南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第4090号
原告高欠，女，1984年9月7日生，汉族。
委托代理人ＸＸ，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人王明鑫，江苏刘洪律师事务所律师。
被告汪红利，女，1981年8月12日，汉族。
委托代理人刘东，江苏金宪律师事务所律师。
原告高欠与被告汪红利合同纠纷一案，原告高欠于2014年8月20日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告高欠及其委托代理人ＸＸ、王明鑫，汪红利的委托代理人刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高欠诉称，2014年5月31日原被告签订《店铺转让协议书》，约定被告将南京市秦淮区中山东路18号国贸大厦xxx室（以下简称诉争房屋）转让给原告经营，转让费100000元。6月20日，原告被房主林敏告知，由于被告的违约行为，原房屋租赁合同已经自动终止，限6月24日前搬离房屋。原告只得向物业管理公司结清水电费及物管费并于6月24日办理了离场手续。原告认为，由于被告的原因导致双方不能实现合同目的，按照合同法相关规定，原告有权解除合同并要求被告返还转让费并赔偿原告各项损失。原告为维护自身合法权益，故向本院起诉请求判令：1、解除原被告双方的《店铺转让协议书》；2、被告返还原告转让费100000元、赔偿原告损失28685.5元；3、返还原告代为支付的水电费461.9元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告汪红利辩称，其非本案的适格被告，原被告签订《店铺转让协议书》时，被告向原告出示了授权委托书，被告是受ＸＸ家的委托，原告对此知情，被告作为委托代理人不应该承担合同无效的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《店铺转让协议书》，约定：房东同意甲方将诉争房屋转让给乙方使用，建筑面积为160平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；房东与甲方已签订了租赁合同，租期到2015年10月13日止，年租金为102000元，租金为每半年交付一次，房屋转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他设备全部归乙方所有（附清单）；乙方在2014年5月31日一次性向甲方支付转让费100000元。同日，原告将100000元汇给被告，被告出具收条，载明收到原告支付的转让费100000元。原被告双方均认可100000元转让费中含60000元装饰装修和设备及房租40000元。签订合同时，被告向原告出示授权委托书一份，委托人为ＸＸ家，委托时间为2014年4月22日，载明：兹授权委托美立方医疗美容品牌（xxx室）生活美容部负责人汪红利全权代理美立方医疗美容生活部代表甲方洽谈转让经营一切事宜。甲乙双方转让协议签署后，原美立方医疗品牌过渡期后，甲方独立使用，乙方自行申报新的注册名称。一切经营所相关的账目、往来、欠款、纠纷与甲方无关，原约定的房屋租赁合同事宜除外。2014年6月20日，诉争房屋房主林敏发出《违约通告》，称因ＸＸ家违反合同约定将诉争房屋擅自转租，根据合同约定，租赁合同自动终止，限在6月24日办理诉争房屋。同日，原告向淮海路派出所报警，称其从被告手中租了诉争房屋，因房主不同意转租，原告要求退房，但被告不同意，故报警备案。
2014年6月22日，被告打电话给ＸＸ家，告诉ＸＸ家原告要让被告返还100000元，并称“我说我和王总之间签的是转让协议，但我们也有约，我们履行王总和房东林敏之间的协议，履行完了之后，王总再配合我们跟房东把合同签了下来，签到现住人的名下”，“高欠说王总转的是经营权，我说我转的也是经营权，我怎么可能把房子转给你呢”，“我说他（指ＸＸ家）的委托授权都在你找他就是跟他商量这个事情怎么应对怎么解决”，ＸＸ家回答称“对，他要跟我商量，跟我达成一致才行”，并称“只要我咬定我和你汪红利是合作关系，那个协议（指原被告之间的转让协议）是你汪红利的私自行为，那这个房东就没有办法来收房子”。
2014年6月24日，南京未来物业管理有限公司开具付款方名称为南京白下美立方医疗美容有限公司的发票两张，分别为代收2014年6月份电费436.7元、水费25.2元、2014年6月11日至6月24日的电费253.2元、水费14.4元，2014年6月1日至6月24日的公用水电费267.9元，及2014年6月1日至6月24日的物管费637.9元。原告主张上述费用由其支付。
后，被告向本院提供《说明》一份：我方于2014年6月20日发出的违约通知，本通告发生当时未与ＸＸ家本人核实，当通告发给ＸＸ家后，ＸＸ家本人已和我方沟通，我方已实际同意并认可ＸＸ家的行为。《说明》上有林敏签字，ＸＸ家陈述该说明的发出时间是在原告搬走之后没多久，本院将相关情况与林敏的委托代理人刘善津核实，林敏签字虽然并不是林敏本人所签，但该《说明》的内容是真实的，是其让员工送至ＸＸ家处。
另查明，诉争房屋原由ＸＸ家自林敏处承租使用。2014年1月3日，ＸＸ家（甲方）与被告（乙方）订立《美容院转让合同》，约定：甲方将诉争房屋转让给乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务；产权人与甲方签订了租赁合同，租期到2015年9月15日止，月租为8500元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向产权人履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用；店铺现有装修装饰设备（包括附件二）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归产权人所有，动产无偿归乙方，乙方在2014年1月5日前一次性向甲方支付转让费60000元。被告称其已经与ＸＸ家口头协商解除了该转让合同，被告将诉争房屋转让给原告时收取的100000元转让费中60000元的转让费就是ＸＸ家答应让被告扣下来的，至于剩余的40000元租金也是因为被告在3月份就提前将4月份至9月份的租金提前打到了房主林敏的账上，等于是原告将被告垫付的租金还给了被告。
再查明，2014年9月23日，林敏与ＸＸ家就诉争房屋重新订立《房屋租赁合同》。2014年11月20日，本院与双方当事人至诉争房屋就原被告交接的设施设备及装修进行清点，诉争房屋已由ＸＸ家在进行装修，但原被告转让的设施设备仍大部分在诉争房屋内，本院与双方当事人当场进行了确认。原被告在诉争房屋内经营期间均使用的是ＸＸ家所有的美立方品牌。
案件审理过程中，本院向ＸＸ家进行调查，其表示原告与ＸＸ家没有任何经济上的往来，其原在诉争房屋经营美立方医疗美容，后来将生活美容以60000元转给了被告，其中包含设备、客户、房租和产品，被告是财产所有人，被告经营一段时间后，可能经营不太好，就把设备和客户转给了原告，他们之间的合作ＸＸ家是同意的，他允许被告使用一段时间的品牌名称，授权委托书并不是授权被告转租房屋，委托的内容仅限于客户和设备，委托书中也明确房屋租赁合同事宜除外。被告收取的100000元转让费也从来没有给ＸＸ家。
关于原告接收房屋后为新店经营所作的投入，原告提供如下证据：3515元的进货清单、招聘信息费收据2张（计400元）、招聘工作人员李萍出具的收条一张（载明收到工资1466元和饭钱220元）、工作人员张姣出具的收条一张（载明收到工资1140元、饭钱380元）、镜子及背景墙收据一张（计1050元）、美丽档案制作的收据一张（计2365元）、加盟品牌费收据一张（计16800元）、水晶字收据一张（计576元）。原告当庭陈述，上述费用中3515元的货品、16800元的品牌、2365元的美丽档案制作均在搬离时带走了。
经本院释明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，未经出租人同意转租房屋的，租赁合同无效，故原告变更第一项诉讼请求为要求确认原被告签订的《店铺转让协议书》无效。
以上事实。有《店铺转让协议书》、工商银行汇款凭证、收条、违约通知、授权委托书、接处警工作登记表、江苏省地方税务局通用机打发票、《美容院转让合同》、《房屋租赁合同》、勘验笔录、调查笔录、《说明》、收据、视听资料及当事人陈述等予以证实。
关于被告汪红利是否是本案的适格被告，现被告主张其是受ＸＸ家的委托将诉争房屋转让给原告，ＸＸ家才是本案的适格被告。本案中，“授权委托书”中仅笼统的表述“代表甲方洽谈转让经营一切事宜”及“全权委托”，判断本案适格的被告即为审查ＸＸ家出具的“授权委托书”的委托内容。ＸＸ家与被告签订的《美容院转让合同》含有两部分内容，一是经营美容院所需的装修、设备、客户的转让，二是诉争房屋的转租。就前者，ＸＸ家与被告约定被告一次性支付ＸＸ家60000元，店铺的装修、装饰、设备在ＸＸ家收到被告转让金后全部无偿归被告使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归被告，即被告是动产的所有权人。本院认为，ＸＸ家与被告就经营美容院所需的装修、设备、客户的转让已经于2014年1月5日被告交付ＸＸ家60000元转让费时履行完毕，被告亦未能举证证明其与ＸＸ家协商解除合同，故本院对于被告抗辩其与ＸＸ家的合同已经口头协商解除的意见不予采信。故被告将经营美容院所需的装修、设备、客户转让给原告无需经过ＸＸ家同意，更无需经ＸＸ家委托。就诉争房屋的转租部分，“授权委托书”中明确约定“原约定的房屋租赁合同事宜除外”，即排除了委托被告转租诉争房屋的权利。综上，本院对被告主张其受ＸＸ家委托，其非本案适格被告的抗辩意见不予采信。
关于原告要求被告返还100000元转让费的诉讼请求，本院认为，《店铺转让协议书》包含了经营美容院所需的装修、设备、客户的转让和房屋的转租，现原被告一致确认100000元转让费含60000元装饰装修设备及40000元房租。经营美容院所需的装修、设备、客户的转让是双方当事人真实意思的表示，且已经履行完毕，原告无权要求被告返还，原告可以自行处理以减少损失。就房租部分，ＸＸ家、被告和原告在签订转让协议时都约定由受让人直接对房东履行房屋租赁合同的义务，以避免房东知晓房屋转租，属于未经房东同意的权利义务的转移，实际上就是未经房东同意的转租，现房东明确提出异议，转租行为无效。原告于2014年6月24日搬出诉争房屋，但未与被告办理交接手续，亦未将房屋钥匙返还被告，房主林敏于2014年9月23日将诉争房屋重新出租给ＸＸ家，故被告应返还原告2014年9月23日之后多收取的租金共计7984元（40000-102000÷12×3-102000÷12÷30×23）。
关于原告主张的损失，本院认为，现原告自认其主张的损失中3515元的货品、16800元的品牌、2365元的美丽档案制作均在搬离时带走，故不应向被告主张。至于其支出的工作人员招聘信息费、工人工资及投入的镜子、背景墙及水晶字，原告提供的证据均为收据或收条，这些费用也都发生在原告实际经营期间，要求被告承担无事实及法律依据。对于原告主张的自用水电费、公摊水电费及物业费，本院认为，2014年6月1日至2014年6月24日，原告实际使用房屋，应自行承担实际使用房屋期间的水电费及物业费。根据原告提供的水电费发票，其交了2014年6月的水费和电费及2014年6月11日至6月24日的水电费，根据我市供水部门和供电部门的抄表惯例，2014年6月的水费和电费中应包含了上一月即5月份的相关费用，但因无法确定截至2014年5月31日的费用，本院酌定被告应承担截至2014年5月31日的电费291.1元（436.7-436.7÷30×10）、水费16.8元（25.2-25.2÷30×10）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告高欠与被告汪红利于2014年5月31日签订的《店铺转让协议书》中关于本市中山东路18号国贸大厦xxx室房屋转租的约定无效。
二、被告汪红利于本判决生效之日起退还原告高欠房屋使用费7984元。
三、被告汪红利于本判决生效之日起十日内支付原告高欠垫付的电费291.1元、水费16.8元。
四、驳回原告高欠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4767元，由原告高欠负担4560元，被告汪红利负担207元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 韩 蓉
人民陪审员 杨淑云
二〇一四年十二月十五日
见习书记员 洪 飞