湖南省洞口县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0525民初573号
原告：张志芳，女，1977年5月9日生，汉族，住洞口县。
被告：洞口佳和房地产开发有限公司，住所地洞口县文昌街道文昌北路1号。
法定代表人：黄少华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司洞口支行，住所地洞口县文昌街道文昌北路13号。
负责人：周小荣，该支行行长。
委托诉讼代理人：宾真，湖南方廉律师事务所律师。
原告张志芳与被告洞口佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）及第三人中国工商银行股份有限公司洞口支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张志芳、被告洞口佳和房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建平、第三人中国工商银行股份有限公司洞口支行委托诉讼代理人宾真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张志芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：20110041119、20110041219、20110041319、20110041120、20110041220、20110041320），由被告返还原告已交纳的购房首付款2818837元及自2014年6月20日起至判决生效日止原告已向第三人归还的贷款本息。2、判决被告支付原告违约金28188元。3、判决解除原告与第三人于2014年签订的个人购房借款担保合同。事实和理由：原告于2014年3月24日向被告支付了购买商铺首付款2818837元，于2014年5月30日签订商品房买卖合同（合同编号分别为：20110041119、20110041219、20110041319、20110041120、20110041220、20110041320），购买被告位于佳和名都3栋119、219、319、120、220、320号商铺，建筑面积377.61平方米，总价款5618836元。合同签订后，原告与第三人签订个人购房借款担保合同，按揭贷款金额280万元，贷款期限10年，以所购商铺作为抵押担保，被告承担连带保证责任。2014年6月3日，进行了预购商品房抵押权预告登记。现被告因种种原因至今无法将原告所购商铺交付，也未能办理产权登记证书，且该商铺在出卖前被告已经出租，租金也抵扣被告债务，导致原告无法取得房屋也无法收取租金，合同目的无法实现，故请求依法支持原告诉请。
被告佳和公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同是事实；原告没有能够收取租金也是事实，但原因并不全部在被告；原告要求解除合同应有法定理由和依据；原告要求被告承担违约金依据不足。
第三人工商银行述称：1、本案不应合并处理个人购房借款担保合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案第三人未作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应该仅处理商品房买卖合同纠纷；2、原告要求解除商品房买卖合同理由不能成立，原、被告合同约定交房时间为2013年8月31日，而合同签订日期为2014年5月30日，该约定无效应视为对交房期限没有约定，原告以被告没有在合同约定期限内交付房屋为由主张解除合同没有事实依据；原告以不能收取租金、不能取得房屋为由主张合同目的不能实现的理由也不能成立，因原告对购买的商铺已出租是明知的，出现的情形是原告可预见、自担的商业风险范围。3、原告的合同解除权已消灭，解除权应在经催告后的三个月内行使或解除事由出现后一年内行使，逾期不行使解除权消灭。本案原告不管是从签订合同时起算，还是从收取房屋租金时起算均已超过在一年内行使解除权的诉讼时效。
原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人质证对证据真实性、合法性均没有异议，本院经审查予以认定并在卷佐证。经审理认定事实如下：2014年5月30日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于佳和名都小区3栋119、219、319、120、220、320号商铺（合同编号：20110041119、20110041219、20110041319、20110041120、20110041220、20110041320），建筑面积377.61平方米，总价款5618836元。合同约定被告应于2013年8月31日前将房屋交付原告使用；被告逾期交付超过90天，原告有权解除合同，被告应支付已付房款百分之一的违约金。合同签订前，原告于2014年3月24日先行支付首付款2818837元，合同签订后，与第三人签订个人购房借款担保合同，按揭贷款金额280万元，贷款期限10年，以所购商铺作为抵押担保，被告承担连带保证责任。2014年6月3日，办理了预购商品房抵押权预告登记。原告按约定每月支付按揭款至2016年3月21日止，共计485400.11元。
原、被告合同签订前，被告房屋已出租给案外人，租期为2012年1月15日至2022年1月14日，按原、被告约定原告可以在合同签订后自2015年1月1日起按实际购买面积比例立即收取案外人租金。2015年1月，当原告向案外人提出收取自2015年1月起的租金时，案外人提出异议，主张其享有被告方债权并主张以租金行使抵销权而拒绝向原告支付租金。原告遂于2016年提起诉讼，洞口县人民法院与邵阳市中级人民法院经审理支持了案外人关于抵销权的主张。
本院认为，原、被告经协商自愿签订商品房买卖合同，合法、有效，双方应予履行。本案中，被告因房屋已出租给案外人，而无法将房屋实际交付原告使用，且因被告与案外人存在债权债务抵销权问题致使原告也无法取得预期租金收益，致使原告无法取得商品房买卖合同签订后应取得的权益，合同的根本目的无法实现，故原告要求解除原、被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人认为原告解除权已因超期消灭，且理由不足，但根据审理查明的事实，原告在商品房买卖合同签订后无法实际取得或占有、使用房屋，也无法取得期待利益，合同目的无法实现，符合法律规定可以解除合同的情形。双方合同约定的交付期限在合同签订之前，该约定属于没有约定或约定不明确情形，当事人可以在合理期限内要求履行。本案原告在商品房买卖合同签订后即按约定提出租金的主张，但因客观原因致使该主张不能实现，在2017年2月，法院判决原告确已无法实现收取租金的主张后，原告即于2017年4月提起诉讼，并未超出法律规定的期限。综上所述，本院对第三人的抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告提出要求被告返还支付的购房首付款及已支付的按揭款，符合法律规定，本院予以支持。本案系因被告的原因致使原告未取得预期利益而造成损失，原告要求被告按首付款百分之一支付违约金，符合合同约定和法律规定，故本院对该诉讼请求予以支持。原告提出要求解除与第三人签订的个人购房借款担保合同，该合同虽然与商品房买卖合同相关联，在商品房买卖合同解除后符合解除条件，但因第三人在本案中未提出相关权利主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，仅处理商品房买卖合同纠纷，故本院对原告该项诉讼请求不予支持，待第三人主张权利时另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张志芳与被告洞口佳和房地产开发有限公司于2014年5月30日签订的商品房买卖合同（合同编号：20110041119、20110041219、20110041319、20110041120、20110041220、20110041320）；
二、被告洞口佳和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告张志芳购房首付款2818837元及已偿还第三人中国工商银行股份有限公司洞口支行的按揭房款485400.11元；
三、被告洞口佳和房地产开发有限公司本判决生效后十日内支付原告张志芳违约金28188元；
四、驳回原告张志芳其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费51131元，由被告洞口佳和房地产开发有限公司负担（原告预交的诉讼费，由其申请执行，本院不予退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长 肖剑培
审判员 傅祥军
审判员 张积华
二〇一七年八月××日
书记员 傅永波