江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00499号
上诉人（原审被告）江苏屹峰置业有限公司，住所地兴化市垛田镇府东花园西区1#2#商铺。
法定代表人王建善，该公司董事长。
委托代理人胡楚贻、顾军，江苏天炜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺斌。
委托代理人赵道贤，兴化经济开发区法律服务所法律工作者。
原审第三人贺荣美。
上诉人江苏屹峰置业有限公司（以下简称屹峰公司）为与被上诉人贺斌、原审第三人贺荣美商品房预售合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2014）泰兴民初字第0593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，贺斌曾打算购买屹峰公司开发的昭阳湖名郡139号别墅，并于2011年5月12日向屹峰公司汇款50万元。同日，贺荣美未得到贺斌授权的情况下以贺斌的名义与屹峰公司签订昭阳湖名郡认购协议书两份，预订了昭阳湖名郡139号和83号房屋，并载明定金分别为20万元和30万元。2014年2月28日，贺荣美未得到贺斌授权的情况下再次以贺斌以及其本人的名义与屹峰公司签订协议一份，载明贺斌在屹峰公司处订购了139#和83#房屋，共计缴纳定金50万元。由于经济状况发生变化，无力支付剩余房款，属贺斌及贺荣美违约，要求退房。经双方协商，屹峰公司同意退还房款30万元，另外20万元作为对屹峰公司的补偿。退还的30万元需在2014年3月3日汇出，否则协议无效。该协议由屹峰公司法定代表人王建善及贺荣美签字。后屹峰公司依约给付了贺荣美30万元，并由贺荣美在2014年3月3日向屹峰公司出具收条一份，载明收款事实，该收条由贺荣美签署贺斌及其本人姓名予以确认。
原审诉讼中，贺斌对贺荣美的行为明确表示不追认，但同意扣减贺荣美已经收取的30万元房款。
因贺荣美事先未取得贺斌授权，事后又未得到贺斌的追认，收取了不属于其本人的房款，可能涉嫌犯罪，原审合议庭决定移送公安机关侦查，未果。
原审法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。贺荣美未得到贺斌的授权，以贺斌名义签订订购合同和解除合同的行为，对贺斌不具有约束力，因此造成的责任由贺荣美承担。屹峰公司在庭审中称，贺荣美与贺斌系父子关系，具有代理的表象，但屹峰公司作为专业的开发房地产的商人，其对贺荣美是否有代理权应当尽合理的审查义务，而不是仅凭父子关系就认定双方之间存在代理关系，而屹峰公司在签订合同、解除合同时并未审查贺荣美是否具有书面委托手续，也未核实贺荣美是否具有代理权限，就与其签订、解除合同，显然存有重大过错，不应构成表见代理。贺斌意向性购买屹峰公司开发的房屋，并交纳了50万元房款，但双方并未签订订购合同，屹峰公司亦未通知其签订预售合同，故贺斌请求屹峰公司返还50万元房款的诉讼请求，应当予以支持。诉讼中，贺斌同意扣减贺荣美收取的30万元，但不追认贺荣美的代理行为，与法无悖，不予干涉，故屹峰公司仍应返还贺斌房款20万元。屹峰公司收取房款后不通知贺斌签订合同的行为侵害了贺斌的合法权益，故贺斌请求屹峰公司从起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率给付利息的诉讼请求，亦予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：被告江苏屹峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺斌购房款20万元及利息（从2014年2月27日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼费8800元，由贺斌负担5280元，屹峰公司负担3520元。此款贺斌已预付，屹峰公司应付部分在履行本判决时一并给付贺斌。
原审民事判决书送达后，上诉人屹峰公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。一、本案中贺荣美的行为是受贺斌的委托，对贺斌具有约束力，且两人恶意串通，损害上诉人的合法权益。1、2011年5月12日，贺荣美以贺斌的名义与上诉人签订两份认购协议，订购上诉人开发的昭阳湖名郡83号、139号房，约定定金50万元，当天贺斌将50万元通过银行汇入上诉人账户，上诉人向贺荣美出具了50万元收据；2、贺斌将50万元汇入上诉人账户后，至诉讼前从未向上诉人提出要（补）签合同或索要票据（收条）；3、贺荣美与贺斌系父子关系。如果贺荣美没有受贺斌委托，怎么会认购贺斌看中的139号房？认购协议书中所确定的定金金额与贺斌所汇款项金额怎会一致？贺斌汇给上诉人50万元的时间与贺荣美签订认购协议的时间怎么会在同一天？贺荣美签订了认购协议以后接受了上诉人出具的50万元收据，如果没有事先计议，不知道贺斌汇款情况，贺荣美怎会接受50万元的收据？上述情形，足以证明贺荣美与上诉人签订认购协议是受贺斌委托，至少是两人事前共同协商认可的。认购协议书约定的支付定金时间是“协议签订时”，进一步看出贺斌汇50万元是基于其父与上诉人所签的两份认购协议书。二、退一步讲，假使贺斌没有委托贺荣美，他们的身份关系及所作出的行为，足以使善意的上诉人有理由相信贺荣美具有代理权。1、贺氏父子共同到昭阳湖名郡看房、商谈，贺斌看中了其中的139号房；2、2011年5月12日贺荣美以贺斌的名义与上诉人签订两份认购协议，包括贺斌看中的139号房，约定定金50万元，当天贺斌将50万元汇入上诉人账户，上诉人出具收据给贺荣美。贺斌汇款就是基于贺荣美与上诉人的认购协议，否则，怎么会在没有签订任何手续、没有任何收据、与上诉人不熟悉的情况下，将50万元巨款汇给上诉人。且贺斌直至2014年2月才向上诉人主张，间隔3年之久。在上诉人相信贺荣美有代理权的情况下，于2014年2月28日与贺荣美签订解除合同的协议，并退款30万元，上诉人没有任何过错。三、原审法院依职权将贺荣美追加为第三人，可贺荣美只在庭外做了一份谈话笔录，没有参加庭审，有回避之嫌。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人贺斌答辩称，贺荣美尽管是被上诉人贺斌的父亲，但双方均有完全民事行为能力，贺荣美没有贺斌的委托，其行为应自行负责，与贺斌无关。被上诉人所订的房屋是139号，所交房款为50万元，在此期间，上诉人擅自将139号房屋出卖，已构成违约。上诉人作为专业房地产企业，既有专业的销售团队，又有专业的法律顾问提供法律服务，在销售房屋时，应当审查销售房屋的主体和签约的主体，不能凭想象、推测是否拥有代理权限。即使在看房期间，上诉人相信贺荣美具有代理权、签订认购协议，但解除合同及退款也应当将款项直接汇入合同的相对方即被上诉人。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人未答辩。
二审中，上诉人提交2011年5月12日出具给贺荣美的收据一份，载明交款单位为贺斌；商品房预售许可证三份，证明上诉人销售房屋合法。被上诉人认为收据真实性无法确认，且收据证明被上诉人汇款是订购139号房屋，如按上诉人所讲是两套房屋，收据应当分别出具。预售许可证真实性无异议，但时间在被上诉人订购房屋以后。
二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：贺荣美以贺斌的名义签订协议是否构成表见代理。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，行为人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。判断行为人与相对人订立合同的行为是否构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中，贺荣美的行为不构成表见代理，主要理由是：1、贺荣美以贺斌的名义签订协议时，未向上诉人出示贺斌的授权委托书，其以贺斌名义签订协议的行为是无权代理行为；2、上诉人主张贺荣美的行为构成表见代理的主要依据是贺荣美与贺斌系父子关系，两人共同到上诉人处看房、商谈，贺荣美签订协议与贺斌汇款是同一天。而根据上诉人法定代表人的当庭陈述，其与贺斌本人没有过直接接触，有关房屋购买的事宜均由贺荣美与其进行商谈，贺荣美与贺斌之间的父子关系及两人共同到上诉人处看房，并不当然表明贺荣美有权以贺斌的名义签订合同，故根据现有证据不能证明贺荣美与上诉人签订协议时，具有足以使上诉人相信其有权代理贺斌的事实和理由。3、上诉人具有过失。上诉人作为专门从事房地产开发销售的公司，在与贺荣美签订协议时，既没有审查核实贺荣美有无代理权，也没有要求贺荣美提供有关贺斌身份的证明文件，未尽到合理的审查义务，具有明显过错。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人江苏屹峰置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王 霞