江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第686号
上诉人（原审被告）梁立莉，女，汉族。
委托代理人王志杰，江苏苏豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何薇，女，汉族。
委托代理人张钺，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人潘盛林，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人梁立莉因与被上诉人何薇房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人梁立莉及其委托代理人王志杰，被上诉人何薇及其委托代理人张钺、潘盛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何薇原审诉称，2013年3月3日，何薇通过中介南京我爱我家房屋租赁置换有限公司白云店与梁立莉签订《房屋买卖合同》一份，约定梁立莉将坐落于南京市鼓楼区白云园某号702室房屋卖给何薇。何薇按照约定给付了定金10万元，并且将何薇自己名下的房屋迅速卖出用以作为购买此房的房款。但是梁立莉却单方面悔约，拒绝履行房屋买卖合同，致使何薇受到巨大经济损失，何薇多次向梁立莉索赔未果诉至法院，请求判令梁立莉依据定金罚则给付定金10万元。
何薇为支持其诉讼主张，提交了南京市白云园某号702室的南京市存量房交易合同、协议、定金收条、招商银行客户回单、事情经过、本市白云园3号603室的南京市存量房交易合同、房屋所有权证、国有土地使用权证等证据。
梁立莉原审辩称，梁立莉只收到何薇定金2万元而不是10万元；2013年3月30日何薇支付的8万元是装修款，而不是定金。梁立莉在2013年3月30日至2013年6月期间不停地在找中介公司理论关于过户及资金监管的事情，但是中介公司一直在推诿，最后梁立莉明白是因为何薇自己的房子卖不掉，所以不能及时给付梁立莉剩余的房款。中介公司在梁立莉房屋出售之后，仍然将梁立莉的房屋信息挂在网站上进行出售。梁立莉于2013年6月11日从网上退款10万元给何薇。何薇与梁立莉签订合同时何薇隐瞒了其家庭名下已有二套房产的事实，何薇不具有购房资格，双方之间所签订的协议应为无效协议。何薇在2013年6月10日前已与赵娟达成购房协议，说明何薇也没有与梁立莉继续履约的意愿，也造成双方之间的协议客观上无法履行。综上，请求驳回何薇的诉讼请求。
梁立莉为支持其辩解意见，提交了电话清单、用水证明、用户历史抄表示数清单、租赁看房确认单、房屋出租委托登记表、档案馆证明、本市白云园15号602室的南京市存量房交房合同等证据。
原审法院经审理查明，2013年3月3日，何薇（乙方）与梁立莉（甲方）在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间下签订了一份《南京市存量房交易合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区白云园某号702室的房屋出售给乙方；转让价款为112万元，其中含定金10万元；2013年8月15日前将购房款101万元解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款1万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方承担的税种为营业税、个税、契税、双方的相关交易手续费；乙方保证所提交的身份资格、其它相关材料和陈述的相关情况真实、合法、有效；乙方承诺为南京市本市户口，已婚，家庭（夫妻及未成年子女）在南京仅有一套住房，如有不实，相关责任自负。同日，何薇（乙方）与梁立莉（甲方）又签订了一份《协议》，协议约定：该房屋实际转让价格为160万元，其中装修的转让价格为48万元，此款项在2013年8月15日当日由乙方另行支付给甲方；甲乙双方同意按照契税部门最后的评估价格为缴纳相关税费的依据，此税费由乙方承担。合同及协议签订后，何薇向梁立莉支付了定金2万元，梁立莉向何薇出具了收到10万元的《定金收条》。2013年3月30日，何薇通过银行转账方式向梁立莉支付了8万元。
何薇通过经纪机构购买了案外人赵娟名下坐落于南京市鼓楼区白云园15号602室房屋，并于2013年6月10日签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定：转让价款为120万元；何薇承诺本人是南京市户口，已婚，现家庭（夫妻及未成年子女）名下在南京只有一套住宅房，如有不实，相关责任自负。南京市鼓楼区白云园15号602室房屋已于2013年7月23日登记至何薇名下。
2013年6月11日，梁立莉通过转账方式向何薇退还10万元。
原审另查明，何薇在与梁立莉签订《南京市存量房交易合同》时，其家庭名下有二套房产，其中坐落于南京市鼓楼区白云园3号603室房屋已于2013年3月3日与买方签订了《南京市存量房交易合同》，并已于2013年6月完成了转移登记手续。
原审审理中，梁立莉在第一次庭审中陈述：何薇没有跟我讲过不购买该房，中介公司也没有告知我何薇不购买该房；退还10万元是为了警示何薇尽快将房款打到资金监管的账户上面；何薇从未与我联系。梁立莉在第二次庭审中陈述：6月5日，（何薇）打电话称现在有困难，与我无法履行合同，所以我就说给我明确能否履行合同，如果不给我答复视为解约；退还10万元是对方称有困难，她想一起凑齐房款交至监管账户，应何薇要求才汇回10万元的。
因双方分歧较大，致调解不成。
以上事实，有双方当事人陈述、南京市存量房交易合同、协议、定金收条、招商银行客户回单、房屋所有权证、档案馆证明等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
关于定金数额的问题。何薇虽然在合同签订当日只实际支付了定金2万元，但梁立莉向何薇出具了收到10万元的定金收条，且何薇也已将差额8万元给付梁立莉，故应认定定金金额为10万元，梁立莉关于定金金额为2万元的辩解意见与事实不符，不予采信。
关于合同效力的问题。原审法院认为，双方在南京市存量房交易合同中约定房屋转让价款为112万元以及在协议中约定装修款为48万元，并在协议中明确了房屋实际转让价格为160万元，南京市存量房交易合同及协议中关于房屋转让价款及装修款约定的目的是为了逃避国家税收，其行为损害了国家利益，故南京市存量房交易合同及协议中关于房屋转让价款及装修款约定依法应当无效。双方买卖房屋的实际转让价格应为160万元。关于梁立莉辩称因何薇签订合同时不具有购房资格，合同应当无效的辩解意见。对此，原审法院认为，虽何薇签订合同时不具备购房资格，但由于相关限购政策并不是法律或者行政法规，不应作为认定合同效力的依据，如何薇在转移登记过程由于其不符合购房资格，应自行承担相关法律责任。南京市存量房交易合同及协议除房屋转让价款及装修款约定无效外，并无其他无效情形，且该约定的无效并不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，房屋实际转让价格为160万元；梁立莉关于合同无效的辩解意见不予采信。
关于梁立莉是否应当双倍返还定金的问题。梁立莉关于退还何薇10万元的解释前后不一致，梁立莉的第一次陈述对其明显不利，但提供的现有证据不足以证明梁立莉第一次陈述不实，故应采信梁立莉第一次的陈述，即应认定：梁立莉在何薇未表示不购买该房的情况下将10万元退还何薇。从现有证据来看，虽然何薇在梁立莉退款前一天已另行购买其他房屋，但从梁立莉的第一次陈述来看梁立莉对此并不知情，如果是何薇不购买该房，梁立莉可以依照约定没收定金，并不存在退还定金。故何薇陈述其是由于梁立莉表示不再出售该房才另行购买其他房屋具有合理性。梁立莉在何薇未表示不购买该房，且合同约定的何薇付款期限未届满的情况下，将已收款项退还何薇，应认定梁立莉是通过行为的方式表明其不再出售该房。梁立莉不履行约定的债务，构成违约，应当双倍返还定金。
综上，梁立莉通过退款的行为表示不再出售该房，应当承担双倍返还定金的法律责任，现已退还10万元定金，故梁立莉仍应向何薇返还定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，原审法院判决：梁立莉于判决发生法律效力之日起十日内返还何薇定金10万元。一审案件受理费1150元，由梁立莉梁立莉负担（此款何薇已预付，梁立莉在给付上述款项时直接给付何薇）。
梁立莉不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。1、签订房屋买卖合同时，何薇只向我方支付了2万元定金，定金收条左下方有何薇向梁立莉索要的招商银行卡号及手机号，收条落款日期是2013年3月3日，但何薇实际付完款是在3月30日，何薇未按照约定在3月3日足额支付10万元定金。定金必须是当时支付的款项，因此上诉人梁立莉认为定金数额实际上只有2万元。虽然梁立莉3月3日出具了收到10万元定金的收条，但实际上只收到对方2万元定金，对方并未按照约定在当日再向梁立莉卡内打入余下的8万元定金，构成违约。二、涉案合同合法有效，应该全面履行。原审经审理查明，何薇在本合同履行期内又通过中介购买了案外人赵娟的房屋。而何薇拥有两套房，不具备再次购买的条件。三、梁立莉是按照对方指示退还了10万元已付款。对方接受了10万元退款表明双方已经解约，不再履行。原审认定上诉人构成违约，应该双倍返还定金认定是错误的。四、何薇已和案外人履行购房手续，无法再与上诉人履行购房合同，一审认定上诉人不履行债务是错误的。上诉人至今没有出售涉案房屋。没有任何证据证明我方不履行约定债务，构成违约。五、原审程序违法，简易程序针对案情简单，争议不大的案件。本案案情并不简单，应按普通程序进行审理。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回何薇的诉讼请求，并由何薇承担一、二审诉讼费用。
被上诉人何薇答辩称，一、被上诉人不存在违约行为。10万元定金，既有合同约定，也有定金收条，并有我方相应付款佐证。虽然何薇在签订合同时不具备购房资格，但在购房当日就与案外人签订合同，出售自己名下一套房产，在2013年5月20日已经办理了过户手续，此时何薇具有购房资格。2013年6月4日对方明确表示不再履行合同后，何薇才与案外人赵娟签订购房合同，对方主张我方三次违约不成立。二、原审对8万元汇款性质的认定合情合法。三、涉案合同是双方真实意思表示。虽然何薇存在隐瞒名下有两套房产的微小瑕疵，但我方随时可以出售名下房产，实际上，在签订合同当天何薇已出售了名下一套房产，涉案合同合法有效。双方合同签订后，因房价大幅上涨，对方单方面毁约，导致我方巨大损失。四、原审适用简易程序符合法律规定，上诉人的上诉意见是对法律曲解。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，请求驳回上诉，维持原判。
二审与原审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。二审庭审中，中介南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的职员马良、马亮出庭作证，其陈述：“2013年3月3号，何薇通过我公司与梁立莉签订了的房屋买卖合同，何薇向梁立莉支付了定金，当时何薇带的钱不够，打了一个欠条给梁立莉，3月底之前把所欠定金给付梁立莉。6月左右，梁立莉向我公司表示涉案房子不想卖了；6月4号，双方到我店进行了一次协商，梁立莉要求加价，双方协商不成，当时梁立莉明确表示涉案房子不卖了”。被上诉人何薇对证人证言无异议。上诉人梁立莉认为双方签订了阴阳合同，其要求把合同修改，对方不同意，在这种情况下才说不卖房。证人陈某陈述：“我与梁立莉曾到我爱我家中介公司，当时梁立莉要找的工作人员不在，听中介公司其他人员讲，何薇的房子卖不了”。被上诉人认为陈某的证人证言并不能说明问题。上诉人梁立莉认可陈某的证人证言。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于定金数额问题，2013年3月3日，上诉人梁立莉与被上诉人何薇双方签订的南京市存量房买卖合同约定的定金数额为10万元，同日梁立莉出具的定金收条上写明收到定金也是10万元，虽何薇在签订合同当日只支付2万元，但之后何薇也将差额8万元给付了梁立莉，在此期间双方并未就定金数额进行调整，故上诉人梁立莉主张定金数额为2万元的理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人梁立莉是否存在违约行为。从本案查明的事实与马良、马亮证人证言可以看出，梁立莉在合同约定何薇付款期限未满前，梁立莉就明确表示不想出售涉案房屋，并以退还定金10万元的实际行为表明其不再履行合同义务，故上诉人梁立莉构成违约。何薇有权要求解除合同，并要求上诉人承担违约责任。何薇是因梁立莉表示不再出售涉案房屋后才另行与案外人签订了房屋买卖协议，其另行购房具有正当性。根据定金罚则规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。故原审认定梁立莉构成违约，应当双倍返还被上诉人何薇定金10万元，有事实与法律依据，原审判决并无不当。本案案情并不复杂，原审法院适用简易程序审理本案，并不存在程序违法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2300元，由上诉人梁立莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年四月十七日
书 记 员 林雨虹