广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3155号
原告：常丽杰，男，汉族，1985年10月19日出生，住河南省新野县。
原告：廉风鸽，女，汉族，1984年10月9日出生，住河南省新野县。
两原告共同委托代理人：胡振洪，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：姬鹏，广东秦仪律师事务所律师。
被告：�晓利，男，汉族，1982年7月5日出生，住浙江省江山市。
被告：庄君瑜，女，汉族，1985年3月3日出生，住广东省河源市源城区。
两被告共同委托代理人：刘方锦，广东汉章律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：陈思敏，广东汉章律师事务所律师。
第三人：东莞市康立企业事务代理有限公司。住所地：东莞市沙田镇民田村沙太二路**号（粤港花园侧）。组织机构代码：67887856-2。
法定代表人：赵峰，系该公司总经理。
委托代理人：赵洪珍，广东鹏吉律师事务所律师。
原告常丽杰、廉风鸽诉被告王晓利、庄君瑜，第三人东莞市康立企业事务代理有限公司（以下简称康立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为适用普通程序，由代理审判员詹杰担任审判长，与人民陪审员方顺达、高学亭组成合议庭进行审理。先后于2016年5月25日、2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告常丽杰、廉风鸽及其共同委托代理人姬鹏，被告王晓利、庄君瑜的共同委托代理人刘方锦、陈思敏，第三人康立公司的委托代理人赵洪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常丽杰、廉风鸽诉称：2016年1月6日，通过第三人康立公司居间介绍，两原告与两被告就位于东莞市××镇××北区（XXX居）XXX座XXX幢3××2号房产达成转让协议，当天签订《房屋转让合同书》。合同约定：总转让款700,000元，签订合同当天支付50,000元，到房管所签订《商品房买卖合同》并缴房产过户税费当天以转账方式一次性支付两被告160,000元，余款490,000元通过银行按揭贷款方式支付，过户税费由原告承担，原、被告双方都应在�订合同后10个工作日内提供银行贷款所需资料便于请求银行贷款。合同签订后，原、被告双方亲自到中国建设银行东莞厚街支行递交并签订按揭贷款所需资料。两原告一直积极履行合同义务，并无数次催促康立公司，康立公司也多次通知两被告到房管所签订《商品房买卖合同》并缴交房产过户税费办理过户手续事宜，但两被告无故拖延履行合同。后因房价上涨，2016年3月21日两原告与两被告在康立公司见面协商，两被告要求解除合同退还购房款50,000元，否则要求将涉案房产以850,000元的价格出售给两原告，双方未能达成一致意见。涉案房产的过户事宜已经委托康立公司代为办理过户，康立公司有义务协助配合双方继续履行合同，并办理房产权属过户事宜。综上所述，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.被告王晓利、庄君瑜继续履行于2016年1月6日�位于东莞市××镇××北区（XXX居）XXX座XXX幢3××2号房产与原告签订的《房屋转让合同书》；2.第三人康立公司协助履行东莞市××镇××北区（XXX居）XXX座XXX幢3××2号房产权属过户手续；3.被告王晓利、庄君瑜承担本案诉讼费。后因被告王晓利、庄君瑜将涉案的房产过户至他人，原告将其诉讼请求变更为：1.解除两原告与被告王晓利、庄君瑜就位于东莞市××镇××北区（XXX居）XXX座XXX幢3××2号房产于2016年1月6日签订的《房屋转让合同书》；2.被告王晓利、庄君瑜向两原告退还首期购房款50,000元；3.被告王晓利、庄君瑜向两原告支付违约金140,000元；4.被告王晓利、庄君瑜向两原告支付经济损失（中介代理服务费）10,000元；5.被告王晓利、庄君瑜承担本案诉讼费。
被告王晓利、庄君瑜辩称：被告王晓利、庄君瑜已经积极履行协助两原告办理按揭贷款的义务，但由于两�告自身的银行流水、银行账户余额不足的原因导致按揭贷款无法审批通过，两原告没有在合同约定的2016年1月30日前取得银行同贷书，已经达到双方约定的合同解除的条件，被告王晓利、庄君瑜依据双方的合同约定，通过律师函告知等方式依法解除双方的《房屋转让合同书》。被告王晓利、庄君瑜在行使解除权后将涉案的房屋转让给案外人合法合理，不存在任何的违约行为，因此被告王晓利、庄君瑜请求法院驳回两原告的诉请。
第三人康立公司述称：因为两原告的诉讼请求没有涉及康立公司，所以康立公司对两原告诉请解除涉案的《房屋转让合同书》没有意见。
经审理查明：2016年1月6日，被告王晓利、庄君瑜（甲方）与原告常丽杰、廉风鸽（乙方）签订了一份《房屋转让合同书》，约定甲方王晓利、庄君瑜将位于东莞市××镇××北区（XXX居）XXX�XXX幢3××2号房产（房产证编号为：粤房地权证莞字第××号）转让给乙方常丽杰、廉风鸽，该房建筑面积为140.49平方米，转让款为700,000元，乙方分三期支付给甲方，具体为于本合同书签订之日支付转让款50,000元，在双方到东莞市沙田房管所签订《房地产买卖合同》并缴交过户税费当天支付160,000元，剩余490,000元，由乙方通过向银行申请购房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷给甲方，该款最迟应在2016年5月15日前付清；乙方向银行申请按揭贷款预审批手续时，如银行未同意乙方的申请，银行于2016年1月30日前无法出具银行同贷书，致使乙方无法通过银行按揭贷款的方式支付购房款，则本合同解除，双方互不追究违约责任，甲方应在合同解除后三日内退还乙方支付的首期款；违约方迟延履行合同约定义务，经守约方催告后15天内仍不履行义务的，即视为合同目的无法实现，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担总转让款20%的违约金。同日，王晓利、庄君瑜、廉风鸽、常丽杰与康立公司签订了一份《委托代理合同书》，约定康立公司受王晓利、庄君瑜、廉风鸽、常丽杰的共同委托代为办理涉案房产的产权过户手续，包括代为查档、房屋按揭贷款结清手续、到房管部门协助签订或代为签订过户房地产买卖合同、协助缴交涉案房产二手交易税费，签署领取相关文件；本次中介代理服务费20,000元，廉风鸽、常丽杰在签订本合同当日支付10,000元，剩余10,000元中介服务费于双方到东莞市沙田房管所签订《房地产买卖合同》并缴交过户税费当天支付；如因王晓利、庄君瑜、廉风鸽、常丽杰的原因导致无法办理房屋产权过户事宜，所收代理服务费不予退还。签订上述两份合同后，廉风鸽、常丽杰向王晓利、庄君瑜支付了首期购房款50,000元，�康立公司支付了中介服务费10,000元。
廉风鸽、常丽杰依据涉案《房屋转让合同书》的约定，向银行申请按揭贷款的预审批手续。2016年3月4日贷款银行正式通知已初步审核，同意向廉风鸽、常丽杰发放贷款490,000元。王晓利、庄君瑜于当日得知上述情况，但其主张因廉风鸽、常丽杰未能在2016年1月30日前取得银行的同贷书，致使其长时间未能收到剩余房款，违反了《房屋转让合同书》中约定的取得银行同意贷款书的时间。2016年3月21日，王晓利与廉风鸽、常丽杰一起到康立公司处协商处理涉案的《房屋转让合同书》的相关事宜，廉风鸽、常丽杰对此次协商对话进行了录音，录音显示王晓利以两原告未在2016年1月30日取得银行同贷书为由要求解除涉案的《房屋转让合同书》或者房价由700,000元升至850,000元就继续履行合同；两原告不同意解除合同，并承诺在2016年5月15日之前付清所有房款，且房价最多增加至750,000元。双方最终未能谈妥，两原告仍旧要求继续履行合同。2016年3月22日，两被告委托律师向两原告邮寄送达解除涉案《房屋转让合同书》的律师函，并主张因两原告未在2016年1月30日前取得银行同贷书，符合合同解除的条件，故函告两原告解除双方签订的《房屋转让合同书》。两原告主张未收到该邮件。该邮件查询单亦显示未能妥投。
2016年6月6日，王晓利、庄君瑜将其涉案的房产转让给案外人戚水英，并办理了房屋过户手续。
2016年8月2日，王晓利以常丽杰就涉案房产申请银行贷款时提交了伪造的离婚证明、单身证明及虚构一份房屋买卖合同意图骗取贷款为由，向本院申请调取常丽杰就涉案房产申请银行贷款时提交的按揭资料。本院于中国建设银行东莞分行调取了常丽杰提交的用于贷款的资料，调回的资料显示常丽杰并未提交伪造的离婚证明、单身证明，但提交给银行的《房屋转让合同书》中载明的总转让款金额为820,000元（双方确认的《房屋转让合同书》的转让款为700,000元），贷款金额为490,000元。两原告及第三人均确认提交给贷款银行的转让金额为820,000元的《房屋转让合同书》是原、被告签订的，第三人亦在场。两被告则主张其无法确定是否签订了该合同，且即使系其签订亦是两原告采取欺骗的手段所致。该调取的资料显示涉案房产的总评估值为842,940元。
以上事实，有《房屋转让合同书》、《委托代理合同书》、房产登记信息查询结果、银行贷款同意书、收据、短信记录、录音光盘及文字资料、名片、邮件记录、微信记录、律师函、EMS快递单、快递查询单、微信聊天记录、调取的资料、复函关于协助调查常丽杰贷款申请情况的复函以及本案一审庭审笔录、质证笔录、询问笔录附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。两原告及两被告对解除涉案的《房屋转让合同书》并无异议，只是在解除时间及解除原因存在分歧，故本案争议焦点为：1.涉案的《房屋转让合同书》解除的过错在哪一方；2.两原告诉请两被告退还首期购房款是否合法；3.两原告诉请两被告支付违约金是否合法；4.两原告诉请两被告赔偿损失是否合法。
关于焦点一，原、被告双方在涉案的《房屋转让合同书》中约定了两原告向银行申请按揭贷款预审批手续时，如银行未同意两原告的申请，银行于2016年1月30日前无法出具银行同贷书，致使两原告无法通过银行按揭贷款的方式支付购房款，则本合同解除，双方互不追究违约责任。但同时也约定了除去首期款后剩余的490,000元房款，两原告通过银行按揭贷款的方式支付给两被告�支付该款的最迟时间为2016年5月15日。根据上述约定，应理解为合同解除的条件系两原告在2016年1月30日前无法取得银行同贷书最终致使两被告无法在2016年5月15日前收到剩余的购房款490,000元。而两原告虽然于2016年3月4日才取得银行同贷书，但是距其支付490,000元房款的最后期限并未届满（还差72天），即合同约定的解除条件并未成就。现两被告提出两原告未于2016年1月30日前取得银行同贷书，符合合同约定的解除条件，涉案的《房屋转让合同书》于2016年3月22日发律师函给两原告时已经解除的主张，本院不予支持。因涉案的《房屋转让合同书》约定的合同解除条件并未成就，双方即应继续履行。但因两被告未配合两原告于房管部门签订《房地产买卖合同》及办理相应的手续，致使两原告于2016年5月15日未能取得490,000元的贷款，且两被告在2016年6月6日将涉案的房产转让并过�给了案外人，导致涉案的《房屋转让合同书》履行不能，两原告的合同目的无法实现，即两被告的行为属于根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”两原告诉请解除双方签订的涉案的《房屋转让合同书》，于法有据，本院予以支持。至于两被告在本案庭审辩论终结后提出两原告提供虚假资料、涉嫌骗贷的主张，明显有应付诉讼之嫌。虽然两被告以时间过长为由否认两原告提交给贷款银行的《房屋转让合同书》中其签名的真实性，但根据原告及第三人陈述的该合同书的签订过程可知，该合同书确系原、被告双方自行签订的，银行也已经通过了两原告的贷款申请，故本院对两被告的该项主张不予支持。综合上�分析，本院认定涉案的《房屋转让合同书》解除的过错方为两被告。
关于焦点二，如焦点一所述，涉案的《房屋转让合同书》因两被告的违约行为而解除，现两原告诉请两被告退还购房首期款50,000元，于法有据，本院予以支持。
关于焦点三，如上所述，两被告存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合双方在《房屋转让合同书》中明确约定违约方迟延履行合同约定义务，经守约方催告后15天内仍不履行义务的，即视为合同目的无法实现，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担总转让款20%的违约金。现两原告诉请两被告支付140,000元（700,000元×20%=140,000元）的违约金，于法有据，�院予以支持。
关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金应是以补偿性为主，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失。而两原告诉请的损失在上述两被告应支付的违约金中已经得到填补，故本院对两原告的该项主张予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告常丽杰、廉风鸽与被告王晓利、庄君瑜于2016年1月6日就位于东莞市XXX镇XXX花园XXX区（XXX居）XXX座XXX幢3××2号房产签订的《房屋转让合同书》；
二、限被告王晓利、庄君瑜于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告常丽杰、廉风鸽首期购房款50,000元；
三、限被告王晓利、庄君瑜于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告常丽杰、廉风鸽违约金140,000元；
四、驳回原告常丽杰、廉风鸽的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费12,300元，由原告常丽杰、廉风鸽共同负担100元，由被告王晓利、庄君瑜共同负担12,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 詹 杰
人民陪审员 方顺达
人民陪审员 高学亭
二〇一六年九月十九日
书 记 员 黄丽英