北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初16648号
原告：李瑞强，男，1979年2月5日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。
被告：赵有明，男，1968年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：鲁书田，北京市双强律师事务所律师。
被告：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，该公司法务经理。
原告李瑞强与被告赵有明、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑞强及其委托诉讼代理人赵瑞雪、被告赵有明及其委托诉讼代理人鲁书田到庭参加了诉讼，被告易合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞强提出诉讼请求：1、判决被告赵有明承担定金返还责任，向原告支付20000元整；2、判决被告赵有明向原告支付房屋差价损失2005000元；3、判决被告易合公司向原告返还代收定金人民币20000元整；4、鉴定费、诉讼费由被告承担。庭审中，李瑞强撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：原告与被告赵有明经易合公司撮合，于2008年11月6日签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，赵有明将其位于北京市昌平区房屋转让给李瑞强，李瑞强于合同签订当日支付定金20000元，由易合公司代收。该合同签订后，由于房屋价格快速上涨，被告拒绝继续合同。2009年9月，赵有明取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋坐落登记为昌平区602，所有权人为赵有明。2009年10月，原告将赵有明诉至法院，要求赵有明继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续。在审理过程中，赵有明之父赵长安、之母何桂芝与赵有明恶意串通，通过虚假诉讼的方式达成调解协议，将涉案房屋变更为赵长安、何桂英与赵有明共同共有。该案历经一审、二审、再审程序，期间，赵有明、赵长安、何桂英又采取重复立案等方式，导致该案拖延8年之久。原告于2016年收到（2013）昌民初字第1686号判决书确认了《房屋买卖合同》的效力，虽然该判决书认定因合同无法继续履行而未支付原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，但确认了对合同解除后的清算、损失赔偿及违约责任等问题，原告可另行起诉解决。原告认为被告一在签订合同后，因房屋价格快速上涨，因此基于利益的驱动，违背诚实信用原则，与其家人恶意串通，在诉讼过程中变更涉案房屋的产权状况，导致合同无法继续履行，给原告造成了巨大的经济损失。
被告赵有明辩称：原告的第一项诉讼请求是建立在被告单方发生违约情形基础之上，是对违约方实施的惩罚性措施，性质上属于定金罚则依照合同法115条的规定给付定金一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。由此可见适用定金罚则的前提是合同中的一方，对于已签订的合同能履行而不履行，这里是指不履行合同义务一方单方面在主观因素支配下的根本违约行为，这是单方面过错造成不履行后果的情形。而本案的实际情况则是：第一、原被告所签的房屋买卖合同系因实际不能履行的客观原因而被解除；第二、对于该合同客观上不能履行的后果，在签约时原告也应当能够预计，因为被告从未隐瞒过涉案房屋系来源于家庭拆迁安置，签约时还未取得房产证。双方签约时这些个情况客观地摆在桌面上，原告作为买方，对此明知。后因非被告可以左右的原因，涉案房屋被登记在案外人名下，案外人又不同意转移所有权，致使合同最终无法履行。合同解除的后果是双方混合过错造成的，混合过错的后果各自承担。因原告交纳过2万元定金由中介是代收，基于公平原则，被告同意由中介返还该定金。对于原告的第二项诉讼请求，被告认为完全没有事实和法律依据，第一、本案中原告自签订房屋买卖合同以来始终没有支付过房款，只有2万元定金，被告一同意定金返还，所以说被告始终没有占有使用过原告资金没有因此而有所受益，房屋价值变化因素中不包含原告因素，与被原告资金没有任何关联。第二、由于原告未支付房款，因此，完全不影响其另行购买房屋的行为。事实上，原告也早已另行购买房屋，他并未因本合同的签订和解除而影响其住房。第三、本案原告所要求的房屋差价损失没有法律依据。首先要求赔偿损失的前提应是被告单方根本违约，而事实并非如此，关于这一点的说明被告已经在上述一中阐述过了，不再重复。其次被告所要求的差价损失，既非实际损失，也非预期利益损失。关于没有实际损失的问题已经说过，不再赘述。关于预期利益损失是不成立的，本案合同签订并非以房屋涨价为合同目的，房屋此后的价值变化只是客观结果，可能涨价也可能跌价，如果原告强调涨价要受益，如果跌价是否要补偿，显然合同没这意思。买房是为住的，不是炒的。从这个道理出发，结合原告并未支付房款的事实，原告该项主张的理由不成立，另外2013年合同解除时不提处理问题，待3年后房价上涨提出，这实际上不再是损失问题，而是自身主观想法成了赚钱问题。综上请求法院驳回原告的1、2、4项诉讼请求。
被告易合公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
本院经审理后认定事实如下：2006年5月22日，赵有明（为被拆迁人、乙方）与北京天方房地产开发有限责任公司（为拆迁人、甲方）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方在拆迁范围内的16间房屋，乙方现有户籍人口5人，实际居住人口5人，实际居住人口分别为赵长安、何桂英、赵有明、张连伟、赵莹。同日，赵有明（为乙方）与北京天方房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《回迁楼认购意向书》，约定：乙方系西关社区城角村居民，同时也是城角村拆迁范围内被拆迁户，在拆迁范围内有房屋16间，根据乙方被拆迁房屋建筑面积及回迁认购标准，乙方认购2号楼5单元六层西门一居室等3套房屋。2008年11月6日，经易合公司提供居间服务，李瑞强（为买房人、乙方）、赵有明（为卖房人、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：甲方自愿将坐落于昌平区六层西门的房产出售给乙方（以上坐落根据卖方所提供西关下井槐树巷回迁楼确认书）；该套房产的建筑面积为67.48平方米（以甲方所取得该套房产的北京市房屋所有权证登记面积为准）；房屋成交价格为33.5万元，此房款还包括水表改造费（含水卡）、电卡、防盗门、有线电视初装费；签订合同同时乙方向甲方交付购房定金2万元，此定金为购房首付款的一部分（此定金由易合房产经纪公司暂时代收）；经甲乙双方充分协商，除购房首付款之外剩余购房款，甲方同意乙方向公积金管理中心申请贷款，乙方首付款为13.5万元，于房屋过户当天付给甲方，剩余房款人民币20万元由乙方申请公积金贷款付给甲方；甲方承诺所售乙方房屋产权性质为商品房，由回迁房变更为商品房所需交纳的相关税费由甲方承担，双方约定甲方收到全部购房款当天交接该套房产，自房产交接当天之前的物业等房产费用由甲方承担，之后由乙方承担；甲方保证所售的该套房屋产权清楚，无查封，无纠纷，无抵押，无债权、债务，无设定他项权利，如有问题由甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果；本合同一经签定即具法律效力，甲乙双方均不得违约，如甲方违约，则甲方无条件将已收乙方的房款全部退还乙方，并另付给乙方违约金50000元，并赔偿易合公司违约金50000元。如乙方违约，则甲方从乙方所付房款中扣除违约金50000元归其所有，且乙方赔偿易合公司违约金50000元。2008年11月7日，李瑞强向易合公司支付了购房定金2万元。为出售上述房屋，赵有明在签订合同时向赵有明提供了《回迁楼认购意向书》证明其对该房屋享有权利。
2009年9月18日，赵有明取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋坐落登记为昌平区602，所有权人登记为赵有明，共有情况登记为单独所有。2009年10月，李瑞强与赵有明就继续履行《房屋买卖合同》发生争议。2009年10月20日，李瑞强将赵有明以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求继续履行《房屋买卖合同》，即（2009）昌民初字第12580号案件。本院受理后，何桂英、赵长安作为第三人申请参加诉讼。诉讼过程中，何桂英、赵长安于2010年2月以所有权确认纠纷将赵有明诉至本院，要求确认涉案房屋归何桂英、赵长安、赵有明共有，即（2010）昌民初字第4332号案件。2010年3月30日，赵有明与何桂英、赵长安达成调解协议，涉案房屋归何桂英、赵长安与赵有明共同所有，本院对此作出（2010）昌民初字第4332号民事调解书。2010年4月6日，涉案房屋所有权登记变更为赵有明、何桂英、赵长安共同共有。2012年6月14日，本院作出（2009）昌民初字第12580号民事判决书，判决赵有明继续履行与李瑞强签订的《房屋买卖合同》等。判决后，被告赵有明、第三人何桂英、赵长安不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第09185号民事裁定书，裁定发回重审。本院立案受理后，最终于2016年5月30日作出（2013）昌民初字第1686号民事判决书，认为因房屋共同共有人何桂英、赵长安不同意转移房屋所有权给李瑞强，故《房屋买卖合同》无法继续履行，判决解除李瑞强与赵有明签订的《房屋买卖合同》，但告知李瑞强对合同解除后的清算、损失赔偿违约责任等问题，其可另行起诉解决。
庭审中，李瑞强申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定。本院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行评估，其出具《评估报告书》的估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值（扣除土地出让金之后）估价结果为人民币234万元，折合单位建筑面积价值约为34677元/平方米。本次估价的价值时点为2017年11月16日。为此，李瑞强预付鉴定费8350元。李瑞强主张按照上述价值时点计算其房屋差价损失，而赵有明则主张按照2009年双方发生争议时的价值计算房屋差价损失。
经本院释明，李瑞强表示要求选择违约金条款，不再主张定金罚则，并撤回第一项诉讼请求，其认为《房屋买卖合同》约定的违约金过低，要求法院判决赵有明给付房屋差价损失2005000元。
上述事实，有《回迁楼认购意向书》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、《评估报告书》、（2010）昌民初字第4332号民事调解书、（2013）昌民初字第1686号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李瑞强与赵有明所签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决解除，本案的争议焦点有二：焦点一是赵有明是否应当承担违约责任及承担多大程度的违约责任。赵有明与李瑞强签订的《房屋买卖合同》系双务合同，赵有明作为出卖人负有保证所售房屋产权清楚无纠纷的义务，李瑞强作为买受人亦应当审核赵有明是否有权出售该房屋。双方在签订合同时，赵有明尚未取得不动产权属登记证书，赵有明向李瑞强出示《回迁楼认购意向书》表明自己系产权人且承诺该房屋产权清楚无纠纷，后双方却因房屋的权属问题发生纠纷且导致涉案合同被解除，赵有明违反其承诺，故其对合同解除存在主要过错，应当承担主要责任，本院酌情确定为80%的责任比例。李瑞强在签订合同前，仅凭赵有明出示的《回迁楼认购意向书》及承诺，就与其签订了《房屋买卖合同》，未能严格审查对方主体是否有权处分该房产，对合同的解除亦存在一定的过错，应承担次要责任，本院酌定为20%的责任比例。焦点二是如何确定赵有明的赔偿数额。一方面，《房屋买卖合同》现已被解除，李瑞强有权要求赵有明承担违约责任，现其认为合同约定的5万元违约金不足以弥补其损失，要求对方赔偿房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款之规定，于法有据，本院将依法予以增加。另一方面，双方对计算房屋差价损失的价值时点一节存在争议，2009年李瑞强与赵有明因合同履行一事发生纠纷诉至本院，本院历经一审、二审、发回重审后于2016年最终确认该合同被解除，现李瑞强再行主张合同解除后的赔偿问题应属合理，鉴定公司确认以2017年11月16日作为价值时点计算房屋价值并无不当，本院对赵有明辩称以2009年作为价值时点计算房屋差价损失不予采信。经计算李瑞强截止2017年11月16日的房屋差价损失为2005000元。对于房屋差价损失，本院按照双方的过错比例进行分割。关于房屋的评估费用，亦根据双方过错责任，按比例由双方承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李瑞强返还定金2万元；
二、被告赵有明于本判决生效后十日内向原告李瑞强赔偿各项损失1604000元。
三、驳回原告李瑞强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23000元，由原告李瑞强负担4600元（已交纳），由被告赵有明负担18400元，于本判决生效之日起七日内交纳；鉴定费8350元，由原告李瑞强负担1670元（已交纳），由被告赵有明负担6680元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 范博见
人民陪审员 邢全江
人民陪审员 窦振利
二〇一八年二月一日
书 记 员 刘洋洋