浙江省云和县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1125民初800号原告：丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司，住所地：浙江省云和县金丰嘉苑11栋34-36号，组织机构代码59178173-3。负责人：王永洪，系该公司经理。被告：诸葛飞，男，1980年10月29日出生，汉族，住浙江省云和县，现住云和县。原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司与被告诸葛飞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员朱刘上于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司负责人王永洪、被告诸葛飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司起诉称，被告系云和县金丰嘉苑小区2幢1单元601室的业主，原告系从事物业管理服务业务的企业。2012年2月7日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务费收缴协议》，协议约定：1、住宅每年物业服务费1484元；2、地面柴间每年物业服务费180元；3、如逾期交纳物业服务费的，违约金每日按欠缴额的1%计算。被告从2013年2月份起未向原告交纳物业费，经原告催讨无果。现原告无奈，特作诉状，向法院起诉，请求依法判令：一、被告立即支付从2013年2月起至2014年12月的物业服务费3182元及违约金955元（该违约金暂计算至2015年2月15日止），之后的违约金支付至物业服务费付清时止；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张违约金的计算方式为其主张物业费总额的30%即3182元×30%＝955元。被告诸葛飞答辩称，被告与原告于2012年2月7日签订了《前期物业管理服务协议》，合同的物业管理服务费时间点应该从2012年11月1日开始到2013年10月31日止。原告主张的违约金955元没有依据。原告从2013年5月起就没有履行物业服务职责，2014年处于半工半续状态，2014年10月1日以后停止履行物业服务职责。原告应当退回被告预交的装修保证金500元。经审理查明，被告诸葛飞系云和县金丰嘉苑小区2幢1单元601室房屋（建筑面积：206.06㎡）及配套柴间（编号：2-06）的业主。2012年2月7日，原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司与被告诸葛飞签订了《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务费收缴协议》，根据协议约定，被告诸葛飞应向原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司缴纳住宅物业管理服务费1484元/年；地面柴间物业管理服务费180元/年。协议中还约定，被告诸葛飞须于每年提前预缴下一年度的物业管理服务费，缴纳方式按年缴纳，如延期缴纳，原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司可按日加收应缴费用1%的违约金。协议自签字之日起生效。此外，协议还约定了其他事项。原、被告双方签订协议后，被告诸葛飞依约向原告缴纳了一年的物业费及房屋装修保证金500元，自2013年2月1日起至2014年12月31日止的物业费即（1484元/年+180元/年）÷12月×23月＝3189元，被告诸葛飞未依约缴纳。2014年10月份左右，原告在金丰嘉苑服务期间，曾发生小区公共绿化用水停水的情况。2015年4月15日，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳物业服务费，但被告并未在约定的时间内缴纳物业费。2014年12月31日原告退出金丰嘉苑小区。另，被告诸葛飞于2012年2月9日领取了金丰嘉苑2幢1单元601室的钥匙。庭审中，原、被告双方一致同意被告缴纳的房屋装修保证金500元（原告尚未退还给被告）在本案中一并处理。上述事实由原告的当庭陈述、户籍证明、《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务费收缴协议》、《律师事务所律师函》、国内挂号信函收据、退出证明、收款收据等证据予以证实。本院认为，原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司与被告诸葛飞签订的《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务费收缴协议》未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案原告依约提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，被告理应按照协议约定向原告缴纳物业费。现被告经原告催缴，拒不缴纳物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告主张被告支付自2013年2月起至2014年12月的物业费3182元的主张，本院认为，原、被告双方于2012年2月7日签订协议并于当日生效，根据协议约定，被告缴纳物业费的时间应从原、被告双方签订物业管理服务协议之日起开始计算。因原、被告双方签订协议后，被告已缴纳了一年的物业费，故被告的物业费已缴纳至2013年1月31日止，但自2013年2月1日起至2014年12月31日止共计二十三个月的物业费3189元，被告并未缴纳，故对原告主张被告支付该二十三个月的物业费3182的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金955元的请求，本院认为，根据原、被告双方签订的协议约定，被告须于每年提前预缴下一年度的物业管理服务费，缴纳方式按年缴纳，如延期缴纳，原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司可按日加收应缴费用1%的违约金。本案中原、被告双方自2012年2月7日签订协议后，被告的物业费仅缴纳至2013年1月31日止，根据协议约定，被告应当向原告支付2013年2月1日至2014年1月31日期间所欠物业费的违约金，原告主张违约金为拖欠物业费的30%，未违反协议的约定，也未违反法律规定，本院予以支持，故本院确定2013年2月1日至2014年1月31日期间所欠物业费的违约金为499.2元即1664元×30%＝499.2元；对原告主张被告支付2014年2月1日至12月31日止所欠物业费的违约金的请求，因原告在2014年10月份提供的物业服务存在一定瑕疵，本院不予支持。对被告主张物业费缴纳时间点应从2012年11月1日起开始计算的抗辩意见，本院认为，原、被告双方签订物业管理服务协议后，被告于2012年2月9日领取了金丰嘉苑2幢1单元601室的钥匙，此时该房屋已实际交付给被告诸葛飞，被告在领取房屋钥匙后已可以享受原告提供的物业服务，被告缴纳物业费的时间应从原、被告双方签订物业管理服务协议之日起开始计算，被告的抗辩意见无法律依据，本院不予采信。对被告主张原告自2013年5月起就未履行物业服务职责的抗辩意见，因被告未能提交充分的证据予以证明，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对被告主张原告应当退还其预交的房屋装修保证金500元的意见，本院认为，原告未能提供相应的证据证明被告存在违章装修的情况，故该房屋装修保证金原告应当退还给被告，被告可将该费用优先抵充物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告诸葛飞于本判决生效之日起五日内支付原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司物业服务费3182元及违约金499.2元（被告诸葛飞在支付该款项时，可抵充房屋装修保证金500元）；二、驳回原告丽水市金丰物业管理有限公司云和分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告诸葛飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。代理审判员  朱刘上二〇一六年九月三十日书 记 员  刘黎霞附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。