广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1201号
上诉人（原审原告）：张某，男。
委托代理人：常建青，广东瑞丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾某，女。
委托代理人：张静煜，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳市分行。
法定代表人：王少俊，行长。
委托代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。
上诉人张某因与被上诉人曾某共有纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1110号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张某原审诉讼请求：1、依法确认张某具有罗湖区红桂路荔花村某房产（《房地产证》编号：深房地字第**号）85.62%的房屋所有权，并判令曾某协助张某办理该房产共有权房屋权属证书，价值135.7万元；2、曾某承担本案全部诉讼费用。原审庭审中，张某当庭变更诉讼请求第1项为：依法确认张某具有罗湖区红桂路荔花村某房产（《房地产证》编号：深房地字第**号）83.02%的房屋所有权，并判令曾某协助张某办理该房产共有权房屋权属证书。
原审法院经审理查明，一、张某、曾某于2010年11月至2013年3月期间系恋人关系，双方于2013年3月分手。张某系广州市户口。2011年4月10日，张某（通讯地址东莞市清溪镇上元银松路13号）与曾某签订《婚前合资购房协议书》1份，约定：双方经自由恋爱，自愿准备结婚，本着平等自愿精神，婚前双方协议共同购买住房1套，按照以下约定共有，共同使用：1、双方按照以下约定购买位于深圳市罗湖区红桂路荔花村17号1栋102住房1套，面积84.08平方米；2、上述房屋以曾某名义购买，曾某登记为产权人，以曾某名义办理首付，按揭贷款、月供等全部购房手续；3、出资金额、出资比例：房产总价款人民币160万元（以下均为人民币），另过户、佣金等2万元费用，共计162万元，其中购房首付款为73万元（注：首期款71万元，为总房价的44.375％，加上过户、佣金等费用2万元首付款为73万元），余款89万元从银行贷款支付；首付款73万元由张某出资58万元，出资比例为79.45％，曾某出资15万元，出资比例为20.55％；4、产权比例：张某享有共同所购物业50％的产权，曾某享有该物业50％的产权；5、今后每月月供按照上述出资比例，双方分别负担；6、上述出资为双方婚前个人存款，为婚前个人财产，除本协议另有约定外，上述房屋为双方按产权比例的共有财产；婚前如需分割房屋所有权或者进行转让，按照上述产权比例分配产权或者转让所得；婚后如需分割房屋所有权或者进行转让，按照张某占50％、曾某占50％的比例分配产权或者转让所得；7、双方结婚后，上述房屋转化为夫妻共同财产，按照共同财产处理，双方具有平等的处理权；8、无论婚前或者婚后上述房屋未经对方书面同意一方不得擅自处理，分配产权或者转让房屋时一方应当协助对方办理产权变更手续；9、上述房屋装修费用和附着物由双方按照上述出资比例承担，婚前或者婚后参照本协议产权比例约定为双方按份或者共同共有财产；10、上述房屋拆迁补偿还建、租赁、转让变现后再投资、增贬值以及以其他方式转换为其他财产形式或者继承人继承，均按照本协议婚前或者婚后的产权比例约定办理。
二、涉案房产于2011年4月21日过户登记至曾某名下，曾某占100％份额。2011年4月22日，曾某与第三人签订借款合同和抵押合同各1份，约定曾某向第三人借款89万元用于购买涉案房产，并提供该房产作为抵押。之后该房产于2011年4月26日办理抵押登记。目前，该房产仍未还清按揭贷款。
三、原审庭审中曾某承认涉案房产的按揭贷款绝大部分由张某支付，但双方共同生活支出由曾某负担；张某则称房屋按揭贷款全部由张某负担。原审庭审中曾某称张某一直在东莞清溪工作。
四、张某原审庭审后提交了2份证据，1、深圳市社会保障卡复印件1张，显示：张某，男，卡号6035974XXX、公民身份号码63212419730318XXXX。2、房屋产权信息查询单1份，显示；截至2014年2月28日，没有查询到张某在深圳的住宅房产信息。
原审法院审理认为，本案属房屋所有权确认纠纷。第一，根据物权法，我国对不动产实行统一登记制度，经登记的权利人为不动产的所有人。涉案房产目前登记在曾某一人名下、曾某占产权份额100％。该产权登记具有法律效力。第二，本案婚前合资购房协议书明确约定：“涉案房屋的产权比例为张某、曾某各占50％”、“婚前如需分割房屋所有权或者进行转让，按照上述产权比例分配产权或者转让所得”，据此，无论张某、曾某的出资比例各是多少，但双方的产权比例均是各占50％。张某将出资比例理解为产权比例，与协议书的约定不符。第三，张某依据涉案婚前合资购房协议书享有的是债权，而并非物权。且张某在签订涉案婚前合资购房协议书时即2011年时，并不具备在深圳购买住宅房产的购房资格，即因受国家限购政策限制，本案不具备将房产部分或者全部份额过户至张某名下的现实政策条件；退一步讲，即使之后张某具备在深圳购房资格，但因张某、曾某未对涉案协议书进行变更，张某依据2011年签订的协议书要求享有该房屋83.02%的份额，合同依据仍不足。
综上，不论曾某是否支付购房款、支付多少，均不影响产权登记的效力。张某要求确认涉案房产83.02%的产权份额归其所有，并要求曾某协助办理过户手续，事实和法律依据均不足，原审法院不予支持。鉴于张某并非深圳市户口，以及张某、曾某已经分手的事实，张某可通过主张房屋分割途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、驳回张某要求确认其具有深圳市罗湖区红桂路荔花村某房产83.02%份额房屋所有权的诉讼请求。二、驳回张某要求曾某协助张某办理涉案房产共有权房屋权属证书的诉讼请求。案件一审受理费人民币17284元，由张某负担。
上诉人张某不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1110号民事判决，并依法予以改判，判决支持上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《婚前合资购房协议书》，双方约定了出资份额和婚前、婚后不同的产权比例，并共同生活和实际履行，并无违反法律强制性规定的情形，上诉人当然有权请求确认房屋所有权。2、本案确认上诉人是否享有物权，前提是确认合同合法有效，然后依据合同约定内容进行判决认定。合同约定为当事人之间的法律，若无违反法律禁止性规定，从维持交易稳定、促进合同自由原则出发，均应依据双方约定做出判决。3、关于产权比例，协议书全文突出双方的出资比例、婚前产权比例、婚后产权比例等关键词，对于协议书第四条约定产权比例为各50%的笔误事实，如双方无论婚前婚后，无论上诉人出自多少、均应认定被上诉人为物权所有人或者均应各占50%的产权，则双方协议就无须详细罗列婚前婚后各类情形和产权比例的约定，只需一句话约定“双方无论出资多少无论婚前婚后，本协议一经签订，女方即享有50%的产权”。4、如前所述，双方共同生活达两年之久，自始之处双方的目的就是为了恋爱和结婚，而根本不存在一方为另一方买房的目的，这也是，双方约定婚前按出资比例享有产权，婚后基于成为夫妻关系，上诉人作为男方放弃自己多出资部分，双方按各自50%共享产权，完全属于赠与性质，此类约定也完全符合事实和情理、道德。本案中双方目的为将来结婚，并不是单纯的合资购房，为以后谋取增值，更不是为逃避上诉人当时不具备购房资格而借名登记从而取得房屋的约定。5、本案中，原审判决一方面认定本案房屋所有权不应当进行确认，而认为应当进行分割，一方面却认为无论上诉人是否出资、出资多少均应为被上诉人登记为产权人而不能确认，原审法院完全不清楚本案的准确案由和应当审理的纠纷类型。6、即使是房屋分割，本案中原审法院也必须先行确认合同效力和当事人是否具有物权。上诉人主张按份享有案涉房产的物权，具有合同和法律依据。
被上诉人曾某答辩称：对于上诉人出资部分，被上诉人是予以认可的。从一审、二审庭审调查的事实已经非常清楚，被上诉人也是希望通过和解的方式解决问题，但是被上诉人认为上诉人是没有权利在房产证上加名的，原因是：双方没有办理结婚手续，不符合关于配偶家庭的规定，而且购房时上诉人并不具备购房当地国家的购房政策文件，即便挂靠或者购买了社保，按照国家的房贷政策，也仍然不符合当时购房的规定，所以上诉人想借用人民法院判决书的确定确认物权，规避国家政策，达到房证加名的目的，不应得到支持。即便按照司法实践中借名登记关系，上诉人虽然存在出资，但因购房时不符合国家政策，请求确认物权，并办理产权转移的，人民法院不应支持，何况本案被上诉人本人是真实的产权人，根据物权法的规定，物权自登记才生效，虽然双方签订的合同是有效的，但是合同有效并不必然产生物权的效力，上诉人上诉中所陈述的内容应当是对物权效力的误解，基于双方早已分手，而且各自成家的事实，如果加名必将导致两人矛盾上升到双方家庭的更为严重的矛盾，会使问题更加复杂，不利于社会秩序的稳定，也增加了社会矛盾和不和谐的因素，所以无论是本着公序良俗的民法原则，还是随着双方各自已成立家庭的情势变更的合同法使用原则，上诉人应本着解决问题的角度，提出适当的诉请，或者通过和解方式化解矛盾，因此被上诉人认为本案一审事实清楚，适用法律无误，应依法维持。
原审第三人中国银行股份有限公司深圳市分行答辩称：我们认为涉案房产依法办理了抵押登记，无论法院最终如何判决，请依法保护抵押权人的利益。目前贷款余额是80余万元，需还清全部借款本息后我方才能解除抵押登记。
本案二审审理期间，深圳市房地产权登记中心出具了《购房资格证明》，证明张某具备本市住房限购区域内的住房购买资格。另，根据《物权法》相关规定，涉及房产产权变更需抵押权人同意，经本院询问，原审第三人明确表示在涉案房屋未还清全部贷款本息解除抵押登记前，不同意变更房屋产权登记。本院将原审第三人的上述意见告知上诉人张某后，张某明确表示同意代为清偿全部贷款本息。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在本案中，张某根据《婚前合资购房协议书》主张就涉案房屋享有83.02%共有权，而且本案的争议焦点是共有份额和变更产权登记，因此原审法院将本案案由认定为所有权确权纠纷不准确，本案案由应为共有纠纷，本院予以纠正。
根据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，张某、曾某签订的《婚前合资购房协议书》没有违反法律法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，虽未办理物权登记，但也不影响合同效力，因此张某、曾某签订的《婚前合资购房协议书》合法有效。合同既然有效，张某依据《婚前合资购房协议书》对涉案房屋主张权利应受法律保护，而且根据深圳市房地产权登记中心出具的《购房资格证明》，张某现已具备购房资格，因此本案张某诉请确认对涉案房屋的共有权符合法律要求，本院予以支持，原审全部驳回张某诉请，属适用法律错误，本院予以纠正。
关于产权份额，张某主张按照出资比例83.02%确定其产权份额，但从《婚前合资购房协议书》的文字表述上来看，只有各占50%产权份额的明确约定，而没有按出资比例分割产权的意识表示，没有证据证明该约定是在欺诈、胁迫、重大误解下签订的，应认定合同约定对涉案房屋各占50%份额按份共有为双方真实意识表示，张某主张的83.02%显然不符合合同约定，本院对该上诉理由不予支持。合同有效，即应恪守履行，且双方购房时为恋人关系，不排除赠送的可能性，因此本院基于合同认定张某享有涉案房产50%产权份额，原审法院以张某主张83.02%产权不符合合同约定为由，驳回其全部诉讼请求，属适用法律错误，本院予以纠正。
上诉人张某依法有权要求享有涉案房屋50%的产权，虽然涉案房屋在原审第三人处办理抵押，但上诉人张某明确表示同意代为清偿全部贷款本息，故涉案房屋在注销抵押登记的前提下变更产权登记符合法律要求亦不损害抵押权人的利益，原审第三人表示同意。鉴于涉案房屋的抵押人为曾某，曾某有义务为变更产权登记而办理赎楼和注销抵押登记相关手续，至于张某代为清偿后其与曾某双方就清偿款项及抵押期间按揭支付的承担，双方可以另寻途径解决。
综上，上诉人张某的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1110号民事判决；
二、曾某应于本判决生效之日起三十日内向中国银行股份有限公司深圳市分行办理深圳市罗湖区红桂路荔花村某房产的赎楼和注销抵押登记手续；
三、曾某应在上述赎楼、注销抵押登记手续完成后三十日内将深圳市罗湖区红桂路荔花村某房产50%产权变更登记至张某名下。
四、驳回张某的其他诉讼请求。
本案一审受理费17284元，由曾某负担10409元，由张某负担6875元；本案二审受理费17284元，由曾某负担10409元，由张某负担6875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国物权法》第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。