湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初2988号原告：长沙市芙蓉区某某酒类经营部，住所地长沙市芙蓉区芙蓉路。经营者：肖某。委托代理人:钟海燕，湖南大鲲律师事务所律师。被告:长沙市芙蓉区某某餐厅，住所地长沙市芙蓉区。经营者：赵某。委托代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。委托代理人：孙玄帷，湖南众铭律师事务所律师。原告长沙市芙蓉区某某酒类经营部（以下简称“某某经营部”）因与被告长沙市芙蓉区某某餐厅（以下简称“某某餐厅”）发生相邻关系纠纷，于2016年6月6日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员章大峰担任审判长，人民陪审员余晓琴、陶术光参加的合议庭，于2016年12月6日对本案公开开庭进行了审理，书记员姚萍担任庭审记录。原告某某经营部的委托代理人钟海燕，被告某某餐厅的委托代理人文少波、孙玄帷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告某某经营部向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告立即对原告的经营场所长沙市芙蓉区芙蓉路106号门面屋面漏水部位进行维修；二、被告赔偿原告因漏水造成装修损失100079.39元、租金损失395988元（暂从2015年5月10日计算至2016年6月9日，自6月10日起至漏水问题修复之日往后推两个月止的租金损失（仅限2016年度的）按31726元/月的标准计算，如果2016年度仍未修复的，以后的租金损失标准根据租赁合同约定的该年度的租金标准计算）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告自2011年7月登记成立后，一直租用肖工所有的位于长沙市芙蓉区芙蓉路106号门面作为经营场所经营酒类产品，但被告从2013年承租位于原告承租门面楼上的201—203房屋用于餐饮经营，并对房屋进行装修后，原告所承租门面的屋顶便开始大面积漏水，损失严重。为此，原告多次找被告及二楼房东进行交涉要求其尽快解决房屋漏水问题，但被告怠于履行维修义务。因楼上漏水损坏了原告原有装修并严重影响原告经营，2015年初原告决定重新对承租房屋进行装修，在收到被告已经将房屋完全修复的答复并征得其同意装修后，原告于2015年4月1日与长沙市某某装饰设计有限公司签订了《施工合同》，合同约定工期为110日，装修公司依约进场装修，但是装修过程中屋顶仍在漏水。原告多次与被告协商，被告总是答复漏水问题已经解决，导致装修不断返工，严重影响工期，而且已装修部分也遭损毁。原告为降低损失只能停止装修，并多次找被告协商房屋漏水修复及损失赔偿问题，但是被告未能彻底解决漏水问题，双方就赔偿问题亦未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判如诉请。被告某某餐厅�辩称：一、原告没有证据证明其遭受损失系被告租赁的房屋卫生间漏水所造成，而且结合房屋坐落位置，存在多种可能的漏水原因。二、被告于2016年5月收到原告的告知函后才知道原告房屋存在漏水问题，收到函件后，从减少损失的角度出发，立即停用原卫生间并重新在另一地修建了卫生间，并将该情况于2016年6月26日书面告知了原告。三、原告要求赔偿损失的诉讼请求，部分缺乏事实和法律依据。对装修损失，同意鉴定意见的结论。对房屋租金损失，因被告直至2016年5月才得知漏水的情况，且了解该情况后积极对漏水问题进行了修复，故租金起算应从2016年5月计算至6月26日，原告方的主张租金标准过高，亦未提供交纳租金的相关证据佐证，被告对原告主张的租金标准不予认可，被告调查了涉案房屋同地段同面积租金为1万元左右，故请求法院酌情认定。当事人在举证期限内向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人提交的证据，本院经审理查明确认以下事实：某某酒类经营部2011年7月登记成立，租用使用长沙市芙蓉区芙蓉路106号门面（以下简称106号门面）作为经营场所。2013年某某餐厅承租了106号门面楼上的201—203房屋用于餐饮经营，并对房屋进行了装修，某某经营部称自某某餐厅经营起，其使用的106号房屋就出现漏水情况。2015年4月1日某某经营部与长沙市某某装饰设计有限公司（以下简称某某公司）签订了《某某装饰装修工程施工合同》，约定由某某公司对106门面进行装修，装修方式为全包，合同约定工期为2015年5月10日至8月30日。某某公司出具一份情况说明称：某某公司依约进场装修，5月底发现106号门面内楼板出现轻微漏水，告知了某某经营部负责人，因某某餐厅�之不理，为防止耽误工期同时因漏水问题不是特别严重，某某公司提议从106号门面内对漏水进行修补，补修之后继续开始了装修。8月份装修将完工的时候，房屋又出现大面积漏水，某某公司通知了某某餐厅和某某经营部负责人，装修被迫停工。某某餐厅于9月份通知积水已进行清理，漏水问题已处理。某某公司继续进行装修，2015年10月份106号门面的装修基本完工，在安装室内电器设备时，发现106号门面内二楼又出现大面积漏水，导致装修基本全部损毁。某某餐厅在接到通知后，停止使用二楼卫生间，并移走了卫生间，通知某某经营部和某某公司漏水问题已解决。某某公司于2015年12月，对106号门面的墙漆、天棚顶、吊顶等进行了重新拆除和二次装修，一个多月完工。但没几天又出现大面积漏水，106号门面内二楼装修又被全部损毁。某某经营部通知某某公司停工，待房屋漏水彻底解决后再进行装修。2016年5月5日某某经营部书面函告某某餐厅称：自2015年5月起，某某餐厅店面漏水、渗水导致其店面正在装修的天花板、墙体、装修装饰物等部位发霉、变形、脱落，电路损坏等问题。已经多次与某某餐厅联系协商，某某餐厅亦做出了厕所移位等相应措施，并通知某某经营部漏水问题已经解决，某某经营部遂先后两次进行了修复施工，但发现至今漏水问题并未完全排除，遂郑重告知要求某某在收到函件后停止侵害，排除妨害，并限令起收到函件后三日内与某某经营部协商损失赔偿事宜，否则将通过法律途径维护自身权利。2016年6月26日，某某餐厅函告某某经营部称，其受到某某经营部的告知函后，积极采取了相应措施，现餐厅已将厕所全部移位完毕，特书面告知，以免损失进一步扩大，某某经营部可立即进行修复、装修等工作。另查明，长沙市芙蓉区芙蓉路106号房屋系肖工所有，建筑面积113.57平方米，周某系肖某的妻子。2014年2月1日，周某与某某经营部签订了《房屋租赁合同》，合同约定，周某将106号门面出租给某某经营部，房屋租金每月27200元，租金每三个月一付。签约时，承租人支付房屋租金押金叁万元。租期48个月，自2014年2月1日至2018年1月30日止。某某经营部向本院提交了部分交纳房租租金的收条，但未提供付款凭据。长沙市芙蓉区201、202、203房屋属刘某建所有，2013年6月起，赵某承租201-203房屋用于经营某某餐厅。在本案审理过程中，因双方对漏水原因和漏水对106号门面造成的损失无法达成一致意见，某某经营部和某某餐厅分别申请了对漏水造成的装修损失和漏水原因进行鉴定。关于漏水造成损失的鉴定，经本院委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司经评估后作出SGC[2016]-09-038号《鉴定报告书》，鉴定意见为：长沙市芙蓉区106号门面因漏水造成的装修损失计算为100079.39元。该鉴定的《司法技术鉴定现场勘查记录表》载明，106号门面除墙漆、天棚漆及天棚吊顶、红松木装饰面板外，其余装修项目没有发生二次装修。某某经营部支付鉴定费用6187元。关于漏水原因鉴定，本院委托湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所进行鉴定，在鉴定机构通知某某餐厅交纳鉴定费用后，某某餐厅的委托代理人文少波向鉴定机构出具了情况说明，某某餐厅已明晰106号门面漏水原因，不再申请评估鉴定，故鉴定机构终止了该鉴定。因双方对房屋漏水时间、房屋现状及租金情况等无法达成一致意见，2016年12月30日，本院根据当事人的申请对涉案房屋进行了现�勘验，经现场勘查发现，106号门面未再出现继续漏水情况，106号门面原漏水位置对应的某某餐厅房屋内的卫生间已移位完毕，未使用涉水设备。2017年1月22日，本院组织双方进行质证，某某经营部主张106号门面内的漏水从2013年经营开始一直到2017年1月23日，房屋租金损失应从2015年5月10日计算至2017年1月13日。某某餐厅称收到某某经营部的告知函才知晓106号门面漏水的情况，故租金损失应从2016年5月5日计算至2016年12月30日止，至于2017年1月6日至13日106号门面内的漏水情况，并非因某某餐厅的原因所致。本院认为，本案的争议焦点问题有：一是106号门面因漏水造成的损失是否因某某餐厅房屋漏水所致，漏水的期限如何确定；二是某某经营部因漏水造成的损失如何计算。一、关于106号门面漏水的问题。某某餐厅和某某经营部作为上下房屋相邻各方的使用权人，行使各自权利应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，若一方给相邻方造成损失的，应当停止侵害、排除妨害，赔偿损失。结合本案现有的证据能确认因106号门面楼面顶板漏水造成部分室内装修设施损毁，延误了室内装修工期。在本案审理过程中，被告虽提出对漏水原因进行鉴定，但又撤回了鉴定申请。结合双方当事人的陈述和本院现场勘验情况，106号门面的房屋范围均由被告经营使用的201-203房覆盖，被告也曾将其承租房屋内的卫生间设施进行过改造，106号房屋内部分漏水位置与被告改造的卫生间位置相对应，双方也曾就漏水的情况进行了多次协商，被告也认可从2016年5月5日至2016年12月30日期限106号门面漏水系由其卫生间设置不当所致，故本院确认2016年12月30日前106号房屋因漏水造成损�系因被告不当使用房屋所致。因双方对漏水的时间持不同意见，本院认为，本案中因被告不当使用房屋造成漏水非因瞬间行为，系一持续的过程。从某某公司出具的《情况说明》可证明，106号门面从2015年5月份开始室内装修，因被告使用房屋不当，导致106号门面于8月份出现大面积漏水，装修被迫停止，之后复工又进行二次装修，由于重复漏水又导致106号门面内部分装修设施内损毁，双方确认截止2016年12月30日，被告将对应106号门面漏水位置的卫生间设施移除后，106号门面未再出现漏水现象。而2017年1月6日至1月13日，106号门面在靠房梁部位又出现漏水，原告未有证据证明该次漏水系被告侵权所致，故本院确认106号门面因漏水造成损失的期限为2015年8月至2016年12月30日。二、关于某某经营部因漏水造成的损失如何计算的问题。因漏水造成损失，�告主张了两部分：一是装修损失，二是租金损失。关于装修损失，双方确认按照鉴定报告评估的106号门面因漏水造成装修损失100079.39元计算，故被告应赔偿原告装修损失100079.39元。对租金损失，双方对106号门面因漏水会产生的租金损失无异议，被告对租金标准和计算期限有异议。本院认为，原告应付租金系一季度一付，且约定的月租金标准是27200元，原告虽提供了《租赁合同》和部分支付租金的《收条》，但从款项日常支付的经验来看，大额款项一般采用转账等方式支付，但原告未提供相应的转账支付凭据佐证，租金全用现金支付与常理不符，故本院对原告主张的租金标准不予认可。具体租金标准，本院参照涉案房屋同地段、同性质房屋的租金价格标准，酌情确定106号门面的月租金标准为12000元。关于租金计算期限，上文已分析漏水造成损失的期限为2015年8月至2016�12月30日，考虑到106号门面未再出现漏水现象后，需必要的门面装修修复期限，本院酌情确定给予一个月的装修修复期限，故租金损失应按12000元/月的标准计算18个月，共计216000元，故被告应赔偿原告租金损失216000元。此外，因2017年1月13日之后，106号门面未再出现漏水现象，故原告主张要求被告对漏水部位进行维修的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第八十三条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、长�市芙蓉区故乡风情餐厅于本判决生效后十日内向长沙市芙蓉区某某酒类经营部支付装修损失赔偿款100079.39元；二、长沙市芙蓉区故乡风情餐厅于本判决生效后十日内向长沙市芙蓉区某某酒类经营部支付租金损失赔偿款216000元；三、驳回长沙市芙蓉区某某酒类经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。案件受理费8741元，鉴定费6187元，共计14928元，由长沙市芙蓉区故乡风情餐厅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  章大峰人民陪审员  余晓琴人民陪审员  陶术光二〇一七年二月三日书 记 员  姚 萍