宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3650号
上诉人（原审被告）：朱亚东，男，汉族，1965年1月10日出生，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：胡建立，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区宁夏大世界汽车市场10-2号营业房。
负责人：宋秉忠，系该公司负责人。
委托诉讼代理人：李彦峰，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人朱亚东因与被上诉人宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱亚东上诉请求：1.撤销贺兰县人民法院（2017）宁0122民初652号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求支付租金的诉讼请求或发回重审；2.依法判令被上诉人返还上诉人租金18130元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方在合同中约定年租金为14万元，这是符合事实的，但是，被上诉人一审请求上诉人支付的租金金额为73672元，既然被上诉人已经在一审诉状中明确自认上诉人已支付租金为66328元。可一审法院却还认定为被上诉人自认上诉人已经交纳租金5万元且要上诉人承担举证不能的法律责任，这是非常矛盾的认定，严重背离案件事实。根据一审认定，上诉人实际使用房屋323天（2014年4月26日至2015年3月15日），所以，上诉人应向被上诉人支付租金123890元（140000÷365天×323天），现上诉人已支付66328元，所以，如不存在被上诉人违约情形，上诉人仅需支付剩余的57562元，而不是一审法院认定的73890元。对于一家必须依靠电力才能运行的公司，在2015年3月15日搬离之前没有办法正常使用被上诉人的租赁物，按照双方合同约定，被上诉人无法为上诉人提供满足正常需求的租赁用房，便无权要求上诉人依约支付租金。因此，被上诉人存在违约情形，上诉人不应承担2014年8月4日至2015年3月15日期间房屋租金75692元（123890÷365天×223天），而不是一审认定的17644元，故结合已支付的租金66328元，被上诉人还需退还上诉人租金18130元[66328－（123890－75692）]。二、原审判决认定：”本院依职权调取的银川供电公司营业部出具的《关于贺兰德胜汽车大世界13－1号商铺停电的说明》，可以证实涉案房屋2014年8月4日至2014年9月19日期间一直处于停电状态的事实，一审法院依此证据同时认定了上诉人在2014年9月19日之后又开始恢复用电”。上诉人认为，此处的认定也未尊重案件基本事实，认定证据不充分，存在以偏概全的问题。因案外人刘建荣窃电，国网贺兰县供电公司从2014年8月4日至2014年9月19日期间，中止了对涉案房屋的供电，上诉人租赁的营业房在此期间一直处于断电状态的事实。让上诉人不能理解的是，2014年9月19日后至2015年3月15日上诉人搬离前这段时间，一审法院何以仅凭银川供电公司营业部出具的该份说明就能主观认定上诉人所租赁位置一直处于通电并且实际使用的状态。要知道太平洋保险公司租赁上诉人原来的位置后，该位置首次电表开户的时间是2015年12月7日，此时，上诉人已经搬走很长时间了，既然此处之前一直无电表，供电部门如何送电的，电又是送到哪个电表所连接的线路。2014年9月19日，被上诉人向供电部门以上诉人巴克轮胎公司的名义缴纳了1000多元的电费3000多元的罚款，后供电部门给予恢复通电，据此一审法院便认定，2014年9月19日以后被上诉人正式给上诉人恢复了用电，所以，扣除2014年8月4日至2014年9月19日停电期间的46天租金，判决上诉人支付被上诉人合同期间内剩余的房屋租金，看似合情合理，实则一审法院根本就未如实探究本案的事实真相，只是程序性的做出看似合理的认定。2014年9月19日被上诉人是将电费以巴克轮胎公司的名义交纳进了案外刘建荣的建荣油改气的电表号里的，供电部门恢复供电后，实际用电人其实是案外人刘建荣的建荣油改气而非上诉人，此时，上诉人的巴克轮胎公司依然处于停电状态，原因在于，该13－1号的营业房一分为二，案外人刘建荣的建荣油改气和上诉人的巴克轮胎公司各占一间，两家用电接的本就不是一个线路，上诉人的巴克轮胎公司原来一直使用的是被上诉人给私接的在屋里电表，这一点上诉人一审提交的证据，供电部门出具的用电检查结果通知书就记录的非常清楚，上诉人的巴克轮胎公司是无表用电，要求限期整改，还有，发生窃电行为后，13－1营业房的所有电源均被供电部门切断，上诉人担心订单违约而遭受损失，为此一直在和被上诉人积极沟通解决，在上诉人给被上诉人前物业经理杜经理交纳了2500多元装表费用后，上诉人的物业公司答应给安装一块电表，但是，拿来的却是一块无法办理入户的所谓的假表，因此，一直迟迟未能安装，此表现还在被上诉人的物业公司放置，交纳的费用也一直未予退还，以上事实，上诉人均有新证据能够证实。由此可见，2014年9月19日后至2015年12月7日前上诉人租赁位置一直都是处于停电状态的，而供电部门所谓的恢复通电，其实是恢复了13－1号营业房其他电表的通电（即案外人刘建荣的建荣油改气）。所以，一审判决对上诉人停电时间的认定缺乏直接证据，因为，供电部门的这份证据并不明确。三、一审事实和证据认定均存在问题，相应的其所依据的法律规定也存在问题。对于一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条要求上诉人支付租金的规定就属于适用法律不当，应该做出相应的调整。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。
宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司（以下简称大世界贺兰分公司）答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为已经支付了66328元的房屋租金，但并未提供证据证明，根据相关规定，应当承担举证不能的责任；上诉人租赁房屋的供电与案外人刘建荣共用一个电表，并在电表内安装了分表，上诉人按照分表的用电量向案外人刘建荣支付电费，根据这种安排，上诉人在租赁房屋时是知晓的，一审认定恢复供电时间是正确的。对于上诉人第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
大世界贺兰分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金73672元；2.判令被告向原告支付因逾期支付租金产生的利息13049元（暂计算至2017年1月20日），之后的利息请求至实际支付租金日止，并支付违约金10000元；3.判令被告向原告支付物业费1402元，水费200元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告因经营业务需要，租赁原告所有的德胜工业园区大世界汽车市××室房屋一套,并签订《房屋租赁合同书》及《物业费及其它杂费协议合同》。《房屋租赁合同书》约定：租赁期限自2014年4月26日至2015年4月25日；租金为每年140000元，签订合同时一次交清；承租方上一租赁期所交房屋押金￥10000转到此租赁期继续使用,待此房屋租赁期满承租方退房时，经出租方验收无损坏后无息退还；承租人租期未满提前退租的，承租方需支付违约金10000元；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元；出租方未按照合同规定的时间、标准交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金10000元。《物业费及其它杂费协议合同》约定：1.物业费1元/㎡月；2.水费按实际抄表数结算，由物业公司代收。被告朱亚东已交纳房租5万元，物业费3000元。被告朱亚东在承租涉案房屋期间，经国网贺兰县供电公司于2014年8月4日检查，发现涉案房屋存在窃电行为，并中止对涉案房屋的供电，限期整改，一直到2014年9月19日才恢复供电。2014年8月19日，原告出具证明2014年8月4日的窃电与被告无关。因电力问题导致被告朱亚东无法正常使用涉案房屋，被告朱亚东于2015年3月15日向原告退租。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》及《物业费及其他杂费协议合同》合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、被告实际欠付原告多少租金的问题。原、被告双方在合同中约定年租金为14万元，原告自认被告已交纳租金5万元，被告认为已经交纳租金66328元，但依照证据规则，被告未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故原告自认已收取被告5万元租金，法院予以采信。原、被告双方在合同中约定租赁期限自2014年4月26日至2015年4月25日，原告于2014年4月26日将涉案房屋交付被告使用，现原、被告双方均未向法庭提交证据证明何时将涉案房屋交回原告，依据证据规则，被告持有房屋钥匙并使用房屋，被告应当向法庭举证证明房屋交回时间，否则应承担举证不能的法律责任，原告自认涉案房屋于2015年3月15日交回，法院予以采信。被告实际使用房屋323天（2014年4月26日至2015年3月15日），被告应向原告支付房屋租金123890元（140000÷365天×323天），被告已支付5万元，剩余73890元尚未支付。在合同履行过程中，涉案房屋因案外人刘建荣窃电，国网贺兰县供电公司从2014年8年4日至2014年9月19日期间，中止对涉案房屋的供电，影响了被告对房屋的使用，所以被告不应承担2014年8年4日至2014年9月19日期间的房屋租金17644元（140000÷365天×46天），故对尚未支付的73890元租金，被告仅需再支付56246元（73890元-17644元）。二、关于原告要求被告承担逾期支付租金而产生的违约金及利息的问题。违约金和利息均属于逾期付款违约金的范畴，其目的均是为了弥补违约方对守约方造成的损失。原、被告在《房屋租赁合同》中约定”承租方逾期交付租金的，应支付违约金10000元”，现被告逾期交付租金，理应向原告承担违约责任，根据约定优先原则，法院优先支持违约金10000元；原、被告在《房屋租赁合同》中约定”出租房未按照合同规定的时间、标准交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金10000元”，2014年8月4日的窃电与被告无关，原告作为房屋的出租人，理应确保租赁房屋的用电正常，现因有人窃电，导致被告无法正常使用涉案房屋，原告理应向被告承担违约金10000元。原、被告双方均有违约行为，且均应向对方承担违约金10000元，相互抵顶，故被告无需再向原告承担违约金。三、关于原告要求被告支付物业费的问题，因原、被告双方之间不存在物业服务合同关系，原告无权要求被告向其支付物业费，故对于原告要求被告支付物业费1402元的诉讼请求，法院不予支持。四、关于原告要求被告支付水费的问题，原、被告双方在《物业费及其他杂费协议合同》中约定”水费按实际抄表数结算，由物业公司代收”，现原告已经代替被告向物业公司交纳了200元的水费，并由物业公司给原告出具了收据，故对于原告要求被告支付水费200元的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告朱亚东支付原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司房屋租金56246元、水费200元，共计56446元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258元，由原告宁夏大世界房地产开发有限公司贺兰分公司负担962元，由被告朱亚东负担1296元。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一：客户用电信息登记表。证明抄表段编号为：1012000426的电表，登记的客户名称为：德胜汽车大世界院内13#-1营业房，客户编号为：1017992791，于2009年7月28日立户，于2015年10月29日销户。证据二：客户用电信息登记表。证明1、证明抄表段编号为：1012000426的电表，登记的客户名称为：银川建荣天然气服务有限公司，客户编号为：1017977750，于2009年7月29日立户，一直使用至今。2、证明根据证据一、二可知，上述两个电表拥有相同的抄表段编号，虽然先后安装，但处在同一位置，实际用户是银川建荣天然气服务有限公司。证据三：客户用电信息登记表。证明1、证明抄表段编号为：1012000421的电表，登记的客户名称为：中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司，客户编号为：4010627426，于2015年12月7日立户，一直使用至今。证据四：证据二、三中的电表所属商户的位置坐落照片。证明1、证明上诉人原有的巴克轮胎安全升级中心和建荣油改气公司分别租赁了被上诉人的德胜汽车大世界院内13#-1营业房，上诉人原有的巴克轮胎安全升级中心在东边，建荣油改气公司在西边。2、证明巴克轮胎安全升级中心东侧的墙角面西有一个电表盒，当时是只安装了空外壳，里面实际并未安装电表，面北有一电表盒所属商户为建荣油改气公司，里面装有电表，结合上述证据一、二也可以印证。3、证明现入住了新的承租户由东向西分别是中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司和蓝动引擎油改气，结合证据一、二，新公司入住后，中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司于2015年12月7日立户装了面西电表，蓝动引擎油改气没有办理电表的用户名变更登记手续，继续承接建荣油改气公司面北的电表在使用。证据五：证据二、三中的电表近景及外观照片。证明1、证明中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司东边墙角面西的电表编号为：NO0003652569,电卡客户编号为：4010627426，所属商户为中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司。2、证明中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司东边墙角面北的电表编号为：NO0003282471，电卡客户编号为,1017977750，所属商户为建荣油改气公司（现为蓝动引擎油改气）。证据六：上诉人的巴克轮胎公司所用电表位置照片。证明被上诉人给上诉人的巴克轮胎公司提供的是未经供电局许可而使用的靠右边的黑色电表（俗称表内表，是无法计费的表），及其被贺兰供电局查处拆卸后空白位置图样。证据七：另一块电表外观图样及由来照片。证明1、被上诉人一直承诺要给上诉人安装的符合电力局要求的电表是块不能入网的电表，且自2017年9月9日拍照当日至今，该表还放在被上诉人的物业办公室内，由此可知，上诉人的巴克轮胎公司自贺兰县电力局给断电后一直都是处于无电表的状态，更谈不上用电了。证据八：中国移动的交费凭据和中国联通的查询话费详单。证明1、132XXXX****的中国联通号码，客户名称为朱亚东；138XXXX****的中国移动号码，客户名称为马福忠（王凯）；139XXXX****的中国移动号码，客户名称为吴霖；139XXXX****的中国移动号码，客户名称为杜银川；183XXXX****的中国移动号码，客户名称为石磊。2、证明2017年9月9日，客户名称为朱亚东的132XXXX****的中国联通号码分别与客户名称为马福忠（王凯）的中国移动号码、客户名称为吴霖的中国移动号码139XXXX****、客户名称为杜银川的中国移动号码139XXXX****、客户名称为石磊的中国移动号码183XXXX****进行过通话。证据九：2017年9月9日，上诉人和被上诉人处马福忠经理（王凯）的通话内容录音（附与待证事实相符的录音整理文字版）。证明1、上诉人通过自己名下132XXXX****的中国联通号码和马福忠经理（王凯）名下138XXXX****的中国移动号码与马福忠经理通的电话，通话时长三分十六秒；2、证明经由马福忠经理证实，上诉人确实是向被上诉人处缴纳过2000元现金，目的配合被上诉人给上诉人的巴克轮胎公司安装符合电力局要求的电表，而且负责安装电表的人是贺兰县供电局的石磊，后被上诉人给上诉人提供的却是在本区域无法使用别的区的电表。经上诉人辩驳，自上诉人搬走以后还都没有给安装电表呢，正好与证据七相吻合，而且，被上诉人的物业办公室现在放着的就是这块未能安装的电表，马经理最后提示上诉人找被上诉人处的杜经理和小廖进一步核实问题。同时再一次证明，上诉人的巴克轮胎公司根本一直就没有电表，贺兰县供电局断电之后的再次供电，就不可能是巴克轮胎公司在实际使用，电表都没有，怎么使用电？而且是在贺兰县供电局的窃电检查之后，所以，也不存在再次窃电的事实。证据十：2017年9月9日，上诉人与贺兰县供电局员工吴霖的通话内容录音（附与待证事实相符的录音整理文字版）。证明1、上诉人通过自己名下132XXXX****的中国联通号码和吴霖名下139XXXX****的中国移动号码与吴霖通的电话，通话时长一分五十秒；2、证明经由吴霖证实，上诉人处存在两个商户，是中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司和建荣油改气公司，他们给安装的电表是上诉人巴克轮胎公司原位置后来入住的中国太平洋财产保险股份有限公司贺兰支公司，不是上诉人的巴克轮胎公司（老户）安装的电表，还有，石磊是贺兰县供电局负责装电表的人，这与证据四、五相印证。证据十一：2017年9月9日，上诉人和被上诉人原物业经理杜银川的通话内容录音（附与待证事实相符的录音整理文字版）。证明1、上诉人通过自己名下132XXXX****的中国联通号码和杜银川经理名下139XXXX****的中国移动号码与杜银川经理通的电话，通话时长二分十九秒；2、证明经由被上诉人原物业经理杜银川经理证实，上诉人交的2000元现金，被上诉人给买了电表，但是却买了块没有开通且不能使用的别的区的电表，现拆卸了下来放在被上诉人的物业办公室里，这与证据七相印证，另有500元现金是用作交电费的，现在杜经理处。证据十二：2017年9月9日，上诉人和贺兰县供电局石磊的通话内容录音（附与待证事实相符的录音整理文字版）。证明1、上诉人通过自己名下132XXXX****的中国联通号码和石磊名下183XXXX****的中国移动号码与石磊通的电话，通话时长二分十四秒；2、证明经由贺兰县供电局的电表安装人员石磊证实，他未给上诉人的巴克轮胎公司装过任何电表。以上证据证明上诉人经营的巴克轮胎从来没有装过电表，因为建荣油改气窃电行为被供电局断电后，再没有给巴克轮胎供过电，一审认定恢复供电是错误的。
被上诉人大世界贺兰分公司质证称：以上证据均不符合新证据的规定，不能作为认定本案事实的依据；上诉人也提到其巴克轮胎共用同一电表，并在该表内装了分表，表内表并不违反相关规定。在刘建荣窃电后，经过处罚恢复了该电表的供电，也意味着巴克轮胎也通电。对于租赁房屋是否另立电表，与通电并不违背。故一审法院认定事实正确。
被上诉人二审未提交证据。
上诉人二审提交的证据因不属于新证据，且上述证据均无法达到证明涉案租赁房屋在租赁期间的用电情况，二审不予采信。
二审查明的事实与一审法院认定事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人欠付租凭费的金额即被上诉人在一审中是否自认上诉人已支付租金为66328元、一审法院对涉租房屋停电时间的认定并仅扣除17644元的租金是否存在错误。关于上诉人欠付租赁费金额即被上诉人在一审中是否自认上诉人已支付租金66328元。经查，被上诉人在其一审起诉状中并未认可上诉人已支付租金66328元，被上诉人在一审庭审中称截止上诉人2015年3月15日退房时尚欠租金73672元，该73672元系自2014年4月26日至2015年3月15日期间的租金，故上诉人上诉人称被上诉人一审中已自认上诉人交付租金66328元无合理依据；上诉人是否已向被上诉人支付租金66328元，上诉人应举证证明，而不应通过曲解被上诉人的诉请来达到少付租金的目的；关于一审法院对涉租房屋停电时间的认定并仅扣除17644元租金的处理有无错误问题。一审审理中，通过当事人双方所举证据及一审法院调取的证据证明涉案租赁房屋自2014年8月4日停电至2014年9月19日，上诉人在一审审理中未提交证据证明涉案租赁房屋自2014年8月4日至退房时一直处于停电状态，一审法院结合涉案房屋的的租赁使用情况，在扣除停电期间上诉人应承担的租赁费17644元的情况下，并对被上诉人所主张的逾期支付租金的违约金与被上诉人应对其交付上诉人的租赁房屋造成上诉人在停电期间无法使用房屋一并进行了处理，一审法院对涉租房屋停电时间的认定并扣除相应的租金17644元处理并无不当；二审审理中，上诉人提交的证据仅能证明涉案房屋中电表的开户情况，并不能证明涉案租赁房屋自2014年8月4日至上诉人退房时一直处于停电状态，上诉人其提交的证据不能达到其辩解自2014年9月20至2015年3月15日期间不承担租赁费及被上诉人还应退还其租赁费的目的。综上，上诉人所提上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费2258元，由上诉人朱亚东负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一八年二月二十七日
书记员 袁 萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。