江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初8224号原告：庄恒军，男，1976年4月27日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。被告：郇月波，男，1975年11月11日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。被告：李井道，男，1963年11月2日生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。被告：徐以超，男，1964年1月29日生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：叶敬柱，江苏德沛律师事务所律师。被告：左学洲，男，1965年9月11日生，汉族，住沭阳县。原告庄恒军与被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道房屋买卖合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院于2016年2月18日立案受理。2016年7月19日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民辖44号指定管辖决定书，指定该案由本院审理。本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄恒军的委托诉讼代理人刘超，被告郇月波及被告李井道的委托诉讼代理人李树林、被告徐以超的委托诉讼代理人叶敬柱到庭参加诉讼。被告左学洲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄恒军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与几被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道返还原告购房款321080元，并赔偿损失20万元；3、几被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更要求几被告赔偿损失20万元的诉讼请求为要求几被告赔偿损失222420元及承担鉴定费5000元。事实和理由：沭阳县金源公寓由宿迁泰山房地产有限公司（以下简称泰山公司）开发，由被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙挂靠在宿迁市龙宇建筑工程有限公司名下承建。2010年10月11日，被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道将金源公寓一单元1301室房屋以总价321080元卖给原告。同日，原告向被告左学洲支付购房款7万元。2011年3月22日，原告向被告左学洲支付剩余购房款，并由被告出具收条。原告购房至今，被告未能履行合同义务。被告郇月波、李井道辩称，基于合同相对性原则，本案应当由被告左学洲承担履行买卖合同的责任，原告起诉被告郇月波、李井道无事实和法律依据，请求法院驳回对被告郇月波、李井道的诉讼请求，理由如下：1、李井道不是合伙人，本案其他三名被告合伙承建金源工程，聘请李井道作为技术负责人，李井道本人没有出资，也没有与其他三被告合伙的意愿，李井道在相关材料上签字，只是作为熟悉情况的见证人；2、本案房屋买卖合同关系及付款均不是事实，也无相应证据证实。原告出示的两张收据记载的内容与原告出具的售房情况记载的收到的款项不吻合，且数额相差较大，原告也没有证据证明其已经支付主张的购房款，相反对其主张的款项的来源及交付方式等基础事实不能做出合理的解释，由此可以证明原告出示的两张收据是不真实的。原告与被告左学洲系同村庄邻，不排除左学洲虚构债务或转嫁债务的可能；3、涉案房屋与另外4套房屋均已分配给左学洲，被告徐以超在2010年10月18日收据上面签字同意，是被告徐以超对被告左学洲以载明的价款出售房屋表示认可，用于冲抵被告左学洲的投资款，该房屋的财产权利属于被告左学洲，即使被告左学洲对原告出售该房屋的事实成立，也是被告左学洲与原告发生的房屋买卖合同关系，该行为不是被告左学洲与被告郇月波、徐以超三人的合伙行为，也不是合伙行为的延续。原告提交的确认书上载明溢价区间为2010年10月—2012年12月，该确认单是双方真实的意思表示，该案即使存在真实的房屋买卖关系，因该合同不能履行，溢价损失也应按照双方的约定确定鉴定截止日期为2012年12月，原告另行申请鉴定的截至日期与当事人双方达成的协议不符，法院不应支持，已经做出的鉴定报告不能作为本案的证据使用。被告徐以超辩称，对被告徐以超在2010年10月18日收据上的签字无异议，但该签字是对该房屋价款的认可，不能证明被告徐以超是卖房的合伙人，也不能说明卖房是合伙行为。合伙人施工完毕之后，四被告将用来抵做工程款的房屋分配到个人，以抵充各自的投资款，因为当时被告徐以超投资较少，所以当时房屋是分配给被告郇月波、左学洲、李井道三人出售，出售的价款用于先期返还上述三人的投资款，剩余的款项再返还被告徐以超的投资款，因此被告徐以超对出售房屋价款要有知情权，主要是担心房屋价格卖得低，故才在上面签字的。被告李井道没有投资，工程结束后给被告李井道一套房子算作工资报酬，算是干股。其余的同被告郇月波、李井道答辩意见。被告左学洲辩称，一、涉案房屋是被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道合伙挂靠在被告龙宇公司名下承建。二、房屋买卖是被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道于2011年10月12日签字确认“售房清单”（房号1301，庄恒军笔误写成庄大成），说明涉案房屋买卖是被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同行为，被告左学洲是收款人，也是合伙对涉案房屋买卖事务的执行人。三、因被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道内部矛盾，导致原告已客观上无法实现合同目的，被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道应将涉案房款321080元归还原告。因涉案房屋已实际涨价，对原告造成了溢价损失，被告应当承担损失。被告左学洲作为合伙事务执行人庭前与原告确认了溢价损失数额为20万元。本院经审理认定事实如下：被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道系合伙关系，没有签订过合伙协议，至今没有就合伙事宜进行清算，被告左学洲在合伙事务中从事财务工作。沭阳县沭城镇金源公寓住宅小区由泰山公司开发建设，金源公寓建设工程由被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建。金源公寓在建设过程中，泰山公司曾将部分房屋交给郇月波、徐以超、左学洲、李井道以抵冲工程款。2010年10月18日，被告左学洲与原告达成商品房买卖协议，但未签订书面的房屋买卖合同。同日，被告左学洲向原告出具收条一份，内容为“今收到人民币柒万元整（70000元整），购金源公寓1单元1301房号，单价2468元每平方，经手人左学洲，2010.10.18号、徐以超同意。”后原告陆续给付被告左学洲购房余款。2011年3月22日，被告左学洲向原告出具收条一份，内容为“今收到庄恒军房款叁拾贰万壹仟另捌拾元整（321080元整），每平方2468元，房号1单元1301，经手人左学洲，2011.3.22号。”2011年10月12日，被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道在含有涉案房屋的售房情况表上签字，表中记载有原告所购房屋的房号。”2014年6月，原告在案外人刘光久、胡义宝与泰山公司就四被告出售的房屋发生纠纷后，找到被告左学洲要求处理涉案房屋买卖事宜。2016年2月15日，原告向几被告发出通知书，内容为“郇月波、徐以超、左学洲、李井道：2010年10月18日我与你们建立的关于沭阳县金源公寓一单元1301室房屋买卖关系，因你们至今未能履行交付房屋及办理相关手续，现通知你们解除我们之间买卖关系，退还购房款321080元，并赔偿房屋溢价损失200000元。通知人：庄恒军，2016年2月15日。”同日，被告左学洲在该通知书上签字确认，并备注“已收到通知书，同意庄恒军意见。”2016年8月26日，原告与被告左学洲签订确认书，内容为“确认人：庄恒军、左学洲，关于庄恒军诉郇月波、徐以超、左学洲、李井道、宿迁市龙宇建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案。为减少诉累，节约司法资源，左学洲作为合伙事务执行人与庄恒军确定本案涉案房屋溢价损失为200000元，溢价区间2010年10月-2012年12月。当时双方约定2012年12月为交房时间。确认人：庄恒军、左学洲，2016年8月26日。”另查明，在案外人刘光久、胡义宝于泰山公司排除妨碍纠纷一案中，沭阳县人民法院于2013年11月26日作出（2013）沭开民初字第0733号民事判决书认定，沭阳县沭城镇金源公寓住宅小区由泰山公司开发建设，金源公寓建设工程由被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建。沭阳县人民法院作出判决后，案外人刘光久、胡义宝提起上诉。2014年6月21日，宿迁市中级人民法院作出（2014）宿中民终字第0576号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，原告就本案涉案房屋的溢价损失进行鉴定。本院依法委托江苏中泰房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估。2017年10月26日，江苏中泰房地产土地评估有限公司对涉案房屋的溢价评估鉴定结论为：1、2010年10月18日-2014年6月27日区间的溢价金额为218420元；2、2010年10月18日-2016年2月15日区间的溢价金额为222420元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的收条两份、售房情况表、通知书、确认书、左学洲支出账复印件、（2014）宿中民终字第0576号民事判决书、江苏中泰房地产土地评估有限公司作出的SF09-201710-003号房地产评估报告等证据在卷，予以证实。本案争议焦点一、关于被告李井道是否系合伙人的认定。原告主张四被告系合伙关系。被告郇月波、李井道、徐以超辩称，郇月波、徐以超、左学洲系合伙关系，被告李井道不是合伙人。本院认为，被告李井道在支出明细及房源单上均签字，且被告徐以超委托诉讼代理人陈述被告李井道在工程结束后分得一套房屋算是干股，结合（2014）宿中民终字第0576号民事判决书中认定的事实，本院认为被告郇月波、李井道、徐以超、左学洲系合伙关系。本案争议焦点二、关于被告郇月波、李井道、徐以超是否应当承担责任的认定。原告主张四被告共同承担赔偿责任。被告郇月波、李井道、徐以超辩称，本案涉案房屋已经分配给被告左学洲，被告左学洲与原告发生的房屋买卖合同关系，该行为不是合伙行为，也不是合伙行为的延续，故不应承担赔偿责任。本院认为，合伙负责人和其他人员的经营活动由全体合伙人承担民事责任。四被告之间没有签订合伙协议，至今未就合伙事宜进行清算。被告左学洲作为合伙事务的执行人与原告庄恒军口头约定购房协议，并向原告出具两份收条，且被告徐以超在2010年10月18日的收条上签字，同时被告郇月波、徐以超、李井道对该房屋的买卖及收款情况均签字确认，该房屋买卖是被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道的合伙行为，故四被告应当承担共同赔偿责任。依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2016年2月15日，原告通知被告左学洲解除双方的房屋买卖合同，被告左学洲签字予以认可，故原告与四被告之间的房屋买卖协议于2016年2月15日解除。合同解除后，被告应及时返还原告购房款，故原告主张四被告返还购房款321080元，符合法律规定，本院予以支持。被告郇月波、徐以超、李井道辩称，原告出示的两张收据记载的内容与原告出具的售房情况记载的收到的款项不吻合，且数额相差较大，原告也没有证据证明其已经支付主张的购房款，相反对其主张的款项的来源及交付方式等基础事实不能做出合理的解释，由此可以证明原告出示的两张收据是不真实的。原告与被告左学洲系同村庄邻，不排除左学洲虚构债务或转嫁债务的可能。本院认为，原告在庭审中已就给付被告左学洲的购房款作出陈述，且被告郇月波、徐以超、李井道未提交证据证明其主张，故本院对被告郇月波、徐以超、李井道该辩称，不予采信。原告主张四被告赔偿房屋溢价款222420元（溢价区间为2010年10月18日-2016年2月15日）。被告郇月波、徐以超、李井道辩称，原告与被告左学洲约定溢价区间是根据交房时间来计算损失的期间，虽然双方约定损失20万元，但是这与客观事实相差太大，也损害其他被告利益，具体溢价金额应当通过司法鉴定来确定，但是确定损失时间应为2010年10月—2012年12月。本院认为，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告庭审陈述其在案外人刘光久、胡义宝与泰山公司排除妨碍纠纷判决书知道涉案房屋已经被泰山公司主张收回后曾向被告左学洲主张权利，且被告郇月波、徐以超、李井道对被告左学洲与原告确定的溢价区间及金额的确认书不予认可，故本院认为原告主张的溢价区间应为2010年10月18日-2014年6月27日较为适宜，经鉴定该区间的溢价金额为218420元。因被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道不具有商品房销售资质，原告明知而与其签订购房协议，双方均存在过错责任。本院综合双方的过错责任，确定被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道承担损失的70%为宜，即152894元（218420元×70%）。被告郇月波、李井道辩称，对评估报告不予认可，理由：鉴定报告披露依据对比样本所采取的计算方法和计算过程及对比样本的数量、形成的时间、形成何处，且对比样本应当采用本小区的样本，而不是周边三小区的对比样本。综上，请求鉴定人员出庭并当庭提供计算样本及演算计算过程。原告认为对鉴定报告均无异议，在程序上已经保障了被告的合法权限，且结果公正，对于被告的其他主张，法院应不予采纳。本院在原告申请后依法对本案涉案房屋进行了评估，并评估报告作出后及时向原、被告送达，被告郇月波、李井道在庭审前对评估报告提出异议，后江苏中泰房地产土地评估有限公司针对被告郇月波、李井道提出的问题予以回函。本院认为，该评估报告对评估结论较为客观、真实，故对被告郇月波、李井道辩称不予采信、且对申请鉴定人员出庭接受咨询不予准予。被告郇月波、徐以超、李井道辩称，原告主张已经超过诉讼时效。原告庄恒军陈述原告向四被告购房后，发现四被告行为导致原告合同目的不能实现，原告多次找被告左学洲协商处理，被告左学洲作为合伙事务执行人也多次与原告签订书面解决纠纷的确认书通知书等，因此没有超过诉讼时效。本院认为，原告提交的证据可以证明其一直向被告左学洲主张权利，故本院对被告郇月波、徐以超、李井道该辩称不予采信。原告主张四被告承担鉴定费5000元。被告郇月波、徐以超、李井道辩称，对原告交付5000元无异议，但是因原告申请鉴定不得当，该鉴定费用应原告自付。本院认为，原告的鉴定费系其主张损失的必要支出，故被告郇月波、徐以超、李井道辩称不予采信。原告该主张，符合法律规定，本院予以支持。被告左学洲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其民事诉讼权利，本院可依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条、第四十八条、第五十条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道于本判决生效后十日内共同返还原告庄恒军购房款321080元，承担损失152894元；二、驳回原告庄恒军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9235元，保全费2625元，公告费560元，合计12420元，由原告庄恒军负担825元，被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同负担11595元。鉴定费5000元，由被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 扬人民陪审员  马红香人民陪审员  叶 波二〇一八年二月六日书 记 员  任 蕾附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。二、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十七条全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。第四十八条只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。第五十条当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。第五十三条、合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。三、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。