杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初8618号
原告（反诉被告）：黄海艇,男,1986年9月20日出生,汉族，住浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：郭敏、陈晨，浙江天韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙彩萍,女,1962年7月24日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被告：陈金槐,男,1958年1月13日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。
孙彩萍、陈金槐的共同委托诉讼代理人：杨雪源，浙江之江律师事务所律师。
原告黄海艇与被告孙彩萍、陈金槐房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月11日向本院起诉。本院立案受理后，孙彩萍在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判。公开开庭进行了审理，黄海艇及其委托诉讼代理人郭敏、陈晨，孙彩萍、陈金槐的共同委托诉讼代理人杨雪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄海艇向本院提出诉讼请求：1、孙彩萍、陈金槐共同赔偿黄海艇损失94万元；2、孙彩萍、陈金槐退还黄海艇租赁保证金2万元；3、本案诉讼费由孙彩萍、陈金槐承担。
庭审中，黄海艇变更诉讼请求为：1、孙彩萍、陈金槐退还黄海艇房屋租金91533元、租赁保证金2万元；2、孙彩萍、陈金槐支付黄海艇装修补偿金265824元，搬迁费29536元，腾房奖励费73840元；3、孙彩萍、陈金槐赔偿黄海艇违约金2万元，装修损失84176元，可得利益损失35万元；4、本案诉讼费用由孙彩萍、陈金槐承担。
事实与理由：2016年11月23日，黄海艇与孙彩萍、陈金槐签订房屋租赁合同一份。合同约定：房屋建筑面积343平方米。租赁用途为办学。租赁期限为两年，自2016年11月25日至2018年11月24日。出租方确保该房屋的正常使用，提供房屋的合法性证明。任何一方违约，除应当赔偿因违约造成的损失外，还应当支付违约金2万元。合同签订后，黄海艇对租赁房屋进行了装修。因孙彩萍、陈金槐拒绝提供房屋的合法证件，致使黄海艇无法办理工商登记正常开学。在协商未果的情况下，黄海艇于2017年7月24日向孙彩萍、陈金槐发出解除合同通知，解除了双方的租赁合同。孙彩萍、陈金槐还隐瞒租赁房屋即将拆迁的事实，致使黄海艇投入巨额资金进行装修。孙彩萍、陈金槐的行为已经构成根本性违约，应当赔偿黄海艇因此所造成的损失。现房屋已经被拆迁，拆迁赔偿款中的搬迁费、腾房奖励费、装修费等应归黄海艇所有，孙彩萍、陈金槐还应赔偿黄海艇的其他损失。为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
孙彩萍、陈金槐答辩称：黄海艇的诉讼与事实不符、要求无理，请求驳回其全部诉请。理由：一、陈金槐不是本案适格主体。陈金槐不是本案的合同相对方，与黄海艇之间不存在合同关系，其与本案无关，请求驳回黄海艇对陈金槐的起诉。二、黄海艇与孙彩萍之间存在租赁合同关系。黄海艇未按照合同约定支付房租构成根本性违约，其为了避免承担责任，先行起诉是无理的行为。事实是，双方签订的合同明确约定，黄海艇于合同签订时一次性支付房屋租金18万余元，并交纳租赁保证金2万元。但黄海艇实际仅支付了2万元的保证金及一半的租金91533元，尚欠9万余元租金，没有按照合同约定时间支付。黄海艇不按时支付租金，构成根本性违约。本案中，孙彩萍不存在违约行为。黄海艇诉称孙彩萍没有提供证件导致其无法办理工商登记，不符合事实也不符合合同约定。案涉房屋有合法手续，符合合同约定，租赁合同并没有要求出租方提供的符合办学的房屋。是黄海艇自己未完成装修，没有做好相应的办学经营工作。三、黄海艇的诉请没有事实与法律依据。理由：1、从黄海艇租房到提出终止合同共8个月，其仅支付半年房租，尚欠2个月的房租未付，已构成违约，没有理由要求退房屋租金。2、黄海艇在2017年7月份，书面提出终止协议，双方的权利义务已经终止。之后取得的装修补偿款与其无关。3、黄海艇要求赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据。黄海艇是自行终止合同，孙彩萍无需赔偿其损失。4、黄海艇诉称的拆迁时间与事实不符。综上，黄海艇诉称的事实与理由与实际不符，请求驳回其诉讼请求。
孙彩萍向本院提出反诉请求：1、黄海艇支付孙彩萍余欠租金29483元，违约金20000元；2、黄海艇支付孙彩萍占用房屋使用费3万元（自2017年7月25日至2017年9月25日）；3、本案诉讼费由黄海艇承担。
事实与理由：2016年11月23日，孙彩萍与黄海艇签订房屋租赁合同一份，约定孙彩萍将案涉房屋租赁给黄海艇。黄海艇确认签约时租赁房屋符合黄海艇的质量标准。黄海艇于签约之日一次性支付第一年租金181533元，并支付租赁保证金2万元。如违约，应支付违约金2万元。黄海艇租赁房屋后，实际仅支付房屋租金91533元及租赁保证金2万元。余款一直未支付。2017年7月24日，黄海艇单方提出解除合同，但一直未予腾退。双方经交涉未果，故孙彩萍提出反诉，要求判如所请。
黄海艇针对反诉答辩称：1、孙彩萍在反诉中诉称与事实不符。合同虽然约定租金是年付，但是考虑黄海艇是大学生创业，前期投入较大，资金紧张，双方协商后同意由黄海艇先支付一半的租金，等开业后再支付另一半。陈金槐在电话中对上述事实也是承认的，双方确实有这个约定。2、黄海艇装修房屋花费了35万元。2017年9月22日，黄海艇联系搬家公司对可拆除部分进行拆除，但孙彩萍、陈金槐却不让工作人员将拆下物品运走，后只能将拆除部分留在房屋内。由于孙彩萍、陈金槐的违约行为，导致黄海艇不能进行正常的公司注册。孙彩萍、陈金槐还隐瞒拆迁行为，导致黄海艇的装修损失。孙彩萍、陈金槐自身违约行为，无权要求黄海艇支付剩余租金。拆迁补偿协议在2017年7月3日签订，该协议书签订，涉案该房屋已不归孙彩萍、陈金槐所有，其无权主张2017年7月3日后的占有使用费。
黄海艇就本诉与反诉一并举证如下：
1、房屋租赁合同。用以证明双方之间存在租赁关系等事实。
2、转账记录。用以证明黄海艇支付租金以及租赁保证金等事实。
3、建筑装饰工程施工合同。4、收据。5、转账凭证。
证据3-5共同用以证明黄海艇对案涉房屋进行装修并支付装修费35万元等事实。
6、情况说明。用以证明由于孙彩萍、陈金槐无法提供案涉房屋的合法权属证明，导致其他承租户无法正常开展经营活法等事实。
7、解除合同通知书。8、邮寄凭证。
证据7、8共同用以证明因孙彩萍、陈金槐违约导致合同目的无法实现，黄海艇向其发送解除合同通知书解除了案涉合同等事实。
9、录音笔录及光盘。用以证明双方就租金延期支付达成一致的事实。
10、西湖网报道截图。11、丈量通知书。12、西湖区报道截图。13、杭州市集体土地房屋搬迁补偿协议书。14、非住宅房屋搬迁补偿清单。15、微信截图。
证据10-15共同用以证明孙彩萍、陈金槐早就知道案涉房屋即将拆迁，隐瞒事实，将案涉房屋出租给黄海艇，直至2017年6月22日才告知黄海艇租赁房屋将要拆迁等事实。
16、微信截图。用以证明黄海艇支出装修费的事实。
17、照片。用以证明案涉房屋已经装修完毕。
孙彩萍、陈金槐就本诉与反诉一并举证如下：
1、房屋租赁合同。用以证明案涉租赁房屋的来源事实。
2、租赁合同。用以证明双方的租赁关系及相关权利义务的约定。
3、转账凭证。用以证明房屋租金实际支付情况。
4、解除合同通知书。用以证明黄海艇要求解除合同的事实。
5、房屋照片。用以证明合同解除后黄海艇继续无理占用房屋等事实。
6、腾房通知书。用以证明涉案房屋腾房时间为2017年10月10日。
7、土地使用权证。用以证明案涉房屋具有合法性。
上述证据经庭审质证。孙彩萍、陈金槐对黄海艇提交的证据1，三性没有异议，对证明目的有异议，认为黄海艇自身违约，没有按照合同约定付清租金。证据2，没有异议。证据3、4、5，三性均有异议。案涉房屋装修尚未完工，不可能已经支出35万元；装修公司的老板是黄海艇的舅舅，有亲属关系；收据与付款时间不符，且款项支付给个人，并未支付给装修公司。证据6，证人证言与事实不符，且与本案无关。证据7、8，真实性、关联性没有异议，证明目的有异议，是黄海艇自身违约。证据9，真实性没有异议，关联性有异议，陈金槐不是本案适格主体，其陈述与本案无关；农村的房屋没有房产证，只有土地使用权证。证据10，真实性无异议，关联性有异议。报道中涉及的房屋是农民的住宅房，不包括本案涉及的企业经营用房。证据11、12，关联性有异议，没有指出企业用房从什么时候开始丈量，更没有确指本案涉及的房屋。证据13，真实性、合法性没有异议。证据14，没有印章，对真实性无法确认。证据13、14，拆迁单位不是本案的当事人，与本案无关。证据15，不能证明通知的时间。证据16，真实性无法确认，与本案没有关联性。证据17不能证明房屋已经装修完毕。
黄海艇对孙彩萍、陈金槐提交的证据质证认为：证据1，真实性无法核实，系孙彩萍与案外人签订，孙彩萍从未告知过该租赁关系。证据2、3、4，三性均没有异议。证据5，三性均有异议，照片没有日期，不能确定拍摄时间。证据6，真实性、合法性没有异议。该证据也能证明涉案房屋要进行拆迁的事实，且与黄海艇提交的拆迁补偿协议能相互印证。孙彩萍、陈金槐很早就知道房屋要拆迁的事实，但其隐瞒了该事实。证据7，真实性、合法性没有异议，该土地使用证已经过期，能印证黄海艇陈述的过期无法办证的事实。
根据上述质证意见，本院认证如下：黄海艇提交的证据1、2、7、8、9、10、11、12、13，孙彩萍、陈金槐提交的证据2、3、4、6、7的真实性，对方当事人均无异议，且与本案有关，均予以确认。
黄海艇提交的证据3、4、5，收据与付款时间、收款人均不能对应，收款人与黄海艇存在利害关系，该组证据不能证明黄海艇支付装修款的事实，不予确认。证据6系证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据印证，真实性无法确认，不予认定。证据14，孙彩萍、陈金槐未提供证据反驳，真实性予以确认。证据15、16不能证明黄海艇的证明目的，不予确认。证据17不能证明案涉房屋是否装修完毕，不予确认。
孙彩萍、陈金槐提交的证据1，黄海艇无相反证据反驳，予以确认。证据5不能证明照片拍摄时间，不予确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2010年1月20日，杭州三强光学仪器有限公司为出租人（甲方）与孙彩萍为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市西湖区转塘街道方家畈162号，建筑面积1029平方米的三层房屋租赁给乙方使用。租赁期限为十年，自2010年2月1日至2020年1月31日。双方约定了相应的权利义务。
2016年11月23日，孙彩萍为出租人（甲方）与黄海艇为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将坐落于杭州市西湖区转塘街道方家畈162号，建筑面积343平方米的房屋租赁给乙方办学使用。租赁期限为二年，自2016年11月25日至2018年11月24日。本合同签订时，乙方已确认该房屋已符合乙方租赁标准。甲方应于2016年11月25日前将房屋交付给乙方。该房屋第一年租金为181533元，于本合同签订时一次性付清。第二年租金187793元，提前一个月付清。乙方应在合同签订时向甲方缴纳保证金2万元，保证金在租赁期满后乙方无违约的情况下退还乙方。违约责任：任何一方违反合同约定，应向对方支付违约金2万元。乙方违反合同约定，甲方有权将保证金作为违约金并终止合同、收回房屋。租赁期间，如遇国家征用拆迁，双方应无条件服从。租赁合同终止时间以甲方通知为准，甲方应提前30天通知乙方，乙方在收到通知后应在规定时间内结清相关费用并将房屋腾空交还给甲方。若本合同期内与政府征用拆迁的，乙方装修部分政府有补偿的，赔补款甲方得20%，乙方得80%，双方互不承担因征用拆迁造成的损失。合同签订后，黄海艇向孙彩萍支付了租金91533元和保证金2万元。孙彩萍将房屋交付给黄海艇。黄海艇对案涉房屋进行了装修。
案涉租赁房屋所在的杭州市转塘街道方家畈村162号的集体土地使用证载明：土地使用者：杭州三强光学仪器有限公司，土地所有者：杭州市转塘镇方家畈村，土地用途：工业，终止日期：2012年12月14日，使用面积：2794平方米。2017年初，因城中村改造，案涉土地房屋列入城中村改造范围，政府部门进行了搬迁动员，新闻媒体进行了报道。2017年3、4月份，案涉房屋进行了丈量、评估。2017年7月3日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处为甲方与杭州市方家畈股份经济合作社（杭州群贤文化艺术有限公司）为乙方签订《杭州市集体土地房屋搬迁补偿协议书》一份。协议约定补偿面积为3348.15平方米，补偿款合计7427855元。根据协议所附的补偿清单，案涉房屋的装修费补偿基准分为6分，调整系数为120%，补偿单价为720元每平方米。搬迁费为80元每平方米。合法房屋签协及腾房奖励费为200元每平方米。2017年7月24，黄海艇向孙彩萍、陈金槐邮寄解除合同通知书一份，以孙彩萍、陈金槐未能提供房屋合法性证明，使其不能完成工商注册登记，合同目的无法实现为由，决定自通知送达之日起解除双方之间的房屋租赁合同，三日内办理房屋交接手续。孙彩萍于2017年7月25日签收该通知书并同意解除双方的租赁合同。2017年9月11日，黄海艇向本院起诉，要求判如所请。孙彩萍随即提起反诉。
2017年9月28日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处通知杭州市方家畈股份经济合作社（杭州群贤文化艺术有限公司）在2017年10月10日之前腾空房屋。
本院认为：孙彩萍与黄海艇签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。陈金槐不是本案合同当事人，黄海艇要求陈金槐承担责任，依据不足，本院不予支持。黄海艇向孙彩萍发出解除合同通知书，决定于通知书送达之日起解除双方之间的租赁合同，孙彩萍于2017年7月25日签收该通知书并同意解除合同，视为双方协商一致解除合同，且案涉房屋在此之前已经签订搬迁协议，即将搬迁，双方之间的合同事实上已无法继续履行，故本院确认双方之间的租赁合同于2017年7月25日起解除。本案双方争议的主要焦点为双方是否存在违约行为。黄海艇认为孙彩萍存在以下违约行为：孙彩萍未能提供租赁房屋的合法权属证明，导致其无法办理工商注册登记；孙彩萍隐瞒房屋即将拆迁的事实，导致其投入巨额资金进行装修，造成重大损失。孙彩萍认为黄海艇存在逾期支付租金的违约行为。对此，本院认为，黄海艇所称的孙彩萍的违约行为不成立，理由如下：1、根据合同约定，黄海艇在签订合同前已经对租赁房屋充分了解，并在合同中确认该房屋符合其租赁房屋的标准，该了解当然应当包括房屋权属状况。2、集体土地上建造的房屋，集体土地使用证是其合法凭证。案涉房屋有政府部门核发的集体土地使用证，系合法建筑。土地使用证过期并不影响其地上建筑物的合法性。3、黄海艇没有证据证明因孙彩萍未提供房屋合法证明而导致其无法办理工商注册登记。4、案涉房屋所在的转塘地区近年来进行大规模的城中村改造是众所周知的事实。黄海艇在签订租赁合同时及租赁房屋后，对案涉房屋是否列入改造或征迁范围应有谨慎的注意义务。案涉房屋所在地块在2017年初被列入城中村改造范围，政府部门召开了动员大会，新闻媒体进行了报道，黄海艇对此应当是明知的。之后，政府部门上门丈量房屋面积时，该房屋在黄海艇占有使用期间，黄海艇对此亦应当是明知的。故黄海艇以孙彩萍故意隐瞒事实导致其装修损失为由，认定孙彩萍违约的理由不成立。孙彩萍称黄海艇逾期付款构成违约的事实亦不成立。理由如下：1、虽然合同约定了第一年租金在签约时一次性支付，但合同约定的租金支付时间早于租赁房屋交付时间。在承租方未付清租金的情况下交付房屋且未提出异议，不合常理。2、孙彩萍从未催讨过租金，亦不符合常理。3、黄海艇在与孙彩萍丈夫陈金槐的电话录音中，陈金槐并未否认双方约定租金延迟支付的事实。故本院认定双方对剩余租金延迟支付达成了协议，黄海艇未支付剩余租金不构成违约。双方均不存在违约行为，则黄海艇要求孙彩萍返还租金和支付违约金的诉请依据不足，本院不予支持。黄海艇要求退还保证金2万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。黄海艇应当支付尚欠的租金和合同解除后的占有使用费。双方均未能提供证据证明黄海艇实际搬离案涉房屋的时间，但最早不早于2017年9月22日。现孙彩萍要求黄海艇支付租金29483元及房屋占有使用费3万元的诉请，未超过合同约定的数额，本院予以支持。孙彩萍要求黄海艇支付违约金2万元的诉请，依据不足，本院不予支持。黄海艇辩称租金应计算至搬迁协议签订之日，没有事实和法律依据，本院不予采信。本案中，搬迁协议签订时间早于合同解除时间，且黄海艇实际搬离案涉房屋在搬迁协议签订之后，故搬迁协议中补偿的搬迁费每平方80元及腾房奖励费应归黄海艇所有。黄海艇主张的每平方米200元的腾房奖励费，包含了按时签约奖励费。征迁部门对两者未予区分，本院酌情确定腾房奖励费为每平方米100元，黄海艇的该部分诉请本院予以支持。关于装修费。根据补偿清单，装修补偿费分为两部分，600元每平方米的基础部分和120元每平方米的调整系数部分。其中基础部分不管有无装修，均可取得，应归房屋所有权人所有。调整系数部分，属于黄海艇的添附，按照租赁合同约定，由孙彩萍得20%，黄海艇得80%。黄海艇该项诉请合理部分，本院予以支持。黄海艇要求孙彩萍赔偿装修损失和可得利益损失的诉请，未提供证据证明，且根据租赁合同约定，因政府征用拆迁造成的损失，双方互不承担。故黄海艇的该部分诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、孙彩萍于本判决生效之日起十日内返还黄海艇租赁保证金20000元。
二、孙彩萍于本判决生效之日起十日内支付黄海艇搬迁费27740元、腾房奖励费34300元、装修补偿费32928元，合计94968元。
三、黄海艇于本判决生效之日起十日内支付孙彩萍租金29483元、房屋使用费30000元，合计59483元。
四、驳回黄海艇的其他诉讼请求。
五、驳回孙彩萍的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费13400元减半收取6700元，由黄海艇负担5898元，孙彩萍负担802元、反诉案件受理费894元，由黄海艇负担669元，孙彩萍负担225元。
黄海艇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，孙彩萍于本判决生效之日起七日向本院交纳诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 庞邦彩
二〇一七年十二月九日
书记员 胡荧娜