江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初7145号
原告（反诉被告）:顾爱国，男，1964年3月24日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：左国平，江苏鼎一律师事务所律师。
被告（反诉原告）:戴文瑶，女，1968年4月3日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：吴中华、陈琦，江苏环科园律师事务所律师。
原告顾爱国与被告戴文瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，戴文瑶于2017年8月22日提起反诉，本院适用简易程序于2017年9月7日合并公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法组成合议庭，于2018年1月30日再次合并公开开庭审理。顾爱国及其委托代理人左国平，戴文瑶的委托代理人陈琦到庭参加两次庭审，戴文瑶本人到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告顾爱国向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令戴文瑶立即返还定金5万元，购房款9万元，承担违约金10万元，赔偿同地段房屋市场差价损失24万元，承担中介佣金2万元及律师代理费2.5万元，共计52.5万元；2、本案诉讼费用（包括保全费、保全担保费等）由戴文瑶负担。诉讼过程中，顾爱国增加了一项诉讼请求，要求判令解除双方签订的房产买卖协议。事实和理由：2017年4月23日，其与戴文瑶通过中介签订房产买卖协议，约定戴文瑶将位于溪隐府1幢1001室的房产出售给其，总价145万元。协议签订当天，其支付了定金5万元，又于2017年4月30日支付购房款9万元。后戴文瑶一直推脱不向其出示房产证和钥匙，致使其无法办理房贷等手续。其向中介询问得知，戴文瑶已将该房产交给儿子处理，明确表示不再出售给其。经了解，涉案房屋已出售给他人，其认为戴文瑶已构成违约，故诉至法院。
被告戴文瑶辩称：顾爱国的主张没有事实依据，要求驳回顾爱国的诉请。1、本案虽名为房屋买卖，实为炒房引起的纠纷。顾爱国与久久中介恶意串通，以炒房为由诱骗戴文瑶签订房产买卖协议。2、顾爱国与久久中介在炒房过程中，多次提出不想要涉案房屋的打算，以新政策暂时没有出来、涉案房屋不好买卖等说法一再反复，实际是顾爱国违约在先。2017年5月20日,顾爱国与久久中介明确表示了不要房屋，顾爱国已经单方提出了解约。对顾爱国增加的诉请，同意解除合同。
反诉原告戴文瑶向本院提出反诉请求：1、判令顾爱国承担违约金10万元，且定金5万元不予退还；2、反诉费用全部由顾爱国承担。事实和理由：其经朋友介绍认识了久隆中介的顾爱国与久久中介的汤某。顾爱国与久久中介为方便投资炒房、规避风险、自己单方获利，欺诈称可以帮其赚钱，向其介绍推销房产，引诱其选购了溪隐府1幢1001室房屋。2017年4月23日，其与顾爱国通过久久中介签订房产买卖协议，以便在过户前由久隆中介与久久中介炒房获利。协议约定购房总价145万元，应于2017年4月23日支付定金5万元，但顾爱国与久久中介恶意串通故意设置文字圈套，未明确约定支付剩余房款的具体日期和支付方式，导致重大误解的产生和实际履约的困难；另一方面，协议约定款清才交房，且房屋移交时相关权证一并转移。后顾爱国仅支付房款9万元，实际付款率不到总价的10%，至今未能款清。同时顾爱国和久久中介在炒房过程中，多次提出不想要涉案房屋的打算，以新政策暂时没有出来、涉案房屋不好买卖等说法一再反复，且于2017年5月20日明确表示了不要房屋，或者由其自己处理，单方提出了解约。综上，顾爱国不仅以投资房产为目的引诱其选购涉案房产，双方签订房产买卖协议后，顾爱国更是违约在先，故提起反诉。
反诉被告顾爱国对戴文瑶的反诉辩称：1、其并未与中介串通炒房。2、双方签订的房屋买卖协议对付款方式及交房形式约定明确，不存在疑义。3、中介不能代表其，其从未委托中介对房屋进行处理，其始终通过中介催促戴文瑶按合同履行义务，系戴文瑶构成违约。
顾爱国提供的房产买卖协议、收条、银行交易明细，本院至不动产登记中心调取的房屋权属证明、房屋买卖协议，各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
2017年4月23日，戴文瑶与顾爱国签订房产买卖协议一份，中介方为宜兴市宜城街道久久中介服务部（以下简称久久中介）。合同约定：戴文瑶自愿将座落于宜城街道溪隐府（后更名为洑溪府）1幢1001室的房产出售给顾爱国，所有该房的配套设施费、维修基金、原房东房产证由戴文瑶负责出钱领取。双方商定房屋总成交价为145万元（包括所有配套费、维修基金），具体付款方式为：2017年4月23日付购房定金5万元；等戴文瑶领到房产证、拿到钥匙，顾爱国支付房款40万元；接贷100万元，按10年还，做等额本息，每月还贷由顾爱国支付，不得以任何理由影响戴文瑶信用，如有一次支付5000元违约金。戴文瑶应当在款清后将房产交付给顾爱国，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给顾爱国。双方达成协议后，若顾爱国违约，应书面告知戴文瑶，戴文瑶应当在一日内将顾爱国的已付购房款（不计利息）返还给顾爱国，但顾爱国应同时支付10万元违约金给戴文瑶。若戴文瑶违约，应书面告知顾爱国，并在一日内将已收购房款返还给顾爱国，同时支付违约金10万元给顾爱国。其他事项中约定：戴文瑶同意顾爱国投资该房产，无条件配合顾爱国办理该房产的过户和公证手续。协议经双方签订后，中介佣金由顾爱国在签约（过户）当天按照本协议交易房产成交价的1.5%支付完毕。如一方违约，则由违约方承担前述中介费，且违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。协议签订当天，顾爱国支付定金5万元。2017年4月30日，顾爱国又向戴文瑶支付了房款9万元。
另查明，2017年5月31日，戴文瑶与孙加签订房屋买卖协议，将涉案房屋出售给了孙加，房屋成交总价为138万元。2017年6月6日，孙加领取了涉案房屋的所有权证。
审理中，戴文瑶陈述其为远东公司的员工，购买远东公司开发的溪隐府能够享受优惠。
本案的争议焦点为：一、合同履行过程中，究竟哪一方构成违约？二、非违约方主张的违约损失如何认定？
针对焦点一，顾爱国认为：戴文瑶一直推脱不向其出示房产证和钥匙，致使其无法办理房贷等手续，后又明确表示不再出售给其，并将房屋出售给他人，已构成违约。
戴文瑶则认为：顾爱国与久久中介串通炒房，后又多次提出不想要涉案房屋的打算，以新政策暂时没有出来、涉案房屋不好买卖等说法一再反复，且于2017年5月20日明确表示了不要房屋，或者由其自己处理，单方提出了解约，顾爱国违约在先。并向本院提供如下证据：
1、久隆房产的门店照片，照片上显示的是顾爱国或者其妻子的手机号码，证明顾爱国夫妻从事房屋中介的行业，具备房产交易的专业知识，能够获得第一手中介信息，存在投资炒房的便利。
2、其与久久中介的微信聊天记录，久久中介发送的内容摘录如下：5月20日“现在政策出来了/你那里一直都没弄好/我们现在不要了/你把那个要房的中介电话给我/或者你自己处理也可以”；5月22日“已经联系好了/明天早上9点到我店里/老顾说146万元的基础上再给你2万元”；5月27日“你的合同这个月就签了/和涨价应该不搭界/老顾讲了，说合同上注明5月15日前办好交接手续的/现在已经拖下来这么久了/他问你现在到底怎么想的/卖还是不卖给我们一个准确的答复/他不会一直等/钱都已经付了这么久了”；5月30日“你明天赶紧签贷款/越快拿到钥匙越好……你说怕我们不要房子/让我们再给你10万元/我们应你的要求/又给你9万元/你拿了钱一直不办事，到底是为什么”；6月1日“顾总讲就要1号楼1001的这房子，你现在到底是卖给他还是不卖给他，你给一个明确答复”。
对此，顾爱国质证称：对证据1的真实性无异议，久隆中介是其妻子开设的，照片上的电话号码一个是其妻子的，另一个是其女儿用于开设韩语培训的，与本案没有关联性。
对证据2的真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，相反中介一直在催促戴文瑶履行合同。
针对焦点二，顾爱国主张：其选择按照合同约定的违约金主张违约责任，并要求戴文瑶承担违约产生的律师费、中介费、担保服务费等费用。同时，因约定的违约金过低，要求另行赔偿房价上涨造成的实际损失。并向本院提供如下证据：
1、其向溪隐府员工进行询价的微信聊天记录，该员工陈述2017年6月涉案房屋的单价为1万元左右，其按照169㎡计算，减去双方约定的房屋总价145万元，计算出房屋差价为24万元。
2、委托代理合同、律师费发票、中介费收款收据、担保服务费收款收据，显示顾爱国因本案支付了律师费2.5万元、中介费2万元、担保服务费1575元。
戴文瑶则认为：顾爱国与久久中介存在恶意串通，早在2017年5月20日就通过中介提出解约，主张违约赔偿没有法律依据，且违约赔偿数额过高，请求法院进行调整。对顾爱国提供的证据，发表意见如下：
对证据1不予认可，不能证明房屋差价。这是顾爱国单方向不明身份的人员进行的询价，且相关人员回答的价格比较模糊，楼盘的实际价值应该根据市场判断。
对证据2的真实性无异议，但不认可相关费用，其不存在违约，不应当承担上述费用。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人有权解除合同。本案中，戴文瑶与顾爱国于2017年4月23日签订的房产买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对戴文瑶提出的“炒房”一说，不管其提供的久隆房产的门店照片，还是双方签订的协议内容，均无法看出本案所涉房产买卖协议是基于炒房目的而签订，也不能证明顾爱国与久久中介存在恶意串通。且我国各地目前虽然严格限制各种名目的炒房和投机性购房，但并不意味着在“炒房”情形下签订的房屋买卖合同当然无效。
针对焦点一，双方对戴文瑶提供的其与久久中介之间的微信聊天记录的真实性无异议，本院予以确认。2017年5月20日久久中介虽然发送了“我们现在不要了/或者你自己处理也可以”等内容，但并不是明确的解除合同的意思表示，且久久中介并非涉案房产协议的相对方，只是作为中介方分别与买卖双方进行联络、接洽。在后续聊天过程中，久久中介也传达了顾爱国继续履行合同的意愿，相反是戴文瑶明确表明了不愿意将涉案房屋出卖给顾爱国的意思，后戴文瑶又于2017年5月31日将房屋另行出售给案外人孙加。故本院认定戴文瑶的行为已构成违约，导致合同目的无法实现，顾爱国有权要求解除合同。对于戴文瑶抗辩的顾爱国至今未能付清房款的问题，因双方签订房产买卖协议时，戴文瑶尚未取得涉案房屋的所有权，戴文瑶需以远东公司员工的身份购得涉案房屋后，再出卖给顾爱国，合同中约定的顾爱国支付房款40万元的条件为“戴文瑶领到房产证、拿到钥匙”，并无证据证明戴文瑶在前述条件成就后曾向顾爱国提示付款，不能说明顾爱国存在迟延或拒不支付房款的行为。
针对焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因戴文瑶的违约行为导致合同解除，顾爱国已支付的定金5万元及购房款9万元，戴文瑶应予返还，同时顾爱国有权主张违约损失。对于违约金数额，戴文瑶认为违约金约定过高，请求本院进行调整。本院综合考虑违约造成的实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定违约金为5万元。另外，房产买卖协议中约定中介费、律师费等合理损失由违约方承担，顾爱国为证明其产生的律师费2.5万元、中介费2万元，已经提供了委托代理合同、律师费发票、中介费收款收据等证据，能够证明实际产生的费用，本院予以支持。对于顾爱国主张的担保服务费1575元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。顾爱国认为双方约定的违约金过低，不足以弥补房价上涨造成的实际损失，并提供了其与溪隐府员工之间的微信聊天记录。本院对聊天相对方的身份无法确认，也无法核实该聊天记录的真实性，该证据不足以证明顾爱国主张的房价上涨情况，对顾爱国要求赔偿房价上涨损失的诉请，本院不予支持。对戴文瑶要求确认定金不予返还，并赔偿违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除戴文瑶与顾爱国于2017年4月23日签订的房产买卖协议。
二、戴文瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内向顾爱国返还定金5万元、购房款9万元，并承担违约金5万元、律师费2.5万元、中介费2万元。
三、驳回顾爱国的其他诉讼请求。
四、驳回戴文瑶的反诉请求。
如戴文瑶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费9050元，保全费3145元，合计12195元，由顾爱国负担6736元，戴文瑶负担5459元。戴文瑶应负担的部分已由顾爱国垫付，戴文瑶于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给顾爱国。反诉部分案件受理费减半收取1650元，由戴文瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 庄 妍
人民陪审员 蒋其明
人民陪审员 何芳芳
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 胡烨雯