云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第297号
原告云浮市远洋建筑工程有限公司。住所地：云浮市市区兴云中路金凯莱国际商务酒店第***层。
法定代表人黄金来，该公司董事长。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人石金生，该公司职员。
被告冯冬梅，女，汉族，1969年9月13日出生，住云安县。
原告云浮市远洋建筑工程有限公司（以下简称远洋建筑公司）诉被告冯冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告远洋建筑公司的委托代理人朱靖和石金生、被告冯冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远洋建筑公司诉称：2007年10月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于云浮市兴云中路金凯莱国际商务酒店二层B004号商铺；价款为421762元；付款方式为签订合同时支付首期款211762元，余款21万元办理银行按揭。合同签订后，被告支付了首期房款。2010年4月29日，原告交付了商铺给被告使用。因被告未能办理银行按揭，根据补充协议约定，被告应于3日内一次性付清未被银行批准的按揭款给原告，否则按《商品房买卖合同》第七条规定作违约处理，由被告按日支付逾期应付款万分之四的违约金。经核实，现被告尚欠B004号商铺款159352元及物业维修基金8435元，虽经原告一再追偿，被告至今未付清。据此，原告请求：一、判令被告清偿尚欠商铺款159352元、物业维修基金8435元。二、判令被告支付从2009年3月1日起至2014年5月20日止的逾期付款违约金54894.11元，以及从2014年5月21日起至还清日止的违约金（违约金均按年利率6.6%计算）。三、本案受理费由被告承担。
原告远洋建筑公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1、居民身份证，证明被告的身份情况。2、商品房买卖合同，证明原、被告的房屋买卖关系及相关约定。3、收铺确认书，证明原告已将商铺交付给被告使用。4、房屋权属证书，证明涉案商铺的权属情况。5、企业法人营业执照、资质证书、机构代码证，证明原告的主体资格。
被告冯冬梅辩称：向原告购买涉案商品房属实，现无法立即付清尚欠款项，要求分两年付清，不同意支付违约金。
被告冯冬梅没有向本院提供证据。
经审理查明：2007年10月25日，原告远洋建筑公司（出卖人）与被告冯冬梅（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0710077），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云城区云中路编号为11-02-0043和11-02-0031的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名金凯莱国际商务酒店。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第二层B004号商铺。……该商品房合同约定建筑面积共40.72平方米，其中，套内建筑面积22.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.09平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额肆拾贰万壹仟柒佰陆拾贰元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。买受人在签定商品房买卖合同的同时支付首期购房款（人民币）21.1762万元正，并且在三天内到甲方指定银行提交按揭申请资料，以银行按揭形式支付剩余购房款（人民币）21万元正。第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。2、若逾期超过7日，出卖人有权选择解除本合同或让买受人继续执行本合同，如出卖人选择解除本合同，买受人须赔偿因其违约给出卖人造成的一切经济损失。第八条：交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期交房的违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在合同上盖公章或签名捺印确认。
同日，原告远洋建筑公司（出卖人）与被告冯冬梅（买受人）签订一份附件四：《合同补充协议》，该协议约定：1、对合同第四条的补充说明，根据第三条记载，该商品房建筑面积为40.7228平方米，套内面积为22.63平方米，建筑面积为10356.90元／平方米，折合套内面积单价为18638.30元／平方米，总金额为421762元正。4、如因出卖人或国家政策原因造成银行按揭申请未获批准，买受人可以现金在壹年内分三期的平均比例支付购房款，或选择解除《商品房买卖合同》，若买受人选择解除《商品房买卖合同》，出卖人应免息在180天内退还买受人累计已付各项款项；如因买受人原因造成银行按揭申请未获批准或部分未获批准，买受人应在接到银行通知的三天内以现金一次性付清未被银行批准的按揭款额给出卖人，否则视为买受人违约，按《商品房买卖合同》第七条规定处理。5、依据《物业管理条例》等法规的规定，买受人同意在签署《商品房买卖合同》的同时按商品房成交总价款的2%向出卖人缴交专项维修基金8435元，专项维修基金按物业法规专项使用。
合同签订后，被告冯冬梅已按约定支付了首期房款211762元给原告远洋建筑公司，余款21万元向银行提交了按揭申请，未获批准。对于按揭贷款未获批准的原因，双方均否认是自身原因，本案也没有证据证实。被告冯冬梅至今未将余款支付给原告远洋建筑公司，也未按约定支付物业维修基金8435元。2008年3月18日，原告远洋建筑公司已将涉案商铺交付给被告冯冬梅占有使用。2010年4月29日，双方补签订一份《收铺确认书》。2011年8月17日，被告冯冬梅取得涉案商铺的国有土地使用权证［证号：云府国用（2011）第003742号］。原告远洋建筑公司经多次向被告冯冬梅追讨欠款，均无果，遂向本院起诉，请求解决。
庭审中，原告远洋建筑公司明确：按照合同约定，涉案商铺的总价款为421762元，被告冯冬梅已支付211762元，尚欠21万元。由于涉案商铺合同约定的面积与权属证明书的实际面积有差异，按照实际面积计算，被告冯冬梅实欠购房款159352元。对此，被告冯冬梅无异议。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告远洋建筑公司与被告冯冬梅签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同及协议均合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告冯冬梅仅支付了首期购房款211762元，余款向银行申请了按揭贷款，但未获批准。对于未获批准的原因，双方均否认是自身原因，本案也没有证据证实。按照商品房买卖合同补充协议第4条约定，如因出卖人或国家政策原因造成银行按揭申请未获批准，买受人可以现金在壹年内分三期的平均比例支付购房款；如因买受人原因造成银行按揭申请未获批准或部分未获批准，买受人应在接到银行通知的三天内以现金一次性付清未被银行批准的按揭款额给出卖人，否则视为买受人违约，按《商品房买卖合同》第七条规定处理。本案中，虽然未能查实不能按揭贷款的原因，但按照上述约定，无论何种原因造成，被告冯冬梅支付余款159352元的期限已过，均应承担逾期付款的违约责任。故原告远洋建筑公司请求被告冯冬梅支付尚欠商铺款159352元，理由成立，本院予以支持。由于合同未约定逾期付款违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……”原告远洋建筑公司请求违约金从2009年3月1日起至付清款日止按年利率6.6%计算，没有超出法律许可的范围，本院予以支持。按照合同补充协议第5条约定，买受人同意按商品房成交总价款的2%向出卖人缴交专项维修基金8435元。但被告冯冬梅未按约定履行，故原告远洋建筑公司请求缴交专项维修基金8435元，理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告冯冬梅于本判决发生法律效力之日起十五日内支付购房款159352元及利息（利息从2009年3月1日起至付清款日止按年利率6.6%计算）给原告云浮市远洋建筑工程有限公司。
二、被告冯冬梅于本判决发生法律效力之日起十五日内支付专项维修基金8435元给原告云浮市远洋建筑工程有限公司。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4640元（该款原告云浮市远洋建筑工程有限公司已预交），由被告冯冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
人民陪审员 刘伯云
人民陪审员 陈广宇
二〇一四年十二月八日
书 记 员 邓伟静