黑龙江省哈�滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终2799号
上诉人(一审原告、反诉被告)：邱聪智，男，1967年9月6日生，汉族，黑龙江省嘉荫县乌云镇中学职工，住哈尔滨市。
上诉人(一审被告、反诉原告)：王文彬，男，1962年6月29日生，汉族，哈尔滨天合装饰工程有限责任公司经理，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：朱晓平，黑龙江威翔律师事务所律师。
一审第三人：哈尔滨市春晖电子商务有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力银泰诚F座23层2303室。
法定代表人：董亚萍，总经理。
委托诉讼代理人：曲丹丹，女，住哈尔滨市道里区（未出庭）。
上诉人邱聪智因与上诉人王文彬、一审第三人哈尔滨市春晖电子商务有限公司（以下简称春晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱聪智，上诉人王文彬委托诉讼代理人朱晓平到庭参加诉讼，春晖公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
邱聪智上诉请求：撤销一审判决，改判王文彬继续履行房屋买卖合同。事实和理由：一、一审认定事实与客观事实不符。案涉房屋买卖首付款是暂存春晖公司处，春晖公司仅将部分首付款汇到邱聪智银行账户，邱聪智无法拒绝接受。上述情况是在邱聪智、王文彬协商变更全款支付的履行方式情况下，春晖公司保留了定金后，将剩余首付款退回；二、一审审理程序错误。一审法院对春晖公司庭后提供的视听资料证据未予质证，且不予采纳错误。同时，将邱聪智提供的证据错误认定为王文彬提供；三、一�适用法律错误。在邱聪智想尽一切办法促成房屋买卖交易的情况下，一审法院适用《合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条认定双方协商一致解除合同错误。
王文彬辩称，邱聪智的上诉理由不能成立。因邱聪智未能办理银行贷款，王文彬通知邱聪智和春晖公司解除合同、迁出案涉房屋，邱聪智已收到返还的首付款，案涉房屋买卖合同已经解除，邱聪智请求继续履行合同没有法律依据。
王文彬上诉请求：撤销一审判决第三项，改判邱聪智支付违约金4万元，给付2017年4月24日起至交还房屋日的占有使用费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，邱聪智不履行支付价款的主要义务构成根本违约。王文彬已经按合同约定配合邱聪智办理案涉房屋的贷款，但在合同约定的首付款的比例不符合住房贷款政策的规定的情况下，经王文彬多次催促，邱聪智未采取任何补救措施补足首付款，致使案涉房屋贷款一直不能办理，应支付违约金4万元；二、一审适用法律错误。王文彬依据《合同法》第一百六十七条规定，主张邱聪智按同地段条件租金每月2500元支付案涉房屋的占有使用费，一审法院对此未予支持错误。
邱聪智辩称，同上诉意见。
春晖地产未到庭，亦未提交书面答辩意见。
邱聪智向一审法院起诉请求：判令王文彬履行房屋买卖合同，办理过户手续，完成产权及银行相关手续。
王文彬向一审法院反诉请求：1.确定双方于2016年10月6日所签订的房屋居间买卖服务合同已经解除；2.邱聪智立即向王文彬返还占用房屋；3.邱聪智支付违约金4万元；4.邱聪智支付自2017年4月24日起至交还房屋日按2500元／月计算房屋使用费。
一审法院认定事实：2016年10月6日，邱聪智、王文彬、春辉公司三方签订房屋买卖居间服务合同一份，约定“王文彬将位于松北区世纪花园B区7号楼11至阁楼层1号152．44平方米的房屋以80万元人民币价格卖给邱聪智，定金4万元（包括居间服务费），当天支付。首付款10万元于王文彬办理完成解押手续后交付居间方代管。邱聪智具体贷款额度以银行实际审核为准，多退少补等等”。同时王文彬与邱聪智还签订补充协议，王文彬将案涉房产交付给邱聪智占有使用。2017年1月6日，王文彬办理完案涉房产的解押手续，2017年1月13日，邱聪智给付春晖公司78,100元房屋首付款，扣除定金中的代办费、中介费、居间服务费等费用18,100元，定金余款冲抵首付款共计10万元。此后三方在办理银行贷款过程中发生争议，王文彬于2017年4月13日将78,100元返还给了邱聪智。一审法院认为，王文彬、邱聪智、春晖公司三方签订的房屋买卖居间合同，系真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效协议。各方均应按照协议内容履行。邱聪智在王文彬办理完解除抵押之后，按合同约定给付了首付款。此后双方对于合同如何履行产生争执，王文彬主张因邱聪智交付的首付款数额违反国家相关规定，导致贷款无法审批，但买卖合同是三方一致意见的结果，首付款数额是经王文彬同意的，且双方又约定，具体贷款数额审批额度以银行为准，多退少补，因资金监管额度不够，由乙方自行补齐，故如果合同履行过程出现障碍，双方应当协商解决，不属于不可履行合同。另，三方已经在工商银行申请了贷款，王文彬并未提出证据证明其履行了全部贷款手续仍无法获得审批，王文彬提出补交首付款而邱聪智拒绝支付的情况，故王文彬提出邱聪智构成根本违约，证据不足，不予采纳。庭审中，王文彬明确表示不履�协议，邱聪智亦自认在2017年4月13日王文彬就已经表示不再履行协议，随后在4月25日将首付款退还，邱聪智予以接收，可以认定双方已经通过行为解除了协议。邱聪智虽然辩称其收回首付款是因双方议定了其他履行方式，但无证据证实，不予认定。且邱聪智主张的要求以贷款方式履行合同，在王文彬明确表示不再履行的情况下，已经无继续履行可能，故邱聪智请求继续履行合同，不予支持。庭审后，邱聪智变更诉求要求王文彬承担违约责任，但该变更诉求系法庭辩论终结后提出，按民事诉讼法相关规定，变更诉求应当在法庭辩论终结前提出，故本案中不予处理，邱聪智可另行主张。关于王文彬主张房屋占用期间租金，其主张没有证据证实，不予支持。判决：一、确认邱聪智与王文彬的房屋买卖合同于2017年4月25日解除；邱聪智于本判决生效后十日内迁出松北区世纪花园B区7号楼11层至阁楼层1号房屋，将该房屋交还王文彬；二、驳回邱聪智本诉请求；三、驳回王文彬其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王文彬二审提供工商银行田地支行信访事项处理意见书一份，证明邱聪智申请贷款时，伪造首付款证明，案涉房屋贷款未通过审批。邱聪智质证称其对首付款18万元不清楚。其与春晖公司接到的通知是贷款已经获得审批。因邱聪智对该证据的真实性未提出异议，其亦未提供相反证据证明案涉贷款已经办理完毕的事实，故本院对该证据予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，三方当事人签订的案涉房屋买卖居间服务合同，及王文彬、邱聪智签订的补充合同均系当事人真实意思表示，合法有效。因双方合同约定的首付款比例与相关规定不符，造成合同无法继续履行。双方本应协商处理，但双方至今未能达成一致意见，双方对此均附有相应责任。邱聪智主张继续履行合同，但不同意改变合同价款的给付方式，及提出合理的、双方均认可的解决意见，亦不能提供证据证明其已经按合同约定办理了相应的贷款，故在现有条件下双方合同无法继续履行，其该项请求依据不足。关于王文彬主张邱聪智给付违约金及房屋占用费问题。因合同未能履行系双方约定事项不不能办理造成的，不能因此认定任何一方当事人存在违约行为，故其主张违约金的依据不足。案涉房屋交付邱聪智使用系双方自愿行为，并以补充协议予以确认，在合同履行出现问题时，双方一直处于协商过程中，虽然王文彬主张已经通知邱聪智解除合同，但邱聪智不同解除协议并提起诉�，经审理，案涉合同履行不能，故一审判决确认案涉合同解除并无当，同时，确认邱聪智迁出，并驳回王文彬的该项诉讼请求正确。一审判决将邱聪智提交的证据书写为王文彬举示属书写错误，本院予以纠正。
综上所述，邱聪智、王文彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人邱聪智负担100元，上诉人王文彬负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋 凯
二〇一八年六月六日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩