连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第00707号
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行。
负责人孙羊生。
委托代理人李勇。
委托代理人吴龙球。
被告盛余雷。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行）与被告盛余雷金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法由审判员季锐适用简易程序独任审判，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人李勇、吴龙球到庭参加诉讼，被告盛余雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告农业银行诉称，我行于2011年7月4日向盛余雷发放个人住房按揭贷款人民币26万元，贷款期限为2011年7月4日-2041年1月3日，还款方式为等额本息，利率采用浮动利率，按基准利率执行。并对借款人未按合同约定期限归还借款按中国人民银行有关规定计收罚息，对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，依据中国人民银行规定计算复利。贷款方式为抵押。抵押房产位于开发区振兴路28-34楼701室，建筑面积129.3平方米，房产丘号为：07001189-13；房屋他项权证号为：连房他证开字第K000202**号。贷款月还款本息到期后，被告未还款，现尚欠本金254688.62元。故起诉，请求：1、归还贷款本金254688.62元和其应付利息（截止2014年3月4日的应付利息13953.59元，合计本息268642.21元）以及至贷款本金254688.62元全部还清日的应付利息、罚息和复利；2、承担诉讼费用及其他因事先债权所发生的一切费用（如执行费、评估费、拍卖费、公告费、房产债权转让费等）；3、请求对该笔债务的抵押资产享有优先受偿权。
被告盛余雷未到庭亦未作答辩。
经审理查明，2011年1月10日，农业银行与盛余雷签订个人购房担保借款合同及房地产抵押合同各一份，约定借款人盛余雷向贷款人农业银行借款人民币26万元，用于购买位于开发区振兴路28-34号楼1单元701室房屋（该房建筑面积129.3平方米，丘号07001189-13），盛余雷将所购房屋向农业银行提供抵押担保。该合同约定借款期限360个月，利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮15%，还款方式为等额本息，还款日为每期借款发放日对应日，对借款人、抵押人的违约责任，合同在第十二条作了规定。对应付未付利息，合同12.2条规定，农业银行依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。合同12.3条规定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，借款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。
同年3月14日，连云港市房屋产权管理中心向农业银行填发房屋他项权证，他项权利种类为抵押权，债权数额26万元。同月17日，双方签订补充条款，约定将原合同中在基准利率基础上下浮15%变更为基准利率。同年7月4日，农业银行向盛余雷发放贷款26万元。至2013年6月，盛余雷已归还农业银行本金5311.38元，尚欠254688.62元未还。从2013年6月起，盛余雷未能归还贷款，致农业银行来院起诉。
上述事实，有原告当庭陈述及个人购房担保借款合同和个人借款凭证、房地产抵押合同、被告身份证、户口本、房屋他项权证、组织机构代码证等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告农业银行与被告盛余雷签订的借款合同及房地产抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告盛余雷违反合同约定，逾期还款超过90天，原告依合同约定，有权解除合同，要求被告提前偿还借款本息。被告盛余雷以房产为借款提供抵押担保，对于借款本息，原告有权要求以抵押担保物折价，或者以拍卖、变卖抵押担保物所得价款优先受偿。被告盛余雷经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不向法庭举证，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告盛余雷于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司连云港分行借款本金254688.62元及利息（截止2014年3月4日的应付利息13953.59元，2014年3月5日起至本判决确定还款之日止的利息按借款合同约定的利率标准计算）。
二、如被告盛余雷不按期还款，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权要求以被告盛余雷位于开发区振兴路28-34号楼1单元701室房屋（丘号07001189-13）折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5330元（原告已预交），由被告盛余雷负担，于给付上述款项时一并付给原告。对于该款，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权以抵押担保物优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94）预交上诉案件受理费5330元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 季锐
二〇一四年六月三十日
书记员 尹婷
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行