广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初9504号
原告东莞市茶山镇卢边股份经济联合社，住所地：广东省东莞市。
法定代表人卢旺深，该联合社负责人。
委托代理人达芳甜，广东名道律师事务所律师。
委托代理人唐伟成，广东名道律师事务所律师。
被告李静，女，汉族，住广东省广州市海珠区，身份证号码：×××0025。
委托代理人刘强，东莞市启明律师事务所律师。
原告东莞市茶山镇卢边股份经济联合社诉被告李静合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员龙泽云适用简易程序独任审判，并于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人达芳甜，被告的委托代理人刘强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年1月19日在公开、公平、公正、自愿的原则下签订《工业用地开投规则》，具有法律效力，双方应当按照规则约定履行。该规则第三条明确约定，本地块现状是没有任何用地手续。这说明了原告将地块现状已履行了明确告知义务。该规则第四条约定，投得者需在2014年1月23日前一次性付清用地款；但被告以资金紧张为由至今仍拖欠原告用地款418712元未付清。原告现要求被告履行该规则约定的内容，付清剩余款项，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息。该规则第五条、第六条约定，投得用地者需每年缴纳后期稻谷补偿费，前20年按每平方米5元／年计算，该地块由填好土之日起计算稻谷补偿费，被告在投得该地块之日原告已填好土，故被告应从2014年1月19日起向原告支付稻谷补偿费。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告付清剩余用地款418712元及逾期利息（以418712元为基数，从2014年1月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至全部款项付清之日止，暂计至起诉之日为61048元）；2、被告向原告支付稻谷补偿费23592元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、案涉争议不属于农村土地承包合同，而是建设用地使用权纠纷，原告对外进行招投标的土地明确规定为工业用地，不是农用地，故不符合农村土地承包法规定的农村土地承包合同，而是属于建设用地使用权纠纷。二、案涉土地无任何用地手续，没有建设用地使用权证，也没有建设用地和建设工程规划许可证，土地的性质为集体农村土地，故原告将农用地以工业用地的形式对外招投标，其违反了土地管理法的强制性法律法规的规定，为无效民事法律行为。因此，原告依据无效合同诉请用地款和补偿费用，无法律依据，依法应予驳回。
经审理查明，原告与被告于2014年1月19日签订了《工业用地开投规则》，内容为原告将位于卢元路旁大王埔（土名），面积约2359.2平方米的5号地块以明标形式进行开投；地块工业用地使用期为70年，底价每平方米550元，投得者需在2014年1月23日前付清全部用地款，否则当弃权处理，没收弃权者押金；该地块现状是没有任何用地手续的，待有机会办理的，资料由村委会提供，一切费用由投得者负责，村委会协助办理；投得用地者需每年缴交后期稻谷补偿费，前20年按每平方米5元／年计算，后50年按每平方米7元／年计算；地块填土由村委会负责，时间到2016年2月份前，地块由填好土之日起计算稻谷补偿费；被告以中标价1110元／平方米投得该地块。双方确认，被告共向原告支付案涉用地款2200000元，尚有用地款余额418712元没有支付，也没有支付约定的稻谷补偿费；而被告不属于原告的成员，案涉土地未办理土地使用权证及建设用地规划许可证，原告也尚未将案涉土地交付给被告。
另从原告提供的卢边村公开投标记录表显示：招标日期为2014年1月19日，招标项目为有偿租赁土地使用权，项目地点为卢边大王埔周头顶，中标人李静签名确认招标地块编号为大王埔周头顶5号地块（手写1号地块）、地块面积2359.2为平方米、中标金额为1110元／平方米，同时表上有招标单位参加人员及单位负责人签名。被告对该记录表的真实性确认，并主张该记录表不能证明工业用地开投规则合法有效，是否合法有效必须依据土地管理法等强制性法律法规加以认定。
以上事实，有《工业用地开投规则》、卢边村公开投标记录表及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告对案涉法律关系存在争议。一方面，目前我国建设用地一般应为国有土地，只有在特殊情况下，为了农村集体组织及其成员自身的居住和生产使用之目的，依法经批准后才可以在不转为国有土地时直接进行建设，这包括农村的宅基地和集体企业、农田基本设施的建设用地；同时集体土地作为建设用地的，不属于我国物权法规范的建设用地使用权。另一方面，农村土地承包一般由农村集体经济组织成员家庭承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，但承包的土地应用于农业用途。同时土地租赁合同的对象是建设用地使用权的租赁。本案中，案涉土地不是国有土地，也未经批准作为建设用地，同时被告并非原告成员，土地用途也非用于农业建设。故本案定为合同纠纷为宜。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告将农民集体所有的土地转让给被告用于商业经营，违反了土地管理法的强制性规定，转让行为无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告继续履行案涉合同，支付约定的用地款及稻谷补偿费缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告东莞市茶山镇卢边股份经济联合社的诉讼请求。
本案受理费4416.76元（原告东莞市茶山镇卢边股份经济联合社已预交），由原告东莞市茶山镇卢边股份经济联合社负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 龙泽云
二〇一六年六月二十日
书记员 叶玉欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生交。
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。