浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3574号上诉人（原审被告、反诉原告）：奉化市恒维塑胶有限公司，住所地：宁波市奉化区江口街道横里埭村。法定代表人：郭维杰，该公司经理。委托诉讼代理人：王玲玲（上诉人法定代表人郭维杰妻子），女，1984年7月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：汤涛，浙江红邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李小君，男，1957年4月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：马利琼，浙江正雅律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：郭维杰，男，1982年10月13日出生，汉族，住宁波市鄞州区。上诉人奉化市恒维塑胶有限公司（以下简称恒维公司）因与被上诉人李小君及原审被告郭维杰房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院于2017年9月11日作出的（2017）浙0213民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒维公司上诉请求：一、依法撤销（2017）浙0213民初2316号民事判决第三项，依法改判；二、依法判决被上诉人按月租金3000元支付自2016年6月1日起至2017年3月22日（9个月22天）止期间的房屋租金27220元（房屋占有使用费）；三、判决被上诉人支付上诉人预期办理土地、水电过户手续费违约金20万元；四、判决被上诉人按照《土地厂房转让协议》第五条的约定支付上诉人违约金20万元；五、判决被上诉人赔偿上诉人0.556亩集体土地使用权租金（土地使用费）损失533754元（0.556亩×666.66平方米×12个月×30年×4元）。事实和理由：一、2016年9月26日上诉人与被上诉人水电过户完毕，而水电过户应当与房屋过户时间大致，被上诉人存在拖延情形，故应根据双方签订协议中的第四条第2款的约定，被上诉人理应支付违约金20万元。二、原审法院已经认定被上诉人存在逾期搬离事实的存在，就应当承担上诉人的租金损失，不能因为上诉人提供不了租金的计算标准就不予认可，原审法院完全可以在被上诉人不认可租金标准前提下通过鉴定的方式对该租金损失进行计算。被上诉人未及时搬离导致无法收回剩余款项，上诉人认为被上诉人这个损失是自己的违约行为导致的，理应由自己承担，而不能作为不承担上诉人房屋租金损失的借口。三、虽然原审法院认定双方协议中的第五条无效，但根据法律规定，合同无效导致对方损失的有过错方承担。从双方签订的第一份协议看出，当时0.556亩集体土地是作价在协议转让款中的。从第二份协议看，该0.556亩集体土地被上诉人也是承诺上诉人有30年的免费使用权。既然现在该0.556亩集体土地不属于被上诉人，上诉人也无法使用该土地，这对上诉人无疑是重大损失，该损失理应由过错方被上诉人承担。协议第五条约定的违约金20万元，法院可以作为认定上诉人损失的参考而不是简单地以上诉人的损失无计算依据而驳回。李小君辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求于法无据，请二审法院予以驳回，维持原判。一、上诉人要求被上诉人支付房屋租金27220元无法律依据。虽然被上诉人存在逾期搬离的行为，但被上诉人也因逾期搬离行为承担了不能按约收取剩余款项的责任。被上诉人已对自己的违约行为承担责任的前提下，上诉人再要求被上诉人承担赔偿责任于法无据。二、2016年5月17日被上诉人收到上诉人的190万元款项，5月25日被上诉人就已经配合上诉人办理不动产登记手续，6月涉案房产已经登记在上诉人名下，被上诉人已完成按照协议的约定履行了协助义务，根本不存在上诉人所说的逾期办理土地、水电过户手续的情况，因此被上诉人无需支付该违约金。三、《土地厂房转让协议》第五条约定无效，上诉人再以此条为依据要求被上诉人承担责任不成立。上诉人主张赔偿0.556亩集体土地使用权租金无依据。上诉人对0.556亩属于集体土地是明知的，上诉人存在明显过错，上诉人要求被上诉人承担过错赔偿责任也无依据。郭维杰述称：意见同意上诉人。李小君向一审法院起诉请求：恒维公司向李小君支付拖欠的房产购买款1463000元，并支付按1463000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年3月5日计算至款清日止的利息，郭维杰对上述款项承担连带清偿责任。恒维公司向一审法院起诉请求：一、李小君返还给恒维公司空调二台并将涉案房屋的五台空调安装完成；二、李小君将涉案房屋卫生间的门返还并安装完成；三、李小君将涉案房屋所有的水龙头返还并安装完成；四、李小君将涉案房屋的电线恢复正常使用状态；五、变更《土地厂房转让协议》中转让款338万元为318万元；六、李小君支付按每月3000元自2016年6月1日起至恢复涉案房屋正常使用时止期间的房屋租金，暂计算至2017年4月1日为30000元；七、李小君支付逾期办理房屋土地水电过户手续违约金20万元；八、李小君未按照《土地厂房转让协议》第五条的约定支付违约金20万元；九、李小君赔偿0.556亩集体土地使用权租金损失533754元（0.556亩×666.66平方米×12个月×30年）。一审法院认定事实：2016年4月28日，李小君等与郭维杰签订了《土地厂房转让协议》，约定转让包括0.556集体土地使用权、厂房面积1147.6平方米在内的厂房、土地、设备等，约定价格为338万元。2016年4月29日，李小君（甲方）与恒维公司（乙方，由郭维杰签字）签订了《土地厂房转让协议》，约定李小君将其名下位于奉化市的奉化市字第005-39号房产（房屋建筑面积1147.60平方米）、奉国用（97）字第05-06-023号国有土地使用权（土地总面积2.55亩，1702.80平方米）及钢棚、行吊、空调、空压机及办公设备等转让给恒维公司，约定合同总价为3380000元，具体付款方式为协议生效之日起3日内预付300000元，2016年5月底支付1600000元，余款1480000元待乙方将上述土地、厂房在银行办理贷款抵押后，自银行贷款打到乙方账户之日起1个月内支付。协议第三条约定，甲方在收到1900000元之日起10日内需要办理本协议项下土地、厂房抵押解除手续并且协助乙方办理土地使用权、厂房设备所有权、水电、变压器等过户手续，并搬离。若甲方逾期办理过户手续，乙方有权决定是否继续履行本协议，并且有权要求甲方承担违约金200000元。协议第五条约定：“对于0.556亩集体土地使用权（厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间及绿化带）的征收，除甲方享受0.556亩集体土地使用权征收补偿款一项外，其他的拆迁、征收收益（包括但不限于搬迁费、土地上建筑物补偿款等）由乙方享受。因0.556亩集体土地使用权产生的罚款等一切费用由甲方承担，并保证乙方在30年内正常免费使用。若甲方违反，乙方有权决定是否继续履行本协议，并且有权要求甲方承担违约金20万元。”2016年4月30日、5月17日，郭维杰分别向李小君支付了300000元和1617000元，恒维公司于2016年5月18日办理了工商注册登记，郭维杰系恒维公司法定代表人。另查明，郭维杰是恒维公司的发起人，该公司于2016年5月18日成立，涉案厂房于2016年8月19日过户到恒维公司名下，恒维公司于2016年9月22日收到了银行发放的贷款。2016年10月10日，李小君曾起诉恒维公司、郭维杰合同纠纷一案，其中一项诉讼请求为要求恒维公司、郭维杰支付房地产购买余款1463000元及利息，一审法院于2017年2月22日作出（2016）浙0283民初5748号民事判决书以李小君仍居住在厂区内，其作为先履行一方，未履行搬离义务，恒维公司、郭维杰有权拒绝支付尾款为由驳回了该项诉讼请求，该判决同时确认《土地厂房转让协议》第五条关于厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间、绿化带以及违约责任的约定无效。判决生效后，李小君于2017年3月5日从涉案厂房内搬离，并将房屋钥匙通过邮寄方式于3月22日送达到恒维公司。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人需按照合同约定履行义务，否则需承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本诉中，一审法院认为李小君已按照2016年4月29日《土地厂房转让协议》约定履行了过户及腾房义务，至于搬离时间以房屋钥匙于2017月3月22日邮寄到恒维公司为准，故恒维公司应于2017年3月22日支付余款1463000元，逾期未支付，则需支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年3月22日计算至款清日止的利息，恒维公司抗辩认为房屋没有达到交付条件无证据佐证，一审法院不予采纳。关于李小君要求郭维杰承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为李小君在提供盖然性证据，能合理的怀疑股东郭维杰存在滥用公司人格行为，公司资金与个人混同等情况下适用《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，现李小君未提供任何证据，故对要求郭维杰承担责任的诉讼请求不予支持。反诉中，对恒维公司主张的第一、二、三、四项诉讼请求，一审法院认为恒维公司未提供证据佐证其在购买厂房签订《土地厂房转让协议》时空调、卫生间门、水龙头、电线的使用状态与李小君搬离时存在差异，故对上述四项反诉请求不予支持。对恒维公司的第五项反诉请求，一审法院认为已生效的（2016）浙0283民初5748号中认定2016年4月29日《土地厂房转让协议》是对2016年4月28日《土地厂房转让协议》的变更，现恒维公司无证据佐证李小君存在欺诈行为，单方要求变更合同价款无法律依据，故对该项反诉请求不予支持。对恒维公司的第六项反诉请求，一审法院认为按照2016年4月29日《土地厂房转让协议》第三条第1项的约定，李小君需收到190万元之日起10日内搬离，即李小君需在2016年5月17日收到款项后10日内立即搬离，故李小君存在违约行为，但恒维公司未提供证据证明李小君所占有的房屋租金需按3000元/月标准计算，且李小君已承担未按期搬离的违约责任即无法收取剩余款项，故对该项反诉请求不予支持。对恒维公司的第七项反诉请求，一审法院认为根据2016年4月29日《土地厂房转让协议》第三条第1项的约定，李小君需在2016年5月27日前协助办理房屋、土地、水电的过户，结合本诉证据6，李小君已按约定开始履行协助义务，而恒维公司未提供充足证据证明李小君未尽协助义务，故对该项反诉请求不予支持。对恒维公司的第八项、第九项反诉请求，一审法院已生效的（2016）浙0283民初5748号已确认《土地厂房转让协议》第五条关于厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间、绿化带以及违约责任的约定无效，恒维公司依据该条约定主张违约责任20万元无法律依据。另外，恒维公司主张租金损失533754元（0.556亩×666.66平方米×12个月×30年），该计算方式无相关证据佐证，故对这两项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告奉化市恒维塑胶有限公司于一审判决生效之日起十日内支付给原告李小君购买厂房余款1463000元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年3月22日计算至款清日止的利息；二、驳回原告李小君的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告奉化市恒维塑胶有限公司的诉讼请求；本诉案件受理费17983元，减半收取8991.5元，财产保全费5000元，合计13991.5元，由被告（反诉原告）奉化市恒维塑胶有限公司负担，反诉案件受理费7367元，减半收取3683.5元，由被告（反诉原告）奉化市恒维塑胶有限公司负担。二审中，上诉人提交《宁波市存量房屋交易（出售/出租）委托书》和《存量房屋出（租/售）委托书》，拟证明以租金标准计算的房屋占有使用费。被上诉人对证据三性不予认可，并认为不属于二审新证据。从二份证据上面所书写的内容来看，证据上看不出时间，《宁波市存量房屋交易（出售/出租）委托书》也看不出委托方、委托出租土地租金还是出租房子租金。不符合证据形式，只是自己委托第三方进行出租要求的价格，也是意向性的，并不能证明实际上的租金到底有多少。本院认为该两份证据由房产中介公司出具，租金可以作为参考。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的第一个争议焦点是被上诉人李小君是否尽到协助过户的义务。《土地厂房转让协议》就过户事项双方仅约定了开始协助过户的时间，并未约定完成过户的时间，李小君于2016年5月25日即双方协议约定的时间内已开始协助恒维公司办理不动产登记手续，涉案厂房于2016年8月19日过户到恒维公司名下，水电完成过户时间即2016年9月26日也与厂房完成过户时间相差不大，故不宜认定李小君未尽到协助过户义务。第二个争议焦点是被上诉人李小君逾期搬离是否应赔偿恒维公司损失。根据双方协议约定，李小君应于收到恒维公司190万元房款之日起10日内搬离，而李小君直至2017年3月22日搬离，存在违约行为；在李小君搬离之前，恒维公司享有拒绝支付剩余房款的抗辩权，故恒维公司要求李小君按租金标准支付迟延搬离造成的损失，应予支持。根据恒维公司二审提交的证据，本院酌定其每月租金损失2500元，李小君迟延搬离约10个月，应赔偿恒维公司25000元。第三个争议焦点是李小君应否赔偿恒维公司无法使用0.556亩集体土地的损失。本院认为，恒维公司认为0.556亩集体土地是作价在协议转让款中，但无充分的证据证明。李小君与恒维公司将违法占有使用集体土地的不正当利益私相授受，双方相关约定被确认无效后，恒维公司只是不能获得不正当利益，并非合法权益受损，其要求赔偿损失无法律依据。恒维公司在签订协议时对0.556亩集体土地的性质是明知的，对可能无法使用该部分土地也是有预见的，故无法使用该部分土地的风险应自行承担。李小君已于2017月3月22日前履行了过户及腾房义务，故恒维公司应于2017年3月22日支付剩余房款1463000元及利息。综上所述，恒维公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宁波市奉化区人民法院（2017）浙0213民初2316号民事判决第一项、第二项；二、撤销宁波市奉化区人民法院（2017）浙0213民初2316号民事判决第三项；三、李小君于本判决生效之日起十日内赔偿奉化市恒维塑胶有限公司损失25000元；四、驳回奉化市恒维塑胶有限公司的其他反诉请求。上述第三项与原审判决第一项房款抵扣后，奉化市恒维塑胶有限公司尚应支付李小君房款1438000元，但奉化市恒维塑胶有限公司应支付的剩余房款利息仍应以1463000元为基数计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费17983元，减半收取8991.5元，财产保全费5000元，合计13991.5元，由奉化市恒维塑胶有限公司负担，反诉案件受理费7367元，减半收取3683.5元，由奉化市恒维塑胶有限公司负担3183.5元，由李小君负担500元。二审案件受理费6705元，由奉化市恒维塑胶有限公司负担6205元，由李小君负担500元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 沈     路     峰审 判 员 孙     长     虎代理审判员 郑          辉二〇一七年十二月二十七日书 记 员 杨丽丽??10???11?