江苏省连云港市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01257号
上诉人（原审被告）伏光辉，水产研究所职员。
委托代理人尹继良，江苏明智达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李士明，港口集团工人。
被上诉人（原审原告）蒋勇，渔政工人。
原审原告刘爽（系蒋勇妻子），无固定职业。
以上两当事人的委托代理人丁永怀，江苏维尔利律师事务所律师。
上诉人伏光辉与被上诉人李士明、蒋勇、原审原告刘爽案外人执行异议之诉纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第0472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人伏光辉及其委托代理人尹继良、被上诉人李士明，被上诉人蒋勇、原审原告刘爽的委托代理人丁永怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月9日，李士明向案外人连云港凯洲贸易有限公司和连云港欧万实业有限公司出借人民币420000元，2012年4月3日，伏光辉向李士明出具《担保书》1份，自愿对上述借款承担担保责任。因连云港凯洲贸易有限公司和连云港欧万实业有限公司没有按照其和李士明约定的期限还款，李士明因而于2012年8月13日至原审法院申请诉前保全，要求对伏光辉名下的位于连云区墟沟镇栖霞路23号楼602室房产（即涉案房产）和海州区海宁西路9号中茵名都小区20号楼一单元501室房产予以查封。2012年8月14日，原审法院依其申请作出（2012）港商诉保字第161号民事裁定书，对上述2套房产予以查封。2012年8月21日李士明诉至原审法院。原审法院2012年10月10日作出（2012）港商初字第1678号民事判决书，判决连云港凯洲贸易有限公司和连云港欧万实业有限公司偿还李士明借款本金420000元及利息，伏光辉对上述�项承担连带偿还责任等内容。
原审法院另查明：蒋勇与刘爽系夫妻关系。因案外人惠忠华尚欠案外人程学来550000元的借款，伏光辉替该借款承担了担保责任，同时程学来又欠蒋勇150000元的借款，故程学来和伏光辉于2012年8月12日签订了《协议书》1份，约定了伏光辉将涉案房屋折抵200000元过户给蒋勇以冲抵伏光辉应当向程学来承担的550000元担保款中的200000元等内容。2012年8月13日，蒋勇和伏光辉签订了《房地产买卖契约》1份，约定了伏光辉将涉案房屋以150000元的价格出卖给蒋勇、刘爽等内容。当日，蒋勇还至税务部门缴纳了产权转移登记的契税4920元，税务部门向其开具了金额为164000元的销售不动产统一发票，并且和伏光辉还至连云港市房屋产权管理中心办理产权转移登记手续，连云港市房屋产权管理中心还向其出具了内容为“伏光辉于2012年8月13日在我中心连云�部与蒋勇、刘爽签订位于连云区栖霞路23号楼602室房地产买卖契约，我单位已受理，受理号为：201208130193。特此证明”的《证明》1份和《连云港市城镇房屋权属登记收件收据》1份。伏光辉还在2013年8月13日向蒋勇、刘爽交付了涉案房屋。因原审法院在2012年8月14日向连云港市房地产管理局送达了（2012）港商诉保字第161号民事裁定书，对涉案房屋予以了查封，涉案房屋的产权未能变更登记至蒋勇、刘爽名下。2012年9月10日，蒋勇、刘爽对该裁定向原审法院提出异议。在原审法院（2012）港商初字第1678号民事判决生效后，因为连云港凯洲贸易有限公司和连云港欧万实业有限公司和伏光辉均未能按判决书指定的期限履行还款义务，李士明因而至原审法院申请强制执行。在执行过程中，蒋勇又提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，原审法院经审查作出了（2013）港执异第0037号执行裁定书，裁定驳回蒋勇的异议。蒋勇不服该裁定，因而起诉，要求解除对涉案房屋的查封。
原审法院还查明：蒋勇、刘爽还申请程学来作为证人出庭作证，该证人主要证明了以下事实：1、因案外人惠忠华尚欠证人550000元的借款，伏光辉替该借款承担了担保责任，同时证人又欠蒋勇150000元的借款，故程学来和伏光辉将伏光辉涉案房屋折抵200000元过户给蒋勇以冲抵伏光辉应当向程学来承担的550000元担保款中的200000元；2、因证人只欠蒋勇150000元，故其和蒋勇约定在涉案房屋所有权变更至蒋勇名下后，蒋勇将剩余的50000元购房款给付证人。蒋勇、刘爽、李士明、伏光辉对证人的证言均无异议。蒋勇、刘爽在庭审中对伏光辉向其出售涉案房屋的实际价格为200000元，冲抵程学来欠其150000元的借款，其待产权变更至其名下后将剩余50000元购房款给付程学来的事实予以�可。
原审法院认为，伏光辉作为被执行人将其所有的涉案房屋出卖给蒋勇、刘爽的实际价格为200000元，现尚未办理产权过户登记手续，虽然蒋勇、刘爽已经实际占有了涉案房屋且李士明也没有证据证明蒋勇、刘爽有过错，但是蒋勇、刘爽只是通过冲抵案外人程学来欠其150000元借款的方式支付了150000元的购房款，剩余的50000元购房款其尚未实际支付。综上，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”�规定，因为蒋勇、刘爽并没有实际支付全部购房款，故人民法院可以查封涉案的房产，因而原审法院对蒋勇、刘爽要求法院解除对涉案房屋的查封的诉求依法不予支持。原审法院遂判决：驳回蒋勇、刘爽要求解除对涉案位于本市连云区栖霞路23号楼602室房屋查封的诉讼请求。
上诉人伏光辉不服原审判决上诉称，涉案房屋连云区墟沟镇栖霞路23号602室被查封的前1天，蒋勇已取得涉案房屋销售不动产统一发票，并交纳了税收，查封发生在涉案房屋交易之后，所以一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人李士明答辩称，上诉人的买卖属于转移资产，是不真实的买卖关系。上诉人在一审时提供的房产部门的买卖合同签约为15万元，现金一次性付清，在一审庭审中上诉人证实买卖价格是20万元，经过转还欠款作为冲抵15万元购房款，上诉人前后陈述与事实不符。被上诉人于2012年8月13日向原审法院申请诉前保全，并于当天向法院交纳了保全费。被上诉人是按照法律程序提出请求的，请求二审法院维持原判。
被上诉人蒋勇辩称，上诉人伏光辉已提起上诉，被上诉人蒋勇因而未提起上诉，同意上诉人伏光辉的上诉理由与请求。
原审原告刘爽辩称，上诉人伏光辉已提起上诉，刘爽因而未提起上诉，同意上诉人伏光辉的上诉理由与请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，被执行人�光辉将其涉案房屋以20万元的价格卖给蒋勇、刘爽，蒋勇通过冲抵案外人程学来欠款15万元支付了部分购房款，剩余5万元购房款尚未给付，且该房屋未办理产权过户登记手续。现蒋勇、刘爽虽实际占有该房屋，但与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，故根据上述法律规定，原审法院判决驳回蒋勇、刘爽的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人伏光辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞月侠
审 判 员 应庆国
代理审判员 屠维维
二〇一四年九月一日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
�、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；