青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1332号
原告李全辉，男，汉族
委托代理人魏忠，青海磐佑律师事务所律师。
被告青海汇通物业管理有限责任公司
委托代理人田君、马会军，青海乾润律师事务所律师。
第三人北京华联综合超市股份有限公司
委托代理人习卫红，系北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人王明华，男，汉族
原告李全辉与被告青海汇通物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，被告青海汇通物业管理有限责任公司于2015年6月1日以查明案件事实为由要求通知第三人北京华联综合超市股份有限公司参加诉讼，本院予以准许后，依法适用简易程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告李全辉及其代理人魏忠、被告青海汇通物业管理有限责任公司委托代理人田君、第三人北京华联综合超市股份有限公司委托代理人习卫红、王明华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李全辉诉称，2007年11月原告购买青海汇通房地产开发有限公司开发的西宁市城西区五四大街60号汇通商业广场商铺一间（面积38.5平方米），并依法取得房屋所有权。并于同年11月26日与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将该商铺租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权；期限为2007年12月1日至2015年4月30日。协议签订后，原告依约将商铺交由汇通物业公司经营使用，现协议约定期限已届满，原告欲收回商铺自己经营，但汇通物业迟迟不予交还商铺，而且尚有2015年4月租金3497元未予支付，已构成违约。现要求被告交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场（60）号一层60-10商铺；并支付租金11127元（2015年4月租金3497元、5月租金200元*38.15=7630），承担违约金41966元（3497元*12）；案件受理费由被告负担。
被告青海汇通物业管理有限责任公司辩称1、形成合同关系后，涉案房屋的收入都归当事人所有，并且形成了良好的商业氛围，原告的诉求侵犯其他商户的权益；2、原告方购买的该商铺是分割形成，无法独立经营；3、合同期满之后，我们主张与原合同的租金一致，按照原告合同的租金标准计算，同意原告计算的期限；
第三人北京华联综合超市股份有限公司辩称，1、本案存在程序性问题，第三人与原告之间无直接的合同关系，第三人与青海汇通房地产开发有限责任公司所签订的《租赁合同》期限尚未届满，我方参加诉讼仅是为了便于查明案件事实；2、涉诉商铺为产权式商铺，产权式商铺所有权不同于普通房屋所有权，该类所有权的行使方式应受限制。
经审理查明，2007年原告购买青海汇通房地产开发有限公司开发承建的西宁市城西区五四大街60号汇通商业广场商铺一间（建筑面积38.5平方米），并依法取得房屋所有权。并于同年11月26日与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将所购买的五四大街汇通商业广场60号一层60-10号商铺（建筑面积38.15平方米）租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权；期限为2007年12月1日至2015年4月30日；租金按月支付，每月租金3497.2元于当月月底前一次性转至原告指定账户；如汇通物业将房屋整体转租给第三方经营，原告应积极配合，不与第三方发生任何直接关系，不向第三方提出任何请求；汇通物业逾期支付租金，每逾期一日应按照应付未付租金的万分之三承担违约金；因一方违约而造成另一方提出解除本协议，违约方应向对方支付违约金，违约金的金额为一年的租金总额。协议签订后，原告依约将涉案商铺交付汇通物业经营使用。但租赁经营合同期限届满后，被告未及时返还商铺，致使纠纷产生。
另查，就原告提交《租赁经营合同》中的租赁期限书写体与打印体不一致的问题。原告主张该商铺系2007年从他人手中购买而来，该商铺出售与原告之前原出卖人就与被告签订有《租赁经营协议》，所以原告在与被告签订《租赁经营协议》时，承继了原《租赁经营协议》时间，已扣除已经经过的租赁期限，故时间书写有点不一致，但前后时间段加起来就是十年，对此被告予以认可。
另查，2004年4月，青海汇通房地产开发有限责任公司与第三人北京华联签订《租赁合同》，合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的全部商业用房（建筑面积12950平方米）出租与第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户（总建筑面积4025平方米），该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意汇通房地产公司将该返租房屋整体转租给承租人；汇通房地产公司所出租的房屋现房屋产权人为汇通房地产公司和123户业主，全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联，并和汇通房地产公司分别签订书面《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联的商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。
再查，2004年6月汇通房地产公司（甲方）与北京华联（乙方）及中国建设银行西宁市西大街支行（丙方）签订《协议书》，约定：汇通公司按照91户与银行签订的《中国建设银行个人住房借款合同》之约定向丙方履行还款义务，并对此义务承担连带保证责任；乙方承诺贷款业主及甲方不履行上述还款义务，乙方将《房屋租赁合同》项下部分或全部租金直接支付给丙方，作为贷款业主及甲方履行债务的保证，甲方对此予以认可；甲方委托汇通物业与各业主签订《租赁经营协议》，该《委托合同》和《租赁经营协议》作为本协议的附件。
再查，涉案商铺系位于一层临街独立商铺，现由北京华联出租与案外人经营茶叶店。
以上事实有《租赁经营协议》、《租赁合同》、当事人陈述、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为，被告汇通物业公司接受汇通房地产的委托，以自己的名义与本案原告签订《租赁经营协议》，并实际履行。经本院释明，原告选择汇通物业作为本案被告承担相应的民事责任符合法律规定。现双方间《租赁经营协议》经营期限已经届满，涉案商铺虽由北京华联统一租赁使用，但与北京华联所经营使用的超市相对独立，商铺的返还并不会影响其他业主行使所有权，且该商铺现由北京华联另行出租于他人经营使用，故此情形下原告要求被告汇通物业公司返还承租商铺的诉求应予支持。关于原告要求被告汇通物业支付租金11127元之诉求，其主张被告支付2015年4月1日至4月30日期间租金3497元，符合合同约定予以支持；但其主张被告依照每月200元标准支付2015年5月1日至30日期间的租金7630元的诉求，计算标准无证据证实，故2015年5月1日至30日期间的占有使用费应当依照原合同约定每月91.67元的标准支持3497元。另关于原告主张被告承担违约金41966元的诉求，因汇通物业公司未依约支付2015年4月合同期内的租金，构成违约，故应依照合同逾期支付租金应每逾期一日承担未付租金万分之三违约金的约定，承担3497元*180天*万分之三=188.84元；原告主张汇通公司承担一年违约金的诉求不符合“一方当事人违约造成另一方解除合同时应承担一年的违约金”的合同约定，故不予支持；另涉案商铺虽由第三人转租案外人经营使用，但原告明确表示不要求第三人承担返还商铺的责任，综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、二百二十六条、二百三十五条，第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条之规定，判决如下：
一、被告青海汇通物业管理有限责任公司于判决生效后一个月内交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场（60）号一层60-10号商铺一间（建筑面积38.15平方米）；
二、被告青海汇通物业管理有限责任公司支付原告李全辉2015年4月1日至4月30日期间的租金3497元、2015年5月1日至5月31日期间的占有使用费3497元；
三、被告青海汇通物业管理有限责任公司支付原告李全辉违约金188.84元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1128元，减半收取564元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司负担75.80元，由原告李全辉负担488.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 杨 萍
二〇一五年十月二十六日
书记员 马清燕
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。