湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初1325号
原告：湖南克林物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区。
法定代表人李春芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于雷，男，汉族，1986年4月8日出生，住陕西省宝鸡市眉县。该公司总经理助理。代理权限为特别授权。
被告：莫清华，男，1956年10月3日出生，汉族，湘潭县人，户籍所在地湘潭市雨湖区。
原告湖南克林物业管理有限公司（以下简称“克林物业公司”）与被告莫清华物业服务合同纠纷一案，原告克林物业公司于2016年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员王喜申担任审判长，代理审判员罗贝、人民陪审员潘红艳参加的合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行审理，代理书记员冯钊担任庭审记录。原告克林物业公司的委托诉讼代理人于雷、被告莫清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告克林物业公司诉称：2012年6月11日，被告与湘潭华鑫置业有限责任公司（以下简称“华鑫公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买湘潭市九华示范区奔驰路10号九怡佳苑1栋2单元XXXXXXX号房，由原告作为物业管理企业为被告提供前期物业服务，物业服务收费价格为1.2元/月/平方米（建筑面积）。2013年7月20日，原告与华鑫公司签订《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，由原告管理九怡佳苑小区的前期物业。
被告在此之后享受原告提供的物业服务却拒不缴纳物业管理服务费，经原告多次催缴，被告仍旧置之不理，不予支付。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2014年8月至2016年7月的物业服务费用4804.7元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告莫清华辩称：1、原告不是本案的适格主体，被告没有和原告签订合同，没有合同关系；2、物业服务不符合合同约定，不履行安保义务、不履行公共设施保护义务、不履行公共区域管理义务，不履行对业主的服务义务；3、原告聘请的物业服务人员不合格。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了下列证据：
证据一：原、被告身份信息。拟证明原、被告身份情况。
证据二：商品房买卖合同。拟证明业主与开发商签订合同，对前期物业服务存在约定。
证据三：九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书。拟证明2013年7月20日原告与华鑫公司签订《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，由原告为九怡佳苑小区提供前期物业服务。
证据四：欠费催缴通知书。拟证明2015年12月7日原告向被告进行了书面催缴，但被告仍不支付物业费。
被告莫清华对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一：无异议。
对证据二：有异议。在收取1.2元的物业管理费之后，原告还向业主收了其他的费用（建筑垃圾清运费2元一平方、安保门30元等），原告并没有履行合同义务。
对证据三：这是开发商和物业公司的合同，被告不清楚。
对证据四：真实性无异议，但是物业公司没有履行义务。
被告莫清华未提供证据。
本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据证实了其与被告之间形成了前期物业服务合同关系，本院对原告提供的证据的三性予以认定。
经本院审理查明：2012年5月17日，被告与案外人湘潭华鑫置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区奔驰路10号九怡佳苑1栋2单元XXXXXXX号房，建筑面积166.83平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：华鑫公司）依法选聘物业管理企业为湖南克林物业管理有限公司，资质证号为：湘建房（物）证字141号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告莫清华）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
2013年7月20日，原告与华鑫公司签订了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》，2015年8月12日，原告与华鑫公司又续签了《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》。
本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题，等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在九怡佳苑小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由华鑫公司选聘的原告克林物业公司为九怡佳苑小区提供的前期物业服务，华鑫公司与原告克林物业公司签订的《九怡佳苑小区前期物业管理服务合同书》对被告具有约束力。被告应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因原告克林物业公司在向九怡佳苑小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区入口处玻璃天井破碎未及时修补、小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区垃圾堆放生臭未及时清运等瑕疵，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2014年8月1日至2016年7月31日的物业服务费为4324.23元（4804.7元×90%）。
被告在对原告提供的证据质证过程中，认为原告在收取1.2元/月.平方米的物业管理费之外，还向业主收了其他的费用，但是被告并没有提供原告向其收取的其他费用的相应证据，故本院对其质证意见不予采纳。
至于小区业主提出的消防栓未通水、房屋需要维修、开发商承诺的退还税费等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，原告克林物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十六条之规定，判决如下：
一、被告莫清华在本判决生效后十日内向原告湖南克林物业管理有限公司支付自2014年8月1日至2016年7月31日的物业服务费用4324.23元；
二、驳回原告湖南克林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告莫清华负担45元，由原告湖南克林物业管理有限公司负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 王喜申
代理审判员 罗 贝
人民陪审员 潘红艳
二〇一六年九月二日
代理书记员 冯 钊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
…(五)按时交纳物业服务费用;…。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。