广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2549号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘剑峰，男，汉族，1980年4月19日出生。
委托代理人：赖伟楠，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人：罗柳春，广东恒港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市旭达投资发展有限公司。
法定代表人：徐卫，该司总经理。
委托代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。
上诉人刘剑峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月10日，刘剑峰与深圳市旭达投资发展有限公司（以下简称旭达投资公司）签订《租赁合同》，约定旭达投资公司将位于深圳市龙岗区坪地街道高桥社区教育北路49号麻沙某某高新产业园第一栋厂房第六层（878平方米）出租给刘剑峰兴办企业使用，租赁期自2012年3月10日至2017年3月9日，旭达投资公司将厂房交给刘剑峰之日起计装修期，装修期为30天，租金为7902元／月，刘剑峰每月还应缴纳卫生费300元、电梯费500元。2012年5月1日，双方签订了《房地产租赁合同》，约定旭达投资公司将位于深圳市龙岗区坪地街道某某工业区B栋宿舍205、206出租给刘剑峰，租赁期自2012年5月1日至2017年3月9日，月租金为960元。上述合同签订后，刘剑峰向旭达投资公司缴纳了租赁押金17724元，刘剑峰对租赁的厂房进行了一定装修，购买办公设备及生产原料筹建工厂。后刘剑峰于2013年1月停止运作，但并未向旭达投资公司交还房屋。旭达投资公司于2013年3月27日自行进入涉案房屋，并于2013年4月中旬将房屋另租给他人。
经刘剑峰申请，原审法院委托深圳市高丰资产评估交易有限公司对位于深圳市龙岗区坪地街道高桥社区教育北路49号麻沙某某高新产业园第一栋厂房第六层的装修价值进行评估、评得装修现值为155502元。
刘剑峰诉讼请求第3项涉及要求旭达投资公司返还的财物包括：1、1套前台办公桌；2、12套办公卡座；3、3套沙发；4、4套办公桌；5、3套柜子；6、1套会议桌；7、10个可移动椅子；8、10个会议凳；9、30个胶凳；10、3台空调；11、1个保险柜；12、5套饮水机；13、2套茶桌（大）；14、2套茶桌（小）；15、2套茶几；16、5套电脑；17、1台回流焊机；18、1台三相钻机；19、1台切割机；20、1套线拉。原审法院于2013年6月14日组织双方对现场的动产进行清点确认时，旭达投资公司对上述第4、8、9、16、17共计5个项目的物品不予确认，其他的均予认可并同意刘剑峰搬走；现场未见刘剑峰主张的机器设备、货物、原材料。
刘剑峰诉讼请求第4项要求旭达投资公司赔偿的损失852055元包括：装修工程款278834元、装修五金材料款90059元、网络平台服务费39800元、租赁费70896元、员工工资170000元、货物损失202466元。刘剑峰称装修工程款、装修五金材料款即指评估报告中涉及的内容；网络平台服务费是转为企业服务的，刘剑峰并提交了一张由深圳龙媒网络技术有限公司出具的《收款收据》，显示该公司收到深圳市旭德兴照明科技有限公司网络服务费398200元；租赁费是指已向旭达投资公司支付的租金，要求旭达投资公司返还；员工工资是指作营业性准备而支付的技术人员工资；货物损失是指原材料及配套材料，刘剑峰为此提交了部分送货单。
原审法院经查，刘剑峰已向旭达投资公司支付截至2012年12月的厂房、宿舍占用使用费、卫生费、电梯费。双方确认刘剑峰缴纳了截至2012年11月的水电费。对于2012年12月至2013年3月的应交水电费，双方均同意确定为2000元。
刘剑峰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、双方签订的《租赁合同》及《房地产租赁合同》无效；2、旭达投资公司返还刘剑峰租赁押金17724元；3、旭达投资公司返还刘剑峰财物；4、旭达投资公司赔偿刘剑峰损失852055元；5、旭达投资公司承担本案诉讼费用。
旭达投资公司向原审法院提起本案反诉，请求判令：1、刘剑峰将剩余物品搬出涉案房屋；2、刘剑峰支付旭达投资公司2013年1月1日起至3月31日的房屋占有使用费26586元、2013年1-3月的卫生费900元、电梯费1500元、2012年12月1日至2013年3月31日的电费4764元、水费118元；3、刘剑峰承担诉讼费用。
原审法院认为：涉案厂房、宿舍没有进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》及《房地产租赁合同》违反了法律规定，是无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还，旭达投资公司应将收取的租赁押金17724元返还给刘剑峰，刘剑峰应将存放在涉案房屋内的剩余物品搬离。对于在原审法院主持下经现场清点确认的物品，旭达投资公司应予配合刘剑峰搬离。刘剑峰主张返还但旭达投资公司不予确认的5项物品，刘剑峰未提供充分证据证明确有存在，原审法院予以驳回，但可酌情作为考虑损失的因素。双方在合同中约定了装修期，应视为旭达投资公司同意刘剑峰进行装修，刘剑峰要求旭达投资公司赔偿的装修工程款、装修五金材料款，经评估为155502元，可计入赔偿项目；网络平台服务费，刘剑峰未提交发票等有效票据，且刘剑峰未提交充分证据证明该网络平台服务费已构成损失，原审法院不予计入赔偿项目；租赁费，刘剑峰称是指已向旭达投资公司支付的租金而要求旭达投资公司返还，没有法律依据，原审法院不予支持；员工工资，刘剑峰称是指作营业性准备而支付的技术人员工资，但刘剑峰未提供充分证据证明已构成损失，原审法院不予支持，但可适当作为酌情考虑损失的因素。对于刘剑峰主张的货物损失，刘剑峰提供了部分送货单等，但不能充分证明其主张的原材料及货物金额以及确实存放在涉案房屋内，且刘剑峰未办理营业执照亦不应开始生产，但旭达投资公司未经正当程序收回房屋而擅自于2013年3月27日进入涉案房屋，并于2013年4月中旬将房屋另租给他人，应对此承担不利后果。旭达投资公司辩称厂房门当时是打开的，与常理不符，原审法院不予采信。综合双方当事人的过错及上述需酌情考虑损失的因素，原审法院酌定该部分损失为100000元。旭达投资公司未在签订涉案《房地产租赁合同》前告知刘剑峰涉案房屋没有办理相关报建手续的情况，对导致合同无效具有主要过错。但刘剑峰作为承租人具有审慎审查的义务，亦有一定的过错。对刘剑峰主张的损失，以刘剑峰自行承担30%，旭达投资公司承担70%即178851.4元［（155502元＋100000元）×70%］为宜。刘剑峰停止运作但并未向旭达投资公司交还房屋，仍应向旭达投资公司支付截至旭达投资公司擅自进入房屋之前的房屋占用使用费，房屋使用费应参照合同约定进行计算，2013年1月至2013年3月的房屋占用使用费为26586元（8862元／月×3个月）。刘剑峰还应参照合同约定向旭达投资公司支付2013年1月至3月的卫生费900元、电梯费1500元。刘剑峰并应向旭达投资公司支付2012年12月至2013年3月的水、电费2000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认刘剑峰与旭达投资公司于2012年3月10日签订的《租赁合同》及于2012年5月1日签订的《房地产租赁合同》无效；二、刘剑峰于本判决生效之日起十日内将存放于涉案房屋内的物品（即双方已清点确认的上述15项物品）搬离；旭达投资公司应予协助，将上述物品返还予刘剑峰；三、旭达投资公司于本判决生效之日起十日内返还刘剑峰租赁押金17724元；四、旭达投资公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘剑峰损失178851.4元；五、刘剑峰于本判决生效之日起十日内向旭达投资公司支付2013年1月至2013年3月的房屋占用使用费26586元；六、刘剑峰于本判决生效之日起十日内向旭达投资公司支付2013年1月至3月的卫生费900元、电梯费1500元、2012年12月至2013年3月的水、电费2000元；七、驳回刘剑峰的其他诉讼请求；八、驳回旭达投资公司的其他反诉请求。本诉案件受理费12522元，由刘剑峰负担9692元，旭达投资公司负担2830元。评估费2000元，由刘剑峰负担600元，旭达投资公司负担1400元。反诉案件受理费226.94元，由刘剑峰负担。
上诉人刘剑峰不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审法院未充分查明事实，法律适用错误，判决不公。一、原审法院未充分查明事实，认定错误。刘剑峰自承租旭达投资公司管理的厂房后，即投入大量资金进行厂房装修；购买原材料；招聘技术人员及其他员工，进行产品调试；购买网络平台服务，依约按时交纳租金等，所有这些，均是因为刘剑峰相信旭达投资公司提供的厂房符合租赁条件，承租后即可投产经营而进行的系列投资。但原审法院以刘剑峰未能充分证明上列内容构成损失而不予支持，这完全属于对事实的认定错误，必然导致判决不公。1、网络平台服务费39800元是在刘剑峰与旭达投资公司签订《租赁合同》后，刘剑峰为了拟创办的企业（深圳市旭德光照明科技有限公司）能够稳健发展，尽快开拓市场而与深圳龙媒网络技术有限公司、广州桑龙计算机科技有限公司签订《GlobalMarketGMC会员合同》，希望借此打开网络传媒市场而支付的网络平台服务费用。为证明该费用的真实性，刘剑峰向原审法院提交了《GlobalMarketGMC会员合同》和收款收据，但原审法院以“原告未提交发票等有效票据，且原告未提交充分证据证明该网络平台服务费已构成损失”而不予计入赔偿项目。如此认定显然过于牵强，首先，深圳龙媒网络技术有限公司没有向刘剑峰开具发票固然不对，但不能否定刘剑峰支付了39800元网络服务费的真实性，因为深圳龙媒网络技术有限公司向刘剑峰出具了盖有该公司财务章的收款收据，法律并没有规定收款收据不能作为收费凭证，否则将严重影响市场交易的正常秩序，并有可能造成大量的讼争。其次，刘剑峰购买网络平台服务指定了服务对象（深圳市旭德光照明科技有限公司）和服务地点（即租赁厂房地点），现因旭达投资公司原因导致租赁合同无效，刘剑峰无法办理营业执照而无法进行生产经营，网络平台名存实亡，无法发挥应有的作用。2、刘剑峰主张的员工工资损失是因为刘剑峰相信旭达投资公司提供的租赁物业是合格的，是能够办理经营证照的，为此对外招聘技术人员及其他员工并为此按月支付工资。现如今，因旭达投资公司原因导致租赁合同无效，刘剑峰无法办理经营证照导致工厂不能开业，原先招聘的员工已全部辞退，白白支付了170000多元的巨额工资。3、至于货物（原材料）202466元的损失，同样原因，刘剑峰相信旭达投资公司提供的租赁物业是合格的，是能够办理经营证照并进行生产经营的。因此，提前准备原材料，由技术人员进行研发、调试。但如今，租赁合同无效了，经营证照无法办理，公司无法顺利注册，购买的原材料已没有任何用途。原审法院以“不能充分证明其主张的原材料及货物金额以及确实存放在涉案房屋内”而不予支持，同样属于认定错误。首先，刘剑峰提供的送货单可以看出送货地址为“深圳市龙岗区坪地教育北路49号麻沙某某高新产业园1栋1楼”，收件公司为“深圳市旭德光照明科技有限公司”，这是刘剑峰在涉案房屋进行收货的凭证。其次，因旭达投资公司于2013年3月27日未经承租人的允许擅自进入涉案房屋，并于2013年4月中旬将房屋另租给他人是导致货物、原材料丢失或毁损的直接原因，刘剑峰事后发现时已立即向坪地派出所报警。即便刘剑峰购买的原材料没有“确实存放在涉案房屋内”，但如今租赁合同无效了，经营证照无法办理，公司无法顺利注册，购买的原材料已无用途。4、刘剑峰租赁厂房后，依约按时交纳租金及其它费用70896元，是因为刘剑峰基于以上同样原因而支付的，而由于租赁合同的无效，刘剑峰的租赁目的无法实现，原先支付的租金也就成为了毫无意义的支付。
二、因旭达投资公司过错导致租赁合同无效，旭达投资公司应依法承担全部不利后果，原审法院法律适用错误，应依法予以改判。我国《合同法》第五十六条规定无效的合同自始无效；第五十八条规定合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还：有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。同时，《合同法》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定了合同无效的法定情形。就本案而言，因旭达投资公司管理的物业没有进行产权登记，亦未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的租赁合同依法属于无效，而导致合同无效的责任在于旭达投资公司，因此，旭达投资公司应因此承担全部过错责任，返还刘剑峰财物，承担刘剑峰的损失。首先，因旭达投资公司责任导致租赁合同无效，旭达投资公司应依法返还收取的租赁押金17724元和租金70896元。这是因为依据《合同法》第五十六规定，无效的合同自始无效，因此，旭达投资公司收取押金和租金就没有了法律依据；同时，因为导致租赁合同无效的过错在于旭达投资公司，旭达投资公司也就丧失了请求支付房屋使用费的权利。其次，旭达投资公司应赔偿刘剑峰因租赁物业所受到的损失即承担刘剑峰厂房装修费用、原材料、员工工资、网络平台服务等全部费用。如前所述，刘剑峰因租赁物业而投入大量资金进行厂房装修；购买原材料；招聘技术人员及其他员工，进行产品调试；购买网络平台服务等，现如今，所有这些投入都因为租赁合同的无效归于消灭或废弃，构成了直接损失。而导致合同无效的过错责任在于旭达投资公司，依据相关法律规定，旭达投资公司理应为此承担全部责任，承担刘剑峰的损失。同理，刘剑峰与旭达投资公司双方签订的租赁合同依法归于无效，且导致无效的责任在于旭达投资公司，旭达投资公司已丧失了请求支付租金或使用费的权利，原审法院判决刘剑峰向旭达投资公司支付2013年1月至2013年3月的房屋占用使用费26586元也就没有了法律依据，依法应予以撤销。
三、原审法院认定“原告作为承租人具有审慎审查的义务，亦有一定的过错，对原告主张的损失，以原告自行承担30％”显失公平，缺乏法律依据。刘剑峰与旭达投资公司签订《租赁合同》时，旭达投资公司管理的整个工业区（深圳市龙岗区坪地街道高桥社区教育北路49号麻沙某某高新产业园）已将近出租完毕，且旭达投资公司告知刘剑峰原先租赁的部分商家己办理了营业执照；同时，旭达投资公司向刘剑峰出示了其与上手承租方及工业园业主签订的《租赁合同》，以表明其有权出租厂房的合法依据。因此，刘剑峰是有充分理由相信旭达投资公司出租的厂房是合法的，旭达投资公司的转租行为是有效的。对于旭达投资公司隐瞒相关事实而导致双方签订的租赁合同无效，刘剑峰是无从知道的。因此，刘剑峰不应为租赁合同无效承担法律责任，原审法院的判决显失公平，依法应予以撤销。
综上所述，刘剑峰依法提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三、四、五、六项，依法予以改判；2、一、二审案件受理费、评估费由旭达投资公司承担。
被上诉人旭达投资公司答辩称：我方请求驳回刘剑峰的全部上诉请求。关于原审法院第四项，旭达投资公司仅需向刘剑峰补偿损失46650.6元。其他方面，应已无争议。关于原审法院第二项，双方于2013年9月29日签订了《协议书》，旭达投资公司以6万元收购了刘剑峰的全部可移动物品；关于原审法院第五项，双方已确认了刘剑峰占用涉案房屋时间；关于原审法院第六项，系双方于一审庭审时确认金额。理由如下：一、原审法院认定刘剑峰“该部分损失为100000元”（判决书第6页最后一行），没有法律依据及事实根据。1、刘剑峰主张的损失并不存在。2、原审法院认定“该部分损失”有违逻辑规律及证据规则。3、刘剑峰主张的“该部分损失”与涉案合同是否有效不具有因果关系、该主张也没有法律依据。二、原审法院认定导致合同无效的责任，由旭达投资公司承担主要过错，承担刘剑峰损失的70%有失公允。旭达投资公司认为应由刘剑峰对其“损失”承担主要责任（70%）。综上所述，旭达投资公司仅需向刘剑峰补偿损失46650.6元。我方为减少诉累，避免浪费司法资源，未提出上诉。但刘剑峰提出的上诉请求均无事实根据与法律依据，依法应予驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，当事双方于2013年9月29日签订《协议书》，约定将租赁厂房内所有家私、办公材料、电器、货架等可移动物品全部转让给旭达投资公司，转让费用60000元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，当事双方签订的涉案《租赁合同》及《房地产租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。涉案租赁合同虽无效，刘剑峰实际占有使用涉案房屋，旭达投资公司可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院适用法律正确，本院予以确认，刘剑峰的上诉主张不成立，本院不予支持。关于责任分担的问题，根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，旭达投资公司将未办理权属登记及报建手续的房产对外出租，对合同无效负有主要责任，刘建峰在承租涉案房屋时，对租赁物是否合法未尽审慎的审查义务，亦存在过错，原审法院据此判决旭达投资公司承担70%的赔偿责任，处理结果并无不当，本院予以维持，刘建峰的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于赔偿的数额问题，本院认为，对刘剑峰上诉主张的网络平台服务费、员工工资、原材料等损失，其均未提供充分证据予以证明，考虑到旭达投资公司未经正当程序收回涉案房屋，原审法院结合刘剑峰短期经营的实际情况，酌定前述几项损失为100000元，处理并无不当，本院予以维持。由于当事双方在一审判决后，就涉案房屋内的物品已达成转让协议，原审法院判决刘剑峰限期搬离物品已失去事实基础，本院依法对原审判决进行相应变更。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第129号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项。
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第129号民事判决第二项。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费及评估费14522元，由刘剑峰负担10292元，深圳市旭达投资发展有限公司负担4230元；反诉受理费226.94元，由刘剑峰负担。二审受理费12748.94元，由刘剑峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。