广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初5501号
原告：潘斌，男，1982年12月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：林文清、何晓筠，分别系广东香山律师事务所律师、实习律师。
被告：曹子东，男，1966年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被告：李传伟，男，1979年5月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
两被告共同委托代理人：赵子金，系中山火炬开发区法律服务所法律工作者。
原告潘斌诉被告曹子东、李传伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法由代理审判员石慧适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告潘斌及其委托代理人林文清，被告曹子东、李传伟的委托代理人赵子金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘斌诉称：2015年12月14日，原告通过中山市世华房地产代理有限公司提供居间服务，与被告曹子东的代理人李传伟签订了关于中山火炬开发区××号凯茵新城10区5幢301房的房地产买卖及居间合同。该合同约定：成交总价为人民币68万元，定金人民币5万元，部分房款由买方通过银行按揭贷款支付，买方应在支付定金后30个工作日内向银行提出按揭贷款申请，如买方无法获得银行贷款应在双方约定的房产过户递件日前一次性支付房款给卖方；买卖双方于2016年3月20日前办理过户递件手续。合同签订后，原告如约向曹子东支付了购房定金5万元并取得了曹子东出具的收款收据。由于被告房产证办理了抵押登记，于2016年1月27日才注销抵押登记手续，导致原告无法办理公积金贷款，根据合同约定，买方的付款及贷款期限进行自动相应顺延，因此，原告申请贷款的期限应从注销抵押登记当天起开始计算30个工作日，即原告最迟申请贷款的日期应当在2016年3月11日之前。原告于2016年1月24日联系中介公司，明确将应付房款一次性支付给被告。中介公司多次联系被告办理房款收付手续并配合原告办理过户递件手续，但被告拒绝收款并拒绝配合办理过户手续。后原告得知，被告在拒绝履行合同期间将房产委托其他中介公司转卖。被告的违约行为严重损害了原告的利益。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告履行房地产买卖合同，并限期被告将中山火炬开发区××号凯茵新城10区5幢301房的房屋所有权过户给原告；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。
诉讼过程中，原告潘斌增加两项诉讼请求：1.被告曹子东、李传伟承担赔偿租金损失共人民币3000元，自2016年4月1日起暂计算至2016年5月30日止（实际应计算至被申请人交付房屋之日止）。2.被告曹子东、李传伟承担经纪方中介费人民币20400元。
原告潘斌对其主张的事实及诉讼请求在法定期限内提交的证据有：1.房地产买卖及居间合同；2.粤房地权证；3.收款收据；4.录音、录音文件整理材料；5.催告函；6.被告继续放盘的材料；7.办理公积金贷款所需要资料；8.中山市不动产登记资料证明表；9.房屋租赁合同、租金转账凭证。
被告曹子东、李传伟共同辩称：1、被告认为这是一份无效的房地产买卖及居间合同，因为涉案房产的所有权人是曹子东，虽然在买卖合同的卖方注明是曹子东，但从居间合同的所谓的页面看，没有曹子东的签名确认，而且曹子东也没有委托李传伟去处理涉案房产的买卖，所以这是一份无效的合同，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求；2、就算法院认定双方签订的《房地产买卖及居间合同》是合法有效的，被告认为，这仅仅是对涉案房产的买卖的意向合同，双方并没有实际履行，而原告只是给付了5万元定金，并没有对房产享有所有权，而且曹子东已将涉案房产卖给了第三方，并从2016年3月16日在中山市国土局办理了房屋备案登记等相关手续，在被告提供的证据中有相关的证据体现，且房屋已交给第三方使用。所以原告要求继续履行完全不现实，被告可以根据双方签订合同第三页第二项规定，返还原告双倍定金，弥补其损失，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。
被告曹子东、李传伟就其辩解向法院提交的证据有：1、房地产买卖合同2份；2.收据；3.收件回执；4.公证书。
经审理查明：2015年12月14日，潘斌（买方）、曹子东（卖方）、中山市世华房地产代理有限公司（经纪方，以下简称世华公司）签订房地产买卖及居间合同，约定：买、卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××区南外环路凯茵新城日出康城F5栋301房，成交总价为68万元，定金为5万元，买方在签署本合同时交保证金1万元予经纪方，若卖方与2015年12月20日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买方在卖方签署本合同后1个工作日内补足定金5万元，63万元为第二部分楼款，买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担，买方应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符，买方均应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方。即使本合同载明合同或签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同约定过户交件日前解除查封、抵押，则合同继续有效各方应继续履行，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如就此已实际影响交易或买方申请贷款，则买方的付款及贷款期限进行自动相应的延长，买、卖双方须于2016年3月20日或之前办理过户递件手续，本合同签订时物业现状为无查封、无抵押。买卖双方约定交楼日期为过户当日。若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方20400元作为补偿，合同最后手写注明：业主收到定金起合同开始生效，合同还约定了其他事项。在合同的签名处，买方潘斌签名捺印，经纪方世华公司盖章确认，卖方签名为李传伟代曹子东签名捺印，合同上附收据一份，注明：已收到上述规定之定金壹万元，收款人：曹子东李传伟代，收款日期：2015年12月14日。双方一致确定签订合同当日潘斌支付了1万元予世华公司，世华公司将该款转给曹子东，2015年12月18日，潘斌向曹子东支付4万元，曹子东向潘斌出具收据一份，载明：今收到潘斌交来购买中山市火炬区凯茵新城日出康城F5栋房之定金肆万元整。曹子东确认收到定金5万元，曹子东与李传伟系甥舅关系，两人共同称曹子东口头委托李传伟出卖案涉房屋，但没有书面授权，案涉买卖没有曹子东的签名确认，属于无效合同，且潘斌没有办理贷款属于违约。潘斌称合同约定了业主收到定金合同生效，曹子东确认收到5万元定金，该合同已经生效，案涉房产于2016年1月27日才注销抵押登记手续，导致潘斌无法办理公积金贷款。世华公司向李传伟发送履约催告函称：因买房未能通过银行按揭贷款支付房款，故买方于2016年2月1日联系我司，明确将应付房款一次性支付给卖方，我司多次联系阁下办理房款收付手续并配合买方办理过户递件手续，但阁下拒绝收款并拒绝配合办理过户手续，现我司特出具此函，请阁下自2016年3月20日前按买卖合同约定配合买方办理过户递件手续。曹子东确认于2016年2月25日收到该份函件。因曹子东未按合同约定办理过户手续，经催告多次无果后，潘斌诉至本院，主张前述实体权利。
再查明：涉讼房地产坐落于中山火炬开发区××号凯茵新城10区5幢301房，房地产权属人为曹子东，房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：国（2011）易15036**。该房产于2011年5月23日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司中山分行，于2016年1月27日注销抵押登记。2016年3月16日，曹子东授权李传伟与案外人王劲强签订了房地产买卖合同，将案涉房屋出卖予王劲强及收取了王劲强购房款19万元，并于当日前往中山市国土局火炬开发区分局办理二手房过户手续，该局出具二手房业务收件回执，注明从收件发出回执次日起镇区分局25个工作日办妥。潘斌于2016年3月21日向法院提出财产保全的申请，法院于2016年3月23日作出（2016）粤2071民初5501号之一民事裁定书，裁定查封案涉房产，案涉房产现仍登记在曹子东名下。另，潘斌称因曹子东未按约定办理案涉房产的过户手续，导致其未能如期入住案涉房产，不得不另行租房居住，额外支出租金1500元／月，该笔费用应由曹子东、李传伟承担，并提供了房屋租赁合同及收据一份予以佐证。潘斌主张根据合同约定，毁约一方须即付予经纪方20400元作为补偿，曹子东、李传伟应当向经纪方支付20400元作为补偿。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的焦点为：一、双方签订的房地产买卖合同是否有效；二、潘斌、曹子东是否构成违约；三、合同可否继续履行；四、潘斌主张的损失有无依据。
关于焦点一，曹子东称案涉合同没有其签名确认属于无效合同。案涉合同为买方潘斌、卖方李传伟、居间方世华公司三方签订，曹子东、李传伟当庭确认曹子东口头委托李传伟出售案涉房屋，但没有书面授权。又根据曹子东出具的定金收据来看，曹子东对李传伟出卖其名下的案涉房屋是知情的，其并没有提出异议并收取了潘斌交付的定金5万元，双方已经按合同约定实际开始履行，该合同是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，故本院认定房地产买卖及居间合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，潘斌已明确将第二部分应付房款63万元一次性支付给曹子东，曹子东在收取该购房款后应协助潘斌办理案涉房产的过户手续。
关于焦点二，潘斌称曹子东未按约定将案涉房屋过户登记在其名下构成违约，李传伟称潘斌没有按照约定时间办理贷款属于违约。按照合同约定买方应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，本合同载明合同或签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，已实际影响交易或买方申请贷款，则买方的付款及贷款期限进行自动相应的延长。潘斌于2015年12月18日实际交付定金5万元，因案涉房产于2016年1月27日注销抵押登记，在案涉房产注销抵押登记之前，潘斌是无法办理银行按揭，故潘斌的贷款期限进行相应的延长，后世华公司向曹子东发函称潘斌于2016年2月1日明确将应付房款一次性支付给卖方，曹子东确认于2016年2月25日收到该函件，故潘斌不构成违约，曹子东未按约定履行合同义务，于2016年3月16日与案外人王劲强签订了房地产买卖合同，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于焦点三，曹子东称案涉房产已卖予案外人王劲强且已经交付使用，并向中山市国土局办理了房屋备案登记等相关手续，潘斌要求继续履行不现实。曹子东、王劲强确就案涉房产过户向中山市国土局递交了相关材料，但因案涉房产依潘斌申请被法院查封，中山市国土局已通知曹子金办理退件手续，案涉房产现仍登记在曹子东名下，王劲强也不满足善意取得的条件，案涉合同可以继续履行，故对曹子东的该项辩解不予采纳。
关于焦点四，潘斌主张曹子东、李传伟应承担未按约定履行过户手续导致其租赁房屋居住产生的相应的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，因曹子东的原因导致案涉房屋未能按约定交付给潘斌，使得潘斌另行租住房屋导致其租金损失，且该租金属于合理范围，曹子东应予以赔偿，关于该租金损失的起算时间，双方约定于2016年3月20日之前办理过户递件手续，交楼日期为过户当日。中山市国土局镇区分局从收件发出回执次日起25个工作日办妥，则按照约定案涉房产应于2016年4月25日前办妥过户登记手续及交楼，故曹子东应赔偿潘斌从2016年4月26日直至案涉房屋过户之日的租金损失，因李传伟不是合同相对人，故李传伟不承担该项责任；关于潘斌主张曹子东向经纪方补偿20400元，该款与本案属于不同的法律关系，潘斌主张该项补偿不适格，故本院对潘斌的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，判决如下：
一、被告曹子东于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告潘斌办理位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城10区5幢301房［房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：国（2011）易15036**）的产权过户登记手续，过户登记在原告潘斌名下；
二、原告潘斌于本判决发生法律效力之日起十日内向被告曹子东支付购房款63万元；
三、被告曹子东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘斌赔偿租金损失（从2016年4月26日起，按1500元／月计算至上述房屋过户登记在潘斌名下止），该款可抵扣原告潘斌应支付的购房款；
四、驳回原告潘斌的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10986元，减半收取为5493元，诉讼保全费2020元，合计7513元（原告潘斌已预交），由原告潘斌负担218元，由被告曹子东负担7295元（被告曹子东于本判决生效之日起七日内迳付原告潘斌）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 石 慧
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 黄威阳
杨丽燕
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