上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第112号
上诉人（原审被告）张磊。
委托代理人陈广，北京市中银律师事务所上海分所律师。
委托代理人崔建辉，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）上海博锦房地产开发中心有限公司。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
上诉人张磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人张磊之委托代理人崔建辉及被上诉人上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）之委托代理人程安卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年9月30日由博锦公司作为出租方（甲方），张磊作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、租赁位置及建筑面积。甲方将其合法拥有的金色西郊城商业街出租给乙方使用，座落于上海市北翟路＊＊＊＊层；该场地建筑面积为707.13平方米；2、租赁用途。乙方承租该场地后，应合法使用该场地，并须于本合同签订之日起60日内在上海注册成立预先核准的企业名称一致的企业法人或者其他经济主体（下称实际承租方）。实际承租方成立后，应承接乙方在本合同项下的权利和义务，依法在该场地内经营足浴、棋牌，乙方经营商品、提供服务的品牌为大桶大（暂定），乙方的字号为大桶大（暂定）。乙方同意与实际承租方就本合同项下义务的履行向甲方承担连带责任。3、租赁期限及续租、转租。该场地的租赁期限为5年，自2009年10月10日至2014年10月9日。免租期为2009年10月10日至2010年1月9日。甲方应于2009年10月9日将场地实际交付给乙方。4、租金及支付方式。甲方同意，该场地的租金每年为人民币（下同）283，908元，即每月23，659元。租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%，付款方式不变。租金自2010年1月10日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。首季度租金70，977元应于签订本合同之日支付。甲方在收到租金后应开具相应的票据给乙方。4、保证金。为确保乙方安全使用该场地、保证本合同实际有效地履行，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金23，659元。任何情况下，乙方不得将保证金转让或作为对第三方债务的担保或以其他方式使用。在租赁期限内，乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、水、电费、滞纳金、违约金等费用的，甲方有权在保证金内予以扣除，乙方应自甲方扣除之日起五日内予以补足。同时，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方继续追索拖欠费用并要求赔偿；在租赁期限内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方除承担本合同约定的滞纳金外，甲方还有权按照本合同第二十条第3款的约定追究乙方的违约责任；租赁期限届满或本合同提前解除的，在乙方如约将租赁场地交还甲方并履行完毕其在本合同项下的全部义务及责任之日起9日内，甲方应将保证金无息退还给乙方。同时，若乙方有任何欠付款项，甲方有权从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿。若保证金已抵扣乙方的上述有关付款，则甲方应将剩余的保证金予以退还；5、违约责任。如乙方未按约足额支付任何租金、物业管理费、保证金及其他任何应付款项（包括乙方对任何第三方的应付款项），每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金；逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；乙方若违反本合同第七条第2款的约定，则每逾期不足一日，乙方应向甲方支付应补足金额1%的滞纳金，逾期30日或以上的，甲方还有权解除本合同；若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。
嗣后，租赁合同签订后，博锦公司向张磊交付了房屋。张磊接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营足浴、棋牌，并向博锦公司支付了租赁押金23，659元。此后张磊向博锦公司支付租金至2010年7月10日止。期间，由于张磊向博锦公司承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与博锦公司反映试图寻求解决方案但均无果。后张磊再未向博锦公司支付租金。2012年3月30日，博锦公司向张磊于租赁合同上留存的联系地址发函，要求张磊支付自2010年7月10日起至2012年3月20日止拖欠的租金503，937元，滞纳金1，279，396.02元。2013年3月6日，博锦公司再次向张磊于租赁合同上留存的联系地址发函要求解除合同，并要求张磊支付拖欠租金、水电费及物业管理费等款项。该二份函件张磊认为其均未收悉。后博锦公司诉至法院，要求判令：1、解除博锦公司与张磊签订的租赁合同；2、张磊搬离承租房屋；3、张磊支付拖欠的自2010年7月10日起至2013年3月17日租金638，793元；4、张磊支付违约金23，659元；5、张磊支付滞纳金20，000元；原审诉讼中，博锦公司合并第4、第5项诉请，要求张磊支付违约金43，659元。
原审另认定，张磊经营至2013年3月17日，于同年3月18日停止经营，搬离了系争租赁房屋。
原审中，双方为节省诉讼成本、避免讼累，均同意对涉案房屋内张磊所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在双方所提费用范围之间进行酌定。张磊提出对于当初的房屋装修价值同意按900元／平方米作为标准，博锦公司提出对于当初的房屋装修价值同意按600元／平方米作为标准，并按照每年20％进行折旧。现经法院酌定涉案房屋的装修残值为158，397.12元。
原审认为，涉案租赁合同系协议各方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。张磊作为承租人理应按约支付相应的租金给博锦公司。本案中，因博锦公司在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成承租人入驻营业后经营状况不良。博锦公司对此情况疏于管理，承租人又无法联系博锦公司反映上述情况，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（法院审理的多起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，张磊未按约支付租金的行为与博锦公司在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即张磊未按约支付租金系事出有因。同时考虑到博锦公司于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及张磊已撤离承租场所的事实，法院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。关于博锦公司要求张磊支付租金的诉讼请求，博锦公司主张其曾于2012年3月30日向张磊发送催讨函件、于2013年3月6日向张磊发送解除函，但张磊认为其并未收到2012年3月30日的催讨函及2013年3月6日的解除函，但法院注意到博锦公司依据张磊于租赁合同中留存的地址（即张磊户籍地址）邮寄函件，已尽其权利主张之途径，但毕竟博锦公司无其他证据证明其曾经向张磊主张过2010年7月10日至2011年3月30日期间的租金，因此该时段的租金已过诉讼时效，法院不予支持。对余下2011年3月31日至2013年3月17日期间的租金，法院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由张磊按50％比例计付，即张磊按11，829.50元／月的标准向博锦公司支付租金278，392元。
关于博锦公司主张的违约金诉请，张磊认为计算标准过高，要求予以调整，现因张磊未按约支付租金系事出有因，法院酌定由张磊向博锦公司支付违约金20，000元。关于张磊提出的装修损失问题，法院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，法院根据双方的履约情况、过错程度以及博锦公司对张磊已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由博锦公司按70%的比例予以补偿，即博锦公司承担110，877.98元。至于张磊支付的租赁保证金23，659元，博锦公司应于张磊结清相关费用后予以返还。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第（三）项之规定，于二○一四年九月十二日作出判决：一、博锦公司与张磊于2009年9月30日签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、张磊于判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区北翟路＊＊＊＊层归还给博锦公司；三、张磊支付博锦公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金278，392元；四、张磊支付博锦公司违约金以20，000元计；五、博锦公司退还张磊租赁保证金23，659元；六、现上海市闵行区北翟路＊＊＊＊层房屋的装饰装修归博锦公司所有，博锦公司支付张磊装修损失补偿款110，877.98元；上述第三、四、五、六项条款相抵后，张磊于判决生效之日起十日内支付博锦公司款项以163，855.02元计；七、驳回博锦公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取计5，312.26元，由博锦公司负担2，656.13元，由张磊负担2，656.13元（于判决生效之日起十日内向博锦公司直接支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张磊不服，上诉于本院，诉称：被上诉人管理混乱并封路，致上诉人经营严重亏损；被上诉人未能举证证明其于2012年3月20日前向上诉人主张过权利，因此，上诉人不应当支付租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项。
被上诉人博锦公司辩称：被上诉人依据合同约定的上诉人地址发函，邮寄凭证虽未写明函件事项，但因双方间仅有租赁合同关系，故函件内容必然涉及租赁事项，因此，其不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方间签订的租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。原审中，博锦公司出示了2012年3月20日的催款通知书，而张磊否认收到，二审中，博锦公司确认其无法提交邮寄凭证，故本院认为，该份催款通知书并无证明力。原审中，博锦公司已出示2013年3月6日通知书的邮寄凭证，虽寄件人的名称有笔误，但对收件人的姓名及地址的记载均具体、准确，故该份函件具有证据效力。综上而言，2011年3月31日至2012年3月6日期间的租金，已过诉讼时效，不予支持。本院同时注意到，原审法院已考虑招商不实宣传、封门等因素，对于租金标准予以酌减，故张磊关于其无需支付租金的上诉理由，显难成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第656号民事判决第一、二、四、五、七项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第656号民事判决第三项为：张磊于本判决生效之日起十日内支付上海博锦房地产开发中心有限公司自2012年3月7日起至2013年3月17日止的租金145，897.17元；
三、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第656号民事判决第六项为：现上海市闵行区北翟路＊＊＊＊层房屋的装饰装修归上海博锦房地产开发中心有限公司所有，上海博锦房地产开发中心有限公司支付张磊装修损失补偿款110，877.98元；上述第一、二、三项条款相抵后，张磊于本判决生效之日起十日内支付上海博锦房地产开发中心有限公司31，360.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计5，312.26元，由上海博锦房地产开发中心有限公司负担2，656.13元，由张磊负担2，656.13元。二审案件受理费5，475.88元，由上海博锦房地产开发中心有限公司负担2，606.13元，张磊负担2，869.75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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