西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初1413号
原告（反诉被告）西安郅辉房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区二环南路西段***号盛世太白*单元***室。注册号610100100034331。
法定代表人范保强，董事长。
委托代理人李雨，女。
委托代理人刘磊，男。
被告（反诉原告）陕西紫靖状元府餐饮管理有限公司。住所地：陕西省榆林市靖边县张家畔镇西街民乐园广场附近。注册号612725100016767。
法定代表人贺军，总经理。
委托代理人付鹏，陕西永嘉信（榆林）律师事务所律师。
原告西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）与被告陕西紫靖状元府餐饮管理有限公司（以下简称紫靖状元府餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雨、被告委托代理人付鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2013年10月10日签订《盛龙广场租赁合同》，约定由其位于西安市未央区与纬二十八街十字西侧的盛龙广场商业综合体三层3F3001号商铺出租给被告用于经营餐饮，租期为60个月。2015年2月22日，被告依约开业经营至2015年7月5日。2015年7月6日，被告擅自离场，此后拒不履行支付租金的义务。经多次发函催款，被告以种种理由推托。现起诉，请求判令被告支付所拖欠商铺场地租赁费36106.56元；违约金90266.4元并按合同约定支付延期履行的利息至实际支付之日止；案件受理费由被告负担。
被告辩称，与原告签订《盛龙广场租赁合同》属实，其按合同约定向原告交纳履约保证金30088.80元及一季度租赁费32094.70元，但原告于2015年2月22日在不具备开业条件的情况下强行开业，致其始终无法达到开业状态，经营处于严重亏损，租赁费应从2015年6月起计算较为合理。2015年7月初，由于原告停水、停电，导致租赁合同无法继续履行，给其造成人员窝工、装修投资损失。合同终止后，原告至今不返还餐桌椅、餐具、厨房设备，请求驳回原告诉讼请求。并反诉，请求判令被反诉人向反诉人退还履约保证金30088.8元；判令被反诉人向反诉人赔偿装修损失费320000元，人员窝工损失8300元；判令被反诉人向反诉人赔偿厨具、灶具损失121611元，以上共计479999.8元；案件受理费、反诉费等因诉讼产生的一切费用均由被反诉人承担。
原告对被告反诉辩称，其所主张的租赁费仅计算至2015年7月5日，后期并未计算，双方租赁关系实际已于被告擅自离场当日解除。对于起租日的起算时间，因被告于2014年12月进场，并于2015年2月22日装修完成开业，双方在履行合同过程中以实际行为对合同约定的进场日进行了变更，不存在逾期开业导致合同终止履行的事实。因租赁期间，被告后厨漏水给楼下商户造成严重损害，且不按合同约定交纳租金，在其发函要求整改后，仍然无动于衷。其于2015年7月5日对被告进行停电、闭店处理，并要求被告解决上述问题后，再行开业，但被告离场后失去联系，放任损失扩大，请求驳回被告反诉之请求。
经审理查明，2013年10月10日，原告西安郅辉公司与被告紫靖状元府餐饮公司签订《盛龙广场租赁合同》一份，约定由原告将位于西安市未央区与纬二十八街十字西侧的盛龙广场商业综合体三层3F3001号，面积为429.84平方米的商铺出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即暂定自2014年3月28日起至2019年3月27日止；租金为每月每平方米35元，被告自计租日开始承担该房屋的场地租赁费；装修期为进场日起算90日；装修期内，被告无需承担租赁费用，但是应当承担装修管理费，以及房屋发生的水、电、燃气热力等公用事业费用；除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长；被告应在装修期内完成该房屋装修，通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件；本合同签署当日，被告应向原告支付30088.8元，相当于2个月场地租赁费作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第21条规定情形的，履约保证金无息退还，被告应同时退还履约保证金收据原件。进场日暂定为2013年11月18日（原告有权对该日期进行一次调整），届时原告按进场日现状向被告交付房屋，被告应当于进场日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往盛龙广场与原告或者物业公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署《房屋交接确认书》；被告应当在装修期限届满次日，就本合同而言，即暂定2014年3月28日开业经营；如被告在装修期内提前开业，则以实际开业之日为计租日；如因原告原因导致开业日推迟，则计租日相应顺延至开业日。为扶持被告经营，原告同意在前述月场地租赁费的基础上，给予被告4个月的场地租赁费优惠，即暂定自2014年6月1日至2014年6月30日优惠金额为15044.4元，自2014年9月1日至9月30日优惠金额为15044.4元，2014年12月1日至12月31日优惠金额为15044.4元，2015年3月1日至3月31日优惠金额为15044.4元，但被告应支付上述期间发生的水、电、气等能源费用。
同时约定，本合同签署后，如被告未能在约定期限内支付履约保证金、物业管理保证金或质量保证金、首期场地租赁费、场地租赁费及物业管理费，则自被告逾期支付第5日起，原告有权解除本合同，被告已交履约保证金、物业管理保证金或质量保证金（如有）不予退还，且被告应向原告支付相当于应付未付保证金金额的违约金；被告迟延交纳场地租赁费、场地租赁服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应向原告或者物业管理公司支付相当于欠款金额５‰的延迟履行违约金；延长5日仍未足额交纳的，原告或物业管理公司可以对该房屋暂停能源供应或者物业管理服务，且无需因此向被告或者第三方承担任何责任（如第三方因此向原告或者物业公司索赔，原告或者物业管理公司有权向被告追偿）；经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。
合同签订后，被告于2013年11月22日向原告交纳了履约保证金30088.8元，第一季度租赁费32094.7元。原告于2014年11月22日将商铺交付被告，被告开始装修。
2015年2月22日，被告开门营业。后因被告经营期间生意不景气，一直未交纳第二季度之后的租赁费，经原告催要未果，原告遂于2015年7月5日给被告停水、停电，被告遂于当日离场。
另查，2016年5月，原告已将涉案商铺另行出租给他人。
以上事实，有《盛龙广场租赁合同》、收费凭证、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证。
本院认为，原告西安郅辉公司与被告紫靖状元府餐饮公司于2013年10月10日签订的《盛龙广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容除违约金约定过高外，其余条款不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告履行了交付商铺的义务，被告亦实际使用该商铺，理应按照合同约定的期限和金额向原告支付租金。拖欠不付，构成违约，应当承担违约责任。盛龙广场于2014年11月29日开业，而被告商铺亦于2015年2月22日开业，故被告开业日应当确定为计租日。现原告要求被告支付2015年2月22日至同年7月5日租金36106.56元之请求，因被告已经交纳了第一季度租金32094.7元，故应当扣减被告已经交纳的租金，实际应付租金4011.86元。原告主张违约金90266.4元之请求，因合同约定明显过高，应予调整，可自被告应当交纳第二季度租金，即2015年4月22日开始计算至判决给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率双倍计算违约金为宜。
对于被告反诉要求原告退还履约保证金30088.8元之请求，因合同约定，如被告未能在约定期限内支付履约保证金、物业管理保证金或质量保证金、首期场地租赁费、场地租赁费及物业管理费，则自被告逾期支付第5日起，原告有权解除本合同，被告已交履约保证金、物业管理保证金或质量保证金不予退还，故被告该反诉请求不予支持。被告反诉要求原告赔偿厨具、灶具损失121611元之主张，因被告遗留的所有厨具、灶具原告均以妥善保管，并表示愿意返还，被告应当自行拉回，因被告拒绝接受，责任亦不在原告，被告该反诉请求不成立，不予支持。至于被告反诉要求原告赔偿装修损失费320000元、人员窝工损失8300元之请求，因被告迟延支付租金的的违约行为，导致合同无法履行，责任在于被告，故被告该反诉请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西紫靖状元府餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付租金4011.86元，并自2015年4月22日起至判决给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率双倍计算违约金。
二、驳回原告西安郅辉房地产开发有限公司其余诉讼请求。
三、驳回被告陕西紫靖状元府餐饮管理有限公司之反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2827元（原告已预交），由被告负担，于上述付款时间一并向原告支付。反诉费4250元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张 平
代理审判员 曹英萍
代理审判员 宋 欢
二〇一六年十一月三日
书 记 员 叶 丹