江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00853号
上诉人（原审原告）朱国宪。
被上诉人（原审被告）江苏滩涂星海置业有限公司，住所地镇江新区大港赵声路226号。
法定代表人唐正东，该公司总经理。
委托代理人李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
上诉人朱国宪因租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹民初字第3644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：“港城尚府”小区由江苏滩涂星海置业有限公司（以下简称星海公司）开发。镇江市民防局镇民防（2011）20号文件第五条确认：小区人防工程所有权属国家，镇江市民防局享有所有权益，开发单位应在工程竣工验收时，与该局签订工程使用管理协议。2013年4月27日，星海公司与镇江新区规划局签订人防工程使用权转让合同，明确人防工程用途为平时汽车库，战时人员掩蔽，人防工程使用期间的日常费用及设备设施维护、保养、更新改造费用均由星海公司承担。2013年5月23日，朱国宪成为港城尚府小区业主。2013年9月19日，朱国宪（乙方）、星海公司（甲方）签订《港城尚府车位租赁协议》，协议约定：甲方向乙方转让港城尚府3号车位；使用期限从2013年9月19日至2033年9月18日；协议期满后，乙方可免费使用至2080年8月26日；车位总价款45000元，签约之日一次付清；乙方对车位只拥有使用权。
朱国宪一审诉称：依据《江苏省物业管理条例》，人防车位租赁期限不得超过三年；随着房屋产权的转移，投资者已从当初的开发商转换为小区业主，小区全体业主作为人防车位的产权人，应享有投资者权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也规定了“避难层”属业主共有。请求确认双方当事人签订的“港城尚府”车位租赁协议无效，判令星海公司退还车位租金45000元，给付同期银行贷款利息，案件受理费由星海公司承担。
星海公司一审辩称：案涉人防工程所有权属国家，由镇江新区规划局负责管理，该局已与星海公司签订使用权转让合同，该公司有权将车位使用权出租。涉案车位租赁协议是双方真实意思表示，《江苏省物业管理条例》仅是地方性法规，20年租期符合上位《合同法》的规定，租赁协议为有效合同。请求驳回朱国宪的诉讼请求。
原审法院认为：在原有人防工程大多由国家投资建造的情况下，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》（中发（2001）第9号）规定，人防工程国有并实行所有权与使用权、经营权相分离，把使用权、经营权推向市场，由经营者向国家交纳相应费用。小区人防工程作为整体人防规划的一部分，系国家强制要求必须配建的公共设施，为鼓励小区开发商等民间资本参与人防工程建造，现行小区结建人防工程实行“谁投资，谁收益”原则。随着房屋产权的转移，业主共有设施由业主共享投资者权益自无争议，但朱国宪排除星海公司权利必须以小区人防工程系业主共有设施为前提。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的避难层也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。朱国宪主张小区人防工程所有权业主共有，是因为其未厘清“避难层”的定义。所谓“避难层”（refugestorey）是指一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下，使得人们遇到危险时能够安全逃生。案涉车位所在小区人防工程，显然与“避难层”定义不符。《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》确定了人防工程国有，镇江市民防局作为辖区内国家防空资产的管理单位也确认案涉人防工程归国家所有，故朱国宪主张小区人防工程归业主共有超越了其权利范围，不符合前述解释第三条对业主共有范围的规定。小区人防工程所有权当不属业主共有。
星海公司修建人防工程虽系强制义务，建造成本也应与房屋建造、小区绿化、道路修建等一并列入小区投资计划，但投资计划不等同于投资分担。案涉人防工程具有构造及利用上的独立性，能够明确区分，可以排他使用，在性质上也有别于小区单元楼梯、物业用房等业主共有设施，不计入公用建筑面积，不纳入小区容积率计算，故不能因人防工程建造成本列入投资计划，相应建筑物就归业主共有。事实上，星海公司与镇江新区规划局所签合同明确人防工程使用期间的水、电、卫生费、物业管理费、人防工程设备设施维护保养更新改造费用均由星海公司承担，如人防工程归业主共有，而运营费用由星海公司承担，也不恰当。朱国宪未能举证证明其分担了人防工程的建造成本，未能举证证明星海公司在商品房销售时曾承诺将人防工程利益让渡全体业主。星海公司将人防工程使用权另行处分也符合行业交易习惯，无悖相关行政部门的管理要求。小区人防工程的收益权不属业主共有。星海公司依法取得的人防工程经营、收益权，应予保护。
人防车位不得出售，只能出租。《合同法》规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，该法是《江苏省物业管理条例》的上位法，应优先适用于本案。住宅小区车位使用费由市场自主调节，星海公司将人防车位以出租20年，后续免租金的形式交付业主，45000元的租金标准适当。
综上，案涉《港城尚府车位租赁协议》合法有效，朱国宪的诉讼请求于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱国宪与江苏滩涂星海置业有限公司于2013年9月19日签订的《港城尚府车位租赁协议》合法有效；二、驳回朱国宪的其他诉讼请求；案件受理费926元，由朱国宪负担。
朱国宪不服一审判决，提起上诉，二审期间坚持一审诉辩意见，并称案涉租赁合同约定的租赁期超过了星海公司的合法经营期，请求改判支持其一审全部诉讼请求，二审案件受理费由星海公司负担。
被上诉人星海公司二审期间坚持一审抗辩意见，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。经本院询问，星海公司未就案涉人防工程的投资是否单列核算，案涉人防工程是否由国家投资的事实作明确说明。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《江苏省物业管理条例》并非全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律，也非国务院制定的行政法规，朱国宪以案涉租赁合同违反该条例的规定为由，主张合同无效，本院不予支持。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该解释第四十五条还规定，法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。该法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。据此，案涉车库的投资人是否已经因商品房销售变更为购买商品房的业主，以及案涉人防工程的所有权归属，均不导致案涉租赁合同无效。
星海公司现尚合法存在，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条也规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。故上诉人以案涉合同期限超出了星海公司登记的经营期限为由，主张合同无效，本院亦不予支持。
《中华人民共和国人民防空法》以及《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》均未规定非国家投资、结合商品房工程修建的防空地下人防工程归国家所有。一审法院依据《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》以及案涉人防工程不是“避难层”为由，认定案涉人防工程所有权不属业主共有，依据不足，本院不予支持。
星海公司是涉案结合商品房工程修建人防工程的初始投资单位，也是商品房的销售单位，在商品房购房人是否以支付购房款的方式分担了该人防工程建造成本的事实有争议时，该公司应当承担举证证明的责任。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《江苏省物业管理条例》规定，人民防空工程平时用作停车位收取汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，剩余部分的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。故如果案涉人防工程的投资人被最终认定为相关商品房业主，星海公司依法对该人防地下室实施了维护管理和停车管理，朱国宪承租该地下室支出的租金应当首先用于星海公司支出的维护管理和停车管理的必要支出；剩余部分则应依法处理。
综上，上诉人的上诉意见均不能成立，一审判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由上诉人朱国宪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘 静