浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终字第268号
上诉人（原审被告）：张凤华。
委托代理人：吴胜。
被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司。
法定代表人：邓海鹰。
委托代理人：牛金卓、夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人张凤华因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月18日，南宋御街公司（作为甲方）与张凤华（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市上城区大井巷6-10号，建筑面积166.97平方米的房屋出租给乙方使用；乙方承诺上述房屋仅作为营业用房使用，并承诺经营内容为工艺品；租期为六年，自2013年1月21日起至2019年1月20日止，免租金装修期自2013年1月21日起至2013年6月20日止；第一、二年房屋租金单价为4.3元／㎡／日，租金每季度支付一次，先付后用，于本合同签订后三日内支付，此后每期租金乙方需提前15日支付，第三年至第六年的租金在第二年租金基础上递增5%；乙方逾期支付房屋租金的，由乙方按当年租金总额千分之一／天的标准向甲方支付违约金，直至付清为止；合同结束后，甲方有权要求乙方按下述方式交还租赁标的物：乙方自费将租赁标的物内由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离租赁标的物，租赁标的物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归甲方所有，双方均无须补偿。同时上述合同的附件一中还载明：第一年（自2013年1月21日起至2014年1月20日止），实际计租日从2013年6月21日，租金为153645.79元，首次租金于本合同签订之日起三日内打进，租金为87592.46元，并于2013年10月7日前支付租金66053.33元；第二年（自2014年1月21日起至2015年1月20日止）租金为262059.42元，分别于2014年1月7日、2014年4月7日、2014年7月7日、2014年10月7日之前支付；第三年（自2015年1月21日起至2016年1月20日止）租金为275467.11元，分别于2015年1月7日、2015年4月7日、2015年7月7日、2015年10月7日之前支付。合同签订后，南宋御街公司将讼争房屋交付给张凤华使用，张凤华在2010年支付了45000元保证金，在2013年支付了2013年6月21日至2013年10月20日的租金，此外未付租金。2015年10月23日，南宋御街公司起诉至原审法院，请求：1.判令解除南宋御街公司、张凤华之间的《房屋租赁合同》，张凤华立即腾退杭州市上城区大井巷6-10号商铺返还给南宋御街公司，并按每月22955.59元的标准计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2.判令租赁房屋内装修归南宋御街公司所有；3.判令张凤华立即向南宋御街公司支付拖欠的租金，从2013年10月21日起暂计算至2015年10月20日止共计534713.11元（此后继续按此标准计算至合同解除之日止），并按央行同期贷款利率的1.3倍支付自2013年10月7日起的违约金至实际付清时止（暂计算至2015年9月15日为166021.76元）；4.诉讼费用由张凤华承担。
另查明，讼争房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会。杭州市清河坊历史街区管理委员会授权南宋御街公司就讼争房屋出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。
原审法院认为，南宋御街公司、张凤华双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。南宋御街公司已按约将房屋交付张凤华使用，张凤华作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现张凤华逾期未付租金，南宋御街公司诉请解除双方于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》、张凤华腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归南宋御街公司所有，均符合协议的约定，该院予以支持。南宋御街公司要求张凤华支付从2013年10月21日起至2015年10月20日止的房屋租金534713.11元，其计算有误，该院依法予以调整，张凤华应支付南宋御街公司房屋租金534147.05元。同时，南宋御街公司主张按照合同约定的22955.59元／月的标准要求张凤华支付自2015年10月21日起至合同解除之日止的租金，实为按合同约定的275467.11元／年的标准，该院予以支持。南宋御街公司要求张凤华按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付自2013年10月7日起至2015年9月15日的违约金166021.76元，并继续按此标准计付违约金至实际付清之日止，张凤华抗辩该标准过高，该院依法调整为42500元（暂计至2015年9月15日），并以未付租金为基数，自2015年9月16日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至实际付清之日止。关于使用费，南宋御街公司要求张凤华参照合同约定的租金标准支付使用费，符合法律规定，但其要求自起诉之日起算缺乏依据，该院依法调整为张凤华自合同解除次日起按照275467.11元／年的标准支付使用费至实际腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院于2015年12月20日判决：一、南宋御街公司与张凤华于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、张凤华于判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区大井巷6-10号房屋，并将上述房屋返还给南宋御街公司，上述房屋内不可移动的装修归南宋御街公司所有；三、张凤华于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司房屋租金534147.05元，自2015年10月21日起继续按照275467.11元／年的标准支付租金至本合同解除之日止，并自合同解除次日起按275467.11元／年的标准支付房屋使用费至实际腾退之日止；四、张凤华于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司违约金42500元，并自2015年9月16日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；五、驳回南宋御街公司的其他诉讼请求。案件受理费10807元，减半收取5403.5元，由南宋御街公司负担620.5元，由张凤华负担4783元。保全费4024元，由张凤华负担。
宣判后，张凤华不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未全面审查案件事实，遗漏了重要事实部分，具体理由如下：（一）南宋御街公司未履行职责在先，张凤华方未付部分租金款项在后。1.因南宋御街公司的过错，导致双方重复签订租赁合同。实际上，张凤华与南宋御街公司于2010年5月24日就签订了《租赁意向书》，后因为南宋御街公司未解决钉子户等一系列问题，直到2013年1月才从原所有权人手上拿到案涉标的物商铺（注：现涉案商铺所有权人仍不在南宋御街公司名下）。该期间张凤华并未追究南宋御街公司的迟延履行合同义务的责任。而是一直信赖南宋御街公司，并于2013年1月18日重新签订租赁合同。2.因南宋御街公司原因，导致张凤华租赁商铺的合同目的无法实现。自南宋御街公司于2013年1月21日交付商铺之日起至今基于商铺消防未经验收等问题导致营业执照迟迟未办理出来，加上钉子户干扰等情况，店铺一直无法正常经营。按照合同第二条约定，南宋御街公司应为张凤华在办理工商营业执照等各种证件时提供必要的协助，但是南宋御街公司未履行，已经构成违约。3.南宋御街公司未履行招商引资过程中的承诺。张凤华与南宋御街公司之间签订的《商铺租赁合同》是基于南宋御街公司在招商引资过程中宣传的美好规划愿景，即南宋御街公司宣称的规划是：将大井巷、打铜巷、中河路、河坊街、鼓楼连成一片，打造成集商业、美食、休闲、娱乐为一体的商业区。届时会有“大井万像”、“吴山绣吧”、五星级的涉外宾馆、环翠山庄、还有张小泉剪刀遗址博物馆等，南宋御街公司也会通过各种方式烘托商业氛围（如早晚表演、开业时有媒体报导等等）。基于这些美好的规划，张凤华于是签约入驻南宋御街。此后，为配合御街整体古式风格，张凤华在设计和装修上投入了50万元。然而，由于政府前期拆迁改造存在遗留问题，原先的拆迁户占据商业街进行出租或者自行经营。南宋御街公司作为管理公司没有实施和兑现此前宣传的规划，频繁更换管理人员且不作为，对如何做好御街管理无方，从而使得南宋御街公司成为一条没有商业氛围的“死衔”。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”同时，第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”以上可以看出：张凤华未支付租金是因为南宋御街公司未履行出租人义务，一审法院判决张凤华支付租金是错误的。二、南宋御街公司未提供具有商业氛围的商业街，南宋御街公司存在过错，张凤华不应该承担违约金。违约金主要是一种迟延履行的损害赔偿，违约金具有惩罚性。在张凤华多次催促南宋御街公司尽快处理钉子户营造商业街但均遭到南宋御街公司的拒绝，因此张凤华不应支付违约金。三、南宋御街公司怠于行使自己的权利而造成的损失不能转嫁给张凤华。按照合同约定，租金的支付方式为季付，南宋御街公司本可以在2013年就可以主张权利，为何等到2015年才主张呢？合同相对方即被上诉人早就可以通过沟通协商或诉讼途径主张权利，但不及时采取补救措施，怠于行使自己的权利，如果将扩大的损失转嫁给张凤华，这是违反公平原则。四、本案部分诉讼超过诉讼时效。根据《民法通则》第136条规定租金的催收诉讼时效为一年，南宋御街公司庭审中也无法证明其在诉讼时效期间向张凤华催要过租金，之所以没有催讨原因系南宋御街公司认为其没有尽到管理职责所以不催收租金，南宋御街公司这么多年知道张凤华未付租金，南宋御街公司主张的租金部分已过诉讼时效，也就是说2014年10月23日之前的租金超过诉讼时效。综上所述，张凤华认为，一审判决认定事实错误，故提起上诉，请求：1.撤销（2015）杭上民初字第1878号判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费全部由南宋御街公司承担。
被上诉人南宋御街公司答辩称：原审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，判决合理合法。一、案涉房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案中张凤华违约，未按合同约定的时间支付租金，张凤华欠租事实确凿，这一点张凤华也予以认可，张凤华逾期未支付房屋租金，按照合同的约定应当支付违约金、南宋御街公司主张违约金的标准系双方的约定，于法有据；二、张凤华诉称南宋御街公司存在过错，怠于行使权利均与事实不符。上述人所诉称依法依约无据，更无任何证据支持，依据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，张凤华理应承担举证不能之败诉责任；三、关于诉讼时效，房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立时就具有确定性和整体性，延续性，并不能像张凤华所说把租赁合同割裂开。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。并且南宋御街公司在一审是已经提交《催缴通知单》张凤华是认可收到过该通知的，南宋御街公司是向张凤华催讨过租金。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，张凤华提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。在二审法庭调查中，上诉人张凤华向本院提交了租赁意向书1份，拟证明南宋御街公司2010年就在招商。
对于上诉人张凤华提交的上述证据，被上诉人南宋御街公司认为，超过举证期限，不属于二审新证据，且签字的是吴胜，本案中的案涉主体是被上诉人与张凤华，故该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据与本案具有关联性，且南宋御街公司对该证据的真实性无异议，故对该证据予以采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2010年5月24日，南宋御街公司与张凤华丈夫吴胜签订租赁意向书一份，就案涉房屋的租赁事宜进行预约，同时约定吴胜缴纳租赁意向金45000元。
本院认为，张凤华基于其丈夫吴胜与南宋御街公司签订的租赁意向书，于2013年1月18日与南宋御街公司签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，原审法院认定合法有效正确。双方当事人均应严格按照合同约定行使权利履行义务。张凤华未按照合同约定及时足额支付2013年10月21日之后的各期租金，构成违约。张凤华上诉主张系南宋御街公司未履行招商引资过程中的承诺、商铺消防未经验收导致其合同目的无法实现违约在先。就此，本院认为，张凤华未能举证证明南宋御街公司在与其签订租赁合同时对案涉房屋周边环境及后续商业宣传作出明确具体的承诺，故其主张南宋御街公司未能履行出租人义务的理由不能成立；张凤华二审中陈述其取得案涉房屋半年左右装修完毕已经开业，现也偶尔开门营业，且张凤华未能举证证明其因消防验收问题导致店铺无法正常经营，故其主张因消防没有验收导致合同目的无法实现的理由也不能成立。关于诉讼时效，一审中张凤华并未就此提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，张凤华二审中提出的南宋御街公司主张的部分租金超过诉讼时效的理由，并不符合上述司法解释“但书”部分的情形，故对于张凤华的该上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9566元，由上诉人张凤华负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年四月六日
书记员 赵 勤