河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5116号上诉人（原审被告）：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地：肃宁县纬南路南侧。法定代表人：魏秀珍，该公司经理。委托诉讼代理人：吴洪岗、马爱华，河北子帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王连栋，男，1972年10月1日出生，汉族，住肃宁县。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司因与被上诉人王连栋商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院(2016)冀0926民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的委托诉讼代理人吴洪岗、马爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司上诉请求：一、请求依法撤销肃宁县人民法院作出的(2016)冀0926民初275号民事判决书的判决内容，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，应当依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院判决上诉人支付被上诉人天然气未达到使用条件违约金5440.92元，认定事实错误，证据不足。1、被上诉人已领取违约金赔偿款，不能重复主张。上诉人向被上诉人实际交付房屋时，已经针对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向被上诉人支付了相应的违约金，有收取违约金收据为证。因此，被上诉人不能再就领取违约金日之前的违约行为主张违约金，被上诉人的诉求属于重复主张，不应支持；2、一审法院对商品房买卖合同第十四条的约定理解错误，且认定天然气达到使用条件的违约时间即为天然气交付使用的时间是错误的。该合同第14条约定“基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”，而通过上诉人提交的竣工验收报告、北京大地燃气工程供气设施和法院调取的管道天然气安装工程竣工验收情况备案表，可以得知涉案的天然气工程已经于2014年5月13日具备通气条件，即达到使用条件，因此一审法院认定天然气应于交付房屋时一并交付被上诉人使用违反该条约定，并以2014年7月30日实际交房日作为该项违约的截止日期是错误的，即使违约也应当计算到2014年5月13日天然气达到使用条件日。而通过买卖合同第十四条约定可以看出，该条义务属于交付房屋的附随义务，即使同时出现违约时，逾期交付房屋期间的违约责任包含了天然气逾期达到使用条件的违约期限，两种违约期限不能重复主张违约责任；3、买卖合同约定违约金按照已交付房价款万分之0.5比例计算过高。王连栋未答辩。王连栋向一审法院起诉请求：1、要求被告为原告办理春泽庭院小区1幢东单元7××号单元楼房屋产权证书；2、要求被告支付违约金1万元；3、诉讼费用由被告负担。后原告将诉讼请求第三项变更为：1、要求被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天23.55元计算，自2014年8月1日起至被告将房屋验收合格止）；2、要求被告支付未按照约定时间接通天然气、暖气的违约金（按每天23.55元计算，自2014年1月1日至安装完毕止）；3、要求被告支付未办理产权证书的违约金（按每天23.55元计算自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完毕之日止）。一审庭审过程中，王连栋将变更诉讼请求申请书中第二项违约金明确为：日期自2014年1月1日起计算至2015年10月23日，为658天，共计15496元。一审法院认定事实：2012年11月27日，原告与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司开发的春泽庭院小区1幢东单元703室商品房，价款合计471076元，该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2013.12.31；2、电梯达到使用条件2013.12.31；3、暖气全部接通2013.12.31；4、有线电视、电话达到安装条件2013.12.31；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2013.12.31；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。原告已支付全部房价款。被告购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到通气条件。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告为原告办理春泽庭院小区1幢东单元703室的房屋产权证书，但房屋产权证书系由相关行政机关予以办理，原告亦未委托被告办理房屋权属证书，原告该诉请缺乏事实和法律依据，故不予支持。原告诉请被告支付被告支付逾期安装天然气、暖气的违约金，一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同约定天然气于2013年12月31日接通入户，暖气全部接通，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据一审法院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但原被告双方均认可的交房时间为2014年8月20日，达到使用条件后未能交付原告使用，原告合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年8月19日。原告计算违约金是以1幢东单元703室商品房价款为基数，对于天然气未达到使用条件的违约金应按照原告已支付的1幢西单元1103商品房价款为基数，违约天数为231天，计算为5440.92元。原告诉请被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金，一审法院认为，原告未提交证据证实被告在2014年7月31日后仍存在违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，原告的诉请缺乏基本的事实，不符合起诉条件，故本案不予处理，原告如有证据可另行处理。原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（按每天23.55元计算，自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完之日止），一审法院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请一审法院无法支持。被告主张原告诉请的违约金系重复主张且原告诉请的违约金相加远远高于原告的实际损失，被告已经支付的违约金和原告主张的违约金相加已经超过购房总金额的10%，过分高于原告的损失，请法院依法降低。根据合同法解释二第29条规定超过原告实际损失的30%为明显高于，应当依法降低违约金，原告实际损失是已付购房款的利息损失，应该以实际损失为考量。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原被告签订的商品房合同系由被告提供的格式合同，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，原被告双方对于格式合同条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对被告违约金不能重复主张的意见一审法院不予支持；被告认为约定的违约金过高请求予以减少，一审法院认为被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故一审法院对于被告的主张不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告王连栋天然气等未达到使用条件违约金5440.92元。二、驳回原告要求被告为其办理春泽庭院小区1幢东单元7××号房屋产权证书、要求被告支付违约金1万元、要求被告支付未办理产权证书的违约金的诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由原告王连栋承担213元，被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担214元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同第九条、第十四条分别约定了逾期交房和天然气未达到使用条件的违约责任，两种违约责任针对不同的违约行为，相互独立，不能相互替代或包含。上诉人主张对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向被上诉人支付了相应的违约金，但并未向本院提交有效证据证明该违约金包含本案诉争的天然气未达到使用条件的违约金，故上诉人关于被上诉人该诉求属于重复主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照双方商品房买卖合同第十四条约定，2013年12月31日前天然气接通入户才能视为达到使用条件，但上诉人与被上诉人均认可交房时间为2014年8月20日，故一审法院将2014年8月19日认定为计算天然气未达到使用条件违约金的截止时间并无不妥。上诉人主张双方商品房买卖合同约定的违约金过高，证据不足，本院不予支持。综上所述，河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的上诉请求不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王卫东审判员  张友僧审判员  余志刚审判员  穆庆伟审判员  郭亚宁二〇一七年九月二十五日书记员  孙 伟