上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25212号
原告上海八仙企业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡培明，董事长。委托代理人孙根清。被告陈月生，男，1973年12月14日生，汉族，住安徽省天长市。原告上海八仙企业发展有限公司诉被告陈月生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告上海八仙企业发展有限公司的委托代理人孙根清，被告陈月生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海八仙企业发展有限公司诉称，原告与被告于2015年10月8日续签《房屋租赁合同》，将上海市浦东新区浦东大道1570弄1号底层，建筑面积为101.59平方米的房屋，租赁给被告作商业用房。合同约定：租赁期限为一年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为人民币(以下币种相同)85,000元，租金实行先付后用，合同签订时支付前半年租金42,500元，2016年3月15日前支付第二期租金42,500元，甲方有权终止合同行为，乙方逾期支付租金十日的违约责任，以及本合同终止后，乙方逾期搬离房屋的腾房占有使用费、逾期迁离或注销工商登记和逾期腾房的违约责任等条款。现被告已经超过本合同规定支付系争房屋的租金，原告于3月18日函告被告，务必在3月25日前支付租金，逾期支付，将于4月1日终止《房屋租赁合同》，根据合同约定承担违约责任。现被告至今未支付，故原告诉至法院，要求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年4月1日解除；2、判令被告立即搬出上海市浦东新区浦东大道1570弄1号底层房屋；3、判令被告承担违约金36,000元；4、判令被告按每日1,800元的标准支付自2016年4月1日起至实际迁出房屋之日止的腾房占有使用费；5、本案诉讼费用由被告承担。被告陈月生辩称，2015年10月8日，原、被告签订了租期为一年的租赁合同，约定租期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为8.50万元。当时被告曾询问原告系争房屋所在地段是否会拆迁，原告予以否认。2015年11月，原告打电话给被告，说系争房屋要测量面积，要拆迁了。因为系争房屋所在地段要拆迁，拆迁办予以入驻，影响了被告的经营，故被告于2016年3月25日与原告协商调整租金标准为每年7万元，原告当时没有给予被告明确答复。之后被告再次联系原告，原告告知被告此事已移交原告公司法务部处理。被告租金支付至2016年3月31日，之后因被告无法联系到原告公司法务部，故2016年4月1日之后的租金一直未支付。现被告不同意解除合同及搬离系争房屋，要求履行至合同约定的租赁期限届满后再行搬离系争房屋。此外，因被告经营受到影响，要求按照年租金7万元的标准向原告支付2016年4月1日之后的租金。不同意支付违约金及腾房占有使用费，且合同约定的违约金和腾房占有使用费的计算标准过高，要求法院予以调整。经审理查明：2015年10月8日，原告上海八仙企业发展有限公司(甲方)与被告陈月生(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为101.59平方米，房屋租赁期12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。年租金为8.50万元，租金每半年支付一次，先付后用，签订本合同时支付首期租金42,500元，以后在2016年3月15日前支付第二期租金42,500元。合同第4.4条约定：本合同系原2003号合同到期续订，原2003号合同乙方支付的履约保证金36,000元转移至本合同。租赁期间，乙方不得将履约保证金抵偿租金和其他应付的费用。租赁期满，在乙方付清合同约定应付的所有款项，并交还支付保证金时甲方出租的收据原件给甲方后，该保证金由甲方无息返还给乙方。合同第8.1条约定：租赁期满或本合同终止，乙方应在期满次日或合同终止日将上述租赁房屋腾空后返还给甲方；若逾期，则由乙方承担违约责任(乙方原先支付的履约保证金，全部留存甲方抵作违约金)，且甲方有权进入该房屋，收回该出租房屋，房内所存物品视作乙方废弃物，任由甲方处理，如甲方因此发生费用或损失，应由乙方承担。合同第9.1条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方原先支付的履约保证金，全部抵作违约金。违约金还不够抵偿甲方损失的，乙方还应另行予以足额赔偿：……④在本合同约定的付租日未足额支付租金，并逾期十日的；……合同第9.3条约定：租赁期满或本合同终止，乙方应按约定期限返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还该房屋的(含未将工商注册登记迁离或注销)，每逾期一日，乙方应按1,800元/日累计向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2016年3月18日，原告向被告发送了一份函件，内容为：……按双方合同约定，你应于2016年3月15日前支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金，但经本公司多次催缴，你至今仍未履行缴付房屋租金的义务。现特致函，望你恪守诚实信用原则，务必在2016年3月25日前将应付的房屋租金和滞纳金缴付至福州路XXX号四楼4A06室本公司办公室。逾期，本公司即根据双方《房屋租赁合同》第九条之约定，自2016年4月1日起终止双方签订的《房屋租赁合同》，你原先支付的履约保证金全部抵作违约金。并限你方在2016年4月1日前将房屋腾空后交还给本公司，并付清全部应付的水电煤等相关费用。逾期，根据双方合同约定，自2016年4月1日起按合同约定每日1,800元累计向你收取该房屋占用费，直至你将该房屋交还本公司时止。2016年3月22日，原告向被告发送短信，内容为：本公司已在3月18日按合同约定方式发函给你敦促支付房租，如3月25日前未收到租金，则依据合同约定从4月1日起与你终止合同。你支付的履约保证金将按合同约定转作违约金。再次根据合同预留手机号发送短信予以告知！另查明，系争房屋登记的权利人为上海市黄浦区贸易投资开发总公司。1996年11月5日，上海市黄浦区贸易投资开发总公司经上海市黄浦区经济贸易委员会批准与原上海华商房产发展公司合并成立上海华商房产发展公司。1996年9月23日，上海华商房产发展公司决定成立上海华贸物业管理公司，全权负责该公司内的房屋产权、租赁等物业管理工作。2014年9月，上海华贸物业管理公司(甲方)与原告上海八仙企业发展有限公司(乙方)签订《公有非居住用房转租协议》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方承租使用，乙方为搞活经济，增加职工经济效益，提出将系争房屋转租给他方营业，甲方对乙方的申请予以认可。乙方认可在使用系争房屋时除应缴规定的月租外，每月向甲方支付场地租用费/转租收益金847.30元。本协议期限为贰年，从2014年10月1日起至2016年9月30日止。2016年4月5日，原告上海八仙企业发展有限公司起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2016年3月31日的租金和押金36,000元，之后未付，系争房屋目前仍由被告在使用。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵作被告应当承担的违约金。被告则要求履行至合同约定的租赁期限届满后在结清水电煤的情况下由原告予以返还。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、函及国内挂号信函收据、短信照片、《公有非居住用房转租协议》、房屋所有权证、黄经贸委【1996】320号批复、华房发(1996)第022号决定以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告于2016年3月18日发送给被告的函件中明确告知被告如其未在2016年3月25日前支付房屋租金和滞纳金，则自2016年4月1日起终止双方签订的《房屋租赁合同》，故本院确认合同解除日为2016年4月1日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，鉴于合同约定的每日1,800元的计算标准显属约定过高，被告要求法院予以调整，符合法律规定，本院根据公平原则和诚实信用原则结合本案实际情况酌情确定使用费的计算标准为日租金的两倍(即每日465.75元)。《房屋租赁合同》因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付解约违约金36,000元，并要求将被告所交付的押金36,000元用于抵作被告应当承担的违约金，符合合同约定，本院对此予以支持。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院予以调整。鉴于合同约定的解除合同违约金数额尚属合理，并无不当，故本院对此不予调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海八仙企业发展有限公司与被告陈月生签订的《房屋租赁合同》于2016年4月1日解除；二、被告陈月生应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区浦东大道1570弄1号底层房屋，并将该房屋返还给原告上海八仙企业发展有限公司；三、被告陈月生应支付原告上海八仙企业发展有限公司违约金36,000元，上述款项与被告已支付的押金36,000元相互抵扣；四、被告陈月生应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海八仙企业发展有限公司自2016年4月1日起至实际迁出房屋之日止按照每日465.75元标准计算的房屋使用费；五、驳回原告上海八仙企业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由被告陈月生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孟筱晖
二〇一六年五月三十日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。