北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3053号
上诉人（原审被告）：北京丽泽金都开发建设有限公司，住所地北京市丰台区东管头前街76号C1座211室。
法定代表人：陈楷，董事长。
委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯连，女，1957年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）：赵磊，男，1981年3月7日出生。
二被上诉人委托诉讼代理人：徐勇，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵景善，男，1954年12月7日出生。
上诉人北京丽泽金都开发建设有限公司（合同以下简称丽泽金都公司）因与被上诉人侯连、赵磊、赵景善确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初27550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丽泽金都公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回侯连、赵磊的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由侯连、赵磊、赵景善承担。事实和理由:第一，侯连与赵景善、丽泽金都公司合同纠纷一案中，侯连请求确认赵景善与丽泽金都公司无合同关系，经北京市高级人民法院（2017）京民再44号民事判决认定“虽然侯连、赵景善认为补偿协议书存在落款经办人签名不统一等问题，不认可上述协议，但侯连、赵景善未能提供充分证据否定补偿协议书的真实有效性，故法院认为赵景善与丽泽金都公司之间存在合同关系”，再审判决在认定合同成立的同时，也从侧面确认了补偿协议的有效性，故本案一审判决与（2017）京民再44号民事判决认定事实存在冲突。第二，赵景善与丽泽金都公司签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，未经其他房屋所有权人签字并不会导致上述协议无效。第三，参照《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的精神，应对处分行为和负担行为发生的法律效果作出区分，即无权处分行为并不及于合同效力，拆迁案例虽非买卖合同纠纷，但在认定合同效力问题上应遵循解释之精神，一审判决以赵景善和丽泽金都公司未经权利人侯连同意而签订合同就认定合同无效属于适用法律错误。第四，按照《北京丽泽金融商务区北区农民宅基地房屋搬迁补偿安置办法》第四条第三款规定，每宗宅基地为一搬迁户。对宅基地上房屋权属因继承、离婚、析产等原因发生变更的，仍以一宗宅基地为一搬迁户进行补偿安置。上述补偿办法经过丰台区政府审核通过，丽泽公司与赵景善签订协议符合政策规定。第五，北京丽泽金融商务区作为北京市重点工程，如果每一宗宅基地都要根据继承、析产情况分开签订协议，拆迁工程将难以推进。一审认定赵景善与丽泽金都公司签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》无效，之前类似情况的拆迁户也会重新进行诉讼。
侯连、赵磊辩称，同意一审判决，不同意丽泽金都公司的上诉请求。第一，北京市高级人民法院（2017）京民再44号民事判决只是认定赵景善与丽泽金都公司之间存在合同关系，并未就合同是否有效进行认定；第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无权处分的行为效力待定，如果没有经过权利人的追认，无权处分订立的合同无效。赵景善与丽泽金都公司签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》未经过侯连、赵磊同意，侵犯了侯连、赵磊的合法权益，现侯连、赵磊对上述协议不予追认，且要求确认该协议无效，符合法律规定；第三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条不适用于本案，本案不是合同双方当事人之间的纠纷，而是需要合同之外的第三方追认，因第三方不同意追认，故合同应属无效。第四，丽泽金都公司与赵景善签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》前已经完全知晓涉案房屋的具体情况。入户调查时，侯连、赵磊已经提交了详细的产权及户籍资料，评估公司按照户籍情况分别测量了每个房屋产权人的房屋，且侯连在丽泽金都公司告知村民可以签订协议后，向拆迁办公室送达了律师函。赵景善既是村委会主任，也是拆迁小组成员，同时也是涉案房屋的产权人之一，故丽泽金都公司与赵景善不属于善意第三人；第五，《北京丽泽金融商务区北区农民宅基地房屋搬迁补偿安置办法》由丽泽金都公司自行制定，其中第4条第3款违背《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关保障被征收房屋所有权人合法权益的规定，侵犯了侯连与赵磊的合法权益。上述办法没有区政府的批准文件，仅在办公会上原则通过，且要求丽泽金都公司完善办法，并征求发改委、国土分局、住建委、法制办等部门意见，不应参照执行，应报市政府及相关部门审批。
赵景善辩称，同意一审判决，不同意丽泽金都公司的上诉请求。
侯连、赵磊向一审法院起诉请求：确认赵景善与丽泽金都公司于2013年11月30日签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》无效；诉讼费由赵景善、丽泽金都公司承担。
一审法院认定事实：侯连与赵景善原系夫妻关系，婚后育有一子赵磊。2009年8月28日，赵景善与侯连签署《赠与书》，将坐落于北京市丰台区19号平房五间中（北房三间、西房二间）中西房南数第一间赠与赵磊，赵磊接受赠与，三方均在北京市首佳公证处办理公证。2010年10月28日，侯连与赵景善在民政局协议离婚。后双方因离婚后财产纠纷诉至法院，2011年9月29日北京市丰台区人民法院出具（2011）丰民初字第25206号民事调解书，确认位于丰台区19号院北房三间，南房东数第二间、西房南数第二间、东房一间，其中北房西数第一间、第二间、西房南数第二间归侯连所有，其余房屋归赵景善所有。
2013年11月30日，搬迁人丽泽金都公司（甲方）与被搬迁人赵景善（乙方）签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方在搬迁范围内需要搬迁的房屋位于丰台区19号，宅基地面积235.96㎡，宅基地范围内的房屋建筑面积235.96㎡；乙方现有在册人口8人，被安置人口8人，分别为户主赵景善，户主王志红，户主侯连，户主赵磊，之妻郎洁、之女赵言甄，户主赵景花，之夫穆永林；补偿款、奖励款、补助款、购房安置补助费统称为搬迁所得款，甲方应支付乙方搬迁所得款4319459元。协议签订后，搬迁院落内的房屋已经被拆除。丽泽金都公司未按照协议向赵景善支付搬迁所得款。现侯连、赵磊来院起诉，认为赵景善与丽泽金都公司签订补偿协议，属于无权处分，且未得到权利人的追认；丽泽金都公司明知搬迁房屋中存在侯连、赵磊的权利仍与赵景善签订协议，属于恶意，故要求确认丽泽金都公司与赵景善所签协议无效。
审理中，侯连、赵磊提交《北京市房屋评估条件登记表》复印件及《房屋现状示意图》复印件，《房屋现状示意图》标注时间为2013年10月19日，盖有“北京仁达房地产评估有限公司”印章，标有“析产”字样及侯连、赵磊、赵景善、赵景花对应图中房屋编号等字样，欲证明签订补偿协议之前赵景善与丽泽金都公司明知涉案房屋存在包括侯连、赵磊在内的多个产权人的事实。同时侯连、赵磊提交录音证据两份，证明其索要评估报告和递交律师函的事实，亦证明赵景善与丽泽金都公司明知涉案房屋存在多个产权人的情况。丽泽金都公司表示该公司没有侯连、赵磊提交的《北京市房屋评估条件登记表》及《房屋现状示意图》这两份材料，不发表意见；对侯连、赵磊提交的录音证据的真实性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、离婚证、北京市首佳公证处公证书、宅基地房屋搬迁补偿安置协议书、北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第25206号民事调解书、北京市高级人民法院（2017）京民再44号民事判决书及法院联系笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，根据赵磊提供的公证书，赵景善与侯连在离婚之前将被搬迁院内一间房屋赠与给赵磊，该赠与行为发生在赵景善、侯连与赵磊之间，后未得到集体经济组织的认可，亦未经司法机关确认，故赠与的一间房屋的所有权尚待进一步确认；经法院生效裁判文书确认，位于丰台区19号院北房三间，南房东数第二间、西房南数第二间、东房一间，其中北房西数第一间、第二间、西房南数第二间归侯连所有，侯连对上述房屋依法享有所有权。赵景善和丽泽金都公司未经权利人侯连同意而签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》，对上述院内包括侯连所有的全部房屋进行拆迁，侵犯了侯连的合法权益，现侯连对上述补偿安置协议不予追认，协议中涉及侯连财产权益的部分应属无效，考虑协议体现了全部宅基地及房屋的补偿，不宜分割，故法院认为赵景善与丽泽金都公司签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》应属无效。对侯连、赵磊要求确认赵景善与丽泽金都公司于2013年11月30日签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》无效的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，一审法院于2017年12月判决：北京丽泽金都开发建设有限公司与赵景善于2013年11月30日签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》无效。
二审中，丽泽金都公司提交了菜户营村委会丽泽北区宅基地面积确认单，载明19号的产权人是赵景善，宅基地面积为235.96㎡，拟证明侯连、赵景善并未在离婚后就涉案房屋的产权分割情况向村委会进行备案，其与产权人赵景善签订的协议合法有效。侯连、赵磊不认可确认单的真实性及合法性，认为确认单未经任何单位盖章，根据法院生效的调解书及赠与公证，确认单未就侯连、赵磊所有的房屋面积进行登记。赵景善认可确认单的真实性，但不认可证明目的，认为确认单仅能反映每户拆迁的宅基地面积。侯连、赵磊为证明其经过菜户营村委会同意办理了分户手续，提交了菜户营村委会出具的证明；丽泽金都公司认为村委会证明不属于新证据，不认可关联性及证明目的，认为分户只是户口本分开，并非宅基地使用权或地上物所有权进行拆分。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为丽泽金都公司与赵景善于2013年11月30日签订的《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》的效力问题。根据查明的事实，2010年10月，侯连与赵景善协议离婚。后法院民事调解书确认位于丰台区19号院北房三间，南房东数第二间、西房南数第二间、东房一间，其中北房西数第一间、第二间、西房南数第二间归侯连所有，其余房屋归赵景善所有。丽泽金都公司在拆迁时，应当知晓侯连、赵景善已经离婚,并对是否分户进行调查，在此情况下，仍与赵景善签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》，并非善意，且协议双方均应当明知该协议会对侯连产生损害后果。因此，上述协议符合合同法规定“恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人利益”的无效情形。一审法院以无权处分未经权利人追认为由判决合同无效，虽然，丽泽金都公司上诉对判决理由提出异议，本院对涉案协议效力的判断以合同法五十二条为基础，虽与一审法院所持理由不同，但一审法院判决上述协议无效，结果并无不当，本院对一审判决结果予以维持。另外，丽泽金都公司提出北京市高级人民法院（2017）京民再44号民事判决从侧面确认了补偿协议的有效性问题，该裁判文书仅就丽泽金都公司与赵景善是否存在合同关系进行了判断，未涉及合同效力问题。因此，本院对丽泽金都公司该上诉理由及主张不认可。
综上，丽泽金都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京丽泽金都开发建设有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王艳芳
二〇一八年五月三十日
法官助理 刘慧超
书 记 员 胡 月