河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终418号
上诉人（原审原告）：李荣，男，1969年10月8日出生，汉族，住张家口市张北县。
委托诉讼代理人：王志玉（系李荣岳父），1950年3月13日出生，现住张北县。
上诉人（原审被告）：张北顺达油脂有限责任公司，住所地张北县张北镇二0七线东侧，统一社会信用代码91130722762090591D。
法定代表人：高晨冬，该公司经理。
委托诉讼代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。
上诉人张北顺达油脂有限责任公司（以下简称顺达油脂公司）因与李荣房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2017）冀0722民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李荣及其委托诉讼代理人王志玉、上诉人顺达油脂公司的委托诉讼代理人李全才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李荣上诉请求：撤销河北省张北县人民法院（2017）冀0722民初2568号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院在审理中就出现了错误。上诉人是和朱大伟订立的《房屋租赁合同》，被上诉人没有在合同书上签字。当时坐在被告席清楚讲明是被告单位的办公室主任，专管涉案房屋的租赁，但他向法庭提供的手续和证件是否符合法律规定上诉人不清楚，因法庭审理快结束时停电，定于二天后的周一签字。上诉人也没有见到朱大伟，判决书下达时发现朱大伟不是当事人也不是委托代理人，此判决严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定。如果朱大伟与本案无关，该案的《房屋租赁合同》就有欺诈行为。二、一审判决认定事实错误。一审判决书第3页、第4行：“原告承租后即开始经菅宾馆。合同履行至2017年，租赁物出现屋顶漏水问题，原告及时通知了被告，被告进行了修理。后漏水再次出现。被告报请相关部门启动房屋维修基金进行了修缮。”该判决认定事实与所发生事实严重不符。上诉人在2015年12月26日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，签订合同之后即经营张北县凌云商务宾馆（以下简称凌云宾馆），在开春之后，大约2016年4、5月份，屋顶积雪融化，房屋便开始漏水，上诉人在发现漏水之后，立即通知了被上诉人修缮，被上诉人一直置之未理，直到2017年8月，曾派人维修过
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次，但是维修之后依然漏雨，直至2017年l0月动用维修基金再次修缮，但此时上诉人与被上诉人双方已经通过电话沟通，口头约定解除了合同，上诉人也已撤出了宾馆不再经营。一审判决书第3页，第10行“供暖供水问题，无相关证据佐证”，上诉人认为，其在与被告方负责人朱大伟、小区物业负责人韩康的多次通话录音中，被上诉人已经明确承认供暖、供水不足的问题，无需其他证据佐证。上诉人曾于2016年11月16日向法院递交了《证据保全申请》请求法院对该宾馆房屋供暖、供水不足问题进行证据保全，但法院没有相关裁定和保全措施。三、一审法院判决存在超裁现象。一审判决“原告李荣与被告张北顺达油脂有限责任公司于2015年12月26日签订的《房屋租货合同》继续履行，减少被告张北顺达油脂有限责任公司2017年度租金75000元。从2018年度租金中扣除。”上诉人的一审诉求第一、二项是“依约解除房屋租赁合同，补偿房间漏水、供暖供水不足造成的直接损失和间接损失费用142500元、退还宾馆装修、设备、设施按承租期限的折旧费用445333元。”一审诉求中并没有要求减少租金，被告在庭审也没有对减少租金的事宜进行抗辩或主张，一审法院裁判超出审原告诉求，属于“超裁”现象，请求二审法院依法予以纠正。
顺达油脂公司上诉请求：撤销河北省张北县人民法院（2017）冀0722民初2568号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人租赁的房屋作为宾馆使用后于2016年1月对宾馆进行了改造装修。之后2017年度宾馆的一间房屋发现漏水问题，被上诉人告知了上诉人，上诉人得知该情况之后派人员及时的进行了修理。修理之后，过段时间被上诉人发项漏水再次出现，上诉人报请相关部门启功房屋维修基金进行了修缮。从这一情况来看，不论该房屋是由于自身的原因或者由于被上诉人装修时导致的漏水，上诉人已经完全尽到了自己及时修理的义务，并不存在由由于上诉人的原因导致被上诉人有任何的损失。二、宾馆漏水的情况虽然发现在经营旺季。据上诉人了解被上诉人经营的宾馆一共有四十多间营业用房，而漏水的房屋仅有一间，按照平时的经营情况每间房屋的净利润也不会超过五千元，上认人亦及时尽到了修理的义务采取补救措施，而一审法院在未查明是否由于上诉人的过错导致被上诉人有任何损失及被上诉人未提供任何营业证据的情况下判决减少被上诉人的租金75000元，属于明显错误.
李荣向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同，补偿房间漏水、供水供暖不足造成的直接损失和间接损失费用142500元；2.退还宾馆装修、设备、设施按承租期限的折旧费用445333元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月26日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由李荣承租顺达油脂公司位于张北县张北镇汽配城8#楼东侧商业用房四层，租期六年，自2015年10月1日起至2021年9月30日止，第一年租金13万元，第二、三年年租金15万元，以后三年的年租金18万元，在每一个租赁年度开始前一个月支付。同时约定，租赁期间非乙方原因出现房屋主体破损、漏水等，乙方及时通知甲方，由甲方负责修理，费用由甲方负担。不及时履行各自义务给对方造成损失的，应承担赔偿责任。使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用，均由乙方负担。还约定若因甲方原因不能正常供暖、供水、供电，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任。2015年12月20日，李荣与田进云签订《转让协议》，约定田进云将凌云宾馆（本案租赁标的物）全套设施及现有一切设备一次性转让给李荣，转让金额45万元。李荣承租后即开始经营宾馆，合同履行至2017年，租赁物出现屋顶漏水问题，李荣及时通知顺达油脂公司，顺达油脂公司进行了修理，后漏水再次出现，顺达油脂公司报请相关部门启动房屋维修基金进行了修缮。一审法院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的规定，为有效合同。李荣以供暖不达标、供水压力不足、漏水为理由主张解除合同，在漏水问题得到解决后，供暖供水问题，无相关证据佐证，且李荣未就解除合同主张提前通知顺达油脂公司，因此李荣解除合同的理由不足，不予支持。在合同履行过程中，由于租赁物出现漏水问题，虽经修缮，但发生在李荣经营宾馆的旺季中，对李荣的使用影响较大，应当相应减少当年租金，由于当年度租金已交付，可在下年度租金交付时扣减。判决：一、原告李荣与被告顺达油脂公司于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续履行，减少被告顺达油脂公司2017年度租金75000元，从2018年度租金中扣除。二、驳回原告李荣的其他诉讼请求
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于案涉租赁合同是否应当解除。首先，案涉的房屋租赁合同系顺达油脂公司与李荣自愿签订，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应依照约定履行合同权利义务。其次，合同第四条约定物业管理费、采暖费由乙方承担并向物业公司缴纳，维修费中载明租赁期间非乙方原因出现的房屋主体破损、漏水等乙方应及时通知甲方，由甲方负责修理，费用由甲方负担。李荣主张因案涉房屋供暖不达标、供水压力不足、漏水主张解除合同，经查明，漏水问题经双方协商后，顺达油脂公司依约履行义务并报请相关部门启动房屋维修基金进行了修缮。对于供暖供水问题，李荣仅提供了与物业公司相关人员的电话录音，但该证据也不能证明顺达油脂公司存在违约行为，李荣也未提供相关的证据证明提前通知顺达油脂公司解除合同，故一审法院认定李荣解除合同的理由不足并无不当。关于李荣主张一审庭审存在程序问题。李荣主张案外人朱大伟参加庭审，应当为本案的当事人，经审查，本案的诉讼标的是案涉租赁合同，合同的相对方为顺达油脂公司，且一审庭审笔录经李荣及其一审委托诉讼代理人以及顺达油脂公司委托诉讼代理人的签字确认，故本院不予支持。关于一审判决顺达油脂公司承担扣减租金的认定，因案涉的租赁合同合法有效，李荣要求解除合同的诉讼主张依法不予支持，但在合同履行过程中，由于租赁物出现漏水问题，虽经双方协商予以修缮，但对李荣经营宾馆过程中造成了一定影响，根据双方签订的合同第四条第3项约定“不及时履行各自义务给对方造成损失的，应当承担赔偿责任”，顺达油脂公司应当予以赔偿，故一审法院酌情扣减部分租金由顺达油脂公司承担符合本案的实际情况，本院予以支持。
综上所述，李荣、张北顺达油脂有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9678元，由上诉人李荣、张北顺达油脂有限责任公司各负担4839元。
本判决为终审判决。
审判长 马瑞云
审判员 宋凯阳
审判员 闫 格
二〇一八年三月二十三日
书记员 孙斯敏