吉林省通化县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0521民初547号原告：吉林省烟草公司通化市公司，住所通化市东昌区。法定代表人：王德友，经理。委托诉讼代理人：陈雪峰，男，该公司办公室副主任。委托诉讼代理人：张东先，吉林易金律师事务所律师。被告：通化华晨房地产开发有限责任公司，住所通化县。法定代表人：李建军，经理。委托诉讼代理人：刘馨烛，吉林仁博律师事务所律师。原告吉林省烟草公司通化市公司与被告通化华晨房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雪峰、张东先、被告委托诉讼代理人刘馨烛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月2日原告所属通化县分公司代表原告与被告签订了《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定被告动迁原告位于快大茂镇商业用房97.43平方米，回迁安置房屋约221.58平方米。2012年3月2日原、被告同时签订了《金帝大厦商业用房买卖协议书》，2015年5月7日又签订了《金帝大厦商业用房买卖补充协议》。根据约定，被告为原告在动迁房屋面积97.43平方米的基础上新增面积为124.15平方米，每平方米按14000元计算，新增面积总价为1738100元，依据补充协议第二条约定，原告已向被告支付所有的新增面积购房款1638100元。根据补充协议约定，被告应于2015年9月30日向原告交付房屋，如不按期交付使用，每逾期一日按房价总款千分之一计算违约金支付给原告，逾期超过90天，不能支付的，原告有权解除协议，解除协议时，被告除将已支付的房价款全部返还原告外，并应向原告支付新增面积总价20%的违约金。但时至今日，被告所建房屋仍未竣工，经原告催要，被告不能交付房屋。故诉至法院1、要求解除原、被告签订的《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》、《金帝大厦商业用房买卖协议书》、《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》；2、要求被告赔偿原告被动迁房屋损失1364020元（每平方米14000元、97.43平方米），并赔偿自2012年3月2日起至起诉时止，按每月2000元的出租收入，赔付房屋使用费10万元（50个月，前一年的出租价格每月2000元），合计1464020元；3、要求被告立即退回购买被告新增面积款1638100元，并要求被告向原告支付2015年房价总款20%的违约金347620元（1738100元×20%），合计1985720元；并承担诉讼费用。被告辩称：一、同意原告所提出的第一项诉讼请求。二、原告第二项请求中要求被告按照1.4万元/平方米的价格给付原告拆迁房屋97.43平方米房款的请求被告亦能接受，但对于原告所主张的2000/月的出租收入的主张不能接受，理由为：被告与原告在《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》第三条中约定被告逾期90天交房，乙方有权解除合同，在解除合同时除返还房款外，支付新增面积总价的违约金。双方并未约定除支付违约金外，还需向原告支付拆迁房屋的房租费用，所以原告的第二项诉讼请求的房租费10万元不合理。三、依据《合同法》第114条第2款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，因双方在《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》中所约定的违约金数额过高，被告有权请求法院依法予以减少违约金的数额，所以被告请求法院查清事实减少违约金的数额的同时不能同意原告的第三项诉讼请求。约定被告交房时间为2015年9月31日，原告2016年5月提起诉讼时止，仅8个月的时间，原告就要求被告承担34万余元的违约金，明显高于违约所造成的损失，首先，本案按原告所主张拆迁房屋97.43平方米的月房租费2000元的标准计算，原告购买的房屋的新增面积为124.15平方米，总面积合计221.58平方米，月租金应为4549元×8个月＝36392元，即按原告的房租损失，原告的实际损失应为3.6万元。其次，原告除房租的损失外，还有另外一种计算方式即：存款损失，经被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算，贷款利息为人民币：31,942.95元。即按贷款损失的利息加罚息合计不足3.2万元。最后，诉争违约金标准并非被告的真实意思，被告与原告签订《房屋拆迁产权调换协议》后，原告并未及时交纳新增面积款，双方于2012年3月2日再次签订《金帝大厦商业用房买卖协议书》，当时双方在该份协议中约定双方的交房时间为2015年12月31日，逾期90天交房违约金为10万元，及原告给付房款的具体时间。但原告并未按约定履行交付房款的义务违约在先。嗣后，在被告追讨房款时，原告不仅将交房时间提前，而且还提出了按房款20%的标准承担违约赔偿，所以原告主张的《补充协议》中所约违约赔偿标准的约定并非被告的真实意思。原告在诉状中计算的34万余元是按照原告应当交纳的总房款1738100元计算的，但原告实际交纳的房款数额为1638100元，所以存在计算不合理的问题，综上被告认为原告的诉讼请求中存在不合理及违约金赔偿标准过高的问题，请法院查清事实，依法减少违约金标准及其数额，同时对于原告所主张不合理诉讼请求不予支持。经审理查明：2012年3月2日原告与被告签订了《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》、《金帝大厦商业用房买卖协议书》，约定被告动迁原告位于通化县快大茂镇商业用房97.43平方米，在原有动迁房屋面积97.43平方米的基础上新增面积为124.15平方米，回迁安置房屋面积共计为221.58平方米，每平方米按14000元计算，新增面积总价为1738100元，双方在《金帝购物广场商铺预售定位合同书》中约定交房时间为2013年12月30日。原、被告于2015年5月7日又签订了《金帝大厦商业用房买卖补充协议》，约定被告于2015年9月31日（30日）交付房屋（原告依照上述协议第一条约定预留10万元房款作为被告履行合同的保证金），截至2015年5月13日原告共给付被告房款1638100元（2014年12月30日给付被告房款20万元、2015年5月13日给付被告房款1438100元）。诉讼过程中，原、被告同意解除《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》、《金帝大厦商业用房买卖协议书》、《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》，并返还原告被动迁房屋损失1364020元（97.43平方米、每平方米14000元），返还原告已交付的购买新增面积款1638100元（124.15平方米、每平方米14000元）计3002120元。认定上述事实的证据，有原告提供的合同书、调换协议、买卖协议书、买卖补充协议书、收据、付款回单及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》、《金帝大厦商业用房买卖协议书》、《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告最后签订的《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》已约定合同解除的条件，且原、被告已合意解除双方签订的上述协议，故本院不多阐述。原、被告签订的上述协议解除后，被告应当返还原告被动迁房屋损失1364020元，返还原告已交付的购买新增面积房款1638100元计3002120元。原告已按约定交付购房款，履行了自己的义务，而被告未按照约定日期交付房屋，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因被告逾期交房导致违约，按照原、被告最后签订的《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》第三条约定：“被告应于2015年9月30日交付房屋，如不按期交付使用，每逾期一日按房价总款千分之一计算违约金支付给原告，逾期超过90天不能交付的，原告有权解除本合同，解除合同时，被告除将已支付的房价款全部返还原告外，并向原告支付新增面积总价的20%的违约金”，上述约定，系原、被告真实意思表示，未违反法律的强制性规定，经平衡双方当事人的利益，从保护守约方利益和体现公平原则出发，原告主张要求被告支付房价总款20%的违约金的请求予以支持，但应以购买新增面积房款1638100元计算（1638100元×20%）即327620元。被告辩称《补充协议》中违约赔偿标准并非被告真实意思，违约金赔偿标准过高理由，及两种违约金计算方法的主张，本院不予采信。关于原告主张被告应赔偿自2012年3月2日起至起诉时止，按每月2000元的出租收入计算的房屋使用费10万元的诉讼请求，因原、被告最后签订的《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》已约定违约金赔偿标准，原告要求被告因逾期交房赔偿租金收入10万元的主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告吉林省烟草公司通化市公司与被告通化华晨房地产开发有限责任公司签订的位于通化县快大茂镇转盘街（金帝购物广场）商业用房1楼18号面积221.58平方米临街门市的《金帝购物广场商铺预售定位合同书》、《房屋拆迁产权调换协议》、《金帝大厦商业用房买卖协议书》、《金帝大厦商业用房买卖补充协议书》；二、被告通化华晨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即返还原告吉林省烟草公司通化市公司被动迁房款1364020元、购买新增面积房款1638100元计3002120元；三、被告通化华晨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即向原告吉林省烟草公司通化市公司赔偿违约金327620元；四、驳回原告吉林省烟草公司通化市公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17199元，保全费5000元计22199元，由被告通化华晨房地产开发有限责任公司负担21427元，由原告吉林省烟草公司通化市公司负担772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  赵 喆人民陪审员  艾宝昌人民陪审员  王 岩二〇一六年十月十四日书 记 员  南红阳