湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第01970号原告罗新灿，女，1976年3月29日出生，汉族。委托代理人罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。被告湖南力拓房地产开发有限公司,住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。法定代表人苏科。原告罗新灿诉被告湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法适用普通程序由审判员陈新政、人民陪审员肖平及�民陪审员陈敏组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告罗新灿及其委托代理人罗再源到庭参加了诉讼，被告力拓公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告罗新灿诉称，原被告于2012年11月28日签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：201203881076）。合同约定原告一次性付款购买被告作为商业用途开发的涵相大厦（涵湘楼）1层1076号房（位于长沙市天心区解放路与太平街交汇处，建筑面积为11.64平方米，总购房款为1301032元整。同时根据合同第十条和第十八条的约定，被告保证其所销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，最迟于2013年5月1日交付房屋。同时注明了办妥该幢商品房的初始登记和办妥原告购买房屋的产权证书的时间，以及被告未办妥上述手续的违约责任为：合同规定期限的�二天起至实际办理登记之日止，向原告按日支付已付购房款万分之零点壹的违约金。同时根据补充协议第三条规定被告代收原告应缴的税费和房屋维修基金。合同签订后，原告依约完全履行了自己应尽的义务，被告虽履行了交房义务，但迟迟未履行办妥该幢商品房的初始登记和办妥原告所购房屋产权证的义务。虽经原告多次交涉，但被告在挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后，拒不履行其应尽的义务。因被告挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后产生了巨大的经济利益，且违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低使被告有了不履行办妥产权证义务的动机，因此，根据诚实信用和公平合理原则，原告要求更改合同第十八条中内容。由原来的：“2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出�人按日向买受人支付已付购房款万分之零点壹的违约金，但最多不超过已付房价款的1%”更改为：“2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至2015年5月10日止出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点壹的违约金，从2015年5月11日起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之伍的违约金”。为维护原告的合法权益，向法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令被告立即办理好原告买受房屋的产权证书并支付违约金2680.13元（计算到2015年5月10日），同时按更改合同后的约定继续支付违约金至实际办理产权证之日止；2、判令被告更改合同第十八条内容，即被告未办妥产权证的违约责任为：“2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至2015年5月10日止出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点壹的违约金，从2015年5月11�起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之伍的违约金”；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用以及实际发生的公告费用。被告力拓公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。罗新灿为支持其诉讼主张，提交了以下证据：证据一、原告身份信息复印件，拟证明原告的身份；证据二、被告工商资料复印件，拟证明被告的身份；证据三、商品房买卖合同等资料的复印件，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对房屋产权证办理及违约责任进行了约定；证据四、原告购房款发票及缴纳税款与房屋维修基金的收据复印件，拟证明原告已履行合同义务；证据五、承诺函，拟证明包括被告在内的几个公司等对包括原告在内的长沙女人世界全体业主保证在2015年7�30日前办妥房屋产权证，但没有按承诺函履行的事实。被告力拓公司未到庭，未对原告提交的上述证据提出质证意见。经与原件核对无误，本院对罗新灿提交的证据1-5真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以认可。根据以上举证、认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：原、被告双方于2012年11月28日签订《长沙市商品房买卖合同》1份（合同编号：201203881076），约定罗新灿以总价款人民币1301032元的价格购买力拓公司开发的位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处的涵相大厦(涵湘楼)中的第1层1076号房；付款方式为在本合同签订日一次性付清全部购房款；力拓公司应当在2013年5月1日前将经验收合格、符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人；力拓公司保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因力拓公司原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由力拓公司承担全部责任；力拓公司应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥罗新灿的房屋所有权证。如因力拓公司的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续的，买受人罗新灿不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，力拓公司按日向买受人罗新灿支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%。该合同并对其他相关事项进行了约定。上述合同签订当日，罗新灿按约将全部购房款1301032元及契税、维修基金、印花税、预告登记费、产权登记费、工本费共计55409元给付力拓公司。因力拓公司未�约办理上述商品房的登记及办证手续，罗新灿多次催促未果，遂酿成纠纷。2015年5月20日,湖南新猎鹰集团有限公司、湖南力拓房地产开发有限公司、湖南新猎鹰科教有限公司、长沙猎鹰驾驶培训有限公司、女人世界购物中心管理有限公司、张剑波、张江波、吴松等向长沙女人世界全体业主[“女人世界”为涵相大厦(涵湘楼)的推广名]发出承诺函，保证在2015年7月30日前办妥房屋产权证，并保证业主拥有完整的房屋产权，不存在任何法律瑕疵等。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。罗新灿按约履行了支付购房款及相关税费的合同义务。依双方关于被告力拓公司应当在2013年5月1日前将符合标准和合同约定的商品房交付买受人，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证的约定，及被告在上述承诺函中作出的保证在2015年7月30日前办妥房屋产权证的承诺，被告应在2014年10月17日前办妥该幢商品房的初始登记，在2015年7月7日前办妥原告的房屋所有权证。力拓公司未能按照合同约定和作出的承诺办理好房屋所有权证是实，其行为已构成违约，应承担为罗新灿办理好长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦(涵湘楼)第1层1076号房屋的所有权证，并偿付违约金的民事责任。关于原告以违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低为由，要求根据诚实信用和公平合理原则，变更原告间上述合同第十八条中约定的关于出卖人未能依约办理商品房登记及办证手续的违约责任之条款内容的上述诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致�可以变更合同”的规定，变更合同应以当事人协商一致为前提；该合同第十八条对出卖人的相关违约责任的约定与对买受人的相关违约责任的约定相同、对等；原告未举证证明签订上述合同违反了自愿、公平及诚实信用原则或违反了法律其他规定，原告也未举证证明约定的违约金低于造成的损失；格式合同的形式并不违法，且合同所附《特别提示》中已载明“签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。签订合同时，买卖双方应当先在《长沙市商品房销售系统》中进行网上签约并打印出纸质的买卖合同文本，确认无误后再签字盖章”，故原告此诉讼请求无事实基础和法律依据，本院不予支持。依上述合同关于未能在规定期限内为买受人办理上述手续，罗新灿不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，力拓公司按日向买受人罗新灿支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%的约定，力拓公司应自2015年7月7日起按每日罗新灿已付购房款万分之零点一的标准，但以总额不超过已付购房款的1%为限，向罗新灿支付违约金至上述房屋所有权证登记手续实际办理完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，办理好长沙市天心区解放�路与太平街交汇处涵相大厦(涵湘楼)第1层1076号房屋所有权证至原告罗新灿名下的相关手续；二、由被告湖南力拓房地产开发有限公司偿付原告罗新灿从2015年7月7日起至上述房屋所有权证登记手续实际办理完毕之日止的违约金（按每日原告罗新灿已付购房款万分之零点一的标准照实计付，但以总额不超过原告罗新灿已付购房款的1%为限）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗新灿的其他诉讼请求。本案受理费50元，以及公告费260元，由被告湖南力拓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈新政人民陪审员  陈 敏人民陪审员  肖 平二〇一五年十一月十六日代理书记员  彭春芝