上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2967号
原告杨树清。
原告杨征。
上列二原告共同委托代理人童国珍。
被告上海浦卫房地产开发有限公司。
法定代表人张宁，董事长。
委托代理人匡奕。
委托代理人王辉。
原告杨树清、杨征诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审判。案件诉前调解阶段，根据双方当事人一致意见，依据原告方的申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对本案系争房屋的质量问题及修复方案进行鉴定。本案于2013年8月29日第一次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人童国珍、被告委托代理人匡奕、王辉到庭参加了诉讼。2013年11月5日，本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行审理。本案于2014年3月26日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人童国珍、被告委托代理人匡奕、王辉到庭参加了诉讼。依据原告方申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对修复费用进行了司法审价。本案于2014年10月8日第三次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人童国珍、被告委托代理人匡奕、王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨树清、杨征诉称：两原告系夫妻关系，原告一家为改善居住条件、贷款购房，于2009年10月14日与被告签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于上海市青浦区清河湾路某号房屋一套，房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）3，180，000元，约定交房时间为2010年4月30日。合同签订后，原告依约支付购房款，但合同约定交房日到达之后，原告前去看房时发现房屋存在严重质量问题，被告答复称将会维修、待维修好之后即可交房。就此问题，包括原告在内的众多业主均与被告进行了交涉，相关政府部门亦介入处理。后原告方于2010年7月17日、7月24日查看房屋维修情况，发现房屋存在种种质量问题、完全不符合交付条件。为此，2010年7月27日，原告致挂号信予被告，要求尽快整改、整改完成符合交付条件后再行通知原告进行验收。之后，虽经原告方多次催促，被告仍未能维修完毕、亦未能通知原告进行收房。原告认为原告出巨资购房，但房屋存在严重的质量问题和安全隐患，至今未能交付入住，被告行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院请求：1、判令被告将房屋多项质量问题予以整改至合格住房标准；2、判令被告交付房屋；3、判令被告支付逾期交房违约金暂计167，865.03元（按已付房款3，180，000元的日万分之五标准，自2010年5月1日起算至被告修复合格实际交付日止）；4、诉讼费由被告负担。审理过程中，原告表示对被告进行修复房屋不抱信心和希望，愿意自行维修并要求被告赔偿修复费用，为此原告变更诉讼请求为：1、判令被告按审价报告所载金额赔偿房屋多项质量问题的整改费用；2、判令被告支付逾期交房违约金暂计167，865.03元（按已付房款3，180，000元的日万分之五标准，自2010年5月1日起算至被告实际赔付修复费用日止）；3、诉讼费、鉴定费、审价费等均由被告负担。
被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称：诉请1、房屋本身已符合合同约定的交付标准，被告业已取得交付使用许可证。虽然房屋存在一些工程质量瑕疵问题，但被告可以且愿意对该些质量问题进行修复，不同意赔偿修复费用，且审价报告中所列的赔偿标准也过高。诉请2、系争房屋虽存在部分质量问题，但上述质量问题非主体结构安全问题，不影响根本性使用，在此情况下原告经被告通知后拒绝收房，责任由原告自行承担。即使法院最终认定被告理应承担逾期交房违约金，原告主张的日万分之五标准也过高，应当以系争房屋租金5，500元-5，800元每月来计算较妥。诉请3、对鉴定费由被告承担无异议，但因被告不同意赔付维修费用，因此审价费用应由原告自行负担；诉讼费由法院裁决。
经开庭审理查明：2009年10月14日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买青浦区清河湾路389弄富力桃园111号房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为218.32平方米，其中套内建筑面积为196.16平方米、公用分摊建筑面积为22.16平方米，另有地下附属面积103.07平方米；原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为14，565.78元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为318万元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2010年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定被告定于2010年4月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起2天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告收取房屋钥匙。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，被告应当根据原告的要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由被告转移给原告。如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次。原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由原告承担。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同另对其他内容进行了约定。
另查明，上述合同签订后，原告方按约付清了全部购房款318万元。在合同约定的交房日之前、2010年4月下旬时，被告向原告发送了房屋交付使用通知书，通知原告于2010年4月30日前往收房。
原告表示：2010年4月30日到达现场后，被告要求原告到被告公司办公地点签署交接书、付清杂费、领取钥匙后再行验房；但在这之前，原告已经通过媒体等多种渠道得知包括系争房屋在内的大部分房屋存在严重质量问题，因此不同意先交接再验房，而要求先验房再行办理交接手续；但被告对此不予认可，2010年4月30日交接未成功。之后原告多次前往现场与被告沟通但被告均未予回复。对此被告表示原告没有证据证明当日达到交房现场前来收房了。
针对包括系争房屋在内的A区房屋渗漏水问题，2010年3月起被告会同相关设计单位、施工单位、监理单位对存在的渗漏等问题出具《富力桃园A区堵漏施工专项方案》、《富力桃园A区分户维修方案》，对包括系争房屋在内的问题房屋进行分户维修。从《富力桃园A区分户维修方案》记载可见，系争房屋存在：1）客厅东南墙角渗水；2）地下室东采光井渗水；3）地下室北厅顶面渗水；4）地下室南厅西墙角渗水；5）地下室南采光井密封条脱落；6）三楼楼梯南墙渗水等问题。被告庭审中陈述表示：富力桃园A区涉及的分户维修最后完成时间是2012年2月中下旬。
2010年7月24日，原告会同物业公司石建生到现场对房屋进行查验，原告遂将当场发现的诸如小区道路尚在施工、房外被开挖、堆放杂物垃圾、房内渗漏水、房内住有施工人员等多处问题详细记载于《房屋验收维修单》上，明确其意见为：这种房子完全不符合交付条件的房屋，目前这种房子还不能符合国家交付条件，开发商迟延交房！石建生在物业公司经办人处签字。
2010年7月27日，原告遂向被告及物业公司发送了双挂《关于督促开发商尽快完成富力桃园110和111号物业交付使用条件暨现在尚未完成交付条件的物业不存在业主交付物业费义务的函》，表明了房屋不满足交付条件的九点理由，在房屋未符合交付条件之前开发商和物业管理单位收取物业费没有依据，要求待房屋符合国家规定的交付条件后，由开发商通知原告进行收房，待验收合格后再行支付物业费。
2011年3月11日，原告在物业人员陈明君的陪同下查看房屋，并将地下室渗水、承重梁被敲断、墙面起壳等问题记载于物业公司《服务工作单》上。
2011年6月27日，原告在物业人员陈明君的陪同下查看房屋，并将地面漏水、地下室主梁被打断、采光井草坪等问题记载于《房屋验收维修单》，陈明君在物业公司经办人处签名。
2012年2月19日，原告在物业人员马明明的陪同下查看房屋，表示多次来查看房屋均不符合交房条件致使至今不能入住，又无人解决和回复。因原告认为房屋问题始终无人解决，遂于2012年4月，原告诉至法院。
又查明，本院在案件诉前调解阶段组织协调并依据原告方申请对系争房屋存在的质量问题委托司法鉴定。2012年12月17日上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴（2012）建鉴字第2017号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（1）系争房屋地下室采光井存在渗漏、窗框锈蚀；地下室顶板板底存在渗水痕迹、钢筋锈涨，二层顶板板底局部存在渗水痕迹；地下室、一层、二层地面平整度不符合规范要求，二层、三层墙面平整度不符合规范要求；地下室楼梯栏杆、一层入户门锁、三层露台栏杆、楼梯扶手与墙面连接处存在损坏；给排水工程安装存在与设计图纸不符或损坏现象；强弱电工程安装部分存在质量问题；外墙保温层厚度不满足原设计要求，外墙饰面石材嵌缝不密实，一层局部外墙面砖修补后存在较明显的色差；三层外墙粉刷层局部脱落。（2）系争房屋地下室顶梁（KL118）开孔部位可满足承载力安全使用要求，但箍筋被打断后，加密区箍筋间距不满足抗震构造要求。（3）建议对上述质量问题和上述地下室顶梁进行修复或加固，并提出了详细的修复方案。原告为此司法鉴定支付鉴定费40，000元。
2013年7月31日，上海市房屋建筑设计院有限公司根据当事人的质证意见，出具《司法鉴定意见书质证》，表示：1）关于地下室顶梁洞口处理：建议在碳纤维加固后，采用压力灌注混凝土灌浆料，以填补线管和洞口之间的缝隙等内容。
2013年10月时天降大雨，原告称其房屋内地下室渗水极其严重，要求对房屋存在的质量问题进行复测。2013年12月鉴定人员赴现场进行检测、复核，经检测认为目前地下室墙面未发现明显的渗漏点。
鉴定人员就上述鉴定意见的出具进行了解答释疑，并就鉴定过程的合法性、客观性等进行了陈述；表示目前系争房屋不存在根本上影响使用的质量问题，存在的质量问题可以在装修过程中一并予以修复。原告认为被告一直都存在不间断维修但始终修不好的事实，甚至还有在鉴定人员前去检测之前突击维修、用烘干机烘干地下室水迹以干扰检测的情况。房屋存在诸多的质量问题根本不符合交付的条件。被告认为在合同约定交付期限后因原告拒绝收房，因此房屋钥匙尚在物业处，物业公司对于未收房的房屋会主动进行定期巡查，若发现房屋有质量问题会进行维修，但不存在烘干干扰检测的情况。因房屋的质量问题均非根本性影响使用的问题，因此原告无权拒绝收房。
审理中，应原告申请，本院对于修复房屋所有质量问题所需费用依法委托进行司法评估。上海沪港建设咨询有限公司出具《沪港审基（2014）944号》《司法审价报告》，审价建议为：一、系争房屋修复工程（房屋检测报告范围）工程造价为343，297元；二、系争房屋修复工程（司法鉴定意见书质证范围）工程造价为2，874元；三、系争房屋修复工程（其他意见及庭审笔录范围）花园草坪种植工程造价1，481元。原告为此司法审价支付审价费9，000元。
再查明，2008年12月至2009年7月，被告取得包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。2009年12月7日被告组织对包括系争房屋在内的房屋进行建设工程竣工验收。2009年12月15日，上海市青浦区建设和交通委员会向被告颁发了上海青浦富力桃园小区工程的竣工验收备案证书。2009年12月31日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。2010年6月30日取得了青浦区清河湾路389弄1-158号房屋大产证。
以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、预售许可证、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、房屋验收维修单、挂号信函、服务工作单、司法鉴定意见书、司法鉴定意见书质证、再次检测的情况说明、审价报告书等予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋。被告虽于2010年4月30日前向原告发送了《房屋交付使用通知书》，但从被告出具的渗漏维修方案及房屋验收维修单来看，原告所购房屋确实存在质量问题，且在约定的交房时间前、后房屋均在被告组织的维修中无无法实际交付，直至诉讼中本院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为被告提供的系争房屋存在质量问题并提出维修建议。鉴定人员出庭就鉴定结论出具的程序、依据等进行解释，故鉴定报告具备科学性、合理性、客观性，本院对该鉴定内容予以采信。而被告未能提供确凿的证据证明其在渗漏专项分户维修结束后已另行通知原告进行查验和收房。本院认为被告提供的合同标的即系争房屋因存在施工质量问题故而未能在合同约定时间期限内交付房屋，显属违约，被告理应承担相应的违约责任。现原告认为被告久修不好，对于被告继续履行修复义务没有信心，要求被告直接赔付修复费用自行修复，其请求于法无悖，且考虑到被告开发的富力桃园小区已涉诉房屋质量问题的实际修复情况，本院准许原告诉请。
按双方合同约定，被告逾期交房应按原告已付房价款的日万分之五承担违约金。被告认为约定的违约金标准过高，要求按照原告实际损失即每月5，500至5，800元租金标准调整违约金计付标准；原告则认为其因系争房屋质量问题不可交付遭受非常大，即使未约定违约金计付标准，也至少按照银行逾期贷款罚息标准计算，不能低于实际损失。本院认为系争房屋因质量问题拖至现今未能使用，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、被告基于违约行为是否得到利益、原告因此遭受的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，合理调整违约金标准，酌情确定被告应赔付原告逾期交房违约金350，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告杨树清、杨征房屋修复费用人民币347，652元；
二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告杨树清、杨征逾期交房违约金人民币350，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，657.3元、质量鉴定费人民币40，000元、工程审价费人民币9，000元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年十月十六日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。