重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0114民初5770号原告：向华伟，男，1973年2月7日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张建华（系原告表哥），住重庆市黔江区。被告：重庆天泰医药有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道园区路白家河物流仓储厂房3-1号。法定代表人：谭华。委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。原告向华伟诉被告重庆天泰医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理，原告向华伟的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼，被告重庆天泰医药有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，故裁定转为普通程序，于2017年11月17日再次公开开庭进行了审理，原告向华伟的委托诉讼代理人张建华、被告重庆天泰医药有限公司的委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向华伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定，并支付原告2017年7月1日至2018年6月30日期间的租赁费30000元（后变更该项诉讼请求为：解除原、被告的租赁合同；判令被告支付原告2017年7月1日至2017年11月30日的房屋租金18278元，并将房屋交付给原告；判令被告赔偿原告损失100000元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年7月1日，原告将其位于重庆市黔江区城西街道洞塘居委迎宾大道281、283、285、287、289号栋楼的三楼、四楼整体租赁给被告，双方签订了书面的《房屋租赁合同》。因被告与原告协商时承诺租赁原告的房屋十年，且由被告对房屋进行装修，故原告给予了被告低于市场价的相当优惠的房屋租赁价格，对此原、被告双方在合同中均进行了约定。合同还约定，在每年的6月30日前，被告需将下一年度的房屋租金全部缴纳给原告，但2017年6月，被告突然告知不再租赁原告的房屋，对此原告不同意，并告知被告因为被告承诺租赁十年，原告才以此合同约定的价格出租，否则原告就不可能以该低价出租房屋给被告，同时被告�诺自己装修房屋，若被告毁约将导致原告单独装修而产生更多的装修费用而造成更大的损失。为此，原告予以拒绝。但被告在未经原告同意且协商一致的情况下，意图强行停止合同的租赁。被告极不诚信的违约行为，严重违背了合同的约定，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告重庆天泰医药有限公司辩称，原告提出其以低于市场价40%的价格出租给被告没有依据，签订合同约定的租金是双方真实意思表示，不存在因为租赁期限长而降低租金的情况，应严格按照双方签订的租赁合同约定的租金执行，原告要求被告按照其计算的“市场价”赔偿承租两年期间的租金差额损失，不应得到支持。租赁合同约定了被告可以中途退出，但退出的前提条件就是违约，而被告已经按照租赁合同的约定提前两个月书面告知�告我方会解除租赁合同，并已按合同约定支付了3000元违约金，同时在租赁合同到期前，被告已经将房屋交付给原告，故被告已履行提前两个月通知并支付违约金的义务，因此租赁合同已经在第二年租期到期之日即2017年6月30日解除，所以原告的全部诉求均没有事实依据及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将原告（甲方）在重庆市黔江区城西街道洞塘居委迎宾大道281、283、285、287、289号房屋之三楼、四楼（底楼为一楼）出租给被告（乙方）做仓库使用。合同第二条约定“租赁期限共十年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止”。第三条约定“甲方于2015年7月1日将所出租的房屋交付乙方管理、使用”。第四条约定“甲、乙双方协商约定，甲方同意乙方在本合同签订之日起接管、使用房�。房屋租金从2015年7月1日至2016年7月1日，乙方一次性交12个月房屋租金为30000元。每年交一次，下次房租交付时间为2016年6月1日。在签订该合同当日，乙方向甲方交付全年租金，甲方三年内不得变更房屋租金。三年后房屋租金：一方面双方协商若一致由市场价调节；另一方面双方协商若不一致，三年后房屋租金年涨幅为上年度价格的百分之八”。第六条约定“……3.在租赁期间，若乙方不按本合同约定条款缴纳房屋租金，导致甲方租金损失，甲方可在不征得乙方同意的前提下收回房屋，并要求乙方赔偿损失的房屋租金。乙方中途因搬迁或其他原因不再承租该房屋时，应提前两个月通知甲方。若乙方继续承租房屋，应提前一个月交付下年度房屋租金。4.本合同系甲、乙双方自愿协商订立，如有违约，追究违约方违约金3000元。若因违约给对方造成损失，除承担违约外，�应当承担相应的赔偿责任”。上述合同签订后，被告开始承租房屋并按年支付租金，共计支付了两年的租金60000元，租金对应的使用期间为2015年7月1日至2017年6月30日。2017年2月24日，被告的工作人员向原告家属发信息，内容为“姐：在忙吗？你们家册山的房子我提前和你沟通一下，今年7月份到期了我们不继租了，今年政府要求公司全部搬到正阳来办公。实在不好意思，给你麻烦了。这后面几个月有人租的话麻烦姐帮我租一下，谢谢你了”。原告家属回复“这几月我们帮你看能否租出去，我们是签的十年合同，因为你们公司是签的十年，中途很多人来租我们都放弃了，所以你们公司应该继续履行十年的合同”。2017年5月31日，被告向原告邮寄“提前解除房屋租赁合同函”，邮件因原告拒绝接收而退回。此外，被告提交以A4纸打印的照片拟证明其在租赁房屋门�张贴了“通告”，内容为“致：向华伟……我方先后于2017年2月24日及2017年5月31日分别以短信及书面形式提前告知您不能再续租该房屋，期间也多次拜访和电话联系您和您家属协商，已完成《房屋租赁合同》中约定的我方提前解除合同需要提前两个月告知的义务。由于您拒收我方向您发出的《解除房屋租赁合同函》，现我司再次申明：我司将于2017年6月30日本期租金缴纳期限到期时搬离租赁房屋，同时向您返还房屋使用权”，该照片显示通告的落款时间为2017年6月22日，同时照片上显示钥匙放置于租赁房屋门的锁孔中。2017年6月28日，被告向原告转账支付了违约金3000元。现原告认为其并未收到原告邮寄的书面函件，也未收到原告张贴在门上的通告及钥匙，原告认为被告不具备单方解除合同的权利，故向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦�有：一、租赁合同解除的时间；二、房屋是否已经返还；三、原告请求支付2017年7月1日至2017年11月30日的租金18278元，是否应得到支持；四、原告请求被告赔偿损失100000元是否应得到支持。对此本院评析如下：一、租赁合同解除的时间。租赁合同第六条第3项约定了“乙方中途因搬迁或其他原因不再承租该房屋时，应提前两个月通知甲方”，该条并未明确被告履行提前通知义务后租赁合同是否即告解除，由于原、被告双方的租赁期限为十年，原则上租赁期间双方均不能随意擅自解除合同，合同第六条第1项约定了“租赁期间未经乙方同意，甲方不得擅自解除合约”，该条明确了原告在租赁期间未经被告同意不得擅自解除合同，而若将第六条第3项的约定理解为租赁期间被告只要提前两个月通知原告即有权解除合同，这对作为守约方的原告来说显失公平，也会破坏十年租期及交易的稳定性，且被告自认其提前退出构成违约所以支付违约金，故可以推定双方约定该条的初衷并未赋予被告通知即解除合同的单方解除权。被告在租赁合同履行期间单方停止租赁合同，违反了合同约定，又导致原告订立合同的期望利益无法实现，该行为已构成根本违约。被告作为违约方虽不具备法定解除合同的条件，但被告已经向原告明确表示不再租赁房屋，并自认已经搬离租赁房屋，且原告在第一次开庭时亦陈述房屋已经搬空，故被告不愿继续租赁房屋且已经搬离，以其行为终止了合同的履行，而该义务性质又不宜强制履行，故应予以解除合同。被告抗辩其已经在第二年租期到期之前搬离，其举示照片拟证明其在租赁房屋门上张贴了公告，告知原告其将于“2017年6月30日本期租金缴纳期限到期时搬离租赁房屋”，但该照片并不能证明被告实际搬离房屋的时间，根据第一次开庭时原告已知晓房屋已经搬空的事实，本院酌定以第一次开庭之日（2017年9月4日）作为合同解除之日。二、房屋是否已经返还。鉴于租赁合同已在2017年9月4日解除，被告在庭审中亦自述房屋内已无被告的其他物品，已经搬空，没有遗留。加之原告在第一次庭审中也陈述房屋已经搬空，可知原告知晓被告已经搬离的事实，虽然原告称其至今未收到房屋钥匙，但通过被告给原告发送的短信、原告拒收被告邮寄的《解除房屋租赁合同函》及原告在庭审中陈述的被告在2017年6月28日之前找过原告谈过两次，可知原告已明知被告不再续租欲解除租赁合同的事实，虽然原告系守约方，但在被告违约时原告也应及时配合办理房屋的移交以防止损失进一步扩大。故根据双方陈述的房屋已经搬空，被告已经搬离，本院认定租赁合同解除之时涉案房�已属于所有权人即原告的控制范围，被告无须再负搬迁及返还义务。被告将房屋钥匙遗留在门上后并未通知原告前往领取，因照片显示的为照相当时的情景，照相之后钥匙是否被取走，是否一直留在门上直至原告看见等情形并不知晓，该照片并不能证明照相之后原告实际收到了钥匙，故被告仍负有返还房屋钥匙之义务。若因房屋钥匙丢失造成原告损失的，或房屋内有被告造成的损坏的，原告可另行主张权利。三、原告请求支付2017年7月1日至2017年11月30日的租金18278元，是否应得到支持。原告在庭后提交了书面代理词变更了前述主张，要求被告支付2017年7月1日至判决前的房屋租金，同时变更了诉讼请求中100000元金额的组成及计算方式，对此本院均不予认可，应以第二次庭审中原告当庭陈述的诉讼请求为准。本院认为，合同具备相对性，原、被告之间的租赁�同关于租金的收取标准系双方当事人的真实意思表示，且形成合意，应严格以合同约定为准。原告认为由于双方约定租期为十年，故给予了被告相当优惠的价格，并提交其与案外人的租赁合同来证明市场价。对此，原、被告之间的合同并未体现系因为租期长而给予了被告优惠价；原告与案外人的租赁合同所涉及的房屋并非涉案房屋，不具可比性；即便是同一房屋的租金也会受市场行情及租赁时间等各种因素的影响，具有很强的时间性及时效性。因此，原告以其与他人签订的非本案房屋的租赁合同价格来进行数字化推算本案房屋的市场价，没有法律依据及合同依据，且在庭审中原告主张的是一种算法，庭后提交书面代理词又变成另一种算法，计算出的数据也大不相同，其推断方法本身不具备科学性，也有违原、被告之间的意思自治及合同相对性原则，本院不予支持，应严格按照双方的合同约定计算租金。故被告应按照合同约定的租金标准支付原告自2017年7月1日至合同解除之日（2017年9月4日）的租金，即5333元（30000元÷12个月×2个月+30000元÷12个月÷30天×4天），原告主张的超出部分，本院不予支持。四、原告请求被告赔偿损失100000元是否应得到支持。原告要求被告支付已承租两年期间的损失49666元，及寻找新租赁人员的房屋空置损失和单独装修多产生的损失50334元，共100000元。因以上第三个争议焦点已经论述原告主张的“市场价”没有依据，故其要求被告按照54833元的标准补足已经租赁的两年期间的租金差额49666元，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同第五条第4项约定“三楼、四楼乙方可根据需要自行装修，但不得改变房屋的沉重结构，若因装修等原因给甲方房屋造成损失，由乙方负责赔偿一切费用”，第六条第6项约定“若乙方不再承租此房屋，不得拆除乙方为甲方房屋所装修的一切内容”，除此之外，双方并无其他关于房屋装修的约定，因此装修涉案房屋并非是被告的义务，被告可根据需要对涉案房屋进行装修，也可不进行装修，原告要求被告支付原告单独装修多产生的损失，没有合同依据，本院不予支持。对于原告主张的寻找新租赁人员的房屋空置损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及租赁合同第六条第4项“本合同系甲、乙双方自愿协商订�，如有违约，追究违约方违约金3000元。若因违约给对方造成损失，除承担违约外，还应当承担相应的赔偿责任”的约定，被告虽已向原告支付了3000元违约金，但不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，故被告仍应继续赔偿原告的损失。由于本案被告造成的损失为合同解除后原告在剩余租期内重新选择租户将产生房屋闲置的租金损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，本院综合原告防止损失扩大的义务、合同解除后剩余租期、涉案房屋再行转租的程度以及承租方的过错等因素，酌情认定6个月的房屋闲置期间的租金损失，即15000元（30000元÷12个月×6个月），�除被告已经支付的3000元，被告还应赔偿原告12000元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告向华伟与被告重庆天泰医药有限公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告重庆天泰医药有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告向华伟自2017年7月1日起至合同解除之日（2017年9月4日）止的租金5333元。三、被告重庆天泰医药有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告向华伟房屋闲置损失12000元。四、驳回原告向华伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告向华伟负担1900元，由被告重庆天泰医药有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  刘光生代理审判员  李 颖人民陪审员  甘石海二〇一七年十二月二十九日书 记 员  庞春天