福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初477号原告：福建省三明通用机械厂，住所地三明市三元区。法定代表人：郑良聪，厂长。委托诉讼代理人：邱国营，福建建达律师事务所律师。被告：詹连香，女，1971年5月8日出生，汉族，住三明市三元区。委托诉讼代理人：张伍强，福建夏申律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽丽，福建夏申律师事务所律师。原告福建省三明通用机械厂（以下简称通用机械厂）与被告詹连香租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通用机械厂的委托诉讼代理人邱国营，被告詹连香和其委托诉讼代理人张伍强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通用机械厂向本院提出诉讼请求：1.确认通用机械厂与詹连香签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》已于2016年9月13日解除；2.判令詹连香立即将位于三明市三元区富兴堡某某路某某号厂区内占地面积约37100平方米的厂区厂房及场地整体租赁物返还给通用机械厂；3.判令詹连香立即支付拖欠的租金2309659元；4.判令詹连香按合同约定的租金价格向通用机械厂支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（至2017年4月1日为1053896元）；5.判令詹连香支付因其拖欠租金而导致解约的违约金150000元，判令詹连香支付每日按其所拖欠租金金额0.1%的违约金（至2017年4月1日为1057756元），判令詹连香每日按月租金的10%支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的逾期归还租赁物的违约金（至2017年4月1日为3151188元）。事实与理由：2015年1月13日，通用机械厂与詹连香签订《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定，通用机械厂将位于三明市三元区富兴堡某某路某某号土地性质为工业用地的厂区场地占地面积约37100平方米的厂区厂房及场地整体（以下简称租赁物）租赁给詹连香作仓储、物流等使用，租赁期限为120个月，从2015年2月1日起至2025年1月31日止，合同还就租金、租赁物的使用与回收、合同的解除与终止、违约责任等条款进行了约定。通用机械厂依约将租赁物交付给詹连香使用后，詹连香不按租�合同约定支付租金，截止到2016年9月13日，詹连香仅支付租金240000元，之后，又分六次共补缴拖欠的租金人民币150000元，至今总共支付390000元租金。鉴于詹连香拖欠巨额租金已构成严重违约，通用机械厂于2016年9月13日向詹连香送达了《关于解除的通知》，双方签订的租赁合同已于2016年9月13日解除。詹连香应当在合同解除后的20日内即2016年10月30日之前将租赁物返还给通用机械厂，但詹连香至今未返还租赁物。租赁合同约定，2015年2月1日至2015年5月31日为免租金期；2015年6月1日至2016年1月31日期间约为8个月，应收取租金为173333元/月×8个月=1386664元；2016年2月1日至2016年9月13日（合同解除日）期间约为7.5个月，应收租金为175066元/月×7.5个月=1312995元；合计应收租金为1386664元+1312995元=2699659元；已实际缴纳租金合计390000元，拖欠的租金数额为2309659元。詹连香应按合同约定的租金价格向通用机械厂支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费。詹连香拖欠租金导致租赁合同解除，租赁合同约定应当向通用机械厂支付违约金150000元；詹连香逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠金额0.1%向通用机械厂支付逾期付款违约金；詹连香接到解除合同通知后，未按租赁合同约定在20日内返还租赁物的，每逾期一日，按月租金10%向通用机械厂支付违约金。詹连香辩称：一、通用机械厂未按约定交付全部租赁地块，詹连香未足额给付租金，行使的是法定权利，而非违约行为。按照租赁合同约定，双方应签署租赁物交接文件，通用机械厂和詹连香没有履行交接手续，通用机械厂未能提出证据证明租赁地块已经全部交付，通用机械厂的工人强行占据部分地块，致使该部分地块未能实际交付詹连香使用，詹连香有权拒绝给付租金，使的是“顺序履行抗辩权”。租赁合同规定租期自租赁物实际交付之日起计算，通用机械厂应先交付租赁物，詹连香再给付租金，双方履行义务具有先后顺序，即通用机械厂违约在先，詹连香有权拒绝给付租金。通用机械厂实际交付的租赁物不符合合同约定，詹连香有权依法行使“减价请求权”，拒绝给付部分租金。二、通用机械厂具有保证租赁物在整个租赁期间适租的义务。通用机械厂因其内部纠纷，导致工人强行占地，致使租赁地块无法实际使用，通用机械厂未能保障詹连香按约定用途实际使用该地块，其违反了保证租赁物适租的法定义务，詹连香有权行使不支付租金的法定权利。三�通用机械厂在长达两年时间里，从未要求詹连香给付全额租金，已经给付的部分，均是按通用机械厂要求给付的。在通用机械厂未能完全履行义务的情形下，双方已经用实际行为对租金的给付数额达成了新的一致意见，詹连香不存在违约。四、通用机械厂是违约方，通用机械厂不具有行使法定解除权的条件，其解除合同的诉讼请求应予以驳回。五、部分租赁地块由通用机械厂工人占据，返还义务人应是实际占据人即通用机械厂的工人。詹连香实际占有租赁部分，系依据合同取得占有。通用机械厂支付拖欠租金的请求，部分已经超过诉讼时效。租金也应当扣除通用机械厂未实际交付使用部分地块计算。通用机械厂主张的违约金存在重复计算。通用机械厂没有提供证据证明实际损失，其违约金请求缺乏依据，应予以减免。综上所述，通用机械厂诉讼请求应当全部予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通用机械厂向法庭提交的证据：《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》、支付租金的《证明》、银行对账单和统计表、租金催缴通知、《关于解除〈福建省三明能用机械厂厂区租赁合同〉的通知》及送达录音光盘、詹连香承租前厂区前半部分照片2张、詹连香承租施工后厂区前半部分照片2张。詹连香向法庭提交的证据：《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》、关于履约保证金款项的转账协议及收款收据、用地规划图、照片、征地招工职工情况反映、关于三明通用机械厂违法变卖土地厂房申诉报告、2015年2月16日告通用机械厂全体职工书、2015年3月12日再次告通用机械厂全体职工书、2015年3月25日通用机械厂�件、2016年4月13日告通用机械厂全体职工书、关于处理通用机械厂3.14事件的决定、福建省某某集团有限公司文件、通用机械厂情况汇总、通用机械厂企业安定稳定动员会、关于我方在履行租赁合同中碰到问题的函及快递单、2015年3月21日工作联系函、报告、租赁物交付书、报警回执、詹连香于2016年10月25日交给通用机械厂的报告、2017年4月27日通用机械厂向福建某某网络科技有限公司出具的同意转租证明。詹连香向本院申请委托有资质的评估鉴定部门对通用机械厂交付给詹连香的实际场地面积进行评估鉴定，本院向詹连香释明，其申请鉴定事项无法进行司法鉴定，也没有具有相应鉴定资质的鉴定机构，但詹连香坚持申请鉴定，本院给予詹连香30天的期限，向法庭提供具有相应鉴定资质的鉴定机构，詹连香在本院指定的期限内，未提供�有鉴定其申请事项资质的机构，本院决定不进行司法鉴定。詹连香对通用机械厂提交的租赁合同、支付租金的证明、银行对账单和统计表的真实性没有异议，对有詹连香签字的租金催缴通知没有异议，但认为通用机械厂提供的承租前厂区前半部分照片2张和詹连香承租施工后厂区前半部分照片2张，因照片上没有日期，所以对真实性有异议，不能证实有实际交付租赁物。通用机械厂对詹连香提交的租赁合同、履约保证金的证据没有异议，认为用地规划图与本案没有关联性，对詹连香提交的照片所显示的内容的真实性没有异议，但认为这组证据中所显示的有人干扰詹连香的占有和使用，这些人是个人行为，并不是通用机械厂的行为，照片体现了通用机械厂张贴的通告，通告要求员工不要去干扰，张贴了告通用机械厂全体职工及决定，要求员工不要去干扰围堵租赁物，对2002年征地职工情况反映件的真实性无法确认，此与本案无关。2015年3月25日的文件已说明租赁场地已交付詹连香使用，对其他材料的真实性没有异议，认为已交付了租赁物。对于报警回执的真实性、合法性没有异议，对厂里有员工干扰等事实没有异议。认为报告是詹连香单方制作的，不代表通用机械厂立场。出具同意转租证明，是因为福建某某网络科技有限公司名称变更，詹连香要求更改，是2015年那份证明的补充，不能说明现在仍然同意詹连香转租。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，通用机械厂与詹连香签订《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，通用机械厂作为合同甲方（出租方），詹连香作为合同乙方（承租方），合同约定：甲方将所拥有的位于三明市三元区富兴堡某某路某某号，土地性质为工业用地的厂区场地（不含厂办公楼自用部分楼层及后部职工住房围墙空地和未来306省道改造要占厂区面积合约1000平方米），占地面积约37100平方米的厂区厂房及场地整体租赁给乙方作为仓储、物流等使用。租赁期限为120个月，自租赁物实际交付并双方签收租赁物现状合同附件之日起算，即从2015年2月1日起算，至2025年1月31日止。甲方同意给予4个月的免租金期，自租赁物交付之日起算，即2015年2月1日至2015年5月31日为免租金期。双方在签订合同时，乙方应向甲方交付履约保证金400000元。合同期满，乙方无违约行为，甲方全额无息退还。甲方在收到履约保证金之日起3日内将租赁物按照合同约定的交付条件交付乙方使用。租用物交付时，由甲乙双方代表书面签署租赁物交接文件。租赁物交接文件签署之日视为租赁物实际交付日。12个月为一个合同年（第一年含4个月建设免租期），第一年甲方按每月173333元收取租金。从第二年起至第五年，在上年租金的基础上每年递增1%，即第二年的月租金为175066元，第三年的月租金为176816元……，租金每月支付一次，乙方应于每月10日前将当月租金一次性缴纳至甲方指定的账户。因甲方原因逾期30日交付租赁物的，乙方有权单方解除合同，且不因此承担违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不因此承担违约责任：（1）擅自将租赁物全部或大部转让、转租的；（2）损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用租赁物存放危险物品或进行违约、违规活动的；（4）拖欠租金或者其他费用累计1个月以上的；（5）未及时补足履约保证金超过2个月的；乙方在签订合同时已经知晓甲方企业相关情况，并了解承租物可能存在的风险。若任何一方出现前述行为的，守约方除有权解除合同外，违约方还应向守约方支付150000元违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠金额的0.1%向甲方支付逾期付款违约金。租赁合同因出现法定或约定情况而提前终止的，乙方应在租赁合同终止后的20日内返还租赁物。租赁期满或合同提前终止时，乙方逾期归还租赁物的，每逾期一日，按租金10%向甲方支付违约金。2015年1月14日，通用机械厂收到詹连香交纳保证金。2015年2月9日，詹连香与通用机械厂签署《租赁物交付书》，双方确认：詹连香于2015年1月下旬进场施工，通用机械厂正在按詹连香的要求办理和改造协调水、电事项，双方厂区场地在交付中，以实际交付为准确。2015年2月16日，通用机械厂发布《告三明通用机械厂全体职工书》，声明发生部分职工在厂大门口聚集、干扰承租方施工，影响詹连香对部分租赁物的正常使用。2015年11月13日，通用机械厂向詹连香送达《催款通知书》，内容为：“你方承租至今已5个月未缴纳租金，我方按照双方签订的租赁合同，正式再次催收，要求你方在2015年11月19日前先缴60000元，余款在11月30日前缴清（含每日0.1%的违约金）。否则，我方将于2015-12-01起执行停电处理并保留按照租赁合同执行相关条款的权利”。詹连香于2015年11月20日支付租金60000元；2015年12月至2016年10月每月支付20000元；2016年11月21日、2016年12月15日、2017年1月19日各30000元；2017年3月至2017年9月每月支付20000元。以上总计詹连香已向�用机械厂支付510000元。2016年9月5日，通用机械厂向詹连香送达《关于解除〈福建省三明能用机械厂厂区租赁合同〉的通知》。通用机械厂以詹连香未按合同约定及时足额缴纳租金为由，通知解除双方于2015年1月13日签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，解除时间为通知送达时解除，并要求詹连香按约定返还租赁物，付清租金、违约金等款项。2017年4月27日，通用机械厂向福建某某网络科技有限公司出具《同意转租证明》一份，同意詹连香将案涉租赁物中450平方米库房转租给福建某某网络科技有限公司。本院认为，通用机械厂与詹连香签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规规定，合同合法有效，应当受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案当事人签订租赁合同后，詹连香自认为取得了租赁物的使用权，并进行施工和使用，詹连香认为其使用租赁物的行为得到通用机械厂的默认，詹连香在其自称没有交付使用的部分租赁物上也进行了砌墙、铺路和拆除原有建筑物等，詹连香自认已使用、收益的租赁物，双方也未办理交接手续，根据双方交易的实际，应予确认通用机械厂已按合同约定向詹连香交付了所有租赁物。詹连香在使用租赁物时受到通用机械厂职工干扰阻碍，影响詹连香对部分租赁物的正常使用，事情发生后，通用机械厂采取措施排除妨碍，虽然妨碍并未排除，但通用机械厂不是事件的主体。因通用机�厂职工的原因，影响詹连香对部分租赁物的使用、收益，与通用机械厂有一定的关系，詹连香据此要求减少租金有一定的合理性。但詹连香擅自按20000元交付月租金（约定月租金173333元）的做法存在明显不当。有鉴于此，在双方当事人尚未对减少租金事项达成补充协议前，或者在未依照其他合法程序对减少租金事项进行确定前，通用机械厂以詹连香未依约足额交付租金为由单方行使解除合同的权利，提出确认合同已解除及返还租赁物的诉讼请求，不予支持。在审理过程中，詹连香不同意解除合同，要求减少租金，并表示愿意按法院判决支付租金。本院根据审理查明的事实，结合当事人现场指认詹连香对租赁物的使用情况，酌定詹连香自2015年6月1日起至妨碍排除之日应按租赁合同约定月租金的85%支付月租金。按此计算，詹连香自2015年6月起至2016年1月应支付租金173333×85%×8＝1178664.4元，2016年2月至2017年1月应支付租金为175066×85%×12＝1785673.2元，2017年2月至10月应支付租金为176816×85%×9＝1352642.4元，以上租金合计4316980元，扣除已支付的510000元，尚需支付到期租金3806980元。纠纷发生后，双方当事人应当及时通过协商或者其他合法方式解决，以防止损失扩大，因此，对通用机械厂主张詹连香承担违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、詹连香应于本判决生效之日起十五日内向福建省三明通用机械厂支付2015年6月至2017年10月的租金3806980元（2015年6月至2016年1月应支付租金173333×85%×8＝1178664.4元、2016年2月至2017年1月应支付租金为175066×85%×12＝1785673.2元、2017年2月至10月应支付租金为176816×85%×9＝1352642.4元，合计4316980元，已给付510000元）。二、驳回福建省三明通用机械厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65857元，由詹连香负担55978元，由福建省三明通用机械厂负担9879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  葛建清审 判 员  曾佑勃人民陪审员  吕士北二〇一七年十月二十三日法官 助理  郭鹭虹书 记 员  艾建花附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。２．申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。