连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初4671号原告：赵艳明，女，1971年8月28日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：卞富山，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告：周颖，女，1977年3月20日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：孙建如（系周颖丈夫），男，1977年2月26日生，汉族，住海州区。第三人：杨海勇，男，1976年1月28日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：汤锦胜，男，1964年2月25日生，汉族，住海州区。原告赵艳明与被告周颖、第三人杨海勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月4日、9月2日公开开庭进行了审理。诉讼中，为查明案情，原告追加杨海勇为第三人。后因案情复杂，该案于2016年9月29日转为普通程序，于2016年11月17日公开开庭审理。原告赵艳明及其委托诉讼代理人卞富山，被告周颖及其委托诉讼代理人孙建如均到庭参加诉讼。第三人杨海勇到庭参加了2016年9月2日的诉讼；其委托诉讼代理人汤锦胜到庭参加了2016年11月17日的诉讼。本案现已审理终结。原告周艳明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失20万元（以鉴定为准）；2.涉案费用由被告承担。事实和理由：2014年12月2日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于连云港市海州区宝利街东街B区121-8号房屋自2015年1月1日至2017年12月31日出租给原告使用，并对租金及给付方式进行了约定。2015年1月30日被告在未通知原告的情况下对该房屋进行拍卖。（2016）苏0706民初2406号民事判决书已确认被告侵犯了原告的优先购买权，现诉至法院，请求判令被告因侵犯原告优先购买权赔偿原告损失20万元（以鉴定为准）被告周颖答辩称：本人不认可原告的诉讼请求。首先当时本人通知了对方，也登报了。当时就跟她说过，本人说这个房子肯定要卖的，对方说其没有钱买。而且本人也是因为生意失败欠人钱，没办法才拿这个房子抵债的。房屋被拍卖以后钱也被别人拿走了。在当时签租赁合同时，合同只注明了有优先续租权，没有约定优先购买权。涉案房屋虽然在法律上是卖给第三人杨海勇的，实际上就是抵账抵给第三人杨海勇的。关于参照的基数，涉案房屋实际抵账不止抵了137万余元，具体抵账数额应该根据协议来。备案合同上的25万元是杨海勇与本人商量为了避税走拍卖的程序的。请求法院依法判决。第三人杨海勇陈述，当时被告借本人钱，就约定如没有钱还，就把房子直接抵给本人，后来就把房子直接抵给本人了，当时被告借本人100万元，加上利息还有过户的费用大概156万元，约定涉案房屋抵150万元，现在周颖还差6万元没给本人，大概就是这个情况。请求法院依法判决。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提供了租赁合同（复印件）、本院（2016）苏0706民初2406号民事判决书、房产证存根及房产分户图、房地产买卖契约；被告提供借条（复印件）、协议（复印件）、拍卖公告（复印件）等，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，原告赵艳明（承租方、乙方）与被告周颖（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于连云港市海州宝利街东街B区121-8号房租与乙方达成以下协议：从2015年1月1日至2015年12月31日，租金68000元。从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金70000元。从2017年1月1日至2017年12月31日止，租金72000元。以转账方式转至甲方农业银行卡，（6228481052598728012），租赁前一年12月1日至12月10日之前一次性付清。乙方职责：租赁期间，在合法范围内自由经营，所有税费由乙方缴纳。不得拖欠租金、税费。不得转证该商铺，期满后乙方有优先承租权。在租赁期间，因被告周颖欠付第三人杨海勇款项，被告委托江苏安正拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖，并于2015年1月30日登报公告，但被告未通知原告上述事宜。2015年2月9日，第三人杨海勇取得涉案房屋的产权。此后，第三人杨海勇又将涉案房屋过户给案外人金伟，案外人金伟于2016年3月7日起诉赵艳明要求支付租金（案号2016苏07**民初1538号），本院已作出判决并支持了金伟的诉讼请求。本案中，原、被告有争议的事实：周颖与第三人杨海勇之间借款数额是多少，涉案房屋周颖以多少钱抵给第三人杨海勇的？诉讼中，被告周颖提供了借条复印件，称房屋抵债后，钱已结清，从杨海勇处收回借条就撕毁了，现只找到其复印件，该借条载明“今借到杨海勇资金壹佰万元整（1000000），用于工程投资月息贰分伍厘月付。孙建如。2013.3.15.”孙建如系周颖丈夫；同时，提供《协议》（复印件），载明“今有孙建如，杨海勇就借款一事用海州宝利街B区23号门面房抵账一事，双方达成如下协议：1、此房系孙建如周颖共同拥有，产权明确现租由他人用于卖服装。2、孙建如于2013年3月15日借杨海勇100万元，双方约定利息2.5分用于做工程。3、至2014年底，孙建如无资金偿还，双方协商用此门面房抵欠款壹佰万元，100万元未结清利息，15个月37.5万元，其他拍卖费用由两方共同承担。孙建如只承担拾万元之内，超出部分由杨海勇承担。4、双方约定过户结束，双方两清。5、此房因租约未到期应待租期到期再由杨海勇收回此房。此协议一式两份，各执一份。”落款处周颖、杨海勇分别签字，落款时间2015.1.30。原告提供涉案房屋的在房管部门备案的《房地产契约》以证明在2015年2月9日周颖与杨海勇就涉案房屋的成交价格是25万元。该份《房地产买卖契约》载明，2015年2月9日，周颖（甲方、卖方）以25万元的成交价格将海州区宝利东街B幢1层23号的涉案房屋（丘号03051004-60、面积38.5平方米）卖给杨海勇、张仙丽（乙方、买方）。周颖和孙建如在甲方签名，杨海勇、张仙丽在乙方处签名。诉讼中，第三人杨海勇陈述，对周颖提供的借条、协议和拍卖公告均无异议。借条原来是在本人处，涉案房屋过户后，借条就还给周颖了。拍卖是为了省税，具体拍卖多少钱也不知道，委托别人拍卖的，全部手续费加起来是18.5万元，正常过户的费用是在30万元左右。在房产部门备案的合同也是为了省税，不能按该合同的价款来定。本案的争议焦点：原告赵艳明主张的优先购买权是否成立以及主张的损失有无依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，优先购买权是优先购买租赁房屋的权利，并以同等条件为权利行使的必备要件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，作为出租人的周颖未能提供证据证明在2015年2月9日出卖涉案房屋前在合理期限内通知承租人赵艳明，后以涉案房屋冲抵其欠杨海勇的债务并过户至第三人杨海勇名下。承租人赵艳明认为周颖的行为侵害了其优先购买权并要求出租人周颖赔偿其20万元损失（以鉴定的数额为准）。诉讼中，赵艳明对周颖用涉案房屋冲抵第三人杨海勇债务的事实无异议，对双方冲抵债务的数额不认可，但据此亦未能提供其他证据证明，因而无法确定本案中的“同等条件”，虽然其申请对涉案房屋2015年2月9日市场价值进行鉴定，但即使准许原告鉴定申请的话，鉴定后仅有涉案房屋当时抵债时的市场价值，因无参照的价款，无法证明周颖用涉案房屋冲抵债务的行为是否侵犯了赵艳明享有以同等条件优先购买的权利，亦无法计算出赵艳明是否存在损失及损失的数额。故本院对原告的鉴定申请不予准许。关于原告能否以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权，原告赵艳明不认可第三人杨海勇与周颖于2015年1月30日签订的《协议》上载明的以涉案的房屋冲抵借款本金100万元及未结清利息15个月37.5万元的数额，主张以备案的《房地产买卖契约》上载明的25万元为参照计算损失数额，被告周颖和第三人杨海勇对此均不认可，称拍卖和在房管局备案的价款均是为了避税，涉案房屋实际抵账156万元（本金100万元、15个月利息37.5万元和过户的相关费用），本院认为，备案的《房地产买卖契约》并非杨海勇和周颖的真实意思表示，涉案房屋的真实价格应按双方当事人实际交易价格为准，而不能以合同备案价格为标准，故本院对原告该主张不予采纳。现因作为承租人的赵艳明主张的同等条件与出卖人主张的同等条件并不等同，在同等条件不一致的情况下，承租人赵艳明的主张显然不具备行使优先购买权的要件。综上所述，原告主张被告周颖侵犯其优先购买权并要求赔偿其损失的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵艳明的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告赵艳明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 员  刘永红代理审判员  钱 永人民陪审员  宋 燕二〇一六年十二月二十六日书 记 员  林媛媛法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行