广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第993号
上诉人（原审原告）佛山市顺德区新盈力建筑劳务有限公司，住所地。
法定代表人梁光晓。
委托代理人冯程康。
委托代理人郭斌。
被上诉人（原审被告）佛山市威兆基贸易有限公司，住所地。
法定代表人梅贤辉，该公司董事长。
委托代理人罗永东。
委托代理人杨健海。
上诉人佛山市顺德区新盈力建筑劳务有限公司（以下简称新盈力公司）因与被上诉人佛山市威兆基贸易有限公司（以下简称威兆基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回新盈力公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为3082.36元，由新盈力公司负担。
上诉人新盈力公司上诉提出：一、人民法院应委托有资质的测量公司重新测量租赁面积，按照这个测量面积计算租金。公平公正是法治的核心精神，无论双方有何争议，都应该以公平公正的原则处理。为了实现公平，消除双方争议，新盈力公司在一审庭审时多次表示，应该由法院委托有资质的测量公司重新测量租赁面积，按照这个测量面积交租，这是最公平公正的。为此，新盈力公司提出可以先行垫付测量费用。新盈力公司无意中发现租赁面积少于合同约定面积才找有资质的湖南省第一测绘院测量实际面积，测出实际面积只有1676.77平方米，如果原审法院委托测量公司重新测量租赁面积，按照这个测量面积计算租金，则本案必然是经得起历史考验的判决。现在无论是新盈力公司委托测量公司测量的面积，还是威兆基公司委托测量公司测量的面积以及房地产证显示的面积，都明显少于合同约定面积，在此情况下原审法院依靠推理，强行认定实际租赁面积就是合同约定的租赁面积，让新盈力公司不服，也难以服众。
二、原审法院依靠推理而不是依靠测量来认定实际租赁面积是错误的。1.租赁合同确定每平方米租金的大前提，然后按照装修后的实际租赁面积计算租金；合同第一条约定“租赁面积为1880平方米，装修后按实际建筑面积计算租赁面积”，就是上述意思。威兆基公司提出双方约定的租赁面积本意为实际使用面积，也是上述意思。因此，应重新测量装修后的租赁面积，公平公正地处理租金，但原审法院却错误地推定为装修后的租赁面积大于装修前的租赁面积。即不装修，所交的租金会少一些，装修后交租却更加多，这没有道理。2.本案根本无需用推理的方式认定实际租赁面积。因为实际租赁面积究竟为多少是一个客观事实，只需要委托有资质的测量公司均能测出真实的租赁面积。同样，房产部门出具房产证时，房产面积也是依靠测量得出而不是依靠推理。
三、合同约定按照实际租赁面积计算租金，涉案租赁物的西北角有一块大约十几平方米的场地由威兆基公司出租给他人使用，并不是由新盈力公司出租给他人使用。原审法院依据土地平面图认定阶梯边缘面积是不正确的，阶梯边缘面积在租赁物的建筑范围之外，不应当计算租金。新盈力公司委托湖南第一测绘院对租赁物测量所得的面积是1676.77平方米，该面积与合同约定的出租面积误差较大，威兆基公司依据租赁合同多收的租金应当予以返还。
综上，二审法院应委托有资质的测量公司重新测量租赁面积，计算租金，解决双方的纷争，请求依法判令：1.撤销原审判决，改判新盈力公司按照1676.77平方米的实际租赁面积交租，威兆基公司应返还已经多收取的324314.43元租金（截止到2013年10月，以后顺延），支持新盈力公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由威兆基公司承担。
被上诉人威兆基公司答辩称：一、本案双方签订的租赁合同合法有效，性质上属于商事合同。新盈力公司与威兆基公司作为成熟的商事主体，遵守合同的约定，遵守诚实信用原则是基本的要求。新盈力公司推翻合同的约定，违反诚信原则，且举证不能。二、本案没有委托有资质的测量机构进行测绘的必要。新盈力公司在原审没有提出测量申请，其在二审提出，应不予支持。三、原审已查明本案装修后的日期是2012年8月22日，因此，合同约定的装修后按建筑面积计算租赁面积，在2012年8月份即成为确定的事实。新盈力公司提起本案诉讼是在2013年10月14日，其提出的诉讼请求超过法定的除斥期间。新盈力公司实际使用的面积不但包括以阶梯边缘计算的面积1863.09平方米，还包括公共停车场面积，其实际使用的面积超过合同约定的1880平方米。综上，新盈力公司的上诉无理，请求二审法院予以驳回。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，新盈力公司与威兆基公司于2012年6月27日签订的《租赁合同书》第三条约定：“1.租金按以下第③种方式执行。……③第一承租年（即自2012年7月1日至2013年6月30日止计）租金为100元／㎡／月，即188000元／月。第二承租年（即自2013年7月1日至2014年6月30日止计）租金为120元／㎡／月，即225600元／月。第三承租年（即自2014年7月1日至2015年6月30日止计）租金为145元／㎡／月，即272600元／月。第四承租年（即自2015年7月1日至2016年6月30日止计）租金为170元／㎡／月，即319600元／月。……”
本院认为：本案的争议焦点系涉案租赁物应按哪一面积计算租金。双方签订的《租赁合同书》第一条约定：“租赁面积为1880平方米，装修后按实际建筑面积计算租赁面积。”新盈力公司主张该条款约定的计租面积是指租赁物内部装修后的实际面积，应按照湖南省第一测绘院测量的1676.77平方米计算；威兆基公司则认为该计租面积是指租赁物外部装修后的实际面积，根据山西省第六地质工程勘察院测量的阶梯边缘面积1863.09平方米以及其它公共部分，合同约定的1880平方米是合理的。由于双方对合同条款中的装修范围及计租面积存在不同理解，故应根据合同的实际履行情况及参照其它合同条款判断双方应按照哪一面积计算租金。经审查，双方签订的《租赁合同书》第三条明确约定了每月租金的数额，其中第一年的租金为100元／㎡／月，即188000元／月；第二年的租金为120元／㎡／月，即225600元／月；第三年的租金为145元／㎡／月，即272600元／月；第四年的租金为170元／㎡／月，即319600元／月。由此可见，双方在第三条中明确约定整个合同期内的租金均是按照1880平方米计算。事实上，新盈力公司于2012年8月完成装修，此后双方当事人并没有共同重新测量装修后的实际面积，而是由新盈力公司按照合同第三条约定的租金标准交纳租金长达一年多的时间。因此，双方已经以实际行为确认按照1880平方米计算租金。新盈力公司主张以1676.77平方米作为计租面积，并要求威兆基公司返还多收的租金，理据不足，本院不予支持。据此，新盈力公司在二审期间申请重新测量租赁物的实际面积，亦缺乏充分理由，本院不予准许。此外，新盈力公司提出涉案租赁物西北角大约有十几平方米的场地由威兆基公司出租给他人使用，并非由新盈力公司使用，该部分面积不应计算租金。经审查，涉案租赁物属于整体出租，新盈力公司未能提供充足证据证明该租赁物有部分地方由威兆基公司出租给他人使用，威兆基公司对此也不予确认，故应由新盈力公司承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予支持。
综上，新盈力公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6164.72元，由上诉人佛山市顺德区新盈力建筑劳务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年六月十日
书 记 员 袁嘉莹