江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3564号
上诉人（原审被告）：徐州康源老年护理院，住所地本市泉山区泰山路**号。
法定代表人：曹亚平，该院院长。
委托诉讼代理人：张敏，江苏逸诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟阳，男，1977年9月12日出生，汉族，徐州市泉山区城管局职工，住本市。
上诉人徐州康源老年护理院因与被上诉人孟阳排除妨碍、赔偿损失纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐州康源老年护理院的委托诉讼代理人张敏、被上诉人孟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐州康源老年护理院上诉请求：1、一审判决认定的租金数额超过实际金额9938.4元，应予纠正；2、孟阳要求返还房屋的诉讼请求应予驳回；3、本案一、二审诉讼费应由孟阳承担。事实和理由：1、被上诉人孟阳要求返还房屋的诉讼请求不应支持。文化城1号楼是多产权式商铺，产权人众多且产权相互交错，无法单独使用。老年护理院是社会福利事业，且属于非营利性医疗机构。护理院所使用楼房涉及房号62个，已经签订租赁合同的有58个。如被上诉人的房屋返还，将导致整个护理院停业，从民法的公平角度出发，58个户主的利益大于被上诉人，不能因为被上诉人的原因导致整个护理院不能营业。2、一审法院认定从2014年10月起计算租金不当。该时间只是前期周边清理，并未建设。上诉人的消防方案审核通过的时间是2014年11月，建设时间为2015年元月。另，大多数业主对项目都能予以支持，给予装修期和免租期，上诉人认为应按照其他业主与上诉人签订租赁合同的约定，从2016年1月份起计算租金。3、房屋租金标准应为15元每月每平方，一审按照20元计算，两年期间多计算9938.4元，应属不当。涉案房屋在上诉人使用之前，属于荒芜状态，没有任何基础设施。上诉人曾委托评估机构对房屋租金进行评估，一楼租金为20元左右每月每平方，二楼租金为17元左右每月每平方，三楼租金为11元左右每月每平方。经协商，二楼租金全部确定为15元每月每平方。
被上诉人孟阳辩称:涉案房屋上诉人应该返还，损失赔偿金额是依据一审法院委托评估机构做的评估，损失的实际起算时间应早于一审认定的日期，但是被上诉人没有证据，就按照当时报警的日期计算。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孟阳向一审法院起诉请求：判令徐州康源老年护理院赔偿孟阳租金损失69902元（自2014年10月至2015年12月，72.3元/月/平方米×14个月），后孟阳变更诉讼请求，要求徐州康源老年护理院赔偿租金损失69902元（自2014年10月至2016年10月）；返还孟阳所有的本市泰山路文化市场1#楼2层4号商铺（建筑面积69.06平方米）。
一审法院查明，泰山路文化市场1#楼2层4号房屋属孟阳所有，该房屋建筑面积69.06平方米。孟阳曾将涉案房屋委托徐州金辰集团有限公司统一经营管理，后又出租于徐州德盛源商贸有限公司使用，并于2011年7月6日与徐州德盛源商贸有限公司解除房屋租赁协议，自此涉案房屋便处于闲置状态。后孟阳于2014年10月9日发现涉案房产及周围有人装修施工，便以“在徐州市泉山区泰山路文化城1号楼2楼4号商铺，有人在装修我的商铺”为由向徐州市公安局景区分局珠山派出所报警，派出所接警后赶至现场。处警记录记载：“经了解该商铺已经由泉山区政府同意，由曹亚平负责施工改装为老年活动中心”。后徐州康源老年护理院开业经营，孟阳的房屋在徐州康源老年护理院使用范围内，但徐州康源老年护理院使用涉案房屋并未经过孟阳同意，双方亦未就使用费用达成一致意见。
一审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或消除危险。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
本案中，徐州康源老年护理院认可其使用孟阳所有的本市泰山路文化市场1#楼2层4号房产未经孟阳同意，但其主张因涉案房屋所在的楼宇属于多产权式商铺，不能分割使用，目前大多数业主已经同意将房屋出租给徐州康源老年护理院，为维护多数业主的利益，故不同意将涉案房屋返还给孟阳；因其为性质为老年护理医院，考虑到保障老年人安全问题，故亦不能为孟阳提供通道。一审法院认为，涉案房屋虽属多产权式建筑，但孟阳享有所有权是客观事实，且其产权面积清晰，徐州康源老年护理院在未经孟阳同意的情况下擅自使用涉案房屋的行为属于无权占有使用，孟阳有权要求返还其房屋。徐州康源老年护理院虽辩称多产权式商铺应整体使用，其也仅享有优先承租的权利，并不能以此对抗物权所有权；且徐州康源老年护理院仅同意以其主张的标准和时间支付使用费，而其主张的标准低于一审法院委托评估的租金价值，孟阳亦不同意；故对其该抗辩意见不予采纳。孟阳购买涉案房屋时其面积中包含公摊面积，其对建筑物的共有部分享有使用的权利，徐州康源老年护理院单位应考虑其经营便利并充分尊重孟阳通行权利，为孟阳提供合理的通行便利。
根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因徐州康源老年护理院无权占有使用孟阳的房屋，故其应当向孟阳承担赔偿损失的责任。孟阳主张徐州康源老年护理院赔偿自2014年10月至2016年10月的租金损失，徐州康源老年护理院认为孟阳主张自2014年10月起计算租金损失没有依据，其与其他业主签订的租赁合同均自2016年1月计算租金。一审法院认为，根据2014年10月9日接处警工作登记表记载，孟阳向公安机关报警时徐州康源老年护理院已经在对涉案房屋进行施工改装，徐州康源老年护理院未经孟阳同意使用孟阳的房屋，双方也未就涉案房屋的使用达成一致意见，徐州康源老年护理院与他人的合意并不能约束孟阳，故徐州康源老年护理院应自实际使用孟阳房屋之日起向孟阳赔偿损失，孟阳在庭审中主张自2014年10月9日起算租金损失，该主张并无不当。根据徐州中盛土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，涉案房产2014年、2015年的市场租金价值均为17400元，综合市场行情并结合该评估报告，确定徐州康源老年护理院应赔偿孟阳自2014年10月至2016年10月期间的损失为34800元。
判决：一、徐州康源老年护理院于判决生效后十日内向孟阳赔偿损失34800元（2014年10月至2016年10月）；二、徐州康源老年护理院于判决生效后十五日内向孟阳返还位于本市泰山路文化市场1#楼2层4号房屋；三、驳回孟阳的其他诉讼请求。案件受理费1550元，评估费1750元，合计3300元，由徐州康源老年护理院负担（此款孟阳已预交，徐州康源老年护理院随案款一并付给孟阳）。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。对一审法院查明的事实部分，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为：1、上诉人应否向被上诉人返还涉案房屋；2、一审判决认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额是否得当。
关于上诉人应否向被上诉人返还涉案房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，被上诉人系涉案房屋的所有权人，上诉人未经被上诉人同意，占有、使用上诉人所有的涉案房屋，侵犯了上诉人的合法权益。依据前述法律规定，被上诉人有权要求上诉人返还涉案房屋。上诉人关于涉案房屋系多产权式建筑，无法单独使用，返还被上诉人房屋将损害其他大部分业主利益，故不应返还涉案房屋的主张，无法律依据，本院不予支持。
关于一审判决认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额是否得当的问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，上诉人的行为侵害被上诉人的物权，被上诉人有权请求损害赔偿。关于损失计算的起算时间的问题，徐州市公安局珠山派出所的接处警工作登记表明确载明2014年10月9日上诉人已在对涉案房屋进行施工改装，一审法院以此确定被上诉人的损失计算起算时间，有事实和法律依据，并无不当。上诉人主张应按照其消防方案通过后的正式建设时间作为被上诉人的损失计算时间，无法律依据，本院不予支持。关于损失计算标准的问题，一审法院经双方当事人同意，委托徐州中盛土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋2014年、2015年的市场租金价值进行评估，评估意见显示涉案房屋2014年、2015年的市场租金价值为38400元。一审法院综合市场行情及评估意见，确定徐州康源老年护理院应赔偿孟阳自2014年10月至2016年10月期间的损失为34800元，并无不当。上诉人主张应按照上诉人和其他大部分业主达成的租赁合同约定的租金标准计算被上诉人的损失，被上诉人不予认可，上诉人与其他业主的租赁合同对被上诉人亦无法律约束力，故上诉人的该项主张，依据不足，本院不予支持。一审判决认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额并无不当，本院予以确认。
综上所述，徐州康源老年护理院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由徐州康源老年护理院负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈慧娟
审判员 陈 禹
审判员 赵淑霞
二〇一七年七月三十一日
书记员 杨荔媛