新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵08民终290号
上诉人（原审原告）：于志强，男，1969年11月10日出生，住石河子市。
上诉人（原审原告）:韩菊仙（于志强之妻），女，1969年6月28日出生，住石河子市。
两上诉人的委托诉讼代理人：冯萍，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李天富，男，1964年5月24日出生，住石河子市。
被上诉人（原审被告）：江智英，女，1964年6月5日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：李山，新疆君正律师事务所律师。
上诉人于志强、韩菊仙因与被上诉人李天富、江智英房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初6810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于志强、韩菊仙及两上诉人的委托诉讼代理人冯萍，被上诉人李天富，被上诉人江智英的委托诉讼代理人李山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于志强、韩菊仙上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院在审理查明中对两上诉人通过法院执行案件购买涉案房屋一事忽略不提，而是一味地强调被上诉人李天富与两上诉人协商由两上诉人归还剩余房屋贷款本息，并支付房屋转让费13000元后将房屋出售给两上诉人，被上诉人江智英不知情。这明显与法庭实际调查的情况不符。在一审庭审中，上诉人向法庭提交了2008年关于涉案房屋不归还贷款执行案件的档案材料，证实当时上诉人是通过法院以合法的形式完成购买房屋事宜，上诉人也按照约定将执行案件的案款及诉讼费全部都缴纳完毕。结案后，上诉人一直催促被上诉人办理过户手续，被上诉人拖着不办。二、一审法院适用法律不当。一审法院在庭审中，一味地让上诉人回答是否见到被上诉人江智英，但对于上诉人是否为法律规定的善意第三人没有进行调查和审理。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”两上诉人在2008年通过法院购买该房屋时对于两被上诉人的离婚状态是不知情的，当时法院也未向上诉人告知此事，上诉人是在一审通过被上诉人提交的判决书知道的，上诉人是符合法律规定的善意第三人。关于江智英是否知情一事，上诉人通过法院购买该房屋时，被上诉人江智英向李天富主张该房屋所有权的执行案件也在进行，故上诉人向银行归还贷款和缴纳执行案件诉讼费用达成购买该房屋一事，被上诉人江智英应该是知情的。况且江智英长达九年未向上诉人主张任何房屋权利，也从未向银行或是上诉人给付任何房款，故上诉人认为江智英对房屋转让是知情的，并且是认可同意的。一审法院仅依据两被上诉人的离婚协议认定房屋转让无效是错误的。三、一审法院错误判决，对于双方实际的矛盾并未解决。
李天富辩称：上诉人上诉的理由不符合事实。贷款时，李天富和江智英商定谁住房子谁还贷款。当时涉案房屋由于贷款到期，李天富和江智英发生冲突之后协议离婚，法院判决房屋归江智英。因江智英不还贷款，银行起诉李天富和江智英，银行说拍卖卖不了多少钱，让二人自己出卖房屋，这样可以赚点钱。李天富找到了上诉人，上诉人将房屋的事情了解清楚后撇开李天富，直接找到银行交的房款，只给了李天富13000元房款。李天富与上诉人买卖房屋时，法院说只有李天富的签字不行，江智英也必须签字。实际上，卖房之事江智英不清楚，没有签字。
江智英辩称：一、一审查明事实清楚；二、一审法院依据合同法的规定判决正确；三、上诉人并非善意第三人。该房出售时，上诉人清楚要征得房屋共有人的同意。当时江智英不在，上诉人拿到房产证时知道共有人是江智英，也知道当时江智英不在新疆，事后也没有找江智英得到追认，故上诉人与李天富达成的买卖协议不合法。四、上诉人与李天富的口头售房协议没有得到江智英的认可，视为无效。房屋买卖协议无效，上诉人应将房屋返还给江智英，上诉人所付的房款应向收款人追偿。上诉人占有该房产9年，江智英对其占有期间的租金有权追偿。一审判决客观公正，应予维持原判。
于志强、韩菊仙向一审法院起诉请求：判令确认2008年7月原、被告建立的房屋买卖合同成立并有效，位于石河子市××××××××号房屋归两原告所有，两被告协助两原告办理过户手续；由被告承担本案诉讼费及送达费。
一审法院认定：两被告原系夫妻关系。夫妻关系存续期间向中国农业银行石河子分行（以下简称石河子农行）贷款购买位于石河子市×××××××××××号房屋一套。2005年12月5日，两被告自愿协议离婚，并签订自愿离婚协议书，双方协议共同财产石河子市×××××××××××号房屋归被告江智英所有，婚姻存续期间所有的债权债务均由男方承担。2006年2月23日，被告江智英将被告李天富起诉至该法院，要求李天富履行自愿离婚协议书中的财产分割协议。该院于2007年10月15日作出（2006)石民初字第1097号民事判决书，判决涉案房屋归江智英所有，双方婚姻存续期间所有债权债务均由李天富承担，与江智英无关。
2008年，石河子农行向两被告主张剩余购房贷款本息，该案进入执行程序。被告李天富与两原告协商由两原告归还剩余房贷本息，并支付房屋转让费13000元后将房屋出售给两原告。2008年7月22日，原告向被告李天富支付房款13000元。次日，被告李天富书写收条一份，认可收到原告预付涉案房屋的预付款13000元，并将房屋所有权证书、共有权证书等交给原告。两原告向石河子农行交纳剩余购房贷款本息，涉案房屋的土地抵押登记予以解除。庭审中，原告自认在2008年至2016年从未见过被告江智英。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据两被告自愿离婚协议书约定及该院（2006)石民初字第1097号民事判决，可以认定涉案房屋归江智英所有。被告李天富在2008年对涉案房屋已没有处分权。原告自认在2008年没有见过被告江智英，江智英未参与李天富与两原告买卖房屋的过程，也未收取两原告的房款，李天富将涉案房屋与两原告达成口头售房协议，其处分该房屋的行为未得到被告江智英的授权或追认，故两原告与被告李天富达成的房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：驳回原告于志强、韩菊仙的诉讼请求。
案件受理费1150元，邮寄送达费90元，合计1240元（原告已预交），由原告于志强、韩菊仙自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人除对一审查明的“被告李天富与两原告协商由两原告归还剩余房贷本息，并支付房屋转让费13000元后将房屋出售给两原告”的事实提出异议外，对其他事实无异议。上诉人认为房屋买卖协议不是李天富与上诉人两方达成的，是李天富、上诉人、涉案房屋的抵押权人石河子农行、石河子市人民法院四方协商达成的。李天富称房屋出售是上诉人与石河子农行协商的。李天富对一审查明的其他事实无异议。江智英对一审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的一审查明的事实本院予以确认。
二审中，本院依职权调取了石河子市人民法院关于石河子农行申请执行李天富、江智英借款合同执行案的（2008）石执523号案卷。江智英在该案2008年8月26日的执行笔录中陈述：关于此执行案的欠款石河子市人民法院看着处理抵押的××××××号门面房，谁愿意卖房子就卖去吧。李天富愿意处理房子就处理，我一分钱都没拿上，李天富不是已将房子卖了吗，将贷款还给石河子农行就行了。李天富愿意怎么处理就怎么处理，我不管。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可。被上诉人李天富称不清楚江智英在法院做笔录的事。被上诉人江智英的委托代理人认为不能确认笔录上签名是否为江智英本人所签，执行笔录是2008年8月做的，但李天富与被上诉人在当年7月份就完成了房屋买卖交易，且交易时江智英不在。
本院认为，本案争议的焦点是：涉案房屋所形成的买卖合同是否有效，被上诉人应否协助上诉人办理过户手续。
石河子农行因借款合同纠纷申请执行李天富、江智英支付欠款，石河子市人民法院受理后，有权通过折价、拍卖、变卖或由当事人协商的方式将李天富、江智英抵押给石河子农行的房屋变现，支付给申请执行人石河子农行。江智英在执行笔录中的陈述，应视为江智英对李天富将抵押贷款的房屋出售用以偿还江智英、李天富欠石河子农行的贷款行为的追认。2008年7月，房屋抵押权人石河子农行、李天富收取上诉人支付的房款，并将房屋及房屋所有权证交付给上诉人，本院认定石河子农行与李天富、江智英的房屋抵押合同关系解除，且李天富、江智英与上诉人形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系有房屋所有权人李天富的同意、江智英的追认，合法有效。李天富、江智英作为出卖人应当履行转移房屋所有权的义务。买卖合同成立已近十年，被上诉人仍未办理房屋产权转移登记手续，属于违约。上诉人要求被上诉人李天富、江智英协助办理过户手续合法有据，本院予以支持。江智英关于上诉人购买涉案房屋未经自己同意和追认、与李天富达成的房屋买卖协议无效的意见，与其在执行案件中的意见相悖，与被上诉人居住涉案房屋多年而江智英未通过相关部门处理、房屋产权证在被上诉人处的事实不符，江智英的辩解意见本院不予采纳。一审法院遗漏案件部分事实，导致判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2017）兵9001民初6810号民事判决，即：“驳回原告于志强、韩菊仙的诉讼请求”；
二、被上诉人李天富、江智英于判决生效后五日内协助上诉人于志强、韩菊仙办理石河子市×××××××××××号房屋产权过户手续。
一审案件受理费1150元，邮寄送达费90元，二审案件受理费100元，合计1340元（上诉人已交纳），由被上诉人李天富、江智英负担，于判决生效后五日内支付给上诉人于志强、韩菊仙。
本判决为终审判决。
审判长 杨新宝
审判员 商 栋
审判员 李红敏
二〇一八年五月二十二日
书记员 石 静