江苏省丰县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0321民特4号
申请人中国工商银行股份有限公司丰县支行，住所地丰县向阳中路8号。
负责人任海涛，该支行行长。
委托代理人刘厚煜，该支行职员。
被申请人徐思华，教师。
被申请人杨会丽，工人。
申请人中国工商银行股份有限公司丰县支行（以下简称工商银行丰县支行）于2016年1月21日向本院提出实现担保物权申请。本院受理后，依法由审判员刘承训进行了审查。
经审查查明：2013年4月27日，被申请人徐思华作为借款人、抵押人，被申请人杨会丽作为共同借款人、抵押物共有人，申请人工商银行丰县支行作为贷款人，签订编号B：［抵］字［徐州］行［丰县］支行（2013）年255号个人借款／担保合同一份，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款，金额为人民币400000元（大写：肆拾万元整）；本笔贷款的担保方式为抵押；本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮35%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款利息自实际放款日起计算；借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人自愿选择每月10日为还款日；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；最后一期还款日为贷款到期日；借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定的利率基础上按加收40%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押权协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；处分抵押的所得在偿还抵押担保范围内借款人的全部债务后还有剩余的，贷款人应将剩余部分及时退还抵押人；贷款人处分抵押物时，抵押人应予积极配合，对本合同项下依法设定抵押的抵押人及其所扶养家属居住的房屋，在人民法院裁定或判决拍卖、变卖或者抵债后，抵押人应当在六个月内主动腾空房屋，如果贷款人同意向抵押人提供临时住房，抵押人应当向贷款人支付租金，已经产生的租金，应当从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除；贷款人在处分抵押物过程中所产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。同日，被申请人徐思华、杨会丽作为抵押人、申请人工商银行丰县支行作为抵押权人签订丰县房地产抵押合同一份，合同约定：为确保2013年抵字255号个人借款合同的履行，抵押人徐思华愿意以其位于徐州市丰县盛泰御景园33-1-301的合法房地产抵押给抵押权人；抵押房地产为现房；房屋所有权证号为SY0009771，房屋建筑面积133.97平方米，用地面积28.4平方米，土地使用权取得方式为出让；经评估机构评估，该房地产价值（人民币）623000元，大写陆拾贰万叁仟元；主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，权利价值（人民币）400000元（大写：肆拾万元），约定期限自2013年4月27日起至2023年4月27日止。2013年5月6日，申请人工商银行丰县支行在被申请人徐思华的协助下在丰县房产管理局办理了房屋的抵押权登记，房屋他项权证书编号为丰房他证私字第083**号（房屋坐落于丰县中阳大道南盛泰御景园一期33-1-301；房屋所有权证书编号为国房权证丰字第××号）。2013年5月9日，申请人工商银行丰县支行在被申请人徐思华的协助下在丰县国土资源局办理了国有建设用地使用权的抵押权登记，国有建设用地使用权的他项权证书编号为丰土他项（2013）第00099号［土地证号为丰土国用（2011）第030**号］。
2013年5月17日，申请人工商银行丰县支行按约向被申请人徐思华发放贷款400000元，中国工商银行借款凭证内容载明：借款用途为装修，借款期限为120个月，借款当期执行年利率为8.8425%，按约等额归还借款本金和利息，金额为人民币40万元。贷款发放后，被申请人徐思华、杨会丽还款至2014年7月10日，从2014年7月11日开始，被申请人徐思华、杨会丽未按约履行还款义务。截至2016年2月2日，被申请人徐思华、杨会丽已连续逾期还款19期，尚欠申请人工商银行丰县支行借款本金369362.49元和利息55501.82元。
本院认为：首先，申请人工商银行丰县支行与被申请人徐思华、杨会丽签订的个人借款／担保合同和丰县房地产抵押合同，系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。申请人工商银行丰县支行按约发放贷款后，被申请人徐思华未按合同约定的还款法及时足额偿还借款本息，显属违约，申请人工商银行丰县支行有权根据合同的约定宣布贷款立即到期，要求被申请人徐思华立即清偿全部借款本息。其次，申请人工商银行丰县支行有权根据合同约定，从逾期之日起按合同所执行贷款利率加收40%的罚息，并对应付未付利息计收复利。再次，被申请人徐思华、杨会丽将其所有的位于丰县中阳大道南盛泰御景园一期33-1-301号的房地产作抵押，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。在被申请人徐思华、杨会丽连续逾期还款19期，申请人工商银行丰县支行有权宣布贷款立即到期，并有权按照法律规定请求人民法院拍卖、变卖抵押物并就所得价款在约定的抵押担保范围内优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第三百七十二条之规定，裁定如下：
准予对被申请人徐思华、杨会丽位于丰县中阳大道南盛泰御景园一期33-1-301室的房地产［房屋他项权证书编号为丰房他证私字第083**号；国有建设用地使用权的他项权证书编号为丰土他项（2013）第00099号。房屋所有权证书编号为国房权证丰字第××号；土地证号为丰土国用（2011）第03086号］采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人中国工商银行股份有限公司丰县支行对变价所得款项在借款本金369362.49元及利息、罚息、复利（按合同的约定利率，自2014年7月11日起计算至全部借款本息实际付清之日止）范围内优先受偿。
申请费80元，由被申请人徐思华、杨会丽承担。
本裁定为终审裁定。
审判员 刘承训
二〇一六年二月十七日
书记员 黄萌萌