重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初679号原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2，组织机构代码56346184-7。法定代表人胡裕华，总经理。委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告叶小强，男，汉族，1973年5月13日出生，住江苏省南京市栖霞区。被告罗江莲，女，汉族，1979年3月28日出生，住重庆市永川市。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告叶小强、被告罗江莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽担任审判长，与人民陪审员朱学军、黄乾玉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告戴维斯重庆分公司的委托代理人谭笑到庭参加诉讼。被告罗江莲、被告叶小强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴维斯重庆分公司诉称，罗江莲、叶小强于2009年11月4日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市渝中区XX路XX号创汇首座大厦XX号房屋，该房屋建筑面积51.75平米。罗江莲、叶小强购房前已详细阅读并知晓《重庆市商品房买卖合同》的附件即《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》。《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》明确约定：罗江莲、叶小强应按时向物业服务企业支付物业管理费、水电费公摊等费用；创汇首座大厦公寓物业服务费按物业单位的建筑面积计算，为3.5元/平方·月（含电梯运行及公共能耗）；业主未能按规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。罗江莲、叶小强自2011年5月至2013年11月、2015年1月至2015年8月期间，一直拒不缴纳物业管理费。罗江莲、叶小强欠费后，戴维斯重庆分公司多次通过各种方式向其催收，但罗江莲、叶小强均未予理睬。戴维斯重庆分公司于2012年4月、2015年5月委托北京大成（重庆）律师事务所向罗江莲、叶小强邮寄了《律师函》再次进行催收，但截至本诉讼提起之日，被告仍未缴纳所欠物业管理费及相应违约金。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、被告罗江莲、叶小强立即支付原告戴维斯重庆分公司2011年5月至2013年11月、2015年1月至2015年8月期间所欠缴的物业管理费7052.58元、手续费100元、违约金（按银行同期贷款利率的四倍计算，计算期限从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起至被告缴清物业管理费之日止）；2、被告罗江莲、叶小强支付原告戴维斯重庆分公司因本案产生的律师费用1071.32元；3、本案诉讼费由被告罗江莲、叶小强承担。被告罗江莲、叶小强未答辩。经审理查明，重庆汇正房地产有限公司2009年7月8日制定的《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》的主要内容为：第4.2条，业主须就其物业单位、本大厦公用部分及共有设备设施的管理服务向物业服务企业交付物业服务资金。物业服务资金由物业服务企业按各物业单位的具体建筑面积（以重庆市国土资源和房屋管理局或其指定的测绘单位出具的有效测绘报告为准）进行计收。第4.4条第（1）项，住宅按物业单位的建筑面积计算，物业服务资金标准为人民币3.5元/平米·月（含电梯运行及公共能耗）。第4.5条，业主应在与开发商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业交纳物业服务资金，首次交纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金。第4.7条第（2）项，按本规约规定的由业主支付本大厦的其他分摊费用，业主应当在物业服务企业发出通知之日起30日内支付。第4.9条，业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。第5.1条第（20）项，如业主未按本规约规定向物业服务企业支付有关的服务费或其他任何应付款项，物业服务企业除根据法律和本规约的规定行使有关权利以外，还有权针对有关违约行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由业主承担。2009年11月4日，重庆汇正房地产有限公司与罗江莲、叶小强签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由罗江莲、叶小强购买汇正房地产有限公司位于重庆市渝中区XX路XX号XX号房屋，该房屋建筑面积为51.75平米，房屋用途为住宅。该合同同时约定，汇正公司应向罗江莲、叶小强出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，罗江莲、叶小强应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，罗江莲、叶小强同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受汇正房地产有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《重庆市商品房买卖合同》之“附件五”《合同补充协议》第17条约定，罗江莲、叶小强承诺遵守汇正公司制定的《临时管理规约》，并遵守汇正公司选聘的物业服务企业根据《临时管理规约》制定的各项管理规定。第18条约定，物业服务实行有偿服务，罗江莲、叶小强应按时向物业服务企业缴纳物业服务费用，物业服务费用按每户建筑面积计收，建筑面积以房地产权证上所示的房屋建筑面积作为计算依据，物业服务费用的计收还应当遵守《临时管理规约》第四条“服务费用”及该规约的其他相关规定。罗江莲、叶小强还向汇正公司签署有《承诺书》一份，确认已详细阅读及明白重庆创汇首座大厦《临时管理规约》的内容，同意履行临时规约中规定的业主的所有责任和义务，同意承担违反临时规约的法律责任。2010年7月23日，重庆市房屋勘测院出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明重庆市渝中区XX路XX号XX号房屋，房屋建筑面积为51.73平米。2011年7月1日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司签订《重庆市物业管理服务合同》，约定由戴维斯北京公司作为物业服务企业为重庆市渝中区新华路XX号创汇首座大厦提供物业服务，并约定合同期限为2年。2011年7月21日，重庆市渝中区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明存根》，载明：重庆汇正房地产有限公司委托戴维斯北京公司作为重庆市渝中区新华路XX号创汇首座的物业服务企业。2012年3月28日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司及戴维斯重庆分公司签订《重庆市物业管理服务合同之补充协议》，约定由戴维斯北京公司在重庆依法设立的非法人分支机构戴维斯重庆分公司向重庆汇正房地产有限公司提供物业服务及履行《重庆市物业管理服务合同》，并单独于创汇首座大厦设立物业管理处在创汇首座大厦进行物业管理服务工作。2013年6月18日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司签订《续签协议》，约定继续选聘戴维斯北京公司为重庆市渝中区新华路388号提供物业服务，合同续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。2012年3月、2015年3月、2015年5月，戴维斯重庆分公司向罗江莲、叶小强发送了《催款函》，要求罗江莲、叶小强缴清所欠的物业管理费及相应的滞纳金。2012年4月、2015年5月，戴维斯重庆分公司委托北京大成（重庆）律师事务所就本案所涉欠费问题向罗江莲、叶小强发送律师函，要求罗江莲、叶小强缴纳所欠缴的物业管理费用，但罗江莲、叶小强至今仍未交纳上述费用。上述事实,有《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》、《重庆市物业管理服务合同》、渝中物备【2011】第28号物业服务合同备案证明存根、《续签协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房产面积测算报告书》、《重庆市物业管理服务合同之补充协议》、催款函、律师函等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据前述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务，被告罗江莲、叶小强未按《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》和《重庆市物业管理服务合同》的约定按时向原告戴维斯重庆分公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，应依法予以交纳。本案中，原告戴维斯重庆分公司关于物业服务费金额及手续费的计算，以及原告主张的违约金的计算标准，符合临时管理规约和物业服务合同的约定及相关法律之规定，本院予以支持。关于原告律师费的主张，戴维斯重庆分公司并无充分证据证明其在本案中已实际支出了律师费，且该笔费用亦不属于戴维斯重庆分公司因罗江莲、叶小强违约而必须支付的费用，故本院不予支持。因此，本院对原告戴维斯重庆分公司的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十二条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗江莲、叶小强于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2011年5月至2013年11月、2015年1月至2015年8月期间的物业服务费7052.58元。被告罗江莲、叶小强并从应交纳前述物业服务费而未交纳之日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金。二、被告罗江莲、叶小强于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司追收物业服务费的手续费100元。三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计47元、公告费260元，由被告罗江莲、叶小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  朱学军人民陪审员  黄乾玉二〇一六年九月一日书 记 员  蒋雪琴