上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2913号
原告李育其。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
被告陈慧萍。
委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。
原告李育其与被告陈慧萍委托合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2015年2月25日再次公开开庭进行了审理。原告李育其的委托代理人李鸿、被告陈慧萍的委托代理人顾丽君两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李育其诉称：原告原系上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号、XXX号、XXX号商铺（以下简称“涉案商铺”）的共有产权人。2012年1月17日，被告以原告代理人的身份在未经原告授予定价权的情况下将上述商铺以低于市场价的价格（当时市场价为7，581，150元，实际出售价为500万元）出售给了案外人杨某。在原告并未收到房款的情况下，被告还在三份《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议中出具收条确认已收到房款。2012年6月，原告曾起诉杨某及被告要求确认杨某与被告恶意串通损害原告的利益，买卖合同应属无效［案号为（2012）松民三（民）初字第1839、1840、1841号以下简称1839、1840、1841号案件］，但被法院驳回，该案已经生效。该案查明，杨某向涉案商铺共有产权人秦凤燕支付过500万元，但原告并未收到过房款。综上，被告的行为给原告造成了经济损失应予赔偿，具体损失为：一、出售成交价与市场评估价之间的差额损失即［7，581，150元（评估的市场价格）-500万元（出卖合同价）-839，225.15元（杨某为出售方交纳的税费）］÷2（因涉案商铺两个权利人系原告及秦凤燕）=870，962.43元；二、1839、1840、1841号案件的诉讼费用损失，具体为1839号、1840号案件一审案件受理费均为18，300元、财产保全费均为5，000元、二审案件受理费均为18，300元；1841号案件一审案件受理费22，800元、财产保全费5，000元，二审案件受理费22，800元；三案原告自行评估费13，000元、法院委托评估费19，300元，以上合计166，100元。据此，原告起诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告出售价与市场差价损失870，962.43元；2、被告赔偿原告诉讼费用损失166，100元。
被告陈慧萍辩称：委托合同并未对涉案房屋的出售价格进行约定或限制，交易条件系买卖双方事先已经谈好的，房款也已经由卖方收取了，被告因为是做中介的熟悉办理的流程，所以仅是受出卖人之托办理一下交易手续，被告在此过程中并未收取任何费用，故原告主张要求被告承担的损失难以成立，要求驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2011年6月17日，原告与案外人秦凤燕作为委托人向被告陈慧萍出具了委托书，载明，因委托人本人不便亲自办理涉案商铺出售事宜，故委托被告陈慧萍为代理人，代表办理如下事宜：一、代为向银行提前归还借款，办理注销抵押登记手续，领取结清证明及他项权利证明，办理退保手续等与还贷相关的事宜；二、代为与购房者签订定金协议和上述房屋的买卖合同，收取售房款（包括买方银行贷款部分支付的房款）；三、代为办理上述房地产权利转移登记手续；四、办理水、电、燃气、物业等的转移登记、移交、以及房屋交接手续；五、代为缴纳相关税费和支付各项正当费用；六、办理与此售房事宜相关的其他一切事宜；七、如有需要则协助买方至银行办理贷款手续。委托期限：自委托人签署本委托书日起至二○一二年六月十六日止。委托人无转委托权。受托人在上述委托权限及委托期限内签署的相关文件委托人均予以认可，由此产生的权利和义务均由委托人享有和承担。2011年6月28日，上海市闵行区公证处出具（2011）沪闵证字第3159号委托书公证书一份，载明原告及秦凤燕于2011年6月17日来公证处，在委托书上签名。同日，闵行区公证处还出具证明书［（2011）沪闵证字第3402号］一份，载明：前面的复印件与（2011）沪闵证字第3159号委托公证书原件相符。
2012年1月16日，被告陈慧萍以原告及秦凤燕委托代理人的身份与杨某签订了《上海市房地产买卖合同》三份，分别约定原告及秦凤燕作为产权人将1132、1134、1136号商铺出售给杨某，转让价格分别为150万元、150万元及200万元；2012年1月31日就涉案商铺进行验收交接；同日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该三份合同附件三被告陈慧萍各写明收到房款150万元、150万元及200万元，代原告及秦凤燕。
另查明：原告曾起诉要求确认由被告陈慧萍代签的有关涉案商铺三个买卖合同无效（即1839、1840、1841号三案），无效理由是被告陈慧萍为了妹夫桂某某的债权利益得到保障，杨某作为上海鸿海商品拍卖有限公司（以下简称“鸿海公司”）的员工为了鸿海公司借款高利及占有涉案房屋的不正当利益，鸿海公司为了收回秦凤燕处的高利贷并控制占有涉案房屋，相互恶意串通，由被告出面与杨某签订了房屋买卖合同，损害了原告的利益。该三案除了本案查明的事实外，还查明如下事实：原告的母亲（于2010年11月1日因火灾过世）与秦凤燕系姐妹关系。涉案商铺原登记的权利人为原告及秦凤燕，上海市房地产权登记簿记载的建筑面积分别为101.86平方米、101.86平方米、136.70平方米。类型为店铺，核准登记日期为2003年9月25日，备注均载明秦凤燕、李育其共同共有，李育其的法定监护人为秦凤燕。
2010年6月25日，鸿海公司作为借款人向中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行（以下简称工商银行普陀支行）贷款400万元。同日，原告、秦凤燕与工商银行普陀支行签订了《最高额抵押合同》，自愿将涉案商铺作为前述400万元贷款的抵押担保。2010年7月1日就涉案商铺办理了以工商银行普陀支行为抵押权人的抵押登记，房地产登记簿载明的债权数额为400万元，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债务履行期限为2010年6月25日至2013年6月24日。该400万元抵押登记由秦凤燕于2011年7月27日办理了注销手续。
2010年11月1日，原告、秦凤燕与案外人桂某某签订《借款担保抵押合同》一份，约定原告及秦凤燕以涉案商铺为250万元的借款作抵押担保。2010年11月3日，就涉案商铺办理了以桂某某为抵押权人的抵押登记，房地产登记簿载明的债权数额为250万元，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债务履行期限为2010年10月29日至2011年1月28日。该250万元抵押登记由被告陈慧萍作为原告与秦凤燕的代理人于2012年1月17日办理了注销手续。
该三案还查明：2011年12月19日，杨某通过中国工商银行向秦凤燕转账500万元。同日，秦凤燕从中国工商银行股份有限公司上海市现代大厦支行（以下简称“工商银行现代大厦支行”）提取了该500万元现金。
在交易过程中，杨某缴纳了涉案房屋全部税费，其中代产权人缴纳了税费839，225.15元。同日，涉案商铺被办理了产权过户登记手续。2012年1月20日，涉案商铺产权变更登记于杨某名下。
原告为证明涉案商铺的价格委托上海沪港房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具评估报告载明涉案房屋总价为878.35万元，原告为此花费评估费13，000元。
该三案在审理中，经原告申请，法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对于涉案商铺进行估价，评估确定涉案商铺估价时点2012年1月16日的市场价值为7，581，150元，单价为22，270元／平方米，评估人员明确该评估价格中包括了出卖方税费成本。
在该三案的审理中秦凤燕曾称：原告对于房屋出卖的整个情况并不清楚。其因做生意需要资金与鸿海公司股东罗军发生借贷关系，当时办理委托书目的只是让被告陈慧萍作为受托人办理相关贷款事宜。过户前一天，案外人顾晴叫其去房地产交易中心，但当天没有办理任何手续。后来其知道房子过户到被告杨某名下，其也没有办法了。
该三案一审法院审理认为，三份合同约定的转让价格尚属合理范围，被告、杨某与鸿海公司之间也并不存在相互串通的恶意，故驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服一审判决上诉，提起上诉。上海市第一中级人民法院（以下简称“一中院”）对于一审查明的事实予以了确认，二审审理认为被告代表原告与秦凤燕出售房屋的行为并未超出委托书授权范围；被告与买受人杨某之间并不存在恶意串通；涉案房屋不存在原告主张的以不合理低价转让之情形；秦凤燕已经收取了房款。故原告上诉理由不能成立，判决驳回原告对于三案的上诉，维持原判。三案一审、二审诉讼费合计153，100元均判决由原告承担。原告申请再审，上海市高级人民法院裁定认为，原告与秦凤燕办理委托公证系客观事实，被告持经公证的与原件一致的委托书复印件与杨某签订房屋买卖合同应属有效。原告主张被告所持委托书系违规操作，对其无约束力，依据不足；一、二审在综合考量出卖人应承担的交易税费的基础上，认定不存在以不合理低价转让尚属合理。原告主张被告与杨某系恶意串通证据不足；杨某已经支付给秦凤燕500万元房款，故此驳回了原告的再审申请。嗣后，原告向上海市人民检察院第一分院（以下简称“市检一分院）就该三案判决申请监督，市检一分院于2014年6月3日作出不支持监督申请决定书。
审理中，被告于2014年10月27日向本院作如下陈述，涉案房屋原抵押权人桂某某系其妹夫，因其在房产中介公司工作，故桂某某找到其，让其就涉案房屋的过户帮忙办理一下，桂某某称买卖双方就出售条件已经商量好了，就是代签一下合同并办理相关过户手续。之后其就与原告及秦凤燕至公证处办理了委托公证手续。2012年1月16日，其与秦凤燕、杨某、桂某某一起到房地产交易中心，交易条件买卖双方事先已经商量好，其当天在拿到委托书后就帮忙签订了合同，委托书是原件并已经交给交易中心了。合同上收到钱款的收条是交易中心要求写的，秦凤燕告诉其已收到全部房款，故其写上去了。第二天，上述四人又一起至交易中心办理抵押注销及过户等手续，至此其事情也完成了。在整个交易中其未收取过任何费用。
原告确认其未给予过被告报酬，但原告称被告所述的多处与事实不符。
审理中原告还称，原、被告双方冒用朋友关系才办理了委托公证，双方实际并非朋友关系，应该是不具备办理公证委托条件的。被告所拿委托书是复印件，从公证处拿原件要委托人确认的，因为原告未签字领取，所以公证处违规操作，将复印件再进行公证，鸿海公司老总通过关系拿到了复印件的委托书交给了被告，被告的这种代理有瑕疵，对于原告而言是无效的。况且委托书早就办理了，而合同却在时隔半年后再签订有违常理，被告作为代理人在不参与商谈，也不知道房款怎样收取的情况下就签订合同、出具收条，而且实际成交价要低于市场价评估价34%，事前事后都未向原告报告，显然存在故意和重大过失。另外，原、被告在公证处做过笔录，明确原告委托被告办理的是注销银行的抵押登记手续，而被告却代办理了桂某某的250万元抵押注销手续，超越了权限。以上种种均可以表明被告行使委托权中存在故意及重大过失，应当承担赔偿责任。故此，原告还申请追加上海市闵行区公证处作为第三人参加诉讼。
以上事实，有委托书、房屋买卖合同、公证书、证明书、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、民事裁定书、不支持监督申请决定书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案原告与案外人秦凤燕至公证处向被告出具了委托书，并对此进行了公证，双方建立了委托合同关系，该委托合同系双方当事人真实意思表示，应属有效。关于原告主张的其并未领取过公证委托书原件，被告是持经公证的委托书复印件进行交易，该交易行为不但对原告无效，而且因该瑕疵所产生责任应由被告承担的意见。就原告此意见，上海市高级人民法院在生效的裁定中已有论述，并未采纳原告的意见。本院亦认为原告及秦凤燕办理受托人为被告的委托书公证手续是客观事实，原告至整个涉案商铺交易完成均未就其委托予以过撤销，故被告即便持经公证与原件一致的委托书复印件办理涉案房屋的交易手续也并无不当。至于公证处在发放委托书中是否存在违规，此系另外的法律关系，被告并非直接从公证处领取委托书，故原告要求被告承担瑕疵责任显然难以成立。对于原告要求追加闵行区公证处作为第三人的请求，两者系不同法律关系，故本院不予准许。
本案中被告系无偿委托，故本案争议的焦点即对于原告主张的损失，被告是否存在故意或重大过失？关于原告主张的合同价与市场评估价的差价损失。首先，已生效的判决已经认定不存在原告主张的以不合理低价转让涉案房屋之情形，被告与买受人杨某及案外人鸿海公司之间也并无恶意串通的情形，可见被告主观上并无故意；其次，根据另案中秦凤燕的陈述其在过户前一日是到过房地产交易中心的，该日也是被告代为签订房屋买卖合同之日，基于两位产权人存在特殊的身份关系，原告在出具委托书时对于价格也没有做出过特别的要求，被告在作为产权人之一的秦凤燕到场，且房款实际也的确已经支付了的情况下代签房屋买卖合同，并不存在重大过失。故此，原告主张的差价损失难以成立，本院不予支持。关于原告主张的诉讼费用损失，1839、1840、1841案已判决原告的主张不能成立，予以驳回，故该损失应由原告自行承担，原告要求被告承担无事实和法律依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零六条之规定，判决如下：
驳回原告李育其的全部诉讼请求。
案件受理费14，134元，由原告李育其负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 徐星华
二〇一五年三月二日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。