河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0883民初2017号原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会。法定代表人武松林，男，汉族，1953年8月15日出生，住孟州市。系南庄一村党支部书记（该村无村民委员会主任，由支部书记主持村双委工作）。委托代理人谢继周，河南承通律师事务所律师。被告李思功，男，汉族。1956年10月29日出生，住孟州市。委托代理人台定刚，孟州市众诚法律服务所法律工作者。原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会（以下简称南庄一村村委）诉被告李思功租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南庄一村村委法定代表人武松林及委托代理人谢继周、被告李思功委托代理人台定刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南庄一村村委诉称，被告租赁该位于南庄街上的两间门面房，自2009年至今共欠租金64000元，其中2009年至2012年（4年）每间每年2500元计20000元；2013年至2014年每间每年3500元计14000元；2015年至2017年（3年）每间每年5000元计30000元。原告多次催要并正式通知其解除租赁合同关系，被告总是以各种理由拒付租金并强行占据涉案房屋。请求依法判令：1、解除原被告之间的租赁合同关系，被告腾清房屋；2、被告立即给付原告2009-2017年租金（其中2009-2012年每年每间2500元，2013-2014每年每间3500元，2015-2017年每年每间5000元）共计64000元及利息（利息自起诉之日起至判决确定给付之日止按年利率6%计算）；3、被告承担诉讼费。被告李思功答辩称，1、原告是具备独立法人资格的组织，在民事诉讼中，只有法定代表人，没有诉讼代表人，相应武松林不是原告方的法定代表人。另本案武松林在没有原告方的法定代表人书面授权情况下以原告名义起诉被告是超越职权，没有代理权，同时也于法无据；2、关于诉状所称2009年至今被告共欠租金64000元，没有事实依据，且暂不讲其主张是否成立，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，2015年12月31日前止的租金均超法定诉讼时效，依法不应保护；3、关于诉状所称，解除双方之间的租赁合同，主张与双方签订的租赁合同以及法律的相关规定，有所抵触。答辩人依法在同等条件下就涉讼租赁物有优先租赁的权力，并由此再次租赁。根据原被告双方陈述和答辩，本庭总结本案争议焦点为：1、原告法定代表人武松林能否代表南庄一村村委提起诉讼；2、原告要求解除与被告之间的租赁合同是否有法律依据，要求给付未付租金64000元应否予以支持；3、原告要求给付租金是否超过诉讼时效。围绕争议焦点，原告提交的证据为：1、中共南庄镇委员会文件孟南[2015]27号关于武松林同志职务任免的通知及证明武松林身份证明各一份，证明武松林自2015年7月15日起主持南庄一村全面工作，有权代表南庄一村对受到的侵害提出诉讼；2、缴费票据三组，其中武全中缴费票据3份，系武全中在2017年3月14日对2009年至2017年所欠租金补交的票据，2009年到2013年元月1日缴纳两间门面房四年的租金20000元，即每间每年2500元，2014年欠两间门面房一年房租7000元，即每间每年3500元；2017年缴纳两间门面房10000元，即每间每年5000元；李燕燕票据3张，2014年1月20日李燕燕缴纳3建门面房租金10500元，即每间每年3500元；2015年2月12日缴纳2015、2016年度两年房租27000元，按照当时村里对承租户的优惠政策，一次性缴纳2年租金的用户每间每年少收取500元，即每间每年实收4500元，鉴于被告没有一次性缴纳2年租金，所以我们主张按照每间每年5000元来计算，2017年1月16日李燕燕缴纳2017-2018年度租金30000元，即每间每年5000元；王兵票据3份，2014年1月20日王兵缴纳房租7000元，即每间每年3500元；2015年11月24日王兵缴纳2015年度与2016年度优惠过后租金18000元，即每年每间实收4500元，2017年3月23日王兵缴纳2017年度租金10000元，即每间每年5000元。该三人所租赁的房屋和被告所租赁的房屋在同一地段，能够证实自2009年-2017年村委会收取租金的标准，以及缴纳过租金之后南庄镇财政所会给交款人出具正规票据。3、证人行贵福、行长安、行中胜、李某，证明被告自2009年-2017年未缴纳租金，且该四人作为南庄一村村双委成员曾不断的向被告索要租金；2009年-2017年租金的标准，被告租赁的房屋和李燕燕、王兵、武全中所租赁的房屋处于同一地段，被告所欠的租金应当参照前三个人缴纳的标准来缴纳。因为被告自2009年至今拖欠租金，所以原告要求和被告解除租赁合同。被告对原告证据质证称，1、对原告提供的文件真实性无异议，对证据指向有异议；该文件存在严重瑕疵，武松林主持南庄一村全面工作仅指党务工作，不是村务工作，原告将党务和村务混摇于法无据；对原告本次提交的证明的真实性无异议，对证明指向有异议，武松林不能代表南庄一村村委行使职权；2、对原告提供的证据2票据的真实性无异议，但对证据指向有异议，因该收费票据不能证明被告欠原告租金未付的事实，且与本案没有关联性；3、对四证人证言真实性均有异议，因四证人证言均与原告诉讼主体有利害关系，该四证人没有向法庭提供任何合法有效证据证明该四人是村委会委员；四名证人除行贵福在2012年给被告送过通知，但原告未向法庭提供送通知的内容，证明原告诉讼请求不超时效的依据，所以2015年12月31日前已经超过诉讼时效，之后我们认可这两年的租金未缴纳；四证人均讲每间每年5000元，如果一次性缴纳2年每间每年优惠500元，但除行贵福之外三证人未向被告要过租金。围绕争议焦点，被告提供的证据有，1、合同一份，证明签合同时候每年每间租金2500元，到现在都没有涨过租金。2、见证书一份，证明该合同经南庄镇法律服务所见证，合法有效。原告对被告证据质证称，对合同真实性无异议，合同租赁期间是1年，该合同已经失效，与本案无关。对被告证据无异议。经本院综合分析，因被告对原告的证据1、2、3的真实性无异议，本院予以采信。对于原告的证据4，因四证人均系原告过去或现任的双委委员，其向被告催交所欠村委租金，系履行工作职务，并不存在利害关系，因此，对原告的证据4本院予以采信。对于被告的证据1、2，因原告无异议，本院予以采信。根据双方起诉、答辩、陈述、辩论及本院认定的有效证据，本院确认以下案件事实：2004年12月28日原、被告双方签定了房屋租赁合同，并于同日由孟州市南庄镇法律服务所作出孟南司字2004（004）见证书。原告将其现有的市场东西大街路南门面房两间，长8米，宽6.6米，建筑面积50.8平方米，房后院地长13米，宽6.6米共计91.08平方米，租给被告使用，租赁期限为一年，自2005年1月1日起至2005年12月31日止，租金每间每年2500元，共计5000元。租赁到期后，原、被告双方并未续签书面租赁合同，由被告一直租赁至今，被告租金交至2008年，2009年至今被告未向原告交纳租金，经南庄一村原先或现任双委委员多次催要被告未交纳。与被告同地段的其他租户向原告交纳的租金在不断上涨，2009年-2012年，每间每年2500元；2013年-2014年，每间每年3500元；2015-2017年，每间每年5000元；租赁房屋时，应先缴纳租金、后使用房屋。原告法定代表人武松林自2015年7月15日以来，任南庄一村党支部书记，主持南庄一村全面工作。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；在不定期租赁期间，承租人仍有交纳租金的义务，无正当理由逾期不交纳的，出租人可以解除合同；合同成立后，因客观情况发生变化，继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院解除合同。本案中，原、被告双方于2004年12月28日签定了房屋租赁合同，约定租赁期限为一年，自2005年1月1日起至2005年12月31日止，但合同到期后，被告继续使用租赁的房屋，原告也未提出异议，并按市场行情收被告租金至2008年，应视为默示更新（默示续期），双方于2004年12月28日签定的房屋租赁合同继续有效，但被告应当按照同地段同期房屋租金继续缴纳租金，否则，原告有权解除租赁合同，并要求被告给付所欠租金。对原告的法定代表人武松林的资格问题，虽然武松林不是南庄一村村民委员会主任，但依中共南庄镇委员会文件，武松林被任命为南庄一村党支部书记，主持南庄一村全面工作，因此，武松林应为南庄一村主要负责人，有资格作为原告的法定代表人进行诉讼，被告认为武松林不能代表南庄一村村委行使职权的理由不能成立。关于诉讼时效问题同，因租赁合同到期后，原、被告双方没有重新签定书面合同，被告又继续租赁原告房屋，依法为不定期租赁，且未约定租金履行期限，诉讼时效期间从原告要求被告给付租金的宽限期届满之日起计算，在原告双委成员多次催要且被告也未提供明确不履行交付租金的证据，仅以原告欠被告过去曾任村民委员的工资和其他费用主张已经相互抵消的抗辩理由不能成立。关于被告应给付原告租金的数额，2009年-2012年应缴纳租金为：2500元每间每年X4年X2间=20000元；2013年-2014年应缴纳租金为：3500元每间每年X2年X2间=14000元；2015-2017年应缴纳租金为：5000元每间每年X3年X2间=30000元，总计64000元。原告要求被告支付自起诉之日起至判决确定给付之日止按年利率6%计算利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十七条、二百三十五条、二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会与被告李思功之间的租赁合同关系，并由被告李思功于本判决生效后五日内腾清房屋并归还原告。二、限被告李思功于本判决生效后5日内给付原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会2009年至2017年租金64000元及利息（利息自起诉之日即2017年9月6日起至判决确定给付之日止按年利率6%计算）。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由被告李思功承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  杨海波助理审判员  卢康康人民陪审员  王天河二〇一七年十一月二十七日书 记 员  李 杰