广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终141号上诉人（原审被告）:防城港市诺尔信贸易有限公司，住所地防城港市防城区防城镇民族大道。法定代表人：张创才，董事长。委托诉讼代理人：蒙鹏宇,广西海狮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁国芝。委托诉讼代理人：聂斌，广西幸程律师事务所律师。被上诉人(原审被告):北海万鑫投资有限公司，住所地北海市北海大道中段明丽商务中心C幢505室。法定代表人：马拥军，总经理。上诉人防城港市诺尔信贸易有限公司（以下简称诺尔信公司）因与被上诉人梁国芝、北海万鑫投资有限公司（以下简称万鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2016）桂0603民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人诺尔信公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回梁国芝要求诺尔信公司承担连带返还购房款172150元的诉讼请求。二、本案一审、二审案件诉讼费由梁国芝、万鑫公司承担。事实与理由：一、诺尔信公司与万鑫公司签订《景泰江南商品房销售合同》，约定万鑫公司为诺尔信公司开发楼盘项目的销售代理商。但实质上，万鑫公司属于仅为诺尔信公司带领有购房意向的客户前来售楼部看房的中介公司，仅提供带客户到售楼部的中介服务，不是实质上的代理销售商，而且双方签订的合同中，万鑫公司也没有代理销售的权限，更没有收取客户购房款的权限。二、《景泰江南商品房销售合同》虽然只约束合同当事人，效力不及于第三人，但合同签订后从未对外公示，社会公众完全不知晓诺尔信公司与万鑫公司之间属于什么关系（庭审中，梁国芝回答提问时也明确表示从未见过该合同）。梁国芝未经诺尔信公司同意，也未掌握有诺尔信公司委托万鑫公司收取购房款的委托书之情况下，径直将172150元款项交给开发商之外的第三人（万鑫公司），属于其个人行为，与购房行为无关，亦与诺尔信公司无关。三、一审认为诺尔信公司没有提供证据证明梁国芝明知万鑫公司超越代理权限仍将172150元款项交给万鑫公司，故应对万鑫公司收取该172150元承担返还责任（万鑫公司收取172150元后并未转交诺尔信公司，亦应与诺尔信公司连带返还该款项给梁国芝），完全没有事实和法律依据，由此演绎出的逻辑更是社会大众无法承受的，请求二审依法纠正。被上诉人梁国芝辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。被上诉人万鑫公司辩称，1、本案发回重审后，公司没有收到一审法院的开庭传票，本案程序违法。2、万鑫公司是销售代理商，有权收取房款，房款在扣除佣金后都交给诺尔信公司了。3、一审判决认为因不能办理按揭贷款从而解除合同错误。梁国芝向一审法院起诉请求：1、解除其与诺尔信公司签订的《补充合同》；2、诺尔信公司、万鑫公司共同返还购房款172150元并赔偿利息损失以172150元为基数，从2014年4月16日起按人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还为止；3、本案的诉讼费用由诺尔信公司、万鑫公司承担。一审法院查明的事实：诺尔信公司与万鑫公司签订《景泰江南商品房销售合同》，约定诺尔信公司指定万鑫公司为景泰江南（锦泰现代城）项目的销售商，万鑫公司无权收取该项目的一切房款。2014年初，梁国芝与诺尔信公司签订《商品房买卖合同》，约定由梁国芝购买“景泰江南”1幢1406号房，付款方式为按揭贷款。同年4月15日，梁国芝与诺尔信公司签订《补充合同》，约定购房等内容。同日，梁国芝把172150元首付款交给万鑫公司，后因无法办理银行按揭贷款退回梁国芝单方签字的《商品房买卖合同》原件，梁国芝为此提出要求诺尔信公司和万鑫公司返还购房款172150元。一审法院认为，梁国芝与诺尔信公司签订的《商品房买卖合同》仅有买受人梁国芝单方签字，合同没有成立，后签订的《补充合同》成立并生效，双方就房屋买卖达成合意。补充合同签订后，梁国芝交首付款172150元给万鑫公司，但由于金融机构不予办理按揭贷款手续造成合同不能继续履行，这是不可归责于当事人双方的事由引发的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，梁国芝要求解除《补充合同》并返还购房款及利息，该院应予支持。万鑫公司是诺尔信公司的代理销售商，诺尔信公司应对万鑫公司的代理行为承担相应法律责任。诺尔信公司虽在销售合同中约定万鑫公司不能收取客户房款，但合同效力不及于第三人，也未能提供证据证明梁国芝明知万鑫公司超越代理权限仍将172150元首付款交给万鑫公司，故诺尔信公司应对万鑫公司收取该172150元款项承担返还责任。万鑫公司收取172150元款项后并未转交诺尔信公司，故亦应与诺尔信公司连带返还该款项给梁国芝，并支付利息（按中国人民银行同期人民币贷款基准利率，从交付次日即2014年4月16日起计至实际返还之日止）。综上，判决：一、解除梁国芝与防城港市诺尔信贸易有限公司于2014年4月15日签订的《补充合同》；二、诺尔信公司与万鑫公司连带返还梁国芝购房款172150元及利息（按中国人民银行同期人民币贷款基准利率，从2014年4月16日起计至实际返还之日止）。案件受理费3915元，由诺尔信公司、万鑫公司共同负担。二审中，万鑫公司当庭提交证据：收款收据，拟证明其一直代收房款的事实。上诉人诺尔信公司无证据提交，其质证认为，万鑫公司提交的证据无原件核对，对其真实性有异议。该证据不是与梁国芝有关的材料，对关联性有异议。被上诉人梁国芝无证据提交，其质证认为，该证据能够证明万鑫公司作为代理商收取了房款，其收受房款的行为等于诺尔信收受房款的行为，但现在没有看到万鑫公司收取梁国芝房款后转交给诺尔信的证据，因此，万鑫公司也应承担返还梁国芝房款的义务。本院认为，万鑫公司提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：诺尔信公司是否应承担向向苏金水返还购房款及其资金占用利息的责任，如何承担。本院认为，根据诺尔信公司与万鑫公司签订的《景泰江南商品房销售合同》的约定，万鑫公司代理销售诺尔信公司的景泰江南（锦泰现代城）房屋，诺尔信公司与万鑫公司间存在委托合同关系，诺尔信公司系委托人，万鑫公司系受托人。在委托销售房产合同中，除非对外特别声明，万鑫公司有权收取购房人房款的权限，购房人也有理由相信万鑫公司有权收取购房款。诺尔信公司将“景泰江南”1幢1406号房出售给梁国芝，并与之签订了《补充合同》。合同签订后，梁国芝交首付款172150元给万鑫公司，但由于万鑫公司未向梁国芝出具其与诺尔信公司签订的《景泰江南商品房销售合同》，梁国芝对于万鑫公司没有收取购房款的权限是不知情的，且在《补充合同》中对该事项未作出约定，诺尔信公司亦未就此事项向梁国芝作出提示，故梁国芝向万鑫公司支付购房款的行为并无不当，应视为梁国芝向诺尔信公司支付了购房款。现双方对《补充合同》的解除并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，诺尔信公司应将购房首付款172150元返还给梁国芝并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于梁国芝交付的款项全部由万鑫公司收取，万鑫公司应将该首付款退还梁国芝，因诺尔信公司未收取该款项，故诺尔信公司在对退还购房款利息承担连带责任后，有权向万鑫公司追偿。因此，诺尔信公司与万鑫公司连带返还梁国芝购房款172150元及资金占用期间的利息。综上，诺尔信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3915元，由上诉人防城港市诺尔信贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  李启宁审判员  刘帅武二〇一七年四月二十五日书记员  梁 晴