广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4332号
上诉人（原审原告）：广州心赢销服装有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：洪志勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈晓忠，该公司员工。
上诉人（原审原告）：雷伟，男，1973年8月16日出生，汉族，住江西省九江市。
委托诉讼代理人：何瑞兰，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁炫滨，广东香山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱柱，男，1970年7月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
原审第三人：陈国媚，女，1965年4月4日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁嘉懋，广东泽荣律师事务所律师助理。
上诉人广州心赢销服装有限公司（以下简称心赢销公司）、雷伟、钱柱因与原审第三人陈国媚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人心赢销公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。心赢销公司与钱柱没有签订过房屋租赁合同，也未授权他人与钱柱签订房屋租赁合同。心赢销公司没有收取过钱柱的租金以及保证金。后在二审庭审上诉请求：撤销一审判决，心赢销公司申请撤回对钱柱的起诉。事实和理由补充如下：心赢销公司对雷伟把涉案商铺转租给钱柱，并收取保证金的行为是完全不清楚的，因此心赢销公司申请撤回对钱柱的起诉。
钱柱针对心赢销公司的上诉答辩称，一、心赢销公司是涉案租赁合同主体之一，具体理由如下：1.合同所记载的出租方为心赢销公司；2.心赢销公司是劲霸男装公司服装品牌华南地区的经销商，从其工商登记的股东可以反映该事实。故此，心赢销公司在出租涉案租赁物的时候为了取得钱柱的信任，才在合同上加盖了劲霸男装公司的公章，该公司经法院查明为私刻伪造的印章；3.心赢销公司在一审庭审过程中已出具说明，证明其委托工作人员罗艳明与钱柱签订涉案合同，并以自己的名义提起本案诉讼。且雷伟在（2015）中一法民一初字第560号案件（以下简称560号案件）中也确认其为心赢销公司的员工，是履行职务的行为。二、心赢销公司提起上诉的行为完全是为了逃避责任。从其提起诉讼以及本次上诉的事实与理由足以证明心赢销公司是故意将全部的违约责任以及赔偿责任推脱至雷伟的身上，恶意逃避相关的责任。雷伟为了帮助心赢销公司逃避责任，在相关案件中拒绝收取法律文书，致使诉讼程序拖长，在相关联案件庭审过程中，为了让心赢销公司脱离责任，作出了前后不实的陈述。三、如果心赢销公司认为本案基本事实没有查清，那么二审法院应当撤销一审判决，发回重审。故此请求法院驳回心赢销公司的上诉请求。四、针对心赢销公司当庭撤回对钱柱的起诉，钱柱认为现在本案已处于二审阶段，心赢销公司要撤回，也只能撤回上诉。如果其认为本案事实未能查明，也不应当是撤回起诉，而是应该发回重审。心赢销公司有恶意逃避责任的行为，二审法院不应当准许其撤回诉讼。
雷伟针对心赢销公司上诉答辩称，一、雷伟作为向产权人陈国媚租赁涉案商铺的实际承租人，其委托罗艳明与钱柱签订的房屋租赁合同是合法有效的，并且该转租行为也得到了陈国媚的同意，该事实在相关的判决中有认定。二、在雷伟通过诉求解除合同之前，其与钱柱之间的租赁合同一直有效。且钱柱一直使用租赁物至今，雷伟保留向钱柱追偿一直使用租赁物所产生相关费用的权利。三、在租赁合同合法有效，钱柱一直使用租赁物的情形下，其应当按照合同约定交付租金，故应当向雷伟支付200000元的租金，其拖欠支付租金无法律依据。因此，钱柱拖欠租金的行为已构成违约，一审法院认定其自2015年3月开始拖欠租金，其行为已构成违约是正确的。钱柱声称陈国媚在2015年11月30日对涉案商铺进行断电处理，一审法院对此已经查明，钱柱在一审庭审过程中对此也予以承认，因为相关各方当时已报警处理，陈国媚于当天已恢复了商铺的用电，钱柱一直使用涉案商铺至今。四、根据双方签订的租赁合同第十一条第三款的约定，钱柱拖欠租金超过三十天，雷伟是有权解除合同的，并且有权没收钱柱缴纳的保证金并收取相当于两个月租金的违约金。对于该条款约定的保证金，其性质为违约金的一部分，并非定金，一审法院对此认定错误，因此在钱柱违约拖欠租金的情形下，雷伟有权按照合同约定向钱柱主张相当于四个月租金的违约金。五、关于租赁合同各方当事人的关系，雷伟作出补充说明如下：根据何秀芳、陈国媚与雷伟签订的变更承租人协议第一条约定，涉案商铺承租人变更为雷伟，雷伟实际上是涉案租赁物的实际承租人。心赢销公司是应陈国媚的要求在上面盖章确认，对雷伟的本次承租行为，向陈国媚承担连带保证责任。在雷伟与陈国媚其他相关的房屋租赁合同纠纷案件中，雷伟均承认其为涉案商铺的实际承租人。六、针对心赢销公司当庭撤回对钱柱的起诉，雷伟并无异议。雷伟是心赢销公司的加盟商，基于该关系，应陈国媚的要求才在雷伟与陈国媚的租赁合同中盖章并承担连带保证责任。事实上雷伟是涉案商铺的实际承租人以及商铺的经营者。
上诉人雷伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判钱柱向雷伟支付2015年3月至2015年12月期间的租金200000元；3.判令钱柱向雷伟支付违约金人民币40000元。事实和理由：一、雷伟与钱柱签订的房屋租赁合同所约定的保证金不同于定金，不能适用合同法第一百一十六条的规定。房屋租赁合同约定“若乙方（钱柱）拖欠租金超过30天以上或者未经甲方（雷伟）同意擅自转租的……，甲方有权解除合同，甲方不退还保证金给乙方且乙方须向甲方支付相当于2个月的租金违约金”，该条款是双方关于违约责任的约定，不退还保证金以及另行支付违约金，实际上相当于钱柱需承担与四个月租金等额的违约金。现钱柱因拒付租金构成违约，应按照房屋租赁合同约定的条款，向雷伟支付违约金以及赔偿雷伟的损失，此外，雷伟还有权没收保证金。二、钱柱拖欠2015年3月至2015年12月期间的租金，应按照合同约定20000元/月的标准向雷伟支付，合计200000元。
心赢销公司针对雷伟的上诉答辩称，撤回对钱柱的起诉。
钱柱针对雷伟的上诉答辩称，一、雷伟不是本案适格的主体，钱柱从来不认识雷伟，从合同的签订到合同的解除，雷伟根本没有出现过。涉案租赁物的实际出租方为心赢销公司与肖卫宋，具体理由详见钱柱提交的上诉意见。雷伟出于自身原因同意承担涉案合同的权利义务，是其个人自身权益的处分行为，不影响本案真正合同主体的认定。对于雷伟陈述变更补充协议的问题，该变更协议签订的时间为2013年1月30日，而心赢销公司与钱柱签订租赁合同的时间是2013年1月1日。雷伟不可能是涉案租赁物的出租人，也不存在雷伟所称的享有陈国媚承租使用的权利。二、雷伟无需向心赢销公司支付拖欠的租金，理由如下：1.根据一审法院查明的事实，心赢销公司已在2014年12月28日搬离涉案租赁物，该事实在560号案件民事判决第八页第二段第六行已查明。心赢销公司在2015年1月9日无理单方面解除租赁合同，其行为可以视为其放弃向钱柱索要租金的权利；2.从2015年1月份开始，由于陈国媚对涉案租赁物提起诉讼主张权利，同时其与心赢销公司指派的工作人员不断上门骚扰钱柱的经营，故心赢销公司提供的租赁物已不符合合同的约定，根本无法开展正常的生产经营活动，具体表现为完全不敢再向公司进行订货，没有新的货源补充，销售人员因遭到相关人员恐吓纷纷离职，没有销售人员；3.由于心赢销公司的原因涉案商铺从2015年11月30日起被陈国媚断电，由于商铺所使用的是电动卷闸，所以从那时候开始，钱柱已无法使用涉案租赁物，此后不可能产生任何租金。一审法院判决钱柱需要支付2015年12月之后的租金10000元没有事实依据。涉案商铺在2015年11月30日断电很长一段时间都一直没有恢复用电，截止至钱柱向法院提起诉讼，法院要到涉案租赁物进行评估的时候，陈国媚才恢复用电，钱柱才能把损失严重的物品拿出来。三、本案违约方为心赢销公司，其没有权利没收保证金以及要求钱柱支付违约金。一审法院仅仅凭借钱柱没有支付2015年3月的租金就认定其违约，但是并没有查明其拒付租金的理由，也没有查明在拒付租金之前已经通过书面形式通知心赢销公司解决涉案纠纷相关问题，本案纠纷产生的根本原因在于心赢销公司为了自身的利益恶意造成的，钱柱无法按照合同使用涉案租赁物，因此违约责任应当由心赢销公司来承担。在2015年1月19日，陈国媚就涉案租赁物提起了诉讼，该案至2016年3月11日才作出一审判决，且双方均已提起上诉，二审判决是否出具或者是否已生效，钱柱完全不清楚。在此期间，陈国媚也指派相关工作人员以一审法院名义要求钱柱向法院以提存的方式支付租金，在此时钱柱无法得知应当向何人支付租金，所以才向心赢销公司邮寄了律师函。心赢销公司在2015年1月9日单方解除合同并不作出任何补偿的行为已构成违约，理应承担违约责任以及相关的赔偿责任，钱柱无需支付任何违约金。至于保证金的性质问题，根据涉案合同的约定以及合同法第一百一十五条的规定可以看出涉案的保证金属于定金性质，在心赢销公司已构成违约的情况下，心赢销公司应当向钱柱返还保证金。
上诉人钱柱上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者在查清事实后予以改判；2.改判驳回心赢销公司、雷伟一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“钱柱自2015年3月开始拖欠租金已构成违约”属于基本事实认定错误。一审法院没有对案件事实进行深入细致的查证，仅凭“钱柱自2015年3月起未支付租金”这一表面现象就草率认定钱柱构成违约是不合理的，理由如下：1.心赢销公司才是本案的真正违约方。（1）从时间方面进行分析：第一、心赢销公司、雷伟在2014年11月已向陈国媚提出解决合同并于2014年12月28日搬出4卡商铺，且自2014年12月16日起没有向陈国媚支付租金；第二、在钱柱无任何违约行为的情况下，心赢销公司的工作人员罗艳明在2015年1月9日向钱柱发出关于解除合同的函，单方面无理要求提前解除合同。从时间上已可以看出是心赢销公司先行违约。（2）从实施行为方面进行分析：第一、根据合同法第二百一十七条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，保证承租人能够在合同期限内按照合同约定正常使用租赁物是出租人的最基本义务。本案当中，心赢销公司为了自己的不合法利益，不仅单方面撕毁其与陈国媚的合同，而且为了达到不作任何赔偿而强行收回3卡商铺的目的，不断指派不相关的社会人员前往涉案租赁物捣乱，对钱柱实施威迫恐吓，造成钱柱从2015年2月份起根本无法使用涉案商铺进行正常经营。心赢销公司该行为已构成违约，而且是出于故意。2.钱柱暂停向心赢销公司支付租金行为不构成违约。（1）通过上述事实可知，心赢销公司在2015年1月9日向钱柱发出关于解除合同的函已明确表示不再履行涉案租赁合同的义务也拒绝与钱柱协商解决方案，那么心赢销公司已失去向钱柱出租租赁物的基础，不再具有出租人的主体资格。钱柱暂停向心赢销公司支付租金完全合法、合理。（2）退一步来说，即使按照租赁合同关系处理本案，钱柱也不构成任何违约，理由如下：第一、根据合同法第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”的规定，作为涉案租赁物所有权人的陈国媚已在2015年1月19日以诉讼及其他形式就涉案租赁物主张权利，妨碍了钱柱正常使用涉案租赁物，钱柱可以不支付该期间的租金。第二、根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在租赁合同关系中，合同双方的履行顺序是有先后之分，心赢销公司作为出租方应保证钱柱能够按照合同约定正常使用租赁物才能要求钱柱支付租金。在心赢销公司未能履行义务的情况下，作为后履行一方的钱柱拒绝支付租金是依法行使先履行抗辩权、不构成任何违约。二、一审法院认定涉案租赁合同解除的原因与客观事实不符。心赢销公司早已于2014年12月28日搬出4卡商铺并在2015年1月9日单方面通知钱柱解除合同，心赢销公司与钱柱之间的合同关系早已解除。三、一审法院认定“钱柱需向心赢销公司支付2015年3月至2015年12月期间的租金190000元”的认定不当。（一）鉴于心赢销公司早已于2014年12月28日搬出4卡商铺并在2015年1月9日单方面通知钱柱解除合同的事实，心赢销公司对涉案租赁物已不具备使用收益的权利，无权要求钱柱支付2015年1月9日之后的任何租金。（二）一审法院以“心赢销公司已履行了将涉案3卡商铺交付钱柱使用”认为心赢销公司履行了出租人的全部义务，实际上是遗漏了“出租人还需保证承租人能够在合同期限内按照合同约定正常使用租赁物”这一基本义务，而本案的客观事实恰恰是心赢销公司的工作人员存在骚扰的加害行为，未能保证钱柱按照合同约定正常使用租赁物而构成违约。一审法院以“心赢销公司实施骚扰行为时间较短、且未有证据显示对钱柱的经营产生实质性损害”为由，认定钱柱需全额支付2015年3月1日至2015年11月30日期间租金，明显缺乏商业常识以及认定不当，理由如下：1.心赢销公司指派不明身份人员前往钱柱的店铺对钱柱的员工进行威迫、恐吓，致使钱柱原有的员工出于人身安全的考虑而纷纷辞职，随后新招聘的员工亦同样遭遇威迫、恐吓，直至最后再无人敢上门应聘。2.由于钱柱担心不知道何时会被法院判令腾空租赁物，所以一直不敢订货、进货，该情况不仅严重影响上诉人的正常销售经营（如无新货物补充、现有货物未能符合潮流等），而且还造成钱柱因违反订货制度而被美洲苹果服饰（中国）有限公司没收了150000元的预付订金，但一审法院完全没有考虑涉案租赁物为商铺的本质属性，也未从正常的商业角度对本案进行分析，认为钱柱的经营没有受到实质性的损害。3.一审法院酌定“对于2015年12月当月的租金，由钱柱减半支付”，有悖常理。一审法院查明，在2015年11月30日，涉案租赁物被陈国媚断电而造成3卡商铺的电动卷闸门无法打开，钱柱完全无法使用租赁物。由此可见，自2015年11月30日起，租赁物实际上可以视为已经全部灭失。既然租赁物已经不存在，一审法院认定上钱柱仍需支付50%租金的自由裁量行为对钱柱是极不公平的。三、一审法院认定“心赢销公司、雷伟有权没收钱柱的保证金”错误。通过钱柱对涉案合同双方行为的描述，可以充分反映心赢销公司的各种欺诈、违约、侵权等不法行为，但一审法院对心赢销公司的不法行为却只字未提。相反，钱柱面临的是产权人以及出租方人员的不断威迫、恐吓，不知何时被法院判令腾空租赁物的彷徨，在此情况下，钱柱依法行使抗辩权而暂停支付租金的行为却被视为违约，是不公平合理的，且完全纵容、支持了心赢销公司的欺诈、违约、侵权等不法行为。四、一审法院未中止审理本案诉讼属于违反法定程序。在陈国媚诉心赢销公司、雷伟一案中（即560号案件），双方对于何时解除租赁合同、是否已返还租赁物是存在截然不同的争议，钱柱已在2016年4月29日向一审法院提交中止审理申请书，申请一审法院中止审理本案，待560号案件作出生效判决时再恢复审理，但一审法院并未依法中止本案审理，而是迳行作出判决。综上所述，一审法院认定事实有误，从而错误认定钱柱构成违约，造成钱柱不但自身的合法权益无法得到维护，而且还需要承担被没收保证金的违约责任。鉴于本案存在基本事实未能查清的情况，因此，请求二审法院能够发回一审法院重审、或在查清事实的基础上改判判令驳回心赢销公司的全部诉讼请求。
心赢销公司针对钱柱的上诉答辩称，一、雷伟、罗艳明不是其公司员工，雷伟是心赢销公司的加盟商，所以雷伟之前陈述是心赢销公司的员工并作出对心赢销公司不利的说法，心赢销公司是不承认的。二、雷伟与钱柱之间的行为心赢销公司并不知，心赢销公司从来没有与钱柱签订过合同，也没有向其收取过保证金以及租金，对该事实也是不知情的，钱柱也从来没有向心赢销公司支付过租金；三、560号案件中认定雷伟取得了转租人的同意，并把涉案商铺转租给了钱柱，根据合同相对性原则，雷伟与钱柱之间构成了租赁合同关系。
雷伟针对钱柱的上诉答辩称，与对心赢销公司上诉的答辩意见一致。
陈国媚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
心赢销公司、雷伟于2016年2月23日向一审法院起诉请求：1.钱柱支付自2015年3月1日至2015年12月31日的租金合计人民币200000元；2.解除双方之间的房屋租赁合同；3.钱柱支付违约金人民币40000元；4.合同保证金40000元归心赢销公司、雷伟所有，以上四项合计280000元。
一审法院认定事实：陈国媚是位于中山市石岐区××××号×卡、×卡商铺（其中，3卡建筑面积109.36平方米、夹层面积38.54平方米、4卡建筑面积116.73平方米）的所有权人。
2013年1月1日，罗艳明代表心赢销公司及雷伟（作为转租方即甲方）与钱柱（作为承租方即乙方）签订房屋租赁合同。该合同约定：甲方将位于中山市石岐区×××××号×卡（建筑面积109.36平方米）的商铺出租给乙方经营服装销售或办公用途；租赁期限4年，自2013年1月1日至2016年12月31日；乙方于每月8日前支付当月租金20000元至甲方指定账号；乙方于签订租赁合同当日支付甲方保证金40000元；甲方于签订合同2日内将租赁房屋交付给乙方使用；若乙方拖欠月租金超过30天以上的或未经甲方同意擅自转租的……，甲方有权解除合同，甲方不退还保证金给乙方且乙方须再向甲方支付相当于2个月的租金违约金；乙方不按约支付月租金，按拖欠租数额的每月1‰支付违约金；乙方未按时交付租金或者乙方存在其他违约行为时，甲方有权对乙方停水停电，也有权采取对租赁的房屋进行锁门等限制使用措施，由此所产生的后果（包括乙方的停业等所有损失），均由乙方负责，甲方不承担任何责任；合同还约定了其他内容。合同的落款部分，罗艳明在“出租方委托人（甲方）”处签名确认，且加盖“劲霸男装有限公司”的公章（经查，该公司未经登记且该公章为伪造）。钱柱在“承租方（乙方）”处签名确认。合同尾部还附有“肖卫宋”的银行账号。合同签订后，心赢销公司、雷伟依约将涉案3卡商铺交付钱柱使用，钱柱按约定支付心赢销公司、雷伟保证金40000元并按约定每月支付心赢销公司、雷伟租金。2014年期间，心赢销公司、雷伟要求陈国媚减租，协商未果，后因租赁问题发生纠纷。2015年1月17日下午4时许，心赢销公司、雷伟指派吴亮及姚凌峰在涉案3卡、4卡商铺的门口悬挂横幅。当晚7时许，钱柱将悬挂的横幅撤下。当日，公安机关对吴亮、姚凌峰处以警告处理。自2015年3月起，钱柱开始停止支付心赢销公司、雷伟租金。2015年11月30日，陈国媚因承租方没有支付其租金，对涉案3卡商铺断电处理。当日，钱柱因无法打开电动卷闸门，离开涉案3卡商铺，钱柱的货物仍然存放在涉案3卡商铺内。2016年2月23日，心赢销公司、雷伟向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。
一审法院另查：2011年4月16日，陈国媚（出租方即甲方）与何秀芳代表心赢销公司（承租方即乙方）签订房屋租赁合同。该合同约定甲方将位于中山市石岐区×××××号×卡、×卡商铺出租给乙方经营服装类产品，租赁期5年,自2011年4月16日至2016年4月15日止;第一年,月租金45629元;第二年,月租金48366元;第三年,月租金51268元;第四年,月租金54344元;第五年,月租金57604元。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方均履行合同权利及义务。2013年1月24日，心赢销公司向陈国媚出具信函，确认心赢销公司委托雷伟代为签订房屋租赁合同，承租陈国媚位于广东省中山市石岐区×××××号×-×卡商铺，心赢销公司自愿对雷伟履行合同义务提供连带责任保证。2013年1月30日，陈国媚（甲方）、何秀芳（乙方）、雷伟（丙方）签订“变更承租人协议”。该协议约定：自2013年2月1日起，2011年4月16日签订的房屋租赁合同中的承租人变更为雷伟，变更后，租赁期限、租金数额等合同其他条款均不变，雷伟承诺遵守甲方与乙方于2011年4月16日签订的房屋租赁合同和本协议，负责按时向甲方支付租金等。但2014年12月16日起，心赢销公司、雷伟没有向陈国媚支付涉案3卡、4卡商铺的租金。2015年1月19日，陈国媚具状向一审法院起诉心赢销公司、雷伟[案号：（2015）中一法民一初字第560号]。2016年3月11日，一审法院对该案作出判决。
一审法院再查：2016年2月18日，心赢销公司、雷伟出具“说明”，内容如下：“广州心赢销服装有限公司、雷伟委托罗艳明与钱柱签订租赁合同，将位于中山市石岐区×××××号×卡的商铺租赁与钱柱。”
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。罗艳明代表心赢销公司、雷伟与钱柱于2013年1月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现针对心赢销公司、雷伟诉求，一审法院分述如下：
1.关于解除租赁合同的问题。根据罗艳明代表心赢销公司、雷伟与钱柱于2013年1月1日签订的房屋租赁合同约定，钱柱拖欠月租金超过30天以上的，心赢销公司、雷伟有权解除合同。本案中，钱柱于2015年3月开始拖欠租金，且超过30天，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，心赢销公司、雷伟有权解除合同。故心赢销公司、雷伟诉求解除合同，理据充分，一审法院予以支持。
2.关于钱柱支付租金的问题。根据双方签订的房屋租赁合同约定，心赢销公司、雷伟将涉案3卡商铺交给钱柱使用，钱柱应依约于每月8日前支付心赢销公司、雷伟租金。但钱柱自2015年3月起开始拖欠心赢销公司、雷伟租金，其行为已构成违约，依法钱柱应承担支付租金的义务。鉴于陈国媚于2015年11月30日断电，造成涉案3卡商铺的电动卷闸门无法打开，钱柱无法正常使用涉案3卡商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”一审法院酌定对于2015年12月当月的租金，由钱柱减半支付。即钱柱支付心赢销公司、雷伟自2015年3月至2015年12月期间的租金共190000元（其中2015年3月至2015年11月的租金180000元，即20000元/月×9个月；2015年12月的租金，由钱柱支付给心赢销公司、雷伟10000元，即20000元/月×50%）。
3.关于保证金40000元及违约金40000元的问题。钱柱支付的保证金系心赢销公司、雷伟为保证其债权的实现而要求钱柱提供，该保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用，但其没有双倍返还的功能。根据当事人的约定，本案的保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，因钱柱拖欠租金超过30天，违约在先，依法心赢销公司、雷伟有权没收保证金40000元。据此，心赢销公司、雷伟诉求保证金40000元归心赢销公司、雷伟所有，一审法院予以支持。一审法院确认心赢销公司、雷伟选择定金条款后，对于心赢销公司、雷伟诉求违约金条款，一审法院予以驳回。
对于钱柱辩称雷伟不具备一审原告主体资格的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。…”从心赢销公司、雷伟出具的“说明”显示，2013年1月1日，罗艳明与钱柱签订房屋租赁合同，罗艳明代理签订合同的行为，心赢销公司及雷伟于2016年2月18日以书面形式予以追认。据此，对罗艳明的代理行为人产生的法律后果，依法由心赢销公司、雷伟承担民事责任。据此，钱柱上述辩解，于法无据，一审法院不予支持。
对于一审法院辩称心赢销公司、雷伟指派他人对其员工威迫、恐吓，在涉案商铺门前悬挂横幅，其行为构成根本性违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，心赢销公司、雷伟与钱柱之间属于租赁关系，心赢销公司、雷伟已履行了将涉案3卡商铺交付钱柱使用的义务，应享有收取租金的权利。钱柱享有使用涉案3卡商铺的权利，应履行按月支付心赢销公司、雷伟租金的义务。现心赢销公司、雷伟实施上述骚扰行为时间较短，且未有证据显示对钱柱的经营产生实质性损害。因此，一审法院对钱柱上述辩解，不予采纳。
综上所述，对于心赢销公司、雷伟的诉求，合理部分，一审法院予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条第一款,《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：一、解除心赢销公司、雷伟与钱柱于2013年1月1日签订的房屋租赁合同；二、钱柱于一审判决生效之日起七日内支付心赢销公司、雷伟2015年3月至2015年12月期间的租金190000元；三、钱柱已交纳心赢销公司、雷伟的保证金40000元归心赢销公司、雷伟所有；四、驳回心赢销公司、雷伟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取为2750元（心赢销公司、雷伟已预交），由心赢销公司、雷伟负担300元，钱柱负担2450元（钱柱负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付心赢销公司、雷伟）。
二审期间，钱柱提交如下证据：罗艳明于2015年1月9日向钱柱发出的关于解除合同的函，拟证明罗艳明曾经向钱柱要求解除合同。心赢销公司质证认为，对该证据的真实性有异议，心赢销公司从来没有收取过该材料，罗艳明也不是其公司工作人员，不清楚该材料从何而来，也不清楚上面所记载的内容。雷伟质证认为，该证据不足以证明雷伟与钱柱之间的合同已经解除了，因为双方对解除合同并未达成一致，罗艳明也没有单方解除合同的权利。心赢销公司、雷伟、陈国媚二审期间并未提交证据。
除了一审查明的“2015年11月30日，陈国媚因承租方没有支付其租金，对涉案3卡商铺断电处理。当日，钱柱因无法打开电动卷闸门，离开涉案3卡商铺，钱柱的货物仍然存放在涉案3卡商铺内以及2013年1月1日，罗艳明代表心赢销公司及雷伟与钱柱签订房屋租赁合同。”事实外，一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院查明，2013年1月1日，罗艳明代表心赢销公司（作为转租方即甲方）与钱柱（作为承租方即乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期内，经甲、乙双方协商一致并达成书面协议，可提前解除合同；本合同生效后房屋移交前，在一方无违约的情况下，甲方不得无故要求提前解除合同，如甲方违约解除合同，则向乙方返还保证金，并支付相当于1个月的租金的违约金。一审期间心赢销公司认为罗艳明受其委托代为签订了本案房屋租赁合同，但二审期间心赢销公司又陈述罗艳明并非心赢销公司员工，亦未对罗艳明作出授权。雷伟则称，罗艳明为雷伟雇请的员工，2016年2月18日的说明系雷伟个人出具的，该说明载明罗艳明受心赢销公司及雷伟的委托，但落款处只有雷伟的个人签名，并没有心赢销公司的盖章确认。2015年1月9日罗艳明向钱柱发出关于解除合同的函，该函件载明：“自2015年1月10日起解除贵我双方签订的房屋租赁合同，请贵方于2015年1月11日前将房屋交还给我方。”落款处有心赢销公司的印刷体但并无心赢销公司的盖章以及罗艳明的签名，落款日期为2015年1月9日。
钱柱在一审期间陈述2015年11月30日，陈国媚因承租方没有支付其租金，对涉案3卡商铺断电处理。当日，钱柱因无法打开电动卷闸门，离开涉案3卡商铺，钱柱的货物仍然存放在涉案3卡商铺。
另查明，对于陈国媚起诉心赢销公司、雷伟（2015）中一法民一初字第560号一案，一审法院作出判决后，陈国媚、雷伟均不服向本院提起上诉，本院作出（2016）粤20民终2689号民事判决已于2017年7月10日发生法律效力，该判决查明2014年11月，雷伟要求陈国媚减租遭拒后，向陈国媚提出解除租赁合同。雷伟向钱柱提出解除3卡商铺的租赁合同，但钱柱不同意解除，不同意交还3卡商铺。心赢销公司于2014年12月28日搬离案涉4卡商铺，陈国媚称其于2015年1月30日收到4卡商铺钥匙。该生效判决认定，陈国媚与心赢销公司的租赁合同中，雷伟受心赢销公司委托以其个人名义处理涉案租赁事务的行为效力归及于心赢销公司，心赢销公司作为实际承租人应承担相应的法律责任……。并认定至2015年12月31日涉案3卡商铺仍未交还给陈国媚，该判决确认陈国媚与心赢销公司之间3卡商铺的租赁关系已于2015年3月16日解除。
再查明，钱柱主张的心赢销公司悬挂的横幅的主要内容为：陈国媚未同意心赢销公司提出的降租要求，也未同意提前解除租赁合同，在无法达到心赢销公司的诉求下，及对陈国媚提出的抗议性标语“不良房东，压榨店主，天价铺租，恶意条款，拒绝洽谈，毁我生存！”
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是承租人与次承租人之间的租赁合同纠纷。关于转租主体即承租人的认定，本院分析如下：另案【（2016）粤20民终2689号】生效民事判决中已认定心赢销公司与陈国媚（出租人）存在租赁关系，故依该生效判决，与钱柱存在转租合同关系的转租人应为心赢销公司，罗艳明与钱柱于2013年1月1日签订的房屋租赁合同主体是心赢销公司与钱柱。因此，对于雷伟主张为本案的转租主体的上诉请求，本院不予支持。而针对心赢销公司的上诉请求，心赢销公司主张撤回对钱柱的起诉，因钱柱不同意其二审中撤回起诉，其在二审中撤回起诉申请不符合相关法律规定，本院不予准许。钱柱主张因心赢销公司的违约行为，导致租赁物所有权人陈国媚向钱柱主张权利，同时在本案心赢销公司主张的租金期间，因心赢销公司指派的人员对钱柱的正常经营进行恐吓、威迫最终导致钱柱无法正常使用涉案租赁物，且罗艳明已于2015年1月9日发出关于解除合同的函，单方面强行解除双方的房屋租赁合同，以及2015年11月30日陈国媚实施停电导致无法使用商铺的情况下，钱柱不应支付2015年3月至11月期间的租金。针对双方的分歧，本案争议的焦点为：一、心赢销公司与钱柱的房屋租赁合同何时解除。二、心赢销公司向钱柱主张拖欠的租金如何计算。三、心赢销公司主张的保证金是否应予没收，违约金是否应予计算。
关于焦点一，本院认为，罗艳明受心赢销公司委托于2013年1月1日与钱柱签订本案租赁合同，该合同首部反映涉案3卡商铺的转租方为心赢销公司，而罗艳明于2015年1月9日以心赢销公司的名义向钱柱发出关于解除合同的函，虽然该函件没有心赢销公司的盖章确认，该公司亦未告知钱柱已明确授权罗艳明行使解除合同的代理权限，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，结合钱柱对于2014年11月心赢销公司向陈国媚申请减租遭拒后，该公司向陈国媚提出解除租赁合同以及在2015年1月19日心赢销公司与钱柱之间因房屋租赁合同产生纠纷而诉至法院，心赢销公司已于2014年12月28日实际搬离涉案4卡商铺等事实，鉴于签订本案转租赁合同的代表为罗艳明，心赢销公司在一审时亦予以确认，虽然心赢销公司二审对于罗艳明的代理身份予以否认，根据禁止反言原则，本院对心赢销公司二审期间的否认不予认可，钱柱作为合同善意相对方，罗艳明以心赢销公司的名义向钱柱发出解除合同的函，钱柱有理由相信罗艳明代表心赢销公司作出解除合同的意思表示，罗艳明的代理行为应视为心赢销公司向钱柱作出解除双方房屋租赁合同的意思表示，但鉴于心赢销公司在与钱柱签订的房屋租赁合同中并无单方提前解除租赁合同的解除权，心赢销公司与钱柱的房屋租赁合同并未于2015年1月9日解除，对于钱柱主张的2015年1月9日本案的房屋租赁合同已解除的上诉理由，本院不予采纳。而关于涉案房屋租赁合同的解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本院作出的（2016）粤20民终2689号民事判决已确认心赢销公司与陈国媚之间关于涉案3卡商铺于2015年3月16日解除，心赢销公司与陈国媚之间的权利义务已终止，心赢销公司于该日起已不是涉案商铺的承租方，钱柱与心赢销公司的房屋租赁合同因心赢销公司与陈国媚之间的权利义务终止客观上处于继续履行不能的状态，已无实现合同目的的基础。因此，本院认为心赢销公司与钱柱之间签署日期为2013年1月1日的租赁合同同时于2015年3月16日解除。
关于焦点二，如前所述，心赢销公司行使其与陈国媚之间签订的房屋租赁合同中所约定的行使合同单方解除权的行为，导致本案中其与钱柱之间的租赁合同关系于2015年3月16日解除，心赢销公司对于钱柱而言已构成违约。钱柱在2015年3月16日之后实际并未归还商铺，陈国媚作为涉案租赁物所有权人可以选择直接向钱柱主张商铺的占有使用费，也可以根据合同相对性要求心赢销公司承担承租人的责任，在陈国媚已依据合同相对性提起了诉讼要求承租方心赢销公司承担承租人责任的情况下，基于心赢销公司与钱柱的房屋转租租赁合同关系，在双方合同解除后，钱柱负有直接向心赢销公司返还商铺的合同义务及支付未返还商铺的占有使用费。在钱柱并未举证证明在2015年12月31日前已将商铺实际交还心赢销公司的情况下，钱柱仍应在租赁合同终止后参照合同约定的租金标准继续向心赢销公司支付房屋占有使用费。关于钱柱主张2015年3月至12月期间遭到恐吓、威迫以及断电后的租金及房屋占有使用费是否应当支付的问题，钱柱可以减少租金或不支付房屋占有使用费的前提系不能对租赁物正常使用、收益等情形，心赢销公司于2015年1月17日下午4时许指派案外人吴亮及姚凌峰悬挂横幅，但该拉横幅的内容与钱柱并无关联，且该行为已在当天被公安机关制止。钱柱亦无举证证明心赢销公司拉横幅等行为存在持续性并且对涉案3卡商铺的正常使用、收益造成实质影响，亦未举证存在心赢销公司长期恐吓及威迫而影响钱柱正常经营的情况下，在2015年3月至12月期间，钱柱仍实际占有使用涉案3卡商铺进行经营，钱柱仍应按原租金标准向心赢销公司支付2015年3月1日至2015年3月16日的租金，以及2015年3月17日至2015年12月期间的占有使用费。同理，2015年11月30日钱柱主张的第三人陈国媚对商铺进行断电的事实，仅有钱柱单方陈述，雷伟亦称断电当天已恢复供电，对于租赁商铺持续断电的事实钱柱亦并未提供其他证据予以佐证，且一审法院已酌定钱柱减半支付2015年12月当月的占有使用费的处理，对此本院予以维持。因此，钱柱仍应按原租金标准向心赢销公司支付2015年3月1日至2015年3月16日的租金，以及2015年3月17日至2015年12月31日期间的占有使用费合计190000元。
关于焦点三，在心赢销公司与陈国媚产生纠纷的情况下，钱柱早于2015年1月19日就收到罗艳明代表心赢销公司发出的解除合同的函件，此时钱柱作为次承租人暂未向心赢销公司支付租金的行为系其对心赢销公司的违约行为而行使的合理抗辩权，因此，心赢销公司主张要求钱柱支付迟延支付租金的违约金40000元的诉求，本院不予支持。而关于心赢销公司没收保证金40000元的请求，心赢销公司单方解除与陈国媚之间的租赁合同，致使其公司与钱柱之间的转租租赁合同关系提前解除，心赢销公司对于钱柱而言已构成违约，对于该项主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人心赢销公司、上诉人雷伟的上诉请求均不能成立，本院予以驳回，上诉人钱柱上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。一审认定事实部分不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3570号民事判决；
二、确认上诉人广州心赢销服装有限公司与上诉人钱柱之间签署日期为2013年1月1日的房屋租赁合同已于2015年3月16日解除；
三、上诉人钱柱于本判决生效之日起七日内支付上诉人广州心赢销服装有限公司2015年3月1日至2015年12月31日期间的租金和占有使用费合计190000元；
四、驳回上诉人广州心赢销服装有限公司、雷伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5500元，减半收取为2750元（上诉人广州心赢销服装有限公司已预交），由上诉人广州心赢销服装有限公司负担884元，上诉人钱柱负担1866元（上诉人钱柱负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付上诉人广州心赢销服装有限公司）。二审案件受理费10700元（上诉人广州心赢销服装有限公司已预交5500元、上诉人雷伟已预交4900元、上诉人钱柱已预交5500元），由上诉人广州心赢销服装有限公司负担7268元，上诉人钱柱负担3732元，上诉人雷伟负担4900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 魏立明