广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民一初字第1390号
原告（反诉被告）：李某某，女，1988年12月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郑小平,广东人为律师事务所律师。
被告（反诉原告）：惠州市嘉勝万联物业管理有限公司,住所地:惠阳区淡水排坊172号4楼。
法定代表人：关某某。
委托诉讼代理人：曾玉良、钟熙，广东铸铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人郑小平、被告（反诉原告）委托诉讼代理人曾玉良、钟熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给予原告从开业之日（2015年7月27日即办好营业执照之日）起免租金8个月；2、请求确认原被告签订的《专柜合同》（即租赁合同）无效；3、判令被告赔偿原告某某美容店的装修费、美容店的加盟、产品费、仪器设备费、广告费、空调热水器、灯饰墙纸、家私家具、房租管理费及试业期间至营业执照办好后的费用支出员工工资、押金等各项损失共计1228231.50元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《专柜合同》，协议约定：一、乙方经营场地位于甲方某某店六层，建筑面积为394平方米。二、乙方经营范围仅限于经营：克丽缇娜品牌，美容美体会所商品。三、经营期限自2014年4月1日至2022年3月31日。四、合同签订后，乙方向甲方交纳保证金39400元。二十四：3、乙方每月5日前向甲方交纳当月租金11820元。2014年2月26日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《补充协议》，协议约定：一、因甲方诸多原因，影响了乙方的进场开业时间，故原签订的合同时间顺延到2014年3月1日至2022年2月28日止，合同期为捌年，其他合同条件维持不变。二、甲方同意乙方的合同店铺名称由原来的“某某美容会所”更改为现在的“某某美容会所”。五、甲方同意给予乙方从开业之日起免租金8个月，管理费从开业之日起减免4个月，之后乙方按合同条件向甲方缴纳相关费用。六、甲方保证一个月内（2014年3月25日止）完成广场大楼西侧3号直升电梯大堂及电梯启用，让乙方能尽快开业，如超过约定时间六天还不能完工，则甲方赔偿给予乙方品牌合同保证金捌万人民币。原告签订合同后于2013年6月8日开始装修，十月才装修完，装修费80万左右。2014年4月20日开始试业。由于被告六楼没有办理报建手续，没有建设许可证，是违章建筑，所以办不了房产证，也办不了消防许可证。原告的某某美容店的营业执照一直没有办下来，直到2015年7月27日借用本楼五楼消防许可证加被告的证明才办下某某美容店的营业执照。被告在招商时承诺于2013年8月本楼六楼整体开业，但至今没有整体开业，本楼六楼只有原告一家店面，还从有五楼搬上来的一个电影院，六楼有几千平方，但只租出了几百个平方，根本没什么人流、人气。原告在试业期间一直处于亏损状态，每月亏一至二万，在这种情况下，被告仍然二次停原告店铺的电，使原告无法营业，第一次是2015年1月停电半个月，第二次是2015年9月14日起停电至今，原告至今无法营业。由于被告的欺诈行为、违法行为使原告遭到巨大经济损失。原告的损失有：1、装修费476000元，2、美容店的加盟费87000元，3、仪器设备15239元，4、广告费6900元，5、空调热水器34610元，6、灯饰墙纸31510元，7、家私家具36272元，8、房租及管理费（11820+8000）×15（23月-8月）=297300元，9、试业期间至营业执照办好后的费用支出员工工资4人×3000元×17月（2014.4-2015.9）=204000元，10、押金39400元，以上各项损失共计1228231.5元，还有产品损失过期损失十多万。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条、《广东省城镇房屋租赁条例》第六条、《合同法》第五十二条、第五十八条，被告的商铺没有房产证、消防证，不能出租，所以原告与被告签订的《专柜合同》即（租赁合同）是无效合同，被告应赔偿原告损失。原告为维护自身合法权益，遂成讼。
被告（反诉原告）辩称，一、双方签订的《专柜合同》是有效合同，被答辩人租赁合同无效的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人诉请。被答辩人诉称其所承租的租赁物是违章建筑，没有建筑许可证、所以办不了房产证，也办不了消防许可证，致使被答辩人无法办理营业执照和正常经营，并非事实。实际上，我方出租的租赁物已办理房地产权证。且被答辩人2014年4月20日开始试业，至其起诉之日已经开业了19个月，在这段期间，租赁物是否为违章建筑对于被答辩人的使用并未造成影响。二、被答辩人的开业时间为2014年4月20日，答辩人已经根据《补充协议》的约定，给予被答辩人从开业起免租金8个月与事实不符，恳请法院依法驳回原告主张的免租金8个月的诉请。根据《专柜合同》第十六条约定，乙方的经营项目如美容、黄金、药店、餐饮（《卫生许可证》甲方协助办理）、书店、唱碟等不在甲方营业执业范围之内，乙方应负责办理经营项目的营业执照，办理营业执照非答辩人的义务，与被答辩人是否开业无关。而被答辩人在诉状中已经承认于2014年4月20日开始试业，即被答辩人的事实开业时间应为2014年4月20日，而根据双方签订的《补充协议》约定“甲方同意给予乙方从开业之日起免租金8个月，管理费从开业之日减免4个月”。事实上，从被答辩人开业之日起八个月答辩人已经按照协议约定免收被答辩人租金及管理费。但被答辩人开业八个月后至今，仍未支付租金、管理费，被答辩人严重违约。三、被答辩人第三项诉请，缺乏事实与法律依据。《专柜合同》属有效合同，第三项诉请中的各项损失无事实及法律依据，且主张的数额也无有效证据支持。退一步说，即使《专柜合同》无效，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而并不是所有支付费用都要出租人承担赔偿责任。被答辩人提交的诉状中已说明其试业期间一直亏损，每月亏一至二万。但答辩人作为出租方，只能出租提供一个场所给被答辩人经营，至于被答辩人经营情况，并非出租方所能控制，被答辩人应自行承担经营风险。故诉请的赔偿费用无依据。综上，被答辩人诉请无事实及法律依据，应当驳回。
反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《专柜合同》；2、判令被告清场交回租赁物给原告；3、判令被告支付至《专柜合同》解除之日止拖欠租金、管理费、水电费及利息，暂计至2015年12月拖欠以上三项费用合计228426元（利息以228426元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；4、判令被告向原告支付违约金5000元；5、判令被告按每月11820元的标准向原告支付解除之日起至交回租赁物之日止的租赁占用费；6、判令被告的履约保证金39400元由原告没收；7、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告当庭将反诉请求第三项明确为判令被告支付至《专柜合同》解除之日止拖欠租金、管理费、水电费及利息（暂计至2015年12月拖欠租金、管理费、水电费合计228426元，利息以拖欠的租金、管理费、水电费为本金，按照人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实与理由：原被告签订《专柜合同》，被告承租原告所管理的XX广场六楼用作经营，约定合同履约保证金为39400元，每月5日前缴纳租金为11820元，出租时间为2014年4月1日至2022年3月31日止。合同签订后，由于其他因素影响，双方于2014年2月26日签订《补充协议》约定合同时间改为2014年3月1日至2022年2月28日，原告从被告开业之日起免租金8个月，管理费从开业之日起减免4个月。后被告于2014年4月20日正式开业。根据补充协议约定被告应于2014年12月20日起正常缴纳租金，但被告从2014年12月20日起至今仍未缴纳租金、管理费、水电费，共拖欠228426元。原告多次催收无果。根据合同约定，被告（承租方）拖欠应缴纳款项两个月以上（含两个月），被告应支付5000元违约金且原告有权单方解除合同。
反诉被告（本诉原告）辩称，1、合同是无效的；2、清场的话我方暂时不同意；3、租金方面，2015年9月14日停电后不能计算租金；4、我方不同意支付违约金；5、我方不同意支付每月11820元房租；6、我方不同意被告没收保证金39400元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:原告（反诉被告）提交证据补充协议,不足以证明被告拖延开业的事实,本院仅对双方签订该补充协议这一事实依法予以采信;证据消防验收书证明消防验收范围,本院对该证据依法予以采信;证据装修协议、装修费收据、加盟费收据、仪器设备收据、广告费收据、空调热水器收据、灯饰墙纸收据、家私收据证明原告各项损失的事实，因鉴定不能，无法计算原告装修损失，故本院对以上证据依法不予以采信；证据照片及证明一份证明XX广场六楼没有开业的事实，与本案待证事实无直接关联，本院对以上证据依法不予以采信。被告（反诉原告）提交反诉证据催款通知、明细分类账仅为被告单方出具，本院对以上证据所证明原告欠款的数额依法不予以采信；证据房地产权证、房产登记簿档案查询单证明被告有权出租涉案房屋的事实，本院对以上证据依法予以采信。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告签订《专柜合同》，由原告承租被告某某店六层，建筑面积为394平方米。与本案有关的合同约定，“三、经营期限自2014年4月1日起至2022年3月31日止。四、合同签订后，乙方应即向甲方交纳保证金39400元”“二十四、3、乙方每月5日前向甲方缴纳当月租金11820元人民币···二十八、如乙方违反下列其中任何一项规定者，乙方应支付5000元的违约金，甲方有权单方面全部或部分解除合同···2、拖欠应缴纳款项两个月以上（含两个月）的”“乙方因上述原因单方解除合同时，应提前三日书面通知甲方，甲方接到通知后应配合及时办理相关撤柜手续，保证金在扣除应交费用后，不计息退还”。2014年2月26日，双方签订补充协议，将合同时间顺延到2014年3月1日至2022年2月28日止，合同期为捌年，被告同意给予原告从开业之日起免租金8个月，管理费从开业之日起减免4个月。2014年4月20日，原告经营的某某美容店装修后开业。庭审中，原告承认经营期间仅缴纳了3万多元的费用。
另查明，涉案房产XX广场六楼权属人为某某公司，所有权证号XX号,建筑面积为903.08平方米。
本院认为，综合原被告提交的证据及开庭陈述，现归纳两个争议焦点。一、合同效力问题。本院认为原被告签订的《专柜合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原告（反诉被告）诉称涉案房屋没有办理报建手续、没有建设许可证，是违章建筑，所以办不了房产证，也办不了消防许可证，但被告（反诉原告）已提交涉案房屋的产权证书，并提交证据证明其有权对涉案房屋进行出租、管理，原告（反诉被告）举证不能，依法应当承担举证不能的后果，故本院对原告（反诉被告）的诉请依法不予以支持，双方应按合同约定履行义务。二、双方行为是否构成违约及合同是否有必要继续履行。1、根据《专柜合同》及补充协议中的约定，原告（反诉被告）应于每月5日前缴纳当月租金11820元，在免租8个月过后即从2014年12月20日起正常缴纳租金，原告（反诉被告）拖欠应缴纳款项两个月以上（含两个月）应支付5000元违约金且被告（反诉原告）有权单方解除合同。原告（反诉被告）未提交缴纳了相关费用的证据且于庭审中陈述其仅缴纳了3万多元的费用，对其所称的被告停电了两次的事实亦未提交证据加以证明。本院认为，原告（反诉被告）行为已构成违约，被告（反诉原告）有权解除合同，合同无继续履行的必要。被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）给付欠付的租金及违约金。2、原告（反诉被告）诉请的美容院装修费等各项损失共计1228231.50元，因原告原因致使损失鉴定不能，且没有合法有效证据证明损失事实及金额，原告该项诉请没有事实及法律依据，本院予以驳回。3、合同解除后，被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）及时返还租赁物，逾期将按每月11820元支付租赁物占用费。同时被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）给付欠付的租金、利息与5000元违约金。租金的计算以合同约定为标准，从2015年1月1日起计算至合同解除生效之日止，被告在合同解除后未将租赁物交还原告应当参照租金支付原告占用费，并计算拖欠的租金及占用费利息。利息以拖欠金额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从拖欠之日起计至付清之日止。证据明细分类账表仅为被告（反诉原告）单方出具，未得到原告（反诉被告）的确认，本院对被告（反诉原告）诉请的管理费及水电费依法不予以支持，驳回被告（反诉原告）的此项反诉请求。4、合同解除后，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）交付的39400元履约保证金，但应冲抵原告（反诉被告）应缴纳的租金、占用费及利息以及5000元违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司签订的《专柜合同》。
二、原告（反诉被告）李某某于合同解除生效之日将涉案租赁物返还给被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司,逾期按每月11820元计算租赁物占用费。
三、原告（反诉被告）李某某于合同解除生效之日向被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司清偿欠付的租金、可能产生的占用费（从2015年1月1日起按月租金11820元计至租赁物交还原告之日止）及利息（以拖欠金额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至清偿之日止）及违约金5000元；被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司于合同解除生效之日向原告（反诉被告）李某某返还保证金39400元，两项可冲抵。
四、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求及被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费16054元、反诉费3146元，合计19200元，由原告（反诉被告）李某某承担13440元，由被告（反诉原告）惠州市嘉勝万联物业管理有限公司承担5760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 张少琼
审判员 李小芬
二〇一六年九月二十九日
书记员 杨梦利