贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第528号
上诉人（原审原告）谭承良，男，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人伍盛琴，贵州诚稳律师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢代国，男，汉族，贵州省桐梓县人。
被上诉人（原审被告）王天禄，女，汉族，系卢代国之妻。
上诉人谭承良与被上诉人卢代国、王天禄房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2012）桐民初字第29号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理查明：卢代国、王天禄系夫妻关系，属桐梓火电厂建设工程的拆迁安置户。2006年5月29日，卢代国、王天禄经火电厂建设工程指挥部安置了位于本县娄山关镇安山村凉水井岩子头集中安置点C区B栋3单元的安置地。同年6月29日，卢代国与案外人赵德宣签订《购房协议》，将其安置地上未修建的C区B栋3单元5-7号住房一套以41778元价格出售给赵德宣，当日收取了赵德宣1000元。2007年5月16日，卢代国与其他五户安置户共同和新潮建筑公司签订《修建安置房工程合同书》，约定由新潮建筑公司承建六户的联建房，而该合同的实际投资人和施工人均为挂靠于新潮建筑公司的谭承良。同年9月7日，卢代国、王天禄向新潮建筑公司交款2万元，由谭承良出具收据收取，同年12月21日，卢代国、王天禄又交款1万元，新潮建筑公司出具收据收取。2008年5月10日，谭承良与卢代国签订了内容为“经甲（卢代国）乙（谭承良）双方协商，甲方将岩子头桐梓火电厂拆迁安置还房，C区B栋3单元楼房，有甲方门面1间，住房2套，建房共计造价9万余元，现付2万元，还欠7万余元未付，乙方特将C区B栋3单元6楼左侧住房145平方米转让给乙方，转让单价为每平方米650元，合计人民币9万余元，由甲乙双方结算补清后，由乙方自行处理，甲方无权干涉乙方处理。”的《转让房屋协议》，该协议末尾甲方处有王天禄、卢代国的签名，其中王天禄签名系卢代国代签。本案中，王天禄追认卢代国的代签。谭承良因欠案外人陈兴彬的预制件款，便于当天将受让的房屋以同价又转让给案外人赵福强，签订了《转让房屋协议》，约定由赵福强代谭承良支付所欠预制件款8万元，双方履行了合同约定。2008年10月13日，赵德宣以卢代国为被告向桐梓县人民法院提起履行购房协议之诉，经调解，赵德宣与卢代国达成调解协议，约定卢代国的C区B3栋6楼安置房仍出售给赵德宣，后赵德宣又转让该房给案外人邓玉开居住至今。2009年3月之后，卢代国等6户的联建房在未完全验收合格情况下交付使用。此间，赵福强准备装修涉案房屋时，被赵德宣阻止。2010年7月，新潮建筑公司向本院起诉卢代国，要求其支付建房款6万余元和违约金。该案中，因新潮建筑公司为卢代国等6户修建的房屋从基础到整体虽组织了三次验收，但到场的质量监督部门三次均未签字或盖章确认其质量是否合格，且该房屋交付使用后的短期内即出现严重质量问题，而新潮建筑公司与卢代国在合同中约定有在基础验收合格，卢代国才分期支付工程款的事实后，以新潮建筑公司先履行义务不符合约定而驳回了新潮建筑公司的诉讼请求。2011年4月28日，赵福强以谭承良为被告，以卢代国为第三人向桐梓县人民法院起诉，要求解除与谭承良的《转让房屋协议》，由谭承良和卢代国退还购房款8万元，并赔偿损失79750元。桐梓县人民法院作出（2011）桐民初字第1010号民事判决书，判决解除了赵福强与谭承良间的《转让房屋协议》，由谭承良返还赵福强购房款8万元及赔偿损失79750元。现谭承良诉至人民法院请求：一、解除双方于2008年5月10日签订的《转让房屋协议》；二、卢代国、王天禄赔偿购房款8万元以及标的物所在地段增值的价值损失79750元。
一审法院审理后认为：本案的争议焦点为，双方于2008年5月10日签订的《转让房屋协议》是否有效；卢代国、王天禄应否赔偿谭承良向案外人赵福强退还的购房款8万元和赔偿的增值损失79750元以及诉讼费3500元等共计163250元。
对第一个争议焦点，双方所转让的房屋系卢代国、王天禄通过拆迁安置取得，签订协议之时虽尚未建成交付，但并不影响其对其享有的处分权；该《转让房屋协议》中的转让价款实际上是新潮建筑公司根据《修建安置房工程合同书》为卢代国、王天禄修建安置房，卢代国、王天禄所欠新潮建筑公司的建房款，谭承良经新潮建筑公司授权收取《修建安置房工程合同书》涉及的款项而享有对卢代国、王天禄所欠建房款的处分权；因此，双方均属涉案房屋和涉案建房款的有权处分人，双方签订《转让房屋协议》处分涉案房屋和涉案建房款，其意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，属有效协议。卢代国、王天禄以谭承良并未真正支付《转让房屋协议》中的购房款，涉案房屋也未真正交付的理由不属于我国合同法所规定的合同无效的法定事由，故卢代国、王天禄所持《转让房屋协议》无效的辩解意见，不予采纳。涉案房屋因卢代国、王天禄在与谭承良签订《转让房屋协议》之前即已转让给案外人赵德宣，后赵德宣又将该房转让给案外人邓玉开，现由邓玉开居住使用，双方的《转让房屋协议》之合同目的已无法实现，谭承良现要求解除该协议，卢代国、王天禄亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，予以支持。
对第二个争议焦点，双方在签订《转让房屋协议》以房抵除建房款之时，涉案房屋并未建造完毕交付卢代国、王天禄，双方对建房款和房价款均未准确结算，故其签订的《转让房屋协议》内容为“经甲（卢代国）乙（谭承良）双方协商，甲方将岩子头桐梓火电厂拆迁安置还房，C区B栋3单元楼房，有甲方门面1间，住房2套，建房共计造价9万余元，现付2万元，还欠7万余元未付，乙方特将C区B栋3单元6楼左侧住房145平方米转让给乙方，转让单价为每平方米650元，合计人民币玖万余元，由甲乙双方结算补清后，由乙方自行处理，甲方无权干涉乙方处理。”，从该约定中“由甲乙双方结算补清后，由乙方自行处理，甲方无权干涉乙方处理。”的内容看，双方对涉案房屋的交付以及谭承良享有受让房屋处分权的条件进行了限制约定，即要等双方结算补清后。根据查明的事实，涉案房屋未完全验收合格即交付卢代国、王天禄使用后，短期内就出现严重质量问题，基于此，卢代国、王天禄与新潮建筑公司和谭承良之间，至今均未对建房款进行结算，新潮建筑公司曾以诉讼方式向卢代国、王天禄主张建房款，但因新潮建筑公司先履行义务不符合约定而被本院判决驳回了诉讼请求，因此，至今为止，按双方《转让房屋协议》的约定，卢代国、王天禄向谭承良交付涉案房屋以及谭承良有权处分受让房屋的条件仍未成就，卢代国、王天禄在履行《转让房屋协议》上，目前尚不存在违约行为。而谭承良于双方的《转让房屋协议》签订当日即将受让的房屋又转让给案外人赵福强，谭承良的这一处分行为属擅自处分，已违反了双方在《转让房屋协议》中的约定，谭承良因自己的擅自处分行为导致产生向赵福强退还已收房款8万元和赔偿增值损失79750元及该案诉讼费3500元等163250元的损失，不属于卢代国、王天禄违约的过错造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，谭承良诉请卢代国、王天禄赔偿该损失，理由不充分，不予支持。谭承良与卢代国、王天禄之间的《转让房屋协议》因双方至今一直未结算，使双方约定的交房和谭承良有权处分受让房屋的条件一直未成就，且双方一直在为涉案房屋进行诉讼，故谭承良现在的起诉未超过法定诉讼时效，卢代国、王天禄所持谭承良的起诉已超诉讼时效的辩解意见，理由不充分，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除谭承良与卢代国、王天禄于2008年5月10日签订的《转让房屋协议》；二、驳回谭承良的其他诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取1780元，由卢代国、王天禄负担780元，谭承良负担1000元。谭承良已向本院预交，卢代国、王天禄可将负担的受理费780元直接付给谭承良。
一审宣判后，谭承良先本院提起上诉称：一、被上诉人故意隐瞒真相，将已经转让的房屋转让给上诉人，上诉人认为该房屋没有瑕疵的情况下才转让给他人，致使上诉人遭受损失，故被上诉人存在明显过错，应当承担因其过错而导致协议解除产生的损失169750元；二、上诉人与被上诉人已经结算清楚，并且该房屋被上诉人已经居住该房屋，所以原审以上诉人修建的房屋质量不合格为由不支持上诉人的诉请不当。综上，原判认定事实不清，请求二审法院依法改判。
被上诉人卢代国、王天禄未提交书面答辩状。
本院认为：双方当事人对原判解除双方于2008年5月10日签订的《转让房屋协议》均未提起上诉，本院予以确认。根据谭承良的上诉理由，本院归纳本案二审争议的焦点为：卢代国、王天禄对双方合同的解除是否存在过错，是否应当赔偿谭承良因合同解除产生的损失。
卢代国、王天禄在2008年与谭承良签订《转让房屋协议》时已将该房屋转让给了案外人赵德宣，并且赵德宣已经实际占有该房屋，致使谭承良将房屋转让给案外人赵福强时因合同目的无法实现而遭受损失79750元，且该损失已经人民法院生效法律文书予以确认，因此，对于该损失的产生卢代国、王天禄具有过错。对于谭承良，因其与卢代国、王天禄签订的《转让房屋协议》已经明确约定该房屋需双方结算补清后，谭承良才具有完全的处分权，故其在自己不具备完全的处分权时便将该房屋处分给赵福强，对此遭受的损失谭承良亦有过错，比较双方过错之大小，本院酌定各承担50%为宜，即卢代国、王天禄应当支付谭承良39875元（79750×50%）。对于谭承良主张的8万元的购房款，因卢代国、王天禄与谭承良签订《转让房屋协议》的目的是为了抵偿工程款，故其购房款实为工程款，因双方工程并未结算，并且工程款结算并非本案审理的范围，对于这部分款项，谭承良可另案主张，本案不予支持。
综上，原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省桐梓县人民法院（2012）桐民初字第29号民事判决第一项即维持“一、解除谭承良与卢代国、王天禄于2008年5月10日签订的《转让房屋协议》”；
二、由卢代国、王天禄于本判决生效后十五日内支付谭承良损失补偿39875元；
三、驳回谭承良其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1780元，由卢代国、王天禄负担780元，谭承良负担1000元，二审案件受理费3560元，由卢代国、王天禄负担1000元，谭承良负担2560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 张小兵
二〇一四年五月四日
书 记 员 张 骥