广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2495号
上诉人（原审被告）：王永强，住广州市花都区。
委托代理人：谭群英，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毕乐昌，住广州市花都区。
委托代理人：唐斌，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毕卫明，住广州市花都区。
委托代理人：梁庆芳，系该案另一被上诉人。
被上诉人（原审被告）：梁庆芳，住广州市花都区。
上诉人王永强因与被上诉人毕乐昌、毕卫明、梁庆芳财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王永强与毕乐昌、毕卫明、梁庆芳并非同一集体经济组织的村民。涉案房屋位于广州市花都区xx联合村均x队x巷x号。
2013年7月22日，以毕卫明、梁庆芳为甲方，王永强为乙方，双方签订《房屋转让协议》，毕卫明、梁庆芳将上述房屋转让给王永强。双方在《房屋转让协议》中约定：一、转让的房屋坐落在花都区xx镇联合村均x队x巷x号……是甲方出资建设，属于甲方所有，甲方的兄弟子女父母均确认该事实并作为本协议的见证人签名。二、买卖的房屋总价为￥760000元。由乙方在合同签订当日一次性付清房款。三、甲方保证在收到房款之日将房屋交付乙方使用，同时应一并交付身份证复印件及《宅基地使用证》原件。四、甲方必须无条件协助乙方办理房屋产权变更登记手续，所需费用由乙方支付。五、甲方保证上述房屋的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担一切法律责任，如因甲方的原因给乙方造成经济损失，甲方应双倍赔偿给乙方。六、违约责任：1、乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋总价千分之一的违约责任金；2、如因甲方的原因致本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同。甲方除应全额退还购房款和乙方装修费用外，还应按银行同期贷款利率支付利息。七、房屋一经交付给乙方使用，乙方即成为该房的所有权人，不论房屋产权变更登记手续是否完成，甲方都自愿放弃在该房屋上的所有权利。若以后该房屋因征地被拆迁，所有的拆迁补偿款全部归乙方所有，与甲方无关。……
上述《房屋转让协议》有王永强签名及毕卫明、梁庆芳签名捺印予以确认，毕乐昌与案外人陆某六作为见证人亦捺印签名确认。
毕乐昌于2014年7月1日向原审法院提起诉讼称：1.王永强、毕卫明、梁庆芳于2013年7月22日签订的《房屋转让协议》无效；2.王永强腾退非法侵占毕乐昌广州市花都区xx镇联合村均xx六巷x号第x层房屋，交还毕乐昌；3.王永强支付房屋占用使用费24000元（房屋占用使用费从2013年8月1日起暂计至2014年6月15日，实际计算至王永强交还房屋之日止）；4.毕卫明、梁庆芳对上述第2、3项承担连带责任；5.王永强向某昌返还租金24000元。
一审诉讼中，关于涉案房屋，毕乐昌认为，涉案房屋位于其名下证号为花府集建字（1990）第xx号集体土地建设用地使用证的宅基地上，涉案房屋为1990年所建，2009年毕卫明与毕乐昌共同出资装修。王永强则认为不能确认涉案房屋是在上述宅基地上所建，认为涉案房屋是毕卫明、梁庆芳出资所建，为毕卫明、梁庆芳所有。毕卫明、梁庆芳认为，涉案房屋是建在上述宅基地上，总面积是132平方米，土地面积66平方米是属于毕乐昌，地址是花都区xx镇联合村均x队x巷x号，也就是协议签订所涉房屋。王永强的照片的二楼至六楼是合建的，只有铺面及66平方米的土地是属于毕乐昌。
关于《房屋转让协议》的签订，毕乐昌认为：毕乐昌是老年人，并不完全清楚协议的内容，因当事人是其儿子儿媳，才作为见证人签字，毕乐昌不清楚王永强、毕卫明、梁庆芳签订协议的背景。王永强认为：《房屋转让协议》是在2013年7月22日签订的，毕乐昌及其妻子陆某六是作为见证人，签字并按手印，合同相对方是毕卫明、梁庆芳。各方当事人在充分协商并无异议后才签订的，是各方当事人的真实意思表示。毕卫明、梁庆芳认为：《房屋转让协议》是在2013年7月22日签订的，签名是我们签的，但不是自愿的，我们是被迫签订该合同的，不是我们真实意思的表示，合同内容清楚。毕卫明欠王永强的钱，因无法还钱，以房抵债，故签订《房屋转让协议》。
关于《房屋转让协议》的履行，毕乐昌及王永强、毕卫明、梁庆芳均确认王永强现占有涉案房屋第一层，由其出租并收取租金，涉案房屋第二至六层由毕卫明、梁庆芳出租并收取租金。王永强认为，毕卫明欠其76万元，故以涉案房屋抵债，王永强没有实际支付房款，现在房屋已经实际交付给王永强使用，表明王永强已经把房款交付给毕卫明。毕卫明、梁庆芳则认为，转让协议的房屋权属人是毕乐昌，并不是我们，王永强没有履行房屋买卖合同的义务。涉案房屋现在是由王永强非法占用。关于王永强收取的涉案房屋第一层的租金，毕乐昌认为王永强收取了一年租金24000元，王永强则确认涉案房屋第一层房屋已出租，其只收取租金23500元。
关于《房屋转让协议》的效力，毕乐昌认为，王永强、毕卫明、梁庆芳签订的协议实际就是出售农村房屋的买卖合同，根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地的使用权，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得，农村集体土地使用权，不得向非本集体经济组织成员转让或出让，王永强所在集体是花都区狮岭镇军田村，与毕乐昌、毕卫明、梁庆芳不是同一村委会，王永强、毕卫明、梁庆芳签订的《房屋转让协议》买卖的标的物，虽然是房屋，但依然会涉及到相应的集体土地使用权，根据《土地管理法》有关规定，集体土地买卖是非法的，因此王永强、毕卫明、梁庆芳的《房屋转让协议》因违反法律强制性规定而无效。王永强认为，《房屋转让协议》是合法有效的，应该以《物权法》的规定为准；双方签订的协议是双方真实意思的表示，毕乐昌没有证据证明此协议违反效力性、强制性规定，且该协议是三方自愿签订，房屋也实际交付王永强使用，应该维护合同的有效性、稳定性。毕卫明、梁庆芳与毕乐昌的意见一致。
原审法院向广州市国土资源和房屋管理局花都分局查询毕乐昌名下宅基地的情况，并提供了毕乐昌出示的集体土地建设用地使用证复印件、土地申请表及王永强出示的涉案房屋的照片等材料协助查询，广州市国土资源和房屋管理局花都分局做出穗花国房函（2014）1233号《关于毕乐昌诉王永强、毕卫明、梁庆芳财产损害赔偿纠纷案有关问题的复函》，答复：花府集建字（1990）第040914020号集体土地建设用地使用证的土地使用人为毕乐昌，地号戊17，总面积132㎡，其中，毕乐昌占66㎡，毕某占66㎡。对于房屋是否在上述宅基地上建造、是否出证时建造的问题，我局没有相关资料。后原审法院至花都区狮岭镇联合村民委员会查询有关情况，村委亦表示不清楚毕乐昌宅基地上所建房屋的情况。
原审法院认为，王永强与毕卫明、梁庆芳于2013年7月20日签订的《房屋转让协议》，根据合同内容显示实为房屋买卖合同，该合同虽然是双方的真实意思表示，但王永强与毕卫明、梁庆芳不是同村村民，双方签订的《房屋转让协议》违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，故王永强、毕卫明、梁庆芳之间约定买卖涉案房屋的行为无效。
关于毕乐昌主张王永强腾退房屋第一层，王永强否认涉案房屋是在毕乐昌名下宅基地所建，毕乐昌不是本案适格原告。对此，原审法院认为，涉案房屋的所有权应以相应宅基地的使用权人为准。毕乐昌与毕卫明、梁庆芳陈述，毕乐昌与毕卫明在联合村各有宅基地，涉案房屋不是在毕卫明名下的宅基地所建，而是在毕乐昌名下的宅基地所建，故认为涉案房屋为毕乐昌所有；王永强则坚持涉案房屋属于毕卫明、梁庆芳共同所有。而根据《房屋转让协议》中的约定，毕卫明、梁庆芳在交付房屋给王永强使用时一并交付了《宅基地使用证》，而双方已确认涉案房屋已交付王永强使用，因此王永强对涉案房屋所涉宅基地的情况应清楚了解，对相应宅基地的情况亦负有举证责任，而王永强并无举证证明涉案房屋所涉宅基地的情况。同时，涉案《房屋转让协议》是王永强与毕卫明、梁庆芳之间的协议，如涉案房屋及相应宅基地为毕卫明、梁庆芳共同所有，则上述协议根本与毕乐昌无关联，毕乐昌也没有必要作为见证人参与《房屋转让协议》的签订；现毕乐昌是《房屋转让协议》的见证人，至少表明毕乐昌与涉案房屋或宅基地存在关联。综上所述，原审法院结合所查询的宅基地情况、毕乐昌与王永强、毕卫明、梁庆芳的陈述与举证情况，可以认定涉案房屋是在毕乐昌所有的宅基地上所建，为毕乐昌所有。在王永强、毕卫明、梁庆芳签订的《房屋转让协议》被确认无效的情况下，王永强应当将其占有的涉案房屋腾退给毕乐昌。毕乐昌与王永强、毕卫明、梁庆芳均确认涉案房屋第一层为王永强实际占有并获取收益，毕乐昌要求确认王永强、毕卫明、梁庆芳于2013年7月20日签订的《房屋转让协议》无效及要求王永强腾退涉案房屋第一层的请求符合法律规定，原审法院予以支持。考虑到王永强的实际情况，原审法院认为应酌定王永强搬出并腾空涉案房屋的期限为三十天。由于涉案房屋第一层已由毕卫明、梁庆芳交付王永强使用，故毕卫明、梁庆芳对涉案房屋第一层交还不承担责任，毕乐昌主张毕卫明、梁庆芳对王永强腾退涉案房屋第一层承担连带责任，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于毕乐昌要求王永强支付从2013年8月1日起计至王永强交还房屋之日止的房屋使用费及租金24000元，由于毕乐昌本人在《房屋转让协议》上是作为见证人签名，毕乐昌作为有完全民事行为能力的成年人，对协议的情况应当完全了解，其仍然在《房屋转让协议》上作为见证人签名，是其真实意思表示。毕乐昌主张不清楚王永强、毕卫明、梁庆芳之间房屋转让协议的情况，没有事实依据。王永强收取涉案房屋第一层的租金已一年多，毕乐昌虽然主张曾向王永强要求退还房屋，但未提供证据证明。因此，毕乐昌在完全了解《房屋转让协议》的情况下见证涉案房屋的转让，并在长达一年的时间内未向王永强提出异议，其自身对王永强占有使用房屋亦存在过错，应承担相应的过错责任。故毕乐昌主张王永强支付涉案房屋的房屋使用费及租金，原审法院不予支持。毕乐昌主张毕卫明、梁庆芳对王永强向某昌支付的涉案房屋的房屋使用费及租金承担连带责任，原审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年12月29日作出判决：一、确认王永强与毕卫明、梁庆芳于2013年7月22日签订的《房屋转让协议》无效。二、王永强于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区狮岭镇联合村均一队六巷1号的房屋第一层腾空并交还给毕乐昌。三、驳回毕乐昌的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由毕乐昌负担。
判后，王永强不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、毕乐昌所述与事实不符，恶意歪曲事实真相，其提供的集体土地使用权证及土地申请表等资料所对应的房屋并非涉案房屋。且毕乐昌提交的证据《房屋转让协议》己证明涉案房屋是其子毕卫明与儿媳梁庆芳所有，毕乐昌并非涉案房屋权属人，不是适格的诉讼主体，无权提起本诉。1.毕乐昌提供的集体土地使用权证及土地申请表记载该地上建筑物总面积为66平方米，是祖屋，而涉案房屋有6层，外观很新，1990年发证时不可能建成6层高楼的祖屋，显然不是毕乐昌证据所指的房屋。据原审法院向花都区房管局及联合村村委调查，花都区房管局及联合村村委会回复均不能确认涉案楼房是毕乐昌集体土地证所指房屋。2.毕乐昌在《房屋转让协议》作为见证人签名确认涉案房屋是由其子及儿媳出资建设，属于他们所有，即以自认方式确认涉案房屋是毕卫明、梁庆芳所有。原审法院也确认其在《房屋转让协议》上签名是其真实意思表示，但没有认定有其签字的《房屋转让协议》内容，属于认定事实不清。二、《土地管理法》第六十二条第四项规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见法律允许农村村民对宅基地房屋进行出卖、出租等处分，且并无禁止基地房屋在非集体经济组织成员之间的买卖，《房屋转让协议》是合法有效的。三、我国实行的是房地一体主义，《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实上行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。”毕乐昌至今无法证明涉案房屋是其所建，属其所有，即使涉案房屋是建在其宅基地上，也因毕卫明、梁庆芳出资建设这一事实行为（《房屋转让协议》确认）使得毕乐昌丧失该物权，转由毕卫明、梁庆芳取得该物权。毕乐昌、毕卫明、梁庆芳都是同一集体经济组织成员，也是父子关系，获得涉案房屋的物权完全符合农村现状和常理。再有，农村存在大量未办理宅基地证的房屋，涉案房屋建于2008年，因镇、区一级自1999年10月25日起已经无权审批宅基地证等政策原因，涉案房屋因而未申办宅基地证，原审法院仅凭毕乐昌和毕卫明、梁庆芳所述而认定涉案房屋建在毕乐昌的宅基地上，属其所有，显然错误。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《房屋转让协议》是合法有效的。原审法院适用《合同法》第五十二条作出判决，属于适用法律错误。四、毕卫明、梁庆芳在第二次开庭后才提交的毕卫明的集体土地使用证复印件，并未进行质证，程序不当。五、毕乐昌与毕卫明、梁庆芳存在明显的恶意串通，是恶意诉讼的非法行为，非善意当事人，严重违反诚实信用的基本原则。据此请求：1.撤销原审判决；2.驳回毕乐昌的起诉；3.本案诉讼费由毕乐昌负担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，本院于2015年10月18日前往广州市花都区狮岭镇联合村查看涉案房屋现场情况。涉案房屋共六层，为连体建筑，分为东西两部分，毕乐昌确认其占有其中一半。
毕乐昌表示，由于王永强并未直接占有涉案房屋，而是将该房屋出租给他人，故要求王永强腾空交还涉案房屋并无实际意义，其要求确认该房屋的出租权和收取租金的权利属于毕乐昌所有，要求王永强返还涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
本院认为，毕乐昌已提交经广州市国土资源和房屋管理局花都分局复函证实的《集体土地建设用地使用证》主张涉案房屋系在其名下宅基地上所建，而王永强作为受让方，对于案涉房屋的宅基地情况未能举证证明，亦未能推翻毕乐昌所举证据。毕乐昌依据登记在其名下的《集体土地建设用地使用证》主张涉案房屋的《房屋转让协议》无效，符合法律规定的原告主体资格。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。王永强与毕乐昌并非同一集体经济组织成员，故《房屋转让协议》违反上述法律强制性规定，应为无效。
《房屋转让协议》系毕卫明、梁庆芳与王永强之间的房屋买卖合同关系，毕乐昌并非合同当事人，其与毕卫明、梁庆芳之间是否转让涉案房屋属于另一法律关系，毕卫明、梁庆芳亦未因《房屋转让协议》或出资建设行为而取得物权，毕乐昌仍为物权权利人，其主张《房屋转让协议》无效，本院予以支持。
关于收回涉案房屋，由于毕乐昌在二审期间表示其要求王永强返还的是涉案房屋的出租权和收取租金的权利，实为主张收回涉案房屋的经营管理权，该请求符合法律规定，本院予以准许。关于收回涉案房屋的位置，应为毕乐昌名下66平方米宅基地上建筑物第一层。
综上所述，王永强的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。基于毕乐昌在二审期间的表示，本院对于原审判决第二项予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1112号民事判决第一、三项；
二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1112号民事判决第二项为，王永强于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区狮岭镇联合村均一队六巷1号毕乐昌名下66平方米宅基地上建筑物第一层的经营管理权交还毕乐昌。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费1000元，由上诉人王永强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 李宪琼