北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第12611号
原告（反诉被告）张志成，男，1993年7月1日出生。
委托代理人高鹏（兼原告尤文斌委托代理人），北京市博十律师事务所律师。
委托代理人王立兵（原告张志成之母），女，1968年3月1日出生。
原告（反诉被告）尤文斌，男，1982年10月6日出生。
被告（反诉原告）李宏德，男，1963年4月17日出生。
委托代理人付莉莉，北京市凯泰律师事务所律师。
委托代理人李国华，北京市凯泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）张志成、尤文斌与被告（反诉原告）李宏德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志成、尤文斌、原告委托代理人高鹏、王立兵、被告李宏德及其委托代理人付莉莉、李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）诉称：2014年8月2日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租位于北京市东城区手帕胡同××号的房屋（以下简称涉案房屋），租赁面积为210平方米。原告签订合同后向被告支付房屋租金3万元、押金3万元，并对房屋进行了装修，雇佣了员工。2014年8月24日，原告经营的餐厅开始试营业。2014年9月15日，被告突然通知原告停业，要求停止履行合同。原告不同意被告的要求，并向房管部门求证。原告得知被告并没有出租房屋的所有或使用权利，其行为已经构成了欺诈。现起诉要求解除双方签订的租赁合同，判令被告返还原告租金、押金、违约金共计9万元，并赔偿原告损失150952.5元。
被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：被告的母亲潘舟琴在北京市东城区手帕胡同××号承租一间公房，该房屋系崇文门房管所的直管公房。潘舟琴现已去世。被告的父亲李登科在同一个院落内还承租另外两间公房。该地区于九十年代列入拆迁范围，李登科的房屋租赁合同已被拆迁单位收走，但尚未进行安置。被告将李登科及潘舟琴承租的公房及在该院内建设的自建房出租给原告，原告在签订合同时也了解房屋情况，知道被告有房屋的使用权。合同签订后，因房管部门通知被告准备修缮房屋，故被告曾经与原告协商解除合同，因原告不同意解除，被告也就继续履行该合同。后原告的经营出现问题，自行向被告提出解除合同，现被告同意解除合同，但因原告违约在先，故不同意退还租金、押金，也不同意赔偿其损失及违约金。因原告一直占用涉案房屋不予退还，故反诉要求原告支付被告2014年10月12日之后的4个月的租金6万元，并要求原告返还涉案房屋。
针对被告（反诉原告）的反诉，二原告（反诉被告）提出答辩称：被告对涉案房屋并不享有出租的权利，导致原告不能实现合同目的。现原告同意尽快将涉案房屋腾空返还被告，但不同意支付租金。
经审理查明：1994年，手帕胡同××号所在的区域被列入拆迁范围。在拆迁工作尚未完成时，该拆迁项目因故停滞。现房管部门没有该区域的拆迁档案。
2014年8月2日，李宏德（甲方）与张志成、尤文斌（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方房屋坐落于北京市东城区手帕胡同××号，建筑面积210平方米，租赁用途为餐饮娱乐，租赁期限自2014年8月12日至2016年8月11日，租金每月15000元，租金每两个月交付一次，由乙方于每两个月的前一个星期交付给甲方；乙方应于合同生效之日向甲方支付违约金30000元，合同期满后，不再续约后，30000元违约金甲方全部退还；任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；如因国家建设（拆房、拆迁等）不可抗力因素等情形，甲方必须终止合同时，一般应提前30天书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；租赁期间双方必须信守合同，乙方违反本合同的规定，违约金不予返还。合同签订后，被告按约定交付了房屋。原告向被告支付了租金30000元及违约金30000元。庭审中，被告称其出租的房屋包括其母亲潘舟琴承租的一间公房，其父亲李登科承租的两间公房及其自行建设的房屋。被告提交了《北京市工商业用房租赁合同》，承租人福森食品店（乙方）承租北京市东城区手帕胡同××号直管公房一间，建筑面积18.9平方米，合同有效期自1994年8月1日至1996年8月1日，合同约定，乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租，违约金和造成损害的赔偿金。被告称其母亲潘舟琴系福森食品店的照主，后潘舟琴又在该处成立了北京市崇文区崇文门外小小饺子馆，但未变更租赁合同。潘舟琴于2012年10月27日死亡。被告称李登科的租赁合同在拆迁期间被拆迁单位收走。
因房管部门通知被告要对潘舟琴承租的房屋进行修缮，被告于2014年9月中旬与原告协商，要求其将房屋腾空以便修缮，双方未达成一致意见。被告提交了北京市东城区房屋土地经营管理二中心崇文门分中心的证明，证明内容为：北京市东城区手帕胡同××号承租人潘舟琴，北房1间18.9平方米，此房10月份需修缮，请承租人腾空配合。原告于2014年10月诉至本院，要求解除双方的租赁合同。庭审中，被告同意解除合同，但认为原告违约在先，不同意退还租金、押金、违约金及赔偿经济损失。经本院主持调解，原告于2015年2月6日将涉案房屋的钥匙交还被告，被告于同日接收了涉案房屋。
本案审理中，经原告申请，随机确认北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋的装修现值进行评估。经评估，价格评估标的的非争议部分在价格评估基准日的价格为12954元，争议部分（原告方认可范围）在价格评估基准日的价格为21444元，争议部分（被告方认可范围）在价格评估基准日的价格为6755元。双方主要争议在于地面铺设的地板砖是否系蒙娜丽莎品牌，原告装修时是否对外墙面进行了刮腻子、刷涂料的处理，原告是否重新砌了门前台阶并对台阶进行了抹灰处理，原告是否进行了电路改造、对门重新刷涂料及重新购置了门帘。庭审中，原告提交了送货单，证明其于2014年8月4日购买了蒙娜丽莎地板砖，单价每平方米222.42元。被告不认可送货单的真实性。原告提交照片证明其装修前所承租房屋的状况，被告认可照片的真实性。
庭审中，原告提交了其购买餐具、厨具、工作服、电器等物品的收据、订单等，证明其损失。被告不认可收据及订单的真实性，且认为上述物品均系原告经营需要，不属于原告的损失。原告提交了6份用工合同及劳务解除协议书，证明因租赁合同不能继续履行，导致其与雇佣的劳动者提前解除合同，并赔偿了劳动者双月工资，给原告造成了经济损失。被告认为原告未提交劳动者的社保登记等相应证据，不认可原告的证明目的。
上述事实，有《北京市工商业用房租赁合同》，房租赁合同，装修合同，收据，证明，送货单，照片，国宏信（民）字2014第140208号北京市价格评估结论书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告租给原告的房屋在租赁合同中显示为建筑面积210平方米，而被告提供的《北京市工商业用房租赁合同》中的房屋建筑面积为18.9平方米，房屋权属状况为房管部门的直管公房，且被告的证据不能证明其出租公房已经征得房管部门的同意，故被告不能证明其有权将房屋出租给原告，原、被告之间的房屋租赁合同应属无效，被告应对合同无效承担主要责任。对于原告认为房屋租赁合同有效并要求解除该合同的请求，本院不予支持。因原告于2014年8月12日至2015年2月6日一直使用涉案房屋，理应支付房屋占有使用费，故对于原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。因原告直至2015年2月6日才将涉案房屋交还被告，故其应当支付2014年10月12日至2015年2月6日期间的房屋占有使用费，因被告曾要求与原告提前解除合同，且双方的争议影响了原告对涉案房屋的正常使用，故房屋使用费的数额由本院酌定。因原告已于2015年2月6日将涉案房屋返还被告，故对于被告要求原告支付此后房屋占有使用费及返还房屋的反诉请求，本院不予支持。根据双方提交的证据，原、被告并未约定原告需向被告支付押金，故对于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院不予支持。因双方租赁合同无效，故对于原告要求被告返还违约金的诉讼请求，本院予以支持。评估报告中的无争议部分本院确认系原告对涉案房屋进行装饰装修的现值，被告应根据其造成合同无效的过错程度对原告予以赔偿。对于双方存在争议的部分，本院将依据双方所提交的证据酌定被告应赔偿原告的金额。原告虽提交了用工合同及劳务解除协议书，但其未提交相关人员的社会保险缴纳记录、身份信息等予以佐证，故对于原告要求被告赔偿其于2014年9月30日与劳动者提前解除劳动协议的赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。原告购买餐具、电器等物品系其经营所需，并非因合同无效给其造成的经济损失，故对于原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
被告李宏德于本判决生效后七日内返还原告张志成、尤文斌违约金人民币三万元整；
被告李宏德于本判决生效后七日内赔偿原告张志成、尤文斌经济损失人民币二万四千零二十三元七角六分；
原告张志成、尤文斌于本判决生效后七日内支付被告李宏德二Ｏ一四年十月十二日至二Ｏ一五年二月六日的房屋占有使用费人民币二万八千七百九十元五角；
驳回原告张志成、尤文斌其他诉讼请求；
驳回被告李宏德的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2457元，由原告张志成、尤文斌负担1882元，被告李宏德负担575元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费650元，由原告张志成、尤文斌负担260元，被告李宏德负担390元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。
评估费5500元，由原告张志成、尤文斌负担1100元，由被告李宏德负担4400元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘艳
二〇一五年三月十三日
书记员 康婧