江西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）赣民申220号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鹰潭市裕和置业有限公司，住所地江西省鹰潭市龙虎山风景区度假区内新龚资线北侧1号楼。
法定代表人：张辽东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵志荣，江西融冰（南昌）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：段建生，男，1963年2月12日出生，汉族，住江西省余江县。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：段中印，男，2007年12月2日出生，汉族，住江西省余江县。
法定代理人：段某，系段中印的父亲。
再审申请人鹰潭市裕和置业有限公司（以下简称裕和公司）因与被申请人段建生、段中印商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市中级人民法院（2016）赣06民终314号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
裕和公司申请再审称：（一）二审判决认定基本事实缺乏证据证明。1.本案房屋施工过程中出现质量问题是由于承建商永光公司的过错，而非裕和公司的责任，故裕和公司无需承担延期交房的违约责任。2.《商品房买卖合同》第八条第二款约定“因政府规划等主管部门某项行政措施而导致工程延期或者相关配套部门审批延迟或延期施工的，出卖人可据实延期交房”，余江县质检站送达的《暂停施工通知书》、《复工通知书》载明“停工整改返工9个月零2天”，该期间应属于免责条款约定的免责事项范围。因业主对屋面补漏不满而向省市县相关监管部门数十次上访行为，导致政府相关部门延迟8个月竣工验收审批，该情形也符合《商品房买卖合同》约定的免责条款。3.《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件是第1项商品房验收合格，而不是第2项综合验收合格，本案房屋验收合格的时间是2014年6月6日，二审判决对该事实不予认定是错误的。裕和公司已于2014年5月通过群发短信的方式通知了业主收房，二审判决认定裕和公司未履行交付房屋的义务，认定事实错误。4.裕和公司已于2014年7月底将6万元打到了调解人余江县建设局陈细毛书记的账上，由陈细毛支付给了段建生，二审判决对此事实不予认定是错误的。（二）二审判决适用法律错误。1.《商品房买卖合同》约定的“免责条款”和“交付条件及交付时间”是有效的，二审判决认定为无效，违反了合同法解释（二）第十四条的规定。2.《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法按已付房款日万分之五计算，违约金过高，裕和公司提出了减少的申请，法院不予准许，适用法律错误。裕和公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
段建生、段中印提交意见称：1.原一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，所作判决公平公正。《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定了商品房交付的日期及逾期交房应当承担的违约责任，该合同是当事人真实意思表示，合法有效，裕和公司未按时履行交房义务，应当承担违约责任。2.裕和公司的再审申请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。裕和公司将《建筑施工合同》与《商品房买卖合同》混为一谈，试图将其在商品房买卖合同中的违约责任转嫁到建筑施工方，理由不能成立。3.裕和公司主张的免责事由不能成立，余江县质检站责令停工整改返工不属于合同约定的延期交房的特殊原因，也不是法定的免责事由。4.裕和公司没有提供任何证据证明其已向段建生交付房屋，其应当承担逾期交房的违约责任。裕和公司主张其已经通过第三人向段建生支付了房屋渗水补偿金，缺乏证据证实，与事实不符。
本院认为：（一）关于基本事实认定的争议
1.关于逾期交房责任由谁承担的问题。裕和公司与买受人签订的《商品房买卖合同》约定裕和公司应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。施工过程中，因房屋质量问题裕和花园小区被余江县建筑工程质量监督站责令停工整改导致裕和公司对买受人逾期交房。裕和公司称系因建筑商永光公司的施工行为过错导致裕和公司对买受人逾期交房，逾期交房的责任应由永光公司承担。本院认为，买受人是与裕和公司签订《商品房买卖合同》，合同对交房时间作了明确约定，裕和公司逾期交房对买受人构成了违约，买受人与永光公司不存在商品房买卖合同关系，故逾期交房违约责任应由裕和公司承担，裕和公司与永光公司的纠纷可通过另案解决。
2.关于本案是否符合延期交房免责范围的问题。《商品房买卖合同》第八条第二款约定“因政府规划等主管部门某项行政措施而导致工程延期或者相关配套部门审批延迟或延期施工的，出卖人可据实延期交房。”2013年5月8日，因裕和花园1、2、3号楼斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站责令暂停施工进行整改。2014年元月24日，3号楼508室斜屋面因存在渗水点，余江县建筑工程质量监督站送达建设工程质量整改通知书，要求对发生问题的部位暂缓施工，进行整改。2014年2月10日，余江县建筑工程质量监督站下发复工通知书。裕和公司是因为商品房施工质量问题被政府主管部门责令停工整改，系裕和公司与永光公司过错施工、管理不善导致，该情形不属于《商品房买卖合同》第八条约定的延期交房免责范围。裕和公司2014年4月28日进入初步验收，2014年6月6日初步验收合格，2014年12月26日通过商品房综合验收合格，根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，因此竣工验收不需要行政机构批准或者认可，裕和公司称验收期间时间过长属于《商品房买卖合同》第八条约定的延期交房免责范围的再审申请理由也不能成立。
3.关于裕和公司是否完成交房义务的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案裕和公司通过售楼部工作人员手机、电话和发短信的方式，通知买受人到售楼部领钥匙的行为，不符合《商品房买卖合同》约定的通知方式，不能证明其完成了商品房交付通知义务。2014年6月6日房屋初步验收合格，买受人段建生于2014年8月1日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元，因此2014年8月1日应认定为段建生实际收房的时间。
4.关于6万元补偿款是否支付的问题。裕和公司虽提交证据证明于2014年7月底将6万元打到了余江县建设局陈细毛书记的账上，但陈细毛没有出庭或出具证明材料证实陈细毛将该笔款项支付给了段建生，故原审判决认定裕和公司未履行支付6万元房屋渗水补偿款合同义务，认定基本事实正确。
（二）关于法律适用的争议
1.关于“免责条款”和“交付条件及交付时间条款”的效力问题。原一、二审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效，并未认定《商品房买卖合同》中“免责条款”和“交付条件及交付时间条款”无效。因为裕和公司未按合同约定时间交房，构成了违约，裕和公司提出的抗辩理由均不符合《商品房买卖合同》约定的免责事由，故应当承担相应的违约责任。
2.关于违约金计算标准是否过高的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定“逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。”该约定是双方真实的意思表示，裕和公司系《商品房买卖合同》格式文本的提供者，其应当知晓合同条款的内容含义，裕和公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求人民法院调整违约金的请求缺乏依据，一、二审判决不予支持，适用法律并无不当。
综上，裕和公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回鹰潭市裕和置业有限公司的再审申请。
审 判 长 蔡世军
审 判 员 黄声敏
审 判 员 闵遂赓
二〇一八年五月二十五日
代书记员 刘 瑾