萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1130号
原告萍乡市某某房地产有限公司。
委托代理人胡鸣菊，江西景维新律师事务所律师。
被告某某电器有限公司。
委托代理人彭世伟，江西姚建律师事务所律师。
被告江西某某科技有限公司。
委托代理人祁凯，系该公司法务总监。
被告廖某某，男，1968年9月25日出生，汉族。
被告宋某某，男，1963年11月5日出生，汉族。
原告萍乡市某某房地产有限公司（以下简称“某某公司”）与被告某某电器有限公司（以下简称“某某电器”）、被告江西某某科技有限公司（以下简称“某某科技”）、被告廖某某、被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人胡鸣菊、被告某某电器委托代理人彭世伟、被告某某科技委托代理人祁凯到庭参加了诉讼，被告廖某某、宋某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2005年4月9日，原告与新余市新大地电器有限公司签订了萍乡市安源区昭萍路雅天购物公园附一楼的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为10年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止，年租金为120万，物业管理费每年60000元。第五年开始，年租金递增10%，租金按月支付，并在每月25日前支付本月租金。原告为新余市新大地电器有限公司单独安装水、电表，新余市新大地电器有限公司直接向原告缴纳实际使用的水电费，电费按0.97元／度收取，如电费涨价，按实际涨价加收。合同签订后，原告按合同履行了合同义务。2006年11月30日，被告某某电器成立后，原告与新余市新大地电器有限公司签订的租赁合同中租金义务在2015年3月之前一直是被告某某电器支付，且该门面也是被告某某电器使用。2015年4月3日，被告某某电器与国美电器有限公司签订关于某某电器商标及门店、库房租赁权转让的框架协议，协议约定国美电器有限公司受让被告某某电器租赁原告的门面的租赁权，国美电器于2015年4月10日成立了目标公司即被告某某科技。2015年4月，被告某某科技已派员工接收和管理该租赁门面。但四被告从2015年4月起一直拖欠房租、物业管理费、水电费至今，一共拖欠房屋租金、物业管理费、水电费237140元。另外，新余市新大地电器有限公司于2014年3月27日在工商部门注销，被告廖某某、宋某某依法为本案被告并应当承担责任。因被告拖欠房屋租金的行为已构成违约，依法依合同原告都有权解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。2015年5月31日合同到期后，被告既不主张优先租赁权，又不交付租赁房屋，原告多次就拖欠租金、房屋交付问题与其协商未果，至今被告某某电器及被告某某科技仍将货物放在原租赁房屋内，拒不腾出房屋交还给原告。为此，请求法院依法判令：1、被告向原告某某公司返还萍乡市安源区昭萍路雅天购物公园附一楼租赁房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费共计237140元（从2015年4月1日起至2015年5月31日）；3、判令被告支付从2015年6月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费的损失；4、四被告承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告某某电器辩称：因某某电器与国美电器有限公司于2015年4月签订了关于某某电器商标及门店库房框架协议书。国美公司指定的关联公司被告某某科技已实际接管本案诉争的店面，因此，本案的相关责任应由被告某某科技承担。新余市新大地电器有限公司注销后，要求股东廖某某、宋某某承担本案的责任没有法律依据。综上，请求依法驳回原告对被告某某电器、被告廖某某、被告宋某某的诉讼请求。
被告某某科技辩称：某某电器是与某某科技的母公司国美电器签订了商标及门店库房框架协议书，但该协议明确了并非所有门店均无条件接收，某某电器应向某某科技移转具有合法出租权的房屋，不符合约定的，某某科技可以拒绝接收。本案所涉的店面，被告某某科技并未与某某电器签订补充协议，并不在框架协议的范围内。综上，某某科技作为本案被告系主体不适格，请求依法驳回对某某科技的诉讼请求。
被告廖某某未答辩。
被告宋某某未答辩。
原告某某公司为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、新余市新大地电器有限公司、新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城的企业信息、2014年3月6日新余市新大地电器有限公司注销决议、新余市工商行政管理局于2014年3月27日作出的企业核准注销登记通知书各一份。证明新余市新大地电器有限公司已经注销，其股东宋某某和廖某某应当承担本案的责任。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告廖某某及被告宋某某不应承担本案责任。被告某某科技器质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为均与被告某某科技无关。因该证据系原件，且被告某某电器及被告某某科技均对其真实性无异议，本院予以认定。
2、原告某某公司与新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城于2005年4月9日签订的经营场地租赁合同一份。证明原告与新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城存在房屋租赁合同关系，合同对租金、物业管理费、违约金等都进行了相应的约定。且该合同履行期满后，租赁房屋并未返还给原告。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为均与被告某某科技无关。因该证据系原件，且被告某某电器及被告某某科技均对其真实性无异议，本院予以认定。
3、被告某某电器与被告某某科技的母公司国美电器有限公司于2015年4月签订的关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书一份。证明本案所涉房屋的实际租赁情况及租金支付主体，应是由四被告履行缴纳租金的义务。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为均与被告某某科技无关。因被告某某电器及被告某某科技均对其真实性无异议，本院予以认定。
4、原告某某公司于2015年6月23日向被告某某科技出具的函告及百世汇通快递单各一份。证明原告已于2015年6月23日向被告某某科技发函，要求其支付拖欠的2015年4、5月份的租金和物业管理费。被告某某电器质证后认为，原告开具的租金收据均是向被告某某科技开具，与被告某某电器无关，可以证实某某科技实际接管了租赁房屋的事实。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据并不能证实被告某某科技已收到上述函件，且附一楼也不是某某科技接收的范围。本院认为，该函告虽系原告某某公司出具，但其提交的快递单并不能证实被告某某科技公司已签收并实际收到该函，故本院对上述证据不予认定。
5、证人朱晓军的证言。证明新余市新大地电器有限公司注销后，其按照与原告签订的经营场地租赁合同中约定的租金及物业管理费的支付均由被告某某电器直接汇款到萍乡市雅天购物公园有限责任公司的工作人员朱晓军的萍乡市农商银行账户124120121001265959，再由朱晓军转交给某某公司的邓洁，直至2015年3月31日止。目前，某某电器尚欠2015年4月及5月的租金、物业管理费及水电费未支付。被告某某电器质证后对认为证人的陈述能够证实某某科技已实际接管，应由某某科技承担相应责任。被告某某科技认为证人的陈述能够证实实际支付租金的主体是某某电器，该店面不在框架协议约定的范围内，也未与被告某某科技签订补充协议，与被告某某科技无关。本院认为，证人的陈述与其出示的银行对账单简易明细能够反映被告某某电器在新余市新大地电器有限公司注销前就已某某电器的名义一直向原告缴纳新余市新大地电器有限公司与原告签订的场地租赁合同中约定的租金、物业管理费直至2015年3月31日，本院对其陈述予以认定。
被告某某电器未向法庭举证。
被告某某科技为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、原告某某公司与新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城于2005年4月9日签订的经营场地租赁合同一份。证明被告某某科技与被告某某电器并未就上述附一楼的房屋签订租赁权转让协议，与某某科技无关。原告华宇公司及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。因原告某某公司及被告某某电器均对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以认定，对其证明目的将结合本案案情综合予以认定。
2、原告某某公司与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》的补充协议一份。证明被告某某科技并未就上述附一楼的房屋签订租赁权转让协议，与某某科技无关。原告某某公司及被告某某电器质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，该协议约定的是原告某某公司与被告某某电器于2011年5月13日的房屋租赁合同的履行事宜，与本案无关，本院不予认定。
3、某某电器萍乡雅天店的现场照片三份。证明本案涉及的门店并未经营，且某某科技也未接收该门店。原告及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明某某电器萍乡雅天店未实际接收。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
4、国美电器有限公司接收被告赣州营角店、石城某某电器一店的接收清单。证明被告某某科技已接收的门店均签订了门店接收确认单，而萍乡雅天店并未接收。原告及被告某某电器质证后认为某某科技已实际接收某某电器萍乡雅天店，且该接收清单与本案无关联，对其真实性、合法性均有异议。本院认为，该接收清单并不与本案具关联性，本院不予认定。
5、被告某某电器与被告某某科技的母公司国美电器有限公司于2015年4月签订的关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书摘页。证明本案诉争的房屋并不在该框架协议范围内，与某某科技无关。原告及被告某某电器质证后均对真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认定。
被告廖某某未向法庭举证。
被告宋某某未向法庭举证。
本院向原、被告各方出示本院依原告某某公司申请对龚新萍的询问笔录一份。主要内容为龚新萍原为某某电器员工，已在该公司工作5年多，主要负责公司的仓管。2015年5月，龚新萍与某某科技重新签订劳动合同，并主要负责某某电器萍乡雅天店的安保及消防。萍乡雅天店从其签订劳动合同后并没有实际运行经营，龚新萍现在主要是看守该店内原有的空调、设备。原告某某公司及被告某某电器质证后对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。被告某某科技质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为龚新萍之前就是被告某某电器的员工，其陈述内容的真实性有待考证，且能证实萍乡雅天店并未实际运行。本院认为，龚新萍为被告某某科技员工，且该询问笔录系本院到其萍乡雅天购物中心的工作场所所记录，其陈述内容客观、真实，本院予以认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2005年4月9日，原告某某公司与新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城签订一份房屋租赁合同。合同约定：原告将其坐落于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园附一楼原雅天超市房产（面积2800平方米）出租给新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城经营使用。合同租赁期限为10年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止。年租金为120万元，物业管理费每年6万元。考虑价格波动市场因素，第五年开始年租金递增10%，即五年后开始年租金为132万元。其中，房屋租金应按月在每月25日前支付。若新余市新大地电器有限公司逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金，拖欠租金超过60日的，原告有权解除合同，新余市新大地电器有限公司应每月向原告某某公司支付物业管理费包干价5000元。原告为新余市新大地电器有限公司单独安装水表、电表，新余市新大地电器有限公司直接向原告缴纳实际使用的水电费，电费按0.97元／度收取，如电费涨价，按实际涨价加收。合同签订之日，新余市新大地电器有限公司缴交房屋水、电保证金2万元，合同期满后，房屋及设施无损坏，无水电费拖欠情况，保证金退还给新余市新大地电器有限公司。新余市新大地电器有限公司有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由新余市新大地电器有限公司负责恢复给原告。合同签订后，原告依约将上述店铺交付给新余市新大地电器有限公司经营使用，新余市新大地电器有限公司也向原告交纳了房屋租金。自2013年7月起至2015年3月，被告某某电器及其法定代表人傅志杰通过其账户（傅志杰6226663300323441，某某电器有限公司50080188000001241）每月上旬向萍乡市雅天购物公园有限责任公司工作人员朱晓军的萍乡市农商银行账户124120121001265959转入新余市新大地电器有限公司与原告的合同中约定的房屋租金及物业管理费。截至2015年6月1日，尚欠原告某某公司二个月房屋租金及物业管理费计币237140元，也未将租赁房屋返还给原告。原告多次催讨未果，为此，原告诉至本院。
另查明：2015年4月，被告某某电器与国美电器有限公司签订一份关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书。某某电器将其现经营的所有84家门店（含某某电器萍乡雅天店在内）的租赁权及3个库房租赁权（按框架协议约定的条件及步骤接受全部或部分）以及依附于上述门店、库房的装修、空调、电梯、水电安装、展台展柜、门头广告等维持正常经营的门店、库房行政办公现状的固定资产及日常现状经营的其他物品转让给国美电器有限公司。国美电器有限公司以其自有资金新设立一个有限责任公司，即本案的被告江西某某科技有限公司。该公司有权根据自身经营需要选择是否受让或具体的受让门店，接受门店应由相应各方签署门店及相应资产的交接单。框架协议还对交易模式、转让价款、支付方式和费用承担、某某电器库存商品处理及人员聘用、保密条款、违约责任等进行了约定。
再查明：新余市新大地电器有限公司成立于2001年3月8日，注册资本为300万，法定代表人为廖某某，其出资额为180万，出资比例为60%，股东宋某某出资120万，出资比例为40%。2002年10月8日，新余市新大地电器有限公司在萍乡市设立分公司，企业名称为新余市新大地电器有限公司萍乡市国美电器城。2014年3月6日，新余市新大地电器有限公司全体股东召开股东会议，一致同意公司注销。2014年3月27日，新余市工商行政管理局核准新余市新大地电器有限公司注销。
本院认为，依法成立的合同受到法律的保护。原告某某公司与新余市新大地电器有限公司签订的经营场地租赁合同属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。本案中，被告某某电器自2013年7月开始即向原告某某公司支付新余市新大地电器有限公司与原告签订的合同中约定的租金及物业管理费直至2015年3月，承继了新余市新大地电器有限公司基于原场地租赁合同对某某公司所负有的主要合同义务，应为合同义务的移转。被告某某电器应向原告某某公司承担债务移转的法律责任。故对于原告要求四被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。被告某某电器自2015年4月1起即未缴纳每月的租金及物业管理费，截至起诉之日，尚欠原告房屋租金及物业管理费230000元，已构成根本性违约。原告主张被告某某电器返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金及物业管理费230000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的水电费7140元的诉讼请求，因原告并未提交该方面的证据，本院不予支持。对于原告主张的自2015年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的损失，本院认为，原告某某公司与新余市新大地电器有限公司的租赁合同已于2015年5月31日到期。合同到期后，被告某某电器没有依之前的租赁合同约定的租金支付给原告，也没有将租赁房屋返还给原告，故原、被告双方之间形成了不定期租赁合同关系。故对于原告主张的自2015年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金及物业管理费的损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告某某电器有限公司应于本判决书生效之日起七日内向原告萍乡市某某房地产有限公司返还其实际租赁的位于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园附一楼原雅天超市的租赁房屋。
二、被告某某电器有限公司应于本判决书生效之日起三日内向原告萍乡市某某房地产有限公司支付拖欠的房屋租金及物业管理费230000元，被告某某电器有限公司应按房屋租赁合同约定的月租金及物业管理费向原告萍乡市某某房地产有限公司支付自2015年6月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金及物业管理费损失。
三、驳回原告萍乡市某某房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4857元，由被告某某电器有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 姚富良
审 判 员 杨启根
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十一月二十三日
代理书记员 何 涛