湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第04466号
原告湖南中一房地产开发有限公司，
法定代表人文海军,该公司董事长。
委托代理人宋伟琦，该公司员工，
被告张树强，
被告范良云，
第三人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行，
负责人龙军，该行行长。
委托代理人朱耀祖，
委托代理人许玉茹，
原告湖南中一房地产开发有限公司（以下简称“中一公司”）诉被告范良云、张树强，第三人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行（以下简称“建行河西支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员周赞担任审判长，由人民陪审员肖红丽、人民陪审员朱彦琴参加的合议庭，适用普通程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任庭审记录。原告的委托代理人宋伟琦、第三人建行河西支行的委托代理人许玉茹、朱耀祖到庭参加了诉讼，被告张树强、范良云经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告中一公司诉称：2013年5月31日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130001。），约定，被告向原告购买坐落于长沙市××金星××路××单元××层。号房屋，房屋建筑面积为130.20平方米，房屋总价997155元，被告于合同签署之日支付首付款307155元；剩余房款690000元以银行按揭方式付款，原告对被告的按揭贷款承担保证责任，由于被告没有依约按时间向按揭银行偿还贷款，拖欠多期按揭款；原告为履行担保责任分别于2014年10月31日代被告偿还银行按揭款一期5164.79元，2015年3月23日代被告偿还银行按揭款三期15009.81元，共计20174.6元支付到被告偿还按揭款账户，其中被告于2015年3月23日将原告代被告偿还银行三期按揭款的15009.81元私自取走，并没有向按揭银行履行支付按揭款，现被告已经拖欠银行按揭款达到最高逾期，按揭银行根据与原告的《保证合同》现已扣划原告款项690000元。根据原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件补充协议第一款第4条的规定及第五款第1、2条关于合同解除的补充约定，以及原告与按揭银行《保证合同》的约定，现被告已违反相关合同规定。据此，原告认为，被告的行为已构成违约。为维护原告权益，特起诉至法院，请求依法判决：（一）原告中一公司与被告张树强、范良云解除商品房买卖合同；（二）被告配合原告到房产主管机关办理相关网签解除手续；(三)被告支付原告赔偿金34500元；(四)被告归还原告代其支付银行的按揭款20174.6元；(五)被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费及其他实现债权的费用。
被告范良云、张树强经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的答辩期内提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
第三人建行河西支行述称：建行河西支行与张树强、范良云之间存在真实合法有效的借贷关系，建行河西支行向其发放了69万元的按揭贷款，但被告张树强、范良云没有履行借款合同约定的义务，连续多次拖欠按揭贷款，造成贷款逾期。建行河西支行根据合同约定行使权利，宣布贷款提前到期。但两被告仍未归还。后建行河西支行致函原告要求原告履行担保责任并根据建行河西支行和原告签订的保证合同扣划原告按揭保证金671443.05元用于结清两被告贷款本息。综上，建行河西支行支持法院根据原告为两被告代偿的实际情况依法做出判决。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明原告与被告双方确定合同的违约责任及双方的权利和义务。
证据二、个人住房借款合同，拟证明被告与第三方确定合同的违约责任及双方的权利和义务。
证据三、个人住房借款最高额保证合同，拟证明原告与第三方确定合同的违约责任及双方的权利和义务。
证据四、关于履行担保义务的函，拟证明确定原告已为被告承担保证责任。
证据五、中国建设银行银行划款凭证，拟证明按揭银行已经划扣原告款项为被告付款。
证据六、原被告身份证明，拟证明原被告的主体资格。
证据七、个人贷款还款凭证，拟证明原告代被告偿还按揭款。
被告张树强、范良云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期内提交证据，视为放弃举证、质证的权利。
对原告提交的证据，本院结合第三人的质证意见，作如下认定：对证据一至七，第三人质证对真实性、合法性及关联性无异议，并确认建行河西支行扣划原告的款项金额为671443.05元，与起诉状上数据有出入，本院认为原告提交的上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。
第三人建行河西支行在本院指定的举证期限内未向法院提交证据。
根据上述确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年5月31日，原告中一公司与被告张树强、范良云签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD130001。）及《补充协议》。被告购买原告开发的位于长沙市××金星××路××枫桥××（中一·九郡）第1幢N单元19层。号房屋。该合同第五条关于计价方式及价款约定：“该商品房单价为7658.64元每平方米，总房价为997155元。”第六条关于付款方式及期限约定有：“2、买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）307155元，剩余房款69万元以银行按揭方式支付。”合同附件七《补充协议》第一条第4款约定：“若因买受人不履行还款义务而导致银行依据抵押贷款合同，要求出卖人承担连带责任的、或提前偿还买受人所欠全部贷款余额并同时将抵押贷款合同项下的债权与抵押权转让给出卖人的，买受人除承担因此引起的违约责任，于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项之外，还应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为贷款本金余额的5%，出卖人可直接在买受人交纳的首付款中扣除，出卖人并有权单方面解除本合同。”《补充协议》第五条第２款约定：“若《买卖合同》解除，买受人应自合同解除之日起７日内配合出卖人到房屋主管机关办理相关解除手续，否则，买受人每延迟一日，需向买受人支付相当于全部房款的万分之五的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣款项一并扣除。”合同签订后，被告向原告支付了购房首付款307155元。2013年6月27日，原告中一公司、被告张树强与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订个人住房借款合同，该合同约定借款人张树强借款本金为人民币69万元用于购买位于长沙市××金星××路××枫桥××栋。号房屋，借款期限为240个月（即2013年7月30日至2033年7月30日）。约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日为对日的，则当月最后一日为还款日，同时约定原告中一公司为被告张树强向中国建设银行股份有限公司湖南省分行进行贷款的保证人。该借款合同约定的抵押人为张树强和范良云。2013年9月17日，原告中一公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（乙方）签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，合同第七条第1款约定“如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应该在保证范围内立即承担连带保证责任。”合同第一款约定“本合同所称“债务人”是指因购置坐落于长沙市××金星××路××枫桥××（中一·九郡）项目所述住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。”2013年8月13日，建设银行向被告范良云、张树强放款69万元支付了涉案房屋的购房款。至2014年10月13日，被告尚欠银行按揭贷款本金671211.47元，但从此时开始被告未能再行自行偿还银行贷款。截止至2015年3月，被告连续累计拖欠七期按揭贷款。原告于2014年10月31日代被告偿还银行按揭款一期5164.79元，于2015年3月23日代被告偿还银行按揭款三期15009.81元，原告共计代被告偿还贷款20174.6元，其中被告于2015年3月23日将原告拟代为偿还的银行按揭款15009.81元取走，而致并未向银行支付该款。2015年3月23日，第三人建行河西支行（贷款经办行）向原告中一公司送达《关于履行担保义务的函》，要求原告垫付被告张树强拖欠的贷款本息671443.05元。2015年3月23日，建设银行扣划了原告中一公司的保证金671443.05元。遂原告于2015年6月30日诉至本院。另2016年2月21日，本院向被告张树强、范良云公告送达了本案的起诉状副本。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、关于原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是否解除的问题。本案中，因被告自身未能如期偿还银行按揭贷款，导致原告代为履行还款义务，在原告代为履行还款义务后，原告依据合同约定主张与被告解除《长沙市商品房买卖合同》，理由正当，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院确定以原告主张合同解除的起诉状副本送达之日即2016年2月21日起解除。合同解除后被告理应按照《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，协助原告办理该合同的网签注销手续。第二、根据原、被告在《补充协议》第一条第4款约定，因买受人不履行还款义务导致银行要求出卖人承担连带责任的，买受人应当偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项，买受人还应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为贷款本金金额的5%。根据上述约定，原告请求被告支付代为偿还的按揭款20174.6元，理由正当，本院予以支持。另外，原告为被告承担代为清偿的全部款项为691617.65元，其中代为偿还的按揭贷款本金为671211.47元，按照双方的约定，被告应当支付给原告的赔偿金为33560元（671211.47×5%），现原告诉请被告支付赔偿金33560元，本院予以支持。对于原告应当退还给被告的其他购房款，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
一、确认原告湖南中一房地产开发有限公司与被告张树强、范良云于2013年5月31日签订的关于买卖长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑（中一·九郡）第1幢N单元19层。号房屋的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130001。）自2016年2月21日起解除；
二、被告张树强、范良云在本判决生效后十五日内协助原告湖南中一房地产开发有限公司办理双方于2013年5月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130001。）的网签注销手续；
三、被告张树强、范良云在本判决生效之日起十五日内向原告湖南中一房地产开发有限公司一次性支付银行按揭贷款代付款20174.6元，并支付赔偿金人民币33560元，共计人民币53734.6元（该款可以在原告应退还给被告的购房款中进行抵扣）；
本案案件受理费1167元，保全费5000元，公告费560元，共计人民币6727元，由被告张树强、范良云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 朱彦琴
二〇一六年六月十五日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。