福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1490号
上诉人（原审被告）：郭飞，男，1974年8月11日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区，
被上诉人（原审原告）：游梅仙，女，1981年10月5日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区，
上诉人郭飞因与被上诉人游梅仙定金合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判郭飞向游梅仙返还定金2万元；2.一、二审诉讼费由游梅仙负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“涉案房屋经行政主管部门认定无法办理产权分割手续，郭飞作为出让方，存在过错”，属认定事实错误。双方于2017年3月1日签订《房产买卖定金协议书》，郭飞拟将龙岩市新罗区房屋卖给游梅仙。郭飞于2017年3月9日向龙岩市住建局审批科申请办理该房屋产权的分割备案手续。龙岩市住建局以“依据《住宅设计规范》的相关规定，对使用面积小于22平方米的分割申请事项不予办理测绘备案”为由，对郭飞的申请予以退件。郭飞不服龙岩市住建局的上述决定，向福建省住建厅提起行政复议，福建省住建厅于2017年9月25日作出撤销龙岩市住建局作出的《退件通知书》。综上，导致讼争房屋不能办理分割备案手续的过错不在于郭飞，而是由于行政管理部门前后审批政策变化导致的。二、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”讼争房屋的产权分割业务无法办理是由于情势变更，以及有关行政管理部门的行政审批适用政策的不一致导致的，不可归责于郭飞。
游梅仙辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭飞试图将自己的过错，转移到行政管理部门前后审批政策不一致上，这是明显混淆是非的行为。郭飞有着类似本合同卖房经历，对取得合法分割手续后才能进行房屋出卖、保证房屋能够过户、保证买受人孩子能就读龙岩实验小学的承诺是非常清楚的。郭飞未按约定办理房屋过户手续，存在过错。
游梅仙向一审法院起诉请求：1.解除游梅仙与郭飞于2017年3月1日签订的《房产买卖定金协议书》；2.郭飞双倍返还游梅仙定金40000元。
一审法院认定事实：郭飞在龙岩市新罗区拥有自建房一幢，2017年3月1日，游梅仙通过龙岩世纪家园房产经纪有限公司的介绍和郭飞签署了《房产买卖定金协议书》，合同约定：游梅仙（乙方）购买郭飞（甲方）坐落于龙岩市新罗区房屋；游梅仙于签约当日支付定金20000元整；郭飞应于2017年5月1日之前过户好，在游梅仙全额付清当日将房产交付给游梅仙使用；郭飞应于2017年4月28日将落户在上述房产上的户口全部迁出。每逾期一日，按房产成交总金额的0.05％赔偿给游梅仙；如郭飞中途毁约，应向游梅仙支付两倍定金的违约金；郭飞保证游梅仙的孩子能顺利进入龙岩实验小学就读，若无法进入该所学校，则郭飞无条件按合同原价收回本房产等。协议签订当日，游梅仙向郭飞支付定金20000元。此后，郭飞向行政管理部门申请办理自建房产权分割手续，但因龙岩市新罗区房屋不符合产权分割条件，郭飞的分割申请被行政部门退回。郭飞无法按协议约定将涉案房产转移登记至游梅仙名下，故游梅仙诉至法院。
一审法院认为，游梅仙与郭飞签订的《房产买卖定金协议书》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。游梅仙根据协议约定向郭飞支付了2万元定金，郭飞亦应根据协议约定，继续履行双方协议。双方在签订协议时，郭飞应确定其所有的自建房能够办理二楼203室的产权分割手续，确保房屋能过户至游梅仙名下。但涉案房屋经行政管理部门认定无法办理产权分割手续，郭飞作为出让方，存在过错。游梅仙向郭飞支付的20000元性质为履约定金，当接受定金一方过错造成合同不能履行时，应双倍返还定金，故游梅仙有权要求郭飞双倍返还定金。郭飞主张系房屋产权分割政策的变化导致其无法办理涉案房产的产权分割手续，但未就何种政策发生变化，政策的具体内容，政策调整的具体时间等事实向本院提供充分有效的证据予以证实，故对郭飞的前述主张不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除游梅仙与郭飞于2017年3月1日签订的《房产买卖定金协议书》；二、郭飞应于判决生效之日起十五日内返还游梅仙40000元。案件受理费800元，减半收取为400元，由郭飞负担。
本院二审期间，郭飞围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。郭飞向本院提交以下证据：1.关于2017年5月2日龙岩市住房和城乡建设局出具的《退件通知书》的情况说明；2.福建省住房和城乡建设厅关于龙岩市住建局请求协调有关事项的复函（闽建房函[2015]49号）；3.福建省住房和城乡建设厅行政复议决定书（闽建复字[2017]32号）,证明郭飞对讼争房屋不能办理产权分割不存在过错。游梅仙质证认为，真实性无异议，郭飞对讼争房屋规划不合理才导致不能办理产权分割。本院认为，对郭飞提供的上述证据的真实性予以确认，至于关联性及证明力，本院将结合事实认定和判决理由予以综合认定。
对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，游梅仙与郭飞签订的《房产买卖定金协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据协议书约定，郭飞应于2017年5月1日前将讼争房屋过户至游梅仙名下，郭飞未按约定办理过户，构成违约。郭飞主张未办理产权分割的原因在于龙岩市住房和城乡建设局前后审批政策的变化，其不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，即使由于第三人的原因造成违约，郭飞也应承担违约责任。龙岩市住房和城乡建设局对讼争房屋分割不予办理测绘备案的理由是讼争房屋分割后的基本单元不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）的规定，《住宅设计规范》不属于合同成立后政策重大变化，不适用形势变更原则。郭飞的违约行为导致合同未能履行，根据定金罚则，郭飞应向游梅仙双倍返还定金，一审认定郭飞应向游梅仙双倍返还定金4万元，并无不当。
综上所述，郭飞的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由郭飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖松福
审 判 员 严建锋
审 判 员 陈 芝
二〇一七年十一月十七日
法官助理 卢丰华
书 记 员 钟丽平
附注：
引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。