辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4763号
上诉人（原审被告）：大连大世界房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五一广场4号地下三层。
法定代表人：孙圣山，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王向华，该公司职员，住址大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：王盛安，男，1979年2月24日生，汉族，住大连市西岗区。
被上诉人（原审原告）：曲月平，女，1977年10月2日生，汉族，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：王盛安，曲月平的丈夫。
上诉人大连大世界房地产开发有限公司（以下简称”大世界公司”）因与被上诉人王盛安、曲月平商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大世界公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王盛安、曲月平的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认为案涉工程项目未受到《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（以下简称《备案管理办法》）的相关规定的影响与事实不符。1.《备案管理办法》系大连市政府在2014年5月5日修订下发，案涉商品房买卖合同在2012年11月10日签订，《备案管理办法》第25条规定，一个建设工程规划许可证批复的房屋建筑工程全部进行了竣工备案后才能办理案涉项目的房屋所有权证，故《备案管理办法》的修订对案涉工程的竣工备案有实质性影响。2.根据《备案管理办法》第25条，案涉项目至今亦不具备办理产权证的条件。案涉项目的地下工程与大连市二十一中学改造地下人防工程相连，根据大连市质监站出具的《建设工程质量监督受理书》，案涉项目的地下工程需要与人防工程一起办理竣工备案手续，但因人防工程系大连市政府出资项目，其竣工验收手续的办理大世界公司无法掌控，致使案涉工程至今未取得整体工程的竣工备案手续。3.《备案管理办法》在2016年6月27日被废止，废止前仍有效，故案涉项目整体工程不能竣工备案不能归责于大世界公司。4.案涉第九频道地上工程剩余2269.23平方米受《备案管理办法》的影响，因地下工程未竣工备案至今不能办理产权。故案涉工程实质上受到了《备案管理办法》的影响。二、王盛安、曲月平未举证证明其因逾期办证产生实际损失，即使大世界公司应承担违约责任，法院亦应考虑本案的众多复杂因素和实际情况对违约金予以下浮调整。
王盛安、曲月平辩称，不同意大世界公司的上诉请求，要求维持一审判决。
王盛安、曲月平向一审法院起诉请求：被告支付2015年4月7日至2016年4月27日（合计386天）逾期办理产权证违约金71,808元。
一审法院认定事实：2012年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道第1幢1单元719号房屋，每平方米单价18,508元，（行政街号：大连市沙河口区长生街47号7层19号），建筑面积为101.04平方米，套内建筑面积74.19平方米，总房款1,870,048元。原告于2012年11月10日首付1,130,048元，余款74万元通过按揭贷款方式支付，同时约定”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因至房屋交付之日起超过365日原告仍无法办理房屋权属证书的，自期限届满之次日起，由被告支付原告已付房款日万分之一的违约金”等内容。合同签订后，原告按期交付了全部购房款，被告于2014年4月7日向原告交付了房屋，于2016年4月27日为原告办理了房屋权属证书，逾期办理权属证书384天。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同有效，被告延期办理产权证，应当承担违反合同的民事责任，偿付原告违约金，根据双方约定，被告违约的天数应”自限期届满之次日起”计算，故被告违约天数为2015年4月8日至2016年4月27日，为384天，违约金数额应为71,808元（1,870,048元×384日×0.01%=71,808元）；至于被告所述因他人原因导致延期办理产权证的抗辩意见，因合同是当事人自由意志的体现，对于履行合同中的风险，双方当事人事先都应当有充分的评估，被告所述的情形不能排除双方合同中约定的”出卖人的原因”，同时被告所述的情形也不具备法定的免责条件，因此，对于被告的免责抗辩意见，不予采纳；被告另请求降低违约金的请求，因被告没有提供违约金过分高于原告损失的证据，一审法院未支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告大连大世界房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告王盛安、曲月平逾期办理房屋产权证违约金71,808元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1521元（原告已预交），由被告负担，被告于上述时间一并给付原告。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院根据一审质证过的建设工程规划许可证、建设工程质量监督受理书、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、房地产权证等证据，补充查明如下事实：
1、2011年5月30日，大连市规划局向大世界公司出具建设工程规划许可证。许可证载明建设项目名称：大连市第二十一中学北侧改造地块；建设位置：沙区东北路东、长生街西、民权街南侧总建筑面积肆万伍仟零叁拾捌平方米。其中地上建筑面积叁万捌仟叁佰平方米：居住式公寓叁万肆仟叁佰玖拾捌平方米，公建叁仟玖佰零贰平方米（全部计入容积率）；居住式公寓配套（半）地下停车库伍仟玖佰叁拾捌平方米（不计入容积率），公建地下停车库捌佰平方米（全部计入容积率）。
2、大连市建设工程质量监督站于2012年4月17日向大世界公司出具建设工程质量监督受理书，内容为：”你单位已提供位于沙河口区东北路东长生街西民权街南，大连市第二十一中学北侧改造地块（地上1-33层）工程的相关文件和资料，现予以受理。”大连市建设工程质量监督站于2012年5月29日向大世界公司及大连市人民防空办公室出具建设工程质量监督受理书，内容为：”你单位已提供位于沙河口区东北路东长生街西民权街南，大连市第二十一中学改造地下人防工程大连市第二十一中学北侧改造地块（地下1-3层）工程的相关文件和资料，现予以受理。”
3、大连市人民政府于2014年5月5日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，于2014年6月10日开始施行。该办法第二十五条规定，为保证房屋建筑工程项目建设的完整性，进一步落实和保证本办法的有效实施，国土资源和房屋主管部门的产权管理部门在办理房屋所有权证时，除法律法规规定的内容外，还须满足下列条件：（一）规划部门对一个建设工程规划许可证批复的建设用地内的各项建设工程全面完成后进行了规划核实，并出具了规划核实证明；（二）一个建设工程规划许可证批复的房屋建筑工程项目中所有单位工程全部进行了竣工验收备案；（三）施工机具、临时工棚、建筑垃圾、剩余建材及构件等全部清除，经物业公司检查合格并出具了认可文件。
4、大连市人民防空办公室作为建设单位出具《工程竣工验收报告》，载明工程名称大连市二十一中学改造地块地下人防工程，竣工日期2013年1月20日，大连市人民防空办公室在该报告上盖章确认。
5、2016年3月24日，大世界公司取得大连市第二十一中学北侧改造地块（地上1-33层）工程竣工验收备案表，随后大世界公司将应由其提供的相关资料报送产权登记机关。2016年4月25日，大世界公司取得案涉房屋初始登记证明，案涉房屋具备办理房屋权属证书条件。
本院二审期间，大世界公司围绕上诉请求提交了2010年11月23日下发的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、《大连市政府关于废止房屋建筑工程竣工验收备案管理办法的通知》、《房地产权证书》和（2017）辽02民终757号民事判决书。本院组织双方当事人进行了质证，鉴于大世界公司已在一审庭审时提交过该房地产权证书，故该证据不属于二审新证据，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、2010年11月23日《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称《备案管理暂行办法》）第二十五条规定：为保证房屋建筑工程项目建设的完整性，进一步落实和保证本办法的有效实施，国土资源和房屋局的产权管理部门在办理房屋所有权证时，除法律法规规定的内容外，还须满足下列条件：（一）规划部门对房屋建筑工程项目进行了整体规划核实并出具了规划核实证明。（二）房屋建筑工程项目中所有单位工程已全部进行了竣工验收备案；（三）施工机具、临时工棚、建筑垃圾、剩余建材及构件等全部清除，并经物业公司检查合格并出具认可文件。
2、2016年6月27日大连市人民政府废止了2014年5月5日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》。
3、生效（2017）辽02民终757号民事判决认定事实：案涉项目地下部分为大世界公司建设的地下停车库，该地下停车库与人防工程相连，人防工程部分在大世界公司取得地上部分竣工验收备案表时未办理竣工验收备案手续，至2016年4月25日案涉房屋具备办理产权手续时亦未办理竣工验收备案手续。
另，根据已生效的2015年4月22日（2015）大民二终字第00438号民事判决书亦已认定如下事实：2013年10月30日，案涉项目（即大连市第二十一中学北侧改造地块项目）施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量合格。2013年10月31日，案涉项目勘查单位辽宁地质海上工程勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合国家现行规范及强制性标准要求，主体结构满足设计要求，使用功能符合设计要求，满足使用功能的要求；监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。2013年12月20日，大连市规划局出具《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，大连市规划局对大连市第二十一中学北侧改造地块项目进行了规划核实，本次规划核实部分用地位置、使用性质、开发强度等符合规划条件。2014年4月17日，大连市环保局出具《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》，决定大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环境保护验收合格。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点问题为大世界公司应否向王盛安、曲月平承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如因大世界公司的责任，王盛安、曲月平自房屋交付之日起超过365日王盛安、曲月平仍无法办理房屋权属证书的，自该期限届满之次日起，大世界公司支付王盛安、曲月平已付房款日万分之一的违约金。即大世界公司承担逾期办证违约金的前提条件是”因大世界公司的原因”导致王盛安、曲月平不能在合同约定的期限内取得案涉房屋的房地产权属证书。结合本案已查明的事实，大世界公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使王盛安、曲月平未能如期办理案涉房屋的产权证，但鉴于案涉工程的特殊性以及新政的影响，逾期办证的责任全部由大世界公司承担有悖双方约定，亦有失公平。主要理由如下：
第一，案涉工程本身的特殊性系该工程未能如期办理竣工验收备案手续的重要原因。因案涉项目的地下工程与大连市二十一中学改造地下人防工程相连，大连市建设工程质量监督站于2012年5月29日即向大世界公司及大连市人民防空办公室出具《建设工程质量监督受理书》，将上述两个单位分别报送的案涉项目地下工程和大连市二十一中学改造地下人防工程列入同一份质量监督受理书，一并受理，进而要求两个地下工程共同办理竣工备案手续。而地下人防工程直到2016年4月25日仍未能办理竣工备案手续，客观上影响了大世界公司案涉项目地下工程竣工验收备案手续的办理。因人防工程的建设由大连市人民防空办公室负责，其竣工验收备案手续的办理并非大世界公司所能控制，且该地下人防工程早在2013年1月即已经取得《工程竣工验收报告》，大世界公司无法预见该工程在数年后仍未能办理竣工验收备案手续的情况，故因地下人防工程导致的案涉工程地下部分竣工备案手续未能如期办理并非完全因大世界公司的原因所致，对此大世界公司不应承担全部责任。
第二，2014年5月5日《备案管理办法》的实施对于大世界公司办理案涉项目的竣工备案手续产生了实质性影响。根据《备案管理办法》第25条的规定，办理房屋所有权证须满足的条件之一是：一个建设工程规划许可证批复的房屋建筑工程项目中所有单位工程全部进行了竣工验收备案。与2010年11月施行的《备案管理暂行办法》要求建设工程项目中所有单位工程全部验收备案才能办理产权证的规定相比，新的《备案管理办法》对于工程项目整体竣工验收备案有了更加明确的要求，即要求同一规划许可证批复的工程项目中所有单位工程全部通过竣工验收备案。本案中，案涉工程项目的建设工程规划许可证包括地上和地下两部分，故只有地上工程和地下工程全部竣工验收备案后，才能办理整体工程的竣工验收备案手续，进而办理案涉房屋的所有权证书。案涉项目的地上工程于2013年10月即已竣工验收合格，2013年12月20日，取得了大连市规划局出具的《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，2014年4月17日，案涉项目竣工环境保护验收合格。在大世界公司办理竣工验收备案手续的过程中，《备案管理办法》开始施行。由于该地块的地下人防工程未办理竣工验收备案手续导致案涉项目的地下部分无法竣工验收备案，进而直接影响同一规划许可证批复的整个案涉工程项目的竣工验收备案手续的办理。案涉工程项目的规划许可证于2011年5月30日出具，而《备案管理办法》于2014年5月5日施行，因该新政对整体竣工验收备案的进一步明确规定，致使大世界公司无法采取相应的变通措施办理整体工程的竣工验收备案手续，故新《备案管理办法》的实施对于案涉房屋产权证的迟延办理具有实质性的影响。
第三，大世界公司为案涉房屋办理产权证所做出的努力不能成为令其承担全部违约责任的理由。如前所述，根据《备案管理办法》的规定，在案涉项目地下工程未能办理竣工验收备案手续的情况下，整个案涉工程是无法办理竣工备案手续的，案涉房屋亦不具备办理产权证的条件。大世界公司经过与相关主管部门多方协调和沟通，最终于2016年3月24日取得了案涉项目地上工程的竣工验收备案表，并于2016年4月25日取得了案涉房屋的初始登记证明，使业主可以办理房屋所有权证。但不能以大世界公司已办理案涉地上工程初始登记为由，而认定人防地下工程未能竣工验收备案及《备案管理办法》的实施对大世界公司办理案涉工程竣工验收备案手续不产生实质性影响，否则，对大世界公司有失公平，亦不利于敦促当事人积极地履行合同义务。
据此，结合本案的实际情况，综合考虑王盛安、曲月平的实际损失、双方当事人的合同履行情况及过错程度等因素，本院酌定大世界公司向王盛安、曲月平支付合同约定逾期办理产权证的违约金的50%，即1,870,048元×0.0001×384天（2015年4月8日起至2016年4月27日）×50%=35,904元。
综上所述，大世界公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4644号民事判决为：大连大世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王盛安、曲月平逾期办理产权证违约金35,904元；
二、驳回王盛安、曲月平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费1521元（王盛安、曲月平已预交），由王盛安、曲月平负担760.5元，大连大世界房地产开发有限公司负担760.5元；二审案件受理费1521元，由王盛安、曲月平负担760.5元，大连大世界房地产开发有限公司负担760.5元。
本判决为终审判决。
审判长 房 明
审判员 刘小南
审判员 张 钱
二〇一七年七月十四日
书记员 王丽秋