北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14868号
上诉人（原审原告）武春祥，男，1958年7月23日出生。
委托代理人葛兆玉，北京元赫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常铁三，男，1968年9月18日出生。
委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。
委托代理人杨鹏，北京市嘉佑律师事务所律师。
上诉人武春祥与被上诉人常铁三因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04829号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2011年6月，武春祥诉至原审法院称：我和常铁三2003年5月28日签订了合作协议，约定我将位于朝阳区和平里东土城路×号院北侧配电室周围65平方米的“×建材商店”租给常铁三使用，起租日为2003年6月1日，租期至2007年1月31日，租金为每年120000元。2007年7月31日合同到期后，常铁三迟迟不与我续签合作协议且拒付租金。2008年7月我诉至朝阳区法院，后经法院调解，常铁三支付租金至2009年12月5日。之后，常铁三再未支付过租金。常铁三的行为已严重侵害了我的合法权益，其行为已构成根本违约。现起诉要求判令常铁三支付从2009年12月6日至2011年12月5日的房屋租金240000元；解除双方签订的房屋租赁关系，常铁三腾退租赁房屋；常铁三按每日328.76元标准，赔偿自2011年12月6日至实际腾退租赁房屋之日止的租金损失。
常铁三辩称：武春祥与我之间房屋租赁合同已经终止，第一次签订的合同到2007年1月31日已经终止，因为涉案的房屋是违章建筑，房子也不是武春祥的房子。房子的产证人是北京市×总公司职工学校，学校一直说要拆除涉案的房屋，但是一直没有拆。涉案的房子以前经历过诉讼，签署了调解协议，调解协议里写的租金就是交到2009年12月5日。2009年12月5日之后，我就离开了，因为涉案的房屋将来是要拆除的，我也不想再经营了。我2009年12月5日后离开，合同就终止了，北京市×总公司职工学校把涉案的房屋收回拆除了，学校将这个房屋做什么用了与我没有关系，我不同意武春祥的诉求。
原审法院经审理查明：2003年5月28日，武春祥（作为合同甲方）与常铁三（作为合同乙方）签订了合作协议，约定甲方将和平里东土城路×号院北侧配电室周围陆拾五平方米的“×建材商店”（以下简称租赁房屋）租给乙方使用，合作期自2003年6月1日至2007年1月31日止。起租时间为2003年8月1日，付款方式为每半年付1次，年租金是120000元等内容。该合作协议期满后，武春祥、常铁三未签订书面租赁合同，常铁三亦未向武春祥交付租赁房屋。
武春祥曾于2008年将常铁三诉至法院，要求解除双方签订的合作协议，常铁三向武春祥支付2007年9月1日至2008年2月1日的租金100000元。经法院调解，双方达成调解协议，法院于2007年9月出具调解书，调解书主文内容是常铁三向武春祥支付2007年9月1日至2009年12月5日的租金150000元。双方达成调解时，常铁三未向武春祥交付租赁房屋。此后，常铁三一直未向武春祥交付租赁房屋。
审理中，武春祥提供出租方为案外人北京××物业有限责任公司（以下简称×物业公司）、承租方为武春祥的房屋租赁合同，合同主要内容是甲方将位于东土城路×号北侧平房1间，建筑面积30平方米出租给乙方经营使用，租赁期限自2006年12月6日起至2012年12月5日止等内容。武春祥表示其自×物业公司租赁了房屋后，将房屋租赁给常铁三。常铁三不认可前述房屋租赁合同中涉及的房屋是涉案合作协议中的房屋。合作协议中的租赁房屋的面积为65平方米，武春祥和×物业公司签订的租赁合同中的租赁房屋面积为30平方米，关于此内容，武春祥在本案中的解释是租赁房屋实际面积是65平方米，因为武春祥是×物业公司的职工，为了少收钱，在租赁合同中将租赁面积写成了30平方米；武春祥在2008年的诉讼中的解释是武春祥自己将房屋进行了扩建，所以两份合同中的面积不同。
常铁三在2008年的诉讼中陈述合作协议签订后不久，常铁三将原来的房屋推倒进行了改建，不久产权单位就将房屋收走了，现房屋使用人是产权单位让使用的，在该次诉讼中常铁三又陈述常铁三将房屋改建后租给了案外人北京×贸易有限公司（以下简称×有限公司），现该公司在使用租赁房屋。
武春祥提供了盖有×物业公司的证明，内容是：我公司受北京×集团的委托，负责管理北京×集团范围内部分物业项目，其中包括北京市朝阳区东土城路×号院×1、×2、甲×1、甲×2号楼以及附属调压站、配电室（包括配电室库房）。现×铺所使用面积内，台阶以东至临街部分为我公司所管理配电室原库房，我公司于2000年起将该房屋租赁给武春祥个人使用，合同延续至今。
常铁三提供盖有案外人北京市×工程总公司职工学校（以下简称职工学校）公章的证明，内容是：兹有朝阳区和平里东土城×号院北侧配电室周围原有建筑的“×建材商店”营业场所属违章建筑，根据朝阳区政府令，已于2010年9月20日全部拆除。
常铁三提供盖有×公司印章的证明。1份证明的内容是：现北京天隆×铺经营使用的房屋是我×公司（属学校三产）由2005年1月1日起从北京×职业技术学校承包过来的，经过装修、改建后经营×酒家，同时将常铁三所承租武春祥的私自搭建的“×建材商店”（也就是学校承包给我方的实验楼北用地也一同整合收回），但由于常与武已签了2003年6月1日至2007年1月31日的合同，为了照顾常与武的关系，我们才与常铁三、武春祥讲好到期收回。但是2007年常被武起诉，常又没有与我方事先说明，就与法院达成了调解判决，又延交到2009年，2010年朝阳区拆违将东土城路作为重点，将所有门面房私自搭建的部分全部拆除，其中包括“原×建材商店”（×门头及里面），还有相邻的常铁三的×窗帘布艺店及武春祥的面铺都一并拆除了，后来经我方与办事处做工作将×的门脸房与配电房接齐，故武春祥所有搭建的房子也不复存在，由×经营至今。
另1份证明的内容是：武春祥未经产权方（×学校）准许私自在产权方“实验室北侧用地”上搭建房屋还私下出租给了常铁三。2005年产权方就将这块地“实验室北侧用地”承租给了我们公司管理并经营。当时我公司考虑的武春祥和常铁三都是老熟人而且他们之间又签了合同，为了照顾他们，所以并没急于收回管理，正巧当时是2009年底，朝阳区在和平里东土城路拆违试点，产权方于2009年12月6日将违建收回并于当日交与我方处理，这些违建被“和平街道办事处”委托的“北京×城房地产开发有限公司”拆除。为了产权方和×商业一条街的形象，我公司多次找办事处和×城公司协商重新将拆除部分与产权方南侧街面相齐，我公司在得到了办事处、×城、产权方的同意后，将该处重建并装修好后又与“×铺”公司合作经营至今。所以该处经营房屋再与武春祥和常铁三没有任何关系。
本案审理中，为保障当事人的诉讼权利，法院已给予了双方充裕的举证时间，同时，为查明案件事实，法院亦依职权进行了调查工作。
审理中，法院至北京市朝阳区东土城×号现场进行了勘验，勘验对象为案外人北京天隆×铺（以下简称×铺）。×铺为一对外经营餐饮的营业场所，该营业场所为自成一体没有隔断的整体房屋，营业场所门口为人行道，进入营业场所大门需登上台阶，进入大门后首先为就餐区域，经过该区域后登上若干级台阶后为另一就餐区域，沿该就餐区域继续前行为餐厅厨房操作间，前述营业场所内的台阶旁边另设有收银台，营业场所面积明显大于65平方米。关于本案所涉租赁房屋所处的位置、范围，武春祥、常铁三的陈述存在差异，武春祥主张自×铺大门到营业场所中的台阶之间的就餐区域为租赁房屋原所在地，常铁三主张×铺大门向外的台阶和人行道部分区域为租赁房屋原所在地。
为查明案件事实，法院依职权分别向职工学校、×铺、×物业公司、×公司发出了调查函，其中，职工学校、×铺进行了回复，对×物业公司、×公司的调查未能完成。
职工学校的回复内容是：武春祥与常铁三租赁合同纠纷之房屋位于我校产权红线内的建筑，在产权图中为学校实验楼北用地，2005年1月我校将该用地承包给学校三产部赵×经营，合同沿用至今有效。我校实验楼北用地产权归学校所有，配电室由×物业公司使用管理，学校除与赵×签订该用地的合同外，未与其他任何单位或个人签订过租赁合同。2012年2月6日的证明材料（即前述盖有职工学校公章的证明）由我校出具，证明我校根据朝阳区及和平街办事处有关规定，将学校红线以外私自搭建的所有违章建筑及时拆除。回函后附有朝阳区东土城路×号的房屋所有权证、学校房地平面图、学校与×公司（赵×）签订的租赁合同。
×铺的回复内容是：我单位北京天隆×铺在位于朝阳区东土城路×号院经营餐厅，对于法庭前来调查房屋租赁纠纷一事做出一些说明：1.我单位从北京×贸易有限公司处承租的房屋，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日。2.我单位自经营开始至今，据了解产权方为北京×学校，并由学校提供产权证办理了营业执照，该房屋属于×学校的管理范围之内，对此学校定期前来检查安全、消防等日常工作，我方并向学校缴纳天然气费。3.2010年政府对东土城路进行改造，拆除了我单位现在门头至屋外电线杆处的扩建部分的房屋。
为查明案件事实，法院依职权到北京市朝阳区房屋土地管理局对北京市朝阳区东土城路×号房屋的权属情况进行了查询，查询信息显示，职工学校自1999年8月取得北京市朝阳区东土城路×号房屋的所有权证，2014年2月房屋所有权变更为北京×集团有限责任公司。
武春祥主张现×铺使用的房屋已经过了改建扩建，扒了原房屋的一部分，墙是原来的墙。常铁三陈述2009年12月5日之后，其将房屋交给了职工学校，×铺使用的房屋不是原来的租赁房屋。
审理中，法院根据当事人意愿进行了调解，双方当事人未能达成调解意见。
原审法院认为：本案中，当事人对事实的陈述、提供的证据反映的内容均存在较大差异，在法院能够查明的事实范围内，根据当事人的举证情况以及法院依职权调查的情况，法院作出如下认定意见：
关于双方之间的法律关系，法院认为，武春祥、常铁三于2003年5月28日签订合作协议，约定武春祥将和平里东土城路×号院北侧配电室周围陆拾五平方米的“×建材商店”租给常铁三使用，因此，双方签订的合作协议的性质应为房屋租赁合同。双方签订的合同于2007年1月31日到期，到期后，双方未签订书面房屋租赁合同，常铁三未向武春祥交付房屋，经过在法院进行的民事诉讼，常铁三向武春祥支付2007年9月1日至2009年12月5日的租金，双方之间的租赁关系已变化为无固定期限的租赁关系。此后，常铁三仍未向武春祥交付房屋，双方之间无固定期限的租赁关系仍处于持续中，在双方之间的租赁关系仍处于持续状态的情况下，常铁三应向武春祥支付房屋租金。
关于本案中涉及的租赁房屋，法院认为，根据本案查明的情况，北京市朝阳区东土城路×号的房屋1999年8月至2014年2月之间的所有权属于职工学校，据职工学校出具的证明来看，原房屋已于2010年9月20日拆除。同时，据法院现场勘验，勘验区域现为由×铺使用的自成一体的营业场所，场所为没有隔断的整体房屋，营业场所的面积明显超过合作协议中约定的65平方米的租赁面积；双方虽然对租赁物原位置、范围的主张存在差异，但可以认定的是×铺的整体营业场所与原租赁房屋所在范围已不相同，以上情况，均对职工学校陈述的将房屋拆除的情况加以印证，综合以上情况，法院认为职工学校陈述的原租赁房屋已于2010年9月20日拆除这一内容可以采信，不能认定现×铺经营场所区域房屋与原合作协议中约定的租赁房屋为同一房屋。
法院认为，合作协议中约定的65平方米面积的租赁物已于2010年9月20日拆除，在此情况下，武春祥、常铁三的租赁关系已无法继续，故应认定双方租赁关系在此时已经解除，对此内容法院在判决主文中予以明确。现不能认定×铺经营场所区域房屋与原合作协议中约定的租赁房屋为同一房屋，武春祥要求腾退房屋，法院无法支持。关于武春祥主张的房屋租金，法院认为，常铁三主张其将租赁房屋交还职工学校，证据依据不足，同时，武春祥、常铁三分别为租赁合同的当事人，常铁三自武春祥处租赁取得的房屋，亦负有向武春祥返还的义务，武春祥、常铁三租赁关系存续期间的租金，常铁三应向武春祥支付，鉴于租赁房屋已于2010年9月20日拆除，故常铁三应向武春祥支付自2009年12月6日至2010年9月19日的房屋租金，对于武春祥主张的此期间的房屋租金的诉讼请求，法院予以支持，超出此期间外的房屋租金，法院不能支持。
审理中，法院根据当事人意愿进行了调解，双方当事人未能达成调解意见，法院依法进行判决。
据此，原审法院于2014年7月作出判决：一、确认武春祥与常铁三之间的房屋租赁合同关系于二〇一〇年九月二十日解除。二、常铁三于判决生效后十五日内给付武春祥房屋租金九万四千六百零三元。三、驳回武春祥的其他诉讼请求。
判决后，武春祥不服，持原审意见向本院提出上诉。常铁三同意原判。
二审期间，武春祥提交照片、《关于东城路×号院配电室及附属用房使用情况的说明》、《北京×集团总公司96-25号文》证明涉案房屋的存在及涉案房屋系×物业公司负责管理享有出租权。常铁三不予认可，认为照片不能识别拍摄时间，出具证明的单位非法律主体，对文件的真实性提出异议。
常铁三亦提交北京×城房地产开发有限公司出具的证明、北京天隆×铺出具的证明，证明涉案房屋已被拆除。武春祥对上述证据的真实性及内容提出异议。
本院依职权对武春祥主张的地点即北京天隆×铺进行调查。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实无异。
以上事实，有双方当事人陈述、合作协议、证明、回复函、勘验笔录、房产登记信息、照片。证明、调查笔录等在案证明。
本院认为：武春祥与常铁三签订的协议，形式上虽为合作协议，但实质应为房屋租赁协议，租赁双方为武春祥及常铁三，租赁物为原武春祥经营的“×建材商店”所涉及的房屋及相应场地。
在该协议的履行过程中，由于常铁三长期未支付租金，武春祥于2008年曾就此向法院提起诉讼，要求常铁三支付租金并解除合作协议，虽经调解解决了租金问题，但就是否解除该协议，并未作出处理，常铁三亦未向武春祥交付租赁房屋，双方形成无固定期限的租赁关系，租赁期间的租金，常铁三负有支付义务。
关于合作协议解除问题，根据案外人证明及常铁三陈述，能够认定常铁三于2010年9月20日将涉案房屋交予案外人职工学校、×有限公司，至此双方合作协议已不能实际履行，现武春祥提出解除，原审法院认定双方合作协议解除，并无不当，合同解除后，武春祥主张租金，无法律依据。
关于合作协议解除后，租赁物的返还问题，由于常铁三将涉案房屋交予案外人，该房屋先后经翻建，扩建，装修并出租经营，原租赁物已与武春祥出租房屋差异明显，诉讼中，案外人职工学校、×有限公司、×物业公司分别就涉案房屋主张权益，本案作为租赁合同纠纷无法就此一并解决，故武春祥要求返还房屋及赔偿损失的要求，应另案解决，本院不予涉及。在此情况下，武春祥的上诉意见，本院不予支持，综上，原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，由武春祥负担2969元（已交纳2450元，余款于本判决生效后10日内交纳）、常铁三负担1931元（于本判决生效之日起10日内交纳）；二审案件受理费4900元，由武春祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 石艳明