浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终792号
上诉人（原审原告）：陈华正，男，1959年6月9日出生，汉族，住临海市。
上诉人（原审原告）：黄美青，女，1962年7月16日出生，汉族，住临海市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：金孝敏，临海市大洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李宏福，男，1956年4月26日出生，汉族，住临海市。
上诉人陈华正、黄美青因与被上诉人李宏福房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初9901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意庭询谈话审理故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈华正、黄美青上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、被上诉人承担原审及二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认为宅基地转让有效是错误的。上诉人与被上诉人之间签订的宅基地转让协议违反法律法规的禁止性规定，应属无效协议。1、即使比照当时有效施行的法律也应属无效协议。在1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；第四十六条规定，城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。该两条文明确规定不得非法转让土地。被上诉人系城镇非农业户口，与上诉人不属于同一集体经济组织成员，根据1988年修正的土管法第四十六条规定，被上诉人建的住宅系非法占用土地。2、根据浙江省司法案例也足以证明上诉人与被上诉人之间所签订的宅基地转让协议无效。浙江省温岭市人民法院作出的（2016）浙1081民初10802号民事判决以及浙江省仙居县人民法院作出的（2017）浙1024民初1250号民事判决，该两份判决也属于宅基地转让，而该两份宅基地转让协议的时间正好是上诉人与被上诉人签订的宅基地转让协议发生时间前后，且温岭法院以及仙居县法院适用现行法律判决确定协议无效。上诉人认为，不管适用现行法律以及当时有效施行的法律包括司法实践，宅基地转让是违反法律法规的强制性规定，应属无效协议。二、原审法院认为综合本案当时的历史背景及有利于维护现有房屋占有关系角度考虑，对被上诉人享有该房屋的物权权利应予保护，是错误的。1、原审法院已判决经公证的房产转让协议无效，那么上诉人与被上诉人办理房产权属登记系以欺骗手段办理的房产权属登记，该登记属违法登记。2、上诉人与被上诉人办房产权属登记在2003年，根据国办发[1999]39号文件关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。所以，根据该条规定，双方在2003年办理的房产权属登记已违反法律法规的强制性规定，该权属登记也系违法登记。3、临海市人民政府临政发[1995]53号通知第三条，以上清理整顿对象，均必须在1995年7月1日前到临海市土地交易所申报登记。但从本案调查的事实，双方办理房产权属登记是在2003年办理，即使要办理房产权属也应在1995年7月1日之前办理。所以，被上诉人办理的房产权属登记系违反法律法规的规定办理，该房屋的物权也应不予保护。
李宏福辩称，一审判决正确，屋基买卖也是对的，是三方公认的，被上诉人已经缴纳了土地转让金额。请求二审驳回上诉，维持原判。
陈华正、黄美青向一审法院起诉请求：依法确认原告陈华正、黄美青将座落地址为临海市城关镇谢里王小区2－2幢4号西边一间住宅层次为1－3层、处1层，土地使用权证号：临城集用（2001）字第06854号，房屋所有权证号：临海市房权证城关镇字第××号的房地产转让给被告李宏福的房产转让协议及屋基买卖协议无效。
一审法院认定事实：1994年4月26日，原告陈华正以陈华正、黄美青、陈单、陈方为家庭成员向谢里王村申请得下洋兆自然村宅基地二间计117.8平方米。1994年11月28日，原告陈华正取得编号（94）1114278建设工程规划许可证。期间，原告陈华正、黄美青与被告李宏福签订屋基买卖协议，将其取得的东二间即与陈兴灶相邻的宅基地出卖给被告用于建房，得人民币40000元。在此后的时间里被告李宏福在此土地上建造了三层楼房与原告相邻而居至今。1995年4月11日，临海市人民政府发出临政发[1995]53号《关于清理房地产隐形市场的通知》，被告根据该通知的相关内容要求在1995年12月13日就讼争的宅基地与临海市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，合同第五条约定该地块的土地使用权出让金为30928元。当日被告缴纳了该出让金。填发日期为2000年9月20日的临海市房权证城关镇字第××号的房产证登记房屋所有权人为陈华正，房屋坐落临海市，丘（地）号66-53、25-4。2001年1月18日，原告领取了临城集用（2001）字第06854号集体土地使用证。2003年3月18日，两原告与被告签订房产转让协议并经临海市公证处公证，将讼争房屋转让给被告，价格为80000元，约定公证之日现金一次性付清，房产交接时间：款清，公证之日交接。2003年4月25日，临海市国土资源局与李宏福订立划拨土地使用权补办出让合同，第五条约定本合同项下的土地使用权出让年限为70年，第八条约定根据临政发[1995]53号文件规定，李宏福实缴总额为35291元，第九条约定乙方支付土地使用权出让金后30日内领取国有土地使用证。2003年5月13日，临海市人民政府对该土地使用权准予登记发证，证书号临城国用2003字第2539号，使用权面积为134.29平方米，并在土地使用权登记审批表经办人意见一栏中显示“本宗地原系陈华正、陈兴灶批准拨用取得的集体土地使用权******转让给李宏福使用，并补办国有土地使用权出让合同”。2003年6月2日，被告李宏福取得房屋所有权证。2005年8月23日，李宏福申请对上述地块的土地使用权证书分户登记。2005年9月6日，临海市人民政府准予变更登记发证，证书号临城国用2005第3809号，使用面积67.15平方米。2017年9月18日，原告诉至临海市人民法院要求确认与被告订立的“屋基买卖协议”及“房产转让协议”无效。一审法院认为，原被告间与本案相关联的有二份协议，即“屋基买卖协议”和“房产转让协议”，庭审中双方对二份协议的真实性均无异议。为此本案的争议焦点为该二份协议是否有效。一、关于“屋基买卖协议”的效力问题。综观我国土地管理法的几次修正，对涉宅基地的管理使用是一个逐渐趋严的过程。原被告间的宅基地转让行为发生在1994年，对其转让行为是否有效应以当时的法律法规来进行审查规制。根据“法无明文禁止即可为”的原则，民事主体在不违背强制性法律规范和法律不禁止的条件下，可自愿选择满足或有利于自身利益的行为，那么比照当时有效施行的1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》和1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，均未见有禁止宅基地买卖的效力性强制性规定。原告以此后修正的《土地管理法》及国办发[1999]39号文件来衡量当时宅基地买卖行为的效力，主张宅基地转让无效，于法无据，不予支持。二、原被告2003年3月18日订立的“房产转让协议”的效力问题。从本案查明的事实来分析，被告取得讼争地块的使用权后自行出资建造了三层楼房，原告并非该房屋的所有权人，此协议是为了被告办理房产权属登记手续需要而签订的。可见原被告间无房产转让之事实，为此该协议虽经公证，但仍应认定为无效。考虑原被告间关于宅基地的转让行为已为认定为有效，且地上建筑物属被告出资建造。此后被告也取得了该房屋的产权证。可见政府相关的行政管理部门已经认可并批准了被告取得该房屋产权的资格。事实上，在二十多年的时间中，被告李宏福也在讼争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，综合本案当时的历史背景及有利于维护现有房屋占有关系角度考虑，对被告享有该房屋的物权权利应予保护。一审法院判决：一、确认原告陈华正、黄美青与被告李宏福2003年3月18日订立的“房产转让协议”无效。二、驳回原告陈华正、黄美青的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈华正、黄美青负担20元，被告李宏福负担20元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，讼争屋基买卖协议是双方真实的意思表示，被上诉人李宏福已交付协议约定价款，协议已履行完毕二十多年。被上诉人李宏福在购买地基后，自行出资建造房屋并居住至今。被上诉人李宏福与临海市土地管理局签订国有土地使用权出让合同及划拨土地使用权补办出让合同，并缴纳出让金，办理了土地使用权证，屋基的土地权属性质已经变更为国有土地使用权且登记在被上诉人李宏福名下。综合本案上述具体情节，从维护交易安全、秩序以及物权的稳定性角度考虑，原审对上诉人陈华正、黄美青要求确认屋基买卖协议无效的诉讼请求未予支持，并无不当。综上所述，陈华正、黄美青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈华正、黄美青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许战平
审 判 员 陈 杰
审 判 员 何敏军
二〇一八年四月九日
代书记员 李 萍