上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终748号
上诉人（原审被告）：上海南汇化工轻工有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇康沈路1823号。
法定代表人瞿惠忠，董事长。
委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海申南特种气体有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇康沈路1823号8幢201、202室。
法定代表人：陈洁，董事长。
委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
上诉人上海南汇化工轻工有限公司（以下简称轻工公司）因与被上诉人上海申南特种气体有限公司（以下简称申南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人轻工公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项判决，依法改判驳回被上诉人申南公司一审上述三项的诉讼请求。事实和理由：1、双方在2015年年底协商一致解除合同并撤离，因此上诉人没有违约。即使认定非被上诉人自愿撤离，则双方之间的合同租期结束时间为2016年5月，被上诉人的危险化学品经营许可证到期日为2016年3月，被上诉人搬离场地的时间距离经营许可证到期日也仅3个月，被上诉人对此应有合理的预期。2、双方在租赁合同违约条款第十条中对违约责任作了约定，根据有约定先遵从约定的原则，即便上诉人应承担违约责任，也应依据合同约定的违约金认定，而非依据损失认定。更何况被上诉人在一审中提出的所谓运费损失、电子标签更换费、员工解聘补偿金等巨额损失，系被上诉人单方制作的证据，上诉人不予认可，一审法院予以采信不当，还将双方之前的40万元（人民币，下同）借款抵充部分款项更无道理。
被上诉人申南公司辩称，上诉人提前解除与被上诉人之间的租赁合同事实清楚，解除合同并非被上诉人与上诉人协商一致解除合同，因此上诉人应承担违约责任。虽然双方在租赁合同中约定的是违约金，但法律规定违约金不足以弥补损失的，被上诉人可以主张损失赔偿。被上诉人在一审中提交证据证明被上诉人存在的损失，上诉人否认知晓存在这些损失，应提供相反证据反驳，否则应对被上诉人提交的证据予以采信。40万元借款是特定款项，指向的是上诉人赔偿给被上诉人的员工损失，在本案中可以与员工解聘补偿金进行抵扣。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
申南公司向一审法院起诉请求：1、申南公司与轻工公司之间的租赁关系于2015年12月20日予以终止；2、轻工公司赔偿申南公司经营损失187,585元（运费损失）；3、轻工公司承担钢瓶转移电子标签更换损失412,550元；4、轻工公司承担因解除员工劳动关系而支付的补偿金129,712元；5、轻工公司承担办理《危险化学品生产许可证》费用82,600元；6、轻工公司承担报警装置费用77,228元；7、轻工公司承担2014年前（含2014年）投入的基础设施费用1,266,012元；8、轻工公司承担2015年投入的基础设施费用377,097元；9、轻工公司承担移高压电杆费61,000元；10、轻工公司承担设备搬迁费465,800元；11、案件受理费由轻工公司承担。2016年8月2日，案外人陈洁将其在本案中诉讼请求变更为：判令轻工公司承担办理《危险化学品生产许可证》费用、报警装置费用、2014年前（含2014年）投入的基础设施费用、2015年投入的基础设施费用、移高压电杆费用、设备搬迁费合计1万元，后陈洁申请撤回在本案中的全部诉讼请求。申南公司于2016年8月2日书面表示坚持如下诉讼请求：1、依法确认申南公司、轻工公司于2013年5月28日签订的《租赁合同》于2015年12月20日解除；2、轻工公司赔偿申南公司经营损失187,585元（运费损失）；3、轻工公司承担钢瓶转移电子标签更换损失412,550元；4、轻工公司承担因解除员工劳动关系而支付的补偿金129,712元。
一审法院认定事实：2009年6月28日，陈洁与轻工公司签订《仓库场所租赁协议》（以下简称《租赁协议》），《租赁协议》约定：轻工公司将坐落于上海市浦东新区红桥仓库中仓库1,300平方米和办公楼生活区200平方米总1,500平方米及所用的场所出租于陈洁开展经营业务使用；租赁期限为2009年7月1日起至2019年6月30日止（至动拆迁）；租金为每平方米0.25元每日,每日375元,全年135,000元，本着先付租金后使用的原则，陈洁必须一个季度计33,750元付给轻工公司，如逾期不付，轻工公司向陈洁收取季度租金的20%违约金，并收回出租的仓库场所；遇市政或房地产开发及有关部门建设开发需动迁时，陈洁应服从，对所租赁仓库场所和办公生活楼的使用权自然终止，产权仍归轻工公司；…….。2013年5月28日，申南公司与轻工公司签订《租赁合同》，《租赁合同》约定：轻工公司将坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号建筑面积约1,830平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给申南公司使用；另租用周浦化轻公司二楼办公室半间，折算面积12.5平方米,计收租金4,800元每年；申南公司为具备经营化学危险品管理经验的人员，承租系争房屋作为危险品化学气体经营、生产、冲装、储存场所，承诺严格遵守国家和本市有关危险品存放、管理等相关规定和要求；租赁期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止；年租金338,800元，支付方式，每年支付二次，每次支付169,400元，初次于签约日支付，以后分别于每年的10月底和4月底之前支付，先付后用，逾期30天视为违约，轻工公司收到租金后出具发票，发票作为申南公司已付租金的凭证；在租赁期间，系争房屋所用水、电、电信等费用，轻工公司委派申南公司进行统计、分摊、结算；在租赁期间，对系争房屋的维护和修缮由申南公司负责，费用由申南公司承担；在本次租赁期内，经轻工公司书面同意并在法律允许的前提下，申南公司新搭建的建筑物，费用由申南公司支付，合同期满终止或依合同约定解除时，按该时自然状态无偿归轻工公司所有，否则需承担违约责任及相关修复费用；如遇不可抗力等客观因素，合同自行终止，如遇政府行为或商业开发需要动拆迁，自接到通知之日合同自行终止，动拆迁涉及房地产权证范围内的安置补偿等款项归轻工公司所有，凡针对申南公司停产停业、搬迁费损失和之前确属申南公司建造的临时建筑的补偿归申南公司所有；租赁期满或者提前终止、解除合同（除了动拆迁）后，申南公司须在60天内搬出其全部设备及其他物品，轻工公司收回系争房屋，上述期限后，所有遗留物均视为申南公司已放弃权利，任由轻工公司处置；申南公司与轻工公司如有违约，须向另一方支付年租金30%的违约金；……。2015年8月27日,轻工公司出具《通知书》给申南公司，《通知书》的主要内容为：由于8.12天津港危险化学品特大火灾爆炸事故的发生，政府对危险化学品经营、储存的监管力度加大，以及本公司大股东的上级主管部门有在《危险化学品经营许可证》于明年3月份到期后不再审验的意图；经公司股东会和董、监事会研究决定，涉及《危险化学品经营许可证》存放及经营的危险化学品（《安全生产许可证》涉及的除外），于2016年2月底前一律停止经营和存放。2015年9月10日，轻工公司出具《通知》给申南公司，《通知》的主要内容为：自天津瑞海特大危险化学品火灾爆炸事故后，引起各级政府的高度重视，上海市人民政府、浦东新区人民政府接连采取重大举措，要求辖区内所有涉危险化学品生产经营企业、存在安全隐患的要立即停业整顿，有重大安全隐患的立即关闭；新区国资委根据浦东新区的要求，责成浦东新区改制企业托管中心对辖内轻工公司发出“立即停止危险化学品生产经营活动，立即停止挂靠经营行为”《通知》；轻工公司根据《通知精神》，经董事会提交股东会作出相应决议及工作部署，现通知各承租户：自收到本通知之日起，应立即采取果断措施，停止涉及本公司的危险化学品生产经营活动。2015年9月24日，申南公司出具《回函》给轻工公司，《回函》的主要内容为：申南公司的生产经营活动是具有持续性的，无法“紧急刹车”，为此，申南公司努力争取在2015年12月底之前完成各项工作，安全停产；停止气体生产经营将给申南公司造成经营损失、生产设备及办公场所搬迁费用、气瓶电子标签色标改制费、从业人员的合同解除补偿权、投资损失等各项损失，要求轻工公司予以考虑补偿或依法评估给予补偿。2015年11月11日，轻工公司向申南公司出具《关于落实气体停产通知解决生产从业员工解除劳动关系等相关事宜的报告》（以下简称《报告》），主要内容为：就2015年11月21日停止大部分气体生产、大部分员工解除劳动关系中的相关事宜报告如下，1、从事气体生产相关的员工有38名，除10名员工为退休聘用外有28名员工，轻工公司需要开出退工单，2、应予补偿的双方协议由轻工公司签章，3、补偿标准（每月工资额）拟定为每个补偿月为2,500元至3,000元是否可行，4、补偿资金应予保障。该《报告》原件由轻工公司的工作人员于2015年11月12日签收。2015年11月17日，申南公司出具《借款申请》给轻工公司，申南公司向轻工公司申请借款40万元，用于补偿解聘从事气体生产的员工。为此，申南公司、轻工公司于2015年11月19日签署了《借款协议》，约定申南公司向轻工公司借款40万元，用于推进轻工公司发出的要求停止危险化学品的生产经营和停止挂靠经营的通知要求。2015年11月21日，申南公司向27名员工支付了解聘补偿金529,712元。出具时间为2015年12月10日至2016年1月期间、付款人为轻工公司（申南公司）的《付款凭单》及《中国银行支票存根》显示：支付案外人上海XX公司、上海A有限公司、上海B有限公司、上海XX厂、上海周康工业气体供应站、南汇横沔佳乐工业气体供应站钢瓶转移电子标签更换赔偿款248,400元，尚未转移（包括库存）需由申南公司支付钢瓶转移电子标签更换的费用为164,150元。案外人上海XX集团有限公司于2016年7月13日出具《关于上海南汇化工轻工有限公司仓库地块动迁的函》（以下简称《动迁函》）给轻工公司，《动迁函》的主要内容为：轻工公司坐落于上海市浦东新区红桥村10组农田、占地总面积为9,229平方米、建筑面积3,207平方米的包括系争房屋在内的地块及房屋，纳入上海国际医学园区规划范围，经上海XX集团有限公司研究决定，计划对轻工公司的仓库地块实施协议动迁，要求轻工公司予以支持。本案庭审中，申南公司、轻工公司确认于2015年12月20日解除申南公司与轻工公司之间的租赁合同。
一审法院认为：申南公司、轻工公司所签的《租赁合同》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于申南公司要求依法确认申南公司、轻工公司于2013年5月28日签订的《租赁合同》于2015年12月20日解除的诉讼请求之处理意见。鉴于双方在本案庭审中均确认《租赁合同》于2015年12月20日解除，故申南公司要求依法确认申南公司、轻工公司于2013年5月28日签订的《租赁合同》于2015年12月20日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于申南公司要求依法判令轻工公司赔偿申南公司经营损失（运费损失）187,585元、要求判令轻工公司承担钢瓶转移电子标签更换损失412,550元及要求判令轻工公司承担因解除员工劳动关系而支付的补偿金129,712元的诉讼请求之处理意见。双方在《租赁合同》约定的租赁期限为2013年6月1日至2016年5月31日，而轻工公司于2015年8月27日即向申南公司发出要求申南公司于2016年2月底之前一律停止经营和存放危险化学品的通知，轻工公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因轻工公司提前通知解除合同，致使申南公司运送钢瓶路线变更而增加了运费187,585元、实际发生钢瓶转移电子标签更换费248,400元、支付与申南公司签署《劳动合同》的15名员工和以轻工公司名义签署《劳动合同》实际由申南公司聘用的12名员工解聘补偿金529,712元，轻工公司应对申南公司上述产生的总计损失965,697元承担赔偿责任。鉴于轻工公司已实际借款40万元给申南公司用于支付相应金额的员工解聘补偿金，故申南公司现将40万元借款抵扣员工解聘补偿金后要求轻工公司支付其余的员工解聘补偿金129,712元，于法不悖，予以准许。申南公司主张的其余钢瓶转移电子标签更换费164,150元尚未实际发生，故申南公司要求轻工公司赔偿该笔费用，不符合法律规定，不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、确认上海申南特种气体有限公司与上海南汇化工轻工有限公司之间关于上海市浦东新区XX镇XX村XX号建筑面积约1,830平方米的房屋的《租赁合同》于2015年12月20日起解除；二、上海南汇化工轻工有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申南特种气体有限公司运费损失187,585元；三、上海南汇化工轻工有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申南特种气体有限公司钢瓶转移电子标签更换费248,400元；四、上海南汇化工轻工有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申南特种气体有限公司员工解聘补偿金129,712元；五、驳回上海申南特种气体有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,098元，由上海申南特种气体有限公司负担1,641元，由上海南汇化工轻工有限公司负担9,457元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人轻工公司与被上诉人申南公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，上诉人因故提出提前解除合同的要求，被上诉人虽然同意解除合同，双方还于2015年12月20日确认解除合同，被上诉人还配合搬离了争议仓库及办公楼，但是，双方并未就损失赔偿达成一致意见，因此在上诉人没有合法理由提前解除合同情况下，应认定上诉人违约，被上诉人就提前解除合同造成的损失提出赔偿要求，应予支持。
本案二审争议焦点在于上诉人应向被上诉人赔偿损失的范围及数额如何认定的问题。关于被上诉人主张的因解除员工劳动关系被上诉人支付给员工的解聘补偿金等，由于该补偿金并非上诉人订立合同时能够预见的范围，故被上诉人要求上诉人就该部分损失予以赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。一审法院对被上诉人的该项诉请认定在赔偿范围中，同时还将双方之间之前发生的借款40万元予以抵扣处理，尚有不妥之处，本院予以纠正。关于被上诉人主张的经营损失（运费损失）以及被上诉人主张的电子标签更换赔偿款及更换费用,本院认为，被上诉人在一审提交运输协议、增值税发票、医用氧销售去向情况表、钢瓶转移电子标签更换汇总等证据，可以证明因上诉人提前要求解除租赁合同的行为给被上诉人造成损失的事实客观存在，但上述证据不足以证明其损失达到其主张的数额。本院考虑到，被上诉人作为一家医用氧的供应商，经营性质有特殊性，属于特种经营性质，承租到可以作为化学危险品储存场所有所限定，被上诉人在短时间内寻找较为困难；合同约定的违约金较低，不足以弥补被上诉人的损失；被上诉人实际于2015年12月底停止经营并搬离，距离租期结束2016年5月尚有5个月，综合上述因素，本院酌定上诉人赔偿被上诉人的损失金额为43万元。
综上所述，轻工公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29518号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29518号民事判决第二、三、四、五项；
三、上诉人上海南汇化工轻工有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人上海申南特种气体有限公司损失人民币43万元；
四、驳回被上诉人上海申南特种气体有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币11,098元，由上海申南特种气体有限公司负担3,348元，上海南汇化工轻工有限公司负担7,750元；二审案件受理费人民币9,456元，由上海申南特种气体有限公司负担1,706元，上海南汇化工轻工有限公司负担7,750元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……