广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终235号
上诉人（原审被告）：陆训华，男，1959年2月7日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县，
上诉人（原审被告）：陆妈干，女，1963年7月15日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县，
上诉人（原审被告）：陆妈楼，女，1965年10月13日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县，
上诉人（原审被告）：陆春英，女，1971年8月3日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县，
陆妈干、陆妈楼、陆春英共同委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陆春艳，女，1977年11月26日生，壮族，住所地广西巴马瑶族自治县，
被上诉人（原审原告）：罗荣新，男，1955年5月15日出生，壮族，住广西河池市金城江区，
委托诉讼代理人：李平，广西罗挥得律师事务所律师。
原审第三人：陆祖勇，男，1959年3月6日出生，住广西巴马瑶族自治县。
上诉人陆训华、陆妈干、陆妈楼、陆春英、陆春艳因与被上诉人罗荣新、原审第三人陆祖勇合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆妈干、陆妈楼、陆春英委托诉讼代理人黄尚国、被上诉人罗荣新及其委托诉讼代理人李平、原审第三人陆祖勇到庭参加诉讼。因原上诉人陆孙于诉讼中死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼，本案于2017年3月14日中止审理，于5月14日恢复审理，本案现已审理终结。
上诉人陆训华、陆妈干、陆妈楼、陆春英、陆春艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人罗荣新与上诉人之间“转让巴马县工贸小区A3l号宗地使用权”协议有效无事实和法律依据。(一)被上诉人没有任何证据证明上诉人把巴马县工贸小区A3l号宗地使用权转让给被上诉人，宗地转让合同根本不存在。1、本案中，被上诉人没有提供任何宗地转让书面合同。被上诉人应承担举证不能的责任。2、一审法院以巴马酒厂出具的证明（2005年7月15日）来证明上诉人转让宗地给被上诉人，这是没有事实和法律依据的。(1)首先，该证明是黄某书写的，黄某没有亲眼看见上诉人向巴马酒厂反映不要宗地及转让给被上诉人，黄某只是听领导说，该厂领导是谁？应由该领导出来证明真实情况，有没有上诉人书面的放弃书？该酒厂证明是间接证据不能采信。(2)其次，该证明没有单位领导讨论会议记录证实，会议参加人员是谁，上诉人是以何种方式向酒厂领导反映放弃宗地的，这些事实均没有证据证明，怎么能认定上诉人转让宗地给被上诉人呢。(3)该证明也没有任何说辞证明上诉人转让宗地给被上诉人。该证据也只是证明被上诉人用上诉人的名义去买宗地，是转让指标问题。(4)该证明是在2005年7月15日写的，上诉人提供的另外一份酒厂证明（2005年7月18日出具给巴马国土局），证明是上诉人购买A31号宗地，同是巴马酒厂出具给巴马国土局的证明，日期在后的效力优先。这足以认定上诉人没有放弃购买及转让土地。(5)该酒厂证明（2005年7月5日）是出具给巴马国土局，原件应存放在巴马酒厂或巴马国土局，被上诉人怎么能持有原件，这说明该证据来源不合法，不应采信。3、本案中，被上诉人所称的有宗地转让口头合同也是没有事实依据的。《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的：（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。被上诉人至今为止没有说出该宗地转让合同签订的时间、地点，没有转让价格及履行、违约等合同条款，也没有其他人证明。合同的几个关键要件均没有，怎么能认定为一个法律意义的合同呢？在一审庭审上，被上诉人在回答上诉人代理人的“陆孙在何时、何地口头答应转让宗地使用权”的问题时，被上诉人答不出时间，地点回答说是在巴马国土局。事实上，上诉人当时已是70多岁老人，退休后因年老多病（耳聋）长期在老家居住，2003年后根本没有来巴马县城办任何卖地事情。这些事实被上诉人根本没有提供证据证实，被上诉人应承担举证不能的责任。4、土地使用权转让涉及到不动产登记部门登记，必须有书面合同才能完成产权变更。所以说，土地使用权的转让必须有书面合同才能合法，被上诉人所称的宗地使用权转让口头合同是不符合《合同法》笫十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，《物权法》第一百四十四条“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限”的有关规定。5、按照交易习惯，涉及到标的数额巨大（标的为20多万元）的合同，也应是以书面合同确认为准，而不是以口头约定来确定。口头宗地使用权转让不符合交易习惯。6、一审法院以2万元保证金发票原件在被上诉人手中为由认定上诉人有转让宗地行为是错误的。本案中，应由被上诉人提供证据来证明上诉人有转让行为，上诉人一直都在否认没有转让宗地给被上诉人，购买人名字均是上诉人，巴马国土局的询问函及后面交款20多万元均是上诉人。上诉人提供的证据已证实是上诉人购买，2万元的竞买保证金也是上诉人名字，只是委托被上诉人代为缴纳竞买保证金2万元，且该2万元是第三人陆祖勇交纳的，发票原件在陆祖勇手中。本案只是被上诉人与陆祖勇合谋，声称2万元发票原件在被上诉人手中[巴马县法院(2012)巴民初字第56号民事判决书的事实认定已证明被上诉人把2万元发票原件交给陆祖勇，陆祖勇也向被上诉人支付了2万元]。一审法院只是以保证金2万元发票原件在被上诉人手中（实际发票原件在第三人陆祖勇手中）就推定上诉人转让宗地使用权给被上诉人，这是没有法律依据的推定。7、一审法院认定苏某证言可信就认定上诉人转让宗地使用权给被上诉人，是错误的。苏某的证言只证实是被上诉人喊去交购地保证金，购买人还是上诉人。苏某也没有亲眼见到上诉人答应转让宗地使用权给被上诉人。最后，我国法律规定，当事人对自己的主张要提供证据来支持。本案中，上诉人已否定宗地转让，证明有转让行为的举证责任就由被上诉人来举证。现被上诉人提供的证据都是间接的（如巴马酒厂2005年7月15日证明），没有直接证人证实，被上诉人对于口头合同的成立时间、地点、内容都不清楚。被上诉人应承担举证不能的责任。(二)退一步说，如果认定上诉人有放弃购买宗地，转让给被上诉人的口头行为，也不能认定为上诉人转让宗地使用权给被上诉人。按照当时巴马国土局的规定，要求职工先交纳宗地竞买保证金2万元，当时还不是支付购地款。被上诉人代上诉人交纳宗地竞买金2万元，并且当时也不知道是那块宗地。这只能证明上诉人转让宗地优先竞买权。但这不能证明上诉人有转让宗地使用权给被上诉人的行为。（三）如有该宗地转让口头合同，合同也是无效的。l、根据物权法的规定，不动产权利的取得、变更以登记为生效要件，土地使用权变更需到不动产局登记，没有书面的转让合同是不能作变更登记的，所以土地使用权转让一定要有书面合同，口头合同是不能生效的。2、如认定双方宗地转让口头合同存在，其也是违法的。因为该合同损害了国家利益。巴马县政府规定，巴马酒厂职工购买宗地可以优惠10%即2万多元，如是非职工人员购买不得优惠。那么按本案的判决，宗地实际购买使用人是被上诉人，上诉人因为转指标而不劳而获获利2万多元，国家卖地收入就少了2万多元，这就损害了国家利益（两人合谋恶意串通，国家损失了2万多元），违反了合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者笫三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，该“转让合同”也是无效的。3、本案实质是职工转让购地指标问题，这是违法的。巴马酒厂的宗地出售事项实际是巴马酒厂改制过程中职工如何安置问题，是一种对职工住房安置保障性政策。职工转让购地指标给非巴马酒厂职工（即被上诉人）是违法的。4、一审法院以最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”来认定本案“合同”有效，是法律适用错误。该条款的本意或前提条件是转让方认可自己有转让的意图，想让合同转让成功。在取得土地使用权前合同无效，如起诉前，转让方取得土地使用权的，转让合同有效。而本案，上诉人根本没有转让该宗地的意图，该条款不适用本案。二、被上诉人在本宗地上己没有所有权利。假设本案上诉人转让宗地使用权给被上诉人“口头”行为成立，但因为被上诉人又把该宗地又转给了陆祖勇，被上诉人因己把该宗地再转让，被上诉人已丧失“购买人”资格，即被上诉人在该宗地上没有任何权利。被上诉人所交纳的20050元已转由陆祖勇承担，即事实上，被上诉人在本案中没有支付任何钱款。巴马县法院(2012)巴民初字第56号民事判决书可证明被上诉人已转让宗地使用权给陆祖勇，陆祖勇已向被上诉人支付了20050元。三、一审法院判决上诉人将巴马工贸小区A31使用权过户给被上诉人，并协助办理过户手续是错误的。1、本案中存在的所谓“宗地使用权转让合同”没有哪一条规定了上诉人在什么时间过户给被上诉人，也没有其他要求上诉人履行义务的条款规定。既然没有约定，一审法院就不能凭空想象、无事实和法律依据的作出判定。2、被上诉人没有履行“宗地使用权转让合同”规定的付款义务。本案中，购买宗地款20多万元全是上诉人支付的，被上诉人没有支付任何宗地购买款。3、退一步说，如“合同”有效，上诉人也可不卖宗地，承担违约责任，被上诉人只能追究上诉人的违约责任。一审法院以不存在的“办理过户”条款，直接判决上诉人将巴马工贸小区A31使用权过户给被上诉人，这是没有事实和法律依据的。合同有效，当事人可以解除合同，也可以不履行合同承担违约责任，当事人均可选择。而一审法院在没有向当事人释明有关选择事项就妄自无理由判决，显然是错误的。4、假设“合同”有效，上诉人也是可以不履行办理过户手续义务的。首先，购地款是上诉人支付的，如按照所谓的“口头合同”约定，上诉人是不用支付任何钱款，而事实是上诉人支付了20多万钱款。其次，被上诉人没有支付“宗地转让款”的前提下，上诉人也有理由不办理宗地过户手续。5、假设“合同”有效，法院也不能直接判决办理过户手续。如果是被上诉人支付了全部购地款，被上诉人要求办理过户手续还有法律依据（即合同法规定的一方支付了相应对价，才可要求另一方履行相应义务），但是，本案的宗地购买款，被上诉人没有支付任何钱款。所以说合同有效也不能直接判决上诉人办理过户手续。6、确认合同有效和要求办理宗地使用权过户手续是不同的法律关系，办理过户手续请求应另案起诉。7、本案中，被上诉人在起诉状中也没有要求上诉人把A31宗地使用权过户给被上诉人的明确请求。既然被上诉人没有明确的此项要求，一审法院不能擅自为当事人增加诉讼请求。四、一审法院受理该案程序错误。本案中被上诉人的诉讼请求为：一、确认合同有效；二、判令上诉人把国土证等有关证件交给被上诉人；三、协助办理转让手续。被上诉人的三个请求是不同的法律关系，第一项确认合同有效纠纷，属于确认合同效力纠纷。第二项交付证件，属于占有物返还物权纠纷。第三项协助办理转让手续，办理过户，属于履行义务纠纷。这三个请求是不同的法律关系，不能在同一个案中一起审理，即一审法院受理该案的程序是错误的，应发回一审法院重审。综上所述，一审法院在事实认定、适用法律上有错误，在程序上也有严重错误，一审判决没有事实和法律依据，该判决应撤销或者发回重审。
被上诉人罗荣新答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的转让协议有效是有事实和法律依据的。1、该转让协议已有生效判决予以确认。2、上诉人与被上诉人之间虽然没有书面合同，但综合其他证据能够证实双方存在转让合同。证据有（1）原巴马民族保健酒厂领导在2005年7月15日依据上诉人的要求向巴马国土局出具的《证明》，内容为上诉人决定放弃在厂内购买地皮，同意被上诉人以其名字认购宗地，并同意协助被上诉人与县国土局办妥手续后，由被上诉人将厂内优惠的10%款项返还给上诉人；（2）书写上述证明的证人黄某到庭所作陈述，证明该《证明》是其根据厂领导指示所写；（3）证人苏某的证词。二、上诉人认为“认定双方宗地转让合同存在是违法的，因为该合同损害了国家的利益”，是错误的。上诉人与被上诉人的协议不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等导致合同无效的问题。三、在酒厂出具的《证明》里有同意被上诉人以上诉人名字去认购宗地，并同意协助被上诉人与土管部门办妥手续的表述。既然双方有约定，就应当按约定办。协助办理过户手续是基于双方的约定和法律的规定。四、一审程序合法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第52条的规定，案件有两个以上独立的诉讼请求的，当事人可以逐个出示证据进行质证。说明当事人在同一个案件中可以有多个相互独立的诉讼请求，法院对当事人提出的与同一被告相关的几个不同的诉讼请求应当一并审理。
原审第三人陆祖勇陈述称，上诉人应当自觉履行无偿协助被上诉人办理宗地过户手续的义务，同时被上诉人也要履行将酒厂职工优惠宗地价款10%返还给上诉人的义务。应当维持原判。
罗荣新向一审法院提出诉讼请求：1.确认原被告双方之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”的合同有效；2.被告将巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地和该宗地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及今后办理得该宗地的相关证件交付给原告使用，并协助原告办理转让手续；3.本案的案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2005年，根据巴马瑶族自治县国有企业改制实施方案，经自治县人民政府批准，自治县国有土地拍卖领导小组研究决定，将原县化工厂、民族保健酒厂国有土地作为工贸住宅小区并公开出让。巴马瑶族自治县国土局于2005年7月7日张贴（2005）02号《自治县国土资源局工贸小区土地使用权出让公告》，内容为：该小区规划设计私人住宅用地171宗，每宗占地面积为70平方米，规格7米×10米，第一期出让A类地共33宗，出让底价为80000元，土地用途为商业、住宅用地、出让年限为70年。竞买人范围规定，首先安排原保健酒厂和化工厂的干部和职工认购。保健酒厂和化工厂的干部和职工认购剩余的宗地，属中华人民共和国境内的公司、企业、其它组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。其中，保健酒厂和化工厂的干部和职工认购的时间为2005年7月7日至7月13日，并要求按宗地出让底价的25%缴纳竞买保证金，7月14日（含14日）以后至7月24日所剩余的宗地即向社会公开出让，并按宗地出让价的50%缴纳竞买保证金。出让方式视报名情况后定，竞得者保证金可抵成交价款，未竞得者可在三个工作日内如数退还。属保健酒厂、化工厂的干部、职工竞得者可按成交价的10%给予优惠。2005年7月18日，原告委托苏某以被告名字认购工贸小区A31号宗地，并到巴马瑶族自治县土地交易所交纳土地使用权程序、项目登记服务费50元，工贸小区地皮款20000元，并持有上述票据原件至今。2011年4月17日，国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂向被告发出《征求意见书》，内容为因各种原因导致酒厂改制未能如期完成，现需增加酒厂的土地资产出让价格，根据自治县国有企业改制工作会议精神，A31号宗地提价后价格为242640元，征求被告意见是否继续按照提价后价格购买该宗地，或者按照政策规定以出售违约而领回相应的订金。被告回复同意购买。2011年11月16日，巴马瑶族自治县国土资源局向被告发出《关于购买原民族保健酒厂小区宗地补缴地价款的通知》，通知被告经自治县人民政府研究决定将“工贸小区”原住宅用地调整为批发零售、城镇住宅用地，调整后A31号宗地的价款为269600元，被告属厂内职工购地，享受调整后总地价10%的优惠政策，优惠后应缴地价款为242640元，原购地已交20000元，现应补缴220264元，请被告于2011年11月28日下午17：30分前将应补缴的地价款缴到巴马县财政局归集户，并持原购地发票及身份证复印件到自治县国土局办证大厅开发票，逾期不交或者不缴清地价款，视为自动放弃。2011年11月21日，被告到巴马瑶族自治县农村信用合作联社补缴了222640元，并持原告罗荣新交款20050元购地发票的复印件及身份证复印件到巴马瑶族自治县国土资源局领取补缴发票。被告于2016年2月2日办理了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》等证件。原告于2016年6月16日向该院提起本案诉讼。
同时查明，2006年，原告罗荣新想转让工贸小区A31号宗地的竞买权，第三人陆祖勇想购买土地。作为本案被告儿子的案外人陆训华得知上述情况后，即作为原告罗荣新与第三人陆祖勇的中间人为二人转让宗地竞买权的事宜进行协商。最终，原告罗荣新同意将上述宗地的竞买权转让给第三人陆祖勇，第三人陆祖勇于2006年6月4日将20050元汇到原告罗荣新的账号，罗荣新便通过陆训华将缴纳A31宗地的竞买保证金及土地使用权、程序、项目登记服务费20050元的收款收据原件转交给第三人陆祖勇。2006年6月5日，第三人陆祖勇与陆训华拟定《转让宅基地协议书》，陆训华在没有得到被告陆孙授权的情况下，代被告在协议书上签名。2012年1月4日，被告陆孙以陆训华无权处分属于被告的土地，无权代理被告在协议书上签字未由，将本案第三人陆祖勇、案外人陆训华列为被告起诉到该院，该院于2012年4月18日作出（2012）巴民初字第56号民事判决书，确认陆祖勇与陆训华于2006年6月5日签订的《转让宅基地协议书》无效。
另查明，被告原为国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂的职工，国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂于2005年7月15日出具《证明》一份，内容为案外人陆春艳（本案被告的女儿）及陆孙（本案被告）向厂领导汇报决定放弃在厂内买地皮，决定给亲戚罗荣新（本案原告）用父女俩的名份来认购酒厂内两宗地块，并同意协助罗荣新与县土管部门办妥手续后，要求罗荣新把厂内优惠10%的款额返还给陆孙，没有其他要求。酒厂领导班子经研究，同意陆孙和陆春艳提出的意见和要求，请巴马县国土局土地交易中心给予罗荣新办理认购该厂内两宗地的缴费手续。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质如何定性？二、原、被告之间是否存在“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”合同（书面或口头），如果存在，合同效力如何？三、原告的第二项诉讼请求是否有事实和法律依据？对第一个争议焦点，原告称是土地使用权转让行为，而被告称只是委托原告去买地。在原告及其申请到庭的证人苏某能够详细说明当时帮原告以被告名字去缴款的经过，且原告一直持有发票，加上酒厂在2005年7月15日出具的《证明》内容佐证，而被告未能提出相反证据的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零七条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。原告陈述其以被告名字去购地，实为被告转让土地使用权行为的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。即原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质实质上是被告认可原、被告之间达成转让工贸小区A31号宗地土地使用权给原告的行为。第二个争议焦点，基于第一个争议焦点的分析，原告以被告名字去缴纳工贸小区A31号宗地20050元的行为性质实质上为被告同意转让工贸小区A31号宗地土地使用权给原告的行为，因此，可以认定原、被告之间存在“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议。对于该协议的效力，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。现被告已经办理了《国有土地使用权证》，因此，原、被告之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议有效，对双方当事人均具有约束力。第三个争议焦点，原告的第2项诉讼请求的实质为原告要求被告履行转让土地使用权协议，基于第二个争议焦点的分析，原、被告之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议有效，被告应当按约定履行协议，原告请求被告协助原告办理转让手续有事实和法律依据，予以支持。对于原告请求被告将巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地和该宗地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及今后办理得该宗地的相关证件交付给原告使用没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：一、确认原告罗荣新与被告陆孙之间“转让巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权”协议有效；二、由被告陆孙于本判决生效后15日内将巴马瑶族自治县工贸小区A31号宗地使用权过户给原告罗荣新，并协助原告罗荣新办理过户手续。案件受理费50元，由被告陆孙负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交证据：1、黄东燕、黄玉芬、韦某、黄尚金分别出具的书面证明，以及证人韦某的出庭证言，拟证明上诉人当时没有到厂里反映放弃土地或者转让的事实；2、上诉人从国土局调取的《证明》复印件，拟证明该份证据是2015年2月才产生的；3、证人陆训华的出庭证言，拟证明当时陆训华代表陆孙将土地转让给陆祖勇，没有经过陆春艳同意就将土地转让给罗荣新，如有转让合同，也是无效合同。经质证，被上诉人对证据的真实性均有异议，原审第三人陆祖勇的质证意见与被上诉人一致。本院认为，上诉人提交的证据1除韦某外，证人均为到庭，书面证明无法核实真实性，不予采信；韦某的出庭陈述内容亦不能证明上诉人欲证明的内容。证据2具有真实性，予以确认，但亦不能证明《证明》是2015年才产生且为伪证，对其主张的证明内容不予采信；证据3，证人陆训华的出庭陈述与巴马酒厂出具的《证明》内容不符，因证人陆训华与其他上诉人存在亲属关系，其陈述的证明力小于《证明》，对其证言不予采信。
一审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：二审期间，上诉人陆孙死亡，巴马瑶族自治县那桃乡那敏村民委员会出具死亡证明，证实陆孙的父母以及配偶均已死亡，陆孙有五个子女，分别为长子陆训华、长女陆妈干、二女陆妈楼、三女陆春英、四女陆春艳。经本院询问陆训华、陆妈干、陆妈楼、陆春英、陆春艳，五人均要求作为陆孙的继承人参与本案诉讼。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陆孙与被上诉人罗荣新之间是否存在土地使用权转让合同？如果存在，合同效力如何认定？二、被上诉人罗荣新要求办理过户手续是否应当得到支持？
本院认为，一、关于陆孙与被上诉人罗荣新之间是否存在土地使用权转让合同，以及如果存在，合同效力如何认定的问题。第一，关于陆孙与被上诉人之间是否存在土地使用权转让合同的问题。首先，根据一审被上诉人提交的国营巴马瑶族自治县民族保健酒厂出具的《证明》、证人黄某、苏某的出庭证言以及缴纳竞买保证金的原始发票等证据，可以证实陆孙与被上诉人之间存在口头的土地使用权转让合同。从《证明》可以看出，该口头合同已经具备了合同成立的基本内容，如合同当事人、标的、价款以及权利义务等。此外，我国法律法规对于转让土地使用权的合同并没有特殊规定，书面合同并非土地使用权转让合同的必要形式。其次，二审期间，上诉人申请证人韦某出庭作证，但其证言只是证实其本人没有听说上诉人同意转让土地使用权给被上诉人的事情，并不能证明确实不存在该事实。上诉人二审提供的其他证据不足以推翻一审认定的事实，本院不予采信。上诉人认为其一审提供的酒厂于2005年7月18日出具的《证明》为在后出具的证明，可以证实陆孙没有放弃购买以及转让该宗地。本院认为，虽然酒厂在后出具的该份证明记载陆孙报名认购该宗地，但是因为被上诉人是以酒厂职工陆孙的身份购买该宗地，所以该份证明与在先出具的《证明》并不矛盾，故上诉人的主张不成立。再次，上诉人认为，一审判决以2万元保证金发票原件在被上诉人手中为由认定上诉人有转让宗地的行为是错误的，在生效的(2012)巴民初字第56号民事判决书已经认定被上诉人把发票原件交给了第三人陆祖勇。本院认为，在前述生效判决中，已经确认了被上诉人将其与陆孙转让得来的A31号宗地转让给第三人陆祖勇，并将发票原件转交给陆祖勇以及陆训华作为该宗交易的中间人的事实。即使上诉人陆训华与原审第三人陆祖勇之间的《转让宅基地协议书》被确认无效，2万元发票原件在第三人陆祖勇手中，也并不影响陆孙与被上诉人之间存在转让合同关系。最后，虽然陆孙补缴了22.264万元的购地款，但是其对自己权益的处分，并不影响原先与被上诉人之间成立的转让合同。被上诉人提供的证据能够证实陆孙与被上诉人之间成立土地使用权转让口头合同，上诉人虽然不予认可，但未能提供证据予以反驳，其关于不存在口头合同的理由均不成立，对一审认定的事实应予以确认。第二，关于上述转让合同效力如何认定的问题。首先，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人与被上诉人之间的口头合同，虽然为转让土地使用权的合同，但并不以书面形式为生效要件。其次，上诉人将原本自己享有优惠购买条件的土地使用权转让给被上诉人从中获得优惠的差价，并没有损害国家利益，亦获得了上诉人单位的同意。因此，该转让合同不存在无效的情形，为合法有效的合同。上诉人关于合同无效的理由亦不成立，本院不予支持。
二、关于被上诉人罗荣新要求办理过户手续是否应当得到支持的问题。如上所述，双方当事人之间存在土地使用权转让合同，双方既享有合同约定的权利，亦应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然口头约定的具体内容无法查明，但是，办理土地登记手续是实现土地转让目的的重要手段，因此，办理过户登记必然是该合同的一项重要内容。这一权利义务，从酒厂出具给国土局的《证明》中亦能看出。上诉人称，被上诉人没有履行付款义务，不能直接判决上诉人履行过户义务。虽然除了被上诉人支付的2万元认购款，余下的20余万元购地款均是上诉人支付，但这是上诉人主动向出售土地方支付购地款的行为，是对于自己权益的处分，并非被上诉人拒绝支付所导致的，不能成为上诉人不履行合同义务的抗辩理由。上诉人还认为，即使合同有效，其亦可以要求解除合同，承担违约责任。在本案中，合同不存在不能继续履行的客观情形，被上诉人作为原告，亦是守约方，在合同有效且被上诉人要求继续履行合同的情况下，双方应当继续履行合同。因此，被上诉人请求上诉人依约履行协助办理过户手续的义务有事实和法律依据，予以支持。此外，上诉人称其已经支付的20余万元购地款可另行向被上诉人主张。
另外，上诉人认为被上诉人的三项诉讼请求分属不同的法律关系，不应在一案中进行审理，一审程序违法。上诉人虽然有多个诉讼请求，但这些请求均源自同一合同法律关系引发的纠纷，一审以合同纠纷对本案进行审理并无不当，程序合法。
综上所述，上诉人陆训华、陆妈干、陆妈楼、陆春英、陆春艳的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陆训华、陆妈干、陆妈楼、陆春英、陆春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘嘉芳
代理审判员 韦艳艳
代理审判员 覃 阳
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 刘清华
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；