江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第2797号原告潘光河。委托代理人王飞，江苏六典律师事务所律师。被告戴月明。委托代理人陆敏华，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被告杨志标。被告邰琴仙。原告潘光河诉被告戴月明、杨志标、邰琴仙执行异议之诉一案，本院于2015年7月23日受理后，依法适用普通程序，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告潘光河委托代理人王飞、被告戴月明委托代理人陆敏华、被告杨志标、邰琴仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘光河诉称：2012年12月26日，原告与被告杨志标、邰琴仙签订《房屋买卖合同》，约定杨志标、邰琴仙将其名下位于昆山市花桥镇XX家园XX号XX弄XX号楼XX室房屋出售给原告，房屋总价210万元，并约定于2013年12月26日前办理过户。2012年12月27日，双方又签订《存量房买卖合同》，并至昆山市房产交易中心备案，约定于2013年12月31日前办理过户。2012年12月27日，原告以银行转账的方式支付被告杨志标、邰琴仙110万元房款，2013年6月29日支付40万元房款，后原告多次催促被告过户，被告再三推脱。2013年6月29日，被告杨志标、邰琴仙向原告出具承诺书，承诺2013年7月29日前让出房屋并过户。后被告杨志标、邰琴仙仍未履行承诺，原告与其于2013年9月1日就房屋交付问题达成一致并签署协议，确认被告杨志标、邰琴仙于2013年9月1日即将钥匙交付原告，并约定2013年9月20日前交出房屋，如果不搬，原告凭合同、钥匙可直接入住房屋。2013年11月16日，因被告戴月明起诉被告杨志标、邰琴仙民间借贷案件，涉案房屋被昆山市人民法院查封，原告家人在房屋查封前就已经实际入住该房屋。原告认为根据相关法律规定，应当停止执行，解除查封措施并要求协助过户。请求法院判令：一、立即对昆山市花桥镇XX家园XX号XX弄XX号楼XX室房屋停止执行，解除查封措施；二、确认上述房屋的所有权人为原告，要求被告杨志标、邰琴仙协助过户；三、诉讼费由被告承担。被告戴月明辩称：被告戴月明与被告杨志标、邰琴仙之间的民间借贷纠纷一案也就是（2013）昆花民初字第0698号民事调解书，因被告杨志标、邰琴仙未按调解书确定的期限履行义务，被告戴月明向昆山市人民法院申请强制执行，昆山市人民法院于2013年9月4日立案受理，该案在执行过程中，双方于2013年9月28日达成执行和解协议，根据被告戴月明的申请昆山市人民法院于2013年11月23日作出裁定，对该案在审理期间查封的诉争房屋提出解除查封，后因被告2、3没有履行执行和解协议，根据被告戴月明的申请昆山市人民法院于2013年12月16日裁定查封诉争房屋的所有权，对此原告向昆山市人民法院提出执行异议，昆山市人民法院以（2015）昆执异字第0005号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告在诉称的事实方面有悖于客观事实，原告诉称在原告家人在房屋查封前就已经入住涉案房屋，不是客观事实，事实上被告杨志标、邰琴仙一直居住使用在诉争房屋，原告从未入住诉争房屋，也就是说诉争房屋从未交付过原告，鉴于以上事实，请求法院驳回原告要求对诉争房屋停止执行解除查封措施的请求。被告杨志标、邰琴仙辩称：原告与杨志标、邰琴仙之间名为房屋买卖，实为民间借贷。两被告在原告处名义上借了150万元，实际已经归还或直接过账102万元，尚欠原告48万元。原告曾以房屋买卖为由起诉要求过户，昆山市法院驳回原告的诉讼请求。原告从未入住诉争房屋，两被告一直居住在诉争房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告杨志标（甲方）与原告潘光河（乙方）于2012年12月26日签订《房屋买卖合同》，合同编号C2012122601，主要内容为甲方将其位于昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号XX室房屋（房屋产权证号13××03，建筑面积196.79平方米）出售给乙方，成交总价为贰佰壹拾万元，付款方式为合同签订之日起一周内支付首付款壹佰壹拾万元，交易日过户当天支付玖拾万元，剩余尾款壹拾万元于原户口迁出、水电煤过户完毕后交房之时一次性付清。双方在合同备注部分约定，甲方于2013年12月26日前协助乙方办理产证过户手续。合同中介方为昆山市佰杰房产中介咨询有限公司。被告杨志标（甲方）与原告潘光河（乙方）于2012年12月27日签订《存量房买卖合同》，合同编号：S2012122425，合同的主要内容与双方在2012年12月26日签订《房屋买卖合同》相同。经纪机构为昆山市佰杰房产中介咨询有限公司。被告杨志标于2012年12月27日出具收条一份，载明“今收到潘光河购买昆山市花桥镇XX路XX弄XX号XX室的首付款壹佰壹拾万元，由潘光河农行卡转到杨志标农行卡上”；杨志标、邰琴仙于2013年6月29日出具收条一份，载明“今收到潘光河购买昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号XX室第二批付款肆拾万元”。上述款项分别在2012年12月27日、2013年6月29日由潘光河的农业银行卡号62×××10通过卡卡转账方式转入杨志标农业银行卡号62×××13（1100000元）、邰琴仙农业银行卡号62×××19（400000元）。上述房屋买卖合同签订后，被告杨志标、邰琴仙并未将房屋实际交付给原告潘光河。本院受理戴月明诉杨志标、邰琴仙民间借贷纠纷一案，于2013年7月4号作出的（2013）昆花民初字第0698号民事调解书，经调解，双方达成协议：“一、被告杨志标、邰琴仙归还原告戴月明借款2480000元，于2013年8月底之前支付1000000元，余款1480000元于2013年9月底之前付清。二、案件受理费26640元，减半收取13320元，财产保全费5000元，两项合计18320元，由原告戴月明负担”。因杨志标、邰琴仙未按上述协议约定的期限履行义务，戴月明向本院申请强制执行上述调解书确定的内容，本院于2013年9月4日立案受理。本案执行过程中，双方于2013年9月28日达成了执行和解协议，根据戴月明的申请，本院于2013年11月23日作出裁定，对本案审理期间查封的杨志标名下位于昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号XX室（产权证号13××03）房屋一套予以解除查封；其后根据戴月明的申请，又于2013年12月16日裁定查封上述房产的所有权。2014年3月10日，原告潘光河向本院提起诉讼，要求杨志标、邰琴仙继续履行双方之间的《房屋买卖合同》，并协助其办理位于花桥镇XX家园XX号XX弄XX号楼XX室房屋的产权过户手续。本院审理后认为，涉案房屋虽登记在杨志标、邰琴仙名下，但目前该房屋已经被查封，其并不具备过户条件，且审理中潘光河坚持未变更诉请，故继续履行合同的诉讼请求，难以支持。故判决驳回潘光河的诉讼请求。上述事实，有（2013）昆花民初字第0698号民事调解书、（2014）昆花民初字第0198号民事判决书、（2015）昆执异字第0005号执行裁定书及当事人陈述予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在执行本案过程中，原告潘光河与被告杨志标、邰琴仙之间虽然签订了《房屋买卖合同》，并支付了部分房屋价款，但未办理房屋过户手续，因杨志标、邰琴仙未履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下的房产采取强制执行措施并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告并未在人民法院查封前合法占有涉案房屋，故因被告杨志标、邰琴仙未履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下的房产采取强制执行措施并无不当。原告潘光河提出确认所有权并要求过户的诉讼请求，因原告潘光河与被告杨志标、邰琴仙之间系房屋买卖关系，系债权关系，故对其确认物权及过户的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告潘光河的全部诉讼请求。案件受理费23600元，由原告潘光河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  缪美琴人民陪审员  黄 征二〇一五年十一月十六日书 记 员  钱佳伟