上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初17902号
原告：上海勤发建筑装潢工程有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：王江琴，总经理。
委托诉讼代理人：李玉土，男。
委托诉讼代理人：钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
被告：奉贤区南桥镇六墩村村民委员会，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：何平，主任。
委托诉讼代理人：陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金铮铮，上海市昆仑律师事务所律师。
原告上海勤发建筑装潢工程有限公司(以下简称“勤发公司”)诉被告奉贤区南桥镇六墩村村民委员会(以下简称“六墩村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月1日、2017年1月17日、2017年6月22日三次公开开庭进行了审理。原告勤发公司的委托诉讼代理人李玉土、钱国峰、被告六墩村委会的委托诉讼代理人陈妤霞、金铮�到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告勤发公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的协议书无效；2、判令被告支付原告投资损失人民币1,830,000元(币种下同)。事实和理由：2011年4月1日，原被告签订了协议书，双方约定由原告在被告原有的店面房等基础上带资改建。被告确认由原告就新增建筑面积享受15年使用权作为原告的投资回报。2016年4月6日，被告向原告发出告知书，就原告投资建造的房屋面积约1000平方米、房屋装修及配套设施投入等事宜予以确认。2016年9月，涉案建筑因整治被拆除，造成原告重大经济损失。原告认为，房屋改扩建事宜，所涉土地既无土地证，又无房屋改扩建之审批手续，协议当属无效，由此造成的损失，理应由被告承担。
被告六墩村委会辩称，根据现在的法律法规、相关政策及目前已实施的行政执法，�争协议书确属无效合同。但请求驳回原告的第二项诉讼请求，具体理由为：一、系争房屋的拆除，不是被告实施，而是中央到地方各级政府实施的新政策，集中整治违法建筑所致，对被告而言无法抗拒，必须遵从，属不可抗力，被告不因此承担相应民事责任。二、原告作为依法注册设立的工商企业，应当具有判断协议书是否有效的责任和能力，并自行承担相应经营风险和损失。三、被告原有的店面房存在多年，从未被政府部门认定为违法建筑，更未被要求拆除。原告自愿带资改建，双方均未考虑到该协议书的合法性，现房屋被依法拆除，其过错责任及损失均应由原告承担。四、过错责任及损失的承担，应坚持“谁投资，谁承担”即各自承担原则。五、原告已实际经营或出租房屋长达四年半，其改建“带资”应已全部收回并盈利，不可能存在投资损失。六、原告提供的评估报告不能作为认定其投资损失的依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2011年4月1日，原、被告签订《协议书》，约定：被告为改善为农服务体系，经研究把原六墩店面房改建为“农业综合服务站”，原告愿意带资改建。改建方法：被告原有店面房混凝土结构房子11间(其中一间是配电房)，计297平方米。活动房7间(改建后为6间)，计146平方米。原告在这基础改建加层(土建加一层，底层修复装修。活动房拆除在原占地面积上土建二层楼)。改建出资：改建由原告投资。新增面积被告给原告享受15年使用权作为投资回报。产权分割：1、原被告方建筑面积改建后归被告所有，收益归被告方。2、新增建筑面积15年内归原告使用，�益归原告，期满15年后，产权归被告所有。在使用期限内如碰到动迁，双方无条件服从，新增面积按15年平均计算归原告享受(包括活动房底层)。租金与管理：1、改建后一切管理与收租由原告负责。2、属被告方产权房子除留出“农业综合服务站”使用之外，原告负责包干出租。3、被告产权的土建房租金每间每月800元，活动房改建土建后租金每间每月400元，半年一付，先付后租，价格三年一定。其它：3、房屋改建为半年(2011年4月1日至2011年9月30日)。4、租金从2011年10月1日起计算。5、原告15年使用期2011年10月1日起计算(2011年10月1日至2026年9月30日)。《协议书》签订后，原告按约对房屋进行了扩建，双方开始依约履行。
2016年4月6日，被告向原告发出《告知书》，载明：根据本村民委员会与贵公司2011年4月1日签订的协议书，由贵公司投资建造的所有房屋(大约1000平方米左右)，加上其他房屋的装修及所有的配套设施的投入等，本村民委员会均予以确认。原协议书约定的使用年限为15年，至2026年到期。现因拆违整治要求，上述房屋必须限期拆除。为确保全村拆违工作顺利推进，请贵公司积极予以配合，在规定的时间内完成拆除工作。由此造成贵公司重大经济损失的，贵公司可依法向法院主张，本村民委员会将依法尊重法院的裁判。
随后，原告委托了上海耀华房地产估价有限公司对其改建部分进行估价，估价结论为：2016年4月23日为价值时点，重置价值为183万元。
2016年9月，系争房屋被拆除。
嗣后，双方为赔偿事宜产生纠纷，致涉讼。
另查明，本案系争被告原房屋既无房地产权证，又无建设工程规划许可证；原告扩建房屋未办理合法建设手续。
庭审过程中，被告对估价公司的估�报告提出异议，经本院向估价公司咨询，估价公司对扩建部分以2011年9月30日为价值时点重新对重置价值进行测算，结论为1,466,557元，并出具了相关材料。对此，本院组织双方当事人进行质证，本院予以确认。
本院认为，根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告原有的房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《协议书》无效。关于原告要求被告赔偿投资损失的诉讼请求，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。从《协议书》载明的前言“被告为改善为农服务体系，经研究把原六墩店面房改建为‵农业综合服务站′，原告愿意带资改建”看，原告对原房屋扩建主要是为被告达成目的，且结合被告村委会的性质，给原告造成较大信赖基础等因素综合考虑，主要过错责任在于被告。故本院酌定原告扩建房屋的造价损失由原告承担33.3%，由被告承担66.7%，即被告承担扩建造价损失978,193.52元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2011年4月1日签订的《协议书》无效；
二、被告奉贤区南桥镇六墩村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告上海勤发建筑装潢工程有限公司房屋造价费用人民币978,193.52元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21,270元，由原告上海勤发建筑装潢工程有限公司负担人民币7,270元，由被告奉贤区南桥镇六墩村村民委员会负担人民币14,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 张劲松
人民陪审员 罗 明
二〇一七年六月三十日
书 记 员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期�履行其他义务的，应当支付迟延履行金。