广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第495号
上诉人（原审原告）：蔡智浩，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：罗时金，广东弼信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荔盈物业管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。
法定代表人：林倍汶，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司。住所地：广东省江门市江海区。
负责人：林倍汶，该公司总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：黄新跃、刘铭仪，均系广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：江门市五邑城商住大厦业主委员会。住所地：广东省江门市蓬江区。
负责人：陈明锦，该业主委员会主任。
委托代理人：邓仁杰，该业主委员会员工。
上诉人蔡智浩因与被上诉人广州市荔盈物业管理有限公司（以下简称“荔盈物业公司”）、广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈物业分公司”）、原审第三人江门市五邑城商住大厦业主委员会（以下简称“五邑城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年11月14日，蔡智浩向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、荔盈物业分公司赔偿蔡智浩的损失5290235元（从2013年1月1日暂计至2014年12月31日）；2、荔盈物业公司承担连带赔偿责任；3、五邑城业委会承担补充清偿责任；4、本案诉讼费由荔盈物业公司、荔盈物业分公司共同承担。主要事实和理由是：蔡智浩于2007年11月3日购买江门市蓬江区胜利南路五邑城广场的五邑城商住大厦（以下简称五邑城大厦）三楼部分和四楼大部分物业，产权面积共约4662.96平方米。去年年初，蔡智浩发现扶手电梯不能使用，直接影响到蔡智浩的物业出租至今；另外，一楼升降电梯门口被荔盈物业公司、荔盈物业分公司租赁给其他客户使用，使升降电梯无法上升三楼至四楼，这样就更加造成蔡智浩无法将三楼、四楼物业租赁给其他客户使用。因荔盈物业分公司是小区的物业服务公司，为此，蔡智浩多次找荔盈物业公司、荔盈物业分公司协商解决电梯的修理问题，但荔盈物业公司、荔盈物业分公司至今一直未予以修复。荔盈物业公司、荔盈物业分公司的行为违反了《物业管理条例》第三十六条第二款的规定，直接给蔡智浩造成损失5290235元。
荔盈物业公司、荔盈物业分公司共同答辩称：一、五邑城商场中垂直电梯、三楼到四楼的手扶电梯因使用时间过长、设备零件老化的原因，自2002年起已停运，由于五邑城自建立时起并没有缴存住宅专项维修资金，维修、更换电梯需要大量的资金，五邑城业委会与荔盈物业公司、荔盈物业分公司多次商量更换、维修方案，但因无筹集到相应资金而无法实现，因此，蔡智浩诉称去年初发现扶手电梯不能使用而影响其物业出租，与事实不符。二、五邑城业委会与荔盈物业公司、荔盈物业分公司多次维修、更换商场中其他手扶电梯的零配件、扶手带等，相应的维修资金已由业委会的租金收益中支出，因此，蔡智浩诉称荔盈物业公司、荔盈物业分公司对公共设施没有履行维修和维护义务，没有事实依据。三、根据蔡智浩与江门市城市物业管理有限公司签订的《物业管理费协议》，电梯等设备的维护、维修的责任及费用，应由蔡智浩承担，现蔡智浩提出荔盈物业公司、荔盈物业分公司未能维修电梯致使其损失的请求及事实理由，没有事实及法律依据。四、蔡智浩的物业不能出租与商场电梯停运之间并没有因果关系，而且电梯的停运也不是荔盈物业公司、荔盈物业分公司造成的，荔盈物业公司、荔盈物业分公司与五邑城业委会已履行了五邑城物业服务、管理的义务；另外，蔡智浩作为五邑城的业主之一，对五邑城内共用部位和共用设施设备的使用、维护费用有分担的义务。因此，蔡智浩要求荔盈物业公司、荔盈物业分公司承担其物业不能出租而造成的损失，没有事实与法律依据，请求法院依法驳回蔡智浩的全部诉讼请求。
五邑城业委会答辩称：一、蔡智浩的诉讼请求毫无事实理由和法律依据，蔡智浩诉称的损失，是由于蔡智浩没有投入开业经营所需的基本装修及所需的配套经营设施，长期闲置自己物业造成的，与五邑城业委会无关。五邑城商场三楼上四楼的手扶电梯已损坏多年；蔡智浩提供的证据2007年《物业管理费协议》中也明确记录：“…如乙方（蔡智浩）过户商铺没有实际经营，由乙方向甲方（原物管公司“江门市城市物业管理公司”）预付的设备（主要是电梯、消防设施、中央空调等）维修费、维护费中冲减管理费”。可见蔡智浩购买涉案物业时，包括电梯等主要公共设备、设施即已存在需要进行重大维修的情况。而不是由于五邑城业委会及荔盈物业公司、荔盈物业分公司的管理不善，导致电梯等公共设施毁损的情况。另外，蔡智浩也没有证据证明其已支付过公共设施设备的维修费给原物管公司“江门市城市物业管理公司”。五邑城业委会没有直接管理小区物业的义务，故蔡智浩要求五邑城业委会承担补充赔偿责任，没有事实理由和法律依据。二、蔡智浩请求赔偿缺乏事实理由，蔡智浩草率地以已装修出租商场三楼的部分面积，作为其四楼物业索赔的依据，没有事实依据，因蔡智浩在五邑城商场四楼的物业，已荒废多年，两物业（三楼和四楼）在客观上不具备可比较性，故蔡智浩以此为其损失的计算依据，是毫无道理的。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年11月3日，蔡智浩通过竞拍方式买受五邑城大厦三楼和四楼部分物业，买受产权面积三楼为867.22平方米，四楼为3795.74平方米，三、四楼合共4662.96平方米。对三楼物业，蔡智浩已进行装修并作出租使用；对四楼物业，蔡智浩清洁场地后，至今未有分拆、装修，未进行租售等实际使用。
2013年1月14日，五邑城业委会（甲方）与荔盈物业分公司（乙方）签订《五邑城物业管理委托合同》，双方约定：甲方同意将江门市五邑城商住大厦委托给乙方实行物业管理，物业管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；所有公共设备设施乙方均要检查维修，如定期保养电梯，维修停车场路面等；公共设施设备的维修更新每次费用500元以下的，由乙方负责维修支付，超500元以上的，报甲方维修方案，由甲方批复，费用在甲方的维修资金中列支；委托管理期限为三年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。合同签订后，荔盈物业分公司于2013年4月1日进驻五邑城进行物业管理服务。2013年4月8日，双方又签订《补充协议》，双方约定对上述《五邑城物业管理委托合同》的事项进行补充约定，乙方于2013年4月1日进驻五邑城大厦实施物业管理工作，并开始计算物业管理费。
2013年9月16日至同年11月27日，五邑城业委会召开五邑城商住大厦业主大会临时会议，经业主投票决定，选聘荔盈物业公司作为五邑城大厦的物业管理公司。2014年1月3日，五邑城业委会（甲方）与荔盈物业分公司（乙方）签订《补充协议二》，双方对上述《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》进行补充约定：五邑城业主大会临时会议决定聘请乙方担任五邑城大厦小区物业管理，委托管理期限为三年，自本次业主大会临时会议决议正式通过之日即2014年1月3日起计算，在此日期前乙方担任五邑城大厦小区的物业管理工作为聘任试用期。乙方须切实履行物业管理职责，包括：小区治安、清洁、绿化等物业管理工作和义务。同日，五邑城业委会向蓬江住建局××××街道办、岭梅居委报送《关于聘请五邑城物业管理公司的报告》，报告五邑城大厦小区召开业主大会临时会议及“关于聘任广州市荔盈物业管理公司江门分公司担任五邑城物业管理”的事项。
五邑城大厦是由江门市联总房地产开发公司开发建设的综合性商住小区，于1995年建成；五邑城大厦范围包括由4幢29层高的建筑物组建而成，其中1至4层为商场，设置有垂直货梯和从一楼到四楼手扶电梯，还有环中空大堂的步梯可从一楼步行到四楼；第5层为架空层、花园，6至29层为住宅。由于历史原因，该大厦建成时，并没有设立大厦维修基金，建成后大厦的维修费用，均由当届业委会筹措。蔡智浩与小区其他业主在买受小区物业至今，亦没有交纳公共设施设备维修基金。本案荔盈物业公司、荔盈物业分公司进驻前，由江门市城市物业管理公司进行物业管理。
五邑城业委会于2013年4月29日向江门市蓬江区住建局报送的《关于五邑城物业管理交接工作情况汇报》第一条：关于公共设备设施情况，1、五邑城大厦商场内共有六台手扶电梯，其中二台已坏，不能使用，三台垂直货梯均不能使用……第二条：关于资料及财务移交情况，江门市城市物业管理有限公司仅向第三人五邑城业委会移交了业主档案资料，其他资料如物业管理公司与电梯公司的电梯保养合同、消防维保合同、公共区域租赁资料等均没有移交……
原审法院调取的广东省特种设备检测研究院江门检测院的《情况说明》主要内容为：……经核查，位于江门市胜利路五邑城商业楼内3层至4层的两台自动扶梯（注册代码30204407002001090007、30204407002001090008），及一台载货电梯（注册代码30134407002001090017），最后一次检验日期为2001年9月19日，并于2002年停止使用至今。
荔盈物业分公司是由荔盈物业公司于2009年12月24日登记成立的分公司，负责人林倍汶，经营范围：物业管理、园林绿化、清洁服务、室内装饰设计、室内水电维修。荔盈物业公司法定代表人是林倍汶，具有三级物业管理资质，主营项目类别为房地产业。
另查，2012年11月17日，因五邑城业委会在《江门日报》上刊登《江门市五邑城公开选聘物业管理公司启事》，向社会公开选聘物业管理公司，而五邑城大厦业主之一江门市龙泰地产开发有限公司、庄辽、蔡智浩认为，五邑城业委会选聘物业管理公司未经业主大会同意，损害业主的权益，遂向原审法院提起业主撤销权诉讼，原审法院以（2013）江蓬法民一初字第354号案件立案受理，并于2013年4月16日作出撤销五邑城业委会于2012年11月17日作出的《江门市五邑城公开选聘物业管理公司启事》的判决结果。五邑城业委会不服该判决，向本院提起上诉，后又申请撤回上诉，本院于2013年8月1日作出准许五邑城业委会撤回上诉的终审裁定。
荔盈物业分公司以本案蔡智浩拖欠物业管理费为由，向原审法院起诉蔡智浩，原审法院于2014年7月4日以（2014）江蓬法民三初字第243号立案受理。原审法院已对该案件作出判决。
蔡智浩诉荔盈物业公司、荔盈物业分公司、五邑城业委会建筑物区分所有权纠纷一案，原审法院于2014年11月14日以（2015）江蓬法民三初字第2号民事案件立案受理，该案正在审理中。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，五邑城业委会是五邑城业主大会的代表机构，其与荔盈物业分公司签订的《五邑城物业管理委托合同》是代表业主大会所签订的，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案争议的问题有：1、五邑城大厦部分电梯长期损坏至今未有修复，是否因荔盈物业分公司违反合同约定的维修义务而造成，蔡智浩请求荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会承担相应责任，有无事实依据；2、蔡智浩请求荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会三楼及四楼物业因部分电梯损坏而导致的损失5290235元，应否支持。
关于争议焦点1，首先，荔盈物业分公司有无按照合同的约定，履行物业管理责任的问题。据本案查明的事实，荔盈物业分公司进驻五邑城大厦小区后，按照物业服务合同的约定，提供了小区治安、清洁、车辆管理、安全监督、商场秩序管理等物业服务；另外，对配电房及运行中的电梯等小区公共设施设备，荔盈物业分公司联系专门的职能部门进行维护和保养，确保在接管时能运行的公共设施设备可安全继续正常运行。本案中，没有证据证明荔盈物业分公司于日常物业服务工作中有服务不到位的情况，荔盈物业分公司认为其已按合同的约定，履行各项物业管理责任的意见，有证据证实。
其次，关于五邑城大厦商场三、四楼上下行手扶电梯及垂直升降货梯损坏不能运行的归责问题。经查，（1）根据江门市电梯年检监管部门于2015年1月4日出具的查询资料《情况说明》，五邑城大厦商场三、四楼上下行手扶电梯及垂直升降货梯已于2001年因损坏停运至今，从各方证据中提供的照片，该三台停运的电梯的主要部件已解体，损毁严重。故蔡智浩认为其在2007年买受五邑城商场物业时，上述三台损坏电梯尚有正常运行，是荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会对上述三梯维护不善导致损坏停运的意见，证据不足；（2）如上查明，五邑城大厦没有设立专项维修资金，小区各业主亦未有交纳公共设施设备的维修资金。五邑城大厦《管理规则》、《业主大会议事规则》和涉案物业服务合同亦约定，电梯重大维修等专门性问题及支出，须经该小区全体业主大会讨论，对维修的可行性及维修方案、资金筹集等进行充分讨论，若通过，再交由执行人五邑城业委会和荔盈物业分公司执行，荔盈物业分公司对小区设备设施的自行维修保养的决定权，只是在物业服务合同约定的500元以下的维修项目。根据上述规约及五邑城大厦的实际情况，五邑城大厦运行中的电梯等公共设施设备的日常维修维护、消防系统等更新改造的方案及筹措资金计划，均由小区全体业主集体投票，在符合法定赞成票数后，确定维修、出资方案，并由五邑城大厦商场共用部位经营所得进行支付。因此，上述三梯在2001年前严重损毁后，已不是荔盈物业分公司及五邑城业委会依照业主大会赋予的职权或物业管理委托合同约定可决定进行重大维修的项目，在业主大会没有通过维修方案并筹措到维修资金的情况下，荔盈物业分公司及五邑城业委会对上述三梯恢复运行的大修工作，客观上不具有独立决定并施行的能力。在本案中，蔡智浩亦没有举证证明在业主大会有通过上述三梯的维修、筹措维修资金方案，以及荔盈物业分公司及五邑城业委会怠于履行合同义务或怠于履行法定职责的情况。故蔡智浩认为荔盈物业分公司在公共设施设备的维修保养工作中有违约或失职行为，应由荔盈物业分公司、荔盈物业公司承担相应责任的意见，证据不足。原审法院不予支持。
关于争议焦点2，第一、因部分电梯损坏，导致蔡智浩在五邑城大厦三楼物业存在损失是否属实的问题。因五邑城大厦上三楼的手扶电梯运行正常及如其他楼层一样，有步梯配合使用，蔡智浩及其他商户至今均已开业经营多年，蔡智浩认为上三楼的手扶电梯停运并造成其经营利润损失，与原审法院查明的事实不符。第二，四楼的损失是否属实的问题。首先，蔡智浩在买受四楼的物业后，只进行了场地的清洁工作，并无实际报建、分拆、或装修租售该场地，故蔡智浩以商铺经营利润的标准计算4楼其买受的空置场地的经营利润损失，与事实不符；其次、蔡智浩参照计算的经营利润的商铺是该大厦的三楼商铺，如二楼与三楼商铺一样，三楼商铺的经营利润与四楼可比性不强，因此，蔡智浩的计算方法也缺乏事实依据。至于垂直升降货梯没有运行造成的损失，因蔡智浩没有举证证明蔡智浩在哪些方面存在损失及损失的计算依据等，故蔡智浩所称的损失，证据不足。即使蔡智浩在买受上述物业后有经营损失，但如上所述，本案没有证据证明荔盈物业分公司在公共设施设备的维修保养工作中有违约行为，故蔡智浩的损失与荔盈物业分公司的物业服务及管理工作也不存在因果关系，相关责任也不应由荔盈物业分公司承担。另外，因五邑城业委会不是涉案物业服务合同中履行物业服务的义务人，即使五邑城业委会的工作人员有过错，根据《广东省物业管理条例》第六十五条规定，业主委员会作出的的决定，违反法律法规或业主大会的决定，给业主等造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员个人承担民事责任，属侵权之诉，与本案不属于同一个法律关系，蔡智浩要求五邑城业委会在本案中承担补充清偿责任，与上述规定相悖。据此，蔡智浩认为其经营利润损失5290235元，应由荔盈物业分公司、荔盈物业公司及五邑城业委会承担的意见，证据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年4月20日作出（2015）江蓬法民三初字第1号民事判决：驳回蔡智浩的全部诉讼请求。本案受理费48932元，由蔡智浩负担。
当事人二审的意见
蔡智浩不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判支持蔡智浩的所有原审请求；2、本案一、二审诉讼费用由荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会承担。主要事实和理由是：
一、已有证据证实荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会未能依法履行其物业管理义务，但原审法院没有依法全面、客观地评价本案的证据。1、依据国务院颁发的《物业管理条例》第三十六条关于“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定及《五邑城物业管理委托合同》第四条第2项的规定，荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会有对五邑城商业楼内三层至四层的电梯及四楼的空调等设备、设施进行维修、保养的义务；2、《公证书》和荔盈物业公司、荔盈物业分公司的原审证据1至4，均证实五邑城商业楼内三层至四层的电梯及四楼的空调己经被损坏，至今不能使用，荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会未尽其法定义务。
二、已有证据证实荔盈物业公司、荔盈物业分公司有能力、资金对五邑城商业楼内三层至四层的电梯及四楼的空调进行维修、保养，但原审法院在本案中却有意隐瞒这些事实和证据。1、蔡智浩向原审法院申请调取的五邑城业委会在江门融和农村商业银行的账户交易明细（2013年l月1日至2014年11月26日）证实，荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会通过出租五邑城商业大厦公共部分取得了220万元收益。依据《物业管理条例》第五十四条关于“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，第五十五条关于“所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，荔盈物业公司、荔盈物业分公司没有依法对五邑城商业楼内三层至四层的电梯及四楼的空调进行保养、维修；2、荔盈物业公司、荔盈物业分公司原审提供的证据4、5证明，荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会将部分公用部分出租收益15800元用于维修五邑城商业大厦二层至三层的电梯，但却一直未对三至四层的电梯及四层的空调进行维修和保养，其行为是故意不履行法定义务，并恶意地损害蔡智浩的合法权益。
三、根据《物业管理条例》第三十五条关于“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”和第三十六条的相关规定，对五邑城商业大厦三层至四层的电梯及四层的空调进行维修和保养是荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会的法定义务。电梯及空调不论什么时候出现问题，上述三人都有义务予以维修、保养。依据《物业管理条例》第二十八条关于“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”、第二十九条关于“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”的规定，上任移交给荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会时，上述设施、设备就应当是完好的。如果有问题，交接双方也应就有关问题达成一致的处理决定。如不能达成一致处理决定，依据《物业管理条例》第五十九条的规定，荔盈物业公司、荔盈物业分公司应向上级主管部门汇报。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，荔盈物业公司、荔盈物业分公司应依法向人民法院起诉寻求司法救济，而荔盈物业公司、荔盈物业分公司没有依法行使权利，那么就应承担相应后果，依法维修三、四楼的扶手电梯及空调。根据《物业管理条例》第三十五、三十六条的规定，对本案所涉及损害设施、设备的维护，荔盈物业公司、荔盈物业分公司负有不可免除的责任，而且没有法律规定，在某种情况下可以免除对其服务的设备、设施的维护，无论设备何时损坏的，服务企业都应依据法律以及合同的规定及时维护维修。是否维修与荔盈物业公司、荔盈物业分公司是否有损坏责任没有关系。如果原审法院认为五邑城商业大厦三层至四层的电梯及四层的空调维修、保养不合格是上任业主委员会和物业管理公司造成，那么根据《物业管理条例》第三十五、三十六条的规定，上任业主委员会和物业管理公司与本案有关联，原审法院应当追加上任业主委员会和物业管理公司作为本案共同的被告或第三人。既然原审法院没有依法追加上任业主委员会和物业管理公司作为本案的共同被告和第三人，那么，依《物业管理条例》第三十五、三十六条的规定，对五邑城商业大厦三层至四层的电梯及四层的空调维修和保养责任当然由荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会承担。因此，原审法院以所谓的“归责问题”来替代荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会的法律义务，显然是不符合法律规定的，而且也有违法律的公正性。
四、（2013）江蓬法民一初字第354号案件判决证实：1、五邑城业委会本身的合法性没有得到确认；2、法院撤销了五邑城业委会作出的《江门市五邑城公开选聘物业管理公司启事》；3、确定五邑城的物业管理模式为自主管理，这些事实原审法院经审理查明后未予以描述；4、原审法院直接认定五邑城业委会的合法性及聘用荔盈物业公司、荔盈物业分公司的合法性，不符合法律规定且没有法律依据，原审法院的这一行为属滥用权力。同时，荔盈物业公司、荔盈物业分公司的投票统计表也证实荔盈物业公司、荔盈物业分公司的统计结果不符合统计规则并且有作假行为。
五、蔡智浩在本案中所受的损失是客观存在的，而且蔡智浩的损失与荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会不履行法定义务之间有因果关系：1、蔡智浩购买本案涉诉商铺是为了出租或出售以取得经济利益，这是所有商业行为的最基本目的，也是常识；2、五邑城业委会提供的照片证实了蔡智浩所有的铺位一直在空置着，没有出租、出售，而商铺空置就是损失，这也是常识；3、蔡智浩向原审法院提交的《租赁合同》和《买卖合同》证实蔡智浩一直要将其物业出租或出售，用于取得经济利益，以实现当初购买本案涉诉商铺的目的；4、根据生活常识，有正常判断能力的人都知道，从三层上四层没有电梯，使客户感到上下楼不便，从而会影响客户的选择。四楼没有空调，在封闭的大楼中使人感到闷热、不舒适、不愿意在此类环境中停留，也会影响客户的选择；5、蔡智浩出租或出售自己的物业不需报建，也不一定要装修，每个人的经营方法、利润目标都不一样，这也是正常人应具备的常识；6、物业出租或出售之前其价格的最后确定，不止一种方法。因此，蔡智浩参照二楼、三楼商铺的价格出租或出售，是一种价格的估算方法，这也是生活常识。如果原审法院认为蔡智浩的计算损失方法不当，法院可以依法予以变更，而不是简单的驳回；7、侵权法上的因果关系，指违法行为和损害后果之间所具有的引起和被引起的关系，在本案当中是多因一果的关系。因为房屋出租或出售是否成功，取决于价格、服务、环境等因素。而本案中，涉诉物业从三层到四层没有电梯，在四层没有空调，这样的不正常服务及环境，必然会影响到客户的选择。所以，涉诉物业出租或出售，与这些因素之间有着必然的因果关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实”，因此，原审法院要求蔡智浩就上述事实进行举证，违反了法律规定。
综上所述，蔡智浩认为，原审法院判决认定事实不清，违反法律规定，致使原审法院判决明显失当。恳请贵院依法纠正，并根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，撤销原审判决，改判支持蔡智浩的原审主张。
蔡智浩在二审阶段为其陈述提供了如下证据：五邑城业委会在江门市融和农村商业银行的账户交易明细，以证明荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会利用公共场地进行出租取得的收益，从2013年6月1日至2014年11月1日期间取得收入合共2200375元，总支出是1851622元。该收入还不是全部收入，而仅是利用出租公共部位出租的收入。荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会有能力且有资金对本案三、四楼电梯、空调进行维修、维护，但没有实施相应行为。
荔盈物业公司、荔盈物业分公司共同答辩称：坚持原审意见。且按照蔡智浩在原审提供的证据《物业管理费协议》，关于维修的责任问题，蔡智浩与原物业管理公司已有约定，而非如蔡智浩所述责任都属于荔盈物业公司、荔盈物业分公司。因此，蔡智浩的主张是没有事实与法律依据的。
对于蔡智浩在二审阶段提供的证据，荔盈物业公司、荔盈物业分公司认为：不认可该证据的证明内容，对证据是否属于新的证据由法院依法核实。
五邑城业委会答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。五邑城业委会同意荔盈物业公司、荔盈物业分公司的答辩意见。蔡智浩的上诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
对于蔡智浩在二审阶段提供的证据，五邑城业委会认为：同意荔盈物业公司、荔盈物业分公司的意见，且不确认该证据与本案的关联性。
荔盈物业公司、荔盈物业分公司及五邑城业委会在二审期间均没有提供新的证据。
经审查，蔡智浩在二审阶段提供的证据对本案基本事实的认定无实质性影响，故本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
荔盈物业分公司、蔡智浩因不服原审法院（2014）江蓬法民三初字第243号民事判决，均向本院提起上诉，本院依法进行了审理，并于2015年10月13日作出（2015）江中法民一终字第414号民事判决，该判决已于2015年11月4日发生法律效力。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、荔盈物业公司、荔盈物业分公司是否存在违约行为的问题。二、蔡智浩主张的违约损失是否属实，荔盈物业公司、荔盈物业分公司应否承担赔偿责任的问题。三、五邑城业委会在本案中应否承担补充清偿责任的问题。
一、关于荔盈物业公司、荔盈物业分公司是否存在违约行为的问题。
结合《关于五邑城物业管理交接工作情况汇报》和广东省特种设备检测研究院江门检测院出具的《情况说明》等现有证据，以及（2015）江中法民一终字第414号民事判决的认定可以看出，蔡智浩所提设备设施不能正常运行的问题，在荔盈物业公司、荔盈物业分公司接管涉案物业之前，应当已经存在。因此，上述二人对于接管之前相应设备设施的损毁以及停用，无需承担责任。蔡智浩在起诉时主张于2013年初才发现设备不能正常使用与查明事实不符，本院不予采纳。由于上述设备设施处于停用状态，因此，在被修复至满足正常运行要求之前，如何利用设备设施周围空间的问题，对其功能的发挥并无实质性影响。因此，蔡智浩主张上述二人对设备设施周边空间进行利用的行为影响设备设施的正常使用，蔡智浩由此产生财产损失，因理据不足，本院不予支持。
但上述二人接管涉案物业之后，便应当遵守合同约定和法规规定，全面、适当地履行义务。《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，可见，养护空调、电梯等设备设施，在物业管理服务的应有范围之内。而据《五邑城物业管理委托合同》的约定，上述二人应当承担电梯、空调等设备设施的养护义务，内容主要包括负责编制相关设备设施的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并且组织实施具体方案；对于500元以下的维修、更新支出，上述二人可以自行决定并支付；超过500元的维修、更换方案，应报五邑城业委会决定，再按批复的方案组织实施。上述约定义务，已经同时涵盖发现问题、报告问题（含处理方案）以及解决问题这三方面内容，任一方面义务的违反，均属违约行为。
从查明事实可见，上述二人在接管涉案物业之后已经得知公共区域的设备设施不能正常运行的问题，但其没有及时向五邑城业委会作出书面汇报，也没有按照正常程序提交维修方案以供全体业主讨论决定，相应的不作为行为有违《五邑城物业管理委托合同》的约定，在履行上存在瑕疵。但是考虑到相应设备设施的更换及维修方案客观上应已超出500元范围，上述二人依约无法直接决定和落实，仍需等待业主大会或五邑城业委会作出决定之后再依批复行事，故上述二人在未经业主大会或五邑城业委会讨论同意或作出明确指示之前，没有迳行对设备设施进行更换、维修并无不当。
二、关于蔡智浩主张的违约损失是否属实，荔盈物业公司、荔盈物业分公司应否承担赔偿责任的问题。
首先，对于三楼物业的违约损失和责任承担的问题。经查，蔡智浩原审庭审时承认，此楼层已经全部装修且部分出租，更有租户正常缴纳管理费，相应事实已有（2015）江中法民一终字第414号民事判决作出认定。因此，三楼部分物业的经营利用，实际上并没有受到设备设施运行问题的影响，蔡智浩的相应主张并无事实依据，本院不予支持。
其次，对于四楼物业的违约损失和责任承担的问题。如上所述，上述二人接管涉案物业之后，没有按照《五邑城物业管理委托合同》的约定履行及时报告损情、提交维修方案的义务，其行为客观上对设备设施修复存在一定的不利影响。但从本案现有证据分析，五邑城业委会以及蔡智浩在上述二人接管涉案物业之时，对设备设施的毁损已经知情，而是否对前述损情进行修复，则由五邑城业委会或全体业主依法议决。因此，虽然上述二人没有及时报告损情并提出维修方案存在履行瑕疵，但如此并不影响五邑城业委会自觉召开业主大会对前述维修事项进行议决并予修复，或由蔡智浩直接向五邑城业委会提出修复的要求。可见，上述二人的瑕疵履行与设备设施至今尚未修复的结果并不存在直接因果关系。故此，蔡智浩以上述设备设施未修复导致其损失为由，主张上述二人承担赔偿的违约责任，理据不足，本院不予支持。
综上，蔡智浩主张荔盈物业公司、荔盈物业分公司赔偿违约损失5290235元理据不足，本院不予支持。
三、关于五邑城业委会在本案中应否承担补充清偿责任的问题。
蔡智浩所主张五邑城业委会系对荔盈物业公司、荔盈物业分公司违约责任的补充责任，据前分析，上述二人无需承担赔偿的违约责任，由于责任基础的缺失，故对蔡智浩的前述主张，本院不予支持。至于蔡智浩在行使涉案物业的物权时，与五邑城业委会或者业主所发生的法律关系，以及其认为五邑城业委会或全体业主在业主自治中损害其合法权益的，均属另外法律关系范畴，本案于此不作调整，蔡智浩可另寻法律途径解决。
至于五邑城业委会的合法性及《五邑城物业管理委托合同》的效力问题。首先，五邑城业委会已由相关登记部门核准成立，在本案并无充分证据可以推翻相关登记事实的情况下，应当确认五邑城业委会的合法性。其次，（2015）江中法民一终字第414号民事判决已经认定上述合同合法有效，故本案不再赘述。况且，上述二人为涉案物业提供管理服务的前提，是物业服务合同关系，法律显然没有关于特定的物业服务企业应当为特定的物业提供服务的规定。因此，蔡智浩的起诉，本身也已包含承认对方合同相对人身份及合同合法有效的前提，否则其诉请也不能成立。据此，本院对蔡智浩的相应主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理恰当，应予维持。蔡智浩的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48932元，由蔡智浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘现流