湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06408号
上诉人（原审被告）吴园苑。
被上诉人（原审原告）曾寒。
上诉人吴园苑因与被上诉人曾寒房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第03000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月12日，曾寒（乙方）与吴园苑（甲方）签订一份《门面转租合同》，合同约定：1、甲方将自己位于圭塘路52号英郡年华公寓13栋114号的门面转租给乙方使用，建筑面积为35.16平方米，租赁期限为2015年4月13日至2016年4月13日；2、自2015年4月13日起至2015年11月13日租金为2400元／月。自2015年11月14日起至2016年4月13日租金为2640元／月，房租为一季度（3个月）一交；3、乙方自合同签订时向甲方缴纳押金5000元，乙方应按时向甲方缴纳租金，逾期超过7天甲方有权解除合同并收回门面经营权；4、合同就相应费用的承担、转租等内容进行了约定。2015年4月12日，曾寒向吴园苑支付5000元押金，吴园苑向曾寒出具一张《收条》。之后，曾寒向吴园苑支付7200元房屋租金。上述合同签订后，曾寒将所租门面用于水果经营。在本案一审审理过程中，曾寒陈述，2015年4月18日，曾寒经营的水果店开始营业，开业当天龚花云便告知曾寒其为门面的所有权人，其不认可吴园苑的转租行为，随后龚花云将门面换锁，并要求曾寒搬离门面。后曾寒于2015年5月2日左右正式搬离门面。2015年7月28日，门面所有权人龚花云接受原审法院询问时陈述：龚花云将门面出租给刘锦章，并向刘锦章收取租金。刘锦章将门面转租给吴园苑，吴园苑将门面转租给曾寒这一事实，龚花云并不知情。2015年4月18日，龚花云与其家人散步时发现其门面转做水果生意，后经询问得知门面已多次转租的事实。而后，龚花云告知曾寒，可以与曾寒签订合同并将门面继续出租给曾寒使用，曾寒则表示已将租金支付给吴园苑，无力再支付租金。2015年5月2日，龚花云、刘锦章、曾寒和吴园苑共同前往公安机关协商处理门面转租事宜，但未能达成一致意见。从公安机关回来后，龚花云提出更换门锁，曾寒表示同意。龚花云再次表示可以与曾寒签订合同，但曾寒表示已无资金支付房租而提出撤场。2015年5月6日，曾寒正式撤场。龚花云收取的租金截至2015年5月10日，此后无人再向龚花云支付租金。现龚花云已将门面出租给他人使用。
另查明，龚花云与刘锦章签订的《门面出租合同》约定的租赁期限为2013年11月10日至2018年11月9日，在租赁期限内，刘锦章可以将租赁物转租或转让给第三人。刘锦章与吴园苑签订的《门面转让协议》约定的租赁期限为2015年1月18日起至2018年11月9日，租赁期限内，吴园苑可以将租赁物转租或转让给第三人。2015年2月12日，陈义勇向尹冬林转账4950元。吴园苑陈述该笔款项为租金，系其本人委托陈义勇代为向门面所有权人龚花云支付的租金，而收款人尹冬林为龚花云的丈夫。2015年6月5日，曾寒诉至原审法院，请求判令：1、解除吴园苑、曾寒之间签订的《门面转租合同》；2、吴园苑返还租房押金5000元；3、吴园苑退还三个月的房租7200元。
原审法院认为：本案有以下两个争议焦点：一、曾寒与吴园苑签订的《门面转租合同》是否应当解除；二、吴园苑是否应当退还5000元押金及三个月的租金7200元。关于焦点一，经审理核实，门面所有权人龚花云已将门面出租给他人使用，曾寒已于2015年5月6日正式撤场，未再使用门面。曾寒与吴园苑签订的《门面转租合同》已无履行的可能，合同目的无法实现，故原审法院确认，曾寒与吴园苑签订的《门面转租合同》已于2015年5月6日解除。关于焦点二，吴园苑并非本案所涉门面的所有权人，吴园苑能否将上述门面出租给曾寒使用，其关键在于吴园苑是否依法获得承租权与转租权。根据吴园苑提供的证据显示，龚花云将上述门面出租给了刘锦章，而刘锦章将门面出租给了吴园苑，在上述出租及转租过程中所形成的合同均载明承租人享有转租的权利。因此，吴园苑依据合同的约定将门面转租给曾寒并未违反合同约定。与此同时，龚花云作为门面所有权人，对其所有的门面转租的情况享有知情权，吴园苑作为与曾寒之间的租赁合同关系中的转租人，向龚花云告知转租情况的义务应当由吴园苑承担，而并非曾寒。现龚花云陈述其对门面转租情况均不知情，在得知曾寒租赁门面后，要求曾寒与其签订租赁合同并支付租金，因曾寒无力支付租金而提出撤场。从上述事实可知，曾寒并不存在恶意违约的行为，吴园苑应当将5000元押金退还给曾寒。与此同时，吴园苑作为转租人负有告知义务，以确保曾寒可正常使用门面不受其他权利人的影响。现龚花云主张对转租事宜不知情，无论龚花云的主张是否成立，其行为都已经实际影响到了曾寒正常使用租赁的门面，这一客观情况足以说明吴园苑未能确保其他权利人不影响曾寒正常使用门面。现曾寒已无租用门面的可能，吴园苑应当退还租金。根据双方当事人及龚花云的陈述，曾寒应当自2015年4月13日起支付租金，曾寒实际撤场的时间为2015年5月6日，曾寒应当按合同的约定及实际使用门面的时间支付租金，即1840元（2400元／月÷30天×23天），吴园苑应当退还曾寒的租金为5360元（7200元-1840元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、曾寒与吴园苑签订的《门面转租合同》于2015年5月6日解除；二、吴园苑于本判决生效后7日内返还曾寒房屋押金5000元；三、吴园苑于本判决生效后7日内返还曾寒房屋租金5360元；四、驳回曾寒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费106元，因适用简易程序减半收取53元，由吴园苑承担。
吴园苑不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定曾寒不存在恶意违约，系事实认定错误。2、根据一审查明的事实及认定，吴园苑转租门面并未违反合同约定，转租行为合法有效，吴园苑不存在过错和违约行为。3、一审判决认为吴园苑未能确保其他权利人不影响曾寒正常使用门面，没有任何证据支持。综上，请求撤销原判，依法改判或者将本案发回重审。
曾寒答辩称：曾寒在纠纷发生后打了很多电话给吴园苑，想要吴园苑过来协调，但是吴园苑都没有过来处理。房东在门面上吵闹导致我不能营业，我不得不把店面关门。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：吴园苑与曾寒于2015年4月12日签订的《门面转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。合同约定租赁时间为2015年4月13日至2016年4月13日。合同签订后，曾寒依约向吴园苑支付了5000元押金以及自2015年4月13日起的三个月租金7200元。2015年5月6日，因为门面所有权人龚花云不认可吴园苑与曾寒之间的转租行为，致使曾寒搬出门面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；原审判决吴园苑返还曾寒押金5000元及房屋租金5360元并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人吴园苑的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费106元，由吴园苑负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十一月三十日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。