南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初4944号
原告：胡金根，男，1964年7月19日生，汉族，江西省吉安市人，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师，执业证号：13608199010157272。
被告：吴谦（曾用名吴巍），男，1972年6月14日生，汉族，江西省余干县人，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：涂小霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201111796872。
第三人：喻子见，男，2005年2月17日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。
法定代理人：喻某（系喻子见父亲），男，住江西省南昌市青云谱区。
第三人：秦玫，女，1962年7月21日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
原告胡金根诉被告吴谦、第三人喻子见、秦玫租赁合同纠纷一案，本院受理后，作出（2015）东民初字第1780号民事判决，被告吴谦不服判决提起上诉，南昌市中级人民法院作出（2016）赣01民终285号民事裁定，撤销本院（2015）东民初字第1780号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡金根的委托诉讼代理人文宗森、被告吴谦的委托诉讼代理人涂小霞到庭参加诉讼，第三人喻子见、秦玫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡金根诉称：2014年9月19日，原告通过江西省高级人民法院竞拍购得位于东湖××××房产。2014年10月29日，江西省高级人民法院下达（2014）赣执字第9-2号裁定书，确定自2014年11月1日起该房产已存在的租赁权益归原告所有。2014年12月1日，鉴于被告是该房产第三层的承租人，江西省高级人民法院下达（2014）赣执字第9号通知书，并以邮政专递的形式寄给被告，要求被告在收到本通知书之日起三日内办妥与新所有权人的相关手续，后江西省高级人民法院执行局还多次电话通知被告，但被告一直没有前来与原告办理相关手续。
原租赁合同第三条约定：“乙方应于每一租赁半年度的前三个工作日向甲方付清该半年度的租金；租赁期内第一年到第三年租金不变，租金为每年134万元（其中第三层租金604874元），从第四年至第八年每年递增8%（累计递增）。”原租赁合同第九条约定：“乙方不按时向甲方缴纳店面租金及物业管理费，每逾期一天，按拖欠总金额的0.05%每天向甲方缴纳滞纳金，乙方应缴付的费用（含租金、物管费、水、电、消防、保安、卫生等费用）超过10日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，没收乙方缴纳的全部合同保证金，并要求乙方赔偿其损失。”根据上述合同约定，被告应于2014年10月10日前缴清2014年10月1日至2015年3月30日的租金，2015年4月3日前缴清2015年4月1日至2015年9月30日的租金，其中2014年11月1日起第三层的租金应向原告缴纳，金额总计598829元。原告多次催缴租金，但被告一直未支付租金。为此，原告提起诉讼，1、请求判决被告支付原告2014年11月1日至2015年9月30日期间的租金598829元及自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%计算的逾期滞纳金29941.45元（庭审中，原告变更诉讼请求即请求被告支付原告2015年8月1日至2015年9月30日期间的租金101605.20元及自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%计算的逾期滞纳金5443.90元）；2、本案重审中，原告增加诉讼请求即请求被告支付原告2015年10月1日至2016年7月30日期间的租金587937元及逾期滞纳金。
被告吴谦辩称：1、被告与原出租人于2011年6月11日签订租赁合同，合同约定安装电梯并提供给承租人使用，被告租赁房屋用于经营餐饮，对电梯的有效运行是能够进行餐饮经营的前提，由于原告没有履行承继后的义务，导致被告一直无法经营。2、2014年7月20日，被告与原出租人签订了补充协议，因胜利路改造影响被告经营，原出租人免除被告自2014年8月15日至2015年7月底期间的租金。所以，被告无须向原告交纳2014年11月1日至胜利路改造完毕期间的租金。
第三人喻子见、秦玫未到庭参加诉讼。
经审理查明：2011年6月11日，第三人喻子见、秦玫（甲方）与被告吴谦（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于东湖区胜利路4号第3、4楼店面出租给乙方作为开设秀玉红茶坊使用。其中，三楼建筑面积约678m2，四楼建筑面积824m2。租金：第一年至第三年，每年租金为134万元；第四年至第八年，每年租金递增8%（累计递增）。店面交付日为2011年6月15日，租金起算日为2011年10月1日。租金支付及违约责任：乙方应于每一租赁半年度的前三个工作日向甲方付清该半年度的租金。乙方不按时向甲方交纳租金及物业费，每逾期一天，按拖欠金额的0.05%每天向甲方交纳滞纳金，乙方交付的费用（含租金、物管费、水、电、消防、保安、卫生等费用）超过10日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，没收乙方交纳的全部合同保证金，并要求乙方赔偿其全部损失。”合同签订后，第三人按合同约定提供了一部直达三、四楼的电梯，被告接受该房屋用于经营秀玉红茶坊。
2014年8月19日，由于第三人秦玫未执行江西省高级人民法院（2013）赣民二初字第30号民事调解书确定的债务，江西省高级人民法院委托江西嘉泰拍卖有限公司拍卖秦玫所有的位于东湖××××房产。2014年9月19日，原告以11720万元最高价按现状竞得第三人秦玫所有的坐落东湖××××房屋（含楼梯、电梯）。2014年10月29日，江西省高级人民法院作出（2014）赣执字第9-2号执行裁定书，裁定：南昌市东湖××××房屋所有权及相应的其他权利（包含该房产上已存在的与老凤祥、肯德基、秀玉红茶坊签订的三份租赁合同的收益权）归原告胡金根所有。2014年10月28日，第三人秦玫、喻子见书面通知被告，通知其承租的东湖区胜利路4号三楼房屋于2014年11月1日起房产所有人发生变更，属于第三人（胜利路4号地下室）的变压器已无义务向被告三楼供电，该物业的直达电梯是由四楼房东喻子见出资建设安装，同时四楼房东喻子见所建电梯已无义务供被告使用，自2014年11月1日起，第三人秦玫、喻子见将关闭电梯及切断地下室供三楼电源。
2014年12月1日，江西省高级人民法院向被告下达（2014）赣执字第9号通知书，通知被告与秦玫签订的租赁合同继续有效，合同甲方的权利义务自2014年11月1日起由原告胡金根承受，要求被告自收到本通知之日起三日内办妥与新所有权人的相关手续。此后，被告一直未与原告办理相关手续，也未向原告交纳租金。
2015年7月14日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付租金及滞纳金。本院作出一审判决后，被告提起上诉，在二审过程中，原、被告于2016年8月3日签订《租赁店面移交确认书》，双方确定原租赁合同于2016年7月31日解除，租金问题由法院处理，被告已清空该租赁房屋，原告已接受该租赁房屋。现双方对该租赁房屋已交接完毕。
另查明：2014年7月20日，第三人秦玫、喻子见（甲方）与被告吴谦（乙方）签订《补充协议书》一份，补充协议约定，“因2014年8月起胜利路将进行全面改造，乙方经营受到严重影响，致使原合同无法正常履行，甲、乙方同意自2014年8月15日起至胜利路改造完工之日止乙方停止经营，甲方同意在此期间给予乙方免除房屋租金。胜利路改造完工之日起，双方立即按原合同履行，乙方应按原合同约定标准向甲方支付房屋租金。”补充协议签订后，自2014年8月15日起胜利路开始改造，2015年7月底胜利路改造完毕。在胜利路改造期间，被告实际已停止经营。
上述事实，有租赁合同、补充协议、（2014）赣执字第9-2号执行裁定书、（2014）赣执字第9号通知书、租赁店面移交确认书以及当事人的陈述予以证明。
本院认为：第三人秦玫因未履行生效法律文书确定的债务，执行法院委托拍卖机构对第三人秦玫所有的坐落东湖××××房屋进行拍卖，该拍卖属法律规定的强制执行措施，第三人秦玫、喻子见如果认为该执行措施将损害其合法权益的，只能依据法律规定向执行法院提出异议，而第三人秦玫、喻子见却直接书面通知被告停止三楼供电及电梯使用，其行为实际属阻碍执行行为，故该通知没有法律约束力。况且根据物权法的规定，供电及电梯均属建筑物的附属设施。江西嘉泰拍卖有限公司根据执行法院委托的标的物按现状进行拍卖，原告通过竞价方式竞得第三人秦玫所有的坐落东湖××××房屋（含楼梯、电梯），被告作为三楼房屋的承租人，在法院已通知被告原租赁合同权益归原告享有及与原告办妥有关手续的情况下，被告就应当按照执行法院的通知要求与原告办妥相关手续，而被告却不按照执行法院的通知要求积极主动与原告办妥相关手续，却以第三人的通知为由阻碍原告行使权利，属变相的阻碍法院执行。所以，被告的行为既不守法又不具有善意。如果第三人对三楼停止供电及停止电梯使用给被告造成损失的话，被告既可向执行法院寻求法律救济，也可另案起诉第三人主张损失赔偿，故被告以第三人停止了三楼供电及停止了电梯使用为由作为不交纳租金的抗辩理由，本院不予采信。
关于被告抗辩胜利路改造期间租金免除问题，由于原告在诉讼请求中，已撤回了向被告主张胜利路改造期间（2014年11月1日至2015年7月31日）租金的诉请，故本案对此不予审理。被告自2015年8月1日至2016年7月30日期间，由于被告一直占用原告所有的东湖区胜利路4号第三层房屋，故被告应按原租赁合同约定的租金标准向原告交纳房屋租金。其租金计算方法：1、2015年8月1日至2015年9月30日期间的租金为1447200元/年÷12个月÷1502m2×678m2×2个月＝108877.23元；2、2015年10月1日至2016年7月30日期间的租金为1562976元/年÷12个月÷1502m2×678m2×10个月＝587937.04元。另原租赁合同约定，被告应于每一租赁半年度的前三个工作日向出租人付清该半年度的租金，逾期按拖欠总金额的0.05%每天向出租人交纳滞纳金。所以，被告应按合同约定向被告支付逾期付款违约金。综上，原告请求被告支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告吴谦在本判决生效之日起十日内支付原告胡金根2015年8月1日至2015年9月30日期间的房屋租金108877.23元及自2015年8月1日起至付清该租金本金之日止按日万分之五计算的逾期付款利息；
二、被告吴谦在本判决生效之日起十日内支付原告胡金根2015年10月1日至2016年7月30日期间的房屋租金587937元及自2015年10月1日起至付清租金本金352762.20元之日止和自2016年4月1日起付清租金本金235174.80元之日止按日万分之五计算的逾期付款利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告胡金根预交案件受理费15750元，由被告吴谦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 陈 冬
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。