上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2477号
原告徐志康。
委托代理人刘桂芹，上海祁长宇律师事务所律师。
委托代理人朱宏剑，上海祁长宇律师事务所律师。
被告闫金喜。
原告徐志康与被告闫金喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2014年12月15日、2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告徐志康及其委托代理人刘桂芹，被告闫金喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐志康诉称，2011年起，原告将位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋出租给被告使用。合同到期后，双方于2014年8月2日续签一份房屋租赁合同，约定由原告将上述房屋续租给被告使用，租赁期限自2014年8月2日至同年11月3日止，月租金为人民币（下同）7，500元。续签合同的期限为3个月，就是让被告准备搬出。现续签的合同已到期，双方之间已没有租赁关系，而被告仍不搬出，并且拖欠原告租金不付。原告遂诉诸法院要求判令：（一）被告立即搬离上海市××区××路××弄××号×××室房屋，并将上述房屋归还原告；（二）被告支付自2014年8月12日起至实际搬离之日止，按每月7，500元计算的租金；（三）被告向原告结清承租期间使用的水、电、煤、电讯、闭路电视、清洁费及物业管理等费用。
诉讼中，原告提出愿意将被告支付的2，000元租房押金用于抵扣被告的欠付款项，同时对上述诉请（三）明确表示暂不要求在本案中处理。
被告闫金喜辩称，原、被告于2010年1月13日在中介公司居间下签订了租赁合同，当时约定双方系长期租赁，即只要被告支付租金，原告就同意被告长期租赁，并保证租金比周边便宜，同时承诺合同是10年。若原告不同意租赁的话需赔偿被告10万元。被告在房屋内进行了投资做生意，且转租是经过原告同意的，现租客也已经被被告赶走，故不同意解除双方的租赁关系，也不同意搬离。另原告于2014年2月起将租金从6，800元涨至7，500元，被告于2014年8月3日起确实未向原告支付过任何钱款。
经审理查明，位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋的权利人为原告徐志康及其女儿徐某甲。
2014年8月2日，原告徐志康（作为出租方，签约甲方）与被告闫金喜（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方承租甲方位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋，租赁期共3个月，自2014年8月2日起至2014年11月3日止，月租金为7，500元。乙方不得将房屋转借给他人使用，不得利用该房从事违反国家有关法律、法规和本市有关规定的一切活动，一经发现，甲方有权中止合同，收回房屋，其后果由乙方自负。
签约当日，被告向原告支付30，000元，在扣除（2013）闵民五（民）初字第1209号案的执行欠款5，000元及2014年5月3日至同年8月2日止的拖欠租金22，500元后，剩余2，500元作为支付自2014年8月2日起至2014年11月3日止的租金中的一部分，故于当日向原告出具《欠条》1份。载明：今日下欠房租（2014年8月2日-11月3日）共20，000元整。
现原告认为，被告至今未将上述拖欠房租支付给原告，且在租赁期间擅自对外转租，并将灶间改为卧室，存在燃气安全隐患，同时在楼道底楼私自违章搭建、开门等行为，原告为此收到有关部门的《限期整改通知书》、《违规行为整改通知书》及《燃气安全检查告知书》，导致原告不同意将租赁房屋续租给被告。现被告在上述租赁合同到期后，且原告已明确表示不再与其续签租赁合同的情况下仍拒绝搬离上述房屋，遂成讼。
另查明，2013年7月1日，徐志康曾以闫金喜拖欠支付租金已构成违约为由诉诸本院要求闫金喜支付自2013年2月2日起至同年8月1日止的租金40，800元。
后经审理，本院于2013年8月2日以（2013）闵民五（民）初字第1209号民事判决书，作出如下判决：闫金喜于本判决生效之日起十日内支付徐志康房屋租金40，800元。
2014年4月15日，徐志康依据上述已生效的（2013）闵民五（民）初字第1209号民事判决书向本院提出申请执行，要求闫金喜支付拖欠房屋租金35，000元。同年4月29日，闫金喜在支付30，000元后向徐志康出具《欠条》1份，载明：今天闫金喜还徐志康叁万元整，还差五千元，由于房租（5月3日至8月2日）暂时没钱付，同意8月2日付（5月3日至8月2日）房租，共计叁万五千整。双方均在落款处予以签名。同日，双方又共同出具《证明》1份，证明双方经协商一致，同意和解，不需要本院执行。
还查明，涉案租赁房屋所在的上海××物业管理有限公司××新苑管理处于2014年10月21日出具《证明》，并经上海市公安局××分局××新村派出所盖章确认，证实××路××弄（××新苑）××号×××室与航南路××号系同一房屋。被告于2014年2月28日、2014年12月1日分别将承租房屋转租给他人使用。使用期间，因被告将租赁房屋内的灶间改为卧室，收到上海××燃气有限公司发出的《燃气安全检查告知书》，要求恢复原状。被告同时在楼道底楼私自违章搭建、开门等行为，也收到有关部门发出的《违规行为整改通知书》及《限期整改通知书》。
以上事实，由原告提供的1.涉案房屋产权证；2.原、被告于2014年8月2日签订的《房屋租赁合同》；3.被告于2014年8月2日及2014年4月29日出具的《欠条》以及双方于2014年4月29日出具的《证明》；4.被告于2014年2月28日及2014年12月1日对外订立的转租合同；5.租赁房屋所在物业公司出具的《证明》及现场照片；6.有关部门发出的《违规行为整改通知书》及《限期整改通知书》；7.燃气公司发出的《燃气安全检查告知书》；8.（2013）闵民五（民）初字第1209号民事判决书。被告提供的1.双方于2010年1月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》（工商局调取）；2.双方于2010年5月2日及2010年8月2日、2010年11月2日、2011年5月2日签订的《房屋租赁合同》；3.工商银行帐户明细清单以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为原告提供的《房屋租赁合同》不是租赁合同是收据，对转租合同认为租客已经走了，并且其转租是得到原告同意的。对《违规行为整改通知书》及《限期整改通知书》表示没有看到过。对《燃气安全检查告知书》认为煤气公司每年都会安全检查的。原告对被告提供的从工商局调取的租赁合同及补充协议的真实性表示有异议，认为当时双方签订的租赁合同期限只有3个月，因被告在办理工商营业执照时的租赁期限不能低于3个月，故由被告将该合同上的2010年改为2020年，故认为双方的租赁合同应以最后签订一份为准，且认为该份合同已经在法院判决书中被认定为无效。对被告提供的双方曾签订的这些租赁合同已经到期废止了，故与本案无关。对被告提供的工商银行帐户明细清单，认为恰好证明被告于2014年8月2日之后就没向原告支付过任何钱款。
本院认为，对于被告提供的从工商局调取的租赁合同及补充协议的内容来看，当时双方签订的租赁合同租赁期是自2010年2月2日至2010年5月2日止。一方面在该合同上将2010年5月2日改为2020年5月2日的涂改痕迹非常明显。另一方面，按交易习惯，一般租赁期限约定为整数年，不太可能是10年另3个月，故对原告提出因被告在办理工商营业执照时的租赁期限不能低于3个月，故由被告将该合同上的2010年改为2020年的说法存在一定的合理性，本院对此予以采信。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告于2014年8月2日签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限至2014年11月3日届满。被告作为承租人在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，且在原告因被告在承租期间一直存在拖欠租金及私自违章搭建、开门等行为已被有关部门责令限期整改等，故明确表示不再与其续签租赁合同，被告理应按时搬离并返还承租房屋。被告提出双方的租赁合同期限为10年之抗辩意见，与双方长期履行的租赁合同不符，缺乏事实依据，本院不予采信。现原告在双方合同期满后，要求被告搬离承租房屋后返还原告及要求被告支付至合同期满之日止的欠付租金2万元之诉请，既有事实根据亦符合法律规定，本院当予支持。此外，被告在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，继续占用承租房屋，理应支付相应的房屋使用费［即被告应向原告支付自2014年11月4日起至实际搬离之日止，参照每月7，500元计算的房屋使用费］。但原告在被告搬离涉案房屋的同时向被告返还租房押金2，000元用于抵扣被告的欠付款项。此外，对于被告在承租期间使用的水、电、煤、电讯、闭路电视、物业管理费、清洁费等费用，因原告已明确表示不要求在本案中主张，故本院对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告闫金喜搬离承租的位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋并返还原告徐志康；
二、被告闫金喜支付原告徐志康至2014年11月3日止欠付的租金20，000元；
三、被告闫金喜支付原告徐志康自2014年11月4日起至被告闫金喜实际搬离之日止，按每月7，500元计算的房屋使用费；
四、原告徐志康返还被告闫金喜租房押金2，000元。
上述条款的履行期限均为本判决生效之日起的二十日内。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，减半收取计212.50元，由被告闫金喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一五年一月二十六日
书记员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。