安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民一初字第01200号
原告：李为平，男，1965年9月10日生，汉族。
委托代理人：陈世兵，安徽长城律师事务所律师。
被告：马鞍山微创医院，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：顾仁军，公司董事长。
委托代理人：王光春，安徽致臻律师事务所律师。
委托代理人：姚德乐，安徽致臻律师事务所律师。
原告李为平与被告马鞍山微创医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡存祥独任审理，进行了公开开庭审理。原告李为平及其委托代理人陈世兵，被告马鞍山微创医院的委托代理人王光春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李为平诉称：2013年6月13日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，合同约定被告承租原告的房屋用于经营。合同签订后，原告按约定交房屋交付于被告，但被告不按合同约定向原告支付租金，另原告还代被告垫付了部分款项。为维护其合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：被告立即支付租赁费及垫付款1573215元，并承担本案诉讼费用。
马鞍山微创医院辩称：一、原告不能作为本案的适格主体，原告仅仅是业主的代理人身份和被告签订协议，未经业主的授权无权提起诉讼。二、我们承租的整栋楼，7层也是我们承租范围，即使有改建也是我们承租人的权利。三、关于垫资部分，关于变压器增容费用5万元，原告没有任何证据，关于支付实心红砖费用，原告也没有任何证据是被告行为所致。四、原告自身没有按照合同约定将水电气设施开户到每一楼层，排污工程、工程验收、常规绿化等都没有完成。五、我们试营业是在2014年8月15日，是合同起租日的起算点，我们在2014年8月22日曾通知原告收取租金。六、原告与其涉案房屋合伙人因发生纠纷导致医院装潢延误工期，原告已经认可并同意赔偿损失。
李为平为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
2、房屋租赁协议原件一份，证明原告将其房屋出租给被告，约定出租面积6655.2平方米以及租金的金额和支付方式。
3、土地租赁合同及公证书原件一份，证明原被告所签订的协议中的土地是原告向向山镇向阳村委会租赁，租赁期为50年，该租赁协议已经经过公证，公证时间2009年10月23日，该公证书也确认向阳村委会和原告签协议，原告为投资人。
4、建筑工程施工许可证，证明本案所涉及房屋经过了马鞍山市建委批准予以施工，该许可证上施工面积为6655.2平方米，虽然该施工许可证上施工目的为向山镇向阳村文化活动中心，但建成后为本案标的物。
5、原告出租房屋设计平面图和装潢后设计使用出租房屋摄影图片一张，证明原告将房屋盖好后，第七层中间是镂空造型，不应该作为建筑面积使用，但被告租赁后将其改造成经营用房，被告擅自多占面积为三百多平方米。
6、设置医疗结构批准书一份，证明被告于2013年12月26日已取得相关资质，具备营业条件，实际被告也是2013年年底开始营业。
7、缴款单原件一份，证明被告在装潢时由于使用实心红砖，不符合相关环保要求，导致原告垫付66552元，交的基金被没收。另外，按照合同约定，由于被告增加变压器容量，导致原告多支付5万元。
8、个人独资企业营业执照，证明原告是马鞍山市黑土地豆芽机械厂投资人。
9、向阳村委会出具证明，证明虽然向阳村委会名义，但实际权力是在原告。
10、申请法院调取的马鞍山市民政局档案资料：申请书一份、
市民政局行政许可申请受理审批表一份、证明一份；向马鞍山市公安消防支队调取的建设工程消防验收申报表一份、马鞍山微创医院消防工程整改方案一份、建设工程消防验收意见书一份及向消防支队火调技术科工作人员的询问笔录一份。主要证明一是原告出租房屋是原告投资兴建，是以村委会名义报建，原告具有相关权益；二是证明被告擅自将原告出租的房屋顶层进行违法封闭改造，设置成手术室，被告之一行为不仅侵害了原告的合法权益，也最后导致被告整个装潢时间延长和消防验收未及时通过。但是对民政局调取的马鞍山微创医院出具的申请书载明的医院资质通过时间与当庭陈述不一致。
马鞍山微创医院质证如下：对证据1无异议。身份证不能证明出租协议适格主体。对证据2，真实性无异议，原告没有按照租赁协议履行相关义务，如合同约定第二条义务没有做，水电、排污、绿化、消防设施没有做。对证据3，承租人是鞍山市黑土地豆芽机械厂，与本案无直接关系，非房屋租赁合同，并且租赁期限违背法律禁止性规定，期限跨越第二轮集体土地承包期限，必然导致第三人承包留下隐患纠纷。对证据4、建设单位向山镇向阳村民委员会，出租屋的实际产权人为向阳村民委员会，根据物权法，不动产以登记为主，房屋真正业主是向阳村民委员会。对证据5、被告擅自变更是装修需要，并不影响房屋结构，原告非适格主体，也无权提出异议。对证据6、原告对医疗结构设置并营业的法律规定认识有误，医疗机构设置不仅行政主管部门同意，还需要民政部门同意，否则是违法设置。而民政部门批准时间是2014年8月14日，被告具备合法营业资质是2014年8月15日。原告认为2013年底营业缺乏事实依据。对证据7、我们没有看到行政处罚通知书和其他书面材料，行政处罚应该有书面材料，即使钱被没收，也不能证明被告导致，关于变压器增容目前没有任何事实依据，完全原告口头陈述。对于证据8营业执照，已经3年没有年检，只能证明该厂为李为平投资。对证据9，真实性有异议，证明内容以向阳村委会名义报建，李为平是建造方，向阳村委会与原告是建设合同关系，该建筑所有人应该是向阳村民委员会，李为平只是建造人，房屋租赁合同一方主体是向阳村委会，李为平只是代理人。
马鞍山微创医院为支持其抗辩意见，向法庭提举如下证据：
1、被告医疗结构批准书和民政部门登记证书，证明被告身份和被告能够从事医疗行业时间至少是2014年8月15日。
2、房屋租赁协议，证明起租日是2014年8月15日，付款期限应该一周后2014年8月22日。
3、2013年9月25日和2014年9月20日借款50余万的借条复印件一份，约定从第一年房租中扣除。
4、2014年8月22日手机短信一条，被告负责人之一林建晖给原告发短信来拿租金，要求来拿第一年房租信息。我们到了该付房租时，通知原告来拿房租。
马鞍山微创医院质证意见如下：对证据1，我们认为发证期限2014年8月14日，真实性没异议，但没有证据证明是不是必须领取证书才能营业，行医资格证拿下为什么登记证书没拿到，具体证书拿不到原因是被告不及时申报，也可能是被告装潢原因，即被告未经相关部门审批擅自建房，两项原因责任均在被告方。
2、对证据2，真实性没有异议，被告提交证据有矛盾。先说原告非适格主体，但后又拿租赁合同要求原告履行权利义务。
3、对证据3，真实性无异议。
4、对证据4有异议，我们没有收到相关短信。
本院认证如下：对李为平提交除证据7外的证据及马鞍山微创医院提交的证据1、2、3予以确认，应作为本案的定案依据，对李为平提交的证据7与本案无关联性，对马鞍山微创医院提交的证据4没有其他证据佐证且李为平不予认可，故本院不予确认。
经审理查明：马鞍山市雨山区向山镇向阳村民委员会（以下简称：向阳村委会）系马鞍山市向山镇向阳村文化活动中心工程（该工程位于雨山区马向路955号）建设单位。2012年5月28日，向阳村委会出具一份证明，载明“向山镇向阳文化活动中心项目是由李为平以向阳村委会名义向建设行政管理部门报批，并由李为平个人出资建设，此情况属实，特此证明”。
2013年6月13日，李为平（甲方）与马鞍山微创医院（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要约定：一、租赁房屋。甲方出租乙方使用的房屋位于马向路南侧包括配套设施在内的建筑面积为6655.2平方米的整栋房屋（包括地下室及周边空地，实际面积以交付时面积为准），该房屋属框架结构，水、电、气齐全，供应该租赁物变压器容量不低于315KV。二、租赁期限及租金。1、租赁期：租赁合同期限为二十年，具体起租日定在乙方经营产业试营业之日。甲方将此建筑物交付乙方至乙方试营业之日为免租期。同时，甲方应在此期间完成：（1）符合使用要求的水电气设施开户，并且分布到各楼层。（2）排污工程、工程验收。（3）完成院落内的常规绿化、围墙、道路、停车场、内外墙涂料等配套项目。2、租金计算，租赁期为二十年（以实际起租日时间为准）：第一年至第二年年租金为100万元；第三年至第四年租金为105万元；……。3、租金支付。租金按先付后用的原则，第一年房租于起租日后7日内支付。从第二年开始每年房租在前一个租赁年最末一月底25日前支付，按年度支付。三、双方的权利与义务。（一）甲方：1、甲方应于2013年9月20日前租赁物交付乙方，乙方可进场装修。甲方负责取得建设主管部门对租赁物（毛坯房）验收合格的相关手续。……2、甲方应保证此建筑物出租合法性，承租该建筑物为个人投资，对乙方经营不存在法律障碍。乙方：1、乙方为独立法人，在租赁期内应自行向消防、工商、卫生、税务等相关部门申报手续。依法经营纳税和自负盈亏。如因乙方行为造成甲方损失的，甲方有权终止合同。……3、乙方装修图纸报甲方备案，涉及到主体结构改造需经甲方同意。六、违约责任。甲方双方中任何一方如没有不可抗拒因素不执行协议的，作为违约处理，应按经济合同法作出相关的经济补偿给对方。如任何一方因客观原因或经营不善提出终止协议，需要提前六个月书面通知对方，并征得对方同意，按不低于当年的年租金另补偿对方一年房租，并签订终止协议。
马鞍山微创医院承租租赁物后用于开办医院，2013年12月26日，马鞍山市卫生局出具了马卫医机构（2013）038号设置医疗机构批准书。2014年7月31日，该局批准马鞍山微创医院准予执业申请。2014年7月28日，马鞍山市公安消防支队出具了马公消验（2014）第0055号建设工程验收意见书，对涉案建筑物工程予以验收合格。2014年8月14日，马鞍山市民政局对马鞍山微创医院颁发了民办非企业单位登记证书，该院随后办理了相关的组织机构代码证、税务登记证等。2014年8月15日，该院开始对外营业。在庭审中，李为平自称租赁物在2013年6月底交付，马鞍山微创医院陈述是在2013年9月交付。
另查明，李为平交付涉案建筑物时，七层为未封闭的阳台，中间镂空的立柱及上方屋顶，后马鞍山微创医院将其七层改建封闭作为经营用房使用。
李为平在马鞍山微创医院筹备过程中，曾向相关人员及单位借款52万元，其同意在第一年房租中扣除。
本院认为：本案争议焦点：一、李为平变更起租日有无依据。双方合同约定的起租日为自承租人试营业开始起算。而马鞍山微创医院称系从2014年8月15日开始营业。根据双方当事人的陈述及提举的证据来看，马鞍山微创医院承租房屋当然是积极完成各项工作以便尽快营业，但因涉案建筑物是在集体土地上房屋未取得房屋所有权证，从工程改建、营业必要资质审批各个环节通过可能导致营业时间不确定性。且从查明的事实看，涉案建筑物七层改建没有证据证明已经征得出租人李为平的同意，而七层改建、装潢及在消防验收过程中因七层使用材料不符合消防要求，马鞍山市公安消防支队责令其整改等，马鞍山微创医院上述行为导致了营业时间的延迟。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的……。故从马鞍山微创医院实际营业时间（2014年8月15日）计算起租日显示公平，根据七层改建、装潢、消防整改等情况等情况，综合全案考虑，本院将起租日调整为2014年6月15日计算。二、李为平主张因马鞍山微创医院擅自使用七层，增加了租赁面积，要求增加租金50000元。双方约定承租范围为整栋楼，无论马鞍山微创医院使用七层作为经营用房是否不当，都不构成李为平要求增加租金的法律依据。另其主张被相关部门收取的新型墙体材料专项基金66552元及变压器增容费50000元，没有证据证明系马鞍山微创医院行为导致的损失，故该三项诉讼请求，本院不予支持。三、马鞍山微创医院辩称合同约定多项义务，李为平没有履行。一是马鞍山微创医院没有证据证明且李为平不予认可部分事实，二是该意见不属于抗辩意见，双方有关纠纷可协商解决或另行起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、马鞍山微创医院于本判决生效之日起十日内一次性支付李为平2014年6月15日至2015年6月14日房屋租金480000元（已扣除李为平借款520000元）。
二、驳回李为平的其他诉讼请求。
本案诉讼费用9479元（已减半收取），由马鞍山微创医院负担2892元，由李为平负担6587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 胡存祥
二〇一四年十二月二十六日
书记员 魏凌雪
附相关法律条文
《中华人民共和国共和国》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。