河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11434号
上诉人（原审被告）：郑州德丰房地产开发有限公司。住所地：巩义市建设路***号香榭里*号楼**楼。
法定代表人：杨红宾，任公司执行董事。
委托代理人：张西武，河南星光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦彦君，男，汉族，1992年5月11日出生，住巩义市。
被上诉人（原审原告）：焦琰彦，女，汉族，1989年10月30日出生，住巩义市。
被上诉人（原审原告）：曹喜伟，男，汉族，1972年9月5日出生，住巩义市大峪沟矿区。
三被上诉人委托代理人：孙宏远，巩义市第七法律服务所法律工作者。
上诉人郑州德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）因与被上诉人焦彦君、焦琰彦、曹喜伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2016）豫0181民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德丰公司委托代理人张西武，被上诉人焦彦君、焦琰彦、曹喜伟委托代理人孙宏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德丰公司上诉请求：一、依法撤销巩义市人民法院（2016）豫0181民初4375号民事判决书，径直改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为：“上诉人辩称双方的问题已经解决完毕，因其提供的证据只能证明焦世龙在上诉人公司购买六号商铺问题已经解决完毕，不能证明车库问题已经解决完毕，故上诉人的辩称理由不成立。”一审判决这种认为断章取义，事实是三被上诉人本次起诉涉及的地下车库纠纷，已经解决完毕，再次就同一纠纷起诉，违背诚实信用原则，属滥用诉权，法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。1、被上诉人焦彦君、焦琰彦系兄妹关系，被上诉人曹喜伟系焦彦君、焦琰彦的舅舅，被上诉人焦彦君、焦琰彦的父亲叫焦世龙、母亲叫曹喜玲。三被上诉人在上诉人开发的巩义市德丰香榭里小区除购买了三间涉案车库外，还每人购买了住宅房一套，曹喜玲购买上诉人开发的德丰香榭里小区一间临街六号商铺。从2013年开始，被上诉人直系亲属焦世龙一直代表三被上诉人就三被上诉人和本人购买上诉人的所有物业上访，涉及本案三间的车库的上访理由与起诉书书写的事实理由一致，2016年3月10日，在巩义市人民法院、巩义市新华街道办事主持下调解，焦世龙和曹喜玲出具承诺书，承诺书注明：“我是香榭里小区业主焦世龙，经巩义市法院、新华街道办主要领导调解，我和德丰公司在香榭里小区的所有纠纷达成协议，圆满解决。今后我和德丰公司和谐相处，永不上访。此承诺书按协议约定本人收到郑州德丰公司5246857元后生效。”2016年3月14日，焦世龙和曹喜玲收到上诉人支付的5246857元。一审判决断章取义。2、焦世龙和曹喜玲为上诉人出具的承诺书对三被上诉人具有法律效力。焦世龙和曹喜玲与三被上诉人系直系亲属关系，焦世龙代表三被上诉人上访材料，涉及的内容包括本案涉及的三间车库，焦世龙代表三被上诉人向巩义市住房和城乡规划建设局反映三间车库公开信息，巩义市住房和城乡规划建设局也是针对焦世龙本人出具信息公开告知书，因此上诉人完全有理由相信焦世龙有权代理三被上诉人行使和处分在上诉人处购买的所有物业的权利，依据《合同法》第四十九条规定，三被上诉人与焦世龙之间形成表见代理关系，焦世龙和曹喜玲夫妻向上诉人出具的承诺书对三被上诉人具有法律效力。据上所述，三被上诉人和焦世龙、曹喜玲与上诉人之间关于购买车库及所有物业的纠纷已经解决完毕。依据《合同法》第6条规定，三被上诉人再次起诉违背诚实信用原则，属滥用诉讼，法院应依法驳回三被上诉人的诉讼请求。二、一审判决以上诉人未取得商品房预售许可证，依据《商品房买卖合同司法解释》第二条认为合同无效，属适用法律错误。涉案的三间车库，在被上诉人购买时为现房，三被上诉人是到车库现场经过认真仔细查看，车库整体布局和设施，该房产无法办理房产登记，被上诉人完全明知，目前所有该地下车库购买人都正常使用，无任何争议。正因为无法办理房产登记，双方也不需要签订商品房买卖合同，交钱即交付车库，在这种情况下三被上诉人选择购买了N－25号、N－26号、N－27号相连的三间车库，根据现在司法实践和各地法院意见：在商品房转化为现房后，已经具备交付业主使用的条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正，应当认定有效，以促进市场流通并维护诚信交易。因此，一审判决适用《商品房买卖合同司法解释》第二条规定认定合同无效属适用法律错误。三、被上诉人提出购买上诉人的车库没有经过消防验收。消防验收系法律规定的管理性规范，不是效力性强制性规范，依据最高人民法院关于合同法司法解释（二）第十四条规定，上诉人三被上诉人之间的车库买卖关系合法有效。四、一审判决上诉人赔偿被上诉人车库款损失从2012年4月25日开始至还款之日止按银行同期同类贷款利率的70％，适用法律错误。被上诉人交付车库款同时，上诉人就将被上诉人选定的车库交付被上诉人，被上诉人一直占有使用，至今已有4年多之久，在得到被上诉人各种赔偿款160万元后，违背诚信又无理提起诉讼。上诉人也不应赔偿被上诉人利息损失，而是被上诉人应返还上诉人房屋使用费和已收到的赔偿金。诚实信用原则系民事法律关系最基本的原则，三被上诉人已经向上诉人作出承诺，收到上诉人支付的5246857元后，违背诚信，就同一纠纷，再次起诉，属滥用诉权，法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。一审判决断章取义，在整个判决认为部分，仅围绕被上诉人的观点论述，对于上诉人提供的焦世龙代表被上诉人。上访商铺、车库、住宅房等问题和焦世龙出具承诺书这些关键事实一笔带过，上诉人对一审判决不服，依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
三被上诉人辩称，一、双方一审中的质证意见和查明的事实一致，事实清楚证据确实充分，适用法律正确，上诉理由不能成立，针对上诉理由l陈述的内容，与本案三原告购买车库之间无关联性，与本案无关，与本案三原告不是同一诉讼主体，不能代表三原告的民事行为。二、针对上诉理由2，三原告是在2012年4月25日购买的车库，当时尚未建设，只有图纸，车库是在2014年3月份才建成，购买车库时是上诉人拿着图纸让三原告购买的，这一事实，在一审中住建局的告知书中记载，商品房是在2012年8月份竣工，车库的建设单位是竣工验收后私自改造的。证明上诉人的上诉理由不成立，与事实不符。三、针对上诉理由3，车库现在都还没有交付给三原告，上诉人在2014年通知了去领车库钥匙，三原告查看车库后，发现无消防设施，通道很窄，无回车场，车辆无法调头，车库无法使用，车库的钥匙仍在上诉人手中，没有实际交付。故上诉人的上诉理由不成立。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
三被上诉人向一审法院起诉请求：请求被告返还三原告每人车库款183000元，共计549000元，及按银行同期贷款利率4倍计算的损失。
原审法院经审理查明：2012年4月25日，原告焦彦君缴纳183000元，从被告公司购买了德丰·香榭里N-26号地下车库，焦琰彦缴纳183000元，从被告公司购买了德丰·香榭里N-27号地下车库，曹喜伟缴纳183000元，从被告公司购买了德丰·香榭里N-25号地下车库。买卖双方未签订书面合同。该三个地下车库系由建设单位在竣工验收后私自在原项目负一层架空层改造而成，未经建设工程消防设计审核、消防验收和建设工程消防设计、竣工验收消防备案。该车库未办理商品房预售许可证明。该三个车库目前由三原告占有。
原审法院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告至今未取得本案所涉及的三个车库的商品房预售许可证明，三原告和被告签订的车库买卖合同应为无效合同。被告明知本案涉及到三个车库系在竣工验收后私自在原项目负一层架空层改造而成，未经建设工程消防设计审核、消防验收和建设工程消防设计、竣工验收消防备案，且未办理商品房预售许可证明，还将车库卖给三原告，应当承担本纠纷的主要责任，三原告在购买车库时未事先了解车库存在的瑕疵问题，也应当承担一定的责任。三原告缴纳的购买车库款被告应当返还；原告要求被告按银行同期贷款利率的4倍赔偿损失没有事实根据，鉴于被告对此纠纷应付主要责任，三原告应付次要责任，根据双方的过错程度，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%赔偿三原告的损失，其余的30%由原告自负。被告辩称双方的问题已经解决完毕，因其提供的证据只能证明焦世龙在被告公司购买的6号商铺问题已经解决完毕，不能证明车库问题已经解决完毕，故被告的辩称理由该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告德丰公司于该判决生效后十日内返还原告焦彦君183000元车库款、焦琰彦183000元车库款、曹喜伟183000元车库款，并从2012年4月25日开始至还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的70%赔偿三原告的损失。二、原告焦彦君将N-26号地下车库、焦琰彦将N-27号地下车库、曹喜伟将N-25号地下车库于该判决生效后十日内返还给被告德丰公司。三、驳回原告焦彦君、焦琰彦、曹喜伟的其他诉讼请求。被告德丰公司如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千二百九十元，由被告德丰公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定的事实，与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、本案当事人之间的纠纷是否已经调解解决。承诺书显示的内容仅能说明焦世龙和德丰公司之间纠纷已经解决。虽然本案焦彦君、焦琰彦是系焦世龙的成年子女，曹喜伟系焦世龙的妻弟，焦世龙也曾就曹喜伟等三人的车库问题到行政主管部门信访，但焦世龙并没有在承诺书中表明代表曹喜伟等三人向德丰公司出具承诺，曹喜伟等三人也未委托焦世龙与德丰公司调解车库问题。且承诺书中对赔偿金额、赔偿范围陈述，以文义解释，并不包括曹喜伟等三人车库纠纷。曹喜伟等三人不认可德丰公司赔偿范围包括本案车库纠纷的主张，德丰公司没有证据证明赔偿范围包括曹喜伟等三人主张的车库纠纷。因此，焦世龙出具承诺书的行为不构成民事上的表见代理，承诺书调解纠纷的范围也不包括曹喜伟等三人的车库纠纷。德丰公司上诉称，焦世龙代表曹喜伟等三人出具承诺书，与德丰公司就车库纠纷已达成调解协议，纠纷已解决完毕。该项上诉主张不成立，本院不予支持。
二、关于车库买卖合同的效力。本案诉争的车库系德丰公司私自在原建筑负一层架空改造而成，建筑主管部门、消防部门公开信息显示没有经过设计部门的设计变更、规划部门规划批准、消防部门验收，诉争车库的建设缺乏合法依据。双方车库买卖合同违反法律强制性规定，合同无效。德丰公司应当返还曹喜伟等三人已交纳的车库款，曹喜伟等三人应当向德丰公司返还车库。三、本案曹喜伟等三人是否存在损失及损失的负担。德丰公司私自将地下一层架空改造成本案车库，其过错行为致双方车库买卖合同无效，其收取德丰公司的车库款没有法律依据，应当赔偿曹喜伟等三人车库款的利息损失。曹喜伟等三人对车库合法性未尽审慎审查的义务，对车库买卖合同的无效也存在过错。原审根据双方的过错程度，确定的损失承担比例适当。德丰公司上诉称，曹喜伟等三人不存在损失，原审认定损失存在，并判令德丰公司承担70%的损失，适用法律错误。该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9290元，由上诉人郑州德丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一六年十二月二十三日
书记员 胡保亚