安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终1201号
上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341103054483597H。
法定代表人:张俊俊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐有勤，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙军，男，1986年6月25日出生，汉族，户籍地江苏省南京市雨花台区，经常居住地江苏省南京市栖霞区，系施有琴儿子。
被上诉人（原审原告）：施有琴，女，1964年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省天长市，经常居住地江苏省南京市栖霞区，系孙军母亲。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周建，上海市协力（南京）律师事务所律师。
原审被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（长江商贸城皖东国际车城B区），统一社会信用代码913411005634351049（1-1）
法定代表人:张传棉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人孙军、施有琴、原审被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2018）皖1103民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中兴公司上诉请求：依法撤销原审判决第二项（中兴公司向孙军、施有琴支付从2016年11月1日起按照48.73平方米×50元/月标准的违约金至上述租金实际付清之日止），改判驳回孙军、施有琴违约金的诉讼请求。事实和理由：1.中兴公司与孙军、施有琴、中普公司签订的《委托经营管理合同》约定，三方均无权单方面终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为50元/平方米*月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以逾期时间。此条约定的违约金只是针对支付单方面终止合同的违约行为，并非延期支付租金违约金；2.中兴公司和中普公司出具的承诺书中已明确表示，如果到期不能支付租金，则承担租金及房租年利息6%的利息，故延期支付租金的违约金计息标准为年利率6%。中兴公司欠付租金40683.75元。一审法院判决中兴公司支付2436.5元/月的违约金显属错误。
孙军、施有琴辩称，1.委托经营管理合同第五条约定的违约金计算方式的适用情形包括迟延履行、不适当履行等情形，并非仅针对单方终止合同的情形。中兴公司存在迟延履行的行为，一审法院根据该条约定的违约金计算方式判决中兴公司承担违约金正确；2.承诺书中关于利息年利率6%的约定不影响中兴公司支付违约金，承诺书上并无孙军、施有琴的签字，并非对于违约金支付标准的变更；3.中兴公司支付的系违约金而非所谓的利息，民间借贷利率最高额的限制不适用本案。
中普公司辩称，1.一审法院判决中兴公司每月支付违约金4873元，显属过高。委托经营管理合同第五条约定的违约金计算方式适用于单方终止合同的违约情形。且承诺书中约定逾期支付房租计息标准为年利率6%。故中兴公司的上诉请求能够成立；2.中普公司仅需对7个月的租金承担连带清偿责任。一审法院判决中普公司对89665.9元（11个月）租金承担连带清偿责任没有事实和法律依据。
孙军、施有琴向一审法院起诉请求：1.中兴公司、中普公司共同支付房屋租金140882元（租金计算至2018年3月31日）；2.中兴公司、中普公司自2016年10月31日至实际租金付款之日按照48.73平方*50元/月的标准支付房屋违约金；3.本案诉讼费用由中兴公司和中普公司承担。
一审法院认定事实：孙军、施有琴在2013年5月10日与中普公司签订两份《滁州市商品房预售合同》，约定由孙军、施有琴购买中普公司开发的位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场全球家居生活馆）《全球家居生活馆》家居馆D单元2030室、2031室，实际支付房款827462元，并取得房屋产权证书（证载建筑面积为97.62平方米）。2013年5月10日，孙军、施有琴与中兴公司及中普公司三方签订一份《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，该合同约定：中普公司对孙军、施有琴购买的位于滁州市醉翁西路669号家居馆D单元2030室、2031室所在地的项目实施定期回购，中兴公司实现统一的商业经营管理。孙军、施有琴购买的商铺使用权交付中兴公司统一招商经营并管理，商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止。由于市场需要培育期，中兴公司前期投入较大，为有利于市场招商，孙军、施有琴同意委托期内第一至第三年，作为免租期，在期间的商铺经营管理费用支出一切由中兴公司承担盈亏风险；该合同第三条还约定，委托的第四至七年，租金的保底收益为不少于房款总价的11.84%，每半年支付一次，在每半年的第一个月内支付；该合同第五条还约定，违约金的计算方式为按50元／平方米／月的单价乘以房产面积，再乘以逾期的时间。2014年1月初，中普公司与被告中兴公司签订商铺交接确认书，将孙军、施有琴购买的由中普公司开发的位于滁州市醉翁西路669号（包括孙军、施有琴的D单元2030室、2031室在内）商铺进行验收交接。2016年12月7日，中兴公司向所有购房业主出具一份《承诺书》，载明：“所欠业主2016年10月1日至2017年5月1日租金将于2017年5月31日前付清，如果到期不能支付，中普公司承担租金及房租年利率6%的利息。承诺人：中兴公司（盖章）法定代表人张俊俊（签名）担保人：中普公司（盖章）法定代表人张传棉（签名）2016年12月7日”。孙军、施有琴认可在2017年12月份收到中兴公司支付的一个月租金8302元。
一审法院认为：孙军、施有琴与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定孙军、施有琴购买的房屋从2013年10月1日由中兴公司受托经营20年，2014年1月初，该房屋实际已由中普公司转交给中兴公司经营管理，因孙军、施有琴与中兴公司、中普公司约定委托期内的第一至第三年，作为免租期，委托的第四至七年，租金的保底收益为不少于房款总价的11.84%，每半年支付一次，在每半年的第一个月内支付，故中兴公司应当在2016年10月底之前支付给孙军、施有琴前半年的租金，在2017年4月30日前支付后半年的租金，第一个周年（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金在2017年4月30日前支付为97971.50元（按实付房款827462元×11.84%）,扣除中兴公司已支付一个月租金8302元，尚欠租金89669.50元；在2017年10月底之前支付给孙军、施有琴第二个周年的前半年（即2017年10月1日至2018年3月31日）的租金48985.75元;对孙军、施有琴主张的自2016年10月31日至实际租金付款之日按照48.73平方*50元/月的标准支付商铺违约金（按48.73平方米×50元/月标准），从2016年11月1日起至租金实际付款日的诉求，予以支持。又因中普公司认可其对中兴公司欠付孙军、施有琴2016年10月1日至2017年5月1日前的租金（即第一周年的租金）提供担保，故中普公司应当对第一个周年的下余89669.50元租金承担清偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给孙军、施有琴委托经营的房屋一年半租金138655.25元（2016年10月1日至2017年9月30日期间租金扣除已付8302元尚下欠租金89669.50元，2017年10月1日至2018年3月31日租金48985.75元）；滁州中普置业有限公司对前述89669.50元租金承担连带清偿责任；二、滁州中兴商业运营管理有限公司向孙军、施有琴支付从2016年11月1日起按照48.73平方米×50元/月标准的违约金至上述租金实际付清之日止；三、驳回孙军、施有琴的其他诉讼请求。案件受理费3120元，减半收取计1560元，由滁州中兴商业运营管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：孙军、施有琴要求中兴公司、中普公司承担逾期支付租金违约金的请求能否成立。
2013年5月24日，孙军、施有琴与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。合同约定，孙军、施有琴购买的商铺使用权交付中兴公司统一招商经营并管理，商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止。由于市场需要培育期，中兴公司前期投入较大，为有利于市场招商，孙军、施有琴同意委托期内第一至第三年，作为免租期，在期间的商铺经营管理费用支出一切由中兴公司承担盈亏风险；该合同第三条还约定，委托的第四至七年，租金的保底收益为不少于房款总价的11.84%，每半年支付一次，在每半年的第一个月内支付。由此，中兴公司理应按约支付租金。免租期限届满后，中兴公司未能按期支付租金，自2016年10月1日起至2018年3月31日止，中兴公司欠付租金138655.25元（827462元×11.84%÷12个月×18个月-8302元），该行为显属违约，理应承担相应的违约责任。
中兴公司上诉称，合同第五条约定的违约责任只是针对单方面终止合同的违约行为，并非逾期支付租金违约行为。一审判决依据该标准判决中兴公司承担违约责任显属错误，中兴公司不应当承担逾期支付租金的违约金。合同第五条内容为，中兴公司、中普公司和孙军、施有琴应严格遵守本合同约定内容，均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行或不适当履行的，均应构成违约。三方均无权单方面终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为50元/平方米*月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。中兴公司延期支付租金属于不适当履行合同的行为。根据该条款的约定，中兴公司应当承担相应的违约责任。因中普公司要求调整违约金计算标准，再结合中兴公司逾期付款的数额、期限等综合因素，本院酌定中兴公司承担逾期支付租金违约金的计付标准为月利率2%。一审法院判决未对中兴公司承担逾期支付租金违约金的计付标准进行调整，显属不当。故中兴公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。
中兴公司和中普公司出具的承诺书中载明，2016年10月1日至2017年5月1日租金将于2017年5月31日前付清，如果到期不能支付，中普公司承担租金及房租年利率6%的利息。扣除中兴公司已支付的租金8302元，中普公司承担连带清偿责任的租金应为48848.03元（57150.03元-8302元）。一审法院认定数额错误，本院予以纠正。因中兴公司未按承诺期限支付租金，故中普公司理应对租金及相应利息承担连带清偿责任。
综上所述，中兴公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2018）皖1103民初52号民事判决；
二、滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙军、施有琴房屋租金138655.25元及利息（利息为，自2016年11月1日至2017年9月30日止，以89669.50元为基数按照月利率2%的标准计算利息；自2017年10月1日起至欠款付清时止，以138655.25元为基数按照月利率2%的标准计算利息）；
三、滁州中普置业有限公司对滁州中兴商业运营管理有限公司欠付租金138655.25元中的48848.03元及相应利息（利息为，自2017年6月1日起按年利率6%计算至付清之日止）承担连带清偿责任；
四、驳回孙军、施有琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3120元，减半收取1560元，由上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司负担1000元，由被上诉人孙军、施有琴负担560元；二审案件受理费896元，由上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司负担600元，由被上诉人孙军、施有琴负担296元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 奎
审 判 员 桑泽祥
审 判 员 刘 勇
二〇一八年六月十一日
法官助理 王 敏
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。