湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终5038号上诉人（原审被告）：湖南凯风物流有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区东六路7号。法定代表人：鲁勇。委托诉讼代理人：罗广亮，长沙县经开法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶舟�女，1987年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：长沙经济技术开发区管理委员会，住所地湖南省长沙经济技术开发区三一路二号。法定代表人：张庆红，副主任。委托诉讼代理人：熊伟权，湖南明城明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖国祥，长沙县民生法律服务所法律工作者。上诉人湖南凯风物流有限公司（以下简称凯风公司）因与被上诉人长沙经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会）合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯风公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并改判第一项为4840049元，改判第二项赔偿金为不超过欠款总金额的20%。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人违约在先。1、一审法院仅凭被上诉人起诉状的数据判决上诉人支付被上诉人土地合同欠款8413149元。上诉人与被上诉人签订的使用土地合同第三条明确约定“用地面积约70亩，包括乙方实际面积和应分摊开发区城市规划道路面积，具体范围及面积以规划、土地管理部门批准的用地红线图为准。”所谓约70亩，说明70不是一个确定的面积数额，实际面积数额应以约定的确定方法最后确定，即具体范围及面积以规划、土地管理部门批准的用地红线图为准，但用地红线图具体数额确定后，被上诉人未与上诉人进行具体面积确认或土地款结算，仍按合同约定的70亩要求上诉人支付土地款，明显是被上诉人违约和掩盖事实。一审判决未查实被上诉人是否交付了70亩地的情况下判决支付被上诉人的诉讼请求，明显偏袒被上诉人。2、上诉人提交的国土证及调取的红线图均显示面积为33859.90平方米（50.79亩），按基准地价18.6万元/亩计算，上诉人应向被上诉人支付的地价总额为9446900元，除去已支付的4606851元，仍欠4840049元。3、分期付款协议应理解为对土地使用款支付的补充，双方未进行实际结算，只是认可合同事实存在，上诉人认为应先确认土地款的具体数额再进行支付，上诉人不应承担分期付款协议的违约赔偿责任。二、一审判决适用法律错误，显失公平。1、上诉人按合同约定完全履行了前期的相关义务，但被上诉人未如实告知上诉人其交付的土地与合同约定的面积差额。一审判决未以合同约定规划、国土部门所出具的红线图实际使用面积乘以合同基准地价进行计算，没有平等、公平对本案进行审理，判决明显对上诉人�公平。2、被上诉人违背了诚实信用原则，欺骗了上诉人使上诉人产生了错误的理解。土地使用合同第六条第六款第4项明确被上诉人提供的土地为工业用地，价格上给予了特殊优惠。上诉人有理由认为应支付的地价款为红线范围内的面积乘以基准地价款的总金额，9446900元土地总价款应包括应分摊的道路面积的费用。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，查明事实，并予以改判。被上诉人管委会辩称，一、关于原判决认定上诉人尚欠被上诉人款项841.3149万元，有五个方面的证据佐证，证据确实充分。1、有双方的《使用土地合同》的明确约定：“地价款总计为1302万元”；2、有上诉人于2010年10月11日向被上诉人出具的《关于请求延长抵扣差价地价款期限的报告》，上面清楚的写明：“我司应支付的基准地价款为1302万元，2006年3月15日我司已按约定现金支付地价款280万元，差额款1022万元作出税收与土地价格挂钩的承诺”；3、有上诉人于2015年12月9日出具被上诉人的《确认函》，该函明确确认至2015年12月9日“上诉人尚欠被上诉人876.8194万元需以现金支付”；4、有双方的《分期付款协议》，进一步“确认上诉人尚欠被上诉人876.8149万元，且就分期付款的金额和时间上诉人向被上诉人作出了承诺”；5、2016年1月上诉人仅向被上诉人支付35.5万元的付款凭证，即876.8149万元-35.3万元=841.3149万元。二、关于土地面积，被上诉人已依合同约定足额安排给了上诉人。双方签定的《土地使用合同》第三条第1项对用地范围和面积有明确的约定：“甲方同意在开发区东六线以西、三一九国道以南、长丰猎豹以东区域内安排乙方用地，用地面积约70亩，包括乙方实际利用面积和应分摊开发区城市规划道路面积。”也就是说计价70亩土地，不仅只是上诉人实际利用的土地面积50亩，还应包括周边的城市规划道路面积。应当包括城市规划道路面积也是根据2003年7月14日长沙市人民政府第85号令《长沙市城市规划管理办法》第21条关于“沿城市规划道路、绿化带等公共用地安排的建设项目，建设单位应当按照规划带征公共用地”的规定来约定的，该地块的《建设用地规划许可证》也是根据这个规定进行规划的，安排给上诉人的土地面积为70亩已经依约足额安排，并不是上诉人所称的只有50亩。因此，上诉人的这一上诉理由不成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原则。被上诉人管委会向一审法院起诉请求：1、凯风公司向管委会偿付尚欠地价款8413149元；2、由凯风公司向管委会支付赔偿金，赔偿金以8413149元为基数，按照日万分之三的标准，从2014年1月19日计算至尚欠地价款偿清之日止；3、由凯风公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、无争议的事实。1、2006年2月28日，管委会、凯风公司双方签订了一份合同号为2006-0006的《使用土地合同》，合同第二条约定，乙方（凯风公司）依据与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》及本合同的约定有偿取得土地使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和城市公用设施均不属土地使用权出让范围。合同第三条约定，1、位置、面积：根据开发区总体规划和乙方建设项目，甲方（管委会）同意在开发区东六线以西、三一九国道以南、长丰猎豹以东区域内安排乙方用地，用地面积约70亩，包括乙方实际利用面积和应分摊开发区城市规划道路面积，具体范围及面积以规划、土地管理部�批准的用地红线图为准。合同第四条约定，1、本合同地价款包括征地拆迁、安置补偿费；通水、通电、通讯、通路等所需基础设施建设费用及土地出让金；2、该宗地基准地价为186000元/亩，计地款总额为人民币13020000元；3、付款办法：经双方商定，现金地价款为每亩40000元人民币，计地款现金支付部分总额为人民币2800000元，乙方应于2006年3月16日前一次性支付至甲方账户，款到甲方账户后，经甲方批准，乙方即可办理所有土地手续并可施工建设。如乙方逾期支付，甲方有权直接调整乙方用地位置。差额地款为10220000元，支付方式见本合同第五条（乙方责任）第2款。合同第五条约定，乙方责任：2、乙方应按基准地款支付给甲方13020000元，除现金支付的地款2800000元外，差额的地款10220000元应作出税收与土地价格挂钩的承诺：差价地款10220000元（实行挂账处理）；甲、乙�方确认从2006年12月18日开始，四年内乙方及乙方用地范围内企业在甲方所在地入库的甲方实得税收部分可抵扣差价地款，抵扣截止时间为2010年12月18日，若到期乙方累计上缴税收甲方实际所得的税收未达到上述差价地款，不足部分乙方则以现金的支付方式在2011年1月18日前一次性补足给甲方。合同第六条约定，1、甲方应按本合同第五条（甲方责任）的第2款的约定期限交付乙方用地，每逾期一天应负责按乙方已付地款的万分之三向乙方支付违约金。逾期超过60日，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付地款并可请求违约赔偿；3、乙方应按照本合同第五条（乙方责任）第2款的约定实现税收承诺，2010年12月18日为清算日，乙方四年累计的地方实际所得税收未到达承诺金额，不足部分乙方以现金的方式一次性补足给甲方，实际支付时间最迟不得超过一个月（即2011年1月19日），逾期支付不足部分款项的，乙方应按应付地款的万分之三每天向甲方支付赔偿金。《使用土地合同》签订后，凯风公司依约于2006年3月15日一次性以现金的方式支付地价款2800000元。2、2006年11月24日，凯风公司与案外人长沙县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同第二章第三条约定，出让人（长沙县国土资源局）出让给受让人（凯风公司）的宗地位于东六线以西、长永高速以南，宗地总面积44666.8平方米，其中出让土地面积为33859.9平方米。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。合同第二章第七条约定，本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币56元；总额为人民币1896154.4元。另，该合同对土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决等作了详细约定。2006年11月28日，�风公司根据上述合同约定办理了涉案合同中所述宗地的土地备案登记手续，自此，凯风公司依法取得了位于东六线以西、长永高速以南的宗地的国有土地使用权。3、2010年10月11日，凯风公司向管委会提交一份《关于请求延长抵扣差价地款期限的报告》（以下简称报告），该报告载明：“长沙经济技术开发区管理委员会：按照我司与贵委于2006年2月22日签订的‘使用土地合同’……现该项目在经开区政府具体指导下因客观现实需要作了较大的调整变更，土地用途项目变更情况汇报如下：……在此，恳请经开区政府根据我司项目实施的实际情况延长我司及我司用地范围内企业在经开区所在地入库的经开区实得税收部分可抵扣差价地款的期限，将抵扣截止时间由2010年12月18日延长至2016年年底”。管委会相关负责人同意将凯风公司及凯风公司用地范围内企业在管委会处实得�收部分可抵扣差价地款的期限延长至2013年12月18日，并在该报告上进行了批示。4、2013年12月18日，剩余地款10220000元税款抵扣期限届满，经管委会、凯风公司双方确认，2006年12月18日至2013年12月18日期间凯风公司累计上缴税收甲方实际所得部分为1451851元，该税收等额抵扣凯风公司欠款。5、2015年12月9日，凯风公司向管委会送达《确认函》一份，该函载明：“长沙经济技术开发区管理委员会：我司于2006年与贵方签订和属实，合同约定10220000元地款，我司需以缴纳2006年12月18日至2013年12月18日期间的管委会实得税收部分予以抵扣，针对贵委核算的2006年12月18日至2013年12月18日期间税收可抵扣地款的1451851元，尚欠8768149元需以现金支付，对此，我司予以认可、因目前经济下行压力加大，加之企业融资难融资贵的情况�企业生存艰难，我公司承诺在两年之内逐步付清8768149元欠款。特此确认。”6、2016年1月16日，针对凯风公司尚欠地款支付问题，管委会、凯风公司双方签订合同编号为G-CZJ2016007的《分期付款协议》，协议约定，甲方（管委会）与乙方（凯风公司）于2006年签订了《使用土地合同》，甲方为乙方项目用地的实际供地方及收取土地款的实际权益人，乙方在受让土地时已明知，并自愿向甲方支付全部合同款项。经对账，至本协议签订之日，确认乙方尚欠甲方8768149元合同款项到期未付。为支持园区企业发展，甲方同意乙方分期支付。协议第一条约定，乙方承诺以现金方式按以下时间和金额支付所欠款项至甲方指定账户：第一期：888149元，付款时间：2016年1月15日前；第二期：2000000元，付款时间：2016年7月31日前；第三期：2000000元，付款时间：2016年12月31日前；第四期：2000000元，付款时间：2017年7月31日前；第五期：1880000元，付款时间：2017年12月31日前。协议第二条约定，根据原签订的《使用土地合同》及双方协商意见，乙方应于2014年1月18日前一次性补足欠付的款项，逾期支付的，应按应付款项的万分之三每天向甲方支付赔偿金。甲方同意，如乙方能按本协议第一条约定支付欠款，则不予追究违约责任。但若乙方未能按本协议第一条约定的时间及金额支付任一期欠款，则甲方有权要求乙方一次性付清全部剩余欠款，且乙方须自2014年1月19日起至欠款实际付清之日止按欠付款项的万分之三每天向甲方支付赔偿金，乙方对此无异议。分期付款协议签订后，凯风公司于2016年1月20日向管委会支付款项355000元。二、有争议的事实。1、关于管委会是否依约履行了全部合同义务。管委会认为，《使用土地合同》约定的管委会交付面积为约70亩的规划面积，并非凯风公司主张的约50亩的有效用地面积，管委会已履行完全部合同义务。凯风公司认为，案涉合同约定的面积应以红线图中的有效用地面积为准，而管委会交付的有效用地面积仅约50亩，管委会未履行全部土地交付义务。该院认为，根据双方当事人签订的《使用土地合同》中对地价款的组成、金额、付款办法及甲、乙方责任等内容的相关约定可知，《使用土地合同》系管委会为吸引、接纳企业落户于长沙经济技术开发区，而以平等主体身份与凯风公司签订的具有招商引资、政策扶持性质的民商事合同，并非适格主体之间的土地出让合同。另，合同中明确约定：“乙方（凯风公司）依据与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》及本合同的约定有偿取得土地使用权”、“用地面积约70亩，包括乙方实际利用面积和应分摊开发区城市规划道路面积”、“计地价�总额为1302万元整”，且管委会已依约将凯风公司与长沙县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》中所确定的土地，按期完成用地四通一平后交付凯风公司，其合同义务已全部履行完毕，故对凯风公司提出管委会未履行全部土地交付义务的主张，该院不予采信。2、关于税收抵扣期限内凯风公司应缴纳而未缴纳的税收款。凯风公司认为，凯风公司在税收抵扣期限内尚欠应缴税款共计5101548.46元，该部分税收款应等额抵扣尚欠地价款。管委会认为，该部分税款未入库，管委会无法查实，不予认可。该院认为，根据案涉《使用土地合同》及报告批示的相关约定，2006年12月18日至2013年12月18日期间，凯风公司及凯风公司用地范围内企业在管委会所在地入库的管委会实得税收部分抵扣差价地款。而凯风公司所主张的应缴而未缴税款未实际入库，即并非管委会在税收抵扣�间的税收实得部分，在管委会不予认可的情况下，凯风公司提出的该笔未缴纳税收应抵扣地款的请求，无合同约定及法律规定，该院不予支持。3、关于管委会主张的赔偿金。管委会认为，凯风公司未依约履行地款支付义务，应依据《使用土地合同》第六条第3项、《分期付款协议》第二条的约定，支付赔偿金。凯风公司认为，管委会主张的赔偿金过高，且管委会违约在先，凯风公司不应承担违约责任。该院认为，根据相关法律规定，违约金是双方当事人约定，在一方违约时，由违约方根据违约情况向守约方所支付的一定数额的赔偿款项，本案中，《使用土地合同》以及《分期付款协议》中所约定的赔偿金系一方违约所承担的守约方的损失赔偿，实属违约金性质。另，《分期付款协议》中对凯风公司未如期支付欠款所承担的赔偿金计算标准明确约定为：“自2014年1月19日起至欠款实际付清之日止按欠付款项的万分之三每天向甲方（管委会）支付赔偿金”，凯风公司未依约如期支付欠款，理应承担违约责任。故对管委会请求凯风公司支付以尚欠款项为基数，按日万分之三的标准，从2014年1月19日计算至实际付清之日止的赔偿金，该院予以支持。一审法院认为，一、管委会、凯风公司签订的《使用土地合同》及《分期付款协议》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、管委会依约交付涉案宗地的土地使用权后，凯风公司应在税收抵扣期限内缴纳的税款不足以抵扣差额欠款的情况下，按照合同及分期付款协议的约定以现金方式支付剩余欠款，故管委会要求凯风公司支付尚欠款项8413149元的主张，该院予以支持。三、凯风公司未依约支付尚欠款项，其行为已构成违约，应承担违约�任，故对管委会依约向凯风公司主张的赔偿金（以尚欠款项为基数，按日万分之三的标准，从2014年1月19日起计算至实际付清之日止），该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、湖南凯风物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付长沙经济技术开发区管理委员会欠款8413149元；二、湖南凯风物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付长沙经济技术开发区管理委员会赔偿金（以尚欠款项为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年1月19日起计算至湖南凯风物流有限公司实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88134元，减半收取44067元，由湖南凯风物流有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人凯风公司与被上诉人管委会签订的《使用土地合同》及《分期付款协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该些协议的约定全面履行各自的义务。首先，关于用地面积，《使用土地合同》第三条约定：“用地面积约70亩，包括乙方实际面积和应分摊开发区城市规划道路面积，具体范围及面积以规划、土地管理部门批准的用地红线图为准。”从以上文义分析，用地面积约70亩，紧后一句明确约定了包括乙方实际面积和应分摊开发区城市规划道路面积，故约70亩当然包括上述两部分土地。上诉人提出70亩不是一个确定的面积数额，实际面积以规划、土地管理部门批准的用地红线图�准，则只有50.79亩的上诉意见，本院认为该最后半句话应是对前面两个逗号内容的综合说明，不能忽略第二个逗号前的文字，将最后半句直接接上第一个逗号后面去理解，上诉人的该种陈述显然与合同条文字义本身不符，本案不能将合同约定的用地面积约70亩中避开应分摊的面积，故本院对该上诉意见不予支持。其次，关于尚欠土地款的金额，从双方签订的《使用土地合同》及2016年1月6日的《分期付款协议》可以确认，地价款总计为1302万元，上诉人尚欠被上诉人876.8149万元，减去后又支付的35.5万元，应为841.3149万元。另有上诉人向被上诉人出具的《关于请求延长抵扣差价地价款期限的报告》和《确认函》也可以证明尚欠土地款的金额。况且上诉人知晓国土证和红线图上记载的有效使用面积只有33859.9㎡（50.79亩）后，无证据证明上诉人就土地总价款向被上诉人提出了�议。上诉人提出尚欠土地款只有4840049元，因证据不足，本院不予支持。再次，关于赔偿金，虽双方约定逾期支付土地款按应付款项的万分之三每天支付赔偿金，但考虑到约定的赔偿金过高，并结合本案合同的实际履行情况，本院认为赔偿金应按应付款项日万分之一点五的标准支付为宜，故对上诉人要求调低赔偿金的请求予以部分支持。一审判决上诉人按应付款项日万分之三的标准向被上诉人支付赔偿金欠妥，本院依法予以调整。综上所述，上诉人凯风公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6613号民事判决第一项；二、变更湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6613号民事判决第二项为�湖南凯风物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付长沙经济技术开发区管理委员会赔偿金（以尚欠款项为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2014年1月19日起计算至湖南凯风物流有限公司实际支付之日止）。三、驳回长沙经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费44067元，二审案件受理费88134元，共计132201元，由上诉人湖南凯风物流有限公司负担122201元，被上诉人长沙经济技术开发区管理委员会负担10000元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  杨林华二〇一八年一月二十三日书记员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。