甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终20号
上诉人（一审被告）：嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司。住所地：嘉峪关市迎宾西路*号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：周浩义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田鹤鹏，男，汉族，1978年7月19日出生，甘肃省嘉峪关市人，嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司副经理，住嘉峪关市。
委托诉讼代理人：蔺春，甘肃梓钊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李忠丰，女，汉族，1970年12月8日出生，甘肃省高台县人，个体工商户，住高台县。
委托诉讼代理人：黄志平，男，汉族，1968年2月7日出生，甘肃省高台县人，个体工商户，住高台县。系被上诉人李忠丰丈夫。
上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司（以下简称西部天地公司）因与被上诉人李忠丰商品房买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2015）高民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西部天地公司的委托诉讼代理人田鹤鹏、蔺春，被上诉人的委托诉讼代理人黄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西部天地公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院错误的将本案诉讼主体之外的第三人提出的信访请求认定为被上诉人对上诉人发出的催告，违背了合同的相对性；2、行政部门的答复意见是上诉人与被上诉人之外的第三方之间形成的书面调解意见，并不是对被上诉人的答复，对被上诉人没有约束力；且该答复意见是上诉人为顺利解决矛盾纠纷而做出的退让、妥协，是对行政部门的单方承诺，在本案中不能作为对上诉人不利的证据使用。因此，答复意见书不能证明上诉人迟延交付房屋，也不能证明上诉人违约；3、备注12月30日房子交工是指房屋承建部门向售楼部门的交接工程时间，又因被上诉人未按期足额交纳购房款，该备注的时间也应是上诉人对被上诉人下欠房款进行催交的至迟履行时间。一审法院将该备注时间认定为商铺交付时间，明显错误；4、因合同约定2014年11月1日前被上诉人应付清首付款268880元，但被上诉人仅交纳5万元，剩余房款至今仍未交纳，被上诉人明显违约，上诉人享有顺序履行抗辩权，即使上诉人迟延交付商铺，也不构成违约；5、本案中双方并未约定合同履行期限，上诉人自签订合同9个月后及时履行交付义务，而被上诉人无故不予受领，一审法院判决解除合同没有法律依据。且被上诉人诉请请求并未明确解除的是哪一份《认购协议书》，一审法院判决解除2014年签订的《认购协议书》，剥夺当事人处分权，超出法官自由裁量权限。综上，一审法院认定事实错误，采信证据不当，判决显失公平，望二审法院判如所请。
李忠丰辩称：2014年9月18日，上诉人与被上诉人签订《认购协议书》，双方约定被上诉人付款方式为按揭付款。房价优惠后每平方米为9200元，房款共计518880元，首付268880元，余款250000元进行贷款，在通知10天内向上诉人交清全部按揭贷款资料，如被上诉人未按约付清首付款或未提供银行按揭资料，在通知时间内逾期未签订《商品房买卖合同》则视为被上诉人放弃购房，定金不予退还，当日，即2014年9月18日被上诉人向上诉人交付了首付款50000元，上诉人承诺2014年10月30日前交付商业店面，剩余首付款于2014年11月1日交清。但2014年10月30日上诉人未按约定交付店铺，没通知被上诉人交全部按揭资料，也未通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人也没有再交首付款。上诉人违约后，被上诉人多次找上诉人，上诉人先是一推再推到后来干脆连个负责人都找不到了，被上诉人在长达一年多的时间里数次催促上诉人交房，期间上诉人未给过被上诉人任何交付房屋的书面通知，被上诉人是在万般无奈的情况下与王金刚、孔雪花、刘珊珊等众商户找高台县工商行政管理和质量技术监督局反应情况，该单位根据实际情况向县政法委综合办出了书面材料。同时高台县城乡建设局也给被上诉人和众商户出具了信访事项答复意见书。县信访办、县政府、县政法部门做出了大量调查调解工作，上诉人仍一再违约。现一审法院以事实为依据，以法律为准绳，已公平审判公正判决。1、上诉人请求依法驳回被上诉人的请求，没有法律依据，与事实不符。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条第一款，《商品房销售管理办法》第三条之规定，应当依法解除双方于2014年9月18日签订的《认购协议书》。2、备注时间是房款催缴时间，非商铺交付的约定。这是上诉人在如数次狡辩，被上诉人签定协议是和上诉人签的，交工也好，交付也罢是上诉人对被上诉人的承诺。事实上上诉人既没有交工，也没有交付。3、被上诉人虽未足额交付房款，但错误在上诉人，是上诉人违约造成的。
李忠丰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告购房款100000元，并承担相应违约责任；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年被告在高台县中心广场开发修建高台县时代购物广场地下商业城，同年10月19日，原被告签订《协议书》一份，约定购买被告开发建设的地下商业城C822号商铺一间，建筑面积56.4平方米，每平方米价款9800元。当日，原告向被告交纳了50000元”诚意金”。2014年4月16日，高台县时代中心广场地下商贸城开始施工。2014年8月27日，被告取得商品房预售许可证明。同年9月18日，被告收回与原告所签《协议书》，双方重新签订了一份《认购协议书》，该协议将50000元”诚意金”转为定金，并约定原告付款方式为按揭付款，房价优惠后每平方米为9200元，房款共计518880元，同时约定原告须在2014年11月1日付清首付款268880元，余款250000元进行贷款，在通知10天内向被告交清全部按揭贷款资料。如原告未按约付清余款或提供银行按揭资料，在通知时间内逾期未签订《商品房买卖合同》则视为原告放弃购买，定金不予退还。原告当天向被告支付首付款50000元。后被告未向原告送达交付资料的通知，亦未通知原告签订《商品房买卖合同》，未与原告办理按揭贷款手续，原告亦再未向被告交付剩余首付款。2015年4月，被告开发的高台县时代购物广场地下商业城购房户通过向高台县政法委上访催促原告交付商铺，2015年4月30日，高台县工商行政管理局和质量技术监督局对集体投诉进行调查核实后向政法委进行了汇报。同年5月5日，购房户到信访局反映被告延迟交房问题，同月13日，高台县住房和城乡建设局对该问题进行了答复，并与被告协商达成答复意见：1、被告延期于5月31日交房；2、被告对延期交工期间即2015年1月1日起至2015年5月31日，按商户预交诚信金额给予银行同期贷款利息经济补偿等五点意见。2015年6月30日，高台县时代中心广场地下商贸城开始竣工验收。竣工验收前日，被告在高台县电视台发布公告，要求原告等商户办理商铺交接手续。但至2016年8月3日本案再次开庭，被告仍未向原告以及签订商品房买卖合同的购房商户交付商铺。
一审法院认为，原被告所签《认购协议书》系双方真实意思表示，该协议就商铺基本状况、坐落、价款、付款方式等做了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。在原告起诉前，被告已取得商品房预售许可证，故该合同合法有效，原被告应按约全面履行。原告虽首付款未付清存在违约，但其放弃被告支付违约金及利息的诉讼请求符合本案实际情况，予以准许。因该地下商业城未竣工，被告无法提供办理按揭的相关手续材料，被告亦无证据证实期间曾通知原告签订办理按揭所需的《商品房买卖合同》，故原告按揭未办理系被告所致。且被告至高台县住房和城乡建设局答复时其开发的地下商场仍未竣工，在原告催告的三个月合理期限内仍不能交付，其行为已构成严重违约，故原告提出解除合同，并要求被告返还购房款的诉请符合法律规定，予以支持。被告辩解延期交房是因地下水位上升等不可抗力所致，属法定免责情形的意见，因地下水位上升应属可探测、可预知的情形，不属不可抗力的情形，其辩解理由不能成立。对被告提出曾播出受领房屋广告，但原告未受领房屋的意见，因原告等购房商户在与被告签订合同后长达一年多的时间内曾多次催促被告交房，期间，被告未向原告发出任何交付房屋的书面通知，而其2015年5月31日播出广告的时间亦超出被告承诺的2014年12月30日交房三个月之后，其辩解的意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条第一款，《商品房销售管理办法》第三条之规定，判决：一、解除原告李忠丰与被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司于2014年9月18日签订的《认购协议书》；二、被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司返还原告李忠丰交纳的房款100000元,限于判决生效后10日内履行。案件受理费2300元，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审
理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人与被上诉人于2014年9月18日签订的《认购协议书》是否存在可解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，上诉人开发的地下商铺至2014年12月30日尚处于施工阶段，而该日期为上诉人与部分购房商户明确约定的交房时间，2015年4月被上诉人等购房商户通过信访等方式催促上诉人交付商铺，直至2015年7月30日，被上诉人等购买的地下商铺才完成竣工验收备案，此时，催告期已超过法律规定的三个月的合理期限。故被上诉人要求解除与上诉人签订的《认购协议书》符合法律规定。被上诉人虽未按协议约定足额向上诉人交纳首付款，但不影响其合同解除权的行使。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 鹰
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一七年六月十三日
书记员 张丽君