贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔高民终字第116号
上诉人（原审被告）：王仁敏，男，1968年3月1日生，汉族，浙江省温州市人，住贵州省安顺市西秀区太平小区**号。
委托代理人：石刚，贵州宜源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉朱，女，1974年7月1日生，汉族，福建省长乐市人，住贵州省安顺市西秀区塔山西路**号。
委托代理人：王季玲，贵州联通律师事务所律师。
委托代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。
原审被告：胡海明，男，1969年12月8日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区太平小区塔山西路路口农村信用社营业部顶楼。
原审被告：张红梅，女，1969年6月26日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区太平小区塔山西路路口农村信用社营业部顶楼。
上诉人王仁敏与被上诉人张玉朱、原审被告胡海明、张红梅案外人执行异议之诉一案，贵州省安顺市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）安市民初字第71号民事判决，王仁敏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案，王仁敏及委托代理石刚律师，张玉朱及委托代理人杨云蕾律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年6月15日原告张玉朱与被告胡海明及案外人潘爱玉、陈燕清、郑宝秋作为合作人，签订了《合作竞拍协议》，约定竞拍成交后，将标的进行一次性分割，通道前面9号、10号及后面7号、8号库房归属潘爱玉名下，通道前面11号、12号及后面10号库房归属陈燕清名下，通道前面6号、8号及后面9号库房归属张玉朱名下，后面11号、12号库房归属郑宝秋名下等，并共同推举胡海明对以上安顺市铅笔厂库房进行竞拍购买。2008年9月3日，张玉朱及陈燕清、郑宝秋又共同委托潘爱玉（乙方）与胡海明（甲方）签订《库房购买协议》，约定标的物安顺市铅笔厂前面库房6号、8号、9号、10号、11号、12号六间，后面库房7号-12号六间，共2390976.00元，乙方先向甲方给付购房定金40万元，留总价款的10%在产权过户手续办完后再行支付，余款必须在2008年9月5日前一次性付清。甲方责任为在9月18日全部交清拍卖成交款后应当尽快办理产权过户手续并将权证转交乙方，甲方承诺半年之内办完所有权证手续，否则全额退款并加计同期银行利息。乙方责任为必须按协议履行支付房款的义务，不得逾期。并无条件配合甲方办理所有权证。2008年8月19日、9月6日，潘爱玉按照合同约定分两次将库房房款215万元支付给胡海明、张红梅，其中包括张玉朱分割而得的库房价款605944元。2008年11月18日安顺市房产管理局将案涉的房屋登记为胡海明、张红梅共同共有，胡海明、张红梅未将该房屋产权手续办理给张玉朱等人。
2009年12月9日胡海明与王仁敏签订《借款协议》，胡海明以案涉铺面和另外一个铺面作抵押向王仁敏借款360万元，但未办理抵押登记。因胡海明借款后未如期归还王仁敏的借款，王仁敏于2013年7月30日向一审法院提起诉讼，一审法院于2013年10月17日作出（2013）安市民初字第1号民事调解书，确定由胡海明、张红梅于2014年1月16日前偿还王仁敏借款本金及利息190万元，如逾期不能还清，以本金190万元按同期同类银行贷款利率四倍计算利息，由胡海明、张红梅承担。胡海明、张红梅仍未按该民事调解书履行还款义务，王仁敏向一审法院申请执行，经委托评估，胡海明用于借款抵押的房屋价值145.5万元。2015年1月27日一审法院作出（2014）安市执字第50号拍卖通知书发布在淘宝网上拍卖，2015年2月9日王仁敏与胡海明、张红梅达成《房屋抵付协议》，胡海明、张红梅将案涉房屋抵付给王仁敏，以偿还借款。张玉朱在淘宝网上发现案涉房屋被拍卖后于2015年2月9日向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年3月30日作出（2015）安市执异字第3号执行裁定书，驳回了张玉朱的异议申请。张玉朱遂向法院提起诉讼，提出诉请。
一审原告张玉朱提出请求：一、确认位于安顺市西秀区塔山西路68号塔山公寓6号和8号房产为原告所有，并停止对该财产的强制执行，同时解除查封扣押。二、因诉讼所产生的一切诉讼费用由被告承担。张玉朱于2008年9月3日与胡海明签订《合作竞拍协议》，又委托潘爱玉与胡海明签订《库房购买协议》，安顺市铅笔厂前面6号、8号、9号、10号、11号、12号，后面库房7号-12号共计12间库房，以人民币2390976元出售给张玉朱及潘爱玉等五人，其中前面6号、8号及后面9号库房属于张玉朱。诉争的6号、8号库房应确认归原告所有，因为已经支付库房价款605944元，胡海明、张红梅于2008年9月已将诉争房屋交付给张玉朱，张玉朱对该房屋管理、使用、出租、收益至今，已取得该房屋所有权，胡海明一直未配合办理房屋过户手续。法院在对诉争房屋采取保全措施时，未认真核实该房屋的实际所有人情况，也未在相应位置张贴法律文书，使张玉朱一直不知晓自已已全额支付购房款并实际占有使用的房产被法院查封，张玉朱无过错。
一审被告王仁敏辩称：对张玉朱诉称其于2008年9月3日与胡海明签订《合作竞拍协议》，又委托潘爱玉与胡海明签订《库房购买协议》及支付购买款，是否确有其事，王仁敏不知情。本案客观事实是，张玉朱提出执行异议的6号、8号铺面于2008年11月7日由安顺市中级人民法院向安顺市房屋产权监理处发出（2005）安市执字第30号协助执行通知书和裁定书，将该房产过户给胡海明，安顺市房屋产权监理处于同年11月18日将该房屋过户登记为胡海明、张红梅夫妻共同所有，产权证字号：安市房权证西秀字第0300232**号、0300232**号，该房屋所有权人为胡海明、张红梅。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，无论张玉朱的诉称是否属实，均不能对抗以上房屋所有权属胡海明、张红梅夫妻共同所有的事实。安顺市中级法院依据本院已发生法律效力的（2013）安市民初字第1号民事调解书，在执行王仁敏与被执行人胡海明、张红梅民间借贷纠纷一案中，对属于胡海明、张红梅所有的以上房产予以执行，并作出（2015）安市执异字第3号执行裁定书，驳回张玉朱的异议申请，事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回张玉朱的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”张玉朱作为王仁敏与胡海明、张红梅民间借贷纠纷的案外人对执行标的物提起异议后，人民法院裁定驳回了其异议申请，张玉朱可以依照该条法律的规定向一审法院提起诉讼。
张玉朱与胡海明及案外人潘爱玉、陈燕清、郑宝秋等人签订的《合作竞拍协议》和《库房购买协议》时没有侵害他人的合法权益，是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，该《合作竞拍协议》和《库房购买协议》合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张玉朱按照该《库房购买协议》将其分割所得的库房价款605944元支付给了胡海明，库房竞拍而得后，被告胡海明也将张玉朱分得的库房交付给了张玉朱使用，但胡海明未为张玉朱办理该库房的产权证，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，对不动产物权的设立，要依法登记，由主管部门颁发证书确认其所有权，对不动产所有权的确认不是人民法院主管范围，因此，张玉朱请求“确认位于安顺市西秀区塔山西路68号塔山公寓6号和8号房产为原告所有”的诉讼请求，一审法院不作处理，张玉朱可另案主张。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是合同效力与物权效力的区分规定，未取得对公众宣告有效的物权效力，并不等于合同无效，合同生效后可以依照生效的合同继续办理物权登记手续，取得对公众宣告有效的物权效力，故案涉房屋虽然仍登记为胡海明、张红梅共同共有，但不影响张玉朱与胡海明等人签订的《合作竞拍协议》、《库房购买协议》的效力。且张玉朱按协议的约定支付了价款，并实际占有使用了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，《库房购买协议》约定胡海明应当办完所有权证手续并交给张玉朱等人，张玉朱对此没有过错，人民法院不得对案涉房屋进行查封，因此，张玉朱请求对位于安顺市西秀区塔山西路68号塔山公寓6号和8号房产停止强制执行的诉讼请求，符合法律的规定，应予支持，对于解除查封的措施由一审法院执行部门实际执行。
胡海明隐瞒张玉朱参与合作竞拍、竞拍而得的案涉房屋分割归属于张玉朱、张玉朱等人交付了购房款、胡海明将房屋实际交付了张玉朱占有使用等事实，用案涉房屋作抵押向王仁敏借款，胡海明的该行为侵害了张玉朱的权益，应为无效行为，因该无效行为给王仁敏造成的损失，王仁敏可另行主张。故对王仁敏辩称被告胡海明、张红梅为本案房屋的所有权人，胡海明将案涉房屋给其作抵押借款的辩解理由，一审法院不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决停止对位于安顺市西秀区塔山西路68号塔山公寓6号和8号房屋的强制执行。案件受理费8350元，由胡海明、张红梅承担。
王仁敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销安顺市中级人民法院（2015）安市民初字第71号民事判决，改判驳回被上诉人张玉朱的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张玉朱承担。
主要事实与理由是：1、原审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条，错误认为被上诉人张玉朱没有过错。本案中，《库房购买协议》约定价款为2390976元，被上诉人诉称其与其他购买人支付了215万元，未支付全部款项。被上诉人对于“未办理过户登记手续”有重大过错，根据《库房购买协议》约定，胡海明应于2009年3月18日前办完房屋所有权过户登记手续，且被上诉人应配合办理。但是，至张玉朱提出执行异议时，长达六年时间都未办理过户登记手续也未提出任何异议，因此被上诉人对于“未办理过户登记手续”存在重大过错。不符合《查封规定》第十七条的特定条件。2、原审法院判决认定事实证据不足，事实不清。原审法院对于张玉朱是否委托潘爱玉签订《库房购买协议》、是否“已支付全部价款”、是否“实际占有”、是否存在过错这四个方面决定本案判决结果的事实，被上诉人未能提供证据证明其主张的情况下，原审法院予以认定，违反了“谁主张、谁举证”的基本原则，导致判决证据不足、事实不清。3、原审法院适用法律错误，认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，案涉房屋虽然仍登记为胡海明、张红梅共有，但不影响张玉朱与胡海明签订的协议效力，此“认为”适用法律错误。即使张玉朱系购买库房的善意第三人，也不同于《查封规定》第十七条“无过错的第三人”，应当承担过错责任。即使协议合法有效，如在履行过程中未同时满足“已支付全部价款”、“实际占有”、对办理过户手续没有过错的条件，就不能停止法院的强制执行。根据物权法第九条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应严格执行登记生效的原则，被上诉人未登记为案涉房屋所有权人，其提出的异议应不予支持。4、无证据证明张玉朱与胡海明之间有购房关系，也不能证明胡海明出具给潘爱玉215万元收条中包含张爱玉支付的购房款。
张玉朱辩称：1、未能办理过户手续的过错不能归责于张玉朱。张玉朱支付购房款后就一直向胡海明提出办理过户手续，但胡海明有躲避办证的故意，起初均以未取得房产证不能办理为由推脱，之后直接找不到胡海明，是胡海明与张红梅蓄意为之，并非张玉朱怠于主张权利。2、张玉朱、潘爱玉、陈燕清与郑宝秋之间是亲属关系，潘爱玉是大姐，根据两份协议，能够证明张玉朱委托潘爱玉与胡海明、张红梅支付购房款。张玉朱已经足额支付房屋价款，合同约定留10%在办理过户后交付，即该10%实际为办理过户的费用，其余应为房款。案涉房屋胡海明于2008年9月5日交付张玉朱起，一直由张玉朱实际占有、管理、使用、出租、收益至今，上诉方与张玉朱、胡海明均为邻居，对张玉朱使用房屋的占有使用的情况是知晓的，且一审中也予以认可。3、张玉朱与胡海明之间两份合同有效，并已实际履行，案涉房屋属于法院不得查封、扣押、冻结的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
二审中，被上诉人张玉朱为证明其主张，向本院提交了以下证据：
第一组：郑清华、郑泉华、郑联华身份证及张玉朱与郑泉华、潘爱玉与郑清华结婚证，拟证明：潘爱玉与张玉朱系妯娌关系，潘爱玉接受了张玉朱的委托。上诉人王仁敏的质证意见：对真实性无异议，但该组证据只能证明相关当事人的身份情况，不能证明之间为亲属关系。
第二组：方位图，拟证明：诉讼双方当事人购买库房所在位置，诉讼双方为隔壁邻居。上诉人王仁敏的质证意见：对三性均有异议，该图为复印件，未标注相关位置且没有相关部门签字盖章确认。
第三组：银行存折、银行流水、转账凭证。拟证明：陈燕清及潘爱玉按照合同在2009年9月6日、2009年9月8日向胡海明夫妇支付了购房款。上诉人王仁敏的质证意见：不属于新证据，不予质证。
第四组：两份《个人商铺租赁合同》。拟证明：张玉朱实际占有使用的情况为出租给肖艳及林建青并收取租金。上诉人王仁敏的质证意见：对真实性持有异议，达不到证明目的。对方需要证明该两份确实是与肖艳和林建青签订的，需要该两人到场作证，以及该两人租赁的相关依据。
第五组证据：照片12张。拟证明：6、8铺面的地理位置及其被实际使用的情况，我方积极要求胡海明办理过户手续。上诉人王仁敏的质证意见：照片中确实为胡海明本人，但不能确定照片是何时拍的。认为该组证据与本案无关。
第六组证据：承诺书一份。拟证明：1、胡海明认可将库房销售给张玉朱等四人；2、胡海明一直以各种理由推脱不办理过户；3、张玉朱积极要求胡海明办理过户手续。上诉人王仁敏的质证意见：1、对真实性有异议，落款处为胡海明，但胡海明并未到庭证明，因此无法证明是胡海明本人签的承诺书。2、对合法性有异议，因为胡海明并未到庭，该承诺书是否是胡海明被胁迫的情况下写的无法判断。3、对关联性有异议，承诺书上所述事实与本案无关，认为达不到对方的证明目的，根据承诺书，胡海明并不承担责任。另，该承诺书签订时间在一审之前，但对方在一审时并未提交该证据，被上诉人应承担举证不能的责任。
第七组证据：证人证言5组。潘爱玉证人证言拟证明：1、张玉朱与潘爱玉之间系妯娌关系，是朋友关系，因经营需要购买库房，特口头委托证人潘爱玉全权办理购买手续；2、张玉朱已按照合同支付了购房款；3、房屋交付使用后相关人员均多次要求胡海明办理过户手续。上诉人王仁敏的质证意见：由于潘爱玉在一审时开庭旁听，且该案判定结果与其有直接利害关系，其证人证言认为不应当予以采信。不认可委托关系，但无证据证明。对第三个证明目的，我方不知情。
原审被告胡海明、张红梅未作答辩，也未出庭就张玉朱提供的证据发表质证意见。
根据当事人的举证、质证，本院认证如下：第一组证据，上诉人对真实性无异议，能够说明郑清华、郑泉华、郑联华兄弟关系及张玉朱与潘爱玉的妯娌关系，本院对该证据予以认定。第二组证据，方位图为复印件，且图中未能明示案涉房屋与王仁敏购买房屋的具体方位，该测绘图也无明确来源，与本案无关，本院不予认定。第三组证据，相关银行流水只能体现潘爱玉、陈燕清与张红梅的资金往来情况，与张玉朱无关，与本案无实际关联，本院不予认可。第四组证据，该两份商铺租赁合同，能够证明张玉朱作为出租方，肖艳、林建青作为承租方租用案涉6号、8号商铺，由张玉朱收取租金实际占有使用收益，上诉人对真实性持有异议，法院向其释明可提供相应的反驳证据，当事人明确不需要举证期限，不提交证据，本院对其异议理由不予采信，对该组证据予以认定。第五组证据，其中有些照片不是案涉房屋的照片，没有具体门牌号码也未能体现商铺具体位置，而胡海明的照片虽然上诉人确认是其本人，但照片没有具体时间显示，不能体现是签订承诺书的照片，该组证据与待证事实无关，本院不予认定。第六组证据，胡海明于2015年6月12日出具的承诺书能够体现其认可与张玉朱之间的仓库购买关系，房款已付，张玉朱多次要求办理过户都找理由推脱，该承诺书与本案有直接关联，本院予以认定，上诉人对该证据真实性、合法性、关联性有异议，认为有被胁迫的可能，胡海明经法院传票传唤未出庭提出异议，上诉人也未提供证据证明有胁迫的事实，该证据与案件基本事实有关，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。”之规定，本院予以认定。第七组证据，多份书面证人证言除潘爱玉出庭作证以外，其他均未出庭发表证人证言，接受法院询问，本院不予认定。就潘爱玉发表的证人证言，能够证明张玉朱与潘爱玉之间系妯娌关系，张玉朱基于亲属关系口头委托潘爱玉全权办理库房购买手续，且已按照合同支付了购房款，房屋交付使用后相关人员均多次要求胡海明办理过户手续。基于潘爱玉与本案的被上诉人张玉朱有利害关系，该证人证言根据证据规则第六十九条第二款之规定，与一方当事人有利害关系，不能单独作为认定事实的依据，但是该证人证言结合本案其他证据能够形成证据锁链反映本案的相关事实，与本案有直接关联，该证人亦未旁听二审法庭审理，本院予以认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，潘爱玉与张玉朱系妯娌关系，潘爱玉是大嫂，购房事宜是张玉朱、陈燕清、郑宝秋等人委托潘爱玉出面集中办理，案涉的6号、8号两间库房按照《合作竞拍协议》的约定是分给张玉朱实际占有使用。
另查明，张玉朱与肖艳签订的《个人商铺租赁合同》，约定安顺市铅笔厂前面库房（商铺）6号铺，租期为2012年2月28日至2017年2月28日，租金为每年壹万伍仟元。张玉朱与林建青签订的《个人商铺租赁合同》，约定安顺市铅笔厂前面库房（商铺）8号铺，租期为2012年4月7日至2017年4月7日，租金为每年壹万捌仟元。
另查明，2015年6月12日胡海明出具的《承诺书》载明：“本人胡海明在2008年8月份铅笔厂一二间仓库卖给潘爱玉、张玉朱、陈燕清、郑宝秋，金额大约贰佰壹拾伍万元正，款已经付，房产证未办理给对方。对方这几年之间找我多次，我都用各种理由推脱，现今天2015年6月12日对方找到我，本人当着两位老乡胡布全、陈群章在场一起担保并承诺在2015年11月25日之前将房产证办理到对方四位名下。……承诺人：胡海明担保人：胡布全陈群章”
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审中需要审理的问题是：1、张玉朱是否委托潘爱玉签订《库房购买协议》，张玉朱是否为本案的适格主体；2、案涉房屋是否已支付全部价款；3、张玉朱是否实际占有案涉房屋；4、张玉朱在办理房屋所有权证中是否存在过错。
（一）关于张玉朱是否委托潘爱玉签订《库房购买协议》，张玉朱是否为本案的适格主体的问题。
本院认为，张玉朱委托潘爱玉签订《库房购买协议》，是案涉库房的实际购买人，是本案案外人执行异议之诉的适格主体。理由如下：
第一，根据胡海明、潘爱玉、张玉朱等人签订的《合作竞拍协议》约定，共同推举胡海明具体负责竞拍事宜，竞拍成功后将标的共12间库房一次性分割，通道前面的6号、8号库房归属张玉朱名下，产权过户手续按协议分割的部分分别办理。之后胡海明与潘爱玉签订《库房购买协议》，对胡海明竞拍所得的12间库房出售达成协议，其中包括案涉6号、8号库房。根据两份协议之间的相互关系，可以看出由潘爱玉对12间房屋进行了购买，但根据12间库房的分配约定，其中6号、8号是分割给张玉朱的，可以看出是张玉朱等人委托潘爱玉签订《库房购买协议》，由潘爱玉集中办理购房相关事宜。
第二，根据张玉朱及潘爱玉之间的妯娌关系，以及潘爱玉本人明确表示是受张玉朱及其他亲友的委托，与胡海明签订协议。据此，张玉朱基于亲属、朋友关系，委托潘爱玉出面办理购房相关事宜，于理有据，本院对其主张予以认定。上诉人对委托行为持有异议，未提供相应的证据予以证明，本院对其主张不予采信。
第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提起案外人执行异议。本案系案外人张玉朱对案涉房屋主张所有权利，《库房购买协议》虽为潘爱玉与胡海明所签，但潘爱玉是受张玉朱的委托处理购房相关事宜，案涉房屋的交付与使用是按照实际购买人分配，根据《合作竞拍协议》的约定，张玉朱是案涉房屋的实际购买人，由其对案涉房屋主张权利而提起案外人执行异议之诉，符合案外人提起执行异议之诉的条件，是本案的适格主体。
（二）关于案涉房屋是否已支付全部价款。
本院认为，案涉房屋已支付全部价款。理由如下：
第一，《库房购买协议》约定，十二间房屋的总价款为2390976元，张玉朱主张的6号、8号房按照面积计算应为605944元，胡海明、张红梅开具的三张收据能够证明收到潘爱玉按照合同约定交付的库房转让费215万元整，其中包含张玉朱购买房屋的款项，案外人潘爱玉对215万元包含张玉朱的购房款项并无异议，可以认定案涉房屋6号、8号库房的价款已全部支付。
第二，根据胡海明出具的承诺书表明，胡海明认可在2008年8月份将仓库卖给潘爱玉、张玉朱等人，金额为215万元，款已经付。该承诺能够表明胡海明认可张玉朱的购买行为以及支付行为，案涉房屋的款项已经支付。
（三）关于张玉朱是否实际占有案涉房屋的问题。
本院认为，张玉朱实际占有使用案涉房屋。理由如下：
第一，根据张玉朱与肖艳、林建青签订的两份《个人商铺租赁合同》，能够证明张玉朱作为出租方，肖艳、林建青作为承租方租用案涉6号、8号商铺，由张玉朱收取租金实际占有使用收益。上诉人主张对该证据真实性存疑，但并未能提供相应的反驳证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”之规定，上诉人提出异议但没有提供相应的反驳证据，本院对该份证据予以认定，该证据能够证明张玉朱对案涉房屋6号、8号仓库实际占有、使用、收益的情况。
第二，一审庭审陈述中王仁敏认可知道张玉朱使用案涉房屋，但对于是否为购买所得不知情。二审庭审陈述中王仁敏称本案的诉讼双方当事人为隔壁邻居，张玉朱使用库房的情况上诉方王仁敏是知晓的，只是权属认为是胡海明的。根据上诉方的陈述，虽然不知道张玉朱是否为案涉房屋的所有权人，但对其实际占有使用的情况是认可的，本院据此可以认定张玉朱对案涉房屋6号、8号仓库实际占有、使用、收益的情况。
（四）张玉朱在办理房屋所有权证中是否存在过错。
本院认为，在办理房屋所有权证中胡海明为过错方。理由如下：
第一，在合同履行的过程中，张玉朱已经按照合同约定支付购房款项，胡海明没有按照合同约定在2008年9月18日交清拍卖成交款后尽快办理产权过户手续，而是于2008年11月18日将案涉房屋的所有权办理在自己名下，胡海明在本案案涉房屋办理房屋所有权证过程中为过错方。
第二，根据张玉朱庭审陈述，其与其他未办理过户的相关人员一直要求胡海明办理过户手续，但胡海明都以种种借口推脱，该主张得到胡海明出具的《承诺书》印证，该《承诺书》表明，张玉朱等人这几年之间找过其多次，都用各种理由推脱。以上可以看出，张玉朱按照合同约定交付了购房款项，对于办理过户手续也积极多次主张自己的权利，对办理过户手续没有过错。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，判决停止对位于安顺市西秀区塔山西路68号塔山公寓6号和8号房屋的强制执行并无不妥。另，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，未取得公示有效的物权效力，并不等于合同无效，当事人可以依照生效合同继续办理物权登记手续，取得对公众宣告有效的物权效力，故本案案涉房屋虽然仍登记为胡海明、张红梅共同共有，但不影响当事人之间签订的《合作竞拍协议》、《库房购买协议》的效力，且张玉朱按协议约定支付了价款，实际占有使用案涉房屋，并在办理房屋所有权证过程中不为过错方，因此，张玉朱对案涉房屋享有民事权益，该民事权益足以排除强制执行，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定情形。
综上，依照《》第第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由上诉人王仁敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张金辉
审 判 员 谌珊珊
代理审判员 李 婕
二〇一六年三月四日
书记 员代 佳 翼