北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初51802号
原告（反诉被告）：柴玉啟，男，1959年12月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王政平，北京嘉润律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）:橄榄国际传媒文化（北京）有限公司,住所地北京市朝阳区。
法定的代表人：马丁．爱德华．加绩(MARTINEDWARDJUDGEJR)，董事长。
委托诉讼代理人刘永波，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人杨宣,男,1951年12月28日出生,汉族，橄榄国际传媒文化（北京）有限公司员工,住橄榄国际传媒文化（北京）有限公司宿舍。
原告（反诉被告）柴玉啟（以下简称柴玉啟）与被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司（以下简称橄榄国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。柴玉啟的委托诉讼代理人梁凤杰、王政平，橄榄国际公司的委托诉讼代理人刘永波、杨宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
柴玉啟向本院提出诉讼请求：1、橄榄国际公司向柴玉啟支付拖欠的房屋租金655137元；2、橄榄国际公司向柴玉啟支付拖欠的房屋租金的逾期违约金（自逾期之日起至实际付清之日止，按0．65‰/每日的标准计算），起诉时暂时计算至2016年12月25日，即172004．9元；3、橄榄国际公司向柴玉啟赔偿房屋空置损失655137元、支付单方解约违约金218379元。事实和理由：2014年4月1日柴玉啟（甲方）与橄榄国际公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区X写字间出租给乙方使用，租赁区域建筑面积270平方米，租赁期限自2014年5月29日至2016年5月28日；每月租金为64058元，含税租金每月为72793元；租金支付方式：租金为每三个月为一期支付一次，第一期租金乙方应于签约日后的5日内支付给甲方，以后每公历年度的11月18日、2月18日、5月18日、8月18日前支付下期三个月的租金（每期开始的10天前支付租金）；乙方逾期支付租金、取暖费、履约保证金，应向甲方支付逾期违约金。乙方每逾期一日向甲方支付逾期违约金1000元／日；履约保证金为人民币128116元，乙方于签订合同当日支付给甲方，乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，保证金不退；未按合同约定按时足额交纳租金、物业管理费、租赁保证金、逾期违约金及其他应缴费用，逾期五日仍未交付上述各项费用时，乙方同意甲方按乙方自动退租处理，届时甲方有权单方解除合同的继续履行并单方收回该房屋，乙方人员按甲方要求撤出该房屋，乙方所交保证金及己付租金不退，并甲方有权追究乙方违约责任；本合同自签订之日起，甲乙双方不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应向守约方支付相当于12个月的租金数额作为违约金；签约时，原告已将租赁房屋交付被告使用；橄榄国际公司租金付至2015年8月28日，在未经柴玉啟同意且无任何正当理由的情况下，橄榄国际公司擅自搬离租赁房屋，剩余租金拖欠至今。
橄榄国际公司辩称，针对柴玉啟第一项诉讼请求,双方的合同于2015年8月31日解除,因此解除之后的租金我方不同意支付。第二项诉讼请求答辩意见同第一项诉讼请求。不同意柴玉啟第三项诉讼请求,是柴玉啟单方解约的,所以不同意支付,且无空置损失,柴玉啟提出解约,不是我方提出的,由此产生的损失由柴玉啟承担。合同约定的违约金过高,我方同意在履约保证金128116元的范围内承担相应的责任。延付和拒付租金的诉讼时效是一年。橄榄国际公司就此提出反诉，反诉请求为：1、确认橄榄国际公司与柴玉啟之间的房屋租赁合同已于2015年8月31日解除；2、将房屋租赁合同约定的过高违约金减少至不超过已付履约保证金128116元的范围内。
针对橄榄国际公司的反诉，柴玉啟辩称，不同意橄榄国际公司第一项诉讼请求,合同于约定的租赁期结束之日2016年5月28日解除,我方不知橄榄国际公司什么时候搬走的。不同意橄榄国际公司第二项诉讼请求,我方约定的违约金未超过法定标准。单方解除合同违约金我方主张的是三个月租金标准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于柴玉啟是否系适格出租人。柴玉啟与武继英系夫妻关系，柴玉啟与柴森博系父子关系；武继英和柴森博分别委托柴玉啟出租二人名下案涉房屋，故柴玉啟有权出租案涉房屋，并主张相应权利；二、2014年4月1日，柴玉啟（甲方）与橄榄国际公司（乙方）签订有《房屋租赁合同》一份，合同1．1条约定，由柴玉啟将位于北京市朝阳区X写字间出租给橄榄国际公司使用；合同2．1条约定，租赁期间为2014年5月29日至2016年5月28日至；合同3．1条约定，2014年5月29日至2016年5月28日期间房屋租金为每月72793元（税后64058元）；合同3．6．1条约定，租金每三个月为一期，每公历年度的11月18日、2月18日、5月18日、8月18日前支付下期三个月的租金（每期开始的10天前支付租金）；合同3．6．4条约定，乙方逾期支付租金等费用，应向甲方支付逾期违约金，乙方每逾期一日，向甲方支付逾期违约金1000元；合同3．7．1条约定，履约保证金为128116元，乙方于签订本合同当日支付给甲方；合同3．7．2条约定，乙方在履约期间违反本合同的任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金抵偿甲方的损失；合同3．7．4条约定，乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，保证金不退；合同8．2条约定，甲方因乙方违约，终止合同继续履行，解约函发送到乙方，并收回房屋之日。三、关于双方签订的房屋租赁合同解除时间。柴玉啟称，橄榄国际公司支付租金至2015年8月28日，之后再未支付租金，其不知道橄榄国际公司什么时候搬离的，2015年11月底发现橄榄国际公司搬离租赁房屋。橄榄国际公司称，2015年8月29日柴玉啟向橄榄国际公司邮寄送达了解约通知函，2015年8月30日橄榄国际公司签收的该快递，2015年8月29日柴玉啟将解约通知通过短信发送给了橄榄国际公司的员工杨宣，2015年8月30日柴玉啟将房屋门私自上锁，2015年9月1日橄榄国际公司将东西全部从租赁房屋搬离。
本院认为，柴玉啟与橄榄国际公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。关于合同解除时间，根据橄榄国际公司提交的证据，已经形成有效证据链，可以确定柴玉啟在橄榄国际公司到期未支付租金的情况下，向橄榄国际公司发送了租金催交通知书、解约函及短信,橄榄国际公司不认可该事实，并称在2015年11月底才发现橄榄国际公司搬离租赁房屋，显然不符合常理,本院对橄榄国际公司于2015年9月1日从租赁房屋搬离的主张予以认可，确认双方签订的房屋租赁合同于2015年9月1日解除，故橄榄国际公司应当支付柴玉啟2015年8月30日至2015年9月1日期间的租金7279元。根据双方各自的行为表示，双方已无继续履行租赁合同的意愿，故对于柴玉啟要求橄榄国际公司支付2015年9月2日至2016年5月28日期间的租金和逾期违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
柴玉啟要求橄榄国际公司支付违约金218379元的诉讼请求，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，本院认为橄榄国际公司的行为已经构成违约，应当向柴玉啟支付违约金，柴玉啟主张的违约金218379元，符合法律规定，本院予以支持。关于柴玉啟要求橄榄国际公司支付房屋空置损失费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，橄榄国际公司提前解约或因橄榄国际公司违约导致租赁合同提前解除的，保证金不予退还，故橄榄国际公司要求将房屋租赁合同约定的过高违约金减少至不超过已付履约保证金128116元的范围内的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）柴玉啟与被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司之间的房屋租赁合同于二〇一五年九月一日解除；
二、被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）柴玉啟租金七千二百七十九元；
三、被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）柴玉啟违约金二十一万八千三百七十九元；
四、驳回原告（反诉被告）柴玉啟的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零五十三元，由被告（反诉原告）橄榄国际传媒文化（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 曹 勇
二〇一八年三月一日
书记员 臧百挺