连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初295号原告唐必友，男，1977年12月28日生，汉族，住连云港市连云区。原告熊思，女，1975年9月21日生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人池小水，江苏明智达律师事务所律师。被告郭涛，男，1985年5月19日生，汉族，住连云港市海州区。被告郭文婷，女，汉族，1985年4月19日生，住址同上。原告唐必友、熊思诉被告郭涛、郭文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊思及委托代理人池小水、被告郭涛到庭参加诉讼。被告郭文婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐必友、熊思向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即办理连云区东港花园15幢东单元1401室房屋不动产登记证书，并转移登记至二原告名下；2、请求判令被告承担办理不动产登记证书费用、契税，过户费用原被告各自承担；3、请求判令被告支付违约定金5万元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2012年2月1日，被告与连云港东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买东港公司开发的东港花园15幢东单元1401室房屋，被告支付了首付款并办理了银行按揭贷款。2016年5月30日，原、被告在连云港越涵房地产中介服务有限公司（以下简称中介公司）的介绍下与被告签订了房屋买卖合同。合同约定：二被告以81万元的价款购买原告所有的连云港市连云区××花园××东单元××室房屋及附属设施。合同签订之日起支付定金5万元，2016年5月31日支付首付款18万元，房屋过户时支付房款18万元，不动产登记证变更后余款40万元通过银行贷款及公积金贷款予以支付。办理不动产登记证书时需要缴纳的契税等由被告承担。过户费用各自承担，被告支付中介费4000元。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告并未按照协议的约定办理产权证书，仍拖欠银行贷款不予偿还，已经严重违约。现原告愿将未付房款向抵押权人支付，解除房屋抵押，并办理权属证书。请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告郭涛辩称：1、双方之间的房屋买卖合同关系真实有效，由于争议房屋抵押在银行，无法办理产权证书，亦无法办理房屋过户手续。2、双方实际约定的定金为3万元，并不是5万元；3、原告要求支付违约定金，现被告不同意履行合同。被告郭文婷未到庭，也未提交书面答辩状。原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：1、《连云港越涵房地产中介服务有限公司房产交易委托代理协议》，拟证明2016年5月30日，原告唐必友与被告郭涛签订买卖协议，约定购买郭涛所有的位于连云区××小区××东单元××室房屋。房屋总价为810000元，协议签订之日起原告向被告支付定金50000元，2016年5月31日支付首付款180000元，过户时原告再支付180000元，余款商业贷款100000元以及公积金贷款300000元。并约定办理房屋买卖交易过户手续时需缴纳的税费各自承担；《商品房买卖合同》，拟证明争议房屋系本案郭涛于2012年2月1日从连云港东盛房地产开发有限公司购买，被告郭涛享有对该房屋买卖的权利；《离婚协议书》，拟证明本案两被告于2012年2月3日在连云港市海州区民政局协议离婚，《离婚协议》第三条约定：位于连云区东港花园15号楼1401室房子归男方（郭涛）所有，郭涛有权处分争议房屋；中国建设银行转账凭条一张、跨行转账截图一张，拟证明2016年5月31日，原告通过银行转账向被告郭涛支付款项200000元，2016年1月14日通过银行转账支付款项20000元；（2016）苏0703民初2092号民事判决书、（2016）苏0703民初2092号民事裁定书、（2017）苏0703执1008号执行案件受理通知书，拟证明涉案房屋由于长期拖欠银行贷款，中国农业银行股份有限公司连云港连云支行依法起诉本案两被告以及担保人连云港东盛房地产开发有限公司，经依法判决，二被告应当给付借款本金420564.65元及利息，案件受理费7712元、保全费3020元、公告费800元、案件执行费6108元；银行转账网络截图，拟证明2017年5月9日，原告作为被告的到期债务人，已将被告拖欠的证据五中所应当支付的费用支付到连云港市连云区人民法院执行局账户，共计支付470000元，现该房屋可以解除抵押、解除查封，可以办理房产登记并过户；连云区西园北路29-15号楼1301室房产证，拟证明涉案房屋可以办理不动产权登记及转移登记手续。被告郭涛对上述证据的真实性予以认可，但其认为双方协议约定的定金实际为3万元，并不是证据一合同中载明5万元；（2016）苏0703民初2092号民事判决书所载明的诉讼费由三被告共同承担，被告郭涛仅应承担诉讼费的三分之一。被告郭涛未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月，经中介公司的介绍，二原告拟购买被告所有的的位于连云区××小区××东单元××室房屋。房屋总价为810000元，并包含附属设施：三台彩电，四台空调，燃气热水器，冰箱一台，洗衣机一台，鞋柜一个。原告在中介公司支付现金10000元作为定金，后于2016年1月14日支付20000元作为定金。2016年5月30日，原告唐必友与被告郭涛签订正式《买卖协议》，协议第二条约定：原告购买被告所有的位于连云区××小区××东单元××室房屋。房屋总价为810000元，并包含附属设施：三台彩电，四台空调，燃气热水器，冰箱一台，洗衣机一台，鞋柜一个。协议签订之日起原告向被告支付定金50000元。协议第四条第1项约定：原告应于2016年5月31日支付首付款180000元，过户时原告再支付180000元，余款商业贷款100000元以及公积金贷款300000元。协议第七条约定：办理房屋买卖交易过户手续时需缴纳的税费各自承担。协议签订后，原告于2016年5月31日支付被告郭涛首付款180000元以及剩余定金20000元，共计200000元。合同签订后，原告即搬入涉案房屋居住至今。2016年7月1日，由于二被告未及时偿还涉案房屋的贷款，中国农业银行股份有限公司连云港支行将二被告及担保人连云港东盛房地产开发有限公司诉至我院，并依法申请对涉案房屋予以保全。我院依法做出（2016）苏0703民初2092号民事判决书，判决结果为：1、解除原告中国农业银行股份有限公司连云港支行与三被告于2012年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告郭涛、郭文婷于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告借款本金420564.65元及利息（自2016年2月20日至本判决确定的给付至日止，按年利率7.717%计算);3、被告连云港东港房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带给付责任。案件受理费、保全费、公告费由三被告共同承担。判决生效后，三被告均未履行还款义务。该案进入执行程序，在执行过程中，原告代为支付全部款项共计470000元。因被告一直未履行办理产权证以及过户的义务，二原告因此诉至法院。本院认为，本案的争议焦点有两个，一、两原告诉求被告办理产权登记并转移登记至两原告名下是否可以履行；二、两原告诉求被告支付违约定金5万元是否有法律依据；关于第一个争议焦点问题，虽然涉案房屋在中国农业银行股份有限公司连云港支行的《个人购房担保借款合同》中是二被告共同签字借款，但根据二被告的《离婚协议》，涉案房屋的所有权在二被告离婚时经双方协议归被告郭涛所有，且被告郭涛向二原告出示的《房屋买卖合同》中的买受人为郭涛个人，因此，郭涛个人已经取得涉案房产的全部所有权，郭涛个人有权利处分涉案房屋，该房屋在2016年6月初已经交付给二原告，二原告实际居住并使用至今。因此，原告唐必友与被告郭涛在2016年5月30日签订的《连云港越涵房地产中介服务有限公司房产交易委托代理协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的买卖合同，双方应当共同遵守。合同签订后，原告于2016年5月31日已经支付首付款180000元，定金50000元，共计23万元。二原告于2017年5月9日作为被告的到期债权人，代为履行二被告债务470000元，该行为可以视为二原告向被告支付房款的行为。因此，二原告共计支付款项700000元，已经远远高于双方合同约定的在过户时所应当支付的费用430000元。现涉案房屋本身已具备解除抵押、解除保全、办理产权登记并过户的条件。综上，本院认为二原告诉求被告办理产权登记并转移登记至二原告名下符合法律规定，应当依法予以支持。关于本案第二个争议焦点问题，二原告诉求被告支付违约定金5万元是否有法律依据。原、被告在《连云港越涵房地产中介服务有限公司房产交易委托代理协议》中约定原告向被告支付人民币50000元购房定金。根据双方在庭审中陈述，原告在2016年5月31日共计付款230000元，结合双方之间的合同来看，本院依法确认原告在2016年5月31日已经支付完首付款180000元以及定金50000元。双方签订合同后，被告由于未及时偿还银行贷款，导致涉案房屋一直无法办理不动产登记证书，并被银行起诉，致使二原告为取得房屋产权支付了高于合同约定的款项。本院认为，被告在履行双方之间的合同过程中存在违约的行为，虽然其已经履行了交付房屋的义务，但并未履行办理涉案房屋产权证书并过户的主要义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定：当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。故本院对原告主张被告支付5万元的违约定金依法予以支持。因涉案房屋已协议分割给郭涛，郭文婷对涉案房屋不再享有权利，因此，郭文婷不承担办理不动产权证、转移登记不动产权至原告名下及支付违约金等责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭涛于本判决发生法律效力之日起十日内办理连云区东港花园15幢东单元1401室房屋不动产权登记证书，并将上述房屋的不动产权转移登记至唐必友、熊思名下；二、被告郭涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告唐必友、熊思定金50000元；三、驳回原告唐必友、熊思其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，合计13200元，由被告郭涛承担（原告已预交，被告郭涛于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12400元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：a。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 徐 威代理审判员 张 静人民陪审员 王 娟二〇一七年五月二十四日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。