福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2015）清民初字第1189号原告郭忠健，住福建省福州市台江区。委托代理人游万保，福建佐佑律师事务所律师。被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司（以下简称龙津国际公司），住所地福建省清流县龙津镇北大路219号，组织机构代码：12345678-1。法定代表人谢克平，该公司总经理。被告三明市雨田经纪有限公司（以下简称雨田经纪公司），住所地福建省清流县龙津镇河滨路12号，组织机构代码：75935442-9。法定代表人张瑛，该公司执行董事。委托代理人吴黄平，男，汉族。原告郭忠健与被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司、三明市雨田经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告郭忠健的委托代理人游万保，被告三明市雨田经纪有限公司的委托代理人吴黄平到庭参加诉讼。被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭忠健诉称，2013年6月16日，在被告二撮合下，原告与被告龙津国际公司签订《二手房屋买卖合同》。约定，被告龙津国际公司将自有的位于清流县龙津镇北大路219号配楼B座1层120号店铺（以下简称诉争房屋）售与原告；购房款人民币（以下币种均同）530，654元，分两期支付，第一期购房款总价的50%计265，327元，已在签署本合同前付给被告雨田经纪公司，第二期剩余房款在两证过户至原告名下后支付；被告应于2014年6月15日前为原告办理两证过户手续，若被告未在约定时间内办理过户手续，每逾期一日向原告支付已交购房款1‰的滞纳金；若该房屋存在产权和债权债务纠纷或甲方原因造成房产无法交易，原告有权解除合同，已交购房款退回原告，且被告向原告支付违约金100，000元等。原、被告双方签订的上述合同，已明确原告已交付第一期50%购房款，且被告雨田经纪公司向原告出具收款收据，至合同签订后，原告皆积极全面履行约定义务。此后，经原告多次催告，被告仍未在约定的2014年6月15日前将涉案店铺产权两证过户到原告名下，时至今日，被告龙津国际公司在签订本合同后不到两个月的时间，即在2013年8月7日，将双方交易的涉案店铺抵押给案外人郭妙，在清流县房屋交易管理所办理抵押权登记，且郭妙通过向法院起诉，取得福建省高级人民法院（2014）闽民终字第855号民事判决，享有对涉案店铺优先受偿权，现该涉案店铺被清流县人民法院作为强制执行标的公开拍卖。原告认为，上述《二手房屋买卖合同》系签订方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，合同签订方皆应严格按照合同的约定全面履行义务。但被告一在签完合同后不到两个月极短时间内，将涉案店铺向案外人郭妙设置抵押权，乃至如今该店铺被法院拍卖，被告龙津国际公司主观上存在恶意是显而易见的，其行为造成店铺无法直接变更过户到原告名下，使得原告无法实现签订合同而买受取得店铺物权的目的，被告龙津国际公司构成根本违约，应依法承担违约责任，而被告雨田经纪公司作为本案店铺买卖交易中介服务方，收取原告交纳的50%购房款，应与被告龙津国际公司连带共同向原告承担经济赔偿责任。为此，原告为维护自己合法权益。请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的位于福建省清流县龙津镇北大路219号配楼B座1层120号店铺《二手房屋买卖合同》；2、俩被告共同连带将购房款人民币265，327元返还给原告，向原告支付滞纳金人民币149，113.77元（以已付购房款265，327元为基数，按日1‰计，从2014年6月15开始，暂计至2015年12月28日止，实际应计至被告向原告全额返还已付购房款为止），向原告支付违约金100，000元，以上合计514，440.77元。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告龙津国际公司未作答辩，在举证期限内向法庭提供未证据。被告雨田经纪公司辩称，一、原告与被告龙津国际公司于2013年6月16日在龙津国际公司内签订的二手房屋买卖合同系原告自愿与被告龙津国际公司签订。在其双方签订的二手房屋买卖合同中表述的非常清晰：乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方愿意购买甲方只有的商铺；合同中的甲方既被告一，乙方既原告。二、答辩人与被告龙津国际公司于2009年9月18日签订的是委托代理合同。在该代理合同中答辩人为代理人，被告龙津国际公司为被代理人。答辩人均是在被代理人的授权范围内行使代理权和从事代理行为。目前所有证据显示签订认购书的主体为被告龙津国际公司和原告双方，并没有答辩人和答辩人的法定代表人张瑛。因此，根据《民法通则》第63条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。该代理合同中第六条明确约定：甲方（龙津国际大酒店）不得对本代理销售合同中所列示之物业进行抵押、担保，否则由此导致的乙方（雨田公司）和第三方可预见损失及其他法律责任全部由甲方承担。答辩人既不是该二手房屋买卖合同中的当事人，也没有责任和义务去承担因清流县龙津国际大酒店有限公司恶意抵押该二手房屋买卖合同中的标的物，导致合同双方无法履行合同而给原告带来的经济损失。三、答辩人只是代理人，所从事的代理活动均是在被代理人的授权内进行的。代理后果应由被代理人承担。综上所述，答辩人并非二手房屋买卖合同当事人，与二手房屋买卖合同没有权利、义务关系，答辩人与被告龙津国际公司的代理关系在本案中二手房买卖合同签订之前也已经终止，答辩人与郭忠健在二手房买卖合同中没有利害关系，不是本案适格被告，不具有诉讼主体资格，诚请人民法院根据事实，依法驳回原告对答辩人的起诉。经审理查明，2009年9月18日，被告龙津酒店与被告雨田公司签订了一份《清流县龙津国际大酒店全程策划及委托销售合同》，双方约定被告龙津酒店委托被告雨田公司代为办理清流县龙津国际大酒店A、B、C配楼等的销售策划、项目推广、产品销售、房屋所有权、土地使用权证、银行贷款代办。后被告雨田公司出具了一份收据。该收据主要载明：1.收款时间2009年12月28日；2.缴款人郭忠健；3.款项内容清流县龙津国际大酒店商业营业网点配楼B1-119号购房首付款；4.金额265，327元。2013年5月13日，被告龙津酒店与被告雨田公司签订了一份《补充协议》。双方约定，（一）雨田公司在签订本补充协议时，应如实将已签订的《认购书》、已收取5，722，727.90定金或认购款收据范围内对应的《销售名单》、以及尚未签订的空白《认购书》等房产认购资料完整地移交给龙津酒店。龙津酒店对雨田公司已经代理签订的酒店配楼A、B、C幢《认购书》的实事予以认可。雨田公司将酒店的别墅及配楼B幢的2层房屋的销售权归还给龙津酒店自行处理。（二）本协议签订之日起双方委托销售关系终止，若龙津酒店需要雨田公司继续提供相关中介服务可另行签订合作协议。（三）除本协议第八条、第九条约定费用之外，龙津酒店不再支付雨田公司其他任何费用。（四）龙津酒店承认委托雨田公司与客户签订的《认购书》有效，愿意且积极与客户按《认购书》约定履行相关事宜。龙津酒店愿意同购买酒店配楼A、B、C楼的客户签订《二手房买卖合同》，并在条件成熟时办理房产过户登记手续。若客户不要已认购的房产，由龙津酒店自行与购房人协商妥善解决。与购房人的《二手房买卖合同》全部由龙津酒店自行履行，雨田公司有责任协助龙津酒店完成。若客户不愿与龙津酒店签订《二手房买卖合同》，则由龙津酒店与客户自行协商和解决，因此产生的权力义务由龙津酒店享有和承担。……（七）双方同意《认购书》的约定，共同配合做好客户工作，应在3个月内与客户签订《二手房买卖合同》及收取50％以上的购房款。雨田公司确认：雨田公司销售的龙津酒店配楼A、B、C的认购总价为37，025，358.60元，认购总面积为5，231.34平方米。除雨田公司已向购房人收取的5，722，727.90元认购款，购房人的剩余购房款直接转入或存入给龙津酒店指定账户。（八）龙津酒店认可雨田公司销售龙津酒店配楼A、B、C及别墅而产生的前期销售费用4，738，833.29元，从雨田公司已经收取的购房款或购房定金中扣除。龙津酒店认可雨田公司于2010年2月11日及2011年2月25日转入曾新安个人账户的1，000，000元。（该款系雨田公司已经支付给龙津酒店的客户购房款）。（九）因雨田公司在销售酒店配楼A、B、C及别墅工作中付出巨大的人力、物力、财力及时间，龙津酒店同意按雨田公司提供的认购名单签订二手房买卖合同，并优惠580万元作为雨田公司的补偿，补偿范围仅限附件中所列店铺（由雨田公司指定的客户名字进行签订），抵扣店铺详见附件一。同时双方还约定了其他事项。2013年6月16日，被告龙津酒店与原告郭忠健签订了一份《二手房屋买卖合同》。该合同约定，原告郭忠健对被告龙津酒店所要出售的房屋做了充分了解，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就原告郭忠健愿意购买被告龙津酒店自愿的商铺，达成如下协议：（一）被告龙津酒店所售房屋权证号及坐落位置、层次、面积。1.被告龙津酒店所售房屋位于清流县龙津镇北大路219号配楼B座1层120号店铺。2.被告龙津酒店所售房屋建筑面积约为56.58平方米（最终结算以房产证标示面积为准）。3.被告龙津酒店所售土地用途为商业，使用权类型为出让地。（二）房屋价格及其他费用。1.双方协商一致，被告龙津酒店所售房屋单价为9，378.83元／平方米，总价530，654元。2.原告郭忠健需支付因交易而产生的契税3％、水电开户费、房屋所有权证办证费用、土地使用权证办证费用、住房维修基金。3.因交易而产生的销售不动产营业税、个人所得税、土地增值税及印花税由被告龙津酒店承担。4.其他因交易而产生的费用按当地有关部门规定各自承担。5.被告龙津酒店自行办理的房屋所有权证、土地使用权证等费用由被告龙津酒店自行承担。（三）付款方式及办证。1.第一期，原告郭忠健在签署本合同前（签订认购书后）已以郭忠健的名义支付给雨田公司购房款总价的50％，计265，327元。2.第二期，剩余房款在两证过户至原告郭忠健名下后，被告龙津酒店通知原告郭忠健，通知之日起70日内原告郭忠健将剩余房款一次性打入被告龙津酒店指定账户。3.原告郭忠健已支付给被告雨田公司的购房款可直接抵扣购房款。……5.原告郭忠健按本合同约定付清房款后，被告龙津酒店于2014年6月15日前提供完整的可过户资料，双方到有关主管部门办理该房屋的房屋产权证、土地证过户手续。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告龙津酒店可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告龙津酒店在发生之日起30日内书面告知原告郭忠健；（2）非被告龙津酒店原因造成的。（四）房屋交付时间。本合同经双方签字生效后两个月内，被告龙津酒店将商铺交付给原告郭忠健。……（六）逾期付款的违约责任。原告郭忠健未按本合同规定的付款时间付款，逾期60天以内，每逾期一日，向被告龙津酒店给付逾期金额1‰的滞纳金。付款逾期达60天以上的，即视为原告郭忠健毁约，本合同自动解除，并放弃本合同任何权利，而被告龙津酒店有权将该房产重新出售给他人而无需事先知会原告郭忠健，由原告郭忠健承担下列违约责任，原告郭忠健承担此次交易中所产生的全部费用及经济损失，并向被告龙津酒店支付违约金100，000元，该违约金从已交款中直接扣除。（七）被告龙津酒店的违约责任。1.被告龙津酒店未按本合同第四条规定将商铺及时交付使用，每逾期一日，向原告郭忠健给付已交房价款1‰的滞纳金。2.被告龙津酒店未在约定时间内同原告郭忠健办理房屋过户手续，每逾期一日，向原告郭忠健给付已交房价款1‰的滞纳金。3.被告龙津酒店保证该房屋在过户时没有产权和债权债务纠纷。如该房屋存在产权和债权债务纠纷或被告龙津酒店原因造成房产无法交易，原告郭忠健有权解除合同，由被告龙津酒店承担下列违约责任：（1）全额退回已交房款给原告郭忠健；（2）承担原告郭忠健在交易过程中已产生的全部经济损失，并向原告郭忠健支付违约金100，000元。（八）本合同在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成的，双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。……（十）本合同自双方签章之日起生效。同时双方还约定了其他事项。2013年8月7日，被告龙津酒店与他人签订了《抵押合同》，并在清流县房屋交易管理所办理了清流县龙津镇北大路219号配楼B的抵押权登记。上述事实，有原告举示的《二手房屋买卖合同》、《收款收据》、《通知函》，被告雨田经纪公司举示的二手房屋买卖合同、清流县龙津国际大酒店全程策划及委托销售合同、委托书、补充协议，本院调取的福建省高级人民法院（2014）闽民终字第855号民事判决书复印件，以及原告的委托代理人游万保与被告雨田经纪公司的委托代理人吴黄平的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。本院认为，原告郭忠健与被告龙津酒店签订的《二手房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。根据双方合同中对付款方式的约定，原告郭忠健已向被告龙津酒店支付了第一期50％的购房款即265，327元，被告龙津酒店应在2014年6月15日前提供完整的过户资料，双方到有关部门办理过户手续，但被告龙津酒店至今未履行，且在2013年8月7日将涉案房屋抵押给他人，因此其行为已经构成违约，应当承担违约责任。现原告郭忠健主张解除《二手房屋买卖合同》，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方合同于2015年12月30日解除。合同解除后，被告龙津酒店应当返还原告郭忠健支付的购房款265，327元。根据合同约定，因被告龙津酒店违约导致合同解除的，被告龙津酒店应当支付原告郭忠健自2014年6月16日起至2015年12月29日止每日按已交房价款1‰计算的滞纳金149，113.77元和违约金100，000元。被告雨田公司并不是《二手房屋买卖合同》的当事人，且在原告郭忠健与被告龙津酒店签订该合同前被告雨田公司和被告龙津酒店系委托代理关系，故原告郭忠健要求被告雨田公司共同连带责任，于法无据，不予支持。被告龙津酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭忠健与被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于2013年6月16日签订的《二手房屋买卖合同》予以解除。二、被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告郭忠健购房款265，327元。三、被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告郭忠健滞纳金149，113.77元。四、被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告郭忠健违约金100，000元。五、驳回原告郭忠健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，944元，由被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  江开万审 判 员  余忠发人民陪审员  黄炳林二〇一六年六月十七日书 记 员  吴 娟