广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民初字第180号原告：秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站。负责人：刘波。委托代理人：黄杰，广西务诚律师事务所律师。被告：李春花。被告：汪顺良。两被告共同委托代理人：韦伟成，广西明辨律师事务所律师。两被告共同委托代理人：唐邦智，广西明辨律师事务所实习律师。原告秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站与被告李春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理，依法适用简易程序，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，根据原告的申请，追加汪顺良作为被告参加诉讼，并于2015年5月5日裁定转为普通程序，于2015年6月18日再次开庭审理。原告秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站的负责人刘波、委托代理人黄杰，被告李春花、汪顺良及其委托代理人韦伟成、唐邦智到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解两个月，但未成达一致意见。本案现已审理终结。原告诉称：被告汪顺良系原、被告租赁合同的签字人，收取了原告支付的22万元租金，系被告李春花的配偶。2014年12月29日，被告李春花强行将原告的经营场地关门，导致原告无法正常经营。请求二被告停止对原告经营场地锁门的侵权行为、排除对原告经营场所的妨碍并赔礼道歉，赔偿经营损失10万元（暂定，具体金额以原告恢复经营时的评估结论为准）。本案一审辩论终结之后，原告以收集证据难度大、时间长为由撤回了要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。原告提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明原告与被告签订了租赁合同；2、网上银行专用凭证3张、银行卡客户交易查询2页、桂林银行中隐路支行分户帐页，证明原告交纳租金的情况；3、照片、报警记录、证人刘某的书面证言以及庭审接受双方当事人质询的笔录，证明2014年12月29日被告李春花锁了租赁场地的大门；4、损失计算清单、工资表、网上银行专用凭证、现金交款单、桂林银行中隐路支行分户帐页、桂林市医疗、工伤、剩余保险费缴款申报单、失业保险费申报表、桂林市职工医疗保险人员增减变动申报表、桂林市秀峰区卫生和计划生育局于2015年6月17日出具的证明，证明原告的营业收入损失以及原告在被迫停业后发给员工工资的金额。被告李春花辩称：2013年3月，被告李春花承租了东安街144、146号整栋楼，租期15年，该楼的三层以上用于经营秀峰区维京假日酒店。2013年下半年，被告李春花与刘波达成口头协议，将该栋楼的一楼3个门面、二楼330平方米场地一起转租给刘波，起租时间为2014年1月，租期15年，月租金2万，先付租金后使用场地。刘波以转租门面为住所地登记注册了秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站进行经营。由于被告李春花一直以诚信为本，故在没有签订书面合同的情况下，让刘波使用了租赁门面。但刘波违反诚信原则，未按约支付租金，并以各种托词来敷衍被告。截至2014年12月29日，刘波已经造成被告李春花经济损失238666.67元（刘波实际使用11个月零28天，欠缴租金238666.67元）。被告为了防止扩大损失，只能采取自救措施，于2014年12月29日将租赁门面锁门。为此，请求驳回原告的诉讼请求，并请求法院判令解除被告与刘波达成的口头租赁合同关系，刘波支付租金238666.67元。被告李春花举证如下：1、房屋租赁合同，证明被告李春花与涉诉房屋业主汤某乙、汤某甲签订租赁合同；2、个体工商户营业执照、特种行业许可证、治安管理检查本、税务登记证，证明被告李春花系秀峰区维京假日酒店的经营业主。被告汪顺良辩称：涉案房屋出租给刘波，而非原告，无论谁锁了租赁门面的门都没有侵犯原告的权利。并且租赁合同没有房东汤某甲的签字，转租行为无效。2013年下半年，曹某某带刘波找被告汪顺良协商东安街144、146号一楼和二楼的转租事宜，说刘波是他的工作人员，负责具体工作。被告汪顺良认识曹某某，同意转租。过后，曹某某草拟了一份房屋租赁合同让被告签字。被告汪顺良平时做生意以诚信为本，加上文化水平低，看不出合同的具体内容，在他们的一再要求下，在合同上签了名。曹某某将租赁合同拿走了，过后声称该房屋由刘波承租，有什么事情就找刘波。2014年5月下旬，被告汪顺良、刘波、汤某甲、汤某乙、邹某等人在红岭路的曾三家味馆吃饭，被告要求对原来的租赁合同进行补充，刘波要交10万元押金，先交租金再使用出租房。经过反复协商，刘波同意交4万元押金，也同意先交租金再使用出租房，但要求在2014年6月份交租金时另交2万元押金，剩余2万元押金在2014年9月份交纳。2014年12月6日，刘波应当交纳下一季度的房租，但是一直未缴纳，并将印有单位名称的牌子遮挡、拆下收走，想逃走赖掉房租。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告汪顺良申请证人汤某乙、汤某甲、邹某、陆某出庭作证，证明被告汪顺良与刘波达成了租赁合同的口头补充协议，约定由刘波另行交纳4万元房租押金以及先交租金再使用房屋的事实。经庭审质证，对于原告提交的网上银行专用凭证3张、银行卡客户交易查询2页、桂林银行中隐路支行分户帐页、照片、报警记录、证人刘某关于被告锁门的证言，被告李春花提交的房屋租赁合同、个体工商户营业执照、特种行业许可证、治安管理检查本、税务登记证以及被告汪顺良申请出庭作证的汤某乙、汤某甲的证言，双方当事人对真实性无异议，本院对上述证据予以确认。对于原告提交的房屋租赁合同，被告汪顺良主张签订合同的时候，合同首部承租方只有“桂林果尔康健康咨询管理咨询公司”字样，起草人曹某某事后单方在合同上添加了刘波和红头岭社区卫生服务站作为承租人；承租方的落款部分在签订合同时是空白的，也是起草人曹某某事后单方让刘波签了名字。本院认为该组证据与原告的起诉以及被告的抗辩有关联性，本院将结合当事人的陈述对相关事实予以认定。对于原告提交的第4组证据，均系证明租赁门面停业之后的相关损失，因原告撤回这部分诉讼请求，故本案不再对该组证据的证明效力作出认定。对于被告汪顺良申请邹某、陆某作证的证言，原告认为有部分证言内容不属实。本院认为，证人证言与原告的起诉以及被告的抗辩有关联性，本院将结合当事人的陈述对相关事实予以认定。结合全案证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下：2013年3月16日，被告李春花与桂林市东安街144、146号业主汤某乙、汤某甲签订房屋租赁合同，约定由李春花租赁该栋房屋1-7层；租赁期限从2014年1月1日至2029年1月1日；在合同期限内，承租人转租需要提前二个月通知出租人，经出租人同意方可转租，出租人收取转让手续费2万元。2013年12月5日，原告的负责人刘波以及案外人曹某某与被告汪顺良（两被告自述为男女朋友关系，未登记结婚）协商，双方对转租144、146号房屋一楼、二楼达成一致意见。曹某某草拟了房屋租赁合同，约定：一、出租房屋一楼三个门面约190平方米，二楼约330平方米，以现状为准全部出租；二、每月租金贰万元人民币，一个季度即每三个月交一次房租。递增方式第五年即（注：“即”后空白）；三、二〇一四年三月六日为交租计算时间，租期为15年；四、本协议经房东同意转租承租方使用为社区医疗服务站及健康管理咨询公司使用，经营范围须经工商局核算（注：应为“准”字）；五、本协议经双方签字生效。一方违约即赔偿对方的损失；六、未尽事宜双方协商解决。在协议首部的“出租方”一栏约定为“维京假日酒店、汪顺良”，“承租方”为桂林果尔康××管理咨询公司、刘波、红头岭社区卫生服务站。被告汪顺良与房东汤某乙先后在协议上的出租方处签字。原告的负责人刘波在承租方处签字。2014年4月、5月，原告获得相关部门核发的营业证照。被告李春花亦在同期办理了个体工商户经营的相关证照，登记经营字号为秀峰区维京假日酒店。2014年5月9日，原告的负责人刘波向被告汪顺良转账支付6万元。2014年5月下旬，原告的负责人刘波与被告汪顺良，以及房东汤某乙、汤某甲、以及案外人邹某就餐，刘波与被告汪顺良在就餐时协商是否交付房租押金事宜。6月10日，原告向被告汪顺良转账支付6万元，付款名称为小额-
租金。6月25日，原告向被告汪顺良转账支付2万元，付款名称为小额-
房租押金。9月12日，刘波向被告汪顺良转账支付8万元。被告汪顺良对前述22万元收款向原告的工作人员出具收条，加盖秀峰区维京假日酒店的公章。2014年12月初，二被告要求原告继续交纳下一季度的租金遭到原告拒绝。2014年12月29日，在被告汪顺良的指示下，被告李春花锁上租赁场地的大门。双方为此发生纠纷并诉至本院。被告李春花反诉要求原告缴纳租金238666.67元。因提起反诉超过举证期限，本院向被告李春花释明可以另案诉讼。另，桂林果尔康××管理咨询公司向本院出具声明，表示其既未实际经营，也未缴纳租金。在诉讼过程中，原告申请对租赁场地内的物品进行清点。本院于2015年5月21日组织双方到场清点、登记涉诉租赁场地内的物品。本院认为，本案的争议焦点为原告提交的房屋租赁合同的合同相对方是谁，该合同是否已经成立、生效并实际履行；原告是否与本案有利害关系。被告李春花与房东汤某乙、汤某甲签订租赁合同并使用租赁场地经营维京假日酒店，李春花系涉诉租赁场地的承租人。被告汪顺良以维京假日酒店以及本人名义对涉诉门面的转租事宜签订租赁合同、收取房屋租金、使用维京假日酒店公章出具租金收条、在涉诉门面可能欠缴租金的情形下提示被告李春花锁上租赁场地大门并得到李春花的认可和履行。被告李春花对次承租人使用门面和被告汪顺良的上述行为未提出异议。由此可见，二被告因其身份关系的缘故，被告汪顺良有权处理被告李春花的门面转租事务，二被告之间形成了委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的法律规定，被告汪顺良在涉及维京假日酒店转租行为的民事活动，均应由被告李春花承担民事责任。案涉房屋租赁合同约定的承租方红头岭社区卫生服务站、桂林果尔康健康咨询公司在签订租赁合同时尚未成立，签订合同后，原告及果尔康公司以涉诉门面作为经营场所办理了经营证照，原告使用其名下账户支付租金并开展经营活动，但原告负责人刘波并非果尔康公司负责人，果尔康公司声明未承租使用讼争门面，因此，租赁场地的次承租人应为原告。原告的负责人刘波在房屋租赁合同上签名以及个人缴纳部分租金的行为，应视为其履行负责人的工作职责，并非个人使用。对于被告抗辩租赁合同无效的问题，本院认为，另一房屋所有权人汤某甲虽然未在转租合同上签字，只是转租合同是否对其产生效力的问题，而不影响承租人与次承租人之间的合同效力。故本院对被告的抗辩理由不予采纳。综述，房屋租赁合同依法有效并实际履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。该条规定亦适用于承租人与次承租人之间的租赁关系。被告李春花、汪顺良主张因刘波欠缴租金而关上租赁场地大门。本院认为，被告李春花虽然系租赁场地的承租人，但自该门面转租部分交付给原告租赁之日开始，租赁场地的占有、使用、收益权利即而转由原告承受。次承租人的该项权利相对于承租人具有排他效力。二被告没有提交证据证明其向原告及其负责人刘波主张解除合同，故本案的转租合同应当履行，原告继续享有占有、使用租赁物的权利。二被告若认为原告欠租，可以依法追究原告的违约责任，但二被告擅自锁门的行为显然并非处于情况紧急和必要，其行为侵犯了原告占有、使用租赁场地的权利，超出了私力救济的合法范畴，违反了出租人的义务。故本院对原告要求被告对其承租门面停止侵害、排除妨碍的诉讼请求予以支持。关于赔礼道歉的诉讼请求，不适用于本案财产权益纠纷，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告李春花停止对租赁场地（秀峰区东安街144-146一楼190平方米及二楼330平方米）关门的侵害行为，排除对原告秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站占有、使用租赁场地的妨碍，将场地返还原告使用；二、驳回原告秀峰区甲山街道办事处红头岭社区卫生服务站的其他诉讼请求。本案案件受理费1150元（原告已预交），由被告李春花负担50元，原告负担1100元。上述应履行，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长陈芳人民陪审员王喜生人民陪审员王暄懿二〇一五年七月二十日书记员屈斐琳第9页共9页