宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第594号
原告：吕尖云，无固定职业。
被告：邵志国，无固定职业。
原告吕尖云为与被告邵志国房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2014年6月4日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2014年4月18日、6月30日公开开庭进行了审理。原告吕尖云、被告邵志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕尖云起诉称：原告向被告租用宁波市鄞州区古林镇薛家村冯家漕别墅区南首第一间面积20平方米作为经营商店用途，租赁期限为2012年5月1日至2016年4月底，房租3100元每月，每年37200元，付款方式年付，从未拖欠。承租后，原告按要求办理餐饮服务许可证、个体工商户营业执照，总投资250000元，开设奶茶店。2013年12月，原告接到古林镇“三改一拆”通知，被告知涉案房屋属违章建筑，即将被拆除。得此消息，原告立即询问被告，被告告知原告涉案房屋是合法建筑，并出示《中华人民共和国建设用地规划许可证》。直到2014年1月2日，涉案房屋被正式拆除，原告因被告蒙蔽遭受了巨大损失。故请求判令：1、被告赔偿原告拆迁造成的装修损失12490元；2、被告退还房租、押金、卫生费共计15580元。审理中，被告退还原告15580元，原告撤回第二项诉讼请求。
被告邵志国答辩称：一、原告隐瞒已获政府补偿的事实，企图从司法途径获得额外利益，明显违反了诚实信用原则。2013年12月底涉案房屋拆迁时，鄞州区人民政府给予租户每平方米400元以上的搬迁补助费，而被告房屋拆迁后未曾获得任何补偿，原告起诉时隐瞒了这一重大事实。二、装修时双方签订的租赁协议期限届满，政府拆迁属于约定解除事由，原告无权要求被告赔偿装修费用。原告于2012年5月向被告承租涉案房屋，约定承租期为一年，故至2013年4月底装修使用的时效已到期，装修成本已收回，被告无需赔偿装修费用。此外，合同约定承租期内遇政府拆迁，原告需无条件搬迁，现涉案房屋拆迁属于约定解除事由，原告已获政府补助也未提供证据证明被告存在违约情形，故被告没有赔偿原告装修损失的义务。三、房屋调整项目表及房产价格评估单所使用的数据存在明显错误，如店面总面积仅20平方米，但平顶、缸砖的面积超过20平方米，由此可见评估价值是错误的。此外，被告出租房屋前已进行了装修。四、原告提交的协议书并非双方真实意思表示，原、被告曾于2013年5月1日签过两份房屋租赁协议书，被告提交的协议书的租赁期限为2013年5月1日至2014年4月底，是双方真实意思表示；原告提交的协议书的租赁期限为2013年5月1日至2016年4月底，是工商登记备案所用，并非双方真实意思表示。五、原告拒不履行领受义务，被告将款项提存法院，浪费司法资源。被告多次通知原告领取剩余租金、押金、卫生费等共计15580元（未扣除原告12月份未付的水电费），但原告一直未积极领取，现被告已将该款项付至法院。综上，要求驳回原告不合理的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．原、被告于2013年5月1日签订《协议书》一份，用以证明原、被告存在房屋租赁合同关系，并对租金、押金进行约定的事实；
2．房屋调整项目表、鄞州区房（地）产价格评估单各一份，用以证明因涉案房屋被拆除，造成原告的装修损失为12490元的事实；
3.《建设用地规划许可证》（复印件，被告提供给原告）一份，用以证明被告告知原告涉案房屋是合法建筑的事实；
4.餐饮服务许可证、个体工商户营业执照各一份，用以证明原告根据合同约定领取了相关证件，是合法经营的事实；
5.鄞政发（2013）161号宁波市鄞州区人民政府关于印发宁波市鄞州区征收集体所有土地房屋拆迁若干规定的通知一份，用以证明评估单评估依据的来源。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.原、被告于2012年5月1日签订的《协议书》一份，用以证明原、被告约定的租期为一年，原告装修所对应的期限也是一年的事实；
2.原、被告于2013年5月1日签订的《协议书》一份，用以证明原、被告约定租期至2014年4月底，原告提供的协议书为办工商执照用的，不是双方真实意思表示的事实；
3.诉讼执行发票一份，用以证明被告已经向法院支付15580元，是原告不受领的事实；
4.场地权属证明（复印件）一份，用以证明原告办理工商执照时，被告向村里打证明后交给原告，原告知道涉案房屋一部分是没有房产证的事实。
为查明本案事实，本院依职权调取甬规鄞法函（2013）16号宁波市规划局鄞州分局关于建筑物合法性认定的回函一份，用以证明被告邵志国在机场路浙江工商职业技术学院正大门北侧、薛家别墅区邵志国别墅围墙范围东南侧区域建造一幢不规则的三层建筑，总面积约643平方米，上述建设行为未取得建设工程规划许可证的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，但认为该协议书是原告为办理营业执照而要求被告签订的，不是双方真实意思表示。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告认为真实性无法确认，且评估单明显存在错误。本院认为，涉案房屋内装修部分为原告施工，部分为被告施工，该组证据未对原、被告进行的装修进行区分，无法证明原告的装修损失。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据4，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据5，被告认为与本案并无关联。本院认为，该证据系证据2房屋调整项目表、鄞州区房（地）产价格评估单各项评估的标准及依据，但因证据2无法证明原告的装修损失，故该组证据与本案并无关联，故本院不作认定。
对被告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，但认为该协议签订后已被被告收回，应以原告提交的协议书为准。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的4，原告对真实性无异议，但当时并未看过被告的房产证。本院对该证据的真实性予以确认。
对本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2012年5月1日，原、被告签订《协议书》一份，被告将其位于宁波市鄞州区古林镇薛家村冯家漕别墅区南首第一间店面房出租给原告，承租期2012年5月1日至2013年4月底，年租金32400元，付款方式为年付，押金2700元，并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付押金、租金，将涉案房屋原有装修部分拆除后进行了装修用于开设奶茶店。2013年5月1日，原、被告签订《协议书》（以下简称“协议书ⅰ”），约定原告继续承租涉案房屋，租期为2013年5月1日至2014年4月底，年租金37200元，付款方式为年付，押金3100元，协议第十三条约定，承租期内如遇国家建设需要拆迁时，被告应将剩余租金按比例退还原告，原告应无条件搬迁。同月2、3日，原、被告又签订《协议书》（以下简称“协议书ⅱ”）一份，除租期改为2013年5月1日至2016年4月底并标注房屋面积为20平方米外，其他与协议书ⅰ一致，落款时间为2013年5月1日。同年5月3日，宁波市鄞州区古林镇薛家村村民委员会出具场地权属证明一份，证明位于宁波市鄞州区古林镇薛家村冯家漕别墅区占20平方米的房屋可以作为原告开设宁波市鄞州古林天祺奶茶店的经营场所，该场所产权属于被告所有，相关的产权证明尚未办理。2013年5月7日，原告以协议书ⅱ及场地权属证明领取个体工商户营业执照，名称为宁波市鄞州古林天祺奶茶店。上述合同签订后，原告按约向被告支付了一年租金及押金、卫生费等。
另查明：涉案房屋东侧10余平方米房屋系被告建造，但未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，剩余部分登记在鄞县浙南装潢厂名下，负责人为被告。2014年1月2日，涉案房屋未取得建设工程规划许可证部分被强制拆除。
本院认为：原、被告就涉案房屋签订了两份租赁合同，两份租赁合同除租期不同外其他部分均一致，对于两份租赁合同，原告主张系被告提出租赁年限长便于领取营业执照，故双方签订协议书ⅱ，且协议书ⅰ由被告收回，双方应按协议书ⅱ履行；被告抗辩认为系原告为便于领取营业执照要求其另行签订协议书ⅱ，协议书ⅰ才是双方真实意思表示。本院认为，原、被告均认可协议书ⅱ的签订目的在于便于领取营业执照，且原、被告于2012年5月1日签订的协议书、协议书ⅰ均约定租期为一年，涉案房屋部分无产权证及协议第十三条对于拆迁的相关约定亦能说明涉案房屋处于可能被拆迁的状态，故租期一年更符合交易习惯及实际情况，协议书ⅰ是双方真实意思表示，各方应按协议书ⅰ履行。涉案房屋东侧10余平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故协议书ⅱ中涉及该房屋的部分无效，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，存在过错，原告在签订合同前未向被告核实房屋产权证书，签订合同后知晓涉案房屋未办理产权证书也未及时向被告核实情况，也存在一定过错。协议书ⅱ中涉及有产权证的房屋部分有效，但因未取得建设工程规划许可证部分的房屋被强制拆除，导致原告无法继续使用，现涉案房屋已交还被告，被告也将剩余租金、押金、卫生费等退还给原告，有产权证房屋部分的合同已终止履行，故该部分合同事实上已解除。2012年5月1日原告承租涉案房屋后即进行了装修，被告对此知晓也未加以阻止，视为被告同意原告进行装修，现合同部分无效，部分解除，双方应按各自的过错分担装修损失。现原告提供的房屋调整项目表、鄞州区房（地）产价格评估单未对原、被告进行的装修进行区分，无法证明原告的装修损失，经本院释明原告仍不就其装修价值申请鉴定，原告主张的装修损失12490元缺乏事实依据，故对原告要求被告赔偿装修损失12490元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告吕尖云的诉讼请求。
本案受理费112元，减半收取56元，由原告吕尖云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 徐丽君
二〇一四年八月二十日
代书 记员 江 霞