杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0109民初340号原告宋淡娟，身份证号码3301211930********，女，1930年8月9日出生，汉族，住杭州市萧山区城厢街道潘水小区*幢*单元***室。原告宋梓材，身份证号码3301071933********，男，1933年10月1日出生，汉族，住杭州市下城区杭氧宿舍*幢**室。原告宋芬娟，身份证号码3301041938********，女，1938年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区夕照新村*幢*单元***室。原告宋子言，身份证号码3301211942********，男，1942年2月24日出生，汉族，住杭州市萧山区城厢街道学士桥小区*幢*单元***室。原告宋巧娟，身份证号码3301211947********，女，1947年10月2日出生，汉族，住杭州市萧山区河上镇伟民村**组**号。原告宋娜娟，身份证号码3301211950********，女，1950年1月15日出生，汉族，住杭州市萧山区河上镇三联村桥头黄*组**号。六原告委托代理人李辉，浙江久丰律师事务所律师。被告黄忠尧，身份证号码3390051980********，男，1980年10月24日出生，汉族，住杭州市萧山区河上镇三联村桥头黄*组**号。委托代理人郭敏、吴旭辉，浙江天韵律师事务所律师。原告宋淡娟、宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟诉被告黄忠尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员沈南适用简易程序于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告宋子言及六原告委托代理人李辉，被告黄忠尧及其委托代理人吴旭辉、郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋淡娟、宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟诉称：原告系宋冬耕的六子女。1998年5月24日，原告父亲宋冬耕与被告签订了《房屋转让协议书》1份。协议书约定，将位于河上镇桥头黄操场边202号房屋的部分以30000元的价格转让给被告。此后，被告占用了该一半房屋，并破坏了房屋的原有结构，违章搭建非法建筑，用来饲养家禽、堆放杂物。2002年9月5日，宋冬耕因病去世。2017年8月25日，该房屋被杭州市园林文物局认定为市级文物保护点。原告曾多次找被告要求其搬离、返还房屋。村委、镇政府也多次要求被告搬离、返还凡物，但均无果。原告认为，本案所涉房屋属于原告及其父母家庭共有，并且该房屋的土地权属为集体土体，转让缺乏依据。被告破坏房屋、滥用房屋的行为涉嫌破坏文物，损害公共利益。故原告父亲宋冬耕与被告于1998年5月24日签订的《房屋转让协议书》应属无效。故起诉，要求：1、确认宋冬耕与被告于1998年5月24日签订的《房屋转让协议书》无效；2、被告将其占有的河上镇桥头黄操场边202号房屋恢复原状，立即搬离该房屋并将该房屋返还原告。被告黄忠尧辩称：1、我国法律并未禁止转让农村集体土地上的房屋，根据签订合同时宋冬耕提供的集体土地使用证来看，无论是户主一栏，还是土地使用者一栏，均明确表明案涉土地和房屋使用权人为宋冬耕，宋冬耕有权处分该房屋，《房屋转让协议书》应属有效。2、退一步讲，即便宋冬耕系无权处分，案涉房屋转让行为也得到六原告的追认，同样有效，六原告与被告系亲戚关系且之前来往较为密切，因此在原告父母均健在时，两家就一直在沟通和协商案涉房屋的转让问题，六原告作为子女当时也完全了解这一情况且同意转让房屋。在1998年5月24日签字当天，除了宋淡娟外，其余原告均在场且未提出任何异议。况且自1998年《房屋转让协议》签订后，被告一直占有并使用房屋至今，原告方作为邻居均未提出任何异议。3、即便原告没有追认，被告也是善意的交易相对人，案涉房屋转让行为应属有效。假如宋冬耕当时确实是无权处分，那也是原告自己家庭内部的事情，被告作为不知情的善意相对人并没有过错，也支付了相应对价，更何况被告在里面已经住了20多年。因此，基于买受人支付了合理对价。至今在涉案房屋内居住的情况来看，即使从鼓励交易和保护相对人利益的角度来考量，该合同也应当认定有效。4、被告一直合理使用房屋，原告没有任何证据能证明被告有损害公共利益的行为。六原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋转让协议书1份，欲证明原告父亲宋冬耕转让房屋的事实；2、河上镇三联村村民委员会证明1份、关于办理继承父母遗产的报告1份，欲证明六原告系宋冬耕子女的事实；3、集体土地建设使用证1份，欲证明案涉房屋未办理产权登记的事实；4、土地房产所有证1份，欲证明案涉房屋系家庭成员共有的事实；5、园林局文件1份，欲证明案涉房屋已被列为保护文物且被告存在一户多宅的情况；6、新闻报道两篇，欲证明案涉房屋保护引起新闻媒体关注的事实；7、照片1组，欲证明案涉房屋被被告用来饲养家禽及违章搭建的事实；8、国土局回复1份，欲证明宅基地转让需村委会同意的事实。经质证，被告对证据1、3三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对证据4三性均有异议，认为根据现行法律该权证已作废，现房屋权属应按集体土地建设用地使用证确定；对证据5真实性无异议，对其关联性及证明目的均有异议，认为河上镇三联村文物申报表中记载内容不能证明被告存在“一户多宅”的事实；对证据6真实性无异议，但该证据为媒体单方报道，对其与本案关联性及证明目的均有异议；对证据7三性均有异议，该组证据并非2017年拍摄；对证据8三性均有异议。经审查，本院认为，证据1、2、3、4真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认；对证据5真实性予以认定，但仅凭该证据不能证明被告存在一户多宅问题的事实；证据6、8与本案无关，本院不予认定；对证据7真实性予以确认，对其与本案关联性及是否能证明原告主张的欲证事实，本院将综合予以认定。被告黄忠尧为支持其主张的事实，在举证期限内向本院出举了下列证据材料：1、照片1组，欲证明房屋主体没有被破坏的事实；2、申请证人黄月灿出庭作证，证人陈述：“被告是我的儿子，当时签订房屋买卖协议时，宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟都是在场的，3万元房款是每个子女各拿5000元的。另外半间房子一直是由宋娜娟在使用。我们家和原告一家是亲戚关系，双方一直有往来的，我把房子的电线瓦片重新装修后，一半的钱宋芬娟是最近才给我的。1998年买房的时候，我们家有38平方的房子。现我又在村里另外购买了一处宅基地，我们家现在是住在新房子里的，老房子用来堆东西。”经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为改组照片仅反映房屋的局部情况，不能证明被告主张的欲证事实；对证人证言真实性有异议，认为证人陈述“签订合同时5个子女均在场，每人拿5000元转让款”是虚假的。经审查，本院认为，对被告出举证据1的证实予以确认，对其对其与本案关联性及是否能证明被告主张的欲证事实，本院将综合予以认定。对证人证言中“当时签订房屋买卖协议时，宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟都是在场的，3万元房款是每个子女各拿5000元”部分，考虑到证人与被告为父子，存在重大利益关系，且原告对该部分陈述予以否认，该部分陈述也无其他证据可以佐证，本院对该部分陈述的真实性不予确认。证人其他陈述与原告在庭审中基本一致，本院对该部分真实性予以确认。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：宋冬耕、陈秋英系夫妻关系，原告宋淡娟、宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟系宋冬耕、陈秋英的子女。1991年9月11日，萧山市人民政府发给宋冬耕编号为萧集建（38）字第150203号集体土地建设用地使用证，土地使用者为宋冬耕，土地类别为住宅用地。陈秋英于1997年10月1日病逝。1998年5月24日，宋冬耕与被告签订《房屋转让协议》1份，该协议内容为：“甲方：宋冬耕，乙方：黄忠尧。甲方在位于桥头黄村宋家弄口（萧山市人民政府颁发的萧集建38字第150203号建设用地使用证中地号为丁-38-17-52）独家拥有产权的砖木结构二层楼房壹间（上、下均为三间二弄），现将其中部分房屋产权转让给乙方。转让部位：1、西底层的扶梯弄和灶头间及与此相对应的前走廊和道地、房后百井头、天井，西楼上的扶梯弄和灶头楼转让属乙方所有。楼下中间的厅堂及与此相对应的前面走廊、道地、前墙门前道地，产权属双方所有，共同使用。上述房屋转让金额为叁万元，由乙方一次性交付给甲方。甲方子女均不在身边，乙方将积极配合甲方子女，承担照顾甲方日常生活的部分义务，使其安度晚年。”上述协议签订后，被告交付价款30000元，并实际使用房屋至今。2071年8月25日，案涉房屋被认定为杭州市市级文物保护点。2018年1月4日，原告向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。本院认为：本案争议焦点为：1、宋冬耕与被告黄忠尧签订之合同是否有效；2、被告黄忠尧是否应返还房屋。关于争议焦点1本院认为案涉《房屋转让协议》有效，理由如下：1、签订协议时被告确为限制民事行为能力人，但根据被告父亲黄月灿证言，签订协议时其在现场，之后也与被告一直生活在案涉房屋中，可以认定被告签订协议时系经过其法定代理人同意，该协议不因签订合同时被告为限制民事行为能力人而无效。2、案涉房屋买卖协议涉及同一农村集体所有的土地上的房屋之转让，宋冬耕将其户宅基地上房屋出卖给同村村民傅森利，该协议并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、四款之强制性规定。3、我国物权法明确规定，当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。联系到本案，被告未办理集体土地建设用地使用权的变更登记不影响房屋买卖协议的效力。4、法律上之处分包括负担行为与处分行为，其中负担行为之生效并不以负担义务者对给付标的物有处分权为要件。本案中案涉房屋为家庭共有，即使宋冬耕确系未经其他共有人同意而擅自无权处分该房屋，原告一方以宋冬耕对房屋无处分权为由主张合同无效的，本院也不应予以支持。关于争议焦点2本院认为被告有权继续使用房屋，理由如下：1、购买房屋时，宋冬耕系户主，也为土地使用权证登记的土地使用者，且当时六原告均已迁出，宋冬耕系一人生活，并无其他子女与其同住，以一般人的注意义务为标准进行判断，原告完全有理由相信宋冬耕对出卖房屋为有权处分。因此在案涉房屋的买卖中，应当认定原告为善意受让人。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条已明确将不动产纳入到善意取得制度的适用范围。本案中，黄忠尧受让房屋时为善意，并已向宋冬耕支付了相应对价，该房屋也实际交付于黄忠尧并使用至今，符合善意取得制度的规定。2、房屋买卖发生至今已经有20年，期间六原告与被告一家一直保有联系，且关系较好，未出卖的另一半房屋的修缮费用也由原告方向被告支付，原告在庭审中主张自2003年开始就向被告要求返还房屋，但未提供任何证据予以证明，相反在该房屋被认定为文物保护点后，原告即向本院提起诉讼，要求被告返还房屋。综合以上事实本院认为，原告方对出卖房屋的事实知情且同意，现其要求被告返还房屋，明显有悖诚实守信原则。综上，原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下:驳回宋淡娟、宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由宋淡娟、宋梓材、宋芬娟、宋子言、宋巧娟、宋娜娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 沈 南二〇一八年三月二十一日书记员 瞿斐娜·??8?··??7?·