山东省烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟牟商初字第29号
原告：烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行，住所地烟台市牟平区。
负责人：佘黎平，行长。
委托代理人：孔岳东，山东鲁信律师事务所律师。
委托代理人：万华，山东鲁信律师事务所实习律师。
被告：董利山，男，1965年3月21日出生，汉族，农民，住烟台市牟平区。
原告烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行诉被告董利山金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人万华到庭参加了诉讼；被告董利山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行诉称，被告董利山以其所有的位于富海新城的房地产为抵押，于2010年11月16日在烟台市牟平区农村信用合作联社南郊信用社（以下简称南郊信用社）处申请借款人民币200000元，并与南郊信用社签订了借款合同和抵押合同，且就抵押房产办理了抵押登记。上述借款手续履行完毕后，南郊信用社依约将借款本金200000元提供给了被告董利山。借款期满后，被告董利山未按合同约定付清借款本息。截至2013年11月12日，被告董利山共欠牟平联社借款本金199450.85元，利息29002.80元、复利1948.29元。因烟台市牟平区农村信用合作联社接收其辖属分社的债权债务，而新成立的烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行又接收了烟台市牟平区农村信用合作联社的债权债务，现起诉要求：1、被告董利山除付清拖欠的上述借款本息外，自2013年11月13日至判决确定给付之日止，仍要按照借款合同约定的逾期还款月利率支付利息、复利；2、确认原告对被告董利山抵押财产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3、被告董利山承担案件诉讼费用。
被告董利山未到庭亦未答辩。
经审理查明，2008年10月7日，被告董利山与南郊信用社签订了一份《最高额抵押合同》，约定被告董利山自愿以自有的位于烟台市牟平区宁海大街588号富海新城21号楼二单元101号的房屋（房产证号为烟房权证牟字第××号）为其自2008年10月7日起至2013年10月7日止在南郊信用社办理人民币贷款业务实际形成的债权最高余额折合人民币200000元提供担保。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。抵押人必须在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件以其他权利证书交抵押权人保管。《最高额抵押合同》签订后，被告依约于2008年10月15日就抵押房产在烟台市房产管理局办理了抵押登记。2010年11月16日，南郊信用社与被告签订了一份编号为（牟平农信南郊信用社）个借字（2010）年第1114号《个人借款合同》，约定被告董利山向牟平联社借款人民币200000元；借款期限自2010年11月16日至2012年11月15日，属于可循环借款即可在200000元的金额和借款期限内随借随还，循环使用。借款期限内采取固定利率即在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮40%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变，逾期还款利率为在借款期内利率基础上增加50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为定期结息，到期日利随本清。上述借款手续办理后，南郊信用社依约于2011年11月21日向被告董利山提供了借款本金200000元，借款借据约定到期日为2012年11月13日，借款期内月利率为7.65333‰。被告董利山在南郊信用社发放贷款本金的借款借据上签名捺印予以确认。借款期满至今，被告董利山于2012年11月19日偿还本金549.15元，支付了2012年10月21日前的利息，剩余本息未偿付。按照借款借据约定的利率，经计算，2012年10月21日至2012年11月13日借款期内利息为1221.17元，2012年11月14日至2013年11月12日逾期还款利息为27781.63元；复利为1948.29元，利息合计30951.09元。
另查明，牟平联社于2009年11月10日将辖属各分支机构的逾期不良贷款收归自己继受处理。2013年3月6日，烟台农村商业银行股份有限公司根据银监鲁准（2012）915号批复意见作出了烟农商银（2013）50号文件即《关于明确烟台农商银行债权债务的通知》，决定在开业的同时原各区信用联社自行终止，并将各区信用联社及其分支机构的债权、债务划归各区支行所有并由各区支行负责具体管理。
上述事实，有原告提供的个人借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押清单、房屋他项权利证书、借款借据、通知、银监鲁准（2012）915号批复、烟农商银（2013）50号通知各一份和原告当庭陈述笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，在被告董利山拒绝到庭、放弃答辩权的情况下，本院认定南郊信用社与被告董利山所签订的个人借款合同、最高额抵押合同、借款借据系双方当事人的真实意思表示，且未发现有违反法律法规规定的情形，合法有效。合同双方当事人应严格认真履行其各自的义务。在南郊信用社已将借款发放给被告董利山后，被告董利山即应按照合同的约定及时还本付息。从借款借据上可以看出该笔借款的期内月利率为7.65333‰，逾期还款月利率应为11.479995‰。现该笔借款清偿期已届满，被告董利山除应支付借款本金199450.85元、借款期内利息1221.17元外，还应支付自2012年11月14日起至2013年11月12日止的逾期还款利息27781.63元和自2013年11月13日起至本判决确定给付之日止的逾期还款利息。因南郊信用社与被告董利山在借款合同中对计收复利有明确约定，对原告要求被告支付复利的诉讼请求，本院予以支持。南郊信用社与被告在《最高额抵押合同》中明确约定了抵押物，且就约定的抵押房产在房产管理部门办理了抵押登记，因此，抵押行为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。由此可见，上述抵押房屋所占用土地的使用权虽然未办理抵押登记也可视为一并抵押。因原发放借款的南郊信用社和其设立单位牟平联社均已自行终止，其所有的债权债务均由原告承担，因此原告有权以自己的名义起诉被告。综上，原告的诉讼请求，证据确凿，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第一百八十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董利山于本判决生效后十日内付给原告烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行借款本金199450.85元，及截至2013年11月12日的利息29002.80元、复利1948.29元，本息合计230401.94元。
二、2013年11月13日之后，被告董利山仍应以所拖欠借款本金199450.85元、利息29002.80元为基数，按照月利率11.479995‰分别向原告计付逾期还款利息、复利，至本判决确定给付之日止。
三、原告对被告董利山抵押的位于烟台市牟平区宁海大街588号富海新城21号楼二单元101号的房屋（房产证号为：烟房权证牟字第0168**号）及该房产占用范围内的国有土地使用权（土地使用权证号为：烟国用（2008）第40744号）经拍卖或变卖后的价款在200000元的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4756元、财产保全费1770元，均由被告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于秀丽
审 判 员 余春桃
代理审判员 姜德生
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 隋素平