浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1223号上诉人（原审被告）：海宁银泰置业有限公司。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号***室。法定代表人：辛向东，董事长。委托诉讼代理人：沈加红，浙江安策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施川，男，1971年5月30日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司海宁支行。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号。代表人：翁文强，行长。委托诉讼代理人：吴斌强，浙江紫薇律师事务所律师。上诉人海宁银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）因与被上诉人施川、原审第三人中国建设银行股份有限公司海宁支行（以下简称建行海宁支行）商品房预售合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银泰公司的诉讼代理人沈加红、被上诉人施川的诉讼代理人金虎良、原审第三人建行海宁支行的诉讼代理人吴斌强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银泰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回施川的诉讼请求。事实和理由：一、银泰公司增设消防门不属于对房屋结构和户型的调整，也无需进行规划变更。一审判决认为206房屋内增设了一道消防门，系对房屋结构和户型进行了调整，但对于房屋的结构及户型的含义，一审判决并未指明具体的规定来源，应当属于用自由裁量的方法认定。根据一般理解，房屋的结构是指房屋建筑结构，根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别；房屋的户型是指房屋的结构和形状，是指一室一厅、三室两厅、平层或复式等。故一审认定增设消防门即为改变房屋的结构和户型并无依据。因此，一审认定事实错误。二、关于逾期交房问题。一审判决也认同银泰公司已经如期如约履行交房的义务，本案的关键在于施川拒收206房屋的行为是否有法律上的依据。从本案看，施川的拒收房屋行为并无法律上的依据，故银泰公司的交房行为已经对施川发生法律效力。至于银泰公司根据施川的要求作出的封堵消防门行为，并且在行为完成后通知施川收房，系银泰公司在履约后的行为，并不能因此否认银泰公司已如期如约交房的事实。一审以2014年10月31日至2015年4月20日期间超过90天为由，认为施川有权解除合同，是对事实的错误解读。银泰公司已按照合同约定履行了义务，不存在超过90天未交房的事实，施川无权解除合同。施川二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。建行海宁支行二审述称，建行海宁支行对本案持中立立场，不参与银泰公司与施川之间的具体争议。但需要明确的是，不管案件结果如何，有关当事人都应处理好案涉的借款合同，维护建行海宁支行的权益。施川向一审法院起诉请求：1、解除施川与银泰公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、银泰公司退还施川购房款7541132元并支付违约金801081.04元（暂计算至2015年8月20日，此后按银行同期贷款利率计算至判决支付之日）。一审法院认定事实：2013年9月12日，施川与银泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号：第1309120006号。合同约定，施川购买银泰公司开发的位于海宁市海洲街道江苑路6号106（1层）及206（2层）的商业用房，其中：106的建筑面积为145.33平方米，总价4782933元；206的建筑面积为180.93平方米，总价2758199元，共计7541132元，106、206是一套房屋。合同第九条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按已付款按揭银行同期贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息。在该合同所附的房屋平面图中，206房屋仅有一道北门。施川于2013年5月10日支付400000元，8月1日支付980000元，9月11日分别支付了360000元、2041132元。2013年12月31日，施川与建行海宁支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定施川向建行海宁支行借款3760000元用于购买本案讼争房屋，借款期限120个月，采用等额本金方法每月还款，并约定贷款利率为基准利率上浮10%等，同时还约定借款人授权贷款人将全部借款直接划入银泰公司帐户中；2014年3月12日，建行海宁支行将施川的按揭贷款3760000元支付给了银泰公司。2014年10月30日，在交房过程中，施川发现206房屋中多了一道消防门，故向银泰公司出具了《交付情况说明》1份，表示要求经济赔偿或退房。2015年4月20日，银泰公司向施川出具《交付催告函》1份，表示施川在2014年10月30日收房时发现多了一道消防门，银泰公司已经于2014年12月中旬整改完毕，并多次通知施川收房，但施川未办理交房手续，故要求施川在2015年4月30日前办理交房手续。银泰公司确认该催告函中整改完毕的意思是指把206房屋中的消防门堵上，2015年8月，银泰公司又将206房屋中堵上的门重新打开、并安装了消防门。一审另认定，本案讼争房屋在初始建筑设计时206房屋内并无消防门设计，2014年9月，消防部门在对该建筑进行消防验收时，发现本案讼争房屋需要有两个疏散门，所以通知该建筑的设计单位浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司进行设计变更。当月，设计单位调整设计图纸，在本案讼争房屋内增加了一道疏散门，由于该疏散门位于防火墙，所以设置为甲级防火门。讼争房屋的建筑于2014年9月24日经消防验收合格，9月25日通过竣工验收备案。一审法院认为，施川有权解除合同，理由如下：1、本案讼争的海宁市海洲街道江苑路6号106、206商铺系一套房屋，在施川与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》所附房屋平面图及海宁市规划建设局备案的建筑图纸中，206房屋中并无消防门。该消防门是对房屋建筑消防验收时增设，即该房屋建筑在初始建筑设计时就存在缺陷，银泰公司应当对施川承担相应责任。206房屋内增设了一道消防门，应当认定是对房屋的结构和户型进行了调整，但银泰公司并未就此向施川告知，故施川有权解除合同。2、银泰公司也已经构成了逾期交房。对206房屋中消防门的处理银泰公司陷入两难：堵上后符合了合同约定可以向施川交房，但违反了消防验收的要求；如增设符合消防要求的消防门，又违反了与施川之间的合同约定。银泰公司2015年4月20日的交付催告函表明，银泰公司对施川20**年10月30日因206房屋中出现消防门而拒收的行为是认可的，并因此进行了整改，在整改完成（即堵上）后又通知施川收房。双方合同约定的交房期限为2014年10月31日前，至2015年4月20日期间，银泰公司无证据表明已经再次通知施川收房，逾期已经超过90天，施川有权解除合同。故施川主张要求解除与银泰公司之间的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案施川在诉讼请求中明确要求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为银泰公司收到诉状副本之日（2015年9月1日）。本案中，建行海宁支行虽参加了诉讼，但未在本案中行使相关权利，故在本案中对所涉借款合同不作处理。在商品房买卖合同解除后，应当由银泰公司将施川支付的购房款返还给施川，本案中，经施川授权，由建行海宁支行直接划入银泰公司帐户中的3760000元，也属于施川的购房款，故对施川要求银泰公司返还购房款7541132元的请求，予以支持。因合同解除的违约方在于银泰公司，合同解除后，施川的损失应由银泰公司予以赔偿，施川自愿按银行同期贷款利率计算要求银泰公司赔偿违约金的请求，并无不当，亦予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、施川与银泰公司于2013年9月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第1309120006号）于2015年9月1日解除。二、银泰公司于判决生效后十日内返还施川购房款7541132元并支付违约金1072241.37元（暂计算至2016年5月20日，此后的违约金以未返还的款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决支付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72093元，保全费5000元，合计77093元，由银泰公司负担。二审中，施川未提供新的证据。银泰公司提供如下证据：1、《嘉兴市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》1份，证明银泰公司的设计经过消防备案，并经过了消防主管部门的批准，包括银泰城塔楼西楼的工程消防设计是符合国家标准的。2、《建设部关于发布国家标准局部修订的公告》1份，证明银泰公司原消防设计符合设计规范，消防部门在验收时要求增设消防门所依据的条款并不属于强制性条款。对银泰公司提供的证据，施川质证认为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，实际上，施川对案涉房屋增设消防门一事并不清楚，该证据不能推翻一审认定的事实和结论；对证据2的关联性有异议，是否增设消防门是银泰公司与消防部门之间的事情。建行海宁支行质证认为：对证据1的真实性无异议；对证据2无意见。本院认证认为：对证据1，施川及建行海宁支行对该证据的真实性均无异议，且与本案相关，可以证明案涉工程的原消防设计方案通过了相关消防部门的审核。对证据2，银泰公司的该举证旨在证明系消防部门要求其增设消防门所依据的相关国家标准并非一项强制性条款，对此，不管消防部门所依据的条款是否系强制性条款，均系其与消防部门之间的法律关系，银泰公司不能据此作为对抗施川诉请的理由。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的法律后果。本案中，银泰公司在案涉房屋原有设计之上增设了一道消防门，施川也以此为由请求解除合同。根据双方的诉辩主张，本案的争议在于银泰公司增设消防门的行为是否违反了案涉合同第11条的约定，及银泰公司是否逾期交房。关于银泰公司有无违反案涉合同第11条的规定。根据该条规定，如案涉商品房发生相关规划设计变更，而出卖人又未在约定的期限内通知买受人的，买受人有权退房。对于何为规划设计变更，该条不仅以列举的形式约定商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化属于规划设计变更，还笼统约定规划设计变更系指“一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等”情形。具体到本案争议，银泰公司在原有设计之上增设了一道消防门，而根据消防法的相关规定，消防通道不得占用、堵塞、封堵，因此，增设消防门的行为势必对原有房屋的使用空间、功能及自由支配造成影响，应当属于上述约定的规划设计变更。而银泰公司并未就上述设计变更通知施川，故施川有权依据该条的约定解除合同。银泰公司虽对消防部门要求其增设消防门的行为有异议，但此系其与消防部门之间的法律关系，银泰公司不能据此作为免除或减轻其对施川所负合同义务的理由。关于逾期交房问题。银泰公司上诉认为案涉房屋已于2014年9月25日通过竣工验收备案，已符合合同第9条约定的交付条件，故其在2014年10月30日的交房行为对施川发生交付效力。对此，本院认为，银泰公司在交付案涉房屋时，其交付的房屋不仅要具备案涉合同第9条有关房屋需竣工验收备案等一般条件，还要符合双方就案涉房屋建筑形状所作的特殊约定，即银泰公司应按照双方在合同中所附的房屋平面图所示的房屋建筑形状向施川交付房屋，但实际上，案涉房屋多了一道消防门，明显与合同的约定不符，因此，银泰公司在2014年10月30日的交房行为不符合交付条件，不发生交付效力。鉴于2015年4月20日银泰公司再次向施川通知交房时，已逾期超过90天，故施川亦有权依据案涉合同第10条的约定解除合同。另外，银泰公司二审中以自有不动产进行担保，申请变更一审法院作出的财产保全措施。经查，一审法院依据施川的申请，依法冻结了银泰公司的相应银行存款。鉴于不动产较银行存款而言，明显不利于案件的执行，故本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条的规定，对银泰公司的申请不予准许。综上所述，银泰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72093元，由上诉人海宁银泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘坤审 判 员  倪勤代理审判员  周倩二〇一六年八月三十日书 记 员  苏轶