浙江省浦江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0726执异45号
案外人徐志平，女,1965年9月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人金彩凤，浙江泽商律师事务所律师。
申请执行人浙江省浦江县地方税务局，住所地浦江�浦阳街道东山路76号
法定代表人：张建纯，局长。
委托代理人赵南平，浦江县地方税务局工作人员。
委托代理人沈卫东，浙江良友律师事务所律师。
被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司，住所地浦江县大桥北路8号。
委托代理人陈国松，浙江仙华律师事务所律师。
申请执行人浙江省浦江县地方税务局与被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司税务行政处罚一案，浦江县人民法院作出的（2016）浙0726行审93号行政裁定书已经发生法律效力，根据浙江省浦江县地方税务局的申请，本院立案执行。在执行过程中，案外人徐志平向本院提出书面异议，请求中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行公开听证审查。案外人徐志平的委托代理人金彩凤、申请执行人浙江省浦江县地方税务局的委托代理人赵南平、沈卫东、被执行人�ＸＸ欣置业有限公司的委托代理人陈国松到庭参加听证。现已审查终结。
案外人徐志平称，2015年9月1日，案外人徐志平与被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司签订合同编号分别为第1508170005号、第1508170007号、第1508170009号、第1508170012号商品房买卖合同，上述合同约定案外人购买浦江县华欣府邸排屋45幢-A及地下室、45幢-B及地下室四处房产，总价合计856万元。合同签订后，案外人于2015年9月2日向被执行人一次性支付全部价款。2017年1月6日，被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司根据合同约定将案外人购买的房屋全部交付案外人使用，案外人也依约交纳物业费、水电费等。但被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司一直未能依约向不动产登记中心登记备案，案外人多次要求办理房屋产权变更登记，被执行人均无故推诿。2017年2月27日，法院查封了属于案外人所有的浦江县华欣府邸排屋45幢-A及地下室、45幢-B及地下室四处房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《民诉法解释》第四百六十五条的规定，请法院裁定中止对浦江县华欣府邸排屋45幢-A及地下室、45幢-B及地下室四处房产的执行。
案外人为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、申请人身份证复印件，2、浙江省商品房买卖合同，3、银行凭证及收据，4、交付缴费明细单发票及收据，5、立案通知书。
申请执行人浙江省浦江县地方税务局辩称，1、李美华曾向奚德驹借款一亿元，由李美华的浙ＸＸ丰房地产开发有限公司担保，一直未偿还。2、2015年5月5日，浙ＸＸ欣置业有限公司三股东达成决议，决定将未销售的40套排房以每套500万作价按照股份比例分配给三位股东，其中股东浙ＸＸ丰房地产开发有限公司（李美华控制的公司）分到24.8套，案外人提出异议的排屋在分配给李美华的24.8套排屋中。3、李美华以浙ＸＸ欣置业有限公司分配的房屋按每套428万元抵帐给奚德驹，奚德驹提供本人及老婆何丽娃、女儿奚慧君、公司同事徐志平、赵培豪夫妻身份资料，以该五人名义与浙ＸＸ欣置业有限公司签订商品房买卖合同，并且走了帐。徐志平从2015年9月1日10：35开始汇856万到华欣公司（两套），华欣公司将该款�到李美华，李又将该款汇到奚德驹，奚德驹又汇到徐志平，徐又将856万汇到华欣公司，华欣汇李，李又汇奚，奚汇赵培豪，依此汇款，两天时间内一共循环了十次，最后该856万元又由奚德驹汇到徐志平。20套排屋共8560万元，实际上用856万元走帐走了十次，最终又回到徐志平，华欣公司没有收到该笔钱，而李美华和奚德驹抵消了8560万元债务。4、华欣公司和奚德驹等人开具的是收款收据，而不是不动产销售发票，正式的商品房买卖必须开具不动产销售发票。款项没有汇入商品房销售专户，而是汇入公司其他对公账户，其目的就是为了方便拿出来，进入专户则要专款专用，不得随便使用。城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法对此都有相关的规定。而且，签订合同后，并没有在30日内向房管部门和土管部门办理登记备案手续，奚德驹等人也从未向华欣公司提出要�备案。5、2017年2月27日，法院查封涉案房屋，2017年5月24日奚德驹等人向华欣公司要求办理交房手续，有意把交房时间提前到2017年1月6日，其目的就是形成房屋在法院查封之前已经交付的假象。6、案外人与华欣公司签订的商品房买卖合同无效。首先，2015年5月5日华欣公司的股东会决议无效。华欣公司至今尚欠农行贷款约1.5亿元、宏峰公司工程款1.2亿元，地税局税款约10000万元等，在公司债务未清偿的情况下，进行股东利润分配，抵偿个人债务，损害债权人利益。其次，20套排屋抵债给奚德驹等人，违反合同法第52条的规定。再次，奚德驹等人并非真实的购房者，签合同、汇款等行为是以合法形式掩盖非法目的。奚德驹等从事房地产业，购房没有开具不动产销售发票、汇款没有汇入销售专户、没有进行备案登记、交房时间弄虚作假等足以反映购房是假、抵债是真的事实�综上，要求驳回案外人的执行异议。
申请执行人为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、奚德驹、何丽娃、徐志平等人资金流向图，2、浙ＸＸ欣置业有限公司在浙商银行结算账户对账单，3、浙ＸＸ欣置业有限公司在浙商银行金华浦江支行结算账户与李美华、奚德驹、何丽娃、徐志平等人收付款通知单，4、浙商银行温州瓯海支行李美华个人账户存款明细单，5、浙商银行温州瓯海支行李美华与奚德驹付款通知单，6、浙商银行温州分行的奚德驹、奚慧君、赵培豪、徐志平等个人存款明细账与付款通知单，7、浙商银行温州瓯海支行何丽娃付款通知单。8、农业银行温州瓯海支行徐志平的银行卡交易清单，9、工商银行温州马鞍池支行徐志平的个人账户交易清单，10、李美华与浙ＸＸ欣置业有限公司销售人员戴建洪的短信。11、李美华、杜欣昭、郑建军房产分配销售明细单。12、戴建洪询问笔录。13、浙ＸＸ欣置业有限公司股东会决议。14、浙ＸＸ欣置业有限公司40套尚未销售的排屋股东分配名单。15、浙ＸＸ欣置业有限公司出纳王小英、销售员戴建洪对交房时间情况说明，16、收据。17、查封房产申请书。18、温州市不动产登记信息查询记录。19、衢州金潮置业有限公司信息。20、李美华询问笔录
被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司辩称，销售合同形式上是存在的，李美华用华欣公司20套排屋抵债给奚德驹，从表面上有打款记录，856万元走账走了十遍，先由徐志平汇出，最后又回到徐志平账户，真正房款是没有支付。交房时间是2017年5月24号而不是2017年的1月6号。
被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司未提供证据。
经审查查明，2015年5月5日，被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司召开全体股东会议，讨�作出决议：在确保偿付本公司工程款、金融贷款、民间借贷、抵押、保证等款项的前提下，将多余的40套500万作价按照股份比例分配至三位股东，由三位股东各自负责销售、融资。其中浙ＸＸ丰房地产开发有限公司（股东）24.8套，……。
李美华曾向奚德驹借款一亿元，由浙ＸＸ丰房地产开发有限公司担保。李美华与奚德驹协商将浙ＸＸ欣置业有限公司分配的20套排屋以每套428万元抵账，奚德驹提供本人、老婆何丽娃、女儿奚慧君及公司的徐志平、赵培豪五人身份证资料，每人四套排屋。2015年9月1日，案外人徐志平及何丽娃、奚德驹、赵培豪、奚慧君分别与被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司签订合同编号为第1508170005号、第1508170007号、第1508170009号、第1508170012号等关于浦江县华欣府邸的排屋9幢-A、9幢-B、19幢-A、19幢-B、45幢-A、45幢-B等20幢房地产商品房买卖合同�同年9月1日-2日，徐志平将购房款856万元转账给被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司的浙商银行金华浦江支行，被执行人开具856万元的收款收据，然后被执行人将856万元转账给李美华，李美华转账给奚德驹、奚德驹转账给徐志平，徐志平又将856万元转账给被执行人、被执行人转账给李美华、李美华转账给奚德驹、奚德驹账给赵培豪。856万元款项以上述的方式由徐志平、赵培豪、奚慧君、何丽娃、奚德驹循环转账10次最后又转账给徐志平。该款项没有进入浙ＸＸ欣置业有限公司的商品房销售专户，也没有开具不动产销售发票，房屋也没有进行备案。
2015年12月15日，浦江县地税局稽查局作出浦地税稽罚【2015】23号税务行政处罚决定书，处罚决定被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司应缴款项共计10262233.18元。2016年10月26日，浦江县人民法院作出的（2016）浙0726行初93号行政�定书，裁定对申请执行人浙江省浦江县地方税务局作出的浦地税稽罚【2015】23号行政处罚决定，准予强制执行。2017年2月27日，本院因申请执行人浙江省浦江县地方税务局申请依法查封被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司名下坐落于浦江县华欣府邸的排屋9幢-A、9幢-B、19幢-A、19幢-B、45幢-A、45幢-B房地产。2017年5月31日，本院裁定拍卖被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司名下坐落于浦江县华欣府邸的排屋9幢-A、9幢-B、19幢-A房地产。
另查明，案外人徐志平拥有诉争房屋以外的其他住房，长期居住在温州。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。浦江县华欣府邸的排屋45幢-A、45幢-B房地产登记在被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记判断权利人。本院于2017年2月27日依法查封被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司名下坐落于浦江县华欣府邸的排屋45幢-A、45幢-B房地产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议对抗法院查封，应符合下列情形且其权利能够排除执行的：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百�之五十。根据被执行人浙ＸＸ欣置业有限公司、李美华的陈述，结合款项的转账及没有转入销售专户、没有开具不动产销售发票、没有进行备案登记等等情况，无法认定案外人所购商品房系用于居住，且案外人徐志平拥有诉争房屋以外的其他住房，长期居住在温州。故案外人提出中止执行的异议依据不足，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人徐志平�执行异议。
案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 洪永喜
审 判 员 吴利川
人民陪审员 冯亦欢
二〇一七年九月十三日
代书 记员 张翠翠