广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异232号
案外人：罗金泉，男，汉族，1956年5月24日出生，住广东省佛山市禅城区，。
委托代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，广东至高律师事务所实习律师。
申请执行人：何汝艺，男，汉族，1974年10月12日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：何颖康，广东汇顺律师事务所律师。
被执行人：广东嘉莉诗（国际）服装有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步环镇北路97号。
法定代表人：何栢强。
被执行人：何栢强，男，汉族，1960年6月1日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：何丹彤，女，汉族，1987年9月26日出生，住广东省佛山市南海区，。系何栢强女儿。
委托代理人：华敏，广东本务律师事务所律师。
被执行人：罗顺兴，女，汉族，1965年3月23日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。
本院在执行何汝艺与广东嘉莉诗（国际）服装有限公司（以下简称嘉莉诗服装公司）、何栢强、罗顺兴借款合同纠纷仲裁一案中，案外人对本院执行位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路61849部队住宅楼4B房、4D房、8B房（以下分别简称4B房、4D房、8B房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2017年12月14日公开进行听证，案外人罗金泉的委托代理人欧阳湘琴，申请执行人何汝艺的委托代理人何颖康，被执行人何栢强的委托代理人何丹彤、华敏，被执行人罗顺兴的委托代理人徐飞均到庭参加听证，被执行人嘉莉诗服装公司未到庭。本案现已审查终结。
案外人罗金泉称：案外人罗金泉早年购买了佛山市南海区大沥镇黄岐沙面横路5号一期4B房、4D房及8B房，即涉案4B房、4D房、8B房，现法院查封其房屋明显损害其利益，为此其提出异议。上述房产为罗金泉购买，其享有所有权，因此请求法院停止执行罗金泉购买的上述房产并予以解封。
案外人罗金泉在本案中举证如下：
1.案外人罗金泉身份证复印件，证明其主体资格；
2.《房屋转让合同》一份，拟证明罗金泉于2011年10月12日与何栢强签订房屋转让合同购买4B房、4D房及8B房，价款是110万，签订合同后支付50万，余款一年内支付完毕，该合同可证明双方购买上述房产的事实及关于付款、办理过户情况；
3.房地产权证三份，产权证号为粤房地证字第C4525101号、粤房地证字第C4525103号、粤房地证字第C4525117号（此份为复印件）拟证明签订合同后，何栢强已将涉案房产的房产证原件交给罗金泉；罗金泉已将8B房转让，故现未持有该房产的房产证原件；
4.中国农业银行银行卡取款业务回单四份，拟证明案外人罗金泉已依约将80万购房款支付到何栢强指定账户即其妻子罗顺兴及女儿何丹彤的账户下，其中50万在2011年10月25至26日支付，30万在2013年1月3日支付；实际付款时间与合同约定付款时间一致；剩余购房款30万是罗金泉与何栢强约定在房产过户之后再付清，过户费用是10万一套；因此罗金泉已依约支付了大部分购房款；
5.4B房、4D房及8B房的《房屋租赁合同》四份、租金收据、物管费及水电费等收据共13份、照片三张、广东嘉莉诗文化传播有限公司(以下简称嘉莉诗文化公司)物业管理处出具的证明一份，拟证明罗金泉与何栢强签订购房合同支付款项之后，何栢强将涉案房屋交付给罗金泉，并由罗金泉委托物管公司对涉案房产进行出租管理、代收租金的事实；涉案房屋已交付，由罗金泉实际占有及收益；
6.企业信用信息公示报告网页打印件，拟证明在2012年4月18日前，嘉莉诗服装公司的股东仅为罗顺兴与何栢强，何栢强是法定代表人；无论涉案房产的权属人是嘉莉诗服装公司还是何栢强，何栢强均有权与案外人签订房屋转让合同，本案涉及的转让合同合法有效；
7.结婚证书、出生证明、常住人口登记卡各一份、身份证复印件两份，证明罗金泉是通过妻子郭月奖及女儿罗嘉妍的账户支付购房款80万元。
经质证，申请执行人何汝艺发表如下意见：证据1的真实性由法院核实；证据2的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）均不确认，纸质、打印内容及字迹较新，明显是最近才写的，且罗顺兴与罗金泉是直系亲属，该合同是罗金泉与何栢强为阻碍法院执行而串通伪造出来的，购买价明显低于市场价，而且涉案房产是归嘉莉诗服装公司所有，何栢强无权处理房产，《房屋转让合同》在未经嘉莉诗服装公司确认前不发生法律效力；证据3只有两份原件，真实性无异议，但不能证明涉案房产已转让和交付给罗金泉，不动产转让以登记为准；对证据4的真实性无异议，关联性不确认，转账发生在亲属之间，明显与本案无关，无法证明已支付购房款，是为了应付诉讼；对证据5的“三性”不确认，经手人均不是罗金泉，收据对应款项无转账凭证佐证，是后来伪造的；而且罗金泉关于委托管理的说法不合常理，也未提供委托管理合同；租赁合同出租方和收据开具人不是罗金泉，罗金泉从未实际占有涉案房屋；对于照片，无法确认拍照的时间和地点，不能证明房产已转让并交付给罗金泉；嘉莉诗文化公司实际控制人是何栢强和罗顺兴，该司的证明是为配合二人转移财产而出具的；对证据6的真实性不予确认，其证明内容亦不确认，不能证明何栢强签订涉案房屋转让合同是合法有效的；对证据7中的结婚证、真实性无异议，但该证据与本案没有关联性，罗金泉与罗顺兴是亲属关系，有款项往来很正常，不能证明已支付购房款；出生证明模糊不清，由法院核实；常住人口登记卡的真实性无异议，但未显示罗嘉妍是罗金泉的女儿。
经质证，被执行人何栢强、罗顺兴发表如下意见：对案外人罗金泉提交的证据的真实性均无异议；法律没有规定近亲属之间不能买卖房子，罗金泉已支付对价并实际占有涉案房产，应享有一般购房人的相关权利；申请执行人以房产未登记在罗金泉为由认为罗金泉无权对房产主张权利，按此逻辑，涉案房产登记在中国人民解放军61849部队（以下简称61849部队）名下，并非登记在何栢强或嘉莉诗服装公司名下，则申请执行人应当无权要求执行、无权处置涉案房产。
经审查，对上述证据1的真实性予以确认；因当事人对证据3、4的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认；证据6来源于国家企业信用信息公示系统，经本院核查，具有公示性，故本院对其真实性予以确认；证据7有原件可供核对，本院对其真实性予以确认；对证据2、5的审查意见详见本院认为部分，此处不作赘述。
申请执行人何汝艺辩称，何栢强与罗金泉是近亲属关系，何栢强与罗顺兴有多次转移财产的行为，部分转移财产的行为已被法院判决撤销，本案亦是为转移财产而产生的。涉案房屋的实际权属人是嘉莉诗服装公司，案外人罗金泉与何栢强签订的购房合同是效力待定的，在嘉莉诗服装公司未追认前是不发生法律效力的。罗金泉未实际占有涉案房产，出租方和经手人均不是罗金泉，其提供的收据没有银行转账凭证，是事后制造出来的。房屋转让价格明显低于市场价，且购房款尚未支付完毕，罗金泉提交的转账凭证与本案没有关联，不能证明其已向嘉莉诗服装公司支付了购房款。即使《房屋转让合同》真实，该合同自2011年签订至今已6年，案外人罗金泉却未办理过户手续亦未主张权利，不符合常理。综上，请求驳回案外人罗金泉的异议请求。
申请执行人何汝艺在本案中举证如下：
1.佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民二初字第294号民事判决书、本院（2017）粤06民终7633号民事判决书、广州铁路运输中级法院（2016）粤71行初76号行政判决书，拟证明何栢强为逃避债务，多次转移财产，部分转移财产的行为已被法院撤销；本案是何栢强、罗顺兴为转移财产产生的；行政判决书反映嘉莉诗文化公司由何栢强、罗顺兴实际控制，后转给何莹莹，因法院查封原因将该转移行为撤销；
2.企业信用信息公示报告网页打印件，拟证明该公示信息中显示嘉莉诗文化公司的实际控制人是何栢强、罗顺兴；
3.本院（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书复印件及送达回证复印件，拟证明涉案房产首次查封时间是2013年6月6日。
经质证，案外人罗金泉发表如下意见：对证据1的真实性无异议，但对关联性不确认，其中行政判决没有加盖生效章，无法证明已生效，不能证明申请执行人要证明的内容；对证据2的真实性无法确认，且与本案无关；证据3是复印件，对真实性不确认，从协助执行通知书可看出法院在2013年5月要求61849部队协助暂停为嘉莉诗服装公司办理包括涉案房产在内的房产过户手续，可反证罗金泉与何栢强签订房屋转让合同后没有办理过户手续的过错不在罗金泉；该协助执行通知书不是对涉案房产的查封，申请执行人主张于2013年对涉案房产进行查封没有依据。
经质证，被执行人何栢强、罗顺兴发表如下意见：对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，与本案无关，不能证明何栢强多次转移财产，且不能证明本案也是转移财产导致；行政判决书未盖生效章，无法确认是否已生效，即使生效亦只能证明工商部门撤销了股权转让行为；对证据2，工商部门变更股权登记只有对外公示效力，而股权转让合同是签订之日起生效，不影响何栢强与罗顺兴将股权转给何莹莹的事实的存在，何栢强、罗顺兴不是嘉利诗文化公司实际控制人；对证据3，因申请执行人未提交原件，故对其“三性”不予确认；协助执行通知书是在涉案房屋转让后出具的，且该通知书的内容是要求停止办理过户手续而非查封物业，说明法院也不能确认涉案房屋是嘉莉诗服装公司的。
经审查，本院对申请执行人何汝艺提供的证据1的真实性予以确认，但由于广州铁路运输中级法院（2016）粤71行初76号行政判决书未加盖生效章，故本院无法确认该判决是否已生效；证据2为打印件，证据来源不清，且当事人之间对嘉莉诗文化公司的实际控制人有争议并涉诉，故本院对该证据的真实性不予确认；证据3是本院（2013）佛中法立保字第168号案件中的材料，本院对其真实性予以确认。
被执行人何栢强述称，首先，其于2011年出售房屋给罗金泉，收取房款并交付房屋，后因61849部队内部调整及政策变化，导致没有过户。其次，涉案房屋权属本属何栢强，何栢强在2005年与61849部队协商由其个人购买，目的是收租养老，但该部队不能与个人签订合同。该部队了解到何栢强有嘉莉诗服装公司，提出需以嘉莉诗服装公司名义购买。上述事实可由61849部队经办人陈惠启的证言证实，如法庭需要，陈惠启可以出庭作证。何栢强购房的钱是其自己出的，其将钱打到嘉莉诗服装公司名下，再以嘉莉诗服装公司名义转给61849部队，有何栢强同时期取现及嘉莉诗公司进账的账单。再次，嘉莉诗服装公司及其他股东均非常清楚嘉莉诗花园不属于嘉莉诗服装公司的资产，从2005年到2012年该司的审计报表和财务报表可以显示该司财产不包括嘉莉诗花园。2012年4月加入嘉莉诗服装公司的股东陈二及其董事何佰胜也确认嘉莉诗服装公司的资产不包括嘉莉诗花园，从被执行人何栢强提交的公安的询问笔录可以证实，但何栢强提交该询问笔录不代表对笔录中的其他事项和主张予以确认。嘉莉诗服装公司在法院张贴公告后向执行法官提交异议材料说明嘉莉诗花园不是嘉莉诗服装公司的资产。据何栢强本人回忆，嘉莉诗服装公司有确认嘉莉诗花园属于何栢强个人，但嘉莉诗服装公司文件和材料现由陈二掌握，何栢强拿不到相关文件。综上，嘉莉诗花园是属于何栢强个人所有的，卖给案外人罗金泉是合法有效的，付款义务和交付义务均已完成，希望法院支持案外人的异议请求。
被执行人何栢强在本案中举证如下：
1.61849部队经办人陈惠启出具的证明一份，拟证明何栢强个人购买嘉莉诗花园用于养老，但是61849部队要求以嘉莉诗服装公司的名义购买；
2.现金付款凭证复印件五份，拟证明何栢强通过自己的账户提取现金给嘉莉诗服装公司，嘉莉诗服装公司再转账给61849部队1000万元，房屋价值是1300万元，对价款1000万元，300万元是抵扣款，抵扣部队部分内部人员的购房款；
3.陈二和何佰胜的笔录复印件两份，来源于何栢强、罗顺兴涉及的刑事案件的笔录，拟证明陈二作为新股东、何佰胜作为陈二委派的董事与何栢强、罗顺兴明确嘉莉诗服装公司的财产不包括嘉莉诗花园；何栢强对笔录中涉及的其他情况及事项是不确认的；
4.《房屋买卖合同》的复印件及中国农业银行个人结算业务申请书复印件一份（均为另案案外人陈洋的证据），拟证明陈洋于2010年12月10日支付购房款，房屋买卖合同是2011年3月由陈洋与61849部队签订的，该部队在确认何栢强收到购房款后才盖章，陈洋也陈述该部队指示其打款给何栢强；2011年3月18日佛山出了限购政策，因陈洋不是佛山人而无法购买。
经质证，案外人罗金泉对被执行人何栢强提交的证据没有意见，其认为该组证据证明涉案房产属何栢强所有，何栢强有权与罗金泉签订合同并收取款项，同时证据4中《房屋买卖合同》显示另案案外人陈洋购买嘉莉诗花园房产的价格与罗金泉购买涉案房产的价格大体一致，罗金泉并非低价受让涉案房产；另案案外人陈洋也是将购房款支付到何栢强的账户，再由61849部队配合办理过户手续，罗金泉购买涉案房产的交易方式、价格等不是特例，而是有其他相同案例。
经质证，申请执行人何汝艺发表如下意见：证据1是证人证言，证人未出庭，应不予采纳；对证据2的“三性”不予确认，没有财务确认也无公司盖章确认，且无相关银行转账凭证佐证，无法证实凭证记载的款项有实际发生，更无法证明款项是用于购买涉案房产；证据3只有复印件，被执行人无合法途径取得，“三性”不确认；对证据4的“三性”不予确认，经与61849部队核实，陈洋并非该部队人员。
经质证，被执行人罗顺兴对被执行人何栢强提交的证据均无异议。
经审查，被执行人何栢强提供的证据1属于证人证言，证人并未出庭作证，且与本院依法调取的材料存在差异，故本院对该份证据不予采信；证据2、3均为复印件，且无其他证据材料予以佐证，而申请执行人亦不确认前述材料的真实性，故本院不予采信；证据4与本案无直接关联，本院不予采信。
被执行人罗顺兴述称，同意何栢强的意见。何栢强为养老，以嘉莉诗服装公司的名义与61849部队签订了房地产转让协议。涉案房产是属于何栢强的，亦是何栢强实际出资购买，61849部队要求以嘉莉诗服装公司名义签订合同。嘉莉诗服装公司曾就上述转让事宜出具证明，但公司现有材料原件在另一股东陈二手上，若能找到复印件将尽快向法院提交。
被执行人罗顺兴未向本院举证。
被执行人嘉莉诗服装公司未对案外人罗金泉的异议发表意见亦未对本案当事人提交的证据材料发表质证意见，其在本案听证后提交了异议书复印件一份，由于该异议书是复印件，故本院对该异议书不予确认。
本院依法从本院（2014）佛中法执字第9号案卷宗中调取如下证据材料并依法出示：1.61849部队（函）后[2017]003号《关于法院执行查封嘉莉诗花园事》复印件一份；2.《房地产转让协议》复印件一份；3.房产清单（一期）复印件一份；4.房产清单（二期）复印件一份；5.《佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市中级人民法院（2014）佛中法执字第9号公告的告知函》复印件一份；6.土地登记信息卡复印件两份；7.佛山市南海区房产查询证明复印件八份；8.佛山仲裁委员会（2013）佛仲字第068号仲裁裁决书复印件一份。
经出示，案外人罗金泉对本院出示的材料均没有异议，根据61849部队的回函，嘉莉诗花园存在已出售但未过户的房产，未办理过户不是案外人导致的；上述材料均未显示涉案房产于2013年6月6日被查封，申请执行人关于涉案房产的查封时间的主张没有依据；仲裁裁决书显示申请执行人主张权利的借款纠纷最早发生在2012年，但罗金泉与何栢强于2011年已签订房屋转让合同，并非恶意转移财产，未损害他人利益。申请执行人何汝艺对本院出示的材料均没有异议，认为可证实向61849部队购买涉案房产的主体是嘉莉诗服装公司而非何栢强，即涉案房产的实际权属人是嘉莉诗服装公司；法院调取的材料是执行阶段的材料，并未反映保全阶段的情况，涉案房产的保全时间是2013年6月6日。被执行人何栢强、罗顺兴对本院出示的材料的真实性均无异议，但认为：61849部队出具的函并不能反映2005年转让位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的真实情况；《房地产转让协议》中提及嘉莉诗花园出售给部队人员为每平方米2400元，与何栢强以每平方米3000元出售是相符的；因61849部队缘故未办理过户，相关房产仍登记在该部队名下；裁决书认定事实不当。案外人罗金泉请法院依法核实上述材料。被执行人嘉莉诗服装公司并未对上述材料发表意见。本院认为，上述材料来源合法，真实反映61849部队、佛山市南海区国土城建和水务局对涉案房地产处理的意见，本院予以采信。
经审查查明，2013年4月7日，佛山仲裁委员会依法受理何汝艺与嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴借款合同纠纷仲裁一案。同日，佛山仲裁委员会向本院移交何汝艺的财产保全申请书，请求冻结嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币7000万元或查封（扣押）其相应价值财产，同时提供广东展鸿融资担保有限公司为其财产保全提供担保的相关材料。本院审查后，依法作出（2013）佛中法立保字第168-1号民事裁定书，裁定冻结嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币7000万元或查封（扣押）其相应价值财产。2013年5月23日，本院作出（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书，要求61849部队协助暂停为嘉莉诗服装公司办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的土地使用权[土地证号：南府国用（1999）字第特011**号]及地上建筑物（建筑面积：6727.61平方米，房地产权证编号为：粤房地证字第2586550）相关房地产过户手续。该执行通知书于2013年6月6日被61849部队工作人员签收。2013年12月2日，佛山仲裁委员会作出（2013）佛仲字第068号仲裁裁决书，裁决：一、嘉莉诗服装公司应于裁决作出之日起十日内偿还何汝艺借款本金72717000元及相应利息；二、嘉莉诗服装公司应于裁决作出之日起十日内向何汝艺支付为实现本案债权支出的财产保全担保费560000元、财产保全费5000元；三、何栢强对上述第一、第二项裁决所确定的债务承担连带清偿责任，罗顺兴对其中2012年4月24日提供的借款本金2000万元及相应利息承担连带清偿责任；四、驳回何汝艺其他仲裁请求。嘉莉诗服装公司应于裁定作出之日起十日内迳付仲裁费250428.8元予何汝艺。
前述仲裁裁决书生效后，嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴并未按该生效法律文书履行义务，权利人何汝艺遂向本院申请执行。本院审查后予以立案执行，案号为（2014）佛中法执字第9号。2015年3月23日，本院作出（2014）佛中法执字第9-4号执行裁定书，裁定冻结、划扣嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币96654639.36元，或查封、扣押其相应价值的财产。2017年10月31日，本院作出（2014）佛中法执字第9号公告，载明：“本院在执行何汝艺申请执行嘉莉诗服装公司、何栢强、罗顺兴仲裁一案中，查明61849部队于2005年11月16日与嘉莉诗服装公司签订《房地产转让协议》，约定61849部队将位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权[土地证号：南府国用（1999）字第特01183号]及地上建筑物以13**万元价格转让给嘉莉诗服装公司，嘉莉诗服装公司受让后进行开发销售，项目冠名为‘嘉莉诗花园’。因执行案件的需要，本院查封并拟评估拍卖（变卖）以下房产：1、佛山市南海区大沥镇黄岐沙面横路5号二期301房、302房、303房、303A房、403房、407房、503房、601房、603房、603A房、605房、606房、607房、608房。2、佛山市南海区大沥镇黄岐沙面横路5号二期商铺02、03、04、05、06、07、08、09、10、2-1、2-2。3、佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路61849部队住宅楼2A房、2B房、2C房、2D房、3A房、3B房、3C房、3D房、4A房、4B房、4D房、5A房、5D房、6A房、6B房、7A房、7B房、8A房、8B房、9A房、12A房、12B房、12C房、12D房。”案外人罗金泉以其系上述4B房、4D房、8B房的实际权属人为由向本院提出异议。
本院认为，本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人罗金泉对4B房、4D房及8B房是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人罗金泉应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下：
一、有关查封前签订合法有效书面买卖合同的问题
根据61849部队（函）后[2017]003号《关于法院执行查封嘉莉诗花园事》、《房地产转让协议》载明的内容，4B房、4D房及8B房虽然登记在61849部队名下，但是早在2005年11月16日该部队已将位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物转让给被执行人嘉莉诗服装公司，前述涉案房产系嘉莉诗服装公司受让后开发销售的物业，其真实权属人应认定为嘉莉诗服装公司。虽然被执行人何栢强在本案中称其系位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的实际购买主体，嘉莉诗服装公司只是与61849部队签订《房地产转让协议》的挂名主体，但其并未提供充分的证据予以佐证，本院对其相关主张不予支持。何栢强对嘉莉诗服装公司所有的4B房、4D房及8B房进行处置，属于无权处分。但由于何栢强是嘉莉诗服装公司的法定代表人，相对人罗金泉有理由相信何栢强有代表嘉莉诗服装公司行使权利的代理权，所以何栢强与罗金泉签订《房屋买卖合同》购买4B房、4D房及8B房的行为，构成表见代理，罗金泉有权向嘉莉诗服装公司主张该合同的效力，要求嘉莉诗服装公司承担合同中所规定的义务。另，何栢强与罗金泉于2011年10月12日签订《房屋转让合同》购买4B房、4D房及8B房，而上述房产于2013年6月6日被查封，因此，可认定罗金泉于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二、有关查封前合法占有的问题
合法占有是指权利人能够自由对不动产进行管理和支配。本案中，案外人罗金泉持有4B房、4D房的房地产权证，应可证实其目前对上述房产已实际占有。经审查，案外人罗金泉提交的证据5可相互印证，结合罗金泉持有涉案房产的房地产权证的事实，可证明案外人罗金泉在法院查封前已合法占有4B房、4D房及8B房，具体分析如下：第一，嘉莉诗文化公司物业管理处出具的证明称该司受罗金泉委托代为管理、出租涉案房产，并确认何劲游、黄铭威、庞德贵、余龙系其工作人员；该证明显示，4B房、4D房系从2012年3月开始委托管理和出租，8B房系的委托管理和出租期间为2013年6月至2015年8月。第二，四份《房屋租赁合同》中，其中两份由嘉莉诗文化公司物业管理处在落款处盖章确认，另外两份由黄铭威签订，且嘉莉诗文化公司管理处出具的证明确认黄铭威系其工作人员；其中一份《房屋租赁合同》的落款日期为2013年2月25日，约定的租赁期为2013年3月1日至2016年3月1日，另有一份《房屋租赁合同》约定的租赁期为2013年5月1日至2018年4月30日。第三，租金收据所载金额与相应《房屋租赁合同》所载租金金额一致，租金收据、物管费及水电费等收据显示开具日期均在相应《房屋租赁合同》约定的租赁期限内。综合上述分析，罗金泉持有涉案两房产的房地产权证，且其关于委托嘉莉诗文化公司物业管理处管理并出租涉案房产的证据可相互印证，符合民事诉讼证据高度盖然性规则的要求，可证明案外人罗金泉在法院查封前已合法占有4B房、4D房及8B房。
三、有关房屋价款的支付问题
本案中，案外人罗金泉主张支付了80万元的购房款，剩余30万则于涉案房产过户后再支付，《房屋转让合同》的表见代理人何栢强对其付款的事实予以确认。根据罗金泉提交的银行卡取款业务回单，其妻子郭月奖分别于2011年10月25日、26日向何栢强的女儿何丹彤转账支付5万元，合共10万元；其女儿罗嘉妍于2011年10月26日向何丹彤转账支付40万元；其妻子郭月奖于2013年1月3日向何栢强的妻子罗顺兴转账支付30万元。因何丹彤系何栢强的女儿，罗顺兴是何栢强的妻子并且是嘉莉诗服装公司的股东，故罗金泉通过妻子及女儿的账户向何丹彤、罗顺兴转账支付购房款存在合理性，且上述转账行为符合涉案《房屋转让合同》的约定，故本院对罗金泉已就涉案房产支付80万元购房款的事实予以确认。案外人罗金泉在听证中表示愿意支付剩余30万元购房款并将该款项按照法院的要求交付执行。
四、有关未办理过户登记原因的问题
本院于2013年6月6日向61849部队送达（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书，要求该部队暂停协助为嘉莉诗服装公司办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的土地使用权及地上建筑物相关房地产过户手续。因此，涉案4B房、4D房、8B房未能及时办理过户登记不能归责于案外人罗金泉。
综上所述，案外人罗金泉在本案中的举证符合民事诉讼证据高度盖然性规则的要求，可证明其对4B房、4D房及8B房符合无过错不动产物权期待权的保护条件，即可证明其对上述房产享有足以排除执行的实体权利，本院对其异议主张予以支持，裁定中止对上述涉案房产的执行。案外人应在本裁定生效之日起十五日内将上述房产剩余的30万元购房款支付至本院执行款专用账户，否则，本院将恢复对4B房、4D房及8B房的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
一、中止对被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司所有的佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路61849部队住宅楼4B房、4D房、8B房（粤房地证字第C4525101号、粤房地证字第C4525103号、粤房地证字第C4525117号）的执行。
二、案外人罗金泉应于本裁定发生法律效力之日起十五日内将本案剩余购房款30万元支付至本院执行款专用账户，逾期支付，本院将恢复对上述房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
审 判 员 李 慧
二〇一七年十二月三十日
法官助理 钟燕莲
书 记 员 黄榕霞