江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第1378号
上诉人（原审被告）李壮强，男，1967年4月28日生，汉族。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区东山街道上元大街578号。
负责人沈筱培，该行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
原审被告徐明晖，女，1970年8月16日生，汉族。
委托代理人李壮强，男，系徐明辉丈夫，住所地同上。
上诉人李壮强因与被上诉人中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称建行江宁支行）、原审被告徐明晖借款合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开商初字第312号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行江宁支行一审诉称：2005年10月18日，其与李壮强签订个人住房借款合同，约定李壮强向建行江宁支行借款30万元用于购买位于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室的房产，并就违约责任等进行了约定。同时，李壮强将该房作为抵押物为借款向建行江宁支行提供抵押担保。后建行江宁支行按约发放了贷款，并将上述房产进行了抵押登记。但建行江宁支行未按约还款，严重违反双方合同约定。现诉至法院，请求判令：1、李壮强归还借款本金225625.79元、利息12073.55元（利息计算至2015年3月31日，以后按合同约定标准计算至实际给付之日）、支付律师代理费17061元，合计254760.34元；2、徐明晖对上述债务承担连带责任；3、建行江宁支行对李壮强抵押的位于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室1210室房产享有优先受偿权；4、由李壮强承担本案诉讼费用。
李壮强、徐明晖一审辩称：借款30万元属实，其一直按期还款至2014年3月，后因案外人朱娟因涉案房产起诉我，原审法院（2013）江宁民初字第1400号判决书已判决涉案涉案房产归案外人朱娟所有，故其不应再偿还剩余的借款。
原审法院经审理查明：2015年10月18日，建行江宁支行与李壮强签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：李壮强购买座落于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室房屋，向建行江宁支行借款30万元。借款期限从2005年10月20日起至2027年10月19日止。借款利率为月利率，具体为在基准利率5.1%上下浮10%，即本合同签订日的贷款月利率为4.59%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同利率水平上上浮50%，即6.885%。借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。李壮强将其位于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室房产设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。当日，建行江宁支行与李壮强签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定李壮强将位于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室房产抵押给建行江宁支行作为30万元借款担保，并在江宁区房产管理局办理了抵押登记。同年9月30日，徐明晖向建行江宁支行出具具结书，载明其自愿将座落在江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室房产作为李壮强向银行贷款的抵押担保，今后如发生与该房地产的一切纠纷，概由本人负责。合同签订后，2005年10月20日，建行江宁支行向李壮强发放了贷款30万元。自2014年4月起，李壮强未再按约还款。截止2015年3月31日，李壮强尚欠借款本金225625.79元、利息、罚息12073.55元。
另查明，案外人朱娟将南京江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司）、李壮强诉至原审法院，要求确认江天公司与李壮强于2005年9月27日签订的商品房买卖契约无效；江天公司、李壮强向江宁区房产交易中心申请撤销芙蓉园20幢610室的权利登记；江天公司立即按照原合同约定价格2650元每平方米为其办理所购买的芙蓉园20幢610室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，并承担契税、维修基金以外的费用；江天公司、李壮强支付未及时办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金（以186600元为本金，自2007年3月31日起按同期银行贷款利率标准计算至实际办理好两证之日止）。2013年6月18日，原审法院作出（2013）江宁民初字第1400号民事判决书，判决：一、江天公司与李壮强于2005年9月27日签订的《“芙蓉园小区”商品房买卖契约》无效；二、江天公司、李壮强于判决发生法律效力之日起10日内协助朱娟将610室房屋的所有权证和土地使用权证过户至朱娟名下，同时朱娟将200062元支付给江天公司；三、江天公司支付朱娟逾期办证违约金（自2007年6月29日起至办理完毕两证之日止，以已付房款186600元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计算）；四、驳回朱娟的其他诉讼请求。该判决已生效。
原审法院再查明：2015年6月19日，建行江宁支行与江苏天晖律师事务所（以下简称律师事务所）签订《委托代理合同》（以下简称代理合同）1份，委托律师事务所处理本案纠纷，建行江宁支行支付律师代理费17061元。
上述事实，有借款合同、抵押合同、具结书、借款借据、还款计划、个人贷款对帐单、代理合同、发票、（2013）江宁民初字第1400号民事判决书及当事人陈述等证据材料证实，原审法院予以确认。
原审法院认为：建行江宁支行与李壮强签订的借款合同和抵押合同，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。建行江宁支行按约向李壮强发放了贷款，李壮强未按约履行还款义务，应负纠纷的违约责任。李壮强自2014年7月起就未再按约还款，按照借款合同约定，建行江宁支行有权宣布合同项下贷款提前全部到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。故建行江宁支行要求李壮强归还全部借款本金、利息及罚息，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。李壮强和徐明晖系夫妻关系，且徐明晖向建行江宁支行承诺愿意将房屋抵押给建行江宁支行作为履行债务的担保。故建行江宁支行要求徐明晖对李壮强的上述债务承担连带清偿责任，原审法院予以支持。因李壮强未按约还款，建行江宁支行委托律师事务所处理本案纠纷，并实际支出律师代理费17061元，故建行江宁支行要求李壮强承担律师代理费17061元，原审法院予以支持。李壮强将其购买的位于江宁区文靖路218号芙蓉园20幢610室的房产为上述贷款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，现原审法院已判决确认李壮强与江天公司签订的《“芙蓉园小区”商品房买卖契约》无效，涉案房产归案外人朱娟所有，故建行江宁支行要求对涉案房产享有优先受偿权，本案暂不处理，建行江宁支行可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、李壮强于判决发生法律效力之日起10日内偿还中国建设银行股份有限公司南京江宁支行借款本金225625.79元，并支付利息、罚息12073.55元（利息和罚息计算至2015年3月31日，以后的利息和罚息按合同约定标准计算至实际给付之日止）。二、李壮强于判决发生法律效力之日起10日内支付中国建设银行股份有限公司南京江宁支行律师代理费17061元。三、李明晖对李壮强的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司南京江宁支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5251元，减半收取2626元，由李壮强负担。
判决后，李壮强不服，向本院提出上诉称：1、李壮强与江天公司签订的商品房买卖合同已被法院认定无效，为该商品房买卖合同而签订的贷款合同已无法履行。贷款合同签订的目的是为了购买芙蓉园20幢610室的房产，现该房屋已由原审法院认定为案外人朱娟的房产。李壮强已无法购买上述房产，双方贷款合同的目的已无法实现，贷款合同已无履行的必要。2、一审判决严重侵害李壮强的合法权益，理应撤销。在商品房买卖合同被认定无效后一年多的时间里，李壮强一直在按照贷款合同的约定履行还贷义务，在得知芙蓉园20幢610室房产已归属他人后，才停止还贷。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中商品房买卖合同已被确认无效，建行江宁支行应依法请求解除商品房担保贷款合同。在商品房担保贷款合同解除后，建行江宁支行应要求出卖人（即江天公司）将购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保人和买受人。一审法院应当根据上述法律规定对本案作出处理，原审判决违反上述法律规定，明显属于错判。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回建行江宁支行的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。
被上诉人建行江宁支行答辩称：1、根据合同相对性，在建行江宁支行与李壮强签订的个人住房借款合同没有被解除的情况下，李壮强应当承担还款责任。建行江宁支行没有解除本合同，且已过除斥期间。2、个人住房借款合同没有被解除，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条。综上，原审适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告徐明辉答辩称同意李壮强的上诉意见。
本院经审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实无异议，且未提供新证据，本院予以确认。
本院另查明：个人住房借款合同第十六条“违约救济措施”约定：借款人出现未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；解除与借款人的借贷关系等十项权利。第十七条约定：本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房屋的权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。
以上事实，有个人住房借款合同为证。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：李壮强是否因涉案房屋被生效判决确认归属于他人而不需归还建行江宁支行的涉案借款。
本院认为：李壮强与建行江宁支行签订的个人住房借款合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。李壮强未按期偿付建行江宁支行的本息，应承担违约责任。依据个人住房借款合同第十七条“借款人与售房人就本合同所涉房屋的权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行”的约定，李壮强与江天公司签订的商品房买卖合同被生效判决确认无效，涉案房屋被确认归属于案外人朱娟，系其与江天公司等之间的纠纷，与建行江宁支行无关，李壮强不能以此为由拒付建行江宁支行的借款本息。依据个人住房借款合同第十六条，建行江宁支行有权选择宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息、复利和解除合同，但建行江宁支行在商品房买卖合同被认定无效的情况下，未选择解除与李壮强的借贷合同，系其对自身权利的处分，李壮强诉称建行江宁支行应行使解除双方之间的个人住房借款合同的权利，干涉了建行江宁支行权利的自由行使，本院不予采信。综上，李壮强的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5251元，由上诉人李壮强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荣 艳
审 判 员 张广永
代理审判员 黄建东
二〇一五年十一月八日
书 记 员 石晓英