广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1068号
上诉人（原审原告）：黄庆，男，1993年6月3号出生，汉族，住广东省徐闻县。
委托诉讼代理人：潘清，女，1974年8月9日出生，汉族，住广东省徐闻县。
委托诉讼代理人：黄颛，女，1982年6月11日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
被上诉人（原审被告）：陈老三，男，1963年10月18日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托诉讼代理人：唐菲菲，广东粤正律师事务所律师。
上诉人黄庆因与被上诉人陈老三房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员陈春丽、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员尤成东担任记录。上诉人黄庆及其委托诉讼代理人潘清、黄颛，被上诉人陈老三的委托诉讼代理人唐菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：黄庆与陈老三于2015年11月26日签订《铺面租赁合同书》，合同约定：一、陈老三将其位于英利新建路071号的一楼铺面约75平方米租给黄庆经营使用；二、租赁期限：从2015年12月1日起至2018年11月31日，共三年；三、租金及付款方式：每年租金人民币22800元，付款方式为每年12月1日前一次性付清当年租金，否则陈老三有权收回铺面，造成黄庆的经济损失由黄庆方自负，与陈老三无关；四、本合同在双方签订及付清当年租金后，合同生效。该租赁铺面经营权归黄庆方所有，黄庆方自主经营，自负盈亏，一切税收及费用由黄庆负责缴交;五、黄庆租赁铺面必须依法经营，不得从事非法活动，若非法经营或搞非法活动，司法部门追究责任由黄庆负责，与陈老三无关，且陈老三有权终止合同；六、租赁期间，黄庆要注意安全，若发生一切责任事故，由黄庆负责，与陈老三无关，若因安全事故造成房屋损坏要给予修复。合同签订后，黄庆于2015年11月26日交12800元租金及2000元押金，之后全部交完第一年的租金（2015年12月1日至2016年11月31日）。黄庆经营一年后，于2016年12月1日支付了第二年租金12800元，陈老三的妻子袁连二收到租金后写下12800元收据，尚欠租金10000元。陈老三要求黄庆按合同约定一次给付一年租金，但黄庆以生意差，陈老三同意其分两次给付租金为由拒绝给付。2017年2月27日，黄庆以陈老三停电致其无法经营，造成其货物发霉、设备损坏等损失为由，向原审法院提起诉讼，请求法院：1、判令陈老三赔偿黄庆货物损失3500元；2、判令陈老三退还黄庆租金9000元和押金2000元;3、判令陈老三向黄庆返还燃气烤炉1台，面包发酵箱2台等38种物品；4、判令陈老三承担本案诉讼费用。在开庭审理时，黄庆增加诉讼请求：解除租赁合同。
原审法院审理认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。陈老三与黄庆签订的《铺面租赁合同书》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
根据黄庆的请求和陈老三的抗辩，须对如下焦点问题进行分析：
一、关于合同解除问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”本案中，合同第三条约定：“租金及付款方式：每年租金人民币22800元，付款方式为每年12月1日前一次性付清当年租金，否则陈老三有权收回铺面，造成黄庆的经济损失由黄庆方自负，与陈老三无关”，黄庆称陈老三同意其分两次给付当年租金，但黄庆没有提供充分证据证明。由于黄庆不按约定一次性给付当年租金，依合同约定陈老三可以解除合同收回铺面，现黄庆请求解除合同，陈老三表示同意解除，且双方矛盾较大，故涉案合同应予以解除。鉴于黄庆已于2016年12月1日交付了第二年租金12800元,加上合同押金2000元共计14800元，折算租期约7个月23天（14800÷1900=7.78个月），综合本案实际,平衡各方利益,合同可在2017年7月23日予以解除。
二、黄庆请求退还9000元租金和2000元押金的问题。黄庆称其于2016年12月1日交了租金12800元，经营二个月后即于2017年2月19日因陈老三停电致其无法经营，陈老三应退还剩余的租金9000元及押金2000元。因黄庆没有提供证据证明陈老三同意其分两次给付租金，而黄庆不按约定一次性给付当年租金于陈老三，构成违约，按合同约定陈老三有权收回铺面，造成黄庆的经济损失由黄庆方自负，与陈老三无关。现陈老三不同意退还剩余租金，为平衡各方利益,可将已付的租金抵减租期。故黄庆请求退还9000元租金和2000元押金，不予支持。
三、关于黄庆要求陈老三赔偿货物损失3500元及返还燃气烤炉1台、面包发酵箱2台等38种物品的问题。本案中，黄庆的燃气烤炉、面包发酵箱等物品，属于黄庆的财物，由黄庆自行使用支配。黄庆称陈老三扣押其货物、设备等没有提供证据证实。合同解除后黄庆应自行搬离出租铺面。至于黄庆称陈老三私自将黄庆铺面停水、停电，导致黄庆冰箱所有的蛋糕、原料、饼等毁坏，价值达到3500元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄庆只是提供了几张模糊不清的像片，没有充分证据证明陈老三扣押其设备和造成其货物损失的情况，故黄庆要求陈老三赔偿货物损失3500元及返还燃气烤炉1台、面包发酵箱2台等38种物品，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百四十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄庆与陈老三于2015年11月26日签订的合同于2017年7月23日予以解除；二、限黄庆于2017年7月24日将涉案铺面腾退给陈老三，若不按期腾退，应按超期天数以每日租金62.5元计算占用期间的租金由黄庆给付陈老三；三、驳回黄庆的其他诉讼请求。案件受理费381元，由黄庆负担。
上诉人黄庆不服原审判决，向本院上诉称：一、黄庆并没有违反《铺面租赁合同书》的约定逾期支付租金，原审判决认定事实错误。1、黄庆与陈老三于2015年11月26日签订《铺面租赁合同书》，约定：“租金每年22800元，每年12月1日前一次性付清当年租金”，即第一年租金应在2016年12月1日前付给，第二年租金应该2017年12月1日付给。在合同签订时，黄庆将第一年租金中的12800元及押金2000元付给陈老三，剩下10000元租金于2016年6月付清。2016年12月1日，黄庆将第二年租金中的12800元付给陈老三，剩下10000元计划按照约定在2017年12月1日付清。由此可见，黄庆一直按照合同约定履行义务。虽然很多铺面租赁合同是先给付租金再使用铺面，但是合同当事人有权处分自己的权利。何况在本案中，黄庆已支付了超过半数的租金，并且已交押金，该租赁合同未损害双方合法权益，合法有效。2、陈老三以需要用钱为由于2017年2月19日要求黄庆提前付清第二年的租金，因黄庆当时并没有那么多资金，而且按照《铺面租赁合同》的约定第二年租金应是在2017年12月1日前付清，故黄庆拒绝了陈老三的要求。当日，陈老三将铺面停水停电，造成黄庆重大损失，其行为违反《铺面租赁合同》的约定和法律规定。3、从黄庆租赁涉案商铺的第一年开始，租金都是分两次给付，陈老三表示同意并写下收据。二、原审判决适用法律及实体处理不当。1、陈老三私自将商铺停水、停电，并表示要解除合同。黄庆所租赁铺面是用于经营饼店，陈老三的行为导致商铺内冰箱所有的蛋糕、原料、饼等毁坏，造成3500元损失。由于陈老三的违约行为导致黄庆无法经营，合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，黄庆可于停水电当日（2017年2月19日）依法主张解除合同，故剩余的9000元租金和2000元押金陈老三依法应予退还给黄庆。2、陈老三的违约违法行为导致涉案商铺的冰箱内价值3500元的蛋糕、原料、饼等毁坏，陈老三应依法予以赔偿。3、黄庆在徐闻县下桥镇经营的饼店分店的蛋糕、面包均是在涉案商铺中制作的，陈老三的违约行为导致该分店亦无法经营，该分店倒闭造成了30400元经济损失，该损失应由陈老三赔偿。三、陈老三无故扣押黄庆38种物品，应予返还。陈老三将饼店内的所有物品扣押，38种物品包含：燃气烤炉1台、面包发酵箱2台、工作台1台、打蛋机1台、面包搅拌机1台、四门冰箱1台、面包烤盆50个、面包模具20个、洗手盆1台、洗衣机1台、床2张、饼柜3台、微波炉2台、招牌字、空调1台、抽风机2台、收银台1台、风扇3台、高压锅2个、煤气灶1台、蛋糕房屋、保险柜1台、电脑全套、称2台、电炉2台、衣物、被子3套、电脑台、饭桌1台、白砂糖2包、发财树2棵、分蛋盆5个、凳子3个、鸡蛋一箱、面包车架1台、生日蛋糕圈30个、平底锅3个、蛋糕铁架2套。综上，原审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持黄庆的全部诉讼请求；2、判令陈老三赔偿黄庆工人工资27200元及经营损失64800元；3、本案一、二审诉讼费用由陈老三承担。
上诉人黄庆在二审期间向本院提交以下证据：一、视频资料，以证明陈老三强制停水停电和扣押黄庆的物品；二、分店营业执照，以证明因陈老三的违约行为导致黄庆经营的分店倒闭；三、收据，以证明黄庆已于2017年1月1日缴纳了涉案商铺2017年1-2月份的卫生费。被上诉人陈老三质证称：上述证据均不是新证据，不同意质证。
对上诉人黄庆在二审期间提交的证据，本院认为：一、证据一视频资料虽然不是新证据，但对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳；二、证据二、证据三不是新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。
被上诉人陈老三答辩称：一、黄庆要求陈老三赔偿3500元货物损失没有事实和法律依据。涉案《铺面租赁合同》约定租金应于每年的12月1日前支付，黄庆只于2016年12月1日缴纳了12800元租金，尚欠10000元，故黄庆存在逾期支付租金的违约行为。陈老三多次向黄庆催讨其拖欠的10000元租金、电费、卫生费未果，遂于2017年2月15日到当地司法所与黄庆调解，但未能调解成功。2017年2月19日上午8点30分，陈老三告知黄庆若其再不缴纳租金和电费就拉闸断电，因黄庆仍不予理睬，陈老三才拉闸断电。因涉案商铺的电与该栋楼水泵电闸是同一个总闸，如果长时间断电会对水泵造成很大影响，故陈老三在当日中午11点就将电闸打开，之后也没有再断过电。关闭三个小时的电源，不可能给黄庆造成任何损失。二、黄庆要求陈老三退还9000元租金和2000元押金没有事实和法律依据。黄庆一直占用涉案商铺，其缴纳的租金和押金应当抵扣实际使用涉案商铺的租金。三、黄庆要求陈老三返还涉案商铺内的38种物品没有事实和法律依据。涉案商铺是由黄庆控制，商铺的锁也是黄庆自行锁上的，陈老三并没有拿走商铺内任何物品。四、黄庆经营的分店与本案无关，其要求陈老三赔偿损失没有事实和法律依据。五、本案诉讼费用应由黄庆承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回黄庆的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明：因黄庆逾期不支付租金，陈老三遂于2017年2月19日关停涉案商铺的电源。两天后，黄庆要将涉案商铺的物品搬走时，陈老三的妻子要求黄庆结清各项费用后才能将物品搬离。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人黄庆上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人黄庆的上诉请求和理由，及被上诉人陈老三的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于黄庆在二审中增加的诉讼请求，应否处理的问题。黄庆在二审中增加要求陈老三赔偿其工人工资27200元及经营损失64800元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，对上述二审增加的诉讼请求，本院不予处理，黄庆应当另行主张权利。
二、关于黄庆是否存在逾期交付租金的违约行为的问题。根据黄庆与陈老三于2015年11月26日签订的《铺面租赁合同书》，涉案商铺的租赁期限为2015年12月1日至2018年11月31日，即每年租金计付的起止时间为12月1日至次年的11月31日。租赁合同还约定，租金应在每年的12月1日前付清，故第二年租金的支付期限为2016年12月1日，而不是2017年12月1日。黄庆只于2016年12月1日向陈老三的妻子袁连二支付了12800元作为第二年的租金，尚余10000元租金未付，故黄庆存在逾期交付租金的违约行为。黄庆关于第二年租金的支付期限为2017年12月1日及其未逾期交付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于陈老三应否赔偿黄庆物品损失的问题。根据二审查明的事实，陈老三于2017年2月19日以黄庆逾期支付租金为由，对涉案商铺作停电处理。虽然黄庆逾期交付租金违约在先，但陈老三也只能依法请求解除合同，而不能擅自关停涉案商铺的电源。因涉案商铺是用于经营饼店，制饼所需的部分原料需要冷藏保存，陈老三关停涉案商铺的电源后，确实会给黄庆造成了一定的损失，根据本案的实际情况，本院酌情确定陈老三赔偿1000元物品损失给黄庆。超出上述合理部分，本院不予支持。
四、关于涉案《铺面租赁合同书》何时解除的问题。虽然陈老三曾于2017年2月19日关停涉案商铺的电源，但黄庆并未提供证据证明陈老三在此之后继续采取停水、停电的方式或其他方式阻挠黄庆经营涉案商铺，故黄庆主张陈老三存在违约行为导致合同不能实现，并以此为由主张涉案《铺面租赁合同书》于2017年2月19日解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然黄庆主张解除合同的理由不能成立，但考虑到陈老三亦同意解除租赁合同，故应予解除黄庆与陈老三于2015年11月26日签订的《铺面租赁合同书》，该租赁合同于本判决发生法律效力之日起发生解除的法律效力。
五、关于陈老三应否退还黄庆9000元租金及2000元押金的问题。如前所述，涉案租赁合同在本判决生效之日才发生解除的法律效力，故在涉案《铺面租赁合同书》解除前，黄庆应继续支付占用涉案商铺期间的租金。因至本判决发生法律效力时，黄庆应支付给陈老三的租金数额已超出其已支付的租金及押金数额，故黄庆主张陈老三退还9000元租金及2000元押金，本院不予支持。另外，因陈老三并未提起反诉，故原审判决判令黄庆按每日租金62.5元的标准继续支付2017年7月24日之后的租金给陈老三，及判令黄庆将涉案商铺返还给陈老三，违反了不告不理的原则，本院予以纠正。
六、关于陈老三应否返还涉案商铺内的物品给黄庆的问题。虽然陈老三的妻子曾阻挠黄庆在结清各项费用前将商铺内的物品搬离，但黄庆并未提供充分的证据证明涉案商铺内的物品现是由陈老三控制，故黄庆上诉主张陈老三返还商铺内的物品，没有事实和法律依据。黄庆可自行腾清涉案商铺内物品并将商铺返还给陈老三。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初346号民事判决第三项；
二、撤销广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初346号民事判决第二项；
三、变更广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初346号民事判决第一项为：解除黄庆与陈老三于2015年11月26日签订的《铺面租赁合同书》；
四、限陈老三于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿因停电给黄庆造成的物品损失1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费381元，由黄庆负担331元，陈老三负担50元；二审案件受理费381元，由黄庆负担331元，陈老三负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 陈春丽
代理审判员 林 竹
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 尤成东
附：相关法律条文及司法解释
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。