山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0282民初14470号
原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，统一社会信用代码：91370200863581525Q。
负责人：郝子健，行长。
委托诉讼代理人：王力，北京大成（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩超，男，1989年3月9日出生，住即墨市，系原告公司员工。
被告：由珍妮，女，1979年11月17日出生，汉族，住山东省即墨市。
被告：范永林，男，1982年4月10日出生，汉族，住山东省即墨市。
被告：青岛丞才房地产有限公司，住所地山东省青岛市即墨市即发龙山路63号，统一社会信用代码：91370282693767342F。
法定代表人：焦熙晗，男，1983年11月17日出生，汉族，住山东省章丘市，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛市分行）诉被告由珍妮、范永林、青岛丞才房地产有限公司（下简称丞才房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王力、韩超，被告丞才房地产公司到庭参加诉讼。被告由珍妮、范永林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行青岛市分行向本院提出诉讼请求：1、二被告由珍妮、范永林共同偿还原告贷款本金人民币76165.42元，利息及罚息、复利1416.06元，共计77581.48元（计算至2016年11月2日），并承担自2016年11月3日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的利息及罚息、复利；庭审中，原告主张称，截至2017年5月21日，被告尚欠借款本金人民币76165.42元，应付利息2857.40元，罚息为884.23元；2、被告丞才房地产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3、原告对被告由珍妮名下的位于即墨市蓝村镇蓝王路398号11号楼1单元102户房屋的变价款就上述债务享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等由被告承担。
事实和理由：2013年11月4日，原告与被告由珍妮签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告由珍妮向原告借款人民币13万元，借款期限自2013年10月30日起至2018年10月30日止。第二被告范永林作为被告由珍妮的配偶，向原告出具了共同还款声明，承诺向原告贷款13万元系其共同对外债务，愿意承担偿还贷款本息的责任。同时，被告由珍妮以其名下的位于即墨市蓝村镇蓝王路398号11号楼1单元102户房屋提供抵押担保并办理了预抵押登记手续。被告丞才房地产公司系涉案抵押房产的开发商，其与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定对前述借款合同提供连带责任保证，保证期间自签订合同之日起至抵押房产取得房地产权证满5年止。合同签订后，原告依约向被告由珍妮发放贷款，履行了合同全部义务，但被告未按约如期还款，构成违约，原告为维护合法权益，特具状诉至法院。
被告由珍妮、范永林未到庭，无答辩。
被告丞才房地产公司辩称，根据保证合同的约定，我公司认为在办理完产权证并交予原告后，即不再承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，原告为证明其主张提交以下证据：
证据一：中国建设银行个人住房借款申请、贷款人身份资料及贷款调查申报审批表。证明：被告由珍妮自愿向原告申请个人住房借款，被告范永林作为被告由珍妮的配偶，出具同意抵押声明和共同还款声明。
证据二：《个人住房（商业用房）借款合同》。证明：1、原告与第一被告由珍妮签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第一被告向原告借款13万元，用于购买即墨市蓝村镇蓝王路398号11号楼1单元102户房屋，借款期限自2013年10月30日起至2018年10月30日止；第一被告由珍妮将购买的上述房屋为原告设定抵押；2、还款方式为委托扣款方式，采用等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在每月的对应日，贷款利率采用浮动利率；3、借款合同第十六条第一款第一项和第十七条约定，如第一被告未按合同约定偿还贷款本息，原告有权宣布借款到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
证据三:个人贷款支付凭证。证明原告于2014年3月11日如约向第一被告发放了贷款人民币13万元，执行利率为年利率6.4%，还款日为每月的11日。
证据四：个人贷款对账单及被告贷款账户基本信息。证明：1、第一被告自2016年7月起未正常偿还贷款；2、截止2017年5月21日第一被告未还贷款本金为76165.42元，应付利息2857.40元，罚息884.23元，逾期累计27910.61元。
证据五：房屋登记信息。证明：2013年11月25日，原告与第一被告由珍妮办理了预购经济适用房抵押预告，并2016年6月7日办理了房地产权登记和抵押登记。
证据六：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。证明：第三被告丞才房地产公司与原告签订保证合同，约定第三被告为第一被告在原告的借款提供连带责任保证。
被告丞才房地产公司对原告提交的上述证据的真实性无异议，但称其未参与被告由珍妮的借款过程。
被告由珍妮和范永林未到庭，无质证意见及证据提交。
被告丞才房地产公司无证据提交。
本院经审理对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：
2012年，被告丞才房地产公司与原告建设银行青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：1、为保障原告债权的实现，被告丞才房地产公司愿意为原告建设银行青岛市分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；2、合同所称“债务人”是指因购置座落于即墨市蓝村镇蓝王路398号《蓝村镇农民经济适用房》项目所属之住宅房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；3、最高额保证所担保的债权是指2012年12月7日至2015年12月7日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、乙方为实现债权与担保而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、律师费等）；4、本合同所称“主合同”是指在本合同约定的上述期限内，原告与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件5、保证责任为连带责任保证；6、保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，抵押物为经济适用房或限价商品房的，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至取得房地产权证满5年；7、主合同项下债务到期或原告根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其他约定，被告丞才房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。
2013年9月30日，被告由珍妮向原告建设银行青岛市分行申请贷款购房，被告范永林作为被告由珍妮的配偶，在申请中配偶一栏、同意抵押声明和共同还款声明中签字捺印。2013年11月4日，原告与被告由珍妮签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定了以下内容：1、借款人由珍妮向原告借款13万元，贷款期限为60个月，自2013年10月30日至2018年10月30日止，借款用途为购买位于即墨市蓝村镇蓝王路398号《蓝村镇农民经济适用房》11号楼1单元1层102户房屋，售房人为被告丞才房地产公司；2、借款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，借款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；3、还款日为借款期限起始日在每月的对日，方式为委托扣款方式，采用等额本息还款方法；4、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；5、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的结息方式计收罚息和复利；6、借款人逾期的，即未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；7、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），由借款人承担。
被告由珍妮以其名下的位于即墨市蓝村镇蓝王路398号《蓝村镇农民经济适用房》11号楼1单元1层102户房屋为该笔借款提供抵押担保，2013年11月25日办理了预购经济适用房抵押预告登记，后又于2016年6月7日办理了房地产权登记和抵押登记。
2014年3月11日，原告建设银行青岛市分行向被告由珍妮发放了贷款13万元，收款人为被告丞才房地产公司，账号为37×××17，贷款执行利率为年利率6.4%。被告由珍妮自2014年4月起，按照合同约定偿还借款本息。自2016年7月起，被告由珍妮未按合同约定还款。截止2017年5月21日，被告由珍妮尚欠借款本金为人民币76165.42元，应付利息2857.40元及罚息884.23元，逾期累计为27910.61元。
本院认为，原告建设银行青岛市分行与被告丞才房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与被告由珍妮签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系原、被告的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。2014年3月11日，原告按照合同约定将借款汇至被告丞才房地产公司的账户，依约发放贷款。被告由珍妮从2016年7月开始，未能按合同约定履行偿还借款本息的责任，已构成违约，应承担违约责任。原告建设银行青岛市分行要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，符合借款合同的约定，本院依法予以支持。借款发生时，被告范永林与由珍妮系夫妻关系，借款发生在两被告婚姻关系存续期间，且被告范永林作为合同约定的共同还款人，亦应对上述借款本息承担共同还款责任。故原告建设银行青岛市分行要求被告由珍妮、范永林偿还贷款本金、利息、罚息、复利及相关费用，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告与被告由珍妮约定，以其购买的上述即墨市蓝村镇蓝王路398号《蓝村镇农民经济适用房》11号楼1单元1层102户房屋为该笔借款提供抵押担保，并已办理抵押登记，合法有效，原告要求对于该抵押财产在抵押担保范围内的变现价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告丞才房地产公司辩称其按照保证合同约定不应再承担保证责任，且未参与被告由珍妮的借款。本院认为，被告由珍妮的借款原告已按照合同约定支付至被告丞才房地产公司名下的建行账户，且被告由珍妮的借款发生在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的债权确定期间，被告由珍妮购买的上述房屋取得房地产权证也未满5年，属于责任保证期间。被告由珍妮未按合同约定偿还借款，构成违约，被告丞才房地产公司作为连带责任保证人，在保证期间内，应当按照保证合同的约定，对上述借款本息及相关费用承担连带清偿责任。综上，对被告丞才房地产公司的辩称，本院不予采纳。被告丞才房地产公司承担保证责任后有权向被告由珍妮、范永林追偿。原告主张的律师代理费并未实际发生，本院不予支持。被告由珍妮、范永林经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃庭审质证及答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、被告由珍妮、范永林于本判决生效后十日内共同偿还偿付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金人民币76165.42元，应付利息2857.40元及罚息884.23元（截至2017年5月21日），并承担自2017年5月22日至实际付清之日止按照借款合同约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告青岛丞才房地产开发有限公司对以上应付款承担连带清偿责任，被告青岛丞才房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告由珍妮、范永林追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行就上述第一项给付款项对被告由珍妮名下的位于即墨市蓝村镇蓝王路398号《蓝村镇农民经济适用房》11号楼1单元1层102户房屋的变现价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
案件受理费1740元，公告费600元，合计2340元，由被告由珍妮、范永林、青岛丞才房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王丽芳
人民陪审员 陈正堂
人民陪审员 王秋红
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 史冰芳
（法律条款见附页）
附页：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物”。
《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。