广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第2201号
原告:广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。
法定代表人：鲍文格，董事长。
委托代理人：佘泽伟、张昕，均为原告职员，联系地址同原告。
被告:陈玉平，住广东省湛江市麻章区。
委托代理人:江志雁、高俊，分别为广东润科律师事务所律师和实习律师。
原告广州珠江侨都房地产有限公司诉被告陈玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佘泽伟、被告陈玉平及其委托代理人江志雁、高俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2013年7月20日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告租用艺洲路823-865号208号（自编号：悦涛轩CDE座二层24号铺）的商铺，该商铺的建筑面积为652.1856平方米；租期为5年，月租金41740元，每年递增5%，被告应于每月5日前缴纳本月租金；被告如不按时缴纳，每延迟一日按所欠缴金额的1%支付违约金。合同签订后，原告依合同约定将商铺交付被告使用，并履行了合约定的其他义务，被告自2014年年初开始存在拖欠租金的情况，经多次催收无果，原告根据合同约定于2015年8月10日向被告发出《解除租赁合同通知书》，与被告解除租赁合同，截止合同解除之日止被告仍欠原告租金361184元。故起诉请求判令：1.解除原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》；2.被告赔偿原告办理注销《广州市房屋租赁合同》登记备案手续，在合同解除之日起五日内清场完毕并办理退租手续；3.被告向原告支付从2014年11月起至2015年7月止的租金361184元（月租金44244元，被告已支付2014年11月租金37012元）及逾期付款违约金（从2014年11月6日起计至被告缴清所有款项之日止，每日按欠缴金额的1%计）；4.被告承担本案的全部诉讼费。
被告辩称：不同意原告的部分诉讼请求，首先被告认为合同已经解除，理由：1.在2015年7月21日，原告强行将涉案的商铺加锁，从当天开始，被告就没有再使用涉案商铺，即从2015年7月21日开始被告就已经与原告解除了合同，不存在任何的租金；2.关于违约金的计算，被告认为过高，明显超出了合理的范围，不应得到支持；3.被告确认实际拖欠原告的租金是361184元；原告与被告签订合同时，收取了被告的租赁物业保证金、水电费保证金、装修的押金均没有退还给被告，这些费用加起来大约有11万元左右，应与租金予以抵扣；4.关于配合办理注销备案登记的，因为涉案商铺还有被告的财产在商铺中，被告同意去清场，配合原告办理商铺的注销备案手续。
经审理查明：原告是广州市海珠区艺洲路823号-865号（单）208房的权属人。2013年7月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将座落于艺洲路823-865号208号（自编号：悦涛轩CDE座二层24号铺）的商铺出租给乙方使用，建筑面积为652.1856平方米；租期自2013年8月15日至2018年8月14日止；2013年8月15日至2014年8月14日月租金为41740元，2014年8月15日至2015年8月14日月租金为44244元，……；乙方须于每月第5日前以转账方式支付到甲方指定的银行账号或到甲方指定财务中心缴纳租金；如乙方迟延缴纳租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金；每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续45天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务保证金不予退还；乙方不履行其在本合同所应遵守的条款时，在甲方书面通知乙方改正错犯期限内，乙方仍未改正，甲方有权解除合同，收回该商铺，停止该店铺水、电等的供应，租赁保证金和物业服务费保证金不予退还；等。后原、被告又签订《广州市房屋租赁合同》用于备案。
2015年4月20日，被告签署《承诺书》，内容：本人承诺于4月21日交一个月租金，4月底之前再交多1个月租金，5月7号再交多1个月租金，5月15日之前全部结清所欠房租，并保证在租金未结清之前不会搬走东西，承租铺地址：悦涛轩CDE座24号铺；等。
2015年8月10日，原告向被告寄送《解除租赁合同通知书》，该邮件被退回。
被告为证明原告收取了其保证金共10911元，提交了押金收据4张和刊登在报纸上的《遗失声明》。原告对被告所说的商铺押金共83480元予以确认，但认为根据合同约定，原告有权没收该部分押金；对于被告所述另外三笔周转金或押金不予确认。被告表示其提出的保证金问题不作为本案反诉请求提出，但希望在欠付的租金中予以抵扣，原告对此不同意。
本案庭审中，原、被告均确认以下事实：双方实际履行的合同是《商铺租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》只用于备案；被告拖欠2014年11月至2015年7月的租金，其中，被告已缴纳了2014年11月租金37012元，实际共欠付租金361184元；涉案商铺现上锁空置。被告述称因原告于2015年7月21日对涉案商铺上锁，强行收回了商铺，所以实际上双方的租赁合同已于当天解除。原告认为被告所述与事实不符，原告没有强行上锁收回商铺，是被告于2015年7月31日强行退场。被告表示其有对涉案商铺进行装修，但不要求在本案中一并处理装修赔偿问题。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。原、被告双方均确认实际履行的合同是《商铺租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》只用于备案，故本院对此予以认定。《商铺租赁合同》约定，被告须于每月第5日前以转账方式支付到原告指定的银行账号或到原告指定财务中心缴纳租金；如被告迟延缴纳租金、物业服务费及其它应缴之费，须向原告支付违约金；每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续45天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务保证金不予退还。被告确认其欠付2014年11月至2015年7月的租金共361184元，故本院对此予以认定。被告欠付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张解除《商铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》、被告腾空返还涉案房屋并配合办理注销合同登记备案手续、支付欠付的租金361184元及逾期支付租金的违约金合法有理，本院予以支持。但违约金总额应以欠付的租金总额为限。被告辩称原告于2015年7月21日强行上锁收铺，但没有提交证据证明，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告广州珠江侨都房地产有限公司与被告陈玉平就广州市海珠区艺洲路823号-865号208房签订的《商铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》；
二、被告在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区艺洲路823号-865号208房，并将该房屋交还给原告；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；
三、被告在本判决生效之日起15日内向原告支付从2014年11月起至2015年7月止所欠付的租金共361184元（其中，2014年11月欠付租金7232元，其他按44244元/月计）及逾期支付租金的违约金（本金从2014年11月6日起按该月所欠租金，以后的按每月第6日起递增该月所欠租金的方式计算，按每日1%计至被告实际清偿之日止；违约金总额以欠付租金总额为限）；
四、被告在本判决生效之日起15日内协助原告办理注销《广州市房屋租赁合同》登记备案的手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19995元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 曲营建
人民陪审员 彭 海
二〇一六年四月××日
书 记 员 徐 石
程淑玲