福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1541号原告:高琳，女，1986年8月15日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。原告：高进辉，男，1961年2月3日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。上述二原告的委托诉讼代理人：蔡建成、周雪萍，福建众益律师事务所执业律师。被告：正荣（莆田）房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园南街1585号。统一社会信用代码：91350300563393565Q。法定代表人陈超凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：范秀清、姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。原告高琳、高进辉与被告正荣（莆田）房地产开发有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高琳、高进辉的委托诉讼代理人蔡建成、周雪萍和被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高琳、高进辉向本院提出诉讼请求：正荣公司立即为高琳、高进辉的位于莆田市城厢区正荣·懿品兰湾（又名正荣·御品兰湾）3幢1702号房屋办理并交付房屋所有权证和国有土地使用权证；2、正荣公司应支付自2013年10月27日起至交付房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）之日止按购房款866344元的日0.01%计算的违约金。事实和理由：2012年1月6日，高琳、高进辉与正荣公司签订《商品房买卖合同》一份，约定该二人向正荣公司购买位于莆田市城厢区的房屋，该商品房总价款为人民币866344元;正荣公司应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给高琳、高进辉；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人若选择不退房，正荣公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，高琳、高进辉依约向正荣公司支付了全部购房款，正荣公司于2013年7月27日依约交付房屋并收取办理房屋权属登记的所有费用，但却未按合同约定为高琳、高进辉办理房屋权属证书。正荣公司辩称：1、双方未对国有土地使用权证的办理及期限进行约定，高琳、高进辉要求答辩人办理国有土地使用权证并承担逾期办理该证的违约金均缺乏依据；2、双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，现因门牌证、测绘等非因出卖人的原因导致了延期，而正荣公司已办理了房屋所有权证，故答辩人不构成违约，不应承担违约责任；3、因商品房抵押给银行，房屋所有权证延期办理对高琳、高进辉而言是没有实际损失的，且合同中约定的违约金过高；4、高琳、高进辉在《房屋权属证书移交单》上认可产权登记的不可控性，对正荣公司办证的期限、过程、结果均无异议并已自愿放弃商品房买卖合同的第十四条所约定的权利义务。综上，请求驳回高琳、高进辉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：高琳、高进辉提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件、销售不动产统一发票二份、《中国银行股份有限公司个人住房公积金贷款合同》、房屋交接单、结算单、收款收据，《国有土地使用权证》复印件，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月6日，高琳、高进辉与正荣公司签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C201200061），约定高琳、高进辉向正荣公司购买由正荣公司开发的位于莆田市城厢区正荣·懿品兰湾（又名：正荣·御品兰湾）小区第3幢17层1702号房，该商品房建筑面积共118.26平方米，单价为每平方米7325.76元，总价款为866344元；该《商品房买卖合同》第四条约定办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由出卖人代收；第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。；合同补充协议第二条约定：代收代缴费用1、。2、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。合同签订后，高琳、高进辉以首付加按揭贷款的方式向正荣公司支付了房屋总价款866344元。2013年7月27日，正荣公司将上述房屋交付给高琳、高进辉使用。同日，高琳、高进辉向正荣公司预交纳契税等办证费用27920.10元并由正荣公司出具收据一份。2015年4月22日，高琳、高进辉以正荣公司未能如期办理并交付房屋所有权证、土地使用权证已构成违约为由，诉至本院。在本案审理期间，高琳、高进辉于2015年8月31日签署了《御品兰湾房屋权属证书移交单》，该移交单上载明其与正荣公司之间的费用结算情况和诉争房屋的所有权证、国有土地使用权证的证号等。高琳、高进辉在该移交单的产权人处签名、按捺手印并备注各自的身份证号码，并领取了上述房屋的房屋所有权证（编号：莆房权证城厢字第××号、Ｃ201412813-××号）和国有土地使用权证[编号：莆国用（2015）第J11971、J11972号]。该移交单同时还载明：“在该房屋权属登记过程中，正荣（莆田）房地产开发有限公司与产权人各自履行了相关义务。产权人谅解产权登记的不可控性，对正荣（莆田）房地产开发有限公司实际办理房屋权属登记的期限、过程及结果等均无异议，现自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务，并同意与正荣（莆田）房地产开发有限公司办结面积补差款、两证办理等其他费用和领取该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》”。对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：1、关于正荣公司是否有义务为高琳、高进辉办理国有土地使用权证的问题。高琳、高进辉主张本案《商品房买卖合同》的第四条、第十四条以及合同附件六补充协议第二条第二款可以明确正荣公司负有为该二人办理《国有土地使用权证》的义务；正荣公司并非免费帮助高琳、高进辉办理房屋权属证书，其在向二人交房时已收取高于房屋总价3%的办证费用并出具收据为凭。因此，应由正荣公司在交房后60日内为高琳、高进辉办理所有权初始预登记并在商品房交付使用后90日内交付房屋所有权证和国有土地使用权证。正荣公司主张双方在合同第十四条所约定的房屋权属证书不包括国有土地使用权证书，因合同中对国有土地使用权证的办理期限及违约责任均未约定。本院审查认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转一并处分，正荣公司主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》不符合该“地随房走”的法律规则，也不符合商品房交易的通常理解和商品房的买卖目的性，故正荣公司在向高琳、高进辉转移房屋所有权时应将土地使用权一并流转。现因正荣公司已收取高琳、高进辉交纳的办理房屋权属证书的契税等相关税费，根据原、正荣公司双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二条第二点的约定，可以认定正荣公司不仅有协助高琳、高进辉办理《房屋所有权证》的义务，也负有在约定的期限内办理《国有土地使用权证》的义务。2、关于正荣公司未按合同约定的期限向高琳、高进辉交付房屋权属证书是否构成违约及是否需要承担违约责任的问题。高琳、高进辉主张正荣公司实际交付房屋的时间为2013年7月27日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，正荣公司应在2013年10月27日前交付房屋所有权证和国有土地使用权证，但正荣公司直到2015年8月31日才向高琳、高进辉交付房屋所有权证。故正荣公司应承担自2013年10月27日起至交付之日止按购房总价款的日0.01%支付的违约金。正荣公司主张根据合同第十四条的约定，只有出卖人原因导致逾期办证的，出卖人才向买受人支付违约金。本案系因莆田市城厢区人民政府变更了部分道路的命名，导致正荣公司的御品兰湾项目门牌××年12月13日，所以正荣公司系因门牌证办理、房产测绘、政府审批时限等非自身的原因造成办理产权初始登记的延期，正荣公司不应承担违约责任；因诉争的商品房用于银行抵押贷款，且双方已在补充协议中约定产权证书办出后交由银行收押，故正荣公司不存在向高琳、高进辉交付房屋权属证书的义务；房屋权属证书延期办理对高琳、高进辉而言并没有实际损失，且合同约定的违约金过高。本院审查认为，商品房的开发者和出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到商品房进行工程测绘、验收以及相关职能部门办理证件资料的受理、审核等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作。故正荣公司关于因门牌号的变更登记等因素导致逾期办证不应承担违约责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。本案《商品房买卖合同》第十四条是对诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的办理日期及逾期交付的后果作出约定，正荣公司未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内将高琳、高进辉所购房屋的权属证书办理给该二人，其行为构成违约。3、对高琳、高进辉签署的《御品兰湾房屋权属证书移交单》是否系该二人放弃对正荣公司逾期办证的违约金的请求权利的问题。高琳、高进辉在庭审时主张《御品兰湾房屋权属证书移交单》上最后一段“在该房屋权属登记过程中，……《国有土地使用证》”是正荣公司的工作人员用手遮住后指令其在该移交单的空白处签字，该格式条款是正荣公司提供并未尽到告知注意义务，根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定，该条款是无效的。庭审后，高琳、高进辉向本院提供了电话录音光盘及整理材料一份，欲证明其在签署移交单时正荣公司未告知移交单中有涉及放弃权利的条款并明确表示移交单仅仅是房屋权属证书的移交确认。因此高琳、高进辉并未放弃其要求逾期办证违约金的权利，正荣公司仍应承担违约金。正荣公司经质证认为该通话录音中双方的身份无法确认且不能证明高琳、高进辉主张的上述证明内容。2015年8月28日签订的《御品兰湾房屋权属证书移交单》上已明确表示高琳、高进辉放弃商品房买卖合同第十四条约定的权利义务，故应驳回二人的诉求。本院审查认为，高琳、高进辉提供的现有证据不足以证明电话录音中的一方即为正荣公司的工作人员，且该通话录音亦无法证明高琳、高进辉在签署《御品兰湾房屋权属证书移交单》时该移交单未载明“自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务”的内容；高琳、高进辉主张正荣公司的工作人员用手遮挡后指令高琳、高进辉在该移交单的空白处签字违背常理且正荣公司亦不予认可，故对其该主张不予采纳；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，高琳、高进辉主张移交单上最后一段是格式条款于法无据，本院亦不予采纳。因此，高琳、高进辉作为完全民事行为能力人领取房屋权属证书并在该移交单上签名的行为应视为明确放弃要求正荣公司支付逾期办证违约金的请求。综上所述，本院认为，高琳、高进辉与正荣公司双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据有关规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，正荣公司主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》于法无据，本院不予采纳。合同签订后，高琳、高进辉依约向正荣公司支付了全部购房款并预交了契税等办证费用，但正荣公司未按约定在诉争房屋交付使用后90日内向高琳、高进辉交付房屋所有权证和土地使用权证，其行为已构成违约。因诉讼期间该房屋的所有权证和国有土地使用权证已由相关行政部门颁发并交付给高琳、高进辉，该二人要求正荣公司办理并交付该两证的诉求已实现，故其要求正荣公司办理并交付房屋权属证书的诉求，缺乏依据，本院不予支持。高琳、高进辉要求正荣公司支付按购房款866344元的日0.01%计算的自2013年10月27日起至交付房屋所有权证和土地使用权证之日止的违约金，因其已在《御品兰湾房屋权属证书移交单》上明确表示放弃《商品房买卖合同》第十四条约定的权利，故现再要求正荣公司支付逾期交付房屋权属证书的违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回高琳、高进辉的诉讼请求。案件受理费人民币1075元，由高琳、高进辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 妍人民陪审员  吴黎清人民陪审员  苏天楼二〇一六年十二月十八日书 记 员  陈建英附：本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。