辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00575号
上诉人（原审原告）：张昊。
委托代理人：＊＊＊，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：鞍山爱家房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区解放东路368号。
法定代表人：陈宏霞，该公司总经理。
委托代理人：吴殿家，该公司员工。
委托代理人：＊＊＊辽宁钢城正大律师事务所律师。
原审原告张昊与原审被告鞍山爱家房地产开发有限公司（以下简称爱家公司）商品房买卖合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年7月21日作出（2014）铁东民一初字第162号民事判决，张昊、爱家公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人张昊及其委托代理人＊＊＊，上诉人爱家公司的委托代理人＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张昊一审诉称：2012年4月25日原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于鞍山市铁东区解放东路368号爱家·皇家花园（一期）第2幢1单元3层2号房，公安号为铁东区汇园大道345-8号，产籍号为42-112-48-1032，总价款为522，552元。合同第八条约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告却至今未如约交房，逾期时间早已远超60天。原告多次与被告沟通，提出依照约定解除合同，被告均不同意。原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告向原告退还购房首付款162，552元；3、判令被告给付原告已付贷款本金及利息；4、判令被告向原告支付违约金160，080元及各项损失32，921.56元；5、由被告承担诉讼费用。
被告爱家公司一审辨称：1、原、被告签署的商品房买卖合同及合同补充协议合法有效，从原告诉讼请求第一项可以看出原告对商品房买卖合同及合同补充协议有效是认可的。2、合同补充协议是对商品房买卖合同相关条款的变更，应当按照合同补充协议的相关条款约定确定双方相应的权利和义务。3、逾期交房是事实，被告愿意承担违约责任，但应当按照合同补充协议的约定，按照原告方已交房款按活期存款利率计算违约金。4、要求继续履行合同。
一审法院审理查明：原、被告于2012年4月25日签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的位于鞍山市铁东区解放东路368号爱家·皇家花园（一期）第2幢1单元3层2号房，产籍号为42-112-48-1032，面积为107.35平方米，房屋总价款为522，552元。合同第六条付款方式：“买受人（原告）按商业贷款方式按期付款，付款期限为签订本合同时支付首期房款162，552元，剩余房款金额360，000元应在甲方（被告）最终书面通知办理贷款时间之日起15个工作日内到账。”合同第八条约定交付期限：“出卖人（被告）应当在2013年10月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”同日，原告又签订一份合同附件四《补充协议》，补充协议对商品房买卖合同的部分条款进行了变更，补充协议第六条规定“修订本合同第九条除本补充协议第五条规定的特殊情况外，甲方（被告）如未按本合同规定的期限交房，乙方（原告）不退房，合同继续履行，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交房之日止，甲方按中国人民银行同期存款利率向乙方支付其已付房款的违约金。”商品房买卖合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”双方签订合同及补充协议后，原告向被告支付首付款，及办理完贷款，被告分别于2012年5月5日、2012年6月7日为原告出具二份销售不动产统一发票。被告至今未向原告交付房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，本案原、被告双方经协商一致，通过签订补充协议的方式对商品房买卖合同的相关内容进行变更，双方应当依约定履行。补充协议约定了被告逾期交房，原告不退房，即原告不得请求解除双方的商品房买卖合同，因此，双方签订的商品房买卖合同应当继续履行。故原告请求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。
关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，双方当事人在补充协议中对于逾期交房的违约金的计算方法作出了约定，被告应当支付违约金，按原告已付购房款522，552元的中国人民银同期存款利率的标准支付违约金，自2013年10月26日起至判决确定给付之日止。
关于被告提出原告已付购房款为首付款金额的辩解，该院认为，原告在购买房屋时通过贷款形式支付购房款，现原告所贷款项已支付给被告，被告亦为原告出具了相应发票，因此原告已支付了全部购房款，故被告的此项辩解，该院不予支持。据此判决：一、被告鞍山爱家房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内给付原告张昊逾期交房违约金（按照原告已付房款522，552元的中国人民银行发布的同期存款利率计算，从2013年10月26日之日起计算至判决确定的给付之日止）。二、驳回原告张昊的其他诉讼请求。如果被告鞍山爱家房地产开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由原告张昊承担3875元，被告鞍山爱家房地产开发有限公司承担3875元（原告已垫付，执行时一并扣除）。
张昊的上诉理由及请求是：1、原审适用法律错误，补充协议第六条是排除对方主要权利的格式合同条款，属于无效条款，不能做为判决依据，应当解除合同。2、因爱家公司逾期交房，上诉人已向其发出《解除合同通知书》，该事实原审法院未予认定，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。
爱家公司的上诉理由及请求是：1、原审判决认定上诉人违约没有事实依据和法律依据。根据补充协议第八条第二款，本案诉争房屋系因政府原因导致上诉人延期交房，故上诉人没有违约，不应承担违约责任。2、原审判决认定上诉人支付被上诉人违约金的计算标准有误，应当按照补充协议第3条“甲乙双方签订合同时的活期存款利率”的约定计算，故请求二审法院撤销原判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
本院审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院补充查明：上诉人张昊、爱家公司签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十三条约定：“其他补充条款3、合同中所指的人民银行同期存款利率是指甲乙双方签订合同时的活期存款利率。”
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。上诉人张昊与爱家公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且并不违反相关法律规定，应当认定合法有效。该合同及补充协议签订后，张昊依约履行合同，向爱家公司交付购房款522，552元，爱家公司并未按照合同约定的期限将房屋交付给张昊，其应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的具体计算方法，依照补充协议第六条、第十三条的约定，爱家公司如未按本合同规定的期限交房，张昊不退房，合同继续履行，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交房之日止，爱家公司按中国人民银行同期存款利率向张昊支付其已付房款的违约金。合同中所指的人民银行同期存款利率是指双方签订合同时的活期存款利率。根据上述约定，爱家公司应当以已付购房款522，552元为基数，从约定交付之日即2013年10月25日的第二日起至实际交房之日止，按照签订合同之日即2012年4月25日的中国人民银行活期存款利率计算违约金。故原审法院判决爱家公司给付张昊的逾期交房违约金按照中国人民银行发布的同期存款利率计算不当，本院予以纠正。另原审判决中违约金计算至判决确定的给付之日止不当，本院亦予以纠正。
关于上诉人张昊主张原审适用法律错误，补充协议第六条是排除对方主要权利的格式合同条款，属于无效条款，不能做为判决依据，应当解除合同一节，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人签订的补充协议，作为合同的附件之一，是对《商品房买卖合同》的补充和修订，双方在补充协议中对于合同的多项条款进行了细化和修订，并约定补充协议与合同正文有不一致之处，以补充协议为准，且双方均已在补充协议上签字确认，足以认定双方是在平等、自愿的前提下经过协商一致而签订的，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款，亦为有效合同。故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于上诉人张昊主张因爱家公司逾期交房，上诉人已向其发出《解除合同通知书》，该事实原审法院未予认定，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求一节，本院认为，本案双方当事人在补充协议中已经约定，爱家公司如未按合同规定的期限交房，张昊不退房，合同继续履行，故上诉人张昊请求解除合同本院不予支持。
关于上诉人爱家公司主张原审判决认定其违约没有事实依据和法律依据。根据补充协议第八条第二款，本案诉讼争房屋系因政府原因导致上诉人延期交房，故上诉人没有违约，不应承担违约责任一节，本院认为，上诉人该项主张证据不足，故不予支持。
关于上诉人爱家公司主张原审判决认定其支付违约金的计算标准有误，应当按照补充协议第3条“甲乙双方签订合同时的活期存款利率”的约定计算一节，本院认为该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2014）铁东民一初字第162号民事判决；
二、上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付上诉人张昊逾期交房违约金，该违约金以522，552元为基数，按照2012年4月25日的中国人民银行活期存款利率，从2013年10月26日起计算至实际交房之日止；
三、驳回上诉人张昊的其他诉讼请求。
如果上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7750元，由上诉人张昊负担3875元，鞍山爱家房地产开发有限公司负担3875元。二审案件受理费，上诉人张昊预交7750元，由其负担3875元，退还3875元；上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司预交7750元，由其负担3875元，退还3875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一四年十二月九日
书 记 员 陈 昆