河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终9673号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省申发饮食有限责任公司，住所地郑州市经一路12号。法定代表人：孙明忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑学刚，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南敬翔企业营销策划有限公司，住所地郑州市金水区未来路9号泽林商务7楼829室。法定代表人：赵儆，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宇，河南路德律师事务所律师。原审第三人：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组，住所地郑州市福元路与英协路交叉口。主要负责人：张培岭，该村民组组长。委托诉讼代理人：姚锐，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶沛，河南经东律师事务所实习律师。上诉人河南省申发饮食有限责任公司因与被上诉人河南敬翔企业营销策划有限责任公司及原审第三人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初8604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南省申发饮食有限责任公司的委托诉讼代理人郑学刚、被上诉人河南敬翔企业营销策划有限责任公司的法定代表人赵儆及委托诉讼代理人赵宇、原审第三人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组的委托诉讼代理人姚锐、陶沛到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。河南省申发饮食有限责任公司上诉请求：一、依法撤销（2016）豫0105民初8604号民事判决书，确认赵儆与第三人签订的房屋租赁合同无效，改判被上诉人退还多收上诉人的租金128.979万元；二、被上诉人应承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案的关键是被上诉人与第三人没有签订合法有效的房屋租赁合同，没有取得租赁权，导致其与河南申发饮食有限责任公司签订的租赁协议无法履行。从庭审证据中可以看出，河南敬翔企业营销策划有限责任公司与郑州豪达信息咨询有限公司签订协议受让取得“泽林商务楼”的租赁权时间为2012年4月28日，而其出示的赵儆与郑州市金水区燕庄村委会第三村民组签订的租赁协议为2012年2月26日，是赵儆个人具名签署的，其时被上诉人的公司尚未成立，显然不能成立。且赵儆从郑州豪达信息咨询有限公司受让该房屋经营管理权为2012年4月28日，此前无权和第三人签订协议。从张小顺卸任移交的物品清单可以确定没有该协议，该协议来历不明，被该村民组村民代表大会否决，因此，该协议违反《中华人民共和国村民组织法》的规定，应为无效。申发的租赁就相应受到了影响。村民集体堵门阻挠申发正常营业，把申发置于孤立无援的境地，都是敬翔违法行为带来的连锁反应。在这种情况下，敬翔一直对申发隐瞒事实，导致第三村民组集体决议收回租赁物。在这种情况下，申发与租赁物的所有权人签订租赁协议完全合法合理。申发一直按照合同要求履行支付租金义务，直到发生村民堵门事件才知道敬翔的租赁权存在瑕疵。一审回避了被上诉人和第三人的矛盾，回避了赵儆与第三人签订非法合同的事实，单方面解决上诉人与被上诉人的纠纷，客观上使上诉人支付双重租金，于法于理都不妥当。二、申发应当退回多收的部分租金。敬翔已有承诺，如果第三村民组收回房屋，就退还多收部分的租金。按照合同法有关规定（第96条）合同在解除合同通知书到达对方后解除。敬翔不仅收到第三村民组的解除合同通知书，而且现在第三村民组已经事实上收回了租赁物，敬翔应当兑现承诺。三、本案一审程序明显存在瑕疵。被上诉人一审另外提起诉讼，要求确认赵儆与第三人签订的房屋租赁合同有效，要求确认上诉人与第三人签订的房屋租赁合同无效，庭审后却撤回起诉，可以视为其自认起诉无理。在本案庭审后，被上诉人庭后提交材料，一审法院庭后调查张小顺，使上诉人和第三人不能当庭质证证人证言，而且证人证言被一审采信，其证明力非常意外高于原始证据，不能不让人质疑一审的公正性。综上所述，上诉人认为一审认定事实错误，适用法律不当，判决内容不公。河南敬翔企业营销策划有限责任公司辩称，一、一审判决原被告之间签署的房屋租赁合同合法有效完全正确，被告上诉所称原告没有承租权的理由没有事实根据和法律依据。本案纠纷发生前，自2000年起第三人就同一涉案房屋先后签过三份租赁合同，分别是2000年与河南省泽林工贸有限公司签订的合同、2005年与郑州豪达信息咨询有限公司签订的合同以及2012年2月26日签订本案合同，2005年、2012年均是在前一合同尚未履行届满之前签订的，而且合同当事人泽林公司、豪达公司以及第三人燕庄三组对后合同的签订均认可并明知，也无任何异议，前合同均在后合同签订后自行终止，并由后合同当事人顺利履行合同义务，在长达15年内三份合同当事人对合同效力均未发生过任何争议，由此可见，三份合同均是当事人真实意思的表示，是合法有效的。赵儆与第三人燕庄三组在2012年2月26日签订的房屋租赁合同合法有效。虽然当时原告尚未工商注册成立，但是，原告系赵儆与妻子共同投资，且赵儆担任原告法定代表人，其与燕庄三组签订房屋租赁合同，也是在原告依法成立后得到原告的追认和全盘接受，原告的法律主体资格完全适格、合法，租金也是由原告向燕庄三组缴纳的，燕庄三组也是向原告出具缴纳租金收据，被告也是向原告缴纳租金的对于原告及法定代表人赵儆的身份，被告和燕庄三组都是明知、认可的，一审法院认定原告与燕庄三组签订合同合法有效，完全正确。上述三份房屋租赁合同均已实际履行多年，本案发生前合同各方当事人均无异议。自2000年起15年以来，燕庄三组分别依据该三份合同向泽林公司、豪达公司、敬翔公司收取了租金，并开具了相关收据。诉讼中，燕庄三组为逃避法律责任，企图掩盖其与被告恶意串通另行签订房屋租赁合同损害原告合法利益的行为，不承认知道2005年和2012年的合同，并一再否认租赁关系，这一说法没有任何证据，其所谓的向豪达、敬翔公司开具的相关收据都是根据泽林公司的要求出具的，这一辩解不成立，特别是在2005年10月17日泽林公司已经被河南工商局吊销营业执照，早已不具备民事经营的主体资格。2012年敬翔合同与前两份合同一样，均是由燕庄三组时任组长时签订并加盖第三人公章，本案发生前，燕庄三组一直在按约履行，对合同效力从未提出过异议，诉讼中，第三人也只承认2000年泽林合同合法有效，而否定2005年豪达合同和2012年敬翔合同既没有事实证据，也没有法律依据。上述三份合同的签署，均没有所谓村民代表的签字，或者附有村民大会的决议，其法律效力是一致的，不能厚此薄彼。申发公司在上诉状中以第三人燕庄三组原组长张小顺卸任移交的物品清单中没有敬翔合同，以此主张该协议来历不明、合同无效没有法律依据和事实根据，其上诉理由不能成立。本案的发生完全是由于第三人燕庄三组换届选举、人事变动后新任组长及村委会单方撕毁合约造成的。自2000年以来直到2015年本案纠纷发生前15年间，燕庄三组一直在按约履行上述三份房屋租赁合同。2015年由于燕庄三组换届选举，组长和村委成员均发生变化，自此以后，燕庄三组就开始想方设法撕毁合约，一开始是煽动村民围堵涉案房屋阻挠经营，之后又私下与申发公司串通另行签订房屋租赁合同，致使申发公司恶意违约、停止向敬翔公司支付租金。2012年11月22日双方签订的房屋租赁合同合法有效。在2012年2月26日敬翔合同签订之前，申发与豪达公司在2005年签订有房屋租赁合同，2012年2月26日原告与燕庄三组签订租赁合同后，即及时通知了申发公司，双方也于2012年11月22日签订了涉案的房屋租赁合同，近4年来申发公司也一直向敬翔公司缴纳租金，而没有再向豪达公司缴纳过租金。因此，申发公司对豪达公司与燕庄三组之间终止2005年豪达合同，以及敬翔公司从2012年开始取得涉案房屋租赁权是明知的，敬翔公司与申发公司之间签订的涉案合同也是合法有效的，申发公司以不知道2012年2月26日的房屋租赁合同这一抗辩理由是不能成立的。二、一审判决申发公司向敬翔公司支付租金及损失合法有据，申发公司依法应当支付。如上所述，敬翔公司对涉案房屋享有的合法承租权来源于与燕庄签订的2012年租赁合同，且已经履行合同近4年，从未发生过争议，如果不是燕庄三组换届选举人事变动，本案绝不会发生。豪达公司、敬翔公司之所以先后取得涉案房屋承租权是以投入上千万巨资为燕庄三组建设新七层楼房为代价的。2005年根据豪达公司合同约定，原告及其哥哥投资1000多万元建设了7000多平方米的新七层楼房，租赁期限到期后，应将新建的七层楼房无偿给燕庄三组。该房屋直到2008年才建成，之后数年，豪达公司及敬翔公司一直是亏损经营，还处于回收投资阶段。2012年敬翔公司与燕庄三组签订租赁合同时，同样约定，在租赁期限届满时，该新建七层楼房要归燕庄三组所有。可是敬翔公司仅仅承租了近4年，燕庄三组和申发公司就恶意串通绕开敬翔公司另行签订租赁合同，企图提前5年单方收回涉案房屋，这一行为严重损害敬翔公司合法利益，既违反双方合同约定，也与我国法律主张的诚实信用原则严重背离，严重破坏法律权威和市场交易稳定。综上，由于申发公司与燕庄三组之间的租赁合同系恶意串通，严重损害敬翔公司合法利益的情况下签订的，其依法不能得到法律的支持，是非法无效的。申发公司依法应当履行其与敬翔公司之间签订的房屋租赁合同，严格按照合同约定向敬翔公司支付租金，并承担违约责任。三、敬翔公司与第三人燕庄三组之间的租赁合同从来没有被依法解除。如上所述，自2000年起，燕庄三组与泽林公司、豪达公司、敬翔公司分别签订了房屋租赁合同，由于后两份合同均是在原租赁期限内签订的，后租赁合同签订时以及签订之后，燕庄三组和原承租人泽林公司、豪达公司均不再履行原合同，各方均明知并且至今没有提出任何异议或争议，原租赁自新租赁合同生效时已经自行终止，而且泽林公司、豪达公司也均不再履行，燕庄三组也不再向前合同当事人收取租金，正如本案事实一样，自2012年起燕庄三组即开始向敬翔公司收取租金，并按约履行合同。所以，2000年的泽林合同、2005年的豪达合同早已在新合同签订生效后自行终止。在上述合同已经自行终止的情况下，2016年2月2日第三人燕庄三组又向泽林公司和豪达公司送达解除合同通知书，这一行为显然是无效的，也不可能发生法律效力，更不可能产生解除敬翔公司与燕庄三组租赁合同的法律效力。从工商部门公开的企业信息看，早在2005年泽林公司已经被吊销营业执照，早已不具有民事经营主体资格。而且，10年来燕庄三组也从未向泽林公司收取过任何租金，或主张过任何权利。事实已经证明，燕庄三组以及申发公司对泽林公司、豪达公司早已不再是涉案房屋承租人这一事实心知肚明，完全知晓。敬翔公司与燕庄三组签订的租赁合同从没有被依法解除，申发公司在一审和上诉中所谓该合同已经解除的辩解自相矛盾，不值一驳。燕庄三组一方面辩解不知晓并拒不承认其与豪达公司在2005年签订过租赁合同，另一方面却又举证证明其已经向泽林公司、豪达公司送达解除合同通知书。同样，申发公司在2012年之前一直向豪达公司支付租金，2012年之后向敬翔公司支付租金。可是，诉讼中申发公司却一方面辩解不知晓敬翔公司与燕庄三组签订的2012年合同，另一方面又承认2012年与敬翔公司签订了租赁合同，并不再向豪达公司支付租金。显然，燕庄三组和申发公司所谓该合同已经解除的辩解都是苍白无力的。本案中，燕庄三组选择向早已不是承租人的泽林公司、豪达公司发送解除合同通知书，解除早已自行终止的租赁合同，显然不发生任何法律效力，依法不能对抗敬翔公司与燕庄三组之间租赁合同合法有效。四、一审法院审理程序完全合法、公正。申发公司上诉质疑，一审法院向第三人燕庄三组原组长张小顺调查2012年与原告签订房屋租赁合同的相关情况不合法，这完全是对法律的误解和无知。民事诉讼法规定法院有权调查诉讼材料，一审法院向第三人燕庄三组原组长张小顺调查不仅完全合法，而且还是公正负责的体现，一审法院正是根据查证的事实情况才依法做出了公正的判决。同时，申发公司又质疑敬翔公司在一审中另案起诉又撤诉的情况，这更是无稽之谈，起诉也好、撤诉也好，这是法律赋予当事人的合法权利，申发公司对法定的权利都提出了质疑，可想其上诉请求和理由多么浅陋，根本不值一驳。总之，本案属房屋租赁合同纠纷，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2012年2月26日敬翔公司法定代表人赵儆与第三人就涉案房屋签订房屋租赁合同，合同合法有效，敬翔公司依法工商注册成立后，由赵儆担任敬翔公司法定代表人，在第三人换届选举之前，敬翔公司与第三人已经履行该租赁合同四年之久，一直由敬翔公司向第三人缴纳租金，并由第三人向敬翔公司出具收到租金的收据，第三人从未提出过异议，足以证明敬翔公司对涉案房屋依法享有租赁权利，依法应当予以保护，申发公司以敬翔公司没有合法租赁权的上诉理由不能成立。2012年11月22日敬翔公司又将涉案房屋出租申发公司，双方签订了房屋租赁合同，近4年来申发公司也一直向敬翔公司缴纳租金并由敬翔公司向申发公司出具收到租金的收据，虽然敬翔公司与第三人签订的房屋租赁合同没有转租的约定，但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，申发公司和敬翔公司之间签订的房屋租赁合同完全合法有效，当事人均应依法履行，申发公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。原审第三人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组辩称，支持上诉人上诉状的事实与理由。河南敬翔企业营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金96.25万元及逾期付款损失76198元（暂计算至起诉时，最终按银行同期贷款年利率4.75%的4倍自2015年11月1日计算至全部付清之日）；2、被告支付原告违约金9.625万元；3、本案诉讼费用、保全费由被告承担。河南省申发饮食有限责任公司向一审法院提起反诉请求，要求被反诉人退还多收租金128.979万元。一审法院认定事实：2000年9月28日，河南省泽林工贸有限公司（以下简称“泽林公司”）作为承租方、第三人燕庄第三村民组作为出租方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：燕庄第三村民组楼房位于郑州市未来大道南段路东、金水河南岸绿化带以南、司法厅家属院以西、原机场铁路专用线以北，该建筑为框架式七层楼房，建筑面积6640平方米，楼顶位置归泽林公司使用，此建筑物红线区域内的场地3800平方米；租赁期限15年，自2001年3月15日起至2016年3月15日止，双方要在2000年10月15日办理租赁房屋交接手续，第三人燕庄第三村民组如局部没能完工，但也保证不影响泽林公司进场装修，2000年10月15日至2001年3月15日为泽林公司装修期间，此期间不计房租，租赁期满，如第三人燕庄第三村民组需继续出租该楼房，在同等条件下泽林公司可优先续签合同；第三人燕庄第三村民组不得以任何方式干扰泽林公司守约的正常经营，因土地和产权引起的纠纷由第三人燕庄第三村民组负责，如给泽林公司造成损失由第三人燕庄第三村民组负责，因国家征用和第三人燕庄第三村民组不可抗拒的因素除外；泽林公司在承租期间，不得将该楼房整体向外转租经营，如部分向外转租时，需通知第三人燕庄第三村民组，且转租时限不得超过泽林公司对该楼房的承租期限；泽林公司按时交纳水、电费；在本合同期间，双方不得以任何理由终止合同，若单方终止合同，赔偿对方三年的租金（除违约外）；年租金为125万元/年，每五年递增5%，每半年付款一次，在每半年第一个月20日之前泽林公司向燕庄第三村民组付清本半年的租金，每延缴一日，燕庄第三村民组增收泽林公司本次应缴租金0.5%的滞纳金，如延期缴租金超过三个月期限时，第三人燕庄第三村民组有权终止合同，因此给双方所造成的一切损失由泽林公司负责，燕庄第三村民组收到泽林公司租金应出具收据；双方必须严格履行上述条款，无论任何一方违背上述任何条款均视为违约，因燕庄第三村民组违约，泽林公司有权按其所造成的损失扣减租金，因泽林公司违约，燕庄第三村民组有权停止泽林公司营业，损失由泽林公司负责；本合同生效10日内，泽林公司向燕庄第三村民组一次缴纳20万元定金，冲抵第一个半年的租金，如在合同生效10日内泽林公司给燕庄第三村民组付不清20万元定金，本合同随即终止，定金不退等。2005年7月1日，郑州豪达信息咨询有限公司（以下简称“豪达公司”）与第三人燕庄第三村民组签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：燕庄第三村民组位于未来大道9号的“泽林商务”楼连同东边场地租给豪达公司，租赁房屋位置及范围为燕庄第三村民组原建七层“泽林商务”和新建七层楼房，场地位于郑州市未来大道9号、金水河南岸绿化带以南、司法厅家属院以西，原机场铁路专用线以北，该建筑为框架结构七层楼房，建筑面积约6640平方米，该楼规划红线区域内场地约3800平方米；租赁期为15年，从2005年7月1日至2020年7月1日止；双方认可约定年租金125万元，每半年支付一次，下期租金应30日内支付，以后租金依次类推，如豪达公司超过半年不交租金，合同自动解除；双方认可约定由豪达公司在“泽林商务”楼东边场地增建约6000平方米框架楼一栋，燕庄第三村民组提供合法证件，豪达公司负责办理新建楼房的报建、审批等合法手续，费用由燕庄第三村民组承担，增建工程款由豪达公司承担，合同到期后，原建的“泽林商务”楼及新建楼房固定设施均归燕庄第三村民组所有；在合同期内，燕庄第三村民组有义务管理好本组村民，不得以任何方式或理由非法干涉扰乱豪达公司的正常经营，因此带来的损失由燕庄第三村民组全部承担；在合同期内，豪达公司有义务管理好本单位员工，合法经营保证向燕庄第三村民组支付租金，为燕庄第三村民组创造良好的经济效益，如燕庄第三村民组转让，优先豪达公司购买；合同生效后，双方应共同遵守，如有违反本合同中有关条款的行为，视为违约，违约方应向守约方支付合同总额的30%违约金，按合同第四条增建工程由豪达公司全额出资，如燕庄第三村民组在租赁年限内违约，燕庄第三村民组负责豪达公司的一切投资费用及损失等。2005年9月9日，豪达公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，主要载明：一、（租赁楼房位置及面积）泽林商务位于郑州市未来大道9#，泽林商务第一层的东厅，第二、三整层，建筑面积为2000平方米，豪达公司向被告提供保证停车场；二、（起租日期及租赁期限）从2005年10月1日起，开始计算租金，到2014年10月1日止，租期9年；三、（租金及租金支付方式）双方认可约定第一层管道井以东的东厅，第二、三整层，另有第二层电话间归豪达公司所有，年租金金额为105万元，第一年自合同签订之日起，被告10日内向豪达公司交纳租金105万元整，逾期7个工作日不按约缴纳房租，豪达公司有权解除合同，双方认可约定，每一年支付一次租金，被告可提前30日支付下年租金，前三年租金不变，以后在第三年的基础上逐年递增5%。八、合同期内被告所发生的水、电费单独挂表，独立核算，由豪达公司代收代交，被告在收到豪达公司通知7个工作日内将应缴款交到豪达公司财务室；九、豪达公司保证合同期内出租的楼房不得另租，豪达公司有义务保证被告正常用水、用电及该楼配套设施，因设备故障、检修外部原因除外……十二、被告自取得承租权后，有权依法、守约、遵章自主经营，独立核算，豪达公司保证房屋的产权人不干涉、影响被告的正常经营，否则豪达公司本合同第十七条规定负违约责任……十五、本协议自双方签字后十日内，豪达公司应取得燕庄第三村民组书面同意，并将同意意见书交给被告一份；十六、本合同生效后，未经对方许可，任何一方不得私自变更或解除，豪达公司因政府拆迁中止合同的，余款应全部退还被告，如一方违约，则违约方除赔偿守约方的实际损失外，还应向对方支付不能完全履行合同部分金额10%的违约金，豪达公司不得干涉被告正常经营权等。2012年2月26日，赵儆与第三人燕庄第三村民组签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：经双方协商，燕庄第三村民组位于未来大道9号的“泽林商务”楼连同东边场地租给赵儆，现已建成七层框架楼，租赁房屋位置及范围为燕庄第三村民组原建七层“泽林商务”和新建七层楼房，场地位于郑州市未来大道9号、金水河南岸绿化带以南、司法厅家属院以西，原机场铁路专用线以北，该建筑为框架结构七层楼房，建筑面积约6640平方米含新建楼约7000平方米，该楼规划红线区域内场地约3800平方米；租赁期为8年，从2012年7月1日至2020年7月1日止；租金及支付方式为年租金125万元，每半年支付一次，下期租金应30日内支付，以后租金依次类推；双方认可约定由赵儆在“泽林商务”楼东边场地增建约6000平方米框架楼一栋，燕庄第三村民组提供合法证件，赵儆负责办理新建楼房的报建、审批等合法手续，费用由燕庄第三村民组承担，增建工程款由赵儆承担，合同到期后，原建的“泽林商务”楼及新建楼房固定设施均归燕庄第三村民组所有；按原来约定，赵儆新增建约6000平方米的框架结构楼，合同到期后，无偿归燕庄第三村民组所有，为了更好地利用土地资源，现赵儆新增建约7000平方米框架结构楼，增加了燕庄第三村民组的固定资产；在合同期内，燕庄第三村民组有义务管理好本组村民，不得以任何方式或理由非法干涉扰乱赵儆的正常经营，因此带来的损失由燕庄第三村民组全部承担；合同生效后，双方应共同遵守，如有违反本合同中有关条款的行为，视为违约，违约方应向守约方支付合同总额的30%违约金等。2012年4月28日，豪达公司与赵儆签订了一份《协议书》，主要约定：郑州市未来路泽林商务A座，产权属燕庄第三村民组，自2005年7月1日起租赁给豪达公司经营管理，期限为15年，至2020年7月1日止，双方协商，豪达公司自2012年7月1日起愿将该幢楼的经营管理权转让给赵儆，有关该幢楼的人事安排、财务管理由赵儆自决，7月1日后的租赁费赵儆缴纳；豪达公司将该楼转让给赵儆经营管理后，赵儆自负盈亏，转让前有关该楼的债权债务由豪达公司负责，与赵儆无关；赵儆接管后另行与燕庄第三村民组签订租赁协议；有关基础设施如停车场、供电设备、供水管道由双方共用，涉及该地段的改造与其他费用双方另行商定；该幢楼的水、电费由豪达公司代收等。2012年11月7日，河南敬翔物业服务有限公司注册成立，法定代表人为赵儆，其于2013年11月13日变更名称为原告，法定代表人为赵儆。审理中，原告明确表示赵儆与第三人燕庄第三村民组签订的上述租赁合同是代表原告（河南敬翔物业服务有限公司）所签，原告对赵儆的上述行为追认和全盘接受。2012年11月22日，河南敬翔物业服务有限公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、（租赁区域及面积）“泽林商务”楼A楼一层东厅主管道井以东全部，一层现状为洋酒行、茶叶店（租金另计）、宾馆吧台、消防控制室按现状实际建筑占有的面积，连同二至七层部分租赁给被告，建筑面积约6000平方米，一层西厅南北结构柱之间，电梯口以南，宾馆吧台现状西界面以西属公共区域，河南敬翔物业服务有限公司保留二层公共卫生间对面小房间做整楼电话交换程控室，七层电梯东、走廊北，从西向东数三间，电梯西面向走廊的房间，含七层卫生间对面小房间，“泽林商务”楼A座公共区域大门及楼体外的规划权归河南敬翔物业服务有限公司，使用权共有；二、（起租日期及期限）从2012年12月1日起到2020年6月19日止；三、（租金及支付方式）双方认可约定每年度租金金额为2752500元，其中1-3层部分的租金金额为1312500元，4-7层部分的租金金额为1440000元，应提前30日支付下一年度租金，递增方式按每年在上一年度的基础上递增110000元，河南敬翔物业服务有限公司收到租金后，分期向被告提供合同金额发票……七、河南敬翔物业服务有限公司保证合同期内出租的楼房不得另租，河南敬翔物业服务有限公司有义务保证被告正常用水、用电及该楼配套设施，因设备故障、检修外部原因除外；十一、如一方违约，则违约方除赔偿守约方的实际损失外，还应向对方支付不能完全履行合同部分总金额10%的违约金等。2013年1月16日，河南敬翔物业服务有限公司向第三人燕庄第三村民组交纳了2012年7月1日至2013年7月1日的租金125万元；2013年12月18日，河南敬翔物业服务有限公司向第三人燕庄第三村民组交纳了2013年7月1日至2014年7月1日的租金125万元；2015年2月12日，河南敬翔物业服务有限公司向第三人燕庄第三村民组交纳了2014年7月1日至2015年7月1日的租金125万元；2015年2月14日，河南敬翔物业服务有限公司向第三人燕庄第三村民组交纳了2015年7月1日至2016年7月1日的租金10万元；以上均由第三人燕庄第三村民组向河南敬翔物业服务有限公司出具了相应金额的收据。2013年10月1日，河南敬翔物业服务有限公司向被告出具了一份《收款证明》，载明：依2012年11月22日与被告签订的房屋租赁合同的约定，被告应在2013年9月1日前支付2013年10月1日至2014年10月1日一至三层部分租金，截至2013年9月26日，被告分批相继支付了2013年10月1日至2014年10月1日合同金额的租金；手写部分注明“款已付清”。2013年10月29日，河南敬翔物业服务有限公司向被告出具了一份《收款证明》，载明：依2012年11月22日与被告签订的房屋租赁合同的约定，被告于2013年10月29日支付合同约定中四至七层部分租金金额100万元，其中40万元系对公账户转账，60万元系对个人账户转账；手写部分注明“此100万元为2013.12.15-2014.12.15号部分房租”。2013年11月4日，河南敬翔物业服务有限公司向被告出具了一份《收款证明》，载明：依2012年11月22日与被告签订的房屋租赁合同的约定，截至2013年11月4日，被告分批相继支付了合同约定中2013年12月15日至2014年12月15日四至七层合同金额的租金1497500元。2014年11月5日，原告向被告出具了一份《收款证明》，载明：依2012年11月22日与被告签订的房屋租赁合同的约定，截至2014年10月30日，被告支付了四至七层部分合同约定金额的租金1555000元，该租金租期为2014年12月15日至2015年12月14日。2015年11月5日，被告通过银行账户向原告转账了65万元备注部分显示“转账付房租”。2015年12月2日，原告向被告出具了一份《收款证明》，载明：依2012年11月22日与被告签订的房屋租赁合同的约定，截至2015年11月30日，被告支付了2015年10月1日至2016年9月30日一至三层合同金额的租金共计147万元，付款明细为2015年9月28日到账60万元、2015年11月30日到账40万元，同时减免2015年至2016年租金总计47万元，付款明细金额总计147万元。2013年12月26日，原告向被告发出了一份《公函》，载明：河南敬翔物业服务有限公司于2012年11月7日成立，2012年11月22日，河南敬翔物业服务有限公司与被告就“泽林商务”楼A座签订了房屋租赁合同，河南敬翔物业服务有限公司据企业运营需要，于2013年11月14日将其更名为原告敬翔公司，从2013年12月26日起，河南敬翔物业服务有限公司企业对外的运营手续、文件、合同及财务往来，均由原告敬翔公司签署顺延。被告申发公司在签收人处加盖印章签收。2015年7月2日，第三人燕庄第三村民组出具了一份《收到条》，主要载明：今收到豪达公司交来2015年度半年租金525000元。尾部的收款人处张培建签名。2015年11月27日，原告向被告出具了一份《承诺》，主要载明：燕庄第三村民组如将未来路“泽林商务”楼收回，原告应将被告已交过租金而未使用期间的租金在七个工作日内退还给被告，逾期不能退还，每天按3%的利息作为违约金直到足额退还为止。2016年1月27日，豪达公司给燕庄第三村民组出具了一份《回复函》，主要载明：燕庄第三村民组房屋租金催款通知我公司已于2016年1月26日收悉，依据我方面（泽林工贸、郑州豪达、河南敬翔）与村民组相关法律文书、合同条款、有关约定，截止到2016年1月1日我公司方面，已不欠村民组租金；按相关法律条款，新法优于旧法，村民组依据2000年9月28日合同向我公司下通知是不妥行为，再者村民组于2015年7月2日收到我公司缴纳的2015年7月1日至2016年7月1日525000元的年度租金，从法律上讲，你村民组已形成认可2005年7月1日我公司与村民组合同的事实（有村民组收条为据）；你村民组要求对账，我公司提供了向村民组缴款流水、明细，并按照村民组要求提供了相关缴款收据，而村民组截至目前，仅出示了流水并未出示我公司的缴款收据，最重要的是双方未履行对账的书面文书；村民组在我方不欠租金，合同不到期的情况下，于2015年7月2日收了2015年7月1日-2016年7月1日半年度租金的情况下，又发生了堵门事件（监控、视频为证），给我方面带来的损失村民组无任何反映和答复；综上所述，村民组向我公司下发的“房屋租金催收通知”既无事实根据，更无法律依据；村民组收到我公司回复函后应在7个工作日内，双方履行对账结果手续，既然收到了租金，合同不到期，不欠租金的情况下，2015年8月份的堵门事件给我方面造成的经济损失，村民组应给予书面答复。2016年1月27日，燕庄第三村民组与郑州豪达信息咨询有限公司（以下简称“豪达公司”）确认了对账结果，主要载明：从2000年10月7日起，截止到2015年7月2日止，依据相关法律文书，有关合同条款之约定，经双方认可泽林公司、豪达公司、原告，以上三个单位分批、相继、累计向燕庄第三村民组缴纳租金1218.6万元，其中4万元无收据，2001年6月13日2万元、2003年9月12日2万元，以上对账无异议。2016年2月2日，燕庄第三村民组向泽林公司、豪达公司发出了一份《解除租赁合同通知书》，主要载明：2000年9月28日，泽林公司与村民组签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定，租赁期限从2001年3月15日至2016年3月15日，年租金125万元，每五年递增5%，租金每半年支付一次，于每半年第一个月前20日一次性付清半年租金，每逾期一日支付0.5%的滞纳金，延期交租金超过三个月，村民组有权解除合同；2005年7月1日，豪达公司在泽林公司房屋租赁合同的基础上，与村民组签订了《房屋租赁合同》一份，又于2006年10月1日签订《补充协议》一份，该租赁合同和补充协议未经村民组代表表决通过；合同签订后，泽林公司向村民组支付了部分租金，后又以豪达公司、赵儆名义支付了部分租金；截至目前，豪达公司认可泽林公司、豪达公司、河南敬翔企业营销策划有限公司三单位共计向村民组支付租金为1218.6万元，该数额与租赁合同约定的数额相差755.7125万元（不包括滞纳金）；2016年1月26日，村民组致函你们及赵儆督促支付拖欠的租金，但豪达公司书面回复称租金已付清，拒不承认拖欠租金的事实；村民组认为，你们长期拖欠租金的事实客观存在，经村民组催缴后拒不缴纳，已经构成违约，根据法律规定及合同约定，村民组有权解除（或终止）与你们的租赁合同关系，经村民组表决同意，现通知你们，解除泽林公司、豪达公司与村民组签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2016年2月24日，被告与第三人燕庄第三村民组签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：燕庄第三村民组将其合法拥有的坐落在郑州市未来路9号的商业用房出租给被告使用，该房屋建筑面积为6640平方米；房屋租赁期限为2016年3月1日至2031年2月28日止；租金及相关费用支付方式为第一至五年每年租金300万元，第六至十年每年租金315万元，第十一至十五年每年租金3307500元；租金按年度支付，应先付租金后使用等。2016年3月7日，被告向第三人燕庄第三村民组交纳了租金300万元。2016年3月18日，原告向该院提起本诉；审理中，被告提出反诉。2017年3月16日，豪达公司出具了一份《证明》，载明：我公司2015年7月2日向燕庄第三村民组交的525000元租金，是替原告交的租金。审理中，原、被告均认可，被告向原告交纳了2015年10月1日至2016年9月30日期间涉案房屋中1-3层的全年租金147万元和4-7层的部分租金65万元。一审法院认为，赵儆与第三人燕庄第三村民组签订的房屋租赁合同，签订时间是2012年2月26日，租赁期限的起始日期是2012年7月1日，原告（河南敬翔物业服务有限公司）追认赵儆的行为是代表原告（河南敬翔物业服务有限公司）所签订，对此当时签订该租赁合同的第三人燕庄第三村民组的组长张小顺明确予以认可；且该租赁合同签订后，租金一直由原告（河南敬翔物业服务有限公司）交纳，第三人也向原告（河南敬翔物业服务有限公司）开具了相应金额的收据，第三人对原告（河南敬翔物业服务有限公司）作为承租人是知情的也从未提出过异议，原告是涉案房屋的实际承租人，那么原告据此主张2012年2月26日的房屋租赁合同的双方当事人是原告（河南敬翔物业服务有限公司）与第三人燕庄第三村民组，合理有据，该院予以认定；原告（河南敬翔物业服务有限公司）与第三人燕庄第三村民组之间的房屋租赁合同关系成立。原告（河南敬翔物业服务有限公司）与被告签订租赁合同之后，原告（河南敬翔物业服务有限公司）向被告交付了涉案房屋并且被告向原告（河南敬翔物业服务有限公司）交纳租金，双方之间的租赁合同关系存在并合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护；本案中，原被告之间的合同并未终止，被告作为承租人，理应向原告交纳欠付租金。被告辩称原告不具有转租权的意见，理由不充分，因为原告与第三人燕庄第三村民组之间的租赁合同并未约定出租房屋禁止转租，第三人燕庄第三村民组也并未解除其与原告之间的租赁合同，因此被告的答辩意见证据不足，该院不予采纳，其要求原告退租金的反诉请求不能成立，该院不予支持。按照原、被告双方在租赁合同中的约定，2015年10月1日至2016年9月30日年度的全年租金应当为308.25万元，而被告已经交纳了147万元、65万元（合计212万元），扣除已交部分212万元，被告尚欠原告2015年10月1日至2016年9月30日年度的租金96.25万元。原告要求被告支付租金96.25万元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，该院予以支持。原、被告双方还约定，被告应提前30日支付下一年度租金，那么被告应当在2015年9月1日支付2015年10月1日至2016年9月30日的全部租金，据此，原告有权要求被告支付自2015年9月1日起的逾期支付租金（按照银行同期贷款利率计算）的损失，原告的该部分诉讼请求，理由充分，该院予以支持，但原告的其他诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。至于被告辩称的其已经与第三人燕庄第三村民组签订租赁合同且交纳了租金，属于另一法律关系，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南省申发饮食有限责任公司于判决后十日内支付原告河南敬翔企业营销策划有限公司租金96.25万元及损失（自2015年9月1日起按照银行同期贷款利率计算至全部付清之日）；二、驳回原告河南敬翔企业营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告河南省申发饮食有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费15015元，由被告负担12809元、原告负担2206元；反诉的案件受理费8204元，由被告负担。二审中，河南省申发饮食有限责任公司提交了如下证据：1、民事诉状一份，拟证明被上诉人曾经对上列合同是否有效提过主张。2、金水区人民法院（2016）豫0105民初25001号民事裁定书，拟证明被上诉人的一审诉求基于合同有效，而其撤回了确认之诉，即放弃了对于合同（三方）有效性的权利主张。被上诉人河南敬翔企业营销策划有限公司发表质证意见称，1、对民事诉状的真实性无异议，证明目的有异议，在民事诉讼中主张被上诉人与第三人2012合同合法有效，同时主张上诉人与第三人2016年2月24日签订租赁合同无效。2、民事裁定书真实性无异议，证明目的有异议，起诉和撤诉是当事人的法定权利，不能以撤诉就认定是当事人放弃了对合同的有效主张。第三人郑州市金水区燕庄村委会燕庄第三村民组发表质证意见称，对上诉人提交的两组证据的真实性无异议，证明目的无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对河南省申发饮食有限责任公司二审中提交的证据的真实性予以认定，对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约履行。河南敬翔物业服务有限公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组之间的租赁合同合法有效，且该合同并未约定出租房屋禁止转租，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组也并未解除其与河南敬翔物业服务有限公司之间的租赁合同。河南敬翔物业服务有限公司与河南省申发饮食有限责任公司签订了租赁合同并交付了涉案房屋，河南省申发饮食有限责任公司向河南敬翔物业服务有限公司交纳租金，双方之间的租赁合同关系存在并合法有效，河南省申发饮食有限责任公司实际使用涉案房屋至今，作为承租人，应当缴纳相应租金。河南省申发饮食有限责任公司与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会燕庄第三村民组之间的法律关系，可另行解决。综上所述，河南省申发饮食有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16408元，由河南省申发饮食有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  曹逢春审判员  王松洋二〇一八年六月四日书记员  汝中亚