广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17478号
上诉人（原审原告）：广州市添越餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道799号三层。
法定代表人:方伟涛。
委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李胜军，男，1974年11月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。
上诉人广州市添越餐饮管理有限公司（以下简称添越公司）因与被上诉人李胜军租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人添越公司法定代表人方伟涛及其委托诉讼代理人陈晓明，被上诉人李胜军委托诉讼代理人宋双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
添越公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，判令李胜军向添越公司支付2016年10月1日至合同解除之日的租金（每月9000元），管理费（每月1800元）；2.李胜军向添越公司支付解约违约金54000元；3.李胜军向添越公司赔偿损失150000元；4.本案诉讼费由李胜军负担。事实和理由：（一）2016年5月20日添越公司与李胜军签订《添越美食城租赁合同》，李胜军于9月1日进场经营。随后李胜军出于个人原因，违背诚实信用原则，恶意毁约，强行撤场，造成添越公司严重损失。合同法的基本原则之一是鼓励和保护合法交易。一审判决对李胜军处理过宽，未能充分保护添越公司的合法权益。添越公司为了涉案经营场所早日开业，便于经营，奔波于多个相关审批部门，花费了无数心血，投入了巨额资金，以期开业之后经营顺利，与租户达到双赢。但李胜军开业一个月即拒绝履行合同，继而恶意毁约，强行撤场，并串联数人以租赁合同无效为由向法院起诉，要求返还已缴费用。一审审理期间，李胜军不是静候法院判决，而是数次与其他人聚集于添越公司经营场所，冲击经营秩序，扰乱其他租户人心。（二）涉案租赁合同应认定于李胜军注销涉案商铺营业执照之日解除。添越公司在一审庭审中迫于李胜军已无意履行合同，为了减少损失，同意于2017年4月10日解除合同。按照《租赁合同》第十五条第(六)款第3项约定，合同解除20日内须办理营业执照等注销手续。如同一商铺原营业执照不注销，新的营业执照无法办理，随之相关的税务登记证、卫生许可证等也无法申办。因此，添越公司在同意解除合同之后，仍然无法在法律意义上收回涉案商铺，引入的合作方因无法办理营业执照及其他证照而被迫离场，涉案商铺至今空置，无法出租。本案一审判决作出后，李胜军仍然拒绝办理注销手续，故意造成添越公司损失。因此，涉案租赁合同应认定于李胜军注销涉案商铺营业执照之日解除。（三）一审判决认定涉案租赁合同已于2016年12月7日解除，缺乏事实和法律依据。1.李胜军入场经营一个月后即撕毁合约，强行撤场，并以涉案租赁合同无效为由起诉添越公司，一审法院于2016年12月8日开庭审理，李胜军并无任何解除合同的意思表示。2.2017年3月经法庭释明合同有效后李胜军才当庭变更诉讼请求，要求解除合同。3.添越公司基于李胜军严重违约且无继续履行合同的意愿，才同意于2017年4月10日解除合同。4.一审法院根据李胜军一方提交的微信显示的有关商铺的外观，推断是添越公司解除合同的意思表示，属于认定事实错误。且不说该微信是否能够作为证据，是否符合证据“三性”，即使是真实的，也不应据此认定添越公司于2017年12月7日解除了合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中添越公司未曾通知过李胜军解除合同。（四）添越公司场所一开业即遇到李胜军等数人强行撤场，造成了极坏的影响，导致许多新的商户不敢进场，原有的商户人心惶惶，给添越公司以重创，以致添越公司花费更多的人力物力，也无法改善局面，扭亏为盈。按照合同法第一百一十四条的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，李胜军于2016年10月严重违约后，添越公司有权按合同约定没收定金，仍然可以要求李胜军履行合同。到了2017年3月，李胜军仍然毫无履约的意思表示，继续采取对抗方式，添越公司被迫答应同意解除合同，但前提条件是李胜军必须承担违约责任和赔偿损失，其中条件之一即是李胜军须按照涉案租赁合同第十五条第(四)款的约定向添越公司支付解约违约金54000元。按照合同法第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案，涉案租赁合同如能全面履行，添越公司即可获得合同期内的租金收入和其他权益，远远超过诉讼请求（赔偿损失10万元）。综上，李胜军以合同无效为由强行撤场，违反诚实信用原则和契约精神，请求二审法院支持添越公司的上诉请求。
李胜军辩称，（一）根据《广东省商事登记条例》（2016.3.1施行）第十八条规定：多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所，故不存在添越公司称的李胜军营业执照不注销，新的营业执照无法办理。现有证据证明2016年12月7日添越公司已经收回其他同案承租人的6间商铺并改造且出租营业，故添越公司2016年12月7日应知晓收回涉案商铺不存在障碍。故解除合同的时间为2016年12月7日，相应的租金缴纳截止时间以及入场费分摊的时间为2016年12月7日。（二）添越公司主张的违约金、损失等重复计算且计算过高，亦缺乏事实及依据。1.涉案租赁合同是添越公司提供的格式合同，大量约定李胜军的义务及违约后果，但对添越公司自己的合同义务及违约后果却没有约定。例如添越公司延迟开业的违约行为和不签署物业合同等，对其违约责任未约定。2.根据租赁市场惯例，“两押一租”就是为了防止租户违约对于出租方所造成损失的保证，如果租户违约，出租方直接没收2个月的押金作为违约金不再额外主张损失赔偿或违约金。3.添越公司没有证据证明因李胜军违约所造成的实际损失。根据工商局调档材料显示，添越公司整个商场的月租金仅为人民币45000元。但在本案，添越公司每月收取租户的租金已经高达几十万及上百万入场费，获利巨大，其主张巨额损失不符合事实。4.根据法律规定，守约方有及时止损的义务，否则不得对扩大的损失要求赔偿。李胜军撤场之后添越公司可立即公开招租新的租户入场，有证据证明2016年12月7日添越公司即可收回涉案商铺重新出租。（三）李胜军在此次租赁合同纠纷中已经损失惨重，添越公司多次延迟开业给租户造成巨大损失，包括人工及原食材，本系列案10个租户，合同约定了5个不同的开业时间，说明一开始添越公司就是不诚信的，为达到签约目的，按照每个租户的签约时间虚假承诺开业时间。且在不具备开业条件的情况下强迫租户使用不安全的煤气方式开业。并强制李胜军分摊巨额水电费，稍稍提出意见就断水断电。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。
添越公司向一审法院起诉请求：1.李胜军向添越公司支付2016年10月至判决合同解除之日拖欠的租金及管理费（租金为9000元/月、管理费为1800元/月），合同解除之后至李胜军交还场地之日，按照上述标准计算场地占用费、管理费，并按照每日3%计算每月拖欠金额的滞纳金、逐笔计算至付清之日止；2.李胜军向添越公司支付2016年9月水电费1013.76元及滞纳金、滞纳金自2016年10月1日起计算至给付之日止；10月水电费506.7元及滞纳金，滞纳金自2016年11月6日起计算至给付之日止；3.李胜军的履约保证金18000元归添越公司所有；4.李胜军向添越公司支付解约违约金54000元；5.李胜军赔偿添越公司损失306000元；6.本案诉讼费由李胜军承担。
一审法院认定事实：2016年5月20日，添越公司（甲方）与李胜军（乙方）签订《添越美食城租赁合同》，合同约定：1.甲方出租涉案商铺，涉案商铺的性质为商业美食城。乙方承租涉案商铺用途为餐饮，经营项目为大罗先生凉拌菜，乙方不能超范围经营。甲方按甲方装修标准交付，由乙方自行投入装修，乙方装修经甲方审批后方可实施。租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止，其中2016年5月30日至2016年6月10日为装修免租期，若由于甲方原因，未能于2016年6月10日前交付涉案商铺给乙方，则租赁期限及免租期顺延。2.租金：首年每月租金为9000元，履约保证金为18000元。以上租金包括共同使用美食城顾客就餐公共区约900平方米。从租期第3年开始，租金以1年为一周期计算递增，每次在上一期基础上递增8%，直至租赁关系解除，乙方应在每月5日前支付当月租金给甲方。物业管理费：每单位餐饮商铺为1800元/月。开业时间为2016年6月10日。租赁期间，使用租赁场地所发生的水、电、燃气、有线电视、通讯、水电增容等费用由乙方承担，乙方应在收到相关部门或甲方通知后按通知要求支付。3.乙方应在签订本合同之日向甲方缴纳履约保证金18000元，作为乙方遵守和履行合同的保证。甲方应同时向乙方开具收据。合同期满时，甲方在乙方无违约、无欠租欠款以及该物业交接手续完善的前提下，于甲乙租赁合同关系结束之日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能继续履行的，保证金归甲方所有等等。4.乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收3%逾期付款违约金，逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同，自行收回涉案商铺且不予退还履约保证金。乙方违反本合同内任何一项条款的，视为违约方，应按履约保证金双倍赔偿甲方损失，违约日起30日内赔偿甲方，甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴的租金、履约保证金及所有押金。5.乙方未按期足额支付租金或者其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于解除事由发生的租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，等等。
上述合同签订后，添越公司于2016年5月21日向李胜军出具收款收据，记载收到李胜军缴纳的租赁A8铺位费90000元、2个月租金的押金18000元、一个月租金9000元、管理费1800元。添越公司确认9月1日至9月5日的租金需减免，但因9月份租金已预收，故实际是从10月的租金中扣减5天的租金。
审理中，添越公司向一审法院提交如下证据：1.6份检查、检测及领取餐具的通知，拟证实涉案商铺经过相关检查适于经营。通知载明添越公司在2016年9月11日至9月28日期间通知各商户配合各项检查及领取餐具，并由各商户代表在通知中签名确认。2.案外人广州和畅物业管理有限公司（以下简称和畅公司）于2016年12月5日出具的说明，拟证实涉案商铺所在建筑物的电梯可正常使用。说明载明本司制定的《客运电梯使用管理规定》是基于和畅大厦第三层添越美食城装修期间，为有序和安全装修而制定执行的，添越美食城开业之前，该规定已废止，所有电梯已开放运行。3.证明3份，拟证明添越公司有权使用涉案商铺。证明分别载明广州市白云区新市镇远景村第六经济合作社现已变更为广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社，广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社同意由和畅公司对广州市三元里大道799号进行出租管理，和畅公司将799号第三层出租给添越公司。证据4，现场照片及现场视频，拟证实涉案商铺适合经营。证据5，添越公司与和畅公司的租赁合同，拟证实添越公司取得涉案商铺的出租权。该租赁合同载明添越公司向和畅公司承租广州市白云区三元里大道799号大楼第三层，期限自2016年4月1日至2026年3月31日，每月租金95000元，履约保证金300000元等等。李胜军对上述证据1、2、3三性均不予认可，对证据4认为与本案无关，对证据5不予确认，认为与工商局存档的租赁合同不一致。
李胜军向一审法院提交如下证据：1.和畅公司（甲方）与添越公司法定代表人方伟涛（乙方）签订的租赁合同，拟证实工商局存档的租赁合同与添越公司提供的上述证据5内容不一致，存档的租赁合同中添越公司承租期间短于添越公司出租给李胜军的租赁期限，且添越公司承租的租金很低，不存在巨额损失。存档的租赁合同载明甲方将广州市白云区三元里大道799号三层出租给乙方作餐饮使用，期限自2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金45000元等等。2.临时经营场所使用证明，拟证实添越公司超期出租给李胜军。该证明记载方伟涛使用的三元里大道799号三层可临时作为生产（经营）性场所使用，证明有效期限自2016年4月1日至2019年3月31日。3.和畅公司于2016年7月28日出具的《客运电梯使用管理规定》，拟证实添越公司未与李胜军协商单方作出影响李胜军经营的决定。规定载明电梯开放时间为上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，其余时间不开放等等。4.添越公司于2016年8月29日发出的开业通知，拟证明添越公司未在约定的时间让李胜军开业。开业通知载明各商户，大家好，2016年9月1日本美食城可以正式交付各商户进场试业，2016年9月6日本美食城正式开业，为各商户租金起算日期，如有特殊情况未能开业，需于2016年9月3日前提交迟延开业申请并审批通过，否则视为同意开业，由此产生的费用由该商户自行承担。5.广州市城市更新局通告公告，拟证实广州市白云区棠景街管理混乱、存在伪造政府公章的现象。添越公司对上述证据1、2真实性无异议，但对李胜军的证明内容不予确认；对上述证据3真实性无异议，但主张并非李胜军做出，且涉案商铺开业后已取消该规定，现电梯可正常使用；对上述证据4真实性无异议，并表示延迟开业已得到添越公司及所有业主同意，并未违反合同约定；对上述证据5不予确认。
添越公司为证明涉案建筑已合法报建向一审法院提交《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）等，拟证明地址为“远景村荔枝基（土名）”即为涉案建筑物，该建筑物已合法报建。
一审法院于2016年12月9日向广州市白云区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物规划验收情况。广州市白云区国土资源和规划局于2017年2月10日向一审法院复函，载明：经查，未发现以门牌号为广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号办理建筑物规划报建的相关记录。贵院来函所附的（1993）穗城规（云）建字第254号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、（1994）穗城规（云）建字第162号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、穗规验证字[1998]第04号《建设工程规划验收合格证》均属我局核发的行政许可证件，由于门牌地址的确定及变更均为建筑建成后产生的，故上述行政许可的建筑物是否与广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号建筑为同一建筑，请贵院自行核实。
添越公司确认李胜军陈述的进场时间，不确认离场时间，主张未收到律师函，称李胜军是强行离场，并未取得添越公司同意，出示2017年5月17日拍摄的现场视频主张涉案商铺在2017年3月上旬交由他人使用。添越公司于2017年4月10日庭审中同意于当日解除与李胜军签订的《添越美食城租赁合同》。李胜军主张于2016年9月1日进场，离场前曾向添越公司发出律师函，要求添越公司接收场地，后于2016年10月31日离场。
另查，添越公司就涉案添越美食城商铺租赁事宜于2017年5月18日向一审法院起诉段志文等9人，案号为（2017）粤0111民初6330-6338号。该9案审理中，段志文等9名李胜军出示部分李胜军与微信名称为“添越美食达人”的聊天记录，聊天记录内容均与添越美食城商铺租赁、经营情况有关，点击进入“添越美食达人”朋友圈，显示2016年12月期间发送大量添越美食城的相关朋友圈，其中2016年12月7日的朋友圈发文为“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”，该文配图为该大四喜卤味研究所商铺现场照片；2016年12月14日朋友圈发文为“添越美食城现隆重推出福禄寿火锅专区，正宗清远走地鸡”，该文配图为福禄寿火锅的商铺现场照片。经核对，上述“大四喜”商铺位置与添越公司出示的2017年5月17日拍摄的现场视频中案外人张蒲林的商铺位置一致，“福禄寿”商铺位置与案外人段志文、包铁牛、刘军妹、黄训敏、李业密的商铺位置一致。
以上事实，有租赁合同、收据、开业通知、说明、通知、证明3份、情况说明、现场照片、视频、《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（第254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、《广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）、地址变更证明、微信聊天纪录、朋友圈及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，添越公司出具的《建设工程规划许可证》（第254号、162号）与一审法院发函询得的复函可证实“远景村荔枝基（土名）”建筑物已合法报建。李胜军另出示申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）证实“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址，故一审法院对李胜军主张“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址予以采信。现涉案建筑物已经合法规划报建，添越公司、李胜军签订的《添越美食城租赁合同》应系双方的真实意思表示，合法有效，添越公司、李胜军均应恪守履行。
李胜军主张离场是因为添越公司迟延交付商铺、分摊费用过高、经营环境较差，但未能提供证据证实在添越公司迟延交付商铺时提出过异议，亦未能提供证据证实分摊费用过高且超出合同约定，而经营环境好坏并非合同约定的添越公司必需履行的义务，故李胜军以上述理由离场不再继续履行《添越美食城租赁合同》无合法依据。在添越公司不同意解除的情况下，李胜军单方撤场，不构成房屋的有效交还及合同解除。李胜军依此原因主张合同解除时间为2016年10月19日缺乏依据，一审法院不予采纳。添越公司确认已将涉案商铺交由他人使用，该交由他人使用的行为应视为李胜军同意解除添越公司、李胜军《添越美食城租赁合同》，故一审法院对合同已解除的事实，予以确认。添越公司主张于2017年3月上旬将涉案商铺交由他人使用，但根据相关案件中微信“添越美食达人”的朋友圈记录显示，添越公司已在2016年12月便收回涉案添越美食城的其他六间商铺交由他人使用，虽添越公司对该朋友圈内容不予确认，但微信朋友圈的显示时间属实，且朋友圈照片显示的现场情况与添越公司出示的2017年5月16日视频中的商铺位置一致，添越公司亦未能提供证据证实在2016年12月未将添越美食城的商铺交由他人使用，故一审法院对上述朋友圈内容予以采信，确认添越公司已在2016年12月收回添越美食城的六间商铺。虽未有证据证实添越公司在2016年12月7日已将涉案商铺交由他人使用，但在添越公司收回其他六间商铺时应知晓其收回涉案商铺不存在障碍，故此时添越公司可以自行收回涉案商铺，现添越公司在可以收回涉案商铺而未收回的情况下，因未收回涉案商铺导致的损失属于添越公司自行扩大的损失，该损失应由添越公司自行承担。故涉案商铺的租赁合同解除时间亦应认定为2016年12月7日。但是，李胜军上述离场不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
关于租金及管理费，李胜军实际已使用涉案商铺，故应支付合同解除前的租金及管理费，因李胜军已支付2016年9月1日至2016年9月30日期间租金，故添越公司要求李胜军支付2016年10月1日至2017年12月6日的租金及管理费合法合理，一审法院予以支持，但需扣减5天，租金为18300元（9000元×2月+9000元÷30天），管理费为3660元（1800元×2月+1800元÷30天）。关于滞纳金，合同约定，李胜军逾期缴纳租金，添越公司有权按照所欠费用总额每天加收3%的逾期付款违约金。合同还约定，李胜军未按期足额支付租金及其他费用达30日的，添越公司有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现李胜军未按时支付租金及管理费已达30天，添越公司亦要求李胜军承担6个月租金标准的违约金，故不应再适用关于每日3%滞纳金即逾期付款违约金的相关违约条款，现添越公司要求李胜军承担每日3%的滞纳金理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。双方租赁关系于2016年12月7日解除，添越公司主张李胜军支付该日之后的租金、管理费及滞纳金无据，一审法院不予支持。
关于水电费及滞纳金，添越公司主张李胜军仍欠水电费，但未能提供证据证实水电费的计算依据，且未能区分水电费中李胜军自用及公摊的费用数额，现李胜军亦不予确认，故添越公司应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对添越公司主张的水电费数额不予采信。但考虑李胜军在离场前使用涉案商铺经营餐饮业，确需使用水电，应承担水电费，故一审法院酌定李胜军需承担水电费为9月份500元、10月份500元。关于水电费滞纳金，同理租金、管理费的滞纳金，一审法院不予支持，予以驳回。
关于履约保证金18000元，现李胜军违约，依据合同约定，添越公司有权不予退还该押金，故对添越公司要求履约保证金18000元归添越公司所有的诉讼请求予以支持。
关于解约违约金54000元，合同约定李胜军未按期足额支付租金及其他费用达30日的，添越公司有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现李胜军未按时支付租金、管理费达30天以上，添越公司有权要求李胜军支付解约违约金。合同约定解约违约金为6个月租金标准，添越公司未能提供证据证实因李胜军违约造成添越公司的损失，且该违约金标准过高，一审法院酌情调整为2个月租金标准即18000元。因添越公司主张违约金的同时主张没收履约保证金，没收违约金其实质也是对李胜军违约行为进行的惩罚，具有违约金性质，故没收的履约保证金18000元应在本项违约金中予以扣减，扣减后违约金已无需另外支付。
关于损失306000元，添越公司主张存在损失，但未能提供任何证据证实，故添越公司应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对添越公司主张损失306000元的诉讼请求不予支持，予以驳回。
综上所述，添越公司诉讼请求部分合法合理，一审法院予以支持，部分于法无据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月3日作出判决：一、自本判决生效之日起三日内，李胜军向添越公司支付2016年10月1日至2016年12月6日租金18300元、管理费3660元；二、自本判决生效之日起三日内，李胜军向添越公司支付2016年9月及10月水电费共1000元；三、履约保证金（押金）18000元归添越公司所有；四、驳回添越公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10235元，由添越公司负担9875元，由李胜军负担360元。
二审期间，添越公司、李胜军均提交了证据。添越公司提交证据如下：证据一，营业执照和商事登记信息，拟证明李胜军在承租涉案商铺后以文玲的名义注册了大萝先生小吃店；证据二，空调设备购销安装合同及涉案商铺装修等费用的证据，拟证明由于李胜军没有将涉案商铺的营业执照注销，导致添越公司无法将涉案商铺对外租赁，所以只能将商铺收回重新装修改造后自用。经质证，李胜军意见为：1.关于证据一，对真实性和合法性予以确认，关联性不予确认。在同一地址可以登记注册多个商事主体，在营业执照未注销的情况下，是可以登记新的营业执照的。2.关于证据二，对三性均不予认可，该证据是与案外人签订的，李胜军无法确认其真实性，对于款项也没有相应的转账依据。李胜军没有注销营业执照与添越公司购买空调没有关联性，且该装修针对整个商场的，不是仅针对涉案商铺的。
李胜军提交了公证书一份，作为对一审中提交的微信证据的加强。经质证，添越公司的意见为：对该公证书本身的合法性没有异议，对关联性不予确认。该公证书是在清远作的公证，不是在广州市公证的，且该证明内容与本案李胜军没有任何关系。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明，一审审理期间，李胜军为证明其已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，提交了其于2016年10月28日通过律师寄送给添越公司的律师函。该律师函内容如下：我所接受李业密、李胜军、杨立炳、周望胜、张蒲林、刘军妹、包铁牛、黄训敏、段志文、林金荃的委托，指派本律师作为委托人的代理人。现就贵司与委托人于2016年5月到8月期间分别签订的《添越美食城租赁合同》（以下简称：租赁合同）相关事宜依法告知如下：一、贵公司与上述各委托人签订的《租赁合同》因为涉案物业没有产权证明，根据最高人民法院的司法解释规定，该类租赁合同为无效合同，即涉案《租赁合同》自始至终没有法律效力。为此，各委托人已经向法院提起诉讼，相关的权利及义务、责任的处理均尊重法院的判决。二、上述委托人已经在2016年10月19日将租赁场地退还给贵司，并有权将自有的私人财产或者物品携带离开租赁场地，恳请贵司前往接受场地，并不得故意阻碍各委托人离场，否则造成一切损失及影响均由贵司承担。二审期间，经质证，添越公司意见如下：收到该律师函，对真实性予以确认。但是李胜军在律师函中没有要求解除合同，且李胜军起诉请求也是主张合同无效。
李胜军二审确认本案所涉商铺没有在添越公司2016年12月7日所发微信朋友圈中“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”商铺范围之内。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。添越公司对于一审判决认定的水电费及保证金均无异议，故本院予以维持。根据添越公司的上诉及李胜军的答辩意见来看，现本案争议的焦点问题为：(一)添越公司要求李胜军支付租金至2017年4月10日是否应予支持；（二）添越公司要求李胜军支付其54000元违约金及赔偿其租金损失150000元是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，根据二审查明的事实来看，李胜军确认在添越公司2016年12月7日所发微信朋友圈“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”图片中，没有本案所涉商铺。故一审法院以该微信朋友圈为依据推定李胜军已于2016年12月7日将涉案商铺交付给添越公司，并认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》也于2016年12月7日解除，依据不足，故本院不予支持。关于如何认定添越公司、李胜军解除上述合同时间的问题，根据2016年10月28日李胜军寄送给添越公司的律师函内容来看，在该律师函中，李胜军及其余9位承租人均明确已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，并恳请添越公司前往接收场地。在李胜军作为承租人违约并已明确要求作为出租人的添越公司接收涉案商铺的情况下，添越公司理应依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定接收商铺，防止损失扩大。诉讼中，添越公司没有提交证据证明在其收到上述律师函后，都采取了哪些减损措施。因此，综合本案案情，根据合同法关于减损及公平原则，本院认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除。故添越公司上诉要求将李胜军应交的租金计至2017年4月10日依据不足，本院不予支持。李胜军应向添越公司交付租金的期间为从2016年10月1日起至2016年12月6日止。至于添越公司主张李胜军没有及时将注册在涉案商铺中的工商登记主体迁出的问题，由于非本案审理的范围，故本院在本案中不予调处。如李胜军该行为确实给添越公司造成了损失，则添越公司可另循其他途径解决。
关于第二个争议焦点问题，李胜军对于一审法院认定其违约，未提起上诉，故本院予以维持。李胜军未按时支付租金、管理费达30天以上，故添越公司有权要求李胜军支付解约违约金。关于如何确定解约违约金数额的问题。首先，李胜军对于一审法院认定其交付给添越公司的18000元履约保证金归添越公司无提起上诉，故该18000元保证金归添越公司所有。其次，一审审理期间，添越公司自认涉案商铺已于2017年3月上旬交由他人使用。最后，添越公司提供的证据不足以证明其实际损失超过了四个月的租金数额。因此，基于上述理由，本院对于一审法院根据李胜军的请求，将违约金的数额调整为2个月租金标准即18000元予以维持。对于添越公司要求李胜军支付其余4个月租金标准的违约金上诉请求则不予支持。一审法院在酌情将添越公司请求的违约金数额调整为2个月租金标准的情况下，又扣减履约保证金18000元，处理失当，故本院对此予以纠正。至于添越公司要求李胜军赔偿其租金损失的问题，添越公司所主张的该部分损失为预期利益损失。由于在双方签订的合同中已经约定李胜军在违约的情况下应承担何种违约责任，而且合同中也没有约定李胜军违约还需要另外承担赔偿添越公司的预期利益损失，因此添越公司要求李胜军赔偿该部分损失缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，添越公司部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对违约金部分的事实认定错误，本院在查明事实的基础上予以纠正；对于其余事实认定清楚，且适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初852号民事判决第一、二项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初852号民事判决第四项；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初852号民事判决第三项为：李胜军交付给广州市添越餐饮管理有限公司的履约保证金（押金）18000元归广州市添越餐饮管理有限公司所有；
四、自本判决生效之日起三日内，李胜军向广州市添越餐饮管理有限公司支付违约金18000元；
五、驳回广州市添越餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10235元，由广州市添越餐饮管理有限公司负担9625元，由李胜军负担610元。二审案件受理费5385元，由广州市添越餐饮管理有限公司负担5135元，由李胜军负担250元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月九日
书记员 甄雪皓
王敏