福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0125民初904号原告：鲍明琴，女，1983年1月21日出生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：毛登桂（原告丈夫），1981年9月3日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：福建云山房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇马洋工业区（福州盛亿工艺品有限公司厂房）。法定代表人：陈建灯，总经理。委托诉讼代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。原告鲍明琴诉被告福建云山房地产开发有限公司（以下简称云山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鲍明琴委托诉讼代理人毛登桂，被告委托诉讼代理人王姝旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍明琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告在2013年7月22日签订的商品房买卖合同（合同编号：云山191）。二、判令因被告偷工减料，合同无法按期履行，造成原告经济损失计人民币：169185元整（2015年6月2日起至2016年5月18日止），后续损失按法院判决执行完毕为止。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年7月22日与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：云山191），同时把购房款人民币1450654元全部支付到被告指定账户上。原告按合同所约定履行了买受人应尽的责任和义务。但被告不能按期依约交房，造成原告的各种损失[1.违约金：152685元（2015年6月2日至2016年5月18日止共计：351天×435元/天＝152685元），2.租房费用：16500元（2015年6月2日至2016年5月2日止共计：11个月×1500元/月＝16500元）]，现要求法院按照原、被告所签订的合同第九条（2）、十条的约定，判令被告依法履行。云山公司辩称：1.被告已经按照合同约定，全面履行义务，已经依法组织勘察、设计、监理等单位验收合格。2.讼争商品房所必须的水电、给排水、消防等也已经全面建设完毕，并经验收合格，本案商品房交付条件已成就。3.被告已经于2015年5月27日向原告发出书面的交房通知，被告已经履行了合同约定的交房义务，本案商品房未交付的责任在于原告，不应由被告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2013年7月22日，鲍明琴与云山公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：云山191）、《补充协议》及相关附件，约定鲍明琴向云山公司购买座落于永泰县XX镇XX工业区山顶道路南侧的XXX郡（XXX号）第X幢XX单元XXXX号的房屋，建筑面积为120.67平方米。其中，套内建筑面积92.98平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.69平方米，每平方米7122.88元，总价为人民币859518元。签约当日原告支付人民币259518元作为首期购房款，余款600000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之�止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；…”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件三就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等事项做了书面约定，其中外墙约定为石材、真石漆；在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；（2）、该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件；（3）、小区内部道路交房时完成道路垫层，绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。合同签订后，鲍明琴依约全部交付了购房款。2013年3月12日福州精业建筑工程设计咨询有限公司应甲方（云山公司）要求作出《设计变更通知函》，将原来的干挂石材线脚修改为EPS线脚；将原建施外墙面层（商业部分除外）为花岗岩面层现修改为多�漆面层。云山公司在变更后未履行告知的情况下，依照变更后的设计进行施工。2014年12月12日，云山公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。竣工验收结论：该工程项目由福建福阳建筑工程有限公司承接施工任务，已按合同承包范围的设计图纸及有关文件完成，工程质量符合《建筑工程施工及验收规范》要求，质量控制资料和安全功能检验资料齐全，符合要求，单位工程质量核定为合格，同意交付使用。2015年4月24日，永泰县公安消防大队以验备查[2015]0001号《建设工程竣工验收消防备案单》对云山蓝郡建设工程进行消防验收：该建设工程已被确定为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。2015年5月29日，云山公司作为建设单位，福建福阳建筑工程有限公司作为施工单位及勘察、设计、监理等参与对土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景光（观）绿化、围墙、商业店面、门口人行道、付（附）属配套工程等进行验收，并作出《工程竣工验收证书》，验收意见：经核查该工程项目，已按合同约定及设计图纸要求和有关文件完成工程项目施工，工程质量合格，技术档案和施工管理资料收集齐全，符合有关规定要求，同意验收。同日，云山公司通过快递发出《交房通知》，通知鲍明琴于同年6月1日至3日进行交房。此后，云山公司所建的XXX郡部分业主向相关部门反映房屋质量缺陷及未按图纸施工等。2015年8月17日，永泰县住房和城乡建设局以樟建[2015]279号《关于XXX号业主反映问题的整改通知》要求云山公司整改：1、原设计一至三层的外墙装饰干挂石材改多彩漆部分必须从即日起两个月内整改到位，恢复到原设计状态。2、售楼部底层的通道必须保持通畅，24小时保�值班并拆除沙盘。3、其他业主反映的质量问题必须在两个月内整改到位。后云山公司按重新设计的图纸及施工方案对一至三层的外墙装饰进行石材干挂。现鲍明琴以云山公司偷工减料，合同无法按期履行，造成其经济损失等，要求判令云山公司继续履行所签订的商品房买卖合同并赔偿鲍明琴经济损失169185元。本院认为，鲍明琴、云山公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同及合同附件中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等进行了约定，房屋交付时间为2015年6月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。鲍明琴所购买的房屋及土坡支护、3＃楼挡墙、室外管网、小区道路、景观绿�、围墙、商业店面、门口人行道、附属配套工程等于2014年12月12日、2015年5月29日，经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及2015年4月24日建设工程竣工验收消防备案，抽查合格，故该房屋具备了约定的交付条件。该商品房达到交付使用条件后，云山公司在约定的交付期限内向鲍明琴发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。在交接过程中，鲍明琴则以云山公司偷工减料，合同无法按期履行，造成经济损失为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。由于鲍明琴在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋偷工减料缺乏证明力，没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，原告拒绝交房与法无据。原告主张的外墙设计、绿化、小区道路、配套设施等不符合设计方案等情由，均不属�房屋交付条件。至于原告主张房屋存在质量问题，可以根据双方约定的房屋保修条款、合同瑕疵履行责任等条款予以解决。因此本案原告主张以逾期交房之标准计算云山公司的违约赔偿金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但云山公司在履行《商品房买卖合同》过程中，确实存在瑕疵，未按照合同约定全面履行，给原告造成一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院酌定云山公司向鲍明琴赔偿损失5000元。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第�十条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一.鲍明琴与福建云山房地产开发有限公司于2013年7月22日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二.福建云山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向鲍明琴赔偿损失5000元；三.驳回鲍明琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3683元，由原告负担3573元，被告负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郑少智人民陪审员  张 琼人民陪审员  林家福二〇一六年十一月十八日书 记 员  吴晓玲附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。