广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初3259号
原告（反诉被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平，总经理。
委托代理人：卢国瑞、李韵，均为原告职员。
被告（反诉原告）:陈赛强，住湖南省宁县。
原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告陈赛强居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢国瑞，被告陈赛强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年2月13日，被告通过原告提供的独家代理服务与买方就海珠区新港西路156号之十三701房（以下称“涉案房屋”）签订《房屋买卖合同》。双方确认经原告介绍，以1330000元成交涉案房屋。被告于同日向原告出具《中介服务费确认书》，确认向原告支付中介服务费33250元。上述买卖合同签署后，被告向原告支付中介服务费10000元，但拒绝支付余款中介费，经原告员工多次催收均未果。故起诉要求：1、被告向原告支付中介服务费23250元及违约金（每日按23250元的1%的标准计算，从合同签订次日即2015年2月14日起计至实付之日止，以23250元为限）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告答辩及反诉称：在合同签订之前，被告提出名下现有一套位于广州市番禺区的住房，而被告又是外地户籍，原告职员当即表示这种情况不怕，因为卖方也不急于过户，只要到时能及时卖出被告名下房产就行；但是被告明确表示对能否及时卖出还不能确定，于是在合同上将最终到房管中心交易递件时间由2015年5月30日前，修改为2015年6月30日前。上述房屋买卖合同签署后，被告与原告职员口头协议：基于原告已经促成买卖双方签订房屋买卖合同，被告先向原告支付中介服务费10000元整，另剩余部分中介服务费23250元，待双方房屋交易过户完成后由被告向原告支付，原、被告双方均无异议。房屋买卖合同签订几天后卖方就表示不想卖房，与原、被告多次协商，但因卖方不愿退还定金和全额支付中介服务费而协商未成功。之后卖方故意拖延，不配合办理按揭手续，当时被告及原告的法律部都几次发催告函给卖方，被告还请律师发了律师函给卖方，最终卖方于2015年6月6日来原告处协助签署了按揭协议，但是之后又因为卖方不配合按揭公司评估涉案房产，而导致按揭手续无法继续而被动终止，直至合同最终递件交易过户时间2015年6月30日过后，被告选择了向法院提起诉讼来维护自己的权益，但是又因为原告不愿出庭作证，而导致被告无法获得赔偿金。因此，1、房屋买卖交易未成功，原告应尽的义务没有做完，也不是因为被告的原因（不愿买房），而是因为卖方的原因（卖方不肯卖房，不肯配合完成相关手续）而导致交易无法继续，且原告并没有履行后续义务，故剩余的中介代理费不应该由被告支付，这期间反诉人不存在违约，故违约金也根本不存在。2、在被告与卖方进行诉讼的过程中，虽然原告明知是卖方不愿卖房而违约，但是原告作为该案件中的直接利害人却拒绝出庭作证，致使法庭对原告提供的证词不予采信，从而导致被告无法拿到应有的赔偿金，直接导致被告提供的证词不予采信，从而导致被告无法拿到应有的赔偿金，直接导致被告在本次交易中已经损失30000元，间接导致被告低价出售自己房产的损失和因此而导致被告夫妻离婚及失去女儿的抚养权。3、在本次交易中原告未尽到应尽的义务，未及时提醒并明确告知原告，在合同签订后80天内（也就是2015年5月4日前）要完成按揭手续并提交按揭贷款所需要的全部资料。4、原告作为专业从事房地产买卖的中介机构，应该对国家和地方的限购政策非常清楚，在明知被告没有购房资格的情况下，原告仍然坚持促成买卖双方签订房屋买卖合同；由于原告没有明确告知被告购房条件和对被告的欺瞒，误导被告买入涉案房产，故原告在本案中的过错是最关键的，请求人民法院判令驳回被原告的全部诉讼请求，并反诉请求原告退还被告已经支付10000元中介代理费。
原告对反诉请求辩称：原告没有任何需要返还中介费的理由，请求法院对被告的反诉请求予以驳回。
经审理查明：2015年2月13日，原告（中介方）及被告（乙方，买方）与於伟琼（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》,订明甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区海珠区新港西路156号之十三701房的物业达成一致协议；该物业建筑面积66.93平方米，买卖成交价为1330000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用的1%的违约金；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；备注栏有“中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”印章内容；等。被告于当天签署《中介服务费确认书》给原告，载明：本人陈赛强现确认贵司提供了中介服务，成功促成与於伟琼签订关于海珠区新港西路156号之十三701房物业的买卖合同；为此，本人同意支付33250元某司作为中介服务费;等。上述合同签订时，於伟琼持有海珠区新港西路156号之十三701房的《房地产权证》。
2015年5月18日及2015年6月19日原告两次向於伟琼发出催告函，内容是敦促於伟琼履行协助被告办理房屋按揭贷款手续。
2015年10月30日，原告向被告发出《关于催请履行〈房屋买卖合同（合同号N0.9100070）〉事宜的催告函》，大致内容是原告催促被告支付中介服务费23250元，并有权追讨违约金。被告确认收到该函件。
另查：本案被告在2015年就涉案房屋买卖事宜，曾对於伟琼提起诉讼，要求解除双方之间的买卖合同及返还定金、支付违约金等。本院以生效(2015)穗海法民三初字第1329号民事判决书认定，是由于买卖双方对继续交易事宜未达成一致意见引致该案诉讼，致使交易延迟的原因不能归责于一方当事人，故对本案被告要求解除合同及返还定金诉请予以支持，对本案被告要求支付违约金请求予以驳回。该案中，原告职员梁某、黎某向原告出具了《关于陈赛强、於伟琼房屋买卖纠纷的经过说明》，但梁某、黎某未能出庭作证，本院对该证据不予采纳。
原告向被告追收中介服务费无果，遂提起本案诉讼。答辩期间，被告提出了反诉。诉讼中，被告确认其在签订合同时不具备购房资格，原告有协助其办理按揭手续。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告向被告提供订立合同的媒介服务，促成了位于海珠区新港西路156号之十三701房房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》，故原、被告之间的居间合同关系成立。买卖双方订立合同后，原告为买卖双方办理按揭贷款手续等事宜均提供了协助，由于买卖双方在办理按揭贷款手续过程中对继续交易事宜未达成一致意见，致使交易延迟最终解除合同，已生效裁判文书认定是不能归责于一方当事人；原告在合同中对房屋限购问题尽到提醒义务，签订合同时被告也很清楚自己是否符合限购条件；即使原告有承诺余下的中介服务费是在房屋交易成功后收取，也是支付时间而不是支付条件，而且原告对此不予确认，被告也没有证据证明原告明确表示放弃不收取剩余中介服务费的事实。因此，原告已经实际促成被告与卖方之间买卖合同关系成立，被告应履行支付中介服务费的义务。被告以限购问题、交易未成功、原告拒绝出庭作证及未尽提醒义务等为由，抗辩不同意向原告支付余下房屋中介费，理据不充分，本院不予采纳。同时，对被告反诉要求原告退还中介服务费10000元的反诉请求，本院予以驳回。被告同意在合同签订之日向原告支付中介服务费，被告逾期支付中介服务费的行为已构成违约，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，本案违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告陈赛强在本判决生效之日起10日内，支付中介服务费23250元给原告广州市德才房地产代理有限公司。
二、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2015年2月14日起至实际付清上述中介服务费之日止的违约金（以23250元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给原告；违约金总额以23250元为限。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费988元（其中受理费963元，反诉费25元）由被告负担。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 侯文卿
二〇一六年八月十九日
书 记 员 徐 石
程淑玲