成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第9258号原告：成都阳明房地产有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段****号。法定代表人：沈家先，董事长。委托诉讼代理人：万桂峰、陈鹏，国浩（成都）律师事务所律师。被告：刘兆坤，男，1955年5月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告成都阳明房地产有限责任公司（以下简称阳明房地产公司）与被告刘兆坤商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳明房地产公司的委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼,被告刘兆坤第一次开庭审理时到庭参加诉讼，第二次开庭审理时经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告阳明房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告返还合同项下“蔚蓝卡地亚”62栋1单元1层1号建筑面积296.69平方米的房屋；3、判令被告协助原告撤销商品房买卖合同备案；4、判令被告向原告支付违约金845566.6元；5、判令被告向原告支付代偿款1290205.73元；6、判令原告将其收取的购房款扣除被告应当向原告清偿的代偿款项、违约金、诉讼费、保全费等相关费用后，将剩余款项全部无息返还给被告。事实和理由：2013年5月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于成都市双流县华阳镇沙河村“蔚蓝卡地亚”，建筑面积296.69平方米的商品房一套，房屋总价款4227833元。其中首付款1697833元，剩余购房款2530000元由被告向光大银行股份有限公司成都三洞桥支行（以下简称光大银行三洞桥支行）按揭贷款方式支付。若因被告原因导致原告向光大银行三洞桥支行承担了担保责任的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。上述合同签订后，被告按约向原告支付了全部购房款。但被告在履行银行按揭还款手续过程中，未按照合同约定履行还款义务。2015年9月18日，光大银行三洞桥支行致函要求原告承担《个人房屋按揭贷款合同协议书》中的连带保证责任。原告按约定履行了保证责任。被告的违约行为致使原告承担担保责任，且被告至今未向原告清偿全部代偿款，原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任。被告刘兆坤辩称，被告已经无力继续偿还银行按揭贷款，并因此导致原告承担了部分担保责任，被告确属违约。被告同意解除合同，并协助原告办理撤销房屋备案及返还房屋。被告同意原告代其清偿的款项在原告应当退还被告的购房款中予以抵扣。原告主张的违约金过高，要求法院予以调整，被告同意向原告支付违约金45万元，并由原告在购房款中予以抵扣。被告同意原告在房屋备案登记撤销并收回房屋后30日内，在扣除被告应当支付的款项后，剩余购房款无息退还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据:1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2、《个人房屋按揭贷款合作协议书》；3、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》；4、《履行担保责任通知书（开发商）》；5、《代偿证明书》、《客户贷款结清证明》；6、契税缴纳发票、《委托代理合同》、律师费发票。上述证据经本院审查，对其真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。本院对事实认定如下：2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告购买原告开发的“蔚蓝卡地亚”建筑面积294.91平方米的房屋一套，合同总价款4227833元。被告在签订合同当日，向原告支付首付款1697833元，剩余购房款253万元由被告向银行按揭贷款支付。《补充协议》第一条第5）约定，在被告获准了房屋贷款后，如因被告的原因导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给原告造成的损失及产生的所有费用由被告承担。承担担保责任后，原告有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并要求被告按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，被告还应当就其给原告造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉讼金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如被告的房屋已经装修入住的，被告除了应当自行承担装修损失外，还应在自合同解除之日起7日内将该房屋恢复原状后交还原告。另查明，原告与光大银行三洞桥支行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定原告为本案案涉楼盘蔚蓝卡地亚的所有购房人（借款人）向光大银行三洞桥支行申请的个人房屋按揭贷款提供担保，担保方式为全额不可撤销的连带责任的保证。上述合同签订后，被告按照约定向原告支付了购房款。2009年7月6日，案涉房屋进行了签约备案，备案号：154117。在合同履行过程中，被告刘兆坤于2015年6月起，逾期归还按揭贷款。2015年9月18日，光大银行三洞桥支行向原告发出《履行担保责任通知书（开发商）》，要求原告为被告代偿案涉房屋的银行按揭贷款。从2015年10月至2017年7月，原告共计为被告代偿按揭贷款1290205.73元。2017年7月19日，光大银行三洞桥支行出具《客户贷款结清证明》，载明刘兆坤与该行于2009年7月7日签订的《个人贷款合同》项下的住房按揭贷款所欠该行的费用，现已全部清还完毕。另查明，原告为本次诉讼支付律师费150000元，被告至今未取得房屋所有权证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现原告要求解除合同，返还房屋和垫付款、撤销备案的请求被告均无异议，本院依法予以确认。现本案的争议焦点为：被告主张的违约金845566.6元是否过高，是否应当调整。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告逾期支付房屋按揭贷款致使原告承担了担保责任。关于原告主张的违约金，根据合同约定，原告承担担保责任后，原告有权解除合同并要求被告按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，即合同约定的违约金金额为4227833×20%=845566.6元。被告认为合同约定的违约金过高，认可支付违约金450000元。本院认为，违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。庭审中，原告提交了缴纳契税证明、律师费发票、物业费欠费情况表来证明其损失的存在及金额。本院依照公平原则和诚信原则，结合原告的损失程度大小、被告的过错程度等因素以及被告的自认，酌情认定违约金为450000元；关于原告是否应当将其收受的购房款在扣除原告代偿的款项、违约金等费用后无息返还给被告的问题。本院认为，原告的该请求被告予以认可，亦符合《中华人民共和国合同法》之规定，本院予以支持。经品迭，原告还应返还被告购房款2487627.27元（4227833-450000-1290205.73）元；据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成都阳明房地产有限责任公司与被告刘兆坤签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告刘兆坤于本判决生效之日起三日内将位于成都市天府新区华阳街道华都大街X号房屋返还原告成都阳明房地产有限责任公司；三、被告刘兆坤于本判决生效之日起三日内协助原告成都阳明房地产有限责任公司办理位于成都市天府新区华阳街道华都大街X号房屋的合同备案撤销手续（合同签约备案号：154117）；四、被告刘兆坤于本判决生效之日起七日内向原告成都阳明房地产有限责任公司支付代偿金1290205.73元；五、被告刘兆坤于本判决生效之日起七日内向原告成都阳明房地产有限责任公司支付违约金450000元；六、原告成都阳明房地产有限责任公司退还被告刘兆坤购房款4227833元，经品迭，在扣除上述被告应支付给原告的第四、五项费用后，由原告成都阳明房地产有限责任公司在房屋备案手续撤销后三十日内返还被告刘兆坤剩余购房款2487627.27元；七、驳回原告成都阳明房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47500元、保全费5000元，由被告刘兆坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  姚雪莉人民陪审员  李启柱人民陪审员  陶宣萍二〇一七年八月十五日法官 助理  张 萍书 记 员  周文莉