江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终787号
上诉人（原审被告、反诉原告）张家港市五羊贸易有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民路85号。
法定代表人陆彩萍，该公司总经理。
委托代理人夏卫，江苏力信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张家港江南汽车交易市场有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇鹿杨路1号。
法定代表人董鑫，该公司总经理。
委托代理人孙艺娜，国浩律师（苏州）事务所律师。
委托代理人陈林，国浩律师（苏州）事务所律师。
上诉人张家港市五羊贸易有限公司（以下简称五羊公司）因与张家港江南汽车交易市场有限公司（以下简称江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2015）张民初字第01836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年5月12日江南公司与五羊公司签订房屋租赁协议一份，协议约定江南公司将其名下位于张家港市长泾路综合楼西首4间门面房、西北一间展厅及钢结构简易房出租给五羊公司使用，租赁期为五年，自2010年6月18日至2015年6月17日止，第一年房租金为27万元，第二年房租金为28万元，第三年房租金为29万元，第四年房租金为31万元，第五年房租金为33万元，先付后用，半年一付。合同终止时，装修后的一切定着物，包括水电线路均应完整无偿移交给江南公司。租赁期间如遇政府部门拆迁，双方应服从建设要求，即时终止租赁关系，由江南公司返还五羊公司已支付未使用的租金。2010年8月10日江南公司与五羊公司签订补充协议一份，就五羊公司租赁江南公司房屋事宜补充约定若五年内遇政府拆迁的，五羊公司享受装潢费补偿金的50%，若四年内政府拆迁的，五羊公司享受装潢费补偿金的60%，若三年内政府拆迁的，五羊公司享受装潢费补偿金的70%，若两年内政府拆迁的，五羊公司享受装潢费补偿金的90%。另外江南公司将其名下位于张家港市长泾路综合楼西面新建两层辅房出租给五羊公司使用，年租金为42000元，租赁期自2010年8月18日至2015年6月17日止。2013年12月30日，张家港市人民政府在张家港日报刊登《张家港市人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》，明确将本案所涉房屋土地纳入征收范围。2015年3月22日，张家港市住房和城乡建设局向江南公司发布通知一份，因本案所涉房屋在政府征收范围，故通知江南公司必须在2016年9月底前完成搬迁并将验收合格后的房屋交于房屋征收部门拆除，有关房屋承租户由江南公司负责在上述规定时间内解除租赁关系并搬迁完毕。2015年6月25日，江南公司向五羊公司邮寄关于租房到期限期搬迁的通知一份，内容为五羊公司与江南公司的房屋租赁期限已于2015年6月17日到期，现江南公司决定不再续租，请五羊公司于2015年7月2日前来结清所欠水电费并将房屋腾空交还江南公司。2015年6月30日。五羊公司向江南公司回函一份，内容为要求江南公司支付五羊公司应得的房屋征收补偿款，且因江南公司与房屋征收部门签订了房屋征收货币补偿协议书后已不再是所涉房屋的所有权人，故无权要求五羊公司搬离。
以上事实，有房屋租赁协议、补充协议、房屋产权证、土地使用权证、租房到期限期搬迁的通知、EMS快递单、邮局回执、回复函、照片、张家港市人民政府征收公告及附件、房屋征收分户评估表、住建局的通知、协议书，以及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审本诉原告张家港江南汽车交易市场有限公司的诉讼请求为，请求判令：1、五羊公司腾让其租赁的江南公司的房屋（位于张家港市长泾路综合楼西首4间门面房、西北一间展厅、钢结构简易房）；2、五羊公司支付江南公司自2015年6月18日至实际腾让之日按照1808元／天计算的房屋占用费；3、五羊公司支付江南公司水电费1703.7元；4、五羊公司支付江南公司拖欠的房租及水电费的违约金9160.35元；（一审庭审后书面放弃第3、4项诉讼请求）5、本案诉讼费用由五羊公司承担。
原审反诉原告张家港市五羊贸易有限公司的诉讼请求为，请求判令：江南公司支付五羊公司停产停业损失补助费、搬迁补助费、房屋装饰装修补偿费、营业执照补助费等各项补偿款105万元，退还五羊公司已支付的房屋使用费13万元并承担本案诉讼费。
一审法院认为：江南公司与五羊公司签订的房屋租赁协议及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。按照协议约定，租赁期至2015年6月17日止，现租赁期间已满，双方未达成续租的合意，江南公司也明确表示不再续租并要求五羊公司搬离，租赁期间届满后五羊公司继续占用本案租赁房屋，江南公司有权要求五羊公司迁出租赁房屋并支付房屋占用费。关于江南公司要求按照租赁协议约定的第五年的租金33万元即每天904元的两倍即1808元计算房屋占用费的主张，一审法院认为五羊公司未及时迁出租赁房屋应赔偿其违约给江南公司造成的损失，该可得利益损失实际就是假设江南公司按时收回房屋另行出租可获得的租金收益，考虑到本案房屋面临拆迁（2016年9月底）的实际情况，一审法院酌情将房屋占有使用费的计算标准调整为904元／天（按照租赁协议约定的第五年的租金33万元折算）。关于五羊公司认为自发布房屋征收公告即2013年12月30日，租赁合同已经终止，江南公司无权收取任何费用且应退回已经收取的租金及支付相关补偿款的反诉主张，一审法院认为本案所涉房屋在租赁期间虽遇政府征收，但至租赁期间届满也未实际拆迁，五羊公司实际使用租赁房屋至租赁期间届满且至今仍在经营，租赁合同实际履行完毕，五羊公司无权要求江南公司退还租金，且按协议约定其已无权向江南公司主张相关补偿费用，故一审法院对其反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、张家港市五羊贸易有限公司迁出租赁的张家港江南汽车交易市场有限公司的房屋。限于判决生效后10日内履行。二、张家港市五羊贸易有限公司支付张家港江南汽车交易市场有限公司房屋占有使用费（自2015年6月18日起按照904元／天计算至实际迁出之日）。限于判决生效后10日内履行。三、驳回张家港江南汽车交易市场有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张家港市五羊贸易有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1488元由张家港市五羊贸易有限公司负担684元，由张家港江南汽车交易市场有限公司负担804元；反诉案件受理费7710元由张家港市五羊贸易有限公司负担。
上诉人张家港市五羊贸易有限公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院违反法定程序。上诉人一审中申请一审法院调取涉及本案涉案租赁房屋的“房屋征收（非住宅）货币补偿协议书”，一审法院未予调取。根据被上诉人提供的房屋征收部门通知，在2015年3月22日之前被上诉人已经签订了补偿协议书，该补偿协议书涉及上诉人的重大利益，与本案的租赁合同直接相关。二、一审法院适用法律错误。根据双方房屋租赁协议约定，“租赁期间如遇政府部门拆迁，双方应服从建设要求，即时终止租赁关系，由甲方返还乙方已支付未使用的租赁。”涉案房屋自2013年12月被张家港市人民政府纳入征收范围之日起，被上诉人就不再享有涉案房屋的所有权。原有的各种关系包括租赁关系提前终止。一审法院认定原租赁合同自然到期并以租赁关系处理本案显然适用法律不当。三、上诉人的征收补偿权应受法律保护。上诉人是被征收房屋的承租人和实际经营人，当事人有合同约定在先，也有实际的评估行为与签约行为。请二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人各项拆迁补偿费105万元，被上诉人退还上诉人房屋使用费13万元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张家港江南汽车交易市场有限公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应恪守。根据涉案房屋租赁协议约定，租赁期限自2010年6月18日至2015年6月17日止。租赁协议到期后，江南公司书面通知五羊公司不再续租，五羊公司理应及时向江南公司交还涉案租赁房屋。五羊公司上诉认为涉案房屋自2013年12月被张家港市人民政府纳入征收范围之日起，江南公司就不再享有涉案房屋所有权，双方租赁关系提前终止，该上诉主张显无法律依据，本院不予采信。双方当事人虽在房屋租赁协议中约定若遇政府拆迁，五羊公司享受一定比例之装潢费补偿金，但租赁期限内涉案房屋并未实际拆迁，五羊公司也在整个租赁期限内完全占有使用租赁房屋，五羊公司要求江南公司支付各项拆迁补偿费的主张缺乏合同依据，本院不予支持。至于江南公司与相关部门签订的房屋征收（非住宅）货币补偿协议书，因五羊公司并非该协议书签订主体，与本案缺乏必要关联性，一审法院未调查收集不违反法律程序，本院予以确认。
综上所述，上诉人张家港市五羊贸易有限公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10686元，由上诉人张家港市五羊贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年四月十五日
书 记 员 黄源榕