山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终797号
上诉人（原审被告）：王靖南，淄博邦泰工贸有限公司经营负责人。
委托代理人：赵东，山东鑫科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博吉田农业开发专业合作社。住所地，淄博市张店区傅家镇小田村。
法定代表人：韩东，主任。
委托代理人：邹建华，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。
上诉人王靖南因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王靖南及其委托代理人赵东、被上诉人淄博吉田农业开发专业合作社的委托代理人邹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年5月30日，原告淄博吉田农业开发专业合作社作为甲方（出租方），被告王靖南作为乙方（承租方）签订《租赁协议》一份，约定被告王靖南承租甲方使用的小田村原建材厂东边部分房屋及场地，租赁期限2009年6月1日至2013年6月2日，每年租金32000.00元，每年5月10前缴清全年费用，采取先交款后使用的办法。《租赁协议》对其他内容一并作出约定，一式四份，甲乙双方各执两份，签字盖章后生效。2012年2月19日，被告王靖南单方作出承诺，内容为“承诺人现承租淄博吉田农业开发专业合作社场地及地上建筑物一宗。经承诺人（承租人）向合作社申请，拟在其场地内增建地上构建物，用于生产经营。承诺人现对拟增建物承诺如下：一、承诺人在做出该承诺前已明了以下事项：该承租土地已被政府列入征地拆迁范围。二、上述增建物无论已建成或在建，如淄博吉田农业开发专业合作社要求其拆除时，承诺人承诺将在三日内无条件拆除完毕或自行留于合作社。在此期间，承诺人无权向合作社及其他任何第三方提出进行任何补偿或赔偿要求。如有违反，承诺人向合作社承担违约金10万元。特此承诺。”被告王靖南在承诺书上签名。因被告在合同到期后未按照约定腾退、交还租赁物，原告诉至法院，要求：1、被告王靖南立即腾退并交还位于张店区傅家镇小田村原建材厂东边房屋及场地；2、被告王靖南立即支付使用费60000.00元，违约金100000.00元；3、被告王靖南承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，因此，对涉及本案土地及房屋租赁纠纷的处理，适用本解释的有关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，第三人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据双方提交的证据，原、被告于2009年5月30日签订《租赁协议》所涉及的土地属于违法占地，所建设房屋没有批准建设的手续，因此《租赁协议》当属无效合同，被告租赁的小田村原建材厂东边部分房屋及场地租赁期限已经届满，被告应当返还原告。协议约定的租赁期限届满之日为2013年6月2日，原告按照约定的年租金32000.00元，自2013年6月3日计算至2015年4月6日，租金应当计算为59002.74元。因《租赁合同》系无效合同，原告要求违约金不符合法律规定，不予支持。被告辩称原告没有向其交付租赁物，但被告王靖南2012年2月19日书写的承诺书中明确承认，“承诺人现承租淄博吉田农业开发专业合作社场及地上建筑物一宗”，足以证明租赁物系承包自原告，包含场地及地上建筑物，原告已经向被告交付了租赁物，因此对该辩称不予采信。至于原告转租给被告的标的物来自傅家镇小田村委还是其他，与本案无关。张店区傅家镇财政所出具的收据注明，收款事由为吉田园内部分地上附着物赔偿预付款，但淄博市国土资源局张店分局明确答复涉案土地地上建筑物不予赔偿，因此该收据涉及的土地与本案涉案土地不是同一地块，被告申请调取的相关证据与本案没有关联性。被告关于原告阻挠经营、打砸伤人的辩称，因租赁期限已经届满，被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决：一、被告王靖南于本判决生效后十日内返还原告淄博吉田农业开发专业合作社所租赁的位于张店区傅家镇小田村原建材厂东边房屋及场地。二、被告王靖南于本判决生效后十日内支付原告淄博吉田农业开发专业合作社2013年6月3日至2015年4月6日的使用费59002.74元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500.00元、保全费1320.00元，共计4820.00元，由原告淄博吉田农业开发专业合作社负担2675.00元，被告王靖南负担2145.00元。
王靖南不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决没有查明事实。对于租赁物的范围没有查明，“原建材厂东边及场地”和承诺书上“场地及地上建筑物一宗”都没有查明。涉案场地权利人和地上物权利人没有查明。地上建筑物绝大部分是上诉人在2001年之后新建、翻建的，现在仅有大门口变电室和西南角一间房屋是小田村原来的房屋。涉案场地在2012年11月15日已经批准征收为国有土地，张店区傅家镇财政所所出具的“吉田园内部分地上附着物赔偿预付款”收据所涉及的土地包含了涉案场地。一方面是傅家镇财政所收据已经付款1500万元，另一方面是国土资源局所称违法建筑不予补偿，两者不一致的原因是由于征地违规、造假。被上诉人不是涉案场地及房屋的所有权人，不是合法占有人。上诉人作为地上物权利人没有收到补偿款，对涉案场地和地上房屋是合法占有。涉案承诺书不发生法律效力。因为上诉人在作出承诺后，“拟增建物”这一前提条件没有出现，所以承诺书不发生效力。承诺书前言部分“承诺人现承租淄博吉田农业开发专业合作社场地及地上建筑物一宗”，明显与事实不符，大量的证据证明根本就不存在“合作社场地及地上建筑物一宗”。二、一审判决认定事实错误。被上诉人成立于2008年2月22日，上诉人使用场地是从2001年。多年来，上诉人在场地内新建、翻建、装修，搞养殖、开工厂、开饭店。地上物大多是在被上诉人成立之前就已形成，是上诉人长期连续使用场地和地上物。这一切都说明绝不是上诉人根据2009年的租赁协议承包自被上诉人。被上诉人与上诉人在2009年5月30日签订的租赁协议，从合同的内容和形式来看，与2001年5月20日上诉人与小田村签订的租赁协议相同，被上诉人是复制原合同，只是修改了甲方名称、时间、租金和部分条款。涉案张店区傅家镇财政所出具的收据所涉及土地与国土资源局证明是同一地块，其中就包括本案涉及土地。一审法院认定上诉人申请调取的相关证据与本案没有关联性错误。三、一审判决适用法律错误，认定合同全部无效理由错误。本案合同认定为无效合同理由不成立。无效的理由应该是被上诉人的法定代表人韩东利用职务之便，损害小田村集体利益和上诉人利益，是违法、强迫签订2009年租赁协议，强行提前收回2001年租赁协议，被上诉人不能取得出租人资格。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条错误。本案涉及的租赁物范围主要是场地而非房屋，租赁物中只有场地西南角一间房屋和大门口的变电室是小田村的。上诉人自2001年起租赁涉案场地，地上物大部分是签订2009年5月30日租赁协议之前由上诉人新建、翻建的。本案合同主要是场地租赁，不属于无效合同。四、一审判决程序违法。上诉人申请追加淄博市张店区傅家镇小田村村民委员会和淄博市人民政府参加本案诉讼，但是一审没有追加，违反法律规定。小田村在2001年将原建材厂场地东边房屋和场地租赁给上诉人，小田村是涉案场地的原来所有权人，是租赁物中“原建材厂场地东边房屋”的权利人，为查明事实应当追加傅家镇小田村村民委员会参加诉讼。涉案土地已经征收为国家所有，淄博市人民政府作为现在土地国家所有权人的代表应当参加本案诉讼。五、本案涉嫌刑事犯罪，应当依法中止民事案件审理，移送公安机关、检察机关。
被上诉人淄博吉田农业开发专业合作社针对上诉人的上诉，答辩称：被上诉人的请求权是基于诉讼双方之间存在无效租赁合同而提起的租赁物返还请求权，而非基于物权提起的租赁物的返还请求权，故租赁物的权属不是本案审查范围，被上诉人请求的法律依据是《合同法》第五十八条，构成要件有两个，一是合同无效，二是因合同取得的财产应当返还，根据双方签订的租赁合同及上诉人王靖南的承诺书，足以证明被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付了租赁物，其应予返还。上诉人王靖南关于“因其在租赁土地上新建、翻建绝大部分建筑物，在土地征收过程中未得到补偿的情况下，其有权拒绝返还租赁物”的上诉理由，不能对被上诉人的请求权形成有效抗辩。上诉人没有提供任何有效证据证明其在租赁期间新建了建筑物。本案是仅涉及诉讼两方之间的纠纷，而上诉人抗辩的理由却涉及到征收部门在内的三方补偿权纠纷，从诉讼主体、法律关系上看，也不能形成有效抗辩。
二审庭审中，被上诉人为证实其对涉案合同中约定的租赁物（原建材厂东边房屋及场地）拥有使用权，提交了其与傅家镇小田村民委员会的场地租赁合同一份，经上诉人质证对证据的真实性及合法性提出异议，主张该份合同内容违法。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有租赁合同、承诺书、土地登记审批表、证明、谷歌地图、照片、土地征收补偿安置协议、山东省人民政府建设用地批件及双方当事人陈述等在卷证实。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人有无权利要求上诉人返还租赁合同中约定的房屋及场地。被上诉人主张双方签订的租赁合同系无效合同，上诉人应予返还租赁物。上诉人主张涉案租赁合同没有实际履行，被上诉人非租赁物的权利人，其无权向上诉人主张权利。上诉人主张其占用涉案房屋及土地的依据是其与小田村委签订的2001年5月20日的租赁合同，其与被上诉人签订合同是小田村委为了涨租金，在收回2001年5月20日的租赁合同后改由以被上诉人的名义与上诉人签订涉案的租赁合同。根据上诉人的陈述，上诉人与小田村委签订的2001年5月20日的租赁合同在签订涉案租赁合同时就已经解除，涉案租赁物及租金在涉案租赁合同中又进行了重新约定。结合涉案合同的签订及履行时间等事实，应当认定双方当事人之间实际履行的为涉案的租赁合同。
关于涉案租赁合同是否有效的问题。根据双方签订的租赁合同，涉案租赁物为场地及房屋，涉案土地上的房屋建设没有履行任何审批手续，涉案土地的性质为集体土地建设用地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案合同关于房屋部分的约定无效，关于涉案土地部分的约定不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定亦无效，故涉案合同为无效合同。上诉人关于涉案合同部分有效的主张，本院不予支持。
被上诉人主张涉案房屋及土地系租用小田村的并提交租赁合同予以证实，上诉人质证后认为被上诉人与小田村的租赁协议是违法的、无效的，因被上诉人与小田村签订的租赁合同与本案不属于同一法律关系，对其是否有效，本院不予审理。在被上诉人与小田村委签订的租赁合同被认定为无效合同之前，被上诉人仍为涉案房屋及场地的合法占有使用人。因涉案合同为无效合同，且涉案土地虽被征收为国有土地，但是被上诉人仍然为管理使用人，上诉人亦通过与被上诉人签订租赁合同及出具承诺书的形式确认了被上诉人的权利和主体，故被上诉人有权向上诉人主张权利，上诉人应当返还涉案租赁合同的租赁物并支付租赁物使用费。
关于是否应追加第三人的问题。本案系因租赁合同纠纷形成的诉讼，依据合同的相对性原则，淄博市政府、小田村委非本案当事人，且涉案土地征收后国土资源部门并未实际管理和占有使用涉案土地，故原审法院未追加小田村委、淄博市政府为第三人并无不当。
本案被上诉人诉求的是租赁合同中约定的房屋及场地的返还问题且涉案租赁合同为无效合同，对上诉人主张的在租赁期间其自行在涉案土地上新建、翻建的地上建筑如何处理的问题，如上诉人有证据证实确实存在新建或者翻建地上建筑物，可向被上诉人或小田村委另行协商处理，原审判决未予处理并无不当。
上诉人申请调取其与小田村委于2001年5月20日签订的合同原件，因该合同已经解除且在本案中上诉人已经做出了详细阐明，本院已经部分采纳，对其该申请本院不予准许。上诉人申请调取的编号为吉田园（小田）08的测量表和测量草图、最终评估价格情况、补偿计算明细表等证据，因上述证据涉及的是涉案土地征收补偿问题，与本案不属于同一法律关系，对其该调取申请本院亦不予准许。
关于上诉人反映的本案被上诉人的法定代表人韩东涉嫌犯罪的问题，不属于本案的审理范围，本院不予处理。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1275.00元，由上诉人王靖南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一六年五月十三日
书 记 员 刘 敏