江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初5341号原告：陈泽芳，女，汉族。委托诉讼代理人：刘应华（特别授权），盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：王军，男，汉族。被告：盐城市舜景房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209825837060630，住所地盐城市大丰区幸福大街11号。法定代表人：朱宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆慧（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：束帅（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。原告陈泽芳与被告王军、盐城市舜景房地产开发有限公司（以下简称舜景公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈泽芳及其委托诉讼代理人刘应华、被告王军、被告舜景公司的委托诉讼代理人陆慧、束帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将舜景中央名府小区*号楼**室登记至原告名下或返还原告购房款210万元，并承担此款自2017年3月24日起至实际履行之日止按年利率12%计算的利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告陈泽芳变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告王军归还原告借款2885839.99元，并承担此款自2017年1月10日起至实际履行之日止按年利率24%计算的利息；2、判令王军承担本案的全部诉讼费用；3、判令原告对舜景公司开发的中央名府小区*号楼**室拍卖和变卖的价款在210万元范围内享有优先受偿权。事实与理由：被告舜景公司股东王军因舜景中央名府项目工程急需资金向原告融资，时至2017年3月23日被告王军结欠原告借款210万元久拖不付，为此原告多次找被告要求协调处理，经三方协商达成《抵房三方协议》一份，约定被告将其开发的舜景中央名府小区*号楼**室面积为167.51㎡的门面房以210万元的房价抵给原告用以偿还所欠债务，并同时约定了其他权利义务内容。上述协议签订后，被告舜景公司又与原告签订了《舜景名府商铺认购书》一份，并出具了收据一份。后原告多次要求被告按照协议约定将舜景中央名府小区*号楼**室登记至原告名下，但直至今日被告仍未履行协议内容。故向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王军辩称，我先后向原告借款295万元，已经还了240万元，本金只剩55万元，其他的是利息。舜景名府*号楼**室售价210万元是2016年的价格，现在的市场价格远不止这个价格。被告舜景公司辩称，1、本案是房屋买卖合同纠纷，鉴于原告在诉讼中变更诉讼请求，实际本案是原告与被告王军的借贷关系纠纷，原告的诉求法院不应支持。2、原告要求被告舜景公司在涉案房屋的价款内优先受偿没有事实和法律依据，本案是原告与王军的个人债务，其债务的本金及利息都没有明确，另外，原告与被告之间签订的三方协议并未实际履行，原告也没有按照协议约定交纳房款的交易流水，所以被告并没有将该房屋抵押给原告的事实，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了商铺认购书、借条、汇款凭证等证据，本院依法组织了双方当事人进行交换和质证，对于双方当事人没有争议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈泽芳与祖兆林系夫妻关系，王军与高侠系夫妻关系。原告陈泽芳向被告王军交付借款的情况为：2013年4月8日，祖兆林向高侠汇款130万元；2013年9月2日，祖兆林向王军汇款100万元；2014年4月11日，祖兆林向王军汇款51万元；2015年4月28日，祖兆林向王军汇款14万元。以上合计295万元。被告王军向原告陈泽芳偿还借款的情况为：2016年4月28日，王军向陈泽芳汇款100万元；2016年5月28日，王军向陈泽芳汇款100万元；2017年1月9日，王军向陈泽芳汇款40万元。以上合计240万元。2016年12月19日，被告王军向原告陈泽芳出具一份借条，载明：“今借到陈泽芳现金叁佰万元整（￥3000000）（按月息2.5%计息）据王军2016.12.19”。2017年3月23日，陈泽芳、王军、舜景公司签订一份抵房三方协议，载明：“甲方：陈泽芳（以下简称甲方），乙方：王军（以下简称乙方），丙方：盐城市舜景房地产开发有限公司（以下简称丙方）经三方协商由乙方（王军）产权房抵给甲方（陈泽芳）并达成如下协议：一、乙方现有门面产权房小区东边*楼**室，面积167.51平方米，同意将该房屋产权抵给陈泽芳（以房抵债）。二、三方协议约定：凭此协议，乙方、丙方为产权拥有者，房屋交易时提供购房合同等办理相关手续。三、房屋交易回款约定：房屋产权交易后，交易款走回流程后，回款到丙方账户时（甲方与丙方签订广告合同，甲方提供发票）在15日内支付给甲方提供的广告公司账号。四、该房全部房款结清后，甲、乙双方在2017年3月23日之前所有债务全部结清。（广告合同名称和账号另附）。此协议对甲、乙、丙三方都有法律约束力，如有一方违反约定承担法律责任。甲方（签字）：陈泽芳乙方：王军丙方（盖章）：盐城市舜景房地产开发有限公司法人签字：朱宏波签订时间：2017年3月23日”。2017年3月23日，原告陈泽芳与被告舜景公司签订一份《舜景名府》商铺认购书一份，载明：“出卖人：大丰市舜景房地产开发有限公司地址：大丰市幸福路6号电话：0515-8351***8买受人：陈泽芳身份证号码：电话：150××××9699基于出卖人出售《舜景·名府》商品房给买受人相关事宜，买受人对出卖人明示的《商品房买卖合同》（含补充协议）、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》已充分了解并认可。出卖人和买受人在平等、自愿、协商一致的基础上，就买受人向出卖人购买《舜景·名府》商品房事宜，达成如下协议：一、商品房的位置及价格买受人自愿向出卖人购置位于育红中路南侧、××路东侧××室商铺，建筑面积为167.51㎡，单价为（人民币）元/㎡，总价为（人民币）元整；（大写）。以上商品房建筑面积及销售价格在《商品房买卖合同》中进一步明确。如本协议与《商品房买卖合同》有冲突，以《商品房买卖合同》的相关约定为准。买受人购买房屋需要办理银行按揭贷款时首付款额度需按照银行规定足额缴纳……三、付款方式买受人应于本协议签订之日起七日内，携带本协议、商品房的定金收据、身份证及有关资料到《舜景·名府》营销中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议。同时于签订《商品房买卖合同》后3日之内办理好按揭相关手续，逾期办理按揭开发商有权将房源另行出售且无需通知买受人。四、违约责任1、买受人未按本协议第三条约定的时间和条件到上述地点签订所购买的《商品房买卖合同》及补充协议或不按约定支付购房款的，则视作买受人违约，本协议自动终止。出卖人对买受人所交的定金均不予退还，并有权将买受人所认购的商品房另行出售……出卖人（签章）盐城市舜景房地产开发有限公司（公章）委托代理人：王军买受人（签章）：陈泽芳”。认购书下方注明：“同意将此房抵给陈泽芳”。2017年3月23日，被告舜景公司向原告陈泽芳出具收据一份，载明：“入账日期：2017年3月23日交款单位：陈泽芳人民币（大写）：贰佰壹拾万元整￥2100000.00收款事由：*#**房款单位盖章：盐城市舜景房地产开发有限公司发票专用章”。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告陈泽芳与被告王军之间的借贷关系是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告陈泽芳向被告王军履行了出借义务，被告王军负有偿还债务的义务。被告王军辩称还款的240万元是先偿还本金后偿还利息，但未提交证据予以证实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”故本院依法认定被告王军偿还的240万元是先偿还利息，后偿还本金，对被告的抗辩意见不予采信。经核算，被告王军截止2017年1月9日尚欠原告陈泽芳本金2908713.33元，原告主张的借款本金2885839.99元不超过2908713.33元，故本院依法予以支持。原告主张自2017年1月10日起至实际给付之日止按照年利率24%计算的利息符合相关法律的规定，故本院依法予以支持。原告主张对舜景公司开发的中央名府小区*号楼**室拍卖和变卖的价款在210万元范围内享有优先受偿权，而在《抵房三方协议》中三方约定的是以房抵债，以房抵债不能等同于《中华人民共和国担保法》中所规定的抵押，故原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、被告王军于本判决生效后15日内向原告陈泽芳偿还借款本金2885839.99元，并承担此款自2017年1月10日起至实际给付之日止按年利率24%计算的利息。二、驳回原告陈泽芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29887元，保全费5000元，合计34887元，由被告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一八年四月九日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充:（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。