北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第04811号
原告王维香，女，1952年6月17日出生。
委托代理人王莹，女，1983年12月30日出生。
原告徐敏，女，1977年6月27日出生。
原告兼原告徐敏委托代理人徐冲，男，1980年10月16日出生。
被告徐建梅，女，1962年11月30日出生。
委托代理人孙丽云，北京市爱义律师事务所律师。
原告王维香、徐敏、徐冲与被告徐建梅所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王维香委托代理人王莹、原告兼原告徐敏委托代理人徐冲、被告徐建梅委托代理人孙丽云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王维香、徐敏、徐冲诉称，徐景恒与常秀清系夫妻关系，二人生育徐建华（于2000年4月22日去世）、徐建梅两名子女。徐景恒于2007年10月11日去世，常秀清于1974年去世。徐建华与王维香系夫妻关系，婚后生育徐敏、徐冲两名子女。徐景恒生前于2001年3月15日立下遗嘱，遗嘱表明去世后两套房屋分别由儿媳王维香和孙子徐冲继承。现根据相关法律规定，起诉要求：1、确认位于北京市怀柔区北园×单元201号楼房归王维香所有，位于北京市怀柔区北园×单元202号楼房归徐冲所有；2、本案全部诉讼费用由败诉方承担。
被告徐建梅辩称，涉讼的两套房产及前身即原怀柔县府东一条×号院内的宅基地房屋并非被继承人徐景恒个人财产，后因翻建和拆迁安置的楼房同样不属于徐景恒的个人财产。原怀柔县府东一条×号院内的宅基地房屋，其中1976年所建应为徐景恒与常秀清夫妻共有财产。常秀清于1974年去世，我国《继承法》是在1985年实施的，在此之前适用1950年《婚姻法》的相关规定，根据法律规定，被继承人常秀清对于当时的家庭财产是享有平等所有权的，在其去世后属于常秀清的那部分财产即为遗产，在遗产未分割的情况，遗产应为所有继承人共有。在两年后将该房屋翻建时，应认定是所有继承人对其共有财产进行处分的一种行为。徐建梅在其母亲常秀清去世时年仅12岁，在1976年房子翻建时徐建梅也才14岁，属于限制民事行为能力人，其相应的权利应由其法定代理人（监护人）父亲徐景恒代为行使。法定代理人不能做出损害未成年被代理人利益的行为，因此不能因为翻建房屋使未成年的徐建梅丧失继承的财产。徐景恒做出翻建房屋决定的行为实际上是其本人和代理徐建梅两个人的意思表示，而徐建华在1973年就已经结婚，属于完全民事行为能力人，徐建华没有提出异议表示其也是同意的。因此不应认定翻建后的房屋就属于徐景恒个人财产。其次，在常秀清去世时，除了房产应该还留有其他财产，比如钱款等。这些财产也是没有分割的，在两年后翻建房屋时应该使用了相应钱款。另外翻建房屋应该也会使用拆除旧房屋后的一些材料。因此，无论从何种角度都不能认定翻建后的房屋就属于徐景恒的个人财产。综上所述，该翻建后的房屋应属于徐景恒、徐建华、徐建梅共同所有。同理，1976年在翻建老房子的同时，又新建了两间西房，建这两间西房的费用材料应使用了原有家庭财产。被告认为在1976年翻建北房和新建西房所使用的钱款都该是母亲常秀清和父亲徐景恒的家庭财产。所以西房也应属于遗产的转化，应属于徐景恒、徐建华、徐建梅共有。徐景恒处分徐建华和徐建梅的那部分虽经过公证仍应属无效，徐建梅享有争议房屋的部分所有权。请求法院应根据房屋的实际权属确认所有权。
经审理查明，徐景恒与常秀清系夫妻关系，二人生育徐建华、徐建梅两名子女。徐建华与王维香于1973年登记结婚，婚后生育徐敏、徐冲两名子女。常秀清于1973年去世，徐景恒于2007年去世，徐建华于2000年4月去世。
原怀柔县府东一条×号房屋于1992年5月13日登记于徐景恒名下，房产所有证号为怀字第××号，载明有：东房2间，建成年代八四，25.8平方米；西房2间，建成年代七六，26.8平方米；北房3间，建成年代七六，50.6平方米，合计7间，103.2平方米。1994年10月27日，徐景恒（乙方）与北京普众房地产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，协议通过产权调换的方式由房地产开发公司安置徐景恒居住用房，内容为：乙方在甲方用地范围内共有主房4间，建筑面积67.93平方米；有配房5间，建筑面积80.08平方米；总共建筑面积共148.01平方米。乙方自愿让甲方为其异地（华颖时装公司的楼房）安置新楼住房两套，具体为：二层三居室二套，建筑面积共计154.36平方米，甲乙双方对上述安置的住房互不找价。上述协议经过公证。北京普众房地产开发公司于1994年11月10日出具证明，内容为：从华颖买××二套楼房归徐景恒所有。1994年12月21日，徐景恒与北京华颖时装公司签订关于原怀柔县兴怀大街×号楼华颖住宅楼×-201、×-202楼房的《商品房购销合同》，徐景恒于1998年2月26日取得上述楼房即本案所涉房屋北园×单元201、202室的所有权证书（怀字第××号）。
2001年3月13日，徐景恒立下两份公证遗嘱，写明：坐落于北京市怀柔区北园×单元202号楼房由孙子徐冲继承，产权归徐冲所有；坐落于北京市怀柔区北园×单元201号楼房赠与儿媳王维香，产权归王维香所有。本案在审理过程中，被告徐建梅申请对两份公证书中“徐景恒”签名的同一性进行鉴定，经本院委托北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构，依法委托中天司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构于2015年2月10日出具鉴定意见书，结论是检材遗嘱中“徐景恒”签名与样本签名是同一人所写。本院调取了公证处于2001年3月13日对徐景恒所作的接待笔录，内容如下：“？什么遗嘱内容徐：我有两套楼房，坐落在怀柔县北园二号楼二单元201号、202号，现在我和儿媳妇王维香和孙子孙女一起居住，与她们一起生活，该楼房在我去世后一套由我的孙子继承，另一套在我去世后赠给儿媳妇王维香。？为什么给他们徐：我儿媳妇对我照顾得很好，孙子对我也不错。？您有几个子女徐：有两个，一个儿子在去年因病死了，一个女儿叫徐建梅已结婚。？现在您的生活依靠什么徐：我有退休金每月六百余元。？这楼房是您买的吗徐：是九四年我家原来老中式房拆迁后，安置给我的两套楼房。？您的老伴是否还在徐：她早就不在世了。？原来的中式房有您老伴的房子吗徐：没有，都是她死了以后盖的。”经质证，原告对笔录无异议，被告称该笔录只能证明徐景恒有处分自己财产的权利，对于其老伴儿的遗产无权处分。
关于原怀柔县府东一条×号院内房屋，原告向法庭提交了从怀柔区建委调取的《房屋产权来源说明具结》证据1份，其中写明“原怀柔县城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室：我在怀柔县府东一条×号有房产一处，院内共有房屋三幢，计7间，总建筑面积85.0平方米，均为砖木结构。第1幢东房2间，建筑面积20.0平方米，建于一九八四年，领有镇字第43号施工许可证一份。第2幢西房2间，建筑面积20.0平方米，为我所建，建于一九七六年，当时只是大队口头批准，无任何文字批示。第3幢北房3间，建筑面积45.0平方米，始建于一九四九年前，是老祖遗产，产权归我所有，现有怀柔县人民政府核发的土地房产所有证一份，后因此房破漏，我于一九七六年将此房翻建，翻建时只是大队口头批准，无任何文字批示，特此说明。此处房产界址清楚，产权归我所有，与他人无产权纠纷，如今后因产权而发生不良后果，我愿承担法律责任，请发证办予以确权。产权人：徐景恒关系人：徐景义、徐景祯日期1990.10.13”，加盖怀柔县怀柔镇人民政府、怀柔县怀柔镇新贤街村民委员会公章。原告以该证据证明涉讼房产系老祖遗产经过翻建、新建所得。经质证，被告称《房屋产权来源说明具结》的内容不是其父徐景恒亲笔书写。对此，原告称内容系别人代写，徐景恒本人签字确认，徐景义、徐景祯分别是徐景恒的三弟和四弟，被告对徐景义、徐景祯的身份予以认可。
上述事实，有原、被告当庭陈述、书证等证据材料在案佐证。
本院认为，根据《房屋产权来源说明具结》载明的内容，原怀柔县府东一条×号院内北房3间始建于1949年前，系徐景恒祖宅，后因破漏于1976年翻建，其时徐景恒之妻常秀清已去世，不应认定存在常秀清的遗产份额；之女徐建梅尚未成年，不应视为徐建梅对翻建后的房屋形成新的共有关系。上述院落内其余房屋属于新建房屋，建成年代均在1976年之后，结合原怀柔县府东一条×号房产所有证、商品房购销合同、北京市怀柔区北园×单元201号及202号楼房产权证等证据显示，徐景恒系涉讼房屋的所有权人，其所立公证遗嘱系合法有效。被告关于原怀柔县府东一条33号院落内房屋中含有常秀清及被告本人的份额，故徐景恒的遗嘱属于部分无效之抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。徐景恒生前留有公证遗嘱，将坐落于北京市怀柔区北园×单元202号楼房归徐冲所有，坐落于北京市怀柔区北园×单元201号楼房归王维香所有，在徐景恒死亡后，徐冲、王维香当然的享有属于上述房屋的相关权利。原告依据徐景恒的公证遗嘱要求确权，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十六条之规定，判决如下：
位于北京市怀柔区北园×单元二○一号房屋归原告王维香所有；位于北京市怀柔区北园×单元二○二号房屋归原告徐冲所有。
案件受理费一千三百元，由被告徐建梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙丽君
人民陪审员 鲍云贤
人民陪审员 姜翠贤
二〇一五年五月八日
书 记 员 周 琳