河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终799号
上诉人（原审被告）：周口市实验中学，住所地：周口市芙蓉街南段。
法定代表人：李秀华，该学校校长。
委托诉讼代理人：郭力、谭海，河南郭力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李秀华，女，1977年2月5日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：郭力、谭海，河南郭力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹿邑县四通食业有限公司，住所地：鹿邑县辛集四通镇。
法定代表人：王勤鹿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆其云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙艳丽，鹿邑县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：齐良，男，1976年2月25日出生，汉族，住周口市川汇区。
委托诉讼代理人：张祥，河南明辨律师事务所律师。
上诉人周口市实验中学、李秀华因与被上诉人鹿邑县四通食业有限公司、齐良租赁合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市实验中学的法定代表人李秀华及李秀华的共同委托诉讼代理人郭力、被上诉人鹿邑县四通食业有限公司的法定代表人王勤鹿及其委托诉讼代理人孙艳丽、齐良的委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周口市实验中学、李秀华共同上诉请求：撤销鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初519号民事判决，驳回对周口市实验中学、李秀华的诉讼请求，一二审诉讼费用由鹿邑县四通食业有限公司、齐良承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定周口市实验中学与鹿邑县四通食业有限公司签订租赁合同错误。首先，一审认定协议签订人齐良系职务行为，没有任何有效证据支撑，协议签订时间是2011年6月10日，签字人是齐良，周口市实验中学办学许可证证明2010年5月1日始李秀华担任校长和负责人，故齐良签订合同是个人行为。协议上的印章与周口市实验中学同时期使用的印章明显不一致，一审以无法排除周口市实验中学有两枚以上印章为由，不同意周口市实验中学申请鉴定，明显不公正。其次，从实际收取租金的方式可以看出，协议实际履行人是齐良及其控制的河南巨业汽车制造有限公司。2.一审认定李秀华担任校长的时间错误。一审以周口市教育局提供的周口市民办学校变更事项审批表及没有年检章的民办学校许可证来否定周口市实验中学提供自2010年以来每年都年检的《民办学校许可证》没有任何依据。一审以两个许可证不一致符合常理推定，周口市实验中学持有的证件达不到证据效力是不对的。3.一审查明河南巨业汽车制造有限公司系李秀华与齐良筹建错误。二、一审未通知齐良参加协商选择鉴定机构，没有通知齐良到现场确认评估对象，程序违法。三、一审对租赁协议认定有效，明显错误。鹿邑县四通食业有限公司将工业用房变更为教学用地违反法律法规强制性规定，应当无效。四、一审认定李秀华承担责任错误。李秀华与齐良原是夫妻关系，2011年12月二人离婚，并就夫妻财产、债务进行了分割，约定除列明的债务外由齐良承担，该案属于齐良应当承担的债务。周口市实验中学是独立法人单位，具有独立财产，系非盈利性单位，李秀华是法定代表人，不应与学校一起承担连带责任和按份责任。五、即使认定齐良与鹿邑县四通食业有限公司签订协议是职务行为，因周口市实验中学具有先履行抗辩权，周口市实验中学并未违约，损失也不应由周口市实验中学、李秀华全部承担。鹿邑县四通食业有限公司至今未办理建设教学楼的任何审批手续，鹿邑县四通食业有限公司先违约导致合同目的无法实现，周口市实验中学有权拒付租金。六、一审判决租金支付至解除合同之日止错误。
鹿邑县四通食业有限公司辩称，一、一审认定事实正确，认定租赁协议有效正确。首先，原一审中，周口市实验中学在答辩状中自认2011年6月10日签订合同时，齐良是周口市实验中学的法定代表人，发回重审时，一审从周口市教体局调取法定代表人变更审批表载明：2012年6月29日周口市实验中学向周口市教育局申请变更法定代表人和校长。由齐良变更为李秀华。2012年7月2日市教体局同意变更。办学许可证有效期限：2010年5月1日至2018年5月1日。签订协议时李秀华和齐良是夫妻关系，签订协议后于2011年12月10日离婚，一审认定李秀华担任校长时间正确。其次，在一审技术室作笔录时，问周口市实验中学提供的印章有没有备案，其回答“没有”，只是曾经用过。问：不能证明是唯一的公章，不具备唯一性，不能排除用过多枚印章，按规定不能鉴定。且一审调取周口市民政局档案材料上的印章，很明显是多枚印章，印证了这个事实。再次，鹿邑县四通食业有限公司收取租金的方式，不影响租赁合同的效力。李秀华与齐良离婚协议写明双方共同筹建的巨业集团办公用品所有权经营权归女方（李秀华），一审认定河南巨业汽车制造有限公司是李秀华与齐良共同筹建有事实依据。二、鉴定报告合法有效。三、认定租赁协议有效正确。四、李秀华应当承担责任。协议签订于李秀华齐良婚姻关系存续期间，离婚时周口市实验中学所有权经营权归李秀华，李秀华应承担责任。五、周口市实验中学没提供建设图纸及相关资料，鹿邑县四通食业有限公司不能办理相关手续，周口市实验中学只是利用老房子招生，由于签订协议当年招生，周口市实验中学没有办理办学许可证被市教育局叫停。六、一审判决租金支付至解除合同之日正确。
齐良辩称，一、同意周口市实验中学、李秀华的上诉理由。二、一审没有通知当事人选择鉴定机构，也没有通知去现场确认评估对象，程序违法。
鹿邑县四通食业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学所签的租赁合同；2.周口市实验中学、李秀华、齐良支付拖欠鹿邑县四通食业有限公司租赁费25万元；3.赔偿因周口市实验中学、李秀华、齐良违约给鹿邑县四通食业有限公司造成的损失及违约金200万元；4.诉讼费由周口市实验中学、李秀华、齐良承担。
一审法院认定事实：2011年6月10日，鹿邑县四通食业有限公司（乙方）与周口市实验中学（甲方）签订租赁协议，该协议约定：一、甲方（承租方）的权利、义务：1、甲方承租乙方的场地及地上附着物，按照协议支付租赁费。2、甲方拥有乙方场地及地上附着物的使用权，对房屋重大改造应甲乙双方协商一致后进行。3、甲方新建一栋教学楼，教学楼的产权冲抵前三年场地租赁费，后七年场地租赁费每年租金25万元。甲方于每年9月1日支付租赁费，甲方负责教学楼的建设，乙方负责外界关系协调。若产生建筑税收甲方负责，关系协调，相关手续，乙方负责。4、在甲方租赁期间，负责房屋的维修、保证资产的完好。5、甲方在协议期满后，把场地上的固定建筑及资产按清单交付乙方，甲方所购置的家具用具归甲方所有。6、甲方自主经营，自负盈亏，乙方不得干涉。7、合同期满后，甲方拥有优先承租权，同等条件下，甲方优先使用。二、乙方（出租方）的权利与义务：1、乙方保证场地及地上附着物的所有权，使用权无任何纠纷。2、乙方负有解决出租场地及地上附着物纠纷的义务。3、室内物品甲方能使用的，由双方协商议价约定。不能使用的，归乙方所处理。4、乙方出租土地，其使用证证号：鹿国用（1999）字第000606号、鹿国用（2011）字第392号，房屋所有权证号：鹿国第9390号。5、附乙方资产清单。6、本协议生效后，乙方所有债权债务均由乙方负责，不能因乙方因素影响甲方正常工作。7、乙方负责场地外围关系协调，保证正常教学秩序。三、协议时间为10年，从2011年6月10日到2021年9月1日。四、违规责任：1、甲方在签订协议后，支付10万元保证金，如果甲方违约，保证金归乙方。2、双方在签订协议后，如果一方违约，应赔偿对方违约金，并赔偿损失200万元。3、未尽事宜，双方另行协商，本合同一式两份，双方各执一份。甲方（签章）周口市实验中学，甲方法定代表人齐良，乙方（签章）鹿邑县四通食业有限公司，乙方法定代表人王勤鹿，签订时间2011年6月10日。租赁协议签订后，周口市实验中学组织人员对鹿邑县四通食业有限公司出租的场地及地上附着物进行了拆除，之后，周口市实验中学没有按照租赁协议履行建教学楼等义务。2015年8月11日河南正泰房地产评估咨询有限公司对原告位于淮阳县四通镇生产、办公用房及附属物被拆除前的市场价值进行了评估，出具豫正泰FY评字[2015]080005D号房地产估价报告一份，评估价值为1818024元，估价报告使用期限为自2015年8月11日起一年内有效，评估费用为20000元。2016年9月27日周口市实验中学以豫正泰FY评字[2015]080005D号房地产估价报告使用期已过为由申请重新评估，2016年12月21日河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书一份，评估房地产总价为1095765元。2014年周口市实验中学欠鹿邑县四通食业有限公司租金25万元未付。周口市实验中学系民办非企业单位，法定代表人为齐良。2012年6月29日周口市实验中学向周口市教育局申请变更法定代表人和校长，由齐良变更为李秀华，2012年7月2日周口市教育局同意变更。中华人民共和国民办学校办学许可证在2012年法定代表人和校长变更之前，法定代表人和校长为齐良，变更之后，法定代表人和校长为李秀华，中华人民共和国民办学校办学许可证有效期限为2010年5月1日至2018年5月1日。2011年12月12日齐良与李秀华签订离婚协议书并办理离婚登记手续，离婚协议书内容为：男方：齐良，男，汉族，1976年2月25日生，住河南省××区××号，身份证号码，女方：李秀华，女，汉族，1977年2月5日生，住河南省××区××号，身份证号码。男女双方于1997年认识后共同生活，于2010年5月在周口市服务大厅登记结婚。婚后于1999年9月生育一女名叫齐欣，2008年生育一子名叫齐翱飞。现因夫妻感情破裂，已无和好可能，经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚。二、子女抚养、抚养费、探望权及父母的赡养义务。1、儿子齐翱飞和女儿齐欣均由女方抚养，随同女方生活，男方依有关法律规定承担必要的抚养费，孩子抚养费由归女方的财产支配。在不影响孩子学习、生活的情况下，男方可探望女方抚养的孩子（男方每月可探儿女一次或带儿女外出游玩，但应提前通知女方，女方应保证男方每月的探望时间不少于一天）。2、男方父亲齐同修，63岁，男方母亲周爱芳，63岁，均由女方履行赡养义务，男方依有关法律规定承担必要的赡养费。三、夫妻共同财产的处理1、存款：双方无共同存款。2、房屋：双方无共同所有房屋。3、下列财产的所有权、经营权归女方所有：A、西华县青华中英文学校，地址：西华县城青华大道北段。B、周口市实验中学，地址：周口市川汇区芙蓉街南段。C、周口市实验中学第一附属幼儿园，地址：周口市川汇区芙蓉街南段。D、周口市实验中学第二附属幼儿园，地址：周口市川汇区交通路西段。E、周口市实验中学第三附属幼儿园，地址：周口市川汇区周商与莲花大道交叉口。F、周口市外国语实验幼儿园（手续办理中），地址：周口市川汇区芙蓉街南段。G、蒙迪欧轿车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、比亚迪轿车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、中顺面包车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、奔驰面包车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）。H、双方共同筹建的巨业集团的所有办公用品（包括电脑、空调、会议桌等）。男方必须协助女方办理上述财产的相关变更手续。4、下列财产归男方所有：A、周口市帝都大酒店，地址：周口市川汇区大庆路桥北路西。B、周口市巨鑫投资担保有限公司股权（女方自愿放弃该公司股权），地址：周口市川汇区育新街东段。C、双方共同拥有的其他车辆。5、其他财产：婚前双方各自的财产及私人生活用品归各自所有。四、债务的处理1、西华青华中英文学校内外欠债137.4万元。2、周口市实验中学内外欠款86.4万元。3、由李秀华签字的债务140万元及其他欠账5万元，以上债务共计368.8万元由女方承担，其他债务均由男方承担。……2013年齐良、李秀华共同筹建的河南省巨业汽车制造有限公司给鹿邑县四通食业有限公司汇了几笔款，齐良是河南省巨业汽车制造有限公司的负责人。一审法院认为，关于2011年6月10日鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学签订的租赁协议是否成立及生效，作如下分析：根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。2011年6月10日鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学签订的租赁协议不违反法律强制性规定，并且双方进行了签字、盖章，齐良代表周口市实验中学接收鹿邑县四通食业有限公司所有的资产并进行了拆除，故涉案合同成立有效。关于鹿邑县四通食业有限公司要求解除与周口市实验中学所签涉案合同的请求分析如下：根据鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学所签租赁协议第一条第3项的约定，周口市实验中学应当履行建教学楼、支付租金等义务，但周口市实验中学没有履行，导致鹿邑县四通食业有限公司不能实现合同目的，鹿邑县四通食业有限公司要求周口市实验中学支付欠交的租金25万元，解除与周口市实验中学签订的租赁协议，于法有据，予以支持。关于齐良所签涉案合同是职务行为还是个人行为分析如下：2011年6月10日周口市实验中学与鹿邑县四通食业有限公司签订租赁协议时，齐良是周口市实验中学的法定代表人。法定代表人的权力，是由法人赋予的，法人对法定代表人的正常活动承担民事责任。故周口市实验中学应当对其法定代表人即齐良的行为承担责任。关于齐良、李秀华是否应当承担法律责任分析如下：从周口市实验中学提供的齐良与李秀华的离婚协议内容可以证明，本案周口市实验中学系齐良与李秀华的夫妻共同财产，离婚协议约定该学校的所有权、经营权归李秀华，而本案所涉租赁协议又签订于齐良与李秀华夫妻关系存续期间，所以齐良、李秀华、周口市实验中学均应承担涉案租赁协议约定的义务。关于涉案合同中周口市实验中学印章分析如下：尽管周口市实验中学提供了同时期使用过的印章材料要求对印章进行鉴定，但是周口市实验中学在2012年前印章没有备案，结合周口市实验中学提供的鉴定印章及法院调取民政部门使用过的印章，综合分析后，无法排除周口市实验中学有两枚以上印章。故周口市实验中学申请对印章鉴定的申请不符合法律规定，不予准许。关于周口市实验中学申请对周口市教育局提供材料形成时间进行鉴定分析如下：周口市实验中学虽然对周口市教育局提供的档案材料提出异议，但是没有充分证据否定该档案材料的证明力，故周口市实验中学要求对周口市教育局提供材料形成时间进行鉴定的申请不符合法律规定，不予准许。关于法院调取及周口市实验中学提供中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）NO.20080234316/NO.20080234939编号不一致的分析：1.周口市教育局作为教育机构的管理机关，其出具的档案材料书面证据效力应高于其他书证。2.周口市教育局提供的周口市民办学校变更事项审批表证实了周口市实验中学法定代表人于2012年由齐良变更为李秀华的事实。3.法院调取及周口市实验中学提供的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）上显示的“豫教民141160240000071”“有效期限二零一五年五月一日至二零一八年五月一日”均一致，而法院调取的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）“NO.20080234316”与周口市实验中学提供的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）“NO.20080234939”，编号不一致恰好印证了周口市实验中学进行法定代表人变更的事实，而且从编号的数字上也可以证明，校长为齐良的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）在前，校长为李秀华的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）在后。所以法院调取及周口市实验中学提供中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）NO.20080234316/NO.20080234939编号不一致符合常理，也与本案查明事实相印证。关于鹿邑县四通食业有限公司收到租金通过河南省巨业汽车制造有限公司账户支付，是否影响本案租赁协议主体分析如下：根据合同相对性原理，鹿邑县四通食业有限公司是与周口市实验中学签订的租赁协议，而不是与河南省巨业汽车制造有限公司签订的租赁协议，所以涉案租赁协议对周口市实验中学具有约束力。通过何种方式向鹿邑县四通食业有限公司支付租金，不能否定涉案租赁协议对双方的约束力。关于鹿邑县四通食业有限公司要求赔偿损失的请求分析如下：根据鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学所签租赁协议第四条第2项的约定，周口市实验中学应当赔偿损失，根据河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具的豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书，评估房地产总价为1095765元。尽管周口市实验中学对该评估结果持有异议，但是没有提供相关证据证明该评估程序及实体违法，所以周口市实验中学应当赔偿给鹿邑县四通食业有限公司造成的损失。由于周口市实验中学是齐良与李秀华的夫妻共同财产，所以齐良、李秀华也应承担赔偿责任。综上所述，鹿邑县四通食业有限公司的诉讼请求应部分支持，鹿邑县四通食业有限公司不存在违约行为，不应承担赔偿责任，周口市实验中学、齐良、李秀华依法应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决：一、自判决生效之日起解除鹿邑县四通食业有限公司与周口市实验中学于2011年6月10日签订的租赁协议；二、周口市实验中学、齐良、李秀华于判决生效之日起支付鹿邑县四通食业有限公司2014年租金25万元，并按照合同约定支付租金至合同解除之日止；三、周口市实验中学、齐良、李秀华于判决生效之日起赔偿鹿邑县四通食业有限公司损失1095765元；四、驳回鹿邑县四通食业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，评估费20000元，共计44800元，鹿邑县四通食业有限公司负担9966.68元，周口市实验中学、齐良、李秀华负担34833.32。
二审期间，当事人围绕上诉请求未提交证据。本院认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，原审综合相关证据认定周口市实验中学法定代表人于2012年由齐良变更为李秀华，并无不当，2011年6月10日齐良与王勤鹿签订租赁协议，并加盖有周口市实验中学和鹿邑县四通食业有限公司印章，故该租赁协议应为周口市实验中学与鹿邑县四通食业有限公司之间的租赁协议，该租赁协议内容不违反法律强制性规定，原审认定该租赁协议成立有效无误；因周口市实验中学未按双方协议约定履行义务，原审支持鹿邑县四通食业有限公司要求解除租赁合同、支付拖欠的租赁费并承担违约责任，并无不当。但由于周口市实验中学是民办非企业单位法人，原审判决齐良、李秀华承担违约责任，无法律依据，应予以纠正，周口市实验中学、李秀华的该项上诉理由，本院予以采纳，其他上诉理由本院不予采纳。
综上所述，周口市实验中学、李秀华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初519号民事判决第一项、第四项；
二、变更鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初519号民事判决第二项为：周口市实验中学于本判决生效之日起支付鹿邑县四通食业有限公司2014年租金25万元，并按照合同约定支付租金至合同解除之日止；
三、变更鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初519号民事判决第三项为：周口市实验中学于本判决生效之日起赔偿鹿邑县四通食业有限公司损失1095765元。
一审案件受理费24800元，评估费20000元，共计44800元，由鹿邑县四通食业有限公司负担9966.68元，周口市实验中学负担34833.32元。二审案件受理费16912元，由周口市实验中学负担16000元，鹿邑县四通食业有限公司负担912元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊华
代理 审 判员 王 璐
代理 审 判员 范帅印
二〇一七年二月二十三日
书记员（代） 种一行