广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2229号
上诉人（原审被告）：郝广燕，女，1977年4月10日出生，汉族，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林慧文（LAM，WaiMan），女，1960年12月22日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告）：区伟光（AU，WaiKwongElvis），男，1961年1月6日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。
上诉人郝广燕因与被上诉人林慧文（LAM，WaiMan）、区伟光（AU，WaiKwongElvis）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郝广燕上诉请求：1.改判其无需向林慧文、区伟光支付购房差价损失1200000元，只需向林慧文、区伟光支付违约金560000元；2.改判其减少支付律师费19200。事实和理由：一、双方约定的违约金为总交易价格20%，林慧文、区伟光不能主张房屋差价，一审法院支持房屋差价，违反合同信赖利益原则；二、双方的房屋买卖交易价格低于市场价格，一审法院用现在交易价减去双方交易价，不符合公平原则；三、以往的判例中支持房屋差价的，仅在卖方故意违约将房屋再转卖给他人并获利的情形，其是由于房屋被法院查封才不能办理转名手续，不应按房屋差价赔偿给林慧文、区伟光。
被上诉人林慧文、区伟光辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案纠纷产生的经过。2016年1月15日，林慧文、区伟光在律师见证下与郝广燕签订《房屋买卖合同》，向郝广燕购买位于中山市火炬开发区神涌村××房，双方同意以向发展商办理转名的方式进行交易。合同约定郝广燕保证上述房屋在交易前及交易过程中不存在抵押、查封或其他权利限制，否则因此被法院等部门查封、扣押，无法办理转名手续，造成林慧文、区伟光经济损失的，由郝广燕承担；还约定因郝广燕有债务纠纷导致交易无法完成，林慧文、区伟光有权单方面解除合同，要求郝广燕返还全部交易价款，郝广燕并按总交易款20%向林慧文、区伟光支付违约金等。随后，林慧文、区伟光按合同约定支付了购房款2300000元。发展商于2016年3月1日完成内部审批手续，同意将上述房屋的业主由郝广燕变更为林慧文、区伟光。2016年3月2日上午，郝广燕的代理人持相关文件到中山市房地产交易登记管理所办理注销登记备案，该所接收了资料受理该业务。同日下午，河南省漯河市源汇区人民法院到中山市房地产交易登记管理所查封了上述房屋，导致该所于2016年3月4日将上述注销登记备案业务退件，使发展商为林慧文、区伟光办理产权人更名手续无法继续进行。2016年3月13日，林慧文、区伟光向河南省漯河市源汇区人民法院提出执行异议，在听证过程中得知，该院于2015年11月17日作出民事判决，判令郝广燕在内的被告向原告偿还1850000元并支付相应利息，判决生效后，因郝广燕在内的被告未履行，原告向该院申请强制执行，该院于2016年1月6日立案执行，并在2016年3月2日查封了上述房屋。上述房屋后于2018年1月6日被河南省漯河市源汇区人民法院以4300000元拍卖掉；二、涉案房屋实际成交价为4300000元，与林慧文、区伟光和郝广燕签订买卖合同时有1500000元的差价，考虑到当年还有500000元的尾数没有支付给郝广燕，按照未付款的比例，林慧文、区伟光主动按“齐头数”1200000元主张房价差，林慧文、区伟光主张的房价差符合公平原则、损失弥补原则及合同约定；三、郝广燕上诉认为在中山市房产价格暴涨时期与林慧文、区伟光交易没有事实依据，经网上查询2016年中山市房价走势，2016年1月至5月中山市房价都是在6000元至6500元的区域窄幅波动，在2016年7月才出现上涨趋势。林慧文、区伟光和郝广燕的交易价格不存在低于市场价的事实；四、郝广燕知道有生效法律文书判决她有履行义务，但她收到林慧文、区伟光的第二期房款548000元后并没有履行该义务，也没有将风险告知林慧文、区伟光。因为双方是经中介介绍，在交易过程中中介根本不让双方见面，在签订买卖合同时，双方也是各自在不同房间签字，至今双方都没有见过面；五、郝广燕应对其恶意毁约行为承担赔偿责任。郝广燕的违约行为确实已造成林慧文、区伟光的房价损失，如果不予赔偿，对林慧文、区伟光是极不公平的。
被上诉人林慧文、区伟光向一审法院起诉请求：判令郝广燕返还购房款2300000元、支付违约金560000元、律师费140800元，并赔偿其房屋差价1200000元。
一审法院认定事实：2014年9月28日，郝广燕与中山市雅景房地产公司约定以分期付款的形式，购买位于中山市火炬开发区神涌村××房，双方于2014年10月14日办理商品房销售登记备案。2016年1月15日，林慧文、区伟光（乙方、买方）、郝广燕（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，主要约定：乙方向甲方购买位于中山市火炬开发区神涌村××房；甲方未领取该房地产的契证；甲乙双方均同意通过中山市雅景房地产开发有限公司办理转名的方式进行交易；该房地产转让成交价为2800000元；因甲方有其他债务纠纷或其他属于甲方的原因，致使交易无法完成，乙方有权单方解除本合同，要求甲方返还全部交易价款，甲方并按总交易额的20%向乙方支付违约金；因乙方违约导致产生诉讼的，违约方需承担守约方因维权而产生的律师费、公证费等费用。合同还约定了其他事项。签订合同后，林慧文、区伟光共向郝广燕支付购房款2300000元。2016年3月4日，因涉案房地产有查封，中山市房地产交易登记管理所将郝广燕递交的申请商品房合同注销登记备案相关材料退回。
另查，根据林慧文、区伟光的财产保全申请，一审法院依法作出（2017)粤2071民初21603号民事裁定，裁定查封案涉房地产价值相当于4200800元的产权份额。2017年1月3日，案涉房地产被河南省漯河市源汇区人民法院以4300000元的成交价司法拍卖。
再查，林慧文、区伟光因本案委托律师代理诉讼事宜，支出律师费140800元。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。林慧文、区伟光与郝广燕签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为：如何承担违约责任。对此，首先，郝广燕作为涉案房产的出卖人，根据涉案合同的目的，其有义务保证涉案房产不存在因其自身原因而被查封、被拍卖等致使无法实现涉案合同的因素，现由于郝广燕存在其他债务纠纷的原因致使涉案房产被成功拍卖，最终致使无法实现涉案合同目的，郝广燕已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。当事人已约定若因郝广燕的原因，致使涉案交易无法完成的，林慧文、区伟光有权单方解除合同。林慧文、区伟光主张解除涉案合同，并要求郝广燕返还购房款2300000元，理据充分，应予支持。郝广燕辩称无法实现涉案合同目的是由于不可抗力所致，但其未提交证据予以证明，故对其该项辩解，不予采信。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，虽然上述房屋买卖合同有赋予守约方选择按转让总价款20%获得违约金的约定，但现时的涉诉房地产所在周边的房地产交易价格已经显著高于原有的合同约定的购买价，且涉案房地产被拍卖的价格与订立涉案合同时的价格确实存在1500000元（4300000-2800000=1500000元）的差价，结合上引法律的立法精神，林慧文、区伟光主张郝广燕支付购房差价1200000元、律师费，符合公平原则、损失填补原则及合同约定，予以支持。林慧文、区伟光主张郝广燕支付违约金560000元（2800000元×20%），郝广燕辩称违约金与购房差价属于重复主张。因购房差价实际上属于违约给林慧文、区伟光所造成的损失，林慧文、区伟光在主张购房差价1200000元的情况下，又主张违约金560000元，理据不足，不予支持。郝广燕的该项抗辩，理据充分，予以采纳。
关于律师费的数额问题。因双方当事人均确认林慧文、区伟光主张的律师费140800元的计算方式为：4060000元（标的额）×3%+14000元+5000元，现支持林慧文、区伟光所请求的标的额为3500000元（4060000元-560000元），故郝广燕应向林慧文、区伟光支付律师费124000元（3500000元×3%+14000元+5000元）。
综上所述，林慧文、区伟光的诉求，合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。郝广燕的辩解，合理部分，予以支持，理据不足部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除林慧文、区伟光与郝广燕于2016年1月15日签订的房屋买卖合同；二、郝广燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向林慧文、区伟光返还购房款2300000元；三、郝广燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向林慧文、区伟光赔偿律师费损失124000元及购房差价损失1200000元；四、驳回林慧文、区伟光的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40406元，减半收取计20203元，财产保全费5000元，合计25203元（该款林慧文、区伟光已预交），由林慧文、区伟光负担7290元，由郝广燕负担17913元，郝广燕负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付林慧文、区伟光。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于郝广燕是否应向林慧文、区伟光支付购房差价损失的问题。根据郝广燕与林慧文、区伟光签订的房屋买卖合同的约定，郝广燕保证涉案房屋在交易前及交易过程中不存在抵押、查封或其他权利限制，并保证在签订合同前已征得发展商同意办理转名手续，否则，因此被法院等部门查封、扣押，无法办理转名手续，造成林慧文、区伟光经济损失的，由郝广燕承担，与其他第三方包括见证方无关。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款也规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现林慧文、区伟光主张的购房差价损失是上述合同履行后可以获得的利益，也没有超过郝广燕订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。且郝广燕在明知自身已被法院强制执行的情况下，仍然与林慧文、区伟光签订房屋买卖合同，并向林慧文、区伟光隐瞒了涉案房屋有可能被法院查封的事实，存在主观恶意，如果仅让郝广燕承担违约金，不足以弥补郝广燕违约给林慧文、区伟光造成的损失。因此，郝广燕应向林慧文、区伟光支付购房差价损失。
本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中双方当事人虽然没有选择合同适用的法律，但因涉案房屋位于我国内地，且卖方郝广燕是我国内地公民，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。
本案的争议焦点为郝广燕违约责任的承担问题。如前所述，郝广燕应向林慧文、区伟光支付购房差价损失，一审判决对此处理正确，本院予以维持。同时，因郝广燕承担的损失赔偿数额没有减少，所以，其应赔偿给林慧文、区伟光的律师费也不能减少。
综上所述，上诉人郝广燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10392元，由上诉人郝广燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨雪燕
审判员 胡怡静
审判员 卢俊廷
二〇一八年六月十二日
书记员 洪朗妮