辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00391号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，该公司总经理。
委托代理人：郑宪，该公司法务人员。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张莹，女，汉族，1965年4月29日出生，住抚顺市顺城区。
委托代理人：孟芳芹，辽宁天威律师事务所律师。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第00097号民事判决书，向本院提起上诉。本院2014年8月18日依法立案并组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司的委托代理人全婵迪，被上诉人张莹的委托代理人孟芳芹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2014年3月18日，张莹向一审法院提起诉讼称：原、被告于2010年8月29日签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的“锦绣澜湾”房屋出卖给原告，约定每平方米3067.82元，总房款437686元。房屋及相关手续交付日期为2010年12月31日前。合同还约定被告如不能如期交房，每日按万分之二向原告支付违约金。原告按合同约定履行了义务，但被告于2013年6月28日才将房屋交付原告，延迟交房2年零6个月共计909天。事实上被告交付的房屋至今未取得竣工验收合格证。故原告请求法院判令被告支付原告延期交房违约金79571元；承担本案诉讼费用。
抚顺恒昇房地产开发有限公司辩称：违约金计算标准及期限有异议。违约金依合同约定按房款万分之一计算，我方于2012年7月11日向对方送达了入住通知，原告于2012年7月23日前来办理，原告因个人原因没有办理入住根据协议约定应视为被告已交付房屋。原告主张的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金应按日计算，每日均产生独立债权，故自原告起诉之日2014年3月3日倒退两年即2012年3月4日至2013年7月23日期间我们同意支付违约金。因原告已经向被告作出承诺书，故采暖费、物业费、装修保证金共计8735元应从原告主张中扣除。原告公积金贷款是2011年5月26日办理完毕，原告交付全部房款前被告有权拒付房屋，即使诉讼时效没有超过，交房的日期也应自2011年5月26日的次日起算。
抚顺市望花区人民法院一审审理查明：原、被告于2010年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告以分期付款方式购买被告开发的住宅，建筑面积142.67平方米，房屋总价款437686元，原告首付款227686元，余款21万元以公积金贷款方式办理，应于合同签订之日起30日内支付给出卖人；合同另约定，被告应于2010年12月31日前交房，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，至最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付首付款227686元，余款21万元于2011年5月12日办理完毕公积金贷款。2013年6月28日原告办理入住并于当日签订承诺书三份，同意从被告给付违约金中抵扣原告装修保证金2000元、2012年采暖费3995元及前两年物业费2740元，共计8735元。原告以对上述费用的抵扣非其真实意思表示且由被告收取上述费用不符合法律规定为由不同意抵扣。另查明，被告交付原告的房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证。
抚顺市望花区人民法院一审认为：依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。原、被告于2010年8月29日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据合同约定，被告应当于2010年12月31日前将房屋交付原告，关于被告抗辩因原告未及时办理公积金贷款故有权拒付房屋问题，因被告未能提供出同时期签订商品房买卖合同的其他买受人存在在合同约定时期内已办理完公积金贷款的证据，故对原告主张公积金延迟办理系因被告原因导致的予以支持，被告以原告未及时办理公积金为由拒付房屋的抗辩理由不成立，不予支持，被告未能及时按照合同约定将房屋交付原告系违约，应当按照合同约定支付原告已交付房价款万分之一违约金。因被告交付原告房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证，原审法院以原告实际办理入住日确定原告主张违约金的截止日期。自2011年1月1日至2013年6月28日，被告共逾期交付商品房909天，自2011年1月1日至2011年5月11日期间原告已支付购房首付款227686元，被告应根据合同约定支付该期间延期交房违约金2959.92元。自2011年5月12日至2013年6月28日期间原告支付购房全款437686元，被告应根据合同约定支付该期间延期交房违约金34051.97元。关于被告抗辩原告起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，本案原告违约金请求权是基于被告违约行为产生，被告未如期交房即已构成违约，违约行为持续至2013年6月28日交付商品房之日止，双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故诉讼时效应自2013年6月28日起算，被告抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效不予支持。关于被告抗辩在违约金中应按原告承诺折抵物业费、采暖费、装修保证金共计8735元问题，因物业费、采暖费、装修保证金收取与本案的违约金之诉非同一法律关系，故对此不予一并审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，一审法院判决：被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张莹逾期交房违约金37011.89元。被告逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1789元（已缴纳200元），由被告抚顺市恒昇房地产开发有限责任公司承担。
一审宣判后，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人房屋全款于2011年5月26日才付清，按照合同约定，在被上诉人未履行支付房屋全款义务情况下，上诉人有权拒绝向其交付房屋，故交房日期为2011年5月26日而非2010年12月31日。2、被上诉人主张的逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效规定，被上诉人主张上述债权两年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。3、上诉人已于2012年7月11日通知被上诉人于2012年7月23日前来办理入住，但被上诉人因个人原因怠于办理入住，故2012年7月23日视为已交付房屋，即逾期交房违约金的截止时间。4、被上诉人签有三份《承诺书》，已确认用逾期交房违约金抵扣应缴物业费、装修保证金及采暖费。
被上诉人张莹辩称：贷款晚下来是因上诉人的原因，双方合同没有约定贷款下来晚，交房日期就要推迟；上诉人2013年6月28日开始交房，违约行为一直在进行，因此没有超诉讼时效。被上诉人没有收到入住通知。承诺书不是被上诉人的真实意思，不签承诺就不给钥匙，扣除费用是不合法的。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、逾期交房违约金的计算起止时间；二、起诉日之前超出2年的违约金是否超过了诉讼时效。三、是否按承诺书抵扣物业费等费用。
关于第一个焦点，即逾期交房违约金的计算起止时间问题，双方签订的商品房买卖合同中对房屋及相关手续的交付时间做了明确约定，即2010年12月31日前，由于上诉人的原因未能如期交付房屋，而被上诉人于2013年6月28日实际办理入住手续，接收房屋。一审法院以上述两个时间点做为计算逾期交房的违约金起止时间是合适的。上诉人提出应以被上诉人交付全款的时间做为违约金的起算时间，因双方合同中对此无约定，且被上诉人的公积金贷款由上诉人代为办理，故迟延交付全款不能归责于被上诉人，故对上诉人的此项上诉理由，本院不予采信。关于上诉人提出已向被上诉人邮寄入住通知单，其因个人原因怠于办理入住一节，因上诉人至今未取得竣工验收合格证，不具备交房的必备条件，但被上诉人已于2013年6月28日实际取得房屋，一审法院以此时间做为交房日期计算违约金，符合客观事实，上诉人的此项上诉理由不能成立。
关于第二个焦点，即起诉日之前超出2年的违约金是否超过诉讼时效问题。上诉人延期交房的违约行为是一个持续行为，因其违约行为而产生的违约金，其主张权利的诉讼时效应当从违约行为结束时开始计算，故张莹提出诉讼请求时并未超过诉讼时效，上诉人的此项上诉理由，无法律依据，本院不予采信。
关于第三个焦点，即是否按承诺书抵扣物业费、装修保证金及采暖费问题，虽上诉人与被上诉人签有承诺书，但物业费、装修保证金及采暖费的收取与上诉人支付延期交房违约金系不同的法律关系，且被上诉人不同意按承诺书进行抵扣，一审法院未予一并审查并无不当，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人的上诉理由，无事实及法律依据，不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙仲义
代理审判员 梁馨月
代理审判员 李雪慧
二〇一四年十月九日
书 记 员 赵 岚