宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7658号
原告：宁波新华印刷有限公司（统一社会信用代码为91330212144482934G）。住所地：宁波市鄞州区中河街道联心村。
法定代表人：全益军，该公司总经理。
委托代理人：杨良增，浙江浙甬律师事务所律师。
委托代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。
被告：宁波玛仕时装有限公司（组织机构代码为55452735-7）。原住所地：宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村，现住所地长期无人下落不明。
法定代表人：董利军，该公司执行董事兼总经理。
被告：宁波摩思特进出口有限公司（统一社会信用代码为91330212671210885M）。原住所地：宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村，现住所地长期无人下落不明。
法定代表人：董利军，该公司总经理。
被告：吴军国，男，1978年7月28日出生，汉族，原宁波斯昱服饰有限公司股东，住宁波市鄞州区。
被告：虞开明，男，1987年5月31日出生，汉族，原宁波斯昱服饰有限公司股东，住宁波市鄞州区。
两被告共同委托代理人：陈战坪，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
被告：董利军，男，1977年4月29日出生，汉族，原住宁波市鄞州区，现下落不明。
原告宁波新华印刷有限公司（以下简称新华公司）为与被告宁波玛仕时装有限公司（以下简称玛仕公司）、宁波摩思特进出口有限公司（以下简称摩思特公司）、吴军国、虞开明、董利军房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐望霞适用简易程序审理。因被告摩思特公司、玛仕公司、董利军下落不明，本案依法转入普通程序审理，并组成合议庭于2017年1月6日公开开庭进行审理，原告新华公司的委托代理人杨良增、唐赛光，被告虞开明及被告吴军国、虞开明的共同委托代理人陈战坪到庭参加诉讼。被告摩思特公司、玛仕公司、董利军经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告新华公司起诉称：2013年5月15日，原告与被告玛仕公司签订一份《租赁合同》，约定玛仕公司承租原告所有的位于宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村（洞北路38号厂区2号楼）房屋，面积4652.9平方米，租赁期三年，自2013年5月18日至2016年5月17日止，前两年房屋的年租金为418761元，第三年租金递增5%，玛仕公司在承租房屋期间的水电费、物业费等费用由玛仕公司承担。2015年7月8日玛仕公司及董利军向原告提出要求变更合同，因增设一家公司宁波斯昱服饰有限公司（以下简称斯昱公司），为了便于迁址和工商注册，要求原租赁合同，厂房租赁面积分成三块，签订三份租赁合同，具体面积分配如下：宁波斯昱服饰有限公司4500平方米，玛仕公司100平方米，摩思特公司52.9平方米。三家公司及董利军同时承诺共同承担法律责任。随后，原告与三家公司分别签订了《租赁合同》。其中在2015年7月8日原告与玛仕公司签订新的《租赁合同》中约定，玛仕公司承租原告所有的位于宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村（洞北路38号厂区2号楼）房屋，面积100平方米，租赁期十个月零九天，自2015年7月9日至2016年5月17日止，房屋租金为8103元，玛仕公司在承租房屋期间的水电费、物业费等费用由玛仕公司、宁波斯昱服饰有限公司、摩思特公司共同承担，租赁期满后逾期归还房屋的应支付双倍逾期租金。后玛仕公司拖欠水电费，原告为其垫付了2015年12月至2016年5月的水电费，并向其开具了发票。由于玛仕公司的行为严重违反合同的约定，2016年4月18日原告向玛仕公司发出通知，要求与其解除房屋租赁合同，限期10日腾退房屋并付清水电费。另，在2016年3月15日宁波斯昱服饰有限公司股东吴军国、虞开明召开股东会决定将宁波斯昱服饰有限公司予以解散注销。2016年3月21日宁波斯昱服饰有限公司被宁波市鄞州区市场监督管理局核准注销。宁波斯昱服饰有限公司原先的债权债务由虞开明、吴军国承受。现原告诉至法院，请求判令：1.被告玛仕公司腾退房屋；2.被告玛仕公司支付2016年5月18日至2016年7月17日的房屋占用费3150元（787.5元/月×2个月×2倍，要求支付到实际搬出之日）；3.被告玛仕公司支付水电费54589.01元、律师费2500元；4.被告摩思特公司、吴军国、虞开明、董利军对上述付款承担共同还款责任。本案审理过程中，原告自愿撤回其第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：被告玛仕公司支付2016年5月18日至2016年11月17日的房屋占用费9545元（26.22元/天×182天×2倍）。
被告吴军国、虞开明答辩称：原告与被告吴军国、虞开明之间不存在租赁关系。2016年2月23日，由于玛仕公司欠薪导致诉讼，原告出租的房屋及玛仕公司的财产被法院查封，此时房屋无法正常使用。斯昱公司仅在工商部门办理了登记手续，该公司未实际经营，没有财务账目，也没有债权债务，公司形同虚设，且在成立几个月后就被注销了。斯昱公司完全是由董利军一人操作，成立公司的目的也是为了玛仕公司和董利军融资，两被告仅仅是名义上的股东。2016年3月21日，斯昱公司已经被工商部门注销，公司的主体已经不存在，不存在注销以后的民事行为和民事活动。如果原告因此造成的损失，应当由玛仕公司承担责任，要求被告吴军国、虞开明承担不合理。另，原告主张的占用费应按实际租金损失计算，不应适用租赁合同第4-8条的约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告摩思特公司、玛仕公司、董利军未作答辩。
原告新华公司为证明自己的主张，向本院提交证据及被告吴军国、虞开明质证意见如下：
1.房屋产权证一份，拟证明原告系本案所涉出租房屋的所有权人。被告吴军国、虞开明对该证据无异议；
2.房屋租赁合同、业务凭证各一份，拟证明原告与玛仕公司签订了租赁合同，双方对相关权利义务作出约定。被告吴军国、虞开明对该组证据无异议；
3.承诺书一份，拟证明被告摩思特公司、玛仕公司、原斯昱公司、董利军承诺对于所租的房屋承担共同责任。被告吴军国、虞开明对证据三性均有异议，认为该承诺书为董利军一人操作，两被告并不知情，根据承诺书的内容，承诺人为董利军，并非两被告或斯昱公司，承诺书中所载的三家公司同时承担责任并非等于承担共同责任，而是指三家公司对各自的租赁合同承担责任，如不能承担责任，则由董利军承担；
4.企业（机构）核准注销登记通知书、《斯昱公司股东会关于公司解散、清算及注销的决定》各一份，拟证明斯昱公司已经注销的事实。被告吴军国、虞开明对企业（机构）核准注销登记通知书无异议，对《斯昱公司股东会关于公司解散、清算及注销的决定》的真实性无异议，但认为两被告在注销决定中签字仅仅是为了办理注销手续需要，并非是为斯昱公司隐性债务承担责任的意思表示；
5.租赁合同一份，拟证明本案所涉房屋已于2016年11月18日出租给案外人，故原告计算占有使用费至2016年11月17日。被告吴军国、虞开明认为本案所涉房屋内的财产于2016年7月出卖给案外人，查封已经解除，财产出卖给案外人后，本案所涉房屋也出租给了案外人；
6.水电费发票6张、结算清单、电表记录以及原告向自来水公司和电力公司的支付凭证一组，拟证明玛仕公司尚欠原告的水电费为54589.01元。被告吴军国、虞开明对证据的真实性无异议，但认为水电费发票开给玛仕公司的，说明房屋是玛仕公司在使用，与被告吴军国、虞开明无关；
7.委托代理合同、代理费发票各一份，拟证明原告因本案诉讼产生的代理费损失。被告吴军国、虞开明对证据的真实性无异议，但认为该笔费用是否实际支付不清楚，两被告无责任，无需承担该笔费用；
8.解除通知函及快递回单各一份，拟证明原告于2016年4月18日通知被告解除租赁合同的事实。被告吴军国、虞开明表示未见过该份通知，对解除合同事宜不清楚。
被告虞开明、吴军国为证明其诉讼主张，向本院提交证据及原告质证意见如下:
1.照片五张，拟证明玛仕公司因欠薪案件被宁波市鄞州区人民法院查封了涉案房屋内的机器设备，房屋无法使用以及腾退。原告对证据的真实性无异议，但认为玛仕公司被法院查封财产，导致租赁的房屋没有归还，即使没有使用，也应当承担损失，因此该证据不能达到被告吴军国、虞开明所称的没有使用房屋无需承担责任的证明目的；
2.斯昱公司营业执照副本复印件一份，拟证明斯昱公司成立时间为2015年8月6日，斯昱公司出具承诺书在公司成立之前，因此两被告对承诺书的真实性有异议。原告对证据的真实性无有异议，斯昱公司出具承诺书时还没有公章，但公司成立以后，追加盖了公司的印章。
被告摩思特公司、玛仕公司、董利军未向法庭提交书面的证据材料，视为放弃举证的权利。
对原、被告提交上述证据，本院的认证意见如下：
原告证据1，被告吴军国、虞开明无异议，本院予以认定。原告证据2均具有真实性，且与本案有关联，能够证明玛仕公司向原告租赁涉案房屋的事实，本院予以认定。原告证据3，经被告摩思特公司、玛仕公司和原斯昱公司盖章确认，具有真实性，且三家公司均按照承诺书的约定签订了租赁合同，故该承诺书系各被告的真实意思表示，对当事人具有约束力，本院予以认定。原告证据4具有真实性，且与本案有关联，本院予以认定。原告证据5，具有真实性，能够证明原告将涉案房屋另行出租的事实，但该证据仅能证明原告将涉案房屋出租给案外人的时间，并不能证明被告占用涉案房屋的截止时间。原告证据6、7具有真实性，且与本案有关联，本院予以认定。原告证据8，根据快递回单显示，该通知由他人签收，收件人身份不明，不能视为送达，故原告的解除行为不发生法律效力。
对被告吴军国、虞开明提供的证据1，具有真实性，且与本案有关联，本院予以认定。两被告提供的证据2，具有真实性，能够证明斯昱公司成立时间为2015年8月6日，两被告以此证据证明斯昱公司出具承诺书的时间在公司成立之前，承诺书不真实。对此本院认为，斯昱公司出具的承诺书及与原告签订的租赁合同均在公司筹建期间，承诺书中的公章与租赁合同中的公章一致，且斯昱公司与原告签订租赁合同的过程与承诺书所载内容相吻合，故本院认为该份承诺书与租赁合同相互印证，系当事人的真实意思表示，本院予以认定。
为查明案件事实，本院调取了（2016）浙0212执1719号案卷，并出示了其中的甬鄞劳仲案字（2016）第243号裁决书、（2016）浙0212财保11号民事裁定书、（2016）浙0212执1719-1号执行裁定书以及收条各一份，原告及被告吴军国、虞开明对上述证据均无异议，本院予以认定。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定案件事实如下：
2015年7月8日原告与玛仕公司签订《租赁合同》一份，约定由玛仕公司向被告承租位于鄞州区洞桥镇××厂区××楼）房屋，建筑面积100平方米，租赁期限为十个月零九天，自2015年7月9日至2016年5月17日，租金为8103元，租金分两次支付，第一期租金3378元在合同签订之日付清，第二期租金4725元在2015年10月17日前付清，玛仕公司向原告交付了押金1000元。《租赁合同》第4-8条约定：“租赁期满，乙方如要求续租，必须在期满前二个月书面通知甲方……如逾期归还房屋，由乙方承担违约责任，并双倍支付逾期租金。”合同签订的同日，斯昱公司、玛仕公司、摩思特公司以及董利军向原告出具承诺书一份，承诺内容为：“我公司原宁波玛仕时装有限公司与贵公司签订的位于鄞州区洞桥镇洞北路38号厂区2号楼厂房租赁合同2013年5月18日至2016年5月17日，因生产发展形势需要，于2015年7月8日终止，2015年7月9日起分别由斯昱公司、宁波玛仕时装有限公司和宁波摩思特进出口有限公司三个公司来出面续租该厂房，并分别签订合同。本人承诺在合同期限内违约或者合同到期续租，三个公司同时承担法律责任，三份合同不可独立分割。”合同签订后，原告交付了出租的房屋。玛仕公司向原告支付了租赁期内的全部租金。后因玛仕公司拖欠职工工资，公司职工向宁波市鄞州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，宁波市鄞州区劳动人事争议仲裁委员会根据申请人的申请向本院提请对玛仕公司的机器设备等进行查封。本院于2016年2月22日作出裁定书，裁定查封玛仕公司价值1081769.03元的财产。裁定作出后，本院于2016年2月23日查封了存放于宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村厂房（本案所涉房屋）内的机器设备及存货等动产。2016年3月17日，经宁波市鄞州区劳动人事争议仲裁委员会调解，玛仕公司与公司职工达成调解协议，由玛仕公司向136名职工支付工资1125586元。因玛仕公司未履行调解协议，申请人向本院申请强制执行。2016年7月5日，本院作出执行裁定书，裁定变卖玛仕公司放置在其经营厂房内的机器设备和货物等。后案外人宁波市鄞州泽云服饰有限公司出价800000元购买了玛仕公司的财产。2016年8月25日，本院作出（2016）浙0212执1719-3号执行裁定书，解除对玛仕公司放置在其经营场所内的机器设备、存货等；上述财产归买受人宁波市鄞州泽云服饰有限公司所有。同年9月18日本院向宁波市鄞州泽云服饰有限公司送达了裁定书，案外人收取货物。因玛仕公司财产被查封，租赁合同期满后，玛仕公司承租的房屋一直未能腾退直至被封财产出售给案外人，占用时间为123天。2015年11月至2016年5月期间，玛仕公司尚欠水电费54589.01元未支付，原告为其向水电公司支付了上述水电费。
另查明，斯昱公司成立于2015年8月6日，被告吴军国、虞开明、董利军原系该公司股东，其中吴军国系斯昱公司法定代表人。2015年8月12日，董利军将其股份无偿转让给被告吴军国和虞开明。2016年3月15日，斯昱公司作出《斯昱公司股东会关于公司解散、清算及注销的决定》决定解散公司，《宁波斯昱服饰有限公司股东会关于公司解散、清算及注销的决定》第五条载明“公司办理注销登记后，如有隐性债务，由股东按照法律法规及章程规定承担责任。”2016年3月21日，斯昱公司经宁波市工商行政管理局鄞州分局核准注销登记。斯昱公司注销前未与原告解除租赁合同。
本院认为，原告与玛仕公司签订的租赁合同，经合同双方盖章确认，玛仕公司按照合同约定支付租金，租赁合同合法有效且实际履行，玛仕公司在合同期满后负有向出租人返还租赁物的义务。玛仕公司因陷入诉讼，财产被查封，致其未能按约向原告返还租赁房屋，构成违约，因此给原告造成损失，应承担相应的违约责任。现原告要求被告玛仕公司支付房屋占用费，本院予以支持。关于占用费的标准，原告主张按照《租赁合同》第4-8条的约定，按照原租金的2倍支付。被告吴军国、虞开明则主张占用费应按原告的实际损失计算，本院认为，《租赁合同》第4-8条：“……如逾期归还房屋，由乙方承担违约责任，并双倍支付逾期租金”，该条款所约定的费用既包含了对原告损失的赔偿也包括了因承租人违约应所承担的违约金。至于该条款所约定的标准是否过高，应当结合原告的实际损失及违约金金额是否明显高于原告的损失两方面因素考虑。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失。玛仕公司未及时返还租赁物，给原告造成的直接损失为租赁费的损失。由于房屋租赁市场价格浮动，租金损失应当以房屋被占用期间当地的房屋租赁市场价格计算。根据原告提供的其与案外人另行签订租赁合同，双方约定的房屋年租金为517030元，可见租赁合同期满后租金较原租金有所上涨，涨幅约为原租金的20%。关于违约金部分，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，经当事人请求可以调整。如按照租金损失的30%计算，《租赁合同》第4-8条的约定费用标准远远超出原告的实际损失和违约金的总和。故本院综合原告的实际损失情况以及被告的违约情况，酌情按照原租金标准的1.5倍支持原告主张的占用费。经核算，2016年5月18日至2016年9月18日期间的占用费应为4761元（8103元÷314天×123天×1.5倍），扣除玛仕公司原向原告支付的押金1000元，尚应支付占用费3761元。关于水电费，根据合同约定，房屋租赁期间水电费由承租人承担，现玛仕公司未按约支付水电费构成违约，原告已经为其向水电公司垫付了水电费，现原告要求玛仕公司支付尚欠水电费，具有合法依据，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费，租赁合同中明确约定，如由于承租人违约造成原告为实现债权而产生的律师代理费由承租人承担，现原告要求被告玛仕公司承担律师代理费2500元，本院予以支持。
根据原斯昱公司、摩思特公司以及董利军于2015年7月8日向原告出具的承诺书，三者虽然并非本案租赁合同的主体，但均承诺与承租人一同承担相应的合同责任，属于债的加入，应对合同债务承担共同责任。现原告要求被告摩思特公司、董利军共同承担占用费，符合当事人之间的约定，本院予以支持。关于原斯昱公司的责任能否由被告吴军国、虞开明承担，本院认为，根据公司法的规定，公司注销前应当成立清算组，对公司的债权债务进行依法清算。斯昱公司向原告出具的承诺书涉及公司的债务，斯昱公司决定注销时玛仕公司已经拖欠了部分水电费，且本案所涉房屋已经被法院查封，租期亦临近届满，两被告应当预见到可能发生因房屋不能及时腾退而产生占用费，被告吴军国、虞开明作为斯昱公司股东及清算组成员应对该公司承诺承担的债务进行处理。但斯昱公司清算期间未通知原告，也未对上述债务进行清理。租赁合同期满后，涉案的出租房屋仍被他人占用，无法按期交还给原告，给原告造成了损失，两被告存在明显过错。根据法律规定，清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人主张其承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。现原告要求斯昱公司股东吴军国、虞开明根据承诺书承担赔偿责任，本院予以支持。被告吴军国、虞开明主张其仅仅是挂名股东，并未实际经营公司，故无需承担股东责任。本院认为，两被告对其该项主张并未提供证据予以证明，且即使两被告确实为挂名股东，实际出资人与挂名股东之间私下借名行为也不能对抗善意第三人，故本院对两被告的该项抗辩理由不予采纳。被告玛仕公司、摩思特公司以及董利军经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条第二款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波玛仕时装有限公司、吴军国、虞开明、宁波摩思特进出口有限公司、董利军于本判决生效之日起五日内向原告宁波新华印刷有限公司支付房屋占用费3761元；
二、被告宁波玛仕时装有限公司、吴军国、虞开明、宁波摩思特进出口有限公司、董利军于本判决生效之日起五日内向原告宁波新华印刷有限公司支付水电费54589.01元、律师代理费2500元；
三、驳回原告宁波新华印刷有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1466元，由原告宁波新华印刷有限公司负担145元，被告宁波玛仕时装有限公司、吴军国、虞开明、宁波摩思特进出口有限公司、董利军负担1321元，公告费560元，由被告宁波玛仕时装有限公司、宁波摩思特进出口有限公司、董利军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐望霞
人民陪审员 王宝国
人民陪审员 孙象伟
二〇一七年二月八日
代书 记员 陈旭芳