宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2016）浙0212民初4136号原告（反诉被告）：胡东星，男，1986年11月15日出生汉族，宁波市外国企业服务公司员工，户籍所在地：安徽省巢湖市居巢区，现住宁波市江东区。原告（反诉被告）：许银玲，女，1987年10月18日出生汉族，职业不详，户籍所在地安徽省六安市裕安区，现住宁波市江东区。委托代理人：陈春香，浙江铭生律师事务所律师。委托代理人：李维航，浙江铭生律师事务所律师。被告（反诉原告）：董朝阳，男，1973年10月19日出生个体，汉族，住宁波市鄞州区。委托代理人：杨建明，浙江匡明律师事务所律师。委托代理人：杨小颖，浙江匡明律师事务所律师。原告胡东星、许银铃为与被告董朝阳房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。审理中，被告向本院提起反诉，经审查，本院予以受理并与本诉合并审理。本案于2016年7月15日公开开庭进行审理，原告胡东星及两原告委托代理人陈春香、被告委托代理人杨小颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡东星、许银玲起诉称：两原告在中介的介绍下，与被告就其位于宁波市中山东路871弄31号303室的房屋及车库达成《存量房屋买卖中介合同》。双方约定房屋总价款为133万元，付款方式为合同签订后即付定金20000元，2015年8月14日支付41万元，剩余90万元由两原告申请20年银行公积金按揭贷款，被告应于2015年11月30日前办理交房手续。同时，合同备注中约定办理附属用房即车库的产权证产生的税费由被告承担。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，两原告按约支付了定金及首期房款，双方于2015年8月20日就住宅房屋进行了产权变更登记。2016年1月20日，两原告申请的按揭贷款汇至被告账户，双方于2016年1月31日办理了住宅房屋的交接手续。2015年9月1日，两原告就与被告一起对涉案车库申请办理了产权证，两原告为此垫付了契税及办证登记费用共计2030.16元。但被告至今未向两原告交付车库，亦未将车库产权转移登记至两原告名下，对于两原告垫付的契税及办证费用也未支付。故请求判令：1.被告将位于宁波市中山东路871弄43号（D-9）建筑面积为18.55平方米的车库腾空并交付给两原告；2.被告协助两原告办理上述车库的转移登记手续；3.被告支付两原告垫付款项2030.16元；4.被告向两原告支付逾期交房违约金6952.77元（按77.25元/天的标准自2016年2月1日起算至实际交付之日止，暂算至2016年4月30日为6952.77元）。审理中，两原告增加诉讼请求要求被告向两原告支付逾期交房违约金5000元（以每天500元的标准，自2016年1月22日起算至2016年1月31日止）。被告董朝阳反诉并答辩称：两原告所述的与被告签订《存量房屋买卖中介合同》属实，但是合同仅是关于住宅房屋的买卖，不包括车库。在双方签订房屋买卖合同时，车库尚未取得产权证，仅是作为房屋的附属设施，现该车库已经取得了独立的产权，不应作为合同约定的附属设备，原、被告未就该车库达成买卖协议，被告无需向两原告交付该车库，亦无需向两原告支付逾期交付车库的违约金。两原告主张的逾期交房违约金5000元亦缺乏依据，交房需要原、被告及中介三方到场，需要准备的时间，且当时被告通知两原告交房，但两原告情绪激动，以致延误，责任不在被告。另外，双方在合同中约定房屋总价款为133万元，除定金2万元，首付款41万元于2015年8月14日前支付，剩余房款90万元两原告应在2015年11月30日前付清，但两原告直至2016年1月21日才支付上述款项，已经构成迟延支付，应按照合同约定以每日500元的标准向被告支付逾期付款违约金。综上，要求驳回两原告本诉诉讼请求，并请求判令：两原告向被告支付逾期付款违约金26000元（按照500元/日的标准，自2015年12月1日起算至2016年1月21日，共计52天，500元/天×52天=26000元）。两原告针对被告反诉答辩称：被告的主张没有事实和法律依据。合同中约定是在按揭贷款到账之后交房，是款清交房。合同第4条、第22条约定了付款时间是以银行放贷时间为准，是不确定的时间。两原告是委托中介办理银行按揭贷款的，也按合同约定向中介方及时交付了按揭贷款材料，但由于公积金系统升级，造成放贷延迟了一个多月，属于不可抗力，是客观原因。且中介方和原告均告知了被告。综上，要求驳回被告的反诉请求。两原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《存量房屋买卖中介合同》1份，用以证明原、被告存在房屋买卖关系以及对双方的权利义务进行约定的事实；2．车库的契证（包含契税发票）、产权证、土地所有权证各1份，用以证明被告与两原告签订的合同中包含了车库的买卖，被告亦同意办理产权转移登记的事实；3.房屋交房证明、房产证、契证（契税发票）各1份，用以证明被告在2016年1月30日交付房屋，但是没有交付车库的事实；4．浙江省政府非税收入通用发票、pos签购单、招商银行信用卡对账单各1份，用以证明两原告代被告缴纳车库契税1480.16元和登记费550元共计2030.16元的事实；5.市区公积金系统切换暂停办理业务的通告（打印件）1份，用以证明因宁波市住房公积金管理中心信息系统上线切换原因导致两原告办理的公积金贷款手续至少延误10天的事实。被告为证明自己的主张向本院提交了下列证据：1．《存量房屋买卖中介合同》复印件1份，用以证明房款支付时间以及延迟付款应承担的违约责任的事实；2、工商银行凭证1份，用以证明两原告90万元房款实际支付时间及逾期付款的事实。上述证据均经庭审出示，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：对两原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但对合同备注部分内容不予认可。本院对该份证据的真实性予以确认，对于备注部分内容，因被告向本院提交的合同复印件中亦有该部分内容，被告又未能提供相反证据证明该部分备注内容系两原告后补，故本院对于备注部分内容亦予以认可。对两原告提交的证据2、3、4，被告对真实性均无异议，对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对两原告提交的证据5，被告对真实性及合法性均有异议。本院认为，该份证据为打印件，本院不予采信。对被告提交的证据1、2，两原告对真实性均无异议，对证明目的有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2015年8月12日，原、被告以及中介方宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定被告将位于宁波市中山东路871弄31号303室的房屋售予两原告，房屋建筑面积为101.51平方米，附属用房有独用的汽车库2#03，使用面积为18.74平方米；房屋价款和其他价款总计133万元，房款支付方式为：合同签订后，两原告即付定金2万元，2015年8月14日前支付房款41万元，剩余90万元房款，两原告应在2015年8月14日前提供有效的按揭资料，并委托中介方办理20年银行公积金按揭贷款；双方商定2015年11月30日交房。如因两原告原因未在合同的约定期限内办理、办妥按揭手续，导致迟延付款，则两原告最迟应于2015年11月30日前向被告付清剩余房款，逾期视作违约。合同备注部分载明：被告户口不在本房屋（没有占用），被告负责办理好车库契证和产证，并自行缴纳税，过户至两原告时税费由两原告承担。合同还对双方的其他权利义务一并进行了约定。上述合同签订后，两原告按约向被告支付了定金2万元及首期房款41万元。2015年9月1日，两原告代被告向宁波市财政局支付涉案车库的契税1480.16元。2016年1月21日，两原告通过按揭贷款向被告支付了剩余房款90万元，2016年1月31日，双方在中介的见证下对位于宁波市中山东路871弄31号303室的住宅房屋进行了交付。2016年4月28日，两原告代被告向宁波市不动产登记服务中心支付了登记费550元，涉案车库取得产权登记证，权证号为甬房权证江东字第××号，房屋坐落为中山东路871弄43号（D-9），建筑面积为18.55平方米，所有权人为被告。本院认为：原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应全面按约履行各自的义务。本案中，原、被告双方的争议焦点为：1、双方签订的《存量房屋买卖中介合同》是否包括了车库的买卖；2、原、被告双方在合同履行过程中是否存在违约情形，以及如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，双方的买卖合同中是否包含车库的买卖。本院认为，原、被告在合同中明确约定房产情况包括使用面积为18.74平方米的2#03号汽车库，且在房屋价款中明确约定133万元系房屋价款及其他价款的总和，在备注中亦对车库的契证及过户事宜进行了具体约定，两原告也代被告支付了契税和办证的登记费用。综上，本院认为，原、被告在签订房屋买卖合同时即已对车库的买卖达成一致合意。被告辩称车库已经系有独立产权的房屋，双方未就车库的买卖达成一致的辩称有违诚信，本院不予采信。现两原告已经支付了全部购房款，被告理应及时交付上述房屋及车库，故本院对两原告要求被告交付车库及办理车库产权转移登记手续的主张予以支持。原、被告在合同中约定车库办理契证和产权证的费用由被告承担，两原告代被告承担了契税及办证登记费用共计2030.16元，被告应将上述款项支付给两原告。本院对于两原告要求被告支付垫付费用2030.16元的主张亦予以支持。对于第二个争议焦点，被告是否存在违约交房情形，两原告是否存在逾期付款情形，以及双方的违约责任应如何承担。本院认为，原、被告双方在买卖合同中约定两原告需最迟在2015年11月30日前支付剩余房款90万元，被告则需于2015年11月30日将房屋交付两原告，双方约定的是同时履行，并无履行的先后。两原告未在2015年11月30日前支付剩余房款，按照合同约定存在逾期付款的情形，但被告也未在2015年11月30日交付房屋，同样存在逾期交房情形。根据合同约定，逾期付款的违约金与逾期交房的违约金均为每日500元，故在2015年11月30日至2016年1月21日期间，双方均存在违约，两者相抵，双方均无需承担违约责任，故本院对于被告要求两原告向其支付逾期付款违约金26000元的反诉主张不予支持。对于两原告要求被告支付2016年1月22日至2016年1月31日期间逾期交房违约金5000元的主张。本院认为，原、被告双方此前约定的付款时间及交房时间均为2015年11月30日，两原告未在2015年11月30日前支付剩余房款，且又系按揭贷款付款方式，付款时间存在不确定性，在两原告的付款时间推迟至2016年1月21日后，应该给予被告合理的准备交房时间，被告在原告付款后10天交付房屋，本院认为并未超出合理期间，故对两原告的该项主张亦不予支持。但被告在1月31日仍未交付车库，显属违约，两原告要求被告自2016年2月1日起支付违约金符合双方合同约定，但是77.25/天的计算标准过高，本院根据本案的案情、被告逾期时间酌情将计算标准调整为30元/天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告董朝阳向原告胡东星、许银玲交付位于宁波市中山东路871弄43号（D-9）的车库，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、被告董朝阳将位于宁波市中山东路871弄43号（D-9）的车库产权转移登记至原告胡东星、许银玲名下，限于本判决生效后七日内履行完毕；三、被告董朝阳向原告胡东星、许银玲支付房屋契税及登记费2030.16元，限于本判决生效后七日内履行完毕；四、被告董朝阳向原告胡东星、许银玲支付逾期交付车库违约金（按照30元/天的标准，自2016年2月1日起算至判决确定履行之日止），限于本判决生效后七日内履行完毕；五、驳回原告胡东星、许银玲的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告董朝阳的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件本诉受理费1850元，减半收取925元，案件反诉受理费225元，由两原告胡东星、许银玲负担55元，被告董朝阳负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）代理审判员邝荣二〇一六年八月十日书记员向婧????1?