广东省江门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）江中法立民终字第46号
上诉人（原审原告）：江门市东华大厦业主委员会。
负责人：彭程。
委托代理人：麦子健，广东练达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东七建集团房地产开发有限公司。
法定代表人：刘城龙，经理。
委托代理人：周梅云，该公司职员。
委托代理人：赵翠红，广东江达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市南奥物业管理有限公司。
法定代表人：黄煜。
被上诉人（原审被告）：江门市讯域系统集成有限公司。
法定代表人：吴依宁，总经理。
上诉人江门市东华大厦业主委员会（以下简称“东华大厦业委会”）因与被上诉人广东七建集团房地产开发有限公司（以下简称“七建房地产公司”）、江门市南奥物业管理有限公司（以下简称“南奥物管公司”）、江门市讯域系统集成有限公司（以下简称“讯域公司”）租赁合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第811号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：东华大厦业委会作为业主大会的执行机构，其行使权利和履行职责应该严格按照法律法规的规定或者业主大会赋予的权利、职责进行。本案诉争的广告位，为东华大厦的外墙的一部分，属东华大厦全体业主共同共有，有关本案诉讼权利的行使，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款：“决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，以及《物业管理条例》第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，东华大厦业委会应该在就本案诉争的问题召开业主大会或采用书面征求意见的形式征求业主的意见、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可代表全体业主提起本案诉讼。而经过庭审查明，东华大厦的建筑总面积为62695.26平方米，共有543户业主，但从东华大厦业委会的陈述及其提供的证据看，东华大厦业委会提起诉讼只是向其中的358户业主书面征求意见，并只取得154户业主同意。东华大厦业委会并没有取得上述法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提起本案诉讼，因而没有取得业主大会授权以其名义提起诉讼的权利，不是本案的合适诉讼主体。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定驳回东华大厦业委会的起诉。
上诉人东华大厦业委会上诉称：东华大厦业委会是本案的适格主体，一审法院驳回东华大厦业委会的起诉是错误的；一、东华大厦业委会依法经核准登记成立，权利基础是业主对物业的所有权，业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权。业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第四十九条规定的“其它组织”一类。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第二条“符合下列情形之一业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。……”第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关规定资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，显然业主委员会具备主体资格；
二、业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权，涉案的几个广告位租赁合同，业主委员会在起诉前已以公告及邮寄的方式通知全体业主，最后决定起诉也是经过全体业主委员会的同意。因此，本案中业主委员会有权代表全体业主提起诉讼，诉讼主体适格。
三、退一步讲，即使业主委员会不能代表全体业主提起诉讼，但作为涉案大厦的业主，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“……，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建筑单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，就本案涉及两个广告位争议业主可以提起诉讼，在业主委员会提交的《业主表决表》里有154位业主明确表示“如果不同意分割析产判决正确理接受合约，通过其他方式（法律诉讼），判定原合同无效，追回三块广告经营权……。”可见，业主委员会即使不能代表全体业主提起诉讼，也能代表154位业主提起诉讼。
综上，一审法院以东华大厦业委会的起诉不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，裁定驳回东华大厦业委会的起诉是错误的，请求二审法院依法撤销江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第811号民事裁定，裁定由江门市蓬江区人民法院继续审理本案。
被上诉人七建房地产公司、南奥物管公司、讯域公司均未提出书面答辩意见。
本院审查认为：东华大厦业委会在起诉状中，是以全体业主的名义提起本案诉讼，要求法院判决确认涉案《广告租赁契约》无效，判令被告方返还外墙广告位并支付广告位的使用费，该意思表示明确，并无歧义。东华大厦业委会在起诉状中亦主张本案诉争的广告位，为东华大厦的外墙的一部分，属东华大厦全体业主共同共有。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项以及《物业管理条例》第十二条第一款有关业主表决程序、表决人数的规定，要求东华大厦业委会应该就本案诉争的问题召开业主大会或采用书面征求意见的形式征求业主的意见、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可代表全体业主提起本案诉讼，适用法律准确。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，民事诉讼法规定的“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。显然，业委会作为业主大会的执行机构，其行使权利和履行职责应该严格按照法律法规的规定或者业主大会赋予的权利、职责进行，对业主负责，其行为的法律效力原则上及于全体业主；因业委会本身并无相应的财产可供承担民事责任或者承担相应的诉讼风险，如未经业主大会法定程序并经法定人数的业主授权同意，业委会不能以自己的名义擅自提起诉讼。因此，东华大厦业委会主张其在本案中属于“其他组织”，具备完全的原告诉讼主体资格，没有法律依据。
至于东华大厦业委会上诉还提出，其是代表部分业主提起诉讼，显然与其诉状主张的“代表全体业主提起诉讼”的事实理由相悖，本院不予采信和支持。
综上所述，东华大厦业委会的上诉理由不成立，本院对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条和第一百七十五条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 梁平惠
审判员 陈汉锡
审判员 吴健英
二〇一四年三月五日
书记员 邓少洪