安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）皖01民终3444号
上诉人（原审被告）：李魏。
委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董朝海。
委托诉讼代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁娟，安徽国运律师事务所实习律师。
上诉人李魏因与被上诉人董朝海房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李魏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、董朝海诉讼主体不适格，根据《合同法》第403条的规定，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本人是基于对刘彤的信任才签的的合同，否则不会签合同。2、酒店渗水影响酒店正常经营，一审法院的现场勘验是以房屋最近的状态作为采信依据，没有考虑到房屋在实际使用中的原有状态。漏水导致酒店的走廊、过道、墙面等潮湿、木质装饰霉烂，造成很多客人放弃入住，严重影响正常经营。且因严重漏水导致本人多缴纳大量费用。3、本人有权拒付租金，合同遂约定了租金先付后用，但也约定了出租人对房屋承担修缮义务。对方隐瞒房屋渗水的事实，且在本人发现问题后一再拖延不予解决，本人有权拒付租金。4、关于酒店实际停止经营的时间认定，一审法院查明的酒店停止经营时间与实际不符，实际是在对方2015年9月中旬强行断水断电并封锁酒店大门后，酒店就由对方控制，就此停止经营了。5、一审判决解除合同将极大损害本人合同权益，本人要求继续履行合同，本人对酒店投入大量资金进行装修但仅经营了半年时间，解除合同将造成极大损失。
董朝海辩称，1、关于本案的诉讼主体问题，涉案房屋系董朝海从安徽省水利建筑安装总公司（以下简称“水安公司”）承租，当时转租时也是通过出租人书面同意，从案件的客观事实上，董朝海具备本案的诉讼主体资格，原审法院的认定符合客观事实和法律规定；2、酒店不存在上诉人所说的严重漏水情形，上诉人仍无法证实漏水的原因或者漏水是因为董朝海原因所致，也无法证实董朝海未尽合同义务，更无法证实因漏水导致房屋无法使用或者给其造成实际损失；3、上诉人拒交租金的行为严重违约，违反了双方签订的合同和法律规定，其并不享有抗辩权；四、上诉人所述的“董朝海断水断电封锁大门不能经营问题”完全属于捏造事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
董朝海向一审法院起诉请求：一、解除双方2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》；二、李魏立即腾空并返还位于合肥市包河区美菱大道中段213号原紫荆大酒店4、5、6层的租赁房屋（产权证号：合肥市房权证产字第××号）；三、李魏立即支付拖欠的2015年9月6日至12月6日的季度租金125000元，并自诉讼之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款清之日止；后续租金按照合同约定的数额支付至实际返还房屋之日止；四、李魏支付拖欠的水电费38499元、违约金25万元；五、本案诉讼费用由李魏承担。
一审法院认定事实：2015年2月，董朝海委托刘彤（甲方）与李魏（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲、乙双方就乙方租赁水安公司房产经营宾馆事宜达成一致意见。一、甲方将地处合肥市美菱大道213号房屋（原紫荆大酒店4、5、6楼）租给乙方用于与营业执照内容相符合的经营活动，自2014年2月28日至2017年4月30日。二、年净租金伍拾万元（不含物业管理费、水、电费及运行中的各项成本费用与相关税费）。三、付款方式：房屋租赁合同签订当日，乙方要向甲方缴纳定金人民币伍万元，作为乙方经营与履行合同保证金，保证金可抵扣最后一期房屋租金。乙方按季度向甲方支付租金，乙方应在季首的五日前交付甲方每季度应付租金壹拾贰万伍仟元。租金先付后用，不得拖欠，如发生拖欠，甲方可采取停电、停水等催款手段且不承担损失；甲方可单方解除合同，乙方要承担违约责任并赔偿由此给甲方带来的损失。乙方不得随意转租、转让该房屋，如确需转租必须经甲方同意方可。……五、在租赁期间，因房屋质量问题需要维修由乙方提出申请，经甲方核实后，无特殊情况下，负责10个工作日给予维修，若甲方在15个工作日内不予维修，则由乙方自行维修，费用由甲方承担，如因乙方认为原因造成损坏，甲方不予维修，造成的损失由乙方自行负责；乙方使用的水、电、气、等能源卫生消耗及电话、有线电视、网络等费用，自行向当地管理部门缴费；内部卫生费、内部保安费等费用自行承担。六、任何一方违反双方约定，均应按照年租金总额50%向对方支付违约金，否则由单方解除合同等内容。刘彤、李魏在合同落款处签名。合同签订后，李魏支付了定金5万元，原租赁人黄德伟将房屋交付给李魏。后李魏付租金至2015年9月5日，并将2015年4月至7月期间的水电费付至董朝海的银行账户。
在租赁过程中，因涉案房屋出现漏水问题，2015年9月23日，芜湖路派出所组织了新紫荆大酒店协调会，参会人员包括：水安公司张以亮，派出所赵福安，二房东董朝海，新紫荆大酒店李天军（李魏的哥哥）、赵长春，见证人：刘彤、余萍，会议记录中载明：1、新紫荆大酒店房屋租赁权（整栋楼）由董朝海全权负责；2、电梯维保问题：费用、责任由董朝海承担；3、漏水问题：由李魏负责水表安装，费用由董朝海承担；4、8月份水电费、房租费（2015.9.6-2015.12.5房租）必须在2015年9月24日之前交清，否则责任自负；5、房租发票在收到钱1周内交李魏；6、以后水电费必须在次月6日之前交纳，房租费须在季度第一个月6日前交清，否则责任自负。后涉案房屋断电，2015年10月底，李魏不再经营酒店，但并未腾空房屋，2015年8月的水电费23612元、9月的水电费13107元及10月的水电费1780元也未支付。
2016年3月23日，本院对涉案房屋进行了现场勘验，房屋漏水情况如下：房屋楼顶平台一根黑色水管漏水、6楼走廊有两处漏水、501室东边墙面有水迹。430室南边墙面起皮。
2006年4月30日，董朝海与水安公司签订了两份《房屋租赁合同》，水安公司分别将合肥市美菱大道213号房屋（原紫荆大酒店）约8382平方米及约2498平方米出租给董朝海，约定租期十年，自2006年4月30日至2016年4月30日。2013年5月18日，董朝海向水安公司出具报告，申请将新紫荆大酒店经营权、股份权转让给黄德伟、刘彤，新紫荆大酒店和水安公司的合同关系由黄德伟、刘彤两位延续。水安公司收到报告后，予以同意。2014年1月6日，董朝海与水安公司又签订了一份《补充协议》，约定：经双方协商同意2006年4月30日签订的原213号房屋租赁合同第一条中的租赁期限变更为“2006年4月30日至2017年4月30日”（含装修期）。2014年2月25日，水安公司出具《情况说明》，载明：我公司位于美菱大道213号房屋（原紫荆大酒店），根据与承租方董朝海签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议》，同意董朝海将酒店局部（4、5、6层）转租。
一审法院认为，关于董朝海主体是否适格的问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”，董朝海作为委托人，可以行使受托人刘彤对李魏的权利。故李魏辩称董朝海主体不适格，该院不予采信。李魏支付租金至2015年9月5日，之后的租金经催要后仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，董朝海有权解除房屋租赁合同、返还房屋，并要求李魏支付自2015年9月6日至2015年12月6日期间拖欠的租金125000元，扣除李魏已经支付的定金5万元，尚欠75000元，之后按照41666.67元/月的标准继续计算租金至合同解除之日，以及合同解除后至实际腾房之日止的占有使用费。李魏辩称因涉案房屋漏水问题双方发生争议，董朝海采取断电手段导致酒店无法经营，其不应当支付租金，该院认为，房屋租赁合同约定租金先付后用，如发生拖欠，出租人可采取停电、停水等催款手段，李魏在签订合同时已知晓拖欠租金可能产生的后果，在双方发生争议的情况下，李魏应采取协商、诉讼等手段保障自身合法权益，而非采取拖欠租金的方式；房屋虽存在漏水问题，但并未达到严重影响房屋使用的程度，故其以漏水为由要求不支付租金的抗辩，无法律依据，该院不予采信。根据合同约定，水电费由承租人承担，故董朝海要求李魏支付拖欠的2015年8月、9月、10月的水电费38499元的诉讼请求，该院予以支持。李魏辩称水电费单据系董朝海单方制作，对水电用量有异议，其未能提供相反的证据予以反驳，且根据双方之前的交易习惯，李魏一直按照董朝海制作的水电费单据来交纳水电费，因此，李魏关于水电费的抗辩，该院不予采信。从芜湖路派出所组织的协调会会议记录及现场勘验来看，涉案房屋确实存在漏水问题，对于合同的解除，双方均有过错，故董朝海要求李魏支付违约金25万元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款之规定，判决：一、解除董朝海与李魏之间的《房屋租赁合同》；二、李魏于判决生效之日起十日内将位于合肥市包河区徽州大道中段原紫荆大酒店4、5、6层房屋（房权证产字第××号）腾空并返还给董朝海；三、李魏于判决生效之日起十日内支付董朝海自2015年9月6日起至实际腾空并返还之日止的租金、房屋占有使用费，租金暂计算至2015年12月6日为75000元，之后以41666.67元/月的标准继续计算租金至合同解除之日，以及合同解除后至实际返还之日止的占有使用费；四、李魏于判决生效之日起十日内支付董朝海水电费38499元；五、驳回董朝海的其他诉讼请求。案件受理费12036元，由董朝海负担3668元，李魏负担8368元。
本院二审期间，当事人均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，董朝海从水安公司承租案涉房屋后，委托刘彤将该房屋出租给李魏，根据相关法律规定，董朝海作为委托人，有权行使刘彤对李魏的权利。一审法院认定董朝海具有诉讼主体资格适当，本院予以确认。李魏上诉主张其如果知道是董朝海而不会订立合同的意见，因本案系房屋租赁合同关系，董朝海作为出租方，已经履行交付标的物的主要合同义务，不存在因履约能力或信用问题可能导致的无法履行合同的情形，且在合同实际履行过程中，根据李魏向董朝海直接支付相关水电费以及2015年9月23日的《协调会》记录来看，李魏实际上应当知晓董朝海系出租方的身份，故本院对李魏的该节上诉意见不予采信。
李魏上诉主张因案涉房屋存在严重渗水问题，其有权行使抗辩权而不支付租金。根据双方所签的《房屋租赁合同》第五条：“在租赁期间，因房屋质量问题需要维修由乙方提出申请，经甲方核实后，无特殊情况下，负责10个工作日给予维修，若甲方在15个工作日内不予维修，则由乙方自行维修，费用由甲方承担，如因乙方认为原因造成损坏，甲方不予维修，造成的损失由乙方自行负责。”本案中，李魏不能提供有效证据证实其就案涉房屋存在渗水问题要求董朝海进行维修而董朝海拒不维修的事实，李魏也不能提供证据证实在其经营期间，案涉房屋渗水问题的具体情形，以及该渗水问题严重影响到其实际的经营。一审法院在李魏不能就上述问题举证的情形下，在案件审理期间为查明事实进行现场勘验，符合法律规定，其勘验结果可作为认定案件事实的参考依据。根据2015年9月23日的《协调会》记录，其中关于漏水问题也仅提及由李魏负责水表安装，费用由董朝海承担。并没有载明存在严重漏水问题或者相关整改措施。故李魏上诉主张案涉房屋存在严重渗水问题而主张抗辩权拒付租金的意见，缺乏有效证据加以证实，本院不予采信。
鉴于李魏没有及时支付租金，确已构成违约，董朝海根据双方合同约定，主张解除合同、返还房屋等请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。因李魏至今未能向董朝海交付案涉房屋，应当支付占有使用期间的相关费用。
综上所述，李魏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8368元，由李魏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年十月八日
书 记 员 王二辉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。