北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第03293号
上诉人（原审被告）远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号4层8401室。
法定代表人顾小锋，董事长。
委托代理人李秋莲，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人李艳娜，北京市炜衡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京广源祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦2楼201。
法定代表人张斌，董事长。
委托代理人王质斌，男，1980年10月30日出生。
上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）与被上诉人北京广源祥和物业管理有限责任公司（以下简称广源祥和物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19879号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人远大创展公司之委托代理人李秋莲、李艳娜，被上诉人广源祥和物业公司之委托代理人王质斌到庭参加了诉讼。
广源祥和物业公司在原审法院诉称：2008年4月18日，我公司与北京颐和银丰科技有限公司（以下简称颐和银丰公司）签订物业管理服务协议，约定该公司所在广源大厦3层10轴至16轴及4层房屋委托我公司进行物业管理服务，期限为二年，自2008年5月18日起至2010年5月17日止，我公司向该公司收取物业管理费及水电费。2009年7月15日，颐和银丰公司将广源大厦4层整体产权转让给远大创展公司。同年7月19日，我公司、颐和银丰公司与远大创展公司对广源大厦4层电表、水表读数进行了确定，物业交接达成一致，约定此后的水电费由远大创展公司缴纳，该公司也于当日正式进驻广源大厦。此后，远大创展公司一直享受我公司提供的物业服务，却一直拒签物业服务管理协议书，且拖欠自2009年7月16日至2009年12月15日间的水电费23764.29元。后我公司已通过诉讼解决并执行完毕，现远大创展公司以双方未签订物业管理服务协议书为由拒绝缴纳水电费及物业管理费。后因其他案件，二审法院确认我公司是广源大厦的唯一合法物业管理单位，我公司也多次发出催交通知，而远大创展公司始终未履行其义务。自2009年7月16日至2013年10月31日，该公司拖欠物业管理费5468850元，影响了我公司的正常经营。现我公司要求远大创展公司支付上述欠款5468850元。本案诉讼费由远大创展公司负担。
远大创展公司在原审法院辩称：广源祥和物业公司未对我公司所在的物业区域提供任何物业服务，该区域的物业服务都由我公司独立承担，双方并不存在实际的物业服务关系。自2009年8月起，我公司委托唐丰物业公司负责我公司所在4层的物业服务。我公司所需要的物业管理服务如保安、保洁、消防、基本设施维修等都是唐丰物业公司提供。广源祥和物业公司未对广源大厦提供实际的保洁、保安服务，没有维护和管理大厦公共设施设备，广源大厦二期的所有公共区域的物业服务也全部由我公司委托的唐丰物业公司提供。该公司通过收取供冷费、供暖费等费用已实际收取了我公司的物业费。物业服务费的收取应根据物业公司向业主所能提供的物业服务内容的种类来确定，广源祥和物业公司从未向我公司提供任何物业服务，向我公司收取物业管理费无事实依据。物业单位面积收费标准应根据物业公司向业主所能提供的物业服务内容的种类由物业公司与业主通过签订物业服务合同予以确定，广源祥和物业公司所主张的物业单位面积收费标准无合法依据。该公司通过其他收费项目实际已经变相收取了我公司的物业管理费。该公司现所主张期间的物业服务费，在其起诉前从未向我公司催要过，2012年6月17日以前的物业费均已超过两年的诉讼时效期间。故我公司不同意广源祥和物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：广源大厦一期属于商业性质，其产权随物业区域划分分属于多家不同业主。广源祥和物业公司受广源大厦一期部分业主委托提供物业管理服务。
其中于2008年4月18日，广源祥和物业公司（甲方）与北京颐和银丰科技有限公司（以下简称颐和银丰公司、乙方）签订《物业管理服务协议书》及《补充协议》，约定乙方所承租的广源大厦（一期）3层10轴至16轴、4层共计8300平方米的房屋委托甲方进行物业管理服务，委托代理期限为二年，自2008年5月18日起至2010年5月17日止，物业管理费实际包干制，物业费包括但不限保安费、保洁费、水费、共用照明电费、制冷费、取暖费、物业及物业附属设备设施维修、养护等一切费用；乙方第一年以房屋加现金的方式（年包干120万元，每平方米0.4元）向甲方支付物业管理费，乙方向甲方提供物业3层800平方米房屋，由甲方按每天不低于2.5元每平方米的标准出租经营，其收入用于抵消上述物业费用，租赁期限不得超过2010年5月17日；乙方出租剩余物业面积的，每承租1平方米向甲方交纳0.4物业费，但第一年上限不超过30万元，第二年至上限不超过60万元，该部分每一季度第三个月末根据实际租赁情况，甲乙双方结算一次，第一次于2008年7月底结算；乙方有权收回房屋并全部用现金向甲方支付第二年物业费，物业费年包干标准为110万元，即每季度27.5万元，支付时间为每季度第三个月末；乙方及乙方租户自用电费由甲方负责代收代缴。2009年7月15日，颐和银丰公司书面通知广源祥和物业公司，称已将广源大厦（一期）第4层整层的产权转让给远大创展公司，并已于同日移交完毕，该公司向广源祥和物业公司支付2009年7月15日（含当日）之前的物业费等费用，2009年7月15日之后广源大厦（一期）4层的物业等相关事宜请广源祥和物业公司自行与远大创展公司商定。
此后，广源祥和物业公司未能与远大创展公司就上述广源大厦一期4层签订物业管理合同，但基于部分广源大厦一期业主委托，该公司对广源大厦一期实施物业管理服务，事实上也包括远大创展公司受让的部分。而自上述受让即2009年7月16日起至今，远大创展公司未曾向广源祥和物业公司自行支付过物业费。双方就广源大厦一期4层的物业管理服务问题存在意见分歧，且始终无法协商解决。为此，广源祥和物业公司曾于2010年以物业管理服务纠纷起诉远大创展公司，其中主要以远大创展公司享受其物业管理服务且水电费由其代收代缴为由，要求法院确认其与远大创展公司之间存在物业管理服务法律关系，并要求该公司支付水电费等。该案后经一、二审审理，终审判决维持原判，即判决认定广源祥和物业公司与远大创展公司之间存在事实上的物业服务管理关系并判令远大创展公司支付广源祥和物业公司2009年7月16日至2009年12月15日间的水电费等。其中，关于双方争议的物业管理服务关系，终审判决认为“因双方就供暖、安装电话等问题进行过沟通且就广源祥和物业公司为远大创展公司代缴水、电的事实，以及远大创展公司在一审诉讼认可广源祥和物业公司至今负责广源大厦除4层以外的物业管理及广源大厦电梯、中央空调的运行，故在远大创展公司与广源祥和物业公司未签订书面物业管理服务协议的情况下，能够认定广源祥和物业公司实际对广源大厦包括远大创展公司提供了物业管理服务，亦能认定远大创展公司实际接受了服务，因此双方之间存在事实上的物业服务管理关系，本院对远大创展公司认为双方不存在事实的物业管理服务关系的上诉理由不予采信。”后该终审判决内容已得到远大创展公司实际执行，但并未因此促成双方签订物业管理协议以规范物业管理服务及水电费的代收代缴关系。
原审庭审中，广源祥和物业公司主要以上述生效判决认定及实际提供物业管理服务的事实，主张远大创展公司支付自受让广源大厦一期4层物业（经双方确认面积为5858.09㎡）后的相应物业服务费。远大创展公司则否认广源祥和物业公司向其所有物业区域提供物业服务的事实。经法院询问，广源祥和物业公司主要列举其于上述期间对广源大厦一期提供保安服务、保洁服务、安保设施维护保养、消防设施维护保养、电梯维修保养、中央空调系统的维护保养、化粪池清运及室外污水管路疏通维护等各项公共性管理服务事实，并向法院提供就相应服务与受托第三方签订的合同文件为据。经质证，远大创展公司虽否认证据的关联性，亦未能就上述服务管理事项述明相反事实并提供相应反证。远大创展公司向法院提供的证据包括委托北京远大唐丰物业管理有限公司（以下简称唐丰物业公司）对广源大厦一期4层及二期提供物业管理的合同、唐丰物业公司另就上述区域的保安、保洁委托第三方实施的合同及所发生的相关费用发票，以证明本案争议的广源大厦一期4层区域的物业管理服务实际由唐丰物业公司实施。经质证，广源祥和物业公司对相关事实未提出异议，但否认相关事实可以成为拒缴物业费的理由。远大创展公司还提供《会议纪要》、《制冷费用付款协议书》、《供暖费用付款协议书》及发票，主张广源祥和物业公司以收取供暖、供冷费变相收取物业费，广源祥和物业公司则解释称该相关费用本属单独收取项目，不包括在物业费之内，远大创展公司未能就此向法院进一步说明并举证。远大创展公司另列举广源祥和物业公司收费实施消防管道维修泄水、不清洗外墙及开通地下通道之事实，广源祥和物业公司均逐一作出解释，远大创展公司未就其主张向法院充分举证。关于收费标准，广源祥和物业公司向法院出具了北京市价格认证中心于2005年12月作出的《关于北京京海广源大厦物业管理费用的价格鉴证结论书》（以下简称价格鉴证结论书）为据，该结论认为广源祥和物业公司申报的成本分析是合理、准确的，认定广源大厦2004年物业管理费标准为0.595元／㎡·天，收费标准自2006年1月1日起执行，遇有国家规定，按国家规定收费标准执行。远大创展公司主要以该结论已过期且高于对其他业主的收费标准为由不予认可，却亦未向法院提供相反证据。
另查，北京市海淀区广源大厦物业区域业主委员会（以下简称广源大厦业委会）于2010年2月5日经紫竹院街道办事处备案，有效期自2010年2月5日至2015年2月4日。远大创展公司的法定代表人顾小锋任广源大厦业委会主任。2010年4月，北京京海集团公司、海育公司、世纪京源公司认为紫竹院街道办事处作出的上述备案行为违法而提起行政诉讼，后经北京市第一中级人民法院终审判决驳回其诉讼请求。2012年，广源大厦业委会曾以物业服务合同纠纷将广源祥和物业公司起诉至我院，要求确认广源大厦业委会作出的关于解聘广源祥和物业公司的决议有效并判令该公司退出物业服务区域等。该案经一、二审审理，北京市第一中级人民法院于2012年10月8日终审判决维持一审关于驳回广源大厦业委会诉讼请求的判决。后广源大厦业委会对该案提出再审申请，北京市高级人民法院于2013年12月3日裁定驳回其再审申请。原审庭审中，远大创展公司另以时效抗辩广源祥和物业公司的部分物业费主张，广源祥和物业公司主要以上述双方诉讼事实予以反驳，远大创展公司未能就此向法院提供充分反证。
上述事实，有双方当事人陈述、（2010）海民初字第5810号案件卷宗及民事判决书、（2011）一中民终字第1050号民事判决书、（2012）一中民终字第10494号民事判决书、（2013）高民申字第2013号民事裁定书、《保安服务合同》、《广源大厦日常清洗承包合同》、《电梯维修保养承包合同》、《化粪池清运及室外污水管路疏通维护合同书》、《探测器清洗合同》、《中央空调冷却循环水处理技术服务合同书》、《物业管理委托合同》、京价（鉴）字2005第30633号《关于北京京海广源大厦物业管理费用的价格鉴证结论书》等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：合法的债权债务关系受法律保护。
本案中，广源祥和物业公司长期以来受广源大厦一期多家业主委托为该大厦提供物业管理服务，远大创展公司自受让一期4层区域产权后，未能与广源祥和物业公司签订相应的物业管理服务合同，也未自行支付过相应的物业费。一直以来，双方就是否存在物业服务关系争议不绝，影响了相应事务的正常处理。为此，双方曾将争议诉至法院，法院终审判决认定双方存在事实上的物业服务关系，并判令远大创展公司向广源祥和物业公司支付相应水电费。现该终审判决内容已执行完毕，但并未促成双方签订物业合同以规范服务关系及水电代收关系。
现广源祥和物业公司据上述判决认定及实际物业服务事实，要求远大创展公司支付相应的物业服务费，远大创展公司则主要以未提供物业服务进行反驳。就本案争议期间的物业服务事实，双方均向法院提供了一定证据。广源祥和物业公司提供的证据可证明其向广源大厦一期提供了保安、保洁及电梯、中央空调系统、消防系统等多项公共设施设备维护保养服务，远大创展公司未就此述明相反事实并提供相应反证。远大创展公司提供的证据主要涉及委托第三方专门针对其一期4层区域提供保安、保洁等服务的事实。根据相关法律、行政法规及规章规定，一个物业管理区域原则上应由一个物业管理企业实施物业管理，广源祥和物业公司已长期受多家业主委托对广源大厦一期提供物业服务，远大创展公司应当通过充分协商解决物业服务关系问题。物业公司主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序等，并收取相应的服务费。上述事实表明，广源祥和物业公司确已向广源大厦一期业主提供了主要的物业服务内容。远大创展公司单独委托物业公司主要对其单独区域进行管理，可视作自行对所属单独区域管理的强化，但并不能改变广源祥和物业公司向广源大厦一期提供公共性服务的现实，该项物业服务事实上不可分割地包括针对远大创展公司，广源祥和物业公司有权利收取相应的服务费，远大创展公司主张的事实无法对抗物业费的支付。远大创展公司提出的其他物业管理事项异议，经广源祥和物业公司解释说明，部分属于物业费包干范围之外的事项，部分未经远大创展公司充分述明，且该公司未能就其主张向法院提供相应的事实、法律依据。
现双方当事人另就物业收费标准存在争议，且无法协商达成一致意见。根据相关规定，双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定。现广源祥和物业公司据经鉴定的标准即0.595元／㎡·天为据主张相应物业费，虽未得到远大创展公司的认可，该公司亦未提供相应反证。对此，法院参照上述标准并结合广源祥和物业公司与其他业主约定的标准及其他因素酌情判定标准为0.5元／㎡·天为宜。关于时效抗辩一节，考虑到双方多年来确就物业服务关系存在较大争议，该基本问题的确定确对广源祥和物业公司主张物业费产生实质影响，随着上述先前民事、行政案件裁判的认定，双方的物业服务关系日趋明朗，广源祥和物业公司现主张物业费，并未违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：于判决生效后七日，远大创展（北京）资产管理有限公司支付北京广源祥和物业管理有限责任公司自二○○九年七月十六日至二○一三年十月三十一日间的物业服务费人民币四百五十九万二千七百四十二元五角六分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，远大创展公司向本院提起上诉。上诉请求是：依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由是：1、上诉人与被上诉人之间既不存在物业服务合同，也不存在事实上的物业服务关系，对方没有物业服务的事实；2、对方主张的物业费没有任何依据，对方提交的价格鉴定结论书所依据的三份文件均已失效；3、对方主张的物业费大部分已过诉讼时效。4、根据双方于2015年2月8日达成的和解协议，上诉人与被上诉人已经达成了和解。
广源祥和物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意远大创展公司的上诉请求和理由。我方已经提交过生效判决，双方的物业服务关系是毋庸置疑的。上诉人所称协议并非我方的真实意思表示，我方不予认可。
本院经审理查明：本案二审审理中，远大创展公司向本院提交远大创展公司、浙江远大袜业有限公司、景德镇联拓资产管理有限公司、广源祥和物业公司以及北京京海集团公司于2015年2月8日共同签订的《协议》一份，证明上诉人与被上诉人已经就物业服务合同纠纷达成和解。该协议第四款约定：乙（广源祥和物业公司）、丙方（北京京海集团公司）为方便甲方（远大创展公司、浙江远大袜业有限公司、景德镇联拓资产管理有限公司）管理起见，对广源大厦一期4层、二层、一层、地下一南侧部分及广源大厦二期实行免收物业费，由甲方自行负责物业管理。甲乙丙三方需互相给予最大程度的便利。该协议第六款约定，签订本协议后，甲乙双方之间所有债权债务全部免除，双方互不再追究所有责任，双方原起诉或判决案件由双方各自撤销。同时，该协议还约定，协议经甲乙丙三方签字或盖章后生效。经核实，双方均认可广源祥和物业公司法定代表人张斌在协议上签字，但未加盖广源祥和物业公司公章。经庭审质证，广源祥和物业公司对上述协议的真实性认可，但认为协议内容不完整，双方没有实际履行。
以上事实还有《协议》、当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：远大创展公司与广源祥和物业公司于2015年2月8日签订的协议约定：“协议签订后双方的债权债务予以免除”，且“当事人签字或者盖章后协议生效”。该协议乙方处有广源祥和物业公司法定代表人张斌的签字，广源祥和物业公司对该协议的真实性予以认可。本院认为，虽然广源祥和物业公司对该协议的内容完整和履行情况存在异议，但该协议客观存在乃系事实。至于该协议是否无效或者是否存在可撤销的事由，可由广源祥和物业公司另行解决。在未解决之前，远大创展公司的抗辩成立。广源祥和物业公司目前不具有诉的利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19879号民事判决；
二、驳回北京广源祥和物业管理有限责任公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年六月一日
书 记 员 刘雅璠