福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终917号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑香霞，女，1966年2月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：魏宝，福建国富律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号一小区15#楼6层01室内。
法定代表人：游易楚，董事长。
委托诉讼代理人：薛沁梅，公司员工。
委托诉讼代理人：董惠文，公司员工。
上诉人郑香霞、上诉人福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称新榕公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑香霞上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判支持郑香霞的一审诉讼请求。2、本案全部诉讼费由新榕公司承担。事实和理由：一、新榕公司所提供的全部证据均证明其未依约书面通知郑香霞收房。新榕公司举证的通知交房的全部邮件面单，寄件人不是新榕公司。二、第三方无权代表新榕公司向郑香霞通知收房，且郑香霞对第三方寄件也没有收件的义务。1、根据《商品房买卖合同》第十一条“交接”第一款的约定，书面通知交房是新榕公司的义务，合同也未约定和允许该义务由第三方履行。郑香霞不予认可第三方通知交房，且对郑香霞也没有约束力，不产生认定新榕公司履行书面通知交房义务的法律效果。新榕公司自身未书面通知交房，则构成违反合同约定，应承担逾期交房的法律责任。2、至于新榕公司辩称第三方可以代表其通知交房，其提出的依据是合同附件四《前期物业服务合同》第一段约定物业服务公司为（第四方）福州新盛物业管理有限公司，第十二条第（一）项约定新榕公司全权委托上述第三方负责海峡汽车文化广场的运营和管理，第（二）项约定新榕公司可以提前一个月书面通知郑香霞并经郑香霞同意后，新榕公司可以另行委托前期物业服务或商业运营管理，该约定是限于前期物业服务合同项下的有关权利义务，而非主合同《商品房买卖合同》的权利义务，不包括主合同中的通知交房义务；且物业公司是第四方福州新盛物业管理有限公司而非上述第三方，新榕公司也从未通知郑香霞更换物业公司为上述第三方，更未经得郑香霞同意；且广场的运营管理是针对广场的商业运作。3、对于不属于新榕公司通知交房的上述第三方通知，郑香霞并无收件义务，没有任何法律或合同依据认定郑香霞有此种收件义务。三、新榕公司并未于2014年1月8日通知郑香霞交房。郑香霞从未收到任何关于2014年1月8日通知交房的函件。而新榕公司仅提供一份体现为上述第三方2014年1月8日寄件面单，但该面单并无邮局确认，也无寄件内容，更无收件回执。根据新榕公司《福州市物业服务合同备案证明》等材料显示，上述第三方于2014年4月1日起才介入物业服务合同，此前的物业服务公司是第四方新盛物业公司。四、新榕公司所谓2015年3月和12月由上述第三方通知交房的邮局回单显示，均由无关的他人代收，郑香霞并未收到，加上与前述相同的其他理由，也不能认定新榕公司已通知交房。另外，在新榕公司未依约履行通知交房义务的前提下，不能认定郑香霞应当主动关注了解。
福州新榕城市建设发展有限公司答辩称，1、新榕公司已按《商品房买卖合同》的约定，按时提供了达到交房条件的讼争房产，并履行了书面通知义务，郑香霞认为新榕公司至今未履行通知交房义务没有事实依据。2、根据合同补充协议第七条第三项的约定，双方同意福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司受新榕公司全权委托，作为海峡汽车文化广场的运营管理公司，因此其有权代新榕公司通知郑香霞交房，新榕公司已经履行了通知交房义务。3、新榕公司在一审中提供的寄件单证明新榕公司首次向郑香霞通知交房的时间为2014年1月8日，其后新榕公司分别于2015年3月27日及2015年12月4日向原告寄送《入伙通知》、及《交房催告通知书》，多次催告郑香霞办理房屋交接手续。
福州新榕城市建设发展有限公司上诉请求：1、依法改判一审判决第三项；2、郑香霞承担一审反诉费用及二审上诉费用。事实和理由：一、一审判决认定收房仅为郑香霞权利是错误的。
新榕公司与郑香霞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。合同第十一条约定，按时收房也是郑香霞的义务，而非一审判决所言收房仅为郑香霞的权利，郑香霞逾期收房并非只是放弃自身权利，也是违反合同约定义务的行为。一审判决认定逾期收房系郑香霞放弃自身权利，不影响新榕公司利益是错误的。郑香霞接收房屋后就应由郑香霞像物业管理单位支付物业管理费，而由于郑香霞逾期收房，新榕公司则需要向物业公司交纳该房产在未被接收期间的物业保管费，给新榕公司造成损失，应按合同约定向新榕公司支付逾期收房违约金。二、一审法院认定新榕公司请求郑香霞支付权属登记办理违约金缺乏依据是错误的。根据合同附件六第三条第3项的约定，及时办理权属登记手续是郑香霞的义务，若郑香霞违反该义务，应按合同约定支付违约金。一审法院不能以新榕公司没有举证证明郑香霞未及时办理权属登记给新榕公司增加担保风险为由驳回新榕公司要求郑香霞支付逾期办理权属登记手续违约金的反诉请求。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第四十条认定逾期收房违约金条款为无效条款是错误的。讼争商品房买卖合同中的逾期收房违约金条款不具有合同法第五十二条和五十三条规定的情形，也不存在免除提供条款方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故不能适用该法条认定逾期收房违约金条款无效，郑香霞应当依据该条款向新榕公司支付逾期收房违约金。
郑香霞答辩称，一审认定开发商在2014年1月8日通知交房明显违背事实和证据，并无任何条款由第三方来履行这个义务，郑向霞也不同意由海峡物业公司来履行义务，也未征求郑香霞的同意通知交房义务的变更，交房义务本身是由开发商来履行的，合同条款的附件四是关于前期物业的规定，条款中也没有规定海峡物业公司有权代表开发商来履行义务。郑香霞没有义务，也从未收取过第三方的函件。一审提交的2014年1月8日的函件是虚假的，不能确认是所谓的交房回单。开发商自己提供的证据证明2014年4月份从新胜物业变更为海峡物业，2014年1月份郑香霞有收到新盛物业的函件，2015年12月份所谓的发函通知没有落款盖章，落款也只是海峡物业公司。一审认定逾期收房保管金条款无效的判决的正确的，因为约定的买方郑香霞逾期收房保管金是每天100元，而跟开发商逾期收房的违约金是18.30元，因此一审认定逾期收房保管金条款无效的判决的正确的，应当驳回新榕公司的上诉请求。
郑香霞向一审法院提出诉讼请求：1、福州新榕城市建设发展有限公司向郑香霞支付逾期交房违约金（按购房款183330元的日万分之一计算，自2014年1月1日起计至福州新榕城市建设发展有限公司合格履行交房义务之日止，暂计至起诉之日为13000元）；2、本案诉讼费用由福州新榕城市建设发展有限公司承担。
福州新榕城市建设发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、郑香霞应按合同约定向福州新榕城市建设发展有限公司支付逾期收房保管金74700元（按照合同第十一条约定，以100元/天计算，自2014年1月18日起计算实际收房之日止）。2、郑香霞按合同约定向福州新榕城市建设发展有限公司支付权属登记办理违约金1679元（按合同附件六第三条第三款约定，按购房总额的日万分之一支付违约金，自2015年11月1日起计算至实际办理权属登记之日止）。3、反诉诉讼费用由郑香霞承担。
一审法院查明事实：2013年9月12日，原告与被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的,位于闽侯县尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场第6#-7#连接体（商业）2层214商业房屋，该商品房建筑面积共26.19平方米，总金额183330元，原告的联系地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#。其中合同第八条有关交付条件与期限约定为，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条有关出卖人逾期交房的违约责任约定为，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条有关交接约定为，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金100元。合同第二十条有关文书送达约定为，本合同确定联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同还约定了其他内容。原告还在被告提供的上述合同附件四签字，确认了愿意接受福州新盛物业管理有限公司提供物业管理服务，愿意接受福州市海峡汽车文化广场发展有限公司受出卖人全权委托而对海峡汽车文化广场进行运营和管理等等。上述合同附件六，即补充协议第三条第三款约定，在该商品房具备办理产权登记条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人书面通知的，买受人应在接到通知的30内办理上述手续，否则将给出卖人增加担保风险，应按逾期办理天数每日向出卖人支付房价款总额万分之一的违约金。原告已一次性支付了全部购房款183330元。讼争房产已于2012年12月通过竣工验收与消防验收，具备交房条件。讼争房产于2015年9月30日取得闽侯县房地产管理所出具的《初始登记通知书》，具备办理产权登记条件。2013年9月10日，福州市海峡汽车文化广场发展有限公司变更为福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司，经营范围包括汽车市场管理及其相关物业管理等等，其股东或发起人为被告。2015年9月30日，被告以海峡汽车文化广场的名义，通过邮政特快专递，向原告邮寄了《产权办理通知函》，寄送地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#。原告签收了该函件。原告至今尚未接收讼争房屋。本案事实部分争议的焦点为，讼争商品房达到交付条件后，被告是否已履行通知原告办理交付手续。被告主张其已于2014年1月8日向原告寄送《入伙通知》，书面告知原告办理交接房屋手续，其依据：一、福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司于2014年1月8日通过邮政特快专递向原告发出邮件的邮件详情单（寄送地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#）与办理手续时间为2014年1月13日至1月17日的《入伙通知》；二、海峡汽车文化广场于2015年3月27日通过邮政特快专递向原告发出邮件的邮件详情单（寄送地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#）；三、海峡汽车文化广场于2015年9月30日通过邮政特快专递向原告发出邮件的邮件详情单（寄送地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#）与《产权办理通知函》；四、海峡汽车文化广场于2015年12月4日通过邮政特快专递向原告发出邮件的邮件详情单与（寄送地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#）《交房催告通知书》。原告质证意见：对证据二真实性无异议，但在原告尚未收房的情况下通知办证是不符合合同约定的。对其他证据的真实性无法确认，原告并没收到这些邮件，无法确认该到底寄了什么，寄件人与原告并没有关系，原告没有义务接受与原告没有关系的物业公司寄件，根据合同第十一条约定，履行通知交房义务的应为被告，而非其他方。综上，一审法院分析认为，原告提供的邮件详情单均为原件或为经邮政单位核对的复印件，其真实性一审法院予以确认。接受房屋是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的交房日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到交房通知，那么可以出于信赖，进行等待，这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到交房通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。就本案而言，原告根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况。即便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。被告已按合同约定联系地址，由物业公司通过邮政特快专递方式向原告送达包括交房通知在内的通知，被告已于2014年1月8日履行了通知原告办理房屋交付手续义务，通知办理商品房交付手续时间为2014年1月13日至1月17日。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系所涉及的有关房屋买卖系双方真实的意思表示，内容于法不悖，具备法律效力，双方均应遵照履行。签订后，双方均应依约履行合同义务，原告应依约支付购房款、被告亦应按约交付房屋。关于本诉，依合同约定，被告应当在2013年12月31日前，书面通知原告办理商品房交付手续，然而，被告直到2014年1月8日才通知原告当月1月13日至17日办理交付手续，显然，被告已构成违约，应承担违约责任，一审法院确认违约期间自2014年1月1日起计算至2014年1月17日止，合计17天，一审法院支持原告请求的违约金数额为312元[（183330元×0.01%）×17天]，原告其他请求一审法院不予支持。关于反诉，有关逾期收房保管金条款系反诉原告为了重复使用而单方拟定的格式条款，因收房本属反诉被告权利，逾期收房系反诉被告放弃自身权利，不影响反诉原告利益，该条款明显加重反诉被告的责任，且在签订时未提示反诉被告注意，应属无效，故反诉原告对逾期收房保管金的请求一审法院不予支持。此外，反诉原告并没有举证证明反诉被告接到通知后未及时办理权属登记办理，而给反诉原告增加担保风险，故反诉原告请求反诉被告支付权属登记办理违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告福州新榕城市建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑香霞逾期交房违约金312元；二、驳回原告郑香霞其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费125元，减半收取计62.5元，由原告郑香霞负担37.5元，由被告福州新榕城市建设发展有限公司负担25元；案件反诉受理费1770元，减半收取计855元，由反诉原告福州新榕城市建设发展有限公司负担。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第一条即约定，本案双方当事人交易的房产位于“闽侯县尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场”，上述合同第二十条约定：“关文书送达约定为，本合同确定联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”；上述合同附件四也明确约定：“买受人……愿意接受福州市海峡汽车文化广场发展有限公司受出卖人全权委托而对海峡汽车文化广场进行运营和管理，……”，此后，福州市海峡汽车文化广场发展有限公司变更为福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司，郑香霞主张其做为本案讼争房屋的买受人，对寄件人为“海峡汽车文化广场”、“福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司”向《商品房买卖合同》约定的郑香霞的送达地址“福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#”寄送的通知，均认为与本案房屋交易行为无关，也没有接收邮件的义务，其该项上诉理由明显不合情理，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，合同的当事人在履行合同过程中，应当遵循诚实信用的原则，善意完成交易，本案中，福州市海峡汽车文化广场物业管理有限公司于2014年1月8日通过邮政特快专递向郑香霞发出通知交房的邮件（收件人地址为福州市仓山区金山金桔路78号香江枫景18-906#），上述收件地址为《商品房买卖合同》约定的郑香霞的送达地址，因此，郑香霞关于不能确认上述邮件是否已向其送达的上诉理由不能成立。此外，郑香霞在收悉本案讼争房屋所在地的福州市海峡汽车文化广场发出的法律文件后，基于诚实信用原则和履行合同的善意，应当向出卖人了解交付房屋的有关事宜，原审法院据此确认本案讼争房屋出卖人已于2014年1月8日通知买受人交房的认定正确。
本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期收房保管金条款，其内容免除提供合同一方其责任、加重对方责任，原审法院据此判令上述合同条款无效的判决正确。福州新榕城市建设发展有限公司关于郑香霞应支付逾期收房保管金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1895元由上诉人郑香霞负担125元，上诉人福州新榕城市建设发展有限公司负担1770元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年四月二十五日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇