广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第239号
上诉人（一审原告）：吴启云。
委托代理人：马清文。
委托代理人：吴启明。
被上诉人（一审被告）：柳州市金旺角地产投资开发有限公司。
法定代表人：刘小臣。
委托代理人：曾文捷。
委托代理人：张敏。
上诉人吴启云因与被上诉人柳州市金旺角地产投资开发有限公司（以下简称金旺角公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院作出（2012）南民初（一）字第1017号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月26日受理后，依法组成由审判员黄敏担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2013年5月23日公开开庭审理了本案。书记员舒云担任记录。上诉人吴启云及其委托代理人马清文、吴启明，被上诉人的委托代理人曾文杰、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，柳州市华天世纪地产投资开发有限公司（以下简称华天世纪公司）与吴启云于2009年6月23日签订《房地产转让意向书》一份。该意向书第一条约定：华天世纪公司将自己合法拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给吴启云。房地产具体状况如下：（1）房地产座落在柳州市柳邕路259号，房产证号柳房权证字第A00135**号，房屋建筑面积3588.03平方米。（2）该房屋占用范围内的土地使用权面积5518.9平方米，该土地以出让方式获得，土地使用权证号为柳国用（2006）第108321号。第二条约定：华天世纪公司保证合法拥有对约定之标的房地产的所有权和使用权，并负责在房地产标的产权和使用权变更手续完成之前清理该房地产上所设置的抵押债务。第三条约定：华天世纪公司与吴启云双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为人民币贰仟贰佰万元整。第四条约定：经华天世纪公司与吴启云双方协商一致：在本意向书签订之日的次日内，吴启云将人民币2000000元作为定金转入华天世纪公司指定账户：开户行-
柳州市区农村信用合作社羊角山信用社、账号-2672012040001232，此定金包含在第二条约定之标的房地产转让价格内。此笔定金如因吴启云违约不继续履行房地产转让约定，华天世纪公司有权不退还此笔定金；如因华天世纪公司违约不履行房地产转让约定、或由于华天世纪公司不能办理完成此意向书约定项下标的之房地产及土地使用权证变更到吴启云名下而导致本房地产买卖约定无法继续履行，则由华天世纪公司向吴启云双倍返还此笔定金。第五条约定：经华天世纪公司与吴启云双方自愿协商同意，由华天世纪公司负责办理此意向书约定之房地产标的产权和使用权不带任何他项权利的变更至吴启云名下的所有手续，由华天世纪公司承担由此交易及产权变更所产生的所有税费及其他费用。第六条约定：双方约定在吴启云给付定金后于2009年7月5日前完成正式的房地产转让合同的订立，此意向书的所有内容是为正式的房地产转让合同的组成部分；华天世纪公司在正式的房地产转让合同签订之日起15个工作日内完成办理约定之房地产标的产权和使用权变更的所有手续。第七条约定：华天世纪公司保证在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成前负责解除完毕该房产上的所有租赁合约并单独承担可能产生的相关责任。华天世纪公司法定代表人刘小臣及吴启云分别在该《房地产转让意向书》上签字，华天世纪公司并加盖公章。
其后，吴启云与华天世纪公司分别于2009年7月4日、2009年7月7日、2009年7月9日、2009年7月15日对签订正式合同的时间同意延长，《房地产转让意向书》载明的双方最后认可签订正式合同的时间延至2009年7月20日。
2009年6月24日，吴启云分两次每次1000000元将共计2000000元汇入华天世纪公司的账户。同日，华天世纪公司出具收款收据一份交由吴启云收执，其中载明：吴启云交来房地产定金款项2000000元。华天世纪公司认可已经收到吴启云转入的该笔定金。
柳州市金旺角公司提交的加盖其公司公章的国有土地使用证及房产证复印件上载明座落于柳州市柳邕路259号的土地使用权人为柳州市华天世纪地产投资开发有限公司，地类（用途）为综合用地，使用权面积5518.9㎡。房屋坐落于柳州市柳邕路259号的房屋所有权人为柳州市华天世纪地产投资开发有限公司，房屋总层数为8层，建筑面积为2588.03㎡，设计用途为非住宅。
吴启云曾于2011年以土地买卖纠纷为案由向柳州市中级人民法院提起诉讼，请求解除吴启云与柳州市金旺角公司签订的《房地产转让意向书》，同时判令柳州市金旺角公司返还吴启云定金人民币2000000元，并按同期银行利率赔偿计付利息至实际还付之日止，承担双倍返还定金的责任。后吴启云于2011年6月16日向柳州市中级人民法院提出撤诉申请。
吴启云曾委托广西欣源律师事务所律师马清文作为委托代理人，委托其代为发出《解除〈房地产转让意向书〉的通知书》。通知书载明因柳州市金旺角公司不能按照协议书第二条和第七条约定，在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成之前，清理该房地产上所设置的抵押债务和解除完毕该房产上的所有租赁合约，柳州市金旺角公司至今也不与本人签订正式的房地产转让合同，也没有办理完成此意向书约定项下标的房产证及土地使用权证变更到吴启云名下，故决定自通知书到达柳州市金旺角公司之日解除2009年6月23日签订的《房地产转让协议书》，同日，吴启云向柳州市金旺角公司发出该通知书，并以EMS特快专递邮寄送达，柳州市金旺角公司于2012年6月29日签收。
在本案审理过程中，吴启云称其购买案涉土地的用途是商品房开发，但是双方签订的意向书并没有约定。吴启云认可其在签订意向书时已经知道有抵押、租赁的事实，但是不知道具体的解除时间。吴启云、柳州市金旺角公司均认可双方在签订意向书时已经明确知道案涉土地的用途为综合用地。柳州市金旺角公司认为双方未能签订正式合同的原因在于吴启云因购买案涉土地的用途不能实现，且要求变更价格。吴启云认为，双方签订的意向书是无效的，因为柳州市金旺角公司无法在意向书约定的时间解除案涉房地产上所设置的抵押债务和租赁合同。吴启云认为双方签订的意向书在其发出《解除〈房地产转让意向书〉的通知书》后，柳州市金旺角公司未有异议后就已经解除，对此柳州市金旺角公司也予以认可意向书已经解除，但是解除的时间是在吴启云在柳州市中级人民法院起诉的时候。
另查明，柳州市华天世纪地产投资开发有限公司于2010年6月2日进行名称变更，变更后的名称为柳州市金旺角地产投资开发有限公司。
以上事实还有该院的庭审笔录等书证附卷为证。
一审法院审理认为，关于涉案意向书的法律性质问题。吴启云与柳州市金旺角公司签订的《房地产转让意向书》，约定了吴启云购买房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的具体状况、房地产转让的价格、定金、定金的支付方式、违约责任、生效条件等，双方确认了购买案涉土地及房屋的有关事宜，并对该意向书内所有约定的内容为后面签署正式的房地产转让合同的组成部分达成了合意。该意向书约定的房地产转让事项是明确的、完整的，而且具备了房地产转让的价格、标的、违约责任等主要必备条款，因此，案涉意向书不是通常意义的“意向书”，实质上应当是房地产转让合同。关于涉案意向书是否有效的问题，吴启云主张案涉房地产尚有抵押和租赁关系未解除，且协议转让的价格未经过评估，故违反了我国法律的强制性规定。根据本案查明的事实，在签订该意向书的时候，吴启云已经明确知道该房地产存在抵押和租赁关系，意向书虽然约定了办理完过户手续之前应当解除房地产上的所有租赁及抵押债务，但是，意向书约定的是在正式转让合同签订之日起15日内完成过户手续，而双方对于正式转让合同签订日一再协议推延，而且一直未签订，即使柳州市金旺角公司出于种种原因未能解除抵押和租赁关系，也不因此导致对该意向书本身效力的否定。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产转让评估以及出让金的相关规定是属于物权转让效力的规定，本案是合同效力的争议，故也不能因为最终发生物权转移的必备手续而否定合同效力。
关于案涉意向书是否解除的问题，吴启云认为其已经通知柳州市金旺角公司解除意向书，柳州市金旺角公司庭审中则认为该意向书在吴启云第一次在柳州市中级人民法院起诉时就已经解除，双方对签订的案涉意向书的解除并无争议，故该院认定案涉意向书已解除。
关于案涉意向书约定的定金2000000元是否返还的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因吴启云、柳州市金旺角公司双方已经对解除案涉意向书达成了一致，那么本案中柳州市金旺角公司收取的吴启云定金2000000元是否返还就要看吴启云和柳州市金旺角公司哪一方存在违约的情况。双方签订的意向书明确约定此笔定金如因吴启云违约不继续履行房地产转让约定，华天世纪公司有权不退还此笔定金；如因华天世纪公司违约不履行房地产转让约定、或由于华天世纪公司不能办理完成此意向书约定项下标的之房地产及土地使用权证变更到吴启云名下而导致本房地产买卖约定无法继续履行，则由华天世纪公司向吴启云双倍返还此笔定金。根据案件查明的事实，《房地产转让意向书》载明的双方最后认可签订正式合同的时间延至2009年7月20日，但至今双方一直未签订正式合同，吴启云主张是柳州市金旺角公司不能在约定的房地产标的的产权和使用权变更手续完成之前清理该房地产上所设置的抵押债务和解除完毕该房产上的所有租赁合约，这在吴启云提交的《解除〈房地产转让意向书〉的通知书》中也有相应体现，但是，意向书约定的是华天世纪公司在正式的房地产转让合同签订之日起15个工作日内完成办理约定之房地产标的产权和使用权变更的所有手续，华天世纪公司保证在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成前负责解除完毕该房产上的所有租赁合约与抵押债务，所以，华天世纪公司负责解除该房产上租赁合约与抵押债务的最后时间是产权变更完成之前，而非正式合同签订之前。在未签订正式合同之前，吴启云就一直以柳州市金旺角公司不能在约定的房地产标的的产权和使用权变更手续完成之前清理该房地产上所设置的抵押债务和解除完毕该房产上的所有租赁合约为由要求解除合同，违反意向书约定，应当认定为是由于吴启云违约导致正式合同一直未能签订，故华天世纪公司有权依约不退还定金，对于吴启云的诉请，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十二条、第五十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴启云对柳州市金旺角公司柳州市金旺角地产投资开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费24528元（吴启云已预交），由吴启云负担。
上诉人吴启云不服一审判决，上诉称，一、一审判决遗漏事实，导致判决错误。1、诉争房产已于2006年12月27日抵押给柳州市城区羊角山农村信用合作社，约定期限为2006年12月19日至2008年12月19日，由于被上诉人至今尚欠信用社900多万借款本息，该房地产抵押至今都未解除。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。现有证据无法证明被上诉人与上诉人签订意向书转让柳邕路259号房地产已经告知抵押权人，并取得抵押权人的同意。因此，被上诉人在未告知抵押权人和取得抵押权人同意的情形下，与上诉人签订转让意向书，违反了法律规定，损害了抵押权人的利益，该意向书应认定为无效。2、诉争房产目前尚有多家租户未解除租赁合同，被上诉人曾经与其中的柳州市华电宾馆管理有限公司和姚一和产生纠纷，试图起诉解除租赁合同，但被法院判决继续履行，该租赁合同期限为2008年3月1日至2018年2月29日。根据《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”，但现有证据无法证明被上诉人与上诉人签订意向书转让诉争房产之前，已经告知姚一和等承租人，并取得姚一和等承租人放弃优先购买权的承诺。因此，被上诉人在未告知承租人和承租人没有放弃优先购买权的情形下，与上诉人签订转让意向书，违反了法律规定，损害了承租人的利益，故该转让意向书应为无效。3、被上诉人拟向上诉人转让的诉争房产没有经过依法评估。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。该法第十条第三款规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。被上诉人与上诉人签订《房地产转让意向书》，确定的转让价格为人民币2200万元，未经房地产评估机构的评估。因此，该协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，依法应为无效。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人与上诉人签订的《房地产转让意向书》“实质上应当是房地产转让合同”，这一认定是错误的。本案一审中，上诉人主张《房地产转让意向书》是一份无法生效并无法交付履行的、且已经被解除的意向合同，被上诉人也认为转让诉争房地产的合同都没有拿出来，还没有到双方基于转让已经达成一致的意见的阶段。也就是说，本案双方当事天一致认可该意向书不具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同形式，该意向书最终没有得到实际履行，双方没有也无法签订正式的房地产转让合同。因此，一审判决违背本案双方当事人的真实意思表示，没有事实和法律依据，其认定是错误的。2、本案争议的《房地产转让意向书》是一份无法生效并无法交付履行的意向合同，因此其自身不具备法律效力。《房地产转让意向书》第二条和第七条约定，在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成之前，被上诉人保证清理该房地产上所设置的抵押债务和解除完毕该房产上的所有租赁合约。即该协议书是一份附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，被上诉人在与上诉人签订意向书之后、签订正式的房地产转让合同之前，是无法成就生效条件的。因此，一审判决认定“即使柳州市金旺角公司出于种种原因未能解除抵押和租赁关系，也不因此导致对该意向书本身效力的否定”是错误的。3、一审判决认定上诉人存在违约行为、被上诉人不存在违约行为是错误的。上诉人要求解除《房地产转让意向书》，是因为该意向书是一份无法生效并无法交付履行的意向合同，且由于被上诉人丧失商业信誉的表现、缺乏履行合同的能力和违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定，上诉人有权解除该意向书。第一，被上诉人在约定的诉争房地产产权和使用权变更手续完成之前不可能解除完毕该房产上的所有租赁合约。经柳州市中级人民法院（2009）柳市民三终字民事判决书判决维持的被上诉人与姚一和2008年2月26日签订的《租赁协议》，被上诉人就无法解除。更何况该房地产不仅仅姚一和一个租户。根据该租赁协议，姚一和有权租赁本案涉及的柳邕路259号的综合楼的大部分场地作为宾馆使用至2018年2月29日。而根据一审判决的意见，上诉人要等到2018年2月29日之后，在姚一和放弃优先购买权的情况下，与被上诉人签订正式的房地产转让合同才不是违约，这已经剥夺了上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定行使解除权的权利。第二，被上诉人没有也无法在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成之前，清理该房地产上所设置的抵押债务。被上诉人在2006年12月27日将该房地产抵押给柳州市城区羊角山农村信用合作社，约定期限为2006年2月19日至2008年12月19日，但由于被上诉人至今拖欠信用社900多万借款本息，该房地产抵押至今未解除。而债权人和抵押权人柳州市城区羊角山农村信用合作社随时都要可能行使债权和抵押权，将该房地产变卖他人或收为已有。根据一审判决的意见，上诉人要与被上诉人签订存在不能实现合同目的风险的房地产转让合同才不算上诉人违约，如此已经剥夺了上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定行使解除权的权利。三、上诉人认为，一审判决适用法律错误。鉴于《房地产转让意向书》是一份无法生效并无法交付履行的意向合同，且由于被上诉人丧失商业信誉的表现、缺乏履行合同的能力和违约行为，上诉人与被上诉人一致认可该意向书已经被解除，并且一审判决也依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定该意向书为无效合同，上诉人认为，一审判决应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决被上诉人向上诉人返还定金，并按中国人民银行同期贷款利率向上诉人计付利息。因此，上诉人认为，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十二条、第五十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回上诉人的全部诉讼请求并由上诉人承担案件受理费是错误的。综上所述，上诉人认为一审判决事实不清、认定事实错误、适用法律错误，依法应予改判。为此，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，判决支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人柳州市金旺角公司未作书面答辩，在二审庭审中口头辩称，一、《房地产转让意向书》合法有效。1、《房地产转让意向书》不是一份正式的房地产转让合同，虽然不是正式转让合同，但是仍然是一份协议，具有协议本身的效力。这份意向书是当事人之间为了达成正式的房地产转让合同，以转让房地产而签署的协议书，根据相关法律规定，无名合同只要不违反法律的强制性规定，也是有效的，所以被上诉人不认可上诉人认为意向书无效的观点。2、《房地产转让意向书》是一份生效的意向书。从内容上看，没有违反法律的强制性或限制性规定，从签订的行为上看，没有有证据证明任何一方的行为有足以否定该意向书效力。意向书没有约定附有条件或期限才生效，上诉人认为这份意向书是一份附生效条件的意向书的观点没有法律和事实依据。二、没有证据证明双方以意向书之外的行为设定了和意向书不一致的解押、解租条件，所以只能依据《房地产转让意向书》来对解押、解租的时间进行认定。该意向书第二条、第七条对解押、解租的条件进行了明确的约定，上诉人没有从合同本身所载明的权利义务出发，其诉讼请求不应得到支持。三、双方未签订正式转让合同的过错在于上诉人。由于《房地产转让意向书》本身规定了解租、解押在过户之前完成即可，该意向书第六条明确了规定办理过户手续的期限，但是2009年7月5日到期后，在没有达成一致意见的情况下，双方都同意多次延续签约的正式日期，所以双方应当在正式的合同磋商过程中达成一致意见，在没有达成一致的情况下，上诉人提出解除合同，没有依据，因此应当由上诉人承担正式合同不能签订的过错责任。四、《房地产转让意向书》不是一个附生效条件的协议，因此被上诉人不能解押、解租，并不能影响该意向书生效。1、上诉人认为没有得到抵押权人的书面同意，因此意向书无效的观点没有法律依据。意向书是一个债权行为，过户是物权行为，即使物权变动没有完成，也不影响债权合同的成立。没有通知到抵押权人，只是会影响物权变动不能完成，并不影响意向书的效力。2、上诉人认为没有取得或者通知承租人，因此意向书无效的观点没有法律依据。根据相关司法解释的规定，不通知承租人不影响转让合同的效力。3、上诉人认为转让的房产没有经过评估，因此意向书无效的观点也没有法律依据。上诉人引用的是管理性规范，不是效力性规范，所以《中华人民共和国城市房地产管理法》只是规定房地产转让要经过评估，并不是说没有经过评估就不能转让。4、本案中，诉争房产在很多年前就已经缴纳出让金，并已缴纳完毕。5、上诉人认为意向书本身无法履行，无法交付，但至今为止上诉人并没有证据证明诉争房产是无法交付、无法履行的。综上所述，由于意向书第四条明确约定，在上诉人缴纳定金后，不履行合同约定，缴纳的定金不予归还。因此被上诉人认为上诉人要求返还定金缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，请求维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，双方在二审期间也没有提交新的证据。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
上诉人还认为一审判决还遗漏以下事实：一、被上诉人至今没有解除设置在诉争房产的抵押债务，双方交易也没有经过抵押权人的同意。二、诉争房产现有多家租户未解除租赁关系，也没有撤离，影响了上诉人对诉争房产预定的用途。三、双方转让诉争房产没有经过评估，也没有经过向国土部门申请转让审批手续。
本院对上诉人关于一审遗漏查明事实意见的分析：对于以上事实异议，上诉人在一审期间提交了（2009）柳市民三终字第734号民事判决、《柳州市房地产档案馆查档结果证明书》等证据予以证明，被上诉人在二审庭审中亦认可上述事实的存在，故本院对上诉人的异议予以采纳。
本院另查明，2006年12月27日被上诉人将柳州市柳邕路259号房屋抵押给柳州市城区羊角山农村信用合作社并贷款800万元，约定期限为2006年12月19日至2008年12月19日。被上诉人认可诉争房地产上设置的抵押债务至今未解除，且尚有租户没有解除租赁关系，在签订《房地产转让意向书》时未向抵押权人柳州市城区羊角山农村信用合作社以及租户告知，也没有经过房地产价格评估并向国土部门申请转让审批手续。
本案的争议焦点为：一、双方当事人于2009年6月23日签订的《房地产转让意向书》是否合法有效。二、本案中是哪一方的原因造成无法签订正式的房地产转让合同，上诉人要求被上诉人退还交付的定金200万元并支付利息是否合法有据。
关于争议焦点一，本院认为，双方当事人签订的《房地产转让意向书》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，依法成立并发生效力。双方均应依照约定履行自己的义务。根据该《房地产转让意向书》的内容以及双方签订协议书的目的，《房地产转让意向书》的性质应当确认为预约合同。一审法院将该合同视为房地产转让合同有不当之处，应当予以纠正。预约合同既有预设本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。其虽系无名合同，但完全符合《合同法》的规范并受其调整，故预约合同具有独立性。因此，预约合同双方应当遵循诚实信用原则，履行预约合同中的约定，并尽力完成协商和谈判的义务，促成本约合同的成立，最终实现交易目的，违反预约合同的一方亦应承担违约责任。
上诉人称《房地产转让意向书》系无效合同，其理由是双方转让房地产未告知抵押权人及承租人，也未经过依法评估，已经违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《商品房屋租赁管理办法》第十三条“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条第一款“国家实行房地产价格评估制度”的强制性规定，但《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款系对物权转让效力的规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方签订的《房地产转让意向书》并不因未告知抵押权人而无效。另外，《商品房屋租赁管理办法》第十三条系对承租人优先购买权的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条第二款是对房屋转让过程中买卖双方义务的规定，以上条文并没有对房屋买卖双方的合同效力作出评价。同时，上述两项法规并不属于效力性强制性规定，不能以未履行上述告知义务以及房地产评估手续而否定《房地产转让意向书》的效力。况且，上诉人在与被上诉人签订《房地产转让意向书》时明知诉争房地产上存在抵押债务、租赁关系以及未进行房地产评估等情况，上诉人现又以上述事由主张双方签订的《房地产转让意向书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，本案中，上诉人认为被上诉人应当在签订正式房地产转让合同之前解除诉争房地产上所设置的抵押债务和租赁合同，被上诉人未能完成上述义务系导致正式房地产转让合同的直接原因。但纵观《房地产转让意向书》以及双方往来邮件中《房产转让合同》草稿及《补充协议》草稿，均未有载明解除诉争房地产上所设置的抵押债务和租赁合同的时限应在签订正式合同之前，而在《房地产转让意向书》的第二条和第七条已经约定由被上诉人“在房地产标的产权和使用权变更手续完成之前清理该房地产上所设置的抵押债务”以及“在约定之房地产标的产权和使用权变更手续完成前负责解除完毕该房产上的所有租赁合约并单独承担有可能产生的相关责任”，而《房地产转让意向书》第六条约定“甲方（即被上诉人）在正式的房地产转让合同签订之日起15个工作日内完成办理约定之房地产标的产权和使用权变更的所有手续”。因此，解除诉争房地产上所设置的抵押债务和租赁合同的时限取决于双方签订正式房地产转让合同的时间。在签订正式合同之前，上诉人以被上诉人未能解除诉争房地产上所设置的抵押债务和租赁合同而提出解除《房地产转让意向书》，违反了该意向书第四条之约定，最终导致正式房地产转让合同未能签订，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人无权要求返还已经支付的200万元定金，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24528元（吴启云已预交），由上诉人吴启云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 敏
代理审判员 司英华
代理审判员 曾庆斌
二〇一三年八月十二日
书 记 员 舒 云