上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8645号
原告(反诉被告)陈喆。委托代理人姚惟佳，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)钱颖初。被告(反诉原告)钱有庭。法定代理人钱颖初。原告陈喆与被告钱颖初、钱有庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序审理。本案审理期间，被告钱颖初、钱有庭在答辩期内提起反诉，本院于2016年4月20日公开开庭予以合并审理。陈喆及其委托代理人姚惟佳，钱颖初(暨钱有庭的法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈喆诉称，钱颖初、钱有庭系父女关系，上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)登记在钱颖初、钱有庭名下。2015年11月29日，陈喆与钱颖初、钱有庭就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定陈喆以人民币(币种下同)1,650,000元(包括350,000元装修补贴)购买涉案房屋，并于合同签订当日支付830,000元购房款(包括20,000元定金)，剩余820,000元购房款于2016年3月6日过户当日支付。2015年12月下旬，钱颖初、钱有庭将涉案房屋交付给陈喆装修并居住使用。由于不可抗力原因，陈喆在2016年3月6日即约定过户之日不能支付820,000元剩余房款，陈喆已提前告知钱颖初、钱有庭，并取得其同意。2016年3月14日，陈喆恢复支付能力后立即通过电话、短信、发函、联系中介等方式告知钱颖初、钱有庭及时收取剩余购房款并配合其办理产权过户，但钱颖初、钱有庭均予以拒绝并表示不同意出售房屋。陈喆认为，虽其支付尾款已逾期，但其事先已取得钱颖初、钱有庭的同意，且在其恢复支付能力后立即提出支付请求，故其并不存在过错，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，钱颖初、钱有庭不具有单方面解除合同的权利，现钱颖初、钱有庭拒收款项并拒绝办理产权过户的行为已构成违约，遂诉诸法院要求判令：1、钱颖初、钱有庭继续履行《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋过户至陈喆名下，并收取陈喆剩余购房款820,000元；2、钱颖初、钱有庭按照《上海市房地产买卖合同》的约定，按每日415元(已付房款830,000元的日万分之五)的标准向陈喆支付自2016年3月14日起至办理产权过户时止的逾期过户违约金。钱颖初、钱有庭共同辩称，不同意陈喆的诉请。双方于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立且有效，根据合同约定，陈喆应于2016年3月6日前办理过户并且支付尾款820,000元，未履行合同义务的，应该承担相应的法律责任。陈喆无法按照合同约定的时间支付尾款，其从未同意过延迟付款，且其也从没有恶意，系陈喆没有支付能力，且陈喆不仅不能付款，还要求其先配合审税，其不存在违约的情况，系陈喆违约。双方曾约定见面而最终未见，陈喆就起诉至法院，如果陈喆现在有能力支付相应的违约金和房款，其可以配合过户。同时，钱颖初、钱有庭基于上述理由，并认为因陈喆延期付款造成其在他处购房时产生了置换房屋涨价的损失，且违约金并不能弥补该损失，遂提出反诉请求要求判令：1、陈喆按照每日410元的标准向钱颖初、钱有庭支付自2016年3月7日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；2、陈喆支付房价上涨的损失65,000元。陈喆针对反诉辩称，确实是其违约在先，故同意按每日410元的标准支付自2016年3月7日起至2016年3月13日止的违约金共计2,870元。2016年3月13日之后其不存在违约，其已通过各种手段联系钱颖初、钱有庭收取尾款和过户，系钱颖初、钱有庭的行为导致的损失与其无关，且其不能在双方未达成合意的情况下，私自将房款打入钱颖初、钱有庭的账户。房价的上涨是不可抗力，是自然的增值，若钱颖初、钱有庭在3月13日配合过户的话，也不会有多少损失的，且双方签订的合同中并没有约定房价上涨的损失，钱颖初、钱有庭提出房价上涨损失也没有提供证据。经审理查明，钱颖初、钱有庭系上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2015年11月29日，钱颖初、钱有庭(卖售人、签约甲方)与陈喆(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的位于上海市江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积78.56平方米，房地产转让价款共计1,300,000元；甲方于2015年12月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年3月6日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定：乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面取消合同，并乙方应向甲方支付约定总房款百分之二十的违约金；合同第十条约定：甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面取消合同，并甲方应向乙方支付约定总房款百分之二十的违约金；补充条款(一)中约定：甲乙双方应于合同约定的交易过户时间前30天，按照闵行区交易中心要求到房地产交易中心办理审税手续，在甲乙双方到交易中心办妥审税及乙方购房资格申报审核完毕后7个工作日内，甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，乙方承诺无需贷款，所有房款均按付款方式中的约定现金支付，甲、方双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按合同第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第九条约定违约金比例承担违约责任，甲乙双方约定房屋买卖过程中所需各项税、费全部由乙方支付，甲方为净到手价格；合同附件三付款协议约定：乙方于签订合同当日向甲方支付首付款480,000元(含已付定金20,000元)，乙方于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的收件收据当日向甲方现金支付房款820,000元。同日，钱颖初(出售人、签约甲方)与陈喆(买受人、签约乙方)签订《协议书》一份，约定乙方自愿购买上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋价格为1,300,000元，另加装修补偿款计350,000元，两项总计1,650,000元；乙方在签订买卖合同当日向甲方现金支付房屋首付款480,000元(该笔款项包括乙方已支付给甲方的购房定金20,000元，现转为房款之一部分)，另房屋装修补偿款现金350,000元，两项房款总计830,000元；甲、乙双方约定，至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋过户手续当日，乙方以现金方式支付甲方房款820,000元，并于过户当日办理交房手续。同日，钱颖初出具《首付款收据》一份，载明：今收到陈喆支付的购买坐落于上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款480,000元(此款含已付定金20,000元，现转为房款之一部分)。同时，钱颖初又出具《收据》一份，载明：今收到陈喆支付的购买坐落于上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室房屋房款350,000元。此后，钱颖初、钱有庭腾出了涉案房屋并将该房屋交付陈喆，陈喆收到房屋后进行了装修并居住至今。另查明，于合同约定的过户日期2016年3月6日届满前，陈喆与钱颖初、钱有庭电话沟通，要求延期付款。2016年3月13日，陈喆再次致电钱颖初、钱有庭，协商付款与过户事宜。3月13日，陈喆向钱颖初、钱有庭邮寄《催告函》一份，告知合同约定于2016年3月6日支付尾款820,000元，现已逾期，非其意愿已逾期几日，其愿意按合同第九条规定支付逾期费用，最晚于2016年3月21日之前付清尾款以及逾期款，因房屋已交付且其已装修入住，希望钱颖初、钱有庭予以积极配合于3月16日前来审税办理相关事宜。该信函未送达钱颖初、钱有庭后退回。3月13日当日，陈喆再次通过短信与钱颖初、钱有庭联系，告知剩余的尾款已到位，希望钱颖初、钱有庭于三日内来领取尾款及逾期款项或打入账户，并希望钱颖初、钱有庭能配合审税等相关事宜。同时，中介经办人也通过短信向钱颖初、钱有庭告知了所有房款已到位的情况。2016年3月14日，陈喆再次通过短信与钱颖初、钱有庭联系，告知剩余的尾款已到位，希望钱颖初、钱有庭于三日内来领取尾款及逾期款项或打入账户，并希望钱颖初、钱有庭能配合审税等相关事宜。2016年3月18日，陈喆再次向钱颖初、钱有庭邮寄《催告函》一份，告知合同约定于2016年3月6日支付尾款820,000元，现已逾期，非其意愿已逾期几日，其愿意按合同第九条规定支付逾期费用，并已于2016年3月14日将剩余尾款820,000元准备完毕，催告钱颖初、钱有庭于3月21日前来领取尾款，同时再次希望钱颖初、钱有庭予以积极配合办理审税等相关事宜。钱颖初、钱有庭于同年3月20日签收该函件。2016年3月22日，陈喆以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，2016年3月14日户名为陈a(系陈喆的父亲)的中国银行账户收到转账金额1,600,000元。诉讼中，陈喆表示交易过户中产生的税、费由其承担，并已于2016年4月21日通过代管款形式将尾款820,000元缴纳至本院。上述事实，由陈喆提交的《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《定金收据》、《首付款收据》、《收据》、照片、《新线存款历史交易明细清单》、短信、《催告函》、邮寄凭证及快递查询信息、电话录音记录及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，陈喆与钱颖初、钱有庭签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，陈a、阎b已按约履行了支付首付款及装修款的义务，并将剩余购房尾款820,000元以代管款形式缴纳至本院，表明了其有继续履约的能力，且钱颖初、钱有庭在庭审中也表示了若陈喆有能力支付相应违约金和房款的情况下可以配合其过户，双方当事人均有继续履行合同的意愿，故对于陈喆要求继续履行合同并将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。关于陈喆主张的逾期过户违约金，本院认为，根据双方的合同约定，双方应于2016年3月6日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时陈喆于双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋交易过户手续且交易中心出具收件收据当日向钱颖初、钱有庭现金支付房款820,000元，本案中，由于陈喆方原因无法于2016年3月6日前支付剩余房款，经与钱颖初、钱有庭协商后迟延过户。后陈喆筹齐资金可支付剩余房款后，双方对违约金数额存在争议，故成讼诉至本院，钱颖初、钱有庭未配合过户系出有因，对于陈喆的该诉讼请求本院难以支持。关于钱颖初、钱有庭主张的逾期付款违约金，虽然双方约定于办理过户手续当日即2016年3月6日前支付购房尾款，如前所述因陈喆原因导致了双方未能按期过户，已属违约，应承担相应的违约责任。现陈喆已于2016年4月21日将剩余房款交至本院代管款账户内，而双方争议的焦点在于逾期付款的时间。对此陈喆认为其已于2016年3月13日通知要求付款，故愿意承担至此日的逾期付款违约金。但本院注意到，陈喆于当日钱款并未筹齐，而是陈a于次日3月14日才收到160万元。同时对于钱款的支付，陈喆前期房款均通过转账支付，其知晓钱颖初银行账号，并不存在履行困难，即使陈喆对于直接支付给钱颖初存在顾虑，也可采取提存等方式履行，但陈喆直至起诉后才将剩余房款付至本院代管款账户内，故陈喆应支付自2016年3月7日至2016年4月21日的逾期付款违约金18,860元(410元/日×46日)。至于钱颖初、钱有庭要求陈a、阎b支付房价上涨的损失65,000元的反诉请求，因钱颖初、钱有庭已按照合同约定主张逾期付款违约责任，且该违约金可弥补其损失，其主张的房价上涨损失既未向本院提供相关证据予以证明，亦无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、原告(反诉被告)陈喆与被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭就上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；二、被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭于本判决生效之日起十日内协助将上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告(反诉被告)陈喆名下(由此产生的相关费用由陈喆承担)；三、原告(反诉被告)陈喆于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭支付房款82万元；四、原告(反诉被告)陈喆于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭支付逾期付款违约金18,860元；五、驳回原告(反诉被告)陈喆的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，财产保全费5,000元，二项合计5,025元，由原告(反诉被告)陈喆负担；反诉案件受理费减半收取计968.75元，由原告(反诉被告)陈喆负担213.70元，被告(反诉原告)钱颖初、钱有庭负担755.05元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年五月二十七日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。