福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莆民终字第1236号
上诉人（原审被告）莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区丰美路莆田市华南副食品有限公司职工宿舍楼2梯301室，组织机构代码证代码75138113-1。
法定代表人林鸿章，经理。
委托代理人戴光兴、郭剑辉，福建扬民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周淑珠，女，1968年8月24日出生，汉族，农民。
委托代理人杜昌强，福建侬来律师事务所律师。
委托代理人陈琦，福建侬来律师事务所实习律师。
上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司（以下简称延寿公司）因与被上诉人周淑珠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人延寿公司的委托代理人戴光兴、郭剑辉、被上诉人周淑珠的委托代理人杜昌强、陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告延寿公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海街道地块的土地使用权，国有土地使用证证号为莆国用（2003）第C26818号。经批准，被告延寿公司在该地块上建设商品房，名称为延寿大厦，建设工程规划许可证号为荔建字20067-102，施工许可证号荔建管证（2007）066号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第50号。
2008年10月10日，原告周淑珠与被告延寿公司订立《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款431910元向被告购买延寿大厦第1幢13单元1301、1302号商品房一套，被告应在2009年10月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。同年10月28日，原、被告签订合同补充协议，即附件六。该补充协议第二条约定：“产权登记的补充约定出卖人代买受人办理《房屋所有权证》及《土地使用证》时，买受人必须提供相关证件和材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内积极给予配合，有关办理《房屋所有权证》及《土地使用证》的一切税费按国家规定标准由买受人进行承担。合同中第十五条关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》。买受人购买车位的，其车位的相关证件及手续按有关部门的规定办理；若可办证，出卖人可协助买受人办理，费用按国家规定标准由买受人进行承担。”2008年12月1日原告向被告交纳城市房屋所有权登记费80元。2010年2月5日，被告出具给原告交付该商品房购房款人民币431910元的销售不动产统一发票。同月28日原告与莆田市大嘉物业管理有限公司签订“消防安全责任书”，原告接收了讼争的商品房。2013年3月16日被告向原告预收办证费人民币20223元。至2013年6月20日本案开庭时，讼争房屋尚未办理房屋所有权初始登记。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
原审法院另查明，2012年7月20日莆田市荔城区人民政府向莆田市城乡规划局发出荔政函（2012）160号《关于商请解决延寿大厦配电房问题的函》称：莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司开发建设的“延寿大厦”工程于2007年5月1日动工，当时因周边的信辉豪园、莆田市凯祥电脑织唛有限公司、信辉物业3家单位的3台变压器及3支高压电杆横穿该公司“延寿大厦”规划总平土地内，后经几家公司多次协调，最后商定申请电业局暂时迁移变压器及3支高压电杆，待“延寿大厦”工程竣工后，几家公司并连接入延寿公司配电室共同使用，作为公共设施配电室。2007年8月15日，延寿公司向电业部门申请验收，电业局审查后提出该配电室设计在“延寿大厦”二层、总体空间及高度不够，造成配电室竣工而设备无法安装，要求延寿公司另行选址建设独立的配电室。经综合考量及多次协调，最后该公司将独立配电室建设在“延寿大厦”总平红线外北侧几十平方米的边角地上。因该配电房建设在总平红线外，造成该公司的建设工程规划许可证换本工作至今尚未办理。鉴于当时特定环境，且该配电室为几家单位公共使用，本着特事特办的原则，商请贵局给予该公司办理建设工程规划许可证副本换正本工作。
原审法院认为，原告周淑珠与被告延寿公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按双方签订的合同约定，全面履行了合同义务。被告于2010年2月28日交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于2010年4月29日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在2010年5月29日前为原告取得房屋权属证书，但被告至今尚未为原告取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约。现原告请求被告办理讼争商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》登记手续是合法合理的，应予支持。但原告应提供相关证件和材料或需要签章，在收到被告通知期限内给予配合。因办理上述权证需要政府相关部门的审批，故应给予被告一定的时间办理，本院酌定为二个月。被告辩称未及时办理，被告没有过错，系由于政府的客观原因，导致原告至今未能取得两证，依据合同约定被告无需承担任何违约责任，但其提供的证据不足以证实其主张。根据合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告提供的证据不足以证明因他人的原因，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应按合同约定支付违约金。因原、被告双方约定逾期办理房屋权属证书按日支付房价款的万分之一违约金，故违约金应计付至原告完全取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止。被告辩称原告请求支付违约金的债权请求权已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因原、被告双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任之日（2010年5月29日）起算，原告于2013年1月23日向本院提起诉讼，故其要求2011年1月23日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原告合理的请求部分本院予以支持，不合理的请求部分本院予以驳回。即被告延寿公司应支付原告自2011年1月23日至原告取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》日止×431910元×0.1‰的违约金。被告辩称原告擅自在房屋上安装防盗网，致讼争房屋无法办理相关权属证书，但无提供证据予以证实，本院不予采信。被告辩称未办理讼争房屋的权属证书，未对原告造成损失，无需赔偿，因原告请求的系违约金，并非赔偿损失，故被告的辩称，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二个月内为原告周淑珠办理位于莆田市荔城区延寿大厦第1幢A单元1301、1302号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；原告周淑珠应给予必要的配合；二、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二个月内支付给原告周淑珠自二〇一一年一月二十三日起至实际取得上述商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》（以后取得为准）之日止以人民币四十三万一千九百一十元为基数，按日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书的违约金；若未在上述期限内取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，违约金顺延计算至实际取得日止；三、驳回原告周淑珠的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币966元，由原告周淑珠负担378元，由被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担588元。
一审宣判后，上诉人延寿公司不服，向本院提起上诉。
上诉人延寿公司上诉称，被上诉人周淑珠商品房至今无法办理两证的根本原因在于政府机关不作为所致。因原规划通过的延寿大厦二层空间不足，不能设立配电室，2007年8月15日，电业部门告知上诉人需独立建设配电室。上诉人也及时向规划部门申请变更规划，按规定，规划部门应当审批，但因客观原因没有审批。后经综合考量及多次协调，不得已上诉人最终将配电房建设在大厦北侧的边角上，属于建设红线外。2012年7月20日，荔城区人民政府函告莆田市城乡规划局，要求解决延寿大厦遗留问题，但规划局仍不及时为上诉人办理工程规划许可证副本更换为正本工作，最终导致被上诉人两证无法办理（一审诉讼期间已经办理）。上诉人认为，在商品房销售合同的履行过程中，上诉人没有任何过错，导致无法办证是因他人原因、政府不作为行为导致，是上诉人无法预见、无法抗拒的客观原因，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人依法不应承担违约责任。综上，请求：依法撤销莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第863号民事判决书第一、二项判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人周淑珠答辩称，上诉人认为无法办理两证的原因是由于政府不作为所致，与事实不符。之所以无法办理两证，是因为上诉人违规行为导致。即使是因为政府不作为，上诉人也应当提起行政诉讼维护合法权益，不能由此损害被上诉人的合法权益，故请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人延寿公司对原审法院查明的事实没有异议；但上诉人认为原审法院遗漏查明以下事实：1、2012年9月18日延寿大厦的规划许可证副本换正本后，随即在2012年10月份，上诉人就向莆田市房地产测绘队申请对延寿大厦进行房屋面积测绘，但直至2013年7月2日测绘队才出具了延寿大厦的房屋面积测绘报告，之后上诉人马上向有关部门申请办理房屋所有权证；2、上诉人于2013年2月1日书面通知包括被上诉人周淑珠在内的各业主，要求各业主到公司进行结账，但被上诉人不予配合；3、延寿大厦的房产总证于2013年8月20日办理完毕，被上诉人的房产证也已经由上诉人领取，但还没有发给被上诉人。被上诉人对原审法院查明的事实没有异议。上诉人与被上诉人订立本案《商品房买卖合同》及签订《合同补充协议》的时间均应为2009年9月12日，原审法院查明的该部分事实有误，应予纠正。对原审法院查明的事实中本院予以纠正部分外双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院另查明，本案讼争房屋的《房屋所有权证》已经办理完毕，该《房屋所有权证》记载房屋产权登记至周淑珠名下的时间为2013年11月4日，该事实有上诉人延寿公司在本院审理过程中提供的《房屋所有权证》予以证实。
本院认为，上诉人延寿公司与被上诉人周淑珠签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。2007年8月15日，电业部门告知上诉人需设立独立配电室，然而上诉人却并未依法向规划部门申请变更《建设工程规划许可证》，后上诉人将独立配电室建设在“延寿大厦”外北侧几十平方米的边角地上，该独立配电室在总平红线外。上诉人违反规划审批要求进行建设的行为，导致上诉人开发的延寿大厦《建设工程规划许可证》副本无法换正本，主要的责任在于上诉人。2012年7月在莆田市荔城区人民政府的协调下，莆田市城乡规划局为延寿大厦的《建设工程规划许可证》办理了副本换正本事项。现上诉人上诉称因规划部门未及时办理副本换正本事项，系由于政府的客观原因，上诉人没有过错不能成立。
上诉人于2010年2月28日向被上诉人交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人应在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在90日内上诉人应为被上诉人取得房屋权属证书，但直至2013年11月4日，讼争房屋的《房屋所有权证》才办理完毕，故上诉人逾期为被上诉人办理《房屋所有权证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因为上诉人已经存在迟延履行的情况，故即使莆田市房地产测绘队延期完成测绘工作，也不能免除上诉人在测绘队超时办结期间的违约责任。因双方在《合同补充协议》第二点第二款中约定《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》，故双方关于违约责任的约定也仅针对于办理《房屋所有权证》。双方在合同中并未约定上诉人负有将《房屋所有权证》交付给被上诉人的义务，且被上诉人在原审诉讼中亦是请求违约金计至房地产权属证书办理完毕之日止，故逾期办证的违约金应计算至讼争房产的《房屋所有权证》办理登记至被上诉人名下之日止。双方在《合同补充协议》中约定上诉人代被上诉人办理讼争房产的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，现《房屋所有权证》已经办理完毕，上诉人应依约继续为被上诉人办理《国有土地使用证》。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，案经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第863号民事判决；
二、上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二个月内为被上诉人周淑珠办理位于莆田市荔城区延寿大厦第1幢A单元1301、1302号商品房的国有土地使用证的登记手续，被上诉人周淑珠应给予必要的配合；
三、上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人周淑珠自二〇一一年一月二十三日起至二〇一三年十一月四日止以人民币四十三万一千九百一十元为基数，按日万分之一计算的逾期办理《房屋权属证书》的违约金；
四、驳回被上诉人周淑珠的原审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人莆田市延寿房地产开发有限公司的上诉请求。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币966元，由上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担900元，由被上诉人周淑珠负担66元；本案二审案件受理费人民币588元，由上诉人莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年四月十五日
书 记 员 倪益群
附注：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第（一）款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第（一）款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、申请执行提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。