山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1328号
上诉人（原审被告）李文青，男，汉族。
委托代理人张凤书，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）山西速邦汽车俱乐部有限公司，住所地太原市小店区汾东北路55-1号。
法定代表人李文青，执行董事兼总经理。
委托代理人张凤书，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乔武平，男，汉族，太原市小店区村民。
委托代理人段平陆，山西瑞茨律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）太原市汇贸达贸易有限公司，住所地太原市小店区刘家堡乡刘家堡村。
法定代表人武瑞花，执行董事。
委托代理人段平陆，山西瑞茨律师事务所律师。
上诉人李文青、山西速邦汽车俱乐部有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2266号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李文青、山西速邦汽车俱乐部有限公司委托代理人张凤书，被上诉人乔武平、太原市汇贸达贸易有限公司委托代理人段平陆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，乔武平系第三人汇贸达公司及案外人汇升盛公司的实际控制人。2012年6月1日，乔武平将其拥有出租权利的约5000平方米的场地及场地上的房屋出租，汇贸达公司为该场地中部分场地的国有土地使用权人，乔武平作为出租方（甲方）与李文青作为承租方（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同主要约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于小店区汾东北路29号，临街二层，水、电等设施齐全。二、出租场地，展厅结构为钢架结构，二层办公楼为砖混结构。四、本合同租赁期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。五、从签订合同之日起至2012年7月1日为甲方装修改造期限，期内不计租金。六、每年年租金为900000元。七、租金的支付办法：乙方应在签订本合同一次性向甲方支付900000元。以后每年租金应在下一年按本合同签订的日期前30日内一次性将租金900000元足额支付给甲方。八、装修和承租期间的水、电以及有线、电话、煤气、门前三包、垃圾清运等房屋运营和经营费用均由乙方支付并承担延期付款所导致的责任。十一、合同期满或合同解除后五日内，乙方应将所租的房屋和设施移交甲方，并保证甲方在收到房屋和附属设施后能正常使用。十二、合同期满或合同解除后五日内，乙方若还有物品存放在房屋内，则被视为乙方放弃对此物品的所有权，甲方拥有此物品的处置权。二十八、乙方不能按合同的期限足额交纳租金的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。三十三、甲方在租赁期间不得提前收回房屋，若违约甲方承担违约金200000元。三十四、在租赁期间内，乙方如未按合同约定的方式和期限足额交纳租金的，每延迟一日，乙方向甲方承担每日违约金3000元，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方承担违约金200000元。三十七、乙方违约，甲方解除合同的，甲方不退付乙方已交当年租金未履行部分，乙方对承租房屋装饰、装修部分，增设的固定设施等无偿归甲方所有。乙方不能按照甲方解除合同通知的要求退回租赁房屋及其附着物、增添的设施等每逾期一日，乙方应承担每日3000元赔偿金。甲方有权处置乙方留存在承租房屋内的财物。三十八、租赁期满或本合同解除、终止十五日内，乙方不能退回甲方房屋及其附着物、增添设施的，则每逾期一日，乙方应承担每日人民币3000元赔偿金，甲方有权处置乙方留存在承租房屋内的财物。四十一、租赁期限内若遇城市公共建设规划占用租赁房屋、土地需拆迁时，双方互不承担违约责任。若政府对拆迁做出补偿土地和房屋的拆迁补偿全部归甲方所有；装饰装修的补偿、经营性损失的补偿归乙方所有。乙方加建房屋的拆迁补偿归乙方所有。四十二、租赁期限内因不可抗力的因素致使本合同不能履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。同日，汇贸达公司作为出租人与李文青作为承租人签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁房屋坐落在太原市小店区汾东北路55号-1，建筑面积235平方米，租赁期限从2012年7月1日至2022年6月30日，年租金100000元，租赁房屋用途为办公；合同还约定了其他内容。上述《房屋及场地租赁合同》中的地址汾东北路29号并不存在，该地址实为《房屋租赁合同》中的地址汾东北路55号-1，两份合同中的房屋为同一房屋。上述《房屋及场地租赁合同》及《房屋租赁合同》签订后，乔武平将场地及房屋交付李文青。2012年6月5日，李文青向工商行政管理管理部门申请设立山西速邦御风汽车销售服务有限公司，并向工商行政管理管理部门提交了相应申请材料，申请材料包括汇贸达公司与李文青签订的《房屋租赁合同》。同日，山西省工商行政管理局发出《企业名称预先核准通知书》，通知主要载明：同意预先核准李文青、梁转转2个投资人出资的企业名称为山西速邦御风汽车销售服务有限公司。2012年6月7日，山西速邦御风汽车销售服务有限公司成立，山西省太原市工商行政管理局向山西速邦御风汽车销售服务有限公司颁发了营业执照，公司的经营范围为汽车（不含小轿车）及汽车配件、汽车装潢材料的销售，公司住所地为太原市小店区汾东北路55号-1，法定代表人为李文青。2014年，山西速邦御风汽车销售服务有限公司向工商行政管理管理部门申请变更公司名称为速邦公司、并申请变更其他事项。2014年5月12日，山西省工商行政管理局向山西省太原市工商行政管理局发出《企业名称变更核准通知书》，核准山西速邦御风汽车销售服务有限公司变更为速邦公司。2014年5月31日，山西省太原市工商行政管理局向速邦公司颁发了营业执照，公司的经营范围为组织汽车文化交流活动、汽车（不含小轿车）及汽车配件、汽车装潢材料的销售，公司住所地为太原市小店区汾东北路55号-1，李文青为速邦公司的股东和法定代表人。速邦公司自设立后以涉案场地和房屋为营业场所和住所地进行经营。关于租金的交付，李文青及速邦公司均提出，租金是速邦公司付给乔武平的，合同签订之前的2012年5月24日速邦公司通过该公司的人员向乔武平指定的人员打款800000元，双方刚开始谈的租金是800000元，签订合同后变为900000元，但之后未补交租金；2013年7月4日也是速邦公司的人员向乔武平指定的人员打款900000元；速邦公司按约交付了前两年的租金。为证明二者陈述，二者向法庭提交了2012年5月4日至2012年5月28日工商银行北京北潞园支行的流水及一张银行的客户回单。乔武平提出，前两年的租金已交清，之后的租金未交纳。2013年11月10日，太原市小店区供热公司向乔武平及汇升盛公司发出《通知》，内容为：根据太原市城市供热专项规划，我公司需要在小店区汾东路、康宁街、电子街等路段进行供热管网敷设并建设热力站，其中XD109号热力站和一次供热管网管位占用贵单位土地，占地面积约450平米。由于供热工程属于市政公共设施，热力站及一次网土地为无偿占用，我公司不予补偿，请贵单位（个人）积极配合。后热力站在涉案场地西南角的空地开始施工建设。关于热力站的完工时间，乔武平提出2013年1月完工，李文青与速邦公司提出2013年2月完工。2014年9月15日，乔武平向李文青送达《关于对﹤房屋及场地租赁合同﹥履行的函告》，提出李文青应于2014年6月1日前支付2014年度租金900000元，已经违约，经催告至今未付；李文青以换热站占用部分土地（约500余平方米）为由拒绝支付，理由不成立；乔武平要求李文青在函告3日内支付租金和相应违约金；乔武平随时有权采取提出解除和终止合同等相应止损措施。2014年9月18日，乔武平向李文青送达《关于解除和终止﹤房屋及场地租赁合同﹥的函》，提出至本函送达之日起《房屋及场地租赁合同》解除和终止，并要求李文青赔偿全部损失。同日，李文青向乔武平送达名称为“对《关于对﹤房屋及场地租赁合同﹥履行的函告》以及《关于解除和终止﹤房屋及场地租赁合同﹥的函》的回复”的函件，主要内容为：房屋及场地租赁期间为10年。2013年12月，你方未经我方同意擅自允许他人占用我方院内建筑房屋（占地约500余平方米），还在店前及场地内开挖路沟埋设管道、堆放物料，严重妨害了我方经营秩序。对此，我方立即提出异议，要求你方给予答复，但一直被敷衍了事。正是因你方先行违约，减少我方租赁面积，给我方造成了直接损失和长期影响。我方提出减付租金和相应经济补偿完全是正当合理的，但迟迟未得到正式答复，且拒不协商处理才导致争议产生，你方应当承担所有责任，故我方不同意解除和终止《房屋及场地租赁合同》。我方再次郑重要求：减付相应租金，并对我方经营损失给予合理的经济补偿，继续履行合同。另查明，在本案审理期间，李文青提出反诉，后李文青申请撤回反诉。在本案审理期间，速邦公司提出的反诉称，2012年6月1日，我公司与乔武平签订《房屋及场地租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积约600平方米、租赁场地使用面积为5000平方米，租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日，我公司有权自主经营。乔武平在租赁期间不得提前收回房屋，若违约乔武平承担违约金200000元。合同签订后，我公司按约向乔武平支付2012年度、2013年度的租金及履行其他附随义务。我公司将租赁的北侧展厅用于经营东风汽车4S店，南侧房屋用于经营餐饮，中间大门为汽车出入的必经通道。2013年12月，乔武平在未告知并未经我公司同意的情况下擅自允许他人占用租赁场地建设热力站，约占租赁场地使用面积的十分之一，我公司不能实际享有被他人占用租赁场地的占有、使用、收益的权利。在合同有效期间，乔武平未通过合法的协商或司法程序解决争议，反而在无解除合同的事实和法律依据的情形下，采取恶劣的手段迫使我公司搬出租赁场地，以便提前收回房屋。2014年9月22日，乔武平将废旧货车封堵我公司大门。10月11日，乔武平将我公司经营的东风汽车4S店的展厅门锁住，非法断水和断电，我公司无法通行及开展经营，对此我公司已报警处理。我公司完全丧失了公司经营条件，无法享有合同约定的对租赁场地的使用权益，给我公司造成了巨大的损失，2014年12月30日下午上述堵门、锁门、断水电行为才不存在，此期间的租金不应支付，同时乔武平应按约定支付我公司200000元违约金。另外，根据合同可以得出暖气由乔武平接通，乔武平当时也答应接通暖气，但从合同签订后房屋就一直没有接通暖气。为维护我公司的合法权益，请求人民法院判令：1、乔武平按照速邦公司实际使用面积自2014年7月1日至2022年6月30日每年减少租金90000元。2、免除速邦公司自2014年9月22日起及至判决执行之日的租金。3、乔武平每月按照月租金标准的50%赔偿速邦公司自2014年9月22日至判决执行之日的利润损失。4、乔武平支付违约金200000元。5、乔武平接通暖气。6、乔武平承担本案的本诉及反诉的诉讼费用。针对速邦公司的反诉，乔武平提出，速邦公司的反诉没有事实依据和法律依据，双方函件的往来中主要是热力站的问题，热力站在2012年底施工，施工前后李文青与速邦公司是知情的，热力站在租赁场地的范围内，不存在我不通知他们，他们不知情的情况。乔武平发出交租金的督促函后，李文青才向乔武平提出热力站的事情。乔武平也未采取堵门、锁门、断水电等行为，合同约定乔武平只管水、电，未涉及供暖。综上，速邦公司的反诉请求应予驳回。
在庭审中，本院向乔武平释明，根据公司法的相关规定，乔武平只能选择李文青和速邦公司中的一方作为债务人，后乔武平选择向李文青主张权利。
原审判决认为，《房屋及场地租赁合同》与《房屋租赁合同》系合同签订人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。关于汇贸达公司在本案中的诉讼主体身份，李文青与速邦公司提出汇贸达公司应作为本案的原告，但因乔武平系汇贸达公司的实际控制人，汇贸达仅对涉案的部分场地拥有使用权，故其应作为本案的第三人参加诉讼。《房屋租赁合同》中的房屋与《房屋及场地租赁合同》中的房屋系同一房屋，则据此可以认定《房屋及场地租赁合同》包含了《房屋租赁合同》，两份合同的出租人均为乔武平，房屋的年租金为100000元、5000平方米场地的年租金为800000元。根据2012年6月7日山西省太原市工商行政管理局向山西速邦御风汽车销售服务有限公司颁发的营业执照，可以认定速邦公司成立于2012年6月7日。速邦公司在成立前不具备独立民事主体资格，李文青为设立速邦公司以李文青自己的名义签订《房屋及场地租赁合同》、《房屋租赁合同》，李文青的此种行为不是法定代表人的行为，而是公司发起人的行为。在上述合同签订后，速邦公司在合同约定的场地和房屋进行经营，实际享有合同权利。速邦公司对发起人李文青的行为予以追认，并提出其原意履行合同义务，速邦公司的此行为属于代为清偿，而非债务承担，故速邦公司并不能由此而成为合同的当事人。对此，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定也予以确认：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该规定确认了合同相对人享有请求发起人或者公司承担合同责任的选择权。现乔武平作为合同相对人选择向李文青主张权利，本院予以确认，则乔武平不得再向速邦公司主张权利，故乔武平对速邦公司的主张，本院不予支持。因乔武平不得再向速邦公司主张权利，故对速邦公司提出的反诉，本院不予审理。李文青与速邦公司提出，乔武平未经同意擅自允许热力站占用租赁的场地，且热力站建设时在店前及场地内开挖路沟埋设管道、堆放物料，影响其经营，乔武平已构成违约。本院认为，热力站属于市政公共设施，符合《房屋及场地租赁合同》第四十一条约定的双方互不承担违约责任的情形，乔武平对热力站的建设及占用部分场地并无过错，故乔武平并未构成违约。热力站占用了涉案场地西南角约总面积十分之一的空地，根据双方的陈述及提供的照片，可以确定热力站并未妨碍场地及房屋的使用，热力站的占地及建设并不能成为李文青不付租金的依据，故对李文青的意见，本院不予采信。李文青应付第三年及之后的租金但至今未付，构成违约，乔武平于李文青违约后向其送达《关于解除和终止﹤房屋及场地租赁合同﹥的函》，符合《房屋及场地租赁合同》第二十八条关于合同解除的约定，则《房屋及场地租赁合同》已解除；因《房屋及场地租赁合同》包含了《房屋租赁合同》，则《房屋租赁合同》亦解除。现乔武平主张解除《房屋及场地租赁合同》并由李文青支付未付的租金，理由正当，本院予以支持；鉴于房屋及场地由速邦公司使用，速邦公司应在合同解除后腾出房屋及场地。速邦公司自热力站开始建设后的实际租用场地面积约4500平方米，从公平原则考虑，李文青需支付实际租用面积的租金，因此原约定的租金应核减部分租金。因房屋的年租金为100000元、5000平方米场地的年租金为800000元，据此可以确定4500平方米场地的年租金为720000元。热力站的建设发生在涉案租赁的第二年，第二年的总租金本应核减，但根据李文青及速邦公司的陈述，其支付第二年租金的时间晚于合同约定的租金支付时间，已构成违约，需承担违约责任，现从双方利益考虑，第二年的租金不再核减。综上，李文青应支付乔武平第三年租赁起始日即2014年7月1日起至速邦公司腾出房屋及场地期间的租金（具体金额按每年820000元计算）。乔武平依据合同约定向李文青主张违约金200000元及每日迟延付款违约金3000元，由于两种违约金均系惩罚性措施，不可重复主张，故乔武平向李文青主张违约金200000元的诉求，本院予以支持；对乔武平主张的每日迟延付款违约金3000元，本院不予支持。关于李文青与速邦公司提出的乔武平对展厅堵门、锁门、断水电问题，其提供的证据并不能证明其陈述，故本院不予采信。李文青申请撤回对乔武平的反诉，符合法律规定，本院予以准许并不再另行制作民事裁定书。原审判决，一、解除原告乔武平与被告李文青20**年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》。二、解除第三人太原市汇贸达贸易有限公司与被告李文青20**年6月1日签订的《房屋租赁合同》。三、被告山西速邦汽车俱乐部有限公司在本判决生效后二十日内腾出原告乔武平位于太原市小店区汾东北路55-1号的房屋和场地。四、被告李文青在本判决生效后二十日内支付原告乔武平自2014年7月1日起至被告山西速邦汽车俱乐部有限公司腾出房屋和场地期间的租金（具体金额按每年820000元计算）。五、被告李文青在本判决生效后二十日内赔偿原告乔武平违约金200000元。六、驳回原告乔武平的其他诉讼请求。
上诉人李文青、山西速邦汽车俱乐部有限公司上诉称，一、因乔武平的原因致使租赁物部分灭失，上诉人可以要求减付或不付租金，原判认定上诉人未付租金构成违约，明显错误。2013年11月中旬，乔武平在未与上诉人协商同意的情况下，允许他人建设供热站，占用上诉人承租场地500平米，破坏了租赁物的完整性和可利用性，属于部分灭失，乔武平的行为依法构成违约。且乔武平是供热站的受益人，供热站与上诉人没有任何关系。2、因租赁物被占用，上诉人要求减少租金或不付租金，系行使抗辩权，不应被认定为违约。二、乔武平擅自允许他人占用租赁场地建设房屋，属违约行为，且无免责事由，原审认定乔武平的行为符合约定，明显不公。1、2013年11月，供热站占地施工时，乔武平与供热等部门进行了协商、沟通，未履行通知、协商义务，之后未与上诉人协商一致，构成违约。2、供热站的建设不涉及拆迁，不属于合同约定的情形，原判认定乔武平免责，缺乏合同依据。3、原判认定乔武平对热力站的建设及占用部分场地没有过错，未妨碍上诉人的正常使用，处理明显偏颇。乔武平擅自允许他人占用出租场地，侵犯了上诉人的合法权益，也违反了相关法律规定，对乔武平的行为，上诉人有权要求减少或不付租金，依法属于履行抗辩，原审认定上诉人违约，明显不公。4、原审认定热力站未妨碍场地及房屋的使用，不能成为上诉人不付租金的依据，后又从公平原则考虑，上诉人需支付实际租用面积的租金，并核减租金，原审判决前后矛盾。按照原审逻辑，至少说明上诉人要求减付租金的主张依法应当支持，根据该认定，上诉人迟延支付租金也是合理的。三、本案解除合同的条件不成就，法定解除程序不合法。1、上诉人并非恶意拖欠租金，是合理的抗辩，不构成违约，解除条件没有成就。2、2014年9月15日，乔武平要求在3日内支付90万元的租金，9月18日就发函解除合同，乔武平限定的3天期限并没有届满，不符合法定解除程序。四、原判认定错误的其他事实。1、原判核减租金的计算方法错误，租赁的房屋和场地系一个租赁整体，两份租赁合同的标的物实际上是一样的，但原审分别计算租金缺乏依据，计算方法从实体上、程序上均存在错误。2、原判对乔武平的堵门、锁门断水电等违法行为，上诉人均提交了相关证据，原审没有认定，不符合证据认定规则。五、原判认定诉讼主体有误，程序处理不公，诉权未得到保护，直接影响判决的公正性。1、上诉人速邦公司为适格被告，有权反诉；原审认定乔武平有选择权，适用法律错误。根据双方签订的两份租赁合同，确认速邦公司为合同当事人，速邦公司成立后实际接受了租赁物，享有权利、承担义务。但原审认定乔武平有选择权，明显错误。2、汇茂达公司作为出租人，应作为共同原告参加诉讼，以第三人参见诉讼明显不妥。3、原审应对速邦公司的反诉进行审理和判决，在判决主文没有表述，不符合法定程序。首先，原审确认乔武平不得再向速邦公司主张权利，但又判决速邦公司承担责任，超出诉讼请求的范围。其次，速邦公司提出反诉后，李文青撤回反诉，速邦公司的反诉未得到审理，剥夺上诉人的诉权。4、原判认定上诉人支付第二年租金违约，超出诉讼请求。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人乔武平、太原市汇贸达贸易有限公司辩称，一、原审判决正确，应当予以维持。《房屋及场地租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格遵守。对方未依约支付租金，我方依约解除合同，催要租金完全合法。对方以热力站建设等影响其经营而拒付租赁费没有依据。按照合同约定，热力站建设属于市政建设，符合双方约定的互不承担违约责任的情形。我方没有过错，原审判决完全正确。二、解除合同的条件已成就，我方解除合同的程序合法。按照约定，对方应于2014年5月1日支付第二年的租金90万元，经我方多次催要，对方拒不履行。9月15日经我方书面催告，对方收到催告函仍未履行，9月18日我方向对方发出解除合同的函件，对方收到后不同意解除。按照约定，我方依照法律规定和合同约定，解除合同的条件已成就，解除合同程序合法。三、原审判决核减热力站建设占地的租金8万元，我方保留上诉的权利。热力站建设属于市政公共事业建设，系无偿占用，根据合同约定，双方互不承担违约责任，原审判决核减8万元的租金没有依据。四、《房屋及场地租赁合同》和《房屋租赁合同》的标的物完全重合，《房屋租赁合同》是为配合对方办理工商登记的需要制作的合同，没有实际履行意义。其中一个的租金为90万元，另一个为10万元，对方只认可90万元，而不认可100万元，对方认为两份合同相互独立，明显矛盾。五、原审审理程序合法，不存在任何问题。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于合同解除的问题，上诉人李文青作为承租人，应依约向出租人支付2014年度租金，因其未能履行支付义务，按照《房屋及场地租赁合同》第三十四条约定：“在租赁期间内，乙方如未按合同约定的方式和期限足额交纳租金的，每延迟一日，乙方向甲方承担每日违约金3000元，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方承担违约金200000元。”经被上诉人乔武平催告后，上诉人李文青仍未支付租金，合同解除条件已成就，被上诉人乔武平有权解除合同，故原审判决解除《房屋及场地租赁合同》、《房屋租赁合同》并无不妥。关于热力站建设及相关问题，根据《通知》、《房屋及场地租赁合同》第四十一条的约定，热力站建设属于市政公共设施，系无偿占用，按照互不赔偿的约定，因此造成的损失由各自承担。关于诉讼主体、原审程序的问题，《房屋及场地租赁合同》涵盖了《房屋租赁合同》，两份合同中的房屋系同一房屋，原审将太原市汇贸达贸易有限公司列为第三人并无不妥；按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”原审中，经依法释明，被上诉人乔武平作为合同相对人选择向李文青主张权利，不再向山西速邦汽车俱乐部有限公司主张权利，故原审对山西速邦汽车俱乐部有限公司的反诉不予审理，符合法律规定。关于上诉人的其他诉讼请求，因其理由，证据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人李文青、山西速邦汽车俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝利亚
代理审判员 成志刚
代理审判员 袁 强
二〇一五年九月十日
书 记 员 任丽杰