湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6166号上诉人（原审被告）：武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区紫阳东路77号，统一社会信用代码914201066164128048。法定代表人:喻鹏，公司董事长。委托诉讼代理人：吕景亚，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈菊菊，女，1990年9月17日出生，汉族，住湖北省蕲春县，被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1987年8月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，以上二被上诉人共同委托诉讼代理人:李玉芳、何龙，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司（以下简称伟鹏房地产公司）因与被上诉人陈菊菊、ＸＸ商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭于2017年11月23日公开开庭进行了审理，上诉人伟鹏房地产公司委托诉讼代理人吕景亚，被上诉人ＸＸ及其与陈菊菊共同委托诉讼代理人李玉芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。伟鹏房地产公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法驳回陈菊菊、ＸＸ的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由陈菊菊、ＸＸ承担。事实与理由：一、案情简述。陈菊菊、ＸＸ于2016年3月购买伟鹏房地产公司开发的“江南新天地”商品房，双方签订了购房合同，约定于2016年12月31日交房。2016年12月29日，伟鹏房地产公司寄送了《交房通知》，陈菊菊、ＸＸ收到通知后前来收房。为顺利交房，陈菊菊、ＸＸ需提交身份资料、查验房屋（签字确认）、缴纳相关税费后交付钥匙，交房手续完成。因陈菊菊、ＸＸ所购房屋位于三层，楼下是商铺，可能会对日常生活造成一些影响，故伟鹏房地产公司工作人员特意告知此项，陈菊菊、ＸＸ要求先查验房屋。现场看房后，陈菊菊、ＸＸ对房屋现状不满，伟鹏房地产公司工作人员告知，可以选择退房或换房，不退不换则可以选择收房，陈菊菊、ＸＸ没有收房离去。此后，双方多次协商此事，陈菊菊、ＸＸ表示不退房也不换房，伟鹏房地产公司告知其前来办理交房手续、缴纳税费、确认房屋现状（以补充协议的方式确认）、签署“两书”等。但陈菊菊、ＸＸ一直不予缴纳税费，也不愿办理其他手续，而是要求伟鹏房地产公司直接交钥匙，同时提出赔偿要求，伟鹏房地产公司未同意其赔偿要求，陈菊菊、ＸＸ因而一直拒不办理收房手续。二、原审判决事实认定错误。1、原审认定，是伟鹏房地产公司以“未签订补充协议”为由而拒绝交房，系认定错误。伟鹏房地产公司从未拒绝交房，而是陈菊菊、ＸＸ不认可房屋现状而拒绝收房。依照相关规定及合同约定，陈菊菊、ＸＸ必须缴纳“首期住宅专项维修资金”（以下简称维修资金），伟鹏房地产公司方可交房。交房时，伟鹏房地产公司依法还需交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等资料给陈菊菊、ＸＸ签收，双方需履行一系列交房手续。而陈菊菊、ＸＸ拒绝履行这些交房程序，就意味着陈菊菊、ＸＸ拒绝收房。伟鹏房地产公司要求签订《补偿协议》，是想表明“伟鹏房地产公司已经明确告知陈菊菊、ＸＸ房屋现状，陈菊菊、ＸＸ不愿退房或换房，愿意收房”的意思表示，既未变更合同约定的房屋交付条件，也未增加陈菊菊、ＸＸ的责任和义务，更未将签订协议设置为交房条件。事实上，双方引发纠纷并非伟鹏房地产公司不交房，而是陈菊菊、ＸＸ对房屋现状不满、要求赔偿遭拒绝后不愿收房。因此，陈菊菊、ＸＸ拒不缴纳维修基金、拒不办理任何交房手续，伟鹏房地产公司有权拒绝单独交付钥匙，未收房的责任应当由陈菊菊、ＸＸ自行承担，伟鹏房地产公司并无违约。2、原审判决认定违约金从2017年1月1日起算，毫无依据。原审判决中明确引用了双方合同关于违约金计算的约定：“（附件六）第十三条出卖人逾期交房的违约责任：(1)买受人同意给予出卖人120日宽展期，出卖人无需做出赔付。(2)逾期超过120日至180日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金……”。合同约定清楚明确毫无歧义：逾期交房违约金计算，有120日的免责期。本案讼争房屋应当于2016年12月31日交房，如果出卖人逾期交付，应当自2017年5月1日起计违约金。一审判决确认定违约金自2017年1月1日起计，且未说明任何缘由，属于错误认定。陈菊菊、ＸＸ辩称维持一审判决。陈菊菊、ＸＸ向一审法院起诉请求：1、依法判令双方于2016年3月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，位于武汉市江夏区纸坊街红旗村鹏湖湾第2-1幢1单元3层1号房归陈菊菊、ＸＸ所有；2、依法判令伟鹏房地产公司将上述商品房立即交付陈菊菊、ＸＸ使用；3、依法判令伟鹏房地产公司为陈菊菊、ＸＸ办理上述商品房的房地产权属证书；4、依法判令伟鹏房地产公司向陈菊菊、ＸＸ支付逾期交房的违约金7236元（695799元×1/10000×104=7236元，从2017年1月1日起，暂计算至2017年4月14日，实际应计算至交付之日止）；5、依法判令伟鹏房地产公司向陈菊菊、ＸＸ支付逾期办理房地产权属证书的违约金6957.99元（计算方式为695799元×1%=6957.99元）；6.依法判令伟鹏房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月19日，陈菊菊、ＸＸ与伟鹏房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定，陈菊菊、ＸＸ向伟鹏房地产公司购买坐落在武汉市江夏区纸坊街红旗村鹏湖湾二期第2-1幢1单元3层1号房，建筑面积111.15平方米，单价为每平方米6260元，总金额695799元。合同第九条约定出卖人应当在2016年12月31日前将符合条件的涉案商品房交付买受人使用。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……2.详见附件六”。附件六：合同补充协议“十三、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）买受人同意给予出卖人120日的宽限期，出卖人无需做出赔付。（2）逾期超过120至180日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……”。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人未能在交付该商品房之日起一年内办理房地产权属证书的，买受人可在商品房交付满一年后30日内提出书面退房要求，出卖人在收到买受人书面退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金；买受人在商品房交付满一年后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行”。合同还对其他事项作了具体约定，合同签订后，陈菊菊、ＸＸ依约向伟鹏房地产公司支付购房款695799元。伟鹏房地产公司于2016年12月29日向陈菊菊、ＸＸ寄送了《江南新天地交付通知函》，通知将于2016年12月31日至2017年1月2日分三天集中办理商品房交付使用手续。陈菊菊、ＸＸ于2016年12月30日收到通知，按时前往指定地点办理收房手续，由于陈菊菊、ＸＸ拒绝伟鹏房地产公司提出的签订《江南新天地交房补充协议》后才能交房的要求，导致未能收房。另查明，伟鹏房地产公司于2016年12月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在项目现场进行公示；2017年4月10日，伟鹏房地产公司取得《不动产权属证明》。再查明，案涉商品房位于第3层，1.2层为临街商铺，商铺楼顶有个平台，案涉商品房的阳台及窗户连接商铺顶平台，伟鹏房地产公司以该平台系公共面积而非业主私人拥有，业主不能擅自使用阳台以外的楼顶平台为由，对案涉商品房连接商铺顶平台的阳台和窗户安装了护栏，并要求与陈菊菊、ＸＸ签订《江南新天地交房补充协议》，主要内容为“甲方（伟鹏房地产公司）将为乙方（陈菊菊、ＸＸ）房屋制作安全护栏，乙方承诺在任何情况下不得拆卸与跨越护栏，不得在护栏外放置任何杂物，否则需承担3万元违约金并无条件恢复，安全护栏制作及费用均由甲方承担，乙方不再向甲方主张任何违约、赔偿等要求，也不再向甲方申索其他任何费用……”。陈菊菊、ＸＸ拒绝签订该协议。2017年2月23日，ＸＸ向有关部门反映情况，同年3月10日，武汉市江夏区城乡建设局出具了《关于ＸＸ咨询（信访事项）的处理意见书》，载明：双方因补充协议问题一直未协商达成一致，导致开发企业暂未交房，后经区开发办多次协调，开发企业已表示同意交房。后陈菊菊、ＸＸ前往伟鹏房地产公司收房，因双方对《江南新天地交房补充协议》各持己见，导致案涉商品房至今未予交付。一审法院认为，一、双方合同约定出卖人应当在2016年12月31日前将符合条件的涉案商品房交付买受人使用，伟鹏房地产公司应按合同约定全面履行交房义务，在合同无约定且双方未能协商一致的情况下，陈菊菊、ＸＸ有权拒绝签订《江南新天地交房补充协议》，伟鹏房地产公司以此为由拒绝交房，违反合同中关于交房的约定，属于违约。关于伟鹏房地产公司辩称已履行交房通知义务，不应承担延期交房的违约责任的意见，通知交房不等于实际交房，对其该辩称意见不予采信。综上所述，伟鹏房地产公司依法应承担履行交房义务及逾期交房的违约责任。二、案涉合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记……”。“因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如因出卖人责任，买受人未能在交付该商品房之日起一年内办理房地产权属证书的……出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行”，伟鹏房地产公司未实际交房，上述合同条款约定的条件未成就，不存在交房后逾期办理房地产初始登记以及“买受人未能在交付该商品房之日起一年内办理房地产权属证书的”情形，而且双方合同中亦没有约定伟鹏房地产公司有为陈菊菊、ＸＸ办理权属证书的义务，因此，陈菊菊、ＸＸ要求伟鹏房地产公司为其办理权属证书以及主张逾期办证违约金，没有事实依据，不予支持。综上所述，一审法院认为，原签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同应为有效合同，双方当事人应信守合同，全面履行约定义务。关于陈菊菊、ＸＸ要求确认案涉商品房归其所有的诉讼请求，法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记发生效力，本案所涉商品房未办理登记手续，故，其该项请求，与法律规定不符，不予支持。双方当事人对案涉商品房符合交房条件的事实不持异议，伟鹏房地产公司要求陈菊菊、ＸＸ另行签订《补充协议》遭到拒绝后，不履行交房义务，于法无据，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故陈菊菊、ＸＸ要求伟鹏房地产公司交付商品房，支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。根据案涉合同第十一条及附件六约定的逾期交付违约金计算标准，以695799元为基数，从2017年1月1日起按日万分之一计至案涉商品房交付之日止。伟鹏房地产公司已完成了案涉商品房的初始登记，陈菊菊、ＸＸ收房后从伟鹏房地产公司处领取办理房地产权属证书所需的资料即可办证，陈菊菊、ＸＸ要求伟鹏房地产公司为其办理房地产权属证书，承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、陈菊菊、ＸＸ与武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司于2016年3月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司于本判决生效之日起十日内向陈菊菊、ＸＸ交付位于武汉市江夏区纸坊街红旗村鹏湖湾二期第2-1幢1单元3层1号商品房；三、武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司于本判决生效之日起十日内向陈菊菊、ＸＸ支付逾期交房违约金（以695799元为基数，从2017年1月1日起按日万分之一计至案涉商品房交付之日止）；四、驳回陈菊菊、ＸＸ其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元，减半收取计578元，由陈菊菊、ＸＸ负担288元，武汉伟鹏房地产开发区建筑有限公司负担290元。本院二审庭审中，伟鹏房地产公司向本院提交如下证据：1、收房现场及诉争房屋安装的栏杆的照片，提交的诉争房屋安装的栏杆的照片，作为审理案件对现场实际情况的参考；提交商品房买卖合同以及在售楼部进行公示的照片，拟证明所有合同和证照都是在售楼大厅里进行公示的，所有的买房人都可以进行拍照复制；2、双方签订的合同和伟鹏房地产公司与陈菊菊、ＸＸ分别提供的两份不同《江南新天地交房补充协议》，拟证明双方对签订《江南新天地交房补充协议》进行过协商，并未强制陈菊菊、ＸＸ签订《江南新天地交房补充协议》。经质证，陈菊菊、ＸＸ的意见，对照片真实性没有异议，从材料中可以看出在伟鹏房地产公司取得竣工验收备案证明书后并没有进行公示，并不能说进行公示了就不是格式合同，栏杆的照片不能确定是否为陈菊菊、ＸＸ家里的栏杆的照片，因为户型都一样，对两份《江南新天地交房补充协议》的真实性没有异议，这是陈菊菊、ＸＸ对伟鹏房地产公司提及的相应违约责任进行磋商的过程，并不能表明陈菊菊、ＸＸ必须要求伟鹏房地产公司签订陈菊菊、ＸＸ提供的协议后才履行收房，而是伟鹏房地产公司以签订其提交的补充协议为前提才交付房屋。对上述证据本院予以采信。陈菊菊、ＸＸ向本院提交了《江南新天地交付通知函》及2017年10月23日住宅专项维修资金交存信息查询结果告知单，拟证明在其履行通知收房时并未明显提示由业主自行到网点缴存维修基金，未尽书面通知义务，以及伟鹏房地产公司已于2017年3月27日已交存维修基金8117元。经质证，伟鹏房地产公司意见，对通知函没有异议，内容没异议，证明目的有异议，函中写的很清楚伟鹏房地产公司可以代收代缴维修基金，所以无需通知对方可以自己交纳，对告知单没有异议，伟鹏房地产公司确实于2017年3月27日缴存8117元维修基金，是因为根据相关规定不缴存就无法办大证，开发商不得不帮陈菊菊、ＸＸ垫付。陈菊菊、ＸＸ补充认为提交的交付通知书已将伟鹏房地产公司代收代缴的公共维修基金和收房程序一并履行，而至今伟鹏房地产公司仍未履行交房，故代收代缴维修基金也未履行。本院对证据真实性予以采信，对陈菊菊、ＸＸ所举证据的内容与其证明目的不一致，对陈菊菊、ＸＸ证明目的本院不予采信。本院二审庭审中，本院询问ＸＸ“当天收房时你看到栏杆没有？”ＸＸ答复“我老婆看的，没有栏杆”。本院询问ＸＸ：“收房当天要你签补充协议没？”ＸＸ答复“当天没有要求签补充协议，但是见不到销售部门的某某人”。本院询问ＸＸ“有没有人带你看房？”ＸＸ答复“有人带我老婆看房”。本院询问ＸＸ“你在收房之前看到合同没有？你看到维修基金条款没？”ＸＸ答复“看到了我都签字认可了”。本院询问ＸＸ：“后来什么原因导致当时房子没收？”ＸＸ答复：“有人投诉墙的事情，对方需要年后统一处理”。本院二审庭审中，查看伟鹏房地产公司要求陈菊菊、ＸＸ签字的《江南新天地交房补充协议》的内容为：乙方（业主）购买的房屋因处于三楼平台处（可能会放置设备），与甲方（伟鹏房地产公司）多次协商。现乙方了解相关事宜后，仍不愿意选择退房或换房，而愿意接受交房，为了保证乙方居住的安全性与舒适性，避免后期与甲方或丙方（丙方系小区物业管理公司）发生纠纷，三方签订如下交房补充协议：一、为了保证乙方居住的安全，甲方将为乙方房屋制作安全护栏，该安全护栏美观耐用，不影响采光通风，乙方承诺在任何情况下不得拆卸与跨越护栏，不得在护栏外放置任何杂物；否则需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金并无条件恢复；安全护栏费用由甲方统一制作安装，相关费用全部由甲承担。乙方不再向甲方主张任何违约、赔偿等要求，也不再向甲方申索其他任何费用。二、乙方明确知晓楼下物业为商铺用途，将来可能会放置相关设备，可能对居住产生影响；甲方将尽力采取措施避免，但对于无法避免的相关影响，乙方不再提出异议并放弃相关申索。若乙方违背本约定承诺再次提出侵权索赔等要求致使三方产生纠纷的，甲方及丙方免除责任承担。三、为保证乙方正常居住，甲方及丙方有义务为乙方正常生活提供相关协助；同时甲方及丙方有义务对将来商家进行管理；要求相关设备的放置位置以及不利影响（含噪音、油烟等）符合相关法律法规的规定；四、签订本协议，即视同业主接受我司的相关处理方式并与我司达成一致；本协议一式三份，业主一份，伟鹏地产一份，国金物业一份，三份具有同样的法律效力。本院二审庭审中，查看陈菊菊、ＸＸ将伟鹏房地产公司的《江南新天地交房补充协议》进行修改，向伟鹏房地产公司发出后，并要求伟鹏房地产公司签字的《江南新天地交房补充协议》的内容为：乙方（业主）购买的房屋因处于三楼平台处（可能会放置设备），避免后期与甲方（伟鹏房地产公司）或丙方（丙方系小区物业管理公司）发生纠纷，三方签订如下交房补充协议：一、甲方为了保证整体外观规划，甲方将为乙方房屋制作临时护栏，乙方承诺在约定时间内不得拆卸与跨越护栏；否则需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金并无条件恢复；护栏费用由甲方统一制作安装，相关费用全部由甲方承担。甲方需在房屋销售完之后拆除所有护栏，最迟不超过2020年12月31日，逾期不拆除，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金，超过约定日期2020年12月31日，乙方自行拆除甲方丙方不得提出异议。二、平台只能用来放置底层商铺必要设备，甲方丙方不可用作其他任何用途，不可放置除此之外的任何商业设备，如有违反，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金并拆除设备，恢复平台。三、平台属于公共区域，护栏按照约定拆除后，乙方依照享有合理使用权，但不得破坏平台结构，不得违建，如有违反，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金并拆除设备，恢复平台。四、平台问题是因为甲方规划问题，且销售前没有将平台事宣告知乙方，导致延迟交房，此责任由甲方承担，封闭护栏对乙方房屋的通风采光，美观有一定影响，为此，甲方需支付乙方2.8万元作为赔偿，此费用可以使用物业费，停车费垫付，因为甲方延迟交房，交付房屋的物业费结算日期，需从实际交付日期开始算起。五、乙方明确知晓楼下物业为商铺用途，将来可能会放置相关设备，可能对居住产生影响，对于这些影响，1、乙方不得以房屋缺陷为由向甲方提出赔偿；2、乙方保留追求权利，可以追究产生这些影响的单位责任，保留向相关部分投诉，诉讼等权利；3、若丙方管理不作为，乙方保留所有权利。六、为保证乙方正常居住，甲方及丙方有义务为乙方正常生活提供相关协助；同时甲方及丙方有义务对将来商家进行管理；要求相关设备的放置位置以及不利影响（含噪音、油烟等，电磁辐射，光污染）符合相关法律法规的规定；五，四、签订本协议，即视同业主接受我司的相关处理方式并与我司达成一致；本协议一式三份，业主一份，伟鹏地产一份，国金物业一份，三份具有同样的法律效力。本院对伟鹏房地产公司提供的让陈菊菊、ＸＸ签字的《江南新天地交房补充协议》，与陈菊菊、ＸＸ提供给伟鹏房地产公司的《江南新天地交房补充协议》的内容进行对比，陈菊菊、ＸＸ提供给伟鹏房地产公司签字的《江南新天地交房补充协议》内容中主要加入了：“一、……甲方需在房屋销售完之后拆除所有护栏，最迟不超过2020年12月31日，逾期不拆除，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金，超过约定日期2020年12月31日，乙方自行拆除甲方丙方不得提出异议。”及“四、平台问题是因为甲方规划问题，且销售前没有将平台事宣告知乙方，导致延迟交房，此责任由甲方承担，封闭护栏对乙方房屋的通风采光，美观有一定影响，为此，甲方需支付乙方2.8万元作为赔偿，此费用可以使用物业费，停车费垫付，因为甲方延迟交房，交付房屋的物业费结算日期，需从实际交付日期开始算起。”等内容。本院对一审判决审理查明的事实中除“由于陈菊菊、ＸＸ拒绝伟鹏房地产公司提出的签订《江南新天地交房补充协议》后才能交房的要求，导致未能收房。”部分事实外，其他事实予以确认。本院经审理另查明，陈菊菊、ＸＸ与伟鹏房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》第十条约定：“关于首期住宅专项维修资金交存的约定。所购商品房为住宅（含住宅内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金”。陈菊菊、ＸＸ于2016年12月30日收到伟鹏房地产公司向其发送的《江南新天地交付通知函》中，明确注明：物业服务费及相关费用如下：1）、代收代缴的公共维修基金73元/㎡；2017年3月27日，伟鹏房地产公司为陈菊菊、ＸＸ代缴住宅专项维修资金8117元，陈菊菊、ＸＸ至今未向伟鹏房地产公司交付该款。本院经审理再另查明，陈菊菊、ＸＸ于2016年12月30日收到通知，陈菊菊按时前往指定地点办理收房手续当天，在伟鹏房地产公司的人员带领下，查看了伟鹏房地产公司向其交付的房屋没有安装栏杆，是用一堵墙将三楼住户阳台与商铺楼顶隔开。因为收房当天有三楼业主对隔墙有意见，伟鹏房地产公司承诺关于隔墙的事统一解决后，陈菊菊没有办理收房手续，也没有交付维修基金，自行离开。2017年春节前后伟鹏房地产公司拆掉了隔墙，为了保障业主财产安全，避免商户与住户之间的纠纷，于2月下旬在三楼业主的阳台外与商铺楼顶之间加装了栏杆，3月开始通知三楼业主签订《江南新天地交房补充协议》，其他三楼已收房的业主在《江南新天地交房补充协议》上签字，没有收房的三楼业主，在《江南新天地交房补充协议》上签字，也办理了收房手续。陈菊菊、ＸＸ没有在《江南新天地交房补充协议》上签字，也没有办理收房手续。2017年4、5月份陈菊菊、ＸＸ将伟鹏房地产公司要求其签字的《江南新天地交房补充协议》进行了修改后，发给伟鹏房地产公司，并要求伟鹏房地产公司在陈菊菊、ＸＸ修改后的《江南新天地交房补充协议》上签字，因陈菊菊、ＸＸ提供给伟鹏房地产公司签字的《江南新天地交房补充协议》内容中加入了伟鹏房地产公司需在房屋销售完之后拆除所有护栏，最迟不超过2020年12月31日，逾期不拆除，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金，超过约定日期2020年12月31日，陈菊菊、ＸＸ自行拆除伟鹏房地产公司及丙方不得提出异议。以及因为伟鹏房地产公司规划问题，且销售前没有将平台事宣告知陈菊菊、ＸＸ，导致延迟交房，此责任由伟鹏房地产公司承担，封闭护栏对陈菊菊、ＸＸ房屋的通风采光，美观有一定影响，为此，伟鹏房地产公司需支付陈菊菊、ＸＸ2.8万元作为赔偿的内容，伟鹏房地产公司没有签字，陈菊菊、ＸＸ也没有与伟鹏房地产公司办理收房手续。本院认为，陈菊菊、ＸＸ与伟鹏房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。一审判决合同有效，双方均无异议，本院予以维持。双方当事人对合同应全面实际履行。合同签订后，陈菊菊、ＸＸ履行了向伟鹏房地产公司支付购房款的义务，伟鹏房地产公司在双方合同约定的交付房屋的期限内向陈菊菊、ＸＸ发出交付房屋通知，陈菊菊、ＸＸ按伟鹏房地产公司通知的时间前往伟鹏房地产公司进行看房，未完成收房手续自行离开。不影响伟鹏房地产公司已履行了向陈菊菊、ＸＸ交付房屋的义务。伟鹏房地产公司为了保障业主财产安全，避免商户与三楼住宅住户之间因为商铺楼顶的使用问题产生纠纷，在三楼业主的阳台外与商铺楼顶之间加装了栏杆，对安装栏杆的用途、费用、损害后果作出一份《江南新天地交房补充协议》，让三楼业主签字，表示已将安装栏杆情况及目的在交房时已向三楼业主履行告知义务。陈菊菊、ＸＸ对《江南新天地交房补充协议》表示异议，并进行修改，将伟鹏房地产公司最迟不超过2020年12月31日拆除栏杆，逾期不拆除，需承担3万（人民币大写：叁万元整）元违约金，超过约定日期2020年12月31日，陈菊菊、ＸＸ自行拆除伟鹏房地产公司及丙方不得提出异议。以及因为伟鹏房地产公司规划问题，导致延迟交房，伟鹏房地产公司需支付陈菊菊、ＸＸ2.8万元作为赔偿的内容加入《江南新天地交房补充协议》，让伟鹏房地产公司签字，伟鹏房地产公司未予签字，是导致双方因栏杆问题，对《江南新天地交房补充协议》内容不能达成一致意见，双方未能办理完毕全部的收房手续的主要原因。栏杆问题在双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中并无约定，系在收房过程中新发生的情况事实，伟鹏房地产公司系为履行应尽通知、告知义务要求陈菊菊、ＸＸ在《江南新天地交房补充协议》上签字，且该协议内容中涉及的商铺楼顶面积、栏杆费用，不影响陈菊菊、ＸＸ对自己所购买房屋的使用面积，及增加需承担栏杆费用的责任，未违反双方合同约定内容，伟鹏房地产公司的行为不构成违约。陈菊菊、ＸＸ将在明知自己不可以使用商铺平台面积后，将含有伟鹏房地产公司因规划问题承担延迟交房责任，赔偿陈菊菊、ＸＸ2.8万元意思的内容写进《江南新天地交房补充协议》，让伟鹏房地产公司签字认可的行为，系将伟鹏房地产公司不存在的事实强行让伟鹏房地产公司认可，违反了平等、意思自治的法律原则，也表明了陈菊菊、ＸＸ不愿收房的意思表示，该行为不能得到法律保护。一审判决认定伟鹏房地产公司的行为构成违约错误，本院予以纠正。因伟鹏房地产公司未反诉陈菊菊、ＸＸ收房，本院不予判决陈菊菊、ＸＸ收房。也不予判决伟鹏房地产公司向陈菊菊、ＸＸ交房。陈菊菊、ＸＸ未按合同约定缴付首期维修资金，伟鹏房地产公司依合同约定不得将房屋交付给陈菊菊、ＸＸ，双方没有办理完毕收房手续，由此产生的延期交房责任由买受人陈菊菊、ＸＸ承担，伟鹏房地产公司在一审中未予主张，本院不予审理。一审判决伟鹏房地产公司承担延期交房违约责任，向陈菊菊、ＸＸ支付违约金，系没有查明陈菊菊、ＸＸ未收房的真实原因及未缴付首期维修资金事实，本院予以纠正，伟鹏房地产公司无延期交房行为，不应承担延期交房违约责任，无需向陈菊菊、ＸＸ支付延期交房违约金。伟鹏房地产公司上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。综上所述，伟鹏房地产公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2902号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2902号民事判决第二、三、四项及对案件受理费的判决；三、驳回陈菊菊、ＸＸ其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费人民币1156元，减半收取计人民币578元，由陈菊菊、ＸＸ负担。二审案件受理费人民币1156元，由陈菊菊、ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一七年十一月二十八日书记员  刘 樊