抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0411民初1312号
原告许东，男，住抚顺市望花区。
原告罗颖，女，住址同原告许东。
被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11—1号楼4、5号门市。
法定代表人佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人李弘熙，该公司员工。
原告许东、罗颖诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司（下称抚顺兴隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员翁剑飞适用简易程序，公开开庭进行审理。原告许东、罗颖、被告兴隆公司委托代理人李弘熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，2014年11月13日，我夫妻二人就购买位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-14号楼127号、128号商铺与被告签订了《抚顺市商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为813323元，原告按合同约定付清全部房款。合同约定，被告应于2015年12月31日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，被告至今未交房，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2014年11月13日签订的《抚顺市商品房买卖合同》并返还原告已付购房款813323元；2、被告支付原告违约金4066.61元（已付房款×0.5%）；3、被告支付原告房款定金6000元，产权代办费400元；4.支付损害赔偿金合计100031.88元，包括税款32939.58元及实际损失67092.3元（813323×同期银行贷款利息6%×495天）自2014年12月11日支付房款日起至实际给付日止按照人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息，暂计算至2016年4月20日）；5、被告承担本案诉讼费及保全费。
被告辩称，原、被告双方在2014年签订商品房买卖合同时约定被告从交房之日起返租原告的商铺三年，年租金是房款额的8%，三年一共是总款的24%，被告先行支付21%的租金，余下3%按年度每年支付1%，三年交清，并且双方约定三年租金是直接从总房款直接扣除，因此双方在商品房买卖合同里约定的总房款并不是实际的购房款。二原告总房款应该是1029522.78元，租金是216199.78元，双方在签订商品房买卖合同时其总房款中已经扣除了后三年的租金，即被告已支付后三年的租金，双方已形成了事实上的租赁合同关系，不存在逾期交房问题，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，另外即便原告请求的解除商品房买卖合同成立，双方在合同中已约定了违约金又同时主张赔偿损失无法律依据，定金和代办费和本案没有直接关系，被告方从未向原告方收取过该项费用，税费根据财政部和税务总局2011年的32号令，如退房，税款在房产证下发之前是可以进行全额退还的，所以不存在税费损失，我们可以协助退房，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告许东、罗颖系夫妻关系。2014年11月13日，二原告与被告抚顺兴隆公司签订合同编号分别为R201400809xxx和R201400809xxx的《抚顺市商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界位于抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼127号和128号二处商铺，商铺销（预）售许可证号分别为XK2013325-132和XK2013325-135。其中127商铺：建筑面积27.37平方米，单价为每平方米14866.13元，房屋总价款为406886元；128商铺：建筑面积27.34平方米，单价为每平方米14866.02元，房屋总价款为406437元。出卖人（被告）应在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付二原告，逾期90日后，买受人（二原告）有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。二原告向被告支付127商铺购房款406886元及128商铺406437元，共计813323元。2014年12月11日，被告为二原告开具销售不动产统一发票,二原告因购买房屋时，享受优惠政策只需缴纳一半税款，共缴契税16469.79元。购买房屋时，二原告在被告处交纳了代办费400元、定金6000元，代办费加盖其他公司的公章。涉案争议房屋现处于停工状态，未交付二原告使用。2016年3月14日，二原告与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《小百城委托经营管理协议书》租赁协议，约定租赁三年，自2015年9月30日至2018年9月30日，二原告收取租金共计9667.26元。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。
本案在审理过程中，原告申请财产保全，本院查封被告名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）房屋四套，保全费5000元由原告交纳。
本院确认的上述事实有原告提供的结婚证复印件，商品房买卖合同、收据复印件、定金收据、不动产发票联、契税发票，被告提供的租赁协议及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。二原告全额支付购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按照约定时间交付房屋，原告有权根据合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金和赔偿损失一节，经本院释明，二原告仅主张被告赔偿损失，根据相关司法解释规定“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失”，被告主张从2014年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算损失，对其计算标准本院予以支持，但起算日应从被告违约次日起即2016年1月1日起计算，因在此之前，被告尚未违约，不存在损失。关于原告主张被告返还契税一节，根据财政部财税[2011]32号文件，应由税务部门予以返还，故本院对原告此项诉求不予支持，但被告应协助、配合原告办理相关手续及提供必要材料。对原告主张的返还定金6000元和代办费400元之请求，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但“3000元顶5000元”的购房活动确系被告方销售房屋的促销活动之一，上述定金和代办费都是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示上述费用收取单位为第三方，原告有理由相信这些笔费用交给了被告，被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此代办费返还原告；而二原告因交付购房款时未将此笔定金折算入购房款中，被告亦应将定金返还二原告。关于被告抗辩的原告违约在先及双方成立反租关系的辩解，原告是在相信被告能在2016年4月继续开工并在年底能够开业的基础上签订的协议，而被告在未按商品房买卖合同约定时间、条件交付房屋的情况下与原告订立的协议，因涉案商铺处于停工状态，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，本院对该协议证明的效力不予采信，但二原告从被告处收取的“租金”9667.26元，应退还给被告，该款可从被告应退还原告的购房款中抵扣。被告抗辩的“原告要求继续履行合同”之事由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、解除原告许东、罗颖与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；
二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告许东、罗颖购房款803655.74元；
三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告许东、罗颖以813323元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的财产损失；
四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告许东、罗颖定金6000元、代办费400元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6519元，减半收取3259.50元，保全费5000元，合计8259.50元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
代理审判员 翁剑飞
二〇一六年七月十四日
书 记 员 徐幼庭