上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3538号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海德欣峰国际贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：吴周华，总经理。
委托诉讼代理人：高峰，男。
委托诉讼代理人：高屹，男。
上诉人(原审被告、反诉原告)：彭闻东，男，1973年3月10日出生，汉族，户籍地福建省，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：崔世荣，上海市东高地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林淼燕，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人上海德欣峰国际贸易有限公司(以下简称“德欣峰公司”)与上诉人彭闻东因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初13350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德欣峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判按照人民币(以下币种均为人民币)27,000元的标准(评估价格21,000元乘以643.27平方米再除500平方米等于27,017元)进行支付；2、撤销一审判决第三项，依法改判水电费按照2017年5月31日之前的标准进行结算；3、撤销一审判决第五、六项，德欣峰公司不存在过错。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、彭闻东堆放杂物堵塞走道，造成严重的防火安全隐患，也妨碍德欣峰公司利用仓库；2、彭闻东从2015年11月起恶意偷逃底层房屋的水费；3、因为彭闻东违法搭建导致租赁面积增加了143.27平方米，所以按照评估价格相应提高租金。彭闻东的违法搭建系违约，德欣峰公司不存在过错。二、一审适用法律错误。1、一审判令德欣峰公司完全承担房屋装修残值部分的损失于法无据，应该根据双方过错比例分担；2、在已经要求德欣峰公司赔偿损失的情况下，又判令其支付违约金，于法无据。三、一审判决不具有可执行力。水费可以按照国家标准进行结算，但是因为未安装分时电表，电费无法按照国家标准结算。
针对德欣峰公司的上诉请求，彭闻东辩称均不同意。1、水电费结算标准问题一审查的很清楚；2、合同系德欣峰公司单方面要求解除；3、一审时已经就面积问题进行了确认，今天德欣峰公司针对面积当庭提出异议，不符合法定程序。
同时，彭闻东亦提起上诉，请求：1、撤销一审判决第五项，依法改判德欣峰公司赔偿损失395,448元；2、撤销一审判决第六项，依法改判德欣峰公司支付违约金16万元。事实和理由：1、一审判令损失过少，不符合公平原则。彭闻东前期投入近百万，合同终止致使其无法获得预期利益，且造成转租合同赔偿以及员工遣散费和搬迁费等损失。赔偿的依据是评估价79万余元(确认部分67,635元加上争议部分11,455元然后除以10%)的一半；2、一审判令违约金过低，违反双方当事人的合意。合同约定违约金是年租金的5倍，而彭闻东为了尽快解决纠纷自愿下调至一年的年租金16万元，理应得到支持。
对此，德欣峰公司辩称一审将评估核定的争议部分11,455元认定在内系错误，此外，彭闻东称的违约金是指合同期内的违约金约定，并非续租的违约金，而合同并未约定续租的违约金。
德欣峰公司向一审法院起诉，要求判令：1、彭闻东搬离上海市杨浦区眉州路XXX号(以下简称“系争房屋”)；2、彭闻东赔偿损失，每月按75,000元计算，从2017年7月2日起直至彭闻东搬离时止；3、彭闻东于返还房屋之日结清水电费；4、彭闻东支付底层水费，按照每月126元计算，从2015年11月起至彭闻东交还房屋之日止。
彭闻东提出反诉请求：1、要求德欣峰公司支付装修、装潢、设备设施费用395,448元；2、德欣峰公司退还保证金15,000元；3、德欣峰公司支付违约金16万元(双方约定的违约金为年租金的5倍，现彭闻东自愿将违约金下调为一年年租金)。
一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为上海德欣峰公司。2011年1月12日，德欣峰公司(出租方、甲方)与彭闻东(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条第1款，甲方将坐落在上海市杨浦区眉州路XXX号的部分房屋(其中包括一楼部分面积及二、三、四楼，附图纸)出租给乙方使用，其中一楼处必须留出宽约180cm走道共用。第2款，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约500平方米左右。第三条第1款，该房屋租赁期为6年一签，自2011年7月1日起至2017年7月1日止。2011年2月15日至2011年6月30日为甲方给予乙方的装修期。第2款，合同期满后，如未发生不可抗力的因素，乙方对本房屋继续续租，顺延经营。乙方续租后，甲方给予乙方房屋租金增幅需按照届时同一房产证租赁房(毗邻的联华超市场地)租金增幅比例的90%计算，每3年增加一次。如双方对价格有异议可以以第三方评估公司评估为准，则本合同其他条款不变。第四条第1款，该房屋的年租金为16万元整。第2款，租金按3个月为1期支付，第1期租金共计4万元应于2011年2月25日前付清，以后的租金应于每期开始前的5日支付，先付后用。甲方在收到租金后应该给乙方开具一份收据，如乙方需要正式收据需另外支付相应的税金。第3款，租金以现金或支票方式支付，活动期为10天。10天后，每逾期1天，则甲方有权按月租金的0.5%收取滞纳金。如超过20天，则视为乙方违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。第五条第1款，为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为15,000元整。第2款，乙方应于本合同签订时付清全额保证金。甲方在收到保证金后给乙方开具收据。第3款，租赁终止后，乙方迁空、交还房屋付清水电费后，甲方应立即将保证金无息退还乙方。第六条第1款，乙方在装修期内和租赁期限内，实际使用的水费、电费及所应付费用按账单如期缴纳。第八条第1款，在租赁期限内甲、乙双方任何一方不得擅自终止本合同，否则均构成违约。第2款，甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，除不可抗力的因素外则视为违约，违约金双方同意为原年租金的5倍。若甲方违约，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金。反之，若乙方违约，则甲方有权扣除保证金之外并向乙方追索到上述金额的违约金。
2011年1月17日，彭闻东向德欣峰公司支付保证金15,000元。
其后，彭闻东按期向德欣峰公司支付了2011年7月1日至2017年7月1日的租金。
2016年12月30日、2017年2月27日、2017年3月30日，德欣峰公司连续发出三份《通知书》，内容为：本公司的厂房与彭老板租赁关系于2017年6月30日结束。请你们注意日期。
2017年5月31日，彭闻东向德欣峰公司支付电费4,005.10元、水费833元。
2017年6月15日，彭闻东向德欣峰公司转账支付2017年第三季度租金50,000元。
2017年7月，德欣峰公司提起本案诉讼。
2017年7月24日一审庭审中，法庭询问德欣峰公司：对于房屋租赁合同第3条第2款如何理解？德欣峰公司代理人回答：如果租赁期满彭闻东没有违约是可以继续续租的，但是现在彭闻东在租期内有违约行为，所以是不可以续租的。法庭询问德欣峰公司：彭闻东的违约行为是什么？德欣峰公司代理人回答：彭闻东违章搭建了100多平方米，还在走道堆放杂物，不支付水费。2018年1月11日一审庭审时，法庭询问德欣峰公司：彭闻东是何时搭建的？德欣峰公司答：就是德欣峰公司租给彭闻东时，2011年彭闻东就搭了，当时德欣峰公司不好拒绝。彭闻东陈述自己并未堆放杂物，德欣峰公司提供一组照片，彭闻东认为照片中的物品不是自己的。关于水费，法庭询问彭闻东：水费付至何时？彭闻东代理人回答：2016年之前彭闻东直接将水费付给水力公司，2016年之后德欣峰公司开水费单据给彭闻东，彭闻东付给德欣峰公司，最后一次付水费是2017年5月31日。法庭询问德欣峰公司：是否确认？德欣峰公司代理人回答：确认的。2017年6月份之后我就没有开单子给彭闻东了，因为我要把房子收回来，我最后一次给彭闻东开水费单子是2017年5月31日，彭闻东也付了。
2017年7月24日一审庭审时，彭闻东书面申请对租赁房屋装修、装潢设备现有价值进行司法评估。法庭向其释明风险后，彭闻东坚持要求评估。法院遂委托上海中世建设咨询有限公司对装修残值进行评估，结论为：工程施工期为2011年2月－6月，折旧起算期为2011年7月，折旧截止期为2017年7月，由于实际使用时间大于折旧时间，只按残值率按照10%计算残值，核定装修残值(确认部分)为67,635元，(争议部分)为11,455元。争议包括：地砖、门头广告牌、屋面防水处理。德欣峰公司提出地砖、屋面防水处理都是德欣峰公司所做，广告牌是小饭店所做，彭闻东提出都是彭闻东重新做的，但德欣峰公司、彭闻东均无法提供证据证明自己的主张。另外，彭闻东提出的卫生间毛巾架、监控录像及电脑设备和辅料等评估内容，上海中世建设咨询有限公司认为不属评估范围。2018年1月11日一审庭审时，彭闻东提供收据等一组材料，以证明上述未纳入评估范围内的设施设备购买费用为239,403元。评估费24,000元由彭闻东预付。
2017年7月24日一审庭审时，法庭询问彭闻东：为什么在2017年7月1日向德欣峰公司支付5万元租金？彭闻东回答：我是按照涨幅25%计算的，我去问了华联超市的租金涨幅，我用了其中一次的。2017年7月26日，德欣峰公司向法院书面申请要求对房屋使用费进行评估。法院委托上海国城土地房地产估价有限公司进行评估，结论为2017年8月18日时租赁房屋月租金为2.1万元。评估费10,000元由德欣峰公司预付。
一审法院另查，彭闻东承租房屋后，在2015年11月前自行统一收取水电费，于2015年11月15日起德欣峰公司回收，由德欣峰公司收取水电费。2017年1月11日一审庭审中，彭闻东认为德欣峰公司在2015年11月至2017年5月向其收取的水电费标准过高，要求退还多收部分。德欣峰公司陈述2015年8月至11月期间，彭闻东也是按同样的标准向德欣峰公司收取水电费的。彭闻东陈述，当时彭闻东是按照该标准向其他租户统一收取了水电费，收好后，统一交给了国家。法庭问，当时德欣峰公司向彭闻东收水电费时彭闻东为什么不提出异议？彭闻东答，彭闻东当时不知道国家标准。法庭问，彭闻东为什么按这个标准向其他租户收取水电费？彭闻东答，彭闻东收取的水电费是逐步涨上来的，彭闻东收取后将水电费付给了国家。法庭问，那彭闻东付给国家的时候是知道国家收费标准的，彭闻东前面怎么说不知道？彭闻东答，彭闻东当时想继续租下去。
在本案一审审理中，德欣峰公司于2017年10月10日向法院提出增加诉讼请求申请，要求彭闻东支付底层水费。关于底层的水费，德欣峰公司称彭闻东自2015年11月起未支付；彭闻东称是从2016年开始未交，具体日期记不清了，底层共有六户人家，原先统一由彭闻东支付水费，然后彭闻东再向其他几户租户收取，六户每月一共900多元，彭闻东占一半多一些。
一审法院认为,德欣峰公司要求彭闻东搬离租赁房屋，彭闻东同意，法院予以准许。德欣峰公司要求彭闻东按照每月75,000元的标准支付从2017年7月2日起直至搬离时止的房屋使用费，彭闻东对该标准有异议，要求按照每季度50,000元标准支付房屋使用费。对此，法院认为，德欣峰公司、彭闻东提出的标准均无相应事实和法律依据，双方对租金价格又无法协商达成一致意见，根据租赁合同的约定，如双方对租金价格有异议可由第三方评估公司评估确认，故法院依据评估结论确认房屋使用费的标准。德欣峰公司要求彭闻东返还房屋之日结清水电费，彭闻东同意，法院予以准许。彭闻东认为德欣峰公司之前收取的水电费标准过高，要求德欣峰公司退还。法院认为，2015年8月至11月的水电费是彭闻东收取的，德欣峰公司也是按此标准向彭闻东缴纳的，同时彭闻东也是按该标准向其他租户收取的水电费，故该标准是当时德欣峰公司、彭闻东一致同意的，现彭闻东要求德欣峰公司退还，无事实依据。但彭闻东尚未支付的水电费，德欣峰公司应当按照国家规定的标准向彭闻东收取。德欣峰公司要求彭闻东按照每月126元的标准支付从2015年11月起至房屋交还之日止的底层水费，彭闻东称在2016年开始未交，但未提供已交纳2015年11月、12月的依据，故德欣峰公司从2015年11月起主张，法院予以支持。至于支付标准，因为底层共有6家租户合用一个水表，按照彭闻东的陈述，六家应共同支付的水费每月达900多元，其中彭闻东占一半以上，故德欣峰公司主张按每月126元的标准计算，尚属合理。彭闻东要求德欣峰公司赔偿装修、装潢、设备设施等费用以及支付违约金的反诉请求，法院认为，双方在租赁合同中约定，合同期满后如未发生不可抗力的因素，彭闻东可以继续续租。德欣峰公司称因为彭闻东有违章搭建的违约行为故不同意续租，但搭建行为发生在2011年，德欣峰公司当时知道后并没有提出异议，因此，在本案中德欣峰公司以该理由不同意续租，并无相关依据。德欣峰公司提供的照片也不足以证明彭闻东有在走道堆放杂物的行为。德欣峰公司称彭闻东不交水费也是违约行为，但根据查明的事实，彭闻东未交纳2017年6月之后的水费的原因是德欣峰公司未将单据交给彭闻东。至于底层水费，德欣峰公司是在本案诉讼中增加的诉请，之前并未向彭闻东主张过。故综上，德欣峰公司认为彭闻东存在的违约行为，均不成立。现因德欣峰公司不同意续租，给彭闻东造成了一定的损失，应当予以赔偿。赔偿金额以及违约金的金额，法院参照装修评估报告、彭闻东购买的材料是否可搬离、无法搬离或者搬离后是否无法使用、德欣峰公司的违约程度等，予以酌定。彭闻东要求德欣峰公司退还保证金，德欣峰公司同意，法院予以准许。
一审法院判决：一、准彭闻东于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区眉州路XXX号房屋；二、彭闻东应于判决生效之日起十日内向德欣峰公司支付房屋使用费(自2017年7月2日起至实际搬离上海市杨浦区眉州路XXX号房屋之日止，按每月21,000元的标准支付，需扣除彭闻东已支付的50,000元)；三、准彭闻东于搬离上海市杨浦区眉州路XXX号房屋之日按国家标准结清水电费；四、彭闻东应于判决生效之日起十日内向德欣峰公司按每月126元的标准支付自2015年11月起至实际搬离上海市杨浦区眉州路XXX号房屋之日止的底层水费；五、德欣峰公司应于判决生效之日起十日内向彭闻东赔偿损失80,000元；六、德欣峰公司应于判决生效之日起十日内向彭闻东支付违约金40,000元；七、准德欣峰公司于判决生效之日起十日内向彭闻东退还保证金15,000元；八、德欣峰公司、彭闻东其余诉请，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，德欣峰公司表示因未安装具有分时功能的电表，故电费无法按照国家标准结算，要求按照之前的标准，即每度电1.1元结算电费。对此，彭闻东予以认可并表示同意按照每度电1.1元的标准结算电费。
本院认为，在双方对房屋使用费标准存有争议的情况下，一审法院根据第三方公司的评估结论认定的支付标准较为客观，本院予以认同。现德欣峰公司虽上诉主张以643.27平方米为准收取使用费，但这不仅与涉案租赁合同的约定相悖而且与其在一审中同意以500平方米为准进行评估的确认相矛盾，故本院对其该主张不予采纳。同时，有关德欣峰公司诉请彭闻东存在堵塞走道、违法搭建、偷逃水费等违约行为的主张，一审法院已作充分论述，本院均予以认同，不再赘述。彭闻东虽上诉主张按照装饰装修评估价值折算出的原始价值的一半计算赔偿金额，但涉案装饰装修物实际上已使用六年有余，故彭闻东主张的损失计算标准显然与装饰装修物的折旧规律不相符，亦无其他依据，本院对此难以支持。一审法院根据查明的事实及评估结论，酌定的装修赔偿款尚属合理，本院不再作调整，予以维持。本案系因德欣峰公司违约导致合同解除，彭闻东续租可以继续使用原有装修，现法院判令德欣峰公司支付彭闻东的赔偿款其实就是装修补偿款并不包含其他损失，因此与合同约定的违约金并不矛盾，德欣峰公司认为两者重复并无依据。现彭闻东上诉主张的违约金也已较合同约定大幅度降低，该请求尚属公平合理，况违约金本身也具有一定的惩罚功能，一审法院再予调低不妥，本院予以纠正，对彭闻东要求德欣峰公司支付一年租金标准金额的违约金的上诉请求可予支持。德欣峰公司认为合同约定的违约金并非指续租的违约金与双方合同约定不符，本院不予采纳。由于双方对水电的结算依据存有争议，一审法院判决依据国家标准结清并无不当，但考虑到实际上因未安装分时电表用电无法准确计量，二审中，双方均同意按照每度电1.1元的标准结算电费，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初13350号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初13350号民事判决第三项、第六项；
三、彭闻东应于搬离上海市杨浦区眉州路XXX号房屋之日按国家标准结清水费，按每度电1.1元的标准结清电费；
四、上海德欣峰国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向彭闻东支付违约金160,000元；
五、上海德欣峰国际贸易有限公司、彭闻东的其余诉请均不予支持。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费7,428元，由上海德欣峰国际贸易有限公司与彭闻东各半负担3,714元；一审反诉案件受理费4,752元，由上海德欣峰国际贸易有限公司负担2,124元，由彭闻东负担2,628元。本案评估费共计34,000元，由上海德欣峰国际贸易有限公司与彭闻东各半负担17,000元。本案二审案件受理费9,354元，由上海德欣峰国际贸易有限公司负担4,042元，彭闻东负担5,312元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年五月二十九日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。