辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第02019号
上诉人（原审原告）：刘金山。
委托代理人：葛红，辽宁金环律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：董进华。
委托代理人：李庆东，辽宁星业律师事务所律师。
原审原告刘金山与原审被告董进华租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年9月29日作出（2014）西审民初字第68号民事判决，刘金山、董进华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘金山及其委托代理人葛红，上诉人董进华及其委托代理人李庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金山一审诉称：2008年10月8日，原告与大连桃源实业公司（现辽宁北斗天地科技公司）签订《租赁合同》，约定：大连桃源实业公司将位于西岗区建设街44号院内场地及1、2号楼（2号楼一楼东侧一个房间，三楼6个房间不在其中）出租给原告，年租金550，000元。2008年10月27日，原、被告及大连桃源实业公司签订租赁合同，约定：原告将位于西岗区建设街44号院内1、2号楼全部房间（2号楼一楼东侧一个房间，三楼6个房间不在其中）出租给被告，年租金500，000元，并约定租金按月交纳。被告在案涉房屋中经营旅店，由于未办理营业许可手续，2009年5月西岗区公安分局治安大队联合站北派出所将旅店查封。被告单方面要求解决并停止交纳房租，但其并未将房屋交还给原告或者大连桃源实业公司，大连市中级人民法院（2013）大民二终字第557号终审判决书判决原告向大连桃源实业公司给付租金825，000元至2010年11月30日，在该案中，被告自认占用房屋到2009年8月，但判决书并未给予确认。原、被告之间系租赁关系，在没有证据证明被告将房屋交付原告或者大连桃源实业公司的情况下被告应当支付占有使用期间的租金及取暖费、水电费。因此请求法院判决：被告支付2009年6月至2010年11月的房屋租金750，000元及2009年、2010年取暖费100，000元、水电费26，942元，共计876，942元。
被告董进华一审辩称：不同意原告的诉讼请求。因为案涉房屋没有合法手续属于违法经营，被公安机关于2009年5月4日查封，当时有查封记录和处罚单。后被告于2009年5月19日告知原告该房屋没有合法手续被查封的事实，原告也亲自签名确认了，从2009年5月19日开始被告即与原告解除了房屋租赁合同，被告已经丧失了对案涉房屋的控制权，故原告主张由被告支付房租的理由是不成立的。
一审法院审理查明：2008年10月8日，原告与案外人大连桃源实业公司（现辽宁北斗天地科技公司）签订租赁合同，约定：大连桃源实业公司将位于大连市西岗区建设街44号院内场地及1、2号楼（2号楼一楼东侧一个房间，三楼6个房间不在其中）出租给原告，租金为每年550，000元。2008年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方保证对所出租的房屋在征得桃源实业公司同意后，拥有合同所界定的二栋楼的出租权；甲方出租给乙方的房屋位于大连市西岗区建设街44号院内。具体位置为院内1、2号楼全部房间（2号楼一楼东侧1个房间，三楼6个房间不在其中），提供西岗外来劳务市场内20平方米前台接待办公室；租赁期限为2008年10月28日直到甲方所租赁楼房拆迁为止；租金为每年500，000元，按月交纳；乙方按时承担租赁期间乙方自己经营所发生的所有费用及水、电（按每度电费1.00元，每吨水费5.50元）费、煤气、卫生、取暖等费用，每年取暖费为50，000元，由乙方承担，剩余部分由甲方承担。合同另约定，如甲方没有向乙方提供办理营业执照所需的正常手续（租赁合同），不能保证乙方在西岗外来劳动力市场内有20平方米前台接待室，并在西边小门上悬挂“劳动力市场住宿接待处”，则乙方有权解除合同并要求甲方承担合同全年租金总额20%的违约金，并赔偿乙方装修改造增添客房设施物品总计费用双倍的损失。大连桃源实业公司作为原租赁部门在该合同上盖章签字。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告对房屋进行了装修并作为旅店开始营业。2009年5月4日，被告经营的旅店因无合法手续，被大连市公安局西岗分局治安大队联合站北派出所查封，并依法责令停业。2009年5月19日，被告向原告发出一份内容为“因房屋没有合法房屋产权证等有关手续，董进华正式通知今日开始不交房费，请给予解决”的通知，原告在该通知上签字，对被告提出的问题原告未予解决。后被告将客房设施集中放置保管，未再经营。被告共交纳房租249，924元（自2008年10月使用房屋时起至2009年5月房屋被查封时止）、2008年度取暖费50，000元及水电费（据实结算）。自2009年6月起，被告未再支付租金等费用。
另查，2009年9月28日，董进华（本案被告）向大连市西岗区人民法院起诉刘金山（本案原告），要求解除租赁合同，由刘金山承担违约责任，赔偿装修损失，并返还已付租金及取暖费。大连市西岗区人民法院作出（2009）西民初字第2773号民事判决书后，刘金山提起上诉，大连市中级人民法院作出（2011）大民二终字第730号民事裁定书，裁定撤销（2009）西民初字第2773号民事判决，发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院重审后作出（2011）西审民初字第31号民事判决书，判决解除租赁合同，刘金山赔偿董进华装修损失150，000元，驳回董进华其他诉讼请求。刘金山再次提起上诉，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第558号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2009年11月17日，大连桃源实业公司向大连市西岗区人民法院起诉刘金山（本案原告），要求刘金山支付拖欠的房屋租金（自2009年6月至2010年11月30日）825，000元，水电费26，942元，取暖费100，000元及违约金。大连市西岗区人民法院作出（2009）西民初字第3290号民事判决书后，刘金山提起上诉，大连市中级人民法院作出（2011）大民二终字第778号民事裁定书，裁定撤销（2009）西民初字第3290号民事判决，发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院重审后作出（2011）西审民初字第30号民事判决书，判决刘金山给付大连桃源实业公司租金825，000元、水电费26，942元、取暖费100，000元，驳回大连桃源实业公司其他诉讼请求。刘金山再次提起上诉，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第557号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
又查，本案发回重审后，一审法院向大连市公安局西岗分局站北派出所调查2009年5月4日西岗公安分局治安大队和站北派出所查封案涉房屋时是以何种形式查封以及房屋钥匙是否在查封时一并收缴、后续有无返还等情况，因当时的办案人员已找不到，未能查清具体情况。一审法院又到西岗公安分局档案室查阅相关查封材料，经检索当时查封并未形成卷宗材料。
一审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点是案涉房屋在2009年5月4日被大连市公安局西岗分局治安大队和站北派出所查封后由谁实际占有使用，进而应由谁负担房屋租金。原告主张房屋查封后被告的确通知原告不再交房租，但是被告并没有将房屋交还给原告或者大连桃源实业公司，房屋仍然在被告处占有使用。而且已生效的民事判决书亦确认由本案原告承担2010年11月30日之前的租金，也意味着房屋实际仍由被告控制。被告主张自2009年5月19日后已经撤出，房屋实际由大连桃源实业公司占有使用。根据本案的相关生效判决所确认的事实及本案查明的事实，被告在案涉房屋查封后虽未再经营，但被告未能提供证据证明已将房屋退还给原告或者大连桃源实业公司，故应视为被告继续占有房屋，其应当承担占有期间的租金、水电费、取暖费。
被告承租案涉房屋的目的是经营旅店，经营旅店须办理营业执照、消防安全检查合格证、公安机关特种行业许可证等手续。按照规定，申办上述手续应提供完整的住所证明，被告由于缺少房屋产权证等证明材料无法正常申办。合同第五条约定原告应向被告提供办理营业执照所需的正常手续（租赁合同），原告认为其所应提供的正常手续仅指租赁合同，因租赁合同原、被告均持有一份，故原告的主张不成立。原告作为出租人，应当提供房屋产权证协助被告办理旅店经营手续，由于原告未能提供致使合同目的无法实现，最终双方签订的租赁合同被人民法院判决解除，对此，原告应承担一定责任。被告作为承租人，在签订租赁合同时亦应当了解所承租的房屋是否符合旅店经营条件，在条件不具备时应积极要求出租方给予及时解决，但被告未尽到注意义务，最终因没有合法手续经营旅店而被公安机关查封，对此被告也应承担一定责任。综合合同履行情况和涉及本案的相关生效判决情况，一审法院酌定由原、被告各承担50%责任。故原告请求被告支付2009年6月至2010年11月的房屋租金750，000元及2009年、2010年取暖费100，000元、水电费26，942元，共计876，942元的诉讼请求，一审法院支持租金375，000元、取暖费50，000元、水电费13，471元，合计438，471元。超出部分，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、被告董进华于判决生效之日起十日内向原告刘金山支付租金375，000元、取暖费50，000元、水电费13，471元，合计438，471元。二、驳回原告刘金山其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费12，990元（原告已预交），由原告刘金山、被告董进华各负担6495元。
刘金山上诉的理由和请求是：一、一审判决认定事实不清。一审认定案涉房屋是由刘金山交付给董进华与事实不符。大连桃源实业公司与刘金山签订房屋租赁合同后，并未将房屋交付给刘金山，而是将房屋租赁给董进华。三方合同是由大连桃源实业公司起草，房屋由大连桃源实业公司直接交付给董进华。二、一审的判决结果与查明的事实不符。一审判决已经认定董进华未能提供证据证明已将房屋退还给刘金山或大连桃源实业公司，视为董进华继续占有使用房屋，应承担占有期间的租金、水电费和取暖费，但又判决双方分担上述费用是错误的。三、本案审理违反了一事不再理原则。1.刘金山与董进华签订的租赁合同第五条约定，应向董进华提供办理营业执照所需的正常手续（租赁合同）。刘金山认为该条款中的租赁合同不仅是指刘金山与董进华之间的租赁合同，还有大连桃源实业公司与刘金山签订的租赁合同。刘金山能否提供合法的经营手续不是本案争议和解决的问题。对刘金山配合董进华办理经营手续的责任问题，生效的（2013）大民二终字第558号民事判决已经进行了认定，判决刘金山因办理营业手续的违约行为赔偿董进华损失15万元，即因办理经营手续问题已对刘金山进行了处罚，本案不应重复处理。2.刘金山对一审认定刘金山应提供办理经营手续的产权证持有异议，因为合同对此没有约定。董进华对没有办理手续经营的行为应自行负责。即使合同中约定刘金山应当提供产权证，但在董进华不能进行经营的情况下，仍占有使用房屋，理应支付租金、取暖费、水电费等。董进华在大连桃源实业公司追索租金的案件中虽称占有使用房屋至2009年8月，但法院未予采信。该案件法院判令刘金山向大连桃源实业公司支付租金、取暖费、水电费至2010年11月30日合计95万余元。这部分费用是董进华未及时将房屋交还给刘金山或大连桃源实业公司产生的。解除合同的责任和占有房屋产生的租金等责任不同，不能因没有经营手续占用房屋就不付租金。刘金山在董进华不经营但还占有使用房屋的行为过程中没有任何过错，故判决刘金山承担房屋占有期间的费用没有法律根据和事实依据。据此，请求撤销一审判决，依法改判支持刘金山的一审诉讼请求。
董进华上诉的理由和请求是：一、案涉房屋无合法手续转租合同无效，一审认定刘金山与董进华签订的租赁合同合法有效有误。董进华在案涉房屋租赁合同签署前后通过军管站、大连市救助管理站等单位的人员了解到房屋是民政局的房屋，董进华对房屋租赁没有过错，法院判令董进华承担50%的责任是错误的。二、董进华从2009年2月就开始办理营业执照，之后多次打电话向刘金山索要办理营业执照所需的房屋产权证、建筑消防合格意见书等，但电话经常无人接听，后联系上刘金山后，刘金山告知董进华直接找大连桃源实业公司。刘金山没有向董进华提供办理营业执照所需正常手续，应赔偿董进华的全部损失。三、案涉房屋租赁合同违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条和第十五条之强制性规定，同时也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。刘金山必须赔偿承租人装修和租金等全部损失。四、公安局未对查封案涉房屋的有关事宜形成卷宗材料是公安局的责任，不能让董进华承担该责任。五、一审判决中未明确载明是依据哪个生效判决认定案涉房屋是由董进华占有的。在（2011）西审民初字第31号民事案件的庭审中，刘金山承认将案涉房屋交给了大连桃源实业公司。对此可以调取大连市西岗区人民法院的庭审笔录以及向在该案件中委托对案涉房屋进行评估的法官了解。当董进华带着法官及评估人员到现场查看房屋时，遭到刘金山及大连桃源实业公司的阻挠，由此可以看出董进华无法控制房屋。自2009年5月19日起董进华和刘金山双方的租赁合同已经被法院宣告终止，实际控制人就不是董进华了。2009年5月4日，案涉房屋被大连市公安局西岗分局站北派出所查封并贴了封条。在这种情况下，实际上是公安机关控制房屋。董进华与刘金山签订租赁合同的目的是为了经营旅店，在公安机关依法查封并且贴封条的情况下，董进华不能进入房屋进行经营。案涉房屋钥匙的去处并不是本案关键问题，而是房屋被公安机关查封，不能因董进华找不到钥匙就认定董进华使用房屋。2009年5月19日，在距离公安机关查封旅店之后的15天，董进华及时向刘金山发出通知，告知其处理此事，否则不交租金解除合同。在多次协商未果的情况下董进华才以诉讼方式保护自己的权利。一审法院认定董进华应承担一半责任不公。依据消防法的规定，出租人应该知道自己房屋的消防手续是否齐全，出租人隐瞒没有消防证的事实骗取董进华的信任进而与董进华签署租赁合同，违反了国家法律法规，应该承担合同不能履行的全部责任。董进华在公安机关查封后未再进入房屋继续经营，故一审判决董进华承担租金、取暖费、水电费等费用没有法律依据。据此，请求撤销一审判决，依法改判驳回刘金山的诉讼请求，案件受理费由刘金山承担。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，双方的诉争焦点是董进华应否向刘金山支付2009年6月至2010年11月的房屋租金、水电费、2009年和2010年的取暖费。从本案已经查明的事实可知，刘金山与董进华签订的租赁合同虽约定租期自2008年10月28日至刘金山所租赁楼房拆迁为止，但双方在履行合同过程中，案涉房屋因董进华经营的旅店无合法手续于2009年5月4日被大连市公安局西岗分局治安大队联合站北派出所查封并责令停业。2009年5月19日，董进华发出内容为“因房屋没有合法房屋产权证等有关手续，董进华正式通知今日开始不交房费，请给予解决”的通知，刘金山在该通知上签名。后董进华未再支付租金、水电费和取暖费，其交付房屋租金、水电费和取暖费至2009年5月。董进华拒绝交付2009年6日至2010年11月的租金、水电费、2009年和2010年的取暖费，主要是认为其在租赁房屋时不存在过错，是刘金山没有向其提供办理营业执照所需手续，且董进华在公安机关查封房屋后未再进入房屋经营。对此，本院认为，案涉房屋在租赁之时是否具有办理合法经营手续的所需证件或材料，作为承租房屋的董进华在签订租赁合同之前即应向出租房屋的刘金山了解核实，而不会在合同签订后因刘金山不能向其提供有关手续而使董进华无法办理合法经营手续，对此董进华尚未尽到充分的注意义务。况且，董进华租赁案涉房屋用于开办旅店，理应知晓需依法办理相关经营手续后才可营业。董进华在尚未依法办理经营手续的情况下即开展旅店经营，进而导致房屋被公安机关查封并责令停业，其自身并非全无过错。至于董进华称房屋被查封后未再进入房屋经营一节，本院认为，公安机关查封案涉房屋后，董进华虽称其在2009年5月19日向刘金山发出通知后即已撤离房屋，但并无证据予以证明；况且，在大连桃源实业公司起诉刘金山要求其支付2009年6月至2010年11月30日的房屋租金、水电费和取暖费及违约金的民事案件中，已经以刘金山不能提供证据证明其在2009年6月将案涉房屋交还给大连桃源实业公司为由，判决刘金山给付大连桃源实业公司2009年6月至2010年11月30日的房屋及场地租金房屋租金825，000元、水电费26，942元、2009年和2010年取暖费100，000元。在该案已经认定案涉房屋在2009年6月尚未交还给大连桃源实业公司，且对大连桃源实业公司诉请的2009年6月至2010年11月30日的水电费26，942元和取暖费100，000元予以支持的情况下，作为在此之前一直占有使用房屋的董进华又无据证明在房屋被查封后刘金山或者其他人使用房屋而发生上述相关费用，现有证据难以认定董进华在房屋被公安机关查封后即已撤离房屋，且董进华亦无向刘金山交还房屋的有关证据，故董进华仍应对在此期间发生的租金、水电费和取暖费承担给付责任。
至于董进华应否全额承担2009年6月至2010年11月的租金、水电费和取暖费，本院认为，如上分析，现有证据虽然难以认定董进华在房屋被公安机关查封后即已撤离房屋，但公安机关查封案涉房屋并责令停业，势必会影响房屋作为旅店的正常使用经营。而造成此种后果，除了上文分析的董进华存在的一定责任外，刘金山作为房屋的转租人亦存在相应责任。双方租赁合同约定，“如甲方（刘金山）没有向乙方（董进华）提供办理营业执照所需的正常手续（租赁合同），……则乙方（董进华）有权解除合同并要求甲方承担合同全年租金总额20%的违约金，并赔偿乙方装修改造增添客房设施物品总计费用双倍的损失。”从该条款分析，刘金山向董进华提供包含房屋产权登记在内的办理营业执照所需材料应系合同应有之义。刘金山作为案涉房屋的转租人，在其对能否向董进华提供办理营业执照所需手续未有明确认知的情况下将房屋租赁给董进华，且在董进华已于2009年5月19日向其发出“因房屋没有合法房屋产权证等有关手续，董进华正式通知今日开始不交房费，请给予解决”的通知后，刘金山亦无据证明其已通过协调大连桃源实业公司提供租赁房屋产权登记等材料以协助董进华办理营业手续，以尽快解除房屋的查封；在董进华已经于2009年8月起诉要求解除双方租赁合同后，刘金山理应与董进华协商房屋的交接和返还问题，故刘金山在房屋被查封后未采取任何有效措施减少房屋因不能正常经营使用而产生的扩大损失。据此分析，刘金山对房屋被查封后影响承租人董进华对房屋的正常经营使用是有责任的。综合考虑与本案关联案件的判决结果、董进华和刘金山对房屋被查封的过错以及房屋查封后有无采取措施防止损失扩大等因素，一审法院酌情判令双方各自承担2009年6月至2010年11月30日的房屋租金、水电费和取暖费50%的责任，并无明显不妥，本院不予调整。
关于董进华提出案涉房屋租赁合同违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，其与刘金山的房屋租赁合同无效一节，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”根据该条款的规定，出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，产生的法律后果是“承租人解除合同”，而“解除合同”的前提是租赁合同有效。据此分析，即便案涉房屋违反《中华人民共和国消防法》有关房屋消防验收的强制性规定，租赁合同仍应认定为有效。故董进华这一上诉观点，没有法律依据，本院不予支持。
对于董进华上诉提及的刘金山未向董进华提供办理营业执照所需手续应赔偿其全部损失一节，本院认为，在2009年9月28日董进华起诉刘金山要求解除双方租赁合同纠纷案件中，董进华对装修损失等提出了主张且有生效判决。至于董进华在该案件诉请的损失之外还存在其他损失，因董进华在本案中并未提起反诉，本案不应审理。
关于刘金山提出本案违反一事不再理原则一节，本院认为，一事不再理原则作为一项诉讼原则，是当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉。本案和之前审结的董进华诉刘金山解除双方租赁合同纠纷案件将刘金山未配合董进华办理营业手续作为案件处理的考量因素，并非一事不再理原则的概念范畴，刘金山的该项观点，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，990元（刘金山预交6495元，董进华预交6495元），由上诉人刘金山负担6495元，董进华负担6495元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一六年四月二十日
书记员 董 芳
附：相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。