北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4009号上诉人（原审原告）:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人:刘丛，女，1994年2月2日出生。被上诉人（原审被告）:李毅，男，1975年9月20日出生。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人李毅居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第45413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判或发回重审；3、本案一切上诉费用由李毅承担。其主要上诉事实和理由是：一、一审法院认定事实错误。根据一审判决书中所写：“从居间合同的实际履行情况来看，链家公司也确实为李毅提供带看房屋等居间服务，故链家公司要求李毅支付居间代理费的请求合法有效，该院予以支持。但该院亦认为此约定过分高于造成的损失，应当予以调整，具体金额由该院根据居间合同的履行情况，根据公平原则酌定。”一审法院认定居间代理费的约定过分高于造成的损失，此系对案件事实的认定错误。第一、链家公司严格按照国家规定为买卖双方提供合法优质的居间服务，居间代理费的收费标准严格按照北京市房屋中介费收费标准规定。因此，《买卖定金协议书》第四条第二款关于居间代理费的规定，符合法律法规规定，并不存在约定过高的情形，此居间代理费是链家公司为双方提供居间服务应得的报酬。第二、2015年1月11日签订的《买卖定金协议书》是李毅、业主刘×和链家公司三方真实的意思表示，且三方已签名盖章，《买卖定金协议书》合法有效。根据《买卖定金协议书》第四条第二款规定，“甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务”、“本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费。”在《买卖定金协议书》签订后，李毅和刘×并没有按协议书约定履行合同，而是瞒着链家公司经纪人，于2015年3月18日私下协商并达成交易。李毅的行为系明显的违约行为，侵害了链家公司的合法权益。第三、涉案房屋业主刘×与链家公司于2015年1月10日签订《房屋出售委托登记表（独家)》，约定涉案房屋链家公司为该房屋的独家委托服务提供者，刘×在约定期间不得擅自终止该委托或者委托他人代理出售上述房屋。由此可知，李毅不可能通过别的途径得知涉案房屋的信息，只能通过链家公司的居间服务与业主刘×进行交易，如果没有链家公司的居间服务，李毅根本不可能与业主刘×达成交易。而实际上，链家公司的经纪人认真履行委托登记表上的义务，为买卖双方提供了全部的居间服务，并于2015年1月11日促成李毅和业主刘×达成合意，签订《买卖定金协议书》。李毅和刘×私下达成交易，违背了诚实信用原则和契约必守的精神，属于典型的跳单行为。二、一审法院适用法律错误。链家公司提供了全部的居间服务，买卖双方达成合意，签订合法有效的《买卖定金协议书》后，李毅却拒不履行协议书，私下与业主协商达成交易，拒绝支付居间代理费。这属于明显的违约行为，造成了链家公司的严重损失。一审判决对《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的适用错误，一审判决李毅支付的居间代理费畸低，完全不能弥补链家公司的损失，违背了公平原则。根据我国合同法第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”李毅的违约行为，违背了诚实信用原则和契约必守精神，损害了链家公司的合法权益。李毅针对链家公司的上诉理由答辩称：第一、链家公司没有履行如实告知义务。双方签订《买卖定金协议书》之前，链家公司经纪人说涉案房屋的税收属于普通住宅，但是签订《买卖定金协议书》之后付款之前，经跟链家公司店长确认涉案房屋不一定属于普通住宅，也有可能是非普通住宅，普通住宅和非普通住宅的税收差20多万元，所以就没有履行《买卖定金协议书》，《买卖定金协议书》李毅也没有拿走。第二、链家公司作为中介服务公司，主张全部居间代理费是没有道理的，链家公司主要义务不是代理双方去看房，是房屋买卖全套后续的服务，但是链家公司只是带李毅去看了一下房，在其提供的信息无效的情况下签订了《买卖定金协议书》，故链家公司全额主张居间服务费是不合理的，一审判决符合常情常理和根据服务获取合理报酬的原则。链家公司称提供了带看房和谈价就是提供了完整的居间服务，李毅不认可。链家公司向一审法院起诉请求：1、判令李毅支付居间费178605元；2、本案诉讼费由李毅承担。一审法院认定事实：2015年1月11日，李毅作为乙方（购买人）、刘×作为甲方（出售人）及链家公司作为丙方（居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议，交易房屋坐落于北京市海淀区西直门北大街58号1号楼6门1202号，乙方应于本协议签署时间向甲方支付购房定金共计人民币贰拾万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费壹拾柒万捌仟陆佰零伍元整，本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方或乙方支付本条约定的全部居间代理费。该条款后面用手写方式注明“甲方承担居间代理费人民币壹万元整，乙方承担壹拾陆万捌仟陆佰零伍元整。”另查，协议签订后，李毅与刘×未实际履行《买卖定金协议书》，也未实际支付定金。其后李毅与刘×在北京安居阳光房产服务公司的居间下于2015年3月18日签订了涉案房屋买卖合同。一审庭审中，李毅称由于链家公司隐瞒房屋实际情况，故自认为该协议书已经作废。李毅认可链家公司带看房的服务。一审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《买卖定金协议书》等证据。一审法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《买卖定金协议书》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。链家公司作为居间方，通过《买卖定金协议书》第四条第二款的内容限制买卖双方逾越其而完成买卖行为的内容公平合理。从居间合同的实际履行情况来看，链家公司也确实为李毅提供带看房屋等居间服务，故链家公司要求李毅支付居间代理费的请求合法有据，该院予以支持。但该院亦认为此约定过分高于造成的损失，应当予以调整，具体金额由该院根据居间合同的履行情况，根据公平原则酌定。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：李毅于判决生效后七日内向链家公司支付居间代理费人民币一万元。二审审理中，双方当事人对一审判决中查明的事实无异议。亦未提交新证据。本院结合一审卷宗的证据材料及开庭笔录，经二审审理，对一审判决所查明的本案事实予以确认。上述事实，并有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，链家公司要求李毅支付全部居间服务费的请求能否得到支持，关键在于其是否向李毅提供了全面、适当的居间服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据房屋居间的交易习惯，房地产交易的中介机构除应向委托人报告订立合同的机会，促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还涉及协助办理后续的产权过户、抵押贷款等手续。本案中，《买卖定金协议书》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从居间合同的实际履行情况来看，链家公司也已履行了提供房屋买卖信息、提供咨询、引领看房等居间服务，但作为中介机构的居间服务行为，链家公司并未全部履行，故链家公司要求李毅支付全部居间服务费的理由无事实及法律依据，李毅应当依据链家公司提供的服务部分支付相应的居间代理费。一审法院根据居间合同的履行情况，依据公平原则酌定李毅支付居间服务费并无不当。综上所述，链家公司上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3872元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张辉审判员  邵普审判员  刘慧二〇一七年五月十五日书记员  万晶