湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0722民初1205号
原告：杨志光，男，1959年6月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄立新，汉寿县正义法律服务所法律服务工作者。
被告：刘家瑞，男，1946年10月11日出生，汉族。
原告杨志光与被告刘家瑞建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了第一次审理，原告杨志光及其委托诉讼代理人黄立新到庭参加诉讼，被告刘家瑞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2017年9月7日，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2017年11月1日公开开庭进行了第二次审理，原告杨志光及其委托诉讼代理人黄立新到庭参加诉讼，被告刘家瑞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨志光向本院提出诉讼请求：判令刘家瑞1.返还合同定金20000元；2.赔偿未履行合同的罚金20000元；3.退还土地转让款3000元；4.赔偿定金和土地转让款的利息15480元（以43000元为基数按年利率6%自2011年5月11日计算至2017年5月11日）；5.赔偿修围墙的费用10000元。五项合计金额为68480元。事实与理由：杨志光与刘家瑞于2007年12月29日签订一份土地转让协议。当日，杨志光同行人员范朝辉付给刘家瑞20000元定金。因刘家瑞与彭祥生为原蒋家嘴建材路东风预制厂的归属在进行民事诉讼，合同签订后未及时履行。2008年3月间，刘家瑞自认为其与彭祥生的纠纷已解决，通知杨志光修围墙。杨志光共花费10000多元修好了围墙，但是第二天就被彭祥生推倒。杨志光马上与刘家瑞交涉，要求刘家瑞落实好后再通知杨志光履行合同。期间，刘家瑞分两次从杨志光处预支地皮款3000元。此后，杨志光又多次催促刘家瑞履行合同，但是刘家瑞都以官司没有打完为由搪塞。杨志光得知刘家瑞于2011年5月11日将合同标的地转让给了陈龙勇后，找到刘家瑞要求履行合同，刘家瑞不但不履行合同，还拒绝退还定金和预收的地皮款。这些年来，杨志光本人或委托朋友多次找刘家瑞交涉、调解，均被刘家瑞拒绝。
刘家瑞未作答辩。
杨志光围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.杨志光与刘家瑞签订的《关于土地转让协议》（以下简称土地转让协议）、2.刘家瑞于2007年12月29日向杨志光出具的收条、3.汉国用（2007）第1176号国有土地使用权证、4.刘家瑞于2008年3月20日向杨志光出具的收条、5.刘政兵于2008年4月2日出具有证明人解以国签字的收条、6.证人刘革资的当庭证言。本院于2017年9月4日依职权从汉寿县国土资源局调取了土地证号为2011-0431的土地登记卡（含续表）、汉国用（2011）第11-01**号国有土地使用权证。对以上证据本院认证如下：1.土地转让协议、刘家瑞于2007年12月29日向杨志光出具的收条，均系原件，来源合法，证人刘革资已出庭陈述证言，接受法庭质询，陈述了协议签订经过及定金交付情况，故对本组证据中的土地转让协议及收条予以采信，对证人刘革资该部分证言予以采信。2.汉国用（2007）第1176号国有土地使用权证系复印件，杨志光未提交原件核对，但与本院依职权从汉寿县国土资源局调取的土地证号为2011-0431的土地登记卡（含续表）、汉国用（2011）第11-01**号国有土地使用权证复印件内容相互印证，故均予以采信。3.刘家瑞于2008年3月20日向杨志光出具的收条，系证据原件，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故予以采信。4.刘政兵于2008年4月2日出具有证明人解以国签字的收条，虽系证据原件，证人刘革资亦当庭陈述收条中“杨志刚”系杨志光，“收款人刘政兵”系刘家瑞之子，“证明人解以国”系刘家瑞女婿，但证人刘革资的该部分证言系孤证，不能证明刘政兵系刘家瑞之子、收条中杨志刚系杨志光，不能实现杨志光拟证明刘政兵代刘家瑞预收土地转让款1000元的证明目的，故对该组证据中的收条及刘革资的该部分证言不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨志光与刘家瑞经刘亚军（又名刘习军）介绍于2007年12月29日签订土地转让协议，约定：刘家瑞将自己拥有使用权的原蒋家嘴镇建材路东风预制厂1035平方米的国有土地使用权转让给杨志光，转让价格为208000元；杨志光向刘家瑞支付定金20000元；刘家瑞负责该宗土地障碍物的清扫、主持修围墙、办理过户手续，但刘家瑞不负担修围墙及过户的费用；协议签订后，双方均不得反悔，若刘家瑞反悔，则连定金带赔偿付给杨志光40000元，若杨志光反悔，则刘家瑞不退还定金。当日，杨志光向刘家瑞支付定金20000元。之后，杨志光多次要求刘家瑞履行合同，但刘家瑞均以其与彭祥生关于原蒋家嘴镇建材路东风预制厂的官司未了结为由未交付土地。2008年3月20日，刘家瑞向杨志光预支了土地转让款2000元。2011年5月23日，刘家瑞将该宗土地的使用权转让给案外人陈龙勇并办理了转让登记。此后，杨志光本人或委托朋友多次与刘家瑞协调解决合同履行事宜无果。
本院认为，本案共有两个争议焦点：一是本案的案由？杨志光与刘家瑞签订的土地转让协议是否成立并生效？二是刘家瑞是否应向杨志光返还定金20000元、土地转让款3000元、赔偿罚金20000元、赔偿修建围墙的费用10000元和定金、土地转让款利息损失15480元？
焦点一：本案的案由？杨志光与刘家瑞签订的土地转让协议是否成立并生效？
关于案由，双方系因转让建设用地使用权而产生的纠纷，故本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷。
关于双方签订的土地转让协议是否成立并生效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，双方订立的土地转让协议已依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效…”的规定，故双方订立的土地转让协议已生效，对双方均有法律约束力。
焦点二：刘家瑞是否应向杨志光返还定金20000元、土地转让款3000元、赔偿罚金20000元、赔偿修建围墙的费用10000元和定金、土地转让款利息损失15480元？
土地使用权转让合同是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，杨志光与刘家瑞未在土地转让协议中明确土地交付时间、价款支付时间，杨志光可随时要求刘家瑞交付土地，但是刘家瑞于2011年5月23日将该宗土地使用权转让给案外人陈龙勇并办理转让登记，以自己的行为表明不履行向杨志光交付土地的义务，杨志光的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”的规定，杨志光可要求解除合同，现杨志光诉至法院要求刘家瑞返还定金等，实质系行使合同解除权，故双方签订的土地转让协议自起诉之日即2017年6月19日已解除。
杨志光、刘家瑞签订土地转让协议后，杨志光向刘家瑞交纳定金并支付了部分土地转让款，合同已经部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，刘家瑞收受定金后没有依约交付土地，杨志光要求刘家瑞返还定金20000元符合法律规定，应予支持。杨志光要求刘家瑞返还土地转让款3000元，但是其提交的证据不足以证明刘家瑞收取了3000元土地转让款，故对其超出部分不予支持，刘家瑞应向杨志光返还土地转让款2000元。
关于刘家瑞是否应向杨志光赔偿罚金20000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”、第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，杨志光与刘家瑞约定“协议签订后，双方均不得反悔，若刘家瑞反悔，则连定金带赔偿付给杨志光肆万元，若杨志光反悔，则刘家瑞不退还定金”，该内容实质上系双方关于违约责任的约定，刘家瑞违约未交付土地，杨志光主张刘家瑞赔偿未履行合同的罚金20000元，其所谓“罚金”实际上就是合同违约金，其该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于刘家瑞是否应赔偿杨志光修建围墙的费用10000元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，杨志光未提交证据证明其已修建围墙及修建围墙所支出的费用情况，对杨志光该项诉讼请求，本院不予支持。
关于刘家瑞是否应向杨志光赔偿定金和预支土地转让款的利息损失问题，本院已依法支持杨志光要求刘家瑞返还定金20000元、支付违约金20000元的诉讼请求，杨志光要求刘家瑞赔偿定金、违约金利息损失无法律依据，本院不予支持。杨志光要求刘家瑞赔偿2000元土地转让款自2011年5月11日至2017年5月11日的利息损失，但未提交证据证明其向刘家瑞主张解除合同的具体时间，利息计算期间无事实依据，本院不予支持。
刘家瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，对杨志光的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、刘家瑞在本判决生效之日起3日内向杨志光返还合同定金20000元、土地转让款2000元，支付违约金20000元，共计42000元；
二、驳回杨志光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1512元，由杨志光负担585元，刘家瑞负担927元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 丁 涛
审 判 员 曾见国
人民陪审员 丁天喜
二〇一七年十一月七日
代理书记员 刘思琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。