上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1159号
原告上海颛升塑料机械有限公司。
法定代表人陈明华。
委托代理人相伟华，上海市申松律师事务所律师。
被告上海盈佳机电科技有限公司。
法定代表人莫运平。
原告上海颛升塑料机械有限公司与被告上海盈佳机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员张丹适用简易程序于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告上海颛升塑料机械有限公司的委托代理人相伟华到庭参加诉讼。被告上海盈佳机电科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海颛升塑料机械有限公司诉称：被告承租原告所有的位于松江区车墩镇车业路XXX号厂房，于2012年8月2日签订租赁合同一份，约定厂房面积为1，826.34平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2021年2月8日止，并约定租金、物业费价格、支付方式、违约责任等。其后，被告又向原告租赁该处5号、15号、25号厂房，并于2013年9月16日签订租赁合同。合同对面积、租金、违约责任进行了约定。两份租赁合同签订后，原告按约定将合同所涉及的厂房分别交付被告使用。但在2014年8月至11月期间，原告将开具的租金、水电费、物业费等发票交付被告后，被告却仅支付了部分，尚拖欠246，673.68未付。原告多次向被告催讨，被告总是借故拖欠不付。截止2015年3月底，被告实际拖欠了租金、水电等费用合计1，018，318.17元。同时，被告将租赁厂房内的各设备拆除搬离，还造成原告设施的损失，但被告却一直未将厂房归还原告。故原告请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的位于松江区车墩镇车业路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的2份厂房租赁合同并要求被告返还全部租赁厂房；2、被告支付拖欠租金及水电费用合计1，018，318.17元（截止至2015年3月底）及至实际返还租赁厂房期间使用费（按租赁合同中计费标准）；3、被告赔偿擅自拆除租赁厂房用电设施的损失费用15，000元。
被告上海盈佳机电科技有限公司未作答辩。
经审理查明：2012年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于本市松江区车墩镇车业路XXX号的厂房出租给被告，建筑面积1，826.34平方米；租赁期限自2012年9月1日起至2021年2月8日止；2012年9月1日至2014年2月28日租金为0.60元每平方米每日，2014年3月1日至2017年2月28日租金为0.64元每平方米每日；乙方应于每季度第一个月10日前向甲方支付三个月租金和物业费，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.1%支付违约金；物业费1.5元每平方米每月；甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，为一个月租金，即33，330.71元；租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方在启用三表时，乙方所产生用量经双方确认后，按供电局、自来水公司收费规定计量分摊，甲方开具正式发票收费。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。
2013年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定甲方将车墩镇车业路5#、15#、25#厂房租赁给乙方，5#厂房1-4层面积为2，747.68平方米，15#、25#厂房面积各1，826.34平方米，合计面积6，400.36平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2022年10月31日止；5#厂房前三年租金为0.40元每平方米每日，第4年起递增6%，第7年起递增8%；15#、25#厂房前3年租金0.68元每平方米每日，第4年起递增6%，第7年起递增8%；保证金为108，979.71元；其余约定与前述合同基本一致。
前述两份合同签订后，被告共支付了保证金142，310.42元，以及部分租金。2014年8月10日，原告向被告开具4张发票，为5号楼1-4层、15#、25#（2014年8月1日至10月30日止）的租金、物业费合计金额为326，939.13元。2014年9月11日，原告向被告开具2张发票，为2014年9月1日至11月30日期间35#厂房的租金及物业费合计金额为114，876.79元。2014年9月至11月期间，原告还向被告开具了水电费发票合计金额为104，306.24元。该部分款项中，被告尚欠246，673.68元未支付，嗣后的租金、水电费等均未支付。被告工作人员对2014年10月至2015年1月期间的水电费进行了确认，但未支付。2014年4月11日至12月8日期间，被告多次向原告出具付款承诺书，载明承诺支付欠款，若未付款，原告可停电。
审理中，被告到庭陈述称，原告自2014年11月27日起停电，原告予以确认，但明确被告一直占据厂房未返还原告。原告同意以被告支付的保证金抵扣本案中原告主张的费用。
另查明：原告系松江区车墩镇车业路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、55号、65号厂房的权利人。
以上事实，由厂房租赁合同两份、签收单、发票、确认单、承诺书、上海市房地产权证以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约定全面自觉的履行义务。
因被告未按合同约定支付5#1-4层、15#、25#厂房自2014年8月1日至10月30日期间，35#厂房自2014年9月1日至11月30日期间的租金且嗣后的租金也未支付，符合合同约定的被告逾期不支付租金累计超过三个月，原告依照合同约定有权解除合同，故原告要求解除其与被告之间签订的上述租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，本院以诉状副本送达之日即2015年4月23日作为合同的解除日。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦予支持。
同时，被告应支付直至实际返还之日止的租金及使用费，本院认为，原告主张的租金及使用费应分段考虑。首先，2014年11月27日前，租赁物基本处于正常状态，故该日期之前的租金被告应按约支付。2014年11月27日后，原告停止对租赁的厂房供电至今，故被告使用房屋受到影响，考虑到一方面厂房断电后就无法生产，另一方面被告多次承诺付款且明确不付款原告可断电且一直占用厂房至今，故本院确定自2014年11月27日后的租金被告应按合同标准的70%承担。对35号厂房的物业费也依照前述标准处理。原告同意以被告支付的保证金抵扣其主张的费用，并无不当，本院予以支持。
依合同约定，房屋租赁期间的水电费应由被告支付，故原告主张实际由被告使用的水电费本院予以支持。
关于原告主张被告拆除其用电设施的损失费用，因未能提供相应的依据，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海颛升塑料机械有限公司与被告上海盈佳机电科技有限公司签订的两份《上海市厂房租赁合同》于2015年4月23日解除；
二、被告上海盈佳机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海颛升塑料机械有限公司位于上海市松江区车墩镇车业路XXX号厂房1-4层、15号、25号、35号厂房；
三、被告上海盈佳机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛升塑料机械有限公司截止至2014年11月26日的租金、物业费及2014年7月至9月的水电费合计192，477.81元（已扣除被告上海盈佳机电科技有限公司支付的保证金142，310.42元）；
四、被告上海盈佳机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛升塑料机械有限公司自2014年11月27日起至实际返还租赁房屋之日止的租金、使用费及物业费（5号厂房1-4层按照1，570.10元／日、15号厂房按照869.34元／日、25号厂房按照869.34元／日、35号厂房按照882.12元／日计算）；
五、被告上海盈佳机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛升塑料机械有限公司2014年10月至2015年1月期间的水电费73，576.86元；
六、驳回原告上海颛升塑料机械有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费14，100元，减半收取7，050元，财产保全申请费1，520元，合计诉讼费8，570元，由被告上海盈佳机电科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一五年六月二十三日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。