产。2、韦显祯卖房时已经64岁，不可能单身无配偶，而且韦显祯的配偶即上诉人是否健在，公安局的同事及邻居都知晓，韦绍映不可能不知道。其作为一名公安干警，熟知我国法律，除非夫妻共同约定财产归个人所有，否则夫妻关系存续期间取得的财产都是夫妻共同财产，韦绍映应当知晓，故两被上诉人明知该房为李宝珍与韦显祯共同财产，又没有李宝珍与韦显祯特别约定该房属韦显祯个人财产的情况下，未征得上诉人同意，趁韦显祯年迈不了解房价行情故意隐瞒上诉人以超低价1.4万元买入该房，此行为不仅不尊重上诉人，严重侵犯了上诉人的财产权，即使该房属于韦显祯一个人，该交易对其来所也是显失公平的。二、韦显祯与韦绍映之间的买卖行为违反我国1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》的禁止性规定。该法第三十七条第四、六项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，本案讼争房屋在交易时未依法登记领取权属证书，交易时未经法定共有权人书面同意，因此该房转让时属于法律禁止转让的范畴，行为人违反了该法的禁止性规定，应属无效。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判确认两被上诉人于2001年2月21日签订的《契约》无效，本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。被上诉人韦显祯辩称：韦显祯要求改判一审判决，韦显祯同意上诉人的上诉意见。被上诉人韦绍映辩称：一、李宝珍明知并同意韦显祯与韦绍映签订《契约》，李宝珍的上诉没有事实依据。1、李宝珍对韦绍映与韦显祯商谈购买201号房的整个过程都是非常清楚的，2001年2月21日所签订的《契约》也是在李宝珍夫妻现居住的西华路东一里3号房内签订的，签约时李宝珍自始至终在场，韦绍映在签订《契约》时也曾请求李宝珍在《契约》上签名，但李宝珍说：“这是公安局的房改房，你们都是公安局系统的，给老韦签字就可以了，就不用我签名了。”同时李宝珍夫妻是已结婚几十年的恩爱老夫妻，相敬如宾，哪有韦显祯私自卖房而不征求、不告知李宝珍之理？又怎么能在李宝珍的西华路东一里3号房内当着李宝珍的面签订《契约》呢？另外，李宝珍所居住的西华路西一里3号房与原马山县公安局宿舍楼是相临的，韦绍映于2001年2月21日购买201号房后还进行了装修才居住生活使用，李宝珍对此完全熟知和掌控。2、见证人蓝某的陈述客观真实，且与当事人之间无利害关系，完全真实可信。见证人蓝某与韦显祯同为老公安干警，与韦显祯及李宝珍关系良好。上诉人声称韦绍映与韦显祯“担心多人知晓怕买卖不成”完全不真实，如果“担心多人知晓怕买卖不成”，不可能在《契约》上叫“中证人”蓝某来见证。二、韦绍映购买201号房是高价有偿的善意购买，公平合理。李宝珍上诉声称韦绍映“趁韦显祯年迈不了解房价行情”、“故意瞒着上诉人以超低价1．4万元买入”、“这桩买卖对于韦显祯来说是显失公平的”显然违背客观实际，完全虚假。韦显祯是刚退休不久的老公安干警，本地人，常年居住地的房屋就在马山县县委、县政府大门前的自家天地楼房，与20l号房相临，对马山的各行各业了如指掌。李宝珍对只有52.61平方米的20l号房竟然声称在2001年初“房价大约10万元”，不符合实际。韦绍映在2001年初以1.4万元购买已是危旧老式的52.61平方米201号房应是超高价了，根本不是李宝珍上诉声称的“超低价”、“显失公平”、“房价大约10万元”。三、韦绍映有理由相信韦显祯签约行为是李宝珍大妻双方共同意思表示，李宝珍的诉讼行为违反了《民法通则》第四条所规定的诚实信用原则和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第一款第(二)项“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，上诉理由不成立。夫妻的共有关系是一种特殊的财产共有关系，兼有人身关系性质，这与一般人的共有关系不同，一般人的共有关系仅是财产共有关系，不具有人身关系属性。因此，对他人来说，夫妻一方的行为通常都视为夫妻的共同行为。在本案中，201号房产权人显示为韦显祯，同时，该《契约》是在李宝珍的家里当着李宝珍的面签订的，李宝珍十多年来并无异议。面对着一位德高望重的老公安干警、面对着结婚多年如此恩爱的李宝珍夫妻，韦绍映完全有理由相信在李宝珍家中签订《契约》时，韦显祯也已经完全代表了李宝珍的全部意愿。因此，这份《契约》也是李宝珍的真实意思表示，是合法有效的。且中证人蓝某也完全证实韦绍映所陈述的事实是真实的。四、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。在本案中，韦显祯已对201号房拥有所有权和处分权，韦显祯完全有权签订《契约》。退一步来说，即使按李宝珍的说法其拥有该房权属一半，那么韦显祯也有权将其所有份额进行处分，且韦显祯与李宝珍为夫妻关系，其特殊的人身财产关系也可说明韦显祯的签约行为也是夫妻的共同行为。因此，李宝珍的诉讼主张违反了法律规定，没有理由。总之，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，李宝珍上诉的理由不能成立，恳请二审法院维持一审判决，驳回李宝珍的上诉请求。本案当事人的争议焦点是：上诉人李宝珍请求确认被上诉人韦显祯与韦绍映于2001年2月21日签订的《契约》无效是否依法有据？本案二审中，上诉人李宝珍除陈述上诉意见外，向本院提交广西军区司令部直属工作处于2016年3月18日开具的《证明》，证明李宝珍从2000年开始都是跟随女儿居住在南宁的事实，其不知道韦显祯卖房的事情。被上诉人韦显祯、韦绍映除陈述答辩意见外，未向本院提交新证据。被上诉人韦显祯对上诉人李宝珍二审提交的《证明》没有意见，认为该证明写的是事实，其瞒着李宝珍卖房，卖房时李宝珍确实不在马山。被上诉人韦绍映对上诉人李宝珍二审提交的《证明》真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能证明签订协议时李宝珍不在场的事实。针对上诉人李宝珍二审提交的上述证据，本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位证明文书应当同时具有单位负责人签名或者盖章、经办人员签名或者盖章并加盖单位盖章，本案二审中，上诉人李宝珍提交的《证明》不符合上述形式要求，不具有证据效力，本院不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：涉案房屋系上诉人李宝珍与被上诉人韦显祯在夫妻关系存续期间共同购买的全产权房改房，属其二人的夫妻共同财产，涉案房屋由其二人共同共有。被上诉人韦显祯与被上诉人韦绍映在订立《契约》时，均具备完全民事行为能力，意思表示真实，在签订《契约》后，被上诉人韦绍映依约支付相应对价，被上诉人韦显祯亦依约将涉案房屋交付给被上诉人韦绍映居住使用，该《契约》已实际履行。上诉人李宝珍在二审中主张其自2000年起一直跟随女儿在南宁居住，不知被上诉人韦显祯与被上诉人韦绍映订立《契约》，但未能提交充分证据予以证明，且与李宝珍对其住所地的陈述及证人蓝某的证言相互矛盾，本院不予采信。再者涉案房屋已交付被上诉人韦绍映居住多年，上诉人李宝珍亦未举证证明其对此曾提出异议，故上诉人李宝珍主张对被上诉人韦显祯处分涉案房屋不知情，韦显祯的行为属擅自处分共有财产，证据不足，且不符合常理，本院不予采纳。上诉人李宝珍主张被上诉人韦显祯与被上诉人韦绍映在订立《契约》时，涉案房屋尚未依法登记取得权属证书，违反了1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的相关规定。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，上述条款旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，虽然被上诉人韦显祯与被上诉人韦绍映在订立时涉案房屋尚未依法登记取得权属证书，但并不影响《契约》的效力。据此，上诉人李宝珍以被上诉人韦显祯与被上诉人韦绍映于2001年2月21日签订《契约》时，未经共有权人即上诉人李宝珍书面同意，且当时涉案房屋尚未依法登记并取得权属证书，违反了于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的相关规定为由，主张确认上述《契约》为无效合同，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人李宝珍已预交），由上诉人李宝珍承担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  黄 琴代理审判员  兰 帅二〇一六年七月四日书 记 员  林 路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。