天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民二终字第0406号
上诉人（原审原告、反诉被告）天津市晓波房地产物业管理有限公司，住所地天津市河北区金明里5-21-102。
法定代表人牛小波，总经理。
委托代理人杨杨，天津北洋律师事务所律师。
委托代理人田彬，天津北洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
法定代表人张益培，董事长。
委托代理人刘云鹄，该公司职员。
上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司（以下简称晓波公司）、天津益博置业发展集团有限公司（以下简称益博公司）因委托合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民二初字第0708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人晓波公司委托代理人杨杨、田彬，上诉人益博公司委托代理人刘云鹄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，原告与被告于2008年5月22日签订《天津市前期物业管理服务合同》（以下简称合同），被告为甲方，原告为乙方，约定被告将其开发建设的恒益隆庭住宅小区委托原告进行前期物业管理服务。合同第三条约定：“前期物业管理服务合同期限：本合同自2008年5月22日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。”合同第五条约定：提前将装饰装修房屋的规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并负责监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，进行劝阻制止，责令改正。合同第七条约定：物业管理服务费用：1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担；2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.85元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳；配备电梯、消防、二�供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元由业主缴纳；4、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。6、交纳费用时间：甲方每三个月的5日前交纳；7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之0交纳滞纳金。合同第十条约定：乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在30日内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方给予甲方经济赔偿。
2009年10月19日原告开始进驻恒益隆庭住宅小区为被告提供物业管理服务。
2010年8月30日原告起诉被告至一审法院，一审法院于2010年12月10日作出（2010）青民二初字第413号民事判决书，该判决书的“经审理查明”部分载明，原告与被告于2009年10月20日签订《物业管理补充协议书》，该协议书载明：由于“恒益隆庭住宅小区”配套工作尚没有全部完善，部分业主要求提前进住，经双方友好协商，在平等、自愿、公平和诚信原则的基础上，就“恒益隆庭住宅小区”B段一期9-11、15-18号住宅楼，物业公司提前进场开始履行物业管理职责有关事宜达成共识。协议书第二条约定：甲方（被告）同意在乙方（原告）进场的同时至配套工作完善前承担乙方（原告）B段一期全额物业工资费用，19000元／月。第四条约定：乙方（原告）承诺A、在B段一期配套工作尚未完善的情况下确保B段一期的公共秩序的管理，B、在业主进驻的同时提供物业管理合同内相应的义务。该判决已生效。
原告与被告于2012年1月18日签订《协议书》，原告为乙方，被告为甲方，该协议约定：1、甲、乙双方就西青区人民法院（2010）青民二初字第413号判决执行达成执行和解协议，乙方同意甲方支付人民币60000元给乙方结案，余款不再执行，甲方于2012年1月23日前支付给乙方，双方就该案件不存在其他经济纠纷。2、鉴于恒益隆庭一、二期项目工程已经竣工验收，各项配套已完善，项目的房屋已具备实际使用功能，且可办理产权证，业主亦已陆续入住，双方商定2012年1月1日起恒益隆庭一、二期项目，包括房屋和公共设施设备、公用区域等物业由乙方全面接管，由乙方按照物业管理条例和双方签订的前期物业管理服务合同对小区进行全面物业管理。4、涉及恒益隆庭一、二期部分的未销售房屋，双方商定，由甲方向乙方支付4万元整作为2012年度甲方未售房屋的物业服务费用，甲方于2012年3月1日之前�至乙方，乙方对未售房屋进行物业管理服务。12、本协议签订之日生效，双方2009年10月19日签订的《物业管理补充协议书》同时废止。本协议与双方签订的前期物业服务合同具备同等法律效力，前期物业服务合同与本协议有冲突的以本协议为准。如协议中有未涉及的事宜，甲方可配合乙方协调解决，但均以乙方为恒益隆庭的物业管理方为主解决相关事宜。
恒益隆庭小区一期包括9-11号、15-18号楼，二期包括12、19-22、24-29号楼，三期包括30、31、1-8、13、14、23号楼，共计31栋楼。双方所签订的合同便针对上述1-31号楼。该小区自2013年1月1日至12月31日一期空房面积为6939.07平方米、二期空房面积为4075.52平方米、三期空房面积为36571.37平方米，面积合计为47585.96平方米。
一审法院经调查核实，天津市物业管理办公室的工作人员于2015年3月31日介绍，《天津市前期物业管理服务合同》系天津市国土资源和房屋管理局与天津市工商行政管理局共同制作，无空房物业费的具体收费标准，如何收取需物业公司与开发商协商解决。
庭审中，被告提供《协议书》及所附的2012年度一、二期收费明细汇总表（均加盖有双方公章），汇总表对于一、二期的楼号、面积、是否为空房均有载明。并主张，《协议书》中载明被告给付原告40000元作为2012年度未售房屋的物业服务费，从汇总表中可统计出截至签订协议时，一期的空房面积为6939.07平方米，二期的空房面积为13974.28元，可计算出空房物业服务费的收取标准为每平方米每月0.159元。
原告对《协议书》及所附的2012年度一、二期收费明细汇总表真实性无异议，但主张，截至协议签订时，�期的空房面积为6939.07平方米，二期空房面积为4075.52平方米，但该协议双方已履行完毕，协议内容与本案无关；协议书载明的40000元系双方对2012年度空房物业服务费的协商的结果，并未对以后的空房物业服务费约定一揽子解决方案，故2013年度的空房物业服务费应按照合同约定的标准来收取；原告诉请的空房物业服务费系按照合同第七条业主交纳物业费的标准计收的。
此外，被告主张，鉴于原告存在未依约履行合同义务的行为，被告于2010年12月4日通过EMS向原告发送《整改通知函》，督促原告进行整改，但原告仍未整改，未尽到物业管理职责。原告主张，从未收到过被告所述的函件。被告未提供证据证实原告已收到该函件。
原告晓波公司起诉，要求被告益博公司给付原告空置房屋物业服务费514748元及逾期�款利息损失46327元（按中国人民银行同期贷款利率自2013年6月5日计算至2014年7月4日）及至欠款付清日止的利息损失，诉讼费由被告承担。
反诉原告益博公司反诉要求判决解除双方签订的《天津市前期物业管理服务合同》，并由反诉被告晓波公司承担反诉费用。
一审法院认为，原告与被告签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依诚实信用原则享受各自的权利和履行各自的义务。原告于2009年10月19日开始进驻恒益隆庭住宅小区为被告提供前期物业管理服务，且合同明确约定“竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方（被告）承担”，故恒益隆庭住宅小区未交付业主的空房的物业管理费应由被告承担。�屋的价值主要体现在该硬件可以满足一定的功能上，而功能的实现则离不开软件即物业管理服务来实现。原告为被告提供前期物业管理服务，有利于小区房屋外观的维护、房屋共用部位及共用设备的维修与养护，有利于共用设施、场地的维修、养护，有利于保持公共区域环境卫生、绿化养护等，从而有利于促进空房的销售，故被告系前期物业管理服务的实际受益方。合同及双方于2012年1月18日所签订的《协议书》虽对于空房物业管理费的计算标准均未有明确的约定，经调查相关物业部门了解到，无空房物业管理费的具体收费标准，综合以上事实，结合被告作为实际受益方，参照合同约定的“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.85元由业主交纳”，被告按照上述标准的55%即按建筑面积每月每平方米0.4675元（0.85元55%）给付原告自2013年1月1日至12月31日的空房物业服务费较为合理。恒益隆庭住宅小区自2013年1月1日至12月31日一期空房面积为6939.07平方米、二期空房面积为4075.52平方米、三期空房面积为36571.37平方米，面积合计为47585.96平方米，故被告应给付原告空房物业服务费266957元（即47585.96平方米0.4675元12个月=266957元）。合同约定“未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方（被告）交纳。……。交纳费用时间：、甲方每三个月的5日前交纳”，被告未依约给付原告空房物业服务费，应承担给付原告逾期付款利息损失的违约责任（按人民银行同期贷款利率计算，自2013年6月26日至9月26日以200217.75元为基数，自2013年9月26日至本判决确定给付之日止以266957元为基数）。
关于反诉请�问题，按照合同约定，原告若违反合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，被告有权要求原告在30日内整改，逾期未整改的，被告有权终止合同。被告主张已向原告邮寄《整改通知函》，但被告未提供证据证实原告已收到该函件。因此合同对双方仍具有法律约束力，被告的反诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条的规定，判决：
一、被告（反诉原告）天津益博置业发展集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）天津市晓波房地产物业管理有限公司服务管理费266957元、逾期付款利息损失（按人民银行同期贷款利率计算�自2013年6月26日至9月26日以200217.75元为基数，自2013年9月26日至本判决确定给付之日止以266957元为基数）；二、驳回原告（反诉被告）天津市晓波房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告天津益博置业发展集团有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9411元，原告天津市晓波房地产物业管理有限公司负担4933元，被告天津益博置业发展集团有限公司负担4478元。
上诉人晓波公司不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、维持（2014）青民二初字第0708号民事判决，加判上诉人益博公司支付空置房屋物业管理服务费247791元及2013年6月5日至2014年7月4日期间的逾期利息46327元；2、一、二审诉讼费用由上诉人益博公司承担。主要理由：1、双方签订的《天津市前期物业管理服务合同》中关于空置房屋物业服务费的收费标准约定明确，应当作为本案的定案依据；2、原审法院对于我方提交的新证据未进行质证，程序违法；3、一审法院的自由裁量权应是建立在双方当事人没有明确约定的基础上，本案双方当事人已在合同中就收费标准作出明确约定，应按该标准确定物业服务费；4、双方当事人于2012年1月18日签订的协议与本案无关，不能作为认定案件基本事实的依据。上诉人晓波公司未提交新证据材料。
上诉人益博公司的答辩意见同以下上诉请求意见。
上诉人益博公司不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销天津市西青区人民法院（2014）青民二初字第0708号民事判决第一项、第三项；2、改判驳回上诉人晓波公司要求益博公司支付物业服务管理费及逾期利息的诉讼请求；3、改判解除双方当事人签订的《天津市前期物业管理服务合同》；4、一、二审案件诉讼费用由上诉人晓波公司承担。主要理由：1、益博公司开发的恒益隆庭住宅小区三期（1-8、13、14、23、30、31号楼）至今未完成竣工验收，并且双方当事人从未对恒益隆庭三期房屋按照相关规定进行交接并签订相关补充约定或补充协议，上诉人益博公司并未将未完工的恒益隆庭三期房屋交付上诉人晓波公司，上诉人晓波公司对未完工的房屋无法提供物业服务也无权收取物业管理服务费；2、双方当事人签订的《天津市前期物业管理服务合同》约定的是自“竣工验收合格”起至“交付业主使用”期间所发生的�业管理相关费用由益博公司承担。现恒益隆庭房屋至今未竣工验收合格，上诉人益博公司不应承担恒益隆庭三期（1-8、13、14、23、30、31号楼）的任何物业管理服务费用及由此衍生出来的利息损失；3、上诉人晓波公司未能提供达标的物业服务，小区脏乱、杂草丛生、楼道卫生无人问津，上诉人晓波公司无权收取费用；4、上诉人晓波公司提供的物业服务未能达到约定的管理目标，上诉人益博公司有权终止合同。上诉人益博公司未能提交新证据材料。
上诉人晓波公司辩称，恒益隆庭住宅一、二、三期均有业主入住，本公司提供了物业服务，就应收取服务费；上诉人益博公司上诉主张恒益隆庭住宅第三期未交付使用，与事实不符。其他意见同上述上诉请求意见。
经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予�确认。
本院认为，上诉人晓波公司为恒益隆庭住宅一、二、三期提供物业服务，该住宅小区作为一个整体不可分割的区域，其所提供的保安、绿化、小区公共卫生等服务项目并非因有空房而取消，上诉人益博公司以有部分未完工的房屋为由不同意交付恒益隆庭住宅一、二、三期全部物业服务费，理据不足。恒益隆庭住宅现已有住户入住，是否解除与上诉人晓波公司之间的物业服务合同，应由业主委员会决定，在业主委员会未作出解除物业服务决定前，上诉人益博公司上诉要求解除与上诉人晓波公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》事实依据不足。
上诉人晓波公司现提供物业服务的恒益隆庭住宅一、二、三期合计面积47585.96平方米的房屋尚未售出，对于该部分空房，上诉人晓波公司所付出的物业服�成本相对减少，对物业服务费亦应相应扣减。综合以上事实，一审法院按55%的比例判决上诉人益博公司交付空房物业服务费，符合公平原则，本院应予维持。上诉人晓波公司上诉要求加判上诉人益博公司支付空置房屋物业管理服务费247791元及逾期利息46327元的请求，有悖情理，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15174元，由上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司承担9411元，上诉人天津益博置业发展集团有限公司承担5763元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 从士康
代理审判员 沈剑辉
二０一五年十月九日
书 记 员 王淑霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；