吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第396号
上诉人（原审原告）辽源市老兵搬家服务有限公司。
法定代表人马玉祥，该公司经理。
委托代理人梁锐，该公司主管。
被上诉人（原审被告）吴艳珠，女，现住辽源市龙山区。
被上诉人（原审被告）吴宝珠，女，现住辽源市龙山区。
委托代理人吴明珠，现住辽源市龙山区。系吴宝珠姐姐。
上诉人辽源市老兵搬家服务有限公司与被上诉人吴艳珠、吴宝珠租赁合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人辽源市老兵搬家服务有限公司（以下简称搬家公司）的代理人梁锐、被上诉人吴艳珠及吴宝珠的委托代理人吴明珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，搬家公司于2010年11月与吴宝珠、吴艳珠签订了一份租房合同，将其承租的位于东吉大路125号，原“16”部队院内两栋小楼（不包括西一楼2、3、4窗）租给吴艳珠、吴宝珠使用，租期五年，租金以年为单位计算，每年房租12万元整。后因搬家公司在履行合同过程中违约，将西侧小楼一楼（西数两门四窗）房屋转租他人，吴艳珠、吴宝珠对搬家公司提起诉讼，经法院判决搬家公司因西侧房屋未交付按照每年5万元出租收益数额赔偿所造成吴艳珠、吴宝珠合同期内的损失，因此吴艳珠、吴宝珠每年应交付租金为7万。至今，吴艳珠、吴宝珠已给付搬家公司租房订金1万元、2010年房租款5万元、2011年12月1日至2012年12月1日房租款10万元、2013年12月1日至2014年12月1日房租款60700.00元。
另查明，双方签订合同范围内的西一楼1窗南侧房屋，自合同签订之日起至今搬家公司未交付吴艳珠、吴宝珠使用，2013年搬家公司与柴丽擅自占用吴艳珠、吴宝珠承租的西侧二楼第三个房间，搬家公司未能按照合同约定履行提供水源、民用电及对两楼房盖维修达到不漏的义务。现搬家公司认为吴艳珠、吴宝珠尚欠其房租诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同并在十日内搬出房屋，吴艳珠、吴宝珠立即支付拖欠搬家公司的租金29605.00元并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除，在双方未约定解除条件或就合同解除未能达成协议时，只有在主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能的情况下，才允许解除合同。本案中双方在租房合同中并未约定合同解除的条件，在发生争议后双方未能就解除合同协商一致。单就搬家公司认为吴艳珠、吴宝珠拖欠租金并不能导致合同解除法定事由的成立，故对搬家公司解除合同的请求，不予支持。双方之间签订的租赁合同系双务合同，根据双方合同约定搬家公司作为出租人负有交付出租物、提供水源、对漏水的两楼房盖维修达到不漏的义务，其中搬家公司交付出租物系主合同义务，提供水源、修缮漏水房盖虽然是从合同义务，因水源是生产生活之必需品，房屋漏水直接影响房屋的使用，该义务的履行与吴艳珠、吴宝珠合同目的的实现具有密切关系，搬家公司在合同履行过程中，租赁给承租人的房屋不能正常供水、房屋漏水未给予维修。同时，双方签订合同范围内的西一楼1窗南侧房屋，自合同签订之日起至今未交付给承租方使用。2013年又与柴丽擅自占用吴艳珠、吴宝珠承租的西侧二楼第三个房间，搬家公司没有按照合同约定全部履行自己的法定义务，在履行合同过程中构成违约。吴艳珠、吴宝珠作为承租人在出租方履行合同义务不符合约定时，有权拒绝其请求履行给付租金的合同义务。因此对搬家公司主张吴艳珠、吴宝珠立即给付所欠租金29605.00元的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条之规定，判决：驳回辽源市老兵搬家服务有限公司的诉讼请求。
一审判决送达后，搬家公司不服向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判由二被上诉人立即支付拖欠租金29，605.00元。理由：一、由于被上诉人违约，致使上诉人合同目的无法实现，已具备解除合同的条件。依合同法94条的规定，一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。上诉人将房屋出租给二被上诉人的目的是为了取得租金的收益，显然被上诉人拖欠租金的行为使上诉人的合同目的落空，因此，原判认为拖欠租金并非合同解除的法定事由，于法无据。二、被上诉人的抗辩不能成立。上诉人未提供水源与事实不符，按照双方的约定，水电费由二被上诉人承担，在其拒不交相关费用的情况下，怎能强求上诉人继续给其提供水源。三、原判认定的事实与判决结果矛盾。假使上诉人存在不提供水源的情形，使一方当事人的合同目的无法实现，强行维持合同没有丝毫的意义，在此情况下，原审却驳回上诉人诉求，毫无道理。四、二被上诉人支付租金的义务必须履行。故原审判决有误，应依法改判。
被上诉人答辩称，一、拖欠房屋租金不成立，因搬家公司多次违约，将西侧房屋另租他人，强占车库。房款收据清楚写明是2013年12月1日至2014年12月1日全部房款，如果被上诉人没有结清前期账目，怎么会把收60700元写成是2013年12月1日-2014年12月1日全年房款？二、搬家公司在上诉理由中已经承认没有提供水源。三、被上诉人不存在不交水费的问题。四、上诉人没有一条按租房合同约定的义务而履行。综上，上诉人诉被上诉人拖欠房租的事实不成立。由于合同约定的义务上诉人一条也没有履行，应交付给上诉人使用的房屋不交付，另租他人，严重违约，被上诉人有权用不交房租的方式抗辩，并有权要求搬家公司就合同违约给被上诉人造成的经济损失严重扩大、不交付合同内应交付的房屋、占用西楼二楼房屋等原因减免房租。
二审审理期间，二被上诉人请求法院调取2014年2月辽源市公安局东吉分局三次出警的证据。经法院调取后，并当庭宣读，东吉分局证明确出警三次，也先后进行了调解，但具体什么债务纠纷不明确。庭审中二被上诉人还向本院提供了如下证据：一、照片九张，证明应交付给被上诉人的十米场地没有交付；一楼西侧门卫应交付而没有交付，却出租给他人。二、光盘一盘，证明二楼没有水并漏雨。三、拉水证明一份，证明被上诉人吴艳珠丈夫拉水到所租房屋使用。四、运费收条一张，证明二被上诉人已将袜机搬运至所租房屋，因上诉人未将转租他人的房屋倒出，使得二被上诉人被迫又将袜机运走的费用。吴艳珠、吴宝珠对东吉分局的证明发表了质证意见认为这份证明不真实。搬家公司质证对东吉分局的证明无异议。对二被上诉人所提供的证据的质证意见为，一、九张照片不能证明被上诉人所主张的内容。二、关于房屋漏水已经在（2013）辽民一终辽第353号民事判决中解决。三、拉水的用途不明，且高英龙不是本案当事人，其本人又开袜厂，他取水运送的用途不明确。四、证人应该出庭作证拉袜机运送的地点不明确。
经审理查明，2010年11月某日，搬家公司与吴宝珠、吴艳珠签订了租房合同，约定将搬家公司承租的原一六部队院内两栋小楼全部租给吴宝珠、吴艳珠，租期五年，年租金人民币12万元。此后，搬家公司未能将约定的出租房屋全部出租给吴宝珠、吴艳珠，也没有按合同约定将窗改门且又未及时维修漏水的房盖，致使吴宝珠、吴艳珠起诉到法院，要求搬家公司履行义务，赔偿损失。这一诉求得到了法院的支持。2013年12月10日吉林省辽源市中级人民法院作出终审判决，由吴艳珠、吴宝珠从每年的12万元房屋租金中扣除5万元，作为其未得到租赁物（西侧房屋）的赔偿，即由吴艳珠、吴宝珠每年交付给搬家公司7万元租金。窗改门的费用10251.00元与迟延交付车库的费用合计为29695.00元。现吴艳珠、吴宝珠尚欠搬家公司房屋租金29605.00元。
本院认为，吴艳珠、吴宝珠应向搬家公司交付房屋租金。其虽于2013年向搬家公司交纳了房屋租金60，700.00元，但四年间尚欠搬家公司租金29，605.00元，应予偿还。因为其所提出的房屋及场地未交付、漏水等原因而不应再交纳所欠租金的抗辩，已在（2013）辽民一终字第353号判决中得到解决，损失费用已从房屋租金中抵顶。现其所提出的外运生活用水及搬运袜机所产生的费用问题，因其在诉讼中未提出反诉，本院对此不予审理。搬家公司与吴艳珠、吴宝珠所签订的租房合同中并未约定若有一方违约即解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项虽规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。但吴艳珠与吴宝珠四年中已交付给了搬家公司房屋租金220，700.00元，仅拖欠29，605.00元租金，不属于合同法94条所规定的不履行主要债务的情形，故搬家公司以吴艳珠、吴宝珠不履行主要债务为由，要求解除与吴艳珠、吴宝珠所签订的租房合同的请求，不予支持。待搬家公司经催告吴艳珠、吴宝珠履行给付房屋租金，仍不履行的情况下，搬家公司可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条行使解除权。原审判决适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第685号民事判决；
二、被上诉人吴艳珠、吴宝珠于本判决生效后五日内给付上诉人辽源市老兵搬家服务有限公司房屋租金人民币29，605.00元；
三、驳回上诉人辽源市老兵搬家服务有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费1，080.00元，邮寄费120.00元，合计1，200.00元由被上诉人吴艳珠、吴宝珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵艳霞
审判员 陈传冬
审判员 刘介平
二〇一四年十二月九日
书记员 刘 颖