新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终508号上诉人（原审原告）：高维宝，男，1972年12月17日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：吴琴，新疆瀛华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵永建，男，1973年12月8日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：夏菊华，女，1975年7月25日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市白碱滩区。被上诉人（原审被告）：谢碧容，女，1975年1月17日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：常碧青，女，1987年12月25日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：夏纯明，女，1971年1月6日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：杨菊仙，女，1968年6月15日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：朱占芬，女，1968年7月29日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市克拉玛依区。七被上诉人共同委托诉讼代理人：李芳红，新疆先觉律师事务所律师。上诉人高维宝因与被上诉人赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高维宝之委托诉讼代理人吴琴、被上诉人夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬及其委托诉讼代理人李芳红、被上诉人赵永建之委托诉讼代理人李芳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高维宝上诉请求：1、判令撤销克拉玛依区人民法院(2017)新0203民初1382号民事判决，依法改判支持上诉人对被上诉人的一审全部诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以”原告提交的证据不能证实七名被告擅自转租的事实”驳回了上诉人要求与七被上诉人解除租赁合同并向上诉人支付违约金43415元的的诉讼请求，一审判决在事实认定和法律适用上均有错误。一审已查明的事实包括：1、2017年1月26日，上诉人与被上诉人签订《摊位租赁合同》，由上诉人将坐落于西域奇石花博园4幢花卉馆1829.93平方米出租给七被上诉人使用，租期自2017年2月16日至2018年2月16日止。该租赁合同双方己实际履行。2、2017年4月20日，新疆惠和律师事务所就赵永建等七人将220.46平方米摊位违法转租于合同之外第三人张珊珊，向赵永建等七人发出律师催告函，催告被上诉人等按约交纳保证金，并要求其限期收回转租摊位，停止违约行为。3、2017年5月3日，克拉玛依市克拉玛依区工商行政管理局油建工商所以张英杰涉嫌无照从事花卉经营销售为由向其发出克区油工商责改字(2017)5-3号责令改正通知书，责令张英杰立即停止无照经营行为，五个工作日内办理工商营业执照。张英杰系张珊珊的弟弟。一审时，被上诉人当庭否认擅自转租事实，声称”听泉斋”摊位经营者张珊珊是其雇员，2017年5月28日起与之建立雇佣关系。但根据一审己查明的上述事实可证实：被上诉人等将220.46平方米摊位擅自转让他人经营”听泉斋”的事实存在于2017年4月20日之前；在2017年5月3日，工商行政管理部门即因为”听泉斋”无证经营而对实际经营者下发了责令整改通知书。该责令整改通知书本身即是对该摊位存在有别于其他个体工商户进行独立经营行为且未办理营业执照无照经营事实的有力证明。并且该通知书的出具日期为2017年5月3日，即转予他人使用的时间早于被上诉人等陈述所谓的建立雇佣关系的日期2017年5月28日。即使被上诉人等与张珊珊在2017年5月28日真实的建立雇佣关系，也无法否认此前被上诉人等己将摊位擅自转予承租方之外的其他人使用经营的事实，不论是张珊珊，还是张英杰，都不是七位承租人中的任何一人，只要是未经允许而让七位承租人外的其他人使用即构成违约。根据《合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及《城市房屋租赁管理办法》第二十四条”承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的；(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的”之规定，上诉人对租赁合同依法享有法定解除权；而依据合同第六条第3款”未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租、转让，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金10％向甲方收取违约金”的约定，及《合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，上诉人依法可行使约定解除权。综上，被上诉人擅自将租赁摊位转让他人使用的事实非常明确，一审法院对上述事实予以了查明确认，但却对上诉人提供的证据所印证的违法转租或者转让他人使用的事实不予认定，上诉人的二审诉求有充分的事实依据和法律依据，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬共同辩称，一审法院认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，上诉请求缺乏事实依据，故请求依法驳回对被上诉人的上诉请求。理由如下：第一，被上诉人没有任何违约情形。被上诉人始终按照双方租赁合同履行，没有上诉人所称擅自转租的事项。第二，被上诉人享有自主经营权，经营内容、经营方式，上诉人无权干涉。根据双方签订的《摊位租赁合同》第五条（一）.1款约定，乙方”依法享有自主经营权”，现在杨菊仙在自己摊位同时经营花卉和茶具、刺绣等，属于自主经营，上诉人无权干涉。第三，上诉人称被上诉人擅自转租缺乏事实依据。杨菊仙因经营需要，雇佣人员是合理、合法的，杨菊仙在自己场地树立”听泉斋”牌子，是销售茶具、刺绣的需要。第四，上诉人试图通过诉讼解除合同，上诉人已经违约，应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金43415元。第五，在上诉人向被上诉人出具的《收条》上增加约定，现上诉人未按约定内容执行，理应让被上诉人回到原来经营的位置。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，是将被上诉人从较好的经营位置迁到较偏的经营位置，签订合同时补充约定”若天沐森公司不在花卉市场经营超市，赵永建等人可以搬回到原来自己所经营位置”，现在，上诉人承诺设立天沐森公司开设超市的计划未实现，上诉人理应按照补充约定，让被上诉人搬回原来自己的经营位置。综上，请求依法驳回上诉人的请求。高维宝向一审法院起诉请求：1、判令解除双方订立的《摊位租赁合同》；2、判令赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬向其支付违约金43415元；3、本案诉讼费用由赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬承担。一审法院认定事实：2016年11月29日，新疆臻达投资有限公司与高维宝签订《房屋租赁合同》，约定新疆臻达投资有限公司将座落于西域奇石花博园4幢花卉馆，面积为6311平方米商铺出租给原告高维宝使用，租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日止，前三年每年租金为1500000元，分别于每年的6月30日前交纳租金；合同签订后3日内新疆臻达投资有限公司收取高维宝100000元押金，合同期满后如不再续租，没有损坏公共设施，押金全额退还；合同对其他事项进行约定。2017年1月26日，高维宝与赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬签订《摊位租赁合同》，约定高维宝将座落于西域奇石花博园4幢花卉馆内共计1829.93平方米出租，租赁期限一年，从2017年2月16日至2018年2月16日止，租赁期满后，在同等条件下，承租人享有优先承租权。租金每天0.65元／㎡（不含水、电、暖气、物业等费用，以上费用由承租方自行承担缴纳），共计434150元，交纳时间为2017年1月26日。合同签订后，承租人应于2017年1月一次性交付一年的摊位租金及20000元保证金。并约定高维宝不能擅自提前终止合同，承租人享有自主经营权，但不得擅自中途退租、转租、转让摊位，承租人若有特殊原因，确需中途退租、转租、转让摊位，需经高维宝同意。若高维宝提前擅自终止合同，承租人按摊位租金10%收取违约金，若未经高维宝书面许可，承租人擅自中途退租、转租、转让，高维宝有权提前终止与承租人的租赁合同，并按摊位租金10%收取违约金，同时取消承租人下一轮优先续租资格且所缴纳的保证金不予退还。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，高维宝将场地交付给承租人使用，承租人也依约交纳全年租金434150元。2017年1月26日，高维宝向赵永建出具收条，载明：”今收到赵永建等人1829.93㎡摊位租金434150元整，大写肆拾叁万肆仟壹佰伍拾元整。收款日期2017年1月26日高维宝注：若天沐森公司不在花卉市场经营超市，赵永建等人可以搬回原来自己的经营位置”。在经营过程中，高维宝认为承租人将其承租的摊位中的220.46㎡擅自转租给张珊珊经营”听泉斋”，违反了合同约定。2017年4月20日，新疆惠和律师事务所发出（2017）新惠民律第0420号律师催告函，内容如下：”2017年1月26日，贵方赵永建、谢碧容、常碧青、夏菊华、朱占芬、夏纯明、杨菊仙七人与高维宝订立《摊位租赁合同》，约定由贵方承租花鸟鱼市四号花卉馆1829.93平方米摊位。《摊位租赁合同》第三条第2款规定：”合同签订后，乙方在2017年1月26日前一次性缴付一年的摊位租金及贰万元保证金。”《摊位租赁合同》第五条第6款规定：”乙方不得擅自中途退租、转租、转让摊位。乙方若有特殊原因，确需中途退租、转租、转让摊位，需经甲方同意。”合同签订后，高维宝先生依约履行合同义务，将花卉市场摊位交付于贵方，但贵方至今未支付保证金贰万元，并将其中220.46㎡摊位擅自转租他人经营”听泉斋”，经营者高珊珊。贵方的行为已严重违反双方租赁合同的约定，现高维宝先生授权本律师要求贵方：在收到本律师催告函3日内，支付保证金2万元，并收回转租摊位，不得擅自退租。如贵方在上述期限内不能及时付款及收回转租摊位，高维宝先生将授权本律师通过法律途径解决该纠纷，要求贵方承担因此产生的对贵方不利的全部法律责任”。该催告函由于律师笔误，将”张珊珊”写成”高珊珊”。该函发出后赵永建签收。但双方因租赁事宜协商未果，故诉至法院。2017年5月3日，克拉玛依市克拉玛依区工商行政管理局油建工商所以张英杰涉嫌无照从事花卉经营销售为由向其发出克区油工商责改字［2017］5－3号责令改正通知书，责令张英杰立即停止无照经营行为，五个工作日内办理工商营业执照。张英杰系张珊珊的弟弟。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于合同终止时将租赁物返还给出租人的协议。本案高维宝通过与新疆臻达投资有限公司签订《房屋租赁合同》，取得了西域奇石花博园4幢花卉馆，面积为6311平方米商铺使用权。高维宝于2017年1月26日又与被上诉人赵永建、夏菊华、谢碧容、常碧青、夏纯明、杨菊仙、朱占芬签订《摊位租赁合同》，将西域奇石花博园4幢花卉馆其中1829.39平方米的摊位出租给被上诉人使用。《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人依约将租赁场地交付被上诉人使用，被上诉人也依约交纳了租金。现上诉人以被上诉人未经其同意将其承租摊位中的220.46㎡擅自转租给张珊珊经营”听泉斋”为由要求解除租赁合同，并要求被上诉人支付违约金43415元。上诉人为支持其主张提交了《房屋租赁合同》、《摊位租赁合同》、（2017）新惠民律第0420号律师催告函、照片、油建工商所责令改正通知书、视频资料等证据，但上述证据均不足以证实被上诉人将其承租的摊位中的220.46㎡擅自转租给张珊珊经营”听泉斋”的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，双方应对各自的主张提供相应的证据。现上诉人提交的证据不能证实被上诉人擅自转租的事实。上诉人依据双方签订的租赁合同第六条第3款”未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租、转让，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金10%向甲方收取违约金”之约定，要求解除与被上诉人签订的《摊位租赁合同》，并要求被上诉人向上诉人支付违约金43415元的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：”驳回原告高维宝的诉讼请求。”经二审审理查明的事实与一审审判决认定的基本事实一致，本院依法对一审判决认定的事实及证据予以确认。另，本院二审期间，被上诉人提交2张自称拍摄于2017年7、8月的广告牌照片，内容分别为：”西域奇石花鸟园湘雅花卉张珊珊：1399930****杨菊仙：1389956****”、”西域奇石花鸟园听泉斋禅意生活湘雅花卉张珊珊：1399930****杨菊仙：1389956****”，被上诉人预证实张姗姗系杨菊仙的雇员。上诉人对照片的真实性认可，对被上诉人预证实的事实不认可。双方当事人均未提交其他证据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供足以证实其事实主张的证据，否则，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点是被上诉人作为承租人是否存在未经上诉人即出租人同意将租赁物转租给第三人的行为。本案双方当事人对一审法院查明的事实并未提出异议。上诉人认为一审法院认定双方存在合法有效的租赁合同关系，并对律师事务所单方发出催告函及工商行政部门向案外人发出因无照经营责令改正的通知的事实予以认定，足以证实被上诉人存在单方转租的违约行为。本案中，依据双方当事人签订的《摊位租赁合同》，对经营范围并未明确约定专属经营花卉，杨菊仙经营除花卉之外的经批准的其他经营范围，并不违反法律规定和合同约定；催告函系单方行为，工商部门作出的责令改正通知系向案外人发出的行政行为；上述事实的认定均不足以证实被上诉人存在单方转租的事实。广告牌的内容及变更的事实不能证实案外人张珊珊系本案争议租赁物的承租人，亦没有证据证实案外人张珊珊或者张英杰系”听泉斋”的登记经营者或系法律规定的实际经营者。本院认为，上诉人基于被上诉人存在单方转租的违约行为，要求解除双方签订的《摊位租赁合同》，并要求被上诉人支付违约金，证据不足，缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人高维宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费885元，由上诉人高维宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕 平代理审判员 吴 婷代理审判员 陈疆伟二〇一七年九月二十七日书 记 员 熊雪娇