广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8472号原告：广州市宏资物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳东路214之六综合楼（一）501，统一社会信用代码：91440113665935572T。法定代表人：吴惠珍，董事长。委托代理人：李娟，该公司职员，联系地址同原告地址。被告：广东新一佳商业投资有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道中183号宏宇广场1-4层，统一社会信用代码：440000000000508。法定代表人：李彬兰。原告广州市宏资物业管理有限公司诉被告广东新一佳商业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李娟到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：被告与广州华海房产实业有限公司于2002年签订了《广州市房地产租赁合同》（穗租收0010100204258号）（以下简称“合同”），与广州华海房产实业有限公司及原告于2008年5月28日签订《租赁合同补充协议》，广州华海房产实业有限公司将合同及合同项下所有权利义务转让予原告。合同约定被告租用原告所有的广州市海珠区宝岗大道183号裙楼1-4层部位的房地产（以下简称“该房屋”）作为作超市使用，另外根据双方之后签订的一系列补充协议约定，被告现租赁该房屋面积总计22216.79㎡，其中1-3层1××995.8585㎡、4层6217.6053㎡、手扶梯504㎡；于201××年6月28日至2016年6月27日间每月向原告支付房屋租金867321.12元、于2016年6月28至2018年6月27日间每月支付房屋租金905871.14元；租金按月结算，由被告在每月第5个工作日前向原告支付，如逾期一日，被告须按当月租金额的0.03%向原告支付违约金；如被告违反约定迟延支付租金的，原告有权提前解除合同。根据合同约定，被告应于201××年12月14日前补缴201××年6月28日起至201××年7月27日止的租金差额43523.24元，并支付201××年12月、2016年1月—9月的租金及5月—9月的四楼物业管理费，但被告至今未付。截至2016年9月30日，被告拖欠原告租金额为8788861.29元，物业管理费为444269.25元；第一笔租金己逾期达296天之久，己构成严重违约。原告曾多次与被告代表沟通并发出《租金催收函》及《律师函》，但被告均不予理会，被告的违约行为己严重损害了原告的合法利益。原告于2016年10月4日向被告发出《解除租赁合同通知书》书面函告被皮告，解除与被告签订的合同及该合同的所有补充协议，该等合同及补充协议在此函到达被告时即解除，被告于2016年10月5日收悉该解除通知。被告应按合同第五条第9款之约定自合同解除之日起三日内立即迁离该房屋，且不得损坏现有装修及原告所提供的设施。因被告逾期未迁出，原告请搬家公司搬出相应物品，产生搬家费用12000元。后在相关部门的协调下，被告于10月10日自行搬出相关物品，腾退房屋交给原告。但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金和管理费。故起诉要求判令：1、依法确认原被告双方签订的《租赁合同》及相关协议已于2016年10月5日解除，即要求确认原被告关于广州市海珠区宝岗大道中183号、199号一至四层的租赁关系已于2016年10月5日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金8832405.5元（从201××年12月1日起计至2016年9月30日止，其中201××年12月1日起至2016年6月30日止每月租金为867321.12元，2016年7月1日起至2016年9月30日止每月租金为905871.14元；201××年6月28日至201××年7月27日的租金差额43523.24元），物业管理费444269.25元（从2016年5月1日起计至2016年9月30日止，每月88853.86元），及迟延支付上述租金及管理费的违约金（迟延支付每月应付租金的违约金从每月第5个工作日的次日起算，按当月应缴租金额的千分之三的标准计算，计至被告付清所欠租金之日止，迟延支付差额租金的违约金从201××年12月14日起计算至被告付清所欠差额租金之日止，暂计至起诉之日的违约金为4768272.37元；迟延支付管理费的违约金从每月第5个工作日的次日起算，按当月应缴管理费的千分之三的标准计算，计至被告付清所欠管理费之日止，暂计至起诉之日的违约金为139411.59元）；3、被告向原告支付清场搬运费12000元；4、被告承担本案全部诉讼费。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2002年2月5日，广州华海房产实业有限公司（出租方、甲方，以下简称为华海公司）与深圳市法兰西施投资发展有限公司（承租方、乙方，以下简称为法兰西施公司）签订《租赁合同》，约定：甲方是位于广州市海珠区宝岗大道183号宏宇广场第十号地块一、二期1-4层裙楼（简称“宏宇广场”）的业主，甲方将上述房产出租给乙方用于经营商业；该房产建筑面积约共26086.395平方米；租期自2002年6月28日至2018年6月27日止；等。2002年8月18日，华海公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》（经房管部门备案），约定：乙方地址为广州市海珠区宝岗大道中宏宇广场1-4层；甲方同意将海珠区宝岗大道183号裙楼1-4层部位的房地产出租给乙方作经营商业用途使用，建筑面积26086.395平方米，分摊共用建筑面积2608.6395平方米，另有余地使用面积1276.68平方米，面积以最后房管局测绘为准，租金多除少补；租赁期限、租金情况如下：2002年6月28日至2003年6月27日为装修期免租；2003年6月28日至2005年6月27日月租金为1043455.8元，2005年6月28日至2007年6月27日月租金为1074759.47元，2007年6月28日至2009年6月27日月租金为1106845.74元，2009年6月28日至2011年6月27日月租金为1139975.46元，2011年6月28日至2013年6月27日月租金为1196843.8元，2013年6月28日至201××年6月27日月租金为1256581.65元，201××年6月28日至2017年6月27日月租金为1319189元，2017年6月28日至2018年6月27日月租金为1384926.71元；租金按月结算，由乙方在每月的第五个工作日前按一次付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳108万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金设施无非常损害退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.03%向甲方支付违约金；任何一方未履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可采用向中国国际经济贸易仲裁委员会北京分会申请仲裁；甲、乙双方及深圳市法兰西施投资发展有限公司已确认，甲方与深圳市法兰西施投资发展有限公司于2002年2月5日签定的《租赁合同》中深圳市法兰西施投资发展有限公司的权利义务由广东新一佳商业投资有限公司全部承担；等。同日，华海公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及法兰西施公司（丙方）签订《房地产租赁合同补充协议》，约定：鉴于甲方是位于广州市海珠区宝岗大道183号宏宇广场第十号地块一、二期1-4层裙楼（简称“宏宇广场”）的业主，甲方将上述房产出租给乙方用于经营商业；该房产建筑面积约共26086.395平方米，其中一期为10672.21××平方米，l-3层为商业用途，四楼为商场管理办公室、仓库使用；二期为1××414.18平方米，1-4层为商业用途（最后以广州市国土资源和房管局测绘为准，见附件5）；租赁范围包括1-4楼的建筑面积、公用面积（租赁范围见附件5）；楼顶和一期租赁场地相应外墙广告位置（由乙方负责办理有关手续）、收货区及出入通道、商场前附属广场由甲方提供给乙方无偿使用，期限与本合同租期相同（详见附件八）；甲方提供10个不固定车位给乙方无偿使用；租期自2002年6月28日至2018年6月27日止；免租期12个月，即2002年6月28日至2003年6月27日；2003年6月28日为租金起算日；甲方在2002年6月28日或之前，将物业交付乙方；乙方同意甲方现在的售楼部240平方米推迟到2002年5月1××日交付给乙方使用；每月租金为1043455.8元；从租金计算日第4年起，在基本租金基础上每2年递增3%，第十年开始以租金每2年递增5%（年度租金分配表见附件8）；乙方按月支付租金给甲方，时间为每月月首前5个工作日；乙方需向甲方支付108万元作为押金；在合同履约结束时，甲方确认房屋及附属设施无非正常损害，押金抵作最后期限的物业租金或返还乙方；如有“非正常损害”，双方协商确定损害的直接费用，扣除此费用后的押金应退还乙方；在本合同执行过程，由于一方违反本会同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本会同，即为违约；违约方须向对方支付3000万元的违约金及致使对方受到的具体损失；乙方如不能按时向甲方缴交场地租金，经甲方催讨，自第6天起，每延迟一天按拖欠总金额的0.3%每天向甲方缴交滞纳金；凡因执行本合同所发生争议或与本合同有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成时，则提交中国国际经济贸易仲裁委员会北京分会仲裁解决；一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按本合同所示地址发送；上述通知或信件必须由邮局传递、专人传递或通过传真传送；如邮局传递或专人传递，则于送达时视为正式送交（详细通讯地址见附件12）；特别说明：华海公司与法兰西施公司于2002年2月签定了华海公司拥有产权的广州宏宇广场的《租赁合同》，在该合同中双方约定：甲方（华海公司）同意乙方（法兰西施公司）在广州市投资注册的公司的名义使用本合同所定义的物业，并支付租赁费，承担本合同乙方的义务，乙方对其在广州市投资注册的公司对物业的租赁活动承担连带担保责任；法兰西施公司在广州市投资注册的“广东新一佳商业投资有限公司”已于2002年3月8日成立；现三方正式确认，从广东新一佳商业投资有限公司成立之日起，宏宇广场《租赁合同》中乙方（法兰西施公司）的权利义务即由其全部承担；法兰西施公司将根据合同中的约定承担相应的法律责任；因在办理租赁登记手续时须使用广州市国土局房地产管理局编印的格式性《广州市房地产租赁合同》，三方同意将华海公司与法兰西施公司于2002年2月签定的《租赁合同》的全部内容作为《广州市房地产租赁合同》的补充协议，为此，特签定本补充协议，凡补充协议与《广州市房地产租赁合同》约定不一致之处，均以本补充协议约定的内容为准；等。华海公司（甲方）与被告（乙方）及原告（丙方）于2008年5月28日签订《租赁合同补充协议》，约定原乙方承租甲方名下的海珠区宝岗大道183号、199号一至四层新一佳宏宇店商场的产权人现变更为丙方，现就此有关事项补充约定如下：原租赁合同及原有关上述租赁物的补充协议中约定的甲方权利义务由丙方承担；自2008年1月1日起，乙方向丙方交纳租金，交租地址不变；本补充协议生效后，本补充协议没有规定的，原租赁合同及有关补充协议已经规定的，按照原租赁合同及有关补充协议执行；原租赁合同及有关补充协议没有规定的，按照本补充协议执行；本补充协议与原租赁合同及有关补充协议规定内容不一致的，以本补充协议的规定内容执行；等。原告（甲方）与被告（乙方）就广州市海珠区宝岗大道183号、199号新一佳“宏宇店”四楼的租金问题于2009年4月9日签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意乙方从2009年1月1日起至2010年12月31日止，“宏宇店”四楼的每月租金每平方米18元，物业管理费每平方米4元，合计每月租金每平方米22元；从2011年1月1日起，新一佳“宏宇店”四楼的每月租金按照原租赁合同约定的标准，甲方向乙方计收租金；甲、乙双方一致同意504㎡手扶电梯面积从2009年1月1日起至租赁合同期结束按照每月10元/㎡计算租金；甲方（原华海公司）、乙方双方原签定的租赁合同及补充协议的其它条款继续有效；等。原告（甲方）与被告（乙方）就广州市海珠区宝岗大道183号、199号新一佳“宏宇店”四楼的租金事宜于201××年12月4日签订《租赁合同补充协议》，约定甲乙双方确定，从201××年6月28日起至2018年6月27日止，“宏宇店”四楼的每月租金为每平方米25元（不包含物业管理费）；乙方按以上租金标准补缴201××年6月28日-201××年7月27日的租金差额43523.24元，该笔租金差额需于本协议签署后十日内支付；本补充协议是租赁合同不可分割的组成部分，若本补充协议与租赁合同及其附件、其他补充协议约定内容不一致的，以本补充协议约定内容为准；甲方、乙方原签定的租赁合同及其附件、其他补充协议的其他条款继续有效；等。2016年8月30日，原告委托律师以EMS全球邮政特快专递方式按被告在合同中所留地址向被告发出《律师函》，主要内容：截至2016年8月29日，被告拖欠原告租金、滞纳金如下：201××年12月租金867321.12元、滞纳金69212.23元；2016年1月租金867321.12元、滞纳金60885.94元；2016年2月租金867321.12元、滞纳金53600.45元；2016年3月租金867321.12元、滞纳金45534.36元；2016年4月租金867321.12元、滞纳金37208.08元；2016年5月租金867321.12元、滞纳金29141.99元；2016年6月租金867321.12元、滞纳金21××96.3元；2016年7月租金905871.14元、滞纳金14403.35元；2016年8月租金905871.14元、滞纳金6522.27元；请被告在接到本律师函五日内，将上述拖欠的款项交至原告指定账号；等。该邮件于2016年8月31日妥投，由他人签收。2016年10月4日，原告以EMS全球邮政特快专递方式按被告在合同中所留地址向被告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容：根据合同约定，贵司应于201××年12月14日前补缴201××年6月28日起至201××年7月27日止的租金差额43523.24元，并支付201××年12月、2016年1-9月的租金，但贵司至今未付，截至2016年9月27日，贵司拖欠我司租金额为8788861.29元，第一笔租金已逾期达296天之久，已构成严重违约；我司曾多次与贵司代表沟通并发出《租金催收函》及《律师函》，但贵司均不理会；我司现根据合同第二条、第三条、第五条第1款、第9款及第六条“违约责任”第一款之约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，特书面函告贵司：1、我司解除与贵司签订的合同及该合同的所有补充协议，该等合同协议在此函到达贵司时即解除；2、请贵司按合同第五条第9款之约定自合同解除之日起三日内立即迁离该房屋，且不得损坏现有装修及我司所提供的设施，如逾期内不迁离的，我司将按合同第六条第2款继续计收贵司占用期间租金，并且有权采取封锁该房屋、停水、停电及将该房屋内一切属于贵司的设备及物品当遗弃物处理；3、请贵司于合同解除之日起三日内按合同约定支付拖欠租金及违约金，我司没收履约保证金；4、请贵司于合同解除之日起三日内配合处理分租户相关事宜，并承担因此导致的全部责任；等。该邮件于2016年10月5日妥投，由他人签收。原告于2016年10月20日提起本案诉讼。根据工商部门公示信息显示，被告的成立日期为2002年3月8日；经营场所为广州市海珠区宝岗大道中183号宏宇广场1-4层；等。诉讼中，原告表示：华海公司已于2002年6月28日将涉案房屋交付给被告使用；被告从2008年1月1日起直接支付租金给原告；被告于2016年1月11日支付了201××年11月的租金867321.12元后，201××年6月28日至201××年7月27日的租金差额43523.24元及201××年12月1日至2016年9月30日期间的租金至今未付；被告于2016年7月13日支付了2016年4月的物业管理费88853.86元后，2016年5月1日至2016年9月30日的物业管理费至今未付；被告于2016年10月5日收到《解除租赁合同通知书》后，经双方协商，被告于2016年10月10日迁离超市卖场，原告陆续与被告的原分租户协商接手涉案场地，在被告搬离涉案场地后，原告一直无法联系被告，故原告只能提起本案诉讼；合同没有约定被告逾期支付物业管理费的违约金标准，但实际上物业管理费是租金的组成部分，故原告参照被告逾期支付租金的违约金标准来主张逾期支付物业管理费的违约金；原告不需要在本案中处理押金问题；原来签订合同时涉案房屋属于建设期，尚未取得房产证，规划地址为海珠区宝岗大道中183号宏宇广场第十号地块一、二期1-4层裙楼，之后已出具房产证，地址为海珠区宝岗大道183号首层3号铺、4号铺、5号铺，海珠区宝岗大道183号二层1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺，海珠区宝岗大道183号三层1号铺、2号铺、3号铺、4号铺，海珠区宝岗大道183号四层3号铺、海珠区宝岗大道199号四楼1铺、海珠区宝岗大道199号四层2号铺；原告第1项诉讼请求实际上是确认原被告之间关于上述房屋的租赁关系已于2016年10月5日解除的意思；从2009年9月1××日开始按照房产证建筑面积计算租金，其中，第一层至第三层的总建筑面积为1××995.8585平方米，第四层的建筑面积为6546.6053平方米，其中第四层原告自用建筑面积为329平方米，剩下的建筑面积6217.6053平方米为被告所用，出租总面积为22216.79平方米，手扶梯面积为504平方米；第一层至第三层的租金单价在40元/月/平方米的基础上，从租金起算日即2003年6月28日起的第四年起每两年递增3%计算，第十年开始每两年递增5%计算，即201××年12月至2016年6月的租金单价为44.189元/月/平方米，2016年7月至2016年9月的租金单价为46.599元/月/平方米；第四层的租金单价为25元/月/平方米；第一层至第四层的物业管理费单价为4元/月/平方米；原告委托广州市宏宇物业发展有限公司（以下简称为宏宇物业公司）对涉案大厦提供物业服务，并向被告代收部分管理费。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：一、原告于201××年8月10日向被告发出的《关于对新一佳的回复》，主要内容：贵司于201××年8月3日发予我司的《关于给予支持的函》已经收悉，对此，我司表示深切的理解，明白快速发展的电商网购对零售业超市实体店的经营的确造成了冲击；为支持贵司的发展，且本着双方互惠互利、友好合作的原则，我司前期已就租金优惠方面给予了贵司大力的支持，鉴于此，根据贵我双方2002年8月18日签署的租赁合同及其补充协议，以及201××年2月28日签署的租赁合同补充协议，贵司自201××年6月28日起至2016年6月28日每月应付租金为：986636.54元，2016年6月28日起至2018年6月27日止每月租金调整按照原租赁合同约定进行，具体金额详见下表：1、201××年6月28日至2016年6月28日每月租金总计986636.54元：1-3层计租面积1××995.8585㎡，租金单价44.189元/月/㎡，月租金706845.16元；4层（已减去物业部办公室面积329㎡）计租面积6217.6053㎡，租金单价44.189元/月/㎡，月租金274751.38元；手扶梯计租面积504㎡，租金单价10元/月/㎡，月租金5040元；2、2016年6月28日至2018年6月27日每月租金总计1040165.2元：1-3层计租面积1××995.8585㎡，租金单价46.599元/月/㎡，月租金745391.01元；4层（已减去物业部办公室面积329㎡）计租面积6217.6053㎡，租金单价46.599元/月/㎡，月租金289734.19元；手扶梯计租面积504㎡，租金单价10元/月/㎡，月租金5040元；等。拟证明双方确认201××年6月28日至2016年6月27日期间每月的租金标准。二、《中国工商银行广东省分行营业部业务回单》，其中载明：入账日期为2016年1月11日，汇款人为被告；收款人原告；金额为867321.12元；用途为付201××.11月物业租金；等。拟证明被告缴纳的201××年11月的租金额。三、《中国建设银行单位客户专用回单》，其中载明：交易日期为2016年6月21日；汇款人为被告；收款人宏宇物业公司；金额为88853.86元；用途为付宏宇物业3月份管理费；等。四、《中国建设银行单位客户专用回单》，其中载明：交易日期为2016年7月13日；汇款人为被告；收款人宏宇物业公司；金额为88853.86元；用途为付宏宇物业4月份管理费；等。五、宏宇物业公司开具的收到被告2016年3、4月管理费（每月88853.86元）的发票两张。证据三至五拟证明被告已交纳2016年3、4月管理费，并确认管理费的标准额。六、原告于2011年6月28日向被告发出的《关于在宏宇广场商场租金中分拆支付物业管理费的函》，主要内容：请贵司从2011年1月1日起，每月从我司的租金及物业管理费中将其中属于物业管理费的88867.19元（按商场面积22216.7963平方米，每平方米4元计算，该款项已含按《租赁补充协议》应支付的商场四楼管理费）划至宏宇物业公司给定帐户，余额部分租金仍按我司提供的账号划入。该函下方有手写体的“已收原件，熊颖27/6.11”的字眼。拟证明根据原、被告于2009年4月9日签订的《租赁合同补充协议》约定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，宏宇店四楼的每月租金每平方米18元、物业管理费每平方米4元合计每月每平方米22元，从2011年1月1日起，将租金中的4元划为物业管理费；该函的原件已由被告公司职员熊颖签收。七、产权人为原告的房地产权证（或不动产权证书）及房地产分户图：1、海珠区宝岗大道183号首层3号铺，登记时间为2009年9月1××日，房地产分户图建筑面积为2263.8482平方米；2、海珠区宝岗大道183号首层4号铺，登记时间为2009年9月1××日，房地产分户图建筑面积为345.7769平方米；3、海珠区宝岗大道183号首层5号铺，登记时间为2011年6月10日，房地产分户图建筑面积为1918.2060平方米；4、海珠区宝岗大道183号二层1号铺，登记时间为2009年9月1××日，房地产分户图建筑面积为2067.3平方米；5、海珠区宝岗大道183号二层2号铺，登记时间为2009年8月25日，房地产分户图建筑面积为805.3548平方米；6、海珠区宝岗大道183号二层3号铺，登记时间为2009年9月1××日，房地产分户图建筑面积为258.3311平方米；7、海珠区宝岗大道183号二层4号铺，登记时间为2016年1月22日，房地产分户图建筑面积为1247.9511平方米；8、海珠区宝岗大道183号二层5号铺，登记时间为2009年9月1××日，房地产分户图建筑面积为531.57平方米；9、海珠区宝岗大道183号三层1号铺，登记时间为2016年1月22日，房地产分户图建筑面积为3417.8278平方米；10、海珠区宝岗大道183号三层2号铺，登记时间为2016年1月22日，房地产分户图建筑面积为431.4541平方米；11、海珠区宝岗大道183号三层3号铺，登记时间为2012年4月16日，房地产分户图建筑面积为1088.3425平方米；12、海珠区宝岗大道183号三层4号铺，登记时间为2016年1月22日，房地产分户图建筑面积为1623.23平方米；13、海珠区宝岗大道199号四楼1铺，登记时间为2009年8月25日，房地产分户图建筑面积为3403.5766平方米；14、海珠区宝岗大道199号四层2号铺，登记时间为2009年9月1××日，建筑面积为431.454平方米；1××、海珠区宝岗大道183号四层3号铺，登记时间为2011年6月10日，房地产分户图建筑面积为2711.57平方米。拟证明原告主体资格及产权人身份。八、租金、物业管理费计算表：1、第1-3层计租面积为1××995.8585平方米，其中201××年12月至2016年6月租金单价为44.189元，月租金为706840.99元；2016年7月至2016年9月租金单价为46.599元，月租金为745391.01元；2、手扶梯面积为504平方米，201××年12月至2016年9月租金单价为10元，月租金为5040元；3、第4层计租面积为6217.6053平方米（已减去物业部办公室面积329平方米），201××年12月至2016年9月租金单价为25元，月租金为1××5440.13元；4、2016年5月至2016年9月物管费单价为4元，每月物管费为88853.8552元；备注：出房产证1××套总面积为22545.49平方米，其中自用329平方米（物业部），出租面积为22216.79平方米，手扶梯面积504平方米。另查，华海公司于2017年3月3日向本院出具一份《确认函》，内容为：我司确认原我司名下海珠区宝岗大道183号、199号一至四层新一佳宏宇店商城的产权己变更至广州市宏资物业管理有限公司名下；原我司与广东新一佳商业投资有限公司签订的《租赁合同》中关于我司所有权利义务都己转至广州市宏资物业管理有限公司享和承担；从2008年1月1日起，广东新一佳商业投资有限公司的租金向广州市宏资物业管理有限公司交纳，我司特此确认。诉讼中，华海公司到庭表示其公司同意原告提起本案诉讼并向被告主张上述合同中的相关权利，其公司不参加本案诉讼。经本院释明后，原告撤销第3项诉讼请求，并表示坚持其余诉讼请求。本院认为：华海公司与被告签订的《广州市房地产租赁合同》及华海公司与被告、法兰西施公司签订的《房地产租赁合同补充协议》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同约定，租金按月结算，由被告在每月第5个工作日前向原告支付，如逾期一日，被告须按当月租金额的0.03%向华海公司支付违约金；如被告违反约定迟延支付租金的，华海公司有权提前解除合同。根据华海公司与被告及原告于2008年5月28日签订的《租赁合同补充协议》约定，因被告承租华海公司名下的涉案房屋的产权人变更为原告，原租赁合同及原有关上述租赁物的补充协议中约定的华海公司权利义务由原告承担；自2008年1月1日起，被告向原告交纳租金。从原告在本案中提交的证据以及华海公司向本院出具的《确认函》来看，结合被告已实际向原告支付租赁费用的事实，本院认定华海公司作为涉案房屋原出租人的权利义务已转让给原告。根据原告与被告于2009年4月9日签订的《租赁合同补充协议》约定，原告同意被告从2009年1月1日起至2010年12月31日止，“宏宇店”四楼的每月租金每平方米18元，物业管理费每平方米4元，合计每月租金每平方米22元；从2011年1月1日起，新一佳“宏宇店”四楼的每月租金按照原租赁合同约定的标准，原告向被告计收租金；原、被告双方一致同意504㎡手扶电梯面积从2009年1月1日起至租赁合同期结束按照每月10元/㎡计算租金；原华海公司与被告双方原签定的租赁合同及补充协议的其它条款继续有效；等。根据原告与被告于201××年12月4日签订的《租赁合同补充协议》约定，从201××年6月28日起至2018年6月27日止，“宏宇店”四楼的每月租金为每平方米25元（不包含物业管理费）；被告按以上租金标准补缴201××年6月28日-201××年7月27日的租金差额43523.24元，该笔租金差额需于本协议签署后十日内支付；双方原签定的租赁合同及其附件、其他补充协议的其他条款继续有效；等。现原告主张被告欠付201××年6月28日至201××年7月27日的租金差额43523.24元及201××年12月至2016年9月期间的租金，被告对此没有作否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告上述事实主张予以采信。鉴于被告逾期缴纳租金已超过合同约定的期限，故原告有权提前解除合同。原告于2016年10月4日以EMS全球邮政特快专递方式按被告在合同中所留地址向被告发出《解除租赁合同通知书》，该邮件于2016年10月5日妥投，故原告要求确认其公司与被告之间关于涉案房屋的租赁关系于2016年10月5日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告在本案中主张的租金计算标准和方法符合双方合同的约定，故本院对原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求应予支持，但原告计算欠租的金额有误，应为8832384.5元，对原告超出本院支持以外的部分租金请求予以驳回。原告要求被告支付延付201××年12月1日至2016年9月30日期间租金的违约金（从欠租金当月第六个工作日起计至被告付清所欠租金之日止，每日按当月应缴租金额的0.03%计算），合法有理，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠租金为限。由于原告与被告在201××年12月4日签订的《租赁合同补充协议》中并无约定被告延付201××年6月28日至201××年7月27日期间租金差额的违约责任标准，故原告要求被告按租金差额的每日0.03%计算延期付款违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，并非物业服务合同纠纷，被告的物业管理费实际上也是向宏宇物业公司缴纳的。原告在本案中并无举证证明其公司已代被告垫付了物业管理费，故原告要求被告支付2016年5月1日至2016年9月30日期间的物业管理费及延期付款违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告在诉讼中撤销第3项诉讼请求，经审查，并无不妥，故本院对此予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市宏资物业管理有限公司与被告广东新一佳商业投资有限公司之间关于广州市海珠区宝岗大道183号首层3号铺、4号铺、5号铺，广州市海珠区宝岗大道183号二层1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺，广州市海珠区宝岗大道183号三层1号铺、2号铺、3号铺、4号铺，广州市海珠区宝岗大道183号四层3号铺，广州市海珠区宝岗大道199号四楼1铺，广州市海珠区宝岗大道199号四层2号铺的租赁关系于2016年10月5日解除。二、被告在本判决生效之日起1××日内，向原告支付欠租共8832384.5元（其中201××年6月28日至201××年7月27日期间的租金差额为43523.24元；201××年12月1日至2016年6月30日期间的租金按每月867321.12元计算，2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金按每月905871.14元计算）。三、被告在本判决生效之日起1××日内，向原告支付延付201××年12月1日至2016年9月30日期间租金的违约金（从欠付租金当月第六个工作日起计至被告付清所欠租金之日止，每日按本判决主文第二项确定的当月租金额的0.03%计算；违约金总额以被告所欠租金为限）。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132540元，由原告负担4480元，被告负担128060元。本案财产保全费5000元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  赵 婷人民陪审员  李伟坚二〇一七年八月二十四日书 记 员  刘 淼曾思融