湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民二初字第74号
原告刘江，男。
委托代理人唐建强。
被告张华，男。
委托代理人戴柳江。
原告刘江诉被告张华租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法由审判员詹先斌适用简易程序于2014年4月21日公开开庭进行了审理。在庭审过程中，被告张华在答辩期间内提起反诉，经审查发现案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2014年4月21日裁定该案转为普通程序进行审理，2014年6月6日，依法组成由审判员戚鲁繁担任审判长，审判员詹先斌、人民陪审员杨志锦参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告刘江及其委托代理人唐建强、被告张华及其委托代理人戴柳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月1日，被告与原告签订户外广告位租赁合同，原告将华银国际财富中心6号楼顶场地租赁给被告建造三面翻广告牌，并约定双方之间的权利和义务，被告租期为8年，从2012年4月1日至2020年3月30日止。被告每年向原告交纳租赁费4万元。第一年租金在2012年3月30日前交清，以后每年度租金为每年的元月30日前交清，同时约定逾期不交，按拖欠金额万分之三每日支付违约金，逾期超过1个月，即视为乙方自动放弃合同权益，本合同自行终止。原告方有权另行招租，且被告前期制作建设投资相关联任何款项不予退还。
在合同履行中，被告仅支付1万元租金，被告于2013年6月18日向原告出具欠据，欠到原告2012年4月1日至2013年4月1日租金3万元。被告口头承诺于2014年1月30日前将所欠租金及第二年度的租金一并交清，在此情况下，原告同意被告继续使用场地。然而到2014年1月30日被告无诚信，到期后仍未支付租金。为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉请判令被告支付所欠2012年4月1日至2013年4月1日租金3万元及2013年4月1日至2014年3月30日第二年度租金4万元，共计7万元，由于被告无诚信履行合同，为此特并诉请判决终止租赁合同。
原告刘江为支持其诉讼主张向本院递交了如下证据：
1、户外广告位租赁合同，拟证明双方之间权利义务及租金、租期约定；
2、张华欠据，拟证明张华于2013年6月18日欠30000元租金的事实；
3、6号楼买卖合同补充协议，拟证明刘江是6号楼业主，享有6号楼面所有权及广告位所有权；
4、房屋所有权证书，拟证明刘江系6号楼7层内业主；
5、韵瑶公司证明，拟证明刘江与张华所签订广告位租赁合同相关权利归刘江负责。
被告张华对原告刘江提供的证据质证意见为：
对证据1的真实性没有异议，但是证明内容有异议，合同是张华与韵瑶公司签订而不是刘江；对证据2没有异议；对证据3、4真实性没有异议，但是不影响被告租赁的协议，因协议是2012年签订的；对证据5被告不清楚，没有经过被告张华的认可和同意。
被告张华辩称：原告刘江的诉讼请求证据不足，理由不充分。一是2012年1月1日被告是与原告经营的ＸＸ县韵瑶商业有限公司签定租赁合同书的，而不是与原告个人签定的；二是租赁合同约定租金每年是40000元不错，但是2012年4月17日被告与原告经营的韵瑶有限公司又签定了补充协议，在原合同的租金上每年减少6000元，即每年租金为34000元，合计租金68000元，除原已付租金10000元及交合同保证金3000元外，尚欠原告经营的韵瑶有限公司租金55000元；三是被告欠原告的经营的韵瑶有限公司租金未付是事实，但被告不是恶意拖欠租金，而是因为原告拒付被告工程款才未及时给付，因此，原告要求终止租赁合同的理由不能成立，请求法院依法驳回原告要求终止租赁合同的诉讼请求。
被告张华为支持其答辩主张，向本院递交下列证据：
1、租赁合同，拟证明ＸＸ县韵瑶商业有限公司与张华签订华银国际财富中心户外广告位租赁合同以及双方约定租期8年，租金每年40000元及双方的权利义务等，且张华交纳了押金3000元；
2、租赁合同补充条例，拟证明经双方协商租金从每年40000元调整为每年34000元。
原告刘江对被告张华提供的上述证据质证意见为：
对证据1的真实性有异议，陈玉兰没有在合同上签名；交押金3000元是事实，因被告没有按约定支付租赁费，已经违约；对证据2因加盖了公司的印章可以认可。
经庭审举证、质证，本院对原告、被告递交的证据认证如下：
被告对原告递交的证据2没有异议，本院予以认定；对证据1、3、4、5被告虽然分别提出了异议，但该证据来源合法，符合证据三性要求，本院全部予以认定。
原告对被告递交的证据2无异议，本院予以认定；对证据1原告虽然提出了异议，但该异议不影响合同的真实性，本院对该证据予以认定。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：
2012年1月1日，原告刘江代表ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司与被告张华签订户外广告位租赁合同，将华银国际财富中心6号楼顶场地租赁给被告建造三面翻广告牌，租期为8年，从2012年4月1日至2020年3月30日止，每年交纳租金费40000元。合同签订后，被告向该公司交纳了合同保证金3000元。2012年4月17日，陈玉兰代表ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司与被告签订了华银国际财富中心六号楼顶户外广告位三面翻补充协议，由原合同每年交纳租赁费40000元，变更为每年交纳租金34000元。2012年12月底，原告刘江已退出ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司。2013年4月11日，永州市华银房地产开发有限公司与原告刘江签订了6号楼买卖合同补充协议，主要内容有原告刘江是6号楼业主，享有6号楼面所有权及广告位所有权等内容。在合同履行中，被告仅支付10000元租金后，于2013年6月18日写有一张欠条，欠条内容为：今欠到法人代表刘ＸＸ银国际6#楼顶广告位租金人民币30000元，2012年4月1日-2013年4月1日，欠款人张华。2013年9月26日，原告刘江到ＸＸ瑶族自治县房产局办理了坐落在ＸＸ瑶族自治县沱江镇萌渚路华银国际财富中心6号楼第7层ＸＸ房权证沱江字第0130174号及6号楼第6层ＸＸ房权证沱江字第01301**号2本房屋所有权证。2014年3月1日，ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司证明：我公司原法人代表刘江代表出租方与承租方张华于2012年签订的《华银国际财富中心户外广告位租赁合同》等相关合同，对于合同中所确定的产权收益、处分、经营等权利义务，特移交给原法人代表人刘江负责处理，该合同中确定的所有相关权利义务及法律责任均由刘江本人负责处理和承担。为此，原告多次向被告要求支付尚欠租金未果而诉至本院，请求法院判令被告支付拖欠的租金70000元及终止租赁合同。
本院认为，原告刘江原系ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司的法人代表，与被告张华签订华银国际财富中心户外广告位租赁合同后，因房屋产权及该合同的权利义务已转移给原告刘江，本案刘江符合原告的诉讼主体资格。被告张华应给付原告刘江租赁费，本案应定性为租赁合同纠纷。租赁费支付时间从2012年4月1日至2014年3月30日止，租赁费应按每年34000元计算，合计租赁费68000元，除被告已支付10000元租赁费及签订租赁合同时交纳合同保证金3000元外，被告应支付原告租赁费55000元。原告请求法院判令被告支付拖欠租赁费70000元的诉讼请求过高，本院予以部分支持；对要求判决与被告终止租赁合同的诉讼请求，因被告未按租赁合同的规定履行义务，根据合同约定该合同应自行终止，固对该诉讼请求，本院应予以支持；对要求被告预交租赁合同保证金3000元不予退还的辩称意见，根据租赁合同规定只有定金不退还，而保证金不属定金，因此，对该辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。被告张华提出只欠原告刘江租金55000元的辩称意见，本院予以采纳，对提出驳回原告要求终止租赁合同的辩称意见，本院不予采纳；对提出不是恶意拖欠租金，而是因为原告拒付被告工程款才未及时给付的辩称意见，因系二个不同诉讼主体（本院已裁定），本院对该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告张华应于本判决生效之日起七日内给付原告刘江租赁费55000元；
二、解除被告张华与原告刘江代表ＸＸ瑶族自治县韵瑶商业有限公司签订的户外广告位租赁合同。
三、驳回原告刘江的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1550元，被告张华负担1175元，原告刘江负担375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 戚鲁繁
审 判 员 詹先斌
人民陪审员 杨志锦
二〇一四年九月五日
代理书记员 蒋桂雨
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。