广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4206号
上诉人（原审原告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区同和街同泰路倚绿北街14号06铺
法定代表人：胡艳青，该公司总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，均系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：宁金宏，住广州市白云区。
上诉人（原审被告）：刘秀敏，住广州市白云区。
上诉人广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中公司）、宁金宏、刘秀敏因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：宁金宏、刘秀敏是位于广州市白云区同泰路倚翠街31号504房的业主。2009年11月5日，宁金宏、刘秀敏与银山公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第五条约定：银山公司已选聘云某公司进行前期物业管理服务。2009年11月28日，云某公司、宁金宏、刘秀敏签订《倚绿山庄西区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物管合同》），约定：云某公司为宁金宏、刘秀敏提供物业管理服务，宁金宏、刘秀敏按照房屋建筑面积每月每平方米2元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；当月物业管理费的交纳时间是每月15日至22日……。后云某公司为该小区提供了物业管理服务。宁金宏、刘秀敏每月应当交纳的物业管理费是314.68元。2012年7月1日起，宁金宏、刘秀敏开始欠交物业管理费。经云某公司催收，宁金宏、刘秀敏又交纳了2012年7至10月的物业管理费。至2014年10月31日，宁金宏、刘秀敏尚欠物业管理费7552.36元未支付。
云某公司于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、宁金宏、刘秀敏立即支付物业管理费，共计7552.36元（2012年11月1日至2014年10月31日）；2、宁金宏、刘秀敏支付逾期交纳物业管理费纳滞金（至2014年10月31日暂计7063.32元；3、本案诉讼费用由宁金宏、刘秀敏负担。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务的，业主应当依约交纳物业管理费。故云某公司要求宁金宏、刘秀敏支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持，但滞纳金标准过高，予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于宁金宏、刘秀敏关于物业服务合同无效，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，根据《物业管理条例》第二十四条规定，选聘前期物业服务企业的方式有招标、协议两种，宁金宏、刘秀敏并无提供证据证实建设单位违反上述规定选聘云某公司，且无论物业服务合同是否有效，只要物业服务企业提供了物业管理服务，业主交纳相应物业管理费的义务就无法免除，因此，宁金宏、刘秀敏的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于宁金宏、刘秀敏关于云某公司物业管理质量差，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，合同及法律赋�业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，故该抗辩意见无法律依据，不予采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，于2015年3月18日作出判决：一、宁金宏、刘秀敏于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司交纳2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费7552.36元。二、宁金宏、刘秀敏于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（以314.68元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2012年11月23日、2012年12月23日……2014年9�23日、2014年10月23日起，计至支付完毕之日止）。三、驳回广州市云某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费109元由宁金宏、刘秀敏负担。
判后，上诉人云某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、滞纳金是双方签订的《前期物管合同》明确约定的违约条款，宁金宏、刘秀敏逾期未缴纳物业管理服务的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。《前期物管合同》是双方在平等自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示，是具备合法效力的，自生效之日起双方当事人都有依据合同履行的权利和义务。自宁金宏、刘秀敏收楼入住至今，云某公司一直依约对宁金宏、刘秀敏居住的小区实施规范的物业管理，为宁金宏、刘秀敏所购买物业提供完善的管理服务。但自2012年11月1日起，宁金宏、刘秀敏就拒绝缴纳物业管理服务费用，云某公司也多次以口头、�话及发函的方式通知宁金宏、刘秀敏补缴其相应的物业管理费，但宁金宏、刘秀敏均不予以理睬。在长达2年多的时间里，宁金宏、刘秀敏都拒不履行按时缴纳物业管理服务费用的行为，构成了根本违约的事实，云某公司按照合同约定向其主张滞纳金是合法有理的，应当予以支持。二、原审法院认为宁金宏、刘秀敏所主张的物业管理费滞纳金标准过高，而判令云某公司以每月管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算滞纳金，这对云某公司是显失公平的。事实上按每日3‰缴纳滞纳金的标准并不高，其标准也是完全符合国家《物业管理条例》、广东省《物业管理条例》等法律规定的，是对于违约行为的一种惩罚性约定。原审法院片面的认为云某公司主张的滞纳金额较高，而忽视了导致滞纳金额过高的主要原因在于宁金宏、刘秀敏在长达2年多的时间�拖欠缴纳物业管理费，并且是在云某公司多次催告的情况下，仍是拒绝缴纳物业管理费。这种恶意拖欠物业管理费的行为，严重违背了双方在意思自治基础上签订的《前期物管合同》，理应承担合同中相应的违约责任。
另外，宁金宏、刘秀敏拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见并无法律依据，这一点也是得到原审法院予以认可的。换言之，云某公司向宁金宏、刘秀敏主张逾期缴纳管理费的滞纳金的诉讼请求是合法合理的。至于拖欠管理费的事实，宁金宏、刘秀敏也是当庭予以确认的，对于违约金的计算标准，宁金宏、刘秀敏在庭审中也没有提出任何异议。原审法院在宁金宏、刘秀敏对于滞纳金标准没有提出异议的情况下，判令调整以银行同期贷款利率进行计算违约金显然偏帮宁金宏、刘秀敏，并且合同条款关于滞纳金的约定是对双方违约行为的一种惩罚性条�，如果单纯只是按照银行同期贷款利率计算，那么根本就不具有惩罚性，也根本没有必要在合同里进行约定，原审法院自行调整滞纳金标准的行为对于守约方存在严重的不公平，因此对于违约行为，应当按照双方合同所约定的违约条款来承当相应的违约责任。请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二、三项，支持云某公司所有的诉讼请求；2、诉讼费用全部由宁金宏、刘秀敏承担。
上诉人宁金宏、刘秀敏亦不服原审判决，向本院提起上诉并针对云某公司的上诉称：一、自2009年11月28日收楼之目起，宁金宏、刘秀敏均按时交纳物业管理费。2010年中秋节后，云某公司的吴经理（现已离开物业公司）通知宁金宏、刘秀敏要维修楼顶，以致造成涉案房屋的厨房漏水、瓷砖掉落、墙体开裂（附照片），对宁金宏、刘秀敏的生活、工作和心里造成了较大的影响。当时�金宏、刘秀敏提出赔偿8000元作为装修维护费、人工费、精神补偿费，当时的物业管理公司的吴经理也到现场进行了察看，只同意给予适当赔偿，不同意赔偿8000元的费用。由于未达到要求，宁金宏、刘秀敏就停止了缴纳物业管理费，直至达到约8000元的数额后，宁金宏、刘秀敏继续缴纳物业管理费；二、云某公司提到关于《前期物业管理服务合同》的有关内容，第四章第一款第13条、第二款第2条、第四款第5条、第六款第2条、第5条等都存在严重的失职，与合同规定的服务存在很大差距，违反了物业管理服务合同；三、云某公司提到2014年7月25曰以EMS（编号为：1008197490608）形式向宁金宏、刘秀敏发出的《催收函》一事不实，姓名不正确，宁金宏、刘秀敏并未收到此函；四、未缴纳物业管理费完全是由于物业管理公司造成的，所以宁金宏、刘秀敏不存在欠缴物业管理费的问题，也不存在缴纳滞纳金的问题，也不存在承担全部诉讼费用的问题；五、法院在没收到宁金宏、刘秀敏的答辩书的情况下就做出判决，不符合有关法律程序。请求法院判令：1、依法撤销原审判决；2、改判云某公司赔偿宁金宏、刘秀敏房屋损坏装修维护费、人工费、精神补偿费等8000元；3、全部诉讼费用由云某公司承担。
云某公司针对宁金宏、刘秀敏的上诉答辩称：宁金宏、刘秀敏的第二项诉讼请求属于原审判决后提出的反诉请求，不符合我国民事诉讼法的相关规定。对于欠管理费的问题，刘秀敏已经在原审确认了欠费期间，即是原审判决确定的欠费期间。原审的审理程序与适用法律都是清楚、合法的。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，宁金宏、刘秀敏向本院提交了管理费发票1份，拟证明宁金宏、刘秀敏在2014年12月15日之前都是主动去交管理费，之后再去交云某公司不收。云某公司对该证据真实性予以认可，但对关联性有异议，发票只能证明宁金宏、刘秀敏缴纳了2012年11月之前的物业管理费，上面所写的内容也是2012年期间的管理费。
本院认为：云某公司与宁金宏、刘秀敏于2009年11月28日签订的《前期物管合同》是双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。宁金宏、刘秀敏认为云某公司在对涉案房屋楼顶进行维修时对其造成损害以及提供的物业服务存在质量问题，应在8000元的范围内抵扣物业管理费。本院认为，物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物业管理费也是全体业主享受物业服务的物质基础，宁金宏、刘秀敏以云某公司在对涉案房屋楼顶进行维修时对其造成损�为由，要求在8000元的范围内抵扣物业管理费并未得到云某公司的同意，属于另一法律关系，本案不作调处，宁金宏、刘秀敏不能以此作为不交物业管理费的抗辩理由。至于宁金宏、刘秀敏认为物业服务存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如云某公司存在物业服务质量问题，宁金宏、刘秀敏可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于滞纳金的问题。《前期物管合同》对逾期交纳物业管理费的违约行为约定的滞纳金性质上属于违约金。宁金宏、刘秀敏原审认为云某公司在对涉案房屋楼顶进行维修时对其造成损害以及提供的物业服务存在质量问题，其在8000元的范围内无须交纳物业管理费及滞纳金，应视为对滞纳金的标准亦有异议。根据《最高人民法院关于�用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院将滞纳金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利息支付并无不当，本院予以认可。
综上所述，上诉人云某公司、宁金宏、刘秀敏的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费218元，由广州市云中物业管理有限公司负担109元，宁金宏、刘秀敏负担109元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月十三日
书 记 员 徐毅敏
谢淳