江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第291号
上诉人（原审被告）赣州坚强量贩有限公司，住所地：江西省赣州市开发区金岭路北侧、工业一路西侧3号厂房。
法定代表人林依进，系该公司董事长。
委托代理人华善生，该公司法务专员，特别授权代理。
委托代理人李常青，该公司办公室主任，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）王俊。
被上诉人（原审被告）周文玉。
上诉人赣州坚强量贩有限公司（下称“坚强公司”）因与被上诉人王俊、被上诉人周文玉房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2012）瑞民一初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月26日，周文玉（出租方、甲方）与坚强公司（承租方、乙方）签订房屋租赁（续租）合同一份，合同约定：甲方将坐落于瑞金市红都广场的店面编号为2304-2310、2312-2315、2319-2324、2317、2160共19间店面，共计698.49平方米出租给乙方开办商场，租赁年限从2008年8月1日至2014年7月31日共6年，租金按年度计算，每月每平方米14.6元，每年总租金122375.44元，从第三年（2010年8月1日）开始起，每个计租年度每平方米增加1元，乙方在计租年头的第一个月一次性向甲方交清当年租金。后周文玉将上述19间店铺转让给王俊，王俊与周文玉一同到坚强公司反映房屋已经转让一事，同时周文玉还向坚强公司出具书面通知书一份，载明：本通知人（出租方）周文玉依法已将出租给贵公司的19间店面全部出卖给了王俊，根据“房屋买卖不破租赁”的原则，本通知人与贵公司所签订的租赁合同的权利义务自买卖合同签订之日（2011年1月10日）起，依法转移给买受人王俊承受并继续履行，本通知人周文玉不再承受租赁合同的权利义务。通知人周文玉，2011年元月10日。后因王俊与周文玉房屋买卖一事与他人产生纠纷引起诉讼，并且案件经过一审、二审，在诉讼期间，周文玉向坚强公司要求支付2011年度租金，坚强公司试图与王俊联系，但未联系上，此期间王俊因他案被限制人身自由，坚强公司遂于2011年9月10日通过银行转账方式支付租金133051元（含手续费50元）给周文玉。得知周文玉已收取租金，且其后一直下落不明，致王俊收取租金未果，故而引起本案诉讼。
原审法院认为：周文玉与坚强公司于2007年4月26日签订的《房屋租金（续租）合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。对于合法有效的合同，签订合同的双方应全面履行。周文玉将店面出租给坚强公司，坚强公司理应支付租金给周文玉，但在周文玉已将店面转让给王俊后，坚强公司就应将租金支付给王俊，坚强公司明知周文玉已将店面转让给了王俊，仍支付租金给周文玉，对引起本案纠纷负有全部责任，坚强公司应再向王俊支付2011年8月1日至2012年7月31日租金133051元，已经支付给周文玉的租金，可以另行向周文玉主张。同时，因为王俊迟延收取租金系自身联系不上的原因造成，且因王俊在诉讼中已变更其诉讼请求为：由坚强公司支付王俊租金133051元，因此可以视为王俊已放弃要求坚强公司支付利息的诉讼请求。周文玉拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：赣州坚强量贩有限公司应于本判决生效后十日内支付王俊2011年8月1日至2012年7月31日租金133051元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3306元，由赣州坚强量贩有限公司承担。
坚强公司上诉称：上诉人与周文玉签订的承租合同合法有效，现王俊与周文玉就店面承租物签订转让合同，并不影响承租合同的效力。上诉人依约向周文玉支付2011年7月至2012年8月年度的租金有事实和法律依据。虽然王俊、周文玉就承租的店面达成了转让协议，也通知了上诉人，但因其就承租的店面并没有办理过户手续，且2011年1月，王俊、周文玉与案外人又发生就上诉人承租的店面权属性产生了争议，并经瑞金市人民法院与赣州市中级人民法院历时两年时间才作出处理，确认涉案店面的权属为王俊，直到2012年9月份才办理产权过户至王俊名下，于是上诉人将2012年8月至2013年7月的租金支付给了王俊。正是由于王俊与周文玉就上诉人承租的店面存在权属争议，而周文玉多次强调原承租合同有效，要求上诉人按协议支付租金给周文玉，于是上诉人在王俊、周文玉店面转让协议存在争议，且没有办理过户之前，按原承租合同支付租金给原产权人即周文玉并无不当。综上，原审判决认定错误，应予纠正和改判。故请求依法撤销原审判决，并依法改判驳回王俊的诉讼请求或判令周文玉直接将上诉人已交付的2011年8月至2012年7月年度租金133051元支付给王俊；本案诉讼费用由王俊、周文玉承担。
王俊答辩称：答辩人与周文玉就案涉店铺签订转让协议后，周文玉就向坚强公司出具书面通知，通知坚强公司从2011年1月10日合同签订之日起，周文玉与坚强公司签订的案涉店铺租赁合同的权利义务由买受人即答辩人承受。2011年9月10日坚强公司仍将2011年度的租金通过银行转账的方式支付给了周文玉共133051元（含手续费50元）。答辩人知道后，强烈要求坚强公司按合同法有关规定履行对答辩人支付租金的义务，但坚强公司寻找各种理由未予履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和第八十条规定，周文玉与答辩人已经及时将案涉店面已转让的事实以及债务履行的时间和对象通知给坚强公司，坚强公司也承认这些事实，在此情况下，坚强公司仍把租金支付给周文玉属于债务的不当履行，不能免除其对权利人即答辩人的支付义务。故请求维持原判，本案一、二审诉讼费用由坚强公司承担。
周文玉未予答辩。
二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为坚强公司将王俊诉请的租金支付给周文玉是否可以免除坚强公司对王俊的租金支付义务，坚强公司是否存在债务的不当履行。在周文玉与王俊就案涉店面签订转让协议后，周文玉向坚强公司出具了书面通知，告知坚强公司案涉租赁合同的权利义务自买卖合同签订之日起即（2011年1月10日起）依法转移给买受人王俊承受并继续履行，周文玉不再承受租赁合同的权利义务，书面通知书同时载明了王俊的联系方式，并要求坚强公司按租赁合同约定向王俊履行合同义务，按期缴纳店面租金给王俊，此外，王俊也在书面通知书上签署了由其承受租赁合同权利义务的意见。此后，坚强公司市场拓展部总监张晓明于2011年3月24日在该书面通知书上签署意见“已办理完毕按原合同标准执行，已按转。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案正是涉及案涉租赁合同权利义务的概括转移，即周文玉将其在案涉租赁合同中的债权债务一并转让给王俊。坚强公司市场拓展部总监张晓明的签名应视为坚强公司同意周文玉将案涉租赁合同的权利义务一并转让给王俊。至此，王俊自2011年1月10日起，就当然取代周文玉成为案涉租赁合同当事人和案涉店面出租人，享有案涉租赁合同的权利义务，坚强公司也应向王俊履行支付租金的义务。在此情况下，坚强公司仍向周文玉支付2011年8月1日至2012年7月31日期间的店面租金，属于债务的不当履行，不能免除其对王俊的租金支付义务。坚强公司主张因为当时周文玉、王俊与案外人就案涉店面的权属发生了诉讼，案涉店面的权属不明，其为了慎重起见，应周文玉的要求，将王俊诉请的租金支付给当时的产权人周文玉并无不当。本院认为，首先，因为周文玉将案涉店面“一房二卖”，引发了其与王俊及案外人的诉讼，但不论诉讼结果如何，作为出卖人的周文玉很可能失去案涉店面产权；其次，据前所述，案涉租赁合同当事人已然变成了王俊，坚强公司再向周文玉支付案涉店面租金依据不足。
综上，上诉人坚强公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2961元由上诉人赣州坚强量贩有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一四年二月八日
书 记 员 王佳