山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1302执异29号
案外人：薄家庆，男，汉族，1974年8月18日出生，住山东省沂南县。
申请执行人：山东正融资产管理有限公司，住所地临沂市兰山区海关路18号，统一社会信用代码91371300312858487T。
法定代表人：孙树军，董事长。
委托诉讼代理人：刘鑫，山东衡正源律师事务所律师。
被执行人：山东晨始建工集团有限公司，住所地山东省沂南县城历山路中段，统一社会信用代码913713217961507672。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区金雀山路18号气象大厦16层，统一社会信用代码91371300782316957M。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省沂南县城北外环路，统一社会信用代码913713216882897881。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：陈贵德，男，汉族，1965年5月9日出生，住山东省沂南县。
被执行人：高树英，女，汉族，1962年4月8日出生，住山东省沂南县。
被执行人：陈桂存，男，汉族，1975年11月5日出生，住山东省沂南县。
被执行人：陈桂明，男，汉族，1974年1月17日出生，住山东省沂南县。
被执行人：朱文颖，女，汉族，1977年12月30日出生，住临沂市兰山区。
本院在执行（2017）鲁1302执3519号案件，即申请执行人山东正融资产管理有限公司与被执行人山东晨始建工集团有限公司、山东晨始置业有限责任公司、山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、陈贵德、高树英、陈桂存、陈桂明、朱文颖借款合同纠纷一案中，案外人薄家庆对本院查封位于临沂市沂南县智圣温泉城××房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人薄家庆称，薄家庆于2014年9月份购买了山东晨始置业有限公司开发的智圣国际温泉城温泉御苑××房屋。薄家庆与山东正融资产管理有限公司不存在任何债权债务关系，由于山东正融资产管理有限公司的申请，贵院依法查封了属于案外人所有的上述房产，导致案外人不能办理不动产手续及过户等出让手续。为维护案外人的合法权益，特向贵院提出执行异议。
案外人薄家庆为证明自己的主张向本院提交了如下证据：一、原购房人王彦琳与山东晨始置业有限责任公司签订智圣（国际）温泉城认购书一份。二、由王彦琳于2014年9月29日交纳的房款收据一份（款项为100000元，交款方式为牛川诚意金转）并附带牛川于2014年7月25日通过刷卡向山东晨始置业有限责任公司交纳中国智圣（国际）温泉城入会诚意金100000元；于2014年9月29日通过刷卡交纳房款20000元并附带刷卡回执单；于2014年10月12日通过刷卡交纳房款22439元并附带刷卡回执单；于2015年12月5日通过刷卡交纳房款20000元并附带刷卡回执单。三、王彦琳与薄家庆签订房屋转让证明及王彦琳出具收到80000元转让费收据各一份。四、薄家庆与山东晨始置业有限责任公司签订智圣（国际）温泉城认购书一份。五、薄家庆于2017年5月8日交纳房款的收据两份（款项为142439元，交款方式为由王彦琳；款项为20000元，交款方式为由王彦琳更名）并附带由薄家庆向王彦琳银行转账10000元的客户回单，张彦英向王彦琳银行转账162000元的客户回单；于2017年5月30日通过现金方式交纳房款200000元并附带其向陈焕宝银行转账200000元的银行回单；于2017年10月21日通过银行转账交纳房款4277元并附带其向陈焕宝银行转账4277元的银行回单；于2017年10月21日分别通过银行转账向陈焕宝账户转账7211元（封阳台）、2000元（装修保证金）、3200元9（太阳能）、2600元（代收燃气开口费）。五、薄家庆与山东晨始置业有限责任公司于2017年10月21日签订消防安全责任书、毛坯房装修管理协议以及由沂南县华苑物业管理有限公司出具证明一份。六、由临沂市房产和住房保障局及临沂市不动产登记中心出具薄家庆名下房屋查询信息各一份。
申请执行人山东正融资产管理有限公司未作相应的答辩。
本院查明，申请执行人山东正融资产管理有限公司与被执行人山东晨始建工集团有限公司等借款合同纠纷即（2017）鲁1302民初367号案件，本院于2017年6月6日立案执行。在执行过程中，本院于2017年6月14日依据（2017）鲁1302执3519-2号裁定书查封了被执行人山东晨始置业有限责任公司位于临沂市××温泉城××楼××单元××室、××室，B23号楼1单元702室、401室、202室、801室、101室，B24号楼1单元301室、D13号楼1单元201室，D14号楼1单元202室，D15号楼101室、102室、701室、1101室、301室，D16号楼1单元401室、701室，D17号楼1单元901室、C15号楼1单元101室，C17号楼1单元901室，B13号楼1单元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室，A21号楼1单元401室、301室、102室、202室、201室，A22号楼1单元201室、701室、2单元201室、102室，A19号楼1单元601室，A18号楼1单元101室、702室、602室、501室，A13号楼1单元102室的房产共计四十六套，查封期限为2017年6月14日至2020年6月14日止，并向沂南县不动产登记中心送达了协助执行通知书。后本院根据申请执行人的申请对涉案房产予以评估拍卖，现涉案房产正在拍卖的过程中。
另查明，2017年5月8日，薄家庆与山东晨始置业有限责任公司签订智圣（国际）温泉城认购书，购买智圣（国际）温泉城小区××室，储藏室为1－007，－1层，总金额576716.00元。陈焕宝系山东晨始置业有限责任公司的财务人员。薄家庆与张彦英系夫妻关系。
该案的争议焦点为案外人薄家庆是否是涉案房产的权利人，若是，其享有的权利能否排除本院的强制执行行为。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然薄家庆从王彦琳处受让该处房产，但是，其到被执行人山东晨始置业有限责任公司处进行更名，重新与山东晨始置业有限责任公司签订认购书，且该认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的情形，应当认定簿家庆与山东晨始置业有限责任公司签订了商品房买卖合同，故，本案应根据上述法律规定进行审查。薄家庆向本院提交缴纳房款的收据、智圣（国际）温泉城认购书相互印证，可以证实薄家庆在法院查封之前与山东晨始置业有限责任公司签订了合法有效的书面买卖合同。另薄家庆提交的消防安全责任书、毛坯房装修管理协议、物业费交费单据、由沂南县花苑物业管理有限公司出具的证明，以及临沂市房产和住房保障局、临沂市不动产登记中心出具薄家庆名下房屋查询信息表，可知薄家庆购买涉案房产系用于居住且其名下并无其他住房。对于薄家庆支付房款的问题，薄家庆从王彦琳处受让房产，并在开发商处办理更名手续，其应将王彦琳已经交纳的房款，或者支付给王彦琳，或者支付给开发商，开发商再将王彦琳交纳的款项退还给王彦琳。薄家庆提交的证据中，其上手购房人（牛川、王彦琳）交款单据不能证明其支付款项的情况。薄家庆、张彦英向王彦琳、陈焕宝的转账凭证，共计376277元，对于该款项数额，应予认定为薄家庆交纳的房款，由于涉案房产的总价值为576716.00元，所以，薄家庆交纳的房款超过约定房款的一半以上。
综上所述，薄家庆对涉案房产享有的权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对位于临沂市沂南县智圣温泉城××室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 管晓蒙
人民陪审员 张华东
人民陪审员 周文耿
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 钱晓雨