山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市商初字第598号
原告中国光大银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
代表人王欣，行长。
委托代理人耿颖，北京市大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人刘杰，男，该行职员，住该行宿舍。
被告董明明，男，1984年8月26日生，汉族，住山东省东平县。
被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
被告济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，女，该公司职员，住该公司宿舍。
原告中国光大银行股份有限公司济南分行（以下简称光大银行济南分行）与被告董明明、山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）、济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告光大银行济南分行代表人王欣的委托代理人耿颖、被告诚基房地产公司法定代表人杭宁的委托代理人柳广波、被告置业担保公司法定代表人孙新华的委托代理人耿延丽到庭参加了诉讼。被告董明明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告光大银行济南分行诉称，2008年5月1日，被告董明明向原告申请贷款83万元用于购买被告诚基房地产公司开发的房屋，并委托原告直接将贷款划转至被告诚基房地产公司帐下。2008年5月21日，原告与被告董明明签订个人贷款合同，约定原告向其发放贷款83万元用于上述房产，贷款期限自2008年5月21日起至2038年5月21日止，贷款首年利率为同期基准利率7.83%下浮15%执行，为年利率6.6555%，之后如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行。还款采取等额还本付息的方式。贷款合同约定如被告不按期限归还贷款的，原告有权按照人民银行的规定对逾期利息计收复利，并对逾期贷款按合同约定贷款利率上浮30%计收罚息，同时宣布所有已贷出的贷款立即到期�要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。被告董明明同意以其所购买的房屋为本贷款本息及其他所有费用提供抵押担保责任。被告诚基房地产公司、置业担保公司同意为上述贷款本息及其他应付费用提供连带担保责任。贷款合同签订后原告于2008年5月21日足额发放贷款，但被告董明明却只归还了部分借款本息，自2013年10月15日起再未偿还任何款项，两担保人也未履行担保责任。截止2014年2月15日已逾期归还原告本金5921.64元，利息17849.43元，故诉至法院，请求判令：1、被告董明明偿还原告借款本金762666.66元，支付截止至2014年2月15日的利息17849.43元（含罚息、复利）及自2014年2月16日起至判决生效之日止按《个人贷款合同》的约定计算的利息（含罚息、复利）；2、被告诚基房地产公司、置业担保公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。
被告董明明未答�。
被告诚基房地产公司辩称，原告要求我公司对董明明的全部借款本息承担连带偿还责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：我公司对被告董明明的借款只是承担阶段性担保责任，即只对在担保期间内发生逾期还款本息承担担保责任，对于超出担保期间之外发生的逾期还款本息，我公司则不应当承担担保责任。根据《个人贷款合同》附表一关于贷款细节的约定第13项之约定“诚基房地产公司的阶段性担保期间为该笔贷款发放之日起至借款人所购房屋所在楼座的《房屋所有权证》办妥并交由济南市置业担保有限责任公司保管之日次日止”。由此可以看出，我公司的阶段性担保的期限是自借款合同生效之日起至我公司将抵押楼座的房屋产权证办妥并交由置业担保公司保管之日次日止。而在本案中，在涉案房屋所在的楼座的大房产证取得后，我公司通过邮寄的方式于2012年9月20日将涉案楼座的房产证寄给被告置业担保公司，而且置业担保公司在收到房产大证后，该房屋所在大楼的大部分业主在置业担保公司的协助下均已经办理房产登记。并已经取得房产证。因此，我公司的合同义务早已经完成，我公司的担保期间业已届满。因此，在本案中，被告董明明是自2013年10月份才开始产生逾期还款的，而我公司的担保期间早已于2012年9月21日届满，两者间相差一年之久。并且，我公司将房屋大证交由置业担保公司后，涉案房屋所在楼的其他大部分业主均已经在置业担保公司的协助下完成了产权登记，并取得了房产证且董明明在上述担保期间内并未产生逾期还款本息，因此我公司不应当承担担保责任。故而，原告要求我公司对董明明全部逾期还款本息承担连带担保责任缺乏事实与法律依据，请求法院依�驳回。
被告置业担保公司辩称，一、我公司未接收被告诚基房地产公司《房屋所有权证》，故担保期限尚未开始，不应承担保证责任。根据我公司、原告、被告董明明及被告诚基房地产公司签署的《个人贷款合同（抵押、保证）》附表一第12项保证担保方式条款中所述的第一种“阶段性连带责任保证”的期间分为：第二阶段“济南市置业担保有限责任公司向本合同项下借款人提供阶段性连带责任保证担保：担保期间为自所担保房屋以山东诚基房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权证》交由济南市置业担保有限责任公司保管之日起至以贷款行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕并交由贷款行收妥之日止”。因此我公司的担保期间自诚基房地产公司将《房屋所有权证》交付给我公司后开始计算。由于诚基房地产公司未将《房屋所�权证》交付给我公司，故我公司的担保期限尚未开始计算，不应承担保证责任。根据我公司与诚基房地产公司签署的《担保、代理合作协议书》第一条第1款：“乙方（我公司）之阶段担保期限自以甲方（诚基房地产公司）为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交收乙方保管（且房产无抵押、冻结）至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕止。”按照约定，诚基房地产公司应先将《房屋所有权证》交付给我公司，而诚基房地产公司已于2012年6月6日将《房屋所有权证》交济南市房管局，不能也不可能将《房屋所有权证》交付给我公司。故我公司的担保期限尚未开始计算，不应承担保证责任。另，诚基房地产公司不服天桥区人民法院（2013）天商初字第264号判决而上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院做出（2014）济商终字第257号终审民事判决书（第10页第15-17行，第11页第1-5行），查明诚基房地产公司已自认向置业担保公司邮寄的房产证复印件、原件已交房管局留存。此外，济南市市中区人民法院（2012）市商初字第1046号（第4页第一行）、1013号（第10页第八行），证实诚基房地产公司已于2012年6月6日将《房屋所有权证》交由济南市房管局，不可能再交付给我公司。另，济南市市中区人民法院（2012）市商初字第1612号，历下区人民法院（2012）历商初字第1360、1361号，（2013）历商初字第645号，济南市天桥区人民法院（2013）天商初字第264号中，市中区人民法院与历下区人民法院分别对诚基房地产公司未将《房屋所有权证》交付给我公司这一事实予以认定。二、诚基房地产公司尚在担保期内，应对所有本息承担连带保证责任。根据《个人贷款合同（抵押、保证）》附表一第12项保证担保方�条款中所述的第一种“阶段性连带责任保证”的期间分为：第一阶段山东诚基房地产开发有限公司向本合同项下借款人提供阶段性连带责任保证担保：担保期间为该笔贷款发放之日起至该借款人所购房屋楼座的《房屋所有权证》办妥并交由济南市置业担保有限责任公司保管之日次日止，同时书面通知贷款行且由贷款行出具回执。由于诚基房地产公司未将《房屋所有权证》交付给我公司，因此，诚基房地产公司仍在担保期内，应当按照《个人贷款合同（抵押、保证）》对所有本息承担连带保证责任。三、我公司有权拒绝被告诚基房地产公司交付的《房屋所有权证》，有权行使履行抗辩权。根据我公司与诚基房地产公司签署的《担保、代理合作协议书》第二条第三款规定：“甲方（诚基房地产公司）应保证在购房人向有关部门缴纳公用维修基金及契税后与购�人办理房屋交接手续。”由于被告董明明未缴纳公用维修基金与契税且已办理房屋交接，不符合双方约定的房屋所有权证交接条件。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故我公司有权拒绝接收被告诚基房地产公司《房屋所权证》。因此，我公司没有也不可能接收被告诚基房地产公司为产权人的《房屋所有权证》。故我公司的担保期限尚未开始，不应承担保证责任。综上所述，我公司请求贵院根据本案事实和法律，依法驳回原告要求我公司承担连带保证责任及其他诉讼请求。
经审理本院认定，2008年5月21日，原告（贷款人）与被告董明明（借款人、抵押人）、诚基房地产公司（保证人）、置业担保公司（保证人）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定原告向被告董明明发放一手房按揭贷款，贷款用途为购房（首套），贷款金额为83万元，贷款期限自2008年5月21日至2038年5月21日；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率7.83%下浮15%执行，首期执行贷款年利率为6.6555%（如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；借款人采取等额还本付息法，按月还款；借款人未能按时足额还款的构成违约，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息及其他应付款项，有权按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息。合同同时约定，被告董明明同意以位于济南市房屋为本案贷款提供抵押，抵押担保的范围包括贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；被告诚基房地产公司、置业担保公司自愿就上述全部债务向原告提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。阶段性连带责任保证的期间为：第一阶段：�基房地产公司向本合同项下借款人提供阶段性连带保证担保：担保期间为该笔贷款发放之日起至该借款人所购房屋楼座的《房屋所有权证》办妥并交由置业担保公司保管之日次日止，同时书面通知贷款行且由贷款行出具通知回执。第二阶段：置业担保公司向本合同项下借款人提供阶段性连带责任保证担保：担保期间为自所担保房屋以诚基房地产公司为产权人的《房屋所有权证》交由置业担保公司保管之日起至以贷款行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕并交由贷款行收妥之日止。上述合同签订后，原告按照被告董明明授权将83万元借款转入被告诚基地产公司的银行账户。被告董明明自2013年10月15日开始出现逾期还款，截止2014年2月15日，被告董明明逾期偿还贷款本金5921.64元，利息17849.43元，剩余贷款本金756745.02元。济南市公安局历下区分局科院路派出所出具说明，证实诚基中心一期工程内部编号6号楼更正为9号楼。2012年3月1日，被告诚基地产公司为诚基中心9号楼办理房屋所有权证书，编号为济房权证历字第1904**号。
以上事实，有商品房买卖合同、个人贷款合同（抵押、保证）、借据、逾期还款明细、说明、房屋所有权证书及当事人陈述等证据予以证实。
原告主张，被告诚基房地产公司未向其告知过房产大证已办理的情况，被告诚基房地产公司与被告置业担保中心怠于办理房屋他项权证，导致其无法行使抵押权，故其要求被告诚基房地产公司与被告置业担保公司共同承担连带还款责任。
被告诚基房地产公司主张，根据合同约定，其向原告提供阶段性担保，其在2012年3月1日取得房产证书，在2012年3月初将房屋所有权证书交至被告置业担保公司，置业担保公司未出具收条，也未书面通知原告。但由于置业担�公司负责办理业主的房产小证，而小证已经办理，故可以推定房产大证已经交付给被告置业担保公司。对其主张，被告诚基房地产公司未提交证据予以证实。
被告置业担保公司主张，其未收到被告诚基房地产公司交付的房产大证，根据合同约定，其不应当承担保证责任。
本院认为，原告与被告董明明、诚基房地产公司、置业担保公司签订个人贷款合同（抵押、保证）是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法成立有效。合同签订后，原告依约向被告董明明发放了贷款，已经履行了其合同义务，被告董明明自2013年10月15日起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。个人贷款合同（抵押、保证）中约定：借款人未能按时足额还款的构成违约，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息及其他应付款项，有权按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。故原告要求被告董明明偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据个人贷款合同（抵押、保证）的约定，被告诚基房地产公司的担保期间为本案贷款发放之日起至借款人所购房屋楼座的《房屋所有权证》办妥并交由置业担保公司保管之日次日止，同时书面通知贷款行且由贷款行出具通知回执。现被告诚基房地产公司虽主张其曾于2012年3月初将房产证交至被告置业担保公司，但未提交相应证据予以证实，现被告置业担保公司亦否认收到房产大证；且被告诚基房地产公司未提交原告出具的通知回执证实其已将上述情况书面通知贷款行，现贷款行亦否认知道房屋大证已经办理的�况。故被告诚基房地产公司的阶段性保证担保责任不能免除，其应当对被告董明明的上述债务承担连带保证责任。因被告置业担保公司的阶段性保证责任尚未开始，故原告同时要求被告置业担保公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告董明明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司济南分行借款本金762666.66元。
二、被告董明明于本判决生效之日起十日内支付原告中国光大银行股份有限公司济南分行截止至2014年2月15日的利息（含罚息、复利�17849.43元，自2014年2月16日起至本判决生效之日止的利息（含罚息、复利）按《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定计算。
三、被告山东诚基房地产开发有限公司对上述第一、二条确定的还款义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。
案件受理费11610元，保全费4520元，由被告董明明、山东诚基房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
审 判 员 赵 勇
人民陪审员 马建行
二〇一四年十月三十日
代理书记员 安 琪