福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1012号上诉人（原审被告、反诉原告）：常惠茹，女，1964年2月8日出生，汉族，住漳州台商投资区。委托诉讼代理人：刘仲谋，福建秦剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢俊荣，男，1990年2月13日出生，汉族，住福建省武平县。委托诉讼代理人：赖惟金，福建瀛坤律师事务所律师。原审第三人：漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢DC3号。统一社会信用代码：91350600579254121X。法定代表人：沈木钦，经理。委托诉讼代理人：连小瑞，女，公司职员。委托诉讼代理人：白维斌，男，公司职员。上诉人常惠茹因与被上诉人谢俊荣、原审第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司（以下简称“丹厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常惠茹及其委托诉讼代理人刘仲谋，被上诉人谢俊荣的委托诉讼代理人赖惟金，原审第三人丹厦公司的委托诉讼代理人连小瑞、白维斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常恵茹上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判谢俊荣支付常恵茹违约金240000元（抵扣已付的定金50000元后，实际支付190000元）。事实和理由：本案中我方不存在违约行为，系谢俊荣违约，其违约行为有：1.双方口头约定于2016年6月6日办理讼争房屋的过户登记手续，依合同约定谢俊荣应于当日付清首期购房款470000元，但其仅支付了定金50000元及购房款350000元，尚欠首期购房款70000元未予支付；2.在拖欠购房款的同时，2016年6月6日办理过户登记手续当日，谢俊荣又推脱其妻子的户口没有到位，使得讼争房屋的过户登记手续无法办理，我方只能将讼争房屋的两证交付丹厦公司保管；3.后办理讼争房屋过户手续的条件备妥，我方及丹厦公司多次电话催促谢俊荣办理讼争房屋过户手续，其又屡次推脱人在外地出差，拒不配合；4.2016年6月20日，谢俊荣到丹厦公司门店无理吵闹纠缠，强行要求解除涉案合同及退款，为了息事宁人，我方才将首付款350000元汇还谢俊荣。据此，谢俊荣存在多次违约行为，原判认定我方违约错误。谢俊荣辩称：1.涉案合同约定的办理产权过户登记的日期是2016年6月24日，我方只要在该日期之前配合常恵茹办理过户登记手续并支付首期购房款470000元就不构成违约。我方于2016年6月6日提前配合办理过户手续并支付购房款不等于双方协商一致改变涉案合同约定的交易日期和条件。而常恵茹于2016年6月23日将350000元购房款退还我方，且不能做出合理的解释，这直接证明了其违约的事实，原判认定常恵茹违约正确。2.涉案合同除了约定总价款20%的违约金外，违约方还要赔偿守约方中介费、律师费、房屋差价等损失，原判仅支持了我方240000元的违约金诉求，故二审不应再对违约金数额予以调减。综上，常恵茹的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。丹厦公司述称：我方系按照合同提供中介服务，谢俊荣与常恵茹口头约定2016年6月6日办理讼争房屋的过户登记手续，但当天因谢俊荣没带其妻子的户口本，导致无法办理过户。谢俊荣向一审法院起诉请求：常恵茹返还购房定金50000元，并支付违约金240000元、中介费22500元、律师费8000元、保全费2123元，以上合计322623元。常恵茹向一审法院反诉请求：谢俊荣支付违约金190000元。一审法院认定事实：2015年12月31日王庆跃与常惠茹签订编号为0035640的《房产买卖居间协议书》，约定：王庆跃将其所有的座落于漳州角美镇龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋一套出售给常惠茹，房屋价款970000元。王庆跃公证委托方志阳办理讼争房屋交易、过户及其他一切与房屋买卖有关的事宜。合同签订后，常惠茹依约将购房款970000元支付给王庆跃。王庆跃同意讼争房屋由常惠茹占有、使用、支配及处分。2016年6月4日常惠茹与谢俊荣签订编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》约定：1、常惠茹（甲方）将座落于漳州市角美镇龙池开发区角嵩路2号4号楼306室房屋出售给谢俊荣（乙方）；2、房屋成交价为1200000元，本协议签订当日谢俊荣支付购房定金50000元……谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常恵茹支付人民币470000元（含定金）；11、双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等；13、双方保证备齐资料于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》；若于2016年7月4日前因一方原因仍无法办理交易手续，则守约方有权要求解除合同并要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任等。合同签订后，谢俊荣依约支付常惠茹购房定金50000元，支付中介费25500元。2016年6月6日支付常惠茹购房款350000元，同年6月23日常惠茹通过中国建设银行退回谢俊荣购房款350000元。合同签订后，谢俊荣与常惠茹并未于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》，由此双方产生纠纷。谢俊荣委托赖惟金作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费8000元，同时在诉讼中谢俊荣向龙海市法院申请财产保全，支付保全费2123元。诉讼中谢俊荣与常惠茹均明确表示不同意继续履行双方签订的编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》，并同意解除。一审法院认为，本案的争议焦点为本案的违约责任应由谁承担。本案中常惠茹向案外人王庆跃购买讼争房屋并已全额付清购房款，虽未办理相应的房屋过户手续，但王庆跃同意常惠茹再次出售讼争房屋，可视为常惠茹取得房屋处分权。其与谢俊荣签订的编号为S0039696的《房产买卖居间协议书》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方在合同中明确约定：谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常惠茹支付人民币470000元（含定金），并于2016年6月24日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》。对该条款谢俊荣认为“办理产权登记当天”即为2016年6月24日，亦是其付清购房款470000元的截止日期，常惠茹则认为“办理产权登记当天”系指在2016年6月24日之前，实际上双方是约定在2016年6月6日支付购房款470000元。当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同使用的词句、合同目的及交易习惯等确定该条款的真实意思。常惠茹认为的双方口头约定在2016年6月6日支付购房款470000元并未提交证据予以证明。双方约定的“谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常惠茹支付人民币470000元（含定金）”应理解为“办理产权登记当天”即为2016年6月24日。谢俊荣在2016年6月6日将购房款400000元支付给常惠茹，虽尚欠70000元，但并未违反双方合同的约定，谢俊荣该行为未违约。常惠茹在2016年6月23日将350000元退还谢俊荣，且未按照双方合同约定于2016年6月24日前往办理相应的交易登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。谢俊荣主张常惠茹承担违约责任并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中谢俊荣既主张常惠茹支付违约金又要求其赔偿由此产生的中介费、律师费等违反法律规定，不予支持。因违约金数额包括实际损失和可得利益的损失，谢俊荣主张按照合同约定由常惠茹支付购房款20%的违约金即240000元，综合考虑合同约定、常惠茹的违约情况及谢俊荣的损失情形，对该项诉求予以支持。因违约金中已包括谢俊荣因常惠茹违约而造成的中介费、律师费等损失，谢俊荣再次要求常惠茹赔偿中介费、律师费的诉讼请求不予支持。关于定金50000元，因该定金系为订立买卖合同而设立，属于履约定金，作为接受定金一方的常惠茹现拒绝履行合同，依法应当承担违约责任，谢俊荣要求返还定金50000元，符合法律规定，予以支持。谢俊荣要求常惠茹支付保全费，符合法律规定，予以支持。至于反诉中常惠茹提出的谢俊荣已多次违约，未提供相应的证据予以证明，不予支持。综上，谢俊荣的诉讼请求，部分成立，予以支持。常恵茹的反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、常惠茹支付谢俊荣违约金240000元；二、常惠茹返还谢俊荣定金50000元；三、常惠茹支付谢俊荣保全费2123元；以上款项限于判决生效之日起二十日内支付。四、驳回谢俊荣的其他诉讼请求；五、驳回常惠茹的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，各方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院予以确认。另查明，常恵茹、谢俊荣于2016年6月6日共同前往漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心办理讼争房屋的产权过户登记手续，但因谢俊荣未携带其妻子的户口本，导致当天未能办理过户登记手续。二审中，经本院释明，双方当事人均主张若认定己方构成违约，则要求调低涉案《房产买卖居间协议书》约定的违约金标准。本院认为，常恵茹与谢俊荣于2016年6月4日签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、涉案《房产买卖协议书》履行过程中何者构成违约；二、违约金的数额如何认定。1关于何者构成违约的问题涉案《房产买卖居间协议书》第十三条约定，常恵茹、谢俊荣保证备齐资料于2016年6月24日前办理交易登记手续；第四条第一款约定，谢俊荣于办理产权交易登记手续当日向常恵茹支付470000元（含定金）。根据上述约定，谢俊荣负有于办理产权交易登记手续当日支付首期购房款470000元的义务，常恵茹则应于该日同时履行配合办理产权过户手续的义务。关于“办理产权交易登记手续当日”的认定问题，如前所述，涉案合同第十三条约定的办理交易登记手续的日期为“2016年6月24日前”，而非2016年6月24日当天。经双方当事人确认，常恵茹与谢俊荣于2016年6月6日共同前往房产交易登记中心办理讼争房屋的过户登记手续，该日期符合涉案合同第十三条“2016年6月24日前”的约定，应认定为涉案合同约定的“办理产权交易登记手续当日”。而根据涉案合同约定，谢俊荣应于办理产权交易登记手续当日向常恵茹支付首期购房款，谢俊荣于2016年6月6日向常恵茹支付了首期购房款350000元，该事实亦可以印证双方当事人约定于2016年6月6日办理讼争房屋的过户登记手续。据此，原判认定2016年6月24日为“办理产权交易登记手续当日”系对合同的误读，应予纠正。根据合同约定，谢俊荣应于2016年6月6日向常恵茹支付首期购房款470000元，但谢俊荣仅支付了400000元（首期款350000元+定金50000元），尚欠70000元未予支付，构成逾期付款的违约行为，并且2016年6月6日未能办理讼争房屋的过户登记，也是由于谢俊荣未能备齐相关证件材料所导致。因此，谢俊荣在履行涉案合同的过程中构成违约，其请求常恵茹支付违约金、中介费、律师费、保全费等诉讼请求不能成立，不予支持。常恵茹反诉请求谢俊荣支付违约金，与合同约定相符，应予支持。2关于本案违约金的数额认定问题涉案合同约定的违约金为购房款的20%，即240000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素予以衡量，并作出裁决。本案中，谢俊荣的违约情形为逾期付款，其所负的系纯金钱债务，其违约行为给常恵茹造成的损失为拖欠部分款项的孳息。谢俊荣要求调低本案违约金标准，虽然其未能举证证明该违约金数额过分高于常恵茹的损失，但因金钱孳息具有通行公开的标准，故本案违约金标准可调整为同期银行计收逾期贷款利率。本案违约金应以谢俊荣逾期支付的70000元为基数；按央行同期贷款利率（2016年2月29日央行公布的一至五年贷款年利率为4.75%），参照以银行计收逾期贷款利息的标准可上浮50%，确定为年利率7.13%；从2016年6月7日计算至本案一审起诉之日即2016年7月4日，共计28天。违约金数额确定为383元（70000元×7.13%÷365天×28天）。常恵茹持有的谢俊荣支付的定金50000元，抵扣违约金后，剩余49617元退还谢俊荣。综上，常恵茹关于谢俊荣构成违约的上诉主张，理由成立，予以采纳。原判对违约责任的认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初3694号民事判决；二、常恵茹于本判决生效之日起十五日内返还谢俊荣49617元；三、驳回谢俊荣的一审诉讼请求；四、驳回常恵茹的其他反诉请求。本案一审案件受理费6108元，由谢俊荣负担5067元，由常恵茹负担1041元；反诉受理费2050元，由谢俊荣负担50元，由常恵茹负担2000元；二审案件受理费6108元，由谢俊荣负担5067元，由常恵茹负担1041元。本判决为终审判决。审 判 长 花 絮审 判 员 李 凌代理审判员 黄 兴二〇一七年七月十六日书 记 员 詹靓妹