重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03781号
上诉人（原审被告）李渝川，女。
被上诉人（原审原告）重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1#，组织机构代码68894985-4。
法定代表人薛德岗。
委托代理人张鹰，重庆维俞律师事务所律师。
上诉人李渝川与被上诉人重庆龙升物业管理有限公司（以下次简称龙升公司）房屋租赁合同纠纷一案，李渝川不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第02091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于九龙坡区本案所涉房屋原所有权人系重庆渝高科技产业股份有限公司（以下简称渝高公司），2013年10月14日，原告与渝高公司就该房屋签订了商品房买卖合同，2013年10月16日，原告取得该房屋的产权证。
另查明，渝高公司作为甲方出租方与乙方承租方李渝川，于2009年9月22日，就位于九龙坡区本案所涉签订了渝高租（2009）年第124号房屋租赁合同，其中合同约定：租赁期限为5年，自2009年11月1日至2014年10月30日止；……2012年11月1日至2013年10月30日，月租金单价29.68元／㎡，月租金为18631.32元；2013年11月1日至2014年10月30日，月租金单价30.87元／㎡，月租金19378.33元；租金按季度以现金或转账方式支付……以后租金由乙方在每季末的5日前支付下季度租金给甲方；乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的15‰向甲方支付滞纳金，同时甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止服务，如逾期1月未交纳租金，或每次交纳租金逾期天数累计超过60天，即视为乙方擅自终止租赁合同，甲方有权收回该房屋……且乙方应按逾期天数向甲方支付月租金15‰／天的滞纳金。2013年10月18日，渝高公司作为甲方移交人与乙方承租人李渝川、丙方接收人龙升公司，就租赁房屋签订了房屋移交协议，其中约定：“甲、乙双方于2009年9月22日共同签订了渝高租（2009）年第124号《房屋租赁合同》（以下简称“124号租赁合同”），甲方将本案所涉房屋出租给乙方经营餐馆……甲方于2013年10月15日将房屋出售给丙方。一、原《124号租赁合同》继续有效，丙方将继续履行原《124号租赁合同》中甲方的权利和义务。二、……该房屋的移交时间为2013年10月17日00时。三、在《124号租赁合同》期内，乙方应将2013年10月16日24时前的租金交甲方……2013年10月17日00时起，乙方应按《124号租赁合同》约定将相关费用交付给丙方”。
再查明，被告李渝川承租该房屋后，从事餐饮经营，店名为重庆弘桥火锅，自2013年10月17日起未向原告交纳租金。2013年10月17日至2013年10月31日的租金为9315.66元，2013年11月1日至2013年12月31日的租金为38756.66元，2014年1月至3月31日的租金为58135元。庭审中，原、被告双方一致确认被告自2013年10月17日至2014年3月31日未向原告支付租金共计106206元，双方另确认租赁合同于2014年3月31日解除。
庭审中，原告举示了催款通知书及照片4张，拟证明2014年2月14日，原告向被告发出催款通知书由被告经营火锅店的服务员陈维春签收，并在当天在被告店面的玻璃门上张贴了催款通知书。被告认为陈维春并不是其店面员工只是经常来此玩的人，陈维春未将催款事宜向其告知，其一直没有看到过原告的催款通知；照片上的店面是其经营的火锅店，玻璃门上虽张贴了催款通知书，但是其并没有看到，其店员也未将此事向其告知，并且其曾主动向原告交纳租金原告不受领，其更不知道原告账户故也无法交纳租金。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，渝高公司与被告李渝川签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告龙升公司取得租赁房屋所有权后，渝高公司将其在租赁合同中的权利义务一并转让给原告龙升公司，被告李渝川对此也不持异议，三方就租赁物的移交、权利义务的转移达成了一致意见，故租赁合同对原、被告双方均具有约束力。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。经查，催款通知书上有陈维春的签字，被告虽不认可陈维春系其员工，其也不知晓催款的事实，但认可催款通知书在其店面玻璃门上进行过张贴，陈维春也是经常到其店面玩耍，被告的该抗辩理由不合常理，另结合照片、有陈维春签字的催款通知书及被告本人的陈述可推定被告知晓原告于2014年2月14日向其催交租金的事实。被告庭审陈述其未向被告交付租金有正当理由，被告对此则不予认可，双方发生争议。一审法院认为，被告虽认为有正当理由才没有支付租金，但未提供相应证据证明，不符合行使合同履行抗辩权的情形，在知悉原告催交租金后仍未交纳，因此被告逾期未交租金的行为违反了租赁合同约定，被告应按约定的金额交纳租金。
关于滞纳金的问题，租赁合同约定租金按季度以现金或转账方式支付，支付时间是每季度末的5日前支付下季度租金，如承租方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的15‰支付滞纳金，根据上述约定，被告应于2013年9月25日前支付2013年10月至12月的房屋租金，于2013年12月26日前支付2014年1月1日至3月31日的房屋租金。但由于租赁房屋于2013年10月16日所有权人变更为原告，2013年10月18日原、被告与原租赁房屋所有权人渝高公司三方才就房屋移交及出租人权利义务转移达成移交协议，故被告未于2013年9月25日前支付2013年第四季度的房屋租金尚属合理。被告在移交协议签订当天就应知晓原告继受了渝高公司的权利义务，故剩余租金应直接交付给原告。在原、被告双方未就租金交付事宜重新达成合意的情形下，被告应在合理期限内及时向原告支付租金。综合本案情况酌情认定该合理期限是在2013年10月31日之前被告向原告支付2013年第四季度剩余租金。现原告并未按期支付剩余租金，故应从2013年11月1日起开始计算2013年第四季度未交租金的滞纳金，从2013年12月27日起开始计算2014年第一季度未交租金的滞纳金，计算至付清为止。但原告在诉讼中明确要求滞纳金从2013年11月的租金开始计算，也即2013年11月的租金从2013年12月开始计算滞纳金，计算至付清为止。一审法院认为，以原告所主张的滞纳金计算方式得出的金额低于以合同约定计算滞纳金方式得出的金额，原告的该项主张属于对自己权利的处分，且不违反法律规定，对此予以尊重。同时考虑到滞纳金实质上是对原告资金占用损失补偿的性质，而双方合同约定的滞纳金支付标准为月租金的15‰／日该标准过高，故根据本案的具体情况，酌情降低滞纳金支付标准，按原告所主张的滞纳金计算方式，主张截止2014年3月31日的滞纳金为904元，2014年3月31日之后的滞纳金，以被告所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清为止。原、被告双方一致认可租赁合同于2014年3月31日解除，对此予以尊重。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告重庆龙升物业管理有限公司与被告李渝川就本案所涉房屋签订的房屋租赁合同于2014年3月31日解除。二、被告李渝川于本判决生效后十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司2013年10月17日至2014年3月31日止的房屋租金106206元、滞纳金904元，共计107110元。三、被告李渝川于本判决生效后十日内向原告重庆龙升物业管理有限公司支付逾期交付租金的滞纳金，滞纳金以被告李渝川所欠租金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2014年4月1日起至所欠房屋租金付清时止计算确定。四、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1212元，由被告李渝川承担。（该款原告重庆龙升物业管理有限公司已预付，被告李渝川于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司）。”
李渝川不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二、三项。主要事实和理由：李渝川在与龙升公司履行房屋租赁合同中并无违约行为，在2013年10月18日签订三方移交协议的次日，李渝川即找龙升公司要求支付租金，但其工作人员以还未收到三方协议且不知租金交到何账户为由，要求李渝川暂不支付租金。龙升公司为提前收回房屋自用，多次以各种理由找人到李渝川承租房屋经营处闹事、封门，导致李渝川停止经营。龙升公司至今仍未向李渝川提供账号，是导致李渝川无法交纳租金的原因，要求李渝川承担滞纳金没有事实依据。
龙升公司答辩称：李渝川称系龙升公司不收租金与事实不符，龙升公司多次向其催收租金，李渝川没有正当理由迟延交纳租金。要求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审查明的相同。
本院认为，根据渝高公司、李渝川20**年9月22日签订的《房屋租赁合同》和渝高公司、李渝川、龙升公司三方2013年10月18日签订的《本案所涉房屋移交协议》的约定，李渝川应当按时向龙升公司如数交纳2013年10月17日之后的租金，李渝川以龙升公司拒绝受领为由拒付租金没有事实和法律依据，一审判决其交纳租金并支付滞纳金正确，依法应予维持。李渝川的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2424元，由上诉人李渝川负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 蒋 茜