天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）津民申703号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邢朝方，男，1965年6月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：宋爽，女，1983年7月24日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李键（系宋爽之夫），住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈旭颖，天津盈江律师事务所律师。一审第三人：天津滨海顺驰不动产网络有限公司。住所地：天津市滨海新区塘沽营口道**号大泛华**楼**座。法定代表人：曲兆营，该公司总经理。委托诉讼代理人：张士静，女，该公司工作人员。再审申请人邢朝方与被申请人宋爽、一审第三人天津滨海顺驰不动产网络有限公司（以下简称滨海顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终7818号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邢朝方申请再审称，涉案房屋买卖合同已于2017年1月4日解除，不存在继续履行的事实法律依据。（一）原判决以宋爽拖延未影响合同目的实现为由不认可合同解除，系适用法律错误。按照《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》约定，宋爽未在2016年12月19日将344000元存入监管账户，且迟延15日后即2017年1月4日亦未付款，已符合约定解除条件。（二）原判决认为宋爽在贷款未获批情况下以全款给付但给付时间不明确，亦系适用法律错误。当事人约定不明确依法应当适用补强规则。即便给付全款时间未明确，按照《天津市房产买卖协议》第四条、第六条约定也应当在签订合同30日内付清全款。宋爽付清全款远远晚于上述日期，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条之规定，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。邢朝方与宋爽约定了解除条件，故条件达成涉案房屋买卖合同解除。（三）邢朝方的合同目的不仅系获得涉案房屋价款，还包括及时出卖、过户获得对价换房。宋爽支付房款过分迟延，导致邢朝方换房成本上升最终未实现换房目的，直接损失30多万元，故邢朝方无法接受宋爽任何不符合约定的付款，也无法接受过低违约金。按约解除合同转卖涉案房屋予他人将收益38万元，宋爽应予赔偿。（四）2016年9月2日签订《房屋买卖居间合同》时，宋爽向滨海顺驰公司支付贷款服务费。2016年11月30日，宋爽以“市里有人贷款办理快”为由征求邢朝方、滨海顺驰公司意见，最后取得自行办理贷款权。但宋爽并未自行办理贷款，而是通过过桥贷办理贷款，且长达近三个月时间贷款审核还未通过，违背诚实信用原则。（五）宋爽承诺签订涉案房屋买卖合同时符合购房资格，相应纠纷由自己承担，且一审时还举证证明自己符合贷款基本条件。但按照二审笔录及《天津市不动产登记簿查询证明》看，宋爽夫妇各有一套房产且有贷款未清，涉案房屋已属第三套房屋，故宋爽不具备贷款购房资格。由此证明宋爽签约之初隐瞒真相，恶意选择贷款，企图骗贷规避首付款额度、银行利率及契税上浮。综上，邢朝方依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。宋爽提交意见称，原判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。（一）邢朝方与宋爽签订的《房屋买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》合法有效，宋爽已经履行付款义务完毕，邢朝方应按照原判决履行。（二）《房屋买卖居间合同》与《天津市房产买卖协议》均不具备解除条件，虽然宋爽逾期付款，但邢朝方对此存在过错。《房屋买卖居间合同》约定，邢朝方确认于2016年9月9日前开始办理还清贷款并注销抵押权手续。但邢朝方考虑提前清贷需要多交利息，因此拖延办理清贷手续，至2016年10月8日才预约清贷，2016年12月5日才拿到房本，导致宋爽办理贷款手续赶上年底，银行放贷时间长，宋爽逾期付款的原因在于邢朝方，宋爽不存在过错。由于宋爽贷款迟迟得不到明确答复，邢朝方与宋爽协商改为一次性付款，在协商中邢朝方没有明确提出解除合同，而是一直与宋爽磋商，未明确付款时间更未催款，不存在合同解除问题。2017年3月1日，邢朝方提出涨价，宋爽不同意，并于翌日将全部房款汇入监管账户。按照《房屋买卖居间合同》约定，宋爽可以在贷款明确办不下来后20日内给付邢朝方全款。宋爽给付全款前没有得到贷款是否获批的通知，实际给付全款时间提前了。《天津市房产买卖协议》约定协议订立后，邢朝方、宋爽应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但是期间是等待银行贷款审批的过程，且邢朝方没有催告，视为其认可逾期，直至2017年3月1日，邢朝方在电话中也未表示要解除合同，认可逾期全款购房。（三）原判决判令宋爽承担逾期付款违约金，对邢朝方其他损失宋爽不认可。滨海顺驰公司提交意见称，本案事实经过：2016年9月6日邢朝方与宋爽在滨海顺驰公司就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，成交价格为92万元，宋爽当日支付邢朝方定金5万元，并约定剩余房款87万元以贷款形式支付。由于签约时涉案房屋有贷款没有结清，故买卖手续启动日期定于2016年10月31日前，并约定2016年9月9日前邢朝方对涉案房屋名下贷款进行预约还贷、撤销抵押手续。2016年9月19日邢朝方与宋爽签订《补充协议》，约定宋爽追加定金12万元，涉案房屋成交价格调整为86万元。其后11月30日双方再次签订《补充协议》，约定涉案房屋以86万元进行资金监管。当日宋爽经邢朝方同意在滨海顺驰公司签订自办贷款承诺书。2016年12月13日邢朝方办理撤销抵押手续并取回房产证原件。翌日邢朝方与宋爽签订《天津市房产买卖协议》，进入贷款审批阶段后，因年底批件迟缓，导致2017年2月中旬仍未收到贷款审批是否通过的消息。邢朝方与宋爽多次协商，直至2017年2月26日自行协商认可一次性付款购房，2017年3月2日宋爽将全部房款存入监管账户。后邢朝方不配合办理过户手续成讼。意见：（一）涉案房屋买卖合同签订时，天津市滨海新区没有限制贷款次数的规定。（二）邢朝方办理清贷、注销抵押手续晚于涉案房屋买卖合同约定日期。（三）追加定金原因在于当时房产市场波动较大，邢朝方与宋爽达成共识，认定先前50000元定金不足以约束买卖双方。（四）涉案房屋买卖合同中有如银行告知不能审批贷款，买方需以一次性方式支付房款的条款。（五）各大银行在年底因额度等问题确实存在审批迟缓情形，且2016年底2017年初滨海新区、天津乃至全国房产交易量上涨迅速，房屋价格上涨幅度较大，业界有年初出台相关管控规定的消息，导致银行观望政策情况更加明显，压件严重。（六）涉案纠纷历时较长，滨海顺驰公司多次协调无果，服从法院判决。本院经审查认为，邢朝方与宋爽经滨海顺驰公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》、邢朝方与宋爽签订的《天津市房产买卖协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，各方均应按约履行相应义务。（一）关于涉案房屋买卖合同是否已解除问题。按照《天津市房产买卖协议》约定，宋爽应自订立该协议之日起5个工作日内，将首付款344000元一次性存入监管账户。宋爽直至2017年3月2日履行首付款支付义务，存在迟延给付情形。但因首付款系存入监管账户，而非直接给付邢朝方。直至贷款款项到位、办理房屋权属登记完毕等事项完成后，监管房价款方可发放给邢朝方，故而首付款迟延给付并非导致合同根本目的不能实现的违约行为。且按照本案证据，亦不足以证明邢朝方在其主张的合同解除日（2017年1月4日）前，就宋爽迟延给付首付款予以催告或通知宋爽解除涉案房屋买卖合同。原判决综合上述因素，认定宋爽并未构成根本违约，并酌情判令宋爽就迟延履行付款义务赔偿邢朝方4500万元违约金，并无不当。（二）关于款项给付时间问题。《天津市房产买卖协议》第四条为监管房价款交纳之约定，第六条为产权转移登记及其他相关设施登记之约定，均未约定贷款应于何时办理完毕。邢朝方主张按照上述约定宋爽应当在订立《天津市房产买卖协议》后30日内付齐全款无相应合同依据。邢朝方还主张2017年2月28日系涉案房屋买卖合同最终履行期，但该日期仅为《天津市房产买卖协议》约定的房产及相关证明交付时间，并非付款截止时间，本院对邢朝方相应主张不予采纳。（三）关于宋爽贷款问题。涉案纠纷期间，无论是2016年10月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》还是2017年4月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，天津市限购区域均不包括涉案房屋所在之滨海新区在内。且《房屋买卖居间合同》《天津市房产买卖协议》虽约定采取贷款方式购买涉案房屋，但亦均约定在贷款不能办理时，须由宋爽按照一次性付款的方式补齐全部房款。宋爽在贷款审核迟迟未获通过的情形下，改采一次性付款方式支付房款，系对合同的积极履行行为，并未违背诚实信用原则。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回邢朝方的再审申请。审 判 长 李 彤代理审判员 李 超代理审判员 张 昕二〇一八年五月十六日法官 助理 孙 超书 记 员 高舒云