湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终222号
上诉人(原审原告)：刘毅，男，1983年1月2日出生，土家族，张家界名立物资贸易有限责任公司工作人员，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：刘名富（系上诉人刘毅之父），住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：罗忠亮，男，住湖南省桑植县（系张家界名立物资贸易有限责任公司推荐）。
上诉人(原审被告)：慈利县零阳镇双安社区居民委员会，住所地湖南省慈利县零阳镇双安社区居委会。
法定代表人：胡泽民，主任。
委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。
上诉人刘毅因与上诉人慈利县零阳镇双安社区居民委员会（以下简称双安居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘毅及其委托诉讼代理人刘名富、罗忠亮，上诉人双安居委会的法定代表人胡泽民及委托诉讼代理人毛致群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘毅上诉请求：依法撤销一审判决第三项并改判支持刘毅要求双安居委会赔偿损失553358元的诉讼请求。事实和理由：1.因双安居委会未按租赁合同约定交付场地，导致刘毅与案外人杨金爱之间的转租合同无法履行，因此给刘毅造成的损失除一审法院已经认定的74732元，还应包括刘毅向双安居委会交纳的65000元租金；2.双安居委会在租赁场地堆放的大量陶土及未拆除的传送带，以及双安居委会违法解除租赁合同的行为，影响了刘毅与案外人龚举平签订转租合同的正常履行，因此给刘毅造成的租金损失及可得利益共计396090元，双安居委会应当承担。
双安居委会辩称：1.双安居委会并没有不完全交付租赁物的违约行为；2.刘毅的转租行为并没有经过双安居委会的同意，即便双安居委会存在未完全交付租赁物的情形，也属于刘毅故意或不当扩大损失，且刘毅要求返还65000元租金的诉求，已超过诉讼时效期间；3.刘毅与案外人杨金爱协商解除合同的三天后，又与龚举平签订租金大幅提高的转租合同，同样没有经过双安居委会的同意，刘毅诉称因与龚举平转租合同解除造成的租金及可得利益损失没有事实依据，双安居委会不应当承担。
双安居委会上诉请求：依法撤销一审判决第二项并驳回刘毅要求双安居委会赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.双方当事人已经通过《补充协议》解决了双安居委会未按约定期限交付租赁场地一事，虽然租赁场地上确有遗留物，但刘毅予以接收并未提出异议，且积极交付租金，故一审判决以租赁场地上遗留物为由认定双安居委会违反约定未全部、完整的交付租赁物不当；2.双安居委会不存在交付租赁物不完全的违约行为，刘毅与案外人杨金爱转租合同的解除也并非双安居委会的行为导致,且刘毅的相关诉讼请求，已经超过了法定的诉讼时效期间；3.刘毅所主张的房屋维修、变压器检验及表损等费用并不属于双安居委会承担违约责任的范畴，一审法院对此进行判决超出了刘毅的诉讼请求范围。
刘毅辩称，1.双安居委会未完整交付租赁物的事实是客观存在的，因此导致刘毅与案外人的转租合同不能履行，双安居委会应当赔偿相应损失；2.刘毅为了租赁合同的履行，支出的房屋维修、变压器检验及表损等费用，应由双安居委会承担。
刘毅向一审法院起诉请求：1.判令双安居委会继续履行合同；2.判决双安居委会赔偿刘毅直接损失553358元（其中：杨金爱的转租损失74732元、龚举平的转租损失396090元、公证费1500元、房屋维修费7000元、变压器检测费9036元、交付租金65000元），预期收入损失1345064.45元；诉讼费用由双安居委会承担。
一审法院认定事实：2010年8月18日，原告刘毅与被告双安居委会签订《房屋租赁合同》，约定：租期28年，即从2010年10月1日起至2038年9月30日止；租赁范围为地处被告双安居委会第七、八居民小组双安居委会所有的原纸箱厂的厂房、办公楼及场坪；租金数额以每5年为一个周期按年确定，第一个周期年租金为30000元，从第二周期起，其年租金则以上个周期年租金额上浮5%确定，给付办法采取分年给付（先交租金后使用），即在每年的9月28日付清次年度租金；租赁期内，租赁房屋、场坪及附属设施的维修义务由双安居委会承担；租赁期内，原告刘毅确需对租赁物进行改造、装修的，其改造装修方案事先须取得双安居委会的同意后方可实施，其改造、装修费用由刘毅承担，合同期满或合同期内刘毅终止合同的，其改造、装修增值部分的财产无偿归双安居委会所有。同日，双方又签订了《集体土地承包合同》，约定：承包时间为28年，即从2010年10月1日起至2038年9月30日止；承包范围为地处常张高速公路双安桥墩周边的空闲土地，其面积及四址以双方测绘的平面图确定；承包费以每5年为一个周期，按年确定，第一个周期的年承包费为5000元，从第二个周期起，其年承包费按上个周期年承包费上浮5%确定承包费，承包费采取分年给付（先交费后使用），在每年9月28日付清次年的承包费；承包范围内土地其中已由唐西志搭建的燃煤加工厂，由刘毅与之签订相关协议。双方当事人签订《房屋租赁合同》后，因双安居委会没有按期将租赁房屋交付给刘毅使用，经协商一致，于2011年3月24日又签订了房屋租赁合同《补充协议》，双方同意刘毅给双安居委会计付租金的时间自2011年7月1日起计算至2038年6月30日止，租金给付时间及数额等原合同其他条款没有改变，继续有效。之后，刘毅分别于2010年8月25日给双安居委会交纳房屋租金及土地承包费（2010年10月1日至2011年9月30日年度）30000元、2011年12月31日交纳房屋租金（2011年10月1日至2012年9月30日年度）35000元。2013年4月23日，双安居委会以双方签订的《房屋租赁合同》、《集体土地承包合同》在程序和内容上均违反我国《村民委员会组织法》、《土地管理法》的相关规定，损害了双安居委会集体经济组织的合法权益为由，向一审法院提起诉讼，请求判决确认双方当事人签订的上述两份合同无效，责令刘毅将其占有的集体土地、厂房、办公楼及场坪返还给双安居委会。一审法院审理后，判决双方当事人签订的《集体土地承包合同》有效、《房屋租赁合同》除超过法定最长租赁期20年的部分无效外，其余内容有效，并判决驳回了双安居委会的其他诉讼请求，双安居委会不服，提起上诉，张家界市中级人民法院判决维持了一审法院的判决。2011年3月24日，双方当事人签订房屋租赁合同《补充协议》后，刘毅接收了合同约定的租赁物，但至今双安居委会未将租赁物全部、完整地交付给刘毅使用。
双方当事人签订《房屋租赁合同》后，刘毅即于2010年8月25日与案外人杨金爱签订《房屋租赁合同》，约定刘毅将其从双安居委会处承租的租赁物全部转租给杨金爱使用，租期为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止，第一、二年的租金为5万元，从第三年起每年的租金在上年租金的基础上上浮5%，租金分年给付，每年8月30日前缴纳，双方还约定：在租赁期间，因刘毅擅自终止本合同的，刘毅除给杨金爱赔偿损失外，另付给杨金爱违约金50000元。……2011年3月24日，刘毅与杨金爱又签订房屋租赁《补充协议》，双方同意将租赁期间变更为自2011年7月1日起至2016年6月30日止，租金也自2011年7月1日起开始计算，其他合同条款不变；2013年3月25日，刘毅与杨金爱签订房屋租赁合同解除《协议书》，双方协商同意自双方在《协议书》上签字之日起解除双方原签订的《房屋租赁合同》，因刘毅违约，故刘毅给杨金爱支付违约金40000元。2013年3月28日，刘毅又与案外人龚举平签订《房屋租赁合同》，约定由刘毅将其从双安居委会处承租的租赁物转租给龚举平使用，租期为5年，自2013年4月1日起至2018年4月1日止，第一年的租金为120000元，以后每年租金按前一年租金的5%递增，分年给付，于每年4月1日一次性付清。刘毅与龚举平签订的租赁合同未实际履行。
2013年8月1日、2014年6月30日，刘毅发函并以公证的形式，要求依约按期给双安居委会交纳2013年7月1日至2015年7月1日期间应缴纳的租金和承包费，但双安居委会未予答复，也未收取该期间刘毅应交纳的租金和承包费；2015年5月15日，双安居委会给刘毅发函通知，以社区居委会两次召开相关会议都同意终止与刘毅签订的《房屋租赁合同》，以将原纸箱厂拆除后用来修建新的居委会办公大楼，改善一下办公环境，以便更好的为民服务为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，同年7月23日，刘毅回函明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同。
刘毅与杨金爱签订转租合同后，因双安居委会未完全交付租赁物致转租合同无法履行而给刘毅造成的租金差额损失34732元和刘毅给杨金爱支付的违约金损失40000元，共计74732元。刘毅进行房屋维修花费7000元、变压器检（试）验花费1304元及变压器表损电费支出7702元、购买高压熔丝30元，共计16036元。刘毅为保全相关证据而花费的公证费用1500元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效，应当受到法律保护。双方当事人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告刘毅积极履行了自己的合同义务，不存在违约行为，被告双安居委会虽也履行了自己主要的合同义务，但履行义务不全面、不完整，不符合合同约定，已构成违约；在合同履行过程中，双安居委会以改善办公环境、更好地为民服务为由要求解除合同，其理由既不正当，也不符合合同约定或者法律规定，现刘毅要求继续履行合同，不违反法律规定，予以支持；双安居委会的违约行为给刘毅造成了损失，刘毅要求予以赔偿，符合法律规定，予以支持；但本案仅解决双方当事人之间的《房屋租赁合同》解除效力纠纷，故刘毅请求赔偿的《集体土地承包合同》范围内的损失，即投入的下脚及大门改造款38785元不是本案的处理范畴，本案中不予处理；刘毅要求继续履行合同，故其要求赔偿预期收益损失的诉讼请求，亦不予支持；刘毅要求全额退还其已交纳的租金及承包费65000元，不符合合同约定和交易原则及习惯，且因双安居委会违约而给刘毅造成的损失，刘毅已请求赔偿，双安居委会未完全履行合同约定，刘毅在要求合同继续履行的前提下，可要求双安居委会减少租金，双安居委会减收的租金，刘毅可另行与双安居委会协商是退还还是抵付继续履行合同应付的租金；刘毅请求赔偿的其余损失，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告刘毅与被告慈利县零阳镇双安社区居民委员会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行；二、被告慈利县零阳镇双安社区居民委员会赔偿原告刘毅维修、公证、变压器试验及表损电费等损失共计92268元；限判决生效后二十日内履行完毕；三、驳回原告刘毅的其他诉讼请求。案件受理费20100元，由原告刘毅负担19010元，被告慈利县零阳镇双安社区居民委员会负担1090元。
本院二审期间，上诉人双安居委会没有提交新证据，上诉人刘毅围绕上诉请求依法提交了以下证据：刘毅与案外人龚举平于2017年6月21日签订的《解除合同协议书》原件、龚举平出具的收据原件、刘毅向龚举平的转账凭条复印件各一份以及刘毅申请龚举平出庭作证的证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘毅所提交的书证与证人出庭作证的证言能够互相佐证证明本案的相关事实，本院予以采纳。结合上述证据，本院认定：2017年6月21日，刘毅（甲方）与案外人龚举平（乙方）签订《解除合同协议书》，协议中记载：双方原于2013年3月28日签订《房屋租赁合同》，现因甲方与居委会一直合同纠纷，导致合同没有完整的履行，经双方协商一致同意：1.原合同于2017年6月21日予以解除；2.甲方退还乙方已付的租金、押金及损失共计人民币30万元，双方互免违约责任；3.甲方于2017年6月21日将款项一次性付清。协议签订当天，刘毅向龚举平转账支付300000元。龚举平证实，其与刘毅签订租赁合同之后，正常经营了近一年时间，后因刘毅与双安居委会之间的诉讼，其认为不能安心使用租赁场地遂未再继续经营，本院二审期间，经与刘毅协商一致解除租赁合同，并证实如果没有刘毅与双安居委会之间的诉讼，生产经营不会受到影响。双方当事人对于一审判决认定的事实，均提出了异议。对于刘毅主张其与双安居委会签订租赁合同的目的就在于转租，且双安居委会一直同意其转租行为的事实，因没有合同约定或其他有效证据予以证实，本院不予认定；双安居委会主张其对刘毅转租行为并不知情，亦不符本案实际情况，不予认定。
本院二审另查明：双方当事人签订本案所涉租赁合同之时，租赁场地上就存在一堆陶土及一个传送带,所占用租赁场地面积较小。2013年3月25日，刘毅（甲方）与案外人杨金爱（乙方）签订《协议书》约定：“甲、乙双方于2010年8月25日签订了《房屋租赁合同》，现因乙方不再租赁，要求解除合同，故双方就该合同解除事宜经充分协商达成如下协议，以供双方遵守：一、甲、乙双方签订的《房租租赁合同》于本协议签订时终止，双方不再履行。二、甲方退还乙方交纳的押金人民币壹万元整，乙方已经交纳的租金甲方予以退还，并支付乙方肆万元违约金双方互不追究对方的其他违约责任。三、本协议自甲、乙双方签字之日起生效”。本院二审对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，刘毅主张双安居委会未完整交付场地，租赁场地上堆放的陶土及传送带导致其与案外人转租合同的解除，要求双安居委会赔偿相应损失。但是，本案所涉场地上堆放的陶土及传送带，在双安居委会出租本案所涉场地时就已经存在，刘毅对此知情，在此情形下当事人仍达成租赁合意且未在租赁合同中约定应由双安居委会对相关物品进行处理，刘毅对堆放有陶土及传送带的场地予以接受，应视为其对双安居委会交付场地的认可，故刘毅认为双安居委会未按约定完整交付租赁场地的主张无事实依据，本院不予支持。刘毅与案外人杨金爱订立的《协议书》中记载的双方解除合同的原因系杨金爱不再租赁,其对杨金爱进行赔偿的原因并未明确，且刘毅与案外人杨金爱解除合同的第三天就又与案外人龚举平签订了转租合同，对于该合同的解除，龚举平亦证实并非因为场地上堆放的物品所致，而双安居委会也未曾采取阻止刘毅或案外人使用租赁场地的行为，上述事实以及堆放物品占用租赁场地面积较小的客观情况，均与刘毅主张的事实不符，对于场地上所堆放的物品，其自身也可以采取合法、恰当的措施予以解决，故不能认定本案所涉租赁场地上堆放的物品系刘毅与案外人转租合同解除的原因。且刘毅与双安居委会签订的租赁合同中未约定刘毅承租本案所涉场地可以进行转租，其将租赁场地进行转租也没有经过双安居委会的同意，故刘毅所遭受的转租损失，即便与所堆放的物品有关，亦非双安居委会订立合同时预见或应当预见的可能给刘毅造成的损失。故刘毅要求双安居委会承担因解除与案外人杨金爱转租合同的租金损失34732元、支付的违约金40000元以及因解除与案外人龚举平转租合同造成的租金及可得利益损失396090元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
双安居委会虽未将租赁场地上堆放的物品予以处理，但刘毅自愿与其签订租赁合同，且一直实际占有、使用租赁场地，双安居委会亦无实际影响刘毅使用租赁场地的行为，故刘毅要求双安居委会返还65000元租金的诉讼请求，本院不予支持。
双方当事人订立的《房屋租赁合同》中约定，租赁期内，租赁房屋、场坪及附属设施的维修义务由双安居委会承担。故对刘毅所支出的本案所涉租赁场地内房屋维修费用、变压器检验费及表损支出、购买高压熔丝的费用共计16036元，双安居委会应按约定予以承担。刘毅进行公证所支付的1500元公证及证据保全费用，系因双安居委会拒绝收取刘毅交纳的2013年7月1日至2015年7月1日的租金所致，亦应由双安居委会承担。刘毅在本案诉讼中将上述费用作为双安居委会不履行相关义务给其造成的直接损失要求双安居委会承担，一审法院依法予以支持，并无不当，亦未超出刘毅的诉讼请求范围。
综上所述，双安居委会的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初1918号民事判决第一项，即“原告刘毅与被告慈利县零阳镇双安社区居民委员会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行”；
二、撤销湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初1918号民事判决第二、三项；
三、上诉人慈利县零阳镇双安社区居民委员会于本判决生效后十日内向上诉人刘毅支付房屋维修、变压器检验及表损费用、购买高压熔丝费用、公证费用共计17536元；
四、驳回上诉人刘毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20100元，由上诉人刘毅负担19010元，上诉人慈利县零阳镇双安社区居民委员会负担240元；二审案件受理费11461元，由上诉人刘毅负担11221元，上诉人慈利县零阳镇双安社区居民委员会负担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘利利
审 判 员 盖景阳
代理审判员 樊江山
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。