广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂14民终389号上诉人（原审原告）：崇左市江川商贸有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区沿山路（旧汽车站）。法定代表人：何成贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西运德汽车运输集团有限公司崇左汽车总站，住所地广西壮族自治区崇左市新城区山秀路。负责人：李素娟，该站总站长。被上诉人（原审被告）：广西运德汽车运输集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市友爱路4号。法定代表人：亓竞生，该公司董事局主席。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁薇，女，广西运德汽车运输集团有限公司法务。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高涛，男，广西运德汽车运输集团有限公司法务。上诉人崇左市江川商贸有限责任公司（以下简称江川公司）因与被上诉人广西运德汽车运输集团有限公司崇左汽车总站（以下简称崇左汽车总站）、广西运德汽车运输集团有限公司（以下简称广西运德公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江川公司的委托诉讼代理人何继宏、蒋丽丽、被上诉人崇左汽车总站、广西运德公司的共同委托诉讼代理人梁薇、高涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江川公司上诉请求：撤销江州区人民法院（2015）江民初字第836号民事判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、本案无论是根据事实还是证据，均可以证实上诉人与被上诉人崇左汽车总站已就续租达成合意的事实。1.上诉人与崇左汽车总站签订《房屋、场地租赁协议》后，开始进行施工建设综合市场，综合市场施工时间长，属长期使用的建筑物，崇左汽车总站对此是知情的，并积极配合上诉人办理相关审批手续，且在协议中也明确约定租赁场地用途是开设超市、市场经营等，上诉人还投入了巨额资金进行大棚建设，如果只是租赁一年，便会出现施工完毕合同就到期的情形，这不符合投资常理；2.崇左汽车总站已经收取上诉人2015年全年的租金，并且出具租金收据，应当视为一种承诺，一审判决认为这是上诉人的单方行为是错误的，崇左汽车总站在收取租金后直至双方发生纠纷，才退还2015年下半年的租金，这是一种单方违约行为。二、如前所述，上诉人与崇左汽车总站至少就2015年全年续租已经达成合意，现崇左汽车总站单方退还租金并提出解除合同，违反法律规定，其行为已经构成违约。三、崇左汽车总站应该赔偿上诉人搭建大棚的损失和经营户租金损失。1.上诉人经过崇左汽车总站同意建设综合市场，投入巨额资金用于土建、搭建大棚及其附属设施，崇左汽车总站违约提前解除租赁合同导致上诉人损失，该损失应该由崇左汽车总站赔偿；2.上诉人对搭建的大棚拥有所有权，现崇左汽车总站单方解除租赁合同，导致该建筑物被崇左汽车总站无偿占有使用，崇左汽车总站应对上诉人进行赔偿；3.崇左汽车总站对上诉人的招商行为是知情的，不存在未经崇左汽车总站同意擅自出租的情形，并且上诉人出租的是自己搭建的大棚，上诉人招商、与经营户签订租赁合同的行为是合法行为，崇左汽车总站提前解除合同的行为导致上诉人与其他经营户不得不解除合同，因此造成的损失应由崇左汽车总站赔偿。四、上诉人搭建大棚，崇左汽车总站是明知并且同意的，直至上诉人进行招商、崇左汽车总站单方解除租赁合同，崇左汽车总站都未提出过异议，故上诉人不存在违约行为，根据双方签订的协议，崇左汽车总站应该退还20万元履约保证金。被上诉人崇左汽车总站、广西运德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人发函至崇左汽车总站处请求续租时，崇左汽车总站并没有作出明确的同意续租的承诺，上诉人将2015年全年租金汇入崇左汽车总站的账户，崇左汽车总站出具收据只是确认收到上诉人单方汇款的事实，崇左汽车总站也及时将下半年租金予以退还，已经以自己的实际行动表示不同意续租请求，故双方在租赁期限到期后并没有达成续租的合意。二、由于双方并没有达成续租的合议，因此双方达成不定期租赁关系，崇左汽车总站已经提前一个月书面通知上诉人解除租赁关系，并要求返还场地，符合合同法第二百三十二条的规定，是合法有效的。三、上诉人并没有任何证据证实崇左汽车总站同意其搭建大棚，相反崇左汽车总站多次提醒上诉人该租赁场地为短期租赁期限一年，上诉人在明知期限仅为一年的情况下扔要擅自搭建大棚，并超过与崇左汽车总站的期限，将大棚出租给他人经营，属于上诉人自身经营错误所造成的损失，应由其自行承担。且在租赁期间，上诉人不仅存在擅自搭建大棚的行为，还存在擅自安装广告、开挖地板等违约行为，故上诉人请求退还履约保证金没有事实和法律依据。原审原告江川公司向一审法院起诉请求：1.判决被告崇左汽车总站赔偿原告搭建大棚的损失300万元（以评估结果为准）；2.判决被告崇左汽车总站赔偿原告退还经营户租金损失200万元；3.判决被告崇左汽车总站退还原告履约保证金20万元；4.判决被告广西运德公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实:被告崇左汽车总站是被告广西运德公司的分公司。2013年12月17日，案外人李江峰与被告崇左汽车总站签订《房屋、场地租赁协议》，由李江峰承租被告崇左汽车总站位崇左市沿山路原汽车客运中心一楼站房即部分停车场，租期一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金为60万元／年，用于经营综合市场。2014年4月14日，案外人李江峰向被告崇左汽车总站申请将涉案场地的承租人变更为原告江川公司，当日原告与被告崇左汽车总站签订《房屋、场地租赁协议》，租期及用途均不变。2014年5月4日，原告与被告崇左汽车总站再次签订一份《场地、房屋租赁协议》，增加原汽车客运中心内维修车间、车库、检验台等用于租赁，约定租期为2014年4月1日起至2014年12月31日止，租金为200826元。原、被告签订的两份《场地、房屋租赁协议》均约定了履约保证金，承租期内若原告无违约行为，被告则在协议期满后不计息退还保证金。合同签订后，原告依约向被告崇左汽车总站支付了40万元履约保证金，后被告崇左汽车总站退还了20万元。《场地、房屋租赁协议》第六条第5项均约定原告租用被告房屋、场地后，如经营需要须临时搭建遮阳挡雨棚或需改变场地现状（不得搭建永久性建筑和设施），必须事前书面征得当地政府及相关职能部门（如城建、规划、消防、工商、治安、环保等）和被告的同意。原告承租场地后，未经被告同意，在崇左汽车总站停车场内搭建了钢结构的大棚并出租给他人经营使用。2014年9月23日起，原告陆续向被告崇左汽车总站发函，协商续租事宜，被告崇左汽车总站以超出审批权限为由向其上级机构请示，但截止2014年l2月31日合同到期，被告仍未作出答复。租赁协议到期后，原告继续使用场地，被告崇左汽车总站于2015年6月17日发函要求原告支付2015年1-6月份的租金，原告将2015年全年的租金867768元转账给被告崇左汽车总站，被告崇左汽车总站于2015年6月30日向原告出具收据。但被告崇左汽车总站于2015年7月1日书面通知原告将退还2015年7-12月份的租金，并决定不再与原告续签原协议，并要求原告自行处理原租赁房屋、场地、物品、设施，恢复原状后于2015年7月31日前交还被告，原告于2015年7月3日收到该通知。而后被告崇左汽车总站于2015年7月6日退还2015年7-12月份的租金给原告。原告认为被告崇左汽车总站解除租赁关系不符合法律规定，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2015年1l月17日，原告提出对位于崇左市沿山路原汽车客运中心停车场内搭建的大棚及室外消防工程的工程造价进行鉴定的申请。2016年4月21日，一审法院委托广西金钰工程造价审计事务所有限公司对本案进行鉴定。2016年12月26日，该公司作出金钰[2o16］鉴字第1609号《崇左汽车站停车场内搭建的大棚造价鉴定意见书》，鉴定结论：崇左汽车站停车场内搭建大棚工程的造价为2486742.59元，搭建大棚消防工程的造价为57641.19元。原告支付鉴定费24000元。一审法院于2017年1月17日收到该鉴定意见书。原告在2017年1月24日的庭审中，坚持要求被告赔偿原告搭建大棚的损失300万元。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.《房屋、场地租赁协议》到期后，原、被告对租赁期限是否达成合意；2．被告解除租赁关系是否合法；3.被告应否赔偿原告搭建大棚的损失以及经营户租金的损失；4.被告应否退还履约保证金20万元给原告。一审法院认为：一、关于《房屋、场地租赁协议》到期后，原、被告对租赁期限是否达成合意的问题。首先，原、被告之间签订的《房屋、场地租赁协议》自2014年12月31日到期后，双方未就租赁期限签订书面协议。其次，原告虽主张与被告达成了租期三年的口头协议，但被告对此不予认可且原告未提交有效证据证实。最后，对于被告收取原告2015年全年的租金并开具收据的行为是否构成对租赁期限延续的问题，被告基于原告已经实际使用了半年的场地未付租金而发函要求原告支付2015年1-6月份的租金，该行为并无不当；原告将2015年全年的租金转账支付给被告是原告的单方行为，并不构成被告对租期延续的默认；而且被告在收到原告全年的租金后也已及时退还了下半年的租金。综上，《房屋、场地租赁协议》到期后，原、被告对涉案场地的租赁期限并没有达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，《房屋、场地租赁协议》到期后，原告继续使用涉案场地，双方之间成立不定期租赁关系。二、关于被告解除租赁关系是否合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，出租人在合理期限内提前通知承租人即可解除租赁关系。本案中，被告于2015年7月l日书面通知原告于2015年7月31日前返还场地，该行使解除合同的行为符合法律的规定，予以确认，被告解除涉案场地的租赁关系的行为合法，并无不当。三、关于被告应否赔偿原告搭建大棚的损失以及经营户租金损失的问题。基于对第二个争议焦点的评议，被告解除租赁关系的行为并无不当，因解除租赁关系所造成的各项经济损失不应由被告承担。而且原告违反《房屋、场地租赁协议》的约定，未取得被告的同意擅自搭建大棚，并超过与被告租赁期限将搭建的大棚出租给他人用于经营，属于自身的错误，所造成的损失应当自行承担。四、关于被告应否退还履约保证金20万元给原告的问题。原、被告在《场地、房屋租赁协议》约定原告不得搭建永久性建筑和设施，搭建临时性的遮阳挡雨棚应经过被告的书面同意，现原告未取得被告书面同意即在承租场地内搭建了钢架大棚，违反协议的约定。而根据原、被告双方在协议中对履约保证金的约定，承租期内若原告无违约行为，被告则在协议期满后不计息退还保证金，现原告未经被告同意搭建钢架大棚违反合同的约定，保证金不予退还。因此原告诉请退还保证金没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：驳回原告江川公司的诉讼请求。案件受理费48200元，由原告江川公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.被上诉人崇左汽车总站于2014年4月20日、6月18日向上诉人发出的通知及2015年6月25日向上诉人发出的答复函都明确指出不同意上诉人对租赁场所的改造，并重申租赁期限至2014年12月31日到期，故上诉人认为其在租赁场地内搭建大棚并出租给他人经营使用已经崇左汽车总站同意不符合事实，本院不予认可；2.上诉人于2015年6月18日复函承诺于6月底缴纳2015年全年租金与综合市场于2014年1-5月份建设、2014年6月30日才开业这一事实并不影响案件的定性，故一审判决未陈述2015年6月18日上诉人发给崇左汽车总站交付2015年整年租金的复函的事实和综合市场于2014年1—5月建设、6月30日开业的事实并无不妥。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据诉、辩双方的意见，本案二审争议的焦点为：1.租赁合同到期后，双方是否达成新的续租合意；2.被上诉人解除合同是否合法有效；3.被上诉人应否赔偿上诉人搭建大棚的损失以及经营户的损失；4.被上诉人应否退还履约保证金给上诉人。本院认为，《房屋、场地租赁协议》是双方真是意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，不侵害第三人的利益，是合法有效的，合同双方当事人应该按照合同约定履行权利义务。一、关于租赁合同到期后，双方是否达成新的续租合意的问题。根据双方合同的约定，租期至2014年12月31日止，合同到期后，双方并未签订书面的续租合同，虽然上诉人曾多次向被上诉人崇左汽车总站发出要求续租的函件，但是被上诉人崇左汽车总站并未给予同意续租的答复，故双方当事人并未达成续租的合意。上诉人认为其已经向被上诉人支付了2015年全年租金，被上诉人也已经出具收据，说明双方已经达成续租的合意，本院认为，被上诉人崇左汽车总站是发通知要求上诉人交付2015年1月-6月份的租金，而上诉人在未协商的情况下自行交付全年租金是其单方行为，被上诉人出具收据只是对收到租金的确认，且被上诉人又马上将后半年的租金退还给上诉人，故上诉人主张双方已经达成续租的合意没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被上诉人解除合同是否合法有效的问题。由于双方在合同约定的租赁期限届满后，没有签订正式的书面续租合同，但是双方存在事实上的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，上诉人与被上诉人崇左汽车总站之间形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被上诉人崇左汽车总站于2015年7月1日明确告知上诉人不再与上诉人续租，并要求上诉人在同年7月31日前返还出租场，前后共有一个月的时间，该期限是符合上述法律规定的合理期限，故被上诉人解除合同的行为合法有效。三、关于被上诉人崇左汽车总站应否赔偿上诉人搭建大棚的损失以及经营户的损失的问题。上诉人称被上诉人崇左汽车总站知晓并同意其搭建大棚，但是其并未提供任何有效证据证实其搭建大棚通过被上诉人崇左汽车总站的同意，且在双方未就续租事宜达成合意、租赁期限尚未明确的情况下，上诉人自行将场地超过租赁期限转租给他人，这属于自身行为导致的损失，故搭建大棚及其他经营户的损失应由上诉人自行承担。崇左汽车总站已经发出通知要求上诉人自行清理场地上的大棚等搭建物，但是直至纠纷发生，上诉人并未积极清场，故上诉人主张崇左汽车总站单方解除合同后导致大棚等被崇左汽车总站无偿占用，属于不当得利，崇左汽车总站应当承担赔偿责任，本院不予支持。四、关于被上诉人崇左汽车总站应否退还履约保证金给上诉人的问题。根据双方签订的《房屋、场地租赁协议》第七条第8项、第八条第2项的约定，乙方租用甲方房屋、场地后，不准擅自改变房屋结构、场地平面布局、房屋里面外观，严禁用于转租、抵押或变卖出租，否则属乙方违约，乙方违约的，甲方有权将乙方所交的保证金做违约金收取。本案中上诉人并未提供证据证实其搭建大棚是通过被上诉人同意的，且合同中明确约定不能转租，故上诉人的行为已经构成违约，其要求被上诉人退还20万元保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48200元，由上诉人崇左市江川商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨德清审 判 员 黄 秀审 判 员 曹玲玲二〇一七年八月十八日法官助理 杨凤莲书 记 员 黄海健