中华人民共和国
浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第1158号
原告：华鸿嘉信房地产集团有限公司。
法定代表人：方长生。
委托代理人：叶圣献。
被告：张旭，现居美国（具体地址不详）。
原告华鸿嘉信房地产集团有限公司与被告张旭商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人叶圣献到庭参加诉讼，被告张旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华鸿嘉信房地产集团有限公司起诉称：2013年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买原告开发的坐落于中华人民共和国浙江省温州市瓯海区中心区的中鸿锦园第×幢×号商品房一套，总价款3794442元；被告应于签约日支付首付款1144442元，于2014年7月1日工程结顶时之前补足达到银行放贷条件，通过银行按揭贷款支付剩余房款265万元；由于政府部门相关政策、金融政策调整或被告的自身原因，导致被告无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，被告应在收到原告书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款；如被告违反约定，既没有在原告告知的期限内在银行办理按揭贷款手续的，又没有在原告告知的期限内支付剩余房款的，原告有权要求被告继续履行合同，并要求被告承担总房款20%及承担自应付款之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每日按逾期支付应付款的万分之四的违约金。签约后，被告支付了首期购房款1144442元。在房屋结顶达到银行按揭放款条件后，经原告多次通知，被告仍未办理银行按揭贷款也未支付剩余房款。原告请求法院判令：一、被告立即向原告支付剩余购房款265万元及逾期付款违约金（总房款3794442元的20%，及以265万元为基数从2014年8月20日起按每日万分之四计算至判决确定履行之日止的违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张旭没有答辩。
本院经审理，查明：2013年9月19日，被告张旭到中华人民共和国驻纽约总领事馆办理委托书公证，委托书载明被告拟购位于中华人民共和国浙江省温州市瓯海区行政中心区D-01b地块中鸿锦园×幢×（或1901）号房，特委托代理人张启成代为办理预售报名、参加摇号、认购房屋、签订《商品房买卖合同》、办理合同变更手续并缴纳购房款等购房相关事宜。
2013年9月26日，张启成持被告张旭出具的上述委托书，与原告华鸿嘉信房地产集团有限公司（原称温州市华鸿房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201390006770024，备案登记号：20130206278），约定：被告向原告购买原告开发的坐落于中华人民共和国浙江省温州市瓯海中心区D-01b地块的中鸿锦园第×幢×号商品房一套，建筑面积为167.97平方米，单价为每平方米（建筑面积）22590元，总价款为3794442元，被告按附件八合同补充协议约定付款。该合同第八条约定了被告逾期付款的违约责任，内容为：被告如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后。原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四【该比率应不小于第（1）项种的比率】的违约金。2、原告依据本条约定选择解除合同的，应在书面通知被告且被告配合原告完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日之内。3、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。该合同的附件八补充协议，约定：被告采用银行按揭贷款支付房款，被告于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，计1144442元整，剩余房款265万元被告同意按银行贷款设定的条件，向原告指定的银行申请个人住房按揭贷款，被告应于2014年7月1日工程结顶前补足达到银行放贷条件并在原告发出书面通知后7天内到原告指定银行办理完成所有相关贷款手续；由于政府部门相关政策、金融政策调整或被告的自身原因，对被告申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，导致被告无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，被告应在收到原告书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款；如被告违反上述约定，既没有在原告告知的期限内在银行办理按揭贷款手续的，又没有在原告告知的期限内支付剩余房款的，视为被告违约，原告按合同第八条约定追究被告的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；被告确认其在商品房买卖合同中提供的地址为原告向其送达书面通知的通讯地址，原告一经向被告确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人无人签收，亦视为被告已经收到通知，如被告变更通信地址的，应当提前七日书面通知原告，否则，由此引起的一切不利后果均由被告承担。
合同订立后，被告依约支付了首期购房款1144442元。2014年7月26日，涉案商品房所在楼幢施工结顶。2014年8月14日，原告以特快专递方式向被告寄送《办理按揭／公积金贷款提示函》，要求被告于2014年8月20日前办理按揭／公积金贷款手续，及时支付余款，该件于同月19日被退件。2014年8月23日，原告委托律师以特快专递方式向被告确认的通讯地址寄送《要求按照合同约定支付房屋余款的通知》，要求被告于收件之日起七日内支付剩余房款，该件于当日由他人代为签收。被告至今没有办理银行按揭，也没有以其他方式向原告支付剩余购房款265万元。
上述事实有原告的陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、工商变更登记材料、身份证及户籍证明、中华人民共和国驻纽约总领事馆开具的公证书、《商品房买卖合同》及附件、备案登记意见、销售不动产统一发票、结顶证明、通知、办理按揭提示、催款函、邮政快递单及邮递部门出具的邮件全程跟踪查询信息、预售许可证、协议书等证据证实，本院经审查予以认定。
本院认为，本案原、被告之间订立的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。涉案商品房所在楼幢结顶后，原告已按合同约定通知被告支付剩余房款，被告逾期尚未支付剩余房款构成违约，应承担违约责任，向原告支付剩余购房款265万元及相应违约金。关于违约金部分，可按双方合同约定的逾期付款责任予以承担，合同第八条关于被告逾期付款的违约责任有3项内容，该3项内容层层递进，彼此独立，故合同上虽明确选择第1项，但仍无法排除对后两项约定的适用；因合同附件八补充协议内容中已明确规定被告的逾期付款责任，即“原告按合同第八条约定追究被告的违约责任并收取总房款的20%作为违约金”，依据合同第八条第3项规定“本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”，故本案逾期付款的违约责任应适用合同附件八相关规定；考虑到双方合同约定的违约金计算标准过高，本院适当调整为按逾期应付款的日万分之四为计算标准，违约金的起算日期为2014年8月19日（即原告通知被告办理按揭房款的邮件退件之日）后七日内的次日即2014年8月27日开始计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张旭于本判决生效之日起十日内给付原告华鸿嘉信房地产集团有限公司剩余购房款265万元及逾期付款违约金（自2014年8月27日起，以265万元为基数按每日万分之四的利率计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告华鸿嘉信房地产集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35343元，由原告华鸿嘉信房地产集团有限公司负担3273元，由被告张旭负担32070元。公告费560元，由被告张旭负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 林现瑶
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 朱锦育
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 李美赢
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。