广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2971号
上诉人（原审被告）：钟燕红，住所地广东省广州市黄埔区。
委托代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社，住所地广州市黄埔区。
负责人：戴日申，该社董事长。
委托代理人：梁秋玲，广东端华律师事务所律师。
委托代理人：周秋霞，广东端华律师事务所律师。
上诉人钟燕红因与被上诉人广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社（以下简称沧联七社）租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：沧联七社原名为广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社，2002年8月1日，经广东省和广州市人民政府的批准同意，广州市黄埔区撤销了南岗镇，原广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社划归荔联街街管理。根据广州市黄埔区人民政府办公室《关于明确撤镇设街、停止村委会运作后相关问题的通知》（埔府办（2004）97号），原广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社的集体土地、集体生产经营性物业和债权债务由沧联七社承接，社会事务由广州市黄埔区荔联街沧联社区居委会承担。
涉案房屋位于广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社八巷1号，原属该社祠堂的一间厨房，位于沧联七社为权属人的穗集有（2012）第11000260号集体土地所有权证及所附宗地图范围内，无房地产权证。1994年3月20日，广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社与戴细妹签订《出租房屋合同》，内容为：“我社为了兴建敬老院，建设文明村，因需要拆迁细妹集货店一间，已补回拆迁费，为了方便群众购物，现将祠堂北边厨房一间，租给细妹继续经营，经社委讨论研究，双方协商同意立下细则共同遵守。房屋维修、天面捣水泥，一切费用由乙方（即戴某，下同）负责。定期租用20年，即由1994年四月至2014年四月底止为期满，到期甲方（即广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社，下同）收回房屋，另行处理，但在中途期内乙方如不经营小集店，乙方不得出租给他人经营或居住；如乙方租给他人，甲方有权收回房屋。乙方在租用20年期内，甲方不收租金，如房屋在期内需要维修，一概由乙方负责。”该合同上有广州市黄埔区南岗镇沧联村民委员会加盖的两个公章。合同签订后，该社将约定房屋交付戴某使用。租用期间，合同当事人戴某死亡，由其妻子钟燕红一直使用至今。租用期间，钟燕红将原旧有房屋拆除重建为现在的房屋，重建房屋未办理书面报建手续。2014年3月21日，沧联七社向钟燕红发出《合同期满收回房屋通知书》，内容为：“由于本社与您丈夫戴某签订的出租房屋合同（地址为：七社八巷1号，原地址名称祠堂北侧厨房）在2014年4月30日期满终止。按合同规定，乙方期满后将房屋交还本社处理，现通知乙方在4月30日前清理完毕后准时交给七社。”钟燕红在该通知书上签名，但未注明签收时间。同年7月28日，沧联七社向钟燕红发出律师函要求钟燕红在收到该函之日起15日内将涉案房屋交还沧联七社，沧联七社保留追究钟燕红违约责任的权利，包括但不限于收取房屋占用费等，如钟燕红仍拒不履行义务，沧联七社将依法采取进一步行动。同日，沧联七社通过全球邮政特快专递向钟燕红寄送律师函，钟燕红庭审时确认收到该函，但钟燕红一直未将涉案房屋及土地交还沧联七社，并占有使用至今。
审理期间，广州市黄埔区荔联街沧联社区居民委员会出具证明，证实广州市黄埔区南岗镇沧联村民委员会出于监管职责在上述出租房屋合同上盖章，其在该合同中不享有任何权利，不承担该任何义务，并放弃对该合同的诉讼权利。
另查明，钟燕红与上述租赁合同的当事人戴某系夫妻关系。
2014年12月26日，沧联七社以合同期限已届满，钟燕红未按期返还房屋，构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟燕红将广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社八巷1号房屋及房屋占用范围内土地按原状返还沧联七社；2、上述房屋占用费按照《2013年广州市房屋租金参考价》公布的同地段商铺租金每月每平方米25元标准，按35平方米计算，从2014年5月1日起计算至实际返还之日止。
钟燕红向原审法院答辩称：同意沧联七社的诉讼请求。但现涉案房屋为钟燕红自行建筑的，沧联七社当时只拿了土地，钟燕红是沧联七社的村民，没有获得过宅基地。钟燕红同意返还土地和房屋给沧联七社，也同意支付租金，但沧联七社收回土地及房屋违背法律的公序良俗原则，钟燕红没有宅基地，没有地方居住。
原审法院认为，涉案房屋属于历史性建筑祠堂的附属房屋，属沧联七社管理使用。广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社与戴细妹签订的出租房屋合同系双方当事人的真实意愿表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。广州市黄埔区南岗镇沧联村第七经济合作社的经济职能已经划归沧联七社行使，该合同对沧联七社具有法律约束力。钟燕红系合同当事人戴某的妻子，戴某死亡后，钟燕红代为履行合同，沧联七社默认钟燕红的履行行为。合同期满前，沧联七社已经提前书面通知钟燕红履行合同，交回租赁的房屋，并给予足够的履行时间，但钟燕红置之不理，拒不交还。之后沧联七社又发出律师函催促钟燕红交还涉案房屋，钟燕红仍拒不交还，违反了合同的约定，属违约行为，应当支付合同期满后占有使用期间的占用费。钟燕红主张原有涉案房屋系宅基地房屋，与合同约定和查明事实不符，原审法院不予采纳。
沧联七社和钟燕红在合同中约定“房屋维修、天面捣水泥一切费用由乙方负责”，说明沧联七社允许钟燕红对当时租赁给钟燕红的房屋进行修缮，但未允许钟燕红重建或者扩建房屋。沧联七社擅自推到原房屋重建，违反了合同约定，系违约行为。双方还约定“到期甲方收回房屋另行处理”，但未约定是否给予资金补偿，结合合同中“已补回拆迁费”的说明以及修缮费用的负担和免收租金的约定，可以推定沧联七社与钟燕红签订合同的本意为无偿收回涉案房屋。故沧联七社请求钟燕红将涉案房屋恢复原状并返还有法律和事实依据，原审法院予以支持。
关于沧联七社合同期满后占用期间的占用费问题。根据租赁合同的约定，沧联七社将涉案房屋出租给钟燕红用于经营集货店，可以推定涉案房屋系用作商业用途，沧联七社请求钟燕红按照35平方米支付占用费，占用费的标准参照《2013年广州市房屋租金参考价》公布的同地段商铺租金标准即25元／平方米／月计付，符合本案的实际情况和当地商铺租金的市场标准，且钟燕红同意按照该面积和标准支付占用费，原审法院予以支持；合同期限届满日期为2014年4月底，故钟燕红的占用费应当从2014年5月1日起开始计算至钟燕红实际归还之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条的规定，于2015年3月25日作出如下判决：一、钟燕红在本判决生效之日起15日内将广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社八巷1号房屋（即原祠堂北边厨房一间）恢复原状，返还广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社。二、钟燕红向广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社支付从2014年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的占用费，占用费按照35平方米、25元／平方米／月标准计付。案件一审受理费42元，由钟燕红负担。
判后，上诉人钟燕红不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对本案的判决违反法律规定的公序良俗原则。《出租房屋合同》名为租赁，实为补偿，按照法律规定，钟燕红为集体经济组织成员，有权免费获得宅基地，按照一审判决，钟燕红将无家可归；2、本案的主体是村集体经济组织和村民之间的矛盾，其不是平等的民事主体，依法不属于民事诉讼法调整的范畴。钟燕红上诉请求：撤销原审判，改判驳回沧联七社的诉讼请求。
被上诉人沧联七社二审答辩称：同意一审判决。1、我方与钟燕红的丈夫自愿签订租赁合同，双方是平等的民事主体，属于民法和民事诉讼调整的范围。涉案租赁合同对双方均有约束力，在合同期满后返还租赁房屋有法有据。2、钟燕红所述的其被收回涉案房屋后无家可归及未取得宅基地与事实不符。所谓的原审判决违反公序良俗，言过其实。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
二审中，沧联七社称：钟燕红不愿意将现有的两层半房屋返还给我方，所以我方只能提出恢复原状返还的诉讼请求。钟燕红称：没有沧联七社的同意，房屋的重建没有办法建成的，如果二审法院认为应当返还房屋，也应以现状返还。
本院认为，本案二审争议的焦点是沧联七社要求钟燕红返还涉案房屋的主张能否成立。涉案《出租房屋合同》系平等民事主体之间就涉案房屋所签订的租赁合同，因上述合同发生的纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，故钟燕红认为本案不属于民事诉讼法调整的范畴，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同约定“房屋租给细妹继续经营”，钟燕红认为涉案合同名为租赁，实为补偿，涉案房屋实为宅基地的补偿，缺乏证据支持，本院亦不予采纳。上述合同明确约定“租赁期限至2014年4月底，到期甲方收回房屋，另行处理”，沧联七社在上述期限届满之前、之后均发函要求钟燕红交还涉案房屋，不同意继续出租，故钟燕红再继续占有涉案房屋已缺乏合法依据，沧联七社主张钟燕红返还涉案租赁房屋，符合法律规定，应予以支持。原涉案房屋在租赁期间已由钟燕红方拆除重建为现在的房屋，虽然无证据显示该重建行为得到沧联七社同意，但涉案合同租赁期限长达二十年，沧联七社称其不知道房屋拆除重建，不符合常理，故原审认为钟燕红的重建行为系违约行为不当，本院予以纠正。钟燕红二审表示如果二审法院认为应当返还房屋，也应以现状返还，鉴于该主张系当事人自行处分民事权利，不违反法律规定，且不损害第三人的利益，可予以准许。结合本案的实际情况，涉案房屋应以现状交还给沧联七社。
综上所述，钟燕红的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但认定钟燕红重建行为违约不当，本院予以纠正。鉴于双方对于房屋返还方式的意思表示，结合本案的实际情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第15号民事判决第二项及受理费的决定；
二、变更广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第15号民事判决第一项为：钟燕红在本判决生效之日起15日内将广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社八巷1号房屋（即原祠堂北边厨房一间）按现状返还广州市黄埔区荔联街沧联第七股份经济合作社。
本案二审受理费84元，由上诉人钟燕红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年八月六日
书 记 员 原 炜