江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5298号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄丽华，江苏省建工集团辽宁公司职员。
委托代理人李星宙（系黄丽华同事），江苏省建工集团法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁征，南京永浩文化传媒有限公司经理。
委托代理人夏传余，南京市鼓楼区第二法律服务所法律工作者。
上诉人黄丽华因与被上诉人袁征房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
袁征原审诉称，2011年7月25日，双方签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于南京市鼓楼区热河南路凯鸿隽府某幢某单元602室（以下简称602室），租赁期限自2011年8月10日至2015年8月9日，租金2650元／月（含物业费），并约定了支付方式。合同订立后，袁征依约履行义务。2015年5月，相关部门对602室房屋进行检查时，发现袁征使用的液化气有一定的安全隐患，通知整改，袁征接到通知后立即做了整改。但黄丽华借机提出解除合同，袁征同意解除，并于2015年4月28日腾空房屋，随即通知黄丽华办理交接手续，协商办理退还押金、租金等事宜。后因双方意见不一，协商未果。袁征为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令黄丽华退还租金、押金及物业费合计12484元，并承担本案诉讼费用。
黄丽华原审辩称，袁征未经黄丽华同意，擅自改变房屋结构，同时将房屋转租，存在重大违约行为。且袁征至2015年5月21日才离开，故黄丽华不同意退还房屋租金和押金，物业费应由袁征承担，请求依法驳回袁征的诉讼请求。
黄丽华原审反诉称，黄丽华与袁征于2011年7月25日签订房屋租赁合同，袁征作为承租人，在未征得黄丽华同意的情况下，擅自改变房屋结构并转租，存在重大的违约行为。袁征搬离房屋后，黄丽华对房屋进行了维修，产生实际费用9570元，后续将产生2264.5元恢复费用。为维护自己的合法权益，故提起反诉，请求依法判令反诉被告袁征赔偿反诉原告黄丽华经济损失11834.5元，并由反诉被告袁征承担反诉费用。
袁征原审辩称，双方的合同是协商解除的，袁征不存在违约行为。首先，袁征承租602室房屋是为了办公和居住所需，住在房屋内的除了袁征的家人外，还有公司的员工，后来因为公司经营状况不好，经黄丽华同意，又分租给了几个人，602室房屋不存在群租。其次，黄丽华交付给袁征的是毛坯房，根本就没有装修，合同约定袁征可以为工作需要适当装修，袁征也只是做了隔断，黄丽华不存在维修房屋的损失。综上，请求依法驳回反诉原告黄丽华的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区凯鸿隽府某幢某单元602室房屋的登记产权人为黄丽华、谢子秋。2011年7月25日，黄丽华（出租人、甲方）与袁征（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将602室房屋（建筑面积165平方米）出租给乙方，用途为办公及住宿；租赁期限为48个月，从2011年8月10日至2015年8月9日；月租金为2650元（含物业费），租金按年支付；保证金为2650元，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已经结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后无息返还乙方；乙方应依房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意方可进行；租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方在租赁期内，未经甲方的书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用；除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋设备损坏的，应负责赔偿或给予修复；本合同签订后，乙方未经甲方同意擅自提前解约或者严重违约，致本合同无法继续履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿，赔偿金额双方协商；甲方提供毛坯房由乙方装修自用；如乙方经营不好的情况下，甲方同意乙方合理进行分租，但事先需通知甲方；乙方需提前一个月支付房租；甲方同意乙方在主卧室卫生间侧墙开门，其他结构不能改动；乙方支付300元垃圾费；甲方交乙方电费卡、水费卡、热水器及大门阳台钥匙共计15把等等。
上述合同订立后，黄丽华依约将房屋交付袁征，袁征亦对房屋进行了改造装修，其中改造内容包括在客厅做了隔断，卫生间拆了一面墙，并将卫生间原有的门扩大等等。袁征装修完成后，其成立的南京永浩文化传媒有限公司在此办公，同时袁征和父母以及几名公司员工等亦在该房屋内居住。后由于公司经营状况不佳，袁征又将部分房屋转租给其他人居住。袁征称其转租前已通知黄丽华，但未提交证据证明，且黄丽华予以否认。
2015年3月30日，南京市公安局鼓楼分局二板桥派出所对602室房屋检查时，发现该房屋厨房存在安全隐患，遂出具《“群租房”违规行为抄告通知书》。黄丽华在2015年4月初得到通知并实地查看后，要求袁征腾空房屋。2015年4月28日，袁征电话通知黄丽华，称房屋已经腾空。2015年5月20日左右，黄丽华回到南京，双方就房屋交接及退还部分租金等事宜进行了协商，因双方对于恢复房屋原状一事产生分歧，致协商不成，袁征未将房屋钥匙交还黄丽华。2015年5月22日，黄丽华自行将602室房屋钥匙更换。派出所出具的人员住址详细信息显示，602室房屋的次承租人最后离开的时间为2015年5月21日。
黄丽华收回房屋后，委托江苏省建工集团装饰工程有限公司对房屋墙面进行了维修，维修项目包括墙顶面处理、墙顶面修补、墙顶面刮腻子、墙顶面打磨做乳胶漆等，共花费9570元。此外，黄丽华委托江苏省建工集团装饰工程有限公司对恢复卫生间墙壁做了预算，预算价为2264.5元。
原审另查明，袁征于2015年3月30日支付了602室房屋2015年1月1日至2015年6月30的物业费994元。此外，双方一致认可袁征向黄丽华支付押金2650元，袁征向黄丽华支付租金至2015年8月9日。
因双方意见相差较大，致本案原审调解不成。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、证明、通知书、物业费发票、报价单、收据等证据予以证实。
原审法院认为，袁征与黄丽华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，黄丽华同意袁征对房屋装修后使用，并可以在主卧卫生间侧墙开门，亦同意袁征对房屋进行分租，故袁征对房屋进行改造装修并对房屋分租的行为并未构成严重违约。由于袁征在分租过程中，厨房安全存在严重隐患，相关部门要求整改。在此情况下，黄丽华提出解除合同，袁征亦同意解除。袁征于2015年4月28日搬出602室房屋，并电话告知黄丽华。因此双方的合同于2015年4月28日终止履行。
根据法律规定，合同终止履行后，袁征作为承租人，应将房屋返还黄丽华；黄丽华作为出租人，应将多收取的租金返还袁征。由于双方对于合同终止后的租金返还及恢复原状等问题未能达成一致，袁征未向黄丽华交还钥匙，根据派出所出具的材料，602室房屋的次承租人最后一位离开的时间是2015年5月21日，黄丽华于2015年5月22日自行将房屋钥匙更换，因此袁征向黄丽华支付的租金应计算至2015年5月22日。据此计算黄丽华应向袁征退还租金的期间为2015年5月23日至2015年8月9日，退还租金总额为6884元。关于袁征主张的物业费994元，因双方在合同中明确约定租金中包含物业费，因此物业费最终应由黄丽华承担，袁征系代黄丽华支付，黄丽华应将该费用返还袁征。关于袁征主张的保证金2650元，根据合同约定，租赁期满后，袁征迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费等费用后，由黄丽华无息退还袁征。现双方协商终止合同，黄丽华亦未举证证明袁征存在上述不予退还保证金的情形，因此黄丽华应在双方结清有关费用后，将保证金2650元退还袁征。综上分析，黄丽华应向袁征退还租金6884元、物业费994元以及保证金2650元，合计10528元。
根据合同约定，租赁期满，黄丽华要求恢复原状的，袁征必须恢复原状。由于袁征在装修时拆除了卫生间的部分墙体，在离开时未对拆除的墙体进行恢复。现双方协商终止合同，黄丽华要求恢复原状，袁征应当恢复，或由黄丽华自行恢复，所需费用由袁征负担。根据黄丽华提供的证据，该部分墙体恢复需要2264.5元，袁征对此虽不予认可，但未提出反证。为减少当事人的诉累，原审法院酌定恢复墙体的费用为2000元。关于黄丽华已经支出的维修费用9570元，该部分费用主要用于墙顶面的维修处理，由于黄丽华系毛坯交付，袁征在装修及使用的过程中对墙面的损害不大，故该部分费用主要应由黄丽华自行承担，据此原审法院酌定袁征对黄丽华已经支出的维修费用9570元承担2000元。综上，袁征应赔偿黄丽华房屋维修费用合计4000元。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告黄丽华于判决生效之日起十日内一次性向原告袁征退还租金6884元、物业费994元、保证金2650元，合计10528元。二、反诉被告袁征于判决生效之日起十日内一次性向反诉原告黄丽华赔偿房屋维修损失4000元。（上述一、二项相抵后，被告黄丽华应于判决生效之日起十日内一次性给付原告袁征6528元。）如被告黄丽华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112元，减半收取56元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，合计106元。由原告袁征负担56元，由被告黄丽华负担50元。
上诉人黄丽华不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清。1、一审法院认定上诉人同意被上诉人对房屋合租与事实不符。租赁合同中约定合理合租需事先经上诉人同意，但一审法院却在被上诉人没有提供书面同意证据的情况下认定被上诉人的行为符合合同约定，此与事实不符；2、一审法院认定被上诉人对房屋装修符合合同约定错误。租赁合同约定被上诉人只能在主卧室卫生间侧墙开门，其他结构不能改动，但是被上诉人并未依约装修，也没有按照约定对房屋进行恢复；3、一审法院酌定房屋装修损失4000元与事实不符，应当按照上诉人提供的维修报价单及收据进行确认。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原判，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉袁征辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另，房顶漏水及修复墙面是上诉人自己的行为和责任，与被上诉人没有任何关系，故请求法院判令对方退还2000元损失费。
本院对原审查明的事实予以确认，二审中双方未提交新证据。
本院认为，上诉人黄丽华与被上诉人袁征签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，承租人袁征对房屋装修后使用，并可以在主卧卫生间侧墙开门，亦同意袁征对房屋进行分租，双方合同履行较长时间后黄丽华也未提出异议，故袁征对房屋进行改造装修并对房屋分租的行为并未构成严重违约。合同履行过程中，厨房安全存在严重隐患，相关部门要求整改后，双方同意解除合同，原审法院据此认定双方的合同于2015年4月28日终止履行，并无不当。合同终止后，原审法院判决黄丽华退还袁征租金、物业费、保证金，并酌定袁征给付黄丽华恢复墙体费用和维修费用4000元，处理结果正确。上诉人黄丽华上诉主张袁征合租违约、维修损失不止4000元的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212元，由上诉人黄丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 朱亚芳