广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初3524号
原告:黎冰，女，1982年12月13日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。
委托诉讼代理人：陈垚琦，八步区法律事务中心法律工作者。
被告：黄智勇，男，1966年10月25日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托诉讼代理人：罗逸芳，贺州市法律事务中心法律工作者。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司,住所地：贺州市星光路28号。
法定代表人：覃展敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。
原告黎冰与被告黄智勇、广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理，被告黄智勇于2017年11月18日申请追加桂东公司作为被告参加诉讼，本院于2017年11月23日依法通知桂东公司作为被告参加诉讼。原告作为申请人于2017年11月27日向本院申请财产保全，本院于2017年11月30日作出（2017）桂1102民保初字3524号民事裁定书，裁定如下：一、查封贺州市八步建设中路10号5栋1单元602号房屋（水电工程处）〔房屋所有权人陈文健、黄智勇，贺房权证八步字第（2005）00028701号〕，查封期限三年（即从查封之日起计算至三年期限届满之日止）。二、冻结黎冰在中国建设银行股份有限公司贺州分行账户（账号62×××01）内的存款200000元，冻结期限一年（即从冻结之日起计算至一年期限届满之日止）。三、案件申请费1770元，由申请人黎冰负担。本案依法由代理审判员李永慧适用简易程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理。书记员徐有莲担任法庭记录。原告黎冰及其委托诉讼代理人陈垚琦，被告黄智勇的委托诉讼代理人罗逸芳，被告桂东公司的委托诉讼代理人陈新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判决原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》为无效协议；2、判决被告黄智勇返还原告194741元及利息（利息计付：以194741元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2013年7月2日起计算至上述款项付清之日止）。事实和理由：2011年12月11日，被告黄智勇与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，该合同约定：①标的物为贺州桂东.汇豪国际城16＃楼5单元1403号房；②交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；③预测面积为116.19平方米，商品房单价为每平方米2640元，总金额为306742元。协议签订后，被告黄智勇向被告桂东公司交纳购房款合计人民币153741元。2013年7月2日，原告经恒基公司介绍与被告黄智勇就贺州桂东.汇豪国际城16＃楼5单元1403号房签订《期房转让协议》，该协议约定：1、被告黄智勇将贺州桂东.汇豪国际城16＃楼5单元1403号房转让给原告；2、转让价格为：已交付的定向开发合作金人民币153741元＋转让费41000元＋此房未付款部分，合计194741元，甲方名下未付的房款由乙方按该房开发商要求支付。原告收到被告黄智勇移交的购房原始票据等资料后将上述款项一次性支付给被告黄智勇。
原告认为，被告黄智勇与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》后又与原告签订《期房转让协议》，被告黄智勇系将《商品房定向开发协议》的权利义务转让给原告。被告黄智勇与原告签订《期房转让协议》并将《商品房定向开发协议》的权利义务转让给原告时并未经被告桂东公司同意，故原告与被告黄智勇之间的合同权利义务转让行为无效。被告黄智勇与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了房号、面积、总房款、具体交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告黄智勇也按照该协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。虽然双方约定注明该款为定向开发合作金，但同时又约定签订正式购房合同时抵作购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，两被告签订的《商品房定向开发协议》具有商品房买卖合同的必备条款和主要内容，完全具备商品房买卖合同的性质。截止诉前，被告桂东公司并未取得诉争合同所涉房屋的《商品房预售许可证》。2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局针对被告桂东公司未取得《商品房预售许可证》而预售、销售房屋的违法行为做出了《行政处罚决定书》，被告黄智勇与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生，该《期房转让协议》应当认定为无效协议。鉴于被告黄智勇将《商品房定向开发协议》的权利义务转让给原告时并未通知被告桂东公司并经其同意，且怠于追究被告桂东公司的违约责任，故被告黄智勇在本次交易中存在重大过错，应将原告交付的购房款、转让费全额退还并赔偿原告的利息损失。
原告对其主张及陈述的事实向本院提供的证据有：
1、商品房定向开发协议、行政处罚决定书各1份，证明被告黄智勇与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》；协议的内容及条款具备商品房预售合同的性质；被告桂东公司未取得预售许可证进行商品房预售被主管部门行政处罚的事实。
2、收款收据5份，证明被告黄智勇已向被告桂东公司支付50%购房款的事实。
3、期房转让协议、收据、中国工商银行个人业务凭证各1份，证明原告与被告黄智勇签订《期房转让协议》；原告已按约定支付转让款及中介费；被告黄智勇将《商品房定向开发协议》的权利义务转让给原告并收取原告194741元购房款的事实。
4、（2017）桂11民终190号民事判决书1份，证明被告桂东公司与被告黄智勇签订的《商品房定向开发协议》并非预约合同的事实。
被告黄智勇辩称：一、原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》所转让的标的是《商品房定向开发协议》所约定的权利义务。《期房转让协议》执行完毕后的法律关系是原告与桂东公司履行《商品房定向开发协议》约定的权利和义务。同时《期房转让协议》转让的标的是桂东公司建造的房屋，因此，桂东公司与本案有直接的利害关系，应当追加为被告。二、原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》合法有效，当事人应当按照合同约定履行。《期房转让协议》是双方在自愿及被告黄智勇依照《商品房定向开发协议》已经取得桂东.汇豪国际城16＃楼5单元1403号房购买权利的情况下，把自己的权利转让给原告，并不违反法律规定。三、《期房转让协议》第2条已经约定清楚，在《商品房定向开发协议》的乙方（买受人）变更前，原告必须以被告黄智勇的名义履行《商品房定向开发协议》约定的权利义务，因此本案不存在《期房转让协议》必须通知并经被告桂东公司同意的情形。四、被告黄智勇已经将购买桂东.汇豪国际城16＃楼5单元1403号房的权利转让给原告并将诉争房屋相应的材料原件交原告收执，《期房转让协议》的合同权利义务已经履行完毕。被告桂东公司未能将房屋交付给原告是被告桂东公司违约，被告黄智勇并无过错，因此本案违约的后果应由被告桂东公司承担。五、原告未实际取得房屋应当以《商品房定向开发协议》的规定向被告桂东公司主张权利，原告与被告桂东公司的买卖合同关系不能实现系被告桂东公司违约造成，原告只能向被告桂东公司主张返还已交付的购房款。六、原告提出《商品房定向开发协议》应当认定无效，应当直接向被告桂东公司主张，而不应当以《商品房定向开发协议》应当认定无效，《期房转让协议》就当然无效为由起诉被告黄智勇。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告黄智勇为其辩解，在举证期限内向本院提交证据有：
（2017）桂1102民初837号民事判决书1份，证明被告桂东公司与被告黄智勇签订的《商品房定向开发协议》已经具备商品房预售性质的事实。
被告桂东公司辩称：一、原告不是《商品房定向开发协议》的合同当事人，无权解除该协议。二、原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》未经被告桂东公司同意，因此对被告桂东公司无拘束力。
被告桂东公司为其辩解，在举证期限内未向本院提交证据。
本院对证据的分析和认证：
经庭审质证，被告黄智勇、桂东公司对原告提交的证据1、2无异议，对上述当事人均无异议的证据，本院予以认定。
对原告提交的证据3，被告黄智勇无异议，被告桂东公司对证据认为不知情。对原告提交的证据4，被告黄智勇、桂东公司对其真实性均无异议，但被告黄智勇对其证明的内容有异议，被告桂东公司认为其与本案无关联。原告对被告黄智勇提交的证据无异议，被告桂东公司对被告黄智勇提交的证据真实性无异议但认为与本案无关联。对原告提交的证据3，本院认为上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以认定。对原告提交的证据4及被告黄智勇提交的证据，本院认为上述两份民事判决书与本案无关联。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2011年12月11日,被告桂东公司与被告黄智勇签订了《商品房定向开发协议》。协议约定：根据广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的《合作建设商品房协议书》，为明确甲方与乙方的相关权利义务，现经双方协商一致，签订本协议。乙方（黄智勇）选购贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元1403号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元1403号房预测面积为116.19平方米，单价为每平方米2640元，总金额为306742元。协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为61348元；于2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为61348元；于2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金31045元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。合同签订后，被告黄智勇按协议约定于2011年12月9日、2011年12月11日共向被告桂东公司交付第一期定向开发合作金61348元，于2012年5月23日向被告桂东公司交付第二期定向开发合作金61348元，于2012年11月20日、2012年12月27日向被告桂东公司交付第三期定向开发合作金共31045元。至2012年12月27日止，被告黄智勇向被告桂东公司交付定向开发合作金共计153741元。
2013年7月2日，原告与被告黄智勇签订了《期房转让协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元1403号房；2、转让价格为：甲方(黄智勇)已交付给桂东公司定向开发合作金153741元+转让费41000元+未付的房款；3、付款方式：签订本协议同时由乙方(黎冰)一次性付给甲方（黄智勇）50%首付款和转让费共计人民币194741元，未付的房款由乙方按开发商要求支付。4、成功签订本协议同时甲乙双方各支付给中介方服务佣金3000元。协议签订当日，原告即将50%的房款及转让费共计194741元支付给被告黄智勇，被告黄智勇亦将本案诉争合同所涉房屋的相关证件票据原件交原告收执。被告黄智勇将贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元1403号房转让给原告时并未告知被告桂东公司。
被告桂东公司因在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房人签订《商品房定向开发协议》对贺州市汇豪国际城15＃、16＃楼进行销售、预售、收取购房款，而于2017年7月4日被贺州市住房和城乡建设局作出罚款511101元的行政处罚。至本案诉前，被告桂东公司仍未取得贺州市汇豪国际城15＃、16＃楼的《商品房预售许可证》。
本院认为：被告桂东公司与被告黄智勇签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了被告黄智勇购买的具体房号、面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告黄智勇依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向开发协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司没有在承诺的期限内交付房屋，并且至今仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，被告黄智勇与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告黄智勇签订的《期房转让协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《期房转让协议》也应当认定为无效。
虽然被告黄智勇辩驳主张原告应向被告桂东公司主张权利，但被告黄智勇将本案诉争合同所涉及的房屋转让给原告时并未告知被告桂东公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十四条“债权人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，被告黄智勇的上述辩驳主张无事实和法律依据，本院不予采信，并且被告黄智勇未将转让行为告知被告桂东公司其自身存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因收取原告合同价款153741元及转让费41000元的系被告黄智勇，故应当由被告黄智勇将上述款项返还给原告，并支付相应的利息。被告黄智勇收取原告款项的时间是2013年7月2日，向原告支付利息损失的时间应从2013年7月2日起计算。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条第一款、第八十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黎冰与被告黄智勇于2013年7月2日签订的《期房转让协议》为无无效协议。
二、被告黄智勇应返还原告黎冰购房款及转让费共计194741元及支付相应利息（利息计付：以194741元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年7月2日起计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。
本案受理费5021元，减半收取2510元，财产保全费1770元，上述款合计4280元（原告已预交），由被告黄智勇负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 李永慧
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 徐有莲