襄阳市襄城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0602执异1号
案外人（异议人）：黄艳辉，女，1971年11月16日出生，汉族，住广州市天河区。
申请执行人：罗立云，女，1975年12月22日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
被执行人：湖北中南钢结构有限公司（下称中南公司）。住所地：黄冈市团风经济开发区城北工业园新河路北侧。组织机构代码：67975313-9。
法定代表人：戴大军，系该公司总经理。公民身份号码：4201061973********。
被执行人：戴大军，男，1973年7月21日出生，汉族，住广州市天河区。
被执行人：林桂仪，女，1978年5月24日出生，汉族，住广州荔湾区。
本院在执行申请执行人罗立云与被执行人中南公司、戴大军、林桂仪民间借贷纠纷一案中，案外人黄艳辉向本院提出书面异议，请求终止对广州市天河区汇景北路90号302别墅及该房屋附属车库的拍卖、执行程序。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人黄艳辉称，贵院在执行罗立云与中南公司、戴大军、林桂仪民间借贷纠纷一案中，案外人于2017年12月5日收到贵院作出的（2017）鄂0602执304号执行联系函，拟对案外人与戴大军共同共有的位于广州市天河区汇景北路90号302别墅及该房屋的附属车库进行拍卖。案外人认为贵院采取的拟拍卖该房屋之执行措施存在严重错误，理由如下：一、案外人是广州市天河区汇景北路90号302别墅及该房屋的附属车库的共同所有权人，同时不是罗立云与中南公司、戴大军、林桂仪民间借贷纠纷一案的债务人，贵院拍卖该房屋的执行行为是错误的。案外人是该房屋的共同共有人，且案外人实际居住在该房屋，贵院拍卖该房屋将导致案外人无处居住、无法正常生活，案外人不同意拍卖其所有的房屋，贵院应当优先查封、扣押、冻结戴大军的个人名下财产，尽量避免影响案外人的正常生活，即便要继续拍卖该房屋，亦应当给予案外人一定的宽限期寻找住处。二、该房屋及附属车库价值金额（仅房屋评估价值就25596356元）远大于本案借贷纠纷的民事调解书确认的债务金额（750万元左右），应当优先对其他被执行人的其他财产进行强制执行。该房屋及附属车库中仅房屋评估价值就达25596356元，实际价值一般高于评估价值，即便是戴大军个人所有部分也达到1300万元左右，远大于本案借贷纠纷的民事调解书确认的金额（750万元左右），并且戴大军仅作为连带责任人，在会对案外人的生活造成极大影响的情况下，应该优先采取其他强制执行措施，优先执行案件债务人中南公司以及保证人个人的现金、动车等财产用于偿还借款，贵院直接拍卖并非被执行人戴大军个人单独所有的不动产，严重影响案外人生活的执行措施不当。为维护案外人的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，案外人特向贵院提出异议，恳请贵院依法裁定终止对广州市天河区汇景北路90号302别墅及该房屋附属车库的拍卖、执行程序。
为支持自己的请求，案外人黄艳辉向本院提交了（2017）鄂0602执304号之二执行裁定书、身份证复印件一份。
针对案外人黄艳辉提出的执行异议申请，申请执行人罗立云答辩如下：一、黄艳辉提出拍卖房屋属于共同财产，法院拍卖行为错误的理由不成立。罗立云与中南公司、戴大军、林桂仪民间借贷纠纷一案，襄阳市襄城区人民法院作出的（2016）鄂0602民初800号民事调解书已发生法律效力。襄城区人民法院依法对生效法律文书采取强制执行的行为正确、程序合法。如黄艳辉所述，拟拍卖房屋是其与戴大军的共同财产，戴大军为本案的被执行人，襄城区人民法院依法对戴大军的产权份额采取强制执行措施符合相关法律规定。襄城区人民法院依法向黄艳辉告知了相关法律权利和义务。二、黄艳辉提出的理由自私且荒诞，尽显老赖嘴脸。黄艳辉以拍卖导致其无处居住、无法正常生活为由，不符合客观事实，拟拍卖房屋并非黄艳辉与戴大军夫妻的唯一住房，并不存在无处居住、无法正常生活的情况，黄艳辉并未实际居住拟拍卖房屋，诉讼期间襄城区人民法院曾向拟拍卖房屋送达法律文书，相关资料可以证明其未实际居住。其申请书主张优先执行戴大军个人名下财产，足以说明黄艳辉与戴大军夫妻名下拥有其他财产，但未依法如实向法院进行财产说明，本人保留追究其不如实申报财产的法律责任。戴大军拥有价值2600万（仅评估价）的别墅（非唯一财产），却拒绝偿还所欠债务，造成债权人的巨大损失，严重影响债权人正常的生活。黄艳辉提出的理由自私且荒诞，面对财产时主张夫妻共同财产，面对债务时却想让夫妻另一方独自承担，拥有价值几千万住宅（非唯一财产），欠着巨额债务，却口口声声说无法居住、无法正常生活，尽显老赖嘴脸。另外，法院依法拍卖后，属于黄艳辉的部分足以置办能够满足居住的房屋，不存在无处居住、无法正常生活的情况。综上所述，襄城区人民法院依法对生效法律文书采取强制执行措施的行为正确、程序合法，依法对戴大军的产权份额采取强制执行措施符合相关法律规定。请求人民法院依法驳回黄艳辉提出的案外人执行异议申请。
本院查明：罗立云与中南公司、戴大军、林桂仪民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。在审理中，罗立云于2016年5月27日向本院提出财产保全申请并依法提供担保，经审查，本院于2016年6月2日作出（2016）鄂0602民初800号民事裁定书，裁定“查封被告戴大军位于广州市天河区江景北路90号302房一套（房产证号：粤房地权证穗字第××号）。查封期限为本裁定书送达之日起三年。查封期间交由被告戴大军居住使用，但不得转让、抵押、过户。”该案审理过程中，双方自愿达成调解协议，协议内容如下：“一、经双方对账，原、被告共同确认被告湖北中南钢结构有限公司尚欠原告罗立云借款本金7000000元及利息，利息按年利率24%计算，应付利息应扣减被告湖北中南钢结构有限公司已付利息150000元。二、被告湖北中南钢结构有限公司自愿于2017年2月28日之前一次性偿清借款本金7000000元及利息，利息自2015年7月6日始至实际还款之日止，按年利率24%计算，应付利息应扣减被告湖北中南钢结构有限公司已付利息150000元。原告罗立云亦同意。三、若被告湖北中南钢结构有限公司逾期付款，被告湖北中南钢结构有限公司除偿清借款本金7000000元以外，利息自2015年7月6日始，以实际尚欠借款本金为基数，按年利率24%分段计算至实际偿清之日止，应付利息应扣减被告湖北中南钢结构有限公司已付利息150000元。原告罗立云有权就被告湖北中南钢结构有限公司实际尚欠借款本息申请法院强制执行。四、被告戴大军、林桂仪对湖北中南钢结构有限公司与罗立云的借款本息承担连带清偿责任。五、案件受理费减半收取38049元，保全费5000元，合计43049元，由被告湖北中南钢结构有限公司、戴大军、林桂仪共同负担。”本院于2016年9月20日作出（2016）鄂0602民初800号民事调解书，对上述协议的内容予以确认。该调解书生效后，上列被执行人均未履行还款义务，申请执行人于2017年3月2日向本院申请强制执行，经审查，于2017年3月3日立案执行。本院于2017年3月8日向被执行人分别发出执行通知书，责令三被执行人履行（2016）鄂0602民初800号民事调解书确定的义务，被执行人均未履行。
另查明，执行过程中，申请执行人于2017年4月11日向本院提交评估拍卖申请书，申请评估、拍卖被执行人戴大军所有的位于广州市天河区江景北路90号302房（房权证号：粤房地权证穗字第××号）。同时，鉴于黄冈市黄州区人民法院另案查封的被执行人戴大军的车位（权属证号：粤房地权证穗子第01201518**号）与本院查封的房产存在财产关联，本院函告黄冈市黄州区人民法院后，对车位一并进行了评估。本院依法委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司对上述房产及车库进行评估，于2017年8月31日出具2017-SC-
房估-
襄司字第0107号房地产司法鉴定估价报告，评估结论为：房屋评估总价为25596356元，车位评估价为450000元，评估总价为26046356元。双方当事人均未提出异议。本院于2017年9月20日作出（2017）鄂0602执304号之二执行裁定书，裁定“拍卖被执行人戴大军与案外人黄艳辉共有的位于广州市天河区汇景北路90号302房（房产证号：粤房地权证穗字第××号）和戴大军单独所有的位于广州市天河区汇景北路112号负一层206号车位（所有权证号：粤房地权证穗子第01201518**号）”。因戴大军在购买上述房屋时与中国农业银行广州东城支行签订了按揭合同，本院于2017年9月13日函告该行拟对上述房产进行拍卖且拍卖所得款该行享有优先受偿权。于2017年11月16日作出（2017）鄂0602执304号执行联系函，依法函告案外人黄艳辉：“一、拍卖过程中，你本人依法享有优先购买权，请在收到本函后五日内与本院联系；逾期未联系则视为放弃优先购买权。二、对本人享有的房屋（不含车库）产权份额，本院将在拍卖成交后，通知你前来领取。”案外人在指定期限内未向本院主张优先购买权。
本院认为：关于申请执行人罗立云与被执行人戴大军、湖北中南钢结构有限公司、林桂仪民间借贷纠纷执行一案，执行过程中，依法委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司对戴大军与案外人黄艳辉共有的位于广州市天河区汇景北路90号302房（房产证号：粤房地权证穗字第××号）和戴大军单独所有的位于广州市天河区汇景北路112号负一层206号车位（所有权证号：粤房地权证穗子第01201518**号）进行评估，经评估，房屋评估总价为25596356元。双方当事人均未提出异议。根据已生效的（2016）鄂0602民初800号民事调解书的内容，戴大军应偿还罗立云借款本息共计750万元左右。因戴大军在购买上述房屋时与中国农业银行广州东城支行签订了按揭合同，本院于2017年9月13日函告该行拟对上述房产进行拍卖且拍卖所得款该行享有优先受偿权，截止到2018年1月23日，戴大军尚欠中国农业银行广州东城支行贷款本金4884140.41元、利息14021.03元，本息共计4898161.44元。另外，黄冈市黄州区人民法院立案执行的林佩玉、黄冈市金财融资担保有限公司与被执行人戴大军、湖北中南钢结构有限公司、林桂仪民间借贷纠纷一案，上述房屋亦依法被轮候查封。由于上述房屋为戴大军与案外人黄艳辉共有，双方各占该房屋一半的产权份额。根据北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司出具的评估报告中对该房屋的评估价值可知，本院对该房屋的查封并不存在超标的查封。且本院已依法函告案外人黄艳辉在拍卖过程中依法享有优先购买权以及在该房屋拍卖成交后，通知其前来领取相应的拍卖成交款。综上所述，本院在执行过程中，对上述房产采取的查封、评估、拍卖的执行措施及程序符合法律规定，故案外人提出异议请求的理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人黄艳辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周 丹
审 判 员 韩 冬
审 判 员 孙 莉
二〇一八年一月十五日
法官助理 王 露
书 记 员 张红玲