陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终265号
上诉人（原审被告）：文健红，男，生于1971年1月8日，汉族，陕西省洋县人，住洋县。
委托诉讼代理人：张新荣，洋县磨子桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：洋县养老保险经办中心。住所地：洋县洋州街道办事处文明路359号，组织机构代码79413219-4。
法定代表人：陈文军，该中心主任。
委托诉讼代理人：翟志钢，陕西秦汉律师事务所律师。
上诉人文健红因与被上诉人洋县养老保险经办中心房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院（2017）陕0723民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文健红及其委托诉讼代理人张新荣，被上诉人洋县养老保险经办中心的委托诉讼代理人翟志钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
文健红上诉请求：撤销一审判决，发回洋县法院重审，一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、事实方面。1、一审未查清上诉人与被上诉人建立房屋租赁关系的背景。被上诉人将三间门面房出租给郭瑞，2010年9月郭瑞将其中靠北一间转租给徐峰，期限截止至2014年8月31日。2011年9月25日郭瑞把另外两间以年租金8万元转租给上诉人，期限至2014年9月25日止。2014年4月25日，郭瑞与上诉人签订了《转让协议》，约定上诉人一次性支付转让费42万元，郭瑞转租给徐峰的一间和转租给一个修手机的半间房在合同到期后也转租给上诉人。上诉人与郭瑞的转租以及转让情况，上诉人及时向被上诉人进行了告知，被上诉人的法定代表人陈文军表示同意郭瑞将房屋转租给上诉人，同意上诉人装修，还言明只要上诉人按时足额缴纳房租，可以续签房屋租赁合同并长期使用承租房屋。在此背景下，上诉人才于2014年5月出资20多万元装修了房屋，并给被上诉人交清了2013年、2014年三间房的租金和实际使用的两间房屋的2015年、2016年租金。上诉人只使用了两间房，被上诉人在2014年多收了上诉人一间房一年的房租14520元。2、上诉人与被上诉人从2014年1月1日起签订的《房屋租赁合同》第一条约定“甲方（被上诉人）保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。”第六条第1款第（1）项约定：“租赁期间，……。如果发生有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。”被上诉人法定代表人一再言明：上诉人只要按时足额缴纳房租，无任何违约行为，一年一签合同。基于此，上诉人才与被上诉人签订的租赁合同。现在被上诉人以上级组织规定收回房屋，侵犯了上诉人的利益，导致装修损失付之东流，对上诉人的损失应当承担责任。二、一审程序有瑕疵。一审法院应当将被上诉人的上级组织列为第三人参加诉讼，同时，上诉人在一审主张的装修损失，与租赁合同有密切关系，应当一并审理，或告知上诉人同时起诉合并审理。三、一审适用法律不当。一审判决只引用租赁合同的立法定义，未对双方签订的合同是否合法，被上诉人主张终止合同的事实和理由是否成立进行审查，显属适用法律不当。
洋县养老保险经办中心答辩称，1、答辩人与被答辩人第一次签订合同是在2012年12月31日，到2016年共签订了3期书面房屋租赁合同，合同约定的租期均为一年，2015年没有签订书面合同。在2016年签订合同前，答辩人就书面向租赁户告知2016年底合同到期不再续租，所有租赁户要腾房。被答辩人在签订2016年合同时已经明知到期后不再续租。答辩人要求被答辩人腾房、交占用期间的房租是依据双方自愿签订的合同约定和法律规定提出的合理要求。2、在2013年元月1日，双方签订的补充协议约定由被答辩人对其所称转让的三间房屋的房租、水电等费用同意负责，被答辩人自愿缴纳的房租，不存在多收的情况。3、被答辩人与案外人郭瑞之间的争议与答辩人无关。答辩人与被答辩人签订合同是在2012年12月31日，被答辩人与郭瑞之间发生的事是在2014年4月，被答辩人明知所租赁的房屋系答辩人所有，已经和答辩人签订了合同的情况下和他人签订转让协议，后果与答辩人无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
洋县养老保险经办中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告交回租用原告的房屋；2、判令被告按每月2730元的标准，支付自2017年1月至腾房之日的使用费；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告洋县养老保险经办中心将其临街的三间门面房曾出租给案外人郭瑞（又名郭大虫）经营管理。2010年9月，郭瑞将三间门面房中靠北一间转租给另一案外人徐峰，并与徐峰约定转租经营期限截止2014年8月31日；此后郭瑞又将该三间门面房中的其余两间转租给被告文健红。2013年2月20日，被告文健红向原告洋县养老保险经办中心按三间门面房交纳了2013年1月至12月的房租费共计43560元。2014年4月25日，案外人郭瑞与被告文健红签订转让协议，郭瑞将其承租原告洋县养老保险经办中心三间门面房转让给被告文健红，同时约定由郭瑞转租给案外人徐峰的一间门面房待2014年8月31日徐峰经营权到期后，全部的三间门面房由被告文健红经营管理。2014年4月29日，被告文健红向原告洋县养老保险经办中心交纳了2014年1月至12月的三间门面房的租赁费43560元。此后案外人徐峰在2014年8月31日经营权到期后拒绝向被告文健红腾房，并于2014年11月25日将案外人郭瑞转租给其经营的该一间门面房交还原告洋县养老保险经办中心。被告文健红曾将案外人徐峰诉至洋县法院，洋县法院经调解并作出（2014）洋民初字第01457号民事调解书，予以调解结案。虽原告洋县养老保险经办中心此后将该一间门面房的钥匙交给被告文健红，但却因故未让被告文健红使用该一间门面房。自2015年至今，被告文健红一直实际租赁使用原告两间门面房。2015年10月21日，被告文健红按两间门面房向原告支付了2015年度租赁费32760元。2016年元月1日，原告与被告文健红签订了书面的房屋租赁合同，合同约定房屋租金为每月2730元，全年房屋租金总额为32760元，租赁期限为12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期满，原告将按照上级组织规定收回租赁房屋，并不再续租。合同签订后，被告按约定向原告支付了2016年度房屋租赁费32760元。2016年11月29日，原告向被告文健红发出告知书，要求其于2016年12月31日房屋租赁合同到期后交回租用房屋，逾期被告文健红未向原告交还租用房屋，2017年1月至今亦未向原告交纳房屋租赁费。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案被告与原告签订房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同关系，合同约定的租赁期间为2016年1月1日起至2016年12月31日止，现合同约定的租赁期间已届满，且本案原、被告签订房屋租赁合同，亦明确约定租赁期间届满后将按照上级组织规定收回租赁房屋，并不再续租，因此现原告请求被告按合同约定返还租赁物，符合法律规定。被告未实际租用的另外一间房屋，因房屋钥匙在被告处，故被告应当向原告返还移交。被告在租赁期限届满后，继续占有使用租赁房屋，应当依法向原告支付占有使用期间的使用费，该占有使用费应当以合同约定的租赁期间内的租金标准进行支付。被告主张其在2013年转租期间，既向案外人郭瑞支付了房屋租赁费，又应原告要求，向原告支付了房屋租赁费，同时请求原告赔偿装修费、保证金等损失，对被告上述请求，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：限被告文健红于判决生效后三十日内向原告洋县养老保险经办中心返还租赁房屋两间及另外一间房屋钥匙，并自2017年1月1日起，按每月2730元向原告洋县养老保险经办中心支付房屋使用费至腾房之日止。案件受理费已减半收取25元，由被告文健红承担。该案件受理费原告立案时已预交，被告在履行上述判决时将其应负担的案件受理费直接支付原告，不再向法院交纳。
本案二审审理期间双方当事人均未提交新证据。
二审经审理补充查明以下事实：文健红自案外人郭瑞处转租案涉两间门面房后，于2012年12月，就案涉两间门面房，文健红与洋县养老保险经办中心签订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日止。2013年1月1日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，第二条约定：“原租房户私自转租的三户商户（含文健红），现甲方（洋县养老保险经办中心）原则上指认乙方为总代表，房租、水、电费等费用均由乙方承担，并在甲方规定的期限内缴纳。”2013年、2014年文健红依据该约定，按照三间房屋租金向洋县养老保险经办中心交纳房租。自2013年起至2016年，双方每年签订租期为一年的《房屋租赁合同》（2015年未签订书面《房屋租赁合同》）。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判令上诉人文健红向被上诉人洋县养老保险经办中心返还案涉两间门面房是否正确；2、被上诉人洋县养老保险经办中心是否存在多收取上诉人文健红2014年房租14500元情形；3、上诉人主张的装修损失是否应当在本案中一并予以处理。
针对焦点一。2016年1月1日，上诉人文健红与被上诉人洋县养老保险经办中心签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。该合同第三条第1款约定，房屋租赁期共12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满，甲方（被上诉人）按照上级组织规定收回出租房租，不再续租，乙方（上诉人）应如期交还。根据该约定，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系自2016年12月31日即届满，上诉人应当在合同租赁期限届满后，向被上诉人返还房屋。上诉人称在租赁期间被上诉人法定代表人向其承诺可以长期租赁房屋，被上诉人对此予以否认，上诉人在一、二审中均未提交证据证明其主张事实。据此，一审法院依据双方合同约定，判令上诉人向被上诉人返还两间房屋并无不当。上诉人认为双方租赁合同并未解除，不应当返还租赁房屋的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。
针对焦点二。上诉人确实并未租赁使用案外人徐峰转租的一间房屋，但根据上诉人与被上诉人于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，上诉人负有向被上诉人交纳自己租赁两间房屋和徐峰租赁一间房屋房租的给付义务，且根据上诉人在一、二审中的陈述，徐峰租赁一间房屋的租金系由上诉人向被上诉人交纳后，其再向徐峰进行收取。就徐峰拖欠房租问题，上诉人陈述其已经与徐峰通过诉讼，已调解解决。据此，上诉人认为被上诉人多收取其2014年一间房屋租金14520元的上诉请求，与双方2013年签订的《房屋租赁合同补充协议》约定不符，且与其二审中的陈述相互矛盾。本院对其此节上诉请求亦不予支持。
针对焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当时人另有约定的除外。本案中，上诉人与被上诉人2016年签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法，甲方（被上诉人）有权利选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”根据前述法律规定和双方的合同约定，租赁期间届满后，上诉人就其装修费用并无向被上诉人主张补偿的权利。据此，一审法院对上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的抗辩意见不予采纳正确。关于上诉人在二审中提出的其与原承租人郭瑞之间的转让费损失问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另案主张权利。
另，本案房屋租赁合同的合同相对人是上诉人文健红与被上诉人洋县养老保险经办中心，双方房屋租赁合同终止的原因是租赁期限届满，上诉人未举证证明存在因第三人原因导致合同终止的情形，故本案不存在漏列当事人情形。
综上，上诉人文健红的上诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由文健红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈耀斌
代理审判员 金 庆
代理审判员 李 晓
二〇一八年四月二日
书 记 员 张译心