江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第999号
上诉人（原审被告）许乐。
委托代理人许文华。
委托代理人张国荣，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）纪志平。
委托代理人巢冬艳，江苏高枫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙红。
上诉人许乐与被上诉人纪志平、孙红债权人撤销权纠纷一案，上诉人许乐不服常州市钟楼区人民法院2014年4月8日作出的（2013）钟民初字第2632号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
纪志平诉称，2011年9月陈晓飞向纪志平借款，尚有242万元未支付，孙红为担保人，其为规避债务，与许乐恶意串通，于2012年2月8日签订虚假的关于雪洞巷5幢102室的房屋买卖合同，不仅合同转让价明显为不合理的低价，而且未真实付款，实为故意转移财产。为维护纪志平合法权益，现诉至法院，请求判令撤销孙红、许乐于2012年2月签订的雪洞巷5幢102室的房屋买卖合同，本案诉讼费、保全费由孙红、许乐承担。
孙红辩称：1、我出卖房产是以市场价格卖出的，许乐也是按市场价格接受的，买卖之前我也不知道该地段会拆迁；卖房款我已经全部收到了，部分还债，部分治疗疾病与生活急需；2、我替陈晓飞担保不是自愿的，纪志平的借款是高利贷。我卖房给许乐的时间在2012年1月28日，2月8日办理产权过户，时间在纪志平起诉之前。
许乐辩称：1、孙红与许乐的交易是真实有效的，执行的是市政府有关部门发布的（2011）19号文，实际交易价格7955元／平方米，高于该文件的指导价格6300元／平方米，不存在纪志平所说的合同转让价格明显为不合理低价之说；2、许乐已经付清了全部房款；3、孙红的担保为一般保证，在承担一般保证责任前，其处分自己的房产并非法律所禁止，不是规避债务的行为。
原审经审理查明，2012年1月28日，孙红、许乐在常州市新家园房产代理有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定孙红将其名下坐落于本市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（建筑面积145.82平方米）以116万的价格出卖给许乐。2012年2月10日，孙红、许乐签订合同备案号为0024180220120208100015（非居间）《存量房买卖合同》一份，约定孙红将上述房屋以116万元的价格出售给许乐，其中税费76560元由孙红负担。上述两份买卖合同均由孙红之姐孙琴作为出售方的代理人签字。同年2月10日，孙红与许乐办理了上述房屋的过户手续，许乐领取了房屋所有权证。同年2月13日，许乐与孙琴在常州市公证处办理了（2012）常常证民内字第2256号公证书，公证书的主要内容为，许乐委托孙琴办理本案所涉房屋的拆迁事宜、签订相关协议、代为领取拆迁款或签订拆迁安置协议等。同年2月21日，纪志平以孙红、许乐为被告诉至常州市天宁区人民法院，要求确认孙红与许乐2012年2月发生的上述房屋交易行为无效。常州市天宁区人民法院经审查将该案移送原审法院审理。
原审法院于2012年3月13日以（2012）钟民初字第0444号立案受理。该案审理中，孙琴作为许乐的委托代理人与常州市天宁区建设局于2012年11月12日签订《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，确定拆迁补偿的总金额为2453705元，其中房屋及附属设施的补偿金额为1954263元。2012年12月14日，纪志平就该案向原审法院申请撤诉，原审法院裁定予以准许。2013年1月5日，纪志平向原审法院再次提起诉讼，要求撤销孙红、许乐于2012年2月签订的雪洞巷5幢102室房屋买卖合同，案件诉讼费、保全费由孙红、许乐负担。原审法院经审理，于2013年4月25日作出（2013）钟民初字第0127号民事判决，判令撤销孙红与许乐于2012年2月8日签订的关于坐落本市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（合同备案号为0024180220120208100015、建筑面积145.82平方米）的《存量房买卖合同》。许乐不服，提起上诉，常州市中级人民法院于同年9月23日作出（2013）常民终字第746号民事裁定书，将该案发回重审。
原审另查明，2011年9月21日，案外人陈晓飞向纪志平出具借条一张，言明借到纪志平250万元整，于2011年11月21日归还。2011年12月5日，陈晓飞在该借条上补充载明：2011年11月9日付50万元整，于2011年12月21日付200万元整。同日，孙红在该借条上作出承诺：到期未还，孙红愿承担一切责任。后陈晓飞归还纪志平借款8万元，余款242万元未能归还。纪志平向陈晓飞及孙红催要借款未果，遂于2012年2月16日以陈晓飞、孙红为被告诉至原审法院，要求判令陈晓飞、孙红向纪志平归还借款242万元。原审法院以（2012）钟民初字第0312号立案审理，该案审理中，纪志平申请撤回对陈晓飞的起诉，原审法院裁定予以准许，原审法院于2012年9月26日对该案作出一审判决，内容为：孙红于判决生效之日起十日内支付纪志平担保款242万元，孙红承担保证责任后有权向陈晓飞追偿。该判决生效后，纪志平于2013年3月20日向原审法院申请执行，至今未执行到任何财产，孙红名下也未查到有其他财产可供执行。
上述事实，由房屋买卖合同、存量房买卖合同、谈话笔录、庭审笔录、公证书、（2012）钟民初字第0312号民事判决书及当事人庭审陈述等证据予以证实。
2013年8月6日常州市中级人民法院对常州市房产登记中心相关工作人员的笔录显示，在二手房交易过程（税收部门的征税依据）是物价局开发的一个二手房存量评估系统，把房屋面积、地址、楼层录入电脑，系统会自动评估房屋总价，这个房屋总价就是计税的依据。审理中，法院分别与常州市物价局价格认证中心及常州市天宁区房屋征收与补偿办公室（以下简称拆迁办）相关工作人员进行调查，物价局相关工作人员证实，本案房屋的交易参考价为6300元／平方米，自2010年发布二手房交易价格以来，该价格没有按照年度更新，目前仍为6300元／平方米。拆迁办工作人员证实，本案所涉房屋的拆迁在2012年2月开展入户调查前几年，已经进行过两次入户调查。2012年2月23日，拆迁办向常州市房产产权监理处发出常天建征（2012）1号《关于国有土地上房屋征收暂停办理有关手续的函》，要求自接函之日起暂停办理房屋过户等手续。
原审庭审中，许乐委托代理人许文华陈述“开始办拆迁的时候，孙琴告诉许乐，她认识拆迁办的人，所以许乐委托孙琴办理拆迁事宜，我是接到拆迁通知之后才知道有拆迁这回事的。”
原审归纳本案的争议焦点为，孙红是否以明显不合理低价转让本案所涉房产，给债权人造成损害，且许乐对此是否知情，纪志平是否享有相应的撤销权。
原审经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中纪志平对孙红享有担保债权在先，孙红与许乐签订本案诉争房屋买卖合同在后，孙红、许乐的交易行为符合该情形，纪志平享有撤销权。理由如下：1、本案所涉房屋属于以明显不合理低价转让。关于明显不合理低价，应当以交易当地一般经营者判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案中所涉房屋的成交价为116万元，即7955元／平方米（扣除税费后的实际价格为7430元／平方米）。该价格虽高于房屋的交易参考价格6300元／平方米，但一则交易参考价为房屋过户缴纳税费的参考，不能直接作为市场交易价格，且该价格自2010年发布以来未进行更新，不能及时准确反映该房屋的实际市场交易价格；二则孙红、许乐在明知涉案房屋可能拆迁的情况下，仍然参照两年前完税基准价格标准进行交易，明显与一般经营者预期及交易行为不符。涉案房屋的拆迁补偿款为245万元（总金额为2453705元，其中房屋及附属设施的补偿金额为1954263元），明显高于其成交价，两相印证，足以证明本案房产的交易价格明显低于正常市场价格。在买卖合同的订立和履行上，孙红之姐孙琴作为孙红的代理人将房屋出售给许乐，又作为许乐的代理人与拆迁办协商补偿事宜，并向许乐出具收取房款的收条，该行为明显与常理不合；2、本案买卖合同的履行给债权人造成损害。从现有证据看，孙红没有其他财产可供执行，本案所涉房产是其履行债务唯一的财产，该房屋的转让对债权人的损害显而易见；且孙红在抗辩意见中明确，其出卖本案房产的部分目的是为还债，可见，孙红的房产转让行为确对债权人的债权构成损害；3、本案中许乐应当知道孙红转让的房产系不合理低价。受让人许乐作为合理的经济人，应当知道孙红的明显低价转让行为是一种非正常的交易，必然会减少孙红的财产，损害其利益。许乐在明知涉案房产可能拆迁的情况下，仍然按照不合理价格购买诉争房产，并在本案审理过程中，委托出卖人的代理人孙琴作为其代理人与房屋拆迁部门洽谈拆迁补偿事宜、订立拆迁协议并授权其领取拆迁款，明显与一般经济人的行为不符。综上所述，孙红、许乐签订《存量房买卖合同》，存在孙红将其名下房产以明显不合理低价转让给许乐、损害债权人的情形，且许乐对此应当知情，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定之情形，纪志平作为孙红担保债权人，有权请求人民法院撤销该买卖合同。故纪志平要求撤销孙红、许乐订立的诉争房产买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。孙红、许乐的辩称意见缺乏法律和事实依据，法院不予采信。孙红经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对纪志平所举证据进行抗辩的权利，因此引起的法律后果由其自己承担。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第四十条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：撤销孙红与许乐于2012年2月8日签订的关于坐落于本市天宁区雪洞巷5幢102室房屋（合同备案号为0024180220120208100015、建筑面积145.82平方米）的《存量房买卖合同》。
上诉人许乐不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决缺乏事实和法律依据，应予撤销。一、关于所涉房屋是否以明显不合理低价转让问题。1、原审判决认定自相矛盾，对所涉房屋的成交价116万元，一方面认定该价格高于房屋的交易参考价格，另一方面又认为交易参考价为房屋过户缴纳税费的参考，不能直接作为市场交易价格，不能及时准确反映该房屋的实际交易价格，但市场实际交易价格究竟是多少，被上诉人未能举证，原审判决也没有给出准确反映市场实际交易的价格。2、原审判决以涉案房屋拆迁补偿款245万元认定转让交易价格明显低于正常市场价格显然缺乏说服力。对征收的房屋进行补偿与房屋买卖是两个不同的法律关系和法律行为，一个是行政行为，一个是民事行为，政府征收与补偿中包含了评估基准价、奖励费、搬迁费等费用，还有房屋装修及附属物补贴等，涵盖类别较多，而房屋买卖只要是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，就受到法律保护，两者无可比性。二、关于孙红的买卖行为是否给债权人造成损害问题。从孙红的答辩和相关事实上可以看出，孙红为陈晓飞承担的保证责任为一般保证，在承担一般保证责任前，其处分自己的房产并非法律所禁止，也就谈不上对债权人造成损害。三、原审判决认定上诉人应当知道孙红转让的房产系不合理低价，上诉人认为这是审判人员凭主观臆念强加给上诉人的一种所谓判决理由。四、原审判决适用法律错误，原审为按合同法第七十四条作出有利被上诉人的撤销权判决，依据第七十四条罗列三条理由作支撑，如上所述，明显不合理低价转让、给债权人造成损害、受让人知道该情形等并无充分的事实依据形成证据链相互印证。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判上诉人与孙红买卖合法有效，驳回纪志平的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人纪志平、孙红在法定期限内未作书面答辩。
二审中，双方当事人未向本院提交相关证据，本院对原审查明的本案基本事实，依法予以确认。
二审中，当事人讼争的焦点是：1、孙红转让自己的房产给许乐，是否构成“债务人以明显不合理的低价转让财产”；2、孙红转让财产的行为，是否对债权人纪志平造成损害，且受让人许乐是否知道该情形（即孙红与许乐是否存在恶意患通的问题）。因本案当事人在二审中未向本院提交相关证据，对此，本院详细审阅了原审移送的原审（2012）钟民初字第444号、（2013）钟民初字第0127号、（2013）钟民初字第2632号案的案卷材料。在上述案卷材料中，纪志平未提供孙红与许乐在涉案房屋交易过程中存在恶意患通的相关证据。
本院另查明，2012年2月16日，原审法院立案受理了纪志平诉孙红、陈晓飞民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，纪志平申请撤回对陈晓飞的起诉，原审法院裁定予以准许。原审于2012年9月26日作出（2012）钟民初字第0312号民事判决，该判决认定孙红对陈晓飞借纪志平的款项承担连带保证责任，现该判决已发生法律效力。
本院认为，本案系债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”及第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，债权人行使撤销权须同时具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产或者债务人以明显不合理的低价转让财产的行为。二是债务人的相关行为对债权人造成损害，有二种情况，一种是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权；另一种是债务人以明显不合理的低价转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权，并且受让人知道该情形的。三是在法定期间内行使。此外，债权人行使撤销权应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对自己提出的主张，承担相应的举证责任。
关于讼争焦点一：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于第规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照第的规定予以撤销。”。该规定中对“明显不合理的低价”作了明确的界定。本案中，孙红将自己的房屋出售给许乐，并于2012年2月10日办理了房屋过户手续。涉案房屋成交总价为116万元，单价为7955元／平方米，该交易价格高于交易时交易地的指导价6300元／平方米，故孙红将自己的房屋出售给许乐，不能认定为以明显不合理的低价转让财产。
关于讼争焦点二：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，纪志平应当对孙红转让财产的行为对纪志平造成损害，受让人许乐是知道该情形的事实承担举证证明的责任。纵观纪志平自知道孙红将房屋转让给许乐的事实后，提起的相关诉讼，无论是原审于2012年3月13日立案的（2012）钟民初字第444号纪志平要求确认孙红与许乐2012年2月8日签订的雪洞巷5幢102室房屋买卖合同无效案，还是原审于2013年1月5日立案的（2013）钟民初字第0127号债权人撤销权纠纷案及本案诉讼中，纪志平均无充分的证据来证明该讼争事实。故根据上述司法解释的规定，纪志平应当承担举证不能的法律后果。
综上，上诉人许乐的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第2632号民事判决；
二、驳回纪志平的诉讼请求。
一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元（该款纪志平已预交），由纪志平负担；二审案件受理费80元（该款许乐已预交），由纪志平负担。纪志平应负担的二审案件受理费，于本判决生效之日起十五日内径付许乐。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年十二月九日
书 记 员 赵 艳