辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2787号
上诉人（原审被告）：中国寰球工程公司，住所地：北京市朝阳区创达二路1号。
法定代表人：汪世宏，系该公司总经理。
委托代理人：王继良，系辽宁金朋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国寰球工程公司辽宁分公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区浑河北路16号。
负责人：金月昶，系该公司总经理。
委托代理人：王继良，系辽宁金朋律师事务所律师。
委托代理人：王世美，女，1963年8月17日出生，汉族，系该公司总会计师。
被上诉人（原审原告）：沈阳国际软件园物业管理有限公司，住所地：沈阳市东陵区上深沟村860号。
法定代表人：张云雷，系该公司总经理。
委托代理人：马洪生，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人中国寰球工程公司（以下简称“寰球公司”）、上诉人中国寰球工程公司辽宁分公司（以下简称“寰球辽宁分公司”）因与被上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司（以下简称“软件园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民三初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2014年11月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人寰球公司委托代理人王继良，上诉人寰球辽宁分公司委托代理人王继良、王世美，被上诉人软件园物业公司委托代理人马洪生，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
软件园物业公司一审起诉称：被告寰球辽宁分公司于2010年10月28日与软件园物业公司签订了《备忘录》一份，约定被告寰球辽宁分公司受让了沈阳国际软件园有限公司所有的F7楼一楼至五楼的A区，总建筑面积为13147平方米的房产。双方于2011年7月29日补签《房产买卖合同》，第十三条约定：被告寰球辽宁分公司同意由原告提供物业管理服务，另行签订相应合同。沈阳国际软件园有限公司制定并向园区公示了《临时管理规约》，与原告签订了《前期物业服务合同》，将软件园F区交由原告进行物业服务管理。原告与被告寰球辽宁分公司于2012年10月22日签订了《会议纪要》，确定物业费计算起始时间为2011年5月16日。原告多次要求被告寰球辽宁分公司签订《物业服务协议》，被告寰球辽宁分公司以种种理由推迟。原告多次向被告寰球辽宁分公司催缴物业费，被告以种种理由拖延。被告寰球辽宁分公司的行为违反了《物业管理条例》的相关规定，违反了园区《临时管理规约》的规定，违反了等价有偿、诚实信用原则。损害了原告的民事权利，故起诉法院，请求判令：1、二被告支付拖欠原告的2011年5月16日至2013年12月15日的物业费2，354，125.65元；2、二被告支付拖欠原告上述物业费的滞纳金286，864.61元；3、被告承担全部诉讼费用。变更第二项诉讼请求，要求二被告支付原告拖欠的滞纳金变更为344，635.82元（2011年5月16日至2014年5月8日）。
寰球公司、寰球辽宁分公司一审共同答辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点应是前期物业服务是否有效的问题。2010年10月28日，原、被告签定备忘录一份，约定被告购买土地用于办公，当时是工业用地，按照规划法规定不允许，故原告在备忘录第七条违约责任第六款承认约定：乙方（被告寰球辽宁分公司）所购房屋用于办公、因甲方（沈阳国际软件园有限公司）所出卖的房屋规划用途变更而产生的法律责任，由甲方承担。该条款约定在后来双方于2011年7月29日签订的正式房产买卖合同中第七条第四款又进一步明确。
2010年1月11日，沈阳国际软件园有限公司作为唯一股东投资50万元成立物业公司。沈阳国际软件园有限公司既是整个园区的建设单位，又是整个园区最大的业主。现经查整个园区除沈阳国际软件园有限公司卖给被告的房产外，无一家再继续购买沈阳国际软件园有限公司的房产。整个园区业主委员会只有建设方的沈阳国际软件园有限公司和被告。经查本案原告从业人员无任何职业资格证，原告没有取得任何级别的资质证书。本案沈阳国际软件园有限公司也不是通过招投标方式选聘的本案物业公司。之所以出现上述原告在不具备任何资质的情况下还能与沈阳国际软件园有限公司签订前期物业服务合同，完全是沈阳国际软件园有限公司和原告恶意串通，损害包括被告在内的业主的合法权益。为此请求法院依法确认沈阳国际软件园有限公司与原告签订的前期物业服务合同无效。
一审法院经审理查明：2010年4月1日沈阳国际软件园有限公司制定并向园区公示了《临时管理规约》，2010年5月9日，沈阳国际软件园有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，将软件园F区交由原告进行物业服务管理，约定物业费8元每平方米每月，制冷费24元每平方米每季度；第八条约定物业费按年收费，每年首月15日前交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。原告自愿按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
2010年10月28日被告寰球辽宁分公司于与沈阳国际软件园有限公司签订了《备忘录》一份，约定被告寰球辽宁分公司受让了沈阳国际软件园有限公司所有的F7楼一楼至5楼的A区总建筑面积为13，147平方米的房产，单价为每平方米4，460元。2011年7月29日沈阳国际软件园有限公司与被告寰球辽宁分公司签订《房产买卖合同》一份，其中第二条约定：沈阳国际软件园有限公司同意被告寰球辽宁分公司利用转让房产作为研发、办公等场所，购买的转让房产位于沈阳市东陵区上深沟村860号沈阳国际软件园产业用地F区内，国有土地使用权证编号为07190567，建筑面积为13，151.54平方米。另第十三条约定：寰球辽宁分公司同意由原告提供物业统一管理服务并自行负担其所购房产的水电、供暖、电话、网络费用以及物业管理等项费用，被告寰球辽宁分公司应与原告另行签订相应合同，具体物业服务内容及收费标准由相应合同约定。2012年11月2日原告与被告寰球辽宁分公司签订了《会议纪要》一份，确定物业费计算起始时间为2011年5月16日。
诉争房屋总建筑面积为13，151.54平方米，物业费8元每平方米每月，（含采暖费3／每平方米）制冷费24元每平方米每季度，从2011年5月16日计算至2014年5月8日，计算如下：2011年5月16日至2012年5月15日共计12个月这段期间，客户装修期间，冬季无采暖故按5元每月每平方米（不含采暖费、制冷费）计算为789，092.4元；2012年5月16日至2013年12月15日共计19个月这段期间，按5元每月每平方米（采暖费已交）计算为1，249，396.3元，制冷费24元每季度一平方米，制冷费为315，636.96元，物业费共计1，565，033.26元，上述物业费总计2，354，125.66元。现原、被告双方因物业费交纳一事产生纠纷，原告起诉来院。
另查明，被告寰球辽宁分公司其总公司为被告寰球公司。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点是：1、《前期物业服务合同》的效力问题。2、如果有效对二被告是否具有约束力。原告以合同有效主张权利，被告以原告从业人员无任何职业资格证，原告没有取得任何级别的资质证书且本案沈阳国际软件园有限公司也不是通过招投标方式选聘的原告从事物业服务主张合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“具有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告与沈阳国际软件园有限公司均系独立法人资格，能够独立享有民事权利，承担民事义务，具有签订民事合同的主体系资格，且要求物业企业具有物业管理资质属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不影响合同效力，因此原告与沈阳国院软件园有限公司签订的《前期物业服务合同》是有效的。本案原告与二被告虽然没有直接签订物业服务合同，但是沈阳国际软件园有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，将软件园F区交由原告进行物业服务管理，约定物业费8元每平方米每月，制冷费24元每平方米每季度。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此沈阳国际软件园有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对二被告具有约束力。现原告事实上依据合同予以了付出，被告事实上获得了受益，因此二被告应按《前期物业服务合同》的约定，履行交纳物业费和制冷费共计2，354，125.66元的义务。
关于原告要求二被告支付违约金的诉求，虽然合同中有约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额的千分之三作为违约金，但二被告没有交纳物业费的原因是二被告质疑原告的资质，二被告并非恶意不交纳物业费，原、被告均有一定的责任。因此本院对原告要求二被告支付违约金这一诉求不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决：
一、被告中国寰球工程公司于本判决生效后七日内给付原告沈阳国际软件园物业管理有限公司物业费2，354，125.66元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27，928元，由被告中国寰球工程公司承担。
宣判后，上诉人寰球公司、上诉人寰球辽宁分公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、关于前期物业服务合同的效力问题。1、涉案物业出售人和被上诉人的董事长和负责人是同一人，出售人是被上诉人唯一投资股东。按照物业管理条例规定，国家实行房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘有相应资质的物业管理企业。两家公司人财物为同一单位，除名头不同外没有区别。因此，前期物业服务合同损害上诉人利益应为无效，起诉前上诉人并未看到过也不知道前期物业服务合同。被上诉人没有物业经营资质，不具备收取物业费的资质。二、涉案物业土地规划为工业，上诉人以办公用房购买使用。上诉人购买的是独栋产权房屋，房屋内保洁、保安、消防等均是上诉人自行完成，公共区域应在双方协商一致情况下收取管理费，而不是物业费。三、买卖合同约定上诉人同意被上诉人提供物业管理服务，双方另行签订相应服务合同，但双方至今未签订物业服务合同，买卖合同中也没有对物业服务收费标准进行约定。一审判决认定的物业收费标准错误，制冷费、供暖费和物业费不是同一性质的收费，一审一并判决错误。四、一审违反合议庭审理案件程序。
被上诉人软件园物业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。一、前期物业服务合同合法有效，对上诉人及全体业主具有约束力，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据。同一股东投资不同性质的公司，彼此发生经济往来，不违反法律效力性强制规定，被上诉人和物业出售人在人财物和管理上均是独立的。二、房屋买卖合同约定上诉人同意由被上诉人提供物业服务，此后被上诉人多次与上诉人书面协商物业服务相关事项，临时管理规约张贴在被上诉人办公区域，上诉人对此应当是了解的。三、被上诉人对园区共有的公共区域提供绿化、清洁、保安、卫生、秩序、管理等物业服务，没有为上诉人楼内提供清洁、保安等物业服务的义务。四、被上诉人具有物业管理资质，依据前期物业服务合同和临时管理规约对包括上诉人在内的园区全体业主提供物业服务，上诉人应当按照园区统一收费标准缴纳物业费和制冷费。
上诉人寰球公司、上诉人寰球辽宁分公司二审提交如下证据：证据1：2012年6月6日被上诉人向上诉人寰球辽宁分公司发函，证明到此时双方就物业收费标准没有达成一致意见，被上诉人并未将前期物业服务合同和临时管理公约交付给上诉人。被上诉人软件园物业公司提出该份证据不属于二审新证据，不能证明上诉人的主张，不能表明上诉人对物业收费有异议，该份证明能够证明被上诉人向上诉人明示了物业收费标准。
证据2：其他建设项目业主出具的情况说明及业主身份证明材料、缴纳物业费单据，证明被上诉人提出的物业收费标准过高。被上诉人软件园物业公司提出物业收费标准参考因素很多，出证公司所在地点与涉案园区不同，物业公司提供物业服务的范围和质量，以及物业的性质不同，因此不具有普遍适用性，证明不了上诉人的主张，即使收费标准属实，也与本案无关。
被上诉人软件园物业公司二审提交如下证据：证据1：房产转让协议、房产租赁协议、物业管理服务协议、物业缴费单据，证明上诉人不是园区内唯一购买独栋楼宇的业主，其他购房或承租的业主已与被上诉人签订物业管理服务协议，并按照物业收费标准缴纳物业相关费用。上诉人寰球公司、上诉人寰球辽宁分公司对证据的真实性提出异议，主张不属于二审新证据，应当提供权属登记证明材料证明物业实际出售，证据本身存在诸多问题，如合同签订日期不一致，物业服务期限对不上，约定物业收费标准不统一等等，被上诉人涉嫌伪造证据，上述证据与本案无关。
本院于2015年1月22日下午1：00分至4：00分与上诉人工作人员，被上诉人委托代理人和工作人员一同到位于沈阳市东陵区（现浑南新区）上深沟村860号的涉案园区进行实地查看和走访，相关情况如下：
一、涉案楼宇所在F区共有六栋独立楼宇和一处半地下餐厅，每栋楼宇的现场查看情况如下：1、F3栋：通暖气，未装修完毕，未实际投入使用。据被上诉人介绍该栋楼宇已经出售给“中国航油集团辽宁石油有限公司”。2、F5栋：已装修，投入使用，二楼办公区门牌有浅蓝色航空标识，但未悬挂公司标牌，无办公人员，有楼内保洁人员留守。据被上诉人介绍该栋楼宇已出售给“沈阳中航产业发展有限公司”。3、F6栋：大门关闭无法进入。据被上诉人介绍该栋楼宇已出售给“沈阳东方钢铁有限公司”。4、F7栋：部分已出售给上诉人，即涉案楼宇。另一部分由被上诉人对外招租。5、F8栋：一层设有IDC机房、国际会议厅、会议室、总服务台、大堂吧、健身区域，产业服务中心、招商部。二层为被上诉人自用和对外招租。三至五层为被上诉人对外招租。6、F9栋：被上诉人对外招租。7、半地下餐厅：设有超市，用餐区域内有上诉人专用普通餐区和自助餐区各一处。
二、沈阳国际软件园共建设了四个相邻区域，据被上诉人介绍F区域最早建成，现已交付使用；D区域比E区域稍早建设，两个区域近乎同时交付使用；B区域尚未交付使用。现场临时选取D区和E区各一家公司调查走访，情况如下：1、E区域：E09沈阳东泰信息产业发展有限公司，据一楼大厅现场接待人员介绍，该栋楼宇为整体购买自用，提供该公司与被上诉人签订的《物业管理服务协议》电脑打印件壹份，自述是按照协议约定标准向被上诉人支付物业费、制冷费和采暖费，其中物业费标准：5元每平方米每月，夏季制冷费标准：8元每平方米每月，制冷期为6月1日至8月31日，冬季采暖费标准：供暖期为11月1日至次年3月31日，收费标准3.5米层高对应32元，每增加0.3（含0.3米）加价10%（即3.2元）。2、D区域：D11万泰科技公司，据一楼大厅现场接待人员介绍，该栋楼宇为整体购买自用，因财务及负责人员不在，未能提供物业服务合同以及物业缴费情况。
本院将追记笔录、调取到的E09沈阳东泰信息产业发展有限公司提供的《物业管理服务协议》以及园区照片，交由当事人发表意见。上诉人对追记笔录和园区照片的真实性没有异议，但对《物业管理服务协议》的真实性提出异议，主张协议上没有盖章，无法证明被上诉人与该家公司签订了物业服务合同。被上诉人提供的物业服务合同收费标准不统一。被上诉人没有提供出产权登记材料，不能证明该家公司与上诉人一样实际购买独栋楼宇。被上诉人对上述材料均无异议，主张当天到F5栋时，该栋楼内留守的保洁人员称是公司购买后自用，已经按期缴纳物业相关费用。由于上诉人对E09沈阳东泰信息产业发展有限公司提供的《物业管理服务协议》真实性提出异议，故本院要求被上诉人提供《物业管理服务协议》和《房屋买卖合同》原件，上诉人对合同的真实性提出异议，主张合同约定的物业收费标准不统一、合同签订时间以及先后顺序矛盾，合同约定的建筑面积不符等。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，房屋买卖合同、交接单、备忘录、会议纪要、催款通知书、律师函及签收手续、前期物业服务合同、临时管理规约、公司章程、房屋买卖合同及房屋权属登记档案材料、物业管理服务协议、物业缴费单据、追记笔录、照片等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付物业费和制冷费共计2，354，125.66元。
一、关于前期物业服务合同对上诉人是否具有约束力的问题。首先，上诉人提出被上诉人没有物业服务资质，未经招投标程序选聘等，并非导致合同无效的法定情形。上诉人主张物业出售人和被上诉人人财物混同，并未提供出相关证据证明。由于两家公司均系独立登记的企业法人，故以法定代表人、负责人为同一人，物业出售人是被上诉人的唯一投资股东等理由，并不能说明两家公司的主体混同。上诉人主张两家公司恶意串通，损害上诉人利益，也并未举证证明存在相关事实。据此，上诉人提出合同无效的上诉理由不能成立。其次，根据上诉人与物业出售人签订的《房产买卖合同》约定，上诉人同意由被上诉人提供物业服务并自行负担物业管理等项费用，能够证明上诉人购买涉案物业时认可被上诉人提供物业服务。《房产买卖合同》同时约定，上诉人应与被上诉人另行签订相应合同，具体物业服务内容及收费标准由相应合同约定。从此后双方形成的《会议纪要》内容可以看出，双方曾就物业相关事宜进行协商，可以推定上诉人在协商过程中应当知道园区物业收费标准。虽然至本案起诉前，双方并未另行签订物业服务合同，但是涉案园区实际上一直是由被上诉人提供物业服务，故上诉人作为园区业主应当向被上诉人支付物业相关费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，一审法院认定前期物业服务合同对上诉人具有法律约束力，并无不当，应予维持。
二、关于上诉人提出物业收费标准过高的问题。首先，被上诉人诉请主张物业费5元每月每平方米，制冷费8元每月每平方米（即24元每季度每平方米）。根据本院到涉案园区进行实地查看和走访的情况，并结合被上诉人提供的房屋买卖合同及房屋权属登记材料、物业管理服务协议、物业缴费单据等证据材料，能够证明上诉人购买的独栋楼宇虽然位置临街，但是仍在涉案园区整体规划范围内，与其他独栋楼宇共同使用园区的公共及配套设施。涉案园区内购买独栋物业的其他业主，目前是按照该物业收费标准向被上诉人缴纳物业相关费用。上诉人虽对上述证据材料的真实性提出异议，但是不能提供出园区内其他同类业主有低于该物业收费标准缴费的情况存在，亦不能提供出相反证据证明其抗辩主张成立，本院无法支持。对于上诉人提出楼内保洁、保安以及设施维修维护等均由上诉人自行完成，故应当减免物业费的主张，由于购买独栋物业的其他业主也是自行完成，与上诉人的情况并无差别，故不能作为上诉人减免支付物业费的理由。其次，对于上诉人提出其他建设项目物业收费标准明显低于该标准的主张，根据上诉人提供的相关证据，这些建设项目与涉案园区在建筑规划设计、商业运作模式以及配套设备设施等方面均存在较大差别，故上诉人提供的收费标准无法作为涉案园区物业收费标准的参考依据。由于被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。根据本案现有证据，尚不能证明涉案园区现有物业收费标准过高，故应当维持园区现有物业服务的正常运行，对于上诉人的该项主张，本院无法支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27，928元，由上诉人中国寰球工程公司辽宁分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年二月十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。