江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11065号原告（反诉被告）：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：方蓉，江苏苏泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，江苏苏泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏益丰大药房连锁有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路159号金泽大厦三楼。法定代表人：高毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：周忠贵，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）与被告（反诉原告）江苏益丰大药房连锁有限公司（以下简称益丰大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）存房公司的委托诉讼代理人方蓉、与被告（反诉原告）的委托诉讼代理人周忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告存房公司向本院提出诉讼请求：被告向原告返还2017年7月4日至2018年3月4日期间的租金724000元。事实和理由：原、被告于2016年1月28日签订了一份房屋租赁合同，约定被告将南京市鼓楼区金贸花园6栋1号南侧第一间房屋出租给原告经营使用，承租面积为60平方米，租期为两年，从2016年3月5日至2018年3月4日止，第一年租金为103600元，第二年租金为108600元，房屋押金为10000元等等。2017年6月，因自身公司发展原因，原告通知被告提前解除上述房屋租赁合同，并于2017年6月28日向被告邮寄了解除租赁合同通知函，通知被告将于2017年7月4日清空搬离承租的房屋。后原告于2017年7月4日，从承租房屋内清退，但与被告多次协商退还剩余租金未果，故诉至法院，请求判如所请。被告益丰大药房辩称，原、被告签订的房屋租赁合同仍在履行期内，且原告至今未将房屋钥匙予以返还。故被告无需向原告退还剩余租金。反诉原告益丰大药房向本院提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付房租损失27150元（2017年12月5日至2018年3月4日）及违约金42440元。事实和理由：反诉被告陈述在2017年6月提前退租，反诉原告并不知情，且不同意提前解除租赁合同，且合同约定承租方因自身原因中途退租的，应提前三个月通知出租方并且获得出租方同意，承租方擅自违约或无故解除合同的，应向另一方支付年租金总额20%的违约金。反诉被告存房公司辩称，对于反诉原告主张的房租损失不予认可，且反诉原告计算的违约金数额错误，应为21720元。本院经审理认定事实如下：位于南京市××花园××号房屋（建筑面积为273.31平方米，以下简称金贸花园06幢1号）登记所有权人为案外人赵建国、赵彬、王玲琍。2014年12月15日，上述案外人将金贸花园06幢1号出租给益丰大药房经营使用，租期自2016年2月1日至2022年1月31日止，双方约定益丰大药房可以在租期内转租或分租。2016年1月28日，益丰大药房（甲方）与存房公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将金贸花园06幢1号房屋中的南侧1间（共计60平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，租期为两年，自2016年3月5日起至2018年3月4日止（2016年1月15日至2016年3月4日为免租期），2016年3月5日至2017年3月4日租金为103600元，2017年3月5日至2018年3月4日租金为108600元；租赁期间，乙方因自身原因中途退租的，应提前3个月通知甲方并获得甲方同意，否则，甲方有追究乙方违约的权利；押金金额为1万，因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，甲方扣留押金不免除或减轻乙方根据合同应承担的违约赔偿责任或其他责任；（第十条）自合同签订之日起，乙方擅自违约或无故解除合同的，应向甲方支付租金总额20%的违约金，自合同签订之日起，甲方擅自违约或无故解除合同的，应向乙方支付年租金总额20%的违约金等等。上述合同签订后，益丰大药房按约将案涉房屋交付给存房公司使用，存房公司向益丰大药房支付了押金1万元以及2018年3月4日之前的全部租金。2017年6月27日，存房公司向益丰大药房寄发《解除租赁合同通知函》，告知益丰大药房存房公司因自身发展原因，决定于2017年7月4日解除租赁协议，并于2017年7月4日从租赁房屋搬离，同时要求益丰大药房退还剩余租金72400元。该通知函后因收件人拒收被退回。2017年6月28日，存房公司工作人员再次通过短信方式告知益丰大药房其退租并已寄出退租函的事宜。2017年8月16日，存房公司以与2017年6月27日寄出《解除租赁合同通知函》的相同地址向益丰大药房寄发了《退租函》，内容为存房公司已于2017年6月28日向益丰大药房申请退租，并于2017年7月4日搬离案涉房屋，并发出退租通知函，但益丰大药房公司拒绝接收房屋，故存房公司再次发函要求协商退租事宜。益丰大药房称收到了该退租函，但明确表示不同意退租。2017年10月17日，存房公司工作人员与益丰大药房负责租赁合同签订的工作人员进行通话。在该通话录音中，益丰大药房以未签订退租协议为由表示不认可其他方式的解约，并要求存房公司再“放两个月的时间”给益丰大药房，但双方对于解约协议的签订以及“再放两个月”中两个月的期间存在争议，且双方对于房屋钥匙如何交还产生异议，存房公司要求将钥匙交还，但益丰大药房称无法出具收条，并称如有其他有承租意向的租户看房时再通知存房公司交还房屋钥匙。双方最终未能就上述问题协商一致。另查明，案涉房屋所在金贸花园06幢1号房屋的其他面积系益丰大药房作为门店经营使用。存房公司于2017年7月4日搬离腾空案涉房屋。存房公司认为双方之间的租赁合同于2017年7月4日解除，益丰大药房则辩称之前未同意解除合同，在本案庭审中即2017年12月5日益丰大药房同意终止履行合同，故其认为合同解除的时间为2017年12月5日。双方当事人同意在本案中一并处理存房公司缴纳的押金。且存房公司2017年12月5日本案庭审中将案涉房屋钥匙交还给了益丰大药房。存房公司认为合同约定的违约金标准过高，且在相同情况下，益丰大药房公司承担的违约金明显过低。存房公司因申请本院调整违约金标准，并表示愿意按照年租金的20%承担违约金。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，存房公司与益丰大药房签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效。双方当事人应当按照约定履行各自的合同义务。关于租赁合同何时解除的问题。首先，存房公司于2017年6月27日向益丰大药房发函，要求于2017年7月4日解除合同，益丰大药房拒绝接收该函件，但后于2017年8月16日收到了寄往相同地址的由存房公司确认已于2017年7月4日解除合同的退租函，因此本院认定存房公司解除合同的意思表示于2017年7月4日到达益丰大药房。其次，对于存房公司解除合同的意思表示是否能够发生合同解除的法律效力的问题。因存房公司系违约方，其要求解除合同即不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人约定解除合同的情形，也不属于该法第九十四条赋予的有权行使法定解除权的当事人。因此，存房公司将解除合同的意思表示送达益丰大药房后，并不当然的发生解除合同的法律效力。案涉租赁合同应自守约方即益丰大药房同意终止解除合同之日解除，即2017年12月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故益丰大药房公司应退还存房公司剩余租金27150元（2017年12月5日至2018年3月4日）。关于益丰大药房公司主张的房租损失及违约金的问题。首先，合同约定存房公司提前解除合同应承担的违约金为租金总额的20%，而约定益丰大药房公司在同等情况下承担的违约金为年租金的20%，存房公司据此申请本院予以调整，并表示同意承担年租金20%的违约金。本院结合本案其他事实，对于存房公司的该意见予以支持，故存房公司应向益丰大药房支付违约金21720元。其次，存房公司已于2017年7月4前向益丰大药房发出解除通知，并于2017年7月4日搬离，虽然此时双方之间租赁合同尚未解除，但存房公司已用其实际行为表示了不再继续履行合同。且因案涉房屋与益丰大药房一门店紧邻，故益丰大药房应当知晓存房公司于2017年7月4日之后不再继续占用案涉房屋的事实。此后，存房公司多次表示要求交还钥匙，益丰大药房应当秉持诚实信用原则及时接受房屋钥匙或采取积极措施防止损失扩大。但益丰大药房无正当理由未及时接受房屋钥匙，对于扩大的租金损失存在过错，且存房公司已因其违约行为向益丰大药房承担了违约责任，故本院对于益丰大药房再行主张2017年12月5日至2018年3月4日之间租金损失的反诉请求不予支持。存房公司已支付了押金1万元，且合同约定该押金可抵扣违约金，故该押金可抵扣上述违约金，存房公司还需向益丰大药房支付违约金11720元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京存房房地产经纪有限公司返还租金27150元；二、原告（反诉被告）南京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）江苏益丰大药房连锁有限公司支付违约金11720元（已抵扣押金1万元）三、驳回被告（反诉原告）江苏益丰大药房连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1610元，减半收取计805元，由原告南京存房房地产经纪有限公司负担503元，被告江苏益丰大药房连锁有限公司负担302元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费770元，由反诉原告江苏益丰大药房连锁有限公司负担640元，反诉被告南京存房房地产经纪有限公司负担130元（此款反诉原告已预交，反诉被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十二月十一日书记员  杨艳