广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民再166号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人)：李玉婵，女，1956年8月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。申诉人（一审原告、二审上诉人）：麦国全，男，1947年1月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：梁志伟，男，1970年11月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：麦艳颜，女，1958年11月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。李玉婵、麦国全因与梁志伟、麦艳颜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1619号民事判决，向广东省广州市人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2016]44000000116号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）粤民抗137号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员晏恒、伍伦辉出庭。李玉婵、麦国全到庭参加诉讼，麦艳颜经合法传票传唤未到庭，梁志伟经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，终审判决适用法律错误。一、终审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（下称《民通意见》），认定麦艳颜对涉案房屋之买卖拥有优先购买权，属适用法律错误。《民通意见》92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”该条适用前提有两个，第一是共同共有财产分割完毕，使之成为按份共有；第二是原共有人出卖其分得的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用。如果缺少任何一个前提条件，均不符合该条的优先购买权适用情形。从本案法院查明的事实来看，麦艳颜并未主张和证明其与梁志伟之间就两人1997年购买兴建的房屋土地进行了分割，实质上麦艳颜在诉讼中主张其优先购买权存在的法律关系基础是1997年的共同共有协议，而并非共有财产之分割。同时，法院亦认定诉讼时麦艳颜、梁志伟之间仍为共同共有关系，非经分割成为按份的共有关系。在此情况下终审法院适用《民通意见》92条，属适用法律错误。在共有财产领域，我国《民法通则》、《物权法》等法律现时仅对按份共有财产的优先购买权进行了明确规定，司法实践中不应对此进行扩大适用。终审法院认定麦艳颜作为共同共有人具有优先购买权，是没有法律依据的。二、终审法院认定涉案的2007年《房屋转让合同》无效，属适用法律错误。从本案查明的事实来看，麦艳颜与梁志伟于1997年共同购买土地并兴建房屋，同时约定两人对该批财产共同共有。依照《民通意见》第88条的规定，双方成立共同共有关系。2007年，共有人梁志伟将其房屋出售给李玉婵，签订《房屋转让合同》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号颁布日期：20120510实施日期：20120701颁布单位：最高人民法院）（下称《买卖合同司法解释》）第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第四十六条的规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”本案审理在该司法解释生效后，对2007年《房屋转让合同》的效力应适用该解释的上述条文进行认定。一审法院适用《民通意见》第89条认定买卖合同效力属适用法律错误，应予纠正。根据本案情况，即使梁志伟是在麦艳颜不知情的情况下出售房屋，其行为亦属于无权处分行为，根据《买卖合同司法解释》的规定，无权处分行为并非导致合同必然无效的原因。麦艳颜主张2007年《房屋转让合同》无效，应当依照《合同法》第52条规定的法律事由进行举证。在本案尚未有证据证明2007年《房屋转让合同》存在无效的法律事由的情况下，该合同是有效的。况且本案中并无证据证明李玉婵一方以过分低价购入房屋，同时梁志伟亦未出庭，对双方是否恶意串通并至损害第三人利益之事实亦未有证据证实。在此情况下，终审法院仅以买受人一方并非善意为由认定一审法院确认双方合同无效之结论为正确，没有法律依据。综上所述，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1619号民事判决，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第二百零八条的规定，向本院提出抗诉，请依法再审。李玉婵、麦国全在本院再审庭审中称，同意检察机关的抗诉意见。麦艳颜未到庭，在庭前向本院邮寄一份答辩意见称：一、其与梁志伟是涉案房产的共同共有人，双方的共有关系是在国土房管局登记在册，如果梁志伟认为与本人的共有关系不存在可以另行要求分割。二、其很多年没见过梁志伟，之前梁志伟从未告知过本人其有转让共同共有房屋的意向或行为，无法确定该转让行为的真实性、合法性。梁志伟与其在1997年购买涉案房屋土地时就约定任意一方不能转让或变卖给第三方，如有转让或变卖必须经双方同意签名方能生效。三、即使梁志伟确有转让涉案房屋并与申请人签订《房屋转让合同》的行为，因涉案房屋是梁志伟与本人共同共有，梁志伟未经共有人之一的本人同意的转让行为，属于无权处分，该合同应认定为无效。四、根据《民法通则意见》第九十二条的规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。因此，梁志伟如果真要转让涉案共同共有房屋。首先应与本人进行分割，分割后转让方合法并且在转让过程中不得侵犯。五、李玉婵、麦国全在交易中未尽到注意义务，不属于法律规定善意取得的情形。涉案房屋早于2002建好并在国土部门进行登记、取得房地产权，并且从申请人提供《房屋转让合同》也可以看出，申请人购买之初便知道涉案房屋为梁志伟与本人共同共有，申请人在未取得本人书面同意的情况下仍与梁志伟签订转让合同，该转让合同应认定为无效。综上，请求法院驳回李玉婵、麦国全的请求。梁志伟未到庭，亦未提交书面的答辩意见。2013年7月23日，李玉婵、麦国全向广东省广州市南沙区人民法院（下称一审法院）起诉，请求判令:梁志伟及麦艳颜于十天内共同协助李玉婵、麦国全将黄阁镇黄梅路湖田六街10号之1房屋办理过户到李玉婵、麦国全名下。一审法院查明：1997年5月29日，麦艳颜、梁志伟（乙方）与原番禺市黄阁镇房地产开发公司（甲方）签订《用地协议书》，约定乙方向甲方购买湖田（第五排6号）共120平方米土地。2002年7月16日，麦艳颜和梁志伟共同申请办理黄阁镇黄梅路湖田六街10号房屋房产证。2002年8月30日，房屋登记机关向麦艳颜出具粤房证字第××号号《房地产权证》，向梁志伟出具粤房共证字第××号号《房地产权共有（用）证》，显示：广州市番禺区（现南沙区）黄阁镇黄梅路湖田6街10号房屋权属人为麦艳颜，共同共有权人为梁志伟，建筑面积490.8平方米。2007年9月，梁志伟（甲方）与麦国全、李玉婵（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：“一、现甲方梁志伟及家人继承人等商量同意愿将位于黄阁镇黄梅路湖田开发区6街10号与麦艳颜共同共有房屋一栋三层水泥混合结构房一栋，梁志伟愿将自己所占房屋部份转让给麦国全、李玉婵永久住宅商业使用，经双方同意，现乙方麦国全、李玉婵向甲方梁志伟付人民币陆拾万元成交。成交证件：本房屋房产证、黄阁开发公司用地协议书和发票。由成交之日起，该房屋由麦国全、李玉婵所有。梁志伟亲戚和家人继承人不能以任何理由干涉，该房屋的一切所属权如甲方有违反该合同必须承担一切经济及民事责任以及赔偿给乙方付给交房屋金额的10倍，如乙方违反此合同，将房屋退回给甲方，按成交金额的10倍赔偿甲方，合同由成交之日起即时生效至永久。二、为了维护合同的生效，特签见证人。甲方见证梁某华，乙方见证李某芳。甲乙双方已知现时不能通过政府有关管理部门途径成交，在双方自愿的前提下成交，但日后政府有能办理转让过户手续，梁志伟无条件协助该房屋的转让办理，不能有任何理由推辞。”2007年9月18日，麦国全、李玉婵向梁志伟银行账户存款611954.10元。李玉婵、麦国全表示其中600000元为购房款，其余11954.10元为房屋内家私电器的折价款。粤房共证字第××号号《房地产权共有（用）证》现为李玉婵、麦国全持有。现麦艳颜居住使用门牌号为黄阁镇黄梅路湖田六街10号的房屋，麦国全、李玉婵居住使用门牌号为黄阁镇黄梅路湖田六街10号-1的房屋。两个房屋的水电表分开单独使用。李玉婵、麦国全在诉讼中称梁志伟在出售房屋时曾询问过麦艳颜，麦艳颜表示无法接受出售价格，故不同意购买房屋，但李玉婵、麦国全对该说法未能提供证据证明。麦艳颜在诉讼中表示梁志伟在转让房屋给李玉婵、麦国全时其并不知情，现不同意梁志伟转让讼争房屋，不同意协助李玉婵、麦国全办理共有权人变更过户手续。一审诉讼中，麦艳颜提交一份1997年5月30日其与梁志伟签订的《房屋使用合同协议书》，记载：“现位于番禺市黄阁镇房地产开发公司1997年5月29日出让地为黄阁镇湖田第五排6号商住土地，麦艳颜、梁志伟双方购买共同共有，合资兴建，并签下协议：双方规定土地房屋中任意一方不能转让或变卖给第三方，如有转让或变卖必须经双方同意签名方能生效。若违反上述规定，土地房屋使用权归对方所有。”一审法院认为，据房管部门出具的《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》显示，广州市番禺区（现南沙区）黄阁镇黄梅路湖田6街10号房屋为麦艳颜与梁志伟共同共有。现李玉婵、麦国全、梁志伟均未能提供证据证明梁志伟转让讼争的黄阁镇黄梅路湖田6街10号-1房屋给李玉婵、麦国全征得麦艳颜的同意，且麦艳颜在诉讼中明确表示不同意梁志伟转让黄阁镇黄梅路湖田6街10号-1房屋，故李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》为无效合同。李玉婵、麦国全据该合同要求梁志伟及麦艳颜协助其办理过户登记手续依据不足，不予支持。李玉婵、麦国全在签订《房屋转让合同》时已明知讼争房屋为梁志伟及麦艳颜共同共有，但仍然与梁志伟单方签订购房合同，故李玉婵、麦国全称其为善意购房人也没有依据，不予采信。梁志伟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审判。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，于2013年11月28日作出（2013）穗南法民三初字第376号民事判决：驳回李玉婵、麦国全的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李玉婵、麦国全负担。李玉婵、麦国全不服一审判决，向广州市中级人民法院（以下简称二审法院）上诉，请求：撤销一审判决，改判支持李玉婵、麦国全的全部诉讼请求。二审案件受理费由梁志伟、麦艳颜负担。麦艳颜答辩认为，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁志伟未到庭，亦未作书面答辩。二审法院认定事实:确认一审查明事实。另查明:二审中，麦艳颜表示，李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》中约定“甲乙双方已知现时不能通过政府有关管理部门途径成交”，表明李玉婵、麦国全清楚知晓在共有人麦艳颜不同意的情况下，案涉房屋不能单方转让。李玉婵、麦国全则不认可麦艳颜的上述意见，但对于转让合同为何作上述约定，其表示不清楚，因为转让合同是梁志伟起草的，其并没有看合同内容就签名了。李玉婵、麦国全同时表示其在签订《房屋转让合同》时并未看到案涉房屋的房产证，是支付全部购房款后，梁志伟才将案涉房屋的房产证给其。二审法院认为，本案二审争议的焦点是麦艳颜是否有义务配合李玉婵、麦国全办理案涉房屋的产权过户手续。案涉房屋的产权证上显示案涉房屋由梁志伟和麦艳颜共同共有，根据《最高人民法院共有贯彻执行若干问题的意见》第92条约定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”，本案中，麦艳颜主张其至诉讼方知晓梁志伟将其享有的案涉房屋的部位出售给李玉婵、麦国全，且在一审答辩中明确主张其对案涉房屋享有优先购买权，在此情况下，一审法院认定李玉婵、麦国全要求麦艳颜配合办理案涉房屋产权过户手续的理据不足，并无不当，二审法院予以支持。从李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》内容来看，李玉婵、麦国全亦应对案涉房屋存在不能过户的情况予以知晓，李玉婵、麦国全解释称其不清楚合同条款的内容，却又在案涉合同上签名，与常理相悖，故二审法院对其的解释不予采信。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。李玉婵、麦国全的上诉理由理据不足，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2014年7月29日作出（2014）穗中法民五终字第1619号民事判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李玉婵、麦国全负担。本院经再审查明，原审法院查明本案的事实清楚、属实，予以确认。本院再审认为，根据检察机关提出的抗诉理由以及麦艳颜的书面答辩意见，本案再审双方争议的主要焦点是：本案对梁志伟出售与麦艳顔共同共有的房屋，麦艳颜是否有义务配合李玉婵、麦国全办理该房屋的产权过户手续。首先：关于梁志伟与麦国全、李玉婵签订《房屋转让合同》的效力问题。经审查本案的事实，2007年9月，梁志伟与麦国全、李玉婵签订了一份《房屋转让合同》，梁志伟将位于黄阁镇黄梅路湖田开发区与麦艳颜共同共有房屋部份转让给麦国全、李玉婵永久住宅商业使用。转让合同约定：“一、该房屋的一切所属权如梁志伟有违反该合同必须承担一切经济及民事责任以及赔偿给麦国全、李玉婵付给交房屋金额的10倍，如麦国全、李玉婵违反此合同，将房屋退回给梁志伟，按成交金额的10倍赔偿梁志伟，合同由成交之日起即时生效至永久。二、双方已知现时不能通过政府有关管理部门途径成交，在双方自愿的前提下成交，但日后政府有能办理转让过户手续，梁志伟无条件协助该房屋的转让办理，不能有任何理由推辞。”上述转让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示。转让合同签订后，麦国全、李玉婵也向梁志伟支付了购房款人民币60万元，并在诉争的房屋居住使用了多年，麦艳颜对此一直没有提出异议，直至麦国全、李玉婵提起本案诉讼时，麦艳颜才提出其对涉案房屋享有优先购买权，原转让合同无效的主张。据此，依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本案梁志伟与麦国全、李玉婵签订的《房屋转让合同》应属有效。原审认定合同无效不当，本院予以纠正。检察机关对此的抗诉有理，本院予以支持。其次：关于麦艳颜主张对涉案房屋享有优先购买权的问题。虽然麦艳颜抗辩认为，根据《最高人民法院贯彻执行若干问题的意见》第92条规定，其对涉案的房屋享有优先购买权，但该条规定适用前提有两个，第一是共同共有财产分割完毕，使之成为按份共有；第二是原共有人出卖其分得的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用。如果缺少任何一个前提条件，均不符合该条的优先购买权适用情形。基于上述事实证实，麦艳颜、梁志伟之间对涉案的房地产登记仍为共同共有关系，未经分割成为按份的共有关系，麦艳颜亦未提供其与梁志伟就共有房屋已经进行分割的证据。据此，原审判决适用《最高人民法院贯彻执行若干问题的意见》第92条规定，认定麦艳颜享有优先购买权属适用法律不当，本院予以纠正。最后，麦艳颜是否有义务配合李玉婵、麦国全办理涉案房屋的产权过户手续的问题。经查，麦艳颜、梁志伟于1997年5月29日与原番禺市黄阁镇房地产开发公司签订的《用地协议书》约定，麦艳颜、梁志伟向番禺市黄阁镇房地产开发公司购买湖田（第五排6号）共120平方米土地。2002年7月16日，麦艳颜和梁志伟共同申请办理黄阁镇黄梅路湖田六街10号房屋房产证。2002年8月30日，房屋登记机关向麦艳颜出具粤房证字第××号号上显示：广州市番禺区黄阁镇黄梅路湖田6街10号，共有（用）人梁志伟，占有房屋份额共同共有，建筑面积490.8平方米；向梁志伟出具粤房共证字第××号号上显示：广州市番禺区黄阁镇黄梅路湖田6街10号，持房地产权证人麦艳颜，占有房屋份额共同共有，建筑面积490.8平方米。同时，梁志伟持有的《房地产权共有（用）证》，还载明此证含土地使用权和房屋所有权，登记的产权不包含违章建筑面积49.5平方米。麦艳颜提供的其与梁志伟于1997年5月30日签订的《房屋使用合同协议书》记载：“现位于番禺市黄阁镇房地产开发公司1997年5月29日出让地为黄阁镇湖田第五排6号商住土地，麦艳颜、梁志伟双方购买共同共有，合资兴建，并签下协议约定：双方规定土地房屋中任意一方不能转让或变卖给第三方，如有转让或变卖必须经双方同意签名方能生效。若违反上述规定，土地房屋使用权归对方所有。”从上述协议以及房地产权记载表明，涉案土地、房屋无论从购地协议书，以及房地产权证上均显示属于麦艳颜、梁志伟两人共同共有的，且麦艳颜与梁志伟对共同共有的房屋并无进行分割，梁志伟将共有房屋转让给麦国全、李玉婵时也没有证据反映已告知麦艳颜。鉴于麦艳颜不是梁志伟与麦国全、李玉婵之间出售房屋合同的当事人，麦艳颜没有义务协助麦国全、李玉婵办理房产过户手续。因此，原审判决驳回麦国全、李玉婵请求麦艳颜协助办理房产过户手续并无不当。本院予以维持。综上所述，原审判决认定房屋转让合同无效以及认定麦艳颜有权主张优先购买权不当，本院予以纠正外，其判决结果并无不当。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1619号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 万季明审 判 员 郑丽容审 判 员 王 凯二〇一七年××月××日法官助理 钟 蕾书 记 员 林芳华