湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终88号上诉人（一审原告）：杨玉安，男，1967年7月14日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，户籍地湖南省洪江市，现住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：李玢汕，湖南星星律师事务所专职律师。被上诉人（一审被告）：李安鹏，男，1967年11月27日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，户籍地湖南省洪江市，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：龙卫国，怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。上诉人杨玉安因与被上诉人李安鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2017）湘1281民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。2018年2月7日，上诉人杨玉安及其委托诉讼代理人李玢汕、被上诉人李安鹏委托诉讼代理人龙卫国均到庭参加调查询问。本案现已审理终结。杨玉安上诉请求：请求纠正原判决认定位于洪江市房屋仍归李安鹏所有的错误事实，依法认定该房屋归杨玉安所有。事实和理由：1、原判决认定“本案诉争房屋未办理过户登记，房屋所有权及其他物权不能转移，房屋依法仍归李安鹏所有”，与事实不符。本案双方均认可杨玉安对房屋先租后买并居住多年的事实，有多位证人予以证实。双方之间已经就诉争房屋完成了交付，原判决查明诉争房屋交付杨玉安十余年，杨玉安在实际对诉争房屋行使物权，本案应当认定房屋实际权属归杨玉安所有，而不是归李安鹏所有。2、原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，认定房屋仍归李安鹏所有系适用法律错误。根据原审查明的杨玉安与李安鹏签订的合法有效房屋买卖合同即《证明》，杨玉安实际对诉争房屋行使物权，并一直要求李安鹏继续履行合同以确定对房屋的物权，原判决应当依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条之规定，认定杨玉安为房屋的权属人，而不能不顾已经查明的相关事实认定房屋归李安鹏所有。李安鹏辩称：杨玉安隐瞒涉案房屋存在争议的事实，双方于2007年签订的《证明》，由于杨玉安未全面善意履行支付价款的义务，还欠李安鹏3500元房屋尾款未付清，双方也未共同到房地产管理部门去办理产权过户登记手续，产权登记载明的所有权人仍然是李安鹏，因此，无论在事实还是法律上，杨玉安都没有取得该争议房屋的产权。既使双方之间签订的《证明》认定有效，但由于房屋已经列入了安江镇人民政府的棚户区改造项目的拆迁范围，买卖合同的目的已经无法实现，合同应当自行终止，双方之间应当重新进行结算。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。杨玉安向一审法院起诉请求：1、确认杨玉安与李安鹏之间房屋买卖合同有效；2、判决李安鹏立即将位于洪江市房屋产权过户登记至杨玉安所有；3、本案的诉讼费用由李安鹏承担。一审法院认定事实：李安鹏与妻子毛秋元原系安江纺织印染厂的职工，后安江纺织印染厂破产，李安鹏与妻子毛秋元购买了位于洪江市的房屋（建筑面积33.65㎡），杨玉安与妻子肖高英及女儿于2006年2月开始租住该房屋。后经商议，杨玉安以6500元的价格购买该房屋，双方于2006年6月9日在杨玉安出具的《证明》上签字“甲方现有一室一厅一厨主屋一套，地址位于丁字路二楼门牌××，今转让乙方”，其中李安鹏为甲方，杨玉安为乙方。同日，杨玉安将6500元交给李安鹏，李安鹏亦将该房屋的房产证交给杨玉安。本案所涉房屋位于棚户区改造范围内。2016年12月28日，洪江市人民政府发布【洪政函[2016]098号】《洪江市人民政府关于征收房屋征收安江镇金穗社区丁字路口棚户区改造项目国有土地上房屋的通告》。2017年1月10日，洪江市安江城市规划区征地拆迁安置办公室与杨玉安签订了1份《洪江市安江城中村金穗社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》。杨玉安及其家人遂搬出该房屋。2017年5月24日，李安鹏及其妻子搬进该房屋。2017年6月15日，李安鹏向洪江市人民政府提出行政复议申请，要求撤销洪江市安江城市规划区征地拆迁安置办公室与杨玉安签订的《洪江市安江城中村金穗社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》。洪江市人民政府于2017年7月25日作出洪政复中字【2017】7号行政复议中止通知书，中止对该案件的审理。2017年7月31日，李安鹏向杨玉安发出通知，认为杨玉安没有付清房屋附属设施（水、电、闭路电视等）款项3000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求对2007年6月9日签订的协议予以解除，并通过圆通快递向杨玉安邮寄了该通知。杨玉安签收后于2017年9月4日向法院提出增加诉讼请求申请书，请求确认李安鹏2017年7月31日通知杨玉安解除双方房屋买卖合同的行为无效。一审法院认为：双方就本案争议房屋签订房屋买卖协议虽名称为“证明”，但协议中明确约定有“买方”、“卖方”及“转让”内容，且双方对房屋买卖的真实性无异议，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该协议未违反法律强制性规定，故该协议自成立时即生效，故对杨玉安要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。李安鹏辩称杨玉安未付清房屋尾款，也未到房产主管部门办理过户登记而无效的抗辩理由于法无据，本院不予采信。对于李安鹏主张杨玉安在合同履行过程中存在违约行为，并在本案诉讼期间发出解除合同通知书是否产生解除合同效力的问题，因对于诉讼发生前的合同效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定，在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，违背诚信原则，该解除合同通知书不能产生解除合同的法律效果，故对杨玉安增加要求确认李安鹏2017年7月31日通知解除双方买卖合同的行为无效的诉讼请求不予受理。房屋属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记。不发生效力，但法律另有规定的除外”，即房屋物权的取得必须依法办理过户登记，本案诉争房屋未办理过户登记，房屋所有权及其他物权不能转移，房屋依法仍归李安鹏所有。同时，该房屋土地使用权性质为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，因本案审理过程中双方均未向本院提交已获审批土地转性的相关证据，该房屋已属洪江市人民政府棚户区改造征拆范围，无法办理该房屋的产权过户登记，合同标的即房屋所有权及其他物权不能转移，现杨玉安要求判令李安鹏办理房屋产权过户登记的诉讼请求本院不予支持，因合同履行不能产生的法律后果，杨玉安可另行依法主张权利。综上所述，依照上述所引法律条文及《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决杨玉安与李安鹏于2007年6月9日签订的房屋买卖合同，即证明有效；驳回杨玉安的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，由杨玉安、李安鹏各负担200元。本院二审查明的事实与原判决所认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案自双方签订房屋转让合同即《证明》至今有十余年，签订《证明》当天杨玉安付清房款，李安鹏将争议房屋和房产证交付给杨玉安，此后杨玉安对争议房屋使用十余年，双方之间买卖房屋的合同目的明确，意思表示真实，签订的《证明》合法有效。本案双方一直未到房产部门办理争议房屋产权过户登记，现该房屋因被列入政府拆迁范围，无法办理房屋产权过户登记，房屋产权至今仍登记在李安鹏名下，尚未变更登记为杨玉安，争议房屋的物权未发生变动。因此，杨玉安要求纠正争议房屋仍归李安鹏所有的上诉请求不成立，本院不予支持；要求认定争议房屋归杨玉安所有的上诉请求，系增加独立的诉讼请求，二审不予审查。综上，原判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由杨玉安负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年三月十四日代理书记员  胡 蒙