河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终405号
上诉人(原审被告)：张建华，男，汉族，1978年11月18日出生，住许昌县。
委托诉讼代理人：巴海伟，河南许都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孔合申，男，汉族，1963年1月23日出生，住许昌县。
委托诉讼代理人：张斌，许昌市魏都区庄街道法律服务所法律工作者。
原审第三人：郭俊钊，男，汉族，1980年10月10日出生，住许昌市魏都区。
原审第三人：胡利娟，女，汉族，1980年3月22日出生，住许昌市魏都区。
上诉人张建华因与被上诉人孔合申、原审第三人郭俊钊、胡利娟申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2016）豫1023民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建华的委托诉讼代理人巴海伟，被上诉人孔合申的委托诉讼代理人张斌，原审第三人郭俊钊、胡利娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按其缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人张建华上诉请求：1、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2016）豫1023民初2747号民事判决，改判终止对万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的执行或者发回重审。2、一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。（一）、原审法院证据采信存在大量的推定，认定事实错误。2013年11月23日上诉人和第三人郭俊钊已经签订有效的房屋买卖合同，当天，上诉人以转账的形式将全部购房款支付给了第三人，第三人将房屋和手续等已经交付给上诉人。2014年初，上诉人买了家电、家具等生活用品。后，因该房屋在海南，上诉人将房屋委托给了职业的房屋管理人王静，委托她对房屋进行打理和出租。交有线电视也是王静以上诉人的名义缴纳，所有的收益也是由王静交给了上诉人。2014年12月20日（房产证上显示日期）后，第三人办理了房产证，第三人取得房产证的时间是在2014年春节前后。上诉人知道第三人取得房产证后，在2014年春节后，阳历2015年2月份，就催着第三人办理过户手续，第三人因为在许昌，说过了年就去办理，当上诉人和第三人去办理过户手续时，发现建安区法院于2015年3月16日对该房屋进行了查封。为了证明上述事实，上诉人提供了双方签订的书面购房合同，并且让合同中的见证人出庭作证。提供了当天的银行转款凭证。又提供了多家海南公司购货清单和发票，因为需要送货上门，购货清单上明确的写着送货地点是涉案房屋石梅山庄G16-2-103,上诉人也提供了物业经理的证言、身份证复印件、电话，证明上诉人实际占有该房屋的准确时间。上诉人还提供了委托王静对该房屋进行打理和出租的合同，法院后来也去海南对王静进行了询问。上诉人还提供了缴纳物业费的发票和缴纳有线电视的发票，足能够证明在法院查封前上诉人已经实际占有该房屋。对于上诉人提供的书证，在被上诉人未提供任何证据的情况下，原审法院仅以被上诉人（原告）不认可为由，全部予以否定，认为上诉人提供的证据不足以证明在查封前已经实际占有该房屋。（二）、原审法院审核认定证据错误，进而认定事实错误。1、原审法院认为房屋价款62万元，转款98万元，因此，推定交易不真实，该推定与法无据。如果不是第三人缺钱，其也不会将在海南买的房屋卖给上诉人。如果不是上诉人帮第三人解决98万元（当时上诉人的闲置资金只有98万元），第三人也不会把房屋按照购买价卖给上诉人。62万元是购房款，36万元是借款，完全不违返法律规定。如果是虚假交易，上诉人完全可以签订98万元的购房合同。2、原审法院以王静在代管房屋时候不会考虑实际所有权人是谁.推定该房屋买卖是虚假交易，不符合逻辑，与法无据。王静作为代管房屋的职业人，不审查房屋的实际所有权人是实际情况，但对于涉案房屋，和王静签订代管合同的是上诉人，收取费用的是上诉人，并且这些代管合同均签订在法院查封之前。上诉人签订这些合同时，是以房屋所有权人的名义所签订。这些证据完全能够证明上诉人在法院查封之前是实际占有这些房屋，并且在行使着该房屋的占有、使用、收益等物权。3、原审法院以涉案房屋的有线电视入户登记在上诉人名下，早于合同签订日期，推定上诉人没有实际占有该房屋，不符合逻辑，与法无据。首先，按照正常的逻辑推理，有线电视的入户登记在上诉人名下时间早于法院查封的时间，能够证明上诉人在查封前已经实际占有该房屋，而不是证明上诉人未占有该房屋。其次，上诉人是在签订合同后才由王静在交费时变更了名称，这个变更也是无意的。至于法院出示的证据是在什么情况下取得，我们无从知晓。但不管如何，至少能够证明上诉人是在查封前在占有使用这些房屋，而不能证明没有实际占有该房屋。二、被上诉人和第三人存在恶意串通的情形。第三人将房屋卖给上诉人将一年多的时间内相安无事，在2015年初，在第三人刚取得房产证后，上诉人催第三人履行过户手续时，被上诉人突然就对第三人提起了诉讼，并且将房屋进行了查封。从第三人拿到海南的房产证不到一个月的时间内，被上诉人进行了诉讼和查封。被上诉人和第三人存在恶意串通，侵犯上诉人合法权益的事实。三、原审法院判决，适用法律错误。根据《物权法》、《合同法》、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，上诉人和第三人之间签订的是房屋买卖合同，标的是物权，被上诉人和第三人之间签订的是民间借贷合同，标的物是债权。虽然被上诉人对第三人的房屋进行了查封，但在查封之前，上诉人和第三人之间已经签订合同，购房款已经全部支付，第三人也已经把房屋交付给了上诉人占有，上诉人也对该房屋进行了添附和使用。没有及时办理房产证过户登记的原因是因为开发商的原因，第三人没有及时取得房产证，因此，无法给上诉人办理过户登记手续，过错不在上诉人。
被上诉人孔合申辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原审判决。
孔合申向一审法院起诉请求：请求法院准许对位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的执行。事实和理由：原告在申请执行郭俊钊、胡利娟民间借贷一案中，被告张建华提出执行异议，认为其拥有位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的所有权。许昌县人民法院作出（2016）豫1023执异字第6号执行裁定书，中止了该房产的执行措施。原告认为被告张建华的异议不能成立，强制执行应当继续进行。房屋的转移应以房产登记为准，被告没有证据证明其在房屋被法院查封前已居住和占有。故请法院支持原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：原告孔合申以郭俊钊、胡利娟拖欠其借款为由，向本院提起诉讼。同时，原告孔合申向本院申请财产保全。2015年3月16日，本院将郭俊钊位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产予以查封。2016年6月2日，原告孔合申就其与郭俊钊、胡利娟民间借贷纠纷申请强制执行。本院在执行该案中，张建华对执行标的提出书面异议，本院于2016年8月23日作出（2016）豫1023执异字第6号执行裁定书，裁定中止位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的执行。同时查明：2013年9月7日，中国有线电视网络有限公司万宁分公司为万宁市兴隆农场石梅山G16-2-103房安装有线电视，客户名字为张建华。2013年11月23日，张建华与郭俊钊、胡利娟签订房屋购买协议一份，约定郭俊钊将万宁市兴隆旅游区兴梅大道西侧石梅山庄洋房第G16栋2单元1层103房以62万元的价格卖给张建华。同日，张建华向郭俊钊转款98万元。2014年8月12日，被告张建华与王静签订房屋委托协议，约定石梅山庄G16-2-103房屋由王静打理和出租。后王静将该房屋出租给赵萍、李爱梅。2016年12月19日，本院询问王静时，王某称签订房屋委托协议时不需要看房产证等所有权证书，只要交钥匙就可以了，然后其对房屋进行管理。2014年8月13日，王静代缴物业费、水电费，客户名称为：郭俊钊。2014年12月24日，万宁市住房保障与房产管理局颁发万宁市房权证兴隆字第××号房产证一份。注明：房屋所有权人郭俊钊，房屋坐落万宁市兴隆兴梅大道××山庄××区××单元××房，面积56．32平方米。同日，该局为张建华颁发房产证一份，房产证号14××03，坐落石梅山庄A区G16-2-102，面积56．32平方米。2015年2月21日，被告张建华在中国有线电视网络有限公司海南分公司缴费150元，用户编号为070603006294。2016年4月7日，被告张建华补缴G16-2-103房2015年9月6日-2016年9月6日物业费1892元。2016年12月19日，被告张建华中国有线电视网络有限公司海南分公司缴费50元，用户名称张建华，用户地址：万宁市兴隆农场石梅山庄G16-2-103。用户编号为070603006294。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产所有权依登记为准。房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，本案诉争房屋的房产证登记人所有人为郭俊钊，登记时间为2014年12月24日。被告与第三人签订的房屋购买协议时间为2013年11月23日，房屋转让价款620000元，同日付款980000元，数额不符。中国有线电视网络有限公司万宁分公司出具的证明显示涉案房屋万宁市兴隆农场-
石梅山庄G16-2-103房于2013年9月7日办理有线电视入户登记，户名为张建华，其时间早于被告与第三人签订的房屋买卖协议时间。被告张建华与王静签订的房屋代管协议，证人王某称双方签订房屋代管协议时不需审查房屋的所有人情况，只需交付房屋钥匙即可。在张建华与王静签订的房屋代管协议后，王静代缴物业费、水电费，客户名称仍为郭俊钊。综上所述，被告与第三人签订房屋买卖协议后，被告支付数额明显与购房款价格不符。被告所提供的证据也不能充分证明该房屋在本院查封之前被告已实际占有该房屋。故被告张建华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：准许对位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的执行。案件受理费50元，由被告张建华承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人张建华提供的中国工商银行汇款凭证一份、借记卡账户历史明细清单一份以及万宁石梅山庄物业管理有限公司证明一份、中国有线电视网络有限公司万宁分公司证明等证据。经庭审质证以及经本院调查，该两组证据与本案具有关联，且有相关单位的盖章确认，本院予以采信。对于本案事实，本院认定如下：
一、案件诉讼事实：
1、2015年11月11日，河南省许昌县（现建安区）人民法院作出（2015）许县民二初字第164号民事判决。
2、在该案审理过程中，原告孔合申向许昌县法院申请财产保全。2015年3月16日，许昌县法院将郭俊钊位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产予以查封。
3、2016年6月2日，孔合申就其与郭俊钊、胡利娟民间借贷纠纷申请强制执行。该案在执行该案中，案外人张建华对执行标的提出书面异议，许昌县法院于2016年8月23日作出（2016）豫1023执异字第6号执行裁定书，裁定中止位于万宁市××大道××山庄××区××单元××房产的执行。
4、2016年9月7日，孔合申为原告，张建华为被告，郭俊钊、胡利娟为第三人，向许昌县人民法院提起执行异议之诉。
二、本案房产转让事实:
1、2013年11月23日，郭俊钊、张建华二人签订房屋购买协议，协议约定将郭俊钊所有的位于万宁市旅游区兴梅大道西侧石梅山庄洋房第G16栋2单元1层103房以62万元的价格出卖给张建华。郭俊钊、张建华、胡利娟以及见证人谭某在协议书上诉签字、按印。
2、2013年11月23日，张建华从本人银行卡转账支付郭俊钊人民币98万元。其中的62万元为本案购房款，下余36万元为郭俊钊借张建华的款项，由证人谭某在原审中出庭证明。
3、2014年6月11日，郭俊钊以汇款形式偿还张建华36万元，与之前的62万元购房款计98万元相吻合。
4、万宁市石梅山庄物业管理有限公司物业管理档案证实：郭俊钊出具证明：经双方协商，郭俊钊同意把石梅山庄A区G16栋2单元103房过户给张建华，同时办理有线电视相关业务，从2014年2月14日以后所有费用由张建华本人承担。
5、2014年8月12日，张建华与王静签订房屋委托协议，将本案房产委托王静代为租赁。
6、2015年2月24日，经万宁市石梅山庄物业管理有限公司通知，张建华前往该公司领取本案房产产权证书。
7、2015年3月16日，许昌县人民法院（现建安区）将本案房产予以查封。
以上事实由当事人双方签订的购房协议书、物业管理档案、房屋托管协议、证人证言等在卷佐证。
本院认为，按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2013年11月23日，郭俊钊、张建华二人签订房屋购买协议，协议约定将郭俊钊所有的位于万宁市旅游区兴梅大道西侧石梅山庄洋房第G16栋2单元1层103房以62万元的价格出卖给张建华。该买卖协议有双方当事人的签字、按印。从形式、内容上均不违反相关法律规定，本院予以确认。郭俊钊、张建华二人签订房屋购买协议后，张建华能够提供证据证明其已将本案房产委托他人租赁等事实，且本案房产证件从万宁市石梅山庄物业管理有限公司管理档案证明，2015年2月24日张建华从该物业管理有限公司领回。而后即2015年3月16日，许昌县人民法院（现建安区）将本案房产予以查封。本院认为，2015年2月24日至3月16日，郭俊钊、张建华未能过户，结合本案房产的位置以及其实际情况，其时间上存在合理性。故张建华的上诉所称就本案执行标的符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2016）豫1023民初2747号民事判决；
二、驳回被上诉人孔合申的诉讼请求。不予准许对位于海南省万宁市兴隆兴梅大道1号石梅山庄A区G16栋2单元103房产（房屋产权证号：14××04）的强制执行。
一、二审案件受理费100.0元，由被上诉人孔合申负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕军尚
代理审判员 肖永强
代理审判员 刘贺举
二〇一八年五月三日
书 记 员 韩 笑
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口