中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初2175号
原告：苏州市时尚莱迪商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区碧凤坊41号。
法定代表人：管伟民，执行董事。
委托诉讼代理人：瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周玮，江苏盛乾律师事务所律师。
被告：谷艳华（原姑苏区斗鱼食府餐饮店经营者），女，1982年3月14日出生，汉族，住河南省周口市。
被告CHRISWANG（中文名王普旭），男，1967年2月20日出生，加拿大国籍，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：屈昆鹏，江苏诚品律师事务所律师。
原告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）与被告谷艳华、王普旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告时尚莱迪公司的委托诉讼代理人瞿睿、周玮和被告王普旭及其委托诉讼代理人屈昆鹏到庭参加诉讼，被告谷艳华经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告时尚莱迪公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付租金32.3万元（暂计至2016年3月10日），并按每月5.15万元的标准继续计算至退租搬离为止；2.判令两被告支付滞纳金95150元（暂计至2016年3月10日），并以每日千分之二计算至付清之日止；3.判令两被告支付水电费10151元。审理过程中，原告时尚莱迪公司将诉讼请求1、2项明确为：1.判令两被告支付租金348750元（计算至2016年3月25日）；2.判令两被告支付滞纳金284224元（暂计算至2016年12月6日，自2016年12月7日起至交清全部租金之日止，以348750元为本金，按每日千分之二计算）。事实和理由：2014年11月6日，被告王普旭与原告签署《时尚莱迪购物广场租赁合同书》，承租位于苏州市××前街××时尚××广场××楼267平方米的物业用于开设斗鱼烤鱼餐饮店。合同约定第一年租金60万元，第二年61.8万元，自2015年2月1日开始收取，押二付三，逾期则原告可以按照每日千分之二收取滞纳金。合同签订后，被告谷艳华于承租地设立斗鱼烤鱼餐饮店。2015年6月1日，原告与王普旭签订《附件协议》，约定双方租期自2015年3月11日起至2020年3月24日止，租金自2015年3月11日起算。根据合同计至2016年3月10日，两被告应付租金60万元，但其至今仅支付27.7万元，尚欠租金32.3万元。现被告已在2016年3月25日将房屋交还给原告。履约保证金10万元已经作为违约金没收。
被告王普旭辩称，1.本案诉争租赁合同权利已转移给斗鱼烤鱼餐饮店，与被告王普旭无涉。被告王普旭系“斗鱼”品牌的运营方，拥有斗鱼餐饮的烹饪技术，授权第三方使用。租赁房屋实际由被告谷艳华设立的斗鱼烤鱼餐饮店使用，被告王普旭在签订合同时已经向原告明示该租赁合同将由斗鱼烤鱼的经营户履行，应驳回原告对被告王普旭的诉请。2.原告交付的房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，承租人有权拒付房租。3.原告交付的租赁房屋所在的时尚莱迪购物广场未通过消防安全检查，承租人租赁房屋不能投入使用和运营。时尚莱迪广场投入使用后，一直未通过公安机关的消防安全检查，公安机关曾于2015年8、9月份就此召集时尚莱迪广场的承租人开会要求停业，原告于2016年1月22日才获得消防部门颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，此前交付的房屋不符合使用条件，承租人有权拒付房租。4.原告于2016年2月20日单方对租赁房屋停水停电，导致租赁合同无法继续履行，并于2016年3月23日单方收回租赁房屋。5.原告主张的租金、滞纳金和水电费均无事实和法律依据。本案诉争租赁合同系无效合同，若原告主张房屋占用使用费，计算期间应为2016年1月22日起至2016年2月20日止，扣减承租人已付保证金10万元和租金27.7万元后，原告应返还多余租金，并赔偿其违约造成承租人的其他损失。原告主张租金滞纳金没有合同和法律依据，且标准过高。承租人已经结清全部水电费，不存在拖欠。
被告谷艳华未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：
1.苏州市碧凤坊一弄35、37、39、41、43、45号房屋系四层非居住用房，总面积9667.03平方米，所有权人为苏州市××区集体（国有）资产经营公司，由原告时尚莱迪公司承租后用作“时尚莱迪购物广场”的经营场所。2015年6月，原告时尚莱迪公司就商业广场内装修工程申报消防验收，苏州市公安消防局于2015年7月7日作出苏公消验字[2015]第0586号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收不合格。之后，经整改，该工程于2016年1月17日通过消防验收合格，并于2016年1月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2.2014年11月3日，被告王普旭与原告时尚莱迪公司就4楼铺位的租赁事宜达成意向，被告王普旭向原告时尚莱迪公司支付定金10万元（后转为履约保证金）。2014年11月6日，被告王普旭以“斗鱼烤鱼”的名义（乙方）与原告时尚莱迪公司（甲方）签署《租赁合同书》，约定甲方将碧凤坊41号时尚莱迪购物广场4楼指定铺位（店面宽约33米，径深8.2米，面积约267平方米）出租给乙方用于“斗鱼烤鱼”的经营，租赁期限自2014年11月3日起至2020年1月31日止，其中2014年11月3日至2015年1月31日期间为装修免租期。合同第五条“费用范围”中约定，费用问题以合同第十二条为准，该条款中有“乙方应于本合同签署时缴清本合同书项下的第一年全部租金、履约保证金、物业管理费。若乙方逾期支付，则甲方有权向乙方按所欠缴费用的千分之二按日计算收取滞纳金并有权在不通知乙方的情形下解除本合同书，将该铺位另行出租”的约定。合同第七条“乙方权责”中约定乙方若擅自歇业，甲方视为乙方自动放弃铺位使用权，甲方有权收回铺位，剩余租金和履约保证金均不予退还。合同第九条“履约担保”中约定，履约保证金是乙方全面履行本合同及对其合同期内经营合法性的担保，用以保证乙方对完全适当履行本合同书、执行市场管理规定及甲方对乙方经营风险的先行赔付；甲方有权从中抵扣乙方欠付的费用；乙方未能全面履行本合同的，履约保证金即为违约赔偿金；承租期限内，由于乙方违约或乙方原因提前终止合同的，甲方无须退还乙方履约保证金。合同第十二条“其他约定”中以手写方式对租金和其他费用的支付作了约定，主要内容为：履约保证金10万元；第一年租金60万元，第二、三年每年61.8万元，第四、五年每年63万元，房租包含物业费、广告费和管理费；房租押二付三，每次提前半个月支付；甲方向乙方供水供电，乙方按表计量支付水电费用。2014年11月17日，被告王普旭向原告时尚莱迪公司支付前三个月租金15万元。上述合同签订后，原告时尚莱迪公司于2015年1月向承租方交付了租赁房屋，被告谷艳华即以租赁房屋作为经营地址开设了姑苏区斗鱼食府餐饮店（以下简称斗鱼食府），在房屋装修完成后，开展“斗鱼烤鱼”品牌的餐饮经营。2015年6月1日，原告时尚莱迪公司与被告王普旭签订《附件协议》，约定将上述合同租赁期限调整为2015年3月11日起至2020年3月24日止，自2015年3月11日起计租；同时约定“甲方贴付23000元以租金抵付作为乙方开业时燃气延后、公关费及乙方开业前一系列各种原因的影响。前提是乙方提供相应的赠券给甲方作为促销推广。”2015年6月15日，被告谷艳华向原告时尚莱迪公司转账支付租金27000元，后又于2015年7月14日和9月28日各支付租金5万元，付清了截至2016年1月20日的水电费用。之后，被告谷艳华或王普旭均未再向原告时尚莱迪公司支付过租金。
3.2016年1月，原告时尚莱迪公司曾发函向斗鱼食府催交租金，1月29日，斗鱼食府复函称“经营环境由于贵公司的不作为继续恶化，对于你们这种态度，我们还会继续持观望态度”。2月21日，斗鱼食府向原告时尚莱迪公司发函，对对方停水停电的行为提出异议，并表示将追索损失。2月22日，原告时尚莱迪公司向被告王普旭发出告知函，要求其尽快结清房租。2月23日，斗鱼食府对外表示关闭门店，停止营业。2月24日，斗鱼食府员工在搬走店内物品时向原告时尚莱迪公司出示申请，表示“因我店租金未缴清暂停营业，厨房现有调料、食材需要拉走处理，以免过期”。2016年3月23日，斗鱼食府授权员工至租赁房屋内处理遗留物品的交接事宜。2016年3月25日，斗鱼食府出具交接单，确认租赁房屋内的物品已经全部搬离完毕。之后，原告时尚莱迪公司将房屋收回，现已另租他人。斗鱼食府于2016年4月8日办理了工商注销登记。
综合原、被告的诉辩意见及其提供的相应证据，本院就双方当事人存在的争议问题确定如下：
1.关于租赁合同是否有效的问题。本案原告时尚莱迪公司与被告王普旭签订的关于碧凤坊41号时尚莱迪购物广场4楼指定铺位《租赁合同书》系双方的真实意思表示，租赁标的房屋在房屋所有权证所示的房屋范围之内，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，合法有效。被告王普旭称租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，与权属证书所证明的事实不符，其以此为由主张租赁合同无效的观点，本院不予采纳。租赁房屋所在商业广场在租赁合同签订时，其装修工程确实尚未取得消防验收合格，但不影响租赁合同效力的认定。
2.关于租赁合同的履行主体问题。原告时尚莱迪公司从所有权人处承租房屋后分别出租，作为出租人签署《租赁合同书》，履行出租人的合同义务。被告王普旭以“斗鱼烤鱼”名义作为承租人签约并支付定金和首期租金，合同中并未明确由其他主体履行合同，其也未提交相应受托材料，故其系租赁合同中明确的承租人，应当履行承租人的合同义务，其与“斗鱼烤鱼”经营者之间的权利义务，应自行结算。被告谷艳华虽未在租赁合同上签名，但其所开设的斗鱼食府系租赁房屋的实际使用人，其在租赁合同履行过程中支付了部分租金，且行使承租人的权利与出租方进行交涉，应当与被告王普旭共同承担租赁合同中承租人的义务；现斗鱼食府虽已歇业注销，不影响其经营者被告谷艳华应当承担的义务。
3.关于租赁合同的解除问题。从庭审中双方提供的证据来看，租赁标的房屋所在商业广场装修工程消防验收不合格尚未给被告方使用租赁房屋进行经营造成障碍，在双方租赁合同履行过程中，被告方也未曾以此为由向原告时尚莱迪公司提出过解除合同，而是在消防验收合格的2016年2月方提出停止经营的要求，应当认定双方的合同解除与消防验收问题无关。从双方合同履行的情况来看，被告方在经营过程中长期拖欠租金，斗鱼食府于2月24日出示的申请中也明确表示“因我店租金未缴清暂停营业”，应当认定双方之间的租赁合同解除系因承租方欠付租金的违约行为而导致。斗鱼食府于2月23日对外公示关闭门店，根据合同第七条约定，视为其放弃租赁铺位的使用权，即解除租赁合同的意思表示，本院确定双方合同于该日期解除。
4.关于租金和水电费的结算问题。被告方在租赁期内合计支付租金27.7万元，根据《租赁合同书》约定的租金支付标准和《附件协议》中确定的租金起算日期及补贴2.3万元租金的情况，应当认定被告方虽未完全按照合同约定的期限支付，但从金额上看已经付清了自2015年3月11日起至2015年9月10日止的租金。虽《附件协议》中提到抵扣租金2.3万元以乙方提供促销赠券为前提，但该笔租金贴付系甲方对给乙方经营造成影响的补偿，协议中也未明确赠券何时提供、提供多少等问题，从协议签订后被告方支付租金的金额来看，也已明确扣除了2.3万元，应当认定双方对2.3万元的扣除已经达成合意，原告时尚莱迪公司以未提供赠券为由拒绝扣除2.3万元的主张，本院不予支持。按合同约定的租金标准计算，自2015年9月11日起至2016年2月23日止（5个月零13天），被告方应支付的租金金额为271667元。合同解除后，被告方未及时腾清房屋，而是继续占用至双方交接房屋的2016年3月25日，该期间，被告方应当承担房屋使用费。虽从被告方提供的证据来看，原告时尚莱迪公司可能在此期间停止了水电供应导致房屋无法正常经营使用，但应系承租方拖欠租金导致，且被告方应在合同解除后尽快搬离，故本院确定此期间的房屋使用费仍按合同解除前的租金标准计算，自2016年2月24日起至3月25日止（1个月零2天），被告方还应承担房屋使用费53333元。以上两项相加，被告方还应向原告时尚莱迪公司支付的截至2016年3月25日的租金和房屋使用费金额为32.5万元。被告方作为承租人还有义务根据合同约定结清截至房屋交还前的水电费用，其提供的证据可以证明其已经结清截至2016年1月20日之前的相关费用，之后至2016年3月25日，原告时尚莱迪公司虽主张其尚欠10151元，但未提供任何计量数据等证据证明，依据不足，本院不予支持。
5.关于违约责任问题。双方合同第九条明确约定，承租方未全面履行合同，或因其原因提前终止合同的，出租方无须退还履约保证金。该约定可以理解为如承租方存在违约，导致合同解除，应当承担相当于履行保证金金额的违约金，从违约金的金额来看，相当于2个月租金。就此，本院审查后认为，被告方自2015年9月起就长期拖欠租金，经催交后仍拒绝支付，最终导致合同解除，应当依约承担违约责任，上述关于履行保证金的约定合法有效，金额也在合理范围，应当遵照执行。原告时尚莱迪公司无需再向被告王普旭返还履约保证金10万元，被告方认为应以该项保证金抵扣租金的观点，本院不予采纳。至于原告时尚莱迪公司另行主张的逾期支付租金的滞纳金，其性质为违约金，系根据合同第五条提出，本院审查认为双方关于租金支付的条款以第十二条为准，第五条中约定的租金支付期限等和第十二条存在较大差异，其中关于滞纳金的约定也不能直接适用于被告方的逾期情形。故关于原告时尚莱迪公司提出的滞纳金请求，本院不予支持。
本院认为，原告时尚莱迪公司与被告王普旭签订的关于碧凤坊41号时尚莱迪购物广场4楼指定铺位《租赁合同书》合法有效，现已因承租方不能按期支付租金而解除。被告谷艳华、王普旭还应当向原告时尚莱迪公司支付租金、房屋使用费32.5万元，原告时尚莱迪公司已收取的履约保证金10万元不再返还。原告时尚莱迪公司超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王普旭、谷艳华于本判决生效后十日内一次性向原告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司支付租金、房屋使用费32.5万元；
二、驳回原告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10231元，公告费600元，合计10831元，由原告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司负担5061元，被告谷艳华、王普旭负担5770元；被告谷艳华、王普旭负担部分于本判决生效后十日内向原告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 杨 钧
人民陪审员 钱雅平
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 邓 琴