四川省科学城人民法院民 事 判 决 书（2016）川0791民初165号原告：绵阳久远物业服务有限公司，住所地绵阳市游仙区绵山路64号科学城五区久远集团大厦三楼。营业执照注册号510705000000663。法定代表人：李健，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴良广，四川道融民舟律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：杨正文，四川道融民舟律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：四川久远科技股份有限公司，住所地绵阳市游仙区中经路科学城工业园区。营业执照注册号510700000055136。法定代表人：梁益忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘必雄，该公司职工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李晓华，该公司职工。代理权限为一般授权。原告绵阳久远物业服务有限公司（以下简称久远物业公司）与被告四川久远科技股份有限公司（以下简称久远科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴良广、杨正文，被告委托代理人刘必雄、李晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久远物业公司向本院提出诉讼请求：解除双方于2015年11月30日签订的房屋租赁合同，判令被告立即向原告交付租赁房屋；判令被告向原告支付拖欠的房屋租金1095523.77元，并以拖欠租金1215348元为基数，从2015年3月1日起至付清之日止，按照商业银行同期贷款利率支付利息，按照合同约定支付违约金249094.33元；判令被告向原告支付拖欠的2016年9月1日至2016年11月30日的租金119824.23元，此后的租金计算至实际移交租赁房屋止。事实与理由：原被告于2015年11月30日续签房屋租赁合同，约定被告继续承租原告位于绵阳市游仙区中经路科学城工业园区内的11654.02平方米的房屋，租赁用途为办公及厂房，租期5年，至2020年2月28日止。租赁合同约定，被告最迟于2016年8月1日前向原告支付2015年3月1日至同年11月30日的租金共计1008960.66元，如果逾期未支付，原告将不减免中物院二所内厂房2015年3月1日至2016年2月28日的租金315348元，被告并应当按照全年租金总额1660628.88元的15%支付违约金249094.33元，并承担资金利息。但被告没有履行合同约定，严重违约。原告委托律师2次发催告函，被告仅支付了部分租金108960.66元和119824.23元。被告没有履行合同的诚意，也没有继续履行合同的能力和条件，故诉至法院，请判如所请。被告久远科技公司没有提交答辩状，在法庭审理中辩称，拖欠原告的租金属实，但具体数额需要进一步核实。被告向原告发出了协商函，双方协商后被告支付了部分利息。被告认为现在只剩下90万元的租金欠款没有支付，希望双方协商解决。原告久远物业公司提交了如下证据：（1）关于房屋续租相关事宜的函告、房屋租赁合同各1份，以证明双方房屋租赁合同对租金、违约责任等的约定情况；（2）久远物业公司房租催缴通知单、关于立即支付拖欠租金及违约金的律师催告函、关于立即支付拖欠租金及违约金的催告函、关于延缓支付历史欠款的协商函的回函、回复函各1份、顺丰速运快递单2份，以证明原告催款情况；（3）房屋移交清单6份，以证明被告已经将租赁房屋退还了一部分给原告，剩余一部分厂房仍由被告在租用；（4）科学城军事设施保护委员会《关于解决军事管理区内有关问题的请示》（科军保【2017】2号）、中物院保卫处《关于上报解决军事管理区内有关问题意见的通知》、《关于补充上报四川久远科技股份有限公司有关材料的通知》各1份，以证明双方租赁合同涉及的军事管理区内的房屋必须退还，租赁合同必须解除。被告久远科技公司提交了如下证据：（1）房屋租赁合同1份，以证明双方房屋租赁合同具体内容；（2）久远科技公司关于延缓支付历史欠款的协商函、久远物业公司关于延缓支付历史欠款的协商函的回函各1份，以证明双方协商情况；（3）中国工商银行网上银行电子回单6份、中国银行国内支付业务付款回单1份、久远物业公司开具的增值税专用发票1份，以证明被告按照双方协商情况支付了部分租金和利息情况。法庭审理中，双方当事人的委托代理人进行了举证、质证，就有关事实做了陈述和辩解，发表了辩论意见。根据庭审情况，确认本案基本事实如下：原告久远物业公司与被告久远科技公司于2014年12月30日签订房屋租赁合同，被告承租原告位于绵阳市游仙区中经路科学城工业园区内的标Ⅰ厂房、标Ⅱ厂房，以及位于中物院二所内的厂房用于生产经营，自2014年2月28日至2015年2月27日。合同期限届满后，经原告催告，双方于2015年11月30日补签了房屋租赁合同，租赁房屋不变，租期5年，自2015年3月1日至2020年2月28日。关于租金，合同约定2015年3月1日至2016年2月28日，标Ⅰ、标Ⅱ厂房的租金1345280.88元，二所内厂房的租金315348.00元，全年租金共计1660628.88元；2016年3月1日至2017年2月28日租金上浮10%，为1826691.77元；2017年3月1日至2018年2月28日租金再上浮10%，为2009360.95元。此后年度的租金不再上浮。被告交纳履约保证金2万元。关于补签租赁合同前（2015年3月1日至2015年11月30日）标Ⅰ、标Ⅱ厂房的租金欠款1008960.66元，合同约定，被告在补签房屋租赁合同后10个工作日内支付10万元，其余租金欠款分6次付清，每次支付151493.44元，在2015年12月1日及以后各月的第一天支付，至2016年5月1日支付完毕，被告并须同时支付当月租金。如有逾期，按商业银行同期贷款利率计息，利息须在当月支付。如被告支付该租金欠款有困难，原告同意被告可延期至2016年8月1日前支付完毕。被告如在2016年8月1日未支付完毕租金欠款，则按标Ⅰ、标Ⅱ厂房和二所内厂房的全年租金总额1660628.88元的15%支付违约金，并承担违约责任，同时二所内厂房的租金315348.00元不予减免。对逾期租金欠款支付完毕以后的租金，合同约定，被告自2016年6月1日起，支付后3个月的租金，即每3个月支付1次租金，至2016年12月1日。从2017年3月1日起每6个月支付1次租金。合同并约定，考虑到被告在二所内的厂房未完全使用，以及经营中的暂时困难，原告同意减免二所内厂房2015年3月1日至2016年2月28日的租金315348.00元，但其前置条件是被告按时支付合同内当期的租金和其他费用，被告如未按约支付租金和其他费用，原告不减免二所内厂房的租金。关于违约责任，合同约定，被告逾期支付当期相关费用，每逾期一天，按每月相关费用的5%支付违约金；若逾期10个工作日，除承担违约责任外，原告有权解除合同。合同签订后，因被告将生产基地搬迁至金堂县成都—阿坝工业集中发展区，注册成立了四川久远成阿科技有限公司，被告将承租的标Ⅰ厂房退还原告，标Ⅱ厂房尚有部分在租用，二所内厂房有部分在使用，被告交纳了尚在使用的厂房的当月的租金，但补签租赁合同前的租金欠款1008960.66元，没有支付。2016年7月19日，原告向被告发出《房租催缴通知单》，指出被告应于2016年8月1日前交纳2015年3月1日至2015年11月的租金欠款1008960.66元。2016年8月8日，被告向原告发出《关于延缓支付历史欠款的协商函》，提出因公司生产基地外迁，投资巨大，资金周转困难，申请将2015年3月1日至2015年11月的租金欠款1008960.66元，由原合同约定的2016年8月1日前支付延后10个月，利息按原合同约定继续支付。2016年8月9日，原告向被告发出《关于延缓支付历史欠款的协商函的回函》，要求被告提供金堂生产基地的土地购置文件、土地使用权证书、项目立项文件及验收文件等，以便原告对被告的提议进行评估。原告在该函件中提出本函件的发出不代表原告同意被告延迟支付的提议，也不代表原告放弃因被告延迟支付拥有的权利。被告按原告要求提交了四川久远成阿科技有限公司的章程、营业执照、土地使用权证书、金堂县发改局的投资备案文件等。合同约定的2015年3月1日至2015年11月30日的租金欠款1008960.66元的最后支付期限2016年8月1日届满后，被告没有支付该租金欠款，被告在2016年8月8日、8月31日、9月30日、10月31日、11月30日，支付了2016年8月至12月的租金欠款的利息4695.95元、4544.47元、4695.95元、4053.70元、4053.70元。2016年9月30日，原告委托律师向被告发出《关于立即支付拖欠租金及违约金的律师催告函》，指出被告没有按照合同约定在2016年8月1日前支付租金欠款，要求被告在2016年10月15日前将拖欠的租金1324308.66元，以及按照15%计算的违约金249094.33元支付到原告账户，并支付拖欠的租金的利息。2016年10月8日，被告支付了2015年3月1日至2015年11月的租金欠款1008960.66元中的一部分108960.66元，下欠90万元。2016年10月21日，原告向被告发出《关于立即支付拖欠租金及违约金的催告函》，要求被告在3日内支付2015年3月1日至11月30日的租金欠款90万元及二所内厂房租金315348元，并支付违约金249094.33元和利息，在3日内支付尚在使用的厂房2016年9月1日—11月30日的租金119824.23元，并支付违约金。2016年10月24日，被告支付了尚在使用的厂房的2016年9—11月的租金119824.23元。2016年10月26日，针对被告的《关于催收房租及违约金催告函的回复》，原告向被告发出了回复函，提出双方就被告拖欠的租金没有达成过延期支付的合意，认为被告没有履行承诺的诚意和能力。2016年11月8日，原告向本院起诉，请判如所请。原告在庭审后，根据被告的举证情况，将诉讼请求变更为，一、判令被告向原告支付拖欠租金1215348元，其中以90万元为基数，支付从2016年12月1日起至付清之日止，按照商业银行同期贷款利率计算的利息；以315348元为基数，支付从2016年9月1日起至付清之日止，按照年利率24%计算的利息；判令被告支付违约金249094.33元。二、判令被告以119824.33元为基数，支付从2016年9月1日起至2016年10月24日止，按照年利率24%计算的利息。三、判令被告支付从2016年12月1日起至实际退还房屋之日止的租金，并承担从2016年12月1日起至付清之日止，按照年利率24%计算的利息，其他诉讼请求不变。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告下欠的2015年3月1日至2015年11月的租金90万元，双方均认可。合同约定的最后给付期限是2016年8月1日，被告到期没有如数支付，构成违约，被告应当按照约定，按商业银行同期贷款利率按月支付利息。被告已经支付了截止2016年12月31日的利息，从2017年1月1日起至付清该笔租金之日止，应当继续支付利息。关于被告租用的二所内厂房的租金315348.00元，合同约定，原告同意减免该笔租金，但同时设置了前置条件，即被告按时支付合同内当期的租金和其他费用，被告如未按约支付租金和其他费用，原告不减免二所内厂房的租金。合同对补签租赁合同前的2015年3月1日至2015年11月的标Ⅰ、标Ⅱ厂房的租金欠款1008960.66元，约定了明确的给付计划，即被告在补签房屋租赁合同后10个工作日内支付10万元，其余租金欠款分6次付清，每次支付151493.44元，在2015年12月1日及以后各月的第一天支付。但被告没有遵守该约定，在合同约定的最后付款期限2016年8月1日届满后都没有支付，也构成违约，因此原告主张该笔租金由被告继续支付，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告同时主张的24%的利息和15%的违约金，因为被告已经按照约定支付了商业银行贷款利息，并不再减免二所内厂房的租金，已经承担了违约责任。同时考虑到双方的友好合作关系，结合工业企业的平均利润率，对原告该项请求不予支持。被告尚在使用的厂房，从2016年9—11月的租金共计119824.23元，按照合同约定应当在2016年9月1日支付，但被告直到2016年10月24日才支付，存在逾期支付情况，应当承担违约责任。原告主张按照24%的年利率的标准支付，没有依据，本院准许按照商业银行同期贷款利率支付违约金。关于原告主张的解除合同，交还租赁房屋的问题，双方在合同中约定，被告逾期支付当期相关费用超过10个工作日，除承担违约责任外，原告有权解除合同。被告逾期支付租金超过了10个工作日，且该约定符合合同法第九十三条第二款的规定，对原告该项请求予以支持。被告并应当继续支付从2016年12月1日起的租金，至实际交还承租房屋止。2016年12月1日至2017年2月28日的租金119824.23元，按照合同约定，应当在2016年12月1日支付，2017年3月1日以后的租金，按照合同约定，应当在2017年3月1日支付。被告存在逾期支付情况，应当按照商业银行同期贷款利率支付利息。被告交纳的2万元履约保证金，原告应当在解除合同后退回被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告绵阳久远物业服务有限公司与被告四川久远科技股份有限公司于2015年11月30日签订的房屋租赁合同；二、被告四川久远科技股份有限公司将剩余的承租房屋交还原告绵阳久远物业服务有限公司；三、被告四川久远科技股份有限公司向原告绵阳久远物业服务有限公司给付拖欠的租金90万元，并按照商业银行同期贷款利率支付从2017年1月1日起至付清之日止的利息；四、被告四川久远科技股份有限公司向原告绵阳久远物业服务有限公司给付拖欠的租金315348元，并按照商业银行同期贷款利率支付从2016年9月1日起至付清之日止的利息；五、被告四川久远科技股份有限公司向原告绵阳久远物业服务有限公司给付逾期支付租金的利息，以119824.33元为基数，按照商业银行同期贷款利率计算从2016年9月1日起至2016年10月23日止的利息；六、被告四川久远科技股份有限公司向原告绵阳久远物业服务有限公司给付拖欠的2016年12月1日至2017年2月28日的租金119824.33元，并按照商业银行同期贷款利率支付从2016年12月1日起至付清之日止的利息；七、被告四川久远科技股份有限公司向原告绵阳久远物业服务有限公司给付拖欠的2017年3月1日至实际交还剩余的租赁房屋之日的租金，并按照商业银行同期贷款利率支付从2017年3月1日起至付清之日止的利息；八、原告绵阳久远物业服务有限公司退还被告四川久远科技股份有限公司履约保证金2万元；九、驳回原告绵阳久远物业服务有限公司其他诉讼请求。上列二、三、四、五、六、七、八项，在本判决生效后15日内履行完毕。案件受理费17980元，由原告久远物业公司承担4000元，被告久远科技公司承担13980元。受理费已由原告预交，被告在履行判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  刘 华人民陪审员  吴邦贵人民陪审员  洪江浩二〇一七年五月五日书 记 员  吴天涯