内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内09民终450号
上诉人（原审原告）：乌兰察布市爱心典当有限责任公司，住所地集宁区民建路爱心大厦。
法定代表人：冯盟生，任董事长。
委托诉讼代理人：卢云，内蒙古同声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海东，内蒙古同声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张润奎，男，汉族，现住兴和县。
被上诉人（原审被告）：赵平贵，男，汉族，住兴和县。
委托诉讼代理人：孙彩霞，内蒙古瑞民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭有贵，男，汉族，住集宁区。
上诉人乌兰察布市爱心典当有限责任公司（以下简称爱心典当公司）因与被上诉人张润奎、赵平贵、郭有贵第三人撤销权之诉一案，不服兴和县人民法院（2015）兴民初字第932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人爱心典当公司的委托诉讼代理人卢云；被上诉人张润奎、赵平贵、郭有贵及赵平贵的委托诉讼代理人孙彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人爱心典当公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人在原审提出的全部诉讼请求，即撤销兴和县人民法院（2014）兴民调确字第857号《民事裁定书》，确认三被告订立的《房屋开发权利转让协议》及兴和县城关镇人民调解委员会主持调解的2014年8月11日“调解协议”无效。事实和理由：（一）本案案由为第三人撤销权之诉，并非“确认合同效力纠纷”，因案由认定错误，因而很难对本案作出正确判决。（二）本案完全满足第三人撤销权之诉的主体条件、程序条件、实体条件。原审判决严重损害了上诉人由《房地产借款低押合同》、《房地产抵押典当合同》所设立的抵押权，由两份《商品房买卖合同》所设立的商品房让与担保权，及工程价款优先受偿权。
被上诉人张润奎辩称，按照2010年上诉人和答辩人签订的协议，除了工程款开支，上诉人还欠答辩人款项，但上诉人不和答辩人算账，就是为了恶意拖延时间占用答辩人的卖房款，并且上诉人诉称的抵押物未办理抵押登记，应认定抵押无效，请求驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵平贵辩称，（一）上诉人不是友谊小区的实际所有权人，该小区不属于上诉人与被上诉人张润奎共同开发。（二）原审法院适用法律正确，本案所涉抵押权未经登记，上诉人不具有优先受偿权，答辩人作为善意第三人的权益应当得到保护。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人郭有贵的答辩意见同被上诉人赵平贵的答辩意见。
上诉人爱心典当公司向一审法院起诉请求：1.撤销兴和县人民法院（2014）兴民调确字第857号《民事裁定书》；2.确认三被上诉人之间订立的《房屋开发权利转让协议》和兴和县城关镇人民调解委员会主持调解的2014年8月11日“调解协议”无效；3.本案受理费及上诉人所支出的一切合理费由被上诉人承担。
一审法院认定事实，2007年，被告张润奎开发兴和县新城区“友谊小区”1号楼、2号楼。2009年形成烂尾工程，被告在施建楼房过程中预售楼房形成债务，无力偿还，引发矛盾。2013年7月，被告张润奎与被告赵平贵、郭有贵达成协议，被告张润奎将该工程项目以600万元价款让与被告赵平贵、郭有贵进行施工建设，以此偿还债务。工程竣工后，经结算仍有17户购房者价款约180多万元没有得到处理。2014年8月11日，经兴和县城关镇人民调解委员会调解，被告张润奎、赵平贵、郭有贵达成如下协议：对超出600万元的债务张润奎以其开发的友谊小区3号楼6套楼房折价清偿（分别为3号楼6单元5楼东户、2单元6楼东户、2单元6楼西户、4单元6楼东户、4单元4楼西户、5单元6楼西户），折价后长退短补。并向一审法院申请对该调解协议进行确认。一审法院于2014年9月23日作出（2014）兴民调确字第857号民事裁定书，对调解协议予以确认。2009年4月20日起，被告张润奎以当票及续当的形式分四次向原告借款246万元，被告以上述工程项目、后续三号楼、四号楼工程项目及土地使用权进行抵押，但未办理抵押登记。2010年4月份，原告爱心典当与被告张润奎签订协议书，被告以自己取得合法审批手续的兴和县友谊小区商住楼3号楼、4号楼开发项目与原告爱心典当公司（实际经办人为该公司股东饶一平）签订协议书，协议内容如下：一、乙方（被告）负责办理开工、售房及相关手续，甲方（原告）负责垫资建造开发楼盘，建筑费用利息按月利率2%计算；二、乙方派人监管工程进行及售楼工作，售楼价格由甲乙双方协商确定，乙方不得擅自做主。售楼所收款项由甲方支配，先还清所欠甲方欠款，工程款及利息，待还清甲方欠款后，剩余部分由乙方自行支配；三、乙方必须在规定时间内办理相关手续，如因手续问题造成无法开工延误工期，由乙方负责；四、甲乙双方签订协议后，甲方必须如期进入工地确保工程工期。2010年4月22日，原、被告双方签订补充协议，约定：开发友谊小区，由原告全权负责，开发、建设、售楼在未还清甲方所有欠款期间，此项目归原告所有，待售楼清算后，结余部分归乙方所有。乙方不得进行干扰，因此产生的一切后果自负。协议签订后，上述工程项目于2010年4月份开工，2012年竣工。施工期间，被告向饶一平个人借款合计265万元。同时被告主张投资工程款1272.7468万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，本案原告主张的抵押权未进行抵押登记，抵押权并未设立，故原告对抵押物并不享有优先受偿权。另外，因建设用地使用权转让必须经主管部门批准，办理相关审批手续和土地使用权转让手续，原告未取得任何审批手续，建设用地使用权并未转让，所以原告提交的协议书及补充协议书不能证明原告对工程项目本身享有权利。故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、第一百八十七条之规定，一审法院判决驳回原告爱心典当公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
上诉人爱心典当公司二审中没有提交新证据，举证目的与一审一致，各被上诉人对上诉人爱心典当公司在一审提交的证据质证意见与一审一致。
被上诉人张润奎提交了十组证据，分别为：1.2010年4月22日爱心典当公司与张润奎签订的《协议书》及《补充协议》；2.兴和县发改委对开发“友谊小区”立项批复；3.开发“友谊小区”的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；4.“友谊小区”住宅楼出售情况表、交接清单；5.2011年10月张润奎、张永福、爱心典当公司签订的《补充协议》；6.借据；7.康胜关于“友谊小区”开发情况说明；8.兴和东房地产开发公司“证明”、友谊小区决算情况；9.建筑工程预（决）算书；10.“友谊小区”交款情况。上述证据证明被上诉人张润奎已不欠上诉人爱心典当公司借款，因上诉人拒绝对账，给其造成了损失。上诉人爱心典当公司认为被上诉人张润奎出示的上述证据与本案没有关联性，均不认可其证明目的。被上诉人赵平贵、郭有贵认为其不了解上诉人爱心典当公司与被上诉人张润奎的借款情况，其作为善意第三人有理由相信房地产是由被上诉人张润奎开发的，其权益应当得到保护。
被上诉人赵平贵、郭有贵一、二审均未提交证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人爱心典当公司认为本案案由应确定为第三人撤销之诉的意见，各被上诉人未提出异议，经本院审查，根据当事人主张的法律关系性质，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，本案案由应确定为第三人撤销之诉，原审案由认定不准确，本院予以纠正。但根据本案已查明的事实，原审认定上诉人爱心典当公司对其所主张的抵押物不享有优先受偿权的认定，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，上诉人爱心典当公司提起的诉讼请求不能成立。
综上所述，一审法院案由认定不准，应予变更，但认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款（一）之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人爱心典当公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌兰
审 判 员 荆茂
代理审判员 牛波
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 张华