广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17403号
上诉人（原审原告）：梁华瑞，女，汉族，1971年11月25日出生，住所地广东省广州市天河区。
上诉人（原审原告）：杨粤湘，男，汉族，1969年3月12日出生，住所地广东省广州市越秀区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：周妍君，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市金度房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区水蓝街11号104房自编之五。
法定代表人：连杰，总经理。
委托诉讼代理人：王晋，该公司职员。
委托诉讼代理人：唐东燕，该公司职员。
上诉人梁华瑞、杨粤湘因与被上诉人广州市金度房地产开发有限公司（以下简称金度公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁华瑞、杨粤湘委托诉讼代理人邱培杰、周妍君，被上诉人金度公司委托诉讼代理人王晋、唐东燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁华瑞、杨粤湘上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认梁华瑞、杨粤湘与金度公司签署的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款无效；3.一审、二审诉讼费由金度公司负担。事实和理由：（一）涉案《广州市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条系格式条款。金度公司作为提供格式条款一方，未提供充分证据证明其已履行向梁华瑞、杨粤湘合理提示及说明义务，且涉案条款排除了梁华瑞、杨粤湘作为业主的主要权利，应属于无效条款。1.涉案条款系金度公司为供反复使用而事先单方拟定，未经双方协商，依法应认定为格式条款。涉案条款在江山国际小区全体共计140户业主所签订的《广州市商品房买卖合同》中均进行了约定，且内容、形式均一致，无一例外，足以认定涉案条款是金度公司为了重复使用而预先拟定的，签约过程中亦不允许梁华瑞、杨粤湘对条款进行协商与修改。金度公司未提供证据证明涉案条款在订立合同时与梁华瑞、杨粤湘经充分协商而确立，故涉案条款符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款规定的条件，应属于格式条款。2.金度公司并未对涉案条款做加黑、加粗或加下划线处理的根本提示措施或由专人向梁华瑞、杨粤湘作出解读，其作为提供格式条款一方，未对其已尽合理提示及说明义务提供充分的证据证明，应承担举证不能的责任。《认购书》仅是对于商品房买卖合同主要条款的大致确认，其中并未详细列明条款内容，未列明业主需放弃的权利，且2016年2月28日双方签订《认购书》时，双方并不知晓《商品房买卖合同》及其附件和补充协议的任何条款内容，故双方直至2016年4月7日才签订正式的《商品房买卖合同》。关于销售现场公布的文件，金度公司提供的证据《公证书》未能反映出其公布的《商品房买卖合同》已包括相关的附件和补充协议，而涉案争议的条款恰好就属于附件七的内容；且在销售现场要求梁华瑞、杨粤湘完整阅读完金度公司公布的所有购房文件是不合理也是不可能实现的。关于签订正式合同前的草稿，金度公司并未提供相关证据证明其已向梁华瑞、杨粤湘公示，且金度公司如需提醒梁华瑞、杨粤湘注意涉及到梁华瑞、杨粤湘切身利益的条款，也完全可以对涉案条款文字进行加黑、加粗或加下划线处理，以提醒梁华瑞、杨粤湘作为购房者的注意，该措施才是提示梁华瑞、杨粤湘其已放弃相关权利的根本提示措施。因此，金度公司在排除业主权利条款所使用的文字、符号、字体及所占篇幅等标识不足以引起梁华瑞、杨粤湘的注意，且未由专人向梁华瑞、杨粤湘解读合同条款。金度公司作为格式条款提供一方，未能提供充分证据证明其已履行了合同法第三十九条第一款规定的合理提示及说明义务，应承担举证不能的责任。3.金度公司通过涉案条款永久排除了梁华瑞、杨粤湘作为业主对共有部分的使用、收益和处分的法定权利，应属无效条款。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十条、第七十三条、第七十四条的相关规定，小区内的建筑物、道路、绿地等，除了业主专有部分外，其余公有部分属于全体业主共有（属于城镇公共道路、绿地或明示属于个人的除外）。对商品房购房者来说，其主要权利就体现在对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权和对专有部分以外的公有部分享有共有和共同管理的权利，二者不可分离。故出卖人转移给购房者的房屋所有权也必须包括这两方面内容的完整的权利。涉案物业的地下车库、地面停车位、会所、架空层、外墙面及其他公共部位和配套商业设施等均属于业主专有部分以外的共有部分，该共有部分事实上直接影响了梁华瑞、杨粤湘作为购房者的购房选择以及该套房屋的价格，是梁华瑞、杨粤湘购买该套房屋重要的影响因素之一。该共有部分应由全体业主共有，梁华瑞、杨粤湘作为业主，对共有部分依法享有使用、收益和处分等法定权利。涉案条款的内容显然违反了前述规定和物权法定原则，排除了梁华瑞、杨粤湘的重要合法权利。4.金度公司已经将小区公共部位（即T4-T5栋第三层架空层）进行改造且对外出租营利，擅自改变了公共建筑的用途，侵占业主的公共活动空间，影响建筑物结构及小区居住质量，侵吞本应属于全体业主所有的收益，已经实际侵犯了业主的公共利益。既然金度公司现实中已经存在上述侵权行为，其完全可能利用涉案条款继续侵占全体业主的公共利益。因此梁华瑞、杨粤湘一审中请求确认涉案条款因损害小区全体业主的公共利益而归于无效具有事实和法律依据。综上，无论涉案条款是否存在一审判决所述之“违反法律、行政法规的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形”，均不影响认定金度公司通过格式条款的形式永久排除业主对共有部分使用和收益的法定权利，其属于合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故涉案条款应认定为无效。（二）涉案条款属于处分业主共有部分的条款，应经全体业主共同决定，业主个人无权处分属于全体业主共同所有的公共部分，无权放弃其部分权利。一审中，金度公司主张涉案条款即便涉及到共有部分的处分也符合物权法第七十二条的规定。但是该条款更能充分证明，业主只有在转让其专有房产时，才能一并转让其共有部分，其持有房屋所有权期间不得放弃其作为业主享有的共有和共同管理的权利。此外，根据物权法第七十六条第七项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，处分共有部分，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，该事项应由业主共同决定。因此，梁华瑞、杨粤湘作为业主，其对共有部分享有的共有权，不同于按份共有中各共有人可自由处分其应有部分。共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权，因共同共有根本就无应有部分的处分可言。故结合以上法律条款的规定，对共有部分的处分，应得到全体共有人即业主的同意后，方可行使对共有物的处分、使用、收益等权利。业主个人无权处分属于全体业主共同所有的公共部分，无权放弃其部分权利，即使其放弃也是无效的。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持梁华瑞、杨粤湘的上诉请求。
金度公司辩称，（一）梁华瑞、杨粤湘与金度公司之间签订的《广州市商品房买卖合同》包括附件七是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，属合法有效合同。法律并不禁止使用格式条款，而且双方签署了买卖合同，金度公司已采取了合理的方式提请梁华瑞、杨粤湘注意合同条款的内容，且涉案条款也不存在合同法第四十条规定的免除金度公司责任、加重梁华瑞、杨粤湘责任或排除其主要权利的情形。根据金度公司一审提交的认购书、草签合同及签署的买卖合同可以看出，梁华瑞、杨粤湘与金度公司从签署认购书，到签署草签合同、买卖合同，分别时隔两个月、四个月，且金度公司已经将涉案合同条款在现场公示，同时双方签订的认购书已经明确清晰约定了梁华瑞、杨粤湘已经充分认识和清晰了解包括买卖合同和涉案条款的法律意义和后果，同时双方对此也进行了详细合理的沟通解释和说明。由此可以看出，金度公司已经就合同的条款提醒梁华瑞、杨粤湘进行解读，也提醒了梁华瑞、杨粤湘对合同条款进行阅读和理解，同时梁华瑞、杨粤湘也以书面形式明确了其对合同条款内容和法律后果是清楚的。梁华瑞、杨粤湘提到的将涉案条款加黑和加粗只是提醒注意的一种方式，本案中金度公司已经提供了充分证据证明金度公司已经就涉案条款提请了对方注意，且梁华瑞、杨粤湘有充分时间对涉案条款进行理解并咨询相关人员。（二）梁华瑞、杨粤湘与金度公司之间的主要权利和义务是梁华瑞、杨粤湘交付房款，金度公司将符合合同约定的房屋交付给梁华瑞、杨粤湘，而且为梁华瑞、杨粤湘办理产权证，金度公司提供的证据已经明确显示金度公司已经履行了合同约定的主要义务和责任，即已经交付了涉案房屋并办理了过户。而梁华瑞、杨粤湘所提到的合同条款与双方的主要权利义务没有任何关联，涉案条款不存在梁华瑞、杨粤湘所称的违反了合同法相关规定，排除其主要权利的情形。（三）根据物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车车位的归属由当事人通过附赠、出售、出租方式约定，根据物权法第八十条规定，建筑物收益的分摊有约定从约定。因此，涉案条款即使涉及共有部分使用和收益权能的让渡，这种让渡也是具有法律依据的。根据物权法的规定，是允许当事人对权能的让渡和自由约定的。另外，根据物权法第七十二条规定，业主对共有部分不得以放弃权利不履行义务，根据该规定业主可以对权利进行放弃和处置。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主是有权处分共有部分的。另外涉案小区共有住宅250套，其中已销售并网签的有195套。金度公司在一审提交的证据可以证明，对于涉案合同的条款是超过了小区业主按建筑面积和人数双过半的同意的，那么即便涉案合同条款涉及共有部分的处分，涉案条款是符合上述规定的，具有法律效力。综上，双方签署的买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守。金度公司不同意梁华瑞、杨粤湘的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
梁华瑞、杨粤湘向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年3月31日签署的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款无效；2.本案诉讼费由金度公司承担。
一审法院认定事实，梁华瑞、杨粤湘与金度公司于2016年4月7日签订了《广州市商品房买卖合同》，订明梁华瑞、杨粤湘向金度公司购买位于海珠区新港××南侧、市××畜牧场北侧xx郡××房，总金额5940000元等。该合同附件七：本合同补充协议第六条1.双方确认：小区建筑规划内（包含但不限于xx东路xx路xx号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx街x号、x号、x号、x号、x号、xx号、xx号建筑物）的所有地下车库、地面停车位、会所、架空层及其他配套商业设施等物业的所有权或使用权、收益权、处分权归甲方所有，甲方有权将上述物业进行出售、赠予、出租、使用及经营。若乙方需取得上述物业的所有权或使用权，应与甲方另行签订相关合同。同时，乙方自愿放弃优先购买或承租xx郡花园自编第十二期G-1、GJ-2栋地下停车库停车位的权利，并同意甲方无论在本项目停车位、停车库是否满足本项目业主需要的情况下有权直接将xx郡花园第自编十二期G-2、GJ-2栋地下停车库、停车位对本项目业主之外的单位或个人出售或出租，此等情况下，甲方不需对乙方承担任何责任。2.小区建筑规划内的商业性质部分的外墙面使用权及收益权属甲方所有；乙方同意在签订《商品房预售合同》或《商品房（一手现房）买卖合同》时经甲方认可的业主单独使用一定范围的平台／天台／花园／其他区域。3.甲方或甲方委托的物业服务公司在不影响乙方使用该商品房的情况下，可就小区的相关公共部位、配套设施等与他人签署使用协议。该合同经广州市房地产交易登记中心登记备案。
梁华瑞、杨粤湘主要提交了以下证据：1.梁华瑞、杨粤湘与金度公司签订的《广州市商品房买卖合同》；2.2015年5月26日广州市规划局向金度公司核发的穗规验证【2015】xxx号《广州市建设工程规划验收合格证》，载明：商品住宅楼（含公建配套项目、自编琶洲城市花园T1-T5栋），地址为海珠区xx东路南侧、市新洲畜牧场北侧等；附件1建筑功能指标规划验收明细表1的公共服务设施栏内载明邮政所建筑面积1010.6平方米；电信所、储蓄所建筑面积2967.3平方米；燃气服务中心建筑面积310.1平方米等。该表其他功能栏下载明地下汽车库，建筑面积11324.6平方米；地下自行车库，建筑面积710.1平方米；地下设备用房，建筑面积3488.5平方米；首层架空481.8平方米；其他层架空1290.5平方米等。3.2012年8月14日广州市规划局向金度公司核发的穗规建证【2012】1498号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明：商品住宅楼（含公建配套项目、自编琶洲城市花园T1-T5栋），地址为海珠区xx东路南侧、市新洲畜牧场北侧等；附件1建筑功能指标明细表中的公建配套栏内载明邮政所建筑面积1000平方米；电信所、储蓄所建筑面积3003.6平方米；燃气服务中心建筑面积300平方米等。该表其他功能栏下载明地下汽车库/地下非机动车库，建筑面积11240.70/751平方米；地下设备用房，建筑面积3708.6平方米；首层架空建筑面积526平方米另有檐廊28.4平方米；其他层架空/避难层1317.50/0平方米等。附件2《建设工程审核书》载明：“一，同意按(2012)放40298《放线测量记录册》核定的位置，建筑间距和有关要求建设以下工程：1.29层（局部27层，第28，29层为复式设计，另设地下室2层），商业住宅楼（含公建配套项目，自编琶洲城市花园T1，T2，T3栋，连体）1幢，其中，首层为住宅大堂、电信所，架空活动场地，二层为电信所，三层为架空设备转换层及架空活动场地，四层及以上为商品住宅；29层（局部2、27层，第28、29层为复式设计，另设地下室2层）商品住宅楼（含公建配套项目、自编琶洲城市花园T4、T5栋，连体）1幢，其中，首层为储蓄所、邮政所、燃气服务中心及住宅大堂，二层为储蓄所，三层为架空设备转换层及架空活动场地。四层及以上为商品住宅。2.自编Tl-T5栋的2层地下室为连通设计，地下室包括人防设施，机动车库（不少于320个汽车位）、非机动车库（不少于685.5平方米）及设备用房。3.公建配套项目包括储蓄所、邮政所、电信所及燃气服务中心，总建筑面积应不少于4300平方米，其中，邮政所设置在首层的建筑面积不少于1000平方米。公建配套项目的设计与布置必须符合各自使用功能和专业规范要求……”；4.地下负二层规划图；5.总平面图；6.xx郡花园项目建筑面积一览表，其中载明xx街1-13号（单号）公建配套的名称、面积等；xx路21号至31号、13号至19号的公建配套的名称、面积等；7.不动产登记查册表。其中房产登记号为2015登记字1431202号的《广州市不动产登记查册表》载明房产地址：海珠区xx路21号至31号（单）。登记附注标明，从2006年6月14日起架空层、人防通信警报工作间未办土地有偿使用手续。此共用土地面积由权属人共同使用。规划用途中有地下车位、架空层、非机动车库、人防通信警报工作间等属于建筑区划内的全体业主共有。另有煤气服务中心，邮政所，邮政营业厅属于公建配套，按相关法律法规规定办理。另有第二层电信储蓄营业厅属于配套措施，按相关法律法规规定办理等。房产登记号为2015登记字1431901号的《广州市不动产登记查册表》载明房产地址：海珠区xx路13号至19号（单）。登记附注标明，另有19号101、301房（架空层），19号102房（风井），19号103房（开关房）属于建筑区划内的全体业主共有。另有电信储蓄营业厅属于配套措施，按相关法律法规规定办理等。8.架空层不计入建筑物总面积的相关案例的新闻报道；9.其他业主与金度公司签订的合同。金度公司表示对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该合同恰恰能证明已经确认了签署合同是双方的真实意思表示，不属于任何一方强加于对方，双方对该合同的条款都已经理解，在合同的24页第9条中有载明，合同的第2页梁华瑞、杨粤湘已经确认在签订合同前仔细阅读并了解了合同的全部条款。对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，意见与证据1一致，该证据中的xx路3-19号的产权在大确权时是在金度公司名下，确认该证据中的小区没有地面停车位，合同中也没有约定地面停车位；双方合同并没有约定设备用房的使用。金度公司对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与梁华瑞、杨粤湘要证明的事实没有关联。对证据4-7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案没有关联，不能证明梁华瑞、杨粤湘的主张以及事实，对证据6，金度公司认为水蓝街及xx路确实都属于xx郡的项目，但是都已经在国土局备案，水蓝街及xx路是属于不同的规划区域，也是属于不同的物业管理的。对证据8，金度公司认为这是在网上截图的内容，并非是一个判决，我国也不是判例法国家，在报纸上报道的也只是不计入总面积，与本案没有关联。对证据9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关。
金度公司对其抗辩主要提交了以下证据：1.《公证书》、《认购书》。其中《公证书》内容有包含《商品房预售合同》复印件共十五页等材料在广州市海珠区xx东路挂有“江山国际”字样的建筑物一楼大堂的墙壁上粘贴公示等。《认购书》共13条，为梁华瑞、杨粤湘与金度公司签订，认购物业为广州市海珠区xx东路（xx郡花园·xx路xx号xx单位），《认购书》第12条约定双方确认已对相关购房政策、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（《商品房买卖合同》及其附件和补充办议在本认购书中统称《商品房买卖合同》）、《前期物业服务协议》，《临时管理规约》、本认购书，认购须知、按揭须知、房屋抵押等其他所有文件（以下合称：相关文件），作出了详细合理的沟通、解释及说明，双方已充分认识、清晰了解了前述文件所有条款包含的法律意义及法律后果。认购方完全同意按出售方提供且在销售现场公布的《商品房买卖合同》及其他相关文件条款签署上述各项合同（协议）、法律文件，不再要求变更、增加或减少任何条款。上述《商品房买卖合同》及其他相关文件在销售现场公布且认购方已仔细阅读。2.《商品房买卖合同》草稿。该草稿第一页商品房（一手现房）买卖合同说明中载明：“1.合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。合同生效后，合同双方当事人通过协商解决；协商不成的，可以遵循本合同约定的争议解决途径依法向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。2.本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定。……8.合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读，并签名：（后有梁华瑞、杨粤湘签名）”。3.《广东省广州市商品房预售许可证》及阳光家缘网站查询的海珠区xx东路xx路13号至31号（单）《xx郡花园》基本信息，显示已售总套数195等。4.金度公司自制的xx郡花园T1-T5栋已售房屋业主相关意见统计表及金度公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》的首页。5.金度公司已向梁华瑞、杨粤湘交房的《业主收楼物品/资料签收单》等。6.《收楼情况说明》及xx郡花园T1-T5已收楼明细表，内容为xx郡花园自编Tl-T5栋住宅共计250户，其中已有194户业主办理了收楼入住手续等。7.《xx郡花园项目信息》、《xx郡花园（第十二期）G-1、GJ-2栋信息》（阳光家缘）、《物业管理区域备案回执》《申请门牌批复通知书》；8.金度公司确认同意《广州市商品房（一手现房）买卖合同》附件七《本合同补充协议》中第五条、第六条等所列明的全部内容的《确认书》。梁华瑞、杨粤湘表示对证据1中的公证书的真实性没有异议，关联性有异议，公证书只有一部分，不齐全，在内容上，公证书的附件写的是附件11是商品房预售合同附件共15页，不存在补充协议的问题，公证书与本案没有关系，关于认购书，真实性没有异议，关联性有异议，认购书是格式条款，梁华瑞、杨粤湘在签订认购书时因为金度公司的业务员催促，所以梁华瑞、杨粤湘是没有看过条款就签署了。对证据2，其中的文件是梁华瑞、杨粤湘签署的，但是属于格式条款，是违反法律的，免除金度公司责任及加重梁华瑞、杨粤湘责任的条款，金度公司是没有提醒梁华瑞、杨粤湘注意的。对证据3，许可证的真实性没有异议，xx郡花园基本信息是在阳光家缘网站打印出来的，真实性认可，阳光家缘显示的面积是预测面积，不是最终的，而且预售许可证只是其中一个建筑物，不是整个小区，对金度公司要证明的内容梁华瑞、杨粤湘不确认，而且有一些是出售了但是没有备网签手续。对证据4，金度公司要证明对195户已售梁华瑞、杨粤湘是确认的，但证明195户同意撤销本案诉请中的条款梁华瑞、杨粤湘不予确认。对证据5的真实性予以确认，但是与本案无关。对证据6，是涉案楼盘的物业公司提供的，因为物业公司与金度公司有利害关系，所以证据6的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据7，其中的信息是真实的，但是证明内容不确认，该证据恰恰能证明xx郡花园是有很多期，包括水蓝街及xx路等，规划上是同一区域的。对证据8，公章是真实的，但是内容是违法的，梁华瑞、杨粤湘不予确认，该证据恰恰证明金度公司是通过合法形式掩盖非法目的，非法目的就是把小区中的共有部分变成是私有。
一审法院认为，关于梁华瑞、杨粤湘与金度公司签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款，金度公司有无已尽合理提示及说明义务的问题。梁华瑞、杨粤湘与金度公司签订的《认购书》中有第12条约定双方确认已对相关购房政策、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（《商品房买卖合同》及其附件和补充办议在本认购书中统称《商品房买卖合同》）、《前期物业服务协议》，《临时管理规约》、本认购书，认购须知、按揭须知、房屋抵押等其他所有文件（以下合称：相关文件），作出了详细合理的沟通、解释及说明，双方已充分认识、清晰了解了述文件所有条款包含的法律意义及法律后果。认购方完全同意按出售方提供且在销售现场公布的《商品房买卖合同》及其他相关文件条款签署上述各项合同（协议）、法律文件，不再要求变更、增加或减少任何条款。上述《商品房买卖合同》及其他相关文件在销售现场公布且认购方已仔细阅读。梁华瑞、杨粤湘在上述《认购书》中签名确认，一审法院认定金度公司已尽合理提示及说明义务，梁华瑞、杨粤湘作为完全民事行为能力人应预见在《认购书》上签名的法律后果而仍然签名，且该《认购书》的条款仅13条，梁华瑞、杨粤湘完全可以在合理的时间内阅读后再签名，现梁华瑞、杨粤湘以其在签字前未仔细阅读《认购书》就签名为由抗辩称金度公司没有尽到合理提示及说明义务缺乏依据，一审法院不予采纳。且梁华瑞、杨粤湘与金度公司签订《广州市商品房买卖合同》前还在《广州市商品房买卖合同》草稿的第一页中合同说明部分确认已阅读后签名确认，表明梁华瑞、杨粤湘在签订《广州市商品房买卖合同》前有充分的时间了解合同条款的内容，故梁华瑞、杨粤湘以涉案合同条款为格式条款，金度公司未尽合理提示及说明义务为由主张该条款无效，缺乏依据，一审法院不予支持。
梁华瑞、杨粤湘主张涉案条款违反了《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定；第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定；第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，应为无效条款。对此，一审法院认为，梁华瑞、杨粤湘是作为合同的相对方起诉金度公司，梁华瑞、杨粤湘在签订合同时放弃自己作为业主的部分权利，并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也不能证明涉案条款存在以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形。梁华瑞、杨粤湘以涉案条款违反法律、行政法规的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形为由要求确认涉案条款无效，缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年7月11日作出如下判决：驳回梁华瑞、杨粤湘的全部诉讼请求。本案受理费100元，由梁华瑞、杨粤湘负担。
二审期间，梁华瑞、杨粤湘提交了以下证据：证据一，广州市商品房买卖合同（共21份），该证据系在小区T1-T5栋每栋随机抽取四份提交，其余未提交的合同与本案提交的合同格式、内容均一致。拟证明同小区其他业主与金度公司所签商品房买卖合同内容、格式系一致。涉案合同系金度公司单方制作、重复使用，并非梁华瑞、杨粤湘与金度公司协商的结果，涉案合同属于格式合同。证据二，涉案小区照片4张。拟证明金度公司对属于业主共有部分的三楼架空层对外进行出租，现已装修为健身房和游泳池使用，金度公司已对外出租营利。金度公司对上述证据的质证意见为：对于证据一的21份买卖合同，梁华瑞、杨粤湘提供了6份原件，对该六份合同的真实性和合法性予以确认，对于其余15份的合同，由于没有原件，所以无法确认。对关联性，金度公司认为恰恰是证明了梁华瑞、杨粤湘提交的该6份合同的业主是对于相关条款确认和认可的。对证据二，金度公司认为不是新证据，不予质证。即便该证据可以作为证据使用，也与本案没有关联性。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明以下事实：1.基于与本案相同的事由，杨康南、李莉凡亦对金度公司提起了诉讼，二审案号为（2017）粤01民终第17404号。2.涉案小区共有250套房屋，现已出售195套。3.梁华瑞、杨粤湘与金度公司均确认签订涉案合同及补充协议时，涉案小区地上没有车位，地下车库则均没有确权。4.关于涉案商业配套设施的问题，金度公司主张涉案合同补充协议中第六条约定的“其他配套商业设施等物业”，是指涉案小区首层23号101房，25号101房，21号202，第二层21号202，19号201房，第三层夹层29号31号3C02房，这些房屋是用来做煤气服务中心、邮政所、邮政营业厅、电信储蓄营业厅、以及泳池水泵房。梁华瑞、杨粤湘对此回应则为：部分不确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据梁华瑞、杨粤湘的上诉及金度公司的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：梁华瑞、杨粤湘要求确认与金度公司签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款无效依据是否充分。
关于本案的争议焦点问题，本院分析认定如下：（一）关于涉案条款是否为格式条款的问题。梁华瑞、杨粤湘主张涉案条款为格式条款，金度公司虽不确认，但未提供相反的证据证明其与其他业主签订的补充协议中的条款与本案及（2017）粤01民终17404号案的该条款不一致。因此，本院对于梁华瑞、杨粤湘主张涉案条款为格式条款的上诉理由予以采纳。
（二）关于涉案条款所约定的建筑规划内的会所、架空层、外墙使用权及共用平台、天台、花园等物业的处分、使用、收益权的问题。根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，业主对上述物业享有共有和共同管理的权利。根据物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”的规定，对于属于全体业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定。诉讼中，金度公司没有提供证据证明，其在与梁华瑞、杨粤湘签订涉案补充协议之前，已依照上述法律规定取得了享有上述物业共有权利的其他业主的同意，金度公司对此应承担举证不能的法律后果。故梁华瑞、杨粤湘主张其无权处分涉案协议中上述物业依据充分，本院予以支持。同理，梁华瑞、杨粤湘与金度公司在协议中约定涉案小区相关公共部位、配套设施等与他人签署使用协议，由于依据上述法律规定，亦需要共同享有权利、管理义务的业主共同决定，故协议中有关该约定的条款亦无效。梁华瑞、杨粤湘对此提起上诉有理，本院予以支持。
（三）关于涉案条款所约定的建筑规划内的所有地下车库、地面停车场的问题。首先，关于梁华瑞、杨粤湘是否有权处分涉案建筑规划内的所有地下车库、地面停车场的问题。根据二审查明的事实来看，在签订涉案协议时，涉案小区没有地上停车位，而地下停车库也尚未确权。那么在此情况下，金度公司作为涉案协议的提供方要求梁华瑞、杨粤湘作为购买方确认涉案小区全部地上停车位、地下停车库的所有权或使用权、收益权、处分权均归金度公司所有，缺乏基本的事实及法律依据。因为梁华瑞、杨粤湘对于涉案车位没有处分权，故其与金度公司就此约定的协议条款无效。其次，关于梁华瑞、杨粤湘对上述地下车库、地面停车场是否有优先购买或承租权的问题。一方面，梁华瑞、杨粤湘与金度公司在签订涉案协议时，该小区没有地上停车位。另一方面，根据物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定来看，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，金度公司作为专业的房地产公司不可能不知道物权法上述规定。根据目前本市居民家庭对于车位的需求来看，是日常生活中的基本需求。因此，依据日常生活经验法则，在法律已经明确规定对于小区内车位车库应首先满足业主需求的情况下，业主不可能放弃该项权利。在此情况下，金度公司作为专业的房地产公司，作为格式性协议的提供方，理应明确告知购房人上述法律规定，并在购房人完全知悉该法律规定的情况下，方可作出要求购房人放弃对涉案小区车位、车库享有优先购买权或承租权的约定。但诉讼中，金度公司没有提供证据证明其作为格式性协议的提供方已尽到了上述应尽的提示义务，履行了合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的合同义务。因此，依据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，涉案协议中有关梁华瑞、杨粤湘放弃优先购买或承租车位的约定无效。梁华瑞、杨粤湘对此提起上诉有理，本院予以支持。
（四）关于协议约定的其他配套商业设施等物业所有权、使用权、收益权、处分权的问题。首先，关于其他配套商业设施具体是指什么，双方在协议中并无明确，在诉讼中对此也无达成一致意见。其次，若上述配套商业设施的相关权利，依照法律规定属于金度公司，那么金度公司亦无须通过协议的方式确定上述物业的相关权利由其享有；相反，若上述配套商业设施的相关权利不属于金度公司，依照法律规定属于上述（一）分析认定中全体业主共有，那么作为梁华瑞、杨粤湘来讲，其也无权处分上述权利，理由与上述（一）分析认定理由一致，在此不再赘述。故梁华瑞、杨粤湘在协议中与金度公司约定其他配套商业设施等物业所有权、使用权、收益权、处分权归金度公司所有的约定无效。
综上所述，梁华瑞、杨粤湘上诉主张其二人与金度公司签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款均无效依据充分，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院在查明事实的基础上予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初第2223号民事判决；
二、梁华瑞、杨粤湘与广州市金度房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款均无效。
一审案件受理费100元，由广州市金度房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由广州市金度房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 赵云川
审判员 黄春成
二〇一七年十一月二十九日
书记员 甄雪皓