云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第583号
原告禄丰诚兴物业管理有限公司
组织机构代码：67873XXXX。
负责人欧阳俊忠，系公司经理。（未到庭）
住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。
委托代理人李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告朱照勋，1981年1O月24日生，云南省禄丰县人，现住禄丰县，身份证号码：。
原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴公司）诉被告朱照勋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托代理人李珺、被告朱照勋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告朱照勋在禄丰县浩龙佳园购置了面积为128.17㎡的住房一套。2009年6月原告与被告签订了《前期物业管理合同》，对双方应尽的义务和享受的权利做了明确约定。并且双方如期履行了合同，被告交纳了物业管理费，原告也对小区提供了服务。但是被告在明知双方存在约定、而且原告一直在为小区提供服务的情况下，交纳了2009年的物业管理费后从2010年（除20l3年外）就开始拒绝交纳物管费。但是原告为了众多业主的利益，仍然一直在为浩龙佳园的全体业主提供有效的物业服务。由于被告一直拒绝交纳物业管理费，不仅侵犯了原告的合法权利，同时也侵犯了其他业主的利益。为此原告多次催要，但被告置之不理，无奈原告只有向禄丰县人民法院提起诉讼，请求法院责令被告交纳从2010年1月1日至2015年3月31日的物业管理费2960.25元，滞纳金6606.3元，合计9566.88元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告没有尽到物业管理服务职责，其服务质量也没有达到合同要求，我不应该交纳物业管理费。我与原告签订的合同并没有截止日期。合同中约定业主逾期交费60天物管就停止服务，原告已经对我停止服务了。2、滞纳金的支付是不合理的，对被告方来说显失公平，而且约定的滞纳金明显高过云南省的相关标准，被告不应该承担滞纳金。物业服务合同未列明应于何时交纳物管费，原告并没有确定什么时间交费，我也不清楚什么时间交费，也就不存在滞纳的问题。3、对原告当庭增加的诉讼请求不予认可。4、原告要求被告交纳物管费，从原告2015年4月10日起诉开始计算，2013年4月9日之前的费用已经过了诉讼时效。另外，根据物业管理条例的相关规定，原告与我签订合同时是否拥有相关的物业资格证书？如果没有，物业服务合同就无效。
针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：
1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，欲证实原告的诉讼主体资格，同时具备物业管理的资质。
2、原、被告双方于2009年6月13日签订的《前期物业服务协议》一份，欲证实原告与被告签订有物业管理服务协议，该协议第l、4、5、10条约定了相关服务收费事宜，以及违约责任。
3、禄丰县发展和改革局签发的禄发字（2011）309号文件一份，欲证实原告的收费是根据相关文件执行的，该文件的施行期是2012年的1月1日至2013年12月31日，并不存在乱收费的情况，该文件第二条第二项规定了收费依据。
4、2015年1月29日由云南鑫玉律师事务所出具的《催交物业管理费律师函》一份，欲证实原告已经向被告发出催交物管费的律师函，但没有得到被告的回应。
5、EMS特快专递回执一份，欲证实原告�于2015年1月29日向被告发出了律师函，于2015年1月31日被告已经收到了原告发出的律师函。
经质证，被告对原告提交的证明材料1的真实性、合法性和关联性均予以认可，但是认为此份证据不能完全证实原告具有物业管理服务资质，原告方需要提交相关物业服务资质的证据。对2的真实性、合法性和关联性均无异议，但是协议中第2条的1、2、3、4、5项的规定，原告并未尽到这几项的义务。在协议中只约定了被告方违反协议需要支付相应的滞纳金，但是对原告方没有进行任何的约束。合同也没有约定交费期限和合同的截止时间。对3的真实性、合法性和关联性均无异议，但是此文件不能够完全证实原告增加物管费的主张。对4的真实性、合法性和关联性均不予认可，因为我方没有收到此份律师函，并不是被告本人收取的。对5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为与本案无关，签收人并不是被告本人。
本院认为，对原告方提交的上述证明材料，经质证，对1营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、法人身份证明书，对2《前期物业服务协议》，对3禄丰县发展和改革局文件，因被告认可其真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对4《律师函》的真实性、合法性、关联性，被告均不予认可，对5特快专递EMS回执，被告认可其真实性、合法性，不认可其关联性，对原告提交的4和5，因回执不是被告本人签收，原告提交的证据不能证实被告收到律师函，故，对4和5的真实性，本院予以采信，但其关联性，本院不予采信。
针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：
1、照片16张，欲证实小区�在安全隐患，原告没有尽到应尽的安保义务。
2、照片9张，欲证实小区内卫生脏乱差。
3、照片6张，欲证实2011年后原告已经停止对被告的物业管理服务，被告家下水道漏水是被告请人进行维修的。
4、照片6张，欲证实小区绿化的管养，存在枯死现象。
5、集体违权登记表21份，欲证实小区大多数业主对物业管理的满意度的客观反映。
经质证，原告对被告提交的证明材料1的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为整组照片没有在原告的参与下，并且原告于2015年4月1日全部撤除了对该小区的管理，原告不清楚该组照片是在什么阶段拍摄的，时间地点不清楚。对2的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为公司完�按照合同的约定履行了应尽的义务，该组照片不能证实被告方的主张。对3的真实性、合法性和关联性均予以认可，认为被告家漏水是事实，但是该组照片的最后一张显示出虽然被告家出现了问题，但是原告方已经及时的派人进行维修。对4的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为因为没有得到原告方的允许进行拍摄，并且按照合同约定小区内一日一清，拍摄情况不能呈现小区内的情况，只能证实小区某一个点，不能证实小区的整体规范，并且与本案无关。对5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为登记表没有反映出什么时间制作的，该小区已经组建业主委员会，而且原告于2015年4月1日按照业主委员会的要求已经完全退出了对该小区的管理，原告不清楚是何时制作的这些表。
本院认为，对被告提交的上述证明材料，经质证，原告对1、2、4的真实性、合法性和关联性均不予认可，对被告提交的小区公共设施、卫生、绿化存在不同程度问题的照片，其真实性，本院予以采信，但对关联性不予采信。对3，原告认可其真实性、合法性和关联性，对被告家中漏水情况照片的真实性，本院予以采信，但对关联性不予采信。对5，原告认可其真实性、合法性，但不认可其关联性，该业主集体维权登记表的真实性，本院予以采信，但对关联性不予采信。被告提交的上述证明材料，欲从公共设施维护、卫生清洁、花草护养及其物业服务方面证实原告存在未全面履行物管服务职责的问题，但原告是否全面履行物管服务职责不应在本案中评判。
2015年5月7日，原告向本院提交了如下补充证明材料：
1、《物业服务企业资质证书》一份。
2、原告工作人员的工作上岗证三份，1和2，欲证实原告具备物业管理服务的三级资质。
3、浩龙房地产公司和诚兴物管公司签订的《前期物业服务合同》一份，欲证明诚兴物管是建设单位选聘的，以及物业的面积、收费的标准，违约的责任，物业服务的期限自2009年1月1日至2015年12月31日。
4、原告于2011年12月28日出具的《关于调整物业管理费收取标准公告》复印件一份，欲证明原告在2011年12月28日对收费标准进行提高，原告将其贴在物管办公室门口进行了公示。
5、原告于2013年2月28日出具的《收据》存根一份，欲证实被告2013年2月28日交纳了2013年的物管费705元，优惠了一个月64元的费用。
经质证，被告对原告提交的证明材料1�质证书的真实性、合法性、关联性均予以认可，但是认为取得时间是2013年11月26日，而原、被告签订《前期物业服务协议》的时间是2009年，所以该服务协议是无效的。对2工作人员的上岗证，其真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，因为单位是浩龙房地产开发公司，不是诚兴物业公司。对3《前期物业服务合同》，其真实性、合法性、关联性都不予认可，因为该合同昨天开庭没有提交，今天提交，他们两家公司本来就是一家人，随时可以签订，然后提交。昨天开庭原告说营业执照变更过，但这个协议中法人代表是欧阳俊忠，明显是昨晚造的假。对4物管费的调整公告的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为昨天开庭没有出示，完全可以昨晚打印今天提交，至于贴哪里我们是不知道的。对5交费收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为交费的收据，�该是我本人签字的收据，这个收据上不是我签的字。
本院认为，原告提交的1物业服务企业资质证书能证实原告已经有关部分核发资质证书的事实，本院予以采信。对2工作人员上岗证，能证实原告聘请的工作人员已经完成物业管理相关岗位培训具备上岗资格的事实，本院予以采信。对3《前期物业服务合同》有合同双方当事人的签章，能证实房地产开发公司委托原告管理小区的事实，本院予以采信。对4物管费的调整公告，其粘贴于小区物管办公区、公示栏内，虽然被告称没有看到也不知晓，但其内容关涉小区全体业主，被告没有于公示期内看到该公告也可以通过小区其他住户了解到公告内容，故对其公告，本院予以采信。对5《收据》，被告认为该收据无自己的签名，对其真实性、合法性和关联性均不予认可，该《收据》是原告作为收�方向交款人出具，《收据》标明具体项目内容，加盖了原告公章，且经办人签了字，符合证据的形式要件，本院予以采信。
经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下法律事实：
被告朱照勋居住于浩龙佳园小区（公务区二期）13幢2单元201室，该房屋建筑面积为128.17㎡。2009年1月1日，云南浩龙房地产开发有限公司将浩龙佳园小区（公务区二期）物业委托给本案原告诚兴公司进行管理，同时双方签订了《前期物业服务合同》，对相关权利义务进行了约定。2009年6月13日，本案原告诚兴公司（乙方）与被告朱照勋（甲方）签订了《前期物业服务协议》。该协议第一条约定了甲方和乙方的权利义务，甲方的权利和义务为：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；选举业主委员会，并享有被选举权；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；按时交纳物业服务费及各项代收代交费用等。第二条约定了乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；依据本协议向甲方收取物业服务费等。第四条约定服务期限：自《交房通知》签发之日起。《交房通知》签发日期为2009年6月13日。第五条约定物业服务费及相关费用：甲方交纳费用时间从交房通知开具之日起开始计算；甲方每月需交纳的物业服务费按建筑面积为0.4元／㎡。第七条约定了代收代交收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代交服务，收费标准执行政府规定。第十条约定了违约责任：乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天应收金额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务等。
2009年被告朱照勋按照0.4元／㎡交纳了一年的物管费615元；2013年2月28日按照0.5元／㎡交纳了一年的物管费705元（优惠免收了64元）。2011年12月28日，原告诚兴公司在浩龙佳园小区公告栏内粘贴《公告》，公告自2012年1月1日起，浩龙佳园物业管理费收费标准由0.4元／㎡调整为0.5元／㎡。公告期届满后，原告诚兴公司以0.5元／㎡标准向浩龙佳园的业主收取物管费。2015年1月31日，原告诚兴公司通过“国内标准快递EMS”向被告朱照勋邮寄律师函，催交2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及违约金。EMS回执签收人是“汪勤杰”，但没有注明其与被告朱照勋是什么关系，也未标注回执签收时间。2015年4月1日，浩龙佳园小区业主委员会成立，原告诚兴公司终止对浩龙佳园小区物业管理服务。被告朱照勋欠原告诚兴公司2010年、2011、2012、2014年、2015年1月1日至3月31日的物业管理费。2015年4月10日，原告诚兴公司向本院提起诉讼，要求被告支付欠交的物业服务费及滞纳金。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。在前期物�管理服务协议履行的过程中，原告按照协议的约定提供相应的物业服务，被告也应按照协议的约定支付原告相应的物业管理费用。根据《物业管理条例》的相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条约定，服务期限自《交房通知》签发之日起，而《交房通知》签发日期为2009年6月13日。根据协议第四条约定，朱照勋交纳的2009年的物管费615元应视为2009年6月13日起至2010年6月12日止的物管费；于2013年2月28日交纳的2013年的物管费705元，应视为2012年6月13日起至2013年6月12日止的物管费。现被告朱照勋欠交的是2010年6月13日起至2011年6月12日止，2011年6月13日起至2012年6月12日止，2013年6月13日起至2014年6月12日止，2014年6月13日起至2015年3月31日止的物管费。就上述欠交的物管费，被告朱照勋提出2013年4月9日之�的物管费应适用诉讼时效的抗辩主张，本院认为，本案系合同纠纷，适用二年的普通诉讼时效，原告于2015年4月10日向本院起诉，2013年4月10日是诉讼时效起算时间，本案审理过程中，原告不能提交证据证实于2013年4月10日前向被告朱照勋主张过权利，故2013年4月10日之前的费用因已经过诉讼时效，原告丧失了请求支付2013年4月10日前相关费用的胜诉权。被告朱照勋2013年2月28日交纳物管费705元应视为2012年6月13日起至2013年6月12日止的物管费，故，该交费行为视为被告放弃对2012年6月13日起至2013年4月10日止的物管费的诉讼时效抗辩。但被告朱照勋2012年6月13日前的物管费适用诉讼时效。现被告朱照勋应支付拖欠2013年6月13日起至2015年3月31日止的物业管理费1346元【128.17㎡0.5元／㎡21个月=1346元】给原告。故对原告要求被告交纳从2010年1月1日至2015年3月31日的物业管理费2960.25元的诉讼请求，本院支持1346元。对原告要求被告支付滞纳金6606.3元的诉讼请求，本院认为，双方当事人约定的违约金过高，而原告主张的滞纳金支付标准没有相应的法律依据，本院根据同期银行贷款年利率6%计算支持81元。虽然原、被告签订的协议没有约定截止日期，但签订协议后，原告诚兴公司对浩龙佳园进行物业服务至2015年3月31日止，故被告提出原告已停止对自己的服务的诉讼主张，本院不予支持。本案审理中，被告提出的原告没有严格按照协议履行物业服务，导致小区存在安全隐患、卫生脏乱差、绿化缺乏管养导致花木枯死的主张，本案中不作评判。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若�问题的解释》第六条，《物业管理条列》第四十二条的规定，判决如下：
由被告朱照勋于本判决生效后十五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2013年6月5日起至2015年3月31日止的物业管理费1346元、滞纳金81元，两项合计1427元。
案件受理费减半收取25元，由被告朱照勋承担。因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并支付原告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 萧天桃
二〇一五年七月一日
书记员 李昱蓉