广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3687号上诉人（原审被告）：莫智强，男，1985年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武高峰，男，1976年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。上诉人莫智强因与被上诉人武高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人莫智强上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回武高峰的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房地产买卖合同对于购房款的支付方式、违约责任已有明确约定。但2016年11月14日上午莫智强与武高峰及经纪方一起到广发银行中山分行坦洲支行办理还贷时，武高峰突然要求与莫智强补签一份还款协议，附加了更多严苛的违约条款，致使提前还款未成功。因此2016年11月14日未能成功办理提前还贷手续的原因不在于莫智强不配合。二、莫智强于2016年9月16日提交了提前还款申请，积极履行了合同义务，只需武高峰自行存还款、通知银行扣款及办理注销抵押即可完成赎契手续。三、莫智强并未在2016年11月14日提前还款未成功后即刻要求银行取消提前还款。被上诉人武高峰辩称，一、2016年11月14日，买卖双方未能完成办理提前还贷赎契手续的原因在于莫智强不配合，是莫智强的重大过错导致房屋买卖合同未能履行。二、2016年11月14日未能完成办理提前还贷赎契手续并未导致合同终止解除。莫智强的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武高峰向一审法院起诉请求：1.判令莫智强双倍返还武高峰定金100000元；2.判令莫智强赔偿武高峰损失：房屋评估费2631元，银行按揭律师见证费、误工费5000元、买卖代理费用25000元、律师费25000元、租房费用6000元。一审法院认定事实：1.武高峰、莫智强在经纪方中山市黄盛房地产中介服务有限公司居间下于2016年8月15日签订一份房地产买卖合同，约定由武高峰购买莫智强位于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑16座1602房[房产证号：02××31，土地证号：国（2014）易33055**号]的房地产，该房建筑面积196.51平方米，交易总价165万元，交易应付税费由武高峰承担；武高峰须在2016年8月15日支付定金5万元给莫智强，莫智强应在签订合同后/天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起10日内还清贷款；武高峰出资赎契的，莫智强必须于合同签署后30日内不可撤销地全权委托经纪方或武高峰指定人员办理赎契手续，并将房产证原件等相关资料交于经纪方保管并全力协助经纪方人员办理赎契手续；武高峰按揭付款的，买卖双方须在合同签订后10天内向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续；首期房款61万元，武高峰应于莫智强办理赎契还款当天支付59万元到莫智强还款银行账户用于还清银行贷款，余下2万元应在办理交易过户手续当天支付莫智强；楼价余款99万元为银行按揭贷款支付，抵押贷款金额以贷款银行承诺发放金额为准，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入莫智强在该贷款银行开设的账户内；银行承诺放款数额少于应交楼价余款的，差额部分武高峰应连首期楼款一并支付给莫智强；武高峰应于办妥房地产证2天内将房产证交与银行或银行委托的按揭公司办理银行按揭、抵押手续；武高峰应在银行和按揭公司或经纪方通知办理抵押登记的5天内到房屋登记机关办理抵押登记手续；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请办理交易过户手续；买卖双方同意该物业交付使用时间为收齐余款之日；因任何一方违反合同约定无故不履行合同义务的，按以下方式处理：⒉如武高峰逾期超过十天仍未履行的，则已付定金由莫智强没收，定金之外已收房款应于解除合同当日退还，莫智强有权再将该房地产转让给任何人，唯武高峰不可要求进一步赔偿或逼使莫智强履行合同；⒊如莫智强逾期超过十天仍未履行的，则须返还武高峰双倍定金以弥补买房损失；⒋在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同还约定了其他事项。合同签订当天，武高峰向莫智强交付了定金5万元。2.庭审中，双方均同意解除涉案房屋买卖合同，均认为对方违约。武高峰认为莫智强违约行为表现在不配合过户、在提前还款时不配合，莫智强认为武高峰违约行为表现在提交申请贷款的材料时存在拖延。3.武高峰于2016年10月25日取得银行发出的同意贷款通知书，在履行合同过程中支付房屋评估费2631元、律师见证费2000元。4.2016年9月8日，武高峰与案外人徐荣签订房地产买卖合同，将其位于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣年华苑9座3梯202房[房产证号：粤房地证字第××号]的房地产出售给徐荣，并已于2016年10月27日登记过户到徐荣名下。2016年11月25日，武高峰与徐荣签订房屋租赁合同，约定从2016年12月1日至2017年2月28日承租已转让给徐荣的上述阳光花园1期9座3梯202房，每月租金2000元。2016年12月1日，徐荣向武高峰出具了已收取其三个月租金合计6000元的收据。5.证人向某系中介公司员工，由其负责武高峰、莫智强双方的房屋买卖合同居间事宜，其证实与武高峰、莫智强约定2016年11月14日办理提前还款和赎契手续，但因为莫智强原因，当天未办理成功，且之后经其催告莫智强一直拖延不办。6.武高峰在诉前与广东品信律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师刘开辉代理其与本案莫智强的一审、二审、执行程序阶段，约定律师费为25000元，武高峰在诉讼中提供了律师费发票证实其已支付该律师费。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。武高峰、莫智强与经纪方签订的房地产买卖三方合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认，双方均应依约履行合同义务。双方在诉讼过程中均表示同意解除合同，一审法院予以确认。本案争议焦点在于合同履行过程中的违约方是谁？莫智强认为武高峰违约行为表现在提交申请贷款的材料时存在拖延，根据双方房屋买卖合同的约定“武高峰按揭付款的，买卖双方须在合同签订后10天内向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续”，武高峰已于2016年8月底向银行提交了按揭贷款申请，现莫智强并无证据证明武高峰提交申请时间逾期或故意不按要求少向银行提交申请资料，即并无证据证明武高峰存在履行合同约定的“提交贷款申请材料”义务时存在拖延的违约行为。其次，直至武高峰取得银行同意贷款通知书，中介方通知双方办理提前还款和赎契手续时，莫智强均未就此向武高峰提出异议，且仍与武高峰、经纪方一起去银行办理提前还款赎契。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，适用定金罚则一般在因当事人一方迟延履行或者其他违约行为、致使合同目的不能实现的根本违约情形，而根据双方房屋买卖合同的约定，武高峰申请的银行抵押贷款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入莫智强在该贷款银行开设的账户内，即是说，武高峰向银行申请的按揭贷款系用于支付第二期的楼价余款，贷款发放时间在双方办理过户登记后，即使武高峰申请贷款存在迟延，该迟延履行行为在双方办理过户登记前并不会构成根本违约，且武高峰在双方约定办理赎契手续前已取得了银行同意贷款通知书，莫智强也依约前往办理，而办理提前还款和赎契手续是办理过户登记前的必经程序，莫智强在其未履行该项义务前主张武高峰违约或拒绝履行其义务，缺乏充分的理据。综上，对于莫智强主张武高峰违约的辩解意见，一审法院不予采信。反之，根据合同的约定以及双方陈述的交易过程来看，在办理过户登记以前，莫智强有协助武高峰办理注销抵押登记即赎契手续的义务，虽然此前武高峰亦应按合同约定向银行申请按揭贷款，但银行是否发放贷款与莫智强的办理提前还款和赎契义务并不存在同时或先后履行顺序，莫智强以武高峰迟延履行向银行交齐按揭申请资料为由拒绝履行其义务缺乏依据。结合证人证言，2016年11月14日未能按双方约定成功办理赎契手续的原因在于莫智强不配合，且事后经中介人员通知，莫智强仍不配合，故一审法院认定违反合同义务的一方在于莫智强，该违约行为已属根本违约，其应当按照合同约定承担相应违约责任。故武高峰主张根据双方当事人在房地产买卖合同中的约定适用定金罚则要求莫智强双倍返还定金，理据充分，一审法院予以支持。对于武高峰主张的为履行合同支付的评估费、律师见证费、中介代理费，该部分费用系因莫智强违约产生的实际损失，莫智强作为违约方应予赔偿，一审法院对武高峰该部分请求予以支持。武高峰未举证证明其实际产生了误工损失，该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。双方在合同中已明确约定了违约方应负担守约方为实现合同权益发生的所有费用，且武高峰主张的律师费未超过主管部门规定的收费标准，一审法院予以支持。武高峰主张的租房损失，因房屋买卖合同中并无2016年12月前必须交房的约定，该部分损失亦非莫智强在订立合同时可以预见到的损失，故武高峰该项诉请，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，判决：一、莫智强于一审判决生效之日起七日内向武高峰双倍返还定金100000元；二、莫智强于一审判决生效之日起七日内向武高峰赔偿评估费2631元、律师见证费2000元、中介代理费25000元、律师费25000元；三、驳回武高峰其他的诉求请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元、减半收取计1806元，诉讼保全费1345元，合计3151元（武高峰已预交），由武高峰负担120元，莫智强负担3031元（莫智强负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付武高峰）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审诉讼中，莫智强向本院申请调取广发银行中山市坦洲分行营业大厅2016年11月14日上午9点至12点时间段的视频录像。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明：一审诉讼中，中山市黄盛房地产中介服务有限公司员工向某向一审法院作证称：向某系莫智强与武高峰房屋买卖合同中介负责人。在银行批准涉案同贷书后，武高峰帮莫智强提前还款，需要莫智强的配合。在还款过程中，莫智强不愿意配合。经向某多次邀请莫智强才来到了银行。还款之前，按照惯例莫智强、武高峰需签订还款协议，莫智强称其小孩读书需要积分，拒绝签订该还款协议。由于莫智强与武高峰之间的房屋买卖合同对莫智强小孩积分入学问题未作约定，武高峰让莫智强在中介方黄先生的陪同下去有关部门询问（办理过户与积分入学是否有影响），之后再来签订还款协议，但莫智强以未吃早饭为由走开了，不配合还款。之后向某询问银行的工作人员，银行回复说莫智强是想取消提前还款的申请。之后向某又去银行确认了一次，银行回复说莫智强已经确认取消了提前还款的申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：因何原因导致合同未继续履行。对此，本院分析如下：武高峰与莫智强签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，武高峰已按合同约定支付了50000元购房定金，向银行申请按揭贷款并获得批准。根据合同约定，莫智强应当于合同签署后30天内不可撤销地全权委托经纪方或买方指定人员办理赎契手续。莫智强上诉称其并未拒绝履行该赎契义务，系武高峰要求变更合同条款才导致合同未能继续履行，且由于其已向银行提交了提前还款申请，武高峰按照合同约定自行向银行偿还贷款，涂销抵押不存在障碍。对此，由于武高峰与莫智强系在居间方提供居间服务的情况下签订本案房屋买卖合同。中山市黄盛房地产中介服务有限公司系涉案合同的居间方，该公司员工向某作为武高峰、莫智强房屋买卖合同居间负责人，全程参与了涉案合同的签订和履行过程。一审诉讼中，向某作为证人出庭作证，并接受当事人质询，其证人证言符合法定形式，一审法院予以采信并无不当。根据向某的证言，莫智强在办理提前还贷手续的现场，称其小孩需积分入学，拒绝办理提前还贷手续。向某称经其向银行询问，银行答复称莫智强已撤回了提前还贷申请，故莫智强关于其已向银行提交提前还贷申请，武高峰无需其配合即可自行涂销抵押的上诉意见缺乏依据，本院不予采信。涉案合同未继续履行，系因莫智强以其小孩需积分入学为由，拒绝办理提前还贷手续所致。因合同双方并未对涉案房屋积分入学事项作特别约定，故莫智强无权以其家人积分入学条件是否成就为由，拒绝履行合同义务。莫智强拒绝办理提前还贷手续，导致合同未继续履行，应按合同约定承担相应的违约责任。一审法院据此判令其双倍返还武高峰购房定金、赔偿损失并无不当，本院予以维持。莫智强关于武高峰要求变更合同主要条款，拒绝配合办理还款手续的上诉意见。本院认为，武高峰与莫智强签订的房屋买卖合同约定的交易标的系涉案房屋。合同虽约定由莫智强委托中介或买方指定人员办理银行提前还款手续，由武高峰于莫智强办理赎契还款当天支付590000元用于还清银行贷款。然而由于办理银行提前还款手续较为复杂，买卖双方对提前还款的具体环节步骤进行磋商，另行签订具体的提前还款协议并无不当。而根据合同双方的约定和交易惯例，在双方向银行提前还贷，涂销抵押的过程中，莫智强作为涉案房屋的抵押人，向银行递交提前还款申请是其必须履行的义务。武高峰作为买受人，其在涂销抵押登记过程中负担的主要义务是莫智强提前还款的申请被银行批准后向银行还款。基于双方房屋买卖合同的目的和诚实信用原则，倘若莫智强不同意中介机构提供的还款细则条款，亦不能免除莫智强申请涂销涉案房产抵押登记的义务。其与武高峰亦应基于诚实信用原则，以促成合同目的实现为目的对提前还款的细节继续进行磋商，或自行向银行申请提前还贷。本案中，莫智强系以小孩积分入学为由拒绝办理提前还款手续，其在拒绝签署中介机构的还款协议后，亦未与武高峰对还款细节进行磋商或自行向银行提交提前还款申请，而是在向银行取消还款申请后径自离开。故其拒绝履行合同义务显然并非莫智强所称系因武高峰要求变更合同主要条款，对其上诉意见，本院不予采信。关于莫智强向本院申请调取广发银行中山市坦洲分行营业大厅2016年11月14日上午9点至12点时间段的视频录像的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款规定，当事人应于举证期限届满前书面向人民法院申请调查收集证据。因莫智强并未在一审举证期限届满前申请向人民法院调取该证据，其于二审诉讼中再向人民法院申请调取该证据，已逾法律规定的申请期限。且向某作为证人，全程参与了当日莫智强与武高峰在广发银行中山市坦洲分行营业大厅的活动，莫智强申请调取该视频的待证事实已被向某的证人证言所证明。故对莫智强的该申请，本院不予准许。综上所述，上诉人莫智强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3612元（莫智强已预交），由上诉人莫智强负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一七年九月十八日书 记 员  易嘉璇廖博睿