广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终5200号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐银行股份有限公司（原名为乌鲁木齐市商业银行股份有限公司），住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华北路8号，统一社会信用代码：916501002287360144。
法定代表人：杨X，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王凯，天阳（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈泰泉，男，汉族，1963年2月23日出生，住所地：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：陈伟强，广东深天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹洁明，男，汉族，1978年12月22日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：深圳市三利房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市南山区学府路康乐大厦银海阁楼19H，组织机构代码：78391599-4。
法定代表人：刘X庆。
委托诉讼代理人：李斌，男，汉族，1981年6月21日出生，住所地：深圳市南山区，系该公司职员，。
被上诉人（原审被告）：深圳恒安房地产开发有限公司，住所地：深圳市罗湖区XX东路1002号XX广场B座21楼K，组织机构代码：61884281-6。
法定代表人：陈X泉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐龙生，男，汉族，1984年7月3日出生，住所地：安徽省合肥市，系该公司职员。
原审第三人：新疆信亿实业有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市扬子江路52号，组织机构代码：22873509-7。
法定代表人：X健。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐北门支行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区解放北路112号，组织机构代码：59593819-5。
法定代表人：孜来汉•莫XX提。
原审第三人：中国宝安集团股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区XX东路1002号XX广场A座28、29层，组织机构代码：19219665-X。
法定代表人：陈X立，系该公司董事长。
原审第三人：深圳市恒基物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区洪湖路10号洪湖花园A座4楼，组织机构代码：19220634-4。
法定代表人：马X虎。
委托诉讼代理人：李静，女，汉族，1987年2月20日出生，住所地：深圳市罗湖区，系该公司职员。
原审第三人：新疆嘉信拍卖有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐天山区马市巷25号，组织机构代码：71890647-7。
法定代表人：孙X，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：万苏涛，1957年5月11日出生，住所地：成都市金牛区，系该公司职员。
上诉人乌鲁木齐银行股份有限公司（以下简称：乌鲁木齐银行）因与被上诉人陈泰泉、深圳市三利房地产投资顾问有限公司（以下简称：三利房地产公司）、深圳恒安房地产开发有限公司（以下简称：恒安房地产公司）、原审第三人新疆信亿实业有限公司（以下简称：信亿公司）、中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐北门支行（以下简称：农行北门支行）、中国宝安集团股份有限公司（以下简称：宝安集团公司）、深圳市恒基物业管理有限公司（以下简称：恒基公司）、新疆嘉信拍卖有限公司（以下简称：嘉信拍卖公司）所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人乌鲁木齐银行上诉请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1333号民事判决书；二、判决支持乌鲁木齐银行在一审所提出的全部诉讼请求；三、判令陈泰泉、三利房地产公司、恒安房地产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、乌鲁木齐银行取得本案诉争房产所有权有合法的依据。根据一审庭审查明的事实，1995年，中国农业银行乌鲁木齐市信托投资公司（下称农行信托公司）因债权回购事实，对XX城市信用社负有偿还回购款项及相应利息的债务。后依据人民银行文件规定，农业银行下属信托公司一律撤销，其债权债务均转交给当地农业银行。XX城市信用社经改制重组，其权利义务均转由乌鲁木齐银行股份有限公司（原名称乌鲁木齐银行股份有限公司，现己更名为乌鲁木齐银行股份有限公司）承继。1999年，宝安集团公司基于协议约定，将深圳XX北路XX广场第三层铺位整层1728.43平方米抵偿给农行北门支行，抵偿债务金额26790665元。农行北门支行取得上述抵债房产后，将其中864.22平方米房产抵偿给乌鲁木齐银行，用以抵偿原农行信托公司欠XX城市信用社债务。因乌鲁木齐银行在新疆区外的资产均由下属的信亿公司负责管理，农行北门支行根据乌鲁木齐银行的要求，于1999年9月13日致函宝安集团公司，要求宝安集团公司将农行所购买的1728.43平方米的一半即864.22平方米，直接过户给信亿公司。一审庭审中，信亿公司出具证明，确认信亿公司实际控制人为乌鲁木齐银行，乌鲁木齐银行对诉争房产享有全部权利并全权处理与房产有关的全部事宜。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。基于上述事实和法律规定，本案诉争房产因为数次抵债行为而由信亿公司享有权利，信亿公司亦自认房产权利由乌鲁木齐银行享有，所以乌鲁木齐银行享有房产所有权有合法依据，依法应予以支持。
二、陈泰泉取得诉争房产所有权没有合法依据。（一）诉争房产拍卖实际并未成交，陈泰泉与三利房地产公司的《房地产买卖合同》不是陈泰泉取得房屋所有权的依据。根据一审庭审中查明的事实，嘉信拍卖公司在《竞买须知》中，已经载明买受人应在拍卖日起7日内一次性付清全部成交款，否则视为拍卖不成交，定金不予退还。在三利房地产公司代理人签署的《拍卖成交确认书》中也有同样的内容，而三利房地产公司在一审庭审中也自认并未在拍卖日起7日内付清全部成交款，嘉信拍卖公司也据此对100万元定金不予退还。陈泰泉在一审庭审中自称已见过三利房地产公司的《拍卖成交确认书》，则其对于《拍卖成交确认书》中关于拍卖日起7日内不能付清成交款将导致拍卖无效的记载也应当知晓，但陈泰泉在未见到三利房地产公司付清全部成交的凭证、未见到其他能证明三利房地产公司以取得房屋所有权的证据（包括实际过户至三利房地产公司名下、三利房地产公司实际占有、使用房屋等）的情形下，仅凭其与三利房地产公司所签订的《房地产买卖合同》不能认定陈泰泉取得房屋所有权。基于上述事实，因三利房地产公司未能按照约定付清拍卖成交款，本案诉争房产的委托拍卖并未成交，三利房地产公司未取得任何房产权利，所以三利房地产公司与陈泰泉签订《房地产买卖合同》将房产转让给陈泰泉属于无权处分，该房产买卖合同依法属于无效合同，陈泰泉不应依据该合同取得房产所有权。（二）陈泰泉据以办理房屋登记的合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条、《合同法》第五十二条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条、《房屋登记办法》第三十五条。根据诉争房产的登记档案，陈泰泉于2003年1月8日与恒安房产公司签订《房地产买卖合同》（预售），购买了本案诉争房产，陈泰泉也是依据该《房地产买卖合同》（预售）办理了房产登记。而在陈泰泉与三利房地产公司的《房地产买卖合同》中，陈泰泉确认其明确知晓房产存在各项法律和经济问题，房产登记在恒安房产公司名下并有查封行为。据此，陈泰泉在明知三利房地产公司无处分权、诉争房产存在各项法律和经济问题的情形下，仍然利用其担任恒安房产公司董事长、法定代表人、宝安集团董事的身份便利，与恒安房产公司恶意串通，通过签订虚假的《房地产买卖合同》（预售）为自己办理诉争房产的房屋登记。同时，陈泰泉明知诉争房产已经多次以物抵债，依照规定应当按照抵债顺序依次办理过户登记手续并根据过户顺序依法缴纳每次过户的契税，而其通过签订虚假的《房地产买卖合同》（预售）直接过户至自己名下的行为，显然是通过一次过户行为逃避数次以物抵债应当缴纳的数次契税和过户登记手续，其行为明显违反了法律规定并严重损害了国家利益，用以登记的《房地产买卖合同》（预售）属于上述“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，依法应当为无效合同，陈泰泉主张其依据该虚假、无效的合同取得房屋所有权的辩解不应予以采纳。（三）陈泰泉使用虚假材料办理的房屋登记应当予以撤销。根据《房屋登记办法》第十一条、第八十一条，根据本案中查明的事实，诉争房产历经数次抵债，从宝安集团公司抵债给农行，再从农行抵债给信亿公司。即便是要直接过户给最终的受让人，也应当将房屋数次抵债环节的相应文件材料向登记机关提供，以明确真实的交易背景和情况。更何况陈泰泉是在诉争房产并未拍卖成交，同时其向登记机关提供虚假合同材料的情形下办理的房屋登记，其行为显然属于“以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”，其虚假的房屋登记应当撤销。（四）信亿公司出具的函件不具有同意处分房产的效力。关于信亿公司出具《关于委托办理房产过户手续的函》的行为，其真实的意思表示应该是只要三利房地产公司全额支付了拍卖成交款，就同意过户至三利房地产公司指示的第三人名下，出具函件完全是为了促成交易，并非凭空同意将房屋过户至陈泰泉名下。现嘉信拍卖公司己确认拍卖未成交，竞买保证金已经没收，所以该份函件发生效力的基础已经不复存在。同时，陈泰泉隐瞒了诉争房产的真实权利情况，使用虚假的材料办理房屋登记，上述函件也从未出现在房产档案中，从未作为陈泰泉办理房屋登记的依据，所以信亿公司出具上述函件的行为也不应认定为陈泰泉获得房屋所有权。（五）陈泰泉不应认定为善意受让人。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，依据上述司法解释的规定结合本案查明的事实，陈泰泉明知诉争房产存在各项法律和经济问题，明知登记的恒安房产公司并非真实的权利人，在此情形下仍然使用虚假材料办理房屋登记至自己名下，其行为具有重大过失，显然不能认定为善意的受让人。既非善意，陈泰泉就不应被认定为合法的房屋所有权人，同时其虚假登记行为还应当依法予以撤销，对其侵权行为还应当承担相应的法律责任。
三、乌鲁木齐银行主张的房产被非法占用造成的损失承担连带清偿责任。根据一审庭审查明事实，乌鲁木齐银行依据租赁合同，有权收取房屋出租期间的款项，但房屋管理人恒基公司仅向乌鲁木齐银行支付了截止2003年1月的房屋租金。期间乌鲁木齐银行曾多次要求恒基公司按照约定交付租金，但恒基公司均借故不予支付，其行为已严重违约并侵害了乌鲁木齐银行合法权益，乌鲁木齐银行要求支付2003年1月至今的租金的诉请应当予以支持。三利房地产公司在明知其未交清拍卖成交款、拍卖实际未成交、其并未取得诉争房产处分权的情形下，仍然将房产进行转让；恒安房地产公司在明知诉争房产数次抵债的情形下，仍然与陈泰泉恶意串通，通过签订虚假的房屋预售合同的形式办理房屋登记。该两公司的行为主观上存在恶意，客观上也导致乌鲁木齐银行合法权利被严重侵害，其依法应当就房产被非法占用期间给乌鲁木齐银行造成的经济损失承担连带清偿责任。
综上所述，乌鲁木齐银行认为一审判决属于认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销，请求二审法院依法公正裁判。
被上诉人陈泰泉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，乌鲁木齐银行上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
被上诉人三利房地产公司辩称，驳回乌鲁木齐银行的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人恒安房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回乌鲁木齐银行上诉请求，应予以维持原判，其他答辩意见同一审答辩意见。
原审第三人恒基公司述称，其意见与一审答辩意见一致，恒基公司只是代收涉案房产的租金并将租金转给了信亿公司，即便未转交给信亿公司，也过了诉讼时效，应当不予支持。
原审第三人嘉信拍卖公司述称，交易过户和拍卖公司没有关系，应当公平公正合理处理各方当事人的合法权益。
原审第三人信亿公司、农行北门支行、宝安集团公司未到庭亦未作答辩。
乌鲁木齐银行向一审法院起诉请求：一、确认乌鲁木齐银行对深圳市罗湖区XX东路XX广场裙楼X-X2，864.22平方米房产享有所有权；二、陈泰泉停止侵权，将位于深圳市罗湖区XX东路XX广场裙楼X-X2面积864.22平方米房产返还给乌鲁木齐银行并过户至乌鲁木齐银行名下；三、陈泰泉向乌鲁木齐银行赔偿非法占用乌鲁木齐银行房产期间的经济损失4580366元（自2006年9月至2015年7月，参照同期深圳市商用房屋租金指导价格计算），三利房地产公司、恒安房地产公司对上述债务的清偿承担连带责任；四、陈泰泉、三利房地产公司、恒安房地产公司承担本案诉讼保全费用5000元；五、陈泰泉、三利房地产公司、恒安房地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、1999年8月26日，农行北门支行（甲方）、陕西省XXXX储汇局营业部（乙方）、宝安集团公司（丙方）签订《三方协议》，约定乙方欠甲方回购款本息合计2978.2593万元，丙方欠乙方款项本息合计5700余万元，经甲、乙、丙三方协商，对三方债权债务达成如下冲抵协议：“一、自1999年8月1日起，丙方负责承担偿还乙方所欠甲方所有回购项本息合计2978.2593万元，同时冲减丙方对乙方的债务本息计2978.2593万元；二、丙方以深圳XX北路XX广场第三层铺位整层1728.43㎡，一次性抵偿乙方所欠甲方回购款项本息2679.0665万元；……”。1999年9月13日，农行北门支行向宝安集团公司发函，称：我行从贵公司购买的面积为1728.43平方米的房屋，现将其一半864.22平方米，委托贵公司直接过户给信亿公司。农行北门支行向一审法院陈述称2000年初，该行已根据国务院关于不良资产的剥离政策的相关要求将涉及涉案物业的业务剥离至中国XXXX管理公司乌鲁木齐办事处。2000年10月18日，信亿公司、中国XXXX管理公司乌鲁木齐办事处（委托方）与恒基公司（受托方）签订委托书，委托恒基公司全权办理位于深圳XX北路XX广场第三层的房屋出租业务。2003年5月19日，信亿公司向恒基公司出具《授权委托书》，载明“现我公司将经营管理、对外出租、收取租金等事宜全部授权转交给乌鲁木齐银行，……该委托代理租赁合同届满后，由乌鲁木齐银行经营管理、对外出租、签订代理租赁合同……”。
二、2006年7月10日，乌鲁木齐银行委托嘉信拍卖公司拍卖包括涉案房产在内的部分房产，涉案房产的保留价为3468600元。2006年7月11日，乌鲁木齐银行向嘉信拍卖公司出具《瑕疵告知通知书》，载明：我行委托贵公司依法拍卖的位于广东省深圳市XX东路XX广场第三层扶手电梯中线起西侧房产存在瑕疵：1、该房产建筑面积约864.22平方米，无房屋产权证和土地使用权证；2、该房产修建年代较早……3、该房产在拍卖成交后，办理房产产权证、土地使用权证的契税及所有过户费用和前期所欠费用由买受人自行承担。我行不负责办理产权变更手续。……。2006年9月4日，嘉信拍卖公司出具拍卖成交确认书，载明涉案房产的买受人为三利房地产公司，成交价为人民币3468600元。2006年9月20日，嘉信拍卖公司向鲁木齐市商业银行出具拍卖结论，载明涉案房产以3468600元由三利房地产公司竞买成交，并当场签署成交确认书。2007年1月31日，嘉信拍卖公司向鲁木齐市商业银行出具拍卖结论，载明涉案房产存在产权不清晰，至今未能过户给买受人名下等原因，买受人未交清剩余2468600元款项。2006年11月15日，信亿公司向宝安集团公司出具《关于委托办理房产过户手续函》，载明：就贵公司开发管理的深圳XX广场裙楼三—XX单元房产（面积864.22平方米），请贵公司依据农行北门支行于1999年9月13日给贵公司的委托过户函要求，直接过户到我公司所指的的陈泰泉名下。我公司与该指定的过户人之间的法律责任关系，与贵公司无关。
2006年11月30日，三利房地产公司（卖方、甲方）与陈泰泉（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方拥有坐落于深圳市罗湖区XX东路XX广场A座裙楼X楼3—A2单元房屋，建筑面积为864.22平方米，用途为商业；甲方同意将上述房地产卖给乙方，收据为人民币5012476元；乙方明确知晓上述房地产登记在恒安房地产公司名下并有查封行为，乙方接受给现状。2006年11月30日，三利房地产公司向宝安集团公司出具《授权书》，载明：我公司通过竞买方式取得贵司开发的深圳市罗湖区XX东路XX广场三楼A2单元的房地产，现我司已将该房屋转让给陈泰泉，我公司同意放弃对上述房屋的一切权利，授权贵公司直接与陈泰泉办理上述房屋的过户手续，直接办理陈泰泉名下的房地产证，由此引起的一切责任由我公司承担，与贵公司无关，请予办理。
涉案的深圳市罗湖区XX东路XX广场裙楼3-A2房产于2006年12月13日核准登记至陈泰泉名下，建筑面积：864.22平方米，产权证附记载明该业主于2003年1月8日向恒安房地产公司购买商品房。
三、2015年7月13日，信亿公司出具证明，载明“新疆信亿实业有限公司的实际控制人是乌鲁木齐商业银行股份有限公司，中国农业银行乌鲁木齐北门支行指示过户给新疆信亿实业有限公司的深圳市罗湖区XX东路XX广场裙楼3-A2864.22平方米房产，由乌鲁木齐商业银行股份有限公司房产享有相关全部权利并全权处理与该房产有关的全部事宜。我公司对于乌鲁木齐商业银行股份有限公司就上述房产所进行的所有处分行为，均表示接受，不提出任何异议。自1999年9月13日至2006年9月4日期间，我公司对于深圳市罗湖区XX东路XX广场裙楼3-A2864.22平方米房产的经营管理是接受乌鲁木齐商业银行股份有限公司的委托所为，管理期间该房产的权利义务均由乌鲁木齐商业银行股份有限公司享有。特此证明”。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，农行北门支行向宝安集团公司发函要求将涉案房产直接过户给信亿公司，后在拍卖过程中，三利房地产公司竞买了涉案房产，三利房地产公司与陈泰泉签订买卖合同，三利房地产公司、信亿公司均向宝安集团公司要求将涉案房产过户至陈泰泉名下，说明信亿公司是同意将涉案房产过户至陈泰泉名下的，在本案审理过程中，乌鲁木齐银行提出信亿公司向宝安集团公司出具的《关于委托办理房产过户手续函》中的公章存在虚假，但未向一审法院申请鉴定，一审法院对此不予认可。现涉案房产登记在陈泰泉名下，乌鲁木齐银行要求确认乌鲁木齐银行对涉案房产享有所有权、要求陈泰泉停止侵权、返还涉案房产并将涉案房产过户至乌鲁木齐银行名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。乌鲁木齐银行要求陈泰泉赔偿占用费用、三利房地产公司、恒安房地产公司承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回乌鲁木齐银行的全部诉讼请求。本案一审案件受理费人民币78985元，公告费910元，保全费5000元，由乌鲁木齐银行负担。
本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系所有权确认纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，涉案房产现登记于陈泰泉名下，乌鲁木齐银行提起本案诉讼请求确认其为涉案房产的所有权人，故本案的争议焦点应为乌鲁木齐银行是否有充分有效的证据推翻涉案房产的现有产权登记，现有证据是否足以证明其为涉案房产的所有权人并可据此主张陈泰泉返还房产及赔偿其无法占有使用房产的损失。对此，依前述查明事实，涉案房产系由宝安集团公司于1999年依农行北门支行的指示抵偿给信亿公司，此后信亿公司于2000年委托恒基公司办理涉案房产的出租业务，并于2003年授权乌鲁木齐银行经营管理涉案房产并收取房产租金，其后信亿公司又于2006年致函宝安集团公司请求其将涉案房产过户至陈泰泉名下。据此，本院认为，涉案房产自1999年由信亿公司管理使用、收益处分并最终依其指示过户至陈泰泉名下，乌鲁木齐银行因信亿公司的授权收取房产租金。本案中并无充分有效的证据证明乌鲁木齐银行对涉案房产有实际行使占有、使用、收益、处分的权利，本案现有证据尚不足以推翻涉案房产的产权登记，故乌鲁木齐银行上诉主张其为涉案房产的所有权人，缺乏事实依据，本院难予采纳；乌鲁木齐银行据此主张陈泰泉返还财产并赔偿损失，亦于法无据，本院不予支持。
综上，乌鲁木齐银行的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费78985元（乌鲁木齐银行已预交），由乌鲁木齐银行负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 许 莹 姣
审判员 周 敏
二〇一八年三月五日
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。