陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第1439号
上诉人（原审原告）朱小波。
委托代理人姚文治。
委托代理人薛瑞祥。
上诉人（原审被告）西安长江置业投资有限公司。住所地西安市碑林区东关南街***号。
法定代表人张东宁，公司董事长。
委托代理人陈赤涛，男，1973年5月15日出生，汉族。
委托代理人杨学军。
上诉人朱小波、上诉人西安长江置业投资有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第2968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。朱小波的委托代理人姚文治、薛瑞祥，西安长江置业投资有限公司的委托代理人陈赤涛、杨学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2008年8月4日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于西安市雁塔区曲江新区雁南四路“曲江南苑”第20幢10402号商品房，该商品房总房款为810367元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2008年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第八条第二款约定，如遭遇不可抗力等非出卖人能控制的原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人逾期未能按时接收房屋，视同出卖人按时交房。合同还对付款方式及期限、产权登记、保修责任及双方权利义务等其它事项进行了约定。原告已向被告交纳了购房款810367元。2008年5月14日，西安曲江建设环保局发布市曲建环发（2008）14号文件，转发西安市城乡建设委员会《关于切实做好余震期间建筑工地防震减灾工作的紧急通知》，要求建筑工地无条件停工两天，对建筑工程重点部位进行检查，全力以赴做好抗震防震减灾工作。同日，西安城乡建设委员会发布了市建发（2008）121号《关于进一步加强建筑工程震后质量安全管理的补充紧急通知》，要求加大对工程变形的监测工作，确认工程质量无安全隐患，且经监理单位验收合格、各方责任主体签字后方可复工。2008年12月31日，西安市公安消防支队做出西公消（建验）字（2008）第0187号关于曲江南苑住宅小区十幢住宅楼工程消防验收合格意见书，经验收，曲江南苑住宅小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、13号楼、19号楼、21号楼、23号楼及会所工程消防验收合格。2008年12月31日，建设单位西安长江置业投资有限公司、曲江新区质监站、勘察单位陕西工程勘察研究院、设计单位深圳市建筑设计研究总院、监理单位陕西华茂建设监理咨询有限公司、施工单位西安仁和建筑工程有限公司及广厦建设集团有限公司西安分公司召开单位工程验收会议，并于2009年1月1日形成会议纪要，评估结论为：根据建筑工程质量验收统一标准有关规定，曲江南苑1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、13号楼、19号楼、21号楼、23号楼单位工程安全、质量主控项目全部合格，一般项目符合设计及规范要求、资料齐全完整、观感质量一般、单位工程评为合格。2009年1月22日，上述单位再次召开单位工程验收会议，并于当日形成会议纪要，评估结论为：根据建筑工程质量验收统一标准有关规定，曲江南苑14号楼、16号楼、17号楼、18号楼、20号楼、22号楼、会所、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼单位工程安全、质量主控项目全部合格，一般项目符合设计及规范要求、资料齐全完整、观感质量一般、单位工程评为合格。2008年12月29日，被告在华商报上刊登曲江南苑交房公告，该公告载明“曲江南苑”楼盘已具备交房条件，定于2008年12月30日起正式交房，要求业主携带本人身份证、购房合同、交款收据等相关资料到“曲江南苑”交房中心办理接房手续。同时公告载明被告已按各位买受人在《商品房买卖合同》中所留地址邮寄“曲江南苑入住通知书”并电话通知买受人。原审另查明，被告于2008年12月10日向原告发出《曲江南苑入伙通知书》，载明“曲江南苑”项目已具备交房条件，现正式确定开始交房时间为2008年12月30日，要求原告于2009年2月27日前往曲江南苑交房中心办理入伙手续。被告在曲江南苑的销售中，将施工单位及监理单位使用的施工楼号进行了重新编排，原施工楼号1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23对应合同中的楼号为3、2、1、7、15、19、20、23、22、21、18、14、10、13、17、16、12、11、9、6、5、8、4。
2009年3月，原告朱小波诉至西安市雁塔区人民法院称，2008年8月4日，原、被告双方签订了关于原告购买“曲江南苑”第20幢10402号商品房的《商品房买卖合同》。合同约定的交房日期为2008年12月1日前，并约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60天，出卖人应按照实际逾期天数按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。原告所购房屋总价款为810367元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告并未按照合同约定期限向原告交付房屋。2008年底，被告在并不具备交房条件的情况下，向原告出具了要求原告于2009年2月27日收房的“入伙通知书”，要求原告收房。当原告按照通知收房时发现整个楼盘仍处于施工阶段，存在严重的安全隐患。合同附件三第十项中约定的电视监控系统等设施正在安装或根本未安装。原告在与被告洽谈收房事宜时，被告无法提供商品房验收合格的证明文件，违反了法律规定及合同约定。综上所述，时至今日，被告仍不具备交房条件，在此情况下，即使原告收房仍无法在这样恶劣的环境里正常的生活。请求判令：1、要求被告支付自2008年12月2日至2009年4月28日前逾期交房148天的违约金23986.86元，并要求被告按照实际交房日的延期天数继续承担逾期交房的违约金；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告西安长江置业投资有限公司辩称，根据双方《商品房买卖合同》第八条第一款规定，被告应于2008年10月1日前向原告交付验收合格的商品房。同时第八条第二款规定，在遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的原因时，出卖人可以据实延期。2008年1、2月间我国遭遇50年不遇的冰雪灾害，导致工程施工、材料调配等工作无法按计划完成，工程被迫停工；2008年5月12日，发生了汶川特大地震灾害，地震对西安市建筑行业造成严重影响。西安城乡建设委员会先后于5月12日和5月14日连续下发紧急通知，要求检查工程质量和现场安全，并要求在确认工程变形、构建混凝土质量、起重机械、施工架体等无安全隐患且经监理单位验收合格，各方责任主体签字后方可复工。另外，由于施工单位工人主要来自灾区，被告和施工单位按照政府安排组织农民工返乡参加生产自救，造成被告施工中止。以上因不可抗力和被告不能控制的原因造成停工超过100多天。因此，被告于2009年2月27日向原告交付房屋，符合《商品房买卖合同》第八条第二款的约定。原告无正当理由拒不接收，按照《商品房买卖合同》第十一条第二款的规定，应视为被告按时交房。故原告主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，请予驳回。
原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应依约予以履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。根据合同约定，被告应于2008年12月1日前向原告交付房屋。但依据会议纪要，7号楼（施工验收号为20号楼）于2009年1月22日验收合格，符合交付条件，且被告已书面通知原告办理交付手续，故自2009年1月22日起被告可向原告交房。被告于2009年2月27日通知原告办理入伙手续，故该日期应认定为被告交房日期。据此，截止2009年2月27日，比照原、被告双方约定的交房时间，被告已迟延交房2个月零27天。原、被告于2008年8月4日签订《商品房买卖合同》时，冰雪灾害与地震灾害均已发生，故对被告履行合同约定的按期交房义务不产生影响，被告应于2008年12月1日前向原告交付经验收合格的房屋。但鉴于被告通知原告于2009年2月27日办理入伙手续，至此，被告实际向原告交房迟延了88天，已构成违约。按照合同第九条的约定，逾期超过60天的，被告应当按日向原告支付已交付房款的万分之二的违约金，原告已交纳购房款810367元，故被告应向原告支付逾期交房违约金14262.46元。而原告以被告的电视监控系统、可视对讲系统正在安装或根本未安装等为由，在被告已通知其收房的情况下，2009年2月27日逾期不收房，其拒绝收房的理由不能抗辩双方约定的交房条件，故2009年2月27日后原告拒不收房，过错不在被告，造成的损失由其自负。原审遂判决：一、被告西安长江置业投资有限公司于判决生效后十日内向原告朱小波支付违约金14262.46元；二、驳回原告朱小波的其余诉讼请请求。本案案件受理费400元，由原告、被告各半负担。因原告已预交，故被告在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。
宣判后，朱小波及西安长江置业投资有限公司均不服提出上诉。朱小波上诉称，原审将开发商等相关单位一起研究楼盘验收工作的并有严重涂改造假的两份《会议纪要》等同为验收文件，并以此为据，将《入伙通知书》作为逾期截止日，与法相悖，应予纠正。请求二审撤销原判，改判西安长江置业投资有限公司按合同约定次日至楼盘真正验收合格之日全部期间和合同约定的赔付标准承担逾期交房的违约责任，并由西安长江置业投资有限公司承担本案一、二审诉讼费。西安长江置业投资有限公司坚持原审辩称观点，并提出上诉称，2009年1月22日其已具备交房条件，且通知朱小波接受房屋，原判认定违约金有误。请求撤销原判，依法改判朱小波不同意西安长江置业投资有限公司上诉主张。
经审理查明，2009年3月28日，西安长江置业投资有限公司向朱小波发出通知，载明：由于我司在2008年12月向西安市房产测量事务所申请的“曲江南苑”房屋实测报告于2009年3月25日完成。现请您在2009年3月30日起到曲江南苑交房中心办理接房手续。原审认定的其余事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。朱小波与西安长江置业投资有限公司在自愿协商基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应以该合同约定行使各自的权利，履行应尽的义务。现西安长江置业投资有限公司未按合同承诺于2008年12月1日前交付经验收合格且符合合同约定的房屋，应当按合同约定承担违约责任。西安长江置业投资有限公司在房屋竣工后进行验收，并由建设、勘察、设计、监理、施工方在《会议纪要》上签字认可，该房屋已符合交付条件。西安长江置业投资有限公司于2008年12月29日在《华商报》进行公告，并通知朱小波于2009年3月30日以后开始办理房屋接收手续。故朱小波在2009年3月30日以后逾期收房的理由不能抗辩双方约定的交房条件。朱小波上诉认为西安长江置业投资有限公司所交付房屋未经验收合格等上诉理由不能成立，本院不予支持。惟西安长江置业投资有限公司的违约时间，应自2008年12月1日至2009年3月30日，计119天。西安长江置业投资有限公司应按已付房款810367元的万分之二支付逾期交房119天的违约金19286.7元。综上，原审认定事实部分有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第2968号民事判决第二项及诉讼费负担部分。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第2968号民事判决第一项为：西安长江置业投资有限公司于本判决生效后十日内向朱小波支付违约金19286.7元。
二审案件受理费557元（朱小波已预交400元，西安长江置业投资有限公司已预交157元，由朱小波承担400元），西安长江置业投资有限公司承担157元。一、二审诉讼费在执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐琳茹
审 判 员 王 泉
代理审判员 邹守鸣
代理审判员 童 超
代理审判员 何 强
二〇〇九年十一月六日
书 记 员 姜海燕