广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初12710号
原告东莞市高田物业管理有限公司，住所：广东省东莞市万江区江滨花园，统一社会信用代码：91441900712246842Y。
法定代表人袁毅，该公司总经理。
委托代理人王春敏，女，满族，1971年5月5日出生，住址：广东省东莞市东城区，系该司职工。
被告梁林东，男，1980年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，
原告东莞市高田物业管理有限公司（以下简称“高田公司”）诉被告梁林东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王春敏，被告梁林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为广东省东莞市万江区曲海社区阳光海岸三期4栋0601室（以下简称“案涉物业”）业主，房屋建筑面积86.56平方米。被告入住该物业后，原告依国家和本市相关标准和要求为被告提供了全面的物业管理服务。但被告自2014年8月起至2016年9月止一直拖欠原告物业管理费4732元，管理费违约金1659元及2016年8月水费34元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、被告向原告支付自2014年8月起至2016年9月止拖欠的管理费4732元,自2014年8月起至2016年9月止拖欠的管理费违约金1659元，2016年8月拖欠的水费34元，共计6425元；二、诉讼费用由被告承担。
被告梁林东答辩称，一、原告诉请的2016年8月水费34元，属于当月费用，次月缴交。原告诉请该项，足见原告对物业的基本服务和内部管理十分混乱；二、被告一直有缴交物业管理费，不属于恶意欠费。被告入住后，发现主人房、客房各有两处漏水，每年都向原告投诉，原告一直拖、拖到案涉物业超过质保期。截至法庭辩论终结之日，原告每年派四批次、每次三到五人到案涉物业察看漏水情况，并拍照片，但未正面答复被告。综上，被告认为原告未完成物业公司服务合同的基本职能，请求法院依法驳回原告的诉请。被告同意在原告书面回复漏水维护书后，5个工作日内支付物业管理费，但不同意承担本次诉讼产生的任何费用。
经审理查明，被告梁林东系东莞市万江区万江大道阳光海岸晶岸4栋601号房的业主，房屋建筑面积为86.56平方米。2010年6月15日，东莞市高田房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，由东莞市高田房地产开发有限公司委托原告对东莞市阳光海岸花园（三期）（晶岸）进行物业管理，委托管理期限为五年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。约定物业服务收费标准为：住宅房屋按建筑面积2.1元/月·平方米向业主或物业使用人收取；非住宅房屋按3/4元/月·平方米向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。
2010年12月4日，被告梁林东与原告签订《阳光海岸前期物业管理协议》，约定案涉房屋由原告按《商品房买卖合同》中所注明的建筑面积2.1元/月·平方米向业主或物业使用人收取；被告如违反本协议，不按规定缴交相关费用（包括但不限于：管理服务费、维修资金、水电费、智能化系统维护费、赔偿金、违约金等），原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金，否则，原告将在适当时候停止服务；原告有以下行为之一的，被告有权制止，要求限期改正：1、房屋及公用设施、设备修缮不及时；2、管理制度不健全、管理混乱，使本物业公共设施受到损失；……原告如未能按本协议规定做好“阳光海岸”的管理工作，被告可向发展商提出意见或建议，在经本物业半数以上业主的同意，可提议发展商终止与原告的前期物业管理委托合同，另外选择其他物业管理公司进行管理。本协议的有效期自2010年11月1日（本协议签订之日或被告签订《商品房买卖合同》之日）至业主委员会成立后与原告另外签订《物业管理委托合同》之日止。
另查，原告提交的交款通知书注明：请于每月15号前缴清相关费用，每逾期一天按日1‰收取违约金。
庭审中，双方一致确认：被告2014年7月的物业管理费已缴清，2017年6月前的水费已缴清。原告主张被告自2014年8月至2016年9月的物业管理费4732元未缴交，由此产生的物业管理费违约金（滞纳金）为1659元，原告主张其每月打印交款通知书并投放至被告信箱。被告确认已收到交款通知书，但认为原告对被告的屋顶漏水问题没有进行维护处理，损害了被告的生活和经济利益，因此拒交管理费和滞纳金，为此，被告提交了收据、住宅/商铺遗漏工程记录表为证。住宅/商铺遗漏工程记录表显示被告曾于2012年7月31日、2013年1月30日、2017年5月19日向原告投诉“楼顶漏水”问题。
以上事实，有原告提交的交款通知书、准予收楼通知书、《物业管理委托合同》、《阳光海岸前期物业管理协议》、业主公约、《商品房买卖合同》，被告提交的收据、住宅/商铺遗漏工程记录表以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告对原告提交的交款通知书、准予收楼通知书、《物业管理委托合同》、《阳光海岸前期物业管理协议》、业主公约、《商品房买卖合同》真实性予以确认，本院依法予以认可。原、被告签订了《阳光海岸前期物业管理协议》，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告梁林东系东莞市万江区万江大道阳光海岸晶岸4栋601号房的业主，根据《阳光海岸前期物业管理协议》约定的收费标准，该段期间的物业管理费为2.1元/月/平方米×86.56平方米×26个月=4726.18元，故被告应向原告支付自2014年8月起至2016年9月止拖欠的物业管理费4726.18元。被告未按时支付管理费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，由于合同中约定自被告逾期之日起按每日1‰支付滞纳金，因此，被告应向原告支付违约金（即滞纳金），违约金应以每月实际拖欠的物业服务费2.1元/平方米×86.56平方米=181.78元为本金，在2014年8月至2016年9月期间，按每日1‰的标准，从当月16日起计至实际清偿之日止，违约金不能超过本院认定被告应缴纳的物业管理费4726.18元。原告超出此范围的诉请，本院不予支持。另外，由于原、被告一致确认被告已缴清2017年6月前的水费，因此，原告诉请被告支付2016年8月的水费34元，缺乏事实依据，本院不予支持。
至于被告梁林东抗辩提及的房屋屋顶漏水，属于房屋质量问题，这不属于本案法律关系的处理范围，梁林东可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告梁林东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付2014年8月起至2016年9月止拖欠的物业管理费4726.18元。
二、被告梁林东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付违约金（违约金以181.78元为本金，在2014年8月至2016年9月期间，按每日1‰的标准，从当月16日起计至实际清偿之日止，违约金以4726.18元为限）。
三、驳回原告东莞市高田物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告已预交），由被告梁林东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李少娟
二〇一七年二〇一七年八月十七日
书记员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。