江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05388号
上诉人（原审被告）汪宝。
被上诉人（原审原告）樊秋荣。
委托代理人江航标，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会。
委托代理人王建军，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
委托代理人沈红英，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
上诉人汪宝因与被上诉人樊秋荣、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会（以下简称庞北村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会（以下简称淞南村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会（以下简称三里桥村村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月29日，汪宝与樊秋荣签订店面租赁合同，约定由樊秋荣向汪宝租赁坐落于吴江经济技术开发区三里桥村的门面房，租赁期限从2013年12月1日起至2016年11月30日止，年租金100000元／间，两间共计200000元。汪宝于2013年11月29日出具收条一份认可收到樊秋荣租金200000元及押金20000元，并在收条上注明“本人汪宝承让给樊秋荣租房装修期壹个月”。
2014年3月13日，工商局向樊秋荣发出责令停止相关违法经营活动通知书（以下简称通知书），责令未办理营业执照的樊秋荣立即停止从事小吃经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。
经原审法院委托，苏州市价格认证中心于2014年12月24日对樊秋荣承租房屋中形成附合的装修装饰物出具价格鉴定结论书，认定涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格为149404元。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具情况说明，就汪宝对2014年12月24日鉴定结论书提出的异议进行说明。经苏州市价格认定局现场勘验复核，对2014年12月24日鉴定结论书中的相应项目进行了补充、调整，涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格调减48335元。樊秋荣支付了鉴定费用1750元。2014年12月12日，苏州市机构编制委员会办公室发文同意将苏州市价格认证中心更名为苏州市价格认定局。
案件审理过程中，樊秋荣已将涉案房屋腾退给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。
庭审中，汪宝提出樊秋荣所承租的房屋水电费、物业管理费及卫生费未结清，要求在保证金中扣除。并且店面后门少了一个卷帘门。
另查明，（2014）吴江开民初字第0986号案件中查明：“2011年10月26日，三里桥村村委会对建设项目名称为‘工业仓储’，地址为‘三兴桥以南’，建筑面积为4981平方米的工程取得《临时建筑工程规划许可证》，临时建筑有效期2年。后未取得该临时建筑许可证的延长审批。”该临时建筑由庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对外出租。樊秋荣承租的房屋即上述临时建筑。
以上事实，由店面租赁协议、通知书、照片、收据，苏州市价格认证中心出具的报告书，苏州市价格认定局出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告樊秋荣的诉讼请求为：判令1、于2014年7月28日解除樊秋荣与汪宝之间签订的店面租赁合同；2、汪宝返还樊秋荣租金200000元、押金20000元；3、汪宝赔偿樊秋荣装修损失，具体以实际评估为准；4、判令赔偿樊秋荣停业期间损失800-1000元／天（从2014年3月13日开始计算，计至2014年7月28日）；5、本案诉讼费用、评估费用由汪宝承担。庭审中，樊秋荣变更诉讼请求为：1、汪宝返还租金200000元及押金20000元；2、汪宝赔偿樊秋荣装修损失149404元；3、庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会与汪宝承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费用、鉴定费用由汪宝承担。
原审法院认为，关于租金。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，樊秋荣与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故汪宝应返还已收取的涉及租赁合同无效部分的房屋租金及押金，即汪宝应返还樊秋荣租金200000元、押金20000元。
关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得利益。在租赁期限超出临时建筑有效期后，樊秋荣实际仍在占用房屋进行经营，实际经营期间理应支付占有使用费。汪宝承让樊秋荣租房装修期一个月，樊秋荣在停止经营后，虽仍占有房屋，但此时占有房屋事实上未能给樊秋荣带来利益，故占有使用费应计算至樊秋荣停止营业之日。樊秋荣主张从工商局发出通知书之日起停止经营，汪宝主张在2014年5月15日才停止经营，原审法院认为，工商局于2014年3月13日已发出通知书，在没有充分证据证明樊秋荣在工商局发出通知书后仍在经营的情况下，推定停止经营之日为2014年3月13日，占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准计算，故占有使用费为39452.05元（200000÷365×72）。汪宝要求樊秋荣支付占有使用费，原审法院认为，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，汪宝要求樊秋荣支付占有使用费，无合同依据或其他法律依据，故不予支持。涉案房屋系庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会建造的临时建筑，占有使用费应支付给三村委会。虽三村委会在本案中并未主张占有使用费，但为减少诉累，樊秋荣应支付的占有使用费39452.05元可在本案中一并处理。
关于房屋装修损失。樊秋荣、汪宝均对苏州市价格认证中心和苏州市价格认定局出具的报告书及情况说明有异议，原审法院认为，报告书、情况说明系苏州市价格认证中心、苏州市价格认定局经过多次现场勘查、复核之后出具的报告，应作为认定装修损失的依据，故认定装修损失为101069元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物品，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汪宝在明知樊秋荣对房屋进行装修的情况下，并未提出异议，应推定汪宝同意樊秋荣对房屋进行装修。对于合同无效的过错，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会将超出有效期限的临时建筑出租是造成合同无效的主要原因；汪宝在承租临时建筑时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，且将超出有效期限的临时建筑再次转租给樊秋荣，是造成合同无效的次要原因；樊秋荣在承租房屋时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，是造成合同无效的次要原因。涉案房屋的装修损失应由汪宝和樊秋荣分担后，再由汪宝向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会主张。为减少诉累，装修损失可在本案中一并处理，由樊秋荣、汪宝及三村委会按过错分担，原审法院酌情认定装修损失由樊秋荣承担10%，汪宝承担18%，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担72%。
关于汪宝要求水电费、物业费及卫生费在保证金中扣除，原审法院认为，汪宝对于其主张的水电费、物业费及卫生费金额在庭审过程中无法明确，故本案中无法一并处理，汪宝可另行向樊秋荣主张。对于汪宝主张的店面后门少了一个卷帘门，未提供证据证实，原审法院不予采信。
对于樊秋荣要求庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会与汪宝承担连带责任的主张，原审法院认为，虽然三里桥村村委会在店面租赁合同上盖章，但其并非合同的相对人。同时，房屋租金并非庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会收取，不应由三村委会返还，装修损失已在樊秋荣、汪宝、三村委会之间进行分担。因此，樊秋荣要求庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担连带赔偿责任，无法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、汪宝应返还樊秋荣租金200000元、押金20000元，赔偿樊秋荣装修损失18192.42元，于判决生效之日起十日内履行。二、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会应支付樊秋荣装修损失72769.68元，扣除樊秋荣应支付给吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员的占有使用费39452.05元后，尚余33317.63元于判决生效之日起十日内履行。三、驳回樊秋荣的其他诉讼请求。案件受理费6841元，鉴定费1750元，合计8591元，由樊秋荣负担1436元，汪宝负担7155元。
上诉人汪宝不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序。原审法院将简单程序变为普通程序未提前告知汪宝，造成汪宝来不及提供相应证据及证人，剥夺了当事人的知情权。（2015）吴江民初字第0335号姜桂红诉三村委会、苏州华轩拍卖公司及汪宝的案件一审判决还未生效时，一审法院就作了本案判决，违反程序。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会未主张占有费，原审法院将樊秋荣应支付的占有使用费判决给村委会，属判非所请。而对于汪宝主张支付水电费、卫生费、物业管理费的请求，法院却要求另案起诉，判决不公。二、一审判决认定事实不清。1、樊秋荣应承担在租赁期间实际使用的各项费用，其中水费为760元＊170／188，电费为13027.5元＊170／188；卫生费为每年30000元除以8家、除以365天、再乘以天数；物业管理费为6元每月每平方米乘以170平方米、除以30天、再乘以天数。2、原审判决认定樊秋荣租赁房屋使用的时间与实际不符。樊秋荣提供了三位证人证言、照片及公安视频，可证明房屋直到2014年5月15日仍用于经营；汪宝与樊秋荣签订合同前已经让出了装修期1个月，樊秋荣本人在工商部门下发的单子上亲自签名经营时间半年。而且樊秋荣与韩百林经营的是同一家快餐店，原审法院在两案中认定的占有时间却不同。3、卷帘门系村里统一安装，已被樊秋荣拆除，应由樊秋荣赔偿给村委会。装修损失未扣除价格认定中心于2015年6月10日的情况说明中的两笔资金（4622元＋1728元），而且装修未折旧。三、一审判决适用法律不当。房屋是在2013年6月经苏州市华轩拍卖有限公司拍租给姜桂红，2013年8月1日才转让给汪宝。在8月1日前汪宝已租赁姜桂红的店面进行装修作为中国联通、中国电信的营业厅，被明确告知房屋是合法的，且在工商部门办理好中国联通、中国电信的合法营业执照。姜桂红在2013年8月1日将房屋转让给汪宝，转让协议中明确说明“转让后，汪宝拥有实际经营权及处置权”且三村委会加盖了印章，因此汪宝有权将房屋出租给被上诉人。三村委会将无资质及不合法的房屋租赁给他人，再以公开拍卖的方式转嫁给他人，应承担全部责任。汪宝通过法律程序租赁房屋，一审法院判决汪宝未尽到注意义务是错误的。而且一审判决确定樊秋荣承担10%责任，汪宝承担18%责任，三村委会承担72%的责任，而诉讼费、鉴定费要汪宝承担70%，三村委会不承担诉讼费，于法无据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人樊秋荣辩称：租赁合同无效的责任不在樊秋荣，一审法院对于责任的划分是合法合理的。汪宝主张的水电费、卫生费、物业费等与本案无关联性，且未提供证据，应另案解决。请求二审法院维持原判。
被上诉人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
二审另查明，汪宝在一审中为证明2014年5月15日樊秋荣承租的房屋还在营业，提交了视频并申请证人出庭作证。证人陈某、姜某、李某前均陈述开店人跳楼那天即2014年5月15日其在四方缘吃饭。樊秋荣认为视频不能证明其当时正在营业；证人与汪宝是同乡，其证言不应当采信，且证人未能提供当时就餐时的任何票据，因此真实性不能确定。
再查明，一审期间，苏州市价格认定局于2015年6月10日出具情况说明，对于其2015年5月25日的情况说明作出补充调整，其中樊秋荣房屋装修项目中，玻璃推拉门调减4622元，厨房吊顶调减1728元。樊秋荣对该情况说明不持异议。
上述事实，由视频、情况说明、原审庭审笔录、本院调查笔录为证。
二审中，汪宝还提交了如下证据：1、2013年7月8日庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：三里桥村位于三里桥三兴路工业仓储用房属于三里桥村委会集体用房，房产证、土地证正在办理之中。2、2013年12月24日三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：吴江经济开发区三里桥村建造的商业店面房，面积15平方，现租赁给苏州银行股份有限公司。房产证正在办理之中。（现店面房租赁给汪宝）。汪宝以此证明原审法院认定其签订合同时未尽到注意义务不当。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对证明的真实性无异议，但表示对于汪宝通过何种渠道取得证明不清楚。樊秋荣表示对证明真实性无法确定。
本院认为：关于樊秋荣占有使用房屋的期限问题，汪宝上诉认为不应计算免租期，且樊秋荣实际停止经营的时间应为2014年5月15日。对于占有使用费的起算时间，按照店面租赁合同约定，租赁期限自合同签订后的2013年12月1日才起算。如免租期发生在约定的租赁期限前，汪宝在2013年11月29日签订合同当日出具收条时并无必要再特别注明承让樊秋荣装修期1个月。因此樊秋荣出具的收条应能证明其是在合同约定的租期范围内再给予樊秋荣1个月装修免租期。而且汪宝也未提交证据证明其在签订租赁合同前已将房屋交付给樊秋荣用于装修，因此占有使用费起算时间应从合同约定的2013年12月1日起推后1个月，即从2014年1月1日起算。虽然汪宝提交的视频未有显示樊秋荣承租的房屋正在经营的内容，但证人证言内容相互印证，反映了2014年5月15日樊秋荣经营的餐饮店正在经营的情况，而且当时房屋确实还在樊秋荣控制之下，对于汪宝主张占有使用房屋期限应计算至2014年5月15日的上诉意见本院予以支持。参照租赁合同约定的租金标准计算，占有使用费金额应为73972.6元（200000÷365×135）。
关于占有使用费收取主体问题，原审法院判决樊秋荣将占有使用费支付给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。根据民事诉讼法、诉讼费用交纳办法的规定及不告不理的原则，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费；判决、裁定不应对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判。本案中庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会虽然在庭审中陈述过要求樊秋荣将占有使用费支付给村委会的意见，但并未明确将该主张作为其诉讼请求并交纳案件受理费，原审法院以减少诉累为由迳行判决樊秋荣向村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法条文义看，此规定中的“当事人”应是指无效房屋租赁合同中的出租人。从请求权基础看，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，而因承租人占有房屋导致利益受损的应是无效房屋租赁合同中的出租人；房屋所有权人有权依据合同相对性原则向其合同相对人主张权利，并非必然因无效合同中的承租人实际使用房屋的行为受到损失。据此，主张占有使用费的主体也应为无效房屋租赁合同中的出租人。因此，在汪宝与樊秋荣签订的店面租赁合同无效的情况下，樊秋荣仍应向汪宝支付使用房屋期间的占有使用费。原审法院认定汪宝要求樊秋荣支付占有使用费无合同依据或法律依据，适用法律亦属不当。鉴于汪宝在一审中已提出不同意樊秋荣包括返还租金在内的诉讼请求的抗辩意见，本案中并无先判决汪宝向樊秋荣返还全部租金再要求汪宝另行向樊秋荣主张占有使用费的必要，因此樊秋荣应向汪宝支付的占有使用费可直接从汪宝应返还樊秋荣的租金中予以扣除。樊秋荣已支付租金200000元，扣除其应支付的占有使用费73972.6元，剩余租金126027.4元，应由汪宝返还给樊秋荣。
关于导致合同无效的过错及装修费用赔偿问题，涉案临时建筑的有效期限到2013年10月26日，房屋于2013年6月拍租时以及2013年8月1日姜桂红与汪宝签订转让协议时，有效期限尚未届满，但村委会与姜桂红的租赁合同中确定的租赁期限已超过了临时建筑有效期限。汪宝在承租及出租房屋时应有义务审核租赁标的性质；即使姜桂红系通过拍租承租房屋且村委会给汪宝出具过房产证正在办理之中的证明，也不能免除汪宝的注意义务。就汪宝与樊秋荣的租赁合同而言，汪宝未尽到注意义务，将超出有效期限的临时建筑转租给樊秋荣，是造成该合同无效的主要原因；樊秋荣在承租时未审核租赁标的的性质，是造成合同无效的次要原因。根据合同的相对性原则，涉案房屋的装修损失应由汪宝与樊秋荣分担，樊秋荣并无权利在本案中直接要求三村委会赔偿装修损失；汪宝承担责任后有权向三村委会主张赔偿。鉴于原审法院判决庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担装修损失后，三村委会及樊秋荣均未提出上诉，本院对原审判决的装修损失的承担主体及赔偿比例均予以维持。汪宝主张应由三村委会承担全部装修损失的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。在装修损失的金额方面，评估报告已按98%计算了装修的成新率，汪宝认为评估的成新率过高没有证据证明。根据苏州市价格认定中心2015年6月10日出具情况说明，在原鉴定意见的基础上，樊秋荣房屋装修中玻璃推拉门还应调减4622元，厨房吊顶还应调减1728元。樊秋荣对于该份情况说明未提出异议，原审法院未予调减存在不当。故樊秋荣的装修损失应为94719元（101069元-4622元-1728元）。根据原审法院确认的赔偿比例，汪宝应赔偿樊秋荣装修损失17049.42元，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会应赔偿樊秋荣装修损失68197.68元。
关于汪宝要求扣除水电费、卫生费、物业管理费的上诉意见，汪宝在一审庭审中虽然提出樊秋荣水电费、物业管理费、卫生费未交，相关费用应从押金中扣除的观点，但并未明确其要求扣除的各项费用的金额，也未提交相应证据。原审法院对该部分费用未予一并处理并不违反法律规定，汪宝可另行向樊秋荣主张权利。对于汪宝主张店面后门少了一个卷帘门，未提供证据证实，本院不予采信。
此外，对于汪宝上诉提出原审法院在（2015）吴江民初字第0335号案件生效前即作出本案判决的问题，因无证据证明本案须以该案的处理结果为依据，原审法院在该案终审判决作出前对本案作出判决并未违反法定程序。关于汪宝上诉提出的一审其他程序问题，经审查，原审法院在审理本案过程中未有程序失当之情形。
综上，原审判决樊秋荣向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会支付占有使用费、汪宝向樊秋荣退还全部租金，适用法律不当；对于占有使用费金额以及樊秋荣的装修损失认定亦有误，本院一并予以纠正。上诉人汪宝的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1299号民事判决。
二、汪宝返还樊秋荣租金126027.4元、押金20000元，赔偿樊秋荣装修损失17049.42元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会支付樊秋荣装修损失68197.68元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回樊秋荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6841元，鉴定费1750元，合计8591元，由樊秋荣负担3212元，汪宝负担3793元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员负担1586元。二审案件受理费6841元，由樊秋荣负担2558元，汪宝负担3020元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员负担1263元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年一月十八日
书 记 员 陆晓婷