广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1416号
原告（反诉被告）：唐广溪，住广州市花都区。
原告（反诉被告）：严谏开，住广州市花都区。
两原告共同委托代理人：朱颖，广东正善律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁学成，住广州市花都区。
委托代理人：刘新伟，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所。（代理期限自2014年10月27日起）
原告唐广溪、严谏开诉被告梁学成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院审查后决定将本诉和反诉合并审理。本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2014年9月15日、2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下统称原告）唐广溪、严谏开的共同委托代理人朱颖，被告（反诉原告，以下统称被告）梁学成的委托代理人刘新伟、黄海平到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请一个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月13日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市花都区新华街秀全大道29号之二首层商铺出租给被告使用，租期为三年，自2012年8月15日至2015年8月15日止，租赁面积为79平方米。合同约定先交租金后使用，每月租金为43450元。合同签订后，原告依约定向被告交付了租赁场地，然而被告在租赁期间，经常无故拖欠原告的租金，2013年10月起已不再交纳租金给原告。依据《商铺租赁合同》第七条第1点约定：“乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%缴纳滞纳金……”因此，原告认为被告除应支付拖欠的租金外，还需支付滞纳金给原告。由于被告一直拖欠租金，经多次催促无果后，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租金691750元，租金实际计至法院判决生效之日止，暂计至2014年8月；2.被告向原告支付滞纳金，滞纳金每日按拖欠租金的3%从每月拖欠租金当月1日开始计算至被告实际付清之日止，暂计至2014年8月为10000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：我方承租的物业位于广州市花都区新华街秀全大道29号之二首层商铺，该物业在租赁时是花都地段最旺的物业，我方用于经营珠宝店。根据合同第八条第二款约定，因不可抗力或国家政策原因造成的损失，双方互不追究责任。从2013年开始，该位置发生翻天覆地的变化，我方有现场照片证明，本来全花都最旺的商铺，现已经95%封铺，商铺前后左右用石墙封闭，不可以使用，这是由于国家征收导致的。广州规划局，征地办公室，广州市公安局花都分局的发文都说明涉案商铺已经无法经营。我方曾与原告协商解除合同，并于2013年6月正式停止营业，在此之前与被告协商前几个月的租金可以减免。我方在应诉之前收到一份文件，通知暂停租赁房屋，但是原告没有通知我方，而且原告向我方收取高额的茶水费，这种非法所得和保证金应该退还给我方。
诉讼中，被告补充答辩称：1.我方认为从原告起诉之日即2014年8月19日往前一年的租金已超过诉讼时效。另，2013年8月19日至2013年10月16日是被告配合区地铁办评估工作的需要仍在使用商铺，这里涉及到情势变更的问题，既不是原、被告原因，也不是被告经营风险所能预测到的，故租金调低至每月15000元。2013年10月16日之后更是属于典型的情势变更的情况，被告已经搬离涉案商铺，故不需支付租金；2.双方签订的合同反映了对情势变更的约定，合同第八条第二点允许双方因国家政策原因造成的损失，双方互不追究对方的责任；3.合同第三条明确约定先交租后使用，三个阶段均是存在先交租后使用，不交租就不使用的情况。基于政府修建地铁原因，双方约定从2013年1月28日起月租金由43450元调成23450元，减少了租金数额，2013年6月再将租金调至15000元，这也证明了不是一步到位出现情势变更的情况。根据合同约定的先交租后使用，可见原告是与我方达成减少租金的协议，否则不可能让我方拖欠租金而继续使用商铺，原告从未向我方追讨过租金或阻止我方使用涉案商铺，可证明双方达成了减租的协议。2013年10月以后商铺彻底无法经营，我方按照政府要求将商铺交给区地铁办委托的公司进行评估，我方也通知原告要求将涉案商铺交还，原告拒绝收回商铺。
被告反诉称：2012年8月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告向原告租赁广州市花都区新华街秀全大道29号之二首层商铺作为广州港丽珠宝有限公司经营使用，租期三年，每月租金为43450元。因广州市轨道交通九号线花都段花城路站建设需要，花都区人民政府于2013年1月将秀全大道从花城路和公园前路之间路段全线封闭，导致该路段商铺无法正常营业，该路段商铺已经不具备开业的基本条件。同期广州市花都区国有土地上房屋征收办公室上门告知，该路段商铺已经列入国家征收范围，要求所有商家停止营业，商铺装修等损失会安排专业评估机构进行评估。2013年1月28日，广州市地铁6号线发生严重塌陷事故，六间商铺损毁消失，事故发生后，广州市花都区国有土地上房屋征收办公室和地铁建设单位发出严重警示，要求该路段商铺尽快停止营业，以免造成人员伤亡。随着后期征地拆迁工作的深入，秀全大道29号的住户和商家全部撤出，本案所涉及的租赁商铺的经营环境、安全保障、国家政策、水电消防都无法继续营业，根据租赁合同第八条第二款约定，因不可抗力或国家政策原因造成的损失，双方互不追究责任。因此原告应该将被告缴纳的保证金等费用退还给原告。目前，国家对该商铺的征收正在进行阶段，经核实，早在2011年4月6日，广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室已经向业主下发通知，要求暂停房屋租赁。而原告在2012年8月与被告签署合同，故意隐瞒该信息，以欺诈手段骗取被告与之续签商铺租赁合同，并要挟被告向其索取高达20万元的违法费用，原告的行为已经构成了合同欺诈，应赔偿被告的全部经济损失，包括全部装修损失、退还保证金、退还违法收取的费用。目前，该商铺的国家征收正在进行中，2012年9月25日，建设用地规划许可证颁发，2013年1月15日，政府下发花城路站国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿），同年9月11日，正式补偿方案确定，已有专业的评估机构进行了多次现场勘查，原告是房屋征收赔偿的权利人，而被告是装修赔偿的权利人，原告以欺诈手段骗取被告签订合同，现在又想霸占被告的装修投入，独吞征收赔偿。另，因双方签订的合同出现了情势变更的情况，故原告收取的押金43450元应返还给被告，被告缴付的茶水费200000元的性质既不是履约金，也不是保证金、押金或租金、预付款等，合同中也没有约定被告需要缴纳该笔款项，该款项是在签订合同时原告逼迫被告缴纳的，我方认为是原告向我方借用的资金费用，所以原告应将无理收取的款项200000元返还给被告。综上所述，请求判令：1.原告向被告退还保证金43450元；2.原告向被告退还违法收取的费用200000元；3.原告向被告赔偿装修费用624061元；4.本案诉讼费由原告承担。
诉讼中，被告撤回了反诉请求的第3项。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。理由如下：对于第一项反诉请求，由于该合同仍在履行当中，租赁期间未届满，被告无权要求原告退还保证金。对于第二项反诉请求，200000元是涉案商铺的顶手费，涉案商铺处于繁华地段，承租涉案商铺的人非常多，所以承租人一般除了支付租金之外，还要支付顶手费，其他商铺也存在顶手费的情况。被告与我方于2007年签订的合同期限为5年，即从2007年8月15日至2012年8月15日，合同到期后，由于该合同中没有约定被告有优先承租涉案商铺的权利，所以由被告向我方支付200000元的顶手费，让我方优先将涉案商铺出租给被告，我方同意后，双方对该项约定履行完毕。对于顶手费，是合符市场规定，法律也没有禁止性的规定，因此我方收取被告200000元并没有违法，且是双方自愿履行的。因此，我方不需要向被告返还200000元，请求驳回被告该项反诉请求。对于第三项反诉请求，双方于2012年8月13日签订《商铺租赁合同》之前，被告已承租涉案商铺五年之久，对涉案商铺及周边商铺有可能发生国家征收的消息，被告不可能不知情。被告提供的作为证据的2011年4月6日的通知是粘贴在涉案商铺的门前，政府粘贴后我方也明确告知被告，涉案商铺有可能发生国家征收，被告在2011年已经知道涉案商铺有可能被国家征收，但仍愿意在2012年与我方签订合同，2013年1月6日交通管制的通告也粘贴在商铺门口，在收到该通告后，被告仍然支付租金到2013年9月止，因此，我方是不存在隐瞒涉案商铺被征收的消息而欺诈被告的行为。被告与我方签订新的合同前涉案商铺有可能被征收、围蔽从而影响客流量，这些风险应由被告考量，被告不应将因工程围蔽而造成的经营损失转嫁到我方身上，再者，在我方与被告的租赁关系中，我方不存在任何过错，因此不需要赔偿被告的装修费用，因此请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街秀全大道29号之二首层，权属人登记为原告唐广溪。根据两原告陈述，两原告为夫妻关系，涉案商铺是两原告的夫妻共同财产。
2002至2003年间，被告向两原告承租涉案商铺经营珠宝，涉案商铺一直由被告使用。合同到期后，2007年3月1日，被告代表金多福珠宝有限公司与两原告续签了《铺面租赁合同》，约定租赁期从2007年8月15日至2012年8月15日止，第一年度每月租金15600元，……第五年度每月租金22839元。金多福珠宝有限公司使用涉案商铺至合同期满。2012年8月13日，两原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向两原告租用涉案商铺作为商业用途使用，商铺建筑面积约79平方米，租期为三年，从2012年8月15日至2015年8月15日止，每月租金43450元，先交租后使用，合同签订之日，被告须向原告交付43450元作为履约保证金。原告须于2012年8月15日将该商铺交付被告使用。被告如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%交纳滞纳金，如拖欠租金达15天，则原告有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。合同签订后，被告向原告支付了43450元的履约保证金，另支付了200000元，原告于2012年9月出具收据，内容为：“今收到秀全路29号铺200000元”。
之后被告使用涉案商铺经营港丽珠宝，并依约支付租金至2012年12月。从2013年1月至2013年5月，被告每月支付租金23450元，2013年6月至2013年9月，被告每月支付租金15000元，2013年10月之后的租金未再支付。对此，被告称，因地铁九号线施工，涉案商铺路段从2013年1月起被围蔽，原告要求其继续经营，双方口头协商租金减为每月23450元，2013年6月起双方再次口头协商租金减为每月15000元，因拆迁评估工作持续至2013年9月，故被告继续缴纳了2013年6月至9月的租金。原告对此不予确认，认为双方未协商减少租金。
关于涉案商铺是否交还以及交还时间，被告陈述2013年8月至10月16日，因配合区地铁办拆迁评估工作的需要仍使用涉案商铺，被告于2014年10月16日搬离涉案商铺，将商铺交给区地铁办进行拆迁评估，并已通知原告。对此，被告提交广州市工商行政管理局花都分局于2013年11月6日作出的《准予变更（备案）登记通知书》，显示广州港丽珠宝有限公司于2013年11月6日已变更经营场所；提交广州市花都区景某安防设备安装服务中心出具的《情况说明》，拟证明涉案商铺所有安防门禁和联网报警设施已于2013年9月撤除；提交同地段其他业主作出的《证明书》，拟证明港丽珠宝在2013年10月已撤离涉案商铺。原告质证认为《准予变更（备案）登记通知书》不能证明被告已经搬离了涉案商铺，亦不确认《情况说明》的真实性，认为涉案商铺用于经营珠宝，而《情况说明》所述的门禁设施撤除的时间与被告陈述的2013年10月16日搬离商铺的时间不一致；两份《证明书》内容一致，是被告为本案诉讼而制作的证据，不能作为本案证据使用。原告认为被告一直未向其交还商铺钥匙，被告使用涉案商铺至今。对此，原告提交涉案商铺的电费查询表以及水费的《历月抄表收费明细表》，拟证明2014年1月被告仍在使用涉案商铺，且涉案商铺的水电正常，被告仍可使用涉案商铺。被告质证不确认上述两表的真实性，认为没有查询部门的盖章，且电费是两个月抄表一次，电费查询表只能证明供电部门最后一次抄表是2014年1月6日，无法证明实际用电的截止时间；且正常用电是一万多电量，而2013年11月之后的用电量是192度，水表最后抄表日期是2013年10月28日，之后因为没有用水故未抄表，更能证明被告在2013年10月已经搬离涉案商铺。
关于被告向原告支付的200000元的性质，原告认为是被告为优先承租商铺自愿支付的顶手费，原告收取该费用为交易习惯，并未违反法律规定；被告认为该笔费用既不是履约金，也不是保证金、押金或租金、预付款等，合同中也没有约定被告需要缴纳该笔费用，当时原告要求其支付200000元才同意与其续签合同，是原告勒索被告违法收取的茶水费，被告还认为是原告向其借用的资金费用，应予返还。
被告抗辩认为原告主张的2013年8月19日之前的租金已超过诉讼时效，原告认为其一直以电话形式向被告催缴租金，在原告催缴下被告才交纳了2013年1月至2013年9月的部分租金，并且从被告所述其确认一直拖欠租金的事实，即使原告没有书面催缴，也不存在2013年8月19日之前的租金超过诉讼时效的问题。
另查，因广州市轨道交通九号线花都段项目花城路站地铁建设需要，花都区人民政府决定征收花城路站国有土地上房屋，涉案商铺为被征收房屋对象。2011年4月6日，广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室（以下简称征地办公室）向该路段房屋业主和租户发布《通知》，内容为：“根据广州市政府《关于轨道交通六号线东延段和九号线工程建设的通知》（穗府（2009）49号），因广州市轨道交通九号线项目花城路站地铁出入口建设需要，地铁项目工作人员将持证上门，对新华街秀全大道42号、50号、29号之二，花城路30号的房屋进行调查登记。请各房屋业主支持配合此次调查登记，并自通知发出之日起，暂停以下活动：一、新建、扩建、改建房屋；二、改变房屋和土地用途；三、租赁房屋；四、房屋的转让、交易、抵押等。……”原告确认2011年该《通知》有张贴在商铺门口，但因通知仅要求暂停营业，没有说要征收，2013年才颁发正式文件说明具体征收方案，且原告称其已向被告说明涉案商铺可能将被征收，当时被告觉得没有那么快被征收，故与原告续签了三年合同。被告称其没有收到上述《通知》，原告也未告知涉案商铺将被征收，被告至2013年1月才得知涉案商铺将被拆迁。另经本院向征地办公室工作人员核实，该《通知》已送达给全部待拆迁房屋的业主和租户，即使没有直接送达，也都在商铺张贴了《通知》。
2013年1月6日，广州市公安局花都分局发布穗花公通（2013）1号《关于对地铁九号线【花城路站】施工期间进行交通管制的通告》，决定“对秀全大道（公园前路至花城路路段）进行交通管制，自2013年1月14日至2016年1月13日止，对秀全大道新世纪酒店路段及花城路西侧一条车道进行围蔽施工，修建一条双向两车道的疏解道向北通往公园前路，……请途经车辆按交通疏解道改道行驶……”2013年10月8日，区地铁办发布《通知》，告知“地铁公司即将进入下一步施工围蔽，为保障住户人身安全和财产安全，请各业主及相关人员做好迁出准备工作，避免造成不必要的误解和损失。”2014年2月17日，广州市花都区人民政府发布花府（2014）2号文件《广州市花都区人民政府关于征收广州市轨道交通九号线花都段项目花城路站国有土地上房屋的决定》，决定征收包括涉案商铺的花城路站国有土地上房屋。2014年2月19日，征地办公室发布《通知》，告知“地铁公司即将进入下一步施工，为保障住户人身和财产安全，请各业主及相关人员于2014年3月19日前做好迁出工作，避免造成不必要的误解和损失。”经本院向征地办公室工作人员核实，该份《通知》已全部送达给业主和租户，或在房屋门口张贴，《通知》要求业主和相关人员做好迁出准备工作，非强制性要求搬迁。
被告陈述其于2009年对涉案商铺进行了全面装修，于2012年进行了电路维护和灯饰更换。被告提交广州市花都区国有土地上房屋征收办公室于2013年9月11日制定的《广州市轨道交通九号线花都段项目花城路站国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称征收补偿方案），拟证明政府对涉案商铺装修补偿的标准。其中，征收补偿方案规定的商业房屋补偿标准包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成停产停业损失的补偿以及因征收房屋造成搬迁的补偿（由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定）。另，被告提交深圳市龙城展柜装饰设计有限公司于2009年9月15日出具的《广州市花都区秀全路42号“港丽珠宝”装修工程结算单》，拟证明被告的装修投入费用。原告质证对征收补偿方案的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关；对装修结算单不予确认。诉讼中，被告申请对涉案商铺内的装修、装饰、设备、水电工程等因拆迁搬迁导致的经营性损失进行评估，之后又撤回了该评估申请，并撤回了要求原告赔偿装修费用624061元的反诉请求。
根据本院于2014年10月16日的现场勘查，花都区秀全大道42-4、42-5号即为涉案商铺，涉案商铺所在的建筑物共七层，涉案商铺为首层，第二至七层房屋拆剩框架结构。涉案商铺前方的秀全大道路段被围蔽施工，花城路和公园前路之间的秀全大道路段仅有一、二家商铺仍在营业，其余商铺均已关门停业。涉案商铺相邻的六福珠宝和金大福珠宝已关门停业，秀全大道42-10、42-11号为周至福珠宝，店铺正常营业中。涉案商铺的大门为两道电动卷闸门，均未上锁，一拉即开，商铺内的装修未拆除，商铺内有长形柜台、环形柜台、展示柜等物品，柜台面布满灰尘、垃圾和杂物，商铺后方的洗手间瓷砖和设施被毁坏，储物间堆满杂物。商铺内的灯饰未拆除，未通电。因洗手间设施被毁坏，是否通水无法得知。涉案商铺的电表由广州供电局贴封条，内容为“连续六个月不用电用户暂停用电封条（如需用电请到营业厅办理启封手续）”；涉案商铺的水表读数为991立方米。
诉讼中，本院依法行使释明权，询问原、被告是否要求解除《商铺租赁合同》并交还涉案商铺，原告认为合同租期未届满，仍在履行中，故不同意解除合同和收回商铺；被告认为合同在2013年10月16日已经解除，其已电话通知原告收回商铺，因本案的租赁有政府参与拆迁工作，不能按一般的租赁案交还商铺钥匙给出租方，被告在2013年10月16日搬离商铺时已按拆迁办通知将涉案商铺交给了政府拆迁办进行拆迁评估工作。2014年11月27日，本院再次释明，若《商铺租赁合同》尚未解除，涉案商铺尚未交还给原告，原、被告是否变更诉讼请求，原告表示无需变更诉讼请求，被告表示若法院认定《商铺租赁合同》尚未解除，则增加一项诉讼请求为：请求法院确认《商铺租赁合同》于2014年10月16日解除；被告坚持认为涉案商铺已于2014年10月16日交给了拆迁办的评估机构，认为其已经无法再交还涉案商铺了，被告表示同意涉案商铺以及商铺内的物品和装饰任由原告自行处置。对于被告增加的诉讼请求，原告表示不同意，认为合同仍在履行中，且原告没有收到被告要求解除合同的书面材料，原告不存在违约情形。
诉讼中，经被告申请，本院向拆迁办公室调查，该办公室工作人员称涉案商铺的租户于2013年10、11月迁出商铺，当时由租户打开商铺店门，评估机构的人员察看了现场情况，之后拆迁办公室的人就未再进入过商铺，拆迁办公室没有接管涉案商铺，也没有要求业主或租户强制搬离商铺，是否搬离商铺是业主和租户的权利。
关于原告要求每日按应缴租金的3%计付滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金标准过高，已超出了常理，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计付。另查，至法庭辩论终结前，原告尚未与相关部门签订涉案商铺的拆迁补偿合同。
本院认为：原、被告于2012年8月13日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。
本案争议的焦点是：一、《商铺租赁合同》是否应继续履行；二、双方是否协议变更减少2013年1月至9月的租金金额；三、《商铺租赁合同》于何时解除，涉案商铺于何时交还给原告；四、原告是否应将收取的200000元返还给被告。
一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”本案中，在合同履行的过程中，因地铁九号线的建设，涉案商铺被依法征收，涉案商铺所在路段从2013年1月起被围蔽施工，经本院现场勘查，该路段仅有一两家商铺仍在营业，其他商铺已关门停业，涉案商铺所在的建筑物已拆剩基本框架，存在较大的安全隐患，区地铁办亦多次发出通知，为保障住户人身和财产安全，要求业主或相关人员做好搬迁工作。从上述事实可以看出，地铁建设和征收行为对涉案商铺的周边经营环境和建筑物安全造成较大的影响和改变，涉案商铺无法达到安全使用和正常经营的目的，涉案合同不适宜继续履行，应当允许被告解除合同。原告认为双方应继续履行合同理据不足，本院不予采纳。
二、从2013年1月起，涉案商铺所在的秀全大道因地铁围蔽施工进行交通管制，被告称因地铁施工，涉案商铺路段被围蔽，原、被告协商租金减为每月23450元，2013年6月起双方再次协商租金减为每月15000元。根据被告的交租记录：2012年12月之前被告依约支付租金，2013年1月至2013年5月被告每月支付租金23450元，2013年6月至2013年9月每月支付租金15000元，原告认为被告一直拖欠租金，其对被告进行了催缴，但无提交证据证明，对此本院不予采纳。原告接受了被告支付的租金，长达九个月时间，而未对被告减少交租金额提出异议或对被告欠租进行催缴，而被告陈述的约定减租的说法，与被告的交租记录，以及合同中先交租后使用的约定对应一致，逻辑充分，故本院对被告陈述的双方约定减租的事实予以采信。
三、合同解除权的行使应当符合法律规定的程序和形式。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告称其已于2013年10月16日搬离涉案商铺，并按拆迁办通知将商铺交给了拆迁办进行拆迁评估工作，经本院向拆迁办调查，拆迁办称其并未接管涉案商铺，也未强制要求租户和业主搬离商铺，故被告自行搬离商铺的行为不能产生合同解除的法律效力，仍需由被告将解除合同的意思按照法律规定的形式通知原告，才能发生解除合同的效力。被告称其电话通知原告解除合同，但无提供证据证明，对此本院不予采纳。故被告请求确认合同于2013年10月16日解除依据不足，本院不予支持。但根据前述分析，合同不适宜继续履行，被告亦认为合同已解除，因此本院确认解除双方签订的《商铺租赁合同》。被告抗辩认为因发生了情势变更的情形，其于2013年10月16日搬离了涉案商铺，故不需要支付租金，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，情势变更情形指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，本案中，因原、被告签订合同时均已知涉案商铺将被征收，不属于订立合同时无法预见的情形，故不属于情势变更情形。被告抗辩无理，本院不予采纳。2014年11月27日，被告明确表示同意涉案商铺以及商铺内的物品和装饰任由原告自行处置，应视为涉案商铺于2014年11月27日交还给原告。
四、关于被告向原告交纳的200000元，因涉案合同和《收据》中均未记载该笔款项的性质和原、被告的权利义务，被告认为是原告勒索被告违法收取的茶水费和借用的资金费用，但无提交证据证明，故本院不予采纳。原告认为是顶手费，是被告为优先承租商铺交纳的费用，被告亦称原告要求其交纳费用后才同意与其续签合同，结合商铺租赁领域的通常交易习惯，本院对原告的说法予以采信。合同约定的租期为三年，现合同不适宜继续履行不能归因于被告一方，根据公平合理原则，被告在2014年11月27日向原告交还了商铺，根据被告使用商铺的时间占约定租期的比例，本院酌定原告应向被告返还47000元。
综上所述，原告要求被告支付从2013年10月起的租金合理合法，租金应按双方变更后的租金金额即每月15000元计算，被告于2014年11月27日表示涉案商铺以及商铺内的物品和装饰任由原告自行处置，应视为被告于2014年11月27日表示同意交还商铺。被告于2013年10月、11月已搬离了涉案商铺，涉案合同已不适宜继续履行，在被告明确表示涉案商铺以及商铺内的物品和装饰任由原告自行处置之后，原告仍拒绝接收商铺的行为明显不合理，因此造成的损失应由原告自行承担，故被告应支付的租金应计至2014年11月27日止，被告应向原告支付的租金金额为15000元／月×（13＋27／30）月=208500元。原告超额请求的部分，本院不予支持。
关于被告要求原告返还保证金43450元的请求，根据合同约定，被告拖欠租金达15天以上，原告有权没收保证金，故被告要求原告退还保证金43450元理据不足，本院不予支持。被告撤回要求原告赔偿装修费用624061元的反诉请求，是在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，没有损害国家、集体和第三人的合法权益，本院予以准许。
关于原告要求被告每天按应缴租金的3%支付滞纳金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定的滞纳金标准过高，被告所交纳的保证金43450元已作为违约金由原告没收，原告亦未提交证据证明其损失高于上述违约金，另外，原告明知涉案商铺将被征收仍出租给被告，存在过错，被告搬离商铺后实际未使用商铺，故对原告另外再主张每天按应缴租金的3%计付违约金的请求，被告请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计付合理合法，本院予以采纳。
2013年1月至9月，被告每月均向原告支付租金，被告抗辩认为原告主张的2013年1月至2013年8月19日的租金已超过诉讼时效理据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认解除原告唐广溪、严谏开与被告梁学成于2012年8月13日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告梁学成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐广溪、严谏开支付2013年10月1日至2014年11月27日的租金208500元。
三、被告梁学成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐广溪、严谏开支付拖欠的2013年10月1日至2014年11月27日的租金滞纳金，滞纳金以每月租金15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自拖欠当月的1日起计至付清之日止，上述各月的滞纳金总额以不超过该月租金15000元为限。
四、原告唐广溪、严谏开于本判决发生法律效力之日起十日内向被告梁学成返还47000元。
五、驳回原告唐广溪、严谏开的其他诉讼请求。
六、驳回被告梁学成的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5409元，由原告唐广溪、严谏开负担3725元，被告梁学成负担1684元；反诉案件受理费2476元，由原告唐广溪、严谏开负担478元，被告梁学成负担1998元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一四年十二月××日
书 记 员 邓国靖