呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第04408号
原告赵建军，住呼和浩特市新城区。
委托代理人孟玉涛，内蒙古启安律师事务所律师。
被告林富科，住呼和浩特市赛罕区。
被告王秀清，住呼和浩特市赛罕区。
二被告共同委托代理人马坤杰，爱德律师事务所律师。
原告赵建军诉被告林富科、王秀清买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，于2015年11月12日、2015年1月22日由审判员袁苑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵建军委托代理人、被告林富科、王秀清及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵建军诉称，2012年3月25日，原告与被告签订了《农村宅基地转让协议》，约定原告付款228000元购买被告位于赛罕区巴彦镇圪老板村的1280平米宅基地使用权。原告于签合同当日给付被告103000元，第二被告王秀清签收并出具收条，后原告又陆续支付被告35000元，被告共计收取原告宅基地款138000元。当年，原告在购买的宅基地上投资建房，用工用料建了一半，被相关部门告知此地段不能盖房而停工，但原告为此已经投入了5万余元。此后，原告多次与被告协商退款及赔偿事宜，被告于2015年5月退还原告88000元，其他款项至今未付。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告返还原告购买宅基地余款50000元；2、二被告支付原告合同约定的违约金50000元，赔偿建房投入损失50000元；3、被告支付宅基地款与建房投入款50000元利息至实际给付之日，计算至起诉之日2015年9月25日为39144元；4、被告支付原告鉴定费3000元。
被告林富科辩称，原告所述与事实不符，本案涉案的宅基地原归赛罕区太平庄乡圪老板村村民张英俊所有，由于被告与张英俊同属该村村民，张英俊将该宅基地使用权转让给被告。原告得知被告享有该宅基地使用权后与被告协商，要求购买该宅基地使用权。双方协商后以228000元的价格转让给原告，原告担心该村里的其他村民反对而导致购房目的落空，约定由被告出面解决村民反对而产生的矛盾，原告先行支付给被告120000元转让款，待房屋地基和围墙完工后一次性给付被告剩余款项。但原告违反协议约定未履行后续付款义务，截至目前原告仅给被告138000元。之后由于城管部门将原告所建房屋地基与围墙强行拆除，原告找到被告协商解决方案，双方协商一致由原告向被告返还宅基地并恢复原状，被告则退给原告88000元，双方再无其他争议。被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金，首先是原告违反合同约定，在建成房屋地基与围墙后，未向被告支付剩余宅基地转让费90000元。根据合同约定，如原告反悔则应将已付的土地转让款作为违约金偿付给被告。事后双方经过协商，由被告退给原告88000元后双方再无争议，但这并不代表原告没有违约行为存在，因此违约方为原告，被告不应向原告承担违约责任。该协议履行是因城管行为致使原告所建房屋被拆除，与被告无关，被告不应赔偿原告违约金。从协议效力上说，该协议因违反法律行政法规的强制性规定而无效，既然协议本身无效就谈不上违约的问题。退一步讲，假设该协议有效，我国违约金的性质一般为补偿性违约金，目的是为了弥补守约方受到的损失，而原告在请求赔偿实际损失的基础上再次要求支付违约金，明显违背了合同法的立法本意，原告主张的违约金数额过高，不应予以支持。原告明知自己非该经济组织成员，不具备受让宅基地的主体资格，仍然主动购买被告所有的宅基地使用权，原告应对自己的行为承担全部责任。原告主张的实际损失50000元没有数据支持，与实际损失相差甚远，无法得到支持。本案为宅基地引发争议所致，不属于民间借贷，不存在利息。双方签订的协议为无效协议，原告没有获得该宅基地的主体资格，该宅基地使用权流转也未通过集体民主议定程序，违反了法律的强制性规定，该协议没有法律效力。综上所述，原、被告签订的《农村宅基地转让协议》因违反法律的规定，又因违建行为被行政机关强行拆除，原告要求被告支付违约金、赔偿损失及支付利息的请求不能成立，应驳回原告诉讼请求。
被告王秀清与被告林富科的答辩意见一致。
在审理过程中，原告向法庭提供了如下证据：
1、《收条》复印件三份，用以证明被告收取了原告138000元；
2、照片三张，用以证明宅基地的现状；
3、《农村宅基地转让协议》复印件一份，用以证明原、被告双方签订了宅基地转让协议书，约定了违约责任；
4、《鉴定报告》原件一份，用以证明原告建房的损失。
5、鉴定费收据复印件一份，用以证明原告鉴定损失的花费；
6、“停工通知书”复印件一份，用以证明原告在该宅基地上建房，被相关部门强制拆除。
经质证，被告林富科对证据1真实性认可；对证据2不认可，不是本案涉及的宅基地；对证据3真实性认可，对要证明的问题不予认可；对证据4的合法性认可，原告申请的工程建筑费是由原告自行承建，与被告无关，被告并未同意，所以其真实性不予认可，原告明知是城镇居民不具备购买村宅基地的资格，被告只有协助原告办理建房手续的义务，所有建房手续均由原告自行办理，在未能完成建房手续下自行开工，所造成的后果应自行承担，与被告没有关系；对证据5鉴定费票据不予认可，与被告无关；对证据6该《停工通知书》没有在法定举证期限内提交，且该通知书上没有公章，不予质证。
被告王秀清与被告林富科的质证意见一致。
在庭审过程中，被告林富科、王秀清提供了如下证据：
照片五张，用以证明原告要求的实际损失不能成立，原告主张的50000元的损失与实际情况不同。
经质证，原告对该证据真实性认可，关联性不予认可。
经审理查明，被告林富科、王秀清系夫妻关系，同为赛罕区巴彦镇圪老板村村民。2012年3月25日，原告赵建军与被告林富科签订农村宅基地转让协议，内容为：“被告将位于赛罕区巴彦镇圪老板村，东至巴音，西至水渠3米，南至林金毛，北至路，共计1280平方米的宅基地，北面出路5米，上述宅基地的使用权归原告赵建军享有。转让金额：该宗地的转让价格为人民币22.8万元整。双方签字之日起，原告支付被告林富科人民币12万元，其余款项待赵建军把房屋地基和围墙完工一次性付清。该宅基地上的房屋由赵建军自行出资建造，房产归赵建军所有。建房手续由被告林富科配合办理。在原告施工中如有地方村民或其他人干涉由被告林富科出面解决，所产生的费用由被告林富科自己承担。如解决不了被告林富科应在15日将原告赵建军造成的损失全部赔偿并增加全部损失5万元的违约金。本协议签订后，任何一方不得反悔，如被告反悔应向原告全额退还宅基地转让款22.8万元，并偿付违约金5万元，如造成原告损失还应赔偿原告损失。如原告反悔则已付的土地转让款作为违约金偿付给被告林富科”。协议签订后，原告分三次支付给二被告宅基地款13800元。2012年9月13日，赛罕区巴彦镇城管大队对原告下达了《停工（核查）通知书》，责令原告在圪老板村停止新建地基。后原、被告协商此事，被告返还原告购买宅基地款88000元。在审理过程中，原告委托本院对其在该宅基地上的建房投入作鉴定，经鉴定，评估建房投入作价为53637元，且原告花去鉴定费用3000元。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告返还原告购买宅基地余款50000元；2、二被告支付原告合同约定的违约金50000元，赔偿建房投入损失50000元；3、被告支付宅基地款与建房投入款50000元利息至实际给付之日，计算至起诉之日2015年9月25日为39144元；4、被告支付原告鉴定费3000元。
本院认为，村集体组织以外的个人与村集体组织成员签订买卖宅基地合同，购买村集体内的宅基地，违反了法律的强制性规定，因此，原、被告于2012年3月25日签订的《农村宅基地转让协议》为无效合同，原告应当将受让的位于赛罕区巴彦镇圪老板村的宅基地返还给被告，二被告应将所收的购买宅基地余款50000元返还给原告。《鉴定报告》对该宅基地上的建房投入作出了价值评估为53637元，原告请求的宅基地建房损失50000元及鉴定费用3000元，在法律准许的范围内，由于双方在该买卖宅基地事件上都存在过错，因此，对50000元的建房损失及鉴定费用3000元应各自承担50%的责任。基于该协议为无效合同，原、被告都存在过错，因此对于违约金及利息的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告林富科、王秀清返还原告赵建军购宅基地余款50000元，被告林富科、王秀清赔偿原告赵建军建房损失25000元及鉴定费1500元，以上共计76500元，于判决生效之日起10日内付清；
二、驳回原告赵建军的其他诉讼请求。
案件受理费4083元（原告已预交），减半收取，由原告负担1225元，由被告负担816.5元。
被告林富科、王秀清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 袁 苑
二〇一六年二月十九日
书记员 张宁宁