江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣执异9号
异议人（利害关系人）：华融致远投资管理有限责任公司。住所地：北京市西城区。
法定代表人：赖瑞华。
申请执行人：华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）。住所地：天津市滨海新区。
被执行人：江西龙升实业有限公司。住所地：江西省井冈山早禾木景区。
法定代表人：姜迪祥，该公司董事长。
被执行人：姜迪祥。
被执行人：李赛萍。
在本院执行申请执行人华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人江西龙升实业有限公司、姜迪祥、李赛萍委托贷款合同纠纷一案中，利害关系人华融致远投资管理有限责任公司（以下简称华融致远公司）对拍卖江西龙升实业有限公司所有的位于井冈山市茨坪镇早禾木主峰路1号11幢的房屋及土地使用权的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
华融致远公司称，拍卖资产存在重大瑕疵，拍卖程序亦存在严重瑕疵，严重侵害其合法权益，请求撤销（2015）赣执字第1-2号执行裁定；撤销本次对江西龙升实业有限公司所有的位于井冈山市茨坪镇早禾木主峰路1号11幢的房屋及土地使用权的司法拍卖程序。理由：1、拍卖资产存在重大瑕疵。（1）拍卖资产存在严重超红线、超容积率建设违法行为未处理问题，当地政府部门明确表示无法向异议人发放房地合一的不动产登记权证，导致拍卖资产权属的合法性和完整性存在严重隐患。（2）拍卖资产工程峻工验收手续存在重大瑕疵。异议人在办理拍卖资产过户过程中发现，拍卖资产工程完工后规划未验收，存在严重的安全隐患。拍卖资产未进行消防设计审核验收，未办理防雷装置设计审核和项目竣工验收，未经环保验收，未设置排污或净化系统，工程峻工验收备案手续存在瑕疵。（3）拍卖资产存在上述问题，明显不具备发证条件，但当地政府于2013年12月违规发放了房产证，房产证的合法性存疑，存在被撤销的风险。（4）严重缺失相关配套设施，拍卖资产不具备建筑使用功能。异议人在拟接收资产过程中才发现，拍卖资产正常运行必备的道路、供电供水等配套设备设施均不含在本次评估及司法拍卖资产范围内，异议人竞买的房产不具备单独运行使用条件，即不具备建筑使用功能，异议人将拍卖资产合理、合法使用的目的完全不能实现。（5）拍卖资产位于自然保护区的缓冲区，不能开展经营活动，不得建设任何生产设施或修筑设施，国家林业主管部门至今未审批通过拍卖资产所涉项目。2、拍卖程序存在严重瑕疵。（1）拍卖公告等拍卖文件未如实披露拍卖资产存在的前述重大瑕疵，异议人参加竞买时对此完全不知情，导致异议人重大误解。（2）评估程序严重违法，评估依据、评估方法错误，评估结果严重失实。本次拍卖所依据的评估报告基于房地合一的市场价值，这与拍卖资产严重超红线、超容积率建设、房地分离、工程峻工验收手续存在重大瑕疵等现状严重不符，评估机构未核实、确认上述情况，评估依据错误，评估程序存在严重瑕疵。评估报告采用收益法，是资产能正常使用（酒店类房地产）所体现的价值。但法院委托拍卖的仅是红线内的房屋及土地使用权，未包括拍卖资产正常使用所必须的红线外的配套设施，如道路、供电供水等，拍卖资产不具备独立运行酒店类房地产的条件，即无法正常使用。此外，拍卖资产工程峻工验收存在重大瑕疵。评估报告未考虑上述客观情况，采用收益法的估价方法不当。此外，因拍卖公告等文件没有披露拍卖房屋位于自然保护区的缓冲区这一重大瑕疵。根据《自然保护区条例》的相关规定，拍卖资产不能开展经营活动，故其不能产生经营收益，评估价格的基础已经不存在，评估结果严重失实。评估是拍卖程序的组成部分和前置程序，评估价格直接影响拍卖结果。在评估程序存在严重瑕疵，评估依据、评估方法错误，评估结果严重失实的情况下，足以认定评估程序严重违法，拍卖程序存在重大的瑕疵。综上，异议人认为资产存在重大瑕疵，拍卖程序亦存在严重瑕疵，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定，申请江西省高级人民法院撤销拍卖成交裁定，撤销本次司法拍卖。
本院查明，华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）与江西龙升实业有限公司、姜迪祥、李赛萍委托贷款合同纠纷一案，本院于2014年10月21日作出（2014）赣民二初字第26号民事判决，判令：江西龙升实业有限公司偿还华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）借款本金10000万元及利息，对上述确定的债权在最高额14387.5万元限额内，华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）有权对江西龙升实业有限公司位于井冈山市茨坪镇早禾木景区主峰路1号的总面积31496.5平方米的房产（房屋他项权证为井房他证茨坪字第××号和井房他证茨坪字第××号）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿等等。判决生效后，本院根据华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）申请立案执行，执行案号为（2015）赣执字第1号。2015年6月9日，本院作出（2015）赣执字第1-1号执行裁定，冻结、扣划被执行人在银行等金融机构的存款14750万元，如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人其他相应财产。经本院委托，江西中昌建设土地房地产评估有限公司于2015年7月30日对涉及的江西龙升实业有限公司所属位于井冈山市茨坪镇早禾主峰路1号11幢商服房地产（总建设面积31496.5平方米）作出评估报告，报告显示，评估对象现为瀚泽国际大酒店，即酒店类房地产，采用了收益法。本院依法委托江西省宏隆拍卖有限公司拍卖。第三次拍卖文件中有如下内容：拍卖标的物为井冈山市茨坪镇早禾木景区主峰路1号11幢房屋（建筑面积31496.50平方米）及土地使用权（总面积8921.48平方米）。《拍卖规则》第7条规定，“竞买人在2015年12月14日刊登的拍卖公告规定的咨询时间内有权了解拍卖标的物的情况、实地查看。一旦进入拍卖会现场，即表明已完全了情况，并愿承担一切责任。”《拍卖须知》规定，“本场拍卖全部的相关文件均可供竞买人查阅，但仅供竞买人参考。竞买人应认真查勘、了解标的物现状，竞买成交后不得以未咨询或对标的物不了解等原因而提出异议或反悔。在瑕疵不担保及风险提示中注明竞买人应自行了解、谨慎调查核实拍卖标的物情况。本场拍卖标的物已知瑕疵与客观实际或竞买人调查、核实情况不符或有偏差，但仍不影响成交价款或金额。拍卖人不承担瑕疵担保责任。”在报纸公告上也注明了拍卖的标的物有房产证、土地证，拍卖时以标的物现状按权证拍卖。第三次拍卖竞买人华融致远公司以21100.61万元依法拍得。2016年1月12日，本院作出（2015）赣执字第1-2号执行裁定：1、位于江西省井冈山市茨坪镇早禾木景区主峰路11幢的房屋房产权即：井房权证茨坪字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，其对应证号井国用（2007）第CL××号、第CL××号、第CL××号、第CL××号、第CL××号项下的土地使用权归买受人华融致远公司所有。上述房屋产权及土地使用权自本裁定送达买受人华融致远公司时起转移。2、买受人华融致远公司可持本裁定书到相关房产管理及国土资源管理机构办理相关产权过户登记手续。本院还向井冈山市不动产登记管理机构下达了（2015）赣执字第1-1号协助执行通知书。2016年5月16日井冈山市不动产登记局去函本院，称发现协助执行通知书中所述的11本房产证的房屋具体位置，与5本土地证的土地权属界限不对应，该11栋房屋的具体坐落超出了5本土地证的用地红线范围，故提出请本院审查建议。本院于5月30日回复井冈山市不动产登记局，认为本院拍卖的被执行人江西龙升实业有限公司名下位于井冈山市茨坪镇早禾木景区主峰路11幢房屋产权及其对应土地使用权，均产权证照齐全。本院仅就权属登记现状拍卖，符合法律规定，且已拍卖成交。至于上述房屋坐落超出土地权属红线问题，当属相关土地房产管理部门审查核准发证时的监管职责范围，依据相关行政法规规范处理，与本院依法拍卖处置已登记发证的不动产变更、过户无关。要求该局按照已登记发证的权属状况，办理相关的变更、过户手续。
本院认为，本案的争议焦点是拍卖依法应否撤销。本案依法委托江西省宏隆拍卖有限公司拍卖江西龙升实业有限公司所有的、位于井冈山市茨坪镇早禾主峰路1号11幢商服房地产房产证和土地使用权证齐全，拍卖前在报纸刊登了拍卖公告，公告了拍卖时间、地点、以及标的物名称及展示时间等内容，拍卖时以标的物现状按权证拍卖。另外，本案拍卖公司在《拍卖须知》和《拍卖手册中》已明确声明竞买人一旦进入拍卖现场即视为已经完全了解拍卖标的物，并注明拍卖标的物产权状况，提示竞买人应认真查勘了解、调查核实标的物瑕疵等情况，公告程序合法。华融致远公司所称本案拍卖标的物存在的“重大瑕疵”，已为该标的物有效所有权证和土地使用权证所否定，不属本案司法拍卖程序应当审查和发现的范围，该异议理由不影响本案对有房产证和土地使用权证的资产依法按权证拍卖，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）项规定应当撤销拍卖程序情形。异议人如果对有权机关发证程序有异议，可以依法向主管机关另行主张权利。关于对评估程序的异议问题，依照《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，异议人作为本案拍卖标的物竞买人，不属于评估报告的当事人或利害关系人，不具有提出评估报告异议的法律主体资格，况且评估资产只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最终能否成交及成交价格需经由市场检验，竞买人对是否竞买有自主决定权，异议人以此为由请求撤销本案拍卖程序没有法律依据。综上所述，本案不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定应当撤销拍卖程序的情形，华融致远公司的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回华融致远投资管理有限责任公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向中华人民共和国最高人民法院申请复议。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 龙 崎
代理审判员 汤志勇
二〇一六年八月三十一日
代书 记员 尹 伟