湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终237号上诉人（一审原告）：杨焰钦，男，汉族，1984年1月15日出生，住所地湖南省洪江市。上诉人（一审原告）：向婷，女，汉族，1984年10月9日出生，住所地湖南省洪江市。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴树平，怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者，资格证书证号：43132013007。被上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。上诉人杨焰钦、向婷因与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人杨焰钦、向婷的共同委托诉讼代理人吴树平，被上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨焰钦、向婷上诉请求：撤销原判决，改判被上诉人支付逾期办证违约金31862.12元（违约金已计算至2017年6月20日止，请求计至办好之日）；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：根据双方的合同约定，大汉置业公司应于2013年6月30日交房，并在交房后730天内办好产权证书，但大汉置业公司直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》竣工验收合格，迟迟没有申办产权证，其逾期办证事实清楚。原判决将被上诉人（不按时缴纳税费）逾期办证归结于上诉人不按时于封顶时向被上诉人交纳税费，不考虑被上诉人没有将封顶时间告知给上诉人，买个房子不可能守在工地上的事实，且与因同一事实的本小区左邻右舍的生效判决书截然相反。大汉置业公司辩称：上诉人于2012年4月26日向被上诉人出具的《大汉龙城延期申请表》上书面写明“本人申请除房款外的其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至19幢封顶时付清,若逾期,本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任”，该意思表示是上诉人对自己民事行为的依法处分，真实有效，上诉人应当予以履行。被上诉人所建的房屋于2012年10月26日前封顶，但上诉人并未在此时间之前将契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费缴清，上诉人已经免除了被上诉人的逾期办证违约责任，故上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。杨焰钦、向婷向一审法院起诉请求：1、判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付逾期办理产权登记证书违约金31862.12元(逾期办证违约金已计算至2017年6月20日,请求计算至办好两证的当天为止)；2、案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“大汉.龙城兴龙府”第15栋1101号房，总房款446874元，合同签订时付定金196874元,向银行按揭贷款25万元；被告须在2013年6月30日前将所购房屋交付给原告，交房时经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；原告委托被告办理房屋所有权证及土地使用权证，向被告交纳相关办证费用，在2013年6月30日前将共用部分专项维修基金交予被告；如因被告的责任，原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。同时，原告就自已的详细住址及联系电话在《商品房买卖合同》中予以了书面详细载明。2012年5月10日，原、被告又签订了《补充协议》约定：该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续；原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内来收房，自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担；双方约定交房后730日内办好房屋所有权证及土地使用权证，逾期，被告按原告已付房款的每日支付万分之三的违约金。同日,原告在《大汉龙城延期申请表》上书面写明“本人申请除房款外的其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至15幢封顶时付清,若逾期,本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任。杨焰钦、向婷”。合同签订后，原告向被告依约交清了全部购房款446874元。被告至今未为原告办理好房屋不动产权证。2013年7月28日，原告办理该商品房交接手续。2012年10月26日，本案所涉15幢“主体工程质量竣工验收”合格。2013年7月28日,原告完成契税交纳。2016年6月14日，本案所涉15幢取得《竣工验收备案表》。一审法院认为：原、被告签订的商品房预售合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，原告按合同约定向被告交付了购房款446874元，被告应当在合同约定的交房时间2013年6月30日后730天内为原告办理房地产权证。依照双方在合同中的约定，被告未及时为原告办理房地产权证的行为已构成违约，按补充协议约定被告应当赔偿原告逾期办理房产证的违约金。但本案原告在2012年5月10日《大汉龙城延期申请表》上书面写明“本人申请除房款外的其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至15幢封顶时付清,若逾期,本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任。杨焰钦、向婷”,是对自己民事权利的依法处分，真实有效，一审法院予以认定。原告未能依约定向被告交纳契税等相关应予交纳的费用，已经构成违约，根据原告在《大汉龙城延期申请表》上的书面承诺内容，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回原告杨焰钦、向婷的其他诉讼请求。案件受理费597元，由原告杨焰钦、向婷承担。二审中，杨焰钦、向婷提交了税收缴款书、湖南省物业专项维修资金专用收据、收款收据各一份，拟证明杨焰钦、向婷在交房时已经交过专项维修基金及契税，但在4年后大汉置业公司将此款退回给上诉人或继续占用维修基金，大汉置业公司在收到此款一年后才将契税交到税务机关，上诉人并没有违约行为的事实。经庭审质证，大汉置业公司的委托诉讼代理人对真实性、合法性、关联性均有异议，认为从单据的时间显示，缴纳时间也不是约定的时间，并未在大汉置业公司延期申请表之前交清，恰恰证明上诉人违约。本院认为，该证据并不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为：本案杨焰钦、向婷在2012年5月10日《大汉龙城延期申请表》上书面写明“本人申请除房款外的其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至15幢封顶时付清，若逾期，本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任”，该承诺系杨焰钦、向婷对自己民事权利的依法处分，合法有效。本案中杨焰钦、向婷没有在约定时间内向大汉置业公司交纳契税等相关应予交纳的费用，根据承诺已经构成违约，杨焰钦、向婷要求大汉置业公司承担逾期办证的违约责任没有事实依据，本院不予支持。杨焰钦、向婷提出大汉置业公司没有告知15幢封顶时间，其不可能知晓封顶时间不应按承诺承担责任的上诉理由，本院认为该理由不能成立，不予支持。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定的内容表明，杨焰钦、向婷对大汉置业公司应于2013年6月30日之前交房是明知的，即使大汉置业公司没有向杨焰钦、向婷告知15幢封顶时间，杨焰钦、向婷最迟也应于2013年6月30日缴清承诺中应予缴纳的费用，但杨焰钦、向婷直至2013年7月28日缴纳，其逾期缴费的事实清楚；根据杨焰钦、向婷自己所作的书面承诺内容，其逾期缴费的，放弃要求大汉置业公司承担逾期办证的违约责任。综上，杨焰钦、向婷的上诉理由不能成立，本院不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费523元，由杨焰钦、向婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年五月二日代理书记员  胡 蒙