上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初21202号
原告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，男，上海联源物业发展有限公司员工。被告：王守珍，女，1957年2月7日出生，汉族，住上海市徐汇区蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室。原告上海联源物业发展有限公司(以下简称联源物业公司)为与被告王守珍物业服务合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联源物业发展有限公司的委托代理人陈建华、被告王守珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海联源物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求王守珍支付2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费7,098.30元；2、要求王守珍支付所拖欠物业服务费的违约金5,749.60元；3、本案诉讼费由王守珍承担。事实和理由：王守珍系上海市蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，联源物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位；由于王守珍未支付2014年10月起的物业服务费，联源物业公司在2015年9月12日曾以书面形式向王守珍催讨物业服务费，但催讨未果，只能诉至法院。诉讼中，联源物业公司提交了下列证据：1、签署日期为2014年8月19日的《物业服务合同》，用以证明其于争议期间为系争房屋所在小区提供物业服务及相关费用的收取标准之事实；王守珍对该证据真实性无异议，本院予以确认。2、上海市房地产登记簿之房屋状况及产权人信息，用以证明系争房屋的产权人为王守珍；王守珍对该证据真实性无异议，本院予以确认。3、邮戳日期为2015年9月12日的整付零寄交寄清单，用以证明其曾向王守珍发出物业费催缴通知；王守珍表示未收到该信件，对此不予认可；由于联源物业公司未提交该证据的原件，故本院对该证据不予确认。4、上海徐房房屋维急修中心用户委托修理确认单，用以证明2016年7月20日其委托案外单位上门至王守珍家里，对漏水原因进行检测，结果是需拆开装饰板才能找到原因；王守珍对该证据真实性无异议，本院予以确认。王守珍辩称，不同意联源物业公司的诉请。其确实未支付2014年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，但并非无理由地拒付物业服务费，而是基于下列理由：(一)联源物业公司未全面履行物业服务合同的约定的义务、有错在先，具体表现在：1、未做到对物业公共部位、公共设施设备的日常运行、保养和维修服务，如未做到每年二次以上对房屋结构进行检查，有损坏的及时修理，造成其家因外墙开裂而长期漏水，多次报修至今无结果；2、未做到对公共部位的监管，致使另案被告王某家中两辆豪车多次被划损；3、未做到保持公共部位门窗完好；4、未做到墙面、地面、面砖平整不起壳、无缺损；5、进驻小区一年多未通过游泳设备的检验，致使有关职能部门开出责令停止使用单而使业主不能正常享用小区的游泳池，转而向小区外的其他泳池经营场所，提高了业主的游泳成本；6、未做到对电梯轿厢整洁、电梯内违规广告、涂鸦广告及卫生状况不良，严重影响业主的生活品质。(二)未对公共区域卫生和绿化尽到良好的维护和养护义务，如未做到小区绿化全面覆盖泥土，至今仍有大量裸露泥土，还有树木枯死、杂草丛生现象。(三)未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，具体表现在：1、未按要求做到地面、墙面、门窗、屋顶目视无灰尘、无污迹，无蜘蛛网；2、未做到道路、地面、地下车库、绿地等目视干净整洁、无杂物，未做到垃圾滞留时间不超过一小时；3、未做到垃圾房、垃圾桶等周围的干净整洁。(四)未对公共区域秩序和安全维护和养护尽到义务，具体表现在：1、有的保安人员责任性不强、态度松懈，当值期间不符合站姿和坐姿的要求，保安人员经常没有做到24小时双人值班，还时常发生深夜睡觉和离岗事情，给小区带来严重安全隐患，小区内也时常发生失窃事件；2、对外来人员管理不严，经常发生上门推销等干扰业主正常生活的行为；3、巡视不彻底，墙面起壳、楼道灯坏、外来人员、乱停车、垃圾等情况常常未被发现或者根本就忽视；4、消防安防设施未到位，楼宇对讲可视系统、住户报警系统等未按合同实施，每年也没有按合同规定至少组织一次应急演习；5、车库没有得到很好的管理，如照明、杂物堆放等，车辆也没有做到停放有序，常常堵道。(五)未对物业使用禁止性行为的管理尽到组织义务，表现在：对装修人员管理不来，未落实小区管理措施，装修不按规定时间，各种装修噪音，垃圾乱堆，货梯客梯使用混乱等。(六)未对物业综合管理服务尽到义务，表现在：1、未按要求实行重大事项的中英文书写通告；2、未按要求建立与全体业主网络交流平台；3、未按规定每年对业主进行一次满意的情况测评，每年组织二次以上的社区活动等；4、未按规定时间定期公布财务账目等。(七)未遵守合同第二十条中的第(二)条。此外，其因家中多处墙面渗水，曾于2015年春节前后向联源物业公司报修，2015年4月、5月期间亦曾向联源物业公司报修；2016年6月、7月期间其又向联源物业公司报修，联源物业公司派维修工上门检查后，告知其向领导汇报后回复，但之后即不了了之，显然联源物业公司未尽到该尽的责任。综上所述，联源物业公司自进驻泰德苑小区从事物业管理工作后，一直存在明显的瑕疵和过错，故其只同意向联源物业公司支付70%的物业服务费。在诉讼中，王守珍提供下列证据：1、《物业服务合同》，用以证明联源物业公司未履行合同义务；联源物业公司对该证据中与合同原件相同的部分没有异议，本院予以确认。2、上海市徐汇区卫生和计划生育委员会(2015)年第003900号责令改正通知书、(2016)年第XXXXXXX号责令改正通知书、(2016)年XXXXXXX号卫生监督意见书，用以证明联源物业公司违规开放游泳池；联源物业公司对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联；由于双方确认的物业服务合同第十四条明确载明“本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：……(四)游泳池：暂未开放，另行约定……”，显然联源物业公司是否违规开放了游泳池，与本案双方的争议之间无直接关联，故本院对该证据不进行确认。3、2014年10-2015年9月泰德苑管理费收支月报表，用以证明游泳池对外开放并收费，且收取的物业费含有物业公司工作人员的服装费；联源物业公司对该证据的真实性没有异议；据此，本院仅对该证据的真实性予以确认。4、2015年9月18日泰德苑业主丁某某、朱某甲、王守珍、徐某某、邵某某、薛某、朱乙、王某写给联源物业(泰德苑)管理处及泰德苑业委会的书面材料、2015年12月31日业主朱某甲写给联源物业(泰德苑)管理处的书面材料，用以证明其等业主曾主动联系联源物业公司提出沟通意向；联源物业公司对该组证据的真实性有异议，表示未曾收到过；本院仔细阅看了该证据所载内容，发现所记载的是业主要求联源物业公司提供财务账目等材料之内容，显然该证据与本案无直接关联性，本院在本案中不进行确认。5、2015年2月2日加盖上海市徐汇区泰德苑业主委员会公章的《上海市徐汇区泰德苑小区关于2015年第一次业主大会表决票开箱结果的公告》，用以证明2015年2月业主大会就已经通过了对“小区的各项技防设施的大修、更新、改造”的事项，但联源物业公司一直拖延至今；联源物业公司对该证据的真实性没有异议，故本院予以确认。6、照片打印件若干张，用以证明联源物业公司在泰德苑进行物业管理期间存在的违约行为；联源物业公司对该组证据的真实有异议，认为照片上未记载拍摄时间，且部分照片无法看出拍摄地点；对于涉案时间段以外的照片打印件之真实性，本院在本案中不做确认；对于涉案时间段以内的照片打印件之真实性，由于照片本身未载明形成日期，而是由王某、王守珍在打印件下方注明了日期，因此本院对其真实性难以确认。7、王守珍家中照片打印件，用以证明王守珍家近二年来多处内墙装修面板因外墙长期渗水未得到及时修补而严重腐蚀；联源物业公司认可其在2016年6月确实接到王守珍要求上门维修的通知，但通知内容是因其家中抽水马桶不能正常使用，维修工上门维修时，王守珍同时告知墙面漏水问题，维修工查看后说因被装饰板包住，看不出漏水原因，后联源物业公司也请装修队上门检查，装修队告知若对漏水原因进行检测，是需拆开装饰板才能找到原因；结合本院于2016年9月14日现场勘验情况，对于王守珍证明墙面发霉的事实予以确认，因双方就渗水原因检查未达成一致意见，从而至今未得出结论，因此本院对王守珍主张的渗水原因难以确认。8、发票，用以证明王守珍已将2014年1月至12月的物业服务费交至该小区前期物业公司即上海六角物业管理有限公司处；联源物业公司对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。9、通州法院物业纠纷案件网络报道，用以证明其他法院对同类案件的处理结果；联源物业公司认为该证据与本案无关联性；由于联源物业公司对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据真实性予以确认，但是需向双方释明的是，网络报道乃至其他法院的判决并非本案判决的依据。10、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录、上海市高级人民法院网站中案例报道；联源物业公司称未核实、无法发表质证意见；对于相关解释的摘录本院予以确认，在核实后亦对上海市高级人民法院网站中案例报道的真实性予以确认，但是报道所涉的是由于业主主张知情权的实现而产生的诉讼纠纷，显然与本案无直接关联性。11、金山区人民法院(2016)沪0116民初1481号民事判决书；联源物业公司称因无法核对真实性故无法发表质证意见；本院经核实对该证据的真实性予以确认，但需向双方释明：该判决并非是本院审理本案的依据。12、徐汇区人民法院(2016)沪0104民初4860号案件法庭审理笔录及照片，证明联源物业公司自认存在瑕疵，故同意减免物业费；联源物业公司认为该笔录与本案无关，其在调解时的让步并不表示其对王守珍提出的其物业服务有过错和瑕疵事实之认可；纵观庭审笔录，并没有记载联源物业公司认可其服务存在瑕疵的内容，显然王守珍的证明目的不能成立，且该证据与本案无直接关联，故本院在本案中仅对该证据的真实性予以确认。13、上海市第一中级人民法院(2016)沪01民申字122-124号案件听证笔录；联源物业公司对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：本市蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为王守珍，建筑面积为105.16平方米，房屋类型为公寓，房屋用途为居住，受理日期为2004年7月7日，核准日期2004年7月14日。2014年8月19日，王守珍所在的泰德苑小区之业主大会(甲方)与联源物业公司(乙方)就泰德苑(物业类型：居住小区，坐落位置：上海市蒲汇塘路163弄)的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，主要内容是：1、乙方按约定的服务内容和标准为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务(物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项)，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅按3.75元/月·平方米收取；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季的第二个月的15日之前履行交纳义务，逾期交纳则每天按应缴物业服务费的千分之三支付滞纳金；2、物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；3、物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：……(四)游泳池：暂未开放，另行约定……4、除前条(指第二十二条)规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项、违约时段涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付每天千分之三的违约金(第二十三条)；5、合同有效期自2014年10月1日起至2016年9月30日止。2015年2月2日，泰德苑小区业主委员会出具了《关于2015年第一次业主大会表决票开箱结果的公告》，主要内容是：“《物业大修和专项维修、更新、改造实施预案》所列项目以2/3以上业主同意的结果全部获得业主大会通过，下一步将根据相关规定，招标选聘施工单位，欢迎业主参与并监督。阳台封闭事宜并未获得业主大会通过，所以请全体业主尊重民主精神，服从业主大会决议。感谢个别业主对于联源物业年度工作计划及预算方案提出的意见，业委会和联源物业将进行讨论，并在后续工作中慎重考虑”。由于王守珍未向联源物业公司缴纳2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费，联源物业公司向本院提起诉讼。联源物业公司提供的《上海徐房房屋维急修中心用户委托修理确认单》，记载了下列内容：用户地址为“蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室”，维修日期为“7月20日”，报修项目为“渗水”，修理费用合计20元，人工费20元，修理内容为“阳台：上门查看，墙面发霉，具体原因需拆装饰板，物业自行维修”，用户确认一栏有王守珍的签名。上述事实，有双方的当庭陈述及各自提供的证据在卷资证。本院认为，联源物业公司与泰德苑业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应予履行。联源物业公司已按约履行了物业管理服务义务，王守珍作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定、约定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而产生不同的评价；因此，王守珍提供的证据不足以证明联源物业公司在为泰德苑小区提供物业服务的涉案期间，服务质量不达标且足以导致物业服务费的减免；何况，涉案合同亦赋予了业主相应的权利，即如果业主认为联源物业公司在涉案期间管理服务未达到合同约定的服务内容和标准，可以违约事项、违约时段涉及并收取的服务费为基数，要求联源物业公司支付违约金。综上，王守珍主张按物业服务费的70%支付相应款项，依据不足，本院不予支持；联源物业公司要求王守珍支付涉案期间的物业服务费，于法有据，本院依法予以支持。但是，王守珍不支付涉案期间的物业服务费事出有因，因此联源物业公司要求王守珍支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：一、王守珍于本判决生效之日起十日内支付上海联源物业发展有限公司自2014年10月1起至2016年3月31日止的物业服务费合计7,098.30元；二、驳回上海联源物业发展有限公司要求王守珍支付所拖欠物业服务费的违约金5,749.60元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费121元，减半收取计60.5元，由上海联源物业发展有限公司负担10.5元、王守珍负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 清
二〇一六年九月十八日
书记员 王宏霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。