辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第18号
上诉人（原审原告、反诉被告）：崔凤英，女，1975年12月31日出生，汉族，系辽宁冠维律师事务所律师，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：万晶，系辽宁冠维律师事务所律师。
委托代理人：关婷，系辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宝新，男，1954年4月23日出生，汉族，系调兵山市铁煤集团工人，住址：辽宁省调兵山市。
委托代理人：薛明侠，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。
上诉人崔凤英与被上诉人陈宝新因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1510号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人委托代理人万晶、关婷，被上诉人陈宝新及委托代理人薛明侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月22日经格林豪森物业管理有限公司介绍，被告陈宝新作为出租方与原告崔凤英作为承租方签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告租用座落于沈阳市沈河区奉天街346号1-17-1／2，建筑面积111.7平方米的房屋用于办公，租期为2年，从2013年3月30日至2015年3月29日，年租金为57，000元。被告负担承租期内的物业费、采暖费，原告负担出租期内实际发生的电费、水费、煤气费、有线电视费、网络费。租赁期未满，任何一方确因实际需要提前终止合同，申请方须提前一个月通知另一方，同时支付违约金5，000元。合同签订后原告支付给被告房屋租金15，000元，押金5，000元，被告当日将租赁房屋交付给原告使用。2013年4月21日原告崔凤英搬出租赁房屋。同年6月27日，将钥匙交给物业公司。同年7月9日，被告陈宝新将租赁房屋另行出租，花费信息费2，000元。另查，坐落于沈阳市沈河区奉天街346号1-17-1／2，建筑面积共111.7平方米的房屋的产权人为陈光。陈光系被告陈宝新的女儿。再查，原告租赁房屋期间，发生电费296.43元，水费117.3元。该费用由被告（反诉原告）交付。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、授权委托书、身份证复印件、户籍证明、房产证、收据、购电费收据、证人证言等证据，经当庭质证，法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。结合本案原告虽主张被告并非房屋所有权人，无权签订该合同，但所有权人并未对双方签订的合同提出异议，况且原、被告签订合同时被告已向原告出具了所有权人授权被告出租该房屋的相关证据，因此，原告该主张法院不予支持。关于原告诉求返还租金及被告反诉给付租金问题。经查，原告虽于2013年4月21日搬出租赁房屋，但原告却在同年6月27日才将租赁房屋钥匙交还，应视为原告在该日将租赁房屋交还被告，因此原告应给付被告占用房屋租金为14，040元（57，000元／年÷365天×90天）。关于双方均主张相对方违约并主张给付违约金的问题。因双方约定的租期为2年，而且合同还约定甲乙任何一方提前终止合同提出一方应向另一方支付违约金5，000元，而原告在租期未满的情况下提出解约，应视为违约行为，因此按合同约定应承担违约责任。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付垫付水、电费问题。被告向法院提供了相关垫付水、电费的收据，经查事实成立，法院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付房屋信息介绍费的问题。因该费用系被告另行租房产生，与原告无关。故法院对该主张不予支持。应当说明问题，原告应给付房屋租金14，040元，违约金5，000元，水、电费413.73元，共计19，453.73元。原告已实际给付被告20，000元，两者相抵消，被告还应返还原告546.27元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈宝新于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）崔凤英房屋租金546.27元。二、驳回原告（反诉被告）崔凤英、被告（反诉原告）陈宝新的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）陈宝新未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告（反诉被告）崔凤英负担340元，由被告（反诉原告）陈宝新负担85元；反诉费341元由原告（反诉被告）崔凤英负担272元，由被告（反诉原告）陈宝新负担69元。
宣判后，上诉人崔凤英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审人民法院撤销（2013）沈河民二初字第1510号民事判决；2、请求二审人民法院依法改判，判令被上诉人返还房屋租金，并承担违约金；3、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。上诉人租赁房屋期限应为22天，而不是90天。上诉人已经于2013年4月21日搬出房屋，交还钥匙，原审判决认定租赁房屋交还日期为2013年6月27日，属认定事实错误。上诉人在2013年3月22日与被上诉人签订房屋租赁合同，约定租期2年，从2013年3月30日至2015年3月29日。签订合同后，上诉人发现被上诉人不是房主，与其多次联系要求其提供相关产权证明及委托手续，在之后的一个月内，被上诉人未能提供房屋产权证及房主的委托授权书等文件，致使上诉人不能进行成立新所的正常注册工作，遂于2013年4月21日搬出该租赁房屋，原告在搬家时电话通知了被上诉人，并按被上诉人的指示将房屋钥匙交还给物业，这一事实被上诉人及物业工作人员（证人）在第一次开庭调查时已经承认，并在法庭笔录上签字确认（详见2013年9月2日庭审调查笔录，本案共经过三次开庭）。然而，在第三次开庭时，该名物业工作人员以证人的身份出现，否认了自己之前的说法，说在2013年6月27日才收到了租赁房屋钥匙。同一位证人前后说法不一致，互相矛盾，其证言不应被采信，然而，一审法院不顾其之前庭审的调查结果，在没有其他证据佐证的情况下，仅以该名证人不实的证言为准就认定上诉人于6月27日将房屋交还，显然与客观事实不符，无法成立，属认定事实错误。二、法院认定的租赁房屋的日租金数额与双方约定不符。双方在签订合同时约定年租金为57，000元，含承租期内的物业费、采暖费，在第一次开庭中，被上诉人自己承认并提出这一事实的，双方还就月租金数额达成共识，经计算为4，166／月，一审法院在计算日租金数额的时候，就应该先扣除物业费及采暖费，再按365日计算，而不是直接进行计算。三、上诉人并未违约，真正的违约方应是被上诉人。被上诉人不是该租赁房屋的所有权人，其不具有签订租赁合同的主体资格，并且在合理的宽限期内，被上诉人没有向上诉人提供相应的委托手续。一审法院认定“原、被告签订合同时被告已向原告出具了所有权授权被告出租该房屋的相关证据”，与事实不符。事实表明，被上诉人在开庭时才向法庭提交房主的授权委托书作为证据，也就说明被上诉人在签订合同时没有出具给上诉人该授权委托书，被上诉人根本没向上诉人提供房屋的相关手续，导致上诉人租赁房屋用于办公注册成立新所的目的不能实现，不得不解除合同，上诉人对解除合同没有过错，不应承担违约责任，违约方应是被上诉人，其应对上诉人的损失承担赔偿责任。
被上诉人陈宝新答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，在二审审理中上诉人自认在签订租赁合同时被上诉人向其交付两把钥匙，并自认其于2013年4月21日交给物业公司第一把钥匙，同年6月27日交给物业公司第二把钥匙。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同未违反法律的强制性规定，系双方真实的意思表示，被上诉人在签订租赁合同时已向上诉人出示房屋所有权证及委托书，原审认定合法有效正确。
关于租赁房屋的期限问题。上诉人主张其于2013年4月21日搬出租赁房屋，因上诉人于同年6月27日才将租赁房屋的两把钥匙全部交还给被上诉人，故应认定2013年6月27日为上诉人租赁期间的最后截止时间，原审判决认定上诉人的租赁期间为90天正确。本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。
关于租赁房屋的日租金问题。租赁合同约定，房屋年租金为57，000元，采暖费和物业费由被上诉人承担，故在计算房屋日租金数额时，只需在年租金的基础上计算，无需再扣除采暖费与物业费。本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。
关于违约认定的问题。租赁合同中明确约定了提前终止合同的一方需承担违约责任，而事实表明上诉人确实提前终止了合同，因此上诉人应当承担违约责任，给付被上诉人5，000元违约金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人崔凤英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年二月十七日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；