江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第1834号
原告刘凯平（反诉被告），个体户。
委托代理人吴疆。
被告邳州市恒润城市投资有限公司（反诉原告），。
法定代表人吴振辉，该公司总经理。
委托代理人庄广友，该公司法律顾问。
原告刘凯平（反诉被告）与被告邳州市恒润城市投资有限公司（以下简称恒润公司）（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张鑫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘凯平（反诉被告）及其委托代理人吴疆，被告恒润公司（反诉原告）的委托代理人庄广友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凯平诉称，2012年7月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，出资534640元购买被告开发的位于邳州市运河街道瑞兴路东侧商品房现房一套（清华楼第x幢x单元x号），双方约定：被告须于2011年12月30日前将取得《商品房住宅交付使用批准文件》、《商品房竣工验收备案文件》两合格文件的商品房交付原告；如未按照合同规定交付，被告将按已付房款每日万分二金额支付违约金。签订后原告及时支付首付款，并及时交付被告办理商品房银行按揭贷款必要手续，由被告在中国工商银行邳州支行办出按揭贷款37万元，及时全额付清房款，被告为此为原告出具购房发票，并通知原告交纳房屋维修基金等各项费用。但被告未按照合同约定及时将具备上述合格文件的商品房交付原告。请求判令被告支付违约金96556元（逾期上房违约金自2011年12月31日算至2013年3月30日；逾期办证违约金自2013年3月30日算至2015年4月22日，上述违约金均按照每日万分之二的标准计算）；并由被告承担本案的诉讼费用。
被告恒润公司辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，被告按照合同约定履行了义务，而原告违反了合同的约定，没有按时付清购房款，而且还拖欠被告电费、物业费，装修材料费等各种费用，为此被告提出反诉。2、公安部于2011年3月11日发布了关于进一步明确民用建筑外墙保温材料消防监督管理有关要求的通知即公消2011第65号文件要求将民用建筑外保温材料纳入建筑工程消防设计审查消防验收及备案抽查范围，明确民用建筑外墙保温材料采用燃烧性能为A级的材料，由于该文件出台的突然性，导致包括徐州乃至全国无法生产出符合该要求的材料，从而导致被告的工程停工，根据双方签订的合同第8条的约定，如果遇到特殊原因除了解除合同外，出卖人可以据实延期。因此，先有原告违约再有政府的原因，导致原告延误上房，被告不该承担赔偿责任。
反诉原告恒润公司反诉称，2012年7月29日，原、被告签订商品房买卖合同，被告以534640元的价格购买原告开发的位于邳州市运河街道瑞兴路东侧清华楼x幢x单元x号商品房一套。合同约定，刘凯平应于2012年7月29日付首付款164640元，余款37万元应予2012年8月18日前付清，而刘凯平直至2012年7月31日才支付首付款164640元，2013年1月7日支付37万元余款。根据合同第七条约定，买受人逾期付款的“逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”因此，根据合同约定，请求判令反诉被告支付违约金8340元，并承担本案的诉讼费用。
反诉被告刘凯平辩称，按照反诉原告所提供的格式合同，该合同订立的是按揭贷款购买房产，但是在付款方式及期限合同第6条中约定买受人于2012年7月29日付首付164640元，余款（含贷款）37万元，买受人于2012年8月18日前付清。按揭贷款是由反诉原告负责办理，反诉被告及时向反诉原告交付了办理按揭贷款的所有手续，在2012年8月18日前反诉原告没有办出按揭贷款，不是反诉被告的责任。此外，反诉被告的首付款也是按照约定支付的，只是反诉原告并未按时给反诉被告出具发票。综上，反诉被告并未违约，不应承担逾期交付房款的违约金。
经审理查明，被告恒润公司取得的商品房预售许可证号为邳房售许字（2011）第10号。2012年7月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以534640元价格按揭购买被告开发的位于邳州市运河街道瑞兴路东侧清华楼x幢x单元x号商品房一套。合同第六条约定，买受人应于2012年7月29日付首付款164640元，余款（含贷款）37万元买受人于2012年8月18日前付清。合同第七条约定：买受人未按照本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付与其应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、因政府及电力、天然气、自来水、下排水、市政道路等非出卖人的原因；……”。合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自2012年11月1日起至实际交付房屋之日止，出卖人每日按买受人已支付房价款万分之二支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款支付利息。2012年7月31日，原告付首付款164640元。2013年1月7日原告付余款37万元。2013年3月30日原告自行入住并进行装修，但该商品房一直未取得合同第八条约定的商品住宅交付使用批准文件，亦未将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。
诉讼过程中，被告自认原告逾期付款与该商品房延迟交付无因果关系。被告提供《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要的通知》（以下简称《通知》），拟证明其延期交付商品房非因其自身原因。该通知要求民用建筑外保温材料应采用燃烧性能为A级的材料，但通知的发布时间为2011年3月14日。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国工商银行借款凭证、《通知》、及原被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，被告恒润公司具备商品房预售资格，其与原告刘凯平签订的商品房买卖合同合法有效。被告未能按照合同约定交付房屋给原告使用，已构成违约，应承担继续履行、赔偿违约损失等违约责任。合同约定出卖人逾期交付房屋的，出卖人每日按买受人已支付房价款万分之二的违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点有三点，其一，刘凯平实际入住房屋后能否视为被告已履行交付房屋义务？其二，恒润公司延迟交付房屋的原因是否符合合同第八条约定的延期交付条件，是否应当承担违约责任？其三，刘凯平是否应当承担逾期支付购房款的违约责任。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……”由此可知，如果当事人仅约定了房屋交付使用的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要将房屋转移给买受人占有，即应视为履行了房屋交付使用的义务。本案中，双方并未明确约定房屋转移占有且所有权转移才视为房屋交付使用，仅在合同第八条约定交付房屋时应符合“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”这一条件，但这一条件实现与否，只是对房屋权属证书的办理等事项产生影响，并不影响房屋交付使用的成立。由于原告于2013年3月30日即入住房屋，应视为被告于2013年3月30日已履行房屋交付使用的义务。
关于争议焦点二，被告抗辩原告逾期付款违约在先，后有政府行为导致停工，其不应承担逾期交房的违约责任。首先，被告虽辩称原告逾期付款在先，但庭审中其自认原告的逾期付款行为与被告逾期交房的行为不存在因果关系，故原告的逾期付款行为不能构成被告逾期交房的抗辩理由，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。其次，被告主张逾期交付房屋系因公安部下发文件对相关外墙保温材料进行调整，鉴于政府新政策的原因导致涉案工程停止施工，其不应当承担逾期交房的违约责任。但根据被告提供的材料证明，公安部发布《通知》是在2011年3月14日，而双方签订商品房买卖合同的日期是2012年7月29日，合同签订时间在《通知》发布之后，被告在与原告签订商品房买卖合同时应当预料到有可能造成逾期交房并应在房屋交付期限上进行体现，但其仍然在合同中明确约定交付房屋日期为2012年10月31日，故被告关于延期交付房屋是因政府原因、其不应承担违约责任的辩解意见，本院不予采信。
关于争议焦点三，合同第六条对于交纳购房款的时间有明确的约定，刘凯平应该承担逾期交纳首付款的责任。但对于逾期办理按揭贷款的违约责任，恒润公司对此也应承担相应的责任。理由如下：办理商品房按揭贷款不仅需要恒润公司、刘凯平、银行的共同配合，而且还受国家政策影响。从实践来看，办理商品房按揭贷款流程长，政策影响大，合同约定在7日内办理完按揭手续及在合同签订之日起20日内将按揭贷款打入恒润公司账户，时间过短。正常情况下，要在上述期限内完成上述合同事项比较困难。作为提供格式条款的恒润公司对上述风险应有合理预期，并承担相应的风险。综上，恒润公司作为上述格式条款的提供者也承担逾期办理按揭贷款的责任。本院依法酌情确定刘凯平对逾期办理按揭贷款承担50%的违约责任。
因此，刘凯平的违约金请求，应自2012年7月29日起至2015年4月22日止，按已付房款的数额分断计算。逾期交房违约金为：自2012年7月29日起至2013年1月7日止，刘凯平已付房款164640元，以164640为基数，按照日利率万分之二计算。自2013年1月8日起至2013年3月30日止，已付房款534640元，以534640元为基数，按照日利率万分之二计算。逾期办理产权登记违约金为：以已付房款534640元为基数，自2013年9月27日起按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。
恒润公司的违约金请求，首付款164640元迟延交付2日，违约金为33元；贷款37万元，迟延交付142天，违约金为10508元，刘凯平承担50%的违约责任，违约金为5254元。综上，原告应承担违约金总额为5287元。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）邳州市恒润城市投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘凯平支付逾期交房违约金（以164640为基数，自2012年7月29日起至2013年1月7日止；以534640元为基数，自2013年1月8日起至2013年3月30日止，均按照日利率万分之二计算）及逾期办理产权登记违约金（以534640元为基数，自2013年9月27日起至2015年4月22日止，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）。
反诉被告刘凯平于本判决生效之日起十日内向反诉原告邳州市恒润城市投资有限公司支付违约金5287元。
三、驳回原告刘凯平、反诉原告邳州市恒润城市投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1107元，反诉案件受理费减半收取50元，共计1157元，由被告邳州市恒润城市投资有限公司负担900元，原告刘凯平负担257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审判员 张 鑫
二〇一五年八月十五日
书记员 郭雯雯