江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安开民初字第0169号
原告顾勇芳。
委托代理人周希勤。
被告高华。
委托代理人丁维仁。
被告吉兰。
第三人吉宏。
第三人梅红玲。
第三人徐建祥。
吉兰、吉宏、梅红玲、徐建祥的共同托代理人张振华，江苏伯策律师事务所律师。
原告顾勇芳与被告高华、吉兰所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史友军独任审判，于2013年4月2日公开开庭进行了审理，原告顾勇芳及其委托代理人周希勤，被告高华的委托代理人丁维仁，被告吉兰及其委托代理人张振华到庭参加诉讼；后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年6月29日公开开庭进行了审理，原告顾勇芳及其委托代理人周希勤，被告高华的委托代理人丁维仁，被告吉兰及其委托代理人张振华到庭参加诉讼；2014年6月4日，本院依法追加吉宏、梅红玲、徐建祥为第三人，并于2014年6月17日公开开庭进行了审理，原告顾勇芳及其委托代理人周希勤，被告高华的委托代理人丁维仁，被告吉兰的委托代理人张振华，第三人吉宏、梅红玲、徐建祥及其共同委托代理人张振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾勇芳诉称：2009年12月1日，原告为便于通过被告高华向银行借款，以房屋买卖的形式将原告所有的海安镇中坝南路66号9幢105室登记在被告高华名下，但事后被告高华未能帮原告向银行借到原告期望的借款，而高华却在原告不知情的情况下，将实际为原告所有的海安镇中坝南路66号9幢105室房产非法转让给吉兰。其间，被告高华、吉兰多次以不同的主体、理由起诉原告，严重影响原告的生活。现请求判令确认二被告转让房产的行为无效，确认海安镇中坝南路66号9幢105室归原告所有，被告承担本案诉讼费。
被告高华辩称：原告请求确认高华与吉兰之间的案涉房屋买卖行为无效以及请求确认案涉房屋归谁所有没有任何事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告吉兰辩称：我经房产中介机构介绍，于2010年12月13日向高华购买位于海安镇中坝南路66号金海国际花园9幢105室住房一套，价格为59.68万元，中介费5000元，过户费14000元，吉兰于当日向高华支付购房款，向中介公司支付了中介费，并于同年12月15日到海安县房屋产权管理所办理房屋产权过户登记，同年12月16日办理国有土地使用权证过户手续。高华为海安镇中坝南路66号金海国际花园9幢105室住房在产权登记机关的所有权人，吉兰在购房后到房屋产权登记部门办理变更登记时，房屋产权登记部门并未提出该房屋有任何禁止变更的记载。不动产以登记为公示原则，行政机关的登记，目的是向社会公开，产生物权公信，保护善意第三人，维护交易安全，吉兰在向高华购房时有理由相信高华是房屋过户前的合法所有人，具有作为该房屋所有人应有的所有权能，吉兰向高华支付合理对价，尽到了一个正常人在交易中的审慎注意义务，高华与吉兰之间的房屋买卖合同合法有效，吉兰善意取得房屋所有权，同时依法办理了房地产产权登记手续，吉兰是海安镇中坝南路66号金海国际花园9幢105室的合法所有人，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人吉宏述称：我是2010年12月12日左右通过丰源房
产中介介绍了顾勇芳住的房子，当时不知道是顾勇芳住的，中介也没有告诉我房子是谁的。我去看了房子之后，中介告诉我房子是高华的，我们也去房产交易所查了的，房子确实登记在高华名下。谈价钱时是高华派的一个人和中介的人，还有我，共三方，当时谈的房款596000元，中介费除外，过户费我们自己承担，当天给了2万元。当时我们三个人（吉宏、徐建祥、梅红玲）合伙买的这个房子，但登记在吉兰名下，是因为吉兰想把住房公积金拿出来，我和梅从玲也是做房产中介的，我们买房的目的是想投资，当时房价在涨，我们三人谈的是各出资20万元，但实际我投了25万元，徐建祥出资20万元，梅红玲出了15万元，我们三人都有手续，风险和利润都按照出资比例承担。2011年正月初五，有客户去看房子，我们发现顾勇芳正好在家里，门钥匙也换了。对于吉兰起诉的情况我们是知道的，我们是以登记的所有权人的名义起诉的，房产最后明确给吉兰或者给我们都没有异议。
第三人徐建祥、梅红玲述称：同吉宏陈述的情况。
经审理查明：顾勇芳、丁孝晨于2008年2月14日登记结婚。高华于2008年9月22日向本院起诉，要求丁孝晨归还借款120万元、利息24万元，经高华申请，本院对案涉房屋采取了保全措施（登记所有权人为顾勇芳），后经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，丁孝晨承诺于2008年11月30日前归还借款140万元，如按期履行，高华则放弃其他诉讼请求，如不按期履行，高华有权以144万元扣减已给付部分向法院申请执行。同年12月23日，高华申请执行；2009年3月21日，高华申请终结执行。
2009年12月1日，高华与顾勇芳签订房屋买卖协议一份，约定顾勇芳将案涉房屋出卖给高华，总价40万元（含装修、电器），同日，顾勇芳向高华出具收款40万元的收条。12月2日，高华代为归还案涉房屋尚欠银行按揭贷款185199.14元，同日，高华向本院申请解除对案涉房屋的查封。12月3日（高华称实际应为12月2日），高华出具承诺书一份，载明：本人于2009年12月2日以人民币肆拾万元整购买了顾勇芳拥有的海安县海安镇中坝南路66号9幢105室住房壹套，建筑面积129.79平方米，已付顾勇芳未还按揭款计贰拾万元整，现作如下承诺：1.本人只将该房屋抵押给银行贷款，绝不转让、出卖、居住、租住。2.在贷款期限内，本息由顾勇芳偿还；借款到期后，本人承诺无条件将该房屋产权过户到顾勇芳名下。3.在贷款期限内，只要顾勇芳按期偿还银行贷款，本人承诺房屋居住权仍属顾勇芳所有，本人不居住、不转租、不收取顾勇芳房屋租金。4.如顾勇芳无力偿还银行贷款，房屋处置权属顾勇芳所有。如银行要求处理该房屋，银行贷款外的剩余价值归顾勇芳所有。出具承诺书之后，双方当事人到海安县房屋产权监理所办理了产权过户手续。2009年12月4日，高华领取房屋所有权证。
2010年5月13日，高华持房屋所有权证诉至本院，以其为房屋所有权人为由，要求顾勇芳、丁孝晨搬出海安县海安镇中坝南路66号9幢105室。在该案审理中，高华确认办理过户手续之后未以案涉房屋向银行抵押贷款。对于收条中载明的40万元，高华在该案第一次庭审中称由其代为归还银行20万元，同时交给顾勇芳20万元。高华在该案第二次庭审中又称代为归还银行20万元，还有20万元用高华代丁孝晨归还的两笔担保借款22万元抵算。顾勇芳、丁孝晨仅认可高华代为归还银行20万元，其他并未收到任何款项，对于高华所称代为归还担保借款不是事实，即便是事实也是高华与丁孝晨之间的债权债务关系，不等同于房款的履行。顾勇芳、丁孝晨称当时打40万元的收条是基于大概能以案涉房屋到银行贷款40万元，所以顾勇芳就打了40万元的收条，贷款出来之后先归还高华20万元，剩下的钱由丁孝晨运作经营。
2010年11月11日，本院作出（2010）安开民初字第0214号民事判决书，判决驳回高华的诉讼请求。一审判决后，高华不服，向南通市中级人民法院提起上诉。此后，高华向南通市中级人民法院提出申请，称案涉房屋已过户给第三人，起诉时所存在的妨碍已不复存在，申请撤回上诉及一审诉讼请求。南通市中级人民法院于2011年3月11日作出（2011）通中民终字第0112号民事裁定书，裁定准许高华撤回对顾勇芳、丁孝晨的上诉请求及一审诉讼请求。
在高华提起上诉过程中，2010年12月13日，高华将案涉房屋转让给吉兰并于当日到房屋产权监理所申请办理过户手续，对于购房款的数额，高华与吉兰均称为596800元，吉兰称通过哥哥吉宏的银行帐户汇款44万余元，余款用现金支付。2010年12月16日，吉兰拿到房屋所有权证，登记时间为2010年12月15日，同日，双方到海安县国土局办理了国有土地使用权登记手续。至此，吉兰取得了讼争房产的房产证和土地使用证。
2010年12月15日上午9点多，丁孝晨、顾勇芳的邻居发现有人进了丁孝晨的家，便通知在外地的丁孝晨，丁孝晨委托朋友报警。接处警工作登记表记载：处警民警现场调查得知丁孝晨因房产问题与高华发生纠纷，告知高华与丁孝晨通过法律途径解决。顾勇芳、丁孝晨从外地回来后发现家中物品大多被搬走，便向公安机关报案。2011年农历正月初五，顾勇芳、丁孝晨又将家具、电器等物品搬进房屋内，并居住至今。
另查明：原告吉兰与第三人吉宏系兄妹关系。第三人吉宏、梅红玲均从事房产中介，第三人徐建祥系某公司职员。本案审理中，第三人吉宏主动向本院陈述其所述称的情况，第三人徐建祥、梅红玲亦到庭陈述了三人共同出资，由吉宏经手共同以吉兰名义购买案涉房屋进行投资的情况。为便于查明本案的事实，本院依法追加吉宏、徐建祥、梅红玲为第三人参加诉讼。根据第三人吉宏的陈述“2010年12月12日获知案涉房屋出售信息，当天下午在中介的陪同下去看房，高华本人没有到场，当天即谈妥交易价格并给付了定金，约定第二天办理过户手续……12月13日上午10点左右到行政服务中心办理过户手续，有中介和高华夫妇在场……隔了两天高华将房子交给了我们，12月15日发生纠纷时我也在场，民警让我们不要缠事，通过法律途径解决……房子到手后大概1个星期我们进行了简单的装修，装修期间顾勇芳的律师到场，说这个房子不是高华的，是顾勇芳的，还拍了照片，到第二年正月初五，我带人去看房子，发现顾勇芳住在里面，我报了警……我们三个人买这个房屋的目的是炒房，不是用于居住，与高华没有签订房屋买卖合同，是口头协议，到行政服务中心后按照要求签订了协议，协议上约定的价格是406000元，目的是为了少交契税……以我们的名义买就要算二手房过户，吉兰本身无房，以吉兰的名义买这里面少费用，还可以把她的住房公积金套取出来……我是在房子发生纠纷之后找中介要了高华的号码与高华见面谈的，高华说这个房屋已经抵给他了，丁孝晨欠他的钱，叫我不要怕，反正我得不到房子，也得到钱……”。审理中，高华、吉兰对第三人所陈述的情况均表示认可。
2011年9月，吉兰诉至本院，要求顾勇芳、丁孝晨从案涉房屋中搬出，本院进行了开庭审理。2012年8月，吉兰申请撤回诉讼。同年12月，吉兰再次提起诉讼，该案案号为（2013）安开民初字第0027号。
本案在审理过程中，根据原告顾勇芳的申请，本院依法采取保全措施，于2014年4月25日查封了被告吉兰名下的位于海安县海安镇中坝南路66号9幢105室房产一套。
上述事实，有本院（2010）安开民初字第0214号民事判决书，南通市中级人民法院（2011）通中民终字第0112号民事裁定书，案涉房屋所有权证（复印件）、国有土地使用权证（复印件）、高华出具的收条、海安丰源房产中介服务部收条、中国邮政储蓄银行汇款记录（复印件），第三人徐建祥、梅红玲出具的收条（复印件），本院谈话笔录以及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。
本院认为：一、高华与顾勇芳之间的房屋买卖行为的性质。从高华向顾勇芳出具的承诺书来看，高华主动放弃了法律规定的占有、使用、收益、处分的权利，双方之间唯一的真实意思表示在于，将房屋登记于高华名下再用该房抵押向银行贷款，所贷出的款项部分归还高华代顾勇芳偿还的银行按揭贷款，部分给顾勇芳使用。因此，尽管双方之间签订了房屋买卖合同并办理了过户手续，但尊重客观事实、回归交易本质，可以确认该行为并非实质意义上的房屋买卖，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。所以，在高华与吉兰签订房屋买卖合同时，该房屋的所有权人应为顾勇芳，而非高华，高华转让该房的行为系无权处分。
二、高华取得房屋所有权证后的行为及高华与吉兰签订的房屋买卖合同效力分析。顾勇芳将房屋过户至高华名下后，高华并未按约定向银行抵押贷款，而是在很短的时间内持房屋所有权证向本院起诉，要求顾勇芳、丁孝晨搬出，其行为完全违背了当初的承诺，是一种极为恶劣的不诚信行为。在被本院依法驳回诉讼请求后，高华在上诉期间利用仍持有房屋所有权证的有利时机将处于争讼状态的案涉房屋转让给吉兰，其目的就是为了对抗一审判决，严重妨碍了案件的正常审理，属于妨碍民事诉讼的违法行为，其与吉兰签订的房屋买卖合同不受法律保护。
三、吉兰或吉宏等第三人是否为善意取得？所谓善意取得，是指第三人不知并不应知转让人是非法转让。本院认为，吉兰或吉宏等人并非善意取得。
（一）购房是重大行为，购买者必须对房屋作充分了解，尽审慎的观察、注意义务。案涉房屋存在重大争议，只要作一定的考察、了解，对该争议是比较容易发现的，更何况吉宏、梅红玲本就从事房产中介业务，对房屋情况的考察应该具备比一般人更专业的能力、更丰富的经验。除非自身存在重大过失，否则应该发现案涉房屋存在着重大争议。有两点事实可以更进一步证明这一点，一是吉宏在回答法官关于“丰源房产中介是否晓得房屋有问题”的问话时，吉宏回答“当时他们不成说，但事后我打听，张晖当时应当晓得房屋有问题，因为他除了和我联系外，在我们之前他还同其他房产中介公司联系过，人家说的房子有问题，他们不做。”可见，有些房产中介人做到了审慎观察、注意后，就发现了案涉房屋有问题。二是在办理过户手续过程中，争议很快就爆发。12月12日吉宏等人了解到该房，12月13日即仓促办理过户手续。12月15日交房时顾勇芳一方即报警，处警民警现场调查得知丁孝晨因房产问题与高华发生纠纷，而当时吉宏也在现场。12月16日，吉宏拿到房产证。由此也可见，吉兰或吉宏等人购房过程显得仓促而轻率。
（二）本案中吉兰是房屋买卖合同的买受人，严格而言，应当考察吉兰是否为善意。根据吉兰本人的自认，其作为买受人的目的是套取住房公积金；吉宏等人是为了炒房获利，登记于吉兰名下，是因为吉兰没有住房，将来房屋出售过户时可以少交相关费用。那么，很显然，吉兰作为购房合同相对人，其目的根本不是为了买房，对案涉房屋是否存在问题可能漠不关心，也就没有尽到审慎、注意义务，对于本来应知的房屋上是否存在重大争议也就可能认为不是自己的事情而不予过问。因此，难以认定吉兰系善意取得。
（三）起诉之初，吉兰多次表示由其出资购买，并向法庭详细陈述了出资、付款的情况，但在吉宏等第三人向法庭陈述了相关事实后，吉兰又表示全部认可，很显然，吉兰向法庭作了虚假陈述。由此，对吉兰陈述其当初系善意取得也让人难以相信。
综上所述，高华将原本处于争讼状态的房屋在诉讼程序中实施转让的行为不受法律保护，吉兰及吉宏等人受让案涉房屋亦非善意取得，本案讼争房屋的所有权人应为顾勇芳。原告顾勇芳的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告高华与被告吉兰之间的房屋买卖合同无效。
二、位于海安县海安镇中坝南路66号9幢105室住房一套归原告顾勇芳所有，房屋产权过户手续由顾勇芳于本判决发生法律效力后10日内到房屋产权交易管理部门进行办理，房屋产权过户费用由原告顾勇芳负担。
案件受理费13800元，由被告高华负担（已由原告顾勇芳代垫，被告高华在履行上述义务时一并给付原告顾勇芳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方人数提供上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 丁培培
审 判 员 史友军
人民陪审员 管金玲
二〇一四年七月二十四日
见习书记员 曹智梅
附：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利效益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。