徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初3116号原告：江苏恒龙万相房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区泉新路东师大牛山公寓北霖兰溪谷。法定代表人：王韶滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹英博，江苏冠文（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑾，江苏冠文（徐州）律师事务所律师。被告：时立军，男，1970年10月20日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张孝明，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州市民政局，住所地徐州市新城区汉风路1号行政中心西区综合楼F区6楼。法定代表人：徐思群，该局局长。委托诉讼代理人：刘茂通，江苏茂通律师事务所律师。原告江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）与被告时立军、徐州市民政局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告恒龙万相公司的委托诉讼代理人曹英博、徐瑾，被告时立军的委托诉讼代理人张孝明，被告徐州市民政局的委托诉讼代理人刘茂通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒龙万相公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告时立军签订的《商品房买卖合同》无效并返还该房产；2、判令二被告共同赔偿原告损失12万元；3、本案的诉讼费用由两被告共同负担。事实和理由：被告徐州市民政局为解决本单位职工住房问题和恒龙万相公司于2007年11月5日签订《团购住房协议》，该协议约定的住房价格均价为1400元每平方米，仅为市场同期同类房屋价格的四分之一，甚至低于房屋成本价2800元每平方，此为优惠住房，有权依据该协议购买的仅能为被告徐州市民政局的职工。同时约定原告应与被告徐州市民政局书面指定的职工签订购房合同，办理房证、土地证。原告依据被告徐州市民政局提供的购房者信息名单，以前述低于成本价的1400元每平方米与被告时立军签订编号为NO.TS0003824的商品房买卖合同。后原告发现被告时立军并非徐州市民政局职工，其无资格享受团购协议中约定的房价，故原告认为二被告恶意串通，损害原告利益，特请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告时立军辩称，第一，原告与被告徐州市民政局是形式上的团购关系，实质上原告与徐州市民政局提出的96户业主之间是真正的合作建房关系，之后转化为商品房买卖关系。第二，被告时立军在2009年同原告签订商品房买卖合同时，原告知道被告身份，被告出资在先，后转化为商品房买卖合同。第三，被告时立军与原告之间的商品房买卖合同关系经过徐州市铜山人民法院（2015）铜民初字第02771号，徐州市中级人民法院（2016）苏03民终1446号及江苏省高级人民院（2015）苏民再字第00049号法律文书所确认。原被告之间的商品房买卖合同是平等主体之间签订的，是双方真实意思表示，系合法有效的。第四，原告的诉请超出了诉讼时效及除斥期间，自2009年原告已经知道被告的身份，但仍签订了合同。在之前的案件中，原告从始到终没有行使解除权。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告徐州市民政局辩称，原告对徐州市民政局的诉请无事实和法律依据，请求驳回对徐州市民政局的诉讼请求。理由如下：第一，原告对涉案房屋的开发建设是借用徐州市民政局提供的资金完成的，徐州市民政局的资金来源于96户购房户的出资。如没有该款项，原告无法完成涉案房屋的建设开发。因此，双方的团购协议有别于一般的团购合同。第二，徐州市民政局与原告之间签订的团购协议，除了具备上述背景外，在法律性质上属于房屋买卖的预约合同。原告与96户购房户分别签订商品房买卖协议后，每一个业主（包括时立军）的商品房买卖协议均与徐州市民政局无关。原告与被告时立军之间的权利义务关系应受到双方商品房买卖合同的调整。第三，作为团购价格是原告与被告徐州市民政局平等协商的基础上真实意思表示，96户业主的身份如何，均不影响根据团购协议徐州市民政局委托其开发96户住宅的资金投入。无论卖给民政局职工还是其他人员对原告方只要不超出96户，均不构成任何利益损失。原告的诉讼属于滥用诉权，也是不诚信行为。第四，原告诉请确认其与被告时立军之间的合同无效不符合合同法规定。与已生效法律文书相违背。第五，无论时立军的身份是否为民政局职工，原告与时立军签订合同后，就对其购房资格及房屋价格予以确认，且在不超出团购协议的96户数量范围，原告方就不会遭受任何经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月8日，徐州市民政局（甲方）与恒龙万相公司（乙方）签订团购协议书，该协议的主要内容为：一、甲方按双方商定平均价格1500元/平方米（不含车库、地下室）出资团购住房。二、乙方负责提供在铜山××××东（大牛山采石场）土地30亩用于建设叠加式别墅。三、乙方为甲方定向建造9幢108套叠加式别墅，每户183平方米以上。四、乙方计划2006年12月25日完成建房工作，并交付甲方使用。五、付款方式，甲方首付订金1500万元用于购买乙方建房用地，该款交予铜山县国土局管理，使用时须经甲方同意。余款按项目进度双方协商付款。六、上房时甲方团体的每个人与乙方签订合同，办理房证、土地证。七、2006年12月25日住房未按协议交付使用，每推迟一天，乙方承担总房价1‰的违约金。十、乙方不得将预售给甲方的房子出售给他人，否则亦按第八款规定承担补偿责任。十一、1500元/㎡为乙方购地30万亩条件下的协议均价。如乙方购地超过30万元/亩，其均价将按实际建筑成本计算，乙方将取得实际建筑成本3%的利润，但最终价格（包含利润）不超过1600元/㎡。2006年2月27日，徐州市民政局与恒龙万相公司在上述团购协议的基础上又签订一份团购协议书，对双方的权利义务作出了部分变更和补充。因恒龙万相公司建造房屋地点变化、时间拖延，经双方协商于2007年11月5日再次签订团购住房协议，该协议主要内容为：乙方将建房地址变更为铜山新区拓山南坡（徐州发电厂别墅区北）建造12幢96套叠加式住房，面积不少于180㎡，住房价格为1400元/㎡，车库、储藏室、阁楼1000元/㎡，乙方为甲方新建房屋应配套设施齐全，必须在2007年12月31日前完成甲方所购12幢住宅主体，2008年6月1日前交付使用。徐州市民政局向恒龙万相公司提供了购房户名单，时立军购买的房屋号为5-1-302室。时立军庭审中陈述是民政局职工朱开滦将其购房资格转让给时立军的。2009年6月1日，原告恒龙万相公司与被告时立军签订商品房买卖合同（合同号：NO.TS03824），合同约定时立军购买恒龙万相公司开发的位于铜山新区××集团北侧××小区××＃楼××单元××号房屋，建筑面积164.37平方米，总房价为36万元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2009年12月30日前。合同签订后，时立军依约分三次向恒龙万相公司支付了全部购房款360000元，恒龙万相公司开具了相应的收据。因恒龙万相公司未按照合同约定向时立军交付房屋，2013年11月5日，时立军以恒龙万相公司违约为由向本院提起诉讼，要求恒龙万相公司支付逾期上房违约金125280元、逾期办证违约金3600元，并为时立军办理房屋所有权证及国有土地使用权证。本院于2014年5月4日作出（2013）铜民初字第2459号民事裁定，认为时立军与恒龙万相公司之间的纠纷实质上是时立军与徐州市民政局之间的内部纠纷，不属于人民法院民事案件纠纷，故裁定驳回时立军的起诉。时立军对该裁定不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院认为涉案房屋属于徐州市民政局与恒龙万相公司团购协议约定的房屋范围，团购行为系非正常民事主体之间的交易行为，因此产生的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围，于是作出（2014）徐民终字第2159号民事裁定，驳回时立军的上诉，维持原裁定。时立军仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2015年8月17日作出（2015）苏民再提字第49号民事裁定，认为虽然徐州市民政局与恒龙万相公司之间存在团购协议，但恒龙万相公司接受时立军购房款、开具购房发票并与时立军签订商品房买卖合同，意味着对时立军购房资格的认可，双方的商品房买卖合同形成平等主体之间的民事法律关系，因此发生的纠纷属于人民法院受理民事案件的范围，裁定撤销（2014）徐民终字第2159号民事裁定及（2013）铜民初字第2459号民事裁定，指令徐州市铜山区人民法院对本案进行审理。本院于2015年9月14日立案受理双方的商品房买卖合同纠纷，于2016年1月21日作出（2015）铜民初字第2771号民事判决，认为时立军与恒龙万相公司签订的商品房买卖合同体现了双方当事人真实意思表示，合同内容也没有违反法律禁止性规定，买卖合同合法有效。恒龙万相公司延期交房构成违约，应承担违约责任，于是判决恒龙万相公司赔偿时立军逾期上房违约金102168元、逾期办理权属登记违约金3600元。时立军对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）苏03民终1446号民事判决，认为时立军的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2009年10月30日，原告恒龙万相公司与案外人赵玉霞签订商品房买卖合同，赵玉霞购买依山龙郡二期-1第27#楼1单元10号房，建筑面积234.73平方米，每平方米5500元。铜山县价格认证中心在2008年5月28日作出的认证结论书（铜价认证自（2008）5号）认定恒龙世家多层住宅1-8号楼（四层）成本单价为每平方米2686.49元。本案争议焦点为：时立军与恒龙万相公司之间的商品房买卖合同效力如何认定。对该争议焦点，原告恒龙万相公司认为二被告恶意串通损害原告合法利益，涉案的商品房买卖合同应为无效合同。二被告认为涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效合同。本院认为，原告恒龙万相公司以二被告恶意串通为由要求确认涉案商品房买卖合同无效的请求不能成立，理由如下：第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”原告恒龙万相公司与被告时立军签订的商品房买卖合同，本院作出的（2015）铜民初字第2771号民事判决及徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民终1446号民事判决，均已经认定该商品房买卖合同合法有效，恒龙万相公司应向时立军承担违约责任，现上述法律文书已经生效，在上述法律文书未被依法撤销前，本院无法作出与之内容相互矛盾的判决，恒龙万相公司要求确认涉案商品房买卖合同无效，该请求明显与上述法律文书的内容相互矛盾，违反了生效法律文书的既判力，其诉请不能成立。第二，恒龙万相公司与徐州市民政局签订的团购住房协议约定恒龙万相公司为徐州市民政局建造96套叠加式住房，但并没有约定团购住房的购买人仅限于徐州市民政局职工，更没有禁止徐州市民政局职工转让购房资格的约定，因此虽然被告时立军并非徐州市民政局职工，但其从朱开滦处取得团购住房的资格，徐州市民政局对该团购住房资格的转让亦予以了确认，且该团购住房亦在双方约定的96套住房内，上述行为不违反双方团购住房协议的约定，亦没有损害恒龙万相公司的利益。第三，基于徐州市民政局与恒龙万相公司的团购住房协议，时立军与恒龙万相公司单独签订了商品房买卖合同并依法交纳了购房款，双方已经成立了商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务不再以团购住房协议的约定为准，而是以双方签订的商品房买卖合同为准，况且从恒龙万相公司在之前诉讼中的抗辩理由及查明的事实可以看出，其对时立军的身份是明知的。商品房买卖合同对房屋价款进行了明确约定，因该房屋价款是基于团购住房协议的约定而享受的优惠价格，即使该价款低于市场价格或成本价格，也不能据此认定合同无效。综上，原告恒龙万相公司与被告时立军签订的商品房买卖合同系在团购住房协议的基础上所签订，该合同已经被生效法律文书确认为合法有效，且该合同亦不存在二被告恶意串通损害原告合法权益的情形，故原告要求确认合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因恒龙万相公司与时立军的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，故原告要求被告返还房屋及赔偿损失的请求，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告江苏恒龙万相房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8500元，财产保全费1120元，合计9620元，由原告江苏恒龙万相房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  史 良人民陪审员  孙忠敏人民陪审员  曹树银二〇一七年九月二十六日书 记 员  张子文