湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂阳新民三初字第00043号
原告周某，女。
委托代理人邹良君，湖北文光律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
委托代理人贾知音，湖北文光律师事务所实习律师。
代理权限：特别授权。
被告邢某，男。
委托代理人张某，男。
代理权限：特别授权。
原告周某诉被告邢某委托合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理。依法由审判员刘细刚适用简易程序，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告周某及其委托代理人邹良君、被告邢某及其委托代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称，2011年11月16日及2012年4月22日，原、被告签订了《委托代理销售合同》。合同约定，被告将其开发的锦绣颐园、百瑞名苑项目房屋委托原告代为销售。锦绣颐园销售佣金的基础佣金为代理销售额的3%，销售溢价高于双方确认的销售底价之上部分，由原、被告双方按三七比例分成，原告三成，被告七成。溢价分成按实收房款比例支付；百瑞名苑销售佣金的基础佣金为代理销售额的2.8%，销售溢价高于双方确认的销售底价之上部分，由原、被告双方按三七比例分成，原告三成，被告七成。溢价分成按实收房款比例支付。合同签订后，原告为被告销售了房屋合计24套，合计佣金200，106元，可是被告只支付了113，800元，下欠原告佣金86，306元不愿支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付佣金86，306元；2、被告支付违约金14，000元。
被告邢某辩称，1、代销合同中约定了底价，而原告代销的房屋一部分高于底价、一部分低于底价。根据公平、公正的法律原则和溢价有奖、损价应有罚的民间交易规则，原告对高于底价的溢价部分要求奖励是应当的，但对低于底价的销售，不但不能计算佣金，还应当根据三七开的比例赔偿被告的损失。故原告将低于底价的代销房屋计算佣金，明显错误，人民法院不能支持；2、代销合同约定了溢价分成按实收房款比例支付，并且事实上实收房款远远低于销售房价款。故原告按销售房价款计收溢价奖励，明显错误，人民法院不能支持；3、代销合同约定了代销标的（面积、套数）和期限，并约定了代销期限内被告不能自行销售，而原告未在约定的代销期限内完成代销义务。故原告构成违约，原告要求被告支付违约金，明显错误，人民法院不能支持；4、事实上被告已经支付给原告113，800元佣金，被告已是不欠原告佣金，甚至多付给了原告佣金，被告并未违约，故原告起诉被告支付佣金86，306元和违约金14，000元，没有事实根据和法律依据，人民法院不能支持。综上所述，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月16日，被告邢某与原告周某签订《委托代理销售合同》，约定就锦绣颐园住宅的销售，被告委托原告为该项目提供营销策划服务和销售代理服务。合同委托独家销售项目房屋14套，委托期限为4个月，即自2011年11月15日至2012年3月15日，合同到期本合同自动解除。或是代理房源销售只剩下最后2套尾盘，本合同也可以自行终止。在合同期内双方不得单方面终止合同，否则一方有权保留追索实际产生的经济赔偿损失的权利。合同约定由被告负责收取订金、房款，以及购房合同签字盖章工作。对于分期付款情况，后续房款回收由被告负责等权利和义务；合同约定由原告负责项目销售策略的制定和推广实施工作、项目包装定位，价值拉升等权利义务。合同约定佣金分为两部分：基础佣金和销售溢价佣金，基础佣金为代理销售额的3%，销售溢价佣金即高于双方确认的销售底价之上部分，由原、被告双方按照三七比例分成，原告三成，被告七成，溢价分成按实收房款比例支付。佣金结算方式为卖一套结算一套，即客户签订购房合同并支付首付款，被告按销售合同佣金比例向原告一次性支付基础佣金和溢价佣金。被告有权预留第二套房屋销售佣金的一半，等整体销售完毕一次性付给原告。合同还有违约金等其他事项约定。合同签订后，原告于2011年12月16日至2013年1月13日间售出房屋9套，成交额1，821，008元，溢价销售151，168元。2012年4月22日，被告邢某与原告周某再次因另一楼盘签订《委托代理销售合同》，约定就百瑞名苑住宅的销售，被告委托原告为该项目提供营销策划服务和销售代理服务。合同委托独家销售项目房屋22套，委托期限为7个月，即自2012年3月26日至2012年10月26日，合同到期本合同自动解除。或是代理房源销售只剩下最后2套尾盘，本合同也可以自行终止。在合同期内双方不得单方面终止合同，否则一方有权保留追索实际产生的经济赔偿损失的权利。合同约定由被告负责收取订金、房款，以及购房合同签字盖章工作。对于分期付款情况，后续房款回收由被告负责等权利和义务；合同约定由原告负责项目销售策略的制定和推广实施工作、项目包装定位，价值拉升等权利义务。合同约定佣金分为两部分：基础佣金和销售溢价佣金，基础佣金为代理销售额的2.8%，销售溢价佣金即高于双方确认的销售底价之上部分，由原、被告双方按照三七比例分成，原告三成，被告七成，溢价分成按实收房款比例支付。佣金结算方式为卖一套结算一套，即客户签订购房合同并支付首付款，被告按销售合同佣金比例向原告一次性支付基础佣金和溢价佣金。被告有权预留第二套房屋销售佣金的一半，等整体销售完毕一次性付给原告。合同还有违约金等其他事项约定。合同签订后，原告于2012年5月8日至2013年3月间售出房屋14套，车库1个，成交额3，374，600元，没有溢价。两份合同先后履行期间，被告共向原告支付佣金113，800元后，因佣金结算问题，原、被告间产生矛盾，原告遂于2015年1月13日起诉来院，请求判令：1、被告支付佣金86，306元；2、被告支付违约金14，000元。
审理过程中，原告周某于2015年3月21日向本院书面申请撤回要求被告承担违约金14，000元的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述、《委托代理销售合同》、购房合同协议书和收据等证据证实。
本院认为，被告邢某因经营需要委托原告周某销售商品房，双方签订《委托代理销售合同》已形成委托合同关系。原告在合同履行期内及合同期满后共计销售锦绣颐园房屋9套、百瑞名苑房屋14套及车库1个，原告的销售行为被告均予以认可，被告理应依合同约定与原告结算佣金。原告应得佣金经本院依法核算为：锦绣颐园项目基础佣金54，630.24元，溢价佣金45，350.4元，百瑞名苑项目基础佣金94，488.8元，原告两项目合计应得佣金194，469.44元，被告已向原告支付佣金113，800元，尚欠80，669.44元。因此，原告要求被告支付佣金的诉讼请求，本院依法支持80，669.44元。被告辩称支付原告113，800元佣金后，已不欠原告佣金，没有事实依据，本院不予支持。原告在本案审理过程中向本院书面申请撤回要求被告承担违约金14，000元，属于对自己诉讼请求的处分，本院予以支持。被告辩称原告代销房屋一部分高于底价，一部分低于底价，应根据公平原则和溢价有奖、损价应罚的民间交易规则，就低于底价部分根据三七开比例赔偿被告损失，因原、被告间《委托代理销售合同》并无损价赔偿约定，且本院亦于庭审中向被告释明，被告可就损价赔偿部分在规定时间内本院提起反诉，被告逾期未向本庭提交反诉状，亦未向本院提交相关证据予以证明，视为对其相关权利的放弃，故对被告的辩解，本院不予支持。被告辩称代销合同中溢价分成按实收房款比例支付，因实收房款远低于销售房价款，原告诉求溢价佣金系明显错误，本院查明原、被告间合同约定原告佣金由基础佣金和销售溢价佣金两部分组成，销售溢价系高于双方确认的销售底价之上部分，也即实际成交价和底总价间的差额部分，再者，被告与房屋业主间签订的《购房合同协议书》大多约定付款方式为分期付款，业主未付款项皆为被告之债权，被告认为实收房款远低于销售房价款，不应支付销售溢价，系对合同的不实解读，被告辩解没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：
被告邢某于本判决生效后十日内向原告周某支付佣金人民币80，669.44元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，306元，减半收取1，153元，由原告周某负担226元，被告邢某负担927元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2，306元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 刘细刚
二〇一五年四月十三日
书记员 徐志刚