北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第1041号
上诉人（原审被告）北京嘉利恒德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人吴鹏飞，董事长。
委托代理人翟格民，北京市众鑫律师事务所律师。
委托代理人申晖，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京汽车集团有限公司，住所地北京市顺义区。
法定代表人徐和谊，董事长。
委托代理人平云旺，北京大成律师事务所律师。
委托代理人孙晶。男，1982年10月6日出生。
原审第三人北内集团总公司，住所地北京市朝阳区。
诉讼代表人北内集团总公司破产管理人，负责人孙红军。
委托代理人石跃，1959年10月28日出生，原北内集团总公司职员，住北京市朝阳区农光东里31楼1708号。
上诉人北京嘉利恒德房地产开发有限公司（下称嘉利恒德公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第05462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人嘉利恒德公司的委托代理人翟格民，被上诉人北京汽车集团有限公司（下称北汽集团）的委托代理人孙晶、平云旺，原审第三人北内集团总公司的委托代理人石跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，北汽集团向原审法院起诉称：1999年3月8日，北内集团总公司（甲方）与嘉利恒德公司（乙方）签订《北内集团总公司、北京嘉利恒德房地产开发有限公司合作开发北内南门住宅项目合同书》（下称《项目合同书》），其中第二条第（二）B区合作方式约定：“B区建设项目：在该区西北角、按98规审字0690号文件中的6#楼原位置处，规划建设一栋建筑面积不小于1.8万平方米的住宅楼并配以一定面积的管理服务用房。乙方享有B区的开发权。为更多地满足甲方部分职工就业及改善居住条件的需要，甲乙双方同意，该B区建设目标完成后，甲方得到B区的5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房。”合同签订后，嘉利恒德公司对合同约定范围内的土地使用权进行了开发，并建成了“九龙山家园”。在北内集团总公司多次催促下，嘉利恒德公司只拟将2952.58平方米房屋交由北内集团总公司使用，但未办理房屋所有权登记手续，其余2047.42平方米房屋及800平方米管理服务用房，既未交付亦未办理所有权手续。后北内集团总公司多次催要，未果。
2008年12月8日，北内集团总公司与我公司签订《债权转让协议》，将《项目合同书》项下所涉及的北内集团总公司全部债权转让给我公司，北内集团总公司也于2010年6月12日向嘉利恒德公司发出书面债权转让通知，将其债权转让给我公司之有关事宜告知嘉利恒德公司，并要求其履行义务。但嘉利恒德公司至今未履行任何义务。2010年6月17日，我公司在北京市朝阳区人民法院（下称朝阳法院）起诉嘉利恒德公司，要求行使受让于北内集团总公司的债权。2011年10月21日，朝阳法院以未见《债权转让协议》为由，确认我公司起诉不符合起诉的条件，裁定驳回我公司的起诉。我公司提起上诉，原审法院于2011年12月20日作出裁定书，维持原裁定。现我公司提交与北内集团总公司签订的《债权转让协议》，该协议足以证明北内集团总公司将债权转让于我公司。我公司有权以债权人身份向嘉利恒德公司主张实体权利。根据法律规定，我公司特向法院重新提起诉讼，为维护我公司的合法权益，请求法院判令：嘉利恒德公司向我公司交付嘉利恒德公司名下位于北京市朝阳区广渠路31号九龙山家园5000平方米建筑面积的住宅房屋，及800平方米建筑面积的管理服务用房，并协助我公司办理上述房屋的所有权过户手续；如不能履行第一项诉讼请求，请求法院判决嘉利恒德公司按不能履行部分涉及的房屋总建筑面积给予我公司赔偿，补偿价款以鉴定机关的评估价为准，同时支付自起诉之日起至嘉利恒德公司给付之日止的利息。
嘉利恒德公司辩称：第一、北汽集团的起诉属于重复起诉，法院不应受理此案。2007年5月，北内集团总公司曾向朝阳法院起诉我公司，要求我公司为其办理3090.27平方米住宅房屋所有权登记手续，交付1909.735平方米住宅和800平方米管理服务用房并办理房屋所有权登记手续。后北内集团总公司撤诉。2010年6月17日，北汽集团曾以债权受让人的身份向朝阳法院起诉，要求我公司，1、为北汽集团办理所谓已交付的2952.58平方米的房屋所有权登记手续；2、向北汽集团交付2047.42平方米房屋并办理相应的房屋所有权登记手续；3、向北汽集团交付800平方米管理服务用房并办理相应的房屋所有权登记手续。2011年10月21日，朝阳法院作出（2010）朝民初字第22377号民事裁定书，驳回了北汽集团的起诉。北汽集团不服，上诉至原审法院。2011年12月20日，原审法院作出（2011）二中民终字第22297号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。至此，北汽集团的起诉已经两审终审被驳回，法院的裁判文书已经发生法律效力。北汽集团与北内集团总公司联合作出的所谓债权转让行为，法院未予认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条之规定，北汽集团再次提起诉讼的行为属于缠诉、滥诉，望法院依法查明事实，对北汽集团的重复起诉不予受理。第二、北汽集团所谓受让的债权属于未成立的债权。北内集团总公司只有履行合同约定的义务后才可能对我公司享有债权。我公司（乙方）与北内集团总公司（甲方）签订《项目合同书》。约定双方共同开发位于北京市朝阳区广渠路31号、甲方南门西侧、占地面积约3.27公顷的地块，共分成A、B两个区。《合同书》第二条（二）约定：B区合作方式，B区建设目标：在该区西北角，按98规审字0690号文中的6#楼原位置处，规划建设一栋建筑面积不小于1.8万平方米的住宅楼并配以一定面积的管理服务用房。乙方享有B区的开发权。为更多地满足甲方部分职工就业及改善居住条件的需要，甲乙双方同意，该B区建设目标完成后，甲方得到B区的5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房，上述甲方分得的物业若需缴纳土地出让金，则由甲方承担。《项目合同书》第四条（一）甲方责任与义务约定：3、于1999年1月20日前，在乙方协助下完成本合同第二、（二）条款中的B区规划建设目标，完成该项目整体规划方案重新审定工作，并取得政府批文；若B区建设目标的报批因B区土地面积不足而受阻时，甲方负责将B区6#楼北部部分地块做技术处理，以便完成B区建设目标下的项目整体规划方案报批；4、于1999年4月30日前，完成该项目地块的全部三通一平工作，将该项目施工临时用水和临时用电接装至该项目地块内乙方指定处，保留甲方现有水电指标供该项目施工用。《项目合同书》签订以后，北内集团总公司并未履行《项目合同书》所约定的义务。具体行为如下：1、北内集团总公司没有在合同约定的时间即1999年1月20日前完成“项目整体规划方案重新审定工作，并取得政府批文”，或“将B区6#楼北部部分地块做技术处理，以便完成B区建设目标下的项目整体规划方案报批”。2、北内集团总公司没有按照合同约定的时间即1999年4月30日前完成项目的三通一平工作。3、北内集团总公司未支付土地出让金，在双方结算时要求我公司向其全额支付拆迁补偿费11500万元。北内集团总公司取得5800平方米相关房屋的前提条件是北内集团总公司完成了合同书所约定义务且B区的项目建设目标得以实现。事实上，北内集团总公司未完成合同书所约定义务，并拒绝支付土地出让金，B区项目建设目标也并未按《项目合同书》约定实现。在此情况下，北内集团总公司根本就没有获得5800平方米相关房屋的权利，北汽集团所谓的受让债权不能成立。我公司不同意北汽集团的诉讼请求。
北内集团总公司述称：我公司认可北汽集团的陈述。我公司与嘉利恒德公司签订《项目合同书》后，履行了合同约定的全部义务，但嘉利恒德公司未依据《项目合同书》第二条第（二）B区合作方式的约定，履行向我公司交付房屋的义务。我公司曾多次催要，未果。后，为偿还北汽集团的债务，我公司将享有的嘉利恒德公司的上述债权转让给北汽集团。故北汽集团依据《项目合同书》向嘉利恒德公司主张权利，请求正当，法院应该支持。
原审法院经审理认为，北内集团总公司与嘉利恒德公司签订的《项目合同书》系双方当事人真实意思表示，虽该《项目合同书》在订立时所涉及的土地尚未办理土地使用权出让手续，但嘉利恒德公司已于2002年与北京市国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，并办理了该地块的土地出让手续，故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。故双方所签订的《项目合同书》属有效合同，对双方具有约束力。
关于嘉利恒德公司认为北汽集团受让的债权未成立的抗辩意见。嘉利恒德公司认为双方签订《项目合同书》后，因北内集团总公司未如期履行合同义务，且合同中有关B区合作方式所约定的履行期限条款已实际履行不能，故B区的合作项目实际未能履行，但针对该主张嘉利恒德公司未提供相应证据予以证明。北内集团总公司认为合同并未变更或解除，且针对5000平方米的住宅及800平方米的管理服务用房之权利其公司一直在主张。针对该主张，北内集团总公司提供了相关证据，如嘉利恒德公司曾于2005年向北内集团总公司交付过部分房屋的相关手续、北内集团总公司自2007年开始的历次诉讼材料。嘉利恒德公司称其公司2005年交付房屋的行为并非履行该合同条款，而是双方其他合作项目的抵扣行为，但针对其主张未提供相应证据。依据现有证据表明，双方签订《项目合同书》后，在履行过程中，均有迟延履约情形，但双方从未因对方的迟延履约行为变更或解除过《项目合同书》中关于B区合作方式的约定，故合同中约定的权利义务对双方仍具有约束力，北内集团总公司受让给北汽集团的债权成立，嘉利恒德公司的该项抗辩意见缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于嘉利恒德公司认为北汽集团的起诉属于重复起诉，法院不应受理的抗辩意见。根据已查明的事实，2010年6月，北汽集团曾针对本案所主张的债权进行过诉讼，法院经两审终审最终认为北汽集团的起诉不符合条件，故裁定驳回了北汽集团的起诉。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百四十二条之规定，因裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉的，如果符合起诉条件，人民法院应予受理。现北汽集团提供了《债权转让协议》原件，经法院审查，北汽集团此次起诉已符合民事案件受理条件，法院应予审理。嘉利恒德公司的该项抗辩意见，理由不充分，法院不予支持。
关于嘉利恒德公司称北内集团总公司未履行合同约定的B区建设目标中的项目审批及“三通一平”义务的抗辩意见。根据已查明的事实，双方签订的《项目合同书》中明确载明，B区合作方式，B区建设目标：在该区西北角，按98规审字0690号文中的6#楼原位置处，规划建设一栋建筑面积不小于1.8万平方米的住宅楼并配以一定面积的管理服务用房。嘉利恒德公司享有B区的开发权。双方在诉讼中均认可，B区的项目规划审批于2002年办理完毕，即九龙小区9号楼一栋楼宇，是大于1.8万平方米的住宅楼，该楼宇建设项目的建设人是嘉利恒德公司，该楼宇已于2003年12月31日取得竣工验收备案表，房屋已由嘉利恒德公司出售。由此可见，B区的建设目标已经实现。客观事实表明，B区的项目规划变更审批手续需双方相互配合，任何一方不可能独立完成。故北内集团总公司应当是履行了办理相关审批手续的义务。关于“三通一平”事宜，北内集团总公司称其公司向嘉利恒德公司交付的土地已基本具备“三通一平”条件，并提供了相应的现场图纸。且在此次诉讼前的数次沟通中，嘉利恒德公司从未提出过“三通一平”工作未完成事宜。鉴于嘉利恒德公司亦未能提出有效证据证明在B区的建设过程中，其公司曾就“三通一平”事宜向北内集团总公司主张过权利，故嘉利恒德公司的该项抗辩意见，证据不充分，法院不予支持。
综上，北汽集团依据《项目合同书》及《债权转让协议》要求嘉利恒德公司履行合同义务，交付5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房之请求正当，应予支持。鉴于嘉利恒德公司已将九龙小区9号楼的房屋出售，已不具备向北汽集团交付房屋的可能，故法院依据鉴定机关提供的鉴定数据，酌情判决嘉利恒德公司支付相应房屋对价。关于北汽集团要求嘉利恒德公司支付付款利息的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此原审法院判决：一、北京嘉利恒德房地产开发有限公司给付北京汽车集团有限公司房屋补偿款人民币一亿八千七百九十八万六千八百元；二、驳回北京汽车集团有限公司的其他诉讼请求。
判决后，嘉利恒德公司不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，请求撤销原审判决，驳回北汽集团的诉讼请求。理由为：原审判决程序有误，重复审理同一案件；原审法院在认定事实与适用法律存在重大错误。原审判决认定我公司未提供“B区合作项目实际未能履行的证据”与事实不符，原审认定我公司2005年交付房屋的行为并非履行该合同条款，而是双方其他合作项目的抵扣行为，但针对其主张未提供相应证据与事实不符；原审认为双方签订《项目合同书》后，在履行过程中，均有延迟履约情形，但双方从未因对方的延迟履约行为变更或解除过《项目合同书》中关于B区合作方式的约定，故合同中约定的权利义务对双方仍具有约束力与事实不符；关于“三通一平”的认定亦与事实不符。庭审前，嘉利恒德公司补充上诉意见称：依据合同约定，应当执行3400平方米服务用房，而北内一方认为应该执行5000平方米住宅和800平方米服务用房，双方认识不一致，互有拖延和违约，形成诉讼。目前我公司至今还保留着相应面积的房产，可用做服务用房，可交付使用。注意到双方认识的差距，基于诚意，我公司认为双方关于面积问题的偏差还是可以商量的，目的在于积极处理这件事，促成解决双方纠纷。从始至终，我公司没有不履约的想法，否则也不会留几千平方米的服务用房。但我公司还是不能接受原审法院判决如此之高的补偿金额。同时认为北内集团总公司未能依约完成涉案项目整体规划变更义务，根据合同约定，我公司只需向北内集团总公司交付3400平方米服务用房。合同签订后，北内集团总公司没有完成合同约定的“三通一平”任务，也没有完成涉案项目的整体规划变更手续，导致B区计划迟迟不能完成。我公司2003年建设完成的九龙山家园9号楼已并非合同中的B区项目。关于补偿价格的适用问题。原审法院按照2013年市场评估价格向北汽集团支付房屋补偿款，在确定具体补偿金额时，却按照2002年土地出让金的极低标准进行扣减，显失公平，我公司亦无法接受。且原审法院判决的数额远远高于北汽集团起诉的数额。希望法院能够协调双方处理此案。北汽集团、北内集团总公司同意原判。
经审理查明，1998年11月9日，北内集团总公司（甲方）与北京柏莱斯实业有限责任公司（乙方）签订《北内集团总公司、北京柏莱斯实业有限责任公司合作开发北内南门住宅项目合同书》，约定双方合作开发建设甲方南门西侧住宅项目，及具体合作内容、双方权利、义务等事宜。1999年3月3日，北京柏莱斯实业有限责任公司（甲方）与嘉利恒德公司（乙方）签订一份《合同书》，约定，根据甲方与北内集团总公司签订的“合作开发北内南门住宅项目合同书”第一条第六款的约定，为尽快推进该项目，甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就合作开发北内南门住宅项目事宜达成一致并签订本合同。一、双方同意该项目由乙方全权操作，所有立项及相关报批手续均以乙方名义报批，甲方协助乙方办理开发立项及相关报批手续。二、乙方认可甲方与北内集团总公司签订的“合作开发北内南门住宅项目合同书”，并郑重承诺全面履行该合同。1999年3月8日，北内集团总公司（甲方）与嘉利恒德公司（乙方）签订《项目合同书》。约定，双方经友好协商，就合作开发建设甲方南门西侧住宅项目事宜达成一致，一、定义，1、项目：指北京市朝阳区广渠路31号、甲方南门西侧、占地约3.27公顷的地块，共分成A、B两个区，其土地四至见附图Ⅰ。3、B区：项目地块西部，6#楼，7#楼，停车场围合的区域，占地约1公顷，见附图Ⅱ。二，合作方式，为开发建设，经营销售该项目，甲乙双方同意该项目与乙方开发的“九龙花园”共同开发。甲方负责完成该项目的拆迁及三通一平，乙方向甲方支付该项目的拆迁补偿及三通一平费用（以下统称“拆迁补偿费”）该项目的设计单位由乙方指定。（二）B区合作方式，B区建设目标：在该区西北角，按98规审字0690号文中的6#楼原位置处，规划建设一栋建筑面积不小于1.8万平方米的住宅楼并配以一定面积的管理服务用房。乙方享有B区的开发权。为更多地满足甲方部分职工就业及改善居住条件的需要，甲乙双方同意，该B区建设目标完成后，甲方得到B区的5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房，上述甲方分得的物业若需缴纳土地出让金，则由甲方承担。由于A区、B区的功能是相辅相成、不可分割的完整整体，故若上述B区建设目标不能实现，则甲方得到乙方在B区建设的3400平方米建筑面积服务用房物业。乙方享有B区除甲方分得面积及甲方已建变电站以外的所有土地、停车场和其它物业的使用权、产权、管理权和处置权等。三、项目地块拆迁补偿费付款方式，该项目拆迁补偿费总额为11500万元，双方同意，乙方按如下方式向甲方支付该项目的拆迁补偿费。1、首期款：2000万元，于签署本合同后5个工作日内支付（含乙方已支付给甲方的100万元定金）；2、二期款：2000万元，当甲方按时完成本合同第四.（一）.2和3条款内容时，则乙方在其7个工作日内支付。3、三期款：其余款项当甲方按时完成该项目三通一平并经乙方验收后，则乙方自1999年5月1日起，按每三个月一次，向甲方支付700万元。4、其余款：由于甲方的回购款乙方已在该项目建设期内陆续先期投入，故回购款自拆迁补偿费总额中以抵扣的方式支付甲方，抵扣后的尾款于该项目决算完成后的5个工作日内支付；四、双方责任（一）甲方责任与义务：1、甲方在此郑重承诺：于签署本合同时，该项目地块之土地和其上一切物业的产权和使用权为甲方，且是不被抵押，质押及不存在任何债务、法律纠纷的；且甲方保证：于签署本合同时起至乙方获得该项目的地块国有土地使用权证前，不将该项目地块之土地和其上之一切物业，以包括但不限于抵押、质押、出租、转让、赔偿等方式予任何第三者。2、于1999年4月30日前，协助乙方完成该项目原甲方基建立项转成开发立项的批复。3、于1999年4月30日前，在乙方协助下完成本合同第二（二）条款中的B区规划建设目标，完成该项目整体规划方案重新审定工作，并取得政府批文；若B区建设目标的报批因B区土地面积不足而受阻时，甲方负责将B区6#楼北部部分地块做技术处理，以便完成B区建设目标下的项目整体规划方案报批。4、于1999年4月30日前，完成该项目地块的全部三通一平工作，将该项目施工临时用水和临时用电接装至该项目地块内乙方指定处，保留甲方现有水电指标供该项目施工用。5、积极完成该项目开发建设中的其他甲方应做的各项工作。（二）乙方责任与义务1、按本合同第三条约定的拆迁补偿费付款方式，如期向甲方支付拆迁补偿费。2、于1999年4月30日前，在甲方协助下办理乙方开发立项手续。3、于1999年5月15日前，施工队进场，A区开始开工前准备，随即正式开工。4、于2001年12月30日前，将5#综合楼及4#住宅楼1-4层交付甲方使用，于2002年6月30日前，将B区5000平方米住宅和800平方米物业管理用房交付甲方使用。5、当甲方无法回购本合同约定的全部或部分回购物业或欲出售全部或部分回购物业时，乙方同意甲方意见，乙方责无旁贷的作为第一优先购买人，按本合同约定的成本价，反回购该部分物业。6、积极完成该项目开发建设中的其他乙方应做的各项工作。五、违约责任，除非发生本合同第六条第2款所列的不可抗力事件，当甲乙双方中的任何一方，未能按合同第四条的规定，完成其责任与义务，则视为违约（双方协商同意延期的除外）。（一）甲方违约责任，若未能按时完成本合同第四（一）2至5条款的各项责任，则乙方应付的拆迁补偿费各期款付款时间相应顺延，并向甲方计收违约金。违约金以乙方已支付的拆迁补偿费为基数，每日按0.2‰计。（二）乙方违约责任，若未能按本合同第三条款按时支付拆迁补偿费，则需向甲方缴纳违约金，每逾期一日，乙方需向甲方支付逾期应付而未付款总额的0.2‰的违约金。合同签订后，原98规审字第0690号文（发件日期为1998年8月18日）中6#楼位置的规划内容为3400建筑平方米的物业管理楼，变更为北京市规划委员会2002规建字1525号建设工程规划许可证（发件日期为2002年11月11日）中的九龙小区9号住宅楼，建筑规模为27470平方米。
1999年8月11日，北京柏莱斯实业有限责任公司（甲方）与嘉利恒德公司（乙方）、北内集团总公司（丙方）签订《补充合同》，约定：依据甲、乙双方1999年3月3日签署的合同书，甲方已将“北内南门住宅项目”转让给乙方，乙方已付给甲方一次性项目收益468万元。由于甲方已付丙方300万元，甲、乙、丙三方同意：第一、由乙方付给丙方300万元，丙方将上述300万元退还给甲方；第二、乙方付给丙方的300万元是“北内南门住宅项目”丙方总收益11500万元的一部分；第三、至此，甲、乙双方执行完毕1999年3月3日签署的合同书，甲方已全部脱离“北内南门住宅项目”，甲、丙双方在该项目也不再有任何合同关系；第四、本补充合同签定后壹周时间内，乙方向丙方支付上述款项，丙方随即全额转还甲方；第五、本合同为甲、乙双方于1999年3月3日签署的合同书的补充合同，与原合同具有同等法律效力。
合同签订后，嘉利恒德公司陆续向北内集团总公司支付补偿款，自1999年4月12日至2003年11月共支付补偿款11500万元。至此，嘉利恒德公司将合同约定的补偿款支付完毕。
2005年3月，嘉利恒德公司曾给北内集团总公司办理过24套房屋的入住手续（双方在诉讼中均认可实为23套房屋，因有1套房屋后被法院拍卖，故应扣除）。北内集团总公司办理完入住手续后，交纳了2005年至2008年期间的物业费及供暖费，但未实际使用该部分房屋。23套房屋亦未办理房屋过户手续。
2007年5月8日，北内集团总公司起诉嘉利恒德公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，要求：1、判令嘉利恒德公司依据合同约定为北内集团总公司的3090.27平方米住宅办理房屋所有权登记手续；2、判令嘉利恒德公司依据合同约定将其余的1909.735平方米住宅及800平方米管理服务用房全部交给北内集团总公司并办理房屋所有权登记手续。后北内集团总公司撤回起诉，朝阳法院于2010年6月29日出具（2009）朝民初字第24650号民事裁定书。此次诉讼中，北内集团总公司于2009年发现嘉利恒德公司已将23套房屋的钥匙更换，并将房屋出卖给案外人。
2008年12月8日，北内集团总公司（甲方）与北京汽车工业控股有限责任公司（后更名为北汽集团）签署《债权转让协议》，载明，2008年12月4日甲乙双方签订《协议书》，明确了甲方同意用《北内集团总公司与北京嘉利恒德房地产开发有限公司合作开发北内南门住宅项目》项目所涉及的甲方应收债权作为对价偿还对乙方的债务。现经甲乙双方友好协商，应乙方为甲方免除其对信达北办一部分负债，甲方向乙方支付相应对价事宜，双方就此于2008年12月8日达成如下协议，以下共同遵守。甲方将《北内集团总公司与北京嘉利恒德房地产开发有限公司合作开发北内南门住宅项目》项目所涉及的甲方应收债权全部转让给乙方，该项目涉及诉讼，处于一审中。甲方确认转让债权涉及的标的为九龙花园5000m2住宅和800m2管理用房，预计价值8700万元（每平方米1.5万元），最终以法院判决为准。乙方收到债务单位支付的款项或资产后，应依法向其开具发票，并承担相关税费。2010年6月12日，北内集团总公司向嘉利恒德公司邮寄一份“债权转让通知”，告知其已将《项目合同书》中所涉及的其公司应得到的权利全部转让给北汽集团，请嘉利恒德公司直接向北汽集团履行全部义务。但嘉利恒德公司表示未曾收到该通知。
2010年6月17日，北汽集团起诉嘉利恒德公司，要求：1、嘉利恒德公司为已交付给北汽集团的2952.58平方米的房屋办理相应的房屋所有权登记手续；2、嘉利恒德公司按照约定向北汽集团交付2047.42平方米房屋并办理相应的房屋所有权登记手续；3、判令嘉利恒德公司交付800平方米管理服务用房并办理相应的房屋所有权登记手续。朝阳法院于2011年10月21日作出（2010）朝民初字第22377号民事裁定书，驳回了北汽集团的起诉。北汽集团不服，上诉到原审法院，原审法院于2011年12月20日作出（2011）二中民终字第22297号民事裁定书，该文书中载明，根据已查明的事实，北内集团总公司与嘉利恒德公司签署《项目合同书》所依据的是98规审字第0690号文中的规划内容，但在该《项目合同书》履行过程中，上述规划内容发生实质性变化为27470建筑平方米的住宅楼，并取得新的建设工程规划许可证。而北内集团总公司与嘉利恒德公司在涉案地块取得新规划许可后未达成新的协议。关于合同书第四条约定：“若B区建设目标的报批因土地面积不足而受阻时，北内集团总公司负责将B区6号楼北部部分地块做技术处理，以便完成B区建设目标下的项目整体规划方案报批”，就此可以看出，双方仅约定需要进行规划报批的条件，并未完成规划许可报批事项，更无法确定2002规建字1525号建设工程规划许可证的取得是双方签订合同书的依据。因此，北内集团总公司与嘉利恒德公司签订的《项目合同书》在履行过程中所依据的审批文件已发生变化。另外，涉案工程完工后，双方认可已向北内集团总公司交付房屋共计23套。根据《项目合同书》约定，北内集团总公司应得到B区5000平方米建筑面积的住宅，但是在双方实际交付的房产中有7套分散在B区之外的其他地段，与双方合同约定不符。因此，北内集团总公司享有的合同权利在双方未达成新的协定或通过其他方式确定之前并不明确，故北内集团总公司将涉案合同债权转让给北汽集团时，该债权并非确定存在，债权转让的条件并不成立。对于北内集团总公司的债权转让行为，嘉利恒德公司对此提出异议，其认为北内集团总公司的合同义务尚未履行完毕，双方对于涉案债权仍存在较大争议，尚不符合债权转让的条件。北内集团总公司辩称涉案项目已经完工，但其未能充分提出其他证据证明其已完成《项目合同书》约定的全部义务；此外，嘉利恒德公司表示其并未收到北内集团总公司关于转让涉案债权的书面通知。故法院认为北汽集团不宜作为原告向嘉利恒德公司主张实体权利并无不当，法院予以确认。现北内集团总公司已被宣告破产，但其与北汽集团之间的债权债务关系情况并未明确，就北汽集团向嘉利恒德公司提出的涉案诉求，法院认为对此作实体处理可能会影响到北内集团总公司债权人的权利，予以认可。据此判决驳回上诉，维持原裁定。该裁定书现已生效。
另查，北内集团总公司是北京汽车工业控股有限责任公司的全资子公司，具有独立的法人资格。2010年11月11日，原审法院出具（2010）二中民破字第21975－2号民事裁定书：宣告申请人北内集团总公司破产。2010年9月28日，北京汽车工业控股有限责任公司更名为北京汽车集团有限公司（即北汽集团）。
诉讼中，双方均认可，B区仅有9号楼一栋楼宇，该楼宇的北京市国有土地使用权出让合同签订日期为2002年10月9日，载明出让面积5300平方米，出让宗地规划总建筑面积27680平方米，其中地上规划建筑面积为25480平方米，地下2200平方米；建设工程规划许可证签发日期为2002年11月11日；建筑工程施工许可证签发时间为2002年12月18日；竣工验收备案表签发日期为2003年12月31日。嘉利恒德公司称，给付北内集团总公司的23套房屋，因北内集团总公司未支付房屋回购款，故其公司视为北内集团总公司不再回购该23套房屋，故其公司已将房屋出售给案外人。此外，嘉利恒德公司认为上述相关手续均是由其独自完成，北内集团总公司未按照合同约定完成“三通一平”及相关合同义务。对此，北内集团总公司不予认可。对嘉利恒德公司提交的书面证据不予质证。
另，经北汽集团申请，原审法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对九龙小区9号楼5000平方米住宅及800平方米管理服务用房的价值进行了评估。结论是：5000平方米的精装住宅房的价值：2005年4月4日估价点的单价为5285元／㎡，总价值为2642.5万元。2012年2月24日估价点的单价为21644元／㎡，总价值为10822万元。2013年7月23日估价点的单价为37287元／㎡，总价值为18643.5万元。5000平方米的毛坯房的价值：2005年4月4日估价点的单价为5051元／㎡，总价值为2525.5万元。2012年2月24日估价点的单价为21461元／㎡，总价值为10730.5万元。2013年7月23日估价点的单价为37222元／㎡，总价值为18611万元。800平方米的服务管理用房的价值：2005年4月4日估价点的单价为3726元／㎡，总价值为298.08万元。2012年2月24日估价点的单价为6364元／㎡，总价值为509.12万元。2013年7月23日估价点的单价为6841元／㎡，总价值为547.28万元。
在本院审理过程中，嘉利恒德公司表示愿意向北汽集团提供部分服务管理用房作为对北汽集团的补偿，北汽集团不予认可。
上述事实，有《北内集团总公司、嘉利恒德公司合作开发北内南门住宅项目合同书》、《债权转让协议》、《北京市国有土地使用权出让合同》、（2009）二中执异字第02126号民事裁定书、（2010）朝民初字第22377号民事裁定书、（2011）二中民终字第22297号民事裁定书、评估报告及双方当事人庭审陈述等证据在案证明。
本院认为，北内集团总公司与嘉利恒德公司于1999年3月8日签订的《项目合同书》系双方当事人真实意思体现，不违反法律规定，应属有效。《项目合同书》约定，B区合作方式：在该区西北角，按98规审字0690号文中的6#楼原位置处，规划建设一栋建筑面积不小于1.8万平方米的住宅楼并配以一定面积的管理服务用房。嘉利恒德公司享有B区的开发权。为更多地满足北内集团总公司部分职工就业及改善居住条件的需要，双方同意，该B区建设目标完成后，北内集团总公司得到B区的5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房，上述北内集团总公司分得的物业若需缴纳土地出让金，则由北内集团总公司承担。由于A区、B区的功能是相辅相成、不可分割的完整整体，故若上述B区建设目标不能实现，则北内集团总公司得到嘉利恒德公司在B区建设的3400平方米建筑面积服务用房物业。嘉利恒德公司享有B区除甲方分得面积及北内集团总公司已建变电站以外的所有土地、停车场和其它物业的使用权、产权、管理权和处置权。上述条款中约定了北内集团总公司与嘉利恒德公司在履行合同过程中双方的权利及义务。依照上述约定，北内集团总公司将A区B区的土地交付给了嘉利恒德公司并获得了A区的补偿款。双方之间涉及到A区项目的事宜履行完毕。考虑到A区B区在功能上相辅相成，不可分割的性质，双方对于B区的建设设定了两个内容。一个是B区建设目标完成，则北内集团总公司分得5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房。另一内容是若上述B区建设目标不能实现，则北内集团总公司得到嘉利恒德公司在B区建设的3400平方米建筑面积服务用房物业。嘉利恒德公司已于2003年12月即将B区开发建设完成并将所建住宅全部出售完毕，因此，其应当履行向北内集团总公司履行交付5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房的义务。嘉利恒德公司认为由于北内集团总公司没有完全履行合同约定的义务，B区建设目标的完成是公司自己通过与案外人另行签订合作合同后，在支付了相应的款项及完善了各种手续后才得以实现的。因此，不应当向北内集团总公司交付5000平方米建筑面积的住宅和800平方米建筑面积的管理服务用房。而应当以建设项目没有实现向北内集团总公司交付3400平方米建筑面积服务用房的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于嘉利恒德公司已将涉案房屋出售，导致其不能按照合同约定履行交付房屋的义务，原审法院依照委托的相关鉴定机构做出的鉴定结论，判决嘉利恒德公司支付相关补偿款并无不当。关于北内集团总公司履行《项目合同书》义务过程中是否有违约的问题。本院认为，北内集团总公司与嘉利恒德公司签订完《项目合同书》后，将涉案的A区B区土地交付给了嘉利恒德公司即是履行了合同义务。虽然北内集团总公司在B区项目约定应由其履行的“三通一平”及有关项目手续的审批的过程中有瑕疵，导致该项目延迟至2003年12月完成。但并不能由此推断北内集团总公司违约。故原审法院判决补偿北内集团总公司款项并无不当，本院予以维持。嘉利恒德公司不同意给予补偿的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于嘉利恒德公司上诉认为原审法院采用2013年最高的价值评估结论作为补偿标准不公平的问题，原审法院委托鉴定机构以2005年、2012年、2013年作为三个节点进行了价值评估，最后以2013年作为补偿的标准。虽然嘉利恒德公司于2005年即将所涉案件房屋出售完毕，但该案件的诉讼始于2012至今。故原审法院使用2013年的结论作为判决嘉利恒德公司支付补偿款的依据并无不当，本院予以维持。嘉利恒德公司该上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费二十六万三千八百一十二元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费九十八万一千七百三十四元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费九十八万一千七百三十四元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 贾蒙霓