北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01790号
上诉人（原审原告）中国人民解放军总参谋部军训部第二管理处，住所地北京市海淀区复兴路24号。
负责人黄升友，处长。
委托代理人刘向武，北京怡天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京楠竹文化发展有限公司，住所地北京市海淀区长春桥5号10号楼18层2103号。
法定代表人匡静，执行董事兼总经理。
委托代理人李锐莉，北京市中银律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军总参谋部军训部第二管理处（以下简称总参军训部二管处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。
总参军训部二管处诉称：2008年，双方签订了《军队房地产租赁合同》，北京楠竹文化发展有限公司（以下简称楠竹文化公司）承租总参军训部二管处出租的北京市海淀区复兴路×号院内房屋，租赁期限自2008年8月1日至2010年7月31日，年租金18万元，租金按年支付，楠竹文化公司应于每年8月1日前10日内向总参军训部二管处交付租金，楠竹文化公司逾期交付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之三向总参军训部二管处支付违约金，逾期30日，总参军训部二管处有权解除合同，收回属于总参军训部二管处的全部财产，属于楠竹文化公司的财产在没有结清租金等费用前，楠竹文化公司不得搬走，楠竹文化公司应每年向总参军训部二管处支付取暖等保障费用20万元。合同约定的租赁期届满后，楠竹文化公司继续占有、使用租赁房屋，直至2011年12月31日。但楠竹文化公司一直未向单位支付自2010年10月1日至2011年12月31日的房屋租金、取暖等保障费用。虽经总参军训部二管处不间断、多次催促，楠竹文化公司至今未向总参军训部二管处交付欠付的房屋租金和取暖等保障费用。故起诉请求判令：1、楠竹文化公司向总参军训部二管处支付房屋租金22.5万元；2、楠竹文化公司向总参军训部二管处支付取暖等保障费用25万元；3、楠竹文化公司向总参军训部二管处支付违约金182.4万元（计算至2014年4月15日，其中38万元按2010年8月1日起逾期计算，其余9.5万元按2011年8月1日起逾期计算）；4、楠竹文化公司承担本案全部诉讼费用。
楠竹文化公司在原审法院辩称：总参军训部二管处并非租赁合同的出租方，不具备本案主体资格，根据总参军训部二管处提供的租赁合同，出租方是中国人民解放军总参谋部军训和兵种部第二管理处而不是总参军训部二管处现在的名称，即使总参军训部二管处现在主张的债权属实，也应该由出租方主张。总参军训部二管处不具备本案适格主体资格，无权要求楠竹文化公司支付租金。总参军训部二管处主张的债权已经超过了诉讼时效，不应该得到法院支持，根据双方签订的租赁合同约定，租金是每年8月1日前10日内交付，根据总参军训部二管处起诉主张的是2010年10月1日至2011年12月31日期间的租金，按照租赁合同约定，最晚支付租金的时间应该是2011年8月1日之前，诉讼时效期间为一年，本案的诉讼时效期间应该从2011年8月1日起算，总参军训部二管处应该在2012年8月1日之前起诉要求楠竹文化公司支付租金，但是总参军训部二管处实际起诉的时间是2014年6月，已经超过了诉讼时效，总参军训部二管处的主张不应该得到法律的支持。总参军训部二管处已经通过扣留楠竹文化公司物品的方式收回了租金，楠竹文化公司交纳的押金和代垫的房屋修缮费用也没有返还。根据租赁合同约定，如果支付租金逾期60天，出租方可以将乙方财产收归甲方所有，抵扣经费，抵扣不足的乙方补足。总参军训部二管处已经于2011年12月31日锁门，扣留了楠竹文化公司的全部物品，足以抵扣租金，所以总参军训部二管处无权主张租金。
原审法院经审理查明：2008年，总参军训部二管处（甲方、出租方）与楠竹文化公司（乙方，承租方）签订《军队房地产租赁合同》，总参军训部二管处将位于北京市海淀区复兴路×号院建筑面积606平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给楠竹文化公司用以办公使用，租赁期限自2008年8月1日至2010年7月31日，房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为18万元，租金按年结算，乙方于每年8月1日的前十日内交付甲方，付款方式为现金或支票。《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）款约定：”乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；......。”第十七条第3款约定：”乙方除按时向甲方缴纳合同规定的18万元年租金外，每年再向甲方缴纳20万元的取暖等保障费用。第一次交纳房租金、取暖等保障费用的时间为双方签订合同之日。”后《军队房地产租赁合同》经中国人民解放军总参谋部管理保障部房地产管理处审查批准并加盖该单位合同审核专用章。协议签订后，总参军训部二管处将诉争房屋交付给楠竹文化公司使用，楠竹文化公司交纳了自2008年8月1日至2010年7月31日的房租及取暖等保障费用。
《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，即2010年7月31日之后，楠竹文化公司继续使用诉争房屋，总参军训部二管处对此未提出异议，双方未再签订书面的房屋租赁合同。2012年1月1日，总参军训部二管处将诉争房屋收回。楠竹文化公司未向总参军训部二管处交纳自2010年8月1日至2011年12月31日的房租及取暖等保障费用。
另查，总参军训部二管处的原名称为中国人民解放军总参谋部军训和兵种部第二管理处。
庭审中，总参军训部二管处提供中国人民解放军总参谋部军训部通信站第二通信分站收费室出具的《827991、82****电话11年-13年年底的详细话单》证明其自2011年3月4日起至2013年年底一直通过与楠竹文化公司的员工倪×拨打电话的方式向楠竹文化公司主张房租及及取暖等保障费用，并提供《律师函》及快递单证明总参军训部二管处之委托代理人刘向武于2014年1月向楠竹文化公司邮寄《律师函》催要过房租及取暖等保障费用。楠竹文化公司对《827991、82****电话11年-13年年底的详细话单》的真实性提出异议，对证明目的不予认可，认为即便总参军训部二管处和倪×通过电话，总参军训部二管处无法证明通话内容，不能证明向其主张过权利，不能构成诉讼时效的中断，并提供倪×的证人证言予以证明。经询问，倪×称总参军训部二管处提供的《827991、82****电话11年-13年年底的详细话单》不属实，总参军训部二管处没有给其拨打过电话，由于在租赁期间，总参军训部二管处曾到楠竹文化公司处拍摄照片而欠下了一些冲洗费未支付，其拨打总参军训部二管处的电话是为了向总参军训部二管处主张冲洗费，通话的内容未涉及房租，但至今总参军训部二管处未向楠竹文化公司支付冲洗费，对此，证人倪×提供楠竹文化公司给总参军训部二管处开具的照片冲洗费发票原件予以证明。总参军训部二管处对倪×的证人证言及发票均不予认可，否认与楠竹文化公司之间存在除租赁关系之外的其他业务往来。楠竹文化公司对《律师函》及快递单的真实性不予确认，认为即便是真实的，由于《律师函》发送的时间为2014年1月，这也超过了诉讼时效。经询问，总参军训部二管处称《军队房地产租赁合同》第十七条第3款约定的取暖等保障费用系租金的一部分，其主张的25万元取暖等保障费用对应的违约金计算标准为日千分之三，第一笔20万元自2010年8月1日起算，第二笔5万元自2011年8月1日起算。楠竹文化公司认为每年的取暖等保障费用指的是总参军训部二管处应当办理军队租赁许可证，保证其正常使用房屋的费用，但总参军训部二管处在约定的租赁期满后未办理军队租赁许可证。就自2012年1月至2013年12月期间向楠竹文化公司主张过2010年10月1日至2011年12月31日房租及取暖等保障费用的主张，总参军训部二管处未提供其他证据。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《军队房地产租赁合同》等证据在案佐证。
原审法院判决认为：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。该合同约定的租赁期限届满后，楠竹文化公司继续使用诉争房屋，总参军训部二管处没有提出异议，《军队房地产租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。关于诉讼时效，根据《军队房地产租赁合同》及当事人陈述，楠竹文化公司应于2010年8月1日的前十日内交纳2010年10月1日至2011年7月31日的房租及取暖等保障费，于2011年8月1日的前十日内交纳2011年8月1日至2011年12月31日的房租及取暖等保障费。因此，总参军训部二管处向楠竹文化公司主张2010年10月1日至2011年12月31日房租及取暖等保障费用的诉讼时效为一年，即自2011年8月1日至2012年7月31日。总参军训部二管处当庭提供《827991、82****电话11年-13年年底的详细话单》、《律师函》及快递单证明其起诉没有超过诉讼时效，但楠竹文化公司对上述证据的真实性及证明目的均未予认可，总参军训部二管处未提供其他证据予以佐证，法院无法确定总参军训部二管处提供的上述证据的真实性。即便《827991、82****电话11年-13年年底的详细话单》是真实的，该份证据仅是通话记录，未记载通话内容，法院无法据此认定总参军训部二管处在2014年1月之前曾向楠竹文化公司主张过2010年10月1日至2011年12月31日房屋租金及取暖等保障费用。因此，总参军训部二管处就其在2014年1月之前向楠竹文化公司主张过相关权利，由此产生诉讼时效中断的效力，其起诉没有超过诉讼时效的主张，法院不予采信。另外，即便楠竹文化公司收到了快递单及《律师函》，因《律师函》邮寄发送的时间为2014年1月，从2011年8月1日楠竹文化公司应交纳最后一次房屋租金及取暖等保障费用之日起算至2014年1月，总参军训部二管处向楠竹文化公司邮寄《律师函》主张权利亦已超过诉讼时效，并不能产生中断诉讼时效的效力。综上，因为总参军训部二管处未提供充分证据证明其在诉讼时效期间内向楠竹文化公司主张过2010年10月1日至2011年12月31日房租及取暖等保障费用，所以总参军训部二管处的起诉超过了诉讼时效，法院对其要求楠竹文化公司支付2010年10月1日至2011年12月31日房租及取暖等保障费用以及相应违约金之诉讼请求，均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回中国人民解放军总参谋部军训部第二管理处的全部诉讼请求。
总参军训部二管处不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持总参军训部二管处的原审诉讼请求或者发回重审。原审判决认定事实错误。1、证据真实性认定错误。总参军训部二管处提交了电话通话详单。但是原审判决中没有阐述任何理由。律师函也是通过中国邮政进行了邮寄，已经送达了。总参军训部二管处认为通话详单是真实的，原审法院仅以楠竹文化公司不认可为由做出该证据无法确认真实性的认定错误。原审法院认为双方通话记录只是证明双方当事人进行过通话，无法证明通话内容，无法达到证明目的。总参军训部二管处认为原审法院证明标准适用错误。2、总参军训部二管处认为应该采纳优势证据原则而非刑事诉讼所采用的排除合理怀疑的证明标准。基于上述两点，原审法院认定事实及适用法律错误。
楠竹文化公司服从原审法院判决，针对总参军训部二管处的上诉理由答辩称：楠竹文化公司认为原审判决关于证据真实性的认定是合法的。对于总参军训部二管处提交的话费详单因为无法与楠竹文化公司证人的通话详单相互对应。原审判决无法确认真实性正确。中国移动只是提供近6个月的通话详单。总参军训部二管处提交的通话详单是孤证。如果是总参军训部二管处说其不间断催促租金，中国移动提供的6个月通话详单内却没有催促记录。原审判决无法确认该通话详单真实性完全合法合理。总参军训部二管处提交的律师函不是其上诉说简单否定。其不能成立的原因是律师函快递单据没有提供原件，总参军训部二管处未提供律师函或者收到的证明。律师函的发送时间已经超过了诉讼时效期间，即使是真实的也无法起到证明诉讼时效中断的法律后果。此情况下，原审法院没有认可律师函完全合法。原审判决对证据真实性判定是正确合法。原审法院对证明标准适用正确。即使通话详单真实，只能证明曾经通话，不能证明通话内容。依据相关规定，当事人直接向对方当事人送交主张权利文书。对方当事人在文书上签字盖章，或者虽没有签字盖章以其他方式证明该文书到达对方当事人。当事人一方发送信件和数据电文到达或应当到达对方当事人。对方提供的律师函已经超过诉讼时效期间，无法证明送达给了楠竹文化公司。通话详单的记录，是总参军训部二管处同一系统内部部门，不是第三方，通话管理站办公场所和总参军训部二管处在一起，所以我们认为不是独立第三方出具的证明，而且也没有其他证据可以印证。总参军训部二管处的通话详单不能反映通话内容，无法构成上述所说的数据、电文。双方除了房屋租赁外还有其他业务，总参军训部二管处提供的证据自身不能成立。请求二审法院依法驳回总参军训部二管处的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人的主张是否已过法定诉讼时效。
首先，法律规定请求给付租金的诉讼时效为一年。本案总参军训部二管处于2014年向法院主张楠竹文化公司拖欠2010年8月1日至2011年12月31日的房租及取暖等保障费用。从其主张的时间看，其已超过了法定的诉讼时效。楠竹文化公司亦主张总参军训部二管处的诉讼请求超过法定诉讼时效。因此在总参军训部二管处没有证据证明有时效中止中断情形的情况下，总参军训部二管处的主张无法得到法院的支持。
其次，总参军训部二管处原审中为证明其一直在向楠竹文化公司索要欠付的租金及其他费用，向法院提交了其在2011年至2013年与楠竹文化公司的倪×通话的详单。但该详单上只有倪×手机号为被叫号码，通话时间等记录，并无通话的内容，且该详单为总参军训部二管处同一系统内部部门提供，并非中国移动或电话局的记录。因此，总参军训部二管处以该详单作为诉讼时效中断的证据显然证明力不足，因此，法院无法以此认定总参军训部二管处的诉讼主张未超过法定诉讼时效。
再次，总参军训部二管处于2014年向楠竹文化公司发出律师函，以书面形式向楠竹文化公司索要拖欠的租金及其他费用。但双方并未因此达成新的协议。故总参军训部二管处以此作为诉讼时效中断理由于法相悖，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由因缺乏证据不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万五千九百一十二元，由总参军训部二管处负担（已交纳）。
二审案件受理费二万五千九百一十二元，由总参军训部二管处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘芳芳