江苏省南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民初字第940号
原告胡剑军，男，1987年5月8日生，汉族，南京市高淳区人。
委托代理人刘春祥，江苏秋林律师事务所律师。
被告邢建华，男，1968年2月6日生，汉族，南京市高淳区人。
委托代理人杨建林，江苏联勤律师事务所律师。
第三人徐政敏，男，1965年4月21日生，汉族，南京市高淳区人。
第三人杨茂中，男，1962年8月20日生，汉族，南京市高淳区人。
原告胡剑军与被告邢建华确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，由审判员徐铮适用简易程序，于2014年6月5日公开开庭进行了审理，原告胡剑军及其委托代理人刘春祥、被告邢建华及其委托代理人杨建林到庭参加诉讼。本院为查清事实追加徐政敏、杨茂中为第三人，于2014年6月16日第二次公开开庭进行了审理，原告胡剑军及其委托代理人刘春祥、被告邢建华及其委托代理人杨建林、第三人徐政敏到庭参加诉讼，第三人杨茂中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2014年8月12日依法组成合议庭，于2014年9月11日第三次公开开庭进行了审理，原告胡剑军及其委托代理人刘春祥、被告邢建华及其委托代理人杨建林、第三人徐政敏到庭参加诉讼，第三人杨茂中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡剑军诉称，2013年4月26日，在被告保证出租人同意转让的情况下，原、被告签订转让协议1份，约定：被告将其承租第三人的3间门面房转让给原告，原告一次性支付被告转让费300000元、水电保证金2000元、未到期租金182000元，合计人民币484000元。原告支付转让费用后对店面进行装修、开业。而原告开业后，第三人先后表示，被告未告知转让一事。2014年初，第三人明确告知不认可转让协议，并要求原告交还房屋。无奈之下，原告将房屋交还第三人。现诉至法院，要求依法确认原告和被告之间的房屋租赁转让协议无效，被告返还原告转让费用300000元、保证金2000元，依法判令被告承担原告经济损失100000元，并负担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告退还房租30375元。
原告就其主张向法庭提供下列证据：
1、协议1份及被告出具的收条1张，证明：原、被告之间的转让关系及被告收取转让费事实。
2、第三人杨茂中出具的收房通知1份，证明：被告擅自转租的事实以及第三人不同意转租并将租赁房屋收回的事实。
3、第三人杨茂中出具的收条1张，证明：2013年10月29日，被告以原、被告合伙为由，让原告向第三人杨茂中支付了2013年11月至2014年10月30日的租金72900元，第三人杨茂中因只承认与被告的租赁关系，遂以被告向其给付租金的名义出具收条1张。
4、租赁房屋照片20张及原告自书的装修记录1份，证明：租赁房屋的装修情况及原告的损失。
被告邢建华辩称：1、双方订立的协议属房屋租赁合同，是双方自愿签署的，系双方的真实意思表示，依法成立，且已实际履行，为有效合同，应受法律保护。根据合同相对性原则，原、被告协议与被告与出租人之间的租赁合同相互独立，应各自履行。2、原、被告订立的协议在履行过程中已得到出租人的同意。被告与第三人徐政敏订立协议，约定第三人徐政敏同意转租，被告自2013年4月起至合同到期共2年，每年补偿第三人徐政敏100000元。为此，被告补偿第三人徐政敏100000元。而第三人杨茂中收取了原告所交租金。3、出租人收回租赁房屋的原因是原告明确表示因经营不善，不愿继续租赁，系原告单方违约，被告不应承担任何法律承担。原告的违约行为使被告又赔偿第三人徐政敏违约金100000元。4、订立协议时，原告给付被告的300000元系原告购买被告经营饭店的装修及设备费用，标的物已交付，原告要求返还无法律依据。5、原告的房租是交给第三人杨茂中，原告应向其主张退还房租30375元。综上，请求法院驳回原告诉请。
被告就其主张向法庭提供下列证据：
1、被告与第三人徐政敏订立的补充合同1份，证明：2013年5月，第三人知道被告转租行为后，与被告达成协议，被告自2013年4月起至合同到期共2年，每年补偿第三人徐政敏100000元；租赁合同继续履行，被告与第三人租赁合同到期后，原告优先承租。
2、2014年3月20日被告手机短信截图1份，证明：原告明确表示因经营不下去，不想继续转租，并要求被告与第三人协商。
3、收条1张，证明：因原告单方违约，被告向第三人支付违约金100000元。
4、照片1张，证明：因原告不再使用租赁房屋，第三人为体现门面房的价值进行对外招租。
第三人徐政敏述称：被告与第三人徐政敏订立租赁协议1份，将其所有的2间门面房租赁给被告，租期5年。2013年4月份，第三人徐政敏发现租赁房屋在重新装修，得知被告转租给原告，与被告就此订立了补充协议，由被告每年补偿100000元，此后被告给付第三人徐政敏100000元。2014年4月，原、被告分别联系第三人徐政敏表示不再继续租赁，第三人表示不同意解除租赁合同，后因超过1个月未付租金，被告赔偿100000元，第三人徐政敏无奈同意。现上述房屋已租赁给他人，已重新装修、开业。
第三人杨茂中未到庭作陈述亦未向法庭提供证据。
法院依职权调取第三人杨茂中陈述，证实：第三人杨茂中与被告订立的租赁合同中明确约定不得擅自转租。转租一事，第三人杨茂中不知情，直到2013年下半年被告让原告向第三人杨茂中交付租金。因第三人杨茂中与被告订立的租赁合同，故其出具的收条的相对方是被告，因考虑到租赁合同还有一年多就要期满，原告早已在租赁房屋中开饭店，第三人杨茂中未提出异议。2014年，原告饭店经营不下去，想转租，第三人杨茂中不同意，收回了租赁房屋。
经质证，双方当事人发表如下质证意见：
（一）对原告提供的证据，被告质证认为：
1、对证据1、2、3的真实性无异议，但这些证据不能达到原告的证明目的。
2、对证据4中照片的真实性无异议，但对原告自书的装修记录不予认可。
（二）对被告提供的证据，原告质证认为：
1、对证据1、2的真实性无异议，但证据1恰恰证明第三人不知转租一事。
2、对证据3的真实性不能确认，被告不清楚。
3、证据4与本案无关联性。
（三）对被告提供的证据，第三人徐政敏均不持异议。
（四）对原告提供的证据2，第三人杨茂中不持异议。
（五）对法院调查的证据，原、被告对其真实性均不持异议。
根据双方当事人的举证、质证，本院对上述证据确认如下：
1、对原告提供的证据1、2、3、4中的照片、被告提供的证据1、2、3，法院调查的证据因双方对其真实性均不持异议，应当作为认定本案事实的依据。
2、对被告提供的证据4，因被告的举证目的是为反诉服务，后被告并未进行反诉，故不宜作为认定本案事实的依据。
根据法院认定的证据，本院可以确认的事实如下：被告与第三人徐政敏订立《租赁协议》1份，约定：第三人徐政敏将其位于高淳区淳溪镇镇北路32-18门面房，框架结构，建筑面积为290平方米，出租给被告作为经营场地从事经营活动；租赁期限5年，从2010年4月1日至2015年3月31日止；租金第1年为128000元，第2年为142800元，第3年起在上一年的基数上每年增涨5%，一年一付，在每年3月底付清；租赁期间，被告不得随意转租，转租须经第三人徐政敏同意后方可实行；双方不得单方面终止租赁合同，被告单方面终止合同赔偿第三人徐政敏当年租金的同等数额。同时，被告还租赁32-17门面房，建筑面积为155.42平方米，并将上述2处门面房合并装修开办了“苗家风情”饭店，后又经营电瓶车买卖。2013年4月26日，被告在未征得2名第三人同意的情况下，与原告订立《协议》1份，约定：被告将其承租店面32-18（2间）、32-16（1间）经营场地转让原告经营，自签订协议之日起，被告无权干涉原告经营，原告经营期内所产生的一切事宜由原告自主负责，与被告无关；原告支付被告原装修、设备费用300000元整；32-18（2间）由原告在2014年3月31日前付清至2015年3月31日，32-16（1间）由原告在2013年10月31日前付清至2014年10月31日，房租金额以原合同为准；原告在现场装修时，缴纳2000元水电保证金，租赁结清水电费后，被告给予无息退还；被告所承租房屋在合同到期时，被告有义务帮助原告与产权出租人协商续租。合同订立后，原告向被告支付了剩余租金182000元、水电保证金2000元、转让费300000元，合计484000元。2013年5月12日，第三人徐政敏与被告就擅自转租一事达成补充合同，约定：被告补偿第三人徐政敏租金每年100000元，自2013年4月至原合同到期共两年；原承租合同继续履行；在原告合同到期在同等条件下，原告优先，2014年-2015年房屋租金268000元。后被告补偿第三人徐政敏租金100000元。2013年10年29日，被告让原告向第三人杨茂中支付2013年11月1日至2014年10月30日租金72900元，第三人杨茂中才得知转让一事，未表示异议，并出具收条1张，载明：收到邢建华2013年11月1日至2014年10月30日镇北路32-17号门面房租金72900元整。2014年3月20日，原告向被告发短信称：“我向你承租的门面经营不下去，不租了，请向房东协商。由于租金太高，经营成本太高，我不想继续转租了，2014年3月31日到期后，我就把我东西搬出来，把房子钥匙还给你。”2014年3月30日前，原告将在第三人徐政敏所有的门面房中的物品搬至第三人杨茂中所有的门面房中，再未营业。此后，原、被告分别联系第三人徐政敏要求终止租赁。原告向第三人杨茂中提出将门面房转租他人的要求，第三人杨茂中拒绝，并于2014年4月20日向原告发出《收房通知》，内容为：被告擅自将店面转租给胡剑军等人违背双方签订的《租赁协议》，第6条第3项的约定，并致目前该门面房因胡建军等人经营不善将店门长期关闭，给该门面房造成严重的负面影响，直接损害其商业使用价值。要求邢建华和胡剑军等人于本通知收到之日起3日内搬空店内物品，无条件将该门面房交还给第三人杨茂中，并承担违约责任。原告收到《收房通知》后搬出第三人杨茂中所有的门面房。2014年4月29日，第三人徐政敏收被告违约金100000元，同意解除《租赁协议》。原、被告双方未能就是否退还转让费、剩余租金达成一致意见，引起纠纷。
本院认为，双方的争议焦点：一、原、被告订立的《协议》是否有效。被告虽在转租时未告知第三人，但在《协议》履行过程中，先与第三人徐政敏订立《补充协议》，征得其同意；又以让原告向第三人杨茂中支付下一年度租金的方式，告知第三人杨茂中，而第三人杨茂中的陈述及《收房通知》亦表明基于原告已在其中经营，其对转租未表示反对，后是因原告长期关闭店门才导致其收房，宜认定被告的转租行为事后得到了出租人的认可，故原、被告作为平等的民事主体，基于自己的真实意思表示订立的合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应具有法律效力。二、转让费300000元是否应予返还。双方订立的《协议》表明该转让费系被告原装修、设备费用，当庭原告亦认可被告转租时确有装修，也确交付了部分设备，只是认为其价值不足300000元，其中包含了被告因转租而获得的利益。因原告经营时重新进行了装修，现房屋出租给他人经营，进行了再次装修，被告装修的剩余价值无法估量；而交付的设备无双方确认的清单亦无法评估，原告提供的证据不足，本院不予支持。三、原告自书的100000元装修损失是否应予赔偿。经查，《协议》解除的原因系原告违约，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故该项诉请无法律依据，本院不予支持。四、原告已向第三人杨茂中支付剩余5个月的租金30375元应向谁主张。《协议》的合同相对人应是原、被告，而原告虽向第三人杨茂中支付租金，但是在被告的指示之下的行为，且第三人以被告为相对方出具收条亦证明第三人是与被告建立了租赁关系，故原告应向被告主张退还未使用期间的租金，因《协议》中未约定违约条款，对该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还水电保证金的诉讼请求，经查，原告已结清水电费，符合事实与法律，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告邢建华退还原告胡建军未使用期间租金30375元；
二、被告邢建华退还原告胡建军水电保证金2000元；
三、驳回原告胡建军的其他诉讼请求。
本案案件受理费7330元，由原告胡建军负担6720元，被告邢建华负担610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 徐 铮
人民陪审员 耿善根
人民陪审员 张润英
二〇一四年十月十五日
书 记 员 吴燕云