上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1556号
原告(反诉被告)：上海意晟物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明南奉公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈根深，副总经理。委托代理人：岳章旭，男，1979年4月6日生，汉族，住广东省深圳市南山区南商路XXX号，上海意晟物业管理有限公司员工。委托代理人：洪小萍，上海永盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海民办铭远双语高级中学，住所地上海市奉贤区汇丰北路XXX号。法定代表人：刘亚萍，董事长。委托代理人：林昕，上海腾信律师事务所律师。原告上海意晟物业管理有限公司(以下简称意晟物业)诉被告上海民办铭远双语高级中学(以下简称铭远高中)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月21日公开开庭进行了审理，后被告铭远高中提起反诉，本院于2016年4月14日、2016年7月13日、2016年9月2日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)意晟物业的委托代理人岳章旭、洪小萍、被告(反诉原告)铭远高中的法定代表人及委托代理人林昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)意晟物业诉称，意晟物业于2014年与铭远高中签订《物业管理服务合同》，并于2014年3月1日起为铭远高中提供物业服务，期间意晟物业切实履行合同义务，但铭远高中自2015年起无故拖欠物业服务费，构成违约。另外，2016年7月13日铭远高中动用行政机关力量，强迫意晟物业搬离，终止合同，导致意晟物业损失，包括员工经济补偿金损失88,000元(人民币，下同)、接送校方人员车辆油费损失5,765元、接送校方人员的司机人工损失18,000元、接送校方人员而购车的车折旧损失17,648元、开办物资损失26,835元、进驻前期筹备人员及培训损失46,360元、进驻初期人员支援费用损失31,240元、人员安置费用损失1,200元、搬离运输损失1,000元、搬离员工餐费损失1,200元等，合计237,248元，故诉讼请求：1、判令铭远高中支付物业管理费2,403,560.87元(人民币，下同)；2、判令铭远高中支付因拖欠物业费产生的滞纳金(截止到2016年9月2日为354,237.70元，之后以日万分之五计算标准计算到实际支付日止；3、判令铭远高中赔偿经济损失237,248元。被告(反诉原告)铭远高中辩称，意晟物业不能履行大部分合同义务；保安人员不足以及上班时间不在岗；2014年期间，因意晟物业与其员工之间的矛盾，导致该离职保安员工纵火；2015年3月意晟物业组织员工在学校门口拉横幅、静坐示威等；而且2015年3月铭远高中发意晟物业通知函，告知意晟物业解除合同；2016年1月至2016年7月15日意晟物业没有提供任何物业服务；游泳馆自2014年10月起交接给铭远高中自行管理，相应的每月管理费42,294.14元，应从意晟物业主张的物业管理费中扣除；沈澄州原系意晟物业游泳馆安全员，但从2015年2月开始，安全职能由铭远高中负担，沈澄州每月工资8,000元由铭远高中支付，该笔费用应从意晟物业主张的物业管理费中扣除。另外，因为意晟物业员工在学生宿舍破坏，铭远高中报警，行政执法人员清理场地，导致意晟物业终止与铭远高中的物业管理服务合同，意晟物业要求赔偿没有依据，损失237,248元也没有依据，铭远高中不同意意晟物业主张的赔偿经济损失237,248元的诉请。被告(反诉原告)铭远高中反诉称，意晟物业自称为校舍出租人指定的物业管理单位而强迫与铭远高中订立长期物业管理合同；意晟物业不能按照合同约定提供物业管理服务；意晟物业未能提供达到《学校物业管理服务规范》规定的物业管理服务；物业管理服务期间，意晟物业指使工作人员在校园纵火、干扰学校正常教学秩序，给铭远高中造成严重的损害；2015年3月因意晟物业的严重违约导致物业合同目的不能实现，物业合同解除。另外，意晟物业未履行合同义务，铭远高中只能自行对学校范围的物业进行维修维护等，造成损失，包括路灯电路修理费用6,750元、水泵下水道维修费用16,360元、空调维修费用1,000元、垃圾清运费17,000元、外墙围墙玻璃维修费635,191元、消防演习和消防维修保养费用70,477.90元、绿化防虫害费用64,334元等共计811,112.90元的损失，故诉讼请求：1、解除双方签订的《物业管理服务合同》；2、意晟物业赔偿铭远高中损失811,112.90元。原告(反诉被告)意晟物业就反诉辩称，意晟物业严格履行了合同，不同意解除合同，对铭远高中主张的损失不认可，不同意赔偿。另外，对于铭远高中主张的游泳馆自2014年10月交接给铭远高中，由铭远高中管理，对该事实不予认可，不应当扣除相应物业管理费，也不认可按照每月42,294.14元计算游泳馆管理费。对于铭远高中主张的从2015年2月开始，沈澄州每月工资8,000元由铭远高中支付，该笔费用应从意晟物业主张的物业管理费中扣除的事实不予认可。原告(反诉被告)意晟物业提供的证据及待证事实如下：1、2014年3月1日《物业管理服务合同》一份，证明双方建立了物业管理的法律关系；2、催缴物业费的函件五份，证明2015年10-12月之间意晟物业多次督促铭远高中支付物业服务费；3、经济补偿金协议书九份、车辆油费发票八张、办公用品费用报销单等十一张、考勤表五张、2016年7月13日收据三份、车辆购置税发票一份、银行收付款入账通知一份、车牌拍卖专用收据一份、车辆销售发票一份等，证明意晟物业的损失；被告(反诉原告)铭远高中提供的证据及待证事实如下：1、2015年3月11日通知函一份，证明铭远高中已经书面通知意晟物业，于2015年3月18日解除合同，通知函已经由意晟物业签收；2、照片一张，证明2015年3月，原告在被告的学校门拉横幅，横幅上面的内容不真实，被告没有支付工资的义务，原告不支付工资，导致造成很大的社会影响；3、照片一张，拍摄于学校正常工作期间，证明门口没有门岗，这种情况在服务期间经常发生；4、物业在岗人员名单一份，证明意晟物业不具有部分保安职能；5、路灯修理单据、水泵和下水道维修单、空调维修单据、垃圾清运单据、围墙外墙玻璃维修、消防演习和消防维保费用单据、绿化和防虫害费用单据等一组，证明铭远高中自行维修等产生各项费用应由意晟物业支付给铭远高中；6、2014年5-9月游泳馆收支凭证及报表一组，证明2014年9月意晟物业将游泳馆交接给铭远高中，以及该时间段内游泳馆的支出费用；7、工资汇总一组，证明相关人员工资转由铭远高中发放，游泳馆交接给铭远高中；8、2015年4月15日函件一份，证明游泳馆交由铭远高中管理，相应物业管理费应当调整。经庭审质证，铭远高中对意晟物业提供的证据1真实性无异议；对证据2认为，2015年7月10日、2015年10月16日函件收到，其余没收到；对证据3真实性或关联性不认可。意晟物业对铭远高中提供的证据1真实性无异议，但不认可解除合同，双方继续按照原合同履行，铭远高中继续支付物业费；证据2认为因为铭远高中没有支付物业费，导致意晟物业欠员工的工资而由员工拉横幅，但没有静坐示威；证据3不认可；证据4不认可证明内容；证据5真实性不予认可，证明内容和关联性均有异议；证据6真实性不认可，证明内容也不认可；证据7真实性、关联性均不认可；证据8真实性认可，但证明内容不认可。经审查，本院认定，意晟物业提供的证据1作为定案证据，证据2铭远高中认可部分作为定案证据，证据3证明力不足，不作为定案证据。铭远高中提供的证据1、2、4、5、6、8真实性予以认定，证明相关事实，证据3、7证明力不足，不作为定案证据。经审理查明，2014年3月1日，铭远高中与上海伸意晟物业管理有限公司(后变更为上海意晟物业管理有限公司，即本案意晟物业)签订《物业管理服务合同》，第二章第二条约定，铭远高中选聘意晟物业作为物业管理服务企业；第三条约定，铭远高中占地面积约30,000平方米，总建筑面积约20,000平方米；第四条约定，物业管理服务标的物为本物业内包括房产证范围内的会所主体结构及八套别墅(不包含物业办公室、食堂、机房、职工宿舍)，以及本物业范围内共用部位和场地、出入口、共用设施设备；第四章第二十条约定，本合同经双方签署即生效，服务期限自2014年3月1日至2029年4月30日；双方约定本物业的物业管理服务执行包干制；第六章第一条约定，物业服务费收费标准及支付方式：2014年度每年1,740,000元，每季度为435,000元，2015年度为2,240,000元，每季度为560,000元，2016年度为2,840,000元，每季度为710,000元等等，2014年7月5日以前支付2014年第三季度物业服务费4350,00元，2014年10月5日以前支付2014年第四季度物业服务费435,000元，2015年1月5日以前支付2015年第一季度物业服务费560,000元，此后支付日期以此类推；第七章第六条约定，未能按期支付物业服务费或特约服务费，每逾期一日，应承担万分之五的违约金等。之后，意晟物业对铭远高中进行物业服务管理。2014年度物业服务费全部按约付清。2015年3月12日，铭远高中向意晟物业送达通知函，该通知函载明：“鉴于贵公司在本校物业管理期间发生严重管理失责事件，已在社会和政府有关部门造成恶劣影响，也给本校声誉和招生工作等方面造成巨大损失，为进一步落实奉贤区庄木弟区长对本校视察时提出‘关于加强学校安全工作’的要求，经董事会研究决定解除贵公司在本校的物业管理。为此，特通知贵公司暨委托授权代表人殷小网先生于2015年3月18日上午10点来本校履行解除合约之事。如在规定时间不来履行解约手续，一切后果由贵公司负责。”2015年4月15日，铭远高中向意晟物业送达函件，该函件称：“贵公司于2015年4月15日上午约11点送达的《物业服务费催缴函》收悉。函件称：‘我校应支物业管理费112万至今拖欠物业管理费84.5万，另外未能按期支付的物业管理费至2015年4月13日止产生的滞纳金84.5万元。’经我校初步审核，鉴于一、贵公司按原合同规定的服务内容已发生变化和调整，如游泳馆的服务职责已不再承担等；鉴于二、因服务内容变化，原支付的结构和支付额也未及时作相应调整，故你公司所开据的应支付物业管理费用及所拖欠的费用均未经双方协商确认，更不存在滞纳金问题；鉴于三、贵公司员工于2014年9月25日及2015年3月27日所发生的不当和非法行为，已严重威胁了师生人身安全和学校的稳定、招生等工作。为维护双方合法权益，本着实事求是精神，请贵公司于2015年4月22日前来我校一并商谈终止合同条款及应支付物业管理费的确认事宜。”2014年9月物业范围内曾发生意晟物业离职员工纵火事件，2015年3月物业范围内曾发生意晟物业员工拉横幅抗议未及时支付物业服务费事件等，导致双方关系紧张。因对2015年的物业服务费产生纠纷，意晟物业于2015年4月15日、2015年7月10日、2015年10月16日等几次向铭远高中催促支付物业服务费。铭远高中2015年度物业服务费支付情况为：2015年2月10日支付133,000元，2015年3月30日支付142,000元，2015年5月18日支付625,000元，2015年7月22日支付160,000元，2015年8月11日支付156,100元，2015年9月2日支付156,100元，合计1,372,200元。2016年度物业服务费未曾支付。2016年7月15日，意晟物业撤离铭远高中。本案审理中，双方均愿意调解，但意见分歧大，致调解不成。本院认为，意晟物业与铭远高中签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，不违背法律规定，具有法律效力，双方建立了物业服务合同关系，应当各自依约享有权利和承担义务。关于双方物业服务合同是否已经解除、什么时间解除问题。铭远高中主张已经于2015年3月18日解除，意晟物业不认可。本院认为，铭远高中于2015年3月12日向意晟物业送达的通知函，通知解除合同的意思表示并不明确，理解为要求解除合同更妥当，并且实际上双方的合同关系继续存在，铭远高中之后还在继续支付物业服务费，至2015年4月15日铭远高中发函再次要求解除合同，所以双方合同关系当时还未解除。2016年7月15日，因纠纷，意晟物业搬离铭远高中，至此双方合同关系实际终结和正式解除，同时，物业服务费也应计算至2016年7月15日止。因为双方合同关系已经实际解除，所以铭远高中反诉请求解除双方签订的《物业管理服务合同》，已经不需要，本院无需判处。关于铭远高中主张的物业服务费中应否扣除相关费用及应扣除多少的问题。第一部分关于游泳馆管理费用。根据双方签订的《物业管理服务合同》，游泳馆的管理应包括在意晟物业的管理服务范围，但意晟物业不认可已经移交的事实。铭远高中提交2014年5-9月游泳馆收支凭证及报表原件，而意晟物业没有提供游泳馆支出等相关证据，且在2015年4月15日铭远高中向意晟物业发送的函件中提到：“贵公司按原合同规定的服务内容已发生变化和调整，如游泳馆的服务职责已不再承担等”、“因服务内容变化，原支付的结构和支付额也未及时作相应调整”等，可认定铭远高中主张的游泳馆已经于2014年10月已经移交的事实。但是，2014年度的物业服务费已经结清，就2014年度游泳馆相关物业服务费，铭远高中并没有提出过异议，所以游泳馆相关物业服务费应从2015年起予以相应扣除。应扣除多少，铭远高中参照2014年5-9月各项支出费用，主张按照5-9月平均值每月42,294.14元计算物业服务费，理由并不充分；而意晟物业并未提供证据证明，故本院只得酌定，以每月20,000元计算，从2015年1月至2016年7月15日，共计370,000元。第二部分关于沈澄州工资问题。铭远高中主张的从2015年2月开始，沈澄州每月工资8,000元由铭远高中支付，该笔费用应从意晟物业主张的物业管理费中扣除，但未提供相应的充分证据，故该主张本院不予采信。关于铭远高中还应支付意晟物业多少物业服务费问题。根据合同约定，2015年度为2,240,000元，每季度为560,000元；2016年度为2,840,000元，每季度为710,000元，而2015年度支付了1,372,200元，剩欠867,800元，2016年度六个半月为1,538,333.33元，尚欠合计2,406,133.33元，扣除游泳馆部分370,000元，还应支付2,036,133.33元，故对意晟物业第一项诉讼请求予以部分支持。铭远高中主张2016年起未提供物业服务，没有证据证明，本院无法采信。铭远高中另主张2015年度各月已经结清了物业服务费，是扣除相关费用，且意晟物业同意的结果，但意晟物业认为根据铭远高中支付意愿开具发票，但意晟物业并没有认可余款结清不付，余款仍应支付。本院认为铭远高中的该主张依据不足，应采纳意晟物业的主张。关于滞纳金问题。合同履行期间，为物业服务及物业服务费支付问题一直存在争议，又没有真正解决争议，致矛盾加深。纵火事件和拉横幅事件等表明，意晟物业在物业服务与相关问题处理上确实存在一些问题，履行合同过程中存有过错，并且在物业服务费调整问题上，双方未能达成协商一致，导致铭远高中拒付部分物业服务费，故相应的滞纳金的请求，本院不予支持。但如果本判决生效后不按判决结果履行支付义务，应按法律规定支付利息。关于意晟物业主张的赔偿问题。意晟物业基于2016年7月终止合同的事实而提出赔偿要求，主张铭远高中动用行政机关力量强行终止合同，归责于铭远高中的单方原因，本院认为该主张无法被采纳，意晟物业要求铭远高中赔偿的理由不足。并且，意晟物业主张的作为赔偿范围的各项损失，依据不足，本院无法采信。所以意晟物业第三项诉讼请求，本院不予支持。关于铭远高中主张的赔偿问题。物业范围的维修维护费用，包括材料费用及人工费用(包括物业人员管理费用)，因为物业范围由意晟物业提供相关管理与服务，故意晟物业应当负担物业人员管理费用。庭审中意晟物业主张铭远高中未通知意晟物业进行相关维修维护工作，虽铭远高中未提供证据证明已经通知意晟物业进行相关维修维护，但本院认为不能免除意晟物业的义务，其应负担相应的物业人员管理费用。但是，铭远高中提供的证据中，无法分清各项维修维护工作的人工费用，包括物业人员管理费用。另外，双方对合同中“包干制”的具体含义约定不明，铭远高中认为“包干制”是指物业范围维修维护费用由意晟物业全包，意晟物业主张“包干制”是指小修小补的费用由意晟物业承担。本院根据本案情况，酌定意晟物业应负担80,000元，对铭远高中该项诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第(五)、(六)项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海民办铭远双语高级中学于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海意晟物业管理有限公司物业服务费人民币2,036,133.33元；二、对原告(反诉被告)上海意晟物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；三、原告(反诉被告)上海意晟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海民办铭远双语高级中学人民币80,000元；四、对被告(反诉原告)上海民办铭远双语高级中学的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币30,760元，减半收取计15,380元，诉讼保全费人民币5,000元，由上海民办铭远双语高级中学负担16,545元，由上海意晟物业管理有限公司负担3,835元；反诉案件受理费人民币5,956元，由上海意晟物业管理有限公司负担900元，由上海民办铭远双语高级中学负担5,056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年九月十九日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。