湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一初字第894号
原告（反诉被告）许宏海，男，住湖南省临澧县。
委托代理人陈雪凤，湖南远大律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南大鹏房地产开发有限公司，住所地湖南省临澧县。
法定代表人陈卫民，总经理。
委托代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘双，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）许宏海与被告（反诉原告）湖南大鹏
房地产开发有限公司（以下简称“大鹏房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理，被告（反诉原告）于2014年12月22日提起反诉，本院于同日受理。本院依法适用普通程序，于2015年4月27日、7月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许宏海的委托代理人陈雪凤，被告（反诉原告）大鹏房地产公司的委托代理人陈良俊、刘双二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）许宏海诉称：2012年12月30日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买大鹏建材城10幢138号，房屋层高一层为4.5米、二层为3.3米，房屋价款为325000元。被告向原告交房时再次向原告交付了《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》，承诺门厅和入户大堂高度为4.5米。原告收房后，发现房屋层高严重缩水，一层仅为4.2米，二层为3米，每幢房屋层高严重缩水0.6米，致使原告商铺作用无法正常发挥。原告多次找到被告协商处理，但被告仅对部分业主做出赔偿，未对原告予以赔偿。被告向原告交付的房屋实际层高低于合同的约定，依照《合同法》第一百零七条之规定，应由被告承担违约责任，向原告赔偿损失。现要求被告：1、赔偿原告损失25000元；2、承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）许宏海为支持自己的诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
原告许宏海的《居民身份证》复印件1份，用以证
明原告的身份情况；
工商查询资料1份，用以证明被告的主体资格；
《商品房买卖合同》复印件2份，用以证明原、被
告之间的合同关系及合同约定的商品房层高一层为4.5米、二层为3.3米等相关内容；
4、《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》复印件1份，用以证明被告大鹏房地产公司向原告承诺商品房层高1层为4.5米；
5、照片4张，用以证明原告所购商品房的层高经测量一层为4米、二层为2.9米；
6、《商品房交付补充协议书》复印件1份，用以证明被告大鹏房地产公司就层高问题向相关购房户作出过补偿；
7、《商铺委托经营管理合同》复印件1份，用以证明被告是按原告与临澧县纳德市场管理服务有限公司签订的合同交付房屋的事实。
被告（反诉原告）大鹏房地产公司辩称及反诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告许宏海购买被告开发的大鹏建材城房屋属实，但原告的诉讼请求不应支持。一、被告严格按照经审批的规划设计文件建设、交付房屋，并不构成违约，且原告在签约、收房时对所购房屋实际情况均予以认可。1、《商品房买卖合同》第三条关于商品房的基本情况描述中将房屋层高内容错误地填写为“一层4.5米、二层3.3米”，系楼盘销售代理公司工作人员在填写该项内定时未仔细核对房屋设计文件，沿用其他栋号（1#-4#）的房屋层高数据所致，并非被告真实意思表示，只是工作人员的笔误；2、原、被告签订合同时，涉案房屋已经建造完成，原告在签约之前已多次实地查看房屋，对于房屋的实际情况包括层高已有详细了解，并未提出异议，应视为对所购房屋户型设计的认可；3、原、被告签订的补充协议应视为原告对涉案房屋规划设计条件的认可。根据经政府审批的房屋规划、设计文件明确表明原告所购房屋一层层高为4.2米，二层为3.0米，与被告实际交付的房屋层高完全一致，被告在建造房屋的过程中未对涉案房屋的设计层高进行变更，对于合同中关于层高的约定与规划设计内容不符的，应以经审批的规划设计文件为准。故被告在履行商品房买卖合同的过程中无任何违约行为。二、原告主张的赔偿金没有依据。1、原、被告在商品房买卖合同及补充协议中均未约定房屋实际层高与约定不符的违约金支付金额，也未约定违约金的计算方法；2、涉案房屋的实际层高与设计文件一致，未违反国家强制性规定，该层高未给原告造成实际损失；3、房屋建筑面积是房屋成本构成和房屋销售价格计算的依据，而房屋层高与房屋销售价格并无必然联系，原告主张按房屋建筑面积误差对房价的影响来计算其层高损失没有法律依据；4、被告在履行合同的过程中并不存在过错，也没有因为层高的降低而获得额外的利益。故涉案房屋的实际层高是原告在签订商品房买卖合同和收房时均予以认可的，是双方当事人的真实意思表示，被告在履行合同的过程中并不存在违约行为，不应承担违约责任，且合同中未约定层高不符所应承担的违约责任，原告未举证证明其因层高不符所遭受的实际损失数额，故原告的诉讼请求无事实和法律的依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。同时提出反诉称，与反诉被告许宏海签订的《商品房买卖合同》，由许宏海购买反诉原告开发的商品房1套，合同约定的建筑面积均为73.5平方米，按照合同确定的房屋单价，原告应支付房屋的价款为325000元。同时，合同约定，原告（反诉被告）应于2012年12月30日付款165000元，余款160000元以办理按揭贷款手续的方式支付。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付购房款220000元，尚欠购房款105000元，经反诉原告多次催讨，反诉被告一直未予支付，反诉被告逾期付款的行为严重违反合同的约定，给反诉原告造成较大损失，现要求反诉被告：1、支付差欠的购房款105000元；2、按日万分之五的标准支付逾期付款违约金至实际还款日止（计算至2014年12月22日止的违约金为40905元）；3、承担本案诉讼费用。
被告大鹏房地产公司为支持自己的辩解主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、《“大鹏建材市场”项目策划、销售及招商代理合同书》及《补充协议》1份，用以证明被告委托易创公司策划、招商及独家代理销售“大鹏建材市场”项目房屋；
2、临澧大鹏建材市场施工设计轴立面图，用以证明大鹏建材市场1#-4#楼第一层设计层高为4.5米，第二层设计层高为4.2米，第三、四、五层设计层高为3.3米；原告所购房屋第一层设计层高为4.2米，第二层设计层高为3.0米；施工过程中从未变更过设计层高；
3、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》副本及正本、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各1份，以上证据用以证明被告开发大鹏建材市场项目的用地、规划、施工、预售等报批建手续完整，具血合法的销售条件；
4、《建设工程竣工验收备案表》、《单位工程质量竣工验收记录表》、《消防验收意见书》复印件各1份，用以证明涉案房屋已经通过竣工验收、消防验收合格，符合交付条件；
5、《关于建材城1#-4#、5#-16#楼的层高说明》复印件1份，用以证明大鹏房地产公司就商品房层高问题于2013年3月向大鹏建材城的购房户进行了说明；
6、《大鹏建材客户明细》1份，用以证明大鹏综合建材市场购房户购房单价及发现层高笔误并更正后出售的商品房价格比之前销售的价格要高的事实；
7、2013年3月及2013年7月签订的《商品房买卖合同》2份，用以证明在发现层高笔误后，大鹏房地产公司于2013年3月起签订的《商品房买卖合同》已按规划设计将层高予以更正的事实。
反诉原告大鹏房地产公司为支持自己的反诉请求，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明反诉原、被告签订合同及合同中关于房屋面积、单价、总价、付款时间、逾期付款违约责任的约定内容；
2、大鹏房地产公司出具的《大鹏建材城部分客户违约金情况表》及《大鹏建材城部分客户违约金计算明细表》各1份，用以证明反诉被告未按合同约定支付全部购房款，构成违约，应承担的违约责任情况。
反诉被告许宏海辩称：反诉原告所诉属实，但反诉被告不应向反诉原告支付违约金。双方签订的《合同补充协议》第二款（1）约定出卖人应将办理按揭的时间、地点通知买受人，本案中，双方签订《商品房买卖合同》后，反诉被告依约支付了首付款，但具有办理按揭贷款义务的反诉原告至今未通知反诉被告办理按揭贷款手续，反而由反诉被告多次催促反诉原告，但反诉原告以无人办理为由予以推诿，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，本案未办理按揭贷款手续的过错在于反诉原告，反诉被告无过错，亦无违约行为，不应承担违约责任，不应支付反诉原告违约金，现请求驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告许宏海在举证期限内就反诉辩解主张未向本院提交证据材料。
本案在开庭审理中，原、被告及反诉原、被告对对方提交的证据逐一进行了质证。被告大鹏房地产公司对原告提交的证据1、证据2、证据7没有异议，对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，《商品房买卖合同》中约定的层高是被告委托的代理公司的笔误，不是大鹏房地产公司的真实意思表示，且结合《合同补充协议》，房屋的层高应以经审批的规划方案为准，对证据4的关联性有异议，认为承诺书是销售人员的错误，填写的承诺书亦未明确是哪一栋房屋，对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，测量不是专业机构进行，况且是在已经装修完毕正在经营的时候进行的测量，说明买受人在购房、收房时对层高是认可的，对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无买受人及出卖人签章，与本案无关联。原告许宏海对被告提交的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为《补充协议》与本案无关，被告现将层高与合同约定不符的责任归责于委托销售公司与该证据的约定也不符，对证据2的真实性、关联性有异议，认为该设计不能对抗原、被告间的合同约定，对证据3中的《建设工程规划许可证》的关联性有异议，认为该许可证发证日期为2014年，原告购买商品房是2012年10月30日，故该许可证与本案诉争的商品房无关，对《建设用地规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》的真实性、合法性没有异议，但与本案无关联，对《商品房预售许可证》没有异议，对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告买房时商品房还没有进行竣工验收和消防验收，不能确认层高问题，对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，被告并没有以任何形式公示过，对证据6、证据7的真实性、合法性、关联性有异议，不是所有层高为4.2米商品房的单价都比层高为4.5米商品房的单价要高，商品房的价格不是层高决定的，被告交付的房屋与约定不符，就应承担违约责任。对反诉原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性，反诉被告许宏海没有异议，但认为不能证明没有办理按揭贷款的过错在反诉被告，对反诉证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，反诉原告计算方法违反法律规定。
本院对证据审核后认为：原告许宏海提交的证据1、证据2、证据7，被告大鹏房地产公司提交的证据3中的《商品房预售许可证》及反诉原告提交的证据1，对方当事人质证后无异议，其证明力本院予以认定，原告许宏海提交的证据3与大鹏房地产公司为证实其反诉请求提交的证据1一致，该份证据能证实原、被告之间的合同关系及合同约定的相关内容，与本案具有关联，其证明力本院予以认定，证据4是向大鹏综合建材市场所有购房户出具，承诺书并未明确交付的商品房，且对交房标准中面积及高度采用同一标准，与客观事实不符，对该份证据与本案的关联性，本院不予采信，被告虽对证据5的形式要件提出异议，但对该组证据的证明目的，被告并未提出实质性异议，故对证据5的证明力，本院予以认定，证据6，系复印件，原告无其他有效证据予以证实，其证明力本院不予认定。被告大鹏房地产公司提交的证据1，系被告就商品房委托销售与第三人签订的合同，与本案不具有关联性，其证明力本院不予认定，证据2系大鹏房地产公司为进行商品房开发先期对开发项目委托设计单位所作的工程设计，内容客观真实，且与被告提交的证据3中的《建设工程规划许可证》所附的建设工程规划审批单一致，与本案具有关联，其证明力本院予以认定，证据3中《建设工程规划许可证》含副本、正本，符合办理程序，相互印证，能形成证据锁链，其证明力本院予以认定，原告关于办理时间在原告购买房屋之后的主张不能成立，对上述2份证据的证明力本院予以认定，证据3中的《建设用地规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》系被告作为房地产开发商依照相关法律法规办理的许可证照，虽不涉及商品房层高问题，但与本案中被告是否具备进行房地产开发经营的资格具有关联，其证明力本院予以认定，证据4系大鹏房地产公司在房地产开发项目竣工验收后进行的备案登记，客观真实，其证明力本院予以认定，证据5系复印件，且无其他有效证据予以佐证，其证明力本院不予认定，证据6系被告作为一方当事人的陈述，该证据的证明力本院不予认定，证据7系被告与他人签订的合同，虽与本案当事人无关联，但关于被告更正合同层高填写内容这一事实具有证明力，本院对该事实予以确认，但关于商品房单价与原告签订合同存在的差异问题，原告的异议成立，对被告的该主张本院不予确认。反诉原告提交的证据2系反诉原告作为一方当事人的陈述，并不属证据范畴，应结合相关证据及当事人的陈述作出认定，故对证据2的证明力本院不予认定。同时本院对原、被告在开庭审理中一致陈述的证明力予以认定。
根据上述认定的证据，本院确认下列事实为本案事实：
被告（反诉原告）大鹏房地产公司为进行“大鹏综合建材市场”开发，以出让方式取得位于临澧县安福梅溪村、面积为67153.30㎡的建设用地，于2011年11月15日在临澧县住房和城乡建设局办理临公建地字第2011——134号《建设用地规划许可证》，并于2011年12月13日办理了该地块的《国有土地使用权证》。自2011年8月起至2012年2月，临澧安福建筑设计有限公司作为该项目的设计单位对“大鹏综合建材市场”进行规划设计，“大鹏综合建材市场”规划建筑的栋数共16栋，呈座东朝西向分成四排，每排4栋，第一排为1#楼-4#楼，毗邻临岗公路建设，1#楼-4#楼建设的层数共5层，建筑总高度均为20.1米，一层层高4.5米，二层层高4.2米，三至五层层高3.3米，5#楼-16#楼按顺序依次分三排排列在1#楼-4#楼之后，建设的层数为2层，建筑总高度均为7.2米，其中一层层高4.2米，二层层高3米。2011年12月22日大鹏房地产公司为1#楼在临澧县住房和城乡建设局办理了《建设工程规划许可证（副本）》，同月28日为2#楼至12#楼办理《建设工程规划许可证（副本）》，2012年4月11日为13#楼至16#楼办理了《建设工程规划许可证（副本）》。在临澧县住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证（副本）》的注意事项中载明：1、本证系建筑、工程规划许可证件，凭此证可申请办理开工手续。但不得凭此证办理产权，不得凭此证拆迁房屋。2、必须持证施工，无证施工者，以违法建设论处。3、必须按照批准的图纸施工，如因故需修改设计，应另办变更手续，方可施工。4、建筑竣工清理好现场后，应报规划验收，并交回副本，换取正本。2012年1月5日大鹏房地产公司在临澧县住房和城乡建设局为“大鹏综合建材市场”1#-8#楼办理《建设工程施工许可证》，同年5月22日，为9#-16#楼办理《建筑工程施工许可证》。建设施工过程中，大鹏房地产公司自2012年1月20日至2012年10月19日为大鹏综合建材市场1#-16#楼分别办理了《商品房预售许可证》。2012年12月10日大鹏综合建材市场1#-16#楼经过竣工验收合格。2014年1月9日，大鹏房地产公司持1#-16#楼的《建设工程规划许可证（副本）》在临澧县规划局换发同批号的《建设工程规划许可证（正本）》。在对大鹏综合建材市场进行规划设计和施工过程中，被告大鹏房地产公司未对经规划部门审批过的大鹏综合建材市场规划设计予以变更。
2011年7月11日，被告（反诉原告）大鹏房地产公司做为甲方与做为乙方的“湖南易创投资顾问有限公司”签订了一份名为《“大鹏建材市场项目策划、销售及招商代理合同书》，约定由大鹏房地产公司委托湖南易创投资有限公司为“大鹏综合建材市场”进行策划、招商及销售代理，其中在合同书第四条“乙方的权利义务”中明确：8、乙方负责客户接待、谈判，并带领客户与甲方签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》，客户直接向甲方支付购房款及其他所有款项。乙方负责敦促客户签订认购书并按时与甲方签约、付首付款、交纳按揭资料等。
2012年12月30日，原告（反诉被告）许宏海与被告（反诉原告）大鹏房地产公司签订了编号为10-138的《商品房买卖合同》一份，约定由原告（反诉被告）许宏海购买大鹏房地产公司开发的“大鹏建材市场”第10幢138号商品房一套，用途为商铺，合同约定了原告所购商品房的价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等内容，其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：
1、商品房的层高为一层4.5米，二层3.3米，建筑层数为地上1—2层，建筑面积共73.5平方米。
2、计价方式与价款：按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4421.77元，总金额325000元。
3、付款方式及期限：其他方式：于2012年12月30日交纳首付款165000元，余款160000元以办理按揭贷款的方式支付。
4、交付期限：出卖人应当在2013年1月1日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。
5、买受人逾期付款的违约责任：
（1）买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日（含30日）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。）
《商品房买卖合同》签订当日，原告（反诉被告）许宏海与被告（反诉原告）大鹏房地产公司签订了1份《合同补充协议》（以下简称《协议》）。《协议》就《商品房买卖合同》中有关未尽事宜进行了约定，涉及按揭、住房公积金贷款资料提交、贷款付款、产权登记等相关内容，其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：
买受人在首付付清后，本合同签订生效之日起5日
内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用。
买受人应当在出卖人签订《商品房买卖合同》时备
齐按揭规定的应由买受人提供的文件及资料，于出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理按揭手续，买受人如因自身原因7个工作日内未办理完按揭手续，则出卖人可根据合同第七条约定追究买受人逾期付款的违约责任。
买受人在签订该合同时应告知出卖人有无银行贷款
不良记录、是否为本地户籍、是否有房产、是否有贷款记录等。若因买受人隐瞒或买受人自身条件不符合银行贷款条件原因，导致贷款手续无法办理的，买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款，否则视同买受人违约，并按实际总房款的5%支付违约金。
4、买受人选择公积金管理机构贷款的，必须自签订本合同起45日内，将公积金借款付给出卖人（非买受人原因造成逾期的除外），否则出卖人有权解除合同，买受人并按实际总房款的5%支付违约金。
如买受人不按时提供资料或不配合办理按揭手续
的，视同买受人逾期付款，由买受人按合同第七条约定承担逾期付款，并不得以该理由退房。
买受人在充分了解本项目规划、户型价格等的情况
下购买，并对政府审批过规划方案无异议。
7、买受人在签署《商品房买卖合同》和本协议前，已
经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方的真实意思表示。
《商品房买卖合同》签订当日，原告（反诉被告）许宏海作为委托方（甲方）与作为乙方的临澧县纳德市场管理服务有限公司签订了1份《商铺委托经营管理合同》，约定原告（反诉被告）购买的大鹏综合建材市场商铺委托临澧县纳德市场管理服务有限公司进行经营管理，委托经营管理的期限为叁年。
与许宏海签订《商品房买卖合同》时，被告（反诉原告）大鹏房地产公司向包括许宏海在内的大鹏综合建材市场每位购房户出具1份内容完全相同但无房号的《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》，其中第四条内容为“门厅和入户大堂：面积64㎡，高度4.5米。”
合同签订后，原告（反诉被告）许宏海按合同约定于2012年12月30日向被告（反诉原告）支付商品房的首付款120000元，按合同约定应以办理按揭贷款方式支付的余款160000元未办理按揭贷款手续，原告（反诉被告）许宏海于2013年3月28日交纳购房款100000元，此后，余款105000元一直未交纳亦未办理按揭贷款手续。被告（反诉原告）大鹏房地产公司开发的大鹏综合建材市场于2013年1月1日整体开业经营，被告大鹏房地产公司按与原告（反诉被告）许宏海签订的《商品房买卖合同》的约定将原告（反诉被告）购买的商品房交付给原告许宏海。
在被告（反诉原告）大鹏房地产公司交付房屋后，大鹏综合建材市场的部分购房户在对交付的房屋进行装修时，发现房屋层高一层为4.2米，二层为3米，认为与《合同》约定不符，一、二层层高均减少0.3米，遂就层高减少的赔偿事宜开始与被告（反诉原告）大鹏房地产公司进行协商，原告（反诉被告）许宏海作为购房户亦参与协商，但双方多次协商未果。被告（反诉原告）大鹏房地产公司在发现《商品房买卖合同》涉及层高填写内容与规划设计有出入后，自2013年3月起被告大鹏房地产公司与大鹏综合建材市场买受人签订的《商品房买卖合同》中5#楼-16#楼商品房的层高内容均更正为：“一层4.2米、二层3米”。
被告大鹏房地产公司开发建设的“大鹏综合建材市场”16栋商品房中第一排1#楼-4#楼的层高为一层4.5米，二层4.2米，三至五层3.3米，后三排的5#楼-16#楼层高为一层4.2米，二层3米。因1#楼-4#楼毗邻临岗公路建设，平均房价均明显高于后三排的5#楼-16#楼。
本院认为：本案当事人的争议焦点是：一、被告（反诉原告）是否存在违约行为。在解决这一争议焦点时应把握如下二点：1、被告开发的商品房规划设计是否发生变更；2、原、被告对房屋层高的约定是否发生变更。二、原告（反诉被告）是否应承担逾期付款的违约责任。
关于争议一：被告（反诉原告）大鹏房地产公司是否存
在违约行为。
1、被告（反诉原告）大鹏房地产公司开发的商品房的
规划设计是否发生变更。
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条等法律法规的规定，房地产开发企业进行城市房地产开发和经营，必须以经过相应的行政审批程序为前提，依法应取得开发项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中，《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》、进行工程验收、商品房销（预）售、房屋产权登记等的法定要件。房地产开发商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，因此建设的工程属违法建筑，城市规划行政主管部门可对其给予行政处罚。在办理《建设工程规划许可证》时，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，房地产开发企业应当提交建设工程设计方案等材料。本案中，被告大鹏房地产公司做为房地产开发企业，在进行“大鹏综合建材市场”开发时，依照相关法律的规定，依法取得了上述“五证”，其中《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》均是分栋办理。在办理《建设工程规划许可证》时，大鹏房地产公司按照当地规划管理部门的要求，在提供了由临澧县安福建筑设计有限公司设计的施工图后，先行办理《建设工程规划许可证（副本）》，该（副本）载明了每栋建筑的用地位置、建筑面积、高度、层数、结构形式等建设内容，原告许宏海购买的商品房办理的《建设工程规划许可证（副本）》载明的建设层数为2层，建筑总高为7.2米，一层为4.2米，二层为3米。凭此副本，大鹏房地产公司申请办理了开工手续并组织施工。2014年1月9日，经规划管理部门对大鹏房地产公司开发的“大鹏综合建材市场”进行规划验收，临澧县规划局收回了《建设工程规划许可证（副本）》并给大鹏房地产公司换发同批号、内容一致的《建设工程规划许可证》。建设施工过程中，大鹏房地产公司对工程的设计并未发生变更，严格按照经规划部门审批过的规划方案进行施工建设。
二、原、被告对商品房层高的约定是否发生变更。
作为商品房买卖标的物的商品房是一类特殊的商品，依据城市房地产开发的相关法律法规的规定，房地产开发商就开发的某一楼盘商品房的楼层、高度、排水、消防等内容必须经规划设计并报相关行政部门审批许可，不得违反法律法规的禁止性规定或应当符合相关行业标准，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条之规定，施工建设亦必须以审批过的规划设计方案为依据。因此，就整个楼盘而言，开发商按相关行政部门审批过的规划设计方案建设的商品房相对于买受人属特定物，该规划设计不仅约束开发商，同样约束买受人，非经审批，双方均不得变更。被告大鹏房地产公司向原告交付的商品房层高一层为4.2米、二层为3米，与原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定的商品房层高一层4.5米，二层3.3米不符，即每层层高均减少0.3米。被告大鹏房地产公司在施工过程中对建设工程规划并未发生变更，即在商品房建设之初的工程设计规划及之后办理《建设工程规划许可证》时，涉及原告许宏海购买的商品房的层高一直都是一层4.2米、二层3米，该层高符合国家住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》关于普通住宅层高宜为2.8米的国家强制性标准，而规划设计及实际交付的层高一层为4.5米、二层为4.2米，三至五层为3.3米的商品房客观存在，但系毗邻临岗公路建设的1#楼-4#楼，与原告所购商品房位置、总层数、单价均不同，被告（反诉原告）大鹏房地产公司作为房地产开发企业，了解建设的房地产项目应当符合建设工程设计规划的相关法律法规，房地产项目的建设也应以相关部门审批过的规划方案为依据，因此，对出售给原告的商品房的规划设计层高应是充分了解的，但在与本案原告许宏海签订《商品房买卖合同》时，将出售给原告的商品房层高填写为与原告所购商品房在位置、总层数、单价均不同的其他商品房的层高，系被告的失误。且2013年3月起，大鹏房地产公司与买受人签订的《商品房买卖合同》中商品房的层高内容已予以更正，并与规划设计方案一致。
原、被告签订的《合同补充协议》第四条第2款约定“买受人在充分了解本项目规划、户型价格等的情况下购买，并对政府审批过规划方案无异议。”在与被告大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，原告作为买受人，查询了解所购商品房开发建设及销售的相关许可证照，认真阅读合同相关条款、以此查询了解其所拟购房屋状况，包括拟购商品房的层高，是其作为合同一方当事人享有的权利和应该履行的义务。而依据《合同补充协议》，原告在签订合同时亦是对所购商品房的规划设计充分了解、对设计层高无异议，是清楚地知道其所购商品房的规划设计层高为一层4.2米、二层3米。原告许宏海购买的房屋属被告大鹏房地产公司开发的“大鹏综合建材市场”、用途为商铺的商品房，房屋结构为上下两层，第一层为门面房，原告购买该商品房的目的是以房屋的商业价值营利为目的。根据本县房屋买卖及租赁市场的交易习惯，对房屋计价及租金收取均以房屋面积为依据，仅在有特殊用途时考虑房屋层高。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，对商品房的用途没有特殊的约定，原告许宏海亦未就房屋的层高设计向被告提出特殊的要求，对商品房的计价方式及价款，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定按建筑面积计算，与房屋的层高并无关联，商品房层高增加或减少的行为并不会导致建筑面积因此增加或减少而致买受人多付或少付购房款，亦不会导致买受人以商品房营利的合同目的不能实现或受到严重损害。签订合同是合同当事人在平等自愿的原则下协商确定，《合同补充协议》中亦明确载明“合同及补充协议的签署是买卖双方的真实意思表示”因此，被告出售给原告的商品房层高应以行政部门审批过的规划方案为准，该《合同补充协议》是双方就商品房层高变更达成的补充协议，现被告交付的商品房层高与规划设计层高一致，被告大鹏房地产公司不存在违约行为。
关于争议二：原告（反诉被告）是否应承担逾期付款的违约责任。
《合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。”反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》中，对付款方式约定明确，由反诉被告以“其他方式”付款：按期支付首付款165000元，余款165000元以办理按揭贷款的方式支付。房屋价款的支付时间，双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了首付款的付款时间，反诉被告许宏海按约定支付首付款及部分余款后，对余款105000元一直未付，对应以办理按揭贷款支付房款的期限，双方在《商品房买卖合同》中未约定，此后，双方亦未就该笔余款的支付达成补充协议，原告（反诉被告）许宏海应于何时、以何种方式支付余款105000元，是确定本案中原告（反诉被告）许宏海应否承担相应逾期付款违约责任的关键。
《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此，出卖人将标的物的所有权转移给买受人后，买受人及时支付买卖标的物的价款，出卖人及时或在双方约定的合理期间内获得标的物的价款，这是出卖人作为合同相对人进行民事法律行为的最终目的，出卖人为了实现合同目的，对价款的支付不可能作出无期限的承诺。商品房买卖合同作为买卖合同的一种类型，符合买卖合同的一般性特征，开发商在向买受人交付房屋后，买受人应及时支付房屋价款。按照商品房买卖市场的交易习惯，开发商与购房人对房屋价款的支付一般采取的付款方式有一次性付款、分期付款、以按揭贷款的方式付款，上述付款方式均应约定明确的付款时间，才有利于合同当事人按约定履行各自义务。
反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》生效后，反诉原告已按合同约定将商品房交付给反诉被告许宏海，反诉被告依约支付了部分购房款，因双方对办理按揭贷款的期限未作出明确有约定，此后亦未达成补充协议，双方签订的《合同补充协议》中仅约定了买受人提交申请个人住房贷款所需的资料及相关费用的时间、买受人未按出卖人通知办理按揭的时间、地点办理按揭手续将承担逾期付款的违约责任的时间。诉讼中，反诉被告不能提供证据证明已将办理按揭贷款所需的全部资料向银行提交，反诉原告亦不能举证证明已将办理按揭的时间、地点通知了反诉被告，现反诉被告已实际取得商品房，且至今未能以按揭贷款方式支付购房款、差欠购房款已客观存在。对付款方式，参照双方签订的《合同补充协议》第二条第（2）款“买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款”的约定及买卖合同的交易习惯及有利于实现合同目的的原则，对双方约定以按揭贷款方式支付的余款，应更改付款方式，以一次性付款的方式支付为宜。
同时，对支付价款的期限，亦应当在商品房买卖合同生效后或买受人取得房屋的合理期限内支付。本案中，双方对余款的支付最初约定的是在银行办理按揭贷款，现按揭贷款一直未办理，差欠的购房款亦一直未交纳。在反诉原、被告均不能证明系对方当事人原因导致按揭贷款不能办理的情况下，从合同当事人应遵循的诚实信用原则出发，按照商品房买卖市场的交易习惯，根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，确定反诉被告应在出卖人催告后的三个月的合理期限内支付差欠的购房款。《商品房买卖合同》签订后，反诉被告许宏海按合同约定支付了首付款，余款一直未办理按揭，诉讼中，反诉被告主张反诉原告一直未向其催讨过欠款，反诉原告亦不能提供证据证明曾就余款的支付向反诉被告进行过催告。2014年12月22日，反诉原告就反诉被告差欠购房款提出反诉的行为可视为其对购房户差欠购房款进行第一次催讨的行为，因此反诉被告许宏海应在反诉原告提起反诉请求之日起3个月的合理期限内内付清房款。现反诉被告许宏海逾期支付商品房余款的期限超过30日，且至今未付清余款的行为已构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任约定明确，被告（反诉原告）在法定的解除期限内未向原告（反诉被告）主张解除合同，故双方有继续履行合同的合意，反诉被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任。因此，反诉原告大鹏房地产公司要求反诉被告许宏海支付逾期付款违约金的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同》中约定的日万分之五的违约金计算方式，本院依法计算反诉被告许宏海应付的违约金至判决之日止为5985元。反诉被告许宏海关于未办理按揭贷款过错不在反诉被告，反诉被告不应承担违约责任的辩解主张，于法无据，本院不予采信。
综上，原告（反诉被告）许宏海与被告（反诉原告）大鹏房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依照《合同法》第八条之规定，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。被告（反诉原告）大鹏房地产公司在签订《商品房买卖合同》时填写的商品房层高与规划设计方案不符，每层减少0.3米，但依据《合同补充协议》，出售给原告（反诉被告）许宏海的商品房层高应以行政部门审批过的规划方案为准，现被告（反诉原告）大鹏房地产公司交付给原告（反诉被告）许宏海的商品房层高一层4.2米、二层3米与经审批过的规划方案一致，被告（反诉原告）大鹏房地产公司不存在违约行为，对被告（反诉原告）大鹏房地产公司关于签订《商品房买卖合同》时对层高的约定“一层4.5米、二层3.3米”系笔误及《合同补充协议》属双方对层高变更的约定的辩解主张，本院均予以采信。原告（反诉被告）许宏海以被告（反诉原告）大鹏房地产公司交付的房屋层高减少、与合同约定不符系违约行为，应由被告（反诉原告）大鹏房地产公司承担违约责任并要求赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）许宏海在合同签订后，未按合同的约定履行给付房款的义务，且在反诉原告催讨后的合理期限内至今尚差欠反诉原告购房款未予付清，其行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任，故被告（反诉原告）大鹏房地产公司要求原告（反诉被告）许宏海支付逾期付款违约金的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管','2018-09-26
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