文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7692号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡玉婵，女，1969年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖仰清，男，1963年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。两上诉人委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：张梅，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广东省广州市白云区石井升平下街9号301室。法定代表人：黄志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。上诉人胡玉婵、肖仰清因与被上诉人广州市丰兴商贸有限公司（以下简称丰兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰兴公司与胡玉婵、肖仰清均不服一审判决，向本院提起上诉，但丰兴公司未按期预交二审案件受理费，本院未接纳其上诉。上诉人胡玉婵、肖仰清上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，改判丰兴公司向胡玉婵、肖仰清赔偿超市固定资产2660000元、超市商品总价值613000元、质押商品损失128000元。事实与理由如下：一、原审法院认定《房屋租赁合同》有效，是法律适用错误。（一）涉案场地属于大型商场，有三层，其中2000多平方米出租给胡玉婵、肖仰清，所以必须经过消防验收才能投入使用。丰兴公司将未通过消防验收的涉案场地租赁给胡玉婵、肖仰清，违反法律强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》规定，未经消防验收或者验收不合格的，禁止使用；擅自使用的，责令停止使用并处三万以上三十万以下罚款。据此，丰兴公司明知涉案房屋没有通过消防验收却仍然与胡玉婵、肖仰清签订《房屋租赁合同》，并要求胡玉婵、肖仰清与其签订《安全生产责任书》，该合同违反了法律强制性规定应当认定为无效，并且合同无效的过错在丰兴公司。（二）原审法院不应判处违约金，因为丰兴公司没有合同解除权和违约金请求权。涉案房屋建筑总面积为2460.7平方米，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中可以行使合同解除权的情形。（三）原审法院以胡玉婵、肖仰清已接收涉案房屋且没有证据证明胡玉婵、肖仰清因消防不合格而无法经营，认定胡玉婵、肖仰清的诉请于法无据，涉案合同合法有效，属于有法不依。法律已经明确规定涉案房屋禁止使用，擅自使用则处以罚款。原审认定可能对公众产生误导。如果申请人接受此指引，消防安全部门很可能对胡玉婵、肖仰清处以行政处罚。同时因为胡玉婵、肖仰清已签署《安全生产责任书》，如果出现安全责任，消防不合格不是豁免条件，则胡玉婵、肖仰清有可能面临刑事处罚。（四）涉案房屋消防未通过验收客观上也影响了胡玉婵、肖仰清的经营。胡玉婵、肖仰清的缔约目的不能充分实现。涉案场地用途是胡玉婵、肖仰清经营超市使用，涉案合同于2014年3月31日签署，签署后丰兴公司给了两个月的免租期让胡玉婵、肖仰清进行装修。2014年7月胡玉婵、肖仰清开始支付租金，2014年8月开始逾期付租，2015年4月胡玉婵、肖仰清开始欠租，经营期间出现拖欠工人工资和拖欠供应商货款现象。仅以上事实就可推断出，胡玉婵、肖仰清花巨资装修的超市刚开始经营到第二个月就出现了问题，出现问题的原因之一便是丰兴公司一开始就将胡玉婵、肖仰清置于了违法经营的地位，导致胡玉婵、肖仰清不敢放手经营，只能放任投资贬值，并且恶性循环。丰兴公司交付的涉案场地能否正常、合理、合法、合规地营业使用是保证缔约目的能否得到实现的最重要的一环，涉案场地没有通过消防验收这一重大瑕疵，着实影响了胡玉婵、肖仰清的经营，使合同目的落空。二、根据双方一审陈述和提供的证据，应当认定有侵权事实的存在，丰兴公司应当承担侵权责任。根据原审庭审过程可知，丰兴公司是涉案房屋的所有者和管理人，胡玉婵、肖仰清只是承租人。丰兴公司于2015年11月10日向胡玉婵、肖仰清宣布解除合同，并将涉案房屋上锁(有丰兴公司提供的封场照片予以证实)，丰兴公司封场时，扣押了胡玉婵、肖仰清的财产。经过一段时间后，丰兴公司未经胡玉婵、肖仰清同意擅自处分了胡玉婵、肖仰清的财产。处分前后，没有与胡玉婵、肖仰清达成任何协议也未支付任何补偿。因为涉案合同无效，丰兴公司的上述行为是很直观的一种侵权行为，并不是丰兴公司自己主张的违约处分行为。三、侵权数额无法确定的原因是丰兴公司的过错。丰兴公司是突然封场的。封场时，胡玉婵、肖仰清的全部财产包括文本数据与电子数据都在涉案房屋里。丰兴公司封场后禁止胡玉婵、肖仰清取走任何物品，之后在未征求胡玉婵、肖仰清意见的情况下擅自处分了全部财产，也销毁了所有证据。丰兴公司封场后，胡玉婵、肖仰清多次与之沟通协商，但是丰兴公司简单粗暴，刻意阻挠，导致胡玉婵、肖仰清举证不能，应当由丰兴公司承担不利后果。另外，即使胡玉婵、肖仰清未能提供直接证明遭受损失的证据，但一审庭审中，丰兴公司提交了在涉案财物销毁前拍摄的照片。该组照片，可清晰明确的知晓胡玉婵、肖仰清被销毁的涉案财物的种类、数量、价值。原审法院却忽略这个重要事实作出错误裁判。四、胡玉婵、肖仰清没有当场报警不能否定侵权行为的发生。原审法院认为胡玉婵、肖仰清应当报警。但胡玉婵、肖仰清认为报警与起诉不是确认侵权行为的唯一证明，因为报警与起诉等公力救济并不排除私力救济。胡玉婵、肖仰清不选择报警情有可原。胡玉婵、肖仰清不报警是因为自己为经营该超市装修及货物的投入都很大，还想继续经营挽回损失。而且胡玉婵、肖仰清善意地认为双方有商量余地，没必要动不动就求助于司法，和气生财。五、依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。据此，涉案合同是无效合同，追索延付租金的诉讼时效期间是一年，根据一审查明的事实，2015年11月10日双方合同已经解除，丰兴公司于2017年4月17日才提出本案诉讼，所以其诉请已经超过诉讼时效期间。即使双方存在租赁关系，丰兴公司对租金的请求权也已经失效。综上，胡玉婵、肖仰清上诉请求二审法院依法改判。被上诉人丰兴公司二审答辩称：不同意胡玉婵、肖仰清的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。二、涉案租赁房屋已取得房屋产权证，房管部门颁发产权证的前提是建筑物符合消防设计并验收合格，租赁房屋取得产权证等客观事实足以说明相应的消防验收已经通过。另外，双方签订的房屋租赁合同第5条第5款，第6条第2款明确规定取得经营所需一切证照的义务全在胡玉婵、肖仰清。即使胡玉婵、肖仰清装修或者胡玉婵、肖仰清所经营行业的特殊性，导致租赁房屋需要通过二次消防验收，相关义务以及未能通过验收的相应后果也应由胡玉婵、肖仰清独自承担，不应成为胡玉婵、肖仰清长期拖欠款项的借口。三、根据房屋租赁合同约定，在胡玉婵、肖仰清逾期30日未缴纳租金、水电费及其他应付费用时，丰兴公司即有权解除合同。事实上，丰兴公司给予胡玉婵、肖仰清数月宽限期，但胡玉婵、肖仰清没有改善，甚至拖欠员工工资，影响恶劣，白云区维稳中心也曾介入处理。胡玉婵、肖仰清未经丰兴公司允许在涉案场地注册公司，法院的公告长期张贴在租赁场地，使得公众产生误解，对丰兴公司名义产生损害。丰兴公司在前述情况下依据合同第3条第9款约定解除合同，具有合同依据。四、胡玉婵、肖仰清提出的索赔请求没有事实和法律依据。（一）胡玉婵、肖仰清与丰兴公司并未就质押事宜达成一致，本案不存在胡玉婵、肖仰清所称的质押物品，且胡玉婵、肖仰清未能举证证明其有遗留在涉案房屋内物品的实际数量和价值，应当承担举证不能的不利后果。（二）在合同解除后因胡玉婵、肖仰清未能如期清退，丰兴公司数次发出退还场地及支付款项的函，发出催款函催促其结清款项并清退物品，但始终未能得到胡玉婵、肖仰清的回应，胡玉婵、肖仰清一直恶意拒收相关函件，已表明其毫无和平解决事态的意愿，也表明其对自身权利的放纵。丰兴公司多次催促胡玉婵、肖仰清清空物品的行为，足以看出丰兴公司从未限制也不可能限制胡玉婵、肖仰清搬离物品。同时对于胡玉婵、肖仰清拒不清退的行为，依据合同第十条第3款视为胡玉婵、肖仰清放弃相关权利，丰兴公司有权自行处置房屋内的留置物品，故丰兴公司的清退行为符合合同约定，无需承担违约责任或赔偿责任。五、关于诉讼时效的问题，胡玉婵、肖仰清在一审中未提出该项抗辩意见，胡玉婵、肖仰清在一审中已经确认其欠付丰兴公司租金的事实，丰兴公司在其欠付租金期间数次发函向其主张权利，故本案不存在超过时效期间的情形。丰兴公司于2017年4月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认丰兴公司与胡玉婵签订的《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；2、胡玉婵向丰兴公司支付2015年4月1日至2015年11月10日期间的租金381010.5元；3、丰兴公司没收胡玉婵的租赁保证金140000元及电费保证金20000元；4、胡玉婵向丰兴公司支付违约金215060元；5、胡玉婵按3584.34元/日标准向丰兴公司支付2015年11月11日至2016年10月21日期间因逾期退还房屋产生的房屋占用费1240181.64元；6、胡玉婵向丰兴公司支付2015年4月1日至2015年11月10日期间的中央空调电费及管理费166993元、货梯维保费及物业卫生费3675元，水电费759元共计171427元；7、胡玉婵向丰兴公司支付2014年8月1日至2015年11月10日期间的逾期交租滞纳金；8、肖仰清对胡玉婵拖欠丰兴公司的上述所有款项承担连带清偿责任。胡玉婵、肖仰清反诉请求法院判令：1、确认《房屋租赁合同》无效；2、丰兴公司赔偿胡玉婵、肖仰清超市固定资产2660000元；3、丰兴公司赔偿胡玉婵、肖仰清超市商品总价值613000元；4、丰兴公司赔偿胡玉婵、肖仰清质押商品损失128000元。一审法院经审理查明：2014年3月31日，丰兴公司与胡玉婵签订《房屋租赁合同》（合同编号：FX-TH-140331-041），约定：出租方（甲方，丰兴公司）；承租方（乙方，胡玉婵）；甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区太和镇朝亮中路18-26号（双号）太和丰兴购物广场二层自编B-02铺及首层收货区部分面积和三层冻柜、冷冻柜位置（不含现儿童乐园、公共通道）；建筑面积为2443.84㎡……房屋以现状交付，甲方不再对该房屋进行装修……该房屋租赁期限为8年，2014年4月1日至2022年3月31日；乙方承诺租赁该房屋经营范围为好又多超市……租金计算：该房屋第一年的租金标准为48877元/月，第二、三年的租金标准为53765元/月，从第四年起租金在上一期租金的基础上每两年递增10%，具体租金额见下表：租赁期间              月租金合计（人民币：元）                  2014年4月1日至2014年6月31日              免租期                  2014年7月1日至2015年3月31日              48877                  2015年4月1日至2017年3月31日              53765                  2017年4月1日至2019年3月31日              59142                  2019年4月1日至2021年3月31日              65056                  2021年4月1日至2022年3月31日              71562      中央空调电费及管理费收取标准：每年的5月-11月份为24438元/月，12月-4月份为12219元/月；货梯的维保费分摊：225元/月，租赁区域卫生费分摊：300元/月；乙方必须将当月租金、管理费、维保费、卫生费及上月水电费等其他一切费用，在每月5日前支付给甲方，如遇国家法定节假日则顺延。乙方以银行划账或支票形式支付上述一切费用，支付日期以银行达账日或支票达账日为准……乙方须于本合同签订当日向甲方交付合同租赁保证金140000元、电费保证金20000元及首月租金48877元。合同租赁保证金在本合同终止或解除后，乙方将房屋完好交还给甲方，且乙方不存在违约责任，缴清各项费用的前提下，甲方把该保证金（不计付利息）退回给乙方。如因乙方违约，此保证金不能作为租金或其他费用的抵减，全部归甲方所有……电费为1.15元/度（如用电部门调整电费标准，则随之相应调整），水费为5.5元/吨……租赁期间，该房屋所产生的一切经营性费用，包括但不限于水电费、电话费、有线电视和管道煤气费、治安费、管理费、卫生费、税费备案费用等，均由乙方自行承担……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并收回该房屋，不给予乙方任何补偿：……（6）中途擅自不履行租赁合同的……（8）逾期30天未交纳租金、水电费及其他应付费用的……租赁期满、合同解除或终止后，乙方必须在租赁期满之日或合同解除、终止后当日将房屋清空，并把房屋及其附属设施完好归还给甲方。否则，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的物品，视作乙方放弃其所有权，直接交由甲方处理，处理所需费用由乙方承担……乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方违反本合同约定行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋并没收已收取的房屋租赁保证金。乙方还须另行赔偿4个月当期租金作为违约金给付甲方，违约金须在违约行为发生后10天内付清；2、在租赁期内，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按欠交金额的0.5%支付滞纳金给甲方；逾期三十天作违约处理；3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期交还，每逾期一日，需按合同到期之日日租金的2倍向甲方支付违约金。乙方还应承担因逾期交还房屋给甲方造成的一切损失……甲乙双方一致确认本合同所记载的地址为文书有效送达地址，若一方在依本合同中载明的地址向对方送达或者邮寄相关文书时，另一方拒收、无人收取或其他原因导致文书被退回的则依旧视为该文书所载意思表示已到达。2015年7月10日，胡玉婵签收了丰兴公司向其发出的《关于限期支付租金等欠费的函》，确认其拖欠2015年3月的电费10925元、水费137.5元；4月的租金10849元、管理费12219元、卫生费300元、电梯维保费225元、电费15870元、水费148.5元；5月的租金53765元、管理费24438元、卫生费300元、电梯维保费225元、电费15697.5元、水费137.5元；6月的租金53765元、管理费24438元、卫生费300元、电梯维保费225元、电费16042.5元、水费159.5元；7月的租金53765元、管理费24438元、卫生费300元、电梯维保费225元，上述费用合计318890元，滞纳金65228.3元。胡玉婵使用涉案场地至2015年11月8日。另查明：胡玉婵、肖仰清于2003年7月28日在广州市天河区民政局婚姻登记处登记结婚。一审庭审中，丰兴公司确认胡玉婵在2015年5月及7月共计向其支付了72916元，抵扣拖欠的款项后，胡玉婵在2014年4月至2015年11月10日期间仍拖欠租金共计381010.5元。丰兴公司确认胡玉婵已支付租赁保证金140000元及电费保证金20000元。一审诉讼中，丰兴公司提交了《房屋租赁合同》、《安全生产责任书》、房地产权证、委托书、收铺确认书，拟证实其依法将案涉物业出租给胡玉婵，并对租赁期间、租金等费用的承担支付方式、违约责任等内容进行约定并已将案涉房屋交付胡玉婵使用。胡玉婵对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。丰兴公司还提交了《催告函》、《关于限期支付租金欠费的函》、《解除合同通知书》、《退还场地暨支付款项的函》、《催款通知书》及快递单、照片，拟证实其向胡玉婵送达上述文书，要求胡玉婵清偿拖欠的租金等费用及因胡玉婵的违约行为而提出解除涉案租赁合同。胡玉婵对《关于限期支付租金等欠费的函》予以确认，其确认签收了该文书，其对《催告函》、《解除合同通知书》、《退还场地暨支付款项的函》、《催款通知书》及快递单、照片均不予确认，认为其没有收到过上述的文书。丰兴公司还提交了照片及清点清单，拟证实其已在数次通知胡玉婵清场均无回应的情况下，曾于2016年10月12日自行入场，书面清点胡玉婵遗留在涉案场地内的物品。胡玉婵认为是丰兴公司单方自行进行的清点，并未通知其到场，对上述证据不予确认。丰兴公司提交了婚姻登记档案证明，拟证实胡玉婵、肖仰清为夫妻关系，胡玉婵的涉案债务属二人的夫妻共同债务。胡玉婵对该证据予以确认。丰兴公司提交了《广州市白云区人民法院通知》、工商登记公示信息，拟证实胡玉婵多次拖欠供货商货款，导致供货商经常采取干扰经营、哄抢货物等措施追讨货款，已有供货商起诉至法院，相关案件的通知被法院张贴到租赁房屋处；胡玉婵未经其同意擅自使用涉案场地地址注册成立企业，且其一直占有涉案场地直至丰兴公司自行收回。胡玉婵认为上述证据与本案无关联，对其不予确认。胡玉婵提交了支付租金的银行转账凭证，拟证实其清偿拖欠租金的情况。丰兴公司对该证据的真实性、合法性予以确认，其确实收到72916元，该费用已用于抵扣2015年4月及之前的租金。胡玉婵还提交了租赁意向书。丰兴公司对该证据予以确认，且双方其后签订的租赁合同已替代了该意向书。胡玉婵提交了2015年9-10月份超市财务发的报告、2014年3月份的超市交接明细清单及相应截图。丰兴公司认为上述证据由胡玉婵单方制作，相关内容并未经其确认，其对上述证据均不予确认。胡玉婵还提交了2015年11月份超市财务发出的供应商及其他明细表。丰兴公司认为该证据与本案无关，对其不予确认。以上事实，有《房屋租赁合同》、《安全生产责任书》、房地产权证、委托书、收铺确认书、《关于限期支付租金欠费的函》、《解除合同通知书》、快递单、银行转账凭证以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：丰兴公司与胡玉婵订立《房屋租赁合同》，丰兴公司将涉案场地交付胡玉婵使用，胡玉婵支付租金，双方租赁关系成立。胡玉婵主张涉案场地未通过消防验收故双方的租赁合同无效，对此，涉案场地已实际交付胡玉婵使用，双方约定的场地用途为经营超市，胡玉婵在租赁期内确已按约定用途使用场地，其未能有效举证证实因涉案场地存在未通过消防验收且导致其无法使用涉案场地等合同目的落空的情况，其该项诉请于法无据，一审法院不予支持。因此，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，均应恪守履行。关于合同解除。根据双方在庭审中的陈述，胡玉婵存在拖欠数月租金及其他应付费用的情况。胡玉婵抗辩其由于经营资金困难，无法按时交纳相关费用，但其延迟交纳请求已得到丰兴公司的同意。对此，丰兴公司否认其同意胡玉婵缓交相关费用，胡玉婵亦未能有效举证证实双方已就租金等费用的支付期限进行了新的约定，故一审法院对胡玉婵的该项抗辩不予采纳。由于胡玉婵未依约按时足额支付租金及其他费用，已构成违约，丰兴公司以此为由提出解除涉案租赁合同，合法合理。丰兴公司主张其于2015年11月10日向胡玉婵送达了《解除合同通知书》，胡玉婵抗辩称其没有收到该通知书，因丰兴公司已依涉案租赁合同约定的胡玉婵的送达地址寄送该通知书，依约应视为已送达胡玉婵，故一审法院对丰兴公司的主张予以采纳，认定其解除涉案租赁合同的意思表示于当日已到达胡玉婵，故《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除。关于拖欠的租金及其他费用。涉案租赁合同于2015年11月10日解除，故胡玉婵应当清偿2015年11月10日前的租金等其他约定费用。胡玉婵抗辩其于2015年11月8日已退出涉案场地，未能有效举证证实，故一审法院对其抗辩不予采纳。据《关于限期支付租金等欠费的函》记载，胡玉婵共拖欠丰兴公司2015年4月至7月期间的租金172144元，2015年4月至7月期间的管理费、卫生费、电梯维保费87633元及2015年3月至7月期间的电费及水费59118元。结合涉案租赁合同的相关约定，一审法院核定胡玉婵尚欠2015年4月至同年11月10日期间的租金为351360.6元（172144元+53765元/月×3个月+53765元/月×30天×10天），丰兴公司主张拖欠上述期间的租金额为381010.5元，无事实依据，一审法院不予采纳。因胡玉婵已支付了租赁保证金140000元，根据保证金的性质，有明显的预付性，属押金，应予抵扣租金，丰兴公司主张作为胡玉婵的违约责任承担方式予以没收的诉请于法无据，一审法院不予支持。抵扣后，胡玉婵仍需支付租金211360.6元。同理，一审法院认定胡玉婵拖欠2015年4月至7月期间的管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计146751元。由于丰兴公司未能有效举证证实2015年8月至11月10日期间包含中央空调电费在内的用电总额、电费总支出及用水总额、水费总支出情况，结合《房屋租赁合同》的约定，认定胡玉婵应支付2015年8月至11月10日期间的管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计83210元（24438元/月×3个月+24438元/月÷30天×10天+225元/月×3个月+225元/月÷30天×10天+300元/月×3个月+300元/月÷30天×10天）。由于丰兴公司主张的2015年4月至11月10日期间的中央空调电费、管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费总额171427元低于一审法院核定数额，属其对自身权利的处分，一审法院予以准照，认定上述期间胡玉婵拖欠的中央空调电费、管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计为171427元。因胡玉婵已支付了电费保证金20000元，根据保证金的性质，有明显的预付性，故应予抵扣中央空调电费及其他电费，丰兴公司主张作为胡玉婵的违约责任承担方式予以没收的诉请于法无据，一审法院不予支持。抵扣后，胡玉婵仍需支付中央空调电费、管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计151427元。关于违约责任。胡玉婵未依约按时支付租金等费用，已构成违约，故丰兴公司主张胡玉婵承担违约责任合法合理，一审法院予以支持。根据《租赁合同》约定，胡玉婵须赔偿丰兴公司4个月当期租金的违约金，还约定胡玉婵须每日按欠交租金额的0.5%支付滞纳金，并且没收已支付的租赁保证金及电费保证金。丰兴公司在本案中一并向胡玉婵主张上述违约责任承担方式，胡玉婵则抗辩认为涉案租赁合同约定的违约责任过高，且存在重复主张的情形。对此，胡玉婵逾期支付租金及其他应付费用的行为实际导致了丰兴公司对相应款项的可期待利益损失，该损失属纯财产性损失，故较为明确和固定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定：“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故一审法院认定双方约定的违约金等违约责任承担方式确存在过分高于造成的损失的情况，对胡玉婵的该项抗辩予以采纳。再者，丰兴公司并非法定的可征收滞纳金的行政主体，故一审法院对丰兴公司主张胡玉婵支付逾期交租滞纳金的诉请不予支持。因此，胡玉婵应向丰兴公司支付违约金，一审法院综合丰兴公司因胡玉婵的违约行为造成的损失情况对约定的违约金予以调整，调整后，一审法院认定胡玉婵应支付违约金100000元。关于场地使用费（房屋占用费）。丰兴公司主张胡玉婵在涉案租赁合同解除后继续占有使用涉案场地至2016年10月21日，故其应支付2015年11月11日至2016年10月21日期间的场地使用费。胡玉婵则抗辩认为其已于2015年11月8日因丰兴公司单方进行封场而退出涉案场地。对此，丰兴公司及胡玉婵均确认双方未共同办理退场交接手续，亦未能有效举证证实实际的交还场地时间，结合庭审中双方的陈述，于本案起诉时涉案场地已实际交还丰兴公司管业并已由其另行出租，故在丰兴公司的举证不足以证实胡玉婵在2015年11月10日涉案租赁合同解除后存在继续占有使用涉案场地的情况下，其主张胡玉婵支付场地使用费的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于连带责任。胡玉婵、肖仰清为夫妻关系，胡玉婵因本次租赁关系产生的涉案债务发生于二人婚姻关系存续期间，二人未能举证证实丰兴公司与胡玉婵明确约定该债务为个人债务或胡玉婵、肖仰清约定了婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有并且丰兴公司知道该约定，故丰兴公司主张胡玉婵的涉案债务为胡玉婵、肖仰清的夫妻共同债务，肖仰清应承担连带清偿责任的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于超市固定资产、超市商品及质押商品损失。胡玉婵主张丰兴公司自2015年11月8日开始对涉案场地进行封场并阻止其进入取走场地内超市的固定资产、商品及质押的商品，继而未经其同意擅自对上述物品进行处理，导致其上述财产的损失。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合庭审中双方的陈述，涉案场地已实际交还丰兴公司管业并清空后重新出租，场地内原有物品已灭失。虽胡玉婵主张丰兴公司阻止其进入场地内取回上述物品，但其未能有效举证证实该情形的存在，且即便存在丰兴公司限制其行使对上述物品的物权的情形，其亦应及时固定相应证据并采取报警、起诉等公力救济手段维护自己的合法权利，而非消极拖延至今方主张对方赔偿损失。再者，胡玉婵当前的举证亦不能证实涉案场地其时的固定资产、超市商品及质押商品实际数量和价值，故其应承担举证不能的不利后果，其主张丰兴公司赔偿上述物品损失的诉请，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2018年1月12日作出判决如下：一、确认广州市丰兴商贸有限公司与胡玉婵在2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；二、于本判决生效之日起三内，胡玉婵支付广州市丰兴商贸有限公司租金211360.6元；三、于本判决生效之日起三日内，胡玉婵支付广州市丰兴商贸有限公司中央空调电费、管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计151427元；四、于本判决生效之日起三日内，胡玉婵支付广州市丰兴商贸有限公司违约金100000元；五、肖仰清对本判决第一至四项确定的给付义务承担连带清偿责任；六、驳回广州市丰兴商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回胡玉婵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24141元，由广州市丰兴商贸有限公司负担18986元，由胡玉婵、肖仰清共同负担5155元。反诉受理费17004元，由胡玉婵、肖仰清共同负担。胡玉婵、肖仰清应于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳上述本诉受理费及反诉受理费。二审期间，胡玉婵、肖仰清申请证人杨某、罗某出庭作证。证人杨某到庭陈述称：杨某是从化市江埔添添购销部业务主管，是负责太和好又多超市（胡玉婵开设）的供应商。在2015年10月9日上午10点半左右（时间大概是10月9日前后），我到了太和好又多超市，想看看要不要下单补货，但到了超市，看到门外很多人，超市入口处张贴了告知，贴满了封条，有人把守着，不许任何人进入超市。我便问了超市的一个员工。他说是丰兴公司昨天突然来封场。接着我去问了现场守门的人，并告知我是该超市的供应商，场内有我们价值近十万元的商品，能不能进去场内拿回自己的商品？均被拒绝。他们说除非胡玉婵把欠的租金付清，不然免谈。我在场外看到超市里的货架上的商品都是陈列摆放着的。当时，我即向老板娘（胡玉婵）打了个电话，问其如何处理此事，她说正在和丰兴公司领导沟通协商，要我等等，不要急。过了大概半个月时间，我又去该超市看看，但是，场内大部分的货架的商品已经空了，只见到设备。随后，我一直找老板娘（胡玉婵）协商货款的问题以及还款计划，她都说在协调处理中，直到现在都没有结果。他们欠的货款，短期内是无法偿还；前期，超市投入的300多万元，现在都打水漂了，欠的货款只能慢慢还了。胡玉婵还欠杨某货款68000元，双方合同约定按月结算，供货量没有约定。杨某在被封锁线外看到商场内宽度约1米、深度约6米的范围，大概包括收银台及酱料台。证人罗某陈述称：罗某原是胡玉婵开办的广州康正酒店的出纳员，因为太和好又多超市被突然封场，超市当时的出纳员要求回老家，胡玉婵要我过去帮忙交接一下账务、钥匙等等。我过去超市已经是被封场后的10天左右，大概9月份或者10月份，具体时间不清楚，当时我们要进去办公室交接，我求了丰兴公司现场主管很多次，他才同意。当天我们没有从超市入口进入，而是从收货通道进入办公室的，办公室就在超市里面，那天穿过超市时，我看到了货架及设备、商品还在陈列中。我和超市出纳交接完，当时一直由丰兴公司的人看着，不给带走东西，我记得当时我拿回了超市的一套章子，保险柜锁匙。过了一个月，老板需要放在超市办公室的文件，我又和丰兴公司现场负责人联系，他们不给拿，说领导交待没有付清房租，什么都不给拿走，要胡玉婵自己去找他们的领导，罗某不清楚涉案超市内物品被谁处理的。胡玉婵、肖仰清对于前述证人证言，回应意见如下：根据两名证人相互印证的证言可以看出，丰兴公司突然封锁场地，并且阻止任何人进去，丰兴公司承认货物被他们处理，但根据证人证言，当时场地内堆满货物。丰兴公司对于证人证言回应称：一、两位证人对封锁现场的起止时间点均不明确，反观胡玉婵、肖仰清诉状中对封场时间的表述为2015年11月9日，该时间与杨某的陈述有矛盾；二、证人杨某作为与胡玉婵、肖仰清有债权债务关系的人员，其以追讨货款为主要目的；而证人罗某与胡玉婵系员工关系。因此，两位证人的陈述均有一定瑕疵；三、证人杨某、罗某均不存在一审中无法出庭作证的情形，但胡玉婵、肖仰清至二审中才申请证人出庭作证，与法律规定的举证程序不符；四、从证人证言中看出丰兴公司作为出租人，其态度一直希望胡玉婵亲自与丰兴公司协商清点物品，结清款项清退房屋，但在胡玉婵一直避而不见的情况下，丰兴公司没有相信相关所谓工作人员具有清算、清退的依据，丰兴公司的拒绝是合理合法的；五、丰兴公司在一审中已经向法院说明，在丰兴公司2015年11月10日解除租赁合同之日至2016年10月12日清场期间，经常有自称是胡玉婵供应商的人要求搬走货物，但胡玉婵一直避而不见，出现供应商哄抢货物的情况，所以丰兴公司在2016年10月12日对太和好又多超市现场进行清点，现场物品只有丰兴公司清单表列明的物品，罗某当庭陈述丰兴公司曾与其就部分物品进行交接，因此胡玉婵、肖仰清不能以丰兴公司阻止其取回物品而作为其举证不能的借口。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，胡玉婵、肖仰清二审陈述称：丰兴公司本案诉请的所有租金和使用费均已超过诉讼时效期间；胡玉婵、肖仰清虽在一审中未提出诉讼时效进行抗辩，但依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，胡玉婵、肖仰清依据一审判决书的认定作为新的证据对诉讼时效提出抗辩。对此，丰兴公司回应称：丰兴公司除了2015年11月6日发出的解除通知外，还于2016年3月24日、2016年10月18日分别发函催收过相应的租金及拖欠费用，所以本案不存在超过诉讼时效期间的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。丰兴公司虽向法院提交了书面上诉状，但未按规定预交二审案件受理费，故本院对丰兴公司二审上诉主张不作审查。针对胡玉婵、肖仰清的上诉主张及事实理由，本院认定如下：一、胡玉婵与丰兴公司签订的涉案《房屋租赁合同》效力及解除的问题。胡玉婵、肖仰清上诉主张因涉案场地未取得消防验收，违反法律强制性规定，涉案《房屋租赁合同》当属无效。因《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》规定未经消防验收或者验收不合格的，禁止使用等，均非效力性强制性规定。胡玉婵、肖仰清据此主张胡玉婵与丰兴公司签订的《房屋租赁合同》无效，于法无据。胡玉婵与丰兴公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。因胡玉婵存在拖欠数月租金及其他应付费用的情况，构成违约，丰兴公司依约享有合同解除权。丰兴公司已于2015年11月10日按照双方合同约定的胡玉婵的送达地址向胡玉婵寄送《解除合同通知书》并当日到达，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除，并无不妥，本院予以维持。二、胡玉婵、肖仰清上诉主张丰兴公司的诉请超过诉讼时效期间的问题。因胡玉婵、肖仰清一审中并未提出诉讼时效抗辩，胡玉婵、肖仰清主张以一审判决书作为新证据抗辩丰兴公司的诉请已超过诉讼时效期间，依据不足。为此，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院不予支持。另外，丰兴公司在一审中已经提供证据证明其向胡玉婵、肖仰清催促租金及房屋使用费的事实，丰兴公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。三、胡玉婵、肖仰清上诉主张不应支付租金及其他费用的问题。因涉案租赁合同于2015年11月10日解除，一审认定胡玉婵无证据证明丰兴公司单方封场而退出涉案场地，而丰兴公司亦无证据证明胡玉婵此后仍实际占用涉案场地，故基于公平合理原则认定胡玉婵应向丰兴公司清缴2015年4月至同年11月10日期间的租金351360.6元，以胡玉婵已付租赁保证金140000元抵扣欠付的租金，抵扣后，胡玉婵仍需支付租金211360.6元，丰兴公司亦未对此提起上诉，本院予以维持。同理，丰兴公司诉请胡玉婵支付2015年4月至11月10日期间的管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费总额171427元，低于一审法院核定数额，视为其对自身权利的处分，抵扣胡玉婵已付电费保证金20000元后，胡玉婵仍需支付中央空调电费、管理费、卫生费、电梯维保费、电费及水费共计151427元。胡玉婵、肖仰清二审并未能提供证据证明其清缴了前述欠费，也没有证据证明因丰兴公司导致其无法正常经营使用涉案场地，故胡玉婵、肖仰清的该主张亦不能成立。四、关于违约责任的问题，一审法院已经作出详细论述，胡玉婵、肖仰清二审中亦未提供新证据证明系丰兴公司原因导致其无法正常经营使用涉案场地，且胡玉婵一审亦明确系其自身经营问题，导致未依约按时支付租金等费用。因此，一审法院认定胡玉婵承担违约责任，并综合全案案情酌情认定胡玉婵应向丰兴公司支付违约金100000元，并驳回丰兴公司没收胡玉婵、肖仰清已付保证金140000元、电费保证金20000元以及要求胡玉婵、肖仰清支付滞纳金的诉请，公平合理，本院予以维持。五、胡玉婵、肖仰清上诉主张丰兴公司赔偿其超市固定资产、超市商品及质押商品损失的问题。胡玉婵因自身经营问题，自2015年4月起拖欠租金，且至丰兴公司发函解除合同之时，胡玉婵亦未进行清缴租金及其他费用。即使丰兴公司存在胡玉婵、肖仰清所述的2015年11月8日对涉案场地进行封场并阻止人员进入取走场地内超市的固定资产、超市商品及质押商品，继而未经胡玉婵、肖仰清同意擅自对上述物品进行处理，导致其上述财产的损失，但胡玉婵未依约付租违约在先，在丰兴公司多次发出清场通知的情况未采取减损措施。而丰兴公司为避免损失扩大在合同解除后近一年的时间才依照双方租赁合同第十条第3款“租赁期满、合同解除或终止后，乙方必须在租赁期满之日或合同解除、终止后当日将房屋清空，并把房屋及其附属设施完好归还给甲方。否则，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的物品，视作乙方放弃其所有权，直接交由甲方处理，处理所需费用由乙方承担……”的约定，采取清场措施。胡玉婵自始采取对其权利消极的态度，一、二审期间所举证据并不能充分证实涉案场地当时的固定资产、超市商品及质押商品的实际数量和价值。一审法院综合本案案情认定由胡玉婵、肖仰清承担举证不能的不利后果，不支持胡玉婵、肖仰清诉请丰兴公司赔偿物品损失的诉请，亦未支持丰兴公司诉请胡玉婵、肖仰清支付2015年11月10日之后至2016年10月12日清场期间的场地使用费，该判决结果未显失公平，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人胡玉婵、肖仰清的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37710.3元，由上诉人胡玉婵、肖仰清负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年五月十五日书记员  莫善友