上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第611号
上诉人（原审被告）王冬冬。
委托代理人江爱华。
被上诉人（原审原告）沈阳。
委托代理人魏晓庆。
原审第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行。
负责人李骏。
委托代理人罗怡。
委托代理人孔英洁。
上诉人王冬冬因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人王冬冬的委托代理人江爱华，被上诉人沈阳及其委托代理人魏晓庆，原审第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的委托代理人罗怡、孔英洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋的房地产权利登记在王冬冬名下，该房屋设定有抵押，抵押权人系中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，债权数额166万元，债务履行期限从2009年10月1日至2039年10月1日。
2012年12月18日，沈阳、王冬冬签订《上海市房地产买卖合同》，约定王冬冬将上述房屋以208万元出售给沈阳，双方于2013年1月31日之前共赴房地产交易中心办理过户手续。双方在该合同的10.3条中约定，王冬冬未按本合同约定的期限内将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给沈阳，应当向沈阳支付违约金，违约金按沈阳已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期10日王冬冬仍未交付的，除王冬冬应向沈阳支付10日违约金外，沈阳有权单方面解除合同。若沈阳单方面解除合同，应书面通知王冬冬，王冬冬承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。王冬冬应在接到书面通知之日起3日内退还沈阳已经支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方在补充条款（一）中约定，该房屋设定抵押，抵押权人系建设银行上海浦东分行，债权数额为160万元。王冬冬应于过户前完成还贷手续，并完成注销抵押手续。若王冬冬因本人原因未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则沈阳有权单方面终止本合同，同时王冬冬应按照合同约定总房款的20%向沈阳支付违约金。双方在附件三中约定，签订本合同前，沈阳已支付王冬冬定金10万元。签订本合同当日，沈阳应支付首期房款102万元，剩余房款陆续支付。
同日，双方还签订《房地产买卖合同补充协议》，约定：双方约定上述房地产转让的房价款为255万元，其中买卖合同约定价款为208万元，差额部分作为补偿标的（若合同价交易中心未能审核通过，则以交易中心认可的最低评估价来缴税）。双方同意补偿标的作价47万元，沈阳应于签订本协议当日支付王冬冬等。本协议与双方签订的《上海市房地产买卖合同》有不一致的，以本协议为准。
沈阳于2012年12月11日向王冬冬支付购房定金2万元，于次日支付购房定金8万元。2012年12月18日，沈阳支付房款102万元，还于当日向王冬冬支付补偿标的款47万元。
2013年1月31日之前，王冬冬未向沈阳交付房屋，也未依约注销抵押，导致双方未能办理房产过户手续。至今，王冬冬尚欠中国建设银行股份有限公司上海浦东分行贷款本金157万余元。2013年9月后王冬冬没有归还银行贷款。
2013年5月，沈阳诉至原审法院，要求继续履行上述房地产买卖合同，由王冬冬协助办理过户手续并支付以159万元计，按每日万分之五计算的违约金。审理中，沈阳将诉讼请求变更为要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求王冬冬返还房款159万元，并要求王冬冬支付以已付房款159万元的每日万分之五计算的自2013年1月31日起共10天的违约金，并承担合同解除的违约责任即赔偿51万元。王冬冬辩称，沈阳未书面通知王冬冬要求解除合同。当时沈阳口头同意王冬冬将该159万元用于投资使用两个月，现王冬冬同意返还159万元房款，但违约金与赔偿金不能并用，赔偿金本质就是违约金，且约定过高，要求法院予以调整。第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行述称，沈阳要求解除房屋买卖合同，与第三人无关。王冬冬目前尚欠银行贷款本金157万余元，其2013年9月至今未有还贷。
沈阳诉至法院后，要求解除上述《上海市房地产买卖合同》的意思表示于2013年12月6日到达王冬冬。
原审认为，沈阳与王冬冬就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，当事人均应依约履行。合同签订后，沈阳按照约定向王冬冬支付了前期房款和补偿款，王冬冬得款后有能力归还银行贷款，却将款项他用，不及时注销系争房屋上设定的抵押登记，导致该房无法过户，沈阳的合同目的落空。沈阳出于无奈要求解除合同，其意思表示于2013年12月6日到达王冬冬，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于该日解除，导致合同解除的责任在于王冬冬。合同解除后，王冬冬取得的房款159万元应当返还沈阳。沈阳要求王冬冬支付以159万元的每日万分之五计算10天的违约金，并按照总房价款255万元的20%赔偿51万元，合法有据，法院予以支持。至于王冬冬要求调整赔偿金的金额，法院认为，双方签约至今房价呈上涨趋势，沈阳面临房产增值部分的损失、已付房款159万元的利息损失以及诉讼成本律师费、误工费、担保费、交通费等各项支出，双方约定的赔偿金计算方式尚属合理，且王冬冬的行为严重违反诚实信用原则，故法院对王冬冬的主张，不予采纳。
原审法院审理后于二○一四年一月十日作出判决：一、确认原告沈阳与被告王冬冬签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》于2013年12月6日解除；二、被告王冬冬于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳购房款159万元；三、被告王冬冬于本判决生效之日起十日内偿付原告沈阳违约金7，950元；四、被告王冬冬于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳51万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23，663.60元、财产保全费5，000元，由被告王冬冬负担。
判决后，王冬冬不服，上诉至本院称：一、被上诉人原审时是请求判决解除合同，并不是请求确认合同解除，而根据《合同法》第九十六条的规定，被上诉人解除合同的通知到达上诉人后才发生效力，上诉人有异议的，才可以提起诉讼请求确认解除合同，因此确认合同解除的权利只有上诉人具有，原审判决超出了诉讼请求范围。二、房屋是否上涨不具有必然性，且被上诉人的律师费、诉讼费、担保费、误工费等损失远没有51万元，因此违约金约定过高，上诉人愿意按银行同期贷款利率赔付利息，请求二审依法改判。
被上诉人沈阳辩称：一、被上诉人之前不认识上诉人，双方是通过房屋中介公司介绍而买卖房屋，不存在借款关系。二、上诉人在收到被上诉人支付的159万元房款后不知何故未注销银行抵押，亦未将房屋过户给被上诉人，严重违反了诚实信用原则，且现房价处于上涨状态，因此上诉人应当按照合同约定赔付被上诉人损失。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王冬冬与被上诉人沈阳签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方理当按约履行。但王冬冬在收取沈阳的159万元房款后，未在约定的过户日前注销银行抵押，导致双方无法按约办理房屋过户手续，王冬冬存在违约行为，因此应当承担相应的违约责任。至于王冬冬应当承担的违约金的具体金额，鉴于目前房价上涨，系争房屋已非双方约定交易时的价格，而沈阳因未成功购得系争房屋，如需另行购房则价格必定高于双方约定的价格，将对沈阳造成一定的损失，因此，王冬冬应当按照合同约定承担违约责任。上诉人王冬冬要求调整违约金，与本案事实相悖，故本院不予支持。至于合同解除问题，沈阳原审起初的诉讼请求是要求继续履行房屋买卖合同，后沈阳在王冬冬表示不愿意继续履行合同的情况下变更诉讼请求为要求解除合同、王冬冬返还房款并承担相应违约责任，该意思于2013年12月6日到达王冬冬，至此，双方合同解除。原审据此确认双方买卖合同解除，并无不当，本院依法维持。综上，上诉人王冬冬的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，900元，由上诉人王冬冬负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……