湖南省邵阳市双清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0502民初1265号
原告(反诉被告)：邵阳市建民集团置业有限公司，住所地：邵阳市双清区宝庆东路461号。
法定代表人：黄建民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈超，男，汉族，户籍地邵阳市双清区。
被告（反诉原告）：汪小店，女，汉族，户籍地湖南省新邵县严塘镇。
委托诉讼代理人：刘援，湖南一星律师事务所律师。
原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司（以下简称建民公司）与被告（反诉原告）汪小店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建民公司的委托诉讼代理人陈超，被告（反诉原告）汪小店的委托诉讼代理人刘援到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）建民公司诉称：2014年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定建民公司将邵阳市双清区建材城二期5栋402号房屋按照建民公司员工福利房的优惠条件作价272，208元出卖给汪小店，合同签订后，汪小店向建民公司交纳了购房款、手续费、登记费、契税、等共计307，250元（包括银行按揭款190，000元），汪小店随即办理了该房屋的产权证，并用该房屋在银行按揭贷款190，000元，现该房屋产权证抵押在银行。2015年11月25日，汪小店向建民公司提交了书面“退房申请”，要求将其购买的《商品房买卖合同》确定的建材城二期5栋402号房屋退还给建民公司。建民公司与汪小店多次协商，建民公司不同意解除购房合同，但汪小店强烈要求退房，并告知建民公司可以另外联系买主。2016年1月4日、1月14日、1月18日，邵阳市经济开发区消费者协会建材城分会多次进行调解，汪小店仍然强烈要求退房，建民公司只好同意了汪小店的退房申请，但双方就退费金额问题末达成一致。鉴于汪小店坚决退房的要求，且带其母亲强行入住建民公司的建民宾馆，原告（反诉被告）只好作出让步，于是双方达成一致协议解除了《商品房买卖合同》，由建民公司退还汪小店330，000元购房款。2016年4月6日，建民公司向汪小店支付了110，000元购房款，因汪小店欠银行按揭贷款未付清，未能立即办理房屋产权证过户手续，所以余款暂时未支付给汪小店，但被告同意原告另外寻找买主购买该房。2016年4月12日，建民公司与案外人刘保贵签订了该房屋的《房屋买卖合同》，将建材城二期5栋402房正式出售给刘保贵。2016年10月，刘保贵交接该房开始装修。2017年3月27日，汪小店因与建民公司就剩余款项支付问题未谈妥，将刘保贵的房屋门锁住，导致本纠纷，原告为维护自身合法权益不受侵犯，根据相关规定，特具此状向贵院起诉，请求法院判令：1、确认原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司与被告（反诉原告）汪小店于2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告尚需支付被告220，000元；2、被告（反诉原告）汪小店限期将邵阳市双清区建材城二期5栋402号房屋过户至原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司名下；3、被告（反诉原告）汪小店承担本案受理费。
被告（反诉原告）汪小店辩称：一、1、原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，且至今仍在履行过程中，没有解除；2、合同在履行过程中，建民公司有违约行为，应当承担违约责任；3、建民公司拖延支付退房款的行为，也说明了其不愿意按照约定，双方没有达成退房的合议，合同仍在继续；4、建民公司诉请解除合同根本目的在于逃避对案外人刘保贵的赔偿责任。二、1、即便解除房屋买卖合同，建民公司应向汪小店支付的款项也不止220，000元；2、根据双方计算的金额，违约金为10，000元；3、汪小店自取得房产证后，至今仍为房屋的产权人，房屋的增值部分应由汪小店享有；4、汪小店另购新房的差价应当由建民公司承担；综上，请求法院驳回建民公司的全部诉求。
被告（反诉原告）汪小店反诉称：2014年9月建民公司与汪小店签定《商品房买卖合同》后，我支付了全部购房款及相关税费等后，办理了不动产登记，2014年12月取得了涉案房产（邵阳市双清区建材城二期5栋402号）的产权证，后因房屋漏水等质量问题与建民公司进行协商，在没有协商好且我不知情的情况下建民公司居然让案外人刘保贵进入我的房子装修。2017年3月27日，我偶然发现自己的房子正被刘保贵装修，马上告知这是自己的房子不能装修，并打电话报警，且派出所的民警也劝告这是别人有房产证的房子，不能进入装修。2017年6月我发现在我不知情的情况下，建民公司怂恿刘保贵撬开门锁继续装修。反诉原告认为，建民公司与案外人刘保贵未经我同意非法侵入我合法所有的住宅内，严重侵害了我的权利，为维护自身合法权益，依据法律的有关规定，特向贵院提起反诉，请求依法判决：1、邵阳市建民集团置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》；2、邵阳市建民集团置业有限公司限期将涉案房屋漏水维修好，并承担由此产生的费用；3、邵阳市建民集团置业有限公司限期将房屋的装修拆除，并承担由此产生的费用；4、邵阳市建民集团置业有限公司支付汪小店因房屋质量等问题不能居住的租房损失、非法占用汪小店的房屋占用费、拆除非法装修期间的房租损失等共计32，000元（暂计至2017年11月），其余暂按每月1000元，从2017年11月开始计算至将装修拆除、房屋质量维修好时止；5、邵阳市建民集团置业有限公司支付汪小店逾期交房违约金，依照合同第九条，以已付款307，052元为基数，从2015年3月1日开始按日万分之三的标准支付至实际交房之日止（暂计算至2017年11月16日，为91，286元）；6、本案的诉讼费由邵阳市建民集团置业有限公司承担。
原告（反诉被告）建民公司对被告（反诉原告）汪小店的反诉请求辩称：汪小店的反诉请求是不能成立的，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同已经协商解除，被告（反诉原告）已经收到了原告（反诉被告）支付的110，000元，并且同意本案的原告另外寻找买主，当时在签订协议、被告领取110，000元之前，我方多次向被告提出，由于建民公司当时的经济状况不能一次性支付房款，汪小店同意建民公司另外去找买主，并且汪小店当着其朋友的面说了不会还银行按揭款，所以双方的商品房买卖合同实际已经解除。被告（反诉原告）提出的二至五项反诉请求，本案被告（反诉原告）一直要求退房，现在提出这些请求明显是违反双方解除商品房买卖合同的约定，所以这些反诉请求不应予以支持。
经审理查明：2014年9月13日，建民公司为出卖人、汪小店为买受人签订《商品房买卖合同》，约定建民公司将位于宝庆东路建材城二期5号楼、建筑面积为160.5平方米的房屋出卖给汪小店，总价款为272，208元，交房期限为2015年3月1日之前，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，汪小店在中国工商银行股份有限公司邵阳广场支行贷款190，000元，共计向建民公司支付了307，250元，其中包含房款272，208元、水电开户6000元、他项权证850元、物业维修基金9630元、契税10,889元、办证费用1411元、办理国有土地使用权证373元、按揭办证费用5889元。2014年10月21日，建民公司将涉案房屋办理登记至汪小店名下。截至2015年3月1日，由于房屋有漏水问题，建民公司未能将该房屋钥匙交付给汪小店。2015年11月25日，汪小店要求退房，要求退费共计336，648.62元，就退费数目，建民公司与汪小店未能达成一致，2016年1月4日、2016年1月14日、2016年1月18日，经过邵阳市经济开发区消费者协会建材城分会调解，双方仍未达成一致，汪小店要求退费330，000元，建民公司只同意退费280，000元。2016年4月5日，汪小店与其母亲强行入住建民宾馆，双方就退房问题经过协商达成一致协议，建民公司同意退给汪小店330，000元。2016年4月6日，汪小店从建民公司领取退房款110，000元，领据内容为：“今领到壹拾壹万元整领款用途：预退汪小店房款（5栋402）注明：可以联系买主看房部门负责人意见曾磊复核邓志红领款人签章汪小店”。剩余购房款，建民公司在汪小店配合下将汪小店在银行的贷款提前还清，在办理该房过户手续后，余款退还给汪小店，因汪小店未能配合，建民公司既未归还汪小店在银行的按揭款，也没有将余款付给汪小店。2016年4月12日，建民公司将系争房屋以307，250元的价格卖给案外人刘保贵，刘保贵将该房屋进行装修，2017年3月，汪小店发现刘保贵在讼争房屋内进行装修，进行阻止。建民公司与汪小店协商不成，遂酿成本案纠纷。
以上事实有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、退房通知、调解记录、领据、通话录音、房屋产权证、个人购房借款合同、房屋买卖合同等共同证明，足以认定。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，汪小店按约支付购房款，建民公司已将约定的房屋登记在汪小店名下，但因房屋漏水等质量问题，汪小店向建民公司发出的退房通知，是要求解除合同的意思表示，双方经过多次协商达成一致协议，即汪小店将涉案房屋退还给建民公司，建民公司付给汪下店房款330,000元。2016年4月6日，汪小店出具给建民公司的领据足以证实。该协议是双方当事人对解除房屋买卖合同的真实意思表示，合法有效。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中。由于汪小店已经从建民公司领取110，000元，根据协议约定，建民公司尚须支付汪小店220，000元，汪小店应当协助建民公司将该房屋过户登记至建民公司名下。汪小店反诉要求继续履行合同，由于该房屋买卖合同已经解除，继续履行合同已不能，汪小店提出要求继续履行合同、将系争房屋漏水维修、支付租房损失、房屋占用资金及逾期交房违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司与被告（反诉原告）汪小店签订的《商品房买卖合同》已解除；
二、原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）汪小店剩余退房款220，000元；
三、被告（反诉原告）汪小店于本判决生效后一个月内协助邵阳市建民集团置业有限公司将位于邵阳市双清区建材城二期5栋402号房屋过户登记至原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司名下；
四、驳回被告（反诉原告）汪小店的全部反诉请求。
如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2300元，由原告（反诉被告）邵阳市建民集团置业有限公司负担1150元，被告（反诉原告）汪小店负担1150元，反诉受理费300元，由被告（反诉原告）汪小店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈超伦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。