云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1081号
原告华溪，贵州省盘县人，现住云南省安宁市，公民身份号码：×××。
委托代理人华世红，贵州盘县人，律师，与原告系父女关系，特别授权代理。公民身份号码：×××
被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司。组织机构代码：79986XXXX。
住所地：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼504室
法定代表人钟明，公司董事长。
委托代理人王敏，男，汉族，1976年6月7日出生，恒大鑫源（昆明）置业有限公司合同管理部经理，公民身份号码：×××，特别授权代理。
原告华溪诉被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年6月29日、2015年10月20日两次公开开庭审理此案。原告华溪在举证期限提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋地砖工程装修质量是否符合国家标准等进行司法鉴定，根据最高人民法院《关于民事诉讼若干证据规定》第二十五、二十六条之规定，本院委托云南春城司法鉴定中心对原告申请鉴定的事项进行了司法鉴定，该中心出具了云春鉴（2015）建鉴字第202号《司法鉴定意见书》。原告及委托代理人华世红、被告委托代理人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以首付加按揭贷款的方式，购买被告开发的位于安宁市太平新区恒大金碧天下401幢701号的豪华装修住房一套，购房总价款为453093元，交付日期为2012年6月30日前，合同签订后，原告按照合同约定交付购房首付款，办理商业银行的住房按揭贷款手续。2012年7月1日，原告按照合同约定办理商品房交接手续，发现涉案房屋存在诸多问题，原告不愿在交房手续上签字，但被告工作人员表示，合同约定，原告不得以被告交付使用的房屋的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收房屋，原告只有在交房手续上签字。2012年9月10日，原告搬至该房居住，被告并未按照其承诺的时间对房屋存在的问题整改完毕，原告只有接受被告的做法，即一边居住，被告一边整改。居住一段时间后原告发现所住小区经常停水、停电，后才得知小区使用的是临时施工用水、用电，但被告交房时并未明确告知原告。因此，原告认为被告交付的房屋不符合交房的法定条件，故其应承担逾期交房的违约责任，直到符合交房的法定条件，另，合同约定的违约金明显过低，不能弥补原告所受的损失，故原告要求按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准计算。另，2012年9月18日，原告发现居住的房屋客厅门外的墙体上有涂料脱落现象，随即报修，后经维修人员确定该现象属于墙体返碱，系给排水系统漏水或渗水所致，后维修人员将原告的房屋客厅地砖、餐厅地砖、卫生间及卧室过道的大部分地砖打开，折腾几天才确认系客厅的防水没有做好的原因导致，并进行修复。后在重新铺贴地砖时由于找不到原颜色、花样的地砖，导致范围内的地砖颜色、花纹多样，后在原告的反复要求下，被告才进行更换。因被告的重大过失，导致原告入住的住房反复开挖，给原告生活造成极大不便，也给该房造成价值上的减损。同时，在维修过程中，原告发现被告交付的豪华装修的厨柜下没有铺贴地砖。另，原告还发现被告维修人员重新铺贴的客厅、餐厅及过道地砖明显不符合国家标准，超出国家标准10倍以上，维修人员解释是房屋本身不正引起。按照国家标准，在5米的距离内，其误差不能超过2毫米或3毫米，而原告的房屋的客厅、餐厅的总长的最长处才是7.35米，在此距离内，其普通地砖的波导线最宽处为12.5厘米，最窄处为9.5厘米，误差3厘米，超出国家标准15倍，另，原告房屋的过道长2.95米，宽1.25米，在这样小的范围内，其铺贴的地砖的波导线最宽处13厘米，最窄处12厘米，误差1厘米，超出国家标准5倍。还需说明的是，被告在楼书中承诺其开发的小区在交房时会开通“屋村巴士”，直通昆明市区，在高峰期10分钟一班，非高峰期30分钟一班，结果被告只短暂的开通一段时间的看房车通往昆明，时间为1小时1班，后被告将小区居民出行问题交给了安宁市公交公司，而公交公司在今年7月以后才开通昆明市区的公交车，时间1小时1班，全天6班次，被告在楼书中的此承诺明确具体，对原告作出购买房屋决定有重大影响，应视为合同的组成部分，被告违反其承诺，造成原告的生活成本增加，客观上房屋价值减损，故其应当对原告的损失进行赔偿。原告诉至法院，请求判令：1、由被告支付原告从2012年7月1日起至符合交房条件之日止的逾期交房违约金，计算标准为金融机构计收逾期贷款利息的标准）；2、由被告赔偿原告不能按照承诺提供交通便利给原告造成的损失54371.16元（按购房金额的12%计算）；3、由被告赔偿原告因其履行合同不符合约定条件及其室内建筑和装修不符合国家标准给原告造成的损失90618.6元（按购房金额20%计算）；4、由被告赔偿原告因其重大过失，反复开挖原告的住房给原告造成的损失54371.16元（按购房金额12%计算）；5、由被告承担本案诉讼费、鉴定费。
被告辩称：我方已按照合同约定向原告交付房屋，并对房屋进行了保修，原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
归纳双方当事人诉辩主张，双方争议焦点为：被告是否应承担违约责任。
针对争议焦点，原告提交如下证据：
1、《商品房购销合同》原件一份，欲证实原、被告之间存在商品房购销合同关系，原告购买的是被告开发的精装修的商品房及被告承诺的装修标准，被告在合同中确定的逾期交房违约金计算标准明显过低；
2、《验收楼交接书》复印件一份，欲证实原告交付的商品房存在许多问题，且没有安装入户锁芯；
3、《钥匙托管承诺书》原件一份，欲证实原告的房屋实际上仍在被告的控制下，原告托管的钥匙实际上没有用处；
4、金碧物业有限公司昆明分公司《维修调度单》原件一份，欲证实原告才入住一星期的房屋出现渗水现象，为检查漏水点，原告客厅、餐厅及过道的地砖均被打开，无法居住；
5、《收条》原件一份，原告的钥匙又托管出去，房屋进入大修状态，无法居住使用；
6、《处理意见》原件一份，原告家人在房屋维修期间，居住在不稳定状态中；
7、照片71张，欲证实原告房屋的维修情况，原告已居住的房屋被告开挖两次，第二次开挖系人为因素造成；
8、照片25张，欲证实原告房屋的建设质量和装修质量达不到国家标准及合同标准。
9、录音资料一份，欲证实原告房屋渗水是被告原因造成，并造成原告房屋两次开挖，直到2013年4月5日房屋渗水给原告造成的问题仍未处理完毕。
10、被告制作的售房宣传资料原件一份，欲证实被告承诺其所住房屋所具备的交通便利条件。
11、手机短信截屏，欲证实被告未提供售房时承诺提供的交通便利条件。
12、《鉴定费发票》一张，欲证实原告支付的鉴定费用。
以上证据经原告质证认为，对第1组证据认可。对第2组证据认可，但不认可证明目的，被告认为锁芯是边验收边安装，因此认为涉案房屋应是接房时安装的。对第3组证据认可，但不认可证明目的，没有锁芯就不需要托管，既然托管就说明锁芯已安装。对第4组证据不认可，被告公司虽有名为覃国铭、韩亿强的员工，但不认可维修调度单上是他们的签名。对第5组证据不予认可。对第6组证据不予认可，被告一直在积极履行保修义务。对第7、8组证据不予认可，不能证实系涉案房屋。对第9组证据与唐义通话部分不予认可，被告公司没有此员工，其他的录音没有异议，但不能证实原告的证明目的，正好证实被告在积极履行维修义务。对第10组证据真实性认可，但不认可证明目的，楼书不是要约邀请，楼书上已提示不是合同部分。对第11组证据不予认可，不能证实是被告公司发送的信息，且原、被告之间是商品房购销关系，被告没有义务开通该两躺车。对第12组证据无异议。
本院认为，原告提交的第1、2、3组证据真实性认可，但不认可原告的证明目的，但未提交反驳证据，本院认为，证据2、3记载的内容能够证实2012年7月1日交房时，双方认可原告的房屋需要修葺及入户门未安装锁芯。对证据4、5、6、7、8被告不予认可，本院认为，以上证据原告欲证实房屋需要维修及反复开挖的事实，虽然被告不予认可，但与原告提交的其他证据能够相互印证该事实，本院予以采信。对于证据9中与唐义通话部分，被告不予认可，原告无其他证据证实通话人的身份，因此本院不予采信。对于证据9中的其他录音部分，被告予以认可，且能够印证原告房屋修葺的事实，本院予以采信。对于证据10认可其真实性，但不认可原告的证明目的，本院认为，该售楼宣传资料中，被告已在末页上做出提示：本资料对项目周围的道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了任何承诺；本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房购销合同》为准。因此，本院认为，该宣传资料系邀约邀请，不应认定为合同的组成部分。对11组证据系原告提交的手机截屏，被告未提交反驳证据证实不是其向原告发送，对此证据本院予以采信。12组证据被告认可，本院予以采信。
被告针对争议焦点，当庭提交如下证据：《安宁市建设工程竣工验收备案表》原件一份，欲证实被告交付的房屋符合交付条件，其按时交房。
原告质证认为，对被告提交证据的真实性认可，但认为被告2012年6月25日还未备案，证实欠缺相关资料，此时还未做消防，但2012年6月30日就进行交房。
本院认为，被告提交的证据系原件，原告对其真实性认可，本院予以采信，该证据能够证实被告自行组织勘察单位、涉及单位、监理单位、施工单位竣工验收的时间为2012年6月，2012年6月25日向相关验收单位交齐验证文件，2013年10月18日通过竣工备案。
原告针对双方争议的房屋地砖工程装修质量提出了司法鉴定，经云南春城司法鉴定中心出具的云春鉴（2015）建鉴字第202号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、该房屋室内地砖围边线铺砖工程，工程质量问题与施工单位在施工中未按国家相关验收标准进行施工存在因果关系；2、因工程质量问题造成的返工及补偿费用为14253.1元。
以上《鉴定意见书》经原、被告双方质证，原告认为鉴定意见书未能明确说明修复的方法，不认可鉴定意见书的客观性，对鉴定意见第一项予以认可。原告认为鉴定机构只做了简单的测量，但测量结果未能出现在报告中；被告质证认为，对鉴定资质无异议，认为鉴定意见中第5页鉴定采用的技术依据来源不明，没有具体条款，因此鉴定意见无依据不予认可。
本院认为，出具《鉴定意见书》的鉴定人员出庭接受了双方当事人的质询，并且对原、被告双方的提问做出了如下答复：1、现场测量材料在鉴定机构的鉴定档案中存档（当庭出示）。2、作为鉴定机构只负有鉴定的义务，对于修复的具体方案由修复施工方具体确定。3、对鉴定报告中引用的《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001及《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中引用的条款作出具体说明、解释。本院认为，该鉴定结论系具有鉴定资质鉴定机构及鉴定人员出具，原告认为鉴定结论不客观但未提交相关证据证实，对于被告的质疑鉴定人员当庭答复，被告未能提交证据否定依据的客观性及科学性，因此对该鉴定结论本院予以采信。
综上，本院确认如下法律事实：2009年12月22日原告华溪与被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买由被告开发的位于安宁市太平新区恒大金碧天下401幢701号的豪华装修住房一套，购房总价款为453093元，交付日期为2012年6月30日前，合同签订后，原告按照合同约定交付购房首付款，并办理了银行的住房按揭贷款手续。2012年7月1日原被告双方办理交付手续时，双方对房屋交付时存在的问题进行了记录，其中包含入户门未安装锁芯。同时原告将钥匙托管给被告对房屋进行维修。2012年9月22日原告向被告报修，2012年9月29日经被告维修出具维修调度单证实涉案房屋仍然存在如下问题：检查卫生间地砖及内廊地砖及部分客厅地砖后发现地漏内有砼堵塞，卫生间门槛石下防水层破损、排水支管与地漏盖有空隙、卫生间地砖勾缝质量差。2012年10月7日被告对涉案房屋做出如下处理意见：对房屋客厅过道地砖全部更新，其他问题以后处理；因过道渗水施工，业主在家居住不方便，暂安排在样板房居住（404-1601），现1601临时有事，须业主暂时搬离，于2012年10月7日19：00前搬回，物业公司负责搬运。涉案房屋经云南春城司法鉴定中心出具的云春鉴（2015）建鉴字第202号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、该房屋室内地砖围边线铺砖工程，工程质量问题与施工单位在施工中未按国家相关验收标准进行施工存在因果关系；2、因工程质量问题造成的返工及补偿费用为14253.1元。另查明，涉案房屋被告于2012年6月组织相关单位进行竣工验收，2013年10月18日通过了竣工验收备案。现原被告双方因维修是否合格及被告是否应承担赔偿责任产生争议，诉至本院。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。对于原告的第一项诉请即要求被告承担逾期交房违约金，本院认为，庭审中，原告自认实际入住时间为2012年9月10日，被告未提交证据予以反驳，对此本院予以确认。涉案房屋的实际交付时间、条件为双方在合同第七条约定“甲方应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。”在合同补充协议第四条中双方同意对合同第七条补充如下“经建设单位组织验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格”。而对于实际交房以后，被告未将竣工验收资料取得相关行政主管部门备案，所交付房屋是否符合交房条件的问题，本院认为，双方在合同中所约定的交房条件为诉争房屋所属项目经“建设单位组织验收合格”，而非获得相关部门备案；同时，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非须经建设行政主管部门予以备案。至于该条例第四十九条关于建设单位将竣工验收情况交建设行政主管部门备案的规定，系开发商在工程经竣工验收后所应履行的行政手续，并非交付房屋的条件。因此，被告提交的《竣工验收备案表》证实竣工验收日期为2012年6月，即被告按照合同约定时间及交付条件将商品房交付原告，不应承担逾期交付违约金。对于原告的第二项诉讼请求，本院认为，双方争议的实质为被告售楼宣传资料的性质，关于该证据的论述，在上文证据认证部分本院已作阐述，本院不再赘述，该宣传资料应为邀约邀请，不是合同组成部分，因此被告不承担违约责任，对此诉请本院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，本院认为，在《商品房购销合同》及附件二、《补偿协议》中，双方均未对装修的质量要求作出明确约定，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准的、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”因此，现据原告申请对涉案房屋的地砖工程装修质量提出了司法鉴定，经鉴定结论为房屋室内地砖围边线铺砖工程，工程质量问题与施工单位在施工中未按国家相关验收标准进行施工存在因果关系，因工程质量问题造成的返工及补偿费用为14253.1元。对此被告对原告应承担赔偿损失的违约责任。对于原告诉请的损失按照购房金额的20%计算为90618.6元无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的第四项诉请，本院认为，被告存在维修的事实，但原告未能举证证实因此产生的实际损失，对此本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百三十八条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决书生效后立即支付原告华溪返工及补偿费用14253.1元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5777元，由原告承担5502元，被告承担275元。鉴定费15000元由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张红梅
人民陪审员 孙雅楠
人民陪审员 李宏伟
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王 彬