广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第210号
上诉人（原审原告）：何慧妍，女，汉族，1977年6月4日出生，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冼志永，男，汉族，1955年6月7日出生，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
上诉人何慧妍因与被上诉人冼志永租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法河民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年4月24日，冼志永（出租方、甲方）与何慧妍（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，该《厂房租赁合同》中约定：1、合同当事人：出租方冼志永、承租方何慧妍。2、甲方冼志永将位于安塘夏洞管理区厂地（面积为柒佰捌拾柒点伍平方）租赁给乙方何慧妍作石材加工之用，土地证号为云浮国用（1997）24-00-02**号。3、甲乙双方协定的租赁期限及租金情况如下：总租期为拾年，即从2014年7月15日起至2024年7月14日止。基建期为2个月从2014年4月24日起至2014年7月14日为基建期，在基建期内如未见施工可没收押金。厂房水电押金为（人民币大写肆万元正）40000元双方同意不计利息，至期满每年租金为160000元（大写壹拾陆万元），租金递增年限，从第四年尾在第五年头起计，按每年160000元×5%计8000元，即从第五初年计起，为每年增加8000元，即第五年至第十年，共递增6个年头。租金情况及付款方式例表如下：租赁期限：1、2014年7月15日至2015年7月14日，年租金额160000元。……。4、本合同签订之日起，即付厂房水电合同押金，押金不计利息至期满，交租时间定为每年的新历7月1日至7月5日之内一次性付完次年，全租金给甲方过期不交，每过期一日须按年租金的5%向乙方收取违约金，若然超三十天就当有实质违约行为，甲方有权收回厂房，自动解除合同，没有押金，并清缴乙方违约费用。5、乙方的责任及义务。厂房搭建主体结构要用槽钢施工，…厂房报建一切由乙方负责办妥。…。双方在合同中还对各自的权利义务及违约责任等事项进行了约定。
合同签订当日，何慧妍向冼志永交付厂房押金40000元及厂房租金30000元，冼志永向何慧妍出具《收据》两张，确认收到何慧妍交付的以上两笔钱。该两张《收据》的内容分别为：“今收到何慧妍交来租厂押金（土地证号：云浮国用（1997）24-00-02xx号）肆万元正（￥400**元），收款人冼志永，经手人何慧妍。”“今收到何慧妍交来厂租（土地证号：云浮国用（1997）24-00-02xx号）叁万元正（￥300**元），收款人冼志永，经手人何慧妍。”合同签订后，冼志永将该厂房交付给何慧妍，后何慧妍认为冼志永交付的厂房的实际面积与《厂房租赁合同》约定的面积存在162.5平方米的差异，不能实现合同目的为由，于2014年5月31日通过邮寄方式送达了《律师函》给冼志永，要求解除《厂房租赁合同》，退回收取的押金及租金共7万元；冼志永于2014年6月2日收到该《律师函》。因双方无法达成一致意见，现何慧妍向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除何慧妍与冼志永于2014年4月24日签订的《厂房租赁合同》；2、冼志永退回何慧妍押金￥40000元，退回预收的租金￥30000元；3、冼志永承担本案的诉讼费用。
另查明：何慧妍与冼志永签订的《厂房租赁合同》中约定的厂房位于安塘镇夏洞管理区。1997年11月4日云浮市人民政府向冼志永颁发了云浮国用（1997）24-00-02xx号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用者为冼志永；地址：安塘镇夏洞管理区；土地用途为工业、住宅；用地面积为柒佰捌拾柒点伍平方米，其中：建筑占地陆佰贰拾伍平方米。冼志永取得以上土地后，在该土地上建成厂房用于出租。
庭审中，何慧妍表示取得以上厂房后，在基建期内没有进行任何基建行为。冼志永表示没有就租金向何慧妍主张过权利。
原审法院经审理认为，本案是租赁合同纠纷。何慧妍与冼志永签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反相关法律规定，为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该《厂房租赁合同》，自双方当事人签字或者盖章时成立。双方当事人应当按照《厂房租赁合同》的约定全面履行自己的义务。
合同签订后，冼志永将厂房交付何慧妍使用，何慧妍向冼志永交厂房押金40000元及厂房租金30000元，双方各自履行了合同约定的相应义务。何慧妍与冼志永签订的《厂房租赁合同》中明确约定双方租赁的标的为安塘夏洞管理区的厂地（面积为柒佰捌拾柒点伍平方米），土地证号为云浮国有（1997）24-00-02**号，用地面积为柒佰捌拾柒点伍平方米，建筑占地陆佰贰拾伍平方米。《厂房租赁合同》约定的土地使用面积与土地使用权证的面积一致。《厂房租赁合同》已经载明土地使用证号及面积，冼志永就是该土地使用权的权属人、持证人。庭审中，何慧妍表示其丈夫陈水荣使用的土地就在《厂房租赁合同》中约定的土地厂房附近，其家公陈炳炎使用的土地亦与《厂房租赁合同》中约定的土地相邻，由此可见，何慧妍知道或应当知道承租土地厂房的基本情况。何慧妍认为冼志永在签订合同时没有提供《土地使用证》复印件；认为在合同签订前双方没有到现场进行实地丈量，签订合同后才到实地进行丈量；何慧妍以上主张明显不符合常理。何慧妍认为厂房实际面积与《厂房租赁合同》约定面积存在差异，不能实现合同目的，但未能提供任何证据证实其实际需要使用多在面积的厂房进行经营，何慧妍应承担举证不能的责任。因此，何慧妍以厂房实际面积与《厂房租赁合同》约定面积存在差异，不能实现合同目的为由主张解除《厂房租赁合同》，证据不足，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”何慧妍请求解除合同，不符合上述法律规定的情形，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：驳回何慧妍的诉讼请求。案件受理费1550元，由何慧妍负担。
一审宣判后，上诉人何慧妍不服，上诉请求二审法院判令：1、撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法河民初字第152号民事判决，并依法改判解除双方于2014年4月24日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被上诉人向上诉人退回押金40000元及退回预收的租金30000元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院认定事实有误。原审法院认定“原告何慧妍表示取得以上厂房后，在基建期内没有进行任何基建行为”，原审中，上诉人一直没有承认取得厂房，上诉人在原审庭审中只是提到上诉人和被上诉人在签订合同后第二天一起到场地丈量，发现面积不符，上诉人立即当面提出解除合同，并没有接收场地。庭审中，被上诉人也没有提供任何证据证明其交付了土地，没有证据证实上诉人掌控厂地。事实上，是被上诉人一直掌控场地，并就租赁的厂地一直在招租。原审法院单凭上诉人丈夫、家公的厂地在租赁标的物附近就认定“原告知道或应当知道承租厂地的基本情况”是不符合事实的。上诉人签订合同前极少去其丈夫、家公的厂地，且被上诉人的厂房是用门锁围墙封闭的，所以上诉人对该场地情况一无所知。相反，上诉人的土地证上的实用面积和登记的土地面积相差甚小，但被上诉人的土地实用面积和登记的土地面积相差在162.5平方米之内，上诉人提供这组证据充分证实了被上诉人在签订合同时存在隐瞒和欺诈的故意。
二、原审法院判决驳回上诉人要求解除合同的请求，于法无据。原审法院认定上诉人请求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，但事实上，上诉人于2014年4月25日已向被上诉人提出解除合同，被上诉人并未作任何回应。2014年5月30日，上诉人委托广东百润律师事务所向被上诉人发出律师函，以书面形式通知被上诉人解除合同，被上诉人自2014年6月2日签收律师函到本案开庭审理前，没有给予上诉人任何答复。至今，上诉人仍未进场使用租赁标的，对被上诉人没有造成任何损失，被上诉人也一直以其自己的名义重新进行招租。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本案中，双方未能协商一致解除合同而引起纠纷，且长期相持不下，因租赁标的不能实现上诉人的合同目的，所以从签订合同至今，上诉人都没有实际进场使用租赁标的，若强制履行合同，租赁场地对上诉人而言是处于无法使用的状态，最终只会造成巨大浪费。因此，本案应当属于债务的标的不适用于强制履行的情形，判决解除合同合理有据。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，在市场交易和民事活动中都必须遵守自愿协商的原则，都有权按照自己的真实意愿独立自主地选择、决定交易对象和交易条件，建立和变更民事法律关系，并同时尊重对方的意愿和社会公共利益，不能将自己的意志强加给对方或任何第三方。只要进行交易或其他民事活动双方的交易等行为不违反法律规定，其他任何机关、团体、个人等第三方都不能干涉。以欺诈、强迫、威胁等违背交易主体意志的不正当竞争行为，都为法律所禁止。若法院强制上诉人履行《厂房租赁合同》，明显是违背了民事活动中的自愿原则，也不利于市场交易。
三、被上诉人应退回收取的水电押金、预交的租金共70000元。合同约定“在基建期内未见施工可没收押金”，双方于2014年4月24日签订涉案租赁合同，2014年4月25日，双方一起到现场丈量场地后，发现实用面积大量缩水后，上诉人当面向被上诉人提出立即解除合同，随后在2014年5月30日，上诉人委托律师发出律师函解除合同。即从合同签订的第二天起，上诉人就已明确向被上诉人表明要求解除合同，所以，上诉人不可能要求解除合同的同时，进行基建期内的施工，这明显是不符合事实和常理的。而且本案的押金约定性质为“水电押金”，上诉人自签订合同至今，没有实际进场使用租赁标的，也没有使用被上诉人的任何水电，没收押金没有任何事实和法律依据，因此，上诉人交给被上诉人的押金理应全部退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人在签订合同时，交给被上诉人预收的租金30000元，因上诉人自始至终都没有接受、使用过被上诉人的厂地，被上诉人没有任何的经济损失，故此，该租金也应全部退回给上诉人。
综上，原审法院认定事实有误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人何慧妍在二审诉讼中提交以下证据：证据一《照片》，拟证明被上诉人的场地用门锁围墙封闭，租赁场地没有实际交付给上诉人，上诉人也没有使用租赁场地，被上诉人一直掌控场地，并一直招租，照片能显示招租的广告。证据二《收据》，拟证明上述14张照片是上诉人委托云城区夏洞明明复印部拍摄冲印。证据三《照片》，拟证明场地没有实际交付给上诉人，上诉人也没有使用租赁标的，是被上诉人一直掌控场地，并一直招租。证据四《收费历史档案、证明》，拟证明被上诉人的租赁场地的水表反映用水情况，水表编号：80267-000，地址夏洞花岗岩城，该水表用水情况反映自2014年5月-12月30日止，租赁场地没有产生水费，即被上诉人没有实际交付场地，上诉人也没有实际使用租赁场地，被上诉人没有任何损失。证据五《电费记录》，拟证明自2014年4月24日签订租赁合同后至今，本案所涉租赁物（厂房）没有产生任何电费，即被上诉人没有实际交付场地，上诉人没有实际使用租赁场地，被上诉人没有任何损失。证据六《光盘》，根据上诉人打电话给被上诉人的录音制作，拟证明租赁场地未被实际交付，被上诉人一直掌控场地，并在场地中一直招租，上诉人没有使用过被上诉人的场地，其没有任何损失。证据七《身份证》，拟证明曾丽坚的公民资格。证据八《移动电话话费收据》，拟证明曾丽坚的电话号码为13824****xx。证据九《语音通话清单》，拟证明2015年1月19日，曾丽坚（1382468****）与被上诉人冼志永（1382628****）在17:26:33通话1分57秒、在20:54:04通话4分35秒的事实。证据十《通话记录文本》，拟证明场地未被实际交付，被上诉人一直掌控场地，并在场地中一直招租，上诉人没有使用过被上诉人的场地，没有造成上诉人任何损失。
被上诉人冼志永答辩称，双方在合同签订后，被上诉人按照合同约定已全面履行合同，将涉案的厂房交付给上诉人，上诉人无论在一审诉前协商或者一审诉讼期间，上诉人均没有向被上诉人主张交付厂房，其仅主张面积差异，其直到今天庭审才提出要求被上诉人交付厂房，其显示是在回避事实。由于被上诉人已经按照合同约定全面履行，故上诉人不享有单方解除合同的权利，因上诉人至今没有按照合同向被上诉人交付过租金，根据合同的约定，被上诉人才享有单方解除合同的权利。关于上诉人已向被上诉人缴纳的水电押金、预交的租金共70000元，根据合同的约定，被上诉人可以不予退回。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审予以维持。
被上诉人冼志永在二审期间没有提交新的证据。
原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明，上诉人何慧妍于2014年7月9日向原审法院起诉，要求法院判令：1、解除何慧妍与冼志永于2014年4月24日签订的《厂房租赁合同》；2、冼志永退回何慧妍押金40000元，退回预收的租金30000元；3、冼志永承担本案的诉讼费用。
另查明，上诉人何慧妍在二审诉讼中提交了两组《照片》、《收据》、《收费历史档案、证明》、《电费记录》、《光盘》、《身份证》、《移动电话话费收据》、《语音通话记录文本》共十组证据，拟证明冼志永没有实际交付涉案租赁场地，且一直招租，并认为其没有使用租赁场地，也没有产生水电费，冼志永在本案中并没有造成损失。对此，冼志永认为何慧妍提交的上述证据不符合新证据的有关规定，故不予质证，但发表意见认为两组《照片》不能证明冼志永没有交付租赁场地，认为招租广告是双方签订涉案合同前已存在，且在签订合同后已将招租广告撕除，同时认为从第一组第九张照片拍摄角度可以反映何慧妍是可以进入厂房的；对于《收据》的真实性、关联性和合法性均不予确认；对于《收费历史档案、证明》、《电费记录》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为租赁场地交付给何慧妍后，何慧妍是否使用与冼志永无关；对于《光盘》、《身份证》、《移动电话话费收据》、《语音通话记录文本》的真实性、合法性和关联性均有异议，认为《录音》中的声音无法确定是否为冼志永的声音，冼志永也不清楚《身份证》上的曾丽坚为何人，同时认为假设《录音》真实，因何慧妍一直拒付租金，冼志永有权单方解除及有权对涉案厂房进行再次出租。
何慧妍在二审诉讼中提供的照片中，其中有一张拍摄时间为2015年1月19日11时11分41秒的照片，反映的是租赁厂房内的场景。
还查明，在二审诉讼中，双方当事人均表示在签订《厂房租赁合同》前以及签订合同当日，双方均没有到租赁场地进行过丈量面积。何慧妍称在签订合同第二天到现场进行丈量场地面积，并称冼志永当时亦在场。对此，冼志永不予认可，表示其在签订合同第二天没有到现场与何慧妍丈量场地面积。
何慧妍在二审诉讼中还提交一份由冼志永通过广东言邦律师事务所于2015年6月16日向其发出的《律师函》，冼志永确认该份律师函的真实性，该律师函载明了何慧妍拒绝支付租金已构成实质性违约，冼志永有权解除合同及收回厂房，并要求何慧妍在收到该律师函三个工作日予以明确答复，否则就解除合同等内容。对此，上诉人何慧妍的委托代理人于2015年7月9日向本院提交了《民事代理词（补充）》，并在该代理词中对上述律师函提出意见认为，该律师函只证明了双方签订的《厂房租赁合同》已丧失履行基础，并主张应按冼志永收到何慧妍于2014年5月30日发出律师函的时间解除《厂房租赁合同》。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。上诉人何慧妍与被上诉人冼志永在本案中签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，本院予以确认。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。综合上诉人何慧妍与被上诉人冼志永的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、何慧妍提出解除《厂房租赁合同》的请求应否获得支持。2、被上诉人冼志永应否向上诉人何慧妍退回押金40000元和预收的租金30000元。
关于何慧妍提出解除《厂房租赁合同》的请求应否获得支持的问题。何慧妍上诉称其在本案中没有接收被上诉人的租赁场地，并称其当初与冼志永协商是要求冼志永提供实用面积为780多平方的厂地，而冼志永的租赁场地实用面积只有625平方米，故主张被上诉人存在隐瞒和欺诈的故意。本案中，双方签订合同后，冼志永将按照合同约定将厂房交付给何慧妍，何慧妍也向冼志永交付厂房押金40000元及预交厂房租金30000元。何慧妍在本案中并没有提供证据证实其要求冼志永提供780多平方米的的用地面积要为实用面积，且从双方签订的《厂房租赁合同》内容可知，双方在该合同中明确约定了双方租赁的标的为安塘厦洞管理区的厂地（面积为柒佰捌拾柒点伍平方），土地证号为云浮国有（1997）24-00-02**号，而当事人一审提供的云府国用（1997）字第24-00-02xx号《国有土地使用证》的权属人和持有人为冼志永，且该证载明的用地面积为柒佰捌拾柒点伍平方米，建筑占地陆佰贰拾伍平方米，亦即该证载明的用地面积柒佰捌拾柒点伍平方米与双方在合同中约定的厂地面积柒佰捌拾柒点伍平方米是相一致，而双方在合同中的上述有关约定是双方当事人的真实意思表示。因此，何慧妍主张冼志永存在隐瞒和欺诈的故意，理由不成立，本院不予采纳。此外，何慧妍认为涉案租赁场地的面积不符合其经营要求，致使其不能实现合同目的，故要求解除合同。由于何慧妍在本案中并没有提供证据证明其实际需使用多大面积的厂房进行经营，亦即其无证据证实本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的关于法定解除合同的情形，其应承担举证不能的不利后果。因此，何慧妍以涉案租赁场地不能实现合同目的为由而主张求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。
另外，何慧妍在二审诉讼中还提交一份由冼志永通过广东言邦律师事务所于2015年6月16日向其发出的《律师函》，冼志永确认该份律师函的真实性，该律师函载明了何慧妍拒绝支付租金已构成实质性违约，冼志永有权解除合同及收回厂房，并要求何慧妍在收到该律师函三个工作日内予以明确答复，否则就解除合同。对此，上诉人何慧妍的委托代理人于2015年7月9日向本院提交了《民事代理词（补充）》，并在该代理词中对上述律师函提出意见认为，该律师函只证明了双方签订的《厂房租赁合同》已丧失履行基础，主张应按冼志永收到何慧妍于2014年5月30日发出律师函的时间解除《厂房租赁合同》。从何慧妍对冼志永发出的律师函提出的意见可知，何慧妍是同意解除涉案厂房租赁合同的，只是不认可按冼志永提出的时间解除合同。由于何慧妍未能提供证据证明本案存在法定解除合同事由的依据，且也不存在约定解除事由，因此，何慧妍要求按其提出的时间解除合同没有理据，本院不予采纳。虽然冼志永没有提供证据证实何慧妍何时收到律师函，但何慧妍向本院提交由冼志永对其发出的律师函，表明其是收到该律师函，而其于2015年7月9日向本院提交的《民事代理词（补充）》中对律师函的意见，可视为其对律师函的明确答复，且双方均有解除合同的合意，故此，本院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2015年7月9日解除。
关于被上诉人冼志永应否向上诉人何慧妍退回押金40000元和预收的租金30000元的问题。何慧妍上诉要求退回其在签订合同后向冼志永交付的押金40000元及预收租金30000元，其理由是认为冼志永没有交付租赁厂房，且一直招租，同时认为押金性质为“水电押金”，其没有使用租赁标的，也没有产生水电费，主张冼志永不存在经济损失，故要求冼志永退回上述款项。为此，何慧妍在二审诉讼中提交两组《照片》、《收据》、《收费历史档案、证明》、《电费记录》、《光盘》、《身份证》、《移动电话话费收据》、《语音通话记录文本》共十组证据拟证明其该主张，分析何慧妍提供的上述证据内容，该十组证据并不足以证明何慧妍的主张，冼志永也不予认可。而根据何慧妍在本案中的陈述，其提到其于签订合同第二天到租赁厂房进行丈量面积，何慧妍称当时丈量时，冼志永也在场，但冼志永不予认可。虽然何慧妍没有提供证据证明其丈量面积时冼志永在场，但何慧妍既然可以进入涉案租赁厂房丈量面积，这表明何慧妍是可以出入租赁厂房的，而且何慧妍在二审诉讼中提供的照片中，其中有一张拍摄时间为2015年1月19日11时11分41秒的照片，反映的是租赁厂房内的场景，这也印证了何慧妍是可以出入租赁厂房的。这表明冼志永已将涉案租赁厂房交付给何慧妍。故此，何慧妍认为冼志永没有交付厂房的理由不充分，本院不予采信。由于双方在合同中约定了“交租时间定为每年的新历7月1日至7月5日之内一次性付完次年，全租金给甲方过期不交，每过期一日须按年租金的5%向乙方收取违约金，若然超三十天就当有实质违约行为，甲方有权收回厂房，自动解除合同，没有押金，并清缴乙方违约费用”，而本案中也出现了何慧妍一直拒交租金的实质违约行为，因此，冼志永根据双方的约定，不予退回上述押金40000元，并无不妥。同时，何慧妍理应根据合同约定支付租金，但其一直没有向冼志永支付租金，因此，对于其预交的租金30000元，冼志永不予退回，合情合理。由于冼志永已向何慧妍交付租赁厂房，何慧妍是否使用租赁厂房以及是否产生水电费，并不是其要求退回押金或不按约定交付租金的理由，故此，何慧妍要求退回押金40000元及租金30000元的主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院驳回何慧妍提出冼志永退回押金40000元和租金30000元的请求，处理正确，本院予以维持。由于冼志永在二审诉讼中向何慧妍发出律师函要求解除合同，而何慧妍也有解除合同的意思表示，故本院确认双方在2014年4月24日签订的《厂房租赁合同》于2015年7月9日解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法河民初字第152号民事判决。
二、确认何慧妍与冼志永在2014年4月24日签订的《厂房租赁合同》于2015年7月9日解除。
三、驳回何慧妍的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1550元、二审案件受理费2364元，均由上诉人何慧妍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 李开勇
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年七月十三日
书 记 员 冯家玲