河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1723民初3152号原告：李燕（曾用名李雁），男，汉族，1963年7月15日出生，住平舆县。委托诉讼代理人：刘国强，河南北纬律师事务所律师。被告：雷名扬（曾用名雷纪明），男，汉族，1981年5月9日出生，住平舆县。被告：柴小雪，女，汉族，1956年5月21日出生，住河南省平舆县。（现住射桥河西）被告：雷明威，男，汉族，1987年10月16日出生，住河南省平舆县.（现住）被告：雷慧娟，女，汉族，1988年7月28日出生，住河南省平舆县。（现住铁塔路）.被告雷明扬、柴小雪、雷明威、雷慧娟委托诉讼代理人年万航，河南日月星律师事务所律师。被告：白青云（曾用名白继红），女，汉族，1977年6月13日出生，住河南省郑州市金水区。原告李燕与被告雷名扬、柴小雪、雷明威、雷慧娟、白青云确认土地买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人刘国强，被告雷名扬、雷明威、雷慧娟及其委托诉讼代理人年万航到庭参加了诉讼，被告白青云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李燕诉称，2008年3月31日，其与雷天亮、雷纪明（雷天亮系雷纪明的父亲，××世）签订一份宅基地转让协议（该土地使用权证为白继红，也在协议上有签名），约定雷天亮、雷纪明将其位于原古槐××北的一块宅基地以4万元的价格转让给本人，如宅基地在使用过程中出现争议，所有责任均由甲方（雷天亮）承担等内容。合同签订后其向雷天亮和被告支付4万元的转让费。2014年其在该宅基地建房时，与罗建华产生纠纷，罗建华认为该宅基地使用权应当归其所有，后平舆县国土局处理该纠纷时告知双方签订的转让协议违法，无法办理过户手续，现该宅基地因违法买卖无法建房。其认为被告身为国土部门的工作人员明知买卖宅基地违法，还将该宅基地进行买卖，导致买卖协议无法履行。请求确认其与被告雷天亮、雷纪明签订的宅基地转让合同无效；五被告返还宅基地转让款4万元并赔偿损失20万元；诉讼费用由五被告承担。被告雷名扬、柴小雪、雷明威、雷慧娟辩称，其不是签订宅基地转让协议的合同相对人，也没有占有宅基地转让款，原告起诉其作为被告主体错误，且协议签订后该宅基地被原告占用多年，如果协议无效，双方都有过错，原告也应承担相应的责任。另外，原告为该纠纷已从平舆县信访部门得到救助资金17万元，其家人为原告得到该17万元给予了积极配合和大力帮助，17万元的获取远高于原告的实际损失，原告主张其返还其宅基地转让款及损失缺乏事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼诉求。被告白青云辩称，双方诉争的土地是其以8000元的价格购买，因调往外地工作，其以10000元的价格转让给了雷天亮，在其不知情的情况下雷天亮将该宅基地转让给原告属无权代理，引起的后果应由实际转让人承担。2016年，宅基地发生纠纷后，原告经多方打听并到郑州找到自己后，其在熟人催促的原告作为过户使用情况下，其才给原告出具了证明和附上自己身份证复印件。原告在没有办理宅基地使用证、建房许可证等手续情况下擅自建房引发纠纷，雷天亮和本人均无过错，原告后又不断上访扩大损失，所导致的损失应当由原告自行承担。另外，该宅基地是白青云通过缴费、登记、缴纳契税等一系列法定程序取得的土地使用权，后因政府的职能部门国土局管理问题引起纠纷，并导致原告丧失该土地和缠访，平舆县信访局等相关部门已纠正错误，对原告作出了包括土地转让款和其他损失在内的17万元补偿款，根据一事不再理的原则，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，柴小雪系雷天亮妻子，夫妻生育有长子雷名扬、次子雷明威、三女雷慧娟。2008年3月31日，以原告李雁为乙方，雷天亮（已故）、白青云（白继红）为甲方，双方签订一份《宅基转让协议》，主要约定：甲方雷天亮、白继红有宅基地四间，位于古槐××北，东边是路，北边空地，西边空宅，南边徐小玲，东西长14米，南北长15米，宅基价格为4万元，乙方一次性付清，甲方把宅基的有关手续(契税、宅基地)交给乙方；已经付款，乙方对该宅基地享有使用权（含地面附属砖块）；本宅基在使用过程中若出现争议，所有责任由甲方承担等。崔关怀、雷纪明在协议书的见证人处进行了签名捺印；李燕自认崔关怀是其找的见证人，上述协议内容也是崔关怀起草所写，转让款4万元系其分两次付清的，第二次是2008年5月25日，其找到雷天亮家，有雷天亮、妻子柴小雪、长子雷纪明在场。李燕将宅基地转让款向雷天亮付清后，雷纪明代雷天亮书写收到宅基地款4万元的收据，雷天亮与雷纪明在收据上签字、按印，雷天亮当即将白继红的划拨国有土地使用证（登记土地所有权人“白继红”的平国用（2003）第2936号）及所有的税、费凭证交付给原告李燕，同时也将该宅基地交付给李燕管理使用。后因柴小雪及其家人称所争议的宅基地是受亲戚白继红的委托，李燕据此找到白继红，要求在与雷天亮签订的《宅基转让协议》上签名，白继红在协议的甲方处签名为“白青云”。2014年12月11日，李燕为在该宅基地上建住宅楼雇佣杨来福用挖掘机对地基进行施工时，遭到罗建华的阻止，后罗建华在该宅基地上建了二层住宅楼，李燕一直未能实际使用该宅基地。2017年1月18日，驻马店市新兴土地评估事务所对双方诉争的土地进行了评估，估价对象在2016年12月6日的土地使用权价格60585元；特别说明为：本次评估价格因估价对象未缴纳土地出让金，是划拨权益价格，但在估价对象所处区域，一处住宅划拨用地市场交易价格为25万元左右。原告还提供了其与陈新民2014年12月8日签订的在诉争土地上建住宅楼合同及购货清单和1万元收款条各一份，2017年5月8日河南北纬律师事务所律师案件代理费5000元发票一张。庭审中，原告要求除白青云外的其他四被告在雷天亮遗产继承范围内承担责任，但未提供四被告继承雷天亮遗产情况。另查明，原告李燕于2015年6月25日在平舆县信访时称2008年其在城北居委会购买的宅基地被罗建华抢占。2016年6月22日，原告李燕与妻子崔凌云作为乙方，平舆县东皇街道办事处作为甲方，双方达成协议：由甲方给付乙方信访救助款17万元。李燕承诺以后不再因此事向有关部门再次上访，否则应退还17万元。第二日即6月23日出具一份收到17万元的收条。上述事实，有原告提供双方签订的宅基转让协议一份、耕地占用税完税证、契税完税证、平舆县土地管理局罚没款收据、城北居委会等各种税费票据五张、国有土地使用证一份、土地转让款收据一份、，被告提供原告为此事的信访处理材料、（2016）豫1723民初2612号裁定书等证据，以及原、被告陈述在卷相互佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，以雷天亮、白青云为甲方、李雁为乙方所签订的《宅基地转让协议》中的土地性质系划拨取得，该协议私自转让土地内容违背了法律的强制性规定应属无效。原、被告对造成该《协议书》无效均存在过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告不能将出售土地返还给转让方，但因合同外第三人的原因和其他因素，致使原告最终没有能使用诉争的土地，双方均存在损失，本院酌定双方负同等的过错责任，并各自承担相应损失。原告要求雷天亮的妻子柴小雪、白青云及其他被告赔偿土地升值和其他间接损失20万元，因其不能退还被告的土地，同时因被告不能再次得到土地时是土地升值后损失的受害人，原告的该请求缺乏事实和法律依据。雷天亮与李燕签订宅基转让协议时，将白继红的名字也书写上作为共同的转让人甲方，后李燕持该协议找到白继红时，白青云又在甲方自己的曾用名白继红处签名“白青云”和捺手印，该行为应当认定为其系对共同转让人甲方的追认。白青云作为土地转让协议的共同相对人，应当与雷天亮共同承担协议无效的法律后果。白青云称其已将诉争的土地转让给雷天亮或无权代理，因缺乏证据而无法采信。双方提供证据显示李燕为诉争的土地信访后，平舆县相关部门支付李燕17万元的信访救助款，被告白青云称该17万元系土地转让款和其他损失补偿款，本院不予支持。原告要求四被告在继承雷天亮遗产范围内承担清偿责任，因原告未提供四被告继承雷天亮遗产情况，应当承担举证不能的不利法律后果，对该诉求本院无法支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的应当按夫妻共同债务处理。”；第二十五条第一款规定“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”雷天亮与李燕签订宅基地转让协议时，柴小雪与雷天亮为合法的夫妻关系，××逝后，柴小雪对该债权或债务仍应享有相应的权利或承担相应的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、确认原告李燕与雷天亮、被告白青云20**年3月31日签订的《宅基地转让协议》无效。二、被告白青云、柴小雪赔偿原告李燕损失20000元；原告李燕退还给被告白青云、柴小雪（登记土地所有权人“白继红”的平国用（2003）第2936号）国有土地使用证及平舆县土地管理局的罚没款收据、耕地占用税完税证、契税完税证各一份。三、驳回原告李燕的其他诉讼请求。案件受理费4900元，原告李燕承担4492元，被告白青云、柴小雪承担408元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  崔新民审 判 员  郭林瑞人民陪审员  秦德生二〇一七年十一月十六日书 记 员  张梦琳