SHAPE*MERGEFORMAT福建省福州市马尾区人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽0105民初1083号原告：朱秀玉，女，汉族，1968年1月14日出生，户籍地福建省福州市马尾区，现住，委托诉讼代理人：李宁、郭锦标，福建真唯律师事务所律师。被告：福建省润成房地产有限公司，住所地福州市马尾区建设路（福建大昌生物科技实业有限公司内）（自贸试验区内）。法定代表人：周辉。委托诉讼代理人：黄小芬、卓永钦，福建建达（马尾）律师事务所律师。原告朱秀玉诉被告福建省润成房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法进行审理。原告朱秀玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方于2016年2月4日所签订的《商品房定购协议书》中约定的各项义务，依法与原告签订并履行一份公正、合理、平等的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告朱秀玉与被告福建省润成房地产有限公司于2016年2月4日签订一份编号为XXX的《【润成中环广场】商品房定购协议书》，定购由被告开发建设的位于福州市马尾区罗星街道罗星路西北侧中环广场X层X区XX店面（具体定购房产信息以双方签订的《商品房定购协议书》载明为准）。在双方约定的定购协议条款第4款明确约定，“乙方签订本定购协议后，甲方将以电话或短信形式通知开盘，并于通知之日起七日内，携带本定购协议书，有效身份证，交款凭证到售楼部办理签订《商品房买卖合同》并按所约定的付款方式支付房款，乙方已付定购定金无息等额抵作首期款。”在原告签订《商品房定购协议书》且在2016年3月22日前分四笔共支付购房首付款人民币捌拾肆万捌仟柒佰叁拾伍圆整（￥848735元）（其中，2016年2月6日支付的定购定金人民伍万元整抵作首付款）后，被告却违法将《中环（自贸）广场商铺委托租赁协议》、《授权委托书》和《商品房买卖合同》捆绑，强迫原告在签订《商品房买卖合同》之前，应在违背自愿原则的基础上，将自己对于所购商铺的租赁权委托给福建省润佳商业经营管理有限公司独家代理。原告因此拒绝被告提出的非法要求，并于2016年4月11日通过EMS向被告的中环广场售楼中心寄送了《关于催促润成公司尽快与我们签订房产销售合同，实现我们购房愿望的函》，催促被告应尽快与原告签订《商品房买卖合同》并要求被告不得干涉自己对于房屋的合法处分权。此后，原告于2016年4月22日收到被告发出的《通知》，被告在《通知》中要求原告应在收到《通知》之日起七日内，携带定购协议书、有效身份证件、交款凭证到被告售楼部办理签订《商品房买卖合同》手续，并按约定的付款方式支付房款等。原告按照被告第一份《通知》的内容要求，委托小叔方守喜和儿子方某清于2016年4月26日一同前往被告的售楼部要求办理签订《商品房买卖合同》并支付首付款等事宜。但是被告又强迫原告应先行签订含有诸多霸王条款的《润佳商业经营管理协议》，否则不能签署《商品房买卖合同》。原告的小叔和儿子与被告售楼人员经过多番沟通无果后，再次离开售楼部。接着，原告于2016年4月28日再次通过EMS向被告寄送了《关于催促润成公司尽快与我们签订购房合同的函》，在《函告》中再次催促被告尽快与原告夫妻和小叔方守喜签订购房协议并办理购房手续，并声明原告不存在不付款或者不签协议的违约行为，且被告无权将原告定购的具体商铺转售给任何第三人。同时，原告也在《函告》中要求被告应当对《商品房买卖合同》和《润佳商业经营管理协议》中的诸多霸王条款进行修改，以确实维护购房人的各项合法权益。此后，原告于2016年5月12日收到被告发来的第二份《通知》，被告在《通知》中虚构原告未能在规定时间到公司售楼部办理相关购房手续的事实，决定单方终止《定购协议书》，将原告定购的店铺转售他人，并不予返还已支付的定购定金。综上所述，原告认为被告不但未能依法履行双方所签订的《商品房定购协议书》中约定的各项义务，而且在原告向其主张权利的过程中，通过强迫签订捆绑合同、增设霸王条款以及虚构事实等违法手段，拖延办理签订《商品房买卖合同》及相关手续，并企图通过不法手段非法侵吞原告已经支付的商品房定购定金。被告的上述行为已经违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，被告的上述违法行为给原告带来了不必要的资金成本负担，严重侵害了原告的相关合法权益。原告在与被告多次商谈无果的情况下，无奈诉至贵院。本院经审查认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而原告与被告签订的《商品房定购协议书》仅对当事人基本信息、房屋基本状况、单价及定金作出约定，不符合《商品房销售办法》所规定的《商品房买卖合同》应包括的主要内容，且该《商品房定购协议书》明确约定了未来签订《商品房买卖合同》。因此，该《商品房定购协议书》属于订购协议，本质上为预约合同。本院认为，原告依据该预约合同主张判决被告与原告签订《商品房买卖合同》的诉求缺乏法律依据，理由如下：第一，从法理上分析，预约合同是以将来订立本约合同为目的的合同，本约合同则是以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的的依照当事人的意愿发生法律效果的民事法律行为，是能够产生当事人所预期的法律效果的合意行为，体现合同当事人意思自治原则。预约合同表明双方达成将来订立本约合同的基本共识与合意，但是否能够订立本约合同即《商品房买卖合同》关系双方具体权利义务的设立，于本案而言包括但不限于单价、面积、付款方式、交房时间、物业管理、违约责任等条款，依法还需要双方自行协商达成合意。原告要求判决直接与被告签订《商品房买卖合同》违反了合同当事人意思自治原则，更是司法权干预合同当事人意思自治的表现，不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的精神与规定。第二，从法律规定看，《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。由于本案《商品房定购协议书》中约定的义务是双方签订《商品房买卖合同》，而签订《商品房买卖合同》是当事人意思自治范畴，任何人和单位不得非法干预，该行为在本质上不适于强制履行，在法律上也不可能履行。原告要求判决直接与被告签订《商品房买卖合同》缺乏法律依据。第三，从法律效果看，《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商。《商品房司法解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，在一方违反预约合同或者因不可归责于双方事由的情况下未能订立《商品房买卖合同》，诉求方只能选择要求对方承担缔约过失责任即赔偿损失，并不包括签订合同这样的法律后果。原告要求判决直接与被告签订《商品房买卖合同》不符合法律规定。综上，原告的主张缺乏法律依据，不属于人民法院民事案件受理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十二条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告朱秀玉的起诉。诉讼费1050元退还原告朱秀玉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  沈镇友人民陪审员  狄 成人民陪审员  陈虹映二〇一六年十月十一日书 记 员  任文伟附：引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。