江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第01420号
原告南通市实验物业管理有限公司，住所地南通市濠北路8号附1号楼4楼。
法定代表人何彬。
委托代理人单永强。
委托代理人杨万华。
被告陆金华。
原告南通市实验物业管理有限公司与被告陆金华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法由代理审判员顾彬适用简易程序独任审判，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告南通市实验物业管理有限公司的委托代理人杨万华和被告陆金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通市实验物业管理有限公司诉称，受南通翡翠花园业主委员会委托，原告对南通市翡翠花园小区进行物业管理。根据合同约定，小区业主应当根据合同中规定的物业费标准及时缴费，逾期付款须按合同载明的标准支付违约金。被告至今欠缴2003年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费共计人民币14757元，截止到2014年7月31日产生违约金人民币12902元。经原告催告，被告至今未支付上述款项。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即给付物业费人民币14757元及违约金人民币12902元（自次年1月1日起算至2014年7月31日止）。
被告陆金华辩称，其未与原告签订任何物业合同，作为拆迁户，拆迁负责人曾承诺不收取物业费，开发商还违规向被告收取高额费用。其居住的翡翠花园8幢＊＊＊室房屋曾空置过一段时间，并且存在漏水的问题，在已缴纳房屋维修基金的情况下原告和开发商并未为其维修房屋。被告曾经还被偷盗过电瓶车，向物业保安调看录像，物业公司称没有录像，开发商也说没有办法。本栋楼楼梯门还一度损坏导致被告无法进入。小区内车辆管理混乱、通行困难。业主的物业用房被出租给他人开设赌场。此外，被告失业十几年，家母患有重病，经济条件困难。综上，被告请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2001年3月18日，原告南通市实验物业管理有限公司与案外人南通市房地产实验开发公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为南通市翡翠花园（原名翡翠花苑）提供物业服务，6-10幢公寓楼物业费单价为0.7元／月／㎡。翡翠花园业主委员会于2003年4月12日成立，但并未立即选聘物业服务企业。2008年1月1日、2011年1月28日、2011年12月28日、2014年1月6日，翡翠花园业主委员会分别与原告签订物业服务合同，约定事项如下：一、自2008年1月1日起至2014年12月31日止，原告为南通市翡翠花园小区提供物业服务；二、6-10幢公寓楼物业费单价为：2008-2010年度人民币0.7元／月／㎡，2011年度0.8元／月／㎡，2012-2014年度0.9元／月／㎡；三、物业费每年缴纳一次，2012年1月1日之前的缴费截止日期为当年9月30日，2012年1月1日之后的缴费截止日期为当年6月30日；四、业主逾期缴纳物业费的，应自逾期之日起支付滞纳金或违约金，2012年1月1日之前按应缴费用的日千分之一计算，2012年1月1日之后按应缴费用的日万分之五计算。
另查明，被告陆金华系南通市崇川区翡翠花园8幢＊＊＊室房屋业主，于2001年办理拿房入住手续，该房屋建筑面积为135.2㎡。自2001年起，原告一直为翡翠花园小区提供物业服务至今，自2003年起每年都以张贴通知、公告或邮寄挂号信的方式向被告催收物业费，但自2003年1月1日起至今，被告均未缴纳过物业费。
诉讼中，原告放弃了对2008年1月1日之前被告欠缴物业费产生的违约金的主张，并将2008年1月1日之后的违约金标准统一降至按银行同期同类贷款利率计算。
上述事实，有房屋移交单、物业合同四份、前期物业管理收费标准证明、2008年收费标准证明、照片11张（催费通知或公告）、催费函（附挂号信回执）及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告陆金华系南通市崇川区翡翠花园8幢＊＊＊室房屋业主，其接受了原告南通市实验物业管理有限公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。根据原告提交的四份物业服务合同，被告应缴物业费金额明细如下：2003-2010年年均人民币1135.68元（0.7＊135.2＊12），合计人民币9085.44元（1135.68＊8）；2011年人民币1297.92元（0.8＊135.2＊12）；2012-2014年年均人民币1460.16元（0.9＊135.2＊12），合计人民币4380.48元（1460.16＊3）。以上2003-2014年物业费共计人民币14763.84元（9085.44＋1297.92＋4380.48）。因此，原告主张被告立即给付物业费人民币14757元的请求于法有据，本院依法予以支持。
被告辩称其与原告没有任何物业合同关系，故无需缴纳物业费。对此，我国法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告与南通市房地产实验开发公司签订的物业服务合同系前期物业合同，在2008年1月1日翡翠花园业主委员会与原告签订物业服务合同之前都应认定为合法有效；2008年1月1日以后，翡翠花园业主委员会与原告先后签订了三份物业服务合同，均为合法有效。上述两类合同对小区全体业主均依法具有约束力。因此，被告以未与原告签订物业合同为由拒付物业费的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。此外，被告对其他抗辩理均未提供证据证明，所针对的拆迁负责人、开发商等对象亦非本案主体，其房屋空置等问题也未得到原告的认可，动用房屋、监控等维修资金的责任主体也不是原告，故被告以上抗辩均不能成为拒付物业费的合法理由。
关于原告主张的被告逾期付费的违约金（滞纳金），依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费已构成违约，且抗辩事由均不成立，故应当依约承担违约金。物业服务合同约定的“滞纳金”实质上系违约金，但不可过分高于因被告违约给原告造成的损失。由于前期物业合同中并无违约金的约定，且此后的物业合同中约定的违约金标准均偏高，按此标准计算的违约金数额已经过分高于因被告违约给原告造成的损失，故原告已在诉讼中放弃了对2008年1月1日之前所欠物业费产生的违约金的主张，并将之后的违约金标准统一降至按银行同期同类贷款利率计算。本院认为，原告有权在法律规定的范围内对自己的民事权利进行处分，且按调整后的标准计算的违约金数额与原告遭受的损失数额相当，计算期间自次年1月1日起至2014年7月31日止，均于法不悖，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告陆金华于本判决生效后十日内一次性给付原告南通市实验物业管理有限公司南通市崇川区翡翠花园8幢＊＊＊室2003年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币14757元。
二、被告陆金华于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率一次性支付原告南通市实验物业管理有限公司上述物业费的逾期付款违约金（其中，2009年、2010年的物业费违约金均以人民币1135元为基数，分别自2010年1月1日、2011年1月1日起算至2014年7月31日止；2011年的物业费违约金以人民币1297元为基数，自2012年1月1日起算至2014年7月31日止；2012年、2013年的物业费违约金均以人民币1460元为基数，分别自2013年1月1日、2014年1月1日起算至2014年7月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币246元（已减半），由被告陆金华负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币491元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 顾彬
二〇一四年十月十五日
书 记 员 赵云
附法律依据：
国务院《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。