徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第197号
原告许春某。
原告许春某。
原告许春某。
以上三原告共同委托代理人惠某。
被告孟凡某。
被告刘瑞某。
以上二被告共同委托代理人杨某。
原告许春某、许春某、许春来与被告孟凡某、刘瑞某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法由代理审判员林佳某适用简易程序独任审判，并于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告许春某、许春来及其与许春某的委托代理人惠某、被告孟凡某、刘瑞某及其委托代理人杨某到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定本案适用普通程序组成合议庭，于2014年11月20日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告许春某、许春某及其与许春某的委托代理人惠某、被告刘瑞某及其与孟凡某的委托代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许春某、许春某、许春某诉称，2003年9月份，二被告要出卖其位于本市鼓楼区杨山路4巷16号的房屋，经中间人祁大某、刘文某介绍，三原告父亲许某与被告二人见面商谈卖房事宜。2003年10月3日，原告父亲将最后一笔房款3700元交付被告，实付总房款18700元。被告据此打下收条一张，证明房款已经付清。随后，原告父母搬入该房居住直至去世。被告出卖该房时，没有办好房产证，二被告事先与原告父亲约定，等到能办理房证时，被告想办法直接将房证办至原告父亲许某名下。实际情况是，2008年可以办房证时，被告向原告父亲要了300元办证的费用，并没有将房证办至许某名下，却将房证办到了自己的名下。后原告父亲多次向二被告要求办理过户手续，被告以多种理由迟迟拖延不给办理。期间，原告母亲因病于2010年去世，原告父亲受双重打击也病倒，于2013年9月去世。在原告父亲去世后，被告二人明确表明不配合原告办理过户手续，并认为该房某是出租给原告父母使用的，双方之间不是买卖关系，并将该房强行换锁，导致110多次出警处理此事。现原告得知由于该房屋占用的土地系集体所有，不能办理过户手续。原告父亲与被告之间的房屋买卖行为由于原告父亲不是本集体经济组织成员而无效，且被告违反诚信原则否认与原告父亲之间的买卖关系，应承担相应的赔偿责任。原告的爷爷、奶奶、外爷爷、外奶奶早已去世，无其他继承人，原告父母亲去世后，作为其子女依法享有继承权。现诉至法院请求判令二被告返还原告购房款18700元，并赔偿原告房屋增值损失91650元，本案诉讼费用由被告承担。
被告孟凡某辩称，被告与原告父亲之间并不存在房屋买卖关系，双方仅是房屋租赁关系，请法院查明事实依法判决。
被告刘瑞某辩称，我们谈房子的事情就说的是租赁，从2003年10月租给原告父亲的，租赁期限届满是到原告父母去世。当时约定一次性给付一万八九千元就住到原告父母去世，考虑当时两个老年人都七十多岁了，我们孩子还小，就租赁给他们了。当时好像给付了大约19000元，给付款项的时候就我们两个人，当时是我们村的祁大正当中间人。
本案的争议焦点为：1、原、被告之间系房屋买卖合同关系，还是租赁合同关系；2、原告的损失范围如何确认。
经审理查明，涉案房屋位于本市鼓楼区李沃村杨山路东某巷16#，建成于1983年，房屋所有权人登记在孟凡某名下，总建筑面积115.2平方米，土地权属性质为集体。
2003年10月3日，“孟凡某”出具收条一张，内容为：今收到售房款3700元叁仟柒佰圆整。注：（房款已清，共壹万捌仟柒佰圆）。经办人：祁大某、刘文某。原告陈述，此收条全部内容均由刘瑞某书写，并由刘瑞某交给许某。被告则称，收取款项属实，但刘瑞某当时出具给许某的是租金收据，并非房款收据。
自2003年10月至2013年9月，许某一直在涉案房屋内居住。许某去世后，原、被告双方因房屋问题发生纠纷。2013年9月22日，被告将涉案房屋房门焊死，原告无法正常使用。
2013年10月11日，原告诉至本院要求被告履行房屋买卖合同，办理房屋过户登记手续。2014年1月9日，原告以买卖合同无效，无法继续履行为由，撤回起诉。之后，原告提起本次诉讼，诉请如前。
另查明，孟凡某与刘瑞某系夫妻关系。涉案房屋所有权证书取得于双方婚姻关系存续期间。
再查明，许某户籍所在地为新沂市草桥镇草桥村，其与杨秀兰系夫妻关系，双方育有三个子女，即本案三原告。除本案三原告之外，许某与杨秀某无其他第一顺序法定继承人。
以上事实有双方当事人无争议的陈述及原告提供的收条等予以证实，本院予以确认。
在庭审过程中，经当庭询问，被告明确否认收条上“孟凡某”字样系孟凡某或刘瑞某书写。原告申请对涉案房屋的价值进行评估，刘瑞某则申请对上述收条收款人处“孟凡某”签名字迹是否为刘瑞某书写进行鉴定。之后，原告追加鉴定申请，请求对孟凡某、刘瑞某在本案中出具的授权委托书上“孟凡某”字迹与上述收条收款人处“孟凡某”签名字迹进行比对检验，确定是否为同一人书写。
本院审查后，首先委托了南京师范大学司法鉴定中心进行文检鉴定。2014年5月10日，该中心出具司法鉴定意见：1、倾向认为署期“2003.10.3”的《收条》中收款人处“孟凡某”签名字迹与提供的刘瑞某字迹样本不是同一人书写。2、倾向认为署期“2003.10.3日”的《收条》中收款人处“孟凡某”签名字迹与提供的委托书上的孟凡某自己样本为同一人书写。
经质证，原告对文检鉴定意见没有异议，被告则认为鉴定程序不合法，且鉴定结论仅为倾向性意见，并非确定无疑的最终结果，故而申请重新鉴定。本院认为，此项文检鉴定程序合法，原告的异议不成立，本院不予采纳，其重新鉴定的申请，本院不予准许，该鉴定意见可以作为本案的定案依据。鉴定意见所依据的授权委托书为被告在本次诉讼中向本院提交，委托书上“孟凡某”的署名据其代理人称为孟凡某本人书写，基于此，本院可以认定上述收条“孟凡某”签名字迹或者为孟凡某本人书写，或者为出具授权委托书的“孟凡某”与“刘瑞某”两者之一人所书写。进而，本院可以认定，收条确为被告中之一人书写。
在此情况下，本院根据原告的请求及审理的需要，依法委托对涉案房屋进行价值鉴定。2014年11月6日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具苏房地估字（2014）徐第01050号房地产估价报告，其估价结果为涉案房屋市场价值为110350元。
经质证，原告认可估价结果。被告则认为，1、法院未通知被告，该鉴定程序不合法；2、报告内容不合法，与本案的诉请没有关联性。经审查，本院认为，评估人员在实地勘察房屋时，有被告家人在场，且被告对评估依据的房屋所有权登记审核表并无异议，该鉴定程序并无不合法情形存在。关于合法性，被告并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。至于关联性，鉴定事项为双方诉争房屋价值，原告基于合同无效主张可得利益损失，此次鉴定意见与本案具有关联性，应当作为本案的定案依据。
在庭审过程中，经本院释明，原告主张被告赔偿其购房款18700元的利息损失（自2003年10月3日计算至2015年1月29日，适用五年以上同期银行贷款利率）。被告主张原告赔偿其自2003年10月3日至2013年9月22日房屋的使用费损失。
2014年12月15日，根据被告申请，本院委托徐州市信人价格评估有限公司对涉案房屋自2003年10月3日至2013年9月22日的房屋使用费进行价格鉴证。2015年1月5日，该公司出具徐信价司估（2015）字第001号价格评估报告，其评估结果为涉案房屋自2003年10月3日至2013年9月22日的房屋使用费价格为66640元。
经质证，被告认可估价结果。原告则认为，评估报告所得出的房屋使用费计算没有法律依据。首先，评估结果价格66640元具体构成明细在报告中未提及；其次，房屋使用费的标准应参照适用最高院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院的请示中的明确意见，而非按照租金价值确定。经审查，本院认为，鉴定采取的价格鉴证方法系市场法，原告虽持有异议，但未能提供充分证据予以证明，因此，该鉴定意见应当作为本案的定案依据。
经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，致调解未果。
本院认为，我国继承法规定，法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。本案中，许某与杨秀兰的第一顺序继承人为本案三原告，因此，基于涉案房屋的权利、义务应由本案三原告共同继受。许春某、许春某、许春某作为本案的原告主体适格，其有权提起诉讼。
现行土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未取得本集体经济组织同意的，应认定无效。就本案而言，原、被告诉争的房屋系集体土地房屋，原告的父亲与本案被告非同一集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，由于两被告明知其出售房屋的权属及土地使用权性质，仍收取许某18700元售房款，使得许某丧失了购买其他合适房屋的机会，在房价持续上涨的市场背景下，确给原告造成了较大的经济损失，被告依法应当返还原告交付的购房款18700元，并赔偿相应的损失，原告的损失包括房屋的增值损失91650元。同时，原告应当返还被告房屋并赔偿被告的损失，被告的损失为房屋的使用费66640元，购房款的利息应为被告的获益。经本院核算，18700元购房款的利息共计应为13742.99元。
关于过错程度，本院认为，由于许某没有谨慎审查诉争房屋的土地性质、权属证明，对双方交易失败以及最终损害后果的发生，具有一定的过错，理应承担一定的责任。综合分析全案情况，本院认定由许某承担20%的责任，被告承担80%的责任。原告对于被告的损失承担20%的赔偿责任，被告对原告的损失承担80%的赔偿责任。
综上，买卖合同无效，原告应返还被告房屋，被告应返还原告购房款，对于损失，双方应根据过错承担各自相应的责任。同时，根据损益相抵原则，购房款的利息应与被告的损失核减。鉴于涉案房屋现处于被告实际控制之中，被告应返还原告购房款18700元，并赔偿原告损失62740.6元。依照《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告孟凡某、刘瑞某于本判决生效后三日内返还原告许春某、许春某、许春来购房款18700元，并赔偿原告许春某、许春某、许春某损失62740.6元；
二、驳回原告许春某、许春某、许春来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2670元（原告已预付）、诉讼保全费1000元（原告已预付）、司法鉴定费6040元（其中原告许春某预付3690元、被告刘瑞某预付2350元），以上合计9710元，由原告许春某、许春某、许春某承担1942元，被告孟凡某、刘瑞某承担7768元（其中5418元与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 任 正 某
审 判 员 张 向 某
人民陪审员 范 庆 某
二〇一五年一月三十日
法官 助理 孙某见习书记员张沥某