山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1733号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭晓东。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：芦萍萍。
委托诉讼代理人：杨桂花，大同市城区司法局北街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人谭晓东因与被上诉人芦萍萍、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭晓东的委托诉讼代理人王建、被上诉人芦萍萍的委托诉讼代理人杨桂花到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
谭晓东上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，改判芦萍萍与中大公司签订的商品房买卖合同无效，改判涉案房屋归其所有并由中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：原判认定芦萍萍与中大公司签署的房屋买卖合同有效系认定事实错误，事实上中大公司与芦萍萍伪造了“入住手续”，系双方恶意串通，损害了谭晓东的利益，应认定为无效。
芦萍萍辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
芦萍萍向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签署的商品房买卖合同有效，涉案房屋归其所有；撤销中大公司与谭晓东签栋订的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。
谭晓东向一审法院反诉请求：确认其与中大公司签订的网签合同合法有效，判令中大公司继续履行该网签合同，向其交房并协助其办理房屋产权登记手续。
一审法院认定事实：芦萍萍与中大公司签订商品房买卖合同，落款日期2014年12月10日，未标明编号。约定芦萍萍购买中大公司位于大同市府南街7号华田苑府城二期3号楼1单元2103号住宅（建筑面积91.92㎡，单价3200元）一套，总价294144元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。中大公司给芦萍萍出具了294144元的购房款收据1份（收据日期为2014年12月10日，标明的房号是3-1-2103）。芦萍萍交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，暖气费1588元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税4412元、交纳装修保证金2000元、装修服务费735元、物业费（含电梯）1655元（上述收据日期为2014年12月10日和11日，标明房号为3-1-2103）。谭晓东与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年7月11日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。约定：谭晓东向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元21层2103号房，建筑面积91.92㎡，单价4300元，总价395256元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给谭晓东出具了395256元的收据（收据日期为2014年7月）。关于芦萍萍与中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，谭晓东对芦萍萍提供的证据不予认可。该案中，芦萍萍提供的商品房买卖合同可以确认芦萍萍购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼1单元21层2103号的房屋，芦萍萍提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将3号楼1单元2103号房屋交付了芦萍萍。谭晓东虽对芦萍萍购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实芦萍萍签订的合同存在合同法规定的无效情形，故应确认芦萍萍与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼1单元2103号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。芦萍萍认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付芦萍萍，该房屋应归芦萍萍所有。谭晓东认为芦萍萍与中大公司之间房屋的交付，损害了其合法权益，该交付行为无效。因芦萍萍签订的购房合同合法有效，芦萍萍与谭晓东均认可该房已交付芦萍萍，且芦萍萍已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向芦萍萍履行合同义务。一审法院认为，芦萍萍与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。芦萍萍按约定付清了购房款，中大公司也已交付了房屋，现芦萍萍已合法占有该房屋，故芦萍萍要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼1单元2103号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。芦萍萍要求撤销谭晓东与中大公司之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，不予支持。综上，谭晓东反诉要求确认芦萍萍与中大公司签订的商品房买卖合同无效，不予支持。谭晓东请求确认谭晓东与中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，中大公司继续履行合同约定的义务将华田苑府城二期3号楼1单元2103号房屋交付给谭晓东并办理产权登记的反诉请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，不予确认。谭晓东就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，谭晓东可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、芦萍萍与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、位于大同市华田苑府城二期3号楼1单元2103号房屋归芦萍萍所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为芦萍萍办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回芦萍萍的其余诉讼请求；五、驳回谭晓东的反诉请求。案件受理费300元，由芦萍萍负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付芦萍萍）。反诉费200元，由谭晓东负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于芦萍萍与中大公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，谭晓东主张芦萍萍所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，芦萍萍与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，谭晓东所主张的上述理由中，芦萍萍是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；谭晓东所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，芦萍萍与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，谭晓东也没有证据证明芦萍萍和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定芦萍萍所签订的商品房买卖合同合法有效并据此驳回谭晓东反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给芦萍萍及芦萍萍入住房屋是否合法的问题。芦萍萍提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为芦萍萍出具入住通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于芦萍萍作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故谭晓东所主张的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于芦萍萍能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助芦萍萍办理产权登记的义务，因此芦萍萍要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为芦萍萍办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归芦萍萍所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于谭晓东与中大公司所签合同的效力问题，谭晓东在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对谭晓东与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，谭晓东与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中谭晓东要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认谭晓东与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，谭晓东就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。谭晓东的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1159号民事判决第一项、第三项、第五项，即“原告芦萍萍与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告芦萍萍办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回反诉原告谭晓东的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1159号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2103号房屋归原告芦萍萍所有”、“驳回原告芦萍萍的其余诉讼请求”；
三、驳回芦萍萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由芦萍萍负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由谭晓东负担；二审案件受理费300元，由谭晓东负担。
本判决为终审判决。
审判长 马剑峰
审判员 王利东
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月一日
书记员 杨 卿