海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1342号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨钦镇。
委托代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。
委托代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南金友谊投资有限公司。
法定代表人：陈丽容，总经理。
委托代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人：王代平，该公司职员。
上诉人杨钦镇与被上诉人海南金友谊投资有限公司。（以下简称金友谊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第2294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是金友谊公司开发项目。金友谊公司于2005年9月23日取得该项目的预售许可，2006年8月20日杨钦镇与金友谊公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.杨钦镇购买金友谊公司开发建设的上述“友谊商业广场”一X幢XXX房，该商品房用途为商铺，建筑面积为64.42平方米，总价款1758988元，付款方式为合同签订之日杨钦镇一次性向金友谊公司支付，交付使用期限为2006年9月30日前；2.金友谊公司应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由金友谊公司提供的资料报送产权登记机关备案，如因金友谊公司责任，杨钦镇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：金友谊公司承诺于2007年10月30日前将以杨钦镇为产权人的房产证交付金友谊公司，若延迟交付则从应交而未交付之次日起，每延迟一天向杨钦镇偿付商铺总价款0.1%的违约金。该《商品房买卖合同》签订后，杨钦镇自称依约付款，并提交了两张共计1758988元销售不动产专用发票（复印件）。金友谊公司当庭也承认收到上述1758988元，杨钦镇、金友谊公司双方未到房产管理部门办理相应的预售备案登记手续。涉案商铺于2006年9月27日交付给杨钦镇，后杨钦镇将涉案商铺返租给案外人海南友谊商业管理公司经营。另查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是金友谊公司开发项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第008588、008589号，系金友谊公司2003年从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目。对于该项目，2004年7月14日海口市规划局给金友谊公司颁发了建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建设面积13157.49平方米。2005年1月31日海口市建设局给金友谊公司颁发了建筑工程施工许可证（编号46010XXXXX），建设规模20093.32平方米。2005年3月15日海口市规划局又在金友谊公司所取得的海口市大同路XX号“友谊商业广场”开发项目的原海口市建设工程规划临时许可证上重新批注规划允许建筑面积22608.60平方米，并加盖该局的印章。2005年海口市房产管理局给金友谊公司颁发了海口市房产预售许可证，房屋建筑面积为25763.15平方米。海口市规划局龙华分局于2012年6月18日作出市规龙函（2012）019号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，载明贵单位申报的金友谊商业广场项目规划核实材料（办理编号20121XXXXX）已收悉。经审查，项目送审材料存在以下问题：1.无竣工图、无项目竣工验收工程测量图、无项目验线手续、无园林、环保验收手续；2.测绘报告结果与商场现状不相符。要求金友谊公司办理退档手续。经原审法院向海口市规划局龙华分局去函调查，该局于2013年4月9日作出市规龙函（2013）30号关于金友谊商业广场项目规划核实情况的复函，载明房产证办理属于房产部门业务范围，而项目取得《建设工程规划核实意见书》是办理房产证的前置条件之一。我局于2012年6月7日曾受理海南金友谊投资有限公司申报的金友谊商业广场项目核实规划申请，但该项目送审材料中：1、没有提交《建筑施工竣工图》、《竣工验收工程测量图》及园林、环保验收意见；2、未办理建筑工程±0验线手续；3、经审核。该项目房产测绘报告结果与商场现状严重不相符，项目存在较多的加建、改建情况。鉴于该项目送审材料缺少上述规划核实必需材料，且违反规划设计方案，不具备规划核实材料条件，我局于2012年6月14日作出退档处理，要求完善以上材料后继续申报规划核实。再查，本案在审理过程中，本案针对涉案的《商品房买卖合同》有效是否应当解除的问题向杨钦镇作出释明，杨钦镇逾期未变更诉讼请求。
杨钦镇一审的诉讼请求：1、确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房产的产权归杨钦镇所有；2、金友谊公司继续履行杨钦镇与金友谊公司《商品房买卖合同》，将海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的房屋所有权证办至杨钦镇名下；3、金友谊公司向杨钦镇支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以1758988元为本金，按每日0.1%从2007年11月1日起计算至金友谊公司将房屋所有权证办至杨钦镇名下之日止）；4、本案诉讼费由金友谊公司承担。
原审法院认为，杨钦镇、金友谊公司于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。杨钦镇、金友谊公司双方对此均无异议。在本案中虽然杨钦镇在合同签订后，依约履行了其合同义务，向金友谊公司付清了全部房款，但涉案的房产是金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程的其中一部分。原海口市规划局、城建局、房产局对该项目的审批建筑面积均各不相同。金友谊公司在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实，被退档。该项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，所以至今涉案房产仍无法办理房产证，今后能否办理房产证亦仍无法准确预计。显然，继续履行合同不能实现《商品房买卖合同》约定的“杨钦镇购房获得房产产权”的合同目的，并且使杨钦镇、金友谊公司双方的权利义务长期处于争议状态，而要求金友谊公司持续逾期办证违约金将导致金友谊公司的损失进一步扩大。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，原审法院认为杨钦镇、金友谊公司于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。金友谊公司反诉请求判令解除与杨钦镇签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。对于合同是否应予以解除的问题，在庭前已经向杨钦镇作出释明，在合同解除后，因合同解除所涉及杨钦镇的相关权益，杨钦镇可另案主张。杨钦镇的第一项诉请为判令确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨钦镇、金友谊公司签订的《商品房买卖合同》后，杨钦镇虽然依约履行了其合同义务，向金友谊付清了全部房款，但房产至今尚未登记至其名下，诉争房产产权尚未发生转移，故杨钦镇主张判令涉案房产产权属于杨钦镇，没有法律依据，原审法院不予支持。杨钦镇的第二项诉请为判令金友谊公司继续履行杨钦镇、金友谊公司于2006年8月20日签订的商品房买卖合同，由于原审法院认为合同应予解除，则以上诉缺乏事实基础和法律依据，原审法院不予支持。杨钦镇的第三项诉请判令金友谊公司每日按商铺总价款1758988元的0.1%向其支付2007年11月1日起至办理该商铺房屋所有权证至杨钦镇名下之日止的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，杨钦镇、金友谊公司双方约定的办理房屋所有权登记的期限为2007年10月30日，金友谊公司至今未交房产登记至杨钦镇名下，杨钦镇主张适用合同的约定，金友谊公司应赔偿相应的违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。但杨钦镇、金友谊公司双方合同约定逾期办证的违约金为每日按涉案房产总价款1758988元的0.1%计算，显然比例过高，故金友谊公司主张对违约金予以调整，有事实依据，也符合法律规定，原审法院予以采纳。对于违约金问题，原审法院将违约金调整为以本金1758988元，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮30%，自2007年10月31日起至海口市规划局退档时间2012年6月18日止（至此杨钦镇、金友谊公司已经知道涉案房产无法办理权属登记）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、解除杨钦镇与金友谊公司2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》；二、限金友谊公司在本判决生效之日起十日内向杨钦镇支付违约金（违约金计算方式：自2007年10月31日起至2012年6月18日止，以本金1758988元，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮30%计算）；三、驳回杨钦镇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20631元，由杨钦镇负担11631元，金友谊公司负担9000元；反诉受理费10316元，由杨钦镇负担。
杨钦镇上诉称：一、一审判决《商品房买卖合同》合法有效，又判决解除合同，完全适用法律错误。2006年8月20日，杨钦镇、金友谊公司双方签订合同编号为06-1011的《商品房买卖合同》，约定金友谊公司将位于海口市大同路XX号友谊商业广场第壹X幢XXX房出卖给杨钦镇，建筑面积为64.42平方米，总价款为1758988元，付款方式为合同签订之日一次性支付100%购房款，交付使用期限为2006年9月30日前。合同还约定，金友谊公司应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由金友谊公司提供的资料报送产权登记机关备案，如因金友谊公司责任，杨钦镇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，金友谊公司承诺于2007年10月30日之前将以杨钦镇为产权人的房地产权证交付杨钦镇，若延迟交付则从应交而未交付之次日起，每延迟一天，向杨钦镇偿付商铺总价款的0.1%违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，杨钦镇即依约付清了全部购房款，金友谊公司也将房产交付杨钦镇，但却没有在合同约定期限将房屋所有权证办理至杨钦镇名下。据此，双方合同已经实际履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由于合同已经实际履行完毕，并且该项目五证齐全，完全可以办理房产证。而且，根据上述解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而金友谊公司该房产项目已经取得预售证，依法应继续履行合同，为杨钦镇办理房产证，一审杨钦镇诉讼请求具有事实及法律依据，依法应支持。
二、一审法院以项目是否能够办理房产证无法预计为由，驳回杨钦镇诉讼请求，明显依据不足。实际上金友谊公司的金友谊项目五证齐全，依法应积极办理房产证，而不是轻易解除合同，况且合同已经实际履行，房产已经交付杨钦镇经营多年，依法不应解除合同，一审判决解除依据明显不足，请二审法院改判。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，杨钦镇特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持杨钦镇诉请，维护杨钦镇合法权益。上诉请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第2294号民事判决。2、判决支持杨钦镇的一审诉讼请求。3、本案诉讼费由金友谊公司承担。
金友谊公司答辩称：一、一审判决解除金友谊公司与金友谊公司签订的《商品房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确。（一）《商品房买卖合同》继续履行已经无法实现金友谊公司的合同目的，且对金友谊公司显失公平。1、合同目的是合同的灵魂和核心，是订立合同的立足点和出发点，也是合同存续和当事人履行的合理性根基和唯一理由。在商品房买卖中，购房人以取得商品房权属证书（即对商品房享有物权）为最终的合同目的。本案中，涉案房产所属的“友谊商业广场”项目，由于历史原因（该项目属于停缓建工程项目），原海口市规划局、城建局、房产局对该项目的审批建筑面积均各不相同，且部分规划核实的必需材料存在一定缺失，直接导致项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，而该意见书又是办理房产证的必要的前提条件，因而导致涉案房产无法办理权属证书，而且房产证何时能够办理的期限根本无法预计。因此，《商品房买卖合同》继续履行已经无法实现金友谊公司的合同目的。2、按《商品房买卖合同》的约定，如金友谊公司逾期交付房产证，每延迟一天，应按总房款的0.1%向金友谊公司支付违约金。由于房产证办理期限无法预计，如《商品房买卖合同》继续履行，金友谊公司必须持续不断地向金友谊公司支付违约金，长年累月下来，该违约金必将远远超过金友谊公司支付的全部购房款，这对金友谊公司而言显然是严重不公平的，严重违背了民法的公平原则。（二）金友谊公司在上诉状中的陈述没有任何事实与法律依据。首先，合同的解除必须以合同有效成立为前提，如合同无效，则不存在解除问题，因此，金友谊公司认为“一审判决《商品房买卖合同》合法有效，又判决解除合同，完全适用法律错误”的观点是对法律的错误理解；其次，《商品房买卖合同》履行完毕的最主要特征应是购房人取得房产证，即获得房屋所有权，因此，金友谊公司在上诉状中称合同履行完毕的说法没有事实依据，如合同履行完毕，金友谊公司根本无权要求金友谊公司办理房产证。
二、金友谊公司在履行《商品房买卖合同》过程中并没有过错。
由于前述的历史遗留问题影响，房产证能否办理及何时能够办理，并不是金友谊公司所能左右。而自与金友谊公司签订《商品房买卖合同》后，金友谊公司一直积极为其所购房产办理房产证，房产证至今未能办理，金友谊公司并没有过错。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请贵院依法驳回金友谊公司的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，杨钦镇与金友谊公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，原审法院认定该合同为有效合同正确，本院予以确认。双方的争议焦点是：1、是否应予解除双方签订的《商品房买卖合同》问题；2、杨钦镇一审的诉请是否能予以支持问题。是否解除合同应审查履行合同义务方是否已构成根本性违约或合同目的无法实现。本案涉案房产所在项目楼盘原系“半拉子”工程，金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到该停缓建工程后进行续建，工程完工后将涉案房产出售予杨钦镇。海口市规划局、海口市城建局、海口市房产局对该项目审批的建筑面积在各审批环节均不一致，金友谊公司在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实以办理房产证，被该局退档。该项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，导致杨钦镇自2006年8月购买涉案房产至今金友谊公司仍未能为杨钦镇办理好房产证，能否办理房产证尚无法预判。由于政府规划、城建、房产等职能部门的原因无法办理房产证，致使不能实现《商品房买卖合同》的合同目的，即杨钦镇不能获得涉案房产的完全物权权利，杨钦镇与金友谊公司就办理房产证事宜双方长期处于争议纠纷状态，原审法院基于本案的实际情况，解除杨钦镇与金友谊公司签订的《商品房买卖合同》，金友谊公司反诉诉请解除与杨钦镇签订的《商品房买卖合同》有事实依据和法律依据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。对于合同解除后的法律后果涉及杨钦镇的相关权益，原审法院已向杨钦镇作出释明，杨钦镇可另案主张其权利。关于杨钦镇请求确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归其所有的问题，杨钦镇与金友谊公司签订《商品房买卖合同》后，金友谊公司作为开发商尚未办理原始产权登记，也不可能向杨钦镇办理房屋产权过户登记手续，《商品房买卖合同》约定的办理房产证过户手续属于合同债权债务履行范畴，不属于物权确权范畴。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，杨钦镇的该项诉请没有法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。关于杨钦镇诉请金友谊公司继续履行杨钦镇与金友谊公司《商品房买卖合同》，将海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的房屋所有权证办至杨钦镇名下的问题。如前所述，由于政府职能部门的原因无法办理房产证，致使杨钦镇与金友谊公司就《商品房买卖合同》约定的办理房产证事宜长期处于存争议起纠纷状态，根据本案的实际情况该合同应予解除，因此原审法院当然不予支持杨钦镇的该项诉请，本院予以维持。关于违约金问题。合同约定金友谊公司以购房款总额为基数按每日0.1%向杨钦镇支付逾期办证违约金。由于杨钦镇与金友谊公司约定的违约金支付计算比例确实过高，原审法院根据金友谊公司的请求和《合同法》的相关规定将违约金调整为以1758988元为基数按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮30%，自2007年10月31日起至海口市规划局退档时间2012年6月18日止，原审法院该项实体处理正确，本院予以维持。综上，杨钦镇的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30947元，由杨钦镇承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄玉臣
审判员 陈 璐
审判员 谭晓梅
二〇一五年九月八日
书记员 汪婉璐