济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2411号
原告：张希满，男，1979年7月15日出生，汉族，户籍所在地山东省高唐县，现住济南市。
被告：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。
被告：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋森，董事长。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告张希满与被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2016年7月12日公开开庭审理了本案。原告张希满，被告宋森及被告西街工坊的共同诉讼代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张希满提出的诉讼请求为：一、判令被告返还所欠委托经营铺位（A区190#）租金6041.70元；二、被告已明确表示西街工坊铺位使用权合同无法继续履行，请求（190#）（合同编号：201204110025）合同终止并返还铺位款58000元；三、判令被告承担诉讼费用。
其事实及理由为：原被告于2012年4月11日签订西街工坊铺位A区190#使用权转让合同（合同编号：201204110025）一份，原告一次性缴纳合同款58000元，约定前8年为委托经营时间，并制定了详细的资金返还计划及违约条款，8年委托经营期满甲方有原价退还商铺的权利，由被告宋森本人及其公司作为担保方，来保证合同的顺利履行。委托经营款项按季支付，在每季的第一个月支付当季费用。2015年7月30日，到了第三个季打款约定日期，第三季度未能正常打款。经询问，西街工坊有关人员答复资金紧张，再等一下。直到2016年5月3日星期二，仍未收到按原合同约定的返还租金。原告多次到西街工坊询问，被告都答复由于经营不善，明确表示合同不能继续履行，并出示“关于调整委托经营商铺租金的告知函”一份文件，被告方要求原告方做出选择，并签字认同。不作选择，将不再支付返还铺位租金。原告认为，2012年合同签订后，被告并未将铺位实际交于原告，而是直接交由第三方经营（这不是单纯的租赁合同），8年返租（年12.5%）构成了合同履行的必要条件，被告未经与原告协商，单方面调整委托经营铺位返还租金，违反了合同约定（不属于法律情事变更情况），属于被告单方面违约，合同应终止执行。在合同存续期内，被告应按合同要求需支付足额铺位返还租金。鉴于被告实际情况，合同不能继续履行。原告要求提前解除合同，被告返还原告购铺款58000元，被告支付购铺款后，剩余年限（2016年5月1日-2020年4月10日）的铺位返租金28395.80元。原告方承诺放弃，不再向被告追讨。2015年第三季度，按合同要求被告应于2015年7月31日前、9月30日前、2016年1月31日前分别支付季度租金1812.50元，并应支付2016年二季度第一个月返租金604.20元，共计6041.70元。为此，特提起诉讼，请求支持。
被告宋森与被告西街工坊共同辩称,应当驳回原告的诉讼请求。事实及理由为：被答辩人与西街工坊铺位使用权合同自签订至今已经依法履行多年，被答辩人58000元认购项目A区190号商铺。西街工坊是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，西街工坊提出返租被答辩人铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的。多年来由于市场环境变化，市场租金及经营情况欠佳。在西街工坊负债经营已支付被答辩人高额铺位租金24287.50元的情况下，为了维持市场存续，现西街工坊提出适度降低租赁铺位租金或由被答辩人收回商铺自行经营，被答辩人初始同意降低返租后又反悔。被答辩人购买铺位的资金已经用于铺位的投资建设，被答辩人是其购买铺位的权利人，投入铺位建设的资金转化到铺位资产中已是无法抽回。现西街工坊要求降低返租或由被答辩人收回铺位自营履行合同适当。
经审理查明：被告西街工坊原名称为济南隆越市场运营管理有限公司（以下简称隆越运营公司），于2013年12月20日变更为现名称。
2012年4月11日，原告张希满作为乙方与作为甲方的被告宋森及作为丙方的隆越运营公司签订《铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A区190号铺位的使用权有偿转让给乙方，以上共2个铺位，总建筑面积4.64平方米，转让总价为58000元；丙方同意自本合同签定后该铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得该铺位使用权的年限自2012年4月11日至2032年4月10日止，共计20年。同时丙方承诺在上述使用权转让合同期满后，乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权。合同还载明乙丙双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间；委托经营期间，乙方可以转让但不可以自主经营；委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。乙方转租他人无需征求丙方之同意，但应当将转租事宜书面通知丙方。合同中还约定甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲、丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和该铺位应履行的义务均由乙方享有和承担。关于付款方式，合同约定乙方须在签定本合同当日向丙方一次性支付上述铺位使用权转让总价58000元（含已付定金）。该合同在第二部分“现就乙方拥有使用权的铺位用于丙方经营事宜达成协议如下”处约定乙丙双方同意在乙方向丙方交付上述铺位和租赁终止时丙方向乙方返还上述铺位时均以现状交接。租赁期限处乙丙双方约定为8年，自2012年4月11日至2020年4月10日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务。租金及支付方式约定为双方确定租赁期限内上述铺位每季的租金为1812.50元；丙方按一季为一支付期，需在签定本合同当日支付给乙方首季租金1812.50元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付。合同还约定乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预。并约定了乙方及丙方的权利与义务等其他事项。
在上述合同后附有2011年7月20日被告宋森出具的《委托书》一份，载明被告宋森为委托方，隆越经营公司为受托方，内容为：本人（被告宋森）特委托隆越运营限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。此外，上述合同后还附有2011年7月20日被告宋森及山东隆越置业有限公司共同出具的《担保书》一份，载明，“西街工坊”创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权隆越运营公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在隆越运营公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同意同时承诺承担上述事宜的连带责任。
上述合同签订当日，原告张希满按照约定向隆越运营公司支付了“西街工坊A区190#铺位款”58000元，隆越运营公司向原告张希满出具了收据。当日，隆越运营公司向原告张希满支付租金1813元，原告张希满就此出具收到条。
以上合同履行中，被告西街工坊向原告张希满支付了部分租金。原告张希满在本案审理中提供其个人账户清单，显示被告西街工坊（隆越运营公司）向其账户内存入租金的情况。自2015年7月后，被告西街工坊及被告宋森未再向原告张希满支付租金。
原告张希满在本案审理中提供被告西街工坊于2015年2月25日出具的《关于调整委托经营商铺租金的告知函》，载明因经营困境，根据现行市场租金水平，决定对各业主委托经营的商铺租金统一调整至每日2元/平方米（或每年按购买商铺总金额的5%计算租金），自2015年5月1日起按调整后租金标准向各委托经营业主计算支付租金，原合同条款继续执行。各委托经营业主也可选择自行经营。
被告宋森及被告西街工坊在本案审理中提交2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票，显示被告宋森作为买受人，于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。被告宋森及被告西街工坊称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来，其认为与原告张希满签订的合同应为有效。
经本院调查，原告张希满认为本案所涉商铺未取得相应规划手续，其与被告宋森及被告西街工坊签订的合同应为无效，其仍要求返还合同款项。
以上事实有原告张希满提供2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》、2011年7月20日《委托书》、2011年7月20日《担保书》、2012年4月11铺位款收据、租金收到条，被告宋森及被告西街工坊在本案审理中提交被告西街工坊的《营业执照》、2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告张希满在本案审理中提供签订于2012年4月11日的《铺位使用权合同》，从内容上看系被告宋森将其通过拍卖取得原济南皮鞋厂厂区相应房屋、铺位出租给原告张希满使用，原告张希满向其支付租金（一次性交纳20年），然后原告张希满又通过将铺位交由被告宋森委托的被告西街工坊统一经营来获取收益，该合同应认定为租赁合同，由该合同在当事人之间建立起租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案审理中，被告宋森及被告西街工坊仅提供了2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票，以上证据显示被告宋森作为买受人，通过拍卖购买方式取得了原济南皮鞋厂的相应财产，但并不能证明本案涉及铺位已取得了建设工程规划许可。在本案审理中，被告宋森及被告西街工坊也均未能提供本案涉及铺位的相应建设工程规划审批手续等，故本院确认原告张希满与被告宋森、被告西街工坊于2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》无效。原告张希满原主张解除合同，其以是合同有效为前提，后其在本案审理中也认为合同无效，故本案应按合同无效进行审理。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》明确约定“甲方（被告宋森）授权丙方（被告西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”，由此表明该合同所涉铺位的出租方为被告宋森，该事实与被告宋森通过拍卖取得原济南皮鞋厂财产的事实亦相吻合。此外，原告张希满提供的证据中还包括被告宋森向被告西街工坊出具的委托书，也明确表明了被告宋森委托被告西街工坊作为其合法代理单位，全权代表其办理相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。因此，应认为原告张希满与被告宋森为《铺位使用权合同》的实际相对双方，被告西街工坊系被告宋森的委托代理方。据此，被告宋森应当作为合同主体承担向原告张希满返还铺位使用权转让款58000元的义务。
另，原告张希满与被告宋森、被告西街工坊于2012年4月11日签订《铺位使用权合同》时，被告西街工坊虽为被告宋森的代理方，但其后其不仅收取了原告张希满的款项，还以收取的使用权转让款项作为主要资金投入到西街工坊项目的经营、运转过程中，因此其应对被告宋森向原告张希满返还铺位使用权转让款58000元承担连带责任。
原告张希满还要求被告宋森及被告西街工坊向其支付原合同约定的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案涉及合同已被本院确定为无效，原告张希满在合同无效的情形下要求支付租金不妥，应为占有使用费。鉴于被告宋森及被告西街工坊收到原告张希满交付的铺位款项，双方并在合同中对该款项的委托经营及收益进行了约定，且在本案审理中，被告宋森及被告西街工坊尚未向原告张希满返还铺位转让款项，涉案铺位还在被告西街工坊的经营控制中，故在合同无效的情形下，本院确定被告宋森及被告西街工坊应参照合同的约定标准向原告张希满支付占有使用费。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宋森于本判决生效之日起十日内向原告张希满返还“西街工坊”A区190#的铺位使用权转让款58000元；
二、被告宋森于本判决生效之日起十日内向原告张希满支付“西街工坊”A区190#的铺位占有使用费6041.70元；
三、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对被告宋森的以上债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1401元，减半收取700.50元，由被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一六年七月二十六日
书记员 刘 微