云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昭中民三终字第45号
上诉人（原审原告）周秦川，女，生于1983年11月22日。
被上诉人（原审被告）水富金江房地产开发经营有限责任公司。
法定代表人李培文，该公司总经理。
上诉人周秦川因与被上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服盐津县人民法院（2014）盐民初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2011年8月16日，原告周秦川与被告水富金江房地产开发经营有限责任公司签订阳光〈2011〉-007商品房购销合同，合同约定：原告购买被告公司所出售的观塘·阳光四季第1幢2单元705号房屋；购买的商品房为预售商品房；购买房屋的面积为98.19㎡，金额为302233.00元；付款方式为首付房款152233.00元，余款150000.00元为银行贷款；被告应于2013年3月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；如被告未按照合同约定的时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内由被告按照每天10.00元向原告支付违约金，逾期30天后，被告应按照原告已付款的0.5%乘以逾期天数向其支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当书面通知原告办理交接手续。在双方签订合同后，原告以现金支付152233.00元和公积金贷款150000.00元两种方式向被告付清全部房款。2013年4月30日，被告工作人员电话通知原告办理交接手续，原告到售房中心办理交接手续时，因被告未能提供建设单位组织验收的合格证明等相关材料，便拒绝办理房屋交接手续。2013年8月28日，被告出售的商品房经相关单位组织验收合格。上述事实，有商品房销售合同、建设工程竣工验收备案表、购房款收据、昭通市公积金个人贷款合同、商品房预售许可证、房地产咨询估价报告以及双方当事人的陈述在卷，足以认定。
2014年4月10日，原审原告周秦川向水富县人民法院起诉，请求判令：1、依法确认原、被告签订的阳光〈2011〉-007商品房购销合同合法有效；2、被告将验收合格的观塘·阳光四季第1幢2单元705号房屋交付给原告使用，并及时完善房屋产权的相关手续；3、被告支付逾期交房违约金231208.00元；4、由被告承担本案诉讼费。因一审原告周秦川系水富县人民法院立案庭副庭长，本案涉及回避，经昭通市中级人民法院指定管辖，由盐津县人民法院审理本案，盐津县人民法院于2014年7月28日立案受理了本案。
一审法院认为：原告周秦川与被告水富金江房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》，双方对合同效力均不持异议，该合同合法有效。原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，承担相应的责任。被告未能在合同约定的时间内为其出售的商品房提供验收合格证明，并通知原告办理交接手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，对原、被告双方无争议的事实及证据予以确认，对庭审中存在争议的违约金计算截止时间及违约金计算方式，一审法院认为：1、违约金计算截止时间。原告主张的违约金计算截止时间为本案开庭审理之日，即2014年10月22日。结合本案实际，被告在工程未验收合格时已通知原告交房，原告告知被告其购买的房屋需通过验收方可进行交房。故原告主张的违约金截止时间应计算至其知道或应当知道该房屋验收合格时止，其后的时间是原告自身原因未到被告处交接房屋，所产生的相应损失不应再由被告承担。被告主张将违约金计算截止时间确认为房屋验收合格之日，被告出售给原告的房屋虽在2013年8月28日已经验收合格，但并未提供相应证据证明其在验收合格时已通知原告交房，应当承担举证不能的不利后果，故被告的主张不予支持。原告第一次提起诉讼时，向水富县人民法院提交了被告在水富县住房和城乡建设规划管理局登记备案的观塘·阳光四季1期工程验收备案表，足以认定原告在起诉时已经得知该工程已经验收合格，原告在庭审中也认可其是在准备起诉时才得知这一情况。因无法查实原告得知房屋已经验收合格的具体时间，故推定为原告知道或应当知道该房屋验收合格时间为其向水富县人民法院起诉之日，即2014年4月10日。根据双方签订的合同约定，被告通知原告交房的时间为2013年3月30日。故违约金计算时间应为2013年3月30日至2014年4月10日共375天，即12个月零10天。2、违约金计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”对原告的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即原告的实际损失应当按照同地段的同类房屋租金标准进行确定。按照合同约定的计算，原告方主张的违约金较大的超出了其实际的损失，且被告在庭审中已明确请求调低，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，调整为超过造成的损失30%范围内。被告提供的评估报告原告无异议，按照其评估报告中的租金标准进行计算，该房屋平均租金价格为852.00元／月，28.40元／天。故被告应当支付原告的违约金为：（852.00元／月×12个月＋28.40元／天×10天）×（1＋30%）=13660.40元。一审据此判决：1、确认原告周秦川与被告水富金江房地产开发经营有限责任公司签订的阳光〈2011〉-007商品房购销合同有效；2、被告限于本判决生效后15日内将观塘·阳光四季第1幢2单元705号房屋交付原告使用，并办理房屋产权的相关手续；3、由被告水富金江房地产开发经营有限责任公司在本判决生效后15日内支付原告周秦川违约金13660.40元；4、驳回原告周秦川的其他诉讼请求。案件受理费4768.00元，由原告周秦川自行负担4470.00元，由被告水富金江房地产开发经营有限责任公司负担298.00元。
一审宣判后，一审原告周秦川不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法予以改判；2、被上诉人存在明显违约的过错行为，涉诉一、二审费用全部由被上诉人负担。其主要上诉理由是：1、一审对本案主要事实没有查清，判决认定事实错误，阳光〈2011〉-007《商品房购销合同》中约定“乙方在接到甲方办理交接手续的书面通知30日内办理接房手续”。截止一审开庭当天（2014年10月22日），甲方（被上诉人）也未书面通知或以其他方式通知乙方办理房屋交接手续。一审将买房人得知商品房验收合格时间等同于开发商交房给买房人时间，违背买卖双方合同约定的交房方式（应以被告书面通知原告办理交接手续）；2、一审适用法律错误，有意回避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用条件“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，…可以参照以下标准确定”，双方商品房购销合同第九条对“甲方逾期交房的违约责任”进行了明确约定，本案不适用该解释第十七条，违约金不应按租金计算，不能低于损失，买房者有房不能居，30多万的房款及房屋贷款利息均是实际损失，还包括迟延装修房屋导致的人工费、材料费的上涨等；3、一审法院判决违约的被上诉人承担298元占全部诉讼费不足7%，明显放纵违约方，涉诉一二审全部费用应由违约方即被上诉人承担。
对上诉人周秦川的上诉，被上诉人在答辩期限内未作答辩。
二审中，上诉人认为一审对被上诉人向上诉人交付房屋的时间没有查清，除此外，对一审认定的事实无异议。被上诉人对一审认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、一审对本案商品房逾期交房的违约责任认定是否恰当；2、一审对本案诉讼费的判决是否恰当。
针对本案争议焦点，本院综合评述如下：
（一）关于一审对本案商品房逾期交房的违约责任认定是否恰当的问题
上诉人周秦川与被上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》，双方对合同效力均不持异议，该合同合法有效。被上诉人未能在合同约定的时间内为观塘·阳光四季第1幢2单元705号房屋提供验收合格证明，已构成违约，应当承担违约责任。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，本案中，上诉人以及被上诉人均有义务防止损失的扩大。上诉人在2013年4月30日，被上诉人工作人员电话通知其办理交接手续时，因被上诉人未能提供建设单位组织验收的合格证明等相关材料，拒绝办理房屋交接手续，虽然双方当事人在本案合同中约定“甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续”，但基于上述法律的规定，当本案商品房具备建设单位组织验收合格证明相关材料时，上诉人应积极配合被上诉人办理房屋交接手续以防损失继续扩大，上诉人自知道房屋已验收合格起至今仍未办理相应手续，应承担相应责任，而被上诉人应积极督促并书面通知上诉人办理交接手续，因被上诉人未提交证据证明已书面通知上诉人办理房屋交接手续，应承担怠于通知买受人办理房屋交接手续相应的法律责任。上诉人于2014年4月10日向水富县人民法院起诉时提交了被上诉人在水富县住房和城乡建设规划管理局登记备案的观塘·阳光四季一期验收备案表，可认定上诉人在该时已得知该工程验收合格，被上诉人应承担2014年4月10日前逾期交房的全部责任。双方当事人对2014年4月11日起逾期交房责任各自承担一半。
依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本案中，上诉人主张的损失明显过高，而被上诉人在一审请求予以减少，本院认为被上诉人提供的《房地产估价技术报告》由具有相应资质的评估机构出具，本院对该报告中房屋平均租赁价格为852元／月的评估数据予以采纳，为维护买受人的最大权益，本院以租金损失的1.3倍计算，即852元／月×1.3=1107.6元／月，被上诉人自约定交房日期2013年3月30日至2014年4月10日共375天，逾期交付本案所述商品房，应承担给上诉人造成的损失13660.40元。自2014年4月11日起至本判决生效之日止，上诉人周秦川与被上诉人金江房地产公司应各自承担1107.6元／月的50%，即553.8元／月。
（二）关于一审对本案诉讼费的判决是否恰当的问题
根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼的产生是基于金江房地产公司的违约行为产生的，一审案件受理费由金江房地产公司负担，自一审立案受理之日起，双方对未办理本案商品房交接手续均有过错，二审案件受理费各自负担一半。
综上，本案经本院审委会讨论认为，原判认定事实不清，判决结果不当，本院依法查清案件事实后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持盐津县人民法院（2014）盐民初字第630号民事判决第1、2、3项，即“1、确认原告周秦川与被告水富金江房地产开发经营有限责任公司签订的阳光〈2011〉-007商品房购销合同有效；2、被告限于本判决生效后15日内将观塘·阳光四季第1幢2单元705号房屋交付原告使用，并办理房屋产权的相关手续；3、由被告水富金江房地产开发经营有限责任公司在本判决生效后15日内支付原告周秦川违约金13660.40元”；
二、撤销盐津县人民法院（2014）盐民初字第630号民事判决第4项，即“驳回原告周秦川的其他诉讼请求”；
三、由水富金江房地产开发经营有限责任公司按553.8元／月的金额计算，自2014年4月11日起至本判决生效之日止，向上诉人周秦川支付违约金。
四、驳回上诉人周秦川的其余诉讼请求。
一审案件受理费4768元，由被上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司负担。二审案件受理费4768元，由上诉人周秦川负担2384元，被上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司负担2384元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 刘金福
审 判 员 李寿斌
代理审判员 陈贵琼
二〇一五年四月十四日
书 记 员 陈 松