黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第124号
上诉人（原审被告）鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区。
法定代表人刘辉，该公司董事长。
委托代理人马国夫，鹤岗市泽群法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）高承江，男，1971年3月23日出生，个体业主。
委托代理人杨利斌，黑龙江人和律师事务所律师。
委托代理人马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。
原审被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区金鹤小区1组团3号楼。
法定代表人徐志强，该公司董事长。
委托代理人关玉春，该公司法律顾问。
上诉人鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司（以下简称龙鹤公司）与被上诉人高承江、原审被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基公司）商品房买卖合同纠纷一案，鹤岗市中级人民法院于2013年7月18日作出（2012）鹤民初字第6号民事判决，宏基公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日作出（2013）黑民终字第85号民事裁定，撤销原判，发回重审。鹤岗市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）鹤民初字第1号民事判决。龙鹤公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人龙鹤公司法定代表人刘辉及委托代理人马国夫，被上诉人高承江及其委托代理人杨利斌、马建军，原审被告宏基公司委托代理人关玉春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年3月9日，宏基公司与佳木斯第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）合作开发建设振兴花园40#、41#综合楼。同日，一建公司出具授权书，将开发项目授权给龙鹤公司法定代表人刘辉全权代理在鹤岗地区的一切事宜。事后，由于龙鹤公司不具有相应资质，且为了享受优惠政策，龙鹤公司即挂靠到宏基公司开发建设，所有的审批手续及销售手续均由宏基公司办理。龙鹤公司具有独立的销售权和经营管理权。自2007年，高承江及其妻子车艳玲通过杨凤和介绍陆续借给龙鹤公司资金，截止2009年7月10日，经双方结算，龙鹤公司共计借款为6,854,500.00元。为此，龙鹤公司分别为高承江、车艳玲开具了购房往来资金结算票据，将其所有的振兴花园40#、41#楼的101-104户商服及117室商服出售给高承江，但所售房屋现已另售及出租他人，2011年3月由借款的介绍人杨凤和出面计算自2009年7月10日至2011年3月29日龙鹤公司共欠高承江夫妻二人本息合计10,718,795.00元，当时计算利息的利率为3分。杨凤和将计算明细及结果交由借款双方确认，双方均无异议，但计算明细双方未签字盖章。该欠款高承江多次索要，龙鹤公司均未给付。后经协商，龙鹤公司将振兴花园40#、41#楼的000109号商品房抵给高承江，为此由宏基公司与高承江在龙鹤公司的售楼处签订了商品房买卖合同，合同约定建筑面积755.84平方米，商品房单价为每平方米13,220.00元，总金额为9,992.204.80元。高承江一次性付款9,992.204.80元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即双方自行约定，竣工后，按具有测绘资质的测绘公司测量为准，售房款多退少补。房屋交付期限为2011年12月30日前，商品房经验收合格交付高承江。至此，高承江与被告龙鹤公司之间的借贷关系已转化为商品房买卖关系。协议签订后，高承江将所有的借款手续返给了龙鹤公司。振兴花园40#、41#楼现已竣工。龙鹤公司已对该楼房进行销售。高承江由于至今未取得所购房屋，诉讼来院。
另查明，2013年5月6日，鹤岗市广厦房地产测绘中心出具房屋面积测绘成果书，测得振兴花园40#、41#楼非住宅000109室房屋产权建筑面积为215.30平方米。
高承江一审诉称，2007年起龙鹤公司向高承江借钱，截止到2009年7月，龙鹤公司共欠高承江借款685万元，龙鹤公司为高承江开具了二张购房往来资金票据。后在2010年末至2011年3月末期间，在借款介绍人杨凤和参加下，高承江与龙鹤公司算账，龙鹤公司已欠高承江本金及利息共计1000余万元。高承江多次要求龙鹤公司还款，龙鹤公司同意以房屋抵顶欠高承江借款。高承江根据龙鹤公司提供的图纸，选择了龙鹤公司开发的鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#楼的000109室商服房一户（建筑面积755.84平方米，每平方米单价13,220.00元），总价款为9,992,204.80元。因龙鹤公司挂靠宏基公司开发建设，不能以自己的名义签订房屋买卖合同，经龙鹤公司联系，2011年3月29日高承江与宏基公司签订上述房屋的商品房买卖合同，约定交付房屋时间为2011年12月30日。在签订商品房买卖合同时，龙鹤公司将其给高承江出具的数份借条原件都收回。现在该楼房已交付入住使用，但龙鹤公司与宏基公司至今未交付房屋，且经查000109室房屋实际面积仅为215.30平方米，大大低于双方约定的面积。龙鹤公司与宏基公司的行为已构成违约。因此，高承江诉至法院，要求龙鹤公司与宏基公司履行房屋买卖合同，交付房屋并承担违约责任。
宏基公司一审辩称，虽然宏基公司和高承江签订了房屋买卖合同，但这只是意向性的合同，至高承江起诉时高承江没有以任何形式向宏基公司交纳购房款，因为高承江没有按照合同约定的期限内交纳购房款，宏基公司按约定有权解除合同，并且宏基公司和高承江以前没有经济往来和债务关系。高承江只有交纳了购房款，宏基公司才能将房屋交付给高承江，否则这份合同可以解除。
龙鹤公司一审辩称，其与高承江只是民间借贷关系，但高承江没有向龙鹤公司主张任何权利。并且龙鹤公司也不是商品房买卖合同的主体。龙鹤公司和高承江只是存在债务关系，宏基公司和高承江签订的商品房买卖合同只是龙鹤公司将房屋抵押给高承江的形式。法院应当驳回高承江对被告龙鹤公司的诉讼请求。
原审法院判决认为，宏基公司与高承江签订的商品房买卖合同合法有效，宏基公司与高承江之间的商品房买卖关系成立。买卖合同中涉及的商品房，虽在商品房预售许可中载明的销售单位是宏基公司，但宏基公司在出具的书面证明以及工作人员的证言中均承认宏基公司对振兴花园没有实际的销售权利，实际销售和经营管理的权利在龙鹤公司，且龙鹤公司的法定代表人刘辉在庭审中亦承认龙鹤公司是挂靠到宏基公司开发建设的事实。故应当认定龙鹤公司具有对振兴花园40#、41#楼的所有权和销售权，宏基公司只负责提供售楼过程中的相关手续。庭审中，龙鹤公司对与高承江之间存在借贷关系认可，且在2009年7月10日，由其公司为高承江出具了购房资金往来票据，但事后对于票据当中所涉及的房产，龙鹤公司并未给付，至此龙鹤公司理应将款项给付高承江。而在龙鹤公司未予给付房产的情况下，借贷双方同意了证人杨凤和自2009年7月10日起，以购房资金往来票据的数额为基础，重新开始计算利息的事实。故应认定借贷双方同意对原借贷关系的延续。庭审中，高承江虽提供了证人杨凤和书写的计算明细来证明龙鹤公司的欠款数额。但经审查，该计算明细所适用的利率超出了应依法保护的标准，因此应根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定即“民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。的规定，予以调整。因此对商品房买卖合同中购房款的数额，应以调整后的数额实行多退少补。2011年3月29日龙鹤公司在无资金偿付借款的情况下，将其所属的振兴花园40#、41#楼000109室销售给高承江，以抵顶欠款，其行为并不违反法律规定。龙鹤公司虽主张宏基公司与高承江签订的商品房买卖合同实质是一种抵押行为，但未向法庭提供证据，证明抵押的事实，且双方就所购房屋面积改变的问题，也曾进行过协商，故对其主张不予支持。宏基公司作为商品房买卖合同的相对人，应对所签订的合同履行给付房屋的义务。由于龙鹤公司系挂靠到宏基公司开发建设，龙鹤公司对所售房屋具有所有权和销售权。以房抵债也是由其所为，故欠款本息与所售房屋的房款之间的差额款应由龙鹤公司承担返还义务，并对宏基公司的给付房屋的义务承担连带责任。审理中龙鹤公司主张高承江提出的欠款数额中存在高息问题，由于龙鹤公司未提供2009年7月10日以前存在高息问题的相关证据，法院不予认定。现由于高承江至今未得到房屋，因此龙鹤公司应承担自2011年3月30日起至返还差额款6,248,684.03元之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决：一、宏基公司于判决生效后十日内将坐落于鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#楼000109号，面积为215.30平方米房屋交付给高承江。龙鹤公司承担连带责任；二、龙鹤公司于判决生效后十日内返还高承江购房款6,248,684.03元，并支付自2011年3月30日起至付清款项止，按银行同期贷款利率计算的利息；驳回高承江的其他诉讼请求。案件受理费49,278.00元，诉讼保全费5,000.00元，由龙鹤公司承担。
龙鹤公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，支持龙鹤公司上诉请求。理由为：1、龙鹤公司与高承江曾经有过借款事实，但所借款项及利息龙鹤公司已经逐次全部偿还高承江。借款时龙鹤公司给高承江开具的该份房屋买卖合同，只是借款抵押的一种形式。现借款已经全部偿还，高承江应将房屋买卖合同归还龙鹤公司。2、原审法院仅凭高承江出具的2张借款凭证复印件确定龙鹤公司目前所欠高承江的款项，不符合证据规则的相关规定。龙鹤公司已将该笔欠款及利息全部偿还高承江，在全部清偿完毕后高承江将欠据原件交还龙鹤公司。原审法院在高承江未提供欠据原件的情况下认定了该份证据，认定事实存在瑕疵。3、一建公司出具的授权委托书只是对龙鹤公司法定代表人刘辉自然人的授权，并不是给龙鹤公司的授权。原审法院将刘辉的行为判决是龙鹤公司的行为，认定事实错误。4、原审中，龙鹤公司对证人杨凤和的证词及结算明细有质疑，该结算明细没有高承江与龙鹤公司的签字，体现不出是双方真实意思表示。且杨凤和在庭审中说明只有向宏基公司交纳购房款，该房屋买卖合同才具有效力，否则可无效解除。原审法院根据结算明细认定欠款事实及数额违反法律规定，侵害龙鹤公司的合法权益。
高承江辩称，龙鹤公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、龙鹤公司称本案房屋买卖合同是借款抵押的一种形式，借款已经还清，没有提供证据证实。本案借款事实及以房抵债有房屋买卖合同、证人证言及核对测绘面积的录音资料证明，证据充分。2、龙鹤公司在将房屋买卖合同交付给高承江后，将欠款凭据收回，龙鹤公司以高承江没有欠据原件为由拒不承认欠款事实存在，高承江一审提供了欠款证据线索，有证据证实该票据原件在龙鹤公司手中，龙鹤公司拒不提供，应承担不利后果。且该欠款事实有证人证言及录音佐证，一审法院认定欠款事实正确。3、龙鹤公司是一建公司授权开发销售该楼的主体，本案大量事实和证据证实，该楼的开发、投资是法人对法人的授权行为，刘辉作为自然人不可能接受授权实施房地产开发、投资行为。龙鹤公司将其法定代表人被授权曲解为授权给自然人不符合客观事实。4、证人杨凤和书写的结算明细虽然没有高承江及龙鹤公司签字，但杨凤和出庭作证，对高承江与龙鹤公司结算的事实经过和结论进行证明，不能因结算明细没有签字否定证人证实的事实真实性。
宏基公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。该工程开发主体是宏基公司，不是龙鹤公司及一建公司，在（2015）鹤民初字第20号案件庭审笔录中有明确记载。宏基公司与龙鹤公司在法律上没有直接关系，龙鹤公司没有与宏基公司签订房地产开发合作协议，龙鹤公司是代表一建公司履行房地产开发权利义务。该项目实际为宏基公司与一建公司合作，一建公司将该项目具体的业务授权给龙鹤公司处理，龙鹤公司为购房人办理入户手续，后到宏基公司加盖公章。
本院庭审中，高承江向法院举示三份证据。
证据一：2006年4月5日一建公司与龙鹤公司签订的合作开发建设工程合同书一份，内容为一建公司与龙鹤公司经协商，振兴花园40号、41号楼开发建设工程由双方合作进行开发建设，龙鹤公司为该项目的开发主体，全权负责该项目独立经营管理。一建公司与宏基公司2006年1月10日签订的合作开发振兴花园40号、41号综合楼建设工程合同中约定由一建公司履行的义务，现由龙鹤公司履行，一建公司不再承担任何责任，同时不再享有任何权利。意在证明龙鹤公司是案涉工程的权利义务主体。
龙鹤公司质证认为，龙鹤公司与一建公司联合开发案涉工程，一建公司以每平方米500元费用给宏基公司，以借用宏基公司的资质，其他与宏基公司无关。
宏基公司质证认为，对该证据的真实性及证明的问题无异议，该合同宏基公司之前并不知晓，因一建公司、龙鹤公司与宏基公司三方建设工程合同纠纷案件中才知道。
本院认证认为，龙鹤公司与宏基公司对该证据的真实性未提异议，对该证据的真实性予以确认。该份证据能够证明龙鹤公司从一建公司处获得了案涉工程的开发授权，本院对该证据予以采信。
证据二：2009年8月8日龙鹤公司与宏基公司、一建公司签订的三方协议，内容为宏基公司、龙鹤公司同意调整施工合同平米单价为一建公司要求的1520.00元/㎡；付款方式为每月26日进度验收，若安全质量符合要求，月底龙鹤公司付当月完成工作量70%的工程款。意在证明宏基公司、一建公司与龙鹤公司三方均知晓工程开发及施工情况，并明确了相关的法律关系。
龙鹤公司质证认为，对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。协议签订时宏基公司经理认为刘辉是个人行为，不能代表公司，要求刘辉加盖公章，刘辉才在协议上加盖了龙鹤公司的公章。
宏基公司质证认为，对该份证据的真实性及证明的问题无异议。该协议签订的背景是案涉工程为宏基公司形象工程，因工程进展慢，宏基公司找一建公司要求加快进度，一建公司将业务委托龙鹤公司处理，将龙鹤公司找来协调。签订协议时只是知道一建公司与龙鹤公司是委托关系，不能证明宏基公司与龙鹤公司合作开发争议工程项目。
本院认证认为，龙鹤公司与宏基公司对该证据的真实性未提异议，对该份证据的真实性予以确认。该份证据能够证实在案涉工程施工中，龙鹤公司作为合同主体参与了工程款拨付，本院对该证据予以采信。
证据三：鹤岗市中级人民法院（2015）鹤民初字第20号案件庭审笔录一份，内容为宏基公司向鹤岗市中级人民法院起诉一建公司、佳木斯新第一建筑工程有限责任公司及龙鹤公司，庭审中，龙鹤公司承认其与宏基公司、一建公司三方合作开发案涉工程，一建公司授权给龙鹤公司法定代表人刘辉处理鹤岗地区相关事宜的授权书是一建公司与龙鹤公司之间的行为，宏基公司原领导知道并同意。一建公司在笔录中承认其没有销售权，销售权已经转让给龙鹤公司。龙鹤公司亦认可其具有振兴广场（花园）40、41号楼的所有权和销售权，2006年一建公司已经授权给龙鹤公司，2009年授权委托书找不到后，一建公司又重新为刘辉出具了一份委托书。意在证明一建公司并非授权给刘辉个人，而是授权给龙鹤公司。
龙鹤公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份笔录证明不了高承江想证明的问题，应按照授权委托书实际内容理解。
宏基公司质证认为，对该份证据的真实性及证明的问题无异议。
本院认证认为，龙鹤公司与宏基公司对该证据的真实性未提异议，对该证据的真实性予以确认。该证据内容能够证实一建公司将案涉工程的所有权及销售权转让给龙鹤公司，本院对该证据予以采信。
本院经审查确认原审法院认定的事实。
另查明，2006年4月5日，一建公司与龙鹤公司签订合作开发建设工程合同书，主要内容为振兴花园40号、41号楼开发建设工程由一建公司与龙鹤公司合作进行开发建设，龙鹤公司为该项目的开发主体，全权负责该项目独立经营管理。一建公司与宏基公司2006年1月10日签订的合作开发振兴花园40号、41号综合楼建设工程合同中约定由一建公司履行的义务，现由龙鹤公司履行，一建公司不再承担任何责任，同时不再享有任何权利。
2009年8月8日龙鹤公司与宏基公司、一建公司签订三方协议，协议主要内容为宏基公司、龙鹤公司同意调整施工合同平米单价为一建公司要求的1520.00元/㎡；付款方式为每月26日进度验收，若安全质量符合要求，月底龙鹤公司付当月完成工作量70%的工程款。
鹤岗市中级人民法院（2015）鹤民初字第20号案件庭审中，龙鹤公司承认其与宏基公司、一建公司三方合作开发案涉工程，一建公司授权给龙鹤公司法定代表人刘辉处理鹤岗地区相关事宜的授权书是一建公司与龙鹤公司之间的行为，龙鹤公司具有振兴广场（花园）40、41号楼的所有权和销售权。
本院认为，关于本案借款事实认定问题，龙鹤公司承认其与高承江有过借款事实，但认为款项已经还清，高承江将欠据原件交还龙鹤公司，并不持有欠据原件，高承江要求履行房屋买卖合同，应对交纳房款承担举证责任。经审查，高承江举示的欠据虽为复印件，但该借款事实有证人证言、结算明细、录音资料等相关证据证明，能够形成证据链条。证人杨凤和书写的欠款及利息计算明细虽然没有高承江与龙鹤公司签字，但杨凤和出庭作证，证明该计算明细的真实性，且该计算结果与宏基公司与高承江签订的房屋买卖合同价款相符合，可以证明欠款数额。龙鹤公司主张杨凤和在庭审中说明只有向宏基公司交纳购房款，该房屋买卖合同才具有效力，否则可无效解除，但一审庭审笔录中杨凤和并未作出上述表述，龙鹤公司该主张没有证据支持。高承江主张其签订房屋买卖合同后将欠据原件返还龙鹤公司，符合常理，通过证人证言、录音资料相佐证，可以证明其主张龙鹤公司用房屋抵顶欠款的事实存在。龙鹤公司以欠款已经还清为由对抗高承江要求履行房屋买卖合同的主张，应对归还欠款的事实承担举证责任。现龙鹤公司并未举示相应证据证明，其认为欠款已经归还的上诉主张本院不予支持。
关于龙鹤公司是否有权处分本案诉争房屋问题，龙鹤公司上诉主张一建公司仅将案涉工程授权龙鹤公司法定代表人刘辉全权代理在鹤岗地区的一切事宜，但根据高承江二审中举示的两份合同及另案庭审笔录，可以明确一建公司将案涉工程所有权及销售权转让给龙鹤公司的事实，且这一事实另案中得到龙鹤公司的承认。龙鹤公司不否认上述证据的真实性，仅以其举示的2009年授权给刘辉个人的授权委托书否认合同及自认的真实性，理由不能成立。原审法院认定龙鹤公司对本案争议房屋具有所有权和销售权，应承担欠款本息与房款之间的差额款返还义务，并对宏基公司的给付房屋的义务承担连带责任，于法有据。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49,200.00元，由鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 范继敏
代理审判员 王成慧
二〇一五年九月六日
书 记 员 刘东洋