浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第606号原告傅卫娟，女，1956年3月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告任郭银，男，1947年10月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告鲁红娟，女，1953年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告王岑，女，1954年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告吕雅芬，女，1962年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）王伟钢、陶倩，浙江民伸律师事务所律师。被告浙江高立实业发展有限公司，住所地绍兴市柯桥区山阴路建设大厦。法定代表人章建伟。原告傅卫娟、任郭银、鲁红娟、王岑、吕雅芬（代表绍兴市越城区高立花园小区全体业主）与被告浙江高立实业发展有限公司（以下简称高立公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理。依法组成合议庭进行审理。于2015年5月25日、2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟钢到庭参加庭审，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年2月21日至7月7日为鉴定期间。本案经院长批准，延长审限6个月，现已审理终结。原告诉称：高立花园小区建于1998年，经绍兴市小区移交历史责任追溯办公室、绍兴市住房和城乡建设监察支队等有关部门核实，该小区面积120000平方米，有住宅楼35幢，住户1196户早已实现全部交付。被告系小区开发商。根据《浙江省住宅物业管理办法》第25条、第28条之规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总面积千分之七的比例配套物业管理用房。即被告至少应当提供840平方米的物业管理用房。而被告却将所有物业、公共用房登记在己方名下，该行为已然严重侵犯了全体业主的合法权益，将来接手的物业公司亦将面临无房3办公的尴尬，小区居民生活受到严重影响。从法律上而言房屋虽登记在被告名下，但被告只是名义所有权人，从小区住户1196户交付之日起，小区物业用房已归属全体业主共有，名义所有权人不得对抗实际所有权人。原告请求将位于绍兴市越城区产性质判定为物业用房，归全体业主共有。理由是该房产原先有被告设立的绍兴县高立物业发展有限公司管理、出租、收益。该部分收益应当用于路面修复，墙面白化等具有物业维修基金性质。而被告其他登记在其名下的房产用于自身使用等，并未交予高立物业公司管理。从维护小区公共利益，便于管理，以及原先的使用用途而言。将高立花园临街住商楼房产性质判定为物业用房恰当。再次，目前被告资产已进入破产拍卖程序，名下资产正由法院统一处置。小区的物业配套用房面临被处置的现实、紧迫危险。根据高立社区全体业主公开选举授权，并报经越城区城南街道批准同意，由五位居民代表全体业主签字行使原告权责，向法院提起诉讼，符合法律规定，也符合社会公共利益。现原告诉至法院，请求判令：一、位于绍兴市越城区产性质为物业用房，归全体业主共有；二、本案诉讼费由被告承担。被告高立公司未到庭发表答辩意见，也未向本院提供证据。经审理认定，被告高立公司系绍兴市越城区高立花园小区的建设开发单位，该小区建成于1998年，规划建筑面积为120000平方米。2014年11月30日，该小区业主通过关于“特别授权委托本小区业主傅卫娟、任国银、鲁红娟、王岑、吕雅芬等5人代全体业主经营诉讼或调解解决本小区物业用房追索事宜”的书面表决统计结果，载明“本次通过表决的事项：特别授权委托本小区业主傅卫娟、任国银、鲁红娟、王岑、吕雅芬等5人代表全体业主经营诉讼或调解解决本小区物业用房追索事宜，委托权限包括但不限于：1、代表本小区与相关政府部门协调本小区物业用房追索相关事宜；2、代为选任律师并授权其代为协商、调解物业用房纠纷；3、代为选任律师作为委托代理人以全体业主代表的名义进行诉讼解决。律师代理权限为特别授权（代为诉讼和代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书，进行和解，提起反诉或上诉）”。此后，五原告以被告未向原告移交有合法产权的物业用房为由，诉至本院，要求被告交付物业用房。诉讼中，原告表示若无物业用房可供交付，则要求被告按同地段同类型房屋价值支付对价。经原告申请，本院委托绍兴昌业房地产评估事务所对该小区内840平方米的物业用房价值进行评估，该评估机构出具评估报告1份，其结论为：高立花园小区内840平方米的物业用房评估单价为每平方米7800元，总价为655.2万元。同时查明，2012年2月27日、30日、9月10日、20日，浙江绍兴恒信农村合作银行与浙江高立建筑安装工程有限公司、高立公司、章建伟、李红江分别签订《流动资金借款合同》3份、《最高额抵押合同》2份、《保证函》1份。约定恒信银行向浙江高立建筑安装工程有限公司发放贷款800万元、500万元、700万元，高立公司以绍兴市越城区高立花园11幢C区、高立花园临街住商楼1-3幢101-107室和201-207室房屋作为抵押财产提供担保。并于2012年3月28日、29日办理了上述房产他项权证。此后因浙江高立建筑安装工程有限公司等未按约还款，恒信银行诉至本院，本院于2013年9月3日作出（2013）绍越民初字第730号民事调解书，确认恒信银行对上述房产在其债权范围内享有优先受偿权。此后恒信银行向本院申请强制执行。在执行拍卖过程中，高立社区以拍卖标的物含小区物业配套用房，全体业主已向绍兴市人民政府请求等为由，向本院提出执行异议，被本院依法驳回。以上事实由原告提供的执行裁定书1份、土地证复印件1份、房产证复印件1份、函1份、信访回复复印件1份、关于要求保全高立花园物业管理用房的函复印件1份、现场照片复印件1组、城南街道情况说明1份、居民代表选举材料1份，以及原告的庭审陈述予以证实。本院认为，自1999年颁布实施的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房”，自2006年颁布实施的《浙江省物业管理条例》第二十七条亦规定“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房”。本案所涉高立花园小区的建设面积为120000平方米，故依照规定，被告高立公司应按7‰的标准向高立花园小区全体业主交付物业用房的面积为840平方米。因被告至今未向高立花园小区全体业主交付上述面积的物业用房，故该小区全体业主可以向被告主张权利。关于原告要求确认高立花园临街住商楼1-3幢101-107室、201-207室房产为物业用房归小区全体业主共有的请求，因上述房产已抵押给案外人浙江绍兴恒信农村合作银行，且已办理相应的房产抵押他项权证，且经法院生效裁判文书确认，浙江绍兴恒信农村合作银行对上述房产相应优先受偿权，故上述房屋并不具备确认作为物业用房并判归全体业主所有的条件，对原告该项请求，本院不予支持。同时，因被告现无法提供可实际交付的物业用房，结合原告庭审意见，本院根据评估报告书确认被告应向原告支付未交付物业用房相应价款655.2万元。被告高立公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江高立实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给傅卫娟、任郭银、鲁红娟、王岑、吕雅芬（代表绍兴市越城区高立花园小区全体业主）655.2万元；二、驳回原告傅卫娟、任郭银、鲁红娟、王岑、吕雅芬（代表绍兴市越城区高立花园小区全体业主）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53800（系原告缓交），由被告浙江高立实业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费860元、鉴定费15052元，合计15912元，由被告浙江高立实业发展有限公司负担，该款由五原告垫付，被告浙江高立实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给五原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 冯 青人民陪审员 鲁云根二〇一六年九月十六日书 记 员 相 熠?附法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。????*MERGEFORMAT?6?