广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终425号
上诉人（原审原告）:张红梅，女，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：丘俊平，广东卓盛律师事务所律师。
委托代理人：朱金霞，广东卓盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:恒大盛宇（清新）置业有限公司。法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：赖永和、禤世文，均系广东远大永恒律师事务所律师。
上诉人张红梅因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大盛宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年2月7日，张红梅为买受人与恒大盛宇公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：张红梅向恒大盛宇公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下翰林××街××单元××号房屋，金额为257836元。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，张红梅向恒大盛宇公司支付了购房款257836元，恒大盛宇公司于2010年6月9日开具了上述数额的购房款发票给张红梅收执。2010年2月7日，恒大盛宇公司收取了张红梅代办契税费5098元。2011年7月14日，恒大盛宇公司代张红梅向清远市清新区地方税务局交纳了房屋契税2885.18元。
2013年8月26日，清远市住房和城乡建设管理局为讼争房屋出具了房地产权证。2014年8月25日，清远市国土资源局为讼争房屋出具了国有土地使用权证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。张红梅与恒大盛宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，恒大盛宇公司未在约定时间内办妥相关房屋权属证明，已构成违约，应承担支付张红梅逾期办证违约金的责任。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属包括房地产权证和国有土地使用权证登记发证。合同补充协议约定2011年1月10日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日办妥房产权证，即在2012年7月10日前办妥房屋产权证，而恒大盛宇公司在2014年8月25日才办妥了诉争房屋的国有土地使用权证，显属违约。现张红梅要求恒大盛宇公司支付逾期办理国土证的违约金符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
关于恒大盛宇公司抗辩的诉讼时效的问题。逾期办证的违约责任属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据双方的补充协议在2012年7月10日前恒大盛宇公司应为张红梅办妥产权证，违约金从当天开始计算。张红梅直至2015年10月26日才向法院提起民事诉讼要求计算逾期办证违约金，根据民事权利两年保护期的诉讼时效规定，违约金保护时效的起算应从张红梅起诉之日往后倒推两年起算，之前的权利不再予以保护，即本案违约金的保护期限从2013年10月26日起至出具最后一个证之日止（2014年8月25日出具国有土地使用证）。
关于违约金的调整问题，双方约定逾期办证的违约金由恒大盛宇公司每年按已付房款的0.1%支付给张红梅，合同补充协议备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明恒大盛宇公司已对张红梅进行了如实告知义务，这是双方真实意思表示，根据契约精神，应遵循约定优先原则，双方应遵守合同约定，现恒大盛宇公司已为讼争房屋办妥了房地产权证和国有土地使用权证，没有构成根本性违约，没有给张红梅造成扩大的损失，现张红梅主张按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率来调整违约金的理由不充分，该项请求不符合合同的约定和法律的规定，原审法院不予以调整。
综上，恒大盛宇公司支付张红梅的违约金应从2013年10月26日起至2014年8月25日止以所交购房款257836元为本金按年利率的0.1%计算为214.86元［257836元×0.1％÷360天×300天］。
恒大盛宇公司收取了张红梅代办契税费5098元，而恒大盛宇公司向地税部门代交纳了房屋契税2885.18元，两者对比结余2212.82元，此款恒大盛宇公司应予退还张红梅。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张红梅逾期办证违约金214.86元。二、恒大盛宇（清新）置业有限公司于判决生效之日起十日内退还张红梅代收代缴契税余款2212.82元。案件受理费98元，由张红梅负担83元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担15元。
宣判后，上诉人张红梅不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、本案所争议的《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低的事实，已由生效判决所确认。根据一审法院于2015年5月26日作出的（2015）清新法民二初字第47号民事判决，已将逾期办证违约金调整为以已付购房款作为基数，按中国银行规定的同期同类贷款利率计算，判决作出后，被上诉人与何静妍均未上诉，该判决已生效并已履行完毕。因此，原审法院不支持上诉人调整违约金的请求违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应予纠正。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为被上诉人提供的格式条款，合同约定的逾期办证违约金为每年按已付房款的0.1%，现被上诉人逾期办证已逾二年，违约金明显过低。被上诉人逾期办证已构成违约，上诉人主张对违约金进行提高，以已付购房款作为基数，按中国银行规定的同期同类贷款利率计算违约金至被上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应予支持。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人恒大盛宇公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、违约金是否过低不属于“事实”范畴，而是法院综合考虑一个案件的约定、证据以及相关法律法规，根据“高度盖然性原则”或者事实真伪不明时由举证方承担不利后果的原则对双方有关违约金的约定的一个“评判”，该评判并非是免证事实。另外，我国目前实行的是“独立审判”原则，每个案件的审理由合议庭成员集体决定，况且每个案件均有其特殊性，不同合议庭对类似案件有不同的理解、倾向性亦属正常，故上诉人列举的案件与本案的两个合议庭对违约金是否过低问题有不同理解，并不违反法律规定。2、上诉人认为双方签订的《合同补充协议》中有关逾期办证违约金的条款无效并无事实和法律依据。《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》均有双方的签章确认，上诉人作为一名完全民事行为能力人，对关乎自己切身利益的合同条款“违约金”，没理由不清楚、不了解。其次，上诉人认为违约造成的损失高于约定的违约金，应当举证证明其受到的损失比约定的要高，但上诉人并未举证证明。另外，答辩人已经按合同约定交付商品房，只是逾期办理房产证，房产权并不影响上诉人对房屋的实际使用，因此双方约定逾期办证违约金偏低亦是正常的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为逾期办证违约金应否调整。
上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。按照合同约定，恒大盛宇公司应当依时为上诉人办妥产权证。恒大盛宇公司未能依时依约办理国有土地使用证，已构成违约，应当承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金至上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止。上诉人调整违约金的请求应否支持，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，恒大盛宇公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整违约金为：由被上诉人恒大盛宇公司按已付房款按年计为1%的标准向买受人支付违约金至上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止。因此，恒大盛宇公司支付张红梅的违约金应从2013年10月26日起至2014年8月25日止以所交购房款257836元为本金按年利率的1%计算为2119.2元［257836元×1％÷365天×300天］。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第647号民事判决第二项。
二、变更清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第647号民事判决第一项为：恒大盛宇（清新）置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内支付张红梅逾期办证违约金2119.2元。
三、驳回张红梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费98元，按原审判决执行。二审案件受理费196元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担36元，张红梅负担160元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一六年十二月二十二日
书记员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。