广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2176号
上诉人（原审被告）：邹义英，女，1962年11月12日出生，汉族，现住广西柳州市。
被上诉人（原审原告）：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地：广西柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场19楼三层。
负责人：崔顺玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：舒继笋，广西景耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝雯雯，广西景耀律师事务所实习律师。
上诉人邹义英因与被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹义英，被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人舒继笋、邝雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邹义英上诉请求：l、依法撤销柳州市城中区人民法院于（2015）城中民一初字第1616号判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、向请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，物业公司不能违法约定延长诉讼时效；3、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决审查事实不清，部分事实认定错误、证据不足，适用法律有误。一、一审判决未查明阳光壹佰物业发展有限责任公司柳州分公司（以下简称物业公司）是否具有相应物业资质、是否通过招标方式选聘。根据《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》的强制规定，前期物业管理，由建设单位通过招标方式选聘具有相应物业资质的物业服务企业进行管理。物业公司应提供相应的物业资质证和中标资料才能证明其合法性，否则物业管理就不具有合法性。更何况我没有和阳光壹佰物业发展有限责任公司柳州分公司签任何合同。二、物业公司主张权利已经超过二年的诉讼时效，其不能违法约定延长时效，法院应不予支持物业公司向我进行的超过诉讼时效的诉讼。三、一审判决我向物业公司支付收入水费1055.56元，不符合法律规定。在购房合同附件三中就明确规定每户都安装有独立的水表、电表、燃气表、网络线等。每个月都是相关的公司派人亲自上门抄表，按照实际使用的度数和价格列单给业主并让每个住户自己直接交费到相关的公司制定的账户上，为什么仅仅水电费不是这样？物业公司有什么权力强行为我代交水费？我没有和他们签任何代交服务费协议，请物业公司给我一个合理的解释。我可以认可这次的代收入户水费，但是，从此以后我拒绝物业公司强行为我提供这项代收服务。四、在2011年9月，我家刚刚完成装修，由于物业管理不善，不知哪家业主在装修过程中乱扔垃圾到下水管道，导致几十层楼的粪水和装修沉淀物全部倒灌进我家，木地板全部浸在粪水中，导致霉变和龟裂。这种情况断断续续持续了近一个多月，房开商挖开我家厕所后就不管了，足足一整年都没有为我家修复好厕所，于是我便开展漫长的索赔之路，致使我的新房一年多无法入住（2011年9月至2013年6月），因为我家损失惨重，当时的物业公司经理承诺免收我两年的物业管理费并协调是哪个房开怎样赔偿我的损失问题，结果至今为止没有一件事情能够落到实处，相反，在2015年12月却被物业公司告到法院说我拖欠物业管理费。五、一审判决支持物业公司代收电梯电费648.04元不妥，不符合相关规定，事实如下：（1）在前期物业管理协议第四章第五条第4点明确规定2楼和3楼电梯分摊系数是0.6；（2）我是2013年6月才正常入住的，按照谁使用谁付款的原则，在此之前不应该收取我的电梯费。（3）物业公司代收公共电费222.12元也不符合相关法律法规规定。我们是民用电，物业公司却按照商业性用电来收取费用的，这有失公平。六、一审判决认为物业公司向业主提供合格的物业服务属审查事实不清，事实认定错误。物业公司未及时有效履行其职责，请法院亲自到本小区现场看看，整个阳光壹佰小区所有居民楼下所有的商铺，没有任何排烟管的情况下全部都经营餐馆，弄得整个小区污七八糟，油烟满天飞，业主们都义愤填膺，强烈抗议物业公司的不作为。我家在二楼，只要一开窗所有的油烟味、未完全燃烧的柴油臭味、热浪就会扑面而来，恶心至极，到目前为止一年四季都不敢开窗。我用一生的积蓄才买到这一生存的必须，每个月都要还银行昂贵的本金和利息，原以为可以安居乐业，结果，你们可以想象！另外，物业公司利用业主的公共部分大搞创收，所有的收入从来没有向广大业主公布。为了达到他们不可告人的目的，物业公司极力阻挠业主委员会的成立。为此，在整个小区恢复正常秩序之前，请求法院尊重事实，支持我只交20%物业管理费，支持我的上诉请求。被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司辩称：一、被上诉人具有资质证书，经主管行政部门核准的级别为一级，具有物业管理的资质。二、上诉人所称的物业服务应当通过招投标的方式是对物业管理条例不完整的错误理解，按照该条例第24条的规定，除了通过招投标的方式外，住宅物业的建设单位，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。本案所签订的物业服务合同已经由柳州市房地产行政主管部门批准并办理了备案手续。故被上诉人作为该小区的物业管理部门是有事实和法律依据的。三、关于诉讼时效问题，被上诉人在2012年至2014年期间多次通过书面催告的方式要求上诉人缴纳相关费用，其诉讼时效已经中断并重新计算。并且上诉人不缴纳相关费用的事实一直处于持续状态，其诉讼时效应当从侵权行为实施终结之日起计算，故本案不存在诉讼时效已过的问题。四、关于电梯费等其他费用的缴纳，双方在物业服务合同中已经有约定，上诉人的上诉理由没有法律依据。
阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向一审法院起诉请求：1.邹义英向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付物业服务费6122.63元，代收入户水费1055.56元，代收电梯电费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，滞纳金15159.58元，共计23365.93元（以上款项计至2015年5月25日，此后按实际发生额另计）；2.邹义英承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年5月18日，邹义英购买了柳州阳光壹佰置业有限公司出售的商品房阳光壹佰城市广场第35栋2单元6号房产（建筑面积140.53平米），2011年3月26日进行了交房验收。根据阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司与建设单位柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》之约定，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司对该小区提供物业服务，物业费为每月1元／平米。但2011年10月1日至2015年5月25日，邹义英共拖欠物业服务费6122.63元（其中2011年10月邹义英拖欠的物业服务费为79.84元），代收入户水费1055.56元，代收电梯费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区用电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，经阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司多次催告，包括书面催缴，邹义英仍未支付前述费用。
一审法院认为，物业公司向业主提供合格的物业服务后业主应向物业公司按时缴纳物业费。一、关于物业费的问题，本案中邹义英以阳光壹佰城市广场第35栋2单元6号房产有质量问题，物业未合格的履行其管理的责任，自认从2011年10月之后未再向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司缴纳物业费，根据（2015）城中民一初字第2461号判决的认定，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司在对邹义英提供物业服务时存在未及时有效履行其职责的行为，对邹义英的损害后果承担一定的责任，故对邹义英在2013年8月至2015年12月期间的物业费减半收取，且在该案中已处理邹义英应向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司缴纳从2011年10月至2015年12月期间的物业管理费问题，即邹义英向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5068.65元，其中邹义英应向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2011年10月1日至2013年7月的物业管理费为3030.97元（140.53元／平米×21月＋79.84元），2013年8月至2015年5月的物业管理费为1545.83元（140.53元／平米×22月÷2）。故本案对物业费不再另行处理。二、关于阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司代邹义英缴纳的相关费用的问题，入户水费1055.56元，代收电梯费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区用电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，合计2083.72元，邹义英应向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司返还。三、关于滞纳金的问题，邹义英拖欠阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的各项费用中2013年8月至2015年5月的物业管理费1545.83元因邹义英对阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的拖欠负有一定的责任，故该笔费用不应计算其滞纳金。其余2011年10月1日至2013年7月的物业管理费为3030.97元及代缴纳的各项费用2083.72元合计5114.69元。阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司主张对邹义英拖欠的费用按每日千分之三计算滞纳金，但阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司主张的计算物业费滞纳金标准过高，不符合交易习惯，显失公平，且邹义英也不认可阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司滞纳金的主张，故该院参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，支持阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司关于滞纳金的请求金额为5114.69元×30%＝1534.40元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决，一、邹义英向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付代收入户水费1055.56元，代收电梯电费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元（关于物业服务费的诉请在（2015）城中民一初字第2461号文书中已判决支持）；二、邹义英向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付拖欠各项费用的滞纳金1534.40元。本案诉讼费384元（阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担254元，邹义英负担130元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交的证据有：1、房屋质量投诉书一份，2、施工验收单复印件一份。证明因为房屋质量问题我没有入住期间，相关的物业费及分摊的公共费用我不应该承担。物业公司的经理也和我承诺过了，可以免交两年的物业费。
被上诉人质证后认为：1、对房屋质量投诉书的真实性不予以认可，这是上诉人单方面出具的，其是否向相关部门投诉无法查实。关于房屋质量问题，上诉人可以向房开商主张权利而不应在本案中予以主张，更不能作为不缴纳物业费等相关费用的事实和理由。因此，该证据与本案无关。2、对施工验收单真实性不予以认可，该文件为复印件也没有加盖任何公章证实与上诉人有关，签名的相关人员的身份无法确认，该证据无法证实上诉人的证明观点。
本院对上诉人提交证据的认证观点采信被上诉人的质证意见。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，首先，根据《物业管理条例》的相关规定，住宅物业的建设单位，除了通过招投标的方式外，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此，被上诉人与建设单位柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，各业主并不需直接参与物业服务合同的签订，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被上诉人在签订合同后已进驻阳光壹佰城市广场并提供相关物业服务项目，业主应按约缴纳物业费等相关费用。因此，对于上诉人质疑被上诉人的资质并否认双方存在合同关系的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，被上诉人在一审阶段已提供了其向上诉人主张物业费及代缴费用引起诉讼时效中断的相关证据，上诉人虽不予认可但并无反证，一审认定本案未过诉讼时效并无不当，本院予以采纳。第三，上诉人对被上诉人收取的多项费用均持异议，但是不能证明上诉人违反物业服务合同的约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，其异议不能成立。一审法院根据物业服务合同的约定，对各项费用的认定正确，对滞纳金的酌情处理恰当，本院予以维持。上诉人作为物业服务的接受者之一，应当支付因物业服务发生的合理费用；但被上诉人作为物业服务的提供者，也应当完善物业管理，主动与业主沟通并对业主提出的问题予以妥善解决。
综上所述，邹义英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费384元（上诉人邹义英已预交），由上诉人邹义英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 文
审 判 员 赵舒颖
代理审判员 罗贵琼
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 黄 媚
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