江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3898号
原告马冬辉。
委托代理人唐勇强，江苏文诚律师事务所律师。
被告苏州佳海置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路XXXX号，组织机构代码56530058-8。
法定代表人曾家海，该公司董事长。
委托代理人潘如东，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
原告马冬辉与被告苏州佳海置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法由审判员郑羚独任审理，并于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告马冬辉及其委托代理人唐勇强、被告苏州佳海置业有限公司的委托代理人潘如东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马冬辉诉称：原告于2012年5月19日与被告签订合同，购买被告所开发的位于昆山市玉山镇朝阳西路XXXX号的昆山万家汇商贸城X幢。地下一层建筑面积13.09平方米，套内面积7.3平方米的XXXX号商业营业房。购房金额为256826元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在收到买受人解除合同通知之日起10日内退还全�已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。由于该商品房直到2014年3月21日才取得昆山市建设局核发的交付备案证书，已经逾期超过90日以上了。被告也从未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告认为，被告延迟交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告于2014年10月27日已将解除合同通知书寄到被告处，被告已于2014年10月28日收到，但至今不予理睬。现原告诉至法院，要求1、依法解除与被告签订的商品房购销合同，返还给原告已支付的购房款256826元；2、判令被告向原告支付合同约定的违约金25682.60元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告苏州佳海置业有限公司辩称：如果原告坚决退房，我方同意，并请求法院予以调解，希望原告对违约金部分作出让�，因为我公司未能按期取得交付备案证书的原因实际上是由于政府配套设施延期交付，但是我公司不希望把矛盾扩大，请原告考虑到未能按期交付的客观原因，在违约金部分作出让步，大家相互体谅。希望原告提供证据证明银行贷款全部还清，因为我方为担保人。
经审理查明：2012年5月19日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：买受人为马冬辉，出卖人为苏州佳海置业有限公司；出售房屋为玉山镇昆山万家汇商贸城第X幢XXXX（负1层）号房，为商业营业用房；建筑面积13.09平方米（套内面积7.3平方米），单价每平方米19620.01元，总价款256826元；付款方式为银行按揭贷款的，买受人在签订本合同时，应支付156826元作为购房首付款，剩余房款120000元通过由买受人申请银行按揭贷款支付，若买受人的按揭贷款未获得银行批准或银行额度不足，则由买受人在�卖人通知后的10日内向出卖人一次性补齐剩余房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交房期限为2013年9月30日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书），如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，逾期交付特殊原�如水灾、地震、战争等不可抗拒因素，政府相关部门根据法律法规采取某些行政措施或开发商不能控制的原因，以及重大技术难题而导致开发延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延，因政府配套设施交付使用而导致延期交付等等；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万人之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。
另查明：原告于2012年5月19日支付156826元，于2012年11月8日支付100000元。被告于2014年3月21日取得交付使用备案证书。因被告逾期未交房，2014年10月27日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，言明因被�逾期交房，构成违约，原告要求解除合同，并要求按照合同约定退还256826元，并赔偿违约金25682.60元，被告于2014年10月28日签收该通知书。
上述事实由商品房销售合同、商品房备案意见书及交付使用证书、解除合同通知书、邮寄凭证及邮寄查询情况及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应恪守。双方在合同中约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同约定涉案房屋的交付时间为2013年9月30日，涉案房屋取得交付使用备案证书的时间为2014年3月21日，被告超过90日尚不能满足交付条件，双方之间约定的单方解除合同的条件成就。现原告要求解除合同，且在法定期限内向被告发出了解除合同通知书，且该通知被告也签收了。按照法律规定，被告收到解除通知书的当日双方之间的商品房购销合同已经解除。故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除之后，被告应当按照合同约定，退还原告已支付的房款256826元，并承担相应的违约责任，因原告主张违约金明显过高且被告提出要求调整，故本院调整违约金至20032元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告马冬辉与被告苏州佳海置业有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》。
二、被告苏州佳海置业有限公司返还原告马冬辉购房款256826元，并支付违约金20032元，于本判决生效后十日内履行。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5152元，减半收取为2576元，由原告马冬辉负担245元，由被告苏州佳海置业有限公司负担2331元，此款原告马冬辉已预交，本院不再退还，由被告苏州佳海置业有限公司于本判决生效后十日内一并支付给原告马冬辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。
审判员 郑 羚
二〇一五年二月十日
书记员 �超