陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00391号
上诉人（原审被告）北京东方斯卡拉文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区关东店28号。
法定代表人阎峰，该公司董事长。
委托代理人李凯，北京东方斯卡拉文化发展有限公司员工。
委托代理人李永钢，北京东方斯卡拉文化发展有限公司员工。
被上诉人（原审原告）西安秦汉唐国际广场管理有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩西路大雁塔南广场西侧1幢10101室。
法定代表人任晓辉，该公司董事长。
委托代理人吴育林，陕西勇智律师事务所律师。
上诉人北京东方斯卡拉文化发展有限公司（以下简称北京斯卡拉公司）因与被上诉人西安秦汉唐国际广场管理有限公司（以下简称西安秦汉唐公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第05153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
西安秦汉唐公司向原审法院起诉称，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：西安秦汉唐公司将秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，建筑面积16129.25平方米；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，建筑面积3507.5平方米出租给北京斯卡拉公司。租期20年。同时，双方签订了《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，约定运营物业费20元／㎡。西安秦汉唐公司履行了义务，北京斯卡拉公司支付了2013年7月1日前运营物业服务费。根据《物业运营服务协议》约定，后续服务费自2013年7月1日起按每三个自然月为一个服务费付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一季服务费。但2013年7月1日后的服务费北京斯卡拉公司迟迟不予支付，西安秦汉唐公司为此多次催缴未果。2014年双方签订《补充协议》，协商解除了地下一层的租赁关系，西安秦汉唐公司用地下一层的租金及运营物业服务费9677550元抵消北京斯卡拉公司所有租赁区域的装修部分，地上四层仍按双方的《租赁协议》执行，其后，双方按约定履行了《补充协议》。但北京斯卡拉公司仍未支付地上四层商铺的物业服务费，西安秦汉唐公司为此催缴未果。根据《物业运营管理服务协议》约定，地上四层每个季度的服务费为210450元，根据《物业运营管理服务协议》第五条的约定，北京斯卡拉公司未按约定交付服务费及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止，综上，北京斯卡拉公司严重违反双方的物业运营管理服务协议约定，为维护西安秦汉唐公司的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令北京斯卡拉公司立即给付2013年7月1日至2014年9月30日的物业运营服务费1052250元及违约金245174.25元（按每日1‰计算至2014年8月20日）。2、北京斯卡拉公司支付西安秦汉唐公司水费68413.35元，电费10510.14元，电费周转金50000元。3、诉讼费由北京斯卡拉公司承担。
北京斯卡拉公司辩称，在合同履行期间，西安秦汉唐公司未能完全履行合同义务，而且北京斯卡拉公司自2014年元月至今处于歇业状态，西安秦汉唐公司并未提供服务，亦未产生物业服务费。西安秦汉唐公司主张物业服务费与合同约定不一致，也未能完全履行义务，故请求驳回西安秦汉唐公司部分诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年5月，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：西安秦汉唐公司将位于西安市曲江新区慈恩西路东侧秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，约16129.25㎡出租于北京斯卡拉公司经营娱乐城；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，约3507.5㎡出租于北京斯卡拉公司经营演艺广场，租期20年。同时双方又签订《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，约定：甲方（西安秦汉唐公司）负责向秦汉唐国际文化商业广场商户提供物业运营管理及服务，其中地下一层商铺服务期限自2012年7月1日至2015年6月30日。地上四层商铺服务期限自2012年5月1日至2015年4月30日。地下一层商铺自2012年7月1日至2013年3月31日装修管理服务费725816.25元，物业运营管理费20元／㎡，月物业运营管理费322585元。地上四层商铺自2012年7月1日至2012年12月31日装修管理服务费140300元，物业运营管理费20元／㎡，月物业运营管理费70150元。后续物业运营管理服务费自2013年7月1日起按每三个自然月为一个统一运营管理费付款季，乙方（北京斯卡拉公司）应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季物业运营管理费。电费根据乙方每月实际用电量，在供电局电费单价基础上加收35%公共区域能耗费用；水费根据普通商业用水水费标准暂定为：5元／吨。特种行业用水水费标准暂定为18.45元／吨；乙方水电费用的支付时间为每月收到甲方催缴单7日内支付。乙方需在每月10日前向甲方交纳50000元电费周转金，该周转金专项用于乙方电费的扣除，如乙方未能依照合同约定向甲方支付服务费用，甲方有权停止向乙方提供相关综合运营管理服务，乙方应自行承担因其行为所造成的一切纠纷、损失和法律责任，自逾期之日起乙方应向甲方承担服务费用每日5‰的逾期违约金。合同签订后，西安秦汉唐公司遂按照协议约定向北京斯卡拉公司提供相关物业运营管理及服务，北京斯卡拉公司经装修准备亦投入营业。北京斯卡拉公司并支付了2013年7月1日前的物业运营管理服务费。后因北京斯卡拉公司未能如约支付2013年7月1日后的租金与管理服务费，西安秦汉唐公司为此多次催缴未果。2014年6月6日，双方签订《补充协议》，约定：（1）、北京斯卡拉公司拖欠承租西安秦汉唐公司地下一层南区2013年7月1日至2014年4月30日商铺租金6451700元，运营服务物业管理服务费3225850元，合计9677550元。经双方协商，西安秦汉唐公司同意用北京斯卡拉公司拖欠的租金、物业费9677550元冲抵北京斯卡拉公司承租期间产生的如下施工费用：1、地下一层南区、地上四层F区1号和地上四层F区2号商铺、地上四层F区1号和地上四层F区2号露台部分的全部公共装修费用，西安秦汉唐公司按7410000元对北京斯卡拉公司进行补偿冲抵；2、西安秦汉唐公司对上述公共装修、空调系统、消防系统区域之外的其它所有工程费用。冲抵后，西安秦汉唐公司、北京斯卡拉公司双方就此互不拖欠。北京斯卡拉公司将承租的秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区商铺以现状交还西安秦汉唐公司。此后，双方按《补充协议》履行，解除了地下一层的租赁关系，地上四层商铺仍按双方的《租赁协议》与《物业运营管理服务协议》执行。但随后，北京斯卡拉公司仍未能支付地上四层商铺之物业运营管理服务费，西安秦汉唐公司为此催缴未果。西安秦汉唐公司遂诉至法院。审理中查明，西安市公安消防支队2011年12月31日就秦汉唐国际文化商业广场建设工程出具西公消验字（2011）第0174号消防验收意见书。经综合评定，认为该工程消防验收合格，同时提醒注意6个问题。北京斯卡拉公司承租后进行了装修，因存在场所厅室面积不符合消防安全规定、演艺大厅墙面采用木质材料装饰及占有封闭疏散通道、安全出口等问题，并因改建、扩建、建筑内部装修工程未经消防审核、验收或审核、验收不合格擅自施工、投入使用为由被西安市雁塔区公安消防大队先后于2013年6月14日、2013年12月19日、2013年12月24日数次作出责令立即改正通知书。同时查明，2013年7月1日至2014年9月30日，北京斯卡拉公司下欠西安秦汉唐公司物业运营管理服务费为1052250元（3507.5㎡×20元／㎡×15月），同时北京斯卡拉公司下欠水费68413.35元（西安秦汉唐公司计至2014年7月15日），电费10510.14元。另外，北京斯卡拉公司称，对西安秦汉唐公司请求的电费、水费数额认可，同意补交电费周转金。但认为水费应区别商业用水与特种行业用水。因其自2014年1月3日起至今没有营业（西安秦汉唐公司认为北京斯卡拉公司系自2014年2月26日停业，并提供北京斯卡拉公司2014年8月25日函件为证），此前2013年3月8日前亦未营业。未营业西安秦汉唐公司有些服务也就未提供。20元／㎡的运营管理服务费包括物业费、管理费、空调费、电梯费。空调仅在夏冬季提供，电梯仅开直梯，而未开扶梯。西安秦汉唐公司应对管理费、空调费免收，对物业费、电梯费应予减收。西安秦汉唐公司表示：根据协议20元／㎡的运营管理服务费系均摊，不可分割，而且协议约定未经西安秦汉唐公司书面同意，北京斯卡拉公司不得停业。
原审法院经审理认为，西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，双方意思表示真实，且未违反我国法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按约履行。双方之服务合同约定：自2013年7月1日起按每三个自然月为一个管理服务费付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季管理服务费。北京斯卡拉公司支付西安秦汉唐公司2013年7月1日之前管理服务费后，未能按照合同约定及时支付后续管理服务费，属违约行为。现西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司支付2013年7月1日至2014年9月30日前之管理服务费1052250元，依法应予支持。北京斯卡拉公司并应依据合同约定，向西安秦汉唐公司缴纳下欠水费、电费，并缴纳电费周转金。因合同约定北京斯卡拉公司未按约定交付管理服务费及应当由北京斯卡拉公司承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，北京斯卡拉公司应按应缴但未缴金额的5‰向西安秦汉唐公司支付违约金直至付清应缴金额止。现西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司承担违约金，依法亦应支持。因北京斯卡拉公司认为违约金约定过高，结合本案实际，依法予以降低，以弥补西安秦汉唐公司损失为原则，按每日万分之五计算违约金较妥。经按照合同约定的应付数额与付款时间，分段核算至2014年8月20日，北京斯卡拉公司应支付西安秦汉唐公司违约金122587.13元。北京斯卡拉公司辩称，其自2014年1月3日起至今没有营业，运营管理服务费应予减免收，因运营管理服务费20元／㎡系综合各项服务（日常经营管理、市场推广、公共关系、物业管理、装修管理等）后计算，故其辩称依法不予支持。但鉴于北京斯卡拉公司在2014年2月26日起至今确实没有营业，西安秦汉唐公司的工作量确实会有一定的减少，兼顾合理性，对北京斯卡拉公司停业期间（2014年2月26日至2014年9月30日）之物业管理服务费，酌情予以减免20％，即86050.67元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司2013年7月1日至2014年9月30日前之管理服务费966199.33元，并支付违约金122587.13元。二、被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司2013年7月1日至2014年9月30日前之水费68413.35元，电费10510.14元。三、被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决生效后十日内向原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司预缴电费周转金50000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21871元，由原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司承担871元，被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司承担21000元。原告已垫付，本判决生效后被告直接给付原告21000元。
宣判后，北京斯卡拉公司不服，向本院提起上诉称，一审法院认定北京斯卡拉公司与西安秦汉唐公司签订的《物业运营管理服务协议》中有关20元每平方米每月的约定系综合各项服务后计算的结论与事实不符，根据双方签订的《物业运营管理服务协议》附件《秦汉唐项目商户斯卡拉物业运营管理费收费标准》的约定，北京斯卡拉公司每月缴纳的20元／月的物业运营管理费已明确约定由四部分组成，分别为：物业费5元每平方米每月、空调费8元每平方米每月、电梯费2.3元每平方米每月、商管费4.7元每平方米每月；其中的物业费因西安秦汉唐公司提供的物业服务一直存在瑕疵，故应酌情减免；空调费应该国家规定的夏季及冬季制冷及采暖期结合租赁期内北京斯卡拉公司实际使用的天数据实缴纳，未提供空调服务期间北京斯卡拉公司不应交纳此费用；电梯费因西安秦汉唐公司在北京斯卡拉公司歇业期间一直未开放运行二楼的扶梯，故应适当减免收取；对于商管费，在北京斯卡拉公司营业期间，应按收费标准缴纳，在歇业期间，因为西安秦汉唐公司己不可能也没有提供任何商管服务，故北京斯卡拉公司不必缴纳此费用；一审判决北京斯卡拉公司支付违约金122587.13元于法无据，北京斯卡拉公司在西安秦汉唐公司场地开办的营业项目是西安秦汉唐公司招商引资项目，经西安秦汉唐公司邀请，北京斯卡拉公司租用了西安秦汉唐公司的场地。但在合同履行期间，由于西安秦汉唐公司向北京斯卡拉公司提供的租赁物不能满足政府相关部门的消防要求，导致北京斯卡拉公司长时间不能营业（歇业时间：2014年1月3日-今），由于不能实现租赁目的，北京斯卡拉公司为此蒙受了巨大的经济损失；同时，由于西安秦汉唐公司提供的物业服务长期以来一直存在瑕疵，北京斯卡拉公司欠付行为事出有因，不应构成违约；同时，从2013年7月1日（北京斯卡拉公司欠付物业费起始日）至2014年6月6日（双方重新达成补充协议日），此期间内，由于双方就装修费、物业费及房租等问题一直在反复协商，在2014年6月6日就有关问题达成一致意见前，北京斯卡拉公司的暂停支付物业费的行为则更无不当，不应视为违约行为，故西安秦汉唐公司的违约金主张应予驳回；一审法院未能依据事实区分北京斯卡拉公司的用水性质依照当事人双方约定公正核定北京斯卡拉公司的水费，西安秦汉唐公司应向法庭出具北京斯卡拉公司开业前的水表表数，租赁合同签署后至北京斯卡拉公司正式营业时，此期间由于北京斯卡拉公司尚未营业，北京斯卡拉公司应按普通商业用水标准5元／吨向北京斯卡拉公司缴纳水费，从北京斯卡拉公司正式营业至2014年7月15日（结算日）应按用水性质不同结合用每块水表的表数分别向西安秦汉唐公司交纳水费。一审法院不将北京斯卡拉公司用水的性质按使用阶段、按区域区分，统一按特种行业标准要求北京斯卡拉公司承担水费的判决是错误的；对于2013年的物业费没有异议，在2014年1月3日至一审西安秦汉唐公司起诉之日起的物业费应当是按照西安秦汉唐公司提供的服务项目具实交纳，认为物业费应当按照2.5元每平米算，总计78907.5元，电梯费总计36297.45元，应当总计交纳465904.95元；电费没有异议，空调费不予认可；水费的问题有四块水表，但西安秦汉唐公司均按特种行业收费，但北京斯卡拉公司认为只有果吧和北卫生间两块表属于特种行业收费，每吨18.45元，果吧北京斯卡拉公司认可6826.5元，北卫生间北京斯卡拉公司认可22878元，其余南卫生间与西餐厅不属于特种行业费用，属于普通商业用水，5元每吨，南卫生间北京斯卡拉公司认可3616.5元，西餐厅北京斯卡拉公司认可8825元，合计42146元；关于违约金问题，双方在2014年6月6日达成补充协议，在6月6日之前双方互负交付钱款的义务，双方的义务属于暂时履行的状态，北京斯卡拉公司没有追加西安秦汉唐公司的违约责任，本着公平原则，西安秦汉唐公司也不应追究北京斯卡拉公司的违约责任。请求：1、撤销（2014）雁民初字05153号民事判决第一项；2、撤销（2014）雁民初字05153号民事判决第二项北京斯卡拉公司支付水费68413.35元之判决；3、本案一审及二审诉讼费用由西安秦汉唐公司承担。
西安秦汉唐公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，北京斯卡拉公司的上诉既无事实依据，也无法律依据，请求维持原判。物业费是按照合同约定的综合价，是不可分的，项目分是做的项目测算，是成本价，而不是按照项目计价的；特行水费是按照自来水公司的要求来确定的，是按户收取的，空调费是按合同约定，摊到每个月的；西安秦汉唐公司用欠付1层的钱付的北京斯卡拉公司的欠款，是做了让步的，其中的违约金西安秦汉唐公司没有追究；西安秦汉唐公司给赠送了楼台停车卡没有收费，协议中说明4层的问题按原合同执行，所以违约金应当得到法院支持，虽然一审没有完全支持，但西安秦汉唐公司服从一审的判决。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。西安秦汉唐公司与北京斯卡拉公司签订的《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，系双方真实的意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方形成物业服务合同法律关系，双方均应按约定履行。按照合同约定，自2013年7月1日起按每三个自然月为一个管理服务费付款季，北京斯卡拉公司应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季管理服务费。北京斯卡拉公司支付西安秦汉唐公司2013年7月1日之前的管理服务费后，未能按照合同约定及时支付后续管理服务费，构成违约。原审法院据此支持西安秦汉唐公司要求北京斯卡拉公司支付2013年7月1日至2014年9月30日前的管理服务费1052250元及欠付的水费、电费并缴纳电费周转金的诉请，并无不当。原审法院因北京斯卡拉公司认为违约金约定过高，结合本案实际，以弥补西安秦汉唐公司损失为原则，按每日万分之五计算违约金，同时鉴于北京斯卡拉公司在2014年2月26日起至今确实没有营业，西安秦汉唐公司的工作量确实会有一定的减少，兼顾合理性，对北京斯卡拉公司停业期间（2014年2月26日至2014年9月30日）之物业管理服务费，原审法院酌情予以减免20％，即86050.67元，故北京斯卡拉公司上诉所称停业之情形，原审法院在判决时已经予以考虑并酌减。至于北京斯卡拉公司所称水费应区分特种行业与普通商业用水分别计费，未能提供确实、充分的证据证明。综上，北京斯卡拉公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15215元，北京东方斯卡拉文化发展有限公司已预交，由北京东方斯卡拉文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 张安品
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 李洪星