湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初1189号
原告（反诉被告）：吴伟琳，女，1986年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。
委托诉讼代理人：卫欣园，广西众维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李慧，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省越秀区。
委托诉讼代理人：龚兴旺，湖南湘鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘四文，湖南湘鼎律师事务所实习律师。
原告吴伟琳与被告李慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案并于2017年5月3日受理反诉原告李慧的反诉后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭对两案进行了审理。原告（反诉被告）吴伟琳及其委托诉讼代理人卫欣园、被告（反诉原告）李慧及其委托诉讼代理人龚兴旺到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年6月8日裁定转为普通程序，于2017年7月14日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴伟琳的委托诉讼代理人卫欣园、被告（反诉原告）李慧的委托诉讼代理人龚兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴伟琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告李慧向原告支付剩余购房款650000元及利息（利息以650000元为基数，按年利率6%从2016年11月21日起计算至被告实际清偿之日止）；2.判令被告李慧承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月份，原告自愿将其名下位于湘潭市雨湖区车站路地下商业街A170号房屋（建筑面积57.5平方米）出售给被告李慧，双方签订了《房屋转让合同》，约定房屋成交价为2450000元，被告李慧先支付1800000元给原告，剩余房款650000元被告李慧应于2016年12月20日前支付给原告。因此被告李慧于2016年11月21日向原告出具欠条，确认其尚欠原告购房款650000元。被告李慧支付给原告购房款1800000元后原告于2016年11月21日将其名下房屋过户给被告，但被告李慧一直未将650000元的尾款支付给原告。原告多次催促未果，故原告诉至本院。
被告李慧辩称，根据双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议，原告吴伟琳应在2016年12月7日前先履行清场并交付给被告的合同义务，然后被告才于2016年12月20日支付尾款。原告吴伟琳至今未履行清场交付义务，被告支付尾款的条件未成就，原告无权请求被告付款。
反诉原告李慧向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告吴伟琳支付反诉原告违约金490000元；2.判令在反诉原告所出具欠条金额中扣减反诉原告所购房屋出租所收65653元（押金51840元，租金13813元）；3.判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：根据双方于2016年11月12日签订的合同补充协议的约定，反诉被告吴伟琳没有在2016年12月7日前履行租户清场的义务，应承担逾期10000元/日的违约金。根据双方约定及合同法相关规定，反诉被告吴伟琳应当赔偿反诉原告合同标的2450000元的20%作为违约金。同时，由于房屋已由反诉被告出租给第三人，反诉被告多收取了租金13813元及押金51840元，该款项应当从反诉原告出具的欠条中予以减除。
反诉被告吴伟琳辩称，反诉被告在与反诉原告签订合同时不知道房屋已出租，自然不知道自己有清场的义务。在房屋有租户的情况下，反诉原告李慧要反诉被告签订补充协议就是想拒不支付尾款，因为清场义务根本无法履行。反诉被告曾强行清场，但反诉原告李慧不接收钥匙。反诉原告李慧主张按合同标的的20%计算违约金没有法律依据，反诉原告未举证证明其实际损失，应承担举证不能的责任。反诉原告的实际损失无非就是租金，即使计算违约金最多也就是在租金金额基础上适当增加部分。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认定如下：对原告（反诉被告）吴伟琳提交的七组证据及被告（反诉原告）李慧提交的第一、二、三、四、五、七组证据，对方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，本院认为双方当事人各提交的上述证据与待证事实存在关联性，故均予以确认。对被告（反诉原告）李慧提交的第六组证据收据、收条，原告（反诉被告）吴伟琳对其真实性、关联性提出异议，认为该证据系复印件，被告（反诉原告）李慧未提供原件予以核对，收据上收款人并非原告（反诉被告）吴伟琳，而是湘潭博大企业管理有限公司，收条上的签名“吴伟琳”也并非原告（反诉被告）吴伟琳书写，但原告（反诉被告）吴伟琳在庭审中认可收到该证据涉及的租金及押金，故本院对该组证据予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月9日，原告（反诉被告）吴伟琳与湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》，购买了后者开发的湘潭市雨湖区河西商务区平战结合人防工程（地下商城）车站路标段第-0101174号商铺（即设计编号A区170号商铺，以下简称A区170号商铺）。该商铺尚未办理不动产权属登记。2016年8月18日，原告（反诉被告）吴伟琳与承租人石术娥签订《湘潭河西核心区地下步行街租赁合同》，合同主要内容有：原告（反诉被告）吴伟琳按月租金17307元将A区170号商铺出租给承租人石术娥从事女装经营，租赁期限为3年（从2016年10月1日起至2019年9月30日止），租金按季支付，承租人石术娥向原告（反诉被告）吴伟琳支付保证金51921元。承租人石术娥已支付保证金51921元及2次共计6个月的租金，目前保证金及租金已全部由原告（反诉被告）吴伟琳领取。
2016年11月12日，原告（反诉被告）吴伟琳（卖方）与被告（反诉原告）李慧（买方）签订《房屋转让合同》，合同主要内容为：原告（反诉被告）吴伟琳将A区170号商铺（建筑面积57.5平方米，实际面积以登记为准）以2450000元的价格出卖给被告（反诉原告）李慧，被告（反诉原告）李慧在完成房屋更名登记时支付1800000元（含签订合同时交付的定金100000元），在2016年12月20日支付剩余650000元购房款；原告（反诉被告）吴伟琳承诺该门面原始租户放弃优先购买权以及租赁权，此门面在交易完成后能够完全交予被告（反诉原告）李慧使用，否则由原告（反诉被告）吴伟琳承担被告（反诉原告）李慧所有损失并双倍赔偿定金。2016年11月21日，双方签订《合同补充协议》，其主要内容有：被告（反诉原告）李慧在2016年12月20日之前付清全部购房款，否则每延期一天支付原告（反诉被告）吴伟琳5000元；被告（反诉原告）李慧在以买方名义与开发商签订商品房购房合同（电子网签合同）之日起15日内，原告（反诉被告）吴伟琳解决租户清场问题，否则每延期一天支付被告（反诉原告）李慧10000元；协议备注尾款为650000元、未清偿不算被告（反诉原告）李慧延期费、清场以物业认可为准，被告（反诉原告）李慧去物业拿钥匙，房屋必须全部清空。原告（反诉被告）吴伟琳于同日（2016年11月21日）向被告（反诉原告）李慧出具收到购房款1800000元的《收条》，同时被告（反诉原告）李慧向原告（反诉被告）吴伟琳出具尚欠购房款650000元的《欠条》。被告（反诉原告）李慧于同日（2016年11月21日）就A区170号商铺与开发商湘潭远大置业有限公司签订《商铺买卖合同》（即电子网签合同），该合同中载明A区170号商铺建筑面积为57.69平方米。
2016年12月7日，因原告（反诉被告）吴伟琳未能与承租人石术娥就解除租赁协商一致，原告（反诉被告）吴伟琳强行组织人员将A区170号商铺腾空，承租人石术娥因此报警，公安机关处警后告知双方如协商不成走法律途径。物业管理单位湘潭博大企业管理有限公司以租赁合同未到期为由拒绝接收钥匙，被告（反诉原告）李慧亦拒绝接收钥匙。原告（反诉被告）吴伟琳因此将商铺钥匙退还给承租人石术娥，承租人石术娥继续在A区170号商铺内经营至今。此后原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）李慧未能就商铺的交付协商一致，故双方分别诉至本院。
另查明，被告（反诉原告）李慧于2016年12月7日已向原告（反诉被告）吴伟琳支付了650000元购房尾款中的50000元。被告（反诉原告）李慧在A区58号商铺、A区60号商铺开店从事服装经营。
本院认为，原告（反诉被告）吴伟琳与被告（反诉原告）李慧签订《房屋转让合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方房屋买卖合同关系成立。《房屋转让合同》、《合同补充协议》均约定，被告（反诉原告）李慧应在2016年12月20日前支付购房尾款650000元，但《合同补充协议》约定“以买方名义与开发商签订商品房购房合同（电子网签合同）之日起15日内（即2016年12月7日前），卖方需要解决租户清场问题”，原告（反诉被告）吴伟琳的履行顺序在被告（反诉原告）李慧之前，被告（反诉原告）李慧有权在原告（反诉被告）吴伟琳将A区170号商铺腾空交付给被告（反诉原告）李慧之前拒绝履行给付购房尾款的义务，加之《合同补充协议》备注约定“未清场不算买方延期费”，该备注约定包含有因原告（反诉被告）吴伟琳未清场致使被告（反诉原告）李慧未按期付款，不算被告（反诉原告）李慧延期付款的意思表示，而原告（反诉被告）吴伟琳至今未将A区170号商铺腾空交付给被告（反诉原告）李慧，故本院对原告（反诉被告）吴伟琳要求被告（反诉原告）李慧支付购房尾款及利息的诉讼请求不予支持。
原告（反诉被告）吴伟琳至今未按《房屋转让合同》、《合同补充协议》的约定将A区170号商铺腾空交付给被告（反诉原告）李慧，显属违约，应承担给付违约金的民事责任。被告（反诉原告）李慧以双方在《合同补充协议》约定的10000元/天违约金过高为由，将违约金调整为490000元（购房款的20%），该490000元违约金的计算没有法律依据，原告（反诉被告）吴伟琳亦抗辩被告（反诉原告）李慧主张的违约金过高，故本院对违约金予以调整：因被告（反诉原告）李慧未举证证明实际损失，而原告（反诉被告）吴伟琳已履行了A区170号商铺的电子网签合同更名义务但未交付商铺，被告（反诉原告）李慧的实际损失可按租金损失计算，本院酌情将违约金按A区170号商铺现有租赁合同约定的月租金17307元的130%即22499.1元/月从约定交付商铺之日即2016年12月7日起暂计算至本判决生效之日止，之后的违约金可视房屋买卖合同以后的履行情况另案处理。被告（反诉原告）李慧反诉请求第二项“判令在反诉原告所出具欠条金额中扣减反诉原告所购房屋出租所收65653元（押金51840元，租金13813元）”，其中的租金部分已包含在违约金里面，不应重复计算，故本院不予支持，至于押金部分，因A区170号商铺并未办理不动产权属登记亦即租赁物在租赁期间并未发生所有权变动、双方当事人及承租人之间至今并未就租赁事项达成一致，故不宜在本案中对押金部分进行处理。
综上所述，本院对原告吴伟琳的诉讼请求不予支持，对反诉原告李慧的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴伟琳在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李慧以22499.1元/月为基数，从2016年12月7日起计算至本判决生效之日止的违约金；
二、驳回原告（反诉被告）吴伟琳的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10300元，财产保全费3520元，合计13820元，由原告（反诉被告）吴伟琳负担；反诉案件受理费4680元，由原告（反诉被告）吴伟琳、被告（反诉原告）李慧各负担2340元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周清溪
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 林子龙
二〇一七年十月十六日
代理书记员 曾芳兰
附法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。