宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第255号
原告：蔡同华。
被告：邱明霞。
委托代理人：胡献平。
委托代理人：胡铭心。
原告蔡同华为与被告邱明霞房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员昌晖适用简易程序独任审判，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2014年5月29日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告蔡同华和被告邱明霞及其委托代理人胡献平到庭参加诉讼，被告委托代理人胡铭心在第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡同华起诉称：2007年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告自同日起承租原告所有的坐落在宁波市海曙区碶闸街20号灵桥市场高层写字楼编号为A区的房屋，每月租金为30000元，租期至2013年1月31日止，该合同正常履行。合同到期后，原、被告又签订了房屋续租合同一份，约定被告续租上述房屋，租期为2013年2月1日至2015年3月1日，月租金提高至每月36382元，每半年付一次，先付后用，每次提前一个月交纳。合同签订后，原告一直按约履行，但被告却违约延期支付租金，经原告于2013年8月1日发函交涉，被告才将本应在2013年7月1日前付清的半年房租218292元，分别在2013年6月30日付100000元，2013年7月4日付18290元，2013年8月8日付100000元，此举违反了合同第三条。为此，原告曾于2013年12月13日起诉被告，请求法院确认房屋续租合同自2013年8月2日通知到达被告时或起诉之日解除，并要求被告支付违约金36382元等。被告知道原告起诉后，多次来电话讲好话，答应决不再延期支付租金，并保证在2014年1月1日前支付新一期半年租金218292元，并要求原告撤诉。原告心肠一软，同意撤诉。2013年12月24日，海曙法院裁定该案按撤诉处理。但没想到被告出尔反尔，再次违约，将本应在2014年1月1日前付清的半年房租218292元，在原告多次催促下，一直拖到2014年1月30日才勉强付清。原告实在忍无可忍，故再次诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原、被告签订的房屋续租合同于本次起诉之日解除；二、被告在2014年5月1日腾退租赁原告的全部房屋并归还原告；三、被告支付两次延期支付租金违约行为的违约金72764元（36382元×2）。
被告邱明霞答辩称：被告自始自终严格履行房屋续租合同的各项约定，从未有任何违约行为。被告在2013年分三次支付第二期租金是事出有因的：2013年6月9日下午，被告和二哥邱明伟一起到原告处商量房租优惠事宜，当时原告口头答应被告2013年下个半年期的租金由218292元优惠到100000元的要求。正因为如此，被告于2013年6月30日支付原告100000元的半年期租金。原告收到租金后，打电话给被告二哥说是租金少付了，半年期租金是优惠100000元而不是优惠到100000元。为了不伤和气，被告又于2013年7月4日将18292元汇给原告，其中2元作为手续费被银行扣了下来，实际汇给原告的是18920元。本想事情就这样过去了，不料原告于2013年8月1日以所谓被告违约延期支付租金为由向被告发出了解除房屋续租合同的函。被告为了维持双方合作愉快，也不去计较原告的出尔反尔，又一次违心地于2014年8月8日汇给原告100000元。原告为了达到单方面解除合同又不用承担违约责任的目的，从2013年8月10日开始先后五次采用扰乱社会公共秩序的方法干扰阻碍被告餐饮店的正常营业，给被告造成巨大的经济损失和不良的社会影响。原告诉称被告在2014年再次违约延期支付租金也是不符合事实的。原、被告签订的房屋续租合同约定租赁期限为2年，自2013年2月1日起至2015年3月1日止（注：其中一个月为装修期）。虽然备注中未明确说明2013年2月1日至2月28日这一个月是免租期，但是合同约定的租赁期限只有2年，这说明这一个月就是免租期，租金应从3月1日开始起算。被告于2014年1月30日之前就付清了2014年3月1日至2014年8月31日半年期的房租，严格履行了房屋续租合同的付款期限约定。综上，被告没有任何违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行双方签订的房屋续租合同。
原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1.房屋所有权证1份，用于证明租赁房屋由原告所有的事实；
2.房屋租赁合同和房屋续租合同各一份，用于证明被告从2007年1月1日起开始租赁原告房屋的事实及双方的权利义务；
3.通知和EMS特快专递详情单各1份，用于证明因被告逾期未支付房租，原告通知被告解除房屋续租合同并收回房屋的事实；
4.被告回复函2份，用于证明被告在收到解除房屋续租合同的通知后向原告回复的事实；
5.被告函1份，用于证明被告在2014年1月27日发函给原告的事实。
被告为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1.房屋续租合同和房屋租赁合同补充协议各1份，用于证明原、被告存在房屋租赁关系的事实；
2.民事裁定书1份，用于证明原告因未及时缴纳诉讼费而被按自动撤诉处理的事实；
3.2013年8月24日在江厦派出所调解室的录音1段，用于证明原告口头承诺对2013年9月1日至2014年2月28日半年期的租金进行优惠的事实。
被告对原告提供的证据的真实性无异议，原告对被告提供的证据1、证据2的真实性无异议。经审查，在该些证据中，原告提供的证据2中的房屋租赁合同已履行完毕，被告提供的证据1中的房屋租赁合同补充协议尚未履行，故该两份证据与本案不具有关联性，本院不予采纳，其他证据合法、与本案相关联，本院予以认定。对于被告提供的证据3，原告认为其在录音中并没有亲口说过同意房屋租金减免100000元。本院认为，原告对于该证据本身的真实性没有异议，故本院予以认定。在录音中，原告认可在2013年6月9日被告和其哥哥到其家里协商租金优惠的事情，被告要求房租便宜100000元，其说这事交给被告阿哥掌握好了，其并没答应被告房租便宜100000元。原告解释之所以这样说，是因为被告阿哥在2013年6月上旬打电话说对于被告租金减免一些，原告当时说想向被告阿哥借几十万元钱，这样的话房租可以免几万元算是付利息，但后来钱并没有借，所以房租自然不可能减免。
经审理，依据有效证据并结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：
被告从2007年1月1日起开始租赁原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号的房屋，租期至2013年1月31日，双方在2009年下半年签订了该房屋的续租合同，合同约定：租赁期限2年，即2013年2月1日至2015年3月1日（注：其中一个月为装修期）；每月租金36382元，半年付一次，先付后用，租金由原告开出收据后被告支付，每次提前1个月交纳；被告不按时支付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方面解除合同，收回房屋；本合同签订后即产生法律效力，任何一方不得违约，如违约，则违约方应支付守约方相当一个月租金的违约金。被告在2012年12月30日向原告支付了房屋续租合同的第一个半年期的租金。在第二个半年期租金支付前，被告曾找原告协商租金减免事宜，被告辩称原告当时同意第二期租金减免至100000元，而原告予以否认。2013年6月30日和7月4日，被告分别向原告支付了100000元和18290元租金。2013年8月1日，原告向被告发送通知一份，以被告违反房屋续租合同为由通知被告解除合同，并要求被告在2013年8月10日前归还房屋。被告收到通知后于8月3日和8月8日向原告复函，在复函中被告写明了与原告协商租金优惠事宜的过程，声明双方签订的合同必须履行，原告无权解除合同，并表示如果原告反悔愿意将剩余100000元租金支付。2013年8月8日，被告向原告支付了剩余的100000元租金，后被告继续使用租赁房屋。2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋续租合同、被告腾退房屋并支付违约金36382元。因原告未在本院规定的时间内缴纳诉讼费，本院于12月24日作出民事裁定书，对该案按原告自动撤回起诉处理。后原告要求被告在12月31日前支付下一个半年期的租金，被告于2014年1月27日向原告发函要求原告按照合同的约定开具租金收据再支付租金，后被告于1月29日向原告支付了半年租金218292元。庭审中，被告陈述在2014年2月对租赁房屋进行了装修。
本院认为：原、被告签订的房屋续租合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据房屋续租合同的约定，该合同项下的租金每半年付一次，租金由原告开出收据后被告支付，每次提前1个月交纳。本案中，原、被告对租金的支付时间存在争议：原告认为第一期租金应在2013年1月1日前付清，而被告认为2013年2月1日至2月28日为免租期，所以第一期租金应在2013年1月31日前付清。本院认为，房屋续租合同虽约定租赁期限的起止日期为2013年2月1日至2015年3月1日，为2年零1个月，但备注其中包含一个月装修期，再结合合同明确约定租赁期限为2年的事实，应认定被告需支付租金的期限为2年，另外1个月为不收取租金的装修免租期。房屋续租合同虽约定了1个月的装修免租期，但并没有约定具体日期，因被告陈述其并没有在租期开始第一个月进行装修，并且被告支付第一期租金的日期为2012年12月30日，支付第二期100000元租金的日期为2013年6月30日，所以应认定双方是将2013年2月1日作为支付租金起始日并以此来计算租金支付日期，被告在庭审中辩称其是应原告要求提前支付租金，但原告对此予以否认，故对该辩称本院不予采信。综上，应认定被告支付房屋续租合同项下的4期租金的最后日期分别为2012年12月31日、2013年6月30日、2013年12月31日和2014年6月30日。对于第二期租金，被告只按期支付了100000元，剩余款项则存在延迟支付行为，被告辩称是因原告同意租金优惠到100000元，但原告对此予以否认，被告又没有有效证据证实，故对被告该辩称本院不予采信。根据房屋续租合同的约定，在被告支付租金前原告负有开具租金收据的义务，在原告不履行该项义务时被告享有先履行抗辩权。在第二期租金支付时原告并没有履行开具租金收据这一义务，但根据被告给原告的回复函，被告没有支付剩余租金的理由只是认为原告答应租金优惠至100000元，被告并没有以原告没有履行开具租金收据这一义务为由对抗原告的履行要求，这应视为被告放弃了该项抗辩权，故应认定被告在第二期租金的支付上存在迟延履行部分义务的违约行为。原告虽以此为由通知被告解除房屋续租合同，但被告只是迟延支付部分租金，这一行为也与被告误认为原告同意优惠租金有关，并且被告在收到原告通知后及时支付了剩余租金，被告的迟延履行行为并未严重到导致原告合同目的不能实现的程度。此外，原告虽在2013年12月向本院起诉要求确认房屋续租合同解除，但其并未向本院缴纳诉讼费，导致案件按原告撤诉处理，之后其仍催促被告交纳下一期租金，该行为表明其认可房屋续租合同继续履行，并且本案中其是要求房屋续租合同自本次起诉之日解除，故原告在2013年8月1日发通知的行为并不能产生房屋续租合同解除的后果。对于房屋续租合同项下的第三期租金，被告支付时间虽晚于合同约定的时间，但原告未向被告开具租金收据，被告就此向原告发函提出请求，行使了先履行抗辩权，之后被告在原告没有开具租金收据的情况下于2014年1月29日自愿向原告支付了本期全部租金，这系原告对自身权利的处分，故对于本次被告迟延支付租金的行为不能认定为违约行为，原告无权以此为由解除房屋续租合同，故对于原告要求确认房屋续租合同自本次起诉之日解除的诉讼请求本院不予支持，原、被告之间的房屋续租合同应继续履行。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，因被告在第二期租金的支付上确实存在迟延支付的违约行为，被告应承担违约责任。原告要求按照合同约定支付一个月的租金作为违约金，被告在庭审中提出该标准过高，要求法院调整。本院认为，被告迟延支付租金的行为直接给原告造成了利息损失，原告没有证据证明因此还遭受其他损失，故本院确定对于迟延支付的租金118292元按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍支付利息作为违约金，经本院计算为2398.6元。对于第三期租金的支付，因被告不存在违约行为，故被告无需支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邱明霞支付原告蔡同华违约金2398.6元，于本判决生效之日起三日内付清；
二、驳回原告蔡同华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1619元，原告蔡同华负担1569元，被告邱明霞负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 昌 晖
代理审判员 何解放
人民陪审员 张慧英
二〇一四年六月十六日
代书 记员 徐倩倩