江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第127号
上诉人（原审原告）钟义群。
委托代理人廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）凌胜彬。
委托代理人张龙铭，江西凯莱律师事务所律师。
上诉人钟义群因与被上诉人凌胜彬房屋租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2012）龙民二初字第157号民事判决，向本院提起上�。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月6日，钟义群与凌胜彬双方签订了一份《租赁合同》，约定钟义群将其本人所有的坐落在龙南县105国道旁大罗段路边的店房整幢（一幢五层，其中一层为店面，二层进行了简单装修，一、二层建筑面积共为533.80平方米；三至五层为加层所建，尚未进行任何装修）及院内的停车场（房屋、院内停车场及空地占地面积为1473.08平方米）租赁给凌胜彬，租期为5年（即2012年2月1日至2017年1月31日）。同时约定的内容包括：四、凌胜彬在租赁期间不得擅自转让本店房，如需转让他人需经钟义群同意，否则，钟义群有权单方终止本合同……；五、凌胜彬在承租期内，如因店房损毁及围墙倒塌，由凌胜彬负责承担修建费用，如凌胜彬需对店�进行装修，须征得钟义群同意后方可进行…….；七、在合同期内，钟义群不得以任何理由提高租金及收回店房，凌胜彬也不得以任何理由减租或退店，如钟义群在合同期内违约，所造成凌胜彬装修等任何损失由钟义群负责。
合同签订后，钟义群将该房屋及后院交付给了凌胜彬使用，凌胜彬承租后主要用于经营废品收购，并在后院内搭建了一个钢构铁皮棚（用于堆放所收废品，防止雨淋造成损失），以及对部分场地进行了水泥硬化。同时，与他人合作或租赁，将该房屋一楼店面用于经营大理石，另把店房后部一间厨房（约10-20平方米）内的水泥案板砸了一小部分（约1-2平方米），在角落处加建了一个蹲盆，作为卫生间使用。钟义群发现上述情况后，曾向凌胜彬提出由凌胜彬将大理石经营的租金（月租金2100元�直接向钟义群交付、并可抵扣凌胜彬租金等意见，以及双方对其他问题进行了一定的协商，但未果。事后，双方还因租房一事发生了一定冲突，报警后龙南县公安局曾出警进行了相应的处理。因双方协商不成，故钟义群诉至法院。
另查明，双方发生冲突和矛盾后，经营大理石的福建陈姓老板已结束了在该场所的经营，搬迁至他处（约在2012年8月下旬搬离，即在本案第一次开庭的后几天），并将该场地空出。至2013年1月24日下午承办法官到现场查看时，该一楼店房大部分处于空置状态，其中一间房屋由凌胜彬作为办公室使用，后院及停车场则由凌胜彬经营废品收购和堆放废品。钟义群房屋与凌胜彬搭建的铁皮棚之间有一路供电高压线路穿过，其位置处在原告房屋第二层至第三层楼梯转角处平台正下方，与铁皮棚相隔约有5、6米距离。2012年6月28日（本案立案受理时间为2012年6月25日），龙南县工商行政管理局向凌胜彬颁发了石材批发零售的个体工商户营业执照。另外，凌胜彬已经向钟义群缴纳了本案诉讼立案至2013年3月31日期间的房租，钟义群也收取了该期间的房租。
在原审法院审理过程中，曾通过做双方亲属或合伙人工作、背靠背等方式单独做各方工作并组织双方进行多次协调、沟通，但双方因意见差异及面子等原因最终无法达成一致意见。
原告钟义群认为，被告凌胜彬未经允许将租赁的店面转租给了第三人经营大理石，还把钟义群厨房的水泥案板砸了改成了卫生间，在院内加盖了铁皮棚。原告认为，凌胜彬的上述行为违反了双方约定，其诉讼请求为：一、判决解除双方于2012年1月6日签订的《租赁合同》，由凌胜彬承担违约金10000元；二、判令被告将租赁房屋院内搭建的铁皮棚拆除，损坏的水泥地面等附属设施恢复原状，第三人搬离钟义群的店房；三、诉讼费由凌胜彬承担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在此类合同中，出租人的目的是通过出租租赁物收取租金，实现的是一种收益权；承租人的目的是通过使用租赁物，达到居住或经营用途，实现的是一种使用权。相比较买卖等合同来说，为履行合同，双方存在的关系是一种长期的关系。双方本应根据合同约定，本着诚实信用、互谅互让、沟通协调等原则来正确处理彼此之间因履行合同而产生的问题和矛盾，以使合同等到更正确、更全面的履行，使双方都得到签订合同时各自期待的合同利益。本案中凌胜彬在使用该租赁房屋的过程中，就涉及卫生间改建、�他人合作或将店面租赁给他人经营等问题本应与原告进行及时沟通并征得原告同意，或通过签订房屋租赁补充协议，以进一步明确双方的权利义务，以利于租赁合同的执行。可凌胜彬在履行合同中并未采取上述措施（即使采取了措施，但目前其也未向法庭提供证据予以证明），故凌胜彬在履行合同中存在不恰当之处。
但是，凌胜彬的上述行为是否属于根本违约，从而导致合同不能履行而必须解除。原审法院认为，必须从多方面来考察，第一，双方签订的租赁合同长达五年，凌胜彬与他人合作或租赁给他人经营大理石的时间仅为半年左右，此后凌胜彬已经进行了相应的纠正，2012年8月下旬经营大理石的已经退出了该场所，从时间上来说，该时间跨度相对较短。第二，从凌胜彬与他人合作或租赁给他人经营大理石的场所面积占整个租赁房屋及场地面积来说，仅占很小的比例。第三，从解除或继续履行合同对双方造成的影响或损失方面来说，如解除合同，钟义群的房屋仍需对外招租，而凌胜彬则需另租他处经营，同时需对凌胜彬加建、添附的相应设施（铁皮棚、水泥地面）或损坏的设施进行相应的补偿或赔偿；如继续履行合同，双方都能减少成本、损失和麻烦，相对来说更有利，也符合双方当初签订本合同时的目的。另一方面，凌胜彬也有较强烈继续履行合同的意愿，并继续向钟义群缴纳本案诉讼立案至今年3月底的房租，钟义群也收取了该房租。综上所述，本案所涉租赁合同应继续履行更为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回钟义群要求解除双方于2012年1月6日签订的《租赁合同》及由凌胜彬承担违约金10000元的诉讼请求。二、驳回钟义群要求凌胜彬将租赁房屋院内搭建的铁皮棚拆除及将损坏的水泥地面等附属设施恢复原状的诉讼请求。三、驳回钟义群的其他诉讼请求。案件受理费150元，由钟义群负担。
上诉人钟义群不服该判决，上诉请求撤销原判，改判支持钟义群的一审诉讼请求。其上诉主要理由如下：1、双方2012年1月6日的租赁合同明确约定，未经钟义群允许，不得转租。从一审钟义群提交的证据来看，转租的事实清楚，钟义群不但提供了转承租人陈海兵的调查笔录予以证实，还提供了凌胜彬向转承租人陈海兵出具的租房押金及房租收据予以证实。根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，钟义群主张解除权具有法律依据。不能牵强解释为凌胜彬的行为没有构成根本违约，更不能因为终止了转租合同而免去转租的违约责任。2、租赁合同约定租金应当于每月的5号前支付。但从房屋租赁履行合同情况来看，凌胜彬未按合同约定支付租金，而是租满三个月后才支付当季租金的，甚至还要拖延个把星期。这一事实不但有租金收条为证，还有公安机关的出警记录为证。3、凌胜彬在未经得钟义群同意的情况下擅自对所租房屋进行装修，改建卫生间等，在装修过程中不但使用了钟义群的角石料不通知钟义群，还损坏了钟义群的部分房屋附属设施，并在经营过程中人为产生了几处重大安全隐患，对钟义群的出租房屋的安全使用带来了重大安全隐患，而一审法院对这一系列的违约行为视而不见。
被上诉人凌胜彬答辩称：1、凌胜彬没有转租行为，其与陈飞是合作经营，并非转租关系。2、凌胜彬改建房屋及搭建铁皮棚经过了钟义群的同意，且铁皮棚是废品经营所需，如果钟义群不同意搭铁皮棚，凌胜彬不可能会租赁房屋。3、凌胜彬没有拖欠租金，只是在诉讼中，钟义群拒收租金，不能据此认定凌胜彬违约。
二审审理中，上诉人钟义群向法庭提交2013年4月13日龙南县公安局龙南镇派出所出具的《出警经过》，以及凌胜彬交纳租金的收据4张。被上诉人凌胜彬质证时对这4张租金收据的真实性未提出异议，但认为2012年10月4日缴纳的是9月份之前的租金，之后的租金去钟义群家交纳时，遭拒收。《出警经过》仅能反映出警过程，但不能作出凌胜彬违反租房合同的认定。
二审审理中，被上诉人凌胜彬未向法庭提交新的证据。
二审查明以下事实：一、2012年1月6日，钟义群收凌胜彬2012第一季度的房租（2-3月份房租）9666元、押金10000元共计19666元，并出具了收据。2012年4月7月，钟义群收凌胜彬4-6月份房租14500元并出具收据。2012年6月15日，钟义群向原审法院提起本案诉讼。2012年7月2日，凌胜彬与案外人凌建群、凌治明一起到钟义群家交纳房租，钟义群称其已向法院起诉，故拒收房租。2012年10月4日，钟义群收凌胜彬7-9月份房租14500元并出具收据。2013年1月6日，案外人徐莉萍（钟义群家人）收凌胜彬2012年10-12月份房租14500元并出具收据。2013年4月12日，因房租一事，经有关人员进行调解后，钟义群的大儿子钟志强收取了凌胜彬2013年1月1日至2013年3月31日的房租14500元。二、2012年6月10日（钟义群起诉之前），钟义群的委托代理人李万房曾经给龙南县大罗105国道边兴达石材批发店的陈海兵做过一份调查笔录，陈海兵称：其店面从凌胜彬手中承租过来的，租的范围是门面店堂和门坪，从2012年2月开始承租，租期5年，租金是2100元／月，按季支付，接受调查时已经支付了一个季度的租金，其不知道该店面的房东是谁，也没有与凌胜彬签订书面租赁合同，但陈海兵提供了凌胜彬于2012年2月25日出具给陈海兵的租金收条（复印件），该收条载明，“今收到店面押金人民币5000元，2月25日至5月24日房租6300元，合计11300元”。三、凌胜彬从事的行业是非生产性废品收购，并且于2008年4月24日办理了经营者为凌胜彬、经营场所为龙南县工业园大罗小区的《个体工商户营业执照》。凌胜彬承租诉争房屋也是用于废品收购。2012年6月15日，钟义群起诉凌胜彬，要求解除租赁合同以后，凌胜彬又于2012年6月28日办理了经营场所落在龙南县105线大罗段（诉争房屋）、经营范围为石材批发零售的《个体工商户营业执照》。四、案涉房屋为一栋5层的房屋，其中1-2层为钟义群从案外人手中购买取得，并于2004年7月21日办理了产权登记，登记房屋所有权人为钟义群，房屋产权证号为龙南县房权证龙私字第95**号。该产权证载明的房屋状况为两层砖混结构房屋，总建筑面积为533.80㎡。钟义群持有的龙国用（2004）第0476号《土地使用权证》载明，地类为商住综合用地，土地使用权面积为1473.08㎡（包括后院坪）。此后至2012年1月6日签订租赁合同之前的某时间段，钟义群出资加建了3-5层，但该加层的部分没有办理房屋产权证。五、2013年1月24日，凌胜彬在接受原审法院工作人员的询问时陈述，“之前我们将房屋租给经营大理石的，原告也是知道的。后来，因为有其他人看中了那栋房子想承租，原告就想方设法找茬子要赶走经营大理石�，不讲一点道理”。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案中凌胜彬是否存在逾期交付房租行为的问题。双方的租赁合同约定了租金为自2012年2月1日起前两年58000元／年，即4833元／月，每月5日前交清本月的房租。而实际上，2012年1月6日凌胜彬就向钟义群交纳了2012年2月及3月两个月的房租及押金。2012年4月7日，凌胜彬就向钟义群交纳了2012年4月-6月份的房租14500元。2012年6月钟义群提起诉讼后，凌胜彬在交纳2012年7月份以后的房租时遭到拒收，该节事实有凌建群、钟明辉的调查笔录予以证实。故本案中凌胜彬并不存在拒交房租的情形。
对于案涉房屋作为兴达石材批发经营使用期间，凌胜彬与陈姓老板之间是转租关系还是合作或合伙经营�系的判断问题，是本案的关键所在。凌胜彬认为其与陈姓老板之间是合作关系，为此提供了2012年2月21日陈飞与凌胜彬的《合作合同》、陈飞经营的账单、2012年3-6月的工资单以及凌胜彬经营石材批发零售的《个体工商户营业执照》。钟义群认为房屋是凌胜彬转租给陈海兵经营的，并提供了起诉之前陈海兵的调查笔录以及转租租金收据。原审法院对此问题没有作出明确认定。本院认为，综合本案的以下几个方面的因素，本院认定案涉房屋存在转租情节：第一，钟义群的委托代理人李万房是在钟义群提起本案诉讼之前，到龙南县大罗105国道边兴达石材批发店（即案涉房屋内）找到经营业主陈海兵作出的一份笔录，当时，陈海兵并不知道房东是钟义群一事，钟义群也没有提起诉讼，故证人陈海兵当时的陈述应当比进入诉讼以后，受各种因素左右下所作出的行为或表态更具有客观性。第二，陈海兵在接受李万房调查时，还提供了一份凌胜彬于2012年2月25日所出具的房租收据，收据中载明了收到押金5000元及2012年2月25日至2012年5月24日的房租6300元共计11300元。凌胜彬该收据是在没有发生纠纷的情况下所出具的，应当比纠纷进入诉讼以后所出具的有关材料更具有真实性。第三，对于凌胜彬提交的其与陈飞的合同等证据的真实性问题。这些证据与陈海兵的调查笔录相冲突，且陈飞并没有出庭作证。合同虽然名为《合作合同》，但从陈飞负责采购、经营并承担包括房租在内的所有资金，而凌胜彬仅负责推销、运输、搬运及地方治安保护这些内容来看，这些约定并不符合合作或合伙法律关系的特征，且账单也仅是陈飞一个人的签名，凌胜彬并没有提交其与陈飞的合作或合伙的结算情况。第四，从现场相片来看，案涉房屋前面的空坪中有一牌广告牌，载明“兴达石材批发、陈1508359****、1517906****”。第五，凌胜彬虽然也提交了其石材批发的零售的《个体工商营业执照》，但该营业执照并不是其与陈飞签订《合作合同》的时间即2012年2月21日之前办理的，而是在钟义群提起诉讼之后，于2012年6月28日才办理的。第六，在一审法院第一次开庭以后几天，约在2012年8月下旬，经营大理石的陈姓老板搬离了案涉房屋，搬离后也并没有与凌胜彬办理合伙或合作结算事宜。第七，这也是最为关键的一点。2013年1月24日，凌胜彬在龙南县人民法院立案庭接受原审法院工作人员的询问时陈述，“之前我们将房屋租给经营大理石的，原告也是知道的。后来，因为有其他人看中了那栋房子想承租，原告就想方设法找茬子要赶走经营大理石的，不讲一点道理”。即凌胜彬在笔录中承认了�将房屋租给经营大理石的，只是主张钟义群对此是明知的。这是凌胜彬在没有受到其它因素左右或影响的情况下所作出的陈述，应当符合客观实际情况。综合上述七个方面的因素，本院认定，凌胜彬就案涉房屋存在转租给他人经营大理石这一事实。
2012年1月6日，钟义群与凌胜彬的租赁合同约定，凌胜彬在租赁期间不得擅自转让本店房，如需转让他人需经钟义群同意，否则，钟义群有权单方终止本合同，并作凌胜彬违约处理。由于凌胜彬不具有该房屋的所有权，不具有转让房屋所有权的权利，故该处“转让”的权利不应当指房屋所有权，仅能理解为转让的是房屋的使用权，即转租。也就是说，双方的合同约定了凌胜彬转租案涉房屋应当经钟义群的同意，否则视为凌胜彬违约，钟义群享有合同解除权，可单方面�除租赁合同。另外，《合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，本案中，钟义群的合同解除权既是合同的约定，又是法律的规定。凌胜彬主张其转租房屋钟义群是知道并且同意的，其应当提供证据证明。但凌胜彬并没有提供证据证明钟义群同意了其转租。而事实上，2012年6月钟义群在委托律师取得了凌胜彬的转租证据（陈海兵的调查笔录及租金、押金收条）之后，即提起本案诉讼。从钟义群该行为也看不出其同意凌胜彬转租的意思表示。因此，钟义群以凌胜彬存在转租事实为由主张解除其与凌胜彬之间的租赁合同，既有合同约定依据，又具有法律依据，应予支持。
关于凌胜彬转租后是否仅能解除该转租部分的房屋租赁合同而不能解除其它未转租部分房屋租赁合同之问题。2012年1月6日，钟义群与凌胜彬签订《租赁合同》，钟义群将坐落在105国道旁边大罗段路边店房及附设停车场租给凌胜彬使用。该合同并没有约定清楚，租赁的店房仅是钟义群持有房屋产权证的原两层砖混结构房屋，还是包括在此之上加建的3-5层房屋。原审判决认定了租赁范围包括整栋共计5层房屋，钟义群对此未提出异议。本院认为，第一，尽管凌胜彬转租的面积仅占该房屋的一部分，其转租的部分仅为一楼店房及房前空坪，而凌胜彬承租的包括整栋房屋以及后院空坪。但是，该栋房屋的3-5层为新加层所建，在交付凌胜彬承租时是没有装修的毛坯房，门窗均未安装。凌胜彬在承租后，对3-5层新加层房屋也没有进行装修及使用，凌胜彬承租该栋房屋的用途是作为废品收购使用，其使用的场所基本是原二楼以下房屋及后院坪，加建的3-5层基本上是闲置。该房屋作为兴达石材批发经营的场所也基本上是一楼门面店堂和门前空坪，基本上没有使用加建的3-5层房屋。因此，该栋房屋由凌胜彬作为废品收购使用或经营石材使用，能发挥最大使用效能的是一楼店房及前后空坪。如解除转租部分房屋，由钟义群收回该部分房屋后，3-5楼加层房对于凌胜彬作为废品收购使用或经营石材使用，没有多少价值，凌胜彬也没有提出仅解除转租部分房屋的主张。第二，从该栋房屋的结构来看，加建的3-5层房屋与原二层以下房屋是一个整体，共用一个楼梯，构造上及使用上不具有可分割性。第三，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法�辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，钟义群所持有的案涉房屋的所有权证仅是两层的，并不包括加建的3-5层房屋。一审法庭辩论终结前，双方均未提交加建的3-5层房屋为合法建造的审批材料。二审审理中，钟义群虽口头称批建的是5层房屋，但并没有提交批建的材料。本案中，若加建的3-5层房屋没有经过审批，则就该加层部分所订立的房屋租赁合同无效，但无效仅意味着承租人凌胜彬不能再继续租用该房屋，对于之前的房屋占有使用费，仍然应当参照原租赁合同约定的租金标准给付。�上，转租的部分房屋与整栋房屋在构造上及使用上具有不可分割性，从发挥物的最大效益角度出发，不宜分割为两个部分进行不同的处理。因此，对钟义群诉请解除2012年1月6日其与凌胜彬签订的整份租赁合同的主张，本院予以支持。
钟义群在一审的诉讼请求有以下几个：一是解除双方于2012年1月6日签订的《租赁合同》，二是由凌胜彬承担违约金10000元，三是由凌胜彬将租赁房屋院内搭建的铁皮棚拆除，损坏的水泥地面等附属设施恢复原状，四是陈海兵搬离钟义群的店房。一审审理中，经营大理石的陈姓转承租人已经搬离该店房，故该项请求已经履行完毕。被上诉人凌胜彬在本案中仅是抗辩租赁合同不应解除，而对其添附在租赁场所的损失没有提出反诉，故在租赁合同解除后，双方可就双方的损失问题另行主张。对于钟义群主张的10000元违约金问题。违约金是对违约损失的一种预估，凌胜彬擅自转租构成了违约，但转租时间不长，之后及时纠正了该违约行为，尽管该自行纠正行为不能免除违约责任，但及时防止了损失的扩大，且钟义群也没有提交证据证明其损失是多少，故本案中对于钟义群主张的10000元违约金不予支持。对于钟义群主张的由凌胜彬将租赁房屋院内搭建的铁皮棚拆除之问题。由于铁皮棚的拆除可能影响凌胜彬损失的确定，故在凌胜彬的损失未确定之前，本案中对此诉求不宜支持。
综上，本案仅解决租赁合同是否解除的问题，对于该合同解除的法律后果，因凌胜彬没有对其损失提起反诉，双方的损失均没有确定，对此双方可另行解决。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决未认定凌胜彬是转租还是合作经营，属事实不清，本院查�后予以改判。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持龙南县人民法院（2012）龙民二初字第157号民事判决第二、三项；
二、撤销龙南县人民法院（2012）龙民二初字第157号民事判决第一项；
三、解除上诉人钟义群与被上诉人凌胜彬于2012年1月6日签订的《租赁合同》；
一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，合计300元，由上诉人钟义群与被上诉人凌胜彬各负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 小 兵
代理审判员 黄 中 林
代理审判员 施�
二〇一三年七月十一日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王 丽 琼