天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）津民申701号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：蔡晓斌，男，1968年8月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区恩洲大巷***号****房，现住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：郜树良，天津澍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宏成，天津澍泽律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被�诉人）：王凤琴，女，1968年2月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘俊杰，天津至大律师事务所律师。再审申请人蔡晓斌因与被申请人王凤琴房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终4622号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。蔡晓斌申请再审称，(一)原判决认定事实不清，未查明蔡晓斌与王凤琴之间的房屋租赁合同是否已经解除。王凤琴未提供有效证据证明合同解除，原判决仅凭王凤琴自行打印的手机短信记录且未经质证，即认定房屋租赁合同解除没有法律依据。手机短信记录只能作为辅助证据，不能单独作为定案依据。原判决亦未查明蔡晓斌无法腾空房屋的原因。蔡晓斌无法腾空房屋的根本原因系涉案房屋室内财产损失评�鉴定和赔偿未完成，而未完成原因在于王凤琴擅自断水、断电等导致蔡晓斌涉案房屋内受损财产无法评估并得到赔偿。蔡晓斌于2016年6月与评估人员往来邮件也可证明室内财产损失评估工作未完成前仍需现场取证。原判决未查明王凤琴侵害蔡晓斌优先购买权事实。8·12事故后蔡晓斌提出以同等价格购买该房屋，但王凤琴不顾蔡晓斌的要求，擅自与第三方签订回购协议。此外，涉案房屋内热水器、空调出现故障，蔡晓斌及时通知王凤琴，王凤琴让蔡晓斌自行维修，维修费用应由王凤琴返还给蔡晓斌，且蔡晓斌入住涉案房屋后漏水、空调不制冷等问题反复出现，蔡晓斌维修期间外出借住。原审法院未查明上述事实。王凤琴未提供可以正常使用的房屋，应当承担违约责任。（二）原判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除应当通知对�。原判决在无王凤琴向蔡晓斌发出解除合同通知证据情形下，确认涉案房屋租赁合同解除。且8·12事故后，涉案房屋已不具备居住使用条件，蔡晓斌另找住处产生搬迁、安置费用。政府发放临时安置补贴6000元由房主王凤琴领取，但王凤琴并不在此居住，其自身未产生临时安置问题，因此该补贴应当最终给付蔡晓斌。原判决确定该安置补贴归王凤琴享有，有悖补贴本意。原判决判令蔡晓斌支付迟延领取房屋回购款利息，没有法律依据。蔡晓斌不能腾空房屋的原因，系王凤琴故意阻碍财产损失评估所致，因此，不应承担迟延领取回购款利息。（三）一审法院违反法定程序，让蔡晓斌补交反诉费用但未明确具体数额亦未通知。蔡晓斌按约一周内缴纳费用却无法与审判人员取得联系，诉讼权利未能得到保障。（四）关于违约金，王凤琴于2015年11月12日擅自断水断电，导致蔡�斌无法正常使用涉案房屋，且未尽维修义务、随意增加租金，违反合同约定，应承担1500元违约金。（五）关于租金，原判决计算租金与事实不符，合同约定租金为1500元/月，且明确约定王凤琴不得随意提高租金。欠付租金数额应按1500元/月计算，2011年8月起每个月多计算200元，共计多计算租金9600元，蔡晓斌实际仅欠付258元租金，以押金1500元抵扣没有事实与法律依据。综上，蔡晓斌依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。王凤琴提交意见称，关于电器维修费，没有证据，且原判决已依法认定了760元，该760元虽缺乏真实发票，但王凤琴本着减少纠纷的目的未再提出上诉。蔡晓斌所称空调维修、电器维修王凤琴并不知晓，且维修票据不齐，亦已过诉讼时效。关于押金，原判决已认定1500元押金返还给蔡晓斌。关于1500元违约金，因蔡晓斌拖�租金，是违约方，王凤琴不存在违约情形。王凤琴断水断电是在合同解除后为将涉案房屋交付回购单位而采取的水电结算措施。关于提高租金，是蔡晓斌主动提出并经双方协商一致的。关于临时安置补贴，按照政府文件规定应发放给所有权人，且房屋租金仅计算至2015年8月11日。8·12事故后，王凤琴没有向蔡晓斌主张过租金，故而即便是补贴发放给房屋使用权人，因8·12事故后蔡晓斌未缴纳租金，其也并非房屋使用权人。关于优先购买权损失不属于本案审理范围，且本案一审中法院已在庭审中告知缴纳反诉费的期限及逾期缴纳后果，蔡晓斌因自身原因未缴纳反诉费，应承担不利后果。蔡晓斌如认为该项损失存在应另案主张而非再审申请提出。关于合同解除，本案租赁合同为不定期租赁合同，出租人依法可以随时解除合同，因8·12事故造成涉案房屋客观不具备居住条件�涉案房屋租赁合同目的不能实现，王凤琴在多次通知蔡晓斌情形下，解除涉案房屋租赁合同合法合理。关于短信记录，蔡晓斌已予以充分质证且认可其真实性，且该短信记录有房租交付记录、公证书邮寄、8·12事故后续协商处理等证据相互佐证，原判决认定于法有据。关于室内财产定损问题，因蔡晓斌自身原因造成，蔡晓斌原审主张室内财产定损工作未能完成的原因在于玉器、红木家具为收藏品，就评估价格与评估机构无法达成一致，而并非再审申请所述理由，另案生效判决也已对室内财产定损工作未能完成的原因予以确定。关于迟延领取回购款利息，系因蔡晓斌拒绝交付涉案房屋使回购单位无法验收并发放回购款所致，应由蔡晓斌赔偿。本案评估工作于2015年11月5日启动，王凤琴其后才书面要求蔡晓斌腾房，在此基础上原判决又给予蔡晓斌一个月腾房时间，已经足够蔡晓斌开展评估工作并开展室内财产损失证据保全工作。本院经审查认为，蔡晓斌与王凤琴形成的涉案房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。关于涉案房屋租赁合同是否解除问题，综合全案证据，在8·12事故发生后，涉案房屋客观上已不具备继续租赁的条件。按照蔡晓斌与王凤琴间手机短信往来记录、王凤琴已签订《受损住宅收购协议》等事实，应认定王凤琴已行使了合同解除权。此外，经查一审庭审笔录，蔡晓斌对王凤琴提交的手机短信记录在一审庭审时已发表质证意见。故而，对蔡晓斌相应主张不予采纳。关于蔡晓斌无法腾空涉案房屋的原因，经查一审庭审笔录，蔡晓斌陈述之所以无法开展评估工作的原因系因评估机构无法对其室内的玉器和红木家具进行评估，且蔡晓斌亦未能证明涉案房屋内受损财产无法评估系王凤琴断水、断电等原因造成。对蔡晓斌相应主张不予采纳。按照阿里斯顿热水器售后服务单、更换热水器配件照片等现有证据，能够证明蔡晓斌在2010年9月7日、2013年1月21日分两次支付了涉案房屋热水器主板维修材料费760元。蔡晓斌还主张另一张增值税发票可证明还支出了380元，但因无对应售后服务单，原判决对此未予支持并无不当。空调维修费仅有一张无盖章的收据，单独不能证明蔡晓斌主张的相应损失已经发生。蔡晓斌主张在维修期间外出借住，但未提交证据予以证明。关于临时安置补贴6000元，《天津开发区关于发放天津港8·12特别重大火灾爆炸事故第一批临时安置补贴的通告》明确规定发放对象为房屋产权人而非承租人。蔡晓斌不能证明其无法腾空房屋原因在于王凤琴故意阻碍财产损失评估，原判决判令蔡晓斌承担支付迟延领取房屋回购款利息及违约金责任，并对其要求王凤琴承担违约金责任的主张不予支持并无不当。关于一审法院是否违反法定程序及优先购买权问题，经查一审庭审笔录，在蔡晓斌变更反诉请求后，法官要求蔡晓斌在七日内补交相关的诉讼费用，逾期则视为未向法庭提出过相关反诉请求，蔡晓斌明确表示听清楚了。其后蔡晓斌对该部分反诉费用未予补交，应视为未向法庭提交变更后的反诉请求。故而，一审法院并未违反法定程序，对蔡晓斌优先购买权请求不予审理亦无不当。关于租金，按照蔡晓斌缴纳租金记录及蔡晓斌与王凤琴间短信记录，应认定双方达成了租金由1500元/月提高到1700元/月的合意。原判决比对蔡晓斌应缴租金与实缴租金，扣减租赁抵押金，认定蔡晓斌尚欠9858元租金，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回蔡晓斌的再审申请。审 判 长 李 彤代理审判员 李 超代理审判员 张 昕二〇一八年五月二十三日法官 助理 孙 超书 记 员 高舒云