天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3507号
上诉人（原审原告、反诉被告）:周秀花，女，1972年11月20日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：庞颖竑，男，住天津市南开区，系山东省宁津县长官镇张凤巢村民委员会推荐。
上诉人（原审被告、反诉原告）：程小兵，男，1978年5月14日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：董延峰，天津钧兴律师事务所律师。
原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法律顾问。
上诉人周秀花因与上诉人程小兵及原审第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周秀花上诉请求：请求维持天津市西青区人民法院（2017）津0111民初6862号民事判决第一、二、三、四项，撤销第五项以及案件受理费部分并改判程小兵支付周秀花直接经济损失350000元以及房屋租金损失13800元；一、二审诉讼费用全部由程小兵负担。事实和理由：一审法院应当依照天津市当时的二手房涨幅情况来判断确定房屋的差价损失，而不是必须通过司法鉴定来确定损失数额；周秀花在2017年2月至7月期间的房屋租金损失13800元应当由程小兵承担；一审法院由简易程序改为普通程序从而导致诉讼费用的增加，不应由周秀花来负担。
程小兵辩称，周秀花诉称的350000元的经济损失不应由程小兵负担，同时该350000元损失的确定也没有证据予以支持。周秀花名下有其他房产，在外租住与客观情况不符，也没有证据予以支持。对一审法院程序问题，不发表意见。请求驳回周秀花的上诉。
天津中原物业顾问有限公司述称，不发表意见，同意一审法院判决。
程小兵上诉请求：撤销天津市西青区人民法院（2017）津0111民初6862号民事判决，改判驳回周秀花的全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用、保全费用由周秀花负担。事实和理由：当事人三方签订的《房产交易合同》违反法律禁止性规定，属于无效合同，该合同因为周秀花自身的原因导致合同无法继续履行，是周秀花在履行合同中存在违约行为和过错，不应由程小兵承担违约金。
周秀花辩称，天津市的限购令是2017年4月1日开始实施，而诉争房产的产权证在2月初已经办下来，有足够的时间来履行合同办理手续，但对方迟迟不办理清偿贷款、解除抵押的手续，违约行为明显，应承担违约责任并赔偿经济损失。
天津中原物业顾问有限公司述称，诉争的《房产交易合同》不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。本案诉争房清贷是程小兵的义务，是程小兵首先没有清贷，才没能网签合同，还没有到周秀花办理购房贷款这一步。
周秀花向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方签订的编号为TJM2016-0010263号的《房产交易合同》；2.被告返还原告给付的定金款250000元；3.被告按照中国人民银行1.5%年利率支付原告利息损失3750元；4.被告支付原告违约金195000元；5.被告赔偿因其违约行为给原告造成的直接经济损失350000元；6.被告支付中介服务费6000元；7.被告支付原告房屋租金13800元；8.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为以定金250000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率1.5%计算自2016年9月24日起至本判决生效之日止的利息。
程小兵向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉原告程小兵与反诉被告周秀花之间签订的《房产交易合同》;2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金195000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、第三人（居间方、丙方）于2016年9月3日签订《房产交易合同》，该合同约定：一、房地产情况，甲方将其所有的坐落于天津市西青区中北镇卉康道65号御景园83-1-404房屋出售给乙方，该房地产建筑面积91.56平方米，该房产抵押权人为中国工商银行，经甲、乙双方协商，甲方确认于2017年1月30日前还清贷款并注销该抵押权，该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。二、买卖条件，该房地产成交价为1950000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2017年1月30日前（具体时间以售楼处下发房本时间为准）亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金以外的剩余房款1930000元，甲方同意乙方采用以下方式支付即银行贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年1月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。三、房地产交付情况，甲、乙双方确认于签署《天津市房产买卖协议》之前进行物业交验，并签署物业交验单。甲、乙双方定于甲方拿到全款进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。四、略，五、因甲乙双方或其中任何一方的原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬丙方不予退还。守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。六、违约责任，乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，或违反本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但须书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因一方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。原、被告及第三人对上述合同内容的真实性均无异议。
上述合同签订当日，原告交付被告定金20000元，被告出具收据证实。后原告（乙方）与被告（甲方）分别于2016年9月16日、17日、24日先后共签订四份《补充协议（追加定金）》，最终双方约定诉争房地产成交总价为人民币1950000元，乙方于2016年9月3日向甲方支付定金20000元；于2016年9月16日向甲方支付定金40000元；于2016年9月17日向甲方支付定金60000元；于2016年9月24日向甲方支付定金130000元等内容。上述追加定金补充协议签订后，原告依约向被告支付定金共计250000元，对此被告予以认可。
原、被告及第三人签订《房产交易合同》时，被告尚未取得涉诉房地产产权。天津市国土资源和房屋管理局于2017年2月14日出具津（2017）西青区不动产权第××号房屋产权证，该证载明：权利人程小兵、单独所有、坐落西青区中北镇卉康道65号御景园83-1-404、建筑面积91.56平方米、抵押权利人中国工商银行股份有限公司天津分行营业部、权利范围91.56平方米、权利价值570000元、约定期限2014年12月12日至2034年12月11日。原、被告及第三人均认可被告于2017年2月14日领取了该房屋产权证。庭审中，第三人陈述二手房交易流程为，1、卖方取得产权证后先清偿贷款撤销抵押；2对出售房屋进行价格评估，由评估公司出具评估报告；3、买卖双方到房管局网签房地产买卖协议；4、买方凭借网签协议缴纳首付款并办理银行贷款申请手续缴纳税费；6、买方领证，卖方领钱。原、被告对于上述买卖房屋流程均无异议。被告因未取得产权证未按照合同约定于2017年1月30日办理清偿贷款撤销抵押手续，原告及第三人认可被告领取房屋产权证之日为办理撤销抵押手续的期日，但被告至今未清偿银行贷款并办理撤销他项权利（抵押）的手续。原告因被告未办理清偿贷款撤销抵押而未能办理银行贷款手续亦未交付首付款。
2017年3月31日天津市人民政府办公厅出具津政办发（2017）48号文件，该文件规定对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。该文件自2017年4月1日起实施。原告符合上述文件规定的限购条件，原、被告及第三人对上述文件内容均知晓。
被告反诉请求解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，该诉请与原告诉请内容一致，双方均表示同意解除。被告另反诉按照合同约定主张原告承担违约金195000元，原告表示认可合同约定违约金计算方式，同意按照合同约定执行由违约方承担违约责任。
一审法院认为，原、被告系房屋买卖合同关系。原、被告及第三人2016年9月3日所签订《房产交易合同》系三方当事人真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，该合同合法有效，予以确认。原、被告双方应当本着诚实信用的原则，享受各自的权利、履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行交付定金的义务，被告收取全部定金款250000元。依照合同约定，被告应于2017年1月30日前办理清偿贷款及撤销抵押登记的手续，因被告于2017年2月14日取得涉诉房地产的产权证，至此被告具备办理清偿贷款及撤销抵押登记手续的条件，在限购政策出台前被告有充足的时间履行合同义务，但被告至今未履行该义务，构成违约，应当承担相应的民事责任及违约责任。被告抗辩意见及反诉所述原告未通过银行贷款的审批，未向被告一次性支付房款并且不具有购买天津市房屋的购房资格造成合同无法履行的结果，因此认为原告构成违约。客观事实上，合同签订后，原告诚信守约履行交付定金义务。而原告履行办理银行贷款及交付房款义务是依据被告取得产权证后清偿贷款撤销抵押为前提条件，恰因被告未履行先行义务导致原告客观履行不能，违约责任在于被告而非原告。故对被告的抗辩意见及反诉主张不予采信。
关于本诉，原告因被告违约及限购政策出台请求依法解除三方签订的《房产交易合同》，被告、第三人均同意解除合同，三方达成合意，且因限购政策原因该合同目前客观不能履行，故对原告主张解除三方签订的《房产交易合同》予以支持。被告收取原告定金250000元，应当承担返还原告定金的民事责任，故对原告主张被告返还定金250000元的诉讼请求予以支持。原告主张按照合同约定即被告违约逾期超过十五日，要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金为195000元。被告对违约金计算方式予以认可，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。原告根据市场价格涨落主张因被告违约造成其直接经济损失350000元，被告对原告主张上述经济损失350000元不予认可。对此原告未提供证据证实，经释明，原告表示不同意对损失进行鉴定，原告申请调证内容非依职权调取的证据范围，原告对其该项诉讼请求应当承担举证不能的责任，且结合本案实际情况已支持原告违约金的合理诉讼请求，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张被告承担已付第三人中介服务费6000元，依照三方房地产交易合同约定，被告违约应当承担中介服务费用，故对原告该项诉讼请求予以支持。原告主张租金损失13800元以及自2016年9月24日起至本判决生效之日止，以被告收取定金250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率1.5%标准计算的利息损失，被告不予认可，因原告主张的上述损失包含于违约金赔偿范围内,由于已支持原告195000元违约金，故对原告该两项诉讼请求不予支持。
关于反诉，反诉原告主张解除三方签订的《房产交易合同》，该诉讼请求与原告本诉诉讼请求一致，原告及第三人均同意解除，对此予以支持。反诉原告主张反诉被告给付其违约金195000元，因被告违约，该诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。
判决：一、原告（反诉被告）周秀花与被告（反诉原告）程小兵及第三人天津中原物业顾问有限公司三方2016年9月3日签订的编号为TJM2016-0010263号的《房产交易合同》于本判决书发生法律效力之日解除；二、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内返还原告周秀花交付的定金款250000元；三、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内支付原告周秀花违约金195000元；四、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内支付原告周秀花已付中介费6000元；五、驳回原告周秀花及反诉原告程小兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11986元，诉讼保全费4620元，共计16606元，由原告负担5321元，被告负担11285元；反诉费2100元，全部由反诉原告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人周秀花主张的350000元直接经济损失问题。首先，上诉人周秀花在一审审理期间不同意进行司法鉴定以确定诉争房屋的涨跌价格，也没有提供证据证实最相类似房屋的市场成交价与诉争房屋买卖合同成交价之差，故上诉人对损失的数额应承担举证不能的法律责任。其次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加。由于双方在合同中对违约责任进行了约定，一审法院按照合同约定，以诉争房屋价款的10%进行计算是正确的，上诉人周秀花不能提供证据证明其约定的违约金即195000元低于造成的损失，故上诉人周秀花主张350000元的经济损失没有事实根据和法律依据，本院不予支持。上诉人周秀花主张13800元的租金损失问题，因该损失包含于违约金赔偿范围内，在已经支持了其违约金195000元的请求之后，一审法院不再予以支持并无不当。关于上诉人周秀花主张的程序转换问题导致诉讼费用增加的问题，一审法院将该案由简易程序转为普通程序属于根据案件实际情况的调整，并无违法之处，由此产生的诉讼费用的增加应根据判决的情况由败诉方承担，上诉人周秀花要求退还其认为多缴纳的5993元没有法律依据，本院不予支持。
关于上诉人程小兵主张的诉争《房产交易合同》无效的问题，因该合同系当事人真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，并不存在合同无效的情形，故上诉人程小兵主张该合同无效的请求缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人程小兵主张其本身没有违约的事实，而周秀花在2017年4月1日天津市限购政策实施后作为非天津市户籍人员，不具备购房资格导致合同无法继续履行的问题，因诉争《房产交易合同》签订于2016年9月3日，且上诉人程小兵已于2017年2月14日取得诉争房屋的产权证，该时间节点距离天津市房产限购政策的出台尚有一段时间，不存在客观上无法履行的情形，也不属于履行不能的状态，上诉人程小兵并未在产权证下来后及时履行办理消除诉争房产上的抵押，还清贷款的义务，导致该合同无法进行下一步的交易流程，故一审法院认定上诉人程小兵构成违约并无不当。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计11072元，由上诉人周秀花负担6757元，由上诉人程小兵负担4315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年五月三十日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……