浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初5053号原告：唐利娟，女，汉族，1969年5月30日出生住浙江省余姚市。原告：许庭武，男，汉族，1969年3月11日出生住浙江省上虞市。共同委托诉讼代理人（特别授权）：宋箫音、沈熠丽，浙江时融律师事务所律师。被告：倪某，女，汉族，1972年2月8日出生住杭州市滨江区。被告：李国平，男，汉族，1964年3月28日出生住杭州市萧山区。共同委托诉讼代理人（特别授权）：楼一萍、徐亦玮，浙江六和律师事务所律师。被告：李某，男，汉族，2000年3月30日出生住杭州市萧山区。法定代理人：倪某（系被告的母亲），住杭州市滨江区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁学苗，浙江六和律师事务所律师。原告唐利娟、许庭武与被告倪某、李国平、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人宋箫音，被告倪某、李国平的共同委托诉讼代理人徐亦玮及被告李某的委托诉讼代理人丁学苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐利娟、许庭武当庭变更诉讼请求为：1、判令三被告继续履行合同，办理位于杭州市滨江区的房屋产权登记并协助原告办理产权过户登记手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于滨江区的房屋转让给原告，转让价款为人民币1138000元。原告按照合同约定支付转让价款1038000元后，搬入该房屋居住至今。《房屋买卖合同》约定剩余价款人民币100000元在办理房屋产权过户手续后支付给被告。被告倪某与被告李国平系夫妻关系，系被告李某的父母及法定代理人。现该房屋可以办理产权转让手续，而三被告迟迟不愿履行。为维护原告的合法权益诉之法院，望如判所请。被告李国平、倪某共同答辩称：李国平虽然在房屋买卖合同上签字，但该房屋系倪某与李某的拆迁安置房，其并非安置人口，对案涉房屋不享有所有权，更不享有处分权。故被告李国平既不享有房屋买卖合同的权利，也无须履行义务。《房屋买卖合同》签订时，各被告均未取得案涉房屋所有权，因此根据《物权法》第九条、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，案涉合同因违反法律强制性规定而无效。即使合同有效，案涉房屋产权要过户至原告名下，首先必须由各被告取得案涉房屋的产权证书，但各被告至今尚未取得案涉房屋权属证书，且案涉房屋共有人李某明确拒绝出售房屋并在办理产权证书后过户至原告名下，故案涉房屋过户的条件尚不具备。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李某答辩称：首先，本案房屋买卖合同应为无效，理由如下：1、合同签订时李某年仅11周岁，属于限制民事行为能力人，其在合同中的签字并无任何法律效力，且合同内容并非其本人的真实意思表示；2、被告倪某和李国平对案涉房屋不具有完全的处分权，其处分行为无效。该案涉房屋系李某与倪某共有，根据《民法总则》中关于监护人不得处分被监护人财产的规定，本案中被告倪某与李国平出卖房屋的行为属于无权处分行为，且该房款也并未为李某开立账户储存，而是占为己有另作他用，故无权处分的行为应属无效；3、房屋买卖合同签订时，案涉房屋尚不具备转让条件。根据法律规定，未依法领取权属证书的房屋不得转让，房屋买卖合同签订时，案涉房屋尚未登记在各被告名下，不具备转让条件，故该房屋买卖合同无效。其次，各被告至今尚未取得案涉房屋的所有权，原告要求被告履行产权过户义务的条件尚不具备。第三，案涉合同签订时，原告存在明显过错，原告无权要求取得案涉房屋的物权，无权要求被告履行产权过户义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告唐利娟、许庭武为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、公证书（2007）浙杭之字第1992号，证明被告倪某系案涉房屋的原所有权人并参与选房抽号活动。证据2、征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书（滨农宅顺序号2007-692号），证明被告倪某系案涉房屋的拆迁安置户，有义务协助被告办理产权。证据3、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据，证明被告倪某补交购房款，系案涉房屋的原所有权人。证据4、房屋买卖合同，证明两原告与三被告签订了《房屋买卖合同》。证据5、中国农业银行银行卡取款业务回单，证明原告许庭武已经交付首期购房款838000元。证据6、收条，证明被告倪某、李国平已经收到838000元购房款。证据7、农业银行业务凭证，证明原告已经交付了第二期购房款200000元。证据8、收条，证明被告倪某、李国平已经收到200000元购房款。证据9、原告唐利娟、许庭武结婚证，证明原告唐利娟、许庭武系夫妻关系的事实。证据10、案涉房屋查询资料，证明案涉房屋的安置人员为倪某、李某。被告李某为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、村委会证明，证明案涉房屋是被告倪某、李某共同共有，其中被告李某所占份额为60%。证据2、情况说明，证明被告李某就案涉合同的签订过程所做的一个说明，即其在签订合同时仅11岁，合同内容并非其真实意思表示。证据3、被告倪某、李国平结婚证，证明被告倪某、李国平于1998年登记结婚。被告倪某、李国平未提交证据。对原、被告提交的上述证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：一、原告提供的证据。被告倪某、李国平对证据1-9的三性均无异议，对证据10的真实性亦无异议。被告李某对证据1-3的真实性均无异议，对证据4的真实性无异议，但合同内容并非被告李某的真实意思表示，是无效的合同，对证据5-9的三性均无异议，但合同中约定支付第二期购房款时应支付相应的利息，但原告并未支付，对证据10的真实性无异议。本院经审查对证据1-3、5-10的效力均以确认，对证据4的真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合分析。二、被告李某提供的证据。原告对证据1的三性均有异议，与原告提交的证据2相冲突，应以原告提供的行政机关出具的文件为准，对证据2的三性均有异议，被告三现仍为限制行为能力人，被告倪某、李国平作为其法定代理人有权代表其做出意思表示，对证据3的三性均无异议。本院经审查对证据1的真实性予以确认，证明力将结合其他证据综合分析，证据2不符合证据的形式要件，不予采信，对证据3的效力予以确认。结合上述证据与双方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2011年9月14日，被告倪某、李国平、李某（均为甲方）与原告唐利娟、许庭武（均为乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于滨江区，面积为124.7平方米的房屋及面积为7.56平方米的配套自行车库以1138000元的价格转让给乙方；付款方式为：1、双方签订合同时，乙方先向甲方支付首笔房屋转让交易款838000元；2、第二笔房屋交易款为200000元，乙方应于2011年12月31日前向甲方付清，并同时支付银行利息，超出一天罚款500元；3、尾款100000元作为押金，等到甲乙双方办理好房屋产权过户手续后，乙方向甲方一次性付清此押金款，并支付押金款的银行利息；4、银行利息计算周期从签订合同之日起至各期交易款付清日止，并约定三证未过户到乙方名下的时候，如需要甲方出面办理房屋相关事项时，甲方应协助办理。在办理三证过户手续期间，甲方及时无条件陪同乙方到当地房产产权登记机关办理三证过户手续（办证及过户一切费用由乙方承担）。两原告及三被告均在该协议上签字捺印。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋，原告分别于2011年9月14日、2011年10月6日支付房款人民币838000元、200000元，且使用涉案房屋至今，现该案涉房屋已经具备房屋产权登记的条件。另查明，案涉房屋的安置人口为2人，分别是被告倪某、李某。被告倪某与李国平于1998年登记结婚，并于2000年3月30日生育一子李某。本院认为，1、关于原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，涉案房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，涉案房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从现查明的事实来看，涉案房屋也确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易，并且涉案房屋转让合同并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。案涉房屋买卖合同签订时，被告李某为限制民事行为能力人，被告倪某，李国平作为其法定代理人，有权代理其民事行为。本案发生在民法总则实施之前，根据法律不溯及既往的原则，本案并不适用民法总则的规定。综上，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效。2、关于被告办理案涉房屋的权属登记及协助原告办理案涉房屋的产权过户登记。案涉合同签订后，原告已按约定支付了首期及第二期的交易款，被告应当按约协助原告办理案涉房屋的产权过户登记。被告称原告在支付第二期款项是未支付相应的利息，本院认为合同约定的该利息支付时间为2011年12月31日，至起诉之日已长达六年，被告在此期间也从未就此向原告主张过权利。退一步讲，即使原告未支付相应的利息，但原告已经履行了合同主要的付款义务，被告并不能以此来免除其继续履行合同的义务。另外，现李某仍为限制民事行为能力人，倪某及李国平作为其代理人均有权代理其进行案涉房屋的产权登记及协助原告办理案涉房屋的过户登记的行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：被告倪某、李国平、李某于本判决生效之日起十日内办理位于杭州市滨江区户的房屋产权登记并协助原告唐利娟、许庭武办理产权过户登记手续。案件受理费21540元，减半收取10770元，由被告倪某、李国平、李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 费 婧二〇一七年十一月二十三日书 记 员 杨颖婕?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?