河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终1166号
上诉人（原审被告）钱慢菊，女，汉族，1981年5月10日生，住河南省开封市金明区。
上诉人（原审被告）马向阳，男，汉族，1983年7月15日生，住河南省中牟县。
二上诉人委托代理人曹宪章，河南大梁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）张小磊，女，汉族，1988年6月26日生，住河南省封丘县。
委托代理人朱永红，河南良承律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人钱慢菊、马向阳因与被上诉人张小磊租赁合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2015）金民初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
钱慢菊、马向阳上诉请求：请求撤销原判、驳回被上诉人的诉讼请求。一、原判决认定事实不清。1、原判决认定：“现李艳玲不同意被告钱慢菊向原告转租涉案房屋，蓓蕾尔童装业未经北京蓓蕾尔国际文化传播有限公司授权同意，因此，原被告双方纠纷成诉。”显属认定事实不清。被上诉人在2014年1月14日签订《房屋租赁协议》和《服装品牌及货柜转让协议书》后，正常使用租赁房屋经营服装品牌至2015年2月份，达一年之久，且在本案诉讼过程中仍然使用租赁房屋经营服装品牌。如果是“现李艳玲不同意被告钱慢菊向原告转租涉案房屋，蓓蕾尔童装业未经北京蓓蕾尔国际文化传播有限公司授权同意”。被上诉人怎能在本案诉讼过程中仍然使用租赁房屋经营服装品牌。被上诉人起诉的原因应是经营利润较低，未达到预期目标。2、原判决认定：“转租后亦没有取得李艳玲的同意”。显属认定事实错误。上诉人一审提供的录音证据和“被上诉人在本案诉讼过程中仍然适用租赁房屋经营服装品牌的事实”，能证明：上诉人转租后已取得了李艳玲同意。一审判决不能以李艳玲在2014年9月15日的询问笔录中不同意转租，否定李艳玲在上诉人转租后已取得了李艳玲同意的事实。3、原判决认定：“钱慢菊变更销售商后，没有获准北京蓓蕾尔国际文化传播有限公司同意”。显属认定事实不清。一审没有任何证据证明：上诉人变更销售商后没有获准北京蓓蕾尔国际文化传播有限公司同意。相反上诉人一审提供的录音证据和“被上诉人在诉讼过程中仍然适用租赁房屋经营服装品牌的事实”，能证明：上诉人变更销售商后已获准北京蓓蕾尔国际文化传播有限公司同意。二、原判决适用法律错误。1、原判决适用《中华人民共和国合同法》第224条规定认定《房屋租赁协议》无效，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关于合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性”的类型和定义，法律并无明确的规定。但最高人民法院在“关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（2009）40号）”中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规范的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。”《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同”。依据上述法律规定，上诉人认为：第一、因为《合同法》明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效。第二、本案中上诉人转租后已取得了李艳玲同意。所以，原判决适用《中华人民共和国合同法》第224条规定认定《房屋租赁协议》无效。属适用法律错误。2、原判决未适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定认定《房屋租赁协议》有效、未适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定认定《服装品牌及货柜转让协议书》有效，属适用法律错误。《解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被上诉人在2014年1月14日签订《房屋租赁协议》，李艳玲在早已知道上诉人转租的情况下，在2014年9月15日的询问笔录中才表示不同意转租，显然依据该条规定，李艳玲要求确认转租合同无效，人民法院应不予支持。在“被上诉人在本案诉讼过程中仍然使用租赁房屋经营服装品牌”的情况下，被上诉人要求确认转租合同无效，人民法院更应不予支持。《解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。一审法院认定《服装品牌及货柜转让协议书》无效，显然与该法律规定相悖。3、原判决在认定《房屋租赁协议》、《服装品牌及货柜转让协议书》无效的情况下，未判决被上诉人返还因该合同取得的财产。显失公平，且适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该行为取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中被上诉人应返还因《房屋租赁协议》和《服装品牌及货柜转让协议书》取得的财产。原判决未判决被上诉人返还取得的财产，显失公平，且适用法律错误。4、原判决未认定马向阳不是本案适格被告，适用法律错误。第一、在《房屋租赁协议》和《服装品牌及货柜转让协议书》没有认定无效的情况下，没有证据足以证明被上诉人是债权人，上诉人钱慢菊是债务人，起诉上诉人马向阳没有法律依据，上诉人马向阳不是适格被告。第二、原判决并未认定二上诉人系夫妻关系。原判决判决上诉人马向阳承担民事责任。适用法律错误。综上所述，请求上级人民法院支持两上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。
张小磊辩称，一、一审法院认定部分事实清楚，适用法律正确。1、李艳玲与上诉人钱慢菊签订的租赁合同以及北京贝蕾尔国际文化传播有限公司与钱慢菊签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。2、上诉人钱慢菊没有经过李艳玲允许，无权将该房屋转租给被上诉人张小磊，转租后亦没有取得李艳玲的同意，上诉人钱慢菊与被上诉人张小磊签订的《房屋租赁协议》应属无效协议。3、上诉人钱慢菊变更销售商后没有书面通知北京贝蕾尔国际文化传播有限公司，更没有获准北京贝蕾尔国际文化传播有限公司同意，其无权将北京贝蕾尔服装品牌及货柜转让转租给被上诉人张小磊，上诉人钱慢菊与被上诉人张小磊签订的《服装品牌及货柜转让协议书》应属无效协议。4、既然两份合同被法院认定为无效协议，按照合同法的规定：双方互相返还占有的财产。5、债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按照夫妻共同债务处理，上诉人马向阳虽然没在合同上签字，但是共同的债务人，也应承担还款义务，是合适的被告。二、一审法院认定被上诉人支付的租金及计算期限不正确。被上诉人张小磊2014年1月14日接受房屋之日，到截止之日不应是法院认定的2014年10月30日，而是2014年2月23日（该院法官朱广兵，刘庆丰2014年11月4日对原房东李艳玲询问笔录显示：李艳玲2月18日知道钱慢菊转租张小磊后，2月23日以锁门的方式不同意钱慢菊转租房屋，锁门后原告张小磊再也无法进入此房屋）被上诉人张小磊应支付上诉人房租6805.5元，不是法院认定39583.33元。上诉人应当从应返还给原告的转让费，租金等共计161000元中予以扣除，扣除后上诉人还应当返还给被上诉人154194.5元，而不是法院认定的121416.67元。三、一审法院认定被上诉人应将蓓蕾尔品牌经营权及相关展柜、店内服装货物返还给上诉人钱慢菊，是错误。1、一审法院要居中裁判，一审时上诉人钱慢菊没提反诉也没有要求被上诉人张小磊返还相关展柜、店内服装货物，一审法院不应该站在上诉人钱慢菊一方偏袒被告。2、一审法官朱广兵，刘庆丰2014年11月4日对原房东李艳玲询问笔录显示：李艳玲2月18日知道上诉人钱慢菊转租被上诉人张小磊后，2月23日以锁门的方式不同意上诉人钱慢菊转租房屋，锁门后被上诉人张小磊再也无法进入此房屋。被上诉人张小磊也无法返还该展柜、店内服装货物，事实上被上诉人张小磊也不能返还。3、虽然一审认定被上诉人张小磊与上诉人钱慢菊房屋租赁合同无效，但上诉人钱慢菊与李艳玲的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，李艳玲有权不让被上诉人张小磊进屋，没权不让上诉人钱慢菊进屋，上诉人钱慢菊来去自如，可自由取回自己的相关展柜、店内服装货物，无需被上诉人张小磊返还。
张小磊向一审法院起诉请求：要求二被告退还房租费50000元、保证金10000元、转让费101000元；并赔偿原告损失7500元。
一审法院经审理查明，晋安路西段集英花园北门吕庄三组A1号、A2号、A3号的营业房的使用权归吕庄三组村民秦彦发。2013年1月1日李艳玲与秦彦发签订协议一份，秦彦发将位于晋安路西段集英花园北门吕庄三组A1号、A2号、A3号的营业房出租给李艳玲使用，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，前两年月租金每平方米每月63元，从第三年开始以后每两年在上年租金价格基础上递增10%。2013年3月24日李艳玲经秦彦发同意与钱慢菊签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：李艳玲将晋安路西段集英花园北门吕庄三组A1号、A2号、A3号的营业房出租给钱慢菊使用，租赁期限自2013年4月1日至2015年12月30日，前两年月租金为10000元，从第三年开始以后每两年在上年租金价格基础上递增10%，钱慢菊擅自转让、转租、转借房屋，李艳玲有权终止合同并收回房屋。2013年8月28日北京贝蕾尔国际文化传播有限公司与钱慢菊签订一份协议，协议约定：为共同开拓贝蕾尔童装市场，钱慢菊在规定区域内经销北京贝蕾尔国际文化传播有限公司授权品牌产品，钱慢菊进货的折扣为全国统一零售价的3.4折，合同期限自2013年7月25日至2014年7月24日，钱慢菊需要向北京贝蕾尔国际文化传播有限公司交纳管理费1200元，钱慢菊店址、店面面积及销售商变更后须书面通知北京贝蕾尔国际文化传播有限公司，获准北京贝蕾尔国际文化传播有限公司同意，如私自出让经营权则视为钱慢菊违约，北京贝蕾尔国际文化传播有限公司有权解除合同。
2014年1月14日，被告钱慢菊与原告张小磊签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定：钱慢菊将位于晋安路西段集英花园北门吕庄三组A1号、A2号、A3号的营业房中的40平方米出租给原告做童装使用，租赁期限自2014年1月14日至2015年12月31日，第一年（自2014年1月14日至2015年12月31日）租金为50000元，从第二年开始以后每两年在上年租金价格基础上递增10%。同日，原告与被告钱慢菊签订一份《服装品牌及货柜转让协议书》，协议约定：原告张小磊于2014年1月14日一次性向被告钱慢菊支付转让费共计101000元，上述费用包括贝蕾尔品牌经营权及相关展柜，还包括现有店内服装货物。
被告钱慢菊于2014年1月14日收到原告租金、转让费等共计161000元，并于同日将涉案房屋及店内服装交付于原告。原告自2014年1月14日接受房屋之日起截止到2014年10月30日止共应支付租金39583.33元。原告张小磊以李艳玲不同意被告钱慢菊向原告转租涉案房屋，贝蕾尔童装业未经北京贝蕾尔国际文化传播有限公司授权同意为由诉至本院，请求被告退还房租费50000元、保证金10000元、转让费101000元；并赔偿原告损失7500。另查明李艳玲于2015年1月5日以钱慢菊未经允许私自将本案争议房屋转租为由起诉至本院要求解除租赁合同。
一审法院认为，李艳玲与钱慢菊签订的租赁合同以及北京贝蕾尔国际文化传播有限公司与钱慢菊签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。钱慢菊没有经李艳玲允许，无权将该房屋转租给原告张小磊，转租后亦没有取得李艳玲的同意，钱慢菊与原告张小磊签订的《房屋租赁协议》应属于无效协议。钱慢菊变更销售商后没有书面通知北京贝蕾尔国际文化传播有限公司，更没有获准北京贝蕾尔国际文化传播有限公司同意，其无权将贝蕾尔服装品牌及货柜转让转租给原告张小磊，其提供的录音证据也不能证明通话的对方是北京贝蕾尔国家文化传播有限公司所有权同意其转让的人员，也不能证明是该公司人员，故钱慢菊与原告张小磊签订的《服装品牌及货柜转让协议书》应属于无效协议。原告要求被告返还租金、转让费等相关费用符合法律规定，本院予以支持。原告自2014年1月14日接受房屋之日起截止到2014年10月30日止共应支付租金39583.33元，被告应当从应返还给原告的转让费、租金等共计161000元中予以扣除，扣除后被告还应当返还给原告121416.67元。原告应将贝蕾尔品牌经营权及相关展柜、店内服装货物返还给被告钱慢菊，关于原告张小磊已经出售的服装货物，原告张小磊应当折价赔偿被告钱慢菊。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理，故被告马向阳应当与被告钱慢菊共同向原告张小磊返还转让费、租金等共计121416.67元。关于原告起诉中超过本院认定部分，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告钱慢菊、马向阳于本判决生效后十日内向原告张小磊返还转让费、租金等共计121416.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李艳玲在一审法院法官对其询问的笔录中称，其2月17日、18日知道钱慢菊转租张小磊后，2月23日以锁门的方式不同意钱慢菊转租房屋，且李艳玲因钱慢菊未经其同意私自转租房屋，将钱慢菊起诉至一审法院，上诉人钱慢菊将租赁李艳玲的房屋转租给被上诉人张小磊，没有得到李艳玲同意且事后也未得到李艳玲追认，李艳玲知道后以锁门的方式表示反对的事实清楚。上诉人上诉称转租经过李艳玲同意与李艳玲在询问笔录中称其不同意上诉人转租并锁门的意见不符，也与一审中上诉人向法庭提交的李艳玲起诉上诉人的起诉书内容不符。按照上诉人钱慢菊与北京贝蕾尔国际文化传播有限公司的合同约定，如上诉人私自出让经营权则视为上诉人违约，北京贝蕾尔国际文化传播有限公司有权解除合同。上诉人钱慢菊与被上诉人张小磊签订《服装品牌及货柜转让协议书》将贝蕾尔品牌经营权转让给张小磊没有经过北京贝蕾尔国际文化传播有限公司同意。因李艳玲不同意上诉人转租而锁门，致被上诉人与上诉人的租房合同无法履行，租赁房屋无法使用，合同目的无法实现，对此上诉人应承担合同无法履行的责任，一审判决上诉人返还被上诉人转让费、租金等共计121416.67元并无不当。同时，被上诉人应将贝蕾尔品牌经营权及相关展柜、店内服装货物返还给上诉人，其已经出售的服装货物，应当折价抵偿给上诉人。上诉人在2014年10月22日的庭审中认可两上诉人是夫妻关系，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，一审判决按照夫妻共同债务处理符合法律规定。综上，上诉人上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2728元，由钱慢菊、马向阳承担。
本判决为终审判决。
审判长 李景友
审判员 孙玲玲
审判员 胡朝勇
二〇一六年十一月十六日
书记员 张帅朋