黑龙江省延寿县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）延民初字第1006-1号
原告刘艳（公民身份号码：×××），住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。
委托代理人赵明，黑龙江赵明律师事务所律师。
被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（组织机构代码：69683XXXX），住所地黑龙江省延寿县延寿镇盛世花园二期。
法定代表人侯国发，经理。
委托代理人宋振环（公民身份号码：×××），住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。
原告刘艳与被告黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称：飞宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行审理。原告刘艳的委托代理人赵明，被告飞宇公司的委托代理人宋振环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艳诉称：2013年3月26日，刘艳与飞宇公司分别签订编号为1351135700463、1351135700464两份商品房买卖合同书。飞宇公司将其开发的位于延寿县延寿镇盛世花园二期9号楼5单元2层1号商服房屋及6号楼7单元2层1号商服房屋出售给刘艳，并且在延寿县房产住宅局办理了网签备案手续。该两套商服房屋总价款为200万元，刘艳已支付完毕。双方签订的商品房买卖合同约定：飞宇公司于2013年6月26日前向刘艳交付验收合格的房屋，如逾期交房，每逾期一个月，飞宇公司应向刘艳支付房屋总价款3%的违约金。至今飞宇公司未将上述两处商服房屋交付刘艳，且自2014年9月26日至今也未支付刘艳违约金。在此期间，刘艳与飞宇公司于2015年5月12日签订了《协议书》一份，双方约定：飞宇公司为刘艳办理上述两处商服房屋的预告登记，且于2015年6月26日前给付刘艳违约金72万元。如飞宇公司按期给付违约金，飞宇公司于2015年9月26日前将刘艳的购房款200万元返还，解除商品房买卖合同；否则飞宇公司同意履行商品房买卖合同，将两处商服房屋交付刘艳。《协议书》签订当日，飞宇公司为刘艳办理了房屋预告登记手续，但飞宇公司至今未按约定给付违约金。现飞宇公司既违反了商品房买卖合同的约定，也违反了双方于2015年5月12日签订的《协议书》的约定，故刘艳诉至法院，请求判令：1.飞宇公司将位于延寿县延寿镇盛世花园二期9号楼5单元2层1号及6号楼7单元2层1号商服房屋交付给刘艳，并为刘艳出具上述两处商服房屋的销售发票，配合刘艳办理房屋产权登记手续；2.飞宇公司给付刘艳截止到2015年9月26日的逾期交房违约金72万元及自2015年9月27日至实际将房屋交付刘艳之日的违约金，以购房款200万元，每月按照购房款的3%计算违约金；3.诉讼费由飞宇公司承担。
被告飞宇公司辩称：飞宇公司不同意交付诉争房屋，且不同意赔偿刘艳的各项损失。飞宇公司与刘艳之间并非商品房买卖合同法律关系，而是民间借贷法律关系。刘艳系按照商品房买卖合同的形式，向飞宇公司借款200万元，月利率为3%，每季度结算一次。2013年3月26日，刘艳实际交付给飞宇公司的借款本金为182万元，系刘艳通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为飞宇公司财务部会计李媛媛在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款182万元。刘艳先扣除三个月的借款利息18万元（200万元×3%×3个月），并为飞宇公司出具的违约金收据一份。2013年3月26日，飞宇公司与刘艳签订的两份商品房买卖合同中约定：飞宇公司于2013年6月26日前交付房屋。2013年3月26日，飞宇公司未违反商品房买卖合同中约定的交房时间，不应该向刘艳支付逾期交房违约金，所以飞宇公司与刘艳之间系民间借贷法律关系。
在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告刘艳举示的证据情况如下：
证据A1.编号为1351135700463《哈尔滨市商品房买卖合同书》（以下简称：合同一）及编号为1351135700464《哈尔滨市商品房买卖合同书》（以下简称：合同二）各一份。拟证明：原、被告于2013年3月26日签订合同一、合同二两份商品房买卖合同，约定原告购买被告商服房屋的位置、建筑面积、价款及交付房屋时间和违约责任。被告应于2013年6月26日前将本案诉争两处商服房屋交付原告。如被告逾期交付房屋，应每月按照原告购房总价的3%支付违约金。
证据A2.2013年3月26日《收据》一份。拟证明：2013年3月26日，原告按照合同一、合同二的约定，将购房款总计200万元交付给被告。
证据A3.《协议书》一份。拟证明：因被告逾期交付房屋，也未按照约定给付原告违约金，经协商，原、被告于2015年5月12日签订《协议书》，约定：被告于2015年6月26日之前支付违约金72万元，并交付房屋，同时为原告办理预告登记；如被告不履行，原告可以选择要求继续履行合同交付房产或要求被告返还购房款并支付违约金。
证据A4.《房屋预告登记证明》一份。拟证明：延寿县房产住宅局于2015年5月12日，对于刘艳购买的位于延寿县延寿镇盛世花园二期9号楼5单元2层1号及6号楼7单元2层1号商服房屋办理房屋预告登记。
被告飞宇公司对原告刘艳举示的证据质证认为：对证据的真实性均无异议，认为原告与被告之间系民间借贷法律关系。
被告飞宇公司举示的证据情况如下：
证据B1.2013年3月26日，刘艳为飞宇公司出具的《收据》一份。内容为：“人民币壹拾捌万元整，自2013年3月26日至6月26日违约金，收款人刘艳”。拟证明2013年3月26日，原告按照借款200万元，月利率3%收取被告三个月的借款利息18万元（200万元×3%×3个月）。
证据B2.中国农业银行网上银行转账交易单五份。内容为：“2013年6月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元；2013年9月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元；2013年12月27日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元；2014年3月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元；2014年6月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。”拟证明：被告自2013年6月26日起，每季度均按照借款200万元，月利率3%，向原告支付借款利息18万元。
证据B3.盛世花园二期入户表复印件十二份。拟证明被告分别于2013年5月10日、2013年6月10日向购买延寿县延寿镇盛世花园二期6号楼、9号楼的业主交付房屋。
证据B4.《单位工程竣工验收报告》一份。拟证明被告开发的延寿县延寿镇盛世花园二期6号楼于2013年4月30日竣工验收。
原告刘艳对被告飞宇公司举示的证据质证认为：对证据B1、B2的真实性没有异议，认为被告给付原告的金钱系违约金。对证据B3有异议，认为该份证据系复印件，无法判定真伪，且交付的房屋均为住宅房屋。对证据B4有异议，认为竣工验收合格应由行政机关颁发的竣工登记备案证为准。
本院确认：原告举示的证据与本案具有关联性，且内容真实，来源合法，本院予以采信。证据B1、B2与本案具有关联性，且内容真实，来源合法，本院予以采信。证据B3为复印件，该份证据的来源不符合法律规定，本院不予采信。证据B4，不能证明被告开发的延寿县延寿镇盛世花园二期6号楼已经竣工验收合格，故本院不予采信。
本院经审理查明：2013年3月26日，刘艳与飞宇公司签订合同一、合同二两份商品房买卖合同。合同约定：“飞宇公司将其开发的位于延寿县延寿镇盛世花园二期9号楼5单元2层1号商服房屋（建筑面积：306.04平方米）及6号楼7单元2层1号商服房屋（建筑面积：245.2平方米）出售给刘艳，单价为3628.18元／㎡，总价款为1999997.95元。飞宇公司于2013年6月26日前交付房屋，飞宇公司逾期交房一个月，应当向刘艳支付房屋总价款3%的违约金；如发生违约金，飞宇公司在每逾期三个月后五日内向刘艳支付逾期三个月发生的违约金，即房屋总价款的9%；如飞宇公司逾期交房超过十二个月，飞宇公司在已按约定时间支付违约金及退还刘艳购房款后，有权解除此商品房买卖合同。”同日，刘艳通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为飞宇公司财务部会计李媛媛在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款182万元。当日，飞宇公司为刘艳出具200万元购房款收据一份。当天，刘艳为飞宇公司出具内容为：“2013年3月26日至6月26日违约金18万元”的收据一份。2013年6月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。2013年9月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。2013年12月27日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。2014年3月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。2014年6月26日，飞宇公司财务部会计李媛媛通过其在中国农业银行股份有限公司的账户×××为刘艳在中国农业银行股份有限公司的账户×××转款18万元。
2015年5月12日，飞宇公司与刘艳签订《协议书》一份。约定：“飞宇公司于2015年6月26日前将拖欠刘艳的违约金72万元交付给刘艳；如果飞宇公司给付刘艳72万元违约金，并在2015年9月26日前将购房款200万元返还刘艳，刘艳同意与飞宇公司解除双方签订的两份商品房买卖合同，刘艳配合飞宇公司解除网签；如果飞宇公司在2015年9月26日前确实无力返还刘艳购房款200万元，刘艳同意延期二个月给付，但飞宇公司在迟延履行期间每个月按照购房款金额3%标准向刘艳支付违约金。”当日，飞宇公司配合刘艳，到延寿县房产住宅局为刘艳办理了延寿县延寿镇盛世花园二期9号楼5单元2层1号及6号楼7单元2层1号商服房屋的预告登记手续。
上述事实，有编号为1351135700463《哈尔滨市商品房买卖合同书》、编号为1351135700464《哈尔滨市商品房买卖合同书》，2013年3月26日《收据》，《协议书》，《房屋预告登记证明》，2013年3月26日刘艳为飞宇公司出具的《收据》，中国农业银行网上银行转账交易单及原、被告的当庭陈述，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点为原、被告之间系何种民事法律关系。
1.原、被告于2013年3月26日签订合同一与合同二两份商品房买卖合同，约定购房单价为3628.18元／㎡，且购房总价为1999997.95元，付款方式为一次性付清。当日，原告通过银行向被告汇款182万元。被告为原告出具200万元购房收据。原告支付的购房款为182万元，尚欠18万元，该商品房买卖交易不符合交易习惯。
2.2013年3月26日，原、被告签订的合同一与合同二约定的交付房屋时间为2013年6月26日前。当日，被告给付原告2013年3月26日至6月26日违约金18万元。因交付房屋的时间未到，该违约金的支付有违常理。
3.自2013年3月26日起至2014年6月26日，被告每季度均向原告支付18万元，共计支付六次，合计108万元。从该事实看，被告系按照200万元，月利息3%，每三个月向原告支付借款利息18万元（200万元×3%×3个月）。
综上，本院认为，原、被告上述行为明显不符合商品房买卖的交易习惯，双方之间实际为民间借贷法律关系，并非商品房销售合同法律关系，原、被告签订的合同一与合同二系名为商品房买卖，实为民间借贷的让与担保。本院依法向原告释明后，原告坚持商品房销售合同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：
驳回原告刘艳的起诉。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 师圣博
人民陪审员 刘春红
人民陪审员 郭艳茹
二〇一六年三月二日
书 记 员 冯 旭