广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第305号
上诉人（原审原告）：郭炳林，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清新县伟业房地产有限公司，住所地：清新区。
法定代表人：傅作镜。
委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州通联实业总公司，住所地：广州经济技术开发区。
法定代表人：李剑丰。
上诉人郭炳林因与被上诉人清新县伟业房地产有限公司（下称伟业公司）、被上诉人广州通联实业总公司（下称通联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，1995年5月2日，清新县房地产开发总公司为甲方、郭炳林为乙方共同签订了一份《商品房订购合同》，约定郭炳林购买伟业公司和联通公司位于清城区×××号第×××幢第×××层第×××套房屋，面积约315.13m2，总房价378156元，合同第三条约定：“甲方销售的楼房交付使用日起，所有权归属乙方，乙方产权人领取契证，由甲方统一办理。办理领取契证所需缴付的主要费用：（1）契证税，按售房总额6%，由乙方负担；（2）交易费，按房价总额的1.5%，甲方负担40%，乙方负担60%；（3）监证费，按售房总额0.5%，甲乙方各付50%，契证工本费由乙方负担。如有变动按房管部门政策执行”；第四条约定：“双方签订合同时，乙方先交购房款总额的70%作为定金，主体工程完工时交总额的20%，余款10％在工程竣工验收后一次交清，全部金额结算付清后，乙方才能装修使用及领取产权所有证”。同日，清新县房地产开发总公司与郭炳林还签订了一份《电梯、水、电安装合同》，约定对郭炳林购买的清城区×××号第×××幢第×××层第×××套房屋按每平方米680元收取电梯、水、电安装费，合计为250810元。两份合同签订后，郭炳林共支付了565977.40元给清新县房地产开发总公司，涉案房屋已交由郭炳林占有使用，但涉案房屋至今尚未取得房屋产权证，郭炳林因与伟业公司和通联公司多次磋商未果，遂向法院提起诉讼。
另查明，涉案楼盘海富大厦是由清远市房地产管理住宅建设公司与广州天河中农联合总公司联合开发，后由广州天河中农联合总公司挂靠清新县房地产开发总公司名下，以清新县房地产开发总公司名义对外销售。2001年，清远市房地产管理住宅建设公司与广州中联总公司对海富大厦所有权进行了分割，分割后海富大厦地下室1号归清远市房地产管理住宅建设公司所有；除地下室2号公用面积外，剩余均属广州中联公司联合开发所有。另清新县房地产开发总公司转制后更名为清新县伟业房地产有限公司；广州天河中农联合总公司也先后更名为广州中联实业总公司、广州通联实业总公司。
郭炳林的诉讼请求为：1、判令伟业公司和通联公司办理房地产权证和国有土地使用证；2、判令伟业公司和通联公司支付违约金；3、本案诉讼费由伟业公司和通联公司承担。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。郭炳林诉请清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司协助其办理房屋过户手续，是属变更权属登记的纠纷，并不适用2年诉讼时效的期间，故对清新县伟业房地产有限公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。本案中，郭炳林与原清新县房地产开发总公司签订的《商品房订购合同》、《电梯、水、电安装合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律相关规定，合法有效，双方均应恰守合同内容，履行相应的义务。依据合同约定房地产权证应由原清新县房地产开发总公司统一办理，但清新县伟业房地产有限公司却提出郭炳林未全额支付购房款及水电装修费，其有权行使先履行抗辩权的抗辩意见，原审法院认为虽郭炳林只支付565977.40元款项，但清新县伟业房地产有限公司并没有积极主张剩余款项，由于其怠于行使其权利，致使郭炳林要求其办理房产证的条件未能成就，故对清新县伟业房地产有限公司该抗辩意见，原审法院不予采纳，郭炳林有权要求清新县伟业房地产有限公司协助办理房产证；由于原广州天河中农联合总公司与清新县房地产开发总公司是挂靠关系，涉案房屋产权属广州通联实业总公司所有，故对郭炳林请求清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司为其办理房地产权证的请求，原审法院予以支持。对于郭炳林要求的违约金，虽伟业公司和通联公司没有及时为郭炳林办理房地产权证，但由于郭炳林确未全额支付购房款及水电装修费，故对郭炳林要求违约金的请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司于判决生效之日起30日内协助郭炳林办理清城区×××号第×××幢第×××层第×××套房屋的权属过户手续；二、驳回郭炳林的其他诉讼请求。本案受理费6572元，由郭炳林负担6172元，清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司负担400元。
宣判后，郭炳林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，并改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院擅自更改上诉人在原审的诉讼请求。上诉人在原审的诉讼请求1为“判令两被告立即为原告办理房地产权证和国有土地使用证”，这与双方签订的《商品房订购合同》第三条的“乙方产权人领取契证，由甲方统一代办”是一致的，但原审的判决却为“限被告……30日内协助原告郭炳林办理……房屋的权属过户手续”，这显然擅自更改上诉人的诉讼请求。原审在本院认为确认“故对原告请求被告清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司为其办理房地产权证的请求，本院应予支持。”但在判决主文却为“协助原告办理”，明显是自相矛盾，应予纠正。二、原审认为“故对原告要求违约金的请求，本院不予支持”。这不但是缺乏依据的，也是与司法解释的规定相违背的。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房订购合同》第四条明确约定“余下尾款在工程竣工交付契证后一次交清”，这表明，是先办契证，后付款。虽然格式合同有文字“全部金额结算付清后，乙方才能装修使用及领取产权所有证”，但由于前者是非格式条款，后者是格式条款，根据我国《合同法》第41条规定“格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因此，交付契证后才交清余款的主张应予采纳，也即先办契证，后付款。由于被上诉人的原因至今未办契证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被上诉人应支付违约金。三、根据司法实践，也是支持利息的请求的。原审对于同样性质的案件，本案就没有计算利息，其他的计算利息，实行的是双重标准。因此，上诉人的请求既符合最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定计收利息，又符合司法实践。
伟业公司没有提交书面答辩意见，口头答辩如下：1、上诉人要求被上诉人区办理房地产权证以及国土证缺乏依据。根据上诉人提供的证据可以证实，涉案房屋的总证是2003年10月20日已经登记于广州中联实业总公司名下，上诉人要求办理产权证，也只是有广州中联实业总公司办理。被上诉人无法办理产权证。根据合同法第一百一十条的规定，本案在法律上以及事实上均不能履行义务，所以上诉人要求被上诉人办理产权证缺乏法律依据。2、对于上诉人提出的违约金的请求问题。房屋的总证在2003年已经登记于广州中联实业总公司名下，而当时也通知了上诉人等其他业主办理产权证，因为面积差异以及剩余购房款等原因，上诉人未提供相关材料协助办理产权证，而同一栋大厦也有多名的业主已经办理了产权证，因此，未能办理产权证的责任在于上诉人，被上诉人无需承担违约责任。3、上诉人一审诉讼已经超过了法定的时效，因为房屋的产权总证由广州中联实业总公司在2003年10月份办理，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，上诉人在房屋交付90日之后就知道其权利受到侵害，而产权证在2003年办理，上诉人直到2013年才提起本案诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。
被上诉人通联公司经传票传唤无到庭参加诉讼，也无提交书面意见及证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，1995年7月31日郭炳林接收使用涉案房屋。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。
关于原审法院是否更改原告诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理”、第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，房屋产权过户登记手续是行政部门管辖事项，需由当事人申请并提交必要材料交相关行政主管部门核实办理。本案中，虽然相关合同约定由出卖方统一代办房屋契证，但办证过程需买卖双方提交必要材料，并最终由行政主管部门核实办理。因此，原审法院判决“被告协助原告办理权属过户手续”符合办理房屋契证的要求和司法实践，处理并无不当，本院予以维持。
关于逾期办证违约金的问题。首先，双方当事人签订的《商品房订购合同》并未约定办理房屋契证的期限，亦未约定出卖方逾期办证的违约责任。郭炳林要求伟业公司、通联公司支付逾期办证违约金缺乏合同依据。其次，郭炳林于1995年7月31日已接收使用涉案房屋，无证据证明伟业公司和通联公司经郭炳林催告后仍拒绝在合理期限内办理涉案房屋契证。郭炳林主张伟业公司和通联公司逾期办证缺乏依据。最后，郭炳林认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，伟业公司和通联公司应从1995年11月1日起以购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办证违约金。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在上述司法解释施行之日（2003年6月1日）起90日内，伟业公司和通联公司未能为郭炳林办理房屋契证的，郭炳林自91日起应当知道自己的权利受到侵害。郭炳林未能在权利受到侵害时起的二年时间内行使权利，向清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，郭炳林于2013年才向法院起诉，伟业房公司原审提出郭炳林此节起诉已经超过二年诉讼时效的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。综上，郭炳林要求伟业公司、通联公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，上诉人的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6572元，由郭炳林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 林士嵛
代理审判员 余允添
二〇一五年八月二十日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。