福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0213民初881号原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层,统一社会信用代码91350200612025428E。法定代表人：王春茂，董事长。委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。被告：黄秋红，女，1974年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告黄秋红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国贸物业公司的委托诉讼代理人王秀爱到庭参加诉讼，黄秋红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄秋红立即支付厦门市翔安区金门湾琉金港59号220室房屋的物业管理费26301.4元、公共维修金2630元，共计28931.4元。2.本案诉讼费用由黄秋红承担。事实与理由：国贸物业公司系厦门市翔安区金门湾琉金港（海岸金街）的前期物业管理公司，黄秋红系琉金港59号220室房屋的产权人。上列房屋建筑面积105.21平方米，物业管理费5元/㎡，公共维修资金0.5元/㎡。上列房屋自2012年11月1日至2016年12月31日期间共拖欠物业管理费26301.4元、公共维修金2630元，合计28931.4元。黄秋红上述欠款经多次催讨未果，故诉至法院，提出如上诉求。黄秋红向本院提交书面答辩状称，一、本案相关合同约定的物业服务费事项对其不具约束力。其与开发商签订了房屋买卖协议，其中约定物业服务单位应当通过招标方式选取，但开发商实际指定了自己的关联方，且在销售房屋时没有提示物业费的收取标准，因此开发商与物业服务单位明显超出合理水平的收取标准，对其不具约束力。二、房屋交付前，国贸物业公司无权要求其承担物业费。按照规定，前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月的物业公共服务费，由建设单位交纳，而厦门国贸东润置业有限公司与其签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。本案实际的交房日期为2014年，而非国贸物业公司诉称的2012年，国贸物业公司提供的证据不足以证明其所称交房日期。因此即便需要支付物业管理费，也应自2014年5月起算。三、无证据表明国贸物业公司提供了符合合同约定标准的物业服务。国贸物业公司未按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的规定的四级的要求提供服务，（提供的照片证明物业管理区域脏乱破败），却主张要求支付四级标准的物业费用，显然于法无据，有悖于等价有偿原则。四、国贸物业公司未提供符合约定标准的物业服务的情况下，业主有权拒交或少交物业管理费。物业服务合同属于典型的双务合同，在该类合同中，业主与物业服务企业两方主体既是权利的享有者又是义务的承担者。双方权利义务是相互对应的，即在合同履行过程中，业主享有接收物业服务的权利并承担支付物业费服务，物业服务企业享有物业费但应承担提供物业服务的的义务。同时，物业服务合同又是一个继续性合同。《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。物业服务合同作为双务合同，在物业服务企业未依照约定和规定履行自己义务时，业主有权拒绝缴纳物业费。五、即便物业服务合同有效，国贸物业公司主张的物业费部分已经过了诉讼时效。本案发生期间有效的《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。即便案涉前期物业服务合同等有效，本案物业服务费应从国贸物业公司主张物业费之日起向前推两年开始计算，两年之前的物业服务费已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：黄秋红系厦门市翔安区金门湾琉金港（又名“海岸金街”）59号220室房屋的业主（该房屋建筑面积105.21㎡）。2012年12月27日，黄秋红签署了《入伙流程确认单》及《业主入住合约》，黄秋红并于当日与国贸物业公司签订《物业服务协议》，约定商业店面的物业管理费为5元/月·平方米，房屋公共维修金为0.5元/月·平方米；协议第四条约定：黄秋红应于开发商通知交房之日起开始交纳物业服务费用；协议第十条同时约定：本合同期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止，但在本合同期限内，按照相关规定、程序成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满业主委员会尚未成立，本合同期限顺延。2012年5月28日、2013年12月31日、2014年12月31日，国贸物业公司与厦门国贸东润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定厦门国贸东润置业有限公司将“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”交由国贸物业公司进行前期物业管理服务；合同同时约定商业店面物业管理费为5元/月·平方米，商业店面房屋公共维修金为0.5元/月·平方米。合同签订后，国贸物业公司依约为“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”提供物业服务。2015年9月8日、2016年4月26日、2017年5月20日，国贸物业公司分三次委托福建金方正律师事务所向黄秋红发律师函催缴2012年11月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、房屋公共维修金等费用，黄秋红经催缴未履行缴费义务，国贸物业公司遂诉至法院。另查明，“国贸金门湾·海岸金街”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有国贸物业公司提供的物业管理企业资质证书、前期物业服务合同、证明、入伙流程确认单、业主入住合约、律师函、邮件寄送回执清单、物业服务协议，以及国贸物业公司陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并本院经审查核实，可以采信并认定。本院认为，国贸物业公司系具有合法资质的物业管理公司，其与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故国贸物业公司与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括黄秋红在内的全部业主均有拘束力。国贸物业公司作为金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的前期物业管理服务单位，在履行了金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》及其与黄秋红签订的《物业服务协议》中约定的收费标准向黄秋红收取相应的物业管理服务费等费用。黄秋红拒绝向国贸物业公司缴纳相关物业管理费和公共维修金的行为，已经构成违约，故国贸物业公司主张黄秋红支付未缴纳的物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。黄秋红书面答辩认为国贸物业公司主张的物业管理费已超过二年诉讼时效，本案属物业服务合同纠纷，物业服务合同属于典型的定期给付合同，业主支付的每一期的物业管理费都是其在一定时期享受物业服务的对价，因此物业管理费各期的诉讼时效应单独计算。因国贸物业公司于2015年9月8日向黄秋红发送律师函催缴拖欠的物业管理费等费用，故本院依法认定国贸物业公司主张的2012年11月1日至2016年12月31日期间的物业管理费及房屋公共维修金并未超过诉讼时效。对于物业费用的起算时间问题，国贸物业公司主张厦门国贸东润置业有限公司已于2012年10月22日向黄秋红发出的《交房通知书》通知其2012年10月30日办理了交房手续，故主张自2012年11月1日起计算物业费用，本院认为,国贸物业公司提供的《交房通知书》中并无黄秋红签字确认，国贸物业公司无证据证明该《交房通知书》已送达黄秋红，因黄秋红于2012年12月27日签署了《入伙流程确认单》及《业主入住合约》，故本院认定交房时间为2012年12月27日，黄秋红应自2012年12月27日起向国贸物业公司缴交物业服务管理费用。根据《前期物业服务合同》及《物业管理协议》的约定，黄秋红欠缴的2012年12月27日至2016年12月31日期间的物业管理费应为25338.08元[5元/㎡·月×105.21㎡×48个月+5元/㎡·月÷30×105.21㎡×5天]，欠缴的2012年12月27日至2016年12月31日期间的房屋公共维修金应为2533.81元[0.5元/㎡·月×105.21㎡×48个月+0.5元/㎡·月÷30×105.21㎡×5天]。黄秋红提交书面答辩认为国贸物业公司没有按照约定履行物业服务职责，拒绝缴纳相关物业管理费用。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒绝缴纳物业管理服务费等费用，据此，本院依法认定黄秋红该项抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，不予采纳。至于黄秋红辩称其与开发商签订了房屋买卖协议，其中约定物业服务单位应当通过招标方式选取，但开发商实际指定了自己的关联方，且在销售房屋时没有提示黄秋红物业费的收取标准，因此开发商与物业服务单位明显超出合理水平的收取标准，对黄秋红不具约束力。黄秋红该项抗辩意见，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。黄秋红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄秋红应于本判决生效之日起十日内,向厦门国贸物业管理有限公司支付2012年12月27日至2016年12月31日的物业管理费25338.08元和房屋公共维修金2533.81元，合计27871.89元；二驳回厦门国贸物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523元，减半收取计261.5元，由黄秋红负担252元，由厦门国贸物业管理有限公司9.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （林认真）二〇一八年五月十八日代书记员（ 谢家 燕）附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。