河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1423民初2041号原告郑翠英，女，汉族，1978年11月2日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。被告商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县珠江北路东侧，组织机构代码55833633-9。法定代表人吴问军，系公司经理。委托诉讼代理人校瑞莲，商丘市长江置业有限公司法律顾问。第三人梁建立，男，汉族，1975年8月25日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告郑翠英与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司），第三人梁建立确认合同有效纠纷一案，原告于2016年12月7日向本院起诉，本院于当日立案受理，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票；向被告及第三人分别送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法适用普通程序公开开庭审理了此案，原告郑翠英的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人校瑞莲，第三人梁建立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第2幢2单元5层502号住宅房的房屋所有权人；2、确认被告和第三人签订的编号为NL2014-BCCT0871的商品房买卖合同无效；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BCCT0871的商品房买卖合同备案登记；4、判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第2幢2单元5层502号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第2幢2单元5层502号房，建筑面积118平方米，单价2150元每平方米，总价款253700元。合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。2012年10月8日原告依双方合同的约定一次性交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。后经了解，被告之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告将该房用于民间借款的担保了。据了解，为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告一次性付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。被告长江置业公司辩称：对原告的五项诉讼请求，同意原告的第一项诉讼请求，对剩余的四项诉讼请求待法庭调查结束后我再陈述。该两份合同均存在，我公司与原告签订的是买卖合同，与第三人签订的是借款担保合同。第三人述称：1、原告称我与被告签订的买卖合同无效是错误的，因为我与被告签订了买卖房屋的合同，我付清房款，并经过房管局备案，不是被告所说的担保合同；2、被告系一房二卖，应依照房管局备案的购买合同作为房屋物权取得的依据。根据原、被告的诉辩请求，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告与被告所签订的房屋买卖合同是否有效；2、被告与第三人所签订的房屋买卖合同性质是什么？合同是否成立，是否有效；3、原告的诉请请求是否应予支持。双方当事人对上述焦点均无异议和补充，依法予以确认。原告郑翠英为支持其诉讼主张向本院提供的证据材料：第一组证据：1.1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》1份；1.2、2013年2月21日被告向原告出具的购房款收据1份；证明：原告与被告之间成立商品房买卖合同关系，原告已完全履行作为买受人的义务，被告应当依照约定履行相应的义务。第二组证据：2.1、被告向原告出具的交房通知书1份；证明：2015年，被告通知物业公司给原告办理了交房手续，原告向巴黎春天小区物业公司缴纳了各项物业费用。原告接收房屋后，住用至今。被告向原告履行了交房义务，可以确证原告与被告之间关于涉案房屋买卖关系是真实的。第一、二组证明：原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告一次性付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。第三组证据：3.1、《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各1份；3.2、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》（含房管局备案手续）。证明：被告与第三人之间为担保借款之目的签订有一份关于涉案房屋的《商品房买卖合同》并进行了备案。本案的审理结果，会与第三人存在一定的法律上的利害关系，应当作为第三人参加本案的诉讼，并应当协助原告完成商品房合同备案登记。被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的（见借字（2014）第100811号《民间借贷合同》第五条）而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行商品房备案登记及转移标的房屋所有权义务的障碍。被告与第三人之间的合同应当无效（或不成立），理由如下，第一、被告虽与第三人签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，但双方签订合同的行为已损害了原告（相对于该合同中双方当事人为第三人）的合法权益，故根据《合同法》第五十二条规定，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》应属无效。第二、《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告与第三人之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，被告将“涉案房屋”抵押给第三人，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保。可见，双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理预告登记。因此，双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。第三、我国采取物权法定原则，《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的规定，应为无效。同时，也属于广义上以合法的形式掩盖非法的目的之情形，依据《合同法》第五十二条之规定，此合同应当无效。第四、《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，被告与第三人签订商品房买卖合同的本意是以“涉案房屋”作为抵押以担保债权的实现，但是双方商品房买卖合同进行了备案，实际上按照相关的登记程序，如果不加以纠正，房屋只能登记在第三人名下归第三人所有。这违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效。综上任何一项分析，被告与第三人的商品房买卖合同意思表示不真实、违法民法通则、合同法、物权法等的有关规定，应为无效，至少不成立。被告长江置业公司没有提交证据。第三人梁建立为支持其诉讼主张向本院提供的证据材料：房屋买卖合同1份，证明我与被告之间是房屋买卖关系。被告长江置业公司对原告提交的证据质证认为：对原告提交的证据真实性无异议，认可其证明目的。第三人梁建立对原告提交的证据质证认为：对原告提交的证据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，我不是对投资理财进行收益，故该合同不属于投资理财合同，被告在我支付房款后在房管局备案。我将钱支付给被告时，是因为被告盖房子资金不足，我将钱支付被告，被告将房子提前卖给我。原告对第三人梁建立提交的证据质证认为：被告与第三人2014年11月5日签订的合同在原、被告签订合同之后。合同第7条约定的违约责任为逾期60日之后合同解除，至今第三人不能证明已经将购房款交给被告，第三人之间缴纳与房屋买卖合同之间不是同一法律关系，该合同只是担保合同。原告郑翠英对第三人梁建立的质证意见答辩认为：对第三人答辩，其本人承认开始是理财抵押，后来变成房屋买卖，但第三人不能提供相关证明。因被告到目前为止，仍然说是担保理财，故第三人的观点不成立，因原告支付足额购房款，故原告的诉请应予支持。被告对第三人梁建立的质证意见答辩认为：对证据本身的真实性无异议，但结合原告提交的合同及其他证据，我公司与第三人签订借款合同是在2014年10月，签订的房屋买卖合同是2014年11月，恰好印证了房屋买卖合同是对借款的担保关系，我公司与第三人是借款关系。第三人梁建立对原告的质证意见答辩认为：原告称我的房屋买卖合同备案无效，是说房管局的备案不真实，我的买卖合同应受法律保护。原、被告及第三人提交的证据，双方当事人无异议的，经审查与本案具有关联性，符合证据的合法性、真实性要件，依法确认其证据效力。本院对双方当事人有异议的证据作如下分析认定：原告提交的第一组证据可以证明原告与被告签订了商品房买卖合同，且该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，能够实现原告证明该合同为有效合同、并且已经履行的证明目的。第三组证据可以证明被告与第三人签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，实际系被告借第三人现金、被告将房产抵押给第三人的真实意思，故能够实现原告的证明目的，可以作为本案确认案件事实的依据。第三人梁建立提交的证据，不能证明其已经交付购房款，而且原告提交的证据可以证明其以理财为目的与被告形成了借贷关系，为保障其交给被告的理财款的安全而设定的以抵押为目的而签订了房屋买卖合同，不能实现第三人梁建立的证明目的，原告及第三人的异议理由成立，予以支持，对该证据的证明目的不予确认。通过上述有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区，原告郑翠英向被告三次分别交纳交纳购房款100000元、70000元、83700元后，被告为原告出具有收据，并于2015年6月23日为原告更换为一份发票，发票金额为253700元。被告长江置业公司与原告郑翠英签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：郑翠英选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第2幢3单元5层02号房，建筑面积118平方米，单价2150元每平方米，总价款253700元。长江置业公司应当在2013年12月31日前将该商品房交付郑翠英使用；长江置业公司逾期交房的违约责任，长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，郑翠英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郑翠英不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。双方约定买卖的商品房竣工后，2015年被告长江置业公司将约定的商品房交付给原告使用，但被告长江置业公司却至今不为原告办理办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人梁建立的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同、并对房屋买卖合同进行备案的形式进行登记在第三人梁建立名下，且向原告隐瞒了该事实。被告长江置业公司早在2013年11月就通过商丘市安泰投资担保有限公司与第三人梁建立理财合同关系，并向梁建立分别于2013年11月21日支付利息4600元、2013年11月21日支付利息4600元、2014年5月10日支付利息1000元、2014年5月21日支付利息2600元、2014年6月11日支付利息1800元、2014年8月1日支付利息1800元、22014年8月21日支付利息4000元、2014年8月21日支付利息4000元、2014年9月20日支付利息4000元、2014年9月20日支付利息3400元、2014年11月1日支付利息1800元，并在2014年10月24日被告长江置业公司与第三人梁建立、商丘市安泰投资担保有限公司重新签订了《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各一份，《民间借贷合同》约定：被告长江置业公司向第三人梁建立借款800000元；为保证债权债务的顺利履行，借款人自愿将其所拥有的位于宁陵县政府西侧、珠江路/泰山路东南角巴黎春天小区全部门面房产作为履约担保，此商业用门面房5000余平方。但被告与第三人签订借款合同后，并未用借款合同约定的门面房进行抵押，而是被告长江置业公司与第三人梁建立以签订编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第2幢2单元5、6层501、502、501、502、501、502、601、602、601、602号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；被告长江置业公司与第三人梁建立之间所签订的《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因此第三人梁建立没有按照双方签订编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款的义务，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人梁建立。本院认为：本案原告与被告签订编号为《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区建筑面积118平方米，单价2150元每平方米，总价款253700元。2012年10月8日原告依双方合同的约定一次性交清全部购房款，被告出具有收据；并在房屋竣工后被告于2013年12月31日前将房屋交原告使用，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。且已经实际交付，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告应当协助原告办理商品房登记手续，原告要求被告履行合同、协助办理商品房登记手续的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为的效力。本案被告与第三人梁建立签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于被告借第三人梁建立现金而提供担保的真是意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定，被告与第三人所签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方商品房买卖行为的真是意思表示，且第三人在合同签订后没有履行该合同规定支付购房款的义务，买卖的意思表示不真实，买卖合同不成立；同时依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定,意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案被告与第三人虽然签定了买卖合同，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，依照我国民法的原则，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效；而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“第三人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，且本案中被告与第三人签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系被告与第三人以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，也已经实际损害了本案原告的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，被告与第三人签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始就没有法律约束力”的规定，第三人依法具有协助被告办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故原告要求第三人协助被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记、被告在具备办理房产证条件时协助原告办理完成房屋所有权转移登记、将该房屋的所有权登记在原告名下的诉讼请求依法应当予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：一、原告郑翠英与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告郑翠英为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第2幢2单元5层502号住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人梁建立签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》无效；三、第三人梁建立协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告郑翠英办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告郑翠英名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  刘保建审 判 员  吕春元人民陪审员  于振国二〇一六年十二月二十九日书 记 员  李苗苗