重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第05374号
原告：重庆世家物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道13号楼1-1，组织机构代码70930128-1。
法定代表人：邹隆锦，董事长。
委托代理人：李兴正，男，住重庆市大足县，该司员工。
委托代理人：欧克凤，女，住重庆市渝中区，该司员工。
被告：王蕾，女，1985年8月23日生，土家族，住重庆市江北区。
委托代理人：路焕新，重庆含宪律师事务所律师。
委托代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。
第三人：重庆龙科房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新北路二支路9号9-8，组织机构代码05173362-6。
法定代表人：张世来，总经理。
委托代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人：郭锐，重庆钧睿律师事务所律师。
第三人：凌钢，男，1977年7月19日生，汉族，住重庆市丰都县。
原告重庆世家物业管理有限责任公司（以下简称世家物业公司）诉被告王蕾、第三人重庆龙科房地产经纪有限公司（以下简称龙科经纪公司）、凌钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世家物业公司的委托代理人李兴正、欧克凤，被告王蕾及其委托代理人路焕新、黄鹏，第三人龙科经纪公司的委托代理人郭锐到庭参加诉讼。第三人凌钢下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世家物业公司诉称：2014年12月18日18时许重庆市江北区建新北路二支路X号X-
X房屋（以下简称涉讼房屋）中发生燃气发生爆炸，我方接到报警后进入现场进行了及时处理。爆炸造成17层过道吊顶全部坍塌、墙砖爆裂，X号X-
X号房屋过道及防盗门严重受损，7号房屋烟道断裂、厨房吊顶严重损坏。爆炸造成小区公共区域以下损失：1、17层公共过道天花板、墙砖、消防广播材料及人工费2410元，更换及安装室外排污管780元，两项费用共计3185元；2、9个房屋烟道炸裂的安装修复费（包含人工费）11059元。上述费用为我方修复产生的费用，我方认为依据与王蕾签订的前期物业管理服务协议与业主公约的约定，上述费用应由王蕾支付，故诉至法院，请求：判令王蕾赔偿我方公共区域维修费3185元，烟道维修费11059元，以上费用共计14244元。
被告王蕾辩称：涉讼房屋爆炸严重，我方也是受害的一方，在我方并无过错的情况下，不应承担责任。房屋已经交给龙科经纪公司托管，托管人违反托管责任，承担责任的应当是龙科经纪公司与承租人凌钢。房屋爆炸造成房屋公共区域损失，应当动用大修基金予以维修，公共设施的维修费应由龙科经纪公司与承租人凌钢承担。
第三人龙科经纪公司辩称：世家物业公司以其与王蕾签订的前期物业管理服务协议起诉，根据合同的相对性原则，我方作为第三人不应当承担任何责任。另外，涉讼房屋的爆炸发生在承租人凌钢承租期间，系凌钢煮饭时燃气泄漏导致爆炸，现凌钢下落不明。
第三人凌钢未答辩。
经审理查明：世家物业公司系涉讼房屋小区物业管理企业，其资质等级为贰级，王蕾系涉讼房屋业主。2006年10月28日王蕾签署涉讼房屋所在小区业主公约，公约十二条约定人为造成共用设施设备或其他业主设施设备损坏的，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。2006年10月28日世家物业公司与王蕾签订前期物业管理服务协议，协议约定世家物业公司对小区房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；王蕾对涉讼房屋的承租人、使用人及来访客等违反本物业和各项物业管理制度和业主公约等造成的损失、损害承担法律责任。
2012年11月20日王蕾与龙科经纪公司签订房屋托管（存房）合同，约定王蕾将涉讼房屋交由龙科经纪公司托管，托管期限自2012年11月21日起至2015年11月20日止，合同还对租金标准、房屋用途和纠纷解决等进行了约定。同日王蕾向龙科经纪公司出具业主授权委托书，委托书中载明：在委托有效期内王蕾授权龙科经纪公司代王蕾向物业管理处及有关单位查询并交纳房屋费用；代王蕾带领客户查看涉讼房屋；代王蕾与承租人签订租赁合同；代王蕾收取租赁保证金、租金及房屋费用；代王蕾向物业管理处办理承租人入住手续和租赁期满物品放行手续；代王蕾处理涉讼房屋出租及租户管理的其他事宜。2014年8月5日龙科经纪公司和凌钢签订租赁合同，合同约定龙科经纪公司将涉讼房屋租赁与凌钢，租赁期限为2014年8月6日—2015年8月5日，双方在合同中还对租金标准、各自权利义务进行了约定。当日龙科经纪公司收取凌钢三个月（2014年8月6日—2014年11月5日）的房屋租金6300元，2014年11月4日龙科经纪公司收取凌钢三个月（2014年11月6日—2015年2月5日）的房屋租金6300元。2014年12月18日涉讼房屋发生爆炸，造成房屋内部和房屋外公共区域多处损坏。
庭审中，世家物业公司举示了爆炸现场的照片、修复爆炸损坏的公共区域的照片及修复费用凭据（2014年12月24日180元的收据1张，收款事由为云石胶1桶；2015年1月9日200元收据1张，收款事由为消防广播材料4个；2015年2月2日60元和16元收据各1张，收款事由分别为筛网1张、铁钉2斤；2015年2月5日220元收据1张，收款事由为白色墙砖110块；2015年2月9日42元收据1张（无收款单位印章），收款事由为水泥2包；2015年2月11日21元收据1张（无收款单位印章），收款事由为水泥1包；2015年2月15日3300元收据联1份（收款单位为原告），收款事由为修复过道墙面人工费、安装室外排污管人工费、修复过道吊顶人工费、修复烟道挂网和贴砖人工费；2015年3月16日9500元发票联1张，收款事由烟道费及安装费；2015年5月9日430元收据1张，收款事由为规格板50张、付骨20根、龙骨2根、阴角1根；275元收据1张（未标明时间），收款事由为直径125PVC管3根、直径125PVC管直接4个、直径125PVC管三通3个），拟证明：涉讼房屋造成的公共区域爆炸情况和修复情况及世家物业公司的修复费用支出。王蕾质证称：对照片的真实性认可，照片上显示的室内情况系涉讼房屋内部状况，但是照片只能证明发生了爆炸，但和原告的诉讼请求并无关联，也不能证明王蕾违反物业合同约定。对于凭据，真实性均不予认可，且与事故修复没有关联性，凭据中只有1张系发票，其余都是收据，其中3300元收据联时间跨度很大，42元的收据和21元的收据没有收款印章，275元的收据没有收款时间。龙科经纪公司质证：对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片无法反映出事地点，也不能证明爆炸和损失之间的因果关系。对于凭据的质证意见同王蕾的质证意见。世家物业公司对修复凭证发表补充意见：其中3300元收据联时间跨度很大是由于爆炸损坏面较大，需要通知9户业主；42元的收据和21元的收据是买水泥的收据，由于在小商店购买，所以没有收款印章。本院认为：关于照片的真实性问题，在作为涉讼房屋业主的王蕾对照片的真实性予以确认的情况下，龙科经纪公司对照片真实性不予认可未说明合理理由，故本院对照片的真实性予以确认。关于世家物业公司举示的损失凭据，42元的收据和21元的收据仅有手写签字，而没有收款印章，无法核实其真实性，故本院对其真实性不予确认；275元的收据盖有收款印章，且有详细的支出方向，对其真实性，本院予以确认，但该收据没有收款时间，无法确定和本案具有关联性，对该证据本院不予采信；对于其他的损失凭证，不仅具有收款印章且有明确的支出方向，王蕾与龙科经纪公司虽不认可这些凭证，但均未提供相应的证据加以证明，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，以上凭据的金额共计13906元。
以上事实，有资质证书、业主公约、前期物业管理服务协议、房屋托管（存房）合同、业主授权委托书、房屋租赁合同、家私清单、收款收据、照片、收款凭据及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为：世家物业公司与王蕾签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议中关于业主对涉讼房屋的承租人、使用人及来访客等违反本物业和各项物业管理制度和业主公约等造成的损失、损害承担法律责任的约定对王蕾具有约束力。
根据查明的事实，王蕾的房屋爆炸导致世家物业公司损失的发生，损失金额13906元。现世家物业公司以与王蕾之间存在合同关系要求王蕾承担爆炸造成的损失，根据合同的相对性原则，王蕾作为协议（合同）的相对人应承担该部分损失，而龙科经纪公司、凌钢并非合同相对人，王蕾认为由龙科经纪公司、凌钢承担损失并无合同依据，故对王蕾的该项抗辩意见，本院不予采纳。对世家物业公司要求王蕾赔偿公共区域维修费和烟道损失费13906元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王蕾于本判决生效之日起五日内赔偿原告重庆世家物业管理有限责任公司公共区域维修费和烟道损失费13906元。
二、驳回原告重庆世家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费156元，由原告重庆世家物业管理有限责任公司负担4元，被告王蕾负担152元；公告费800元，由被告王蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
代理审判员 张成勇
代理审判员 柴世斌
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 蒋 红