北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初11799号
原告韩艳秋，女，1970年11月13日出生，住北京市通州区。
委托代理人吴立宏，北京康普律师事务所律师。
被告王爱荣，女，1974年8月11日出生，住北京市通州区。
被告庞常友，男，1973年5月16日出生，住北京市通州区。
第三人尧丹，女，1982年6月30日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人李玉刚（系第三人尧丹之夫），1974年4月7日出生,住北京市朝阳区。
原告韩艳秋与被告王爱荣、庞常友、第三人尧丹案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告韩艳秋的委托代理人吴立宏，被告王爱荣、庞常友，第三人尧丹的委托代理人李玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告韩艳秋诉称：原告与本案第三人尧丹于2016年6月15日签订了北京市通州区云景东里xx号楼xx层xx室房屋的长期租赁合同，双方根据协商后共同拟定了租赁合同条款，并根据合同约定的流程，原告向房屋产权人尧丹支付了合同定金10000元（壹万元整），后在2016年10月13日、10月14日、10月17日分别向尧丹支付了连同合同约定的房屋租金、搬家安置费、以及其他各项杂费共计701000（柒拾万零壹仟元整）。随即双方依照合同约定进行了房屋正常交接。截止到本诉发生，房屋始终由原告正常生活使用。第三人在正式交接房屋后已将其个人物品全部清空，目前涉案房屋室内的全部实物财产归属原告所有。根据买卖不破租赁的相关法律规定，及《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》试行第119条第2款规定“私有房屋在租赁期间，因买卖赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”原告在被告人与本案第三人的房屋买卖交易全部过程中，没有任何形式的参与，完全不知实情，原告也不存在任何主观过错责任。原告已忠实履行了与房屋产权人（本案第三人）交易时所应承担的全部合同义务，对其产权进行了有效的查证，对合同执行细节及步骤进行了约定，故此不应承担任何与租赁合同无关的各项责任。后经核实后得知，被告人在二审诉讼结束后，通过法院强执的方式取得了房屋产权。
经过原告调查后得知，原房屋产权人尧丹（本案第三人）在案件判决后的法定执行期内，于2016年10月18日及2016年10月21日分别两次，将房屋租赁的实际情况以文件形式告知通州执行庭委派的二被告执行法官李国启，并且向执行法官提交了部分相关文件（租赁合同复印件两份）佐证，并表示愿意在房屋过户前自行配合解决租约善后问题，告知当日也将此实际情况如实告知了被告，被告在明确知道涉案房屋已处于长期租赁的状况后，仍旧请求通州法院执行庭于2016年10月26日前强行办理了房屋产权变更。此行为明确意味着被告在获得房屋产权的同时，继承了本案第三人的合同责任与权益，取代而成为了与原告租赁合同中的本案第三人的地位，认可了租赁合同的内容及合法存在事实。经过户取得房屋产权人地位，顺理接纳与原告的承租关系，这点是很明确的。如不能接受租赁关系的继承存在，被告是无需主张在租赁关系事实存在的前提下强行过户的。可主张要求本案第三人在判决规定的时间范围内，凭借合同中约定的方式主张解除租赁合同，再进行产权的变更。被告强制推进产权变更，明确的取代了本案第三人在租赁合同中的地位，原告不再认可与接收本案第三人以房屋权利人身份行使各项合同权利与义务。故此可以清晰的判定，被告事实选择过户就是明确的接纳了与原告的租赁合同。
被告依照判决对本案第三人所主张的房屋腾退，很明显已经事实侵犯到原告的合法租赁权益，通州法院执行庭在受理被告的执行申请后对于房屋所要采取的腾退执行，势必会影响到原告合法利益，损害原告对房屋的合法使用，将不属于原告所应承担的法律后果凌驾到原告身上。故此原告认为，通州法院执行庭对于房屋的腾退执行必须终止，尊重原告的合法地位。
综上所述，原告认为，在签订房屋租赁合同时，与房屋产权人尧丹(本案第三人)签订了合法的租赁合同，并明确了合同执行细节，签约时该房屋产权明晰，不存在任何债务抵押及他项权利，原告支付了合同约定的全部款项，故此原告的合法租赁权益不能因房屋产权人的变更而受到影响，必须得到充分的保障。被告作为房屋现产权人应无条件的全面接纳已经签订的房屋租赁合同及相关附件，不得随意变更或废除合同条款约定，并依照合同内容认真履行合同义务。原告已将全部款项支付给房屋原产权人（本案第三人），尧丹本人明确表态，愿意以合法的方式向被告转移支付已收的房屋租金款项。故本案房屋原产权人与现任产权人之间的租金数额确定及划转等事宜，均应由其双方自行协商解决，与原告无关。如双方就房租事宜产生分歧，应另案解决，与本诉的确权不产生直接关联。原告不承担原租赁合同约定以外的任何款项义务。
通州区人民法院作出（2017）京0112执异10号执行裁定书中所作出的对于原告请求驳回的裁定，原告认为此项裁定缺乏对事实的基本了解与合法认定，裁定书产生的过程不符合法律规定；没有充分的参照事实依据；没有对原告的合法身份给予明确认定；没有对原告与本案第三人所签订的合同给予明确的认定；没有对原告的合法的租赁权利给予认定，但裁定理由却以原告与本案第三人所签合同条款内容作为驳回依据，原告有理由认定，执行庭裁定对于租赁合同的存在以及合法性是予以了间接的认可。（2017）京0112执异10号执行裁定书中更多的体现是基于裁定法官的个人意志与理解，而对合同条款、措辞以及名目的细节没有充分理解，片面的进行断章取义，以偏概全并有明确倾向性的驳回了原告请求。基于以上的因素，原告要求法院撤销通州法院执行庭的裁定书，并根据案件实际情况认真负责的审理本案，客观查实相关证据，明确案件当事人各项法律权利与义务，支持原告的全部诉讼请求，以法律的名义审理本案，给原告一个公正的判决。
另外补充，我方认为原执行裁定三条驳回理由不成立，理由如下：1.原裁定腾退的对象存在错误，原法院有权要求第三人尧丹腾退房屋，但无权要求原告合法租赁的情况下腾退，这是事实错误。2.原法院认定本案不符合买卖的原则，是适用法律的错误，根据最高院关于审理城镇房屋，房屋租赁的司法解释第二十条规定，只有两种例外：一种先押后租，另一种是先封后租，而本案不存在以上两种情形。因此之前的裁定适用法律错误，3.本案的价格不低于市场价格，本案的房屋平均交易价是2540元，该价格高于同期的通州价格，而且原告在庭审中也解释了为了避税将有关租赁费以其他名目进行列举，综上我们认为原裁定存在适用法律不当。
故诉至法院，请求法院判令被告所申请的房屋强制腾退执行终止；请求法院判令原告与被告的房屋租赁关系事实存在并有效；请求法院判令原告与本案第三人所签订的房屋租赁合同由被告完整继承并执行；本案诉讼费由被告承担。
被告王爱荣、庞常友辩称：我方是买房签合同在先，第三人与原告的租赁在后，经过法院一审之后才将房屋租出，所以该房屋租赁协议无效，我不同意原告的诉讼请求。我方不承认租房事实，希望法院进行强执。另外王爱荣补充，当时在签合同的时候明确约定没有买卖，没有抵押，没有租赁，所以我们对后期的租房事实不认可。
第三人尧丹述称：买卖合同、租赁合同我们认可，买卖合同之时只是签约的时候房屋没有抵押、没有出租的状态，但是没有标明该房屋不能出租，其次我们手上有一份北京住房公积金管理中心的批贷函，这份批贷含是2016年3月到2016年6月的，第三，我们在签约后对方以我们违约为由进行了诉讼，没有采取协商的方式，当时在法院的时候我们就提出来要终止合同，而且庞常友把尧丹起诉之后，我们已经把首付款退回去了，对方一直保留这个钱，没有向我们给付，也没有向法院表达支付意愿，庭审应该是到签约的时候批贷含已经过期，对方已经丧失了支付了能力，尧丹急需用钱，就把房子租出去了，对方没有支付房款，也没有申请各种保全，所以我们提出终止合同，对方也没有保全，我们在自己的权利内，我们是有权利处理这个房屋的。对方要履约我们又没有拿到钱，又没有什么措施。所以我们就把房子租出去了，我们同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年12月30日，尧丹（出卖人）与王爱荣、庞常友（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定尧丹将其名下的北京市通州区云景东里xx号楼xx层xx号房屋（建筑面积61.75平方米，未设定抵押）以170万元的价格出售给王爱荣、庞常友。2016年3月，王爱荣、庞常友将尧丹诉至本院，要求判令：1、被告继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助原告办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续。2、判令我方将首付款74万元退还给被告尧丹，判令我方通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元。3、判令被告尧丹于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给我方。4、判令尧丹赔偿我延期办理过户手续违约金329800元等，本院经过审理于2016年7月作出（2016）京0112民初10708号民事判决书，判决：一、被告尧丹继续履行双方于二〇一五年十二月三十日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1；二、被告尧丹协助原告王爱荣、庞常友办理涉案房屋（北京市通州区云景东里12号楼2层0211号）的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告尧丹于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起十日内，将涉案房屋腾退并交付给原告王爱荣、庞常友；四、被告尧丹支付原告王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金人民币三十二万九千八百元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、原告王爱荣、庞常友将首付款人民币七十四万元退回给被告尧丹（原告王爱荣、庞常友已将首付款支付至本院账户，尧丹可自本院领取该笔首付款）；六、原告王爱荣、庞常友通过公积金贷款方式支付被告尧丹剩余房款人民币九十六万元，被告尧丹提供必要协助，于本判决生效之日起三十日内执行清；七、驳回原告王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。后，尧丹不服一审判决，提起上诉，二审法院经过审理，于2016年9月作出（2016）京03民终9990号民事判决书，判决：一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10708号民事判决第四项、第七项；三、尧丹于本判决生效之日起十日内支付王爱荣、庞常友延期办理过户手续违约金103700元；四、驳回王爱荣、庞常友的其他诉讼请求。
后，王爱荣、庞常友申请强制执行，进入执行程序后，法院已经依法强制将涉案房屋过户至申请执行人王爱荣、庞常友名下，并张贴了腾退公告，责令被执行人尧丹限期将涉案房屋腾退并交付给王爱荣、庞常友。后韩艳秋提出执行异议，法院经过审理，于2017年3月作出（2017）京0112执异10号执行裁定书，驳回了案外人韩艳秋的执行异议。
另查，2016年6月15日，韩艳秋（乙方）与尧丹（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定尧丹将涉诉房屋出租给韩艳秋，租赁期共239个月，自2016年6月15日至2036年6月14日，房屋租金为月均价1350元，合同租金324000元，乙方另行向甲方支付360000元的搬家安置费（此项费用与房租款无关，为乙方一次性向甲方补偿支付）。合同还约定了其他内容。在本案审理过程中，尧丹与韩艳秋陈述双方的租金于2016年10月已经支付完毕，涉案房屋已经交付给原告。
上述事实，有判决书、执行裁定书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。根据（2016）京03民终9990号民事判决书，尧丹应当向王爱荣、庞长友负担腾退涉诉房屋的义务，法院张贴腾退公告要求被执行人尧丹腾退房屋符合相关规定。韩艳秋与尧丹签订的租赁合同的时间系在尧丹与王爱荣、庞常友签订买卖合同之后，亦在（2016）京0112民初10708号民事案件立案之后，尧丹签订该租赁合同存在明显的恶意，且租赁合同中约定的租金明显低于市场正常价格，租赁合同中关于搬家安置费的约定亦不符合常理；租赁双方约定的租期长达20年左右，含租金在内各项款项共计七十余万，且在较短时间内将全部款项支付，在这租期之长、数额较大的租赁事宜中，按照常理及高度盖然性的原则来讲，韩艳秋作为完全行为能力人，理应会尽审慎审查的义务。结合以上几点，本院认为，原告要求终止被告申请的房屋强制腾退执行的诉求，本院不予支持。关于原告主张的其他诉讼请求，可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告韩艳秋的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告韩艳秋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓杰
人民陪审员 郝凤水
人民陪审员 王晓伟
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 郑秋爽