山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6858号
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨秀强，总经理。
委托诉讼代理人：王宁，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：耿永南，男，1977年12月2日出生，汉族，住烟台经济技术开发区黄河路怡海翠庭**号楼*单元*号。
委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司(以下简称山东恒生公司）因与被上诉人耿永南商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东恒生公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回耿永南的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由耿永南承担。事实和理由：一、一审法院判令山东恒生公司承担逾期违约责任无事实依据。1.山东恒生公司并非恶意违约，不应承担逾期办证违约责任。山东恒生公司开发的恒生伴山小区房屋权属证书办理手续递交逾期是由于施工总包单位拒不办理该小区的综合验收备案证明手续和政府相关部门拖延履行办证手续所致，尤其是负责建设恒生伴山小区的施工总包单位拒不配合山东恒生公司办理该小区的综合验收备案证明的手续材料，是导致逾期办证的根本原因，并非山东恒生公司恶意违约，故山东恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、山东恒生公司一直在积极履行《商品房买卖合同》，并已将相关材料报送至济南市不动产登记中心。山东恒生公司目前已经取得办证的全部手续材料，并已将申请办理恒生伴山小区项目初始登记所需的全部材料报送至济南市不动产登记中心，并按照该中心关于办理住宅房屋权属登记的相关要求，通知小区业主缴纳住宅公共维修基金，不存在不按照《商品房买卖合同》的约定为涉案房屋办理权属登记义务的情况。
耿永南辩称,一、山东恒生公司未能按约及时为耿永南办理房屋产权证书是客观事实，且不存在不承担违约责任等法定事由或合同约定，山东恒生公司亦未能提供有效证据予以证实其主张，故一审法院判令山东恒生公司向耿永南承担逾期办证违约金具有法律和事实依据。二、山东恒生公司向耿永南交付的房产供电条件，不具备居民正常用电标准，一审法院判定山东恒生公司承担共建逾期达到使用条件违约金，具有事实和法律依据。1.一审中，山东恒生公司提供其与济南市历城区供电局签订的《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，说明山东恒生公司明知并认可向耿永南交付的房产的用电条件是居民正常用电标准，即10KV正式电源。根据《供电营业规则》的规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时用电。本案中山东恒生公司向耿永南交付的房产并不符合临时用电的情形，山东恒生公司交付的房产用电并不具备正式用电条件，其应按合同第十条约定向耿永南承担违约责任。同时，根据《供电营业规则》的规定，使用临时电源的用户不得向外转供电、也不得转让给其他用户。即使山东恒生公司具有使用临时电源的条件和资格，其也不得将供电部门供给其使用的临时用电转供给耿永南，山东恒生公司的做法本身即是违法行为。2.涉案《商品房买卖合同》是由山东恒生公司向耿永南提供的格式合同，合同中第十条中关于用电条件的约定也是由山东恒生公司提供的格式条款。耿永南购买涉案房产是用来居住，具备居住的正常用电标准是购买的房产应当具备的最基本条件之一，而山东恒生公司却将用电条件理解为通电即可，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解有两种以上的解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对诉争的商品房买卖合同第十四条关于用电条件的约定应当是具备居民正常用电标准，而非临时用电。3.根据国务院《电力供应与使用条例》第24条之规定，供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核，对用户受送电工程的施工过程实施监督，并在该受送电装置工程竣工后实行检验；检验合格的，方可投入使用。根据该条规定，只有经过供电企业的检验合格后，才能投入使用，即使双方约定的交付的用电条件是临时用电，或者双方对诉争的商品房单体竣工验收合格，视为房屋达到交付条件的约定都成立，也因为违反了《电力供应与使用条例》第24条的规定而应认定为无效条款，山东恒生公司应向耿永南支付供电逾期达到使用条件违约金。4.山东恒生公司向耿永南交付的房产不具备用电条件，严重影响了耿永南的生活，且一审法院判令的供电逾期标准远低于法定标准。山东恒生公司向耿永南交付的涉案小区的用电为临时用电，临时用电有技术缺陷，涉案小区电压负荷低，电压不稳定，导致小区频繁停电，涉案小区全部为高层住宅，停电后电梯不能使用，造成业主尤其是老人出行受阻，甚至出现多次电梯坠落、业主被困的恶性事故，由于临时用电的电压不稳，使空调无法运转，在夏季用电高峰期频繁造成停电事故。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，山东恒生公司与耿永南关于对交付的不符合供电条件的违约行为，每逾期一日按20元标准支付违约金的约定远低于法定标准。一审法院认定耿永南承担的供电逾期达到使用条件的违约责任，完全遵循了合同法关于意思自治、公平公正、诚实信用的基本原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，山东恒生公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回山东恒生公司的上诉请求，维持一审判决。
耿永南向一审法院起诉请求：1.判令山东恒生公司赔偿耿永南逾期办理房产证违约金8471.86元；2.判令山东恒生公司支付耿永南与供电不符合使用条件的赔偿金（供电不符合使用条件赔偿金，从实际交房日2012年12月31日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）；3、本案诉讼费、保全费等费用由山东恒生公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月14日，耿永南（买受人）与山东恒生公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由耿永南购买山东恒生公司开发的位于恒生伴山小区9-3-301室商品房一套，总价款为847186元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一次，出卖人向买受人支付20元赔偿金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
2012年12月31日，山东恒生公司将涉案房屋交付于耿永南。2016年5月31日，由国家电网山东省电力公司出具的关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。
2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。
一审法院认为，耿永南与山东恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，山东恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2012年12月31日实际交付于耿永南，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故山东恒生公司已构成违约，对于山东恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合被告办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故耿永南要求山东恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于山东恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示山东恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故山东恒生公司已实际构成违约，对于山东恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非被告责任的抗辩理由，不予采纳，关于合同中约定“水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一次，出卖人向买受人支付20元赔偿金”每逾期一次应当是每逾期一日的笔误，因为水、电在规定日期内未达到使用条件不应当是每逾期一次，故原告要求山东恒生公司按照每日20元的标准支付赔偿金的诉讼请求，予以支持，山东恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格证明，未超过法律规定的诉讼时效。对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，山东恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于山东恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，不予采纳。判决：一、被告山东恒生置地有限公司于判决生效之日起十日内向原告耿永南支付逾期办证违约金8471.86元；二、被告山东恒生置地有限公司于判决生效之日起十日内向原告耿永南支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2012年12月31日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，由被告山东恒生置地有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，耿永南与山东恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。山东恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行办证义务，事实清楚，山东恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向耿永南承担逾期办证的违约责任。虽然山东恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是山东恒生公司对此未举证证明。即使山东恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该事实也不能成为免除山东恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决山东恒生公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以维持。
关于耿永南主张的供电未达到使用条件的赔偿金问题。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了房屋的交付条件，同时对于交付房屋的水、电、暖等配套基础设施应达到使用条件的日期亦进行了约定。《商品房买卖合同》第十四条系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：1.水、电房屋实际交付使用之日起达到使用条件；2.集中供暖设施设备于房屋交付实际使用后第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；3.电话、宽带、有限电视由买受人交纳开户费由运营商负责开通；4.小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。因此，山东恒生公司负有在约定期限内使房屋的水、电、暖等配套基础设施达到使用条件之义务。
双方当事人对于合同第十四条约定“达到使用条件”有不同解释，山东恒生公司认为供应临时用电也可称为“达到使用条件”，购房者认为应当供应市政正式用电方为“达到使用条件”。本院认为，此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。取得综合验收备案证明意味着开发项目的水、电、暖等公共配套设施已经由主管部门验收，已具备正常使用条件。而本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定尤为重要。因此，对于合同第十四条所约定开发商的义务，应当作严格解释。
山东恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，应当承担违约责任。合同第十四条中约定了免责条款，即因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。山东恒生公司抗辩称未接入正式电源系因政府市政部门的原因，提交国网山东济南市历城区供电公司2014年3月13日出具的《证明》一份，但该证明并非在本案诉讼中形成，且没有具体经办人、负责人的签名，不符合民事诉讼法关于单位证明的证据形式要件。故对该《证明》的证明效力，本院不予采信，山东恒生公司提出的免责抗辩不能成立。一审判决山东恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。
综上所述，山东恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十八日
书记员 朱俞颖