广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3784号
上诉人（原审被告）：陆某，女.
委托代理人：黄国栋，广东南粤律师事务所律师。
委托代理人：陆某，男。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区某土地房屋管理所，住所地。
法定代表人：曾某，职务：所长。
委托代理人：徐某。
上诉人陆某因与被上诉人广州市越秀区某土地房屋管理所（以下简称越秀某房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区回龙里29号之一地下房屋原是广州市越秀区第二土地房屋管理所管理的代管房屋，后改由越秀某房管所管理。
2013年1月9日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（出租人，甲方）与陆某（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：“甲方同意将上址房屋出租给乙方作住宅用途使用，其中使用面积33.83平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金197.70元；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。因越秀区部分街道行政区划的调整，越秀某房管所自2014年1月1日起负责办理涉讼房屋的管理工作，陆某自2014年3月开始向越秀某房管所缴纳涉讼房屋的租金至2014年5月31止，每月租金197.70元。
上述租赁合同约定的租赁期限届满后，越秀某房管所、陆某双方未再续订合同。房屋现由陆某夫妻二人共同居住使用。
另查明，据广州市国土资源和房屋管理局于2014年6月6日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市荔湾区康王中路668号388房、389房、390房均为陆某名下单独所有的产业，登记时间均为2012年7月13日，所有权来源为购买，规划用途为商业，使用性质为非居住用房。
原审庭审中，陆某向原审法院提交陆某、马建新（乙方）与张沃铿、陆永洪（甲方）于2012年7月27日签订的《协议书》，约定：甲方拟在广州市成立公司或个体户等经营实体，购买广州市荔湾区康王中路668号388房、389房、390房作为经营场所之用，但因该经营实体尚未筹备完毕，故甲方借用乙方陆某的名义购买上述三套房产；乙方同意甲方借用陆某的名义购买上述房产并于2012年4月25日于广州粤沛房地产有限公司签订了上述房屋的《广州市商品房买卖合同》；上述房产全部的购房款（合计一百五十万元）实际是由甲方以陆某的名义支付，乙方并没有实际出资；甲方于2012年7月13日以陆某的名义登记上述房产的产权，签订本《协议书》时上述房产的《广东省房地产权证》原件、购房《发票联》原件由甲方持有；陆某只是名义上的产权登记人，并不享有实际的所有权权益，乙方不得向甲方主张上述房产属于陆某、马建新的夫妻共有房产；乙方确认上述房产均布纳入乙方的遗产范围，乙方的继承人不得因上述房产登记在乙方陆某名下而发生继承关系；甲方以陆某的名义登记上述房屋的产权，甲方作为上述房产的实际出资人以及上述经营实体的筹备人，是上述房产的实际所有人，对上述房产享有占有、使用、收益、处分等权利；甲方以乙方陆某名义购买并登记上述房产，甲、乙双方一致同意，如甲方将来以乙方陆某的名义出售上述房产的，甲方将甲方所得的售房纯利润的10%支付给乙方陆某，除前述款项外乙方不得以任何理由向甲方索取补偿费、劳务费等费用……。上述《协议书》由广东宏港律师事务所于同日出具的《见证书》确认属实。另陆某表示其夫妻二人均已退休，二人每月退休金收入合计约9000元。
因本案纠纷，越秀某房管所于2014年7月9日向原审法院起诉请求判令：1、陆某立即将越秀区回龙里29号之一地下房屋腾空交还给越秀某房管所；2、陆某参照广州市房屋租金参考价的标准，向越秀某房管所缴交2014年7月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费（按20元／平方米计付）。
陆某辩称不同意越秀某房管所的诉讼请求：涉讼房屋是陆某和丈夫一起居住的，二人在广州市没有自有住房，房管所查到的三间自有房屋虽登记在陆某名下，但三间都是商铺，是陆某弟弟以陆某名义购买的，属于委托购买的房屋，有律师见证书予以证明，故越秀某房管所没有理由收回诉讼房屋。
原审法院认为：广州市越秀区第二土地房屋管理所与陆某在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。后涉讼房屋改由越秀某房管所进行管理，陆某已经清楚该情况并自2014年3月起直接向越秀某房管所交纳租金，故越秀某房管所依法承继了上述租赁合同中出租人的权利和义务。该合同明确约定租赁期届满且出租人要求收回房屋的，陆某应交回原承租房屋和设备，且出租人可按成本租金标准收取房屋占用费，现合同约定的租赁期限已经届满，越秀某房管所据此要求陆某将房屋腾空交还给越秀某房管所及按广州市房屋租金参考价的标准支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，于2014年8月9日判决：一、陆某应在本判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区回龙里29号之一地下房屋（使用面积33.83平方米）腾空交还给越秀某房管所；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，陆某一次性向越秀某房管所支付自2014年7月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价标准计付）。本案受理费减半收取75元，由陆某负担。
判后，陆某不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、越秀某房管所以“陆某在本市己另购房屋”认定“陆某违反合同”没有事实根据。越秀某房管所调查到“陆某有2012年4月25日花150万元购买的三间商铺”，不经核实不加分析就认定“陆某在本市已另购房屋”违反《公有房产条例》及违反合同约定，要终止租赁关系。而实际情况是越秀某房管所所查到的是他人以陆某名义及由他人委托购买的商铺房，陆某及其丈夫事实上并没有自有住房。二、陆某依约履行《直管房租赁合同》，是越秀某房管所违反《公有房产条例》及违约拒收租金、不续签《直管房租赁合同》并强行收房。陆某一直是按月交付住房租金及依约使用公租房，但越秀某房管所接管该房后就存心“赶走”陆某，给陆某带上“有自有房的帽子”并拒绝与陆某续签租赁合同。在合同还未到期的2014年5月14日就通知强行收回直管房、拒收陆某租金和向法院无理起诉。因此是越秀某房管所违约不履行《直管房租赁合同》及拒绝与陆某续签合同。三、一审在没有采信越秀某房管所“陆某在本市已另购房屋”及“陆某违反《公有房产条例》和违反合同约定”诉讼理由后，又以“合同明确约定租赁期届满且出租人要求收回房屋的，陆某应交回原承租房屋”判决陆某交回所租住房屋。本案没有单方终止《直管房租赁合同》的事实和法定条件，即使租期届满越秀某房管所也没有单方强行终止合同的权利，陆某也一直要求续租并没有放弃的条件和表示，一审法院认定及判决违反法律规定，明显错误。直管公租房租赁是具有法定条件及保障性和一定福利性的住房分配形式，陆某及其丈夫都无自有住房，几十年一直在租住及与越秀某房管所直管房管理部门续租《直管房租赁合同》，且目前又年岁已高，应当保障陆某居住的权利。陆某上诉请求本院：1、撤销（2014）穗越法民三初字第1656号民事判决；2、越秀某房管所继续履行与陆某签订的《直管房租赁合同》；一、二审诉讼费由越秀某房管所承担。
越秀某房管所答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求以及事实和理由。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。
二审另查明：一、越秀某房管所提交：1、《直管房租赁管理制度》中关于“承租准入原则”规定：根据《广东省公有房产管理条例》第十一条：住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。2、穗国房字（1998）207号《关于腾退公房处理办法的通知》中载有“一、安排对象：1、住房困难的伤残人员，孤儿及孤寡老人；2、经调查核实确无住房或原登记在册的人均居住面积在5平方米以下，又确无经济能力购买解困房的待业人员或下岗职工；3、与腾退房相邻的人均居住面积5平方米以下登记在册的住房困难户；4、危房和受灾房住户。”等内容。
二、关于《广州市直管房（住宅）租赁合同》中“乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”中“自有产权房屋”如何理解的问题。陆某认为应以实际真正享有产权为认定“自有产权”的标准，越秀某房管所不予确认，认为应以产权登记为准。
三、关于解除租赁关系的依据，越秀某房管所庭询中主张既是依据“乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”的合同约定，亦因为租赁期届满。
本院认为，原审法院认定广州市越秀区第二土地房屋管理所与陆某签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》有效以及越秀某房管所承继了上述租赁合同中出租人的权利和义务并无不当且论理清晰，本院不予赘述。针对陆某的上诉，本院评析如下。
首先，《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，越秀某房管所于2014年7月9日向原审法院起诉，故越秀某房管所起诉时租赁合同履行期限届满，原审法院依照该合同中“租赁期届满且出租人要求收回房屋的，陆某应交回原承租房屋和设备，且出租人可按成本租金标准收取房屋占用费”的约定，支持越秀某房管所据此要求陆某将房屋腾空交还给越秀某房管所及按广州市房屋租金参考价的标准支付房屋使用费的诉讼请求并无不当，陆某认为合同期满后越秀某房管所没有单方终止租赁合同的事实和法定条件与事实不符，本院不予采信。
其次，《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，因此陆某认为应以实际真正享有产权为认定“自有产权”的标准缺乏法律依据，且越秀某房管所不予确认，故陆某以其名下商铺为其弟委托购买故不构成《广州市直管房（住宅）租赁合同》中“乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋”规定的情形的主张，亦与合同约定不符，本院亦不予采信。
综上所述，陆某的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》某百七十条某款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陆某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月七日
书 记 员 张永亮