江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00675号
上诉人（原审被告）夏秋云。
上诉人（原审被告）孙益更。
被上诉人（原审原告）昆山市凯讯房地产咨询有限公司
上诉人夏秋云、孙益更因与被上诉人昆山市凯讯房地产咨询有限公司（以下简称凯讯公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年夏秋云、孙益更欲在昆山购买房屋，在通过几家中介看房考察后，于2012年9月5日通过昆山市周市镇时佳房产中介服务部（以下简称时佳房产）与吉文元签订协议，购买座落于昆山市周市镇昆太花园5号楼405室房屋一套，合同约定成交总价格为660000元，在房屋过户过程中受让人申请登记为夏秋云、孙益更共有，后经评估该房屋及车库总价为682136元，2012年10月18日该房屋产权过户至夏秋云名下（房屋产权证号27××33，建筑面积99.37平方米）。
另查明：夏秋云、孙益更在购买上述房屋前，曾通过凯讯公司看房，在凯讯公司提供的《看房协议书》中，委托方姓名一栏中手写为夏秋云、受托方为凯讯公司，并明确“委托方现委托受托方代为物色并按排实地视察下述房地产，受托方提供上述服务不收取任何费用并应在所知的范围内详细介绍或传达业权方有关下述房地产之具体情况。如委托方于视察后的一年内成功购买或租赁下述有关房地产，委托方将以如下标准支付佣金予受托方：购买为成交价的1%；租赁为成交月租金的50%”，第三条约定：“委托方、委托方之配偶、子女、代理人、被提名者或未经透露之委托人在下述房地产视察后的一年内如有需要将通过受托方洽商下述房地产，倘若跳过受托方，直接或者通过受托方以外之第三方洽商下述房地产，私下达成交易的，委托方将按如下标准支付违约金给受托方：购买为该房地产评估总价的10%；租赁为成交年租金的50%。以上协议由双方签署后生效。”。另在该看房协议书下方附有房地产视察表，其中分别记录委托方视察房屋的时间、地址、委托方确认及联系方式等，该表共有六行，其中第三行至第五行的三行中委托方确认一栏有“夏秋云”签名，视察房屋分别为2012年8月18日锦隆佳苑48#406室、2012年8月23日东辉铂领1#1103室、2012年8月23日（或者30日，此处有涂改）昆太花园4／6，5#405室。该协议书尾部当事人签字处无委托方签字，受托方加盖凯讯公司公章。庭审中，夏秋云陈述东辉铂领和锦隆佳苑两处房产后委托方其本人签名属实，但昆太花园一栏后的签名并非其本人所签，签字时凯讯公司员工并未让其看“房地产考察表”上方的内容，让其签字只是确认带其看房的事实，为此夏秋云申请笔迹鉴定，后在法院释明法律后果后仍主动撤回鉴定申请。
再查明：本案审理期间，昆太花园5#405室原房屋所有权人吉文元于2013年7月18日出庭作证，陈述当时同时委托几家中介公司出售涉案房屋，期间凯讯公司员工曾带夏秋云老公孙益更前来看过房，未带夏秋云来看该房。现因凯讯公司得知夏秋云、孙益更通过时佳房产成功交易涉案房屋，认为夏秋云、孙益更的行为违反双方协议约定，经协商未果，由此引起纠纷。
上述事实，由看房协议书、房屋买卖合同、房屋代理销售委托书、房屋产权登记信息查询结果证明、撤回笔迹鉴定申请及庭审笔录、调查笔录和当事人陈述等予以证实，法院予以认定。
凯讯公司的一审诉讼请求为：请求判令夏秋云、孙益更赔付违约金30000元整，诉讼费由夏秋云、孙益更承担。
原审法院认为：凯讯公司为夏秋云、孙益更介绍并提供看房服务，而夏秋云、孙益更却通过其他中介公司签订合同购买房屋，根据现有证据，一、夏秋云陈述房地产视察表中昆太花园一栏后的签名并非本人所写，但在法院释明法律后果后仍坚持不申请笔迹鉴定，其关于签名非本人所写的陈述无证据予以佐证，对其陈述不予采信，夏秋云应对此承担不利的法律后果，故看房协议书上的签字应认定为夏秋云本人所写；二、夏秋云陈述在看房协议书签字时凯讯公司员工并未让其看协议书上部内容，但根据生活常理，当事人签字前对涉及内容进行全面阅读和审查是常识，故夏秋云主张未注意到相关违约条款约定的辩称不能采信；三、根据看房协议书、庭审中证人和夏秋云、孙益更的陈述，凯讯公司确实为夏秋云、孙益更提供多处看房服务，包括带孙益更看过涉案房屋，为促成夏秋云、孙益更买房付出了一定的劳动，故夏秋云、孙益更理应支付给凯讯公司相应报酬。
关于凯讯公司要求夏秋云、孙益更支付违约金30000元的诉请，本案中证人陈述当时并非独家委托凯讯公司进行该房出售，凯讯公司也未与证人签订书面的房屋代理销售委托书，夏秋云、孙益更通过多家中介公司考察后选择质优价廉的房屋和中介公司进行交易也符合市场经济下的交易规则，凯讯公司与夏秋云、孙益更双方虽在看房协议书中约定相关的违约标准，但支付房屋评估总价10%的违约金标准明显过高，根据当地市场行情及看房协议书中约定，房屋买卖交易成功中介服务费一般为房屋成交价的1%，现凯讯公司也未证实因夏秋云、孙益更违约行为造成其他直接损失，故根据凯讯公司在本案居间活动中付出的劳动及市场行情，结合夏秋云、孙益更违约行为的过错程度，酌情认定夏秋云、孙益更应支付凯讯公司违约金5000元。夏秋云、孙益更提供的房屋过户材料证据中显示两人系所购房屋的共有人，庭审中夏秋云、孙益更也自认系夫妻关系，故该违约金5000元应由夏秋云、孙益更共同承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决夏秋云、孙益更于判决生效之日起十日内支付凯讯公司违约金5000元。案件受理费550元，由凯讯公司负担500元，由夏秋云、孙益更负担50元。
夏秋云、孙益更不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、看房协议书未经夏秋云、孙益更签字，协议书并未生效。看房视察表中有多人签字，其中夏秋云的签字不够认定为看房协议书生效，凯讯公司把公章盖在了委托方处，说明公章是补盖的。二、看房视察表中第五项的日期多次修改，时间肯定不是2012年8月，该项内容不能作为认定事实的依据。三、现有证据能够证明夏秋云未看过涉案房屋。四、即使凯讯公司带领孙益更看过涉案房屋，但孙益更未签署任何协议，根据原审判决认定房屋成交价1%为中介服务费，即使凯讯公司完成全部中介服务，孙益更只需要支付6000元，而凯讯公司只带领孙益更看过一次房屋的报酬不能计算到5000元。故请求二审法院撤销原判，改判驳回凯讯公司的诉讼请求。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，孙益更确认凯讯公司曾带他去看过昆太花园5号楼405室，但看房协议书上“夏秋云”的签字不是夏秋云所签，没有必要作笔迹鉴定。凯讯公司提供的看房协议书上夏秋云没有在“委托方签署”处签名。
本院认为：本案争议焦点一、凯讯公司提供的“房地产视察表”房地产地址为昆太花园栏中“夏秋云”的签名能否认定为其本人所签，虽然夏秋云予以否认，但其在一审中撤回了笔迹鉴定的申请，其丈夫孙益更承认凯讯公司带他看过昆太花园的房子，故原审判决认定该签名是夏秋云所签并无不当，据此应当认定为凯讯公司曾带领夏秋云、孙益更看过本案所涉房屋。
本案争议焦点二、夏秋云、孙益更与凯讯公司之间的居间合同是否成立。凯讯公司提供的看房协议书填写了委托方为夏秋云，该协议书第三条约定协议由双方签署后生效，但夏秋云并未在该协议下方“委托方签署”处签名，对此凯讯公司也予以认可。因此双方并未订立居间合同。本案所涉房屋原所有权人吉文元同时委托几家中介公司将房屋挂牌出售，看房协议书第三条约定如委托方跳过受托方私下达成交易的，将支付违约金。该条款排除了委托方自由选择中介公司缔结合同的权利，应认定为无效。凯讯公司依据双方未订立的居间合同的无效条款要求夏秋云、孙益更支付违约金的主张不能成立，原审判决该部分认定不当，应予纠正，夏秋云、孙益更的上诉理由成立。鉴于凯讯公司确实带领夏秋云、孙益更看过了涉案房屋，付出了一定劳动，本院酌定夏秋云、孙益更应向凯讯公司支付合理的必要费用500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0376号民事判决。
二、夏秋云、孙益更于本判决生效后十日内向昆山市凯讯房地产资讯有限公司支付500元。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，由昆山市凯讯房地产资讯有限公司负担540元，夏秋云、孙益更负担10元。二审案件受理费550元，由昆山市凯讯房地产资讯有限公司负担540元，夏秋云、孙益更负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 赵 俊