云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终2817号上诉人（原审被告）：昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司。住所：云南省安宁市保利宁湖壹号*栋。法定代表人：董莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪敏，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李兴盛，云南嘉喜律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱来美，女，1982年9月8日生，汉族，住云南省安宁市，委托诉讼代理人：胡宸，汇兴法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。上诉人昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称：伊萨卡公司）因与被上诉人朱来美房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伊萨卡公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回朱来美一审全部诉请；2、本案一、二审案件受理费由朱来美承担。事实理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。伊萨卡公司与朱来美在《租赁合同》中约定的租期至今未到期。伊萨卡公司并非恶意不支付租金，只是因为公司现在经营周转困难，无法按期支付朱来美租金。对于伊萨卡公司来说，已经对承租的房屋进行了前期筹备、装修、运营，伊萨卡公司是愿意继续承租和支付租金的，一审法院判令解除合同，只会加重伊萨卡公司资金周转的困难，使伊萨卡公司更加无法正常经营和支付租金。综上，鼓励和促成交易形成以及保护交易稳定性，是我国民商事基本立法原则，一审判决对伊萨卡公司不公平，且违反了我国民商事基本原则，请求二审法院依法支持伊萨卡公司的上诉请求。被上诉人朱来美辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱来美向一审法院起诉请求：1、判令解除朱来美、伊萨卡公司之间签订的《租赁合同》；2、判令伊萨卡公司立即腾退租用房屋，恢复房屋独立使用功能，屋内所有设施、设备、装修等均归朱来美所有；3、判令伊萨卡公司支付朱来美应付房屋租金12622元；4、判令伊萨卡公司支付迟延支付租金的违约金至全部租金付清之日，暂计至2017年7月1日，即1514.64元；5、判令伊萨卡公司向朱来美支付房屋占有使用费至伊萨卡公司实际返还房屋之日，暂计至2017年7月1日，即8414.67元；6、判令本案诉讼费用全部由伊萨卡公司承担。一审法院认定事实：朱来美、伊萨卡公司签订《租赁合同》，约定由朱来美将其所有的位于安宁市××新区保利宁湖壹号云顶假日A栋30层10号房屋出租给伊萨卡公司用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租赁期限自2015年9月1日至2029年2月28日止，伊萨卡公司于2016年3月1日一次性向朱来美支付2015年9月1日至2016年2月29日租金11991元，后于每年度9月1日支付本年度3月1日至8月31日的租金12622元、于3月1日支付上年度9月1日至本年度2月28日的租金12622元。合同签订后，开发商向伊萨卡公司交付了租赁房屋，伊萨卡公司支付了2015年9月1日至2016年8月31日的租金，此后的租金未再支付。一审法院认为，《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。朱来美依约向伊萨卡公司交付房屋已履行合同约定义务，根据合同第7.1条：“甲方不按期兑现乙方应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，伊萨卡公司拖欠2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金已逾期六个月，其行为已构成根本违约，朱来美有权基于《租赁合同》的约定解除合同，并要求伊萨卡公司按照12622元/半年的标准支付2016年9月1日至合同解除之日期间的租金（暂计至2017年8月31日的租金为25244元）。针对上述租金，需作如下说明：朱来美在起诉时要求支付截止2017年2月28日的租金，及自2017年3月1日至房屋返还之日止的房屋使用费，由于合同解除前的房屋使用费在本质上属于租金，故一审判决将朱来美主张的房屋使用费并入租金的诉请一并处理。关于返还房屋的问题。根据合同第四条第一款：“……乙方同意2014年3月1日前，由‘保利宁湖云顶假日’项目开发商将物业按照乙方与开发商所签＜商品房购销合同＞约定的交房标准直接交付给甲方，并由甲方提前进行前期筹备、装修、试运营等事项。”及第6.1.7条：“合作期满如不再继续合作或合作终止的，甲方应当在合作期限届满之日或合作终止之日起7日内撤出，甲方按协议附件1《交房标准》约定将房屋恢复原状。除此之外的其他物业装修附属物采取‘来装去留’的原则处理，合作物业内的装修附属物归属乙方所有，乙方无需对甲方进行任何补偿。”的约定，合同因解除而终止，则伊萨卡公司应于合同解除后7日内将房屋返还给朱来美，且伊萨卡公司所返还的房屋应当符合《租赁合同》约定的交付标准。基于此，朱来美要求恢复房屋的独立使用功能，经一审判决释明后，朱来美进一步明确“独立使用功能”即为各套房屋之间相互独立、互不联通，结合《商品房购销合同》附件中的房屋平面图来看，一审判决认定朱来美主张的交房标准即为：房屋与《商品房购销合同》附件中平面图的结构相符。同时，根据第6.1.7条及第7.1条的约定，合同解除后，伊萨卡公司在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属朱来美所有。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，伊萨卡公司认为朱来美主张月3%的违约金过分高于损失，请求一审判决予以适当减少，在朱来美未能证实其因伊萨卡公司的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，一审判决酌情调整违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。违约金分段计：2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金12622元，自2017年3月1日计算至2017年8月31日止为299.78元；2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金25244元，自2017年9月1日起计算至款项付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除朱来美与昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司签订的《租赁合同》，并由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后7日内将位于安宁市××新区保利宁湖壹号云顶假日A栋30层10号房屋返还给朱来美（房屋应与《商品房购销合同》附件中平面图的结构相符）；二、昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归朱来美所有；三、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向朱来美支付租金25244元，并按照12622元/半年的标准支付2017年9月1日至合同解除之日期间的租金；四、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向朱来美支付违约金299.78元，并以25244元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年9月1日计算至款项付清之日期间的违约金；五、驳回朱来美的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审判决认定的事实，各方当事人均无异议。伊萨卡公司认为，一审判决遗漏认定以下事实：在本案诉讼之前，伊萨卡公司与业主多次协商解决纠纷。本院认为，因该协商并未取得最终结果，故伊萨卡公司主张的遗漏事实与本案争议无关，本院不予确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：一、本案诉争的租赁合同是否应当解除；二、伊萨卡公司是否应当承担违约责任。本院认为，首先，双方当事人签订的《租赁合同》是其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。伊萨卡公司认为合同条款不公平，但该合同系伊萨卡公司提供的格式合同，且以合同履行后的经营状况质疑合同条款的公平性，有悖于诚实信用原则，故本院对伊萨卡公司的该项抗辩主张不予支持。其次，依据《租赁合同》第7.1条：“甲方（伊萨卡公司）不按期兑现乙方（朱来美）应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，并结合确认事实，即伊萨卡公司逾期支付朱来美租金已超过六个月，《租赁合同》约定的合同解除条件成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及合同约定，朱来美有权解除合同，一审判令解除双方之间的租赁合同并无不当，本院予以维持。第三，合同解除后，伊萨卡公司无权再继续占有、使用租赁物，应当将租赁物返还给朱来美。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及《租赁合同》6.1.7条、7.1条的约定，伊萨卡公司返还的房屋应当与《商品房购销合同》附件中平面图的结构相符，伊萨卡公司在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属于朱来美所有。一审此项判决符合法律规定及合同约定，本院予以维持。第四，合同解除之前，承租人负有支付租金的义务，故一审判令伊萨卡公司支付已欠付租金并支付自2017年9月1日起至合同解除之日（二审判决生效之日）止的租金并无不当，本院予以维持。第五，如前所述，伊萨卡公司存在逾期支付租金的违约行为，应当按照合同约定支付违约金给朱来美。一审依据合同约定、查明的事实及当事人申请，酌情调整违约金计算方式符合法律规定，且结果更趋于公平合理，本院予以维持。二审中，伊萨卡公司虽请求减少或不予支付违约金，但未提交相关证据证明一审判令的违约金计算方式过分高于损失，故本院对伊萨卡公司的该项请求不予支持。综上所述，伊萨卡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币364元，由上诉人昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 建审 判 员  熊金华审 判 员  朱 欢二〇一八年四月二十六日法官助理  毛维清奚琳书 记 员  向薇芳王希辰