文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初7340号原告：广州狮王教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区海安路13号之一（自编A1栋）703房，统一社会信用代码914401067973724172。法定代表人：周建民，总经理。委托代理人：陈伟、郑喜燕，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市太佳投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城猎德大道46、48号一层之03D，统一社会信用代码9144010658189315XY。法定代表人：曹灿。委托代理人：陈慧敏，该司员工。委托代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。原告广州狮王教育科技有限公司（以下简称“狮王公司”）诉被告广州市太佳投资管理有限公司（以下简称“太佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告狮王公司的委托代理人郑喜燕，被告太佳公司的委托代理人欧妍倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告狮王公司诉称：被告于2011年9月28日与广州市众居物业管理有限公司签订《租赁合同》，约定被告承租和管理广州市珠江新城猎德大道46、48号尚东美御A1栋四层至二十五层、二十七层。2012年4月18日，原告向被告承租广州珠江新城猎德大道46、48号尚东美御A1栋楼层第六层、十八层并签订了《租赁合同》。2016年6月16日，广州市众居物业管理有限公司向被告发函称要求解除与被告签订的《租赁合同》并要求交还租赁物业，并就此提起诉讼。广州市天河区人民法院经审理后判令解除广州市众居物业管理有限公司与被告签订的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》，被告向原告交还租赁场地。自此，原告才得知被告已无租赁物业的转租权及经营管理权，原、被告签订的《租赁合同》无效。2016年7月1日，原告与广州市众居物业管理有限公司签订租赁合同。现请求判令：1、被告一次性向原告返还租赁保证金198548元及逾期支付的利息（以198548元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%自2016年6月16日起计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告太佳公司答辩称：被告确实收取了原告的保证金198548元，但按照合同约定，原告应在结清各项费用后，被告再无息退回。且原告逾期支付租金，也会产生滞纳金。经审理查明：2012年，原告（乙方/承租人）与被告（甲方/出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州珠江新城猎德大道46、48号尚东美御A1栋6层、18层（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限为2012年3月1日至2021年11月30日；乙方必须签约当天向甲方支付两个月租金（含管理费）共198548元为保证金，合同期满后，乙方结清各项费用后，甲方将在3个工作日内将保证金无息退回乙方；等内容。2012年4月18日，原告向被告支付租赁保证金198548元。经查，被告于2011年9月28日与案外人广州市众居物业管理有限公司（以下简称“众居公司”）签订《广州市房屋租赁合同》，向众居公司承租广州市天河区珠江新城尚东美御雅苑A1栋物业四层至二十五层、二十七层，其后将上述物业分割出租给各租户。众居物业曾以被告欠租为由向本院提起诉讼【案号为（2014）穗天法民四初字第1859号】，本院经审查认定被告拖欠租金差额款及自2014年1月1日起未支付租金的行为已符合约定的合同解除条件，遂判令众居公司与被告签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》予以解除、被告将广州市天河区珠江新城尚东美御雅苑A1栋物业四层至二十五层、二十七层（包括相关的公共地方、设施及设备等，第七层及1101房除外）交还给众居公司等。上述判决作出后，被告不服提起上述，广州市中级人民法院于2016年6月15日作出（2016）粤01民终1509号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。原告称广州市中级人民法院作出上述终审判决后，于2017年5月24日向被告发出《关于租赁合同解除及返还保证金再次通知函》，函称原、被告签订的《租赁合同》已解除，并于2016年7月1日与众居公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同书》，故被告应向其退还保证金。被告称原告欠付如下费用：1、2016年5月1日至6月15日期间的水电费；2、2016年6月1日至6月15日期间的租金51554元；3、物业管理费3818.25元。被告同意原告结清上述款项后退还保证金或在原告缴纳的保证金中予以抵扣。被告就其主张的2016年5月1日至6月15日期间的水电费，提交广州电子同城支付回单（共四张，载明付款人为广州市凯红投资管理有限公司），证明其委托广州市凯红投资管理有限公司代原告垫付了水电费。经质证，原告对上述回单的真实性不予确认，并称其已向众居公司足额支付上述期间的水电费，为此，原告提交如下证据：1、众居公司于2017年8月22日出具的证明（载明：广州狮王教育科技有限公司2016年5月3日至2016年7月3日租赁天河区猎德大道48号之三第六层、第十八层期间的水电费已缴至我公司账户）；2、众居公司向原告出具的发票及水电部门向众居公司出具的通知单及发票，证明原告向众居公司支付了2016年5月1日至6月15日期间的水电费，众居公司也向水电部门支付了相关费用。经质证，被告确认证据1真实性，但认为水电费的支付应以水电费收缴部门开具的发票为准，该证据不能证明原告的主张，且认为证据2不能证明原告已支付了水电费。就被告主张的2016年6月1日至6月15日期间的租金及物业管理费。原告确认上述期间的租金为51554元及物业管理费为3818.25元，但不同意向被告支付，亦不同意在保证金中抵扣，并要求被告向其开具票据后再缴纳上述租金及物业管理费，后原告于2017年9月6日以书面方式向本院表示其同意在保证金中抵扣2016年6月1日至6月15日期间的租金51554元及物业管理费3818.25元。本院认为：根据本院已生效的1859号判决认定的事实，被告拖欠众居公司的租金构成违约，被告与众居公司就包括涉案房屋在内的物业签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》已解除。据此，被告应于2016年6月16日起丧失对涉案房屋的出租权，且原告于2016年7月1日就涉案房屋与众居公司签订了租赁合同，故原、被告签订的《租赁合同》已解除，被告应向原告退还收取的保证金。其一，被告关于原告欠付2016年5月1日至6月15日期间的水电费的抗辩，被告对此仅提供付款人为广州市凯红投资管理有限公司的支付回单不足以证明其代原告垫付了上述期间的水电费，本院对其上述抗辩不予采纳；其二，被告关于原告欠付2016年6月1日至6月15日期间的租金及物业管理费的抗辩，如前所述，被告于2016年6月16日起丧失对涉案房屋的出租权，在此之前，原告正常使用涉案房屋，理应向被告支付租金及物业管理费。根据《租赁合同》的约定，乙方结清各项费用后，甲方将在3个工作日内将保证金无息退回乙方。现原告尚欠付2016年6月1日至6月15日期间租金51554元及物业管理费3818.25元，原、被告均同意上述租金及物业管理费在保证金中抵扣，抵扣后被告应向原告返还的保证金为143175.75元（198548元-51554元-3818.25元）。关于原告主张被告自2016年6月16日起计付逾期退还保证金的利息的诉请。如前所述，《租赁合同》约定被告应在原告结清各项费用后无息退还，在原告未结清相关费用的情况下，其主张被告向其支付逾期退还保证金的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市太佳投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州狮王教育科技有限公司退还保证金143175.75元；二、驳回原告广州狮王教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4270元，由原告广州狮王教育科技有限公司负担1106元、由被告广州市太佳投资管理有限公司负担3164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张 代人民陪审员  何伙森二〇一七年九月十二日书 记 员  蒲肖明廖嘉欣判决书已于2017年   月   日送达