湖南省洞口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0525民初699号
原告傅哲，男，1989年8月24日出生，汉族，农民。
委托代理人林萍，湖南湘驰律师事务所律师。
原告袁佳，女，1987年1月20日出生，汉族，居民。
委托代理人林萍，湖南湘驰律师事务所律师。
被告湖南裕峰置业有限公司，住所地洞口县洞口镇大正街234号。
法定代表人胡书礼，该公司董事长。
被告洞口花园城置业有限公司，住所地洞口县洞口经济开发区梨园西路5号栋。
法定代表人刘大光，该公司董事长。
委托代理人曾臻，该公司职员。
委托代理人曾宇胜，湖南伏龙律师事务所律师。
原告傅哲、袁佳与被告湖南裕峰置业有限公司、洞口花园城置业有限公司合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告傅哲、袁佳共同的委托代理人林萍，被告洞口花园城置业有限公司的委托代理人曾臻、曾宇胜均到庭参加诉讼，被告湖南裕峰置业有限公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅哲、袁佳诉称：两原告于2013年10月15日与被告湖南裕峰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于裕峰国际城18栋1层152号、设计用途为商业用途的商品房一套，双方约定合同总价款为493744元人民币。合同签订后，当日两原告即按照该合同约定支付了所有购房款，并与被告湖南裕峰置业有限公司有签订了《裕峰国际城委托代理服务合同》，合同约定：原告委托被告湖南裕峰置业有限公司对原告购买的上述商铺进行出租，委托期限为2013年10月15日至2016年10月15日，委托期间被告湖南裕峰置业有限公司按上述商品房总价款的21%作为该商铺委托租赁期间的租金回报，由被告湖南裕峰置业有限公司一次性支付给原告。合同签订后，被告湖南裕峰置业有限公司未按《裕峰国际城委托代理服务合同》的约定向原告支付租金。综上，为维护自身合法权益，两原告特向人民法院起诉，请求：1、依法判令两被告按照《裕峰国际城委托代理服务合同》的约定向原告支付商铺租金103686.24元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告傅哲、袁佳为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告户籍资料，拟证明原告主体资格。2、被告企业注册登记资料，拟证明被告主体资格。3、《商品房买卖合同》，拟证明两原告购买了被告湖南裕峰置业有限公司开发的位于裕峰国际城18栋52号商铺，总价款为493744元。4、《裕峰国际城委托代理服务合同》，拟证明两原告委托被告将位于裕峰国际城第18栋第1层第52号商铺对外进行出租，委托期限为2013年10月15日至2016年10月15日以及委托期间被告应按原告购买该商铺总价的21%作为该商铺在委托租赁期间的租金回报、一次性支付给原告。5、购房发票、收款确认书，拟证明原告已按合同约定付清了全部购房款。6、证明，拟证明被告洞口花园城置业有限公司需向原告承担连带赔偿责任。
被告湖南裕峰置业有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告洞口花园城置业有限公司辩称：1、两原告与被告湖南裕峰置业有限公司于2013年10月15日所签订《商品房买卖合同》、《裕峰国际城委托代理服务合同》是互相关联的一个整体，在该两份合同中已将被告应一次性支付的商铺在委托代理期间的租金回报即商铺总价的21%作为商铺的优惠方式考虑到商铺总价中，买卖合同上约定的商铺总价即被告向原告返还了三年委托代理期间的租金后的实际成交总价。2、根据被告对裕峰国际城（花园城）商铺的销售细则，所有商铺销售原单价为18167元/㎡,对于购买商铺的客户，在享受三万元的基础上，一次性付款再享受9折，按揭享受9.5折，同时对于返租的商铺，在享受上述优惠的基础上再给与三年共计21%（6%+7%+8%）的返租租金（相当于再打7.9折），最后再根据每个客户的实际情况给与适当的单价优惠。原告所购买的18栋1层第52号商铺的销售面积为41.26㎡,原总价为749570元，销售给原告时即先在总价基础上优惠三万元，然后再打9折（因原告一次性付款），在此基础上再返21%的三年租金，得到总价511614元后再给与原告433.35元/㎡的优惠，最终实际成交总价为493744元。3、被告采取由购买者在购买商铺三年以内委托被告公司对商铺进行出租、由被告公司支付总价款的21%作为委托期间的租金回报这种销售模式主要是为了使购房者减少购买阻力、从而促进裕峰国际城商铺顺利卖出，该种销售模式建立在买卖双方自愿的基础上，且同类型的商铺均是按照上述销售模式和销售细则对外统一销售，根本不存在任何特例。4、上述销售模式和销售细则，被告公司的销售人员在购买者买卖商铺时都已如实向购房者进行了告知，原告不可能对商铺租金存在误解。综上，被告与原告在签订《商品房买卖合同》、《裕峰国际城委托代理服务合同》时就已经就应一次性支付给原告房屋总价款21%的租金进行了结算，被告已按照合同约定全面履行了合同，故而原告起诉要求被告支付房屋总价款21%的租金属于重复索要，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告洞口花园城置业有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：1、被告洞口花园城置业有限公司营业执照、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体资格。2、被告洞口花园城置业有限公司商品房预售许可证、建筑施工证、规划许可证，拟证明被告方销售商品房符合规定。3、《商品房买卖合同》及《》，拟证明原、被告之间签订上述合同时，双方约定按购房总价款21%计算的商铺租金就已一次性付清，合同已经全面履行。4、裕峰国际城销售细则、18栋152号商铺销售审批表、价款计算方式及说明、付款收据和收款确认单，拟证明房屋价款计算方式及原、被告之间签订《商品房买卖合同》及《》时，被告就按购房总价款21%计算的商铺租金已全面履行。5、同类型商铺的计价方式及优惠后价款的给付情况依据，拟证明《商品房买卖合同》及《》时签订时，按购房总价款21%计算的商铺租金就已结清，买卖合同上约定的商铺总价即抵扣了被告应向原告返还的三年委托代理期间的租金后的实际成交总价。
经庭审质证，本院对原告提交的证据的效力认证如下：原告提交的1-5号证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。原告提交的6号证据，被告认为被告湖南裕峰置业有限公司是被告洞口花园城置业有限公司的前身，因而两被告无需承担连带责任，但被告对其真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的1-3号证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的4号证据，原告提出异议称活动细则（4-1号）打印单并没有三年返租21%的内容，对手写内容不予认可，同时，销售特批表（4-2号）、价款计算方式（4-3号）、计价方式说明（4-8号）都是被告内部资料，原告不知情，本院对这些证据中原告无异议的部分予以采信，有异议的部分仅作参考。被告提交的5号证据，原告认为与本案无关，但对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
依据采信的证据，结合庭审调查，本院认定本案如下基本事实：两原告于2013年10月15日与被告湖南裕峰置业有限公司分别签订了《商品房买卖合同》、《裕峰国际城委托代理服务合同》，双方在《商品房买卖合同》中约定由两原告购买被告湖南裕峰置业有限公司开发的位于裕峰国际城18栋1层152号、设计用途为商业用途的商品房一套，合同总价款为493744元人民币，同时在《裕峰国际城委托代理服务合同》约定：原告委托被告湖南裕峰置业有限公司对原告购买的上述商铺进行出租，委托期限为2013年10月15日至2016年10月15日，委托期间被告湖南裕峰置业有限公司按上述商品房总价款的21%作为该商铺委托租赁期间的租金回报，由被告湖南裕峰置业有限公司一次性支付给原告。上述两份合同签订的当日，两原告按照《商品房买卖合同》的约定一次性支付了购房款493744元。
另查明：1、2015年7月21日，湖南裕峰置业有限公司下属的裕峰国际城项目部单独成立洞口县花园城置业有限公司。2、2013年11月1日，原告以的价格（成交单价为元/㎡）再次购买被告湖南裕峰置业有限公司开发的位于裕峰国际城18栋1层153号、设计用途为商业用途、建筑面积为41.26㎡的商品房一套。
本院认为，本案系合同纠纷。所谓“购房返租”，也称“售后包租”、“售后回租”，是房地产商为促进销售而采用的一种房地产营销方式。这种方式下，房地产开发企业在与购房者签订商品房买卖合同时，约定在房产出售后的一定年限内将购房者所购房产由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，不管有没有实际出租出去，开发商都会按照与购房者约定给付约定期间内的租金。本案中，两原告与被告湖南裕峰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《裕峰国际城委托代理服务合同》均系双方的真实意思表示，合同依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第六十二条第一款第五项亦规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行…”。在本案原、被告双方签订的《裕峰国际城委托代理服务合同》中，双方仅约定了委托期间被告湖南裕峰置业有限公司按上述商品房总价款的21%作为该商铺委托租赁期间的租金回报，由被告湖南裕峰置业有限公司一次性支付给原告，但就租金的具体金额、支付方式、支付时间均未作约定。因此，虽然双方在合同中并未明确约定原告购买该商铺的《商品房买卖合同》上的总价为被告返还原告在委托期间该商铺的出租金额后的实际成交总价，但根据“购房返租”营销模式下的交易习惯，对比两原告购买的与讼争商铺相邻商铺的购买单价，两原告与被告签订两份合同时对于买卖合同上约定的商铺总价即被告依据《裕峰国际城委托代理服务合同》的约定向原告返还了三年委托代理期间的租金后的实际成交总价应当是明知并予以认可的，且租金冲抵商铺售价款亦有利于实现双方的合同目的，故其起诉要求被告依据《裕峰国际城委托代理服务合同》的约定再次向原告返还三年委托代理期间的租金的诉讼请求缺乏事实依据，亦违背了诚实信用的交易原则，本院依法不予采纳。被告洞口花园城置业有限公司经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告傅哲、袁佳要求被告湖南裕峰置业有限公司、洞口花园城置业有限公司按照《裕峰国际城委托代理服务合同》的约定向原告支付商铺租金103686.24元的诉讼请求。
本案诉讼费减半后收取1186.5元，由原告傅哲、袁佳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 杨 城
二〇一六年七月二十二日
书记员 傅永波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。