重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00413号
上诉人（原审被告）黄学永，男，汉族，1950年9月27日出生，住址：重庆市忠县。
上诉人（原审被告）汪其凤，女，汉族，1954年8月9日出生，住址：重庆市忠县。
委托代理人黄学永，男，汉族，1950年9月27日出生，住址：重庆市忠县。
被上诉人（原审原告）郎亚铃，女，汉族，1967年9月29日出生，住重庆市万州区。
委托代理人张更明，重庆超祥律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）江小燕，女，汉族，1984年1月28日出生，住重庆市万州区。
委托代理人曾有为，重庆奎龙律师事务所律师。
上诉人黄学永、汪其凤因返还原物纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第00029号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2004年3月13日，黄千之与重庆市万州区建有物业发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定黄千之购买该公司位于万州区清堰小区王牌路爵士花园3号楼1单元11-3号房屋，单价996.60元／平方米，建筑面积146.31平方米。黄千之于当日支付首付房款66679元，并在中国农业银行办理65000元按揭。2006年5月8日，黄千之取得该房屋房地产权证（房权证301字第2006042**号），该房现位于万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3。2006年12月26日，黄千之与江小燕登记结婚，黄千之继续按月偿还房贷。2012年6月5日，因黄千之与江小燕感情不和，两人签订离婚协议，约定：双方婚后共同财产的分割及女方经济补偿费用由男方给予女方现金23万元，男方支付该款后，女方放弃其他财产权益；每年支付不少于8万元，在2014年10月30日前付清23万元；为保证男方按时支付，双方商定于离婚前将男方名下的住房过户到女方江小燕名下；在支付期限内，男方及其父母仍然居住在该房屋，但在2014年10月30日止，若男方没有补足以上约定，男方及父母必须搬出该房屋；男方若付清女方23万元，女方将该房屋重新过户到男方黄千之名下，若在2014年10月30日为止男方没有付清以上款项，女方有权出售该房屋并扣齐应得款项23万元，剩余价款归还男方，女方出售该房屋时，需在男方监督下以不低于市价的10%的价款出售。2012年6月5日，黄千之与江小燕到房管部门办理产权过户手续，将该房屋过户到江小燕名下。2012年7月8日，江小燕与郎亚铃签订房屋买卖合同书，约定将该房屋卖与郎亚铃，价款46万元。2012年7月9日，江小燕与郎亚铃又签订房屋买卖合同，其中第二条约定该房屋总成交金额为29.20万元，第六条付款方式约定为过户当日交付全款29.20万元，合同还对其他方面进行了详细约定。郎亚铃于2012年7月9日向江小燕支付购房款46万元。2012年7月25日，郎亚铃取得该房屋产权证（301房地证2012字第13460号）。2012年10月11日，郎亚铃以该房作抵押在银行办理贷款40万元。
2013年4月9日，黄千之作为原告起诉江小燕、郎亚铃房屋买卖合同纠纷要求确认合同无效，经（2013）万法民初字第02900号民事判决驳回其诉讼请求，黄千之不服上诉，后在二审过程中申请撤回一审起诉，二审法院予以准许。2013年10月，黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝作为原告起诉江小燕、郎亚铃确认合同无效，后于2013年11月29日申请撤诉。2014年1月9日，黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝作为原告再次起诉江小燕、郎亚铃确认合同无效，经万州区人民法院审理，于2014年6月3日作出（2014）万法民初字第00596号民事判决书，该判决书载明：“原告黄千之按照与被告江小燕的离婚协议的约定，将本案争议的万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋过户至江小燕名下，江小燕是该房屋的权利人。2012年7月9日，被告郎亚铃与江小燕签订房屋买卖合同，合同第二条约定该房屋总成交金额为29.2万元、第六条付款方式约定为过户当日交付全款29.2万元，但郎亚铃实际向江小燕支付购房款为46万元，双方是以合法形式掩盖少缴税费的非法目的，此两条约定应当无效，合同部分无效，不影响该合同其他部分效力，其他部分仍然有效，并且郎亚铃已经取得该房屋的产权证，四原告也没有充分证据证明被告江小燕与郎亚铃恶意串通，损害了四原告的利益，被告郎亚玲善意取得房屋所有权，应依法予以保护，四原告要求确认江小燕与被告郎亚铃于2012年7月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。由于该房屋已经由被告郎亚铃依法取得该房屋的产权，四原告要求该房屋由黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与被告江小燕共有的诉讼请求，不予支持。”，故判决：“一、驳回原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝要求确认被告江小燕与被告郎亚铃于2012年7月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝要求位于万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋属于原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与被告江小燕共有的诉讼请求。”。黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝不服该判决，提起上诉，本院于2014年10月13日作出（2014）渝二中法民终字第01516号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已发生法律效力。一审另查明，2014年5月，黄千之与江小燕离婚诉讼经（2014）万法民初字第03989号民事判决准许离婚，未对夫妻共同财产及债务进行处理，该判决已发生法律效力。被告黄学永、汪其凤现仍居住在万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋内。
原审原告郎亚铃一审诉称，2012年7月8日，原告郎亚铃与第三人江小燕签订了《房屋买卖合同书》，约定将第三人江小燕所有的，坐落在重庆市万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3的房屋转让给原告郎亚铃，房屋价款为460000元。合同约定，原告应于2012年7月9日一次性付清全部购房款，房屋交易产生的税费由原告承担，原告将总房款付清的同时第三人应将房屋过户给原告，如第三人违约，则第三人应将房款全额返还给原告，并按照购房款总额的10%赔偿原告的经济损失，第三人江小燕应在交易完成之日起25天内将房屋交付给原告郎亚铃。《房屋买卖合同书》签订后，原告郎亚铃一次性向第三人江小燕支付了全部购房款460000元。当日，第三人江小燕将房屋钥匙交给原告郎亚铃。2012年7月25日，重庆市国土资源和房屋管理局办理了涉案房屋的变更登记，登记原告郎亚铃为重庆市万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3号房屋的所有权人。2012年7月30日，原告郎亚铃发现黄千知居住在该房内，黄千知自称系江小燕的丈夫，至此，原告郎亚铃与第三人江小燕核实后，方得知第三人江小燕已结婚。此后，原告郎亚铃多次催促黄千知搬出该房屋，但黄千知以第三人江小燕转让房屋给原告郎亚铃时，自己没有同意为由，拒绝搬出。2012年9月，原告郎亚铃提起诉讼，要求黄千知搬出涉案房屋，庭审中，黄千知提供证据证明已搬出涉案房屋，现居住在该房屋内的系其父母黄学永、汪其凤。为此，原告撤回对黄千知的起诉。综上，原告郎亚铃依法与第三人江小燕订立的《房屋买卖合同书》依法成立，原告郎亚铃依法取得涉案房屋的所有权，系该房屋的合法所有人。被告黄学永、汪其凤以其有权居住为由，拒绝搬出。现诉至法院，要求判令被告黄学永、汪其凤立即搬出重庆市万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3号房屋，并赔偿原告房租损失14400元。
原审被告黄学永、汪其凤一审辩称：位于重庆市万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3号房屋系被告夫妻与儿子黄千之于2004年共同购买。由被告夫妻支付的首付，以儿子黄千之的名义进行的按揭，登记在黄千之名下，按揭款由黄千之支付。房屋交付后由小儿子黄也芝出资装修。故该房屋为被告夫妻由两个儿子共同所有。2007年黄千之与江小燕结婚。2012年黄千之与江小燕协议离婚，协商补偿江小燕23万元，就将该房屋过户到江小燕名下作为离婚补偿款支付的抵押。但过户后，江小燕就跑了，婚也未离。根据江小燕与原告合同，成交价格为292000元，现又说是460000元。原告与江小燕系恶意患通，房屋买卖合同应属无效合同。同时，原告向江小燕购买房屋，交房义务人系江小燕，二被告对原告无交房义务，二被告不是本案适格的被告。请求驳回原告对二被告的诉讼请求。
原审第三人江小燕一审述称，房屋买卖属实。该房屋由于二被告的占有，才导致本诉的发生。本案中由于二被告的侵权行为导致原告的权益受到损害，第三人不应承担责任。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”；第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，结合本案，万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋，由原产权人即第三人江小燕出卖给原告郎亚铃，郎亚铃根据买卖合同取得了该房屋的过户登记。故郎亚铃取得了该房屋的所有权，即依法享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告黄学永、汪其凤抗辩房屋买卖合同无效、对争议房屋系共有权人。但黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝作为原告起诉江小燕、郎亚铃确认合同无效纠纷的（2014）万法民初字第00596号民事判决书、（2014）渝二中法民终字第01516号民事判决书均确认房屋买卖合同有效，黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与江小燕对诉争房屋不享有共有权，且该判决已生效。因此，二被告的上述抗辩理由不成立。对于二被告主张对原告无交房义务，不是本案适格被告的问题。本案原告系基于物权主张的侵权之诉，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，二被告未举示证据证明二被告系该诉争房屋的合法占有人，应属无权占有。因此，原告主张二被告搬出诉争房屋，返还原告符合法律的规定，予以支持。对于二被告的抗辩理由不予采纳。对于原告主张二被告支付租金损失，原告未举示证据证明，不予支持。第三人江小燕未实际占用诉争房屋，故不承担侵权责任。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：1、被告黄学永、汪其凤限于本判决生效后十日内搬出万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋，将该房屋交还原告郎亚铃；2、驳回原告郎亚铃要求被告黄学永、汪其凤赔偿房屋租金损失14400元的诉讼请求。案件受理费8100元，由被告黄学永、汪其凤承担。该受理费已由原告郎亚铃垫付，被告黄学永、汪其凤限于本判决生效后十日内迳付原告。
上诉人黄学永、汪其凤上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：根据江小燕与黄千之《离婚协议书》的约定，上诉人有权居住至2014年10月30日，但江小燕没有经过上诉人同意于2012年7月9日即把争议房屋卖了，其无权出卖该房屋，而上诉人有居住权，故应驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郎亚玲辩称，协议约定2014年10月30日前不能出卖房屋约束的是江小燕，而非郎亚玲。郎亚玲与江小燕签订买卖合同时，房屋产权证的权利人是江小燕，而郎亚玲并不知晓江小燕与黄千之系夫妻关系，更不知道其间还有协议，故郎亚玲主观上无过错，且支付了46万元房款，不低于市场价格。该房屋已于2012年7月25日办理了过户手续，并以该房屋办理了抵押登记。该房屋的权利人系郎亚玲，故有权要求上诉人搬离房屋，请求驳回上诉、维持原判。
被上诉人江小燕辩称，江小燕依据约定有权处分房屋，江小燕与郎亚玲的房屋买卖合法，且已过户至郎亚玲名下，应当维持原判。
二审审理过程中，上诉人向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及权属协议、付款记录，拟证实上诉人系争议房屋的实际产权人和出资人，仅是登记在黄千之名下；2、房屋权属登记申请书及缴费单据，拟证实江小燕取得该房屋系由黄千之过户取得；3、报警案件登记表，拟证实黄千之与江小燕于2012年5月9日发生纠纷，江小燕离家出走；4、《离婚协议书》，拟证实江小燕在2014年10月30日前无权出卖争议房屋。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人郎亚玲与江小燕签订房屋买卖合同时，该房屋产权证登记的权利人为江小燕，故郎亚玲有合理理由相信江小燕有权出卖该房屋。之后，郎亚玲向江小燕支付了购房款46万元，并办理房屋产权过户手续，取得了争议房屋的产权证书，其行为属恰当履行合同行为。上诉人依据黄千之与江小燕之间《离婚协议书》的约定内容主张江小燕无权处分房屋。但因该《离婚协议书》系黄千之与江小燕之间的约定，故应仅对黄千之与江小燕之间产生约束力，而上诉人无证据证明郎亚玲知晓该协议，也无证据证实郎亚玲支付的购房款明显低于市场价，因而不能证明郎亚玲购买该房屋时存有恶意。同时鉴于郎亚玲已实际登记取得了该房屋的产权证书，故郎亚玲已取得该房屋的所有权。据此，郎亚玲依据其对该房屋享有的所有权请求上诉人搬出争议房屋，于法有据。上诉人主张该房屋系共有房屋，不应搬离。因其主张既无充分证据证实，亦被生效判决所驳回，故不予支持。综上，一审认定事实清楚，处理结果恰当。上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元，由上诉人黄学永、汪其凤共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一五年四月八日
书 记 员 章立立