辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）振安民一初字第00248号
原告韩嵘嵘，女。
被告肖金霞，女。
被告董嘉庚，男。
委托代理人于德生，辽宁精华律师事务所律师。
第三人王春美（原告母亲），女。
第三人王春霞，女。
委托代理人宋文成（第三人王春霞丈夫），男。
原告韩嵘嵘诉被告肖金霞、董嘉庚租赁合同纠纷一案，本院2014年6月17日立案后，依法由审判员于云峰独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告韩嵘嵘、被告肖金霞、董嘉庚及第三人王春美到庭参加了诉讼。2014年7月10日，本院追加案外人王春霞为本案第三人参加诉讼。同日，因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2014年9月2日第二次公开开庭进行了审理。原告韩嵘嵘、被告肖金霞、被告董嘉庚委托代理人于德生、第三人王春美与第三人王春霞委托代理人宋文成到庭参加了诉讼。同日，原、被告及第三人协商自行和解，后未能和解，本院继续审理。本案现已审理终结。
原告韩嵘嵘诉称，2013年3月15日，原告委托第三人王春美与被告肖金霞签订房屋出租协议，租期自2013年3月15日起至2014年3月15日止，租金每月1800元，约定承租方不得再转租他人。2014年1月，原告通知被告肖金霞租期届满后不再续租，此时得知被告肖金霞、董嘉庚签订租房协议，被告董嘉庚占有租赁房屋。故诉至法院，要求判令解除原告与被告肖金霞签订的房屋出租协议，被告董嘉庚返还涉案房屋并支付房屋租金至判决倒房的前一天。如第三人王春霞的租赁合同仍然有效，要求解除该合同，并由涉案房屋的占有者腾倒房屋并支付租金。
被告肖金霞辩称，被告不欠原告房租，原、被告的合同已经到期，不存在解除问题，被告在2014年1月份就已将房屋倒出。
被告董嘉庚辩称，涉案房屋真正的租赁人是第三人王春霞，被告肖金霞与第三人王春美签订的租赁合同未得到第三人王春霞授权或委托，不合法。被告董嘉庚与第三人王春霞合作经营汉和画室，约定由第三人王春霞承担租金，与被告董嘉庚无关。原告无权要求被告董嘉庚腾倒房屋。
第三人王春美述称，被告肖金霞承租期间不欠租金，但被告肖金霞2014年3月15日未将房屋倒出，2014年3月15日至今的房租未给付，且将房屋转租，故要求腾倒房屋并支付租金。
第三人王春霞述称，第三人王春美、王春霞2011年3月9日签订了房屋租赁协议，每月租金1500元，租期至2016年3月9日，五年内租金不变。被告肖金霞是第三人王春霞雇佣的员工，无权与原告签订房屋租赁协议，也无理由承担租金。被告董嘉庚是第三人王春霞合作经营人，对涉案房屋有一定的权利，原告无权要求被告董嘉庚腾倒房屋。第三人王春霞不同意解除房屋租赁合同，也不同意支付2014年3月份以后租金。
原告为支持自己的主张，提供了以下证据材料，被告肖金霞、董嘉庚及第三人王春美、王春霞发表了如下质证意见：
1、1993年4月6日、1998年2月8日协议书及1993年4月3日购房发票复印件，协议书主要内容为案外人成大植从丹东市房地产业开发总公司及丹东市公用房管理处取得涉案房屋，1998年2月8日，案外人成大植将涉案房屋转让给原告。证明涉案房屋所有权为原告。
被告肖金霞质证意见：无异议。
被告董嘉庚质证意见：无异议。
第三人王春美质证意见：无异议。
第三人王春霞质证意见：无异议。
2、2013年3月15日第三人王春美与被告肖金霞签订的租赁协议复印件，主要内容为甲方（第三人王春美）将座落于×路×小区×门市房租赁给乙方（被告肖金霞）使用，租期一年，自2013年3月15日起至2014年3月15日止，租金每月1800元，每年分二次付清，上打租，租赁期间不得私自出租转让。证明原告房屋租给被告肖金霞使用，租期一年，自2013年3月15日至2014年3月15日。
被告肖金霞质证意见：无异议。
被告董嘉庚质证意见：对证据真实性无异议，但该协议无效。第三人王春美、王春霞已经于2011年签订了租赁协议，期限五年，在租赁协议未被解除、撤销或确认无效的情况下，被告肖金霞无权与原告再签订租赁协议。
第三人王春美：无异议。
第三人王春霞：不能确定证据的真实性。被告肖金霞作为第三人王春美员工，无权与原告签订协议。
被告肖金霞未提供证据。
被告董嘉庚为支持自己的主张，提供了以下证据材料，原告、被告肖金霞及第三人王春美、王春霞发表了如下质证意见：
1、2013年10月1日董嘉庚、王春霞签订的合作协议，主要内容为：王春霞、董嘉庚在珍珠街×小区临街门市合开“汉和画室”及石材经营，房租由王春霞承担，由董嘉庚经营并负责管理，双方共同承担所需一切资金，装修共同承担，利润平均分配，共担风险。时间为2013年10月1日。证明被告董嘉庚与第三人王春霞系合作关系，并非转租。
原告质证意见：对该证据有异议，该协议是后补的，被告董嘉庚在珍珠派出所时不知道原告是房东，曾出示过转租协议。
被告肖金霞质证意见：无异议。
第三人王春美质证意见：对该证据不清楚，如果存在该协议，被告肖金霞是欺诈原告，将被告董嘉庚交纳的房租拿走。
第三人王春霞质证意见：无异议。
2、2011年3月9日第三人王春霞与王春美签订的租房协议复印件，内容为：王春美将×路×小区房屋租赁给王春霞有偿使用，每月租金1500元，上打租，每半年一交，期限为五年，房租保持不涨，协议签订时间为2011年3月9日。证明第三人王春霞与王春美签订了五年租赁合同，被告董嘉庚看到该租赁协议后才与王春霞合作经营，该协议至今未解除。
原告质证意见：不清楚该协议。
被告肖金霞质证意见：不清楚该协议。
第三人王春美质证意见：对证据真实性无异议，第三人王春美与王春霞因房租问题产生矛盾，第三人王春霞主动提出解除租赁关系，故第三人王春美2013年3月15日与被告肖金霞签订租赁协议。
第三人王春霞质证意见：对证据真实性无异议，该协议是由原告起草，第三人王春美签字。
3、2014年3月17日9时34分及10时35分报警情况登记表两份，主要内容为被告董嘉庚在上述时间报案称原告及第三人王春美因房租与被告董嘉庚发生争执。证明被告董嘉庚不存在欠付房租等违约行为，原告行为给被告董嘉庚及第三人王春霞经营造成损失，被告保留诉权。
原告质证意见：对报警记录无异议，原告索要房租是正常的。
被告肖金霞质证意见：无异议。
第三人王春美质证意见：无异议。
第三人王春霞质证意见：2014年2月，原告要求租金涨至2500元，第三人王春霞未同意，原告便经常到涉案房屋闹事，被告董嘉庚报警。
第三人王春美未提供证据。
第三人王春霞为支持自己的主张，提供了以下证据材料，原告、被告肖金霞、董嘉庚及第三人王春美发表了如下质证意见：
1、2011年3月9日第三人王春霞与王春美签订的租房协议复印件，内容同被告董嘉庚提供的证据。证明第三人王春霞与原告签订的房屋租赁协议期限为五年。
原告质证意见：不清楚该协议。
被告肖金霞质证意见：不清楚该协议。
被告董嘉庚质证意见：质证意见同举证证明意见。
第三人王春美质证意见：质证意见同上。
2、收款收据二份，证明原告收到兑店费12000元及半年房租9000元。
原告质证意见：不清楚。
被告肖金霞质证意见：不清楚。
被告董嘉庚质证意见：无异议。
第三人王春美质证意见：对证据真实性无异议。
3、收据四份，证明第三人王春霞已经给付原告2013年3月17日以前租金。
原告质证意见：四张收据中有一张是原告签字，其余三张是第三人王春美签字。
被告肖金霞质证意见：不清楚。
被告董嘉庚质证意见：对证据真实性无异议，原告对2011年3月9日租赁协议是认可的，故收取了第三人王春霞租金。
第三人王春美质证意见：无异议。
原、被告及第三人对涉案房屋租金交付至2014年3月15日均无异议。
2014年10月28日，第三人王春霞同意原告解除租赁合同的诉讼请求，向本院交付了涉案房屋钥匙，并同意将涉案房屋腾倒给原告，原告接受了涉案房屋钥匙。
通过原、被告、第三人举证、质证，本院认证如下：
原告提供的1993年4月6日、1998年2月8日协议书及1993年4月3日购房发票复印件，各方当事人均无异议，该证据与本案有关联性，本院确认证据效力。原告提供的2013年3月15日第三人王春美与被告肖金霞签订的租赁协议复印件，被告肖金霞对证据真实性无异议，该证据与本案有关联性，本院确认证据效力。被告董嘉庚提供的2013年10月1日董嘉庚、王春霞签订的合作协议，第三人王春霞对证据真实性无异议，该证据与本案有关联性，本院确认证据效力。被告董嘉庚及第三人王春霞提供的2011年3月9日第三人王春霞与王春美签订的租房协议复印件，第三人王春美、王春霞对证据真实性无异议，该证据与本案有关联性，本院确认证据效力。被告董嘉庚提供的2014年3月17日9时34分及10时35分报警情况登记表两份，与本案无关联性，不予确认证据效力。第三人王春霞提供的收款收据六份，原告及第三人王春美对真实性无异议，该证据与本案有关联性，本院确认证据效力。对原、被告及第三人认可的涉案房屋租金交付至2014年3月15日的事实，本院予以确认。对于第三人王春霞2014年10月28日同意解除租赁合同，交付涉案房屋钥匙及原告收到钥匙的事实，本院予以确认。
根据原、被告、第三人的诉、辩意见和经庭审举证、质证及本院确认的证据，认定如下事实：
第三人王春美系原告母亲，被告肖金霞系第三人王春霞经营的石材商店员工，被告董嘉庚系第三人王春霞经营合作方。2011年3月9日，第三人王春美、王春霞签订租房协议，第三人王春美代表原告将原告座落于×路×小区×房屋租赁给第三人王春霞，双方约定月租金1500元，上打租，每半年交一次，期限五年，房租保持不涨。此后，第三人王春霞利用涉案房屋经营石材商店，由被告肖金霞负责经营。2013年3月初，应交纳下半年租金之际，第三人王春美向第三人王春霞丈夫宋文成提出要提高租金，第三人王春美、王春霞由此产生纠纷。2013年3月15日，被告肖金霞与第三人王春美就涉案房屋签订出租协议，约定租期为一年，自2013年3月15日至2014年3月15日止，每月租金1800元，年租金21600元，分上半年及下半年两次付清，上打租。租赁期间不得私自出租转让。2013年3月17日，被告肖金霞将第三人王春霞给付的半年租金10800元交付第三人王春美。2013年9月，第三人王春霞再次通过被告肖金霞给付原告至2014年3月15日期间的半年租金10800元。2013年10月1日，第三人王春霞与被告董嘉庚签订合作协议，约定利用涉案租赁房屋中的大房间共同开办“汉和画室”及石材经营，房租由第三人王春霞承担，由被告董嘉庚经营并负责管理。2014年1月中旬，第三人王春霞经营石材的小房间空置，但未向原告交付房屋钥匙。审理中，经本院释明，原告表示如果第三人王春美、王春霞签订的租赁协议有效，则主张解除该租赁协议，由涉案房屋占有人腾倒房屋并给付租金。2014年10月28日，第三人王春霞同意与原告解除租赁合同，并交付了涉案房屋钥匙，原告受领。
本院认为，第三人王春美代表原告与第三人王春霞及被告肖金霞就涉案房屋签订的两份房屋租赁协议，均为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告及第三人王春美虽主张2013年3月初第三人王春霞提出解除租赁关系，但并未提供证据证明。被告肖金霞虽然以个人身份与第三人王春美签订了租赁协议，但租赁合同签订时间晚于第三人王春美、王春霞租赁合同，被告肖金霞作为第三人王春霞经营石材商店雇佣的员工，涉案房屋始终由第三人王春霞合法占有，且被告肖金霞向原告及第三人王春美交付的租金由第三人王春霞支付，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条规定，本案实际履行的租赁合同应为2011年3月9日第三人王春美、王春霞签订的房屋租赁合同。在合同履行合同中，双方当事人虽对租金数额协商未果，但第三人王春霞以实际履行的方式对合同内容进行变更，即将租金变更至每月1800元，不违背法律规定，本院予以确认。被告肖金霞2013年3月15日与第三人王春美签订的租赁合同，并未实际履行，原告要求解除，本院不予支持。第三人王春霞同意解除租赁合同、腾倒房屋并已经实际履行，本院予以确认，故本院对腾倒房屋的请求不再予以处理。关于原告请求支付租金的请求，第三人王春霞未按约定给付租金，构成违约，应承担涉案房屋腾倒前的租金，即从2014年3月16日至2014年10月28日期间的租金13380元（每日租金按60元计算，共计7个月13天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条之规定，判决如下：
一、解除第三人王春美、王春霞2011年3月9日签订的关于丹东市振安区×路×小区×房屋的租赁协议；
二、第三人王春霞支付原告韩嵘嵘房屋租金13380元；
三、驳回原告韩嵘嵘的其他诉讼请求。
如第三人王春霞未按本院指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付逾期履行期间利息。
案件受理费200元，由第三人王春霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 于云峰
人民陪审员 毕克玉
人民陪审员 郝金鑫
二〇一四年十月八日
书 记 员 侯国丽