上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初5543号
原告金丐栋。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人陈小燕，上海市昆仑律师事务所律师。被告上海奉贤江海供销合作社。法定代表人张永华，主任。委托代理人沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。原告金丐栋与被告上海奉贤江海供销合作社（以下简称“江海供销社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年5月16日和6月28日公开开庭进行了审理。原告金丐栋及其委托代理人顾帅、被告江海供销社的委托代理人沈联军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金丐栋诉称，原告长期租赁被告位于奉贤区南桥镇南中路XXX号和鸿翔商场二楼的房屋，2010年10月20日、2011年9月6日，原、被告双方再次续签二份《租房协议》，约定原告继续承租以上房屋，期限均至2015年12月31日止，年租金合计465,000元(人民币，下同)，原告还吸纳被告的数名员工在承租房屋内上班；同时，租房协议第八条特别约定，本协议终止时，乙方（即原告）在租金同等的条件下优先租赁。协议签订后，原告依约占有、使用承租房屋，并花费巨资对房屋进行装饰装修，安装自动扶梯等设施设备，在租赁期间，原告一直兢兢业业，依法经营，按期支付租金，不存在任何违约行为。但被告于2015年10月8日单方面向原告发出通知，以区政府部门、上海奉贤商业投资有限公司招商部对人民中路黄金珠宝特色商业街规划要求，现租期即将届满为由，不再续租，并要求原告于2016年1月8日腾空租赁房屋。又据原告了解，被告已经在原告合同还未履行到期前，即与第三方签订租赁上述房屋的意向协议，可能已经向第三方收取了预付金，已经将租赁房屋出租给第三方。原告对此不予认可，多次与被告协商无果，故诉请法院，要求确认原告对于南中路XXX号和鸿翔商场二楼的房屋享有优先租赁权。原告对其诉请向法庭提供了以下证据材料：1、《租房协议》（复印件）二份,拟证明2010年10月20日和2011年9月6日，原、被告双方分别签订协议，由原告承租被告所有的位于南中路XXX号和鸿翔商场二楼房屋，租赁期限均至2015年12月31日止，协议中明确约定原告享有优先租赁权的事实；2、《通知》（复印件）一份，拟证明2015年10月8日，被告单方面发函给原告，以规划要求为由不予续租的事实；3、《律师函》（复印件）一份，拟证明被告再次函告原告租赁期满不再续租，要求原告腾空租赁房屋，返还被告的事实；4、《回执》及快递单、查询单（复印件）一组，拟证明原告在收到被告的通知及律师函后回复被告，不同意被告的做法，要求与被告洽谈续租经营的事实；5、谈话录音记录一份，拟证明2015年12月18日原告与被告方招商部经理倪勤华交涉过程中，获知被告已将系争房屋与第三方签订了租赁意向合同的事实；6、照片二张，拟证明原告在承租系争房屋后，对房屋进行了大量的装修，包括2009年安装的一部价值50多万元的自动扶梯。被告江海供销社辩称，与原告签订的二份《租房协议》，租期已经届满，属于自然终止。原告所谓租赁优先权并不能对抗被告的物权请求权。被告作为物权人，在合同到期后怎么处置物权，房屋租赁给谁是自己的权利。要求驳回原告的诉讼请求。被告对其主张向法庭提供了以下证据材料：1、《租房协议》（复印件）二份（同原告提供的证据1）,拟证明2010年10月20日和2011年9月6日，原、被告双方分别签订《租房协议》，由原告承租被告所有的位于南中路XXX号和鸿翔商场二楼房屋，租赁期限均至2015年12月31日止的事实；2、沪房地奉字（1998）第003468号《上海市房地产权证》及上海市公安局奉贤分局南桥派出所出具的《门牌号变更证明(告知联)》，拟证明被告向原告出租的“奉贤县南桥镇南中路XXX号”房屋，现变更为“南桥镇南中路117～135号”（包括“鸿翔商场二楼”），产权属被告所有的事实；3、《通知》（复印件）一份（同原告提供的证据2），拟证明在租房协议到期之前的2015年10月8日，被告即已通知原告，租期届满合同终止，我社将收回房屋，不再续租的事实；4、上海钻石交易联合管理办公室钻综发[2015]9号《关于支持奉贤区南桥镇人民路黄金钻石珠宝商业街建设的函》及上海市商务委员会沪商商贸[2015]453号《上海市商务委员会关于公布上海特色商业街区入选单位的通知》各一份，拟证明涉诉租赁房屋位处商业特色规划街区，为响应区里规划要求，我社决定在与原告的租房协议期满后，不再续租的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性未表异议，但对欲证明的事实提出异议，认为被告在租期届满后不再向原告续租是因为响应政府对系争房屋所处区域重新进行商业规划，业态调整，而不涉及租金多少的问题，故这些证据并不能证明原告对系争房屋具有优先租赁权；对证据6，认为即便是真实的，根据合同约定，租赁期满后，原告的装潢无条件、无偿由被告处置。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性未表异议；对于证据4，认为与本案没有关联性，而且文件中关于“南桥镇人民中路黄金、钻石、珠宝商业街”新入选2015年度上海特色商业街区的表述与现实不符，故对该证据不予认可。本院对双方提供的相对方无异议的证据予以确认；对原告提供的证据6，本院认为，本案原告的诉请是要求确认其对系争房屋享有优先租赁权，原告在承租期间对租赁房屋进行装饰、装修与其是否具有优先租赁权没有关联性，故本院对该证据不予确认；对于被告提供的证据4，本院认为，本案系争房屋位于南桥镇南中路与人民中路交叉路口，文件中关于“南桥镇人民中路黄金、钻石、珠宝商业街”的区域涵盖了上述房屋，被告以此证明其因业态调整而不再将系争房屋续租给原告的事实，该证据与本案具有关联性，本院确认其具有证明力。根据以上有效证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：座落于奉贤区南桥镇南中路117～135号(含鸿翔商场二楼，房地产权证登记为“南中路XXX号”）整幢商业用房位于南桥镇南中路与人民中路路口，产权人为被告江海供销社，2010年10月20日和2011年9月6日，原、被告双方分别签订二份《租房协议》，约定由原告承租被告所有的南中路XXX号房屋和鸿翔商场二楼，用于经营服装等，被告同时将其中的南中路XXX号～133号出租给了其他案外人经营，期限均至2015年12月31日止，租金以每年递增的方式，先付后用，每三个月付一次。二份租房协议分别在第九条第8项和第六条第8项约定“本协议终止时，乙方（即原告）在租金同等的条件下优先租赁”。协议签订后，双方均依约履行各自合同义务。2015年10月8日，被告向原告发出通知，称“应区政府部门、上海奉贤商业投资有限公司招商部对人民中路黄金珠宝特色商业街规划要求，现租期即将届满，根据法律规定和合同约定，租赁期满，合同终止，我社将收回房屋，不再续租，请提前做好经营方面准备，于2016年1月8日前腾空租赁房屋归还我社。”原告收悉后，于2015年12月22日回复被告，不同意被告通知意见，要求在租金相同的条件下，优先承租，与被告再签订租赁协议，继续经营。2016年1月19日，被告委托上海淳元律师事务所向原告发出律师函，再次重申不再续租，敦促原告腾退系争房屋。因双方各持己见，协商不成，以致涉诉。另查明，被告在此期间，以同样的形式将其同一房产证名下的南中路XXX号～133号房屋出租给了其他案外人经营，在租房协议到期后，以同样的理由及方式收回了出租房屋。又查明，原告金丐栋至今仍实际占用上述系争房屋。还查明，本案在审理期间，被告为收回系争房屋，曾于2016年5月下旬单方面对系争房屋采取停水、停电等措施，原告于2016年6月1日向本院申请，要求制止被告的上述行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案系争的奉贤区南中路XXX号房屋和鸿翔商场二楼房屋系被告名下的原南中路XXX号整幢商业用房的一部分，原告为承租该房屋，分别与被告签订了二份《租房协议》，该二份租房协议约定的租赁到期日均明确为2015年12月31日。虽然二份协议分别在第九条第8项和第六条第8项均约定“本协议终止时，乙方在租金同等的条件下优先租赁”，但本案中被告是以“商业规划、业态调整”等原因为由通知原告及其他承租户，租赁期满后不再续租，并要求限期腾退房屋，该意思表示已超出了双方在协议中约定的适用优先租赁权的情形。原告所提协议约定的优先承租权无法适用本案。合同自由是当事人的基本权利，被告作为系争房屋的权利人，不同意将系争房屋续租给原告，拒绝原告的缔约请求是其权利。原告诉请要求确认其对于南中路XXX号和鸿翔商场二楼的房屋享有优先租赁权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告未能与被告续约，原租房协议已经到期终止，双方已无合同关系，原告占用系争房屋，没有依据，故原告要求本院制止被告单方采取停水、停电措施的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告金丐栋的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾建春
二〇一六年六月二十八日
书记员 叶天琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……