延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1621号
上诉人（原审被告）：吉林敖建建工集团房地产开发有限公司，住所地吉林省敦化市胜利南大街。
法定代表人：韩德华，该公司经理。
委托诉讼代理人：滕召君。
被上诉人（原审原告）：孙艳玲，自由职业者，住吉林省安图县。
上诉人吉林敖建建工集团房地产开发有限公司（以下简称敖建房地产公司）因与被上诉人孙艳玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院(2016)吉2426初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人敖建房地产公司的委托诉讼代理人滕召君、被上诉人孙艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
敖建房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.原审法院适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定是，“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋，向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，双方签订的是《房屋搬迁产权调换协议书》，不是《商品房买卖合同》，本案双方之间的关系不是商品房买卖，而是房屋拆迁补偿，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。因上诉人没有向被上诉人销售房屋，被上诉人也没有支付价款；2.原审法院判令上诉人赔偿损失，没有事实依据。上诉人没有及时给被上诉人办理房照，是安图县人民政府的行为，不是上诉人的责任，上诉人已经将该建筑工程的全部备案材料交给房产局备案，已经履行了合同约定义务，原审法院判令上诉人承担违约金，没有事实依据和法律依据。
孙艳玲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
孙艳玲向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理房屋产权证书；2.被告承担逾期办理房照的违约金5535元。（自2015年5月1日至2016年4月30日的违约金为5535元，2016年5月1日至实际偿付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年签订安图县房屋搬迁产权调换协议书，约定被告将安置在安图县瓮声街金地碧水蓝湾小区A9-1-101室房屋在2013年10月30日交付，并且在按约交付之日起18个月内办理房屋所有权证、土地使用证。但被告时至今日因自身种种原因并未履行合同义务，致使原告的合法权益受到了极大地侵害。根据相关法律规定，被告违反合同约定未履行义务时，应当承担违约责任即被告应当从2015年5月1日起向原告支付违约金至实际偿付之日止。
一审法院认定事实：2011年5月17日，原告孙艳玲（乙方）与隶属于被告敖建房地产公司，但不具有法人资格的敖建房地产开发有限公司一分公司（甲方）签订房屋搬迁产权调换协议。其主要内容为：一、乙方自愿选择甲方[现、期]房实行产权调换（回迁安置）。位置在安图县瓮声街金地碧水蓝湾小区A9号楼1单元1层。二、1.乙方被拆迁有产权证房屋为27.3平方米，2.产权调换房屋面积为45-50平方米。增加面积按每平方米1800元计算。六、房屋交付使用时间为2013年10月30日。交付房屋日期以实际通知日期为准。九、乙方选择的回迁安置房屋所有权证、土地使用证由甲方自房屋交付使用起18个月内办理完毕，因乙方不能及时提供相关手续，致使甲方办理房屋所有权证和土地使用证延误，责任由乙方承担。十二、违约责任：1.甲方建设的产权调换房屋不得自行改变设计施工，由于工程质量问题和未履行本协议条款规定的，应由甲方负责相应的经济损失并承担相应法律责任。合同签订后，2013年10月30日被告将回迁房屋交付给原告使用，房屋面积为50平方米。现孙艳玲诉至法院，要求敖建房地产公司为其办理房屋产权证，并承担逾期办理房照的违约金为5535元。诉讼费由被告承担。
另查明，被告未给原告办理房照的原因是：1.被告没有交税。2.征收房屋未结束，有部分房屋未拆迁。3.因开发商无钱作担保，政府相关部门无法验收。至本案庭审结束，涉案房屋小区尚未验收。
一审法院认为，原、被告之间签订的房屋拆迁安置补偿合同是当事人的真实意思表示，合法有效应继续履行。关于原告要求被告办理房屋产权证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此竣工验收是法律规定的房屋交付使用的必备条件。本案涉案房屋尚未验收，因此不具备法定的交付条件，该房屋不能依据法律规定强制办理房屋产权证，故孙艳玲要求敖建房地产公司办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于《房屋搬迁产权调换协议书》是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本解释第一条规定房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因涉案房屋原、被告双方签订合同时尚未建成，且《房屋搬迁产权调换协议书》中原、被告双方已明确约定转移房屋所有权，故敖建房地产公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于逾期办理房照的违约责任。原、被告在签订《房屋搬迁产权调换协议书》时，约定办理房屋产权证在房屋交付使用起18个月内办理完毕，但没有约定因被告原因逾期办证的违约责任承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因同期中国人民银行逾期贷款利率是5.75%而不是6.15%，故违约金的数额应为5175元（自2015年5月1日至2016年4月30日的违约金为1800元/平方米×50平方米×5.75%=5175元，2016年5月1日至实际偿付之日止按照同期中国人民银行逾期贷款利息标准计算），予以支持，对超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告吉林敖建建工集团房地产开发有限公司于本判决书生效之日立即赔偿原告孙艳玲违约金损失5175元。（自2015年5月1日至2016年4月30日的违约金为5175元，2016年5月1日至实际偿付之日止按照同期中国人民银行逾期贷款利息标准计算）。二、驳回原告孙艳玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吉林敖建建工集团房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，房地产开发企业经政府相关部门批准，因拆迁所要开发区域内的房屋与被拆迁人签订的拆迁安置协议，其实质内容应当是产权的置换，性质与商品房买卖基本一致，在某些权利方面要高于商品房买卖合同的买受人，因此，拆迁安置协议引发的纠纷可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，敖建房地产公司主张一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。敖建房地产公司没有及时缴纳税金、被拆迁区域内的部分房屋未拆迁等原因导致不能及时为房屋买受人办理产权证照，对此敖建房地产公司存在过错，一审判决敖建公司承担逾期办理证照的违约责任并无不当。敖建房地产公司主张其对未能及时办理证照不存在过错，不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人敖建房地产公司的上诉理由不能成立，应与驳回；一审判决认定事实，适用法律正确，应与维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吉林敖建建工集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年十二月十九日
书记员 段崇鹏