广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1990号
上诉人(原审被告)：梁日南，男。
上诉人(原审被告)：林少飞，女。
委托诉讼代理人：梁日南，林少飞丈夫。
被上诉人(原审原告)：广州市越秀区光塔街道社区服务中心。住所地：广州市越秀区解放中路云台里**号。
法定代表人：谭桥阡，主任。
委托诉讼代理人：刘穗珊，广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：广州市越秀区第一房屋管理所。住所地：广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。
法定代表人：谢衍刚，所长。
委托诉讼代理人：徐虹，女，该所职员。
委托诉讼代理人：梁靖宇，男，该所员工。
上诉人梁日南、林少飞因与被上诉人广州市越秀区光塔街道社区服务中心（以下简称光塔社区中心）及原审第三人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁日南、林少飞上诉请求：驳回光塔社区中心的诉讼请求，由梁日南、林少飞向越秀第一房管所继续承租广州市米市路61-xx号xxx房（以下简称涉案房屋），不同意按每月926.1元支付房屋使用费，本案诉讼费由光塔社区中心承担。事实与理由：光塔社区中心不应将公房转租获利，2005年至2011年我们与光塔社区中心签订租赁合同，每月缴纳824元，当时房管所每月收取光塔社区中心151.3元，光塔社区中心应退还多收的租金。2011年2月28日后我们没有与光塔社区中心再签合同。房管所在2015年1月以办公为由将租金升至每月926.1元，而我们租住的房屋不是作办公使用，光塔社区中心要求我们按办公标准收取2014年12月后的租金，不合理。我们一家应按四人承租，不同意搬出涉案房屋，要求继续租用。因为光塔社区中心不是业主，我们应直接向房管所缴纳租金。
被上诉人光塔社区中心二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。我方与上诉人签订的租赁合同约定的月租金就是824元，上诉人实际也是按824元缴纳租金的。从2014年12月开始，第三人向我方收取每月926.1元租金，如果上诉人不依此缴纳租金而占用房屋就会造成我方损失。上诉人应基于与我方的合同向我方缴纳使用费。
原审第三人越秀第一房管所陈述：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。涉案房屋我方以非住宅办公租给光塔社区中心，如果上诉人需要以住宅使用承租，应由我方向光塔社区中心收回依有关规定将涉案房屋转为住宅性质，方可将涉案房屋租给上诉人居住。
光塔社区中心于2017年4月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁日南、林少飞及同住人员将广州市米市路61-xx号xxx房腾空交还给光塔社区中心；2.梁日南、林少飞向光塔社区中心支付自2014年11月1日至房屋腾空之日止的租金（其中2014年11月租金为824元，2014年12月至房屋腾空之日止的租金为每月926.1元），赔偿光塔社区中心损失150元（第三人之前起诉光塔社区中心的受理费）。
一审法院查明事实：
广州市米市路61-xx号xxx房是越秀第一房管所管辖的直管房屋。
2005年3月8日，广州市越秀区光塔街和义巷社区居民委员会（甲方，以下简称和义巷居委会）与梁日南（乙方）签订《协议书》，其中约定：一、甲方将座落于米市路61号后座的场地，提供给乙方使用。使用期三年，由2005年3月1日至2008年3月1日止。前二年乙方交纳每月综合服务费800元，第三年起综合服务费递增3%交纳。二、本协议签订之日起，乙方需向甲方交纳二个月的综合服务费共1600元作为保证金，使用期满后不计息退还给乙方。如甲、乙任何一方要提前解除合约，都要提前一个月通知对方，退回保证金。三、乙方在协议生效之日起，每月15日前向甲方交纳当月的综合服务费800元，乙方逾期30天不交纳综合服务费，则被视为违约，甲方有权终止协议，收回房屋，不退还房屋使用保证金等。
2008年，和义巷居委会（甲方）与林少飞（乙方）签订《协议书》，其中约定：一、甲方将座落于米市路61号后座的场地，提供给乙方使用。使用期一年，由2008年3月1日至2009年2月28日止。二、本协议签订之日起，乙方需向甲方交纳综合服务费共1600元作为保证金，使用期满后不计息退还给乙方。如甲、乙任何一方要提前解除合约，都要提前一个月通知对方，退回保证金。三、乙方在协议生效之日起，每月15日前向甲方交纳当月的综合服务费824元，乙方逾期30天不交纳综合服务费，则被视为违约，甲方有权终止协议，收回房屋，不退还房屋使用保证金等。
2009年2月23日，光塔社区中心（甲方）与林少飞（乙方）签订《协议书》，其中约定：一、甲方将座落于米市路61号后座给乙方作为住宅使用。租赁期由2009年3月1日至2011年2月28日止。二、本协议签订之日起，乙方需向甲方交纳二个月的综合服务费共1600元作为保证金，使用期满后不计息退还给乙方。三、乙方在协议生效之日起，每月5日前交纳当月的综合服务费，乙方逾期30天不交纳综合服务费，则被视为违约，甲方有权终止协议，收回房屋，不退还房屋使用保证金等。上述2009年3月1日至2011年2月28日止的租赁期内，光塔社区中心按824元/月的标准向梁日南、林少飞收取综合服务费。租赁期满后，光塔社区中心没有与梁日南、林少飞续签租赁合同，但仍按每月824元/月的标准向梁日南、林少飞收取综合服务费至2014年10月。
2014年，越秀第一房管所（甲方）与光塔社区中心（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将广州市米市路61-xx号xxx房出租给乙方作办公使用，建筑面积28.94平方米，租赁期限2014年7月1日至2016年12月31日止，其中2014年7月1日至2014年11月30日的月租金151.30元；2014年12月1日至2016年12月31日的月租金926.10元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金等。
2016年9月26日，越秀第一房管所向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、解除原告（即越秀第一房管所）与被告（即光塔社区中心）的租赁合同，被告迁出广州市米市路61-xx号xxx房，将房屋交还原告；2、被告支付2016年9月1日至交还房屋之日止的租金（每月按926.1元计）。该院于2017年1月11日作出（2016）粤0104民初39976号民事判决：一、原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心就广州市米市路61-xx号xxx房签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》自本判决发生法律效力之日解除。二、被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市米市路61-xx号xxx房腾空交还原告广州市越秀区第一房屋管理所。三、被告广州市越秀区光塔街道社区服务中心自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2016年9月1日至交还房屋之日止的租金（每月按926.1元计）。该案的受理费150元由广州市越秀区光塔街道社区服务中心负担。该判决已经发生法律效力。
梁日南、林少飞陈述：涉案房屋现由梁日南、林少飞及其女儿梁雨盈共3人居住。
一审法院认为：光塔社区中心与林少飞于2009年2月23日自愿签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。涉案房屋是由越秀第一房管所出租给光塔社区中心，光塔社区中心再转租给梁日南、林少飞，上述《协议书》所约定的租赁期限已于2011年2月28日届满，光塔社区中心据此要求收回涉案房屋本应予支持，但鉴于生效判决光塔社区中心应将涉案房屋交回给越秀第一房管所，故梁日南、林少飞应直接将房屋腾退给越秀第一房管所。
关于租金标准问题，虽然上述《协议书》没有约定租金标准，但在《协议书》所约定的租赁期限内和租赁期限届满后，光塔社区中心都是按824元/月的标准向梁日南、林少飞收取租金，故认定光塔社区中心和梁日南、林少飞双方实际约定的租金标准为每月824元/月。因此，在本判决发生法律效力之日前，梁日南、林少飞应按824元/月的标准向光塔社区中心交纳租金。本判决发生法律效力之日起，梁日南、林少飞应按926.10元/月的标准向光塔社区中心交纳房屋使用费。
关于光塔社区中心要求梁日南、林少飞赔偿其在（2016）粤0104民初39976号案件中所承担的150元受理费问题，因该案件是光塔社区中心与越秀第一房管所之间的租赁关系所产生的诉讼，故光塔社区中心要求梁日南、林少飞承担该案件的受理费理由不成立，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于2017年10月13日作出一审判决：一、梁日南、林少飞（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市米市路61-xx号xxx房腾空交还给广州市越秀区第一房屋管理所；二、梁日南、林少飞应在本判决发生法律效力之日起10日内，将从2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月824元计算）一次性支付给广州市越秀区光塔街道社区服务中心；本判决发生法律效力之次日起，梁日南、林少飞应按每月926.1元的标准逐月向广州市越秀区光塔街道社区服务中心支付房屋使用费至将房屋腾空时止；三、驳回广州市越秀区光塔街道社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费592元，由广州市越秀区光塔街道社区服务中心负担100元，梁日南、林少飞共同负担492元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要解决的问题是：被上诉人与上诉人之间的租赁关系、原审第三人与被上诉人之间的租赁关系，二者应当如何处理。
本案上诉人通过与被上诉人签订《协议书》的方式承租使用涉案房屋，所交综合服务费实为租金，双方构成房屋租赁合同权利义务关系。这种法律关系同原审第三人与被上诉人之间的房屋租赁关系存在牵连，但是两种独立的权利义务关系，各方当事人应当接受各自所签合同约定内容的拘束，不宜混同。上诉人与被上诉人签订的《协议书》约定的租赁期限于2011年2月28日届满，但上诉人继续使用，被上诉人也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。
2014年10月之前，上诉人一直按每月824元向被上诉人交付租金，尽管原审第三人与被上诉人的租赁合同约定2014年7月1日至2014年11月30日的月租金151.30元，并无证据显示被上诉人同意依每月151.30元对上诉人调整租金，因此被上诉人本案主张上诉人从2014年11月起至腾空交房止按每月824元交付租金，可予支持。一审判决上诉人自本判决发生法律效力之次日起，按每月926.1元的标准向被上诉人支付至将房屋腾空时止的房屋使用费，该每月926.1元的标准是原审第三人与被上诉人之间房屋租赁合同约定的租金，不能直接约束上诉人。一审判决的相关处理，本院予以改处。
必须提出的是，涉案房屋是原审第三人管辖的直管公房。在原审第三人与被上诉人之间房屋租赁合同已被法院生效判决解除的情况下，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已不可能继续履行，上诉人要求继续使用涉案房屋可另循住房保障途径申请解决，上诉人要求与原审第三人确立公房租赁关系，本案不能处理。
综上所述，梁日南、林少飞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8976号民事判决第一、三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8976号民事判决第二项为梁日南、林少飞应在本判决发生法律效力之日起10日内，将2014年11月1日起至房屋腾空时止的租金（按每月824元计算）一次性支付给广州市越秀区光塔街道社区服务中心。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费592元，由梁日南、林少飞负担439元，由广州市越秀区光塔街道社区服务中心负担153元；二审案件受理费492元，由梁日南、林少飞负担439元，由广州市越秀区光塔街道社区服务中心负担53元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 柳玮玮
审判员 李 民
二〇一八年四月十八日
书记员 杨仁义
冯镇辉