吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第256号
上诉人（原审被告）马东辉，男，汉族，1968年10月19日生，吉林省交通运输厅沥青储运站职员，住长春经济技术开发区兴隆山镇繁荣社区。
委托代理人杨国强，吉林华港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜保洪，男，汉族，1960年6月14日生，吉林省交通运输厅沥青储运站职员，住长春市朝阳区进化胡同112号。
委托代理人时大诚，吉林起兮律师事务所律师。
上诉人马东辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
姜保洪原审诉称：双方当事人在同一单位工作，系多年同事关系。2006年12月11日，马东辉自称对长春净月高新技术产业开发区“科利尔家园”2号楼三层304室房屋有处分权。双方遂口头约定，马东辉将前述房屋卖给姜保洪，姜保洪于当日给付马东辉购房款140，000.00元，付款时交易房屋是期房。2007年秋，长春净月高新技术产业开发区“科利尔家园”小区开发商为购房者办理房屋交付手续；由于该开发商存在一房多卖现象，“科利尔家园”2号楼三层304室房屋已经被其他购房者占有，马东辉无法履行将约定房屋交付给姜保洪的义务；之后，姜保洪每年都找马东辉协商，要求其交付房屋或者返还购房款事宜，马东辉推诿拖延至今日，一直没有解决。综上，姜保洪请求：1.解除双方间的房屋买卖合同；2.判令马东辉给付姜保洪购房款140，000.00元及利息（利率以中国人民银行贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率为标准，利息从2006年12月11日计算到给付时止；3.诉讼费由马东辉承担。
马东辉原审辩称：2006年12月12日，马东辉将从于佰水处购买的房屋出卖给姜保洪是客观事实，但马东辉当时明确告知姜保洪，该房屋由姜保洪自己看管，由其自己办理手续。姜保洪从来没有找马东辉要过购房款，2007年姜保洪是否入住的情况马东辉不知道；当时买卖房屋过程中，房屋当时还没有交付，马东辉告知姜保洪由其自己办理过户手续；该房屋至今已经有8年了，现姜保洪以该房屋没有入住、没有得到房屋为由起诉于法无据，姜保洪没有拿到房屋系自身原因，应驳回姜保洪的诉讼请求。
原审法院审理认定：双方当事人系在同一单位工作的同事关系。2005年10月，案外人长春科利尔光学制品有限公司（以下简称科利尔公司）因欠案外人于佰水工程款，遂用位于长春净月高新技术产业开发区“科利尔家园”小区的部分在建房屋抵债给案外人于佰水。2006年12月11日，双方当事人口头协商，马东辉将案外人于佰水抵债所得的两套房屋卖给姜保洪（另外一套房屋姜保洪已办理入户手续并使用）；其中一套房屋（即位于长春净月高新技术产业开发区“科利尔家园”2号楼三层304室的房屋）买卖价格为人民币14万元；姜保洪于当日给付马东辉购房款人民币14万元，马东辉给姜保洪出具《收据》；收据的内容是“壹拾肆万元整，科利尔家园购房款，2号楼三层304号，101.862平方米，收款人马东辉”；马东辉亦将该房屋《售房合同》（科利尔公司与于佰水抵债的合同）交给姜保洪；双方当事人买卖房屋时，交易的房屋是期房，尚未完工及办理入户手续。后由于“科利尔家园”小区开发商（即科利尔公司）存在一房多卖（或抵债）现象，2007年秋，姜保洪所购买的“科利尔家园”2号楼三层304室房屋已经被其他购房者占有，姜保洪无法办理入户手续及使用该房屋。姜保洪多次找马东辉房屋交付使用或退房返款事宜，均没有解决，姜保洪诉讼来院。
原审法院认为：（1）双方当事人虽没有签订书面买卖合同，但双方口头协商买卖房屋事实客观存在，且姜保洪向马东辉交付了购房款，马东辉亦给姜保洪出具了收据及售房合同，双方之间房屋买卖法律关系成立。（2）双方当事人口头的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，该口头合同是有效合同。（3）由于双方口头合同的标的物（即房屋）被他人占用，马东辉无法向姜保洪交付口头合同标的物，已无法实现合同目的，现姜保洪要求解除合同、返还购房款及支付利息是合理合法的，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条一款（二）项、第九十四条、第一百零七条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除姜保洪与马东辉于2006年12月11日的口头房屋买卖合同。二、马东辉于本判决生效后10日内给付姜保洪购房款人民币140，000.00元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算，从2006年12月11日起计算至购房款应给付时止）。如果马东辉未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费人民币3，100.00元由马东辉负担。
宣判后，马东辉不服，向本院提起上诉，理由为：1.上诉人于2006年12月11日从于佰水处购买两套房屋后又卖给被上诉人，其中一套被上诉人已办理入住并使用。上诉人将本案涉案房屋以14万元价格卖给被上诉人，并将售房合同交给被上诉人。因该房屋为期房，上诉人当时明确告知被上诉人该房屋由其自行看管并办理入住，基于上述原因才以14万价格出卖；2.该售房合同，是于佰水与科利尔公司签订的抵债合同，上诉人也没有占有使用该房屋，因售房合同已交给被上诉人，上诉人就没有交付房屋的义务了；3.从上诉人2006年12月11日出售房屋至被上诉人提起诉讼，被上诉人从未找上诉人要求交付房屋或返还购房款，至今已八年。因科利尔公司存在延期交房、一房多卖现象，《东亚经贸新闻报》已于2008年3月21日进行刊登。近百名业主起诉科利尔公司，政府已在一审法院留有该房屋基金，被上诉人完全可以得到赔偿。故被上诉人的起诉已过诉讼时效。综上，请求二审法院发回重审或改判、案件受理费由被上诉人负担。
姜保洪二审辩称：1.双方当事人的房屋买卖法律关系成立，口头的房屋买卖合同是双方真实意思表示。被上诉人已及时履行了付款义务，而上诉人无法履行交付房屋的义务，已无法实现合同目的，被上诉人要求解除合同、返还购房款及利息是合法的；2.被上诉人与上诉人是同事关系，才没有起诉至法院，但被上诉人每年都要求上诉人返还购房款，其迟迟不还，被上诉人才决定通过诉讼方式解决纠纷，上诉人提出本案超诉讼时效没有事实依据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：（一）关于上诉人是否应返还购房款并给付利息的问题。双方当事人虽没有签订书面的房屋买卖合同，但被上诉人姜保洪向上诉人马东辉给付了购房款，上诉人向被上诉人出具了收据及原始售房合同，双方具有真实的房屋买卖的意思表示，构成事实上的合法有效的房屋买卖合同关系。对于依法成立并生效的合同，双方当事人都应本着诚实信用的原则，全面履行各自的义务。上诉人主张因其没有占有使用该房屋，且售房合同已交给被上诉人，上诉人就没有交付房屋的义务了。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。本案中，双方当事人虽约定由开发商履行交付房屋的义务，但由于开发商存在一房二卖，致使案涉房屋向被上诉人交付不能，合同目的已无法实现，原审判决解除双方当事人的合同，判令上诉人返还购房款并给付利息并无不当，故上诉人该上诉理由不成立。（二）关于被上诉人的诉请是否超过诉讼时效的问题。由于有证人证实被上诉人在其无法得到案涉的房屋后，一直向被上诉人主张返还购房款，故被上诉人的诉请没有超过法律规定的诉讼时效期间，其合法利益应予保护，上诉人该主张本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，100.00元由上诉人马东辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 胡 亮