北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初4316号
原告李月欣，男，1989年11月23日出生。
委托代理人高然(李月欣之妻),1989年3月8日出生。
被告樊胜强，男，1981年6月11日出生。
被告商聚霞，女，1981年7月18日出生。
二被告委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
二被告委托代理人刘金，北京智勇律师事务所律师。
第三人北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行，住所地北京市顺义区仁和镇平各庄村顺通路27号4幢1层，统一社会信用代码911101130555842425。
负责人张建，行长。
委托代理人黄培，女，1986年1月4日出生。
委托代理人张津麒，男，1985年9月6日出生。
原告李月欣与被告樊胜强、商聚霞，第三人北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李月欣及其委托代理人高然，被告樊胜强、商聚霞及二被告委托代理人苟波、刘金，第三人北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行（简称第三人）委托代理人黄培、张津麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李月欣诉称:二被告系夫妻关系。2015年12月20日，原告与被告商聚霞签订《北京市房屋买卖合同》一份，双方约定，被告商聚霞作为出卖人将坐落在北京市顺义区×号的房间一套以135万元的价格出售给原告。被告樊胜强在上述合同书中出卖人委托代理人处签字并捺印。合同签订后，原告按照合同约定向被告樊胜强支付了房屋定金2万元以及首付款46万元。但被告商聚霞未按照合同约定履行合同。原告会按照合同约定支付剩余房款，为实现合同目的，要求被告履行合同，交房并办理过户手续。综上，为维护原告之合法权益，故诉至法院。原告诉请法院判令：1.请求判令被告商聚霞继续履行合同，配合原告办理房屋过户登记手续并于付清房款十四天内交房及附赠地下室，被告樊胜强予以配合；2.诉讼费由被告承担。
被告樊胜强、商聚霞辩称:不同意原告诉求，我方在2016年3月1日，已经明确要求原告回复限期能不能付清全部款项，如果不回复视为原、被告双方签订的合同解除，但是3月2日原告没有回复我方，因此现双方签订的房屋买卖合同已经解除，且涉诉房屋现在在银行有抵押也没有办法进行过户，且依据合同约定根据现在的情况已经达到三方免责的条件，我方只需要将房屋定金退给原告即可，详见合同第七页，当时双方约定我方办理假离婚进行避税，但是现在避税这种情况已经无法达到因此根据该条约定该条件无法满足，因此达到三方免责。
第三人表示：我方对原、被告双方的交易不发表意见，只要求保障我方的债权及抵押权。
经审理查明:
2015年12月20日，原、被告双方签定《北京市房屋买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）：商聚霞樊胜强……买受人（以下简称乙方）：李月欣……居间人（以下简称丙方）：北京金紫燕房地产经纪有限公司……第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落于顺义区×号(室)……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证号为×号……（三）该房屋的抵押情况为：B该房屋已经设定抵押……第三条成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1350000元……（二）付款1.乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币20000元……2.乙方采用以下第C种方式购买此房……C.乙方为公积金贷款的，拟贷款人民币为金额960000元……第四条房屋产权及具体状况的承诺1.甲方保证该房产无产权、无债务纠纷，并保证提供的材料齐全，真实有效。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任……第五条房屋交付……2.乙方为银行商业贷款或公积金贷款的，甲乙双方应在贷款机构签发的乙方贷款发放之日起/个工作日内办理完毕该房屋的交接手续……第六条违约责任1.乙方交付甲方定金后，双方依照合同法定金规定承担违约责任，甲方违约应当双方返还乙方定金，乙方违约定金不予退还。2.合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格千分之三的违约金，逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同。3.甲方在签订本合同后，又将房屋出卖给第三人的，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应自接到乙方解除通知之日起五个自然日内退还乙方已支付的全部购房款项，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息，同时甲方应按乙方累计已支付购房款项的一倍支付违约金。……第七条税、费相关规定1.本合同履行过程中，甲乙双方应按国家及北京市相关规定缴纳的各项税、费，根据甲、乙双方协商，以上税费由B承担。若因一方未按相关法律、法规、政策等规定按期、按金额缴纳税费从而导致房屋交易不能继续进行的，其应向对方支付本合同约定的房屋总价款的30%的违约金。……B、乙方全部缴纳……2.本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由B方承担……B、乙方全部缴纳……第九条权属转移登记1.甲、乙双方同意丙方为其办理网签手续，以便办理贷款及权属转移登记手续。2.甲、乙双方同意，自本合同签订之日起/日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……第十二条本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……第十四条补充条款①甲方确定此房为满五唯一。甲方并在收到尾款3个工作日做物业交接。②此房连同附赠地下室大约10平米一同售出。③由于甲方身份证和结婚证名字不一致，导致甲方不能办理离婚配合唯一，甲乙丙三方约定给予甲方一周即2015年12月27日前确定此事，如果甲方无法办理，则厂方免则（责），甲方退还乙方定金贰万元整。如果成功，合同继续。甲方（签章）商聚霞（签字）……出卖人委托代理人：樊胜强（签字）……乙方（签章）李月欣（签字）……丙方：北京金紫燕房地产经纪有限公司（加盖印章）……经办人：包春合……签约时间：2015年12月20日
2015年12月20日，樊胜强收到原告交付的房屋定金2万元。2015年12月29日，樊胜强收到原告给付的房屋首付款46万元。被告认可共收到原告购房款48万元。关于定金及首付款给付后的合同履行的情况，李月欣主张因为对方的房屋没有解除抵押，故无法进行其他房屋买卖手续。樊胜强表示：第一，我办理了离婚，配合对方减免税收；第二，我等待中介公司通知我方何时办理网签及给付尾款，从2015年12月25日至2016年3月1日期间，我无数次催促中介公司，要求支付尾款，但中介公司迟迟不予办理，理由是一个月的时间不足以办理公积金贷款，需要三至六个月；第三，关于我方房屋的抵押情况，我方在签订房屋买卖合同前即已经告知中介公司，我方的房屋上存在80万元的抵押贷款，中介公司要求我方在网签后作解押，配合原告做公积金贷款；（4）涉诉房屋关于80万元贷款的抵押尚未解除。
2016年2月2日，北京金紫燕房地产经纪有限公司打印出《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为C1166553。原、被告双方及北京金紫燕房地产经纪有限公司包春合均认可涉诉房屋买卖已经为原告办理网签。
北京金紫燕房地产经纪有限公司包春合陈述：（1）在2016年2月18日左右，其告知樊胜强初审时间为2016年3月18日，公积金贷款发放时间为2016年6月份左右；（2）樊胜强说时间太久了，并提出要求1个月内结清尾款。原、被告双方及北京金紫燕房地产经纪有限公司包春合均认可：2016年3月1日，因被告急于拿到剩余购房款，三方商议由北京金紫燕房地产经纪有限公司筹资80万元代原告支付被告80万元购房款，再由原告申请公积金贷款87万元作为购房款支付被告，由于樊胜强拒绝向原告出具80万元借条而三方商议未达成一致。被告据此主张原告已经同意将公积金贷款支付剩余购房款的方式变更为剩余80万元购房款现金支付，原告反驳称双方《北京市房屋买卖合同》约定合同变更应当以书面形式。
关于涉诉房屋是否满足满五唯一的条件，北京金紫燕房地产经纪有限公司包春合陈述：2015年12月15日，我方与被告沟通的房屋信息为不唯一，后于12月18日沟通，结果为晚上看房配合唯一，意思为被告配合使房屋满足唯一的条件。
关于涉诉房屋设立抵押的情况，北京金紫燕房地产经纪有限公司包春合表示：（1）签订合同时，樊胜强说了涉诉房屋有抵押贷款，但是具体金额记不清了，当时樊胜强说付清首付款后，他用首付款解押；（2）2016年3月1日双方协商的时候樊胜强说首付款都花了，解押房产需要80万元。
二被告主张二被告于2015年12月底办理离婚手续，并主张于2016年5月3日复婚。
2016年3月3日，商聚霞与案外人王宁关于涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。王宁与商聚霞于（2016)京0113民初5607号案件中于2016年7月13日达成调解协议解除双方该合同。
商聚霞主张涉诉房屋现由樊胜强的妹妹居住。
李月欣表示其可以代为偿还二被告对第三人所负的以涉诉房屋做抵押的债务本息。涉诉房屋买卖的剩余房款金额为87万元。第三人表示：（1）樊胜强的贷款金额为80万元，借款期限自2016年5月16日至2017年5月15日，月息0.639%，按季付息，借款截止日期要偿还全部本金和利息，以涉诉房屋为该贷款办理抵押；（2）涉诉房屋抵押所担保的贷款现处于正常还款状况，已经偿还第一季度的利息6134.4元。第三人出示以樊胜强为借款人的借款合同，以商聚霞为连带责任保证人的保证合同，以抵押人商聚霞名下之涉诉房屋为抵押物的最高额抵押合同。原告及二被告认可第三人出示之合同。
经本院于2016年8月3日调查，顺义区×室对应的附赠地下室位于该单元楼正下方，位于地下一层的西北角一间。
顺义区×室于2009年11月3日登记于樊胜强名下，于2011年11月2日因夫妻间不动产转移登记而登记于商聚霞名下。
原告编号为1261400的家庭购房资格核验结果为“初步核验通过”。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋买卖合同、存量房屋买卖合同（经纪成交版）、借款合同、保证合同、最高额抵押合同、证人证言等证据在案佐证。
本院认为:
原、被告双方的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。鉴于二被告的名字均出现于出卖人处，且购房首付款收款人为樊胜强，樊胜强在涉诉房屋买卖过程中及本案诉讼中积极参与，并考虑涉诉房屋在二被告之间的过户登记情况，本院认定二被告均享有涉诉房屋买卖合同相关权利并承担相应义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2016年3月1日各方商议情况未达成一致意见，未达成变更《北京市房屋买卖合同》剩余房款给付方式的书面协议，不应当视为对剩余房款给付方式的变更。2015年12月下旬二被告办理离婚登记手续是为配合涉诉房屋满足满五唯一的条件，表明二被告当时签订和履行双方《北京市房屋买卖合同》的真实意愿。二被告以其已经复婚使房屋不满足满五唯一的条件为由主张合同解除、三方免责不成立。涉诉《北京市房屋买卖合同》应当继续履行。
原告已经向二被告交付购房款48万元，欠付二被告购房款87万元。《北京市房屋买卖合同》约定剩余购房款的给付方式为公积金贷款方式。依交易习惯，二被告应当配合原告办理房屋过户手续且配合办理公积金贷款手续。现二被告拒绝继续履行《北京市房屋买卖合同》已经为原告造成重大不便。涉诉房屋抵押未解除的原因亦在于二被告。现原告表示同意在保障第三人债权和抵押权的情况下继续履行《北京市房屋买卖合同》，本院不持异议。原告清偿第三人债务解除抵押权所支付的款项应从剩余购房款87万元中扣除，扣除后的剩余款项应由原告向二被告支付。原告要求二被告配合和协助办理过户手续、交付房屋及附赠地下室的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。
第三人要求保障其债权与抵押权要求与法有据。第三人亦应当在其债权和抵押权得到保障的情况下，协助配合原、被告之间的《北京市房屋买卖合同》的继续履行。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告李月欣于本判决生效之日起三十日内代被告商聚霞、樊胜强向第三人北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行清偿以顺义区×房屋作为抵押物担保的借款金额为八十万元的借款本金和利息（本金及利息以北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行计算的还款当日数额为准）；
二、原告李月欣有权代被告商聚霞、樊胜强办理顺义区×房屋涉诉抵押权解除手续，北京顺义银座村镇银行股份有限公司石园支行自收到原告李月欣代为清偿的借款本金及利息后，立即协助原告李月欣办理抵押权解除相关事宜；
三、被告商聚霞、樊胜强于本判决第一项、第二项所述抵押权消灭且原告李月欣依双方《北京市房屋买卖合同》支付剩余购房款（原告李月欣为履行本判决第一项支付的款项均折抵剩余购房款八十七万元）之日起七日内，协助原告李月欣办理将顺义区×房屋过户至原告李月欣名下的相关手续；
四、被告商聚霞、樊胜强于原告李月欣依双方《北京市房屋买卖合同》支付剩余购房款（原告李月欣为履行本判决第一项支付的款项均折抵剩余购房款八十七万元）之日起十四日内将顺义区×房屋及附赠地下室一并腾退且交付原告李月欣；
五、原、被告所签订的《北京市房屋买卖合同》中已经本判决确定履行内容按照本判决执行，本判决未确定的履行内容按照原、被告双方当事人所签订的《北京市房屋买卖合同》继续履行。
案件受理一万六千九百五十元，由被告商聚霞、樊胜强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 焦广涛
人民陪审员 杨立红
人民陪审员 王德荣
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李贵生
书 记 员 李香玲
书 记 员 钱诗亮
书 记 员 马 超