广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2686号
上诉人（原审被告）：凌锋，男，1981年2月24日出生，汉族，住广东省平远县。
上诉人（原审被告）：姚海锋，男，1989年10月11日出生，汉族，住广东省平远县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：姚广峰，广东法制盛邦律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市创富置业有限公司，住所地广东省中山市小榄镇新华中路118号向明大厦1层1卡。
法定代表人：张开成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：英敏锐，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：邹自华，广东弼信律师事务所律师。
上诉人凌锋、姚海锋因与被上诉人中山市创富置业有限公司（以下简称创富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人凌锋、姚海锋上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判凌锋、姚海锋于判决生效之日起30日内向创富公司支付租金196062.99元及违约金（以每月实际拖欠的租金数为基数，从2015年1月6日起按照人民银行同期贷款利率计至清偿之日止），改判凌锋、姚海锋的押金和物业管理费保证金108000元抵扣拖欠的租金。事实和理由：一、原审判决计算拖欠的每月租金基数错误。根据双方签订的《补充协议》第1.4条约定，凌锋、姚海锋每月按照更改的建筑面积计算，涉案商铺第一年、第二年的租金为每月52990元。创富公司的起诉状中也明确每月的租金标准为52990元。原审判决变更租金基数属于越权判决。凌锋、姚海锋实际拖欠的租金应该是196062.99元（52990元×3个月+52990元/30天×21天）。二、凌锋、姚海锋无须支付空调冷量费。虽然凌锋、姚海锋之前按月支付过空调冷量费，但是，2014年12月至2015年4月天气比较寒冷，创富公司在此期间并没有提供场地空调。创富公司主张空调冷量费并没有事实依据和法律依据。即使需要支付空调冷量费，原审判决关于该费用的计算也是错误的，正确的计算方式为27231.99元（7360元×3个月+7360元/30天×21天）。三、创富公司无权没收凌锋、姚海锋的押金和物业管理费保证金108000元，只能主张将该款项用于抵扣被拖欠的租金。双方签订的《商铺租赁合同》系创富公司的格式合同，没收保证金的条款属于无效的霸王条款。没收保证金是基于违约。双方在合同第十二条第1款中已经明确约定了违约金条款。凌锋、姚海锋已经承担了违约责任。按原审判决，创富公司实际已经享有双重的违约权利，明显违背了违约责任的本质，也违背了公平、公正的原则。关于押金或物业管理费保证金的性质界定。首先，出租人要求承租人交付押金，不外乎出于以下几方面考虑：租赁期间，承租人对房屋造成了不当的损害，可以将押金用于损害赔偿；租赁期间房屋的水电费、物业费一般都由承租人承担，押金可以担保承租人不拖欠支付上述费用；承租人违约逾期支付租金，押金可以用于冲抵拖欠的租金。出租人设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式提供一定的担保，但这种担保不能等同于法律所规定的定金。其次，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”双方合同中既没有采取“定金”的表述，条款中也没有约定定金罚则的适用情形，故不能将凌锋、姚海锋所缴纳的押金和保证金108000元认定为定金。同时，该租赁合同中的押金和保证金条款，仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，“押金、保证金”更加不能判断为属于定金。双方约定的“押金、保证金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金、保证金”就是承租人对出租人违约的担保。创富公司没收该笔款项没有法律依据，只能主张将该笔款项用于抵扣被拖欠的租金。
被上诉人创富公司对凌锋、姚海锋的上诉答辩称，一、同意凌锋、姚海锋关于实际拖欠租金数额为196062.99元的意见，但不同意凌锋、姚海锋其他上诉请求。二、同意凌锋、姚海锋计算得出的中央空调冷量费为27231.99元的意见。双方签订的商铺租赁合同第十六条第三款对中央空调冷量费进行了明确约定，凌锋、姚海锋支付该费用是有事实与法律依据的。双方还签订了补充协议，再次对空调冷量费用进行了明确，并把该费用的收费标准、时间、金额以显著的方式表明在特别约定条款中。说明凌锋、姚海锋是经过慎重考虑才同意支付空调冷量费。相关条款并不符合格式条款的形式与实质要件。涉案商铺夏天提供冷气，冬天提供暖气，所以才有综合冷量费的表示。凌锋、姚海锋主张天气寒冷无需支付该费用完全不符合事实。三、凌锋、姚海锋主张将押金、物业管理金保证金抵扣拖欠费用缺乏事实与法律依据。双方在签订该租赁合同与补充协议的时候，凌锋、姚海锋作为完全民事行为能力人，对协议中的条款是经过慎重考虑，特别是双方将有关收费情况在合同条款中专门留有空白栏以利于补充修改，凌锋、姚海锋并未对保证金或者押金提出任何异议。该条款也不符合格式条款的形式与实质要件。
创富公司向一审法院起诉请求：一、确认创富公司与凌锋签订的商铺租赁合同及补充协议于2015年7月2日解除；二、凌锋立即从中山市小榄镇新华中路118号的118向明广场内（自编）一层12、13单元商铺搬出并将商铺返还创富公司；三、凌锋立即向创富公司支付拖欠租金管理费325005元及自应付租金管理费之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为49119元；四、凌锋向创富公司支付拖欠的中央空调冷量费52501元，及自应付该费用之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为8465元；五、凌锋向创富公司支付水电费10910元及自应付该费用之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为1780元；六、创富公司没收凌锋交纳的押金及物业管理费保证金108000元；七、凌锋自2015年7月3日起至实际搬离之日止，每日按照日租金1766元向创富公司支付场地占用费，暂计至2015年11月5日为217259元；八、凌锋按每日万分之七向创富公司支付自起诉之日起至凌锋清偿上述场地占用费之日止的逾期利息；九、姚海锋对凌锋所负上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：位于中山市小榄镇新华中路118号房地产的权利人是小榄工业公司。2012年8月15日，小榄工业公司出具证明同意创富公司转租中山市小榄镇新华中路118号的房地产，期限为2012年8月15日至2032年8月14日，创富公司收取租户的租金、管理费、水电费等费用。
2014年3月，创富公司作为甲方与凌锋作为乙方签订中山市118向明广场商铺租赁合同，约定：甲方将位于中山市小榄镇新华中路118号的118向明广场内（自编）一层12号、13号商铺出租给乙方用于商业经营，经营范围为儿童乐园、童装，品牌为宝贝丫。商铺建筑面积500平方米，套内实际面积300平方米，租赁期限2014年3月28日至2018年3月27日，含免租期，商铺预计交付日期是2014年3月18日前，交付商铺时，双方应签署收铺确认书，交付日期和标准以收铺确认书为准，签署确认书之日为商铺正式交付之日。在免租装修期内，乙方无需交纳租金，但须支付物业管理费、水电费等，免租装修期以营运部的通知为准，自免租装修期届满之日起第二日开始计收租金。甲方负责该商铺及该商铺所在建筑物的物业管理，甲方有权制定和修改有关该商铺及该商铺所在建筑物的物业管理公约和物业管理规定，甲方在该商铺所在建筑物之醒目位置公示后即生效。该商铺租金和物业管理费金额按照建筑面积计算，首年每月租金和物业管理费为54000元，第二年即2015年3月28日至2016年3月27日每月租金和物业管理费为54000元，第三年即2016年3月28日至2017年3月27日每月租金和物业管理费为57720元，第四年即2017年3月28日至2018年3月27日每月租金和物业管理费为61738元。该商铺租金收取方式实行二押一租，乙方须于合同签署之时向甲方支付免租装修期满后第一个月租金和物业管理费，并支付两个月租金、物业管理费分别作为商铺租赁押金和物业管理费保证金。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费、水电费等费用。自商铺交付之日起，商铺产生的水电费由乙方负担，每月电费的计算方式为商业用电价格（含用电附加费用）×实际使用量（按独立安装表度数计）×（1+5%公用分摊电费），每月水费为商业用水价格（含商业用水费、污水处理费）×实际使用量×（1+5%公用分摊水费）。关于违约责任，租赁合同有如下约定：乙方逾期支付租金、押金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、推广费、垃圾清理费等费用，每逾期一天，按应付款项的千分之三向甲方支付违约金，合同期届满，乙方逾期返还商铺，每逾期一天，按建筑面积每平方米50元向甲方支付违约金，并向甲方支付逾期期间的租金、物业管理费及其他费用；乙方违反合同约定，未经甲方同意擅自提前解除或终止合同，甲方有权没收押金和物业管理费保证金；乙方出现下列之一情形的，甲方有权单方提前解除合同并要求乙方支付拖欠的款项，且不退还押金和物业管理费保证金，（1）逾期支付租金、押金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、推广费、垃圾清理费等费用超过10天，（2）乙方无理由且未经甲方书面同意而延迟对外营业或擅自连续停止营业达3天以上（含3天）或一个月内擅自停止营业累计达7天（含7天）。乙方发生违约行为，甲方主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、损失费、调查费、交通费）均由乙方承担。乙方应于合同终止或解除之日起五个工作日内向甲方返还该商铺及附属设施，乙方自本合同解除或终止之日起15天内仍未返还该商铺，视为乙方放弃在该商铺之装修及任何附属设施/设备及乙方在商铺内的物品的所有权，上述设施设备等物品归甲方所有，甲方无须通知即可行驶处置权，收回商铺，且甲方无须承担责任，乙方的损失由乙方自行承担。逾期返还的，乙方应按照合同约定向甲方支付逾期期间的租金、物业管理费及其它费用，同时，乙方还应按照合同约定向甲方支付违约金。合同的特别条款约定：乙方享有在118向明广场儿童游乐项目的独家经营权，乙方应于每月5日前向甲方缴纳中央空调冷量费7500元/月。与本合同有关的通知可用面交、邮寄、传真或公告送达等方式送达本合同约定的联系地址或联系人，用邮寄方式送达的，乙方于中山市的，乙方签收或寄出后三天视为送达，乙方位于中山市以外地方的，乙方签收或寄出5天视为送达。合同还约定了双方其他的权利义务。甲方在合同上盖公章确认，乙方姚海锋在合同上签名，姚海锋代凌锋在乙方处签名。
此后，创富公司作为甲方与凌锋作为乙方签订补充协议，约定：经双方确认商铺的建筑面积为490.65平方米，套内实际面积为294.39平方米，首年每月租金和物业管理费为52990元，第二年、第三年、第四年的租金和物业管理费分别为52990元、56641元、60584元，乙方支付108000元作为商铺租赁押金和物业管理费保证金，乙方须于本协议签署之时向甲方支付第一个月租金和物业管理费。乙方于每月5日前向甲方缴纳当月的中央空调冷量费7360元。创富公司在补充协议上盖章，落款时间为2014年3月20日，凌锋在补充协议上签名并代姚海锋签名，落款时间为2014年3月18日。甲方已收取乙方108000元的商铺租赁押金和物业管理费保证金。
2014年3月25日，凌锋出具委托书称：因工作繁忙，不能亲自办理向明广场12、13号铺签约、收铺、签收文件等的相关手续，现委托姚海锋作为凌锋的合法代理人，全权代表凌锋办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的文件，均认可并承担相应法律责任。同日，姚海锋在收铺确认书上签名，确认自该日起接收该商铺。2014年5月23日，姚海锋申请对涉案的商铺进行二次装修，并得到创富公司的批准。
2014年5月27日，创富公司作为甲方与姚海锋作为乙方签订补充协议，约定：甲乙双方于2014年3月24日签订租赁合同，现乙方因自身原因向甲方提出另行签订租赁合同，约定：商铺实际建筑面积为490.65平方米，实际套内面积为294.39平方米，经营范围为儿童乐园、DIY、童装。甲方以12号商铺套内面积212.01平方米经营儿童乐园、DIY，13号商铺套内面积82.38平方米经营童装（另行签订合同）。该合同对双方不具有法律约束力，双方按照原合同的约定享有和履行权利义务。补充协议另约定双方其他的权利义务。创富公司在协议上盖章确认，姚海锋在协议书签名确认。
2015年3月26日，创富公司向凌锋发出催告函称：签订合同后，凌锋多次拖欠租金、物业管理费等费用，截至本函发出之日，共拖欠租金、物业管理费、水电费等202410元，拖欠时间超长10天，创富公司有权解除商铺租赁合同并没收押金，停止水电供应并收回商铺。
2015年6月18日，创富公司以邮寄方式再次向凌锋发催告函称：凌锋拖欠创富公司相关费用377395元及违约金，拖欠时间超过10天，请凌锋在收到本函之日起5日内清偿拖欠的费用377395元及违约金（每逾期一天，按拖欠款项的千分之三计算），若凌锋未按时支付款项，自凌锋收到本函之日起第6日或创富公司寄出本函之日起9日起（以时间先到者为准）立即解除与凌锋的租赁合同，并没收押金和物业管理费保证金，并请凌锋于合同解除之日起5个工作日内向创富公司返还租赁物及附属设施。根据商铺租赁合同的约定，乙方自本合同解除或终止之日起15日内仍未返还该商铺，视为乙方放弃在该商铺之装修及任何附属设施、设备、乙方在该商铺内的物品的所有权，上述设备归创富公司所有，创富公司无须通知即可行使处置权，收回商铺，甲方无须承担责任，乙方的损失由其自行承担。2015年6月26日，该邮件由他人代收。
2015年10月10日，创富公司分别发函给凌锋、姚海锋称：因承租方未按要求清偿拖欠的租金等费用，商铺租赁合同已于2015年7月2日解除。
又查：2014年10月17日，创富公司向118向明广场商户发出关于租金调整的通知：鉴于118向明广场处于养商期，创富公司决定给予全体客户租金、管理费的优惠扶持政策：1.2014年10月至2014年12月（三个月），租金的缴费截止日为每月25日；2.2014年10月至2014年12月（三个月），租金（不含管理费）八折优惠作为养商期的扶持；3.2014年11月至2014年12月（两个月），管理费（每平方米每月15元）按五折收取。各商户须按时交清前期费用方可享受上述优惠扶持政策。
2015年1月15日，创富公司向118向明广场商铺发出通知称：鉴于118向明广场处于第一年的养商期，创富公司决定给全体租户（扣点、保底除外）租金优惠扶持政策：1.2015年1-4月（四个月）租金（不含管理费）八折优惠；2.享受租金优惠的条件：2015年1月25日前交清1月及之前所欠款项，否则，不享受租金优惠，若优惠期内欠租1个月或以上，取消优惠；3.1月、2月需在当月25日前交清当月所有费用，3月、4月需在当月15日前交清当月所有费用。
再查：2015年6月3日，创富公司作为甲方与梁某作为乙方签订商业活动场地使用协议，约定：甲方将118向明广场内广场首层1012、1013号商铺出租给乙方使用，使用期限2015年6月1日至2015年8月31日，用途：儿童乐园、DIY、童装，品牌为星期六儿童成长乐园，每月的场地使用费10000元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月场地使用费及水电费等费用，每月电费的计算方式为商业用电价格（含用电附加费用）×实际使用量（按独立安装表度数计）×（1+5%公用分摊电费），每月水费为商业用水价格（含商业用水费、污水处理费）×实际使用量×（1+5%公用分摊水费）。合同另约定双方其他的权利义务。创富公司与梁某分别在使用协议上盖章或签名确认，落款时间均为2015年6月3日。
庭审中，双方确认涉案商铺是凌锋、姚海锋共同向创富公司租赁，自2014年12月28日开始拖欠租金等费用。创富公司称：为了解决凌锋、姚海锋客户的预存卡余额问题，创富公司于2015年6月1日至2015年8月31日期间将商铺交给梁某使用；为了防止凌锋、姚海锋擅自将贵重物品搬走，创富公司在涉案商铺的门上加了锁。凌锋、姚海锋称：涉案商铺是凌锋、姚海锋共同承租并共同经营，创富公司于2015年4月22日强行收回涉案商铺，并在商铺的门上加了锁，店内的物品由于拖欠租金，创富公司不同意凌锋、姚海锋搬走，承租期间，凌锋、姚海锋按月向创富公司交纳空调冷量费。
一审法院认为，商铺租赁合同以及两份补充协议，反映双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。
首先，关于商铺租赁合同以及两份补充协议的解除时间。若承租方未交纳租金和其他费用，超过10天，出租方有权按照合同约定单方提前解除合同，且不退回押金和物业管理费保证金，凌锋、姚海峰自2014年12月18日未交纳租金和其他费用，已达到解除合同的条件，创富公司于2015年6月25日向凌锋邮寄要求凌锋交纳租金及费用的催告函，若再不交纳，则租赁合同于收到本函之日起第6日或寄出本函之日起第9日起（以时间先到者为准）立即解除，创富公司要求解除合同的通知已送达至凌锋，最先到的时间为2015年7月1日，故一审法院确认商铺租赁合同及两份补充协议于2015年7月1日解除。由于凌锋、姚海锋违约在先，故创富公司可以没收108000元的商铺租赁押金和物业管理费保证金。
关于梁某接管商铺的时间，证人梁某、陈某均证实梁某是2015年4月22日开始接管商铺，证人胡笑英亦证实其2015年4月23日回到游乐场上班时的老板已变更为梁某，虽然创富公司不确认，但未提供相关证据予以反驳，故一审法院确认梁某于2015年4月22日接管了涉案商铺。关于租金及场地占用费，商铺租赁合同及补充协议虽然于2015年7月1日解除，但是创富公司于2015年4月22日至同年8月30日期间将商铺交给梁某负责，并且向梁某收取了租金等费用，故凌锋、姚海锋交纳租金的截止时间为2015年4月21日，凌锋、姚海锋自2014年12月28日开始拖欠租金，双方约定前两年每月租金为54000元，故凌锋、姚海锋应向创富公司交纳租金207000元。关于合同解除后的场地占用费，三位证人均证实游乐场停止营业后，已经将涉案商铺交回创富公司，且创富公司在涉案商铺加了锁，可见创富公司在合同解除后已经实际控制涉案商铺，故创富公司主张合同解除后的场地占用费没有依据，一审法院不予支持。关于空调冷量费，补充协议约定每月空调冷量费为7360元，且凌锋、姚海锋之前均是按月支付，故凌锋、姚海锋应向创富公司交纳2014年12月8日至2015年4月21日的空调冷量费28213.3元。关于逾期交纳租金及空调冷量费的违约金，合同约定若凌锋、姚海峰未按期支付相关费用，应按应付款项的千分之三向创富公司支付违约金，双方对违约金已有约定，现创富公司主动将违约金调整为年利率24%，是创富公司自行处分其权利，亦没有违反法律、行政法规的规定，一审法院予以确认。
关于创富公司主张的水电费，创富公司对此没有提供证据证实其计算的依据，故对创富公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于凌锋、姚海锋所称凌锋、姚海峰交纳的租金及管理费应享受新的优惠政策，根据创富公司的通知可知，只有按时交纳租金和管理费的客户才可以享受租金等优惠，而凌锋、姚海峰至今未交纳租金等费用，已违约，不属于可以享受优惠的客户，因此，对凌锋、姚海峰的该点意见，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款条之规定，判决：一、一审法院确认创富公司与凌锋、姚海锋签订的商铺租赁合同及两份补充协议于2015年7月1日解除；二、凌锋、姚海锋于一审判决生效之日起三日内向创富公司支付租金207000元及违约金（以每月实际拖欠的租金数为基数，从2015年1月6日起按照年利率24%计至清偿之日止）；三、凌锋、姚海锋于一审判决生效之日起三日内向创富公司支付空调冷量费28213.3元及违约金（以每月实际拖欠的数额为基数，从2015年1月6日起按照年利率24%计至清偿之日止）；四、创富公司于一审判决生效之日没收凌锋、姚海锋的押金和物业管理费保证金108000元；五、驳回创富公司其他的诉讼请求。案件受理费11531元，创富公司负担4532元（创富公司已预缴11531元），凌锋、姚海锋负担6999元（凌锋、姚海峰于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的主要焦点为：一、创富公司是否可以没收凌锋、姚海锋的押金和物业管理费保证金108000元；二、凌锋、姚海锋是否应支付空调冷量费；三、原审关于逾期交纳租金及空调冷量费的违约金计算是否合理。
关于焦点一，双方签订的合同约定，若承租方超过10天未交纳租金和其他费用，出租方有权不退回押金和物业管理费保证金。凌锋、姚海峰自2014年12月18日未交纳租金和其他费用，创富公司不退回凌锋、姚海峰交纳的108000元的商铺租赁押金和物业管理费保证金，符合双方合同约定。一审法院对押金和物业管理费保证金的处理并无不当。
关于焦点二，双方签订的合同约定，凌锋、姚海锋应于每月5日前向创富公司缴纳中央空调冷量费7500元/月。此后双方又签订补充协议，约定乙方于每月5日前向甲方缴纳当月的中央空调冷量费7360元。上述约定表明中央空调冷量费是按月以固定价款的方式支付，而不是按实际使用天数计费。该约定并不违反法律、行政法规禁止性强制规范，合法有效，双方均应依约履行。凌锋、姚海锋以2014年12月至2015年4月天气寒冷、未开空调为由拒交空调冷量费的理由不成立。但凌锋、姚海锋上诉认为空调冷量费金额应为27231.99元，创富公司对此予以认可，本院予以照准，凌锋、姚海锋应向创富公司交纳的空调冷量费为27231.99元。凌锋、姚海锋上诉认为租金标准为52990元，凌锋、姚海锋实际拖欠的租金应该是196062.99元，创富公司对此予以认可，本院亦予以照准。
关于焦点三，双方合同约定凌锋、姚海峰于每月5日前支付租金及空调冷量费，若凌锋、姚海峰逾期未支付租金、空调冷量费，每逾期一天，按应付款项的千分之三向创富公司支付违约金。双方合同约定的租赁期限为2014年3月28日至2018年3月27日，凌锋、姚海峰拖欠创富公司2014年12月28日至2015年4月21日期间的租金及空调冷量费，其中2015年1至3月每月实际拖欠租金数额为52990元、空调冷量费数额为7360元，2015年4月实际拖欠租金数额为37092.99元、空调冷量费数额为5151.99元。故相关违约金应按实际欠款金额，按不同的时间点应分别起算，即：租金违约金以52990元为基数，分别自2015年1月6日、2月6日、3月6日起计至清偿之日止。以37092.99元为基数，自2015年4月6日起计至清偿之日止；空调冷量费以7360元为基数，分别自2015年1月6日、2月6日、3月6日起计至清偿之日止。以5151.99元为基数，自2015年4月6日起计至清偿之日止。创富公司自愿将违约金调整降低为年利率24%，该调整符合法律、行政法规的规定，违约金利率应按年利率24%计算。凌锋、姚海峰要求以中国人民银行同期贷款利率计算缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，凌锋、姚海峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第2090号民事判决第一项、第四项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第2090号民事判决第二项、第三项、第五项；
三、上诉人凌锋、姚海锋于本判决生效之日起三日内向被上诉人中山市创富置业有限公司支付租金196062.99元及违约金（具体计算：以52990元为基数，按照年利率24%的标准，分别自2015年1月6日、2月6日、3月6日起计至清偿之日止；以37092.99元为基数，按照年利率24%的标准，自2015年4月6日起计至清偿之日止）。
四、上诉人凌锋、姚海锋于本判决生效之日起三日内向被上诉人中山市创富置业有限公司支付空调冷量费27231.99元及违约金（具体计算：以7360元为基数，按照年利率24%的标准，分别自2015年1月6日、2月6日、3月6日起计至清偿之日止；以5151.99元为基数，按照年利率24%的标准，自2015年4月6日起计至清偿之日止）。
五、驳回被上诉人中山市创富置业有限公司其他的诉讼请求。
一审案件受理费11531元（中山市创富置业有限公司已预交），上诉人凌锋、姚海锋负担6899元（凌锋、姚海峰于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳），被上诉人中山市创富置业有限公司负担4632元；二审案件受理费3243元（凌锋、姚海峰已预交11531元），由上诉人凌锋、姚海锋负担3170元，由被上诉人中山市创富置业有限公司负担73元（被上诉人中山市创富置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 魏立明
郑蕙