湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初1495号
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路一号。
负责人凌庆联，行长。
委托代理人陈学军，男，1970年4月1日出生，汉族。
委托代理人陈时珍，男，1959年2月16日出生，汉族。
被告湖南华野房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市浏阳市湖南浏阳制造产业基地。
法定代表人陈新云。
被告彭学锋，男，1964年11月20日出生，汉族。
委托代理人汤玉梅，女，1966年12月12日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告湖南华野房地产开发有限公司（以下简称“华野房地产公司”）、彭学锋金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员宋娇担任审判长，审判员杨果、人民陪审员吴运年参加的合议庭，于2017年5月10日对本案公开开庭进行了审理。本案原告农业银行浏阳支行的诉讼代理人陈时珍、陈学珍，被告华野房地产公司的法定代表人陈新云，被告彭学锋的诉讼代理人汤玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行诉称：被告彭学锋因购买被告华野房地产公司开发的位于浏阳制造产业基地株陵小区华野新城第6号栋1606号房产向原告申请个人住房按揭贷款19万元，借款期限为10年，2024年5月15日到期。被告贷款后一段时间按约偿还本息，但自2014年12月16日之后，被告便停止还款，至2016年8月20日累计欠付本金182129.71元、利息20438.2元，本息共计202567.91元。另，被告华野房地产公司为该笔贷款提供了保证担保，应当承担连带责任。请求法院判决被告彭学锋偿还原告个人住房按揭贷款本金182129.71元及利息（截止2016年8月20日应付利息为20438.2元，之后的利息按照合同约定的利息计算至实际偿清之日止），被告华野房地产公司对被告彭学锋以上债务承担连带责任，原告对被告彭学锋的抵押物依法享有优先受偿权，本案诉讼费用由被告承担。
被告华野房地产公司辩称：第一、陈勤够主管答辩人的经济，这些贷款的事情均由陈勤够负责，当时出发点也是希望把企业搞好。第二、答辩人同意承担本案的全部责任，但是答辩人现在没有经济来源，履行义务困难。
被告彭学锋辩称：第一、答辩人与华野房地产公司不是真实的房屋买卖合同关系。华野房地产公司借用答辩人的身份签订了商品房买卖合同，答辩人无需支付任何购房首付款等一切费用，然后要求答辩人与原告签订个人购房担保借款合同，华野房地产公司承诺无需由答辩人归还按揭款和利息等费用。后因为华野房地产公司资金断裂，法定代表人涉嫌非法吸收公共存款罪被采取强制措施而没有按时偿还原告的贷款。第二、答辩人认为商品房买卖合同和个人购房担保借款合同均系无效合同，均不是双方的真实意思表示，现华野房地产公司取得了银行贷款，应当由华野房地产公司负责偿还，答辩人无需承担还款义务。
为了支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交如下证据：
证据1、《商品房买卖合同》，拟证明两被告签订了房屋买卖合同的事实，该合同中约定了双方的权利和义务。
证据2、购房首付款发票，拟证明被告彭学锋按约支付购房首付款的事实。
证据3、《个人购房担保借款合同》，拟证明被告彭学锋向原告申请个人住房按揭贷款，并与原告签订了借款合同，该合同约定了按揭贷款的本金、利息以及逾期利息的事实。被告华野房地产公司为被告彭学锋以上债务承担保证担保的事实。
证据4、借款凭证，拟证明原告根据双方签订的借款合同已实际向被告彭学锋发放了贷款。
证据5、房产证和他项权证，拟证明涉案房产已办理抵押登记的事实。
被告华野房地产公司、彭学锋对以上证据发布如下质证意见：对以上证据的真实性均无异议。
被告华野房地产公司、彭学锋对在举证期间内未向本院提交任何证据。
经庭审举证、质证和审查，本院对原告提交的证据认证如下：对证据1-5的真实性、关联性予以认定，其合法性综合本案案情予以认定。
根据上述已采信的证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2014年3月8日，彭学锋应华野房地产公司的要求与其签订了《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114921606），约定彭学锋购买华野房地产公司开发的位于湖南浏阳现代制造产业基地株陵小区华野新城第6号栋1606号房一处，建筑面积为82.28平方米，单价为每平方米3390元，总价款为278929元，其中首付款88929元，余款190000元通过银行按揭方式付清。2014年3月13日，华野房地产公司以彭学锋的名义开具了面额为88929元的销售不动产统一发票（自开），且签订涉案商品房买卖合同的相关费用（包含首付款、登记办证费、契税等费用）均由华野房地产公司交纳。另，《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114921606）和所有费用的发票原件均由华野房地产公司持有，华野房地产公司亦未将涉案商品房买卖合同或者发票交付给彭学锋。华野房地产公司与彭学锋还另外约定待房屋按揭贷款办理成功后，彭学锋可获得3000元～4000元不等的劳务费用；待涉案房屋按揭款付清后，房产的所有权归属华野房地产公司。
2014年5月12日，彭学锋作为借款人，华野房地产公司和浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与农业银行浏阳支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定彭学锋以其位于湖南省浏阳市永安镇华野新城6号栋1606户室作为抵押向该行贷款190000元，贷款期间为120个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%……借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止……对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利……，约定由浏阳市恒信房地产置换担保有限公司提供保证担保，华野房地产公司提供阶段性保证担保即借款人（彭学锋）取得房地产权证权属证书，并办妥以贷款人（农业银行浏阳支行）为抵押权人的抵押登记手续之日止，阶段性保证担保责任即终止。2014年5月14日，华野房地产公司办理了涉案房产的房屋产权证（浏房权证字第xxxxxxxx**号），并在次日办理了以农业银行浏阳支行为抵押权人的他项权证（浏房他证字第xxxxxxxx**号）。
抵押贷款到账后，华野房地产公司按约给付彭学锋劳务费，并每月按约定的还款数额向户名为彭学锋、账号为xxxxxxxxxx的账户偿还银行贷款。后因华野房地产公司的法定代表人陈新云涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押，致使华野房地产公司未能按期偿还贷款本息，截止2016年8月20日累计欠付本金182129.71元、利息20438.2元。诉讼过程中，华野房地产公司向本院陈述自愿承担涉案债务的还款义务。
本院认为，本案的争议焦点：一、华野房地产公司与彭学锋签订的《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：7120114921606）是否有效？二、若《浏阳市商品房买卖合同》无效，彭学锋和华野房地产公司的责任如何认定？
关于第一个争议焦点：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同时，除应遵守自愿公平、诚实信用原则之外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。在本案中，华野房地产公司与彭学锋双方对签订商品房买卖合同不持异议，该合同虽符合合同的基本形式要件，但在签订合同之后，华野房地产公司负责交付所有费用（包含首付款、契税、办证费用、银行贷款等）并持有商品房买卖合同及其相关的费用票据原件，双方还另外约定待房屋按揭贷款办理成功后，彭学锋可获得3000元～4000元不等的劳务费用；待涉案房屋按揭款付清后，房产的所有权归属华野房地产公司，由此推定华野房地产公司与彭学锋签订商品房买卖合同的真实目的并不是为了销售其开发的房产，彭学锋签订该合同的真正目的也不是为了购买涉案房产，双方签订该合同的真正目的是以假借签订商品房买卖合同之名向银行抵押贷款套取银行信贷资金，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定“以合法形式掩盖非法目的”，该合同无效。
关于第二个争议焦点：在本案中，华野房地产公司通过与彭学锋签订虚假的《浏阳市商品房买卖合同》，然后幕后指使彭学锋与农业银行浏阳支行签订《个人购房担保借款合同》，名义借款人是彭学锋，而实际借款人是华野房地产公司。而农业银行浏阳支行对华野房地产公司指使彭学锋签订《个人购房担保借款合同》的事实并不知情，致使农业银行浏阳支行在违背真实意思下与其签订《个人购房担保借款合同》，故该合同对于农业银行浏阳支行而言属于可撤销合同，农业银行浏阳支行依法享有可撤销权，在本案中，农业银行浏阳支行并未行驶该撤销权，而是认定《个人购房担保借款合同》有效，可撤销的合同在未被撤销之前应认定为有效合同。《个人购房担保借款合同》有效，彭学锋是否应当承担涉案债务？在本案中，华野房地产公司、彭学锋与农业银行浏阳支行三者之间的关系名义上是实现正常的房屋交易行为，但实际上是通过虚假房屋交易行为而实现贷款目的，华野房地产公司是实际借款人，故应当对涉案债务承担还款责任，彭学锋作为名义借款人不承担还款责任。但彭学锋对其签订《浏阳市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》而从华野房地产公司处获得的收入属于非法收入，应当予以没收，本院将另行处理。
另，彭学锋通过与华野房地产公司签订虚假的《浏阳市商品房买卖合同》而获得的位于湖南省浏阳市永安镇华野新城6号栋1606户室（浏房权证字第xxxxxxxx**号），虽名义上属于彭学锋所有，但实际的产权仍属于华野房地产公司，且诉讼过程中，彭学锋和华野房地产公司均表示愿意用已抵押的涉案房产偿还涉案债务。故农业银行浏阳支行对涉案房产有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、湖南华野房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行贷款本金182129.71元及利息（利息计算方式：截止2016年8月20日累计欠付利息20438.2元，从2016年8月21日起按《个人购房担保借款合同》约定利率计算至本判决确定的履行之日止）。
二、若逾期未履行以上给付义务，中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对彭学锋名下的位于浏阳市永安镇永安大道华野新城第6号栋1606号的房产（浏房权证字第xxxxxxxx**号）享有优先受偿权。
三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4339元，由湖南华野房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 宋 娇
审 判 员 杨 果
人民陪审员 吴运年
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 彭利国
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背实真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3、《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。