广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2009）东二法民二初字第1419号
原告：陈亿嘉，男，1974年2月11日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人：吴明恒，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：李万全，广东众达律师事务所律师助理。
被告：东莞市腾辉物业投资有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：蔡耀平。
被告：蔡耀平，男，1970年4月28日出生，汉族，住广东省东莞市。
两被告共同委托代理人：王娇，女，1977年12月8日出生，汉族，住湖北省襄樊市，系被告东莞市腾辉物业投资有限公司员工。
原告陈亿嘉诉被告东莞市腾辉物业投资有限公司（以下简称腾辉公司）、蔡耀平居间合同纠纷一案，本院于2009年4月23日受理后，依法由代理审判员杨粤欣独任审判，于2009年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈亿嘉的委托代理人吴明恒、李万全，被告东莞市腾辉物业投资有限公司、蔡耀平的委托代理人王娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亿嘉诉称：2006年8月14日，原、被告签订《委托合同》一份，原告委托被告寻找商铺。被告负责撮合原告和业主之间的成功交易，为此原告需向被告支付相当于一个月租金作为中介费。同日，原告向被告支付了诚意金50000元。2006年8月16日，原告同自称为被告介绍的业主黄某某签订《租赁合同》一份，黄某某向原告出租长安镇长中路＊号商铺，被告蔡耀平为黄某某提供担保。2006年8月17日，原告又向被告支付了60000元中介费及180000元的押金和租金。但经事后核实，长安镇长中路＊号商铺没有产权证明文件和消防验收证明文件。原告2006年10月20日诉至东莞市人民法院要求被告及黄某某共同返还240000元以及诚意金50000元，后原告撤回要求被告返还中介费60000元的起诉。诚意金案件一审判决被告返还诚意金50000元给原告，一审判决后双方并没有上诉，案件已生效。租赁合同案件经东莞市中级人民法院（2007）东中法一终字第1835号终审判决，认定黄某某于原告签订的《租赁合同》无效，作为中介的两被告对合同无效存在过错。原告认为，因《租赁合同》无效，被告没有成功撮合到原告与业主之间的成功交易，且其对《租赁合同》无效存在过错，两被告共同收取原告的中介费60000元没有事实与法律依据。被告收取原告的中介费60000元应返还原告。经原告多次催收，被告仍拒绝返还款项。为确保原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告共同向原告返还中介费60000元及支付利息损失（从2006年8月17日起算，以60000元为本金按中国人民银行逾期贷款利率计至付清日止，暂计至2009年4月7日为12106元）。2、两被告承担本案所有诉讼费用。
被告腾辉公司辩称：一、原告起诉已过两年诉讼时效。1、原告曾于2006年10月在（2006）东法民一初字第11934号租赁合同纠纷一案中起诉两被告要求返还中介费用60000元，后因法律关系属性不同向法院申请撤回该部分的诉讼请求，法院于2006年12月20日做出裁定同意原告撤回关于返还中介费的诉讼请求，而原告撤回该部分诉讼请求后并未继续向被告腾辉公司主张过权利。2、原告提供的2008年11月17日发出的律师函被告腾辉公司并没有收到，根据法律规定的“到达主义”原则，没有构成诉讼时效中断。故原告起诉要求被告退还中介费已过诉讼时效，请法院依法驳回原告诉求。二、被告腾辉公司已经履行居间合同约定的义务，已尽到居间人的责任，所收取的中介费不应退还给原告。1、根据《委托合同》第一条的约定，被告腾辉公司的义务是向原告提供租赁的信息，核实业主的真实性，并负责撮合双方交易成功。在本案中，被告腾辉公司已向原告提供租赁的信息，并且核实了租赁房产业主的真实性，出租人黄某某是二手业主，根据其与一手业主签订的合同有权出租案涉物业。在原告了解情况后与黄某某签订了租赁合同，被告腾辉公司已尽到撮合交易成功的责任。2、根据《委托合同》第二条的约定，被告腾辉公司向原告提供信息交易成功后，原告支付一个月的租金（即60000元）给被告腾辉公司作为代理佣金。本案中被告腾辉公司已向原告提供租赁的信息，并且已促成双方交易成功，故被告腾辉公司收取原告中介费有事实及法律依据，原告无权要求返还。三、租赁合同无效不是由于被告腾辉公司的过错，被告腾辉公司已撮合双方签订租赁合同，收取中介费有合法依据：1、法院认定《租赁合同》无效是因为案涉房产违反了《建筑法》第16条的强制性规定，但其实商铺并没有影响到原告的使用，原告是因为签订合同后觉得价钱太贵，故意找借口不想承租该商铺。并且，在签订合同时被告腾辉公司及黄某某已经告诉原告该商铺属于集体土地建房，一手业主还没有办理出房产证，同时原告也没有要求黄某某出具相关的房产证件，并同意签订租赁合同。故《租赁合同》的无效并不是被告腾辉公司的过错造成，且原告亦有审查相关房产信息的义务，原告在知道租赁房产的情况后还与二手业主黄某某签订租赁合同是对自己权利的处分，合同无效应由合同双方即黄某某及原告自己承担，与被告腾辉公司无关。并且，双方在签订租赁合同后交付保证金及第一个月的租金时还另外签订《补充协议》要求黄某某将另外的物业出租，因此，可证明被告腾辉公司已撮合双方交易成功，被告腾辉公司收取中介费具有合法的事实及法律依据。
被告蔡耀平辩称：一、原告起诉已过两年诉讼时效。1、原告曾于2006年10月在（2006）东法民一初字第11934号租赁合同纠纷中起诉两被告要求返还中介费用60000元，后因法律关系属性不同向法院申请撤回该部分的诉讼请求，法院于2006年12月20日做出裁定同意原告撤回关于返还中介费的诉讼请求，而原告撤回该部分诉讼请求后并未继续向被告腾辉公司主张过权利。2、原告提供的2008年11月17日发出的律师函被告蔡耀平并没有收到，根据法律规定的“到达主义”原则，没有构成诉讼时效中断。故原告起诉要求被告蔡耀平退还中介费已过诉讼时效，请法院依法驳回原告诉求。二、被告蔡耀平只是被告腾辉公司的法定代表人，不是本案居间合同纠纷的当事人，不应承担返还中介费的责任。本案居间合同的当事人是原告与被告腾辉公司，被告蔡耀平只是被告腾辉公司的法定代表人，办理相关业务属于职务行为，不应承担返还中介费的责任。因此，原告诉求被告蔡耀平返还中介费没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告诉求。
经审理查明，被告蔡耀平是被告腾辉公司的法定代表人。2006年8月14日原告与被告腾辉公司签订了《委托合同》，合同约定由被告腾辉公司为原告寻找商铺，原告支付一个月的租金作为代理佣金给腾辉公司，原告当日交了50000元的诚意金给腾辉公司。2006年8月16日原告与黄某某签订了《租赁合同》，约定黄某某将位于东莞市长安镇长中路＊号铺承租给原告作商业用途，租金每月60000元。被告蔡耀平在该合同上签字承诺为黄某某担保，但未注明是一般保证还是连带保证。2006年8月17日，原告与黄某某签订了《补充协议》，约定交铺日期为2006年9月14日，黄某某将2－5楼租给原告，租金为2000元／月，免租期3个月，租金由2006年12月20日开始计算。上述合同签订后，原告向被告蔡耀平支付了中介费60000元，向黄某某交纳了押金120000元和2006年9月19日至10月19日的租金60000元。而黄某某不能提供案涉房屋已经通过竣工验收合格和消防验收合格的证据，仅提供了与案外人谢某某签订的合同，合同约定谢某某将涉案房屋租给黄某某。鉴于该种情况，原告于2006年10月19日向蔡耀平、黄某某、腾辉公司发出《关于归还款项的通知》，以《租赁合同》和《补充协议》无效为由不再承租案涉房屋，要求蔡耀平、黄某某、腾辉公司共同归还收取的290000元。
由于双方当事人对合同的效力存有争议，原告故于2006年两次起诉至广东省东莞市人民法院请求解决。广东省东莞市人民法院于2006年12月19日就原告起诉被告腾辉公司退还收取的诚意金一案作出（2006）东法民二初字第7782民事判决书，认定被告腾辉公司所称收取的诚意金已经冲抵租金证据不足，故判令被告腾辉公司退还原告诚意金50000元及相应的利息，该判决双方当事人皆未提起上诉，现已发生法律效力。关于原告起诉被告蔡耀平、腾辉公司及黄某某要求返还商铺租金、押金及中介费一案，原告于2006年12月15日向广东省东莞市人民法院申请撤回要求被告腾辉公司支付中介费60000元的诉讼请求，法院于2006年12月20日作出（2006）东法民一初字第11934民事裁定书准予原告撤回该项诉求。而对于原告要求退还商铺租金及押金的诉求，经过两审终审，广东省东莞市中级人民法院于2007年10月8日作出（2007）东中法一终字第1835民事判决书，认定黄某某提供的铺位由于没有办理竣工验收合格及消防验收合格，作为商业用途违反了法律强制性规定，故认定租赁合同无效，被告蔡耀平的担保亦无效，根据无效合同的处理原则，判令黄某某退还商铺租金及押金给原告，被告蔡耀平在黄某某不能清偿的三分之一范围内向原告承担清偿责任，该判决已于2008年3月19日发生法律效力。
由于以上判决并未解决被告腾辉公司收取原告的中介费60000元问题，原告故委托广东众达律师事务所于2008年11月17日通过特快专递形式向被告腾辉公司、蔡耀平及黄某某发出律师函，要求其三人履行法院生效判决确定的义务，并要求被告腾辉公司退还因租赁合同收取的中介费60000元。该律师函有人签收，但未签全名。由于被告腾辉公司及蔡耀平并未退还原告相应的中介费，原告故诉至本院请求解决。
以上事实，有居间委托合同、收据、租赁合同、（2006）东法民二初字第7782民事判决书、（2006）东法民一初字第11934号民事判决书及民事裁定书、（2007）东中法一终字第1835民事判决书及生效证明书、律师函及发函证明、租赁合同、补充协议及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告蔡耀平在《委托合同》中的身份问题，是否需要与被告腾辉公司共同承担责任；2、被告腾辉公司在履行《委托合同》，为原告提供居间服务时是否有履行应尽义务，是否存在过错，收取的中介费应否退还给原告；3、本案原告诉求被告腾辉公司退还中介费是否已过诉讼时效。
对于争议焦点1，原告与被告腾辉公司之间的居间合同关系是基于双方签订的《委托合同》而建立，《委托合同》的双方当事人明确为原告及被告腾辉公司，原告的中介费亦是由被告腾辉公司出具收据所收取。在案涉居间合同关系中被告蔡耀平仅为被告腾辉公司的法定代表人，其行为属于职务行为，代表被告腾辉公司，故其行为所产生的法律后果理应由被告腾辉公司承担。
对于争议焦点2，被告腾辉公司与原告签订的《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应切实依合同履行各自义务。作为居间人，被告腾辉公司的主要义务是向原告真实反映订立合同的相关事项及促成租赁合同的达成。在本案中，被告腾辉公司并未审查案涉铺位是否办理竣工验收及取得消防验收合格，是否符合商铺出租的基本要求便将其介绍给原告，从而导致案涉商铺租赁合同由于法律强制性规定而无效，存在着一定过错。且从结果而言，由于案涉商铺租赁合同已被生效的法律文书确认无效，故亦不能视为被告腾辉公司已经促成了居间合同的成立，根据相关法律规定，被告腾辉公司无权要求原告支付报酬。由于被告腾辉公司并未实际促成租赁合同的成立，亦未提供证据证明其从事案涉商铺的居间活动支出了哪些必要的费用，故原告要求被告腾辉公司退还中介费60000元及支付相应利息本院依法予以支持。
对于争议焦点3，原告于2006年就退还中介费等问题向广东省东莞市人民法院提起诉讼，后由于法律关系不一致的问题申请撤回对中介费方面的诉求，广东省东莞市人民法院于2006年12月20日作出（2006）东法民一初字第11934民事裁定书准予原告撤诉，即本案的诉讼时效应从2006年12月20日起计。鉴于原告委托广东众达律师事务所于2008年11月17日通过特快专递形式向被告腾辉公司、蔡耀平及黄某某发出律师函主张权利，根据相关法律规定，原告该行为构成诉讼时效中断，即本案的诉讼时效应从2008年11月17日起重新计算，原告于2009年4月21日提起诉讼并未过两年的诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、限被告东莞市腾辉物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈亿嘉退还中介费60000元及支付利息损失（从2006年8月17日起计至本判决确定清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
二、驳回原告陈亿嘉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用801元，由被告东莞市腾辉物业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 ：杨粤欣
二〇〇九年七月六日
书 记 员 ： 林 静
第4页共8页