杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第552号
原告（反诉被告）杭州××××食品有限公司，住所地
杭州市××区××街××号。
法定代表人黄乙。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
被告（反诉原告）黄甲。
委托代理人（特别授权代理）徐某某、梁某某。
原告杭州××××食品有限公司（以下简称海天食品）
为与被告黄甲房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月10日向本
院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。
2010年5月27日，被告黄甲提起反诉。因案情复杂，本案于201
0年8月5日由简易程序依法转为普通程序。本案经两次公开开
庭进行了审理。海天食品委托代理人李某某，黄甲及其委托代
理人徐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海天食品诉称，海天食品与黄甲于2008年4月23日签订一
份房屋租赁合同，由黄甲承租海天食品位于本区沈半路98号的
房屋，建筑面积约800平方米，租期为五年，租金每年18万元
，房租半年一付，提前二个月支付，实行先付后租。合同生效
后，海天食品将房屋交付给黄甲，在合同履行中，黄甲自2009
年8月开始拖欠租金未付。根据双方合同规定，黄甲的行为已
经构成合同违约，海天食品有权终止合同。为此，海天食品于今年4月22日发函给黄甲提出终止合同，但黄甲未将房屋腾退
，故海天食品依法诉至法院，请求判令：1、解除双方于2008
年4月23日签订的房屋租赁合同；2、黄甲立即支付房租15万元
。
黄甲辩称并反诉称，2008年4月23日，本人与海天食品签
订房屋租赁合同一份，由本人承租海天食品所有的位于本区沈
半路98号的部分房屋，建筑面积约800平方米，用于开办旅馆
及配套经营活动，房屋租赁期限从2008年7月1日至2013年6月3
0日至。在租赁期限内，由于拆迁人杭州市拱墅区城中村改造
指挥部上塘分指挥部因拱墅区善贤区块城中村改造农转居公寓
工程某某建设需要，对本人承租的房屋进行拆迁。根据本人与
海天食品签订的房屋租赁合同第九条约定，如因租赁房屋遇到
拆迁原因需终止合同的，本人可获得60%的装修补偿费款。本
人与海天食品多次协商，但海天食品仍拒不支付相应的装修补
偿款及临时安置补助费。2010年5月14日，在双方尚未达成一
致意见的情况下，拆迁人杭州市拱墅区城中村改造指挥部上塘
分指挥部在获得海天食品书面同意拆除函件后，对本人承租房
屋进行强制拆除，致使本人开办的善贤旅馆内所有装修及设施
、设备均遭到毁损。该房屋现已经被强制拆除，当时海天食品
答应免除本人2009年8月1日后的房屋租金，故不存在本人违约
的问题，相反是海天食品违约，其拒不支付装修补偿款和临时
安置补助费。因此，海天食品的诉请无事实和法律依据，且其
诉请解除合同已经没有意义，因为房屋已被拆掉，租赁的标的
物已经不存在。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本人提起反诉，请求法院：1、判令海天食品支付
装修补偿款270000元；2、判令海天食品支付临时安置补助费1
28000元；3、判令海天食品赔偿财产损失180000元。
审理中，黄甲撤回了其第2、3项的反诉请求。
针对黄甲的反诉，海天食品辩称，关于房屋拆迁问题，
双方曾多次进行协商，当时我方要求其尽快腾退房屋，但其一
直没有腾退，故拆迁人对其进行了强拆。因此，黄甲的反诉诉
请没有依据。且当初房屋的装修，还有物品都是海天食品提供
的，这部分不应补偿。
海天食品为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，证明双方的权某某务关系。
2、收据，证明黄甲最后一笔交付房租的事实。
3、终止合同函，证明海天食品发函黄甲要求终止合同的
事实。
4、快递查询结果单，证明黄甲收到终止合同函的事实。
5、房屋租赁合同一份，证明海天食品与前承租人有房屋
租赁关系的事实。
上述证据的真实性，黄甲均无异议，本院予以认定。
6、客房物品清单，证明诉争房屋内的装修及大部分物品
系海天食品所有的事实。对此，黄甲有异议，认为该证据不能
证明装修是属于海天食品的。对该证据的证明对象，本院将结
合其他证据及当事人陈述一并予以认证。
黄甲为支持其辩称及反诉主张，向本院提交了如下证据
：1、房屋租赁合同，证明双方之间的权某某务关系。
2、营业执照，证明黄甲以承租的房屋开办善贤旅馆，并
获得工商许可的事实。
上述证据的真实性，海天食品均无异议，本院予以认定
。
3、4录音资料两份，证明海天食品同意免收2009年8月以
后的房屋租金，黄甲不存在违约不支付房屋租金的情况。海天
食品对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能
证明其放弃房租或免除了黄甲的房租，即使当时谈到免除房租
那也是有前提的，黄甲应该按时腾退租赁的房屋，但其并没有
按时腾退。对该证据的证明对象，本院将结合其他证据及当事
人陈述一并予以认证。
5、录像资料，证明黄甲曾向浙江电视台18**黄某眼反映
海天食品不支付装修补偿款的事实。
6、转让协议及补充协议，证明黄甲以45万元价格受让善
贤旅馆的经营权及所有装修、设备的事实。
7、录像资料，证明诉争房屋被强制拆除前的装修及设施
、设备情况的事实。
8、照片，证明诉争房屋已被强制拆除，并致黄甲财产受
损的事实。
上述5－8证据的真实性，海天食品均无异议，本院予以
认定。但海天食品认为装修补偿款是拆迁人支付的，拆迁人与
海天食品并没有就装修补偿款达成协议。
9、房屋拆迁公告和房屋拆迁许可证，证明实际发生了合同约定的拆迁事实。
10、房屋拆迁货币补偿协议和收据，证明海天食品获得
了拆迁补偿，其中装修补偿有明确金额的事实。
上述9－10证据的真实性，海天食品均无异议，本院予以
认定。但海天食品认为诉争房屋大部分没有产权证，是违法建
筑，在法律上是不予补偿的。
11、承诺书和关于物品领取的通知，证明海天食品将诉
争房屋交付给拆迁人，并向其承诺一切责任由其承担的事实。
对此，海天食品无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定本案
事实如下：
双方对其签订的房屋租赁合同、合同约定的内容、合同
履行的情况、海天食品发函要求终止合同、诉争房屋经海天食
品同意后现已被拆迁人强制拆除并致房屋装修及部分物品遭到
毁损等事实均无异议，本院予以认定；诉争房屋前承租人将善
贤旅馆的经营权以及房屋的装修、空调、电视、旅馆设施用具
和经营性日用品等以总价人民币45万元整的价格一次性转让给
黄甲所有的事实，双方也均无异议，本院予以认定。
另，诉争房屋拆迁前，海天食品在与黄甲协商过程中，
曾口头承诺免收其2009年8月以后的房屋租金。
审理中，海天食品称诉争房屋的装修均系其所为；黄甲
则称其对房屋也进行了装修；海天食品及黄甲所称，对方均予
以否认，其提供的证据均不足以证明其主张。
黄甲提供的海天食品承诺免租的录音资料，海天食品于审理过程中提出异议并申请对其进行技术鉴定。但截至2011年
2月15日，海天食品仍未能按规定向鉴定机构预缴纳鉴定费用
。
本院认为，海天食品与黄甲之间签订的房屋租赁合同，
是双方在平等自愿的基础上达成的，协议意思表示明确、真实
，内容不违反国家法律强制性规定，对双方当事人具有法律约
束力，双方均应按照约定履行自己的义务。针对海天食品诉请
的解除房屋租赁合同之主张，本院认为，诉争房屋现已被拆除
，租赁物不复存在，双方的房屋租赁合同实际已经解除，故海
天食品该项诉请已无实际意义。对于海天食品同时诉请的要求
黄甲立即支付房租15万元之主张，本院不予支持。因为海天食
品在与黄甲协商过程中已经承诺免收该租金，故其行使权利、
履行义务应当遵循诚实信用原则，不得擅自变更或者解除承诺
。海天食品虽在审理过程中，对其作出承诺的录音资料，提出
鉴定申请，但海天食品未按规定预缴纳鉴定费用，致鉴定不能
，本院视为海天食品撤回鉴定申请处理，其举证不能的法律后
果应由海天食品承担。至于黄甲按善贤旅馆转让总价45万元价
格的60%计算，要求海天食品支付装修补偿款270000元之主张
，依据不足，又未得海天食品同意，本院不予采信。根据双方
合同约定及本院查明的事实，本案尚不具备黄甲享受装修补偿
的条件。因为从双方房屋租赁合同：“如甲方（即海天食品）
因拆迁等原因提出终止合同，要提前半年以书面的形式通知乙
方（即黄甲），同时允许乙方享受国家对乙方投入的装修及可
移财物的补偿”的约定来看，黄甲享受装修补偿的前提是其投入了装修，且其装修的价值也应当明确。但在本案审理中，海
天食品对黄甲投入装修之主张，不予认可，黄甲又没有足够的
依据证明其主张，故在本案中难以确定黄甲对诉争房屋投入了
装修及其价值。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或
者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举
证责任的当事人承担不利后果。综上，海天食品本诉请求及黄
甲反诉请求，均证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同
法》第六条、第八条、第六十条及最高人民法院《关于民事诉
讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回杭州××××食品有限公司诉讼请求。
二、驳回黄甲反诉请求。
本诉案件受理费3300元，由海天食品负担；反诉案件受
理费2675元，由黄甲负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本一式三份，上诉于浙江省杭州市中级人民
法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费59
75元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××00
8802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满
后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙金林
人民陪审员 宣乐民
人民陪审员 胡亦安
二〇一一年二月十五日
代书 记员 路 遥