广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第645号
原告：余广彬，男，汉族，1976年7月14日出生，住福建省闽清县。
原告：肖信华，男，汉族，1976年7月24日出生，住福建省闽清县。
上述两原告的委托代理人：田华山，广东乐而乐律师事务所律师。
被告：余焕民，女，汉族，1980年1月15日出生，住湖南省平江县。
委托代理人：何素文，广东格雷兄弟律师事务所律师。
第三人：叶丽明，女，汉族，1964年1月5日出生，住广东省东莞市。
第三人：叶艳芳，女，汉族，1969年7月24日出生，住广东省东莞市。
上述第三人的委托代理人：丁秩筹，广东昊盟律师事务所律师。
原告余广彬、肖信华诉被告余焕民租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审理，后转为适用普通程序，依法由审判长刘伍雄、与人民陪审员叶银章、刘绮琪组成合议庭，分别于2015年9月16日、2015年12月23日公开开庭进行了审理，原告余广彬、肖信华的委托代理人田华山，被告余焕民的委托代理人何素文到庭参加诉讼。后本院依职权追加叶丽明、叶艳芳为本案的第三人，本案依法由审判长刘伍雄，与人民陪审员叶沛良、刘绮琪组成合议庭进行审理，于2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告余广彬、肖信华的委托代理人田华山，被告余焕民的委托代理人何素文，第三人叶丽明、叶艳芳的委托代理人丁秩筹到庭参加诉讼。经本院院长批准，延长审限6个月。本院现已审理终结。
原告余广彬、肖信华起诉称：被告余焕民于2014年2月1日与余广彬签订了一份出租合同，合同约定余广彬将东莞市盛泰贸易公司综合楼一层10-12号铺位出租给被告使用，租赁期从2014年2月1日至2016年3月31日，租金为每月4,800元。合同签订后，铺位于当日交付给被告使用，但被告自2014年2月1日开始至今经原告多次追讨，均没有支付过租金给原告。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告余焕民支付拖欠的租金76,800元给原告（2014年2月1日至2015年5月份）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告余焕民辩称：原告陈述的内容与事实不符，原告与被告签订的《出租合同》已经废止。原告并非本案的适格主体，原因在于：1.案涉租赁物的业主叶丽明、叶艳芳于2014年3月4日向被告发出《通知函》，明确其与本案原告签订的《合同主体变更协议书》已经作废，并委托陈某、张某与被告重新签订租赁合同并交纳租金。被告也应案涉租赁物的业主要求于2014年4月1日与其委托人陈某、张某重新签订租赁合同，并依照约定按时交纳租金。租赁期间并不存在拖欠租金的情况。2.经向案涉租赁物业所在地水口村委了解，自2014年2月开始一直由业主叶丽明、叶艳芳委托陈某、张某支付土地租金，陈某、张某亦出示过相关土地租金收据给被告，故被告确信案涉租赁物业出租方应当为叶丽明、叶艳芳，且由2014年2月开始至今，案涉租赁物业的维修管理一直联系陈某处理。3.直至本案起诉，原告一直没有向被告催缴租金，且根据我国法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，故原告有部分诉请已超过诉讼时效。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。
第三人叶丽明、叶艳芳答辩称：一、第三人叶丽明、叶艳芳与原告曾经协商过转让土地和房屋使用权的事宜，但最终双方交易不成功，协议已经终止并作废。二、案涉的土地和房屋使用权是第三人叶丽明、叶艳芳持有，第三人委托陈某对案涉的物业进行租赁管理等相关事宜，该房屋的租金由我方收取，与原告无关。请求法院驳回原告的无理请求。
经审理查明，2014年2月1日，余广彬与余焕民签订合同，约定主要内容为由余广彬将位于东莞市盛泰贸易有限公司综合楼一层10-12号铺位出租给余焕民使用，租赁期限自2014年2月1日至2016年3月31日止。租金为每月4,800元。合同对其他问题也作出约定。原告并提交如下证据以证明其具有合法的收租权利：1.收款确认书。该收款确认书显示由“梁某”、“钟某”、“许某”出具，出具时间为2014年1月22日，主要内容为收款人已分别于2013年3月6日、2014年1月9日、2014年1月10日以及2014年1月22日收到余广彬通过银行转账共7,736,000元，并于2014年1月22日以现金形式收到2,264,000元，合计10,000,000元。该收款确认书以手写字体形式注明：上述款项用于购买东莞市大朗镇水口村银朗路保安墟路段东莞市盛泰贸易有限公司综合楼。2.《合同主体变更协议》（复印件）。该协议显示签订三方为甲方为东莞市大朗镇水口股份经济合作社，乙方为叶丽明、叶艳芳，丙方为许某、钟某，签订时间为2013年10月18日，约定主要内容为第2项的协议的乙方权利义务由许某、钟某享有和承担；4.《合同主体变更协议》（复印件）。该份协议显示签订主体为甲方东莞市大朗镇水口股份经济合作社，乙方叶丽明、叶艳芳，丙方为余广彬、肖信华，签订时间为2013年10月18日，约定主要内容为第2项的协议的乙方权利义务自2013年11月1日起由余广彬、肖信华享有和承担。被告对于上述证据质证意见为：1.出租合同真实性予以确认，但因为出租合同的出租方已不是案涉物业的合法出租人，同样原告也不是案涉物业的合法出租人，故该合同无效。2.对原告提交的收款确认书、合同主体变更协议两份均未能提供原件，且与被告无关，无法确认其真实性、合法性与关联性。
被告庭审中认为，基于收到叶丽明、叶艳芳的通知函以及向东莞市大朗镇水口股份经济联合社了解确实自2014年2月开始由叶丽明、叶艳芳委托陈某、张某向东莞市大朗镇水口股份经济联合社支付土地租金，同时日常物业管理均是联系陈某、张某处理，并且原告直至起诉前一直没有向被告主张租金，所以向叶丽明、叶艳芳委托的陈某支付租金。被告并提交如下证据：1.租赁合同以及通知函。租赁合同显示签订双方为甲方陈某、张某与乙方余焕民，签订时间为2014年4月1日，约定主要内容为由甲方将位于东莞市盛泰贸易有限公司综合楼一层10-12号铺位出租给余焕民使用，租赁期限自2014年1月1日至2016年3月31日止。租金为每月4,800元。合同对其他问题也作出约定。被告称合同已经重新签订。2.通知函。该通知函显示出具人为叶丽明、叶艳芳，出具时间为2014年3月4日，主要内容为：(1)由于我方于2014年1月22日与余广彬及肖信华签订的《合同主体变更协议》已经作废，故各租户必须重新与我方签订租赁合同，相关租金必须交给我方；如果因此导致余广彬及肖信华向各租户主张权利，导致各租户的经济损失及相关法律责任由我方全部承担。（2）我方委托陈某/张某全权代理水口盛泰楼铺位及厂房的有关事宜，包括但不限于以受托人名义签署租赁合同、收取租金等权利，请各租户配合办理。被告认为证明内容同上述证据1。3.租金收据。租金收据显示余焕民已支付2014年3月至2015年8月租金。原告对被告提交的证据发表如下意见：1.不确认通知函、租赁合同的真实性与合法性，认为叶丽明、叶艳芳不是案涉物业的合法业主。2.不确认收据的真实性与合法性。
为查明案件事实，本院对本案关联人员陈某进行调查，其表示，叶丽明、叶艳芳与余广彬、肖信华签订的合同主体变更协议已经作废，在各自的合同上书写作废两字，故案涉土地以及房屋仍属于叶丽明、叶艳芳所有。陈某对本院向其出示的租金收据予以确认，并确认案涉租金确实由其收取。陈某并向本院递交：1.2013年10月18日签订甲方为东莞市大朗镇水口股份经济联合社，乙方为叶丽明、叶艳芳，丙方为余广彬、肖信华的合同主体变更协议，该变更协议上每页均有“作废”两字。2.19张收款收据。该收款收据出具人为东莞市大朗镇水口股份经济联合社，收据内容为地租，收取时间自2013年8月至2015年9月，付款方为叶丽明、叶艳芳。被告确认陈某的陈述，并确认陈某递交的收据，其提交的合同主体变更协议亦可与通知函相互印证。原告则认为合同主体变更协议的“作废”表述不具有合法性，是原告被胁迫的；对于地租收据，无法确认其真实性与合法性；对询问笔录中陈某陈述的内容不予确认。
在第二次庭审中，原告提交梁某的银行交易记录复印件，原告认为可以证明钟某、梁某已向陈某支付购房款5,800,000元，即陈某对于房屋没有使用权；亦可证明其向东莞市大朗镇水口股份经济联合社支付2013年8月至12月的地租。被告认为上述证据为复印件，无法核实其真实性，并且原告主张的为2014年2月之后的租金，即使其缴纳2013年8月至12月地租属实，也与本案无关。
最后一次庭审后，原告表示若合同无效，变更原请求项目为占有使用费，数额不变。几方当事人均表示对于原告的变更请求的抗辩意见与庭审一致，不再要求答辩期、举证期以及再次庭审。
另查明，案涉物业未办理产权证以及建设工程规划许可证。庭审中，原告确认在签订主体变更协议后，案涉房屋没有向原告交付，租客亦未向其交付过租金。原告未直接向东莞市大朗镇水口股份经济合作社支付土地租金。原告亦确认未向被告出示有关物权凭证的相关资料。
上述事实，有原告提交的出租合同、收款确认书、合同主体变更协议两份、银行记录，被告提交的通知函、出租合同、收据，本院调查的询问笔录、收据、合同主体变更协议（有作废两字）以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案将根据原告主张的事实与理由予以审理。本案中，因案涉建筑物未办理建设工程规划许可证，原告与被告之间的租赁合同关系依法应当认定无效。依照法律规定，租赁合同无效，出租人可参照《出租合同》约定的租金标准主张占有使用费，本院对此予以审查。原告向本院递交的该份合同，已完成其享有相对于被告的《出租合同》出租方合同权利的举证责任，被告抗辩称其无须向原告支付占有使用费，应当由被告承担举证证明原告不具有《出租合同》出租方物权权利的责任。被告据以抗辩的理由为：基于收到叶丽明、叶艳芳的通知函以及向东莞市大朗镇水口股份经济联合社了解确实自2014年2月开始由叶丽明、叶艳芳委托陈某、张某向东莞市大朗镇水口股份经济联合社支付土地租金，同时日常物业管理均是联系陈某、张某处理，所以向叶丽明、叶艳芳委托的陈某支付租金。即被告对原告的权利来源存在质疑以及认为其向叶丽明、叶艳芳支付租金是恰当的。对此，本院根据查明的事实以及被告、第三人提交的证据，分析如下：1.本案所涉及的土地以及建筑物没有办理不动产登记，亦未显示原告以权利人身份办理不动产登记，应当以《合同主体变更协议》作为审查原告权利来源的依据。事实上，案涉的建筑物在多次流转中，亦是以多次的《合同主体变更协议》为彰显后手具有建筑物上占有权益的表现，各方当事人对此是明确知晓的并不持异议的。同时，原告同样是以《合同主体变更协议》来主张其有权对外出租。2.原告据以主张以及可向他人彰显具有占有建筑物占有权益的依据为其与东莞市大朗镇水口股份经济合作社、第三人签订时间为2013年10月18日的《合同主体变更协议》。但原告并未证实其持有该合同的原件，并且其亦确认，其原持有的该份《合同主体变更协议》上至少在其向公安机关领回时存在着每页书写“作废”的情况，在此证据上原告并未完成占有权利来源举证。即使如原告所主张，《合同主体变更协议》的“作废”二字非原告的真实意思表示，但于被告而言，难以考究原告与第三人之争，无论“作废”是否是原告的真实意思表示，原告均未能可有效向他人出示彰显其权利来源的依据。3.作为最初土地租赁流转合同以及后续变更合同义务的主要义务之一，均显示由《合同主体变更协议》的受让人承担向东莞市大朗镇水口股份经济联合社缴纳土地租金的义务，该义务亦可作为彰显受让人享有土地占有权利的佐证之一，而在第三人向本院递交的以第三人为抬头的收款凭证中，显示自2014年2月开始，均由第三人向当地的村委会缴纳土地管理费，而原告自2014年2月起即从未曾缴纳。4.在原告于2014年2月与第三人发生纠纷时，即已明确知道第三人主张权利，即已知道租赁物存在着可能影响承租人权利的权利瑕疵，但原告自2014年2月起至2015年7月起诉止长达1年多的时间里，均没有向被告披露该瑕疵并作出确保被告顺利使用、收益的保证，亦未要求被告支付租金，而原告对此没有作出合理的解释，应可认定其已认可房屋未实际交付的事实。5.庭审中，原告亦确认在签订主体变更协议后，案涉房屋没有向原告实际交付，亦未向被告出示有关物权资料。综上所述，本案因原告与第三人之间的房屋权属争议而引起，被告作为无辜的一方，在原告明知第三人主张权利而未作出保证的情况下，被告中止向原告缴纳租金并为确保租赁合同顺利履行向第三人缴纳租金并无不当，至于案涉租金或者占有使用费在原告与第三人之间如何归属问题，在本案中不做讨论，原告与第三人之间可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告余广彬、肖信华的全部诉讼请求。
本案受理费1,720元，已由原告余广彬、肖信华预交，由原告余广彬、肖信华承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘伍雄
人民陪审员 叶沛良
人民陪审员 刘绮琪
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈佩君
陈清梅
第9页共9页