北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初36851号原告：北京五环董芳体育健身俱乐部，住所地北京市西城区白广路二条甲1号103室。投资人：董芳，总经理。委托诉讼代理人：祝伟，北京大悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京大悦律师事务所律师。被告：北京永铭世纪物业管理有限公司，住所地北京市西城区西单横二条59号1幢高登大厦五层5212号。法定代表人：高洋，执行董事。委托诉讼代理人：周娜，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁珊，北京市证信律师事务所实习律师。被告：北京澳达永铭商务服务有限公司，住所地北京市昌平区天通苑北街道天通中苑G-1a号楼F4-01。法定代表人：郭建军，执行董事。委托诉讼代理人：章红钰，女，该单位工作人员，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：范志强，男，该单位工作人员，住该单位宿舍。原告北京五环董芳体育健身俱乐部（以下简称原告）诉被告北京永铭世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）、北京澳达永铭商务服务有限公司（以下简称商务公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月21日公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人祝伟、王楠，物业公司的诉讼代理人周娜、丁珊，商务公司的诉讼代理�章红钰、范志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令物业公司、商务公司给付原告违约金5万元；2.判令物业公司、商务公司退还原告自2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金69000元；3.判令物业公司、商务公司退还原告履约保证金8万元；4.判令物业公司、商务公司赔偿原告装修费用（折损剩余价值）10万元，以及台球室装修及设计费72792元；5.判令物业公司、商务公司赔偿原告经济损失895.5万元；6.诉讼费用由物业公司、商务公司负担。事实和理由：商务公司系北京市通州区天时名苑地下一层房屋的所有权人，该房屋由物业公司代为管理。2010年2月11日，原告与物业公司签订租赁协议，约定物业公司将上述房屋出租给原告使用，租赁期间自2010年7月1日起至2021年12月31日止，并约定了双方的权利义务。上述协议履行期间，物业公司�次向原告要求上涨租金，双方于2016年4月28日签订补充协议，将涉案房屋原租金标准提高。后物业公司于2017年再次要求上涨租金，因双方协商不成，物业公司单方与原告解除租赁协议，将涉案房屋强行腾退，并重新出租给案外人。原告认为，物业公司的行为给原告造成经济损失，故诉至本院。物业公司辩称，承认原告所述：承认原告所述双方签订租赁协议并实际履行的事实。但原告在履行租赁协议过程中，存在将涉案房屋转租等违约行为，故物业公司有权依据合同约定，与原告解除上述租赁协议。故不同意原告的诉讼请求。商务公司辩称，承认原告所述商务公司系涉案房屋产权人的事实。但商务公司已经将涉案房屋委托给物业公司管理，故原告与物业公司之间的纠纷与其无关。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：商务公司系北京市通州区杨庄北里13号楼-1层X号房屋的产权人，该房屋由商务公司委托物业公司经营管理。2010年2月11日，原告与物业公司签订《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，约定：物业公司将北京市通州区杨庄路天时名苑会所地下一层指定区域（建筑面积约为2720平方米）出租给原告，用于经营健身休闲会所及相关业务；租赁期间为11年零6个月，承租起始日待双方以书面方式确定，并作为该协议之补充，自承租起始日起，物业公司给予原告共计18个月的免租期；租金数额及付款日期在协议附件中详细约定；原告未经物业公司书面认可，不得将上述房屋整体转租或整体出借给任何第三方经营，特别不得擅自取消羽毛球与游泳业务，否则物业公司有权终止�赁协议，原告应当向物业公司承担违约责任；本协议自签署之日起生效，任何一方如违反协议之规定的行为，均将以5万元作为违约补偿金赔偿给另一方；租赁协议生效后，原告如发生违反租赁协议之规定的行为，且拒不履行赔偿义务的，将视为原告违约，并承担上述5万元违约赔偿金；租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止本协议的，须赔偿原告因装修已发生的费用及已售会员卡退卡的费用，并承担上述5万元违约赔偿金；原告应当于该协议签订之日起7个工作日内交纳8万元作为履约保证金，经物业公司向原告发出书面通知，原告可将本保证金用于抵扣租金或任何应付费用。后原告与物业公司签订《天时名苑会所（地下部分）租赁协议补充协议》，对原租赁协议作出如下补充约定：涉案房屋起租日为2010年7月1日，且自该起租日起算18个月免租期，免租�于2011年12月31日截止，并于2012年1月1日开始起算租金；现原告已经于涉案房屋中正常营业，视为物业公司已经依约将房屋交付至原告。该补充协议另以附件形式，对涉案房屋自2012年1月1日起至2021年12月31日期间的租金数额及支付时间进行了约定。上述协议签订后，物业公司依约将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋部分面积进行装修后，自行经营羽毛球馆及台球厅。并与案外人尚体力动体育文化发展（北京）有限公司（以下简称尚体力动公司）签订《天时名苑会所（泳池及健身区域）租赁协议》及《补充协议》，约定：原告将北京市通州区杨庄路天时名苑会所地下一层指定区域（泳池及健身区域）租予尚体力动公司使用，用于经营游泳及健身相关业务，该场所总共建筑面积约为1900平方米；承租期间为五年零六个月，承租起始日为2011年10月1日。上述协议签订后，协议约定的场地被用于经营英派斯健身。后原告于2013年9月30日与通天阳光体育文化发展（北京）有限公司（以下简称通天阳光公司）签订《之补充协议（2）》，对原告与尚体力动公司签订的《天时名苑会所（泳池及健身区域）租赁协议》进行了补充约定。经审核双方提供的证据及庭审过程中当事人所陈述内容，英派斯健身实际由通天阳光公司经营。2016年4月28日，原告与物业公司签订《补充协议》，约定：经双方协商，自2016年7月1日起，涉案房屋租金标准上涨，具体租金金额及支付时间以附件明细表为准；将原合同约定的“物业公司应保证原告正常经营环境不受干扰”修改为“物业公司应保证原告正常经营环境不受干扰，但因重大、紧急危害公共安全事件或政府行为除外”；将原合同约定的违约条款增加一条“该罚金与本合同其他约定违约金同时适用”。该《补充协议》另以附件形式，对涉案房屋自2016年7月1日起至2021年12月31日期间的租金数额及支付时间重新进行了约定。2017年2月28日，北京市工商行政管理局通州分局永顺工商所向通天阳光公司发出《行政提示书》，载明：因通天阳光公司承租的涉案房屋场地将于2017年3月31日到期，故提示该公司及时通过多种途径告知会员办理退卡退费等相关手续，以免造成群诉群访事件的发生。2017年3月20日，物业公司向涉案房屋所在地的属地派出所出具《承诺函》，载明：因近期在天时名苑会所内发生多名会员聚集并报警事件，故向公安机关承诺积极努力配合公安机关工作，尽最大努力协调各方关系，维护会所内正常经营秩序。2017年3月，原告与案外人北京晟悦琪天建筑装饰工程设计有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由该公司对涉案房屋内的办公区、办公室及台球厅等部位进行装修，并对部分电气工程进行改造。该工程于2017年4月2日竣工，原告共计支出装修改造费用47792元。2017年3月15日，原告与案外人北京尚东广告有限公司签订《董芳运动VI项目设计合同》，约定由该公司对原告公司进行VI整体策划、平面设计，并支付设计费25000元。2017年4月5日，物业公司作出《关于依法解除的通知》，并送达给原告。该通知载明：原告在未告知并获得物业公司同意的前提下，擅自将涉案房屋中1900余平方米的面积转租给尚体力动公司经营英派斯品牌，后经物业公司了解，英派斯品牌的实际经营主体为通天阳光公司；2017年3月，全国两会期间，因原告与尚体力动公司就涉�房屋转租问题产生争议，致使在全国两会期间发生多次群体聚集维权事件，造成了严重恶劣的社会影响；通天阳光公司于涉案房屋经营期间，发生游泳池顾客溺水死亡的严重安全事件，故基于上述事实，原告的行为已经严重违反了双方合同约定，构成根本违约，故决定自即日起解除其与原告签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，限定原告在七日内将全部物品搬离，并腾退涉案房屋。2017年4月21日，商务公司与通天阳光公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋重新出租给通天阳光公司。通天阳光公司对涉案房屋部分部位进行了重新装修，并继续用于经营英派斯健身。经庭后核实，原告使用涉案房屋期间的部分装修以及设备、设施现仍由通天阳光公司实际使用，原告于2017年4月装修的台球厅现已被拆除。2017年5月5日，物业公司作出《关于�法解除后续处理问题的通知》，并送达给原告。该通知载明：物业公司已于2017年4月1日与原告解除了《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，并于2017年4月5日通知原告，因原告仍未腾退涉案房屋，故告知原告应于2017年5月8日前自行搬离并与物业公司交接，逾期不搬离，视为原告放弃相应权利。2017年5月10日，物业公司自行将涉案房屋收回。2017年6月15日，物业公司再次作出《关于依法解除后续处理问题的通知》，载明：因原告拒不腾退涉案房屋，故物业公司已经将原告于涉案房屋内的物品进行清理并妥善存放，并要求原告与物业公司联系，自行搬离相关物品，领取原告已经交纳的剩余租金69000元、押金8万元以及结算其他费用。另查，原告已经向物业公司支付涉案房屋自2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金69000元，并已经向物业公司支付履约保证金8万元。庭审过程中，物业公司同意退还原告未实际使用涉案房屋期间的租金。同时，物业公司主张原告支付的8万元履约保证金已经抵扣合同履行过程中，原告应当支付的部分费用，故不同意退还该履约保证金，但物业公司并未就其该项主张提供相应的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应的补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据上述合同约定，原告未经物业公司书面认可，不得将上述房屋整体转租或整体出借给任�第三方经营。因原告转租给尚体力动公司的部分涉案房屋建筑面积约为1900平方米，并非合同约定的将涉案房屋整体转租或整体出借，故物业公司据此要求解除合同的理由不成立，物业公司于2017年5月10日自行将涉案房屋收回系其单方终止合同的行为，应属违约。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，根据原告与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应补充协议的约定，租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止该协议的，须承担5万元违约赔偿金。因物业公司于2017年5月10日自行将涉案房屋收回系属于单方终止合同的违约行为，故对于原告要求物业公司赔偿其违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中，物业公司同意退还原告未实际使用涉案房屋期间的租金�本院对此不持异议。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案庭审过程中，物业公司主张原告支付的8万元履约保证金已经抵扣合同履行过程中，原告应当支付的部分费用，故不同意退还该履约保证金，但物业公司并未就其该项主张提供相应的证据，相应不利后果应当由物业公司承担，其应当将履约保证金退还原告。故对于原告要求物业公司退还其履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。根据原告与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应补充协议的约定，租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止该协议的，须赔偿原告因装修已发生的费用。因物业公司单方违约终止上述协议，故应当向原告赔偿其因装修涉案房屋发生的费用。经核查原告提供的装修支出明细以及被告庭后提交的涉案房屋装修现状，本院认为，原告与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》约定的租赁期限为11年6个月，双方合同实际履行期限为7年3个月，故对于原告因装修涉案房屋支出的费用，应当按照双方合同约定的履行期间予以摊销，对于合同尚未实际履行期间的应摊销部分，应当由物业公司赔偿原告。经核算，原告要求物业公司赔偿的装修费用数额10万元不超过双方合同尚未实际履行期间装修费用的应摊销部分，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。此外，因涉案房屋内的台球厅系原告于2017年4月重新装修，该房屋于2017年5月10日即被物业公司自行收回，故对于原告因装修台球厅支出的费用47792元，本院予以支持。对于�告主张的VI项目设计费，经本院核查《董芳运动VI项目设计合同》内容，该VI项目设计并非与涉案房屋直接相关，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。庭审过程中，原告提供北京金吉鸟健身服务有限公司（以下简称金吉鸟公司）于2017年4月10日出具的《报价书》以及涉案房屋附近地区房屋租赁市场价格等证据，以证明其主张的经济损失数额为895.5万元。其中，该《报价书》载明：金吉鸟公司愿以每年220万元的租金标准承租涉案房屋羽毛球馆以外的部分，该报价一个月内有效。对此，本院认为：上述《报价书》载明的内容系金吉鸟公司表示愿意以每年220万元的租金标准承租涉案房屋，但该《报价书》并非其与原告之间签订的合同，金吉鸟公司最终能否承租涉案房屋以及租金标准、租赁期间等核心条款仍存在不确定性，且截止原告提起本案诉讼时，该《报价书》载明的报价已经失效；经济损失应当在经营收入扣除相关经营成本后才可视为原告可以获得的利益，但本案中，原告主张的经济损失计算方式为其以每年220万元的租金标准转租涉案房屋取得的租金总额与其应当向物业公司支付的租金总额之间的差价，未扣除固定资产投入等相关经营成本，明显有悖常理；原告要求的经济损失系其转租涉案房屋的利益，该利益明显属于超过物业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，对于原告主张的经济损失，本院难以支持。对于原告要求商务公司承担相应责任的诉讼请求，本院认为，合同具有相对性，合同内容应仅对合同当事人发生效力，因商务公司与原告之间不存在合同关系，故其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，故原告要求物业公司给付其违约金、退还租金及履约保证金并赔偿其装修费损失的诉讼请求合理，证据充分，对其合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持；原告要求物业公司给付其经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；原告要求商务公司承担相应责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京永铭世纪物业管理有限公司给付原告北京五环董芳体�健身俱乐部违约金五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京永铭世纪物业管理有限公司退还原告北京五环董芳体育健身俱乐部北京市通州区杨庄北里13号楼-1层X号房屋自二〇一七年五月十一日起至二〇一七年六月三十日止的租金三万八千三百三十三元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京永铭世纪物业管理有限公司退还原告北京五环董芳体育健身俱乐部履约保证金八万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京永铭世纪物业管理有限公司赔偿原告北京五环董芳体育健身俱乐部北京市通州区杨庄北里13号楼-1层X号房屋装修损失费十四万七千七百九十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京五环董芳体育健身俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万八千五百四十四元，由原告北京五环董芳体育健身俱乐部负担三万五千五百二十三元（已交纳）；由被告北京永铭世纪物业管理有限公司负担三千零二十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  钱笑二〇一八年二月二十八日书记员  岳瑶