上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三（民）初字第702号
原告徐国某，女，1963年9月9日生，汉族，住上海市金山区金山卫镇钱富二村**号。
委托代理人徐敢良，上海市金山区亭林镇法律服务所法律工作者。
被告王某某，女，1962年10月14日生，汉族，住上海市金山区金山卫镇横召村联合**组****号。
第三人上海市金山区某某供销合作社，住所地上海市金山区吕巷镇干巷干新路9号。
法定代表人翁四龙，主任。
委托代理人曹磊，系该供销社员工。
原告徐国某诉被告王某某、第三人上海市金山区某某供销合作社排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告徐国某及其委托代理人徐敢某、被告王某某、第三人委托代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方原均系第三人员工。第三人根据上海市金山区供销合作社金供基发（2002）某号文件的批复，将其所有的位于上海市金山区金山卫镇某某东街72号的一间营业用房（下称涉案房屋）置换给原告，房地产权证号为沪房地金字（2003）第某号，房地产权证权利人为金山区某某百货商店。因该房屋原由被告租赁，故第三人征得原告的同意后仍长期将该房屋租赁给被告营业使用至2013年8月底止。在此期间，第三人向原、被告收取的租金实行了内部结算，即第三人向被告收取的租金，与原告向第三人租赁的房屋中少缴一间租金相抵销。被告与第三人间租赁关系于2013年8月底期满，涉案房屋应由原告行使全部使用权。第三人与原告于2013年9月3日签订了一份由原告租赁金山卫镇某某东街78-82号的三间营业用房的房屋租赁合同，租期三年，租金人民币（以下币种相同、略）916.66元／月。原告自2013年9月初以来，已经多次要求和劝说被告搬出涉案房屋，并支付2013年9月1日以来的占有使用费，但均遭被告拒绝。由于第三人长期未向被告做好工作，致使被告长期误解涉案房屋权利人是第三人，形成目前局面，造成原告受损。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、被告搬出原告所有的上海市金山区金山卫镇某某东街72号营业用房；2、被告支付原告自2013年9月1日起至2015年1月的房屋占有使用费15，583.22元（按月租金916.66元计算）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的涉案房屋产证中平面图后一张没有盖章，是伪造的。其自2002年8月15日供销社解散后开始租赁涉案房屋，经营电话超市（未办营业执照）也已有九年；多年来，合同都是两年一签，至2012年8月31日合同到期，但支付2012年9月1日至2013年8月31日租金4，800元；直至2014年7月1日，第三人法定代表拿来原告的产权证和上级单位的批文，出示也没跟我签合同。2002年，原告购买的是某某东街72号，自己租赁的是某某东街76号，即八间门面房中东数起为第三间、西数起为第六间；自己所租房屋自2009年7月派出所重编门牌号时才改为某某东街72号。
第三人述称，原、被告双方原均系第三人员工，在深化改革过程中，一定区域内的供销社进行合并，并非被告所称的解散；因被告不符合协保条件，故2002年8月15日至2012年间，第三人确与被告间存在书面的租赁关系，以确保房屋租赁至被告法定退休年龄（2012年10月）；合同到期后未续签，但其向被告收取了2012年9月1至2013年8月31日租金4，800元；其单位领导也上门告知被告涉案房屋产权情况，故不再续签合同。涉案房屋原属廊某供销社所有，因原告符合协保条件，根据2002年8月19日区供销社的批复，将涉案房屋置换给原告所经营的金山区某某镇某某百货商店，并于2003年1月4日进行了产权变更登记。至于置换房屋的条件，作为单位职工应该明知。另原告当时也向其租赁了房屋，最近的合同是2013年9月3日签订的，原告租赁是某某东街78-82号三间房屋，与涉案房屋差不多，年租金为33，000元，三者间的租金由其进行内部结算。
本院查明：原、被告双方原均系第三人员工。2002年8月15日起，被告与第三人间建立租赁关系，并签订了多份《房屋租赁合同》。同年8月19日，上海市金山区供销合作社作出金供基发（2002）某号《关于廊某供销社将某某镇东街72号等铺面房置换给职工的批复》，将某某镇东街72号一间铺面房作价置换给原告。2003年1月4日，上述房屋取得沪房地金字（2003）第某号《上海市房地产权证》，产权登记在原告经营的金山区某某镇某某百货商店名下，产证中房屋平面图第二页显示，某某镇东街72号系为八间门面房中东数起为第三间、西数起为第六间。2006年12月30日、2008年8月28日、2010年8月26日，第三人与被告签订三份《房屋租赁合同》，其中前两份合同约定的租赁地点为某某东街道76号，第三份合同约定的租赁地点为某某东街72号；合同约定了最后到期日为2012年8月31日。2013年9月3日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁第三人所有的某某东街78至82号房屋，租期自2013年9月1日至2016年8月31日止，年租金为33，000元。2014年10月14日，当地派出所出具证明，自2009年3月30日起，原某某东街供销社某某百货商店由西向东第六间派出所门牌编号为76号，现门牌号已编为金山卫镇某某东街72号。同年11月3日，该所又出具证明，原金山区某某镇某某百货商店的一间营业用房坐落于金山卫镇某某东街72号（原某设路现某圩路向东第六间），以房产登记证编号：沪房地金字（2003）第某号为准。
另查明：原告经营的金山区某某镇某某百货商店已于2013年2月28日注销。
审理中各方确认：2002年起，金山区某某镇某某百货商店八间门面房划开，被告承租了东数起第三间、西数起为第六间铺面，多份合同中门牌号不同，但租赁房屋始终未变。被告已将截止2013年8月31日的租金缴纳第三人。
审理中，原告另表示，被告使用的涉案房屋可换至某某东街78号（因原告租赁三间房屋中另二间内部是连通的），由被告与第三人间建立租赁关系；只要被告立即搬离，可按被告所言标准支付使用费。被告表示，如调换租赁房屋，不要某某东街78号，只要某某东街80号；其只与第三人建立租赁关系，到期后不续签合同是第三人的事；若涉案房屋确属原告所有，可以立即搬离，并同意按年租金4，800元的标准支付使用费。第三人表示，只要原、被告同意调换使用房屋，我方都会同意并予配合。
以上事实，由原告提供的双方当事人基本信息、《关于廊某供销社将某某镇东街72号等铺面房置换给职工的批复》、沪房地金字（2003）第某号《上海市房地产权证》、2013年9月3日的《房屋租赁合同》、2014年11月3日的证明、被告与第三人间三份《房屋租赁合同》、收据、民事裁定书、工商登记材料，被告提供的2014年10月14日的证明，以及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，原告以产权人身份要求被告搬离涉案房屋，而被告认为原告并非其承租房屋的产权人，其与第三人间存在租赁关系，与原告无涉。涉案房屋的产权争议成了本案处理的关键。不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从原、被告原工作单位的上级部门的批复以及原告提供的产权证，相互印证了涉案房屋即某某东街72号房屋的权利人为金山区某某镇某某百货商店，作为个体工商户经营者的原告在该商户注销后有权对该不动产行使权利。在此说明的是：第一，被告辩解产证造假，无任何证据佐证，本院不予采信；第二，原、被告对当地派出所出具的证明，亦存争议，即便涉案房屋存在门牌号变化，但与房屋性质也并无直接关系，亦无法证明被告的主张。
企业在深化改革过程中，作为第三人单位职工的原、被告对于自身利益的关切不言而喻。原告因符合协保条件置换了涉案房屋，而被告因不符合协保条件承租了涉案房屋。在改革背景下，第三人为确保与被告签订的租赁合同履行至被告法定退休年龄而原告又无异议，对于涉案房屋特殊情形下临时安排具有现实可行性。被告与第三间的租赁合同期限届满后，被告虽未达法定退休年龄，双方未续签合同，但第三人又相应顺延一年，兑现了其确保。因此，被告认为其只与第三人存在租赁关系的辩解不能成立。
综上，在涉案房屋产权明确、被告与第三人租赁合同期限届满的情况下，被告仍占有使用涉案房屋没有事实和法律依据，同时侵害了原告所有房屋的权能，造成了一定损失，权利人可以请求排除妨害以及损害赔偿。至于支付使用费标准问题，因原、被告意见一致，即被告应向原告支付2013年9月1日至2015年1月31日的使用费6，800元，本院应予尊重。据此，为保护权利人的物权，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王某某应于本判决生效之日起十日内搬出上海市金山区金山卫镇某某东街72号房屋，将该房屋归还原告徐国某；
二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐国某使用费人民币6，800元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币94元，由被告王某某负担。被告王某某所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金志荣
二〇一五年三月二十三日
书记员 李梦娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。