福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第1502号
原告吴英玉，女，1962年9月1日出生，汉族，住福清市东张镇。
委托代理人林纯全，福建向高律师事务所律师。
被告黄荣冬，男，1962年11月7日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人徐炎枝，女，1981年4月8日出生，住福建省诏安县太平镇。
原告吴英玉与被告黄荣冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，由代理审判员徐文聪依法适用简易程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告吴英玉及其委托代理人林纯全、被告黄荣冬及其委托代理人徐炎枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴英玉诉称，2013年2月5日，原被告双方在厦门市思明区签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将坐落于厦门市思明区湖滨南路18号2104室房屋出租给被告，租赁期限为3年，自2013年2月5日起至2016年2月4日止，每个月租金为5000元，被告应每季度向原告交付15000元，每次付款应提前7天付清。双方约定租赁期间被告如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，原告有权提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，原告可视为废物，任由原告处理，被告不得有异议，并追回所欠租金及滞纳金。
合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了房屋，但被告却不按合同约定支付房屋租金，经原告多次催交未果。现被告仍拒绝按约定支付第三季度、第四季度租金，并长期占用房屋。自2014年8月5日至今以来被告一直拖欠租金，已构成严重违约。经原告多次上门到被告居住地厦门市当面向被告催款，被告才于2014年12月中旬和下旬分别支付了5000元、2000元款项，此款项尚不足清偿滞纳金。
鉴于被告严重违约并给原告造成严重的损失，原告于2014年12月2日委托律师向被告发出关于解除租赁合同的《律师催告函》，根据有关法律法规的规定，原告单方解除上述《房屋租赁合同书》，该函已于次日送达被告，但被告至今仍不理不睬，原告解除合同行为现已发生法律效力。另，被告未全部支付从承租房屋以来的水电和物业管理费等费用，截至2014年12月25日已拖欠原告房屋租金、滞纳金、物业管理费、水电费等（扣除被告的押金）合计105800元。故诉请判令：1、确认原被告房屋租赁合同于2014年12月7日解除；2、被告支付拖欠原告从2014年8月5日起至2014年12月25日的房屋租金、迟付租金部分的滞纳金及水电费、有线电视费和物业管理费共计105800元【即拖欠租金3万元（第三季度1.5万元＋第四季度1.5万元）＋滞纳金8.4万元（拖欠租金3万元＊2%／天＊140天）＋物业管理、水电费和有线电视费等费用大约3800元，扣除被告租房押金5000元和被告于2014年12月中旬和下旬分别支付了5000元、2000元】；3、被告支付自2014年12月25日至搬离房屋止的占有使用费（相当于租金）和滞纳金。
被告黄荣冬辩称，其对原告的全部诉讼请求均不予认可。一、被告于2014年8月25日通过支付宝向原告已经缴清2014年第三季度（2014年9月至2014年11月份）的租金，于2014年5至7月有一笔8000元款项汇入原告卡中，2014年7月1日有一笔7000元款项汇入原告女儿赖虹艳卡中。均是现金存入再汇出用以支付租金，2014年8月25日通过支付宝支付了2014年第三季度的租金，2014年12月的租金分别于中旬、下旬支付了5000元、2000元。二、水电费、物业管理费、有线电视费，上述费用均已经缴清。若无缴交早就被停了，上述费用是否缴交也可以向物业核实。三、2014年12月份的费用没有交给原告的原因是原被告因租赁事宜存在未协调事宜，上述费用均缴清，但原告称没有收到款项，被告曾多次电话与原告联系，但是原告不予出面处理。原告称其向被告发出律师函、催告函，但被告均未收到。原告曾到讼争房屋与被告争吵，给被告造成经济损失，合同约定若一方要提前终止合同，应当提前通知另一方，被告未讼争房屋也付出了装修费、宽带费、有线电视费等相应费用。
经审理查明，2013年1月26日，原告吴英玉（甲方）与被告黄荣冬（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份（编号为0001571），约定：乙方向甲方承租址于厦门市思明区湖滨西路18号2104室（下称“讼争房屋”）作为办公之用；租赁期限从2013年2月5日至2016年2月4日止，每月租金5000元，乙方应每季度向甲方交付15000元，每次付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付押金5000元，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；在租赁期间，乙方应负责交付水电费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用；租赁期间乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议，并追回所欠租金及滞纳金，等等。在该合同“房屋租赁合同书”下方有手写“建设银行6227001823070094849户名：吴英玉”内容。原被告在该合同落款处签字确认。合同签订当日，原告依约将讼争房屋交付给被告，被告向原告支付租金至2014年8月4日。因被告迟付租金，原告于2014年12月2日委托福建向高律师事务所的林纯全律师向被告发出《律师催告函》，催告被告立即向原告支付拖欠的租金。补缴水电费、物业费等费用，在收到律师函后3日内与原告或律师联系，否则解除合同行为将在被告收到函后第四日即生效。当天案外人徐炎枝签收了该催告函。
另查明，讼争房屋权属人为案外人赖虹艳。赖虹艳与原告于2013年1月1日签订《房屋租赁授权委托书》，载明赖虹艳将其所有的讼争房屋委托原告进行出租及管理，委托权限包括：1、房屋的出租、收取租金和日常管理；2、房屋的物业管理。房屋的相关设施设备的维护与管理；3、因房屋出租、管理产生纠纷，代为聘请律师起诉等处理事项；4、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托权限从2013年1月1日起至2020年12月31日止。
还查明，被告于2015年5月5日搬离并将讼争房屋返还原告。
审理中，被告黄荣冬提交支付宝付款凭证、支付宝缴费回单、银行转账明细单等证据，证明其通过徐炎枝分别于2014年8月25、11月28日、12月20日向原告支付了2014年第三季度的租金15000元，第四季度的租金4900元和2000元，于2014年7月1日向赖虹艳支付了租金7000元，并且缴交了讼争房屋的水电费、燃气费。被告认为原告未提交支付宝付款凭证、支付宝缴费回单的原件，对其真实性由法庭审核，对其证明内容不予认可，认为被告2014年8月25日支付的15000元是支付2014年第二季度的租金，但当庭确认被告于2014年12月中下旬支付了租金5000元和2000元，同意予以扣除；原告对被告提交的建设银行交易明细真实性无异议。
经审查，被告未提交支付宝付款凭证、支付宝缴费回单的原件或支付宝对应的银行账户交易明细单，本院对其真实性不予认可；被告提交的银行转账明细单无法体现交易双方的姓名及款项的性质，本院对其关联性及证明内容不予认可。故被告提交证据及证明的事实本院不予采信。故查明，自2014年8月5日起至2014年12月25日止，讼争房屋的租金按每月5000元计算为23333.33元，被告仅向原告支付了7000元，尚拖欠租金16333.33元。
上述事实，有原告吴英玉提交的房屋租赁合同书（编号0001571）、（2014）闽向高律函第402号律师催告函、EMS邮寄单、厦门市土地房屋权证（编号厦地房证第00435929号）、房租租赁授权委托书、物业交接清单、欠费停电通知、保证书，被告黄荣冬提交的支付宝付款凭证、支付宝缴费回单、银行转账明细单以及原被告的当庭陈述等为证。
本院认为，原告吴英玉与被告黄荣冬于2013年1月26日签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，且内容与法不悖，应认定为有效。合同就租赁期限、租金及租金的支付时间、迟付租金的违约责任等作了明确约定，双方均应严格依约履行相关义务。根据上述查明的事实，被告未按时足额支付2014年8月5日至2014年12月25日的租金，其行为已构成违约，应向原告支付拖欠的租金16333.33元（扣除应退还给被告的押金5000元为11333.33元），并依约支付违约金。原告主张的每日2%的违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。因被告迟付租金超过7天，原告依约享有提前解除讼争合同、收回讼争房屋的权利。被告于2014年12月7日收到原告发出的解除讼争合同的律师函，故讼争合同于该日解除。讼争合同解除后，黄荣冬占有使用讼争房屋无合同或者法律依据，应当返还讼争房屋并参照原租金标准每月5000元向吴英玉支付自2014年12月25日次日即2014年12月26日起至2015年5月5日止的占有使用费。原告要求被告支付占有使用费的滞纳金，无合同或者法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付水电费、有线电视费及物业管理费，因上述费用原告未代为支付未实际发生，故原告要求被告支付上述费用缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，原告之诉请在上述范围内于法有据，本院予以支持；超出部分，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告吴英玉与被告黄荣冬签订的《房屋租赁合同书》（编号为0001571）于2014年12月7日解除；
二、被告黄荣冬应于本判决生效之日起十日内向原告吴英玉支付拖欠的租金11333.33元，并支付滞纳金（以11333.33元为基数，自2014年7月30日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
三、被告黄荣冬应于本判决生效之日起十日内向原告吴英玉支付讼争房屋的占有使用费（自2014年12月26日起至2015年5月5日止，参照原租金标准每月5000元计算）；
四、驳回原告吴英玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1850元，由原告吴英玉负担1521元，由黄荣冬负担329元。于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一五年五月二十九日
代书 记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。