江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初3436号原告：何峰，男，1978年4月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：彭顺生，江西爱心律师事务所律师。被告：宜春市泽熙实业有限公司，住所地宜春市袁州区工业园内。统一社会信用代码：91360902550889772P。法定代表人：李治。委托诉讼代理人：林海，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：晏水清，男，系该公司员工。原告何峰（以下简称原告）诉被告宜春市泽熙实业有限公司（以下简称被告)合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭顺生，被告法定代表人的委托诉讼代理人林海、晏水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋销售佣金（中介费）计618540元；2.判令被告赔偿原告计2600000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于宜春市袁州区高士北路怡景园第一层、第二层（建筑面积3708.2平方米）及地下室使用权（面积约800平方米）以价款44000000元采取买卖和代理两种方式委托原告出售和出租。合同签订后，原告于2017年4月5日与李会生签订《商铺买卖合同》，将宜春市××区××号店铺（建筑面积541.87平方米）以总价款13600000元卖给李会生，约定在2017年4月30日前完成产权过户手续，并收取购房定金2600000元，原告将凤凰城新都会35栋101号店铺的租金差价收益权作为担保。2017年3月2日，原告代被告与欧阳丽签订《买卖居间合同》，将位于宜春市袁州区高士路716号1幢1-10号房屋（建筑面积133.37平方米，配套建筑面积129.95平方米）以4980000元出售给欧阳丽，并约定在2017年3月30日前完成产权过户手续。2017年2月1日，与甘细军、甘爱军及宜春市合家欢房产有限公司签订《宜春市城市房屋存量房买卖合同居间合同》，将位于宜春市袁州区高士路714号房屋以2038000元出售给甘细军、甘爱军，并由原告交纳了20000元中介费给宜春市合家欢房产有限公司。原告还代表被告签订了人旺超市租赁合同、1+1蛋糕店租赁合同和餐饮租赁合同。因被告原因导致不能按时办理产权过户等手续，原、被告于2017年4月18日签订了《合同终止履行协议》，约定三份店铺租赁合同和三份店铺买卖合同均由被告继续履行，被告按照店铺销售合同总价款的3%支付销售佣金给原告。协议签订后，因被告未按合同履行而违约，导致原告与购房者签订的房屋买卖合同无法履行，并且李会生将原告承租的的凤凰城新都会35栋101号店铺租金差价的9年收益权收回，致使原告损失5200000元。另外，原告销售店铺总价款20618000元，按照《合同终止履行协议》的约定被告应当支付原告房屋销售佣金618540元。因与被告协商不成，故诉至法院。被告辩称,1.根据合同约定原告在房屋出售（租）过程中，需事先征得被告同意并将相应款项打入被告账户，原告在被告不知情的情况下签订了五份协议，并将收取的购房款、押金及房屋租金2859400元全部用于个人周转，由于原告的违约才导致合同不能履行；2.原告诉称是由于我方的原因导致其与他人签订的合同无法履行与事实不符，没有办好过户手续的真正原因是由于原告违反合同规定，不履行合同中的条款（所签合同事先未征得我方同意以及未将相应款项打入我方账户），才导致原告与他人签订的合同无法履行；3.《合同终止履行协议》中明确约定“每交易一笔甲方支付该笔的销售佣金”，也就是说要实际成交后才能支付，所以原告诉请的佣金没有依据；4.原告诉称由于其与李会生签订的合同不能履行，导致李会生收回凤凰城新都会35栋101商铺租金差价9年收益权，致使其损失5200000元是缺乏依据的，原告与该商铺的原始房东签订协议获得出租权，但由于各种原因该原始房东未购买该商铺，故原告与原始房东签订的合同能否继续履行仍有疑义，原告为了把李会生的260万购房款据为己有，在没有通知被告的情况下主动与李会生、现在的租赁户重新签订合同放弃租赁权，明显是原告主观不愿意配合过户，想占用260万元，另外原告主张的租金差价损失仅仅是预期收益，并非实际损失。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。综合原、被告诉称与辩称，本院归纳本案争议焦点如下：一、原告按照原、被告签订的房屋买卖合同完成的店铺租赁金额是多少，佣金如何计算；二、原告按照合同约定完成的房屋出售金额是多少，佣金如何计算；三、造成出售房屋不能过户的原因是什么，因房屋不能过户给原告造成的损失是多少，被告应否承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《合同终止履行的协议》，拟证明：1.终止原告与被告于2016年11月30日签订的《房屋买卖合同》及补充条款；2.原告将“人旺超市”店铺租赁合同、“1+1”蛋糕店租赁合同、“餐饮”店铺租赁合同由被告全盘接受，由被告与承租人按照原告与承租人签订的租赁合同内容重新签订租赁合同，由被告与承租人继续履行，被告支付原告招租店面佣金107800元（此款被告已支付给原告）；3.原告与购房户李会生、欧阳丽等签订的三份房屋买卖合同由被告按照原房屋销售合同继续履约，被告按照房屋销售合同约定的交易总价的3%支付佣金给原告；4.原告配合被告完成过户成交手续，被告按照房屋销售合同约定的交易总价的10%支付过户费，由原告包干办理房产过户手续。被告对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为是因为原告没有履行合同条款才签订的。本院认为，被告亦将该份《合同终止协议的协议》作为证据向法庭提交，故本院对该组证据的三性予以认可,该份协议明确约定终止原告与被告于2016年11月30日签订的《房屋买卖合同》及补充条款，原告代表被告签订的“人旺超市”店铺租赁合同、“1+1”蛋糕店租赁合同、“餐饮租赁合同”自本合同生效之日起由被告全盘接手，被告按原合同内容与租赁房重新签订合同、加盖公章并继续履行，同时该协议约定3%的销售佣金和10%的过户费，每交易一笔被告支付该笔交易总价的13%给原告，故被告是否需要支付原告3%的销售佣金和10%的过户费需要结合其他证据予以综合认定；原告提供的其与李会生、欧阳丽、甘爱军等人的房屋买卖合同，拟证明原告与李会生、欧阳丽、甘爱军等人签订的房屋买卖合同的总交易价款为20610000元，按照合同约定3%计算佣金，被告应支付原告佣金618540元；购房户李会生已付定金2600000元的事实。被告对该组证据的真实性、合法性有异议。结合庭审及被告提供的证据，本院对该组证据的三性予以认可，但对于原告的证明目的需要结合本案的其他证据予以综合认定；原告提供的李会生与原告于2017年3月27日签订的位于凤凰城新都会35栋101号商铺租赁合同、原告与周绍勇、黄小敏签订的位于凤凰城新都会35栋101号商铺租赁合同、李莉（李会生的女儿）与周绍勇、黄玲荣（李会生的妻子）与黄小敏签订的位于凤凰城新都会35栋101号商铺租赁合同，证明因被告未按照原告与李会生签订的房屋买卖合同，致使李会生按照合同约定收回原告租赁李会生位于凤凰城新都会35栋101号商铺的承租转租权，造成原告9年租金差额损失5558161余元。被告对该组证据的三性均有异议。本院认为原告主张损失的多少及该损失是否需要被告承担需要结合本案案情及其他证据予以综合认定；四、原告提供的（2016）赣09民初50号之二民事裁定书复印件及赣州银行审批贷款报告复印件，拟证明被告违反了房屋买卖合同的规定，隐瞒出售给原告的房子存在纠纷的事实，诉争房产被宜春市中级人民法院查封并拖欠了银行的贷款利息。被告对于（2016）赣09民初50号之二民事裁定书复印件的三性无异议，对赣州银行审批贷款报告复印件有异议。本院对于（2016）赣09民初50号之二民事裁定书予以认可，但赣州银行审批贷款报告系复印件，不能单独作为认定事实的依据；五、被告提交的《房屋买卖合同》，拟证明合同约定原告招商销售的前提是需征得被告同意，且原告所收取的资金须有被告暂代收取。原告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为虽然合同约定要以被告名义签订合同，但是《合同终止履行的协议》第一条第四项明确原告代表被告签订了三份合同，并由被告继续履约，原告积极配合被告完成过户手续，被告认可了合同是以被告名义签订的。本院对于该组证据的三性予以认定，可作为认定本案事实的依据；被告提交的《合同终止履行的协议》及被告公司股东变更记录，拟证明原告违反终止协议关于股份变更的条款。原告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议。本院对该组证据的三性予以认可，可作为认定本案事实的依据；被告提交的房屋买卖合同补充修改条款，拟证明原告在约定的付款时间之前没有支付任何款项，被告不存在付款的义务。原告对该组证据的三性无异议，认为补充修改条款是对房屋买卖合同的修改，并不能达到被告的证明目的。本院对该组证据的三性予以认可；八、被告提交的（2016）赣09民初50号之三民事裁定书，拟证明在签订买卖合同之前被告已解除查封，房屋不处于查封状态。原告对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议。本院对于该组证据的三性予以认定，可作为认定本案事实的依据；九、被告提交的协议及与欧阳丽的经济往来（江西省农村信用社综合凭证三份），证明已经解除了与欧阳丽的房屋买卖合同，不存在原告诉称的佣金。原告对协议的三性有异议，对三份江西省农村信用社综合凭证的真实性无异议，关联性有异议。本院认为该组证据中的协议与银行综合凭证相互印证，结合庭审查明的事实，可作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告与被告于2016年11月30日签订一份《房屋买卖合同》，内容为：“甲方（卖方）：宜春市泽熙实业有限公司法人：李治乙方（买方）：何峰甲乙双方经过友好、自愿协商，就乙方购买甲方房屋一事达成以下条款：一、房屋现状：（一）房屋产权证：本合同双方买卖的房屋指：坐落在江西省宜春市××区××路“××”××、××层，49本房产证和土地证，建筑面积3708.2平方米，以及地下室使用权面积约800平方米。……二、价格与付款方式：1.该标的物房屋总价4400万元人民币，所有因买卖房屋而产生的费用由乙方负责，房屋所属的公司和标的物房屋归乙方所有。甲方保证对标的物房屋有完全处置权并且没有债务纠纷，如果房屋有债务纠纷由甲方负责解决。2.因甲乙双方是朋友，甲方予以乙方以下支持：（1）本合同签订之日，甲方即同意乙方进场开始招商和销售（但招商和销售需征得甲方同意的前提下），合同必须由房屋所属公司和客户签订，相应款项由甲方暂代收取；（2）乙方的招商和销售款：a、销售款中先支付给甲方450万元，还清贷款本息后甲方将房屋所属公司过户给乙方；b、2017年5月30日之前乙方必须还清3950万元贷款给银行并赎回相应抵押的房产证；c、甲方将租赁户的押金和预收的房租在2017年5月30日前按月交给乙方，乙方再缴纳贷款利息，本合同即完成；（3）2017年1月1日之前的标的物房屋租金归甲方所有，标的物房屋银行贷款利息由甲方负责支付；（4）2017年1月1日至2017年5月30日的标的物房屋租金归乙方所有，标的物房屋银行贷款利息由乙方负责支付；（5）甲乙双方约定，乙方付清4400万元全部购房款的最后时间是2017年6月30日；（6）2017年5月30日后，乙方未能实现上述承诺，合同终止另行协商。”原、被告于2017年1月9日签订一份《房屋买卖合同的补充修订条款》，内容为：“甲方宜春市泽熙实业有限公司和乙方何峰于2016年11月30日签订的房屋买卖合同，甲乙双方根据实际情况，考虑到一楼有一个店铺改成了地下室通道，实际上该店铺不存在，以及地下室面积不足800平方米，所以甲方同意在原合同基础上修订条款如下：1.合同第二条的第一点该标的物房屋总价4400万元修订为该标的物房屋总价4100万元。2.合同第二条的第二点第（5）点甲乙双方约定，乙方付清4400万元全部购房款的最后时间是2017年6月30日，修订为甲乙双方约定，乙方付清4100万元全部购房款的最后时间是2017年3月31日。付款方式：甲方将原2500万元赣州银行进行转贷，转贷成功之后的利息由乙方支付。转贷之前乙方须将壹佰伍拾万元支付给甲方，以及乙方还清甲方原1450万元银行贷款本息。”原、被告于2017年4月18日签订一份《合同终止履行的协议》，内容为：“甲方：宜春市泽熙实业有限公司乙方：何峰甲方和乙方签订的买卖泽熙公司房产的合同，以及之后签订了补充修改条款和20%股权过户协议，总计三份合同。根据实际履行合同情况，综合甲乙双方各自实际原因，经过双方友好洽谈，一致同意终止以上三份合同的履行，具体条款如下：一、原乙方签订的房屋出租和销售合同的解决：1.乙方代表甲方签订了人旺超市租赁合同、1+1蛋糕店租赁合同、餐饮租赁合同，共计三份租赁合同，详见该三份租赁合同复印件。2.以上三份租赁合同自本合同生效之日起由甲方全盘接受，甲方按原合同内容与租赁方重新签订合同、加盖公章，并继续履约……4.乙方代表甲方签订了三份店铺销售合同，自本合同签订之日起由甲方按原店铺销售合同继续履约，乙方积极配合甲方完成过户成交手续。甲方承诺：（1）按销售合同约定的交易总价的3%标准，计提销售佣金给乙方。（2）过户费按销售合同约定交易总价的10%标准，包干给乙方完成过户手续。（3）3%的销售佣金和10%的过户费，由甲方支付给乙方，每交易一笔甲方支付该笔交易总价的13%给乙方（合同约定由买方负责过户的，甲方只需要支付3%佣金、过户费10%由买方支付给乙方）。乙方承诺：合同生效起三日内将20%股份过户给甲方。乙方不得隐瞒事实，除以上三份店铺销售合同，其他再出现的乙方签订的店铺销售合同甲方一律不予认可，由乙方负责解决，与甲方无关。并且，如果对甲方造成伤害，甲方有权追究乙方的法律责任。……三、本合同甲乙双方签字盖章，甲方支付4.78万招商佣金给乙方之日，本合同生效。”上述《合同终止履行的协议》中所述的三份店铺销售合同为：出售方何峰与购买人李会生于2017年4月5日签订的《店铺买卖合同》；出售方宜春市泽熙实业有限公司、代表/理人何峰与购买人肖际福、欧阳丽以及居间方袁州区城北大唐置业于2017年3月2日签订的《买卖居间合同》；出售方何峰与购买人甘细军、甘爱军以及居间方宜春市合家欢房产有限公司于2017年2月1日签订的《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》。其中何峰与李会生签订的《店铺买卖合同》内容为：“第一条：甲方产权的声明甲方依法取得坐落在宜春市××区××号店铺的所有权及该店铺的土地使用权，甲方保证在交易时该店铺没有产权纠纷及有关债务纠纷等，自愿将该店铺出售给乙方……第四条：付款方式乙方将上述总房款分2次付给甲方，其具体付款方式、金额如下：1.乙方于签署本合同后当日向甲方支付定金人民币260万整（大写：贰佰陆拾万元整），甲方同意将凤凰城新都会35栋101号店铺的租金差价收益权作为本合同的定金担保；2.甲乙双方到房管局进行店铺产权证过户后（以不动产登记证为准），乙方当天付清全款……第六条：违约责任……2.如甲方不能退还定金，则凤凰城新都会35栋101号商铺的租金差价收益权归乙方所有。”签订合同后，李会生向原告交付了260万元定金。原告与李会生于2017年4月6日签订一份《补充协议》，内容为：“鉴于双方于2017年4月5日签订的购商铺合同，双方本着互惠互利的原则，经友好协商，就原合同未尽事项特订立一下补充协议。无论何种原因，如甲方未将原合同的标的商铺在2017年4月30日前完成过户手续给乙方，则乙方有权要求甲方在三日内退还定金，如未退还，按原合同中的违约条款执行。”以上三份店铺买卖合同签订后均未办理房产过户手续。被告于2017年8月2日与肖际福、欧阳丽达成《协议》一份，约定：“1.经甲乙双方友好协商达成一致，解除甲乙双方及何峰于2017年3月2日所签订的购买高士路716号1幢1层1-10号店铺（房产证号：2-××5，土地证号：00××06）的买卖合同以及甲乙双方于2017年7月17日所签订的补充协议，双方互不追究。2.甲方于本合同签订之日一星期内退还乙方人民币贰佰玖拾捌万元整（人民币：2980000.00）。”被告于同日向欧阳丽账户转款2980000元。另查明，江西省宜春市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）赣0902民初50号之二民事裁定书，裁定：“查封担保人宜春市泽熙实业有限公司所有的位于宜春市××区××套房屋的所有权（房产证号：2-20122754至2-20122782、2-20121932至2-201219**），期限为2016年12月23日至2019年5月18日。”江西省宜春市中级人民法院于2017年2月7日作出（2016）赣0902民初50号之三民事裁定书，裁定：“解除对宜春市泽熙实业有限公司所有的位于宜春市××区××套房屋所有权（房产证号：2-20122754至2-20122782、2-20121932至2-201219**）的查封。”本案审理过程中，经原告申请本院于2017年7月24日作出（2016）赣0902民初3436号民事裁定书，对被告所有的一套房产（房产证号：2-××5）予以查封。本院认为，原、被告于2016年11月30日签订一份《房屋买卖合同》，该合同虽然名“房屋买卖合同”，但其内容中亦约定“本合同签订之日，被告即同意原告进场开始招商和销售（但招商和销售需征得被告同意的前提下），合同必须由房屋所属公司（即本案被告）和客户签订，相应款项由被告暂代收取”，该约定具有委托代理的性质，原、被告于2017年4月18日签订的《合同终止履行的协议》约定“原告代表被告签订的三份租赁合同由被告全盘接受……”、“原告代表被告签订了三份店铺销售合同，自本合同签订之日起由被告按原店铺合同继续履约，原告积极配合被告完成过户成交手续”，即原告代表被告签订的三份租赁合同和三份店铺买卖合同对被告发生法律效力，原、被告之间已形成委托代理关系。原告代表被告共计签订三份租赁合同和三份房屋买卖合同，原、被告在《合同终止履行的协议》中均对该六份合同予以认可，约定该六份合同由被告继续履行。对于租赁合同部分的佣金，原、被告双方在庭审中均认可在已经履行完毕。对于房屋买卖合同部分的佣金，原告诉请要求被告支付佣金618540元，被告辩称在《合同终止履行的协议》中约定系“每交易一笔甲方支付该笔的销售佣金”，也就是说要实际成交后才能支付，而原告并未促成实际成交，本院认为根据原、被告于2017年4月18日签订的《合同终止履行的协议》中约定“……3%的销售佣金和10%的过户费，由甲方支付给乙方，每交易一笔甲方支付该笔交易总价的13%给乙方……”，即每完成一笔房屋买卖交易被告向原告支付该笔交易总价的13%，而原告代表被告签订的三份房屋买卖合同均未履行，并未完成交易，故对于原告要求被告支付房屋销售佣金的诉请本院不予支持。对于因房屋不能过户给原告造成的损失是多少，被告应否承担赔偿责任的问题。原告诉称因被告未按合同履行，导致原告与购房者李会生签订的房屋买卖合同无法履行，购房者李会生按照合同的违约条款将原告承租的凤凰城新都会35栋101号商铺租金差价的9年收益权收回，致使原告损失520余万元，扣除原告已收的260万元定金，原告实际损失260万元。本院认为，原告代表被告与案外人李会生于2017年4月5日签订的《店铺买卖合同》约定原告同意将凤凰城新都会35栋101号店铺的租金差价收益权作为本合同的定金担保，如被告不能退还定金，则凤凰城新都会35栋101号商铺的租金差价收益权归案外人李会生所有。双方又于2017年4月6日签订补充协议约定如被告未将原合同的标的商铺在2017年4月30日前完成过户手续给案外人李会生，则其有权要求被告在三日内退还定金，如未退还，按原合同中的违约条款执行。该补充协议系双方对之前签订的《店铺买卖合同》中交易期限及违约责任的补充，双方约定的违约责任即变更为：如被告未在2017年4月30日前完成过户手续，案外人李会生有权要求被告在三日内退回定金260万元，如被告未退还，则原告提供担保的凤凰城新都会35栋101号商铺的租金差价收益权归案外人李会生所有。作为代理人，原告在收到案外人李会生260万购房定金后未将该定金转交给被代理人被告，由于原告未完全履行代理人交付财产的义务，导致被告在约定的期限内不能退还260万定金。原告诉称的损失系由于其自身过错导致的，故本院对于原告要求被告赔偿其260万元损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何峰的诉讼请求。案件受理费32548元，财产保全费5000元，共计37548元，由原告何峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审 判 长  欧阳萍人民审判员  黄 莺人民审判员  熊厚礼二〇一七年十一月二十八日书 记 员  李凯亮