山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民二初字第448号
原告孙振华。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所滨州经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，公司董事长。
诉讼代理人孙玉胜，滨州市中博房地产有限公司职工，特别授权。
原告孙振华与被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告孙振华于2015年12月10日诉来本院，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振华，被告滨州市中博房地产有限公司诉讼代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振华诉称，2009年12月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的中博国际商贸城第某号商品房，总价款为270229元。合同第八条约定“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订以后，原告依约支付了购房款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房。至起诉之日，被告已逾期交房5年多，严重影响了原告的正常生活。原告认为，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。对以上问题，经原告多次交涉，被告均拒绝履行。原告为维护自身合法权益，特具状法院，要求判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的中博国际商贸城第某号商品房，配合原告办理房屋所有权和土地使用权登记，被告向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金116684元和起诉次日至实际交房之日的违约金，请求公正裁决。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，案涉房屋于2010年10月15日由经营管理公司接收，无须向原告孙振华二次交付。原告孙振华主张违约金标准过高期限过长，请求予以调整。房屋达到交付条件之后，被告曾多次通知原告到被告住所地办理权属登记事宜，被告一直没有办理。因此，被告没有不履行有关协助办理产权证的义务，不应承担违约责任。请求法庭查清事实，依法公正判决。
经审理查明，2009年12月19日，原告孙振华与被告中博房地产公司签订“商品房买卖合同”，合同约定，原告孙振华购买被告中博房地产公司开发的中博商贸城第某号商品房，房屋合同面积51.17平方米；商品房单价5281元/平方米，总价款270229元，分别于2009年12月19日首付149229元，余款121000元，以银行按揭贷款方式支付。出卖方应当在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不要求退房时，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人备案完毕后，在买受人及时缴纳办理产权证等费用后，出卖人承诺在200个工作日内协助客户办理完产权证；合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉等。合同签订后，原告孙振华于2009年12月19日向被告中博房地产公司支付首付款149229元。2010年2月5日，原告孙振华以按揭贷款方式获取的银行贷款支付被告中博房地产公司剩余房价款121000元。
2009年12月19日，原告孙振华与被告中博房地产公司签订“商品房买卖补充协议”，商品房买卖补充协议约定，原告孙振华将购买的中博国际商贸城第某号商品房委托给被告指定的经营公司经营，期限为6年，自交房日起的半年装修期限届满之日开始计算，并与被告及被告指定的经营公司签订《经营管理合同》。原告同意房屋具备交付条件后，被告可向经管公司直接交付房屋，该交付行为视同对原告的交付。双方任何一方违反协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按日向守约方支付该商铺总价款270229元的万分之八的违约金，并承担其他对守约方造成的实际损失。
被告中博房地产公司开发建设的中博国际商贸城1#商贸楼建设工程施工迟延，未按原计划完成竣工交付，至2010年10月15日才实际完成工程的竣工验收。2010年10月15日，被告中博房地产公司指定滨州市中博商贸城经营管理有限公司接收案涉某号商铺，该公司占有控制房屋至今。
上述事实，有商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、收款收据、借款凭证、房屋交付验收单、建设工程竣工验收备案证、房屋所有权登记证，以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告孙振华与被告中博房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，未损害公共利益和第三方权益，依法自成立时具有约束力。合同订立以后，缔约双方应当按照合同约定或法律规定严格履行各自义务。商品房买卖合同订立后，原告孙振华已依约及时支付被告中博房地产公司全部购房价款，履行了合同约定全部义务。被告中博房地产公司依《商品房买卖合同》的约定应当于2009年12月31日前向原告交付所售商品房。但根据双方签订的《商品房买卖补充协议》约定，被告中博房地产公司有权将房屋交给其指定的经营管理公司经营6年。即被告中博房地产公司无须再向原告交付商品房，而由自己或指定的经营管理公司持续占有控制经营商品房，直至经营管理期限届满。此内容系对原《商品房买卖合同》中有关房屋交付义务的实质变更，事实上免除了在原合同约定时间的房屋交付义务。由于原《商品房买卖合同》中的房屋交付义务已经免除，那么该合同中约定的有关“逾期交房”及“逾期交房的违约责任”的条件便失去了生效依据，因而不再发生效力。据前述二份合同约定履行期限计算，原约定房屋交付期限2009年12月31日，与被告有权免费经营期限6年（另有半年装修期限）叠加，被告中博房地产公司应当于2016年6月30日经营管理期限届满后向原告交还房屋。而在前述期限到达以前，原告请求交付房屋尚未达到履行期限，本院不应予以支持。原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。由于被告中博房地产公司开发建设进度缓慢，建设工程竣工验收时间推迟，致房屋办理所有权登记时间迟延，依法应当承担违约责任。原告孙振华请求支付逾期办证违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告滨州市中博房地产有限公司支付原告孙振华逾期办理房屋产权登记违约金2702元，于判决生效之日起五日内履行完毕。
二、驳回原告孙振华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2688元，由原告孙振华负担2000元，被告滨州市中博房地产有限公司负担688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠诚
人民陪审员 刘志霞
人民陪审员 郑加加
二〇一六年三月十六日
书 记 员 刘劲松