广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初623号原告：姜士连，男，1981年10月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所实习律师。被告：广西梁业富团投资有限公司。住所：南宁市青秀区盘龙路*号凌顶大厦*楼。法定代表人：梁章卫，该公司总经理。被告：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：防城港市行政中心金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：覃港，公司员工。被告：北海庭雅房地产代理有限责任公司。住所：北海市北京路**号华杰春秋源*幢*号商铺。法定代表人：李永军。本院受理了原告姜士连与被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业富团公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、北海庭雅房地产代理有限责任公司（以下简称北海庭雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂，被告梁业富团公司、富乐华公司的委托诉讼代理人覃港到庭参加诉讼。被告北海庭雅公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与梁业富团公司签订的《合作建房协议》无效；2、三被告连带返还原告购房款144391元并支付利息（以94391元为基数，从2014年3月29日起按银行同期贷款利率计算，至债务清偿之日止；以50000元为基数，从2014年7月18日起按银行同期贷款利率计算，至债务清偿之日止）；3、三被告连带返还原告购房定金50000元并支付利息（以50000元为基数，从2014年3月23日起按银行同期贷款利率计算，至债务清偿之日止）；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年3月，原告经人介绍到富乐华公司的售楼部了解房产信息，售楼人员极力推荐购买案涉楼盘，原告被误导后签订了《合作建房协议书》，以单价每平米7356元、总房价481303元购买中央商务区CBD荣顾购物公司温特姆酒店写字楼24层15号房。原告于2014年3月23日支付了50000元购房定金、2014年3月29日支付94391元购房款和2014年7月18日支付50000元购房款。事后，原告在收到收据后才发现是由梁业富团公司和北海庭雅公司分别开出的。原告在询问售楼人员时被告知，该项目是富乐华公司开发并委托梁业富团公司和北海庭雅公司代理销售的。直到2016年12月，原告到防城港市了解情况，发现原告购买的房产尚未动工，经查询，该楼盘也并未获得商品房预售许可证。为此，原告多次要求三被告退还全部款项及承担违约责任，均遭拒绝。被告富乐华公司、梁业富团公司辩称，1、同意返还原告购房款144391元，但对利息的计算不予认可；2、北海庭雅公司不是两被告的代理销售公司，两被告并未授权北海庭雅公司收取购房定金，也没有收到该笔购房定金。被告北海庭雅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩及证据，视为放弃举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提交的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2014年3月29日，原告（乙方）与被告梁业富团公司（甲方）签订《防城港市【荣顾·购物公园】项目（10#）地块合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），约定：甲方委托开发商即富乐华公司在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处的10号地块上定向开发建设1栋商务写字楼（【荣顾购物公园】温德姆酒店写字楼）；乙方将自愿认购24层15号房（65.43平方米、总金额为481303元）；合同还对付款方式、违约责任等作约定。2014年3月23日，北海庭雅公司向原告出具收据，确认收到原告交来的温德姆写字楼2415号房购房定金50000元。2014年3月29日、7月18日，梁业富团公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的温德姆写字楼2415号房合作建房房款94391元、50000元。另查明，涉案商品房项目至原告起诉前尚未取得商品房预售许可证。本院认为，一、关于《合作建房协议》的性质及效力问题。原告与梁业富团公司签订的《合作建房协议》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”富乐华公司在原告起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故梁业富团公司与原告签订的合同因违反法律规定而无效。原告请求其与梁业富团公司签订的《合作建房合同书》无效，有法律依据，予以支持。二、关于三被告是否应连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，富乐华公司在未取得商品房预售许可证的前提下，梁业富团公司以交纳房款为名共向原告收取144391元，应当依法由梁业富团公司退还给原告，并按原告交款日起的中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，梁业富团公司明知富乐华公司未取得商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司应对梁业富团公司收取的款项所产生的上述债务应负连带责任。原告未能举证证实北海庭雅公司系涉案商品房项目的委托代理销售商，因此，原告主张北海庭雅公司承担连带责任于法无据，不予支持。三、关于三被告是否应连带返还购房定金的问题。本案中，原告提供了由北海庭雅公司开具的收取原告防城港温德姆写字楼2415号购房定金50000元的收据。由于原告未能举证证实北海庭雅公司系涉案商品房项目的委托代理销售商，北海庭雅公司亦无权向原告收取涉案的款项，因此，北海庭雅公司应返还原告款项50000元并支付从付款之日的利息。但原告请求梁业富团公司、富乐华公司对该款项承担连带返还责任无法律依据，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告姜士连与被告广西梁业富团投资有限公司签订的编号为2415的《防城港市【荣顾·购物公园】项目（10#）地块合作建房协议》为无效合同；二、被告广西梁业富团投资有限公司返还原告姜士连款项144391元及利息（利息计算方法：以94391元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月29日起计至清偿之日止；以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月18日起计至清偿之日止）。被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；三、被告北海庭雅房地产代理有限责任公司返还原告姜士连款项50000元及利息（利息计算方法：以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月23日起计至清偿之日止）；四、驳回原告姜士连的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费4732.86元，公告费700元，共计5432.86（原告已预交），由被告广西梁业富团投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担3510.32元，被告北海庭雅房地产代理有限责任公司承担1922.54元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4732.86元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃姿婕人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一八年一月三十一日书 记 员  覃 艺