北京市石景山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京0107民特12号
申请人西藏信托有限公司，住所地北京市朝阳区金桐西路10号远洋光华国际C座17层。
法定代表人苏生有，董事长。
委托代理人李莅宾，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人李浡，北京市国联律师事务所律师。
被申请人北京博源工贸有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处路（斗源饭庄�）
法定代表人崔冲，董事长。
申请人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托公司）向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成由法官马勇、法官宋颖、钟金文参加的合议庭公开开庭进行了审查，申请人西藏信托公司之委托代理人李浡到庭参加了询问，被申请人北京博源工贸有限责任公司经本院依法传票传唤未到庭参加询问。本案已审查完毕。
申请人西藏信托公司称：2013年12月，西藏信托公司与北京金威中嘉科技有限公司（以下简称金威中嘉公司）、北京海淀颐海出租汽车有限责任公司、北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司、北京恒通出租汽车有限公司、北京东华门出租汽车有限责任公司、胡雅奇、曹岚（以上七主体统称“各债务人”）签订了编号为“TTCO-
S-L-JX3-201212-XTDK-04(C)”的《股东借款合同》约定：西藏信托公司作为“西藏信托-
金鑫3号信托计划”的受托人，以募集的部分信托资金向金威中嘉公司提供金额为9950万元的借款；借款期限12个月；借款年利率采取固定利率11.2%；借款按季利息，结息日为每自然季末月20日；如果金威中嘉公司未依约偿还借款本金及利息的，西藏信托公司有权自该笔借款逾期之日起按照本合同约定的借款利率基础上上调50%计收利息；对于不能按时支付的利息，西藏信托公司有权计收复利；如西藏信托公司采用诉讼方式主张债权，各债务人承担律师费、差旅费等实现权务的费用。西藏信托公司与北京博源工贸有限责任公司（以下简称博源工贸公司）签订编号为“TTCO-
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JX3-201212-DYHT-06(B)”的《抵押合同》，约定将博源工贸公司所有的位于石景山区八大处路39号的房屋（《房屋所有权证》编号为“京房权证石其字第001**号”）和土地使用权（《国有土地�用证》编号为“京石国用（2011出）第00106号”）作为抵押物，为编号为“TTCO-
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JX3-201212-XTDK-04(C)”的《股东借款合同》项下金威中嘉公司的债务（包括但不限于本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债务的费用等）提供抵押担保，并约定主合同条款发生变更，博源工贸公司对变更后的主合同项下债务承担担保责任，同时约定不论是否存在其他担保，西藏信托公司有权直接要求承担担保责任。上述房屋、土地均办理了抵押登记，取得编号为“X京房他证石字第0395**号”的房屋他项权证和编号为“京石他项（2015）00014号”的土地他项权利证明书。西藏信托公司与各债务人及北京凯智鑫龙投资咨询有限公司签订了编号为“TTCO-
S-L-JX3-201212-XTDK-04-BC”的《补充协议》，约定将编号为“TTCO-S-L-
JX3-201212-XTDK-04(C)”的《股东借款合同》项下借款期限变更为15个月，变更后到期时间为2015年3月27日。借款到期日前，金威中嘉公司未能如期偿还利息，至申请日，各债务人仍未偿还所欠本金、利息、逾期利息、复利。截至2016年3月14日，共计尚欠本金、利息、逾期利息、复利124369187.08元。博源工贸公司以其抵押的房产土地为上述债务提供担保，西藏信托公司依法享有优先受偿权。故起诉至法院。申请人请求：1.依法裁定准许拍卖、变卖被申请人博源工贸公司所有的位于石景山区八大处路39号的房屋（《房屋所有权证》编号为“京房权证石其字第001**号”）和位于该地址的土地使用权（《国有土地使用证》编号为“京石国用（2011出）第00106号”），并以拍卖、变卖所得价款用于优先清偿西藏信托公司下列款项：(1)贷款本金9950万元；(2)截至2015年3月27日止的利息5850600元、逾期利息（以借款本金9950万元为基数，自2015年3月28日至本息实际付清之日止，按TTCO-
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JX3-201212-XTDK-04(C)的《股东借款合同》约定的借款利率上调50%计收）、复利（自2014年12月20日至2015年3月27日，按TTCO-
S-L-JX3-201212-XTDK-04(C)的《股东借款合同》约定的借款利率计收；自2015年3月28日至利息、逾期利息实际付清之日止，按TTCO-
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JX3-201212-XTDK-04(C)的《股东借款合同》约定的借款利率上调50%计收）（暂计算至2016年3月14日利息、逾期利息、复利24869247.08元）；(3)已支付的律师费25万元；(4)为实现债权而发生的差旅费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等一切费用；2.案件申请费由博源工贸公司承担。
被申请人博源工贸公司未到庭参加询问，亦未提交证据，在异议期内亦未向本院提出异议。
经审查查明：2013年12月，借款人（甲方）金威中嘉公司，贷款人（乙方）西藏信托公司，丙方北京海淀颐海出租汽车有限责任公司、北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司、北京恒通出租汽车有限公司、北京东华门出租汽车有限责任公司、胡雅奇、曹岚共同签署《股东借款合同》，合同编号为：TTCO-
S-L-JX3-201212-XTDK-04(C)。合同约定：本合同项下借款是乙方作为西藏信托-
金鑫3号单一资金信托项下受托人，以募集的部分信托资金向甲方发放的贷款。借款额度为人民币玖仟玖佰伍拾万元。借款期限12个月。借款利率为固定利率。按年利率11.2%执行。借款按日计息，按季结息，结息日为每个自然季末月的20日。到期未付的贷款利息，向借款人计收复利。借款到期，利随本清。违约责任中8.5约定：甲方到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，乙方有权限期清偿，对逾期借款按日在本合同约定的借款利率基础上上调百分之五十计收利息，并对未支付利息计收复利，同时有权处置担保资产或向保证人主张担保权利。合同还对双方权利及义务等作出了约定。合同加盖了各方印章。此后，上述各方又签署了合同编号为TTCO-
S-L-JX3-201212-XTDK-04BC的补充协议，补充协议中约定将上述《股东借款合同》的借款期限变更为15个月，到期时间为2015年3月27日。
另抵押人（甲方）博源工贸公司，抵押权人（乙方）西藏信托公司签署合同编号TTCO-L-S-
JX3-201212-DYHT-06(B)的《抵押合同》。合同约定，博源工贸为金威中嘉公司与乙方签订的TTCO-S-L-
JX3-201212-XTDK-04(C)《股东借款合同》的履行提供抵押担保。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。第十一条抵押权实现中11.1条约定：主合同债务履行期限届满或按主合同约定主合同债务提前到期，债务人不履行合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或债务人违反主合同的其他约定，乙方有权处分抵押财产，甲方同意乙方有权选择折价、变卖、拍卖等方式处分抵押财产。11.3条约定：乙方处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优秀用于清偿主合同项下的债务，剩余价款退还甲方。第十七条抵押财产清单载明，抵押物为坐落于北京市石景山区八大处路39号国有土地使用权证书号为京石国用（2011出）第00106号土地使用权及坐落于该土地上的房屋所有权证号为京房权证石其字第001**号房屋。抵押合同�盖了双方印章并由相关代理人签字确认。
上述合同签署后，西藏信托公司于2013年12月27日向金威中嘉公司银行转账9950万元。
2015年3月30日，西藏信托公司与博源工贸公司至北京市石景山区住房和城乡建设委员会就上述抵押合同约定的抵押房屋办理了抵押登记。西藏信托公司取得X京房他证石字第0395**号他项权证书。证书中记载：房屋他项权利人西藏信托公司，他项权利种类一般抵押，债权数额26950万元。2015年4月27日，双方又至北京市国土资源局就上述抵押合同中约定的土地使用权办理了抵押登记，西藏信托公司取得京石他项（2015）第00014号他项权利证书。证书中记载：土地他项权利人西藏信托公司，义务人博源工贸公司，地号×××，权属性质国有建设用地使用权，使用权面积6325.04M2，他项权种类及范围：种类抵用权，贷款金额26950万元，范围：1�、2号、3号、4号、6号楼分摊土地面积6146.23平方米。权利顺序载明为第三。
此后，还款期间届满，金威中嘉公司不能按期履行偿还借款的义务，西藏信托公司向本院申请实现担保物权。博源工贸公司对西藏信托公司主张并无异议。截止借款到期日即2015年3月27日止的利息为5850600元。
另，西藏信托公司与北京市国联律师事务所就涉案债权债务纠纷签署委托代理协议，由北京市国联律师事务所提供本案申请实现担保物权特别程序等协议约定的法律服务，其中费用约定固定律师费为25万。2016年3月8日，西藏信托公司向北京市国联律师事务所支付律师代理费25万元。
涉案担保房屋及土地均设有其他抵押担保物权，第一顺位抵押权人均为西藏信托公司。
本院审查认为，西藏信托公司与博源工贸公司签订的抵押合同，系双方的真实意思表�，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。涉案房屋及土地经相关部门办理抵押登记，西藏信托公司取得他项权证书，依法享有抵押担保物权。另，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百六十六条规定：同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。被申请人博源工贸公司亦在法定期限内未向本院提出异议。故依据《股东借款合同》对逾期借款按日在本合同约定的借款利率基础上上调百分之五十计收利息，借款利率为固定利率11.2%的约定。依据《抵押合同》，担保范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、律师费等），因此西藏信托公司在债权本金9950万元，截止2015年3月27日止的利息5850600元、律师费25万元及以9950万元为本金，自2015年3月28日起计算至本息实际付清之日止，按年息11.2%上浮50%计算的逾期利息的范围内对抵押物有权行使优先受偿权。关于复利问题，虽然各方约定到期未付的贷款利息西藏信托公司可以计收复利，但未对计收复利的标准作出约定，现西藏信托公司计收复利的标准缺乏合同依据，本院对其请求不予支持。
综上依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百六十六条之规定，裁定如下：
一、对被申请人北京博源工贸有限责任公司的担保房屋（房屋产权证号：京房权证石其字第001**号）及土地使用权（国有土地使用证：京石国用（2011出）第00106号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人西藏信托有限公司对变价后所得款项在债权本金九千九百五十万元、利息五百八十五万零六百元、律师费二十五万元及以九千九百五十万元为本金，自二○一五年三月二十八日起计算至实际给付之日止、按年息百分之十一点二上浮百分之五十计算的逾期利息的范围内优先受偿；
二、驳回申请人西藏信托有限公司的其他申请事项。
申请费二十二万一千六百三十二元，保全费五千元由被申请人北京博源工贸有限责任公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 勇
代理审判员 宋 颖
代理审判员 钟金文
二〇一六年四月二十日
书 记 员 李 璐