浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第769号
原告：钱培红，男，1967年6月28日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：章迁敏，男，1978年12月6日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵建英，女，1978年10月7日出生，汉族，住淳安县。
被告：吴增产，男，1971年8月12日出生，汉族，住淳安县。
被告邵建英、吴增产的委托诉讼代理人：顾冬庆，北京京平律师事务所律师。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县。现在浙江省南湖监狱服刑。
原告钱培红与被告章迁敏、邵建英、吴增产、王有德确认合同无效纠纷，于2015年11月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，本院于2015年11月10日裁定中止本案诉讼。后中止诉讼情形消失，本院公开开庭进行了审理。原告钱培红的委托诉讼代理人方小飞，被告吴增产及被告邵建英、吴增产的委托诉讼代理人顾冬庆，被告王有德到庭参加了诉讼。被告章迁敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱培红诉称：2007年，被告邵建英、吴增产位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新。期间，被告邵建英、被告吴增产和被告王有德就前述房屋建造事宜进行合作。合作期间，被告邵建英、被告吴增产向被告章迁敏转让前述所造房屋第五层501室，并于2007年4月8日签订《协议书》，协议约定被告邵建英、被告吴增产协助被告章迁敏办理房屋产权证，如遇国家征用按面积分配国家征用赔偿款等。2011年4月4日，被告章迁敏向原告转让前述房屋并签订《协议书》，之后，原告依约交付房款27万元。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2015年7月9日，被告邵建英向原告返还购房款89850元。根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，于2007年4月8日签订的《协议书》和于2011年4月4日签订的《协议书》均无效，原告要求被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。为维护原告的合法权益，根据我国法律的规定，特向贵院起诉，要求：1、诉请判令于2007年4月8日签订的《协议书》和于2011年4月4日签订的《协议书》无效；2、诉请判令四被告共同返还原告剩余购房款180150元；3、诉请判令四被告共同承担购房款270000元自2011年4月5日始至2015年7月9日止按年利率5.15%计算的利息59251元；4、诉请判令四被告共同承担房款180150元自2015年7月10日始至2015年10月30日止按年利率4.6%计算的利息2532元。
原告为支持自己的诉请，向本院提供了以下证据：
1、协议书（复印件）1份；
2、协议书（原件）2份；
3、收条（原件）1份；
4、转账凭证（复印件，加盖公章）1份
以上证据证明房屋买卖及付款的事实。
被告章迁敏未到庭参加诉讼，但提供书面答辩称其与原告钱培红之间的房屋买卖是双方自愿的，且买卖房屋本身有盈有亏，钱培红的损失应该向原房东主张。
被告章迁敏未向本院提供任何证据。
被告吴增产、邵建英辩称，1、2007年4月8日的协议书与原告没有关系，该协议是二被告与被告章迁敏签订的，原告的主体资格不适格；2、章迁敏与原告签订的协议书，与二被告无关，二被告不是该协议的相对人，也不是适格的被告；3、无论哪份协议，均没有合同标的，原告要求返还购房款没有依据。
被告吴增产、邵建英未向本院提供证据。
被告王有德辩称，被告收到的钱均用于支付工程款，房子当时是卖给章迁敏的。
被告王有德未向本院提供证据。
被告吴增产、邵建英、王有德对原告提供的证据1的真实性没有异议，本院予以采信。证据2、3、4被告吴增产、邵建英、王有德均认为不清楚，被告吴增产、邵建英还认为该组证据与自己无关联。本院经审查认为，该证据能反映被告章迁敏将案涉房屋卖给原告的事实，本院予以采信。
综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2007年4月8日，被告吴增产、邵建英（甲方）与被告章迁敏（乙方）签订一份《协议书》。约定甲方将座落在千岛湖镇东庄村旧房拆旧建新，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。并约定座落在千岛湖镇××室（92.51平方米）永久性归乙方所有及其它事项。2011年3月6日及2011年4月4日，原告（乙方）与被告章迁敏（甲方）签订二份《协议书》。约定甲方将座落于千岛湖镇东庄村东庄公寓3号楼501室出售给乙方，房屋总价款270000元。2011年3月6日，原告支付购房预订款10000元，2011年4月4日通过转账支付房款260000元。2013年4月，因淳安县撤村建居的需要，案涉房产被列为国家征收拆迁范围。2015年7月9日，原告收到房屋补偿款89850元。另查明：原告钱培红系淳安县威坪镇龙潭村人，被告章迁敏系淳安县姜家镇浮林村人。原告因其他损失没有得到弥补，故成讼。
本院认为：一、原告钱培红与章迁敏之间签订的《协议书》的效力。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是淳安县××东庄村所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告章迁敏之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。三、关于被告吴增产、邵建英、王有德在本案中是否承担责任问题：因原告钱培红与上述三被告无合同关系，其房屋系从被告章迁敏处买受取得，故被告吴增产、邵建英、王有德不是本案的适格被告，在本案中无需承担民事责任；同理原告要求确认被告吴增产、邵建英与被告章迁敏于2007年4月8日签订的协议书无效的请求，因原告与该协议书约定的内容无法律上的利害关系，本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告钱培红与被告章迁敏于2011年3月6日签订的《购房协议书》和2011年4月4日签订的《协议书》均无效。
二、被告章迁敏于本判决生效之日起十日内返还原告钱培红购房款180150元并支付利息61783元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告钱培红的其他诉讼请求。
案件受理费4929元，由被告章迁敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月十二日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。