铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁银民一初字第00462号
原告：邱汝静，女，1954年8月24日出生，汉族。
委托代理人：张会民，男，1950年2月24日出生。
委托代理人：赵伟，系铁岭市148法律服务中心法律工作者。
被告：宏运地产铁岭有限公司（简称宏运地产铁岭公司）。住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。组织机构代码：66455528-7。
法定代表人：邹尚峰，系该公司总经理。
委托代理人：王启文，系该公司员工。
委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。
原告邱汝静与被告宏运地产铁岭公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于9月8日公开开庭进行了审理，原告邱汝静委托代理人张会民、赵伟、被告宏运地产铁岭公司委托代理人王启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱汝静诉称：2007年10月24日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（简称宏运集团铁岭房地产公司，被告宏运地产铁岭公司原名称，甲方）与原告（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方坐落于银州区工人街14委13组报社家属楼的一套建筑面积86.43m2住宅由甲方实施拆迁，甲方提供临银州区体育馆路的一套建筑面积95m2的住宅（期房）作为产权调换房屋补偿乙方；甲方于2009年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付乙方；过渡期内，乙方自行解决过渡用房，甲方按被拆迁房屋面积按月发放临时安置补助费，逾期交付产权调换房屋的，则按原标准双倍支付迟延期间临时安置补助费。协议签订后，原告如约将被拆迁房屋交付宏运集团铁岭房地产公司实施拆迁，但该公司却迟未交付产权调换房屋。2011年，原、被告签订补充协议，约定：被告于2013年9月30日前交付产权调换房屋；临时安置补助费，2011年1月1日至2012年9月30日，按15元／m2／月标准支付，2012年10月1日至2013年9月30日，按20元／m2／月标准支付。2013年7月4日，原告选定建筑面积95m2的1#楼2单元1802室为产权调换房屋。交付期限届至后，被告未交付产权调换房屋，且不再支付临时安置补助费。2014年4月28日，被告通知原告办理产权调换房屋入住手续并结算相关费用，由于产权调换房屋未取得建设用地使用权证、建筑工程规划许可证等五证，且未通过竣工验收，根本不具备交付条件，故原告拒绝接受。另外，被告交付的产权调换房屋面积较约定多出5.42m2（100.53m2-95m2），面积误差比达5.82%（5.53m2÷95m2×100%），根据法释（2003）7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，面积误差比超出3%部分的房价款应由被告负担，而所有权则应归原告。请求依法判决：1、被告限期使产权调换房屋具备交付条件然后交付原告；2、产权调换房屋面积误差比超出3%部分的所有权无偿归原告；3、被告按被拆迁房屋面积40元／m2／月（20元／m2／月×2）标准向原告支付自2013年10月1日起至交付具备交付条件产权调换房屋之日止的临时安置补助费。
被告宏运地产铁岭公司辩称：根据被告与原告邱汝静于2011年签订的补充协议，被告交付产权调换房屋的期限为2013年9月30日前，逾期则按被拆迁房屋面积25元／m2／月标准支付迟延期间的临时安置补助费。2013年9月30日前的临时安置补助费已按约如数发放给原告。2014年4月28日，被告通知原告办理产权调换房屋入住手续并结算相关费用，但原告却以产权调换房屋“五证不全”为由拒绝办理入住手续及结算相关费用。产权调换房屋“五证齐全”，但“五证”问题不是产权调换房屋交付阶段需由原告核验的事项，而是交付后3个月内所有权变更登记阶段应由房屋权属登记部门核验的事项，因此，原告在产权调换房屋交付阶段纠缠“五证”问题，纯属节外生枝。由于原告无理拒绝接受产权调换房屋，故被告仅应按被拆迁房屋面积25元／m2／月标准向原告支付2013年10月至2014年4月共7个月的临时安置补助费，自2014年5月起，便不应再继续支付临时安置补助费了。所谓原告选定的产权调换房屋“95m2”，是指产权调换房屋户型，不是指产权调换房屋建筑面积。竣工后，经铁岭市房产测绘中心测量，95m2户型房屋的建筑面积为100.53m2，超过被拆迁房屋面积14.1m2（100.42m2-86.43m2），对这部分面积，根据拆迁补偿安置协议第九条的约定，应按《铁岭大剧院项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案》第六.㈡.4条规定处理。因此，产权调换房屋根本不存在面积误差问题，当然也就不能适用面积误差处理规则。
对原告举示证据的审核认定：
1、（宏运集团铁岭房地产公司与原告于2007年10月24日签订的）城市房屋拆迁补偿安置协议。证明原、被告间存在城市房屋拆迁补偿安置法律关系。
2、（原、被告于2011年签订的）回迁补充协议。证明产权调换房屋交付期限和临时安置补助费标准变更。
3、（原、被告于2013年7月4日签订的）回迁户房屋确认书。证明被告提供的产权调换房屋的位置、面积。
4、（被告于2014年4月28日向原告发送的）回迁业主入住通知。证明被告通知原告办理产权调换房屋入住手续的时间。
被告对上述证据无异议，本院予以采信。
对被告举示证据的审核认定：
1、（宏运集团铁岭房地产公司于2007年9月24日制定的）铁岭大剧院项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案。证明宏运集团铁岭房地产公司制定的房屋拆迁补偿安置方案的具体内容。
原告对上述证据无异议，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2007年9月24日，宏运集团铁岭房地产公司（被告宏运地产铁岭公司原名称）以挂牌交易方式竞得银州区广裕街以东、银州路以南铁岭大剧院地块的建设用地使用权，铁岭市土地储备中心签署了挂牌交易成交确认书，确认书有通知该公司与铁岭市国土资源局签订国有土地使用权出让合同的内容。同日，该公司制定了铁岭大剧院项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案。同月25日，铁岭市综合执法局向该公司颁发房屋拆迁许可证，并发布了拆迁公告。同年10月24日，该公司（甲方）与原告邱汝静（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方坐落于银州区工人街14委13组报社家属楼的一套建筑面积86.43m2住宅由甲方实施拆迁，甲方提供临银州区体育馆路的一套95m2户型住宅（期房）作为产权调换房屋补偿乙方；过渡期内，乙方自行解决过渡用房，甲方按被拆迁房屋面积5元／m2／月标准发放临时安置补助费，逾期交付产权调换房屋，则按原标准双倍支付迟延期间的临时安置补助费。协议签订后，原告将被拆迁房屋交付该公司实施了拆迁，但该公司却迟未交付产权调换房屋。2011年，原、被告签订补充协议，约定：被告于2013年9月30日前交付产权调换房屋；临时安置补助费，2011年1月1日至2012年9月30日，按15元／m2／月标准支付，2012年10月1日至2013年9月30日，按20元／m2／月标准支付，逾期仍未交付产权调换房屋，则迟延期间按25元／m2／月标准支付。2013年7月4日，原告选定95m2户型的“宏运·中央官邸”小区1#楼2单元1802室为产权调换房屋。交付期限届至后，被告仍未交付产权调换房屋，且不再支付临时安置补助费。2014年4月28日，被告通知原告办理产权调换房屋入住手续并结算相关费用，但原告以产权调换房屋未取得建设用地使用权证、建筑工程规划许可证等五证，且未通过竣工验收，不具备交付条件为由，拒绝接受。庭审中，被告坚称其已取得了建设用地使用权证、建筑工程规划许可证等工程建设及商品房预售所必需的证件，本院责令其于休庭后3日内将上述证件交由本院查验，并告知逾期不提交即视为未取得上述证件，但其至今亦未能提交。
本院认为：被告宏运地产铁岭公司向原告邱汝静交付的产权调换房屋，不能只是物理意义上的，还必须是依法建造，保有或流转并无法律障碍的。但事实是，被告对其交付的产权调换房屋，既未取得占用土地的建设用地使用权，亦未取得开发建设的行政许可（建筑工程规划许可证等），因此，该房屋并非依法建造，其保有或流转存在法律障碍，尚未具备交付条件，原告有权拒绝接受。极有可能存在法律上或者事实上不能的情形，才导致被告至今未能取得建造产权调换房屋的合法手续，因此，不宜判决被告限期取得这些手续；原告可选择继续等待被告交付具备交付条件的产权调换房屋，或者依法解除拆迁安置补偿协议，要求被告承担违约责任。面积误差处理规则的适用，是以原告接受产权调换房屋为前提的，原告一方面拒绝接受产权调换房屋，一方面又要求产权调换房屋多出面积中误差比超过3%部分的所有权由其无偿取得，自相矛盾，故原告的该项诉讼请求，不应支持。被告欲交付的产权调换房屋不具备交付条件，原告拒绝接受，应视为被告未交付，故被告应按约定标准（25元／m2／月）继续向原告支付临时安置补助费，鉴于本案实际，本案以判决被告支付自2013年10月1日起至2015年9月30日止期间的临时安置补助费为宜，其后的临时安置补助费可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）的规定，判决如下：
一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后5日内给付原告邱汝静自2013年10月1日起至2015年9月30日止共24个月的临时安置补助费51，858元（25元／m2／月×86.43m2×24个月），逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1，615元（原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 王景龙
人民陪审员 李 敏
人民陪审员 张 军
二〇一五年十月十二日
书 记 员 杨 航