广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0105民初3565号
原告（反诉被告）：牟启庆。
被告（反诉原告）：吕荣林。
原告（反诉被告）牟启庆与被告（反诉原告）吕荣林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告牟启庆和被告吕荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟启庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除协议，并把全部钥匙退还给原告，判令被告向原告支付各项欠费，具体款项如下：①房屋租赁租金：即从2016年7月1日起至房屋租赁协议解除之日止的所有租金（按每月2400元的累计总数）；②违约金：即从2016年7月1日起至协议解除之日止，违约金每日按每月租金2400元的百分之十收取；③支付所欠的水电费共105.12元；④被告必须归还租房时所配套的完好的电器设备及家具给原告，如奥克斯空调一组，新飞冰柜一个，实木书柜二个，实木小床一床，实木长沙发一个，实木短沙发二个；⑤必须恢复租房已被被告破坏了的地方，如：房屋的一面砖结构内墙和租房南面晾台的钢结构围墙。2、判令被告承担本案诉讼费用。2016年9月29日，本院组织双方当事人到涉讼出租房现场勘查，被告当场向原告交还了钥匙，原告清点验收了家电家具及房屋，原告根据房屋验收情况，于2016年10月26日向本院进一步明确其诉讼请求为：一、原告请求法院除了支持原告起诉状中的请求外，应加上所有的折款额：冰柜通电但不制冷，电线路、灯具已被改变和破坏，责令其修复，如不修复则赔偿损失：冰柜1500元；修复电线路及被破坏了的墙壁（到处都打满了挂钩钉）的费用1000元；实木床2000元；实木长沙发1000元；实木短沙发1000元；拆除快递广告牌和修理电单车广告牌等费用1500元；租房内的垃圾和好几个烂柜子、烂木板等杂物必须要清理运走，否则需支付清理费用1000元。二、被破坏的外墙和固定在门头顶上的快递广告牌非常影响市容，有关部门进行罚款时，一切费用均由吕荣林负责。三、到现在为止，家具和钥匙还没有全部归还，所有的费用尚未付清，因此，原、被告双方签订的协议履行至交清全部费用为止。事实和理由：2015年2月17日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告把自有的一套座落在江南星光大道×××号房出租给被告居住用，租赁期限从2015年3月1日至2018年3月1日共三年，每月租金为2400元；付款方式为逐个月支付，但每个月的租金应提前五天支付，以转账方式转到原告指定的账户，若超过规定时间不付租金，原告有权终止协议，并每天按每月租金的百分之十收取违约金。本协议双方签名盖章后，当日被告交了2000元押金，原告即把房屋的全部钥匙给了被告，协议开始生效。2015年3月1日至2016年6月30日的租金和其它费用已付，但是从2016年7月1日起至今的租金等费用一直没有支付，并且还把租房的建、构筑物破坏了，原告曾多次通知被告交清租金等费用以及修复房屋被破坏了的地方，可是被告始终不交款也不修复。原告于2016年7月22日委托律师向被告发出《律师函》，但一直没有被告的回复。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吕荣林辩称：一、原告诉讼请求中1①②项，原、被告已达成退租协议，被告已按约定清空物品退租，不应交付任何无理要求的费用。因被告已于2016年6月10日左右通过电话明确通知原告，因原告不提供被告办证所需的相关证明材料，致使被告无法取得经营证照，所以于2016年6月30日房租金到期后不再租用该房，原告亦明确同意退租（有双方短信交流记录为证）。其后，被告亦主动告知原告，被告物品在租期内已清空，房屋钥匙随时可交还原告，并相互约定时间当面交还，双方也按时见面。但原告在见面后，拒收钥匙，并提出诸多无理要求，蛮横无理要求被告续交七月份房租。1③项2016年6月30日前水电费系被告使用产生，被告同意从2000元押金中扣缴。1④项，原告提交合同里附的家具清单不真实，当时签合同时被告只在一张家具清单上签名并交由原告保管，被告只有房屋租赁协议一份。原告诉状中列举的家具中，小床被原告搬走了。1⑤项，阳台的铁围栏确实是被告拆掉的，当时经过了原告的口头同意，原告经常去被告店铺那里，也没有提出异议。被告拆了原告的铁围栏后自行装了铁闸门，后来被城管要求拆掉了铁闸门。
2016年10月26日，被告当庭向原告退回阳台门钥匙一把，并补充其抗辩意见称：被告已从存放处将长沙发和短沙发放回原告的房间内，同时已将被告丢在出租房内的柜子搬走了；被告2009年开始向原告租房，因为要做生意，大约在2011年左右经原告同意打掉房间内的一扇窗户和大约40、50公分宽墙体；至于原告提到的门口的两块招牌，被告愿意尽快过去把它拆了扔掉。
被告吕荣林（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿因其拒绝提供身份证复印件和房产证复印件而造成反诉原告快递项目无法开展造成的直接损失3860元（包括加盟快捷快递定金3000元和门头广告牌制作安装费860元）；2、退还租房押金2000元扣除相应水电费后剩余部分金额；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告牟启庆辩称：反诉被告的出租房屋是居住民房，只能居住使用，反诉原告自作主张随心所欲改变租房的使用功能，转租给他人修理电单车，敲敲打打的很吵，影响邻居休息；而且，反诉原告挂在门头上的广告牌，下雨的时候会非常响，有邻居投诉。为此，反诉被告曾多次去劝阻反诉原告，反诉原告仍然我行我素。反诉被告完全没有义务也没有任何理由给反诉原告提供身份证和房产证复印件，反诉原告自己一意孤行造成的损失应由其自己承担。遵守并执行双方所签订的协议，只要反诉原告交回完整的房屋和付清所有的费用，终止协议，押金可退回。
原、被告双方当事人争议的焦点是：1、被告是否存在违约行为，原告的各项诉讼请求是否合法有据；2、原告是否存在违约行为，被告的反诉请求是否合法有据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的合同附件《家具清单》不予认可，认为当时签订合同时原告只拿了一份《家具清单》给被告签字后由原告收执，被告当时并未存有该附件。经本院调查查明，原告提交的《家具清单》虽未有双方签字确认，但双方对其中所列的家电家具除一张实木小床下落不明之外，对其余的家电家具均无异议，而且原、被告均认可当时小床是闲置放在阳台上，后来因拆除阳台围栏后，原告说小床被被告的哥哥拿走了，被告说小床被原告自己拿走了。本院认为，首先，原、被告签订的《房屋租赁协议》中已注明“家俱和电器详见清单”，在被告未提交反驳证据的情况下，本院对原告提交的合同附件《家具清单》的真实性予以认定；其次，原告交付给被告的家具，被告称原告自行取回了其中的实木小床但是却未提交任何证据证明该陈述，应由被告承担举证不能的法律后果，本院认定应由被告承担返还该实木小床或折价赔偿的义务。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年2月22日，原、被告签订了一份《协议书》，原告及其配偶作为南宁市星光大道×××号房的所有权人，同意将该房出租给被告用于销售艺术用品，租期为三年，即从2009年3月1日起至2012年2月28日止，租金每月1600元。2009年3月12日，被告以该租赁房屋为经营场所办理了南宁市民艺音乐美术用品店的营业执照，主要用于经营音乐用品、美术用品、日用杂品（除烟花爆竹）零售。上述租赁合同到期后，原、被告双方又续签了一份《协议书》，约定租期延长三年，即从2012年3月1日起至2015年2月28日止，租金每月1900元。2015年2月17日，原、被告又续签《房屋租赁协议》一份，约定将租期再延长三年，即从2015年3月1日起至2018年3月1日止，租金每月2400元；家俱和电器详见清单，房屋及配套设施如电器设备、电线、灯具、水管、配件及家俱均为完好的，租住期间若有损坏均由被告负责（注：不得擅自更改房屋内的线路、管路和建筑物，损坏照赔）；协议生效后，被告需交2000元给原告作为押金，待租期满后原告则退给被告（不计息），若被告中途未经原告许可而退租的，该押金不退还。2015年2月17日的《房屋租赁协议》签订后，被告将原告阳台上的栅栏拆除，另行安装了卷闸门，并将该阳台转租给别人经营电动车维修业务。因维修电动车产生的噪音扰民，原告接到邻居投诉后曾多次到出租房劝告并制止被告的所作所为。同时，被告自己想加盟快捷快递业务，并订做了招牌安装在门头。因加盟快捷快递需提交房主的身份证复印件和房产证复印件，原告不同意配合被告提交这些材料，被告向原告提出退租，原告同意被告退租。被告于2016年6月30日前搬出该出租房，同时拆除了阳台的卷闸门。原、被告通过手机短信约定于2016年7月2日下午三点在该出租房内进行交接并退还钥匙，但见面后因双方对具体交接事项存在异议，原告便没有收取被告交还的钥匙。原、被告诉至本院后，本院于2016年9月29日对本案进行了开庭审理，被告当庭向原告退还了钥匙，庭审结束后，本院即组织原、被告到现场进行查勘并交接。而后，被告将寄存在他处的长沙发、短沙发还回出租房，并搬走了丢弃在出租房内的柜子。2016年10月26日，本院再次组织原、被告双方到庭询问，被告当庭退还了一把阳台钥匙给原告，本院经询问双方当事人后确认以下事实：被告尚有一张小床未还给原告；出租房内的冰柜通电但不制冷了；被告于2014年之前将出租房内的一个窗户改成了有台阶的通道，并打掉了40-50厘米的墙体；被告同意尽快将出租房门口和阳台上的快递招牌和电动车维修招牌拆掉。
另查明：被告已向原告交清了2016年6月30日前的租金，但仍欠原告水电费105.12元。原告收取了被告的押金2000元，原告同意该押金在本案中抵扣。
本院认为：本诉部分。被告提出解除合同并于2016年6月30日前搬出出租房，原告亦明确表示同意被告退租，原、被告就合同解除已经达成合意，因此，本院认定原、被告于2015年2月17日签订的《房屋租赁协议》已于2016年6月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
被告对于原告要求其支付尚欠的水电费105.12元的诉讼请求予以认可，本院对原告要求被告支付尚欠的水电费105.12元的诉讼请求予以支持。关于被告未能归还原告的实木小床的折价问题，本院认为，根据原告陈述的该床的状况，本院酌定被告折价赔偿原告100元，本院对于原告要求被告折价赔偿小床的诉讼请求超出100元的部分不予支持。根据合同约定，被告不能擅自更改建筑物，现被告自行拆除了原告阳台上原有的栅栏，构成违约，被告应将原告的阳台恢复原状或折价赔偿损失。即使被告拆除阳台栅栏安装卷闸门的事实，因原告数次到达现场未对此提出异议，视为原告默认这一更改事实，也是原告同意被告将原来的栅栏更换成卷闸门，而非同意被告后来连卷闸门都拆掉，被告既拆掉了原告原有的栅栏也拆掉了自己安装的卷闸门，依法依理被告都应对原告的阳台围挡承担恢复原状或赔偿损失的义务。原告一直要求被告恢复原状，被告均不履行，因此，本院支持原告要求被告折价赔偿的救济措施。关于阳台栅栏的折价数额，本院参照不锈钢防盗网的市场价格和原告原有栅栏的折旧程度，酌定支持被告向原告赔偿阳台栅栏损失1200元。关于被告更改出租房内窗户附近的内墙的问题，本院认为，被告早在2014年或以前就已经对该内墙进行了更改，原告在2015年2月17日与被告签订合同时并未提到该问题，应视为原告认可了被告的该行为，因此，本院对原告要求被告赔偿更改内墙损失的诉讼请求不予支持。被告安装的快递招牌和电动车维修招牌，被告负有恢复原状的义务，被告也承诺会尽快拆除，若本案判决生效之日起三日内被告仍未拆除该广告牌，则应折价赔偿给原告300元，由原告自行拆除。原、被告之间的租赁合同维持了长达七年，一些物品存在损耗是正常现象，原告应本着善良出租人、被告应本着善良承租人的本分去履行合同及处理合同解除后的后续交接等事务。原告并未提交证据证明被告在租房和退房过程中存在恶意破坏房屋内电线路、灯具、墙壁及冰柜的行为，而且在被告将丢弃在出租房内的柜子搬走后，出租房内的卫生清理也不应过分苛责被告，因此，对于原告要求被告折价赔偿电线路、灯具、墙壁、冰柜及垃圾清理费的诉讼请求，本院不予支持。因被告不存在拖欠原告租金的行为，因此，原告要求被告支付违约金的条件不成立，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告提出的广告牌罚款，因尚未实际发生，本院在本案中不予处理。
关于原告要求被告支付2016年7月1日之后的租金或租金损失的问题。本院已认定原、被告之间的租赁合同关系已于2016年6月30日解除，且被告已于2016年9月29日向原告退还了钥匙并完成了退房，2016年9月29日之后该出租房已归原告自己支配，因此，本院认定从2016年7月1日至2016年9月29日止原告存在三个月的租金损失7200元（参照合同约定的2400元每月计算三个月）。根据法律规定，该租金损失应由过错方承担或分担。被告未将原告的阳台恢复原状也未将招牌拆除存在过错；原告采取不接收钥匙和退房的不当处理措施，导致损失扩大，亦存在过错；本案的纠纷拖延不决、损失不断扩大，本院认为原、被告双方存在同等过错，对于原告在本案中的租金损失7200元，应由原告自己承担3600元，由被告赔偿3600元。
关于反诉部分。本院认为，反诉原、被告之间只是存在房屋租赁合同关系，反诉被告作为房屋的出租人，并无义务向反诉原告提供房产证和身份证复印件协助反诉原告办理营业执照。因此，反诉原告以此为由要求反诉被告赔偿其加盟损失3860元的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告退还押金2000元的诉讼请求，反诉被告亦同意返还，本院对反诉原告的该请求予以支持。反诉原告和反诉被告均申请对双方在本案中的债权进行抵销，本院依法予以准许。反诉被告应退还反诉原告的押金2000元与本诉中被告应向原告赔偿的租金损失3600元抵扣后，被告仍应向原告赔偿租金损失1600元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告牟启庆与被告吕荣林于2015年2月17日签订的《房屋租赁协议》于2016年6月30日解除；
二、被告吕荣林向原告牟启庆支付拖欠的水电费105.12元；
三、被告吕荣林向原告牟启庆赔偿实木小床损失100元及阳台栅栏损失1200元；
四、被告吕荣林向原告牟启庆赔偿租金损失1600元；
五、被告吕荣林于本案判决生效之日起三日内将涉案房屋门口的快递招牌和电动车维修招牌拆除拿走；若被告吕荣林逾期不拆除，则折价向原告牟启庆支付300元，由原告牟启庆自行拆除；
六、驳回原告牟启庆的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告吕荣林的其他反诉请求（押金已抵销）。
上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本诉案件受理费310元，由原告牟启庆负担229元，由被告吕荣林负担81元；反诉案件受理费25元，由反诉原告吕荣林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇：（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行。注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时请将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 燕纪飞
人民陪审员 杜 宪
人民陪审员 饶保祥
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 方宝莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。