河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第343号
上诉人（原审第三人）彭玉英，女，住新乡市红旗区。
被上诉人（原审原告）李嘉儒，男，住新乡市。
被上诉人（原审被告）新乡市卫滨区胜利路办事处。
法定代表人郭鹏，主任。
委托代理人薛丽，系办事处副主任。
被上诉人（原审被告）新乡市胜利物业公司。
法定代表人周世成，经理。
被上诉人（原审被告）周世成，男，住新乡市红旗区。
上诉人彭玉英与被上诉人新乡市卫滨区胜利路办事处（以下简称胜利路办事处）、新乡市胜利物业公司（以下简称物业公司）、周世成、李嘉儒侵权纠纷一案，李嘉儒于1998年5月7日提起诉讼，请求判令讼争房屋归其所有，彭玉英停止侵权，胜利路办事处承担违约责任，赔偿其经济损失。河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）2004年6月4日作出（1998）牧民初字第363号民事判决，已经发生法律效力。原审法院于2013年9月10日作出（2013）新牧民监字第3号民事裁定，对本案进行再审。原审法院追加物业公司、周世成作为被告参加本案诉讼，后于2014年6月13日作出（2014）新牧民再字第2号民事判决，彭玉英不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院原审查明：1993年10月15日，原新乡市宏大房地产开发有限公司（后更名为物业公司）与彭玉英签订一份联建协议书，主要内容：双方联合在彭玉英的旧宅院（藏营东街17号）建三层楼一栋，由物业公司出资，房建成后一层全部归彭玉英所有，二、三层归物业公司所有。协议签订后，物业公司组织开始施工。1994年11月1日，李嘉儒与物业公司签订一份售房协议，物业公司将位于藏营东街17号东单元二层北户，面积为78.31㎡的住房售给李嘉儒，总计房款为43070.5元，约定协议签订后付购房款总额50%以上计22807.24元，余额于动工后交10000元，余款交付房产证时一次付清；房屋交付使用日期为1995年1月20日。1994年11月7日至1995年4月17日，物业公司四次共收李嘉儒预交房款29307.24元，此后，物业公司经理周世成下落不明。物业公司是胜利路办事处所属集体所有制企业，自1994年1月开业，至今未参加企业年检，未给胜利路办事处交管理费。另查明，物业公司与彭玉英签订一份补充协议（该协议无签订日期），对1993年10月15日双方协议，经协商再补充四条，即：原给彭玉英的拆迁费4.5万元调成给彭玉英二楼西北三室一厅住房一套，房价按每平方米600元，多退少补等。1994年12月14日，彭玉英与物业公司经协商就房屋交工一事达成六条协议，主要载明：1994年12月开工，1994年春节前物业公司交付彭玉英四套住房，1995年4月份全部工程完工，5月份产权证办完，如不能按协议执行，物业公司的全部手续作废，一切财产归彭玉英所有。1996年在找不到周世成的情况下，彭玉英对一、二层楼房进行内粉，安装门窗，占有该房。
原审法院原审认为：李嘉儒与物业公司签订的售房协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。李嘉儒按合同约定交付了购房款，物业公司未按合同约定履行义务，并以自己的行为表明不履行合同的主要债务。物业公司应当返还李嘉儒购房款，并赔偿由此给李嘉儒造成的经济损失。胜利路办事处是物业公司的主管单位，应对物业公司的行为负责。彭玉英1994年12月14日和物业公司签订的协议与李嘉儒和物业公司签订的售房协议相冲突，不予确认。李嘉儒尚未取得所购房屋的产权，要求彭玉英停止侵权，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项之规定，判决如下：一、胜利路办事处以物业公司的财产清理返还李嘉儒购房款29307.24元及利息（自1995年1月21日起到实际支出之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计息）。二、驳回李嘉儒其他诉讼请求。诉讼费1200元，由胜利路办事处承担（胜利路办事处以物业公司的财产清理、偿付）。
原审法院再审期间，因李嘉儒在原审中的诉讼请求既要求胜利路办事处及彭玉英承担侵权责任，又要求胜利路办事处承担违约责任，经原审法院依法释明，李嘉儒称可以选择要求胜利路办事处、物业公司、周世成返还预交购房款并赔偿损失。
原审法院再审查明：1993年10月15日，物业公司与彭玉英签订联建协议一份，主要内容：物业公司在彭玉英的旧宅院内（藏营东街17号）建三层楼一栋，建成后一层归彭玉英，其余房屋归物业公司所有，拆迁周转费物业公司付给彭玉英45000元等。之后双方又签订补充协议一份，将物业公司应给彭玉英拆迁周转费45000元调成给彭玉英二楼西北三室一厅住房一套，所调房价按每平方米600元计算，多退少补，物业公司同意彭玉英买二室一厅住房一套，经计算彭玉英应欠物业公司11500元。1995年4月10日，周世成出具证明称补充协议中所签买二室一厅应改为换房，二楼西南角两室一厅住房。1994年12月14日，物业公司与彭玉英又签订一份协议，约定，1994年春节前物业公司需交付彭玉英四套住房，全部完工需在1995年4月份，如不能按新协议执行，一切财产、物产全部归彭玉英所有。上述第一份联建协议签订后，物业公司即开始组织施工。1994年11月1日，房屋仅完成一、二层主体工程尚未完工，物业公司与李嘉儒签订售房协议一份，并经新乡市公证处公证，协议约定：李嘉儒向物业公司购置位于藏营东街17号东单元二层北户商品房一套，面积为78.31㎡，金额43070.5元，协议签订之后付购房款总额50%以上计22807.24元，余额20263.26元于动工后再交10000元，其余交付房产证时一次付清，房屋交付使用日期为1995年1月20日，本协议不作为正式产权依据，产权凭证另发，办理产权证费用由双方各承担50%。协议签订后，李嘉儒于1994年11月7日交购房款22807.24元，1995年4月12日付款1500元，1995年4月17日付款5000元，共交房款29307.24元。物业公司与彭玉英合作建房至一、二层主体完工时停工，之后物业公司负责人周世成不知去向，彭玉英自行出资完成一、二层剩余工程后占有使用了房屋，物业公司及彭玉英至今未清算合作建房的账目。物业公司于1994年元月注册成立，经济性质集体，法定代表人周世成，注册资金一百万元，系周世成自筹，主管单位是办事处，属挂靠胜利路办事处的企业，未给胜利路办事处交管理费，是独立法人单位，自主经营，自负盈亏，独立承担经济、民事责任。物业公司开业以来未参加企业年度检验，于2003年被工商局吊销营业执照。
原审法院再审认为：李嘉儒与物业公司签订售房协议时间是1994年11月，是在房地产管理法施行前签订的，依据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，作为商品房出售方的物业公司不具备房地产开发的资格，没有依法取得土地使用证，并且至今也未办理土地使用权证，且房屋也未交付使用，故其与他人所签订的售房合同是无效的。对导致合同无效物业公司过错明显大于李嘉儒，物业公司应当返还李嘉儒已预交房款并赔偿因合同无效给李嘉儒造成的损失，结合本案实际情况按同期银行贷款利率计息为宜。物业公司被吊销营业执照，但未被注销登记，其企业法人主体资格仍应存在。物业公司登记企业性质系集体所有制企业，但根据验资证明显示其注册资金系周世成自筹一百万元，该物业公司是名为集体，实为个体，周世成应当对公司债务承担连带清偿责任。物业公司与彭玉英之间系一方出资另一方以土地使用权作为投资的合作建房关系，物业公司及其前身宏大房地产开发有限公司均不具备房地产开发经营资格，无权与他人签订房地产开发经营合同及开发经营房地产，其与彭玉英合作建房也未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，故双方签订的合作建房协议及补充协议均属无效。在物业公司与彭玉英合作建房的账目未清算的情况下，彭玉英实际占有了该房，是合作建房的最大受益人，故彭玉英也应当与物业公司、周世成共同承担清偿责任。彭玉英与物业公司之间属另一法律关系，应另案予以处理。原判决认定事实的理由及适用法律错误，且遗漏当事人，程序错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条的规定，判决：一、撤销原审法院（1998）牧民初字第363号民事判决；二、物业公司于判决生效后十日内返还李嘉儒预交购房款29307.24元并赔偿损失（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，其中22807.24元自1994年11月7日起计算利息，1500元自1995年4月12日起计算利息，5000元自1995年4月17日起计算利息，均计算至判决生效后十日止）；三、周世成、彭玉英对物业公司所欠李嘉儒债务承担连带清偿责任；四、驳回李嘉儒其他诉讼请求。案件受理费1200元，由物业公司和周世成、彭玉英共同承担。
彭玉英上诉称：上诉人与物业公司签订协议开发讼争房产，投入了原有平房十几间及院落0.6亩，在开发过程中，物业公司又从上诉人处借支19000元。后因资金不到位工程停工，物业公司也人去楼空。上诉人无奈自行筹款十二万余元，将房产建好，并入住。房产开发期间，物业公司出售房屋一套，房款由物业公司占有。上诉人实为本案最大受害者，并非最大受益者，原审判决判令上诉人承担连带清偿责任有失公正。上诉人后期是自己建房，法院还要求上诉人承担前期建房费用。现周世成不知去向，上诉人作为70多岁的老人如何能找到他。周世成预售房屋收取房款，本身就是骗局，工程于1994年3月份停工，李嘉儒明知停工还向物业公司交纳房款，与上诉人没有任何关联。请求二审法院改判上诉人不承担连带清偿责任。
李嘉儒辩称：1994年12月14日，彭玉英与物业公司签订的协议是无效的，讼争房屋不能归彭玉英所有。讼争房屋中一楼的一套住宅房是彭玉英出卖的，而不是物业公司。彭玉英所主张的建房投资与事实不符。彭玉英占有讼争房屋，收取租金达19年之久，确系本案最大受益者。
胜利路办事处辩称：原审判决正确。
物业公司及周世成经本院依法传唤未到庭。
本院查明的事实与原审法院再审认定一致。
本院认为：物业公司与彭玉英之间存在合作建房关系，对于讼争房屋的建造，彭玉英虽有一定投资，但其实际占有了合作建房的最终成果，确系合作建房的受益人。原审法院基于以上原因，判令彭玉英对物业公司、周世成返还李嘉儒购房款及赔偿损失承担连带清偿责任，并无不妥。因彭玉英与物业公司之间的民事法律关系与本案不是同一法律关系，对于彭玉英提出的合作建房出资问题，彭玉英可以向物业公司、周世成另行主张权利。彭玉英上诉称讼争房屋于1994年3月份已经停工，李嘉儒明知工程停工仍交纳房款，与其无关。对于讼争房屋停工时间，彭玉英并未提交证据予以证明，而从彭玉英与物业公司之间后续签订的协议看，双方合作建房协议在1994年3月份之后仍在继续履行，则李嘉儒出于购买房屋之目的，继续支付购房款，并不违背常理。彭玉英主张其不应承担连带清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费533元，由彭玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈兴祥
审 判 员 石玉霞
代理审判员 贾 威
二〇一五年一月六日
代理书记员 刘 冬