江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣06民终184号
上诉人（原审被告）鹰潭市百成投资有限公司，住所地鹰潭经济技术开发区和谐路中段。
法定代表人吴奇峰，公司董事长。
委托代理人陈峰，江西华星律师事务所律师。
委托代理人沈希，江西华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐香梅。
委托代理人许春林，江西赣鹰律师事务所律师。
委托代理人王智春，江西赣鹰律师事务所实习律师。
上诉人鹰潭市百成投资有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹰潭市百成投资有限公司的委托代理人陈峰、沈希，被上诉人徐香梅及其委托代理人许春林进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年6月18日，原告徐香梅与被告鹰潭市百成投资有限公司签订了《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2014004010），合同约定被告将其开发的位于鹰潭市和谐路6号白鹭国际公馆01单元813室的商品房一套（带装修）出售给原告徐香梅，合同约定商品房按建筑面积计算，每平方米价格为4234元，房屋总价款为188921元，出卖人于2014年12月31日前将竣工验收合格并在当地主管部门备案后的商品房交付买受人使用，在合同的附件三合同补充协议第五条约定:出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用按逾期时间分别处理：1.逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告徐香梅向被告支付了房款188921元以及装修款44647元。因被告迟延交付房屋，2015年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条交付期限的变更和逾期交房责任的承担约定：1.将本合同第五条交付期限出卖人于2014年12月31日前交付商品房变更为出卖人在2015年6月30日前交付商品房；2.出卖人按合同第六条第一项规定承担逾期交房的违约责任，具体逾期时间段为2014年12月31至2015年6月30日，具体逾期交房违约金额为10000元；3.出卖人如在2015年6月30日前未按约定时间交房，每向后延期一个月交房的，应支付买受人逾期交房违约金额人民币1000元。协议备注：最晚交付时间不超过2015年10月31日。协议签订后，被告鹰潭市百成投资有限公司于2015年5月5日支付给原告徐香梅违约金10000元，2015年7月31日、2015年8月31日、2015年9月30日、2015年11月2日、2015年12月4日分别向原告支付1000元，违约金交至2015年11月30日。被告至今未交付商品房，原告认为被告的行为已严重违约，且该违约行为导致合同的目的不能实现，故于2015年11月27日起诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年6月18日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》、2015年5月5日签订的《商品房买卖合同补充协议》，由被告返还购房款188921元、装修款44647元，并支付逾期交房违约金1000元（违约金按每月1000元计算，自2015年11月1日其至合同解除日止），合计234568元，并承担本案诉讼费。
另查明，2015年12月11日，被告鹰潭市百成投资有限公司向原告投递交房通知书快递一份，但原告未收到。
原审法院认为：原告徐香梅与被告鹰潭市百成投资有限公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，该合同成立且合法有效，双方之间成立买卖合同关系，原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同补充协议》对交付期限以及逾期交房责任的承担已作出变更，商品房最晚交付时间不超过2015年10月31日。在原告徐香梅交付了房屋价款188921元及装修款44647元后，被告鹰潭市百成投资有限公司应当按照合同的约定最晚在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告徐香梅使用。被告鹰潭市百成投资有限公司辩称原告一直接受被告支付的违约金,系原告同意继续履行合同的意思表示，合同解除的条件不成就，本院认为，合同约定的违约金是当事人预先确定的独立于合同债务履行之外的给付，原告接受被告支付的违约金并非是对合同是否继续履行作出的意思表示。被告鹰潭市百成投资有限公司未按照合同约定的时间将验收合格的房屋交付给原告使用，已构成违约，且被告至今仍不能按照合同约定向原告交付房屋，致使合同目的不能实现，构成根本违约，原告主张解除合同并要求支付违约金符合法律规定，故对被告该辩称意见，依法不予采信。原告徐香梅主张要求解除双方签订的《鹰潭市商品房销售合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并要求被告返还购房款188921元、装修款44647元，并按照合同约定支付逾期交房违约金每月1000元的诉讼请求，本院依法予以支持，但在计算违约金时，应当扣除被告鹰潭市百成投资有限公司已经支付的2015年11月30日的违约金，故其违约金的计算时间应当自2015年12月1日起至合同解除日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：解除原告徐香梅与被告鹰潭市百成投资有限公司于2014年6月18日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号YT2014004010）及2015年5月5日签订的《商品房买卖合同补充协议》；被告鹰潭市百成投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告徐香梅购房款188921元及装修款44647元合计人民币233568元，并支付违约金（违约金按每月1000元自2015年12月1日起计算至合同解除之日止）；案件受理费5319元（原告已垫付），由被告鹰潭市百成投资有限公司负担。
上诉人鹰潭市百成投资有限公司上诉称：一、上诉人一直按照2015年5月5日签订的补充协议每月向被上诉人支付违约金1000元，直至2015年11月30日。上诉人支付违约金，被上诉人接受的行为，应视为合同的再次变更，双方以默示的方式在继续履行合同。根据合同法第114条的规定，当事人双方在违约方支付了违约金后，应当继续履行合同。双方在补充协议中也约定，被上诉人不得以任何形式、理由就此事再向被告行使法律权利，否则双倍返还违约金。被上诉人提出解除合同的要求实则为房市萎靡所致；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人需要解除合同，应在对上诉人发出催告后的三个月之后提出解除合同的要求。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人继续履行2014年6月18日签订的商品房买卖合同及补充协议或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人徐香梅答辩称：一、按照双方签订的商品房买卖合同及本合同附件三第五条的约定，及合同约定的交付时间2014年12月31日的约定，被上诉人和上诉人之间对逾期交房解除合同是有约定的，即上诉人逾期交付90日被上诉人有权解除合同；二、双方于2015年5月5日签订的补充协议是对上诉人逾期交房事实客观存在应支付违约金的约定，并对上诉人最晚交房时间进行了约定，且该协议第三条第二款有双方的其他义务按商品房买卖合同相关约定规定，并未限定或约定被上诉人无权解除合同；三、鉴于双方合同附件三第五条对被上诉人解除合同进行了约定，故被上诉人向法院起诉主张解除合同的诉请是有事实和法律依据的，被上诉人上诉称补充协议对双方权利义务的约定系继续履行合同，而被上诉人无权解除合同的说法系对法定解除和约定解除的混淆和误解，同时上诉人依据合同法第九十四条、第一百一十四条及最高院解释第十五条，作为上诉事实和理由的法律依据，显然是错误的，因为合同法第九十四条及最高院解释第十五条规定了“但当事人另有约定的除外”、第一百一十四条的规定是对违约方继续履行债务的约定，而非限定守约方的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
另二审期间，本院要求上诉方在庭审结束三日内提交房屋满足交付条件的证据，上诉人在上述期限内并未提交上述证据。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有：一、被上诉人主张解除合同的条件是否成就；二、被上诉人是否应在对上诉人发出催告后的三个月之后提出解除合同的要求。关于第一个争议焦点，上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议，对双方的权利义务进行了约定，双方应予遵守。在被上诉人依约交付房屋价款188921元及装修款44647元之后，上诉人也应按照合同的约定最晚在2015年10月31日之前交付房屋。上诉人辩称被上诉人接受违约金的行为是对合同继续履行的默示表示，系对违约金性质的误解。违约金是为了担保债务履行，具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的一种责任承担方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，其出发点在于敦促债务人继续履行债务，而非对债权人应当继续履行合同的约束。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。结合本案实际，上诉人迄今未能满足房屋验收合格交付的条件，本案讼争之标的物属事实上不能履行，被上诉人主张解除合同的主张本院予以支持。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同的法定解除作出了具体规定：即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。在上述五种情形中，只规定了一种情形即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，须经催告后才可解除合同；对该条第（一）、（二）、（四）、（五）项规定的情形，并无法定的必须经过催告程序。如前所述，双方约定的交房日期由2014年12月31日变更为2015年10月31日，且迄今仍未能满足房屋验收合格交付的条件，本案讼争之标的物属事实上不能履行，应属“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形，催告并非合同解除法定条件。上诉人主张解除合同应经催告程序方能履行的主张既是对法律规定的曲解，也不符合双方关于“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5490元，由上诉人鹰潭市百成投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪福庚
代理审判员 叶 彬
代理审判员 夏丹林
二〇一六年七月十三日
书 记 员 朱 优