浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一初字第53号
原告汤海苗。
原告汤银仙。
二原告委托代理人（特别授权代理）戴梦华。
二原告委托代理人（特别授权代理）何丽青。
被告浙江富临名家实业有限公司。
法定代表人宋根兴。
委托代理人（特别授权代理）沈世雄。
原告汤海苗、汤银仙为与被告浙江富临名家实业有限公司（以下简称“实业公司”）租赁合同纠纷一案，于2007年6月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员胡坚、代理审判员金湘华、人民陪审员高峰组成的合议庭审理本案，并于2007年8月13日公开开庭进行了审理。原告汤海苗、汤银仙的委托代理人戴梦华、何丽青，实业公司的委托代理人沈世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤海苗、汤银仙诉称，原、被告于2005年6月30日签订《房屋租赁协议》一份，约定；原告将绍兴市辕门桥国际摩尔城1号地块1号楼一层至四层及阁楼租给被告作酒店经营使用，租期为十年，自2005年7月1日至2015年6月31日，租金为前五年每年2000000元，后五年每年增加100000元，一年一付，每年6月底前支付。另约定：被告未经原告书面同意，擅自拆改变动房屋结构或者损坏房屋的，原告有权立即终止合同，收回该房屋，且被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告应支付原日租金的五倍作为滞纳金。合同签订后，没�经过原告同意，被告为开设“日月同辉卡拉OK厅”，擅自凿空二楼西北角即原房屋竣工图中标识为AH-
AG交A1-A2轴的地面，面积约为70平方米，使一楼大厅与二楼相通；将原房屋竣工图中标识为AH-
AG交A1-A2轴区块的横梁拆除；并将原房屋竣工图中标识为AH-
AG交A2-A3轴凿空，面积为5平方米，改装为电梯，明显改变房屋结构，严重影响了房屋安全。此外，被告应于2005年6月底前支付2005年7月1日至2006年6月30日的租金2000000元，但被告实际于2005年12月9日支付；于2006年7月4日支付2006年7月1日至2007年6月30日的租金2000000元，两次租金支付时间共逾期164天。原告就恢复房屋结构及支付租金滞纳金事宜多次与被告协调，均未果。请求终止双方的房屋租赁协议；判令被告恢复房屋结构，支付违约金1075000元，并支付租金滞纳金4493150元，本案全部诉讼费用由被告承担。
被告实业公司未作出书面�辩，其在庭审中辩称，1、双方签订的房屋租赁协议规定，原告应保证拥有该房屋合法产权和合法出租权，但原告并没有提供证据证明对讼争房屋享有合法租赁权，其诉讼请求没有合法基础。2、被告没有在租赁期间擅自改变房屋结构。3、被告没有迟延支付租金，不需支付滞纳金，退一步讲，即使被告迟延支付租金，该滞纳金的约定过高，是无效条款，应参照民诉法或者中国人民银行的规定计算滞纳金。
为证明己方主张，原告汤海苗、汤银仙向本院提交了以下证据：
1、二原告与实业公司签订的房屋租赁协议一份，用以证明双方存在房屋租赁合同关系；
2、城市商业银行汇票申请书、转账凭条和农村合作银行进账单各一份，用以证明实业公司分别于2005年12月9日、2006年7月4日支付租金的事实；
3、中和建筑设计有限公司竣工图一份，用以证明讼争房屋的原结构；
4、照片八份，用以证明实业公司擅自变更讼争房屋结构的事实；
5、实业公司律师函一份，用以证明实业公司自己承认迟延支付租金的事实。
实业公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、会议纪要一份，用以证明大自然集团与杭州萧山哨兵总公司约定绍兴国际摩尔城酒店的主体结构改动方案由杭州萧山哨兵总公司负责，进而证明是原告自己对酒店主体结构变动进行了变动；
2、工程变动联系单一份、工程施工日记一份，用以证明讼争房屋结构变动是开发商应原告要求，并经监理公司、设计公司同意而作出的；而且变更讼争房屋结构发生在租赁合同签订之前，二原告是在变更房屋结构之后才将讼争房屋出租给实业公司的；
3、富临名家开业广告一份，用以证明富临名家大酒店与日月同辉娱乐城是2005年8月15日开业的；
4、案外人绍兴花为媒有限公司与绍兴机电产品有限公司房屋租赁协议一份，用以证明如果要求先付租金，必须有协议明确约定。
上述证据，经庭审质证，现分析认证如下：
对于二原告向本院提交的证据，证据1实业公司质证认为协议上没有写承租人的名称，存在一定瑕疵，但认可实业公司在协议上盖了章。对于该质证意见，本院认为实业公司并未对其真实性提出异议，且已在协议上盖章，故对该证据本院予以认定。证据2实业公司经质证没有异议，本院予以认定。证据3虽然实业公司认为系复印件，不同意质证，但由于原告已在庭后提供原件，并经本院核对无异，故对该证据本院予以认定。证据4实业公司经质证认为没有注明时间、地点，不能证明二原告欲证明的事项，本院经核实后认为，该证据拍摄自本案讼争房屋，对其真实性本院予以确认。证据5实业公司经质证认为由于当时没有看到租赁协议，作�该回函系重大误解，本院经审查认为，该律师函确系实业公司代理律师作出，对其真实性本院予以确认。
对于实业公司向本院提交的证据，证据1二原告经质证认为对真实性无异议，但不能证明实业公司欲证明的事实。本院经审查认为，该证据具有真实性，且与本案事实有一定关联性，故对该证据予以认定。证据2二原告对其真实性提出异议，本院经审查认为，二原告虽对其真实性提出异议，但既未提供相应证据加以证实，也未就此提出鉴定申请，故对上述二份证据，本院予以认定。证据3二原告对其真实性没有异议，但认为不能证明实业公司欲证明的事实，本院经审查认为，该证据虽具有真实性，但通过该证据不能直接推断出讼争房屋变更结构的时间，故该证据不能证明实业公司欲证明的事实。证据4二原告经质证认为与本案无关联性，本院经审查认为，该证据系�外人之间鉴定的协议，与本案缺乏关联性，不能作为认定本案事实的依据。
根据以上证据的分析认定，本院对本案事实作出如下认定：
2005年6月30日，二原告与被告实业公司签订《房屋租赁协议》一份，约定；二原告将绍兴市辕门桥国际摩尔城1号地块1号楼一层至四层及阁楼租给实业公司作酒店经营使用，租期为十年，自2005年7月1日至2015年6月30日，租金为前五年每年2000000元，后五年每年增加100000元，一年一付，每年6月底前支付。另约定：被告未经原告书面同意，擅自拆改变动房屋结构或者损坏房屋的，原告有权立即终止合同，收回该房屋，且被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告应支付原日租金的五倍作为滞纳金。合同签订后，实业公司于2005年12月9日支付给二原告2005年7月1日至2006年6月30日的租金2000000元；于2006年7月4日支付2006年7月1日至2007年6月30日的租金2000000元。由于双方就实业公司有否擅自变更房屋结构和租金是否迟延支付存在争议，逐成讼争。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点主要是：一、实业公司是否违反协议擅自变更讼争房屋结构；二、实业公司是否违反协议约定迟延支付租金；三、双方约定的迟延支付租金滞纳金是否合理。对以上争议焦点逐一进行分析论证。
一、关于实业公司是否违反协议擅自变更讼争房屋结构问题。根据实业公司提供工程变更联系单和施工日记可以证实，二原告所主张的房屋结构变更事项均系由房屋施工单位提出变更要求，并经监理公司和设计单位同意后所作的变更，变更时间在2005年3月13日-3月21日，早于双方签订协议的时间。虽然二原告向本院提交了讼争房屋的竣工图纸，但依据该图纸并不足以否定前述事实。�合大自然集团与杭州萧山哨兵总公司的会议纪要，本院认为，二原告关于实业公司擅自变更讼争房屋结构的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于实业公司是否违反协议约定迟延支付租金问题。依据双方协议，虽然对租金支付时间作了约定，但该约定并没有明确是每一年租期开始之前支付还是每一年租期届满后支付。但一方面实业公司律师函对自身迟延支付租金的行为已经作了承认。另一方面实业公司支付第二期租金的时间仅比第二个租赁年起始时间迟4日，而且根据一般的交易习惯，可以推定双方约定支付租金的时间为每一年租期开始前一天。因此，二原告主张实业公司迟延支付租金具有事实依据，具体迟延支付的时间累计为166天。实业公司认为律师函系重大误解，其不存在迟延支付租金行为的抗辩与事实不符，本院不予采信。
三、关于双方约定的迟延�付租金滞纳金是否合理问题。根据《合同法》的精神，我国违约金制度具有补偿性，即弥补守约方因违约行为造成的损失。虽然根据当事人意思自治原则，当事人可以约定违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院调整。本案中，双方约定的滞纳金实质为违约金，而按照该约定，虽然实业公司迟延支付租金的时间累计才166天，但需支付的违约金却高达400余万元，是年租金2倍以上。由于二原告并未举证证明其因实业公司违约而造成的实际损失，故其损失以结合银行逾期贷款利率等因素酌情确定为宜。因此，双方约定违约金与一般意义上可以认定的原告损失之间相差巨大。实业公司要求法院加以调整的请求具有法律依据，本院予以照准。具体计算方法参照逾期贷款罚息利率，即按照日租金的40%按日计算，为：2000000÷365×40%×166天=363836元�
综上，本院认为，二原告与实业公司签订的房屋租赁协议主体适格，双方意思表示真实，内容并未违反法律规定，应当认定为有效。合同签订后，二原告依约交付了租赁物，但实业公司未按照协议约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。但双方约定违约金过分高于二原告的实际损失，本院依法酌情予以调整。二原告主张实业公司擅自变更房屋结构，进而主张终止租赁合同，并由实业公司恢复房屋结构、承担擅自变更租赁物结构的约定违约金1075000元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告浙江富临名家实业有限公司应支付原告汤海苗、汤银仙逾期支付租金的违约金三十六万三千八百三十六元，此款于本判决生效之日起十日内付清；
二、�回原告汤海苗、汤银仙其他诉讼请求。
如果被告浙江富临名家实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50777元，由原告汤海苗、汤银仙各负担23388.5元，由被告浙江富临名家实业有限公司负担4000元。
如不服本判决，原告汤海苗可在判决书送达之日起三十日内，原告汤银仙、被告浙江富临名家实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 胡 坚
代理审判员 金湘华
人民陪审员 高 峰
二〇〇七年九月十七日
书 记 员 许华娣