北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初10127号
原告（反诉被告）：黄立磊，男，1984年4月13日出生，住河北省邯郸市大名县。
委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蒋正飞，男，1973年10月1日出生，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：张欢，北京兴昉律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄立磊与被告（反诉原告）蒋正飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人王明文，被告蒋正飞（反诉原告）的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄立磊向本院提出诉讼请求：判令解除我与蒋正飞之间签订编号为0002253的《北京市存量房屋买卖合同》；判令蒋正飞返还购房款85万元及利息（以85万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准自2017年3月27日计算至实际给付之日止）；诉讼费由蒋正飞承担。事实和理由如下：蒋正飞将其名下的位于北京市大兴区金星西路X号院X号楼X层518室（以下简称：518号房屋）、北京市大兴区金星西路X号院X号楼X层519室（以下简称：519号房屋）彼此相邻的两间商住房打通。2017年2月20日，我与蒋正飞在北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商地产中心）的居间介绍下，就上述房屋分别签订两份《北京市存量房屋买卖合同》，其中，编号0002253号的合同约定我购买蒋正飞名下的519号房屋，成交价格为132万元。合同签订之后，我共向蒋正飞支付购房款85万元。2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称：3·26新政）出台之后，根据规定，我便不再具有在京的购房资格，房屋买卖交易已经无法继续履行。我曾多次联系蒋正飞协商合同解除事宜，但对方均不予配合。
被告（反诉原告）蒋正飞辩称：本案中黄立磊的情形不属于北京市“3·26新政”所规定的情形，在特定的情况下，因社保缴纳的问题，可以由用人单位进行补交，因此本合同实质是可以履行的。其次，我不同意返还房款及利息，本案中合同的签订是在“3·26新政”出台之前，房屋之所以无法进行过户是因为黄立磊一直拖延，拒绝办理过户，所以黄立磊构成违约，无权要求我退还房款及利息。518号房屋和519号房屋已经经过精装修，为了履行双方的合同，我将两间房屋之间的墙壁拆除，并对天花板、地板、墙壁进行了恢复，花费约5万元，装修的具体时间现在记不清楚了，但是在与黄立磊签合同前后，大概2周装修完毕，关于装修这一项没在合同中约定，看房的时候口头约定由我方进行装修，据此，我提出反诉请求：黄立磊赔偿我房屋租金损失6万元及装修损失5万元；诉讼费由黄立磊承担。
原告（反诉被告）黄立磊对反诉辩称：不同意蒋正飞反诉请求，房屋的现状与我购买的时候是一致，蒋正飞不存在任何装修，蒋正飞主张的装修损失无从谈起，关于房租损失，我也不同意，因为房屋根本没有交付给我，我没有实际占有使用，有没有损失与我也没有关系。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：
证据一、北京市存量房屋买卖合同，黄立磊证明双方就519号房屋买卖达成一致意见，约定房屋成交价格132万元，定金15万元。合同约定双方于2017年3月31日之前办理贷款提前还款手续，同时黄立磊将首付款75万元（含定金15万元）支付给蒋正飞。蒋正飞对合同的真实性认可，对其关联性和证明目的不予认可，表示合同约定房屋价款需全款支付，与“3·26新政”无关，合同约定我办完提前还款之后双方就办理房屋交接手续，但因黄立磊一直拖延，属于违约行为。
证据二、社会保险个人缴费信息对账单及北京市大兴区住房与建设委员会的告知单，黄立磊证明不符合“在京已连续五年缴纳社会保险”的条件，不具备“3·26新政”规定的购房资格，合同无法继续履行。蒋正飞对证据真实性不认可，黄立磊没有提交纳税证明，不能证明其不符合“3·26新政”的限购范围，对告知单真实性认可。
证据三、房屋所有权证取走证明，黄立磊证明519号房屋的房本及发票原件原存于中介公司，现蒋正飞已经将相关的原件取走，证明双方就解除事宜达成一致。蒋正飞对其真实性认可，证明目的不认可，表示房屋所有权证是2017年8月17日才从中介取走的，这恰恰说明了在此之前房屋一直是处于可以继续交易、可以随时过户的状态，后来是因为黄立磊起诉，我才取走的。同时，也说明了房屋所有权证存于中介处导致519号房屋无法出租，双方之间的房屋买卖合同没有解除，我的房租损失是实际发生的。
证据四、中国农业银行业务凭证，蒋正飞证明自己按照合同约定于2017年3月21日向银行提前还清518号房屋及519号房屋的贷款200万元。黄立磊对真实性和证明目的均予以认可。
证据五、房屋产权证，蒋正飞证明自己实际履行合同并已经办理了房屋解除抵押手续。黄立磊对真实性和证明目的均予以认可，但表示因蒋正飞办理房屋解除抵押手续太晚，导致“3·26新政”出台之前，无法办理网签手续，导致双方交易无法进行的责任在于蒋正飞。
证据六、2017年9月19日拍摄的房屋现状照片8张，蒋正飞证明为了出售房屋才把518号房屋和519号房屋进行了打通。黄立磊对其真实性认可，双方签订合同时至今，房屋现状一直没有任何改变。
证据七、兴商地产中心员工刘亚刚证人证言，黄立磊证明蒋正飞于2017年3月21日约定的提前还款，但银行于2017年3月28日才将解除贷款抵押手续做出来，但期间“3·26新政”出台，自己不再具备购房资格，519号房屋的现状一直未发生变化，不存在蒋正飞所述的装修损失。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月20日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人经北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商房地产）居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号：0002253），合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落于大兴区金星西路3号院2号楼4层519；该房屋规划设计用途为办公；该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押登记日期为2015年5月7日；该房屋的租赁情况为出卖人未将房屋出租。合同第二条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为78万元，各种物品经双方协商作价54万元，总计价款132万元；买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金15万元（不高于成交价格的20%）；买受人选择第4种方式支付房屋成交价款，4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2017年3月31日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延），同时买受人将购房首付款75万元（其中包含定金15万元）一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款57万元一次性支付给出卖人。合同第三条约定：出卖人应当在收到全部购房款3日内将房屋交付给买受人。同日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，其内容约定双方协商决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担，出卖人和买受人均由本人亲自办理转移登记手续。2017年2月20日，黄立磊向蒋正飞支付定金15万元。2017年3月21日，黄立磊向蒋正飞支付房款70万元。519号房屋未交付黄立磊使用。另查，蒋正飞于2017年3月21日向中国农业银行预约提前偿还519号房屋的贷款。2017年3月28日，中国农业银行出具贷款结清手续。
再查，“3·26新政”出台，黄立磊不具备购买涉案房屋的购房资格。
又查，黄立磊与蒋正飞就518号房屋和519号房屋分别签订两份房屋买卖合同，蒋正飞自述为了出售将两间房屋打通，由此产生了装修费，黄立磊称签订合同时房屋已是打通状态，截至法庭辩论终结前房屋装修状态未发生任何变化。
案件审理过程中，黄立磊申请兴商房地产工作人员刘亚刚出庭作证，刘亚刚证人证言表示：当时黄立磊与蒋正飞签合同时，两套房屋的总价是265万元，因为房屋存在抵押需要偿还，黄立磊给付2套房150万元用于偿还贷款，这种情况无法执行中介的资金监管程序。2017年2月24日房屋核验审完毕，当时黄立磊的购房资质当时不需要审核，房屋必须解除抵押手续之后才能做网签手续。我们和黄立磊、蒋正飞三方于2017年3月21日去中国农业银行昌平支行去办提前还款解除抵押手续，2017年3月28日，银行出具还款手续。北京市出台“3·26新政”要求买方必须具备连续60个月的社保或交税证明，导致黄立磊无法购买涉案房屋。之后我们就给双方沟通，谈解除合同之事，但蒋正飞没有钱还黄立磊。签订合同时，两套房屋已经是打通的状态，现在的装修情形跟黄立磊与蒋正飞签合同的时候一模一样，因为房子空置着，蒋正飞想把这个房子出租出去，也咨询过黄立磊，黄立磊不反对。2017年8月17日带着租房客户去过涉案房屋，装修现在涉案房屋没有出租出去，仍处于空置状态。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。蒋正飞与黄立磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
本案中，根据“3·26新政”的规定，黄立磊不再具备北京市的购房资格。上述情况属于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法继续履行合同，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，故黄立磊要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方之间的合同解除，蒋正飞应当将所收取的款项85万元返还给黄立磊，故黄立磊要求返还房款85万元的诉讼请求，本院予以支持。关于蒋正飞反诉要求黄立磊赔偿装修损失及租金损失，519号房屋并未实际交付，且蒋正飞未提交相关证据证明装修系其为履行双方房屋买卖合同义务产生的损失，该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于黄立磊主张的利息损失，因基于不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，蒋正飞将已经收取的购房款按照合同约定履行提前还款手续，故黄立磊要求蒋正飞支付房款85万元的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除黄立磊与蒋正飞之间签订的编号为0002253的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、于本判决生效后十日内，蒋正飞向黄立磊返还购房款85万元；
三、驳回黄立磊的其他诉讼请求；
四、驳回蒋正飞的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16680元，由黄立磊负担1680元（已交纳），由蒋正飞负担15000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1350元，由蒋正飞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 林树影
人民陪审员 李景臣
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 刘雪飞