文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初3745号原告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室，统一社会信用代码9132058574731450XX。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。被告：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：夏智慧，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪，江苏简文律师事务所律师。原告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称“顺龙房产”）与被告龚惠明商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭对本案进行了审理。原告顺龙房产的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼，被告龚惠明的委托诉讼代理人夏智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺龙房产向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：被告龚惠明为获取周转资金，偿还在太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司的到期贷款，与原告于2011年12月31日签订《商品房买卖合同》一份，准备就此向太仓市双凤建行办理按揭贷款1393700元。由于被告在银行有黑名单记录没有办成。被告就通过关系与太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司协商，以《商品房买卖合同》中约定的7#106室作抵押并由原告作担保借款80万元。该贷款通过原告账户立即归还了被告在太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司的欠款。后因被告不还款而被太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司起诉至法院，并由原告承担了担保还款的责任，还清了被告在太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司的欠款。2011年12月31日被告与原告签订的《商品房买卖合同》，由于被告没有真实购房的意思表示，原告也没有售房的意图，而且被告实际上也没有向原告支付一分钱的购房款。为此，原告请求法院依法判决。被告龚惠明辩称：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。被告已向原告支付了部分购房款，原告也接受了该部分购房款，双方已在实际履行该合同，双方的真实意思表示就是房屋买卖。2、原告称其将相关款项再出借给被告，这是另外的法律关系，与本案房屋买卖系两个不同的法律关系。原告如认为其权利受损，可依据相应证据另案诉讼追究被告的责任，而不应据此主张本案商品房买卖合同无效。3、被告并没有利用涉案房屋骗取太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司贷款，该公司并非基于涉案房屋可以设立按揭贷款抵押而向被告发放贷款，也从未办理过正常的房屋按揭贷款手续，事实上太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司也没有办理按揭贷款业务的资质。4、即便认定太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司基于涉案房屋可设立按揭贷款抵押而向被告发放的贷款人，那么被告已经将该部分贷款作为购房款支付给了原告，并且被告向太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司归还过部分房屋贷款的本金及利息，被告的真实意思表示仍是购房，履行房屋买卖合同。5、原告在商品房买卖合同签署至提起本案诉讼5年多时间里从未提出过该合同无效，说明原告也一直认可该合同是有效的。之所以现在提出认定该合同无效，是因为现在房市行情变好，认定该合同无效其有利可图。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告顺龙房产以出让方式取得位于太仓市××路东侧编号为019-030-0025000的地块土地使用权，使用年限至2079年7月29日。原告顺龙房产经批准在上述地块建设商品房，定名为顺龙·景秀江南。2011年12月31日，原告顺龙房产的法定代表人沈秀龙与被告龚惠明签订《借款协定》一份，内容为：2011年12月31日太仓汇丰公司龚惠明向太仓顺龙房地产开发公司借款人民币贰佰肆拾万元整，用于还2010年11月3日向太仓雅鹿农村小额贷款公司借款贰佰肆拾万元整。该款是通过王志田户、孙婵户、龚惠明户所购的太仓顺龙房产景秀江南一期工程小别墅抵押贷款贰佰肆拾万元整。该三户的贷款、还款及利息等一切经济费用由太仓汇丰公司龚惠明承担。如今后出现要求太仓顺龙房产还款的，所还款项月利息按3%计算，由龚惠明承担。同日，原告顺龙房产（出卖人）与被告龚惠明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2011108600025），约定被告购买原告开发的位于太仓市××路东侧顺龙·景秀江南第7#楼1-2单元106号房屋，建筑面积为260.21平方米，总价款为1991045元，被告应于合同签订之日支付首付款597345元，其余房款1393700元由买受人于合同签订后十五日内办理完贷款，若按揭无法达到申请额度，不足之部分买受人须于按揭额度确定之日起7日内一次性向出卖人付清余款。该合同还约定了其他事项。2011年12月31日，太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司（以下简称“雅鹿小贷公司”）和被告龚惠明、龚雪娥签订《借款合同》一份，合同约定被告龚惠明、龚雪娥向雅鹿小贷公司借款80万元，借期120个月，自2011年12月31日起至2021年12月31日止，年利率17.82%。同日，原告顺龙房产与雅鹿小贷公司签订了《保证合同》一份，约定由顺龙房产为龚惠明、龚雪娥向雅鹿小贷公司上述借款提供连带责任保证。2012年1月4日，雅鹿小贷公司将80万元借款汇入被告龚惠明、龚雪娥指定的原告顺龙房产的账户内。之后被告龚惠明、龚雪娥按月还款，但二人于2012年11月20日开始逾期还款。2014年9月18日，雅鹿小贷公司向本院提起诉讼，要求龚惠明、龚雪娥归还借款并支付利息、律师费，顺龙房产承担连带保证责任。2014年11月5日，本院作出（2014）太商初字第01144号民事判决书，判决：1、龚惠明、龚雪娥归还雅鹿小贷公司借款本金766807.92元、利息255830.13元（以766807.92元为基数，计算至2014年9月25日为255830.13元，之后按中国人民银行同期同类利率的4倍计算至实际清偿之日）；2、龚惠明、龚雪娥支付雅鹿小贷公司律师代理费48465元；3、顺龙房产对龚惠明、龚雪娥上述债务承担连带清偿责任。2012年7月31日，景秀江南1-8#楼市政配套工程取得单位工程竣工验收证明书。2013年9月27日，景秀江南1-8#楼通过太仓市住房和城乡建设局竣工备案。审理中，原告陈述：2010年时，被告向雅鹿小贷公司借款240万元，其无力归还，所以与原告协商通过和原告签订三份商品房买卖合同的形式向雅鹿小贷公司贷款240万元，该款用于归还之前被告欠付雅鹿小贷公司的款项。为证明原、被告间的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示而是被告为了套取金融机构贷款所签，原告向本院提供了以下证据：1、银行电子汇划收款回单三份，显示雅鹿小贷公司于2012年1月5日分三次向顺龙房产汇款80万元、108万元、52万元，汇款用途分别载明为“放贷（龚惠明）”、“放贷（孙婵）”、“放贷（罗霞林）”。原告陈述：被告龚惠明的太仓汇丰针织服装有限公司（以下简称“汇丰公司”）和原告顺龙房产在景秀江南项目上进行合作；王志田是顺龙房产的项目负责人，当时与顺龙房产签订合同的主体是王志田的妻子罗霞林；孙婵是龚惠明的儿媳妇。2、付款凭证、转账支票存根，显示被告龚惠明代表汇丰公司收到原告顺龙房产借款240万元。（注：汇丰公司的法定代表人为龚惠明）3、（2015）太执字第0038号执行通知书、太仓市人民法院往来款发还通知单，原告称由于被告未归还雅鹿小贷公司贷款，原告作为保证人承担了还款责任。4、《商品房买卖合同》和合同撤销申请表各两份，调取自太仓市房地产开发管理中心。两份《商品房买卖合同》分别系孙婵和罗霞林与原告顺龙房产签订的，签订日期均为2009年12月31日。其中，孙婵作为申请人的申请表中撤销原因为“转卖”，申请人处有孙婵和龚志宏的签字，时间为2014年1月；罗霞林作为申请人的申请表中撤销原因为“拖欠购房款，无法偿还”，时间为2016年1月。原告称被告为取得240万贷款所涉及的三套商品房的买卖合同中，买受人为孙婵和罗霞林的买卖合同已办理撤销手续，故三套房产的签约目的都不是为了房屋买卖。5、雅鹿小贷公司出具的《顺龙房地产公司代汇丰针织，三套按揭房支付本息往来明细》，显示：2012年11月29日顺龙房产向雅鹿小贷公司支付100万元，用途为“代汇丰针织支付贷款利息，代孙婵、罗霞林、龚惠明支付按揭本息及诉讼费用”，100万元其中包括汇丰针织730万元贷款的本金161573.10元和利息231250元、利息225000元；孙婵按揭贷款本金24106.54元和利息112719.74元；龚惠明按揭贷款本金17856.72元和利息83527.09元；罗霞林按揭贷款本金11606.89元和56270.59元；诉讼费用76089.33元。原告称该明细可以证明雅鹿小贷公司发放的贷款就是龚惠明等三户以签订商品房买卖合同的名义获得的贷款。被告龚惠明对上述证据的真实性均无异议，但认为雅鹿小贷公司向罗霞林、孙婵发放的款项，孙婵和罗霞林与原告之间的房屋买卖合同，以及原告与太仓汇丰针织服装有限公司之间的借款关系与本案均没有关联性，并认为雅鹿小贷公司出具的往来明细不能证明被告利用案涉房屋办理按揭贷款，被告和雅鹿小贷公司也没有办理正常的房屋按揭贷款手续。被告龚惠明为证明其已向原告支付过部分房款，向本院提交了下列证据：1、被告向雅鹿小贷公司出具的《委托付款授权书》，内容为：本人龚惠明向贵公司申请贷款80万元，本人授权贵公司将贷款资金划入太仓顺龙房地产开发有限公司账户，开户银行双凤建行，账号32×××17。2、借款借据、大额汇款凭证，借款借据显示被告向雅鹿小贷公司借款80万元，汇款凭证显示雅鹿小贷公司于2012年1月4日向原告账户汇款80万元。3、雅鹿小贷公司于2017年9月18日出具的证明，内容为：2014年我公司诉龚惠明、龚雪娥借款一案[（2014）太商初字第01144号]，目前已经结案。自此，自借款开始至结案，总共收到借款本息及费用1599472.09元。其中，本金33192.08元（龚惠明支付），766807.92元（太仓法院划款）；利息124213.96元（龚惠明支付），614550.13元（太仓法院划款）；诉讼费7243元（太仓法院划款）；律师费48465元（太仓法院划款）；财产保全费5000元（太仓法院划款），即龚惠明支付157406.04元，太仓法院划款1442066.05元。原告顺龙房产对上述证据的真实性无异议，但认为：（1）被告取得了雅鹿小贷公司的80万元贷款，在形式上履行了购房合同约定的贷款义务，但不能证明被告已按约支付全部购房款。（2）被告向雅鹿小贷公司贷款的80万元，实际由被告使用，理应由其归还。对于该80万元贷款，被告归还了本金33192.08元、利息124213.96元，但其之后未按约还款，雅鹿小贷公司起诉了被告和作为担保人的原告，后雅鹿小贷公司申请了执行，扣划了原告的相应款项。以上事实有原告顺龙房产提交的商品房买卖合同、借款协定、电子汇划收款回单、付款凭证、转账支票存根、发还通知单、合同撤销申请表，本院（2014）太商初字第01144号民事判决书、（2016）苏0585民初7309号民事判决书、往来明细，被告龚惠明提交的委托付款授权书、借款借据、汇款凭证、证明，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效应当具备的条件，行为人和相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然原告顺龙房产和被告龚惠明签订了《商品房买卖合同》，但根据本案查明事实，原、被告没有真实的房屋买卖的意思表示，理由如下：1、原、被告于2011年12月31日签订案涉合同当日，被告与原告法定代表人沈秀龙又签订《借款协定》一份，该协定明确载明被告向原告借款240万元用于归还汇丰公司欠付雅鹿小贷公司的240万元，该240万元由被告、王志田、孙婵三户以向原告购房的方式向雅鹿小贷公司贷款取得。之后雅鹿小贷公司向上述三户合计放款240万元至原告账户后，又由被告代表汇丰公司实际领取，上述情形与《借款协定》的内容完全吻合。2、原、被告合同约定的购房款为1991045元（其中首付597345元、贷款1393700元），但被告没有实际向原告支付过购房首付款，从形式上看仅由被告通过向雅鹿小贷公司贷款的方式向原告支付过80万元，而该80万元在进入原告账户后实际又由原告根据案涉《借款协定》的约定出借给汇丰公司。3、案涉房屋早已符合交房条件，但至今原告未将案涉房屋交付给被告。而且，原、被告从未就原告未交房屋、被告欠付房款进行过任何交涉，明显与正常的商品房买卖关系不符。因此，原、被告缔约的真实目的系被告向雅鹿小贷公司贷款，而非建立真实的商品房买卖合同关系。综上，原、被告不具备真实的买卖涉案房屋的意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》应归于无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：原告太仓顺龙房地产开发有限公司与被告龚惠明于2011年12月31日签订的商品房买卖合同（合同编号：2011108600025）无效。案件受理费22720元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司和被告龚惠明各半负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其于本判决生效后10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 坤人民陪审员  张美仙人民陪审员  杨培兰二〇一七年十二月二十二日书记员陈忆