广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民二初字第1683号
原告：广州市鑫中业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：侯伟英，董事长。
委托代理人：陈红卫、李亚，均系北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被告：邓作强，住广东省惠州市惠城区。
被告：曾存娣，住同上。
被告：惠州市东安投资有限公司，住所地广东省惠州市。
法定代表人：邵素珍，总经理。
第三人：长沙银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：刘汉霞。
委托代理人：詹小雘、叶翠，均系该行职员。
原告广州市鑫中业投资有限公司诉被告邓作强、曾存娣、惠州市东安投资有限公司(下简称东安公司)及第三人长沙银行股份有限公司广州分行(下简称长沙银行)借款合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告广州市鑫中业投资有限公司的委托代理人李亚，第三人长沙银行的委托代理人叶翠到庭参加了诉讼。被告邓作强、曾存娣、东安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州市鑫中业投资有限公司诉称：2011年12月31日，被告邓作强、曾存娣作为借款人与长沙银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同（编号：101101031020111230002）约定：长沙银行向借款人提供贷款，贷款金额为600万元人民币，贷款期限为120个月及借款人以被告邓作强所购房产-
惠州市惠城区惠州xxx段1x8号xx大厦1座10层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14房产，向长沙银行提供抵押担保，售房人东安公司向长沙银行提供了回购担保；借款人不按合同约定足额偿还借款本息，贷款人有权解除借款合同，要求借款人、担保人偿清所到期或未到期的借款本息，及实现债权的费用，其中律师费为诉讼标的的5%。2011年12月30日，前述抵押物办理了抵押权登记。2011年12月31日，长沙银行根据借款合同约定发放了600万元人民币。但自2013年9月起被告邓作强、曾存娣未按合同约定偿还借款本息，截止2015年4月13日，被告邓作强、曾存娣拖欠原告本金人民币510万元，利息247317.09元及罚息690069.39元。
2013年7月18日，长沙银行与原告签订了《债权转让协议》，将长沙银行对被告邓作强、曾存娣贷款合同项下的所有债权（包括但不限于贷款本金及其利息、实现债权的相关律师费、诉讼费）、抵押权，担保权转让给原告。2013年8月，原告及长沙银行向所有被告送达了《债权转让通知书》，将长沙银行转让借款合同项下所有债权、抵押权，担保权予原告的事宜通知了所有被告。原告认为，被告邓作强、曾存娣严重违约，应当立即向原告清偿借款合同项下全部本金和利息、罚息。同时，根据借款合同的约定，原告为追索此笔贷款而发生的费用，由全部被告承担，原告对抵押物的出质价款享有优先受偿权，被告东安公司对被告邓作强、曾存娣不能清偿的债务部分承担担保清偿责任。原告现起诉请求法院判令：1、请求判令被告邓作强、曾存娣立即向原告偿还贷款本金510万元，利息及罚息（利息及罚息暂计算至2015年4月13日利息247317.09元、罚息为690069.39元，之后的利息和罚息按照本案借款合同约定利率计算至本息还清之日止）。2、请求判令被告邓作强、曾存娣立即向原告支付实现是债权的律师费等全部费用301869.32元。3、请求判令原告对被告邓作强的抵押物惠州市惠城区惠州xxx段1x8号xx大厦1座10层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14房产享有抵押权，并在出质抵押物的得款中以本案诉讼请求债权的金额享有优先受偿权。4、请求判令被告东安公司对被告邓作强、曾存娣不能偿清的债务部分承担担保清偿责任。5、请求判令本案全部被告共同承担本案诉讼费用、诉讼保全费等全部诉讼费用。
被告邓作强、曾存娣、东安公司未答辩，亦未提交任何证据。
第三人长沙银行意见：我行认为本案的债权转让是依据法律相关规定进行的合理转让给原告，没有其他的意见。
经审理查明：2011年12月31日，第三人（贷款人）与被告邓作强(住址惠州xx有限公司，电话135××××6262)、曾存娣（共同借款人，与邓作强夫妻关系）、东安公司签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定：借款人向贷款人借款600万元；贷款期限为120个月，借款用途为购房，购买评估总价15263683元，本贷款采取浮动利率，按基准利率上浮15%，执行月利率6.756‰。如遇人民银行贷款基准利率调整，按调整后的基准利率执行，调整日为次年1月。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款人按等额本息偿还法归还借款，以借款发放日对应日及借款到期日为还款日。抵押房产为惠州市惠城区惠州xxx段1x8号xx大厦1座10层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14房产，建筑面积988.38平方米，保证期间为阶段性担保，东安公司回购担保至他项权证移交第三人为止。保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下本息及实现债权的费用。借款人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收货时贷款人直接或委托其他银行从借款人或保证人账户中扣收或行使担保权而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。本合同既有抵押担保又人保证担保的，贷款人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。借款人不按合同规定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除借款合同，要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本息及其他费用(包括律师代理费等，其中律师费原则上为诉讼标的的5%)。保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围包括借款本息及贷款人实现债权的费用，保证人承诺当借款人未依约履行本合同项下债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保(包括保证、抵押等)，贷款人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利等条款。同日，由邓作强、曾存娣出具抵押担保声明确定以其所有或依法有权处理的财产向第三人提供抵押担保。2011年12月30日，第三人取得位于惠州市惠城区惠州xxx段1x8号xx大厦1座10层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14预购房产预告登记，确定预告抵押权利人为第三人，义务人为邓作强并注明“请在自能够进行不动产登记之日起三个月内办理相应房屋登记”。
2011年12月31日，第三人向邓作强发放贷款600万元，借款期限至2021年12月31日止，月息6.756‰。
2013年7月18日，原告与第三人签订《债权转让协议》，约定第三人是包括邓作强在内等9人按揭贷款债权的合法债权人，现将该部分整体债权转让给原告，债权总额49743979.22元(此处所述债权利息余额暂计至2013年7月17日)等条款。2013年8月14日，广东省深圳市公证处为申请人原告及第三人共同签发的《债权转让通知书》具体内容为本案所涉借款合同项下的全部义务转让给原告，要求债务人向原告履行借款合同项下全部义务作邮寄公证。邮寄地址分别为邓作强、曾存娣住址虎x路陈xx别墅区B栋，电话135××××6262，即借款合同预留电话。东安公司地址惠州市x路x号B栋x2号办公。2013年11月21日，第三人在报纸上发出公告，公告包括被告在内等借款的债务人的债务已依法转让给原告。
2013年7月22日，原告与北京市德恒(深圳)律师事务所签订《委托代理合同》，确定原告委托该所对包括被告在内等债务人的债权采取提起诉讼等法律行为，第一期支付律师费20万元，第二期于执行立案时支付30万元，第三期为应偿还欠款的10%在案件执行终结后结算等条款。但原告未提供已支付律师费的相关凭证。
庭审时，原告提供邓作强供款明细表，确定邓作强于2013年7月起逾期供款，累计逾期本金40万元之后未再还贷。截止2015年4月13日尚欠本金510万元、利息247317.09元、罚息690069.39元，其计算标准按起诉前合同约定的履行方式计算正常利息，逾期本金计收罚息，起诉后按全额欠款方式计算罚息。
本院认为：第三人与各被告签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行，被告曾存娣作为共同借款人，在上述合同中签名确定，对此应共同承担借款合同义务。在上述合同履行中，第三人将自有债权转让给原告，并依法办理了债权转让的通知手续。即原告及第三人均以公证方式向被告在订立上述借款合同时预留的通讯地址发送，并以报纸公告的方式再次通知，其通知形式合法有效，本院予以确认，原告的诉讼主体适格。
上述借款合同签订后，第三人已依约向被告邓作强、曾存娣指定的收款人放款600万元，被告理应依约向原告还本付息。现原告主张被告邓作强、曾存娣收取借款后，截止2013年12月已逾多期未归还借款本息，对此原告提起本诉，但原告并未提供证据表明其在诉讼前曾向被告发出提前还款通知，对此应以原告主张权利日(起诉日)2014年3月6日作为原告主张被告提前还款的请求日，自该日起，原告按尚欠本金计收罚息利率并无不当，而在该日前仍应按借款合同约定计收正常利息，涉及当月逾期还款部分才计收罚息。综合原、被告及第三人计收欠供款的计算方式及还款金额，本院核定截止2015年4月13日被告尚欠本金510万元、利息247317.09元、罚息690069.39元，被告应据此还款，之后的利息应按合同约定的罚息计收。
关于原告诉请要求被告赔偿律师费用301869.32元，合同已约定被告逾期付款，应向原告支付原告为实现债权而支出的律师费用，但原告未提供已支付律师费的相关凭证，原告在此请求被告赔偿不当，本院不予支持。
被告邓作强、曾存娣提供的抵押物为涉案房产共十四套，该房产仅办理了抵押登记预告，但上述抵押登记预告并非涉案房产的抵押登记，不符合抵押权成立的要件，据此第三人尚未取得涉案房产的抵押权利，故原告也无从受让该权利，现原告请求对涉案房产享有抵押权并对所得价款具优先受偿权的理据不充分，本院不予支持。涉及被告东安公司的责任承担问题，按上述借款合同的约定，被告东安公司仅承担阶段性的回购责任，但由于现涉案的抵押房产未能取得抵押他项权，被告的东安公司仍应承担相应的回购责任，其回购价格应以借款合同确定的购买评估总价15263683元为限，被告东安公司应以此限额内对原告承担回购责任，而非连带责任担保，其承责后有权向被告邓作强、曾存娣追偿。
被告邓作强、曾存娣、东安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邓作强、曾存娣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市鑫中业投资有限公司清偿借款本金510万元及利息、罚息（截至2015年4月13日止，计得利息247317.09元、罚息690069.39元；自2015年4月14日起，罚息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%再加收50%计至本判决确定的付款之日止）；
二、被告惠州市东安投资有限公司在评估总价15263683元内，对位于广东省惠州市惠城区惠州xxx段1x8号xx大厦1座10层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14房产承担回购责任以清偿被告邓作强、曾存娣的上述债务，其承责后有权向被告邓作强、曾存娣追偿；
三、驳回原告广州市鑫中业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费49340元、财产保全费5000元、公告费1000元合计55340元，由原告广州市鑫中业投资有限公司负担1340元，由被告邓作强、曾存娣、惠州市东安投资有限公司负担54000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘永纯
人民陪审员 顾粉英
人民陪审员 许蔚琳
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 余颖蓉
罗舜锦