辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10876号
上诉人（原审原告）：孟宪君，女，1969年11月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：孙国军，辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王晓飞，男，1974年12月31日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙璐璐，女，1980年10月22日出生地汉族。系王晓飞妻子。
被上诉人（原审被告）：辽宁城投地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路112号。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：席晨，辽宁正直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵率帆，辽宁正直律师事务所律师。
原审第三人：关淑琴，女，1943年1月31日出生，满族，住沈阳市沈河区。
原审第三人：孟芳，女，1973年1月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人孟宪君因与被上诉人王晓飞、辽宁城投地产开发有限公司（以下简称“城投地产公司”）、原审第三人关淑琴、孟芳案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孟宪君上诉请求：1.撤销原判，依法改判为（1）、撤销和平区法院于2017年3月30日作出的（2017）辽0102执异46号执行裁定；（2）、判决解除对于沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3号房屋采取的查封执行措施；（3）、确认位于沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3号房屋实际所有权人为孟宪君。2.由王晓飞及城投地产公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原一审判决在认定案件事实方面存在重大错误。1.孟宪君与城投地产公司之间针对涉案房屋签订合法有效买卖合同的时间以及买受人主体如何界定。关于买受人主体的问题，关淑琴、孟芳一审庭审时已明确表明，其与涉案房屋无关，合同权利义务均属于孟宪君。且结合城投地产公司出具的《情况说明》中阐述的事实及几份合同的现实履行情况均表明上述说法。从而进一步说明孟宪君针对涉案房屋形成合法有效的买卖合同的时间应是2013年11月6日，在查封之前。2.关于涉案房屋没有办理备案登记手续，是因为城投地产公司的原因，与孟宪君无关。二、原一审判决在适用法律方面也存在严重错误。本案应适用执行司法解释而不应适用《物权法》。三、原一审在审判程序上存在违法情形。王晓飞的代理人之一，未标注姓名及执业机构，也没有提交相关合法有效的委托代理手续，但一审时王晓飞的答辩、质证、发言陈述以及辩论几乎都由此人完成，并被记录在案，故一审在审判程序上存在违法情形。
王晓飞辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不享有排除强制执行的民事权益。1.上诉人与城投公司之间系借贷关系，并非真正的商品房买卖关系，其与城投公司之间是普通的债权债务关系，不符合案外人异议之诉适用的相关法律规定。2.上诉人提供的证据无法证明其为实际购房人，其怠于行使自身权益，存在明显过错。3.上诉人不享有足以排除法院强制执行的民事权益。无论上诉人孟宪君依据哪条法律规定来排除法院强制执行，其都不符合法律规定中必须满足的对抗情形，不适用对抗法院执行的相关法律规定，不具有排除法院强制执行的效力。且其提供的证据不足以证明案涉房产的权属已经发生转移，无法证明上诉人孟宪君为案涉房屋的实际所有权人，其不享有足以排除法院强制执行涉案房屋的民事权益。补充答辩意见依据最高人民法院（2015）民申字3301号案外人执行异议之诉民事裁定书，未经初始登记的，房屋不能因案外人对其主张所有权而排除强制执行，实际占有使用房屋的案外人即便被执行人明确认可其权利，但案外人不能证明对未作产权登记的房屋享有所有权或者其他足以排除执行的权利，法院对其请求终止执行的诉请不予支持。
城投地产公司辩称，孟宪君没有办理房证是因为我方原因。
关淑琴辩称，同意孟宪君的上诉请求。
孟芳辩称，同意孟宪君的上诉请求。
孟宪君向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销和平区法院（2017）辽0102执异46号执行裁定书；2.请求依法确认位于沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3室房屋实际所有权人为原告；3.请求判令解除对位于沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3室房屋采取的查封执行措施；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。
一审法院认定事实：2014年12月2日，王晓飞向一审法院提出诉前保全申请，申请查封辽宁城投地产开发有限公司价值931,094元财产。2014年12月3日，一审法院作出（2014）沈和民二保字第00034号民事裁定。2014年12月4日，一审法院依法预查封了城投公司开发建设的沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3房屋。
法定期限内，王晓飞将城投公司以商品房预约合同纠纷向一审法院提出诉讼。2015年11月11日，一审法院作出（2015）沈和民二初字第5号民事裁定，以原告起诉的事实与被告涉嫌的刑事案件事实为同一事实为由，裁定驳回王晓飞起诉。王晓飞不服该裁定，向本院提起上诉。2016年2月25日，本院作出[2016]辽01民终2120号民事裁定，撤销一审法院（2015）沈和民二初字第5号民事裁定，指令一审法院进行审理。2016年7月20日，一审法院作出（2016）辽0102民初6090号民事判决。该判决现已发生法律效力。该判决经审理查明确认的事实：2011年7月14日，原告王晓飞（乙方）与被告城投公司（甲方）签订《员工团购协议》，约定原告认购被告开发建投的“东方明珠”商品房，暂定面积为94.24平方米，单价4,980元/平方米，预交总价款469,315元。协议第5条约定：“如乙方对所购的商品房不满意，乙方可无条件退房。双方约定于2013年1月30日前全部返还乙方预交款，同时向乙方赔偿损失，赔偿损失计算方法：按本协议约定的建筑面积×1,870元/平方米。”。在该协议落款处，原告签名并捺印，被告亦加盖合同专用章。协议签订后，原告依约足额给付被告房屋预付款469,315元，被告给原告开具了收款收据。
2013年2月28日，原、被告签订《补充协议》一份，被告承诺于2013年5月30日内返还原告预交款人民币469,315元，违约金176,229元。自2013年2月1日起每日按原告预交款额的万分之六点九向原告支付逾期还款违约金至被告返还原告预交款之日止。
2013年11月22日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《补充协议》一份，内容为“甲乙双方于2011年7月14日签订《员工团购协议》，因乙方要求退房，甲方应于2013年1月30日前返还乙方预交款及违约金，现甲方不能按约定日期返还，就相关事宜甲乙双方自愿达成如下补充协议：一、依据甲乙双方签订的《员工团购协议》，截止至2013年11月30日，甲方应返还乙方预交款人民币469,315元，违约金274,460元，总计人民币743,775元；二、甲方于2014年9月30日前返还乙方上述款项。自2013年12月1日起，甲方每日按本协议总款额的万分之六点九向乙方支付逾期还款违约金至甲方返完上述款项之日止，乙方同意甲方在协议期满前提前返款；三、甲方给付上述款项后，甲、乙方双方签订的《员工团购协议》及本补充协议自动解除，双方不再有权利义务关系。……”
另查，城投地产公司因涉嫌非法吸收公众存款罪已由沈阳市沈北新区人民检察院向沈阳市沈北新区人民法院提起公诉，但经核实，本案原告并非该刑事案件受害人。
该判决主文如下：一、被告辽宁城投地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晓飞购房款469,315元；二、被告辽宁城投地产开发有限公司自2013年2月1日起至本判决确定的给付之日止，以469,315元为基数，按年利率24%向原告王晓飞支付逾期付款违约金。案件受理费15,910元，诉讼保全费5,000元，由被告辽宁城投地产开发有限公司负担。
上述生效判决执行过程中，2016年11月23日，一审法院作出(2016)辽0102执2975号公告，内容为：“申请执行人王晓飞与被执行人辽宁城投房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷执行一案，执行依据为[2016]辽01**民初6090号民事判决书已发生法律效力。本院依法向被执行人送达了执行通知书，现被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人辽宁城投房地产开发有限公司于7日内将位于沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3室、大东区望花中街113-5号2-2-3室、大东区望花中街113-6号2-24-3室、大东区望花中街111-2号1-16-7室，大东区望花中街111-2号1-15-2室房产腾空。逾期不腾空，一审法院将依法强制执行，产生费用和造成的损失由被执行人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任”。案外人孟宪君提出书面异议，认为沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3房屋的所有权归属于案外人，法院对该房产的查封是错误的，损害了案外人的合法权益，请求法院解除对沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3房产的查封。2017年3月30日，一审法院作出（2017）辽0102执异46号执行裁定书，驳回案外人孟宪君的异议。
另查明，2011年7月14日，第三人关淑琴（乙方）与城投公司（甲方）签订《员工团购协议》，约定关淑琴认购城投公司开发建设的“东方明珠”商品房，暂定面积为105.46平方米，预交单价4,980元/平方米，预交款金额525,191元。协议第5条约定：“如乙方对所购的商品房不满意，乙方可无条件退房。双方约定于2013年1月30日前全部返还乙方预交款，同时向乙方赔偿损失，赔偿损失计算方法：按本协议约定的建筑面积×1,870元/平方米。”在该协议落款处，第三人关淑琴签名并捺印，城投公司加盖合同专用章。协议签订后，第三人关淑琴通过第三人孟芳转款给付城投公司房屋预付款1,050,382元，其中包括孟宪君购房款525,191元，城投公司分别给关淑琴及孟宪君开具了金额均为525,191元的收款收据。后第三人关淑琴与城投公司又协商退房。在上述《员工团购协议》右上角予以标注。
2013年11月6日，第三人关淑琴（乙方）与城投公司（甲方）又签订《商品房认购协议》，约定关淑琴认购城投公司开发建设的“万城”商品房，12号楼，2单元18层3号，建筑面积59.55平方米，单价5,557元/平方米，房款总金额为330,919元。协议第七条约定：“因乙方原因导致合同解除不能继续履行的，本协议解除后，乙方应支付甲方相当于总房款20%的违约金。……”在该协议落款处，第三人关淑琴签名并捺印，城投公司加盖公司印章。
2015年6月26日，孟先君与城投公司签订《商品房买卖合同》，约定孟宪君购买城投公司开发建设的位于沈阳市大东区望花中街111-13号第12幢2-18-3号房屋（建筑面积59.55平方米），该房产单价为5557元/平方米，总价款为330919元。付款方式及期限：买受人于2013年11月6日前，交付全部房价款，计人民币330919元。协议中还对买卖双方的违约责任、交付期限等事项进行了约定。合同签订当日，城投公司为孟宪君开具了购房款收款收据（金额为330,919元）及该房屋的入住通知书。庭审中，孟宪君提供了城投公司于2017年4月24日出具的情况说明，载明“……上述两套房款（注：一套为沈阳市大东区望花中街113-5号万城11号楼2-2-3、建筑面积59.55平方米，总房款为328299元；另一套为沈阳市大东区望花中街113-13号万城12号楼2-18-3、建筑面积59.55平方米，总房款为330919元），关淑琴曾于2011年7月14日通过银行卡刷卡方式已经一次性付清，并于2013年11月6日针对上述两套房屋以《商品房认购协议》的方式与我公司签订了商品房买卖合同，我公司于2013年12月就已将上述两套房屋的房门钥匙交付关淑琴，……由于我公司在2013年11月与关淑琴签订商品房买卖合同时，承诺免费为关淑琴更名一次购房手续，所以我公司在2015年应关淑琴的要求将上述两套房屋购房手续更名至孟宪君名下时，才与孟宪君补充签订了正式的《商品房买卖合同》，并于2015年6月向孟宪君补充签发了《入住通知书》，并补办了入住手续……。”
一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：孟宪君是否为涉案房屋的真实物权人，孟宪君的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
关于孟宪君是否为涉诉房屋的真实物权人问题。根据王晓飞提出的诉前保全申请，2014年12月4日，一审法院依法预查封了城投公司开发建设的沈阳市大东区望花中街111-13号2-18-3房屋。而本案孟宪君与城投公司签订商品房买卖合同时间为2015年6月26日，在法院查封之后，说明孟宪君在签订合同时并未尽到审慎核查义务。孟宪君虽然提供了2011年7月14日通过银行卡刷卡方式通过第三人孟芳转款给付城投公司房屋预付款1,050,382元，证明其缴纳了相应购房款，但2011年7月14日员工团购协议及2013年11月6日商品房认购协议中合同相对一方即购房人为第三人关淑琴，而非为本案孟宪君。事实上2011年7月14日，第三人关淑琴与城投公司签订《员工团购协议》，并通过第三人孟芳转款给付城投公司房屋预付款1,050,382元时，城投公司分别给第三人关淑琴及孟宪君开具了金额均为525,191元的收款收据。该事实说明孟宪君亦从城投公司处购买了同等价格的房屋。第三人关淑琴与城投公司协商退房后，双方于2013年11月6日又签订商品房认购协议，说明第三人关淑琴从城投公司处另购房屋，上述两份协议即便约定的交易标的物为同一房屋，因退房事实的存在，应为两次交易行为。虽然城投公司出具的情况说明以及诉讼中认同孟宪君要求确认所有权的案涉房屋来源于第三人关淑琴，该公司承诺免费为关淑琴更名一次购房手续，但从本案查明的事实看出，因2013年11月6日商品房认购协议和2015年6月26日商品房买卖合同中买受人一方为两个不同的民事主体，诉讼中孟宪君并未提供证据证明其委托第三人关淑琴代为购房。至一审法院2014年12月4日查封涉案房屋前，城投公司未能协助孟宪君办理合同备案登记或者产权登记，城投公司承诺免费为关淑琴更名一次购房手续行为，为城投公司的单方行为，不具有公示公信的效力。此种情况下，孟宪君亦未采取相应措施进行救济，足以说明孟宪君即便缴纳了相应购房款，但其在该购房过程中确存有一定过错。庭审中孟宪君主张其办理了入住手续，并缴纳了涉案房屋的物业费、取暖费等，一是孟宪君提供的上述凭证开具的时间均于2015年6月26日以后；二是根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故依照法律规定房屋所有权的归属以产权登记为依据。一审法院根据涉案房产在沈阳市房产局登记在城投公司名下的事实予以查封，并无不当。现孟宪君诉讼中提供的证据不足以证明涉案房产的权属发生转移、其为该房产的实际所有权人，孟宪君异议申请和理由不具有排除强制执行的效力，故孟宪君的异议请求不能成立，一审法院不予支持。至于孟宪君向城投公司交付购房款的问题，应作为普通债权债务关系另行处理。
关于孟宪君的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。从时间上分析，王晓飞申请查封时间早于孟宪君与城投公司签订《商品房买卖合同》时间,依据法律规定，王晓飞对该房屋享有执行权。而本案孟宪君在未取得物权的情况下，于2015年6月26日从城投公司处购买涉案房屋并办理入住手续，两者权利比较，王晓飞的债权优于孟宪君的债权，故一审法院对孟宪君主张解除对案涉房屋采取执行措施的诉讼请求不予支持。综上，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现孟宪君提供的证据不足以对其主张加以佐证，故其应承担举证不能的不利后果。一审法院判决：驳回孟宪君的诉讼请求。案件受理费6,264元，由孟宪君承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕案外人孟宪君对涉案争议房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。
首先，通过本案庭审调查及现有证据可知，2011年7月14日，关淑琴与城投公司签订《员工团购协议》，并通过孟芳转款给付城投公司房屋预付款1,050,382元，城投公司分别给关淑琴及孟宪君开具了金额均为525,191元的收款收据。该事实说明孟宪君亦从城投公司处购买了同等价格的房屋。后关淑琴与城投公司协商退房，双方亦于2013年11月6日又签订商品房认购协议，说明关淑琴从城投公司处另购房屋，上述两份协议即便约定的交易标的物为同一房屋，因退房事实的存在，应为两次交易行为。庭审中，虽城投公司出具的情况说明以及诉讼中认同孟宪君要求确认所有权的案涉房屋来源于关淑琴，该公司承诺免费为关淑琴更名一次购房手续，但从本案查明的事实看出，因2013年11月6日商品房认购协议和2015年6月26日商品房买卖合同中买受人一方为两个不同的民事主体，且两次交易行为所涉的《员工团购协议》及《商品房认购协议》中合同相对一方即买受人均载明为关淑琴，而非本案孟宪君；
其次，从时间上看，案涉房屋被查封的时间为2014年12月4日，而孟宪君与城投公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月26日。因此，案涉房屋被查封的时间早于《商品房买卖合同》签订的时间；
第三，虽庭审中，孟宪君向法庭提供了入住通知单、入住代收单、物业费、采暖费及城投公司出具的情况说明等证据材料，用以证明其实际入住该房屋并交纳相关费用等情况，但孟宪君所提供的上述相关入住证明所载明的时间均发生在《商品房买卖合同》签订日即2015年6月26日之后。至于城投公司出具的“关于该公司于2013年12月就已将上述两套房屋的房门钥匙交付给关淑琴”的情况说明，因该证据只是城投公司的单方说明，并无其他证据予以佐证，且孟宪君亦未向法庭提供城投公司于2013年12月向其实际交付案涉争议房屋的相关证据予以证明，故该证据缺乏真实性，本院无法予以采信。鉴于此，根据本案孟宪君所提供的现有证据，无法证明其在房屋查封前就实际占有案涉争议房屋的事实；
第四，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，孟宪君既主张购买案涉争议房屋，但一直未向城投公司主张产权权属变更的相关权利，亦不符合常理。
综上，孟宪君不享有足以排除法院强制执行涉案房屋的民事权益。
综上所述，孟宪君的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,264元，由上诉人孟宪君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年一月二十二日
法官助理 訾丽静
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。