四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终1535号
上诉人（原审原告、反诉被告）：德阳市旌阳区柏隆服务社，住所地：四川省德阳市旌阳区柏隆场镇。
法定代表人：赵健，经理。
委托诉讼代理人：蔡义路，四川光标律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐宁，女，汉族，生于1960年9月10日，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：刘双吉，四川环峰律师事务所律师。
德阳市旌阳区柏隆服务社（以下简称柏隆服务社）因与唐宁房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理，柏隆服务社的法定代表人赵健及委托诉讼代理人蔡义路，唐宁的委托代理人刘双吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柏隆服务社上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“若未按期腾退房屋，应按120元/月标准支付房屋占有费”的内容，改判若未按期腾退房屋，应按300元/月标准支付房屋占有费，并依法承担迟延履行的法律责任；2.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回被上诉人的反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的反诉请求超过了诉讼时效，一审法院认为从解除合同之日计算诉讼时效于法无据。2.部分支持被上诉人所谓的维修加固费用无事实及法律依据。3.被上诉人占用的营业用房近200平方米，按照当地房屋租赁价格，应不低于700元/月，一审判决按120元/月标准计算房屋占用费，损害了上诉人的合法权益。
唐宁答辩称，1.时效应从当事人知道或者应当知道时计算，本案中自然人是在接到开庭通知时知道的，因此，反诉请求没有超过诉讼时效。2.当时维修加固柏隆服务社是同意了的。
唐宁上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院仅凭被上诉人单方出具的情况说明等证据，就认定被上诉人对上诉人的加固行为有过制止，该事实认定不清，证据不足。2.上诉人是在被上诉人同意的情况下对房屋进行的维修加固，而维修加固是房屋所有权人，即被上诉人的法定义务，不因双方是定期租赁或不定期租赁有所区别。3.被上诉人作为房屋所有权人，应承担对标的物损毁、灭失的风险。而上诉人为避免被上诉人利益受损而对房屋进行了维修，被上诉人应当偿还上诉人因维修房屋所支出的必要费用。
柏隆服务社答辩称，现有证据可以证明柏隆服务社当时对唐宁的维修加固行为进行了制止，双方根本没有约定过用该费用抵扣租金，唐宁的上诉请求缺乏事实依据，请予以驳回。
柏隆服务社向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同，责令被告立即搬出原告出租房；2.被告赔偿原告房屋租金损失5000元，并在本判决生效后至房屋搬出前按每月300元租金赔偿原告损失；3.本案诉讼费由被告承担。
唐宁向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告因房屋排危加固而支付的各项费用共计32451.5元；2.诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：唐宁原系柏隆服务社员工。2002年9月1日，柏隆服务社与唐宁签订房屋租赁合同1份，主要约定：柏隆服务社将其自有的位于柏隆镇解放下街的营业门面2间出租给唐宁使用，租期一年，租金1440元/年。上述合同还约定每月19日前付清当月租金。2008年汶川地震，涉案房屋受到毁损，被确定为危房。2010年5月至8月期间，唐宁与丈夫卢昌安对承租房屋进行维修加固，共支付费用64903元。唐宁与卢昌安同意将上述维修费用64903元在本案及（2017）川0603民初1479号案中进行平均分摊，即两案反诉请求金额均为32451.5元。2010年6月23日，柏隆服务社召集退休职工与唐宁进行座谈，会上对唐宁采取的维修加固行为表示反对并予以制止。后唐宁仍坚持房屋维修加固，并占有使用房屋至今。2013年9月1日以后，双方未再签订书面租赁合同，唐宁亦未向柏隆服务社支付租金。
另查明，唐宁于2017年3月31日收到起诉状副本等应诉手续。
上述事实有租赁合同、收据、证明、照片、情况说明、当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，柏隆服务社与唐宁之间的房屋租赁合同法律关系自双方于2002年9月1日签订房屋租赁合同时成立。上述租赁合同租期为一年。租期届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告仍占有使用房屋至今，应视为双方自2003年9月开始已建立不定期的租赁法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。因此，对于柏隆服务社主张解除合同之请求，予以支持。同时，因唐宁未能举证证明其2003年以后的租金支付情况，而柏隆服务社主张唐宁支付2010年至其起诉期间的租金5000元，未超出其原合同约定的租金标准，故对此予以支持。
关于反诉请求问题。唐宁所举柏隆政府证明、建房付款收据能证实本案诉争房屋在2008年“5.12”地震时遭受损坏被确定为危房，及震后对诉争房屋进行维修加固之事实并为此支付各项费用共计32451.5元。柏隆服务社所举情况说明、照片、证人证言等证据能证实其曾对唐宁维修加固之行为予以制止，即唐宁的上述行为并未征得柏隆服务社同意。出租房屋受损，并非基于原告之过错，而是基于不可抗力——地震之影响，同时，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定出租人对租赁物应履行相应的维修义务，但其主要基于保护在定期租赁合同中承租人对尚未届满的、可预见的租期所享有的期待利益。而本案诉争房屋受损时，双方为不定期租赁，合同何时解除、是否继续履行均处于不确定状态，即柏隆服务社可选择修缮房屋以继续履行合同，或选择不予修缮继而解除租赁合同。综上，唐宁不享有对租期的期待利益，故不能据此为由要求柏隆服务社承担法律上的维修义务，否则将剥夺柏隆服务社的自主选择权及合同解除权。因此，对于唐宁对承租房屋擅自进行的维修加固所产生的费用损失应由其自行承担，但鉴于上述维修加固行为在客观上使得柏隆服务社获益，基于诚信公平原则，柏隆服务社应对唐宁上述维修损失予以酌情补偿。根据本案客观实际，责令柏隆服务社承担其中的30%，即9735元较为适宜。
综上所述，柏隆服务社主张解除租赁合同及支付拖欠租金的理由成立，予以支持。对于唐宁进行房屋维修加固产生的损失，因未征得柏隆服务社同意，应由其自行承担主要责任，但柏隆服务社应予以酌情补偿。因双方之间为不定期租赁，柏隆服务社于2017年3月31日提起诉讼要求解除合同，即2017年3月31日以前双方合同均处于履行状态，故反诉请求的诉讼时效应自原告柏隆服务社起诉之日开始计算，并未超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，及第二百二十三条之规定，判决：一、德阳市旌阳区柏隆服务社与唐宁于2002年9月1日签订的房屋租赁合同于2017年3月31日解除；唐宁于本判决生效之日起二十日内将位于柏隆镇解放下街属于德阳市旌阳区柏隆服务社所有的2间房屋腾退于德阳市旌阳区柏隆服务社（若未按期腾退房屋，应按120元/月标准支付房屋占有费）；二、唐宁于本判决生效之日起十日内支付德阳市旌阳区柏隆服务社租金5000元；三、德阳市旌阳区柏隆服务社于本判决生效之日起十日内补偿唐宁房屋维修损失9735元；四、将上述第二项、第三项付款义务品迭后，德阳市旌阳区柏隆服务社应向唐宁支付补偿款4735元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回德阳市旌阳区柏隆服务社的其他诉讼请求；六、驳回唐宁的其他诉讼请求。本案本诉征收案件受理费25元，由唐宁全部承担；反诉征收案件受理费441元，由唐宁承担341元，德阳市旌阳区柏隆服务社承担100元。
二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。柏隆服务社提交如下证据：案外人签订的两份租赁合同及合同约定房屋的照片、案涉房屋的照片，证明同等条件下的周边房屋租金高于一审判决标准，按照十多年前的标准计算是不合理的，显失公平。
唐宁质证认为：1.案外人签订的两份租赁合同及合同约定房屋的照片三性均不认可，合同的两个出租人均是柏隆服务社法定代表人赵健的亲戚，有利害关系，且无租金给付凭证佐证；双方合同约定了租金标准，这么多年柏隆服务社也未提出涨租金要求，因此应按照合同约定标准计算。2.案涉房屋的照片，只能证明维修后的现状，不能证明地震后的情况。地震后，唐宁仅是加固了临街的门面，后面不临街的房屋已经垮塌，不能居住了。
本院审查认为，柏隆服务社提交的上述证据达不到其证明目的，对该证据不予采纳。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，结合双方的上诉主张，本案二审争议焦点是：一、房屋占用费的计算标准；二、柏隆服务社应否承担维修加固费用及金额。
一、关于房屋占用费的计算标准问题
柏隆服务社主张一审判决按照120元/月计算未腾退房屋的占用费标准过低，应按照300元/月标准计算。本院认为，双方于2002年9月签订房屋租赁合同，约定租金标准为120元/月，租赁期限到期后双方并未签订新的合同，至一审提起诉讼，此期间柏隆服务社亦未向唐宁提出过提高租金标准的要求，现其主张按照300元/月标准计算房屋占用费，缺乏事实依据，不予支持。根据租赁房屋现状，一审法院按照原合同约定的120元/月标准计算房屋占用费并无不当，本院予以确认。
二、关于柏隆服务社应否承担维修加固费用及金额问题
柏隆服务社主张维修加固系唐宁私自所为，出租人同意，故不应承担该费用。唐宁主张维修加固是经柏隆服务社同意的，作为出租人有维修加固义务，唐宁为避免出租人利益受损而对房屋进行了维修，柏隆服务社应当偿还所支出的费用。本院认为，案涉房屋在2008年地震之后损毁严重，被相关部门确定为危房，唐宁为了继续使用而对房屋进行了维修加固，柏隆服务社虽称予以制止，但并未采取有效制止措施，且在此后数年间未再提出异议。而唐宁的维修加固行为亦客观上使得柏隆服务社获得了一定利益。唐宁提交证据证明其加固房屋实际产生的费用，该证据并不充分，且无法与房屋加固情况予以对应。综上，结合唐宁的维修加固内容、已使用年限等因素，按照公平原则，一审法院酌情认定柏隆服务社补偿9735元并无不当，本院予以确认。柏隆服务社不承担维修加固费用的主张和唐宁要求柏隆服务社承担全部费用的主张均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，柏隆服务社和唐宁的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费932元，由德阳市旌阳区柏隆服务社负担50元，由唐宁负担882元。
本判决为终审判决。
审判长 李 家
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年九月三十日
书记员 胡 青