温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0302执异187号
异议人（被执行人）：高氏瑞和股份有限公司，住所地：上海市闵行区沪光东路87号。
法定代表人：李明，董事长。
委托代理人：赵锐娜、王洪亮，高氏瑞和股份有限公司员工。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市上城区开元路19-1、19-2号。
代表人：胡英。
被执行人：中宇建设集团股份有限公司，住所地：江苏省昆山市花桥镇曹安经济技术开发区。
法定代表人：高立存，董事长。
被执行人：高立存，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被执行人：王洪艳，女，1983年8月20日出生，汉族，住址同上。
被执行人：吴伶俐，女，1984年8月4日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被执行人：浙江天华建设集团有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区闻堰镇三江口村。
法定代表人：华国富，董事长兼总经理。
被执行人：温州中宇房地产开发有限公司，住所地：浙江省文成县大峃镇城东小区一幢12-13号（三至五层）。
法定代表人：高立存，董事长。
被执行人：中宇置业集团有限公司，住所地：江苏省昆山市花桥镇曹安经济技术开发区。
法定代表人：高立存，董事长。
被异议人：温州华信房产土地资产评估有限公司，住所地：温州市鹿城区府东路中晨大楼109-2号。
法定代表人：钟爱党。
本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：华融资产公司）与被执行人中宇建设集团股份有限公司（以下简称：中宇建设公司）、高立存、王洪艳、高氏瑞和股份有限公司（以下简称：高氏瑞和公司）、吴伶俐、浙江天华建设集团有限公司（以下简称：天华建设公司）、温州中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）、中宇置业集团有限公司（以下简称：中宇置业公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）高氏瑞和公司对温州华信房产土地资产评估有限公司（以下简称：华信评估公司）作出的温华房估（2017）字第F008-0110号《房地产评估报告》提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人（被执行人）高氏瑞和公司称：异议人对华信评估公司作出的关于坐落于上海市闵行区沪光东路87号房产的《房地产估价报告》，特提出异议。一、华信评估公司的估价师没有到估价对象现场进行实地查勘，不符合《房地产估价规范》及《司法鉴定程序规则》。该《房地产估价报告》采用比较法评估依据不足，应当选用假设开发法，该《房地产估价报告》不具有法律效力。二、华信评估公司对估价对象核查的情况与客观实际情况不符。被异议人现场确认的估价对象证载总建筑面积为1509.03平方米（其中有16.27平方米证载建筑面积现场已被拆除，另有未登记地下室建筑面积约782平方米）。异议人以前拆除过门卫房，但门卫房没有产权证，而估价对象产权证载的建筑面积从未被拆除过。未登记地下室实际面积远超过1000平方米，异议人的测量结果与客观实际相差甚远。《房地产估价报告》只把价值较小的复合地板、大理石地面、造型吊顶、乳胶漆、整体卫生器具、2-3层造型吊顶、复合地板和大理石地面、乳胶漆和墙纸墙面、整体卫生器具及地下室造型吊顶、大理石地面、墙纸墙面、整体卫生器具进行估价，将价值数千万元的电梯、中央空调、烟感报警系统、监控系统等设施漏项，致使估价结果失真。被异议人对估价对象土地实物状况查勘错误，被异议人的注册估价师没有亲自到现场进行查勘。被异议人对估价对象院内的各项绿化设施、设备及为美化环境的各项投入在估价时未予以考虑。三、由于华信评估公司的估价不符合法定条件，此次评估的资产与其价值完全不符，其资产评估价值远低于2013年评估的估价对象的价值，该估价结果与近年来房地产价格飞涨的客观实际相悖。请求另行委托估价对象所在地有房地产估价资质的司法鉴定机构重新评估。
被异议人华信评估公司称：一、被异议人严格按照《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论。注册房地产估价师包文敏、张晓毛，估价员郑钦于2017年1月4日对估价对象进行实地查勘，并有申请执行人的代表律师、案件承办人、鉴定督办人均在场。二、在本次估价中，估价人员对估价对象进行了实地查勘，并对周边类似房地产进行了市场调查，对估价对象采用比较法进行了估价测算。估价方法选用得当，选取的可比实例和技术参数符合《房地产估价规范》要求。三、委托人提供的上海市房地产权证记载，估价对象幢号2，建筑面积16.27平方米。估价人员在现场勘查时，该建筑物已灭失。四、该估价报告第5页第6点已写明，本次估价测算过程中涉及的未经登记建筑面积由评估人员根据实际测量所得，仅作为估价测算时考虑的因素，房屋的建筑面积最终以房管部门核实为准。五、估价报告第4页注2写明，本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值，但未考虑室内设施、设备及家具的价值。异议人提出的电梯、中央空调、烟感报警系统、监控系统等设施，属于可移动设备、设施，不在本次估价范围之内。因此，不存在提出的设施漏项问题。五、估价对象所述房产证载用途为厂房，本报告在估价中以房产证载用途为合法使用原则，尊重房屋使用现状（办公），充分考虑了估价对象在现状条件下的使用价值。综上所述，被异议人认为，本次估价程序合法，估价方法合理，技术路线运用准确，其估价结果符合本次估价目的下的当前房地产市场客观行情，不存在评估价值严重偏离低于市场价值的问题。
本院查明：华信评估公司具有房地产估价资质，估价员包文敏、张晓毛具有房地产估价师资格。本院在执行申请执行人华融资产公司与被执行人中宇建设公司、高立存、王洪艳、高氏瑞和公司、吴伶俐、天华建设公司、中宇房开公司、中宇置业公司金融借款合同纠纷一案中，于2016年12月26日委托华信评估公司对被执行人高氏瑞和公司提供抵押的坐落于上海市闵行区沪光东路87号房产（建筑面积为1492.76平方米、16.27平方米，总建筑面积为1609.03平方米）进行评估。2017年1月4日，华信评估公司指派注册房地产估价师包文敏、张晓毛到估价对象的现场进行实地查勘。同年1月10日，华信评估公司作出温华房估（2017）字第F008-0110号《房地产评估报告》，载明：估价对象证载总建筑面积为1509.03平方米（其中有16.27平方米证载建筑面积现场已被拆除，另有未登记地下室建筑面积约782平方米），土地使用权面积为3216平方米，确定估价对象于价值时点（2017年1月4日）的公开市场总价值为1197万元（已包含未登记建筑物价值），本次估价结果已考虑估价对象房屋室内不可拆除的装修价值（例如：地砖、墙砖、乳胶漆、木地板、吊顶等），但未考虑房屋室内设施、设备及家具的价值。异议人（被执行人）高氏瑞和公司收到上述《房地产评估报告》，向本院提出执行异议。
上述事实有异议人提供的上海市房地产买卖合同、沪财瑞房报（2013）0153-2号房地产抵押估价报告、建设工程施工合同，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第1344号民事判决书、（2015）浙温商终字第2681号民事判决书、温华房估（2017）字第F008-0110号房地产评估报告，以及异议人、被异议人的陈述等证据所证实。
本院认为，被异议人华信评估公司受本院委托，依法对评估对象作出《房地产评估报告》。本院委托评估事项明确，委托评估程序合法，被异议人具有房地产估价资质，估价人员具备房地产估价师资格，评估程序合法，评估范围符合本院价格评估要求。评估是一项复杂工作，法院对评估异议的审查，应该只对评估主体的资质、评估程序、评估范围进行有限审查。至于评估公司采用的评估方法、方式以及作出的评估结果，不是法院审查的范围。异议人以评估结果偏离市场价值为由，要求重新委托评估，不属于执行异议的审查范围，其执行异议申请，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人（被执行人）高氏瑞和股份有限公司的执行异议申请。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一七年四月二十一日
代书记员 季珊珊