湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0804民初1530号原告：荆门市东宝区外国语幼儿园，地址荆门市象山二路**号。法定代表人：张家水，校长。委托诉讼代理人：李波，湖北法之星律师事务所律师。被告：湖北荆牛房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区培公大道北。法定代表人：刘正权，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，男。委托诉讼代理人：罗永红，湖北新天律师事务所律师。第三人：张年安，男。原告荆门市东宝区外国语幼儿园与被告湖北荆牛房地产开发有限公司、第三人张年安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆门市东宝区外国语幼儿园的委托诉讼代理人李波，被告湖北荆牛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、罗永红到庭参加诉讼。因本案处理结果与张年安有法律上的利害关系,本院依法通知张年安作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2018年1月16日作出（2017）鄂0804民初1530-1号民事裁定，将本案转为普通程序。本案于2018年1月26日第二次公开开庭，原告荆门市东宝区外国语幼儿园的法定代表人张家水及其委托诉讼代理人李波，被告湖北荆牛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、罗永红，第三人张年安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆门市东宝区外国语幼儿园向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告2014年5月9日签订的《象山新城幼儿园买卖协议》及5月26日签订的“关于《象山新城幼儿园买卖协议》的补充协议”已经解除；2、要求被告返还购房预付款100万元，支付利息104.0548万元；及以100万元为本金、按年利率30%、自2017年10月31日至清偿之日止的利息；3、要求被告支付律师代理费30000元；4、要求被告负担诉讼费。事实和理由：2014年5月9日，原、被告签订了《象山新城幼儿园买卖协议》，约定：被告将准备修建的象山新城幼儿园出售给原告，原告向被告支付预付款，被告按年利率30%向原告支付预付款利息，被告须在2015年12月31日前将幼儿园交付给原告。因被告计划修建的幼儿园规划方案未获得职能部门的批准，被告未能在2015年12月31日前将幼儿园交付给原告。原告于2016年3月6日通知被告解除2014年5月9日与被告签订的《象山新城幼儿园买卖协议》以及5月26日与被告签订的“关于《象山新城幼儿园买卖协议》的补充协议”。因被告不愿返还原告预付款100万元及利息，原告为此诉至法院。被告湖北荆牛房地产开发有限公司辩称，其一，原、被告双方签订的买卖合同是无效合同，不需要解除；其二，原告不是适格的诉讼主体；其三，原告起诉超过诉讼时效；其四，预付款100万元已抵扣第三人张年安的购房款，被告没有返还义务，更不应承担利息；其五，100万元转为张年安的购房款后，即使要计算利息，应按年利息3分计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张年安陈述，原告用于购买象山新城幼儿园的100万元预付款未抵扣本人的购房款。2014年5月28日，其与张家水共同与被告签订了购买象山新城5号楼第9层的购房协议，但被告将第9层卖给了别人。在其未与被告就5号楼第5层（网签合同记载为5013号）签订购房合同的情况下，被告将该层房屋网签给了本人。其本人同意与被告解除象山新城5号楼第5层的网签手续。原告荆门市东宝区外国语幼儿园围绕诉讼请求依法提交了以下证据：A1、原告办学许可证及法定代表人身份证明、民办非企业登记证书、民政局的文件，拟证明原告的主体资格；A2、被告的企业基本信息，拟证明被告的主体资格；A3、《象山新城幼儿园买卖协议》及补充协议，拟证明双方的权利义务及利息约定情况；A4、解除合同通知书及被告的回复（奥童幼儿园通知书），拟证明原、被告之间的协议及补充协议已经解除；A5、收据及交易受理回执，证明原告向被告支付了合同约定的100万元预付款；被告湖北荆牛房地产开发有限公司为抗辩原告的主张，提交了以下证据：B1、收据1份，拟证明100万元的利息约定是年息3分，100万元已抵扣张年安的购房款；B2、2014年5月21日购房意向协议1份；张家水、张年安2014年5月28日购房协议1份；2014年9月16日张家水、张年安与被告签订的借款协议1份；2014年10月30日张家水与被告签订的购房协议1份，拟证明张年安与张家水的关联性，100万元已转化为张年安写字楼的购房款；B3、2015年3月10日的购房合同（合同编号JM15002718），拟证明张年安购买的房产总价值为5466452元；B4、收据3张，分别为2014年7月11日150万、2014年9月18日20万元，2014年9月25日20万元，拟证明张年安仅向被告支付购房款190万元，结合证据B3、B4，张年安尚欠被告购房款3566452元，进一步证明100万元预付款已抵扣张年安的购房款；B5、张家水于2015年9月4日向被告出具的欠条1份，拟证明原告及张家水综合算账，仍欠被告购房款317215元；B6、张年安的身份证复印件1份，拟证明张年安复印了身份证用于购买象山新城5号楼，张年安与被告已达成购买象山新城5号楼的协议。B7、张年安与被告法定代表人刘正权的通话录音情况，拟证明被告向张年安发律师函及补交购房款的情况。第三人张年安未提供证据。经质证，被告对原告提交的证据A1真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告设立的时间2017年4月28日，合同签订的时间是2014年5月9日，原告不具有主体资格；被告对证据A2无异议；被告对证据A3真实性无异议，对证明内容有异议，认为合同是无效合同，从象山新城项目开始，幼儿园只是被告单方面的计划，并没有政府的批准；被告对证据A4解除合同通知，认为原告未向被告送达解除通知。对奥童幼儿园的通知书只是通知算账，并未说收到了解除通知；被告对证据A5的真实性无异议，收据上载明年利息3分，此款可抵扣张年安的购房款，证明100万元已转为张年安的购房款。原告对被告提交的证据B1真实性无异议，认为100万元预付款可抵扣第三人张年安的购房款，但被告未将5号楼第9层的写字楼出卖给张年安，张年安至今未与被告签订5号楼第5层的购房合同。原告对证据B2、B3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为张年安未在5号楼第5层的购房合同上签字，该合同不成立。原告对证据B4有异议，认为2014年7月11日的收据也证明了是5号楼第9层的购房款，但张年安未与被告签订购房合同；原告对证据B5无异议，但认为与本案无关。原告对证据B6真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明张年安与被告形成了房屋买卖关系。原告对证据B7有异议，认为该证据不能证明张年安与被告之间有购房协议。本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据A1、A2、A3、A5，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据A4，被告认为没有收到通知，原告又补充提交了一份被告对奥童幼儿园的通知，但该通知并未注明收到了原告的解除通知，因此本院对证据A4不予采信。对被告提交的证据B1、B2、B4、B6，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对B3原告有异议，被告虽然提交了张年安的身份证复印件，并陈述了象山新城5幢5013号房屋网签给张年安的事实，但被告未提交其与张年安就5幢5013号房屋签订购房合同的证据，故对证据B3不予采信；关于证据B5，被告在第二次庭审时并未主张张家水出具的欠条已经扣减了原告案涉的100万元预付款，该证据与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。原告对证据B7提出了异议，本院认为，其一，张年安未与被告就象山新城5幢5013号房屋签订买卖合同；其二，被告未提交证据证实原告支付的100万元预付款已抵扣张年安的购房款，对证据B7不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月9日，原告荆门市东宝区外国语幼儿园（原荆门市外国语幼儿园）（乙方）与被告湖北荆牛房地产开发有限公司（甲方）签订了《象山新城幼儿园买卖协议》1份，协议约定甲方同意将准备修建的象山新城幼儿园出售给乙方，双方协议如下：一、幼儿园的面积、设备设施要求、管理及其它约定：1、幼儿园总面积为2150平方米（具体面积以双方认可的图纸为准），其中办公室面积为350平方米左右。二、幼儿园的价款、付款方式及其他约定：1、幼儿园的买卖价格为人民币3900元/㎡，总价为8385000元。2、本合同签订后乙方需在2014年6月底以前分期向甲方支付300万的预付款，但甲方需将幼儿园建设图纸和规划方案提交给乙方并得到乙方认可。幼儿园的未付余款待甲方交房后一月内付清。3、乙方的预付款从打入甲方账户之日起到甲方向乙方交房之日止，甲方需按30%的年利率向乙方支付利息，利息抵作购房款。三、交房、办证及相关问题的约定：1、甲方需在2015年12月31日前将幼儿园交付给乙方，交付时需向乙方提供幼儿园的竣工验收报告、消防合格报告、建筑单位施工许可证等。因不可抗力以及其他非甲方原因不能按时提供上述三证的，提供时间顺延，但最迟不得迟于2016年12月31日，顺延期限内不提供上述三证不视为违约，但应按预付款计付利息。四、违约责任：1、甲方若到期不能按本协议第三条第1项的约定交付房屋，甲方则以“象山新城”第一期工程漳河大道临街的商业门面（指地上第一层）的同等价值面积抵给乙方，价格按第二条第1项执行。2、任何一方违反本协议约定条款，都需按合同总价的20%向对方支付违约金（违反本协议第三条第1项约定的按本协议第四条第1项承担责任）。2014年5月9日，荆门市丁香幼儿园代原告向被告支付了预付款100万元。被告向原告出具了收据1份，收据载明：“今收到荆门市外国语幼儿园交来象山新城房款壹佰万元整。”2015年9月4日，经双方协商，被告在该收据上备注：1、本款按年息3分计息（本款于2015年9月4日按年息3分计息，之前按年息3.6分计息）；2、此款可抵扣张年安写字楼房款。2014年5月26日，原告荆门市东宝区外国语幼儿园（乙方）与被告湖北荆牛房地产开发有限公司（甲方）签订了《关于的补充协议》1份，约定：《买卖协议》第一条第一项称：“幼儿园定向设计施工总建筑面积为2150平方米……，其中办公室面积为350平方米。”因外国语幼儿园的所有人为张家水，另外与湖北荆牛房地产开发有限公司签订了写字楼购房协议，甲方同意定向设计施工协议中约定的办公用房不再设计施工；幼儿园建筑面积约2000平方米，幼儿园活动面积为1000平方米，具体以新设计的图纸为准；总价款按房屋单价3900元/平方米据实计算。荆门市东宝区外国语幼儿园、奥童幼儿园（全称为荆门市掇刀区奥童幼儿园，法定代表人为张家水）、张家水均与被告发生了房屋买卖合同关系或借贷关系。2016年3月10日,被告对原告的关联企业奥童幼儿园送达《通知书》1份，通知书载明：“你园和个人牵涉到张年安等多份协议、合同、购房合同、认购书、补充协议等，变化多样，已改动谈判条件。你们投入的本金、利息、购房、清算，是整体系统，连接项目几个事，不能断章取义为一个合同，选责任。…合同里涉及到几个法律关系，理顺要很长时间。建议你们看在做邻居，健康发展，知足常乐，算清本息，三个人清帐，认定一个数，了结双赢。”双方约定建设的象山新城幼儿园，未获得相关部门审批，被告至今未建设幼儿园。另查明，荆门市东宝区民政局于2017年3月21日作出《关于准予荆门市外国语幼儿园变更名称及地址的行政许可决定书》，同意荆门市外国语幼儿园变更为荆门市东宝区外国语幼儿园。2014年5月21日，原告法定代表人张家水、第三人张年安就购买象山新城5号楼与被告签订了《购房意向协议》。同年5月28日，张家水、张年安与被告签订了《购房协议》1份，约定被告将象山新城5号楼（写字楼，建筑面积809.15㎡）第9层出卖给张家水、张年安，价格按象山新城开盘住宅楼均价。第三人张年安向被告支付了购房款190万元。其中：2014年7月11日150万、2014年9月18日20万元，2014年9月25日20万元。之后，被告未将象山新城5号楼（写字楼）第9层出卖给张年安、张家水。第三人张年安向被告提供了身份证复印件1份，注明：“此身份证复印件仅限于象山新城5号楼按揭之用。2015年3月10日，被告将象山新城5号楼5013号房屋（建筑面积803.89㎡）网签给了张年安，该合同载明该商品房单价为6800元/㎡,总金额为5466452元，但张年安未就5号楼5013号房屋与被告签订房屋买卖合同。之后，被告未向原告返还预交的购买象山新城幼儿园预付款100万元。本院认为，原、被告之间签订的《象山新城幼儿园买卖协议》及《关于的补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求确认《象山新城幼儿园买卖协议》及《补充协议》已经解除的诉讼请求。合同法第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…”被告未在约定的交房期限向原告交付象山新城幼儿园，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除合同的诉请符合法律规定。原告仅向法院提交了1份《解除合同通知书》，未提交证据证明该解除通知已经送达被告。现原告通过诉讼方式请求与被告解除合同，应视为双方的协议自原告的起诉状送达至被告之日解除，本案起诉状于2017年10月26日送达被告，故本院确认原告主张与被告解除协议的行为有效，双方签订的上述两份协议已于2017年10月26日解除。关于原告要求被告返还预付款100万元。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在双方合同解除之后，被告应当将原告支付的预付款100万元予以返还，故对原告要求被告返还预付款100万元的诉请予以支持。关于原告要求被告支付利息104.0548万元，及支付以100万元为本金，按年利率30%，自2017年10月31日计算至清偿之日的利息。本院认为，双方在买卖协议中约定原告的预付款从汇入被告账户之日至被告交房之日，被告需按年利率30%向原告支付利息，利息抵作购房款，被告需在2015年12月31日前交房，交房时需向原告提供幼儿园的竣工验收报告、消防合格报告、建筑单位施工许可证，提供上述三证时间最迟不得迟于2016年12月31日，顺延期限应按预付款计付利息。即双方已对原告向被告提供预付款之日（2014年5月9日）至2016年12月31日期间约定了利息，但双方约定的利率超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款所规定的年利率24%的标准，对超过部分本院不予支持。本院对原告主张的自2014年5月9日至2016年12月31日期间的利息，按本金100万元，年利率24%予以支持。关于原告主张的自2017年1月1日至清偿之日的利息。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方未约定自2017年1月1日之后的利息，但因被告未能建设幼儿园，也未及时将预付款100万元返还给原告，给原告造成了资金占用损失。因双方对前期利息进行了约定，原告对该100万元可预见到的利益损失应等同于双方前期约定的利息，因双方约定的年利率30%过高，本院按国家对利率的限制标准即年利率24%进行调整，故本院对原告主张的自2017年1月1日至清偿之日止的资金占用损失，仅以本金100万元，年利率24%计算的部分予以支持。关于原告要求被告支付律师费3万元的诉请。因双方未在合同中对律师费的负担进行约定，本案也不属于法律规定应由败诉方承担律师费的情形，为此对原告要求被告支付律师费的诉请不予支持。关于被告辩解原告主体不适格的意见。原告原名为荆门市外国语幼儿园，之后更名为荆门市东宝区外国语幼儿园，属于民办非企业单位，已在民政部门登记，取得法人资格。其可以根据办学需要购买房屋，与他人签订房屋买卖合同。被告的该项辩解意见缺乏法律依据，本院对该意见不予采纳。关于被告辩称的原告起诉已经超过诉讼时效。从被告于2016年3月10日向原告的关联单位奥童幼儿园发出的通知书可以看出，被告认可在此期间原告荆门市东宝区外国语幼儿园、案外人奥童幼儿园、张家水、张年安向其主张权利的事实。故对被告的该项辩解意见不予采纳。关于被告辩称的必须在第三人与被告就象山新城5号楼5013号房屋办理解除网签手续之后，其才有义务返还原告购买象山新城幼儿园100万元预付款的意见。本院认为，其一，虽然原、被告经协商于2015年9月4日在100万元收据上注明“此款可抵扣张年安写字楼房款”，但并非必须抵扣或者已经抵扣。其二，第三人在庭审时明确表示未与被告就象山新城5号楼5013号房屋签订买卖合同，并愿意配合被告办理解除网签的手续，上述事实表明原告用于购买象山新城幼儿园的100万元未用于抵扣第三人的购房款，此情形下被告无权继续占有原告支付的100万元预付款。因此，被告的该项辩解意见缺乏事实依据及法律依据，故对被告的该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告荆门市东宝区外国语幼儿园与被告湖北荆牛房地产开发有限公司解除于2014年5月9日签订的《象山新城幼儿园买卖协议》以及同年5月26日签订的《关于象山新城幼儿园买卖协议的补充协议》的行为有效，上述两份协议已于2017年10月26日解除；二、被告湖北荆牛房地产开发有限公司返还原告荆门市东宝区外国语幼儿园购房预付款100万元，并支付利息及资金占用损失（以100万元为本金，按年利率24%,自2014年5月9日计算至清偿之日止），于本判决生效之日起7日内履行；三、驳回原告荆门市东宝区外国语幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23364元，由原告荆门市东宝区外国语幼儿园负担2150元，被告湖北荆牛房地产开发有限公司负担21214元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  张高平人民陪审员  张乃富人民陪审员  解达雄二〇一八年四月四日法官 助理  邹亚彬书 记 员  徐 蕾附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。