广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛城法民一初字第1533号
原告冯丽叶，女，汉族，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××0029。
委托代理人吴亚平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人熊卫平，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省佛山市南海区。
被告谢子奇，男，汉族，住所：广东省佛山市南海区。身份证号码：×××0012。
委托代理人张椿家，广东群立弘律师事务所律师。
原告冯丽叶诉被告谢子奇合同纠纷一案，本院于2012年3月27日立案受理后，被告谢子奇提出管辖权异议，被本院裁定驳回，其不服上诉，亦被佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后因本案必须以另一案的审理结果为依据而中止审理。中止诉讼的原因消除后，本案恢复审理。本案依法适用普通程序，由代理审判员林波担任审判长，与审判员李舒啸、人民陪审员梁钰萍组成合议庭。本案先后于2012年12月14日和2014年12月17日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年1月9日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定由原告将位于佛山市禅城区文华北路77号南座五楼5001-5028号（共23间）客房及东面商务中心出租给被告经营，租期五年。合同第三条约定了租金标准，第七条约定了公共分摊费用。合同签订后，原告按照约定交付了租赁物给被告，被告予以接收，并开始经营至今。期间，应被告要求，原告还将8009、8006房租给被告作为员工宿舍、饭堂。2012年1月开始，被告拖欠租金、相关费用、员工宿舍饭堂的租金水电费，经原告多次催收，被告拒不交纳。另外，被告在经营期间，未向工商部门申请营业执照，导致工商部门经常来查处。至今，被告仍未按照工商部门的要求申请营业执照。而且，被告在未经企业名称核准的情况下，擅自以“金豪沐足”的名称对外经营，并且，超出合同约定的沐足的范围，违约经营饮食等商品以及按摩项目。被告在经营期间还改变了天花、门窗、墙体等原貌，违反了合同第七条第8项的约定。被告还存在其它的违约行为。2012年3月22日左右，被告员工因无法找到被告追讨工资，在祖庙人力资源与社会保障分局主持下，原告退还8.8万元履约保证金，用于代垫被告部分员工的工资。原告认为，被告拖欠租金和费用，擅改租赁物原貌，拖欠员工工资致使原告代垫，均构成违约，原告有权解除合同。其中，租金的违约金：1月份违约金6338元、2月份违约金3169元、3月份违约金暂时未计算。为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，判决被告于十五日内将租赁物按照合同约定及移交清单完好交回给原告；2、被告立即支付2012年1月份至3月份租金63373.92元，以及租金的滞纳金暂计9507元（2012年1、2月份），上述租金、违约金均系暂计，请求计至被告实际交纳日止；3、被告支付拖欠的2012年3月份公共分摊费用3000元，2012年1-2月份水电费5409元，补2011年12月至2012年1月电费差价185元，被告租用8009房作员工宿舍欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金1540元，被告租用8006房作员工饭堂欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金809元，并按照人民银行同期贷款利率计算，支付从起诉日起开始计算的上述费用的利息（本费用均系暂计，请求计至被告实际缴清费用日止）；4、原告有权没收被告的固定装修物（包括但不限于天花、墙裙、地毯、水电供给系统等），并判决原告有权没收被告的履约保证金88000元；5、被告在搬出租赁物场所前，对受损坏的租赁物予以恢复原状，然后按照原来的双方移交清单返还物品给原告；6、被告支付原告为其代垫的员工工资88000元，并从2012年3月23日起按照每日千分之八的标准支付赔偿金给原告；7、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：本案的房屋租赁合同实际上是承包合同，原、被告在2009年5月18日就签订了租赁合同意向书，约定由原告办理营业执照。装修完毕，并在原告办理好营业执照后，才签订租赁合同。因为营业执照是2009年10月10日办理的，所以正式的租赁合同是2009年10月13日开始计算租金，而且合同约定，被告每月支付3000元作为原告固定的税费。所谓房屋租赁合同实际上是以原告办理营业执照为条件的，所以，本案的房屋租赁合同是承包合同。被告在经营期间，原告多次要求加租和分摊费用，因为原告提出过高的要求，被告没有答应。所以原告到工商部门取消营业执照，致使工商部门进行查封，使合同无法履行。原告应该承担违约责任。原告违约行为造成的损失应该由其自行承担。原告认为被告违约的种种借口，没有事实依据；就算被告有不足之处，原告也应该通过协商或者诉讼来解决，不能以取消营业执照这个根本违约来处理。所以原告应该承担违约责任。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同书复印件，证明原、被告的租赁合同关系。
3、金豪沐足相关宣传单、工商行政管理部门责令改正通知书、承诺书复印件，证明被告已经超出双方约定的经营范围以及被政府部门发出整改通知书。
4、酒店智能门锁报价单复印件、登喜来酒店与登麒家私厂合同书（2006年7月30日）复印件，证明原告的租赁物业原来的配套设施。
5、关于金豪沐足设施去向的情况说明、彭亮将沐足物品搬离酒店证明以及其身份证复印件，证明被告将物品强行搬离酒店的情况。
6、协议书复印件、收据复印件，证明原告垫付了被告员工工资。
7、通知（登物字201111201），证明被告未按照原告的通知到工商行政管理部门协助调查以及被告超范围经营的事实。
8、金豪沐足2月份、3月份工资表复印件、金豪沐足员工通讯单以及“芳姐”身份证复印件、谢才华、李桦芳、金新明、彭亮于2012年3月19、21日在登喜来酒店门口、大堂现场（照片），证明彭亮等人均为被告方的员工。
被告在诉讼中提供以下证据：
1、租赁合同意向书、收据、佛山市登喜来大酒店营业执照及工商查询资料复印件，证明合同约定由原告负责为被告办理沐足的营业执照等相关的证件，并于2009年10月12日为被告承包沐足申领了沐足项目的营业执照。所以，在2010年1月9日补签房屋租赁的同时，计租期是从2009年10月13日起计算。
2、通知、补充协议复印件，证明原告无理要求被告在合同外增加承包费用。
3、佛山市登喜来酒店有限公司工商查询资料复印件；行政强制措施决定书复印件；场所查封清单复印件，证明原告要求增加承包费用未果后，单方终止合同，于2012年1月4日注销登喜来大酒店的营业执照，使工商局作出行政强制措施，查封了被告经营的沐足场所。
4、报警回执复印件。证明被告承包经营的沐足部被迫停业，原告未经被告同意擅自进入沐足部，偷走电视等非原告购买的财产，被告报警的事实。
本院依职权调取了（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决书及该案二审（2014）佛中法民一终字第2239号民事判决书。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对于原告提交的证据材料，证据1属诉讼主体资格方面的证据，符合法律规定，本院予以确认；证据2、6、8，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；证据3中的现金券、通知书、承诺书，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；证据3中的宣传单，被告对真实性有异议，但无相反证据推翻，本院对真实性予以确认；证据4与本案争议事实无关联性，本院对关联性不予确认；证据5中关于金豪沐足设施去向的情况说明，系与原告有利害关系的佛山市登喜来酒店有限公司单方出具，且无其他证据印证，被告也不予确认，故本院不予采信；对证据5中的彭亮证明以及其身份证复印件，被告对其真实性没有异议，本院对真实性予以确认。证据7，被告对真实性有异议，但无相反证据推翻，本院对真实性予以确认。对于被告提供的证据1、3、4，来源合法，客观真实，能反映本案事实，本院对真实性予以确认；证据2没有本案当事人的签名确认，与本案无关，本院不予采信。对于原、被告均参与的（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决书及二审（2014）佛中法民一终字第2239号民事判决书，本院予以采信作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2009年5月18日，原、被告签订租赁合同意向书，约定被告租用原告位于佛山市禅城区文华北路77号南座五楼5001-5028号客房及五楼商务中心，用于经营沐足项目，租期五年；被告先交1万元给原告作为意向性协议风险保证金，原告收到风险保证金后建设取水间及沐足用具洗涤消毒间和办理相关证照，若办理不到牌照原告无条件退还被告风险保证金，若在此期限内，被告拒绝签订《房屋租赁合同书》，视为被告违约，风险保证金不予退还；被告每月交给原告3000元作为消防、水电、税费、环保排污费、垃圾清运处理费、酒店首层大堂、公共设施等分摊费用，被告只承担经营沐足部所产生的租金、水电费、沐足技师的工资费用；双方还就租金等其他事项达成了意向性协议。2010年1月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定由原告将位于佛山市禅城区文华北路77号南座五楼5001-5028号（共23间）客房及东面商务中心出租给被告经营，仅用于工商部门核准经营的足底按摩及泡脚服务，租期五年，从2009年9月1日起至2014年8月30日止。合同第三条约定了租金标准，从第二年起，每年的租金标准在上一年的月租金标准的基础上每平方米增加0.50元，其中，从2011年9月1日至2012年8月30日的月租金标准为16元/平方米，每月租金为21124.64元，以此类推；双方同意，被告每月5日前缴交当月租金，被告逾期支付租金不得超过5天，否则，从每月10日起，每逾期一日，则被告须每日按欠款总额的5‰支付滞纳金，逾期20天未足额交付租金按违约处理。合同第四条约定了被告向原告交纳88000元作为履约保证金，如被告违约，原告有权没收该保证金，如原告无故解除合同、收回租赁房屋，原告应双倍返还履约保证金。合同第七条约定了被告承担租金和经营沐足业务期间发生的水、电费、员工社保、劳动纠纷补偿等费用；被告每月5日前交给原告3000元作为酒店首层大堂等公共设施水电以及沐足项目营业税（定额部分）和环保排污费、垃圾清运处理费等公共分摊费用；被告应承担经营沐足部所产生的租金、水电费、沐足技师的工资和福利等费用。合同还约定，合同期满后或因被告中途违约而导致本合同提前被解除的，属于原告原有固定的装修（含天花、墙裙、地毯以及水电供给系统等），被告不得擅自拆除，属于被告所有的其他可动财产，被告可以搬走自行处理。原告不干涉被告的正当经营业务，否则应赔偿由此而造成的损失。在租赁期间，被告改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；有一个月逾期20天或没有足额交纳租金及本合同约定的其他相关费用的，原告有权提前解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，被告还须向原告支付违约金；若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。原告原有房间内部分不需用的物品酒店留给被告使用（以移交清单为准）。原告客房间内留给被告使用的原有物品，被告应当妥善保管，合理使用，对超过使用期限的电器设备，被告应当及时退还给原告，否则，因使用原告客房间内留给被告的原有该设备、物品引起的一切后果由被告负责。被告应于房屋租赁期满之日起或中途合同被解除之日起48小时内将承租房屋及附属设施、设备交还给原告。被告交还原告房屋，应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，原告有权单独处置。租赁期满、被告中途退出、中途解除合同或因被告违约导致解除合同的，房屋内外的全部装修归原告所有，原告无需赔偿被告装修费用，被告亦无权要求原告赔偿装修费用。被告没有违约行为，原告不得单方面提前中止合同，原告单方面强行提前中止合同的，原告须两倍退还履约保证金，另须赔偿被告装修和购买设施设备以及经营物品的费用（赔偿金额：装修和购买设施设备的费用按租赁年限分摊，为使用的经营物品按原价接收）。签订合同后，被告向原告冯丽叶支付了履约保证金88000元。
位于佛山市禅城区文华北路（田边路段东升综合楼）77号五至七楼即涉案租赁地址的佛山市登喜来大酒店于2009年10月登记领取的个人独资企业营业执照显示，投资人为冯丽叶，经营范围有服务、接待旅客住宿、棋牌场所、足底按摩及泡脚服务，已于2012年1月4日登记注销。佛山市登喜来酒店有限公司于2012年2月7日核准成立，为有限责任公司，冯丽叶是该公司的股东（出资比例为30%），住所与原登喜来大酒店相同，营业执照中的经营范围包括：服务：接待旅客住宿、棋牌、会议服务。
2011年8月9日，因登喜来大酒店存在“未依法办理变更登记从事按摩服务和销售、食品、饮料，擅自变更登记事项（名称）”，佛山市禅城区工商行政管理局发出佛禅工商责改字[2011]1126号《佛山市禅城区工商行政管理局责令改正通知书》，责令登喜来大酒店于2011年8月18日前改正上述违法行为。被告收到该通知书的复印件。
2012年3月16日，佛山市禅城区工商行政管理局出具佛禅工商强字（2012）105号《实施行政强制措施决定书》：被告涉嫌在文华北路77号登喜来五楼经营沐足，根据《广东省查处无证经营行为条例》第八条第四款的规定，决定对文华北路77号登喜来酒店五楼收款台实施查封行政强制措施。实施行政强制措施的期限自2012年3月16日至2012年4月16日。佛山市禅城区工商行政管理局直接将上述决定书（附《场所（设施、财物）清单》）送达给文华北路77号登喜来五楼的工作人员签收。
因被告拖欠工人工资，在祖庙街道人力资源与社会保障局主持下，被告谢子奇（乙方）与原告冯丽叶（甲方）于2012年3月22日签订《协议书》：1、甲方退还履约保证金88000元给乙方，由其支付工人工资，并优先全额支付目前仍滞留在登喜来酒店的工人的工资。以后乙方及其员工不得再向甲方追讨工资，不得再在登喜来公司首层大堂、大门口及其它位置聚众闹事。也不得通过媒体等各种途径作出有损甲方、登喜来酒店及相关人员名誉的事情。乙方应自行筹资并负责支付剩余的全部工资。2、乙方及其沐足中心所欠第三人的债务（包括但不限于装修款等）与甲方无关，不得向甲方、登喜来酒店追讨，或在登喜来酒店首层大堂、大门口及其它位置聚众闹事。3、沐足部乙方全部投资（设备、装修等），及甲方认为拖欠的租金等费用纠纷，双方通过协商或法律途径解决。
就涉案《租赁合同意向书》、《房屋租赁合同书》，本案的被告谢子奇于2012年5月15日向本院另案起诉本案的原告冯丽叶及刘广新、佛山市登喜来酒店有限公司，案号为（2012）佛城法民一初字第2067号，诉讼请求为：1、解除原告与被告冯丽叶签订的《租赁合同意向书》和《房屋租赁合同》；2、三被告双倍返还合同保证金88000元（已返还88000元），赔偿原告投资装修和购置设备损失461469元，合计549469元；3、三被告承担本案的全部诉讼费用。该案经审理，本院作出（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决，关于合同的性质及解除，该判决认定，双方先后签订的《租赁合同意向书》和《房屋租赁合同书》符合承包的法律特征；在合同实际履行的过程中，冯丽叶在没有预先告知谢子奇并妥善处理涉案合同后续问题的情况下，于2012年1月4日注销了登喜来大酒店的营业执照，且于2012年2月7日成立的佛山市登喜来酒店有限公司的经营范围亦不包括沐足项目，直接导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，涉案合同已无法继续履行；冯丽叶的上述单方面强行提前中止合同的行为已构成根本违约，故谢子奇诉请解除双方合同于法有据，本院予以支持；《租赁合同意向书》已被《房屋租赁合同书》取代，已无解除必要；关于合同的解除时间，因涉案合同是由于冯丽叶单方违约致使原告不能实现合同目的而解除，故谢子奇有权单方行使解除权，本院确定谢子奇起诉之日为合同解除之日。关于谢子奇诉请双倍返还履约保证金、赔偿装修及购置设备费用，该判决认定，冯丽叶单方强行提前中止合同的行为已构成违约，应双倍返还合同保证金，由于冯丽叶已向谢子奇退还了保证金88000元，因此冯丽叶只需要再向谢子奇退还88000元；装修及购置设备费用经评估，冯丽叶应向谢子奇赔偿装修费用为85975.68元和购置设备费用64750.63；由于在诉讼过程中谢子奇及冯丽叶均表示双方没有按合同约定签订移交清单，本院确认鉴定报告所鉴定的设备、物品均为谢子奇购置，冯丽叶应向谢子奇赔偿购置设备费用为64750.63元。该案判决如下：一、确认谢子奇与被告冯丽叶于2010年1月9日签订的《房屋租赁合同书》已于2012年5月15日解除；二、冯丽叶、刘广新于本判决发生法律效力之日起十日内，向谢子奇返还履约保证金88000元；三、冯丽叶、刘广新于本判决发生法律效力之日起十日内，向谢子奇赔偿装修费用85975.68元、购置设备费用64750.63元，合共150726.31元；四、驳回谢子奇的其他诉讼请求。冯丽叶不服该案一审判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）佛中法民一终字第2239号民事判决，认为合同书的名称并不能代表合同的性质，双方是否具有发包和承包的资质，也不影响对合同法律关系的认定，原审认定双方合同符合承包的法律特征并无不当，故对冯丽叶提出的双方是租赁合同关系的主张不予支持，并判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年11月7日生效。在该案一审诉讼中及本案诉讼中，本院多次组织双方就涉案房屋的交接进行调解，但由于双方就涉案房屋内沐足的设备及装修如何处理无法达成协议而无法进行移交。
诉讼中，谢子奇对冯丽叶诉请的2012年3月份公共分摊费用3000元、2011年12月至2012年1月电费差价185元、租用8009房作员工宿舍欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金1540元、租用8006房作员工饭堂欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金809元没有异议。
本院认为，生效法律文书认定双方签订的涉案合同符合承包的法律特征，则双方因合同履行所发生的法律关系为承包法律关系，本案案由应为合同纠纷。
关于合同解除及移交问题。生效（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决已对涉案合同的解除问题作出处理，本案不作重复审查。该生效判决认定涉案房屋内相关设备由谢子奇购置，并判决由冯丽叶赔偿相关费用，且在该案中双方均表示没有按合同约定签订移交清单，故冯丽叶要求按合同约定的移交清单移交，事实依据不足，本院不予支持。由于生效法律文书认定因冯丽叶擅自注销营业执照的违约行为导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，而冯丽叶不能举证之后谢子奇尚继续占有使用涉案场所，且双方又是承包关系，故原告要求移交涉案场所，事实依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的租金及其他费用问题。如前所述，双方属承包关系，合同约定的租金实为承包费用。冯丽叶擅自注销营业执照的违约行为导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，则相关承包费用应计至前一日即2012年3月15日止。按双方约定的每月租金21124.64元计费方式，谢子奇应向冯丽叶支付2012年1月至3月15日的承包费用52811.60元。对于分摊费3000元、其他相关房屋使用费用1540元和809元、电费加价部分185元，因谢子奇无异议，本院予以支持。对于2012年1月至2月的水电费5409元，因谢子奇无证据证明该期间未经营沐足，亦无证据证明已交纳该费用，故冯丽叶诉请谢子奇支付该费用，本院予以支持。对于冯丽叶主张的滞纳金及利息，因上述费用是冯丽叶于2012年1月4日擅自注销相关营业执照之后发生，是冯丽叶的违约行为引发双方纠纷，非谢子奇过错引起，谢子奇无需承担滞纳金及利息损失等违约责任，故本院对冯丽叶该主张不予支持。
关于冯丽叶诉请其代垫的员工工资8.8万元和没收保证金8.8万元问题。根据双方于2012年3月22日签订的协议书，所谓代垫工资费用来源于谢子奇根据合同约定支付给冯丽叶的保证金，冯丽叶同意退还用于支付工人工资，并非由冯丽叶实际出资支付。并且，生效判决也认定冯丽叶已退还该保证金的事实，并认定冯丽叶因违约应双倍返还保证金，故冯丽叶上述主张，事实依据不足，本院不予支持。
关于冯丽叶诉请其有权没收装修物、对受损部分恢复原状及按双方移交清单返还物品的问题。生效（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决认定冯丽叶应赔偿谢子奇装修及购置设备费用，且在该案中双方均表示没有按合同约定签订移交清单，故冯丽叶上述主张与生效判决认定的事实相悖，本院不予支持。此外，冯丽叶提交鉴定申请，认为如果法院认为恢复原状没有必要或者不支持原告的请求，则提请法院委托鉴定机构对破坏的租赁物及装修进行评估。因冯丽叶申请鉴定的理由建立在法院的处理结果上，且在（2012）佛城法民一初字第2067号中已对装修进行评估并已作出处理，是否鉴定并不影响本案的审理结果，故本院对该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告谢子奇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丽叶支付2012年1月至2012年3月15日期间的费用52811.60元。
被告谢子奇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丽叶支付2012年3月公共分摊费用3000元，2012年1月至2012年2月水电费5409元，2011年12月至2012年1月的电费差价185元，其他相关房屋使用费用2349元，共计10943元。
驳回原告冯丽叶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，案件受理费5248元，保全费1770元，合计7018元，由原告冯丽叶负担3854元，由被告谢子奇负担3164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林 波
审 判 员 李舒啸
人民陪审员 梁钰萍
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李若梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。