徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初2269号
原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人：李长旺，该分行行长。
委托代理人：丁振国，男，该分行个贷中心客户经理，1967年7月27日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人：蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告：郭庆德，男，1958年12月12日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。
被告：徐州市申展商贸有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路与二轻路交叉口理想大厦1-1-411、412室。
法定代表人:丁信强，该公司经理。
委托代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。
被告：徐州市新世纪房地产开发有限公司，住所地徐州市复兴南路4号。
法定代表人：董思敏，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告郭庆德、徐州市申展商贸有限公司（以下简称申展公司）、徐州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）金融借款纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁振国、蔡军到庭参加诉讼。被告郭庆德的委托代理人张贺、被告申展公司的委托代理人夏鹏到庭参加诉讼。被告新世纪公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭庆德立即清偿借款本金2748241.63元，利息31161.41元，本息共计2779403.04元（截至2016年5月5日）及2016年5月6日至实际付清之日的利息，支付律师费2万元；2、原告行使抵押权优先受偿；3、被告申展公司、新世纪公司对上述借款本息等承担连带担保责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他有关费用。事实和理由：2012年6月9日，姚荣、被告郭庆德与原告中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定姚荣、郭庆德向原告借款450万元，姚荣、郭庆德以徐州市泉山区淮海西路与二轻路交叉口理想大厦的十七宗房产共同抵押给原告，作为履行合同的抵押物。被告申展公司、新世纪公司为该笔借款提供连带责任保证。借款合同签订后原告按照约定向姚荣、郭庆德发放了贷款450万元，但姚荣、郭庆德未按照约定还款，被告申展公司、新世纪公司也未履行担保义务偿还借款本息，按照合同约定被告应当提前偿还全部借款本息2779403.04元（截至2016年5月5日）。被告还应支付律师费2万元。为保障银行信贷资金的安全，特诉至法院。
被告郭庆德辩称，对诉状中陈述的事实无异议，由于姚荣已经去世，被告对本案事实也不了解，请法院根据查明的事实依法判决。
被告申展公司辩称，原告的诉状中陈述也比较简单，对于本案涉案房屋的贷款已还数额原告没有明确。本案债务的构成也不明确，也就是说被告并不知晓原告起诉的利息中是否有计算复利或者其他违约利息的情况，待法庭调查之后发表意见。本案是2012年我方与新世纪房地产公司磋商，为了购买新世纪公司开发的本案涉案房屋，当时为了办理个人按揭方式的贷款，决定以姚荣的名义购买，由申展公司支付首付款，新世纪公司与原告方进行联系，办理涉案房屋的抵押贷款手续，由申展公司按月归还原告的贷款。后姚荣女士于2015年2月份去世，本案的贷款申展公司归还至2016年3、4月份。同时涉案房屋的权属问题，申展公司已经向泉山区人民法院提起了确权之诉。因为申展公司与姚荣属于代名买房的关系，申展公司属于涉案房屋的实际权利人。因此在泉山区法院的确权之诉中，申展公司的权利若得到法院支持，本案的担保法律关系的基础并不存在，担保也属于无效。因此申展公司申请以泉山区法院的确权之诉的结果作为本案的基础。请求本案中止审理，同时补充说明本案的双方之间发生法律关系的基础是个人住房贷款担保合同，合同的贷款也是用于购买涉案房屋，我方认为从解决问题、减少诉累的角度，因为在原告的诉请中第二条就是行使抵押权的优先受偿。也就是说本案的债权的实现也应当优先从房屋的变现来进行受偿，然后才是要求保证人承担担保责任。申展公司认为在涉案房屋确权至申展公司名下后，愿意以拍卖的价款来帮助实现原告的债权，也便于解决其他保证人的保证责任。
被告新世纪公司未到庭，视为其对答辩权的放弃。
当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提出的证据:被告申展公司对原告提供的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》的关联性有异议、对《个人住房（商业用房）借款合同》的合法性有异议，认为《个人住房（商业用房）最高额保证合同》是原告与新世纪公司签订的，与其无关；《个人住房（商业用房）借款合同》中有约定利息计算以及罚息计算的方式，在原告提供的借款还款明细表中也有罚息的计算，因此认为罚息的计算是违反法律规定的。对上述证据，本院认为：《个人住房（商业用房）最高额保证合同》是由原告与被告新世纪公司签订的，在借款合同第四十一条中有约定合同采取最高额抵押担保方式的，本院对该证据予以确认，作为定案依据；《个人住房（商业用房）借款合同》中约定利息以及罚息的计算符合法律的规定，借款合同第三十一条中明确约定了贷款利率、罚息利率、利率的调整的内容，且这些规定的限度未超过法律所规定的限额，相关的计算标准符合合同约定及法律规定，本院对该证据予以确认，作为定案依据。2、关于被告提出的证据：原告对被告申展公司提交的徐州市泉山区人民法院诉讼费收据、民事诉状受理案件通知书与本案的关联性有异议，认为徐州市泉山区人民法院受理的申展公司诉郭庆德、郭莹、新世纪公司关于所有权确认纠纷一案与本案诉争的事实没有直接的关联性，该组证据不影响对本案案件事实认定及判决结果。对上述证据，本院认为：该组证据与本案确无关联性，本院不予确认，不作为定案依据。
本院经审理查明事实如下：2012年6月19日，原告与姚荣、郭庆德签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，其中原告为贷款人，姚荣、郭庆德为借款人、姚荣同时为抵押人、申展公司、新世纪公司为保证人，姚荣、郭庆德系夫妻关系，合同约定：姚荣、郭庆德因购置位于徐州市泉山区，售房人为新世纪公司的商业用房向原告借款450万元，借款期限为96个月即自2012年6月19日至2020年6月19日止；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10.0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人未按本合同约定过用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮200%，本合同借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；还款方法为每月等额本息还款法；借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利；对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下的担保方式为抵押加保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；抵押人以其位于徐州市泉山区理想大厦1-1-403至433、511至523室设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费等）；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，售房人：新世纪公司。
2012年1月10日，原告（乙方）与新世纪公司（甲方）签订个人住房借款最高额保证合同，约定：为保证乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人指引购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本合同所称主合同是指乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。本最高额保证所担保的债权是指自2012年1月10日至2014年1月10日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金、赔偿金等及实现债权产生的诉讼费、律师费等。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币三千万元。如甲方履行本合同保证义务的，履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方提供的保证为连带责任保证。保证期间自乙方于债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2012年6月19日，姚荣、郭庆德与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定为确保以上借款合同的履行，被告姚荣自愿以其位于徐州市理想大厦1-1-433、432、431、430、511、512、513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523室的房地产抵押给原告，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值100%设定抵押，权利价值450万元，约定期限自2012年6月19日起至2020年6月19日止。上述房屋办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。
合同签订后，原告于2012年6月20日向姚荣、郭庆德发放了贷款450万元，但姚荣、郭庆德却未按合同约定归还贷款本息。截止2016年5月5日，姚荣、郭庆德尚欠原告贷款本金2748241.63元，利息（含罚息）31161.41元。为此原告将姚荣、郭庆德、申展公司、新世纪公司诉至本院。
案件审理过程中发现，姚荣已于2015年2月14日死亡，后本案依法中止审理。姚荣父母系姚仁玲、党立秀，姚荣与郭庆德有一女郭莹，姚仁玲于2005年7月1日去世。案件审理中，姚荣的母亲党立秀、女儿郭莹向本院作了放弃姚荣全部财产继承权的声明。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与姚荣、郭庆德之间签订的个人住房（商业用房）借款合同（含与申展公司签订的保证条款）、徐州市房地产抵押合同，原告与新世纪房地产开发有限公司签订的徐州市个人住房（商业用房）最高额保证合同，均是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。
在原告依约发放借款后，姚荣、郭庆德没有按照合同约定偿还借款本息，应承担相应违约责任，故原告有权根据合同约定，要求被告郭庆德立即清偿借款本息。故对原告要求被告郭庆德返还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费2万元，因原告未提供相应证据，因此律师费本院不予支持。
原告与姚荣、郭庆德签订了房地产抵押合同，但并未办理抵押房屋的抵押登记，原告对抵押房屋不享有抵押权，故对原告要求对抵押物价值优先受偿的诉请，本院不予支持。
被告申展公司为姚荣、郭庆德的借款向原告提供了连带责任保证，因此对原告要求被告申展公司对本案借款本息等承担连带担保责任的诉请，本院予以支持。被告新世纪公司对姚荣、郭庆德购买的涉案房产进行了最高额保证担保，新世纪公司未证明其已经就涉案最高额保证合同履行过保证义务，因此对原告要求被告新世纪公司对本案借款本息等承担连带担保责任的诉请，本院予以支持。
被告新世纪公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告郭庆德一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行返还贷款本金2748241.63元及利息【本金截至2016年5月5日，利息计算至2016年5月5日为31161.41元，此后利息从2016年5月6日起计算至本金给付完毕之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算，遇利率调整的次年1月1日调整】。
2016年5月5日后被告郭庆德、徐州市申展商贸有限公司、徐州市新世纪房地产开发有限公司如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、被告徐州市申展商贸有限公司、徐州市新世纪房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29200元，保全费5000元，合计34200元（原告已预付），由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张艳玲
审 判 员 柴修峰
人民陪审员 范庆成
二〇一七年六月十五日
书 记 员 王琳娜
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。