湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民二初字第46号
原告中国农业发展银行益阳市分行营业部。
负责人李湘玲，该部经理。
委托代理人徐巧云，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人杨向锋，湖南大民律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告湖南益阳桥南国家粮食储备库。
法定代表人何夸红，系湖南益阳桥南国家粮食储备库主任。
委托代理人李建湘，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告中国农业发展银行益阳市分行营业部（以下简称原告）与被告湖南益阳桥南国家粮食储备库（以下简称被告）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐巧云、被告的委托代理人李建湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1997年至2002年，原告根据被告的申请先后分六次向被告发放简易建仓贷款150万元，并签订《借款合同》。被告为获得此六笔贷款向原告提供了不动产抵押担保，并办理了抵押登记，此六笔贷款均已超过清偿期。1998年至2002年，原告根据被告的申请先后分四次向被告发放了收购贷款1080.46万元，并签订《借款合同》，被告尚欠该四笔贷款余额902.9688万元，此四笔贷款均已超过清偿期。2006年8月2日，原告根据被告的申请向被告发放了300万元的早稻收购信用贷款，并签订《流动资金借款合同》，借款到期后，被告没有清偿该笔贷款。上述贷款共计1352.9688万元，原告多次催缴未果，故酿成纠纷，请求判令：1、被告清偿原告借款本金1352.9688万元；2、被告依法承担抵押担保责任，并依法确认原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告承担原告因实现债权所支出的费用27000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。在本案的审理过程中，原告明确其主张优先受偿权的抵押物为：益赫房他字第00006775号、00006776、00006777号房屋他项权证所登记的房产，担保的债权数额为150万元。
被告答辩称：一、原告起诉被告偿还贷款1352.9688万元的情况属实。二、被告前任法定代表人虽然对150万元贷款用粮仓作为抵押担保，但不应确认原告对抵押物享有优先受偿权。粮仓虽然是被告经营管理的国有资产，但被告只有管理使用权，无所有权和处分权。且根据《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款和《城市房地产管理法》第32条的规定，应将房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，而粮仓所占的土地属国家划拨土地，其权属归益阳市政府粮食局，我库无处置权，不能办理抵押登记。加之，抵押的粮仓，当时也未办理抵押登记手续。因此，对于设定抵押的粮仓及占用的土地，被告都无处分权，是不可转让、抵押的财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五条第1款的规定，其抵押担保无效。三、被告经济困难，无力偿还上述贷款。四、原告因实现债权所支出的27000元，法律上没有明确规定由债务人承担；虽当事人签订的合同约定该费用应由债务人承担，但合同系原告提供的格式合同，该约定有失公平、公正原则。
原告为支持其诉讼主张，提供了以下证据：
第一组证据，关于原告为被告提供简易建仓贷款150万的证据材料。
证据一、《中国农业发展银行借款借据》（No.0157131）一张，《展期还款协议书》五份，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号3811997002）一份，《借款合同变更协议》一份，《抵押合同》（编号3812003010）一份，《房屋他项权证》三份、《房屋产权情况》三份。证明目的：1997年10月17日，原告向被告发放了贷款25万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
证据二、《中国农业发展银行借款借据》（No.0157130）一张，《展期还款协议书》六份，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号3811998002）一份，《抵押合同》（编号3812003011）一份。证明目的：1998年9月29日，原告向被告发放了贷款25万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
证据三、《中国农业发展银行借款借据》（No.0195210）一张，《展期还款协议书》两份，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号3811999002）一份，《借款合同变更协议》一份，《抵押合同》（编号3812003012）一份。证明目的：1999年12月13日，原告向被告发放了贷款20万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
证据四、《中国农业发展银行借款借据》（No.0195660）一张，《展期还款协议书》一份，《借款展期协议》一份，《借款合同》（编号3812000001）一份，《借款合同变更协议》一份，《抵押合同》（编号3812003008）一份。证明目的：2000年12月22日，原告向被告发放了贷款20万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
证据五、《中国农业发展银行借款借据》（No.0196179）一张，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号3812001002）一份，《借款合同变更协议》一份，《抵押合同》（编号3812003009）一份。证明目的：2001年12月28日，原告向被告发放了贷款20万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
证据六、《中国农业发展银行借款借据》（No.0195036）一张，《展期还款协议书》一份，《借款展期协议》一份，《借款合同》（编号3812002002）一份，《借款合同变更协议》一份，《抵押合同》（编号3812003007）一份。证明目的：2002年12月26日，原告向被告发放了贷款40万元，被告未按期偿还贷款，借款采取抵押担保方式并已办理抵押登记。
第二组证据，有关原告向被告提供收购贷款的相关证据材料。
证据七、《中国农业发展银行借款借据》（No.0047847）一张。证明目的：1998年12月18日，原告向被告发放了收购贷款110万元，借款期限为6个月。2005年12月21日，被告偿还本金9万元，余欠101万元。
证据八、《中国农业发展银行借款借据》（No.0157108）一张，《展期还款协议书》二份，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号1832003022）一份。证明目的：2000年11月29日，原告向被告发放了贷款50万元，2005年12月21日，被告向原告清偿了贷款本金31.0312万元。至今，此笔贷款被告尚有18.9688万元未清偿。
证据九、《中国农业发展银行借款借据》（No.0196209）一张，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号1832003015）一份。证明目的：2001年10月31日，原告依约向被告发放了贷款720.46万元，贷款到期后，被告尚有583万元未清偿。
证据十、《中国农业发展银行借款借据》（No.0195827）一张，《展期还款协议书》三份，《补办借款合同协议书》一份，《借款合同》（编号1832003018）一份。证明目的：2002年3月6日，原告依约向被告发放了贷款200万元，贷款到期后，被告未依约偿还贷款。
第三组证据，被告其他不合理占用贷款的相关证据材料。
证据十一、《中国农业发展银行借款借据》（No.000000015391）一张，《流动资金借款合同》（编号127012006029）一份。证明目的：2006年8月2日，原告与被告签订了一份《流动资金借款合同》，约定借款金额为300万元，借款种类为收购贷款，借款期限为12个月，原告依约向被告发放了贷款300万元，被告未按期偿还贷款。
第四组证据，原告向被告催收贷款的相关证据材料。
证据十二、《中国农业发展银行债务逾期催收通知书》三份。证明目的：原告多次向被告催收上述贷款。
第五组证据，关于原告为本案所支出费用的相关证据材料。
证据十三、《委托代理合同》。证明目的：原告于2014年9月1日与湖南大民律师事务所签订《委托代理合同》，约定因本案向该所支付律师费27000元。
证据十四、《湖南省国家税务局通用机打发票》。证明目的：原告已向湖南大民律师事务所支付律师费27000元。
第六组证据，关于原、被告主体资格的证据材料。
证据十五、原告的营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）复印件、被告营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）复印件。证明目的：原、被告均具有民事诉讼主体资格。
被告为支持其诉讼主张，庭审中提供了以下证据：证据一、益阳市人民政府出具的《证明》，证明目的：益国用（2004）第301811号土地使用权证所涉土地是国有土地，已被益阳市政府收回，该土地所附的房屋抵押无效。证据二、被告出具的《关于龙山港分库土地使用证情况说明》，证明目的：被告在龙山港分库的土地属于国家划拨土地，未办理抵押手续。证据三、《关于龙山港两栋仓库及住宿楼情况说明》，证明目的：本案所涉的抵押房产被洪水冲毁，现值为零；抵押房产所占土地系国家划拨土地，未办理抵押手续。庭审后提供了以下证据：证据四、益阳市国土资源局出具的《土地登记审批表》，证明目的：本案抵押房产所占土地系国家划拨土地，土地使用权人为被告。同时说明：证据一中被收回的土地与本案抵押房产所占土地系两宗不同的土地，本案抵押房产所占土地的使用权人为被告。
被告对于原告提供的证据，质证意见如下：证据一中的三份《房屋他项权证》，真实性无异议，关联性及证明目的有异议，根据相关法律规定，房屋与土地同时抵押，抵押权才能成立。第五组证据，真实性、合法性无异议、对关联性、证明目的有异议。对原告提供的其他证据，真实性、合法性、与本案的关联性均无异议。
原告对于被告提供的证据，质证意见如下：证据一，真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，房产抵押有效。证据二，真实性、合法性、关联性无异议。证据三，真实性、合法性、关联性有异议，土地所有权应属于国家，被抵押的房屋是否被洪水冲毁、现值是否为零原告均不知情。证据四、真实性、合法性、关联性均无异议。
对原告提供的证据，本院认证如下：证据一中《房屋他项权证》、《房屋产权情况》的真实性予以认定，对证明目的在本院认为部分予以阐述。原告提供的其他证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定。
对被告提供的证据，本院认证如下：证据一，因被告陈述证据一中被收回的土地与本案抵押房产所占土地系两宗不同的土地，故该证据与本案不具有关联性。证据二，系被告出具的情况说明，应属于被告的陈述，不能作为证据使用。证据三《关于龙山港两栋仓库及住宿楼情况说明》，原告提出了异议，该情况说明系被告出具，由益阳市粮食局盖章并签署“情况属实”，益阳市粮食局系被告的主管单位，与被告有利害关系，故该份证据不能做为定案的依据。证据四，原告对其真实性、合法性、关联性不持异议，亦认可抵押房产所占土地系国家划拨土地，对证据四的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可。
经审理查明，1997年至2002年，原告分六次向被告发放简易建仓贷款150万元，截止2014年9月12日，被告尚未清偿该150万元。六次贷款情况如下：一、1997年10月17日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：3811997002），约定：被告向原告借款25万元，借款采取抵押担保方式。原告依约向被告发放了贷款25万元，后被告未按期偿还贷款，原告多次为该笔贷款展期，最终展期到2004年10月17日偿还。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003010），约定：抵押人自愿以编号为00006776的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。二、1998年9月29日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：3811998002），约定被告向原告借款25万元。原告依约向被告发放了贷款25万元，后被告未按期偿还贷款，原告多次为该笔贷款展期，最终展期到2005年3月28日偿还。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003011），约定：抵押人自愿以编号为00006775的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。三、1999年12月13日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：3811999002），约定：被告向原告借款20万元，借款采取抵押担保方式。原告依约向被告发放了贷款20万元，后被告未按期偿还贷款，原告两次为该笔贷款展期，最终展期到2004年12月12日偿还。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003012），约定：抵押人自愿以编号为00006775的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。四、2000年12月22日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：3812000001），约定：被告向原告借款20万元，借款采取抵押担保方式。原告依约向被告发放了贷款20万元，后被告未按期偿还贷款，原告两次为该笔贷款展期，最终展期到2007年12月21日偿还。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003008），约定：抵押人自愿以编号为00006776的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。五、2001年12月28日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：3812001002），约定：被告向原告借款20万元，借款期限为3年，借款采取抵押担保方式。原告依约向被告发放了贷款20万元，贷款到期后，被告未按期偿还贷款。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003009），约定：抵押人自愿以编号为00006776的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。六、2002年12月26日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号3812002002），约定：被告向原告借款40万元，借款采取抵押担保方式。原告依约向被告发放了贷款40万元，后被告未按期偿还贷款，原告两次为该笔贷款展期，最终展期到2007年12月25日偿还。为担保该《借款合同》的履行，2003年4月26日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订一份《抵押合同》（编号：3812003007）约定：抵押人自愿以编号为00006776的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押。
上述六份《抵押合同》并没有附相应编号的抵押物品清单。原告持有三份房屋他项权证，房屋他项权人均为原告，房屋所有权为被告，设定日期均为2002年11月26日，约定期限均至2017年11月25日，登记机关为益阳市房地产管理局。三份房屋他项权证编号分别为：益赫房他字第00006775号（房屋所有权证号益房权证赫字第000553**号）、益赫房他字00006776号（房屋所有权证号益房权证赫字第000553**号）、益赫房他字00006777号（房屋所有权证号益房权证赫字第000553**号）。原告与被告认可：1、上述六份《抵押合同》中约定的“抵押人自愿以编号为XXXXXXXX的抵押物品清单所列财产作为抵押物设定抵押”，“编号XXXXXXXX”相对应的系房屋他项权证的编号，以相应编号房屋他项权证所登记的房产作为抵押物。2、三份他项权证所登记的房产占用范围的土地系国家划拨土地，土地使用权人为被告。3、益赫房他字第00006776号房屋他项权证所登记抵押的房产已灭失，且无代位物。
1998年至2002年，原告先后分四次向被告发放收购贷款1080.46万元，截止2014年9月12日，被告尚欠贷款余额为902.9688万元。四次贷款情况如下：一、1998年12月18日，原告向被告发放收购贷款110万元，借款期限为6个月。2005年12月21日，被告偿还9万元本金，余欠101万元。二、2000年11月29日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号1832003022），约定：被告向原告借款50万元，借款期限6个月。原告依约向被告发放了贷款50万元，后被告未按期偿还贷款，原告两次为该笔贷款展期，最终展期至2002年5月29日偿还。2005年12月21日，被告向原告清偿了贷款本金31.0312万元，余欠18.9688万元。三、2001年10月31日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号1832003015），约定：被告向原告借款720.46万元，借款期限6个月。原告依约向被告发放了贷款720.46万元。贷款到期后，被告尚有583万元未清偿。四、2002年3月6日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：1832003****），约定：被告向原告借款200万元，借款期限6个月。原告依约向被告发放了贷款200万元，后被告未按期偿还贷款，原告多次为该笔贷款展期，最终展期至2004年3月6日。
2006年8月2日，原告与被告签订了一份《流动资金借款合同》（编号：127012006029），约定：被告向原告借款300万元，借款期限自2006年8月2日起至2007年8月1日止。原告依约向被告发放了贷款300万元，后被告未按期偿还贷款，原告多次为该笔贷款展期，最终展期至2011年8月1日偿还。截止2014年9月12日，被告尚未清偿该笔贷款。
2014年7月3日、8月4日、9月4日，原告向被告发出了《中国农业发展银行债务逾期催收通知书》，告知：被告在原告处贷款余额4498.9688万元，其中1352.9688万元已逾期，请被告抓紧筹措资金，尽快偿还。被告均予以签收。
本案所涉及的《借款合同》、《流动资金借款合同》均约定：因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的代理费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年9月1日，原告与湖南大民律师事务所签订《委托代理合同》，约定湖南大民律师事务所因本案为原告提供法律服务，律师代理费27000元。湖南大民律师事务所向原告开具了正式发票。
本院认为：本案所涉及的《借款合同》、《流动资金借款合同》、《展期还款协议书》、《借款合同变更协议》系合同当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原告按约发放贷款后，被告应当依约履行还款义务。对于逾期未还的借款本金1352.9688万元，被告应承担还款责任。对于原告要求被告清偿借款本金1352.9688万元的诉讼请求，予以支持。
原告与被告签订的六份《抵押合同》，约定以他项权证登记的房产设定抵押；抵押房产属被告自有，办理了抵押登记，这些行为均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，应当适用当时的法律法规。六份《抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，虽《中华人民共和国担保法》、《城市房地产管理法》均明确规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，但建筑物及建设用地使用权互为独立的不动产客体，并有其独立的交换价值，双方就被告自有房产单独办理抵押并不违反当时法律、行政法规的强制性规定，且原告只主张就办理登记的房产享有优先受偿权，并没有主张对房产所占范围内的土地使用权享有优先受偿权，本案不应以未办理土地使用权抵押登记而认定房产抵押无效。故本院认定六份《抵押合同》合法有效，抵押权成立，对被告辩称房产抵押无效的理由不予采纳。1、对于原告要求对益赫房他字第00006775号房屋他项权证所登记抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认定原告对该他项权证所登记抵押的房产享有优先受偿权，但该他项权证登记的房产系为编号3811998002号、3811999002号的两份《借款合同》中所涉及的45万元借款提供担保，故原告对该房产享有优先受偿权的范围，应限于该45万元及原告为实现45万元债权支出的费用（含诉讼费），为实现债权支出的费用按45万元本金在全案1352.9688万元中所占比例计算。原告对该份房屋他项权证所涉房产享有的优先受偿权应当在被告对该抵押房产被变卖或拍卖的价款（不含房屋所占用土地使用权的价款）范围内予以实现。2、对于原告要求对益赫房他字第00006776号房屋他项权证所登记抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。该他项权证所登记抵押的房产，原、被告均认可该房产已灭失，且无代位物。因抵押权是权利担保物权，若抵押物灭失而没有代位物的，则抵押权因缺乏必要形成条件——抵押物而无从实现，抵押权因其标的全部灭失而消灭。原告请求实现对该房产的抵押权，法院无法支持。3、对于原告要求对益赫房他字第00006777号房屋他项权证所登记抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。因本案所涉的六份《抵押合同》均没有提及该他项权证，未将该他项权证登记的房产约定为抵押物，故对原告的该项请求不予支持。
本案所涉及的《借款合同》、《流动资金借款合同》均约定借款人逾期还款导致原告采取法律手段实现债权所支付的代理费用，由借款人支付，且原告主张的律师代理费未超过国家限制性收费标准，对于原告要求被告向其支付实现债权费用27000元的请求，予以支持。对被告辩称借款合同系格式合同，该约定有失公平、公正的抗辩理由，不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第四十一条、第四十二条第一款第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南益阳桥南国家粮食储备库于本判决生效后十日内偿还原告中国农业发展银行益阳市分行营业部借款本金1352.9688万元；
二、被告湖南益阳桥南国家粮食储备库于本判决生效后十日内支付原告中国农业发展银行益阳市分行营业部实现债权的费用27000元；
三、原告中国农业发展银行益阳市分行营业部在上述第一项判决给付内容中的45万元贷款、以及为实现此笔债权支出的费用范围内，对被告湖南益阳桥南国家粮食储备库在益赫房他字第00006775号房屋他项权证所登记抵押的房产享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业发展银行益阳市分行营业部的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102978元，由被告湖南益阳桥南国家粮食储备库负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 夏立群
代理审判员 彭 青
人民陪审员 孙敬斌
二〇一四年九月十六日
书 记 员 肖锦云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上人民政府规定的部门。
第五十八条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作抵押财产。