吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1548号
上诉人（原审被告）：刘宏伟，住吉林省乾安县。
被上诉人（原审原告）：李思叙，住吉林省乾安县。
委托诉讼代理人：袁晓龙（李思叙丈夫），住吉林省乾安县。
被上诉人（原审被告）：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司。
负责人：于金业，该分公司经理。
上诉人刘宏伟因与被上诉人李思叙、吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司（以下简称乾安宏利分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘宏伟，被上诉人李思叙及其委托诉讼代理人袁晓龙到庭参加诉讼，被上诉人乾安宏利分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘宏伟上诉请求：1.撤销原审判决。2.发回原审法院重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。2010年8月20日乾安宏利分公司与刘宏伟签订《房屋拆迁调换协议书》，明确约定了回迁面积，同日刘宏伟将房照和土地证交给乾安宏利分公司委托的乾安县阳光拆迁公司。2010年10月8日刘宏伟接到乾安宏利分公司下发的动迁通知，刘宏伟完成了搬迁。2016年10月24日经刘宏伟同意，乾安县城乡建设局征收办公室协调及乾安宏利分公司同意，乾安宏利分公司将其开发的芙蓉小区5号楼2单元三层303室，面积为75平方米房屋回迁给刘宏伟，并为刘宏伟出具了房屋回迁安置单，将钥匙交给刘宏伟，同日乾安县房屋征收经办中心对刘宏伟回迁信息进行备案。自此诉争房屋应是刘宏伟回迁房屋。李思叙与乾安宏利分公司签订的房屋买卖合同是在2016年11月15日，该时间在刘宏伟取得回迁房屋之后，其不能对抗刘宏伟的回迁安置权。二、原审判决适用法律错误。刘宏伟的回迁安置房屋在法律适用上应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，保护刘宏伟的合法权益，不应当适用《合同法》和《侵权法》的相关规定。
李思叙二审辩称，2016年11月15日开发商乾安宏利分公司将案涉房屋钥匙交给我们，2017年4、5月份发现该房屋的门已经换掉。刘宏伟是2016年得到的房屋，但是在2015年涉案房屋就已经发生了在建工程抵押，李思叙将房屋款给抵押权人后，解除了抵押，将房屋抵顶给李思叙，已经在房屋产权登记部门作了预告登记。
李思叙向一审法院提出诉讼请求：1.确认李思叙与乾安宏利分公司签订的房屋买卖协议合法有效；2.判令刘宏伟停止侵权、腾让房屋、恢复原状。李思叙为证明自己的主张，向一审法院提交房屋买卖合同、预告登记证、乾安宏利分公司出具的说明书各一枚。房屋钥匙一串，他项权证复印件一张附说明一份，执行公告复印件二张附说明一份。乾安宏利分公司、刘宏伟经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼。
一审法院认为，乾安宏利分公司将芙蓉小区5号楼2单元303室抵押给张友明，并办理了在建工程抵押，在张友明实现抵押权的过程中，乾安宏利分公司将该房屋变卖给李思叙，所得价款偿还张友明，该行为符合法律规定，且乾安宏利分公司对该楼已经取得了预售许可证，因此李思叙与乾安宏利分公司签订的房屋买卖合同合法有效。双方已经就该买卖合同到房屋产权管理部门办理了预告登记，预告登记具有对抗效力，李思叙也因此对该房屋具有了物权期待，物权期待系一种民事权益，该民事权益不得非法侵犯。刘宏伟在房屋未经验收交付使用的情况下，非法强占，进行装修，侵犯了李思叙的民事权益，李思叙的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、李思叙与吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司于2016年11月15日签订的商品房买卖合同有效。二、刘宏伟于本判决生效后立即停止侵权、腾让芙蓉小区5号楼2单元303室房屋并恢复原状。案件受理费减半收取50元由刘宏伟负担。
本院审理期间，刘宏伟提供了《动迁通知书》、《收条》、《房屋拆迁调换协议书》、《房屋回迁安置单》等证据，拟证明诉争房屋为拆迁安置房屋。经庭审质证李思叙对证据无异议。本院认定事实如下：2010年8月20日乾安县阳光拆迁公司、公主岭市长青房地产公司公司与刘宏伟签订《房屋拆迁调换协议书》，约定：一、拆迁刘宏伟的房屋面积110平方米，回迁面积140平方米，以房产所测绘面积为准，如小于或者等于3平方米，双方应按照每平方米1350元互找差价款。八、调换回迁的新楼为毛坯楼（回迁为二层、五层、六层，如需三、四层应找楼层差价款每平方米100元。该协议书备注：经双方协商回迁140平方米楼，分别为75平方米一栋，65平方米一栋，一栋层为三层不在同一单元。2010年10月3日公主岭市长青房地产开发有限公司与乾安宏利分公司签订《动迁转让协议书》，约定：双方协商公主岭市长青房地产公司将县医院西侧区块38户，现已动迁完毕，无偿转让给乾安宏利分公司。2010年10月8日乾安宏利分公司向刘宏伟下发动迁通知，要求其7日内将房屋腾空，将钥匙交给动迁办公室，否则按《拆迁调换协议书》中规定执行。2016年10月24日乾安宏利分公司为刘宏伟出具《芙蓉小区房屋回迁安置单》，将7号楼6单元三层301室93.75平方米房屋和5号楼2单位三层303室75平方米楼房回迁安置给刘宏伟。同日，乾安县房屋征收经办中心对刘宏伟回迁房屋进行了确认。现房屋由刘宏伟占有使用。
乾安宏利分公司于2015年2月17日向张友明借款120万元，约定利率3分，借期12个月，并以其在建芙蓉小区5号楼1单元602室、603室，2单元201室、203室、301室、303室六套楼房作抵押担保。同日在乾安县房屋产权登记中心办理了他项证书。借款到期后，张友明向乾安县人民法院起诉，请求乾安宏利分公司偿还借款120万元及利息，对抵押房屋折价或者拍卖和变卖所得价款优先受偿。乾安县人民法院于2016年9月14日作出（2016）吉0723民初2310号民事判决：一、乾安宏利分公司于本判决生效后立即偿还张友明借款120万元，并自2015年2月17日起至给付之日按照月利2分给付利息。二、张友明对乾安宏利分公司的抵押房屋芙蓉小区5号楼1单元602室603室，2单元201室、203室、301室和303室折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2016年11月15日李思叙与乾安宏利分公司签订《商品房买卖合同》，约定将芙蓉小区5号楼2单元303室，面积75.82平方米，以每平方米2637.8元，合计价款20万元出售给李思叙。同日李思叙向乾安宏利分公司支付房屋价款20万元，该20万元乾安宏利分公司给付张友明。2016年11月18日李思叙在乾安县房屋产权管理中心办理的预告登记，权利人为李思叙，共有人李思叙和袁晓龙。乾安宏利分公司将房屋钥匙交给李思叙。
另查，现该小区所建的房屋不具备交工条件，无水、电、暖，没有正式办理入住，但一部分楼房已经实际入住。
本院认为，2010年8月20日乾安县阳光拆迁公司、公主岭市长青房地产公司公司与刘宏伟签订《房屋拆迁调换协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。2010年10月3日公主岭市长青房地产开发有限公司与乾安宏利分公司签订《动迁转让协议书》，将原公主岭市长青房地产公司拆迁的县医院西侧区块38户，无偿转让给乾安宏利分公司，乾安宏利分公司应承担《房屋拆迁调换协议书》约定给刘宏伟回迁安置的义务。乾安宏利分公司于2016年10月24日给刘宏伟出具回迁安置单，明确诉争的芙蓉小区5号楼2单元303室楼房是给刘宏伟回迁的房屋，乾安宏利分公司应按照该安置单履行回迁安置义务，乾安宏利分公司又与他人签订房屋买卖合同，构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特点的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据上述规定，拆迁人与被拆迁人达成的以产权调换方式的拆迁补偿安置协议，具有特殊性，依据与拆迁人达成的拆迁补偿安置协议，被拆迁人享有了对安置房屋的特种债权，依法取得了物权的优先效力，同时也具有对抗第三人的效力，刘宏伟主张诉争房屋是其回迁安置房屋应予支持。李思叙与乾安宏利分公司签订的诉争房屋买卖合同，因乾安宏利分公司不能履行房屋交付义务，李思叙另行向乾安宏利分公司主张违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误。刘宏伟上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初1792号民事判决第一项，即：“一、李思叙与吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司于2016年11月15日签订的商品房买卖合同有效。”
二、撤销吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初1792号民事判决第二项，即：“二、刘宏伟于本判决生效后立即停止侵权、腾让芙蓉小区5号楼2单元303室房屋并恢复原状。”
一审案件审理费50元，二审案件受理费50元，由李思叙负担50元，刘宏伟负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一七年十月十七日
书记员 梁婷婷