江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0282执异20号
案外人无锡市万庭嘉建设发展有限公司(以下简称万庭嘉公司)，住所地宜兴经济开发区创业路8号，统一社会信用代码：9132028257377517X0。
法定代表人井锋，该公司董事长。
委托代理人杨骏，江苏菱方圆律师事务所律师。
申请执行人蒋菲菲,女,1991年7月10日出生,26岁,汉族号码,住宜兴市。
委托代理人蒋志彬，男，系蒋菲菲之父。
被执行人傅立平,男,1967年4月16日出生,50岁,汉族号码,住宜兴市。
被执行人傅得铭,男,1990年8月26日出生,26岁,汉族号码,住宜兴市。
委托代理人傅立平。
本院在执行申请执行人蒋菲菲与被执行人傅立平、傅得铭民间借贷纠纷一案，案外人万庭嘉公司对执行标的宜兴市融域花园16幢106室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
蒋菲菲与傅立平、傅得铭民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月4日出具（2017）苏0282民初2782号民事判决书。判决：“傅立平、傅得铭于本判决发生法律效力之日起十日内归还蒋菲菲借款700000元，并承担该款自2015年12月20日起至判决确定的给付之日止按月利率1%计算的利息”。本院在审理过程中出具（2017）苏0282民初2782号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年3月17日查封了傅得铭名下位于融域花园16幢106室房屋（合同备案号：2xxxxx5），查封期限三年。后傅得铭未履行上述义务，蒋菲菲向本院申请执行，2017年8月1日本院立案受理。
案外人万庭嘉公司对本院查封傅得铭名下位于宜兴市融域花园16幢106室房屋提出异议称，其公司与傅得铭于2014年10月20日签订《商品房买卖合同》1份，双方的权利义务在买卖合同中均有载明，其中傅得铭应当支付首付房款104.3875万元，余款办理银行按揭。合同签订后，傅得铭未按合同约定支付首付房款，但已经收到银行的贷款。经异议人多次催要首付房款，傅得铭仍置之不理，相反异议人为傅得铭垫付银行按揭款105100元。傅得铭作为房屋买受方未实际支付购房款，其公司仍享有解除合同的权利，但法院的查封保全措施影响其公司权力的实施，故提出执行异议，要求中止对该房屋的执行，解除查封。
申请执行人蒋菲菲答辩称，一、异议房屋网签在被执行人傅得铭名下，权利人是傅得铭，只是尚未办理房屋产权登记，法院查封该房屋合法，不应撤销；二、案外人主张傅得铭与傅立平不存在恶意串通的情形，案外人与傅立平所设立的常州市平旺建筑安装材料有限公司（以下简称平旺公司）系承包合同关系，后万庭嘉公司因资金短缺无力支付工程款，故与傅立平协商以融域花园16幢106室、38幢304室、38幢2201室作价抵冲工程款，万庭嘉公司也出具的首付款及贷款的收据及发票，平旺公司也出具收到万庭嘉工程款的收据，双方以房抵债合同成立且有效，该异议房屋的对价房款也应视为全部支付完毕；三、万庭嘉公司偿还贷款系代偿行为，不能证明傅得铭未支付206万元购房款，两个事实属不同的法律关系，在合同有效且房款已支付完毕的情况下，万庭嘉公司不具备解除合同的条件，而且万庭嘉公司提供的垫付银行贷款10.51万元实际上也是实际购房人支付，而非其公司的行为，与万庭嘉公司无关。综上，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人傅立平、傅得铭答辩称，一、傅得铭与万庭嘉公司签订房屋买卖合同，该房款已支付完毕，有万庭嘉公司开据的首付款138.3875万元及银行贷款206万元的收据为凭，且购房至今已三年半，万庭嘉公司也从未向傅得铭催要过房款，故万庭嘉公司主张房款未支付的事实不能成立；二、傅立平所设立的平旺公司承包万庭嘉公司的融域花园门窗工程，期间双方达成约定以房屋（含异议房屋）冲抵工程款，并签订了真实有效的房屋买卖合同及开具收据、发票，该以房抵债行为系双方真实合意，且履行完毕；三、被执行人之间不存在恶意串通的情形，且万庭嘉也没有垫付银行贷款，实际10.51万元系房屋的第三方购房人王凤所支付，后因王凤无支付能力，该房屋买卖合同形成违约，王凤已支付的贷款不需返还，因此该10.51万元与万庭嘉公司无关。请求驳回案外人的异议。
经本院查明，2014年10月20日傅得铭与万庭嘉公司签订商品房买卖合同，购买融域花园预售商品房第16幢106号房（建筑面积275.51平方米），合同价款344.3875万元，合同约定于合同签订之日，买受人支付首期房款人民币104.3875万元，余款人民币240万元整于2014年10月28日前办理完银行按揭手续。该合同于同日在宜兴市房屋产权监理中心登记备案。
另查明，座落于宜兴市屺亭街道××花园××室（房屋编号x号），登记所有权人为万庭嘉公司，所有权证号宜（2017）不动产首登字第0xxxx3号，发证日期2017年2月14日。
审查中，万庭嘉公司为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
1、宜兴市融域花园16幢106室房屋的买卖合同一份。
2、还款凭证和转账凭证、个人贷款还清证明、催告函、律师函的原件，其中转账凭证中显示2017年11月1日由万庭嘉公司银行帐户汇入傅得铭名下银行账户201.48917万元，以证明案外人在收到中国建设银行宜兴支行的催告函和律师函后于2017年11月1日将剩余贷款金额（傅得铭的个人贷款金额）2014891.70元还清并由建行宜兴支行出具个人贷款还清证明。傅得铭与建行之间贷款结清并且异议人保证责任履行完毕。
3、中国农业银行网上银行电子回单、转账交易凭证，显示第三人钱玉宝、范鑫分别汇款至傅得铭银行账户合计6.05万元，以证明万嘉庭公司在建行催告之前代傅得铭向建行归还傅得铭贷款10.51万元。
对上述证据，被执行人傅立平质证表示与万庭嘉签订的房屋买卖合同实际属以房抵债，因此房款已经支付了对价；对万庭嘉公司主张代偿10.51万元不予认可，该款实际由第三人王凤支付，王凤原与他签订的房屋买卖合同，但因购房款没有能力支付而违约，该10.51万元与万庭嘉公司无关。万庭嘉公司表示目前尚未解除合同，准备另行起诉。同时，被执行人傅立平为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、平旺公司营业执照（法定代表人傅立平）及融域花园门窗工程合同书、工程结算单，合同书主要载明平旺公司承包万庭嘉公司融域花园39＃、40＃、42＃塑钢门窗工程，预算工程价款500万元，工程结算单载明总工程结算价款470.3788万元，以证明双方之间的工程承包关系。
2、平旺公司名下在江南银行的银行账户对账单、2014年10月30日平旺公司开具给万庭嘉公司的收款收据3张（总金额344.3875万元），以证明平旺公司与万庭嘉公司实际以房抵债，其中171万元的收据是由万庭嘉公司在收到银行贷款206万元后扣除35万元的税费再支付到平旺公司名下银行账户的。
3、商品房买卖合同补充协议一份，主要载明“买受人傅得铭购买万庭嘉公司名下预售商品房，房款首付104.3875万元于签订主合同当日支付，剩余房款240万元以银行贷款方式支付……因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人可即时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售”等内容，以证明房屋买卖情况。
4、个人商业用房借款合同一份，主要载明“借款人傅得铭、冯琪彬，贷款人中国建设银行股份有限公司宜兴支行，保证人万嘉庭公司，抵押人傅得铭，借款金额206万元，抵押财产宜兴市宜城街道融域花园一期16幢106号”，以证明房屋贷款情况。
5、傅得铭、傅立平与王凤签订的购房协议一份，以证明王凤购买异议房屋，并支付了10.51万元（以转入傅得铭银行还贷账户的方式），后王凤违约，没有继续支付购房款。
6、万庭嘉公司于2014年10月20日、10月28日开具的收据3张（金额分别为104.3875万元、34万元、206万元，备注分别为16幢106室房款）以及中国建设银行个人贷款支付凭证一张（金额为206万元），以证明房款已经付清。
7、前期物业管理服务协议一份，以证明物业合同已签订，房屋具备交付条件。
审查中，被执行人傅立平表示房屋具备交付条件后，考虑到第三方王凤要购房，就没有及时与万庭嘉公司办理交房手续及过户手续，而是先行签订了物业合同。
上述事实，由商品房备案合同，本院调取的相关执行材料、执行笔录等证据在卷佐证。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。本案中，被执行人傅立平与万庭嘉公司签订房屋买卖合同，且办理了合同的备案登记，虽尚未办理不动产的过户登记手续，但已符合预查封的条件，据此，本院对异议房屋予以查封的执行行为并无不当。万庭嘉公司虽主张为被执行人垫付了房屋的按揭贷款，房屋物权尚未发生变动，但于异议过程中并未提交解除合同的相关证据，因此在合同尚未解除的情形下万庭嘉公司要求排除本院的预查封执行行为，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人万庭嘉公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 唐建平
人民陪审员 郑一平
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 王 雪