福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初6279号原告：陈国良，男，1959年7月27日出生，汉族，住泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：陈荣斌，福建泉南律师事务所执业律师。被告：洪来发，男，1980年9月3日出生，汉族，住泉州市丰泽区。被告：林美芳，女，1980年6月14日出生，汉族，住晋江市。二被告共同委托诉讼代理人：郑永福，福建文衡律师事务所执业律师。被告：泉州世华房地产代理有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐东路远太苑万城阁103号店面。统一社会信用代码：91350503559555074P。法定代表人：潘福玲，该公司负责人。原告陈国良与被告洪来发、林美芳、泉州世华房地产代理有限公司（以下简称：世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，洪来发在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2016年9月8日作出（2016）闽0503民初6279号民事裁定书，裁定驳回洪来发的管辖权异议。洪来发不服裁定，向泉州市中级人民法院提出上诉，泉州市中级人民法院于2017年2月6日作出（2017）闽05民辖终字49号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈国良的委托诉讼代理人陈荣斌，洪来发、林美芳的共同委托诉讼代理人郑永福，世华房地产公司的法定代表人潘福玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国良向本院提出诉讼请求：一、解除陈国良与洪来发、林美芳于2015年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、洪来发、林美芳返还已收取购房款55万元；3、洪来发、林美芳支付违约金55万元；4、洪来发、林美芳赔偿房屋装修款5万元；5、洪来发、林美芳赔偿房产增值款10万元；6、世华房地产公司对上述债务承担连带责任；7、世华房地产公司返还收取中介租金4500元。事实和理由：2015年11月4日，陈国良经世华房地产公司介绍，和洪来发、林美芳签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定:“甲方即洪来发、林美芳将坐落于丰泽区××路湖心街××西北××综合大楼××号，建筑面积96.47平方米，房产证号:泉房权证丰泽区(丰)字第xxxx号的房屋转让给乙方，转让价格55万元。违约责任:甲方违约的，应按三倍返还乙方支付的房款，并赔偿乙方所有损失，包括装修款、银行利息，房产增值部分等。保证:甲方保证该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务等甲方均在本合同签订之前办妥。争议的处理:协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。”甲方、乙方在《房屋买卖合同》上签字确认房屋买卖的事实，世华房地产公司作为房屋中介方也盖章确认其居间服务房屋买卖的事实。合同签订后，陈国良依照约定支付了全部转让款，洪来发、林美芳将该房屋交付给陈国良装修、使用。陈国良入住房屋一段时间后，发现该房屋已在双方签订《房屋买卖合同》之前就被泉州市丰泽区人民法院依法查封，限制转让及办理按揭抵押等行为。陈国良发现该查封事实后，多次与洪来发、林美芳交涉，要求其依法向丰泽区人民法院履行法律规定的义务，及时解除该房屋的查封，以便双方继续履行《房屋买卖合同》项下约定的事项。但是，洪来发、林美芳对陈国良的要求置之不理。洪来发、林美芳明知其所有的房屋被人民法院依法查封不得再行转让，但其采用欺骗的手段与原告签订了《房屋买卖合同》，事后也拒绝采取补救措施继续履行合同，导致双方签订的合同目的不能实现，合同依法应予以解除，且其已经对陈国良违约，应承担相应的违约责任，赔偿陈国良的所有损失。世华房地产公司作为专业的房屋中介服务商，查明房屋是否可以正常交易是其法定职责，其与洪来发、林美芳合伙向陈国良隐瞒重要事实，导致陈国良与洪来发、林美芳签订的合同目的不能实现，其存在明显过错，应对洪来发、林美芳的债务承担连带责任，并返还收取陈国良的中介租金。洪来发、林美芳辩称：1、房屋冻结是法院的行为，且法院并未通知洪来发、林美芳，洪来发、林美芳并不知请，所以不存在欺诈的情形。且购房的同时，洪来发、林美芳不存在任何过错行为，不应承担违约责任。2、造成本案房屋不能过户的原因，除被冻结外，还有该房产未办理土地证，无法过户，该事实在陈国良购买时已告知，并在购房合同第四条中约定明确，洪来发、林美芳只有配合办理土地证的义务。因此，陈国良不能因该房产无法办理过户要求解除合同。3、陈国良要求违约金明显过高，洪来发、林美芳按约定交付房屋，陈国良并已入住，至今并未造成陈国良的任何损失，陈国良要求的55万元违约金及装修款、增值款没有法律依据，依法应驳回其诉讼请求。世华房地产公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：址于丰泽区××路与湖心街××西北××综合大楼××号房屋登记的所有权人为洪来发。洪来发与林美芳系夫妻。陈国良和洪来发、林美芳经世华房地产公司中介，于2015年11月4日签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要约定:第一条：甲方（即洪来发、林美芳）房屋坐落于丰泽区××路与湖心街××西北××综合大楼××号，建筑面积96.47平方米，房产证号:泉房权证丰泽区(丰)字第xxxxx号；第二条：转让价格55万元。第四条：乙方（即陈国良）已知悉该房屋暂时未办理土地证未能过户，甲方配合办理全权委托公证给乙方，若能办理土地证并能过户的时候。甲方需无偿主动配合乙方。第五条：甲方违约的，应按三倍返还乙方支付的房款，并赔偿乙方所有损失，包括装修款、银行利息，房产增值部分等。第六条：甲方保证该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务等甲方均在本合同签订之前办妥。合同签订后，陈国良依约支付了全部转让款，洪来发、林美芳也将该房屋交付陈国良使用。之后陈国良发现该房已被法院依法查封。经查，本院于（2015）丰执字第573号案件执行过程中，于2015年6月21日裁定查封、扣押、拍卖洪来发、林美芳的财产，并于2015年7月1日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处发出协助执行通知书，冻结了诉争房产的交易。上述事实，有陈国良提供的房屋登记信息查询结果表、房屋买卖合同、房地产权证登记总册表、本院（2015）丰执字第573号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证以及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。诉讼过程中，陈国良申请对诉争房产的的装修费用以及至鉴定时的价值进行鉴定。本院委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司进行鉴定，结论为诉争房产市场价值为735500元，室内装修总价值31742元。陈国良、世华房地产公司对鉴定结论无异议。洪来发、林美芳认为：鉴定报告设定土地为出让是错误的，土地本身是划拨，而划拨、出让的性质对房产的价值有重大影响。本院认为，陈国良和洪来发、林美芳签订的房屋买卖合同未违反法律规定，且系双方的真实意思表示，故合法有效，双方应严格依照合同约定履行各自的义务。因诉争房产被法院查封，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈国良有权解除请求合同，故对陈国良要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，洪来发、林美芳应当返还已经收取的购房款55万元，陈国良应返还诉争房产。因导致合同解除的责任在于洪来发、林美芳，故洪来发、林美芳应承担相应的违约责任。双方约定的违约责任包括三倍的购房款、装修款、银行利息、房产增值部分，陈国良关于违约部分的请求为一倍的购房款55万元、装修款5万元、房产增值款10万元。洪来发、林美芳认为陈国良该部分请求过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院对洪来发、林美芳该项主张予以采纳，对违约金予以调整。根据上述法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据鉴定结论，诉争房产室内装修总价值为31742元，该款洪来发、林美芳应当赔偿。鉴定报告设定土地使用权类型为出让，并得出诉争房产的市场价值为735500元，洪来发、林美芳认为土地使用权类型设定为出让有误，应为划拨，该错误将影响到诉争房产的市场价值。对此，本院认为，首先，洪来发、林美芳主张诉争房产的土地性质为划拨，但并未提供相应的证据；其次，从房屋买卖合同约定的内容看，双方是基于房产可以过户的前提协商约定了转让价格，故对洪来发、林美芳该项主张不予采纳。因此诉争房产增值185500元（实际价值735500元-转让价格550000元），据此陈国良的实际损失为217242元（装修损失+房产增值）。虽陈国良请求的房产增值一项低于实际增值部分，但因实际损失并超过其请求的违约责任范围，故本院认定洪来发、林美芳应赔偿陈国良217242元。在居间活动中，世华房地产公司并未有过错，故对陈国良要求世华房地产公司对洪来发、林美芳应付之责承担连带清偿责任不予支持。关于中介费4500元，陈国良并未提供证据证明其与世华房地产公司之间的违约责任约定，故对陈国良要求世华房地产公司退回中介费4500元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除陈国良与洪来发、林美芳于2015年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、洪来发、林美芳应于本判决生效之日起十日内向陈国良返还购房款55万元；三、陈国良应于本判决生效之日起一个月内向洪来发、林美芳返还址在丰泽区××路湖心街××西北××综合大楼××号房屋；四、洪来发、林美芳应于本判决生效之日起十日内赔偿陈国良损失217242元；五、驳回陈国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16090元，减半收取计8045元，由陈国良负担3125元，洪来发、林美芳负担4920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  卢玉婷二〇一七年八月二十三日书记员  林 琳附页：本案引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。