上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7809号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴绪国，男，1973年2月11日生，汉族，住广东省佛山市禅城区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨克元，男，1952年6月7日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
上诉人吴绪国因与被上诉人杨克元房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴绪国及被上诉人杨克元的委托诉讼代理人蒋凯佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴绪国上诉请求：撤销一审判决第三、四、六项，改判租金按每月2,000元计算，装修损失为55,000元。事实和理由：吴绪国租赁上海市闵行区XX镇XX街XX号（南）房屋（以下简称系争房屋）的目的是为了经营使用，但系争房屋无法办理营业执照，致吴绪国经营目的无法实现，也无法居住，只能作为仓库使用，故系争房屋按照每月4,000元计算租金标准过高。系争房屋并非毛坯房，有固定装修，吴绪国为此支付前租客装修费35,000元，另因吴绪国自行装修了货架和灯具等花费20,000多元，故杨克元应赔偿吴绪国装修损失共计55,000元。
杨克元辩称，吴绪国本有两个月时间可以办出营业执照，但其并未及时办理，故目前局面系吴绪国的过错所致。一审法院判决租金按每月4,000元计算，实际已经过低。现吴绪国继续占用系争房屋至今，理应支付相应使用费。杨克元对吴绪国与上一家租客之间约定的装修转让费35,000元并不清楚。一审法院判决装修损失计10,000元，已考虑了客观情况。请求驳回上诉，维持原判。
吴绪国向一审法院起诉请求：1、解除双方间2015年10月17日签署的《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）；2、杨克元向吴绪国退还已支付2015年10月19日至2016年6月30日间的房屋租金60,677元；3、杨克元向吴绪国退还房屋押金7,400元；4、杨克元赔偿吴绪国装修费用55,200元；5、杨克元赔偿吴绪国货物积压损失90,000元；6、杨克元向吴绪国赔偿违约金44,400元；
杨克元向一审法院提起反诉请求：1、判令双方2015年10月17日签订的租赁协议解除并由吴绪国腾空按照现状返还系争房屋；2、判令吴绪国支付杨克元房屋租金（从2016年7月1日至实际返还系争房屋之日止，按照月租金7,100元标准计算）；3、判令吴绪国支付杨克元滞纳金（从2016年7月1日至实际支付租金之日止，按照每天100元计算）；4、判令吴绪国支付杨克元违约金44,400元。
一审法院认定事实如下：2015年10月17日，以杨克元作为出租方（甲方）与吴绪国作为承租方（乙方）签署租赁协议，约定：双方经友好协商，甲方将自己所有的系争房屋经沈尧峰转让后，出租给乙方经营陶艺业务；乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准；甲方出租房屋建筑面积70平方米左右，另有天井和阳台；租赁期限自2015年10月19日起至2020年3月31日止；房屋租金第一期（2015年10月19日至2017年3月31日）为每月7,100元，首月为13天，租金为2,977元，第二期（2017年4月1日至2018年3月31日）为每月7,400元，……；乙方向甲方支付租金方式为先付后用，即在每期租金到期之前支付，周期为3个月，首期租金支付至2016年3月底，计5个月13天，计38,477元，在签约时支付；乙方在规定日期内向甲方支付房租，如逾期，则增付每日100元滞纳金，乙方支付租金逾期满15天，视作单方擅自解除协议；乙方应向甲方交纳一个月租金（以7,400元计）作为押金，与首次租金一并支付，协议到期后，房屋如无损毁，甲方将押金全额退还乙方；乙方可在不破坏房屋主体结构的前提下进行适当的装修，解除协议后，装修保留与否，由甲方决定，如拆，则费用由乙方负责，如不拆，甲方不承担原装修费用；租赁期间，乙方可将房屋转让给第三方使用，但应事先告知甲方，且第三方的经营项目必须征得甲方同意；如甲方擅自解除本协议，应赔偿乙方6个月的租金金额（以每月7,400元计），返还乙方相应期间的房租，并承担实际装修费用；如乙方擅自解除本协议，应赔偿甲方6个月的租金金额（以每月7,400元计），且已付租金和押金甲方不予返还；……。租赁协议签署后，吴绪国向杨克元支付首期租金38,477元和押金7,400元。房屋交付吴绪国后，其安装了货架。2015年12月21日，上海市闵行区市场监督管理局出具《上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动通知书》，表示因涉嫌未取得营业执照从事经营，责令从即日起停止无照经营活动。吴绪国于2016年3月31日通过转账方式，向杨克元转账支付22,200元。2016年6月30日之后，吴绪国未再向杨克元支付过系争房屋的租金。
系争房屋所在土地的使用权人为杨克元，土地用途为住宅。2006年12月1日，闵行区七宝镇土地管理所出具证明，表示根据七宝镇政府对七宝老街的规划和《关于七宝老街商业经营行为的会议纪要》的精神，同意七宝老街已修复改造好的房屋以商业用房出租。2015年8月，吴绪国曾通过短信联系杨克元，表示杨克元七宝老街的店铺，看到租户大概不想做了，租户退出的话，其想做陶瓷艺术品，并表示前几年想要租系争房屋的，一直留着电话，现在去逛时看到出租的信息。根据双方庭审确认，杨克元与吴绪国就系争房屋签署租赁协议之前，由案外人承租系争房屋用于经营字画，租赁未到期终止后，由杨克元与吴绪国订立租赁协议，之前承租人并未办理过相关的营业执照，吴绪国表示自行至相关工商管理部门办过营业执照，但因条件不符，未能办理。2016年4月，闵行区七宝镇人民政府出具《七宝镇人民政府关于规范七宝古镇区域经营行为的操作办法》，表示古镇管辖范围内现有商铺业主将房屋长期委托给古镇管理公司，授权古镇管理公司对其物业实施管理活动，进行统一管理，业主委托价格为经营户实际承租价格，古镇管理公司可向经营户收取一定比例管理费用用于区域内安全、保洁、市容市貌、招商、办证、装修监管等服务，……。一审中，双方共同确认，目前需要由房屋权利人先将房屋委托给七宝古镇管理公司，再由七宝古镇管理公司对外招商出租，由七宝镇管理公司出具材料办理营业执照进行经营。
一审法院认为，吴绪国与杨克元就系争房屋建立了租赁关系，为双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。现吴绪国与杨克元均要求解除双方的租赁协议，并无不可，一审法院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的争议在于合同解除的责任应归责于何方。根据租赁协议明确约定，房屋出租的用途为经营陶艺业务，而合法经营的前提是需要办理营业执照，系争房屋所处位置为七宝古镇老街，根据双方庭审的确认，系争房屋可以办理相关营业执照，但需要具备一定的条件。吴绪国作为承租人，在承租房屋前虽有充分的时间去依照承租房屋的目的审查房屋的情况、条件，衡量房屋能否满足其经营目的的需要，但双方签约后，其在办理营业执照中需要通过第三方七宝古镇管理公司，而根据2016年4月的文件内容及双方当事人庭审中的共同确认，当前办理营业执照的前提是由相关管理单位对外统一招商出租，目前基于杨克元与吴绪国系直接建立租赁关系故无法办理营业执照，客观上无法实现合同目的。杨克元表示签约时，吴绪国只需向相关管理单位缴纳一定的管理费，是有条件办理营业执照，作为出租人没有为承租人办理相关经营文件的义务，对此一审法院认为，杨克元将系争房屋出租给他人，均约定用于经营，但基于之前的承租人也并未要求出租人配合办理过营业执照，故杨克元在与吴绪国签约时，双方对办理营业执照的手续、费用等细节是否明知，并不清楚，根据房屋的性质及所处地段，房屋办理经营执照具有一定的特殊性，在租赁协议内容中双方也未有所涉及，于此要求承租人在签约前就清楚办理营业执照的特殊条件，要求甚高，目前，相关部门又出台明确意见，在当前的租赁状态下，吴绪国因无法办理营业执照致使其不能实现租赁系争房屋的经营目的，不可归责于任何一方。合同解除后，杨克元要求吴绪国腾空房屋按现状交还，于法有据，一审法院予以支持。2016年6月30日前，吴绪国已向杨克元支付租金共计60,677元，2015年12月21日前，吴绪国一直按照自己的意图和目的正常使用系争房屋，就该日前且已履行完毕的部分即14,979元，吴绪国要求杨克元返还，于法无据，一审法院不予支持。从2015年12月22日起因相关行政部门已经勒令在没有营业执照的情况下不得经营，吴绪国无法办理经营执照正常依约使用房屋，但鉴于吴绪国一直仍实际占用系争房屋，杨克元要求其继续支付租金至房屋返还之日，于法有据，但仍以原先约定的租金标准支付，有失公允，一审法院参照双方约定的租金标准、房屋使用状况、房屋自身确具有可经营性质酌情确定租金标准为每月4,000元，算至2017年2月21日计14个月为56,000元，扣除吴绪国已支付部分，吴绪国至此需支付10,302元，故对吴绪国要求返还租金的请求，难以支持。同时，从2017年2月22日起至房屋实际返还房屋之日止，对杨克元主张吴绪国以每月4,000元标准所付租金部分，予以支持。合同解除后，就吴绪国所支付的租赁押金7,400元，其要求杨克元予以退还，于法有据。另外，吴绪国提出对房屋进行装修，杨克元对此并不认可，而双方建立租赁关系时房屋也并非系毛坯状态，在吴绪国不能对装修事实及金额提供充分证据下，一审法院就其意见难以采纳，关于吴绪国为租赁目的对系争房屋安装了货架，双方并不持有异议，虽就此花费并未提供充分的证据证明，但考虑到金额花费并不大且杨克元同意将系争房屋腾空以现状予以返还，一审法院为避免双方损失扩大，将根据双方就租赁合同的履行情况酌情认定由杨克元承担10,000元。至于吴绪国提出要求杨克元承担其货物积压损失90,000元，货物的选择及进货量是承租人自行的经营需要，并非履行租赁合同可预见范围，要求出租人承担货物的费用，没有事实及法律依据，不予支持。双方各自要求对方承担解约的违约责任，因合同的解除并非基于对方擅自解约导致，故对双方就违约金的各自主张，均不予支持，同样，杨克元要求吴绪国承担逾期支付租金的滞纳金，因双方就合同未能正常依约履行的责任并不可归责任何一方，故亦不予支持。
一审法院审理后，于2017年3月7日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定判决：一、确认吴绪国与杨克元就上海市闵行区XX镇XX街XX号房屋所签署的《房屋租赁协议》予以解除；二、吴绪国应于判决生效之日起三十日内依现状腾空上海市闵行区XX镇XX街XX号房屋向杨克元予以返还；三、吴绪国应于判决生效之日起三十日内向杨克元支付至2017年2月21日止未付租金10,302元；四、吴绪国应于判决生效之日起三十日内按照每月4,000元标准向杨克元支付2017年2月22日起至房屋实际返还之日止的租金；五、杨克元应于判决生效之日起三十日内向吴绪国返还租赁押金7,400元；六、杨克元应于判决生效之日起三十日内向吴绪国支付10,000元；七、驳回吴绪国的其余本诉诉讼请求；八、驳回杨克元的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,582.58元，减半收取计1,291.58元，由吴绪国负担1,174.08元，杨克元负担117.50元；反诉案件受理费840元，由杨克元负担690元，吴绪国负担150元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于月租金标准的确定实际与合同解除的责任应归于哪方相关。本案中，吴绪国承租系争房屋之前，同样承租系争房屋作为经营使用的前承租人未曾办理过相关营业执照，故对于系争房屋能否办理营业执照及办理营业执照所需要的条件，吴绪国作为经营者应充分行使审查房屋相关情况的注意义务。吴绪国承租系争房屋后，其无法办理营业执照系因市场管理部门发布相关政策文件导致。根据本案实际情况，一审法院就吴绪国无法办理营业执照的责任不能明确归责于任何一方的认定，于法有据。吴绪国于二审中表示，其对一审法院分时间段计算租金的计算方式并无异议，仅要求对其无法正常经营期间的租金标准下调至每月2,000元。本院认为，一审法院参照双方约定的租金标准、房屋使用状况、房屋自身确有可经营性质等情况酌情将租金下调至每月4,000元，并无不当，本院予以认同。关于吴绪国主张的装修损失，因吴绪国承租系争房屋时该房屋已经过装修，吴绪国称其向前任承租人支付过装修费35,000元，但并无证据予以证明。吴绪国另称其承租后再次进行过装修，但亦无法予以证明，本院难以采信。鉴于双方均确认吴绪国在系争房屋内安装了货架，一审法院酌情判决杨克元就此支付吴绪国10,000元，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另，一审诉讼费计算有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2,582.58元，由吴绪国负担2,408元，由杨克元负担174.58元。一审反诉案件受理费840元，由杨克元负担690元，由吴绪国负担150元。二审案件受理费1,675元，由吴绪国负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年八月二十八日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……