北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第572号
原告（反诉被告）北京农村商业银行股份有限公司石景山支行，住所地北京市石景山区杨庄东路78号。
负责人王波，行长。
委托代理人黄海，北京市重光律师事务所律师。
委托代理人马静，北京市重光律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨海英，女，1972年7月28日出生。
委托代理人荀恒栋，中国人民解放军北京军区法律顾问处律师。
委托代理人程金波，男，1972年5月28日出生。
原告（反诉被告）北京农村商业银行股份有限公司石景山支行（以下简称农村商业银行）与被告（反诉原告）杨海英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁爽担任审判长，人民陪审员冀凤宝、刘淑荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农村商业银行的委托代理人黄海、马静，被告（反诉原告）杨海英及其委托代理人荀恒栋、程金波均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）农村商业银行起诉称：2013年2月28日，农村商业银行与杨海英签订租赁协议，将位于北京市石景山区石门路农信社旧址房屋租赁给杨海英使用，期限1年，自2011年2月28日至2012年2月27日止。协议约定租金20000元，合同到期杨海英未腾退房屋应支付农村商业银行违约金，逾期15日仍未搬出，费用和后果由杨海英承担。合同签订后，杨海英将租金按时交付农村商业银行。2012年2月28日合同到期，依据协议第2条，农村商业银行不再与杨海英续签合同并口头通知杨海英搬出房屋交还农村商业银行，杨海英置之不理。2013年12月9日，农村商业银行又向杨海英发出书面通知，要求其7日腾房但杨海英至今仍未腾房。合同第六条第7款约定合同到期后杨海英应将房屋恢复原状。农村商业银行诉至法院，诉讼请求：1、请求判令杨海英立即停止侵害返还非法占用农村商业银行位于北京市石景山区石门路的农信社旧址，将农村商业银行出租给杨海英的涉案房屋（一间大厅及四间包间）恢复原状并腾退；2、请求判令杨海英给付自2012年2月28日至实际交房之日止的房屋占用费（按照每年2万元计算）；3、请求判令杨海英给付租赁期满至实际交还房屋之日的逾期违约金（按照每年4万元计算，自2012年2月28日至实际交房之日）；4、请求判令由杨海英承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）杨海英答辩称：农村商业银行未取得诉争房屋所有权证书或其他权属证明，也没有取得诉争房屋占用土地的国有土地使用权证或集体土地使用权证，故农村商业银行主体不适格。农村商业银行不具有出租涉案房屋的主体资格，合同标的物违法。且农村商业银行未取得涉案房屋建设工程规划许可证。农村商业银行出租拆迁范围内的涉案房屋，导致双方签订的后两个房屋出租协议无效，农村商业银行应承担全部过错责任，依法赔偿杨海英全部经济损失。杨海英未交还房屋的原因是农村商业银行拒绝赔偿杨海英。且涉案房屋在拆迁范围之内，周边房屋陆续被拆迁，导致杨海英的装饰装修、扩建和可得利益损失，因此杨海英未交还房屋过错责任完全在于农村商业银行一方，应驳回农村商业银行关于未交还房屋期间占用费和赔偿违约金的主张。第三个合同到期后延续了事实租赁合同，所以农村商业银行也承认了双方目的是合法的租赁状态。涉案房屋进行装饰装修都经农村商业银行同意，装修行为是合约行为，不存在恢复原状问题。故不同意农村商业银行的诉讼请求。杨海英就此提出反诉，因租赁合同无效，且农村商业银行应对此承担全部过错责任，农村商业银行应赔偿杨海英全部经济损失。反诉请求：1、请求判令两份《房屋出租协议》无效；2、请求判令农村商业银行赔偿杨海英装饰装修损失523217.50元、扩建损失181815元和可得利润损失（2009年6月至2012年6月）1014330元；3、请求判令农村商业银行补偿杨海英搬家补助费6800元、空调移机费3200元、一次性停产停业综合补助费255000元；4、请求判令农村商业银行实物补偿杨海英90平方米的二套回迁房及该二套房屋的装修费50.4万元，或拆迁房屋货币补偿323.37万元；5、请求判令诉讼费用由农村商业银行负担。
反诉被告（本诉原告）农村商业银行针对反诉答辩称：农村商业银行与杨海英签订的两份房屋出租协议有效且已经履行完毕。农村商业银行享有涉案房屋的使用权和所有权。2005年的租赁协议上贴有印花税票，可知该租赁协议是经政府部门认可的。农村商业银行没有取得建设规划许可证是历史原因造成的，当时并未实施相应规定。杨海英称协议无效已经超过诉讼时效。杨海英依据已经失效的城市房屋拆迁管理条例主张合同无效理由不成立。杨海英明知涉案房屋拆迁仍然签订合同，存在主观过错。杨海英根据以上理由主张损失赔偿的请求不应得到支持。农村商业银行不应赔偿杨海英任何损失。杨海英主张拆迁安置房及装修费等货币补偿于法无据。故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2005年1月6日，北京市石景山区农村信用合作社联合社（甲方）与杨海英（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方同意将本区农村信用社老五里坨分社原址地上建筑，面积约130平方米的房屋租赁给乙方使用，租期自2005年2月28日至2010年2月27日。年租金2万元，每年2月28日前一次付清。乙方在不变动原建筑主体结构的基础上，可根据需要进行装修，但必须经甲方同意后方可实施，否则造成损失由乙方赔偿。
上述合同签订后，农村商业银行（出租方、甲方）与杨海英（承租方、乙方）再次签订《房屋出租协议》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于北京市石景山区石门路农信社旧址。出租房屋情况：自有。租期1年，自2010年2月28日至2011年2月27日。若乙方对承租房屋进行装修、装饰、改造或添置，乙方应事先征得甲方的书面同意。年租金2万元，每年2月28日前一次付清。乙方在使用租赁房屋期间，不能毁损甲方的已有设施，确保其完好无损，如违约承担赔偿责任。乙方在不破坏房屋建筑结构的情况下，可以根据需要进行简单的装修。如需要改变房屋结构，则必须与甲方进行协商，未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构或用途的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并要求乙方支付租金总额的5%作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失。如乙方逾期缴纳租金的，甲方有权按照应收费用的1%／天收取滞纳金，逾期未交纳超过10日的。租赁期满或合同解除后，如乙方未交还房屋的，甲方有权要求乙方继续交纳租金并收取逾期违约金，按原租金的两倍计算。逾期达15日，乙方仍未搬出的，甲方有权采取强制措施进行救济，因此产生的费用和后果由乙方自行承担。合同期满或解除后，乙方应在十日内将房屋交付给甲方，并将房屋恢复原状，如乙方未按照要求恢复原样的，甲方可委托其他第三方进行恢复，因此发生的费用由乙方承担。经甲方同意，乙方也可以按房屋使用现状交付。如遇国家占地或场地改造，在国家拆迁政策范围内，乙方在限定时间内搬出。
上述合同签订后，农村商业银行（出租方、甲方）与杨海英（承租方、乙方）再次签订《房屋出租协议》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于北京市石景山区石门路农信社旧址。出租房屋情况：自有。租期1年，自2011年2月28日至2012年2月27日。若乙方对承租房屋进行装修、装饰、改造或添置，乙方应事先征得甲方的书面同意。年租金2万元，每年2月28日前一次付清。乙方在使用租赁房屋期间，不能毁损甲方的已有设施，确保其完好无损，如违约承担赔偿责任。乙方在不破坏房屋建筑结构的情况下，可以根据需要进行简单的装修。如需要改变房屋结构，则必须与甲方进行协商，未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构或用途的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并要求乙方支付租金总额的5%作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失。如乙方逾期缴纳租金的，甲方有权按照应收费用的1%／天收取滞纳金，逾期未交纳超过10日的。租赁期满或合同解除后，如乙方未交还房屋的，甲方有权要求乙方继续交纳租金并收取逾期违约金，按原租金的两倍计算。逾期达15日，乙方仍未搬出的，甲方有权采取强制措施进行救济，因此产生的费用和后果由乙方自行承担。合同期满或解除后，乙方应在十日内将房屋交付给甲方，并将房屋恢复原状，如乙方未按照要求恢复原样的，甲方可委托其他第三方进行恢复，因此发生的费用由乙方承担。经甲方同意，乙方也可以按房屋使用现状交付。如遇国家占地或场地改造，在国家拆迁政策范围内，乙方在限定时间内搬出。
上述协议签订后，杨海英开始承租涉案房屋并交纳了相应租金。杨海英对于房屋进行了装修及自建。
庭审时，农村商业银行为证实其取得涉案房屋的历史沿革，提供了上世纪八十年代北京市石景山区石景山信用合作社、北京市石景山区石景山人民公社五里坨大队及北京市石景山区石景山人民公社五里坨大队第二生产队签订的《关于五里坨大队建造信用社营业部的协议书》复印件、1981年8月8日北京市石景山区石景山信用合作社及北京市石景山区石景山人民公社五里坨大队第二生产队签订的《五里坨公社建房协议》复印件，以证实房屋系农村商业银行出资、五里坨大队进行建造。杨海英因上述证据系复印件而否认上述协议的真实性及农村商业银行的主张。
庭审中，农村商业银行提供了其2013年12月9日向杨海英发出的函件，要求其交还房屋并交纳租金、违约金。杨海英否认收到过该函件。
2014年6月12日，本院至涉案房屋所在地区拆迁指挥部进行调查，得到答复：涉案房屋所在地于2009年6月张贴拆迁公告，因存在纠纷涉案房屋并未进行入户测量与评估，也未签订拆迁安置补偿合同并发放拆迁款项。
2014年11月6日，本院至涉案房屋进行现场勘验，各方当事人均认可涉案房屋中空调共计五台，农村商业银行出租给杨海英的房屋现座落为一间大厅及四间包间。
经杨海英申请，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对于涉案房屋的装饰装修现残值、扩建房屋现残值等问题进行了作价评估鉴定。2014年11月28日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具扩建装修工程造价鉴定书，载明：装饰装修现残值：2009年6月：138427.61元；2012年2月：100360.02元；2012年6月：95791.91元；2014年11月：61185元。扩建房屋现残值：2009年6月：362786.83元；2012年2月：312315.86元；2012年6月：306259.35元；2014年11月：260376.65元。2014年12月10日，本院工作人员致电北京兴中海建工程造价咨询有限公司工作人员，该单位工作人员对于上述造价鉴定书进行了答复。
庭审时，杨海英否认存在违约行为，认为双方的租赁协议无效，且认为双方约定的违约金条款标准过高，如果法院认定违约，请求法院酌情予以降低。杨海英认可其停业时间为2012年6月。
另查，北京市石景山区农村信用合作社于2000年4月7日更名为北京市石景山区农村信用合作社联合社，2006年2月14日更名为北京农村商业银行股份有限公司石景山支行。2006年9月，杨海英办理了税务登记证，2009年6月，杨海英办理了字号名称为北京市战友情缘涮肉坊的个体工商户营业执照，2010年杨海英办理了餐饮服务许可证。庭审时，杨海英提供了2012年1月至9月的税收通用缴款书作为证据，并提供了北京市石景山区地方税务局关于对北京市战友情缘涮肉坊免征税款的批复，其中载明免征杨海英2005年5月17日至2008年5月16日个人所得税及营业税。
本案在审理过程中，经本院依法充分释明，杨海英表示虽不认可农村商业银行的诉讼主体地位，但坚持针对农村商业银行提出其反诉请求。农村商业银行经本院充分依法释明，明确其诉讼请求仅针对租赁给杨海英的房屋，不包含杨海英自建部分房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋出租协议、函、协议书、协议、证明、名称变更通知、营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、批复、登记簿、缴款书、发票、收据、照片、装修装饰工程合同、信息、拆迁补偿安置方案及实施细则、宣传手册、营业记账本、营业收入统计、扩建装修工程造价鉴定书、电话联系笔录、税收通用缴款书、批复及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：农村商业银行与杨海英自2005年至2012年期间连续签订三份房屋租赁协议，双方形成租赁合同关系。本案争议的焦点在于：第一，本案当事人诉讼主体资格问题；第二，农村商业银行与杨海英签订的租赁合同的效力问题；第三，对于双方诉讼请求的处理问题。
针对焦点问题之一，首先，农村商业银行作为银行分支机构，可以作为民事主体进行诉讼。其次，农村商业银行名称变更的历史沿革问题，已经相应证据材料证实，农村商业银行作为租赁合同签订的相对人，其诉讼主体适格。最后，杨海英作为字号名称为北京市战友情缘涮肉坊的个体工商户，且作为租赁合同签订的相对人，其诉讼主体亦适格。
针对焦点问题之二，首先，涉案房屋为农村建房，并非城镇房屋。农村商业银行虽未提供其与当地集体组织签订的合同原件，但其占用该集体组织的土地至今，当地集体组织在如此长时间内并未提出异议，应当视为其同意农村商业银行的相应行为。其次，涉案房屋虽无相应权属证明，或建设规划许可，但基于当时特定历史环境下的特定事实，不能认定农村商业银行与杨海英签订的租赁合同违反相应法律或行政法规的强制性效力性规定。且双方签订的《房屋租赁合同》等加盖有印花税票，可以从侧面证实双方签订的租赁合同已经相关行政部门进行确认。杨海英一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由要求确认两份租赁协议无效，本院不予支持。综合上述分析，双方签订的两份房屋出租协议应属双方当事人真实意思表示，内容并不违反相应法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。
针对焦点问题之三，双方签订的合同既已确认有效，则双方当事人应按照协议约定履行各自义务并享受权利。杨海英请求确认租赁合同无效的诉讼请求本院不予支持。现双方签订的合同已经履行完毕终止，则杨海英应当将涉案房屋恢复原状并返还农村商业银行，且自2012年2月28日起给付农村商业银行房屋占用费。对于杨海英自建部分房屋的使用及拆迁安置补偿问题，双方可另行主张。
农村商业银行主张违约金的合同约定的前提是其要求杨海英一方继续交纳租金，但现其认为租赁合同到期后，并未与杨海英达成一致意见，且现向杨海英主张合同到期后的使用费，因此农村商业银行并未向杨海英主张继续交纳租金，故其主张违约金的前提并不存在。此外，因上述合同租赁期满履行完毕前，上述涉案房屋所在地点被划为拆迁公告的拆迁范围之内，杨海英在涉案房屋处仍有相应装修、扩建等利益尚未解决，因此杨海英对于农村商业银行腾退房屋的主张具有相应抗辩权，其未归还房屋的行为，并不构成违约。故对于农村商业银行主张逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。
涉案房屋所在地点虽被划为拆迁公告的拆迁范围之内，但现并未进行入户测量与评估，也未签订拆迁安置补偿合同并发放或分配搬家补助费、空调移机费、一次性停产停业综合补助费、拆迁安置房屋、自建部分的补偿、自建部分的装修补偿等拆迁利益。农村商业银行作出出租人亦未取得上述拆迁利益，杨海英现以承租人地位要求出租人给付上述拆迁利益损失补偿及安置房屋，本院现不予处理。双方可待拆迁安置补偿发生后另行主张权利。
现双方签订的最后一份租赁合同虽已履行完毕，但双方在涉案房屋所在地区张贴拆迁公告后，仍然继续履行合同并签订了二份租赁协议，涉案租赁房屋造成的装饰装修损失及可得利润损失为即将必然发生的拆迁所必然产生，且杨海英作为实际承租人及经营人，应当获得上述必然发生损失的相应赔偿。一方面，拆迁公告张贴后，根据法院现场勘查以及杨海英提供的照片、营业记账本、营业收入统计等证据，均能够反映出租赁物因拆迁公告而产生的相应营业情况的变化，根据一般社会经验法则判断，上述情况变化将在很大程度上影响杨海英的经营情况，从而导致经营收益降低。杨海英主张的可得利润损失本院予以支持，具体数额本院综合拆迁安置标准、杨海英提供的营业记账本、营业收入统计等证据，根据经营受影响程度、市场因素等诸多因素酌情确定合理的赔偿数额，以更好的平衡双方当事人的利益关系。另一方面，双方在履行租赁合同过程中，杨海英将涉案出租房屋部分进行了装修，农村商业银行作为出租人，在如此长时间内理应知道杨海英对租赁房屋进行了装饰装修，但其在合理期限内未提出异议，因此可以视为农村商业银行同意装饰装修。杨海英主张的涉案租赁房屋（一间大厅及四间包间）的上述装饰装修损失的诉讼请求，本院本着合法、合理、合情的原则，依据拆迁安置标准、评估鉴定报告等，切实平衡租赁双方利益，依法慎重妥善处理，对承租人要求赔偿涉案出租房屋（一间大厅及四间包间）的上述装饰装修损失的请求，在出租人实际可利用价值范围内依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、杨海英于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区石门路农信社旧址的房屋（一间大厅及四间包间）恢复原状并腾退给北京农村商业银行股份有限公司石景山支行；
二、杨海英于本判决生效后七日内给付北京农村商业银行股份有限公司石景山支行房屋占用费（按照每年二万元计算，自2012年2月28日开始，计算至杨海英履行完毕上述判决主文第一项之日止）；
三、北京农村商业银行股份有限公司石景山支行于本判决生效后七日内给付杨海英北京市石景山区石门路农信社旧址的房屋（一间大厅及四间包间）的可得利润损失六万元及装饰装修损失十万零三百六十元零二分（以上共计十六万零三百六十元零二分）；
四、驳回北京农村商业银行股份有限公司石景山支行的其他诉讼请求；
五、驳回杨海英的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百八十元，由北京农村商业银行股份有限公司石景山支行负担七十元（已交纳），由杨海英负担二百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费九千三百八十九元，由北京农村商业银行股份有限公司石景山支行负担一千八百二十四元（于本判决生效后七日内交纳），由杨海英负担七千五百六十五元（已交纳）。
鉴定评估费用一万三千元，由北京农村商业银行股份有限公司石景山支行负担七千八百元（于本判决生效后七日内交纳），由杨海英负担五千二百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 刘淑荣
人民陪审员 冀凤宝
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 徐 瑶