广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1716号上诉人（原审原告）：梁穗娟，住广州市越秀区。委托代理人：黄绮明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何加金。上诉人梁穗娟因与被上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称荔鸿公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁穗娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁穗娟一审全部诉请。事实理由如下：一、一审法院认定事实不清，无论法定还是约定，在荔鸿公司逾期办证的情况下，梁穗娟都应享有合同解除权，不应被剥夺。（一）梁穗娟行使解除权符合合同约定。根据双方《补充协议》及《商品房买卖合同》的约定，荔鸿公司逾期办证超过120日(2016年8月12日)，梁穗娟有权行使合同解除权。梁穗娟已于2016年8月17日向荔鸿公司邮寄了《解除合同通知书》，并向法院提起本案诉讼，履行了通知义务。（二）梁穗娟行使解除权符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，……买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”荔鸿公司逾期办证已经超过一年，且涉案商铺至今仍未办理竣工验收手续，导致梁穗娟无法办理房屋所有权登记，梁穗娟有权请求解除合同和赔偿损失。梁穗娟在合同约定及法律规定的期限内已行使解除权，且及时通知荔鸿公司，该解除合同的行为合法有效。（三）涉案商铺逾期办证的原因不符合《补充协议》第八条“如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同继续履行……”的约定，不符合继续履行的条件。本案中，荔鸿公司逾期办证的原因是涉案大厦至今未办理竣工验收备案，多处商铺处于查封状态，荔鸿公司也未要求梁穗娟提交或收齐办证所需的文件和资料。因此，本案逾期办证纠纷不受《补充协议》第八条的约束。（四）《补充协议》第八条只“约定”逾期办证后合同继续履行时的违约责任，并无约定梁穗娟不能行使合同解除权。另外，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。梁穗娟多次强调《补充协议》第八条只是约定了若荔鸿公司逾期办理房产证，业主选择合同继续履行的处理情况，对于业主行使解除权的约定，应遵循《商品房买卖合同》第二十二条的约定，在荔鸿公司逾期办证120日后，梁穗娟即享有合同解除权。二、一审法院适用法律错误。《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于违约责任的条款均为格式条款，不应以合同形式而无视合同的实质。退一步而言，《补充协议》中约定的条款均为格式条款，如认定《补充协议》第八条推翻了《商品房买卖合同》第二十二条关于逾期办证的违约责任，免除了荔鸿公司整整一年的违约责任，也剥夺了梁穗娟终身因逾期办证的合同解除权，明显是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，符合《合同法》第四十条格式合同条款无效的情形。一审法院仅以《补充协议》第十一条的约定认定减轻荔鸿公司逾期办证的违约责任并非格式条款，而非通过形式看清合同本质，属于适用法律错误。格式条款的认定应依照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，并基于格式条款的预先拟定、重复使用、且单方(买受人即梁穗娟)不能也不可能提出任何磋商等特征；以及有无遵循公平原则确定当事人之间的权利义务、对于免责或限责条款采取合理的方式提示对方注意以及依对方的要求给予说明的义务，来认定其是否无效。三、涉案“荔鸿商贸大厦”项目同时存在逾期交楼、逾期办证、签订合同后未办理网签备案等违法违规行为，荔鸿公司挪用大量房款用于他处导致涉诉项目开发进展缓慢，一直未办理竣工验收，且有大额民间借贷诉讼导致大量商铺公寓被法院查封，办证日期遥遥无期，严重损害了梁穗娟的合法权益，亦势必导致更大的社会矛盾。综上，梁穗娟恳请二审法院查明案件事实，依法改判。被上诉人荔鸿公司经本院二审合法传唤没有到庭，其庭前提交书面答辩状载明：一、梁穗娟所购该房屋目前状况，已经办理网上签约，无抵押、无查封。二、根据《补充协议》第十条，梁穗娟要求解除合同已过除斥期间。三、涉案楼盘于2016年7月份已经消防验收合格，大楼已经基本竣工。目前有多起民事诉讼已对涉案楼盘进行财产保全，但因梁穗娟已经网签合同，对涉案房屋未受影响。同时，荔鸿公司资金较为紧张，无力立即退还房款。假设解除双方合同，梁穗娟可能无法及时获得款项，且涉案房屋反而可能被其他案件查封，只会给购房人造成更大的财产风险。四、法院已有同类案件的生效判决，驳回了购房人要求解除合同诉请。五、梁穗娟的其他诉请亦无法无据，请求予以驳回。梁穗娟于2016年8月23日向一审法院提起本案诉讼，诉请判令：1、确认梁穗娟与荔鸿公司于2013年12月12日签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议于2016年8月24日解除；2、荔鸿公司退还梁穗娟已支付的购房款468457元；3、荔鸿公司支付利息（按梁穗娟已支付总购房款468457元为基准，自梁穗娟付清房款之日2014年1月16日起按同期贷款利率计算至荔鸿公司实际支付之日止）；4、荔鸿公司按总价款的10%即46845.7元向梁穗娟支付违约金；5、荔鸿公司退还梁穗娟预缴的契税14054元、印花税245元、维修基金1688元、其他费用1800元，合共17787元；6、本案诉讼费由荔鸿公司承担。荔鸿公司一审辩称，不同意梁穗娟全部诉求，要求继续履行合同。根据梁穗娟与荔鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同补充协议》第六条、第八条的约定，荔鸿公司若未在规定期限内办理产权登记，合同继续履行，逾期再超过365天按照已付房款每日万分之一向梁穗娟支付违约金。一审法院经审理查明：2013年12月12日,梁穗娟（乙方）与荔鸿公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201312137673）约定：乙方向甲方购买荔湾区东风西路81号525房，该房屋按套出售，总价468457元。乙方以分期付款的方式支付房款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的50.9%，金额238457元；第二期在2014年1月15日前支付全部房价款的49.1%，金额230000元。（第十三条）甲方应当在2017年10月31日前将房屋交付乙方使用。（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起到实际交付之日止，每日按总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金。（第二十一条）甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按第二十一条约定期限办理并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额等。同日，双方签订《补充协议（商铺）》，其中（第六条）约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》。甲方应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记。（第七条）约定：本合同第十三条增加一款：2017年10月31日前，甲方有权对该商品房进行经营管理、使用、出租和收益，房屋交付前的物业管理费、水费、和电费由甲方负责。2017年10月31日前，乙方不向甲方或由甲方出租或授权的第三方提任何租金、使用费等经济要求。（第八条）约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金。（第十一条）约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及补充协议条款为其真实意思的反映。（第十二条）约定：补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。同日，梁穗娟向荔鸿公司支付契税14054元、印花税245元、维修基金1688元、其他费用1800元，合共17787元。荔鸿公司于2014年1月16日向梁穗娟出具预收购房款468457元的发票。梁穗娟为证明其在2016年8月23日向荔鸿公司的工商登记地址及案涉楼盘地址邮寄《解除合同通知书》通知荔鸿公司解除上述《广州市商品房买卖合同（预售》及补充协议，向法院提交了EMS快递单以及EMS签收情况。但荔鸿公司对此不予确认，并认为合同依照《补充协议》第八条、第十一条的约定，荔鸿公司未在约定期限内办证的，双方合同亦要继续履行，梁穗娟并不享有解除权。梁穗娟对此认为《补充协议》中约定的条款均为格式条款，根据合同法第四十条的规定应为无效条款。另查，据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》显示，案涉房屋的预购人为梁穗娟。一审法院认为:梁穗娟与荔鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。荔鸿公司未能在约定的2014年10月31日后365个工作日内为梁穗娟办理涉案商铺的《房地产权证》，已经构成违约。梁穗娟认为补充协议中约定的荔鸿公司需承担逾期办证违约责任的条款是格式条款，显失公平，但梁穗娟没有在法定期限内行使撤销权；且补充协议第十一条明确梁穗娟已进一步确认了合同条款非格式条款，故一审法院对梁穗娟的主张不予采信。根据补充协议第八条，荔鸿公司逾期办理房产证的，双方继续履行合同，故梁穗娟要求解除合同、要求荔鸿公司返还购房款等费用及支付利息、违约金的请求缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院于2016年12月14日作出判决如下：驳回原告梁穗娟的全部诉讼请求。一审案件受理费4904元，由原告梁穗娟负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明：一、梁穗娟二审当庭提交从网上下载打印的广州市天河区人民法院公告及“阳光家缘”涉案大厦销控表，拟证明涉案大厦除已网签、已备案和已抵押给银行之外的房屋全部被法院查封；由于大厦未办理竣工备案手续，在房屋被查封的情况下是无法办理大确权的。二、梁穗娟二审陈述荔鸿公司依约应在2014年10月31日起365个工作日内即2016年4月14日前为梁穗娟办理涉案房屋产权证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对梁穗娟的上诉主张，本院认定如下：关于梁穗娟诉请确认合同解除的问题。因荔鸿公司确实未能依约在2014年10月31日之日起365个工作日内即2016年4月14日前为梁穗娟办理涉案商铺的《房地产权证》，已经构成违约。但双方在《补充协议（商铺）》更改了荔鸿公司逾期办证的违约责任，根据补充协议第八条，荔鸿公司逾期办理房产证的，合同仍继续履行，逾期再超过365天则荔鸿公司按乙方已付房价的每日万分之一支付违约金。故梁穗娟以荔鸿公司逾期办理房产证为由，认为在2016年8月24日送达荔鸿公司通知解除合同及补充协议的函件当日合同已解除的诉讼请求，本院不予支持。另外，涉案房屋不存在查封、抵押等影响办理产权登记过户手续的情形，梁穗娟于2016年8月23日向一审法院提起本案诉讼，荔鸿公司逾期办证亦不足半年。并且，双方《商品房买卖合同》约定“甲方（荔鸿公司）应当在2017年10月31日前将房屋交付使用”、“2017年10月31日前，甲方有权对该商品房进行经营管理、使用、出租和收益，房屋交付前的物业管理费、水费、和电费由甲方负责”，也即双方合同约定的交楼期限至今尚未届满，荔鸿公司逾期办证的违约行为暂不足以影响梁穗娟的合同目的无法实现，尚不构成根本违约。因此，梁穗娟依法定事由诉请法院确认双方合同解除的主张亦暂不成立，本院不予采纳。同理，梁穗娟基于确认合同解除而主张荔鸿公司返还购房款及支付利息和违约金，返还契税、印花税、维修基金、其它费用的请求也缺乏事实依据，故本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁穗娟的上诉主张，现理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人梁穗娟负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年五月三日书记员  璩方慧