济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初557号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，董事长。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
被告桑永明，女，1969年3月24日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
被告程福海，男，1965年3月31日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告桑永明、被告程福海（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人王坤，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告系济南市槐荫区发祥巷小区前期物业服务单位。被告作为该小区业主，自2012.1.1-2014.6.30拖欠原告物业管理服务费共计人民币3080.40元，经原告多次催缴，至今未缴。原告依法依约有权要求被告支付拖欠的物业费及相应的逾期违约金。原告彼得物业诉请判令两被告：一、向其支付物业管理服务费3080.40元；二、支付上述拖欠物业管理服务费的违约金6918.60元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用及相关费用。
两被告共同辩称：原告所述不实：被告2010年3月29日入住槐荫区发祥巷小区，物业费按时缴纳（附证1）。2011年3月份，被告发现此房屋四周墙壁及屋顶开裂，于是就找到原告之前的新明基物业公司，经物业公司专业人员鉴定后答复，属于房屋质量问题，又经双方协商解决办法，物业刘经理答复说：现住已经没有施工人员了，让被告自己找施工人员先行修复，费用由物业公司报销。2011年6月15日房屋修复完毕费用共计3600元，（附证2）。被告拿发票找到物业公司口头同意用物业费抵扣3600元（2012年至2014年4月底）。此后双方均按口头约定正常履行了协议。2013年12月底听邻居说物业公司更换了，被告从不知情，也没有接到通知，2014年1月原告通过电话告知被告该交物业费了，此后，被告与原告见面沟通后，知道确实更换了物业公司，双方就前面物业公司未履行完的事项进行了沟通核实。不久原告方徐经理告知被告，以前的物业费不用交了，但我们是新接管的公司已经开始服务了，让从2014年开始交全年的物业费（以前是半年一交），被告认为应该支持新来的物业公司的工作，同意从2014年1月向新物业公司（原告）交纳了此后的物业费（附证3）。被告认为原告诉被告毫无道理，系不讲诚信的乱诉。原告2014年初才接管小区，起诉被告索要2012年1月至2014年6月的物业费没有法律依据，更没有事实依据，应当予以驳回。退一步讲，假设被告确实2012年-2014年6月30日欠费不交，也超过了法定的诉讼时效。综上所述，原告的起诉毫无道理，请求人民法院驳回原告的起诉。
经审理查明，发祥巷小区的开发商为济南市发祥置业有限公司。2008年7月4日，其作为甲方与黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司作为乙方签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型为商住，建筑面积为23.90万平方米。合同约定物业费收费标准为为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，收费时间提前预收，每次至少预交半年，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。该合同还对乙方应当提供的物业服务等权利义务以及业主的权利义务等其他事项进行了约定。
两被告为济南市槐荫区发祥巷XX室的业主。该商品房的开发商济南发祥置业有限公司与两被告签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为106.96平方米。
两被告作为乙方与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）于2010年3月29日签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为106.96平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，收费标准为按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，两被告的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。两被告就此于2010年3月29日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
以上事实有原告彼得物业提供《房屋结算移交协议书》、《济南市前期物业管理委托合同》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。原告彼得物业于2015年11月26日曾按照被告桑永明在本案中所留地址确认书的地址及电话向被告桑永明邮寄了物业费催收转让通知函，催收2012年1月至2014年6月30日的物业费3080.40元。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，以两被告未交纳2012年1月至2014年6月的物业服务费为由，其诉至本院。在本案审理中其说明两被告的房屋面积为106.96平方米，按1.20元／月·平方米计算，物业费为3080.40元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2012年7月1日、2013年1月1日、2013年7月1日、2014年1月1日起计算至2015年6月30日。
两被告称因其房屋存在质量问题，在其向原物业公司反映后，双方达成口头协议，由两被告自费修理，并以修理费抵扣2012年至2014年4月底的物业费。其提交由济南美泰装饰工程有限公司出具的《收据》显示，该公司于2011年6月15日收取了两被告房屋维修材料费及人工费共计3600元。原告彼得物业对该证据的真实性予以认可，但称该证据不能证明用于涉案房屋的维修，对于两被告提出的口头协议事宜，两被告没有提交证据证明，不予认可。两被告另提交《物业费收费凭证》一份，显示其已经向原告彼得物业交纳了2014年全年的物业费1540元。
原告彼得物业与本次诉讼一起同时起诉了众多该小区业主，对于其他业主提交的证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据，两被告均予以认可，并要求作为本案中证明原告彼得物业提供物业服务存在瑕疵的证据。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》及其陈述为凭。
本院认为，两被告购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。两被告作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。两被告称因房屋维修问题，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司同意抵扣其2012年1月至2014年4月期间的物业费，故其没有交纳该期间的物业费。对其该主张，其未能提交证据证明双方该口头协议的存在，原告彼得物业也不予认可。且两被告2010年入住涉案房屋，2011年房屋出现漏水及墙体开裂问题，应当仍在开发商提供的房屋质量保质期内，应由开发商对该问题负责，物业公司并非责任方，故对两被告提出的原物业公司同意抵扣物业费的主张本院不予采信。原告彼得物业提供了证据证明其将原物业公司转让物业费债权的事宜通知了两被告，故原告彼得物业有权向两被告收取2012年1月至2013年12月期间的物业费。两被告对该期间的物业费提出了诉讼时效的抗辩意见，原告彼得物业提供的催收通知快递显示，其于2015年11月26日向两被告催收过该期间的物业费，上述物业费的诉讼时效发生中断，故原告彼得物业的该项诉讼请求没有超过诉讼时效期间。
经本院审查，两被告购买、使用商品房面积为106.96平方米，物业服务费用为1.20元／月·平方米，按此标准计算，2012年1月至2013年12月的物业服务费用为1540.22元，两被告应当向原告彼得物业支付该费用。原告彼得物业称两被告还拖欠了2014年1月至6月期间的物业费，但根据两被告提交的收据显示，其已经缴纳了2014年全年的物业费，原告彼得物业要求该期间的物业费，没有事实依据，本院不予支持。原告彼得物业要求两被告承担的违约金6918.60元。从本案查明事实来看，两被告未按约定及时缴纳物业服务费用确实存在违约情形，但两被告在本案审理中辩称原告彼得物业及原物业公司在提供物业服务期间存在着瑕疵或不足的答辩意见，结合原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业及原物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，原告彼得物业亦应对此有清醒的认识，应进行深刻的反思并认真进行整改。鉴于此，本院认为原告彼得物业要求两被告承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告桑永明、被告程福海于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2012年1月至2013年12月物业服务费1540.22元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担20元，由被告桑永明、被告程福海负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月十五日
书 记 员 官静