上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初20181号
原告(反诉被告)：柯宝财，男，1968年10月28日生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：李冬云，上海嘉富诚律师事务所律师
委托诉讼代理人：刘建海，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海超人电气有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：应正，执行董事。
委托诉讼代理人：张泽传，国浩(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭臻南，国浩(上海)律师事务所律师。
原告柯宝财与被告上海超人电气有限公司(以下简称“超人电气公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间，依原告申请，本院委托鉴定单位对涉案相关扩建造价费用进行了司法鉴定。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理李冬云、刘建海，被告的委托诉讼代理人郭臻南到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告2016年12月至2017年3月期间的租金155,333元(人民币，以下币种同)及保证金3.8万元；3、判令被告赔偿原告损失1,820,411.64元。诉讼中原告将诉请3的金额变更为1,843,562.64元(含土地平整、简易房搭建费用865,401元、搬迁费230,200元、租金差额747,961元)。事实和理由：原告因废品回收及包装需要，向被告租赁场地，被告表示同意，双方于2016年2月27签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市松江区新桥镇新腾路XXX号面积为7亩的空地及5间宿舍楼，租期五年。合同第九条约定，原告可以对承租空地进行改造。合同签订后，原告依约支付了保证金3.8万元及第一年度即2016年3月20日至2017年3月19日的租金459,072元，并将7亩空地进行填埋、平整和混凝土浇灌，同时搭建了大棚、围墙、活动房及公共卫生间等设施。2016年10月27日，被告向原告出具《房屋租赁合同解除通知书》，以违章搭建之由，要求解除合同并要求原告于15日内搬离租赁空地上的物品。原告认为，双方之间的合同合法有效，被告明知且同意原告对场地的改造和搭建。现被告却以违章搭建为由单方解除合同，显属违约。因原告所租场地在被告公司内，既然被告要求搬离，原告若要求继续履行合同也不现实，故原告同意解除合同。但原定五年租期，原告却仅使用了七个月，投入巨大，损失惨重，对此被告理应承担相应的责任。故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，同意解除合同，但是系争合同应于2016年10月27日解除，即原告收到解除通知之日解除合同，不同意原告的其他诉请，原被告双方于2016年2月27日签署租赁合同，用于铝合金回收废品，根据合同8、9条的规定，基础设施的改建需要提前征得被告书面同意，原告没有按照合同约定使用场地，进行违章搭建，属于违约行为，导致被告发出了解除合同的通知，但至今原告没有返还场地，双方也没有进行房屋交接、返还租赁物，原告目前拖欠租金、水电费等共计34万余元。故不同意返还租金、保证金，保证金应当和相关费用进行抵扣。另外，也不同意原告主张赔偿损失的费用1820,411.64元，被告认为原告在未经被告同意的情况下搭建的简易用房被认定为非法建筑，应当由自己承担损失。另外，简易用房是用回收的铝合金制造，不存在损失，堆放废旧物品土地的填埋改建，该工程不是大的工程因此不需要鉴定报告中的用料。不同意支付搬迁费，原告搬迁的是简易用房和机器，不需要耗时3个月和巨大的费用，原告将回收材料的运费成本也计算进了搬迁费，这笔费用应该是属于原告正常经营支出的费用。不同意支付租金差额的损失，是原告自身的违约行为导致的，开展经营活动的必须成本不是遭受的损失，即便是损失，也超过了被告的合理预期，房屋借给原告使用后，至今没有收到租金，按照该赔偿标准，违反了合同的公平原则。
同时，被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋占有使用费(按月租金38,833元的三倍计算，自2016年11月12日起计算实际迁出之日止，暂算至2017年2月11日为349,497元)；2、判令原告向被告支付房屋恢复原状的费用38,000元。事实和理由：原、被告于2016年2月27日签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市松江区新桥镇新腾路XXX号的7亩空地及5间宿舍楼，合同约定空地年租金为40.6万元，宿舍楼年租金为6万元，合计年租金46.6万元。合同签署后，由于原告在租赁物上进行违章搭建，导致被告于2016年10月20日收到新桥镇拆除违法建筑办公室作出的《违法搭建法律后果告知单》。根据双方之间的合同约定，原告应按合同规定合法使用该空地。如在空地上进行违法活动或存放危险物品，被告有权解除合同。据此，被告于2016年10月27日作出《房屋租赁合同》解除通知书，解除与原告的房屋租赁关系。被告认为，因原告违法搭建导致合同解除，理应承担相应的违约责任。此外，根据相关部门的要求，被告需对该违法搭建予以拆除，恢复原状所花费用有权要求被告承担。综上，原告提起反诉，望判如所请。
原告针对被告的反诉辩称，对被告提出的反诉诉请无法认可。合同无法履行是被告将房屋土地出卖给他人，他人要求清退所有的租户，被告毁约在先，不同意支付使用费，被告的合理期限是其单方意思表示，房屋不能交接的原因在于被告。原告在鉴定之后第一时间搬离，原告发出通知的时间就应该视为交接完毕，被告的计算依据不合法，不应适用三倍租金的条款，如有使用费或者租金应当使用一倍标准。另外，土地平整对于新的房屋权利人是有益的，即便有拆除的费用也应当由被告承担。
本院经审理认定事实如下：被告(甲方)与原告(乙方)于2016年2月27日签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告承租被告坐落于上海市松江区新桥新腾路XXX号的空地和房屋(以下简称“系争房屋”)，租期5年，从2016年3月20日起至2021年3月19日止，包括起始日和终止日。租金空地按照每年每亩5.8万元计算，面积共7亩，年租金406,000元，宿舍共5间，每间12,000元每年，年租金为60,000元每年，空地及宿舍年租金总合计466,000元。宿舍物业管理费按每月256元计算，年费用3,072元。甲乙双方约定乙方在2016年3月1日前一次性付清第一年度空地租金，第二年及以后年度租金须提前一月支付，即每年2月19日前付清下年度空地租金。为确保空地周边及其附属设施的安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，合同约定了乙方应于合同签订之日起3日内交付给甲方保证金38,000元整，甲方收到保证金予以书面签收。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空，点清并付清所有费用后一个月内保证金全额无息退还给乙方。该合同第八条约定，乙方应按本合同规定合法使用该空地，不得擅自变更使用性质……。第九条约定，乙方在租期内可对承租空地进行必要的改造，租赁期满后，按“来装去丢”的原则处理，乙方在空地改造时如需对场地进行任何基础设施改变均须在事前征得甲方的书面同意后按约定的施工方案施工，否则甲方有权予以制止并解除合同，甲方或其代理人有权在所有合理时间进入并查看乙方对场地盘点，宿舍内的设施及固定附着物，条件是合理地事先通知乙方。合同中第十三条第二款还约定了违约责任，即如乙方未能按照双方商定的期满日期退还场地及宿舍，乙方需支付三倍的房租和加上其他费用给甲方，并赔偿给甲方由此造成的一切损失和费用。该合同其他未尽事宜由双方协商解决。该合同另对其他事宜作了约定。
同年9月26日，被告(甲方)与上海云澜实业发展有限公司(乙方)签订了房屋买卖合同，合同约定甲方将其位于上海市松江区新桥新腾路XXX号的房屋及土地出让给乙方，甲乙双方同意，甲方于2017年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。
同年10月20日，上海市松江区新桥镇拆除违法建筑办公室出具了违法搭建法律后果告知单，该告知单要求被告在收到本清单之日起14日内，自行拆除该处违法建筑物，逾期未拆除的，本机关将依法启动法律程序责令期限拆除违法建筑。
同年10月27日，被告向原告出具《房屋租赁合同解除通知书》，被告认为，根据《房屋租赁合同》第八条的规定。若乙方未按照本合同的规定合法使用该租赁空地，擅自进行违章搭建，严重违反合同的约定以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款的规定，甲方有权与乙方解除合同。并主张自即日起，被告正式与原告解除《房屋租赁合同》，要求原告在15日内清空并搬离租赁物，同时结清原告方所拖欠的全部租金及各项费用。被告认为原告严重违反合同约定，该通知是其作出的合法有效的意思表示，合同解除时间应该为10月27日。原告确认其在同年10月27日收到了被告发出的该通知。
同年11月5日，原告因为无法实现合同的目的，与案外人上海废旧物资回收有限公司签订租赁合同、收款收据，证明原告因为无法实现合同目的和案外人重某签订了租赁合同，及支出的费用，被告对该租赁合同的真实性不予认可，同时认为该合同是原告违约在先的情况下签订的。
同年12月26日，原告向被告发函，告知因鉴定查勘已经完成，为尽量减少损失，原告决定于2017年1月6日搬离新腾路XXX号场地，请被告于当日上午9时派人员到现场与柯宝财办理搬离交接事宜。庭审中，原告确认其实际于2017年1月6日至19日期间陆续将物品、设施搬离了租赁场地，但被告均未到场，同年1月11日，原告却收到了被告要求确认交接时间的函件。被告则确认其收到原告的函件后曾与原告的代理人沟通，原告代理人表示年后才能搬完，故被告于2017年1月11日回函要求原告确认交接时间，被告认为能够书面交接就不用赶过来了。
审理过程中，原告提供了录音资料、光盘以及原告与被告业务经理吴江海在10月底收到解除通知后的电话录音，证明被告知道原告搭建，并在被告的监管下搭建，涉案场地在被告的厂区之内，被告始终没有提出异议。被告则称自己没有书面同意原告进行改建，管理人员不是一直在上海工作的，对原告的违章搭建并不清楚。
另在审理的过程中，原告出具了3张收据，证明支付了38,000元保证金及第一年度(2016年3月20日至2017年3月19日)的租金，共计459,072元，其中5间宿舍有两个月的免租期，60,000元/12×2=10,000元，物业费3,072元。
原告还提供了搬迁视频、收条、收据、清单，证明2017年1月6日至1月19日进行搬迁及产生的费用。原告为降低过年期间搬迁的成本，找的都是个人进行搬迁，未签订过搬迁合同，工人的工资都是以现金的形式发给姓李的包工头。被告对收据、收条不予认可，认为根据收条的内容，搬迁费高于市场价，货品可能直接运给了下家。
2017年3月3日，原、被告在松江区新桥新腾路XXX号进行了租赁场地及宿舍交接，经过双方确认签字，证明新腾路XXX号场地及5间宿舍的水电费已全部结清，5间宿舍已经搬空，钥匙已交接，新腾路XXX号场地已经双方确认交接。
在反诉的审理过程中，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具了鉴定意见。原告对此无异议，但被告提出了下列异议：1、简易用房是违章搭建、未经被告同意，也未报批，不应由被告承担搭建成本，也不应当计取规费和税金；2、临时建筑无需使用规格型号较高的材料，鉴定意见所采价格偏高；3、原告搭建所用材料系回收的二手废料，应考虑折旧；4、材料已被原告回收利用了，不应再计入损失；5、土地改建工程不是合同履行必须的内容，原告的行为违反了合同约定。对此，鉴定单位认为，对于被告的第1、5项异议，鉴定单位计算的原告扩建的房屋及场地的造价，建造的原因是否必要不在鉴定范围之内，规费和税金是按照国家的计价规则计算的，是有施工资质的企业应计取且必须缴纳的费用，规费合计18,264元，税金合计28,529元，原告是否缴纳该笔税金鉴定单位无法确定，本案是否计取请法院裁定。对于被告的第2项异议，本工程的造价是根据国家规定按照上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)及上海市安装工程预算定额(2000)计取，相关材料单价是按照施工期2016年3月信息价的平均价计取，故不予调整。根据原告的陈述和现场勘查情况，c20的配算比较低，故不采纳被告意见。对于被告的第3项异议，鉴定机构现场勘查时无法判断铝制材料是否陈旧，该工程所使用的铝制品与钢材料等金属材料单价是按照施工期2016年3月信息价的平均价计取，原告陈述确实有部分回收的铝制材料用于搭建，但是数量无法判断，重复利用率不得而知，金属材料的价格等于重量×单价×1.0641(综合费用＋税金)，直接费用是重量×单价的总和，如果计算折旧还要乘以成新率，成新率目测不出。对于被告的第4项异议，根据鉴定计算的价格，如果被告赔偿原告，现场的材料应归被告所有，如果原告取回则要酌情考虑。原告针对被告的异议陈述如下：1、鉴于原告找的施工人均为个人，故同意在审计总额中扣除规费18,264元、税金28,529元；2、涉案工程是2016年3月开始施工的，那时候没有大量的废旧材料，使用的是按照市场价格采购的材料，折旧不应该考虑。3、双方合同签了5年，合同第九条约定可以在空地上进行改造，为了正常的业务经营，平整土地是必要的，如果合同能顺利履行，遵循来装去丢的原则，在原告搭建改造的6个月内被告每天上下班从未制止，被告突然清退所有的租户，由此产生的损失应当由被告承担。4、原告所有的设备、物品和机器都已经搬走，剩下的场地、简易房、棚等鉴定范围内的部分都是无法搬迁的，不存在循环利用，是原告的客观损失。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、《房屋租赁合同解除通知书》、交接单、鉴定意见书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案审理中，原告提出解除双方之间租赁合同，被告并无异议，且原告与被告已于2017年3月3日办理了租赁场地及宿舍的交接。故对于原告的该项请求，本院予以支持。至于合同解除的时间，被告虽辩称合同应于其发出解约通知之日即2016年10月27日解除，但原告对此不予认可，本院认为，虽然原告在涉案场地搭建的大棚、围墙、活动房等被政府部门通知拆除，但其一，原告的改扩建行为有合同依据，且发生在被告的园区内，被告对此应属明知，其在原告改扩建期间直至完毕并未提出异议或制止，故可以推知被告同意原告的改扩建行为；其二，根据双方合同约定，原告不得在空地内进行违法活动或者存放危险物品，否则被告有权解除合同，本案中，原告仅是在被告同意的情况下改扩建场地并进行经营，并不存在进行违法活动的行为，故被告擅自主张解除合同，本院不予支持。为此，原告主张因被告的擅自解约行为导致合同目的不能实现，要求于本案诉状副本送达被告之日即2016年11月24日解除合同，于法有据，本院予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的退还剩余租金及保证金的诉讼请求，被告对此不予认可，并主张按照月租金三倍的标准向原告收取实际占有期间的使用费，本院认为，其一，原告的房屋租赁费用已经支付至2017年3月19日，在鉴定机构踏勘现场后，原告曾于2016年12月26日向被告发函通知将于2017年1月6日搬迁，请求办理交接手续，被告虽曾回函询问交接时间，但却并未积极协助原告办理场地及房屋的交接手续，故就此造成的扩大损失应当由被告承担责任。根据原告现场的搬迁情况，本院酌定自2017年1月20日至2017年3月19日的租赁费用77,666.67元属于原告扩大的损失，被告应当予以返还；其二，被告反诉主张的月租金三倍的占有使用费，系双方对于合同期满后后果处理的约定，于本案情形不符，故本院不予支持。其三，对于原告已付的保证金，鉴于双方租赁合同已经确认解除并交接完毕，被告亦需返还原告部分租赁费用，故被告应当将保证金退还给原告。再次，对于原告主张的损失，其一，场地改扩建的损失865,401元，鉴定机构就上述金额出具了详细的报告，程序合法，内容并无不当，本院予以采纳，扣除双方均同意的规费18,264元和税金28,529元后，尚余818,608元应由双方按照过错承担。被告所提的其余异议缺乏充分的证据予以证实，本院不予采纳。本案中，原告在进行改建的过程中，向被告明示过进行搭建施工，被告并没有出示书面材料或者口头进行阻止，可以推知被告同意原告进行搭建，现被告又以违法搭建为由擅自提出解约，故由此造成的损失应由被告承担主要责任。而原告对于在涉案场地上进行违章扩建亦属明知，也存在一定过错，应承担次要责任。因此，本院酌定被告承担扩建造价费用损失为573,000元，该笔费用被告应当赔偿给原告。至于原告主张的搬迁费和租金差价损失，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于被告所提恢复原状费用的主张，根据合同约定及上述事由，被告要求原告恢复原状或者承担恢复原状的费用缺乏合理性，本院不予支持。至于被告反诉主张的返还房屋和场地的请求，因双方已经交接完毕，故本院不再予以处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)柯宝财与被告(反诉原告)上海超人电气有限公司于2016年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月24日解除；
二、被告(反诉原告)上海超人电气有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)柯宝财自2017年1月20日至2017年3月19日的租赁费用77,666.67元；
三、被告(反诉原告)上海超人电气有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)柯宝财保证金38,000元；
四、被告(反诉原告)上海超人电气有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)柯宝财扩建造价费用损失573,000元；
五、驳回原告(反诉被告)柯宝财的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海超人电气有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23,095.16元，减半收取计11,547.58元，反诉案件受理费3,556.23元，司法鉴定费26,100元，合计诉讼费41,203.81元，由原告(反诉被告)柯宝财负担15,122.08元(已付)，由被告(反诉原告)上海超人电气有限公司负担26,081.73元(已付3,556.23元，余款22,525.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年九月十四日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。