上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8729号
上诉人（原审原告）：顾勇，男，1963年10月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：顾敦庆（系顾勇之兄），1959年9月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人：韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海汇华房地产有限公司，住所地上海市浦东新区康桥工业区康士路17号。法定代表人：钱荣德，董事长。委托代理人：王月辉，上海宸豪律师事务所律师。上诉人顾勇因与上诉人上海汇华房地产有限公司所有权纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初9186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人顾勇之委托代理人顾敦庆、韩传林，上诉人上海汇华房地产有限公司（以下简称汇华公司）之委托代理人王月辉到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人顾勇上诉请求：撤销原判主文第一项，改判汇华公司支付其房屋使用费人民币（下同）301,800元。事实和理由：一审法院判令汇华公司支付顾勇房屋使用费15万元显然过低，判决依据不足，有失公平。一审法院对于涉案房屋使用费数额的确定以综合汇华公司占用房屋的时间、周边房屋市场同期租赁价格等因素，酌情确定为15万元是不正确的。首先，汇华公司占用涉案房屋的时间很长，自2002年至2016年1月19日止，非法侵占顾勇房屋长达14年之久并将该房屋对外出租牟利。其次，关于涉案房屋周边房屋市场同期租赁价格的确定问题：1、经顾勇诉前了解，该房屋周边房屋市场同期租赁价格均高于顾勇诉讼主张数额；2、顾勇的房屋面积虽只有83.65平方米，但系三房，且是装修房屋，租金价格应高于两房和毛坯房；3、汇华公司自侵占该房屋后即将房屋对外出租牟利，其租赁价格明显高于原审判决确定的价格，对此原审法院可责令汇华公司提供该房屋出租的证据材料（房屋租赁合同及租金收入凭据），这样更有利于确定涉案房屋使用费的数额。再次，原审法院对涉案房屋使用费标准和数额的确定应首先组织双方协议确定或者进行市场调查、询价，必要时应依法估价，但原审法院并没有如此操作，而是仅凭法官的主观臆测即确定涉案房屋使用费标准和依据显然不当。上诉人汇华公司则不同意顾勇的上诉诉请，并同时提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回顾勇的诉请。事实和理由：一、根据物权法定原则，顾勇在2015年9月10日前即另案生效判决之前不享有房屋的所有权，一审判决没有事实和法律依据。物权应该以登记为准或以生效判决为准。本案中涉案房屋产权在2015年9月10日之前一直在汇华公司名下，之后的产权才应当确认为顾勇所有。本案中原审是依据汇华公司将钥匙交付给顾勇，产生物权转让，但汇华公司并没有将钥匙交付顾勇，即使有交房屋钥匙给顾勇，也不产生物权转移的效力。二、顾勇的诉请超过诉讼时效。三、房屋使用费15万元没有任何依据。使用费的价格没有经过第三方评估，价格如何出来没有依据。顾勇在1999年至2014年期间对房屋是空置状态，没有进行任何管理和修缮，没有行使任何使用权，不存在任何的收益，故可以推断出顾勇不存在任何损失。汇华公司只认可2002年至2003年以及2013年至2015年这两个时间段系出租，其余时间顾勇认为汇华公司出租应该提供相应的证据，否则视为举证不能。顾勇则不同意汇华公司的上诉诉请。顾勇向一审法院起诉要求判令：1、汇华公司支付顾勇房屋使用费301,800元；2、汇华公司返还顾勇交纳的房屋维修基金2,369元；3、汇华公司给付顾勇水费、电费、燃气费820.86元；4、汇华公司给付顾勇有线电视费167元；5、诉讼费由汇华公司承担。一审法院认定事实如下：1994年10月12日，顾勇通过银行转账向汇华公司支付定金3万元。1995年5月12日，顾勇、汇华公司签订《上海市内销房出售合同》一份，约定顾勇向汇华公司购买系争上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1,688元，总价为141,201元。之后，应顾勇要求，双方将上述合同约定的买卖标的XX号XX室更改为XX号XX室,其余合同内容不变。1994年11月8日，顾勇通过银行转账向汇华公司支付购房款6万元。1995年5月12日，顾勇通过银行转账向汇华公司支付购房款3万元。1995年5月27日，汇华公司向顾勇开具了系争房屋购房款141,201元的发票及配套费16,730元、管理基金2,369元、电话5,000元等共计24,099元的收据。之后，汇华公司将系争房屋钥匙交付给顾勇，顾勇装修后入住。1999年始，顾勇至外地创业，系争房屋空置。2002年，汇华公司进入系争房屋，将该房屋出租给他人使用。因顾勇认为汇华公司侵占系争房屋并对外出租，故于2015年1月30日诉至一审法院，要求判令汇华公司返还系争房屋并配合将该房屋产权过户至顾勇名下。该院经审理后于2015年4月27日作出（2015）浦民一（民）初字第5975号民事判决，判令汇华公司在判决生效之日起十五日内协助顾勇办理将系争房屋产权转移登记至顾勇名下的手续并将系争房屋交付给顾勇。该判决生效后，顾勇向一审法院申请执行，该院向上海市浦东新区房地产交易中心发出协助执行通知书，系争房屋于2015年9月10日登记至顾勇名下。2016年1月19日，经该院执行，汇华公司将系争房屋的钥匙交付顾勇。同时查明，2002年，上海周浦房地产开发经营公司被核准名称变更为上海汇华房地产有限公司。再查明，顾勇于2015年8月26日向原上海市南汇区康桥花园业主大会交纳系争房屋的维修基金2,369元。另，顾勇支付2015年11月电费84.28元、12月电费170.80元、2016年1月电费0.60元，2015年12月水费124.70元，2015年11月燃气费180元、12月燃气费160元，2013年7月1日至2013年12月31日有线电视费98元、2014年1月1日至2014年3月31日有线电视费69元。2016年1月19日，系争房屋电表读数为14195.73（总数）、8738.17（昼）、5457.56（夜），水表读数为113，燃气表读数为2668。一审法院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。双方在签订买卖合同的当年，汇华公司即将系争房屋交付顾勇，其也未提供证据证明曾依法主张过系争房屋的所有权，现其未经顾勇许可，进入系争房屋并将该房屋出租给他人使用，显然侵害了顾勇对房屋的占有、使用、收益和处分权利，现顾勇主张由汇华公司支付侵占期间的使用费，并无不当，依法予以支持，具体金额，综合汇华公司占用房屋的时间、周边房屋市场同期租赁价格等因素，酌情确定为15万元。关于顾勇主张汇华公司返还的房屋维修基金，一审法院认为，汇华公司虽辩称系其收取“管理基金”非房屋维修基金，但未能证明其收取该费用合法、合理，且汇华公司向顾勇开具的收据中载明的“管理基金”数额与顾勇2015年8月交纳的房屋维修基金一致，顾勇所称其交付汇华公司的“管理基金”即为房屋维修基金的意见更加符合常理，对于汇华公司的该项意见，不予采信，汇华公司应向顾勇返还其收取房屋维修基金2,369元。至于顾勇主张水、电、煤、有线电视等费用，一审法院认为，汇华公司将系争房屋实际交付给顾勇为2016年1月19日，在汇华公司占有、使用该房屋后至其实际交付日前所产生的水、电、煤、有线电视等费用均应由汇华公司支付，现顾勇主张的费用均发生于实际交付日前，故该些费用应由汇华公司承担，根据顾勇提供的发票及交付日期拍摄的读表数，确认汇华公司需支付顾勇水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。一审法院审理后，于二○一六年五月二十五日依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，作出判决：一、上海汇华房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付顾勇房屋使用费15万元；二、上海汇华房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还顾勇房屋维修基金2,369元；三、上海汇华房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付顾勇水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,874元，减半收取计2,937元，财产保全费5,000元，合计7,937元，由顾勇负担1,254.50元，上海汇华房地产有限公司负担6,682.50元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人上海汇华房地产有限公司与上诉人顾勇在签订买卖合同后，上诉人上海汇华房地产有限公司将系争房屋交付上诉人顾勇，在此期间，上诉人顾勇也未就系争房屋向上诉人上海汇华房地产有限公司主张过所有权。后上诉人上海汇华房地产有限公司未经上诉人顾勇许可，进入系争房屋并将系争房屋出租给他人使用，其行为侵害了上诉人顾勇对系争房屋的占有、使用、收益和处分权利。上诉人顾勇通过法院强制执行已收回系争房屋。现上诉人顾勇起诉要求上诉人上海汇华房地产有限公司支付侵占系争房屋期间使用费的诉讼请求，于法不悖。关于系争房屋使用费金额确认的问题，一审法院系综合考量本案相关因素予以确定，该处理尚属妥当，本院予以认同，就上诉人顾勇对此所持异议，本院不予采纳。综上所述，上诉人顾勇和上诉人上海汇华房地产有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,192元，由上诉人顾勇负担人民币5,827元，由上诉人上海汇华房地产有限公司负担人民币3,365元。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十月二十五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……