淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初1537号
原告：江苏汇丰房产实业有限公，住所地淮安市，统一社会信用代码：91320800139448301R。
法定代表人：何建春，职务董事长。
委托代理人：方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。
委托代理人：陶晶，江苏律轩律师事务所实习律师。
被告：淮安明治屋精品超市有限公，住所地淮安市清河区。
法定代表人：刘德进，职务不详。
被告：刘亮，男，汉，1982年1月15日出生，住苏州市姑苏区。
被告：刘德进，男，汉族，1958年9月23日出生，住江苏省滨海县。
被告：夏卫勇，男，1978年7月18日出生，汉族，住大丰市。
被告：周荣东，男，汉族，1981年5月5日出生，住苏州市相城区。
周荣东、夏卫勇共同委托代理人杨迎，江苏筹胜律师事务所律师。
原告江苏汇丰房产实业有限公司（下简称：“汇丰房产”）与被告淮安明治屋精品超市有限公司（下简称“明治屋超市”）、刘亮、刘德进、夏卫勇、周荣东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告汇丰房产委托代理人方晓峰、陶晶到庭参加诉讼，被告刘亮、刘德进、夏卫勇、周荣东、明治屋超市经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告汇丰房产向本院提出诉讼请求：1、要求被告明治屋超市、刘亮支付租金340584元、违约金831864元、电费173833.28元；2、被告刘德进、夏卫勇、周荣东在未实缴的出资范围内对上述债务承担连带清偿责任；3、被告方承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日，被告刘亮与原告签订房屋租赁合同一份，租赁位于淮安市淮海东路18号汇丰中央广场一楼、二楼及三楼部分（建筑面积11027平方米）用于开设超市。被告明治屋超市于2015年11月17日登记设立后在该合同上加盖公章。原告于2015年11月5日向被告刘亮、明治屋超市办理了设备交接手续。后因被告刘亮未能按照合同约定支付押金和租金，也未按约定时间将超市开业，双方于2015年12月30日签订了补充协议，对付款方式和期限做了新的约定，并对合同解除、违约责任等作出的明确约定。直至2016年3月8日超市因拖欠电费被供电公司断电，超市停业，被告刘亮、明治屋超市仅支付押金和租金92万元，仍欠租金340584元（截止超市停业日，应付押金60万元，应付设备使用费68888元、租金572444元）。按照合同约定，第一年租金161万元，××未按合同约定期限支付租金的，承担总租金20%违约金，即1253万元，现我方仅主张年租金的50%作为违约金，即80.5万元。2016年1月20日，明治屋超市因经营需要，向原告提出增加租赁面积，用于解决办公室及卫生间事宜，双方又订立补充合同，约定第一年租金134320元，××未按合同约定期限支付租金的，逾期支付房租期间的日租金为原日租金的1.2倍，并承担年租金20%违约金，即租金为19252元，违约金为26864元。被告刘德进、夏卫勇、周荣东系被告明治屋超市股东，分别认缴出资为70万元、65万元、65万元，但未实缴出资，因此应在认缴但未实缴的出资范围内对上述债务承担连带清偿责任。另被告明治屋超市因指定账户余额不足欠电费，原告作为业主代其缴纳电费173833.28元。为维护原告合法权益，请求贵院依法支持上述请求。
被告夏卫勇、周荣东书面答辩称：明治屋超市是被告刘亮找代理公司注册成立的。被告周荣东、夏卫勇对该公司的成立及经营状况事前并不清楚，公司章程里也不是周荣东、夏卫勇签字。本案所涉的租赁合同是明治屋超市与原告之间签订的，周荣东与夏卫勇不是具体经办人，不知情也不清楚，但估计房屋租赁合同及所欠租金、电费等情况属实。目前明治屋超市仍然处于在业状态，且本案未进入执行程序及破产环节，原告向股东主张权利，无事实和法律依据。请求驳回原告对被告夏卫勇、周荣东的诉讼请求。
被告明治屋超市、刘亮、刘德进未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2015年11月17日，刘德进、周荣东、夏卫勇三人共同投资设立被告明治屋超市，并委托案外人王艳办理了工商登记注册手续，注册资本为200万元，三名股东分别认缴出资为70万元、65万元、65万元，认缴出资时间均为2026年12月18日，住所地为淮安市清河区汇丰中央广场商铺3088室，法定代表人为刘德进。截止目前，被告明治屋超市工商登记的企业状态仍为在业。
2015年10月29日，原告汇丰房产（甲方，出租方）与被告刘亮（乙方，承租方）签订书面房屋租赁合同书一份，合同约定：甲方出租给乙方位于淮安市淮海东路18号汇丰CBD中央广场一楼、二楼及三楼部分建筑总面积为11027平方米；租赁期限自2015年11月1日起至2032年7月31日止，乙方进场装修时间为2015年11月15日前，开业时间为2016年1月1日该租赁房屋作为超市使用；乙方按照每平方米0.1元/天向甲方缴纳设备使用费，与房屋租金享受同等免租期，即第一年向甲方支付人民币20万元，第二、三年每年向甲方支付人民币33.4万元，第四至十六年每年向甲方支付人民币40万元，第十七年向甲方支付人民币30万元；房屋租金自2015年11月1日起算，至2032年7月31日止，租金总计6265万元，第一年（2015年11月1日-2016年10月31日）租金161万元；先支付租金、设备使用费，后使用房屋，第一年租金及设备使用费分二次付清，即2015年11月1日前支付人民币90.5万元，2016年1月5日前支付90.5万元；押金60万元，于本合同签订后5日内一次性支付甲方，押金不计利息，租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金和抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方于2015年11月1日向乙方交付租赁房屋；租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，要求乙方按照合同租金总额的20%支付违约金，将房屋恢复原状及赔偿相应损，（1）未经甲方同意，拆改变动房屋主体结构或破坏租赁房屋的；（2）累计迟延支付租金超过10天的；（3）未支付应由乙方承担的费用超过10天的……。合同还约定：不论何种原因导致本合同终止，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按实际天数计算，多退少补；因乙方超市目前正在办理工商登记手续，为此由乙方个人先行签订本合同并承担相应责任，待乙方经营超市的公司正式成立，由该公司在本合同上加盖公章予以确认，不再另行签订合同，在租金等费用支付及其责任承担上，由乙方个人和该公司承担连带责任。该合同上有被告刘亮签名，被告明治屋超市在登记成立后亦在该合同上盖章。2015年11月5日，原告汇丰房产与被告刘亮办理汇丰二、三层超市设备交接手续。被告明治屋超市、刘亮分别于2015年11月3日付款30万元、12月9日付款15万元、12月14日付款8万元、12月28日付款7万元、12月29日付款18万元、12月31日付款12万元、2016年1月9日付款2万元，合计92万元。
2015年12月28日，原告汇丰房产（甲方）与被告明治屋超市（乙方）签订补充协议书一份，对双方于2015年10月29日签订的租赁合同内容进行补充，载明：付款期限重新约定，2015年12月28日付7万元、2015年12月29日付20万元、2015年12月30日10万元（进场前全部缴纳）、2016年1月25日付60.5万元、2016年1月31日付90.5万元；如若未按付款期限以及主合同约定的各期费用缴纳期限足额付款，甲方有权单方解除本合约，乙方接甲方书面通知后立即停业并在三日内无条件退场，甲方保留追究经济和法律违约责任，并对已缴保证金、租金、物业费、装修押金全部没收处理，不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追讨租金及违约金损失；本协议生效后，即成为原合同不可侵害的组成部分，与原合同具有同等法律效力。被告刘亮亦在该合同上签名。
为解决卫生间及办公室事宜，原告汇丰房产（甲方）与被告明治屋超市（乙方）于2016年1月20日签订房屋租赁补充合同一份，约定：本合同为2015年10月29日签订合同的组成部分；甲方另行出租（1）汇丰中央广场商业一层东北角卫生间，建筑面积约100平方米，甲方免收该卫生间使用面积租金及物业管理费，乙方每月支付该卫生间固定金额电费450元，该卫生间使用过程中产生的其他费用包括但不限于水费、日常保洁费、维修费等均由乙方承担；（2）汇丰中央广场商业四层东北角商铺，建筑面积约460平方米；租赁期限自2016年1月10日起至2021年1月9日止；房屋租金自2016年1月20日算至2021年1月19日止，租金总额合计713256元，第一年租金134320元于合同签订之日五日内付清；押金2万元，于本合同签订后5个工作日一交支付给甲方，押金不计利息，租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金和抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于乙方违约责任约定：1、租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，要求乙方按照合同租金总额的20%支付违约金，将房屋恢复原状及赔偿相应损失。（1）未经甲方同意，拆改变动房屋主体结构或破坏租赁房屋的；（2）累计迟延支付租金超过10天的；（3）未支付应由乙方承担的费用超过10天的……2、乙方未按照合同约定期限支付租金的，逾期支付房租期间的日租金为原日租金的1.2倍，乙方应在合同解除后10天内向甲方支付所欠房租及违约金。
2016年2月23日，原告汇丰房产向被告明治屋超市、刘亮送达律师函，载明：《补充协议》签订至今，贵公司分文未付，累计欠付款项共计188万元；另根据合同约定我方有权单方解除合同、收回房屋并要求你方按合同租金总额的20%支付违约金即1253万元，逾期支付房屋租金期间的日租金为原租金的1.2倍；你方自收到本律师函五日内对本律师函所涉内容做出书面回复，回复内容应包含对上述事实、合同约定、已付款情况以及继续履行合同的意愿、支付拖欠款项的计划等，否则委托人将采取相应的法律手段就你方违约行为及不负责任的行为追究你方的法律责任，并就委托人因此所遭受的经济损失向你方进行追索。被告刘亮于次日签收了该律师函。因被告明治屋超市及刘亮未予回复，原告汇丰房产于2016年3月2日向被告明治屋超市及刘亮发出合同终止函一份，载明：截止2016年2月29日，贵公司未按合同履行付款约定，鉴于此，按合同相关规定，本公司决定终止与贵公司签订的租赁合同，本公司将依法追究贵公司违约责任。现限定其2016年3月4日中午十一点前搬离现场。如超过十四时仍未搬离，我公司将采取强制措施处理。
另查，2016年1月18日，被告明治屋超市（委托人）与淮安农行水渡口支行（付款代理人）签订江苏省电费付款授权书一份，约定：委托人以其在付款代理人银行开设的账户号作为划拨电费的指定账户，供电公司通过付款代理人从指定账户上支付电费，付款代理人无须事前通知委托人，由此产生的法律后果和法律责任由委托人承担；委托人应在其指定账户中保留足够余额，因指定账户余额不足支付电费而产生的经济纠纷和违约责任由委托人承担。2016年1月22日，被告明治屋超市开业，2016年3月8日因断电超市停业。目前，被告明治屋超市因涉及债务纠纷，经营场地已被法院查封。汇丰广场（南区）的电费，2016年2月份192731.94元、2016年3月份61101.34元，合计253833.28元。2016年4月12日，原告汇丰房产通过银行向江苏省电力公司淮安供电公司支付电费173833.28元。
以上事实，有房屋租赁合同、设备交接清单、补充协议书、房屋租赁补充合同、收款收据、汇款单据、商务签购单、网银凭证、律师函、合同终止函、邮政快递单、江苏省电费付款授权书、电子交易回单、电费发票、明治屋超市公司章程、股东身份证以及原告当庭陈述为证，被告明治屋超市、刘亮、刘德进未到庭亦未提交书面答辩意见，视其对抗辩权的放弃，故对上列事实本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。本案中，虽然2015年10月29日签订合同的主体（××）是被告刘亮，但该合同也明确了其实际××是被告明治屋超市，只是因为签订合同时被告明治屋超市尚未登记设立，结合其后签订的补充协议和补充合同的主体，可以确定前后三份合同的合同相对方应为被告明治屋超市。原告汇丰房产与被告明治屋超市签订的三份租赁合同形式要件完备，内容合法有效，应为有效合同，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告所签订的租赁合同，双方的租赁关系从2015年11月1日起。依据原告汇丰房产所发的终止合同函表明，结合被告明治屋超市由于经营不善停止经营的事实，故本院确认双方于2016年3月8日租赁合同终止。
××应当按照约定的期限支付租金。根据“租金按照实际使用时间计算，不足整月的按实际天数计算”的约定，被告明治屋超市实际租赁时间：1、租赁汇丰CBD中央广场一楼、二楼及三楼部分建筑（总面积为11027平方米）应从2015年11月1日起至2016年3月8日止，共计129天，第一年的设备使用费和租金合计为181万元，故被告明治屋超市应支付款项为639698.6元（具体计算方法：181万元÷365天×129天=639698.6元）；2、租赁一楼卫生间及四层办公室应从2016年1月20日起至2016年3月8日止，共计49天，被告明治屋超市应付一楼卫生间电费735元（450元/月÷30天×49天）、四层办公室租金21270.4元（134320元/年÷365天×5天+134320元/年÷365天×1.2倍×44天），合计22005.4元，该费用原告方仅主张19252元，本院不表异议。以上两部分费用合计658950.6元。被告明治屋已支付92万元，扣除押金62万元，租金已支付30万元，尚欠358950.6元，该款被告明治屋超市应当支付。
原告汇丰房产与被告明治屋超市在2015年12月28日的补充协议书中关于“对已缴保证金、租金、物业费、装修押金全部没收处理，不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追讨租金及违约金损失”的约定，既与前后两份合同中关于租金按实计算的约定相矛盾，也与法不合，故该约定不能作为本的定案依据。根据合同约定“租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，表明押金的首先是用于抵扣租金和相关使用费用。原告汇丰房产使用单方解除权解除双方签订的三份租赁合同，在租赁合同解除、双方租赁关系终止后，押金应当用来抵扣租金。被告明治屋超市的押金62万元足以抵扣租金，现原告汇丰房产仍要求被告明治屋超市支付租金，于约相悖，不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告汇丰房产与被告明治屋超市在租赁合同中对违约责任及违约金标准进行约定，由于被告明治屋超市拖欠租金及使用费构成违约并导致合同终止，应当承担违约责任、支付的违约金。具体为：1、汇丰CBD中央广场一楼、二楼及三楼部分建筑（总面积为11027平方米）违约金，合同约定为租金总额的20%，现原告汇丰房产自愿调整为年租金的50%，即为80.5万元（161万×50%）；2、卫生间及办公室的违约金，合同约定为租金总额的20%，现原告汇丰房产自愿调整为年租金的20%，即26864元（134320元×20%）。原告汇丰房产自愿对违约金的调整均未超出合同约定，且五被告也都未表示异议，本院照准。以上两项违约金合计831864元。
被告明治屋超市在使用承租房屋期间欠缴电费导致涉案房屋被断电，原告汇丰房产作为房屋的所有权人为其代缴电费代其缴纳电费173833.28元，提供其已缴纳的发票，现要求原告汇丰房产要求被告明治屋超市支付该款，符合法律规定，本院予以支持。
被告明治屋超市缴纳的62万元押金，扣除租金后尚余261049.4元，用于抵扣违约金和电费，不足部分应由被告明治屋超市承担给付责任。对原告汇丰房产主张超出的部分，本院不予支持。
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，被告刘亮在2015年10月29日的租赁合同中明确其对被告明治屋超市的租赁所产生的后果承担连带责任。现被告明治屋超市尚欠原告汇丰房产违约金及电，对此被告刘亮应承担连带给付责任。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，具有相对性，涉案合同当事人为原告汇丰房产与被告明治屋超市，现被告明治屋超市仍处于在业状态，未进入破产清算程序，原告汇丰房产也未能举证证明刘德进、周荣东、夏卫勇存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告汇丰房产利益的行为，现原告汇丰房产突破合同相对性原则要求刘德进、周荣东、夏卫勇对债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告淮安明治屋精品超市有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告江苏汇丰房产实业有限公司违约金570814.6元、垫付电费173833.28元，合计744647.88元，被告刘亮对上述债务承担连带给付责任；
二、驳回原告江苏汇丰房产实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案案件受理费16917元，公告费600元，合计17517元，由原告江苏汇丰房产实业有限公司承担5071元，被告淮安明治屋精品超市有限公司承担12446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 张树维
代理审判员 张春云
人民陪审员 袁少鹏
二〇一六年十二月八日
书 记 员 朱隆基
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租××付承租人使用××，承租人支付租金的合同。
第二百××条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国公司法》
第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。