北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初31658号
原告（反诉被告）：李继，男，1984年6月6日出生，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。
法定代表人：王彬，经理。
委托诉讼代理人：赵胜利，男，1974年10月7日出生，被告单位法务专员。
原告李继与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李继，被告金宣置地公司委托诉讼代理人赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李继向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的房屋租赁合同第十条第（三）款无效；2.判决被告退还原告房屋租赁押金5500元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月31日，原被告签订住房租赁合同，约定被告向原告出租位于北京市西城区xx房间住房，至2017年7月29日。2017年7月30日，11K房业主陆文超在与金宣地产联系未果后，亲自到11K房验房，并验收合格，随即与第三人李峰签订租房协议。原告随后与金宣地产负责该房屋的经纪人小陈（手机135XXXX****）取得联系，告知其房屋验收情况，小陈表示原被告间租房合同终止，可凭押金条找其退押金。后来与小陈联系退押金事宜时，小陈表示他已从金宣地产离职，需要找新的负责人办理相关事宜。随后原告与金宣地产翟姓（手机150XXXX****）负责人联系退押金事宜时，金宣地产翟姓员工以本人私下与11K房业主联系，违反与金宣地产签订的房屋租赁合同第十条第（三）款“双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房业主私自成交，否则按月租金200%向租赁代理机构支付违约金”为由，拒绝退回租房押金5500元。首先，原告未与11K房业主签订租房合同，不存在违反租赁合同第十条第（三）款的情况；其次，租赁合同到期后，中介公司与承租人权利义务关系随即终止，中介公司无权限制承租人的其他租赁行为，双方签订合同的第十条第（三）款为租赁合同格式条款，明显违反合同公平原则，按照《中华人民共和国合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，应为无效条款。综上所述，金宣地产不退还租房押金的行为，缺乏事实与法律依据，严重损害原告合法权益，衷请法院依法裁决支持原告的诉求。
被告金宣置地公司辩称，原告恶意和业主串通，违反合同约定。合同是双方自愿基础上签订，如果没有这一条款，经纪人和业主、承租人之间经纪业务时，业主和承租人私自签合同会损害经纪人利益，不是霸王条款。原告与业主私自签约，是恶意的。我们不同意原告诉讼请求。原告陈述事实有出入。
反诉原告金宣置地公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付违约金22000元；2.被反诉人赔偿反诉人合理损失1200元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年7月31日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李继承租金宣公司租赁代理的（受陆文超委托对外出租）位于北京市西城区xx号房屋。合同签订过后李继并未向金宣公司交付房屋押金。2017年7月29日合同期满，李继拒绝和金宣公司办理房屋交接、腾空房屋，并起诉金宣公司索要房屋押金，根据第十条第三款“双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房业主私自成交，否则按月租金的200%向租赁代理机构支付违约金”的约定，特此反诉，请求人民法院依法公证判决。
反诉被告李继辩称，我没有违约。我没有与房东私自签订合同。被告说我不退房，没有事实依据。小陈认可我退房了，说可以退押金。北京市规定中介费只是首次给，第二次就不应收取了，所以被告不存在损失，我有优先续租权利。
本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，金宣置地公司（甲方）与李继（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，约定：第一条房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区xx，建筑面积67.35平方米。实际租赁面积54.66平方米。第二条房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住。第三条租赁期限。自2016年7月31日至2017年7月29日。第四条租金及押金。租金标准为5500元/月，租金支付方式为押一付一年。第六条佣金。第七条房屋交付及修缮。第八条转租。第九条合同解除。第十条违约责任。（三）双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房业主私自成交，否则按月租金的200%向租赁代理机构支付违约金。（五）乙方应当在租赁期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。第十一条合同争议的解决办法。
合同签订后，金宣置地公司向李继交付了租赁房屋。李继向金宣置地公司支付了一年的房屋租金。审理中，李继提交了金宣置地公司出具的押金收据用于证明其交纳了押金5500元。金宣置地公司主张收据内容不清，对押金收据的真实性不予认可。
2017年7月29日，李继与金宣置地公司的房屋租赁合同到期终止。2017年7月30日，房主陆文超自行与李继办理了交接手续，同日，陆文超与李继之弟李峰签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给了李峰。
庭审中，李继主张双方合同已到期终止，金宣置地公司应退还租赁押金5500元。金宣置地公司主张合同到期后，李继未将房屋交还给该公司，而是自行与房主签约，李继的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。李继主张其将房屋交还房主经过了金宣置地公司的同意，其并未与房主签订合同，而是其弟弟李峰与房主签订的合同，其并未违约，而且双方签订的房屋租赁合同第十条第（三）款为格式条款，加重了其责任，限制了其权利，该条款应属无效。金宣置地公司主张房屋租赁合同第十条第（三）款是双方在自愿基础上签订，不存在无效情形，而且房屋实际是李继居住，并非李峰居住，李继、李峰与房主之间存在恶意串通。
审理中，金宣置地公司认可该公司与房主陆文超之间的房屋租赁合同于2017年7月29日到期终止。
现李继诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同第十条第（三）款无效并要求金宣置地公司退还租赁押金5500元。金宣置地公司以其答辩理由，不同意李继的诉讼请求并提出反诉，要求李继支付违约金22000元并赔偿合理损失1200元。李继不同意金宣置地公司的反诉请求。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《北京市房屋租赁合同》系金宣置地公司提供的格式合同，该合同第十条第（三）款约定：合同解除后，三个月内李继不可以与房主私自成交，否则按月租金的200%支付违约金。该条款限制了李继在合同解除后的交易自由，加重了李继的责任，该格式条款应属无效，对李继要求确认该条款无效的诉讼请求，本院予以支持。金宣置地公司以李继违反该条款约定构成违约的主张，本院不予采纳，且金宣置地公司提供的证据亦不能证明李继与房主自行成交。由于金宣置地公司与房主的合同也已到期终止，在房主要求下，李继与房主办理了交接手续，将房屋交还房主，应视为李继已履行了交房义务，且并无证据证明对金宣置地公司的权利造成了影响，故金宣置地公司以李继未将房屋交还该公司构成违约的主张，本院不予采纳。李继提供的证据可以证明其已交纳了租赁押金，金宣置地公司主张李继未交纳押金，本院不予采纳。综上所述，李继与金宣置地公司之间的租赁合同已到期终止，李继并无违约行为，李继要求金宣置地公司退还房屋租赁押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。金宣置地公司要求李继支付违约金及赔偿合理损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认北京金宣置地房地产经纪有限公司与李继于二О一六年七月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》第十条第（三）款无效。
二、自本判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司退还李继房屋租赁押金5500元。
三、驳回北京金宣置地房地产经纪有限公司的反诉请求。
如果北京金宣置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费190元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李俊
二〇一七年十二月六日
书记员 林彤