浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终297号上诉人（原审原告）：俞月芳，女，1979年10月30日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：姚建生、唐沈立，湖州市双林法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈学初，男，1976年5月28日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。上诉人俞月芳因与被上诉人沈学初确认合同无效纠纷一案，不服湖州市南浔区人民法院（2017）浙0503民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭。本案经阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。上诉人俞月芳上诉请求：请求撤销原判，并依法改判确认被上诉人沈学初与沈振祥的转让合同无效，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、根据《物权法》第95条、第103条的规定，该纠纷所涉及的房屋属夫妻共同共有。《婚姻法》及相关法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。即夫妻一方在未经另一方同意的情况下擅自处分共有财产，上诉人明确表示反对且与被上诉人多次协商交涉要求该合同无效，表示对该转让行为并无共同意思表示。故应认定沈振祥与被上诉人之间的转让该房屋的处分行为无效。二、根据《物权法》第106条的规定，被上诉人并不属于善意取得。1.沈振祥的行为属于无权处分。夫妻共同共有的房屋需要双方一致同意才能转让，转让该房屋时上诉人并未在场也未委托沈振祥，事后也未得到上诉人的追认，应认定该转让行为无效；2.被上诉人并不满足善意取得的要求。被上诉人房产信息查询证明一份显示，被上诉人有商品房十多套。而本案所涉及的房屋是无土地证的房屋，根据《城市房地产管理法》，该房屋也是不得转让的。被上诉人理应知道该房屋的不动产登记不可能变更，并且上诉人并未实际交付该房屋。综上所述，上诉人请求二审法院查明案件事实，依法改判一审法院的不当判决。支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈学初辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立。一、上诉人丈夫沈振祥与被上诉人沈学初签订的《房屋买卖居间合同》中转让的位于南浔镇商品房产权明确，其房屋性质为商品房，土地用途为住宅，系合法的商品住宅房屋，具有房屋所有权证和契税证等一切证照，买卖标的合法，该合同应属于合法有效的合同。沈振祥与被上诉人在中介所于2016年9月20日签订房屋转让居间合同一份，该合同约定沈振祥以39万元的房屋总价转让诉争房屋，当时妻子并未表示异议，购房款39万元也己全部付清，且沈振祥提供的产权证上所有权人仅为沈振祥一人，产权人沈振祥也己将房屋的产权证及相关凭据全部交给被上诉人，该房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，因此该合同应为有效的合同。二、出卖人沈振祥与上诉人系夫妻关系，在签订合同时，该上诉人系明知且未提出异议，被上诉人有理由相信出卖人具有处分权与代理权，被上诉人沈学初签订的合同无其他瑕疵，该合同属于有效合同。上诉人称涉案房屋系出卖人夫妻在婚内共同购买，但是房产证上并未记载上诉人的名字，无论出卖人夫妻双方内部达成过何种协议，被上诉人无从知晓。被上诉人在购买该套房屋时该房屋已在中介所挂牌交易一年多，上诉人作为家庭成员不可能不知。三、被上诉人在合同签订时是善意的且支付了相应的对价，转让价格合理，与当时该地段二手房市场价相符，该合同应该确认为有效合同，被上诉人主观上系善意的，而不应简单的认为部分权利人没有签字而宣告合同无效。相对人在订立合同时是善意且无过失的，法律应对相对人的利益加以保护。综上所述，出卖人沈振祥与被上诉人沈学初签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，被上诉人系善意且支付了合理的代价，该合同应该确认为有效合同。上诉人俞月芳向一审法院起诉请求：1.确认沈振祥与沈学初签订的转让湖州市南浔区南浔镇商品房转让合同无效；2.案件诉讼费由沈学初承担。一审法院认定事实：俞月芳与沈振祥系夫妻，湖州市南浔区南浔镇商品房系双方夫妻关系存续期间所购置，房屋产权人登记为沈振祥。沈振祥将该房产在房产中介挂牌出让。沈学初于2017年3月29日通过房产中介向沈振祥购买该房产，双方签订了房产转让居间合同，根据合同约定，同日沈学初将购房款390000元转账至沈振祥母亲周兰珍账户。后，沈振祥将房屋所有权证以及契证交付给沈学初。现俞月芳以丈夫沈振祥未经其同意，擅自将该房产转让给沈学初为由向该院提起诉讼。一审法院认为，湖州市南浔区南浔镇房产系具有合法产权的商品房，房屋产权人登记为沈振祥，沈学初通过房产中介向沈振祥购买该房产，并已经支付房产转让居间合同约定的全部房产价款，该房产买卖行为系双方真实意思表示，依法成立。该房产虽然属于夫妻共同财产，但俞月芳丈夫沈振祥的单方处分行为并不能直接导致双方合法合理的买卖行为无效，沈学初有理由相信这是俞月芳和其丈夫的共同意思表示，俞月芳不得以不同意或不知道为由对抗沈学初的善意取得行为。同时，俞月芳也并未向法院提供充分有效证据证明转让合同存在其他导致合同无效的情形。故对俞月芳的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回俞月芳的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由俞月芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了情况说明一份，用以证明涉案房屋系潘铨根开发建造，潘铨根证明至今没有办理过土地出让手续，属于国家禁止转让的房屋，到目前为止，该房屋无法办理土地证。被上诉人质证认为，对该说明的证据三性均有异议，与房产证登记的实际不相符合，本案房屋房产证载明的用途是商品房，是可以依法转让的。本院认为，上诉人提供的该份情况说明无法证明该房屋的开发商为潘铨根个人，也无法证明涉案房屋无法进行转让，故不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案诉争房屋产权登记显示用途为住宅，系合法的商品住宅房屋，具有房屋所有权证和契税证等一切证照，买卖标的合法。虽该房屋系俞月芳与沈振祥婚姻关系存续期间所购置，应属夫妻共同财产，但本案房屋出售时沈振祥与俞月芳的夫妻感情正常，房产证上也载明房屋所有权人为沈振祥一人，沈振祥也已将房屋所有权证以及契证交付给沈学初，沈学初有理由相信沈振祥对诉争房屋有相应的处分权。涉案房屋系沈振祥委托中介机构对外出售，沈学初系通过中介渠道才得知该房屋的售房信息，房屋的价格也系双方协商一致确定，属于市场合理公允的价格。现沈学初在签订房屋买卖合同后已支付了全部的购房款39万元，依约履行了买受人的支付价格的义务，由此可认定沈学初系房屋善意购买人。其有偿购买诉争房屋，应当依法予以维护。至于房屋出让后可能导致未签字房屋共有人也即本案俞月芳的利益受损问题，应由沈振祥与俞月芳另行处理。据此，本院确认沈学初与沈振祥签订的房屋买卖合同依法有效，上诉人俞月芳主张沈学初与其丈夫沈振祥之间的房屋买卖合同无效的上诉意见缺乏事实和法律依据。综上所述，俞月芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人俞月芳负担。本判决为终审判决。审判长  杨林法审判员  杨瑞芳审判员  郑 扬二〇一八年三月二十六日书记员  鲍 俊