广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2095号
上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司广州花都支行，住所地：广东省广州市花都区新华街新华路68号。
负责人：贺永军，该行行长。
委托代理人：刘业峰、江咏妤，均为广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严立红，男，1976年2月15日出生，汉族，住湖南省洞口县。
被上诉人（原审被告）：黄月平，女，1975年10月28日出生，汉族，住湖南省洞口县。
上诉人中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）因与被上诉人严立红、黄月平借款合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民二初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，严立红、黄月平系夫妻关系。2012年6月4日，严立红、黄月平（借款人）与建行花都支行（贷款人）签订编号为440550009-011-2012001127的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金为1060000元，借款期限为2012年6月7日至2042年6月7日，借款人应将借款用于购置坐落于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东1号狮岭奕翠园12栋705房的房产，借款人不得改变借款用途；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即月利率为4.9938‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；还款方法为等额本息法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为6350.13元。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。借款逾期是指借款人未在该合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。该合同项下借款逾期的，罚息利率为在该合同所执行贷款利率的水平上浮50%。借款人不按该合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系、行使担保权利等。贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。
上述合同还约定，严立红、黄月平以位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东1号狮岭奕翠园12栋705房（以下简称涉案房屋）的房产作为该借款合同的抵押财产，抵押担保范围为该合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
2012年6月7日，建行花都支行依约将贷款1060000元发放给严立红、黄月平。
2012年8月17日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，但涉案房屋至本案原审庭审时仍未办理房地产权证和他项权证。涉案房屋现由严立红、黄月平使用。
严立红、黄月平开始尚有还款，但从2015年7月开始至今没有再还款，现严立红、黄月平尚未偿还的本金为1015296.90元。
另查明，建行花都支行为本案诉讼，支出律师费30994元。
2015年10月23日，建行花都支行向原审法院提起诉讼，请求：1.解除建行花都支行与严立红、黄月平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.严立红、黄月平共同偿还建行花都支行借款本金1015296.9元及利息、罚息、复利（截至2015年11月16日，尚欠利息、罚息和复利合计22399.41元，从2015年11月17日起以本金1015296.9元为基数按合同约定利率加收50%计收罚息、复利至付清款日止）；3.严立红、黄月平立即向建行花都支行支付律师服务费30994元；4.建行花都支行对涉案房屋经过折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5.本案案件受理费由严立红、黄月平承担。
原审认为，建行花都支行与严立红、黄月平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系签约各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法发生效力。双方均应依约履行相应的义务，在违约时承担相应的责任。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款人不按该合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期、解除与借款人的借贷关系、行使担保权利等。现严立红、黄月平从2015年7月开始至今没有再还款。严立红、黄月平的行为已构成违约，依照合同约定，建行花都支行有权解除合同。因此，对建行花都支行要求解除上述合同的诉讼请求，予以支持。
严立红、黄月平尚未偿还的本金为1015296.9元，在合同已被解除的情况下，依法应当向建行花都支行偿付。建行花都支行诉请严立红、黄月平偿还上述本金按合同约定的利息、罚息、复利，不违反法律规定，予以支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。现建行花都支行为本案诉讼支出了律师费30994元，依照合同约定，该款应当由违约方严立红、黄月平负担。
涉案房屋虽办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但尚未办理房地产权证和他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对涉案房产并没有因此取得抵押权。因此建行花都支行关于对涉案房产经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉请缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，判决：一、解除建行花都支行与严立红、黄月平于2012年6月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550009-011-2012001127）；二、严立红、黄月平于本判决发生法律效力之日起15日内向建行花都支行偿付借款本金1015296.9元及利息、罚息、复利(截至2015年11月16日，尚欠利息、罚息和复利合计22399.41元；从2015年11月17日起以本金1015296.9元为基数按合同约定利率加收50%作为罚息利率，计收罚息、复利至付清日止）；三、严立红、黄月平于本判决发生法律效力之日起15日内向建行花都支行支付律师费30994元；四、驳回建行花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7309元，由严立红、黄月平负担。
建行花都支行不服原审判决，向本院提起上诉称，2012年6月4日，建行花都支行与严立红、黄月平签订《个人住房借款合同》。2012年8月17日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续，但至原审辩论终结前，涉案房屋尚未办理抵押权登记手续。原判建行花都支行对涉案房屋不享有优先受偿权错误。理由：一、根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《广州市房地产产权情况表》显示，涉案房屋属于已确权状态，产权人是严立红、黄月平，登记日期是2015年4月22日。从广州市国土资源和房屋管理局查询得知，涉案房屋可以办理房地产权证。二、《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度的设立使预购人可以对抗第三人，具有准物权的效力。三、广州市国土资源和房屋管理局官网载明“预售合同已办预告登记或备案的，对于预购人因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的，为了保障执行人的合法权益，并使司法裁判得到切实执行，房屋权利人可向广州市房地产交易登记中心申请办理预购商品房转移预告登记，广州市房地产交易登记中心根据法院协助执行通知书要求协助将未竣工的预售商品房转移到司法部门裁定的权利人名下”。严立红、黄月平作为预购人，一方面，在其已付清购房款，且涉案房屋已具备办证条件的前提下，严立红、黄月平必然会取得涉案房屋的所有权，即上诉人对涉案房屋的抵押权必然成立，应判决支持建行花都支行的优先受偿权，以保障抵押权预告登记权利人的合法权益。另一方面，严立红因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖，涉案房屋的权利可以发生转移。如果涉案房屋因严立红、黄月平的债务而被拍卖，所得价款应优先偿还建行花都支行的债务。请求：撤销原审判决第四项，改判建行花都支行对涉案房屋经折价或拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；一、二审案件受理费由严立红、黄月平负担。
本院查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，建行花都支行与严立红、黄月平于2012年6月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确，本院予以维持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为建行花都支行对涉案房屋是否具有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据上述法律规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行花都支行作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，原审对此作出的认定及处理，并无不当，本院亦予以维持。
综上，审查原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14618元由中国建设银行股份有限公司广州花都支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 林锐君
二〇一六年六月二十日
书 记 员 余立颖