成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0107执异104号
案外人：贾良蓉，女，汉族，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：吴星宇，四川厚海律师事务所律师。
申请执行人：鲍凯，男，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：冯玉柱，四川兴睿峰律师事务所律师。
被执行人：刘兴国，男，汉族，住四川省宣汉县。
被执行人：胡阚方，女，汉族，住成都市武侯区。
在本院执行（2016）川0107执3609号鲍凯与刘兴国、胡阚方民间借贷纠纷一案中，案外人贾良蓉对执行位于成都市天府新区华阳街道和平路31号10栋2单元6楼11号房屋（权3982623）和位于成都市天府新区华阳镇华阳大道福泽花苑1楼6号车库（权3982625）（以下称涉案房屋和车库）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人贾良蓉称，2016年3月4日，胡阚方及其子女肖鉴珂、肖植尹因生活需要，将涉案房屋和车库通过双流县华阳镇中天房介服务部（以下简称房介服务部）转卖给了案外人。双方签订了《房屋买卖合同》，案外人当日预付了定金5万元。2016年5月4日，案外人将扣除继承税后剩余全部房款535561元通过农业银行转账给胡阚方。案外人付清全部房款后，胡阚方及其子女于2016年5月4日将涉案房屋和车库交付给案外人。目前，贾良蓉已经对涉案房屋进行装修并实际入住，只是双方办理过户的时间不凑巧，才至今没有办理过户登记。在购买涉案房屋和车库前，案外人就涉案房屋和车库的权属登记进行了核查，当时是可以交易和过户的。案外人购买涉案房屋和车库时，胡阚方仅仅拥有33%的产权份额，其子女拥有67%的产权份额。胡阚方已经将涉案房屋和车库交付案外人，案外人也支付了全部房款，其已经实际取得涉案房屋和车库所有权。没有办理产权过户登记只是没有完成物权的对外公示行为，并不影响案外人取得涉案房屋和车库的所有权。故请求中止对涉案房屋和车库执行。
申请执行人鲍凯称，案外人贾良蓉与被执行人胡阚方签订《房屋买卖合同》系在2016年3月4日。此时，胡阚方尚未通过继承取得涉案房屋和车库所有权，这与正常交易习惯相悖。贾良蓉提交证据不足以证明其已实际取得涉案房屋和车库产权。从正常的交易习惯和思维来看，买房人都希望尽快将房屋产权过户到自己名下，但是贾良蓉在长达3个月时间内没有办理涉案房屋和车库产权过户手续，与正常的交易习惯不符。法院在执行过程中，针对的是被执行人的财产。不动产权属是以办理过户登记为转移。涉案房屋和车库仍然登记在被执行人胡阚方及其子女名下，贾良蓉主张已经交付全部房款并对涉案房屋装修和实际入住不足以对抗房屋所有权转移的法律规定。法院对涉案房屋和车库查封于法有据，贾良蓉主张其已实际取得涉案房屋和车库所有权于法无据。贾良蓉在交易过程中受到的损失应由胡阚方承担。胡阚方已知被申请执行人起诉后转移财产，属于不诚信行为。
被执行人胡阚方称，2002年，其前夫肖昭灿想给儿子肖植尹购买一套房子，但当时肖植尹尚未成年，故将涉案房屋和车库登记在肖昭灿和肖植尹名下。2009年，肖昭灿因公去世后，其因继承取得涉案房屋和车库三分之一的产权。2016年5月4日前，涉案房屋和车库一直登记在其前夫肖昭灿和儿子肖植尹名下。直到2016年3月，其女肖鉴珂在北京买房需要付首付，才将涉案房屋和车库进行出售，并将售房款给肖鉴珂买房用。其并不知道已经涉诉，直到2016年8月接到贾良蓉的电话才知道涉案房屋和车库已被法院查封，申请执行人称胡阚方转移财产以逃避债务并不属实。如果为了逃避债务，其不会将涉案房屋和车库过户到自己名下，申请执行人也就无从查封。
本院查明，2016年1月20日，本院受理鲍凯与刘兴国、胡阚方民间借贷纠纷一案，并于2016年4月9日作出（2016）川0107民初868号民事判决，判决刘兴国、胡阚方归还鲍凯借款本金46万元并支付违约金及律师费。该判决于2016年6月10日生效。2016年7月4日，鲍凯向本院申请执行。本院于2016年7月27日作出（2016）川0107执3609号执行裁定，裁定对胡阚方与肖鉴珂、肖植尹共有的涉案房屋和车库予以查封。
另查明，2002年9月30日，涉案房屋和车库登记所有权人为肖昭灿、肖植尹，登记原因均为购买商品房。2009年12月31日，四川省双流县公证处出具（2009）双证民字第16984号、（2009）双证民字第16983号继承公证书，载明：被继承人肖昭灿于2004年9月14日因抗洪抢险牺牲；涉案房屋和车库中属于肖昭灿、胡阚方的夫妻共同财产的一半为肖昭灿的遗产，即涉案房屋和车库的25%。上述遗产由被继承人其妻胡阚方、其女肖鉴珂、其子肖植尹共同继承。2016年5月4日，涉案房屋和车库变更登记所有权人为胡阚方（占33%份额）、肖鉴珂（占8%份额）、肖植尹（占59%份额）按份共有，登记原因为继承。
案外人贾良蓉向本院举示证据载明：2002年6月8日，肖昭灿、肖植尹（购房人）与成都市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）（售房人）签订《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》及补充协议各两份，约定肖昭灿、肖植尹购买位于双流县华阳镇双华桥头福泽花苑10幢2单元6楼11号房屋及位于双流县华阳镇双华桥头福泽花苑6号车库（建筑面积18.6平方米）。2002年6月28日，双流县现代物业管理公司受现代房地产公司委托将涉案房屋和车库交付肖昭灿。
2016年3月4日，胡阚方（甲方）与贾良蓉（乙方）、房介服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋和车库自愿出售给乙方；涉案房屋和车库售价为618000元，甲方承担遗产继承税；乙方首付购房定金5万元，于2016年3月4日交付甲方。在办理公证当日，乙方将购房款568000元一次性付给甲方；甲方于2016年4月30日前将该房屋交于乙方；乙方一次性付给中介方中介服务费6200元。当日，胡阚方出具的收条载明：今收到贾良蓉交来购涉案房屋和车库定金5万元。2016年5月4日，贾良蓉通过中国农业银行向胡阚方转账535561元。当日，胡阚方出具的《收条》载明：今收到贾良蓉交来购涉案房屋和车库房款568000元。当日，胡阚方与贾良蓉办理了涉案房屋和车库移交手续。同日，胡阚方、肖鉴珂、肖植尹及肖植尹的法定代理人共同委托贾良蓉代位办理协助买方领证等手续。同日，胡阚方出具《具结保证书》，载明：为改善肖植尹的学习和生活环境，决定出售涉案房屋，所有的售房款仅用于改善肖植尹的学习和生活环境，并保证出售涉案房屋后肖植尹有位于成都市武侯区玉林南街1号2幢2单元15楼1503号房屋居住。2016年5月9日，四川省成都市国力公证处出具（2016）川国公证字第45018号公证书，对上述委托进行了公证。2016年7月1日，四川五好物业服务有限公司（以下简称五好公司）出具收据，载明：收到10-2-11贾良蓉2016年7月1日-2016年12月31日物业费3342元。2016年9月5日，五好公司出具费用收取单据载明：收到2016年9月福泽花园10-2-6-11贾良容代收水费、气费及生活垃圾清运费等共计50.4元。
本院认为，贾良蓉与胡阚方在本院查封涉案房屋和车库前已经签订了书面买卖合同，且贾良蓉已经支付全部购房款并对涉案房屋和车库实际占有使用。至今未能办理转移登记手续，根据现有证据不能确定系贾良蓉自身的原因。故贾良蓉对涉案房屋和车库享有的权利能够排除执行，本院对贾良蓉的异议申请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对成都市天府新区华阳街道和平路31号10栋2单元6楼11号房屋（权3982623）及位于成都市天府新区华阳镇华阳大道福泽花苑1楼6号车库（权3982625）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李小卫
人民陪审员 施 宇
人民陪审员 沈 尤
二〇一六年十月二十八日
书记 员代 锐