山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终16号
上诉人（原审被告）山东林景房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人柳宁，董事长。
委托代理人范修奎，山东法策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢琦，女，1955年1月29日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）张弛，男，1988年2月4日出生，汉族，住济南市。
以上两被上诉人之共同委托代理人傅强，山东鹏飞律师事务所律师。
上诉人山东林景房地产有限公司（以下简称林景公司）因与被上诉人卢琦、张弛商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2011年6月2日，卢琦、张某、张弛为买方，与卖方林景公司签订房屋销售合同一份，约定卢琦、张某、张弛购买林景公司开发的期房一套，2011年4月11日，林景公司向卢琦出具收据一张，载明收到卢琦人民币1万元整，收款事由为预收款（洋房）；2011年4月21日，林景公司向卢琦出具收据一张，载明收到卢琦24万元整，收款事由为预收款（洋房）；2011年6月2日，林景公司向卢琦出具收据一张，载明收到卢琦789136元整，收款事由为预收款（洋房）。
2013年10月24日，卢琦向林景公司递交退房申请一份，内容为：卢琦于2011年4月购买某住宅房屋一套，已交房款1039136元，已开收据3张，现因个人原因申请退房，请批准办理退款手续。
2013年10月25日林景公司向卢琦退款5万元；2013年11月1日林景公司向卢琦退款15万元；2013年11月12日林景公司向卢琦退款15万元；2013年12月11日林景公司向卢琦退款15万元；2014年4月11日林景公司向卢琦退款10万元；2014年5月26日林景公司向卢琦退款10万元；2014年7月10日林景公司向卢琦退款5万元；2014年8月8日林景公司向卢琦退款5万元；2014年10月17日林景公司向卢琦退款5万元；2014年11月20日林景公司向卢琦退款5万元；2015年1月4日林景公司向卢琦退款10万元；2015年2月16日林景公司向卢琦退款39136元。2015年6月5日卢琦、张弛向原审法院起诉主张权利。
另查明，张某于2013年8月9日死亡，其父张某思于2008年去世，其第一顺序继承人为其母刘某、其妻卢琦、其子张弛。其母刘某对其在该案中的诉讼权利声明放弃。
卢琦、张弛称涉案房产未取得商品房预售许可证明，庭审中，经原审法院释明，林景公司未提交已取得商品房预售许可证的证据。
原审法院认为：虽涉案的《商品房买卖合同》由卢琦、张某、张弛与林景公司签订，但在张某已经死亡、其法定继承人刘某声明放弃其在该案中的权利的情况下，卢琦、张弛作为本案原告，主体适格。
林景公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与卢琦、张某、张弛签订商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，原审法院确认为无效合同。根据《最高人民法院》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。据此，林景公司应向卢琦、张弛支付逾期返还购房款给其造成的利息损失，其计算方式为：以1万元为基数，自2011年4月11日交付之日起至2013年10月25日退还之日止；以4万元为基数，自2011年4月21日交付之日起至2013年10月25日退还之日止；以15万元为基数，自2011年4月21日交付之日起至2013年11月1日止；以5万元为基数，自2011年4月21日交付之日起至2013年11月12日退还之日止；以10万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2013年11月12日退还之日止；以15万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2013年12月11日退还之日止；以10万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年4月11日退还之日止；以10万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年5月26日退还之日止；以5万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年7月10日退还之日止；以5万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年8月8日退还之日止；以5万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年10月17日退还之日止；以5万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2014年11月20日退还之日止；以10万元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2015年1月4日退还之日止；以39136元为基数，自2011年6月2日交付之日起至2015年2月16日退还之日止；以上均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以上损失总额以125903.92元为上限。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东林景房地产有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告卢琦、张弛购房款损失（计算方式为：以1万元为基数，自2011年4月11日起至2013年10月25日止；以4万元为基数，自2011年4月21日起至2013年10月25日止；以15万元为基数，自2011年4月21日起至2013年11月1日止；以5万元为基数，自2011年4月21日起至2013年11月12日止；以10万元为基数，自2011年6月2日起至2013年11月12日止；以15万元为基数，自2011年6月2日起至2013年12月11日止；以10万元为基数，自2011年6月2日起至2014年4月11日止；以10万元为基数，自2011年6月2日起至2014年5月26日止；以5万元为基数，自2011年6月2日起至2014年7月10日止；以5万元为基数，自2011年6月2日起至2014年8月8日止；以5万元为基数，自2011年6月2日起至2014年10月17日止；以5万元为基数，自2011年6月2日起至2014年11月20日止；以10万元为基数，自2011年6月2日起至2015年1月4日止；以39136元为基数，自2011年6月2日起至2015年2月16日止；以上均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以上损失总额以125903.92元为上限）；二、驳回原告卢琦、张弛其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2730元，减半收取人民币1365元，由被告山东林景房地产有限公司承担。
上诉人林景公司不服原审判决上诉称：一、原审人民法院认定事实严重错误。本案并非买卖合同纠纷或由买卖合同引起的纠纷，而是对买卖合同双方协议解除后，卢琦、张弛单方面认为的纠纷，并非一审人民法院认定的商品房销售合同纠纷。二、原审法院适用法律错误。《房地产管理法》第四十五条是行政管理规范，不应作为合同无效的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条亦不适用于本案。三、卢琦、张弛主体不适格，一审人民法院未落实张某第一顺位继承人情况，也未落实刘某声明放弃继承权的真实性错误。综上，请求二审法院：1.撤销原判；2.依法改判驳回卢琦、张弛的诉讼请求或发回重审；3.一审、二审案件受理费由卢琦、张弛承担。
被上诉人卢琦、张弛共同答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，林景公司在原审庭审时经人民法院释明，仍未提交取得涉案房屋商品房预售许可证的证据，在没有商品房预售许可证的情形下，原审法院认定涉案《商品房买卖合同》无效正确。在合同被确认无效的情形下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”，依据前述规定卢琦、张弛可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求林景公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现卢琦、张弛起诉要求林景公司赔偿经济损失125903.92元，符合法律规定，原审法院予以支持亦无不当。关于林景公司主张卢琦、张弛主体不适格的请求。本院认为，卢琦、张弛提交的张某生前工作单位某公司出具的证明载明：“张某系我单位职工，其父母情况：其父张某思已于2008年去世，其母刘某健在，现年86虽；其妻卢琦，一子张弛。张某无其他子女，无继子女、养子女。其第一顺位继承人为刘某，卢琦，张弛。”该证明能够证实张某的法定继承人为其母亲刘某，其妻卢琦，其子张弛。在刘某放弃继承的情形下，卢琦、张弛作为法定继承人提起诉讼属于适格主体。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2730元，由上诉人山东林景房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 刘 翔