河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初315号原告（反诉被告）：高继峰，男，汉族，1978年10月1日出生，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：许建军，河南路通律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作市远华置业有限公司，住所地：焦作市东环路南段新城街道办事处办公楼四楼。法定代表人：黄献。委托诉讼代理人：曹艳伟，河南明治律师事务所律师。原告高继峰诉被告焦作市远华置业有限公司（以下简称：远华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告高继峰（反诉被告）及其委托诉讼代理人许建军、被告远华置业（反诉原告）及其委托诉讼代理人曹艳伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高继峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金71277元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月15日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告远华公司位于焦作市山阳区XX室，建筑面积140.31平方米的房屋，单价每平方米4000元，合计房款为561240元。房屋交付期限为2012年12月31日前，交付条件为经五大责任主体联合验收合格。逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2012年11月20日，被告在焦作日报上公告远华府邸二期楼盘交房，其并没有按照合同11条的约定以书面的方式通知原告。被告在房屋交接时，让原告直接去物业公司领取钥匙，未按合同第11条约定履行交房手续，未向原告提供《五大责任主体联合验收合格报告书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工实测表》《管线分布竣工图》，原告在不知情的情况下接手房屋。2015年8月24日，被告通知办证需补交房屋面积差价款而引起纠纷。后经调查原告才得知焦作市远华府邸2#楼在2014年9月24日经五大责任主体联合验收合格，2014年12月29日在焦作市住房和城乡建设局备案。至此被告逾期交房已构成违约。按双方合同第9条第一款第二项约定，被告应支付原告逾期交房违约金71277元（56.1240×2×635天）。此事经双方多次协商未果。综上所述，原告认为，被告在履约过程中刻意隐瞒事实，将不符合法定及约定条件的房屋交付原告使用，存在欺诈和违约行为，为维护原告的合法权益，故原告诉至本院。被告远华公司辩称，一、被告交房符合双方所签《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告放弃追究被告逾期交房违约责任，原告已经书面认可。2012年12月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于焦作市山阳区XX室、建筑面积为140.31平方米的房屋，单价每平方米4000元，合计房款为561240元。付款方式及期限双方约定，原告于2012年12月15日前支付首付房款171240元，其余房款390000元办理银行贷款。房屋交付期限为2012年12月31日前，交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位等五大责任主体联合验收合格。双方在《合同补充协议》第7条约定，买受人未在约定的时间内办理完毕贷款手续，被告可延期交付商品房，无须承担违约责任。原告高继峰于2013年3月8日方办理完毕贷款手续。被告第二天通知原告前来接收房屋，原告于2013年3月15日办理房屋交接手续。该房屋于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位等五大责任主体联合验收合格。二、原告应补交房屋面积差异款14560元给被告。双方所签合同约定面积以实测为准，据实结算。2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对该房屋进行测绘，该房屋实际面积为143.95平方米，比合同面积多3.64平方米，原告应补交14560元。三、原告的诉讼请求已过法律规定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。原告于2013年3月15日办理房屋交接手续，当时书面确认房屋具备交房条件，无异议。截至原告起诉日2017年1月11日，已经过了3年零9个月之多，早己过了法律规定的诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告远华公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人房屋面积差异款14560元；2.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2012年12月15日反诉人与被反诉人签订商品房买卖合同，合同约定，被反诉人高继峰购买反诉人开发的位于焦作市山阳区XX房，该房建筑面积140.31平方米，单价每平方米4000元，合计房款为561240元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对高继峰所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示被反诉人高继峰所购房屋面积为143.95平方米，被反诉人需要补交房屋面积差异款14560元。2015年8月24日，反诉人张贴通知，通知被反诉人办理面积差异结算。被反诉人拒不办理面积差异结算，反诉人无奈，故原告诉至本院。原告高继峰辩称，被告反诉请求没有事实和法律根据，应依法驳回。理由如下：本案诉争房屋面积差异增加系被告擅自变更建筑设计，不按图纸施工所致，由此增加部分的房价款由被告自行承担，另外远华公司在销售过程中也明显存在欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交证据如下：1.原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.收据三张；3.建设工程竣工验收备案表一份；4.原告所在小区四号楼的工程质量监督验收报告一份；5.焦作市中级人民法院判决书两份。本院对原告证据认定如下：证据1-3，被告对真实性均无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定；证据4，与本案无关，不予认定；证据5，系其它楼的业主的判决书，与本案不具备关联性，本院不作认定。被告（反诉原告）提交证据如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议；2.中华人民共和国住房和城乡建设部2013年11月1日发布的第193号公告；3.焦作市远华府邸二期2号楼工程竣工验收报告；4.中国银行零售贷款借据、房屋交接书各一份；5.焦作市房产面积测绘报告一份。本院对被告证据认定如下：证据1、2、4、5，原告对真实性均无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定；证据3，原告未提出相反证据反驳被告的证据，本院予以认定，原告提出的异议，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，原告（反诉被告）高继峰（作为买受人）与被告（反诉原告）远华公司（作为出卖人），双方签订了一份商品房买卖合同及其补充协议，商品房买卖合同中约定：买受人购买位于山阳区XX房，该商品房用途为住宅，建筑面积140.31平方米，单价为每平方米4000元，总金额561240元，买受人于2012年12月15日前支付首付房款171240元，其余房款390000元办理银行贷款。该合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。该合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，如遇买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同的补充协议第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补；买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。原告高继峰已按上述合同约定将房款交给被告远华公司，其中2012年12月12日交纳171240元，2013年3月14日交纳390000元。2013年3月15日，高继峰（作为乙方）在御华物业远华府邸服务中心（作为甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书载明：“鉴于远华府邸XX房屋，已具备交房条件，甲方和乙方同意签署本房屋交接书，乙方无异议后同意接受该房，并确认以下款项：一、......，甲方将房屋交给乙方。二、乙方收到该房的钥匙9把，......六、乙方于七日内回复住房验收表，如不回复视为合格。”2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对远华府邸2号楼进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示高继峰购买的XX房屋建筑面积为143.95平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸2号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。高继峰于2017年1月11日向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。远华公司与李铁良之间属于房屋买卖合同关系。远华公司与高继峰签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定被告应于2012年12月31日前交付经五大责任主体验收合格的房屋，远华府邸2号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，存在违约行为。原告高继峰于2013年3月15日在五大责任主体已经验收的情况下，在房屋交接书上签字确认并领取房屋钥匙，表明其对远华公司的交房日期符合双方约定目的的认可，应当认定2013年3月15日为被告交付房屋的时间。按照双方合同的约定，被告逾期交房应当承担逾期交房违约金，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效，应自2013年3月15日起算，原告2017年1月11日向本院提起诉讼，又无证据证明存在诉讼讼时效中断的情形，已经超过法律规定的诉讼时效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求高继峰支付面积差异房款，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、驳回原告高继峰的诉讼请求；二、原告（反诉被告）高继峰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司支付房屋面积差异款14560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元，由原告高继峰负担；反诉费82元，由原告高继峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯爱萍审 判 员  廉玉光代理审判员  闫若男二〇一七年十二月二十六日书 记 员  杜 盼（2017）豫0811民初315号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。