广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异474号
异议人（申请执行人）：占桃，女，汉族，1984年3月30日出生，住广东省湛江市市辖区。
被执行人：周晓霞，女，汉族，1984年1月20日出生，住广东省普宁市。
委托代理人：林晓安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被执行人：陈志毅，男，汉族，1968年5月5日出生，住广东省海丰县。
被执行人：庄义镇，男，汉族，1980年2月20日出生，住广东省普宁市。
被执行人：庄义序，男，汉族，1984年1月30日出生，住广东省普宁市。
被执行人：广州市国通酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北83之16号2楼。
法定代表人：周晓霞。
被执行人：广东东阳能源有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路774号317房。
法定代表人：虞礼锋。
被执行人：广州坤桂贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区恒福路98号首层5号房。
法定代表人：陈檑。
被执行人：广州市永斌成贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街捷进中路来福园69号201。
法定代表人：冯钧政。
被执行人：广州市电晟商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区棠安路146号6B25房。
法定代表人：庄义通。
本院在执行申请执行人占桃和被执行人周晓霞、陈志毅、庄义镇、庄义序、广州市国通酒店管理有限公司、广东东阳能源有限公司、广州坤桂贸易有限公司、广州市永斌成贸易有限公司、广州市电晟商贸有限公司民间借贷合同纠纷一案【执行案号：（2015）穗中法执字第1076号】过程中，占桃提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
占桃异议称：（2015）穗中法执字第1076号民间借贷纠纷案，其番禺抵押物因极端错误的评估价经三次流拍及一次变卖失败后，现法院对抵押物进入以物抵债程序，对此异议人已提前多次提出书面申请，现对此再次提出异议。理由和事实如下：一、此案的判决和执行宗旨是依法维护公民合法权益，但因极端错误的评估价造成无买方，使异议人面临被迫接受错误价来以物抵债，其后果不仅无维护合法权益反而是损害了异议人合法权益，更违背了法律最基本的公平性和合理性。二、对错误评估价在未进入首次拍卖前，异议人已多次提出书面申请并提前向法院提供了两份专业机构的评估书作证据来纠正错误价，遗憾是未获法院采纳。异议人首次拍卖前提供给法院的两份专业评估书，评估单位均具备一级评估资格，且两家公司所评价格基本一致，其价格与首家评估相差32%之多。后经公开拍卖及变卖竟无一人出价，此事实也证明首家评估严重错误而后两家正确，也证明最高人民法院规定可降至不低于评估价二分之一是十分正确和合理的。基于近两年番禺及广州商铺价格的走势，番禺及广州大部分银行为控制风险对商铺不受理抵押贷款。在此事实下，首家评估公司竟然对抵押物商铺评出比两年前购入价高出93%的严重错误价。三、根据现仍有效执行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中第三十五条规定：“……按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”此二分之一价是最高人民法院考虑到评估价有时会严重错评，故未规定不能低于三分之一或四分之一，而是清清楚楚的二分之一。四、如异议人被迫接受错误评估价来以物抵债将造成异议人损失“不应”交纳的税费达119万元，其中仅个人所得税已达75万元，而个人所得税是指有所得的情况下才需缴税，但错误价将导致异议人在损失500万元(2290万元错误价减最高院二分一正确价1789万元=损失500万元)的情况下反而要交纳75万元个人所得税，此结果完全不符合税法的立法原则。五、至于被执行人口头申述如按二分之一价变卖将对被执行人造成损失，此点异议人已多次在书面申请中申明二分之一价变卖的差价可以在异议人的债权总额中全额减除，即降价500万元、债务额对应减500万元。且可减去首次变卖与二次变卖期间的应付利息。由此被执行人是无损失一分一毫，除非被执行人决定继续视法院判决于无物，继续决定对抗法律欠债不还，如此法院更应支持按最高人民法院规定的二分之一价变卖，以维护异议人合法权益。综上，由于首家评估出现严重错误（与二家一级资质价和原购入价对比），异议人申请按最高人民法院二分之一价二次公开变卖合法合理，符合法律有错必纠的精神，符合维护公民合法权益的宗旨和本案执行目的，反之用严重错误价来以物抵债，将造成异议人在伍仟多万元合法债权遥遥无期的情况下、又雪上加霜再损失不应该交纳的100多万元税费。故请求将抵押物按最高院规定以不低于评估价的二分一价再次进行“公开”变卖。
异议人占桃为证实其主张，向本院提交了如下证据：错误价造成申请人损失一览表及对应操作说明。
被执行人周晓霞称，一、不同意异议人的异议，法院在评估、拍卖、变卖过程中，异议人并未举证证明存在违反法律规定的执行行为，不符合提出执行异议的法律规定。二、本次评估价格相比法院第一次评估时候有所降低，而且经法院依法确定的评估公司按照市场价格所确定，符合法律规定，对于异议人私自委托的评估公司作出的报告被执行人不予确认。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，在三次拍卖流拍后依法按照第三次拍卖的保留价变卖财产，如果变卖不成功，也是按照第三次拍卖的保留价以物抵债。异议人提出的上述司法解释第三十五条的规定并未规定以二分之一价格变卖，而且该条规定适用于拍卖的双方同意变卖的情况，不适用本案情形。
本院查明，占桃和周晓霞、陈志毅、庄义镇、庄义序、广州市国通酒店管理有限公司、广东东阳能源有限公司、广州坤桂贸易有限公司、广州市永斌成贸易有限公司、广州市电晟商贸有限公司民间借贷纠纷一案，广州仲裁委员会于2015年1月21日作出（2014）穗仲案字第4217号裁决书，裁决如下：（一）周晓霞、陈志毅向占桃偿还借款2889万元；（二）周晓霞、陈志毅以月利率2.34%的标准向占桃支付违约金，上述违约金总额扣除6.9573元；（三）周晓霞、陈志毅承担占桃为实现债权支出的律师费3万元；（四）周晓霞、陈志毅补偿占桃因办理本案支出的律师费18万元、财产保全费0.5万元及评估费1.8万元；（五）庄义镇、庄义序、广州市国通酒店管理有限公司、广东东阳能源有限公司、广州坤桂贸易有限公司、广州市永斌成贸易有限公司、广州市电晟商贸有限公司对周晓霞、陈志毅应承担的第（一）至（四）项债务承担连带清偿责任；（六）占桃对广州市番禺区市桥街大北路150号华兴商贸大厦三层享有优先受偿权；（七）对占桃的其他仲裁请求不予支持；（八）本案仲裁费257283元，由占桃承担3.8295万元，由被执行人承担21.8988万元。上述裁决生效后，因被执行人没有履行义务，经申请执行人申请，本院于2015年2月12日以（2015）穗中法执字第1076号立案执行。
执行前，广州市越秀区人民法院以(2014)穗越法执字第8997号执行裁定书保全查封了被执行人陈志毅位于广州市番禺区市桥街大北路150号华兴商贸大厦三层（以下简称涉案房产）及150号华兴商贸大厦207、208、209号商铺。执行中，本院于2016年2月2日将上述房产移交评估，经摇珠选定广东腾业房地产及土地评估有限公司为评估机构，该司于2016年4月11日作出《腾业估字GZ2016一G0373号房地产估价报告书》，结果：大北路150号207号价值5667995元，208号价值5566575元，209号价值9484890元，华兴商贸大厦三层价值45889125元。评估报告送达后，申请执行人占桃对评估报告提出异议，认为对涉案房产评估时未考虑物业长期空置及内部状况为全毛坯且消防未经验收因素，故属错评，估价结果过高。经评估公司复核，认为本次估价程序合法，技术思路正确，估价方法选取合理，估价结果符合市场状况。本院于2016年7月4日将评估公司的复函送达给申请执行人占桃，其未在期限内提出异议。本院拟移交拍卖时，占桃于同年7月25日要求重新评估，认为评估用的估价规范是废止的1999年的规范，严重违法。本院故于7月27日要求评估公司再次复核。2016年9月14日，本院收到评估公司重新作出的《腾业估字GZ2016—G0373-1号房地产估价报告》(有效期：2016年9月5日至2017年9月4日止)，结果：大北路150号207号价值5667995元，208号价值5566575元，209号价值9484890元；华兴商贸大厦三层价值35785903元。当日上述报告送达给各方当事人。申请执行人占桃再次认为涉案房产第二次评估价已经下调了22％，但仍然偏高，要求将拍卖底价降为3020万元。本院认为申请执行人占桃建议的拍卖底价3020万元无理由和依据，不予采纳，遂以评估价35785903元为拍卖保留价(起拍价)进行拍卖。经委托，广东亿海拍卖有限公司于2016年12月5日、2017年1月18日、2017年6月22日对上述房产进行三次公开拍卖，因无人缴纳保证金而流拍。流拍后本院将上述房产以第三次拍卖保留价(即22902977元)依法公告变卖，在变卖过程中，申请执行人多次要求降价变卖，本院答复降价变卖没有法律依据。后因无人缴纳变卖款全款而导致变卖流拍。2017年11月8日，本院制作笔录向申请执行人告知：被执行人陈志毅位于广州市番禺区市桥街大北路150号华兴商贸大厦三层经本院委托变卖，无人缴纳变卖款全款，变卖流拍；并询问申请执行人是否需要以物抵债，申请执行人坚持要求进行第二次降价变卖，对此本院再次告知：本案执行标的经过三次拍卖流拍后进行变卖，现变卖不成功，依照法律规定可以以物抵债，不能再降价变卖。异议人不服，遂提出本案异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”本案中，涉案房产经三次拍卖流拍后，本院以第三次拍卖的保留价变卖涉案房产，在变卖不成的情况下询问申请执行人是否以物抵债，并不同意申请执行人关于以不低于评估价的二分之一价再次进行公开变卖的要求，符合上述司法解释第二十八条的规定。关于异议人认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条规定，以不低于评估价的二分之一价再次进行公开变卖的异议请求，本院认为，上述司法解释第三十五条适用于查封财产未经拍卖程序，经当事人双方及有关权利人同意直接进入变卖程序的情形。本案中，涉案财产已经三次拍卖但均流拍，之后再行变卖不成，该种情形应适用上述司法解释第二十八条的规定，异议人主张适用第三十五条的规定，没有事实依据，本院不予支持。至于异议人认为涉案房产评估价过高的理由，本院认为，评估报告是由评估机构作出的专业技术报告，当事人对评估报告有异议，应由评估机构进行复核。为此本院已两次通知评估公司复核，且评估公司在第二次复核后重新作出评估报告时已将涉案房产评估价进行了下调，本院根据该评估价确定拍卖保留价并无不当，故本院对异议人该理由不予采信。综上所述，异议人占桃的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人占桃的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可直接向广东省高级人民法院申请复议。
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审判长 赵建文
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年十二月五日
书记员 李涵一