北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01440号
上诉人（原审被告）胡克卿，男，1974年8月20日出生。
委托代理人胡文启（胡克卿之父），男，1949年7月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
上诉人胡克卿因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称马桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭，于2015年1月29日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人胡克卿的委托代理人胡文启，被上诉人马桥物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马桥物业公司在一审中起诉称：马桥物业公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，胡克卿为接受马桥物业公司提供服务的该小区业主。双方于2003年9月16日签订《物业管理收费协议书》，约定马桥物业公司为胡克卿居住的涉案房屋提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。胡克卿的房产为91.28平方米，应交纳年度物业费为766.75元。现已过交费期限，但胡克卿仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。马桥物业公司认为，马桥物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，胡克卿拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故马桥物业公司诉至一审法院，请求一审法院判令：1.胡克卿给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费766.75元，自2012年11月16日至2013年7月6日的滞纳金137.32元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金（按照逾期每日3‰的标准）；2.胡克卿给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费766.75元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金53.37元及2014年7月7日至实际给付之日止的违约金（按照逾期每日3‰的标准）；3.胡克卿承担本案诉讼费用。
胡克卿在一审中答辩称：胡克卿不同意马桥物业公司的诉讼请求。理由如下：1.马桥物业公司与胡克卿于2003年9月16日入住时签订《物业管理收费协议书》是按建筑面积每平方米每年收取物业管理费6元，而且马桥物业公司按照协议应是按月收取物业管理费。马桥物业公司要求胡克卿按建筑面积每平方米每年交8.4元与上述协议不符。在2009年马桥物业公司以欺骗形式在公告栏里贴出一张告示，以供暖费下调2元为由将物业费上涨每年每平方米2.4元，胡克卿当年把钱就全交了。到了2010年暖气费恢复每平方米30元，但是物业管理费却按上涨的每平方米每年增加2.4元收取了。马桥物业公司上涨物业费也没有任何法律依据，如果谁不交就停水，胡克卿无奈只能交纳。胡克卿一直就没有与马桥物业公司签订过物业费为每建筑平方米每年8.4元的物业管理收费协议书。胡克卿要求一审法院判令马桥物业公司退还胡克卿2010-2012年度多收的物业费438元。2.胡克卿从2010年就开始投诉马桥物业公司小区服务不合格，因没有成立业主委员会，一审法院也不受理胡克卿的诉求，现小区内的绿地被侵占、环境卫生不合格、公建房长期被出租、丢车现象时有发生。3.物业管理办法第一章总则第三条中明确指出，是业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。我国物权法也明确规定，绿地、车位和公共场所等归业主共有。马桥物业公司超出他的服务管理范围，把绿地私自打成水泥地，变成停车位出租，省去了绿化养护费，又省去了人工费，省下的钱应退还业主。幼儿园私自出租已十余年，款项何去？便民超市私自出租款项何去？在规划图中就有的便民超市，物业私自拆除，这有住建委的回复。小区绿地的违章建筑并没有审批和规划手续，出租款何去？为维护胡克卿的合法权益，要求马桥物业公司退还这些年的非法所得给业主。综上，要求一审法院依法驳回马桥物业公司的诉讼请求。根据合同法的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，因马桥物业公司服务管理不合格，该签的合同不签，不该签的合同签了，属于违法，给胡克卿造成经济损失，所以自2014年8月31日胡克卿不再与马桥物业公司签订任何合同。
一审法院经审理查明：马桥物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，胡克卿系涉案房屋业主，该房屋的建筑面积为91.28平方米。2003年9月16日，马桥物业公司（甲方）与胡克卿（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方涉案房屋所在的新海北里小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案一审审理过程中，马桥物业公司提交一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示产权人交费项目，包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。马桥物业公司据此称其按照每建筑平方米每年8.4元的标准收取物业费有相关依据。
一审庭审中，胡克卿认可其与马桥物业公司之间的物业服务合同关系，但是胡克卿表示，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据，且马桥物业公司在新海北里小区的物业服务不合格，存在卫生差、绿地被侵占、公建房长期被出租、车辆丢失、限制购水等现象，故其未交纳马桥物业公司诉讼请求时间段的物业费用。
一审另查，新海北里小区目前为止尚未成立业主委员会。
一审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，马桥物业公司与胡克卿签订的物业管理收费协议书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，马桥物业公司为胡克卿提供了物业服务，胡克卿理应依约交纳相应的物业费，现马桥物业公司要求胡克卿给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费并无不妥。马桥物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，马桥物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。对于马桥物业公司要求胡克卿支付滞纳金的请求，因其依据不足，一审法院不予支持。
关于胡克卿辩称的其所在小区存在卫生差、绿地被侵占、公建房长期被出租、车辆丢失、限制购水情况的辩解意见。首先，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。其次，马桥物业公司向物价部门请示的房屋产权人应当交纳的物业费实为是8.7元每建筑平方米每年，现马桥物业公司主张按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经将其所请示的物业费收费标准进行下调。再次，对于胡克卿所辩称的绿地被侵占、公建房长期被出租等问题，若情况属实其可以向有关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。故，一审法院对于胡克卿拒交物业费的辩解意见不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡克卿给付马桥物业公司二〇一二年九月一日至二〇一四年八月三十日物业费共计人民币一千五百三十三元五角，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回马桥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡克卿不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审庭审中马桥物业公司说2003年9月16日签订的《物业管理收费协议书》约定胡克卿居住的房屋的物业服务费标准是8.4元／平米，每年9月15日至11月15日为下年度的缴费日期。胡克卿当庭要求马桥物业公司就以上主张提出证据，马桥物业公司并没有出示有关证据。一审法院查明胡克卿住所并且在2003年9月16日双方签订了一份《物业管理收费协议书》，其中约定的物业服务费标准为6元／平米，而且是按月收取。胡克卿认为这份合同才是约束双方的有效合同。一审法院在审理时查明了马桥物业公司提交的一份2005年1月《关于收取物业管理费的请示》，这份文件是其自己请示自己盖章的文件，既没有北京市通州区的物业局的盖章，也没有领导的签字，只凭在请示上有“同意按文件规定批准收取综合物业管理费”就认定其效力，胡克卿当庭不予认可。一审法院对于胡克卿主张的物业服务不合格的事实不予认可，也没有进行现场调查。一审法院认为业主按时交纳物业费是用于全体业主的物业公共部分进行管理、维护、支出。因此服务质量是否与费用相符不应当由个别业主进行评价。个别业主以小区服务未达标为由拒交物业费是对其他业主的伤害。胡克卿认为这是对马桥物业公司的偏袒。首先，一审法院在强调胡克卿交的物业费是为了维护马桥物业公司的服务支出，也应当调查马桥物业公司的收入。一审法院说“个别业主以小区服务未达标为由拒交物业费是对其他业主的伤害。”不是化解矛盾而是激化矛盾。胡克卿只是说了实话，维护自己合法权益不受侵害。其次，一审法院没有调查马桥物业公司什么时间、什么地点、用什么方式通知胡克卿物业费从8.7元下调到8.4元，没有说明法律依据。再次，一审法院说如果胡克卿提交的证据若属实可向有关部门反映，而不应该拒交物业费。根据《物业管理条例》第三十六条、《北京市物业服务合同》第二十三条的规定，马桥物业公司管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的应当承担采取补救措施或者赔偿乙方损失的违约责任。综上所述一审法院严重侵害了胡克卿的合法权利。双方没有签订过每年每平米8.4元的物业服务合同。入住时双方签订的是每年每平米6元的物业服务合同，退还多交的2009年9月1日到2012年8月31日每年每平米2.4元的物业费是合理合法的。此外，马桥物业公司将绿地破坏，打成水泥地作为车位出租，应恢复小区原貌，出租幼儿园等费用、拆除便民超市等费用都应向业主公开，并将出租费用给业主、退还不当得利收入。物业服务年年不达标，但物业费用却连年上涨，请求二审法院依法判决。上诉请求：1.撤销一审判决。2.请求判决马桥物业公司出示双方于2003年9月16日签订的《物业管理收费协议书》每年每平米8.4元的物业服务合同。3.请求退还2009年9月1日到2012年8月31日多交的每年每平米2.4元共计657.21元；赔偿合同违约金1000元、误工费200元、精神损失费500元；恢复小区原貌。4.诉讼费由马桥物业公司承担。
胡克卿向本院提交以下证据予以证明：
1.2010年8月9日马桥物业公司贴出的告知书（复印件），当时告知以供暖费下调2元为由将物业费上涨每年每平方米2.4元，胡克卿当年把钱就全交了。但到了2010年暖气费恢复每平方米30元，物业管理费却按上涨的每平方米每年增加2.4元收取了。马桥物业公司上涨物业费也没有任何法律依据，证明马桥物业公司属于欺诈行为。
2.照片6张，证明马桥物业公司物业服务不达标。
3.关于收取物业管理费的请示，证明马桥物业公司没有请示过提高物业费，上边没有领导批示和盖章。
4.《国家计委、建设部关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知》，证明物业服务不达标，收费不合理。
5.2014年8月3日马桥物业公司下发的通知，证明马桥物业公司上涨物业费是欺诈行为。
6.2003年签订的物业管理收费协议书，证明胡克卿没有和马桥物业公司签过8.4元的合同。
7.2015年3月6日，马桥物业公司按照6元标准收取小区其他业主的2014年9月1日至2015年8月31日的物业费收据。证明马桥物业公司并非按照8.4元的标准收费。
马桥物业公司服从一审法院民事判决。其针对胡克卿的上诉理由答辩称：不同意胡克卿的上诉请求。对于2003年所签的合同，因为合同没有固定期限，马桥物业公司经过物价局和有关部门的审批，同意马桥物业公司提高物业费至每年每平8.4元，而且马桥物业公司于2009年对小区所有业主进行过告知，业主都知情应按8.4元交纳物业费，不应退还。对于小区的幼儿园等设施出租，都将出租费用告知过业主，不是胡克卿称的不知情。物业服务是达标的，没有问题的。马桥物业公司于2011年与大部分小区业主签过8.4元的新合同，胡克卿是不同意和马桥物业公司签新的物业合同。
马桥物业公司向本院提交以下证据予以证明：证据一，2011年11月14日，胡克卿按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。证明胡克卿按照单价8.4元的物业费标准交纳过物业费。证据二，国有土地使用证及房产证，马桥物业公司随机抽取新海小区三个楼（新海南里33号楼、新海北里7号楼、新海北里13号楼）的房产证，证明新海小区为大产权商品房。
本院经审查认为，胡克卿提交的证据1-6以及马桥物业公司提交的国有土地使用证及房产证，上述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对上述证据不予采信。
经本院庭审质证，双方对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
一、马桥物业公司对胡克卿提交的按6元的标准收取小区其他业主的物业费收据，认可真实性，认为这是马桥物业公司在2014年9月30日之前做的优惠活动，业主于2014年9月30日前缴纳下一年物业费的，按照6元标准收取。本院认为，该证据系小区中其他业主交纳物业费的收据，与本案不具有关联性，故该证据本院不予采信。
二、胡克卿对马桥物业公司提交的其2011年11月14日交纳涉案房屋物业费收据的真实性、关联性认可，但认为马桥物业公司是以欺诈的方式收取的物业费。对此本院认为，胡克卿未能提交证据证明马桥物业公司以欺诈的方式收取物业费，故本院对该证据予以采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2011年11月14日，胡克卿按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：马桥物业公司系新海北里的物业服务公司，胡克卿系涉案房屋业主，马桥物业公司与胡克卿存在物业服务合同关系，对此双方均无异议，双方均应全面履行合同义务。马桥物业公司为胡克卿所在的小区提供了物业服务，胡克卿应交纳相应的物业服务费用。
结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题本院归纳如下：
一、关于物业费的收费标准问题。
1.2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费是8.7元每建筑平方米每年，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”，马桥物业公司据此按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费具有相关依据。
2.《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，马桥物业公司要求胡克卿按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。并且胡克卿于2011年11月14日按照8.4元每建筑平方米每年的标准向马桥物业公司交纳了涉案房屋的物业费。胡克卿上诉认为马桥物业公司是用欺诈的方式让其交纳8.4元物业费的，并提交2010年8月9日马桥物业公司的告知书用以证明，对此本院认为，该告知书与胡克卿交纳物业费之间，没有关联性，故胡克卿针对交纳物业费时马桥物业公司存在欺诈情形未能提交证据证明，本院对其该项上诉理由不予采信。
二、胡克卿的上诉请求能否得到支持。
胡克卿上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，属于胡克卿在二审程序中提出的反诉，因胡克卿与马桥物业公司未能就调解达成一致意见，故该部分请求胡克卿可另行起诉。
物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，胡克卿认为马桥物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明马桥物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费。
综上，胡克卿的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由胡克卿负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费50元，由胡克卿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 李 冉
二〇一五年三月十九日
书 记 员 郭琳书记员高赫男