福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第8717号
原告张文彪，男，1975年7月17日出生，汉族，龙岩市新罗区煤管局驾驶员，住龙岩市新罗区。
委托代理人卢新菊、谢雪芳，龙岩市永定区康桥法律服务所法律服务工作者。
被告卢永耀，男，1976年10月24日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
被告张月妹，女，1981年12月16日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
原告张文彪与被告卢永耀、张月妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文彪的委托代理人卢新菊、被告卢永耀到庭参加诉讼，原告张文彪及其委托代理人谢雪芳到庭参加第一次庭审诉讼，未到庭参加第二次庭审诉讼，被告张月妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张文彪诉称：原告因调至龙岩工作，急需房屋，经老乡黄某介绍，原告与被告卢永耀、张月妹夫妇认识。二被告欠黄某的钱，就将位于龙岩市新罗区中城龙腾北路六号龙腾明珠二期26幢1303号房产折给黄某，而黄某欠原告15万元债务。2012年12月31日，经二被告、黄某、原告三方协商同意，二被告将本案讼争房屋转让给原告，原告将对黄某15万元的债权抵作购房定金。此后，二被告与黄某25万元的债权债务也即消失。因房产证还未办理，在原告要求下，二被告于2012年12月31日办理《委托书》公证，全权委托邱某办理房产过户等手续。2013年1月3日，在黄某、邱某见证下，原告与二被告签订《房屋转让合同》，原告承诺一个月内保证将第二期房款10万元按二被告的要求转入黄某兴业银行账户。被告卢永耀即出具收条一张。2013年2月1日，原告将第二期房款10万元转入黄某账户。原告从2012年12月开始支付银行按揭款至2014年10月，共计交纳按揭款78249.85元。2013年10月29日原告委托妻弟曾某交接房屋、接受质量保证书和使用说明书。曾某代原告交纳一年物业管理费和垃圾清运费1905元、有线电视入网费400元、水电周转金500元、装修保证金3000元，并向龙岩汇通置业有限公司缴交面积差异款81元、办证费110元、专项维修金5304.6元。2014年8月26日，曾某代原告交水电公摊费229元，以上费用合计11529.6元。2014年3月8日原告与龙岩市凯施装饰设计有限公司签订装饰施工合同，共花去装修款258819元。2014年7月8日，永定区人民法院作出（2014）××执行字第××号执行裁定书，对本案讼争房屋进行查封及评估拍卖。原告提出执行异议后撤回。原告为此诉至法院，请求判令：一、解除2013年1月3日原告与二被告签订《房屋转让合同》。二、二被告归还原告购房首付款250000元、按揭款78249.85元、装修款258817元、交接房屋的各种费用11529.6元，合计598596.45元。三、以上款项中的按揭款78249.85元、装修款258817元、交接房屋所花费用11529.6元，合计348596.45元在拍卖或变卖两被告位于龙岩市新罗区中城龙腾北路六号房产（即龙腾明珠二期26幢1303号房）所得价款内优先受偿。四、二被告支付上述款项598596.45元从起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
被告卢永耀辩称，原告所述的部分内容与事实不符合，其中“2013年2月1日，原告根据被告卢永耀的指示，按合同约定通过兴业银行将第二期房款10万元（第一期已通过债权转让支付定金15万元）转入黄某兴业银行账户”不是事实。被告从未欠黄某的钱，也从未让原告转款给黄某；之前并不认识黄某，是签订房屋买卖合同时到原告家里才见过黄某，还是妻子张月妹说那人是黄某，被告只知道小舅子张金东欠黄某钱，具体欠多少钱不知道，妻子也不清楚张金东欠黄某多少钱。讼争房屋是小舅子张金东的，因为张金东在永定龙凤花园已购买一套房屋，由于二套房要多交首付款，所以张金东就用被告夫妇的名义购买这套房屋，首付款是张金东用信用卡刷的，后因张金东欠黄某钱，而黄某又欠张文彪钱，所以小舅子张金东和黄某协商，把这套房以公证的方式直接转让给张文彪抵债。被告夫妇并未收到任何的购房款，当初写收条是原告说办理公证的需要，公证完毕自己就把工商银行交按揭的储蓄卡交与原告。请求法院给予公正的判决。
被告张月妹经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、原告诉状副本及举证材料后，未向本院递交答辩状，亦未在举证期限内提供相关证据。
经审理查明：被告卢永耀、张月妹系夫妻关系。被告张月妹与案外人张金东系姐弟关系。2011年9月27日，被告卢永耀、张月妹与龙岩汇通置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××947）一份，二被告购买龙岩汇通置业有限公司开发建设的龙岩市新罗区龙腾北明珠（理想城）第26幢3单元1303号房屋，建筑面积共88.4平方米，单价每平方米8090元，总价款为715156元，于签订合同之日支付首期款215156元，剩余房价款50万元通过办理银行按揭贷款支付。2011年9月10日，被告张月妹之弟张金东用信用卡刷卡支付购房定金6万元、于2011年9月27日用信用卡刷卡支付购房首付款155156元。从2011年12月起至2012年11月份的银行按揭款由被告卢永耀偿还。
被告张月妹之弟张金东尚欠案外人黄某借款，案外人黄某尚欠原告借款15万元。经案外人黄某介绍，原告同意购买二被告所有的房屋即讼争房屋，二被告同意购房首付款25万元用于抵偿张金东尚欠案外人黄某的借款。2013年1月3日，原告张文彪与被告卢永耀、张月妹签订一份《房屋转让合同》，主要约定：原告同意购买二被告拥有坐落在龙岩市新罗区中城龙腾北路26#1303室的住宅，建筑面积为88.4平方米，单价每平方米8090元，总价款715156元。原告在2012年12月31日支付给二被告10万元作为购房定金。2013年1月3日内原告将第二期房款15万元支付给二被告，银行按揭部分剩余款项由原告继续支付；该住宅的产权过户所需的一切税费由原告承担；如有一方违反本协议，发生逾期交房、延期付款、产权纠纷等违约行为的，则以总房价的30%作为违约金赔偿给另一方。当日，被告卢永耀向原告出具收条一份，载明“兹收到张文彪购理想城26栋1303号房款合计人民币250000（贰拾伍万元）整收款经手人：卢永耀2013.1.3”。同日，原、被告及案外人邱某、黄某共同到龙岩市闽西公证处办理（2012）××证内民字第××号公证书，对上述房屋的有关领取权属证书、偿还按揭贷款、交房、房产转让过户等事项委托案外人邱某代为办理，由于委托期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止，因此公证书的落款日期倒签至2012年12月31日。2013年2月1日，原告以银行转账的方式将购房款10万元支付至案外人黄某的兴业银行账户。同日，被告卢永耀将支付按揭款的银行卡交给原告，从2012年12月起至2014年10月的银行按揭款由原告偿还，原告共计支付银行按揭款78249.85元。
2013年10月29日，原告委托其妻弟曾某办理讼争房屋的交房手续，领取《福建省新建商品房住宅使用说明书》、《福建省新建商品房住宅质量保证书》，并补缴房屋面积差异款81元、产权登记费110元、专项维修金5304.6元，向福州皇家格兰德物业管理有限公司龙岩分公司支付物业管理费（2013年11月至2014年10月）1596元、垃圾清运费309元。同日，原告还支付有线电视入网费400元、水电周转金500元、装修保证金3000元。2014年3月8日，原告对讼争房屋进行装修后入住使用。2014年7月7日，永定区人民法院作出（2014）××执字第××号民事裁定书，查封被执行人张月妹、卢永耀共有的座落于龙岩市新罗区中城龙腾北路六号（龙腾明珠二期）26幢1303号的房产。现原告以本案讼争房屋被查封导致其合同目的无法实现为由诉至本院，请求判如所请。
诉讼中，经原告申请，本院依法委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对本案讼争房产的装修价值进行鉴定，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司于2016年6月28日作出大学评估房（2016）LY0461号房地产估价报告，认定讼争房产的装修评估总价值为101500元，原告为此预交装修评估费5000元。在案件审理过程中，原告同意按评估价值101500元计算装修费，并放弃第四项诉讼请求，变更第二、第三项诉讼请求为：二、二被告归还原告购房首付款250000元、按揭款78249.85元、装修款101500元、交接房屋的各种费用11529.6元，合计441279.45元。三、以上款项中的按揭款78249.85元、装修款101500元、交接房屋所花费用11529.6元，合计191279.45元在拍卖或变卖两被告位于龙岩市新罗区中城龙腾北路六号房产（即龙腾明珠二期26幢1303号房）所得价款内优先受偿。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》、收条、公证书、中国工商银行业务凭证、工行个人客户业务申请书、龙岩市房地产抵押权（预告）申请书、个人综合贷款还款计划查询信息表、工商银行还款历史明细、按揭明细表、房屋交接验收表、收款收据七份、交房结算确认书、建行现金交款单、原告的结婚证、村委会证明、协助执行通知书、兴业银行转款凭证、证人黄某、邱某、曾某的当庭证言、房地产估价报告、被告卢永耀提供的工商银行银联刷卡单据二份、收条、录音以及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为：原告张文彪与被告卢永耀、张月妹签订的《房屋转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。二被告系与原告签订转让协议的相对方，因此二被告应按约定交付房屋，并办理产权转移手续。讼争房屋因被告卢永耀、张月妹为他人担保债务而被永定区人民法院查封，现已无法办理过户手续，合同目的无法实现，原告要求解除与二被告签订的《房屋转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。原告诉请要求二被告返还已支付的购房款25万元及按揭款78249.85元，共计328249.85元，不违反法律的规定，本院予以支持。原告入住前对讼争房屋进行了装修，因此原告支出的装修费用亦系其直接损失，原告有权要求二被告予以赔偿。经鉴定，讼争房屋的装修价格为101500元，原告同意按101500元计算装修费用损失，本院予以准许。原告在办理讼争房屋的交房手续时补缴房屋面积差异款81元、产权登记费110元、专项维修金5304.6元，支付有线电视入网费400元、水电周转金500元、装修保证金3000元，原告主张二被告返还前述因交房产生的费用共计9395.6元，有事实依据，本院予以支持。原告主张二被告返还其支付的物业管理费1596元、垃圾清运费309元，该费用系物业公司收取的与居民生活相关的服务费用及原告个人生活实际支出费用，不属于原告的实际损失，故对原告该项主张本院不予支持。原告主张对讼争房屋的按揭款、装修款、交房所产生的费用享有优先受偿权，因原、被告未就前述债权办理抵押登记手续，故对原告的该项诉请本院不予支持。被告卢永耀主张讼争房屋系其小舅子张金东用其名义购房，并未收到原告支付的首付款25万元，因张金东至今未提起确权之诉，且首付款的抵销系另一法律关系，被告卢永耀可另案向张金东主张，故对被告卢永耀的抗辩本院不予采信。被告张月妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张文彪与被告卢永耀、张月妹于2013年1月3日签订的《房屋转让合同》。
二、被告卢永耀、张月妹应于本判决生效之日起二十日内支付原告张文彪购房款250000元、银行按揭款78249.85元，专项维修基金5304.6元、有线电视入网费400元、面积差异款81元、产权登记费110元、水电周转金500元、装修保证金3000元，上述各项损失共计337645.45元。
三、被告卢永耀、张月妹应于本判决生效之日起二十日内支付原告张文彪装修损失101500元
四、驳回原告张文彪的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9800元，减半收取为4900元，由原告张文彪负担200元，由被告卢永耀、张月妹负担4700元；装修评估费5000元（原告张文彪已先行垫付）由被告卢永耀、张月妹负担，被告卢永耀、张月妹应于本判决生效之日起七日内支付给原告张文彪。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一六年八月十二日
书记员 吴琳婷（代）
附注：引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到案的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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