济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初6571号
原告济南大丰利物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人曹崇军，执行董事兼总经理。
委托代理人马敬哲，山东舜康律师事务所律师。
委托代理人王景林，山东景林律师事务所律师。
被告东莞市以纯集团有限公司，住所地东莞市。
法定代表人郭东林，董事长。
委托代理人李征，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人贾春玉，北京市中银律师事务所律师。
原告济南大丰利物业管理有限公司（以下简称丰利公司）与被告东莞市以纯集团有限公司（以下简称以纯公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰利公司的委托诉讼代理人马敬哲、王景林、被告以纯公司的委托代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰利公司诉称；2011年7月6日，原告与被告设立的东莞市以纯集团有限公司济南办事处（未领取营业执照，其法律后果应由被告承担）签订了《丰利大厦物业管理服务合同》，约定由原告为被告租赁使用的位于济南市丰利大厦房产向被告提供物业管理服务。合同第一条、第五条、第六条约定：原告提供物业管理服务的房产为被告租赁使用的丰利大厦一层东部，二层及临建一、二层房屋；使用期限：自本合同签订之日起，至2016年10月20日止。物业管理服务费按照每月每平方米29元计算，每月计人民币92220元整。若甲方未按合同约定的期限和数额交付物业管理服务费和其他应交的费用，除向乙方补交应交的费用外，每延期一天还用承担应交费用总额日万分之五的违约金。被告直至2016年5月17日一直占用涉案合同项下的房产，应当依据《丰利大厦物业管理服务合同》的约定支付物业管理服务费。被告自2014年10月21日起至2016年5月17日止，共计19个月未向原告支付物业服务管理费，《丰利大厦物业管理服务合同》项下物业费尚欠1752180元。根据上述合同第六条第（一）项约定的违约条款，被告应当按照合同约定，以拖欠的物业费金额为基数，按每日万分之五标准，自2014年10月21日起至2016年5月17日止，向原告支付违约金502675.66元。原告多次与被告就物业管理服务费支付问题协商未果，为了维护合法权益，诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业管理服务费1752180元（标准是每月每平米29元，被告承租房屋面积为3180平方米，每月计算92220元，共计算19个月，从2014年10月至2016年5月）；2、请求依法判令被告向原告支付违约金502675.66元（标准是每日万分之五，自2014年10月21日至2016年5月17日止，以1752180为基数）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告丰利公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、原告与东莞市以纯集团有限公司济南办事处签订的丰利大厦物业管理服务合同，证明双方关于物业服务费的标准、服务期限、违约责任等作出明确约定。
证据2、济南市中级人民法院（2015）济民一终字第859号民事判决书。证明该判决依法解除了英伦公司与以纯公司的三份租赁合同，解除时间2015年1月16日，但其后直至2016年5月17日，以纯公司仍然实际占有该房屋。
证据3、济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4213号民事判决书一份，证明至2016年5月17日前，以纯公司仍然对涉案房屋进行占有。
证据4、2016年5月17日以纯公司与英伦公司在历下法院的主持下将大量物品从涉案房屋中搬走的交接单，证明此前以纯公司对该房屋呈持续占有状态。
证据5、光盘两张，证明2016年5月17日，证据4中所载明的有关房屋交接和物品搬运的情况，也证明此前以纯公司对房屋的占用。
被告以纯公司辩称，一、答辩人与被答辩人于2011年签订的《丰利大厦物业管理服务合同》（以下简称“物业服务合同”）中关于“(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》中关于丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的租赁部分”的物业服务约定相应的物业服务费用无效。1．根据山东省济南市中级人民法院于2016年2月4日做出的己生效民事判决书[(2015)济民四终字第859号]认定的基本事实与判决结果：(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》中关于丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的租赁物（即丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层）属于违法临时建筑，依法被认定为部分无效。因此答辩人与被答辩人根据(2011)租赁字第2号而签订的物业管理服务合同对应的此部分，亦是无效的。根据相关法律法规的规定，无效合同自始无效，被答辩人应当返还已经收取的该无效部分的物业服务费用，2．退一步看：即使该物业服务合同不被认定为部分无效，那么根据《济南市物业服务费用管理办法》第八条规定：物业服务费按照房产证载明的建筑面积计算：因此对于本案中没有房产证的违法的临时租赁物，依法不得收取物业管理费用。被答辩人应当返还已经收取的该无效部分的物业服务费用。
二、双方签订的《物业服务合同》于2015年1月9日解除，物业服务费用已经缴纳至2014年10月21日，答辩人只需向被答辩人支付2014年10月22日至2015年1月10日的物业服务费（人民币186992元）。1、答辩人与被答辩人签订《物业服务合同》（答辩人为甲方，被答辩人为乙方）第七条第二款约定：“甲方不再续租或提前解除租赁合同时，应提前两个月通知乙方，以便双方及时结算，乙方与新的客户签订合同。”该条款中所称的“租赁合同”是指物业合同第一条约定的合同号：(2011)租赁字第1号和(2011)租赁字第2号租赁合同，即被答辩人起诉状中提到的标的房屋所指的租赁合同。可见该条明确约定了答辩人享有《物业服务合同》的任意解除权，行使解除权的方式是提前两个月通知被答辩人，该《物业服务合同》在收到解除通知的两个月后解除。具体化到本案，答辩人于2014年7月28日将《解除租赁合同通知书》交付给被答辩人，于2014年11月10日将《解除物业服务管理合同通知书》交付给被答辩人。依此，完全可以认定答辩人与被答辩人签订的《物业服务合同》己于2015年1月10日解除，双方此后不存在任何关系，且答辩人从2014年7月31日就从涉案房屋搬出，被答辩人要求答辩人支付2014年10月21日至2016年5月17日的物业管理费的诉求没有任何事实与法律依据。
三、答辩人无需向被答辩人支付违约金。答辩人曾多次向被答辩人的法定代表人曹崇军寄送钥匙、要求办理物业费用结算，都遭到曹崇军的拒绝，导致答辩人无法完成物业服务费用结算。由于被答辩人的违约甚至违法行为导致答辩人无法正常结算物业服务费用，答辩人不应承担违约金。。
被告以纯公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
证据1、解除租赁合同通知书，2014年7月28日通过顺丰快递发出；
证据2、解除物业服务管理合同通知书，2014年11月10日发出；
证据3、解除租赁合同通知书的顺丰快递单2张，保留一张，回执单一张，回执上显示退回；
证据4、解除物业服务管理合同通知书的顺丰快递单2张，证明我们已寄出，一张是我们保存的一联，另一联是退回的；
证据5、涉案房屋钥匙的顺丰快递单2张，2014年11月16日寄给了曹崇军，自己保留一张，退回一张，无法确认对方是否收到。
证据1-5证明被告已履行解除物业服务管理合同通知义务，物业服务合同已于2015年1月10日解除。
证据6、（2015）济民终字第859号民事判决书，证明1、济南英伦企业管理咨询有限公司与被告的租赁合同2015年1月16日解除，之后双方不存在合同关系；2、被告于2014年7月28日向原告表示解除合同，之后不再使用涉案房屋。
证据7、2015年11月4日的庭审笔录，证明1、被告已于2014年7月31日搬出涉案房屋，不再使用涉案房屋，愿意放弃留在房屋内物品的所有权；2、原告不同意被告搬出，其理由不具有合理性。
证据8、报警记录（复印件）；
证据9、2014年11月20日-21日，原告阻拦被告搬离的视频。
证据8、9证明原告阻拦被告将物品搬出涉案房屋，被告不得已报警，之所以有一部分物品尚未搬出及交接，是因为原告的阻拦所致。
经审理查明；2011年7月6日，丰利公司（乙方）与以纯公司设立的东莞市以纯集团有限公司济南办事处（甲方、以下简称以纯公司济南办、系非工商行政管理部门注册登记的非经营性办事机构）签订了《丰利大厦物业管理服务合同》，约定由丰利公司为以纯公司济南办租赁使用的位于济南市丰利大厦房产提供物业管理服务。合同第一条约定提供物业管理服务的房产为以纯公司济南办租赁使用的丰利大厦一层东部，二层及临建一、二层房屋；使用期限：自本合同签订之日起，至2016年10月20日止。第五条约定物业管理服务费按照每月每平方米29元计算，每月计人民币92220元整，甲乙双方签订合同之日，甲方一次性向乙方付清第一年上半年的物业管理服务费人民币553320元，第一年下半年租金应提前三个月由甲方一次性向乙方付清下半年物业服务费人民币553320元，以后每年物业管理费支付以此类推。第六条约定若甲方未按合同约定的期限和数额交付物业管理服务费和其他应交的费用，除向乙方补交应交的费用外，每延期一天还应承担应交费用总额日万分之五的违约金。第七条第二款约定甲方不再续租或提前解除租赁合同时，应提前两个月通知乙方，以便双方及时结算，乙方与新的客户签订合同。以纯公司济南办自2014年10月21日起未支付物业服务管理费。
另查明，2014年济南英伦企业管理咨询有限公司在本院诉以纯公司济南办、以纯公司房屋租赁合同(2014)历民初字第2178号一案已判决，以纯公司上诉，济南市中级人民法院(2015)济民四终字第859号二审判决济南英伦企业管理咨询有限公司与东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处2011年7月6日签订的(2011)租赁字第1号《柜台租赁合同》、(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》关于租赁丰利大厦第二层的约定，以及《广告位租赁合同》于2015年1月16日解除，并认定(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》中关于丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的租赁部分无效，2016年5月17日，以纯公司与济南英伦企业管理咨询有限公司在本院主持下对留置在涉案租赁房屋内的空调、防盗器、货架、部分衣物、衣架、试衣凳等物品进行了现场清点及交接。2016年济南英伦企业管理咨询有限公司诉以纯公司济南办、以纯公司房屋租赁合同（2016）鲁0102民初4213号一案已判决，该判决认定以纯公司仍然对涉案房屋进行占有并判决支付占有使用费，以纯公司上诉，现该案二审中，为此，以纯公司申请中止审理本案。
本院认为，丰利公司与以纯公司济南办签订的《丰利大厦物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，虽经济南市中级人民法院(2015)济民四终字第859号二审判决济南英伦企业管理咨询有限公司与东莞市以纯集团有限公司驻济南办事处2011年7月6日签订的(2011)租赁字第1号《柜台租赁合同》、(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》关于租赁丰利大厦第二层的约定，于2015年1月16日解除，并认定(2011)租赁字第2号《柜台租赁合同》中关于丰利大厦东侧钢结构房屋一、二层的租赁部分无效，但是，2016年5月17日，以纯公司才在本院主持下对留置在涉案租赁房屋内的物品进行了现场清点及交接，丰利公司在此期间一直履行物业管理服务合同，以纯公司辩称已向丰利公司发解除物业服务管理合同通知书，证据不足，本院不予认定。以纯公司济南办自2014年10月21日起未支付物业服务管理费，已构成违约。以纯公司与济南英伦企业管理咨询有限公司系房屋租赁合同纠纷，本案系物业服务管理合同纠纷，以纯公司以（2016）鲁0102民初4213号一案正在二审，申请中止审理本案，理由不当，本院不予支持。丰利公司要求支付物业管理服务费、违约金，理由正当，本院予以支持。但违约金按每日万分之五过高，应按银行同期贷款利率的1.3倍计算，同时以欠付物业费1752180元计算19个月违约金计算方法有误，应当是按合同约定欠付半年的物业管理服务费人民币553320元，时间自2014年10月22日起至2015年4月21日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2015年4月22日起至2015年10月21日止，欠付物业管理服务费人民币1106640元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2015年10月22日起至2016年4月21日止，欠付物业管理服务费人民币1659960元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2016年4月22日起至本判决生效之日止，欠付物业管理服务费人民币1736810元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告东莞市以纯集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南大丰利物业管理有限公司支付欠付物业管理服务费1736810元；
二、被告东莞市以纯集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南大丰利物业管理有限公司支付违约金（时间自2014年10月22日起至2015年4月21日止，欠付半年的物业管理服务费人民币553320元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2015年4月22日起至2015年10月21日止，欠付物业管理服务费人民币1106640元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2015年10月22日起至2016年4月21日止，欠付物业管理服务费人民币1659960元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2016年4月22日起至本判决生效之日止，欠付物业管理服务费人民币1736810元，按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
三、驳回原告济南大丰利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费24840元、财产保全费5000元，由被告东莞市以纯集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费24840元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于 毅
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡丽颖
二〇一七年三月六日
书 记 员 张 强