河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2037号
上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市美丽心情都市时装会馆（经营者端木萍，女，汉族，1954年12月27日出生，住信阳市浉河区）。
委托代理人魏伟，河南金誉律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）端木军，男，汉族，1964年1月28日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，特别授权。
上诉人信阳市美丽心情都市时装会馆与被上诉人端木军租赁合同纠纷一案因不服浉河区人民法院（2015）信浉民初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市美丽�情都市时装会馆的委托代理人魏伟，被上诉人端木军及其委托代理人韩静秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告端木军（反诉被告）与被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）系姐弟关系，从2008年9月起，原告端木军（反诉被告）将位于信阳市浉河区中山南路金城商住楼F楼约800㎡门面房（一、二层）租给被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）经营服装店，被告开始装修经营，双方没有签订书面租赁合同，但是口头约定，租金为每年50万元，于每年1月付清，租期为五年（2009年1月至2013年12月），租赁到期后，双方口头商定，房屋继续由被告（反诉原告）使用，房租根据市场行情调整为每年80万元。2014年3月被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）房租50万元，7月2日又给付房租30万元，2014年度房租已付清。2014年6月29日至2014年7月16日，被告（反诉原告）对租赁房屋进行重新装修，在此期间（2014年7月14日）原告端木军（反诉被告）委托信阳市148法律服务所法律工作者陈林青前去被告（反诉原告）处当面表达端木军意见：“因房屋装修没有通知他，是单方面私自装修，故要求你们停止装修，恢复原状，终止房屋租赁合同”。因双方没有签订书面租赁合同，双方对再次续租期限主张不一，原告（反诉被告）主张租赁期限为一年，被告（反诉原告）主张租赁费期限为五年。2015年1月26日，原告（反诉被告）通过河南晓燕律师事务所律师韩静秋向端木萍发出律师函，内容为：“端木萍女士你好，河南晓燕律师事务所接受端木军先生的委托，并指派本律师担任委托代理人，2008年1月你与端木军先生口头约定租赁其位于浉河区中山南路金城商住F楼约800㎡门面房，2014年8月端木军先生因自身经营需要，多次�知你解除租赁，交还房屋并恢复原状，但你至今拖延，为此，本律师根据端木军先生的委托，特函告知你如下事项：一、解除与你口头约定的租赁合同；二、请你于接函1月内（2015年3月1日前）将浉河区中山南路金城商住F楼约800㎡门面房交还给端木军先生，并恢复原状；三、支付2015年1月至将租赁方交还之日止的房租及水电费，逾期，端木军先生将有权自行收回租赁房屋，并保留随时启动诉讼程序的权利，由此造成的一切损失由你承担。”在本案诉讼过程中，被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）向本院提起反诉，要求原告端木军（反诉被告）赔偿其三次装修经济损失计146万元，并向法庭提供2008年9月、2013年3月、2014年6月三次装修支出费用1461752元的相关证据。同时向本院提交要求追加信阳市金城商贸有限责任公司为本案第三人的申请书。
另查明，原、被告诉争房屋位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼门面房（一、二层）面积825.76㎡。此房房管部门登记所有权人为信阳市金城商贸有限责任公司，2006年8月信阳市金城商贸有限责任公司（甲方）与端木军（乙方）签订一份协议，协议内容为：“1.甲方同意将金城商住楼F楼门面房约800㎡售给乙方；2.乙方以全额垫资方式将金城商住F楼建设完工；3.乙方以垫资建设款作为订金；余款待双方协商后另行交付。”2015年4月27日，信阳市金城商贸有限责任公司出具证明一份，内容为：“我公司位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面房面积825.73㎡。已于2006年出售给端木军，因土地还在抵押中暂没有办理过户手续（款项未结清，金城公司有权终止合同）。但是该门面房已于2007年10月交付给端木军使用。”本院在庭审前，考虑双方亲戚关系，为化解矛盾，妥善解决纠纷，本院组织双方进行调解，因双方分歧较大，调解无果。
原审认为，公民的合法民事权益应受到法律的保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益、承担人支付租金的合同。本案双方争议焦点主要有三点，一是双方租赁合同期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条明确规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，诉争房屋从2008年9月就开始交由被告（反诉原告）使用，双方虽然没有签订书面租赁合同，但从2009年至2013年期间双方对房屋租赁期限并无争议。从2014年后对房屋虽由被告（反诉原告）继续使用，但双方对期限发生争议，因双方未签书面租赁合同，故应视为双方转为不定期租赁关系。原告（反诉被告）可以随时解除合同，原告（反诉被告）已于2015年1月向被告（反诉原告）发出解除合同的律师函，双方不定期租赁合同关系应视为已于2015年3月1日已解除；其二是被告（反诉原告）在租赁期间内装修损失能否得到赔偿，在第一次双方口头约定的租赁期限已届满，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）补偿附合装饰装修费不予支持，在第二次双方租赁关系转为不定期租赁后，被告（反诉原告）在翻新租赁房屋并未提前告知原告，原告（反诉被告）已经明确表示反对再次装修，故被告（反诉原告）二次租赁期限内装修费用不予支持，但未形成附合的装饰装修物，可有承租人自行拆除，其三是原告（反诉被告）诉讼主体问题，诉争房屋所有权虽登记为，信阳市金城商贸有限责任公司，但上述公司已出具证明，证实上述房屋已于2006年出售给端木军，2007年10月已交付其使用，暂时没有办理过户手续，原告（反诉被告）�视为对上述房屋具有管理、使用、收益权利，原告（反诉被告）应具有主体资格。因原告具有诉讼主体资格，故被告要求追加信阳市金城商贸有限责任公司作为本案第三人的申请，本院经审查决定不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（五）项、第九十六条第一款，第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决，一、原告端木军（反诉被告）与被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）口头约定的房屋租赁合同（房屋位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面）已于2015年3月1日解除；二、被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）于判决书生效后30日内将位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面房交付给原告端木军（反诉被告），并恢复原状；三、被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）于判决书生效之后30日内支付从2015年1月起至判决书生效之日止的房屋占有使用费（租金标准按每年80万元计算）。四、驳回被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11800元，反诉案件受理费8970元合计20770元，由被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）负担。
信阳市美丽心情都市时装会馆不服一审判决，上诉请求要求撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。原因在于：1、原审判决混淆了“合同解除的终止”与“合同到期的终止”，忽视了合同解除后，违约方应承担的后合同义务。2、原审判决混淆“同意装饰装修”与“告知�通知装饰装修”，也误判了装修时间与装修次数。3、原审法院程序不当，应追加信阳市金城商贸有限责任公司作为本案第三人参与诉讼，其与本案有直接利害关系，虽然出具说明，但说明时间是2015年4月25日，不能排除对本案争议标的享有独立请求权的问题。
端木军答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
信阳市美丽心情都市时装会馆二审期间提供证据：
手机信息，以证明双方之间有书面的租赁合同；招租房屋的告示，证明2014年-2017年同地段的房屋的房租大幅度下跌，一审法院按照每年80万计算过高。
端木军发表质证意见认为，真实性没有异议，但只是催要租赁费的信息，不是书面租赁合同，告示也与本案没有相关性，不是同地段的租金价格。
二审查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，本案争议焦点是原审程序是否不当，双方是否签订书面租赁合同，是否应解除合同，是否应按每年80万元支付实际使用费，是否应赔偿信阳市美丽心情都市时装会馆（端木萍）的装修损失。关于程序问题，经审查，信阳市金城商贸有限责任公司于2006年将诉争房屋出售给端木军（款项未结清），并于2015年4月27日出具证明诉争房屋已于2007年10月交付端木军使用，端木军拥有诉争房屋的使用权、收益权，有权对外出租房屋，故信阳市金城商贸有限责任公司不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的应参与诉讼的第三人，原审法院程序并无不当，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于租赁合同，上诉人提供的手机信息，仅催收租赁费未约定租赁物、租赁期限、租金数额，不能视为双方签订书面租赁合同，故原审法院依据�中华人民共和国合同法》二百一十五条、第二百三十二条认定双方仅订立口头租赁合同，系不定期租赁合同，并判决合同解除处理得当。上诉人未提供充分证据证实诉争房屋同地段租金下降，原审法院判决依照双方原口头约定按每年80万元标准支付实际使用费得当，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于装修损失，虽然双方并未订立书面合同，对端木军是否同意装修亦各执一词，但考虑到双方的亲姐弟关系，结合信阳市美丽心情都市时装会馆（端木萍）的装修时间及端木军发函要求停止装修时间，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，端木军应对信阳市美丽心情都市时装会馆（端木萍）的合理的已形成附和的装修损失进行赔偿，因二审调解不成，信阳市美丽心情都市时装会馆（端木萍）未提供充分证据证明该部分损失，故其该项上诉理由，本院不予支持。其在有充分证据时另行协商解决，协商不成可另行诉讼解决。综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人信阳市美丽心情都市时装会馆承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 刘友成
审判员 李 牧
二〇一五年十二月二十一日
书记员 段凤娇