浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终334号
上诉人（原审被告）：吴志明，男，1958年5月5日出生，汉族，个体工商户，住宁波市江北区。
被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区教育装备有限公司。住所地：宁波市鄞州区舟孟北路**号。
法定代表人：董世龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张英，浙江导司律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马骥，浙江导司律师事务所律师。
上诉人吴志明因与被上诉人宁波市鄞州区教育装备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年12月24日作出的（2017）浙0212民初9648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
吴志明上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院要求上诉人腾退涉案房屋并恢复原状是错误的。当初被上诉人对涉案房屋招标时，中标人是汪洁浩，上诉人是第二中标人，但是汪洁浩事后因故弃标，被上诉人才将涉案房屋租赁给上诉人。被上诉人告知上诉人付给王洁浩一万元，因王洁浩弃标被没收一万元押金。作为回报，被上诉人将涉案房屋边的一些无证房屋卖给上诉人使用，但不便办理相关手续，不能写入租赁合同。被上诉人还授权王洁浩跟上诉人接洽相关房屋买卖事宜，上诉人支付王洁浩113424元。因此，无证部分房屋系上诉人自行购买，不应腾退和恢复原状。二、上诉人拖欠租金是事实，但系因近些年经济不景气加之房屋周边拆迁、道路封闭施工所造成，等生意好转上诉人必定支付租金。而且上诉人租赁的房屋列入政府拆迁计划，届时上诉人将得到不小的拆迁赔偿，亦可支付租金，如腾退房屋，上诉人将失去经济来源。
宁波市鄞州区教育装备有限公司辩称：一、双方的房屋租赁合同已经到期，上诉人应当返还房屋。二、上诉人的上诉事实和理由和本案事实及合同约定并不相符。上诉状中提到的王洁浩并非本案前手承租人，上诉人将房屋买卖款项交给他，不符合逻辑和日常生活经验。三、双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现上诉人未按约向被上诉人支付租金，系根本违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宁波市鄞州区教育装备有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年1月8日签订的《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》；二、被告支付原告租金及占有使用费，自2016年3月1日起至退还房屋止按每年402000元计算；三、被告支付违约金，其中20100元自2016年2月1日起算、167500元自2017年2月1日起算，按日万分之五均计算至实际付清日止。四、被告将宁波市舟孟北路78号办公楼（港城宾馆）恢复原状并返还原告。
一审法院认定事实：原、被告于2013年1月8日签订《鄞州区行政事业单位房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于舟孟北路78号的办公楼（港城宾馆），租赁面积798平方米，土地证面积669.90平方米，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日。年租金402000元，先付后用，每年一次性付清。第一年租金在合同签订之日起7日内付清，其他年度租金每年提前一个月付清。被告不按时支付租金，拖欠一个月以上的，原告有权解除合同，造成的一切损失由被告负担。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房屋进行装修并部分搭建。2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金，被告仅支付201000元，尚欠当年度租金201000元。2017年6月，原告向被告寄送律师函，催讨欠付房屋租金。另查明，原告收取被告押金7万元。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，合法有效，对当事人均具有约束力。现被告未按约定向原告支付租金，显系违约。被告拖延支付租金已超过一个月，原告有权解除合同。2017年8月18日，诉状副本送达被告，故确认原、被告租赁合同于当日解除。合同解除，原告要求被告将房屋恢复原状并腾退，支付租金、占有使用费以及逾期利息，合法有据，予以支持。原告主张的违约金计算方式明显过高，酌情予以调整。被告支付的押金，为减少当事人诉累，本案中一并予以处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴志明于本判决生效之日起十五日内自宁波市鄞州区舟孟北路78号（港城宾馆）腾退，并恢复原状；二、被告吴志明于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市鄞州区教育装备有限公司2016年3月1日至2017年2月28日期间尚欠租金201000元（押金70000元抵扣后，尚需支付131000元），并支付自2016年3月1日至实际付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；三、被告吴志明支付原告宁波市鄞州区教育装备有限公司自2017年3月1日至实际腾退日止，按年租金402000元标准计算的租金及占有使用费，并支付自2017年3月1日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；四、驳回原告宁波市鄞州区教育装备有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费7797元，减半收取3898.5元，由被告吴志明负担。
本院二审期间，上诉人提供收条和图纸各一份，拟证明涉案房屋边上的无证房屋实际已卖给上诉人，购房款113424元交于王洁浩的事实。
被上诉人经质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。房屋买卖款项涉及10多万元，但只有相应的收条，没有打款凭证，和日常生活经验不符。假设该笔款项真实存在，也系上诉人和案外人之间的行为，和被上诉人无关。
本院经审查认为，该组证据不属于二审新证据，也与本案无关，不予认定。
被上诉人未提供新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。现上诉人拖欠租金已超一个月，按约被上诉人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中，上诉人于2013年3月开始承租涉案房屋，并在装修后用作经营，被上诉人没有证据证明其在近五年中就涉案房屋的装修事项向被上诉人提出异议，故应当认定上诉人对涉案房屋的装修系征得被上诉人的同意。依照上述法律规定，被上诉人主张上诉人恢复原状缺乏法律依据。上诉人此项上诉主张成立，本院予以支持。上诉人主张的其与案外人汪洁浩之间交易，与本案无关。
综上，上诉人吴志明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初9648号民事判决第二、三项，即：吴志明于本判决生效之日起十日内支付宁波市鄞州区教育装备有限公司2016年3月1日至2017年2月28日期间尚欠租金201000元（押金70000元抵扣后，尚需支付131000元），并支付自2016年3月1日至实际付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；吴志明支付宁波市鄞州区教育装备有限公司自2017年3月1日至实际腾退日止，按年租金402000元标准计算的租金及占有使用费，并支付自2017年3月1日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；
二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初9648号民事判决第一项；
三、吴志明于本判决生效之日起十五日内自宁波市鄞州区舟孟北路78号（港城宾馆）腾退，并将房屋归还给宁波市鄞州区教育装备有限公司；
四、驳回宁波市鄞州区教育装备有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审案件受理费7797元，减半收取3898.5元，由吴志明负担3848.5元，宁波市鄞州区教育装备有限公司负担50元。二审案件受理费7797元，由吴志明负担7697元，宁波市鄞州区教育装备有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一八年三月十四日
书记员 桂红艳