广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法寮民一初字第479号
原告东莞市寮步房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人杨洪杰，总经理。
委托代理人吴建林，广东中建合展律师事务所律师。
委托代理人唐静，广东中建合展律师事务所律师。
被告徐建伟，男，汉族，住河南省太康县，身份证号码：×××2196。
第三人浩兴国际有限公司，住所地：香港特别行政区。
法定代表人周玉伦，总经理。
委托代理人陈婉丽，广东益人律师事务所律师。
委托代理人谢娟，广东益人律师事务所律师。
原告东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称“寮步房地产公司”）诉被告徐建伟、第三人浩兴国际有限公司（以下简称“浩兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴建林、唐静，被告徐建伟，第三人委托代理人陈婉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寮步房地产公司诉称，原告与被告于2009年9月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于东莞市寮步镇横坑村比华利山庄华兴苑E型住宅楼503号房屋出卖给被告，建筑面积为102.03平米，购房款共计226000元，出卖人应于2010年4月30日前交付房屋。该合同签订后，被告支付了部分购楼款，并于2010年10月收楼入住。之后被告于2011年9月16日向法院起诉，主张出卖人逾期交房，要求支付逾期交房的违约金。法院审理查明被告确认其已于2010年10月收楼入住，但因案涉房屋未办理房屋验收和消防验收手续，尚未取得竣工验收备案登记，故出卖人于2010年10月向被告交楼的行为违反法律规定，属于无效交付，出卖人应承担逾期交房的违约责任，并判决出卖人向被告支付逾期交房的违约金。被告就该案两次申请法院强制执行，截至2014年6月5日被告已领取执行款共计141895.24元。原告认为，被告入住案涉房屋不合法，被告应向原告返还侵占的案涉房屋，并支付占有期间的使用费。据了解，比华利山庄其他房屋出租的租金标准为每月每平米12.5元，则案涉房屋每月使用费参照前述标准为1275元，该使用费应从2010年10月起计算至被告实际返还侵占房屋时止。案涉房屋所在楼盘的实际开发商是第三人浩兴国际有限公司，故浩兴国际有限公司应作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告返还侵占的位于东莞市寮步镇横坑村比华利山庄华兴苑E型住宅楼503号房屋；2、被告立即向原告支付从2010年10月起至返还房屋之日止的房屋使用费（按每月1275元暂计至2015年4月为70125元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐建伟辩称，一、对浩兴国际有限公司作为本案第三人参加诉讼无异议，原告与浩兴国际有限公司之间的挂靠关系与被告无关；二、合同中没有任何关于被告不能入住案涉房屋或居住案涉房屋要支付房租的约定，被告之前起诉是因为原告未能办理房产证，被告之前诉请违约金的依据是双方合同的约定；三、被告于2010年10月装修案涉房屋，小区相关设施很不齐全，被告是第一家装修入住，门前道路是被告花费约十万元修整的，直到2011年6月6日被告才入住。而且屋内家具都是被告购买的，原告要求被告支付租金，毫无道理。原告要求按同小区其他房屋的租金标准计算案涉房屋的租金，也不合理；四、被告之前起诉原告的案件判决生效之后，被告去找原告要房产证，原告让被告安抚其他业主的情绪，并承诺赔偿被告所有的损失，但原告并未履行承诺。且原、被告之间的沟通过程等都应以文字记录为准。
第三人浩兴公司称，一、被告没有按照合同约定支付房款，被告多次申请法院向原告执行违约金，执行金额已达到了十四万元多，我方认为之前的判决显失公平，应支持原告诉请；二、东莞市中级人民法院生效民事判决书判决确认容中耀享有浩兴公司在“比华利山庄”不动产项目的投资权益，故相应的权利义务应由容中耀和新江公司承担；三、我方暂时不要求作为有独立请求权的第三人向被告主张原告诉请的权利。
经审理查明，2009年9月24日，寮步房地产公司与徐建伟签订《商品房买卖合同》，约定由徐建伟向寮步房地产公司购买位于东莞市寮步镇横坑村比华利山庄华兴苑E型住宅楼503号房；房款共计226000元，首期楼款100000元应于2009年9月24日前付清，剩余楼款126000元须于收到交楼通知书后5个工作日内付清；出卖人应在2010年4月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；同时约定其他权利义务。徐建伟主张其已依约支付了全部房款，并于2011年8月22日取得支付房款的发票；寮步房地产公司和浩兴公司在（2012）东一法民一初字第422号案件中对此无异议，但认为原告未按照合同约定支付房款；在本案庭审中，寮步房地产公司又主张徐建伟未全额支付房款，亦不清楚徐建伟支付了多少房款，浩兴公司称其未收到徐建伟支付的房款。徐建伟确认其在2010年10月份收楼，并主张系浩兴公司口头通知其收楼，之后其委托浩兴公司对案涉房屋进行装修。浩兴公司称不清楚其何时通知徐建伟收楼，亦不清楚是否帮徐建伟装修案涉房屋。寮步房地产公司主张其未通知徐建伟收楼，其于2011年10月份才知道徐建伟入住案涉房屋的事实。
案涉房屋至今未办理房屋验收和消防验收手续，尚未取得竣工验收备案登记，浩兴公司主张系由于案外人新江公司强行拿走相关资料导致无法办理验收，寮步房地产公司称不清楚何时能办理上述验收手续。徐建伟于2012年1月5日以出卖人逾期交房为由起诉寮步房地产公司、浩兴公司及案外人东莞市新江物业管理有限公司（以下简称“新江公司”）至本院，要求寮步房地产公司、浩兴公司、新江公司继续履行合同，并从2010年5月1日起按合同约定的标准支付逾期交楼的违约金等。本院依法作出（2012）东一法民一初字第422号民事判决书，判决结果为：一、浩兴公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向徐建伟支付逾期交房违约金，违约金以226000元为基数，以每日万分之五为标准，从2010年5月1日开始计至实际向徐建伟交付经验收合格的案涉商品房之日止；二、寮步房地产公司对浩兴公司的上述履行义务承担连带清偿责任；三、驳回徐建伟对新江公司的诉讼请求；四、驳回徐建伟的其他诉讼请求。寮步房地产公司和浩兴公司对上述判决不服，均上诉至东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院依法作出（2012）东中法民一终字第1515号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。寮步房地产公司和浩兴公司未对前述判决申请再审，亦未主动履行判决确定的义务。徐建伟据上述生效判决向本院申请强制执行寮步房地产公司和浩兴公司的财产，已获得执行款134139元。寮步房地产公司认为前述生效判决的结果显失公平，故以占有物返还的案由诉至本院，即为本案。徐建伟不同意返还案涉房屋，要求继续履行合同。
（2012）东一法民一初字第422号民事判决书另查明以下事实：东莞比华利山庄花园楼盘由浩兴公司挂靠寮步房地产公司开发建设，双方于1991年12月30日签订挂靠协议，主要由浩兴公司负责投资经营管理，寮步房地产公司负责出名办理报建手续和以其名义对外签订销售合同并收取承包利润；2009年，浩兴公司的股东容中耀因与容中立、周玉伦企业出资人权益确认纠纷诉至本院［（2009）东一法民一初字第9070号］，后经东莞市中级人民法院二审作出（2011）东中法民一终字第539号民事判决书，判决确认容中耀享有浩兴公司在东莞市寮步镇的“比华利山庄”不动产项目的投资权益，该判决书于2011年8月2日生效；新江公司与容中耀因物权确认纠纷在本院另案达成协议，本院作出（2010）东一法民四初字第170号民事调解书，确认容中耀在本院诉周玉伦、容中立，该案第三人寮步房地产公司的案件［（2009）东一法民一初字第9070号］所能取得的全部权益全部归新江公司所有；另外，在本院审理（2009）东一法民一初字第9070号企业出资人权益确认纠纷一案中，于2009年11月13日查封了比华利山庄花园E座未售商品房十套和部分空地土地使用权，并无其他材料显示案涉房屋存在法院查封的情形。该生效判决同时认定：浩兴公司为案涉华利山庄花园楼盘的实际开发商，应由其向买受人承担实际出卖人的义务，寮步房地产公司应当对浩兴公司应承担的商品房买卖合同出卖人的民事责任负连带清偿责任；案涉《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；浩兴公司未能依约交付经验收合格的商品房给徐建伟，构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、（2012）东一法民一初字第422号民事判决书、（2012）东中法民一终字第1515号民事判决书、申请执行书、执行笔录、东莞市第一人民法院执行代管款取款凭证、照片、新江物业管理有限公司收费单、租赁合同、2015年2月新江物业管理有限公司收费单、2015年1月被告缴纳水电费的收据、挂靠合同，被告提供的发票、收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，关于本案的案由及相关法律关系，寮步房地产公司以“占有物返还纠纷”诉至本院，但“占有物返还”是指纯占有人之丧失占有的返还请求权，不同于物权人在其物受到侵占或者依据合同等约定要求他人返还原物的请求权，即此处的“占有”不包括基于合同关系产生的占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，应当适用《合同法》调整，具体应当适用合同纠纷案由。根据已经生效的（2012）东一法民一初字第422号民事判决书查明的事实及本案庭审调查可知，徐建伟占有案涉房屋是基于其与寮步房地产公司于2009年9月24日签订《商品房买卖合同》，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷，本案应适用《合同法》的相关规定。
针对寮步房地产公司的诉讼请求，本院分析如下：首先，前述生效的民事判决书已认定案涉《商品房买卖合同》合法有效；其次，案涉《商品房买卖合同》明确约定：“出卖人应在2010年4月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……”，而案涉房屋至今未办理房屋验收和消防验收手续，尚未取得竣工验收备案登记，故徐建伟依约有权解除《商品房买卖合同》。但徐建伟并未要求解除合同，而是要求继续履行合同，故案涉合同依约应继续履行。综上，案涉合同并不存在无效、被撤销或解除的情形，故寮步房地产公司要求徐建伟返还案涉商品房于法无据，本院不予支持。另外，徐建伟占有、使用案涉房屋是基于商品房“买卖”合同，而非房屋“租赁”合同。徐建伟提供的购房款发票显示其已全额支付购房款给寮步房地产公司，即徐建伟居住案涉房屋已经支付了相应的对价，寮步房地产公司要求徐建伟另行支付房屋使用费，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告东莞市寮步房地产开发总公司的诉讼请求。
本案受理费1553.12元，财产保全费721.25元，共计2274.37元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邓灿标
审 判 员 焦金娜
代理审判员 赖艳君
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 杨婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。