山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第655号
上诉人（原审被告）：周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会。住所地：淄博市周村区石门村。
法定代表人：吴刚，主任。
委托代理人：李义，山东淄明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙伟，无业。
委托代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。
委托代理人：安非，山东齐嘉律师事务所律师。
上诉人周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会（以下简称周村区石门村委）因租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2015）周民初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周村区石门村委的委托代理人李义，被上诉人孙伟的委托代理人石艳飞、安非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年10月1日，原告以承包方（乙方）的身份与被告发包方（甲方）的身份签订《承包合同》一份（由时任村主任许某代表被告签订），合同约定：由被告将“许某厂南，面积2.83（亩）”的地块发包给原告；期限为三十年，自2013年10月1日起至2043年9月30日止；承包费每年每亩3000.00元，共计每年8490.00元；承包费交纳方式为“每年1月1日交清”。合同同时约定：“第十一条未经甲方同意乙方不得擅自转包转租该土地”、“第十六由于乙方违反合同约定，拒缴、逾期缴纳承包金，或擅自转租或改变土地用途等侵犯集体财产的行为时，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任”、“第十九条乙方不能按期缴纳承包金的，应承担违约责任，并按承包费的日千分之五支付违约金”。合同签订后，被告即将该地块交付原告使用。现原告认可只将该地块圈围并搭建“几个小棚子，还没有使用”。2013年10月8日，原告向被告交纳“2013年10月至12月份土地租费”2122.00元；2013年12月24日，原告向被告交纳“交2014年土地租赁费”8490.00元；由被告向原告出具集体经济收入专用票据两张。
2014年8月16日，由被告原村主任许某向原告收取本案合同费用现金69000.00元，并向原告出具收条一张，记载“今收到孙伟石门村2.83亩土地承包费《69000.00》元、《陆万玖仟元》、用途：石门村施工费（朱玉国）”，该收条未加盖被告单位印章。原告陈述因原村主任许某讲村里资金周转困难，要其帮忙提前预交承包费，其向许某交付69000.00元现金后，许某向其出具收条，以后许某讲村委公章由镇保管而未在收条上加盖被告单位印章。原告申请出庭作证的证人许某证实，由其向原告出具收到承包费69000.00元的收条且实际收到该现金，并用于支付村委所欠“朱玉国的工程款”；时因村委换届及相应收支需村理财小组“签完字走完账才能换单据”，而未给原告加盖村委印章；换届后已将相应支出单据经村理财小组审核并交村报账员孙俊美，因现任村主任“不签字交接”，该支出单据由孙俊美保管。
2014年12月3日，被告单位村民委员会换届后由村民吴刚担任村主任。2015年3月13日，被告向原告送达解除合同通知书一份，认为原告“与村委2013年9月26日签订的合同”存在以下违约之处“一、依据合同第五条每年承包费8490.00元，第六条约定每年1月1日缴纳承包费8490.00元，但你至今未缴纳。二、违反合同第十一条之约定，未经村委同意不得擅自转包该土地的约定，进行转租。三、根据承包合同第十六条乙方违反合同约定，逾期缴纳土地承包金，或擅自转租，改变土地用途时，村委有权解除合同，并要求乙方承担违约责任的约定”，向原告通知如下“一、村委决定与你解除合同。二、你应当承担违约金3056.40元。望你接到本通知之日起十日内将承包土地恢复原状交于村委，并支付违约金3056.40元”。庭审中，被告认可仅以原告未及时支付租赁费，且经催告在合理期限内仍不支付租赁费为由，要求与原告解除合同。原告接到该通知后，于2015年3月24日提起本案诉讼。
庭审中，被告提交周开管发（2010）56号文件一份、证明两份，以此证实山东省周村经济开发区管理委员会对村委账目实行“村账代管”、“严禁坐收坐支”、“各村必须使用开发区统一印制的收款收据”等制度，另证实“石门村原村主任许某的任期及换届财务交接账目中，没有2014年8月16日许某经办的收取孙伟69000.00元承包费及相关单据”；提交被告单位报账员孙俊美出具的证明一份，用于证实“在许某交来的任期内经手的收、支原始单据中没有2014年8月16日许某经办的收孙伟69000.00元承包费的相关单据”。被告又提交村支部书记张建国与朱玉国的电话录音一份、收支明细表三份、收据两份及所附工程结算明细两份，以此证实2014年4月23日前被告单位已全部结清朱玉国工程款；还提交落款时间为2014年9月18日、2014年9月23日加盖被告单位印章的许某向他人出具的收到“土地承包费”的证明两份，以此证实许某向原告出具收条时有条件加盖被告单位印章。
被告又提交通知第三人参加诉讼申请一份，以许某不能证实收到原告69000.00元并为被告单位所支出的情况下，应由许某将该款返还被告为由，申请本院追加许某为第三人参加诉讼。
原审法院认为，原告与被告于2013年10月1日签订的合同名为《承包合同》，但从合同内容分析属于农村集体土地租赁使用，应当定性为租赁合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》的规定予以调整；该合同约定的租赁期限三十年虽违反合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但该合同履行尚未超过二十年，对超过二十年的租赁期限部分本案不予涉及。因该合同当事人意思表示真实，除部分租赁期限不符合法律规定外其他约定不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当按约履行各自的义务。
本案被告解除合同的原因在于其认为原告逾期未支付租赁费。对此，双方合同约定年租赁费为8490.00元，交纳方式为“每年1月1日交清”，即一年一交。现原告已向被告交纳2014年度之前的全部租赁费。现双方争议的焦点为被告是否向原告交纳2015年度的租赁费。对此，现查实许某原为被告单位的法定代表人，其有权代表被告履行职务。原告提交许某于2014年8月16日出具的69000.00元的收条及许某的证言能够证实原告在许某任职期限内向许某交付该款项，收条中也明确记载系收取原告“石门村2.83亩土地承包费”，收条中还注明“用途：石门村施工费（朱玉国）”。在此情况下，该收条虽未加盖被告单位印章，也应当认为许某系以被告名义向原告预收涉诉土地2015年度后的租赁费，许某的行为应认定为履行职务行为，在法律上即视为被告单位的行为，由此产生的法律后果应由被告单位承担。因此，对被告辩称许某收取原告租赁费不实、原告未交纳租赁费的意见，不予采纳。被告以原告未交纳租赁费为由，与原告解除合同的行为，不符合约定解除合同和法定解除合同的条件。故对原告主张被告出具的解除合同通知书无效的诉讼请求，予以支持，双方签订的《承包合同》应继续履行。对被告辩称应驳回原告诉讼请求的意见，不予采纳。
被告所提交周开管发（2010）56号文件、证明及报账员孙俊美证明仅证实许某未按单位内部财务管理规定收取费用及支出费用；提交的电话录音一份、收支明细表、收据、工程结算明细仅证实对许某是否将收取款项用于被告单位支付他人工程款存有疑问；但均与本案无关，也不能成为被告与原告解除合同的理由。本案许某收取原告是否为被告单位支出及款项去向，与本案不属同一法律关系，本案不予调整。故对被告申请追加许某为本案第三人的申请亦不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：被告周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会于2015年3月13日发给原告孙伟的解除合同通知书中解除周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会、孙伟之间《承包合同》的行为无效。案件受理费100.00元，由被告周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会负担。
周村区石门村委不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人孙伟签订的合同中承包费是每年一交，但这次却是为了村里的公共事务放弃分期缴纳的期限利益一次性缴纳了承包费69000.00元，证人许某称已收取这部分承包费并将这69000.00元交给朱玉国的说法，只有他们个人陈述，没有相关的资金流向来证实。对该部分款项之后的流向许某的说法同样无证据予以证明。许某与被上诉人孙伟系亲戚关系，其证言效力较低不能单独作为认定案件事实的依据。实际上，被上诉人孙伟只是顶名承包，现在实际管理使用收益的是证人许某，原审法院对该事实不予调查核实，未作出正确的认定。就本案相关事实上诉人已经向公安机关报案并已被受理，上诉人也向原审法院提交了中止审理的申请，但原审法院未予采纳。综上，请求二审法院依法查清事实并予以改判。
被上诉人孙伟答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有承包合同、集体经济收入专用票据、收条、解除合同通知书、周开管发「2010」56号文件、证明、电话录音资料、收支明细表、收据、工程结算明细、通知第三人参加诉讼申请、调查笔录及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，根据相关法律规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，由被代理人承担相应的民事法律后果。但本案中周村区石门村委上届村委主任许某为被上诉人孙伟出具的承包费收条系以其个人名义出具，并未加盖村委公章或经村集体确认，被上诉人孙伟主张出于对许某身份信任才会向其预交承包费，但被上诉人孙伟之前已交纳的承包费均由村委出具正规的集体经济收入专用票据，并不存在直接向许某个人交纳承包费的情形，加之涉案承包费为每年8490.00元，2014年8月16日被上诉人交纳的金额为69000.00元，金额相较租赁费差距较大且性质为预交，被上诉人孙伟预交前后却并未向村集体组织就预交租赁费的真实性进行核实，未能尽到必要的谨慎审查注意义务。另，现并未有有效证据可以证明该部分款项确已转交上诉人周村区石门村委。因此，被上诉人孙伟与许某实施的民事法律行为不能适用代理行为的相关法律规定，其民事法律责任不应由上诉人承担，被上诉人孙伟的已预交承包费的主张不能成立，上诉人周村区石门村委因其拖欠承包费而依合同约定解除合同并无不当。综上，上诉人周村区人民政府城北路街道办事处石门村村民委员会的上诉理由成立，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销淄博市周村区人民法院（2015）周民初字第408号民事判决。
二、驳回被上诉人孙伟的诉讼请求。
一审案件受理费100.00元，由被上诉人孙伟负担；二审案件受理费100.00元，由被上诉人孙伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 侯 康
代理审判员 姜修娟
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 苏银银