广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初3396号原告：广西南宁龙鼎物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路延长线88号嘉园小区。法定代表人：王明哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：陈洁瑶，北京市鼎业律师事务所广西分所实习律师。被告：谢炜，男，1978年7月23日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：谢昌林，男，1951年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区百色市右江区。被告：谢晓莉，女，1984年3月24日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：赵爱香，女，1947年8月10日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市右江区。案由：物业服务合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年4月6日开庭时间：2017年10月18日当事人到庭情况：原告：委托诉讼代理人宋菲到庭被告：委托诉讼代理人谢昌林、赵爱香到庭原告诉请要点诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费2410元、电梯费570元、生活垃圾清运费处理费160元、自用水费682.8元、滞纳金暂计7177.2元（费用计算详见费用清单，滞纳金计算方法：物业服务费的缴纳时间为2013年3月1日至2014年10月31日期间的每月最后一日，滞纳金从次月1日起，以当期拖欠业务服务费为基数，按照每日千分之三的标准暂计至2016年9月30日，此后另计，直至被告付清款项），前述费用暂计11000元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2005年1月5日，南宁市嘉园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，聘请原告为嘉园小区提供物业服务，由原告一直为嘉园小区提供物业服务到2014年10月31日。被告是嘉园小区的业主，对于其应承担的物业服务费、电梯费、生活垃圾清运处理费、自用水费及滞纳金，经原告多次催促一直未支付，已经严重损害原告的合法权益。原告现提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告答辩要点两被告共同答辩意见：一、原告第一次签订的服务合同约定委托服务期限为2005年1月5日12时至2005年6月5日12时，第二次签订的服务合同约定的委托服务期限为2015年9月1日12时至2008年8月31日12时。因此自2008年9月1日后原告因没有办理委托手续无权管理涉案小区，并且原告多年未进行年检，原告继续提供物业管理也是无效管理，属于违法收取物业费等费用。二、被告没有按时交纳物业费用是因为原告管理不到位，服务差，导致被告家里多次被盗。原告存在物业费用等费用收支不透明，乱收费的情况。因小区业委会没有选聘原告为涉案小区提供物业服务，原告不具有实施物业服务的资格。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。事实认定2005年1月5日，原告与南宁市嘉园小区业主委员会签订《南宁市嘉园小区物业临时服务合同》，载明：“第一条委托方（以下简称甲方）：南宁市嘉园小区业主委员会受委托方（以下简称乙方）：广西南宁龙鼎物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将嘉园小区（物业名称）委托于乙方实施临时物业管理，并实行酬金制，订立本合同……第十四条受甲方委托，乙方负责按规定向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、电梯使用费；（代收）3、专项维修基金；（代收）4、公用水电分摊费；（代收）5、水费；（代收）6、停车费；（代收）7、车库停车位管理服务费；8、生活垃圾清运处理费；（代环卫站收）9、出租房租金；（代收）10、经甲方书面确认的其他各类费用……第二十二条物业服务费1、本物业服务费，采取酬金制的方式，住宅房屋由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.65元向物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.15元向业主和物业使用人收取。”2005年6月10日，南宁市嘉园小区业主委员会向原告发出《关于继续提供临时物业管理服务的函》，其中载明：继续履行双方于2005年元月5日签订的《南宁市嘉园小区物业临时服务合同》，直至嘉园小区选聘到新的物业管理公司为止，如有异议请及时复函。2005年9月1日，南宁市嘉园小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，载明：“第一条委托方（以下简称甲方）：南宁市嘉园小区业主委员会受托方（以下简称乙方）：广西南宁龙鼎物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将嘉园小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同……第十六条委托管理期限为3年。自2005年9月1日12:00（北京时间）起至2008年8月31日12:00（北京时间）止。第十九条物业服务费1、本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米1.15元向业主或物业使用人收取。4、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之3加收滞纳金……第二十三条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：2、电梯运行费除每栋二、三层按每户10元/月收入外，其余楼层按每户30元/月收取。第二十四条乙方负责向业主和物业使用人代为收取下列费用：1、专项维修基金；2、公用水电分摊费；3、实用水费；4、生活垃圾清运处理费；5、电梯运行费。”后原告实际提供物业服务至2014年10月31日。原告主张被告累计欠缴自2013年3月1日至2014年10月31日期间的物业服务费2410元、自2013年3月1日至2014年9月30日期间的电梯费570元、自2013年3月1日至2014年10月31日期间的代收生活垃圾清运处理费160元、自2013年3月1日至2014年10月31日代收水费682.8元，并提交了物业服务合同、水费发票、生活垃圾处理费征收通告、收费通知单等予以证明。另查明，东葛路88号嘉园小区G栋某号的业主系被告谢炜、谢晓莉，建筑面积185.31㎡。原告提供《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），城镇居（村）民以户为单位收取生活垃圾处理费，2007年7月10日起按8元/户·月收取。再查，原告的原名称为广西南宁龙鼎物业管理有限公司，后于2010年9月20日经工商登记将公司名称变更为广西南宁龙鼎物业服务有限公司，具有二级物业服务资质。判决理由本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与南宁市嘉园小区业主委员会于2005年1月5日签订《南宁市嘉园小区物业临时服务合同》、2005年6月10日签订《关于继续提供临时物业管理服务的函》、2005年9月1日签订《物业管理服务合同》，上述物业服务合同内容未悖法律强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。原告按合同对小区进行物业服务，而被告作为小区业主，接受了物业服务，则应当按规定履行相关交费义务。关于上述各项费用具体的支付标准及数额：一、关于物业服务费。根据合同约定，自2013年3月1日至2014年10月31日期间按0.65元/㎡/月的标准并根据房屋建筑面积185.31㎡计算，被告在上述期间每月的物业服务费应为120.45元（185.31㎡×0.65元/㎡/月），被告应支付上述期间的物业服务费2409元（120.45元/月×20个月）。二、关于电梯费、生活垃圾清运费及自用水费。根据合同约定，自2013年3月1日至2014年9月30日期间电梯费按每月30元的标准计算，故被告应支付上述期间的电梯费为570元（30元/月·户×19个月）。自2013年3月1日至2014年10月31日期间的代收生活垃圾清运处理费160元（8元/月·户×20个月）。自2013年3月1日至2014年10月31日期间的自用水费682.8元。三、关于物业服务费滞纳金。按照合同约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三加收滞纳金，该滞纳金在性质上属于被告逾期缴纳物业服务费所产生的违约金，但违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定。本案中，被告未按约交纳自2013年3月1日至2014年10月31日期间的物业服务费2409元，现原告主张以当期拖欠业务服务费为基数，按每日3‰计付，从应交费用的次月1日起，计至被告清偿前述欠款之日止，而暂计至2016年9月30日的滞纳金为7177.2元，原告诉请的滞纳金数额明显高于被告实际拖欠金额，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的滞纳金为2409元×30%=722.7元。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢炜、谢晓莉应向原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司支付物业服务费2409元；二、被告谢炜、谢晓莉应向原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司支付电梯费为570元；三、被告谢炜、谢晓莉应向原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司支付生活垃圾清运处理费160元；四、被告谢炜、谢晓莉应向原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司支付自用水费682.8元；五、被告谢炜、谢晓莉应向原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的滞纳金722.7元。本案受理费75元，由原告广西南宁龙鼎物业服务有限公司负担50元，由被告谢炜、谢晓莉负担25元。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  易紫阳人民陪审员  胡晓明人民陪审员  尹方明二〇一七年十月二十四日书 记 员  黄元琛附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。