湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终693号
上诉人（原审原告）：游君，男，1990年5月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：游于才(系上诉人游君父亲)，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：梁述铁，男，系嘉鱼县鱼岳镇江樱花园小区业主委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇二乔广场5楼501室。
法定代表人：刘斌，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：江月华，男，1961年5月1日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
被上诉人（原审第三人）：湖北馨居苑物业管理有限公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇连江大道。
法定代表人：江元香，该公司总经理。
上列三被上诉人的委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。
上诉人游君因与被上诉人嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、江月华、湖北馨居苑物业管理有限公司（以下简称馨居苑公司）房屋买卖合同、物业服务合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，现已审理终结。
游君上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人为上诉人办理房屋买卖手续及权属登记证书；2.依法判决被上诉人支付违约金67284元；3.判决被上诉人返还交纳的水电费300元和开户费用3000元；4.由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.原审未判决由被上诉人支付违约金属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人未按约提供土地使用权证，就应当承担违约责任。2.原审适用简易程序审理此案，属程序违法。
鸿宇公司、江月华、馨居苑公司答辩称，1.原审判决已经对上诉人办理使用权证和自来水开户进行了判决；2.关于代收上诉人的水、电、有线开户费用，是上诉人自愿交纳，并非被上诉人强行收取；3.法律并未规定逾期办理土地使用权证要承担违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。
游君向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务为其办理土地使用证；2.判令被告为其办理在嘉鱼县水厂交纳水费的用水开户，并退还水电有线电视煤气开户费5600元；3.判令被告承担违约金66654.78元（以房屋总价款181225.60元为基数，按日万分之二计算，自2011年4月18日起算至2016年4月30日止）；4.判令被告赔偿其检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元；5.被告共同赔偿其经济损失362451.20元（181225.60元×2）；6.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2007年2月16日，被告鸿宇公司取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，获得销售江樱花园商品房的行政许可。2009年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告游君购买江樱花园28栋3单元401室房屋1套，房屋总价款为：178900元。合同还约定：出卖人负责给买受人水电安装到单元门口，配送防盗门一块。排水设施安装至使用间主接口。水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担。出卖人应当在2011年1月18日前交付商品房给买受人。2009年11月23日，原告向被告鸿宇公司交纳水电、有线电视开户费3000元。电表、有线电视亦分别在供电部门、广播电视部门单独开户。关于水表，被告鸿宇公司虽对每套房屋都安装了一块水表，但没有按“一户一表”在嘉鱼县自来水公司独立开户，仅以“江樱花园”名义在嘉鱼县自来水公司开立了一个用水总户头。2011年1月18日，被告鸿宇公司按合同约定交付了合同项下房屋给原告。2011年12月12日，被告鸿宇公司为原告开具了金额178900元的销售不动产统一网络代开发票，2015年2月12日，为原告开具了金额2325.60元的销售不动产统一网络代开发票。2013年3月31日，被告鸿宇公司将江樱花园物业服务移交给了第三人馨居苑物业公司。2013年9月16日，原告向大秦燃气公司交纳煤气开户费2600元，大秦煤气公司已为原告安装管道煤气到户，煤气用表系在大秦煤气公司单独开户。江樱花园房屋建成后，由被告鸿宇公司为江樱花园业主提供物业服务。2014年6、9月间，咸宁市质量技术监督局对江樱花园胡祥新、杨太平等13户的水表进行了检验，结果为有的住户的水表平均误差百分比为正数，有的住户的水表平均误差百分比为负数，表明被检验的水表有的走得快、有的走得慢。2015年4月23日，原告所购房屋在嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，登记房屋所有权人为游君。但至今被告鸿宇公司未为原告代办所购房屋的土地使用权证。2016年4月15日，“嘉鱼县江樱花园物业管理有限公司”更名为“湖北馨居苑物业管理有限公司”，并在工商部门办理了变更登记。
2007年4月27日、2008年5月9日，被告江月华、鸿宇公司分别取得嘉鱼县鱼岳镇发展大道11648.33平方米、31529.75平方米土地的建设用地使用权，土地使用权出让金共1045.8万元。2008年1月、3月，被告江月华、鸿宇公司向嘉鱼县国土资源局分别交纳土地使用权出让金300万元、645.8万元，尚欠100万元未交纳。未交纳的原因系该小区西南角临近原孔家湾地段尚有3065.81平方米未完成拆迁，该土地未实际交付所致。另被告鸿宇公司在建设江樱花园小区房屋时，存在超容积率（超出合同约定的建筑面积）的事实，嘉鱼县国土资源局已于2016年4月25日提起诉讼，请求判令被告江月华、鸿宇公司分别补缴土地使用权出让金182.97万元、545.45万元。
一审法院认为，一、被告是否应为原告办理所购房屋的土地使用权证的问题。商品房买卖合同第三条约定“水电开户、有线电视、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故被告应履行为原告代办土地证的义务，商品房买卖合同虽未约定办理土地证的具体期限，原审法院认为，从符合合同目的的角度考虑，被告应在交付房屋给原告使用后的合理期限内为原告办理，合理期限一般可确定为90日。二、被告鸿宇公司是否应为原告办理用水独立开户的问题。依商品房买卖合同第三条的约定，被告鸿宇公司应为原告办理水电开户，且从符合合同目的的角度考虑，该水开户是指安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表，而非现被告鸿宇公司提供的原告不能自行向嘉鱼县自来水公司交费的总分表制的用水设施，被告鸿宇公司应为原告安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表。三、水电、有线电视开户费和燃气管道开户费应否退还的问题。1.房屋总价款是否包含了水电、有线电视开户费、燃气管道开户费的问题，如包含了，则原告所交水电、有线电视、燃气管道开户费属于重复交费，被告应予退还，如不包含，则原告所交水电、有线电视、燃气管道开户费不属于重复交费，被告不应退还。国家计委财政部计价格（2001）585号文的精神是为了规范住房收费的项目及标准，其中取消了部分收费项目，将水、电、气、热、道路项目收费统一归并为城市基础设施配套费。《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》鄂价房服〔2005〕165号文的精神是要求开发商在商品房买卖合同中将经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，实行“一价清”制度，防止开发商在合同外另行收费。《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》（2011年5月20日施行）规定，商品房经营者在销售商品房时，应明确标示水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套的情况，商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费单位、收费标准和收费依据，实行房价一价清。综观前述三个规范性文件，可得出水、电、燃气的收费项目作为城市基础设施配套费项目收费，至今并未被取消，只是要求销售商公示价格，且最后一个细则中所说的房价一价清，其中的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格，故而该细则第十一条规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”，如房价中不包含水、电、燃气等城市基础设施配套费，则该细则无需明确销售商需标明水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的收费项目，且会导致该细则第九条、第十一条规定互相冲突，故从体系解释的角度分析，该细则所称的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格。而本案原告所购买的房屋每平方米的价格是1520元，该价格没有包含水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的费用。且原、被告签订的商品房买卖合同第三条明确规定“水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故本案被告鸿宇公司收取的房屋总价款并不包含水、电、有线电视、煤气的开户费在内，如将本应由原告自行负担的城市基础设施配套费强加由被告鸿宇公司承担，则有违公正。2.被告鸿宇公司违反鄂价房服〔2005〕165号文的精神，未实行“一价清”制度，应承担何种责任的问题。被告鸿宇公司在商品房买卖合同中没有明确水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办费用的具体金额，违反了“一价清”制度，但违反该制度被告鸿宇公司作为开发商承担的是行政责任，而不能以文件规定代替当事人的真实意思表示及合同条款约定，并误解为合同约定的房价包含了水电等费用。综前所述，原告要求被告鸿宇公司退还水、电、有线电视、煤气开户费的诉请不予支持。四、被告鸿宇公司应否赔偿原告检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的问题。原告主张被告鸿宇公司恶意调快其水表，导致其在近两年的时间内多交水费，但原告并不能提供证据证明其水表经检验被拨快的事实，原告以江樱花园13户业主的水表经检验存在误差，即得出其水表亦被拨快的结论，犯了以偏概全的错误，且在被检验的13户业主的水表中，亦有水表走得慢的情形，另原告更没有提供证据证明其水表被拨快致其多交水费具体金额的证据，故对原告要求被告赔偿检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的诉请亦不予支持。五、原告主张被告未取得商品房预售许可证而销售商品房，要求被告赔偿362451.20元应否支持的问题。本案中，被告鸿宇公司于2007年2月16日即取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，有权销售本案合同项下商品房给原告，故原告主张被告未取得商品房预售许可证与事实不符，对其要求被告赔偿362451.20元的诉请不予支持。六、被告鸿宇公司拖延为原告办理土地使用权证及水开户，应否承担违约金的问题。被告鸿宇公司虽拖延为原告办理土地使用权证及水开户是事实，但原告并未提供给其造成了损失及具体金额的证据，因违约金的功能在于弥补给守约方造成的损失，而原告不能证明其有损失存在，故应驳回原告的该项诉求。七、被告江月华应否承担合同责任的问题。被告江月华并不是本案商品房买卖合同的相对人，不应承担本案合同责任。八、第三人馨居苑物业公司应否承担相应责任的问题。本案中原告的诉求均系针对被告鸿宇公司、江月华，无一诉求针对第三人，故第三人不应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告鸿宇公司为原告游君办理江樱花园28栋3单元401室的土地使用权证，办证所需费用由原告游君负担；二、被告鸿宇公司为原告游君办理原告游君能够自行向嘉鱼县自来水公司交费的水开户登记手续；三、驳回原告游君对被告江月华的诉讼请求；四、驳回原告游君的其他诉讼请求。上述判决主文第一、二项确定的非金钱给付义务，限被告鸿宇公司于判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费3900元，由原告负担3500元，被告鸿宇公司负担400元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，2009年11月30日，上诉人游君与被上诉人鸿宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。本案中，被上诉人鸿宇公司已按合同约定向上诉人游君交付购买的房屋，2015年4月23日，上诉人游君所购房屋在湖北省嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，但被上诉人鸿宇公司至今未为上诉人游君代办房屋土地使用权证。上诉人游君认为应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由被上诉人鸿宇公司承担违约责任，并支付违约金67284元的主张，因该条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，上诉人游君已于2015年4月23日在湖北省嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，取得了房屋所有权证，本案不应当适用该条规定要求被上诉人鸿宇公司支付违约金。被上诉人鸿宇公司至今未为游君代办房屋的土地使用权证，系“江樱花园小区”西南角临近原孔家湾地段尚有3065.81平方米未完成拆迁，被上诉人江月华、鸿宇公司因此拒绝支付下欠的土地出让金，与湖北省嘉鱼县土地管理局发生争议并引起诉讼所致，并非主观上不愿意为上诉人游君代办所购房屋土地使用权证。因《商品房买卖合同》中并未约定未代办房屋土地使用权证应承担的违约责任，原审据此判决被上诉人鸿宇公司为上诉人游君代为办理江樱花园28栋3单元401室的土地使用权证，没有支持上诉人游君要求被上诉人江月华、鸿宇公司支付违约金的主张，并无不当，本院二审继续予以确认。故上诉人游君的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审适用简易程序审理此案是否属于程序违法问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用本章（即十三章简易程序）规定。原审法院于2016年3月7日立案，于4月20日适用简易程序开庭审理此案，上诉人游君及其委托诉讼代理人对此并未提出异议。原审法院于2016年5月27日对此案作出判决时，并未超出法律规定的审理期间。故上诉人游君认为原审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人游君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由游君负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 侯欣芳
二〇一七年六月二十八日
书记员 杨 锐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；