北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初12804号原告（反诉被告）北京市顺义区仁和镇河南村经济合作社，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会，统一社会信用代码×××。法定代表人王保文，社长。原告（反诉被告）顺义区仁和地区河南村村民委员会，住所地北京市顺义区仁和镇河南村，组织机构代码A0286××××。法定代表人王保文，主任。二原告（反诉被告）共同委托代理人苏广民，北京稳正律师事务所律师。被告（反诉原告）崇文，男，1966年9月4日出生，北京市顺义区×××居民。委托代理人武乐丽，女，1975年8月3日出生，北京市顺义区×××号居民。委托代理人王军，北京市律港律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺义区×××经济合作社（以下简称河南村经济合作社）、原告（反诉被告）顺义区×××村民委员会（以下简称×××村委会）诉被告（反诉原告）崇文土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰与人民陪审员马德云、乔立娟组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）×××经济合作社、×××村委会共同委托代理人苏广民，被告（反诉原告）崇文委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）×××经济合作社、×××村委会共同诉称：×××经济合作社、×××村委会与崇文于2006年6月16日签订《租赁协议书》，约定由崇文使用村属×××农贸市场院内土地及地上物用于经营，租赁期限为10年，即2006年7月1日至2016年6月30日止。现上述租赁协议的租赁期限已届满，但崇文仍然未履行完毕返还土地及地上物、返还动产、交纳电费等合同义务，起诉要求：1.依法判令崇文腾退位于北京市顺义区×××“×××农贸市场”院内土地及地上物，并返还×××经济合作社、×××村委会；2.依法判令崇文赔偿×××经济合作社、×××村委会物品损失共计33863.2元；3.判令崇文给付×××经济合作社、×××村委会2006年至2008年电费共计57279元；4.诉讼费由崇文负担。被告（反诉原告）崇文辩称：不同意×××经济合作社、×××村委会诉讼请求。第一项诉讼请求：×××经济合作社、×××村委会起诉没有按照村民委员会组织法以及北京市农村集体资产管理条例的规定作出决定，属于法定代表人个人作出的决策，因为×××农贸市场属于集体资产，在2006年签订合同时，当时村委会书记王金山告知崇文×××农贸市场所占地是农业空闲地，且当时是以发包的形式由崇文进行经营，当时王金山代表村委会、经济合作社承诺合同到期后崇文有优先权。合同到期前2015年9月15日，崇文曾经向村里交付卫生费、水费截止时间是2016年9月17日，当时经济合作社有明确意思表示，双方继续履行合同，未能续订合同的原因是崇文妻子武乐丽多次举报王保文违法违纪问题，导致×××经济合作社、×××村委会不能与崇文继续续订合同。合同到期前崇文向×××经济合作社、×××村委会邮寄过要求续订合同的申请，×××经济合作社、×××村委会迟迟不予答复，在合同到期前，×××经济合作社、×××村委会均未对×××农贸市场的经营方式作出新的决策，本案中×××经济合作社、×××村委会仅仅在合同到期前以断水、断电的方式企图迫使崇文搬离，强行接管设施设备并自行收取租金，但×××经济合作社、×××村委会与崇文之间的资产，除了法院勘验的现场，对崇文自行投资的部分，双方并没有进行界定，按照签订合同时的承诺，崇文投资部分归崇文所有。土地性质应该以签订合同时的土地性质确定，且×××农贸市场的经营方式未经民主程序进行改变，我们认为应该继续履行合同。第二项诉讼请求：这些物品是在2006年移交，按照会计法规定，这些物品已经超过折旧期限，残值也未明，自然消耗，且崇文与×××经济合作社、×××村委会未签订合同终止后交接的协议，无法排除×××经济合作社、×××村委会强行接管期间物品丢失。第三项诉讼请求：按照惯例，由村委会统一向商户收取电费，据崇文了解，2006年-2008年商户的电费已经全部缴纳，我们不欠电费，电费属于电工交账时某个环节出了问题，如涉及电工或者村委会干部贪污问题应通过刑事途径解决。被告（反诉原告）崇文反诉称：为迎接奥运环境整治需要，×××经区有关部门同意在村内原闲置场院内举办×××农贸市场。因市场无人投资，×××村委会与×××经济合作社时任法定代表人王金山在与崇文洽商过程中介绍了本村土地承包和租赁政策，并承诺合同到期后村集体不接管，投资人有优先续订合同的权利。在此背景下，崇文与×××经济合作社、×××村委会于2006年6月16日签订了《租赁协议书》一份，约定：×××农贸市场以租赁方式，承包给崇文经营与管理（承包期暂定10年），合同期限自2006年7月1日至2016年6月30日。签订合同时，王金山再次口头承诺合同到期，崇文可优先续订合同。协议签订后，崇文进行了后期投资，对市场用房进行改造、装修和增建、硬化地面、对外招商管理，累计投资800多万元。市场深受本村和周边居民欢迎。2012年崇文在成立北京仁和文丽商贸有限公司后，为办理必要手续，经村委会同意，在《租赁协议书》上加盖了“北京仁和文丽商贸有限公司”印章。因崇文之妻武乐丽多次举报×××经济合作社、×××村委会法定代表人王保文违法乱纪问题，同时王保文在附近地区也经营农贸市场，故合同到期后，王保文拒绝与崇文续订合同。且×××经济合作社、×××村委会在合同到期前未依照《北京市集体资产管理条例》之规定，由社员大会或者社员代表大会选举产生的村合作社管理委员会依法行使集体资产所有权并就集体资产经营方式的确定和重大变更经社员大会或者社员代表大会讨论通过，也未就×××市场的承包方案经村民会议或者村民会议授权的村民代表会讨论通过，故×××市场的经营方式并未发生变更。2016年6月25日、6月26日，崇文两次向×××经济合作社、×××村委会邮寄《续订协议申请书》，×××经济合作社、×××村委会均拒绝答复。后起诉至法院，双方均撤诉商讨续订事宜。现双方就续订问题并未达成一致意见。崇文认为双方之间所签订的租赁协议书实为土地承包关系。根据相关规定和签约时在承诺，崇文有权要求续订合同。×××经济合作社、×××村委会在合同到期前在收取水费时，也以实际行为表明与崇文续签合同。在合同到期前，多次向×××经济合作社、×××村委会发出申请，请求依法续订协议，×××经济合作社、×××村委会无正当理由予以拒绝。2016年6月30日，×××经济合作社、×××村委会在合同到期之前采取断水断电企图迫使崇文搬离。现×××经济合作社、×××村委会单方强行接管。为维护崇文合法权益，反诉：1.判决×××经济合作社、×××村委会与崇文续订《租赁协议书》并将合同期延长至2036年6月30日；2.诉讼费由×××经济合作社、×××村委会负担。原告（反诉被告）×××经济合作社、×××村委会共同辩称：不同意崇文的反诉请求。双方签订的租赁协议，明确约定租赁时间为2006年7月1日-2016年6月30日，合同已经到期，×××经济合作社、×××村委会并未同意与崇文继续签订合同，租赁协议已经到期自动解除。经审理查明：×××经济合作社、×××村委会提交的《租赁协议书》显示：2006年6月16日，×××经济合作社、×××村委会作为甲方与乙方崇文签订《租赁协议书》约定：根据农村经济建设的需要，为把我村建设成为文明富裕的小康村，繁荣市场经济使群众百姓购菜、购物方面，×××大队党总支、村委会、经济合作社在上级领导部门的关怀和支持下，投资建设成×××农贸市场。市场共有摊位108个，房屋建筑面积1742.6平方米，场地面积6291.2平方米（场地面积、设施、设备名称数量金额详见附表）。为了方便村民买菜、购物，繁荣×××农贸市场，造福×××村民百姓，带动×××经济发展，给×××村民创造更多的就业机会，经×××党总支、村委会、经济合作社决定，以租赁方式，承包给崇文经营与管理（承包期暂定10年）。一、甲方的权利及义务：1、负责提供经营场地、设施、设备并依法制定各项规章制度。2、负责水电供应（费用乙方自付）。3、年租赁费根据市场经济及市场运营的发展与要求每三年一定。第一个三年每年租金4万元（注：上交薪，每年12月20日-12月31日前将下一年的租金交齐，以现金或支票的形式支付）……二、乙方权利义务：解决就业岗位，管理人员15人，经营者200人。1、根据现有条件，已具备经营能力，乙方根据甲方的要求，为搞活市场经营者提供一切便利。2、依法制定治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容及各项规章制度，并负责、监督实施。3、协助行政管理机关对违反有关规定的商户进行监督、教育整顿。4、应按约定为市场经营者、商户提供各项配套设施，保证经营者正常经营，除有明确的约定外，不得以任何理由干涉经营者的正常经营活动。……7、负责农贸市场经营场所、房屋保养维修，严格审查经营者对水、电、气的使用，市场道路两侧停车场的管理整顿……双方未尽事宜待定，本协议自2006年7月1日—2016年6月30日止，此协议一式两份，双方各一份。崇文提交的《租赁协议书》内容与上述《租赁协议书》相同，但结尾乙方处除有崇文签字还盖有北京仁和文丽商贸有限公司的公章，崇文称是2010年为了经营×××农贸市场成立了北京仁和文丽商贸有限公司，后在上述《租赁协议书》结尾乙方处补盖了北京仁和文丽商贸有限公司的公章；×××经济合作社、×××村委会称《租赁协议书》结尾乙方处盖有北京仁和文丽商贸有限公司公章是崇文个人行为，涉案土地及地上物的承租人是崇文并非北京仁和文丽商贸有限公司。2006年10月9日，×××经济合作社、×××村委会与崇文签订《×××南农贸市场验收报告》，对租赁物的场地面积、设施、设备名称、数量等具体规定。该验收报告主要内容为：根据新农村建设和村容整治的总体需要，为了方便村民生产、生活，活跃市场经济，解决部分村民就业，×××村委会、经济合作社委托潮河农场于2005年10月份至2006年5月份建×××南农贸市场1处，村集体投资985048.14元。现农贸市场已竣工并投付使用。为此村委会、经济合作社理财小组部分成员、潮河农场负责人、市场管理负责人计9人组成验收小组对以下财产、建筑面积、市场占地使用面积进行验收、测量，具体项目如下：1、建筑面积：北正房：1001.26㎡，431元/㎡,431543元；西二层楼房：352.8㎡，470元/㎡,165816元；南一排房：206.54㎡，370元/㎡,76420元；南二排房：159.25㎡，370元/㎡,58923元；厕所：22.75㎡，259.82元/㎡,5911元；化粪池：北一个35㎡，南侧一个19.52㎡，138.15元/㎡,7531.94元；摊位：108个，450元/个,48600元；其它：铁栏杆、大门，7200元；市场地面：1956㎡，35元/㎡,68460元；摊位房顶：807.8㎡，100元/㎡,80780元。2、早点铺：14708.2元，其中：冰箱一个2480元，冰柜一个1380元，消毒柜、电饼铛、磨浆机各一台30**元（包括四个保温桶），餐具6875.2元，桌子十个300元，圆凳50个600元。3、文化设施：19155元，其中：电视机、VCD、功放机三件套2455元；灯箱广告牌16700元。上述1-3项总计985048.14元。二、市场使用面积：6291.2平方米。附地形草图1张。验收小组于2006年10月8日、9日对以上农贸市场投资所形成的建筑物平米单价总额进行估算，对部分财产及文化用品进行数量及总额（票据）核实，对市场现使用面积进行丈量确认，全部无误，情况属实。庭审中，崇文称签订租赁协议书时，王金山作为×××经济合作社、×××村委会的法定代表人曾口头承诺，在合同到期后崇文有优先权，且双方之间应是承包关系并非租赁关系，现在×××经济合作社、×××村委会不同意续签合同原因就是现负责人王保文与崇文爱人武乐丽有矛盾，且×××经济合作社已经收取2015年9月15日-2016年9月17日的水费、卫生费，已经实际表明合同到期后继续履行原租赁合同，并提交2016年6月30日王金山书写的《证明》以及视频光盘、照片、收据等佐证，该证明内容为“我村根据区委、区政府关于迎奥运、环境，整治解决民生要求建设×××农贸市场，市场建设初期，×××村村委会出部分建设资金。根据×××对外租赁、承包惯例，合同到期后，为保证集体和承租人（承包人）利益，原承租人（承包人）在合同到期后有优先续订合同的权利，村委会和经济合作社不得自行接管。我村于2006年6月16日与崇文签订了租赁协议书，签约时我作为法定代表人曾口头答应承诺在合同到期后崇文有优先权，村委会和经济合作社不予自行接管，市场后期投资全部由崇文个人投入。市场形成的固定资产由村集体和投资人按实际投资比例确定份额”,崇文称王金山有所顾虑未能出庭作证。×××经济合作社、×××村委会称，不认可王金山的书面证言，双方就是租赁关系，现租赁合同已经期满解除，涉案农贸市场等亦不再出租，村里收取水费、卫生费均是按年度收取，且崇文实际使用涉案农贸市场时间超过其交纳水费、卫生费的期间，并不代表村里同意其继续租赁涉案农贸市场，故崇文应将涉案农贸市场腾退。庭审中，崇文及×××经济合作社、×××村委会一致认可，涉案农贸市场所占用的土地性质为村集体建设用地；租赁协议中涉及的商铺已经实际交付×××经济合作社、×××村委会控制、使用，崇文已离开涉案农贸市场。关于涉案农贸市场中崇文投资建设的地上物如何处理，崇文称因部分地上物已被×××经济合作社、×××村委会拆除，其另案向×××经济合作社、×××村委会主张且已经立案，不在本案中一并主张；×××经济合作社、×××村委会称崇文投资建设的地上物崇文应自行拆除，不应给与补偿或赔偿。庭审中，×××经济合作社、×××村委会明确第二项诉讼请求中物品损失指的是2006年10月9日签订《×××南农贸市场验收报告》中的物品及价格，第三项诉讼请求中主张2006年-2008年电费原因是因为2009年之后的电费均为各商铺向×××经济合作社、×××村委会交纳，2009年之前应是崇文向各商铺收取后向×××经济合作社、×××村委会交纳，但崇文并未实际交纳。崇文辩称，×××经济合作社、×××村委会第二项诉讼请求中涉及的物品已经自然损耗且随着涉案商铺已经交付×××经济合作社、×××村委会，该部分物品亦不属于其控制范围，电费一直都是村里电工向各商铺收取，电工为何未将电费交至村里不清楚，崇文不存在欠缴电费情况，即使存在亦超过诉讼时效。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议书、×××农贸市场验收报告、证明、录音录像材料、收据、照片等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于《租赁协议书》应否续签问题。2006年6月16日，×××经济合作社、×××村委会与崇文签订《租赁协议书》明确约定租赁期限为2006年7月1日至2016年6月30日，结合涉案农贸市场涉及的土地性质为村集体建设用地来看，在×××经济合作社、×××村委会明确表示不续签合同情况下，崇文并无证据证明双方之间为承包关系且×××经济合作社、×××村委会同意续签合同，故崇文要求续签租赁合同并延长期限至2036年6月30日的反诉请求，本院不予支持。因双方签订的租赁合同期限已经届满，关于崇文投资建设的地上物其已立案起诉解决，故×××经济合作社、×××村委会要求崇文腾退并返还涉案农贸市场并无不当，本院予以支持。关于×××经济合作社、×××村委会主张的物品损失，因物品交付时间为2006年，且该物品均为消耗品，×××经济合作社、×××村委会亦认可租赁协议中的商铺均由其实际控制，在此情况下，×××经济合作社、×××村委会并无证据证明上述物品现由崇文实际占有使用，故其按照《×××南农贸市场验收报告》中的价格主张物品损失无事实及法律依据，本院无法支持。关于×××经济合作社、×××村委会主张的2006年至2008年电费问题，双方签订的租赁协议中并无交纳电费的相关约定，结合2009年之后电费交纳情况来看，×××经济合作社、×××村委会并无证据证明2009年之前的电费应由崇文直接向×××经济合作社、×××村委会交纳，故×××经济合作社、×××村委会要求崇文给付2006年至2008年电费无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉）原告崇文于本判决生效之日起十日将位于北京市顺义区×××“×××农贸市场”院内土地及地上物腾退并交付原告（反诉被告）北京市顺义区×××经济合作社、原告（反诉被告）顺义区×××村民委员会；二、驳回原告（反诉被告）北京市顺义×××经济合作社、原告（反诉被告）顺义区×××村民委员会其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）崇文全部反诉请求。本诉案件受理费二千零七十八元，由原告（反诉被告）北京市顺义区×××经济合作社、原告（反诉被告）顺义区×××村民委员会负担二千元（已交纳），由被告（反诉原告）崇文负担七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三十五元由被告（反诉原告）崇文负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 冰人民陪审员  马德云人民陪审员  乔立娟二〇一八年二月六日书 记 员  曾德荣