广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初928号原告：台山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托代理人：刘剑辉、李坤财，均系该公司职员。被告：陈钢勇，男，1967年12月25日出生，汉族，住台山市，被告：陈少杰，男，1993年5月24日出生，汉族，住台山市，委托代理人：梅宝玲，女，1965年2月11日出生，汉族，住台山市，（系被告陈少杰的母亲）原告台山市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称台山碧桂园)诉被告陈钢勇、陈少杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告台山碧桂园的委托代理人李坤财，被告陈钢勇及被告陈少杰的委托代理人梅宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台山碧桂园向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年11月15日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：2016-008003）；2.判令被告支付违约金共334949.8元；3.判令被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年11月15日签订了合同编号为2016-008003号的《商品房买卖合同》及附件，约定由被告向原告购买位于广东省台山市台城街道办事处台山碧桂园×××××，房价款为1674749元，被告必须在签订合同时支付330000元，2016年12月5日前支付172749元，余款1172000元申请银行按揭支付给原告。同时约定:若买受人(被告)逾期向出卖人(原告)支付房价款或因被告原因导致银行逾期放贷的，原告有权解除合同，且被告须赔偿原告房价款20%的违约金。由于被告至起诉日仅向原告支付该商品房购房款365550元(含定金)，余款1309199元拖欠至今未付，距合同约定的付款期限已超过90日。被告的行为已违反了《商品房买卖合同》及附件的约定，已构成了根本性违约，故向法院起诉。被告陈钢勇、陈少杰在答辩期限内未作答辩，在庭审中承认双方签订的《商品房买卖合同》及附件属实，但认为已向原告支付了购买房款共385550元不同意解除合同，并对原告请求的违约金认为过高。当事人围绕诉讼请求依法提交证据如下：原告提供如下:1.商品房预售许可证，以证明涉案房屋符合预售条件的事实；2.《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件四，以证明原告与被告之间存在涉案房屋买卖关系及双方权利义务的事实；3.广东增值税普通发票、碧桂园集团通用机打收据，以证明被告支付房款共365550元的事实；4.逾期付款违约金明细，以证明被告拖欠购房款及相应违约金的事实；5.催收购房款的信函及收据，以证明原告向被告催收购房款的事实。被告陈钢勇、陈少杰提供如下:1.广东增值税普通发票、碧桂园集团通用机打收据、中国建设银行《特色业务受理凭证》2张，以证明被告通过其住房公积金帐户支付购房款335550元及另支付购房款30000元，合共365550元的事实；2.团购优惠确认函、《收据》、银联签购单，以证明被告另向原告支付购房款20000元以享受抵折60000元优惠的事实。经庭审质证:对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证:原告提供的第1、2、3项；鉴于被告方提供的第1项证据与原告提供的第3项证据以证明的事实相一致，对被告方提供的第1项证据予以确认；对原告提供的第4、5项证据，鉴于被告方未提出异议，可作为本案证据采纳，能否证明所要主张的事实还要与其他证据一并予以认定；对被告提供的第2项证据，由于该项证据中的团购优惠确认函加盖的是“江门星原文化传媒有限公司”的公章，并没有原告的公章确认，且《收据》上的收款单位盖章是“江门星原文化传媒有限公司财务专用章”，也不是原告的财务章，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:原告台山碧桂园与被告陈钢勇、陈少杰于2016年11月15日签订了合同编号为2016-008003号的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉附件四》，约定由被告向原告购买位于广东省台山市台城街道办事处台山碧桂园×××××(面积共213.74平方米、花园面积202平方米)，总房价款为1674749元；被告必须在签订《商品房买卖合同》时付房价款的19.71%(即330000元)，2016年12月5日前付房价款的10.31%(即172749元)，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2017年1月5日前付房价款的69.98%银行按揭款项(即1172000元)；原告应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给被告使用；如被告逾期付款的，分别处理(不作累加)，(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，原告愿继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；如原告逾期交房的，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，被告有权解除合同，原告应当自被告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的20%向被告支付违约金，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告未能按合同约定全面履行付款义务，仅于2016年11月15日交付30000元、2016年11月18日交付335550元，合共交付365550元，尚欠购房款1309199元至今。逾期后，原告经向被告催缴未果，遂于2017年4月13日向本院提起本案诉讼。在庭审中，被告承认未能全面履行付款义务，但认为另付20000元给原告以享受2万抵折6万购房的优惠，合共交付购房款385550元，仅向本院提交了与江门星原文化传媒有限公司签订的《团购优惠确认函》及加盖有江门星原文化传媒有限公司财务专用章的《收据》，原告虽承认与江门星原文化传媒有限公司有合作交2万元抵6万元的活动，但无法确认被告是否已交付2万元给江门星原文化传媒有限公司，对被告主张已交付购房款385550元的事实不予确认。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。本案双方争议焦点有:1.原告主张解除合同是否合理合法的问题；2.被告已交付房款是365550元还是385550元的问题；3.原告主张被告支付违约金334949.8元是否合理合法的问题。关于原告主张解除合同是否合理合法的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定履行自己的义务。”原、被告于2016年11月15日签定编号为2016-008003号的《商品房买卖合同》及《附件四》合同是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约来力，双方应当按照约定履行自己的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”按合同约定，被告必须在签订《商品房买卖合同》时付房价款的19.71%(即330000元)，2016年12月5日前付房价款的10.31%(即172749元)，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2017年1月5日前付房价款的69.98%银行按揭款项(即1172000元)，如被告逾期向原告交付房价款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告既没有按合同约定在2016年12月5日前付房价款172749元，也没有在2017年1月5日前向银行申请按揭付房价款1172000元，至今均已超过90天，双方约定解除合同的条件已成就，原告主张解除双方于2016年11月15日签定的编号为2016-008003号的《商品房买卖合同》及《附件四》的合同，事实清楚，证据充分，依法应予支持；被告既不履行付款义务，又不同意解除合同无理，依法不予采纳。关于被告已交付房款365550元还是385550元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张另向原告交付20000元以享受2万抵折6万购房的优惠，连同交付的365550元，合共交付购房款385550元，虽有向本院提交了与江门星原文化传媒有限公司签订的《团购优惠确认函》及加盖有江门星原文化传媒有限公司财务专用章的《收据》，但由于该证据加盖的是“江门星原文化传媒有限公司”的公章，没有原告的公章确认，《收据》上的收款单位盖章是“江门星原文化传媒有限公司财务专用章”，也不是原告的财务章，本院对其真实性、合法性和关联性均不予确认，应由被告承担举证不能的责任，对被告主张已交付购房款385550元的事实，因证据不足，依法不予确认；原告承认被告已付365550元，是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，依法应予采信。关于原告主张被告支付违约金334949.8元是否合理合法的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未能按合同约定全面履行付款义务，仅交付365550元，尚欠购房款1309199元至今，已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张违约金334949.8元(1674749元×20%)是依据合同约定的“如被告逾期付款逾期超过90日后的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金”的内容为依据，由于双方约定的“按累计应付款”的内容没有明确具体数额，根据合同的相对性原则，参照双方约定的“如原告逾期交房逾期超过90日后的，被告有权解除合同，原告应当自被告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的20%向被告支付违约金”的内容，“累计应付款”应与“累计已付款”相对应，即应为被告逾期未付的款项（1309199元），原告主张累计应付款是指总房价款（即1674749元)，欠缺理据，依法不予采纳，违约金应为261839.8元(1309199元×20%)。关于原告诉请被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续的问题。被告虽违反合同，依法应承担违约责任，但由于双方未有约定“如被告违反合同导致合同解除的，被告须协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续”的相关内容，也没有明确商品房买卖合同一方违反合同导致合同解除的，须由违反合同一方协助另一方到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续的相关法律规定，原告诉请被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续，于法无据，依法不予支持。综上所述，被告未按合同约定全面履行合同义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请解除合同并要求被告支付违约金，依法应予支持；至于被告已交付的购房款，由于被告未有提出反诉请求，根据不告诉不处理的原则，本案不予调整，被告可遵循另一法律途径主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原、被双方于2016年11月15日签订的合同编号为2016-008003号的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉附件四》自本判决生效之日起解除；二、被告陈钢勇、陈少杰应自本判决生效之日起十日内向原告台山市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金261839.8元；三、驳回原告台山市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22878元，由原告台山市碧桂园房地产开发有限公司负担1628元，被告陈钢勇、陈少杰负担21250元(此款已由原告垫付，本院予以退回21250元给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  罗辉剑人民陪审员  林 科人民陪审员  雷清媚二〇一七年九月十八日书 记 员  颜艳莉