安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00532号
原告：合肥申大物业服务有限公司，住所地合肥市包河区。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，合肥申大物业服务有限公司员工。
被告：高玉婷，女，汉族，1987年7月13日出生，无业，住合肥市。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告高玉婷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲与被告高玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告高玉婷系玫瑰绅城花园C4幢601室业主，自2011年1月1日起，被告以各种借口为由拖欠物业管理费及能耗费，累计欠31个月物业管理费计2634.86元、34个月能耗费计884.54元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告高玉婷立即支付原告2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费2634.86元、能耗费计884.54元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠物业管理费2634.86元为基数自2014年2月10日起按照银行同期贷款利率计算至款清日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告高玉婷辩称：被告高玉婷在2010年6月26日办理入住手续后，预先向原告预缴了2010年7月1日至2010年12月31日半年度的物业费，履行了作为业主的物业缴费义务，但原告申大物业收费后，未按照《前期物业管理服务协议》约定提供一级标准的服务，应由原告申大物业承担一切因其失约、失职所造成的损失。理由如下：一、原告申大物业收款后，不仅不履行服务义务，服务态度也特别的恶劣，原告的不作为、令人发指的行为在全国和本省各大网络和纸质均有披露，如：1.小区门前秩序乱、环境卫生差，各种商业、商店在住宅小区内营业，不及时制止和处理，影响公共安全和秩序；2.小区内公用设施（监控、设施维护等）、绿化环境等设施长期无人维护，小区监控长期未开启，楼宇对讲系统形同虚设，路灯、过道灯损坏无人修理、生活泵房未尽管理责任，间断性停水事件时常发生，小区电梯经常性损坏无人修理，绿化无人修剪，楼道卫生未及时养护，消防设施无人维护，未委托专业资质单位进行维修保养；3.物业公司不履行合同约定“每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目”的公示账目义务，出租公用部位，收益不公开，应归全体业主所有；4.未做好商铺沿街交通秩序与园区车辆停放，随处私画车位线进行收费；5.物业管理纠纷诉讼时效是两年，被告高玉婷也从没有收到过物业催要物业费的通知，原告诉请部分超过诉讼时效；二、原告申大物业所提供的证据资料中所显示的公共设施水表、电表指数变化无常，个别表计指数异常且偏差较大，可以认为原告申大物业不认真履行物业管理责任，造成公共设施的水费、电费严重超支，非常不合理。综上，申大物业公司没有尽到管理义务，是物业公司自己失职所致，请求法庭驳回原告诉请。
经审理查明：2010年3月25日，上海城开集团合肥置业有限公司（甲方）与合肥申大物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。《前期物业服务合同》对各自的权利、义务，物业服务事项，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中第三十二条规定合同为期三年，自甲方通知乙方入驻物业的书面通知书所写日期计算。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十三条规定本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。
2010年6月23日，高玉婷作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作。被告高玉婷系玫瑰绅城花园C4幢601室业主，该房屋建筑面积72.03平方米，房屋类型为高层住宅。截至2013年7月31日期间，被告高玉婷累计拖欠物业管理费2634.86元、能耗费计884.54元。
另查明：合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅服务费为每月1.18元／平方米。原告合肥申大物业服务有限公司在玫瑰绅城花园提供物业服务至2013年7月31日。期间原告通过手机、张贴催费单的方式向高玉婷发出催收物业费通知。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料、照片以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥申大物业服务有限公司与被告高玉婷签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字确认，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告高玉婷在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告高玉婷作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。至于上海城开集团合肥置业有限公司与合肥申大物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》履行期限届满与否，作为提供小区物业服务的原告有权收取其提供服务期间按合同约定的物业服务费及参照合同约定收取相关费用。本案中，被告高玉婷未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费2634.86元、能耗费计884.54元，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付公共能耗费，本院予以支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率计算现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。被告作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，判决如下：
一、被告高玉婷于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费2634.86元及违约金（以2634.86元为基数自2014年2月10日起按照银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）；
二、被告高玉婷于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费计884.54元。
如果被告高玉婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，其他诉讼费100元，合计150元，由被告高玉婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 员 杨天柱
人民陪审员 黄镇亮
人民陪审员 毕明田
二〇一四年七月十五日
书 记 员 郑 亮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。