浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2851号
上诉人（原审被告）：宁波轮达轴承有限公司。住所地：慈溪市横河镇颐乐路**号。
法定代表人：孙国通，该公司执行董事。
委托代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆凯，男，1984年7月15日出生，汉族，企业主，住慈溪市。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：余天泽，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人宁波轮达轴承有限公司（以下简称轮达公司）因与被上诉人陆凯房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年7月19日作出的（2016）浙0282民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：孙国通系轮达公司的法定代表人，胡央军原系轮达公司的股东，胡中济原系轮达公司的隐名股东。2004年9月1日，孙国通、胡央军、胡中济签订《买断慈溪市轮达轴承有限公司协议书》，约定轮达公司的经营权及相关资产由孙国通一次性买断，现有厂房九间由三方各分得三间，各自使用，如需转卖，须三方认可。2007年5月11日，轮达公司将投资人、监事胡央军均变更为孙婉英。孙婉英与孙国通系夫妻关系，于1988年11月3日登记结婚。胡中济系孙国通的姐夫，胡央军系孙国通的连襟。
2010年6月，陆凯与孙国通、胡中济、胡央军就涉案房屋达成买卖合意，约定房屋总价款120万元，陆凯应向孙国通、胡中济、胡央军各付款40万元。2010年8月前，陆凯分别向三人付清了房款，孙国通、胡中济、胡央军将房屋交付给陆凯，并由陆凯占有至今，但尚未办理过户手续。
另查明，涉案房屋坐落于慈溪市横河镇镇南路，房屋所有权证号：2008002946，建筑面积679.46平方米，土地证号：慈国用2008字第1710**号，使用权面积653平方米，使用权类型为出让，用途为工业用地。2016年3月11日的房屋登记簿查阅证明显示，2015年8月18日，该房地产被设定抵押权，抵押权人为浙江民泰商业银行宁波慈溪支行，抵押额为90万元，他项权证号为2015010563，截止查询日，该抵押登记尚未注销。2016年3月22日，该银行出具的结清证明显示，编号为2015010563的他项权证项下的抵押贷款已于2016年2月18日结清。
原审原告陆凯于2016年4月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告协助原审原告办理涉案房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为，双方当事人的争议焦点在于：一、原被告之间是否就涉案房屋达成买卖合意；二、房款是否付清；并分析认定如下：
对于第一个争议，被告认可胡中济、胡央军系其原股东，也是各股东内部约定的涉案房屋的共有人和实际管理人，胡中济、胡央军均一致陈述其与孙国通、陆凯曾于2010年6月当面协商过涉案房屋的买卖事宜，并达成了买卖合意，两者就房屋分割的约定、房屋买卖的缘由、买卖合意的形成、房款及房屋的交付等问题作了详细的说明，此与孙婉英在2012年12月14日与陆凯的录音中所作“房屋是你们买的”、“80万贷款你还进，过户你去过好了”、“那80万弄好，你过户好了，我们也最好你过户，不要再接触”的陈述能够相互印证。综合上述情形，原告主张的事实具有高度可能性，应当认定原、被告之间就涉案房屋存在买卖合同关系。
对于第二个争议，原告认为房款已付清，被告否认收到房款。综合本案案情，胡中济、胡央军认可各收到陆凯支付的40万元房款，两者的收款行为可以认定为代表轮达公司的行为，问题的关键在于陆凯是否向孙国通支付了房款。首先，录音中，当陆凯提出过户要求时，孙婉英先是称“你爹以前说过户的钞票拿不出”，后又一直强调80万元“钞票是你爹贷的”、“贷款是你们贷的，我们替你们还进了”，并要求“80万元贷款你还进，过户你去过好了”、“这屋我承认是你们的，我到处这么说，我派出所里也这么说，这屋是你们买的”。整个谈话过程中，孙婉英自始至终未提及房款未付清的事实，而是一直要求陆凯代父还款，并明确表示代还后可以办理过户手续。若如被告所言，其从未出售房屋，也未收到房款，则孙婉英完全可以房屋未出卖或房款未付清为由拒绝办理过户手续，而无需作出“以前说过户的钞票拿不出”的解释和在陆凯代父还款后可以办理过户手续的承诺。其次，涉案房屋自2010年8月至今一直由陆凯占有，被告称其于2013年多次向原告要求收回房屋，双方因此发生多次冲突并报警，但之后在近三年的时间里，被告作为产权人未通过法律途径提出收回其“被侵占”的房屋的主张，显然不合常理。综上，原告主张的事实较被告的抗辩更为合理，应认定原告已付清本案房款。
综上，原、被告之间的买卖合同关系成立且有效，原告付清房款后，被告应当协助原告办理产权过户手续。被告主张工业用地不能确权给自然人，缺乏法律依据。原告的诉请，符合法律规定，予以支持。被告的辩称不成立，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：被告宁波轮达轴承有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告陆凯办理位于慈溪市横河镇镇南路的房地产（房屋所有权证号：2008002946、土地证号：慈国用2008字第1710**号）过户手续。案件受理费15600元，减半收取计7800元，由被告宁波轮达轴承有限公司公司负担；财产保全费5000元由被告宁波轮达轴承有限公司负担。
宣判后，原审被告轮达公司不服，上诉至本院称：一、上诉人的三个股东签订的《买断慈溪市轮达轴业有限公司协议书》，瓜分了上诉人公司的房产，系股东恶意串通损害公司利益，相关条款无效。涉案房屋登记在上诉人名下，胡央军、胡中济并非涉案房屋的所有人，两人无权对涉案房屋进行买卖。依照合同法规定，无权处分人订立的合同效力待定，在上诉人未追认的情况下，一审法院不能认定被上诉人与胡央军、胡中济所谓的口头买卖合同生效。二、上诉人一审提交的证据B3即被上诉人的落款时间为2016年2月2日的民事起诉状一份，其中被上诉人自认涉案房屋作价80万元，款已付清。据此表明被上诉人仅仅支付了80万元给胡央军和胡中济两人，另外未支付款项。如果被上诉人向上诉人支付过40万元房款，其不可能只声称作价80万元。被上诉人在该案撤诉后本案起诉就称支付了120万元，一审法院对此疑点没有作审查。三、被上诉人一审提供的证据A2中的收条，被上诉人未认可其真实性，且一审法院调取的证据C1对胡中济所做的调查笔录中，胡中济称其记得收条是打印的，而实际收条是手写的；故按照一审判决的举证责任分配，该收条无法确定真假，被上诉人也没有申请鉴定，但一审法院却没有认定被上诉人承担举证不能的不利后果。四、一审法院调取的证据C1中，胡央军、胡中济均陈述当时签署了房屋买卖协议交给了被上诉人；被上诉人在证据A2的录音中说“买卖协议、手续、钞票都是我来的”；故明显存在书面的协议。现被上诉人在诉讼过程中未提到此事，一审法院对此没有查清。胡央军、胡中济两人与本案处理结果有利害关系，因此该两人的陈述可信度很低。五、被上诉人提供的证据A2是录音材料，并非形成买卖合意的直接证据，依法应当结合其他证据才能判定案件的事实。在录音中，被上诉人没有提到过给孙国通或上诉人公司房款的事实，并且，被上诉人支付胡央军、胡中济的房款会要求对方出具收条，如果支付了孙国通房款，为什么不要求孙国通出具收条。假如录音中女声是孙婉英，那么她说的话的意思是让被上诉人父子及胡央军、胡中济去过户，并未包含她自己。六、一审法院认为胡央军、胡中济认可收到40万元房款，两者的收款行为可以认定为代表着公司行为，但上诉人认为他们的行为不是上诉人公司行为。2004年，胡央军、胡中济和孙国通就签署了《买断慈溪市轮达轴业有限公司协议书》，孙国通买断了公司经营权，2007年公司股权作了变更。被上诉人不与上诉人公司的法定代表人接洽买卖房屋事项，而与胡央军、胡中济接洽，表明其对于上诉人公司经营权买断之事是知情的。因此，一审法院认定胡央军、胡中济2010年代表上诉人公司进行房屋买卖行为，缺乏依据。七、本案中，一审法院无须依职权调取证据，否则涉嫌帮助一方当事人举证。胡央军、胡中济两人未出庭作证，剥夺了上诉人向其当庭质询的权利。胡央军、胡中济在一审法院调查笔录中的陈述，不能因为是法院调查取证即予以认定。一审法院程序严重违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人陆凯答辩称：一、《买断慈溪市轮达轴业有限公司协议书》并不符合合同法第五十二条规定的无效情形，是有效的，且也不影响涉案房屋买卖合同的效力。当时上诉人的法定代表人孙国通和其妻子孙婉英都是在场，总价谈好120万，每三间40万，不存在两案外人胡央军、胡中济擅自和被上诉人商谈的问题。被上诉人实际支付孙国通40万，加上支付给胡央军、胡中济的各40万元，一共是120万。二、当时胡央军先签字，胡中济再签字，再交给被上诉人，后来再交给孙国通，孙国通说另外两个股东认可他没有关系，认为没有必要签协议，所以协议没有交给被上诉人，也就没有了书面协议。根据现有证据可以认定双方之间存在涉案房屋买卖关系。一审法院对胡央军、胡中济做谈话笔录，符合法律规定。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：原审中，被上诉人提供了其与上诉人法定代表人孙国通的妻子兼上诉人的监事孙婉英在2012年12月14日的谈话录音。在谈话中，孙婉英对被上诉人所说的“房屋是你们买的”、“80万贷款你还进，过户你去过好了”、“那80万弄好，你过户好了，我们也最好你过户，不要再接触”、“你爹以前说过户的钞票拿不出”、“钞票是你爹贷的”、“贷款是你们贷的，我们替你们还进了”、“80万元贷款你还进，过户你去过好了”、“这屋我承认是你们的，我到处这么说，我派出所里也这么说，这屋是你们买的”等话语，分析这些话语可以得出孙婉英和上诉人的法定代表人孙国通均认可被上诉人购买了涉案房屋并已付清了购房款的事实。并且案外人胡央军、胡中济原系上诉人的股东，其出具给被上诉人的收条也可以佐证被上诉人购买涉案房屋并付款的事实。故原审法院按照证据的高度盖然性原则对被上诉人主张的房屋买卖事实予以认定，理由成立，并无不当。上诉人认为孙婉英说这些话的意思是让被上诉人父子及胡央军、胡中济去过户，并未包含她自己，但该主张明显不合情理，本院难以采信。上诉人认为胡央军、胡中济与被上诉人口头订立的合同效力待定、被上诉人购房款未付清、如果被上诉人支付了孙国通房款为什么不要求孙国通出具收条、被上诉人明知上诉人公司经营权已经买断等主张，均没有足够的理由可以推翻原审法院的分析认定，本院对上诉人的这些主张也难采信。至于上诉人提出的，胡中济在笔录中称其记得收条是打印的而实际是手写的、被上诉人在录音中说“买卖协议、手续、钞票都是我来的”，故明显存在书面的协议等异议，并不足以影响对上诉人与被上诉人存在房屋买卖事实的认定，本院对上诉人的异议不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人的股东之间签订的《买断慈溪市轮达轴承有限公司协议书》的效力不属于本案的审理范围。本案涉及到案外人胡央军、胡中济的合法权益，原审法院调查取证也无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人宁波轮达轴承有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年十月二十四日
书记员 桂红艳