重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5255号
上诉人：（原审原告）：朱玉梅。
被上诉人（原审被告）：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路199号，统一社会信用代码91500106762673180J。
法定代表人：漆晓强，董事长。
委托诉讼代理人：文毅，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人朱玉梅因与被上诉人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱玉梅、被上诉人的委托诉讼代理人文毅到庭参加了询问。本案现已审理终结。
朱玉梅上诉请求：撤销原判，依法改判支持朱玉梅的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由迈瑞公司承担。事实和理由：1.根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第三十二条第三款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，视为交房的前提必须是购房人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，一审判决迈瑞公司应承担电话通知朱玉梅接房前的逾期交房违约责任与法律、法规以及最高院的司法解释不符。2.一审法院认定畔山桃园已于2014年4月22日符合交房条件的证据不足。取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证仅是交房条件之一，还需向购买人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书（以下简称“两书”）。同时，迈瑞公司在一审中提供的重庆市建设工程竣工验收备案登记证是复印件，无法确定其真实性。即便真实，也未查清该备案登记证中是否包含畔山桃园4号楼和9号楼在内。截止2014年6月11日畔山桃园仅9号楼取得预售许可，一审认定涉案房屋具备交房条件不当。3.资金占用损失是基于拆迁安置的公平、公正原则和被拆迁人资金占用时间较长这一事实而产生，和逾期交房违约金是基于不同事实的法律规定而产生且不重合，一审认定已判决的逾期交房违约金已足以弥补朱玉梅的资金占用损失不能成立。畔山桃园4号楼28-4属于政府限价的拆迁安置房，重庆市物价局核定的价格应有对应的交房标准，一审判决仅仅因为《被拆迁户反购协议》没有约定，就驳回朱玉梅要求迈瑞公司提供交房标准的诉请于法无据。4.朱玉梅向一审法院申请调查取证，调取《西物市场拆迁安置于畔山桃园的业主接房要求》以确认相关事实，但一审法院并未查明，属程序违法。5.根据朱玉梅的诉请，计算至2017年2月24日立案时的诉讼标的额为151797元，对应的案件受理费应为3336元，减半收取仅应为1668元，多余的案件受理费应予退还。
迈瑞公司辩称，1.朱玉梅承认了有电话通知接房的事实，时间是2014年7、8月份，法律并未明文规定只能采用书面通知的方式，迈瑞公司口头通知了朱玉梅接房，并未造成朱玉梅的权利丧失，故口头通知的形式合法。2.建设工程竣工验收备案登记证是建筑物是否具备交付条件的主要证据和法律依据，因朱玉梅未接房，故商品房使用说明书和商品房质量保证书未向其交付，但这并不代表没有“两书”。3.畔山桃园总共有三期，4号楼、9号楼均属第三期，公开信箱中所反映的内容与本案无关，也无法律效力，朱玉梅提出的交付标准应由其举证。4.资金占用损失和逾期交房违约金只能二选一，一审认定的违约金计算标准并非双方合同约定，迈瑞公司已充分补偿逾期交房给朱玉梅造成的损失。5.是否调查取证应由审判庭认定，不应视为程序违法，诉讼费也应由法院认定。综上，朱玉梅的上诉理由不成立，请求维持原判。
朱玉梅向一审法院起诉请求：1.迈瑞公司提供与重庆市物价局所核定的每平方米建筑面积价格相对应的交房标准；2.迈瑞公司以254694元为基数，按照每日万分之二的标准支付朱玉梅资金占用损失（从2012年8月27日起到迈瑞公司提供与重庆市物价局所核定的每平方米建筑面积价格相对应的交房标准的房屋止）；3.迈瑞公司以254694元为基数，按照每日万分之二的标准支付朱玉梅违约金（从2013年6月30日起到迈瑞公司提供与重庆市物价局所核定的每平方米建筑面积价格相对应的交房标准的房屋止）。
一审法院认定事实：2012年7月24日，朱玉梅（被拆迁人、乙方）与迈瑞公司（拆迁人、甲方）签订《凤鸣山城中村改造城市房屋拆迁货币补偿协议书》。协议约定，甲方因凤鸣山城中村改造，需拆除乙方沙坪坝区西物市场30-38号房屋；乙方自愿选择货币补偿安置方式，自行解决拆迁安置，不再向甲方提出任何要求；甲方给予乙方一次货币补偿及附属设施费386039.99元（具体计算详见：拆迁货币补偿费用结算表）；付款方式：签订协议并腾空交房后，以活期存折（转帐支票）的方式一次性支付。
同日，朱玉梅（乙方）与迈瑞公司（甲方）签订《被拆迁户返购协议》。协议约定，甲方同意乙方返购锦绣天城3-32-12号房屋一套，建筑面积50.37平方米，锦绣天城3-32-13号房屋一套，建筑面积50.37平方米，畔山桃园4号楼28-4号房屋一套，建筑面积74.91平方米；返购房款：返购畔山桃园房款按实测建筑面积乘以重庆市物价局核定的每平方基价上浮10%计算（暂按3400元／平方米计算，不超过3753元／平方米；交房时间最迟不超过2013年6月30号，如果逾期未交房则每超过一天将按返购房款的万分之一补偿给乙方；乙方自领取到西物市场30-38、34-36号房屋拆迁补偿款后10个工作日内将以上返购房屋房款打进甲方指定账户内，如未在规定时间内将房款打进甲方指定账户，此返购协议失效，即乙方失去返购权利。
2012年8月13日，朱玉梅领取了拆迁补偿及附属设施费。2012年8月27日，朱玉梅向迈瑞公司交纳畔山桃园4号楼28-4号房屋返购房款254694元。
2012年4月12日，重庆市物价局作出《关于沙坪坝区畔山桃园拆迁安置房销售价格的批复》。
2014年4月22日，畔山桃园一、二、三期（不含车库、商业）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2014年7月，迈瑞公司电话通知朱玉梅接房。朱玉梅以迈瑞公司未提供交房标准、未合理计算资金损失等为由，至今未接收房屋。
审理中迈瑞公司同意从2013年7月1日至2014年7月31日，以朱玉梅已交纳的返购房款为基数，按每日万分之二计算违约金。
一审法院认为，朱玉梅作为凤鸣山城中村改造项目的被拆迁人与作为拆迁人的迈瑞公司签订《凤鸣山城中村改造城市房屋拆迁货币补偿协议书》，通过货币补偿方式获得安置，随后又与迈瑞公司签订《被拆迁户返购协议》。上述二份协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
《凤鸣山城中村改造城市房屋拆迁货币补偿协议书》已履行。根据《被拆迁户返购协议》的约定，朱玉梅负有自领取到西物市场30-38、34-36号房屋拆迁补偿款后10个工作日内向迈瑞公司支付返购房屋房款的义务，迈瑞公司负有在2013年6月30日前向朱玉梅交付返购房屋的义务。朱玉梅已按约履行其义务，迈瑞公司却未能按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担逾期交付房屋的违约责任。
因双方未约定房屋交付条件，又不能达成补充协议，故应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。朱玉梅与迈瑞公司达成《被拆迁户返购协议》，实质是朱玉梅获得货币补偿安置后，再向迈瑞公司购买房屋，故交房标准可参照商品房买卖合同。迈瑞公司已于2014年4月22日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合交房条件。迈瑞公司于2014年7月电话通知朱玉梅接房。朱玉梅以迈瑞公司未提供交房标准、未合理计算资金损失等拒绝接收房屋，理由不能成立。迈瑞公司应承担其通知朱玉梅接房前的逾期交房违约责任。
朱玉梅提出《被拆迁户返购协议》约定的违约金标准过低，要求予以调增，审理中迈瑞公司同意从2013年7月1日至2014年7月31日，以朱玉梅已交纳的返购房款为基数，按每日万分之二计算违约金。对此，一审法院予以准许。
《被拆迁户返购协议》约定的“返购房款：返购畔山桃园房款按实测建筑面积乘以重庆市物价局核定的每平方基价上浮10%计算”，是双方当事人对返购房屋价格的约定，并非对交房条件和标准的约定，故对朱玉梅要求迈瑞公司提供与重庆市物价局所核定的每平方米建筑面积价格相对应的交房标准的诉讼请求，一审法院不予支持。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违约行为应当承担违约责任。本案迈瑞公司逾期交付房屋的行为违反合同约定，一审法院对朱玉梅要求迈瑞公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求已经予支持，迈瑞公司向朱玉梅支付的违约金已足以弥补朱玉梅损失。现朱玉梅提出其交付房款时间早于其他被拆迁人，造成其与其他被拆迁人相比产生资金占用损失的主张，于法无据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告朱玉梅逾期交房违约金。该违约金以254694元为基数，从2013年7月1日至2014年7月31日，按照每日万分之二计算；二、驳回原告朱玉梅的其他诉讼请求。案件受理费5122元，减半交纳2561元（原告已预交），由原告朱玉梅负担2361元，被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司负担200元，被告负担部分限被告在本判决发生法律效力之日起三日内给付原告朱玉梅。
二审中，朱玉梅举示了2017年6月15日《重庆市物价局关于朱玉梅申请公开政府信息的复函》，拟证明畔山桃园有与物价局核定价格相对应的交付标准，交付标准即该复函所附交房情况上载明的内容。迈瑞公司对该复函的真实性无异议，但认为复函所附的重庆市物价局渝价[2012]108号文件是迈瑞公司在一审中举示过的，附件中的交房情况载明的内容是清水房的标准，并未说明是精装修房。
二审中，迈瑞公司举示了以下证据：
1.2017年8月20日重庆建设工程信息网涉及畔山桃园项目的网页截图，拟证明畔山桃园项目三期中包含4号楼和9号楼，且项目已经竣工。
2.在重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心查询的“畔山桃园一、二、三期（不含车库、商业）”工程项目的竣工验收备案登记证（沙建竣备字[2014]026号），拟证明涉案项目已经通过了竣工验收备案登记。
3.畔山桃园4号楼28-4号房屋的新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，拟证明涉案房屋已具备“两书”。
朱玉梅认可证据1、证据2的真实性及证明目的，对于证据3的真实性朱玉梅予以认可，但其认为不能据此证明迈瑞公司电话通知朱玉梅接房时就已经有涉案房屋的“两书”。该“两书”上有交付形态，登记为初装修房，初装修房应有相应的标准，可以作为交房标准，但迈瑞公司一直不能提供交房标准，可以说明迈瑞公司当初并不具备“两书”，迈瑞公司电话通知接房时并不具备交房条件。
对于双方当事人在二审中举示的证据，因双方对其真实性并无异议，故本院予以确认。本院根据前述证据查明：畔山桃园项目三期中包含4号楼和9号楼。畔山桃园4号楼28-4号房屋已经取得新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于通知接房的形式，朱玉梅与迈瑞公司签订的《被拆迁户返购协议》中并未就迈瑞公司通知朱玉梅接房的形式进行约定，且朱玉梅对迈瑞公司曾电话通知其接房的事实予以认可，现朱玉梅上诉称迈瑞公司应采用书面方式通知其接房，并无合同和法律依据，故对其该项上诉意见本院不予采纳。
关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。首先，《被拆迁户返购协议》约定的“返购房款：返购畔山桃园房款按实测建筑面积乘以重庆市物价局核定的每平方基价上浮10%计算”，是双方当事人对返购房屋价格的约定，并非对交房条件和标准的约定。其次，虽朱玉梅在二审中举示了《重庆市物价局关于朱玉梅申请公开政府信息的复函》，并认为交付标准即是该复函中所附的交房情况上载明的内容，但朱玉梅在本案中并未举证证明迈瑞公司拟向朱玉梅交付的房屋不符合该交房情况上载明的内容。再次，畔山桃园一、二、三期（不含车库、商业）已于2014年4月22日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，而二审中双方当事人均认可涉案的4号楼属于畔山桃园三期，故涉案房屋已经通过竣工验收备案登记。最后，迈瑞公司已经在二审中举示了涉案房屋的“两书”，因朱玉梅未实际接房，故尚未向其交付该“两书”，朱玉梅虽辩称迈瑞公司电话通知其接房时，涉案房屋尚未取得“两书”，但并未举证证明。故原判认定涉案房屋已经符合交房条件并无不当，对朱玉梅的相关上诉意见本院不予采纳。
关于朱玉梅提出的资金占用损失应否主张的问题，虽朱玉梅请求的资金占用损失和逾期交房违约金是基于不同的事实而提出，但朱玉梅所请求的资金占用损失并无合同和法律依据，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
关于一审审判程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”一审法院根据本案情况，对朱玉梅的调查取证申请不予准许，符合法律规定，并不构成程序违法，故对其该项上诉意见本院不予采纳。
关于一审案件受理费的计算问题，《诉讼费用交纳办法》第四十三条第三款规定：“当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的人民法院应当予以更正。”故对朱玉梅的该项上诉意见，本院不予审查，其可根据相关规定另行主张权利。
综上所述，朱玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5122元，由朱玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 颖
审判员 赵文建
审判员 陈娅梅
二〇一七年九月一日
书记员 廖婧伊