广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠城法民一初字第1046号
原告李世庆，男，汉族，地址：广东省惠州市惠城区，现住惠州市，身份证号码：×××4834。
委托代理人许俊领，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省深圳市南山区。
第一被告阎毅泽，男，汉族，住址：陕西省宝鸡市陈仓区，身份证号码：×××9777。
委托代理人闫萍霞，女，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省珠海市香洲区。
第二被告闫宝娟，女，汉族，住址：陕西省宝鸡市陈仓区，身份证号码：×××9806。
委托代理人张振胜，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
第三被告惠州市隆塬房地产代理有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人黄秋玲。
委托代理人蔡敏慧，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。
委托代理人程轶兰，女，汉族，××年××月××日出生，住址：湖南省桃源县。
原告李世庆诉被告阎毅泽、闫宝娟及惠州市隆塬房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年5月25日、2011年7月13日两次公开开庭进行了审理。原告李世庆及其代理人许俊领、被告阎毅泽的代理人闫萍霞、被告闫宝娟及其代理人张振胜、被告惠州市隆塬房地产代理有限公司的代理人蔡敏慧、程轶兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世庆诉称：我通过惠州市隆塬房地产代理有限公司认识了被告阎毅泽的姐姐阎宝娟，她作为阎毅泽的代理人与我和惠州市隆塬房地产代理有限公司共同签订了房地产买卖及居间合同。根据合同第一条第一款的规定，卖方阎毅泽答应向我出售位于江北云山新岗北二路2号佳怡花园D栋2单元3层01号房，建筑面积为123.45平方米，房地产权证号码为：粤房地证字第××。根据合同第二条第一款规定，该物业的转让价为51万元。我们是2010年10月20日签订的合同，我在当天交了l万元定金，根据合同第四条规定，卖方应在2010年11月20日之前完成赎楼并将房地产权证原件交给居间方托管，并应于2010年11月20日之前做好全权委托公证。但是，卖方及代理人看房价上涨，以业主在外地为由迟迟不办以上手续，导致我目前仍无法取得房屋所有权。卖方及代理人无视合同约定及合同法的规定，在交易中缺乏诚信，拒绝履行合同，己构成严重违约、根本违约。根据合同法107条、115条规定，他们理应承担违约责任，双倍返还定金，并应当继续履行合同，采取补救措施或赔偿损失。根据合同法第113条规定，这个损失包括合同履行后我可以获得的利益。现在房价已涨到60多万，如果我现在重新买房，必然要多支出10多万元。所以，我要求对方赔偿我这个损失是合情合理合法的。之所以将阎宝娟列为共同被告，是因为她作为代理人，享有充分授权。如今造成合同不能履行，显然具有明显过错。根据本合同第十条规定，代理人应当连带责任。为此，请求法院根据合同法60、107、113、115条规定以及民法通则第四条规定，支持我的以上请求。l、请求法院判决被告阎毅泽双倍返还定金20000元，同时继续履行合同，向我交付房屋。2、如果不愿向我交付房屋，也可赔偿我合同预期利益损失10万元以解除合同，同时还应双倍返还定金2万元。3、阎宝娟承担连带责任。4、惠州市隆塬房地产代理有限公司承担违约责任，退还中介费，赔偿损失1万元。同时对阎毅泽、闫宝娟违约行为承担连带责任。5、被告承担诉讼费2700元、原告代理费和误工费1万元。
庭审过程中，原告明确表示放弃第二项诉讼请求。
第一被告阎毅泽辩称：一、本人从来没有委托过闫宝娟出售本人名下位于江北佳怡花园D栋2单元3层01号房。二、本人从来没有委托居间方惠州市隆塬房地产代理有限公司出售本人名下上述房产。三、本人从来没有收到原告李世庆任何房产销售定金、转让费之类。四、原告李世庆和闫宝娟签订的《房屋买卖合同》所签署的房屋面积与房屋实际面积不符。五、由原告李世庆和闫宝娟签订的《房屋买卖合同》本人不予认可。综上所述，原告所提出的诉讼是歪曲的，纯属无理之诉，原告所谓的事实理由是站不住脚的，因此请法院依法驳回原告请求。
第二被告闫宝娟辩称：1、阎毅泽从来没有委托本人出售其位于江北佳怡花园D栋2单元3层01号房。2、本人与惠州市隆塬房地产代理有限公司从来就没有签订过委托出售上述房产的合同，只是提供了一套二手房买卖的房产信息，更没有委托该房产代理公司收取被答辩人的房产转让款、定金等。3、起诉状中所述的，被答辩人交付一万元购房定金由居间方惠州市隆塬房地产代理有限公司托管，没有事实证据：一是本人和业主阎毅泽均没有委托惠州市隆塬房地产代理有限公司代为收取或保管所说的定金；二是被答辩人交付金钱给惠州市隆塬房地产代理公司是他们之间的合同关系，与本人没有任何关系；三是按二手房交易的管理规定，具有定金、预付款保管权利的只有房产管理局，居间方不具有收保管房产交易定金、预付款的经营资质。4、由于被答辩人从来没有向卖方交付过任何定金，因此不存在需要卖方在11月20日前完成赎楼和做好全权委托公证的事。答辩人请求人民法院驳回被答辩人（原告）的全部诉讼请求，并承担诉讼费用。
第三被告惠州市隆塬房地产代理有限公司辩称：一、原告已知悉第二被告与第一被告为姐弟关系，并在签约前已清楚第二被告尚未取得第一被告的公证委托书；答辩人对双方情况已做详尽介绍，买卖双方知悉情况后自愿签订合同，答辩人不应承担责任。原告在签订《房地产买卖及居间合同》（LYll912241）（下称合同）前，答辩人已充分介绍原告与第二被告双方的身份信息及交易的产权、性质情况，并向原告明确告知第二被告尚未取得该物业的公证授权委托书，第二被告所持有的第一被告的公证授权委托书并不是该物业的授权委托书，而是第一被告名下其他物业的一个公证授权委托书，答辩人作为居间方尊重原告和第二被告的意思自由。因此，答辩人已尽作为居间人的义务，不存在过错，不应承担责任。二、原告与第二被告和答辩人签订的《房地产买卖及居间合同》中存在两个法律关系，分别为居间关系和买卖关系。第一、原告与第二被告成交该物业，两者之间存在买卖关系，即使第二被告在签约时尚未取得第一被告的公证授权委托书，但并不代表第二被告在签约后无法取得第一被告的公证授权委托书。第二、答辩人和被答辩人之间存在居间关系。原告和第二被告在答辩人履行居间方的告知义务和提醒义务后，仍选择签订合同，答辩人已履行完毕居间义务，居间关系成立。第三、买卖关系的瑕疵及效力，并不影响居间关系。答辩人完成居间义务而收取服务佣金的权利不受买卖关系的后期变更的影响。因此，原告诉求无事实和法律依据，于情于法均不合理。三、第二被告不提交公证书，违反合同约定，构成根本性违约，我方已尽督促义务。答辩人、原告与第二被告签订的合同第四条约定“卖方须在2010年11月20日前完成赎楼”、“卖方于2010年11月20日前做好全权委托公证”，该合同备注约定“卖方在赎楼之前做全权公证委托于经纪方指定人员，指定该物业出售于买方”。但答辩人二先是借口拖延，后直接表明不予办理。答辩人于2010年l1月19日发函要求第二被告依约提交第一被告的授权公证书，但被答辩人仍不履行，致使交易无法履行。根据合同第十条之约定，第二被告应承担相关违约责任并向居间方支付佣金。综上，答辩人的居间义务已履行完毕，答辩人在本案中不存在任何过错，原告要求答辩人退回服务佣金及赔偿损失1万元及对第二被告和第一被告承担连带责任的要求没有事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2010年10月20日，原告、第二被告及第三被告签订了一份房地产买卖及居间合同，约定：由第二被告将第一被告所有的位于江北云山新岗北二路2号佳怡花园D栋2单元3层01号房（房地产权编号为粤房地证字第××号）出售给原告，且买卖双方自愿在该房产已办理抵押登记的状态下进行交易；该房建筑面积为123.44平方米，总房价51万元，买方于2010年10月20日前向卖方交付购房定金1万元，且买卖双方自愿将该定金交居间方托管，另外买方于2010年11月20日前支付首期款19万元；卖方须在2010年11月20日前完成赎楼并将《房地产权证》原件交予居间方；卖方须从定金中预留交楼押金1万元托管于居间方，以保证卖方依约定时间交房；买方须支付居间方15300元作为服务佣金；买方用首期款人民币19万元替卖方赎楼，同时卖方在赎楼之前做全权公证委托于经纪方指定人员指定该物业售于买方。在该份合同中卖方签署（代理人）一栏里的“阎毅泽”字样系第二被告所代写。合同签订的当天，原告即向第二被告支付了购房定金1万元，第二被告出具了一张收条给原告，而该款项由第三被告托管，第三被告便将其作为交楼押金，并出具了收款收据。同日，原告向第三被告支付了由后者代收的过户费1000元。
另查一，第一被告和第二被告是姐弟关系。合同签订前，第二被告没有向第三被告和原告出具第一被告委托其出售佳怡花园D栋2单元3层01号房的授权委托书。合同签订后，第二被告也一直没有取得第一被告关于出售该房的授权。
另查二，第二被告以第一被告的名义签署了一份产权清晰承诺书，向第三被告承诺佳怡花园D栋2单元3层01号房除了抵押给银行外，无任何产权瑕疵，也不存在担保、融资等影响与其交易的法律事宜。原告也在该份承诺书上签名，表示知悉以上内容。
以上事实有房地产买卖及居间合同、房地产权证、产权清晰承诺书、收款收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2010年10月20日签订的《房地产买卖及居间合同》，是具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，各方当事人均应严格按照约定履行各自义务。第二被告辩称其是被强迫的，签订该合同违背了其真实意愿，却没有提供证据予以证明，本院不予采信。
本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、第一被告是否委托第二被告将其涉案房产出售给原告。二、第三被告是否需要承担违约责任。
关于第一个问题。原告诉称第二被告在签订合同时，曾出示了一份第一被告的授权委托书，委托第二被告出售涉案房产，但没有提供相关证据来证明。对此，第一被告辩称没有出具原告所述的那份授权委托书，第二被告没有得到其授权来出售涉案房产；第三被告也辩称第二被告当时虽然出示了一份授权委托书，但是该份委托书的内容不是第一被告委托第二被告出售涉案房产，而是第一被告名下的其他物业。可见，原告所主张的以上事实，缺乏相关证据佐证，本院不予采信。另外，在签订合同后，第二被告出售涉案房产的行为没有得到第一被告的追认，其也并未在事后取得对涉案房产的处分权。
因此，第一被告并没有委托第二被告出售涉案房产，第二被告在对涉案房产没有处分权的情况下，私自以第一被告名义订立的合同系其个人行为，该合同的效力仅仅及于第二被告，而与第一被告无关，第一被告不负有任何合同义务。由于第二被告对涉案房产没有处分权，其无法向原告交付涉案房产，合同客观上是无法履行的，故原告诉求继续履行合同，不予支持。第二被告须对合同履行不能的后果承担违约责任，原告要求其双倍返还购房定金人民币2万元，有事实和法律依据，予以支持。
关于第二个问题。第三被告作为房产交易的居间人，除了向买卖双方提供交易机会之外，还应当保证其所提供的交易信息的真实性和确定性。在订立合同前明知第二被告不享有涉案房产的所有权，也没有得到涉案房产所有权人第一被告授权的情形下，第三被告却仍然引导买卖双方进行交易，导致合同最终履行不能，其主观上有过错。同样，原告在订立合同时自身也未尽到审查核实义务，主观上也存在过错。既然双方都有过错，就应当各自承担相应的责任，故原告要求第三被告赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。不过，由于合同事实上已无法履行，第三被告须将收取的过户费1000元返还给原告。
综上，原告诉求有事实和法律依据，其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、第二被告闫宝娟应于本判决生效之日起七日内向原告李世庆双倍返还购房定金人民币20000元。
二、第三被告惠州市隆塬房地产代理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李世庆返还其代收的过户费人民币1000元。
三、驳回原告李世庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2700元，由第二被告闫宝娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 邹玉娟
代理审判员 石 磊
人民陪审员 黄伟文
二〇一一年七月二十一日
书 记 员 方 珊