广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1563号
原告黄诗琳，1987年2月28日出生，汉族，身份证住址：广东省化州市。
委托代理人黄秋南，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人王升宏，男，1982年8月6日出生，汉族，身份证住址：广东省从化市鉴江区。
被告朱瑞元，1986年4月7日出生，汉族，户籍地址：吉林省吉林市昌邑区。
被告常晶，1986年5月5日出生，汉族，户籍地址：辽宁省大连市中山区。
以上两被告的共同委托代理人张海波、王彬斌，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告黄诗琳诉被告朱瑞元、常晶租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月24日受理后，被告常晶在提交答辩状期间提出管辖权异议。2013年10月8日本院作出（2013）穗天法民四初字第1563号民事裁定书，驳回被告常晶的管辖权异议。2013年12月23日本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告黄诗琳的委托代理人黄秋南、王升宏，被告朱瑞元、常晶的共同委托代理人张海波、王彬斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄诗琳诉称：位于广州市天河区中山大道268号天河广场首层G099号铺系何京文先生所有的物业，2013年7月8日两被告使用虚假的委托书欺骗原告就上述物业签订《商铺租赁合同》，随即原告按照约定向两被告支付各项前期费用并组织上述物业的装修工作，但随后发现委托书为伪造，原告马上与两被告交涉，但两被告均置之不理，原告迫于无奈于2013年7月17日委托律师向两被告发出律师函，正式依法通知撤销租赁合同。综上，两被告利用伪造委托书签订租赁合同，属于无权代理，已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、撤销原告与被告朱瑞元之间的《商铺租赁合同》；2、被告朱瑞元返还原告向其支付的各项前期费用合共154000元、赔偿原告各项实际损失32099元（包括商铺装修订金20000元、购买空调费用3099元、律师费9000元）；3、被告常晶对第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告朱瑞元辩称：一、原告与我方签订租赁合同，双方已经按照租赁合同的约定各自履行了义务，租赁合同是双方的真实意思表示。二、原告进场装修后发现了商铺周边的租金比本案租金相对较低，故要求解除租赁合同，我方认为我方已经履行了租赁合同的义务，故不应承担赔偿损失的责任。三、本案不应属于可撤销的合同，原被告双方在合同中清楚描述了被告对商铺拥有经营、管理和转租的权利。我方提供的商铺符合租赁合同的约定，也交付了商铺给原告。四、我方只收取154000元中的押金和租金，其他费用是被告常晶收取的。原告要求我方赔偿32099元，没有事实和法律依据。
被告常晶辩称：我方与原告之间没有任何合同关系，不应该是本案的适格被告。原告要求我方承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。我方与被告朱瑞元之间的关系与原告及被告朱瑞元之间是两个不同的法律关系，故我方不应该承担连带责任。
经审理查明：广州市天河区中山大道路268号首层G99房（以下简称涉案商铺）的权属人是案外人何京文。
2012年6月3日，何京文出具《委托书》一份，内容为：本人何京文（身份证：××）是广州市天河区中山大道路首层268号G099号铺的业主，现委托丁治国（身份证号码：××）出租管理该物业，委托时间为2012年7月16日至2018年7月15日，并代收租金、租赁保证金以及该物业管理费、水电费、燃气费、电视费等费用。
2012年6月21日，案外人丁治国（出租方）、被告朱瑞元（承租方）与广州市中联房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房地产租赁（居间）合同》，约定：租赁房产地址为天河区中山大道路268号首层G99房（即涉案商铺），房产建筑面积35.17平方米，出租方同意将房产出租给承租方作商铺使用；租期：从2012年7月16日至2017年7月15日止，共五年；租金：每月18000元；（第十六条第4小条）租赁双方协商一致，出租方同意承租方转租，承租方须书面通知出租方同意，新承租方须与出租方签合同，所产生的各项费用由承租方承担；等条款。
2012年6月28日，案外人丁治国（甲方）与被告朱瑞元（乙方）签订《补充协议》，内容为：经甲、乙双方协商一致，双方于2012年6月21日签订的《房地产租赁（居间）合同》，租赁房产地址为：广州市天河区中山大道268号首层G99房，对于合同第十六条第4小条现更改为甲方同意乙方转租，新承租方可与乙方签新租赁合同，此协议与原合同不同之处以本协议为准，等等。经质证，原告表示对《补充协议》的真实性无法确认，因为其不认识丁治国，被告朱瑞元应该提供证据证明是否存在丁治国，根据原告提供的录音资料可以说明在双方协商过程中被告朱瑞元明确表示从来没有与丁治国签订过补充协议，且根据案外人何京文出具《委托书》，丁治国的权限并不包括转租，丁治国转委托需要经过委托人何京文的同意，故其认为丁治国将涉案商铺管理权转给被告朱瑞元没有经过何京文同意。
2013年7月8日，原告（承租方，乙方）与被告朱瑞元（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将拥有经营管理及转租权的商铺天河广场一楼G99号（即涉案商铺），合同约定套内建筑面积36平方米的铺面出租给乙方，作为经营场所；租用期限5年，自2012年7月16日至2017年7月15日；商铺租金第一年每月22730元，乙方必须在每月10日前将当月16日到次月15日的租金交纳给甲方；合同一经签订，乙方必须即时给甲方50000元作为保证金，待合同期满后，视乙方无违约行为时，甲方如数返还保证金给乙方（不计息）；等条款。
同日，案外人王升宏通过其账户（卡号：62×××20）向被告朱瑞元账户（卡号：62×××81）转账75000元，原告表示此费用中的50000元为押金、25000元为第一个月的商铺租金。原告为证明被告朱瑞元收到其50000元押金，提供了《收款收据》一张作为证据，内容为“今收到黄诗琳五万人民币”，经手人签名为“朱”。经质证，被告朱瑞元表示对《收款收据》的真实性有异议，因为其并没有签名确认，对银行转款75000元记录的真实性没有异议。同日，王升宏还通过其账户（卡号：62×××54＊＊＊＊0）向账户（卡号：62×××95）转账24000元，原告表示该费用是向被告常晶支付的，且之前其已向被告常晶支付55000元现金。原告为证明被告常晶收到其79000元顶手费，提供了收条一张作为证据，内容为“今收到黄诗琳交来顶手费79000元”，落款人为被告常晶，落款时间为2013年7月8日。经质证，被告常晶表示对79000元顶手费收条的真实性予以确认，确认其收到了该79000元的费用，并称其收取79000顶手费是因为被告朱瑞元曾向其转租涉案商铺，故其曾向被告朱瑞元支付79000元顶手费，现原告承租涉案商铺相当于原告将79000元顶手费交给被告朱瑞元，故其就取回原来向被告朱瑞元支付的79000元顶手费。在庭审中，王升宏表示其支付的上述费用是代原告支付的。
2013年7月17日，原告的代理人黄秋南向被告朱瑞元邮寄《律师函》（原告提供了邮寄《律师函》的邮单作为证据，被告朱瑞元认为邮单上并非其本人签名，否认收到《律师函》），主要内容为涉案商铺为何京文先生所有物业，2013年7月8日，阁下（即被告朱瑞元）利用虚假的委托书欺骗委托人（即原告及王升宏）就上述物业签订《商铺租赁合同》，委托人也根据约定向阁下支付了顶手费等前期费用；其后委托人发现阁下所提供的委托书乃伪造，阁下无权作为出租方签订该合同，阁下的行为不但造成委托人的实际损失而且严重违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定……委托人正式撤销与阁下所签订上述《商铺租赁合同》，撤销自该律师函发出之日起生效；望阁下在收到该律师函之日起五日内联系委托人或本律师协商后续退款事宜；等等。
原告称被告朱瑞元利用虚假的委托书欺骗其签订《商铺租赁合同》，并提供了《委托书》（复印件）一份作为证据。该《委托书》内容为：本人何京文（身份证：××）是广州市天河区中山大道路首层268号G099号铺的业主，现委托朱瑞元（身份证号码：××）出租管理该物业，委托时间为2012年7月16日至2018年7月15日，并代收租金、租赁保证金以及该物业管理费、水电费、燃气费、电视费等费用。经核实，朱瑞元的实际身份证号码为××。被告朱瑞元以上述《委托书》没有原件为由对其真实性不予认可。
原告为证明其实际损失提供了以下证据：1、2013年7月11日，广州毅博陈列展柜制造有限公司出具的《收据》一张，内容为“今收到王升宏交来关于天河广场G99档东圃店货架、展柜定金20000元”，原告在庭审中称20000元只是定金，装修公司并没有向其提供货物。2、2013年7月11日，广东苏宁电器有限公司出具的发票及广东苏宁云商销售有限公司出具的《苏宁电器安装回执联》各一张，显示王升宏购买价值3099元的空调一台。3、2013年7月16日，广东正大联合律师事务所出具的发票一张，显示王升宏支付律师费9000元，备注为“黄秋南代理2013民字417号”（律师事务所案号，即本案）。经质证，被告朱瑞元称上述费用支出是原告自己的行为，与本案无关。
另，原告申请证人洪某出庭作证，洪某作证称其为王升宏的同学，2013年7月8日其与原告及王升宏一起去签合同，当时被告朱瑞元提供的房产证及委托书都是复印件，原告曾要求被告朱瑞元提供何京文的身份证等原件，被告朱瑞元无法提供；等等。原告还提供了分别于2013年7月8日及7月13日录制的录音及文字记录作为证据，被告朱瑞元以无法判断录音是否为其声音为由对上述证据不予认可。
另查，关于涉案商铺的使用情况，被告朱瑞元称涉案商铺已经交付给原告使用，原告也进入商铺丈量尺寸装修；原告称其只是丈量尺寸，没有实际控制商铺，也没有办理书面交接。原告称现在涉案商铺已由他人使用，被告朱瑞元称即使现在涉案商铺交由他人使用，也只是为了减少损失。
本院认为：涉案商铺的权属人是案外人何京文，因此涉案商铺的出租权应归何京文享有。何京文出具《委托书》委托丁治国出租涉案商铺，并代收租金、租赁保证金以及该物业管理费、水电费、燃气费、电视费等费用，因此丁治国有权代理何京文出租涉案商铺。
丁治国与被告朱瑞元签订《房地产租赁（居间）合同》将涉案商铺出租给被告朱瑞元使用，并在《补充协议》中约定其同意被告朱瑞元转租，新承租方可与被告朱瑞元签新租赁合同。《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外”。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托”。根据上述法律规定，因涉案商铺权属人何京文出具的《委托书》并没有规定受托人丁治国有权转委托，丁治国将涉案商铺的出租权利转委托给被告朱瑞元亦未经过何京文的追认，所以被告朱瑞元无权代理何京文向原告出租涉案商铺。因被告朱瑞元的无权代理行为未得到何京文的追认，原告主张撤销《商铺租赁合同》于法有据，本院予以支持。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告朱瑞元与原告签订《商铺租赁合同》后收取了原告支付的押金及首月租金共75000元，在《商铺租赁合同》被撤销后，原告要求被告朱瑞元向其返还75000元，于法有据，本院予以支持。关于被告常晶向原告收取的79000元顶手费，虽然79000元顶手费并非《商铺租赁合同》约定的费用，但被告常晶称因为被告朱瑞元向其出租涉案商铺时收取了79000元顶手费，所以原告承租涉案商铺亦应向其支付79000元顶手费。由此可见，原告向被告常晶支付的79000元顶手费应属其承租涉案商铺的相关费用，在《商铺租赁合同》被撤销后，从减少当事人诉累的角度考虑，本院认定被告常晶应向原告返还79000元顶手费。
关于原告主张两被告须向其赔偿相关损失的诉请，原告举证其支付了货架、展柜定金20000元，购买空调费用3099元及聘请律师费用9000元，因上述费用并非《商铺租赁合同》被撤销必然带来的损失，且原告在签订《商铺租赁合同》前并没有核实《委托书》及涉案商铺权属人身份证等原件，原告对于《商铺租赁合同》被撤销也存在一定过错，原告要求两被告向其赔偿上述费用理据不足，对于原告上述诉请本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销原告黄诗琳与被告朱瑞元签订的《商铺租赁合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告朱瑞元向原告黄诗琳返还75000元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告常晶向原告黄诗琳返还79000元。
四、驳回原告黄诗琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4020元，由原告黄诗琳负担570元，被告朱瑞元负担1675元，被告常晶负担1775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 关东英
二〇一四年五月十三日
书 记 员 何嘉杰
叶汉杰