湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初2798号原告：彭宏波，男，1969年1月5日出生，土家族，住慈利县。原告：罗瑜，女，1969年10月28日出生，汉族，住慈利县。委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师，系原告彭宏波、罗瑜的特别授权代理人。委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师，系原告彭宏波、罗瑜的特别授权代理人。被告：张家界欣业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800734783382P，住所地张家界市教场路13号。法定代表人：屈先恩，董事长。委托诉讼代理人：高尚，湖南向法律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦婵，湖南向法律师事务所实习律师。原告彭宏波、罗瑜与被告张家界欣业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月26日，第一次对本案公开开庭进行了审理。原告彭宏波、罗瑜的委托诉讼代理人胡伟、杨志刚，被告张家界欣业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。于2017年11月6日，对本案第二次公开开庭进行了质证，原告彭宏波、罗瑜的委托诉讼代理人胡伟、杨志刚，被告张家界欣业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭宏波、罗瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界欣业房地产开发有限公司为原告彭宏波、罗瑜办妥房屋不动产分户登记；2.判令被告张家界欣业房地产开发有限公司支付原告彭宏波、罗瑜逾期办证违约金4485.41（448541×1%）元及赔偿损失5000元；3.本案诉讼费用由被告张家界欣业房地产开发有限公司承担。事实与理由：原告彭宏波、罗瑜于2010年10月4日与被告张家界欣业房地产开发有限公司签订了张家界市商品房买卖合同，合同约定原告彭宏波、罗瑜购买被告凤湾欣业苑项目中的第AB栋第3层B-328号房，价款为448541元，被告张家界欣业房地产开发有限公司应于2011年6月30日前将符合约定的商品房交付给原告彭宏波、罗瑜，在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告彭宏波、罗瑜房屋所有权证，之后365日内办好对应的土地使用权证，出卖人未在上述期限内办理上述登记后手续，买受人由不解除合同的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现原告彭宏波、罗瑜依约履行了全部合同义务，但被告张家界欣业房地产开发有限公司至今未给原告彭宏波、罗瑜办妥任何权证，原告彭宏波、罗瑜为维护自己的合法权利，于2017年9月1日向本院提起诉讼。被告张家界欣业房地产开发有限公司辩称：一、被告张家界欣业房地产开发有限公司积极协助办理不动产证；二、被告张家界欣业房地产开发有限公司没有违约；三、即使被告张家界欣业房地产开发有限公司违约了，原告罗瑜、彭宏波的起诉已经超过了诉讼时效；四、原告罗瑜、彭宏波要求支付违约金及赔偿损失，没有事实及法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实。1.2011年1月1日，原告罗瑜与被告张家界欣业房地产开发有限公司签订《张家界市商品房买卖合同》，约定原告罗瑜、彭宏波（合同第一页载明共有人为彭宏波，共有情况为夫妻）购买被告张家界欣业房地产开发有限公司开发的位于崇文办事处燕窝塔居委会的凤湾欣业苑项目中的第AB栋3层B-328号的商品房。该商品房单价为每平方米2978.16元，总金额448541元。合同还约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3中条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察、设计单位竣工验收合格并符合本合同附件三多约定的装饰、设备标准。出卖人应在商品房交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，……。2.合同签订后，原告罗瑜、彭宏波按照合同约定向被告张家界欣业房地产开发有限公司支付了全部购房款。2011年11月5日，被告张家界欣业房地产开发有限公司将房屋交付给原告罗瑜、彭宏波使用。3.截止起诉之日，被告张家界欣业房地产开发有限公司开发的凤湾欣业苑还未经有关部门综合验收合格。4.原告彭宏波与原告罗瑜系夫妻关系，双方于1990年元月3日登记结婚。二、当事人有争议的事实。1.被告张家界欣业房地产开发有限公司是否有义务为原告办理房屋不动产分户登记。原告罗瑜、彭宏波认为，被告张家界欣业房地产开发有限公司有为原告办理房屋不动产分户登记的义务，并向本院提交了《张家界市商品房买卖合同》来证实其主张；被告张家界欣业房地产开发有限公司认为，被告张家界欣业房地产开发有限公司愿意积极协助原告罗瑜、彭宏波办理不动产权证。本院认为，根据原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，被告张家界欣业房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将具备“经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。且在交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的商品房所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。故，根据合同约定，被告张家界欣业房地产开发有限公司有为原告罗瑜、彭宏波办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。由于湖南省张家界市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房所有权证及商品房分户土地使用证的办证申请，并于6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在被告张家界欣业房地产开发有限公司延迟履行后发生的，被告仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为原告罗瑜、彭宏波办理不动产分户登记。2.被告张家界欣业房地产开发有限公司是否违约。原告罗瑜、彭宏波认为，被告张家界欣业房地产开发有限公司未在合同约定的期限内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，构成违约，并提交了《张家界市商品房买卖合同》、张家界市不动产中心出具的《证明》来证实其主张。被告张家界欣业房地产开发有限公司认为，被告张家界欣业房地产开发有限公司在相应的时间内实际交付了房产，没有影响原告罗瑜、彭宏波的实际使用，没有构成违约，并向本院提交了张家界民怡物业服务有限公司出具的《证明》来证实其主张。本院认为，根据原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，被告张家界欣业房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将具备“经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。且在交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成改幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的商品房所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。被告张家界欣业房地产开发有限公司至今未能为原告罗瑜、彭宏波办理房屋所有权证及土地使用权证，明显超过合同约定办证期限，已构成违约，应当承担相应的违约责任。3.原告罗瑜、彭宏波的起诉是否已经超过诉讼时效。原告罗瑜、彭宏波认为，原告起诉没有超过诉讼时效。被告张家界欣业房地产开发有限公司认为，原告起诉已经超过了诉讼时效。本院认为，因为被告张家界欣业房地产开发有限公司不予办证的违约状态是持续状态，本案中，原告彭宏波、罗瑜请求支付违约金并不是一种单纯的债权请求权，同时还包含了办证的请求，被告张家界欣业房地产开发有限公司系因未办证而违约，不能将请求办证的行为与请求支付违约金割裂为两个独立的请求权。只要原告罗瑜、彭宏波系在被告张家界欣业房地产开发有限公司不予办证的违约状态结束之日起三年内起诉的，均未超过诉讼时效。本案中，被告张家界欣业房地产开发有限公司截止起诉之日，未能为原告罗瑜、彭宏波办好证，原告罗瑜、彭宏波起诉，未超过诉讼时效。4.原告彭宏波、罗瑜主张的违约金，是否具有事实依据及法律依据。原告罗瑜、彭宏波认为，根据合同约定，被告张家界欣业房地产开发有限公司未在约定的期限内为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，原告不解除合同的，被告张家界欣业房地产开发有限公司应按照已付房价款的1%向原告罗瑜、彭宏波支付违约金。被告认为，张家界欣业房地产开发有限公司已经在相应的时间内实际交付了房屋，没有影响原告罗瑜、彭宏波的实际使用。本院认为，根据原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，被告张家界欣业房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将具备“经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。且在交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成改幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的商品房所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。被告张家界欣业房地产开发有限公司除了需要履行交付房屋的义务外，还需要履行为原告罗瑜、彭宏波办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。现被告张家界欣业房地产开发有限公司未能为原告罗瑜、彭宏波办理房屋所有权证及土地使用权证，已经构成违约，应当按照合同的约定向原告罗瑜、彭宏波支付违约金。判决的理由与结果本院认为，原告罗瑜（共有人彭宏波）与被告张家界欣业房地产开发有限公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告罗瑜、彭宏波已按约定向被告张家界欣业房地产开发有限公司支付了购房款448541元，被告张家界欣业房地产开发有限公司理应按照合同的约定为原告罗瑜、彭宏波办理房屋所有权证及土地使用权证，但由于本市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房分户土地使用证的办证申请，并于6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在被告张家界欣业房地产开发有限公司延迟履行后发生的，被告张家界欣业房地产开发有限公司仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为原告罗瑜、彭宏波办理不动产分户登记。故，对原告罗瑜、彭宏波要求被告张家界欣业房地产开发有限公司办妥房屋不动产分户登记的诉讼请求，本院予以支持。因被告张家界欣业房地产开发有限公司违约，理应按照合同约定的标准向原告罗瑜、彭宏波支付违约金，即按照已付房价款的1%支付违约金，具体金额为448541×1%=4485.41元。关于原告罗瑜、彭宏波要求被告张家界欣业房地产开发有限公司赔偿损失的问题。因原告罗瑜、彭宏波并未提供证据证实其遭受了实际损失。故，对原告罗瑜、彭宏波要求被告张家界欣业房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一八十八条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界欣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告罗瑜、彭宏波办妥房屋不动产分户登记；二、被告张家界欣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗瑜、彭宏波支付违约金4485.41元；三、驳回原告罗瑜、彭宏波的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告张家界欣业房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  龚拥军二〇一七年十一月十六日代理书记员  胡东元附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。