四川省资中县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资中民初字第2232号
原告刘胜兰，女，1977年2月28日出生，汉族，资中县人，城镇居民。
被告蔡红萍，女，1977年7月27日出生，汉族，四川省内江市人，城镇居民。
委托代理人陈颖（被告之夫），男，1975年1月31日出生，汉族，资中县人，城镇居民。
原告刘胜兰诉被告蔡红萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，于2014年12月18日作出（2014）资中民初字第3099号民事判决书。原告刘胜兰不服，提起上诉，四川省内江市中级人民法院于2015年5月26日作出撤销原判，发回重审的民事裁定书。本院于2015年6月16日重审立案，依法重新组成合议庭，适用第一审普通程序于2015年7月24日、9月15日公开开庭进行了审理。原告刘胜兰，被告蔡红萍及其代理人陈颖到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告刘胜兰诉称：在原审中，原告诉讼请求及理由为，被告于2013年12月12日将自己位于资中建兴市场一期的门面租给原告销售瓷砖使用。租期从2014年4月1日起至2017年3月31日止，前两年租金为每月每平方米45元。此协议暂定，乙方（原告）先付甲方（被告）定金20000元。双方签定协议当天，原告交了20000元订金给被告，被告向原告出具了收条一张。协议生效后，被告没有把出租门面交予原告使用，而已经另租与他人经营使用。被告已违反了原、被告签订的租房协议的约定，被告无理由收取原告的20000元订金，被告出具的收条是订立的订，属于预付款，现要求被告返还其收取原告的订金20000元，并承担本案诉讼费用。
在重审中，原告诉讼请求及理由为，在原、被告签订合同时，因被告没有所出租门面的所有权。经查，其有一间门面是被告弟弟的，而且原承租人刘凤还在承租期间，所以租房协议无效。因此请求法院判决：1、被告返还原告现金20000元；2、案件受理费由被告负担。
被告蔡红萍辩称：原、被告在签订协议时，被告已和其弟蔡长军合法购买了诉争门面，暨资中县建兴市场一期2号楼35、36号门面，且已经交付了房款，产权当时正在办理过程中，原、被告签订的租房协议系有效协议。原告后因自身原因不租门面，故被告不应退还原告所交的20000元定金。
原告刘胜兰为支持其主张，当庭出示和宣读了如下证据：
1、房屋租赁协议，证明原、被告签订了租赁协议，但是协议并没有生效日期；
2、收条，证明被告以租房订金的名义收到原告的现金20000元；
3、刘风的证言1份，证明2013年12月12日，原、被告签订租房协议时，因原承租人刘凤还在承租期间，故被告对出租的门面没有处分权；
4、营业执照复印件1份，证明诉争门面是刘凤在经营，故原、被告签订的协议无效。
以上4份证据共同证明被告无诉争门面所有权，刘凤尚在承租期间，因此租房协议无效。
被告蔡红萍质证认为：对证据1、2、3都有异议，协议已经生效，诉争门面已经由被告和其弟弟蔡长军购买，房屋产权正在办理过程中，是原告主动不租，系原告违约；证据4与本案无关。
被告蔡红萍为支持其辩解主张，当庭宣读并出示了下列证据：
1、登报启示1份，证明原告在2014年3月份明确表示不租赁该房屋后，被告才于2014年4月3日在资中都市瞭望报登报租赁信息；
2、购房协议1份、收条复印件及产权证复印件，证明被告和弟蔡长军是诉争门面的所有权人，被告有权处理门面；
3、证明1份，证明被告门面实际转租时间及原告打算在协议约定的时间转租给别人；
4、庭审笔录复印件，证明原告系主动违约，原、被告协商不退定金20000元。
原告刘胜兰质证认为：被告提供的所有证据都有异议，因原、被告签订协议时，被告没有取得房屋所有权，从而协议无效。
在庭审中，被告向本院申请了证人蔡长军出庭作证，证人蔡长军证实，证人与被告系姐弟关系，诉争门面中的一间系证人所有，但证人已委托被告出租及收取租金。
原告对证人蔡长军出庭作证的内容认为，原告不知道证人讲的是否真实，且未看见委托书。
被告对证人蔡长军出庭作证的内容无异议。
庭审中，本院当庭宣读并出示了依职权调查证人刘凤的调查笔录：
证人刘凤原系诉争门面的承租人，承租期间至2015年11月30日，被告于2013年下年在购买诉争门面后，刘凤与被告协商将诉争门面转让给被告，被告随后便将转让费给予刘凤，刘凤于2014年3月底搬出诉争门面，且2014年未向被告交纳房租。
原告对本院依职权调查刘凤的笔录质证认为，刘凤是2014年7月搬走的。
被告对本院依职权调查刘凤的笔录质证认为，被告不清楚刘凤是什么时候搬走的。
本院对原告提交的证据评定为：
原告提交的所有证据亦证明因原、被告签订协议时，被告尚未取得门面所有权及原承租人刘凤还在租赁期间，故原、被告签订的租房协议无效，但结合本院调查证人刘凤的笔录以及被告提供的门面所有权及证人蔡长军出庭作证的情况，原告的证据不能证明该租赁协议无效，故原告的证据不能达到证明目的，本院不予采信。
本院对被告提交的证据评定为：
被告提交的证据中关于诉争门面系被告和其弟弟蔡长军所有，且系原告主动不承租诉争门面的证据本院予以采信，其他证据与本案无关，本院不予采信。
对本院依职权调查刘凤的笔录和证人蔡长军出庭作证的内容，本院予以采信。
根据原、被告的陈述及上述有效证据的认定，本院查明如下法律事实：
被告和被告之弟蔡长军于2013年11月分别购买了诉争门面暨资中县建兴市场一期2号楼35、36号门面，并陆续付清了购房款。2013年12月24日，被告取得35号门面房的房屋所有权证（证号：资中县房权证城镇字第2013101**号），2013年12月31日，蔡长军取得36号门面的房屋所有权证（证号：资中县房权证城镇字第2015084**号，系遗失补办）及国有土地使用权证（证号：资中国用2013第07208号）。庭审中，证人蔡长军证实已委托被告出租其36号门面并收取租金，亦认可原、被告签订的租房协议。
另查明，2013年12月12日，被告将位于资中建兴市场一期的门面（2号楼35、36号门面）租与原告刘胜兰销砖使用。经协商原、被告双方签订了一份租房协议，基本内容：“租期从2014年4月1日起至2017年3月31日止，前两年租金为每月每平方米45元后一年租金随行就市。此协议暂定，乙方先付甲方定金20000元，补充协议后签”。协议签订当天，原告按照协议约定向被告交付了20000元现金，被告向原告出具了收到其“订金”20000元的收条1份，但原告未按协议承租诉争门面。
再查明，证人刘凤在被告与蔡长军取得诉争门面所有权时，仍在原承租期间，到期时间为2015年11月30日。刘凤在与被告达成转让门面协议，被告向刘凤付清相关费用后，刘凤于2014年3月底搬离诉争门面，刘凤向诉争门面的原所有权人交纳的房租至2013年，未向被告交纳2014年的房租。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，其争议焦点为原、被告签订的租赁合同是否有效，被告应否返还原告所交的款20000元。
一、原、被告签订的租房协议系有效协议。
1、按照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，在本案中，原、被告签订租房协议时，被告虽未取得诉争35号门面房屋的所有权，但被告已在签订租房协议后，租期开始前，取得门面的所有权；被告其弟蔡长军当庭表示已委托被告出租其36号门面，也认可原、被告签订的租房协议。原告也未提供证据证明原、被告签订的租房协议系无效协议，故原、被告签订的租房协议有效。
2、被告与蔡长军在取得诉争门面所有权后，依照“买卖不破租赁原则”，原、被告签订租房协议时，刘凤虽然仍在原承租期间，但刘凤已于2014年3月底搬离诉争门面，被告与刘凤已结清因刘凤不继续租赁房屋的所有费用，刘凤与被告的租赁关系已终结。故原、被告签订的租房协议，不影响原告承租诉争门面的权利。
二、原告交付给被告的20000元系“定金”20000元。
虽然被告出具给原告的收条是“订金”，但结合双方所签订的协议内容即“此协议暂定，乙方先付定金贰万元”的约定，且原告所交付给被告现金的金额与协议约定的“定金”金额完全吻合，原告交付款项的时间与协议约定的时间也一致，而双方并未约定支付其他款项，故本院认定原告交给被告的该20000元应属定金性质。本案系原告不履行协议，根据《中华人民共和国合同法》一百一十五条“给付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求被告退还20000元，不应支持。
综上，原、被告的租赁关系为其真实意思表示，也不违返法律、法规的禁止性规定，其租赁关系合法有效。原告以租房协议无效为由，要求被告退还现金20000元无理，亦无证据支撑，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百一十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘胜兰的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告刘胜兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 段 强
审 判 员 胡 敏
人民陪审员 余 国 彬
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 黄威（代）