上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4397号
上诉人(原审被告、反诉原告)戴学斌，男，1963年1月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人戴斌，上海市申华律师事务所律师。委托代理人戴学诚(系戴学斌之兄)，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)万磊，男，1978年7月26日出生，汉族，户籍地河南省。被上诉人(原审原告、反诉被告)陆丽，女，1982年3月13日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托代理人李伟，上海鼎善律师事务所律师。委托代理人王景慧，上海鼎善律师事务所律师。上诉人戴学斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年10月5日，万磊、陆丽与戴学斌及上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称“菁英公司”)签订《房地产买卖居间协议》，约定：万磊、陆丽以人民币(以下币种均为人民币)216万元的价格向戴学斌购买本市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。当日，万磊、陆丽与戴学斌签订了《房屋买卖合同》。同日，万磊、陆丽支付戴学斌定金5万元。2015年10月19日，戴学斌(甲方)与万磊、陆丽(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方系争房屋，转让价款为216万元；甲乙双方确认在2016年1月20日前办理转让过户手续；乙方未按付款协议约定付款的，按逾期未付款日万分之五计算支付甲方赔偿金，逾期超过30日仍未付款的，甲方有权单方解除合同，乙方承担除前款的违约金外，还应按照总价20%支付违约金。合同补充条款约定，乙方若需要申请贷款的，应于签订合同后60个工作日内，备齐贷款资料办理申请手续，自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同额度的，则乙方应于过户之前现金补足；本次交易甲乙双方按规定缴纳的税、费均由乙方承担并支付。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同当日，支付部分首期房价款59万元，菁英公司将代为保管的定金5万元转为首付款，如此共同构成全额首付款65万元；首期房款中包含尾款1万元由乙方保管；上述事项完成后三个工作日内，甲方全额还清欠抵押权人的贷款余额，菁英公司协助甲方办理抵押注销手续；乙方在办理转让过户手续之前支付甲方第二期房款41万元；甲方同意乙方贷款110万元支付第三期房款，若乙方贷款未经审核通过，或额度不足，应于送件当日补足并支付甲方；待乙方之贷款经银行审核通过后七个工作日内，甲乙双方办理产权过户手续，待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方将他项权证送至银行，银行支付甲方第三期房款；待银行将第三期房款支付至甲方指定帐户后三日内，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款1万元。次日，万磊、陆丽支付戴学斌房款59万元。2016年1月，万磊、陆丽起诉至原审法院，称其为改善居住条件将自有的本市祁连一村的房屋出售，购买系争房屋。2015年10月5日，万磊、陆丽经菁英地产居间与戴学斌签订《房屋买卖合同》，约定，戴学斌以216万元的价格将系争房屋出售给万磊、陆丽，万磊、陆丽于签订示范合同文本当日支付65万元，并以贷款形式支付第二期房款。2015年10月20日，万磊、陆丽与戴学斌签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，双方于2016年1月20日前办理过户。因万磊、陆丽非本市户籍，网签上述《上海市房地产买卖合同》时名下的祁连一村房屋尚未过户给他人(该房屋于2015年11月30日完成过户)，故无法办理贷款。中介方在万磊、陆丽不知情的情况下，撤销了网签合同，通知买卖双方至中介公司，要求只修改合同时间，其他条款不变的情况下重新打印《上海市房地产买卖合同》，但戴学斌不予配合，导致万磊、陆丽无法贷款及过户。万磊、陆丽认为，重签网签合同系行政登记需要，买卖双方无需对合同的权利义务重新作出约定，而仅仅是登记一个新的签约日期，双方之间的原有买卖合同仍合法有效，故请求判令：戴学斌继续履行合同，并办理过户手续。戴学斌辩称并提起反诉称，戴学斌不知道中介公司已经撤销了双方的网签合同，戴学斌按照约定于2016年1月20日至房地产交易中心办理过户，但万磊、陆丽未支付第二期房款。万磊、陆丽从未告知戴学斌其属于限购对象，戴学斌有权不与万磊、陆丽重新签订合同，故不同意万磊、陆丽的诉请。戴学斌已经向万磊、陆丽发过解约通知书，故反诉要求确认《上海市房地产买卖合同》于2016年2月21日解除，万磊、陆丽支付赔偿金22,500元及违约金43.2万元。原审另查明，2015年10月1日，万磊、陆丽与案外人李某某、张某某签订了房屋买卖合同，约定，万磊、陆丽将宝山区祁连一村XXX号XXX室房屋出售给李某某、张某某。2015年12月11日，宝山区祁连一村XXX号XXX室已经登记至李某某、张某某名下。原审审理中，万磊、陆丽提供：2015年12月31日，万磊与戴学斌的电话录音，主要内容为，万磊表示，给你们付全款216万元，可不可以签合同；戴学斌表示，重签就是3万元一个平方，还有戴学斌两套房屋的所得税要增加。戴学斌表示，真实性不予认可。戴学斌提供：1、戴学斌于2016年2月21日发给万磊、陆丽的解除合同通知书，主要内容为，因万磊、陆丽未在2015年10月20日支付第二笔购房款，通知你方解除合同，并保留追索赔偿金、违约金的权利；2、快递寄件凭证。万磊、陆丽表示，未收到过上述通知。原审审理过程中，万磊、陆丽将剩余房款152万元交至原审法院代管，并表示，自愿补偿戴学斌3万元。原审法院经审理后认为，万磊、陆丽与戴学斌于2015年10月19日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。万磊、陆丽在签订该合同时名下的房屋尚未过户，以该合同无法办理银行贷款。其在合同履行期内，将自己的房屋过户给了他人，提出重新签订与原合同内容一致的买卖合同用于贷款，并非要求变更合同的权利义务，也不对戴学斌的利益造成侵害。故万磊、陆丽提出重签合同的要求并不构成违约。且上述买卖合同网签备案已被撤销，故万磊、陆丽与戴学斌在2016年1月20日不重新签订合同，事实上也无法办理过户。万磊、陆丽在合同约定的过户日期前已经向戴学斌表达了过户要求，并愿意现金付清房款，戴学斌拒绝过户缺乏依据。戴学斌之后再以万磊、陆丽逾期付款、逾期过户为由解除合同，及要求万磊、陆丽支付违约金，法院不予准许。万磊、陆丽现已将剩余房款支付至原审法院代管，其要求继续履行合同，法院予以准许。万磊、陆丽自愿补偿戴学斌3万元，可以准许。原审法院据此作出判决：一、戴学斌于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋及该房屋房地产权利交付万磊、陆丽；二、万磊、陆丽于判决生效之日起十日内，支付戴学斌房款152万元及补偿款3万元；三、戴学斌要求解除《上海市房地产买卖合同》等反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人戴学斌不服，向本院提起上诉称：一、原审法院审理程序错误。1、万磊、陆丽在原审庭审中未当庭提供其名下祁连一村房屋的交易、过户的相应证据。原审查明的2015年12月11日祁连一村房屋已登记在李某某、张某某名下一节事实，系采信了未经质证的证据，属于程序错误。即便万磊、陆丽庭后提供的相应证据真实，但签订涉案《上海市房地产买卖合同》前后，万磊、陆丽均未告知戴学斌其有一套祁连一村房屋，也从未提出过要等祁连一村房屋出售后才能履行买卖合同。2、菁英公司作为中介方，在《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》中均盖了章，依法属于合同的一方。万磊、陆丽因房屋限购政策未获银行贷款后，菁英公司在未通知双方当事人的情况下，擅自去房地产交易中心撤销了网签合同。为此，戴学斌原审中申请追加菁英公司为本案被告参加诉讼。该节事实在原审判决书中没有任何表述。二、原审法院未全面查明事实。1、2016年1月20日当天，双方当事人都去了房地产交易中心，此时万磊、陆丽如果按照合同约定以现金补足房款152万元，房屋过户手续仍可完成，但事实上万磊、陆丽要求重新签订《上海市房地产买卖合同》，法律上没有强制性规定要求戴学斌必须重新签订合同的义务。2、戴学斌于2016年1月18日分别向菁英公司及万磊、陆丽发出通知，告知2016年1月20日是万磊、陆丽在交易中心支付第二期房款的最后期限及办理过户手续。上述事实证明戴学斌要求万磊、陆丽严格履行合同，但原审判决书对此未作表述。3、原审判决记载：庭审过程中，万磊、陆丽将剩余152万元房款交法院代管并自愿补偿3万元的事实。原审庭审中未涉及到这个事实。三、原审法院认定事实的错误导致主观认为错误。1、原审法院认定万磊、陆丽提出重签合同不构成违约，没有法律依据。2、原审法院关于戴学斌拒绝过户的认定，缺乏依据。四、原审法院适用的法律条款与事实不完全适当。戴学斌依据《上海市房地产买卖合同》的约定于2016年2月21日书面向万磊、陆丽发出《解除合同通知书》，发送的时间、地址均在约定之内，故戴学斌与万磊、陆丽签订的《上海市房地产买卖合同》依法应予解除。且原审判决支持万磊、陆丽自愿补偿3万元，没有完全体现万磊、陆丽的违约责任。五、戴学斌将系争房屋出售后，购买了案外人王某某名下的灵石路房，但因万磊、陆丽无法按照合同约定的时间付清剩余房款，导致戴学斌无力支付灵石路房屋的房款，为避免承担35万元的违约责任，其只能将灵石路房屋转卖给戴学诚。综上，请求二审法院撤销原审法院，发回重审或依法改判支持戴学斌的原审反诉请求。被上诉人万磊、陆丽答辩称：双方约定的过户日期是2016年1月20日，万磊、陆丽在2015年12月已获得了网签的资格，戴学斌只需配合即可，并非戴学斌所称的万磊、陆丽没有购房资格。原审中万磊、陆丽已将剩余房款全部支付到法院代管款账户，同时万磊、陆丽提交的证据也显示2016年1月20日其有能力和诚意履行合同，是戴学斌拒绝配合重新网签合同导致剩余房款未能按时支付。戴学斌与案外人之间的房屋买卖行为与本案没有关联，万磊、陆丽对戴学斌所称的转卖房屋的真实原因并不清楚，该房屋交易已经完成，不存在戴学斌所称的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，戴学斌提供：1、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据，证明戴学斌将系争房屋出售给万磊、陆丽后没有其他房屋，因此向案外人王某某购买灵石路房屋，约定2016年3月1日戴学斌拿到过户收据后支付尾款75万元，并约定如尾款不能支付，则要支付违约金35万元；2、佣金确认书，证明戴学斌就灵石路房屋向中介公司支付了佣金；3、收款收据、房屋买卖补充协议，证明2015年12月20日王某某收到戴学斌支付的95万元，戴学斌应在2016年3月1日前支付王某某65万元房款；4、变更买受人协议书、上海市房地产证，证明因万磊、陆丽未按约在2016年1月20日支付151万元房款，导致戴学斌不能按照其与王某某之间的合同约定支付剩余款项，戴学斌只能将灵石路房屋转让给戴学诚以避免承担违约责任，最终系由戴学诚妻子取得灵石路房屋的产权。万磊、陆丽对戴学斌提供的证据的真实性均予认可，但认为戴学斌支付灵石路房屋尾款是在2016年3月1日，万磊、陆丽在2016年1月20日就表达了以现金方式向戴学斌支付剩余房款的意愿，是戴学斌自己不愿意接受；对戴学斌转让灵石路房屋的原因不予认可，对其所主张的损失亦不予认可，且认为与本案无关。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，虽然2015年10月19日双方签订《上海市房地产买卖合同》时，万磊、陆丽名下尚有房屋未过户，以致该合同无法办理银行贷款，但至2015年12月11日即双方约定的2016年1月20日过户日之前万磊、陆丽已将自己名下的房屋过户给他人，在该合同网签备案已被撤销的情况下，万磊、陆丽要求与戴学斌重新签订与原合同内容一致的《上海市房地产买卖合同》用于贷款，并非是与戴学斌另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已，况且，在此种情况下，若双方不重新签订合同，亦无法办理系争房屋过户手续。合同约定万磊、陆丽逾期超过30日仍未付款的，戴学斌有权单方解除合同，但在合同约定的过户日前，万磊、陆丽已向戴学斌提出要求过户并愿意现金补足房款，戴学斌拒绝过户，故戴学斌以万磊、陆丽逾期付款超过30日为由要求解除合同并支付违约金，理由缺乏依据，本院不予支持。原审诉讼中，万磊、陆丽基于实际情况又自愿再支付补偿款3万元，且将剩余房款及补偿款交付至原审法院，基于上述事实，原审法院判决双方合同继续履行，由戴学斌将系争房屋及房屋权利交付万磊、陆丽，所作处理并无不当，应予维持。戴学斌虽在原审时申请追加菁英公司作为本案被告参加诉讼，但本案系房屋买卖合同关系，就买卖合同纠纷而言，中介方并非必须的当事人，原审对此未予采纳亦无不当。综上所述，戴学斌的上诉理由，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,570.50元，由上诉人戴学斌负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年六月十四日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……