广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1317号
上诉人（原审被告）：叶志刚，住所地广东省陆河县。
委托代理人：唐建权，广东扬权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘兴彬，住所地广东省惠州市惠城区。
委托代理人：董厚银，广东广和律师事务所律师。
上诉人叶志刚因与被上诉人刘兴彬房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第559号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
刘兴彬原审诉讼请求：1、确认刘兴彬与叶志刚签订的租店合约系无效合同；2、叶志刚返还租赁房屋；3、叶志刚支付拖欠的房屋使用费人民币42000元（从2014年7月暂计至2015年4月，实际计至返还租赁房屋之日止，参照合同租金每月3500元）；4、叶志刚承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2013年4月24日，刘兴彬与叶志刚签订租店合约，约定刘兴彬将位于深圳市龙华新区龙华街道XX号商铺共计60平方出租给叶志刚经营小百货使用，租赁期间为2013年5月1日至2016年4月30日，租金为3500元／月，租赁保证金为6000元，叶志刚应在每月5日前将租金交付刘兴彬，如叶志刚不按期交付租金超过一个月，刘兴彬有权终止合约并收回店铺，叶志刚则无条件迁出，租赁保证金不得退回。叶志刚承租上述商铺后，用于开办深圳市宝安区龙华叶志刚小店，并在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室办理了房屋租赁备案手续，同时叶志刚正常缴交租金至2014年7月，自2014年8月开始未向刘兴彬缴交租金。
另查明，刘兴彬于2014年11月11日向叶志刚发出《关于收回X栋XX号商铺的通知》，称由于叶志刚自2014年8月开始出现延迟支付租金的违约情况，刘兴彬曾于2014年10月20日发出《催款通知书》，要求叶志刚在2014年10月31日前缴清拖欠的租金，由于叶志刚未能按合同约定履行支付租金义务的行为已构成违约，租赁关系已解除，刘兴彬将收回叶志刚承租的物业，并要求叶志刚在收到通知的3日内交清所欠费用并清退物业，否则视为叶志刚同意刘兴彬处置物业内所有物品。
还查明，刘兴彬出租给叶志刚的深圳市龙华新区龙华街道XX号商铺至今尚无合法产权登记，但已申请历史遗留违法建筑处理。
原审法院审理认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在涉案房屋至今仍无合法产权登记的情况下，结合刘兴彬现正就涉案房屋申请历史遗留违法建筑处理的事实，因行政主管部门尚未对涉案房屋作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案刘兴彬与叶志刚之间签订的《租店合约》属无效合同。合同无效的，自始无效，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，刘兴彬主张要求叶志刚返还租赁房屋有事实及法律依据，原审法院依法予以支持。同时，由于叶志刚实际占有使用刘兴彬房产，应按合同约定的3500／月的标准支付刘兴彬实际占有使用刘兴彬房产期间的占有使用费，因叶志刚已支付刘兴彬2014年7月租金，故叶志刚尚应支付刘兴彬自2014年8月1日起至本判决确定的搬离之日止的占有使用费。另本案审理过程中，已依法向叶志刚释明本案刘兴彬与叶志刚之间签订的《租店合约》将被确认为无效合同，叶志刚在原审法院指定期限内未提出相应的诉讼请求，叶志刚基于无效合同可主张的返还财产及可能产生的损失叶志刚可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决：一、刘兴彬与叶志刚于2013年4月24日签订的《租店合约》为无效合同；二、叶志刚于本判决生效之日起十日内向刘兴彬返还所承租的位于深圳市龙华新区龙华街道XX号房屋；三、叶志刚于本判决生效之日起五日内支付刘兴彬占有使用费（按3500元／月的标准，自2014年8月1日起计至本判决确定的搬离之日止）；四、驳回刘兴彬的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币425元，由叶志刚负担，此款刘兴彬已预交。
上诉人叶志刚不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回一审诉讼请求；2、由被上诉人支付一、二审诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、2014年11月11日被上诉人并未向上诉人发出过任何《关于收回8栋102号商铺的通知》一审查明事实错误，真实的情况是：被上诉人于2014年8月辞退整栋房客，把整栋房屋转卖给第三方进行拆迁开发，确没有履行提前告知及通知义务，同时也严重违背“买卖不破租赁”的法律规定，从而使上诉人大量商品卖不出去，积压过期等大量损失，在此期间，被上诉人口头告知上诉人说免租，只收水电费，上诉人正常缴纳水电费，仍然被被上诉人停水停电。另外，刚开始几个月，上诉人为了问清原因，曾多次打电话发信息及特快专递给被上诉人，但被上诉人拒绝接听，同时拒绝露面，这一切均证实是被上诉人在违约，无奈租赁期限又未到期而故意制造上诉人违约的假象，以掩盖其配合开发商进行拆迁的真实目的。2、2014年8月份以后至今，因被上诉人的违约，停水停电，故意在被告商铺门前倾倒大量垃圾，致使上诉人没法使用商铺，给上诉人造成了巨大的损失，一审遗漏了这一重要事实。3、一审中被上诉人委托授权书、起诉状并非是涉案商铺真正的业主刘兴彬所签，上诉人在一审中就已经提出异议，但一审法官违反了程序，没有进行调查，真正的涉案商铺的业主刘兴彬并没有起诉过被上诉人。4、一审遗漏了涉案商铺的另一民事主体，根据被上诉人在一审中提交了相关材料，足以证实涉案商铺还有一位业主。
被上诉人刘兴彬口头答辩称：一审认定事实清楚、适用法律适当。上诉人的上诉请求及事实理由不成立，应依法予以驳回。关于被上诉人刘兴彬起诉资格的问题，本案是基于被上诉人刘兴彬同上诉人叶志刚的2013年4月24日租赁合约，刘兴彬同上诉人叶志刚是双方的唯一的签约人，因此刘兴彬作为唯一的原告起诉符合法律规定。刘兴彬的申请用地批准书等文件上显示另外一个案外人廖建华同本案的争议无法律关系，因为本案是合同纠纷，不是物权纠纷。
本案二审审理期间，经调查，被上诉人刘兴彬本人承认委托授权书、起诉状等诉讼材料上的签字为本人真实签名，租赁合同的签名为他人代签。另，被上诉人刘兴彬承认，2014年8月1日之后，上诉人叶志刚经营商铺门前确实偶有垃圾堆放，并有时停水停电。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋至今仍无取得合法产权登记，为未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案刘兴彬与叶志刚之间签订的《租店合约》属无效合同，原审认定正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律并未规定租赁合同的出租人必须是租赁物的所有权人，刘兴彬系涉案《房产租赁合同》的出租人，与本案具有直接利害关系，其提起本案诉讼，主体适格。因法律并不要求租赁合同的出租人必须是所有权人，故本院对涉案房产的所有权人身份不予审查。上诉人叶志刚以原审遗漏涉案房产所有权人为由主张原审程序错误，缺乏法律依据，本院不予采纳。
合同无效的，自始无效，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，原审判决叶志刚返还租赁房屋并支付占有使用费，处理正确，本院予以支持。但考虑合同无效双方均有过错，且上诉人叶志刚占有期间，商铺门前确实偶有垃圾堆放，并有时停水停电，原审法院仍按正常租金标准计算占有使用费有失公平，遵循公平原则，本院认为占有使用费按2500／月的标准支付较为合理。
至于上诉人叶志刚主张的损失，因其一审未提反诉，上诉人叶志刚基于无效合同可主张的返还财产及可能产生的损失可另循法律途径解决。
综上，上诉人叶志刚的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第559号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第559号民事判决第四项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第559号民事判决第三项为上诉人叶志刚于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘兴彬占有使用费（按2500元／月的标准，自2014年8月1日起计至本判决确定的搬离之日止）；
四、驳回被上诉人刘兴彬的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币425元，由上诉人叶志刚负担350元，被上诉人刘兴彬负担75元，此款被上诉人刘兴彬已预交；本案二审案件受理费850元，由上诉人叶志刚负担750元，被上诉人刘兴彬负担100元，此款上诉人叶志刚已预交。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年九月六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。