文书内容河北省保定市满城区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0607民初281号原告保定新阳合晟房地产开发有限公司，地址保定市满城区南外环（长旺村南）。法定代表人刘旭，该公司总经理。委托代理人崔超，河北满星律师事务所律师。被告卢秋兰，女，1980年9月27日出生，汉族，住保定市满城区坨南乡北赵庄村。委托代理人卢宏禹（系被告卢秋兰之夫），男，1980年12月26日出生，汉族，住保定市满城区坨南乡北赵庄村。委托代理人徐会星，河北良筹律师事务所律师。原告保定新阳合晟房地产开发有限公司（以下简称新阳公司）与被告卢秋兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新阳公司的委托代理人崔超，被告卢秋兰的委托代理人卢宏禹、徐会星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新阳公司诉称：2014年10月18日，原告处职工唐勃以诈骗钱财为目的，假借原告处购房合同，骗取了被告购房款30000元，签订购房合同与合同内容并非原告意思。被告明知唐勃超越自己的权限范围，仍向其缴纳现金，明知唐勃违反财务制度和合同签订程序，仍贪图与市场价格较大差距的唐勃承诺的低房价向唐勃缴款。与唐勃恶意串通，损害原告合法权益。唐勃以犯罪为目的与被告签订购房合同，骗取被告钱财，唐勃签订购房协议不仅超越工作权限同时签订协议作为骗取钱财的方式。被告受到唐勃蒙骗，明知唐勃违反公司制度超越权限，明显低价损害原告利益的前提下，仍然与其签订协议，存在重大过错。要求依法确认编号为B1400014号房屋预定合同为无效合同，诉讼费由被告承担。被告卢秋兰辩称：原、被告签订的商品房订购协议是双方的真实意思表示，唐勃是原告的销售部经理，被告是听信了唐勃的优惠的承诺，才与原告签订购房协议，并不存在私自签订的情形。唐勃与被告所签订的合同中双方没有损害原告的利益，不存在恶意串通的行为，原、被告之间的合同合法有效。该合同是以同区位的价格签订，不存在明显低于市场价格的情况，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：唐勃曾任原告的销售部经理。2014年8月30日，被告之夫卢宏禹交给原告购买6号楼2单元501室的定金10000元，原告出具加盖财务专用章的收据，并同日出具封号单，同年9月22日卢宏禹提出退房申请，原告退定金10000元，同日被告交给唐勃10000元，唐勃打一收到条，保证在单价3698元基础上总价优惠30000元。2014年10月18日，唐勃与被告卢秋兰签订编号为B1400014号新阳理想城房屋预定合同，约定被告购买6号楼2单元501室，建筑面积110平方米，单价3398元，于2014年10月8日交首期房款30000元，余款343780元以申请办理银行按揭贷款的形式支付，房屋交付时间2015年12月31日。2014年10月18日被告交给唐勃20000元，唐勃给其打一收条。唐勃因犯职务侵占罪2015年6月16日被本院判处有期徒刑六年五个月，与前罪诈骗罪并罚，决定执行有期徒刑八年。原告公司出具价格表一份，证实当时的房屋售价，当时单价为3718元，主张与唐勃签订的合同价格3398元相差320元。2014年10月26日，卢宏禹在满城公安局城关派出所的询问笔录记载：在2014年9月22日我和唐勃两个人在售楼部唐勃的办公室交给唐勃1万元现金，当时屋子里没有其他人，2014年10月18日我、我媳妇和唐勃三个人在售楼部唐勃的办公室又交了2万元，当时屋里没有其他人，唐勃打了收到条，称总价优惠30000元整。2014年10月26日，原告法定代表人刘旭在满城公安局城关派出所的的询问笔录记载：公司明确规定销售人员不能收取客户的购房款或定金，请示我之后也是按照公司内部的优惠政策执行。2014年10月27日，唐勃在城关派出所的询问笔录记载：9月初卢秋兰两口子来售楼部找到了我，要求优惠点房款，当时卢秋兰已在公司交了定金，我告诉房价可以便宜些，卢秋兰把交给公司的1万元定金退了，9月22日我骗卢秋兰说先让她交1万元现金，我写了一个收到条，我保证卢秋兰购买的6号楼2单元501室在单价3698元基础上总价优惠3万元，10月18日我又收取卢秋兰2万元现金，同时和卢秋兰签订了合同，这个预定合同里面的价格我无法和公司交待，合同没有交给公司，我的权利最多每平米可以优惠100元。公司房屋销售的流程是客户看房后跟我们销售部达成协议之后，我领着客户将定金交给公司后与客户签订三份合同，其中财务部门一份、销售部门一份。2014年10月28日，唐勃在城关派出所的询问笔录记载：请示老板每套优惠3000元，还要经过申请，老板签字同意了就行。每平米可以优惠100元我任销售经理的时候刘旭在我办公室里跟我口头说的。销售员都可以与客户签预定合同，合同是我之前从办公室领出，和客户谈好了价钱，就可以去公司财务交定金。被告对原告提供的卢宏禹退房的申请以及订房的定金收据、价格表不认可，因为卢宏禹的退房行为和本案无关，价格表属于自有证据。被告提供满城县人民法院（2015）满刑初字第128号判决书，证实唐勃是以非法占有为目的利用职务上的便利将本单位的购房款占为己有，唐勃与被告之间根本不存在恶意串通的目的。还提供邱建昌在溪水蓝湾认购协议一份以及杨谦与保定天方展业房地产开发有限公司签订的兰亭竹溪商品房买卖合同一份，证实被告是以市场价格购买的原告的商品房。提供一份唐勃的收到条，唐勃保证在3698元的基础上优惠3万元整，证实房屋单价情况，唐勃作为原告的负责人所给与的优惠政策。原告质证意见：根据公司的规定经刘旭批准最多总价优惠3000元，但是被告和唐勃签订的协议优惠数额已达到3万元，明显高于公司的政策。同时每套房屋优惠3万元，每平米优惠320元，明显违反市场价，更违反正常人的认知程度，同时证实被告贪图小利，以巨额优惠价款为目的与唐勃签订的协议。对刑事判决书的真实性没有异议，证实唐勃以诈骗手段欺骗被告与之签订协议，虽然唐勃以职务侵占罪定罪，存在以合法形式掩盖其非法目的。对另两份购房协议的真实性不认可，不能证实被告的证明目的，该两份购房合同与原告公司不在同一小区，不属同一规格，不具有可比性。对唐勃的收条不能证实被告的证明目的，该收条表述目的是唐勃个人收取，以个人名义所做的保证，属于其个人行为，与原告公司无关，同时证实当时的单价为3698元，与原告提供的价格表相近，优惠3万元明显违背常理。另查明，原告公司至今未取得商品房预售许可证明，被告表示买房的时候也不知情、对是否要求原告出示五证手续表示时间长记不清了。本院认为：从本案查明的情况来看，被告购买原告房屋先交原告公司10000元定金，原告公司出具加盖财务专用章的收据和封号单，后被告提出退房申请，2014年9月22日被告从原告公司支取定金10000元，被告明知原告公司缴纳定金的程序和财务制度，但同日交给原告公司销售经理唐勃个人10000元，唐勃个人打一收到条，保证在单价3698元基础上总价优惠30000元，被告的行为明显不符合常理，存在一定过错。唐勃作为原告公司的销售经理明知自己无此优惠权却进行承诺，超越了代理权，而且事后未得到原告公司的追认。从唐勃作为原告公司的销售经理与被告签订的预定合同来看，合同签订日期为2014年10月18日，约定2014年10月8日交首期房款30000元，2014年10月18日被告再交给唐勃20000元，唐勃给其打一收条，存在矛盾，唐勃也未将预定合同交给原告公司。唐勃曾因刑事犯罪被判刑，原告公司任命其为销售部经理，原告公司选任人员不当，也应承担相应的过错责任。原告公司至今尚未取得商品房预售许可证明。被告如有其他损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认编号为B1400014号房屋预定合同无效；二、原告保定新阳合晟房地产开发有限公司于判决生效后7日内返还被告卢秋兰30000元及利息（其中10000元自2014年9月22日起、20000元自2014年10月18日起，均至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告保定新阳合晟房地产开发有限公司负担70元，被告卢秋兰负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  杨占良人民陪审员  封亚辉人民陪审员  田 阔二〇一六年四月十四日书 记 员  李 叶