湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂08民终73号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈士新，男，1965年10月8日出生，汉族，沙洋县人，个体户，住沙洋县。
委托诉讼代理人：王璐，湖北今天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北宏基置业发展有限公司，住所地荆门市东宝区葡萄园路。
法定代表人：徐承辉，董事长。
委托诉讼代理人：刘光荣，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
上诉人陈士新与上诉人湖北宏基置业发展有限公司（以下简称“宏基公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服荆门市掇刀区人民法院（2017）鄂0804民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈士新及其委托诉讼代理人王璐，上诉人宏基公司的委托诉讼代理人刘光荣、甘金东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈士新上诉请求：1、撤销原判决，改判宏基公司返还100万元租金并支付该资金占用费。2、本案一、二审诉讼费用由宏基公司承担。事实和理由：一、一审认定陈士新在签订合同时未仔细审查宏基公司的房屋是否达到交付条件，且怠于行使其通知义务导致涉案房屋闲置至今系事实认定错误。宏基公司作为出租人，其交付的房屋应当达到租赁使用的条件，但该房屋至今未办理竣工验收，不符合《建筑法》的相关规定，达不到交付条件且该房屋一直未交付，陈士新不存在怠于行使其通知义务的情形。另外，宏基公司以各种理由长期占用陈士新1**万元租金不予返还，应当支付该项资金占用费。二、一审适用《合同法》第一百二十条，判令陈士新承担租金损失30万元系适用法律错误。因本案系宏基公司单方违约导致合同目的不能实现，才造成损失扩大。一审判决陈士新承担租金损失30万元时，又对宏基公司反诉请求不予支持系自相矛盾。
宏基公司辩称，房屋是否经过消防验收，不是法律规定的房屋出租条件，不影响房屋租赁合同效力。陈士新系宏基公司的招商客户，在签订租赁合同前，其已对涉案房屋多次进行考察，涉案房屋不存在交付的法律障碍，宏基公司不存在未交付房屋的情形。陈士新应按合同约定应交付租金300万元，而陈士新仅支付100万元租金，构成违约。
宏基公司上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回陈士新要求返还100万元租金并支付该资金占用费的诉讼请求，并改判陈士新支付宏基公司房屋剩余租金200万元。2、本案一、二审诉讼费用由陈士新承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋不符合法律规定的交付条件与事实不符，没有法律依据。因涉案房屋在一审开庭前，已取得房屋所有权证，该房屋系宏基公司开发自建并取得产权的合法建筑物，不存在法律上交付不能的情形。涉案房屋是否通过消防验收不影响租赁合同的法律效力，不是法律规定出租的必备条件。二、一审认定宏基公司有较大过错与事实不符，证据不足，宏基公司无任何违约行为。三、陈士新应向宏基公司支付租赁合同解除前的租金。租赁合同签订后，宏基公司向陈士新交付了涉案房屋且始终由陈士新占有，故陈士新还应按约定交纳租金200万元。
陈士新辩称，一、宏基公司未在合同约定的时间内交付合格的租赁物，陈士新有权行使法定解除合同的权利。二、合同第五条约定，交付房屋时陈士新应缴纳保证金，宏基公司在收到保证金后应出具收款收据，宏基公司并未出具保证金收款收据。因未达到交付条件，陈士新未缴纳保证金，宏基公司亦未按合同约定于2015年4月30日交付房屋，宏基公司称签订合同当天已交付房屋与事实不符。宏基公司的证人尚某称2017年5月涉案房屋还在施工，可以进一步证实涉案房屋一直在宏基公司的掌控之下。三、陈士新未收到租赁房屋，是因涉案房屋未进行消防验收，未达到交付条件。四、陈士新在交纳100万元租金后，未按合同约定支付剩余50万元租金是因交付的房屋不符合约定，其有权履行抗辩权。
陈士新向一审法院起诉请求：1、解除陈士新与宏基公司之间的商铺租赁合同；2、宏基公司退还陈士新租金100万元，并赔偿损失（从2015年7月6日开始，以未退还租金为基数，按银行同类同期贷款利率计算至退清之日止）；3、本案一审诉讼费用由宏基公司负担。
宏基公司向一审法院反诉请求：1、陈士新支付宏基公司房屋租金200万元；2、本案一审反诉费用由陈士新负担。
一审法院认定事实：2015年4月18日，宏基公司（甲方）与陈士新（乙方）签订了《葡萄园·城市花园商铺租赁合同》1份，与本案有关的内容为：（一）出租商铺情况：甲方出租给乙方的商铺坐落于葡萄园·城市花园15栋编号为101、201、301、401建筑面积3970.89平方米的4层商铺；该房屋的现有装修、附属设施、设备状况有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件二中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；（二）租赁用途：经营足疗保健、桑拿、KTV；（三）交付日期和租赁期限：甲方于2015年4月30日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年4月30日起至2021年7月30日止，其中前3个月的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；（四）租金、支付方式和期限：甲乙双方约定，该房屋每年租金总计人民币150万元，该房屋租金两年内不变，从第三年起每年递增8%，即第一年租金为150万元，第二年租金为150万元，第三年租金为162万元。租金每年支付一次，第一年租金在2015年4月20前支付，后几年租金乙方于每年7月30日前支付。逾期支付的，逾期一日则乙方需按年租金的千分之十支付滞纳金；（五）保证金和其他费用：甲方交付该商铺时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为一个月的租金，即人民币125000元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；（六）解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金。1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后十日内仍未交付的；5、乙方逾期不支付租金累计超过十日的。
2015年4月24日，陈士新向宏基公司支付了房屋租金100万元。宏基公司未按合同约定于同年4月30日交付房屋。
宏基公司于2009年8月18日办理了本案所涉商铺的建设工程施工规划许可证，于2016年4月22日办理了房产权证。本案所涉商铺房屋至今未进行工程竣工验收。
一审法院认为，双方签订的商铺租赁合同不具备合同无效的情形，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于陈士新主张解除租赁合同。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，陈士新仅向法院提交了1份《关于解除商铺租赁合同的通知》，但未提交该解除通知送达宏基公司的证据，故对陈士新于2015年7月5日已解除租赁合同的主张不予认定。现陈士新通过诉讼方式请求与宏基公司解除合同，应视为双方的租赁合同自陈士新的起诉状送达至宏基公司之日解除，且宏基公司同意解除合同，对陈士新主张与宏基公司解除租赁合同的效力予以确认。本案起诉状于2017年5月18日送达宏基公司，双方合同已于此时解除。
关于陈士新要求返还租金100万元并赔偿资金占用损失的诉请。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，宏基公司应返还陈士新已支付的房屋租金100万元。合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。”本案宏基公司明知房屋未竣工验收，所提供的租赁物不能实现陈士新租赁合同的目的，在收取陈士新租金之后亦未积极履行相关义务促使涉案房屋满足法律规定的交付条件，存在较大过错。同时，陈士新在签订合同时未仔细审查宏基公司的房屋是否达到交付条件，且在租赁物不符合合同目的时未及时通知宏基公司解除合同，怠于行使其通知义务导致涉案房屋闲置至今，对损失的扩大也负有一定的责任。考虑到本案合同的履行情况及双方在本案中的过错程度，一审法院酌定陈士新除自行承担资金占用损失外，另外还需承担宏基公司两年期房屋租金损失300万元的10%，即30万元。为此，对陈士新要求退还房屋租金的诉请按70万元予以部分支持，对陈士新要求宏基公司赔偿资金占用损失的诉请不予支持。
关于宏基公司要求陈士新支付房屋租金200万元的反诉请求。民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因宏基公司未提交其已向陈士新交付房屋，且所交付的房屋已经竣工验收，能够实现租赁合同目的的证据，应承担举证不能的法律后果，其反诉请求缺乏事实依据，一审法院对的宏基公司反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈士新与湖北宏基置业发展有限公司解除商铺租赁合同的行为有效，合同已于2017年5月18日解除；二、湖北宏基置业发展有限公司于判决生效之日起3日内返还陈士新房屋租金70万元；三、驳回陈士新的其他诉讼请求；四、驳回湖北宏基置业发展有限公司的反诉请求。案件受理费13900元，减半收取6950元，由陈士新负担2085元，湖北宏基置业发展有限公司负担4865元。反诉案件受理费11400元，由湖北宏基置业发展有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的案件事实属实，本院予以确认。
另查明，宏基公司与陈士新签订的租赁合同第五条关于保证金和其他费用约定：宏基公司交付该商铺时，陈士新应向宏基公司支付租赁保证金，保证金为一个月的租金，即人民币125000元整。宏基公司收取保证金后向陈士新出具收款收据。陈士新未支付保证金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
本案中，对于宏基公司而言，首先，其提供的证据不足以证实其已于2015年4月30日前向陈士新交付了商铺；其次，陈士新虽向其交付了100万元租金，但除2015年4月30日至2015年7月30日的免租期外，宏基公司至多可再在8个月（100万元÷12.5万元/月=8个月）内（即2016年3月31日前）有理由相信陈士新将继续履行合同。之后，陈士新未交纳房屋租金，宏基公司应于2016年4月1日始及时结束商铺的闲置状态。对于陈士新而言，首先，其未按合同约定于2015年4月20日前向宏基公司付清第一年租金150万元；其次，陈士新若认为宏基公司未按约定如期交付商铺或者认为涉案商铺未达到交付条件，其应在催告后于合理期间内及时解除合同，以及时结束商铺租赁合同仍在继续履行而商铺未实际占有使用处于闲置的状态。但双方均没有采取适当措施致使涉案商铺闲置至今，造成损失扩大。对损失扩大部分应由各自承担相应责任。
因陈士新向宏基公司支付了100万元租金却并未实际占有、使用诉争商铺，故宏基公司应返还陈士新该100万元租金。对于2016年3月31日前的商铺闲置损失100万元（8个月×12.5万元/月=100万元），陈士新、宏基公司均应承担相应责任。2016年4月1日之后的商铺闲置损失系扩大损失，由宏基公司自行承担。故一审法院酌定由陈士新自行承担100万元租金占用损失外，再承担30万元租金损失，其余损失由宏基公司承担，并无不当。
综上所述，上诉人陈士新、宏基公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42300元，由陈士新负担13900元，由湖北宏基置业发展有限公司负担28400元。
本判决为终审判决。
审判长 周丽红
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一八年四月三日
书记员 李思琪