广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第146号
上诉人（原审被告）：郑钟，男，汉族，1983年x月x日出生，住揭阳市榕城区。
委托代理人：张宇光，广东粤剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东榕泽房地产开发有限公司。住所地：揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕宾馆。
法定代表人：张树香，总经理。
委托代理人：林木深，广东良德律师事务所律师。
原审第三人：林继业，男，汉族，1972年x月x日出生，住揭阳市榕城区。
原审第三人：黄洁文，男，汉族，1970年x月x日出生，住揭阳市榕城区。
原审第三人：揭阳市鸿伟大酒店有限公司。住所地：揭阳市东山仁义路以东建阳路以南（原富榕宾馆）。
法定代表人：黄洁文。
上诉人郑钟因与被上诉人广东榕泽房地产开发有限公司（下称榕泽公司）、原审第三人林继业、黄洁文、揭阳市鸿伟大酒店有限公司（下称鸿伟大酒店）租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法民二初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：以下财产权属证书登记的权属人为榕泽公司：1.位于揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕宾馆9层楼房一座，建筑面积：7580.77平方米，房地产权证号为粤房地权证揭阳市字第0001217715号至第00012177**号；2.位于揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕宾馆6层附楼一座，建筑面积：3213.84平方米，房地产权证号为粤房地权证揭阳市字第0001217724号至第00012177**号；3.位于揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕花园（一期）C幢3层楼房一座，建筑面积：1104.12平方米，房地产权证号为粤房地权证揭阳市字第00012177**号；4.位于揭阳市区仁义路以东建阳路以南的国有土地一块，使用面积：3049.9平方米，国有土地使用证号为揭府国用（2010）字第055号。榕泽公司取得上列财产的所有权和使用权后，将上述房产、土地用于经营酒店。2010年9月30日，榕泽公司与郑钟签订《酒店租赁协议书》，将上述房产、土地的所有权和使用权，以及配套用于整个酒店运作服务的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施）和设施设备用房、外墙立面，楼顶等酒店物业的组成部分出租给郑钟经营使用。协议约定：租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止，租金每年为1000000元；酒店物业10年租金共计为10000000元，由郑钟于签订协议书之日起6个月内交付给榕泽公司，由榕泽公司出具租金收款收据，若郑钟逾期支付租金，应向榕泽公司支付滞纳金，滞纳金按拖欠日数乘以欠租金总额的3％计算；郑钟不得随意损坏酒店物业设施，如需改变酒店内部结构和装修或设置对酒店结构影响的设备，需先征得榕泽公司同意，投资由郑钟自理；郑钟可将租赁酒店物业的全部或部分转租，但转租部分的管理工作由郑钟负责，包括向转租户收取租金，本协议约定的榕泽公司与郑钟双方的权利义务不因郑钟转租而改变；本协议书签订之日起29个月内，榕泽公司除郑钟未按约定交付租金外，不得提前终止本协议；本协议书签订之日起29个月后，若榕泽公司提出终止本协议，应退还郑钟已交付的租金及违约金共计10000000元。第30个月后的租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议书仍有效……。协议签订之后，榕泽公司将约定的财产交付郑钟使用，郑钟于2010年10月3日向榕泽公司支付租金1000000元，2011年2月28日支付租金4000000元，2011年3月2日支付租金5000000元。2012年1月8日，郑钟作为甲方与作为乙方的林继业签订《酒店转租协议书》，将其承租的上述物业全部转让给林继业经营使用，合同签订后，郑钟将其向榕泽公司承租的财产交付林继业使用，林继业也按约定支付租金10000000元给郑钟。郑钟与林继业还在合同第十二条约定：“若甲方与榕泽公司于2010年9月30日签订的《酒店租赁协议书》提前终止，按该协议第十三条的约定，榕泽公司退还甲方已交付的租金及违约金归乙方所有。乙方已交付的租金不再退还甲方”。诉讼期间，榕泽公司提供邮件快递寄件联及邮件全程跟踪查询结果（下称查询结果）和落款为2013年3月14日的《通知书》，主张向郑钟邮寄解除合同通知，邮件查询反映郑钟于2013年3月17日亲自签收，其已按协议书约定履行义务。
另查明，鸿伟大酒店住所为揭阳市东山区仁义路以东建阳路以南（原富榕宾馆），在本案争议标的物范围，该酒店现仍在经营。林继业提供鸿伟大酒店营业执照复印件主张其向郑钟承租的物业转租给黄洁文，黄洁文用于经营“揭阳市鸿伟大酒店有限公司”，黄洁文认可林继业的主张，提出其将承租的物业部分转租给刘滨，黄洁文为证明其主张，提供了其与刘滨之间签订的租赁协议书复印件。榕泽公司否认林继业与黄洁文及黄洁文与刘滨有租赁关系，承认鸿伟大酒店营业执照复印件登记内容。
2013年3月19日，榕泽公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除榕泽公司与郑钟于2010年9月30日签订的《酒店租赁协议书》，归还协议书约定租赁标的物；2.案件诉讼费由郑钟承担。
原审法院认为：房屋产权所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。榕泽公司与郑钟之间所签订的租赁合同属双方自愿，不违反有关法律规定，具有法律效力。榕泽公司与郑钟基于租赁合同的约定，已经形成权利义务关系，双方均应按照合同约定履行义务。双方在协议第十三条明确约定“本协议书签订之日起29个月后，若原告提出终止本协议，应退还被告已交付的租金及违约金共计人民币10000000元”。榕泽公司在2013年3月16日邮寄材料给郑钟，郑钟于同月17日签收。郑钟虽主张不是其本人签收，但未提供证据证明，也未举证证明榕泽公司邮寄材料非“终止协议”通知书，榕泽公司与郑钟在协议第十三条约定“终止协议”的条件实为解除协议的条件，榕泽公司主张已将合同解除的通知寄给郑钟，应予采信。另，榕泽公司于2013年3月19日向原审法院提起诉讼，是在距离双方签订合同时间的第29个月至第30个月期间，根据上述约定，榕泽公司也可提出“终止协议”即解除协议，榕泽公司要求解除与郑钟签订的协议，理由充分，应予支持。郑钟主张对承租的房产进行装修，因未提交证据证明，且遭榕泽公司否认，本案无法确认郑钟对承租的房产进行装修，若郑钟有证据证明其主张，可另寻求法律途径解决。郑钟将承租的财产转租给林继业，鸿伟大酒店在争议租赁物范围内经营，故郑钟、林继业，鸿伟大酒店应将租赁物交付榕泽公司。榕泽公司因协议解除应支付租金及违约金共计10000000元，因林继业将租金10000000元付给郑钟，郑钟在与林继业签订的协议中也约定榕泽公司退还的租金及违约金归林继业所有，故榕泽公司应支付的10000000元可直接付给林继业。林继业主张承租的财产转租给黄洁文个人经营，黄洁文主张部分财产转租给刘滨均未提交有效证据证明，不予采信。第三人林继业、黄洁文、鸿伟大酒店经原审法院传票传唤，期届没有到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年八月二十四日作出（2013）揭榕法民二初字第49号民事判决：一、榕泽公司与郑钟之间于2010年9月30日签订的《酒店租赁协议书》予以解除。二、郑钟、第三人林继业、鸿伟大酒店应于本判决发生法律效力之日起九十日内将揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕宾馆9层楼房一座、揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕宾馆6层附楼一座、揭阳市东山仁义路以东建阳路以南富榕花园（一期）C幢3层楼房一座、揭阳市区仁义路以东建阳路以南的国有土地一块及配套用于整个酒店运作服务的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施）及设施设备用房、外墙立面，楼顶等酒店物业的组成部分交还榕泽公司。三、榕泽公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内支付林继业10000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由郑钟承担。
郑钟不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，裁定发回重审或依法改判驳回榕泽公司的全部诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用全部由榕泽公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实和适用法律错误，榕泽公司要求解除与郑钟签订的《酒店租赁协议》，缺乏事实和法律依据，理由不充分，应不予支持。具体理由如下：从榕泽公司向法院提出终止协议的时间可看出，本案适用约定解除合同的条款是《酒店租赁协议》第十三条中的“本协议书签订之日起29个月后……本协议书仍有效。”但不论依据该条款关于第29个月至30个月期间的约定，还是第30个月后的约定，榕泽公司与郑钟约定解除合同的条件均未成就，原审法院不应当判决解除《酒店租赁协议》。因为：第一，在协议签订之日起第29个月至第30个月期间，榕泽公司须同时具备以下两个条件：已向郑钟提出终止协议并已退还郑钟已交付的租金及违约金共计壹仟万元整，才符合双方关于提前终止协议的约定。但本案中，榕泽公司虽通过诉讼途径向郑钟提出终止协议，但是却未按照合同约定退还郑钟已交付的租金及违约金共计人民币壹仟万元整，故双方约定解除合同的条件未成就，在签订合同时间的第29个月至第30个月期间，榕泽公司丧失了合同解除权。因此，原审判决认定“原告于2013年3月19日向本院提起诉讼，……原告要求解除与被告签订的协议，理由充分，应予支持”显属错误，适用《合同法》第九十三条第二款的规定，判决解除《酒店租赁合同》并返还租赁物，明显属于适用法律错误，判决结果不合法。第二，因榕泽公司在第29个月至第30个月期间丧失合同解除权，那么在第30个月后，榕泽公司欲解除协议，则必须具备以下三个条件：需提前1个月书面通知郑钟；经双方协商一致；双方签订终止协议书。但本案中，郑钟并无亲笔签收榕泽公司邮寄的材料，也未收到榕泽公司解除租赁的书面通知。榕泽公司未提前1个月书面通知郑钟，也未与郑钟协商签订终止协议书，故以上三个条件均未符合，所以，本案榕泽公司无权提出解除合同。综上，原审判决认定榕泽公司解除合同的理由充分，违背双方的合同约定，属于认定事实错误，适用《合同法》第九十三条第二款的规定，判决解除《酒店租赁协议》，明显存在适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。二、原审判决程序违法，导致本案认定事实不清，证据不足，依法应当裁定发回重审。具体理由如下：首先，榕泽公司在原审庭审时，向法院提交了一张2013年3月16日的EMS寄件回执，以此证明其向郑钟邮寄解除租赁通知书并经郑钟本人签收。但由于郑钟既未收到该邮寄材料，也未收到榕泽公司主张的所谓解除租赁通知书，故郑钟为查清事实，到邮政局查询快递回单。从快递回单的记录内容肉眼可看出，快递单的收件人地址“揭阳市东山区仁义路以东建阳路以南宏伟酒店”与郑钟的居住地址不符，郑钟无在该地方居住，郑钟的居住地址是揭阳市榕城区榕华港墘村天福东路北三巷47号。且郑钟是揭阳市榕城人，有固定家庭住址，不可能居住在酒店。此外，快递单收件人的签名明显不是郑钟本人所签。因此，郑钟立即将此情况整理成书面材料反映给原审法院，请求原审法院向邮政局提取上述快递回单原件，对收件人的签名是否为郑钟本人所签进行验明真伪，以查明本案事实真相。但原审法院却不依法启动鉴定程序，不对快递回单收件人的签名进行笔迹鉴定，以查清该快递回单收件人的签名是否符合真实性，导致对榕泽公司提供的证据的形成过程是否客观真实，是否是有意伪造，其中的内容是否能客观反映待证事实等情形的真实性无法查明。本案原审庭审时，郑钟已尽到举证责任，但是由于法院怠于调查取证，没有依法启动笔迹鉴定程序，程序违法，导致本案判决认定事实不清，证据不足，因此，本案依法应当裁定发回重审。其次，第三人林继业向郑钟承租酒店后，将酒店物业全部转租给第三人林洁文，林洁文征得郑钟及第三人林继业的同意，将承租的物业部分转租给刘滨，刘滨承租后对该租赁物投资装修并开办“明珠会所”夜总会，该事实有租赁协议书和经营实况为证。原审庭审时，郑钟多次请求法庭到租赁现场勘查，以查明第三人黄洁文转租部分物业给刘滨，刘滨进行装修并开办“明珠会所”的客观事实。但是原审法院却不予进行现场勘查，明显存在程序违法，导致该转租及装修情况事实不清，证据不足，故本案依法应当裁定发回重审。三、原审查明事实不清。首先，本案属于租赁合同纠纷，着重需查明租赁标的物的使用情况。因为法院对案件作出实体处理时，其结果必然会对租赁物的实际使用人产生约束力，因此，谁是租赁物的实际使用人是租赁合同纠纷案件必须查明的事实。而本案的租赁物属于不动产，不动产的占有使用情况属于租赁合同的履行情况，但纵观整个判决书，原审对本案租赁物的实际使用人根本没有查清，明显是认定事实不清。其次，本案租赁物存在转租的情况是不争的事实，租赁物自2010年10月1日交付使用后发生装修增设的实际情况，这其中有郑钟的投入，也有本案第三人及其他实际使用人的投入。关于装修增设的问题，原审应分别向相关当事人调查核实，不能仅向郑钟调查，即使郑钟未提交证据证明，不代表其他当事人也没有证据证明。而本案租赁物的装修增设情况是有现场实物可以查证的，郑钟提出法院到现场查勘核实但原审却不予理会，导致本案认定事实不清。四、原审存在程序错误。如上所述，原审因没有查明租赁物的实际使用人，对应追加参加诉讼的利害关系人没有通知到案，遗漏相关当事人，剥夺了利害关系人合法主张诉求的权利。原审的判决不仅无法达到案结事了的结局，甚至将增加社会的矛盾和不稳定。五、原审适用法律错误，判决显失公平。首先，原审超越当事人合同约定内容进行处理，严重违悖合同自由原则。《酒店租赁协议书》第十三条提前终止协议的约定：“……本协议书签订之日起29个月后，若甲方提出终止本协议，应退还乙方已交付的租金及违约金共计人民币壹仟万元整（￥10000000.00）……”从该合同条款的表述可看出，退还人民币1000万元是榕泽公司主张解除合同权利时应同时履行的，并没有分先后履行，也即榕泽公司在第29个月至第30个月期间可以单方提出解除合同，但人民币1000万元必须在第29个月至第30个月期间内退还，若在其他时间退还则丧失了在第29个月至第30个月期间提出解除合同的条件，而原审判决其他时间付还明显不符合当事人合同约定的内容，严重违背合同自由原则。另外，原审判决还存在严重违悖合同相对性原则，根据以上合同条款内容的约定，退还人民币1000万元也仅限于榕泽公司向郑钟支付，榕泽公司与第三人林继业不存在合同权利义务，林继业也没有主张榕泽公司退还人民币1000万元，是否应退还第三人林继业人民币1000万元那是郑钟与林继业之间的事，与榕泽公司没有关系，原审判决明显不符合当事人合同约定的内容，严重违悖合同相对性原则。其次，如上所述，退还人民币1000万元是榕泽公司主张解除合同成就的先决条件，并非榕泽公司履行租赁合同的后续义务。并且榕泽公司究竟是否具备支付人民币1000万元的能力根本无法得到确信，而原审在此情况下判决解除合同，试问郑钟的权益如何得到有效保障。公平原则是民法的一项基本原则，它是当事人在民事活动中应当遵循的准则，也是法院在处理民事纠纷时体现公平、正义的要求。原审将榕泽公司支付人民币1000万元作为合同解除后的后续义务已经显失公平，如果本案榕泽公司无法遵照判决履行付款，判决结果对郑钟还有公平正义可言吗？综上所述，原审判决错误除了上诉状中陈述的事实理由，还存在以上不合理不合法的情况，请二审法院查明事实，公平公正处理本案。
榕泽公司答辩称：1.郑钟的上诉理由依法不能成立。根据合同约定可以解除合同，榕泽公司在过了29个月后依合同提出解除，不论是形式、实质要件均达到。郑钟以没有接到通知为由驳斥，不能成立。2.租金1000万元的问题。榕泽公司退回租金的要求不合理。3.原审法院依法追加了有法律关系的第三人，已经追加了林继业、黄洁文、鸿伟大酒店作为第三人，故原审已经依法查明了实际使用人的事实，判决合理合法。无论转租的合同内容如何，均以本案租赁合同为主。4.郑钟提到榕泽公司的履行能力不是问题，榕泽公司有近亿的资产可以履行。5.1000万元和解除合同的问题，原审也做出了对等的、合理合法的判决处理。
林继业、黄洁文、鸿伟大酒店在法定期限内未作书面答辩，经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。
本院经审理查明：原审法院对本案查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。
关于原审判决解除《酒店租赁协议书》是否正确的问题。榕泽公司向郑钟提出解除双方于2010年9月30日签订的《酒店租赁协议书》，其依据是《酒店租赁协议书》第十三条提前终止协议的约定中关于“本协议书签订之日起29个月后，若甲方提出终止本协议，应退还乙方已交付的租金及违约金共计人民币壹仟万元整（￥10000000.00）”的约定。从该合同条款的表述可看出，退还郑钟1000万元是榕泽公司提出解除合同时应同时履行的义务，并没有分先后履行。也即榕泽公司在第29个月至第30个月期间可以单方提出解除合同，但同时要在第29个月至第30个月期间内向郑钟退还1000万元，若在其他时间退还，则丧失了在第29个月至第30个月期间提出解除合同的条件。但从本案的情况看，榕泽公司虽通过诉讼途径在第29个月至第30个月期间向郑钟提出解除合同，但却未按照合同约定在第29个月至第30个月期间退还郑钟已交付的租金及违约金1000万元，且至今也未向郑钟交付该1000万元，故双方约定解除合同的条件未成就。在签订《酒店租赁协议书》的第29个月至第30个月期间，榕泽公司丧失了合同解除权。因此，原审判决榕泽公司与郑钟签订的《酒店租赁协议书》予以解除不当，本院予以纠正。榕泽公司请求解除与郑钟签订的《酒店租赁协议书》理由不成立，本院不予支持。
关于原审判决程序是否正确的问题。郑钟主张原审判决程序违法，其主要理由一是原审没有查明快递回单收件人的签名是否郑钟本人所签，二是原审没有追加租赁物的其他实际使用人参加诉讼，三是原审没有查明租赁物的装修增设情况。对于第一个理由，因榕泽公司已通过向法院提起诉讼的方式，向郑钟提出解除租赁合同，故榕泽公司是否向郑钟邮寄解除租赁合同的通知书，快递回单收件人的签名是否郑钟本人所签，都不能否认榕泽公司已经向郑钟提出解除租赁合同的事实，且榕泽公司提供的邮件快递寄件联及邮件全程跟踪查询结果显示邮件是郑钟本人签收。郑钟的该理由不成立，本院不予支持。对于第二个理由，原审已经追加林继业、黄洁文、鸿伟大酒店为本案第三人，郑钟主张黄洁文将部分租赁物转租给刘滨开办“明珠会所”，应追加刘滨参加诉讼，但没有提供充分有效的证据予以证实。郑钟的该理由不成立，本院不予支持。对于第三个理由，郑钟主张有对租赁物进行装修，但没有提供充分有效的证据予以证实，且遭榕泽公司否认。原审在无法确认郑钟是否有对租赁物进行装修的情况下，向郑钟释明可另寻法律途径解决并无不当。郑钟的该理由不成立，本院不予支持。
综上所述，郑钟的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销揭阳市榕城区人民法院（2013）揭榕法民二初字第49号民事判决。
二、驳回广东榕泽房地产开发有限公司的诉讼请求。
三、驳回郑钟的其他上诉请求。
一审案件受理费81800元，由广东榕泽房地产开发有限公司负担。二审案件受理费81800元，由广东榕泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢树君
审 判 员 黄小贺
代理审判员 吴海燕
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。