重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1032号上诉人（原审被告）：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路3号，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曾时权，男，1986年12月14日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：周绍勇，重庆兴胜律师事务所律师。上诉人重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华控股公司）因与被上诉人曾时权房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。于2018年3月9日进行了询问。上诉人光�控股公司的委托诉讼代理人董月强、刘强，被上诉人曾时权及其委托诉讼代理人周绍勇到庭参加了审理。本案现已审理终结。光华控股公司上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20881号民事判决，并改判驳回曾时权的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由曾时权承担。事实和理由：1、光华控股公司已以特快专递的形式向曾时权等承租人发出接房通知，并举示了EMS快递单复印件，大多数承租人已经接房并实际投入经营。上诉人举示了EMS快递单复印件，结合与被上诉人类似的承租人接房事实以及上诉人打造汽车用品总部基地的主观期待，足以认定上诉人发出了接房通知的高度可能性，一审法院否定上诉人通知了被上诉人接房的事实属于事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。曾时权主张按照《最高人民法院�于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定解除合同，但是一审法院主动适用《合同法》第九十四条第（四）项的规定，违反了当事人处分原则。即使按照该条约定，本案租赁合同约定的交付时间为预计时间，上诉人未在当日交付并不构成迟延履行或违约，涉案商铺事实上完全可以使用，竣工验收时间比合同预计交付时间晚4个月而已，合同目的能否实现应当以上诉人通知被上诉人接房的时间去考虑而非一审庭审时。故被上诉人并不满足法律规定的两个条件。3、根据《合同法》第九十四条第（三）项规定，曾时权应先行催告并给予光华控股公司合理的准备期间，不能直接主张解除合同。4、上诉人按约发出了接房通知，而被上诉人是因自身原因拒绝接房，因此上诉人并不存在任何违约行为。曾�权辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、光华控股公司至今没有按照合同约定向曾时权发出接房通知，违反合同约定，一审法院裁判时租赁合同约定的租赁期限已近届满，租赁合同目的无法实现。2、法院不可能按照律师的观点裁判案件，是否违反处分原则不是针对法律适用。曾时权向一审法院起诉请求：1、依法判决解除当双方当事人于2013年10月14日签订的《租赁合同》；2、依法判决光华控股公司返还曾时权已缴纳的租金6999元；3、依法判决光华控股公司返还已缴纳的租赁保证金17497元；4、依法判决光华控股公司赔偿曾时权损失3674.4元（计算方式：以24496元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算，从2014年6月1日计算至2016年12月1日，2016年12月1日以后的金额以上述方式计算至光华控股公司实际还清为止）；5、判决光华控股公司承担曾时权因本案产生的律师服务费5000元。本案诉讼费由光华控股公司承担。一审法院认定事实:2013年10月14日，曾时权（承租人、乙方）和光华控股集团（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江北区门面房屋出租给乙方，计租建筑面积89.73平方米。乙方租赁甲方物业的用途为汽车用品……乙方的经营范围为座垫、脚垫、地胶，乙方的店招为盛鑫汽车用品批发。租赁期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日。房屋交付时间：预计2014年6月1日，以甲方发出交付通知书为准……以交付通知书为起租日。4.2条租金支付：租金按季结付，乙方在签署本合同当日即向甲方缴纳第一期租金（2014年6月1日-2014年11月30日）6999元；4.3租赁保证金：租赁保证金为17497元，乙方应在本合同签署当日向甲方交纳……租赁合同终止时，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用，乙方交还租赁物业后7日内甲方无息退还租赁保证金给乙方。合同第十条还约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。如以人手传达，于传达时视为已接收；如以特快专递信件发出的通知，应以回执发出之日为送达日。合同最后乙方落款地址：浙江省温州市瓯海区仙岩镇河口塘村。2013年10月15日，曾时权通过银行转账方式向光华控股公司支付了保证金17497元、2014年6月1日-2014年11月30日租金6999元、共计24496元。江北区福居路12号光华.可乐小镇B区2014年1月27日通过环境保护验收，B区地上裙房商业部分2014年5�29日通过建设工程消防验收，B地块商业裙房竣工验收时间为2014年10月17日，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证，建设单位为光华控股公司。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，与房屋产权登记无必然关系。2013年10月14日，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方作为租赁合同缔约方均应依约行使权利、履行义务。对于曾时权的第一项诉讼请求，一审法院予以支持，理由如下：《租赁合同》第三条第2款约定：房屋交付时间为：预计2014年6月1日，以甲方（光华控股公司）发出交付通知书为准。《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，首先，光华控�公司并无举示充分的证据证明其向曾时权发出过交付通知书，也没有举示其他证据证明曾时权进行了接房。其次，《租赁合同》合同第十条明确约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行……如以特快专递信件发出的通知，应以回执发出之日为送达日。再次，2014年10月17日涉诉商铺所在的江北区福居路12号光华.可乐小镇B区商业裙房才进行竣工验收，即在合同约定的预计交付时间，涉诉商铺也是不符合房屋交付条件的。因此，本案中，光华控股公司作为《租赁合同》的出租方，无证据显示其履行了交付租赁房屋的基本义务，本案庭审之时，距《租赁合同》期限届满只有不足三个月的时间，曾时权作为承租人，合同目的已然无法实现。故根据《合同法》第九十四条第（四）项之规定，支持曾时权要求解除合同的诉讼请求。对于曾时权的第二、三、四项诉讼请求。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。光华控股公司并未实际交付房屋给曾时权，当事人双方的《租赁合同》解除，光华控股公司理应将已经收取的租金、租赁保证金予以返还，同时赔偿占用资金的利息损失，故对于该三项诉讼请求，一审法院予以支持。对于第五项诉讼请求。曾时权提出的5000元的律师服务费标准并没有证据证明，而且庭审中，曾时权也陈述该笔费用尚未实际发生，故一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告曾时权与被告重庆光华控股（集团）有限公司2013年10月14日签订的《租赁合同》；二、被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告曾时权已缴纳的租金6999元；三、被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告曾时权已缴纳的租赁保证金17497元；四、被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告曾时权的损失，以24496元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年6月1日起计算至被告重庆光华控股（集团）有限公司实际付清之日止；五、驳回原告曾时权的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，光华控股公司与曾时权于2013年10月14日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁合同约定的房屋交付时间为，预计2014年6月1日，以甲方发出交付通知书为准。本案中，虽然同一商场内有部分承租人已经接房、部分商铺已投入使用，光华控股公司举示了向曾时权发出接房通知书的EMS邮寄单，但该邮寄单为复印件，并无送达回执，没有其他证据佐证光华控股公司向曾时权发出过接房通知且该通知已经有效送达曾时权，故该证据不能达到其已通知曾时权接房的证明目的，不能据此得出光华控股公司已向曾时权交�的必然结论。租赁合同约定的租赁期为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，截止曾时权向一审法院提起本案诉讼时和一审法院作出裁判时，合同期限已临届满，二审立案时，合同期限已届满多时，曾时权签订租赁合同的目的显然无法实现，光华控股公司已构成根本违约，曾时权享有法定解除权。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定对本案作出裁判，该项规定是基于合同目的不能实现而解除合同，没有经催告后在合理期限内仍未履行的前提条件。同时，一审法院根据曾时权的诉讼请求及查明的案件事实适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定对本案作出裁判适用法律正确。综上所述，重庆光华控股（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由重庆光华控股（集团）有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良审 判 员  师玉婷二〇一八年四月十七日法官助理  江满意书 记 员  程 容