云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7572号
上诉人（原审原告）:潘志勇，男，汉族，1978年3月15日出生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄州禄丰县，
委托诉讼代理人：李治俊，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：肖恒禹，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南腾晋房地产有限公司。住所：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处恢厂村。
法定代表人：段云虎，公司经理。
委托诉讼代理人：张晶晶，女，汉族，1989年7月7日出生，身份证住址：云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县，系云南腾晋房地产有限公司员工，特别授权代理。
原审被告：昆明腾晋房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区环城北路***号小城故事*座*楼。
法定代表人：李平，公司经理。
委托诉讼代理人：楚美娜，女，汉族，1988年6月12日出生，身份证住址：黑龙江省拜泉县，系昆明腾晋房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。
上诉人潘志勇与被上诉人云南腾晋房地产有限公司（以下简称：云南腾晋地产公司）、原审被告昆明腾晋房地产经纪有限公司（以下简称：昆明腾晋经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2016）云0122民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘志勇上诉请求为：一、请求二审法院依法撤销（2016）云0122民初1040号民事判决书第二项“依法驳回原告潘志勇的诉讼请求”；二、请求法院判令被上诉人云南腾晋地产公司依法履行与上诉人签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，与上诉人签订书面的购房协议；三、本案的诉讼费用由被上诉人云南腾晋地产公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，原审被告昆明腾晋经纪公司只是“腾俊国际陆港”项目的代理人。上诉人与其洽谈房屋买卖事宜时，该公司出示了被上诉人云南腾晋地产公司出具的代理销售委托书，昆明腾晋经纪公司只是“腾俊国际陆港”项目的代理人，虽然《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》是上诉人与昆明腾晋经纪公司签订的，但合同权益义务应当由被上诉人云南腾晋地产公司履行，一审判决遗漏了这一重要事实。二、被上诉人云南腾晋地产公司拒绝自愿履行，本合同只能适用强制履行。在房屋具备交房条件后，上诉人曾数次找到被上诉人要求履行合同，与其签订正式的房屋买卖合同，为上诉人提供选房义务，但两公司均无故推脱，无奈上诉人起诉至法院，要求以法院强制的形式履行《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，且双方在《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》中明确约定了价款，该合同是能够强制履行的。综上所述，一审判决遗漏了原审被告昆明腾晋经纪公司只是“腾俊国际陆港项目”的代理人，《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》权益义务应当由被上诉人云南腾晋地产公司履行，该合同具备强制履行的条件，一审判决驳回上诉人要求强制履行的判决错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人云南腾晋地产公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告昆明腾晋经纪公司陈述无意见。
一审情况：
原告潘志勇的诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告签订的项目优惠活动协议书有效；2、继续履行这份合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋。事实与理由：2013年5月4日原告与被告昆明腾晋经纪公司协商签订了《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》约定：原告以每平米人民币4490元单价购买被告云南腾晋房地产有限公司腾俊国际陆港项目6-2板块商铺类产品，该商铺建筑面积约40平米。签订协议当天原告向被告昆明腾晋经纪公司缴纳了1000元的认购金，现场办理了“腾俊国际陆港项目优惠卡”。2013年5月7日，被告云南腾晋地产公司以《客户承诺书》（以下简称《承诺书》）的形式对《协议书》的内容予以了确认，被告云南腾晋地产公司同时在《承诺书》中做出了“如因公司造成销售阻碍或未能保证如期优先选定位置，则公司承诺按照该员工所购商铺总款的10%进行违约补偿”的特别承诺。2013年5月8日、5月26日原告分别向被告昆明腾晋经纪公司支付了35920元和53900元作为购房款，履行了《协议书》约定的付款义务。现原告购买的商铺已经建成，具备协议约定的选房、交房条件，两被告并未按照《协议书》的约定通知原告选房、交纳剩余购房款项、签订正式的购房合同。原告为维护自身的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决。
被告昆明腾晋经纪公司辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。我公司受云南腾晋地产公司的委托，负责“腾俊国际陆港”6-2地块项目（以下简称：该项目）的销售工作，与原告签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》仅是为招揽客户完成销售工作的一种手段。由于公司经营管理不规范，导致丁婕盗取盖有我公司财务印章的收据及空白的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》与原告私自签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，并且要求原告将招商诚意保证金汇入丁婕个人账户及其指定的个人账户。原告将招商诚意保证金从我公司办理退款后又把款项汇入丁婕个人账户及其指定的个人账户借机炒房，以获取更大的利益。作为常识，大家都应知道购买房屋、商铺的款项应交给公司而非个人。原告将款项汇入丁婕个人及其指定的个人账户存在明显过错。根据昆明市盘龙区人民法院做出的（2015）盘法刑初字第200号已生效《刑事判决书》确认，我公司盖章的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》为丁婕的犯罪行为所致，我公司并不知晓。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定：“意思表示真实是民事法律行为应当具备的条件。”即双方当事人意思表示真实是合同生效的条件之一。故我公司盖章的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》并不是我公司的真实意思表示，也不是出于我公司盖章的行为。《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》并非我公司与原告所签订，所以我公司也无法确认丁婕与原告约定的合同价款等犯罪内容。综上所述，我公司无法确认自身不知晓的犯罪行为和犯罪内容，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
被告云南腾晋地产公司辩称：我公司与云南腾晋物流股份有限公司（以下简称“股份公司”）共同开发“腾俊国际陆港”项目（以下简称“该项目”），我公司负责该项目征地补偿、开发报建及招商等工作，后期该项目的运营由股份公司负责。我公司没有该项目的所有权，故无法与原告签订正式的买卖合同。我公司委托昆明腾晋经纪公司（以下简称“经纪公司”）进行招商工作，约定由经纪公司招揽客户后与我公司签订购房协议，但经纪公司以自己的名义签订优惠活动协议或采用其他方式等招揽客户的行为，我公司并不知晓也未参与，这种招商手段完全属于经纪公司以自己的名义为了招揽客户私自做出的法律行为。合同具有相对性，诉争协议的主体为经纪公司，故我公司认为应当由经纪公司自己承担其法律责任。我公司与经纪公司是具有独立法人主体资格的公司，在法律关系上无任何关联。我公司不应当为经纪公司承担任何法律责任。我公司既未与原告签订过任何书面协议，也未收到过任何款项，故不应当承担履行诉争协议的义务。综上所述，请求人民法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
一审法院确认：2013年5月4日，原告潘志勇与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订了《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，约定：原告潘志勇以每平米人民币4490元单价购买被告云南腾晋房地产有限公司腾俊国际陆港项目6-2板块商铺类产品，该商铺建筑面积约40平米。昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法刑初字第200号刑事判决书和《云汇通司法鉴定所司法会计检验鉴定报告书》载明，丁捷经手收取腾俊国际陆港“招商资格保证金、招商诚意保证金及定金”中，原告潘志勇交款金额为人民币89800元。
一审认为：一、2013年5月4日原告潘志勇与被告昆明腾晋经纪公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，该协议书为预约合同。依据传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。庭审中，原告潘志勇认可与被告昆明腾晋经纪公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》属于预约合同，意思表示真实，故对原告潘志勇要求确认原、被告签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》效力的诉讼请求，一审法院予以支持。二、根据预约合同的性质，预约合同不能适用强制履行，实际履行不能作为违约责任的基本形式，而且强制履行也有违合同意思自治原则。因此，对原告潘志勇要求继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、2013年5月4日原告潘志勇与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》有效；二、驳回原告潘志勇的其他诉讼请求。
二审中，上诉人潘志勇对一审认定的事实无异议，但认为遗漏认定昆明腾晋经纪公司仅是云南腾晋地产公司销售“腾俊国际陆港”项目的代理人，云南腾晋地产公司才是该项目真实的开发商，故上诉人与昆明腾晋经纪公司所签《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》的效力应及于云南腾晋地产公司，由其来履行合同义务。被上诉人云南腾晋地产公司及原审被告昆明腾晋经纪公司对一审认定事实无异议。
审理中，上诉人潘志勇提交《授权书》（复印件）一份，欲证明云南腾晋地产公司授权昆明腾晋经纪公司自2012年9月8日至2014年12月31日为其合法推广代理商，负责云南腾晋地产公司“腾俊国际陆港”项目的推广、招商等工作。被上诉人云南腾晋地产公司及原审被告昆明腾晋经纪公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；被上诉人云南腾晋地产公司另提交两公司签订的《营销合作协议》，欲证实两公司合作营销的项目为“东南亚国际陆港商贸采购供应中心项目”，并非本案所涉的“腾俊国际陆港”项目，该项目系昆明腾晋经纪公司工作人员丁婕为骗取他人钱财而虚构。
上诉人潘志勇对该份合作协议真实性、合法性及关联性均不予认可，且认为该证据与两公司一审陈述事实不一致，应以两公司一审陈述意见为准。
对此，本院认为：云南腾晋地产公司在一审所述意见为：“腾俊国际陆港”项目系该公司与云南腾晋物流股份有限公司共同开发，云南腾晋地产公司负责该项目征地补偿、开发报建及招商等工作，云南腾晋地产公司委托昆明腾晋经纪公司进行招商工作，约定由经纪公司招揽客户后与云南腾晋地产公司签订购房协议；昆明腾晋经纪公司在一审所述意见为：昆明腾晋经纪公司受云南腾晋地产公司委托，负责“腾俊国际陆港”6-2地块项目的销售工作。且昆明腾晋经纪公司向公安机关提交的《举报材料》中载明该公司作为云南腾晋地产公司开发的“腾俊国际陆港”项目销售代理人负责该项目的前期销售工作。故依据两公司在一审中的自认事实及相应证据，本院确认“腾俊国际陆港”项目真实存在，且系云南腾晋地产公司开发；云南腾晋地产公司作为开发商与昆明腾晋经纪公司之间存在涉及该地产项目销售事宜的委托招商关系。
二审经审理查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人潘志勇主张的强制与被上诉人云南腾晋地产公司签订商品房买卖合同的诉讼请求能否成立？
本院认为：本案中，上诉人潘志勇认可其与昆明腾晋经纪公司签署的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》系商品房预约合同，该类合同是商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并非正式的本约合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，预约合同一方当事人不履行订立买卖合同之义务时，对方当事人仅能请求违约人承担违约责任或请求解除合同赔偿损失，而不能强制要求违约方签订本约合同，否则已违背了合同意思自治原则。故上诉人潘志勇现请求强制与被上诉人云南腾晋地产公司签订正式的商品房买卖合同并无法律依据，一审法院驳回其此项诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判处得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘志勇承担。
本判决为终审判决。
审判长 何海燕
审判员 古维贤
审判员 姚 丹
二〇一七年十二月十八日
书记员 李艾佳