广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3963号
上诉人（原审原告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该司总经理。
委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张迎丰,男,1979年4月16日出生,汉族,住江西省丰城市。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人张迎丰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人致岭公司的委托诉讼代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人致岭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院支持致岭公司的一审诉讼请求；3.诉讼费由张迎丰承担。事实和理由：一审判决实际上是一审法院在系列案件当中以不同理由犯同样错误，严重损害致岭公司的合法权益，请求二审法院依法纠正。（一）双方签署的《商品房买卖合同》中约定“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，并且有权单方面解除合同。”该约定是合同双方当事人的真实意思表示，体现了甲方享有附条件解除权，是双方权利义务协商和置换的最终结果，且不涉及第三人和公共利益。（二）从一审判决书可看出，一审法院一方面认为涉案合同及其附件均合法有效，另一方面却认为涉案合同违反了合同相对性和公平合理原则。（三）致岭公司认为涉案合同有体现致岭公司享有附条件行使解除权的法律关系，即如果张迎丰的行为导致致岭公司承担担保义务，致岭公司就有权解除合同。这并没有违反合同相对性原则。（四）认定合同显失公平、合同无效应由当事人一方向法院请求，而本案当事人并没有请求。
被上诉人张迎丰经法院公告传唤未到庭答辩。
致岭公司向一审法院起诉请求：1.解除致岭公司、张迎丰于2013年3月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20XXXX59）；2.判令张迎丰向致岭公司返还位于广州市花都区X号XX花园自编X栋X房，并协助办理涂销预告登记手续；3.判令张迎丰向致岭公司支付解除合同违约金217494元；4.本案诉讼费由张迎丰承担。
一审法院认定事实：致岭公司是位于广州市花都区X号XX花园的开发商，涉案房屋位于XX花园自编X栋X房。
2013年3月26日，致岭公司（甲方、卖方）与张迎丰（乙方、买方）签订了编号为20XXXX59的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共117.31平方米，总价款724980元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期224980元购房款自本预售合同网上备案之日起0日内（不超过5日）支付，剩余500000元房款须于2013年3月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件七第1条第（5）项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第21条的约定执行。第21条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。
合同签订后，张迎丰向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给张迎丰使用，但至今未为张迎丰办理不动产权证。
由于张迎丰未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行交行花都支行以张迎丰、夏仁琴及致岭公司作为张迎丰向一审法院提起诉讼，一审法院以（2016）粤0114民初6176号案立案受理。该案经审理查明：2013年4月1日，甲方（借款人、抵押人）张迎丰与乙方（贷款人、抵押权人）交行花都支行及丙方（保证人）致岭公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同第五条约定：“保证。5.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.2保证期间为本合同项下贷款到期日起，计算至最后一期贷款到期之日后两年止。5.3保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用……5.5甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任……”第6.1条约定：“本合同项下抵押物为第十二条约定的房屋。”第6.3条约定：“抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。”第10.1条约定：“甲方按本合同的约定时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息。”第13.1条约定：“出现下列任一情形的，均视为本合同的‘提前到期事件’：…⑶甲方违反本合同的其他约定。”第13.2条约定：“当出现任一‘提前到期事件’时，乙方有权采取以下一项、多项或全部措施：…⑸单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”第14.1条约定：“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。”第15.1条约定：“下列任一种情况出现时，乙方有权处理抵押物：⑴甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款；⑵乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期；⑶甲方的行为足以使抵押物的价值减少，且未按乙方请求恢复原状或另行提供担保的。”第二十二条约定：“房屋及抵押登记。22.1甲方所购房屋坐落：广州市花都区X号XX花园（自编X栋）X房。……22.3甲方应自可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办理抵押权设立登记手续。”第二十三条约定：“23.1金额50万元。23.2贷款期限240月。”第26.2条约定：“还款日：本息按期支付。还款日为银行指定还款日，甲方以月为一期的以每月的21日，若当月无此日，则为最后一天。”2013年4月16日，交行花都支行将500000元贷款支付到张迎丰指定账户。张迎丰自2015年11月21日起开始逾期，已拖欠多期。上述合同约定抵押的房屋没有办理抵押登记。
一审法院于2017年2月20日就（2016）粤0114民初6176号案作出判决，判决：一、张迎丰、夏仁琴偿还交行花都支行借款本金464159.57元并支付利息、罚息、复利；二、致岭公司对上述欠款承担连带清偿责任；三、张迎丰、致岭公司协助交行花都支行办理广州市花都区X号XX花园（自编X栋）X房的抵押登记手续；四、驳回交行花都支行的其他诉讼请求。
一审另查明：2017年3月27日，致岭公司向交行花都支行转账支付了535781.28元。2017年4月1日，交行花都支行出具结清证明，证明借款人张迎丰在该行申请贷款500000元用于购买涉案房屋，该笔贷款已于2017年3月28日由致岭公司代偿结清。
一审法院认为：本案为致岭公司、张迎丰双方之间的商品房预售合同纠纷，致岭公司、张迎丰双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效。致岭公司与张迎丰之间为商品房买卖合同法律关系，致岭公司、张迎丰与交行花都支行之间为购房担保借款合同法律关系，交行花都支行为贷款人，张迎丰为借款人，致岭公司为保证人，两者为不同的法律关系。
在商品房买卖合同关系中，致岭公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；张迎丰作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，张迎丰通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向致岭公司支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，致岭公司的合同目的已经实现；因致岭公司尚未履行办理产权转移登记义务，需向交行花都支行承担担保责任。根据合同的相对性原理，张迎丰未按约向交行花都支行偿还按揭楼款，需向交行花都支行承担违约责任，致岭公司根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向张迎丰的代位追偿权。在张迎丰已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，致岭公司不能以其已承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》及要求张迎丰向其返还房屋、承担买卖合同违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对张迎丰没有约束力。因此，致岭公司关于解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，张迎丰向其返还涉案房屋、涂销预告登记手续及支付解除买卖合同违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年10月30日作出如下判决：驳回广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13224元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对致岭公司上诉请求，认定如下：
针对致岭公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。致岭公司、张迎丰之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而张迎丰作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，张迎丰已经依约支付了全部购房款，致岭公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。致岭公司也已经将涉案房屋实际交付给张迎丰使用多年。至于张迎丰未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于致岭公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人张迎丰进行追偿的权利。致岭公司以张迎丰违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，致岭公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；致岭公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13224元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月七日
书记员 王 敏
彭诗敏