广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1134号
上诉人(原审原告、反诉被告)：阳江市国土资源局。住所地：广东省阳江市三环路**号。
法定代表人：关石，该局局长。
委托诉讼代理人：冯学成，该局政策法规科科员。
委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄诗钦，男，1958年4月16日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈积强，男，1964年9月27日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
上诉人阳江市国土资源局因与被上诉人黄诗钦、陈积强建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初1166号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年12月27日，阳江市国土资源局（作为出让人）与黄诗钦、陈积强（作为受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：阳江市国土资源局出让位于阳江市市区甲路北、乙路东地段29954㎡的国有土地使用权给黄诗钦、陈积强；土地出让价款8800万元，本合同项下宗地的定金为人民币1700万元，定金抵作土地出让价款；自合同签订之日起2日内，一次性付清土地出让价款；出让人同意在2013年3月27日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到现状，周围基础设施达到三通（通水、通路、通电）；本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为40年，自交付土地之日起算；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料申请出让国有建设用地使用权登记；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年3月26日之前开工，在2017年3月26日之前竣工；违约责任：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算等。
合同签订之前，黄诗钦、陈积强支付定金1700万元；合同签订后，黄诗钦、陈积强于2013年1月16日支付了2000万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年2月1日支付了2300万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年2月7日支付了800万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年3月6日支付了1000万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年3月11日支付了1000万元土地出让价款给阳江市国土资源局。2012年12月29日，阳江市丰源房地产有限公司（股东黄诗钦、陈积强）成立；2013年11月19日，阳江市丰源房地产有限公司变更名称为阳江市宏华房地产有限公司。2013年7月10日，阳江市丰源房地产有限公司向阳江市国土资源局申请办理上述用地的建设用地批准书。2013年7月26日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司作出批复：将位于阳江市区甲路北侧、乙路东侧地段29954平方米的国有建设用地使用权出让给阳江市丰源房地产有限公司，土地用途为商业用地，土地出让年限为40年。同日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司颁发了阳江市[20××]许证征字第×9号《建设用地批准书》。批准的建设工期：自2013年7月至2014年7月。2013年9月26日，阳江市丰源房地产有限公司向阳江市国土资源局申请办理国土证。2013年10月16日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司颁发了阳府国用（20××）第1×××0号《国有土地使用权证》。2013年12月23日，阳江市宏华房地产有限公司领取了该宗土地的阳府国用（20××）第1×××8号《国有土地使用权证》。2014年6月10日，阳江市国土资源局向黄诗钦、陈积强发出“催缴款通知书”，要求黄诗钦、陈积强支付应交土地出让价款违约金285.2万元（计算到2013年3月11日止）。
2015年7月31日，阳江市国土资源局向原审法院起诉，请求判令黄诗钦、陈积强支付延期付款违约金285.2万元给阳江市国土资源局。2015年10月9日，原审法院作出（2015）阳城法闸民初字第318号民事裁定，认为黄诗钦、陈积强作为本案被告主体不适格，驳回阳江市国土资源局的起诉。阳江市国土资源局不服，向本院提出上诉，2015年12月30日，本院作出（2015）阳中法民一终字第800号民事裁定，撤销原裁定，指令原审法院对本案进行审理。本院裁定认为：黄诗钦、陈积强作为涉案土地的竞买人，其竞得涉案土地后与阳江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同的权利、义务由其两人享有和承担，故阳江市国土资源局以黄诗钦、陈积强为被告提起本案诉讼，主体适格，起诉符合《中华人民民事诉讼法》第一百一十九条的规定条件，应属于民事案件受理范围。一审庭审中，黄诗钦、陈积强提出反诉，请求判令阳江市国土资源局支付未按期交付土地的违约金385.2万元，后变更反诉请求为：请求阳江市国土资源局支付未能按期交付土地的违约金285.2万元。
另查明：黄诗钦、陈积强经过竞拍受让上述土地使用权后，在进场开发过程中受到当地群众干扰阻挠。2014年1月15日，江城区司法局城北街道司法所作出“关于甲、乙队部分村民与阳江市宏华房地产有限公司土地权属纠纷的调查情况汇报”，该情况汇报主要反映：2014年1月11日，丙村委会甲、乙村村民约40人聚集向正在平整场地施工的阳江市宏华房地产有限公司工作人员提出停工要求，遭拒绝后，部分村民即冲破工地木门进入工地准备砸施工设备，施工方报警。甲、乙队代表主张：1、国土局征用土地，既没有开会征求村民意见，又没有支付补偿款给村民，对照征地有关规定和领导讲话指示精神，征收土地行为无效。因此，宏华公司不准使用该土地，请求政府公平、公正、合理解决；2、如政府不解决，他们誓死保卫自己的土地。2014年3月31日，阳江市宏华房地产有限公司致函《关于我公司竞买位于甲路北、乙路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》给阳江市国土资源局，反映：黄诗钦、陈积强受让上述土地，2013年初组织人力到上述土地进行土地平整等工作，受到丙村几个生产队一百多人出来阻挠施工，提出该地块还有纠纷和土地征地补偿款未结清，黄诗钦、陈积强只能暂停施工，希望阳江市国土资源局积极稳妥解决上述问题。城北街道办事处在该函中加具意见：“因有个别村民存在阻挠现场施工情况，我街道正积极做好群众解释及调处工作”。2014年4月18日，阳江市宏华房地产有限公司又致函《关于我公司竞买位于甲路北、乙路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》给阳江市国土资源局，反映：“2013年初进行土地清理、平整过程中，丙村几个生产队一百多人出来阻挠施工；该土地东边道路未通，也影响黄诗钦、陈积强对该地块的交接使用。因此，黄诗钦、陈积强认为该土地还有存在未理清的各种问题，未达到合同中约定的土地交付条件；阳江市国土资源局按《国有建设用地使用权出让合同》第三十条处以我公司285万元滞纳金不妥；按照《国有建设用地使用权出让合同》权利义务对等的约定，阳江市国土资源局未能如期交付土地给我公司，按照合同第三十七条应支付违约金3414万元给我公司”。2014年7月8日，阳江市宏华房地产有限公司再次致函《用地申请——关于我公司竞买位于甲路北、乙路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》给阳江市国土资源局，反映：该公司于2014年4月和5月分别向阳江市国土资源局提交了《关于逾期缴付土地出让款的情况说明》、《关于我公司竞买位于甲路北、乙路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》两份文件，但阳江市国土资源局未予回复，有失妥帖。要求阳江市国土资源局理清该地块中存在的各种问题，将土地交付黄诗钦、陈积强使用。2016年1月26日，阳江市江城区人民政府出具《证明》，载明：“阳江市宏华房地产有限公司于2013年3月27日竞得位于甲路北、乙路东地块（阳府国用（20××）第1×××8号），面积29954平方米，属于市国土局牵头征用，并通过挂牌出让，企业通过合法手续竞拍获得土地使用权，在按照土地合同交付条款进场开发过程中受到当地群众阻挠，导致企业在2013年4月至2015年8月10日未能依法使用土地，情况属实。经江城区政府多方面协调，该地块在2015年8月10日后企业才能进场进行前期开发工作。特此证明”。
原审认为：阳江市国土资源局和黄诗钦、陈积强在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。合同约定自合同签订之日起2日内，黄诗钦、陈积强一次性付清土地出让价款给阳江市国土资源局，即黄诗钦、陈积强应在2012年12月29日前一次性付清土地出让价款给阳江市国土资源局。黄诗钦、陈积强于2013年1月16日支付了2000万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年2月1日支付了2300万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年2月7日支付了800万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年3月6日支付了1000万元土地出让价款给阳江市国土资源局；于2013年3月11日支付了1000万元土地出让价款给阳江市国土资源局。黄诗钦、陈积强没有按照合同约定按时支付土地出让价款，属于违约行为，应当承担违约责任，阳江市国土资源局请求黄诗钦、陈积强支付延期付款违约金，理据充足，予以支持。根据合同“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定，黄诗钦、陈积强支付违约金计算方法如下：20000000×1‰×18＋23000000×1‰×34＋8000000×1‰×40＋10000000×1‰×67＋10000000×1‰×72=360000＋782000＋320000＋670000＋720000=2852000元。故阳江市国土资源局请求黄诗钦、陈积强支付延期付款违约金285.2万元，理据充足，予以支持。对于黄诗钦、陈积强反诉主ＸＸ江市国土资源局未能按期交付土地，属违约行为，应承担违约责任。阳江市国土资源局交付的土地，应符合合同约定的条件，黄诗钦、陈积强接收土地后，应能够正常开发建设。但是，黄诗钦、陈积强在开发建设土地时，该土地存在征用土地遗留问题，致使黄诗钦、陈积强对土地进行开发建设时遭村民阻挠，有江城区司法局城北街道司法所予以证实，江城区城北街道办事处予以证实，江城区人民政府予以证实。黄诗钦、陈积强也多次向阳江市国土资源局反映其未能实现土地交接的有关情况，但阳江市国土资源局没有作出回复，导致黄诗钦、陈积强在2013年4月至2015年8月未能依法使用土地。经江城区政府多方协调，黄诗钦、陈积强才能在2015年8月10日对该土地进行前期开发工作。因此，由于该土地在出让前存在遗留问题，至使黄诗钦、陈积强接收该土地后未能按约定期限实际管理使用该土地，应视为未能实现交付土地或交付土地未能达到合同约定的条件。按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条的约定，阳江市国土资源局应赔偿相应的损失给黄诗钦、陈积强。具体损失的计算可相当违约金的计算。即以约定逾期交付土地时间2013年3月28日计算至2015年8月10日止，每日按已付出让价款的1‰计算。故黄诗钦、陈积强请求阳江市国土资源局支付违约金285.2万元，理据充足，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出判决：一、限黄诗钦、陈积强自本判决生效之日起十五日内支付违约金285.2万元给阳江市国土资源局；
二、限阳江市国土资源局自本判决生效之日起十五日内支付违约金285.2万元给黄诗钦、陈积强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费29616元、反诉受理费37616元，合计67232元，由黄诗钦、陈积强负担37616元，阳江市国土资源局负担29616元。
阳江市国土资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方于2012年12月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付条件是场地平整达到现状，周围基础设施达到三通（通水、通路、通电）。阳江市国土资源局已于2013年1月初将土地交付给黄诗钦、陈积强，黄诗钦、陈积强当时并没有认为土地未达到交付条件；黄诗钦、陈积强提供的证据亦承认其在2013年初进行土地平整及清理，这表明土地交付已完成，且黄诗钦、陈积强在接收土地时没有异议。黄诗钦、陈积强认为阳江市国土资源局至今未交付土地，但又承认在施工中遭到当地村民非法干扰，试问既未交付土地，何来施工，黄诗钦、陈积强的说法显然自相矛盾。黄诗钦、陈积强在2013年7月10日向阳江市国土资源局申请办理建设用地批准书，并没有提出阳江市国土资源局无按期交地以及土地不符合交付条件，并要求承担违约责任，原审认定土地不符合交付条件与事实不符。二、原审认定黄诗钦、陈积强在开发建设土地时，该土地存在征用土地遗留问题，导致黄诗钦、陈积强对土地进行开发建设时遭村民阻挠，这与事实不符，也没有任何依据。阳江市国土资源局出让的本案土地系合法征收，并经阳江市人民政府批准依法出让，住建部门也出具相应的规划条件。2011年1月14日，被征地单位丙村委会莫屋经济合作社来文阳江市国土资源局，申请办理留用地手续，并保证今后不再阻止本案土地的用地建设，显然，本案土地不存在征用土地遗留问题。社会人员阻止、干扰该土地的开发建设，属于侵权行为，黄诗钦、陈积强可另循法律途径解决，本案土地不存在权属纠纷。三、陈积强在2013年8月7日已经将其在阳江市丰源房地产公司的股权转让给陈建宇，所以陈积强与本案土地没有物权关系，其无权提出本案反诉。四、原审判决引用土地出让合同第三十八条规定，但该条款只是规定不能交付土地或交付土地不符合约定条件，应赔偿受让人直接的损失；即使法院最终认定阳江市国土资源局存在迟延交地或者交地条件不符合约定，原审按照总地价每天千分之一的违约金作为损失判令阳江市国土资源局支付给黄诗钦、陈积强，亦没有合同依据。综上所述，请求二审依法改判，驳回黄诗钦、陈积强的反诉请求。
黄诗钦、陈积强答辩称：一、讼争土地不符合交付条件，原审认定事实清楚。首先，黄诗钦、陈积强与阳江市国土资源局于2012年12月27日签订《国有建设土地使用权出让合同》，目的在于开发建设；依据有关法律规定，出让人的义务是交付不动产和办理不动产物权登记，这里的交付是指转移标的物的占有，是受让人实现对标的物事实上的控制，实现对标的物的占有、使用、收益、处分的权利，继而实现受让人的合同目的。虽然《国有土地建设用地使用权出让合同》未明确将“净地”列明为讼争地块的交付条件，但根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”之规定，阳江市国土资源局作为土地出让方，有义务确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，受让人能够对讼争土地进行开发建设。但本案中，黄诗钦、陈积强受让土地使用权后，在进场开发过程中，当地群众以讼争土地存有纠纷和土地征地补偿款尚未结清等理由干扰阻挠黄诗钦、陈积强进行施工，致使黄诗钦、陈积强对讼争土地无法进行动工开发；阳江市国土资源局未按要求将符合交付条件的土地交付给黄诗钦、陈积强，构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，根据《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，土地出让时应当具备净地交付条件，实质是要求土地在法律层面上无权属纠纷和其他障碍。但涉案土地存在安置补偿没有到位的事实，黄诗钦、陈积强作为土地受让方，即使在拍卖之前以及土地交接时去现场查看地块，仅从外观上，黄诗钦、陈积强无法知晓涉案地块的安置补偿问题。黄诗钦、陈积强基于对政府部门的信任，认为讼争土地符合相关法律规定，不存在任何权利瑕疵，故进场清理、平整土地。结果，黄诗钦、陈积强的施工屡屡受到安置补偿未到位村民的阻挠，黄诗钦、陈积强实现其合同目的存有障碍。阳江市国土资源局认为黄诗钦、陈积强能够进场进行土地平整及清理，接收土地时对涉案土地没有异议，就表明土地交付已完成，这缺乏事实和法律依据。二、黄诗钦、陈积强迟延支付土地出让款是行使先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，《国有建设土地使用权出让合同》作为双务合同，阳江市国土资源局与黄诗钦、陈积强互负义务，即阳江市国土资源局应当履行交地义务，黄诗钦、陈积强应当按时付清土地出让价款。本案讼争土地涉及村民安置补偿未落实问题，阳江市国土资源局所交付的地块存在权利瑕疵；土地使用权出让依法必须完成安置补偿、做到净地出让，阳江市国土资源局作为负责讼争土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格遵守相关政策和法律要求；土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否实现的问题，这是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务；但在本案中，阳江市国土资源局未告知该重要事实，违反了应尽的合同义务，已构成违约。在履行合同过程中，黄诗钦、陈积强进场开发屡遭当地村民的阻挠，发现是讼争土地补偿款未落实到位所致。为此，黄诗钦、陈积强多次向阳江市国土资源局及相关部门反映，希望阳江市国土资源局或相关政府部门能够解决问题以排除讼争土地的权利瑕疵，但阳江市国土资源局一直未能落实讼争土地安置补偿款。黄诗钦、陈积强基于诚实信用原则以及对政府部门的信赖，于2013年3月11日付清讼争土地出让款。所以，黄诗钦、陈积强迟延支付土地出让款系履行其先履行抗辩权，而非违约。三、根据合同相对性原则，陈积强是当时签订土地出让合同的一方当事人，且陈积强的主体资格已经过（2015）阳中法民一终字第800号民事裁定所确认，陈建宇与陈积强之间的股权转让是另一法律关系，与本案无关，陈积强在本案中具有主体资格。四、土地出让合同第三十七条明确约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……”，原审判令阳江市国土资源局支付违约金正确。综上，原审处理正确，应予维持。
本院查明，原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案是建设用地使用权出让合同纠纷,争议焦点为:一、阳江市国土资源局是否构成违约，应否承担违约责任；二、陈积强作为本案反诉原告主体是否适格。对于争议焦点一，黄诗钦、陈积强受让本案土地的目的是用于开发建设，由于该土地存在征地遗留问题，黄诗钦、陈积强在进场开发初期即遭到当地村民阻挠，通过当地政府多方面协调，直至2015年8月10日才平息纠纷，黄诗钦、陈积强才能正式开发利用该土地。以上事实，有阳江市江城区城北街道司法所作出的《关于甲、乙队部分村民与阳江市宏华房地产有限公司土地权属纠纷的调查情况汇报》、城北街道办事处在阳江市宏华房地产有限公司递交给国土局的情况说明中加具的意见、阳江市江城区人民政府出具的《证明》等予以证实。由于阳江市国土资源局出让的土地存在纠纷，致使受让人黄诗钦、陈积强无法如期取得土地开发建设，依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿”、第三十八条“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算”的约定，阳江市国土资源局构成违约，应支付违约金给黄诗钦、陈积强。违约金应从合同约定的土地交付时间即2013年3月28日起计至2015年8月10日止，每日按已付出让价款的1‰计算，黄诗钦、陈积强在本案中请求阳江市国土资源局支付违约金285.2万元，理据充足，应予支持。对于争议焦点二，陈积强是本案涉讼土地的受让人之一，《国有建设用地使用权出让合同》的权利、义务由陈积强与黄诗钦享有和承担，本院作出的（2015）阳中法民一终字第800号民事裁定，已认定陈积强作为本案被告主体适格，故陈积强亦可作为反诉原告主张权利。虽然后来陈积强将公司股权转让给陈建宇，但并不影响陈积强在《国有建设用地使用权出让合同》中权利的行使，陈积强在本案中作为反诉原告主体适格。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当,应予维持；阳江市国土资源局上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29616元，由上诉人阳江市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
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审判长 关 衡 勋
审判员 何 桂 霞
审判员 司徒达国
二〇一七年一月二十五日
书记员 林 宗 发