重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1213号
上诉人（原审被告）：杨小红，女，1967年2月20日出生，汉族，重庆市合川区。
被上诉人（原审原告）：陈慧娜，女，1988年11月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原审被告：陈亚琴，女，1989年11月16日出生，汉族，住重庆市合川区。
上诉人杨小红因与被上诉人陈慧娜、原审被告陈亚琴房屋买�合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2017)渝0106民初15861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人杨小红，被上诉人陈慧娜、原审被告陈亚琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨小红上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈慧娜的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由陈慧娜负担。主要事实和理由：1、杨小红没有与陈慧娜签订《房屋买卖居间协议》，也没有授权陈亚琴与陈慧娜签订《房屋买卖居间协议》，合同无效；2、杨小红不识字，其在银行办理贷款手续的签名并未追认陈亚琴的代理行为。
被上诉人陈慧娜二审答辩：请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈亚琴陈述：同意杨小红的上诉请求，我自愿将收到的20000元定金退给陈慧娜。
陈慧娜向一审法院请求：1、判令解除原、被告2017年4月15日签订的《房屋买卖居间协议》。2、判令被告双倍返还原告交付的定金4万元，并赔偿原告按揭服务费损失6600元。
一审法院认定事实：杨小红与陈亚琴系母女关系，2012年8月14日杨小红与案外人田兴学共同购买了重庆市沙坪坝区大学城南一路611号10幢24-6房屋一套，建筑面积74.06平方,产权凳记在二人的名下。2013年8月26日经一审法院调解，该房归杨小红个人所有，杨小红支付田兴学房屋拆价款51500元，田兴学协助杨小红将房屋产权变更凳记到杨小红的名下。
2017年4月15日，原告（乙方）、杨小红（甲方，陈亚琴代表）及中介方重庆科尚置业顾问有限公司三方签订《房屋买卖居间协议》，合同约定，交易房屋为重庆市沙坪坝区大学城南一路611号10幢24-6房屋，总价款为383000元，2017年4月15日交纳定金20000元，首付款55000元于2017年6月15日前支付，其余款项在银行放贷后三个工作日支付。双方同意于2017年6月15日前签订买卖合同，甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的则应向乙方双倍返还定金，甲方应于2017年5月30日前办理完房屋的析产。合同由各方签名盖手印，杨小红未到场，杨小红方由陈亚琴代理签名盖手印，因购房按揭贷款到同时，陈亚琴向原告和中介方签定定金保管书和承诺书，认可收到定金20000元并同意原告支付的定金交中介方保管，承诺出售以上房屋经过杨小红同意，并由陈亚琴代签该房屋买卖合同。原告当日向中介方支付定金20000元。2017年5月10日，原告因购房需按揭贷款在中国建设银行重庆市三峡广场分理处进行面签时，杨小红也到该行进行了面签，在银行的空白买卖合同、卖方承诺函、首付款收条上签名。原告因按揭贷款需中介方代办，支付按揭服务费6600元。之后，杨小红拒�履行合同，没按约在2017年5月30日前将房屋变更在其个人名下，是在2017年7月6日才通过法院执行变更凳记在杨小红，对原告按揭贷款也未提供相关资料，2017年8月8日原告向杨小红、陈亚琴发律师函要求其继续履行合同。杨小红、陈亚琴收到后不予答复。现原告起诉一审法院，判如所请。审理中，原告放弃第三项请求，坚持其他诉讼请求。杨小红坚持认为《房屋买卖居间协议》未经其授权出卖，也未签字，对其不发生合同效力，不同意原告的请求；陈亚琴坚持认为《房屋买卖居间协议》未经其授权出卖，其签字无效，合同属无效合同。同意解除合同，不同意原告的请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用，第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，�经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案2017年4月15日原告、杨小红及中介方重庆科尚置业顾问有限公司三方签订《房屋买卖居间协议》，在签订时，陈亚琴作为代理人确无证据有杨小红的授权，但杨小红在2017年5月10日到中国建设银行重庆市三峡广场分理处进行面签，以其行为表示对陈亚琴代理权的承认。《房屋买卖居间协议》对杨小红具有法律效力，杨小红应承担合同的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行�定的债务的无权要求返还定金；原、被告签订的收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告签订的《房屋买卖居间协议》也约定“甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的则应向乙方双倍返还定金”杨小红未按合同履行义务，现又明确表示拒绝履行，理应承担相应的违约责任。原告要求解除双方2017年4月15日签订的《房屋买卖居间协议》一审法院予确认，要求杨小红双倍返还定金40000元，并赔偿按揭服务费损失6600元的请求,一审法院予以支持。但陈亚琴作为合法代理人不应承担违约责任。杨小红、陈亚琴的抗辨理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告陈慧娜与被告杨小红2017年4月15日签订的《房屋买卖居间协议》。二、由被告杨小红于本判决发生法律效力后立即双倍返还原告陈慧娜的定金40000元和赔偿原告陈慧娜按揭服务费损失6600元。三、驳回原告陈慧娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半交纳483元，由被告杨小红负担。”
二审中，各方当事人均未举示新证据。杨小红的书面《民事上诉状》载明：因杨小红不识字且需用钱，故在陈亚琴陪同下到银行办理抵押贷款手续，并在相关材料上签字。
另，陈亚琴二审当庭向陈慧娜通过微信转账支付20000元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据杨小红的上诉理由及上诉请求，本�二审争议焦点为：陈亚琴是否可以代理杨小红与陈慧娜签订《房屋买卖居间协议》。本院分别评判如下：
首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。杨小红可以委托其女陈亚琴出卖案涉房屋。
其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。陈亚琴虽然未取得杨小红书面委托而以杨小红的代理人身份与陈慧娜签订《房屋买卖居间协议》，但事后杨小红在陈亚琴的陪同下到银行办理面签手续，并在《卖方承诺函》、《首付款收条》等文件上签名，表明杨小红对陈亚琴代理行为予以追认。虽然杨小红辩称其不识字，以为签名是办理抵押借款，但杨�红并未充分证明其不识字，且陪同其办理面签手续的是其女即代理人陈亚琴，陈亚琴理应为其解释。
再次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。案涉房屋权属虽然登记在杨小红名下，但其代理人陈亚琴亦是其女儿，且杨小红在《卖方承诺函》、《首付款收条》等文件上签名，陈慧娜有理由相信陈亚琴可以代理杨小红签订《房屋买卖居间协议》。
综上所述，杨小红的上诉理由，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，结论并无不当。因二审发生了陈亚琴代理杨小红向陈慧娜退还定金20000元的新事实，该新事实导致一审判决应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，�决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初15861号民事判决第二项、第三项；
二、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初15861号民事判决第一项；
三、杨小红于本判决发生法律效力后立即返还陈慧娜定金20000元并赔偿陈慧娜按揭服务费损失6600元；
四、驳回陈慧娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费483元，由杨小红负担；二审案件受理费966元，由杨小红负担。
本判决为终审判决。
审判长 方剑磊
审判员 刘家秀
审判员 康 炜
二〇一八年三月十三日
书记员 杨 柳