湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终1619号上诉人（原审原告）：彭锦文，女，1972年2月14日出生，汉族，居民，住涟源市。上诉人（原审原告）：张莹莹，女，1971年4月12日出生，汉族，居民，住涟源市。上诉人（原审原告）：刘靖，男，1989年11月28日出生，汉族，居民，住涟源市。三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄燎原，湖南常邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴国雄，男，1963年9月18日出生，汉族，居民，住涟源市。委托诉讼代理人：唐跃南，男，1959年11月18日出生，汉族，居民，住涟源市。系吴国雄的姐夫。被上诉人（原审被告）：涟源市峥嵘房地产开发有限公司。住所地：涟源市。法定代表人：谭益群，该公司经理。原审被告：贺冰玉，女，1969年1月3日出生，汉族，居民，住涟源市。上诉人彭锦文、张莹莹、刘靖因与被上诉人吴国雄、涟源市峥嵘房地产开发有限公司、原审被告贺冰玉执行异议之诉一案，不服涟源市人民法院（2016）湘1382民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张莹莹及三上诉人的共同委托诉讼代理人黄燎原,被上诉人吴国雄及其委托诉讼代理人唐跃南到庭参加诉讼。涟源市峥嵘房地产开发有限公司、原审被告贺冰玉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭锦文、张莹莹、刘靖上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、原审认定事实错误。（1）原审认定被上诉人对涟源市光蓝路“枫林国际”309号已实际占有与客观事实完全不符，吴国雄至今没有占有309室。（2）吴国雄未及时去涟源市房产局进行商品房销售登记备案，未及时办理过户登记手续过错明显。吴国雄如及时办理了备案登记，当时铮嵘公司名下房子很多，法院完全可以查封别的房子。（3）铮嵘公司的销售合同及收房款收据满天飞，结合被上诉人在长达10个余月的保全、执行评估期间未提异议，且铮嵘公司在2015年10月底还申请重新评估，至2015年11月2日吴国雄才如梦初醒向法院异议等事实，无法消除上诉人对被上诉人之间签订商品房买卖合同一事的合理怀疑。2、原审有法不依。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案执行异议人吴国雄在涟源市车站路××楼的住房，一审法院明显有法不依。3、原审诉讼费收取不符合法律规定，上诉人在一审时第一项诉讼请求是继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309室予以执行，只能收100元，一审却收了4690元。吴国雄答辩称：1、一审原告请求继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309房屋予以执行，其请求既不合理、也不合法。（1）涟源市峥嵘房地产开发有限公司在开发期间向我方六人即吴国雄、吴明求（87岁老人的养老钱）、吴晓雄、吴晓琴、梁意华、周祝桂（其91岁父亲的养老钱）借款，由于其公司已无资金偿还借款，2015年元月下旬，双方通过多次协商后，同意以公司房屋进行抵偿，然后对借款进行了清算。考虑吴国雄、梁意华夫妇所占比例稍多，因此2015年2月1日以吴国雄作为代表以买受人身份与涟源市峥嵘房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同签订是真实的、有效的，根据《合同法》第八条之规定，该合同应当受到法律保护。（2）合同签订日，房屋出卖人涟源市峥嵘房地产开发有限公司向买受人吴国雄出具了编号为NO6650512的收款收据。收据内容为：今收到吴国雄购“枫林国际”1栋309房房屋款人民币肆拾壹万柒仟伍佰捌拾陆元（417586），出纳贺冰玉。证明买受人已全额交付了购房款。（3）买受人在开发商售楼部领取了“枫林国际”1栋309号房房门钥匙。说明买受人已实际取得该房屋支配权。（4）由于本房屋购买的特殊性，因为是六人的共同财产，共同协商决定将房屋尽快变现处置。于2015年2月11日在中间人吴朝霞介绍下和伏口镇长坳村坳上组村民龚玉龙签订了《转让协议》，由于其资金没有到位，没能成交。（5）合同签订后，2015年2月6日、2015年2月27日、2015年10月21日三次在赶集网、58同城上发布了二手房屋出售信息。（6）2015年5月22日又委托涟源市众昇房地产服务有限责任公司代为出售，与该公司签订了《房屋出售委托协议》代为出售。综上，说明吴国雄已合法取得“枫林国际”1栋309号房屋所有权，但由于开发商不负责任，该房屋未及时在房产部门备案。到2015年11月2日下午，才得知该房屋被法院于2015年3月4日查封，为此，吴国雄于2015年11月3日向涟源市人民法院提起《执行异议申请书》，涟源市人民法院于2015年11月16日作出的中止对位于涟源市光蓝路“枫林国际”309号住房的执行的（2015）涟执异字第13号《执行裁定书》是合法的。2、上诉人请求依法判令赔偿因恶意诉讼而造成的经济损失2.6万元的诉讼请求，纯属无稽之谈，请求法院驳回彭锦文、张莹莹、刘靖的诉讼请求。3、诉讼费由彭锦文、张莹莹、刘靖承担。涟源市峥嵘房地产开发有限公司及贺冰玉未作答辩。彭锦文、张莹莹、刘靖向一审法院起诉请求：1、继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309房屋予以执行；2、各被告赔偿因其恶意诉讼而造成原告的经济损失2.6万元；3、诉讼费由被告承担。一审判决查明的事实：被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司在经营期间曾向被告吴国雄及案外人吴明求等6人借款，由于被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司无力还款，被告吴国雄及案外人吴明求等6人与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司经过结算协商，双方同意将被告吴国雄及案外人吴明求等6人所有借款全部转至被告吴国雄名下，由被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司以其开发的“枫林国际”309号住房作价417586元进行抵偿。2015年2月1日，被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司作为出卖人与被告吴国雄作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容有：1、买受人购买的商品房为枫林国际1栋3层309号房，建筑面积为139.9平方米；2、按建筑面积计算，该商品房单价为2985元每平方米，总金额为人民币（大写）肆拾壹万柒仟伍佰捌拾陆元整；3、本合同签订时一次性支付全部房价款；4、出卖人应当在商品房使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理好房地产权属证书。同日，被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司向被告吴国雄出具了编号为NO6650512的收款收据，内容为：今收到吴国雄购“枫林国际”1栋309房屋款人民币肆拾壹万柒仟伍佰捌拾陆元（417586），出纳贺冰玉。上述合同签订后，被告吴国雄在开发商售楼部领取了该房屋钥匙,被告吴国雄即开始管理使用“枫林国际”309房，被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司至今未为被告吴国雄在产权登记机关备案并办理好房地产权属证书。另查明，2015年1月8日，一审法院受理了原告彭锦文、张莹莹、刘靖与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司、贺冰玉确认合同无效、返还财物、赔偿损失纠纷一案。同年2月10日，一审法院对该案作出（2015）涟民二初字第29号民事判决，该案判决已发生法律效力，该案在审理过程中，一审法院于2015年3月4日对被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司的位于涟源市光蓝路“枫林国际”308、309的两套住房进行了查封。因被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司、贺冰玉未能自觉履行生效法律文书所确定的义务，原告彭锦文、张莹莹、刘靖向法院申请强制执行。在法院准备对“枫林国际”308、309两套住房进行评估和拍卖时，被告吴国雄于2015年11月3日向法院提出执行异议，要求中止对“枫林国际”309房的执行。2015年11月16日，一审法院认为被告吴国雄与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司在履行商品房买卖合同的过程中，双方经协商，就各自所负到期债务相互抵销，符合法律的规定，“枫林国际”309房进行查封时，虽然该房屋尚未办理产权过户登记手续，但由于被告吴国雄与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同且被告吴国雄向被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司应支付的购房款也基于债务的抵销已全部付清，同时，被告吴国雄也已实际占有和使用该房屋，故被告吴国雄的执行异议成立，据此一审法院依法作出（2015）涟执异字第13号《执行裁定书》，裁定中止对位于涟源市光蓝路“枫林国际”309号住房的执行。原告彭锦文、张莹莹、刘靖不服该裁定，即向一审法院提出执行异议之诉。本案的争执焦点为：1、原告的执行异议之诉是否成立；2、如果原告的执行异议之诉成立，各被告是否及如何承担相应的责任。一审法院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。2015年2月1日，被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司与被告吴国雄经协商，被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司将其开发的“枫林国际”309房卖给被告吴国雄，双方签订了《商品房买卖合同》，被告吴国雄与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司在履行商品房买卖合同的过程中，被告吴国雄以其在被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司的到期债权417586元相互抵销，双方的该抵销行为符合法律的规定，故被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司与被告吴国雄签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。一审法院对“枫林国际”309房进行查封时，虽然该房屋尚未办理产权过户登记手续，但由于被告吴国雄与被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，且被告吴国雄向被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司应支付的购房款也基于债务的抵销已全部付清，同时，被告吴国雄也已实际占有和使用该房屋，该房屋虽未在产权登记机关备案并办理好房地产权属证书，但未过户的原因是被告涟源市峥嵘房地产开发有限公司未到房产等部门办理相关手续造成的，过错不在被告吴国雄，故被告吴国雄的执行异议成立，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，作出（2015）涟执异字第13号《执行裁定书》，裁定中止对位于涟源市光蓝路“枫林国际”309号住房的执行并无不当，原告彭锦文、张莹莹、刘靖要求继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309房屋予以执行没有法律依据，法院不予支持。据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭锦文、张莹莹、刘靖的诉讼请求。本案受理费4690元，由原告彭锦文、张莹莹、刘靖负担。二审经审理查明，本院确认一审判决查明的案件事实。本院认为，上诉人彭锦文、张莹莹、ＸＸＸ于涟源市人民法院（2015）涟民二初字第29号民事判决向被上诉人涟源市峥嵘房地产开发有限公司主张权利，请求法院于2015年3月4日查封了登记在涟源市峥嵘房地产开发有限公司名下的“枫林国际”1栋3层309号房屋符合法律规定，应当受到保护。被上诉人吴国雄虽然在法院查封前的2015年2月1日与被上诉人涟源市峥嵘房地产开发有限公司协商签订了关于“枫林国际”1栋3层309号的《商品房买卖合同》，以其在涟源市峥嵘房地产开发有限公司的债权417586元抵销购房款，并领取房屋钥匙行使了实际占有权利，但双方尚未到房产部门办理产权过户登记手续，该讼争房屋的产权仍登记在被上诉人涟源市峥嵘房地产开发有限公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，被上诉人吴国雄自认在涟源市车站路××楼的住房可供居住，本案所讼房屋托人用于出售，因此，吴国雄的执行异议虽符合该规定第（一）项、（三）项条件，但尚欠缺第（二）项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故一审判决认为吴国雄的执行异议成立不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的整体规定。上诉人彭锦文、张莹莹、刘靖据此上诉请求继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309房屋予以执行，本院予以支持。综上所述，彭锦文、张莹莹、刘靖的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销涟源市人民法院（2016）湘1382民初1209号民事判决；二、继续对涟源市光蓝路“枫林国际”1栋3层309号房屋予以执行；三、驳回上诉人彭锦文、张莹莹、刘靖其他诉讼请求。一审案件受理费450元，二审案件受理费450元，合计900元。由被上诉人吴国雄与被上诉人涟源市峥嵘房地产开发有限公司各负担450元。本判决为终审判决。审判长 彭 旦审判员 蒋国保审判员 李芳丽二〇一七年十月三十一日书记员 邓凤禧附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。