上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第7654号
原告上海康邸物业管理有限公司。
法定代表人陆建冲，总经理。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
被告是家群。
委托代理人颜一峰，上海徐松婷律师事务所律师。
委托代理人顾涛，上海徐松婷律师事务所律师。
原告上海康邸物业管理有限公司与被告是家群物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月27日立案受理后，依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海康邸物业管理有限公司的委托代理人贾志、余雯钰，被告是家群的委托代理人颜一峰、顾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海康邸物业管理有限公司诉称，原告依据与xxxx花园业主大会签订的《物业服务合同》以及后续延长物业服务期限的文件，约定为xxxx小区提供物业管理服务至2013年8月31日止。被告系上海市闵行区301室业主，被告自2005年10月1日起至2013年8月31日拖欠物业服务费共计15，456.40元（人民币，下同），经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求法院判令：一、被告是家群支付2005年10月1日至2013年8月31日的物业服务费15，456.40元；二、被告是家群支付逾期付款违约金150元。
被告是家群辩称，一、被告是家群的答辩意见同其他业主的答辩意见：1、原告的诉讼主体存在问题，物业服务合同已于2009年11月30日期满，2010年1月28日，原告也发布了公告，明确合同届满后，不再参与物业公司的选聘事宜，因此物业合同的权利义务已经终止，原告应当退出小区，因此原告已经丧失了主体资格；2、2009年11月30日之后，原告再未获得合法的主体资格，原告所凭借的所有文件均未得到业主大会的授权，业委会只有执行的责任，没有违背业主大会决议的权利，因此之后延长物业服务期限的函均无效，因此所谓的后延期间的服务对业主没有约束力；3、根据物业管理条例第六十七条的规定，应由业主委员会履行必要的督促“交费”的前置程序，物业公司没有直接起诉“欠费业主”的权利。综上，原告不具有诉讼主体资格。二、原告寄送的信函，被告从没有收到过，被告也不知道原告邮寄的是什么内容。原告的邮寄清单都是手写的，不能证明原告催讨过物业费，不能引起时效中断，原告的诉讼请求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。三、被告的物业费已经全部交齐。四、原告提供的物业服务不符合业主的要求，2009年开始原告属于强迫式管理。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
原告为支持其诉称，向本院提供如下证据：
1、资质证书一份，证明原告有资质管理小区；
2、前期物业服务合同一份、2007年9月1日签订的物业服务合同一份、2009年3月7日签订的物业服务合同一份；
3、2010年2月26日关于延长物业服务期限的函、2010年5月30日、2010年8月31日、2010年11月30日原告与xxxx花园业主委员会签订的关于延长物业服务期限的补充协议三份；
4、2011年4月25日、2012年4月9日、2012年7月6日上海闵行区xxxx花园业委会出具的关于延长物业服务期限的函三份；
5、2012年12月26日，xxxx业主委员会出具关于采取公开招投标方式选聘物业服务企业，并要求原告继续履行好小区物业管理服务工作的函；
6、2013年6月30日，xxxx业主委员会出具的要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场交接结束的函；
7、业主公约一份；
8、催款邮寄凭证一组，证明原告向被告催款的事实。
本院对上述证据出示并进行质证，被告对原告提供的证据1，认为原告的资质证书已经注销，没有年检，没有资质的行为是违法的，原告的资质不能管理别墅、住宅、商铺混合的小区；对证据2，认为合同是伪造的，2009年的物业合同骑缝章都对不上，显然是拼接的，双方签字盖章生效，一方未签字，并且三份物业合同均未经过业主大会审查；对证据3-6，认为形式上是双方签字了，但是对章的真伪难以认可，必须要有业委会的证明，才能认可，且延长服务期限是业主大会的事项，业主大会已经作出选聘的决定，业主都不知道这些函件的内容，因此这些函件是虚假的，不发生效力；对证据7，业主公约的真实性予以确认，但原告没有履行公约的约定，业主有权拒交物业费；对证据8，认为被告从未收到过催款邮寄凭证，也不清楚函件的内容，其中有的函件收据是手写的，2011年、2012年的收据是同一人书写的，对催款函的真实性不予认可，不能引起诉讼时效中断。
经审理查明，被告系上海市闵行区301室房屋的权利人之一，房屋建筑面积为99.43平方米。2001年10月，上海xxxx物业管理有限公司与上海xxxx置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为闵行区顾戴路1266弄小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海xxxx物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司。2007年9月1日，原告（乙方）与上海市闵行区xxxx花园业主大会（甲方，以下简称xxxx业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为xxxx花园提供物业服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，原告再次与xxxx业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日原告张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，xxxx花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，原告（乙方）与xxxx花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，原告再次与xxxx花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，原告又与xxxx花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，xxxx业主委员会张贴公告，延长原告服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，xxxx业主委员会再次张贴公告，延长原告服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，xxxx业主委员会再次发函给原告，延长原告的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，xxxx业主委员会发函给原告，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请原告继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，xxxx花园业主委员会发函给原告，要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日原告撤出该小区。
合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未按期交纳自2005年10月至2013年8月间的物业服务费，共计15，113.36元。
另查明，翁晓玲系上海市闵行区顾戴路1266弄113号301室房屋的另一权利人，原告分别于2007年3月26日、2007年8月14日、2007年11月7日、2008年3月14日、2008年12月10日、2009年1月28日、2010年7月15日、2011年7月30日、2012年9月9日、2013年3月26日、2013年11月29日以闵行区顾戴路1266弄113号301室为邮寄地址，通过挂号信的方式向翁晓玲邮寄催讨物业服务费的函件。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的xxxx花园业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。虽然，原告与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经被告所在小区业主委员会的许可，原告为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，原告继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故原告对小区实施的管理行为属事实管理，被告理应依据等价有偿原则，向原告支付物业管理费。至于被告所称业主逾期不交纳物业服务费用时，应先经业主委员会督促其限期交纳的前置程序，物业服务企业不可直接向法院起诉，本院认为此项规定并非法律上的诉讼前置程序，当业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业有依法向法院起诉的权利。至于被告辩称其已全部交齐物业费，对此事实应由被告负举证责任，但被告未能提供相应的证据证明，故对此辩称本院亦不予支持。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告主张的物业服务费历时较长，原告所催讨的函件应能使诉讼时效的中断期间得以延续。经审查，原告已经提供其分别在2007年3月26日起至2013年11月29日止，在诉讼时效期限内多次以上海市闵行区顾戴路1266弄113号301室为寄送地址，并以挂号信方式向系争房屋产权人之一的翁晓玲发函催讨过系争物业费的凭证，诉讼时效因原告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。综上，被告关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，本院不予支持。
关于原告主张的违约金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但原告在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。现原告考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告是家群应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康邸物业管理有限公司自2005年10月起至2013年8月的物业服务费13，602.02元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计95.08元，由被告是家群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 叶岚
二〇一四年八月四日
书记员 周密
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
三、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。