广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1518号
原告（反诉被告）：崔月珍，女，1955年2月13日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：张存，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，该公司职员。
原告崔月珍诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法作出民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，之后撤回了对管辖权异议的上诉。被告在答辩期内提起反诉，本院审查后决定将本诉和反诉合并审理。本案依法组成合议庭，适用普通程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下统称原告）崔月珍的委托代理人艾展刚，被告（反诉原告，以下统称被告）广州白云国际机场集团综合开发有限公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月4日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市花都区梯面镇颐林一街27号（自编17栋）1402房。合同约定被告应于2014年1月5日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的0.05%支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收、工程竣工验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在许多质量问题。原告就上述问题向被告提出书面异议，被告拒不回复，视为异议事实成立，该商品房未交付。原告至今未能收楼，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日0.05%的标准，以总房款639840元为本金，支付从2014年1月6日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，违约金不以总房款的5%为限，暂计至起诉日为19195元）；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回，理由如下：被告于2013年12月30日取得工程竣工验收报告，符合交楼条件，被告在符合合同约定的交楼条件下通知原告收楼，原告拒绝收楼，应由原告承担相关责任。对于原告主张的违约金，合同补充协议第十八条明确约定双方违反主合同约定，产生的利息、赔偿款及违约金最高不得超过总房款的5%，超出5%的应当不予支持。
被告反诉称：2013年1月4日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买花都区颐和山庄颐林一街27号（自编17栋）1402房，合同约定总房款为639840元，支付方式为分期付款，第一期自本合同网上签订之日起支付全部房价款的30%，金额191952元；第二期在2013年1月30日前支付全部房价款的30%，金额191952元；第三期在2013年2月28日前支付全部房价款的40%，金额255936元。补充协议第二条约定：乙方（即原告）逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方（即被告）监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直到乙方付款房款之日止。合同签订后，原告没有按照合同约定付款，逾期付款44天。为维护自身合法权益，被告特向贵院提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付逾期付款违约金14076.48元，违约金以总房款639840元为基数，按每日万分之五标准，总共逾期44天（其中第二期房款逾期付款36天，第三期房款逾期付款8天），即639840元×0.05%×44天=14076.48元；2.本案诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，理由如下：1.被告提出的事实和理由与案件实际情况不符，当时原告家里突发急事，急于回老家处理，由此拖延了部分时间。此事原告曾向被告的员工，负责这次交易的梁经理反映情况，并获得被告的同意顺延付款期限。可见，原告延迟交款事前是获得被告的同意，并不存在被告主张的恶意延期付款情况，恳请法院查清事实；2.退一步来说，即使原告存在逾期付款情况，延期付款违约金也应当以原告延期支付的该期款项为基数计算违约金，被告提出的反诉请求不合理。购房合同补充协议第二条约定，逾期付款的“每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金”，该条款约定违反公平原则，依法应当认定为无效。首先，在本案中，并非全部房款都存在延期付款情况，对于部分准时支付的房款承担违约责任违反公平原则。其次，按照涉案房款的总额计算的违约金明显高于被告的实际损失，应当调整为按原告逾期应付款项为基数计算为准。再而，每日万分之五的违约金标准已经高于银行同期贷款利率，应当调整为按银行同期贷款利率计算损失。本案中，原告的191952元首期款已按时支付，该笔款项不存在逾期付款情况，依法不应当承担逾期付款的违约责任。另外，第二期款项191952元应于2013年1月30前支付，原告实际于2013年3月8日支付了该笔款项，逾期天数为37天，依据每逾期一日按照万分之五的违约金标准计算，该期款项的违约金应为3551元；第三期款项255936元应于2013年2月28日前支付，实际支付时间为2013年3月8日，逾期8天，违约金应为1023元，所以若原告存在逾期付款情况，其应承担的逾期付款违约金为4574元，因此被告提出的反诉请求不符合事实。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2012年12月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120487号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄颐林一街1、2、16、21、22、27号／18层商品房。
2013年1月4日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：原告（买方）为乙方，被告为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄自编17栋1402房，房屋地址为花都区颐林一街27号（自编17栋）1402房。该商品房用途为住宅，建筑面积共104.95平方米，其中套内建筑面积83.97平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计价，单价为每平方米6096.62元，总金额639840元，付款方式为分期付款，第一期：自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%即191952元；第二期：在2013年1月30日前支付全部房价款的30%即191952元；第三期：在2013年2月28日前，支付全部房价款的40%即255936元。甲方应当在2014年1月5日前将涉案房屋交付乙方使用。第十条约定逾期付款的违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第二条约定：双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。
2012年11月24日，原告向被告支付定金10000元，2012年11月25日，原告支付定金10000元，合同签订当天，原告支付房款171952元，2013年3月8日支付了剩余房款447888元。2014年6月28日原告办理了收楼手续。至法庭辩论终结前，被告尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告提交《工程竣工验收报告（建筑工程）》、《申领门牌确认通知书》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《检验标志》以及《电梯监督检验报告》，认为涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。诉讼中，原告认为补充协议第十八条是格式霸王条款，限制了原告权利，应为无效条款。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行。
合同的第十二条约定了交楼条件，而附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。故原告在涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下通知原告收楼，原告有权拒绝收楼。
被告未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给原告，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。关于迟延交楼违约金的计算截止时间，根据合同第十四条约定，迟延交楼违约金应自合同约定的交房日期的次日起计至实际交付之日止。原告于2014年6月28日办理了收楼手续，接收并使用了涉案房屋，原告签收《收楼手续单》、签领钥匙应视为被告向原告交付涉案房屋。原告接收涉案房屋的行为是对其自身权利的合法处分，迟延交楼违约金应计至其实际接收涉案房屋之日止。原告要求违约金计算至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止依据不足，本院不予采纳。
关于迟延交楼违约金计付标准，根据合同第十四条及补充协议第十八条的约定，迟延交楼违约金应以总房款为本金，按每日0.05%的标准计付，违约金总额应以总房款的5%为限。原告认为补充协议第十八条约定的“违约金的数额合计最高不得超过总购房价的5%”是格式霸王条款，限制了原告权利，应为无效条款。本院认为，根据补充协议第二十四条、第二十五条约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于补充协议第十八条对违约金总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果的，是双方的真实意思表示，且该条约束的是原、被告双方，并未加重原告责任或排除原告主要权利，故原告认为该条为格式霸王条款、无效条款依据不足。本案中，被告迟延交楼的时间为2014年1月6日至2014年6月28日，共计174天，违约金计算已超过总房款639840的5%，即31992元。故对原告要求被告支付迟延交楼违约金31992元予以支持，原告超额请求的部分不予支持。
原告逾期支付房款，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。原告认为其迟延付款已得到被告的同意，但未提交证据证据，对此本院不予采纳。原告认为以总房款的日万分之五为标准计算的违约金明显高于被告实际损失，补充协议第二条违反公平原则，应为无效，应当调整为按原告逾期应付款项的日万分之五计付。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同补充协议第二条明确约定了逾期付款违约金的计算方式，是双方的真实意思表示，双方清楚并明知相应的法律后果，该标准与被告迟延交楼应承担的违约责任亦是对等的。原告认为约定的违约金明显高于被告的实际损失，但未提交证据证明，原告要求调整违约金的依据不足，本院不予采纳。原告逾期支付第二、三期房款，被告要求以总房价款639840元为本金，按逾期付款总天数44天每日万分之五标准计付违约金即639840元×0.05%×44天=14076.48元合理有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔月珍支付迟延交楼的违约金31992元；
二、原告崔月珍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司支付逾期付款违约金14076.48元；
三、驳回原告崔月珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费280元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担；反诉案件受理费76元，由原告崔月珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王 璇
人民陪审员 黄龙辉
人民陪审员 李玢姝
二〇一四年十二月××日
书 记 员 邓国靖