江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终365号
上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地江西省兴国县兴国大道269号，统一社会信用代码913607327542340817。
法定代表人：钟建文，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：钟秀琴、熊健，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢广燕，女，汉族，1976年1月12日生，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：宋德均，江西奋翼律师事务所律师。
原审被告：赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道5号恒鑫花园A栋101室，组织机构代码57118850-2。
负责人：苏穗。
上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人谢广燕、原审被告赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称华隆公司吉安分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初865号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赣州华隆房地产开发有限公司上诉请求：1、变更原审判决第二项，改判上诉人在原审被告收取的购房款80万元的范围内承担补充责任（比一审判决少70万元）；2、本案一审诉讼费、保全费及二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决遗漏当事人，且事实认定不清，适用法律错误，应依法改判。一、《房屋定购协议》系案外人邓火琴与被上诉人签订，上诉人未收取被上诉人支付的购房款项，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款100万元没有事实及法律依据。1、《房屋定购协议》系案外人邓火琴与被上诉人签订，该份协议上没有加盖上诉人的公司印章，也没有上诉人的法定代表人或授权人员的签字，上诉人不是商品房销售合同的出卖方，案外人邓火琴才是涉案房屋的出卖方，一审法院遗漏了本案的当事人，程序违法。2、被上诉人实际支付至原审被告华隆吉安分公司账户的购房款项为80万元，另外20万元直接支付了案外人邓火琴。若本案的购房款项确实是100万元，根据日常经验生活法则，被上诉人不可能会将100万元购房款分开支付，一部分支付给华隆吉安分公司，一部分支付给案外人邓火琴，支付给邓火琴的20万元并非购房款。原审被告华隆吉安分公司只收到80万元房款，却要返还100万元的购房款，一审法院认定事实不清。3、收取被上诉人80万元购房款的是原审被告华隆吉安分公司，并非上诉人。原审被告华隆吉安分公司是上诉人成立的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第74条“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，原审被告华隆吉安分公司并未注销，还有民事主体资格，且本案的房款也是原审被告收取的，应该先以原审被告的财产承担本案民事责任，即使要上诉人承担责任，也并非连带责任，而是补充责任。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人50万元缺乏事实和法律依据。一审庭审时被上诉人提交的《吉安市房屋登记抵押审核表》并不能显示涉案房屋已经被抵押，该份《抵押审核表》中无法显示抵押的房屋就是被上诉人购买的湖滨景园7#2-101室房屋，不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定的“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。如法院查明涉案房屋确属《吉安市房屋登记抵押审核表》抵押的房屋，被上诉人也没有提供证据证实有“隐瞒”的主观恶意和恶性，因此，一审法院根据上述第九条的规定判决上诉人承担支付购房款一半即50万元的赔偿责任适用法律错误。
被上诉人谢广燕答辩称：1、本案的《房屋定购协议》系谢广燕与华隆吉安分公司签订的，虽然没有加盖公司公章，但是华隆公司收取了100万元购房款并出具了收据并加盖了公章，其中80万元的收据还是商品房预售税务的专用收据，至于邓火琴与华隆公司的关系，不是本案的审理范围，一审中上诉人一方曾提出要追加邓火琴为被告，法庭要求华隆公司书面申请追加，但是华隆没有提交书面申请，现上诉中又说遗漏了案外人属滥用诉权；2、谢广燕支付100万元购房款有银行转账单据和华隆公司出具的收据为证，事实清楚；3、涉案房屋已经抵押的事实一审已经向抵押部门进行了确认，但上诉人自今仍不承认抵押的事实，其故意隐瞒欺诈。综上，一审法院程序合法，事实清楚，应予维持。
被上诉人谢广燕向一审法院起诉请求：判令被告退还购房款100万元并赔偿原告损失50万元。诉讼中，原告请求解除原、被告签订的《房屋定购协议》。
一审法院认定事实：被告华隆公司系吉州区湖滨御景园住宅小区的开发商。2014年3月13日，案外人邓火琴以被告华隆吉安分公司（甲方）名义与原告（乙方）签订一份《房屋定购协议》，约定：乙方购买的商品房为湖滨御景园7栋2单元101室，建筑面积178.04平方米。该商品房单价为6600元/平方米，乙方采用一次性付款方式，总金额为1175064元。乙方于本协议签订之日，向甲方支付定购该商品房定金50000元。协议签订之日起七日内付清房款，置业担保按揭付款的付清首付款。乙方应于本协议签订之日起七日内携带本协议、定金收据、本人身份证及相关按揭资料至湖滨御景园售楼中心签订《商品房买卖合同》。违约责任约定为：若乙方不按本协议的约定期限至甲方售楼处签订《商品房买卖合同》或乙方未及时支付购房款的，视为自动放弃定购权利，本定购协议即行失效，甲方除不退还乙方已付定金外，并有权将乙方定购的商品房卖予他人而无需通知乙方。若甲方在本协议约定期限前未征得乙方同意，将乙方所定购商品房售予他人，则双倍返还乙方已付定金，本协议即行失效。买受人另需向出卖人交纳可视门对讲费800元。出卖人代煤气公司收取买受人煤气立杆费、开户费2600元。当日，原告在华隆吉安分公司的POS机刷卡支付了定金50000元。同年3月18日和4月11日，原告两次刷卡分别支付了购房款180000元和570000元。2014年5月19日，原告按邓火琴要求通过银行转款200000元款给邓火琴用于支付购房款，华隆吉安分公司向原告出具了金额为200000元的收据一张，收款事由为湖滨御景园7#2－101室首付款。之后，被告一直未与原告签订商品房买卖合同。另查明，2014年1月25日，被告华隆公司已将原告所购商品房抵押给吉安农村商业银行股份有限公司城南支行。
一审法院认为：原告购买被告华隆公司开发的湖滨御景园7栋2单元101室商品房一套，双方签订的《房屋定购协议》虽仅由邓火琴签名，并未加盖华隆公司的公章，但协议签订时，原告通过华隆吉安分公司的POS机刷卡支付了50000元定金，足以使原告相信邓火琴的行为是代表华隆吉安分公司的行为，故应认定定购协议对华隆吉安分公司具有法律约束力。因华隆吉安分公司系华隆公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任依法应由华隆公司承担。《房屋定购协议》载明了房号、面积等房屋的基本状况、商品房总价款、付款方式及时间等商品房买卖合同的主要内容，原告也支付了大部分购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。被告在向原告销售房屋前隐瞒了该房已设立抵押的事实，导致原告的合同目的无法履行，原告请求解除原、被告签订的《房屋定购协议》，并由被告返还购房款100万元赔偿50万元损失，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（二）项之规定，判决：一、解除原告谢广燕与被告赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司签订的《房屋定购协议》；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司返还原告谢广燕购房款100万元、赔偿原告谢广燕损失50万元，限判决生效后10日内付清。案件受理费18300元，减半收取计9150元，财产保全申请费5000元，共计14150元，由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人华隆公司上诉称，与被上诉人签订《房屋定购协议》系案外人邓火琴，协议上没有加盖上诉人的公司印章，也没有上诉人的法定代表人或授权人员的签字，上诉人不是商品房销售合同的出卖方，案外人邓火琴才是涉案房屋的出卖方，收取被上诉人80万元购房款的是原审被告华隆吉安分公司，并非上诉人，上诉人未收取被上诉人支付的购房款项，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款100万元没有事实及法律依据。虽然被上诉人谢广燕签订《房屋定购协议》时，出卖人一栏仅由邓火琴签名，并未加盖华隆公司的公章，但协议签订时，被上诉人谢广燕通过华隆公司吉安分公司的POS机刷卡支付了50000元定金，足以使被上诉人谢广燕相信邓火琴的行为是代表华隆公司吉安分公司的行为，原审法院认定定购协议对华隆吉安分公司具有法律约束力，并无不当。因华隆吉安分公司系华隆公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任依法应由华隆公司承担。华隆公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
华隆公司上诉还称，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人50万元缺乏事实和法律依据。被上诉人谢广燕并不能显示涉案房屋已经被抵押，该份《抵押审核表》中无法显示抵押的房屋就是被上诉人购买的湖滨景园7#2-101室房屋，不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。如法院查明涉案房屋确属《吉安市房屋登记抵押审核表》抵押的房屋，被上诉人也没有提供证据证实有“隐瞒”的主观恶意和恶性。《吉安市房屋登记抵押审核表》系吉安市吉州区房地产交易所出具，该交易所系办理产权登记的行政机关，原审法院以上诉人华隆公司在向被上诉人谢广燕销售房屋前隐瞒该房设立抵押的事实，导致被上诉人谢广燕的合同目的无法履行，判决解除《房屋定购协议》，由上诉人华隆公司返还购房款100万元赔偿50万元损失，与法有据，处理并无不当。上诉人华隆公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审判决事实认定清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 婧
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年三月九日
书记员 王 拯