北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初18745号
原告（反诉被告）：郭奕君，女，1981年7月4日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴永萍，女，1975年4月14日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘锋，北京市京德律师事务所律师。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地本市朝阳区农展馆路12号1号楼2层2006号。
法定代表人梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：姜博，男，1983年12月9日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住本市朝阳区。
第三人：石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行，住所地石嘴山市大武口区澳门街195号。
负责人：王淑贤，总经理。
委托诉讼代理人：贾磊，男，1986年9月26日出生，石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行职员，住石嘴山市。
原告郭奕君与被告吴永萍、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、第三人石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行（以下简称石嘴山银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚娟、被告的委托诉讼代理人刘锋，第三人满懿公司的委托诉讼代理人姜博，第三人石嘴山银行委托诉讼代理人贾磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭奕君向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告于2016年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、按照《补充协议》第二条约定，办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，按照《补充协议》第四条约定，配合原告办理交易房屋的权属转移登记手续。按照《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定，将交易房屋交付给原告；判令原告自2016年7月30日起至被告实际履行办理提前还款及抵押登记注销手续之日的违约金，按日计算向原告支付房屋交易总价万分之五的违约金，违约金暂计到2017年8月30日，共计人民币1188000元。诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月18日，原、被告在满懿公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。被告以600万元的价格将位于北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××的房屋（以下简称涉诉房屋）卖予原告。原告于2016年6月18日支付被告定金10万元，被告应于2016年7月30日办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。同时，买卖合同对买受人购房款的支付时间、履约顺序以及权属转移登记事宜进行了约定。合同签订后，原告支付被告定金10万元。后因被告一直不办理涉诉房屋的抵押权的注销手续，导致买卖合同无法顺利履行。原告曾于2016年8月诉至法院，要求被告继续履行合同。后因故于2017年8月底撤诉。现原告仍持原诉至法院要求被告继续履行双方所签合同。综上，原告认为，被告在与原告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋存在多笔抵押权登记，还有其他法院的查封。在诉讼过程中，被告又向石嘴山银行借款，并擅自与石嘴山银行对涉诉房屋设置抵押权登记，其毁约恶意明显、重大，严重违反了诚实信用原则。现要求法院支持原告的诉讼请求。
被告吴永萍辩称，2016年6月18日，被告与原告及第三人满懿公司共同商议由原告购买被告位于北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××房屋的事宜。经协商，双方达成口头协议，原告先行向被告支付289万元，用于解除设定在该房屋的银行抵押。之后，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。依合同约定，原告应在2016年7月25日前向被告支付289万元。但原告未按照约定付款。2016年8月22日，被告向原告邮寄经公证的《解除合同通知书》，通知原告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》自即日解除。但原告拒收该通知书。被告认为，原告在履行合同当中存在违约，被告未有违约行为。故不同意原告的诉讼请求。并反诉要求，1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、原告向被告支付违约金120万元。另需要说明的是，当时在签订房屋买卖合同时，被告并不知道涉诉房屋被法院查封。民生银行因被告未还款确曾至北京市海淀区人民法院起诉被告偿还借款，该案中所涉款项被告已于2016年6月23日还清。双方在签合同时，除民生银行的借款未还清外，另外两个抵押权人的欠款已经还清，随时都可以配合解除抵押权登记。不存在欺骗原告的情况。综上，不同意原告的诉讼请求，坚持反诉请求。
被告满懿公司述称，原、被告及第三人于2016年6月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》事实属实。2016年7月25日，被告将涉诉房屋的所有权证书的信息发给满懿公司，满懿公司进行涉诉房屋的核验工作时，由于房管部门在房屋买卖的程序上有新的规定，有抵押的房产在抵押期间不能进行房源核验。因此，涉诉房屋应先解抵押才能进行房源核验。其后，双方对此曾进行协商，原告同意给付被告部分购房款由被告进行解除抵押登记的工作，但在具体操作上双方未协商一致。后原告将被告起诉至法院。现同意原告的诉讼请求。
第三人石嘴山银行述称：石嘴山银行尊重法院判决，如果法院根据案件审理情况，判决继续履行买卖合同，石嘴山银行同意由原告偿还借款，并配合对涉诉房屋解除抵押权登记。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年6月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，出卖人所售房屋坐落于北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××，建筑面积127.31平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2014年6月30日。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币三百万元，经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设配等作价为人民币三百万元。买受人向出卖人支付定金人民币十万元。买受人申请贷款交易，拟贷款金额为人民币二百万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议）。买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意按照第2种方式解决（即买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担，但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且交了全部贷款资料后60日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟批贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人）。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后60工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将该房屋交付给买受人。该合同还约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。逾期15日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款等。
同日，被告（甲方）、原告（乙方）及第三人（丙方）还签订《补充协议》。双方约定，甲乙双方同意，交易房屋的总价款为600万元。乙方于2016年6月18日向甲方支付定金10万元。交易房屋有抵押，甲方应于2016年7月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于2016年7月20日前将除贷款外的第一笔购房款人民币289万元自行支付给甲方。乙方应于过户前2个工作日将除贷款外的第二笔购房款人民币100万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲乙双方同意，双方应于2016年9月15日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金等。上述合同签订后，原告向被告支付定金10万元。其后，由于涉诉房屋因有抵押登记未能通过房屋核验。原、被告双方在如何继续履行房屋买卖合同上产生分歧。原告未按照合同约定向被告支付289万元。被告于2016年8月22日通过邮政特快专递的方式向原告送达《解除合同通知书》，并由北京市长安公证处进行公证。邮政特快专递出具证明，证明2016年8月23日预约原告收件，并告知邮件内容为被告寄出的解除合同通知书。但原告要求把邮件退回寄件人。后原告曾将被告及满懿公司诉至法院，要求被告继续履行双方所签的房屋买卖合同。该案在审理中，发现涉诉房屋除存在民生银行的抵押登记未注销外，尚有两个自然人抵押权登记未注销。另涉诉房屋尚被海淀区人民法院查封。后经本院调查，海淀区人民法院于2016年11月29日解除了查封措施。另在该案诉讼期间，因被告向第三人石嘴山银行借款，擅自用涉诉房屋进行抵押，并于2017年5月23日进行了抵押权登记。2017年8月，原告因故撤诉。后原告仍持原诉再次提起本案诉讼。诉讼中，被告称在签订买卖合同时，被告实际只欠民生银行借款。另两个自然人的借款早已还清，随时都可以解除抵押权登记。民生银行因被告欠款确将被告诉至北京市海淀区人民法院，但被告于2016年6月24日已经将欠款还清，被告不知道涉诉房屋被法院查封的情况。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，证人证言以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，原、被告及第三人满懿公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。在合同履行过程中，原告按约定向被告支付了定金10万元，但涉诉房屋在房屋核验时因政策变动未能通过。后原告亦未按照合同约定在2016年7月25日前支付首付款289万元。原告的行为属原告行使先履行抗辩权，不存在违约行为。但涉诉房屋没能核验成功，系国家政策的调整，被告亦不存在违约行为。此后，双方就此进行协商，但未达成一致。现原告起诉要求继续履行合同，并同意先行清偿被告向第三人石嘴山银行所借款项。经询，第三人石嘴山银行表示尊重法院处理结果，贷款还清后同意协助办理涉诉房屋的抵押权注销手续，故原告要求被告继续履行双方所签的合同，没有阻碍，应当予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因政策调整未能进行房屋核验，责任不在被告。此后，双方在如何继续履行合同方面存在分歧，致使被告未能按期注销抵押权登记，故被告不存在故意不履行合同的情形。故原告要求支付违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于被告认为原告违约，并反诉要求解除合同，支付违约金一节，如前所述，原告亦非故意不履行合同，不存在违约行为，故被告的反诉，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭奕君于本判决生效后十日内代被告（反诉原告）吴永萍向第三人石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；
二、被告（反诉原告）吴永萍及第三人石嘴山银行股份有限公司石嘴山永欣园支行于原告（反诉被告）郭奕君代被告吴永萍偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助原告（反诉被告）郭奕君办理注销北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××房屋抵押登记的相关手续；
三、被告（反诉原告）吴永萍于注销抵押登记后十日内将北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××房屋过户至原告（反诉被告）郭奕君名下。过户同时，原告（反诉被告）郭奕君一次性向被告（反诉原告）吴永萍支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为590万元扣除郭奕君代吴永萍偿还贷款本息金额后的金额）；
四、被告（反诉原告）吴永萍于原告（反诉被告）郭奕君支付剩余购房款后十五日将北京市东城区×××街×××号×××号楼×××层×××房屋交付给原告（反诉被告）郭奕君；
五、驳回原告（反诉被告）郭奕君的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴永萍的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费53800元，由原告负担21520元，被告吴永萍负担32280元（原告已交纳，被告吴永萍于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7800元，由被告吴永萍负担（已交纳）；保全申请费5000元，由被告吴永萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 新
人民陪审员 吴 丽
人民陪审员 余晓辉
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 高子惠
书 记 员 陈 朝