广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初3410号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：任海青，董事长。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所实习人员。被告：陈焕美，女，汉族，1971年7月14日出生，住陕西省西安市户县，被告：孙照辉，男，汉族，1969年10月20日出生，住广东省广州市从化区，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称：“康景物业公司”）与被告陈焕美、孙照辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪、曾景熙，被告陈焕美到庭参加了诉讼，被告孙照辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费12876元以及违约金（违约金以每两月应缴的物业管理费为本金，从第三个月一日起到付清之日止，按每日千分之一的标准计算。暂计至起诉之日为1300元）给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受开发商的委托对华南新城小区进行前期物业管理，并对包括被告在内的全体小区业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催收，两被告仍拖欠前述金额的物业费（欠费时段请见证据）至今未付，现请求贵院判准原告的诉讼所求。陈焕美辩称：原告所提供的物业服务质量低劣，实际提供服务与合同要求相差甚远。在原告的“管理”期间，原告不仅参与制造了轰动全国的刑事案件，殴打业主李刚，还由于原告未尽安全保障义务使小区发生多起恶性刑事案件及危及业主生命财产的安全事故，有关物业服务的其他方面也与其物业服务承诺、法律法规要求相去甚远。（一）违反基本安全保障义务，导致业主遭受重大损失。（二）其他“物业管理服务质量”亦未实现。原告将楼巴的班次从2003年8月承诺的每天往返302班次锐减至2010年后的176班次。2016年7月，再次在所有业主强烈反对的情况下，一意孤行，将班次由176班次减至目前的不足100班次，并将价格上调40%，给业主的出行带来的严重的不便。而2014年11月28日在涉诉小区华南新城南区门口发生的楼巴撞死小区业主的事故，更加证明原告所提供的屋村巴士（楼巴）管理质量低下。被告自入住以来，从来没看到原告公布的管理费收支账目。原告没有尽到该项义务。从涉案小区现在的状况来看，原告将公共场所改造成住宅及浴室，并将大量公共场所擅自出租给各类商贩，严重侵害业主的合法权益和危害公共安全。原告除了每月收取停车费外，根本没有管理车辆停放秩序，小区乱停车现象极其严重。从涉案小区现阶段的情况来看，原告并未及时清理小区垃圾，经常堆积数日才清理，恶臭难闻。二、原告非法经营业主共用物业，侵占公共利益。依据《物权法》，电梯广告及停车场等公共收益属于全体业主所有，但一直由原告侵占，且从未公布过公共收益的账目，这与“有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行管理”的三级物业服务标准要求完全不符。原告擅自利用涉案小区广大业主的共用物业擅自经营，如电梯刊载广告、公共停车位出租收费、公共区域出租商家经营等，原告将此公共收益侵占且不公布，并明目张胆地用于弥补物业费亏空，原告的这些行为，严重侵犯业主知情权和共同权益，既违反了法律规定及合同约定上更不符合物业服务的起码要求。三、原告重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费及超出政府指导价收费，应予以退还。四、原告对华南新城小区的管理系非法行为，其与建设单位之间签订的物业管理委托合同无效。建设单位选聘前期物业企业应当在业主入住前，并按相应的法定程序进行，否则违法并将面临相应的处罚；在业主入住之后，原建设单位只是作为小区的一个普通业主，已经失去了代替全体业主选聘物业服务机构的资格和必要，其无权擅自私下与作为物业服务企业且与原建设单位存在利益关系的原告签订所谓的物业管理委托合同。五、原告积极参与危害业主生命安全的刑事案件并存在多种可撤销资质证书的情形。事实上已经完全失去从事物业服务的资质，其事实管理行为依法无效。原告作为具有对华南新城小区负有安全保障义务的物业服务企业，不仅放弃自身职责，反而积极参与犯罪，恶劣侵犯业主生命健康权，制造重大责任事故，且已被法院生效裁判文书所认定，其不应再具有提供物业服务的资格。一个法院认定为“直接侵权”、“确为恶劣”，积极参与犯罪的公司，其所持有的物业服务资质证书既是—个讽刺，也应归于无效。六、原告请求超过诉讼时效且为书面催交，不应支持。原告2017年4月26日起诉要求被告支付物业费，其余2015年4月26日前的物业费请求已超过诉讼时效，依法不予支持。孙照辉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：原告康景物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山咏轩5座1103房是被告陈焕美、孙照辉名下的房产，该房产建筑面积221.99平方米。2011年3月29日，原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.8（北区）、2.00（南区）、3.8（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。2004年11月22日，原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元；第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按天1‰交纳违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，原告称被告未缴纳2011年11月至2012年10月以及2016年1月至2017年5月期间的物业管理费，故诉至本院。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。本院认为：本案争议焦点为一是《物业管理委托合同》的效力问题，二是康景物业公司的资质问题，三是诉讼时效问题。首先，关于《物业管理委托合同》的效力问题。陈焕美认为涉案合同违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”的规定，本院认为，合同是当事人参与民事活动的重要手段，也是实现民事主体意思自治的重要工具。为了体现法律对民事主体真实意思的尊重，《中华人民共和国合同法》对于认定合同无效采取了非常严格的标准,尽管合同法中规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，在判断合同效力的问题上应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定是为了行政管理的需要，并无涉及调整民事主体之间利益关系的意图，其禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，故应作为管理性禁止规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。故对陈焕美所提该项理由，法院不予采信。同时，需要指出的是，《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的。若业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会或业主委员会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。故对陈焕美以此认为合同无效的主张，本院不予采信。其次，对于康景物业公司的物业服务资质问题。被告陈焕美以康景物业公司存在可撤销资质证书的多种情形导致已失去从事物业服务资质，故其事实管理行为无效，本院认为，康景物业公司提交了资质证书证明其在本案中所主张的物业管理费计费期间具备物业管理资质，故陈焕美以康景物业公司不具备资质为由，认为其无需向康景物业公司支付物业管理费缺乏事实根据，本院亦不予采纳。关于诉讼时效问题。陈焕美、孙照辉提出康景物业公司的主张超出诉讼时效，本院认为，根据康景物业公司提供的书面证据显示其最早在2016年4月28日通过圆通快递向两被告催收物业管理费，依该次催收行为，在诉讼时效范围内的欠费应从2014年4月起算。康景物业公司对2011年11月至2012年10月期间的物业管理费未及时进行催收，故已过诉讼时效，对该部分物业管理费本院不予保护，陈焕美的抗辩意见有理，本院予以采纳。此外，陈焕美以康景物业公司的服务质量低劣故拒绝缴纳物业管理费的抗辩，本院认为，康景物业公司作为物业服务企业，其对环境、设施的管理、养护及维修责任，应满足最基本的使用要求，但同时，小区的卫生状况及治安管理秩序是个动态的过程，业主及物业使用人也应自觉共同维护良好的环境。人人都希望拥有完美的居住环境，但在现状未改变的情况下，业主与物业管理公司更应互相配合搞好小区的管理，拒交物业管理费不仅不合法，而且势必影响物业管理公司提供物业服务的质量，从而损害其他业主享受物业服务的权利，不应得到支持或鼓励。综上，原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告陈焕美、孙照辉作为广州市番禺区南村镇华南新城山咏轩5座1103房的业主，享受了原告提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。根据双方签订的协议约定，被告应按建筑面积221.99平方米、2元/平方米/月的标准即每月444元计付物业管理费。故被告陈焕美、孙照辉应向原告支付2016年1月至2017年5月期间的物业管理费合共7548元（444元/月×17个月），对原告主张的其余部分，本院不予支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张被告从第三个月的第一天起至付清之日按每日千分之一的标准支付违约金，对此，本院认为，由于原、被告双方并未约定缴纳物业管理费的具体时间，但约定了每两个月的管理费合缴交一次，故违约金应自第三个月的第一天起计算，同时由于涉诉合同中约定的每日1‰的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，即2016年1月至2017年5月期间物业管理费产生的违约金应分别以每两个月应缴纳的物业管理费888元为本金，分别从第三个月的第一天起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，上述每两个月所计付违约金数额不得超过两个月应交的物业管理服务费888元，对原告主张的其余部分，本院不予支持。被告孙照辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈焕美、孙照辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2016年1月至2017年5月期间的物业管理费7548元及违约金（违约金分别以每两个月应缴纳的物业管理费888元为本金，从第三个月的第一天起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，上述每两个月所计付违约金数额不得超过两个月应交的物业管理服务费888元）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费77元，由原告广东康景物业服务有限公司负担32元，由被告陈焕美、孙照辉负担45元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一七年七月十九日书记员 王雅佩