江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2014）通中行终字第00329号 上诉人（原审原告）谈志扬。 被上诉人（原审被告）海安县人民政府，住所地江苏省海安县海安镇长江中路106号。 法定代表人顾国标，海安县人民政府代县长。 委托代理人高斌，海安县人民政府副县长。 委托代理人沈群，江苏震阳律师事务所律师。 上诉人谈志扬因房屋征收行政补偿决定一案，不服海安县人民法院（2014）安行初字第00053号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人谈志扬、被上诉人海安县人民政府（以下简称海安县政府）的委托代理人高斌、沈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，因海安县火车站站前广场改造建设工程的需要，2012年5月16日，海安县政府作出11号征收决定，决定对海安县火车站站前广场（沿海大市场A区）改造工程项目东至征收红线、西至迎宾路、南至征收红线、北至沿海大市场A区北侧征收红线范围内的房屋及其附属物实施征收。谈志扬位于海安县城东镇迎宾路108号9幢125、225室的房屋在上述被征收范围内。 2012年5月25日，县房屋征收部门公布了海安县国有土地上房屋征收评估机构报名公告，拟选定一家评估机构承担案涉房屋征收项目的评估业务。同年6月6日，县房屋征收部门公布了房屋征收评估机构选定公告。在规定期限内，南通市建达房地产评估有限公司（以下简称建达公司）、江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司、南京象仁土地房地产咨询评估有限公司、江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司等四家具有相应资质的评估公司报名申请参加案涉工程项目征收评估工作。公告同时明确，被征收人在四家候选评估机构中协商选定一家评估机构，如在规定时间内协商不成的，由县房屋征收部门采取抽签的方式确定房屋征收评估机构，并附评估机构协商选定意见表。选定意见表回收统计时间为：2012年6月13日下午2:30－5:30。回收统一地点：沿海大市场A区七号楼二楼。选定公告还同时明确了选择评估机构的要求、不及时返回选定意见表即视为放弃协商的权利等事项。房屋征收工作组将评估机构协商选定意见表采取简便的方式向被征收人予以送达。2012年6月13日下午，海安县公证处派员出席了评估机构选定会，对房屋征收评估机构选定投票活动及投票结果进行了现场监督，并出具了公证书。公证书主要内容为：自2012年6月13日下午2时30分至5时30分止，共回收评估机构协商选定意见表704张，其中选择建达公司的598张、选择其他三家评估公司的共105票，无效意见表一张。建达公司得票率超过本区域被征收人总户数的50%，根据房屋征收评估机构选定公告的规定，视为协商成功。协商过程及协商结果均真实、有效。2012年6月18日，海安县住房和城乡建设局公布了房屋征收评估机构确定公告，确定建达公司为案涉工程项目房屋征收评估机构。2013年4月3日，海安县住房和城乡建设局公布了关于公示沿海大市场A区房屋征收分户初步评估结果的公示。同年4月8日，建达公司对谈志扬被征收房屋出具了3-18号评估报告。评估报告的主要内容为：委托单位海安县住房和城乡建设局；估价时点2012年5月25日；估价方法市场比较法；评估依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》；合法建筑面积40.99/42.81平方米，被征收房屋价值530430元，装饰装修及附属物补偿47631.66元，搬迁补偿费根据安置方式的不同分别确定。评估报告最后说明，被征收人对评估结果有异议的，应当在评估报告送达之日起10日内，向评估公司书面申请复核并指出评估报告存在的问题。2013年4月30日，海安县政府将评估报告向谈志扬进行了送达。 2014年2月21日、3月24日、4月2日，县房屋征收部门与谈志扬多次协商均未能达成房屋征收补偿安置协议。2014年5月15日，县房屋征收部门向海安县政府申请对被征收人谈志扬作出房屋征收补偿决定。同年5月21日，海安县政府作出27号决定，并依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定予以公告。6月10日，海安县政府将27号决定向谈志扬送达。谈志扬不服，提起行政诉讼，引发纠纷。 原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。据此，海安县政府依据县房屋征收部门的报请，作出本案27号决定，是履行法定职责的行为。 海安县政府实施的海安县火车站站前广场（沿海大市场A区）改造工程项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并已列入了2012年国民经济和社会发展计划，系由政府组织实施的交通基础设施建设的公共利益需要。案涉区域房屋征收补偿方案在经过海安县政府办公室等15部门的论证后，于2012年3月30日予以公布，听取公众意见，并依据公众意见将房屋征收补偿方案征求意见及修改的情况再次予以公布，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条的相关规定。谈志扬及相关利害关系人对11号征收决定未提起行政复议或诉讼，该征收决定已经生效，具有公定力。 根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点：一是房屋评估机构选定程序是否合法；二是房屋补偿决定确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理。 关于房屋评估机构选定程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条规定，选定评估机构的流程为：先由房屋征收部门发布征收评估信息、评估机构报名、公布具有资质报名机构名单、组织协商选定、协商不成的组织摇号或抽签选定、公布选定的评估机构。 本案中，评估机构建达公司具备省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，符合《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十五条评估机构资质的要求。在评估机构的选定上，房屋征收部门面向社会发布了征收评估信息，在审核了报名单位的资质后公布了房屋征收评估机构选定公告，并组织被征收人投票选定评估机构，由公证机关现场公证后向社会公示所选定的评估机构。选定评估机构的程序符合《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条的程序性规定。案涉征收区域内蓝岳集团所有的375间房屋仅办理了房屋初始登记（22本房产证），尚未对外出售，海安县政府在设定选票时考虑到被征收人的利益采取一房一权一票的方法，并没有违反法律的强制性规定。况且，如果按蓝岳集团初始登记22本房产证计票，建达公司得票率仍然超过了50%的比例。 对于海安县公证处出具的关于评估机构选定《公证书》，合议庭认为，依据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第二款的规定，通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案评估选定实际上是采取的多数确定原则，公证处对案涉区域确定评估机构的活动进行现场监督，符合法律规定。 关于27号决定所确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁及临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 本案中，谈志扬对其被征收房屋的合法面积、用地面积、房屋用途等认定均无异议。在县房屋征收部门的委托下，建达公司对谈志扬被征收房屋进行了评估，估价时点为2012年5月25日，估价方法为市场比较法，对案涉被征收房屋的房屋价值、装饰装修及附属物补偿进行了评估。评估报告送达谈志扬后，谈志扬并未在规定期限内书面提出复核。海安县政府在作出案涉房屋征收补偿决定时，依据上述评估报告对谈志扬予以补偿，同时依据安置补偿方案的要求，计算出对谈志扬房屋的停产、停业损失及搬迁费补偿数额，并在27号决定中予以明确。房屋补偿决定同时明确了两种补偿安置方式，一是货币补偿、二是产权置换，给予谈志扬选择权。因此，海安县政府作出27号决定，补偿范围、标准、方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。谈志扬认为被征收房屋补偿过低，无事实佐证。 海安县政府作出27号决定，认定事实清楚，在依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出案涉房屋征收补偿决定后依法予以了公告，并向谈志扬进行送达，程序合法，适用法律正确，征收补偿范围、方式符合法律规定，并未侵犯谈志扬的合法权益。谈志扬要求撤销27号决定的理由不能成立，一审法院未予支持。 综上，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回谈志扬要求撤销海安县人民政府作出的海政征补字[2014]27号房屋征收补偿决定书的诉讼请求。 谈志扬不服，提起上诉称，海安县政府下发的致被征收人公开信内安置方式只有产权调换方式，明显违法；海安县政府所发的“新规划的沿海大市场A区示意图”虚假；安置选项中增加了沿海大市场B区及C区内街一层违法；房屋征收评估机构的选定不公平，评估报告错误。请求二审法院依法裁判。 被上诉人海安县政府辩称，案涉区域征收是基于公共利益，符合法律要求；征收补偿安置方案、公开信及示意图均合法；评估机构选定程序合法，报告真实有效；案涉征收补偿决定合法。请求二审法院维持一审判决 谈志扬提起上诉后，原审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。 本院经审理，对原审法院认定的事实和采信的证据予以确认。 本院认为，针对当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：房屋评估机构选定程序是否合法；评估报告是否客观公正；房屋补偿决定确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理。 关于第一个争议焦点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。上诉人称评估机构选定不公平，但未能提供有效证据佐证，且除谈志扬和另一户外，其他被征收人并未对评估机构的选定提出异议，其所持意见不能否定之前经多数被征收人选定的结果，故对该上诉理由本院不予支持。 关于评估报告是否客观公正的问题。案涉评估的估价时点为2012年5月25日，估价方法为市场比较法，未侵害被征收的相关权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。上诉人虽对涉案评估报告有异议，评估报告送达后，其并未按上述规定申请复核评估。并且，上诉人对其被征收房屋的合法面积、用地面积、房屋用途等认定均无异议。谈志扬称评估公司没有对评估标的进行现场勘查、评估方法不科学等，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 关于房屋补偿决定确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理的问题。《房屋征收与补偿条例》第二十六条规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，海安县政府依据上述评估报告对谈志扬予以补偿，同时依据安置补偿方案的要求，计算出对谈志扬房屋的停产、停业损失及搬迁费补偿数额。在决定书中也明确了货币补偿、产权置换两种补偿安置方式，给予了谈志扬选择权，补偿范围、标准、方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。 综上，海安县政府作出27号决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律并无不当。原审法院判决驳回谈志扬的诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谈志扬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  顾春晖 审 判 员  谭松平 代理审判员  鲍 蕊 二〇一五年一月十六日 书 记 员  陈文捷 附相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；