杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5645号
原告：浙江金诚投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区古墩路701号紫金广场A座1411室。
法定代表人：朱近峰，总经理。
原告:王岩岩。
两原告的共同委托诉讼代理人：杜会云、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。
被告：杭州黄龙洞股份经济合作社，住所地杭州市西湖区杭大路1号黄龙世纪广场A座5楼508室。
法定代表人：周建荣，董事长。
委托诉讼代理人：戴和平，浙江浙联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐伟平，浙江浙联律师事务所律师。
被告：杭州紫金实业投资有限公司，住所地杭州市西湖区杭大路1号黄龙世纪广场A区三层。
法定代表人：林平，董事长。
委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。
原告浙江金诚投资管理有限公司（以下简称金诚公司）、王岩岩与被告杭州黄龙洞股份经济合作社（以下简称黄龙洞经合社）、杭州紫金实业投资有限公司（以下简称紫金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杜会云、被告黄龙洞经合社的法定代表人周建荣及其委托诉讼代理人徐伟平、被告紫金公司的法定代表人林平及其委托诉讼代理人谢兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.被告黄龙洞经合社支付两原告逾期办理房产证的违约金7987648元（自2010年11月30日起暂计算至2016年6月19日，自2016年6月20日起的逾期办证违约金，以22468000元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准继续计算至被告黄龙洞经合社为两原告办理出紫金广场A座（2号楼）第十六层房产证为止）；2.被告紫金公司对被告黄龙洞经合社应支付的上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。
事实和理由：2010年10月份左右，金威置业（杭州）有限公司（以下简称金威公司）作为买方，被告紫金公司作为卖方被告黄龙洞经合社的代理人，双方签订《紫金广场房屋预约转让协议》（以下简称《预约转让协议》），约定：金威公司购买紫金广场A（2号楼）第十六层房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为1404.25平方米，单价为16000元/平方米，转让总价款为2246.8万元。同时，金威公司以每个10万元价格购买了18个车位。
《预约转让协议》第5.5条明确约定：甲方（即被告黄龙洞经合社）承诺杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布起一年内申请办妥房屋转移登记在乙方（即金威公司）的名下，如甲方延期办妥房产转移登记，每逾期一天，应按乙方已付款按银行同期贷款基准利率支付违约金予乙方。第5.9条同时约定：本协议约定的甲方对乙方需要承担的违约责任，甲方代理人（即被告紫金公司）负连带责任。《预约转让协议》还将办理房屋产权转移手续时要签订的《房屋转让合同》内容作了具体明确的约定，并将《房屋转让合同》作为了《预约转让协议》的附件四，连同附件一房屋平面图、附件二装饰和设备标准说明、附件三房屋的初始权属证书（杭房权证西字第××号）、附件五《“紫金广场”转让及租赁事宜授权委托书》，共同构成了金威公司与两被告之间完整的房屋转让协议。
2010年11月30日，金威公司以一次性付款方式将全部房屋及车位转让款2426.8万元支付至《预约转让协议》中指定的被告紫金公司账户，被告紫金公司向金威公司出具了收款收据。
后因金威公司不再经营，经与金威公司的关联人金诚公司、王岩岩（即本案两原告）协商，并取得被告紫金公司的同意，金威公司将《预约转让协议》中的买受人的权利义务全部转让给了本案两原告，权利义务转让事宜于2012年6月27日取得了被告紫金公司的书面确认。被告黄龙洞经合社相关人员以转让房屋实质转让方为被告紫金公司且已书面授权被告紫金公司处理与房屋有关事宜为由，告知原告《预约转让协议》买房人权利义务转让无需其另行同意。自此，两原告已经取得了2010年10月份左右金威公司与两被告签订的《预约转让协议》及附件中本案房屋买受人的法律地位，承继了原金威公司在《预约转让协议》及附件中买受人的权利、义务。
另据两原告了解,被告黄龙洞经合社确系与被告紫金公司的原股东签订过《“新世纪农副产品市场”合作建设和经营协议书》，对原名为“新世纪农副产品市场”现名称为“紫金广场”的房屋在两被告之间如何分割作了约定。金威公司与两被告签订《预约转让协议》及附件前，杭州市已经出台了《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函【2008】183号）、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函【2009】209号），前述文件已经对留用地项目可转让部分如何办理分割产权证作了细致明确的规定，而杭州市房屋交易中心、杭州市国土资源局等部门也一直在按相关文件办理留用地项目可转让的房产分割登记、土地使用权分割登记等。
但至今为止，被告黄龙洞经合社未按约定为两原告办理案涉房屋的权属登记，已经违反了《预约转让协议》第5.5条的约定，理应依照约定向两原告承担逾期办证的违约责任，同时被告紫金公司应根据《预约转让协议》5.9条的规定承担连带责任。
被告黄龙洞经合社辩称，被告黄龙洞经合社并不是案涉房屋的实际所有权人，不是适格被告。案涉项目由被告黄龙洞经合社与被告紫金公司的原始股东合作开发建设，产权虽登记在被告黄龙洞经合社名下，但是按照各方当初所签订的《“新世纪农副产品市场”合作建设和经营协议书》约定，已批准开发的40000平方的房屋及土地使用权归属于被告黄龙洞经合社，超出部分的房屋所有权及土地使用权归属于被告紫金公司，而案涉房屋属于超出40000平方部分，因此其实际所有权人为被告紫金公司。而且原告向被告紫金公司支付款项，故出售案涉房屋受益的是被告紫金公司。原告对于案涉项目及案涉房屋的真实权属关系均是明知且清楚的。《房屋预约转让协议》明确注明，被告紫金公司已将《“紫金广场”转让及租赁事宜授权委托书》出示给原告，而委托书明确被告紫金公司系项目投资人之一，因房屋转让、出租事宜而对第三方承担责任，这足以说明被告紫金公司是案涉房屋的实际所有权人。
被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。根据《房屋预约转让协议》第5.5条约定，乙方承诺一年内办妥案涉房屋产权证的条件是“杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布”，而原告所认为的杭政办函【2008】183号和杭政办函【2009】209号并不是该协议所约定的“杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法”。上述两个文件均是杭州留用地政策文件，主要内容包括留用地项目土地出让方式、留用地项目公开出让前期报批程序、留用地土地出让金政策、留用地项目转让和抵押等，不涉及留用地项目房屋权属登记的具体办法。而且从时间上分析，这两个文件亦不可能是办证依据条件。这两个文件施行于2008年和2009年，而《房屋预约转让协议》签订于2010年10月，显然合同签订时间已经超过上述文件施行1年以上，如合同约定的是上述文件发布起1年内办妥转移登记，显然自相矛盾，故协议约定的是将来发布的文件的，而不是现在已经施行的文件。被告一直积极履行为案涉房屋办理产权证的手续，但因政府原因现暂时无法办理，并非是被告怠于办理或拒绝办理。根据《预约转让协议》第5.5条后半段的约定“如甲方延期办妥房产转移登记，每逾期一天，应按乙方已付款按银行同期贷款基准利率支付违约金予乙方，但因法律或政府限制转让的除外。”故被告并不违约。《预约转让协议》第5.6条约定“如因法律或政府限制的原因无法签订房地产转让合同，改为签订房屋租赁合同……”，据此，双方对于是否能办理分证即办理分证的不确定因素以及办理时间和难度在协议签订时已经有一定的遇见，所以不能因政府原因过于苛责被告。
假设成立违约，原告主张的违约金，也已有部分超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告紫金公司辩称，金威公司与被告于2010年10月签订《预约转让协议》后，被告紫金公司按协议约定将案涉房屋交付给金威公司，金威公司于2012年6月将上述协议项下的权利和义务一并转让给原告，至此原告一直使用至今。虽然被告黄龙洞经合社于2010年9月26日申领了杭房权证西字第××号房屋所有权证，该房屋权属登记所载内容是位于古墩路701号商贸综合楼南区，现为紫金广场整片大楼的面积，该权属登记应属总证，故两被告从2010年10月15日起就着手向杭州市房产管理局申请办理分层产权登记。鉴于《预约转让协议》签订时，两被告正在申请办理分层产权登记的相关手续，所以在协议第3.1条约定，“签订《房地产转让合同》条件为：杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办理发布实施。”协议签订后，杭州市并未再发布关于留用地项目房屋权属登记方面的具体办法，两被告一直在努力申办之中，同时也得到了灵隐街道及西湖区政府的人力支持，包括不久前杭州市政府办公厅也将两被告的申办分层产权登记要求转交市国土资源局，但时至今日尚未完成该房产分层产权登记。因案涉房屋分层产权登记未完成，双方无法签订《房屋转让合同》及相应的房产过户手续。
案涉“黄龙洞村商贸综合楼”（现为“紫金广场”）项目地块，根据原杭州市计划委员会杭计工（1997）501号《关于黄龙洞村企业迁建计划的批复》，因省重点项目黄龙体育中心建设的需要，其中黄龙五金厂等八家企业被征用而异地迁建的项目，在前期政府审批过程中，均被认定为拆复建项目。但被告黄龙洞经合社在2005年11月18日与杭州市国土资源局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》时，因当时用地政策不明朗，协议中并未明确约定项目系复拆建用地，致使杭州市房产管理局暂时不能办理该房产分层产权登记。根据杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》第七条“开发性安置用地和拆复建用地有关工作参照本意见执行”之规定，案涉项目总的分层转让面积为52848.73平方米，占项目总建筑面积44.12%，未超过可转让上限49%，故本案无法办妥分层权属登记，不可归责于两被告的原因。况且，黄龙体育中心建设而被同步征用的庆丰村企业拆复建杨家牌楼项目，在2008年1月29日与杭州市国土资源局签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》第十九条中明确约定了拆复建用地性质。由此可见，随着时间的推移，用地政策的逐步完善，事隔两年多后，杭州市国土资源局制作了二个不同内容的格式合同，被告黄龙洞经合社在签署国有土地使用权出让合同书时，客观上并无过错。
根据本案《房屋预约转让协议》第3.1条的约定，签订《房地产转让合同》条件为：“杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布实施”。该协议签订后，杭州市并未再发布关于留用地项目房屋权属登记方面的具体办法，两被告并无违反《预约转让协议》第5.5条的约定义务，更何况第5.6条又约定如因法律或政府限制的原因无法签订房地产转让合同，改为签订房屋租赁合同，故原告诉称两被告违约，缺乏事实依据。
综上，案涉房屋正式签订《房地产转让合同》及房产过户登记的条件并不成就，两被告不存在违约行为，至今未能办理房屋分层登记系不可归责于被告的原因所致，且原告亦明知该房产并非一般商品房开发项目，应对杭州市留用地政策的特殊性有一定的预见性，同时又明确约定如因法律或政府限制的原因无法签订房地产转让合同的，改为签订房屋租赁合同，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2005年11月18日，被告黄龙洞经合社与杭州市国土资源局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》1份，受让人黄龙洞经合社以协议出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇虾龙圩村48210平方米地块的国有土地使用权。被告黄龙洞经合社就上述地块建设“黄龙洞村商贸综合楼”项目（现称紫金广场项目），被告紫金公司为该项目的投资人之一。2008年7月18日，被告黄龙洞经合社为甲方，被告紫金公司为乙方，浙江绿城房地产营销有限公司为丙方，三方签订《“紫金广场”转让及租赁事宜授权委托书》1份，其中约定：甲方指定乙方全权代理甲方负责进行“紫金广场”项目房产的转让及租赁相关事宜，并委托丙方作为销售代理方代理“紫金广场”项目房产的转让及租赁；甲方同意并授权乙方、丙方负责代理“紫金广场”项目房产的转让、租赁事宜，甲方授权物业的范围为五至十四层办公用房，约计37330.2平方米，车位450个，其中225个车位只作短期租赁；甲方授权的有效期为自2008年6月16日始至委托部分物业全部转让、租赁完毕。
2010年10月，金威公司为乙方、被告黄龙洞经合社为甲方、被告紫金公司为甲方代理人，双方签订《预约转让协议》1份，其中约定：预约转让房产位于杭州市古墩路与申花路交叉口西北角“紫金广场”A（2号楼）第十六层（即案涉房屋），房屋转让总价款为22468000元，地下车位共计18个，车位总价款1800000元，合计转让总价款24268000元，于2010年11月30前一次性付清；乙方应按上述暂定转让总价款向甲方支付履约保证金，作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款；第1.7条约定，“到本协议签署日为止，本协议房产已完成办理房屋所有权初始登记（证明如附件三）”；第3.1条约定，“签订‘房地产转让合同’条件为：杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布实施。”；第5.5条约定：“甲方承诺杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布起一年内申请办妥房屋产权转移登记在乙方的名下，如甲方延期办妥房产转移登记，每逾期一天，应按乙方已付款按银行同期贷款基准利率支付违约金予乙方，但因法律或政府限制转让的除外。”；第5.6条约定，“如因法律或政府限制的原因无法签订房地产转让合同，改为签订房屋租赁合同，租赁日期至2056年5月21日，甲方与乙方在签订房屋租赁合同后，乙方有权转租给第三人，甲方及甲方代理人应全力配合，租赁合同内容另议。”第5.9条约定，“本协议约定的甲方对乙方需承担的违约责任，甲方代理人负连带责任。”。除上述约定外，双方还约定了违约责任、生效等其他内容。该份协议附件三为杭房权证西字第××号房屋所有权证复印件，该权证附记记载：规划批建为商贸综合楼南区，单一产权，物业区域为古墩路701、705号，土地用途为综合（办公）、批发零售；附件五为《“紫金广场”转让及租赁事宜授权委托书》复印件。协议落款处由甲方代理人即被告紫金公司签字盖章，乙方由金威公司签字盖章。协议签订后，金威公司以保证金名义向被告紫金公司全额支付款项24268000元，被告紫金公司则将案涉房屋交付给金威公司。2012年6月，金威公司经被告紫金公司同意将《预约转让协议》的权利和义务一并转让给原告金诚公司和王岩岩。
被告黄龙洞经合社领取杭房权证西字第××号房屋所有权证后，多次向房产管理部门提出，要求按照拆复建项目的相关政策为包括案涉房屋在内的已转让房产分层办理房产证。2014年6月，杭州市西湖区人民政府亦向杭州市国土资源局发函，认为根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》（杭政办函【2008】183号）文件精神，西湖区按照留用地办证程序同意该项目办理部分房产的分层产权登记的申请，并认为该项目符合享受拆复建用地的政策，请杭州市国土资源局能尽快明确拆复建性质。但是因为杭州市国土资源局未明确紫金广场项目是否属于拆复建性质，导致至今房产管理部门未予分层办证。2016年6月，两原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实有《预约转让协议》、收款收据、《房屋预约转让更名通知》、《“新世纪农副产品市场”合作建设和经营协议书》、《杭州市国有土地使用权出让合同书》、杭房权证西字第××号房屋所有权证、《杭州市西湖区人民政府关于要求明确“黄龙洞村商贸综合楼”项目拆复建性质的函》、《“紫金广场”转让及租赁事宜授权委托书》、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为：《预约转让协议》所约定的案涉房屋办证条件是否已经成就。根据《预约转让协议》第5.5条的约定，被告应在杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法发布起一年内为原告办理产权转移登记，逾期则应支付逾期办证的违约金。原告认为该条款已经明确约定何时办理产权转移登记，所涉具体办法即为杭政办函【2008】183号文件，因为该文件内容有留用地权属登记的规定，且目前相关行政职能部门亦依据该文件办理留用地项目的权属登记。又因为签订《预约转让协议》时该文件发布已经超过一年，故应当在协议签订后给予合理办证时间，超过合理时间即为逾期。被告则认为该条款中的具体办法并非是杭政办函【2008】183号文件，因为该文件名称确定且已经施行两年有余，此具体办法是双方以为之后会出台的具体实施细则，该所附条件至今未成就，且责任不在于被告，被告不应就此承担任何责任。本院认为，《预约转让协议》第5.5条是合同双方当事人对于办证条件的约定，从该约定的文字内容可见，“杭州市关于留用地项目房屋权属登记具体办法”并不指向已经发布施行的文件，而是将来有可能发布施行的文件，原告就此所做的文字解释不具有思维逻辑的合理性。理由为：案涉协议涉及购买的是留用地项目上的房屋，留用地项目管理政策尚处于探索完善阶段，有些问题不够清晰明确，留用地上的房屋买卖亦不同于商品房买卖，是否能够依据现行政策取得产权证具有相当的不确定性。案涉房屋是留用地上房屋，且交易金额巨大，合同双方当事人必然对于此次交易极为审慎，对于转让协议的内容、文字给予充分的注意，而杭政办函【2008】183号文件发布于2008年4月28日，在《预约转让协议》签订前的两年余即已经发布，如该文件即为双方之约定，没有任何理由不给予明确，且订立合同时就已经办证时间逾期，这显然使得该约定丧失其订立之目的，故原告的主张不仅缺失合同解释依据，且有悖于常理，本院不予采纳。《预约转让协议》签订至今，双方在订立合同时所期待的权属登记具体办法并没有出台，导致原告部分合同目的无法实现，则双方可以就此情况协议补充，但这并不意味着被告存在违反第5.5条的违约行为，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，并没有合同依据，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回浙江金诚投资管理有限公司、王岩岩的诉讼请求。
案件受理费67714元，由浙江金诚投资管理有限公司、王岩岩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费67714元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 徐捷青
人民陪审员 王景莉
二〇一六年九月十四日
书 记 员 陈 赛