黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2015）牡东民初字第506号原告马文艳，女，1977年4月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市西安区,住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。被告刘朋，男，1974年2月13日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。被告杨立梅，女，1970年12月31日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。委托代理人王金海，男，1972年3月20日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。原告马文艳诉被告刘朋、杨立梅确认合同效力纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告马文艳的委托代理人王发国、被告杨立梅的委托代理人王金海到庭参加诉讼，被告刘朋经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼（2015年12月1日至2016年5月27日为公告期间）。本案现已缺席审理终结。原告马文艳诉称：原告马文艳与被告刘朋原系夫妻关系，双方于2001年9月20日登记结婚，婚前由双方父母出资人民币8万元购买坐落在牡丹江市东安区，建筑面积66.62平方米房屋一处用于二人结婚居住，该房屋所有权人登记为刘朋，二人一直在此房屋生活居住。2012年7月16日原告与刘朋协议离婚，离婚协议中约定此房屋归原告所有并由原告居住。离婚后原告因找不到被告刘朋，所以没有办理房屋产权转移登记。2014年6月13日，原告回家时发现被告杨立梅贴出一份通知书，要求原告与刘朋一�月内搬离此房屋，原告发现此通知后向房产部门查询，发现此房屋于2007年12月产权登记变更为杨立梅。原告认为，此房屋系原告与刘朋夫妻共有，离婚时已对此房屋进行了分割，原告为房屋的所有权人。刘朋与杨立梅之间订立的房屋买卖合同损害了原告的合法权益，应属无效合同，且二被告非法办理产权登记过户转移没有通知原告，原告在此房屋一直居住至今没有任何人主张过权利。故原告提起诉讼，要求：1.确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由二被告承担。被告刘朋未到庭，亦未答辩。被告杨立梅辩称：二被告于2007年11月12日签订了房屋买卖协议，该协议合法有效，被告杨立梅依据该协议办理了房屋产权证书。本案诉争房屋是在1999年建成，被告刘朋购买本案诉争房屋的时间是2000年10月31日，从时间上看本案诉争房屋为刘朋婚前�人财产，房产证上也没有共有人登记。故原告主张对该房屋享有权利没有事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1.原告与二被告之间存在何种法律关系；2.二被告签订的房屋买卖合同是否有效。审理中，原告马文艳为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，原告马文艳与被告刘朋结婚证一份、离婚证一份、离婚协议一份。意在证明：原告与刘朋于2001年9月26日登记结婚，于2012年7月16日登记离婚，离婚协议约定本案诉争房屋归原告所有。被告杨立梅对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为：杨立梅于2007年12月6日依法取得此房屋，原告与被告刘朋无权分割杨立梅的财产，双方离婚协议约定无效，不能证明原告的主张。本院认为：本院对此组证据的形式要件予以确认，但此组�据不能证明原告享有本案诉争房屋所有权，本院对此证明问题不予采信。证据二，被告刘朋的父亲刘忠华、母亲张淑芹出具的证明一份、身份证复印件两份、鸡西市公安局东海派出所出具的证明一份。意在证明：刘忠华和张淑芹与刘朋系父母子女关系。本案诉争房屋是原告与刘朋双方父母共同出资人民币8万元为原告与刘朋购买的，属夫妻共同财产。被告杨立梅对此组证据有异议，认为：公安机关出具的证明没有出证人签名，存在瑕疵；身份证没有出具机关的印章，不能确认是否真实；证明属证人证言，根据法律规定证人应出庭作证，否则没有证明力。此组证据不能证明原告证明的问题。本院认为：本院对鸡西市公安局东海派出所出具的证明予以确认。身份证系复印件，本院不予采信。刘忠华、张淑芹出具的证明属证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，且被告杨立梅对此组证据不予认可，故本院对此组证据不予采信。证据三，本案诉争房屋档案一份。意在证明：1.2002年2月22日取得诉争房屋产权，登记所有人为被告刘朋，登记产权性质为私产，此时原告与刘朋已经登记结婚，此房屋系原告与刘朋的夫妻共同财产；2.根据房产的相关要求，登记所有房屋应登记为单独所有，夫妻共有房屋登记为私产，故此房屋不属于刘朋的婚前个人财产，属于夫妻共同财产。被告杨立梅在原告不知情的情况下与刘朋签订的房屋买卖协议是无效的。被告杨立梅对此份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，此份证据不是诉争房屋完全的原始档案，原告应举出被告刘朋购买房屋的原始购房合同，根据诉争房屋档案记载刘朋购买此房屋的时间是2000年10月31日，是刘朋婚前个人财产。原告在�诉状中也自认此房屋为刘朋婚前个人所有。此份证据能证实被告杨立梅依据合法有效的协议取得了本案诉争房屋所有权。本院认为：本院对此份证据的形式要件予以确认，但此证据不能二被告签订的房屋买卖合同无效，本院对此证明内容不予采信。证据四，票据7张。意在证明：原告为本案诉争房屋缴纳供热费、电费、物业费以及老旧房屋的改造费用，该房屋始终由原告占有并使用。被告杨立梅对电费收据、服务费收据无异议，因为该票据登记名为被告刘朋，对老旧房屋改造费票据有异议，因为该收据为非正规收据。对证明问题有异议，不能证明原告的主张，因原告与刘朋非法占用杨立梅的房屋至今，杨立梅已经在法院提起了侵权诉讼，此组证据与本案没有关联性。本院认为：此份证据与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。审理中，被告杨立梅为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，房屋所有权证书一份。意在证明：被告杨立梅依据2007年11月12日与被告刘朋签订的房屋买卖协议书取得了本案诉争房屋的所有权，依法应予以保护。原告马文艳对此份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为：二被告串通、恶意侵害原告的合法财产所有权取得此房产证，刘朋对涉案房屋没有处分权，杨立梅没有支付合理的价格，并不具有善意的购买合同，是无效的，此产权证没有合法性。本院认为：此份证据系原件，系房产部门颁发的，合法有效，本院予以采信。证据二，2014年11月14日原告马文艳的父亲马连纪与母亲李秀芬出具的证明一份。意在证明：原告认可租住被告杨立梅的房屋并承诺借住到2015年3月1日。原告起诉事实虚假，不应支�。原告马文艳对此份证据有异议，认为：此份证明没有证人的身份信息及捺印确认，无法证实其真实性。此证明是个人的判断，不能证明原告认可租住房屋的事实，且没有其他证据相佐证，不能证明其证明的问题。本院认为：此份证明属证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，且被告对此证据不予认可，故本院对此份证据不予采信。审理中，被告刘朋未到庭，亦未举证，质证。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告马文艳与被告刘朋于2001年9月20日登记结婚，于2012年7月16日登记离婚。原告与刘朋在离婚协议书第三条约定：“东七条路与新安街木材楼面积66.62（平方米）归马文艳所有，在过户前仍由马文艳居住”。刘朋于2002年2月22日取得此协议约定房屋的所有权证。2007年11月12日，被告杨立梅向被告刘朋购买了上述房屋，并签订了房屋买卖协议书。2007年12月6日，杨立梅取得了此房屋的房屋所有权证，产权证号为牡房权证东安区字第1256***号。本院认为：关于被告刘朋与被告杨立梅签订的房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共合同合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字后者盖章时合同成立”。第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。本案中，诉争房屋系在原告与刘朋夫妻关系存续期间取得的，并登记在刘朋名下，应属夫妻双方共同财产。在原告与刘朋夫妻关系存续期间，刘朋与杨立梅签订了房屋买卖合同，将诉争房屋出售给杨立梅，并将此房屋的产权登记变更至杨立梅名下，杨立梅取得了房屋所有权证。因本案诉争房屋原只登记在刘朋一人名下，杨立梅购买后办理了产权变更登记，视为杨立梅支付了合理对价，故杨立梅购买诉争房屋属善意的。原告举证的离婚协议书是在二被告进行房屋买卖之后形成的，且系原告与刘朋之间的内部约定，不能对抗二被告之间的房屋买卖合同，本院对此证据的证明内容不予采信。故二被告签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告主张二被告签订的合同属恶意�通，损害原告利益，属无效合同，但原告未向法庭举证予以证实，本院对原告的此项主张不予支持。本案审理过程中，刘朋经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证质证的权利。根据法律规定，原告可以另行向刘朋主张权利。综上，依照《中华人民共合同合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：驳回原告马文艳的诉讼请求。案件受理费人民币3900元，公告费656.50元，由原告马文艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李艳萍审 判 员  马 莹人民陪审员  王凤敏二〇一六年七月二十一日书 记 员  庞 婧