河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终611号上诉人（原审被告）：段晓旭，女，1986年12月5日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕静波，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马欢，男，1983年7月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王斌，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，河南正臻律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州未来支行，经营场所郑州市金水区未来大道69号未来大厦东配楼一层。负责人：王松芳，该行行长。上诉人段晓旭因与被上诉人马欢、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初14411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段晓旭的委托诉讼代理人吕静波、被上诉人马欢及其委托诉讼代理人王斌、王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人段晓旭上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法直接改判；2、本案一审、二审诉讼费用、诉前保全申请费等由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。具体表现在：一、2016年7月20日，上诉人与被上诉人通过中介公司签署了《房屋买卖合同》，该合同第九条“违约责任”条款的第一项和第二项对单方解除合同的前提和后果进行了约定。根据该条款约定可以看出，合同“定金”的性质为“解约定金”。二、2016年9月2日，因诉争房屋属于上诉人母亲出资购买的养老房，上诉人母亲以该房产是其唯一房产为由不同意出售，所以上诉人向被上诉人发出通知，表示不再履行《房屋买卖合同》第五条，并同意执行该合同第九条的约定，以付出双倍定金的代价单方面解除合同。三、根据《房屋买卖合同》第九条第一、二、三项的约定，甲乙双方的任何一方未履行合同第五条，等同于单方面解除合同，且该单方面解除合同行为一定能够产生解除合同的后果，双方对此不存在异议。被上诉人提交的录音证据文字稿《第一次对话内容》也充分佐证了《房屋买卖合同》中关于买卖双方均有权通过接受“定金罚则”来单方面解除合同的约定。四、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，我国法律是承认“解约定金”的存在和适用的。五、定金与违约金不能同时适用。六、《房屋买卖合同》明确约定了双方的定金并非《房屋买卖合同补充协议》中所约定的违约金。被上诉人马欢辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均是当事人真实意思表示，合法有效。在上诉人违约的情况下，被上诉人请求继续履行合同并要求上诉人承担违约责任符合《中华人民共和国合同法》的规定。二、诉争房屋登记在上诉人名下，是上诉人的财产而非其母亲的财产，上诉人有完全的处分权。三、上诉人名下有三套房屋，诉争房屋的买卖并不影响其居住生活。四、《房屋买卖合同补充协议》对上诉人逾期过户的违约责任有明确约定，一审判决的认定有事实和法律依据。五、上诉人之所以不愿再卖房是受到房价上涨的影响，有失诚信。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行未到庭陈述。被上诉人马欢向一审法院起诉请求：判令被告继续履行2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》及2016年8月16日签订的《房屋买卖合同补充协议》；被告及第三人在判决生效后五日内办理房屋解除抵押手续；被告在判决生效后三十日内协助原告办理房屋过户手续；被告在收到除物业保证金外的房款当日向原告交付房屋并向原告支付违约金480000元；诉讼费及财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月20日，原、�告经河南国人房地产营销策划有限公司郑州分公司居间，签订了房屋买卖合同，约定：被告自愿将位于郑州市郑东新区金水东路xx号院xx号楼xx单元xx层xx号的房产转让给原告，该房屋建筑面积149.60平方米，房屋及其配套设施总价款为2570000元；原告于本合同签订时支付50000元，其中38500元为佣金，余额作为居间人保管的定金；双方同意原告以按揭贷款方式付款，原告于立契当日付清首付款480000元，剩余2090000元房款由银行放贷当日向被告支付，定金冲抵首付款后转为物业交割保证金；该房屋的抵押由被告负责解押；过户税费由原告承担；合同第五条约定：双方同意在签订本合同45个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房屋产权过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；被告违反第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还原告交付的定金；原�违反第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金。当日，原告向居间人支付了50000元佣金及定金。2016年8月2日，原、被告在中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签署了按揭贷款相关文件，该行同意贷款2090000元给原告。当日，原告通过河南晟鑫房地产营销策划有限公司支付按揭贷款相关费用15020元。2016年8月16日，原告向被告支付首付款480000元。当日，原、被告及居间人签订房屋买卖合同补充协议，约定：原告向被告支付首付款480000元，被告自行办理房屋解押手续；在补充协议生效后30日将房屋产权过户给原告；双方承认房屋买卖合同的违约责任，如因原告原因终止购买，被告有权不退首付款款项，如因被告原因导致房产在30天内不能过户给原告，被告需要退还原告两倍首付款。2016年9月2日，被告告知原告不再履行双方签订的房屋买卖合同。本案房�房产证号为：10××60。被告为购买本案房屋，于2009年9月29日向第三人贷款690000元，并办理了抵押登记。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方应当按约履行。原、被告在房屋买卖合同中约定首付款在立契当日付清，立契是指在郑州市住房保障和房地产管理局签订郑州市存量房买卖合同，而根据二手房买卖的交易习惯，被告如果不注销抵押登记，双方是无法签订存量房买卖合同的。原、被告于2016年8月16日签订补充协议，原告在当日支付了首付款，是对房屋买卖合同关于首付款支付时间的变更，原告履行了支付首付款的义务，故被告所述原告逾期支付首付款违约在先，该院不予采信。原告已经按照约定履行了合同义务，被告不再履行双方签订的房屋买卖合同，违反了诚�信用原则，应当承担违约责任。被告主张合同已经解除，房屋买卖合同中约定的定金是解约定金，没有事实和法律依据，该院不予采信，双方应当继续履行房屋买卖合同及补充协议，签订郑州市存量房买卖合同。在签订存量房买卖合同后，根据交易习惯，剩余房款于银行向原告放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，待房屋过户后向被告支付。原、被告在补充协议中约定如果因为被告原因导致房产在30天内不能过户给原告，被告需要支付原告960000元，是对违约金数额的约定。被告主张违约金过高，应予减少，该院予以采信。违约金应当按照借款法律规定的利率标准计算，由被告自2016年9月16日起按房屋总价款2570000元向原告支付月利率2%的违约金。第三人与原告之间没有合同义务，原告请求第三人承担本案法律责任，该院不予支持。依照《中华人�共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告段晓旭于本判决生效后十日内办理郑州市郑东新区金水东路xx号院xx号楼xx单元xx层xx号房屋（房产证号：10××60）的抵押登记注销手续；二、被告段晓旭于本判决生效后二十日内协助原告马欢办理不动产变更登记手续，将坐落于郑州市郑东新区金水东路xx号院xx号楼xx单元xx层xx号房屋（房产证号：10××60）过户至原告马欢名下；三、被告段晓旭支付原告马欢自2016年9月16日起至不动产登记变更至原告马欢名下之日止的违约金，违约金按房屋总价款2570000元每月2%的利率计算，于本判决生效后三十日内付清；四、驳回原告马欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31200元，减半收取15600元，诉前保全申请费5000元，由被告段晓旭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交《郑州市个人房屋权属查询证明》一份，证明上诉人名下有三套房屋，诉争房屋系上诉人个人财产，其有处分权，买卖诉争房屋不影响上诉人的居住生活。上诉人质证意见为：对该证据的真实性无异议，但不属于新证据，二审法庭不应采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2016年7月20日上诉人作为甲方，被上诉人作为乙方，河南国人房地产营销策划有限公司郑州分公司作为丙方签订的《房屋买卖合同》第五条约定，双方同意在签订本合同后45个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；该合同第九条约定，违约责任：（一）甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。（二）乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。（三）在签订本合同之时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双�的支付义务。二、上诉人名下有三套房屋，其中一套系诉争房屋。三、上诉人主张诉争房屋系其母亲出资购买，由于其母亲不同意出售该诉争房屋，所以通知被上诉人不再履行《房屋买卖合同》第五条约定的内容。四、上诉人要求解除其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的理由是其愿意向被上诉人支付双倍定金，解除依据是《房屋买卖合同》第九条。五、二审查明的其他事实同一审判决认定事实。本院认为，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》真实合法有效，双方均应依法按约履行。上述合同订立后，被上诉人根据合同约定履行了合同义务，支付了合同约定的价款，而上诉人不再履行合同，不同意办理诉争房屋的相关过户手续，违约在先且缺乏诚信，一审法院认定上述合同应当继续履行，判决上诉人限期办理诉争房屋的抵押登记注销手续并协助被上诉人办理诉争房屋的不动产变更登记手续合法有据，本院予以维持。上诉人称诉争房屋系其母亲房屋与该诉争房屋的登记信息不符，其以母亲不同意出售诉争房屋为由不再履行合同义务缺乏法律和合同依据，故其要求解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》并称该两份合同已解除，不符合法律规定，本院不予支持。二、《房屋买卖合同补充协议》签订于《房屋买卖合同》之后，上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同补充协议》中对违约责任进行明确约定，对双方均具有约束力。一审法院在双方约定基础上依法确定上诉人以房屋总价款为基数按照月利率2%承担违约责任合法有据。上诉人称合同约定的定金即“解约定金”，要求以双倍返还定金的方式解约，该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人段晓旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31200元，由上诉人段晓旭负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  赵建伟二〇一七年二月十七日书记员  杜 晓