广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5698号上诉人（原审被告）：杨少梅，女，汉族。上诉人（原审被告）：邓贵烽，男，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁东霞，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市富寓房地产代理有限公司。住所地：广州市花都区新华街松园大道**号*座101铺。法定代表人：杨娟凤，总经理。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。上诉人杨少梅、邓贵烽因与被上诉人广州市富寓房地产代理有限公司（以下简称富寓公司）居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨少梅、邓贵烽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回富寓公司的诉讼请求；本案一审、二审受理费由富寓公司承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，被上诉人的请求与事实和证据不符应予驳回。首先，被上诉人无权向上诉人主张权利。上诉人于2015年6月10日在被上诉人的居间下与第三人石春生、孙云茜签订《房地产买卖合同》，合同签订后上诉人要求第三人办理银行贷款手续，但因第三人石春生早在2015年5月27日已经被法院列入被执行人失信名单，根本无法办理银行贷款事宜，足以证明第三人已构成根本违约。根据三方签订的《房地产买卖合同》第八条第二款约定被上诉人无权向上诉人主张权利，应向第三人主张权利。其次，被上诉人与第三人存在恶意串通行为。根据全国企业信用信息公示系统查询结果，第三人石春生是被上诉人的股东占股比例为60%，该证据足以证明被上诉人和第三人存在恶意串通行为。富寓公司二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。富寓公司于2017年6月9日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.杨少梅、邓贵烽立即向富寓公司支付房地产咨询及买卖代理费100000元及违约金（自2015年6月11日起，每日按100000元的千分之五为标准计算至付清之日止，以10万元为限）；2.本案诉讼费由杨少梅、邓贵烽承担。一审法院查明：2015年6月10日，杨少梅、邓贵烽作为卖方与案外人孙云茜、石春生作为买方、富寓公司作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定：案外人购买杨少梅、邓贵烽位于广州市花都区新华街松园路x号永大新城永裕楼11x-12x号铺，成交价15000000元，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费100000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本代理费的支付。2015年6月10日，案外人向杨少梅、邓贵烽支付100000元定金，杨少梅、邓贵烽出具《收款收据》。一审诉讼中，富寓公司陈述：杨少梅、邓贵烽之后以楼价上涨为由不再出售房屋，目前涉案房屋仍为杨少梅、邓贵烽所有，富寓公司多次催促杨少梅、邓贵烽支付房地产咨询及买卖代理费，杨少梅、邓贵烽一直没有支付。一审法院认为：富寓公司与杨少梅、邓贵烽及案外人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。上述合同已对杨少梅、邓贵烽向富寓公司支付房地产咨询及买卖代理费100000元作出明确约定，并约定房地产买卖合同的履行与否不影响代理费的支付，现杨少梅、邓贵烽迟延履行支付义务，富寓公司主张杨少梅、邓贵烽支付房地产咨询及买卖代理费100000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。杨少梅、邓贵烽逾期支付上述100000元房地产咨询及买卖代理费，应向富寓公司支付违约金，故富寓公司主张杨少梅、邓贵烽支付欠付100000元的违约金，合理合法，一审法院予以支持。但富寓公司主张杨少梅、邓贵烽以100000元为基数，按照日千分之五向其支付违约金，一审法院认为，首先，杨少梅、邓贵烽自2015年6月11日起逾期履行支付义务，但富寓公司并未提交其向杨少梅、邓贵烽主张过权利的证据，富寓公司至2017年6月9日才起诉杨少梅、邓贵烽支付欠付的100000元的违约金，富寓公司对因此而扩大的损失应承担部分责任。其次，杨少梅、邓贵烽逾期履行支付100000元房地产咨询及买卖代理费，对富寓公司产生的损失主要是利息损失，富寓公司亦未能举证证明其损失超过利息损失，故一审法院酌定违约金标准为以100000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付至杨少梅、邓贵烽付清上述欠款之日止，总额不超过本金100000元。杨少梅、邓贵烽经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院于2017年10月30日作出一审判决:一、杨少梅、邓贵烽于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市富寓房地产代理有限公司支付欠付房地产咨询及买卖代理费100000元；二、杨少梅、邓贵烽于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市富寓房地产代理有限公司支付上述欠付房地产咨询及买卖代理费的利息，利息计算标准为：以100000元为基数，自2015年6月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至杨少梅、邓贵烽付清款项之日止，总额以本金为限；三、驳回广州市富寓房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由杨少梅、邓贵烽负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。上诉人表示，合同签订后由于购房人无法办理银行贷款手续不能支付房款，导致合同无法履行。为此，上诉人提供了全国法院失信被执行人名单信息公布与查询结果，显示石春生已被法院列入被执行人失信名单。上诉人还提供了被上诉人企业信用信息公示报告，显示被上诉人为自然人投资的有限责任公司，石春生是被上诉人的股东，占股比例为60%。被上诉人对此表示无异议。对石春生在中介公司身份的披露，被上诉人称已口头向上诉人告知了买方的身份情况，上诉人则表示否认，称其被告知的是刘献宁是销售中介，石春生是客户。另查明，涉案《房地产买卖合同》第八条载明，基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，但合同中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费栏为空白。《房地产买卖合同》第十三条载明，本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，但合同所载联系地址与联系电话栏均为空白。该《房地产买卖合同》对买方除定金外的楼款支付时间未作约定，买方签署购房抵押贷款合同的时间也未作约定。2015年10月28日,杨少梅、邓贵烽作为甲方、石春生作为乙方、刘献宁作为丙方签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2015年6月10日签订《房地产买卖合同》，合同履行至今乙丙方仍未办妥银行贷款相关事宜……乙、丙方同意，自本协议签署之日起21天内办妥银行贷款手续……如乙丙方在21天内未能取得银行同意发放贷款书面文件，或者银行不同意发放上述贷款的，则乙丙方应在上述期限届满时自行向甲方全额支付购房款项。二审诉讼中，上诉人对此表示刘献宁是被上诉人的股东。上诉人称因买方无法办理贷款已向其发出《解除合同通知书》，没有收到被上诉人及买方发出的催促配合办理按揭贷款手续的函件。上诉人对其一审未到庭参加诉讼，称诉讼文书因送达地址是身份证地址非实际居住地而没有实际收到开庭传票等相关诉讼资料。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何评价被上诉人本案中的居间行为。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。自2014年11月1日开始施行的《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条明确规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，对房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知当事人。本案并无证据显示被上诉人在促成涉案《房地产买卖合同》签订时，对买方与其中介公司间的利害关系向卖方上诉人作出过书面告知。事实上，涉案《房地产买卖合同》除定金支付外，其余内容均未得履行。在此情况下，上诉人主张不应向被上诉人支付中介服务费，并非没有依据。综上所述，杨少梅、邓贵烽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5001号民事判决；二、驳回广州市富寓房地产代理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各4300元，均由广州市富寓房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年五月十四日书记员  杨仁义冯镇辉