浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第170号
原告温州万豪暖通设备工程有限公司。
法定代表人胡海波。
委托代理人（特别授权代理）陈克平。
被告瑞安市上望街道林西村村民委员会。
法定代表人陈万清。
委托代理人（特别授权代理）曹启练。
瑞安市上望街道林西村经济合作社。
法定代表人陈万清。
原告温州万豪暖通设备工程有限公司（以下简称万豪公司）为与被告瑞安市上望街道林西村村民委员会（以下简称林西村委会）、瑞安市上望街道林西村经济合作社（以下简称林西村合作社）土地租赁合同纠纷一案，于2009年12月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2010年1月6日转为普通程序审理，于2010年3月2日公开开庭进行了审理、于2010年7月5日追加林西村合作社为共同被告参加诉讼，于2010年8月24日公开开庭进行了审理，原告万豪公司的法定代表人胡海波及其委托代理人陈克平、被告林西村委会、林西村合作社的法定代表人陈万清、及林西村委会的委托代理人曹启练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万豪公司诉称：2007年10月3日，瑞安市国伟印刷机械有限公司（以下简称国伟公司）将其先前租赁的坐落于上望街道林西村的6亩三产闲置返回地使用权转让给原告使用，双方订立了协议，协议约定原告向其支付100万元，其中60万元为其已预付被告的定金30万元和第一年租金30万元，今后由原告与被告重新签订该地块租赁协议。原告按约向国伟公司履行了付款义务。2007年底，市经济开发区规划建设局批准同意了该地块的工程建设项目，此后，原告会同被告申请报批追加地上建筑面积。2008年2月1日，市经济开发区规划建设局核准了该申请。原、被告于2008年2月29日签订了上述土地的租赁协议，协议约定：该地块租给原告使用15年，租期从2008年6月30日起至2023年6月30止，每年租金为每亩4.8万元。至2008年底，原告为该地块的工程建设投入200余万元。2009年9至10月间，被告以原告不交纳租金为由，通知解除协议。为此，原告多次与被告村干部协商无果。请求法院判决：确认原、被告于2008年2月29日订立的土地使用权租赁协议有效。2、被告继续履行协议，停止破坏阻碍合同实施的行为（在诉讼过程中，原告确定该项诉讼请求为被告继续履行协议）。
被告林西村委会、林西村合作社辩称：诉争的6亩三产闲置返回地尚未明确权属主体，按照《土地管理法》第63条规定：集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。被告不具备签订租赁合同主体资格。原、被告之间的土地使用权租赁合同未经村民会议决定通过，程序违法。合同内容中直接将标准厂房由原告承建，是以合法形式掩盖非法目的。原告向国伟印刷公司支付土地使用权转让金与被告无关。国伟公司租金应与被告结算，不能直接让原告抵作租金。原告与国伟印刷机械有限公司签订的土地使用权转让合同约定内容对被告不具约束力。国伟公司租金起算于2007年7月15日，原告与被告签订的合同，约定于每年6月30日前一次性交纳当年租金，从时间上推算，即使可以将林某甲交纳的租金、保证金都抵扣，其应交纳的第三年租金未交纳也已违约。原告在合同签订后从未向答辩人交纳租金情况下，被告于2009年10月20日，提出解除合同，其责任在于原告方。另原、被告双方签订的合同第七条规定保证金转为租金的前提条件是：乙方完工后。在原告尚未完工之前，要每年6月30日前支付租金，在工程完工后可以将该30万元转于完工后的第二年租金。因此，原、被告2008年2月29日签订的合同因程序、主体、内容等违法因素而无效，即使有效也因原告未履行义务而解除，故请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、营业执照，拟证明原告主体身份情况；2、法定代表人身份证明，拟证明法定代表人身份情况；3、土地租赁权转让协议，拟证明土地来源及租金预付情况；4、瑞安开发区规划建设局瑞开发建字（2008）11号文件，拟证明建设项目审批立项情况；5、土地使用权租赁协议，拟证明双方的权利、义务和内容；6、银行回执、现金缴款单，拟证明支付保证金、租金情况。7、解除合同通知书，拟证明被告单方要求解除情况；8、瑞安日报声明，拟证明被告行为系单方行为；9、瑞安市委瑞委发（2007）32号文件，瑞安市国土资源局瑞土租（2007）1号文件，拟证明土地性质及被告可予转租；10、瑞开发经字（2005）83号文件；11、瑞开发建字（2007）31号文件，12、瑞开发经字（2007）68号文件；13、施工图审查合格书、扩初会审纪要及签到簿、关于要求追加面积的报告，消防审核意见书；拟证明土地性质。证明争议地块办理相关建设手续经过及具体时间；14、营业执照、法定代表人证明书拟证明国伟公司的企业情况；15、证人林某甲、林某乙出庭作证，拟证明土地租赁的相关情况。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有意见；对证据3的真实性无法确认，没有得到被告方的签字确认，被告不是该合同的相对人，对其关联性有意见，2007年4月3日的合同是被告与林某甲签订的，原告与国伟公司签订的合同与林某甲没有关联，也不能将林某甲交纳的款项直接作为原告的租金，合同的权利义务与被告无关；对证据4的真实性没有意见，对关联性有意见，没有明确用地的使用权人及是否可以作为厂房出租使用；对证据5的真实性没有意见，对合法性、关联性有意见，合同的抬头就已经违法，被告是否有资格租赁，协议约定需经过村民代表大会通过，该合同的签订并不能认为是对林某甲的合同转让。合同签订第三天就应该交纳租金，如违约，被告可以单方解除合同，并不作赔偿；对证据6的真实性不能确定，合法性、关联性有意见，合同未经被告确认，不能证明原告向被告支付租金，24万元被告有收到，这是被告代垫的款，60万元被告有收到，是林某甲交来的，不能作为原告的租金；对证据7、8的真实性没有意见，应该确认解除合同的效力；对证据9的真实性没有意见，可以证明被告也是租赁土地，租赁期是5年，但原、被告签订的租期15年，合同是无效的；证据10-14都是逾期证据，对证据10-13的真实性没有意见，对合法性有意见，不能证明林西村就有权将土地出租给原告，被告是向国土局租赁的，内容指向是被告自建，并没有同意直接将地皮出租，村委会不是将土地出租的主体，对财产处理应该由村经济合作社进行，应该由村民代表表决同意；证据14与本案无关，真实性无法确定；证据15，原告申请证人出庭作证已超过举证期限，且第一次开庭时其中一个证人已参与旁听，证人与原告有利害关系，证人都讲到对2007年4月30日签订的合同中第九条是明知的，证人陈述的转租给原告，将已交的租金转给原告村里是知道的，没有提供证据，被告要求按2007年4月30日签订的合同履行，对其他合同都不承认。被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、进帐单、收款收据，拟证明2007年12月29日被告交纳配套设施费241623元，被告收到24万元是代垫的，并不是租金；2、村集体土地使用权租赁协议，拟证明该协议系被告与林某甲签订；3、国有土地使用权租赁合同，拟证明被告与国土资源局签订合同，租期只有5年。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据1没有意见，配套设施费是被告代垫的，原告后来将该款打给被告；对证据2的真实性没有意见，落款是林某甲和林某乙，经过被告同意林某乙将地转租给原告，后来原告才与村方签订协议予以确认；对证据3的真实性没有意见，签订合同时原告并不知道被告的租期只有5年。本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据中，证据1、2系证明当事人主体的证据，被告没有异议，本院予以采信；证据3可与证据15及原、被告相关陈述相互印证，并与本案存在一定关联性，本院予以采信；证据4反映了本案所涉租赁土地上建设项目的审批情况，与本案存在关联性，本院予以采信；证据5系原、被告签订的租赁合同，被告对其真实性没有异议，被告异议中所称的合同效力及合同是否可解除不是事实问题，对该证据本院予以采信；证据6可与证据15及原、被告相关陈述相印证，可证明原告支付款项的相关情况，本院予以采信；证据7、8，被告没有异议，本院予以采信；证据9，被告对其真实性没有异议，可以证明本案所涉土地的权源情况，本院予以采信；证据10-13系审批机构的相关文件及建设项目设计的审查材料，可反映本案所涉土地的建设项目的审批情况，本院予以采信；证据14可与原告提供的证据3、15相印证，与本案存在关联性，本院予以采信。被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，这些证据符合真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。
根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：2007年3月20日，中共瑞安市委、瑞安市人民政府印发了瑞委发（2007）32号文件，该文件附件5《标准厂房项目和已农转及已征收未供地二产留用地项目》记载了林西村留用地面积18亩。就上述留用地的租赁事宜，2007年4月3日，被告林西村委会作为甲方，林某甲作为乙方（落款签名为：林某甲、林某乙）签订了一份《村集体土地使用权租赁协议》，该协议约定：甲方同意将位于城南大道以南、开发六路以北（具体详见图纸）闲置的返回地使用权第壹标段计6亩租给乙方使用；该租赁用地的建设要求，以搭建彩钢临时建筑物为主，具体建筑面积、容积率、使用功能和建筑物要求以开发区规划规定为准；租赁期限自2007年7月15日至2022年7月14日止，租金每亩每年48000元，于每年7月15日前交纳当年租金；乙方向甲方交纳保证金每亩50000元，作为乙方履行协议的保证金；租赁期满后，本协议书终止，乙方搭建的彩钢棚等地面建筑物均无偿归甲方所有；乙方不得擅自将该用地转租给第三方，需转租的须征得甲方同意；本租赁土地上的一切附属设施及其费用等均由乙方自负，但甲方应配合乙方办理相关手续。此前，林某乙已向被告交纳了600000元。2007年7月16日，被告林西村合作社与瑞安市国土资源局订立了国有土地使用权租赁合同，约定：将位于经济开发区（林西村）的12000平方米的用途为工业用地的土地出租给林西村合作社，租赁年限为5年，自合同签订之日起算，租金总额1008109元，合同并约定使用年限届满，可申请续期。同年9月25日，瑞安市国土资源局作出了瑞土租（2007）1号文件，确定：市人民政府同意将位于经济开发区（林西村）的国有土地使用权1.2公顷以协议方式租赁给你单位（指林西村合作社）用建设项目（指新建标准厂房）之用，使用年限伍年；其土地使用权在规定使用年限内可依法转让、出租、抵押。2007年10月3日，国伟公司（林某乙为该公司法定代表）与原告订立了协议，协议约定：国伟公司将上述向被告林西村委会租赁的6亩土地租赁权转让给原告，原告向国伟公司支付100万元，其中60万元为国伟公司已支付被告林西村委会的定金30万元和第一年租金30万元，由原告与林西村重新签订土地租赁协议，此后国伟公司不再就该租用地和林西村发生任何关系。此后，原告按该协议约定向林某乙支付了100万元。2008年2月29日，原告万豪公司与被告林西村委会签订了村集体土地使用权租赁协议，协议约定：上述6亩地块租给原告，以搭建彩钢建筑物为主，租赁期限15年，从2008年6月30日起至2023年6月30止，于每年6月30日前交纳当年租金，每亩5万元保证金在万豪公司完工后转为第二年租金。该协议约定的其他事项与上述被告林西村委会、林某甲之间的租赁协议基本一致。在上述协议订立过程中，该林西村标准厂房建设项目处于审批过程中，并增加了该项目的建筑面积。2007年7月30日瑞安经济开发区规划建设局瑞开发建字（2007）31号文件核准的地上总建筑面积为20946.32M2。由于原告向被告要求增加建筑面积，同年12月10日，被告林西村委会向经济开发区管委会报告要求将标准厂房的建筑面积增加至25789.5M2，同年12月27日，瑞安经济开发区规划建设局瑞开发经字（2007）68号文件通知同意总建筑面积调整为25789.5M2（其中3#车间11716.62M2）。同年12月29日，因上述建筑面积增加，被告林西村委会向瑞安市经济开发区管委会支付了241623元设施配套费。2008年2月1日，该局瑞开发建字（2008）11号文件作出了调整扩初设计的批复，同意将林西村标准厂房3#生产车间由原来审批时的三层调整为五层，核准3#生产车间总建筑面积11716.62M2。2009年7月2日，原告向被告林西村委会支付了上述设施配套费中的240000元。2009年7月间，林西村的村民对上述地块的租赁事宜提出异议，认为与原告签订合同未经村民代表会议通过。同年10月，被告林西村委会以原告未按约交纳租金为由，向原告发出了解除合同的通知，此前被告未就交纳租金之事通知原告。同年11月，被告林西村委会又登报声明，与三家企业方签订的租赁协议无效，并解除协议。
本院认为：1、关于本案被告的主体问题。按法律规定，村经济合作社系集体经济组织，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，村民委员会应支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。具体到本案，被告林西村委会与林西村合作社系一个班子二个牌子，在向土地资源局承租土地时是以合作社的名义进行，而出租土地又是以村委会名义作出，在进行相关经济活动时二者之间并未进行严格区分，其相关财产处分权及民事责任承担问题尚不能明确予以区分，根据该实际情况，应将林西村委会与林西村合作社作为本案的共同被告。
关于本案原、被告于2008年2月29日订立的土地租赁合同的效力问题。原、被告之间签订的租赁合同虽名为村集体土地，但实际租赁的土地属国有土地，并不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于集体所有土地的规定，根据被告与瑞安市国土资源局订立的国有土地租赁合同，被告取得了出租该国有土地的权利，被告辩称被告不具备签订租赁合同主体资格的理由不能成立；被告内部如何决定租赁事宜是属于村集体经济组织内部的事情，对外不具有法律约束力，且本案也不存在原、被告双方恶意串通损害集体利益的情形，被告以租赁合同未经相关村民会议讨论决定为由主张合同无效，理由不能成立；租赁土地上的标准厂房虽称为林西村标准厂房，但法律及相关文件并没有规定该标准厂房建设出资方必须为村集体经济组织，由承租方出资建设并不违背法律规定，且合同约定在租赁期满后，原告搭建的建筑物无偿归属于被告所有，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形；被告与瑞安市国土资源局订立的租赁合同约定的租赁期限为5年（自合同签订之日2007年7月16日起算），而原、被告约定的租赁期限为15年。因此，在被告与瑞安市国土资源局之间的租赁合同未确定是否续期前，原、被告约定的租赁期超出原5年租赁期部分即自2012年7月16日后应属效力待定，原、被告之间租赁合同的其他约定，当事人意思表示真实，没有违反法律规定，应属有效。
关于被告是否可单方解除合同问题。本案被告与林某甲、林某乙及原告分别订立了二份租赁合同，原告虽与国伟公司（林某乙为该公司法定代表）订立协议约定土地租赁权转让，但原、被告之间直接签订了新的合同，该合同在租赁期等约定上与被告和林某甲、林某乙之间的合同并不一致，并不是对原租赁合同转租的确认，而是建立了新的合同关系，原、被告应按照该新合同约定履行义务。原告按其与国伟公司之间的约定向林某乙支付了100万元，双方确认该100万元中包括了林某甲、林某乙向被告支付的定金30万元和租金30万元，因此，原由林某甲、林某乙向被告支付的60万元已转为原告支付，该履约行为虽未经被告书面确认，但从被告应原告要求向相关部门申请增加项目的建筑面积，并支付相应的款项、被告在提出解除合同前并未要求原告交纳租金等事实，可说明原告已认可了原告的该履约行为。如被告认为原由林某甲、林某乙支付的60万元不是转由原告支付，而对原告未支付分文的行为不提出异议，直至1年多后的2009年10月才主张解除合同，显与情理不符，现被告为达到解除目的而否认原告的履约行为也有悖诚信原则。至于林某甲、林某乙或国伟公司与被告之间合同约定的租金问题，应由被告与林某甲、林某乙或国伟公司另行解决。另按协议约定2009年6月30日原告应交纳第二年租金，但因在同年7月被告方的村民对原、被告之间的租赁合同提出了异议，阻碍了合同的履行，且此后的10月被告就发出了解除合同的通知，即使保证金不能转为第二年租金，原告也可行使不安抗辩权，中止履行交纳租金的义务。因此，被告以原告违约未支付租金为由要求解除合同，本院不予采纳。同时就租金的支付，原告已明确表示如被告愿意履行合同义务，原告也继续支付协议约定的租金。由此，原、被告应继续履行合同。
综上，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
原告温州万豪暖通设备工程有限公司与被告瑞安市上望街道林西村村民委员会于2008年2月29日签订的土地租赁合同有效（2012年7月16日后租赁期有待被告林西村合作社与瑞安市国土资源局之间租赁合同约定的租赁期是否续期予以确定）。
二、原告温州万豪暖通设备工程有限公司与被告瑞安市上望街道林西村村民委员会、瑞安市上望街道林西村经济合作社继续履行上项土地租赁合同。
本案受理费13800元，由被告瑞安市上望街道林西村村民委员会、瑞安市上望街道林西村经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费13800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31×××51。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴 健
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 薛宽妹
二〇一〇年十月八日
书 记 员 项鹏飞