文书内容四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川10民终820号上诉人（原审原告）:陈习珍，女，1967年6月4日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：卢遥，系四川平新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，系四川平新律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡润良，男，1966年1月22日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：卢遥，系四川平新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，系四川平新律师事务所律师。上诉人（原审原告）：廖心敖，男，1947年6月29日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：卢遥，系四川平新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，系四川平新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:内江市长富房地产开发有限公司，住所地：内江市中区双苏路159号。统一社会信用代码：91511000740014483A。法定代表人：申长富，董事长。委托诉讼代理人：黄玉海，该公司员工。委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。上诉人陈习珍、胡润良、廖心敖因与被上诉人内江市长富房地产开发有限公司（长富房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈习珍的委托诉讼代理人卢遥、张军、上诉人胡润良、廖心敖及其委托诉讼代理人卢遥、张军、被上诉人长富房地产公司的委托诉讼代理人黄玉海、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈习珍、胡润良、廖心敖上诉请求：1.撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初814号民事判决，发回重审；2.或改判被上诉人长富房地产公司依合同约定为上诉人办理所购房屋的房产权属证明并退还上诉人因房屋面积不足导致的购房退款人民币92.3912万元（大写：玖拾贰万叁仟玖佰壹拾贰元整）及逾期利息；3.本案一、二审所有诉讼费用由被上诉人长富房地产公司承担。事实和理由：一审法院认定上诉人、被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，就应判决被上诉人继续履行合同，并为上诉人办理房屋过户登记、退还上诉人多支付给被上诉人的购房款。双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋并不涉及其他主体的担保合同纠纷或抵押权纠纷，是被上诉人在履约过程中，故意、恶意设置的，该担保合同纠纷或抵押权纠纷被上诉人应自行消除障碍，尽快解除在案涉房屋上设立的抵押权，为上诉人办理过户手续。请求二审法院支持其上诉请求。长富房地产公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。陈习珍、胡润良、廖心敖向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告依照合同约定为原告办理所购房屋的房产权属证明；2、请求人民法院判令被告退还原告因房屋面积不足导致的购房退款人民币923,912元及逾期利息；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原告廖心敖、胡润良以及案外人钟利与被告长富房地产公司于2006年11月28日签订《房屋出售协议》，约定：被告将市中区临江小区ＸＸ街132号、134号、136号门面出售给乙方，面积约1,340㎡，单价为2,200元/㎡，共计人民币2,948,000元，按2,950,000元计算（注：以房产证面积为准）。二、甲方出售给乙方的ＸＸ街132号、134号、136号门面的房产证、土地使用证，甲方应在2007年6月30日前办理交给乙方等事项。当日，原告胡润良、廖心敖以及案外人钟利向被告支付了上述房款，被告向原告出具了收据一张。2012年3月8日，原告廖心敖、胡润良与被告内江市长富房地产开发有限公司签订《房屋出售补充协议》约定：原《房屋出售协议》第一款约定甲方出售给乙方的面积约为1,340平方米，而实际甲方出售给乙方的面积为920.04平方米（其中：临江小区ＸＸ街132号面积为370.69平方米，134号面积为363.15平方米，136号面积为186.20平方米）。故此，被告应按2,200元/平方米的单价退还乙方419.96平方米的购房款，共计人民币923,912元。甲方于2012年3月31日前退还乙方购房款人民币50万元，2012年5月31日前甲方将应退还的剩余购房款人民币423,912元一次性支付给乙方。甲方在2012年3月31日前将ＸＸ街136号门面的房产证、土地使用证过户至乙方名下，并于2012年6月20日前将ＸＸ街132号、134号门面的房产证、土地使用证过户至乙方名下等。2012年3月9日，案外人钟利与原告陈习珍签订转让协议，约定将讼争房屋中，钟利所占用的份额以780,000元的价格转让给原告陈习珍。2015年8月12日，被告将内江市市中区ＸＸ街136号门面过户给了原告胡润良。2014年2月25日，被告为内江市飘香餐饮娱乐有限公司向内江市东兴区农村信用合作联社的贷款作担保将内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋抵押给了内江市东兴区农村信用合作联社，并办理了抵押登记和他项权证。2015年7月28日，原、被告签订补充协议，约定：2006年11月28日，原、被告签订的《房屋出售协议》中的遗留问题，上述房屋买卖的交易税、费等，包括甲、乙双方应交部分均由乙方缴纳。甲方配合乙方完成过户的相关资料。2017年2月23日，被告作为担保人与内江市飘香餐饮娱乐有限公司、内江市东兴区农村信用合作联社签订《借款展期协议》，约定将内江市飘香餐饮娱乐有限公司向内江市东兴区农村信用合作联社的贷款展期18个月，到期日为2018年8月22日。在此期间，被告退还原告购房款5,000元，原告在庭审中予以认可。讼争房屋一直由原告在使用。对原告提交的房屋所有权证、转让协议、案外人钟利身份证复印件、房屋出售协议、收据、房屋出售补充协议、补充协议、租房协议书等证据，客观真实，来源合法，能够达到原告的证明目的，一审法院予以采信。对被告提供的退房款单，客观真实，来源合法，能够达到被告的证明目的，且原、被告均无异议，一审法院予以采信。对被告提交的内江市房地产管理局产权情况记载两份、借款展期协议、抵押合同、借款合同，客观真实，来源合法，与本案有关联，能够证明讼争房屋目前尚处于抵押状态，一审法院予以采信。一审法院认为，原告胡润良、廖心敖以及案外人钟利与被告长富房地产公司签订了《房屋出售协议》，并按照协议约定支付了买房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《房屋出售协议》是合法有效的。被告提出的双方签订的是商品房预售合同，而非正式的买卖合同的辩称意见，于法无据，一审法院不予支持。本案案外人钟利与原告陈习珍签订了转让协议，约定将其在讼争房屋中享有的份额转让给原告陈习珍，故原告陈习珍系本案适格的原告，有权向被告主张相应的权利。被告将内江市市中区临江小区ＸＸ街136号房屋过户给了原告，但内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋一直未过户。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，虽然本案中，讼争房屋一直由原告在使用，但被告一直未履行协议将上述房屋过户，并在未告知原告的情况下将该房屋抵押给他人，致使合同目的已不能实现，已属被告违约，原告应主张解除房屋买卖合同，由被告方赔偿损失。在庭审中，法庭已向原告释明，并询问其是否变更诉讼请求，但原告表示不变更，故原告要求被告将内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋过户的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，原告可另行主张权利。原告要求被告退还因房屋面积不足导致的购房退款人民币923,912元及逾期利息的诉讼请求，因内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋现无法过户给原告，被告最终实际出售给原告的房屋面积不能确定，原告也未提供证据证明，已经过户的内江市市中区临江小区ＸＸ街136号房屋应退还的房款，故原告的该项请求一审法院不予支持。综上所述，原告提出的判令被告依照合同约定为原告办理所购房屋的房产权属证明以及退还因房屋面积不足导致的购房退款923,912元及逾期利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告陈习珍、胡润良、廖心敖的诉讼请求。二审中，上诉人陈习珍、胡润良、廖心敖提交1.国家企业信用信息公示系统内江市长富房地产开发有限公司和内江市飘香餐饮娱乐有限公司企业信用信息公示报告；2.中国法律网判例资料，欲证明其上诉请求应得到支持。被上诉人长富房地产公司质证认为，上述资料及网上下载的判例不属于证据范围，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上述资料及网上下载的判例不属于新证据，本院不予确认。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点系被上诉人长富房地产公司是否应将位于内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号的房屋变更登记过户给陈习珍、胡润良、廖心敖及陈习珍、胡润良、廖心敖多付的购房款及该款的资金利息被上诉人长富房地产公司是否应该退还和支付。上诉人与被上诉人于2006年11月28日签订的《房屋出售协议》、2012年3月8日签订的《房屋出售补充协议》、2015年7月28日签订的《补充协议》均是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人于2006年11月28日签约当日即将本案所涉的位于内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号、136号房屋的全部购房款295万元支付给了被上诉人，被上诉人亦将上述共计面积为920.04平方米的三间房屋交付给了上诉人。上诉人占有使用上述三间房屋至今已十余年。上诉人十余年来要求被上诉人为其办理房屋变更登记过户手续，被上诉人仅于2015年8月12日将位于内江市市中区ＸＸ街136号门面过户给了上诉人，其余本案所涉二间房屋以已抵押给银行无法办证为由拒绝办理变更登记过户手续。被上诉人的该行为系明知其负有协助为上诉人办理变更登记过户手续的合同义务，却将房屋抵押给银行，给房屋过户设置障碍，导致房屋变更登记过户手续迟延，其行为构成违约。现位于内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号的房屋已设立了抵押权，上诉人要求被上诉人立即办理变更登记过户手续的诉讼请求存在现实障碍，但鉴于该变更登记过户手续的障碍系被上诉人在与上诉人签订本案所涉的上述合同后故意设置的，依据公平原则和诚实信用原则，在上诉人要求继续履行合同的前提下，被上诉人应自行消除该障碍并继续履行双方所签的合同，为上诉人办理位于内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋的变更登记过户手续。至于被上诉人为内江市飘香餐饮娱乐有限公司向内江市东兴区农村信用合作联社的贷款所作的担保，与上诉人无关。上诉人的该项上诉请求成立；上诉人与被上诉人签订的合同约定，三间房屋的面积为1,340平方米，实际交付给上诉人的面积为920.04平方米（其中：临江小区ＸＸ街132号面积为370.69平方米，134号面积为363.15平方米，136号面积为186.20平方米），即被上诉人少交付了419.96平方米的房屋给上诉人。按合同单价2,200元/㎡计算，上诉人多支付了923，912元给被上诉人，扣减被上诉人已退还给上诉人的购房款5,000元，被上诉人应将该918，912元（923，912元—5，000元）购房款退还给上诉人。至于该资金的占用利息问题，因上诉人、被上诉人未约定利息，现上诉人主张利息，本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项“既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”规定计算利息，即其中的50万元从2012年4月1日起至还清该款时止、其余的418，912元从2012年6月1日起至还清该款时止，按年利率6%计息。上诉人的该项上诉请求成立。综上所述，陈习珍、胡润良、廖心敖上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初814号民事判决；二、被上诉人内江市长富房地产开发有限公司应履行与上诉人陈习珍、胡润良、廖心敖所签订的本案所涉上述三个合同的义务，于收到本判决书之日起60日内自行解除设置在位于内江市市中区临江小区ＸＸ街132号、134号房屋上的抵押权登记并协助将上述该132号、134号房屋变更登记过户给上诉人陈习珍、胡润良、廖心敖；三、被上诉人内江市长富房地产开发有限公司于收到本判决书之日起60日内退还918，912元购房款给上诉人陈习珍、胡润良、廖心敖，并支付利息，利息按年利率6%计算（其中的50万元从2012年4月1日起至还清该款时止、其余的418，912元从2012年6月1日起至还清该款时止）。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11520元，由被上诉人内江市长富房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13040元，由被上诉人内江市长富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 波审判员 易小峰审判员 裘南晶二〇一七年九月二十一日书记员 钟 凯