福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0681民初2247号
原告黄飞林。
原告游红红。
委托代理人曾玉玲，福建知圆律师事务所律师。
被告漳州凯城房地产有限公司，住所地福建省龙海市汤头村凯城花园13幢1号，现办公所在地福建省龙海市石码镇后港路瑞景苑2幢夹层。
法定代表人黄少荣，总经理。
委托代理人蓝金成、杨惠贞，福建元光律师事务所律师。
原告黄飞林、游红红与被告漳州凯城房地产有限公司（下称凯城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄飞林、游红红的委托代理人曾玉玲、被告凯城公司的委托代理人蓝金成、杨惠贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄飞林、游红红诉称，2012年12月8日，原告与被告签订编号为35062108007000398的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于龙海市港尾镇汤头村凯城花园12幢903号房产，单价每平方米5190元，总价款380790元（其中首付120790元，按揭贷款260000元）。《商品房买卖合同》第八条约定被告作为出卖人应当在2014年4月25日前，将同时符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已经达到的“有关证明文件原件”并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，即被告逾期交房超过60日的，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年4月25日）的第二天起至实际交付之日止，被告作为出卖人按日向原告支付已付款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告违约，直到2015年2月中旬才通知原告于2015年2月22日到凯城花园交房。但原告于2015年2月22日到达凯城花园看到其绿化、道路、水、电、网络通道、管道燃气等均达不到约定的交房条件。原告要求被告按合同约定出示本合同第八条规划条件已经达到的有关证明文件的原件，被告均无法出示，于是原告依照合同第十一条约定拒绝交接房屋。现被告至今仍不能将符合交房条件合适居住并经验收合格的商品房交付原告使用。根据合同第九条约定，被告应承担逾期交房的违约责任。请求判令：1、被告支付逾期交房违约金（自2014年4月26日起至被告按法定及约定条件实际交付之日止，每日按已付购房款380790元的万分之五计算）；2、被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费等。
被告凯城公司辩称，一、被告通知原告2015年2月22日交房，该交房时间属于正常交房期限，不存在逾期交房。虽然原被告签订的《商品房买卖合同》有明确约定交房时间，但被告未能在约定期限内交房是由于天气、电力设计、工程设计变更等原因造成。这些原因属可顺延交房时间的合同约定、法律规定的事由。被告于2012年7月20日实际正式开工后，因以下不可抗力、特殊原因延期：因天气原因致使43天无法开工；因电力设计、审图、施工导致延期1年；因工程设计变更延长157天等特殊原因造成工期延长，这些工期延长都属于合同约定的可相应延长交房时间的事由。将交房期限相应延长后，被告于2015年2月22日向业主通知交房属正常的交房期，原告接收通知后不办理交房手续是原告自己的问题。二、被告于2015年2月22日通知交房时，房屋已符合合同约定的交房条件，原告以没有应其要求出示“有关证明文件的原件”为由拒收房屋没有依据。1、2014年6月25日涉案房屋的建设工程已竣工验收。2015年2月11日涉案房屋的工程向龙海市公安局消防大队进行工程竣工消防备案并未被确定为抽查对象，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，未被确定为抽查对象，即视为消防验收合格。以上符合合同第八条约定的交房条件。被告通知原告交房至今，原告始终未与被告办理交接手续，也未与被告协商有关交房问题。2、涉案房屋小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。就算存在不规范需要整改，也不足以成为原告拒绝办理交房手续的理由。3、被告已依照规定向相关部门缴交相关的设施费用，现房屋所在建筑物生活用水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施已达到设施要求，不存在原告所述的没有通水、通电等情况。即使存在未接通电、煤气，因被告已依法履行向相关部门缴交费用的义务，而通电、安装煤气是政府的职责，政府不履行职责的行为后果不能要求被告承担。4、根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第10条规定：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付给用户的同时提供给用户”。而原告始终不愿与被告办理交房手续，被告自然无法将两书交给原告。三、合同的《补充协议》第一条第六项约定，购买及办理房屋权证的所有费用均由买受人承担。但原告在履行合同过程中至今未缴纳涉诉商品房的公维金，已严重违约。而该条是《商品房买卖合同》的第六条、第七条的补充约定，合同中已明确约定未及时付款属违约行为。被告作为守约方，理应有权以原告未缴纳公维金拒绝交房并视为未逾期交房。四、若认定被告有逾期交房，对原告主张的逾期交房违约金的计算标准被告也不认可。
经审理查明，2013年10月8日，原告与被告签订编号为35062108007000398的《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定原告黄飞林、游红红购买的商品房位于龙海市港尾镇汤头村凯城花园12幢903号商品房一套。建筑面积73.37平方米，每平方米5190元，总金额380790元。买受人于签订之日支付首付款120790元，余款260000元由买受人向银行办理按揭付清。合同第八条约定出卖人应当在2014年4月25日前，将同时符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，“…逾期交房超过60日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之五的违约金”。合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；…出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。…买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议…”合同签订后，原告依约支付了购房款380790元。原告以讼争商品房供水、供电、管道燃气、电信等配套设施达未达到交付使用条件、被告未按合同约定出示本合同第八条规划条件已经达到的有关证明文件的原件、讼争房屋未依法通过规划核实，被告逾期交房应承担违约责任为由向本院提起诉讼。
另查明，凯城花园三期10﹟、11﹟、12﹟楼项目于2014年6月25日竣工验收，工程质量经相关部门评定合格等级。2015年2月11日，龙海市公安局消防大队对凯城公司申报的凯城花园三期10﹟、11﹟、12﹟楼工程竣工消防备案（备案号为350000WYS150000795），根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2015年2月12日被告凯城公司向原告黄飞林、游红红发出《交房通知书》，通知黄飞林、游红红于2015年2月22日办理交房相关手续。讼争房屋至今尚未办理交接手续。2011年8月5日被告凯城公司向龙海市财政局缴交城市基础设施配套费收入512190元。
上述事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、一般缴款书、交房通知书及双方当事人的庭审陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
审理过程中，凯城公司提供气象报告、关于申请调整总平面布置图的报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计审查报告书、证明等证据，以此来证明凯城公司项目在施工过程中，因天气、重大涉及变更等原因造成施工延误，符合合同约定据实延期条件。原告黄飞林、游红红对凯城公司提供证据的证明内容有异议，认为对于天气原因造成实际影响施工时间，凯城公司未提供施工日志、监理日志予以佐证，对于设计重大变更是因凯城公司自身利益需要，且未告知原告，未与原告签订同意该设计重大变更的协议，凯城公司主张的据实延期不能成立。凯城公司提供《一般缴款书》来证明其已向龙海市财政局缴纳基础设施配套费，讼争商品房的供水、供电、通信等应由相关部门承担责任。原告黄飞林、游红红认为该证据只能证明凯城公司缴交了相关的费用，而不能证明其提供的供水、供电、管道燃气、电信、有线电视等设施达到设计要求条件，该商品房不符合交房条件。
本院认为，原告黄飞林、游红红与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。
一、关于凯城花园项目商品房是否符合交房条件问题。凯城花园项目商品房所涉合同第八条约定了三个交付条件，本院对双方主张进行逐一分析：（一）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。根据被告凯城公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中证明该工程于2014年6月25日完成了勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，竣工验收结论：工程质量为“合格”等级。原告黄飞林、游红红认为凯城花园项目商品房未经规划条件核实，凯城公司组织竣工验收无效。本院认为《城乡规划法》第45条规定并非属于效力性强制性规定，不宜将规划条件核实作为商品房交付使用的法定条件，故对原告该主张本院不予采纳。同时涉讼商品房已申报工程竣工消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程虽未被确定为抽查对象，在实践中消防验收备案项目未被抽中即视为消防验收合格。故本案中涉讼商品房均经竣工验收合格和消防验收合格；（二）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。根据被告凯城公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告中载明地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、室外工程等评定等级均为合格，可以得知该商品房的生活用水、用电、管道燃气等设施及室外工程已达到设计要求条件，至于原告主张的绿化、道路等未达约定要求，属于质量瑕疵问题，并不能成为原告拒绝收房的理由。故对原告该主张本院不予采纳。
二、关于被告通知原告于2015年2月22日交接房屋，是否提供合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件的问题，本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告提交了福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、讼争房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告主张2015年2月22日原告到被告处欲办理交房手续时因被告未能出示上述文件而拒绝办理房屋交接，应承担相应的举证责任，现原告仅以他案中被告未能提交两书为由拟证明本案中被告同样未能提交两书以此拒绝受领房屋，本院不予采纳。
三、关于被告认为原告在履行合同过程中至今未缴纳涉诉商品房的公维金已严重违约，被告有权据此拒绝交房并视为未逾期交房的主张，本院认为，合同中对原告未缴纳公维金被告有权据此拒绝交房并视为未逾期交房的约定并不明确，被告没有充分证据证明原告未缴纳公维金属于被告可以顺延交房的事由，故被告以原告未缴纳公维金拒绝交房并视为未逾期交房的抗辩，本院不予采信。
四、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定在遭遇日降雨累计超过50㎜、8级以上风力、6级以上地震、一周内非出卖人原因停水、停电累计超过8小时、施工中重大困难及技术上无法及时解决的重大设计变更、政府发布的临时管制、战争、重大疫情及其它人为不可抗拒的事件的，凯城公司可以据实予以延期。本院认为，从被告提供的气象报告显示，原被告签订合同后，台风警报天气共计10天，该期间可作为顺延交房的时间。除此之外，凯城公司主张降雨、大风等原因可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。对此，凯城公司虽然提供了气象资料，但未能提供有效施工日志、监理日志等基本资料证明气象事由已实际影响到工程施工，应承担举证不能的后果，本院对其提出的因天气原因可顺延交房43天的主张，仅采纳因台风天气可顺延交房10天。合同第十条约定“下列规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；…出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。…买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议…”。据合同约定凯城公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，而本案中凯城公司并未提供证据证明其已将该设计重大变更情况通知原告，故凯城公司以设计重大变更及电力重新设计、审图、施工主张工程施工据实延期的事由不能成立，该主张本院不予采信。
综上，被告凯城公司未按合同约定向原告交付具备交付条件的商品房，存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定于讼争房屋应于2014年4月25日前交付，但被告在该交房时间未能依约交付房屋给原告，直到2015年2月12日才通知原告于2015年2月22日交接房屋，已经构成违约，由此产生的逾期交房责任应由出卖人承担。原告请求被告支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，本院予以支持，但违约金仅能计算至2015年2月22日，2015年2月22日讼争房屋已具备交付条件，原告于2015年2月22日没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期交房责任应由原告承担。被告虽不认可违约金的计算方式，但未就违约金过分高于或低于损失的事实承担举证责任，应承担举证不能的法律后果。本院以合同第九条的约定认定违约金，即以原告黄飞林、游红红已付款413409元为基数，按日万分之五自2014年4月26日起计算至2015年2月22日止，扣除因台风天气原因顺延交房10天，共计293天，即380790元×0.05%×293＝55785.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告漳州凯城房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄飞林、游红红逾期交房违约金55785.7元。
二、驳回原告黄飞林、游红红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3061元，适用简易程序减半收取1531元，由原告黄飞林、游红红负担912元，由被告漳州凯城房地产有限公司负担619元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 蔡日升
二〇一六年七月六日
书记员 郭天祥
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。