海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终535号
上诉人（原审被告）吴清煌，男，汉族。
被上诉人（原审原告）潘周兰，女，汉族。
被上诉人（原审原告）陈泉，男，汉族。
被上诉人（原审原告）陈玉娇，女，汉族。
法定代理人潘周兰，女，汉族。
三被上诉人共同委托代理人郑金宝，海南川海律师事务所律师。
原审被告陈忠泽，男，汉族。
上诉人吴清煌因与被上诉人潘周兰、陈泉、陈玉娇及原审被告陈忠泽物权保护纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2015）临民二初字第104号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，本案争议的《宅基契约》中所载明的涉案国有建设用地位于海南�临高县新盈镇雾田开发区北横街第四栋第五间，该地四至范围为东至王尚理，南至陈忠平，西至道路，北至陈忠贵，长20米，宽4.6米，用地面积为92平方米。陈忠泽系吴清煌娘舅，2004年至2005年间，经潘周兰与陈忠泽同意将涉案土地无偿交由吴清煌经营瓷砖生意使用。2012年6月6日，陈忠泽因其个人原因向吴清煌借款90000元，并向吴清煌出具一份载明为陈忠泽出售一块土地给吴亚开（即吴清煌）收到吴亚开90000元等内容的收款收条。2013年12月左右，吴清煌又支付给陈忠泽110000元。大约2014年8月份，由案外人吴清辉、陈忠贵在场，陈忠泽与吴清煌在海南省临高县新盈镇跃进路陈忠贵家中签订一份《宅基契约》，该契约载明：陈忠泽经家人商定同意将坐落于雾田开发区三横北路的一块宅基地转让给吴清煌建房、面积为92平方米、土地转让价款为220000元及四至范围等内容，案外人陈忠贵在该契约上签名见证，该契约载明落款时间为2011年农历8月6日。2014年9月7日，吴清煌通过农行新盈营业所转账支付给陈忠泽120000元。2014年间，吴清煌再支付给陈忠泽现金20000元。自2012年6月至2014年间陈忠泽收到吴清煌支付的款项总计金额340000元。涉案土地的《国有土地使用证》［临国用（11）字第1792号］正本在签订《宅基契约》当年经陈忠泽同意由其胞兄交给了吴清煌，陈忠泽与吴清煌没有涉案土地过户登记的约定，也未办理过户登记手续。吴清煌在涉案土地上搭建简易铁皮房并进行了内部装修，现经营瓷砖生意使用。另查明，潘周兰与陈忠泽于1991年12月16日依照当地风俗举办婚礼，双方于1992年9月19日生育长子陈泉，1998年6月4日又生育二女陈玉娇。涉案土地由原临高县新盈镇新兴管理区新兴第一经济合作社于1992年安排给陈忠泽一家使用。1992年12月15日，临�县新盈镇人民政府就涉案土地向陈忠泽颁发新证字第六号《宅基地使用证明书》。2000年4月26日，临高县人民政府就涉案土地向陈忠泽颁发了临国用（11）字第1792号《国有土地使用证》。潘周兰与陈忠泽现系夫妻关系存续期间。又查明，2015年1月26日，潘周兰、陈泉、陈玉娇曾就涉案土地合同纠纷向一审法院提起民事诉讼，因本案潘周兰、陈泉、陈玉娇不具备该案撤销请求权之诉的主体资格，其起诉不符合法定条件，一审法院于2015年6月12日作出民事裁定驳回了潘周兰、陈泉、陈玉娇的起诉。
一审法院认为，本案争议焦点，一是涉案土地使用权是属于家庭共同享有还是夫妻共同享有；二是吴清煌对涉案土地使用权是否属于善意取得；三是陈忠泽与吴清煌签订的《宅基契约》是否合法有效。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，男女双方根据婚姻法第八条补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。本案中，虽然潘周兰与陈忠泽于2011年4月6日才补办结婚登记，但二人按照当地风俗习惯举行婚礼并共同生活是从1991年12月16日开始，举行婚礼时潘周兰已年满20周岁，至1992年6月5日时陈忠泽也已年满22周岁，该二人至此已符合结婚的实质要件，其婚姻关系效力应从1992年6月5日起算。另，临高县人民政府于2000年4月26日向陈忠泽颁发《国有土地使用证》，将本案所涉国有土地使用权登记在陈忠泽名下时，该二人系事实婚姻关系存续期间，且潘周兰与陈忠泽于1992年9月19日生育长子陈泉，1998年6月4日才生育二女陈玉娇，陈泉出生当年和陈玉娇未出生前，潘周兰和忠泽已经取得本案争议土地的使用权并于2000年4月26日登记到陈�泽名下，因此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产”之规定，该地使用权应属于潘周兰和陈忠泽夫妻共同享有而非其家庭及其其他家庭成员共同享有，陈泉和陈玉娇对本案争议土地用益物权未参与创设，其无权要求确认《宅基契约》无效和要求吴清煌返还该土地。据此，对于本案陈泉和陈玉娇的诉讼请求，依法应予以驳回。对于吴清煌对本案争议土地应属于陈忠泽的个人合法财产之主张，基于《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，该土地原是在潘周兰与陈忠泽事实婚姻关系存续期间安排给陈忠泽使用的农村宅基地，该土地使用权应当属于潘周兰与陈忠泽夫妻存续期间取得系夫妻共同享有，因此，对吴清煌的该项抗辩主张，一审法院不予支持。关于争议焦点二，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得的构成要件应当具备：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中，陈忠泽与吴清煌虽然签订了《宅基契约》且吴清煌已支付了相应的对价，但基于善意取得的构成要件中对于不动产规定必须依照法律规定进行登记，本案争议土地使用权没有过户登记的约定和也未办理过户登记手续，尚未完成该土地使用权的权属转移，因此，吴清煌主张该土地使用权已构成善意取得的理由，一审法院不予采纳。关于争议焦点三，《中�人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”另外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十五条又规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”从上述法条规定内容可知，我国法律对物权变动采取债权契约加不动产登记（动产交付）原则，物权的变动不仅需要订立有效的合同�而且尚需完成标的物的登记行为方可发生效力。至于当事人通过合同约定的标的物转让最终是否能够实现，则属于合同的履行问题，一般并不影响合同的效力。本案中，陈忠泽作为具备完全民事行为能力人，其与吴清煌签订的《宅基契约》具备法律规定合同的各项要件，是双方真实的意思表示，并未违反法律的强制性规定，该《宅基契约》应为合法有效。本案潘周兰主张出让人陈忠泽签订该契约时欠缺部分处分权，不能作为认定该合同无效的理由。因此，潘周兰请求确认该合同无效，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。但该《宅基契约》合法有效并不意味着本案争议土地使用权属已经发生变更，尚需完成涉案土地登记行为方可发生效力。虽然本案涉案国有土地使用证正本现交到吴清煌手上，但因没有办理过户的相关约定也未办理过户手续，同时对于该土地使用权的权属至起诉时因为没有共同权利人潘周兰的追认，该土地使用权的权属也尚未变更登记至吴清煌名下，故本案争议土地使用权的权属仍然属于潘周兰和陈忠泽夫妻共同享有，且涉案土地使用权因未办理过户登记，吴清煌尚未构成构成善意取得，因此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，本案潘周兰要求吴清煌停止对本案争议土地的侵占将该宅基地归还给潘周兰的诉讼请求，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。此外，对于陈忠泽签订《宅基契约》的行为是否构成表见代理的问题，表见代理是相对人相信代理人有代理权而为一定的法律行为，法律后果由被代理人承担的特殊代理。本案中，陈忠泽与吴清煌签订《宅基契约》时，陈忠泽并不是以代理人的身份签订，而是以合�相对人的身份签订，吴清煌未提供充分的证据证明陈忠泽系作为潘周兰的代理人身份与其签订该份契约。同时，如果陈忠泽的行为构成表见代理行为，那么违反《宅基契约》行为的所有法律后果都应该是由潘周兰与吴清煌共同承担，与陈忠泽没有直接的权利义务关系，但这种情况显然不是本案陈忠泽和吴清煌在签订《宅基契约》时所追求的法律后果，陈忠泽的行为不符合表见代理的形式要件。因此，对于吴清煌辩称陈忠泽签订《宅基契约》构成表见代理的抗辩理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解�（一）》第四条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴清煌于判决发生法律效力之日起三个月内停止对位于海南省临高县新盈镇雾田新规划区北横街第四栋第五间国有建设用地［临国用（11）字第1792号］的侵害，并将该地返还给潘周兰使用；二、驳回潘周兰的其他诉讼请求；三、驳回陈泉、陈玉娇的全部诉讼请求。案件受理费4600元，由潘周兰与吴清煌各负担2300元。
上诉人吴清煌不服一审判决上诉称，一审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，判决结果损害了吴清煌的合法权益。涉案土地的土地使用权证记载的权利人是陈忠泽，陈忠泽对该土地享有单独使用权，潘周兰对该土地不享有物权，一审判决认定该土地属于陈忠泽与潘周兰夫妻共同财产错误。依据法律规定，潘周兰没有对涉案土地进行登记�不能对抗善意第三人吴清煌。吴清煌与陈忠泽签订的宅基地转让协议合法有效，且已实际履行，吴清煌已向陈忠泽支付共计340000元土地价款，没有损害社会公共利益和其他任何人的合法权益，吴清煌已全面履行合同义务，陈忠泽已将涉案土地的土地使用权证交给吴清煌，但陈忠泽不配合办理变更过户手续，吴清煌是善意取得该土地，虽然该土地没有变更登记到吴清煌名下，但吴清煌依据合同占有该土地合法有效，不属于无权占有，吴清煌在该土地上已投入大量人力物力进行建设装修，潘周兰对此从未提出异议，视为其事后追认。一审判决认定吴清煌无权占有该土地错误。潘周兰称吴清煌与陈忠泽恶意串通没有事实依据，潘周兰可另案起诉陈忠泽侵害了其合法财产权益。综上，吴清煌请求二审法院：撤销一审判决依法改判驳回潘周兰、陈泉、陈玉娇的诉讼请求。
被上诉人潘周兰、陈泉、陈玉娇答辩称，吴清煌系陈忠泽的外甥，其对陈忠泽与潘周兰一家人的情况非常清楚，吴清煌受让涉案土地不是善意，其享有善意取得该土地。吴清煌对涉案土地免费使用多年，其明知该土地系潘周兰、陈泉、陈玉娇的财产，也知道陈泉准备在该土地上建造房屋用于结婚，但吴清煌利用陈忠泽乱花钱的弱点，诱使陈忠泽非法转让土地，故意实际于2014年8月左右签订的宅基契约改写成2011年农历8月初六，显然属于恶意串通。涉案土地尚未办理过户登记手续，该土地依然登记在潘周兰丈夫陈忠泽的名下，依据法律规定，涉案土地没有办理过户登记，吴清煌依法不构成善意取得。陈忠泽与吴清煌私下签订的宅基契约不能导致物权变动，涉案土地仍然是潘周兰与陈忠泽的夫妻财产，潘周兰对该土地享有物权，其有权请求吴清煌停止侵占该土地，一审判决结果正确。综上，潘周兰、陈泉、陈玉娇请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
原审被告陈忠泽称吴清煌应将涉案土地返还给潘周兰、陈泉、陈玉娇。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，一审判决驳回陈泉、陈玉娇的诉讼请求，其并未提起上诉，潘周兰亦未就宅基契约的效力问题提起上诉，潘周兰、陈泉、陈玉娇对一审判决结果无异议。本案二审的主要争议焦点是：潘周兰对涉案土地是否享有物权，以及吴清煌占用该土地是否构成侵权。
本案中，涉案土地由临高县人民政府于2000年4月26日向陈忠泽颁发了临国用（11）字第1792号《国有土地使用证》，潘周兰与陈忠泽系夫妻关系，该土地是潘周兰与陈忠泽在夫妻关系存续期间所取得，一审判决�定该土地属于潘周兰与陈忠泽的夫妻共同财产于法有据，潘周兰与陈忠泽系该土地的共有物权人。吴清煌上诉称涉案土地的权利人是陈忠泽，该土地是陈忠泽个人单独财产，以及潘周兰不享有该土地物权权利的理由于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据查明的事实，潘周兰系涉案土地共有物权人，其对该土地依法享有物权权利，吴清煌是陈忠泽的亲外甥，双方系亲戚关系，吴清煌称其与陈忠泽签订宅基契约时不知道该土地是陈忠泽与潘周兰的夫妻共同财产有悖常理。土地属于不动产，依法应当登记才能发生物权效力。至今涉案土地未办理过户登记手续，该土地仍是陈忠泽与潘周兰夫妻共同共有，因此，吴清煌主张善意取得该土地的理由没有事实基础和法律依据，本院不予支持。吴清煌占用陈忠泽与潘周兰的土地没有合法根据，吴清煌的占用行为已构成侵权，应当承担侵权责任。潘周兰主张吴清煌停止侵害其土地并予以返还的理由于法有据，应予以支持。一审判决吴清煌停止侵害并将土地返还给潘周兰使用的处理结果正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理�果得当，本院予以维持。吴清煌的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由吴清煌负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔凡勇
审判员 吴慧明
审判员 龙蜀娟
二〇一六年五月六日
书记员 邓业荣
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。