江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终479号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘昕阳，女，2009年8月2日出生，汉族，住宜春市袁州区，
法定代理人：潘某，系潘昕阳父亲。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘某，男，1967年11月13日出生，汉族，住宜春市袁州区，
二上诉人共同委托诉讼代理人：梁幽冰（系潘某妻子），女，1968年3月29日出生，汉族，住宜春市袁州区，
二上诉人共同委托诉讼代理人：饶华孙（系潘某妹夫），男，1964年10月22日出生，汉族，住吉安市新干县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄艳，女，1977年6月5日出生，汉族，住宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：杨军（系黄艳丈夫），男，1977年5月7日出生，汉族，住宜春市袁州区，
上诉人潘昕阳、潘某因与被上诉人黄艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人潘昕阳、潘某上诉请求：撤销一审判决第二、第四项，并依法改判由潘昕阳、潘某向黄艳支付补偿款120元、退还押金1000元，同时判决黄艳支付租金500元。事实和理由：1、一审判决遗漏重要事实未查明。潘昕阳、潘某与黄艳签订的《店面转让协议》中约定了“如甲方在转让店面时有隐情，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费”，对于该约定，一审判决未查明，明显偏袒黄艳。2、一审判决认定潘昕阳、潘某与黄艳系租赁关系错误，本案双方既是租赁关系，又是店面装饰、手推车、店面商业价值等财产的转让关系。3、一审判决酌定潘昕阳、潘某退还黄艳转让费2750元没有法律依据，违背了“以法律为准绳”的原则；4、虽然征收协议约定潘昕阳、潘某应在2017年10月19日前搬迁完毕，但是潘昕阳、潘某是2017年11月10日收到征收补偿款的，且黄艳一直占用并经营店面至2017年12月14日，因此黄艳至少还应向潘昕阳、潘某支付一个月房租500元。
被上诉人黄艳辩称，1、《店面转让协议》约定转让费是11000元，是要履行三年的租期，现在黄艳只承租了一年半，论月算至少也要退回一半的转让费。2、按照征收协议，潘昕阳、潘某在2017年10月20日后就对租赁店面丧失了所有权，且潘昕阳、潘某也已经收到了政府的补偿，故潘昕阳、潘某要求黄艳支付一个月租金更是无理的要求。
黄艳向一审法院提出诉讼起诉：1、判决解除房屋租赁合同关系；2、判令潘某立即返还装修、装饰、卷闸门、雨棚、水池、押金等费用12150元整，补偿拆迁搬迁费1200元，合计13350元整。
潘昕阳、潘某向一审法院提起反诉请求：判令黄艳支付潘某、潘昕阳房屋租金500元、垫付电费620.4元、损坏的厕所门锁30元，合计1150.4元。
一审法院查明，潘某系潘昕阳父亲。潘某与其妻子购买位于宜春市××区××单元××室房屋一套（房屋产权证号：3—××4），房屋产权登记在潘昕阳名下。潘某将该房屋的一个房间改造为一个临小巷店面进行出租。2016年4月13日，黄艳（乙方）经与潘某（甲方）协商，双方签订店面转让协议一份，约定：一、甲方同意将自己位于东风路125号店面转让给乙方使用，建筑面积15平方米，并保证乙方享有在合同期内所有的权力和义务。二、甲方与乙方签订租赁合同期限自2016年4月20日起，至2019年4月19日止，月租金500元，每6个月支付一次，并于约定日期前十日交至甲方，乙方同意定期缴纳租金，以及乙方应缴纳的水电费、卫生费。三、转让后，店铺现有装修、装饰及其他所有设备，全部归乙方所有，租赁期满后，房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。四、乙方在2016年4月21日前一次性向甲方支付转让费共计人民币11000元（大写壹万壹仟元整）。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰及其它相关费用。此外甲方不得再向乙方索取任何其它费用。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用、拆迁店面，其有关补偿归乙方所有。八、乙方向甲方缴纳店面押金1000元，合同期满后，乙方未拖欠水、电等相关费用，甲方应如数退还店面押金。合同还对承租人的优先购买权、乙方的店铺转让权等事项进行了约定。合同签订后，黄艳按照合同约定向潘某交纳了押金1000元和转让费11000元。黄艳对该店面安装了一个水池、购买水管接水，购买了一个电表和一个水表，并在墙上订了一个铁架子，租用店面经营早餐生意，并按照合同约定每月支付了房屋租金500元至2017年10月19日，电费按月交至2017年10月31日。由于宜春中心城区实行棚户区改造，潘昕阳所有的这间店面所涉房屋列入拆迁范围之内。2017年9月29日，潘某、潘昕阳与房屋征收部门签订了宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议一份，约定潘某、潘昕阳该被征收房屋取得房票73平方米，取得补偿费104514.29元（含房屋搬迁费1200元），其中包括黄艳租用的这个房间在内的整套房屋室内外装饰装修补偿金额为31403.2元，装修装饰的补偿标准为：水池150元/个,水电安装50元/平方米。按照该征收协议约定，潘某、潘昕阳必须在签订征收协议后20天内即2017年10月19日前搬迁完毕，并腾空房屋交付给袁州区房屋征收与补偿安置办公室验收。2017年11月10日，潘某收到银行转账支付的征收补偿费104514.29元。因黄艳见租用房屋被征收补偿，遂提出按照店面转让协议由潘某赔偿其转让房屋转让费等，因双方多次协商无果，黄艳起诉后，为使用潘某其他地方的厕所问题产生争执，黄艳方损坏潘某、潘昕阳的厕所门锁搭扣一把价值10元。
一审法院认为：黄艳与潘某签订的店面转让协议，实质是一份房屋租赁合同。且该合同合法有效，双方当事人均应严格依约履行。在店面租赁过程中，由于房屋被列入棚户区改造被征收，导致房屋租赁不能，出现这种事由不能归责于双方当事人的任何一方。现黄艳已搬离租赁房屋，事实上已经解除了双方的租赁关系。对于黄艳要求对方支付店面装修、装饰、卷闸门、雨棚费即转让费11000元，水池150元，押金1000元，搬迁费1200元，合计13350元的诉讼请求，因店面的装饰与整套房屋的装饰混为一体，无法单独剔出，且黄艳交纳的11000元转让费，既包含了店面原有部分装饰、也包含了店面蕴含的商业价值，黄艳已经按照合同租赁了一年半的时间，现要求主张全部转让费11000元退回，有失公平。一审法院酌情确定由潘某、潘昕阳退回2750元（11000×25%），另按照补偿标准黄艳的水电安装可补偿750元（50元×15），水池一个可补偿150元，合计900元，按照双方签订的店面转让协议约定，应由潘某、潘昕阳支付给黄艳，对其所交纳的押金1000元，亦应当退回。对黄艳主张的搬迁费1200元，因该搬迁费是征收部门补偿给房屋住户的搬家费，不是补偿给店面租户的费用，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上，潘某、潘昕阳应当支付黄艳人民币4650元。因潘昕阳是限制民事行为能力人，对于该笔款项支付，应当由其法定代理人潘某承担，故潘某应支付黄艳4650元。
对于潘某、潘昕阳反诉黄艳应支付其房屋租金500元、垫付电费620.4元、损坏的厕所门锁30元的反诉请求，由于按照其与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的征收补偿协议，其应于2017年10月19日前搬离该出租的店面，其事实上已经不再享有房屋所有权，不能对该店面进行出租，故不能再向黄艳收取该时间之后的租金，对其主张的房屋租金500元，不予支持。对其主张的垫付电费620.4元，因庭审中其未提供充分的证据予以证实，不予采信，其主张损坏门锁3把，经庭审查明，仅能证实黄艳损坏门锁一把价值10元，故黄艳应赔偿10元门锁款给潘某、潘昕阳。本诉与反诉赔偿经折抵后，潘某应支付黄艳4640元。
一审法院判决：一、解除黄艳与潘某签订的店面转让协议；二、限潘某于判决生效后15日内支付黄艳租赁店面补偿款、押金计4640元；三、驳回黄艳的其他诉讼请求；四、驳回潘某、潘昕阳的其他反诉请求。案件受理费134元，减半收取计67元，反诉费25元，合计92元，由黄艳负担50元，由潘某、潘昕阳负担42元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，1、本案系潘某将店面交付给黄艳租赁，黄艳除支付转让费外，还按月向潘某支付租金。因此一审法院认定潘某与黄艳系租赁合同关系，符合法律规定。潘某、潘昕阳认为其与黄艳系租赁合同及财产转让合同关系错误，对潘某、潘昕阳该点上诉理由，本院不予支持。2、潘某、潘昕阳与黄艳签订的租赁合同约定的租赁期限是3年，为此黄艳除按月向上诉人支付租金外，还一次性支付了转让费11000元。现因案涉店面被征收拆迁，黄艳人实际只承租了一年半有余，一审法院基于公平原则，酌定潘某、潘昕阳返还黄艳2750元转让费并无不妥。故对潘某、潘昕阳提出的其无需返还转让费的上诉理由，本院不予支持。3、因潘某、潘昕阳与政府拆迁管理部门达成的协议已约定潘某、潘昕阳应于2017年10月19日前将房屋交付给房屋征收与补偿安置办公室验收，且潘某、潘昕阳已领取了补偿款，故一审法院以上诉人自2017年10月20日便丧失了对案涉店面的处置权，驳回其要求黄艳支付2017年10月20日之后租金的诉讼请求，并无不妥。
综上，上诉人潘某、潘昕阳的上诉请求及理由，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费134元，由上诉人潘某、潘昕阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一八年六月二十五日
书记员 高 强