文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初6957号原告：广州三新物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路33号三新大厦六楼A2房，统一社会信用代码91440106633205364L。法定代表人：张洁茜，董事长。委托代理人：吴绮玉，该司职员。委托代理人：吴俊冰，广东一粤律师事务所律师。被告：魏志红，女，1978年1月11日出生，汉族，住黑龙江省克东县。委托代理人：郭晓竹、丁子苓，分别系广东骏道律师事务所律师、实习律师。原告广州三新物业管理有限公司（以下简称“三新物业公司”）诉被告魏志红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三新物业公司的委托代理人吴绮玉，被告魏志红及其委托代理人郭晓竹、丁子苓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三新物业公司诉称：被告因2014年9月租用天河区花城大道3-7号南天广场南天珠宝世界二层自编H12号商铺作商业用途使用，而原告作为该南天广场的物业服务管理公司，提供物业管理，故双方于2015年7月6日签订《南天珠宝世界商场管理服务合同》。合同约定，被告承租面积为62.4平方米，被告委托原告物业管理服务期限为三年，从2014年9月19日至2017年12月18日止，每月管理服务费为3744元，被告应在每月5日前支付，如逾期，则每天按当月管理费的3%的标准交纳滞纳金。合同生效后原、被告双方履行合同，但被告从2015年10月起，一再拖欠合同款即物业管理费。截止2016年12月，被告一共拖欠物业管理费56160元，滞纳金依合同计算己远超过本金，在此原告暂时只主张滞纳金为本金的30%即16848元。另被告欠原告己垫付的电费259.4元。诉前经原告多次发函催促，被告拒不付款。现请求法院判令：一、被告支付2015年10月至2016年12月期间的物业服务管理费共56160元（3744元/月）、滞纳金16848元（被告欠付物业服务管理费的30%）；二、被告支付原告已垫付的电费259.4元；三、被告承担本案诉讼费。被告魏志红答辩称：1、被告同意支付原告垫付的259.4元的电费，该电费是2016年8月份产生的电费，从侧面可以反映，被告于2016年9月9日已无法使用涉案商铺。2、被告不确认原告主张物业管理费的计算标准，2015年5月21日原告向被告发出管理费优惠的通知，通知中已明确2015年6月1日至2016年5月31日为第一期物业管理费优惠期，为40元/平方米/月，即涉案商铺在2015年10月至2016年5月期间的物业管理费为2496元/月，共计19968元；2016年6月至2016年9月期间的物业管理费为3120元/月（按50元/平方米/月计算），共计9360元。3、被告无须支付延迟支付物业管理费的滞纳金，原告主张的计算标准过高，被告也不存在违约行为。经审理查明：2015年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南天珠宝世界管理服务合同》（以下简称“《服务合同》”），约定：鉴于南天珠宝世界由甲方统一经营管理，乙方同意在承租经营自编H12号商铺（以下简称“涉案商铺”）期间内，接受甲方的统一管理及提供的综合服务；乙方委托甲方管理服务期限为36个月，从2014年9月19日起至2017年12月18日止，实际起始与结束日期从业主将商铺交付予乙方之日起至与业主签订的租赁合同终止或解除之日止；合同期内，管理服务费为每月3744元，乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的管理服务费，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳的，则每天按当月管理费的3%的标准向甲方交纳滞纳金；各商铺电费按各商铺内分电表实际使用电量计收，公共用电和线路损耗及公共用水费用应按商铺建筑面积每月分摊，每月5日前由甲方代收取上月商铺电费、水费、公摊水电费，统一向供电局缴交；逾期不交的，甲方有权停止供电，并每天按应缴费用的3%的标准向乙方收取滞纳金；等内容。2014年8月19日，被告签署《租户入伙确认书》，载明被告确认涉案商铺已交付。现原告以被告拖欠支付2015年10月至2016年12月期间的物业管理费为由提起本案诉讼，并称其已于2016年12月18日收回涉案商铺。原告还提交日期为2016年1月26日的催款通知书（载明原告向被告催缴2015年10月1日至2016年1月31日的物业管理费9984元等）和相应的EMS快递单，证明其向被告催缴物业管理费等。经质证，被告对上述证据的真实性均不予确认，并称其未收到上述催款函。被告确认其自2015年10月起欠付物业管理费，但称原告已于2015年5月21日向其发出管理费优惠的通知，故2015年10月至2016年5月物业管理费收费标准应为2496元/月，2016年6月以后的物业管理费收费标准应为3120元/月，且原告已于2016年9月9日将涉案商铺上锁，其无法进入经营。被告为证明其陈述提交如下证据：1、案外人万晓琼、张某等人签署的证人证言（证人张某出庭作证，其他人未出庭作证），证明原告承诺延长免租期，等商场签约率达到50%，租户才需要交纳租金，原告未经租户同意，于2016年9月强行将部分商户门锁住，扣留店内财产，致使无法继续经营，原告没有办理消防备案，二次消防未过关等。2、申请书（载明被告等租户向原告申请免除商场开业之前及正式开业日期后一年的租金）；3、照片一组（打印件），证明2016年9月未经租户同意，原告强行将部分商户门锁住，致使无法继续经营。4三新物业公司南天珠宝世界服务中心于2015年5月21日向被告作出的《关于管理费优惠调整的通知》（以下简称《通知》，载明：涉案商铺管理费优惠调整为合同计费期内第一年40元/平方米/月、第二年50元/平方米/月、第三年起60元/平方米/月，自2015年6月1日起计收费用，2015年6月1日至2016年5月31日为第一年优惠期即按40元/平方米/月收取）。经质证，原告对证据1-3的真实性均不予确认，认为申请书和照片均是被告单方制作；对证据4的真实性予以确认，但其坚持按3744元/月的标准向被告主张物业管理费。在本案审理过程中，被告申请证人张某出庭作证，张某表示其承租了涉案商铺旁边的商铺，原告将涉案商铺锁门，但其不清楚具体时间。另，原、被告均确认涉案商铺面积为62.4平方米。本院认为：原、被告于2015年7月6日签订的《服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。根据原告提交的《租户入伙确认书》，被告已于2015年8月19日接收涉案商铺。关于原告要求被告向其支付自2015年10月至2016年12月的物业管理费56160元的诉请。其一，被告已于2015年8月19日接收涉案商铺，且确认其自2015年10月起欠付物业管理费，现原告主张被告向其支付2015年10月1日起的物业管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持；其二，被告主张原告于2016年9月9日对涉案商铺上锁，但对此提供的证人证言及照片打印件均不足以证明其上述主张，现原告自认其于2016年12月18日收回涉案商铺，故涉案商铺物业管理费应计至2016年12月18日；其三，关于物业管理费的收费标准，根据被告提交的《通知》，涉案商铺自2015年6月1日起计收物业管理费，2015年6月1日至2016年5月31日为第一年优惠期，合同计费期内第一年按40元/平方米/月、第二年按50元/平方米/月计收物业管理费。原告对上述《通知》亦予以确认，故应视为双方一致对《服务合同》约定的物业管理费计费标准和计费期间作出变更即2015年10月1日至2016年5月31日期间涉案商铺物业管理费为2496元/月、2016年6月1日至2016年12月18日期间涉案商铺的物业管理费为3120元/月，故被告应向原告支付2015年10月1日至2016年12月18日期间的物业管理费40499.61元（2496元/月×8个月＋3120元/月×6个月＋3120元/月÷31天×18天）。被告逾期支付上述期间的物业管理费，显属违约，原告主张根据《服务合同》“乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的管理费，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳的，则每天按当月管理费的3%的标准向甲方交纳滞纳金”的约定所计算的滞纳金已超过本金，故滞纳金以被告欠付物业管理费的30%为限。被告抗辩上述滞纳金计算标准过高，鉴于原、被告双方均未对原告实际损失进行具体举证，基于公平原则，本院酌情将违约金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，该滞纳金应以每月欠付的物业管理费为本金按期计付，其中2015年10月1日至2016年5月31日期间物业管理费滞纳金以2496元为本金，2016年6月1日至2016年11月30日期间物业管理费滞纳金以3120元为本金，2016年12月1日至2016年12月18日期间物业管理费滞纳金以1811.61元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止。原告主张上述滞纳金以本金的30%为限，并无不妥，本院予以照准。关于原告主张的代垫的电费259.4元，被告对该费用予以确认并同意支付，本院对原告上述主张予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告魏志红于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州三新物业管理有限公司支付广州市天河区珠江新城花城大道3-7号南天广场南天珠宝世界二层自编H12号商铺自2015年10月1日至2016年12月18日期间的物业管理费40499.61元及滞纳金（滞纳金以每月欠付的物业管理费为本金按期计付，其中2015年10月1日至2016年5月31日物业管理费滞纳金以2496元为本金、2016年6月1日至2016年11月30日期间物业管理费滞纳金以3120元为本金、2016年12月1日至12月18日期间物业管理费滞纳金以1811.61元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，每期滞纳金均以不超过本金的30%为限）；二、被告魏志红于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州三新物业管理有限公司支付电费259.4元；三、驳回原告广州三新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1630元，由原告广州三新物业管理有限公司负担192元，由被告魏志红负担1438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  何伙森二〇一七年八月十六日书 记 员  蒲肖明廖嘉欣判决书已于2017年   月   日送达