北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初249号原告：马洪英，女，1974年8月4日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王鹏，北京邓少东律师事务所律师。被告：张四牙，男，1968年5月28日出生，住北京市海淀区。被告：张凤银，女，1970年12月30日出生，居民，住北京市海淀区。被告：北京爱宝坊孕婴童用品经营部（个体工商户），住所地北京市怀柔区商业街3号2幢2层。经营者：张凤金。委托诉讼代理人：王帅，男，1968年10月5日出生，该单位工作人员，住北京市海淀区。三被告委托诉讼代理人：李存明，北京市环亚律师事务所律师。原告马洪英与被告张四牙、张凤银、北京爱宝坊孕婴童用品经营部（以下简称爱宝坊经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马洪英的委托诉讼代理人王鹏，被告张四牙、张凤银与爱宝坊经营部委托诉讼代理人王帅、李存明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马洪英向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告于2010年12月17日签订的《房屋租赁合同》，给付原告2016年6月1日至2017年3月31日期间的租金2012500元；2．判令被告支付因延迟给付租金所产生的利息140875元（以2012500元为本金，按照年利率7%计算，自2016年6月1日至2017年6月1日止）；3．判令被告给付原告为其垫付自2016年至2017年度的供暖费120640元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月17日，原告与被告张四牙签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市怀柔区青春路15号二层（以下简称涉案房屋）租给被告张四牙用于经营爱宝坊经营部，年租金210万元，以后每三年递增15%，首年租金一次性交清，之后每半年交一次租金，交款日为租期届满前30日内。现被告实际支付租金至2016年5月31日，此后的租金至今未付。据被告张四牙称，爱宝坊经营部的实际经营者是其妻子张凤银，与张凤金系姐妹关系。故原告现将张四牙、张凤银、爱宝坊经营部一并诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。张四牙辩称，爱宝坊经营部的实际经营者是其妻子张凤银，张凤银与登记经营者张凤金系姐妹关系。双方在涉案租赁合同中对拆迁等事宜作出了约定，现涉案房屋已被纳入拆迁范畴，即青春万达广场项目的二期工程。2015年4月15日，北京怀胜城市建设开发有限公司（以下简称怀胜公司）发出有关土地收储的通知，并于4月27日正式启动该工程。后怀胜公司自2015年5月至7月期间先后对涉案房屋进行了两次评估。2016年3月底，涉案房屋南侧办公楼已被拆除，旁边的面馆和办公楼被围挡，致使爱宝坊经营部无法正常进货，影响了顾客进店消费。后经与原告协商同意，爱宝坊经营部此后按月支付租金，最后一期于2016年4月18日支付次月租金。因此，双方此后形成了不定期的房屋租赁合同关系。另，因涉案房屋所在楼宇涉及其他民事诉讼，拆迁工作因此停滞。综上，涉案合同不能继续履行的原因是拆迁，被告不应承担责任，故不同意原告的诉讼请求。张凤银辩称，与张四牙的答辩意见一致。爱宝坊经营部辩称，与张四牙的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月17日，马洪英(出租方)与张四牙(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定马洪英将涉案房屋出租给张四牙用于经营儿童辅食、儿童服装鞋帽、儿童日用百货；租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日止；首年租金210万元，以后每三年按年租金基础递增15%，首年租金一次性交清，之后租金每半年支付一次，于前一期租赁期限届满前30日内支付下一期租金。该合同第十六条、第十七条约定，供暖方式为暖气取暖及电取暖，供暖费计算方法均按国家相关规定标准收取。第二十九条约定，租赁期间内如遇拆迁或征用未到期的租赁房屋，合同解除，马洪英应将张四牙移交房屋租赁费但仍未使用期间的租赁房屋费用退还，其他损失及责任双方互不承担。本案在审理过程中，张四牙、爱宝坊经营部均主张张凤银系爱宝坊经营部的实际经营者。经询，张凤银、马洪英对此无异议，故本院依法追加张凤银为本案的共同被告。双方当事人对最后一期涉案房屋租金20.125万元交至2016年5月31日的事实均无异议。爱宝坊经营部于2016年5月31日搬出涉案房屋。庭审中，马洪英提供了以下证据：1、马洪英与案外人北京亿万达经贸有限公司于2010年11月21日签订的《房屋租赁合同》，拟证明马洪英具有合法的承租权及转租权；2、涉案《房屋租赁合同》；3、北京亿万达经贸有限公司于2015年11月3日、2016年11月16日为马洪英出具的供暖费收据，拟证明马洪英为张四牙垫付了2016年至2017年度的供暖费120640元。经质证，张四牙、张凤银、爱宝坊经营部对证据1、2无异议，认为证据3与本案无关。为证明涉案房屋已被纳入拆迁范围，张四牙、张凤银、爱宝坊经营部提供了以下证据：1、怀胜公司于2015年4月15日发出的《通知》（内容为：“各相关业主、商户：根据区委、区政府要求，怀柔新城03街区HR00-0003-60016002地块已获得《北京市规划委员会关于怀柔新城03街区HR00-0003-60016002地块控制性详细规划的批复》（市规函[2015]312号）。规划四至：东至青春路道路中心线，西至怀柔第一中学用地东边界，南至青春广场项目一期北边界，北至青春苑小区用地南边界。北京市土地整理储备中心怀柔区分中心已委托北京怀胜城市建设开发有限公司负责组织评估公司进行该地块的评估工作，并与该地块原国有土地使用权人洽商收储价格等相关事宜。为此，我公司将于2015年4月21日启动地上物的清登、评估及补偿工作，请各相关业主及商户积极配合，由此给您带来的不便敬请谅解。特此通知。”）经质证，马洪英称其从未收到过涉案房屋所有权人或者拆迁部门发出的拆迁通知，对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可；2、“装修、附属物及设备数量核对单”、“承租户补偿结果通知单”（其上均载明承租人为“快乐娃”，加盖了爱宝坊经营部公章），拟证明怀胜公司先后于2015年6月、7月两次对涉案房屋进行了相关评估。经质证，马洪英称所谓的“装修、附属物及设备数量核对单”与“承租户补偿结果通知单”并未加盖评估单位的公章，故对上述证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可；3、张凤银与马洪英之间的电话录音（张凤银称录音时间为2016年11月21日），拟证明马洪英对涉案房屋面临拆迁的事实知晓，因此双方变更了租金支付方式，约定自2016年3月13日开始按月交纳租金。经质证，马洪英称张凤银并非租赁合同当事人，与其协商合同事宜不产生法律效力，且马洪英从未表示同意张四牙解除合同，从涉案房屋搬走；4、张凤银、铁梳兰（爱宝坊经营部值班店长）与高健（张凤银称其系怀胜公司工作人员）之间的谈话录音（张凤银称录音时间为2017年5月8日），拟证明爱宝坊经营部需在清登后搬离涉案房屋，以便开展后续拆迁工作。经质证，马洪英称其不清楚高健的身份，不明确其是否代表怀胜公司，且双方未约定明确补偿数额及搬离时间，故对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可。本案在审理过程中，张四牙、张凤银、爱宝坊经营部申请本院向怀柔区发展和改革委员会调取涉案房屋所在区域有关拆迁立项文件。该委答复称，涉案房屋附近区域目前仅有一项文件，即北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于怀柔新城03街区HR00-0003-0018地块B4综合性商业金融服务业用地项目核准的批复》（京发改[2015]1227号），该批复载明建设地点：怀柔区青春路与府前街交叉口西北角，东至青春路道路西红线、西至怀柔第一中学用地东红线、南至府前西街道路北红线、北至怀柔区老干部局用地北红线。具体用地范围由规划管理部门确定。经质证，马洪英对此无异议；张四牙、张凤银、爱宝坊经营部认为此文件涉及青春万达广场一期工程，而涉案房屋属于二期工程即办公区域部分。为此，张四牙以无法调取怀柔区青春路万达广场项目的审批手续为由，申请本院调查以下事项：“1、青春万达广场二期南与一期北的土地分界线；2、‘快乐娃’南侧‘媛媛’面馆及西侧办公楼是否位于二期土地范围以及拆除时间；3、青春万达广场项目拆迁公司，即北京康怡拆迁有限公司对被告‘快乐娃’及所在楼宇的拆迁进展情况；4、我申请贵院向北京市昌平区人民法院了解亿万达公司诉讼情况，包括诉讼内容和诉讼进展。”对此，本院经审查认为，一方面，涉案房屋所在区域现处于土地储备整理阶段，并未进入拆迁实质阶段；另一方面，申请人亦未说明申请调查取证的理由和线索，无法认定所申请调查事项与本案存在关联。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，上述申请调查收集的证据，与涉案房屋面临拆迁的待证事实无关联，故本院未予准许。另查，涉案房屋所在区域有关商户仍在正常经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马洪英与张四牙之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应依约履行各自的义务。依据合同相对性的原则，马洪英虽以承租人张四牙和实际使用房屋的爱宝坊经营部以及实际经营者张凤银为共同被告提起诉讼，要求三者对涉案租赁合同产生的债务承担连带责任，但未提供证据证明张凤银、爱宝坊经营部以自己名义交纳租金、与马洪英进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为，对张四牙所欠合同债务构成债务加入，故马洪英要求张凤银、爱宝坊经营部对涉案合同所涉债务承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院不予支持。本案争议焦点在于“租赁期间内如遇拆迁或征用未到期的租赁房屋”的合同解除条件是否成立。《房屋租赁合同》履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。本案中，张四牙辩称涉案房屋面临拆迁，为避免影响经营，故提前搬出。但根据已查明的事实及现有证据，张四牙在搬出涉案房屋时，涉案房屋所在区域并未进行拆迁施工，且该状况至今未发生变化，同时亦未举证证明在搬出涉案房屋时就合同解除事宜与马洪英达成一致意见，故张四牙搬离涉案房屋的行为，不符合合同约定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，其抗辩理由本院不予采纳。故马洪英要求张四牙依约支付相应房屋租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于延迟支付租金的利息一节，张四牙支付租金至2016年5月31日止，此后未再支付租金，故马洪英主张自2016年6月1日起计算延迟支付租金产生的利息，理由正当，应予支持。但马洪英主张利率的计算方式不当，本院予以纠正，酌情按照中国人民银行同期存款利率计算。对于供暖费一节，符合双方约定，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张四牙继续履行与马洪英于二○一○年十二月十七日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效后七日内给付马洪英自二○一六年六月一日至二○一七年三月三十一日止期间的房屋租金共计2012500元；二、张四牙于本判决生效后七日内给付马洪英延迟支付本判决第一项下租金的利息，按照中国人民银行同期存款利率计算自二○一六年六月一日至实际给付之日止；三、张四牙于本判决生效后七日内支付马洪英自二○一六年至二○一七年度的供暖费120640元；四、驳回马洪英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24992元，由张四牙负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王燕军人民陪审员  许怀友人民陪审员  李冬梅二〇一七年七月十七日书 记 员  王亚男