湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第528号原告田长根，男，1958年2月13日出生，汉族。委托代理人（特别授权）唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告湖南宏凌房地产开发有限公司。法定代表人宋志钢，该公司董事长。委托代理人向建，湖南淮新律师事务所律师。原告田长根诉被告湖南宏凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告田长根及其委托代理人唐永洪，被告湖南宏凌房地产开发有限公司的委托代理人向建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田长根诉称：2013年2月6日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告所有的位于怀化市湖天区锦溪南路两侧岳麓欧城项目第八栋605号房。合同签约建筑面积为132.49平方米，单价为3617.92元/㎡，房价款共计人民币479338元。原告于签约当日支付被告人民币479338元。该合同第十条第一款约定，“出卖人应当在2013年6月30日前，按照国家及地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”。第二款约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的”。该合同第十一条对房屋交接及违约责任做了约定，“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的万分之二支付违约金”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该合同第三条对房屋交付也做了具体约定。但被告违反合同约定，直至2014年4月11日交房，2014年7月25日完成竣工综合验收备案。基于上述事实，根据合同法及相关法律、法规，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，对合同当事人具有法律约束力。被告未按合同约定时间及条件交付房屋已构成违约，应按照合同约定承担相应违约责任。请求：1、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金人民币36909元(从合同约定的最后交付日期的第二天即2013年7月1日起至实际交房日止即2014年4月10日止，共计280天)；2、本案诉讼费用由被告承担。被告湖南宏凌房地产开发有限公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、本案事实是，被告2013年6月27日通知业主前来办理交房手续，办理交房手续的内容不仅包括被告方要履行交付义务，还包含了房屋买受方需要履行相应的合同义务，因为本案的原告方没有按照合同约定履行买受人的义务，故2013年6月30日被告方作为出卖人未交付合同约定的房屋；2、原告没有交清购房款、税费、维修资金，根据双方约定在因买受人原因没有交清房款、税费、维修资金的，出卖人有权拒绝交付房屋，即被告享有先履行抗辩权；3、原、被告明确约定了原告委托被告代办房产证土地使用权证，且原告在2013年6月30日之前需将税费及维修资金交清，在本案的商品房买卖合同中，购房款及税费以及维修资金的交付是原告的合同主义务，原告没有完整履行完其合同主义务时，被告对交付房屋的合同主义务有权主张同时履行抗辩权。经审理查明：原、被告于2013年2月6日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的位于怀化市湖天区锦溪南路两侧岳麓欧城项目商品房预售许可证号为2011-0120。合同约定：原告购买被告的第8幢（该栋房屋建筑层数地上7层）605号商品房，建筑面积共132.49平方米，单价为每平方米3617.92元，总金额479338元，首付款（含定金）479338元于合同签订之日支付；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收费用合计20610元，并由原告于2013年6月30日前交清；原告委托被告办理“两证”的，按购房总额的2%向被告交纳维修基金，计人民币9587元，原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修基金交于被告；被告应当在2013年6月30日前，按照国家及地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。当日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方在协议第三条关于房屋交付的约定：“如因买受人原因，未能在房屋交付时付清付款、未能办理完毕合同备案、贷款手续及有关税费、维修基金及其他相关费用的支付等原因，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任”。“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，在合同交付日无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他通知书确定的交房日届满前前往出卖人处办理房屋接受手续，自约定最后交房使用日未办理接受手续的，视为买受人接受合格，该房屋的钥匙由物业管理公司代买受人保管，风险责任由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费用自当日起由买受人承担”。上述《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告于签约当日向被告缴纳购房款479338元，代收费727元。2014年4月11日原告向被告交纳房屋实测面积补房款1447元、契税9616元、维修基金9616元、杂费1863元后，于当日收房并办理了入住手续。另查明，怀化市鹤城区锦溪南路岳麓欧城一期8#楼工程2013年6月28日经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格，2014年7月25日取得《竣工综合验收备案表》。2013年6月27日被告在怀化日报上发布“交房公告”通知原告于2013年6月29日-30日办理交房手续。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和陈述、辩论，本院确认，有以下证据证实：1、原告身份证、被告企业注册登记资料、组织机构代码登记基本信息复印件各一份，证明原、被告主体身份情况；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《怀化市商品房买卖合同》网签版、《商品房买卖合同补充协议》、“岳麓欧城”项目合同备案内容确认表各一份，证明合同约定的内容；3、2013年2月6日预收款专用凭据、收据各一份，2014年4月11日收据三张，“岳麓欧城”交房收费计算表一份，证明原告交纳购房款和其他款项的情况；4、岳麓欧城入住手续书一份，证明原告2014年4月11日已收房并办理了入住手续；5、岳麓欧城一期8#楼工程《竣工综合验收备案表》一份，证明怀化市鹤城区锦溪南路岳麓欧城一期8#楼工程2013年6月28日经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格，2014年7月25日已取得《竣工综合验收备案表》；6、2013年6月27日怀化日报复印件一份，证实被告通过报纸公告的方式通知原告办理收房手续的事实；7、户室面积对照表一份，证明2013年6月18日怀化市房地产测量事务所已出具户室面积对照表，原告购买的房屋实测面积为132.89平方米；8、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。本院认为：本案双方争议的焦点集中于是否被告要取得《竣工验收备案表》才符合交房，被告是否应承担逾期交房的违约金责任。一、商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。原、被告虽在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中约定了交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但要求取得《竣工验收备案表》，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”故要求办理《竣工验收备案表》实际为备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、复查制度。主管部门在办理备案过程中可以对工程竣工验收行为进行审查，根据相关规定对违规行为进行处理及处罚；对未按规定办理工程竣工验收备案的行为，同样可以进行处罚。但在未经依法认定需要重新组织验收前，原竣工验收合格的结论并不能被否定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”竣工验收备案表制度所依据的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》系部门行政规章，并不能作为直接否定民事行为效力的依据，况且该办法也并未规定房屋建筑交付使用的前提是必须取得《竣工验收备案表》。故原告购买的位于怀化市鹤城区锦溪南路“岳麓欧城”一期8#楼工程2013年6月28日经过竣工验收合格后即符合交房条件。二、被告是否应承担逾期交房违约金责任？本案所涉房屋2013年6月28日已经过竣工验收合格，被告2013年6月27日通过报纸公告的方式发出了交房通知，其通知形式符合《商品房买卖合同补充协议》第三条中关于办理房屋接受手续的约定。原告2014年4月11日才收房并办理入住手续，并非被告违约所致。且原告2014年4月11日才向被告交纳房屋实测面积补房款1447元、契税9616元、维修基金9616元、杂费1863元，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条的明确约定，被告无需承担逾期交房的违约责任。故原告请求判令被告向原告支付因逾期交房的违约金人民币36909元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告田长根的诉讼请求。案件受理费481元，由原告田长根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  禹 莉人民陪审员  舒友德人民陪审员  朱达和二〇一五年九月三日代理书记员  胡小蝶附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。