广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第697号
上诉人（原审被告）：深圳奥创微电子有限公司。
法定代表人：严清阳，董事长。
委托代理人：严十周，系该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：深圳市沙井沙四股份合作公司。
法定代表人：陈锐庭，职务董事长。
委托代理人：翟彰良，广东宝杰律师事务所律师。
委托代理人：谢琦，广东宝杰律师事务所实习律师。
上诉人深圳奥创微电子有限公司（以下简称奥创微电子公司）与被上诉人深圳市沙井沙四股份合作公司（以下简称沙井沙四公司）房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第1121号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，沙井沙四公司作为甲方与作为乙方的奥创微电子公司于2010年10月28日签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道沙四社区某工业区X栋、第X号宿舍（不含一楼铺位）的房屋租赁给乙方使用，厂房面积为3，909.02平方米、宿舍面积为1，260.54平方米、动力房面积为315平方米、保卫室面积为32.5平方米，合计面积5，517，06平方米，租金12元／平方米＊月，铺位两间，租金为1，600元，合计租金67804.72元。合同签订后第一年内租金12元／平方米＊月。从第二年起的租金按上一年的租金的8％递增，每两年调整一次，届时以同等位置房屋的租金水平为依据进行交纳。乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金、卫生费和治安费等物业管理费，并由乙方汇至甲方指定的账号；乙方逾期支付的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的千分之一。租赁押金为135，609.44元，该押金由甲方在租赁合同期满后无息返还给乙方；租赁合同期满时，涉及到因合同、违约责任、损害赔偿等其他民事法律事实的发生，而致乙方向甲方负债时，甲方有权就该押金进行受偿，并就未能清偿部分保留求偿权。租赁期限为五年，从2010年12月1日起至2015年12月1日止。合同约定自起租之日起，乙方每月向物业管理部门缴交卫生、治安费等物业管费，按建筑面积计算，由乙方先交于甲方，再由甲方交予物业管理部门。租赁物内生产及生活所使用的水电消防等设施由乙方负责，厂内的用水、用电费用，由乙方按照本地供水供电部门的标准，定时向有关部门交纳。关于违约责任，合同约定在租赁期限内，若乙方欠交租金或物业管理超过一个月，甲方有权对乙方采取停水停电措施或停止乙方使用租赁屋内的有关设施（不另下达书函），由此造成的一切损失和后果由乙方全部承担。若乙方欠交租金或物业管费超过一个月，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止，甲方有权不退押金留置乙方在租赁屋内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起十五日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。合同签订后，沙井沙四公司向奥创微电子公司交付了涉案物业，奥创微电子公司亦支付押金135，609.44元。2013年3月8日奥创微电子公司支付了2013年1月份租金、2013年3月12日奥创微电子公司支付了2013年2月份租金、2013年3月25日奥创微电子公司支付了2013年3月份租金、2013年4月27日奥创微电子公司支付了2013年4月份租金、2013年5月27日奥创微电子公司支付了2013年5月份租金，2013年6月26日奥创微电子公司支付了2013年6月份租金，2013年8月7日奥创微电子公司支付了2013年7月份租金、2013年8月26日奥创微电子公司支付了2013年8月份租金，上述每笔款项构成为厂房租金55，164.5元、宿舍租金16，336.6元、厂房管理费2，128.26元、铺位租金1，728元，每笔款项合计75，357.36元。2013年9月30日，奥创微电子公司支付沙井沙四公司9月份厂房租金55，164.5元、宿舍部分租金8，864.24元、厂房管理费2，128.26元、铺位租金1，728元，合计67，885元，尚欠9月份宿舍租金7，472.36元。2013年3月6日，沙井沙四公司发出《通知》，要求奥创微电子公司于2013年3月8日前按照合同约定及相关劳动法规付清所欠租金及员工工资，否则沙井沙四公司将按合同约定收取滞纳金并采取停水水电措施。2013年11月11日，沙井沙四公司发出《公告》，称奥创微电子公司拖欠沙井沙四公司2013年9月部分及2013年10月、11月租金、物业管理费等合计约16万元，拖欠工人2013年8月、9月工人工资约45万元，根据沙井沙四公司、奥创微电子公司签订的合同，初定于2013年11月15日停止奥创微电子公司对员工宿舍的使用权且实行停电措施。2013年11月29日，沙井沙四公司代奥创微电子公司垫付了2013年10月1日至2013年11月1日的电费、代市政府收取燃气燃油加工费15，542.83元。另查明，奥创微电子公司于2013年10月初开始停产，工人陆续解散，机器设备等财产仍在涉案物业内，涉案物业有房地产证。
沙井沙四公司诉讼请求为：1、解除沙井沙四公司与奥创微电子公司租赁合同关系，奥创微电子公司支付租金153，930.56元，滞纳金从2013年11月6日起按每日千分之一计算，暂计2013年11月20日为2，308.96元，滞纳金连续计至奥创微电子公司付清为止；并支付2013年10-11月厂房管理费4，256.52元、2013年7-9月卫生清运费1，140元；2、奥创微电子公司承担本案诉讼费。一审庭审中，沙井沙四公司增加两项诉讼请求，第一项为请求判令奥创微电子公司支付沙井沙四公司为其垫付的2013年10月1日至2013年11月1日的电费、燃气燃油加工费，共15542.83元，利息自2013年11月30日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2013年12月24日，为3.5元，并计至付清为止；第二项为请求判令奥创微电子公司将厂房腾空后交还给沙井沙四公司。
原审法院认为，沙井沙四公司、奥创微电子公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，沙井沙四公司、奥创微电子公司双方均应按照合同约定全面履行义务。奥创微电子公司主张沙井沙四公司违反约定停电导致奥创微电子公司停产，但奥创微电子公司提供的证据不足以证明上述，原审法院不予采信。根据合同约定，奥创微电子公司应于每月5日前付清当月租金，但奥创微电子公司没有按照上述约定按时足额支付当月租金，奥创微电子公司已构成违约，沙井沙四公司有权解除合同，并要求奥创微电子公司按照合同约定支付拖欠的租金、管理费及滞纳金。沙井沙四公司关于解除合同并要求奥创微电子公司支付拖欠2013年9月、10月、11月租金、管理费及滞纳金的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。奥创微电子公司于2013年12月6日签收了含有沙井沙四公司解除合同意思表示的起诉状，涉案租赁合同已于2013年12月6日解除，原审法院予以确认。合同解除后，奥创微电子公司应当将涉案租赁物业返还给沙井沙四公司。关于上述拖欠款项的数额。2013年9月、10月、11月的租金为153，930元（租金具体为2013年9月份的宿舍租金7，472.36元，2013年10月厂房、租金、铺位租金73，229.1元，2013年11月厂房、租金、铺位租金73，229.1元），2013年10月、11月的厂房管理费为4，256.52元（2，128.26元／月×2个月）。关于滞纳金的计算方式。奥创微电子公司未按时足额支付上述款项，应当按照合同约定以每期应付款为基数，按每日千分之一的标准从应付之日次日起支付滞纳金至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日，即2013年9月租金7，472.36元、2013年10月租金73，229.1元、2013年10月租金73，229.1元的滞纳金均按每日千分之一的标准，分别从2013年9月6日起、2013年10月6日起、2013年11月6日起计算至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日。关于2013年10月1日至2013年11月1日的电费、燃起燃油加工费15，542.83元，该项费用因奥创微电子公司使用而产生，沙井沙四公司代为垫付上述费用后，奥创微电子公司应当予以返还并应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付从2013年11月30日起至实际返还之日止的利息，最迟不得超过本判决指定之日，沙井沙四公司的该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于2013年7月至9月的卫生清运费1，140元，沙井沙四公司的该项诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、沙井沙四公司与奥创微电子公司于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年12月6日解除；二、奥创微电子公司应于本判决生效之日十日内向沙井沙四公司返还位于深圳市宝安区沙井街道沙四社区某工业区X栋、第X号宿舍（不含一楼铺位）的涉案租赁房屋；三、奥创微电子公司应于本判决生效之日十日内向沙井沙四公司支付2013年9月、10月、11月的租金153，930元及滞纳金（2013年9月租金7，472.36元、2013年10月租金73，229.1元、2013年10月租金73，229.1元的滞纳金均按每日千分之一的标准，分别从2013年9月6日起、2013年10月6日起、2013年11月6日起计算至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日）；四、奥创微电子公司应于本判决生效之日十日内向沙井沙四公司支付2013年10月、11月的厂房管理费4，256.52元；五、奥创微电子公司应于本判决生效之日十日内向沙井沙四公司支付电费、燃起燃油加工费15，542.83元及利息（本金15，542.83元按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年11月30日起计算至实际付清之日止，最迟不得超过本判决指定之日）；六、驳回沙井沙四公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，766元、保全费1，328元，由奥创微电子公司负担，受理费、保全费沙井沙四公司已预交。
上诉人奥创微电子公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决一、二、三、四、五项；2、依法改判或将本案发回重审；3、由沙井沙四公司承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审没有按双方签订的《房屋租赁合同》为依据进行判决。1、《房屋租赁合同》约定“若乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方有权对乙方采取停水停电措施……”，而沙井沙四公司在2013年9月25日（当月）不到一个月时间就把奥创微电子公司工厂的电停了，奥创微电子公司在2013年9月26日和27日（当月）把2013年9月的厂房租金缴付了以后，沙井沙四公司仍然拒绝给奥创微电子公司的工厂恢复通电，是沙井沙四公司违反了《房屋租赁合同》。2、2013年10、11月份，沙井沙四公司一直拒绝给奥创微电子公司工厂恢复供电，甚至派出多名保安把守奥创微电子公司工厂的大门，不让工人和货物进出，使奥创微电子公司的生产和经营瘫痪。更有甚者沙井沙四公司用铁链条将奥创微电子公司的工厂大门锁住（有照片为证）。3、奥创微电子公司在2013年10月、11月没有得到沙井沙四公司在《房屋租赁合同》里规定的使用厂房和提供水电服务的情况下才停止支付2013年10月和11月的租金，而一审在庭审和判决书中就没有根据这一事实进行判决。4、一审罔顾沙井沙四公司侵害奥创微电子公司的权益，在判决中支持沙井沙四公司的诉求，是不公平的判决。二、一审在庭审的过程中刻意不调查和核实沙井沙四公司侵害奥创微电子公司权益的事实，判决书也不提及奥创微电子公司不付2013年10、11月租金的原因。1、沙井沙四公司侵害奥创微电子公司权益，沙井沙四公司是在2013年9月25日停奥创微电子公司工厂的电，有以下事实：（1）沙井沙四公司于2013年9月25日18时05分先后派两名工作人员，其中有一名姓李的电工来到奥创微电子公司工厂大门口值班室，与保安说要停电，并在2013年9月25日07分时将奥创微电子公司的工厂的电停掉。有录像光盘为证据。（2）一审的判决书中写到“另查明，被告于2013年10月初开始停产……”也间接说明沙井沙四公司是在10月前停掉奥创微电子公司工厂电的事实，这也得到一审的支持。（3）奥创微电子公司工厂2013年7、8、9月正常生产的用电费和燃气燃油加工费用均在5-8万元左右。2013年10月份的用电费和燃气燃油加工费用只有15542.83元，其中近8000元是跟用电多少无关的固定费用。其余6000多元的电费是沙井沙四公司的宿舍楼一层门面的商家租户所用（沙井沙四公司商家租户的用电是通过奥创微电子公司的工厂提供的，是一个缴费接口）。这就是为什么沙井沙四公司要替奥创微电子公司付2013年10月份电费和燃起燃油加工费的原因，沙井沙四公司知道奥创微电子公司2013年10月份没有用电，自然不会付2013年10月的电费和燃起燃油加工费，再者沙井沙四公司的宿舍楼一层门面的商家租户还要用电，如果沙井沙四公司自己不交电费和燃起燃油加工费，供电所就会停电。这也说明沙井沙四公司是在9月25日停的电。而一审判决奥创微电子公司向沙井沙四公司支付电费，燃起燃油加工费15542.83元是不公正的。（4）沙井沙四公司违反事实根据，自说是2013年11月15日停的电，但却没有任何事实依据和举证，一审不但不在法庭上调查和核实2013年9月25日沙井沙四公司停电损害奥创微电子公司权益的事实，反而在判决书中刻意不提和避开沙井沙四公司和奥创微电子公司就停电的时间的争议这一与本案有关的重要事实，这一基本事实是本案判决的重要依据，请二审调查和核实案件的基本事实，维护法律的公正。三、2001年，奥创微电子公司是第一家开始租沙井沙四公司的厂房，我们是深圳市早期认定的高科技企业，厂房净化装修近300万元，总出口创汇近5千万美金，总纳税近2000万人民币。十多年来没有欠沙井沙四公司的一分钱租金，我们是合法纳税合法经营的公司，我们和沙井沙四公司一直合作的很好，我们希望能一直再合作下去，2008-2013年国内国际都遭遇到了经济危机，我们希望任何一家中国的企业都能象我们的工厂一样度过这一难关，现在有矛盾和纠结在我们之间，暂时我们自己解决不了，请二审能给我们一个公平、公正的判决。
被上诉人沙井沙四公司答辩称，原审判决认定事实清楚，请求依法维持。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确。上诉人主张被上诉人违约停电的主要依据是被上诉人主张的停电前后用电量的比较和相关的厂房关电录像光盘，本院认为，用电量的变化并不能推定系被上诉人违约停电，相关的录像光盘也不能直接证明系被上诉人违约停电。上诉人主张被上诉人违约停电、上诉人因被上诉人停电才拒交租金，但上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。涉案合同约定，上诉人应于每月5日前付清当月租金，但上诉人没有按照上述约定按时足额支付相应的当月租金，一审认定上诉人相应行为已构成违约并判令解除合同并无不当，上诉人应当按照合同约定支付拖欠的租金、管理费及滞纳金。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年八月八日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。