江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民再终字第8号
抗诉机关江西省人民检察院。
申诉人李禄莲（一审被告、二审上诉人），女，1947年3月生，汉族。
申诉人张辉荣（一审被告、二审上诉人），男，1978年4月生，汉族。系李禄莲次子。
申诉人张霞（一审被告、二审上诉人），女，1969年7月生，汉族。系李禄莲长女。
申诉人张艳（一审被告、二审上诉人），女，1975年2月生，汉族。系李禄莲次女。
共同委托代理人黄志华，兴国县光大法律服务所法律工作者。
共同委托代理人李德佳，一般公民代理。
申诉人张欣荣（一审被告、二审上诉人），男，1973年2月生，汉族。系李禄莲长子。
被申诉人刘昌群（一审原告、二审被上诉人），男，1972年8月生，汉族。
被申诉人高成生（一审原告、二审被上诉人）女，1973年2月生，汉族。系刘昌群之妻。
委托代理人卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。
委托代理人王仁俊，江西国兴律师事务所律师。
申诉人李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳因与被申诉人刘昌群、高成生房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2011年7月12日作出的（2011）赣中民一终字第174号民事判决，向检察机关提出申诉。江西省人民检察院于2014年6月25日作出赣检民监（行）（2014）37号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉。该院于2014年10月29日作出（2014）赣民抗字第39号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。申诉人李禄莲、张辉荣、张艳及委托代理人黄志华、李德佳，被申诉人刘昌群及委托代理人卢敬飞、王仁俊到庭参加诉讼。申诉人张欣荣、张霞与被申诉人高成生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告刘昌群与原告高成生系夫妇，1995年2月14日由泰和县迁入兴国县潋江镇和睦村红星组（农业户口），1995年9月18日，原告刘昌群因升学已迁出，现落户在兴国县潋江镇背街（非农业户口）。被告李禄莲与张洪春系夫妻，1996年12月在兴国县潋江镇和睦村红星组自建房屋一幢并办理了张洪春为所有权人的兴房字13**号房屋所有权证。2000年7月26日，张洪春死亡。李禄莲与张洪春生育子女四人，即本案被告张辉荣、张欣荣、张艳、张霞。2004年12月30日，原告刘昌群与被告李禄莲签订了兴房字第13**号房屋的买卖合同，价格为10200元。同日原告刘昌群缴纳了房屋交易契税并办理了房屋过户手续即兴房权证（潋）字第LJ77**号。2005年1月9日，原告刘昌群与被告张欣荣又签订了协议书，将上述房屋卖给原告刘昌群。协议内容为：协议书，房屋让售人：张欣荣、张辉荣（甲方），购房人刘昌群（男乙方）。甲方已迁居县城，原有旧宅，不便管理，甲方全家商量，同意将座于朱屋岭上土木结构房屋（二层）共计六间，让售给乙方，建筑面积按房产证为225.97平方米，另有附建物平房三间，猪栏壹间，四至均按自然界限及原有现状为准，各空地及通路均由乙方保管使用，共计价款为人民币贰万元，此协议一式二份，甲乙双方执一份，收存为据，自签订之日起生效。甲方：张欣荣、张辉荣（张欣荣代签），乙方刘昌群。在场人：张洪元、张洪发（二人为被告张欣荣的叔叔），谢庆迪（为原告的母舅），执笔人：王隆波。同日，协议签订后，原告刘昌群交付房款2万元，由被告张欣荣出具收条。同日原告刘昌群出面宴请李禄莲、张欣荣、张霞夫妇等人、在场人员，执笔人、村干部三人以及张屋、谢屋二姓家庭代表。之后，原告刘昌群搬入该房屋居住至今，并对房屋进行修缮。被告李禄莲在卖房子以前在兴国县城原酒厂的房子居住，之后，随被告张辉荣、张欣荣一起居住，逢年节时在赣州居住的子女会看望被告李禄莲。原审法院另查明，2009年11月21日，张辉荣、张艳、张霞以刘昌群与李禄莲、张欣荣签订的房屋买卖合同无效提起诉讼，同年12月15日撤诉。2010年4月19日，李禄莲、张霞、张艳、张辉荣、张欣荣向兴国县人民法院提起行政诉讼，要求撤销原、被告买卖房屋的登记。同年7月，兴国县人民法院作出判决，撤销被告兴国县人民政府2004年12月30日颁发的兴房权证（潋）第LJ77**号房屋所有权证。
原告认为，本案中原、被告之间于2005年1月9日签订的协议属双方的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的规定，双方均系完全民事行为能力人，应属合法有效的合同，本案房屋应归原告所有。为此，具状法院，请求确认原告刘昌群与被告张欣荣、被告张辉荣于2005年1月9日签订的《协议书》合法有效，本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，本案争议的焦点：1、本案原告刘昌群是否具有购买农村集体土地上的房屋的资格。2、购买房屋时，被告张辉荣、张艳是否知情。本案原告自1995年由江西省泰和县迁入兴国县潋江镇和睦村红星组为农业户口，购买被告的房屋时，虽然原告刘昌群的户口已迁至潋江镇背街，其实质是原告夫妻共同购买，即原告高成生也是购买房屋的主体。原告高成生购买本组农村集体土地上的房屋，符合农村集体土地上房屋买卖的主体资格。诉争的房屋是张洪春与被告李禄莲婚姻存续期间所建，张洪春死后发生继承，但五被告没有对该房屋进行分割，属共同共有。2005年1月9日签订协议书时，被告张欣荣、李禄莲、张霞在场，没有任何人提出异议，视为对本案房屋买卖协议的认可。被告张辉荣、张艳虽然没有在场，但证人王隆波证实：在执笔前（写协议前）首先询问过被告李禄莲，李禄莲当场回答，已电话通知过小儿子（张辉荣）、小女儿（张艳），都表示同意转让，因他们在赣州上班无法回来。大儿子张欣荣当即表示张辉荣同意转让，并叫其代为签字。于是，按照农村习俗儿子代表签字作数。同时，证人王红英证实，李禄莲小儿子、小女儿也应当知道。上述事实有证人王红英、王隆波在（2009）兴民二初字第810号案卷中出庭作证的证词，予以认定。被告对在（2009）兴民二初字第810号案卷的调查笔录的真实性没有异议。对其合法性提出异议，认为原告的代理人没有权利调查，且证人没有出庭作证。证人王红英、王隆波在（2009）兴民二初字第810号案中已出庭作证，证明内容与本次证明内容相同，这次庭审没有出庭的必要，故被告异议不能成立。因此，原、被告讼争房屋买卖时，被告张辉荣、张艳知道或者应当知道。
原审法院认为，以原告刘昌群名义购买的被告房屋，表面上是原告刘昌群所买，其实质是夫妻共同购买，属夫妻共同财产。原告高成生具有购买集体土地上的房屋的主体资格。原告购买被告的房屋，被告李禄莲、张欣荣分别签订了二份协议，由此证明被告李禄莲、张欣荣同意。被告张霞签协议在场并参加了当时宴请和接受红包，对房屋买卖没有提出异议，视为同意。被告张辉荣、张艳签协议时没有在场，证人王隆波在执笔书写房屋买卖协议时，事先询问过被告李禄莲是否全家协商好了，被告李禄莲表示已经电话告诉他们，都同意转让。被告张欣荣也表示张辉荣同意转让，并叫其代签字。在协议上写了全家商量愿意将座落在朱屋岭上的土木结构房屋出售给刘昌群。基于五被告是家庭成员的关系，原告有理由相信被告李禄莲在卖房时对执笔人所陈述内容的真实性。故原审法院认定被告张辉荣、被告张艳对诉争房屋的买卖知道或应当知道。本案诉争的房屋属于张洪春与被告李禄莲婚姻存续期间的建设的，张洪春死亡后产生继承，五被告均属继续人。五被告没有对该房屋进行分割，属五被告共同共有。被告张欣荣代被告张辉荣在协议上签字是一种委托代理行为，被告张欣荣代张辉荣在协议书上签名并代表被告张艳、张霞、李禄莲，符合农村习俗，构成表见代理。被告张辉荣、张霞、张艳认为在遗产未进行分割前擅自处理遗产的行为无效，协议当事人有串通的行为，该理由不能成立。被告代理人认为，原告高成生、被告李禄莲、张霞、张艳对所诉协议没有参与，无因果关系，只能是具有独立请求权的第三人，而不是本案的原告、被告，所诉协议是无效的。经查证，原告高成生与原告刘昌群是夫妻关系，故五被告是诉争房屋的所有人和继承人，与诉争房屋有关系，对被告代理人意见不予采信。原、被告之间的房屋买卖，原告具有主体资格，五被告均同意的情况下，属于双方当事人意思表示一致的，不符合无效合同的规定，且被告已把房屋交付原告，原告也进行了修缮。故被告代理人认为合同无效的代理意见不予采纳。原告主张合同有效的请求，符合有效合同的构成要件，其请求予以支持。被告代理人认为从2005年1月9日开始计算时效，原告所诉已超过二年的诉讼时效，期间没有中止、中断的事由，请求驳回其诉讼请求。原告代理人认为因本案被告提起行政诉讼才导致本案，诉讼时效应从行政案件生效后开始计算时效。没有行政诉讼，原告的权利没有受到侵害，诉讼时效从权利侵害之日计算，对原告代理人意见予以采信，被告辩解不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，判决：原告刘昌群与被告张欣荣于2005年1月9日签订的房屋买卖合同（原兴房字13**号的买卖合同）有效。案件受理费已减半收取150元，原告已预交，由五被告承担。
李禄莲、张辉荣、张霞、张艳不服，提起上诉。其上诉请求为：1、请求撤销一审判决。2、请求二审判决所诉合同无效。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由如下：一、事实认定不清。原判认为：“因此，原被告讼争房屋买卖时，被告张辉荣、张艳知道，并且同意出卖。”上诉人认为这是没有根据的。原判认为，张辉荣、张艳知道房屋买卖行为同意出卖所依据的理由是根据证人王隆波的说法，说签协议时证人曾问过上诉人李禄莲，说李禄莲曾表示电话问过张辉荣（小儿子）、张艳（小女儿）和另一证人王红英的说法说“应该知道”，上诉人认为这是对事实认定不清。因为李禄莲是否真的告诉过证人王隆波曾打过电话询问过张辉荣、张艳，李禄莲又是否真的打过电话，李禄莲打电话的内容是否是询问卖房之事，张辉荣、张艳是否接到电话，张辉荣、张艳又是否同意卖房，这些问题都不清楚。一审只查明了证人王隆波曾在写协议前问过李禄莲这一情节，所以仅凭证人王隆波证明曾问过李禄莲这一情节，是不能证明张辉荣、张艳同意卖房的。证人王隆波、王红英的证言都不是直接的、没有充分的证据证明张辉荣、张艳同意卖房。李禄莲如果打了电话，张辉荣、张艳又是否同意卖房呢，这些都没有直接的证据加以证实。且证人王红英的证词也只是说“应当知道”，并未说肯定知道。二、适用法律错误。适用法律错误有三：1、张欣荣不是张辉荣的委托代理人；2、张欣荣无权代理李禄莲、张霞，不构成表见代理；3、所诉协议只是当事人张欣荣、刘昌群的真实意思表示，与上诉人李禄莲、张霞、张辉荣、张艳无关。详细陈述如下：1、如前所述，仅凭证人证明李禄莲曾在签协议前说过打了电话给张辉荣是不能证明张辉荣知道卖房，更不能证明张辉荣委托了张欣荣签字。尤其是在本案的庭审中证人没有民事诉讼第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”的情形，无故没有出庭影响了当事人对证人进行询问的权利，对案件的公平审理有影响，因此无法证明张辉荣口头委托了张欣荣签字。2、签协议时虽证人证明李禄莲、张霞在场，但不能说明张欣荣就有权代理李禄莲、张霞签字。3、所诉协议只是张欣荣和刘昌群所为，那是他们的真实意思的表示，并不能代表李禄莲、张霞、张辉荣、张艳。张欣荣既不是法定代理人也没指定他代理，李禄莲、张霞、张辉荣、张艳也没有书面委托他代理，也没有证据证明有口头代理。因此张欣荣无权代理李禄莲、张霞、张辉荣、张艳进行民事法律行为活动来处分他人财产。所以依照《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”由此可见，上诉人李禄莲、张霞、张辉荣、张艳不承担本案民事责任。三、所诉协议中的不动产是已故张洪春所有，签订所诉协议时是遗产。该遗产的法定继承人是李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳。在未进行分割前出卖该遗产必须经全部继承人一致同意。遗产的继承人之一张欣荣无权处分共同共有的财产中他人所有的部份，依照《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”依据上述理由，上诉人认为所诉协议的签订已侵犯了上诉人李禄莲、张辉荣、张霞、张艳的合法权益，所以请求二审法院确认所诉协议为无效协议。
被上诉人刘昌群、高成生答辩称：一、原审判决认定本案房屋买卖张辉荣、张艳知道且同意出卖有事实根据，被答辩人主张该判决认定事实不清不能成立。一审时答辩人向法庭提供的第四组证据（谢庆迪的证人证言、对王隆波、王红英所做调查笔录及（2009）兴民二初字第810号案卷材料）足以证实在签订本案中的协议书过程中，李禄莲已电话通知过张辉荣、张艳，其二人都同意转让，而张欣荣也言其弟张辉荣同意转让，并叫其代为签字。王隆波、王红英虽未在本案一审过程中出庭作证，但在（2009）兴民二初字第810号案中已出庭作证，证言得以质证，且两次证明目的一致，显然此并不影响该证据的证明力及合法性。结合李禄莲随张辉荣及张欣荣一起生活居住，而张艳、张霞逢年过节又会去看望李禄莲。因此，可认定本案房屋买卖张辉荣、张艳知道且同意出卖，被答辩人主张认定事实不清不能成立。二、退一步而言，张欣荣在本案《协议书》中的签字也应属表见代理行为，该《协议书》合法有效，原审判决适用法律正确。1、被答辩人不知晓表见代理，并不意味着现有法律不存在表见代理。表见代理的规定在《中华人民共和国合同法》第四十九条即：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”2、在签订本案《协议书》时，答辩人有理由相信该房屋的转让已经四被答辩人与张欣荣的一致同意。答辩人一审时向法庭提供的第三组及第四组证据，可证实签订本案协议书时，李禄莲、张霞和张欣荣均在场，且张欣荣已在协议书中签字，张欣荣、李禄莲均表示已征得不在场的张辉荣、张艳的同意，如前所述张辉荣尚未结婚，一直和李禄莲、张欣荣居住在一起，在现有农村习俗中，在处理重大事务时，均由家中的男人及当家之人决定，另答辩人还依农村习俗包了红包给所有的被答辩人，基于被答辩人与张欣荣之间的关系。在当时的情形下，两答辩人完全有理由相信本案中的房屋出卖已经全体共有人的同意。答辩人提供的第二证据中的《收条》已证实答辩人支付合理的价款给被答辩人，并办理过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记，不需要登记的已经交付给受让人。”及《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故就本案而言，张欣荣的行为应属表见代理行为，张欣荣与刘昌群签订本案《协议书》的行为应认定为答辩人与张欣荣及四被答辩人的行为，而本案房屋的处分亦征得被答辩人一致的同意，并未侵犯被答辩人的共有权。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律根据，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人向法庭提交一份（2010）兴证字第227号《公证书》，用以证明张洪春死亡后，诉争房屋应由李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳共同继承。本院对该《公证书》的真实性、合法性和关联性予以认定。但该《公证书》并不能证明诉争房屋为张洪春的个人财产，同时，该《公证书》也明确了诉争房屋为张洪春、李禄莲夫妻的共同财产。
二审审理中，被上诉人刘昌群、高成生未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于刘昌群、高成生是否具有购买诉争农村房屋的主体资格问题。诉争房屋所占用的土地为兴国县潋江镇和睦村红星组的集体所有的土地。虽然刘昌群现在的户籍为非农业户口，但刘昌群、高成生夫妻从1995年2月14日就以粮农身份将户口由泰和县迁入兴国县潋江镇和睦村红星组，迁入后，组成了以高成生为户主的一户农户，户号为004296，住址为和睦村委会红星组55号。之后，该农户以刘昌群的名义承包了兴国县潋江镇和睦村委会红星组的集体土地2亩1分2厘，并签订了《赣州市农村土地承包经营合同》（合同编号：0902012），兴国县人民政府也于1998年1月1日颁发了《土地承包经营证》（和睦字第07号）。因此，刘昌群、高成生夫妻在2005年1月9日签订诉争房屋买卖合同之前就已经成为兴国县潋江镇和睦村委会红星组的农户，并获得了土地所有权人兴国县潋江镇和睦村委会红星组的同意，而以刘昌群名义签订的房屋买卖合同实际是刘昌群、高成生夫妻的共同财产，并不是刘昌群的个人财产。故刘昌群、高成生夫妻具有购买该诉争房屋的主体资格。
关于诉争房屋买卖合同是否经房屋共有权人同意及该房屋买卖合同是否有效的问题。虽然2005年1月9日的合同是由张欣荣一人签订并由张欣荣代张辉荣签名的，但从查明的事实来看，张欣荣的二位叔叔张洪元、张洪发均作为在场人签名，而且，执笔人王隆波、在场人谢庆迪以及证人王红英三名证人证实了下列事实：1、2005年1月9日由张欣荣签订协议书时，李禄莲、张霞在场，没有提出异议。2、李禄莲当场还称，已电话通知过张辉荣、张艳，都表示同意转让。3、张欣荣也当场表示张辉荣同意转让，并叫其代为签字。4、2005年1月9日签订合同后，按照农村习俗摆了酒席，发了红包，邻居都知道，李禄莲、张欣荣、张霞还得了红包。证人王红英、王隆波在（2009）兴民二初字第810号案件中已出庭作证，该案虽然以撤诉结案，但撤诉并不否认证人出庭作证的证据效力。而证人谢庆迪已在本案一审开庭时出庭作证。三名证人的证言与其他证据相吻合，其证言内容应予采信。李禄莲、张霞虽然未在合同上签名，但其在场未作否认表示，视为其认可该合同。而张辉荣、张艳虽然不在场，但相应的证人证实李禄莲和张欣荣打过电话给张辉荣、张艳，张辉荣、张艳回答同意出卖，张辉荣还委托其兄张欣荣代签名。诉争房屋为张洪春、李禄莲的夫妻共同财产，在2000年7月26日张洪春死亡后发生继承，继承时，首先应将李禄莲对该房屋的一半产权析出，张洪春的继承人李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳五人共同等额享有张洪春的另一半产权。按此方案分配后，李禄莲享有该房屋的3／5产权，张欣荣、张辉荣、张霞与张艳各享有该房屋的1／10产权。由于该房屋在2005年1月9日签订房屋买卖合同前并没有进行财产分割，仍属于共有状态，是按照上述权利份额的按份共有状态。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，即便不在场的张辉荣、张艳两名上诉人事实上确实没有答应将该房屋出卖给被上诉人，但张辉荣、张艳对该房屋所占的份额仅为1／5，而张欣荣加上在场的李禄莲、张霞的份额为4／5，经过了按份共有人的多数票同意。故根据《物权法》第九十七条之规定，该处分行为也符合法律规定。因此，2005年1月9日张欣荣与刘昌群签订的房屋买卖合同合法有效。
关于本案合同有效的认定是否与生效行政判决有矛盾的问题。上诉人与被上诉人前面签订了两份协议，一份是2004年12月30日李禄莲与刘昌群签订的《协议》，该协议载明房屋转让标的款为10200元，该份协议中李禄莲同时代签了张洪春的姓名。另一份是2005年1月9日的《协议书》，也就是本案诉争的协议。前一份协议是双方为了规避房屋交易税收而用于提交房产登记机构备案用的，后一份协议才是双方真实意思的表示，是双方实际履行的合同。由于房产登记机构备案的前一份合同的时间为2004年12月30日，而张洪春早于2000年7月26日就已经死亡，在张洪春死亡后的4年，其姓名仍出现在签订协议的落款中，明显不合常理。该过户登记的备案合同是以张洪春未死亡作为前提的，但实际上，该前提条件不存在，张洪春死亡后，该房屋的权利可能发生移转。故生效的行政判决以房产登记机构未尽审查义务，其过户登记行为属事实不清，主要证据不足为由，予以了撤销。经过民事诉讼的程序审查，2005年1月9日的《协议书》经过了该房屋权利人的多数票同意，该房屋的出卖行为符合法律规定，应为合法有效。民事判决的处理与生效行政判决的结果并不矛盾。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳负担。
江西省人民检察院提出抗诉，认为二审判决认定诉争房屋买卖合同经房屋所有共有权人同意，系认定事实不清；判决房屋买卖合同有效，系适用法律错误。一、本案李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳五人均系诉争房屋的共有权人。2005年1月9日的买卖协议，是由张欣荣与刘昌群签订，并由张欣荣代签了张辉荣的名字。虽然证人证言能够证实李禄莲、张霞在场，可以认定李禄莲、张霞两人对房屋买卖一事知情，但现有证据不足以证明张辉荣、张艳两人对诉争房屋的买卖知情并同意。一是签订协议时两人并不在场；二是证人证言称已问过李禄莲、张欣荣，两人表示已打过电话给张艳和张辉荣，张艳和张辉荣同意出卖房屋，但该证人证言只是传来证据，并不能证明李禄莲、张欣荣给张艳、张辉荣确实打过电话并且张艳、张辉荣同意出卖房屋的事实，事后也未得到张艳、张辉荣的追认。故二审法院认定诉争房屋买卖经房屋所有共有权人同意事实不清，证据不足。二、诉争房屋是张洪春与李禄莲婚姻存续期间所建，经张洪春死后发生继承，但李禄莲、张辉荣等五人没有对该房屋进行分割。在分割前，各继承人对房屋就为共同共有状态，而非按份共有。二审法院对诉争房屋进行分割并认定为按份共有，以李禄莲、张欣荣、张霞的份额达到五分之四，经过了按份共有人的多数票同意为由，认定该处分行为符合法律规定，系对法律关系的认定错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，本案房屋买卖协议必须经过全体共有人，即经过李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳五人同意才能生效，但现有证据只能证明李禄莲、张欣荣、张霞同意卖房的事实，无直接证据证明张辉荣、张艳同意卖房，两人既未授权委托张欣荣处分房产，事后也未追认。在卖房协议未经过全体共有人同意的情况下，二审法院认定诉争房屋买卖合同有效，系适用法律错误。
申诉人李禄莲陈述：二审判决认定涉案房产系按份共有是适用法律错误。李禄莲、张霞、张艳在协议上没有签字，张辉荣的名字是张欣荣代签的，没有证据证明他们同意卖房。
委托代理人黄志华提出：涉案房产是张洪春所建，农村集体土地使用证登记在其名下，属家庭共同共有财产。张辉荣、张艳未委托他人处置共同共有财产中的份额，更未在协议上签字，李禄莲、张霞虽在场，也未在协议上签字。所以本案买卖房屋合同是无效的。
委托代理人李德佳提出；1、一、二审认定李禄莲、张霞、张艳、张辉荣同意卖房缺乏事实依据。李禄莲、张霞、张艳没有在协议中签字，且张辉荣的名字也是张欣荣代签的。2、二审判决适用法律错误。既然没有证据证明李禄莲、张霞、张艳、张辉荣同意卖房，二审适用《物权法》第九十七条的规定是错误的。
刘昌群、高成生答辩称；1、二审判决认定涉案房产系按份共有有事实和法律依据。涉案房产系李禄莲与张洪春夫妇的共同财产。张洪春死亡后，发生继承，李禄莲占二分之一份额，余二分之一份额系李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳五人等额享有，李禄莲占十分之六，张欣荣、张辉荣、张霞、张艳各占十分之一。涉案房产买卖已征得全体共有人同意。张欣荣在协议书中的签字不仅代表其个人，而且代表全家人。李禄莲、张霞均在场并未表示反对，张辉荣、张艳虽不在场，但李禄莲作为母亲明确表示已电话通知张辉荣和张艳，张欣荣作为也明确表示张辉荣同意转让，并叫其签字。同时，张欣荣家庭还派了代表，签字后摆酒、发红包，协议中也明确了系全家商量同意卖房。退一步，按当地农村习俗，答辩人完全有理由相信张欣荣的签字，具有代理权，系代表全家人。按照《物权法》第九十七条的规定，房屋买卖合同是有合法有效的。
再审查明的事实与原二审一致。
本院认为，根据原审及再审查明的事实，当时签订房屋买卖合同时，作为当事人的李禄莲、张霞、张欣荣在场，还有其家人张洪元、张洪发（二人为被告张欣荣的叔叔），另还有两家人的代表，村干部。证人王红英、王隆迪（合同执笔人）均证实当时签订合同时，李禄莲、张霞、张欣荣不持异议，李禄莲已电话告知另两位当事人张辉荣、张艳房屋买卖之事，张辉荣、张艳也未提出异议，王隆波还证实李禄莲说经过全家人商量，所以在合同上就写了“甲方全家商量”，张欣荣作为家中长子，代表张辉荣在合同上签名，接受房款，也符合农村习俗，且合同签订后，刘昌群还按当地风俗宴请了在场的当事人、双方的亲属和家族代表、村干部及其他人。据此，可以认定涉案房屋的买卖，李禄莲、张霞、张欣荣、张辉荣、张艳不仅知道，而且也同意。从这点完全可以认定涉案合同的签订，是双方真实意思表示，应为有效合同。在合同签订后，刘昌群即搬入居住。至2009年11月，时隔四、五年，张辉荣、张艳等才起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，后又主动撤诉，提起行政诉讼。期间从未主张过权利。刘昌群搬入居住至今，还进行了修缮、维护、管理，且已办理了产权登记，依照《物权法》的有关规定，已取得不动产所有权。在原审及再审中，李禄莲、张辉荣、张霞、张艳主张是受刘昌群及他人的串通、欺诈以及张辉荣、张艳主张对房屋买卖不知情，但未提供充分的证据证明，根据谁主张谁举证的原则，该主张不能成立。所以，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。检察机关的抗诉理由不能成立，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持（2011）赣中民一终字第174号民事判决
本判决为终审判决。
审判长 郭卫真
审判员 刘定丰
审判员 谭品珍
二〇一五年七月十日
书记员 曾 慧