山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初2872号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路443号4号楼204室。统一社会信用代码：913702116717809928。负责人：姜涛，经理。委托诉讼代理人：吴建立、许灵子（实习律师），山东新和律师事务所律师。被告：庄虎，男，1989年7月31日生，汉族，住山东省胶州市,现住青岛胶州市。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪物业）与被告庄虎物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的委托诉讼代理人吴建立、许灵子，被告庄虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业诉称：原告系为胶州市李哥庄镇李王路7号青岛星城一期住宅小区提供物业服务的公司，被告系该小区24号楼1单元401户业主，房屋建筑面积为104.45平方米。双方签订合同约定，原告为被告提供物业服务，被告按照1.2元/月/平方米向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业费超过1个月，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。原告依约履行合同，但被告自2015年1月1日起一直拖欠物业费，截止2017年12月31日被告共拖欠原告物业费4378.50元，被告拖欠原告物业费的行为已经构成违约，按照约定在此期间的逾期付款违约金为2397.23元。原告多次催要未果，为此诉诸贵院，请求判令：1、被告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4378.50元、逾期付款违约金2397.23元，合计6775.73元。2、诉讼费由被告承担。被告庄虎辩称：虽然自己没交纳物业费，但是有原因的，因为原告服务质量太差，绿化、卫生、安保都存在问题，根本达不到物业宣称的四星级标准，自己以前已经交了好几年的物业费都是按照每月每平方米1.2元缴纳，大约在2015年家中失盗之后就未交纳物业费，现在的收费标准是每月每平方米1.1元已经施行1年多了，但是起诉的物业费还是按照每月每平方米1.2元收取的，并且自己交纳物业费原告没有开具发票，现在要求物业费给被告打折扣。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、青岛市不动产登记信息，证明李哥庄镇李王路7号青岛星城住宅小区24号楼1单元401户业主是庄虎，房屋登记面积是104.45平米，但是原告收费是按照买房时房屋面积104.25计算的。2、原告与被告签订的《青岛星城前期物业管理服务协议》，约定该小区的收费面积交费标准是每月每平方米1.2元，每三个月的第一个月的首日交纳一次物业费，关于违约金计算是按照约定的如超过一个月，除交纳所欠相关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。3、2018年1月22号原告书面通知被告交费的通知单，证明被告欠物业费，原告已书面通知其交费。4、逾期交纳物业费违约金的计算方式一份，原告按照合同分段每三个月计算一次。被告对原告提交的证据1的真实性无异议；对证据2《青岛星城前期物业管理服务协议》认可是本人签字，但服务期限是2年，现在已经到期，之后自己并未签订新的合同；对证据3，称没有收到，但是接到电话交费通知，对收费有异议，原告称按照每平方米1.2元一个月缴纳物业费，原告应该提交收费依据标准和支出的明细；对证据4，有异议，称没有交物业费是有原因的，因为原告服务质量存在问题，自己不存在违约，家中失盗6天，大门一直处在开着的状态，小区物业的安保没有尽职尽责也没有人通知本人，物业公司称是封闭小区，自己失盗的东西（电视、冰箱等物品）怎么出的小区。庭审中，被告提交证据：胶州市李哥庄派出所于2018年5月11日出具的报警记录，载明“2016年1月17日13时53分接指挥中心派警报称：青岛风景小区24-1-401户锁被撬了，屋内的电视机被盗”。欲证明被告家中失盗，小区物业的安保没有尽职尽责也没有人通知，物业公司称是封闭小区，但是失盗的东西（电视、冰箱等物品）怎么出的小区。原告对该证据的真实性无异议，对被告所称的屋内电视机被盗之事也无异议。但是被盗属于刑事案件与本案物业服务合同纠纷无关，如果原告发现被盗会及时报案，即使是被告发现物业公司也会及时协助报案，但是原告对刑事案件无权管辖，关于被告对被盗的相关诉求并没有在本案物业服务合同纠纷中提出。以上证据经当庭质证，本院认定如下：因被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，及原告对被告提交的证据无异议本院予以采信；对原告提交的证据3催费通知书，虽被告称未收到，但其认可接到原告电话催费通知，故对该证明事项本院予以采纳；对证据4虽被告有异议，但其只是称未交物业费是因原告物业服务质量存在问题，并无证据推翻该证据，对该证据本院予以采纳。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告庄虎系位于胶州市李哥庄镇李王路7号24号楼1单元401户的房屋所有权人，该房屋面积104.45平方米。二、2013年6月8日，原、被告签订《青岛星城前期物业管理服务协议》，被告于2013年6月8日入住涉案小区，并约定原告为被告小区提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。其中，第八条约定，住宅物业费为建筑面积1.2元/月/平方米；第十条约定，业主由于各种原因未能按时交纳有关费用，物业公司将及时提醒，如超过一个月，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金，原告称曾于2018年1月22日书面通知被告庄虎交纳物业费，被告辩称未收到，但认可接到原告电话催交物业费通知。庭审中，原告主张物业费按季度交纳，被告庄虎欠自2015年1月1日至2017年12月31日的物业费4378.5元，其中：2015年1月1日至2016年12月31日，物业费按建筑面积104.25平方米1.2元/月/平方米收取，2017年1月1日至2017年12月31日物业费按建筑面积104.25平方米1.1元/月/平方米收取；违约金2397.23元（每三个月作为一个交费周期，按照欠交数额×0.05%×欠交天数分段计费），以上两项合计6775.73元。被告认可自2015年1月1日至2017年12月31日期间未向原告交纳物业费，但称其不交纳物业费是因为原告服务质量存在问题，并提交家中失盗的报案记录。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。根据本案查明的事实，原、被告之间签订的前期物业管理协议系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据青岛市物业管理条例的相关规定，前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业服务合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。虽被告辩称未收到原告的书面交费通知，但认可接到催交物业费的电话，符合双方签订的前期物业管理服务协议的约定。原告为被告提供物业管理服务，被告应按约定及时交纳物业服务费用。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。自2015年1月1日至2017年12月31日期间被告应交纳给原告物业服务费用为4378.5元，不超过合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期违约金，虽原告主张前期物业管理服务协议确定每三个月的第一个月的首日交纳一次物业费，但因该协议中并未约定履行期限，原告亦无其它证据证明物业费应当交纳的时间，因此无法确定被告违约时间，故对原告该主张，本院不予支持。关于被告庄虎称物业公司安保工作存在失职导致其家中物品被盗的问题，与本案争议的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告庄虎于本判决书生效之日起十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费4378.5元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告庄虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  台耀君二〇一八年六月二十日书记员  高 超《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。