福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7号
原告厦门市第三建筑工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路186号201室。
法定代表人杨树注，董事长。
委托代理人王平、李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。
被告洪群育，男，1983年3月8日出生，住台湾地区金门县，现住福建省厦门市。
委托代理人林基典、陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
第三人李燕宗，男，1942年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人苏永辉，男，1936年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人陈志权，男，1966年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人陈德坤，男，1965年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
第三人陈锦兰，女，1964年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人林秀连，女，1963年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人江亚娇，女，1944年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人程小珍，女，1950年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人郭淑英，女，1940年12月4日出生，回族，住福建省厦门市思明区。
第三人陈文良，男，1956年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人温福来，男，1948年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人辛淑英，女，1946年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人郑炳要，男，1967年9月15日出生，汉族，住福建省惠安县。
第三人陈乌惜，女，1934年7月29日出生，汉族，住福建省惠安县。
第三人林志忠，男，1957年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
以上第三人均系原告厦门市第三建筑工程有限公司职员，经原告厦门市第三建筑工程有限公司推荐，第三人李燕宗、苏永辉、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、辛淑英、郑炳要、陈乌惜、林志忠等十五位第三人共同委托温福来、陈志权作为本案诉讼代理人。
原告厦门市第三建筑工程有限公司（下称三建公司）与被告洪群育，第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜、林志忠合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由审判员陈进杰担任审判长，人民陪审员曾俊雄、季烨参与审理的合议庭，并于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告三建公司的委托代理人王平、李朝晖，被告洪群育的委托代理人林基典、陈德龙，第三人的共同委托代理人温福来、陈志权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三建公司诉称，1966年，原告在厦门市思明区思明南路xxx号之地块（该地块系通过划拨方式取得）上建设1号楼和2号楼。房屋建成后，原告将1号楼和2号楼的二楼分租给公司员工即第三人居住，解决第三人的生活住房问题，第三人居住生活在1号楼和2号楼的二楼至今长达20余年或30余年，自居住之日起，第三人都按照原告的要求缴交房屋租金、支付相应水电费，原告与第三人建立房屋租赁合同关系。2014年5月8日，原告在未告知第三人的情况下与被告签订了一份《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》【编号：（2014）厦三建产字第007-1号】，双方约定：原告将位于厦门市思明区思明南路XXX号X号楼及X号楼房产之使用权出让给被告。被告有权实际占有、管理、控制上述房屋，自主对房屋进行实际使用和收益，对房屋进行分割出让、出租、转租、授权经营并取得收益，原告不得予以干涉，且被告行使权利也无需另行通知原告。出让房产若因国家建设、公共利益等需要拆迁时，对地上建筑物部分的赔偿悉归被告所有。出让房产具备了单独办理房屋所有权的条件，可将房屋的所有权转让给被告时，原告应给予被告充分的配合。《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》签订后，被告要求第三人搬离xxx号1号楼及2号楼二楼，第三人即向原告提出异议，表示原告之行为，已侵害了第三人的优先权，损害了第三人的权益。原告现意识到签订《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》时存在重大误解：第一，原告已将1号楼及2号楼的二楼长期租赁给第三人居住，第三人长期以来实际占有、使用1号楼及2号楼二楼，即第三人享有1号楼及2号楼二楼的使用权，原告已无权再将1号楼及2号楼二楼的使用权出让给被告；第二，原告在出让房屋使用权时，未告知第三人，侵害了第三人的优先权；第三，《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》虽然合同名称为房屋使用权出让，但其内容实质是房屋所有权买卖，规避了法律法规的规定。现原告诉至法院，请求判令：撤销原告与被告签订的《房屋使用权出让协议书》。
被告洪群育辩称，一、正如原告所诉称标的，案涉合同所涉及的交易对象系房屋的所有权，而非房屋的使用权，说明双方对交易内容是明确知悉的、与双方真实的交易意图也是相符的，且该交易行为并没有给原告造成任何损失，因此讼争合同的签订并不存在所谓的重大误解。二、原告主张房屋存在租赁关系不能买卖或案涉交易侵犯第三人优先权均缺乏事实与法律依据，且该问题仅涉及房屋所有权转让与房屋原租赁关系的处理问题，并不会构成重大误解，更不会影响原合同的效力。即便案涉合同的签订侵犯到第三人的优先购买权，根据法律规定，其直接的后果系第三人向原告索赔，与讼争合同的效力无关。三、原告已于2006年7月31日完成企业改制，讼争合同虽然涉及到划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律的规定，应当认定有效。综上，讼争合同的签订、履行等并不存在所谓的重大误解，原告要求撤销合同的诉求依据不足，请求法院依法予以驳回。
第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜、林志忠述称，厦门市思明区思明南路XXX号X号楼、X号楼房屋其已使用数十年，原告在还没改制之前就将1号楼、2号楼二层分给职工，故该1号楼、2号楼二层系职工的福利房，仅象征性的收取一些租金。原告未告知第三人，也没有经内部民主程序，就将房屋转让给被告。现被告要求第三人搬走，第三人将无处居住。
经审理查明，厦门市思明区思明南路XXX号X号楼、X号楼登记权属人为三建公司，登记的土地使用权类型为划拨用地。2014年5月8日，三建公司与洪群育签订了一份编号为（2014）厦三建产字第007-1号的《房屋使用权出让协议书》，约定：三建公司有意出让思明南路XXX号X号楼、X号楼房屋的使用权，洪群育有意受让该两房屋的使用权，双方经充分协商根据相关法律规定，订立本协议。双方确认，三建公司转让或洪群育受让的标的仅是上述厦门市思明区思明南路XXX号X号楼、X号楼房屋的使用权。洪群育取得本协议项下的房屋使用权后，有权依本协议之规定在法律允许的范围及期限内使用该房屋，并有权利用该房屋进行收益。房屋使用权转让价款为200万元，洪群育应于本协议签订的当日或次日向三建公司支付本协议转让款200万元。双方确定因该项转让而产生的税费由三建公司根据法律规定承担。双方还特别约定，洪群育按本协议的规定取得本协议所指房屋的使用权后，若具备了单独办理房屋所有权的条件，可将该房屋的所有权转让给洪群育时，三建公司应给予洪群育充分的配合。但洪群育因办理该房屋的所有权转移手续所应补交的土地出让金、配套费、增值税、营业税等一切税费，概由洪群育自行承担，与三建公司无关。洪群育承诺对本协议负有保密义务，且在未办妥该房屋的所有权过户手续前，洪群育保证暂住在该房屋内三建公司的原职工及其家属的居住权，但洪群育享有这些房屋物业管理和收取租金的权利。同日，三建公司与洪群育还签订了一份《备忘录》，约定：双方对编号（2014）厦三建产字第007-1号《房屋使用权出让协议书》所指标的物转让价款进行重新约定，确定上述协议所指思明南路XXX号X号楼、X号楼房屋使用权的转让价格变更为600万元，因该项转让而产生的税费其中200万元仍按上述《房屋使用权出让协议书》执行，对后增加的400万元价款若有税费产生则由洪群育承担。洪群育应于本协议签订的次日向三建公司支付本协议定金300万元，否则本协议自动失效，三建公司有权将该房屋至使用权转让他给他人。合同签订后，洪群育于2014年5月9日通过其建设银行账户（账号：43×××81）向案外人邓忠明（账号：62×××93）和三建公司（账号：35×××47）汇款100万元和200万元，于2014年5月14日通过其建设银行账户（账号：43×××81）向邓忠明（账号：62×××93）汇款300万元。三建公司于2014年5月9日和5月14日分别向洪群育出具了两份《收款收据》，确认收到洪群育支付的200万元、400万元的转让款。
另查明，一、第三人已缴交了2014年7月—9月的租金，该租金收据原件由洪群育持有，租金最终也归属于洪群育。二、2006年7月31日的《厦门市建设与管理局关于同意厦门市第三建筑工程公司改制的批复》【厦建（2006）89号】，同意三建公司按照企业改制方案进行改制。2011年8月18日，以三建公司作为申请人向厦门市国土资源与房产管理局申请办理补交讼争房地产土地出让金手续，国土局收据通知2011年9月16日取件，但未予办理。三、2002年7月5日福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知【闽政（2002）33号】，同意贯彻执行省国土资源局制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》，意见中，处置办法第（一）项规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续。”
上述事实，有《房屋使用权出让协议书》、《备忘录》、转款凭证、《收款收据》、《收据》、厦门市土地房屋权证、（2014）厦民终字第679号民事判决书及当事人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，被告系台湾地区居民，本案系涉台纠纷，应参照涉外案件处理。讼争房屋位于福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。
本案中，原、被告签订的《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》，虽然约定的是转让房屋使用权，但又约定具备了办理房屋所有权的条件后，双方关于办理讼争房产过户登记手续及税费承担相关事项。从《房屋使用权出让协议书》内容看，双方真实意思表示应当是房屋所有权的买卖。庭审时，原、被告也均主张《房屋使用权出让协议书》实质为房屋所有权买卖协议，对此，本院予以确认。虽然讼争房产所涉土地系划拨用地，但房产的权属人即原告已进行改制，根据闽政（2002）33号通知，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，原告也以申请人的身份向厦门市国土资源管理局申请补交土地出让金。因此，《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规。《房屋使用权出让协议书》合同当事人即原、被告均确认双方实际买卖的房屋所有权，而非房屋使用权，可见原、被告对双方交易的内容即房屋的所有权是明确知悉的、与双方真实的交易意图也相符，且原告也未举证证明该交易行为对其造成的损失。所谓重大误解，是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。显然，原告主张《房屋使用权出让协议书》系其重大误解情况下所签订，并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人主张讼争房屋系职工福利房，原告已将讼争房屋分配给其，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。且讼争房产的登记权属人为原告，第三人亦陈述其一直有支付租金给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，出租人出卖租赁房屋是否侵害承租人的优先购买权不影响房屋买卖合同之效力。
综上，本院确认，《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》系合同当事人真实意思表示，内容和形式符合法律规定，为合法有效合同。原告以《房屋使用权出让协议书》系其重大误解所签为由诉请撤销该合同，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告厦门市第三建筑工程有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费53800元，由原告厦门市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，原告厦门市第三建筑工程有限公司、第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告洪群育可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈进杰
人民陪审员 曾俊雄
人民陪审员 季 烨
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陈淑芳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。