浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第538号
上诉人（原审被告）：张鸣雷。。
委托代理人：张连初。
被上诉人（原审原告）：台州市黄岩区房地产管理处。
法定代表人：孙际炳。。
委托代理人：陈新利。。
上诉人张鸣雷因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2014）台黄民初字第656号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人张鸣雷的委托代理人张连初、被上诉人台州市黄岩区房地产管理处的委托代理人陈新利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告系黄岩区青年西路85号房屋的登记所有权人，被告曾长期租用该房屋店面。2012年10月8日，原、被告签订了一份房屋租赁协议书，载明：被告向原告租赁该房屋店面，计建筑面积拾伍平方米，应作为商业经营、服务、办公用房、物资仓储，但不得从事饮食、机械加工等使用影响周边环境和污染的行业；租用年限从2012年10月8日起至2013年10月7日止，租赁期满后，被告将房屋交还给原告；年租金为28800元，在订立合同之日付清；租赁合同期满后，如被告继续租赁，要提前三个月向原告提出，原告要收回房屋必须提前三个月通知被告。协议签订后，被告支付了该协议约定的年租金28800元。2013年6月5日，原告向被告等承租户发出通知，表示被告等人承租的青年西路81-107号直管公房即将到期，根据国资局要求，将在合同到期后进行公开拍租。2013年10月10日，被告未与原告协商一致，就将28800元现金通过银行现金交款的方式缴纳至原告银行账户。受国资局委托，永卓公司发出拍卖公告，对该房屋临街店铺租赁权进行公开拍租。但被告未报名参加竞拍。2013年12月20日，经过竞拍，涉讼85号房屋店面租赁权被他人取得，成交价为年租金60000元。2014年2月13日，原告通知被告，允许被告租期延长至2014年2月7日，超出该租期租费的款项请被告3天内退款。被告至今未向原告退回多余款项。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思的表示，也不违反法律的强制性规定，应合法有效，原、被告均应按约定履行。虽然被告连续租用了原告位于青年西路85号房屋的店面，但在原、被告签订租赁协议时，约定的租赁期限仍为一年，因此，原、被告间属于定期租赁合同关系。依据2012年10月8日租赁协议，约定的租期至2013年10月7日止，租赁期满后，被告应将房屋交还给原告。而且，原告也依约提前三个月，于2013年6月5日书面通知被告，合同到期后将进行公开拍租。被告明知租赁期满后将进行公开拍租，不能直接续租，仍于2013年10月10日将28800元存入原告账户。这一行为并未得到原告的同意，不能认为双方已达成了续租的一致意见。被告称租期应延长一年至2014年10月7日，根本不能成立。被告租赁期满后，应当将房屋交还原告，但在原告允许延期至2014年2月7日后，被告仍不将房屋交还原告，应当承担违约责任。原告要求被告搬离涉讼房屋并支付逾期占用期间的房屋占用费，合理合法，予以支持。从逾期之日起至2014年2月7日止的租金，应按原协议约定的年租金28800元标准计算，为9600元。2014年2月8日后的房屋占用费，应按该房屋店面现在的租金标准即拍租成交价年租金60000元计算。但原告要求被告赔偿81号房屋未及时腾房造成的损失，该损失并非被告在签订租赁协议时所能预见，原告的请求与法不符，不予支持。国资局委托永卓公司进行拍卖，是因为其为国有资产统一管理单位，而涉讼房屋产权登记人为原告，租赁合同也是原告与被告签订并履行的，原告诉讼主体适格，被告认为原告主体不适格，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告张鸣雷在判决生效后15日内腾空位于台州市黄岩区青年西路85号的房屋店面，返还给原告台州市黄岩区房地产管理处，并同时支付原告自2013年10月8日起至2014年2月7日止的租金9600元以及自2014年2月8日起至实际腾房之日止按照年租金60000元计算的房屋占用费。二、驳回原告台州市黄岩区房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，依法减半收取157.50元，由原告台州市黄岩区房地产管理处负担50元，被告张鸣雷负担107.50元。
宣判后，张鸣雷不服，上诉称，一、《黄岩区行政事业单位国有房产管理实施细则》系2013年5月29日开始实施。台州市黄岩区国有资产管理局于2013年11月25日与台州市永卓拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，其第2条列明：委托人保证对拍租标的拥有无可争议的所有权（处分权）。而实际情况是被上诉人因房屋租赁合同纠纷于2014年3月20日向法院起诉，故其主体已经失格。一审判决认为房屋所有权人的确定应以不动产登记簿和产权证书的记载为准，混淆了房屋所有权人与国有商用房出租权管理的二者不同的概念，违反了实施细则的相关规定。且上诉人已于6月2日向一审法院邮寄诉状起诉被上诉人，一审法院未予考虑上述情况仍对本案照判不误，明显不当；二、一审法院用通知替代裁定剥夺上诉人反诉权、上诉权和上级法院监督权，违反民诉法相关规定。上诉人是2014年4月6日向一审法院提出反诉，一审法院直到4月24日开庭时通知上诉人，致使上诉人面临临庭答辩无据的境地，剥夺了上诉人反诉权、上诉权，逃避上级法院监督；三、上诉人于2014年4月24日下午首次开庭时依法申请本案审判员回避，承办法官宣布休庭。4月29日下午15时，上诉人收到一审法院两份法律文书，一份是开庭传票，内容为：5月6日下午2时40分第二次开庭；另一份是决定书，内容为：驳回对牟宇立回避申请。上述程序存在三个问题：1、回避复议程序尚未启动，本案仍继续审理不妥；2、《申请回避决定书》不符合法定格式；3、对于审判人员是否应当回避由院长决定，而上诉人于5月7日电话联系院长，院长称自己并不知情；四、一审法院拒绝上诉人要求调取本案相关证据的申请，违反了民诉法的相关规定。上诉人于2014年4月18日因答辩需要要求法院调查以下相关事实：1、被上诉人将85号后段和二楼计55平方出租给胡伟红商用（机械加工），有无租用协议和收款存根。其目的了解胡伟红是否每年支付租金2万元，公家收入还是落入个人腰包；2、黄岩区房地产管理处、黄岩区国资局工作人员，2014年2月18日为掩盖自身失职渎职，对上诉人进行栽赃陷害的事实。综上，请求二审法院撤销台州市黄岩区人民法院（2014）台黄民初字第656号民事判决，将本案发回重审。
台州市黄岩区房地产管理处辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、被上诉人台州市黄岩区房地产管理处作为本案一审原告，其诉讼主体是否适格的问题。讼争房屋产权登记在被上诉人名下，租赁合同系被上诉人与上诉人签订，上诉人也是向被上诉人履行支付租金的合同义务。被上诉人作为租赁合同的出租人，基于租赁合同的解除向上诉人提出要求腾退返还房屋、支付租金和赔偿损失的诉讼请求，故本案属于租赁合同纠纷，被上诉人当然具备诉讼主体资格。至于上诉人认为，黄岩区国有资产管理局已经取得讼争房屋的所有权（处分权），被上诉人已丧失原告主体资格。本院认为，即使讼争房屋在租赁期间发生所有权变动的，根据《合同法》第229条的规定，也不影响本案租赁合同的效力，被上诉人依据合法有效的租赁合同起诉上诉人，其诉讼主体资格并无瑕疵，故上诉人该点上诉理由不能成立。二、一审法院以通知代替裁定对上诉人提出的反诉不予合并审理，是否存在程序违法问题。根据《民事诉讼法》第154条的规定，裁定的适用有其法定范围，对于上诉人一审中提出的诉讼请求是否构成反诉，是否应予合并审理，这属于一审法院审查决定的事项，无需以裁定方式作出，故一审以通知形式告知上诉人不予合并审理，不属于程序违法。而且上诉人提出的诉讼请求并不构成旨在吞并、抵销本诉请求的反诉，且与本诉不属于同一法律关系，故一审不予合并审理并无不当。三、一审法院处理上诉人提出的回避申请过程中有无程序违法的问题。根据《民事诉讼法》第47条规定，人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。本案上诉人在2014年4月24日一审第一次开庭审理时提出对承办法官的回避，一审法院于当日即作出书面决定，驳回上诉人的回避申请。上诉人于2014年5月6日提出复议申请，一审法院于2014年5月9日作出书面决定，驳回上诉人复议申请，维持原决定。两次决定均由一审法院分管院长签发，其决定程序合法。一审法院在2014年4月24日书面决定驳回上诉人回避申请，此后承办法官继续参与本案的审理工作，合法有据，并无不当。四、上诉人在一审申请调查取证，一审法院不予准许是否存在程序违法。上诉人在一审申请调取的证据是被上诉人与案外人的租赁合同以及上诉人所谓的录音录像，这些证据是否存在，是否与本案有关，上诉人均未予具体说明，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第17条的规定，上述证据也不符合当事人申请法院调查取证的条件，故一审法院不予准许，并无违法之处。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院程序合法、判决得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费315元，由上诉人张鸣雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐美峰
审 判 员 朱歆宇
审 判 员 徐慧华
二〇一四年八月十八日
代书记员 赵灵仙