广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终975号
上诉人(原审原告)：庞远坤，男，1952年7月14日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
委托代理人：周林东，合浦县148法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：庞大龙，男，1981年12日26日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
被上诉人(原审被告)：谢佳妤，女，1984年5月25日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
被上诉人(原审被告)：庞大浒，男，1984年l2月31日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
委托诉讼代理人：陈小强，广西南珠律师事务所律师。（同为被上诉人庞大龙、谢佳妤的委托诉讼代理人）
原审第三人：庞远均，男，1953年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
原审第三人：庞远娟，女，l964年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行，住所：广西壮族自治区北海市合浦县城东新区B-Ⅲ-6、B-Ⅲ-7号内规划编号B1、B2、B3。组织机构代码:914505216750298134。
委托诉讼代理人：蒋文宏，中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行工作人员。
上诉人庞远坤因与被上诉人庞大龙、庞大浒、谢佳妤，第三人庞远均、庞远娟、中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2016）桂0521民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
庞远坤上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区合浦县人民法院(2016)桂0521民初1084号民事判决；2.判决三被上诉人提供的《国有土地使用权转让协议》与《房地产买卖契约》无效。事实与理由：一、《国有土地使用权转让协议》和《房屋买卖契约》分别于2009年7月14日、26日签订，两合同均无付款方式，付款时间与期限，而且朱赵秀是文盲，不识字，签名与盖指模疑有作假。被上诉人以假合同抢房屋手段，没有支付房地产价款，就在2010年4月8日、5月21日办理变更登记到自己名下。被上诉人连其父亲庞运均分割得到的地块自建房屋也花钱向祖母购买，而且朱赵秀2012年去世时无任何财产，不合常理。二、涉案地产位于合浦县，面积为295.27平方米。庞大龙、谢佳妤、庞大浒提交的2009年7月14日及9月26日与朱赵秀签订《国有土地使用权转让协议》和《房地产买卖契约》，朱赵秀2012年去世时无任何遗产，更无证据证实朱赵秀收到买卖房屋的款项,合同尚未成就，依法无效。而本案的房地产来源是1997年7、8月间，庞远坤、庞远均、朱赵秀母子在堂兄庞远芳、庞远业作证下签订《协议书》，载明“庞远坤和庞远均俩兄弟双方订出分屋协议，经兄弟同意现分给庞远均东面宽捌米长壹拾叁米捌拾公分。庞远均每月要付给老妈生活费贰拾元正，其余是庞远坤负责给，老妈有病庞远均负责医药费百分之四十，庞远坤负责百分之六十，庞远坤由公路伍米宽到庞远芳地归庞远坤所有，剩余由母亲处理。廉东大道住宅由庞远坤所有，庞远均无权处理”。此后，上诉人和庞远均于1998年9月间以母亲朱赵秀名义申报建房，批复准许在涉案土地上建设用地面积181.50平方米(其中上诉A建筑占地面积66平方米即长16.5米×宽4米)，各自均建三层半,建好楼房使用至今。涉案土地以母亲名义先后办理了合集建(88)字第25号《集体土地建设用地使用证》、合国用(2007)字第25号《国有土地建设用地使用证》、合房权证合浦字第××号房产证。被上诉人和庞远均为侵吞上诉人自建16.5米×4米三层半楼房及朱赵秀的105平方米土地使用权,故伪造《国有土地使用权转让协议》和《房地产买卖契约》，办得其名下的土地使用权证和房产证。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审依法改判。
被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒二审辩称：1.原土地属集体土地，上诉人在立案前不是集体组织成员，不享有集体土地使用权；2.房屋各自独立，不否认房屋由上诉人在管理；3.上诉人说合同无效，无证据证实；4.涉案土地是父亲不在后，才登记在母亲朱赵秀名下，是集体所有，由上诉人在购买后交纳土地出让金；5.两份协议中朱赵秀的签名是由他人代签，朱赵秀到办证大厅亲自盖的指模。综上，涉案协议真实有效。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦到支行答辩称，朱赵秀与被上诉人签订的《房地产买卖契约》是买卖双方之间的真实意思表示，是合法有效的协议，对契约双方之间均有法律约束力，且涉案房屋所取得的房屋所有权证及土地使用权证是合法有效的证书，其与被上诉人所办理的抵押经依法登记，发生效力，应受到法律的保护。
原审第三人庞远均、庞远娟二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审原告庞远坤向一审起诉请求：一、确认庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱兆秀于2009年7月14日签订坐落于合浦县土地使用权的《国有土地使用权转让协议》为无效的合同；二、确认庞大龙、谢佳妤、庞大浒与朱兆秀于2009年7月26日签订的买卖坐落于合浦县.30平方米房产的《房地产买卖契约》为无效的合同。
一审法院认定事实：一、关于身份关系的事实：庞远坤与庞远均、庞远娟三人是庞永和与朱赵秀(曾用名：朱兆秀)的子女，庞大龙、庞大浒是第三人庞远均的儿子，庞大龙与谢佳妤是夫妻关系。庞永和与朱赵秀分别于1987年农历12月27日、2012年9月26日去世。庞远坤于1977年因工作原因将其户口迁到钦州，于2016年12月迁回合浦。二、关于涉案的相关土地和房屋事实：1988年9月10日，朱赵秀取得了环城廉东村公所庞屋村(即合浦县)的集体土地建设用地使用证，取得了该土地的使用权(用地面积295.27平方米，建筑占地l30.58平方米，该地即为涉案的土地)。1997年7、8月份，朱赵秀与庞远坤、庞远均签订《协议书》，其中约定庞远均分得东面宽捌米长壹拾叁米捌拾公分的土地；庞远坤分得由公路伍米宽到庞远芳地的土地，其余由朱赵秀处理。该协议书除有朱赵秀与庞远坤、庞远均签字外，庞远芳、庞远业作为证人签名。就涉案的土地：1998年9月9日，合浦县建设局向朱赵秀颁发了《建设工程规划许可证》，准许其在该土地上建设占地181.5平方米、叁层半、建筑总面积668.25平方米的房屋。尔后，庞远坤及庞远均分别在各自分得的土地上建造了楼房。2007年6月7日，合浦县人民政府向朱赵秀颁发《国有土地建设用地使用证》(使用权面积：295.23平方米)；2009年3月26日，合浦县房产管理局就涉案土地上的房屋向朱赵秀颁发合房权证合浦字第××号房屋产权证(建筑面积：688.30平方米)。三、关于土地及房屋转让的相关事实：2009年7月14日朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒签订《国有土地使用权转让协议》，将涉案的土地转让给他们，总价为295230元。2009年7月26日，朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒签订《房地产买卖契约》将涉案的房屋出卖给他们，约定的价格为661000元。庞大龙、谢佳妤、庞大浒未提供证据证明已支付了购买涉案房屋及土地的价款。2010年4月8日，庞大龙、谢佳妤、庞大浒办理了房屋产权的变更登记手续。2010年5月21日。庞大龙、谢佳妤、庞大浒办理了土地使用权的变更登记手续。庞大龙于2010年7月23日因向中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行借款500000元，以涉案的房地产作为抵押物抵押予该行，并办理了相关的抵押登记。
一审法院认为:一、关于本案涉及房地产权属的相关问题，由于涉案的广西合浦县廉州镇东兰园路6号的土地的《建设工程规划许可证》、《国有土地建设用地使用证》及土地上的房屋产权证书原先均登记于朱赵秀的名下。按照物权公示采登记主义的原则，朱赵秀是该土地使用权人、房屋所有。二、关于朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒签订的《房屋买卖契约》及《国有土地使用权转让协议》的效力问题。原告主张庞大龙、谢佳妤、庞大浒伪造上述两份合同，但在经法院释明后并未对上述两份合同提出鉴定，该院认为上述两份合同符合形式要件，系真实的，对原告的上述主张不予支持。朱赵秀是该土地使用权人、房屋所有权人，可以处分登记于其名下的房地产。朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒签订的《房屋买卖契约》及《国有土地使用权转让协议》，系双方真实意思表示，合同主体合格、内容不违反法律的强制性规定，两份合同均是合法有效的。涉案的房屋、土地已变更登记于庞大龙、谢佳妤、庞大浒的名下，视为两合同的标的已完成交付。庞远坤无证据证明该《房屋买卖契约》、《国有土地使用权转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。其要求确认朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒签订的《房屋买卖契约》及《国有土地使用权转让协议》无效的主张，理由不充分，不予以支持。如果庞远坤认为其是部分土地的使用权人及部分房屋的所有权人，可以通过其他途径解决。庞远均经合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼，可以缺席裁判。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告庞远坤的诉讼请求。案件受理费100元，由庞远坤负担。
二审期间，各方当事人均无新证据提交。
对一审查明的事实,本院予以确认。本院另查明，涉案广西壮族自治区合浦县廉州镇东兰园路6号东南侧面向兰园路,自西南向东北分别建有三幢房屋，各自结构独立，西南侧房屋占地4×16.5米为三层半砖混结构楼，由上诉人庞远坤管业作铺面使用。中间房屋占地7×16.5米，三层半砖混结构楼房，东北侧房屋占地5.9×17米为四层楼房，东北侧房屋为朱赵秀去世后由被上诉人建造，该两幢楼房均由被上诉人出租给他人经营幼儿园。
结合当事人的意见，本院二审确定本案争议的焦点是:1997年的分地《协议书》的效力及庞远坤占有、使用的位于兰园路6号占地面积为4×16.5米的土地及建造三层半楼房的权属是否归其所有；朱赵秀与被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒所签《房地产买卖契约》和《国有土地使用权转让协议》是否有效。
本院认为，涉案土地原为朱赵秀的丈夫庞永和的祖业，庞永和去世后，合浦县登记在朱赵秀的名下，作为妻子的朱赵秀及子女庞远坤、庞远均、庞远娟依法均享有使用权或继承权。1997年朱赵秀与庞远坤、庞远均签订《协议书》，该协议明确为分宅基地的协议，其中约定将该土地分为三部分，一部分归庞远坤，一部分归庞远均，一部分由朱赵秀处理，协议书上有朱赵秀与庞远坤、庞远均和证人庞远芳、庞远业签名盖指印。此后，各方均按该协议履行，各自建房。第三人庞远娟不参加遗产分配，视为放弃继承权。庞远坤及庞远均以母亲朱赵秀的名义办理报建手续,1998年9月9日，合浦县建设局向朱赵秀颁发了《建设工程规划许可证》，准许在该土地上建设占地181.5平方米、叁层半、建筑总面积668.25平方米的房屋。庞远坤及庞远均分别在各自分得的土地上建造了独立的楼房，各自占有使用。以上事实有当事人的陈述、证人证言、《建设工程规划许可证》、《集体土地建设用地使用证》等证据证实，被上诉人庞大龙亦当庭承认该部分房屋为庞远坤所建、占有和使用。本院认为，该协议为继承分家析产协议，是家庭成员之间经协商形成一致意见共同处分的结果，并且得到了有效履行，不违反法律规定、不损害国家或第三人的利益，合法有效。故庞远坤占有兰园路6号4×16.5米的土地建造三层半房屋，合法有效，享有物权。虽然依照《中华人民共和国物权法》，我国实行物权公示原则，房产登记在谁的名下，房产权属一般即属谁，但由于历史及各方面的原因，特别是家庭成员或家族成员之间，属共有或实已各人所有并各自管业的房产，一直不变更登记，仍寄名或借名登记在其中某个共有人的名下的情况亦常有。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，并不是房产登记在谁的名下，谁就拥有物权，物权存在争议的，还需依证据确定。朱赵秀明知房产虽然登记在其名下，其两个儿子庞远坤、庞远均份额的土地及房屋没有处分权，其对上述土地房屋份额的处置应征得权利人的同意，但朱赵秀在未经权利人同意的情况下，仍将属于庞远坤的房产转让给被上诉人，属恶意损害上诉人庞远坤利益的行为。被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒明知该部分房产实际权利系属于上诉人庞远坤，仍利用房产借名登记在朱赵秀名下的便利，与朱赵秀订立转让协议，购买庞远坤所有的房产并将产权办到自己的名下，主张权益并用于银行抵押借款，朱赵秀与庞大龙、谢佳妤、庞大浒的行为属恶意串通，损害上诉人庞远坤利益的行为，事后亦未取得庞远坤的同意或追认。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情况之一的，合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”。故被上诉人与朱赵秀所签订《房地产买卖契约》和《国有土地使用权转让协议》中涉及庞远坤的土地及自建房屋部分无效。对于上诉人庞远坤请求确认《国有土地使用权转让协议》和《房地产买卖契约》无效的意见，涉及其本人权属部分的，本院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》认为，朱赵秀是该土地和房屋的所有权人，可以处分其名下的房地产，驳回庞远坤的诉讼请求的判决属适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2016）桂0521民初1084号民事判决；
二、朱赵秀与被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒2009年7月14日、26日分别签订的《国有土地使用权转让协议》、《房屋买卖契约》中涉及将上诉人庞远坤位于合浦县米的土地(四至范围:东北至庞远均自建房屋自墙为界,东南至廉州镇兰园路自墙为界,西南至自墙为界,西北至自墙为界)及其在该土地上所建造的房屋转让给被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒的部分无效；
三、驳回庞远坤的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人庞远坤负担100元,被上诉人庞大龙、谢佳妤、庞大浒负担100元。
上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆振益
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
二〇一七年十一月三日
法官助理 陈祖娟
书 记 员 苏 珊