青海省格尔木市人民法院民 事 判 决 书（2016）青2801民初957号原告刘存华，男，1949年10月10日生，汉族。被告格尔木天益食品有限责任公司。法定代表人赵春德，男，1962年6月21日生，汉族。原告刘存华与被告格尔木天益食品有限责任公司（以下简称天益食品公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吕玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘存华、被告天益食品公司法定代表人赵春德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘存华诉称，2003年8月25日原、被告经协商，签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告购买地处格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺一套，面积为95平方米，价格为每平方米1400元，共计价值为133000元。被告当时承诺由其负责办理房产证、土地使用证，但一直没有办理。在原告多次催促下，2013年11月28日被告出具了一份《承诺书》，承诺在2014年6月30日前办理房产证、土地使用证。但直到今日被告仍然没有办理。由于被告拖延为原告办理房屋所有权证，导致现在办理房屋所有权登记手续比以前办理缴纳的契税有所增加，估算多缴纳契税应该是16000元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、要求被告立即办理位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺的房地产使用登记手续，并承担相应的经济损失；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为两项诉讼请求，1、要求被告立即办理位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺房屋所有权证、土地使用权证的分户手续。2、被告承担办理房屋所有权分户登记手续多缴纳的契税16000元。被告格尔木天益食品有限责任公司辩称，原告所述情况属实，同意协助办理房屋所有权及土地使用权分户手续，但原告要求从公司办理的总房产证中分户，产生的费用被告不承担，而且增加的契税16000元系原告估算，该费用应该由原告承担。经审理查明，2003年8月25日原告刘存华（乙方）与被告天益食品公司（甲方）签订一份自书的《购房合同》约定：甲方在市金龙巷南段东侧建设综合楼壹栋，其水、电、暖、地板砖等设施齐全。经甲乙双方协商，双方一致同意按下列条款签订本合同。一、甲方将综合楼一层商铺出售给乙方（其位于南端第一号），该商铺建筑面积12.18m×7.8m，价格￥1400/㎡，金额￥133000元。二、甲方负责办理房产证和税等手续，手续费用由乙方承担。三、甲方预收售房定金（人民币）￥70000（柒万元整），待工程主体完工时，乙方须缴纳（人民币）￥30000（叁万元整），其余款项，由甲方房产手续办理完毕后，乙方须全部缴清。四、甲方综合楼计划于2003年10月30日竣工，经工程质量验收合格后，交付乙方使用，房屋维修期一年内，由甲方负责维护。五、甲方收到款项后，应出示收款收据，乙方凭该收据结算手续。六、该房屋所有权期限，应按甲方土地所有权期限规定。七、未尽事宜，经双方同意，可作修改或增项。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。该合同有原告刘存华的签字并加盖有被告公司印章。《购房合同》签订后，双方又签订一份由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》该合同的附件四，合同补充协议中约定，双方签订的商品房买卖合同，仅用于办理房产证使用，凡与2003年8月25日签订的购房合同不一致的，以2003年8月25日购房合同为准。2003年8月25日原告刘存华支付购房款70000元，2003年9月16日支付购房款63000元，购房款全部付清，2004年1月被告向原告交付房屋。2013年11月28日被告出具承诺书一份载明：“刘存华等贰拾位购房户：格尔木天益食品有限责任公司，承诺在2014年6月30日前，办理完刘存华等贰拾位购房户的房产证、土地使用证。”该承诺书加盖有被告公司印章。另查明，1998年6月23日格尔木市土地管理局填发格国用（98）字第117号国有土地使用证，该证记载，土地使用者：格尔木市食品厂，用地面积5424.09平方米，用途：综合用地，图号为29.85-35.75，批准使用期限：叁拾年（自2000年5月9日起）。2001年9月20日该国有土地使用证变更记事一栏中记载：“土地使用者‘格尔木市食品厂’因企业改制现名为‘格尔木天益食品有限责任公司’同时土地权属性变更为国有出让。”2014年7月3日格尔木市房地产管理处填发格房权证格尔木市字第201439**号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为天益食品公司，房屋坐落格尔木市金龙巷15号1幢1至3层，建筑面积2413.01平方米，房屋性质：自建房，规划用途：综合。房屋所有权证填发后被告将该证交付原告，原告持该证前往格尔木市房地产交易管理所申请房产变更登记，但尚未办理成功，该房屋所有权证现存于格尔木市房地产交易管理所。本案涉案房屋及房屋坐落的土地均含在格房权证格尔木市字第201439**号房屋所有权证和格国用（98）字第117号国有土地使用证中。自2004年1月被告交付原告房屋至今未办理该房屋的土地使用权和房屋所有权的变更登记。以上事实有《购房合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、承诺书、门牌证、房屋所有权证、国有土地使用证、当事人在庭审中的有关陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响；变更登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。因此，购房合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原告与被告签订《购房合同》，原告按约付清全部房款133000元，并经营该商铺至今，已享有实际占有、使用权。被告收取房款，并将房屋所有权证及房屋交付给原告后，双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故合法、有效。双方虽尚未办理国有土地使用证及房屋所有权证变更登记，属于买卖合同未履行完毕，并不影响原、被告双方房屋买卖合同的效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告理应继续履行合同办理国有土地使用证及房屋所有权证变更登记的法定义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺的土地使用者和房屋所有权人系被告天益食品公司，被告天益食品公司理应协助购房者即原告办理国有土地使用证及房屋所有权证的变更登记，原告要求被告立即办理位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺房屋所有权证、土地使用权证的分户手续实际是要求被告协助办理位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺房屋所有权证、土地使用权证的变更登记，原告的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告承担办理房屋所有权变更登记需多缴纳契税16000元的诉讼请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因原告无证据证实办理房屋所有权变更登记需多缴纳契税16000元，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告格尔木天益食品有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告刘存华办理位于格尔木市柴达木中路金龙巷15-8号商铺的房屋所有权证及土地使用权证的变更登记；二、驳回原告刘存华要求被告格尔木天益食品有限责任公司承担办理房屋所有权变更登记需多缴纳契税16000元的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告格尔木天益食品有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 吕 玮二〇一六年十月十一日书记员 熊静姝