济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1877号
原告李亚宾，男，生于1983年10月17日，汉族，个体业主，住济南市。
委托代理人段新颖，济南历下姚家法律服务所法律工作者。
被告高成芬，女，生于1972年2月20日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人傅仁全，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。
原告李亚宾诉被告高成芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年9月18日、10月15日、10月29日三次公开开庭进行审理。原告李亚宾及其委托代理人段新颖，被告高成芬及其委托代理人傅仁全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚宾诉称：2012年8月24日，原被告签订《沿街房租赁合同》一份，合同约定，被告将位于历城区祝甸村798平方米的沿街房租给原告，租金每年为176218元，租期为10年，自2007年6月至2017年6月。在合同签订时，双方还签订了转让合同，约�被告转让涉案房屋，原告向被告支付转让费26万元。签订租赁合同时，被告承诺其负责让原房主王桂霞与被告签订的房屋租赁协议变更到原告名下。原被告签订房屋租赁协议及转让合同后，原告按照协议支付了转让金及房租，但被告未遵守承诺，未促成原告与原房主王桂霞签订房屋租赁协议。2013年4月15日，历城区祝甸村所属的济南市东方商贸中心向原告下达通知，以升级改造为由要求原告搬离市场，并称涉案房屋不能转租，原被告签订的合同无效。被告隐瞒事实骗取转让费的行为给原告造成极大损失。现提起诉讼，请求依法确定原被告签订的房屋租赁合同、宾馆转让合同无效；被告高成芬返还转让费26万元；被告高成芬赔偿经济损失1万元；诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告李亚宾明确要求解除《宾馆转让合同》中有效部分约定。
被告高成芬辩称：原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《宾馆产权转让合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且是双方真实意思的表示，且原被告已经履行了该合同，均为有效合同。即使租赁合同无效也不能影响宾馆资产转让合同的效力。原告李亚宾在2012年后将租赁合同的标的额租金直接交给了第一承包人王桂霞，且被告高成芬在转让宾馆时，王桂霞也是同意的。由于王桂霞欠产权发包人的租金引起了诉讼，同时也给原告造成了经营上不好的影响，为此被告对原告所诉事实理由不成立。请求法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
经审理，以下事实原被告均无争议，且有相关证据证实，本院予以确认。
原被告于2012年8月18日达成协议，约定甲方（高成芬）将瑞锦宾馆及附属门头房转让给乙方（李亚宾），转让费为26万元，不含租金，乙方先支付甲方定金2万元，余额于2012年9月1�前一次性付给乙方……。协议签订当日，原告李亚宾支付被告高成芬定金2万元。原被告于2014年8月24日签订《沿街房租赁合同》，约定：一、甲方（高成芬）将位于祝甸村沿街房一处租给乙方（李亚宾）有偿使用，乙方自愿承租该沿街房进行合法经营使用。二、甲方出租沿街房总计798平方米。三、租金计算方法，第一年145635元的基础上每两年递增10%，每平方米0.5元／天。四、租赁期限为10年，自2007年6月4日至2017年6月3日止。五、租金交纳办法，本着先交租赁费后使用的原则，租金每半年一付……。双方在《沿街房租赁合同》中约定，2012年8月24日之后产生的各种费用全部由李亚宾交纳。原被告于同日签订《宾馆转让合同》，约定，一、甲方（高成芬）同意将自己位于祝舜路2号宾馆及相关门头房转让给乙方（李亚宾）使用，建筑面积798平方。二、宾馆现有装修、装饰�设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有。三、乙方在2014年8月24日前向甲方支付转让费共计人民币26万元，上述费用包括旅馆内所有客用物品，装修装饰设备及其他相关费用。四、甲乙双方合同生效后，产生的任何问题均由乙方负责。五、本合同一式两份，双方各持一份。签字之日起生效。六、乙方确定甲方在合同生效前结清之前的各项费用。七、乙方无条件接收各门头房及住客的所有合同。后原被告均同意被告高成芬将已经收取的该沿街房中的四个门头房的租金70900元折抵转让费，原告李亚宾于2012年8月24日支付高成芬转让费169100元。
庭审中，被告高成芬称涉案房屋系其从高霞处承租，高霞系从毕联合、王春菊夫妇处承租，瑞锦宾馆登记的经营人系王春菊，毕联合与王春菊系从王桂霞处承租涉案房屋。王桂霞同意对涉案房屋予以转租。原告李亚宾称其对�并不清楚，但称其2012年底向王桂霞交纳了半年租金。原告李亚宾称其2012年8月底开始在涉案房屋中经营，2013年4月15日济南市东方商贸中心向原告李亚宾下达搬离通知，2013年4月25日涉案房屋停水停电无法进行经营至今，现在涉案房屋已被圈围，房屋内设施基本没动。
另查明，济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）提起的诉讼的（2013）历城民初字第1201号案件中，被告为刘国明、王桂霞，第三人为王婷婷、王春菊、高成芬、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房、济南历城区鸿腾三饼鲁菜房上海花园店。祝甸居委会的诉讼请求为要求确认2007年3月10日该居委会与被告签订的沿街房租赁合同无效，并由第三人腾房等。刘国明与王桂霞在该案审理中称其两人曾为夫妻关系，于2009年离婚。其两人从祝甸居委会承租的涉案房屋又分别转租给了王婷婷、济南历城区鸿腾三饼鲁菜坊、王春菊，其中转租给王春菊的房屋实际使用人是高成芬。祝甸居委会在该案件中提供的证据显示其出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
上述事实有本案原被告提供的证据及（2013）历城民初字第1201号案件证据材料证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案原被告签订的《沿街房租赁合同》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故原被告2012年8月24日签订的《沿街房租赁合同》为无效合同。原被告签订的《宾馆转让合同》第一条内容为转让涉案祝甸路2号798平方米的房屋（宾馆、门头），根据前述法律规定，该约定内容无效，该《宾馆转让合同》除第一条之外的其他约定系双方真实意思表示，且不违法法律禁止性规定，应为有效。故原被告签订的《宾馆转让合同》为部分有效部分无效合同。因涉案房屋转租部分无效，《宾馆转让合同》的合同目的无法实现，且原告李亚宾当庭要求解除该《宾馆转让合同》有效部分约定，并要求被告高成芬返还转让费，本院确定原被告签订的《宾馆转让合同》除第一条约定之外内容于本案起诉之日起解除。原告李亚宾主张被告高成芬返还其转让费26万元，因其中70900元并非李亚宾支付给高成芬，且该项费用涉及其他合同相对人，本院对此不予一并处理；原告李亚宾及被告高成芬在签订合同时未对涉案房屋的合法产权凭证进行审查各自存在一定过�，原告李亚宾在经营承租的宾馆、使用宾馆内设施同时，高成芬亦收取了转让费，鉴于原被告对于涉案房屋的转让均有过错，且均因涉案房屋的转让产生一定收益，本院确定被告高成芬将其自李亚宾处收取的转让费189100元返还原告李亚宾。原告李亚宾主张被告高成芬赔偿其经济损失1万元，未提供证据证实其主张，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李亚宾与被告高成芬2012年8月24日签订的《沿街房租赁合同》无效。
二、原告李亚宾与被告高成芬2012年8月24日签订的《宾馆转让合同》第�条约定无效。
三、原告李亚宾与被告高成芬2012年8月24日签订的《宾馆转让合同》第二条至第七条约定于2014年6月17日解除。
四、被告高成芬于本判决生效之日起十日内返还原告李亚宾转让费189100元。
五、驳回原告李亚宾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5450元，由原告李亚宾负担2725元，被告高成芬负担2725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张本荣
人民陪审员 刘亚楠
人民陪审员 吕春华
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 周 佳