广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初1402号
原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市。
负责人：童友红，职务：总经理。
委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。
委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。
被告:张海华，女，1972年7月21日出生，汉族，住广州市天河区.
委托代理人：孙伯肖，男，1970年9月4日出生，汉族，系被告配偶。
委托代理人：王淑英，女，1946年2月26日出生，汉族，系被告母亲。
原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告张海华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴江美，被告张海华的委托代理人孙伯肖、王淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年4月1日至2017年2月28日期间的物业服务费9332.75元；2.被告向原告支付从2014年5月1日起逾期支付物业服务费违约金（分别以每月的物业服务费266.65元为本金，从应缴之月的次月1日起按每日万分之五计算至全部物业服务费付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业管理公司，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾*栋*房（以下统称涉案房屋），并于2013年12月21日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应在每月10日前按涉案房屋建筑面积每平方米每月2.5元的标准缴纳物业服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金至费用付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未有向原告缴纳物业服务费，已构成违约。
被告张海华提交书面答辩状辩称：1.被告就涉案房屋与深圳彩生活物业管理公司（以下简称彩生活公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定由彩生活公司提供物业服务，原、被告之间不存在物业服务合同关系；2.彩生活公司作为收取涉案小区物业服务费的合法主体，未有通知被告有债权转让的情况，原告无权直接向被告索取物业服务费；3.原告未经选聘，不具备管理涉案小区的合法主体资格；4.原告没有证据证明其有向涉案小区提供完善的物业服务，其要求被告支付物业服务费缺乏事实依据，原告对小区公共部分出现的问题未及时修缮，对业主自有部分的维修和修缮，也未尽到协助开发商的义务，涉案房屋从收楼后一直存在严重的质量问题，大小阳台漏水严重，已影响到客厅，现由于原告以及开发商的不作为，导致被告一直无法入住，故被告有权拒交物业服务费；5.被告对原告不存在违约行为，原告主张违约金没有根据；6.原告要求被告支付的部分物业服务费已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，双方确认合同约定的建筑面积为106.66平方米。被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订的《前期物业管理服务协议》约定，由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用时间为从开发商通知业主入伙之日起，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。被告于2013年12月21日办理收楼手续，双方在庭审中确认被告已缴纳2014年3月31日前的物业管理费。
2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。
原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。
被告为证明原告未提供完善物业服务，以及由于原告和开发商的不作为，导致涉案房屋存在严重质量问题至今无法入住，提供了涉案房屋的照片以及视频。原告认为被告提供的房屋照片无法显示拍摄地点，而视频也不能证明漏水是由房屋质量造成，且房屋质量维修问题与原告无关。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业管理费，本院不予支持。
虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。即被告应向原告支付2015年8月19日至2017年2月28日的物业服务费4911.52元（266.65÷31天×13天+266.65×18个月）。被告认为原告不具备管理涉案小区的合法主体资格，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。至于被告所主张的房屋质量问题，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，被告可另循法律途径解决其与粤锐公司的纠纷；此外，被告提供的证据也无法证明是由于原告未尽物业服务义务导致房屋漏水。对于被告所称原告存在提供物业服务不完善而不予交费的抗辩理由，本院认为，物业服务是一个动态、长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务，本案中，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。被告拒绝支付上述期间物业服务费的答辩理由依据不足，本院不予采纳。
原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告张海华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2015年8月19日起至2017年2月28日止的物业服务费4911.52元；
二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费47元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司承担27元，被告张海华负担20元。
本判决为终审判决。
代理审判员 李慧娟
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 孔一如