上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2452号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海光华企业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：羌惠娣，执行董事。
委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店，住所地上海市嘉定区。
经营者：毛海龙，总经理。
委托诉讼代理人：毛雁飞。
委托诉讼代理人：沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。
上诉人上海光华企业发展有限公司(以下简称“光华公司”)因与被上诉人上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店(以下简称“闻香阁饭店”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人光华公司上诉请求，撤销一审法院判决第三项，改判光华公司支付闻香阁饭店征收补偿款人民币(以下币种均为人民币)844,287.89元；撤销一审法院判决第四项，改判闻香阁饭店支付光华公司2016年6月21日至2017年3月9日期间的房屋占用费197,600.4元。事实和理由：1、二次装潢补偿款1,372,829元中的852,605.5元应当归光华公司所有，对此，光华公司在一审中提交了清单和证据。一审判决1,050,417元归闻香阁饭店所有，缺乏相应的证据。2、光华公司就其取得的征收补偿款缴纳了2.5%的企业所得税，故光华公司支付给闻香阁饭店的补偿款中应扣除相应的税金。3、闻香阁饭店一直使用租赁房屋正常经营，应当支付房屋租金197,600.4元，一审法院酌情确定房屋使用费为100,000元不当。4、闻香阁饭店应当支付光华公司门卫管理费1,000元每月、网络使用费100元每月。
被上诉人闻香阁饭店答辩称，不同意光华公司的上诉请求。闻香阁饭店承租后，为经营餐饮业对房屋进行了装修，故一审判决的二次装潢补偿金额是合理的。光华公司于2016年5月28日签订征收补偿协议，闻香阁饭店于2016年9月30日搬离房屋，一审判决的房屋使用费100,000元过高，但考虑到诉讼成本没有上诉，请求维持一审法院判决。
光华公司向一审法院提起诉讼，要求判令：1、确认光华公司与闻香阁饭店签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2016年12月1日解除；2、闻香阁饭店搬离位于上海市嘉定区马陆镇叶城路XXX号的房屋；3、闻香阁饭店支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的租金122,342元；4、闻香阁饭店支付自2016年12月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋实际使用费(按754.2元/天计算)。
闻香阁饭店提起反诉，要求判令：光华公司赔偿闻香阁饭店房屋装修款1,372,822元、动迁搬迁费162,772.5元、停业损失费417,753万元(均以动迁评估的数额确定)并返还保证金(即水电费预付款)10,000元。
一审法院审理认定事实如下：位于上海市嘉定区叶城路XXX号的厂房建筑物属光华公司所有，其中的1幢办公楼于2003年建造完成并于2005年出租给他人用以办公之用。2010年5月10日，光华公司与闻香阁饭店签订《房屋租赁合同》一份，约定：由闻香阁饭店向光华公司租赁上述的1幢办公楼并包括西边的50平方米厨房(以下简称“系争房屋”)。租期：2010年6月1日至2018年12月31日；租金：23万元/年，先付后用，第一年(2010年6月1日至2010年12月31日)租金一次性付清，2011年1月1日起租金每半年一付，2012年起每年支付一次(到期前1个月支付)，2013年起租金递增6%，2016年起按基数递增6%。水电费：由光华公司开具收据后向闻香阁饭店收取，闻香阁饭店预付10,000元，租约结束时，扣除应付水电费后退还闻香阁饭店。合同约定：如遇自然灾害不可抗拒等原因及市政规划所引起无法租赁时，合同自动终止，双方各自承担责任，租费结算至闻香阁饭店搬迁日为止(市政动迁中装潢补偿各其所得，原有装潢归光华公司)。同年6月19日，光华公司与闻香阁饭店又签订《房屋租赁补充合同》，约定：光华公司将位于上海市嘉定区叶城路XXX号院内西侧49平方米彩钢房一并出租给闻香阁饭店，租期：2011年1月1日起至2018年12月31日止，租金：1.5万元/年。中途租金提增参照《房屋租赁合同》的时间和比例(在交房租时一并计算)。《房屋租赁补充合同》另约定：光华公司同意闻香阁饭店拆除院前2边10.2米铸铁栅墙以便于闻香阁饭店停放车辆之用，但闻香阁饭店在租期到期或者停租时，必须恢复原样，如中途遇市政拆迁，闻香阁饭店按拆迁评估价补偿给光华公司。《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》签订后，光华公司将系争房屋交付闻香阁饭店，闻香阁饭店进行了二次装修后开设了闻香阁饭店用以餐饮经营。后因位于上海市嘉定区叶城路XXX号的土地及建筑物被列入协议征收范围，为此，光华公司于2016年5月28日与征收部门签订了征收补偿协议，协议确定依据上海申扬房地产土地估价有限公司出具的评估报告，该地块的征收补偿总费用为10,936,253元，补偿项目包括：土地使用权补偿费、房屋建筑物(有证建筑和无证建筑)补偿费、附属物补偿费、二次装潢补偿费、设备搬迁费、停产停业损失补偿费等，光华公司应于2016年9月30日前完成地块的搬迁工作。之后，闻香阁饭店作为租赁使用人得知征收消息后开始准备搬迁。由于期间光华公司、闻香阁饭店对补偿无法达成一致，双方未能进行系争房屋的交接手续。
一审法院另查明：1、系争房屋原由他人租赁用以商务办公，后由闻香阁饭店承租用以餐饮经营；2、闻香阁饭店租金支付至2016年6月30日，之后未再支付；3、一审法院审理中，双方确认2017年3月9日为系争房屋的交接日期并完成了交接，目前包括系争房屋在内的征收地块已经完成拆迁。
一审审理中，双方对涉及系争房屋的征收补偿确认如下：
1、设备搬迁费等计162,773元。光华公司确认其中148,688元归属闻香阁饭店，另14,085元(电线及管道补偿)归属光华公司；闻香阁饭店则认为均应归属闻香阁饭店。
2、停产停业损失计205,153元。光华公司确认其中198,153元归属闻香阁饭店，另7,000元光华公司认为停产停业损失应按照租赁面积计算(标准为350元/平方米)，系争房屋内20平方米电器表房不在闻香阁饭店承租范围之内，故该电器表房的补偿7,000元应归属光华公司；闻香阁饭店则认为均应归属闻香阁饭店。
3、二次装潢补偿1,372,829元。光华公司确认其中852,605.5元归属光华公司，另520,223.5元归属闻香阁饭店；闻香阁饭店则确认其中322,405元归属光华公司，另1,050,417元归属闻香阁饭店。
一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。1、《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。合同中约定了“如遇自然灾害不可抗拒等原因及市政规划所引起无法租赁时，合同自动终止”，现《房屋租赁合同》租期尚未届满，但系争房屋被列入协议征收范围，符合合同约定的终止条件，故该合同应予解除。《房屋租赁合同》解除后，闻香阁饭店作为承租人应及时将系争房屋返还光华公司，但本案中，闻香阁饭店虽然辩称合同于2016年6月1日就已经解除，却未能及时履行返还系争房屋的义务，直至2017年3月9日才与光华公司完成系争房屋的交接，显属不当，且合同约定“租费结算至闻香阁饭店搬迁日为止”，而闻香阁饭店租金仅付至2016年6月30日，因此闻香阁饭店应承担2016年7月1日至2017年3月9日期间的房屋占用费用，但考虑到系争房屋被列入协议征收范围确会对闻香阁饭店的实际经营造成一定影响，法院酌情确定闻香阁饭店应支付光华公司系争房屋占用费100,000元。
2、《房屋租赁补充合同》的租赁物为无产证或建设许可的彩钢房，故该合同违反相关法律、法规，应属无效，合同无效后，彩钢房应予返还。审理中，双方已完成了包括彩钢房在内的系争房屋的返还交接，故本案对此不作处理。
二、关于系争房屋的征收补偿。
《房屋租赁合同》因系争房屋被征收而解除，对此双方均无过错，合同解除导致系争房屋的装潢损失及相关搬迁、经营损失可根据合同“市政动迁中装潢补偿各其所得，原有装潢归光华公司”的约定并结合公平原则予以处理。本案中，光华公司已就包括系争房屋在内的征收地块与征收方签订了征收补偿协议，明确了应获得的征收补偿且收到了部分补偿款，而征收补偿中已经涵盖了系争房屋的装潢损失及相关搬迁、经营损失，故双方均可主张征收补偿中属于自身的利益，对其中应归属闻香阁饭店的补偿部分光华公司应支付闻香阁饭店。审理中，双方对征收补偿中关于系争房屋的设备搬迁费、停产停业损失和二次装潢补偿的补偿款各得其所不存异议，但对各自应得的补偿数额无法达成一致。
一审法院认为，1、闻香阁饭店作为实际使用人和经营者，系争房屋的设备搬迁费补偿应当由闻香阁饭店享有。审理中，双方对其中148,688元归属闻香阁饭店均无异议，予以确认。另14,085元电线及管道的搬迁补偿，法院认为电线及管道作为系争房屋的一般基础设施，在闻香阁饭店无证据对上述设施有投入的情况下，该部分设施应确定为出租方即光华公司所有，故该部分的搬迁补偿款14,085元应归属光华公司。2、停产停业损失亦应由系争房屋的实际使用人和经营者即闻香阁饭店享有。审理中，双方对其中198,153元归属闻香阁饭店均无异议,予以确认。对尚余的7,000元补偿，光华公司以停产停业损失以租赁面积计算而电器表房未在租赁面积内为由主张归其所有，因缺乏相应证据，不予采信。3、对于二次装潢补偿，因系争房屋原由光华公司进行过装潢并出租他人用以商务办公，后闻香阁饭店承租房屋后亦进行了装潢并用以餐饮经营，商务办公与餐饮经营用途大相径庭，故闻香阁饭店大部分沿用原有装潢的可能性较小，且光华公司对其主张的闻香阁饭店沿用原有装潢之称也未能提供充分证据，综合实际情况，法院确认二次装潢补偿中1,050,417元归属闻香阁饭店；审理中，光华公司提出对闻香阁饭店提供的支付装潢款的收条进行形成时间鉴定的申请，法院认为闻香阁饭店是否对系争房屋进行装潢与其是否支付装潢款项无必然联系且二次装潢补偿金额由征收部门确定，与实际装潢费用亦无必然联系，故对该申请不予准许。综上，法院确定系争房屋征收补偿中的1,404,258元归属闻香阁饭店,光华公司应将上述款项给付闻香阁饭店。
三、关于水电费、铸铁围墙费用及税金。
1、按照《房屋租赁合同》的约定，系争房屋使用期间的水电费应由闻香阁饭店负担，本案中闻香阁饭店于2017年3月9日与光华公司办理了系争房屋的交接，应视为闻香阁饭店占有使用系争房屋至2017年3月9日，故截止交接日之前的水电费应由闻香阁饭店负担，上述水电费合计13,912.8元闻香阁饭店应支付光华公司，该款与光华公司应退还闻香阁饭店的水电费预付款10,000元相抵后，闻香阁饭店尚应支付光华公司水电费3,912.8元，但光华公司主张的停车费等费用无合同约定，不予支持。
2、铸铁围墙作为《房屋租赁补充合同》中的租赁物之一，因该补充合同无效，闻香阁饭店应将铸铁围墙返还光华公司，但该铸铁围墙闻香阁饭店在使用中已予拆除，现光华公司以征收补偿中的其他围墙的补偿价为参考价要求闻香阁饭店按价补偿，尚属合理，予以支持，故闻香阁饭店应支付光华公司铸铁围墙补偿款6,757元。
3、光华公司主张闻香阁饭店承担的补偿款税费应在补偿款中予以扣除之称，因无证据表明光华公司已代为支付相应税款，故对此不予支持。判决：一、解除上海光华企业发展有限公司与上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店于2010年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、上海光华企业发展有限公司与上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店于2010年6月19日签订的《房屋租赁补充合同》无效；三、上海光华企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店补偿款1,404,258元；四、上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店应于判决生效之日起十日内支付上海光华企业发展有限公司房屋使用费100,000元；五、上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店应于判决生效之日起十日内支付上海光华企业发展有限公司水电费3,912.8元；六、上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店应于判决生效之日起十日内支付上海光华企业发展有限公司铸铁围墙补偿款6,757元；七、上海光华企业发展有限公司的其他诉讼请求不予支持；八、上海市嘉定区马陆镇闻香阁饭店的其他反诉诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，光华公司认为闻香阁饭店应支付2016年租金275,282元，但闻香阁饭店仅支付了130,000元，尚欠145,282元未付。闻香阁饭店则认为光华公司于2016年5月28日签订征收补偿协议，故6月份的租金可以不必支付。
本院另查明，光华公司在一审诉讼中主张闻香阁饭店拖欠2016年10月1日至2017年3月8日期间的水、电、场地停车费、网络使用费等其他费用共计15,072.15元，要求从光华公司应付的征收补偿款中抵扣。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。光华公司上诉要求闻香阁饭店支付网络使用费100元每月，但双方合同对此并无约定，本院对此上诉请求不予支持。关于门卫管理费1,000元每月，因一审中光华公司就此并未明确主张抵扣，故二审对此不予处理，光华公司可就此费用与闻香阁饭店另行协商解决。对于光华公司上诉主张的企业所得税问题，本院认为，光华公司是企业所得税的缴纳主体，一审法院判决对光华公司要求扣除的主张不予支持，并无不妥，本院予以维持。因征收补偿款中二次装潢补偿主要针对房屋二次装潢给予的补偿，闻香阁饭店承租后，为经营餐饮业重新进行了装潢，故一审法院综合考虑本案实际情况判处二次装潢补偿中的1,050,417元归闻香阁饭店，尚属合理，本院予以维持。关于房屋使用费问题，一审法院认定闻香阁饭店应承担2016年7月1日至2017年3月9日期间的房屋占用费用，对使用费的计算起点有误，但酌情确定使用费为100,000元，尚为合理，本院亦予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,216元，由上诉人上海光华企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一八年五月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……