河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第2338号
上诉人（原审被告、反诉原告）河南宜华汽车销售服务有限公司。
法定代表人李宏斌，该公司董事长。
委托代理人冀红珠，河南名人律师事务所律师。
委托代理人孔宁，河南名人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南富利包装有限公司。
法定代表人李松霞，该公司经理。
委托代理人余勇，河南豫龙律师事务所律师。
上诉人河南宜华汽车销售服务有限公司（以下简称宜华公司）因与被上诉人河南富利包装有限公司（以下简称富利公司）租赁合同纠纷一案，富利公司于2014年10月22日向河南省郑州市中原区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令1、宜华公司支付富利公司租金68万元及利息2万元（截止2014年9月30日）；2、本案的诉讼费用由宜华公司承担。宜华公司提起反诉，请求依法判令1、富利公司返还宜华公司多支付的租金29万元；2、富利公司赔偿宜华公司因资金被占用而产生的利息损失17400元；3、本案的反诉费用由富利公司承担。原审法院经审理于2015年10月19日作出（2014）中民二初字第1901号民事判决。宜华公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日组织双方进行了询问。上诉人宜华公司的委托代理人孔宁、冀红珠，被上诉人富利公司的委托代理人余勇到庭参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月9日，富利公司作为甲方（出租方）、宜华公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：依据甲方与址刘村委会所签的用地合同，甲方同意将现有厂房和部分土地租赁给乙方改造为汽车4S店使用。所租厂房和土地自现有厂房东至西138.1米，自马路边道北至南86.6米，共计11959.46平方米（以平面图为准）。使用期限自签字盖章之日起至2035年12月1日止；租金为每年96万元，甲方给予乙方优惠期三个月，租金自2012年2月1日起开始计算。每半年后的第一个月支付下半年租金，以此类推。合同自签订起生效。合同签订后30日内乙方向甲方支付15万元租赁定金，4S店改造完成后转为租金。汽车4S店改造完成，2012年1月5日前，乙方向甲方支付第一年度上半年租金的差额部分33万元。若改造工程受阻不能进行，合同不能履行，甲方应承担违约责任；任何一方违约都应承担向对方赔偿损失的责任。《租赁合同》签订后，2011年11月28日，富利公司、宜华公司又签订《厂房、场地租赁合同补充协议》一份，对《租赁合同》内容进行了修改补充。
富利公司、宜华公司另签订《租赁合同补充协议》一份（富利公司方签字盖章日期为2012年12月16日，宜华公司方签字盖章日期为2012年8月31日），内容为：“河南宜华汽车销售有限公司2011年10月9日与河南富利包装有限公司签署厂房租赁合同并按要求支付租金。12年8月12日出租方承诺8月底之前搬离交付。但出租方至今仍在占用所租赁的厂房车间北部（12年1-8月期间租金已交纳但车间未交付）。承租方现因业务所迫无奈只得另租仓库。为此向出租方提出自本月9月1日起到出租方交付之日再计算租金。及双方友好协商所租北部车间2011年租赁方支付的全年租金48万元整给予50%的减免，计24万元整次年租金中计算”。
宜华公司在合同签订后，向富利公司支付租金共计157万元。
诉讼中，宜华公司称富利公司在《租赁协议》签订后，并未按约将厂房全部交付给宜华公司使用，其实际交付的厂房面积为应交付厂房面积的一半。2013年下半年富利公司才将北部厂房的一半让宜华公司临时使用，北部厂房剩余的一半始终未交付给宜华公司使用。富利公司对此不予认可，称其于合同签订后至2013年7月前占用北部厂房的一半放置设备，富利公司于2013年6月份将设备运走后已将厂房和场地全部交付宜华公司使用。
宜华公司称其于2015年5月中旬已从租赁厂房搬走。富利公司认可宜华公司已从租赁厂房搬走，但认为宜华公司搬走的日期为2015年6月。
富利公司对其诉讼请求中所主张的租金68万元的计算方法为：《租赁合同》约定租金为每年96万元，富利公司于2013年7月前向宜华公司交付了厂房的四分之三，该部分租金自2012年2月1日至2014年9月30日共计192万元。剩余四分之一厂房租金自2013年7月1日计算至2014年9月30日共计30万元。以上共计222万元，扣除宜华公司支付的152万元，仍有70万元未付，但富利公司按照68万元主张。
原审法院认为，富利公司、宜华公司签订的《租赁合同》及《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》虽系自愿签订，但因富利公司出租给宜华公司的厂房所附属的土地为集体土地，不能用于非农建设，双方的行为已经实际改变了土地性质及用途，双方签订的《租赁合同》、《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》违背了土地管理法的相关规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然上述合同为无效合同，但宜华公司实际使用了涉案厂房，其应就使用的厂房向富利公司支付使用费，使用费的数额可参照双方约定的租金标准予以确定。宜华公司称富利公司交付其使用的厂房面积占应交付厂房面积的一半，并提交《租赁合同补充协议》予以证明。由于该补充协议约定富利公司对于北部厂房收取一半租金（2011年），并非对于全部厂房收取一半租金，故原审法院认为富利公司实际交付的厂房面积应占应交付厂房总面积的四分之三，宜华公司也应按年租金96万的四分之三即72万元向富利公司支付每年的使用费。富利公司称其于2013年6月已将全部厂房交付给宜华公司使用，因证据不足，该院不予采信。2012年2月1日至2014年9月30日期间的使用费共计192万元。宜华公司已向富利公司支付157万元，其还应向富利公司支付使用费35万元。故对于富利公司要求宜华公司支付使用费35万元的诉讼请求，该院予以支持。由于《租赁合同》及《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》为无效合同，该院对富利公司主张的利息不予支持。由于宜华公司还应向富利公司支付使用费35万元，对于宜华公司要求富利公司返还多支付的29万元并支付利息损失的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：一、河南宜华汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向河南富利包装有限公司支付使用费35万元；二、驳回河南富利包装有限公司的其他诉讼请求；三、驳回河南宜华汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、财产保全费4020元，共计14820元，富利公司负担7410元，宜华公司负担7410元；反诉费2956元，由宜华公司负担。
宣判后，宜华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、富利公司交付的租赁标的物是拆迁对象，其隐瞒拆迁事实对外出租是明显的欺诈行为。富利公司与宜华公司签订合同后，址刘村委会多次联系宜华公司，要求配合拆迁。2015年5月9日，宜华公司接到政府书面通知，租赁物处于拆迁范围，需要拆迁。宜华公司于2013年10月26日开始自费拆除外部幕墙等。2、富利公司未按约定交付租赁合同标的物的50%即北部厂房。双方签订合同约定租赁物为南部厂房和北部厂房。自合同签订之日起至今，富利公司未完整向宜华公司交付过租赁标的物，而仅交付了一半即南部厂房交付给宜华公司使用，剩余一半即北部厂房由富利公司占有，用于堆放机器设备及货物。双方签订租赁合同补充协议中约定，“出租方至今仍占有所租赁的厂房车间的北部，…9月1日起至出租方交付之日再计算租金”。富利公司签署的日期是2012年12月16日，证明直至此日仍未向宜华公司交付北部厂房。即使签署了此协议，富利公司仍未按约履行，未全部交付租赁标的物至今。3、富利公司仅交付了标的物一半，而不是四分之三。根据双方签订的补充协议，双方共同认可富利公司的违约行为，即标的物的一半即北部厂房一直未交付。至于“所租北部车间2011年租赁方支付的年租金48万元整给予50%的减免，计24万元整次年付租金中计算”，并非双方认可富利公司已交付了租赁标的物的四分之三，否则与前面内容矛盾。宜华公司在富利公司未交付北部厂房的情况下，基于对富利公司的信任，主动提出在次年先支付富利公司24万元。实际上宜华公司主动支付的24万元并非因为富利公司交付了北部厂房的一半，而是相信富利公司会立即交付剩余租赁标的物即北部厂房，针对整个租赁标的物预付的租金。原因在于，租赁合同签订于2011年10月9日，合同明确约定租金自2012年2月1日起开始计算，即2011年全年根本没有租金。“所租北部车间2011年租赁方支付的年租金48万元整给予50%的减免”只能解释为一种计算的参照，而不是实际交付租赁标的物后产生的租金。二、原审判决程序存在瑕疵。原审法院在庭审结束后三个月，又通知宜华公司对富利公司提供的证人证言进行质证，明显超过举证期限，也不是新证据。三、原审法院适用法律错误。因富利公司只交付了50%，宜华公司取得向富利公司退还多支付的50%，并赔偿因资金被占用而产后的利息。宜华公司共向富利公司支付租金157万元，而按交付50%计算，宜华公司仅应支付128万元，多支付29万元，富利公司应退还。由于富利公司的欺诈行为，租金应做相应调整。请求二审法院依法改判1、驳回富利公司的诉讼请求；2、富利公司退还宜华公司多支付的租金29万元；3、富利公司支付宜华公司因资金占用而产生的利息17400元（29万元×6%=17400元）；4、一、二审诉讼费用由富利公司负担。
被上诉人富利公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同时，富利公司也不知道要拆迁，宜华在得知拆迁的事实后又与富利公司签订补充协议，并未影响合同的履行，不存在隐瞒事实情况。厂房分南北两块，南部交完了，北部仅交了二分之一，故补充协议对北部厂房按实际交付计算租金24万元。富利公司交了四分之三的厂房，宜华公司未按约定交付租金。综上，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据富利公司、宜华公司于2012年8月31日签订的《租赁合同补充协议》，从内容上看，是双方在履行过程中，针对富利公司未按合同约定全部交付租赁物，对2011年10月9日签订的《租赁合同》中租金的计算方法进行的变更，即“北部车间2011年租赁方支付的全年租金48万元整给予50%的减免，计24万元整次年付租金中计算”。由此可以看出，双方共同确定宜华公司按实际已交付、使用的厂房计算租金，北部车间从2012年开始按租金24万元收取。宜华公司上诉称北部车间未全部交付，该条款是预付租金的约定，应退还多支付的租金及利息。该理由与其在2012年8月31日要求自2012年开始按24万元计算租金的意思表示相矛盾，故本院不予采信。原审法院认定富利公司按租金数额仅交付了四分之三是正确的，宜华公司应按《租赁合同补充协议》的约定支付租金，即自2012年2月1日起至2014年9月30日租金192万元，已支付157万元，尚欠富利公司租金35万元。宜华公司上诉称富利公司隐瞒拆迁事实，存在明显欺诈，租金应予调整。拆迁仅影响合同的履行期限，并不影响租金的支付，故宜华公司请求调整租金的理由不成立，本院不予采纳。在一审判决前，富利公司提交的证据，原审法院组织宜华公司质证，程序并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13756元，由上诉人宜华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟珊
审 判 员 秦宇
代理审判员 邱帅
二〇一六年二月十五日
书 记 员 王研