淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第0306号
原告淮安广济医药连锁有限公司，住所地淮安市和平路白鹭湖花园2幢20、21室，注册号320800000027620。
法定代表人朱华林，职务董事长。
委托代理人邵强，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
被告刘凯。
被告梁培莉。
原告淮安广济医药连锁有限公司（以下简称“广济医药公司”）与被告刘凯、梁培莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘凯、梁培莉在答辩期内向本院提出管辖权异议，被本院依法裁定驳回，两被告对此裁定不服，向淮安市中级人民法院提起上诉，后被依法裁定驳回上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告广济医药公司的委托代理人邵强、孙桂宝到庭参加诉讼。被告刘凯、梁培莉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广济医药公司诉称：2012年2月6日，原告与被告刘凯订立《租赁协议》一份，约定被告将其取得产权的清河区东大院东一区B-118-24号面积为149.42平方米的房屋出租给原告经验药品，租期9年，自2012年3月1日至2021年2月29日止，前三年每年租金8万元，中间三年每年租金8.5万元，后三年每年租金9万元，租金按年支付，提前一个月付清；租赁期间如被告违约，退还原告所缴纳的全部租金并承担装修损失与经营损失。合同生效后，原告承租房屋经营药房，并按约定向被告给付房租。2013年8月12日，原告接到淮安市清河区人民法院（2013）河法拍通字第298号《关于参加拍卖会的通知》，要对原告承租的房屋进行拍卖。后经原告了解，得知被告刘凯与梁培莉系原告承租房屋的产权共有人，该房屋在中国银行股份有限公司淮安分行办理了按揭贷款并进行抵押权登记，因两被告未能按时偿还贷款本息而被银行起诉、强制执行。原告立即联系被告协商解决，但被告没有任何说法。2013年9月2日，原告又接到淮安市清河区人民法院通知书，通知原告该房屋已由法院委托拍卖成交，限原告于2013年9月15日前搬迁，将承租房屋交付法院，逾期将承担相应法律后果。原告无法，只得按法院通知搬出承租房屋。此后，原告向被告提出解除合同，要求被告退还已收取原告的自2013年9月15日起至2014年2月28日的租金，但被告至今未退款。原、被告之间订立的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。因被告的过错导致合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：一、判令原被告于2012年2月6日订立的《租赁协议》于2013年9月15日解除；二、被告退还原告已交付的房屋租金36667元（自2013年9月15日至2014年2月28日），并承担从2013年9月15日起至实际还款之日止的同期银行贷款利息；三、被告承担本案诉讼费用。
被告刘凯、梁培莉未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩状。
经审理查明：被告刘凯、梁培莉原系淮安市清河区东大院东壹区B幢118-24室房屋产权共有人。2012年2月6日，原告广济医药公司与被告刘凯签订租赁协议一份，约定刘凯（甲方）将清河区东大院东壹区B幢118-24室门面商业用房出租给广济医药公司（乙方），租期为9年，从2012年3月1日起至2021年2月29日止，前三年每年租金8万元，中间三年每年租金8.5万元，后三年每年租金9万元，租金按年支付，提前一个月付清；租赁期间如甲方违约，退还乙方所缴纳的全部租金并承担装修损失与经营损失。2013年1月8日，原告广济医药公司通过网银向被告梁培莉的银行账户转账8万元，用于支付2013年3月1日至2014年2月28日的房租。2013年8月12日，原告收到淮安市清河区人民法院（2012）河法拍通字第298号通知，告知其由于其承租的位于淮安市东一区B-118-24号房屋产权人刘凯、梁培莉因欠款纠纷一案，法院将于2013年8月27日对其承租的房屋依法拍卖。2013年8月27日，案外人陶玉霞通过拍卖程序购得原告承租的房屋。2013年9月2日，淮安市清河区人民法院向原告发出（2013）河执字第1096号通知书，限令原告于2013年9月15日前搬迁，将所租房屋交付法院。原告广济医药公司根据法院通知，于2013年9月15日搬出承租房屋。
以上事实有原告提供的房屋租赁协议一份、房屋产权证复印件、网上银行电子回单、（2012）河法拍通字第298号关于参加拍卖会的通知、拍卖成交确认书、（2013）河执字第1096号民事裁定书、（2013）河执字第1096号通知书及原告的庭审陈述予以证明。被告刘凯、梁培莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，亦未递交答辩状，视为放弃抗辩，故本院对上述事实予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告广济医药公司与被告刘凯签订租赁协议，将被告刘凯、梁培莉共同共有的房屋出租给原告使用。原告依约缴纳了租金，被告应当按照租赁协议保证原告可以正常使用房屋。在承租过程中，由于被告刘凯、梁培莉欠款，导致房屋被法院依法拍卖，致使原告广济医药公司无法继续使用房屋，于2013年9月15日搬出承租房屋，租赁合同无法继续履行，故原告广济医药公司要求自2013年9月15日解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
原告广济医药公司依照合同规定，于2013年1月8日向被告梁培莉支付了2013年3月1日至2014年2月28日的租金8万元，由于被告的过错致使合同自2013年9月15日起无法继续履行，现原告广济医药公司要求两被告退还自2013年9月15日至2014年2月28日的租金36603元（80000元／年×167天÷365天），符合法律规定，本院予以确认。本案中，被告因欠款纠纷导致其出租的房屋被拍卖，无法实现合同目的，原告要求被告承担违约责任，自2013年9月15日起按同期银行贷款利率支付利息，于法有据，本院予以认可。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2012年2月6日签订的租赁协议于2013年9月15日解除；
二、被告刘凯、梁培莉退还原告淮安广济医药连锁有限公司房屋租金36603元，并自2013年9月15日起以36603元为本金，按同期银行贷款利率支付利息至实际给付之日止；
三、驳回原告淮安市广济医药连锁有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费716元，由被告刘凯、梁培莉负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受
理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 张树维
代理审判员 李 媛
人民陪审员 曹 丽
二〇一四年八月十二日
书 记 员 高荣超
附：
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。