山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6258号
上诉人（原审原告）：赵立金，男，1950年3月19日出生，汉族，住济阳县。
委托诉讼代理人：赵雷（赵立金之�），男，1981年10月16日出生，汉族，住济阳县。
被上诉人（原审被告）：柏龙，男，1971年6月19日出生，汉族，住济阳县。
委托诉讼代理人：李娟，山东宇鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丹，山东宇鹏律师事务所实习律师。
上诉人赵立金因与被上诉人柏龙房屋租赁合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2015）济阳商初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵立金及其委托诉讼代理人赵雷，被上诉人柏龙及其委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵立金上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费用由柏龙承担。事实和理由：一、一审法院认定我对要求柏龙归还的房屋无处置权，属于认定事实不清，适用法律错误。�一）本案事实是柏龙在履行与我之间的房屋租赁合同中严重违约。首先，我并未对合同所涉及的房屋进行宣传，是柏龙主动托人中间说和才与我签订租赁合同。在我将租赁房屋交付柏龙使用后，第三年柏龙开始拒付房租。我通知柏龙归还所有租赁房屋，其仅归还部分房屋，致使已归还的房屋也无法正常使用，空置至今严重影响收益。对此柏龙应当归还其余未归还的房屋，并且承担所造成的损失。其次，我和柏龙签订的房屋租赁合同第3条约定“双方责任：甲方按合同执行，负责外界干扰乙方使用权的事与人。乙方负责房屋装修及平时的维护，每年按时交租赁费”，依据上述约定，柏龙未按时交纳租赁费，已构成违约，我有权要求柏龙归还房屋。（二）一审法院认定我对部分房屋没有所有权和使用权的依据是济阳县人民法院（2005）济阳法执字第122号执行卷宗。1、该�宗中的（2005）济阳法执字第122-1号民事裁定书载明，我将位于济阳县回河管区国道220线南沿街房三间等抵给杨善河，但杨善河并非回河镇东街村村民，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”之规定，该房屋所有权发生改变需要向东街村委会登记，杨善河至今也未提出办理房屋过户手续的要求。且该房屋由我一直居住使用，直至与柏龙签订《房屋租赁合同书》前三日。2、该执行卷宗中的（2004）济阳法鉴字第33号《评估报告》第十一条第2款明确表明本评估不包括土地使用权。事实上抵债房屋土地使用权归吴善荣（我的妻子）所有，我不是东街村人，户籍至今仍在回河镇任家岸村，吴善荣是东街村人。综上所述，抵债房屋既未办理�记，也未按照裁定书所述办理相关过户手续，视为房屋产权未发生改变，仍归吴善荣所有。（三）（2005）济阳法执字第122-1号民事裁定书违反法律规定。1、抵债房屋至今没有土地使用证，更无房产证，依照《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，该房屋不得转让。2、依照《土地管理法》第62条及相关规定，农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让，且受到一户一宅的规定。上述执行裁定将东街村房产处理给了非本村人员杨善河，违反《土地管理法》规定。3、依照最高人民法院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，济阳县人民法院在该案执行�没有征询国土资源管理部门和村委会意见，导致出现执行错误。二、一审法院既然认定我与柏龙签订的《房屋租赁合同书》依法成立并有效，就应支持我的请求，判令柏龙归还我未归还的房屋并支付拖欠的房租。三、我对一审判决认定的“柏龙搬出涉案赵立金有权对外出租的西部沿街房两间及仓库5间，且赵立金未提出异议，柏龙搬出之日《房屋租赁合同书》终止并解除”不认可。当时我要求柏龙把所有房屋腾出归还，柏龙未实际履行。双方自2012年上半年至今多次交涉，并因发生不愉快由济阳县公安局回河派出所介入多次。这表明我一直有异议，《房屋租赁合同书》并未终止并解除。四、柏龙一审辩称2011年5月21日支付我第二年租金，至2011年5月28日即与杨善河签订《房屋买卖合同》，时隔只有7天，不合乎常理。在此期间我多次去该房屋驻地与柏龙聊天，也未曾听柏龙说起。而且柏龙提供的与杨善河签订的《房屋买卖合同》中涉及到了土地使用权同时转让，该合同处分了第三方的场地及土地使用权，应为无效合同。五、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、对双方有争议的房屋权属没有查清。2、对双方签订《房屋租赁合同书》背景没有查清。3、对双方有争议的柏龙占有房屋情况没有查清。请求二审法院依法改判。
柏龙辩称，一、涉案房屋系2005年通过法院拍卖执行折抵给案外人杨善河，我作为不知情者，到赵立金处租赁房屋，赵立金并未将该情况告知我，其存在欺诈。二、涉案房屋已通过合法途径，归属案外人杨善河。我有权向杨善河购买该房屋。三、涉案房屋至今未在土管局等相关部门存有档案或相关手续。四、如赵立金所述，涉案房屋不归赵立金所有，赵立金作为本案诉讼主体不适格。五、一审法院认定�租赁合同有效，系部分有效，系对其有权出租的两间房屋有出租权，且一审中赵立金也认可对其他房屋在后期已租赁给村委会使用，并非我使用。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵立金的上诉请求。
赵立金向一审法院起诉请求：1.依法确认赵立金与柏龙之间2010年5月1日签订的房屋租赁合同解除;2.依法判令柏龙腾出房屋;3.判令柏龙支付租金8000元;4.判令柏龙赔偿租金损失及利息共计1000元;5.本案诉讼费由柏龙承担。
一审法院认定事实：2010年5月1日，赵立金与柏龙签订《房屋租赁合同书》一份，约定赵立金将位于济阳县回河镇东街村原220国道南侧的沿街房及仓库租赁给柏龙使用，房屋租金每年2000元（合同成立第一年租赁费用房屋装修，第二年开始租赁费柏龙每年交给赵立金），租赁期限至2015年5月1日。赵立金已经收取了柏龙第二年的房屋租金2000元。
该涉案房屋东邻舒相泗，沿街房5间、后面仓库5间，共10间。双方签订合同时，前后房屋由一堵公用墙隔开且有三个门相通。5间沿街房的结构为：两间在西部，内部有一架房梁；三间在东部，内部有两架房梁。西部的两间和东部的三间中间用墙隔断。
本案赵立金因与杨善河存在债权债务纠纷，2003年，杨善河将赵立金诉至济阳县人民法院，济阳县人民法院以（2003）济阳民初字第1056号民事判决书，判决赵立金偿还杨善河借款本金39350元，并负担诉讼费2250元。因赵立金未按该判决书指定的期限履行还款义务，杨善河对赵立金申请强制执行。2005年9月2日，济阳县人民法院作出（2005）济阳法执字第122-1号民事裁定书，裁定内容为：一、将被执行人赵立金位于济阳县回河管区国道220线南沿街房三间、粉碎机一台、1042DB跃进货车一辆以流拍价共计28166.4元折抵给申请人杨善河;二、上述房屋、粉碎机及货车的所有权归杨善河所有，并由杨善河自行办理相关手续，费用自理。同日，杨善河出具收条一张，内容为“今收到法院转赵立金交付沿街房三间、跃进汽车一辆、粉碎机一台，折抵现金28166.4元，柴油机一台、电锯架子一个、摩托车一辆折价2500元，合计30666.4元”。庭审过程中，一审法院依法调取了济阳县公安局回河派出所2012年赵立金与柏龙发生纠纷的卷宗材料，赵立金在公安机关2012年7月10日对其所做的询问笔录中，明确表明其已经将柏龙开门市的三间房屋折抵给了杨善河。根据涉案沿街房的结构及济阳县人民法院作出（2005）济阳法执字第122-1号民事裁定书的内容，结合赵立金在公安机关的陈述，应当认定在执行过程中，赵立金已经于2005年9月2日将涉案沿街房东部的三间折抵给了杨善河。
庭审过程中，柏龙申请证人柏光彬、吴俊宝出庭作证，用以证明柏龙自2012年4月份就腾出了其租赁的涉案房屋的沿街房西部两间及仓库5间，目前柏龙使用的房屋为赵立金在法院执行过程中折抵给杨善河的沿街房3间。根据证人证言，结合济阳县公安局回河派出所的卷宗材料，对柏龙的该主张，一审法院予以认定。
2015年6月14日，赵立金用EMS向柏龙发出了《解除合同通知书》一份，通知柏龙合同已经到期，赵立金不再与柏龙签订租赁合同，并要求柏龙于三日内腾出房屋，支付租金8000元，赔偿利息损失1000元，赔偿房屋损失1000元。柏龙认可已经于2015年6月17日收到该通知。
一审法院认为，根据一审法院查明的事实，可以认定赵立金与柏龙签订的《房屋租赁合同书》,在合同签订时系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，且上述合同并未违反法律的强制性规定，故该合同依法成立并有效。赵立金对涉案房屋东部的三间沿街房并没有所有权和使用权，亦没有将此三间房屋对外出租的权利，故此，双方签订的《房屋租赁合同书》关于该房屋东部三间沿街房的部分无法履行，且并未实际履行，该合同仅就涉案房屋沿街房西部两间及仓库5间已经实际履行。因赵立金、柏龙就涉案房屋租赁问题曾于2012年发生纠纷，柏龙已经于2012年4月份搬出了赵立金有权对外出租的西部沿街房两间及仓库5间，且赵立金未提出异议，应当视为合同双方当事人协商一致解除合同，故此，赵立金、柏龙双方的合同实际履行部分亦已经于柏龙搬出之日终止并解除。因柏龙仅能证明其搬出的年月（2012年4月），而不能证明搬出的具体日期，一审法院认定双方的合同的实际履行部分于2012年4月的最后一天即2012年4月30日解除。因柏龙已经支付了第二年（2011年5月1日至2012年4月30日）的房屋租金，赵立金要求柏龙向其支付房屋租金8000元并赔偿租金损失及利息损失1000元的诉讼请求，没有事实依据及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十一条、第九十三条，第一百一十条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵立金与柏龙于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同书》的实际履行部分（涉案房屋沿街房西部两间及仓库5间）已经于2012年4月30日解除；二、驳回赵立金的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赵立金负担。
本院二审期间，赵立金围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质�。赵立金提交2001年9月21日发布的《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》一份，其中第三部分载明：“农村建房实行一户一宅制，凡年满20周岁，在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地。……非本村户籍的公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。”证据系复印件，是从网上下载的。欲证明柏龙与杨善河签订的《房屋买卖合同》中包括房屋所占土地使用权，而该土地使用权人为吴善荣，故他们之间的房屋买卖合同不成立。柏龙质证认为，该材料不属于法律规定的证据种类，而且其证明目的也与本案无关。涉案房屋系通过法院的拍卖程序折抵给案外人，而且该房屋并非通常居住的宅基地房屋，而是用于商业性质的门头房。对赵立金的证明目的不认可。
对一审查明的事�本院予以确认。
本院认为，根据赵立金与柏龙签订的《房屋租赁合同书》的约定，赵立金对外出租的房屋为五间商业房和后面五间仓库。根据一审查明事实，5间沿街房的结构为：两间在西部，三间在东部。在案外人杨善河与赵立金欠款纠纷一案的执行过程中，2005年9月2日，济阳县人民法院以（2005）济阳法执字第122-1号民事裁定书，将赵立金位于济阳县回河管区国道220线南沿街房三间抵给了杨善河。对于抵给杨善河的三间房屋是否系涉案出租房屋东部的三间沿街房，双方当事人有争议。根据涉案十间房屋的结构、坐落，一审法院结合证人证言和济阳县公安局回河派出所的卷宗材料，认定抵给杨善河的三间房屋即是本案柏龙现在仍然占有的东部三间沿街房并无不当。
对于赵立金抵给杨善河的三间房屋的权属问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”根据上述法律规定，在强制执行过程中，人民法院作出的对房地产的抵债裁定书一经生效，即发生物权变动的法律后果，执行的涉案房屋是否办理过户手续，并不影响物权的转移。故一审认定赵立金对涉案房屋东部的三间沿街房没有所有权和使用权，于法有据，本院予以确认。赵立金关于该三间房屋的所有权并不因法院裁定书而转移的上诉理由，证据不足，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”赵立金对涉案房屋东部三间沿街房没有处分权，且在与柏龙签订《房屋租赁合同书》后亦未得到杨善河的追认，故赵立金与柏龙签订的《房屋租赁合同书》关于东部三间沿街房的部分无效，关于西部沿街房两间和仓库五间的部分有效。一审认定涉案《房屋租赁合同书》依法成立并有效有误，本院予以纠正。
对于赵立金有权出租的西部沿街房两间和仓库五间，当事人均认可柏龙已于2012年4月将上述房屋归还赵立金，且柏龙已经将房屋租赁费交至2012年4月30日，故一审认定关于涉案西部沿街房两间和仓库五间的房屋租赁合同于柏龙搬出之日解除，并将赵立金要求柏龙支付房屋租金并赔偿租金损失和利息损失的诉讼请求予以驳回，具有事实和法律依据，本院应予维持。
因赵立金对涉案房屋东部三间沿街房没有所有权和出租权，其要求柏龙归还上述房屋并支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，赵立金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但关于涉案《房屋租赁合同书》的效力认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济阳县人民法院（2015）济阳商初字第635号民事判决的第二项及案件受理费负担部分，即“驳回赵立金的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赵立金负担”；
二、变�济阳县人民法院（2015）济阳商初字第635号民事判决的第一项为“赵立金与柏龙于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同书》的有效部分（涉案房屋沿街房西部两间及仓库5间）已经于2012年4月30日解除”。
二审案件受理费50元，由上诉人赵立金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永先
代理审判员 吴 魁
代理审判员 李 婷
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 魏小婷