重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初12563号原告：重庆禧纳都家居有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道85号汉国中心1、2、3层，组织机构代码56871493-8。法定代表人：李兆忠，总经理。委托诉讼代理人：邹长美，重庆原驰律师事务所律师。被告：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区，统一社会信用代码913505007380074522。法定代表人：吴志华，董事长。委托诉讼代理人：王春林，男，1977年2月28日出生，汉族，住重庆市涪陵区，原告员工。委托诉讼代理人：洪云腾，福建正成功律师事务所律师。原告重庆禧纳都家居有限公司（以下简称禧纳都公司）与被告福建新文行灯饰有限公司（以下简称新文行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告禧纳都公司的委托诉讼代理人邹长美、被告新文行公司的委托诉讼代理人王春林、洪云腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禧纳都公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》及《补充协议书》已于2016年6月23日解除；2、被告支付原告2015年11月1日起至2016年6月23日止的租金389405元，并自2015年11月1日起以每月应付租金为基数按每日1%的标准支付违约金至实际付清之日止；3、被告支付原告2015年11月1日起至2016年6月23日物管费316958元，并自2015年11月1日起以每月应付物管费为基数按每日1%的标准支付违约金至实际付清之日止；4、被告支付原告自2015年11月1日起至合同解除之日止的经营管理费每月按400元计算，并自每月最后一日起以400元为基数按每日1%的标准支付违约金至实际付清之日止；5、被告立即返还原告租赁房屋，并向原告支付自2016年6月23日起的逾期腾房占有使用损失，每日按3032元（合同约定的租金加物管费）的标准计算至实际交还房屋之日止；6、判令原告对租赁房屋内的被告财产享有留置权，并有权按照合同约定折价、变卖留置物品并就上述债权优先受偿。事实和理由：2011年10月5日，原被告签订了《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》及《补充协议书》，约定原告将粤佳源家具广场二层03、04、05号铺位租给被告做澳特斯汀品牌灯饰系列家具经营。租赁期限为72个月，自2011年12月1日至2017年11月30日止，租金为每月50138元，交纳方式为一月一付；电费以1.5元/度按被告实际发生额于每月底交付原告，逾期十天原告有权停电；被告逾期支付合同款项的，按日1%向原告支付违约金，拖欠应交款项10日以上的，原告有权随时单方面解除合同；合同解除时被告应交而未交相关费用的，甲方有权留置乙方商铺内的货物，并有权折价、变卖留置物品。《补充协议书》约定：被告每月按营业额的千分之四（最低保底额为400元/月）向原告交纳经营管理费；每月按40810元的标准向原告支付物业管理费；缴纳方式均为一月一付，逾期付款按租赁合同约定承担违约责任。合同签订后，原告按约交付了商铺，但被告长期拖欠原告租金及相关费用。原告曾起诉予以主张，贵院调解被告支付了至2015年10月31日前的费用。但自2015年11月1日起，被告再未向原告支付租金、物业管理费、水电费等。经原告多次催促，被告仍拒绝支付。无奈之下，原告于2016年6月17日向被告寄出《催告函》，催告被告在收函后三日内支付费用，3日届满后仍未支付的，双方之间的租赁合同及补充协议视为自动解除。现被告仍未支付任何款项，双方的合同已经解除。为维护自身合法权益，故原告起诉来院。被告新文行公司辩称，2015年11月底至今原告对房屋断电，被告多次找原告开通但已经找不到原告了。是原告先断电，被告才不支付租金的。收到了原告的催告函，对2016年6月23日解除合同无异议。原告先断电，对商场也未运作，被告不应支付租金、违约金。被告现在还未搬走，等到原告赔偿后被告再搬走。经审理查明，被告禧纳都公司曾名为重庆粤佳源家具有限公司。2011年10月5日，以粤佳源家具有限公司为甲方、新文行公司为乙方，签订《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》，主要约定：乙方租赁粤佳源精品家具广场二层03、04、05号铺位，建筑面积为1166㎡，乙方在合同期限内经营奥特斯汀品牌灯饰系列的家具，租赁期限为72个月，自2011年12月1日至2017年11月30日止，合同期内乙方享有免租8个月的优惠政策（除租金外，其他费用按合同要求缴纳），免租方式为合同期2012年的1、3、5、7月，2013年的1、3、5、7月；收费标准，乙方按建筑面积43元/㎡·月向甲方交纳租金，每月应交纳租金50138元，一月一付，乙方在签订本合同三个工作日内需向甲方交纳质量保证金及履约保证金共计100276元；乙方商铺所用电费按国家规定的商业用电附加损耗费单价为1.5元/度，按照每月实际发生费用向甲方支付，每月底前交清，逾期每天加收1%滞纳金，逾期超过十天，甲方有权停电，其后果乙方自负；第十二条第1款约定，乙方拖欠应交款项10日以上甲方有权单方解除合同；第十三条违约责任约定，违反本合同第十二条第1项属乙方根本违约，甲方除有权随时单方终止和解除合同外，乙方所交的履约保证金甲方不予退还。乙方不能按期缴纳各种费用，应按欠费金额的逾期天数每天支付1%的违约金。合同期满或被解除时乙方应交而未交相关费用及违约金的，甲方有权留置乙方商铺内的货物。从留置当日起10日内仍不能交清各种费用，甲方可折价、变卖留置物品，并优先受偿，不足时继续追索。同日，双方签订了《补充协议书》对甲方的管理事项、双方的权利、义务作出补充约定;三、经营管理费及相关费用、乙方按营业额的4‰（最低保底额为400元/月）向甲方缴纳经营管理费，在每月的营业结算中一次性提扣。乙方按建筑面积35元/(㎡·月)，40810元/月向甲方缴纳物业管理费，全年共计489720元，缴纳方式为一月一付，该费用从商场开张营业时起开始计费，并在每月底前缴纳，不足一月按一月计算。乙方需在三个工作日内向甲方交纳物业管理费押金（二押一租共计三个月物业管理费）共计122430元。合同签订后，禧纳都公司将租赁房屋交付给新文行公司使用，经营奥特斯汀灯饰。2014年4月2日，新文行公司向禧纳都公司提交《禧纳都家居广场奥特斯汀灯饰租赁协商方案》，称其业绩不理想处于亏损状态，希望禧纳都公司对费用予以减免。2015年12月18日，双方在渝北区人民法院达成（2014）渝北法民初字第12502号民事调解书，内容是：禧纳都公司对新文行公司截止2015年10月31日欠付的租金、管理费、水电费共计2545159元进行减免，减免后租金、管理费欠款金额为1496499元、水电费50994元、欠款利息100000元。新文行公司按调解书约定履行了支付义务，但此后未再支付过租金和其他费用。2016年6月19日，禧纳都公司向新文行公司邮寄送达了《催告函》，称《民事调解书》之后，新文行公司仍继续拖欠2015年11月1日起的租金及相关费用，要求新文行公司在收到函件后3日内立即支付，否则自3日期满之次日起，视为《商铺租赁合同》及《补充协议书》已自动解除。禧纳都公司和新文行公司均认可合同已于2016年6月23日解除。2016年1月20日，新文行公司向渝北区公证处申请保全证据公证，2016年1月21日10时，公证员到案涉商铺停电现场进行了拍照和摄像，显示奥特斯汀灯饰停电，其电表读数为032470。2016年6月27日，新文行公司向渝北区公证处申请保全证据公证，2016年6月28日10时30分，公证员到案涉商铺停电现场进行了拍照和摄像，显示奥特斯汀灯饰停电，其电表读数为032470。审理中，被告新文行公司申请证人出庭作证。证人邓某陈述：我是禧纳都商场马路对面餐馆的厨师，因为被告的工作人员经常来餐馆吃饭，2015年12月3日员工吃饭时说会关门，12月5日吃饭时就说关门了，什么原因我没听见。2015年12月5日之后整个商场大门上了锁，也没有亮灯了，但不清楚被告商铺在商场的具体位置，也未亲自核实过关门的情况。证人王某陈述：与代勇不是一个餐馆的，2015年12月奥特斯汀卖灯饰的员工来吃饭时就说他们停电了，应该是在2015年12月10日之前，后来我们去禧纳都楼的中信银行送餐时路过看见奥特斯汀确实停电了，因为奥特斯汀的办公室是在路边。2015年12月10日之后商场有没有电、是否关门不清楚，除了奥特斯汀临街看见停电关门，其他商铺没有在意。庭审中，新文行公司称因为在调解前的2015年12月1日禧纳都公司已对案涉门市停电，支付调解款项后也未恢复供电才未继续支付租金。若需承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，请求按中国人民银行同期贷款利率予以调整。禧纳都公司称对新文行公司租赁门市断电的时间是在2016年1月底，是因为新文行公司欠缴电费超过10日。双方认可应于每月1号支付当月租金，每月底支付物管费和经营管理费。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》及《补充协议》、《禧纳都家居广场奥特斯汀灯饰租赁协商方案》、民事调解书、催告函及快递凭证、公证书、准予变更登记通知书等证据在卷佐证，足以认定。新文行公司举示的《租赁合同补充协议》因禧纳都公司不认可，且无禧纳都公司盖章，本院不予采信。新文行公司举示的证明属于证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。证人代某的证言仅陈述听说了被告承租商铺的关门情况，关门原因不清楚，并非其本人对相关情况的直接认知，故对其真实性本院不予采信。证人王某的证言陈述其2015年12月初仅注意了奥特斯汀的商铺停电了，商场的是否停电、是否关门均不清楚，与常理不符，且无其他证据与该证言相佐证，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。因双方均认可上述两份合同已于2016年6月23日解除，本院予以确认。本案争议焦点为：禧纳都公司与新文行公司是哪方违约。双方约定每月的电费应于当月月底前交清，逾期超过十天，甲方有权停电。因新文行公司确未支付2015年11月1日之后包括电费在内的各项费用，故禧纳都公司有权在2015年12月10日之后对案涉商铺采取停电措施。新文行公司主张停电时间在2015年12月1日，但举示的《公证书》仅能够证明2016年1月21日开始至6月28日案涉门市停电的情况，证人证言真实性无法确认，且不能单独作为认定停电时间这一争议事实的依据，无法达到新文行公司的证明目的。故根据庭审的证据，不能确认停电时间在2012年12月10日前，新文行公司主张的因为先停电才未缴纳租金等费用的观点不能成立。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，禧纳都公司认可其于2016年1月底对商铺进行了停电，虽合同约定新文行公司拖欠电费十日以上其有权停电，但同时亦约定拖欠费用十日以上，其有权解除合同。因新文行公司租赁商铺用于灯饰经营，停电后必然造成其无法正常营业。若禧纳都公司当时暂不选择解除合同，那么对商铺是否进行停电措施也应慎重考虑。但禧纳都公司在2016年1月仅对案涉商铺单方停电后又不在合理期间内解除合同或采取其他适当措施直至2016年6月23日，导致租赁商铺新文行公司不能正常使用。结合双方合同约定，本院酌情认定禧纳都公司应在十日内的合理期间采取相应措施。现公证书显示的停电时间为2016年1月21日，因此自2016年2月1日至6月23日之间的房屋租金、物管费等属于禧纳都公司自行扩大的损失，无权要求新文行公司予以支付。经营管理费因在停电期间，未进行经营，故本院不予支持。双方约定租金为50138元/月，每月初缴纳当月租金；物管费为40810元/月、经营管理费每月400元，为每月底缴纳。逾期支付的，合同约定按逾期天数每日按1%支付违约金。新文行公司认为该约定标准过高请求调整，新文行公司未及时支付费用给原告造成的直接损失为资金占有损失，故本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准予以支持。因此，新文行公司应当支付2015年11月1日至2016年1月31日的租金150414元，逾期支付租金的违约金为：以50138元为基数，从2015年11月2日开始至付清时止；以50138元为基数，从2015年12月2日起至付清时止；以50138元为基数，从2016年1月2日起至付清时止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付。新文行公司应支付2015年11月1日至2016年1月31日的物管费122430元、经营管理费1200元，逾期支付的违约金为：以41210元（40810元+400元）为基数，从2015年12月1日起至付清时止；以41210元为基数，从2016年1月1日起至付清时止；以41210元为基数，从2016年2月1日起至付清时止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付。对禧纳都公司要求支付超出上述期限和标准的租金、物管费、经营管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，新文行公司应予返还房屋。因新文行公司未及时支付租金的行为构成违约，现其认可仍未搬离房屋，故应当支付房屋占有使用费。因此对禧纳都公司要求新文行公司返还房屋，并从2016年6月24日开始，参照合同约定每月50138元/月的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。对于禧纳都公司要求新文行公司支付6月23日之后物管费的请求，禧纳都公司认为是属于逾期腾房的占有损失，但其未提供已经代缴相应物管费的票据，无法证明实际损失的具体金额，其仅主张按合同约定的标准每月40810元支付，缺乏法律依据，本院不予支持。关于禧纳都公司要求确认对租赁房屋内的被告财产享有留置权，有权按照合同约定折价、变卖留置物品并就上述债权优先受偿的请求。合同虽载明禧纳都公司在新文行公司拖欠费用时享有上述权利，但禧纳都公司已选择诉讼方式要求被告支付，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆禧纳都家居有限公司与被告福建新文行灯饰有限公司2011年11月5日签订的《粤佳源精品家具广场商铺租赁合同书》及《补充协议书》于2016年6月23日解除；二、被告福建新文行灯饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆禧纳都家居有限公司2015年11月1日至2016年1月31日的租金150414元及违约金（违约金计算具体为：以50138元为基数，从2015年11月2日开始至付清时止；以50138元为基数，从2015年12月2日起至付清时止；以50138元为基数，从2016年1月2日起至付清时止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付）；三、被告福建新文行灯饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆禧纳都家居有限公司2015年11月1日至2016年1月31日的物管费122430元、经营管理费1200元及违约金（违约金计算具体为：以41210元为基数，从2015年12月1日起至付清时止；以41210元为基数，从2016年1月1日起至付清时止；以41210元为基数，从2016年2月1日起至付清时止，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付）；四、被告福建新文行灯饰有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆禧纳都家居有限公司返还粤佳源精品家具广场二层03、04、05号铺位；五、被告福建新文行灯饰有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆禧纳都家居有限公司支付自2016年6月24日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按50138元/月为标准；六、驳回原告重庆禧纳都家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，保全费共计5000元，共计15860元，由原告重庆禧纳都家居有限公司负担9734元，被告福建新文行灯饰有限公司负担6126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真代理审判员  张红艳人民陪审员  晏慧耘二〇一六年十一月二十八日书 记 员  陈 实