安徽省寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿民二初字第00523号
原告：寿县寿春镇中心卫生院，住所地安徽省六安市，组织机构代码48623353-2。
法定代表人：高多俊，院长。
委托代理人：李庆，寿县八公山乡法律服务所法律工作者。
被告：王小娟，女，1984年8月23日出生，回族，住安徽省六安市，身份证号码3424221984********。
委托代理人：张红菊，安徽繁星律师事务所律师。
被告：邵强，男，汉族，1962年6月26日，安徽省六安市，身份证号码3424221962********。
被告：周永，男，汉族，住安徽省六安市，身份证号码3424221962********。
委托代理人：梁允何，安徽晟成律师事务所律师。
原告寿县寿春镇中心卫生院（以下简称：寿春镇卫生院）与被告王小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日第一次公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，本院依据寿春镇卫生院的申请，依法追加邵强、周永为本案被告，于2015年3月10日第二次公开开庭进行了审理，寿春镇卫生院的委托代理人李庆、王小娟的委托代理人张红菊、邵强、周永及其委托代理人梁允何到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
寿春镇卫生院诉称：2009年被告经公开拍租取得了原告位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁房屋（原寿县卫生局办公楼）的承租权，原、被告双方于2009年5月4日签订房屋租赁合同，同年5月9日双方签订了补充协议。协议约定：原告将位于寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁房屋租赁给被告，年租金贰拾万零陆佰陆拾陆元陆角七分（￥200666.67元），租期五年，2009年5月4日签订的房屋租赁合同约定租期是三年，2009年5月6日原、被告签订的补充协议约定租期是两年，合计租期五年（自2009年5月10日至2014年7月9日止）。现合同已经到期，原告要求其腾空交还租赁房屋，但被告无任何理由拒交还房屋，且仍继续使用该房屋。鉴于上述事实，原告认为，被告的上述行为已经违背了双方订立的合同约定，给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿损失，现请求人民法院判令被告交还位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁的租赁房屋18间，建筑面积315.84平方米，并支付从2014年7月10日起至实际交出房屋为止的房屋使用费。
寿春镇卫生院为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、寿春镇卫生院的组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明书，证明寿春镇卫生院的诉讼主体资格。
二、《房屋租赁合同》两份，证明1、王小娟于2009年5月4日与寿春镇卫生院签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期为三年，同年5月6日，双方又签订了《补偿协议》，约定涉案房屋的租赁期延长至2014年7月9日；2、合同约定租赁到期后，应恢复房屋原状，交回房屋。
三、现场照片，证明租赁房屋共四层、每层5间房屋，其中第一层东边的一间是上楼的楼梯走道。
四、2014年6月17日的通知一份，证明寿春镇卫生院在合同到期后已告知王小娟将房屋腾空交还。
被告王小娟口头辩称：原告寿春镇卫生院的起诉书的内容基本属实，予以认可；但原告寿春镇卫生院应当提供租赁房屋的所有权证。另外我在租赁房屋后，对房屋进行了维修并在后面添建了五间平房共花费18万元，望予以充抵租赁物使用费；同时要求法庭予以调解，让我继续租赁涉案房屋。
被告邵强口头辩称：当时涉案房屋的一楼不是门面，沿街一楼靠西边四间房屋是封闭的，东面一间是楼道；其是从王小娟处租的整体涉案房屋，房屋租赁期到2015年6月5日，其一年交了32万租金；靠西边的一楼四间房屋其自行经营雅戈尔与亲亲家园专卖店，楼道及二、三、四层房屋由周永从其处租赁经营寿春镇友家宾馆。其房屋租赁期限未到，不愿腾空交还房屋。
被告周永口头辩称：1、原告的诉讼主体不适格，合同约定房屋是寿县卫生局的房屋，寿春镇卫生院无权出租涉案房屋；另外根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条的规定，寿春镇卫生院的出租行为违反了国家法律的强制性规定，该租赁合同为无效合同；2、其与邵强有合同关系，合同到2015年3月5日到期，与寿春镇卫生院无合同关系；其房屋租金是一年一交，每年86000元；3、其在租赁涉案房屋期间为经营寿县寿春镇友家宾馆投入了装修、装潢费用达749278元，这种损失是基于租赁物的使用而导致的，由于寿春镇卫生院对其转租行为是知道的，应当承担给其造成的损失。周永为此提交了其装修、装潢费用清单的复印件。
被告王小娟、邵强未向本院提交证据。
经庭审、举证、质证，本院认证如下：王小娟对寿春镇卫生院所举证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，但其对证据二中《租赁合同》的出租主体资格有异议，其认为寿春镇卫生院应当提交其具备出租涉案房屋资格的相关证据；为此寿春镇卫生院在庭后提交了2008年9月12日与寿县卫生局订立的《协议》，意在说明涉案房屋系寿县卫生局与其产权置换所得，本院对上述一至四号证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
周永、邵强对寿春镇卫生院所举证据一、二、三、四的真实性无异议，但认为与其无关联性。
综上，本院查明以下事实：2009年5月4日，出租方（甲方）、承租方（乙方）王小娟（身份证号码342422198408230181）订立了《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋坐落在寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁（原寿县卫生局办公楼）。二、租赁期限为三年（自二00九年五月十日至二0一二年七月九日止，其中多出的二个月经甲方同意给乙方办理筹备开业相关事宜，因此合同实际执行时间为二00九年七月十日至二0一二年七月九日止），出租房屋租金三年共陆拾万零贰仟元整，乙方在二00九年五月十前一次性付清。三、乙方在租赁期间不得转租、转借、转让所租的房屋，否则甲方有权收回房屋。四、五、六、七、八（均略）。九、租赁合同到期，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应该按时交出房屋。十（略）。十一、本合同自双方签字盖章之日起，经公证机关公证后生效爱，合同一式三份，甲乙双方及公证机关各执一份，具有同等法律效力。甲方签字（盖章）汪雷、乙方签字（盖章）王小娟、二00九年五月四日。2009年5月6日，甲乙双方签订了《补充协议》内容：1、鉴于乙方租赁房屋用作药品经营的特殊性，经过医院班子成员集体研究并汇报县卫生局领导决定，同意延长租期二年，即到2014年7月9日《房屋租赁合同》终止。2、延长两年的房屋租金为每年200666.67元（参照前三年的拍租价格），两年合计401333.00元。3、乙方应于2012年6月9日前将最后两年（即延长的两年）的租金一次性付清。4、原《房屋租赁合同》除第二条租赁期限变更为五年以外，其他条款不变。5、本补充协议经双方签字盖章后与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。6、本补充协议一式四份，甲乙双方、寿县卫生局、县公证处各执一份。甲方：汪雷、乙方：王小娟、2009年5月6日。
合同到期后，寿春镇卫生院要求王小娟腾空交还涉案房屋未果，于2014年10月23日诉讼来院，要求判如所请。
另查明：王小娟租赁涉案房屋后整体转租给邵强，邵强向王小娟缴纳房屋租金系一年一交，现租金缴纳至2015年6月5日。邵强承租涉案房屋期间，于2010年5月29日将涉案房屋的一楼东边过道及二、三、四层房屋转租给周永经营寿春镇友家宾馆，双方订立了书面的协议，协议约定租赁期从2010年5月29日至2015年3月5日止，租金为每年86000元。
本院认为：寿春镇卫生院与王小娟订立的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同的约定履行义务。本案中王小娟与寿春镇卫生院订立的《房屋租赁合同》已于2014年7月9日到期，双方的租赁合同关系终止，王小娟应当将涉案房屋返还给寿春镇卫生院，逾期交付，应赔偿损失，损失赔偿标准可参照原约定的租金标准支付。王晓娟租赁房屋后，又将租赁物转租，即使寿春镇卫生院对转租行为同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。……”之规定，邵强以其转租期限尚未到期为由不同意交房，无合法依据。故对寿春镇卫生院要求被告腾空交还涉案房屋的请求，本院予以支持。对周永辩称寿春镇卫生院与王小娟订立的《房屋租赁合同》系无效合同并要求寿春镇卫生院赔偿其装修、装潢损失的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告王小娟从2014年7月10日起按年租金200666.67元的标准向原告寿县寿春镇中心卫生院交付房屋使用费至实际腾空交出房屋为止。
二、被告王小娟、邵强、周永于本判决生效后30日内腾空交还位于寿县寿春镇西大街县医院门诊部东隔壁一至四层楼房（一层为四间房屋及东边一间过道）给原告寿县寿春镇中心卫生院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告王小娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 高道田
审 判 员 余益辉
人民陪审员 郝 涛
二〇一五年四月三日
书 记 员 汤 锐
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。