北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初4166号
原告：徐长琰，男，1972年12月22日出生，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙珊，北京市中地律师事务所律师。
被告：杨振业，男，1965年1月8日出生，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：杨兵(兼所有第三人的委托诉讼代理人)，男，1960年3月8日出生，四川省奥博集团职工，住成都市。
第三人：李培凤，女，1943年10月25日，住内蒙古自治区包头市。
第三人：杨佳宁（兼李培凤的法定代理人），男，1996年6月13日出生，住内蒙古自治区包头市。
第三人：杨力泉，男，1932年10月24日出生，四川省成都市工商业联合会离休干部，住四川省成都市。
第三人：杨振兴，男，1943年11月5日出生，住内蒙古自治区包头市。
第三人：杨振声，男，1953年11月10日出生，住内蒙古自治区包头市。
第三人：杨澜，女，1963年12月12日出生，住内蒙古自治区包头市。
第三人：杨涛，男，1962年6月26日出生，住内蒙古自治区包头市。
第三人：秦英，男，1957年5月12日出生，住山西省太原市。
第三人：杨翔，男，1991年3月9日出生，住山西省太原市。
原告徐长琰诉被告杨振业及第三人李培凤、杨佳宁、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨涛、秦英、杨翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐长琰的委托诉讼代理人谷良坤，被告杨振业的委托诉讼代理人杨兵，第三人李培凤、杨佳宁、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨涛、秦英、杨翔的委托诉讼代理人杨兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐长琰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《合同补充协议》，协助原告将位于北京市东城区×××号房屋中被告杨振业所有的七分之一的产权份额过户至原告名下；2、案件受理费由被告承担。事实和理由如下：位于北京市东城区×××号房屋系杨盛华、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业、杨涛、杨澜共有产权房屋。该房屋由杨盛华、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业各占七分之一份额，杨涛、杨澜各占十四分之一份额，按份共有。2005年7月29日，杨振东、杨振业作为上述产权人代表与原告签订《购房合同》，该合同约定：原告购买位于北京市东城区×××号院内全部房屋等。2005年10月18日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议约定：被告同意将上述房屋卖给原告，已经收取原告支付的总房款的七分之一，如果上述房产不能顺利过户至原告名下，被告愿将上述房产中名下的七分之一份额归原告所有，并协助过户。当2005年7月29日原告与杨振东、杨振业签订的房屋买卖合同不能履行时，本协议单独成立。2005年12月30日，因上述房屋未能如约履行过户手续，原告诉至北京市东城区人民法院，要求继续履行合同，办理产权过户手续。后经一系列裁判，最终判决徐长琰与杨振东、杨振业于2005年7月29日签订的《购房合同》无效。因此，原告与杨振业、杨振东签订的《购房合同》已经不能履行，上述房产已经不能过户至原告名下，按照双方签订的《合同补充协议》约定，被告应当将上述房产中名下的七分之一的份额交付原告。但被告至今未履行合同约定，其违约行为已经严重损害了原告的合法权益。故诉至法院。
被告杨振业辩称：不同意原告的诉讼请求。法院已判决《购房合同》无效，主合同无效，从合同也应该无效。在2006年至2012年诉讼期间，原告从未出示过补充协议，原告的起诉已经超过了诉讼时效，丧失胜诉权。补充协议和购房协议的内容不具有房屋买卖合同的法定要件，不能单独成立，原告以诉讼取得房产份额违法，属于不当得利。2014年1月，原告申请法院强制执行，要求李培凤、杨洪、杨振业归还购房款66万元，杨振业的房产被查封至今，涉诉房屋中共有人的全部财产均被查封。补充协议并未约定房价款，涉案房屋属于继承取得的按份共有财产，共有人享有共有权，被告擅自处分共有财产的行为无效，
第三人李培凤、杨佳宁、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨涛、秦英、杨翔述称：同被告杨振业的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人杨盛华（已去世）与杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业系姐弟关系，杨涛、杨澜系上述六人之侄子、侄女。杨振东于2007年1月10日死亡，生前与其妻李培凤（系精神病患者）生有一女杨洪，杨洪于2015年8月15日死亡，其生前未婚，生有一子杨佳宁。杨盛华于2009年11月9日死亡，其生前离异，与前夫生有二子：秦英、ＸＸ。ＸＸ于2008年10月27日死亡，其生前离异，与前妻生有一子杨翔。
本市东城区×××号院内房屋16间，建筑面积200.2平方米，原系杨盛华等六人之母，杨涛、杨澜之祖母王玉卿名下私房，后被收归公有。房屋公管期间，王玉卿去世。2003年12月1日，房管部门根据相关政策将涉诉房屋发还给上述八人。2003年12月17日，上述八人通过继承取得涉诉房屋所有权。其中杨盛华、杨力泉、杨振兴、杨振声、杨振东、杨振业各占继承份额的七分之一，杨涛、杨澜各占继承份额的十四分之一。2004年10月，杨振东、杨振业到案外人北京创世兴业房地产经纪有限公司东城分公司（以下简称创世兴业公司）办理委托售房登记手续，并出示其余六人委托其代办售房手续的公证书，向创世兴业公司表示其二人有权代表全体共有人出售涉诉房屋。2005年6月，创世兴业公司联系到徐长琰，并将涉诉房屋为八人共有及杨振东、杨振业持有代理出售房屋公证书的情况告知徐长琰。徐长琰表达购房意向后，创世兴业公司与徐长琰及杨振东、杨振业分别签订委托购房、售房代理合同。2005年7月29日，徐长琰与杨振东、杨振业签订《购房合同》。依该合同：甲方为徐长琰，乙方为杨振东（署名处为杨振东、杨振业）。该合同约定，甲方购买东城区×××号院内全部房屋，房价款170万元，合同签订后由乙方安排过户时间，甲方取得房产证后当天给付房款的50%，乙方将房屋完全腾空交付甲方，甲方付乙方其余50%房款。2005年8月15日，杨振东、杨振业向徐长琰出具《承诺书》一份。依该《承诺书》：为保证同徐长琰签订的购房合同具有法律效力，承诺我方违反合同终止买卖或交易过程中提出合同之外的要求，赔偿徐长琰按合同总房款按20%赔偿违约金，计34万元整。上述合同签订后，徐长琰于2005年8月12日至2005年11月5日期间，分5次共向杨振东、杨振业付款120万元，其中有54万元由第三人代为保管，后退还给徐长琰，其余66万购房款尚未退还给徐长琰。杨振东、杨振业向徐长琰交付院内空置西房2间（产权证载4号房）及南房西数第3间（产权证载2号房），其余涉诉房屋因有案外人承租，杨振东、杨振业将案外人交纳的房租778元移交给徐长琰。现该院内西房2间及南房1间由徐长琰实际占用。上述《购房合同》和《承诺书》已被生效判决认定无效。
2005年10月18日，徐长琰和杨振业签订《合同补充协议》，该补充协议甲方为徐长琰，乙方为杨振业。该协议约定：乙方同意将北京市×××号房产200平米以人民币壹佰柒拾万元卖给甲方；乙方同意收取人民币24.287万元（总价款170万七分之一，除去各种费用，实得20万元）；如×××号房不能顺利过户至甲方名下，乙方愿将×××号共有房产中的七分之一份额约为28.5平米，归甲方所有，并协助过户；本协议与2005年7月29日徐长琰与杨振东、杨振业所签订的×××号购房合同具有同等法律效力；当2005年7月29日徐长琰与杨振东、杨振业所签订的×××号房屋买卖合同不能履行时本协议单独成立。
2005年12月30日徐长琰将杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨振业、杨涛、李培凤、杨洪、秦英、杨翔及第三人创世兴业公司诉至本院，本院于2006年4月28日作出（2006）东民初字第00757号民事判决。徐长琰不服，向检察机关申诉。北京市人民检察院第二分院于2008年12月11日作出京检二分民行字（2008）第27号民事抗诉书，向北京市第二中级人民法院提出抗诉。北京市第二中级人民法院于2009年3月13日作出（2009）二中民抗字第7393号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，于2009年12月18日作出（2009）东民再初字第05440号民事判决。杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、秦英、杨翔、徐长琰不服提起上诉。北京市东城区人民法院于2011年4月12日以（2010）二中民再终字第15841号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院重审后，于2011年12月16日作出（2011）东民再初字第07701号民事判决，判决：1、撤销本院（2006）东民初字第00757号民事判决；2、徐长琰与杨振东（已死亡）、杨振业于2005年7月29日签订的《购房合同》无效；3、李培凤、杨洪、杨振业于本判决生效后30内退还徐长琰已付购房款66万元；4、徐长琰于本判决生效后30内将本市东城区×××号西房2间（产权证载4号房）及南房西数第3间（产权证载2号房）交还杨力泉、杨振兴、杨振声、杨澜、杨振业、杨涛、李培凤、杨洪、秦英、杨翔，并退还已收房屋租金778元；五、驳回徐长琰的其他诉讼请求。徐长琰不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年8月20日作出（2012）二中民终字第06770号判决，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，徐长琰称，因上述生效民事判决书认定《购房合同》无效，并判决李培凤、杨洪、杨振业返还全部购房款，现徐长琰要求杨振业过户其名下七分之一份额，同时要求向杨振业支付相应购房款24.287万元。被告称，《购房合同》被认定无效，作为从合同的《合同补充协议》亦应无效；如《合同补充协议》有效，第三人主张优先购买权。原告认为第三人对杨振业份额的优先购买权已过了优先购买权的行使期限。对此，第三人称，原告2014年持《合同补充协议》要求杨振业将其份额过户至其名下时，第三人才知道杨振业转让其份额，因第三人认为购房合同无效，作为从合同的《合同补充协议》必然无效，故未主张优先购买权。
上述事实，有当事人当庭陈述，《合同补充协议》，（2012）二中民终字第06770号判决书，公证书，收条等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，转让人未向其他按份共有人发出包含同等条件内容通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定同等条件之日起十五日。根据查明事实，本案的争议焦点有二项。一、关于《合同补充协议》是否有效的问题，2005年7月29日签订的《购房合同》因杨振业和杨振东无权代理其他共有产权人买卖涉诉房屋而被法院判决认定无效，但2005年10月18日徐长琰和杨振业签订的《合同补充协议》名为补充协议，实为杨振业代表自己与徐长琰签订的协议，该协议与《购房合同》并非主从合同关系，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《合同补充协议》的约定，在涉诉房屋不能顺利过户到徐长琰名下时，杨振业拥有的涉诉房屋的七分之一的份额应归徐长琰所有，杨振业协助将该份额过户至徐长琰名下，故被告杨振业应该履行合同，协助将其拥有的份额过户至徐长琰名下，本院对原告的诉讼请求予以支持。徐长琰要求向被告杨振业支付相应购房款的请求，本院亦予以支持。二、关于其他共有产权人优先购买的问题，因第三人自2014年知道《合同补充协议》存在，至今已有三年，其他共有人在此期间未主张过优先购买权，故第三人丧失其优先购买权。关于第三人所称，因第三人认为《合同补充协议》是《购房合同》的从合同，购房合同被认定无效，《合同补充协议》亦应无效，故未主张优先购买权。第三人的该意见属于认识错误，不能作为其未积极行使优先购买权的抗辩。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十一条之规定，判决如下：
一、原告徐长琰于本判决生效后十日内向被告杨振业支付购房款242870元；
二、被告杨振业于本判决生效后四十五日之内协助原告徐长琰将位于北京市东城区东四十二条92号房屋中杨振业名下的七分之一产权份额过户至原告徐长琰名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告杨振业负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范欠歌
人民陪审员 于 杰
人民陪审员 孙永红
二〇一七年十一月二十九日
法官 助理 武景格
书 记 员 王 佳