广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0607民初495号
原告：何永兴，男，1973年8月3日出生，汉族，住河南�武陟县，
委托诉讼代理人：廖建文，广东正明扬律师事务所律师。
被告：佛山市三水荷花世界有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道南丰大道横涌新围，统一社会信用代码：91440607719334458W。
法定代表人：戚卓雄，总经理。
委托诉讼代理人：陈志劲，广东华法（三水）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。
第三人：佛山奇境文化投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道南丰大道荷花世界综合用房，统一社会信用代码：91440600MA4UL4BN5U。
法定代表人：叶耀忠，执行董事。
委托诉讼代理人：侯士岭，北京市中银律师事务所律师。
原告何永兴与被告佛山市三水荷花世界有限公司（以下简称荷花公司）、第三人佛山奇境文化投资有限公司（以下简称佛山奇境公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何永兴的委托诉讼代理人廖建文、被告荷花公司的委托诉讼代理人陈志劲、第三人佛山奇境公司的委托诉讼代理人侯士岭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何永兴向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2012年8月5日签订的《场地租赁合同》的租赁期限自原告能够正常营业之日起顺延13个月，同时判令原告自2016年12月4日起至原告能够正常营业之日期间无须向被告支付租金11600元；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2012年8月5日，原、被告经平等协商签订《场地租赁合同》一份，约定由被告将位于佛山市三水区荷花世界内的部分场地出租给原告用于经营骑马俱乐部。合同签订后，原、被告开始�能依约履行合同。截至2016年11月31日，被告将荷花世界园区的经营权发包给第三人佛山奇境公司。被告及第三人在没有与原告进行任何沟通协商的情况下改变了荷花世界园区内的景点设计，决定在荷花世界内兴建水上乐园，随后单方在景区内张贴告示，通知从2016年12月4日起在景区玫瑰园至廉政展馆一带进行围闭施工。自此开始进行施工，游客无法通过园区主干道路前往原告的上述经营场所，原告无法对外正常经营，不得不暂停营业。园区施工期间，原告曾多次向被告及第三人提出不缴纳施工期内的租金并要求顺延租期，但被告及第三人均不予同意。2017年8月14日，被告向原告发出限时撤场的通知，要求原告在2018年1月1日前自行拆除所有项目设备并完成搬迁，所需费用由原告自行负担。原告认为，原告租赁涉案土地进行投资经营的期限截至2017年12月31日，投资回报也�这一期限内全部实现，由于被告及第三人在园区实施的围闭施工行为造成原告至今无法对外经营，双方签订的租赁合同事实上处于中止履行状态，参照《合同法》第二百二十一条的规定，被告应将涉案合同的租赁期限顺延，并免除原告自2016年12月4日起至原告能够正常营业之日的租金11600元。
被告荷花公司辩称：1、涉案租赁合同的期限已经届满，合同并无约定可以续约，答辩人亦不同意与原告续约。2、根据合同约定，租期届满后原告需将租赁场地及上盖物移交给答辩人，答辩人亦已就租赁物移交问题另案提起诉讼。3、涉案租赁合同的特别条款第二条约定，园区在升级改造期间，答辩人无需对原告作出任何形式的赔偿或补偿。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人奇境公司述称：1、原、被告签订的租赁合同明确约定，如遇政府原因对�区进行升级改造导致承租人损失，出租方不作任何形式的补偿或赔偿。另合同亦无约定承租人享有单方延长租赁期限的权利，故原告提出延长租赁期限，不交租金的请求没有合同依据。合同约定的上述免责条款已以黑体字方式进行了充分提示。而且涉案合同亦是出租方与承租方充分协商的结果。2、荷花世界在园区升级改造期内并非完全封闭，仍处于营业状态。3、第三人没有向原告进行赔偿或补偿的义务。第三人非涉案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，第三人没有对原告进行补偿或赔偿的义务，也没有延长涉案合同期限的权利和义务。4、广东奇境文化投资有限公司由于参与三水区政府的招投标而中标获得荷花世界承包经营权，从而与佛山市三水区云东海街道办签订了荷花世界项目的承包经营合同。第三人并非上述经营合同的主体，故第三人非本案的适格诉讼参与人。5、广东奇境文化投资有限公司基于与佛山市三水区云东海街道办签订的《佛山市三水荷花世界承包经营权项目合同》，对荷花世界园区进行升级改造，上述行为属于政府行为，且承包经营合同亦约定，由于该项目而发生的诉讼与广东奇境文化投资有限公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告于本案提交了《场地租赁合同》、三水荷花世界全景图、荷花奇境导游图、围闭施工照片、限时撤场通知、催缴费用通知函，第三人提供了《佛山市三水荷花世界承包经营权项目合同》，原、被告及第三人对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2012年8月5日，原告何永兴与被告荷花公司签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将位于佛山市三水荷花世界内的场地出租给原告开办骑马俱乐部项目；租赁期限从2012年8月1日至2017年12月31日，其中2013年3月31日前免交租金，2013年4月至2013年12月31日每月租金500元，2014年1月至2014年12月31日每月租金600元，2015年1月至2015年12月31日每月租金700元，2016年1月至2016年12月31日每月租金800元，2017年1月至2017年12月31日每月租金900元；每月月底前缴纳次月租金；合约期内，如遇国家政策或政府原因需收回场地或改变场地用途，本合同终止，被告对原告不作任何形式的赔偿或补偿，原告所建附属设施无偿归被告所有，项目设备归原告所有，原告必须在被告规定的期限内自行拆除项目设备；园区按政府要求进行大规模升级改造，则按政府相关规定执行，原告必须无条件服从，原告因此所产生的一切损失，被告无须作任何赔偿或补偿，如因此导致被告�法履行合同项下部分或全部义务，不视为违约，被告不承担任何赔偿责任。合同签订后，被告将案涉场地交付原告使用，原告开办了骑马俱乐部项目，并向被告交纳了计至2016年12月的租金及水电费。
2015年12月10日，佛山市三水区云东海街道办事处基于佛山市三水区政府的授权，与广东奇境文化投资有限公司签订《佛山市三水荷花世界承包经营权项目合同》，约定：佛山市三水区云东海街道办事处（为合同甲方）以公开招投标方式引入广东奇境文化投资有限公司（为合同乙方）作为本项目承包经营方，经营期限为30年，乙方需按照政府相关部门核准的规划方案对荷花世界范围内的景观、配套设施、附属物进行改建，甲方组织乙方与其全资下属的佛山市三水荷花世界有限公司签订关于荷花世界场地、资产移交合同，具体约定荷花世界场地及附属设备、设施、构筑物等资产的移交、使用、归还办法等。该合同签订后，广东奇境文化投资有限公司设立佛山奇境公司，从2016年12月4日开始对荷花世界园区进行升级改造，并在玫瑰园至廉政展馆一带进行围闭施工，导致游客无法通过园区主道路前往原告的上述经营场地，影响原告对外营业。上述改造工程至2018年1月份结束。原告从2017年1月开始没有交纳涉案场地租金及相关费用。
本院认为，原、被告于2012年8月5日签订的关于三水荷花世界的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效。本案争议的焦点问题为：1、被告在履行涉案租赁合同中是否存在违约行为；2、原告提出的顺延租赁期限及减免租金理由是否成立。
关于第一个焦点问题。广东奇境文化投资有限公司中标获得三水荷花世界的承�经营权后，根据其与三水区政府签署的承包经营权项目合同的约定，并由其设立的佛山奇境公司对荷花世界园区的景观、配套设施等进行改造建设，该行为既是广东奇境文化投资有限公司行使其承包权约定内容，也是履行政府要求改建荷花世界景区的行为，原告作为园区内原有的承租户不应防碍第三人行使承包经营权利。但是即便第三人是按照政府要求对荷花世界园区实施升级改造，亦要采取合理措施尽量降低改造行为对园区原有承租户造成的影响。本案第三人对园区改造而实施的围闭施工行为严重影响了原告的正常经营活动，被告未采取合理措施保障原告的租赁权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告作为租赁合同的相对方应承担相应的违约责任。
关于第�个焦点问题。对于原告提出顺延租赁期限的问题。由于第三人实施的改造行为是针对荷花世界园区进行的整体升级改造，亦是按政府要求实施的行为，并非针对涉案租赁场地单独实施，与《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定的因对租赁物维修进而影响承租人使用的情形不同，不能适用该法律规定要求被告顺延租期。因此原告主张顺延租期理由并不成立，本院不予支持，但原告因改造行为影响而产生的损失可以另行主张。对于原告提出的不应承担从2016年12月4日之后的租金的问题。从2016年12月4日开始，原告在案涉租赁场地上开办的经营项目受第三人的施工行为影响而无法正常经营，原告正常使用租赁物的权利受到影响，原告为此请求免除受影响期间的租金合理，本院予以支持。第三人确认其对园区实施的改造行为在2018年1月份才结束，故从2016年12月4日起至案涉租赁合同期满之日的租金，原告无需支付给被告。由于原告已向被告交纳了2016年12月份的租金，并确认无需被告退回该月租金，故原告实际向被告免交的应为2017年全年租金，金额为900元∕月×12个月＝10800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、确认原告何永兴不需向被告佛山市三水荷花世界有限公司支付从2017年1月1日至2017年12月31日的租金10800元。
二、驳回原告何永兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即45元，由被告佛山市三水荷花世界有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 蔡月梅
二〇一八年三月二日
书记员 李慧慧