重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第10192号
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号，组织机构代码90350615-X。
负责人杨秀明，该支行行长。
委托代理人周玉，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人张薇，重庆索通律师事务所律师。
被告吴蔚，女，汉族，1988年10月14日出生，住重庆市九龙坡区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称“农行渝北支行”）与被告吴蔚金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由代理审判员张世勇担任审判长，与人民陪审员向维界、杨礼超组成合议庭，适用普通程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告农行渝北支行的委托代理人周玉到庭参加诉讼，被告吴蔚经本院公告送达，期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行渝北支行诉称：2010年12月17日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告发放贷款720000元，贷款期限自2011年1月5日起至2031年1月4日止，贷款利率为浮动利率。同时，原告与被告签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定由被告提供其所有的位于重庆市九龙坡区XX路XX号XX号房产为上述债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围为合同项下全部借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、评估费、拍卖费等）。2011年1月5日，原告如约向被告吴蔚发放贷款720000元。但被告此后却未严格履行还款义务，截止2015年3月4日，被告拖欠原告贷款本金30093.54元，利息44472元，罚息992.57元，复利1529.59元。原告认为，被告逾期还款的行为已经违反合同约定，原告有权宣布被告贷款提前到期并要求被告立即偿还全部贷款本息，同时，原告对被告所有的抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿。为维护原告的合法权益，保护金融资产的安全，原告起诉请求：1、判令被告立即支付截至2015年3月4日的贷款本金658303.55元，利息44472元，罚息992.57元，复利1529.59元，共计705297.71元；2、判令被告立即支付自2015年3月5日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告尚欠的借款本金658303.55元为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算，复利以被告未偿还的利息和罚息为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算）；3、判令本案律师费26359元、诉讼费及实现债权的其他费用全部由被告承担；4、判令原告对被告所有的位于重庆市九龙坡区XX路XX号XX号的房屋享有抵押权，在被告不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第1至3项范围内优先受偿。
被告吴蔚未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。
经审理查明：中国农业银行股份有限公司重庆渝北人和支行（以下简称“农行渝北人和支行”）系原告农行渝北支行的辖属营业机构。2010年12月17日，以被告吴蔚为借款人和抵押人，农行渝北人和支行为贷款人，重庆和泓投资有限公司为保证人，签订《个人购房担保借款合同》（编号：55020520100028232），主要约定：1、借款金额为人民币720000元；2、借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于重庆市九龙坡区XX路XX号XX号；3、借款期限自2010年12月17日起至2030年12月16日止，共计240个月；4、借款利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮15%；5、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入重庆和泓投资有限公司的账户；6、还款采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放日对应日；7、本合同项下借款担保采用“阶段性保证＋抵押”的担保方式。抵押人同意以位于重庆市九龙坡区XX路XX号XX号的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；8、借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%。如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；9、借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；10、本合同所称“期限届满”或“到期”包括本合同项下债务履行期限届满，以及贷款人依照国家法律法规规定或本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。
另，以农行渝北人和支行为甲方（贷款方、抵押权人）、被告吴蔚为乙方（借款方、抵押人）、重庆和泓投资有限公司为丙方（担保方、开发商），签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并在房屋抵押登记部门办理了登记，主要约定：1、贷款金额720000元；2、抵押房屋坐落重庆市九龙坡区XX路XX号XX。
2011年1月5日，农行渝北人和支行按约向被告吴蔚发放贷款720000元，“中国农业银行个人借款凭证”载明借款用途为购买住房，借款合同编号为No55020520100028232，借款日期为2011年1月5日，到期日期为2031年1月4日。贷款发放后，被告吴蔚多期未按约还款，且在2014年1月5日之后未再还款，截至2015年3月4日，其贷款本金余额为658303.55元，拖欠正常息即利息44472元，逾期息即罚息992.57元，复利1529.59元。
另查明，原告农行渝北支行为实现本案债权，与重庆索通律师事务所签订《委托代理协议》，委托律师进行诉讼代理活动，但律师费未实际支付。
上述事实，有原告举示的《证明》、《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、中国农业银行个人借款凭证、中国农业银行征信管理系统个贷还款数据表、关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函、挂号信邮寄回执、《委托代理协议》、诉讼案件移交清单以及原告的陈述等在案为据，足以认定。
本院认为，农行渝北人和支行与被告吴蔚以及重庆和泓投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照合同约定履行义务、行使权利。农行渝北人和支行按约向被告吴蔚发放了贷款，履行了合同义务。被告吴蔚未按约偿还贷款本息构成违约，原告有权提前收回已发放贷款并要求其支付利息、罚息、复利。对原告诉请被告吴蔚支付截至2015年3月4日的贷款本金658303.55元，利息44472元，罚息992.57元，复利1529.59元，共计705297.71元并支付自2015年3月5日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（罚息以本金658303.55元为基数，复利以未偿还的利息和罚息共计45464.57元为基数，均按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%后再上浮50%的标准计算）的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
原告要求被告承担律师费26359元，虽然原告当庭举示了《委托代理协议》，但因该费用并未实际支付，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
原告主张对被告吴蔚购买的坐落于重庆市九龙坡区XX路XX号XX号的房屋享有优先受偿权，但未举示证据证明上述房屋已办理房地产权证并进行了正式的抵押权登记，因预购商品房抵押权登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，债权人即未取得该预购商品房的抵押权，故本院对原告主张对上述房屋优先受偿的请求不予支持。
被告吴蔚无正当理由未到庭应诉，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告吴蔚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行截至2015年3月4日的贷款本金658303.55元，利息44472元，罚息992.57元，复利1529.59元，共计705297.71元；
二、被告吴蔚于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行自2015年3月5日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（罚息以658303.55元为基数，复利以45464.57元为基数，均按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%后再上浮50%的标准计算）；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11120元，公告费550元，合计11670元，由原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担420元，被告吴蔚负担11250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张世勇
人民陪审员 向维界
人民陪审员 杨礼超
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 席杨洋