湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终151号
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司三峡分行。负责人王波，该分行经理。
委托代理人葛隆恩，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人熊华，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）谭小英。
被上诉人（原审原告）刘洋。
两被上诉人的共同委托代理人李青山，湖北君任律师事务所律师。
原审被告宜昌律信投资有限公司。
法定代表人沈振静，律信公司董事长。
委托代理人雷春华，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人徐哲，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行）为与被上诉人谭小英、刘洋，原审被告宜昌律信投资有限公司（以下简称律信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服（2015）鄂夷陵民初字第01520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员张灿，代理审判员王明兵、易正鑫参加的合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人建行三峡分行的委托代理人熊华，被上诉人谭小英及其与刘洋的共同委托代理人李青山，原审被告律信公司委托代理人雷春华、徐哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：谭小英、刘洋系夫妻。2013年10月22日，谭小英、刘洋与律信公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：谭小英、刘洋购买律信公司开发的位于夷陵区山水国际3号楼1单元11层的3-1-1103号房（建筑面积共110.6平米，单价4579.3元／平米），房屋总价款506479元。合同约定出卖人应当在2015年3月30日前交房。合同第十条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同约定，谭小英、刘洋选择按揭方式付款，在签订合同当日支付人民币206479元，余款300000元由买受人向银行申请商品房按揭商业贷款并按照和银行的约定方式还款。合同签订当日，谭小英、刘洋支付购房首付款206479元。2013年11月20日，谭小英、刘洋与建行三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定谭小英、刘洋向建行三峡分行借款300000元，借款期限为10年，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款方法。合同对用款计划等其他事项一并进行了约定。同年11月22日，建行三峡分行发放了借款300000元。2013年12月22日至2015年8月22日，谭小英、刘洋共偿还银行贷款本息69626.17元，尚欠借款本金259385.61元。在《宜昌市商品房买卖合同》约定的交房时间到期后，律信公司未能向谭小英、刘洋履行交房义务。2015年8月3日，谭小英、刘洋诉至法院，请求判令：1、解除谭小英、刘洋与律信公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》、解除谭小英、刘洋与建行三峡分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、由律信公司返还购房首付款206479元及利息21318.96元（暂算至起诉之日），自2015年7月22日起按银行同期贷款利率计算利息至债务清偿之日止；3、由律信公司给付谭小英、刘洋已付的按揭购房款66341.51元，自2015年7月22日起按银行同期贷款利率计算利息至债务清偿之日；4、由律信公司向建行三峡分行偿还尚欠的按揭贷款本金及利息；5、由律信公司赔偿谭小英、刘洋律师费8000元；6、由律信公司支付谭小英、刘洋房屋租金6400元；7、由律信公司支付延期交房违约金2532.4元，并承担诉讼费。庭审中，谭小英、刘洋变更第3项诉讼请求，要求律信公司给付其已付按揭款69626.17元，并自2015年8月22日起按银行同期贷款利率计算利息至债务清偿之日。
原审法院认为：1、谭小英、刘洋与律信公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》以及谭小英、刘洋与建行三峡分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但律信公司未按合同约定的期限履行交房义务，至谭小英、刘洋起诉时，律信公司逾期交房时间已超过60日，根据合同约定，谭小英、刘洋有权解除《宜昌市商品房买卖合同》，律信公司应退还谭小英、刘洋购房款并支付违约金。故，谭小英、刘洋要求律信公司返还购房首付款206479元并支付违约金2532.4元的请求理由成立，予以支持。因合同解除已支持律信公司向原告支付违约金，则谭小英、刘洋请求律信公司支付购房首付款利息的理由不能成立，不予支持。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的相关规定，《宜昌市商品房买卖合同》因出卖人原因被解除，本案中建行三峡分行已作为有独立请求权的第三人参与诉讼，为减轻当事人诉累，谭小英、刘洋有权请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，律信公司应当将收受的购房贷款本金及利息分别返还给买受人及担保权人。故，谭小英、刘洋请求律信公司返还其已支付的按揭贷款本息69626.17元理由成立，予以支持；因已支持由律信公司承担违约金，则谭小英、刘洋请求自2015年8月22日起按银行同期贷款利率计算该部分按揭款本息损失利息的理由不能成立，不予支持。谭小英、刘洋请求由律信公司向建行三峡分行偿还剩余借款本息的理由成立，予以支持。建行三峡分行的辩称理由不能成立，不予采纳。3、谭小英、刘洋请求律信公司支付律师费8000元，缺乏相应依据，不予支持。谭小英、刘洋请求律信公司支付房屋租金6400元缺乏依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除谭小英、刘洋与宜昌律信投资有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》。解除谭小英、刘洋与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由宜昌律信投资有限公司于本判决生效后10日内返还谭小英、刘洋购房首付款206479元，返还谭小英、刘洋已支付的按揭贷款本息69626.17元，并支付违约金2532.4元。三、由宜昌律信投资有限公司于本判决生效后10日内返还中国建设银行股份有限公司三峡分行借款本金259385.61元及相应利息。四、驳回谭小英、刘洋的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3137元（减半收取）、保全申请费2983元，由宜昌律信投资有限公司负担。
上诉人建行三峡分行不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、谭小英、刘洋与律信公司之间系商品房买卖合同关系，与建行三峡分行之间系金融借款合同关系，属于两个不同的法律关系。根据司法解释的规定，在建行三峡分行没有提出诉讼请求时，应该只处理商品房买卖合同纠纷，不应一并处理借款合同纠纷。律信公司没有履行交房义务导致购房合同被解除，应由律信公司向购房人支付全部赔偿，购房人再向银行偿还借款本息。2、谭小英、刘洋与律信公司签订购房合同后，上诉人依照借款合同约定，已将房款全额支付到律信公司，合同义务履行完毕。在律信公司本已拖欠上诉人巨额贷款，并已丧失偿还能力的情况下，判决律信公司向上诉人返还房贷借款本息，即将市场交易的风险转嫁给上诉人。双方签订的借款合同第19条也已经明确约定借款人和售房人发生的任何争议，均与贷款人无关，借款合同仍应正常履行。因此，不能判决由律信公司向建行三峡分行偿还房贷的借款本金和利息。综上，请求二审法院判令：撤销宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01520号判决，改判谭小英、刘洋继续履行与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由谭小英、刘洋向上诉人偿还房贷借款本息。
被上诉人谭小英、刘洋答辩称：商品房买卖合同纠纷与借款合同可以合并审理。依照相关法律规定，商品房买卖合同、借款合同解除后，应当由律信公司向上诉人返还相关款项。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告律信公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人针对各自的诉辩意见未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是因商品房买卖合同发生纠纷继而发生了另一个法律关系即借款合同纠纷，属于同一原告在一次起诉中提出了解决两个不同法律关系的诉讼请求。对本案的事实认定部分，由各方当事人签订了《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》以及逾期交房的事实，各方均没有异议。本案二审争议的是解除商品房买卖合同和借款合同的诉讼请求能否合并审理；商品房买卖合同解除后，借款合同是否应当继续履行，谭小英、刘洋是否应当继续向建行三峡分行支付房贷本息。
关于解除商品房买卖合同和借款合同的诉讼请求能否合并审理的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。该解释之所以规定担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是以期在适当的框架下在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷，更加便捷地处理三方之间的纠纷，尽可能地利用诉讼资源更好地调整三个法律关系。既然司法解释对商品房买卖合同的当事人一方先起诉，担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，都明确规定可以合并审理，那么在本案中，同时请求解除商品房买卖合同和借款合同，更应合并审理。不合并审理，不仅可能导致判决冲突，而且大量增加当事人诉累，还给当事人带来两次执行负累。因此，原审参照上述司法解释的规定，对谭小英、刘洋提起的解除商品房买卖合同和借款合同的两个诉讼请求合并审理并无不当。
关于借款合同是否应当继续履行，谭小英、刘洋是否应当继续向建行三峡分行支付房贷本息的问题。虽然谭小英、刘洋与建行三峡分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条明确约定，在合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷均与贷款人无关，借款合同仍应正常履行。但因该约定与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的精神相悖，更重要的是商品房买卖合同解除后，借款合同已无实际履行的意义，合同目的已无法实现。因此，原审法院支持谭小英、刘洋关于解除借款合同的请求具有事实和法律依据。至于应当由谁向建行三峡分行返还购房贷款本息的问题，上述司法解释第二十五条第二款明确规定了应当由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案的商品房出卖人系律信公司，理当由律信公司将其收受的购房贷款返还给建行三峡分行，上诉人建行三峡分行关于应由谭小英、刘洋继续偿还房贷本息的理由缺乏依据，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6274元，由上诉人中国建行银行股份有限公司三峡分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 灿
代理审判员 王明兵
代理审判员 易正鑫
二〇一六年二月十九日
书 记 员 汪 晨