广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0802民初588号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司湛江分公司。
负责人：李长江，总经理。
委托诉讼代理人：程巧艳，该公司客户助理。
被告：祝宇隆。
委托诉讼代理人：李康金。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湛江分公司与被告祝宇隆物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程巧艳，被告的委托诉讼代理人李康金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年8月至2016年12月的物业服务费5542.84元。2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年12月31日为1965.65元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买湛江市赤坎区观海北路一号滨海园7、8、9、10号楼9栋2408房。原告于2015年8月1日与湛江市赤坎区湛江滨海园小区业主委员会签订《滨海园物业服务合同》，合同期限为：2015年8月1日至2016年7月31日。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告的滨海园7、8、9、10号楼9栋2408房须按每月318.41元向原告缴纳物业服务费。根据《物权法》第七十六条、《广东省物业管理条例》第二十二条规定：有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。湛江滨海园小区全体业主通过投票的方式统计得出，以总建筑面积以及户数双过半通过了原告续聘以及物业费调价的事宜，于2016年8月1日原告与湛江市赤坎区湛江滨海园小区业主委员会签订《滨海园物业服务合同》，合同期限为：2016年8月1日至2019年7月31日，并调整物业服务费收费标准，被告的滨海园7、8、9、10号楼9栋2408房须按每月344.39元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，被告迟迟未缴费，2015年8月1日起至今一直未支付上述商品房的物业服务费，欠款金额高达5542.94元，原告多次向被告催收，被告均不接听电话。被告已构成了严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告辩称：请求驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担，原告赔偿本人无法收房、无法入住的损失。一、原、被告之间不存在拖欠物业费问题。根据《2016年广东省物业管理条例实施细则》第四十一条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”。根据上述规定，2013年底，本人在滨海园建设单位和前期物业管理广州浚华物业管理有限公司湛江分公司相关人员陪同下，前往本人购买的2048房现场查勘，办理收房手续。本人发现该房存在地面积水，窗户渗水等质量问题，该质量问题极可能是楼房公用部分（外墙）渗水而引起的。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条，该房不具备收房条件。本人要求维修此后再通知本人收房。但自2013年底至今，本人多次发函催促相关人员维修未果。滨海园建设单位一直无法交付此房给本人使用。故应由建设单位全额缴纳2408房此期间的物业管理费用。即原、被告之间不存在拖欠物业费问题，原告应向滨海园建筑单位追讨2408房2015年8月至2016年12月的物业管理费。二、原告只知收取物业费而没有相应承担责任，是严重失责。根据《2016年广东省物业管理条例实施细则》第四十二条和第四十三条规定，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利”之规定，2015年8,原告与前任物业公司交接滨海园物业管理资料，包括本人2408房的房产资料及房锁匙后，理应顺应承担责任义务，对物业公用部分（如外墙）的质量问题应负有维修责任；并听取业主对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。即原告有义务帮本人联系相关人员处理2408房及楼房外墙质量问题，而原告并没有尽到该义务。对本人和朋友多次发函反映2408房及楼房外墙质量问题，以及催促原告尽快联系相关人员维修后通知本人收房的请求不予理睬，不了了之。原告怠于履行自己义务而导致本人无法收房、无法入住，损失巨大。三、原告所提及的与所谓滨海园业主委员会签订的《滨海园物业服务合同》因违反法定程序、主体不合格而无效。按照法律法规规定，业主委员会的组建应通过全体业主的选举，应当经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主并占总人数过半数的业主参加。并且，选举业主委员会或更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业产同意。本人及滨海园很多入住多年的业主，并不了解业主委员会是如何选举出来的，何时成立的。我们大多数业主不知道滨海园业主委员会由哪些人、在什么时候、通过什么渠道或者方式组建的，他们到底代表哪一部分业主的利益、得到了多少业主的授权，能与原告公司签订合同。所谓业主委员会的主体合法性值得置疑。不合法、不合格的主体所签订的任何法律文件都是当然无效的。可知原告所称的物业管理服务合同，因欠缺法定形式和内容，更因违反法律规定和主体不合格、违反法定程序，而致其不具有法律效力。既然协议无效，当然含及物业管理费。综上，原告诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，理应依法驳回。
经审理查明，2015年7月31日，广东碧桂园物业服务有限公司与湛江市赤坎区湛江滨海园小区业主委员会（下称滨海园小区业主委员会）签订了《滨海园物业服务合同》。约定：1、碧桂园物业公司委托广东碧桂园物业服务有限公司湛江分公司对湛江滨海园实施物业管理，提供物业管理服务。2、电梯高层洋房按房屋建筑面积1.35元/月·平方米计收物业服务费。3、物业服务费按月计收，滨海园小区业主委员会、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。4、滨海园小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。5、合同期限为一年，从2015年8月1日至2016年7月31日。
2016年8月1日，原告与滨海园小区业主委员会于订签了《滨海园物业服务合同》。约定：1、原告对湛江滨海园实施物业管理，提供物业管理服务。2、电梯洋房按房屋建筑面积1.6元/月·平方米计收物业服务费。3、物业服务费、合同约定的各项分摊费用按月计收，业主或物业使用人应在公历每月20日前交纳上一月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。4、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付费用的2‰交纳滞纳金。5、合同期限为三年，从2016年8月1日至2019年7月31日。
被告系湛江滨海园商住小区7、8、9、10号楼9栋2408房的房地产权属人,房屋建筑面积共193.26平方米,于2014年1月16日办理房地产权属证，被告于2014年2月领取房地产权属证。被告因房屋质量问题，至今仍没有收房。
另查明，合同签订后，原告依约向湛江滨海园商住小区提供了物业管理服务，被告至今没有支付原告2016年8月1至2016年12月31日（共5个月）的物业服务费1546.1元（1.60元/月·平方米×193.26平方米×5个月）。
再查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司（下称碧桂园物业公司）出具《证明》，说明湛江滨海园商住小区的业主所欠的物业服务费由原告负责追收，所追收的物业服务费由原告享有。
本院认为，原告与滨海园小区业主委员会签订的《滨海园物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告系湛江滨海园商住小区的业主，因此，上述《滨海园物业服务合同》对被告具有约束力。被告没有证据证明原告与滨海园小区业主委员会签订的《滨海园物业服务合同》具有法定无效的情形，故被告抗辩该合同无效缺乏依据，本院不予采纳。
合同签订后，原告依约向滨海园商住小区提供了物业管理服务。被告虽然至今没有居住使用湛江滨海园商住小区7、8、9、10号楼9栋2408房，但该房已于2014年1月16日办理房地产权属证登记，被告亦于2014年2月领取房地产权属证，因此从2014年1月16日开始，被告为涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告不能以因为房屋质量没有居住使用房屋而拒绝向物业管理公司支付物业管理费。因此，被告应当依照原告与滨海园小区业主委员会签订的《滨海园物业服务合同》履行交付物业管理费的义务。至于房屋质量问题导致的损失，被告可另行通过法律途径主张权利。
原告系碧桂园物业公司的分支机构，碧桂园物业公司出具《证明》，说明湛江滨海园商住小区的业主所欠的物业服务费由原告负责追收，所追收的物业服务费由原告享有。因此，原告请求被告支付2016年8月至2016年12月的物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付2016年8月至2016年12月的物业服务费1546.1元。根据原告与滨海园小区业主委员会签订的物业服务合同约定，2016年8月1日至2016年12月31日的物业服务费按月计收，应在每月20日前交纳上一月物业服务费；若逾期交纳，则从逾期之日起每日按应付费用的2‰交纳滞纳金。现原告请求的违约金与合同约定的滞纳金的性质是一致的，故原告请求被告支付违约金，本院予以支持。对于原告请求的至2016年12月31日止的违约金，2016年8月物业服务费的违约金应从2016年9月21日计至2016年12月31日（共102天）；2016年9月物业服务费的违约金应从2016年10月21日计至2016年12月31日（共72天）；2016年10月物业服务费的违约金应从2016年11月21日计至2016年12月31日（共41天）；2016年11月物业服务费的违约金应从2016年12月21日计至2016年12月31日（共11天），因此，被告应向原告支付至2016年12月31日止的违约金139.77元[1.60元/月·平方米×193.26平方米×（102天+72天+41天+11天）×2‰]。对于原告请求2017年1月1日之后的违约金，被告应从2017年1月1日起至付清物业服务费之日止每日按应付物业服务费的2‰计付给原告。原告不是广东碧桂园物业服务有限公司与滨海园小区业主委员会签订的《滨海园物业服务合同》的合同一方当事人，其不享有该合同的权利，因此，原告依据该合同约定请求被告向其支付2015年8月至2016年7月的物业服务费及违约金，依法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告祝宇隆须于本判决生效之日起十日内支付2016年8月至2016年12月的物业服务费1546.1元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湛江分公司。
二、被告祝宇隆须于本判决生效之日起十日内支付至2016年12月31日止的违约金139.77元及从2017年1月1日起至被告祝宇隆付清物业服务费之日止的违约金（每日按应付物业服务费的2‰计算）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湛江分公司。
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湛江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告祝宇隆负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄龙飞
人民陪审员 程 兵
人民陪审员 林卫武
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 张 骞
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。