湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0191民初512号
原告：代美艳，女，1978年11月5日出生，土家族，住湖北省恩施市，
委托诉讼代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉澳兴置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山大道特1号2楼。
法定代表人：刘建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。
原告代美艳与被告武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理，依法适用普通程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告代美艳的委托诉讼代理人余超、被告澳兴公司的委托诉讼代理人李艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告代美艳向本院提出诉讼请求：1.被告澳兴公司向原告代美艳交付符合合同约定使用条件的标的房屋；2.被告澳兴公司向原告代美艳支付逾期交房的违约金（按每日已付购房款万分之二的标准支付至实际交房之日，自2015年7月9日起暂计至2016年12月31日的违约金为88,507.6元；3.本案诉讼费用由被告澳兴公司承担。事实与理由：2014年11月5日，原告代美艳与被告澳兴公司签订武汉市商品房买卖合同，约定：由原告代美艳购买被告澳兴公司位于海伦堡君临长江项目一期第B02座1单元3层1号房（建筑面积为：147.85平方米），总价818,000元，付款方式为贷款支付，房屋交付时间为2015年7月8日前。合同签订后，原告代美艳于2014年11月12日依约向被告澳兴公司支付了首付款248,000元。之后，原告代美艳又成功办理贷款，并于2015年3月20日委托银行向被告澳兴公司支付剩余购房款570,000元。至此，原告代美艳已履行完毕全部的付款义务。然而，被告澳兴公司至今未能与原告代美艳办理交房手续，且房屋存在漏水等严重影响居住的质量问题，给原告代美艳造成了巨大的经济损失。
被告澳兴公司答辩称：1.被告澳兴公司并不存在违约情形，原告代美艳未按合同约定支付专项维修基金、存在逾期付款行为。原、被告于2014年11月5日签订合同，根据合同约定原告代美艳应于签订合同当天付清首付款并办理银行按揭，原告代美艳若超过60日未付清房款，被告澳兴公司可选择与原告代美艳继续履行合同或者要求原告代美艳支付日万分之二的违约金。原告代美艳于2015年3月22日才通过银行按揭，支付剩余房款570,000元，此时已经逾期76天（已减去合同约定60天），故被告澳兴公司可以顺延交房，在2015年9月15日交房不算违约；2.本案房屋于2014年12月15日取得竣工验收备案，到达合同约定交房条件。合同虽约定2015年7月8日交房，但原告代美艳并不符合收房条件，原告代美艳于2014年11月5日与案外人广州通泽置业有限公司（以下简称通泽公司）和被告澳兴公司签订三方协议，由案外人通泽公司向原告代美艳借款140,000元用于支付首付款，约定原告代美艳分两次还款，第一次为2015年2月7日归还70,000元，2015年7月7日归还70,000元，协议第三条规定原告代美艳若不归还上述借款，被告澳兴公司可以不将房屋交付给原告代美艳使用，且不构成违约。原告代美艳于2015年12月27日才将款项全部还清，被告澳兴公司2015年6月30日向原告代美艳合同记载的地址发送通知函告知其不具备收房条件，并告知原告代美艳履行还款义务后可随时来收楼。2015年11月4日，被告澳兴公司向原告代美艳发送了催款函，后多次电话通知让原告代美艳还款，原告代美艳于2015年12月27日全款还清。后被告澳兴公司多次电话催促原告代美艳收房，原告代美艳不予配合。2016年3月29日，被告澳兴公司又发了一次收楼通知书。被告澳兴公司认为原告代美艳所诉违约金过高，应予以调整，以售楼款2%以下为限。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对于真实性无异议的证据本院均予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据本院认定如下：原告代美艳提交的电表箱照片三张、房屋质量问题照片四张无法达到其证明目的，本院对该组证据不予采信；原告代美艳提交的汉阳区政府事故通报及经视报道（截图）七张，不能证明与本案的关联性，本院对该组证据不予采信。被告澳兴公司提交的快递单有原件，部分快递单有物流信息，原告代美艳以被告澳兴公司不能证明实际投寄以及非原告代美艳本人签收不予认可该组证据，该抗辩意见本院不予认可，本院对该组证据予以认定。
经审理查明：2014年11月5日，原告代美艳与被告澳兴公司签订武汉市商品房买卖合同（合同编号：经120405903），合同约定，由原告代美艳购买被告澳兴公司位于海伦堡君临长江项目一期第B02座1单元3-4层1号房，按套计价，总价818,000元。付款方式为贷款支付，付款时间为贷款支付的，应于2014年11月12日前，一次性存入商品房首付款248,000元，其余价款办理贷款。合同第九条约定出卖人（被告澳兴公司，下同）应在2015年7月8日前将完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；完成商品房项目竣工交付使用相关手续等的商品房交付买受人（原告代美艳，下同）使用。合同第十一条约定：出卖人逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……同日，原告代美艳、案外人通泽公司、被告澳兴公司签订三方协议，由案外人通泽公司向原告代美艳借款140,000元用于支付诉争房屋首付款，约定原告代美艳分两次还款，第一次为2015年2月7日前向案外人通泽公司归还70,000元，2015年7月7日前向案外人通泽公司归还70,000元。该协议第3.4条约定如被告澳兴公司按商品房买卖合同约定向原告代美艳发出收楼通知书时，原告代美艳仍未按本协议的约定向案外人通泽公司履行完还款义务，被告澳兴公司有权不将该单元交付给原告代美艳使用，但同时视为被告澳兴公司已履行交房义务，原告代美艳承诺不会以此为由向被告澳兴公司主张逾期交楼的违约责任。后原告代美艳成功办理贷款，并于2015年3月20日委托银行向被告澳兴公司支付剩余购房款570,000元。原告代美艳实际于2015年12月27日将案外人通泽公司借款140,000元全部还清。
另查明：被告澳兴公司2014年12月15日取得该项目B02座工程竣工验收备案证，但尚未完成市政用电的接入。被告澳兴公司自2015年6月起多次通知原告代美艳收房，但原告代美艳认为该房屋存在质量问题且不符合交付条件拒绝收房。已发生法律效力的其他案件判决书查明包括本案诉争房屋在内的海伦堡君临长江送电时间为2016年1月30日，并认定被告澳兴公司2016年1月30日才具备交付使用条件。2016年3月29日，被告澳兴公司再次向原告代美艳发出收楼通知书。庭审时，原告代美艳认可目前房屋已达到交付条件，同意收取房屋，被告澳兴公司同意交付房屋并当庭通知原告代美艳收房，但原告代美艳截至2017年12月5日仍未办理房屋交接手续。
本院认为：原告代美艳与被告澳兴公司2014年11月5日签订的编号为经120405903武汉市商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。被告澳兴公司在提供格式合同的同时，又以合同附件的形式对双方主合同中约定的交付条件、买受人合同解除权履行期限、物业费缴纳等众多事项进行不利于买受人的调整，且未能证明对此予以了充分、明确说明，对于贷款期限限定合同签订当日完成办理全部贷款手续等不符合客观实际，原告代美艳对此亦不予认可，上述格式条款无效，本院按主合同的约定处理，被告澳兴公司主张适用补充协议、因原告代美艳延期支付贷款被告澳兴公司可顺延交房及违约金总额为房价2%为上限的抗辩意见本院不予采纳。原告代美艳认可诉争房屋目前已符合合同约定的交房条件，被告澳兴公司亦同意交付房屋并当庭通知原告代美艳，但鉴于原告代美艳至今并未实际收取房屋，相应诉请本院予以支持；关于逾期交房违约金，被告澳兴公司虽于2014年12月15日取得工程竣工验收备案证，但尚未完成市政用电的接入，未达到双方合同第九条约定的交付条件，该房屋至2016年1月30日才具备交付使用条件，逾期交房违约金应计算至2016年1月30日。被告澳兴公司已多次履行告知义务，诉争房屋2016年1月30日已具备交付条件，原告代美艳无正当理由至今未收取房屋，2016年1月30日后的责任由其自行承担，相应逾期交房违约金本院不予支持。原告代美艳未能举证证实因被告澳兴公司违约造成的实际损失，被告澳兴公司主张调整违约金标准的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳，本院参照中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%支持违约金，双方约定的违约金是以买受人已交付房价款为本金计算，故违约金本院依据双方合同约定依法予以调整。2014年11月5日原告代美艳、案外人通泽公司、被告澳兴公司三方协议中明确约定如原告代美艳未按协议约定向案外人通泽公司履行完还款义务，被告澳兴公司有权不交付房屋但视同已履行交房义务，原告代美艳亦承诺不会以此为由向被告澳兴公司主张逾期交楼的违约责任。故在原告代美艳还清借款前，被告澳兴公司有权顺延交付房屋。原告代美艳认为被告澳兴公司交付房屋不符合合同标准、存在漏水等故其有权拒不向案外人通泽公司履行完还款义务没有合同依据及法律依据，不能视为其自力救济行为，相应主张本院不予支持。故逾期交房违约金本院按双方合同约定的已交付房款818,000元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为利率自原告代美艳还清借款之日即2015年12月27日起计算至2016年1月30日。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告代美艳交付海伦堡君临长江项目一期第B02座1单元3-4层1号房（合同编号：经120405903）并支付原告代美艳逾期交房违约金（违约金计算标准：以818,000元为本金，自2015年12月27日起计算至2016年1月30日，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为利率）；
二、驳回原告代美艳的其他诉讼请求。
如果被告武汉澳兴置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2,012元，由被告武汉澳兴置业有限公司负担1,006元，原告代美艳负担1,006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分预交上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。
审 判 长 李纪钢
代理审判员 熊 靖
人民陪审员 沈 彪
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 王淑涵