江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初2912号
原告：江苏幸福蓝海影院发展有限公司，住所地南京市中山路348号14层。
法定代表人：杨抒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
被告：淮安建华汤始房地产开发有限公司，住所地淮安市翔宇南道801号玖珑湾商务中心。
法定代表人：周勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。
原告江苏幸福蓝海影院发展有限公司（以下简称江苏幸福蓝海公司）与被告淮安建华汤始房地产开发有限公司（以下简称淮安建华汤始公司）房屋租赁�同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏幸福蓝海公司的委托诉讼代理人廖坤，被告淮安建华汤始公司的委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏幸福蓝海公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、判决被告双倍返还原告定金30万元（已退回30万元）；3、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求判决原告与被告解除房屋租赁合同；2、判决被告赔偿原告因违约所造的损失500万元。事实和理由：2015年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其位于淮安市淮安区翔宇大道801号玖珑湾商业广场三、四层，面积5391平方米（房屋主梁梁下净高9米，巨幕厅梁下净高13.5米）租赁给�告开办电影院及延伸产品、配套经营。交房期限为2016年12月30日，租赁期限为15年（自装修之日起计算租期）；定金30万元等内容进行约定。合同签订后，原告按约向被告支付定金30万元。2016年7月12日、同年8月16日、同年12月27日，被告向原告分别发函要求延期交房。2017年3月6日，被告向原告发出《关于终止房屋租赁合同的通知函》，拟终止《房屋租赁合同》，并要求原告停止该项目相关筹备工作。2017年3月10日，原告向被告回复函认为被告单方无故终止合同，其行为违法，要求继续履行合同。2017年3月31日，被告再次向原告发出终止租赁合同的通知函坚持要求终止合同，并要求原告停止相关筹备工作。2017年4月13日，被告退还原告定金30万元。被告已将涉案租赁的房屋出租给第三人并装修投入实际运营。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告再与被告继续履行合同已无实现之可能。
被告淮安建华汤始公司辩称：原被告的房屋租赁合同因为没有双方的法定代表人或其授权的代理人签字而未生效，原告也接受了被告退还的定金30万元，该合同并没有实际履行。被告已经就涉案房屋与第三人（案外人）万达电影公司签订了租赁合同，并已经实际履行。原告在举证期限届满后、法庭辩论终结前变更诉讼请求，违反了法律规定。故请求依法驳回原告诉讼请求。
根据当事人的陈述举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月，甲方（出租方）：淮安建华汤始公司与乙方（承租方）：江苏幸福蓝海公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于淮安市淮安区翔宇大道801号玖珑湾商业广场3、4层（租赁）房屋，面积为5319平方米，计租面积4021平方米，夹层面积1370平方米，房屋主梁梁下净高9米，巨幕厅梁下净高13.5米租赁给乙方开办电影院及延伸产品、配套经营。租赁期限、续租权及其它。租赁期限为15年。租金、物业管理费、水电费均以计租面积为计算依据。租赁费用。保底租金加上物业管理费的总额或年度净票房额分账，两者取其高值乙方向甲方支付租赁费。保底租金（含物业管理费）第一年95.5万元（上述金额为市场培育期届满之次日起至第一租赁年度届满前的6个月期间），第二年、三年191万元/年，每6个月支付一次等内容进行约定。乙方在合同签订后15个工作日内向甲方支付30万元定金。甲方不按约履行本合同双倍返还定金。如乙方不履行本合同，则定金不予返还。……。租赁期内，双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同履行等内容进行约定。……。违约责任：若甲方延期交付租赁物超过10天以上，乙方应向甲方书面催告，书面催告后10日内甲方仍未交房的，则每延迟一天甲方须向乙方支付相当于本合同定金千分之五金额的违约金；若甲方逾期交房超过60天，且经乙方书面通知后仍未交房的，乙方有权选择解除本合同且不构成违约，并有权要求甲方双倍返还定金计60万元。……。甲乙双方违反本合同约定的义务，除本合同已对违约责任做出明确约定外，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给守约方造成的损失。该损失无法计算的以当年度一个月租赁费用金额为标准，且违约方应承担守约方为此支付的相关费用，包括但不限于调查费、律师费等内容进行约定。甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋的，应当向乙方支付30万元违约金及赔偿乙方由此导致的损失（含装修损失）。本合同以双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。如有未尽事宜，经双方协商一致后另签补充协议。合同中对各自的权利、义务、物业费等内容又进行了约定。甲、乙双方在合同尾部分别加盖公章，无法定代表人或授权委托代理人签名。合同签订后，2016年1月5日，原告通过银行转账方式向被告支付定金30万元。2017年4月13日，被告通过银行转账方式将定金30万元退还给原告。
另查明，2016年7月12日、2016年8月16日，被告向原告发出通知函称：因公司经营需求，原约定交付时间顺延，具体交付时间将提前3个月、6个月通知。
2016年7月14日，原告向被告发出关于通知函的回复函，对被告函件所述内容表示理解，并称洽谈后再行告知。2016年12月27日，被告又向原告发出通知函�告知原告交付时间顺延至2017年8月15日。并再正式通知贵司暂停相关准备工作（设备采购、工程设计、施工队确定等），以免带来不必要的损失。因交付时间的调整带来的不便敬请谅解。同时要求修改原被告合同中的第6条6.2条款。
2017年2月17日，原告向被告发出关于玖珑湾项目的联系函称：因商业广场需要定位提级，调整招商品牌规划，原约定交房时间顺延，对上述调档升级事宜表示理解，对延迟交房时间事宜明确表示内部讨论后再行告知。原告于2017年2月10日派专人至淮安与被告进行协商，并告知，我司招标工作已结束，设计图纸已完成，设计方案在不断完善。我司已全款采购了IMAX设备并支付106万美金。对贵司将交房时间延迟到2017年8月15日，我司已知悉。如有其它变动，请贵司应即时与我司联系。对要求修改的6.2条款，需双方�次协商后，尽快达成一致意见。
2017年3月6日，被告向原告发出关于终止房屋租赁合同的通知函，以未得到原告及时回复为由，提出拟与原告终止房屋租赁合同。同时请贵司停止该项目相关的筹备工作。请贵司收到件后及时提出处理意见，我司将积极磋商合同终止事项。2017年3月10日，原告向被告发出回复函，认为原告对于被告的延期交付一直予以理解，并积极配合履行。我司就项目进行了大量的前期筹备，且部分事项已完成合同签订。如此时解除房屋租赁合同，则会造成重大损失，要求对方慎重考虑。
2017年3月31日，被告又向原告发出关于再次重申终止房屋租赁合同的通知函称：2015年12月，双方签订房屋租赁合同，2017年3月6日，我司就终止房屋租赁合同解约事实向贵司发函，现我司再次重申与贵�终止房屋租赁合同，同时请贵司停止该项目相关的筹备工作。我司将与贵司就终止事实积极磋商处理合同终止事宜。
还查明，2016年11月14日，江苏幸福蓝海公司（发包人、甲方）与江苏省建工设计研究院有限责任公司（以下简称建工设计院公司、乙方）签订《建设工程设计合同》一份，约定：根据甲方提供的基础资料为依据，对幸福蓝海国际影城淮安玖珑湾项目的强电、生活水、消防、弱电施工图及相关设计工作双方达成协议。…。本合同设计费为6万元，在强电、生活水、消防、弱电施工图得到确认后，甲方支付3万元；在乙方提交符合要求的图纸及按照行业标准印制出蓝图（装饰装修、强电、生活水、消防、弱电各10套，蓝图需加盖出图章），甲方支付全部设计费。甲方付款前乙方应提供等额的正规发票，否则甲�有权拒付。双方还就设计成果的交付、甲乙双方责任、设计版权归属、保密、违约责任、执行和终止等内容进行约定。2017年1月22日，江苏幸福蓝海公司通过银行转帐方式支付至建工设计院公司指定的账号上3万元（未提供正规发票）。
2016年12月27日，江苏幸福蓝海公司（委托人）与江苏希地环球建设项目管理有限公司（代理人）签订《建设工程招标代理合同》一份，约定：江苏幸福蓝海公司将幸福蓝海（淮安玖珑湾）国际影城装修工程的招标事宜委托代理人江苏希地环球建设项目管理有限公司（以下简称希地环球公司）。委托代理范围内单项合同估算价约480万元。双方就委托代理范围、事项、权利、义务和责任、代理人的权利、违约责任等内容进行约定。2016年12月26日，江苏希地环球建设项目管理有限公司发布招标公告，并进行了招标活动。2017年1月20日，确认湖北金巢建设集团有限公司为该项目中标人。中标人向江苏希地环球建设项目管理有限公司支付招标费45000元。
2017年1月9日，江苏幸福蓝海公司（发包人、甲方）与江苏省建工设计研究院有限责任公司（以下简称恒基德公司、乙方）签订《建设工程设计合同》一份，约定：根据甲方提供的基础资料为依据，对幸福蓝海国际影城淮安玖珑湾项目影院内所有公共区域（含走道）的方案、效果图以及包含影厅及公共区域（含走道、夹层）的整个影院范围内的装饰装修施工图电子版及相关工作双方达成协议。…。本合同设计费为26万元，合同签订后甲方支付30%即78000元，在装饰装修电子图得到确认后，甲方支付50%即13万元；在乙方提交的装饰装修电子图经甲方委托的第三方出具施工蓝图后，甲方再支付全部设计费的15%即39000元；甲方于工程竣工验收后支付剩余的5%即13000元。甲方付款前乙方应提供等额的正规发票，否则甲方有权拒付。双方还就设计成果的交付、甲乙双方责任、设计版权归属、保密、违约责任、执行和终止等内容进行约定。2017年1月22日，江苏幸福蓝海公司通过银行转帐方式支付至恒基德公司指定的账号上182000元（未提供正规发票）。
再查明，2017年1月，淮安建华汤始公司（简称甲方）与案外人万达电影院线股份有限公司（以下简称万达电影公司，简称乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：甲方将其建设的位于江苏省淮安市翔宇南道801号的建华玖珑湾项目场所套内建筑面积5391平方米（最终以实际测量面积为准）租赁给乙方由其投资设立暂定为“淮安万达电影城有限公司”；租赁期限为15个租约年（每12个月为一个租约年），甲方保证于2017年10月31日将租赁物交付给乙方。租金及支付方式，双方约定按年保底租金和年分成租金两者取其高的计算方式，于每季度首月10日前支付当季度保底租金。年保底租金第1至第3个租约年为200万元/年；第4至第6个租约年为215万元/年；…。合同生效后，乙方向甲方支付履约保证金100万元，其中80万元自计租之日起自动冲抵应付的租金，20万元为合同履行担保。双方还就合同的转让及转租、税费及费用、甲乙双方责任、保险及赔偿、合同终止及延期、续租及期满财产处置、违约责任、争议解决等内容进行约定。2017年2月22日，万达电影公司通过银行转账100万元至淮安建华汤始公司。2017年5月22日，淮安建华汤始公司向万达电影公司发出《入驻通知书》。2017年5月29日，淮安建华汤始公司（甲�）与万达电影公司（乙方）签订《租赁场所交付确认书》，经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，乙方对此没有异议。自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所（位于淮安市××商业广场××层××编号为××／4Ｆ-018的商铺）。
2017年6月21日，淮安万达国际电影城有限公司玖珑湾汇店经核准登记成立，类型为有限责任公司分公司，负责人张霖。2010年10月11日，淮安万达国际电影城有限公司经核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），法定代表人张霖。
又查明，2011年2月18日，淮安市规划局向淮安建华汤始公司建设项目名称建华紫晶城核发地字第3208012011500009号《建设用地规划许可证》；2011年3月11日，淮安市人民政府向土地使用权人淮安建华汤始公司核发C国用（2011出）第95事情《国有土地使用权证》及红线图；2017年12月13日，淮安市公安消防大队向淮安建华汤始公司核发淮公消验字[2017]第0215号《建设工程消防验收意见书》；2015年10月9日，淮安市规划局向淮安建华汤始公司建设项目名称建华玖珑湾（四期）商业裙楼核发建字第320801201550138号《建设工程规划许可证》。
诉讼中，原告除提供其通过银行转账方式分别支付至案外人建工设计院公司、恒基德公司账号上账号上3万元、182000元的银行转账付回单外，未提供其它损失证据。诉讼中，被告陈述，原告与被告解除租赁合同，被告已将定金30万元，返还给原告，被告并未对原告造成损失。
本院认为，依法成立的合同，自成立时�效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经合法成立的合同具有法律约束力。被告在取得建设工程规划许可证将其建设的位于淮安市淮安区翔宇大道801号玖珑湾商业广场3、4层面积为5319平方米房屋租赁给原告，并签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，其合同中约定的内容，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方应按合同约定的内容行使权利、履行义务。原告按合同约定向被告支付定金后，被告应按照合同约定将租赁物交付给原告的义务。但被告未按合同约定向原告交付租赁物，在原告函告被告催交租赁物后，被告又回函原告要求延期交付，原告予以理解。在原告向被告再三催告要求交付租赁物期间，被告主动提出与原告解除房屋租赁合�，遭原告拒绝。被告将涉案的租赁的房屋又与案外人签订租赁合同，并将租赁房屋交付由案外人实际占有，导致原告房屋租赁合同目的不能实现，又无法取得房屋租赁权为由提出与被告解除房屋租赁合同。诉讼中，被告亦同意与原告解除房屋租赁合同，本院予以照准。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对主支付一定数额的违约金。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如上所述，被告未按合同约定将租赁房屋交付给原告，被告此行为违反了合同约定，当属违约，应负违约责任。因原、被告在合同中约定：“若甲方逾期交房60天，乙方书面通知后仍未交房的，乙方有权解除合同且不构成违约，并有权要求甲方双倍返还定金。”“甲乙双方违反本合同约定的义务，除本合同约定已对违约责任做出明确约定外，违约方应严格履行合同约定义务，并赔偿因此给守约方造成的经济损失。该损失无法计算的以当年度一个月租赁费用金额为标准，且违约方应承担守约定方为此支付的相关费用。”经测算，当年度一个月租赁费用为159167元（191万元/12个月）。原告提供的现有支付的相关费用：支付给案外人建工设计院公司的设计费3万元、支付给恒基德公司的设计费182000元、支付希地环球公司招投标费45000元（计257000元），未提供其它损失证据。故对原告主张赔偿损失中超出的部分，无据佐证，故本院不予以支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告江苏幸福蓝海影院发展有限公司与被告淮安建华汤始房地产开发有限公司于2015年12月签订的《房屋租赁合同》；
二、被告淮安建华汤始房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告江苏幸福蓝海影院发展有限公司损失416167元；
三、驳回原告江苏幸福蓝海影院发展有限公司的其它诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费46800元，保全费5000元，合计51800元，由原告江苏幸福蓝海影院发展有限公司负担47207元，被告淮安建华汤始房地产开发有限公司负担4593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××29）。
审 判 长 林以喜
人民陪审员 宋 静
人民陪审员 叶 波
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王雪洁
附:裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效�情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。