广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10终字第1278号
上诉人（一审原告）陈正通，男，1952年4月14日出生，汉族，百色市右江区人，退休职工，现住广西百色市右江区。
委托代理人吴桂兰，女，1954年9月15日出生，汉族，百色市右江区人，退休工人，现住广西百色市右江区，系陈正通妻子。
被上诉人（一审被告）陈大坚，男，1968年12月4日出生，汉族，百色市右江区人，干部，现住广西百色市右江区。
被上诉人（一审被告）陈家芝，女，1962年11月6日出生，汉族，百色市右江区人，百色市右江区机关事务局退休干部，现住广西百色市右江区。
被上诉人（一审被告）陈大彬，男，1955年12月24日出生，汉族，百色市右江区人，佳亿纸业有限公司退休职工，现住百色市右江区。
被上诉人（一审被告）邓惠珍，女，1936年12月19日出生，汉族，广西百色市右江区人，百林林场退休职工，现住百色市右江区。
一审第三人吕雁敏，女，1978年1月20日出生，汉族，住广西百色市右江区。
上诉人陈正通因共有纠纷一案，不服右江区人民法院（2016）桂1002民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2016年10月11日到庭进行举证、质证和辩论，上诉人陈正通及委托代理人吴桂兰、被上诉人陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍、第三人吕雁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，座落于百色市右江区文明街161号房屋为原告陈正通、被告陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍按份共有，原告陈正通占七分之三份额，被告陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍占七分之四份额。2012年，陈正通向一审法院提起诉讼，要求分割2006年至2013年的房屋租金，在诉讼过程中，经该院委托百色市价格认证中心对诉争的房屋租金进行评估，评估结论为：1、2006年9月至2007年9月，出租月数12个月×480元／月＝5760元；2、2008年9月，出租月数12个月×530元／月＝6360元；3、2009年9月，出租月数12个月×580元／月＝6960元；4、2010年9月，出租月数12个月×640元／月＝7680元；5、2011年9月，出租月数12个月×700元／月＝8400元；6、2012年9月，出租月数12个月×770元／月＝8470元。诉讼中陈正通增加诉讼请求，要求一并分割2013年的房屋租金。经该院确认原告陈正通应分得租金为：1、从2006年9月至2009年12月止，被告所收取的租金为400元／月×40个月÷7×3＝6857元；2、从2010年1月起至2011年12月份，出租月数24个月×700元／月÷7×3＝7200元，与评估鉴定结论及吕雁敏陈述相符；3、2012年度出租月数12个月×770元（700＋700元／月×10%）÷7×3＝3960元；4、2013年度出租月数12个月×847元（770元＋770元／月×10%）÷7×3＝4356元，上述租金共计22373元，扣除相应房屋缴费后，一审法院判决：1、由被告邓惠珍、陈大彬、陈家芝、陈大坚支付原告陈正通房屋（右江区文明街161号）出租收益款21674元；2、驳回原告陈正通的其他诉讼请求。判决后原告陈正通不服，提出上诉，经百色市中级人民法院审理作出（2015）百中民一终字第225号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年1月28日，原告向一审法院提起诉讼，要求分割2014年、2015年、2016年的房租。另查明，被告陈大彬与第三人吕雁敏于2013年10月12日签订《铺面出租协议书》，陈大彬将文明街161号铺面租给第三人吕雁敏使用，协议约定，租期自2013年10月12日至2016年10月11日止共三年，每月租金700元，按三个月收取一次租金（先交租金后使用）。至本案庭审辩论结束前，第三人吕雁敏已经向被告陈大彬交纳至2016年6月的租金。
一审法院审理认为，本案争议的焦点有两点，一是涉案的文明街161号铺面的租金2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金应按什么标准计算，租金为多少？二是上述租金应如何分配。
关于涉案的文明街161号铺面2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金按什么标准计算的问题。原告主张依据一审法院生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年每年递增10%年租金的方式计算2014年、2015年、2016年的租金，一审法院认为，该院生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年以每年递增10%的方式计算租金并不溯及往后，而且房屋租金受房屋现实情况、房屋所处路段、市场需求、经济发展状况等综合因素影响，并非固定收益，原告主张按照每年递增的方式计算租金该院不予采纳，而就涉案的铺面的租金收益，被告提交了其与承租人签订的《铺面出租协议书》，可以证实自2013年10月12日至2016年10月11日租赁期间房屋租金为每月700元，庭审中作为承租人的第三人对该事实予以确认，故该院认定涉案铺面房租每月700元。故认为应以合同约定确认2014、2015、2016年的租金收益为700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）＝21000元。关于2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金如何分配的问题。涉案的文明街161号房屋为原、被告按份共有，按份共有人应当按照各自的份额对共有财产分享权利和分担义务，被告陈大彬、陈大坚、陈家芝、邓惠珍出租按份共有的房屋所获得的租金，原告陈正通对该租金享有自己所占的份额的权利，被告未分给原告租金侵害了原告的合法权益，故租金应按照原、被告对房屋享有的份额进行分配，即原告享有的租金份额为：700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）÷7×3＝9000元，被告享有的租金份额为700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）÷7×4＝12000元，该期间的租金已经由被告收取，应由被告返还原告享有的租金份额。被告主张出租为被告所占份额的房屋而不同意将租金分配给原告与该院认定的事实不符，该院不予支持。至于被告主张原告退回多占的两个房间属另一法律关系，该院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告邓惠珍、陈大彬、陈家芝、陈大坚支付原告陈正通房屋（右江区文明街161号）2014年1月至2016年6月房屋出租收益款9000元；二、驳回原告陈正通的其他诉讼请求。
上诉人上诉称，一审判决认定事实错误。争议房屋的前进部分为上诉人占有七分之三，被上诉人占有七分之四，现被上诉人擅自与第三人签订《铺面出租协议书》是违法的，属无效合同，不具备法律效力。二、一审法院认定事实不公，仅凭被上诉人与第三人签订的《铺面出租协议书》作为认定，是对上诉人的侵害。因为该争议房屋的前进部分地处繁华地段，每月只有700元的租金不符合实际，且一审法院没有实际调查，实际情况是2013年全年支付给上诉人的租金是847元，而判决书上说成是700元。综上，一审法院有意偏袒被上诉人，请二审法院依法改判。
被上诉人辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判决。
一审第三人述称请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，上诉人、被上诉人均没有提供新的证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院对此予以确认。
综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论意见，本案的争议焦点；1、文明街161号铺面2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金为多少？2是《铺面出租协议书》是否违法？
本院认为，一、关于文明街161号铺面2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金为多少的问题，上诉人与被上诉人按份共有争议房屋前进部分，上诉人占有七分之三，被上诉人占有七份之四，现被上诉人出租共有物，就应当按照上诉人所占的七份之三的比例分配出租金额，依据《铺面出租协议书》上约定的每月租金700元，从2014年至2016年6月共计30个月的租金为21000元，上诉人占有七份之三的份额即9000元，因租金已经由被上诉人收取，应由被上诉人返还上诉人享有的租金份额9000元。现上诉人主张依据一审法院生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年每年递增10%年租金的方式计算2014年、2015年、2016年的租金，本院认为生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年以每年递增10%的方式计算租金只针对该案，并不适合本案，另上诉人诉称租金过低，但没有提供相应的证据证实租金是多少，应承担举证不能的法律后果，对此本院不予支持。二、关于《铺面出租协议书》是否违法的问题，上诉人在一审诉请中没有关于《铺面出租协议书》是否违法的诉请，因此在本案中本院不予处理。
综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈正通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曲 静
代理审判员 张 海
代理审判员 田必堂
二〇一六年十一月二日
书 记 员
劳慧