西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）未民二初字第290号
原告曾国水，男，汉族。
委托代理人李宏武，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人赵晓俊，陕西邦维律师事务所律师。
被告西安乘风机电设备有限责任公司。住所地：西安市朱宏路批发市场内。
法定代表人姜群，总经理。
委托代理人陈大可，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人潘峰，陕西克利律师事务所律师。
原告曾国水与被告西安乘风机电设备有限责任公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宏武，被告委托代理人陈大可、潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年3月5日，其与陕西纪祥工贸实业公司（以下简称纪祥公司）签订《租房合同书》一份，取得了纪祥公司所建的朱宏路汽配、五交化产品批发市场内两间商铺30年的使用权。1995年被告承接纪祥公司的权利、义务。2000年后被告从原告处返租，统一对外进行出租经营，所得租金原告得80%，被告得20%。2006年被告将与原告情况相同的朝俊等人诉至法院要求收回房屋，因西安市中级人民法院错误判决，被告从2006年7月1日起拒绝向原告支付房屋收益。2008年年底市中院以市场仍有收益应维持现状为由，驳回被告的诉请。故诉至法院要求判令被告支付原告房屋收益69081.60元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，根据西安市未央区人民法院（2008）未民二初字第827号民事判决书，曾国水与纪祥公司签订的《租房合同书》无效，根据民事判决书中的陈述“鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况，双方应在有关部门未拆除该市场的情况下暂时维持现状”，其根据市场统一订立的《西北水暖管材市场租赁经营场地合同》，租赁场地以宗块为单位出租，每宗块经营场地包含:28平方米房屋一间（建筑面积）、防雨雪棚、棚下共用通道面积、棚下黄线内摊位面积、市场内可临时停放车辆面积。
2006年7月1日起至2007年6月30日期间位于4排每宗块经营场地月租金980元，其中28平方米房屋月租金280元;2007年7月1日起至2008年6月30日期间位于4排每宗块经营场地月租金1260元，其中28平方米房屋月租金280元;2008年7月1日起至2009年6月30日期间位于4排每宗块经营场地月租金1540元，其中28平方米房屋月租金140元。根据双方约定被告享有租赁收益的20%，且被告已经支付了2006年7月1日至9月30日期间的租赁收益的70%。原告的诉请已经超出了房屋实际租赁所取得的收益，请求法院依法裁决。
经审理查明，1994年3月5日，纪祥公司（甲方）与曾国水（乙方）签订朱宏路汽配、五交化产品批发市场租房合同书，约定乙方购买市场A区7排24-25号房屋两间，面积52.8平方米，总金额44880元，预交22440元，余额22440元。1994年11月22日曾国水将房款493400元交付纪祥公司。1995年被告接收了纪祥公司的权利、义务。2004年6月18日，被告将原告的两间房屋调换西北水暖管材市场的4排24、25号两间房。
2003年6月19日陕西澳都房地产公司代理被告与原告签订代租协议书，期限一年（从2003年7月1日起到次年对应日）。房屋每平方米月租金18元，扣除17%的税费，支付10%作为被告的代租费。房屋的维修、管理、水电费用均由甲方承担。
2004年6月18日原、被告签订代租协议书，期限一年（从2004年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金26元，扣除17%的税费，付给甲方代租费5%。
2005年7月8日双方签订代租协议书，期限一年（从2005年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金29元。
2006年7月1日原、被告签订的代租协议书，期限为一季度（从2006年7月1日到9月30日）。同期的代租费名单中每平方米月租金30元，下欠曾国水房屋收益1209.6元。2006年6月8日被告给经营户通知4排每平方米月租金35元，同年被告与经营户签订一年的场地租赁合同书，约定4排每宗块月租金980元，其中28平方米房屋280元、黄线内摊位450元、防雨雪棚140元、其余110元。
2006年9月30日后，原、被告再未签订代租协议，但被告仍将原告房屋对外出租并收取经营户的租金。被告未向原告支付80%的房屋租金收益。
2007年6月13日被告给经营户通知2007年7月1日至2008年6月30日4排每平方米月租金45元；同年被告与经营户签订同期一年的场地租赁合同书，约定位于4排的每宗块经营场地月租金1260元，其中28平方米房屋280元、黄线内摊位450元、防雨雪棚140元、其余110元。
2008年被告给经营户通知2008年7月1日至2009年6月30日4排每平方米月租金55元；同年被告与经营户签订同期一年的场地租赁合同书，约定4排每宗块月租金1540元，其中28平方米房屋140元、黄线内摊位850元、防雨雪棚300元、其余250元。
审理中，经原、被告双方核对，截止2006年9月30日被告下欠原告租金1209.60元。
原告主张2006年9月30日前尚欠1209.60元；2006年10月1日至2007年6月30日房屋每平方米月租金35元，80%的收益14112元；2007年7月1日至2008年6月30日每平方米月租金45元，80%的收益24192元；2008年7月1日至2009年6月30日每平方米月租金55元，80%的收益29568元。以上合计69081.6元。原告依据的是被告的交费通知。
原告称被告所谓宗块经营场地费用按房屋28平方米面积折算后，每平方米月租金与被告的交费通知上的租金数额是一致的。被告人为分割意在压低房屋租金。而被告称按其与经营户的经营场地合同，2005年7月1日至2008年6月30日期间，房屋每平方米月租金10元，2008年7月1日至2009年6月30日期间，房屋每平方米月租金5元。
西安市中级人民法院（2008）西民再终字第68号民事判决认定，纪祥公司未经有关部门批准擅自修建朱宏路批发市场，后有关部门对该市场又发出《拆除违法建筑决定书》，确认该市场属违法建筑，应予拆除。但乘风公司在北二环建成并通车约十余年后，有关部门并未再执行上述决定，亦未再发文责令拆除该市场之房屋。另，本院（2008）未民二初字第827号民事判决认定曾国水购买的房屋系违法建筑，租房合同无效，但鉴于该市场至今未被拆除仍有收益，双方应在有关部门未拆除该市场的情况下，暂时维持现状，故驳回了乘风公司的诉讼请求。
上述事实，有租房合同、代租协议书、收费通知、租赁经营场地合同、营业房屋租赁合同书，谈话笔录、庭审笔录及相关证据在卷为证。
本院认为,2006年9月30日后，原、被告虽未签订代租协议,但被告仍然继续使用原告的房屋并与经营户签订经营合同收取租金，原告也未提出解除租赁关系，故2006年9月30日后双方的续租关系成立，租期为不定期。因续租关系成立，原合同的二八分成亦应延续。鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况以及被告向经营户收取租金逐年递增的事实，原告要求给付80%的房屋租金收益应予支持。本案争议的焦点是2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金数额如何确定。双方约定原告房屋2003年每平方米月租金18元，2004年26元，2005年29元，2006年7月1日至9月30日30元，双方租金逐年递增。被告向经营户发出的交费通知，原告房屋每平方米月租金2006年35元、2007年45元、2008年55元，被告与经营户签订的租用经营场地合同，原告房屋每平方米月租金2003年20元、2004年26元、2005年每宗块月租金840元除以房屋面积28为30元、2006年每宗块月租金980元除以房屋面积28为35元、2007年每宗块月租金1260元除以房屋面积28为45元、2008年每宗块月租金1540元除以房屋面积28为55元，折算每平方米月租金也是逐年递增。被告现主张每平方米月租金10元、5元，违反了原、被告以往租金逐年递增的事实以及被告向经营户收取租金逐年递增的事实，亦违反了公平原则。被告按宗块出租降低房屋租金，有损于原告的利益。被告所谓宗块说是被告个体说，没有法律依据、社会依据，也没有经原、被告约定，本院不予采纳。因续租关系成立，原合同的二八分成亦应延续，2006年9月30日以后的租金分配应当按被告与经营户合同中宗块租金二八分成。2006年7月1日至同年9月30日，被告尚欠租金1209.60元，2006年10月1日至2009年6月30日期间被告应给付原告房屋租金67872元，两项合计为69081.6元，原告诉请证据充分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告西安乘风机电设备有限责任公司下欠原告曾国水2006年9月30日前房屋租金1209.60元，于本判决生效后十日内给付原告。
二、被告西安乘风机电设备有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告曾国水2006年10月1日至2009年6月30日期间房屋租金67872元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1527元（原告已预交），由原告负担27元，由被告负担1500元，于上述付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王允之
人民陪审员 黄福全
人民陪审员 邓志斌
二〇〇九年九月七日
书 记 员 范 静