上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初36181号原告：蔡春芬，女，1968年5月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冷雪琴，上海申云律师事务所律师。被告：魏振宏，男，1956年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱玲龄，上海汉盛律师事务所律师。原告蔡春芬与被告魏振宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告蔡春芬及其委托诉讼代理人冷雪琴、被告魏振宏的委托诉讼代理人朱玲龄到庭参加诉讼。在审理中，本院根据原告申请，依法裁定保全了被告魏振宏名下位于上海市浦东新区航头镇航梅路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋等财产。本案现已审理终结。原告蔡春芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告将上海市浦东新区航头镇航梅路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)的产权过户至原告名下；二、被告向原告支付以人民币108万元为本金，自2016年1月1日起至实际过户之日止，按照每日万分之五计算的违约金；三、被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：2014年10月29日，原、被告在中间人魏振宽、蒋来宏的见证下，签订《房屋买卖定金协议》，约定被告将系争房屋以113万元出售给原告。原告先后分三次向被告支付定金共计5万元。2015年2月6日，原、被告通过上海纳才房地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》(以下至判决主文前简称“网签合同”)和《协议书》，网签合同中约定，房屋转让价款为70万元，首付款40万元(含定金)，贷款支付30万元。《协议书》中约定房屋实际成交价格为113万元。原告于签订网签合同当日向被告转账35万元，又于同年5月12日、6月29日分别支付被告40万元、28万元，合计已支付被告房款108万元，尚有5万元尾款待办理系争房屋过户登记时支付。被告于2015年6月初将房屋交付原告使用至今。原告多次催促被告协助办理过户手续，被告不予理会，后经过中间人居间协商，被告要求原告加价30万元方可办理过户手续，原告与被告协商未果，故向法院起诉。被告魏振宏辩称，同意配合原告办理系争房屋的产权过户手续，但不同意支付原告违约金、亦不同意承担诉讼费和保全费。被告是愿意将系争房屋过户给原告，是原告拖延过户时间，当时被告欲购房，但由于系争房屋未过户给原告，造成被告被限购，由于房价上涨较快，致使被告无力购房，故被告要求原告对其进行补偿，原告曾同意补偿被告1万元，被告认为此数额过少，双方在损失补偿上无法达成一致，造成系争房屋至今未过户。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，原、被告签订《房屋买卖定金协议》，约定被告将系争房屋以113万元的价格出售给原告，并约定签订协议当日支付定金3万元，余款2个月内支付，留尾款10万元待满5年可交易时，户口迁出后全部结清。原告于2014年10月29日、2015年1月17日、2015年2月6日分别支付给被告30,000元、15,000元、5,000元。2015年2月6日，原告(乙方)、被告(甲方)通过上海纳才房地产经纪事务所的居间服务签订了网签合同和《协议书》。网签合同第二条约定：“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为700,000元，(大写)：柒拾万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。”合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。”附件三中约定：乙方应在甲、乙双方签订本合同当日直接支付给甲方首期房价款计人民币40万元，其中包括已付定金计5万元和房价尾款5万元，尾款5万元由乙方保管；第二期房款30万元用银行贷款支付。《协议书》第一条约定：“甲乙双方确认：买卖双方该房地产的实际成交价格计人民币1,130,000元整，为甲方到手价。”同时约定房款的支付方式为：第一期房款已付定金5万元；第二期房款35万元应于签订合同当日通过银行转账支付；第三期房款43万元于2015年7月1日前支付，其中包含尾款5万元暂时保存乙方，待双方交房时支付；第四期房款30万元通过银行贷款支付。原告儿子张剑于2015年2月6日通过银行转账向被告支付35万元，于2015年5月12日向被告转账支付40万元，于2015年6月29日向被告转账支付30万元(其中28万元是购买系争房屋的房款)，上述三笔款项被告均出具收条，现原告合计已向被告支付房款108万元，尚有5万元尾款未付。被告于2015年6月将系争房屋交付原告使用至今。后因房价上涨等原因，被告要求原告给予其一定的经济补偿，但因双方对补偿金额意见不一，故系争房屋至今未办理过户手续，为此，原告诉来本院请求判如所请。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、房屋买卖定金协议、收条、蒋来宏出具的证明、上海市房地产买卖合同、协议书、转账凭证、收款收据、房款收据、户口簿、证人蒋来宏当庭作证的证人证言，以及当事人庭审陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的网签合同和协议书合法有效，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务，被告应于2015年12月31日前协助原告办理系争房屋的产权过户手续，故原告要求被告协助过户的诉求合法合理，本院依法予以支持。对于被告辩称未办理系争房屋过户的原因在于原告，但被告未提供相应证据加以证明，故应承担举证不力的后果，故本院对被告的该辩称意见不予采信。现被告未配合原告办理系争房屋的产权过户手续已构成违约，至于原告主张的违约金，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案的实际情况及被告违约是否给原告造成实际损失等因素考虑，买卖合同约定的违约金显属过高，违约金由本院参照被告违约是否给原告造成实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为按每日万分之二的标准计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定判决如下：一、被告魏振宏于本判决生效之日起十日内协助原告蔡春芬将上海市浦东新区航头镇航梅路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告蔡春芬名下，同时原告蔡春芬支付被告魏振宏房款5万元；二、被告魏振宏于本判决生效之日起十日内支付原告蔡春芬以108万元为本金，自2016年1月1日至实际履行日止，按每日万分之二的标准计算的违约金。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,386元，减半收取计6,693元，财产保全申请费5,000元，合计11,693元(原告蔡春芬已预交)，由被告魏振宏负担，被告魏振宏应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇一七年七月十八日书记员  谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。