湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民一初字第1167号
原告欧阳美剑，男，1957年4月6日出生，汉族，住湖南省郴州市。
原告廖四军，男，1970年4月15日出生，汉族，住湖南省郴州市。
原告欧阳邦显，男，1975年4月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。
三原告委托代理人黄常赋，湖南大问律师事务所律师。
被告刘俊理，男，1952年2月22日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被告李德娥，女，1953年1月27日出生，汉族，住址同上，系刘俊理妻子。
两被告委托代理人黄志强，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显与被告刘俊理、李德娥房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年10月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告欧阳邦显及三原告委托代理人黄常赋、被告委托代理人黄志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显诉讼请求：一、判令两被告退还原告购房款2000000元。二、判令两被告在还清原告购房款前，按月支付原告房屋租金80000元（2014年5月22日—2015年10月20日17个月=1360000元）；三、全部诉讼费用由被告承担。
被告刘俊理、李德娥答辩称，1.原告欧阳邦显不具有诉讼主体资格；2.原告请求答辩人退还房款数额错误；3.原、被告签订的《房屋买卖合同》因房屋已转让给第三人而解除，双方应返还各自财产并按法律规定赔偿损失，请求法庭依法公正、公平处理。
查明的事实
根据当事人双方诉辩主张和举证质证情况，对本案事实无争议本院确认如下：
1、2013年4月22日，被告刘俊理、李德娥与原告欧阳美剑、廖四军签订一份《房屋买卖合同》。合同约定将郴州市体育路（好美居）4号、5号、9号、10号门面，上至二、三楼住房，下至地基、地下仓库整体使用权作价2000000元，一次性转让给原告；合同还约定，被告有10个月考虑期，期间每月支付原告租金80000元（从2013年4月至2014年2月）；2014年2月23日，被告无条件协助原告办理过户更名手续并承担费用。同日，原告欧阳邦显按照合同约定通过银行转账支付了购房款1920000元，被告向原告欧阳美剑、廖四军出具了收条。2013年4月22日至2014年9月，被告按月支付原告租金80000元，共计1040000元；于2015年2月支付给原告100000元；于2015年5月、7月、8月、9月四个月支付给原告租金320000元，上述款项共计1460000元。之后，被告没有向原告支付任何款项。原告认为被告既不交付房屋，又不退还购房款，故提出前述诉讼主张。
2、被告刘俊理、李德娥自2013年1月起至2014年5月期间，将本案涉案房屋全部卖给他人并办理了过户手续。其中出售与原告的房屋之一（3010号）卖给了崔某，并于2014年1月26日办理了过户手续。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人争议焦点概括为以下3个方面：1、原告购房款数额的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任：（一）故意隐瞒没有商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案被告将已出售给第三人房屋，又与原告签订《房屋买卖合同》，被告的行为属于“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”据此，原告的购房款应当返还，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。庭审中查明原告的购房款为1920000元，原告主张的2000000元，未提交证据证明，本院不予认可。2、关于原告欧阳邦显主体是否适格的问题。庭审中已查明欧阳邦显虽然没有在合同上署名，但原告欧阳美剑、廖四军与欧阳邦显属合伙人，且本案购房款1920000元系欧阳邦显按照合同约定通过银行转账支付的。因此，可以认定欧阳邦显系本案原告适格的主体。被告提出的“原告欧阳邦显不具有诉讼主体资格”的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。3、关于原告要求按月支付原告房屋租金1360000元（按每月80000元，自2014年5月22日—2015年10月20日止，共17个月）的诉讼请求是否应当支持。根据“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任”的规定，原告可以请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任。但本案原告并未主张，只主张返还已付购房款和租金损失。根据查明的事实，自订立合同当月2013年4月起至原告起诉的2015年10月，共30个月，按每月80000元支付租金，被告需支付2400000元，显然，已超过已付购房款一倍，是不符合法律规定的，本院不予支持。但可以在已付购房款1920000元内，考虑赔偿的租金损失数额。即被告已支付1460000元，从1920000元中扣除已付的1460000元，被告还需支付460000元，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显与被告刘俊理、李德娥于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告刘俊理、李德娥于本判决生效后五日内向原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显返还购房款1920000元；
三、被告刘俊理、李德娥于本判决生效后五日内向原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显支付应承担租金损失费1920000元（自2013年4月起至2015年10月止）已支付1460000元，还需支付460000元；
四、驳回原告欧阳美剑、廖四军、欧阳邦显其他诉讼请求。
如果被告刘俊理、李德娥未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33680元，诉讼保全费2770元，合计36450元，由被告刘俊理、李德娥全部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹建强
人民陪审员 邓 芳
人民陪审员 赵会敏
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任：
（一）故意隐瞒没有商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。