江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终1365号
上诉人（原审被告）：高永林，男,1967年7月20日生，汉族，住江苏省大丰区。
上诉人（原审被告）：王元凤，女，1971年11月9日生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：夏大才（特别授权），男，1969年9月2日生，汉族，住兴化市。
被上诉人（原审原告）：兴化市正华粮油贸易有限公司，住所地兴化市周庄镇边城沿河路。
法定代表人：陈振华，董事长。
委托诉讼代理人：苏宝洲（特别授权），江苏邦兴律师事务所律师。
上诉人高永林、王元凤因与被上诉人兴化市正华粮油贸易有限公司（以下简称正华公司）土地使用权出让合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2016）苏1281民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年6月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人高永林及上诉人王元凤的委托诉讼代理人夏大才、被上诉人正华公司的委托诉讼代理人苏宝洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高永林上诉请求：一、依法撤销兴化市人民法院（2016）苏1281民初6714号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。1、被上诉人起诉上诉人加盖的公章与该公司签订的土地使用权转让协议书上的加盖公章不相符，签订转让合同有欺诈行为，故上诉人认为此合同无效。2、被上诉人主张的过户登记，事实不清，地址不明，面积不符。实际建设者是案外人杨某，土地使用权转让手续签订后，地上无建筑物，而目前地面上有了建筑物，待被上诉人把地面上的非法建设拆除后，方可实施变更手续的操作程序。庭审中的土地位于兴化市安丰镇夏家村，而安丰镇行政区划中无此村，只有安丰镇新夏村，宗地编号为XH2008GGOO4—1号土地是15.1亩，而非争议的8.5亩。被上诉人也从未将土地及相关权属证书交付给上诉人。3、庭审中认定土地出让金实际由案外人杨某支付，无事实根据。因兴化市国土资源局挂牌出让时签订土地成交确认书是陈振华，具体经办人是唐寿同，其是陈振华授权委托的代理人，一切缴纳土地出让金及相关税收都是该代理人缴纳的，与杨某没有关联。对此，杨某与高永林签订的土地使用转让协议时，上诉人未见到有陈振华的授权委托书，故杨某与上诉人签订的转让应认定为无效行为，要求上诉人过户到本人名下，不具有合法性。4、庭审中，该土地使用权转让协议书由案外人夏大才见证，并不能证明见证人对此就具有民事主体资格。5、一审认定该款项均由案外人夏大才经手交付给杨某一说，不完全正确。只能说部分款项是受上诉人委托转交给杨某的，还有一部分是上诉人转帐给杨某的，土地使用权证书在经过一年多的办理才完善到位，更不存在被上诉人多次要求上诉人到相关职能部门办理过户登记手续之说。二、一审判决违法法律程序，违背客观事实，更违反了行政法律、法规的相关规定，要求上诉人办理过户登记手续，确实是无法履行。1、该宗地上的违法建筑物，未按照规划进行开发利用，更未办理建设工程施工许可证，又擅自改变设计院的图纸，违反了住建局依法审批的规定，案外人杨友芝因不具备主体资格，由于他私自改变土地用途而非法建设，是办理过户登记无法履行的主要原因，必须拆除地上非法建筑物，方可办理过户登记。2、目前兴化市规划局已依法对被上诉人的地上建筑物立案查处，因被上诉人未按照审批的图纸施工，给上诉人办理过户手续设置了障碍，职能部门也不同意为其办理过户登记手续，加之地上建筑物的存在，加大了办理相关手续的各项税收与各种规费标准的提高等。因此，被上诉人必须拆除地上建筑物后，上诉人依转让协议，方可办理本人份额比例内的部分手续。3、上诉人高永林自从退股后，一切的权利与义务随之转移到案外人杨友芝等人名下，理应由案外人杨友芝等人去承担办理相关过户手续，并缴纳相关税收与规费等（在杨友芝与王元凤的股东费用中也有所体现）。上诉人高永林在土地过户手续未办理之前（除转让合同外）已完全退股，再转让到高永林的名下不具有价值，不符合现实；因此，要求办理到高永林的名下，违背常理，其无法履行。
被上诉人正华公司辩称，1、上诉人与被上诉人就诉讼土地的转让行为不符合法律规定的协议无效的情形。2、上诉人与案外人在受让诉讼土地以后再行签订转让协议不是一审需要查明的事实，与本案无关。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。
上诉人王元凤上诉请求：一、依法撤销兴化市人民法院（2016）苏1281民初6714号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审庭审中被上诉人不同意追加王元凤为被告，而上诉人王元凤也未认可。只是一审法院强加被告，违反法律相关规定，更违背了当事人的真实意愿，依法应认定追加其为被告无法律依据。2、因案外人夏大才与王元凤系夫妻关系，对该土地使用权转让协议书上的夏大才的签字见证，不能证明夏大才对此就有民事主体资格，不能证明民事主体的同等法律效力。其他上诉意见同上诉人高永林的意见。
被上诉人正华公司辩称，1、一审法院根据庭审中查明高永林、王元凤合伙受让涉讼土地的事实，依法追加王元凤为本案必要的共同诉讼参与人，程序合法。2、涉讼土地的位置清楚明确，之所以上诉人王元凤提出地址不明，是其不完全了解自然村落的划分，新夏村原本就是由新庄与夏家合并以后的行政村，涉讼土地位于夏家自然村。3、一审法院的判决并未就夏大才主体身份做任何形式的明确。4、上诉人与被上诉人就涉讼土地的转让款以及双方对诉讼土地价款已履行均没有任何异议。5、上诉人与被上诉人就涉讼土地的转让、签订转让合同时，涉讼土地上没有任何的建筑物。至于上诉人受让土地以后再行出让涉讼土地、案外人在该诉讼土地上搭建任何建筑物与本案没有任何关联，也不是本案需要查明的事实。其他答辩意见同高永林的答辩意见。
正华公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告立即履行过户义务（土地位于兴化市安丰镇夏家村332省道南侧，宗地编号为XH2008GG004-1号，面积8.5亩）。
一审法院认定事实：案涉土地位于兴化市安丰镇夏家村332省道南侧，宗地编号为XH2008GG004-1号，由正华公司通过出让方式获得使用权,土地出让金实际由案外人杨某支付。
2010年11月20日，杨某（甲方）与高永林（乙方）签订《土地使用权转让协议书》一份，约定：一、上述土地使用权转让给乙方，另未征收办理手续的部分土地约2.9亩，按照每亩2.84万元土地补偿费。二、乙方出让面积按每亩20万元计170万，未征收部分土地计8.2万，合计178.2万，一次性交给甲方。三、土地征收与出让的各种规费、税金及农民的土地补偿费等与乙方无关。四、土地使用权出让范围内的矛盾与争议甲方协助解决。五、甲方转让给乙方的土地使用权过户（变更）登记手续的办理与费用，由乙方负责……等等。该协议由夏大才见证，夏大才与王元凤系夫妻关系。
协议签订后，高永林支付50万元，王元凤支付余款，该款项均由夏大才经手交付给杨某。但双方均未按约办理过户手续。
2011年4月25日，高永林（甲方）与案外人杨友芝、王元凤（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定将上述土地转让给乙方，转让价款为221万元，其中高永林收取55万元，王元凤收取166万元。杨友芝、王元凤受让该地块后合作建设房产，后双方发生争议。杨友芝曾以高永林为被告向一审法院提起诉讼，要求其履行过户义务。一审法院于2016年7月27日作出（2016）苏1281民初1705号民事判决：以高永林在转让协议签订时并未取得土地使用权，且截止到法庭辩论终结时，其仍未取得上述土地的使用权，无法履行协助过户义务为由驳回杨友芝的诉讼请求。正华公司遂提起本起诉讼。
本案争议焦点：一、王元凤是否为本案必要共同诉讼参与人；二、正华公司的过户请求有无法律依据。
一审法院认为，杨某与高永林签订的协议中乙方仅有高永林签字，并不代表高永林即为案涉土地的唯一受让人。高永林及证人杨某均证实高永林、王元凤双方共同出资受让了该地块。王元凤与高永林虽未订立书面协议，但二人共同出资受让案涉土地，双方系合伙或合作关系，该地块的实际受让方应为高永林和王元凤，故王元凤应当作为本案共同被告参与诉讼。王元凤经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证等民事诉讼权利。
正华公司和高永林、王元凤就上述8.5亩土地使用权订立的转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当为合法有效。高永林、王元凤认为该土地在受让后未按照规划进行开发，私自变更土地用途。对此，一审法院认为，私自变更土地用途属行政处罚的范围，当事人不按照规划开发的，自应承担相应的后果。再者，正华公司于2010年11月20日将土地使用权转让给高永林、王元凤时，该地块尚未建设，亦不存在变更土地用途之说。至于后手杨友芝在该土地上开发建设时是否存在上述变更土地用途的情形，至法庭辩论终结前，高永林、王元凤并未能提供相关证据证明，同时亦不在本案审查范围之内。
双方在协议中明确约定“土地使用权过户（变更）登记手续的办理与费用，由乙方负责”，故正华公司要求高永林、王元凤履行案涉土地过户义务的请求符合法律规定，予以支持。判决：被告高永林、王元凤自判决生效之日起五日内协助原告兴化市正华粮油贸易有限公司将座落于兴化市安丰镇夏家村332省道南侧的国有土地使用权（宗地编号为XH2008GG004-1号，面积8.5亩）变更登记在被告高永林、王元凤名下。案件受理费100元，由被告高永林、王元凤负担。
本院二审期间上诉人高永林提供如下证据：1、发票6张，证明双方是在2012年办理的过户手续；2、情况说明两份，证明原有土地证还没有办好；3、杨某与夏成标签订的协议书，证明兴化市富安建设工程有限公司与被上诉人之间有施工关系。上诉人王元凤对上诉人高永林的证据无异议。被上诉人正华公司质证认为，1、对于发票的真实性无异议，具体办理过户手续的时间被上诉人不清楚；2、情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明为上诉人单方制作；3、协议书是复印件，对其真实性有异议，同时不能达到上诉人的证明目的，双方的施工合同没有实际履行。上诉人王元凤提供如下证据：1、兴化市国有建设用地使用权（工业用地）挂牌出让竞买报价单，在“法定代表人（或授权委托代理人）”处的签章为“陈振华、唐寿同”，证明杨某代表正华公司转让土地使用权不具有法律效力；2、2017年6月19日兴化市国土资源局向兴化市安丰镇人民政府出具的“关于兴化市正华粮油贸易有限公司涉嫌擅自改变用途线索移送函”，证明案涉土地擅自改变用途，上诉人无法协助办理过户登记；3、2017年6月26日兴化市安丰镇人民政府向兴化市规划局出具的“关于对兴化市正华粮油贸易有限公司违法建设作出处罚的报告”，证明兴化市住建局已于2017年2月1日责令被上诉人整改，但被上诉人未整改到位，因此上诉人无法协助办理过户登记。上诉人高永林对上诉人王元凤的证据无异议。被上诉人正华公司质证认为，1、对于报价单，三性均无异议，但不能达到上诉人的证明目的；2、对于移送函，真实性无异议，但对证明目的有异议，该移送函在诉讼土地是否改变土地性质所使用的词语是“涉嫌”，并没有认定诉讼土地改变了土地使用性质。一审中已经查明上诉人与被上诉人双方就涉讼土地签订转让协议时土地上并没有任何的建筑物，诉讼土地上的建筑物是上诉人受让以后交由案外人开发建设，与被上诉人没有任何关联。即使诉讼土地上的建筑物涉嫌违反法律法规及部门规章，也不影响上诉人与被上诉人就涉讼土地所订立的转让协议的效力；3、对于处罚报告，安丰镇人民政府不具有认定诉讼土地上建筑物是否违反法律规定或部门规章的主体资格，不能实现上诉人的证明目的，任何案外人违反法律规定或部门规章的规定擅自建筑均应当由相应的职能部门予以行政处罚，涉嫌犯罪移交司法机关处理，与本案涉讼土地的转让没有任何关联。本院对上述证据认证如下：一、高永林提交的证据部分：1、发票，与本案无关联，不予认可；2、情况说明，属于当事人陈述，且陈述的事实与其待证事实无关，不予认可；3、协议书，因高永林提交的为复印件，被上诉人对真实性提出异议，高永林未提交原件供核实，故对其不予认证。二、王元凤提交的证据部分：1、报价单，上载明的仅是正华公司在挂牌出让竞买时的法定代表人为陈振华，委托代理人为唐寿同，与正华公司在本案涉及的土地使用权转让时是否有委托代理人、委托何人无关；2、移送函及处罚报告，均为内部文件，且不在本案审查范围，故不予认证。本案的争议焦点为：一、案涉土地使用权转让协议是否有效？二、案涉土地上的建筑是否影响合同的履行？三、上诉人高永林、王元凤作为本案被告是否适格？
本院认为，关于争议焦点一，案涉土地使用权转让协议中的甲方虽然是以杨某的名义签订，但被上诉人当庭陈述是委托杨某处理，对杨某签订协议的行为予以认可，故实际签订案涉土地使用权转让协议的应当认定是正华公司与上诉人。该协议系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。上诉人称协议的甲方为杨某，不是被上诉人正华公司，杨某未得到正华公司授权，应当认定合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予采信。
关于争议焦点二，在双方签订案涉土地使用权转让协议时已对如何过户进行明确约定，双方应当按照协议履行各自的义务。上诉人称案涉土地上已有建筑物，待被上诉人将其拆除后才可办理过户手续，又称该建筑物系案外人杨友芝私自改变土地用途非法建设。对此，本院认为，是否拆除案涉土地上的违法建筑或者案外人私自变更土地用途是否应当处罚均属于行政机关处理范围，不在本案审查范围之内，且在合同签订时案涉土地上并无建筑物，因此不构成合同履行不能的事由。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点三，上诉人王元凤的委托诉讼代理人在一审庭审时作为上诉人高永林的委托诉讼代理人对王元凤作为案涉土地使用权转让协议中的购买方并无异议，因此一审追加王元凤为被告程序合法，本院予以支持。上诉人高永林作为协议的签订方应当受协议约束，故高永林作为本案被告主体适格。高永林称其退股后一切权利义务关系与自己无关，应由案外人杨友芝办理相关手续，然其未能提供证据证明其将退股事宜告知正华公司且得到正华公司的许可，故对上诉人高永林的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人高永林、王元凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高永林、王元凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一七年八月十五日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红