四川省中江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0623民初1834号原告：李田民（曾用名李田明），男，住中江县凯江镇。原告：李俊毅（曾用名李扬、李杨），男，住中江县凯江镇。二原告共同委托诉讼代理人：钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。被告：李统仁，男，住中江县凯江镇。委托诉讼代理人：曾顺江，四川铁剑蓝律师事务所律师。第三人：房青蓉（曾用名房清蓉），女，住中江县凯江镇。原告李田民、李俊毅诉被告李统仁、第三人房青蓉确认合同效力纠纷一案，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告李田民、李俊毅及其共同委托诉讼代理人钟勇、被告李统仁及其委托诉讼代理人曾顺江、第三人房青蓉到庭参加诉讼。审理中，因第三人房青蓉下落不明，本院向其公告送达相关法律文书，2016年8月29日至10月28日公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告李统仁与第三人房青蓉签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告李田民与第三人房青蓉于1985年办理结婚登记，婚后生育一子李俊毅。在双方婚姻关系存续期间，双方在原告李田民长期使用的自留地上自建门面及住房。1999年，原告李田民与第三人通过诉讼离婚，法院经审理后判决准予离婚，并对自建的门面及住房进行分割处理，其判决结果为：原告李田民分得其中一间门面房及一间地下室，第三人房青蓉分得另外的一间门面房及一间地下室，原告李田民所分得的房产抵作原告李俊毅的抚养费。2004年4月30日，被告李统仁从第三人房青蓉处购买上述房屋，原告李田民、李俊毅认为其购买行为违反法律规定，主要理由有：1.被告李统仁在购买涉案房屋时使用虚假门牌号骗取政府工作人员的信任，并办理相关手续；2.中江县公证处对被告与第三人的房屋买�合同进行公证时，原告李俊毅已年满14周岁，系部分民事行为能力人，但公证处并未征求原告李俊毅的意见，也没有征求原告李俊毅的抚养人即原告李田民的意见，且该公证书没有原告李俊毅签字而属不合法；3.法院的离婚判决书确认涉案的土地使用权是第三人与原告李俊毅共同使用，没有判决第三人随意转让土地；4.根据中华人民共和国国务院（2004）第28号文件规定，被告李统仁作为城镇居民，不得到农村购买土地房屋。综述，被告李统仁违法购买涉案房屋，且第三人未经房屋共有人原告李俊毅的同意擅自将共有房屋出卖他人，其所签订的房屋买卖合同应属无效合同。被告李统仁辩称，2004年，被告在房屋中介处了解到第三人意欲出售涉案房屋的信息，便通过中介联系到第三人就房屋买卖的事宜进行协商。最终双方达成合意，第�人以净价60000元将涉案房屋转让给被告。协商时，第三人向被告出具涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证。双方便在中介见处签订《购房协议》一份。签订该份协议后，双方到公证处就房屋买卖事宜办理了公证手续。被告分两次付清购房款60000元。现被告已经办理涉案房屋的国有土地使用权及房屋所有权的过户登记手续，涉案房屋的权利人应该为被告。对于法院就原告李田民与第三人的离婚所作出的判决，确认了涉案房屋是归第三人所有，原告李田民所应分得的涉案房屋的部分折抵原告李俊毅的抚养费，原告李俊毅并非涉案房屋的共有人，因此第三人对该房屋有完全的处分权利。即便是存在第三人无权处分的情形，被告在购买涉案房屋时尽到谨慎审查义务，也支付合理对价，且以办理相关产权过户登记手续，被告也可以适用善意取得制度获得涉案房屋的相�权利。综述，被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》并不存在无效的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人房青蓉辩称，对于原告诉称结婚、生育子女、离婚及财产分割的事项无异议。法院判决后，第三人委托朋友办理涉案房产的国有土地使用权证和房屋所有权证。2004年，因原告李俊毅出事，急需用钱，第三人便通过中介将涉案房屋进行出售。在当天上午10点左右将涉案房屋在中介挂出后，大概11点左右，中介就通知第三人说有人看房。通过中介，被告与第三人就房屋买卖的具体事宜进行协商。在协商时，第三人向被告出示了涉案房屋的房产证和国有土地使用证。后双方达成房屋买卖的合意，被告支付净价60000元购得涉案房屋。是否签订购房协议已经记不清了，但双方随后到中江县公证处就涉案房屋买卖事宜办理了公证�第三人还签了字。被告已分两次付清60000元的购房款。对于原告的请求，第三人认为其转让涉案房屋时不清楚原告李俊毅是否是涉案房屋的共有人，认为法院判决涉案房屋是归其所有，第三人就可以对外进行转让。故，请求法院对原告的诉讼请求依法进行处理。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告、被告及第三人的身份证复印件；2.（1999）中江民初字第1346号民事判决书；3.（2001）江证字第865号公证书及卷宗材料共16页；4.（2004）江证字第391号公证书及卷宗材料共17页；5.涉案房屋所有权登记申办材料12页；6.涉案房屋国有土地使用权登记证申办材料16页；7.中江县凯江镇玄武村1社出具的书面证明三份；8.购房协议。被告围绕其反驳意见，向法庭提交了如下证据：1.被告身份证复印�、常住人口登记卡复印件；2.中江房权证东片字第XXXXX-X号房屋所有权证；3.江国用（2004城）第XXXX号国有土地使用证；4.（1999）中江民初字第1346号民事判决书；5.购房协议；6.中江房权证东片字第XXX**号房屋所有权证、江国用（2001城）字第XXXX号国有土地使用证；7.（2004）江证字第391号公证书；8.中江县人民政府关于被告变更国有土地使用权请示的批复一份、被告缴纳税费票据四张；9.中江县凯江镇玄武社区居委会出具的书面证明一份；10.原告李田民、李俊毅的户籍证明信息表、第三人的常驻人口登记卡复印件。第三人未向法庭提交证据。经组织原告、被告及第三人进行质证，法庭认定如下：对于原告所提交的第1、2组证据，经被告及第三人质证，对其真实性无异议，本庭予以采信；对于原告所提交的第3组证据，被告认为该组证据中公证书所公证的依据是（1999）中江民初字第1346号生效民事判决，该判决确认涉案房屋归第三人所有，但该公证文书改变了生效判决所确认的事实，而将涉案房屋公证为原告李俊毅与第三人共同共有，对此，本院认为，该公证书虽系国家机关作出的文书，但生效判决所确认的事实足以推翻该公证文书的公证的事实，故本院对该公证书不予采信，该组证据中其他材料客观真实，应该予以采信；对于原告所提交的第4组证据，被告质证对其真实性无异议，第三人未发表质证意见，本院认为，该组证据客观真实，能证实被告与第三人就涉案房屋买卖事宜办理公证的事项，本院予以采信；对于原告所提交的第5、6组证据，被告对其真实性无异议，第三人认可其确实委托朋友帮忙办理涉案房产的房屋所有权及国有土地使用权的登记，也根据需�在申请材料上面签名，但不清楚是不是原告所提交的上述材料，要求法院对其真实性予以审查，本院认为，该两组证据合法真实，能证明在涉案房屋出售前，经第三人向有关部门申请，已办理涉案房屋所有权及国有土地使用权的登记，并取得涉案房屋的房屋所有权和国有土地使用权；对于原告所提交的第7组证据，本院认为该组证据与本案不具有关联性，不予采信；对于原告所提交的第8组证据，被告无异议，第三人认为其记不清楚是否签订该购房协议，但认可确实通过中介将涉案房屋转让给被告，本院认为，该组证据真实，本院予以采信。对于被告提交的1、2、3、4组证据，原告及第三人对其真实性均无异议，本庭予以采信；对于被告所提交的第5组证据，原告对其真实性无异议，第三人也认为不清楚是否签订该购房协议，本院认�，该份协议真实，本院予以采信；对于被告所提交的第6、7组证据，原告及第三人对其真实性无异议，但原告认为该证据不能证实涉案房屋属第三人所有，本院认为，该两组证据能客观真实反映涉案房屋在转让给被告前的权利状况，应予采信；对于被告所提交的第8组证据，原告对其真实性无异议，第三人表示不清楚，不发表意见，本院认为该组证据能证实被告办理涉案房屋土地使用权性质变更得到政府批准并缴纳相应税费的事项，本庭予以采信；对于被告所提交的第9组证据，原告对其真实性无异议，第三人未发表意见，本院认为，该组证据能证实原玄武村1社村民已于1991年因土地统征统转由农业户口转为非农业户口的事项；对于被告所提交的第10组证据，原告及第三人对其真实性均无异议，本庭予以采信。原告在法庭辩论终结后，分别于2016年11月17日、11月21日向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.书面证明9份；3.土地统征统转协议书。经本院就上述证据征询被告意见，被告表示上述证据无本案无关，也不同意进行质证。本院认为，上述证据属原告无正当理由逾期提交，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李田民与第三人原系夫妻，双方于1985年10月2日登记结婚，婚后于1989年2月27日生育一子李俊毅。2000年6月20日，原告李田民与第三人通过诉讼方式离婚，本院作出的（1999）中江民初字第1346号民事判决双方离婚，同时还对财产、债务等进行了处理，其中判决门面房两间（51.465㎡）、地下室（43.065㎡）归第三人所有（原告李田民应分割的门面房1间、地下室1间折抵其付原告李俊毅的抚养费），前天井1个（17.55㎡）�第三人使用。双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。2001年4月25日，第三人为办理上述门面房及地下室的权属登记，向中江县公证处申请对上述房屋的权利状况进行公证，并向公证处提交（1999）中江民初字第1346号民事判决书作为依据。中江县公证处于2001年6月4日作出（2001）江证字第865号公证书载明：（1999）中江民初字第1346号第三条裁定该房屋属房青蓉、李扬所共有，该房屋产权应归房清蓉、李扬所共有。事后，第三人分别于2001年8月14日、10月11日向相关行政部门申请办理涉案房产的房屋所有权登记和国有土地使用权登记，并经相关部门审核准予登记并于2001年10月9日向第三人颁发了证号为“中江房权证东片字第XXX**号”的房屋所有权证，于2001年10月15日颁发了证号为“江国用（2001城）字第XXXX号”国有土地使�权证，登记的权利人均为第三人房青蓉。第三人在办理好涉案房产的权属登记并依法取得权属证后，于2004年将涉案房产挂于中江县凯江镇忠诚信息部对外进行出售。被告在该中介处知晓该房产意欲出售信息后，便通过中介与第三人进行协商，双方达成以总价款60000元出售涉案房产的合意，并于2004年4月13日与中介三方一起签订《购房协议》。协议签订当日，双方又到中江县公证处办理房屋买卖的公证，并签订《房屋买卖合同》一份。中江县公证处依据房青蓉持有的房屋所有权证（中江房权证东片字第XXX**号），和国有土地使用证[江国用（2001城）字第XXXX号]，出具（2004）江证字第391号公证书证明房青蓉与李统仁于2004年4月13日签订了《房屋买卖合同》，其行为和内容均符合法律规定，合同双方当事人签字、盖指印均属实。办理好房屋买卖的公证事宜后，被告也将房款�部付清第三人，第三人将房屋交付被告。被告相继办理涉案房产的过户登记手续，并取得证号为“中江房权证东片字第XXXXX-X号”房屋所有权证和证号为“江国用（2004城）第XXXX号”国有土地使用权证。现原告认为第三人与被告所签订的《房屋买卖合同》无效，特向本院起诉并提出前述诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点为：被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》是否是合法有效的合同。对此，本院作如下评判:首先，《房屋买卖合同》签订双方即第三人与被告属完全民事行为能力人，均具有相应的民事行为能力；其次，对于《房屋买卖合同》所涉的房产转让系双方当事人真实意思表示；最后，双方签订该份《房屋买卖合同》不违反法律规定，合同内容也不违反社会公共利息。因此，被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》合法有效，应该受到法律保护。原告称，涉案房产经中江县公证处公证属第三人与原告李俊毅所共同共有，而相关职能部门依据该公证书将产权登记在第三人名下存在违法情形，本院认为，中江县公证处作出江公证字第865号公证书的主要依据的是（1999）中江民初字第1346号民事判决书，而该判决书判决第三项明确载明门面房两间（51.465㎡）、地下室（43.065㎡）归第三人所有（原告李田民应分割的门面房1间、地下室1间折抵其付原告李俊毅的抚养费）。因此涉案房产是判决归第三人所有，而原告李俊毅并非该房产的共有人。故对于该公证书公证涉案房产归第三人与原告李俊毅共有的事项，本院不予采信。另外，相关职能部门依权利人即第三人申请，并依法核实相关情况后，按规定对权利进行依法登记并颁发权利证书也并不存在违法行为，即便存在违法行为，也不属于本案的处理范围。故，原告的该项辩解理由不成立，本院不予支持。原告还称，国务院（2004）第28号文件明确规定城市居民不能到农村购买土地房屋，涉案房屋建设用地属其农村自留地，被告作为城镇居民，其到农村购买失地农民的房产违反上述规定。对此，本院认为，第三人依法取得了涉案房产的权属，在相关职能部门办理了房屋所有权和国有土地使用权的登记，从其办理国有土地使用权登记之日起该土地的性质也不属宅基地，而属国有土地，故第三人将涉案房屋对外进行出售符合法律规定。故，原告的该项辩解理由不成立，本院不予支持。原告再称，第三人出售涉案房产时未征求共有人即原告李俊毅的意见，也未征求原告李俊毅的抚养人即原告李田民的意见，该行为导致其转让房产�效。本院认为，涉案房产属第三人个人所有，原告李俊毅并非共有人，理由不再累述。第三人对外转让涉案房产无需征得原告李俊毅的同意，更无需征得原告李田民的同意。故，原告的该项辩解理由不成立，本院不予支持。综述，被告与第三人于2004年4月13日所签订的《房屋买卖合同》不存在任何无效的情形，属合法有效的合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李田民、李俊毅的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告李田民、李俊毅负担。如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  艾显洪人民陪审员  夏时理人民陪审员  朱家林二〇一六年十二月八日书 记 员  刘 琪