湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终691号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司。
法定代表人：刘建元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘智辉。
被上诉人（原审原告）：王立勇。
委托诉讼代理人：刘智辉。
上诉人天元置业有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人刘智辉、王立勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经履行交房义务，一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，交付的商品房应达到竣工验收合格的条件，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程验收合同的，方可交付使用。”上诉人在一审过程中提交的证据资料“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”，充分证明本案诉争房屋已通过竣工验收，那么应认定符合合同约定的交房条件。上诉人已按合同约定通知被上诉人收房，被上诉人怠于办理收房手续是造成本案纠纷的根本原因，上诉人不应承担延期交房违约金。
被上诉人刘智辉、王立勇答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款约定，天元公司应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付给被上诉人使用。交付的商品房应达到竣工验收合格的条件。到目前为止，天元公司仍未取得《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设亦不完善，未达到约定的交付条件，合同上约定的物业公司至今没有接管。也正因为如此，目前没有一户业主取得不动产证书。按《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的原因，买受人不能在约定的交房后的365个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人应按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。被上诉人向上诉人交了300元办证代理费，天元公司迟迟不去办理产权登记的原因是房屋没有竣工验收合格。天元公司在一审提交的“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”根本无法证明房屋已经竣工验收并符合交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
刘智辉、王立勇向一审法院起诉请求：判令天元置业公司立即交付符合合同约定的房屋，支付逾期交房违约金34230元（从2015年4月1日计算至2017年2月10日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告刘智辉、王立勇系夫妻关系。2014年10月17日，原告刘智辉、王立勇（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区***房屋，建筑面积148.98㎡，单价3370元／㎡，总金额为501928元。付款方式为分期付款，买受人在2014年10月15日前将第一期房款364228元存入指定监管账户；在2014年10月25日前将第二期房款137700元存入指定监管账户；房屋交付期限为2015年3月31日前。合同约定遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。同年10月19日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。合同签订后，原告于2014年11月6日向被告支付购房款501928元，被告于当日向原告出具了收购房款501928的“预收款专用凭据”。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至法院。另查明：本案涉案房屋，至本案开庭之日止，被告天元公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。
一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，对其请求予以支持。原告要求被告“立即交付符合合同约定的房屋”的请求，因本案正是因为被告不能交付验收合格房屋所致，并非被告天元公司不愿交付其房屋，且房屋是否验收合格，属房产行政部门职责，故对原告提出的该项请求不予支持；被告天元公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程建设一再延期，系天元公司无法预见也无法控制的因素”的辩解意见，因本案原、被告双方系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对该辩解意见不予采纳；被告提出的“原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延”的辩解意见，庭审证据显示，原告付款日期为2014年11月6日，尽管原告口头提出实际付款日期早于开票日期，但未提交相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。原告应按合同第九条的约定对被告支付违约金966.54元，具体计算式为：364228×22×0.1‰＋137700×12×0.1‰＝966.54元。故被告提出的交房时间应相应顺延的辩解意见，理由部分成立，对该项请求部分支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘智辉、王立勇延期交付房屋违约金32662.64元（计算至2017年1月31日，时间670天，已扣除原告应承担的违约金966.54元）。此后的违约金从2017年2月1日起计算至交房之日止，仍按购房款总额501928元的每日万分之一标准计算；二、驳回原告刘智辉、王立勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，减半收取330元，由被告天元置业有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交了以下证据：工程竣工验收备案表，拟证明争议房屋于2016年9月27日通过竣工验收，符合约定的交房条件。
被上诉人质证如下：该备案表上的时间是2017年1月25日，属于逾期提交的证据，且不能证明上诉人达到交房条件。
被上诉人未提交新证据。
上诉人提交的工程竣工验收备案表能够证明城郊原市委金桂楼项目于2017年1月25日通过竣工验收备案的事实，本院对该证明目的予以采信，但该证据能否证明房屋符合合同约定的交房条件，本院将在说理部分分析认定。
经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应在2015年3月31日前将经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十三条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据上诉人与被上诉人签订的合同约定以及法律规定，上诉人向被上诉人交付房屋时应提交商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，但上诉人至一审判决时未能出示商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。上诉人一审提交的“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”不足以证明上诉人已按合同约定及法律规定履行了交房义务，原判认定上诉人未按合同约定向被上诉人及时交付验收合格房屋的事实正确。上诉人二审提交的工程竣工验收备案表虽能够证明案涉房屋于2017年1月25日通过竣工验收备案，但没有证据证实案涉房屋已经取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及上诉人在前述证明文件齐全的情形下书面通知买受人办理收房手续。故上诉人称其已经履行交房义务，不应承担延期交房违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱卫平
审 判 员 唐 逊
审 判 员 肖 锋
二〇一七年七月七日
代理书记员 周芳理
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。