宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0591民初238号
原告：华润苏果超市（湖北）有限公司，统一社会信用代码91420100574906688H，住所地武汉市江岸区百步亭花园路203号。
法定代表人：马嘉樑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘琦，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：张翼，男，该公司职工。
被告：宜昌博美汽车服务有限公司，统一社会信用代码91420500588213479P，住所地宜昌市伍家区沿江大道169—1号。
法定代表人：姜尚勤，该公司总经理。
被告：宜昌博美汽车服务有限公司东山分公司，统一社会信用代码91420500077001132G，住所地宜昌市开发区城东大道21号（华润苏果负一层）。
负责人：姜尚勤，该分公司经理。
二被告共同的委托诉讼代理人：方正茂，湖北仁辉律师事务所律师。
原告华润苏果超市（湖北）有限公司（以下简称华润苏果公司）与被告宜昌博美汽车服务有限公司（以下简称博美公司）、宜昌博美汽车服务有限公司东山分公司（以下简称博美东山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘琦、张翼、二被告的法定代表人、负责人姜尚勤及其委托诉讼代理人方正茂到庭参加诉讼。现已审理终结。
华润苏果公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付原告租金273000元（从2016年1月1日至2017年11月30日）及利息10283.94元（从2016年3月31日起，按每季度租金34125元，以年利率4.75%为标准，计算至2017年11月30日止）；2.解除原、被告之间的租赁合同关系；3.二被告立即清场搬出租赁区域，逾期撤场造成的损失由二被告自行承担；4.本案诉讼费由二被告共同承担。
事实和理由：2013年4月，华润苏果公司与博美公司签订了《大型项目租赁合同》，约定将宜昌市城东大道21号泰富广场华润苏果超市内的商铺（商铺号为AF1001#）出租给被告，租赁面积455米，租赁期5年，自2013年7月1日至2018年6月30日止；2013年8月，双方签订《商铺租赁补充协议》，约定减免被告2013年7月1日至2013年8月15日的租金；2015年2月，双方又签订《商铺租赁补充协议》，对2015年1月1日至2018年6月30日期间的商铺租金进行了调整。被告已支付从2013年8月16日至2015年12月31日期间的全部租金，共计491400元，2016年1月1日至今的租金尚未支付，被告已未实际经营。请求法院支持其诉请。
博美公司和博美东山分公司辩称：1.华润苏果公司是与博美公司前店主向琼芳签订的租赁合同和补充协议，向琼芳2015年年底将案涉店铺转让给了姜尚勤，被告的法定代表人和负责人现在是姜尚勤，根据合同的相对性，承担支付租金责任的应是向琼芳，而不是姜尚勤。2.姜尚勤接手一个月左右，华润苏果公司因经营不善倒闭关门，停止经营，已不具备收取租金的资格和条件，被告不应承担赔偿责任，华润苏果公司的倒闭还给被告造成经济损失，但双方一直协商未果。3.应当退还合同保证金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月4日，华润苏果公司（甲方）与博美公司（乙方）签订《大型项目租赁合同》，合同第一条租赁范围约定：“乙方愿意承租、甲方同意出租位于湖北省××经济技术开发区城东大道××广场××超市内商铺（商铺号××＃）”用作汽车美容服务；第二条租赁期约定：“建筑面积以455平方米计，租赁期5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止”；第三条租金约定：“该单元自起租日首壹年的租金为50元/月/平方米，第叁年的租金为60.5元/月/平方米，第肆年的租金为66.55元/月/平方米，第伍年的租金为73.205元/月/平方米，租金合计为1666692.3元/合同期内。管理费及空调费按照10000元/年固定金额收取。保证金为人民币66617元，相当于二个月租金、管理费及空调费之和，乙方应于签署本合同前全额一次性缴清，否则视为乙方自愿放弃双方合作。电费，水费（如有）和煤气费（如有）：该单元设独立计量仪表，乙方依实际使用量每月5日前交纳有关费用”；第十条甲方义务约定：“负责提供经双方确认的位置、场地及经营过程中必要的水、电等基础供应；保证该物业内部公共设施的正常运行；负责经营场所的物业管理，安全工作；处理该物业的一般废物；对从乙方收取的租金负责向税务机关申报缴纳营业税”；第十六条约定：“乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，14天内仍未缴付该应付款项，甲方有权终止合同并要求乙方交还该单元”；第十七条违约责任约定：“如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十六条规定提前终止合同外，还可要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、推广宣传费（如有）及停车费之滞纳金按每日0.5%计收”；双方在合同附件十四、十五分别约定《关于乙方赠券的合作方案》和《有关发行贵宾卡、券的补充协议》，约定甲方客户凡私家车达到2.0以上排量的，均可凭华润苏果购物广场发放的券到博美免费精洗、或做爱车美容等内容的合作协议。博美公司在该合同上加盖公司印章，并由彼时的法定代表人向琼芳签字。2013年8月21日，华润苏果公司和博美公司签订《商铺租赁补充协议》，该协议约定将2013年7月1日至2013年8月15日之间的租金减免。博美公司在该协议上加盖公司印章，向琼芳并签字。2015年2月4日，华润苏果公司与博美东山分公司再次签订《商铺租赁补充协议》，约定：“因乙方经营状况不佳，甲乙双方经过友好协商，达成以下减免租金共识：自2015年1月1日至2015年12月31日期间，每季度租金为25593.75元，2016年1月1日至2018年6月30日期间，每季度租金为34125元”。博美东山分公司在该协议上加盖印章，向琼芳签字。
同时查明，博美东山分公司是博美公司的分公司；2015年9月10日，博美公司原法定代表人兼股东向琼芳将股份转给姜尚勤，该公司现股东为姜尚勤、杨培丹；博美东山分公司负责人亦由向琼芳变更为姜尚勤。案涉商铺在华润苏果公司经营商场的负一楼，位于地下停车场，一直由博美东山分公司经营，2016年11月1日暂停营业，并支付部分会员退卡费用，但博美公司一直占用租赁场所至今。博美公司已支付2015年12月31日之前的房屋租金，2016年1月1日后的租金未予支付。2015年11月20日，博美公司向华润苏果公司支付水电费7232.20元；2016年3月4日，支付水电费2642.50元；同年4月5日支付水电费3020.00元；同年5月6日支付水电费3284.40元。华润苏果公司于2016年6月关店，停止营业，但地下停车场并未关门。
另查明，从2015年12月30日起，博美公司多次与华润苏果公司联系，认为华润苏果公司的经营环境发生变化，很多商铺关闭，导致博美公司因客流量越来越少而无法正常营业，希望华润苏果公司给一个满意的方案。2016年7月5日，华润苏果公司委托江苏华邦工程造价咨询有限公司对博美公司汽车服务会所的装修及安装工程费用进行评估，评估价为191022.31元。双方就补偿和租金问题多次微信磋商。
还查明，案涉房屋是华润苏果公司向宜昌市百泰实业有限责任公司承租的房屋，且至今未解除租赁合同。
本院认为，一、关于本案主体的问题。华润苏果公司起诉博美公司与博美东山分公司共同承担给付责任；二被告辩称合同是博美公司原法定代表人向琼芳所签，应由向琼芳承担责任，与姜尚勤无关。本院认为，华润苏果公司起诉对象为博美公司与博美东山分公司，并非姜尚勤；根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，博美公司及其东山分公司在《大型项目租赁合同》和二份《商铺租赁补充协议》上加盖公司印章，向琼芳作为公司法定代表人和负责人签字，合同已由博美公司实际履行，向琼芳的签字是代表公司的行为，该行为的一切经济利益和法律后果均由公司承担，二被告辩称应由向琼芳承担责任的意见与事实和法律不符，本院不予支持。本案中，《大型项目租赁合同》和2013年8月21日的《商铺租赁补充协议》上加盖的均为博美公司的公章，承租案涉商铺的是博美公司，博美公司将租赁商铺交由其东山分公司经营，是其内部经营管理措施；博美东山分公司在2015年2月4日的《商铺租赁补充协议》上加盖公章，只是双方对于租金事宜的补充约定，并不影响租赁合同的相对性是发生在博美公司与华润苏果公司之间，且根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司因其不具有法人资格，其民事责任由公司承担，博美东山分公司的民事责任由博美公司承担。
二、关于解除合同的问题。双方合同约定博美公司逾期支付租金时，华润苏果公司可终止合同并收回出租单元，现博美公司自2016年1月1日起未交租金，终止合同的约定情形已出现，华润苏果公司现要求解除合同并腾退房屋的请求符合约定及法律规定，本院予以支持。
二、关于租金和利息的问题。华润苏果公司据合同主张租金，博美公司辩称因华润苏果公司停业而不具备收取租金条件，同时导致博美公司客源大量流失，不应支付租金。本院认为，博美公司向华润苏果公司承租场地经营汽车美容，双方合同中并未约定华润苏果公司停业是博美公司不支付租金的免责事由，且博美公司至今仍占用承租店铺未予搬离，应向华润苏果公司支付租金。但是双方对于租金标准的约定必然与华润苏果公司作为一个大型超市商场所带来的客流量有关联，华润苏果公司的停业导致博美公司客源流失，是博美公司在订立合同时无法预见的，博美公司承租的场地虽然位于未关闭的地下停车场，但系华润苏果公司商场的一部分，双方签订合同时也是基于商场的整体商业环境所约定的租金，现商场营业环境的变化势必影响博美公司的经营，同时华润苏果公司停业后，对于博美公司承租场地也未尽到合同约定的物业管理和安全工作等义务，从公平原则考虑，本院酌情将租金予以调整，华润苏果公司2015年尚在正常经营时，双方已将每季度租金调整为25593.75元，2016年至2018年期间每季度租金34125元虽是双方约定，但根据双方的经营情况，显属约定过高，本院按约定租金的60%调整为每季度20475元，博美公司认为不应支付租金的辩称意见本院不予采纳。博美公司交纳了保证金66617元，华润苏果公司虽称已全部冲抵水电费，却未向本院提交证据予以证实，而博美公司向本院提交了其已另行支付水电费的证据，华润苏果公司的辩称意见本院不予采纳，双方合同解除后，保证金应予退还给博美公司。华润苏果公司主张租金截止日为2017年11月30日，博美公司在扣除保证金后，还应支付华润苏果公司租金90358元（20475元/季度÷3个月×23个月－66617元）。双方对于逾期支付租金的滞纳金虽有约定，但是由于华润苏果公司停业，且双方一直在为租金和补偿费进行磋商，博美公司并无逾期支付的违约故意，华润苏果公司也未能尽到出租方的合同义务，也存在违约行为，其主张的违约利息，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告宜昌博美汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润苏果超市（湖北）有限公司房屋租金90358元。
二、解除原告华润苏果超市（湖北）有限公司与宜昌博美汽车服务有限公司2013年4月4日签订的《大型项目租赁合同》；宜昌博美汽车服务有限公司将租赁店铺腾退后交还给华润苏果超市（湖北）有限公司。
三、驳回原告华润苏果超市（湖北）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2775元，由华润苏果超市（湖北）有限公司负担1000元，宜昌博美汽车服务有限公司负担1775元
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 许 静
二〇一八年四月十九日
书记员 陶文淦