江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第447号
上诉人（原审被告）常州市怀景壹号投资管理有限公司，住所地常州市钟楼区河景花园70、71号商铺。
法定代表人徐磊磊，该公司董事长。
委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。
委托代理人袁俊杰，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋丽。
上诉人常州市怀景壹号投资管理有限公司（以下简称怀景公司）因与被上诉人蒋丽房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审情况：
蒋丽诉称，蒋丽与怀景公司于2013年9月28日签订《商铺租赁合同》一份，约定怀景公司出租位于常州市钟楼区怀德桥怀德广场怀景路1号地81号商铺，使用面积15平方米，租赁期限自2013年11月1日起至2015年4月30日止。蒋丽依约足额支付了全部租金24000元、交纳了水电押金2000元；投入成本对该商铺进行了装修，按期支付物业管理服务费。但怀景公司没有对怀德地下广场的运营管理尽义务：1、在租赁期内未通知蒋丽擅自将房地产抵押，违反合同第九条违约责任10-4。2、未经蒋丽同意擅自撤离物业，影响蒋丽正常经营。3、未兑现招租时的承诺，整个地下广场人烟稀少，有铺无市、无法以商铺实现客流。据此，蒋丽请求判令：一、怀景公司退还蒋丽已缴纳但尚未到期的租金12835元，同时向蒋丽支付相当于整个合同期内未到期租金的2倍的违约金25670元，合计38505元。二、怀景公司赔偿租赁商铺内装修费和损失费合计12000元。三、本案诉讼费用由怀景公司承担。2014年12月11日庭审中，蒋丽当庭增加诉讼请求，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并选择请求怀景公司承担违约金，不再主张装修费及损失费12000元。
怀景公司辩称，1、怀景公司并未在租赁期内擅自将房产抵押，该房屋2012年10月已抵押，抵押在先，并非在租赁期内抵押。2、怀景公司未撤离物业。3、地下广场人烟稀少，有铺无市，无法以商铺实现客流，蒋丽无力经营是由于市场大环境造成，不是怀景公司造成。
一审经审理查明，2013年9月28日，怀景公司与蒋丽签订《商铺租赁合同》，约定怀景公司将坐落在常州市怀景路1号地81号商铺出租给蒋丽，租赁期限自2013年11月1日至2015年4月30日止。租金采取一次性付款方式，付12月使用18个月，用人民币支付。租金价格2元／平方米／天。合同还约定：租赁期内，怀景公司未经蒋丽同意擅自收回商铺的，或将房地产出售抵押的，蒋丽已缴纳但尚未到期的租金及利息，怀景公司应予退还，且应向蒋丽支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金，同时怀景公司还应赔偿因其违约使蒋丽遭受的直接损失，包括所有装修费。合同还对其他进行了约定。合同签订后，蒋丽向怀景公司支付了租金24000元，押金2000元。
一审另查明，常州市怀景路1号地81号商铺为常州市怀南投资咨询有限公司所有，2012年2月1日出租给怀景公司，2012年11月29日抵押给中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行，抵押期限自2012年11月29日至2015年11月28日。
一审经审理认为，蒋丽与怀景公司之间的房屋租赁合同依法成立，且合法有效，双方应依照合同的约定履行各自义务。双方在合同中约定出租方怀景公司在租赁期内如将房地产出售或抵押的，承租方蒋丽已缴纳但尚未到期的租金及利息怀景公司应予退还，还应向蒋丽支付相当于整个合同期限内未到期租金的2倍的违约金，同时怀景公司还应赔偿因其违约使蒋丽遭受的直接损失，包括所有装修费。虽然该房屋并非怀景公司进行抵押，抵押行为发生在签订《房屋租赁合同》之前，但抵押期间延续到租赁期间，故蒋丽依此约定请求解除合同应予以支持，但解除时间应以蒋丽提出解除的时间2014年12月11日为解除时间。依照该约定，解除合同后，怀景公司应当退还尚未到期的租金及利息，经计算，尚未到期租金为7556元。关于违约金，怀景公司认为合同约定的违约金过高，鉴于蒋丽并未能就租赁房屋的装修损失进行举证，法院酌定由怀景公司承担违约金6000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除蒋丽与怀景公司于2013年9月28日签订的《商铺租赁合同》，解除时间为2014年12月11日；二、怀景公司于判决生效之日起十日内退还蒋丽已缴纳但尚未到期的租金7556元；三、怀景公司于判决生效之日起十日内向蒋丽支付违约金6000元；四、驳回蒋丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，公告费300元，合计1364元，由怀景公司负担366元，由蒋丽负担998元。
上诉人怀景公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实有误，法律适用错误。一、一审法院认为所有权人出租前在租赁物上设立抵押行为符合合同解除的条件错误。一审法院根据租赁合同第10-4条判令解除合同，但在10-4条中未约定如发生该条所规定的情形系合同约定的解除条件，且这也不是法定解除条件。合同第九条中对于合同解除的情形有明确约定。故一审法院的判决基础基于了错误的事实，应当予以纠正。二、上诉人在合同履行的过程中不存在违约行为，不应承担相应法律责任。首先，上诉人不是讼争租赁物的所有权人，无权就讼争租赁物办理抵押，因为所有权人在出租前办理了抵押登记就判令上诉人承担责任是不合理的。其次，商铺租赁合同约定的起租日为2013年11月1日，而所有权人常州市怀南投资咨询有限公司早在2012年6月就到房管部门办理了抵押登记的手续，而不是在商铺租赁合同10-4款约定的租赁期内。一审法院认为抵押期间延续到租赁期间，属于歪曲理解了合同约定，加大了上诉人的责任。另外，根据物权法的规定，不动产登记具有公示公信力，应当推定被上诉人蒋丽在签订合同前已经知晓租赁物上存在抵押权的事实。在明知租赁物已经设立抵押的情况下，被上诉人仍与上诉人签订了商铺租赁合同，故上诉人没有任何过错。另一方面，租赁物是否办理抵押权也不影响被上诉人正常经营，故被上诉人没有损失。三、一审法院认定的退还租金标准计算有误。讼争商铺租赁合同第4-1条约定租赁期限为18个月，并约定付12个月使用18个月。一审法院判决上诉人退还被上诉人尚未到期的租金系基于租期12个月计算的月租金标准而非18个月，有失公允。目前，被上诉人仍在继续使用租赁房屋，而一审法院认定的退还租金金额计算至解除之日止，并未指定商铺交还时间。由于一审判决尚未生效，被上诉人仍在继续使用租赁物，即便二审法院认同一审法院的观点，但退还的租金金额也应调整，并应确定交接租赁物的日期。四、一审法院判决的违约金计算标准没有事实依据且畸高，应予调整。综上，请求：1、撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人蒋丽口头答辩称，同意一审判决，对上诉人怀景公司的上诉理由不予认可。
基于二审中双方当事人对一审判决查明事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。
二审经查阅一审卷宗查明：1、一审法院于2014年7月7日受理本案后，对怀景公司按照其工商登记的住所“常州市钟楼区河景花园70、71号商铺”以邮寄方式送达相关诉讼材料，邮政部门以“此公司已倒闭、电话非本人，要求退回，拒收”等为由，退回一审法院。一审法院遂对怀景公司进行公告送达。2、蒋丽在一审中提交常州市公安局钟楼分局怀德桥派出所出具的《情况说明》一份，内容为：“2014年6月9日11时36分许，我所接到群众报警称：怀德桥河景花园对面的休闲美食广场，三十几家商家与老板有经济纠纷，老板跑了。民警至现场，系报警人蒋丽称怀德广场环境卫生很差，无人料理，物业也不在了，老板也不知去向。民警将此情况登记。”
二审中，被上诉人蒋丽陈述讼争租赁房屋在起诉前已经搬空，在2014年5、6月份其就要求返还租赁房屋，但怀景公司无人处理此事。蒋丽于2015年5月14日向本院提交讼争租赁房屋的大门钥匙一把，庭审中怀景公司的代理人称其无相关授权不能接收，本院通知怀景公司于2015年5月20日前来本院领取，但怀景公司至二审判决前仍未来。
二审中，关于应退还的租金金额，被上诉人蒋丽同意按照租期18个月计算月租金标准。
本院认为：
一、关于一审法院认定租赁合同解除是否正确的问题。出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力。出租人出租房屋时，未将房屋抵押事实书面告知承租人的，应对承租人因此造成的损失承担赔偿责任。本案中，讼争所涉《商铺租赁合同》在其第九部分“违约责任”中约定，租赁期内怀景公司将房地产出售抵押的，应退还蒋丽已缴纳但尚未到期的租金、利息并支付违约金等。该约定系双方当事人真实意思表示。虽然抵押系案外人进行且在租赁合同签订之前，但鉴于前述抵押权的行使系可能导致租赁合同目的无法实现的重大事项、抵押期间顺延至租赁期间，且怀景公司在一、二审中均未举证证明其在签订讼争租赁合同前将此情形向蒋丽进行告知，蒋丽据此要求解除租赁合同，一审法院予以支持，并无不当。
二、关于一审判决确定的退还租金金额是否正确的问题。上诉人怀景公司提出应基于租期18个月计算月租金标准，二审中被上诉人蒋丽自愿按照怀景公司主张的前述标准调整应退还的租金，该行为不违反法律规定，本院予以准许。至于怀景公司提出的租赁房屋尚未交还的问题，蒋丽已经举证证明起诉之前租户因找不到怀景公司负责人员而报警，结合本案一审中因怀景公司的工商登记地址无人办公、一审法院进行公告送达的情形，本院认为蒋丽在一段时间内未能及时返还租赁房屋的原因在怀景公司，故怀景公司仍应退还相应租金。经计算，怀景公司应退还的租金金额为6272元。
三、关于一审判决确定的违约金是否过高的问题。本院认为，双方在《商铺租赁合同》中约定违约金为相当于整个合同期限内未到期租金的2倍，一审法院根据案件的实际情况，酌情将违约金调低至6000元，上诉人怀景公司仍认为该金额过高，应承担举证责任，但其未能提交相应证据，故本院对一审判决的违约金金额予以维持。
条件物院号，同时怀景壹号利息，怀景壹号怀景壹号综上，上诉人怀景公司关于应退还租金的部分上诉理由，被上诉人蒋丽也已认可，本院据此予以调整。上诉人的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1561号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；
二、变更常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1561号民事判决第二项为：“常州市怀景壹号投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还蒋丽已缴纳但尚未到期的租金6272元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费139元，由常州市怀景壹号投资管理有限公司负担126元，由蒋丽负担13元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一五年七月六日
书 记 员 蒋 洁