贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初2125号原告：李生学，男，1985年11月10日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。原告：沈小微，女，1988年10月16日出生，苗族，黄平中等职业学校教师，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：李生学,男，1985年11月10日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。系沈小微之夫。被告：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市电厂新村商业综合楼华兴房地产。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜，贵州铁力律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：（特别授权）：龙建，贵州铁力律师事务所执业律师。原告李生学，沈小微与被告黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李生学、原告沈小微及其委托诉讼代理人李生学，被告华兴房地产公司的委托诉讼代理人张昌胜、龙建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李生学、沈小微向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金1473.42元，逾期办理房产证违约金27875.59元，2017年5月31日之后逾期办理房产证违约金另行处理；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、2014年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将位于凯里市凯里电厂一生活区，大桥路西侧的“华兴·清水湾”第C幢2单元10层5号房，合同约定，房屋建筑面积102.19平方米，套内面积85.70平方米，按照套内面积计算，每平方米单价4565.73元，总房价399082元，支付被告首付款149082.00元，2014年11月12日，原告从银行贷款25万元支付给被告。合同签订后，交房时被告告知原告房屋建筑面积减少了0.22平方米，实测面积101.97平方米，合同的第十五条约定套内建筑面积误差绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还给原告，被告已退回原告多支付购房款及因面积减小赔偿款859.16元。销售不动产统一发票为398222.84元。二、《商品房买卖合同》第十一条约定，被告于2014年12月31日前交房给原告，但直到2015年2月7日原告才得到交房通知单，逾期37天。《商品房买卖合同》二十二条约定被告于2015年6月30日前办理房产证给原告，但如今已是2017年5月31日还是未办理，逾期700天，原告不退房，继续履行合同，按《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应按日向原告支付总房款万分之一的违约金。综上所述，原告交付购房款履行了付款义务，原告和被告方签订购房合同，即购房合同成立，被告应当按照《商品房买卖合同》约定办理房屋所有权证给原告，被告未按时交房及办理房产相关文书属违约，应当立即办理房屋产权证，并支付上述的违约金。为此请求支持原告如上诉请。被告华兴房地产公司辩称：办证主体不是被告，是房管部门，现在无法办证，是因为政府规划调整等原因造成的，第一项诉请没有事实及法律依据。原告的第二项诉请的逾期交房违约金不应得到支持，逾期交房违约金诉请的时间已经超过诉讼时效，被告向原告交房时间是2015年2月8日，原告起诉的时间是2017年5月31日，已经超过了两年，该项诉请不应得到支持。关于逾期办证违约金，不应得到支持，是因为政府进行规划调整等不可抗力的原因造成的，综上请法院判决驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的陈述和本院采纳的证据，认定事实如下：原告李生学、沈小微系夫妻关系。2014年10月10日，以二原告为买受人，被告为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：二原告购买被告开发的位于凯里市××电厂××生活区西北××电力小区××组团××单元××商品房××套，套内建筑面积85.70平方米，总价款399082元。被告在2014年12月31日前向原告交付该商品房，除不可抗力外，被告未按照约定期限和条件交付商品房的，逾期超过15日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款399082元，后因实测面积减少0.22平方米，被告退还原告购房款859.16元，2015年8月28日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》作为收款凭证，金额为398222.84元。2015年2月7日，被告通知原告办理交房手续，次日，原告与被告办理房屋交接手续。嗣后，因被告未能按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂以被告逾期交房、逾期办证为由向本院提起诉讼。案经本院调解未果。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未按合同约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，对此应承担违约责任。关于逾期交房违约金的问题，涉案合同约定被告应交付房屋的时间为2014年12月31日，被告于2015年2月7日通知原告交房，原告实际办理接房手续的时间是2015年2月8日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告应于2017年2月7日前主张被告支付逾期交房违约金，但原告于2017年6月1日才向本院提起诉讼，且原告亦未能提供证据证明在诉讼时效期间存在诉讼时效中止、中断等情形，其应承担举证不能的不利后果。被告辩称原告主张逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，其抗辩于法有据，理由成立，本院予以采纳。故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”不动产权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。本案中，根据双方所签合同第二十二条约定：出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因此，不论是依合同约定还是依法律规定，被告均应将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约支付违约金。原告主张被告支付至2017年5月31日止的逾期办证违约金27875.59元（398222.84元×700天×0.0001），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称逾期办证是因政府进行规划调整等不可抗力的原因造成，不应支付原告逾期办证违约金，但被告所提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的后果，且本案所涉商品房买卖合同系被告提供的格式合同，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将凯里市凯里电厂一生活区西北侧凯里电力小区第C组团2单元10层2-10-5号商品房所有权转移登记的有关文书交付给原告李生学、沈小微。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李生学、沈小微至2017年5月31日止的逾期办证违约金27875.59元。三、驳回原告李生学、沈小微的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取265元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担，此款原告李生学、沈小微先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇一七年八月二十九日书记员  邵继姗