北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07578号
上诉人（原审原告）付宗平，男，1968年1月11日出生。
委托代理人张国印，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王欣欣，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京华泰盈丰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼-1层JC-27。
法定代表人崔金萍，总经理。
委托代理人逄伟平，北京坤道律师事务所律师。
上诉人付宗平因与被上诉人北京华泰盈丰物业管理有限公司（以下简称华泰盈丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年05月28日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭，并于2015年06月01日公开开庭进行了审理。上诉人付宗平委托代理人王欣欣，被上诉人华泰盈丰公司委托代理人逄伟平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
付宗平在原审法院诉称：2012年3月19日，付宗平与华泰盈丰公司签订了一份《北京市物业服务合同》，合同约定华泰盈丰公司为付宗平提供物业共用部位的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，消防服务等物业服务内容，并按照物业的建筑面积收取物业服务费用，每月每平米5.8元。后付宗平得知华泰盈丰公司并未取得物业服务企业任何资质等级。依据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院行政主管部门制定。建设部令第125号《物业服务企业资质管理办法》第三条规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。由于华泰盈丰公司在未取得等级资质的情况下从事物业服务活动，违反了行政法规的强制性规定，故付宗平诉至法院要求确认2012年3月19日付宗平与华泰盈丰公司签订的《北京市物业服务合同》无效。
华泰盈丰公司在原审法院辩称：不同意付宗平的诉讼请求，华泰盈丰公司与付宗平签订的物业服务合同为有效合同。首先，华泰盈丰公司具有独立的法人资格，营业执照经营范围中有“物业管理”一项，有权开展物业经营活动；其次，双方的合同未违反法律、行政法规的强制性规定。《物业服务企业资质管理办法》不属于法律、行政法规，而付宗平所引用的《物业管理条例》规定是管理性规定，不是效力性规定；第三，本物业管理区域属于商业物业管理区域，具有自身的特殊性，人数众多、涉及面广，华泰盈丰公司的物业管理属于业主共同决定的自管，兼具解决历史遗留问题、维护区域稳定、防范群体性矛盾、统一经营管理等多重功能；第四，该自管方式已经得到了业主委员会书面的肯定和认可；第五，付宗平身为华泰盈丰公司股东和业主委员会委员，其做法与公司发展和地区稳定是背道而驰的。
原审法院经审理查明：
2012年3月19日，付宗平（甲方）与华泰盈丰公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，约定付宗平选聘华泰盈丰公司，由华泰盈丰公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，物业项目的名称为北京市青年路西里3号院7号楼，坐落位置为北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×号，建筑面积为26.13平方米，物业服务期限为十年，自2013年4月1日至2023年3月31日，物业费用由业主（付宗平）按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米5.8元。华泰盈丰公司认可自身未取得《物业服务企业资质管理办法》及《物业管理条例》要求的资质，但其营业执照上载明的经营范围包括物业服务。
原审法院认为：
根据我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案的争议焦点为付宗平所引用的《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的规定是否为法律、行政法规的强制性规定。合同效力的认定关系到市场交易的安全和稳定，对确认合同无效应严格把握。《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，《物业服务企业资质管理办法》第三条规定“物业服务企业资质等级分为一、二、三级”，国家对物业服务企业实行资质管理，是为了规范物业管理活动，上述规定亦未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效，故原审法院认为上述规定仅为管理性规定，非效力性强制性规定，付宗平以此要求确认双方的物业服务合同无效，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院判决如下：驳回付宗平的诉讼请求。
付宗平不服原审法院判决，向本院上诉称：华泰盈丰公司未取得物业服务企业等级资质，签订的《北京市物业服务合同》无效，原审法院认定错误。根据《物业管理条例》第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；《物业服务企业资质管理办法》第二条规定，在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理。在我国，建筑施工企业未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程施工合同无效。同理，物业服务企业签订物业服务合同，提供物业服务的前提就是要有资质，有了资质才能进入物业服务领域。如果没有资质的物业服务企业能签订物业服务合同，也能从事物业管理服务，那么物业服务领域整个行业将无秩序可言。即使华泰盈丰公司的经营范围中有“物业管理”一项，但进行物业管理的前提仍应具有相应资质。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为成立的必要条件之一就是行为人应具有相应的民事法律行为。物业服务企业没有资质就没有民事法律行为，所签的物业服务合同无效。原审法院认定错误。二、原审法院将《物业管理条例》第三十二条第二款认定为“管理性规定”是错误的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。付宗平认为，区分效力性规定和管理性规定主要应看违反该强制性规定，是否会违背我国相关法律的立法宗旨，如果违反该强制性规定会违背我国相关法律的立法宗旨，那么该强制性规定即为效力性强制性规定。在我国，关于物业服务企业签订物业服务合同时应否具备相应资质虽然没有法律明确规定，但在建筑施工领域，施工企业未取得建筑企业资质或者超越资质等级所签订的施工合同是无效的。付宗平认为，在物业服务领域也是需要专业的公司和人员进行管理和服务的，也应参照建筑施工领域的准入规则，即物业服务企业签订物业服务合同时应具备物业服务企业资质，否则签订的物业服务合同无效。只有这样才能从根本上维护广大业主的利益，才是与我国立法宗旨和国情相一致的。因此，付宗平认为《物业管理条例》第三十二条第二款符合我国国情，体现立法的宗旨，属于效力性规定。综上所述，华泰盈丰公司不具备物业服务企业资质，与付宗平签订的《北京市物业服务合同》无效。原审法院认定错误。综上，付宗平请求：一、撤销原审判决，改判付宗平与华泰盈丰公司签订的《北京市物业服务合同》无效。二、本案的诉讼费用由华泰盈丰公司承担。
华泰盈丰公司服从原审法院判决，其针对付宗平的上诉理由答辩称：原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市物业服务合同》等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：
根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：付宗平、华泰盈丰公司之间签订的《北京市物业服务合同》（简称涉案合同）是否应当被认定为无效。付宗平主张，华泰盈丰公司未取得物业服务企业等级资质，其缺乏签订涉案合同应具有的民事行为能力，且违反了《物业管理条例》第三十二条、《物业服务企业资质管理办法》第三条，故涉案合同应当被认定为无效。对此本院认为，首先，华泰盈丰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，未取得物业服务企业等级资质并不影响其签署涉案合同的民事主体资格。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案中，从《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的内容来看，二者均系规范物业管理活动的条款，且未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效。原审法院据此认为上述规定仅为管理性规定而非效力性强制性规定，付宗平以此要求确认涉案合同无效于法无据，并无不当。综上所述，付宗平的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由付宗平负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由付宗平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一五年六月二日
书 记 员 武原野