昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初4984号
原告：饶欣，男，汉族，1986年2月15日生，住昆明市官渡区。
被告：中房集团昆明房地产有限责任公司。
住所：昆明市北京路颐高数码中心*座**层。
法定代表人：闫立，系该公司总经理。
委托代理人：杨永利，男，汉族，1958年12月15日生，住云南省昆明市五华区，系该公司员工，特别授权代理。
原告饶欣诉被告中房集团昆明房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告饶欣、被告委托代理人杨永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月18日，原告与被告签订《碧海秋月房屋购销合同》，由原告向被告购买海秋月小区3幢1410号房屋。合同第17条关于产权登记的约定：“乙方在实际接收该房屋之日起，由甲方向房地产产权登记机关办理权属登记手续，乙方给予协助并按国家规定按时交纳应缴税费、规费。甲方在双方实际交接房屋之日起365日内不能为乙方取得房地产权属证书的，由甲方按本合同第9条“甲方逾期交房的违约责任”承担责任。即，每逾期一天，被告向原告支付100元人民币/天的违约金，逾期超过60天的，每逾期一天，被告向原告支付200元人民币/天的违约金”。2014年1月6日，原、被告签订《交房流程确认书》，被告将碧海秋月小区3幢1410号房屋交付原告。原告已按照合同约定向被告支付购房款、公共维修基金、契税等相关税费。根据合同约定,被告应于2015年1月5日前为原告办理碧海秋月小区3栋1410号房屋权属登记手续，取得房地产权属证书。但时至今日，原告多次催促被告办理权属登记手续、取得相关房地产权属证书，被告推诿拒绝。鉴此，被告逾期为原告办理碧海秋月小区××号房屋权属登记手续已构成违约，严重的侵害了原告的合法权益，原告诉至法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年1月7日起至被告为原告取得房地产权属证书之日为止的逾期办证违约金。其中，2015年1月7日至2015年3月6日按100元/天计算违约金，2015年3月7日至被告为原告取得房地产权属证书之日止按200元/天计算违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告在被告处购买的房屋具有特殊性，是代云南省消防总队建设的经济适用房。之所以还未办理产权证是因为其房屋的特殊性质，需要严格审核原告的购房资格，目前消防总队正在清理不符合购房资格的人员，要等待清查结束后才能明确原告是否符合购房资格。另一原因是因为产权部门实施了新规，两证合一及营改增后，所有材料需要重新递交，但是目前产权部门已经不接件了，系政府政策原因导致目前不能办理产权证。综上，没有办理产权证不是被告的主观原因造成的，被告不应当承担违约责任。并且原告认可房屋早已交付使用，原告实际没有损失。即使被告存在违约行为，违约金的约定明显过高，要求法院予以调整。
原告为证明自己的主张，向法庭提交证据：
第一组：1、原告身份证复印件；2、被告工商登记信息卡，证明原、被告诉讼主体资格。
第二组：1、2012年11月18日《碧海秋月房屋购销合同》；2、购房款收据；3、按揭房款收据；4、碧海秋月小区项目结算单；5、交房流程确认书；6、代收维修基金收据；7、代收契税收据；8、土地登记代理费收据，证明：1、原告已按照合同约定向被告支付购房款、维修基金、契税等税费；2、被告应按照合同约定于2015年1月5日前为原告办理房屋权属登记手续，取得房地产权属证书；3、被告逾期办证的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，即每逾期一天，被告向原告支付100元人民币/天的违约金，逾期超过60天的，每逾期一天，被告向原告支付200元人民币/天的违约金。
第三组：1、（2013）朝民初字第30110号民事判决书；2、（2014）昆民一终字第736号民事判决书；3、（2015）官民二初字第148号民事判决书；4、（2015）昆民一终字第522号民事判决书；5、（2015）昆民一终字第683号民事判决书，证明：1、根据最高人民法院的司法解释，上一级人民法院已经发生法律效力的司法文书对下一级人民法院的审理具有指导作用，下一级人民法院应该参照执行；2、根据公布的裁判文书，法院均判定逾期办证的违约行为应按照合同约定承担违约责任。
被告对原告提交的第一组证据三性予以认可。第二组证据1、2、3三性予以认可；证据4三性不予认可，没有加盖被告印章；证据5、6、7三性予以认可；证据8三性不予认可，不是被告出具的，没有被告印章。第三组证据与本案无关。
结合质证意见，本院对原告提交的第一、三组证据的真实性予以确认；第二组证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认，证据8与本案无关。
被告未向法庭提交证据。
本院依据上述，认定以下事实：2012年11月18日，原告与被告签订《碧海秋月房屋购销合同》，约定原告向被告购买被告开发建设的碧海秋月小区××号房屋，建筑面积70.92平方米，销售总价为233768元，原告在约定时间内支付73768元，剩余房款160000元由原告自合同签订之日起30日内到银行办理所购房屋的按揭手续。双方约定被告应在2013年12月31日前向原告交付经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房；如被告未在合同约定的时间交付，自合同约定的房屋交付期限之第二天起至实际交付之日止，每延误交房一日，被告应当向原告支付100元人民币/天的违约金，逾期超过60天后，原告选择继续履行合同的，被告应当向原告支付200元人民币/天的违约金。合同还约定在原告实际接收房屋之日起，由被告向房地产登记机关办理权属登记手续，原告给予协助按国家规定按时交纳应缴税费、规费；被告在双方实际交接房屋之日起365日内不能为原告取得房地产权属证书的，由被告按合同关于逾期交房的违约责任承担（因原告过错导致被告不能按时办理产权证的情况除外）。合同签订当日，原告向被告支付了购房款73768元，合同于2013年3月13日进行了备案登记，登记号为KM2013031317387。2013年3月29日，原告向被告支付了剩余按揭购房款160000元。2014年1月6日，被告向原告交付了上述合同约定的房屋，原告向被告交纳了契税2337.68元、维修基金6382.8元。现原告认为被告未按约定为其办理房屋的权属证书，诉至本院要求被告承担违约责任。
另查，涉案房屋目前尚未办理权属证书。
本院认为，本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为？本案中，原告与被告在平等自愿的基础上签订了合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条及合同约定，原告已经按约向被告履行了支付购房款的义务，被告应当于双方实际交接房屋之日2014年1月6日起365日内即2015年1月5日前为原告办理房屋的权属证书，但是至庭审结束时该房屋还未取得权属证书，因此，被告存在逾期办理权属证书的违约行为，应当承担违约责任。被告辩称未按期办证系原告未按时提交办理权属证书的相应资料，本院认为，合同约定办理权属证书的义务在于被告，原告仅有协助交纳相关税费、规费的义务，并且庭审时原、被告一致认可在双方签订合同时原告就已经提交了相关材料，在被告未有证据证明通知过原告方还需补充何种材料以及系因材料不全导致无法按期办理权属证书的情形下，不能认定不能按期办证的原因系材料不全，应当认定被告的主张不成立。被告还辩称不能办理权属证书的原因系相关行政部门实施了新规：“两证合一”及“营改增”政策，本院认为，昆明市“两证合一”2016年6月实施，“营改增”2016年5月实施，而被告为原告办理权属证书的履行期限至2015年1月5日届满，如果被告在向原告交付房屋后及时申请办理权属证书，并不会因新政策的实施而影响办证。由此可见，新政策的实施与被告能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故被告关于新政策的实施才导致其未能在合同约定的期限内办理权属证书，其不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。对于违约责任的承担方式，原、被告在合同中进行了明确约定，依据《合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告的主张有事实和法律依据。但被告提出该违约金的约定过高，依据该法条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本院结合原告实际损失及涉案房屋具体金额，兼顾双方过错程度，酌情调整为违约金以每天50元的标准计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2015年1月7日起至2016年8月4日期间逾期办证的违约金28800元；
二、被告向原告支付2016年8月5日至实际办理权属证书之日止按每天50元的标准计算的违约金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2460元，由原告承担1660元，被告承担800元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 江 丽
人民陪审员 袁琮清
人民陪审员 李克昌
二〇一六年十一月三日
书 记 员 李娅萍