黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第979号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘建华，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王光天，黑龙江德治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省欧瑞农业科技开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街8号宏达小区1栋2单元3层3号。
法定代表人刘宏伟，该公司总经理。
委托代理人孙瑞梅，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人蒋晓薇，黑龙江金马律师事务所律师。
上诉人刘建华因与被上诉人黑龙江省欧瑞农业科技开发有限公司（以下简称欧瑞农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民三初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建华的委托代理人王光天，被上诉人欧瑞农业公司的委托代理人孙瑞梅、蒋晓薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：坐落于哈尔滨市道里区河润街1号A栋1-2层房屋的所有权人系刘建华。2010年12月9日，欧瑞农业公司与刘建华签订房屋租赁合同，欧瑞农业公司承租刘建华所有的位于哈尔滨市道里区河润街1号A栋1-2层房屋。合同约定：房屋为新进户的毛坯房，房屋给排水、煤气等设施以建筑设计为准；租期为5年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止；2011年、2012年、2013年年租金为55万元，2014年年租金为58万元，2015年年租金为60万元，总计房租金为283万元。欧瑞农业公司承诺租赁该房屋仅作为产品零售、餐饮等欧瑞农业公司经营范围内的项目使用；租赁期满，刘建华有权收回出租房屋，欧瑞农业公司应如期交还；未经刘建华同意，欧瑞农业公司不得转租、转借承租房屋；未经刘建华书面同意，将房屋转租转借给他人使用的，刘建华有权终止合同，将房屋收回，欧瑞农业公司应按着合同租金总额的20%向刘建华支付违约金。合同签订后，欧瑞农业公司交付了第一年租金55万元，并对房屋进行了装修，装修费用由欧瑞农业公司支付，欧瑞农业公司支付了煤气安装费13，500元。装修完成后，欧瑞农业公司实际出资开办了哈尔滨市圣蓝达有机私厨，该私厨登记为个体工商户，业主为刘红雁，该人系欧瑞农业公司股东。2012年2月2日，欧瑞农业公司交纳了2012年度租金55万元。后因楼上居民向物业和欧瑞农业公司反映该房屋建筑设计固有的独立排烟道在居民家的阳台内漏烟、漏味、发热，欧瑞农业公司找到刘建华要求解决此问题，刘建华也多次找管理该房屋的物业公司和建设单位进行维修，但始终没有解决问题。2012年6月22日，房屋的建设单位黑龙江东建房地产开发有限公司、刘建华、哈尔滨市圣蓝达有机私厨、小区物业管理单位哈尔滨海德物业管理有限公司经协商一致，签订了关于金凯国际A栋102号商服（哈尔滨市圣蓝达有机私厨）烟道整改协议书，约定：四方一致同意将房屋独立排烟道移出至室外墙垛内侧，采用0.8厚镀锌铁制作从楼梯间室外外墙直接通至建筑屋面的独立排烟道。四方共同委托一家施工单位制作安装，费用由黑龙江东建房地产开发有限公司、刘建华、哈尔滨市圣蓝达有机私厨平均分担。协议签订后，由于楼上居民的强烈反对，致使室外烟道一直未能安装成功。2012年6月27日，哈尔滨市环境保护局向哈尔滨市圣蓝达有机私厨下达了责令改正违法行为决定书，以有独立烟道，在试营业期间烟道漏烟、漏味、发热，影响居民正常生活为由，责令哈尔滨市圣蓝达有机私厨于2012年6月27日前责令停止营业。2013年3月3日，欧瑞农业公司将租赁房屋交付刘建华。审理中，经欧瑞农业公司申请，于2013年1月9日委托哈尔滨公立造价司法鉴定所对欧瑞农业公司租赁房屋的室内外装修进行鉴定。2013年11月22日，哈尔滨公立造价司法鉴定所作出了哈中法委鉴字（2013）第8号工程造价司法鉴定意见书。鉴定意见为：依据现场勘验结果及省、市建设主管部门颁发的定额及相关结算文件，最终确定室内外装饰装修费用为1，077，510.25元。欧瑞农业公司对该鉴定意见无异议。刘建华对该鉴定意见有异议，于2013年12月11日提出补充鉴定申请。请求依法确认租赁房屋室内外装饰装修的鉴定基准日为2011年3月并对该时期的装饰装修给予作出公允价值；请求依法按照占有房屋的年限依法补充鉴定欧瑞农业公司租赁房屋的室内外装饰装修折旧率。2014年1月8日及2014年3月31日，哈尔滨公立造价司法鉴定所分别作出解答，本次鉴定仅对租赁房屋的室内外装饰装修费用进行造价鉴定，而刘建华提出的装饰装修折旧率属资产评估，不在本次鉴定范畴内。本次鉴定的鉴定基准日2013年2月28日，为鉴定人员现场勘验日期，鉴定结果为河润街1号A栋1-2层102号房屋在2011年3月开工建设至2011年8月竣工期间的市场公允价格。2014年3月31日，委托相关部门对欧瑞农业公司租赁房屋的室内外装饰装修的折旧率进行鉴定。2014年4月30日，哈尔滨产权交易中心涉诉资产部作出退案说明，内容为“我中心接到此案委托后，经询问得知鉴定机构无法完成此案件鉴定要求，故将本案退回贵处”。2013年3月4日，欧瑞农业公司提出鉴定申请，要求对其租赁房屋所安装的中央空调、新风设备、排风设备远红外高温辐射电热器、玻璃制冷净化鱼缸、KTV音箱等设备、室内外监控设备、电话交换机系统、宽带网络系统工程、背景音乐设备、轿厢货梯等设备设施价值进行司法鉴定。2013年4月3日，经委托黑龙江锦融成价格评估有限公司对欧瑞农业公司设备设施进行鉴定，2013年6月20日黑龙江锦融成价格评估有限公司作出锦融成价格评估有限公司（2013）评鉴字第2013011号司法鉴定意见书。评估意见为：该标的物的现价值87，053元。欧瑞农业公司、刘建华对该鉴定均无异议。
欧瑞农业公司诉称：2010年12月9日，欧瑞农业公司与刘建华签订房屋租赁合同后，欧瑞农业公司交付了第一年租金，并对房屋进行了设计装修，欧瑞农业公司支付装修及相关费用115余万元，煤气安装费13，500元。装修完成后，欧瑞农业公司实际出资开办了哈尔滨市圣蓝达有机私厨。该私厨于2011年9月19日开业。2012年2月2日，欧瑞农业公司交纳了2012年度租金55万元。2012年初，楼上居民向物业公司和欧瑞农业公司反映该房屋建筑设计固有的独立排烟道在居民家的阳台内漏烟、漏味、发热。欧瑞农业公司找到刘建华要求解决此问题。2012年6月22日，虽经房屋的建设单位黑龙江东建房地产开发有限公司、刘建华、哈尔滨市圣蓝达有机私厨、小区物业管理单位哈尔滨海德物业管理有限公司协商，签订了关于金凯国际A栋102号商服烟道整改协议书，但由于楼上居民的强烈反对和上访，致使室外烟道一直未能安装成功，致使欧瑞农业公司开办的餐饮停业，欧瑞农业公司订立的房屋租赁合同的目的无法实现，故欧瑞农业公司诉至法院，请求判令：1、解除欧瑞农业公司、刘建华之间的房屋租赁合同；2、刘建华立即返还剩余租金370，685元（2012年6月28日至2013年3月1日）；3、刘建华赔偿租赁房屋装修设计费40，000元及房屋的装饰装修费用1，077，510.25元、设备费用87，053元；4、刘建华给付煤气管道安装费13，500元。
刘建华辩称：欧瑞农业公司起诉解除租赁协议刘建华认可，但不存在赔偿事由。第一、刘建华提供给欧瑞农业公司的房屋租赁物是新进户的毛坯房，并提供房屋及商品住宅使用说明书及商品房质量保证书、房屋验收单，均证明该房屋没有质量上的争议及问题。在租赁合同签订时，在实际履行时，刘建华已经提前给欧瑞农业公司房屋两个月的接收房屋时间及装修时间，在两个月范围内欧瑞农业公司未提出房屋有质量问题，并已经按照毛坯房的结构正常进行装修。租赁合同的相对人为欧瑞农业公司，但欧瑞农业公司确以哈尔滨市圣蓝达有机私厨在此无法进行餐饮经营活动为由要求解除合同，不是本租赁合同的相对人，为此，不是解除合同的法定理由及约定的内容；第二、本案中的排烟道漏烟不属于致使合同目的不能实现，其中欧瑞农业公司在与刘建华签订租赁合同时营业范围有产品零售、餐饮等其他经营项目，还包括开发、咨询、进出口贸易，为此，欧瑞农业公司并非是以餐饮为主的餐饮公司，退一步讲，即使餐饮无法经营，在其经营项目里可以经营其他项目，不存在刘建华影响其合同继续履行的原因；第三、欧瑞农业公司未尽举证义务，没有举证表明房屋在租赁期间内存在缺陷、瑕疵等质量问题，环保局的整改、处罚决定书只能证明该私厨因经营期间串烟要求其整改，并没有说明烟道有质量问题，烟道串烟是其使用时产生的构造问题，不存在烟道质量不合格的问题；第四、刘建华在庭审期间提供的证据可以证明，欧瑞农业公司仍继续能够经营其经营范围内的项目，在本案起诉时欧瑞农业公司仍占有该房屋进行使用，仅到鉴定委托时双方才进行房屋交接，为此不存在刘建华有侵权过错、承担赔偿责任。
刘建华反诉称：2010年12月9日，刘建华与欧瑞农业公司签订房屋租赁合同，刘建华将上述房屋租给欧瑞农业公司使用。合同约定：欧瑞农业公司承诺承租房屋仅作为产品零售、餐饮等欧瑞农业公司经营范围内的项目使用。租赁期限共5年，自2011年3月1日至2016年2月28日止。欧瑞农业公司如期支付了2011年、2012年度租金。2012年楼上居民反映欧瑞农业公司承租刘建华的房屋独立排烟道漏烟、串味。2012年6月22日，房屋的建设单位黑龙江东健房地产开发有限公司、欧瑞农业公司、哈尔滨市圣蓝达有机私厨、哈尔滨海德物业管理有限公司签订烟道整改协议书，至此，刘建华才知道欧瑞农业公司并未自己使用该租赁房屋，而是由哈尔滨市圣蓝达有机私厨实际使用。之后，欧瑞农业公司以刘建华提供的房屋中固有独立烟道漏烟，居民不让使用为由，拒付2013年度租金。刘建华认为，刘建华提交的房屋符合约定，在租赁过程中没有过错，依法履行了合同义务。欧瑞农业公司未经刘建华同意将房屋转租、转借给哈尔滨市圣蓝达有机私厨，该私厨未经刘建华同意将房屋装潢、装饰。经协商，欧瑞农业公司、刘建华于2013年3月协商解除了租赁合同，欧瑞农业公司将房屋交付刘建华。根据欧瑞农业公司、刘建华签订的房屋租赁合同第九条、第十一条的约定，欧瑞农业公司拖欠房屋租金1个月以上的，刘建华有权收回房屋，双方合同第十一条约定，承租方如将房屋擅自转租转借他人，同时需要向欧瑞农业公司支付租金总额20%的违约金。故刘建华请求判令欧瑞农业公司向刘建华支付违约金56.60万元（283万元×20%），刘建华不承担哈尔滨市圣蓝达有机私厨装潢装饰费用，欧瑞农业公司承担本案诉讼费及保全费。
欧瑞农业公司针对刘建华的反诉辩称：欧瑞农业公司与刘建华于2013年3月3日签订的房屋交接协议书系双方接受法院建议，为防止损失扩大，在诉讼过程中将房屋交付给刘建华，并非其诉称的双方于2013年3月3日协商解除的租赁合同。该协议第十条已明确约定，本协议用途仅限于进行相关司法鉴定及确定房屋装修费用及设备价值有关事项，不作为其他证明事项。事实上，欧瑞农业公司于2012年6月27日被哈尔滨市环境保护局责令停业后就向刘建华提出解除合同，并于2012年8月8日提起诉讼，请求解除合同，并不拖欠刘建华租金，何况欧瑞农业公司2012年度的租金实际交付至2013年3月1日，无论如何计算，都不存在欧瑞农业公司拖欠刘建华一个月租金的情况；其次，欧瑞农业公司是哈尔滨市圣蓝达有机私厨的实际出资人，其装饰装修费用应由刘建华承担。综上，刘建华诉请无事实及法律依据，请求驳回刘建华的反诉请求。
原审判决认为：欧瑞农业公司、刘建华之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。欧瑞农业公司租赁刘建华的房屋进行投资经营哈尔滨市圣蓝达有机私厨，因租赁房屋建筑设计固有的独立烟道有漏气、漏味、发热，影响居民正常生活，被哈尔滨市环境保护局下达了责令改正违法行为决定书，导致哈尔滨市圣蓝达有机私厨无法经营。欧瑞农业公司于2013年3月3日将租赁房屋交付给刘建华，至此，欧瑞农业公司、刘建华之间签订的租赁合同已解除。关于欧瑞农业公司要求返还2012年6月28日至2013年3月1日租金370，685元，因欧瑞农业公司系2012年8月13日进行诉讼，欧瑞农业公司未提供其于2012年6月28日到有关部门办理停业的相关手续，故返还房租的日期应从2012年8月13日计算至2013年3月1日，租金为301，369.80元。考虑此期间双方正在诉讼期间，且欧瑞农业公司物品仍在租赁的房屋中，刘建华应适当返还房租金，本院酌定返还房屋租金15万元。欧瑞农业公司主张刘建华赔偿其租赁房屋设计费40，000元，因欧瑞农业公司未提供其租赁房屋装修设计的相关证据，不予支持。欧瑞农业公司主张刘建华赔偿其装饰装修费用1，077，510.25元，因欧瑞农业公司、刘建华签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁期为5年，租赁期满后，刘建华有权收回出租房屋。故房屋装饰装修折旧率应5年折旧完毕，按每年折旧20%计算，刘建华应赔偿欧瑞农业公司租赁房屋装饰装修费为689，606.56元。欧瑞农业公司请求刘建华给付设备费87，053元，因刘建华未提供其已拆除相关设备的证据，该设备继续由刘建华使用，故对欧瑞农业公司该项请求，予以支持。欧瑞农业公司请求刘建华给付煤气安装费13，500元，予以支持。刘建华主张欧瑞农业公司将房屋转租，反诉请求欧瑞农业公司支付刘建华违约金566，000元，因欧瑞农业公司、刘建华签订的房屋租赁合同中约定租赁房屋仅作为产品零售、餐饮等欧瑞农业公司经营范围内的项目使用，欧瑞农业公司营业执照经营范围没有餐饮，欧瑞农业公司投资经营哈尔滨市圣蓝达有机私厨并无不当，且欧瑞农业公司支付刘建华的房屋租金的转账支票中的交款单位为欧瑞农业公司。故刘建华反诉请求无事实依据，不予支持。刘建华反诉主张其不承担哈尔滨市圣蓝达有机私厨装潢装饰费用无法律依据，不予支持。据此判决：一、刘建华于本判决生效之日起十日内返还黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司剩余房屋租金15万元；二、刘建华于本判决生效之日起十日内赔偿黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司租赁房屋装饰装修费689，606.56元；三、刘建华于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司设备费用87，053元；四、刘建华于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司煤气安装费13，500元；五、驳回黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回刘建华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费58，628元（含诉讼费15，818元、反诉费9460元、保全费8350元，鉴定费25，000元），黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司负担2616元，刘建华负担56，012元（刘建华于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省欧瑞农业科技发展有限公司43，202元）。
刘建华不服原审判决，向本院提起上诉称：本案租赁合同双方主体是刘建华与欧瑞农业公司，欧瑞农业公司与哈尔滨市圣蓝达有机私厨是两个独立法人，刘建华与哈尔滨市圣蓝达有机私厨之间无租赁合同关系，欧瑞农业公司将从刘建华处租赁的房屋擅自转借给其股东经营餐饮，欧瑞农业公司应承担违约责任；原审判决刘建华承担装修费用错误，原审判决刘建华返还剩余房租亦与实际情况不符，原审判决刘建华承担欧瑞农业公司设备费用亦不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，驳回欧瑞农业公司的诉讼请求，支持刘建华的反诉请求。
欧瑞农业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审期间，刘建华举示印巷私家菜馆的营业执照复印件一份，拟证明本案争议的租赁房屋仍在正常经营餐饮，不存在欧瑞农业公司主张该房屋烟道漏气不能经营问题。
欧瑞农业公司质证对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。认为该菜馆的注册日期是2014年12月1日，该菜馆目前是否正常营业不清楚。欧瑞农业公司租赁期间，刘建华、欧瑞农业公司及物业公司曾签订一份烟道改造协议书，该房产存在固有缺陷，无法正常经营菜馆。
本院经审查确认原审判决认定的事实。
本院认为，欧瑞农业公司与刘建华签订的房屋租赁合同合法有效。欧瑞农业公司使用该租赁房屋开办并经营哈尔滨市圣蓝达有机私厨，不属于转租租赁物行为。刘建华以欧瑞农业公司将从刘建华处租赁的房屋擅自转借给其股东经营餐饮为由，请求欧瑞农业公司承担违约责任，因缺乏事实依据，本院不予支持；欧瑞农业公司在使用租赁房屋经营过程中，因刘建华出租房屋的烟道存在漏气、漏味、发热，影响居民正常生活问题，导致欧瑞农业公司开办的圣蓝达有机私厨无法经营，且原审诉讼中，刘建华已收回了欧瑞农业公司已租赁的房屋，欧瑞农业公司、刘建华签订的租赁合同已经解除。因此，原审判令刘建华返还其剩余租期的租金，并赔偿其装修等损失并无不当，本院应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25，278元，由上诉人刘建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 王爱军
代理审判员 郑兴华
二〇一五年二月二日
书 记 员 王春贺