贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终886号
上诉人（原审被告）：余发荣，男，1946年5月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人（原审被告）：林碧虹，女，1952年5月3日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：余淑樱，女，汉族，1976年6月10生，住址广东省深圳市罗湖区。系余发荣和林碧虹次女。
被上诉人（原审原告）：张义发，男，1967年9月5日出生，汉族，广东省汕头市人，住凯里市清平南路市。
上诉人余发荣、林碧虹因与被上诉人张义发买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余发荣、林碧虹上诉请求：撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4254号民事判决第一项、第二项，驳回张义发的全部诉讼请求。事实和理由：张义发自认其与余发荣、林碧虹系朋友关系，说明张义发是知道涉案房屋系余发荣、林碧虹夫妻共有财产。涉案房屋属余发荣、林碧虹夫妻婚内共同财产，林碧虹于2000年就已离开凯里回到广东，一直未回凯里。余发荣因林碧虹患病需要费用救治，在家庭没有多余积蓄之下，本着治病救人心切，在林碧虹不知情的情况下与张义发签订了《二手房买卖协议书》，只为救治林碧虹。余发荣处置涉案房屋时林碧虹是不知情的。《二手房买卖协议书》上林碧虹的签名系余发荣个人补签的，并不是林碧虹个人签名。一审法院认定事实有误，余发荣与张义发签订的《二手房买卖协议书》无效。
张义发向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2009年8月6日签订的《二手房买卖协议书》有效；二、确认位于凯里市××号房屋归原告所有；三、被告协助原告办理该房屋过户登记手续；四、本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年8月6日，以原告张义发为乙方、被告余发荣为甲方签订了一份《二手房买卖协议书》，主要内容为：“一、甲方自愿将坐落在凯里市××号，建筑面积43.48平方米（以甲方持有的房产证登记为准）的房屋出售给乙方，房屋所有权证书号为07612；2、该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；二、乙方一次性付款给甲方购买本协议中的二手房，共计人民币总金额3万元（该款仅为二手房转让出售价，不含其他费用）本协议中产生的其它税费及办理产权过户所需的费用，均由乙方承担;三、自本协议生效之日，甲方确定收到乙方购房款项，合计人民币叁万元整；四、甲方应当共同与乙方办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为过户提供必要的文件、资料和便利；五、甲方未履行甲方义务，致使乙方在本合同签订之日起三个月内不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应当全额返还乙方已经支付的价款。”该协议书上被告林碧虹的签名系被告余发荣在签订合同之后补签。协议书签订当日，原告已向被告余发荣交付了3万元的购房款，同时被告余发荣也将涉案房屋的《房屋所有权证》及《契税完税凭证》原件交给原告保管使用。事后，因二被告拒绝协助原告办理《房地产交易市场准入许可证》和房屋过户登记手续，原告于2017年10月25日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：涉案房屋的房产证号为“凯房权证州房字第××号”，产权人为被告余发荣，个人产权比例为100%，办证时间为1999年。涉案房屋的契税完税凭证上注明的承受方为被告余发荣。涉案房屋的房产证以及契税完税证上均未有共有人的登记。一审法院认为，对于本案的时效问题？原告诉请的是要求涉案房屋归原告所有，该诉求属于物权的确认纠纷，故不适用诉讼时效的约定，对于被告辩解该案已过诉讼时效，本院不予采纳。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。2009年，原告与被告余发荣签订《二手房买卖协议书》时，原告支付的购房款3万元也符合当时的市场价格。涉案房屋的房产证上写明被告余发荣是产权人，并且享有100%产权。契税证上也写明被告余发荣是承受人，共有人栏上均未有被告林碧虹的名字，这足以让原告相信被告余发荣对涉案房屋享有处置权利。2009年，原告与被告余发荣签订买卖协议后，余发荣就将涉案的房产证以及契税证交由原告保管，原告也搬进该房屋居住至今。而被告林碧虹却辩称收到本院送达的应诉材料后，才知晓被告余发荣将涉案的夫妻共同财产出卖给了原告，其在凯里市没有住房居住，还需要涉案房屋安度晚年。一审院认为，从2009年，原告购买涉案房屋后居住至今，虽然二被告在凯里市没有其他房屋，但不能证明二被告无房居住。二被告的代理人陈述林碧虹没有离开凯里市，是居住在她女儿家。二被告系夫妻关系，林碧虹在涉案房屋转让后没有离开凯里市，在长达八年之久却没有对涉案房屋的转让提出异议，也未能向本院提交相关证据证明其在这八年当中有特殊情况无法知晓余发荣的转让行为，故应视为对余发荣转让行为的认可。涉案房屋转让后，二被告未协助原告办理过户手续，则有失民事活动中的诚实信用原则，故原告诉请二被告协助办理房屋过户手续以及原告与被告余发荣于2009年8月6日签订的《二手房买卖协议》有效，一审法院予以支持。对被告林碧虹辩解在凯里居住却不知涉案房屋已于2009年被其丈夫余发荣出卖的事，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故不动产的所有权以登记为准，现涉案房屋还没有进行变更登记，故原告诉请涉案房屋归自己归有，一审法院不予支持。林碧虹认为涉案房屋的买卖侵害了自己的权益，应向其丈夫余发荣主张自己的权利。涉案房屋的房产证写明“房改房进入市场按有关规定办理”，已经明确了涉案房屋系房改房，按有关规定办理之后是可以上市交易的，故对于二被告的委托代理人辩称涉案房屋系长征无线电厂的福利房，原告不是该厂的职工，其购买行为无效，本院不予采纳。二被告的委托代理辩称协议约定签订之日起3个月不能取得房屋所有权，应解除合同。协议约定的该解除权是由乙方即原告享有，现原告并未主张解除合同，故本院不予采纳该辩解意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、原告张义发与被告余发荣于2009年8月6日签订的《二手房买卖协议》有效。二、被告余发荣、林碧虹在本判决生效后十日内协助原告张义发办理涉案房屋的过户登记手续。三、驳回原告张义发的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取275元，由被告余发荣、林碧虹负担。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，余发荣于2009年8月6日与张义发签订《二手房买卖协议书》，将涉案房屋出售给张义发。协议签订后，张义发支付余发荣购房款3万元，余发荣将涉案房屋交付给张义发、将《房屋所有权证》及《契税完税凭证》原件交给张义发保管。因涉案房屋属余发荣和林碧虹夫妇的共同财产，《二手房买卖协议书》签订后张义发又专门找到余发荣要求房产共有人林碧虹亦应在《二手房买卖协议书》上补签字确认交易行为，余发荣代林碧虹在《二手房买卖协议书》上补签林碧虹的名字。上述事实，足以说明张义发作为购房人在购买涉案房屋时已尽到了常人应尽的审慎义务，张义发有理由相信余发荣在《二手房买卖协议书》补签林碧虹名字的行为已事先取得了林碧授权同意，张义发属于善意购买人。从房屋价款看，余发荣和张义发约定的房屋价格基本符合签订合同当时2009年凯里市同类地段同类房屋的市场价格水平，且张义发已支付完毕全部的购房款，余发荣亦将涉案房屋交付给张义发管理使用多年。《二手房买卖协议书》依法应认定为有效合同，对张义发、余发荣和林碧虹具有法律约束力，双方应按合同约定履行自己的义务。一审法院支持张义发确认《二手房买卖协议书》有效、余发荣和林碧虹协助张义发办理涉案房屋过户登记手续的诉请，于法有据，本院予以维持。
综上所述，余发荣、林碧虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由余发荣、林碧虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 王山地
审判员 王大梅
二〇一八年五月二十四日
书记员 龙 欢