宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初3555号
原告：唐怀，男，1974年11月23日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区固原市原州区。
委托诉讼代理人：李海君，宁夏搏强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范洁，宁夏搏强律师事务所律师。
被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。
法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马立武，宁夏天盛律师事务所律师。
原告唐怀与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司房屋销售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐怀的委托诉讼代理人李海君、范洁到庭参加诉讼，被告隆盛公司的委托诉讼代理人马立武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，依原告申请，本院依法裁定冻结了被告隆盛公司名下位于银川市兴庆区某室房屋的产权产籍。
原告唐怀向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年3月10日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2014第057号）合法有效；2.被告按照合同约定为原告办理位于银川市兴庆区某房屋买卖合同备案登记事宜；3.被告支付原告逾期交房违约金68298.6元（按照合同约定的每日万分之零点一的标准自2015年1月1日计算至2016年5月1日，共计486天）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2014第XXXX号）一份，约定，原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某号房屋，房屋建筑面积为851.71平方米，房屋价款为14053215元，被告应当在2014年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，逾期交付60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的最后交付期限次日起按日向原告支付已付房款万分之零点一的违约金直至实际交付之日止。合同签订后，原告按约以工程款抵顶方式向被告支付了全部房屋价款，并以现金形式支付了相关物业储备金。2014年12月31日后，原告多次催促被告交付房屋、办理房屋产权事宜未果，故诉至法院。
被告隆盛公司辩称，原、被告签订的合同并非双方真实意思表示，不存在逾期交房违约金的问题，该合同实际上是为案外人朱亚伟向原告借款提供的担保行为，而非商品房买卖合同法律关系，该抵押行为违反物权法、担保法的相关规定，属流押行为，是无效的担保行为。另外，被告与工程实际施工人朱亚伟、中铁城建集团南昌建设有限公司未经最终结算，原告并未支付商品房相应对价，被告没有义务为原告办理商品房产权登记手续。因涉及工程款和商品房销售价款是否支付问题，为查明本案事实，法院应追加中铁城建集团南昌建设有限公司、朱亚伟为本案共同被告。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院干警依法到江西省南昌市中铁城建集团南昌建设有限公司（中铁二十四局集团南昌建设有限公司，以下简称中铁南昌公司）调查了相关事实，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就证据客观性无异议的《银川市商品房买卖合同》、收款收据、收据、民事调解书、《中铁二十四局集团南昌建设有限公司宁夏银川金茂国际生活港C区工程施工补充协议书》、《中铁二十四局集团南昌建设有限公司宁夏银川金茂国际生活港C区工程施工协议书》，本院予以确认并在卷佐证。
根据本院采信的证据、调查的事实和当事人陈述，本院认定事实如下：2014年3月10日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2014第XXXX号）一份，约定，原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某号房屋（在房管部门备案登记的房屋编号为某室），房屋建筑面积为851.71平方米，该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押登记部门为国土资源局，抵押登记日期为2013年，该商品房单价为16500元/平方米，总款为14053215元，付款方式为一次性付款（手写注明：签订合同时，买受人已付清总房款），被告应当在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之零点一的违约金，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同签订时，原告通过债权债务抵顶的方式已向被告支付了房款，被告向原告出具收款收据两张，分别载明：”今收到唐怀摘由隆鑫苑XXXX人民币柒佰零贰万陆仟陆佰零八元（￥7026608元）”、”今收到唐怀摘由隆鑫苑A7-2人民币柒佰零贰万陆仟陆佰零七元（￥7026607元）”，均注明”抵中铁二十四局工程款”，并加盖被告财务专用章。同日，原告向被告交纳物业储备金42586元，被告向原告出具了收据。因被告至今未将涉案房屋交付原告使用，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
另查明，2012年12月28日，案外人宁夏鑫德盛房地产开发有限公司（以下简称鑫德盛公司）作为发包方，被告作为担保方，案外人中铁南昌公司作为承包方签订《中铁二十四局集团南昌建设有限公司宁夏银川金茂国际生活港C区工程施工协议书》一份，约定，中铁南昌公司承包建设宁夏银川金茂生活港C区商业楼项目（地下一层、地上六层，结构类型为框架结构）。协议签订后，中铁南昌公司将工程的劳务分项分包给银川迅驰劳务有限公司（负责人：朱亚伟）。因案外人鑫德盛公司和被告欠银川迅驰劳务有限公司（负责人：朱亚伟）部分工程款未付，故被告、中铁南昌公司、朱亚伟协商同意将被告开发建设的包括涉案房屋在内的多套房屋抵顶给案外人朱亚伟及相关债权人。
2014年2月24日，案外人中铁南昌公司与被告签署《宁夏隆盛房地产工程款顶房确认单》一份，确认抵顶房屋为隆鑫苑某号，中铁南昌公司经办人杨文亮在”抵顶情况”处签署”同意以以上房屋抵顶工程款，房屋单价待贵司总经理确认为准”并签名确认，被告经办人或负责人宋华、李莉、王涛、王军、王鑫相继在”销售部意见”、”经营核算部意见”、”财务部意见”、”项目总负责意见”、”总经理意见”处签署意见并签名确认，最终”总经理核准意见”为”价格按16500元/平方米计”。后被告出具了《宁夏隆盛房地产顶账房办理确认单》，确认隆鑫苑某号房屋面积为851.71平方米，单价为16500元，总价为14053215元。后案外人就该房屋出具了《房屋收据》，并注明”该房款结算时计入工程款”。案外人朱亚伟又以该房屋抵顶所欠原告欠款。
再查明，经向房管部门核实，涉案房屋所属工程已办理在建工程抵押，无法办理房屋买卖合同备案登记手续。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。已经成立的合同是否具有法律约束力，取决于其是否符合法律规定的生效要件。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同已依法成立并生效，故对原告要求确认原、被告于2014年3月10日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号为银隆盛售2014第XXXX号）合法有效的诉讼请求，本院予以支持。合同签订时，原告已经通过债权债务抵顶的方式向被告支付了房款，并且根据被告提供的合同及收款收据向相关部门交纳了物业储备金，原告已经履行了合同义务；被告亦应全面、及时履行其合同义务及附随义务。根据合同约定，被告应当于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告至今未将涉案房屋交付原告使用的行为已经构成违约，合同中约定，逾期交房超过60日后，原告有权要求被告按日向原告支付已付房款万分之零点一的违约金，该违约金约定符合法律的相关规定，故对原告要求被告承担逾期交房违约金68298.6元（按照已付房款日万分之零点一的标准自2015年1月1日计算至2016年5月1日）的诉讼请求，本院予以支持。经向房管部门核实，涉案房屋所属工程已办理在建工程抵押，无法办理房屋买卖合同备案登记手续，故对原告要求被告协助其办理房屋买卖合同备案事宜的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、确认原告唐怀与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于2014年3月10日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2014第XXXX号）合法有效；
二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告唐怀逾期交房违约金68298.6元；
三、驳回原告唐怀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1708元，财产保全费5000元，合计6708元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张志华
人民陪审员 倪晓星
人民陪审员 马翠兰
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 刘益辰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。