北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初29806号
原告(反诉被告)：田勇，男，1988年8月1日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人申红军，北京市天安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。
法定代表人：陈西雷，董事长。
委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，该单位职工，住单位宿舍。
原告（反诉被告）田勇与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（反诉原告）（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田勇的委托诉讼代理人申红军，被告的委托诉讼代理人崔树全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田勇向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告给付原告逾期交房违约金227984元（自2016年8月1日起至2017年12月21日期间的违约金，以购房款4515800元为计算基数，按照日万分之一计算）。事实和理由：2016年4月5日，原被告双方签署《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号为Y1865558，合同约定，被告将位于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔某号房屋出售给原告，合同价款为4515800元，签订合同后，原告向被告给付购房款。关于房屋交付条件，根据该预售合同第十一条约定：（一）被告应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合以下条件，1、已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，2、3、5具体见合同条款。关于逾期交付的违约责任，合同第十三条规定，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称,1、原告属于恶意诉讼，因为按照双方签订的售房合同和补充协议，被告具备交房条件，也给原告发出了收房通知，可是原告至今不去收房，根据双方签订的补充协议第8条第3项第2小条的约定，被告给原告邮寄出入住通知后，就视为原告接收了，被告不承担延期交付的违约责任，这是原告按手印签订的合同，是双方真实意思的表达；2、现在实际的房屋有好多业主已经入住了，按照北京市建设工程质量条例第48条以及第50条的规定，被告的房屋早在2016年10月就具备了交付条件，目前从国家和北京市的规定中，找不到没有取得竣工验收备案表就不能交房的规定；3、为了使法院判决公平公正，被告向法院提供网上下载的郑州市中级人民法院判决的没有竣工验收备案表具备交房条件的判决书，供法院参考，作为中国的法律，应该在不同地区的使用原则是一致的；4、到目前为止，原告所要的违约金极高，已经超过了实际损失的30%，请求法院减少，而涉案房屋地段租金大概在3000元/月，这显失公平。同时被告提出反诉，要求原告支付被告不来收房违约金232563.7元（自2017年7月26日至2017年11月9日，共计103天，以4515800元为基数，按照日万分之五的标准），并判决原告在实际收房时向被告支付。
针对被告反诉请求，原告辩称，不认可反诉请求，被告反诉没有事实和法律依据。根据双方的合同，被告没有达到房屋交付的法定条件，没有实际向原告交付房屋，之前亦未通知原告交房。现在被告刚通知要求原告交纳迟延收房违约金才能收房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，田勇（买受人）和被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1865558），购买坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔某号的房屋，房屋总价款为4515800元，田勇按照合同约定交付了上述购房款。
关于交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同补充协议第四条第二款关于合同第十一条的补充约定：如果甲方不向乙方发出交付房屋通知，就以《预售合同》规定的房屋交付时间为准，乙方应按《预售合同》规定的甲方交房日期作为乙方来找甲方接房的具体时间。如果乙方不来接房，一切责任由乙方自己承担，甲方已经完成交房义务。甲方不承担任何逾期交房的违约责任。补充协议第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。补充协议第八条第一款第二项约定：除上述应向物业管理公司直接向乙方交付的文件外，在甲方取得《预售合同》第十一条第（二）款所列文件或单体验收报告后，并在甲方发出《房屋交接通知单》的情形下，视为甲方已完全具备根据《预售合同》及其附件和本《补充协议》交付该商品房的条件。补充协议第八条第二款第三项：（4）《房屋交接通知单》在视为乙方接收之日次日起至乙方实际收房之日止，乙方按日计算向甲方支付全部房价款五分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日向甲方支付该违约金。
关于补充协议与合同的关系，合同第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
庭审过程中，被告称2016年11月已向田勇发送过收房通知书，田勇对此不予认可，为此被告提供了顺丰速运的邮寄单予以证明，但经查该邮寄单未有信息记录。被告称其已具备收房条件，为此其提供了《单位工程质量竣工验收记录》、《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》《人防工程竣工验收备案通知单》《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《北京市建设项目防雷装置检测报告》以及《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》予以证明，原告对其证明目的不予认可，本院询问被告是否有商品房面积实测技术报告书，被告陈述有报告书，本院要求其在庭后三日内提供，逾期视为没有，被告未提交该报告书。案件审理过程中，原告撤回了要求被告交付房屋的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田勇和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。
本案争议焦点为房屋是否具备交付条件，首先根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表。二、商品房面积实测技术报告书。此为在北京市范围内交付新建房屋的法定条件，其次要符合合同约定条件，而被告所提供的证据不能证明其房屋已符合上述条件，同时被告亦未提供证据证明其在2016年11月通知过田勇，故对于被告反诉要求支付逾期收房违约金的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。
关于田勇主张逾期交房违约金的诉讼请求，由于涉案房屋不具备交付条件，在此情形下，被告迟延交房的行为已构成违约，故对于田勇要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院对此予以支持。关于违约金的计算标准，补充协议第六条约定的标准，明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利，根据合同第二十八条的规定，应按照合同约定的日万分之一的标准计算，经核算，田勇所主张的数额并无不当，本院对此予以支持。关于被告主张的田勇所主张的数额过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告田勇自2016年8月1日至2017年12月21日的逾期交房违约金227984元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件反诉费2395元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐宪龙
人民陪审员 韩文禹
人民陪审员 李世祥
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 齐 蕊