江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2461号
上诉人（原审被告）石以仿，男，1953年8月18日生，汉族。
委托代理人丁建龙，江苏杰仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戎道圣，男，1949年7月5日生，汉族。
委托代理人邹维荣、尹苗，北京市大成（南京）律师事务所律师。
上诉人石以仿因与被上诉人戎道圣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市白下区人民法院（2012）白民初字第2841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人石以仿的委托代理人丁建龙，被上诉人戎道圣的委托代理人尹苗、邹维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戎道圣原审诉称，南京市白下区后标营50号某幢103室房屋（以下简称诉争房屋）原系戎道圣名下产权房。2011年10月，戎道圣的儿子戎某以向银行申请抵押贷款为名，取得戎道圣夫妇的授权。2011年11月4日，张某、徐某以石以仿名义与戎某签署《协议》，约定戎某向石以仿借款180万元，戎某将诉争房屋过户至石以仿名下用于该借款抵押，戎某还款后诉争房屋再过户回戎道圣名下，两次过户费用由石以仿、戎某各承担一半。同日，戎某与石以仿签署了关于诉争房屋的《南京市存量房买卖合同》，约定将诉争房屋以105万元的价格出售给石以仿，徐某按照《协议》约定支付诉争房屋过户费用。石以仿并无购买诉争房屋的意思表示，而是帮助张某、徐某实现高利贷抵押担保的目的。首先，石以仿既未向戎某出借款项，也未履行房屋买卖合同的任何行为。2011年11月1日，张某为了实现《协议》约定的过户，支付了53万元银行抵押贷款而使诉争房屋解押，该53万元系借款并非房款，本来应该是张某借给戎某53万元，然后由戎某去银行解押，现在省掉张某支付给戎某这一步骤。石以仿以徐某与戎某之间的借款45万元来抵消房款没有法律依据，且徐某依然持有45万元借条原件，故45万元借款抵消房款是虚假的。其次，虽然诉争房屋在法律性质上系住宅用房，但是该房屋实际上系作为商业门面房使用，房屋的单价在每平方米3-5万元之间，总房款远远大于105万元，石以仿从未主张过接受诉争房屋，也从未要求戎道圣交付诉争房屋，明显不符合常理。戎道圣与石以仿既无签署房屋买卖合同的真实意思，也无履行商品房买卖合同的任何行为，石以仿主张的房款数额完全是恶意拼凑而成，且与105万元相差近万元。综上，戎某与石以仿恶意串通严重损害戎道圣利益，故戎道圣起诉至原审法院，请求判令：1、戎道圣、石以仿签订的关于诉争房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；2、石以仿将诉争房屋过户至戎道圣名下；3、石以仿承担本案的诉讼费用。
石以仿原审辩称，第一、戎某与戎道圣知道诉争房屋存在银行抵押贷款的问题，不存在戎道圣委托戎某去办理银行抵押，戎道圣陈述戎某欺骗父母去办理贷款是一个谎言，戎道圣向其儿子戎某出具授权委托书明确载明戎某有权买卖诉争房屋并收取房款，且该委托书经过公证，戎道圣与石以仿间的房屋买卖合同是真实、合法、有效的，石以仿不存在戎道圣所述的恶意串通行为。第二、诉争房屋的房款105万元，由张某通过江苏银行打入戎道圣账户53万元、徐某支付戎道圣应承担的税费6.93万元、以及戎某欠徐某的45万元借款冲抵石以仿应向戎道圣支付的45万元房款所组成，并非戎道圣所述分文未付。第三、关于53万元是房款不是借款，是石以仿委托张某付的钱，当时由于石以仿在单位开会，指示张某去银行打款，虽然石以仿与张某没有领取结婚证，但是同居在一起，石以仿将钱交由张某管理，该53万元中有30万元是石以仿的钱，剩余23万元是张某的钱，张某先垫付该23万元来帮助石以仿用于诉争房屋解押，以后石以仿用工资还给张某。关于45万元，石以仿经戎某同意以徐某的借款冲抵购房款。第四、石以仿并未与戎某签订借款180万元的协议，石以仿并不知情这一情况，石以仿不清楚张某、徐某与戎某之间的事情，且戎道圣也陈述戎某没有向石以仿借款180万元。
原审法院经审理查明，2009年8月5日，戎道圣取得诉争房屋产权。2011年10月11日，戎道圣、孔照娣（戎道圣妻子）共同向其儿子戎某出具《授权委托书》，委托戎某办理诉争房屋的以下事宜：1、抵押登记及抵押登记注销手续；2、领取产权证、土地证、他项权证；3、办理与买受人签订存量房买卖合同，办理交件、递件、撤件等房地产交易手续；4、收取房款（包括收取以银行贷款方式支付的房款）；5、办理房地产交易过程中的各项税费缴纳手续，签署承诺书等规定文件……；委托期限自2011年10月11日至2013年11月10日。同日，江苏省南京市南京公证处对上述《授权委托书》进行公证。2011年11月1日，张某通过其在江苏银行的账户向戎道圣账户打款53万元用于解除诉争房屋的抵押。2011年11月4日，张某代石以仿以乙方名义与戎某作为甲方签订《协议》，约定：甲方向乙方借款180万元用于生意周转，作为风险防范，甲方同意把诉争房屋暂过户于乙方名下作为抵押，暂定时间一年，当甲方全部归还乙方借款本息时，乙方无条件配合把该房产重新过户到甲方名下，并承诺仅限于双方借款额度，不设置任何附加条件；双方确认该借款只是借款协议额度，不代表该房产的真实市场价格，如甲方连续三个月无法归还该借款的利息部分，乙方有权监督甲方履行协议义务，双方协商该房产的处置事宜，乙方不得单方面处理。三个月以后，因甲方未履行义务，则乙方有权处置该处房产。协议到期后，在乙方履行协议的前提下，双方友好协商该协议是否延期；协议期内乙方承诺配偶亲属无法定继承权，甲方作为该房产的唯一法定赎买人，并按双方协议借款的金额无条件回购该房产。双方请徐某为第三方见证人；乙方承诺在甲方履行协议的前提下，无该房产的实际所有权，仅作为甲方借款的抵押使用并放弃民事和法律上的权益，协议期内，甲方照常出租并收取该房产的出租收益以及享有该房产的价值增值部分，乙方无权干涉。若甲方未履行协议，无力偿还本息时，则乙方按照双方约定拥有该处房产所有权（按照当时该房产的实际价值补偿对方以后执行）。该协议乙方落款处签名“石以仿”由张某代签，张某、徐某在该协议上签名。同日，戎某作为戎道圣的委托代理人与石以仿签订《南京市存量房买卖合同》，约定：戎道圣将诉争房屋以105万元的价格出售给石以仿；协议签订之日首付100万元，余款于2012年11月10前一次性付清；2011年12月4日正式交付诉争房屋。2011年11月7日，诉争房屋产权登记至石以仿名下。2011年11月14日，徐某通过其银行账户缴纳诉争房屋税费6.93万元。
另查明，2011年11月25日，戎某向徐某出具《借条》，载明：“今借徐某人民币贰拾伍万元整（250000），借期壹年。”2011年12月5日，戎某向徐某出具《借条》，载明：“今借徐某人民币贰拾万元整（200000），借期叁个月。”
在庭审过程中，石以仿提供证人徐某、张某的证言，证明，53万元系由张某支付给戎道圣用于诉争房屋的解押，另外45万元系以徐某与戎某之间的借款折抵，加上徐某垫付戎道圣应缴纳的税金6.93万元，石以仿已实际支付105万元房款。
证人徐某陈述，其与张某系朋友关系，张某与石以仿比较熟悉；徐某、戎某、石以仿、张某一起去办理关于诉争房屋的解押；在房产局交易的时候，出于对张某的信任借给张某6.93万元交纳税款；由于戎某之前已经向徐某借款很多年，戎某提出以其欠徐某的借款45万元来冲抵45万元房款，石以仿与徐某没有签订关于45万元的书面借款合同，现在石以仿除了归还代垫税款，45万元石以仿并没有向徐某归还，45万元的借条原件现由徐某持有；2011年11月4日签订的借款协议根本就没有用，因为当时诉争房屋已经卖掉了。
证人张某陈述，张某和石以仿系同居关系；53万元系通过其江苏银行卡打入戎道圣账户用于诉争房屋的解押；戎某和石以仿协商以戎某欠徐某的借款来冲抵房款，税费6.93万元系徐某交纳的；2011年11月4日签订的借款协议根本没有实施，而且石以仿不知情。
以上两证人证言经质证，戎道圣认为，如徐某所言欠条的借款已经冲抵房款，通常情况应将该欠条撕毁或还给戎某，但徐某至今依然持有借款原件，明显不符合常理；徐某与戎某系借款关系，与本案无关；张某与石以仿、徐某关系特殊，且与本案有利害关系，本案系两证人与戎某进行的非法行为，故其证言不能成立。
在庭审过程中，因戎某关押在白下区看守所，戎道圣申请法院对戎某进行调查，主张2011年11月4日《协议》的内容是真实的，房屋买卖合同只是为了执行《协议》内容办理诉争房屋过户的工具，且徐某、张某是本案的利害关系人，证人证言可信度低。经质证，石以仿认为，调查笔录不能表明《协议》的真实性，戎某也陈述石以仿并没有参与，只是戎某与徐某、张某之间的事情，且徐某、张某跟诉争房屋没有关系，其证人证言可以采信，石以仿支付的53万元系诉争房屋的解押款，是房款，戎某没有说出真实情况，房屋买卖合同是真实意思表示，与张某、徐某跟戎某的债务是没有关系的。
原审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的条件之一，也是合同是否具有法律效力的判断标准之一。虽然2011年11月4日《协议》上石以仿的签名系张某代签，但徐某、张某、戎某在该协议上均签名，该协议的内容表明张某、徐某与戎某达成诉争房屋暂过户于石以仿名下作为180万元借款的抵押。结合2011年11月1日，张某通过其银行账户支付53万元用于诉争房屋解押，石以仿陈述诉争房屋的剩余房款45万元系由戎某与徐某之间的债务来抵消，徐某还代其支付戎道圣应承担的税费6.93万元，可以看出整个房屋买卖合同的交易系由张某、徐某具体实施，且房款的支付均与张某、徐某相关。《南京市存量房买卖合同》中明确载明协议签订之日首付100万元，余款于2012年11月10前一次性付清。石以仿陈述的实际支付房款方式明显与上述约定不一致，故戎某代理戎道圣与石以仿签订的《南京市存量房买卖合同》的真实意思表示不是房屋买卖，而是履行《协议》中的过户义务用于戎某借款的抵押担保，故对于戎道圣要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。现戎某代理戎道圣与石以仿签订的《南京市存量房买卖合同》无效，故对于戎道圣要求石以仿将诉争房屋过户至戎道圣名下的诉讼请求，原审法院亦予以支持。但同时戎道圣应将取得的53万元解押款返还石以仿，由石以仿自行与案外人张某结算。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戎道圣与石以仿于2011年11月4日签订的关于白下区后标营50号某幢103室房屋的《南京市存量房买卖合同无效。二、石以仿于判决生效之日起十日内协助戎道圣将白下区后标营50号某幢103室房屋产权恢复登记至戎道圣名下，同时戎道圣返还石以仿房款53万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14330元、财产保全费5000元，共计19330元由石以仿承担。
石以仿不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院错误采信依法不能成立的证据认定案件事实。1、原审法院未审查2011年11月4日的协议是否具有法律效力，是否具有证据的合法性，就直接采信为本案证据，并据此认定房屋买卖合同不是真实意思表示是错误的。实际上，石以仿与戎某之间并无借款之实，协议上石以仿的签名是张某代签的，石以仿从未委托或同意其他人以自己的名义与戎某签订任何协议。根据相关法律规定，该协议不具有合法性，原审法院以一份不具有合法性的证据来认定案件事实，明显错误。2、原审法院以石以仿陈述的实际支付房款方式与合同约定不一致来认定房屋买卖合同意思表示不真实，理由不能成立。合同履行方式与约定不一致，所产生也只是违约责任问题，而不能作为认定合同意思表示的证据。二、原审判决认定的事实、裁判依据的理由与戎道圣原审中主张的法律关系不一致，原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回戎道圣的诉讼请求，一、二审诉讼费用由戎道圣承担。
被上诉人戎道圣辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，判决对石以仿并无不当，相反对戎道圣不公。原审法院判令戎道圣向石以仿支付53万元，该款实际上是张某借给戎某的，与戎道圣无关，只是因为戎道圣经济困难，才无力上诉的。二、原审法院并未对协议的效力进行认定，协议的存在充分证明签订房屋买卖合同的目的不是为了买卖房屋，而且将涉案房屋过户为借款提供担保。张某、徐某付款解押、签署协议、支付契税等行为是一个完整的过程，石以仿将张某、徐某的行为孤立开来，仅选择对自己有利的部分，与事实不符。三、一般情况下合同成立与合同履行是两个问题，但如有证据证明合同不履行不是违约问题，而且根本无须履行时，则应当根据具体情况认定事实和适用法律。本案中，协议的签署和履行足以证明房屋买卖合同的目的是为借款作担保，而非买卖。三、戎道圣原审的诉讼请求就是要求确认合同无效，并将房屋恢复登记，原审法院是依据戎道圣的诉讼请求判决的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，二审中也未提交新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。上诉人石以仿二审中主张双方之间不存在借贷关系，案涉房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，但石以仿在原审、二审中提供的证据和陈述的意见，均不足以证实双方是按房屋买卖合同的约定履行了交易。相反，本案中的相关证据证明，2011年11月4日的协议虽然是张某以石以仿的名义与戎某签订的，但其后相关款项的支付等实质性的履行行为，均是由张某、徐某具体实施，且没有证据证明石以仿对张某、徐某的行为提出过异议。故原审法院综合分析本案相关的事实和证据，认定戎某代理戎道圣与石以仿签订的房屋买卖合同的真实意思表示不是房屋买卖，而是履行2011年11月4日协议中对于借款的抵押担保，并据此确认该房屋买卖合同无效，并无不当，符合法律规定。二、被上诉人戎道圣在原审中明确主张案涉房屋买卖合同无效，并要求将房屋过户至其名下，原审法院在查清案件事实的基础上，确认双方之间的法律关系，并据以作出裁判，适用法律正确。
综上，上诉人石以仿的上诉意见均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费14330元，由上诉人石以仿负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 张旭东
审判员 刘恩臣
二〇一四年一月十三日
书记员 冯 超