大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初5937号
原告：陈兵
委托诉讼代理人：隋永华，系辽宁法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田晓亮，系辽宁法大律师事务所律师。
被告：大连法马克房地产开发有限公司
法定代表人:李建，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨波，系辽宁博昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖经纬，系辽宁成伟律师事务所律师。
原告陈兵与被告大连法马克房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈兵的委托诉讼代理人隋永华、被告大连法马克房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告给付逾期办理房屋所有权证的赔偿金人民币25,351元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“某花园小区”商品房一处。该合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记。如因被告责任，自房屋交付之日起两年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告如约履行了支付全部房款的义务，但在合同约定的期限内，因被告的原因，原告无法办理房屋所有权登记。被告的行为违反了合同的约定，依据《商品房买卖合同》，被告应当向原告支付赔偿金。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告大连法马克房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、被告未能在约定的期限内办理房屋权属登记,系因政府出台《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》、《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》、《大连市工程质量治理两年行动实施方案》以及网上报件平台实施等原因,非被告责任。因此,原告依据《商品房买卖合同》第十五条,要求被告承担逾期办证违约金并无法律依据。1、双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”，而被告未能在上述期限内办理案涉房屋权属登记，系大连市出台了一系列新规，从而导致案涉项目办证逾期，非被告方责任。2、2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》,系在双方买卖商品房约定的办证期限内出台,较之以往旧的质量保证金管理办法,被告在办理竣工备案手续前,需交纳相应质保金,增加了一道手续，加大了被告的负担。且市质保金新规是在案涉购房合同签订后、合同约定的办证期限内发布的新规，这是被告在签订购房合同时无法预见的，客观上确实存在非被告主观意志所能决定的因素。3、2005年1月12日发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》要求：“社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管”，而质保金新规则要求：“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户”；“监督机构在监督工程竣工验收时应审核金融机构出具的保证金预留凭证，并对保证金的预留比例进行核实”，即从原来的仅要求“可以约定”金融机构托管质保金，变更为强制要求在竣工验收前“应由”金融机构托管质保金，并明确了属于监督机构监督工程竣工验收时审核的项目。如此规定，无疑客观上增加了一项被告办理竣工备案手续时必须完成的程序。4、市质保金新规是2013年4月1日才施行的，该质保金新规的适用范围为“本办法适用于在本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”，而案涉项目在该新规颁布前的2012年12月已完成五方竣工验收，故被告对案涉项目是否属于新规中的“新建工程”、是否应适用新规等产生异议。被告认为要求案涉项目执行此规定是不合理的。被告就此事宜与政府部门多次沟通协调无果后，为了保证项目尽快达到办证条件，最终被告不得不在2015年7月8日将一笔数额不小的款项按新规要求存入专用账户。同日，被告取得了案涉项目的《竣工验收备案表》。另，被告作为大型国有企业的下属公司，大额费用支出必须有年度预算，但因该笔费用之前并不需要缴纳，被告只能重新做预算、审批、请款，又在一定程度上占用了较长的时间，从而导致被告不能即时办理竣工验收备案表，进而导致初始登记办理延后。5、2014年5月5日，大连市人民政府颁布了《大政办发[2014]23号大连市人民政府关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法的通知》，对2010年11月23日发布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发〔2010〕70号）做了修订，其中第七条第六项中规定，办理竣工备案前需缴纳工程质量保证金，此规定系新增加的内容。6、2014年8月25日，住建部颁发了《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》，要求办理工程质量监督手续前签署工程质量终身责任承诺书，连同法定代表人授权书，报工程质量监督机构备案，建设单位应当建立建筑工程各方主体项目负责人质量终身责任信息档案，工程竣工验收合格后移交城建档案管理部门。7、2014年11月18日，大连建委发布《大建委发[2014]379号关于印发<大连市工程质量治理两年行动实施方案>的通知》，要求落实五方责任主体项目负责人质量终身责任，规定质监站在办理工程质量监督手续前要检查五方责任主体项目负责人是否签署工程质量终身责任承诺书；检查工程竣工时是否设置永久性标牌等程序。以上新规，均在不同程度上导致被告无法按之前的验收程序完成竣工验收备案，新增的要求对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了被告办理竣工验收备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，被告已与原告签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得被告与原告约定的办证时间无法更改。没有竣工备案手续，被告就无法办理初始登记，从而导致原告办证逾期，因此，该责任不在于被告，原告依据《商品房买卖合同》第十五条要求被告承担逾期办证违约金无依据。第二，退一步讲,即便因被告责任导致逾期办证,因原告未提供证据证明其损失,故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,被告请求法院降低日万分之一的违约金标准。案涉小区作为一个“刚需”楼盘，从原告提交的诉状中也可以看出，原告收房后一直在此居住至今，基本可排除投资购房的情形，虽有逾期办证的事实存在，但该事实并未给原告造成较大的实际损失，在原告并未向法庭证明因逾期办证致使其遭受了客观损失的情况下，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第一款之规定，请求法院降低违约金的标准。第三，原告计算逾期办证的违约金的起止时间有误，违约金数额有误。案涉房屋于2015年12月11日取得了初始登记，并在房产管理部门的网站上有所公示，当日即可以办理业主的产权证，因此办证的截止日期应当以2015年12月11日为准。综上所述,根据《商品房买卖合同》第十五条约定,仅在因被告的责任导致逾期办证的情况下,被告才承担责任。本案中,均系非被告的责任导致逾期具备办证条件,不应由被告支付违约金,故应驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：
（一）2013年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于某花园一区第*号商品房一处。该合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同第十五条写明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：…3、双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。
上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定交纳了购房款1,380,374元。被告于2013年9月15日将案涉房屋交付原告使用。
案涉房屋交付后，被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告也无法在双方约定的两年期限内办理房屋所有权登记。
（二）案涉小区7号、8号楼于2012年12月30日取得五方验收报告，10号楼于2013年3月28日取得五方验收报告。取得验收报告之后，被告开始大批量向买受人交付房屋。至2014年末，被告先后取得了设计、规划、环保、消防、供水、供热、供电、燃气、市政环卫、有线电视等方面的审批文件，其中消防的审核日期是2014年12月3日。2014年12月31日，被告取得了案涉工程的《建设工程竣工档案初验合格证》。
（三）2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》。根据该《办法》第七条规定，社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。该《办法》自2013年4月1日起施行。2014年5月5日，大连市人民政府发布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，该办法第七条规定，建设单位交纳建设工程质量保证金等规费后方可进行竣工验收。该《办法》自2014年6月10日起施行。
2014年8月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》，规定：项目负责人应当在办理工程质量监督手续前签署工程质量终身责任承诺书，连同法定代表人授权委托书，报工程质量监督机构备案；建设单位应当建立建筑工程各方主体项目负责人质量终身责任信息档案，工程竣工验收合格后移交城建档案管理部门。
（四）2015年7月8日，被告将建设工程质量保证金2,197,721元存入上海浦发银行大连分行营业部。同日，被告取得案涉某花园一区（B区）7号、8号、15号、16号、C3号；9号、10号、13号、14号、C4号工程的《竣工验收备案表》。2015年12月11日，被告取得案涉高新园区某园7号、9号、14号、15号、18号、19号、24号、25号房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业费收款票据；被告提供的《设计文件-
质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《勘察文件-
质量检查报告》、《工程竣工验收报告》、《施工图设计文件审查意见》、《规划核实》、《环评批复》、《消防备案》、《供水、供热、供电、供气的验收合格证明》、《市政工程竣工验收证明》、《有线、信报箱验收合格证明》、《社区用房接收文件》、《物业移交确认单》、《工程质量保修书》、《竣工档案初验合格证》、《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》、《大政办发[2014]23号大连市人民政府关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法的通知》、《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》、《竣工结算书备案表》、《辽宁省行政事业单位资金往来结算票据》、《竣工验收备案表》、《房地产权证》及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况看，被告未能在房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，虽双方同时还约定办理该房屋所有权登记的期限为房屋交付之日起两年，但被告直至2015年12月11日才取得案涉小区的房地产权证书，致使原告未在合同约定的期限内取得房屋产权证。显然，被告逾期办证的行为，不符合合同的约定，根据法律规定，被告的行为已构成违约。被告应依照《商品房买卖合同》的约定，自该两年届满之次日起承担已收房款日万分之一的违约金，直至2015年12月11日被告取得了案涉小区的产权证书，原告可以办理产权登记为止。即被告应支付原告违约金1,380,374元*万分之一/天*87天=12,009元。
关于原告要求被告支付自交房两年期满之次日起至2016年3月24日的违约金的诉讼请求，本院认为，如前所述，被告应按双方约定自交房之日两年期限届满之次日起向原告支付违约金，但2015年12月11日，被告已取得了案涉小区的产权证书，自该日起，原告可以办理其所购商品房的产权登记手续，该日期即为双方合同约定的“可以办理”的日期，即违约金计算的截止日期。原告以被告未通知其可以办理产权登记为由，要求被告支付2015年12月12日之后的违约金，不符合双方约定，也没有法律依据，本院不予支持。因此，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。
关于被告辩称非被告的责任导致逾期办证,不应由被告支付违约金一节。本院认为，被告的抗辩理由不成立，质保金新规定和落实五方责任主体项目负责人质量终身责任制的颁布，并不能免除被告的违约责任。理由是：首先，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均无因上述情况可以免责的约定，即双方没有因上述原因导致违约的免责条款约定。其次，双方约定的办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间为房屋交付之日起90日，两年未办理产权证的出卖人才开始承担违约责任，该两年期限已留给被告充足的办理时间和受其他因素影响的缓冲期间。再次，被告表示其对质保金文件的理解与政府部门的要求不一致，一直在协商，但该行为是被告的单方行为，与原告无关，且按其辩称仅因质保金问题沟通就持续了近1年半，却未提供与相关部门协商的证据。且案涉《商品房买卖合同》在《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》颁布后签订，被告签订合同时应当有所预见。落实五方责任主体项目负责人质量终身责任制的规定，只是导致被告部分验收手续复杂化，与原告无关，亦不能成为被告免责的理由。另，案涉小区2014年12月3日通过消防验收、2014年12月31日通过竣工档案初验，说明被告自身也有原因导致迟延办证。因此，对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。
关于被告辩称原告未提供证据证明其逾期办证的损失，要求降低违约金标准的问题。本院认为，被告的该项抗辩理由不成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的取得，经依法登记发生法律效力，即买受人只有办理房屋产权登记，才能取得该房屋的完全所有权。本案被告虽向原告交付了房屋，但在原告无法办理权属证书期间，原告不能完全、自由的行使其对于所购商品房的全部所有权权利，因此，逾期办证给原告造成的损失是客观的、不可否认的。其次，《商品房买卖合同》中约定的日万分之一的违约金标准，系双方自愿达成，也在法律规定的合理范围之内，不具有调整的基础。因此，对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告大连法马克房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈兵违约金12,009元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陈兵的其他诉讼请求。
案件受理费217元，其他诉讼费50元，合计267元（原告已预付），由原告陈兵负担141元，被告大连法马克房地产开发有限公司负担126元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 刘秀娟
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 王景华
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 戚 鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。