湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂民申字第01315号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周经泉。
委托代理人：左友镒，湖北维思德律师事务所律师。
委托代理人：毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉京都医院有限公司。
法定代表人：陈文发，该公司执行董事。
委托代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
一审原告、二审被上诉人：刘汉梅。
一审原告、二审被上诉人：周金木。
一审被告：武汉京都结石病研究院。
法定代表人：陈国忠，该研究院院长。
委托代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
一审被告：陈志军。
委托代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
一审被告：武汉诚嘉经贸发展有限公司。
法定代表人：陈丽萍，该公司董事长。
委托代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
一审被告：厦门友好医疗投资有限公司。
法定代表人：陈文发，该公司董事长。
委托代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师。
一审第三人：周俊。
再审申请人周经泉因与被申请人武汉京都医院有限公司（以下简称京都医院），一审原告、二审被上诉人刘汉梅、周金木，一审被告武汉京都结石病研究院（以下简称结石病研究院）、陈志军、武汉诚嘉经贸发展有限公司（以下简称诚嘉公司）、厦门友好医疗投资有限公司（以下简称友好公司），一审第三人周俊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00093号民事判决，向本院申请再审。一审第三人夏起家，经本院向湖北省武汉市青山殡仪馆和湖北省武汉市公安局黄陂分局前川街环城派出所核实，已于2014年8月20日死亡，其户籍上并无其他家庭成员信息，其女儿夏莹已向本院书面说明其为夏起家唯一的法定继承人。鉴于夏起家仅为一审第三人，一、二审判决结果均与其没有利害关系，且其法定继承人夏莹明确表示不愿意继续参加诉讼，故其不再为本案当事人。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
湖北省武汉市武昌区人民法院一审查明：登记坐落于湖北省武汉市洪山区和平乡团结路1栋（现为武汉市武昌区友谊大道才华街1号）商业服务6层房屋系周经泉、刘汉梅、周金木按份共有。友好公司为投资开办医院之需，委托诚嘉公司寻找办院地点，并由诚嘉公司的职员陈志军受托寻找并作为承租方与周经泉等作为出租方于2010年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁范围包括房屋的外墙、屋顶的使用权，一楼南面临街（中国银行）门面及地下室不属出租范围，移动公司基站移至六楼屋顶安置。房屋租赁期限共10年，自2010年8月1日至2020年7月31日止，其中装修期5个月不计租金，分别在前三年扣除2个月、1个月和1个月租金，顺延交付各时间段的租金。房屋租金前三年均为人民币（以下均为人民币）786000元，第四年817000元，第五至八年848800元，第九至十年891200元。另承租方第一年借给出租方214000元并不计息，从第二年租金中扣除。第一年租金一次付清，第二年起每年7月31日和1月31日定为缴纳租金日，承租方应在每半年到期后的前10日内付清下半年度的租金。承租方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，在不改变房屋主体结构的情况下可自行施工装修，未经出租方书面同意擅自转租、转借房屋，拆改变动房屋主体结构或损坏房屋，拖欠房租累计20天以上等，出租方有权单方终止合同。在该房屋租赁合同签订时，周经泉已将该房屋中约15平方米及楼顶30平方米租赁给中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司（以下简称移动公司），租赁期限自2009年5月10日至2012年5月9日。2012年4月6日，周经泉与京都医院签订协议，约定周经泉出租给移动公司机房的合同期满后，所出租地方归还京都医院使用，另京都医院无息借款2万元给周经泉，在下半年租金中扣除。
合同签订后，京都医院装修房屋、安装设备和设施，在房屋屋顶搭建临时建筑用于供应、清洗、洗衣等办公设施，在外墙围栏设立“京都医院专业结石医院”的广告牌。2012年3月10日，经京都医院、移动公司和周经泉协商，将机房搬至屋顶使用至今。
2010年8月29日，周俊出具收条载明收到前期搬迁一楼杂货店、四楼住户退场费6万元，执行合同后抵房租。2010年9月14日，京都医院支付41万元。2010年10月11日，周经泉出具委托书委托其子周俊处理房屋租赁事宜并收取租金及押金。当日，周俊出具收条及借条载明收到第一年房屋租金786000元、房屋租赁押金5万元；周经泉出具借条载明借214000元（借款不计利息）；周俊出具收条载明收到补偿金7万元中的4万元。2010年10月13日，周俊和陈志军签订《补偿协议》，载明京都医院因拖欠租金同意补偿7万元，现支付4万元，余款3万元于2011年10月1日前支付，后周经泉于2012年1月4日收到该3万元。2010年10月13日，周俊收到转账支付的租金62万元。2011年5月13日，陈志军向鹿超欣支付1200元，鹿超欣于2013年7月3日接受一审法院调查时对此不持异议，但未证明其曾与周经泉存在租赁关系。
2010年12月29日，武汉市卫生局作出《设置医疗机构批准书》同意设置武汉华山结石医院。因该名称未获工商行政管理部门核准，武汉市武昌区卫生局依申请于2011年10月18日作出《医疗机构变更通知书》，同意原“武汉华山结石医院”变更为“京都医院”，武汉市工商行政管理局武昌分局于2011年12月6日颁发《企业法人营业执照》。2011年9月26日，结石病研究院取得《个人独资企业营业执照》，并与京都医院同在本案诉争房屋内办公。
2011年6月20日，周经泉向夏起家出具《委托书》，载明地下室租住由夏起家全权负责安排处理，但房产产权属于房主，租期、租金由房主决定。2011年6月22日，夏起家出具《同意书》，载明经出租方委托代理人同意，无偿提供地下室供友好医院修建污水化粪池和消防水池。
2011年7月10日，周经泉向陈志军发出《通知》，载明其已提前10日通知支付第二年半年租金393000元但被拒，因京都医院擅自封闭地下室，切断地下室水电，修建约50平方米蓄水池及化粪池，切割外墙工字钢破坏房屋主体结构，故要求双方以市场价格为指导协商房屋租金，并通知京都医院终止房屋租赁合同，恢复地下室水电，10个工作日内清退出房屋等。
2011年7月15日，武汉市洪山区人民法院（以下简称洪山法院）向陈志军和诚嘉公司送达（2009）洪法执字第149-1号《协助执行通知书》，要求将应支付给周经泉的房屋租金70万元扣划至洪山法院账户，并于2011年8月18日以张贴封条的形式对涉案房屋第四、五层进行查封，京都医院提交财务账簿，记录该查封期间即2011年8月至2012年1月共支出工资181042.28元，且2012年7、8、9月经营业务收入分别为527690.42元、489496.95元、530308.78元。后洪山法院陆续收到京都医院支付的15万元，并依京都医院申请于2012年1月12日解除对房屋第四、五层的查封。2012年11月28日，洪山法院又向京都医院送达（2009）洪法执字第50-3号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，要求将应支付给周经泉、刘汉梅的房屋租金300万元扣划至洪山法院账户。2013年4月18日和8月6日，京都医院分别向洪山法院支付5万元和10万元。
2011年7月31日，陈志军致函周经泉和周俊，载明扣除第一年装修时间2个月的租金和借款214000元，2011年10月1日应付租金28600元，并请周经泉等及时处理洪山法院的协助执行通知书和地下室使用受阻事宜，否则视为违约。
2011年8月30日，周经泉等向陈志军发出《解除合同通知书》，载明2011年8月1日前应付第二年度上半年租金393000元，周经泉已提前10日于2011年7月18日书面通知，但京都医院以周经泉与其他人有欠款纠纷及地下室有人出入为由逾期20日拒不支付租金，现依约正式宣布解除租赁合同，京都医院应恢复地下室水电，清退出房屋，支付自2011年8月1日起至搬出房屋止的租金，赔偿因破坏房屋主体结构造成的损失，并以5万元／月的标准支付使用地下室的费用。
2011年9月28日，陈志军向周经泉、周俊发出《关于再次敦促周经泉、周俊履行﹤房屋租赁合同﹥的联系函》，载明其已发函要求周经泉与洪山法院协调但无果。京都医院已缴纳执行款1万元，对洪山法院查封的700平方米面积应在计算房租时扣除相应的租金。京都医院向洪山法院支付的行为应视为向周经泉支付租金，周经泉应与债权人罗雯霞及洪山法院协调解决纠纷，防止损失扩大。
2011年11月5日，陈志军在《武汉晚报》向周经泉、周俊刊登《公告》，载明洪山法院已实际扣划部分房租并查封700平方米房屋致使不能使用，因周经泉屡不回函，京都医院在支付2011年下半年及以后房屋租金时将扣除已查封房屋面积的租金，在执行措施撤销前将继续向洪山法院支付房屋租金，并保留追究周经泉违约造成损失的权利。
2012年7月19日，周经泉向陈国忠、京都医院发出《通知书》，载明京都医院擅自使用地下室，切割外墙工字钢，在房屋天台上搭建房屋，截至2012年7月31日差欠租金321000元，并通知京都医院在收到通知后15日内恢复原状并赔偿损失，并在收到通知后立即支付房屋租金321000元。
2012年7月26日，陈志军向周经泉、周俊发出《工作联系函》，载明周经泉和周俊于2012年7月9日向陈国忠、京都医院寄送的通知书中列举的违约事项均不成立，一是未出示地下室的产权证明或其他有效法律文件故无权主张地下室权利，二是主张破坏房屋结构、切割房屋外墙工字钢但无依据，三是京都医院未在房屋天台上搭建房屋或其他任何封闭设施。京都医院已通过邮件向周经泉说明洪山法院要求协助执行一事，已向洪山法院支付11万元并应继续履行协助义务，周经泉如有异议应直接联系洪山法院。截至2012年7月31日，京都医院应付租金1572000元，实际支付1450250元，其中合同签订时已付100万元，洪山法院扣款11万元，2012年4月6日支付借款2万元，应扣除前二年三个月装修期租金196500元、洪山法院查封700平房屋150天的租金123750元，另因查封造成京都医院损失360万元，故京都医院已不欠租金，周经泉无权向陈志军、陈国忠和京都医院主张租金，并应在收到本函后三日内赔偿经济损失360万元。
湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为：陈志军受托与周经泉于2010年8月1日签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。现陈志军、诚嘉公司、友好公司均认可该合同由京都医院履行并承担法律责任，周经泉等亦不持异议，故该合同的实际承租方应为京都医院。京都医院在承租房屋后进行了装修，在房屋天台搭建了临时性建筑用于供应、清洗、洗衣等，并在地下室修建化粪池、消防水池。周经泉等虽以京都医院上述行为违约为由主张解除合同，但未提交证据证明京都医院在装修中实际破坏了房屋主体结构、切割了房屋外墙工字钢，而京都医院使用房屋天台符合合同约定，在地下室修建化粪池和消防水池得到了周经泉的委托代理人夏起家的许可，故对周经泉的该项主张不予支持。依据合同的约定，前三年租金为786000元／年（装修期5个月不计租金，第一年扣2个月，第二年扣1个月，第三年扣2个月，顺延交付各时间段的租金），第一年（2010年8月1日至2011年7月31日）租金应一次性付清，第二年（2011年8月1日）起每半年应支付一次半年租金，即2011年起每年7月31日和次年1月31日定为缴纳租金日，京都医院应在半年到期之前的10日内付清下半年度租金，即自2010年8月1日起，第一年租金合同约定786000元，扣除2个月租金实际应一次性付清655000元，2011年7月31日前合同约定应支付租金393000元，扣除一个月租金并顺延即2011年8月31日前应实际支付租金327500元，2012年1月31日前合同约定应支付租金393000元，2012年7月31日合同约定前应支付租金393000元，扣除二个月租金并顺延即2011年9月30日前应实际支付租金262000元，2013年1月31日前合同约定应支付租金393000元，故截至本案2012年10月受理时，京都医院应支付周经泉等2012年7月31日前房屋租金共计1506500元。而实际上，京都医院分别于2010年8月29日、9月14日、10月13日支付了6万元、41万元、62万元，于2012年4月6日支付了2万元，于2010年10月11日支付了押金5万元，于2010年10月11日、2012年1月14日分别支付了4万元、3万元，于2011年5月13日支付了鹿超欣1200元，2012年11月前支付了洪山法院15万元，2013年4月18日支付了洪山法院5万元，2013年8月6日支付了洪山法院10万元，因京都医院2012年1月14日分别支付的4万元、3万元已经与周经泉书面约定为违约金，而鹿超欣亦未能证明其与周经泉存在租赁关系，即对这三笔款项共计71200元不应计入租金，故京都医院截至本案2012年10月受理时实际支付租金、押金、借款、洪山法院执行款仅为131万元，尚欠租金196500元。经周经泉等多处催收，京都医院仍未依约向周经泉等支付，亦未支付给洪山法院。虽在本案审理中京都医院陆续又向洪山法院支付了15万元，但仍欠租金46500元。加上京都医院未举证证明结石病研究院使用承租房屋得到了周经泉等的书面同意，违反了合同约定的“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对周经泉要求解除合同，并要求京都医院、结石病研究院腾退房屋的诉讼请求，予以支持。
对周经泉等主张由京都医院自2012年7月31日起至房屋实际腾退止按每月65500元支付房屋租金的请求，根据合同中“应保持房屋主体结构及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，乙方投资的所用财产，乙方有权自行处置。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”的约定，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，予以支持。
对周经泉等主张京都医院违约并主张违约金的请求，因无证据证明京都医院在对房屋装修时破坏房屋主体结构，切割工字钢，并在房屋天台搭建临时性建筑用于供应、清洗、洗衣等的行为违反合同约定，且在地下室修建化粪池、消防水池的行为已得到周经泉委托代理人的同意，虽京都医院差欠租金属实，但与周经泉等在合同履行中自身不作为亦有关联，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，不予支持。
对京都医院主张因洪山法院的强制措施导致其经营损失的抗辩理由不予认定。京都医院提交的费用报销单、2011年11月份工资表及2012年1月份工资表、利润表均不能证明其主张，洪山法院亦证实对京都医院采取强制措施系因京都医院未履行协助义务，且未实际查封房屋并已明确告知京都医院仍可继续装修使用。另京都医院主张周经泉等未依约及时交付租赁房屋，主张移动公司租赁的机房和基站所在房屋逾期交付，但未就此举证证明，且对移动公司租赁的机房和基站所在房屋，已与周经泉和移动公司协商处理，京都医院如取得新的证据可另行主张权利。对第三人周俊、夏起家的述称，因均未举证证明，不予支持。
综上，一审法院判决：一、解除周经泉与陈志军于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、京都医院、结石病研究院从使用的坐落于湖北省武汉市洪山区和平乡团结路1栋（即湖北省武汉市武昌区友谊大道才华街1号）商业服务6层房屋中腾退；三、京都医院向周经泉、刘汉梅、周金木支付所欠的2012年7月31日前房屋租金46500元；四、京都医院自2012年7月31日起按每月65500元向周经泉、刘汉梅、周金木支付房屋租金至房屋实际腾退止；上述二、三、四项均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。五、驳回周经泉、刘汉梅、周金木其他诉讼请求。
京都医院不服，向武汉市中级人民法院提起上诉。
湖北省武汉市中级人民法院二审认为一审查明事实基本属实。另查明：2013年10月21日、2014年1月13日，京都医院向洪山法院支付执行款各10万元。2014年1月14日，洪山法院执行局出具《说明》，载明京都医院陆续向洪山法院汇款50万元，余款20余万元因周经泉起诉京都医院被武汉市武昌区人民法院冻结无法划转，京都医院已向洪山法院说明该情况。
湖北省武汉市中级人民法院二审认为：陈志军受托与周经泉于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现陈志军、诚嘉公司、友好公司均认可该合同由京都医院承担法律责任，周经泉等亦不持异议，故该合同的实际承租方应为京都医院。周经泉等虽认为京都医院存在擅自损害房屋、非法占用非承租面积的行为，但未提交证据证明京都医院在装修中实际破坏了房屋主体结构、切割了房屋外墙工字钢，而京都医院使用房屋天台、地下室亦是根据合同约定和周经泉的委托代理人夏起家的许可，故对周经泉等以此主张京都医院违约，不予支持。房屋租赁合同签订后，京都医院一直足额交付租金。2011年7月15日，洪山法院向陈志军、诚嘉公司送达协助执行通知书，要求将房屋租金70万元扣划至该法院账户，之后又要求京都医院将房屋租金300万元扣划至该法院账户。根据洪山法院的协助执行通知书，京都医院有义务将应交纳的房屋租金直接支付至洪山法院账户，在协助执行完毕前，京都医院不应直接向周经泉支付租金，故对周经泉等主张京都医院欠租构成违约不予支持。一审法院认定京都医院将房屋转租给结石病研究院，但周经泉等在一审中并未主张过京都医院存在转租事实，也未以京都医院转租作为解除合同的理由，一审法院对京都医院存在转租行为的认定亦缺乏证据支持，应予纠正。综上，对周经泉等要求解除案涉房屋租赁合同并要求京都医院腾退的诉讼请求不予支持。
关于周经泉等要求京都医院支付房屋租金的诉讼请求。在2011年7月15日之前，京都医院并不欠付租金，2011年7月15日之后，京都医院应按协助执行通知书的要求向洪山法院交纳租金直至协助执行义务完成，如京都医院欠付租金，应由洪山法院予以处理。对2012年7月31日起至房屋腾退时止的租金，因京都医院仍有协助执行的义务，在该义务完成前，京都医院不应向周经泉等直接支付租金，故对周经泉等的该项诉讼请求亦不予支持。
对京都医院称一审违反级别管辖规定，程序错误的上诉理由。根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第四条“发生在与外国接壤的边境省份的边境贸易纠纷案件，涉外房地产案件和涉外知识产权案件，不适用本规定”的规定，本案属房地产案件，不应适用上述规定第一条。同时本案也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定的“重大涉外案件”，对京都医院的该项上诉理由不予支持。
综上，二审法院判决：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第05244号民事判决；二、驳回周经泉、刘汉梅、周金木的全部诉讼请求。
周经泉不服二审判决，向本院申请再审称：1、原判决认定“房屋租赁合同签订后，京都医院一直足额交付租金”系事实认定不清。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，京都医院在2012年7月31日前应付租金1637500元，实际仅付121万元，拖欠房屋租金属实。2、原判决认定“根据洪山法院执行通知书，京都医院有义务将应支付的房屋租金直接支付至洪山法院账户，在协助执行完毕前，京都医院不应直接向周经泉支付租金，如京都医院欠付租金，应由洪山法院予以处理”系适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》真实合法，京都医院应依约支付租金，否则周经泉有权解除合同并追究违约责任。洪山法院要求京都医院协助执行的前提和基础是周经泉和京都医院依据《房屋租赁合同》产生的权利义务关系，京都医院虽有依照协助执行通知书向洪山法院支付租金的义务，但周经泉仍是租金权利主体，京都医院不履行协助执行的后果仍会由周经泉承担。故京都医院没有履行协助义务，对周经泉而言系违反《房屋租赁合同》的违约行为，对洪山法院而言系未履行协助执行义务的违法行为，洪山法院可以基于公权力对该违法行为进行处罚，但不能以此为由要求京都医院不履行合同约定的义务。3、原判决认定“因京都医院足额支付租金且负有对人民法院的协助执行义务，周经泉不能据此要求解除合同”系事实认定不清，适用法律错误。周经泉以京都医院违约拖欠租金为由要求解除合同，事实清楚，证据确凿，符合《房屋租赁合同》的约定和法律规定。4、原判决认定“京都医院使用地下室得到了周经泉代理人的许可，不属于违约”系事实认定不清，涉案《房屋租赁合同》明确约定地下室不属于租赁范围，即使周经泉曾委托夏起家与京都医院协商地下室租赁事宜，周经泉出具给夏起家的《委托书》也明确载明租金、租期等重大问题仍需周经泉决定，京都医院在未与周经泉达成协议且未支付任何费用的情况下占用地下室没有依据。另京都医院切割房屋外墙工字钢破坏了房屋主体结构，在房屋天台搭建房屋作为洗衣房等，原审法院对这些违约事实均未认定。
京都医院答辩称：1、涉案《房屋租赁合同》于2010年8月1日签订后，京都医院超额支付了2010年8月1日至2011年7月31日的租金，并无偿借款214000元给周经泉。2011年7月31日，京都医院本应向周经泉支付第二年度上半年的租金，但因京都医院第一年度已超额支付租金、无偿提供借款，并于同年7月15日收到洪山法院要求协助执行70万元的协助执行通知书，京都医院在多次联系周经泉并向其邮寄协助执行通知书但未得到答复、且洪山法院查封了房屋四、五楼的情况下，向洪山法院履行了协助执行义务。周经泉因案外纠纷导致京都医院无法继续向其支付租金，京都医院在收到洪山法院的协助执行通知书后付款对象发生转移，并不存在拖欠租金的违约行为，《房屋租赁合同》不存在解除的前提。2、京都医院不存在其他侵权行为。《房屋租赁合同》已明确约定房屋顶部和墙面归京都医院使用，京都医院并未实施破坏房屋主体结构和擅自搭建屋顶建筑物的行为。周经泉的委托代理人夏起家已书面同意京都医院无偿使用地下室，且京都医院作为一个医疗机构必须具备相关的排污设施，地下室化粪池和蓄水池是涉案房屋应有的设施。3、涉案《房屋租赁合同》签订后，周经泉未按时交付被移动公司和鹿超欣租赁的部分房屋，且因案外纠纷导致部分房屋被洪山法院强制查封，影响了京都医院的正常经营，京都医院将起诉周经泉赔偿相关损失。
一审被告结石病研究院、陈志军、诚嘉公司、友好公司的意见和京都医院一致。
一审原告、二审被上诉人刘汉梅、周金木，以及一审第三人周俊经本院依法通知未参加本案对案件相关事实的询问，亦未提交书面意见。
本案一、二审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一、二审法院查明的事实予以确认。
另本院依据京都医院提交且周经泉对其真实性无异议的2014年7月18日中国银行转账支票存根、2014年7月22日洪山法院开具的“湖北省行政事业单位资金往来结算票据”和2015年7月28日中国银行国内支付业务付款回单，另查明京都医院因履行协助执行义务，于2014年7月18日、7月22日和2015年7月28日共向洪山法院支付款项1273200元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：第一、京都医院是否存在拖欠租金的事实，以及周经泉是否有权以京都医院拖欠租金为由单方解除合同；第二、京都医院是否存在擅自使用地下室、切割工字钢、在屋顶天台搭建房屋等事实，周经泉能否以此为由单方解除合同。
一、关于京都医院是否存在拖欠租金的事实，以及周经泉是否有权以京都医院拖欠租金为由单方解除合同。
根据《房屋租赁合同》第九条第2款第（4）项的约定，“京都医院拖欠房屋租金累计20天以上”系出租方有权单方解除合同的情形。本院认为，《房屋租赁合同》第五条第1款约定第一年度即2010年8月1日至2011年7月31日的租金为786000元。京都医院实于2010年8月29日支付了6万元、9月14日支付了41万元、10月13日支付了62万元。周经泉的儿子周俊于2010年10月11日向京都医院出具收条及借条，载明收到京都医院支付的第一年房屋租金786000元、房屋租赁押金5万元、借款214000元（借款不计利息）。故京都医院在2010年10月11日前已付清第一年度租金。第二年度上半年租金本应于2011年7月31日支付，但一审法院依据《房屋租赁合同》第四条第1款关于“该房屋租赁期共10年，自2010年8月1日至2020年7月31日，其中装修期5个月不计租金，第一年扣2个月，第二年扣1个月，第三年扣2个月，顺延交付各时间段的租金”的约定，认定应依约扣除1个月装修期顺延至2011年8月31日支付，双方当事人均未在上诉阶段对此提出异议，并在本院询问时明确表示同意一、二审对应付租金日期的认定，应视为双方同意这一解释方法，故周经泉于2011年7月11日、8月30日向京都医院发函通知解除合同时，京都医院付租期限并未届满，故不存在拖欠租金的事实，在合同约定的单方解除条件未成就的情况下，周经泉发出解除合同的函件不能发生解除合同的效果。2012年2月6日，周经泉与京都医院达成书面协议，约定移动公司租赁的楼顶平台机房在到期后将归还京都医院使用，周经泉并不干涉京都医院使用楼面的任何事宜，进一步说明合同并未解除，双方仍然在履行合同。2011年7月15日，京都医院收到洪山法院（2009）洪法执字第149-1号协助执行通知书，随后便未向周经泉继续支付租金。后周经泉以京都医院未向其支付租金或者未足额向洪山法院支付协助执行款为由要求解除合同，但依据最高人民法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第五百零一条关于“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行”和《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第七部分关于“被执行人到期债权的执行”中的相关规定，周经泉虽然依据《房屋租赁合同》对京都医院享有支付租金的请求权，但自2011年7月15日洪山法院作出（2009）洪法执字第149-1号协助执行通知书并送达给京都医院后，周经泉作为被执行人对京都医院享有的支付租金请求权已被依法冻结，其在该协助执行通知书确定的金额对应的租赁期限内享有的租金处分权和其他与租金相关的合同权利均依法受到限制，其于2012年7月19日向京都医院发出的解除合同通知书不能达到解除合同的效果。即使京都医院未足额履行协助执行义务，应由洪山法院依法采取相应的强制措施，实际上洪山法院确于2011年8月16日至2012年1月12日查封过涉案房屋的第四、五层。2012年11月28日，因洪山法院又向京都医院送达（2009）洪法执字第50-3号协助执行通知书，要求京都医院将应支付给周经泉和刘汉梅的300万元房屋租金支付给洪山法院，故在两份协助执行通知书确定的金额对应的租赁期限内，周经泉对京都医院享有的支付租金请求权仍因洪山法院的执行措施而受到限制，周经泉等无权以京都医院拖欠租金为由单方解除合同。
二、关于京都医院是否存在擅自使用地下室、切割工字钢、在屋顶天台搭建房屋等事实，周经泉能否以此为由单方解除合同。
根据《房屋租赁合同》第九条第2款第（2）、（3）项和第十二条第1款第（2）项的约定，“京都医院擅自拆改变动房屋主体结构或损坏房屋”系出租方有权单方解除合同的情形。本院认为，首先，双方在工字钢是否切割的问题上存在分歧，周经泉主张京都医院切割了涉案房屋正门上方用于制作遮雨棚的工字钢，并在原有工字钢的位置重新搭建了遮雨棚，掩盖了切割工字钢的痕迹，损坏了房屋主体结构，京都医院则否认切割工字钢并主张工字钢不属于房屋主体结构。根据查明的事实，涉案工字钢仅用于搭建正门上方遮雨棚，不具有接受、承担和传递房屋上部荷载，维持上部结构整体、稳定和安定性的功能，不属于房屋主体结构，故不论京都医院是否切割该工字钢，均不属于拆改变动房屋主体结构或损坏房屋。其次，根据《房屋租赁合同》第二条第3项关于“租赁期限内，房屋的使用权归乙方（京都医院）使用，包括房屋的外墙、屋顶”的约定，京都医院有权使用涉案房屋的屋顶天台，其采用轻钢骨架复合彩钢板在屋顶天台搭建简易房，亦不属于拆改变动房屋主体结构或损坏房屋。再次，根据《房屋租赁合同》第二条第2款关于“地下室不属于承租范围，地下室的使用不得影响京都医院经营”的约定，地下室最初不属于合同约定的租赁区域，但周经泉于2011年6月20日向夏起家出具了《委托书》，委托夏起家全权负责处理涉案房屋地下室租赁事宜，夏起家于同月20日向京都医院出具《同意书》，同意无偿提供地下室供京都医院修建配套工程即污水化粪池和消防水池。虽然周经泉出具给夏起家的《委托书》载明房产产权属于房主、租期和租金由房主决定，但该《委托书》仅能调整受托人和委托人之间的关系，对于第三人京都医院而言，其无法确切知悉周经泉对夏起家的授权内容是否进行了调整，即使夏起家出具《同意书》的内容超出了周经泉的授权范围，京都医院也有理由相信夏起家有权就相关内容予以书面同意。而且周经泉后于2011年7月11日、8月30日和2012年7月19日向京都医院发出通知，认为京都医院擅自封锁地下室入口并建造蓄水池和化粪池，仅提出应予拆除并按5万元／月的标准弥补损失，即使京都医院在地下室建造化粪池和蓄水池构成违约，也不属于拆改变动房屋主体结构或损坏房屋。故上述三种情形均不属于《房屋租赁合同》第九条第2款和第十二条第1款第（2）项约定的合同解除情形，周经泉无权据此单方解除合同。
综合上述分析可知，截至洪山法院2011年7月15日向京都医院发出协助执行通知书之日，京都医院足额支付了租金，二审判决在第26页第8-9行认定“房屋租赁合同签订后，京都医院一直足额交付租金”，结合上下文可以看出正是对2011年7月15日之前的事实的认定。2011年7月15日以后，京都医院依法负有向洪山法院支付应付租金的义务，周经泉享有的与租金相关的合同权利因被洪山法院冻结而依法受到限制。另，周经泉亦未举证证明京都医院存在拆改变动房屋主体结构或损坏房屋的违约情形，无权以此为由解除合同。原审判决认定事实和适用法律并无不当。
综上，周经泉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回周经泉的再审申请。
审 判 长 郭载宇
审 判 员 陈 茁
代理审判员 余 俊
二〇一五年八月二十日
书 记 员 陈银华