广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第360号
原告（反诉被告）：刘承鸿，男，1967年2月25日出生，汉族，住广州市花都区。
原告（反诉被告）：江秋玉，女，1970年6月29日出生，汉族，住广州市花都区。
共同委托代理人：谭国好，广东泽正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市花都区花山镇房地产综合开发公司。住所地：。
法定代表人：罗应潮。
委托代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：谭少君，广东裕信律师事务所职员。（代理权限自2014年2月26日至2014年5月7日止）
委托代理人：江嘉琪，广东裕信律师事务所职员。（代理权限自2014年5月8日起）
第三人：徐苑薇，女，1969年12月6日出生，汉族，住广州市花都区。
原告刘承鸿、江秋玉诉被告广州市花都区花山镇房地产综合开发公司，第三人徐苑薇商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，被告于2014年3月3日向本院提起反诉，经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下统称原告）及其共同委托代理人谭国好，被告（反诉原告，以下统称被告）的委托代理人杨丽芳、谭少君到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请于2014年4月23日依法追加徐苑薇作为本案第三人，后依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年5月9日公开开庭进行了审理，原告的共同委托代理人谭国好，被告的委托代理人杨丽芳到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2012年7月4日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的位于广州市花都区两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼（自编2栋）904房。房屋建筑面积共104平方米，合同约定房价款为601120元。合同还约定被告应当在2012年5月1日前将符合交付条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了首期房款301120元，随后申请了住房公积金抵押借款付清了房价余款300000元。其后，被告却没有按合同约定的时间将房屋交付给原告。直至2013年7月15日被告才向原告发出落款为“恒裕楼”并且没有加盖被告公章的《收楼通知书》，原告还是依时前往办理收楼手续，而被告却未能按合同第十五条的约定向原告出示和提供八项资料，原告表示异议并拒绝收楼。至起诉之日，被告仍未向原告交付涉案房屋。鉴此，为维护自身的合法权益，请求判令：1、被告即时向原告交付符合约定条件的涉案商品房。2、被告向原告支付逾期交楼违约金168013元（违约金以实际房价款601120元为基数，按每日0.05%的标准计算，从2012年7月5日起计至实际交楼之日止，暂计至2014年1月15日）。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告在起诉状中所称完全不是事实，原告早已收楼，根本不存在我方迟延交房的事实。具体理由如下：一、原告未在合同约定期限内办理按揭贷款或按照合同约定支付房款，也未按时缴纳住宅专项维修资金，其行为已构成违约。1、原告于2012年7月4日签订《广州市商品房买卖合同》，该合同中第八条明确约定付款方式及期限：“首期款自本合同网上签订之日起5日内支付，剩余房款须于2012年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”。但原告并未按期履行其付款义务，而在2012年8月3日才办理了按揭手续，其行为已构成违约。2、合同约定2012年5月1日前交付房屋，根据合同中第十二条约定，原告应在办理收楼手续前缴纳住宅专项维修资金，但原告实际缴纳维修资金的时间是2013年8月23日，而并非2012年5月1日前，其行为同样构成违约。二、答辩人迟延交房并不构成违约。1、根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十三条约定，答辩人应当于2012年5月1日前将经建设工程质量监督机构验收合格的商品房交付给原告。早在2012年5月1日之前，答辩人已向花都区供电局、花都区自来水公司分别申报新装供电、供水，但由于政府原因，两单位都无法按时为答辩人开发的恒裕楼房地产项目安装永久用电、用水。亦因为答辩人申请安装永久性用电、用水未获政府部门批复，由此导致原告所购买的商品房在合同约定的期限内无法整体验收。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七：第九项关于房屋的交付使用约定中的第7点“因政府有关部门原因导致的办理验收手续延迟”的特殊原因，答辩人可据实予以延期交付。答辩人认为交付房屋的行为不构成违约，原告无权要求答辩人支付逾期交房的违约金。三、答辩人已经将房屋交付原告，且原告也已经同意收楼，并对房屋进行装修使用。事实上，原告早已经收楼并对房屋进行装修，从大楼外侧就已经可以看出，原告所购买的房屋已经自行加装了防盗网，室内装修完成并入住。很明显，原告对涉案房屋已经收楼，且对房屋有使用权才可能入内进行装修使用。明显原告罔顾事实，我方要求收回房屋，并要求原告马上搬出不能居住，房屋交回我方。四、原告主张逾期交房违约金明显过高。退一步讲，即使按原告所称，答辩人的行为构成逾期交房，但其主张从2012年5月1日起至其起诉之日止，仅一年半时间即要求答辩人支付违约金168013元明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”即使答辩人的行为构成违约，逾期交房的违约金标准应按原告的实际损失赔偿，即参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算，且不应超过该计算标准的1.3倍。请求法院对本案房屋同地段、同类房屋的市场租金标准进行评估后，依法作出判决。综上，答辩人在交付房屋过程中不存在违约行为，也没有其他任何过错，原告诉求无据，请法院依法予以驳回。
针对原告的起诉，第三人没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见。
被告反诉称：一、反诉人已经将被反诉人所购买的位于广州市花都区两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼（自编2栋）904房交付被反诉人，且被反诉人收楼后对房屋进行了装修，并居住至今。事实上，被反诉人早已经收楼，并已于2012年7月4日签订《物业装修承诺书》，对房屋进行了装修，从大楼外侧可以看出，被反诉人所购买的2栋904房已经自行加装了防盗网，显然，被反诉人对涉案房屋已经收楼，且对房屋有使用权才可能入内进行装修、居住。有该房的水电费发票、外墙照片作证。二、既然被反诉人口口声声说至今没有收楼，那么反诉人要求被反诉人立即搬出所购买居住的位于广州市花都区两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼（自编2栋）904房。请法院马上封存房子，被反诉人不得入住。三、本着诚实的态度，被反诉人应该实事求是，依法不得作虚假陈述，颠倒黑白是非。依照法律的相关规定，若当事人作虚假陈述、做伪证，依法应追究被反诉人相应的刑事责任和相应的民事责任以严肃法纪，不得纵容被反诉人无法无纪，捏造事实。请求法院判令：1、被反诉人立即搬出所购买居住的位于广州市花都区两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼（自编2栋）904房。2、被反诉人支付收楼后上述904房的物业管理费、水电费、卫生费等暂计10000元给反诉人。3、依法追究被反诉人作虚假证据的刑事和民事责任。4、本案本诉及反诉费用由被反诉人支付。
原告针对反诉辩称：对于被告的第一个反诉请求，我方认为本案的答辩与本诉的主张是自相矛盾。被告以我方已入住收楼来进行抗辩，那么被告方是没有权要求我方搬出。若被告方依旧用以来抗辩，我方认为这证明被告方逾期交楼的事实，应当承担违约责任。对于第二个反诉请求，我方认为上述的管理费、水电费、卫生费，是在原告收楼后才产生的费用，在被告方没有向原告方交付涉案房屋前，因涉案房屋产生的费用应当由被告方承担，并且被告方的反诉主张是属于另外的物业服务合同纠纷与本案不属于同一法律关系，被告也不是主张上述相关费用的适格主体，不案应不作处理。对于第三项反诉请求，我方并不存在虚假证据来诬告的事实，我方保留追究被告方诬蔑的权利。至于诉讼费承担，由法庭依法判决。我方要求法院驳回被告方所有的请求。
针对被告的反诉，第三人没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见。
经审理查明：被告系广州市花都区花山镇两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证（编号：穗房预（网）字第20110606号，预售许可证上载明项目座落在花都区花山镇龙华街西侧）。
2012年7月4日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）及《商品房买卖合同补充协议》等附件，约定被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇两龙圩新城区南岭路9号恒裕楼（自编2栋）904房，房屋建筑面积为104平方米，其中套内建筑面积为90.89平方米，共有分摊面积为13.11平方米，商品房价款按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6613.71元，总金额为601120元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付全部房价款的50.09%，金额301120元，剩余房款300000元须于2012年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。（1）甲方代理乙方办理按揭手续：乙方在签订本合同并交付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。（2）乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后10日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。交房条件（第十二条）：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）：甲方应当在2012年5月1日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）：甲方如未能按本合同规定的期限交房，1、（1）逾期不超过30日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条规定的最后交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料（第十五条）：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。附件五前期物业服务合同约定：甲方：广州市花都区花山镇房地产开发有限公司，乙方：广州市花山物业管理有限公司，第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择以下第2种方式：2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅：1.3元／月＊平方米。第七条约定业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。附件七补充协议第二条约定：乙方在接受该房屋前，应按政府有关部门规定标准缴交首期专项维修资金并向甲方出示缴纳凭证，否则甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间。第四条约定：关于《买卖合同》第十条的补充约定：在该商品房交付期限届满后，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方无需书面通知乙方即可据实予以延期：1、乙方未能按合同约定如期支付任何一期房款或银行按揭贷款未能获得批准；2、政府行为（包括但不限于停水、停电等情形，但甲方必须取得政府有关部门出具的证明文件）；3、甲方不可避免或者克服的异常地质情况；4、乙方未缴清政府规定或本合同约定由乙方支付的有关税、费（该税费的范围包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金费、银行按揭费用、违约金等）。第五条约定：关于第十五条的补充约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供的资料第四项应为供水、供电、通邮的永久使用证明材料，不包括供气。第九条约定：房屋的交付使用：7、发生如下情况之一的，甲方有权相应顺延该房屋交付使用时间，且不视为甲方违约：（2）因政府有关部门原因导致甲方办理验收手续延迟的；（4）乙方未能按本合同约定支付房价款的（含按揭贷款金额未划到监控账户内）。第二十条约定：4、本附件补充协议条款优先于合同其他条款。本补充协议所约定内容如与合同约定内容有不同之处，则以补充协议所约定的内容为准。此外，合同及补充协议还对其他内容进行了约定。该合同落款处载明：本合同网上签订日期为：2012年7月4日。
关于办理按揭贷款手续的方式，诉讼中，原、被告一致确认采用“（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人”的方式办理按揭贷款手续。
原、被告于2012年7月4日签订涉案合同，对于合同约定被告应于2012年5月1日前交付涉案房屋给原告，原告认为合同是被告统一打印好，在签订时没有更改日期，被告认为合同是房管局制定的版本，无法变更日期。诉讼中，原、被告一致确认在签订合同时双方约定涉案房屋的交楼时间为2012年7月5日。
关于涉案房屋的房价款，原、被告一致确认为603569元（含补面积差价）。2012年7月4日，原告向被告支付首期款301120元，2012年8月3日，原告签订了涉案房屋的《住房公积金抵押借款合同》。诉讼中，被告确认原告已支付涉案房屋的全部房款603569元（含补面积差价）。被告认为原告迟延办理按揭手续构成违约，但没有提供证据证明。
2013年8月23日，原告缴纳了涉案房屋的住房维修资金10961元。被告认为原告迟延交纳房屋维修资金，被告有权顺延交付房屋。
关于收楼时间，原、被告各执一词。原告表示交纳涉案房屋装修押金当日即2012年7月20日收到涉案房屋的钥匙。被告确认2012年7月20日收到原告交来涉案房屋的装修押金，但认为于2012年7月5日已将涉案房屋钥匙交给原告，并提供《物业装修承诺书》证明，该承诺书落款处有原告签名，日期为2012年7月4日，并载有“已收楼并收房匙”的字样。原告表示该承诺书签名是其本人签名，但落款日期及“已收楼并收房匙”的字样并非原告本人所写，被告确认“已收楼并收房匙”的字样是被告自行添加上去。
2013年7月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2013年7月15日至2013年7月30日办理收楼手续。原告收到《收楼通知书》后，前往被告售楼部，但认为被告未提供合同约定的其办理规划、消防、人防、永久供水、供电、通邮等基础设施建设已完成的相关证明文件及涉案楼房用水不稳定等情况而拒绝收楼，并于2013年8月2日向被告公司住所地通过中国邮政寄送《收楼异议函》，被告确认收到过该快递，但不确认快递内容为《收楼异议函》。
关于被告称于2012年7月5日将涉案房屋钥匙交给原告后又于2013年7月15日向原告发出收楼通知书，被告解释称因整个楼盘统一发出收楼通知书，因此即使涉案房屋已经收楼仍发出收楼通知书。
庭审中，被告为证明涉案房屋已符合交楼条件，提供了以下证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》穗建验备2013-119号、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《竣工报告》、《安装工程施工合同》、《恒裕楼智能集抄及非智能水表工程协议书》、《安装1x630kva总承包合同》、《申请书》、《广州市粤川消防工程公司合同》、《申领门牌确认通知书》、《广州市人民政府关于恒裕楼命名的批复》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《前期物业管理招标备案通知书》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《（恒裕楼）用电复核表》。被告认为涉案楼盘于2013年5月16日竣工并于2013年6月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表备案意见载明：“广州市花都区花山镇房地产综合开发公司、广州市花都区龙兴包装塑印厂a栋住宅楼工程的竣工验收备案文件已于2013年6月14日收讫，文件齐全。”经质证，原告对被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性、合法性予以确认，但认为涉案楼盘于2013年6月14日才完成竣工验收备案，而且涉案楼盘至今仍不具备永久供水、供电、通邮等交楼条件。
对被告主张的物业管理费、水电费、卫生费，被告陈述依据是按照合同约定的单价、涉案房屋的面积、原告入住的时间等计算而得，并提供下列证据拟证明：广州供电局有限公司电费通知单，该通知单未加盖收费人公章，载明用电地址：花山镇龙华西侧、南岭路南侧路段b梯住宅0904房，计费时段：2013年1月1日至2013年3月1日，服务信息公告栏：本期确认已收电费71.76元；2012年11月25日收款收据，载明：今收到恒裕楼b栋904房刘承鸿交来生活水泵、楼梯灯摊分电费5元，经手人：杜荣华；2014年3月12日收据，载明：今收到恒裕楼2栋904房刘承鸿物业管理费2714元（2012年7月5日至2014年3月12日共20个月）（备注：由广州市花都区花山镇房地产综合开发公司代为垫交），收款单位盖章：广州市花山物业管理有限公司财务专用章。原告对这些证据的真实性予以确认，但认为上述费用应由合同附件约定的物业公司主张，被告并非主张上述费用的适格主体。对被告要求追究原告作虚假证据的刑事和民事责任，被告陈述认为原告虚假陈述，要求法院在查明事实的基础上依法处理。
诉讼期间本院向被告行使释明权，告知被告要求原告搬出涉案房屋是否要求解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告表示不要求解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
本案的争议焦点是被告是否存在迟延交楼行为及应否承担迟延交楼的违约责任。诉讼中，原、被告一致确认双方约定的交楼时间为2012年7月5日，对此，本院予以确认。关于被告收楼的时间，原告称于交纳装修押金当日即2012年7月20日收到涉案房屋钥匙，被告称于2012年7月5日将涉案房屋钥匙交给原告，并提供《物业装修承诺书》拟证明，但原告不予确认，且被告确认《物业装修承诺书》上“已收楼并收房匙”的字样是被告自行添加上去，被告对其主张应负有举证责任，被告没有提交其他证据予以证明，被告上述证据并不足以证明其主张，应承担举证不能的后果，对其上述主张本院不予采信，因此本院对原告于2012年7月20日收到涉案房屋钥匙的陈述予以采信。根据商品房销售的交易习惯，交付涉案房屋的钥匙即视为房屋的交付，因此涉案房屋在2012年7月20日即交付给原告使用。根据合同第十四条对延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金。关于交楼时间，双方签订合同后另行约定交楼时间为2012年7月5日，因此被告应在2012年7月5日前交付房屋，现被告直至2012年7月20日才交付房屋给原告，被告的行为构成违约，根据合同约定，被告逾期交楼的违约金应从约定交楼日期的次日起开始计算至实际交付之日，因此原告请求被告支付逾期交楼违约金应从2012年7月6日起开始计算，因此被告应向原告支付迟延交楼的违约金4526.77元，原告要求被告支付迟延交楼的违约金超出4526.77元的部分，本院不予支持。双方关于迟延交楼违约金有合同约定，被告主张违约金过高依据不足，本院不予支持。被告抗辩认为根据合同约定，在原告迟延支付房价款的情况下，被告有权相应顺延交付房屋，经审查，根据合同约定，付款方式为按揭付款，首期款自预售合同网上签订之日起5日内支付，办理按揭手续方式为被告代原告办理，原告在支付首期款后1日内将申请按揭资料交付被告，现原告已依约支付首期款，被告主张原告迟延办理按揭手续导致迟延支付按揭款，没有提供证据予以证明，被告对此应承担举证不能的后果，且根据双方约定被告应于2012年7月5日交付涉案房屋，被告亦认为其已于2012年7月5日交付了涉案房屋，表明被告对原告迟延付款顺延交楼约定权利的放弃，因此对于被告该抗辩意见，本院不予支持。另外，被告抗辩认为在原告尚未缴纳首期住宅专项维修资金的情况下，被告有权顺延交楼，本院认为，该约定是在被告建设的商品房已符合交付条件原告逾期支付维修资金的情况下，被告才享有的抗辩权利，而被告至法庭辩论终结时，仍未能举证证明涉案房屋所在楼盘已取得供水、供电的永久使用证明材料等，因此对原告认为涉案房屋至今仍未符合约定的交楼条件的主张，本院予以确认，因此对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告认为根据合同约定，因花都区供电局、花都区自来水公司及广州亚运期间原因导致迟延交楼不构成违约，但没有提供相关证据予以证明，理据不足，本院不予采纳。本案的涉案楼房已实际交付，因此原告要求被告交付房屋的诉请没有依据，本院不予支持。
被告迟延交楼构成违约，其反诉要求原告搬出涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。关于被告要求追究原告作虚假证据的刑事和民事责任，其中民事责任，被告没有具体的请求和事实、理由，本院不予处理，而刑事责任不属于民事案件审理的范畴，被告可另循途径解决。另外，关于被告要求原告支付涉案房屋的物业管理费、水电费、卫生费等，本院认为：一、合同附件五约定收取物业管理费的主体为广州市花山物业管理有限公司，在涉案房屋交付给原告前，由被告向物业公司交纳物业管理费，交付房屋后，由业主向物业公司交纳；二、被告认为于2012年7月5日已将涉案房屋交付给原告，却仍代原告垫付涉案房屋一年多的水电费、物业管理费，有违常理；三、被告在2014年3月3日提起反诉要求原告支付物业管理费，而被告直至2014年3月12日才代原告垫付物业管理费，缺乏正当性且明显不合理；四、在交付涉案房屋后，原告既没有委托被告垫付涉案房屋的水电费、物业管理费，而且诉讼中原告对被告垫付物业管理费的行为又不予追认；五、对于被告主张的水电费、卫生费，被告未提交相应证据予以证明，原告亦不予认可。综上，被告要求原告支付水电费、垃圾费及物业管理费，理据不充分，且原告表示异议，故对被告反诉要求原告支付水电费、卫生费及物业管理费等费用的请求，本院不予支持。
第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市花都区花山镇房地产综合开发公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘承鸿、江秋玉支付迟延交楼违约金4526.77元。
二、驳回原告刘承鸿、江秋玉的其他诉讼请求。
三、驳回被告广州市花都区花山镇房地产综合开发公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1830元，由原告负担1805元，由被告负担25元。反诉案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 吴海萍
二〇一四年六月××日
书 记 员 陈家欣