江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初1325号
原告：苏州合盛行房地产营销策划管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇木东路398号。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张延春，江苏江业律师事务所律师。
被告：扬州源逸商贸有限公司，住所地高邮市秦邮路146号。
法定代表人：苏学琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭晓明，男，1961年5月23日生，汉族，高邮市人，系被告公司副总经理。
委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。
原告苏州合盛行房地产营销策划管理有限公司（以下简称合盛行公司）与被告扬州源逸商贸有限公司（以下简称源逸公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，先依法适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理，后又依法适用普通程序于2016年8月10日、2016年11月30日公开开庭进行了审理。审理中，被告当庭提出反诉，但在本院限定的期限内未缴纳反诉费用，本院依法对被告的反诉裁定按自动撤诉处理，并就反诉内容不再审理。原告法定代表人张杰及其委托代理人张延春，被告委托代理人郭晓明、谢金荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉讼请求要求：1、判令被告立即给付拖欠原告的招商佣金人民币376888元，并支付违约金20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，原告合盛行公司与被告源逸公司签订委托合同，约定原�为被告提供“加州城市广场”物业代理招商服务，被告按招商进度给付原告佣金，并约定了佣金的结算方式。截止2015年10月15日，被告应支付原告招商佣金人民币378888元，但被告未按合同约定支付上述招商佣金。2015年10月22日，原告发催款函给被告，要求其于2015年10月26日前向原告付清所拖欠的378888元佣金，如逾期将追究其违约责任，但被告未能按期支付。由于被告拖欠佣金的违约行为，已经造成原告无法继续代理招商业务工作，原告依据合同的相关约定于2015年10月28日向被告发出中止合同的通知函，并委托江苏江业律师事务所律师向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起10内付清全部拖欠的佣金，但被告仍未支付，现原告提起诉讼。
被告辩称，根据原、被告双方所签合同的约定，被告支付招商佣金的条件尚未成就，原告向法院起诉要求被告给付�金没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年，被告源逸公司作为甲方与原告合盛行公司作为乙方签订《高邮加州商业楼招商经营管理委托合同》一份，约定甲方全部委托乙方全权统一招商，五楼：快捷宾馆，四楼：量贩KTV，三楼：精致餐饮，一二楼超市大卖场。具体情况按不同时期逐步过渡、调整、分阶段推进招商。合同第八条约定：乙方受甲方委托对合同第三条确定的进行招租，客户的租金（包括保证金等其他费用）直接缴入甲方账户内，甲方按1F—3F80元/每平方米，4F—5F70元/每平方米的标准计算作为招商佣金支付给乙方，（作为招商相关人员的工资、差旅费、业务费及�关佣金）。按乙方实际招商的结果于次月8日结算支付，乙方提供正式票据，商户的定金不计提招商费。2015年6月24日，双方针对此前签订的合同再次签订《高邮加州商业楼招商经营管理委托合同》一份，该合同的内容在原有合同的基础上有所变更，双方亦按照新合同的约定履行。合同第三条约定：甲方全部委托乙方全权统一招商，三楼：精致餐饮，二楼：亲子早教、儿童娱乐，一楼超市大卖场。具体情况按不同时期逐步过渡、调整、分阶段推进招商。合同第五条约定：委托招商与市场管理期限为两年，委托期2015年3月1日至2017年2月28日止，甲乙双方是否续订委托合同应在本合同规定的期限届满前90天内用书面形式向对方提出，如续订需经甲、乙双方同意，并另行签订委托合同。合同第七条中约定：乙方每年按时足额收取每一商户应交纳的租金，租金收入应直接交入甲方账户。对不履行缴纳义务的商户，应采取措施促其缴纳。合同第八条约定：乙方受甲方委托对合同第三条确定的进行招租，客户的租金（包括保证金等其他费用）直接缴入甲方账户内后，甲方按1F—3F80元/每平方米作为招商佣金支付给乙方，（作为招商相关人员的工资、差旅费、业务费及相关佣金）。当月按收入租金总额结算，次月8日按佣金结算标准支付，乙方提供正式票据，商户的定金不计提招商费。合同第十四条约定，甲方违反本合同约定的义务，使乙方无法正常地从事招商经营管理，甲方应承担违约责任除支付应支付招商佣金即管理费用外，赔偿乙方违约金20万元，同时乙方有权单方终止本合同。该合同签订后，在原告的委托招商下，2015年6月19日，被告与杭州奥冰生物科技有限公司签订租赁合同一份，约定招租面积约为3500平方米，租赁保证金为20万元，于合同签订日起3个工作日支付，年租金为80万，并约定了年租金增长率；2015年9月1日，被告与朱庆瑞、冯领签订租赁合同一份，约定招租面积约为873平方米，租赁保证金为5万元，于合同签订日起3个工作日支付，年租金为388000元，并约定了年租金增长率；2015年10月15日，被告与王帆签订租赁合同一份，约定招租面积约为338.1平方米，租赁保证金为37000元，于合同签订日起3个工作日支付，年租金为148000元，并约定了年租金增长率。上述租赁合同签订后，承租人将保证金支付至被告账户内。以上事实，由原告提交的委托合同两份、租赁合同三份、加州城市广场合同签订审批结算单3份、银行转帐汇款凭证3份予以证实，被告经质证后，对上述证据并无异议，并认可已经收到上述承租户支付的保证金，本院依法予以认定。
原告认为，根据合同第八条的约定，上述三笔保证金到达被告账户后，被告按约就应一次性全部支付全部的佣金，佣金结算的标准就是80元/每平方米乘以上述三份租赁合同的总面积，结算佣金总金额为378888元。对此被告持有异议，认为根据合同第八条的约定，必须要等租金到被告账户后，根据到账租金的金额占年租金的比例按比例支付，在一年内支付完毕，用公式表述为：招商面积×每平米80元×到账租金所占年租金的比例，故仅在保证金到被告账户时，结算佣金的条件尚未成就。审理中本院向被告询问，至最后一次开庭时有无承租户支付租金，被告陈述没有，本院也曾要求原告去核实，对此原告没有核实也未提交相关租户支付租金的证据。
原告为证明该主张提交了：
1、催款函以及后附的邮寄单据一份，证明原告就被告拖欠支付招商佣金于2015年10月22日向被告发出催款函，要求被告于2015年10月26日前付清拖欠的佣金，人民币376888元；
2、通知函一份，证明由于被告未能在原告催款函限定的期限结清拖欠的招商佣金，原告于2015年10月28日向被告发出终止委托合同履行的通知函，并告知将追究被告的违约责任；
3、江苏江业律师事务所律师函一份，证明原告委托江苏江业律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到律师函十日内将拖欠的376888元招商佣金一次性支付给原告，如逾期未还，将通过诉讼途径追讨欠款和追究被告的违约责任；
4、江苏金荣律师事务所函一份，证明被告已经收到原告委托江苏江业律师事务所的律师函，仍然拒绝给付拖欠的招商佣金。
被告经质证后发表如下质证意见：对于催款函以及后附的邮寄的单据、通知函，认为被告并没有收到，同时被告亦不同意原告撤场，原告系擅自撤场；对于两份律师�真实性均无异议，但认为江苏江业律师事务所律师函没有充分的了解案件情况，对此被告方委托律师对原告的律师函进行了反驳。
被告针对自己的抗辩主张提交了：
1、手机信息，系原告公司人员陈长和发给被告经办人李伟的信息，证明原告提出要求离场，被告不同意撤场；
2、2015年7月13日原告法定代表人张杰向被告方借款3万元借据一份，该借据载明该借款将来在租金的佣金中扣还，以此证明双方结算佣金的条件尚未成就；
3、2015年9月25日原告法定代表人张杰向被告方借款3万元借据一份，该借据载明该借款系招商暂借，该借条同上述借条共同证明双方结算佣金条件尚未成就，如果符合结算佣金的条件，那么原告会直接要求被告支付佣金，而无须向被告借款；
4、2014年12月3日原告方收到被告方17200元广告费用收条一�，证明被告是完全按照原被告双方合同的约定来履行自己的义务的，从而也证明了对佣金的结算是待租金到账以后才给予结算佣金。
原告经质证后发表如下质证意见：对手机信息真实性没有异议，但认为该信息可以看出被告方已经确认原告送过两次函；对两份借条真实性没有异议，但认为其中2015年7月13日借条中“该借款将来在租金的佣金中扣还以及证明人李伟”这句话并非张杰写的，而是被告方内部注明的内容；对广告费用收条真实性没有异议，但认为不能证明被告的主张。
针对原被告所举上述证据，本院经审查后认定如下：1、对于催款函以及后附的邮寄的单据，因原告仅提交了寄件方保存的邮寄单，对于有收件人签名的单据仅提交了复印件，亦没有提交其他能够证明被告方人员签收的证据，本院对其真实性不予认定。2、对于通知函，因原�陈述是当面交给被告方人员的，但因没有交接手续，被告亦不予认可，故本院对原告主张的将通知函交给被告的事实不予认定。3、对两份律师函真实性均予以认定。4、对于被告提交的手机信息、2015年9月25日借条、广告费收条真实性予以认定；同时在手机信息中对于原告陈述的两次送函，仅有原告单方的信息，被告并未认可，不能仅以原告单方的信息就认定被告认可原告两次送函；对于广告费收条系双方针对2014年合同履行的内容，且收条内容并非招商佣金，本院对关联性不予认可。5、对于被告提交的2015年7月13日借条中张杰的签名真实性予以认定，同时对“该借款将来在租金的佣金中扣还以及证明人李伟”系被告人员李伟所写，其他内容系张杰所写予以认定。
本案的争议焦点为：根据双方所签合同的约定，被告给付招商佣金的条件是否成就？如成就，原�主张违约金能否得到支持？
本院认为：原、被告双方于2014年、2015年6月24日签订的《高邮加州商业楼招商经营管理委托合同》合法有效，应受法律保护，原、被告双方应按合同的约定及相关法律的规定享有权利、承担义务。原被告双方对2015年6月24日签订的委托合同中第八条的理解存在争议，原告认为当客户的租金包括保证金等其他费用直接缴入原告账户内时，被告就应当按照结算标准一次性结清全部招商佣金，被告认为招商佣金的结算应根据被告已经收入的租金总额进行结算，被告在原告起诉前并没有收到租金，故给付招商佣金条件尚未成就。因2014年双方针对涉案高邮加州商业楼曾签订过委托合同，对于2015年的委托合同中第八条的约定应按哪一种方式理解，应结合两份合同中关于第八条的变化，2015年合同其他条款的约定以及双方在合同履行过程中的行为，综合予以分析。
一、双方在2014年《高邮加州商业楼招商经营管理委托合同》中，第八条中约定的是“客户的租金（包括保证金等其他费用）直接缴入甲方账户内，甲方按1F—3F80元/每平方米，4F—5F70元/每平方米的标准计算作为招商佣金支付给乙方。按乙方实际招商的结果于次月8日结算支付，乙方提供正式票据，商户的定金不计提招商费”；而在2015年的委托合同中第八条约定的是“乙方受甲方委托对合同第三条确定的进行招租，客户的租金（包括保证金等其他费用）直接缴入甲方账户内后，甲方按1F—3F80元/每平方米作为招商佣金支付给乙方。当月按收入租金总额结算，次月8日按佣金结算标准支付，乙方提供正式票据，商户的定金不计提招商费。”通过对比第八条，可以发现2015年的委托合同与2014年相比除了对于每平米的计算标准有变化外，对于双方所争议的内容，2015年合同在“直接缴入甲方账户内”后面多了一个“后”字，同时将“按乙方实际招商的结果于次月8日结算支付”改为“当月按收入租金总额结算”。通过字面的理解，2014年的合同第八条中的两句话，第一句明确了客户的租金包括保证金必须直接缴入被告账户，同时约定了招生佣金的计算标准。第二句则总的陈述将按原告实际招商的结果于次月8日结算支付。在2014年的合同中，双方并无明确约定只要客户的保证金到了被告账户，被告就必须一次性支付所有的招商佣金，仅是笼统的说是根据原告的实际招商结果。针对双方2015年的合同，为什么对此有所变更，双方是如何商量的。经本院询问原被告双方，原告方陈述本案的合同是被告打印好直接让其签的，对于改动，原告并不知情，被告方则陈述是因为原告在前一份合同履行中，有不规范行为，将客户�广告费自行收取，所以双方进行了特别的约定。根据两份合同的变化，以及当事人对合同变化原因的陈述，不能得出在2014年合同并无约定保证金到账后就一次性支付全部招商佣金的情况下，原告在2015年的合同中有强调在保证金到账后，被告就应支付所有招商费用的意思表示。
二、合同第七条约定了“乙方每年按时足额收取每一商户应交纳的租金，租金收入应直接交入甲方账户”，该条约定明确了原告负有收取租金的义务。审理中经本院询问至本案最后一次开庭被告有无收到租金，被告陈述除保证金外并没有收到其他租金，而原告亦未提交被告已经收到租金的证据。从该条的约定以及合同实际履行情况来看，被告根据收到的租金来进一步计算应给付的招商佣金更具合理性。
三、针对2015年合同中第八条“当月按收入租金总额结算，次月8日按佣金结算标准支付”是什么意思，本院向原被告双方询问，原告认为这个约定是不明确的，对原告没有拘束力，被告认为收取租金也是原告方的义务之一，原告方不是单纯的进行招商，因此双方在合同中约定佣金的计算必须以到账的租金进行结算。结合上述分析的内容，本院认为被告的理解更符合双方当事人当时真实意思表示，对于2015年合同第八条的应理解为，前一句明确了结算的标准，即1F—3F按照80元/每平米进行结算，后一句明确了按照已经收入的租金总额进行结算，在收入租金的第二个月的8日按照前一句明确的佣金结算标准支付，虽然被告提出的具体的佣金结算方式（即招商面积×每平米80元×到账租金所占年租金的比例，在一年内支付完毕）双方亦并无进一步明确约定，但该方式针对“按收入租金总额结算”并没有长期拖欠原告的佣金，而是在租金按期到账的情�下，在一年之内支付完毕，并无对原告不利，本院予以认可。
四、在本案双方合同履行过程中，原告曾两次向被告借款，如确实按原告所述，被告在租户交纳保证金时就应支付所有招商佣金，原告可直接要求被告付款，进而向被告出具收条，而无需向被告两次借款。尽管2015年7月13日借条中“该借款将来在租金的佣金中扣还以及证明人李伟”系被告人员李伟所写，且该内容书写的时间与张杰签名的时间，谁在前谁在后，难以查清，但原告两次出具借条的行为与常理不符。对此，原告的解释是，原告的两次借款都是在被告在结算招商佣金时没有钱支付，而被迫原告通过借款的方式来发放招商人员的工资和相关费用的开支，被告无钱支付招商佣金，却有钱借给原告，原告的上述解释亦与常理不符。
综上，原告主张要求被告给付佣金的条件尚未成就，本院对原告的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州合盛行房地产营销策划管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费9480元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 王健
代理陪审员 黄政
人民陪审员 任铭
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。