上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3562号
上诉人(原审被告)：王帆，男，1983年9月18日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：赵彦豪，男，1988年12月25日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。
原审被告：王亚文，男，1957年10月27日出生，汉族，户籍地浙江省。
上诉人王帆因与被上诉人赵彦豪、原审被告王亚文房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王帆上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回赵彦豪要求王帆与王亚文共同承担向赵彦豪退还购房款人民币(以下币种均为人民币)330万元、赔偿损失费150万元的一审诉讼请求。事实和理由：承诺书约定的责任，属成约责任，是对成约事项的承诺。王亚文已与赵彦豪就上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了房屋买卖合同，成约事项已成就。一审法院扩大了王帆的责任范围，属事实认定错误。另，系争房屋未能过户的原因是因其他法院查封并变卖所致，这不是王帆的过错。王帆虽曾居住系争房屋，但不能对抗法院的强制执行。一审法院以此认定王帆具有过错，存在侵犯赵彦豪利益的行为，显属不当。综上，王帆请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人赵彦豪辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告王亚文未到庭应诉答辩。
赵彦豪向一审法院起诉请求：1、王亚文向赵彦豪退还购房款330万元；2、王亚文向赵彦豪赔偿损失费150万元；3、判令王帆与王亚文共同承担向赵彦豪退还购房款330万元、赔偿损失费150万元的责任。
一审法院认定事实：王亚文系王帆父亲，案外人陈某某(2012年11月22日死亡)系王亚文配偶、王帆之母。2003年7月21日，系争房屋产权经核准登记在陈某某名下。系争房屋上设有抵押权人为深圳平安银行股份有限公司上海分行的抵押，债权数额300万元，抵押期限自2008年6月13日起至2026年6月12日止。2013年7月8日，上海市东方公证处出具《公证书》，载明因陈某某死亡，母亲章瑞娟、儿子王帆均表示放弃继承被继承人的遗产，因此，陈某某的遗产由其配偶王亚文一人继承。2013年11月26日，系争房屋产权经核准登记在王亚文名下。
一审另查，2013年6月18日，王亚文作为出售方(甲方)与赵彦豪作为买受方(乙方)就系争房屋签订《房屋买卖协议》，其中甲方王亚文签名为王帆所代签，在该份协议中约定，双方不得违约，如违约，应按总房价的20%承担赔偿责任；同日王帆出具《承诺书》，载明若王亚文不同意出售上述不动产的权益，则本人愿意双倍返还已经收取的定金及承担上述《房屋买卖协议》中所约定的违约责任。2013年8月31日、2013年11月4日王亚文本人作为出售方(甲方)与赵彦豪作为买受方(乙方)先后两次签订《房屋买卖协议》，就承诺办妥产权证变更手续的期限、付款方式及期限等内容进行了约定。2013年12月2日王亚文与赵彦豪签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定房屋面积238.7平方米，房屋总价660万元，甲、乙双方确认在2014年1月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三款约定：逾期超过伍日后甲方仍未交付系争房屋的，除甲方应向乙方支付伍日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起伍日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年06月20日前，支付甲方定金20,000元整(大写：贰万元整)，签订买卖合同当日转为房款；2、乙方于2013年09月03日之前，支付甲方房款2,080,000元整(大写：贰佰零捌万元整)；3、乙方于2013年11月08日前(含当日)，支付甲方房款1,200,000元整(大写：壹佰贰拾万元整)；4、甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式支付部分房款3,300,000元整(大写：叁佰叁拾万元整)，乙方应于办妥以其为权利人的该房屋的上海市房地产权证及他项权利证书后3日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款款项直接划入甲方账户。
在上述协议签约过程中，赵彦豪于2013年6月18日以现金方式支付王亚文定金2万元，同日，王帆代王亚文签署收据证明收到上述款项；2013年9月2日，赵彦豪通过转款支付王亚文208万元房款，王帆代王亚文出具收据；2013年11月7日，赵彦豪通过银行转款方式支付120万元至王亚文账户，王帆妻子朱慧玲代王亚文出具收据载明收到上述款项。
2013年12月2日，系争房屋因司法限制【限制文件编号(2013)台天执民字第2105-1号】被天台县人民法院司法查封，赵彦豪于2013年12月17日办理银行贷款时得知因上述原因致无法办理银行贷款。
一审再查明，在2014年5月天台县人民法院所作的执行询问笔录中，王亚文及王帆均表示愿清空房屋，将系争房屋交由天台县人民法院进行司法处置。2014年8月1日天台县人民法院出具(2013)台天执民字第2105-2号民事裁定书，裁定被执行人王亚文所有的坐落于上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(房地产权证号：普XXXXXXXX**)作价5,800,000(元)归申请人丁某某所有。赵彦豪于2014年9月2日、2014年10月20日向天台县人民法院分别提出执行异议及执行异议之诉，要求停止对系争房屋的执行、确认赵彦豪对系争房屋享有所有权，均被驳回，赵彦豪不服向浙江省台州市中级人民法院提出上诉亦被驳回，2014年12月5日，系争房屋产权经核准登记在案外人丁某某名下。
一审审理中，赵彦豪表示，王亚文在2017年9月至11月期间每月曾向赵彦豪归还1万元，故王亚文及王帆向赵彦豪退还购房款总额调整为327万元，尽管目前房屋增值已过千万，但考虑到王亚文的实际状况，仅要求主张溢价损失150万元，恳请法院支持。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。尚未办理宣告登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案赵彦豪与王亚文签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立并生效，当事人应按照合同约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，系争房屋因王亚文之故被司法查封，且房屋产权被登记至案外人名下，合同客观上已无法履行，赵彦豪据此主张王亚文返还房款327万元，有事实依据，法院可予采纳，同时王亚文对合同不能履行应当承担违约责任。关于违约责任，根据合同约定，出卖人未按约交房的，应当按总房价20%支付违约金，由于目前房价已经大幅上升，约定之违约金已经不足以弥补赵彦豪之实际损失，赵彦豪请求对违约金予以增加的意见可予采纳，故对主张150万溢价的请求可予支持。关于王帆是否应当与王亚文共同承担归还购房款及赔偿款的义务，法院认为，根据查明的事实，王帆不是涉案房屋的产权人，赵彦豪对其是王亚文代理人的身份也不持异议，王亚文以补签合同的方式也确定了王帆代理人的身份，故根据《民法总则》第167条规定，代理人只有在相对人知道或应当知道代理人无代理权的，相对人和代理人各依其过错承担责任。本案中，赵彦豪并无此方面的证据能够证明，因此王帆以代理人的身份承担连带责任既没有双方的约定也不符合法律规定。但是，根据赵彦豪的陈述及查明的事实，王帆既是王亚文的代理人也是房屋的实际使用人，在整个房屋买卖过程中有过错，存在着侵犯赵彦豪利益的行为，如未向天台县人民法院如实陈述房屋已出售给赵彦豪的事实，且同意腾空房屋交付案外人等，同时，根据王帆在《承诺书》中的表示，如王亚文不愿履行合同出售房屋的，其愿意承担约定的双倍返还定金及相应违约金，该承诺是王帆的真实意思表示，且承诺应承担责任的情形已经出现，故其仍应当遵守承诺并履行。
一审法院作出判决：一、王亚文应于判决生效之日起十日内退还赵彦豪购房款327万元；二、王亚文应于判决生效之日起十日内赔偿赵彦豪损失费150万元；三、王帆应对王亚文的上述第一项还款义务中的134万元承担共同还款责任；四、对赵彦豪的其余诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，(2014)台天执异字第14号执行裁定书中，天台县人民法院认为：“赵彦豪明知房屋被本院查封一直未向本院提出异议……”；(2014)台天执异初字第10号民事裁定书中，天台县人民法院认为：“……至此本案执行程序已经完结。赵彦豪于2014年9月2日向本院提出执行异议，故赵彦豪的起诉不符合执行异议之诉案件受案范围，应当驳回赵彦豪的起诉。”；(2015)浙台执异终字第6号民事裁定书中，台州市中级人民法院认为：“赵彦豪于2013年12月3日向民生银行申请贷款受阻后，即应当知道法院查封的事实，其直至2014年9月2日才向原审法院提出执行异议，明显超出法律规定的提起执行异议的时限，原审法院驳回起诉并无不当……”。
本院认为，因系争房屋已通过法院执行程序过户至案外人名下，赵彦豪提起本案诉请是要求王亚文及王帆返还房款及赔偿损失。故系争合同在法律效力上应予以解除。至于王帆应否担责，本院分析如下：一、正是因为系争房屋的权利人为王亚文，而第一份《房屋买卖协议》系王帆代其签订，故王帆才作出“若王亚文不同意出售上述不动产的权益，则本人愿意双倍返还已经收取的定金及承担上述《房屋买卖协议》中所约定的违约责任。”之相关承诺。该承诺书的意思表示非常明确：如果王亚文不认可王帆所签订的该买卖协议，即不同意出售系争房屋，则王帆同意按承诺承担相应责任。但根据已查明的事实，在王帆代为签订了第一份买卖协议之后，王亚文本人也与赵彦豪签订了数份房屋买卖协议并正式网签了房屋买卖合同。只是在合同的履行过程中，出现系争房屋被另案查封、变卖之情形，导致赵彦豪无法获得系争房屋所有权。因此，一审法院仍依据承诺书的内容，认定王帆应与王亚文共同返还购房款134万元，有所不当。赵彦豪认为只要整个房屋买卖过程没有最终完成，买卖合同的目的没有实现，王帆即应按承诺承担共同还款责任。该抗辩与承诺内容不符，本院不予采信。二、赵彦豪于2013年12月17日得知系争房屋被天台县人民法院司法查封导致其无法办理银行贷款。正如相关的裁判文书所认定的那样，赵彦豪于2013年12月3日向民生银行申请贷款受阻后，即应当知道法院查封的事实，其直至2014年9月2日才向法院提出执行异议，明显超出法律规定的提起执行异议的时限。另外，本院注意到天台县人民法院对王帆询问的时间是2014年5月。因此，可以得出的结论是，王帆没有主动告知天台县人民法院系争房屋已被出售或没有主动告知赵彦豪系争房屋已被法院查封并不是导致赵彦豪执行异议及执行异议之诉没有获得法院支持的根本原因，亦即王帆的行为与赵彦豪所受损失之间并不具备相当的因果关系。故，一审法院以此为由判决王帆承担共同还款责任，缺乏法律与事实依据。综上所述，王帆的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18057号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18057号民事判决第三、四项；
三、对赵彦豪的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币45,200元，由王亚文负担；公告费人民币300元，由赵彦豪负担。二审案件受理费人民币16,860元，由赵彦豪负担；公告费人民币300元，由王帆负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年六月八日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……