陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14190号上诉人（原审被告）吕昕星，女，1982年10月6日出生，汉族，西安市雁塔区师大路1号长安校区2008级学生，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）陕西省建秦房地产开发有限公司，住所地西安市未央区渭青南路1号徐家湾街道办事处办公楼2层202室。法定代表人杨文杰，该公司董事长。委托代理人刘静，陕西睿和律师事务所律师。委托代理人高宁，陕西睿和律师事务所实习律师。上诉人吕昕星因与被上诉人陕西省建秦房地产开发有限公司（以下简称建秦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初8571号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人吕昕星到庭参加了诉讼，建秦公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月21日，建秦公司与吕昕星签订《商品房买卖合同》，该合同约定由吕昕星购买建秦公司开发的锦绣天下一期第41幢1单元3层10302号房，建筑面积124.71平方米，房屋总价642300元，采取按揭方式付款。双方在附件五补充协议中约定：“买受人的通信地址以本合同中填写的为准，如买受人变更地址或联系方式，应于变更之日起七日内及时书面通知出卖人，买受人未及时通知出卖人所导致的后果由买受人自行承担。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出挂号信，即视为已送达买受人”；在附件七第六条中约定：“买受人若由出卖人作为担保方办理购房按揭贷款的，需在出卖人发出办理房屋产权证通知之日起30天内，依法配合出卖人向房地产交易中心办理过户申请手续、提交相关资料、缴纳相关税费，申请办理该房屋的房地产权证。若买受人逾期不办理或不按上述约定时间提交相关资料、不缴纳相关税费，致使该房屋产权证无法在规定期限内申请办理，引致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保无法解除，且买受人逾期超过30日的，买受人须支付相当于总房款的10%的违约金。若因买受人未能及时缴纳专项维修基金（公共维修基金），导致在合同约定的期限届满前买受人未能取得该商品房权属证明的，则出卖人无需承担任何责任。”2012年7月5日，建秦公司将房屋交付吕昕星。2017年3月7日，建秦公司按照吕昕星在商品房买卖合同中登记的地址向其邮寄催交契税及办房产证的律师函。2017年3月13日的邮递记录记载“退回，妥投”。后因吕昕星未及时缴纳费用并提供票据，故建秦公司于2017年6月29日诉至法院，形成诉讼。诉讼中，吕昕星缴纳了房屋契税和住宅专项维修资金，并于2017年8月14日将完税证明和收据交给建秦公司。建秦公司收到该票据，故撤回第一项诉讼请求。庭审中，因双方各持己见，致调解未果。建秦公司诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、判令吕昕星向其公司提供双方签订的《商品房买卖合同》项下的契税完税凭证和专项维修基金专用收据。2、判令吕昕星向其公司支付违约金2万元。3、本案诉讼费由吕昕星承担。事实与理由：其公司与吕昕星签订商品房买卖合同，在补充协议中对吕昕星提供资料并办理房屋产权证进行了详细的约定。其公司在交房后，已经向吕昕星发出办理房屋产权证的通知，然吕昕星并未在规定时间内向其公司提供契税完税凭证和专项维修基金专用收据，致吕昕星所购买房屋的产权证无法在约定时间内办理，导致其公司为吕昕星贷款向银行所做的担保责任无法解除。其公司将约定的总房款10%的违约金主动降至2万元，要求吕昕星继续履行合同责任。吕昕星辩称，其并未收到建秦公司关于办理房产证的任何通知，也没有时间向建秦公司了解情况。其在收到法院传票后，立即办理了契税和大修基金，并已将相关资料交给了建秦公司，委托建秦公司办理房产证，建秦公司收取罚款没有天理。其不记得自己签署过任何含违约金条款的补充协议，拒绝缴纳违约金，建秦公司已经严重侵犯其的权利，希望法院公正裁判。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，建秦公司向吕昕星交付房屋，并按照吕昕星在商品房买卖合同中提供的地址向其邮寄快递，发出办理房屋产权证的通知，但吕昕星未在建秦公司发出通知后30日内提交相关材料配合建秦公司办理房屋产权证，构成违约，应承担相应违约责任。对于建秦公司主张的违约金2万元，结合其公司的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则，法院酌情调整为本案房屋购房款的1%，即6423元。对于建秦公司主张吕昕星提供契税完税凭证和专项维修基金专用收据，因吕昕星已向建秦公司提供，建秦公司亦撤回该项诉讼请求，依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审遂判决：被告吕昕星于本判决生效后十日内给付原告陕西省建秦房地产开发有限公司违约金6423元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元（原告已预交），现由原告承担100元，由被告承担200元，被告于支付上款时一并给付原告。宣判后，吕昕星不服，向本院提起上诉称，一、其从未收到建秦公司发来的要求办理房产证的书面通知或电话通知，并且建秦公司在一审中提供的快递单上的地址错误，而且没有其签名揽收的记录；二、购房合同系制式合同，合同法第四十条规定，提供格式条款一方，免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效；三、经济合同修正法第四十三条规定，经济合同申请仲裁期限为两年。所以自交房起30日后，建秦公司理应预知其权益受到侵害；四、其从2012年就住进了锦绣天下小区，不存在变更地址让建秦公司无法通知的情况；五、购房合同约定，建秦公司有义务通过公告之类的方式通知业主办理房产证，但建秦公司从未在小区公告过，是建秦公司自己的工作失误，不应该把责任全部推到业主身上；六、其在收到法院传票后，第一时间交纳了契税和大修基金，并在开庭前将票据交给建秦公司；七、建秦公司起诉认为其未在规定时间内提交契税和专项维修基金收据，导致银行担保无法解除，但其并不知道建秦公司为其提供担保一事，建秦公司也从未向其明确告知过；八、购房合同约定了多种通知方式，建秦公司在明知其下属的物业公司管理小区业主详细信息的情况下，不采取公告等方式，却采用向业主原通讯地址发律师函的方式通知，存在主观上让业主违约的意愿；九、购房合同约定，建秦公司应在交房后一年内给其办理房产证，但建秦公司的通知已经是两三年之后了，本身就已经违约。上诉请求：依法改判驳回建秦公司的一审诉讼请求；诉讼费由建秦公司自行承担。建秦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，建秦公司在本案一、二审中未提交证据证明其公司已经按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也未提供证据证明系因吕昕星的原因“导致建秦公司担保责任无法解除”。其余事实与一审判决查明的一致。本院认为，本案争议的焦点是吕昕星承担违约责任的条件是否成就。依据涉案合同附件七第六条的约定，吕昕星承担违约责任的条件是：建秦公司依约提交完备办证资料的同时，向吕昕星发出应由买受人提交相关资料的通知，如果买受人接到通知后30日内未提交需由买受人提交的相关资料，致使房屋产权证无法在规定期限内申请办理，导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保无法解除，且买受人逾期超过30日的，买受人承担总房款10%的违约金。但该条款只是对主合同第十五条作出的补充约定，综合主合同第十五条关于建秦公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定以及附件七第六条的约定，本院认为，因建秦公司未能向法院提交证据证明其公司已经按照合同第十五条的约定，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且建秦公司也不能证明系因吕昕星的原因“导致建秦公司担保责任无法解除”。而且，依据建秦公司提交的邮寄律师函的投递流程单显示，邮件的状态为退回，建秦公司也未提供其他证据证明其依约履行了通知义务。综上，吕昕星承担违约责任的条件并不成就，原审判决吕昕星承担违约责任错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初8571号民事判决；二、驳回陕西省建秦房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费300元（陕西省建秦房地产开发有限公司已预交），由陕西省建秦房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50元（吕昕星已预交），由陕西省建秦房地产开发有限公司承担，陕西省建秦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直付吕昕星。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一七年十二月二十七日书 记 员  陈 肖