安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屯民一初字第01491号
原告：李爱平，女，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：黄升剑，安徽地平律师事务所律师。
被告：程宏虎，男，住安徽省歙县。
被告：方月红，女，住浙江省淳安县。
上述二被告共同委托代理人：谢昌权。
原告李爱平与被告程宏虎、方月红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告李爱平及其委托代理人黄升剑、被告程宏虎及被告程宏虎、方月红的共同委托代理人谢昌权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李爱平诉称：原、被告于2013年8月29日签订一份房屋租赁合同，原告将坐落黄山市屯溪区安东路18-19号街边店面出租给被告，约定租期至2016年9月1日止。2014年9月1日，双方签订补充协议。在租赁期限内，被告经营至2015年8月退租，已经违约，原告同意解除。根据合同约定，被告负有修复被其破坏的房屋墙体、水电等义务，但被告至今未修复。被告还恶意将店面原有的顶棚及地面砖损坏，造成原告不能正常出租，被告应承担该期间的租金。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年8月29日签订的租赁合同及2014年9月1日签订的补充协议；2、被告赔偿被其破坏的房屋顶棚及地面、墙体、门、窗和水电合计1.6万元；3、被告承担因损坏房屋致原告不能正常出租期间的租金（租金按每月2966.25元计算至修复完成）。庭审中，李爱平变更第二项诉请中的赔偿损失为恢复原状。
李爱平为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
证据二、原、被告于2013年8月29日签订的《租赁合同》及2014年9月1日签订的《关于租赁合同的新增协议》，证明原、被告就租赁屯溪区安东路18号、19号店面及19号店面后面单间签订合同，并对增加第二年租金达成合意，被告提前解除合同已构成违约；
证据三、《关于余春兰房屋基础工程转让的协议》、《农村居民宅基地申报表》、《农村建筑动工通知书》，证明原告出租的店面系原告自有的合法建筑；
证据四、照片一组及视频，证明被告腾空店面后的现状及店面内的装饰装修物被其破坏的事实；
证据五、短信记录，证明被告违约提前解除合同及被告并未多次通知原告退租的事实；
证据六、黄山市屯溪区安东路18-19号店面照片，证明出租店面共两层，被告承租的仅为一层，另店面的卷帘门因损坏无法使用的事实；
证据七、出租信息，证明被告违约退租后，原告已经实施了防止损失扩大的措施；
证据八、被告用电记录及供电部门宣传单页，证明被告超额用电致使原告无法享受优惠电价的事实；
证据九、照片，证明被告未将18号和19号店面原先的玻璃门恢复原状。
程宏虎、方月红辩称：原告出租黄山市屯溪区安东路18-19号、19-1号房屋系违法行为，应确认2013年8月29日签订的房屋租赁合同及2014年9月1日签订的补充协议为无效合同；驳回原告的全部诉讼请求，被告被冻结的账户依法解除。
程宏虎、方月红为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一、2013年8月29日双方签订合同复印件，证明原告单方面更改合同；
证据二、2014年9月1日双方签订的合同复印件，证明原告违法加收电费；
证据三、黄山市屯溪区阜上社区居民委员会证明，证明原告故意混淆租赁物的地址；
证据四、税收完税证明两张，证明原告用合法房产掩盖虚假租赁；
证据五、短信截屏图片两张，证明2015年8月被告通知原告交房；
证据六、图片，证明原告在店面通道摆放鞋柜并随意进出，干扰被告正常经营；
证据七、补充合同条款，证明原告胁迫被告；
证据八、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
程宏虎、方月红对李爱平所举证据质证如下：
证据一、无异议；
证据二、租赁合同和我们提交的不一致，手写部分系原告事后添加，新增协议与被告提交的一致；
证据三、无法确定合法性；
证据四、照片反映的是被告腾空店面过程中的某一天；
证据五、六、七、八、九、均无异议。
李爱平对程宏虎、方月红所举证据质证如下：
证据一、三性无异议，证明目的有异议，根据合同约定，被告承租的沿街店面两间，而这两间店面是两层建筑，第二层原告并未租给被告，根据合同约定，租赁期限到2016年9月1日结束，被告2015年退租当属违约；
证据二、三性无异议，证明目的有异议，这是一份经双方协商签订的对原租赁协议的补充，不存在私自加收电费的问题；
证据三、三性无异议，证明目的有异议；
证据四、三性无异议，证明目的有异议，该证据说明原告依法缴纳出租安东路18和19号两店面税收，该证据与租赁合同相印证，被告租的店面就是原告出租的安东路18和19号两店面；
证据五、三性无异议，证明目的有异议，该证据说明被告提前违约退租的事实；
证据六、三性有异议，证明目的有异议，被告所主张的部分是被告承租范围之外，属原告的私宅空间，与被告无任何关系；
证据七、真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该手稿性质为要约邀请，从补签协议的内容来看，被告对手稿已经进行了较大改动，说明补签协议系经过双方协
商一致的结果，不存在欺诈和胁迫的情形；
证据八、无异议。
本院对李爱平所举证据认证如下：程宏虎、方月红对证据一、五、六、七、八、九均无异议，本院经审查予以确认；证据二、程宏虎、方月红认为其中的租赁合同与他们提交的不一致，租赁合同上手写部分系原告事后添加，本院经审查认为，该租赁合同与程宏虎、方月红提交的租赁合同不一致，应以程宏虎、方月红提交的租赁合同为准；双方提交《关于租赁合同的新增协议》一致，本院予以采信；证据三、程宏虎、方月红认为无法确定其合法性，本院经审查认为，该组证据结合程宏虎、方月红提交的黄山市屯溪区阜上社区居民委员会出具的证明，可以认定案涉店面系李爱平自建房，故本院对该组证据予以采信；程宏虎、方月红对证据四的真实性未提出异议，但认为照片反映的是被告腾空店面过程中的某一天，本院经审查对其真实性予以采信。
本院对程宏虎、方月红所举证据认证如下：李爱平对证据一至五及证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审查予以确认；李爱平对证据六有异议，认为被告所主张部分在被告承租范围之外，本院经审查认为，该图片并不能证明原告干扰被告正常经营，故本院不予采信；李爱平对证据七的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，本院经审查认为，该补充合同条款系原告所写，本院予以采信。
经审理查明：坐落黄山市屯溪区安东路18-19号房屋系余春兰户于1993年开始申请建设的自建房，余春兰于1996年10月8日将该房连同未完工部分转让给李爱平。程宏虎与方月红系夫妻关系。2013年8月29日，李爱平（甲方）与方月红（乙方）签订《租赁合同》，李爱平将坐落安东路18-19号街边店面出租给方月红经营使用，约定租期为2013年9月1日至2016年9月1日止；租金按整年支付，年租金3万元，付款方式为一年一付，先付后用；租赁成立后，自合同签订之日起，乙方需向甲方交付租房押金2000元；乙方若提前退租，则视同乙方为单方毁约行为，甲方有权扣除乙方所交押金及剩余店面租金，以作违约赔偿付给甲方；合同期限内，损坏及丢失店内构件，由乙方承担赔偿及修复，情节严重者，甲方有权扣除押金，若进行破坏性改装装修店内原有设施，需经甲方同意方可进行；乙方若需续签或者不续租合约都应提前一个月向甲方提出，同等条件下，乙方有优先承租权，甲方不得干预，租金涨幅不超过10%；租赁期间，店面经营租赁税收及其它因乙方经营所产生之费用均由乙方自行承担。2014年9月1日，李爱平（甲方）与程宏虎（乙方）签订《关于租赁合同的新增协议》，约定甲方将店面后的单间出租给乙方，时间为2014年9月1日至2016年8月31日止，租期2年，年租金2400元，租金先付后用，一年一付；该单间已经过乙方破拆过的墙体结构部分和电源电路部分，在合同到期之前，乙方需无条件恢复所有结构及设施到原样；若乙方不能按时、保质、保量恢复到原样，甲方将扣除所有押金（包括原租赁合同的押金）以作赔偿，乙方不得异议；乙方若续租，需提前一个月向甲方提出商议，乙方有优先续租权；乙方需缴付甲方押金500元，在双方没有任何异议的情况下，本合同期满，甲方应如数退还押金给乙方，合同终止。2015年8月31日，方月红发短信通知李爱平退租。程宏虎、方月红在租赁期间拆除店内部分墙体、改装插座，并在腾空时拆走其安装的两扇玻璃门、天花板等物品，现未恢复原状。
另查明：李爱平已收取18-19号店面2013年9月1日至2014年9月1日期间的租金3万元、2014年9月1日至2015年9月1日期间的租金31500元，新增协议约定的单间2014年9月1日至2015年9月1日期间的租金2400元。李爱平共收取押金2500元。
本院认为：案涉房屋系经过相关部门批准后建造，原告作为房屋的所有权人有权出租收益。原、被告签订的租赁合同及新增协议并未违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告已将约定的租赁物交付被告经营使用，被告应依约使用租赁物并按时支付租金。合同约定租期为2013年9月1日至2016年9月1日止（店面后单间的租赁时间为2014年9月1日至2016年8月31日止），被告于2015年8月31日即通知原告退租，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。因原告亦同意解除租赁合同，故原告主张解除租赁合同及补充协议之请求，本院予以支持。因双方约定“乙方若提前退租，则视同乙方为单方毁约行为，甲方有权扣除乙方所交押金及剩余店面租金，以作违约赔偿付给甲方”，故原告已收取的押金2500元不予退还，作为被告承担违约责任之违约金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”因原、被告对已形成附合和未形成附合的装饰装修物在合同解除时如何处理未有约定，而被告系违约方，其在租赁期间拆除店内部分墙体、改装插座，并在退租腾空时将店面内其安装的两扇玻璃门、天花板等物品拆走后均未恢复原状，导致原告不能及时将店面出租给第三人，确实影响原告收益，故被告应赔偿原告租金损失。因原告未提供具体损失的证据，本院综合考虑本案案情，酌情支持由被告支付原告一个月的租金损失2700元（32400元÷12个月=2700元／月），被告损坏的物品由原告自行修复，原告主张的其他损失本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告李爱平与被告方月红于2013年8月29日签订的租赁合同及原告李爱平与被告程宏虎于2014年9月1日签订的关于租赁合同的新增协议；
二、被告程宏虎、方月红于本判决生效后十日内支付原告李爱平租金损失2700元；
三、驳回原告李爱平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，保全费220元，由被告程宏虎、方月红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 吴洁宇
二〇一五年十一月二十四日
书记员 潘晓琴
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。