杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2267号
原告（反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。
法定代表人：杨掌法，总经理。
本诉、反诉委托代理人：程瑶、周林芝，公司员工。
被告（反诉原告）：孙竹君。
被告（反诉原告）：戴捷。
被告（反诉原告）：杨光丽。
上述三被告本诉、反诉委托代理人：陈绥之，身份情况如下。
被告（反诉原告）：陈绥之。
原告绿城物业服务集团有限公司诉被告孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，适用简易程序审理。2015年8月17日，本案由简易程序转成普通程序，依法组成合议庭。2015年9月24日，四被告提起反诉，本院经审查予以受理。2015年10月16日，本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程瑶、周林芝、被告孙竹君、戴捷、杨光丽的委托代理人即被告陈绥之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年1月，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订了《杭州兰桂花园物业管理服务合同》，委托原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务，管理期限自2009年2月1日至2012年1月31日，别墅的物业管理服务费按1.8元／平方米·月收取。2011年10月28日，双方签订了《兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议》，协议约定，自2011年4月1日起别墅的物业服务费按2.6元／平方米·月收取，车库物业服务费由原先的0.5元／平方米·月变更为0.725／平方米·月。后双方分别于2012年2月、2015年2月续签上述物业服务合同。四被告为兰桂花园别墅C1的业主，虽经原告多次催告，四被告一直拒绝支付自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及车库服务费。2013年12月20日，原告曾向四被告寄送催交物业费的律师函，四被告也已签收。原告认为，四被告无故拖欠物业管理费的行为已严重侵害原告的合法权益，故要求法院判令：一、四被告支付兰桂花园别墅C1的物业管理服务费人民币17924.4元（自2012年1月1日至2014年12月31日止）；二、四被告支付兰桂花园别墅C1的车库管理服务费人民币1145.53元（自2012年至2014年12月31日止）；三、四被告承担迟延支付物业服务费的违约滞纳金人民币7517.49元（按应缴未缴物业管理服务费的万分之六每日计算，暂计至2015年4月30日，实际应计至被告实际付款之日）；四、四被告承担本案诉讼费用。
四被告答辩并反诉称：首先，原告提供的物业服务不到位，四被告曾多次以口头、书面形式要求原告改进物业管理服务，清除安全隐患、提高服务质量，但原告始终不予理睬，造成四被告人身、财产损失。其一，原告为谋取利益，在兰桂花园C1与B1仅4米宽的T型道口，设置两个汽车停车位，直接影响过往车辆的通行安全。2010年9月12日上午，一辆奔驰牌汽车经过上述道口时，直接撞入四被告庭院内，造成水泥门柱、铁艺大门、院内植物、陶瓷大瓶毁坏。事发后，原告虽派人上门修理，但修复效果极差，应付了事。四被告多次要求原告移除该两个停车位，恢复道路通行通畅，但原告始终不予理睬，导致四被告庭院东南侧道口后续又发生三起冲撞事故，当庭院栅栏柱脚基座第三次被撞毁后，原告便不再履行其维修义务。其二，原告拒绝在兰桂花园B1、B2、C1、C2前后安装监控探头。2007年7月20日，四被告发现有他人向四被告庭院内投放毒物，并导致宠物犬死亡。因屋前未安装监控探头，导致无法追查投毒人。四被告遂开始要求原告安装监控探头以防再度发生类似事件，但原告始终置之不理，至今未安装探头。第二，原告故意混淆房屋形态，误将双联排屋视作别墅，以收取高额物业费。四被告所有的兰桂花园C1房屋的购房合同、房产证中都无别墅二字，从公摊面积、容积率等角度考察，均可得出兰桂花园C1房屋并非别墅的结论，原告无权按照别墅的收费标准要求四被告支付物业费。第三，原告在2011年上调物业费的过程中，不按照正常程序，未征询兰桂花园26户排屋业主的意见，勾结业委会个别人委员暗箱操作，统一提价45%，既违背了国家平抑物价的方针政策，也不符合市场按质按量的交易原则。综上，请求法院依法驳回原告诉请并判令原告赔偿因其未履行物业服务合同义务，管理不善所造成的四被告人身财产损失29280元、精神损害抚慰金1元，共计29281元；本案诉讼费用由原告承担。
针对反诉，原告（反诉被告）辩称：原告根据合同约定提供相适应的物业服务，至于他人车辆驾驶不当或投放毒物给四被告造成损失，应当由四被告另行起诉实际侵权人。监控探头由房地产商安装完毕后移交给原告，原告并无权利再另行增减探头。停车泊位属于所有业主的共有，增减泊位需要业主经过法定程序确定，并非原告可以决定。关于兰桂花园C1属于别墅，已有生效判决予以认定。物业费收费标准并非原告单方面制定，均有相应的合同依据。综上，请求法院依法驳回四被告反诉请求，依法支持原告本诉请求。
原告（反诉被告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.杭州兰桂花园物业服务合同3份，证明原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务，约定物业委托管理期限自2009年2月1日起至2016年1月31日，并对物业服务内容、收费标准、交费期间以及逾期未支付费用的违约责任做了明确规定；
2.兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议1份，证明协议约定，自2014年4月1日起别墅的物业服务费由按建筑面积每月每平方米1.8元调整为由按建筑面积每月每平方米2.6元收取；车库物业服务费由按建筑面积每月每平方米0.5元调整为由按建筑面积每月每平方米0.725元收取；
3.产权证1份；
4.常住人口详细信息查询表1份；
证据3、4共同证明四被告为杭州兰桂花园别墅C1的业主，主体资格适格；
5.律师函以及邮寄凭证1份，2013年12月20日原告曾委托浙江东辰律师事务所向被告寄送律师函，被告已签收；
6.2014年关于交纳物业服务费的通知及其公告照片1份，原告工作人员已上门送达该通知，并分别于2014年1月6日和2014年12月15日通过在被告家门口及物业公共区域内张贴的方式向被告书面送达了关于缴纳物业服务费的通知；
7.2015年费用通知单张贴照片1份，原告工作人员已上门送达该通知，并于2015年5月20日通过在被告家门口及物业公共区域内张贴的方式向被告书面送达了关于缴纳物业服务费的通知；
8.（2014）杭西民初字第225号民事判决书、（2014）浙杭民终字第2343号1份，证明西湖法院及杭州市中级人民法院对同类案件已作出过判决；
9.（2013）杭西民初字第202号民事判决书1份，证明对排屋和别墅的认定问题该判决书已有详细阐述。
原告提交的上述证据经质证，四被告对原告提供的证据2的真实性有异议，该协议与此前案件中出示的协议落款时间不一致，属于原告伪造的证据；证据5，四被告未收到；证据6，四被告长期不在该物业居住，即便张贴，四被告也无法得知；证据8系根据原告伪造的证据2作出，故对该证据有异议；对其余证据均无异议。
四被告（反诉原告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.照片6张，证明因物业停车位设置不当导致大奔直撞被告家庭院，该事故损害了被告的财产；
2.照片7张，证明物业马虎修复被告家被撞财物，与邻家大门实景相对比，该修复质量达不到被损毁之前；
3.照片2张，证明因停车位设置不当造成通道狭窄、车辆交汇困难，连续多次撞毁被告栅栏基座，物业对此不作为、乱作为，久拖不修造成被告财物损失；
4.证明2份，证明物业疏于管理，被告多次要求设置监控不予理睬，造成被告家宠物中毒死亡；
5.公安物证检验报告、公安受理信访决定书、公安信访事项答复意见书1份，证明有人投毒，物业管理缺失；
6.书面通知1份，证明被告不缴纳物业费的原因在于原告没有尽到服务责任；
7.网页截图1份，证明原告不顾部标，将排屋当做别墅，牟取超高物业费；
8.购房合同、房产证、土地使用证1份，证明被告房屋形态，不是别墅；
9.服务清单1份，证明物业服务无序乱收费，破败的设施长期不修，存在失职；
10.业主的信1份，证明小区业主对原告混淆房屋形态、高收费的抵制，并呼吁合理收费。
四被告提供的上述证据经质证，原告对四被告提供的证据8无异议，对其余证据均有异议。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：原告提供的证据5未显示四被告的签收记录，故本院对该证据不予认定；证据8系生效判决，该两份判决书中已对证据2予以认定，故本院对证据2、8均予以认定；对原告提供的其他证据均予以认定。四被告提供的证据4属于证人证言，证人未出庭接受质证，故本院对该证据不予采信；证据10系复印件，本院对其不予认定；对其余证据的形式真实性予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2009年6月22日，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，别墅收费标准为1.8元／月·平方米，车库的收费标准为0.5元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，原告可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和原告的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后，原告与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，别墅的收费标准调整为2.60元／月·平方米，车库的收费标准调整为0.725／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。
2012年10月28日，原告与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。收费标准同《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》。
四被告系杭州兰桂花园C1房屋的业主，该房屋的建筑面积为235.39平方米（包括车库43.89平方米）。四被告未交纳自2011年1月1日起至2014年12月31日期间的物业管理服务费和车库管理服务费，原告多次催缴未果，故诉至本院。
另查明，兰桂花园建设用地规划许可证附图标明C1为别墅；余杭市建筑业管理处颁发的建筑工程施工许可证注明“工程名称2#、3#、5%、11#、12#公寓，……E1E2、D1D2、B1B2、C1C2别墅”；杭州市住房保障和房产管理局出具的房产记载信息查询记录记载兰桂花园C1总层为2层，带有花园，设计用途为一般住宅。
本院认为：原告与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，其在未被撤销、终止或认定无效之前，应为有效。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及变更协议对包括四被告在内的兰桂花园全体业主均有约束力。原告在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，四被告作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。四被告主张房产记载信息查询记录上显示其房屋设计用途为一般住宅，故应按普通公寓标准而非别墅标准交纳物业服务费。但兰桂花园建设用地规划许可证附图及建设工程施工许可证均可看出杭州兰桂花园C1房屋在规划、建设施工时均确定为别墅。依照《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》可知，物业服务费是按多层住宅、别墅住宅、商业物业、会馆物业、车库物业分别收取的。四被告的房屋（不包括车库）系住宅，其物业形态显然不是商业物业、会馆物业、车库物业。涉案房屋层数为两层、且带有花园，因而从外观上来看亦明显不同于多层住宅。故四被告房屋的物业形态应为别墅，四被告关于不应按照别墅标准收费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。四被告还辩称在原告提供物业服务期间，发生车辆撞入庭院、他人投放有毒香肠导致宠物狗死亡、窗户被弹弓击穿、停放在车库内电动车被盗等事件，可以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。但四被告主张的上述情形均属由第三人实施的侵权行为，四被告无证据证明原告存在违反物业服务合同的约定或者法律、法规规定或相关行业规范确定义务的情形，故本院对四被告提出的相关抗辩不予采信。原告作为物业公司，仅对小区已经安装的监控探头和现有的停车泊位实施物业管理，至于监控探头如何安装、小区停车泊位如何设置的问题应由开发商或业主委员会决定，故四被告提出的原告应当加装监控探头、减少物业周边停车位的抗辩理由，也不能成立。同理，四被告据此提出的反诉请求，本院亦不予支持。四被告的损害系由第三人侵权造成，四被告可向该第三人主张权利。四被告应当支付原告拖欠的2012年1月1日至2014年12月31日住宅物业服务费17924.4元、车库物业服务费1145.53元。
根据涉案物业服务合同之约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向四被告催缴物业服务费，但四被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之向绿城物业服务集团有限公司支付住宅物业服务费17924.4元、车库物业服务费1145.53元、滞纳金1000元，合计20069.93元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他本诉诉讼请求；
三、驳回孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之的反诉诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费436元（由绿城物业服务集团有限公司预缴），反诉案件受理费466元（由孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之预缴），合计902元，由绿城物业服务集团有限公司负担134元，由孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之负担768元，其中孙竹君、戴捷、杨光丽、陈绥之还需缴纳的302元于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王 蓉
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 王亚然
二〇一五年十一月四日
书 记 员 陈容容