山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4779号
上诉人（原审被告）：张宝芹（曾用名张宝勤），女，1970年7月2日出生，汉族，济南市传染病医院职工，住济南市。
委托诉讼代理人：张广华（系张宝芹之夫），住济南市。
被上诉人(原审原告)：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：常云安，总经理。
委托诉讼代理人：李强，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。
上诉人张宝芹因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张宝芹及委托诉讼代理人张广华、被上诉人中海物业济南分公司委托诉讼代理人李喜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张广华上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回中海物业济南分公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由中海物业济南分公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定张宝芹自2015年4月1日至2016年3月31日期间欠交的物业费为3243.30元错误。2015年3月31日，中海物业济南分公司曾为张宝芹出具证明一份，证明张宝芹于2015年4月1日缴纳物业费1200元；2.中海物业济南分公司没有按照合同约定提供服务，据张宝芹掌握的情况，涉案房屋所在小区未交纳物业费的业主超过了2/3以上，也就是说，大部分业主对中海物业济南分公司的物业服务不满意。且小区现在还没有建设完毕，配套设施不完善。《中华人民共和国价格法》与《物业管理条例》对于物业费包含项目的内容有明确规定，现小区还没有完全建设完成，中海物业济南分公司却按建设完成的小区的收费标准来收取物业费，于法不合。
中海物业济南分公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：依法判决张宝芹向中海物业济南分公司支付2015年4月1日至2016年3月31日欠缴的物业服务费3243.30元、违约金22.05元。
一审法院认定事实：张宝芹系中海国际社区B3地块雍景郡20号楼2单元503室业主，其房屋建筑面积为129.94平方米。2013年5月16日，中海物业济南分公司（乙方）与张宝芹（甲方）签订《中海国际社区前期物业服务协议》一份，约定由中海物业济南分公司对张宝芹所在的中海国际社区B3地块提供前期物业服务，物业管理服务费标准为住宅为每月每平方米2.08元。该协议第十条约定：“甲方应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业管理服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业管理服务费。首次入伙交房时需向乙方一次性预交半年的物业管理服务费（6个月）及相关费用。业主空置房物业管理服务费用按照全额（即百分之百）标准收取。”该协议第十一条规定：“物业管理服务费按季度交纳，甲方应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.3%（千分之三）收取违约金……”2014年9月27日,张宝芹办理了中海国际社区B3地块20栋2单元503室房屋的收房手续。2016年3月15日，受中海物业济南分公司委托，山东汪太源律师事务所向张宝芹发出律师函，向其催收2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费及滞纳金。张宝芹称确实收到了该律师函，但其不交纳物业费是有原因的。自2015年4月1日至2016年3月31日期间，张宝芹未向中海物业济南分公司交纳物业费3243.30元（129.94平方米×2.08元/月/平方米×12个月）。关于违约金的计算，中海物业济南分公司陈述是以张宝芹所欠的物业费为基数，自2015年4月1日起至2016年3月15日止，按照日千分之三的标准计算，中海物业济南分公司按照22.05元主张。一审庭审中，张宝芹提交照片视频光盘、QQ交流群聊天记录打印件、业主代表联合签名、张广华手写情况说明，以证明因中海物业济南分公司物业服务中存在的问题及小区业主均对其服务不满意。中海物业济南分公司对该宗证据的真实性不认可，且其认为上述证据不能反映整个小区的整体情况。张宝芹提交建设工程规划许可证附表复印件一份，以证明小区一期工程未全部完成就进行了交房。中海物业济南分公司对该证据的真实性不予认可，且根据商品房买卖合同附件8对于小区购房不利因素的提示，也能看出张宝芹以此进行抗辩没有合同依据。一审法院认为：张宝芹与中海物业济南分公司所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。关于张宝芹提出的物业服务不到位问题。物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，张宝芹提交的证据不足以证明中海物业济南分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对张宝芹以物业服务不到位为由要求少交物业费的辩称意见，不予支持。对于张宝芹主张的燃气未开通期间应由开发商承担1/3物业服务费的辩称意见，该条款系张宝芹与开发建设单位签订的商品房买卖合同的约定，与本案并非同一法律关系，张宝芹可另行主张权利，故对于张宝芹以此为由要求少交物业费的辩称意见，亦不予支持。中海物业济南分公司依约向张宝芹提供了物业服务，张宝芹自2015年4月1日至2016年3月31日未向中海物业济南分公司交纳物业费已构成违约，故张宝芹应向中海物业济南分公司交纳2015年4月1日至2016年3月31日的物业费3243.30元。关于中海物业济南分公司所主张的违约金，张宝芹并非无故拖欠物业费，故对中海物业济南分公司要求张宝芹支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条之规定。判决：一、张宝芹于判决生效之日起十日内给付中海物业管理有限公司济南分公司物业费3243.30元；二、驳回中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张宝芹负担。
本院二审期间。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：对于张宝芹提交的内容为：“兹证明中海地产已缴纳20栋2单元503室物业费1200元，缴纳起始时间为2015年4月1日。中海国际社区雍景郡2015年4月3日”的证明一份。中海物业济南分公司对该证明的真实性无异议，但认为该证明上载明的1200元物业费是否属于中海物业济南分公司主张的张宝芹欠费期间内的费用不能确定。本院认证意见为，中海物业济南分公司对该证据的真实性无异议，可以认定。该证明上明确载明缴费起始时间为“2015年4月1日”，属于中海物业济南分公司主张的张宝芹欠交物业费的期间之内。该证明的内容与张宝芹的主张具有关联性，可以作为认定本案事实的依据予以采信。由此，可以认定2015年4月1日，中海地产已为张宝芹缴纳了2015年4月1日后的物业费1200元。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，有偿对业主的房屋及配套设施以及相关场地进行维修、养护、管理的相关活动。本案中，中海物业济南分公司与张宝芹之间存在物业管理合同关系，中海物业济南分公司已依约向张宝芹提供物业管理服务的事实清楚，依照双方所签《前期物业管理服务协议》的约定，张宝芹应向中海物业济南分公司支付物业管理费，原审法院据此判决张宝芹向中海物业济南分公司支付其所欠物业管理费并无不当。由于物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业房屋企业运营经费不足，无法维持正常的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。本案中，中海物业济南分公司所提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但尚不足以认定已经构成重大瑕疵，因此，对张宝芹以中海物业济南分公司所提供的物业服务存在瑕疵为由拒交所欠物业管理费的主张本院不予支持。张宝芹主张小区尚在建设中，按照规定应该少缴物业费，但张宝芹就其主张未能提供足够证据予以佐证，故对其请求，本院不予支持。张宝芹提交的中海国际社区雍景郡出具的《证明》，证实张宝芹已缴纳了2015年4月1日后的物业费1200元，应在中海物业济南分公司主张的2015年4月1日至2016年3月31日期间的3243.30元物业费中扣除张宝芹已缴纳的1200元。
综上所述，张宝芹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2239号民事判决第二项；
二、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2239号民事判决第一项；
三、上诉人张宝芹于本判决生效之日起十日内给付被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司物业费2043.30元；
四、驳回上诉人张宝芹的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张宝芹负担。二审案件受理费50元，由上诉人张宝芹负担35元，由中海物业济南分公司负担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 刘 翔