福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0703民初1216号
原告中国工商银行股份有限公司建阳支行，住所地福建省建阳区人民路5号，组织机构代码85714805-5。
代表人林丽艳，行长。
委托代理人全斌崇，男，系原告公司员工，住福建省南平市建阳区。
被告赵巧影，女，1975年8月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。
被告福建海林房地产开发有限公司，组织机构代码66038649-8，住所地建阳区童游街道南林村林产工贸园区218号。
法定代表人叶友春，职务经理。
原告中国工商银行股份有限公司建阳支行与被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司建阳支行的委托代理人全斌崇到庭参加诉讼，被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司建阳支行诉称，2009年12月29日，赵巧影与被告福建海林房地产开发有限公司签订《商品房买合同》（合同编号），购买位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产。2010年2月5日，原告与被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司签订了225000元的《个人购房借款／担保合同》（合同编号）。用于购买位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产。《个人购房借款／担保合同》约定借款期限240个月，年利率4.158%，采用按月等额本金还款法，逾期借款在原借款利率上加收50%确定。并以被告赵巧影购买的房产位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产。（商品房买合同编号，建筑面积119.77平方米），作为借款的抵押担保并办妥预抵押登记（预抵押登记号）；由被告福建海林房地产开发有限公司承担保证责任。该《个人借款／担保合同》签订后，原告依合同约定履行了合同的出借义务。截止2016年3月20日，该笔贷款已经逾期累计超过16个月未按约归还借款本息人民币27524.98元，其中本金14999.89元，利息12525.09元。但作为被告赵巧影借款的担保人被告福建海林房地产开发有限公司亦未代赵巧影还款承担保证责任。同时被告赵巧影拒不配合办理位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产的抵押登记手续。原告多次向被告催讨无果，致使原告无法实现合同目的，构成合同违约。为此，根据《个人购房借款／担保合同》（合同编号）第十条违约及违约责任10.2条款：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期和法律规定的其他措施。2014年12月20日至2016年3月20日，原告多次向被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司催讨无果，致使原告无法实现合同目的。诉请法院判令：1、判令解除原告与被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司在2010年2月5日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号）。2、判令被告赵巧影立即偿还借款本息合计人民币185962.48元。其中：个人一手房贷款借款本金173437.39元；利息12525.09元（利息计算至2016年3月20日止），2016年3月20日之后的利息计算按合同约定计算至利随本清。3、判令被告赵巧影协助中国工商银行股份有限公司建阳支行办理位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产的抵押登记手续。4、如被告赵巧影不能履行还款义务的，则以被告提供抵押的位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产进行拍卖、变卖、原告享有对拍卖、变卖所得款项的优先清偿权。5、判令被告福建海林房地产开发有限公司承担被告赵巧影向原告借款本息所担保连带清偿责任。
被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司未作答辩。
在本院审理过程中，原告对其主张提供以下证据：
1.《中国工商银行股份有限公司建阳支行营业执照》《中国工商银行股份有限公司建阳支行代码证》《身份证》《户口薄》《离婚证》及未婚说明书，《福建海林房地产开发有限公司营业执照》《福建海林房地产开发有限公司组织机构代码证》以此证明原告具有贷款的主体资格，被告具有借款、担保的主体资格的事实；
2.《借款凭证》《个人购房借款／担保合同》《预抵押登记证》《商品房买卖合同》《还款历史明细表》，以此证明被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影向原告借款，提供抵押担保，原告依约履行了出借义务，被告尚欠原告借款本息的事实。
被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司未提交证据。
本院认为，被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提供的证据符合证据形式要件，本院予以确认，可以作为认定事实的依据。
经审理查明，2009年12月29日，被告赵巧影与被告福建海林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（商品房买合同编号），购买位于建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产。2010年2月5日原告与被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号），约定被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影向原告借款225000元，年利率4.158%。两份合同均约定借款期限240个月，实际借款日与到期日以借款凭证为准；采用按月等额本息还款法；逾期还款贷款人有权按合同约定的利率基础上加收50%确定；放款方式为借款人授权贷款人将贷款一次性划入福建海林房地产开发有限公司在贷款人处开立的账号为14×××09账户；违约情形包括借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息等；违约救济措施为贷款人宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等内容。被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影以其坐落于福建省南平市建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产（商品房买合同编号）设定抵押担保，抵押担保的范围包括合同所列的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿等以及为实现债权而发生的费用，2010年2月5日办理了预购商品房抵押权预告登记（编号）。2010年4月20日，原告按合同约定的方式向被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司一次性发放了225000元的贷款。依据约定，借款到期日期为2020年4月20日。借款后被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影支付利息至2014年11月20日止，此后被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影未按约定归还本息，截至2016年3月20日止被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影拖欠原告借款本息合计185962.48元（其中本金173437.39元，利息12525.09元）。
本院认为，原被告签订的《个人住房公积金借款合同》《个人购房借款／担保合同》真实、合法、有效。原告依约履行了发放贷款的义务，被告未按约定偿还借款本息，约定的解除合同的条件成就，原告可以要求解除合同，现原告诉请解除与被告签订的《个人住房公积金借款合同》《个人购房借款／担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告归还借款本息的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。因此，在具备物权登记条件情况下，购房者有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至被告赵巧影名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告赵巧影怠于办理以致抵押登记未完成，故被告赵巧影负有协助办理抵押登记的义务。本院确定被告赵巧影应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。被告赵巧影若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由原告中国工商银行股份有限公司建阳支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因被告赵巧影拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予原告对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，被告赵巧影虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于被告赵巧影财产，客观上应作为被告赵巧影责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但被告赵巧影却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予原告对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，被告福赵巧影怠于办理登记，本质上属于被告赵巧影为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即原告行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予原告对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予原告优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，原告中国工商银行股份有限公司建阳支行有权处分被告赵巧影于商品房买卖合同项下的合同权利，而被告赵巧影取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告中国工商银行股份有限公司建阳支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因被告赵巧影原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予原告对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认原告中国工商银行股份有限公司建阳支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告福建海林房地产开发有限公司作为本案借款的连带责任担保人，在借款人未履行清偿义务时，应承担连带清偿义务，但本案被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，依据法律规定债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供担保物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司建阳支行与被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司于2010年2月5日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号）自本判决生效之日起予以解除；
二、被告赵巧影应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司建阳支行借款本金173437.39元及其利息12525.09元（算至2016年3月20日），之后的利息按借款合同约定的利率付至利随本清；
三、被告赵巧影应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司建阳支行办理福建省南平市建阳区童游街道（某商城）某幢某层1301号房产的抵押登记手续；
四、上述第三项确定的房产抵押登记办妥后，或被告福建海林房地产开发有限公司、赵巧影逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司建阳支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
五、被告福建海林房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司建阳支行以被告赵巧影设定抵押的财产实现债权不足部分承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费4019元，公告费800元，合计4819元，由被告赵巧影、福建海林房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 许小兰
人民陪审员 陈 涛
人民陪审员 施 红
二〇一六年七月十四日
书 记 员 许慧婷
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给原告的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，原告有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，原告为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。