福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第4393号
原告陆建英，女，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人郭麒，福建大道之行律师事务所律师。
被告蔡学聪，男，汉族，住厦门市思明区。
被告黄淑莹，女，汉族，住厦门市思明区。
两被告共同委托代理人陈碧云、陈仪玲，福建唯灿律师事务所律师。
第三人严贵荣，男，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人李文长、彭俐娟，福建方威律师事务所律师。
原告陆建英与被告蔡学聪、黄淑莹，第三人严贵荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠用简易程序，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告陆建英的委托代理人郭麒，被告蔡学聪、黄淑莹的委托代理人陈碧云，第三人严荣贵的委托代理人彭俐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆建英诉称，2005年9月13日，两被告就代为出售座落于厦门市祥店刘厝村改造项目F地块第C栋10层04号房屋公证授权给第三人，并制作了《公证书》（2005厦鹭证内字第05094号）。同时，两被告对该《公证书》的受托事务均予以承认。2007年7月21日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋预约买卖协议书》（NO.0000092）；约定：“一、甲方同意将座落于厦门市祥店刘厝村改造项目F地块第C栋10层04号房产出售给乙方，购房合同号为0334795……该房产【尚未】竣工交付使用，产权证尚未办理……二、甲乙双方同意，上述房产……总价计468970元整，并在签订本协议时支付购房定金50000元整。五、甲乙双方同意乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2007年7月21日向甲方支付50000元（即定金）；2、乙方于﹤详见二十二条第①项﹥向甲方支付……；4、自公证之日起，该房产的按揭款由乙方承担。六、甲方应于开发商交房之日将房产交付给乙方使用……十三、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。十八、于办理全权委托公证书之日的当日将购房合同复印件、银行按揭协议原件等房产相关材料交付乙方监管；待到可办产权证时，再交由甲方或由丙方协同下到房管局办理交易送件手续。二十二、双方约定的其他事项：①乙方于2007年8月20日向甲方支付总房价扣除定金50000元及银行按揭余款（以公证日银行打单为准）之后的余款。②甲方在收到本协议第二十二条第①项的款项后应负责让该房产的一手房东蔡学聪夫妻与乙方办理全权委托公证，办理全权委托公证的同时定金自动追加为100000元。”2007年7月21日，原告向第三人支付定金50000元。2007年8月22日，总房价468970元扣除定金50000元及银行按揭余款后，原告向第三人支付购房款294048元。原告支付完前述款项后，两被告撤销了委托第三人代为出售的公证授权，同时，两被告将房屋的相关权利公证授权给了原告，并根据房屋买卖协议的约定将购房合同、银行按揭协议、缴交按揭款项的银行卡原件等房产相关材料由原告保管。自2007年8月22日起，原告按月足额缴纳该房产的按揭款，并于2012年8月17日结清了本案所涉房屋按揭余款87543.62元。本案所涉房产属于期房，开发商于2008年2月23日通知交房；根据前述房屋买卖协议及授权公证，原告办理了房屋交接手续（即：被告实际将房屋交付给了原告）并装修入住。2013年5月16日，本案所涉房屋办理了产权证，登记在被告蔡学聪名下；自此，该房屋已完全具备办理产权变更登记的条件；原告多次要求被告进行房屋产权变更登记，被告均以各种理由推脱，拒绝办理。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、两被告立即协助原告办理厦门市湖里区仙岳路1937号1004室房产权属变更登记的手续；2、两被告向原告支付违约金109272.34元（以房屋总价468970元为基数，按日万分之五计算，自2013年5月17日起计算至被告协助原告办理完毕房屋权属变更登记之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告蔡学聪、黄淑莹辩称，原告的诉求均不能成立，依法应予以驳回。在协议签订后，两被告将房屋的所有权利交由原告处理后，原告并未要求两被告协助办理产权证，且该房屋的所有事宜权限，被告已办理公证授权给原告，原告可以自行处理。本案中，两被告一直催促原告去办理过户手续，但因原告有另一房屋，原告要求将讼争房屋变更在原告儿子名下，又一直说房屋面积太小，才导致原告迟迟不办理房屋过户，并非两被告不配合。另外，双方并未实际约定违约金，违约金条款在合同上都已经划掉，双方在合同中并未约定逾期办理过户的违约金，原告诉求依法无据，不应支持。两被告与第三人之间系另外一层法律关系，且两被告至今未收到任何的购房款。
第三人严贵荣陈述，其于2005年与两被告签订了一份买卖合同，约定两被告将座落于厦门市祥店刘厝村改造项目F地块第C栋10层04号房屋卖给严贵荣。严贵荣在签订合同后已及时将购房款全数支付给两被告（按揭部分由严贵荣继续按揭），但由于该房还未能办理产权证，因此两被告于2005年9月13日将该房屋公证授权给严贵荣，严贵荣由此对该房屋有了处分权。2007年7月21日，严贵荣在权限范围内将房屋卖给原告。后经原告、两被告、严贵荣三方协商同意由两被告直接将该房屋公证授权委托给原告，并由两被告配合原告办理产权过户登记等相关事宜。2007年8月22日，两被告到厦门市鹭江公证处撤销了对严贵荣的公证委托，同时将讼争房屋直接公证授权委托给原告，自此严贵荣与原、被告之间的法律关系终结。在本案中，严贵荣对原、被告并没有独立的诉讼请求，与原、被告均不在同等地位上，与原、被告之间也没有法律上的利害关系。因此，严贵荣既不是有独立请求权的第三人，也不是无独立请求权的第三人，严贵荣并不是适格第三人。综上所述，严贵荣在向被告支付购房款、取得公证授权委托的前提下，将房屋卖给原告属于有权处分，后又充分履行了自己在《房屋预约买卖协议书》中的义务，同时严贵荣也不是适格第三人。因此，严贵荣与原、被告之间已不存在任何法律关系，严贵荣与本案诉求没有关系。
经审理查明，2005年9月13日，两被告在厦门市鹭江公证处办理了（2005）厦鹭证内字第05094号公证书，将厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块第C幢10层04号房屋的出售等手续公证委托给严贵荣，委托权限包括代为与开发商办理房屋交接手续，代为办理、领取讼争房产的《厦门市土地房屋权证》并缴交相关的税费，代为向银行申请提前还贷并代为办理提前还贷手续、抵押登记注销手续……有权向银行领取与该贷款相关的合同、发票、产权证等文件，代为出售房屋等。2007年7月21日，原告（乙方）与严荣贵（甲方）签订一份《房产预约买卖协议书》，约定甲方将座落于厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块第C幢10层04号的房产出售给乙方，建筑面积为40.78平方米，该房产尚未竣工交付使用，产权证尚未办理；房产成交总价为468970元，在签订协议时向甲方支付购房定金50000元；甲乙双方同意乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：于2007年7月21日向甲方支付50000元（即定金），于2007年8月20日向甲方支付总房价扣除定金50000元及银行按揭余款（以公证日银行打单为准）之后的余款；自公证之日起，该房产的按揭款由乙方承担；甲方应于开发商交房之日将房产交付给乙方使用；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；甲方于办理全权委托公证书的当日将购房合同复印件、银行按揭协议原件等房产相关材料交付乙方监管，待到可办产权证时，再交由甲方到房管局办理交易送件手续；甲方在收到购房余款时应负责让该房产的一手房东蔡学聪夫妻与乙方办理全权委托公证，办理全权委托公证的同时定金自动追加为100000元。合同签订的当天，原告向严贵荣支付了购房定金50000元。2007年8月22日，原告向严贵荣支付房屋首付款294048元。同日，两被告在厦门市鹭江公证处撤销了对严贵荣的所有委托权限并表示对严贵荣在两被告作出撤销委托决定前持公证书代办的受托事务予以承认；两被告另在公证处将讼争房屋的出售等手续公证委托给原告，委托权限与（2005）厦鹭证内字第05094号公证书一致。2008年2月23日，原告接受了讼争房屋。2012年8月17日，原告还清讼争房产的全部贷款。2013年5月16日，厦门市国土资源与房产管理局颁发相应的土地房屋权证，讼争房产登记的权利人为蔡学聪、地址为厦门市湖里区仙岳路1937号1004室。
本案在审理过程中，原告于2014年8月26日向本院申请财产保全并提供了相应的担保。本院于2014年9月5日依法查封了原告名下址于厦门市思明区金榜路132号202室的房产及被告蔡学聪名下址于厦门市湖里区仙岳路1937号1004室的房产，原告另向本院账户存入50000元担保金。
上述事实，有原告提供的《房产预约买卖协议书》、（2005）厦鹭证内字第05094号公证书、（2007）厦鹭证内字第05010号公证书、（2007）厦鹭证内字第05011号公证书、收条、收据、个人贷款全部还贷通知书、房屋交接验收表、厦门市土地房屋权证以及当事人的陈述和本院的法庭审理笔录加以证实。
本院认为，一、原告与严贵荣签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定为合法有效。因严贵荣系接受两被告的委托出售讼争房屋，该合同对两被告亦具有法律约束力。合同签订后，原告已依约向两被告之委托人严贵荣支付了购房款并还清讼争房屋的剩余银行按揭贷款，履行了合同约定的付款义务，两被告应按照合同约定向原告交付讼争房屋并办理相应的产权变更登记手续。现讼争房屋已交付原告、土地房屋权证已于2013年5月16日办理至蔡学聪名下，虽两被告已将办理产权变更登记手续的权限委托给原告，但在原告无法自行办理的情况下，两被告有义务继续予以配合及协助。两被告关于原告可自行办理相关手续以及其已催促原告变更产权的抗辩，因未提交证据予以证明，本院不予采纳。二、两被告未依约办理讼争房屋的产权变更登记手续，其行为已构成违约，但因双方在《房产预约买卖协议书》中并未对由此产生的违约责任作出约定，原告要求两被告支付违约金没有合同和法律依据。三、严贵荣作为两被告的委托代理人与原告签署房屋买卖合同、收取售房款项，参与了讼争房屋买卖的全过程，本案的处理结果与其具有法律上的利害关系，其作为本案第三人参加诉讼符合法律规定，严贵荣关于其并非适格第三人的抗辩没有依据，本院不予采纳；至于其主张的与两被告就讼争房屋存在买卖合同关系，因不影响本案的处理，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告蔡学聪、黄淑莹应于本判决生效之日起十日内协助原告陆建英办理厦门市湖里区仙岳路1937号1004室房屋的产权变更登记手续。
二、驳回原告陆建英的其他诉讼请求。
本案案件受理费1243元、财产保全费5000元，共计6243元，由原告陆建英负担3743元，由被告蔡学聪、黄淑莹负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 苏镧浠
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 郑 杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。