河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1079号
原告：中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行，住所地：唐山市丰润区曹雪芹东道222号。
负责人：刘伟，该支行行长。
委托代理人：王天东，该支行市场营销部经理。
委托代理人：贾恩开，该支行市场营销部个人客户经理。
被告：李辉，农民。
被告：唐山市凯隆汽车销售有限公司，住所地：唐山市丰润区压库山村唐遵公路南侧。
法定代表人：万洪芳，该公司经理。
委托代理人：高景方，河北东晨律师事务所律师。
委托代理人：邱月，河北东晨律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行（以下简称工行丰润支行）与被告李辉、唐山市凯隆汽车销售有限公司（以下简称凯隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行丰润支行的委托代理人王天东、贾恩开，被告凯隆公司的法定代表人万洪芳及其委托代理人高景方、邱月到庭参加诉讼，被告李辉经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行丰润支行诉称，2012年6月28日，我行与被告李辉签订了合同编号：B［经营］字［唐山］分行［丰润］支行（2012）年（0098）号的《个人借款／担保合同》，合同约定我行提供给被告李辉500万元，贷款用途用于个人经营，借款期限60个月，年利率7.36%，还款方式为等额本息，每月还款本息99857.44元。被告李辉自愿用位于唐山市丰润区102国道南侧高丽铺村东临街的商用房，为上述贷款提供抵押担保。该房产的《房屋所有权证》证号为：唐房权证丰润区第201100749-01和201100749-02号，已由唐山市丰润区新润房地产评估有限公司进行了房产价值评估，房产评估价值7111665元；该房产的《国有土地使用证》证号为：丰润区国用（2011）第A-084号，已由唐山华夏房地产估价有限公司进行了土地价值评估，土地评估价值1411100元。上述抵押房产已在唐山市丰润区住房管理中心进行了房产抵押登记，《房屋他项权证》证号为：唐房丰润区他字第201200439号；抵押土地已在唐山市丰润区国土资源局丰润区分局进行了土地抵押登记，《土地他项权利证明书》证号为：丰润区土押他项（2012）第277号。随后，我行按照《个人借款／担保合同》的约定，向被告李辉发放了个人经营贷款500万元。贷款发放后，被告李辉未按照合同的约定偿还贷款，截止2016年6月30日，被告李辉累计拖欠我行贷款本金3136725.96元，积欠利息483273.46元。我行认为各方签订的《个人价款／担保合同》合法有效，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告李辉自2014年7月28日开始欠款，经我行信贷人员对李辉进行贷款催收，被告拒不履行还款义务。被告李辉的行为违反了合同约定的义务，侵犯了我行的合法权益。为维护我行的合法权益，特诉至法院，请求判令被告李辉偿还我行贷款本金3136725.96元及贷款利息、罚息和复利，被告李辉的担保单位唐山市通辉汽车销售有限公司承担担保赔偿责任，对抵押给我行的房产，我行享有优先受偿权，本案的诉讼费用由被告李辉承担。
被告李辉未应诉及答辩。
被告凯龙公司辩称，根据物权法及担保法的相关规定，在抵押权人未对抵押人的抵押财产进行清偿前，我公司不应承担担保责任。被告李辉与原告签订合同的同时，也就其房屋进行了抵押担保，被告李辉提供的担保足以清偿其欠款，应先就其提供的抵押物进行清偿。就被告李辉的抵押物优先实现债权更符合立法目的、更切合合同签订的目的、更符合市场交易习惯。
经审理查明，2012年6月28日，原告工行丰润支行与被告李辉签订了《个人借款／担保合同》，合同约定（摘要）：第一条贷款人根据借款人申请同意向其发放个人经营贷款人民币500万元；第二条合同项下贷款用途为经营；本笔贷款担保方式为抵押；第三条合同项下贷款期限为60个月，实际放款日与到期日以借据为准。第四条贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%，据此确定利率以借款凭证记载为准；第五条借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户，户名张丽丽，账号62×××11、开户行中国工商银行唐山丰润支行；第六条经协商借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户，户名李辉、账号62×××28、开户行中国工商银行唐山丰润支行；第九条借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。通用条款第十四条借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权，宣布贷款立即到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十八条抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物清单载明抵押人为李辉，抵押房产地址唐山市丰润区102国道南侧高丽铺村东，建筑面积1997.33平方米，抵押物价值8522765元。第十九条抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第二十条合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；第二十一条贷款到期（包括宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以经与抵押人协商将抵押物折价或者拍卖变卖抵押物，以所得价款优先受偿。在合同尾页，原告工行丰润支行作为借款人加盖个人信贷业务合同专用章并由授权代理人签字，被告李辉作为借款人、抵押人签字、按印。2012年7月4日，原告工行丰润支行与被告李辉就抵押房产办理的房产抵押登记，原告工行丰润支行取得《房屋他项权证》证号为：唐房丰润区他字第201200439号；2012年7月9日，双方就抵押房屋的土地办理的土地抵押登记，《土地他项权利证明书》证号为：丰润区土押他项（2012）第277号。
2012年7月10日，原告工行丰润支行将人民币500万元划入张丽丽在中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行的62×××11账户内。截止到2016年6月30日，被告李辉累计偿还借款本金1863274.04元，利息635148.48元，合计2498422.52元。被告李辉截止到2016年6月30日，尚欠借款本金3136725.96元，利息483273.46元。经原告工行丰润支行对被告李辉进行欠款催收，被告李辉已多期未偿还借款本息，原告工行丰润支行要求解除合同。
另查明，2012年5月18日，原唐山市通辉汽车销售有限公司向原告工行丰润支行出具经营实体担保承诺书称“鉴于李辉向贵行申请个人经营贷款500万元，期限5年。我单位承诺，在贵行向借款人发放上述贷款后，我单位对借款人偿还借款合同约定的全部贷款本息及相关费用承担连带还款责任”。2014年10月9日，原唐山市通辉汽车销售有限公司名称变更为唐山市凯隆汽车销售有限公司，即本案被告凯隆公司。
以上事实有个人借款担保合同、抵押物清单、房屋所有权证、土地使用证、房屋他项权证、土地他项权证、经营实体承诺书、李辉贷款信息截图、还款记录流水、已还款、尚欠款说明、唐山市丰润区工商行政管理局证明复印件等证据予以证实。
本院认为，原告工行丰润支行与被告李辉签订的《个人借款／担保合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。原告工行丰润支行按照借款合同的约定发放了贷款，履行了合同义务；被告李辉未按合同约定按期偿还借款本息，是对合同义务的的不完全履行，其多期不偿还借款本金利息的行为属违约行为，应当承担相应的违约责任，原告工行丰润支行要求按合同第十四条约定提前收回全部贷款本息并解除合同的主张，本院予以支持。故原告工行丰润支行与被告李辉签订的《个人借款／担保合同》，应在原告工行丰润支行向本院提起诉讼时即2015年3月23日予以解除。原告工行丰润支行要求被告李辉偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告工行丰润支行要求被告李辉支付复利的主张，于法无据，本院不予支持。被告李辉以自己享有所有权的唐山市丰润区102国道南侧高丽铺村东商用房及土地使用权作抵押，并进行了抵押登记，该抵押担保合法有效。被告李辉不履行到期债务或者发生双方约定的实现担保物权的情形时，原告工行丰润支行有权按照约定与抵押人协商将抵押物折价或者拍卖、变卖以所得价款优先受偿合同项下全部贷款本金、利息。原唐山市通辉汽车销售有限公司，于2012年5月18日向原告工行丰润支行出具经营实体担保承诺书，该公司对被告李辉向原告工行丰润支行借款500万元提供担保，承担连带还款责任。尽管原唐山市通辉汽车销售有限公司对被告李辉向原告工行丰润支行借款承担连带担保责任，因被告李辉的借款既有自己提供的物的担保，又有原唐山市通辉汽车销售有限公司提供的人的担保，但原唐山市通辉汽车销售有限公司出具的承诺书中并未约定实现债权的顺序。故原告工行丰润支行应先就被告李辉提供的物的担保实现债权，不足部分由原唐山市通辉汽车销售有限公司与被告李辉共同承担连带偿还责任。因原唐山市通辉汽车销售有限公司已更名为唐山市凯隆汽车销售有限公司，故该担保责任应由被告凯隆公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行与被告李辉于2012年6月28日签订的《个人借款／担保合同》于2015年3月23日解除；
二、被告李辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行借款本金3136725.96元及截止到2016年6月30日的利息483273.46元；并自2016年7月1日至判决确定的给付之日止以借款本金3136725.96元为基数支付借款利息及按借款合同约定的利率上浮50%的罚息；
三、如被告李辉逾期不履行上述第二项还款义务，原告中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行有权以被告李辉所有的坐落于唐山市丰润区102国道南侧高丽铺村东商用房【《房屋所有权证》证号为：唐房权证丰润区第201100749-01和201100749-02号】及土地使用权【《国有土地使用证》证号为：丰润区国用（2011）第A-084号】折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；不足部分由被告唐山市凯隆汽车销售有限公司与被告李辉共同承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32902元，由被告李辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 董运军
审判员 吴兴红
审判员 付立新
二〇一六年七月六日
书记员 张红娟