江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1167号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆平，女，1984年10月31日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：顾东生，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章丽吉，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹娜，女，1976年6月14日生，汉族，住南京市。
委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙燕，江苏南斗律师事务所律师。
上诉人陆平、曹娜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陆平上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回曹娜要求返还租金及损失的请求；2、一审、二审诉讼费用由曹娜承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，偏袒曹娜。1、双方签订的合同明确约定陆平支付曹娜20000元后，涉案房屋的所有装修归陆平处置，租赁期满后，如陆平没有造成房屋设施的损坏，且不欠有关费用，则曹娜应全额退还租赁保证金，否则曹娜有权扣除相应费用后将余额退还给陆平。一审判决只对该条款后半段作出认定，对于陆平买断装修的条款不作解读，明显偏袒曹娜。涉案房屋的装修在陆平支付20000元且房屋实际交付后即归陆平所有，陆平等同于租赁毛坯房，不存在需要赔偿原有装修损坏的法定理由。2、曹娜以陆平未恢复房屋原状为由拒收房屋且拒绝退还租赁保证金的行为属于严重违约，由此产生的损失应由曹娜承担。3、高柜与鞋柜是一个整体，一审判决陆平返还高柜，与事实不符。4、一审判决仅根据一张没有盖章的收据和一张维修记录清单而判决陆平赔偿空调维修费2525元，显属不当。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋所有权属于案外人，陆平承租涉案房屋期满后，曹娜并未提供证据证明其对涉案房屋继续承租使用，故陆平不应当承担2015年11月1日至2015年12月10日的房租及物业费。陆平搬离涉案房屋后，曹娜即应采取措施防止损失扩大，而不应拖延至2015年12月10日，故扩大的损失应当由曹娜承担。综上，陆平不存在违约行为，故不应对相关损失承担责任。
曹娜辩称：陆平的上诉请求与理由均不符合事实，请求二审法院驳回其上诉。
上诉人曹娜上诉请求：1、改判驳回陆平要求曹娜返还保证金20000元；2、一审、二审诉讼费用由陆平承担。事实与理由如下：一审法院已经认定陆平在搬离涉案房屋前，将房屋内的装修、空调等设施予以损毁，并擅自将曹娜所有的财物搬走，其行为严重违反双方的约定，故对于陆平交纳的20000元保证金，曹娜无需返还。
陆平辩称：双方关于保证金有明确的约定，一审判决曹娜返还20000元保证金于法有据。
陆平向一审法院起诉请求：1、曹娜退还保证金20000元；２、曹娜承担本案诉讼费。
曹娜向一审法院反诉请求：１、陆平支付2015年11月1日至12月10日的租金18468元、物业费1584元；２、陆平赔偿空调维修费2525元；３、陆平赔偿房屋装修费、垃圾清运费合计175800元；４、陆平返还房屋墙面软包、鞋柜、高柜；５、反诉费由陆平负担。
一审法院认定事实：
2012年10月31日，曹娜、陆平分别作为甲方、乙方签订《华侨广场房屋租赁转让合同》，合同约定，甲方经房主同意，将坐落于华侨广场508-510室转让出租给乙方。租赁期自2012年11月1日至2015年10月31日，租金为每季度41550元，房屋租金每季度支付，提前一周。租赁期间的房屋物业管理费等由乙方支付。甲方签约时收取乙方房屋装修补贴20000元，所有装修归乙方处置。租赁保证金20000元。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意并按规定办理报批手续。租赁期满，乙方所增加的设施和装修的剩余价值按下列约定处理：乙方恢复房屋原状，并不得损坏房屋。房屋设施结构清单：地面（地胶）、墙面（乳胶漆）、天花板（石膏板吊顶）、空调、水表、电表、门钥匙、门。合同签订后，曹娜将涉案房屋交付使用，陆平支付曹娜装修补贴20000元、租赁保证金20000元及租期内租金及相关费用。合同期满前，双方曾就装修事宜协商未果，2015年10月30日晚，陆平丈夫带人搬走涉案房屋内的高柜、鞋柜，拆除了墙面的软包，毁坏了涉案房屋的装修。
2015年11月1日，陆平未对涉案房屋恢复原状，欲将房屋钥匙返还曹娜，遭到拒绝。同年12月10日，曹娜收回涉案房屋重新装修，支付装修费及垃圾清运费175800元。另，曹娜支付了2015年11月1日至12月10日的物业费1584元、空调维修费2525元。
一审庭审中，陆平主张曹娜交付的设施仅有前台、茶几柜、高柜，合同期满后其仅搬走了高柜和鞋柜，鞋柜是自己所购，拆除的墙面软包是自己经营期间装修添置的。为此，陆平提供了收据，证明鞋柜是其所购买。曹娜表示自己交付设施有墙面软包、茶几柜和高柜一组、前台柜、鞋柜。陆平搬走时砸毁了室内装修、设施、空调、前台柜、茶几柜等。为此，曹娜提供了：１、自己及陆平经营期间的宣传网页，证明其交付的设施有墙面软包、茶几柜和高柜一组，前台柜、鞋柜。２、照片一组，证明涉案房屋装修、设施、空调被损坏的情况。３、南京华侨物业管理有限公司浦口分公司证明材料，该材料记载2015年10月30日晚，公司值班人员发现华侨广场508-510室有人砸东西，遂电话通知曹娜。曹娜得知后报警，并通知物业公司，后公司派人现场查看，发现508-510室中央空调、电线等房屋本身设施已被砸坏，房屋装修基本被破坏殆尽。曹娜通知空调维保厂家修理空调，并支付维修费。５、视频资料，证明涉案房屋的吊顶、灯、电线、空调、地面地胶、墙面、隔断、玻璃隔断、茶几、进水管、前台等被砸坏，墙面软包、高柜、鞋柜被搬走。
一审法院认为，陆平、曹娜签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。陆平要求返还保证金20000元，一审法院认为双方合同约定租赁期满后，如陆平使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则曹娜应全额退还租赁保证金（不计利息），否则曹娜有权扣除相应费用后将余额退还给陆平。陆平在租赁期满时损坏了涉案房屋的装修及空调等物品，曹娜应当扣除该部分损失后返还剩余保证金，但曹娜已在本案中提起反诉要求陆平赔偿相关损失，故曹娜应当退还保证金20000元。曹娜要求支付2015年11月1日至12月10日的租金18468元、物业费1584元，一审法院认为根据合同约定，陆平在租赁期满应将涉案房屋恢复原状，不得损坏。陆平在租赁期满后未将房屋恢复原状，且损坏涉案房屋，曹娜有权要求陆平恢复原状后交还房屋，并承担恢复期间的租金及物业费，故此诉请符合法律规定，予以支持。曹娜要求赔偿空调维修费2525元，一审法院认为陆平在租期期满后，毁坏涉案房屋的装修，造成空调损坏，陆平应当予以赔偿，对此诉请予以支持。曹娜要求赔偿房屋装修费、垃圾清运费合计175800元，一审法院认为曹娜未提供证据证明陆平毁坏装修所造成的具体损失，对此诉请不予支持。曹娜要求返还墙面软包、鞋柜、高柜，一审法院认为曹娜未提供证据证明其向陆平交付了墙面软包、鞋柜，对此诉请不予支持。对于高柜，陆平认可是自己拿走了曹娜的高柜，应当予以返还，对此诉请予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、曹娜于判决生效之日起五日内返还陆平保证金20000元；二、陆平于判决生效之日起五日内给付曹娜租金18468元、物业费1584元，合计20052元；三、陆平于判决生效之日起五日内赔偿曹娜损失2525元；四、陆平于判决生效之日起五日内返还曹娜高柜；五、上述第一、二、三项给付款项相抵扣，陆平实际给付曹娜2577元；六、驳回曹娜的其他反诉请求。一审案件受理费300元，由曹娜负担；反诉费2134元，由曹娜负担1899元，陆平负担235元。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2015年12月10日，曹娜收回涉案房屋重新装修后使用至今。二审审理中，上诉人陆平提交南京华侨物业管理有限公司浦口分公司于2016年1月28日出具的《补充证明》，证明空调出风口裸露在外，空调没有损坏，因此不应当由陆平承担空调维修费用。曹娜对该份证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，陆平毁坏室内装修的行为造成报火警，相当暴力，房屋内物品损毁客观存在。
以上事实，有《补充证明》、本院谈话笔录在案证实。
本院认为，陆平、曹娜于2012年10月31日签订的《华侨广场房屋租赁转让合同》合法有效，双方均应依约诚信履行。双方约定陆平支付20000元租赁保证金，合同到期扣除相关费用后予以退还。但本案诉讼中，曹娜就陆平在租赁期满时损坏的装修及空调等物品提起了反诉，要求陆平赔偿相关损失，故一审法院在支持陆平赔偿相关损失的情况下，判决曹娜退还租赁保证金20000元，符合合同约定及法律规定。曹娜虽然收取了陆平20000元装修补贴，但陆平在租赁期满后不得损坏，应将涉案房屋恢复原状。陆平在租赁期限届满时损坏涉案房屋，破坏室内装修，曹娜有权要求陆平恢复原状后交还房屋，曹娜于2015年12月10日收回房屋进行重新装修，对于租赁期限届满后至曹娜收回房屋期间的房屋租金18468元及物业费1584元，陆平应当予以赔偿。陆平对其损坏房屋内装修生产的空调维修费2525元应当承担赔偿义务。一审审理中，陆平认可租赁期限届满时搬走了曹娜的高柜，一审法院判决其返还，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人陆平、曹娜各负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 朱亚芳