浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民初字第872号
原告（反诉被告）：叶泉。
原告（反诉被告）：陈小燕。
被告（反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。
法定代表人：陈长荣。
委托代理人（特别授权）：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
原告叶泉、陈小燕与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法组成由审判员金陈乾担任审判长，审判员黄野松、人民陪审员金烨参加评议的合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告叶泉、陈小燕、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶泉、陈小燕诉称：原告于2013年10月15日与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司签订《房屋买卖合同》，购买了位于丽水市汽配机电五金交易市场的商服用房，该房编号为3A-302，车位206#。房屋建筑面积为96.14平方米，每平方米9169元，配套车位125000元／个，总价款1006508元。按照合同约定，签订合同时原告已向被告交付购房款共计566508元，履行了付款义务。按照合同第八条的约定，被告应于2014年8月31日之前按合同第八条（交付期限及条件）把符合条件的房屋交付给原告使用，但是被告直到2015年6月3日才收到被告的房屋交接通知，到被告公司交接房屋。按合同第九条第二款的约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。”被告逾期交房却不履行违约责任，至2015年6月底止，逾期约300天，按合同规定被告应支付原告152957.16元（566508×0.0009×300）。为此，请求法院依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金（违约金按510.13元每天计算，从2014年9月1日计算至实际交房之日止）。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司辩称：一、被告没有违约。首先，《房屋买卖合同》中所写的2014年8月31日交房时间，不是绝对时间，而是相对时间，系附条件条款，合同中有但书规定，因政府行为以及规划调整等因素影响，被告可以延期。其次，交房有实物交房和房产证交房，被告于2015年1月17日已通知原告办理房产证，履行了交房义务。原告不办理，责任在原告。第三，本案的标的物性质从商业用房改为住宅用房，是对合同的重大变更，因此消耗的时间应当扣除。二、原告主张违约金过高，应当调整。如判违约，被告认为违约金应当调整为按人民银行同期贷款基准利率计算。违约的截止日应该定在被告通知原告交房时，原告承认6月3日收到了交房通知，已收通知还算违约金不合法。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司反诉称：房屋买卖合同第六条第一款第二项规定：“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理贷款手续。”第七条规定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金。原告还欠房款440000元，被告2015年1月6日已办好了一手房产证，17日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，原告至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算，至实际履行日止。为此，请求法院依法判令：一、原告支付逾期付款违约金（从2015年1月30日起按未付款440000元日万分之四算至实际履行日止）。二、原告立即办理按揭贷款。
原告叶泉、陈小燕针对反诉辩称：一、被告提出2014年8月31日前交房不是准确的依据，合同中有另外附属条件，对此原告是不赞成的。交房条件在合同条款有标明，被告认为是政府原因产生，要以书面方式通知原告，被告没有举证证明延期的原因，是被告故意拖延时间，造成违约金过高，造成原告的损失。对于隔层，房子卖给我们没有规定要隔层，但是被告承诺给予原告隔层的。是因为原告要求被告支付违约金，被告才将隔层政策取消的。对于违约金，合同是有效的，应当按合同办理，违约金是被告自己订的格式合同，被告拖延时间，产生后果与原告无关。二、车位在2010年承建有证明的，地下车库位置是不予出让的。三、有三位用户在办证，也不是不能请求赔偿违约金的条件，办证前被告存在违约，至今被告的房屋还是不合格的，导致原告无法接受交房。综上，我们认为收房条件不具备，不同意支付违约金。
本院对事实做以下认定：原告叶泉、陈小燕（买受人）与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号3A-302，车位：206#）。合同约定总价1006508元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告共依约支付给被告购房款566508元。2015年5月20日，案涉房屋符合合同约定的交房条件。两原告于2015年6月3日收到被告发出的房屋交接通知，通知告知两原告于接到通知书后15日内办理相关手续，两原告尚未办理按揭贷款手续。
本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告身份证复印件、结婚证、被告公司基本情况及组织机构代码、《房屋买卖合同》、收据、银行支付凭证及当事人的庭审陈述。
本院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了交房条件。案涉房屋于2015年5月20日才符合交房条件，原告于2015年6月3日收到房屋交接通知，故被告需要承担逾期交房违约责任的截止日期应为2015年6月2日，即被告逾期期限自2014年9月1日起至2015年6月2日止。对于逾期交房和逾期付款违约金，原、被告均未能举证证明实际损失，且双方约定过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，本院酌定被告应支付的逾期交房违约金以已支付房款为基数，参照日万分之三的标准计算。原告应自接到房屋交接通知之日起15日内办理相关手续，故其违约期限应自收到通知之日起第16日即2015年6月18日起至付清购房余款之日止。综上，本院对原告诉请及被告反诉诉请中合法合理部分予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告叶泉、陈小燕违约金（每日违约金以566508元为基数自2014年9月1日起参照日万分之三的标准计算至2015年6月2日止）。
二、原告叶泉、陈小燕于本判决生效后十五日内以未付购房余款440000元（如因房屋实测面积变化导致价款变化的，以实际未付购房余款为准）为基数自2015年6月18日起参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%计算向被告丽水市汇隆商贸发展有限公司支付逾期付款违约金至实际付款之日止。
三、驳回原告叶泉、陈小燕的其他诉讼请求。
四、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3360元，由原告叶泉、陈小燕负担1000元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担2360元；反诉案件受理费300元，由原告叶泉、陈小燕负担180元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 金陈乾
审 判 员 黄野松
人民陪审员 金 烨
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 江煜剑