安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初1335号
原告（反诉被告）：丁奇，男，汉族，1992年12月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区，
委托代理人：程小迎，女，住安徽省合肥市蜀山区，系原告丁奇的母亲。
委托代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汪云峰，男，汉族，1985年12月10日出生，户籍地安徽省舒城县，经常居住地为安徽省合肥市，
委托代理人：王代德，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：马少捷，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）丁奇与被告（反诉原告）汪云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年5月3日、2016年5月25日、2017年4月26日三次到庭参加诉讼。原告丁奇的委托代理人程小迎、金瑞、被告汪云峰的委托代理人王代德、马少捷到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告丁奇向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告双方于2014年3月13日签订的《安徽省房屋租赁合同》；2.被告立即返还原告押金20000元及利息损失暂计2275元（按人民银行同期贷款利率标准自2014年3月13日暂计算至2016年2月3日）以后息随本清；3.被告赔偿原告装修损失250000元（以最终审计鉴定数额为准）；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月13日原告丁奇与被告汪云峰签订《安徽省房屋租赁合同》，约定被告汪云峰将其所有的位于望江西路华地新街A-2区（楼）110-2号房屋出租给原告丁奇，租赁期限为2014年3月13日至2016年9月1日，房屋用途为宾馆，租金为每月一万元，租金在租期内每年递增百分之五，原告交贰万元作押金。《安徽省房屋租赁合同》另就其他事项作了约定。《安徽省房屋租赁合同》签订后，原告丁奇对房屋实施了装修，也依约支付了房租、水电等费用。合同签订之后，原告丁奇随即申请办理宾馆业务相关行政许可，合肥市蜀山区市场监督管理局却一直未予办理。直到2016年，原告再次申请办理行政许可时，被合肥市蜀山区市场监督管理局明确告知因涉案房屋系安徽华地商业管理有限公司（以下简称“华地公司”）所有，被告汪云峰与华地公司签订的《华地新街商铺租赁合同》，约定未经华地公司书面同意，被告汪云峰不得将涉案房屋整体或部分转租。合肥市蜀山区市场监督管理局于2016年1月8日向“瀛秀主题酒店”下达《合肥市蜀山区市场监督管理局责令改正通知书》，要求“瀛秀主题酒店”限期改正。2016年1月18日，经原被告双方沟通，被告汪云峰也明确其无权转租行为是违约、违法行为。因涉案房屋是华地公司“未经同意不得转租”的房屋，所以合肥市蜀山区市场监督管理局拒绝为原告办理相关行政许可，导致原告无法经营宾馆业务，合同目的不能实现，损失惨重。
被告辩称：1、本案房屋租赁合同签订后，出租人汪云峰及时向承租人丁奇交付了房屋，承租人接收房屋后，一直使用至今。期间出租人并未干涉承租人对房屋的使用，经营活动未受任何影响，汪云峰正常履行自己的合同义务，并无任何过错可言，也不同意本诉原告解除房屋租赁合同的主张。2、虽然本案案涉房屋的原出租人安徽华地商业管理有限公司与汪云峰签订的商铺租赁合同中有约定未经华地公司同意不得转租和改变房屋用途，但华地公司并未就此行使合同解除权，该约定未对丁奇使用承租房屋造成任何不利影响。事实上，华地公司在本诉原告对承租房屋进行装修时，就已经知道该房屋用于经营宾馆使用，并且在其后的商业管理过程中一直未对本案原被告使用房屋用途提出任何异议，默认了改变房屋用途的事实，本诉原告可以继续作用承租房屋经营宾馆业务。丁奇未能办理营业执照导致经营的宾馆被责令停业，与承租房屋能否转租无因果关系，丁奇据此要求解除房屋租赁合同无任何事实依据。
其次，原告并未因为承租的房屋未出具房东同意转租证明而无法办理提供工商行政管理部门出具的书面文件，本诉原告经营的宾馆营业执照未能及时办理是否与房屋转租具有直接、唯一的因果关系，不能确定，因此也就不能证明汪云峰于此具有过错。
再次，假设本诉原告所述真实，也存在着工商行政管理部门行政合法合理问题，且工商行政机关的该项要求也非汪云峰在转租房屋时所能预见。在无任何证据证明行政机关的该项要求合法合理的前提下，本诉原告即将其未能及时办理营业执照的责任归责于汪云峰，难免牵强，也无法成立。况且，在汪云峰的协助下，蜀山区市场监督管理局于2016年3月25日向本诉原告核发了其经营的宾馆的营业执照，充分说明原告所述因汪云峰无权转租房屋而导致本诉原告未办理营业执照的主张不能成立。本诉原告的装修损失不应由答辩人承担。
本案房屋租赁合同应当继续履行，本诉原告经营的宾馆已经取得营业执照，其依然可以正常使用承租房屋经营宾馆业务直到房屋租赁合同期满，并不存在装修损失问题。其次，即使本诉原告不想继续租赁房屋而希望解除合同，在此情况下，也应当依据双方签订的房屋租赁合同第四条第4项的约定，自行承担装修费用，并且不得对房屋内的装修擅自拆除、损毁。再次，退一步说，假设法院认为因汪云峰的过错而解除双方签订的房屋租赁合同，但因为房屋租赁合同第四条第4项对合同终止时的装修处理已经作出明确约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当按照双方的约定进行处理。另外，本诉原告房屋租赁期限为2年零6个月，至本案起诉之日，其已经使用了1年零11个月，分摊在其正常使用承租房屋期间的装修费用不应计算在其装修损失之内。
综上所述，答辩人认为，本诉原告各项诉请无任何事实和法律依据，请求一审法院依法予以驳回。
原告诉请的基础法律关系是因为蜀山区市场监督管理局以承租房屋不允许转租为由拒绝发放营业执照，将责任归为被告，蜀山区市场监督管理局向原告发放营业执照是行政行为，是否作出不予发放的行政决定，本案证据中都没有看到，即使蜀山区市场监督管理局认为承租房屋不允许转租也存在行政行为的合法合理性问题，这种行为没有复议或诉讼程序，很难判断此行为合法合理，原告将此责任归为被告事实、证据不充分。
反诉原告向本院提出如下诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告房租费49525元及逾期付款违约金4091.5元。2.反诉被告支付反诉原告电费20000元，水费5000元；当庭补充诉请物业费3000元（自2015年9月14日至2016年3月13日）；3.诉讼费由反诉被告承担。2014年3月13日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋租赁合同，合同约定反诉原告将合肥市望江西路华地新街A-2区110-2号商铺出租给反诉被告使用。合同对相关费用标准以及支付方式进行了明确约定。反诉被告收受房屋后正常使用至今，但却无故欠房租费49525元和水电费25000元没有按约支付给反诉原告。
原代（反诉被告）辩称：本案被告诉请没有事实及法律依据，丁奇已缴纳至2016年1月13日，不存在拖欠情形，2016年1月13日以后的房租因为丁奇收到工商局的责令整改通知书，了解到汪没有转租权利，将房屋转租给丁奇，导致丁奇无法合法经营，自2016年1月13日没有缴纳房租，不存在拖欠房租并承担违约金的条件。物业费超过期限，我方不予答辩。本案没有证据证明丁奇存在欠缴水电费情形。
原告围绕诉讼请求，提交如下证据：被告身份证复印件，《安徽省房屋租赁合同》原件，2014年3月13日押金及房租收条、2014年3月13日物业费收条、2015年4月25日税费收条、2015年4月25日房租收条、2015年7月13日房租及水电费收条、2015年9月13日电费收条、2015年11月3日房租收条、2015年4月25日关于对瀛秀宾馆的用电承诺，《华地新街商铺租赁合同》，《合肥蜀山区市场监督管理局责令改正通知书》，反诉原告提交的反诉原告身份证，证明其诉讼主体资格符合法律规定；《安徽省房屋租赁合同》，收条的证据效力本院予以确认。对于原告提交的2016年1月6日原告在工商局申请办理形成许可事项与工商局工作人员及被告的谈话录音打印件，1月18日关于停业整顿通知书协商录音打印件，装修装潢损失依据，证明原告欲开设瀛秀主题酒店花费装饰装修费用；录音录像，被告出具的营业执照，无法实现其证明目的，证据效力不予确认。
根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日汪云峰与丁奇签订房屋租赁合同，约定房屋座落于望江路××区（楼）110-2号，面积180平方米，结构混凝土结构，用途宾馆，租赁期共贰年零陆个月，出租方从2014年3月13日起将出租房屋交付承租方使用，至2016年9月1日收回，承租方有优先承租权，出租房屋月租金壹万元，承租方将租金以季度方式以现金付清给出租方，承租方需押贰万元做押金。租金在租期内每年递增百分之五。在租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效；合同终止承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同：1、承租人将房屋转租、转让需征得出租人同意；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；第七条违约责任1、承租方不得擅自改变房屋主体结构，造成房屋毁损的，应负责赔偿，2、承租方应按期缴纳房屋租金，逾期交付租金，除补缴租金外，应支付违约金房租的百分之十每天；第八条免责条件1、经有关部门鉴定，租赁期间房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任；2、租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除。其他约定事项租期租金2014年3月13日-2015年3月13日月租金壹万元，2015年3月13-2016年3月13日月租金壹万零伍佰元，2016年3月13日-2016年9月13日，月租金壹万壹仟零贰拾伍元整。承租方及时缴纳房租，水电网费，物业费，逾期壹个月，出租方有权收回房屋，物业费500元/月。安徽华地商业管理有限公司与汪云峰签订华地新街商铺租赁合同，出租方：安徽华地商业管理有限公司，承租方：汪云峰，租赁标的：甲方将位于合肥市望江西路华地新街A-2区110、110-2商铺出租给乙方，建筑面积为399平方米，出租给乙方做商业经营使用，乙方承租该商铺经营业态为酒销售，经营品牌为国窖1573。承租期内，乙方承诺按上述约定租赁用途进行经营活动，不得擅自变更经营范围和经营类别，如有变更，乙方须向甲方提出书面申请并经甲方同意后方可进行。租赁期限自2013年9月日起至2016年8月31日止，计3年，除非取得甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋全部或部分转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营。否则，甲方有权解除本合同收回该房屋，并不承担任何赔偿责任。2016年1月8日合肥市蜀山区市场监督管理局下发合蜀市监南责改字（2016）164号《责令改正通知书》：丁奇：你未依法取得许可证和营业执照擅自从事住宿服务（华地新街二楼A-2区110商铺，瀛秀主题酒店）的行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条（和《无照经营查处取缔办法》第九条之规定，责令你于2016年2月4日前改正。改正内容及要求如下：停止营业。并在十五个工作日内办理许可证和营业执照。丁奇个人去办理营业执照多次受阻，2016年3月25日汪云峰在为丁奇办理了营业执照经营场所为合肥市蜀山区望江西路269号学府公馆商业Ａ－２幢商110-2的营业执照，丁奇称该营业执照办理未得到其本人授权，向合肥市蜀山区市场监督管理局南七管理所申请撤销该营业执照，该所出具证明称该营业执照的程序正在撤销当中。另查，因望江路修路，房租予以减免，2016年1月13日前的房屋租金丁奇已实际缴纳。经丁奇申请本院委托安徽百友司法鉴定中心鉴定，对望江西路华地新街Ａ－２区110－２房屋装饰装修损失进行价格评估，在鉴定基准日的价值为91753.56元。
本院认为：原被告所签订的《房屋租赁合同》原未经实际产权人同意而出租，鉴于汪云峰在签订房屋租赁合同过程中未告知丁奇房屋实际情况及无权转租的事实，亦未提供证据证明出租人知道或应当知道承租人转租，存在欺诈、隐瞒，在出租过程中在丁奇的屡次要求下，汪云峰怠于行使配合办理营业执照的行为，对丁奇无法正常经营造成一定的影响，原告基于被告许可对场地进行改造，无法继续经营，丁奇在签订合同并装修、实际经营前，并未审查汪云峰是否对相关权利具有处分权，对上述损失应承担次要责任。本院酌定汪云峰承担损失中的80%，原告要求被告赔偿原告装修损失25万元，装修损失在鉴定基准日价值为91753.56元，即汪云峰承担73402.8元的损失。原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，鉴于合同目的无法实现，本院予以支持，原告要求被告返还原告押金2万元，本院予以支持，原告要求被告对于押金按银行同期贷款利率自2014年3月13日起支付押金利息至款清时止，损失无依据，本院不予支持，汪云峰辩称其无过错，不予支持。关于汪云峰所主张的自2015年8月13日至2016年4月13日按照合同约定的房屋租金49525元，对于2016年1月13日至2016年4月13日的租金32025元，本院予以支持。反诉被告支付反诉原告房租费49525元超过部分不予支持，原告要求逾期付款违约金4091.5元对超过以20100元为基数计算至2016年3月29日按银行同期贷款利率计算的718元的部分不予支持。反诉被告支付反诉原告电费20000元，水费5000元，自2015年9月14日至2016年3月13日物业费3000元，因未提供证据证明该费用已实际发生，不予支持，综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十五条、第九十六条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，依据之规定，判决如下：
一、汪云峰与丁奇签订的《房屋租赁合同》解除；
二、汪云峰于本判决生效之日起十日内返还丁奇装修损失73402.8元，押金20000元；
三、丁奇于本判决生效之日十日起支付汪云峰租金33075元，逾期付款违约金718元；
四、驳回汪云峰的其他反诉请求；
五、驳回丁奇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5384元，减半收取2692元，反诉费用883元，鉴定费用4000元，由汪云峰承担4819元，丁奇承担2756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 王嘉佳
二〇一七年六月五日
书记员 童 星
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。