黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0110民初字第712号
原告于某某，居民身份证号码xxx，男，1947年11月7日出生，汉族，退休，住哈尔滨市平房区。
委托代理人焦波，男，1977年2月20日出生，汉族，哈尔滨量具刃具集团有限责任公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。
被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街135号。
法定代表人蒋喜坤，男，经理。
委托代理人柴金峰，哈尔滨香坊物业供热有限责任公司法律顾问。
委托代理人叶彩霞，女，1962年10月6日出生，汉族，哈尔滨香坊物业供热有限责任公司科员，住哈尔滨市香坊区红民街58号4单元2楼2门。
原告于某某与被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理，原告于某某的委托代理人焦波、被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司的委托代理人柴金峰、叶彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月26日，原、被告签订了一份《房屋有偿转让协议》，协议约定：被告将位于哈尔滨市香坊区五叙街86号，建筑面积129.31平方米锅炉房出售给原告，出售价格为45万元。协议同时约定办理更名过户所需的各项费用全部由被告承担。签订协议当日，原告向被告交付定金10万元并约定如果被告中途反悔、提出不卖或提高价格及不协助原告办理过户手续属违约行为，应双倍赔偿原告支付的购房定金。协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告对该房屋外墙进行修缮、装修，花费修缮费6.50万元。在原告督促被告协助办理房屋更名手续时，被告明确表示该房不能办理产权更名过户手续。被告的行为违反双方协议的约定，已构成违约。故原告要求：l、解除原、被告签订的《房屋有偿转让协议》，由被告返还原告购房款45万元；2、被告赔偿原告违约金10万元；3、被告赔偿原告房屋装修费6.50万元；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称，被告不同意原告的诉请。原、被告双方已经履行房屋买卖手续，被告已经将诉争房产交付给原告，原告购买该房产时，对诉争房屋的使用性质、产权性质已经了解，这在双方签订的房屋有偿转让协议中第二条及第三条的第三项有明确的约定。待诉争房产具备办理更名过户条件时，被告可以协助原告办理相关的手续。因房屋已经交付给原告，原告对该房屋已经进行使用，原告为使用房屋所进行的修缮装修费用属于原告自己的行为，被告不同意给付，综上，被告不同意原告的诉请。
原告为证实其诉讼请求，在举证期限内提供证据如下：
证据一、《房屋有偿转让协议》1份、结算票据1张。证明原告已全部履行协议约定，被告中途反悔提出不卖或提高价格及不协助办理过户手续属于违约行为，应双倍赔偿原告的购房定金，被告的行为违反了协议约定。
证据二、《家庭装修合同》1份。证明原告对诉争房屋所花费的装修费用。
证据三、照片10张。证明原告对诉争房屋进行装修的事实。
以上证据经当庭质证，被告对证据一的真实性无异议，但认为被告不是不协助原告办理过户手续，而是现在诉争房屋暂不具备办理房产过户的条件，当具备条件时，被告可以按照协议约定履行协助办理过户手续的义务，另外，原告已对所购买的房屋充分了解并愿意购买，这在双方签订的房屋有偿转让协议中第二条及第三条的第三项有明确的约定。本院认为，原告所述的在签订协议时虽然知道诉争房屋没有取得房屋所有权，系因被告明确表示可以办理更名过户且承担各项更名的费用，原告才与被告签订协议的说法更符合原告与被告签订该协议的真实意思表示，故本院对该证据予以采信。被告对证据二有异议，认为合同的承接方未到庭，无法证实原告已经交付装修款。并且原告为自己使用的房屋进行装修，与被告无关。本院认为该证据无法证明原告已经实际花费装修费6.50万元，故对该证据不予采信。被告对证据三有异议，认为照片没有具体的拍摄时间，无法证明原告要证明的问题。本院认为因被告对该证据有异议，且照片没有具体的拍摄时间，本院对该证据不予采信。
被告为证明其抗辩主张，在举证期限内提供证据如下：
《房屋有偿转让协议》1份。证明原、被告在签订转让协议时，原告已对诉争房屋已充分了解并愿意购买，属双方自愿的行为，被告不存在违约。
以上证据经当庭质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为签订协议时虽然知道诉争房屋没有取得产权，是因为被告承诺可以办理产权变更，原告才与被告签订的协议。且协议约定，被告不按协议的约定给原告办理过户手续属于违约行为，要双倍赔偿原告定金，这一约定能说明被告当时承诺可以办理过户手续的事实。本院认为，原告所述的在签订协议时虽然知道诉争房屋没有取得房屋所有权，系因被告明确表示可以办理更名过户且承担各项更名的费用，原告才与被告签订协议的说法更符合原告与被告签订该协议的真实意思表示，故本院仅对该证据的真实性予以确认，对证明的问题不予采信。
经审理查明，原、被告于2013年3月26日签订了一份《房屋有偿转让协议》，甲方为被告，乙方为原告。协议约定，被告将位于哈尔滨市香坊区五叙街86号房屋转让给原告，转让价格为45万元，并约定办理更名过户所需的各项费用全部由被告承担。在该协议中第四款约定：“协议签订当日，乙方（原告）将购房定金人民币（大写）金额壹拾万元（100000元）交付甲方（被告）。交易手续完毕后，购房定金充抵购房款”。协议第五款第一条约定：“甲方（被告）中途反悔，提出不卖，或者提高价格及不协助办理过户手续属违约行为。应双倍赔偿乙方支付的购房定金”。2015年4月2日，原告向被告交付了全部购房款45万元。另查明，诉争房屋至今没有取得房屋所有权证。
本院认为，原、被告签订的《房屋有偿转让协议》从性质上属于合同，该协议有原告的签名和被告的公章，系双方真实的意思表示，故该协议真实有效。合同的当事人有义务按照合同的约定履行各自的合同义务。现原告已经按协议约定将购房款全部交付给被告，完成了自己的合同义务，而被告就有协助原告办理诉争房屋的更名过户手续的义务。而且该协议的签订日期为2013年3月26日，直至本案开庭之日，被告仍然未取得诉争房屋所有权，无法履行为原告办理更名过户手续。虽然被告辩称，原告在签订该协议时被告已经将诉争房屋没有取得房屋所有权证且产权能否办理属于待定的状态告知原告（协议第二款标明，乙方已经对所购买的房屋充分了解并愿意购买）但本院认为原告所述的在签订协议时虽然知道诉争房屋没有取得房屋所有权，系因被告明确表示可以为原告办理更名过户手续且承担各项更名的费用，原告才与被告签订协议的说法更符合原告与被告签订该协议的真实意思表示，故对被告关于原告明知诉争房屋的所有权属于待定状态的辩称不予采信。因被告不能及时履行自己的合同义务，属于违约行为，故根据协议的约定，被告应当承担违约责任。关于原告要求解除与被告签订《房屋有偿转让协议》，并要求被告返还购房款45万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，“当事人可以解除合同；……（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，原告的这一请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的要求被告给付违约金10万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方在协议中约定了违约金的赔偿标准，故原告要求被告给付违约金的诉请符合法律规定。另根据《中华人民共和国担保法》91条规定，定金的数额不得超过合同标的额的20%。本案中，诉争房屋的价格为45万元，故该协议的有效定金最多应为9万元（45万×20%），因协议中约定被告违约应双倍赔偿原告的购房定金，故被告应赔偿原告违约金18万元。现原告只要求被告赔偿10万元违约金，没有超过法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的要求被告给付诉争房屋装修费6.50万元的问题，因原告没有提供证据证明该装修费用已实际花费，且其装修损失已含盖在10万元违约金中补偿，故本院对原告的该诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告于某某与被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司签订的《房屋有偿转让协议》；
二、被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司于本判决生效后立即返还原告于某某购房款45万元；
三、被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司于本判决生效后立即赔偿原告于某某违约金10万元；
四、驳回原告于某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9950元（原告已预交），由被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司承担，与上款一并给付原告于某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘 云
人民陪审员 王爱萍
人民陪审员 关 敏
二〇一六年三月十四日
书 记 员 卢金雪