重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初9991号
原告:交通银行股份有限公司重庆南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪双石街1号，组织机构代码90319338-4。
负责人：张晋涛，职务行长。
委托诉讼代理人：殷某，重庆瀛寰律师事务所律师。
被告：苏小燕，男，汉族，1980年8月出生，住重庆市彭水县。
被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。
法定代表人：王全良，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘某，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田某，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称交行南坪支行）诉被告苏小燕、保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行南坪支行委托代理人殷某、保利公司委托代理人刘某到庭参加诉讼，被告苏小燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，要求：1、苏小燕立即偿还截止到2016年4月7日的借款本金5329922.15元、利息22045.84元、罚息91.92元、复利586.03元，共计5352645.94元。并要求其从2016年4月8日起以借款本金5329922.15元为基数按照贷款合同约定的贷款利率上浮50%计算利息，以及应付未付利息为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算复利。二、保利公司对上述苏小燕的债务承担连带清偿责任。三、确认原告对被告苏小燕提供位于重庆市江北区鸿恩路279号11幢13-2的住房享有抵押权，对该房屋折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权。四、本案诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：2014年4月17日，原告与被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向原告贷款54万元，用于购买房屋，贷款期限为2014年5月7日至2044年5月7日，共30年。实行等额本息还款法，每月偿还。贷款利率为年利率7.205%。逾期还款罚息利率为该合同约定利率上浮50%确定，若被告未按时足额偿贷款本金、支付利息，原告有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，同时被告应承担原告为实现债权的公告费、保全费、律师费等费用。同时约定，被告如有违约行为，原告有权单方面宣布合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还尚欠的本金、利息等费用。后，双方签订《重庆市房地产抵押合同》，被告经其所有的位于重庆市江北区鸿恩路279号11幢13-2的住房为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告保利公司为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。原告于2014年5月7日向原告发放了此笔贷款。截止到2016年4月7日，被告已经逾期未偿还贷款8个月，严重违约，故提起本案诉讼。
被告保利公司辩称，保利公司提供的是阶段性连带保证责任，即银行在取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保利公司的保证责任解除。保利公司已经于2015年10月17日将办理好的涉案房屋的产权证明交付给原告，保利公司的阶段性担保责任已经于当日解除。
被告苏小燕未到庭，未答辩。
经审理查明，2014年4月17日，苏小燕与交行南坪支行签订了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为渝交银2014南坪个贷字173号），约定苏小燕为购房向原告贷款54万元，贷款期限为360个月。贷款利率为7.205%。该利率为基准利率上浮10%确定。本合同现行贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，本合同利率按本合同约定调整本合同利率。其中，遇人民银行调整基准利率的，按次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至下述账户：收款人保利（重庆）投资实业有限公司，账号5001110720180110XXXXXX，开户行为交通银行重庆新牌坊支行。甲方选择还款方式为等额本息还款法，每期还款金额为人民币3667.28元。保利公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围包括本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及交行南坪支行实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等其他相关费用。苏小燕取得所购房屋的权利证明，且交行南坪支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保利公司的保证责任解除。但在交行南坪支行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，苏小燕已有欠款或欠费的，保利公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。同时约定甲方如未按时足额偿还贷款，视为本合同的“提前到期事件”，交行南坪支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求苏小燕立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。苏小燕未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交行南坪支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率罚息调整的，交行南坪支行有权相应调整罚息利率，自合同利率调整之日起，按照调整后的罚息利率计收逾期贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算。苏小燕未按时足额偿还贷款本金、支付利息的。应当承担交行南坪支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等其他相关费用。
2014年4月17日，苏小燕、保利公司与交行南坪支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将其所有的位于重庆市江北区鸿恩路279号11幢13-2的住房作为该借款的抵押担保，并办理了预告抵押登记。2014年4月29日，交行南坪支行取得上述抵押物的《重庆市土地房屋预告登记证明》，登记权利人为交行南坪支行，义务人为苏小燕。
2014年5月7日，交行南坪支行将贷款54万元支付至双方约定的上述账户中。
上述借款发生之后，苏小燕按月偿还借款至2015年8月份（即第15期），此后未再偿还贷款。截止到2016年4月7日，苏小燕共欠交行南坪支行贷款借款本金5329922.15元、利息22045.84元、罚息91.92元、复利586.03元，共计5352645.94。
另查明，2015年10月17日保利公司已经将本案抵押物在江北区不动产登记中心办理了预售后房屋权属登记，由原权利人保利公司登记为现权利人苏小燕，抵押权人为交行南坪支行，并将房屋产权证书原件在当日交于交行南坪支行。
以上事实由原告提供的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、放款凭证、银行欠款明细表、房产证复印件，被告保利公司提供的交行南坪支行工作人员签收表、房产证（复印件）及本案庭审笔录等在案佐证，足以认定。
本院认为，苏小燕、保利公司与交行南坪支行签订的《个人房产抵押贷款合同》是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，各方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，交行南坪支行已经按照合同约定向苏小燕指定账户支付借款，苏小燕应按照合同约定分期偿还借款。但其未按照双方的约定偿还借款，已构成违约，依法应承担违约责任。苏小燕的违约行为，已构成双方约定的“提前到期事件”，故对交行南坪支行要求被告立即偿还到期尚欠的及未到期的借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求本院依法予以支持。保利公司对苏小燕的上述借款在交行南坪支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之前的欠款承担连带保证责任，即对于在2015年10月17日之前的欠款承担连带保证责任，保利公司在承担该保证责任后，有权向苏小燕追偿。苏小燕以其所有的房屋作为该贷款的抵押担保，并办理了抵押登记，交行南坪支行依法对该抵押物享有抵押权，有权在苏小燕尚欠的债务范围内对该抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。苏小燕未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、抗辩的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏小燕于本判决生效之日起5日内向原告交通银行股份有限公司重庆南坪支行偿还尚欠的借款本金5329922.15元、利息22045.84元、罚息91.92元、复利586.03元，共计5352645.94。并从2016年4月8日起以借款本金5329922.15元为基数按照双方贷款合同中约定的贷款利率上浮50%计算利息，以及应付未付利息为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算复利至付清时为止；
二、被告保利（重庆）投资实业有限公司对被告苏小燕2015年10月17日之前的欠款承担连带保证责任；
三、原告交通银行股份有限公司重庆南坪支行在本判决认定的债权范围内对被告苏小燕所有的位于重庆市江北区鸿恩路279号11幢13-2的住房的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；
四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆南坪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9596元，公告费600元，保全费4020元共计14216元由被告苏小燕负担14200元，由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担16元（此款已由原告垫付，被告于本判决生效之日起5日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 吕金伟
人民陪审员 赖喜富
人民陪审员 黎海星
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 谭雄艳