四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1735号
上诉人（原审原告）谢忠源，男，汉族，1973年1月2日出生，住成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。
法定代表人朱海，总经理。
委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。
上诉人谢忠源因与被上诉人成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人谢忠源、被上诉人新界公司的委托代理人李继承、被上诉人洋洋公司的委托代理人黄薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
谢忠源购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺并取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋-2层63-95号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2004年3月2日，摩尔经营公司（甲方）与谢忠源（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2004年3月2日起，至2012年2月28日止，共七年零363天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业-2层63区95号的房屋楼层区位，购置价112939元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即7906元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”在协议履行期间，摩尔经营公司将其在《合作经营协议》中的权利义务全部转移给新界公司。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括谢忠源在内的小业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向本院提起诉讼。本院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与摩尔经营公司签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向原审法院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。原审法院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至本院，本院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年2月28日，新界公司与谢忠源约定的合作经营期限届满，谢忠源与洋洋公司一致确认，合作经营期限内的租金谢忠源已全部领取完毕。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
原审法院另查明，从《合作经营协议》到期次日2012年2月29日起至2012年7月31日，洋洋公司向谢忠源支付物业使用费7147.65元。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：身份证、新界公司、洋洋公司信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、海发商城分户平面图及摊位平面图、合作经营协议、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、洋洋公司支付租金凭证、业主委员会备案情况、成都市海发商厦管理规约、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明及当事人的陈述等。
原审法院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括谢忠源在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收取物业使用费，提高占有使用费标准。本案的争议焦点在于：新界公司、洋洋公司向谢忠源支付物业占有使用费的标准以及是否应当向谢忠源支付诉讼费、律师费、误工费。
对于该项争议焦点，原审法院认为，新界公司与谢忠源签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故谢忠源要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用谢忠源所有的商铺进行经营，故向谢忠源承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于占有使用费标准问题，谢忠源主张按照原购房价的25%（税后）向其支付使用费以及使用费每年按8%的标准递增。原审法院认为，谢忠源主张按照原购房价的25%（税后）向其支付使用费并未提交任何证据，不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，谢忠源请求的使用费标准可以参照此标准计算，在原审庭审中，谢忠源明确了主张物业使用费的时间为2012年8月1日至2013年8月29日。对于谢忠源请求使用费每年按8%的标准递增，由于谢忠源未向原审法院提交任何证据予以证明，亦无任何标准可参照，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于谢忠源主张新界公司与洋洋公司支付律师费和误工费，由于谢忠源未向原审法院提供相应的依据和费用凭证，对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、洋洋公司应于判决发生法律效力之日起十日内向谢忠源支付物业使用费（从2012年8月1日起至2013年8月29日，按112939元×15%／365天×实际占用天数为标准计算所得金额）；二、驳回谢忠源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费468元，减半收取234元，由洋洋公司负担。
宣判后，原审原告谢忠源不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其要求两被上诉人赔偿差额占用费及律师费、误工费全部诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费。其主要上诉理由是：上诉人与新界公司合作经营期间，新界公司将上诉人的物业转租给洋洋公司进行实际经营，但在期满后，新界公司拒不按合同约定退还物业，洋洋公司非法占用上诉人物业进行经营，上诉人多次要求其退还无果，故被上诉人应依照上诉人主张的标准和原则向上诉人支付房屋占用费直至退还为止。
被上诉人洋洋公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人新界公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，对于谢忠源上诉认为洋洋公司和新界公司应按商铺原始购买价的25%向其支付使用费以及使用费每年按8%的标准递增，本院认为，2012年2月28日后新界公司并未占用谢忠源的商铺，谢忠源要求新界公司赔偿损失无相应事实依据和法律依据，故对谢忠源要求新界公司赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。根据本案案涉物业的特殊情况，谢忠源主张按照原购房价25%的标准赔偿损失的上诉理由不能成立，原审法院根据公平原则，参照洋洋公司与大多数业主签订的同一大楼内并已实际履行的租赁协议约定的租金标准，确定洋洋公司从2012年8月1日起至2013年8月29日止向谢忠源支付物业使用费符合本案实际情况，本院应予支持。至于谢忠源主张新界公司、洋洋公司应向其支付的律师费、误工费，因谢忠源仍未提交相关凭证，该项请求并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人谢忠源的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费468元，由上诉人谢忠源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年三月十九日
书 记 员 谈光丽