北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初11993号
原告：梁萌，女，1981年10月12日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
被告：李强，男，1970年7月12日出生，住北京市丰台区。
被告：李某，男，2002年5月8日出生，学生，住北京市丰台区。
被告：李焱，男，1996年2月29日出生，住北京市丰台区。
被告：尤相兰，女，1939年6月29日出生，住河南省南召县。
四被告委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
原告梁萌与被告李强、李某、李焱、尤相兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普�程序，公开开庭进行了审理。原告梁萌的委托诉讼代理人吕凤刚，被告李强及李强、李某、李焱、尤相兰的委托诉讼代理人唐明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁萌向本院提出如下诉讼请求：1、四被告返还购房款36.5万元。2、四被告赔偿信赖利益损失178.8万元（以房屋申请评估时市场价值为准，按房屋增值数额的80%主张）。事实理由如下：梁萌与李强于2012年6月25日，通过北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于北京市丰台区光彩路65号院2号楼1单元605号房屋，总价款1265000元。合同签订时原告支付被告房屋定金25000元，后原告于2012年7月25日，按约定支付被告房屋首付款34万元。因被告当时正在监狱服刑，故其妻子李丰瑞作为其代理人与原告签订了房屋买卖合同，并出示经过公证机关公证的授权委托书，但被告出狱后拒绝继续履行合同，故其行为已经构成违约。据此原告曾向北京市丰台区人民法院起诉买卖合同纠纷，法院认定原被告签订的房屋买卖合同无效，李丰瑞应当赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的损失，李强对合同无效亦存有过错，亦应承担相应赔偿责任，故提起本案诉讼。
被告李强、李某、李焱、尤相兰辩称：不同意原告诉讼请求。被告同意退还购房款的50%。本案从2013年至今经过多次审判，确定本案的基本事实及结果，即合同无效。原告存在过失，李强没有收到36.5万元。李强同意退还一半房款。法院终审判决中确认李强不存在过失和过错，合同对李强没有约束力，原告主张的信赖利益损失是合同法规定的缔约过失赔偿，缔约过失责任必须发生在合同订立阶段。本案中房屋签约人没有死亡，因为李丰瑞的过错给原告造成的损失，原告应向李丰瑞主张信赖利益损失，但是李丰瑞死亡，承担缔约过失责任的主体不存在，原告要求被告承担信赖利益赔偿没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李强与李丰瑞系夫妻关系，二人育有李焱、李某。尤相兰系李丰瑞之母。2012年9月，李丰瑞去世。李丰瑞之父先于李丰瑞死亡。北京市丰台区光彩路65号院2号楼1单元605号房屋登记在李强名下，系李强与李丰瑞夫妻共同财产。
2012年6月25日，李丰瑞持（2010）信大证民字第816号公证委托书（公证书载明委托李丰瑞代为出售房屋，公证日期为2010年7月24日），代理李强（出卖人、甲方）与梁萌（买受人、乙方）�订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：梁萌购买北京市丰台区光彩路65号院2号楼1单元605号房屋，价款1265000元；买受人于2012年6月25日向出卖人支付购房定金20000元，于2012年6月26日支付定金5000元，于银行取得批贷之日2日内支付购房款340000元，剩余房款900000元由买受人以贷款方式支付；转移登记当日交付房屋。
2012年9月26日，梁萌贷款获得批准，贷款额度900000元。9月29日，李丰瑞代李强（甲方、卖方）与梁萌（乙方、买方）签订《补充协议》，约定自买受人贷款申请获得银行批准后三个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。……逾期超过三日后，守约方有权解除合同，如甲方违约自解除合同之日起一日内退还全部已付款，并由甲方向乙方支付总房款的20%作为违约金……买卖合同中及其它补充�议附件与本内容有相抵触的以本补充协议约定为准。
签订上述合同及补充协议后，李丰瑞收取梁萌定金25000元，以及首付款340000元，合计365000元。2012年9月李丰瑞去世后，合同未予继续履行。
梁萌于2013年起诉李强（案号为2013丰民初字第4046号），要求李强将房屋过户并支付违约金。本院于2013年10月14日作出（2013）丰民初字第4046号民事判决书，认定李丰瑞代李强与梁萌所签《北京市存量房屋买卖合同》系无效合同，驳回梁萌的诉讼请求。梁萌不服该判决，提起上诉。2014年3月27日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第00577号民事裁定书，裁定撤销（2013）丰民初字第4046号民事判决书，发回本院重审。
该案重审中，本院依法追加李丰瑞的继承人李某、李焱、尤相兰参加诉讼。2014年11月19日，本院作出（2014）丰民初字第8606号民�判决书，认定李丰瑞代李强与梁萌签订《北京市存量房屋买卖合同》的行为构成表见代理，合同合法有效，判决梁萌支付剩余购房款，李强将房屋过户、交付与梁萌并支付违约金三万元。李强不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）二中民终字第02395号民事判决书，认为：“《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据本案查明事实，李丰瑞代理李强与梁萌签订涉诉《北京市存量房屋买卖合同》及�充协议时所持的公证委托书系伪造，李强并未委托李丰瑞出售诉争605号房屋，故李丰瑞系无权代理。现李强明确表示不同意出售诉争房屋，故本案争议焦点为李丰瑞的行为是否构成《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定的表见代理。根据本案查明事实，本院认为，李丰瑞的行为不构成表见代理。首先，表见代理以相对人有理由相信行为人有代理权且善意无过失为要件，即相对人对行为人是否具有代理权负有谨慎审查之义务。本案诉争605号房屋系登记在李强名下，梁萌在与李丰瑞签订涉诉房屋买卖合同及补充协议期间，既未见到李强本人亦未与李强进行联系，梁萌系依据公证委托书，相信李丰瑞具有代理权限，该公证委托书经证明系变造而来。梁萌未能对李丰瑞出示的公证委托书等材料真实性进行谨慎审查，轻信李丰瑞具有代理权，存在一定过失。其次，梁萌信赖李丰瑞具有代理权系基于伪造、变造的材料而非李强的行为导致。梁萌与李丰瑞签订涉诉合同时，李强正在监狱服刑，李丰瑞具有代理权的假象，既非李强的行为所导致，涉诉交易相关的风险亦非李强所能控制或预见，因此不应由李强承担表见代理的不利后果。综上，对于梁萌认为李丰瑞的行为构成表见代理的主张，本院不予采信。故李丰瑞在没有代理权的情况下以李强名义与梁萌订立的涉诉房买卖合同及补充协议等对李强不发生效力，梁萌的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。对于梁萌因此遭受的损失，可另行向李丰瑞之继承人主张相应责任。综上，……判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第8606号民事判决书；二、驳回梁萌的诉讼请求。”
梁萌不服（2015）二中民终字第02395号民事判决书，向北京市高级人民法院提出申诉，北京市高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）高民申字第04024号民事裁定书，驳回梁萌的再审申请。
2016年3月，李强与田秀英签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售。
2016年6月13日，梁萌向本院提出财产保全申请，本院于2016年6月13日作出民事裁定书，查封了涉案房屋。
庭审中，梁萌主张，李丰瑞应对涉案房屋买卖合同无效给梁萌造成的损失承担赔偿责任，现李丰瑞去世，由其继承人承担相应责任。此外，对于涉案房屋买卖合同无效，李强亦负有间接责任，亦应承担相应赔偿责任：李强在服刑期间授权委托妻子李丰瑞办理涉案房屋抵押、贷款并办理了授权委托公证，让李丰瑞有了变造基础；在二年委托期限内，李强不履行委托监管义务，李丰瑞未办理抵押贷款，李强未主动撤销委托公证；李强委托抵押贷款的目的�获得钱款，若贷款不按期偿还，房屋亦有可能失去，与房屋买卖殊途同归，在前述房屋买卖合同被确认无效的案件中，李强抗辩不同意出售房屋，法官采信李强的意见，但在该案二审审结后，涉案房屋纠纷尚未处理完结时，李强即将涉案房屋出售，表明其为取得钱款，买卖优先，李强应系有买卖意图，故此在房屋买卖合同被确认无效的案件中亦有过错。李强对此不予认可，称其在监狱服刑，无法监管李丰瑞的行为，生效判决已认定李强对合同无效并无责任，其方于生效判决确认合同无效后出售房屋与梁萌无关。
庭审中，梁萌于2017年3月10日提出申请，要求对涉案房屋于2017年3月10日时点的市场价值进行评估。李强对评估时点提出异议，认为2015年5月20日生效判决确认房屋买卖合同无效后，涉案房屋在2015年5月20日后价值上涨或贬损均与梁萌无关，梁萌以2017年3月10日申请评估时的房屋价值作为赔偿基础没有依据。梁萌称本案经原审、重审，四次审理，判决结果迥异，争议很大，对生效判决不服，当事人可以提起再审，再审期间是梁萌行使合法权利的合理期间，且梁萌支付的36.5万元购房款，至今未予返还，其方另行购房亦无基础，故此坚持主张按申请评估时点的价值进行评估。经梁萌申请，本院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋申请评估时，即2017年3月10日时点的市场价值进行评估，评估结果为：位于北京市丰台区光彩路65号院（彩虹城四区）2号楼1单元605号房屋房地产市场总价350万元，市场单价62128元每平方米。李强对评估价值不予认可，称房屋市价走低，现价值低于评估时价值。
以上事实，有双方当事人陈述及（2013）丰民初字第4046号民事判决书、（2014）二中民终字第00577号民事裁定�、（2014）丰民初字第8606号民事判决书、（2015）二中民终字第02395号民事判决书、（2015）高民申字第04024号民事裁定书、评估报告等证据在案佐证。
本院认为：本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经生效判决确认为无效，李丰瑞对合同无效应负主要责任，应当返还购房款并赔偿因合同无效给梁萌造成的信赖利益损失。现李丰瑞已经去世，四被告作为李丰瑞的继承人，应在遗产范围内承担相应责任。关于信赖利益损失赔偿数额，信赖利益的赔偿标准应为房屋价值的差额部分。梁萌主张虽然房屋买卖合同无效，但合同无效后，其支付的36.5万元首付款至今未予返还，其方无能力另行购买其他房屋，若以生效判决作出时间房屋价值作为赔偿依据显失公平。本院综合考量双方责任及房屋价格变动因素，参考本案评估报告，依据公平原则对赔偿数额予�酌定。依据（2015）二中民终字第02395号民事判决书，梁萌与李丰瑞签约时，李强正在监狱服刑，李丰瑞具有代理权的假象并非李强所导致，涉诉交易相关的风险亦非李强所能控制或预见，故李强不应承担合同无效的后果，梁萌因此遭受的损失，可向李丰瑞的继承人主张，故本院对梁萌以李强对合同无效亦有过错为由，要求李强承担相应赔偿责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、李强、李某、李焱、尤相兰于本判决生效后七日内在李丰瑞遗产范围内支付梁萌三十六万五千元。
二、李强、李某、李焱、尤相兰于本判决生效后七日内在李丰瑞遗产范围内赔偿梁萌一百三十万元。
三、驳回梁萌的其他诉讼请求。
案件受理费3463元，由�强、李某、李焱、尤相兰负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 王连弟
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 孙 超