北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01834号
上诉人（原审被告、反诉原告）李世坤，男，1961年1月8日出生。
委托代理人王威，北京市雨仁律师事务所律师。
委托代理人贾丽娟，女，1986年9月7日出生，北京市雨仁律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）康春安，女，1976年12月18日出生。
原审第三人北京千秋盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区五爱屯西街3号院1号楼1层3单元102号。
法定代表人沈平，店长。
委托代理人陈雪珍，女，1970年8月26日出生，北京千秋盛世房地产经纪有限公司职员。
上诉人李世坤因与被上诉人康春安、原审第三人北京千秋盛世房地产经纪有限公司（以下简称千秋盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年4月，康春安诉至原审法院称：2012年12月23日，康春安与李世坤通过千秋盛世公司的居间服务签订了《北京市存量房买卖居间服务合同》及《补充协议》约定：李世坤将位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给康春安，房屋总价为320万元，首付款160万元（含定金9万元），余款通过贷款方式支付。合同签订当日，康春安给付李世坤9万元定金。
2013年1月28日，双方又签订《补充协议2》，约定：房屋总价款增加2万元，于过户当日支付；李世坤于贷款手续批贷后15日内配合康春安办理产权过户手续。2013年1月28日，康春安又给付李世坤首付款21万元，同年2月1日，再次给付李世坤首付款130万元。同时康春安向银行申请了贷款。2013年3月26日，银行出具《审核通知函》，批准了康春安的贷款申请。2013年3月22日，康春安缴纳了各项税款共计227756.16元。
2013年4月17日，康春安、李世坤、千秋盛世公司三方到房屋产权登记部门办理产权过户手续时，李世坤突然要求康春安必须签署承诺书，保证其在2013年4月30日前得到购房款尾款。康春安拒绝了李世坤的要求，李世坤亦不配合康春安办理房屋过户手续。此后三方多次进行沟通，但李世坤坚持不配合办理房屋过户手续。故康春安诉至法院，要求李世坤履行合同，配合康春安办理房屋过户手续。
李世坤在原审法院辩称并反诉称：李世坤确实与康春安签订《房屋买卖合同》，将涉诉房屋以320万元的价格出售给康春安，双方未约定过户日期。后双方又签订《补充协议》，约定：康春安应凑齐全部房款并于2013年4月31日交付李世坤，否则视为康春安违约。2013年1月28日，双方再次签订《补充协议2》，约定：李世坤在争议房屋贷款手续批贷后15日内配合康春安办理产权过户手续。两份补充协议效力同等，内容并无冲突，康春安要求李世坤协助其办理房屋过户手续，李世坤也有权要求康春安在2013年4月3l日前交付购房款尾款。
自2013年4月17日起，李世坤多次催告康春安在2013年4月30日前交清160万元购房款尾款，否则不会配合其办理过户手续，但康春安至今未给付购房款尾款。康春安的行为已经构成违约，符合合同约定的解除条件。故李世坤不同意康春安的诉讼请求，并提出反诉，要求解除李世坤与康春安之间的房屋买卖合同关系。
康春安在原审法院针对反诉辩称：《房屋买卖合同》约定康春安通过贷款160万元购买涉诉房屋，按照贷款流程李世坤必须先配合康春安办理涉诉房屋的过户手续，银行才能发放贷款。李世坤至今未得到购房款尾款是因其拒绝办理涉诉房屋的过户手续造成的，其无权要求解除合同。
千秋盛世公司在原审法院针对本、反诉述称：千秋盛世公司同意康春安提出的诉讼请求及其对李世坤反诉所提出的答辩意见。
原审法院经审理查明如下事实：2012年12月23日，康春安作为买方、李世坤作为卖方、千秋盛世公司作为居间方签订了《北京市存量房买卖居间服务合同》及《补充协议》约定：李世坤将涉诉房屋出售给康春安；房屋成交价格为320万元，合同签订当日康春安给付李世坤定金9万元，首付款为160万元（含9万元定金），剩余160万元购房款通过商业贷款方式支付；在李世坤全力配合办理贷款手续的情况下，康春安承诺于2013年4月31日（原文约定如此）前将贷款手继续办理完毕，若贷款手续未能办理完毕则康春安须自行凑齐全部房款，于2013年4月31日交付李世坤，否则视为康春安违约。合同签订当日，康春安给付李世坤9万元定金。
2013年1月28日，三方再次签订《补充协议2》，约定：康春安除合同约定价格外于过户当日另向李世坤交付2万元整；康春安于签署贷款协议当日向李世坤支付购房首付款21万元；李世坤承诺于2013年2月20日前办理涉诉房屋的解押手续，康春安于解押完毕当日给付李世坤购房款130万元；李世坤承诺于贷款手续批贷后15日内配合康春安办理产权过户手续。《补充协议2》签署当日，康春安给付李世坤购房款21万元。2013年2月1日，康春安再次给付李世坤购房款130万元。李世坤亦完成了解押手续。
合同履行期间，康春安向北京银行光明支行申请了160万元购房贷款。2013年3月26日，北京银行光明支行发出《审核通知函》，确定：经初步审核，康春安的贷款申请符合要求；康春安应在该函签发之日起三个月内办妥正式签署借款合同及放款前的各项手续；在北京银行光明支行与康春安正式签订借款并且借款合同规定的放款条件得以满足后，北京银行光明支行将按合同约定发放贷款。
2013年3月22日，康春安缴纳了此次交易的各项税款共计227756.16元。后各方向房屋权属登记部门申请预约登记，定于2013年4月17日到房屋权属登记部门办理涉诉房屋的所有权过户手续。
2013年4月17日，康春安、李世坤、千秋盛世公司三方到房屋产权登记部门办理产权过户手续时，李世坤要求康春安出具书面承诺，保证其在2013年4月31日前能够实际得到剩余购房款。康春安拒绝就此向李世坤出具书面保证。李世坤未协助康春安办理房屋过户手续。此后双方在千秋盛世公司的协调下又就此进行过多次协商，李世坤坚持要求康春安根据其要求出具书面保证，李世坤予以拒绝。截止到目前为止李世坤仍未协助康春安办理房屋产权过户手续，康春安亦未给付李世坤剩余购房款。
庭审中康春安还提供了一份空白的北京银行股份有限公司《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》文本的原件，上面有康春安的签名，未加盖银行的印章。康春安称，银行已经通过其贷款申请，并发出了借款合同文本，但是由于李世坤拒绝办理房屋过户手续，导致银行一方至今未签署借款合同。康春安称，其向北京银行光明支行进行了咨询，该行表示现在仍可与其签订借款合同。同时康春安明确表示，其可以不通过贷款自行筹集162万元购房款尾款，并同意法院在本案审理过程中就162万元购房款尾款的给付问题一并进行处理。
原审法院经审理认为：康春安、李世坤、千秋盛世公司三方签订的《北京市存量房买卖居间服务合同》、《补充协议》、《补充协议2》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，康春安如约给付了李世坤购房首付款，李世坤亦应履行自己的合同义务。双方在合同中明确约定，160万元购房款尾款通过贷款方式支付。康春安在合同签订后向银行提出了贷款申请，并通过了银行的审批，李世坤亦有义务按照双方的约定及银行的贷款流程，协助康春安最终取得贷款。《补充协议》约定：在李世坤全力配合办理贷款手续的情况下，康春安承诺于2013年4月31日前将贷款手续办理完毕，若贷款手续未能办理完毕则康春安须自行凑齐全部房款，于2013年4月31日交付李世坤，否则视为康春安违约。《补充协议2》，约定：李世坤承诺于贷款手续批贷后15日内配合康春安办理产权过户手续。现有证据表明，康春安的贷款申请已经于2013年3月26日获得了银行的批准。李世坤应该在此后15日到房屋权属登记部门协助康春安办理房屋过户手续，以便康春安能在双方约定的日期前将贷款手续办理完毕。但康春安、李世坤、千秋盛世公司于2013年4月17日到房屋产权登记部门办理产权过户手续时，李世坤要求康春安作出书面承诺，保证其在2013年4月31日前付能够实际得到剩余购房款。《补充协议》约定的将贷款办理完毕，并不等同于银行实际发放贷款，康春安有权拒绝李世坤的要求。李世坤以此为由拒绝履行协助过户义务缺乏合同依据和法律依据。现康春安要求李世坤履行房屋过户义务的诉讼请求合法有据，本院予以支持。同时，康春安亦应按合同约定将162万元购房款尾款给付李世坤。李世坤要求解除合同的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李世坤于判决生效之日起十五日内，协助康春安到房屋权属登记部门将位于北京市朝阳区黑庄户乡郎辛庄北路58号455号楼2至3层455-4号房屋的产权过户至康春安名下；二、康春安于判决生效之日起十五日内向李世坤支付购房款尾款一百六十二万元；三、驳回李世坤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李世坤不服，上诉至本院称：1、一审法院认定“康春安的贷款申请已经于2013年3月26日获得银行的批准”错误。2013年3月26日北京银行发出的《审核通知函》并非贷款批准文件，且我方对此证据的合法性已经证明力持怀疑态度；2、李世坤是在康春安批贷尚未完成，且康春安明确告知在2013年4月31日前无法取得银行贷款的前提下，才要求康春安签订承诺书，以保证自己最终得到贷款；3、李世坤提供的与康春安之间的录音已证明康春安已明确表示拒绝履行合同义务，所以我方反诉要求解除合同符合法律规定，法院应予支持；4、一审法院判决康春安向李世坤支付购房款，超出了李世坤的一审诉讼请求，超出审理范围，属于严重违法行为；5、李世坤是依据合同法第九十四条要求解除合同，一审法院适用合同法六十条和一百零七条的规定驳回李世坤的全部诉讼请求，适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判支持李世坤的反诉请求或者发回重审。康春安、北京千秋盛世房地产经纪有限公司同意原判。
本院经审理所查明的事实与原审法院所查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房买卖居间服务合同》、《补充协议》、《补充协议2》、收据、《审核通知函》、收条、发票、借款合同文本、《房屋所有权证》、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康春安、李世坤、千秋盛世公司三方签订的《北京市存量房买卖居间服务合同》、《补充协议》、《补充协议2》不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，康春安如约给付了李世坤购房首付款，李世坤亦应履行自己的合同义务。
双方在合同中明确约定160万元购房款尾款通过贷款方式支付，且李世坤应于贷款手续批贷后15日内配合康春安办理产权过户手续。经查，康春安的贷款申请已经于2013年3月26日获得了银行的批准，故李世坤应在此后15日内协助康春安办理产权过户手续。2013年4月17日，康春安、李世坤、千秋盛世公司三方到房屋产权登记部门办理产权过户手续时，李世坤要求康春安作出书面承诺，保证其在2013年4月31日前能够实际得到剩余购房款。《补充协议》约定的将贷款办理完毕，并不等同于银行实际发放贷款，故李世坤的此项要求超出合同约定，康春安有权拒绝。李世坤以此为由拒绝协助办理过户，缺乏合同和法律依据。一审依法判令双方继续履行合同、驳回李世坤的全部诉讼请求，处理正确。审理中，康春安自愿将162万元购房款尾款直接支付给李世坤，此行为有利于合同的顺利履行，且不会损害李世坤的利益，故本院不持异议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费35元，由李世坤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费75元，由李世坤负担（已交纳）。
二审案件受理费110元，由李世坤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
审 判 员 王成
代理审判员 曾彦
二〇一四年四月十四日
书 记 员 刘栋