江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民一初字第199号原告安远县凤山幼儿园，住所地：凤山乡凤山圩。法定代表人魏群英，系该幼儿园园长，。委托代理人杜军宁，男，住安远县欣山镇东江源石塘新村西区1号。代理权限：代为提起起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求、调解，代收法律文书等。被告赖登辉，男，1974年11月18日生，汉族，江西省安远县人，经商，住安远县，。委托代理人欧阳福英，系安远县方正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理（代为提起诉讼或反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为申请鉴定、申请法院调查、申请举证期限和证人出庭、调解等）。委托代理人赖孚先，男，系被告赖登辉父亲。代理权限：特别授权代理（代为提起诉讼或反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为申请鉴定、申请法院调查、申请举证期限和证人出庭、调解等）。第三人吴义凤，女，1956年9月29日生，汉族，江西省安远县人，务农，住安远县，。原告安远县凤山幼儿园诉被告赖登辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，2016年1月8日被告以本案处理结果与第三人吴义凤有利害关系为由，向本院申请追加吴义凤为本案第三人参加诉讼，2016年1月15日，本院书面通知吴义凤为本案第三人参加诉讼。2016年2月1日本院依法适用普通程序对本案进行了公开开庭审理，原告安远县凤山幼儿园代理人杜军宁、被告赖登辉及其代理人赖孚先、欧阳福英到庭参加了诉讼，第三人吴义凤经本院合法传唤无正当理由拒不到本庭，本案现已审理终结。原告诉称，钟冬英等人于2012年2月1日租用被告地处凤山圩安定公路边的房屋及院子内的场地创办凤山幼儿园，2014年8月21日现有股东接手该园，并前后投资三十多万元添置和完善各种教学器材和教学设施，使之成为相关部门认可，符合国家各项教学标准的民办幼儿园。2015年9月3日，在幼儿园管理人员和老师毫无过错且不知情的情况下，幼儿园围墙被推倒，幼儿园户外活动设施被人拆除并在该场地施工建房。由于被告拆除幼儿园教学设施，户外活动场所被侵占，从而造成幼儿园无法按国家的《幼儿园工作规程》组织幼儿教学户外活动。建筑噪音使幼儿园的正常教学活动受到严重影响，建筑施工也给幼儿和教师的人身安全带来了极大的威胁，幼儿园的声誉因此也受到很大的影响，导致本学期已有十多名幼儿转学他园。由于教学条件被破坏，导致办学不达标，今年将无法通过相关部门的年度审核，证照将被注销。事情发生后，经调查得知，是被告赖登辉在我们不知情的情况下，将自己没有土地使用证的地方，未经有土地使用权者的同意，出租给我们办幼儿园，因此本案的纠纷完全是赖登辉的过错造成的。据此，请求依法解除因欺骗行为签订的合同，判处幼儿园现有资产归被告赖登辉所有，判处被告赖登辉赔偿因虚假合同及侵权给我园造成的投资损失21万元，退还押金3万元，本学期生源流失损失费1.2万元，共计25.2万元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告赖登辉辩称：一、幼儿园年度审核通不过的原因是原告违约行为和第三人吴义凤违法建房的行为造成的，与答辩人的出租行为没有因果关系。幼儿园证照年审通不过的第一原因是教学楼疏散通道问题。答辩人的房屋出租办幼儿园是从2012年2月1日起，由原来的园长钟冬英等人合伙开办，至2014年间由魏群英接租，幼儿园一直办得红火，证照办理及年审都很顺利，不存在教学条件不达标的问题。魏群英接租时，按原租赁开始时间，双方重新签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定租期为10年，约定了“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办幼儿园”的条款，也就是未经出租方同意，转租或改变使用用途，视为违约行为，出租方有权解除合同。但是原告不信守自己的承诺，没有将钟冬英出租的店面收回，继续出租给钟铁金经营凤山海尔专卖店，把幼儿安排在第三层楼房上课，因只有一个楼梯上下，出现紧急情况时，幼儿疏散困难，存在安全隐患，2015年年检时，公安消防部门发现后不予验照，这分明是原告自身违约行为造成的，与答辩人的行为无关。幼儿园证照年检通不过的第二个原因是幼儿园户外活动场地缩小，这是因第三人吴义凤单方拆围墙，违法建房造成的；二、答辩人出租房屋是正当的行为，不存在“欺骗”问题。答辩人出租给原告的房屋是经政府批准所建，领取了集体土地使用权证是合法建筑，即便答辩人与第三人互换承包地也符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，并不违法，流转合同中并没有约定出租办幼儿园需要征得第三人同意；三、生源流失是原告自身因素造成的，损失应自理。原告幼儿园的生源相当一部分是靠校车接送住宿较远的幼儿，甚至跨乡接送生源。自安远县人民政府下文禁止用校车接送幼儿后，原告幼儿园生源减少是自然的，加上凤山乡办了中心幼儿园，条件比较好，对幼儿的吸引力很强，原告幼儿园生源减少是其自身因素导致的，原告把全部责任归咎于第三人拆墙建房是不客观的，其诉称的生源流失损失费1.2万元应当自理；四、原告解除合同并要答辩人赔偿21万元的投资损失既无事实根据，也无法律依据。原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，答辩人全面履行了合同，而原告却严重违约，将第一层教学楼房出租他人办商店，导致证照年检过不了关，违约方提出解除合同是没有法律依据的。综上所述，原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律，合法有效，但因原告的违约行为及第三人的侵权行为，导致了本案纠纷，答辩人的行为没有过错，不应承担责任。如果原告坚持解除合同的诉讼请求，答辩人则要求原告按合同约定支付违约金，并赔偿房租损失。第三人吴义凤未到庭答辩，也未提交书面答辩状。经审理查明，2012年2月1日钟冬英等人以每年38800元的价格租用被告地处凤山圩安定公路边的房屋（面积800平方米左右）及院子内的场地（面积1600平方米左右）创办民办股份制幼儿园，其中被告赖登辉之父赖孚先也入了股，双方约定租期为10年，前三年租金不变，三年后每两年涨1000元，承租方交纳押金30000元。合同签订后，双方按合同履行，钟冬英等人也投入一定的资金将凤山幼儿园创办起来并投入招生经营。2012年2月27日凤山幼儿园将所承租的房屋中临公路边的店面三间转租给钟铁金经营海尔电器，约定租期5年，租金1280元每月，每半年给付一次，二年后租金为每月1460元。2014年8月21日现有股东魏群英等从钟冬英等人处以230000元价格受让凤山幼儿园，包括钟冬英与被告父亲所签订的房屋租赁合同权利义务以及转租给钟铁金经营海尔电器的店面租金收取一并转让给原告。魏群英等人受让凤山幼儿园时，经原被告双方协商，按原租赁合同开始时间即2012年2月1日，魏群英与被告赖登辉重新签订了《房屋租赁合同》，合同内容与钟冬英与被告父亲所签订的房屋租赁合同相同。原告股东受让幼儿园后，按合同支付了转让款，也接受了幼儿园的资产，同时也投入一定的资金对该园进行必要的整修后将该园投入招生经营，在经营过程中受政策影响，原告方将两辆接送幼儿的校车以6万元价格转让他人。2015年8、9月间，第三人吴义凤母子以1991年2月被告之父赖孚先与吴义凤之夫唐石炎调换责任田时约定了赖孚先应将靠公路边调回3间屋基为由，欲占用幼儿园室外活动场所（幼儿园创办时就已围了墙，场地也浇注了混凝土）建房，经被告与其多次协商均未果，同年9月3日，在幼儿园管理人员和老师不知情的情况下，第三人吴义凤母子邀集人员将幼儿园围墙强行推倒，并将幼儿园户外活动设施移除，在该场地上占用约350平方米挖基施工建房。原被告发现后，多次向当地政府等部门提出解决，但第三人吴义凤母子均不听，同时对土地管理部门的责令停止土地违法行为通知书也不予理睬，仍然占用幼儿园室外活动场所违规建房。被告无奈与第三人协商并同意调回双方的责任田。幼儿园室外活动场所强行被占事情发生后，原被告经多次协商均未果，因此成讼。上述事实，有房屋租赁合同、集体土地使用证、户口本、土地互换《协议书》、被告与凤山幼儿园原承办合伙人签订的《房屋租赁合同》、现场照片、凤山幼儿园与钟铁金签订的《房屋租赁合同》、钟林坤调查笔录一份、责令停止土地违法行为通知书及其送达回证、笔录，原告的诉状，被告的答辩状以及双方在法庭上的陈述等证据证实，上述证据经庭审质证，可以认定。本院认为，被告将自家地处凤山圩安定公路边的房屋及院子内的场地出租给钟冬英等人创办凤山幼儿园，钟冬英等人在经营过程中于2014年8月21日将幼儿园转让给现有股东，并由现有股东之一魏群英与被告签订房屋租赁合同，现有股东也对幼儿园进行了管理和招生经营，本院认为双方签订的合同并没有违反强制性规定是合法有效的，双方应该全面履行合同义务。2015年9月3日，第三人等人把幼儿园围墙推倒，强行移除幼儿园户外活动设施，占有幼儿园户外活动场所350平方米施工建房，导致幼儿园的正常教学活动受到严重影响，致使原告租赁被告房屋及场地经营幼儿园的合同目的受到一定的影响，但是由于原被告之间的租赁合同并没有注明院子内的具体场地，同时被告方为缓解矛盾也提出过由被告自行出资就近整修好等面积活动场所给原告使用以解决幼儿园活动场地被占的情形，因此本院认为被告的这一解决问题的主张更有利于解决双方的矛盾，因此原告请求解除房屋租赁合同并要求被告接受幼儿园资产的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为原告经营的凤山幼儿园是由钟冬英等人创办并进行了数年正常教学招生也通过了年检，尔后转让给现有股东经营，负责人也进行了变更，现有股东也正常经营了一年，对这一情况是众所周知的，但是由于被告的出租物存在一定的权利瑕疵导致第三人等人侵占幼儿园户外活动场地建房，虽然情况发生后被告也积极的予以了制止，但是经被告多次协调和请求相关部门救助，均无法阻止第三人的这一行为，并导致本案的发生也直接造成原告的损失，同时被告也与第三人协商并同意调回双方的责任田，因此原告要求被告赔偿损失的请求本院予以支持。被告提出本案是由于第三人违法占用幼儿园的活动场所建房而发生的，原告的损失应该由第三人负责赔偿，本院认为第三人等人把幼儿园围墙推倒，强行移除幼儿园户外活动设施，占有幼儿园户外活动场所施工建房是导致本案发生的直接原因，即使存在1991年2月被告之父赖孚先与吴义凤之夫唐石炎调换责任田时约定了赖孚先应将靠公路边调回3间屋基的事实，第三人也无权不经相关部门批准而直接占用承包地建房，并且第三人在建房过程中土地管理部门还对其下发了责令停止土地违法行为通知书，但第三人仍然占用幼儿园的活动场所违法建房，因此被告要求第三人承担赔偿原告损失的主张本院予以支持。对原告的损失问题，被告提出原告本学期生源流失1.2万元是原告自身原因造成的，本院认为，第三人占用原告活动场所建房是客观存在的，原告提出一学期1.2万元损失虽然没有直接的凭据，但本院结合原告的投入对原告的1.2万元损失予以确定，因此对被告的辩解不予采纳，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告要求解除原告负责人魏群英与被告赖登辉于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。被告赖登辉于本判决生效后三十日内在出租房屋院子内整修好面积约为500平方米(要求边长约25米，地面用水泥混凝土现浇5公分以上)的活动场所给原告使用。被告赖登辉于本判决生效后五日内赔偿原告凤山幼儿园损失计人民币12000元。被告赖登辉赔偿原告凤山幼儿园12000元损失后的五日内第三人吴义凤应将被告所支付的赔偿款12000元偿还给被告赖登辉。五、2015年9月至被告赖登辉履行完本判决第二条义务之日止的房屋租金原告凤山幼儿园不予支付。六、原告凤山幼儿园将所承租的房屋中临公路边的店面三间转租给钟铁金经营海尔电器的2015年9月至被告赖登辉履行完本判决第二条之日的租金归被告赖登辉所得。七、驳回原告凤山幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9708元，由被告赖声辉承担3191元，原告凤山幼儿园承担6000元，第三人吴义凤承担517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长 欧阳锦德人民陪审员 魏 东 红人民陪审员 高 日 升二〇一六年八月十一日书 记 员 欧 阳 桦