山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终10532号
上诉人（原审被告）：青岛喜泰汽车销售服务有限公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：王子豪，总经理。
委托诉讼代理人：聂守平，男，1961年7月29日出生，汉族，该公司副经理，住青岛市市南区。
被上诉人（原审原告）：青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：尹存库，总经理。
委托诉讼代理人：袁健民，山东正洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王楠，山东正洋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：青岛海利达投资有限公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：牛志海，总经理。
委托诉讼代理人：王秋山，山东创达律师事务所。
被上诉人（原审第三人）：青岛宽阔汽车配件有限公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：牛志海，总经理。
委托诉讼代理人：王秋山，山东创达律师事务所。
上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司（以下简称喜泰公司）因与被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司（以下简称风行公司）、青岛海利达投资有限公司（以下简称海利达公司）、青岛宽阔汽车配件有限公司（以下简称宽阔公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
青岛喜泰汽车销售服务有限公司上诉请求：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初1443号民事判决；二、改判驳回被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致本案判决不当。一审法院认定案涉房屋签订的《房屋租赁合同》无效，无效产生的法律后果是互相返还，风行公司无需向宽阔公司支付合同约定的房租，但法院同时又根据该房屋租赁合同，认定剩余房租损失应由上诉人承担，其判决观点相互矛盾，与认定的事实不符。一审法院还存在其他认定事实错误的情形，导致本案判决结果失当。二、一审法院适用法律错误。本案火灾认定书中明确载明“不排除喷烤漆房配电箱线路故障引发火灾”，说明发生火灾是因配电箱发生故障引起的，而配电箱是喷烤漆房的组成部分，两者共同组成喷烤漆房产品。因该产品没有合格证，具有严重的产品缺陷，最终因发生故障引发火灾，因此本案的事故发生属于产品责任。据此，上诉人依法向一审法院提起了产品责任诉讼，申请法院查明案件事实，以正确确定责任方，并向一审法院申请将本案与产品责任案件合并审理。根据法律规定，如果构成产品责任，则本案的一般侵权责任将不成立，为了防止发生相互矛盾的判决结果，一审法院应当依法对两案合并审理，但一审法院对两案分开审理，适用法律错误。三、一审法院违反法定程序。在本案一审程序中，海德事务所作为评估单位对火灾的损失进行了评估，并作出《资产评估报告书》。但该评估报告并未附带经双方当事人共同签字确认的清单，无法确认所评估的物品就在本案火灾现场，从而导致该证据关联性有瑕疵。评估公司径行作出一个绝对的数值，因该数值缺乏必要的事实依据，不具有合理性。上诉人庭前及当庭均通过书面形式提出异议，根据民事诉讼法第七十八条规定，“当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用”，本案《价格评估结论书》属于鉴定意见的一种，但是在上诉人对评估结论提出异议的情况下，一审法院没有依法通知鉴定人出庭作证，而是径行采信了鉴定意见，导致上诉人丧失了向鉴定人发问询证的合法诉讼权利，因此一审法院明显违反法定程序的要求。四、一审法院划分责任比例不当，判决结果不合理。退一步讲，即便上诉人与被上诉人海利达公司共同侵权成立，一审法院划分的责任比例也明显失当。涉案房屋未办理建设工程施工许可证即开工建设，没有取得消防验收合格证就出租给风行公司使用，存在重大火灾隐患。并且，涉案房屋曾经发生火灾，被上诉人海利达公司在收到消防部门整改要求后仍然没有予以改善，最终导致本案火灾扩大。此外，火灾发生当日风势很大，且风向与风行公司所在位置是逆向的，但最终却迅速蔓延至该公司所在部位，房屋中原附属物大多烧为灰烬，这也充分说明涉案房屋本身采取不符合消防要求的材料，导致火灾损失进一步扩大。由此可见，被上诉人海利达公司明知房屋不适合出租，仍然出租给风行公司使用，存在明显过错，应当承担主要责任。因此，一审法院错误分配了责任比例，判决结果明显失当。
风行公司辩称，一审认定房屋租赁合同无效并不影响被上诉人支付相应使用费用，况且被上诉人将费用早已支付给原审第三人。因为上诉人造成火灾致使被上诉人无法正常使用房屋，故上诉人承担该部分费用并无不当。上诉人私自安装相关设施，未按照相关规定设置防火分隔及消防设施，没有进行消防审批手续。被上诉人认为上诉人所称的产品责任与本案无关，不应合并审理。被上诉人对本次火灾没有任何责任，实际损失远远高于相关评估，作为出租人的第三人应承担相应责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
海利达公司、宽阔公司共同辩称，一、一审法院认定事实清楚，判定喜泰公司承担房屋租金损失并无不当。租金损失是承租方的既得利益，并经过本案诉讼当事人共同选定的评估机构进行了鉴定，喜泰公司作为侵权人，理应承担侵权赔偿责任。二、一审法院适用法律正确。根据合同相对性原则及民事诉讼规则，产品责任诉讼是喜泰公司与案外人之间的关系，与本案并无关联。本案中风行公司基于喜泰公司侵权事实，选择侵权之诉要求喜泰公司承担责任符合法律规定。三、关于赔偿比例，喜泰公司作为主要过错方，承担90%赔偿责任符合事实。四、喜泰公司虽然对评估程序提出问题，但并无法律依据或相反证据加以证实，其用意在于拖延诉讼，案涉评估结论依法有效，喜泰公司应当按责任比例赔偿。
青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司向一审法院起诉请求：1.喜泰公司赔偿各项经济损失共计694358元（实际财产损失620058元、营业损失74300元）；2.喜泰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月7日，喜泰公司的店面起火导致风行胶南分公司的店面、仓库、车间等全部被烧毁，风行胶南分公司的库存配件、办公用品、维修工具等均受到不同程度的损坏或灭失，造成了巨大的经济损失，致使无法正常经营。2015年12月23日，青岛市公安消防支队黄岛区大队（以下简称黄岛消防大队）作出青黄公消火认字【2015】第0021号《火灾事故认定书》，认定起火部位位于喜泰公司维修车间喷烤漆房外风机过道处。据此，风行胶南分公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
一审法院认定的事实：海利达公司于2002年7月3日经工商登记依法注册成立，登记的法定代表人为牛志海，股东为牛志海、赵竹欣，持股比例均为50%，住所地为青岛市黄岛区东岳中路（原泰薛路）西段。2010年7月22日，原企业名称“青岛海利达汽车销售有限公司”变更登记为海利达公司。宽阔公司于2013年4月22日经工商登记依法注册成立，登记的法定代表人为牛志海，股东为牛志海、牛宽，持股比例均为50%，住所地为青岛市黄岛区东岳中路南侧嘉富路以西。坐落于青岛市黄岛区东岳中路（原泰薛路）西段的土地一宗，于2010年9月20日整体办理了国有土地使用权证，证号为南国用（2010）第G092005号，登记的土地使用权人为海利达公司、地号为GA-3-58、地类（用途）为工业、使用权类型为出让、使用权面积为9099㎡。2007年6月份，海利达公司出资在该宗土地上建设了通用厂房一处，并于当年11月份竣工。根据海利达公司提供的《建筑专项工程施工合同》约定的工程名称为钢结构展厅及车间，承包方式为包工包料，工程造价为4140㎡*560元=2318400元，发包方为海利达公司的前身“青岛海利达汽车销售有限公司”。上述房屋未取得建设工程规划许可证、不动产权证，亦未经过公安消防部门的消防验收。海利达公司与宽阔公司口头约定，由宽阔公司作为出租人对外出租部分房屋。2012年，海利达公司与喜泰公司签订了合同编号为001号的《房屋租赁合同》一份，由喜泰公司租赁使用了东侧部分的通用厂房，即展厅、维修车间以及维修车间西，合计1530㎡（展厅门前的场地免费使用），用于作为汽车展厅、车辆维修以及日常经营。双方约定租赁期限自2012年3月30日起至2015年3月30日止；喜泰公司在经营期间，海利达公司提供水电（费用按喜泰公司实际用量支付，价格按海利达公司向收费单位实际缴纳价格计算按月缴纳）。该部分通用厂房在租赁之前，一直处于闲置状态，喜泰公司承租之后，在空阔的通用厂房内整体安装了喷烤漆房，并且需要使用电以及相关线路。该类型的喷烤漆房可以拆除，再另行安装使用。喜泰公司主张，该喷烤漆房由其于2013年3月11日自案外人纳蓝公司处购买，价值22500元，由纳蓝公司送货上门，负责组装与调试。另外，喜泰公司主张，使用了海利达公司提供的电及相关线路；海利达公司主张，电器线路设施由喜泰公司私自设置。2013年3月份，海利达公司与喜泰公司又签订了合同编号为002号的《房屋租赁合同》一份，对前一份合同的部分内容进行了变更，续展了租赁期限，自2015年3月30日起至2018年3月31日止。后一份合同系前一份合同的延续版，两份合同不冲突，涉及的租赁期限共计六年。2013年6月13日，海利达公司与喜泰公司又签订了《补充协议》一份，约定承租方应根据出租方原有房屋结构进行设计装修及安全施工，因设计不合理、违规装修施工、用料不合格等所造成的损失，由承租方负责赔偿，给出租方及其它相邻房屋及物品造成的损失也由承租方承担。后来，喜泰公司又通过与海利达公司签订了两份《房屋租赁合同》以及与宽阔公司签订了一份《房屋租赁合同》，租赁使用了相应部分的厂房。2015年4月20日，煜坤公司与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由煜坤公司租赁使用了西南侧部分的通用厂房，间数8间，面积合计约800㎡,租赁期间自2015年5月1日起至2018年5月1日止。煜坤公司租赁该部分通用厂房后，未对房屋进行添附，并且购置了生产设备以及原材料，加工冰箱配件，进行经营。2015年，风行胶南分公司与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由风行胶南分公司租赁使用了西北侧部分的通用厂房，间数6间，面积合计810㎡,并且约定租赁期间自2015年5月1日起至2018年5月1日止，租金为第一年23.8万元、第二年25.2万元、第三年26.6万元，交纳期限为每年五一前提前一个月。合同签订后，风行胶南分公司交纳了第一年的租金23.8万元。风行胶南分公司租赁该部分通用厂房后，进行过简单的展台布置等装修，但未对结构等方面予以改动，没有进行消防验收。风行胶南分公司用于经营汽车4S店，销售及维修汽车。
2015年，金惠公司与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由金惠公司租赁使用了部分通用厂房，间数3间，租赁期间自2015年10月1日起至2016年10月1日止，牛志海作为宽阔公司之法定代表人在合同上签名。合同签订后，租赁双方于2015年7月27日经协商，将租赁标的物调整为东北侧部分的通用厂房。金惠公司租赁该部分通用厂房后，对内墙进行了装饰装修，架设了广告牌、布置了展厅，但是未进行消防验收。金惠公司用于经营汽车4S店，销售及维修汽车。风行胶南分公司租赁使用的西北侧部分通用厂房，南邻煜坤公司租赁使用的通用厂房，而东邻北侧为案外人青岛恒远天成汽车贸易有限公司（以下简称恒远天成公司）租赁使用的通用厂房、中间为海利达公司自用的通用厂房、南侧为喜泰公司租赁使用的通用厂房，金惠公司租赁使用了东北侧部分通用厂房，东邻、南邻均为喜泰公司租赁使用的通用厂房。2015年5月18日，青岛市公安局黄岛分局珠海派出所向喜泰公司下发《消防安全责任书》一份。当日，案涉厂房所处的青岛市黄岛区珠海街道办事处小台后村民委员会进行现场检查，发现了两个问题：1、未提供本单位安全生产责任制、安全生产规章制度、应急救预案及演练资料；2、未提供本单位对从业人员进行三级安全教育和安全生产培训记录。当年6月份进行复查时，喜泰公司已经整改完毕。诉讼过程中，法院依法到黄岛消防大队调查，案涉房屋于2015年11月7日之前是否发生过火灾以及是否作出过行政处罚，该大队未向法院出示任何材料。2015年12月23日，黄岛消防大队出具了青黄公消火认字【2015】第0021号《火灾事故认定书》，载明了火灾事故基本情况为：“2015年11月7日14时18分，黄岛消防大队119消防调度指挥中心接到报警称，位于青岛市黄岛区东岳西路566号喜泰公司发生火灾。消防大队立即调动五部消防车，四十名消防官兵赶赴现场将火扑灭，此次火灾受灾5户（喜泰公司、海利达公司、金惠公司、煜坤公司、风行胶南分公司），未造成人员伤亡。”黄岛消防大队经调查，对起火原因认定如下：“该起火灾起火时间是2015年11月7日14时18分许；起火部位位于喜泰公司维修车间喷烤漆房外风机过道处；起火原因可以排除喷烤漆房内车辆自燃；排除遗留火种；不能排除喷烤漆房的配电箱电气线路故障引起火灾。”当事人均未向青岛公安消防支队提出书面复核申请。风机过道位于喜泰公司租赁使用的区域范围内。喜泰公司称，配电箱、电器线路在其承租之前，已经由海利达公司安装；海利达公司称均由喜泰公司架设，喷烤漆设备与线路是一体的，故配电箱系喷烤漆设备的组成部分。喜泰公司不认可配电箱系喷烤漆设备的组成部分，称火灾发生时，喷烤漆房可以正常使用，但并非处于操作状态。经法院依法进行现场勘查，发现现场有很多电线，但是线路均被烧毁，无法判断系哪条电线出现故障引发火灾。火灾发生后，喜泰公司、煜坤公司、金惠公司、海利达公司、恒远天成公司、风行胶南分公司均未继续使用租赁的厂房，风行胶南分公司自2016年5月1日起搬迁到青岛市黄岛区世纪大道872号继续经营。2017年3月8日，风行胶南分公司与海利达公司、宽阔公司一致同意，由海利达公司、宽阔公司接收风行胶南分公司租赁的厂房。海利达公司针对案涉房屋拍摄了照片一张，显示彩钢瓦并未被燃烧，并据此主张，建设材料、顶棚材料均为A类不燃性材料。海利达公司另拍摄了照片一宗，显示喜泰公司租赁使用的通用厂房内，储存、堆积了机油、稀料、油漆等易燃易爆物品。喜泰公司辩称，经营需要少量的油漆、稀料，均为现场调配，无大量存货，但机油是需要存放的。另外，喜泰公司认为，海利达公司、宽阔公司所建房屋为非法建筑，从规划设计到建筑用料等均未经过消防验收，不符合消防规范，且由于耐火等级低，导致火灾发生后的蔓延速度加快，不易扑灭，从而导致火灾事故的损失程度扩大。喜泰公司据此申请追加海利达公司、宽阔公司为本案第三人参加诉讼，请求法院判令海利达公司、宽阔公司共同对风行胶南分公司的损失承担50%的赔偿责任。2016年9月12日，黄岛消防大队作出青黄公（消）行罚决字【2016】0098号《行政处罚决定书》，称2015年11月12日，该大队监督检查人员李洪文、毛书林进行火灾调查时发现，喜泰公司所属人员行为不符合岗位消防安全要求，喜泰公司涉嫌违反了《山东省消防条例》第二十五条第一款之规定，并依据第七十三条之规定，决定对喜泰公司给予罚款1万元整的处罚。对此，喜泰公司未提起行政复议或者行政诉讼。《山东省消防条例》第二十五条第一款规定：“单位应当按照有关规定制定消防安全制度，并公布实施，保证所属人员的行为符合岗位消防安全要求，具备与岗位职责相适应的检查消防火灾隐患、组织扑救初起火灾，组织人员疏散逃生和开展消防宣传教育培训的能力”；第七十三条规定：“单位违反本条例，造成火灾或者致使火灾损失扩大的，处一万以上十万以下罚款”。喜泰公司辩称，该起行政处罚是针对有关消防安全制度问题进行的处罚，不是针对本起火灾发生原因进行的处罚。2017年1月3日，喜泰公司以产品责任纠纷将纳蓝公司诉至法院，请求判令赔偿各项经济损失7282440元，并预交了案件受理费62777元。2017年1月18日，喜泰公司向法院提交《追加第三人申请书》，申请追加纳蓝公司为本案的第三人参加诉讼。诉讼过程中，法院依据风行胶南分公司的申请，于2016年3月18日依法委托青岛海德资产评估事务所（以下简称海德事务所）对因火灾造成风行胶南分公司的库存配件、办公用品、维修工具等财产损失进行了评估。4月26日，海德事务所出具《资产评估报告书》，称本次评估选择并使用的评估方法为现行市价法，价值类型为市场价值，评估基准日为2016年3月18日，评估结论为财产损失（现场勘查时双方清点确认的部分）为人民币100442元。该报告书注明了“评估明细表”共48项。青岛风行汽车销售有限公司作为总公司，预交了评估费5000元。海利达公司主张，“评估明细表”上的“海信空调（挂式）2010年7月”两台、“海信柜式空调”一台，均系海利达公司所有，价值1000元应当自评估总值中扣除。
对有争议的证据，法院认定如下：一、风行胶南分公司另提供了如下证据：证据A、《10月胶南经营情况说明》一份，落款日期为2015年12月1日，载明“胶南8、9、10月整车销售合计22台，月平均维修台次150台，月平均营业净利润1.37万元。11月未营业，固定费用损失6.06万，明细如下：（1）房租19833.33元；（2）在职员工6人，人均工资3200元，人均社保719.63元，人均公积金74元，人工费合计23961.78元；（3）水电费、物业费、电话费、宽带费2010元；（4）固定资产费用折旧摊销12490.57元；（5）职工午餐费2340元”。风行胶南分公司据此主张营业损失为74300元（1.37万元+6.06万元）。喜泰公司质证称，该份证据由风行胶南分公司单方提出，故对真实性不予认可；海利达公司、宽阔公司质证称，对真实性、证明事项均不予认可，但对其中的房租损失数额予以认可。对此法院认为，证据A由风行胶南分公司单方出具，喜泰公司、海利达公司、宽阔公司均不予认可，故法院不予认定，但结合风行胶南分公司与宽阔公司签订《房屋租赁合同》关于“租金第一年23.8万元”的约定，法院对房租19833.33元/月予以认定。证据B、《价格鉴定委托明细表》及相应发票。风行胶南分公司欲证明：其实际损失（包括灭失物）为人民币592658元，《资产评估报告书》所载100442元实际为残留物的损失，并非全部损失，其作为汽车销售维修公司，实际有大量油漆、塑料配件、胶带等经燃烧易挥发的物品，通过发票可以证明其实际损失远远大于100442元。喜泰公司质证称，该份证据由风行胶南分公司单方出具，对真实性不予认可，内容与本案无关联，且根据发票上体现的住址，其不只一处经营地址，发票上体现的物品是否位于涉案房屋内存疑，不能证明其主张；海利达公司、宽阔公司质证称，认可该份证据的真实性，但应当提供发票所载物品的运输、储存是否与涉案场所有关的证据。对此法院认为，案涉火灾发生之前，证据B涉及的物品是否位于风行胶南分公司承租的通用厂房内，其并未提供充足有效证据进一步证实，应当承担举证证明不能的不利后果，故法院不予认定。证据C、现场照片14张，欲证明其受灾后的现场情况。喜泰公司质证称，对与本案的关联性有异议；海利达公司、宽阔公司质证称，认可真实性及证明事项。对此法院认为，案涉房屋的出租人认可证据C的真实性，故法院予以认定。二、喜泰公司另提供了如下证据：
证据D、“张忠利”、“吴学亮”、“于海滨”三人分别出具的证言各一份，欲证明：涉案烤漆房的顶板和墙板所使用的彩钢夹芯板外层铁皮是蓝色，内层铁皮是银灰色，且其芯料是易燃的聚苯烯白色塑料泡沫；从配电箱引出的电线是敷设在PVC白色塑料配线槽内；配电箱的引入电缆未敷设在桥架内而是裸露在外；涉案烤漆房存在产品缺陷。风行胶南分公司质证称，三人均系喜泰公司的员工，是烤漆房相关使用人，是火灾相关设施人员，有明显的利害关系，并且三名证人对同一事实用了相同的词语，证言高度一致，明显存在作假的可能性，此外三名证人未到庭，故不予认可；海利达公司、宽阔公司质证称，不予认可。对此法院认为，证人“张忠利”、“吴学亮”、“于海滨”未到庭作证，且不属于法律规定的由人民法院许可通过书面证言作证的情形，风行胶南分公司、海利达公司、宽阔公司亦不予认可，故对该证据，法院在本案中不予认定。证据E、照片三张，欲证明：涉案烤漆房所使用的彩钢夹芯板的芯料为易燃的聚丙烯白色塑料泡沫；涉案烤漆房存在产品缺陷。风行胶南分公司质证称，其不了解，且房屋已销毁，无法核实真实性；海利达公司、宽阔公司质证称，不予认可。对此法院认为，案涉喷烤漆房已被烧毁，无法核实真实性，故法院不予认定。证据F、物证三宗。喜泰公司称：物证一为与案涉烤漆房同类型产品所使用的易燃彩钢夹芯板，欲证明烤漆房所使用的彩钢夹芯板的芯料为易燃的聚苯烯白色塑料泡沫以及烤漆房存在产品缺陷；物证二为与案涉烤漆房同类型产品所使用的易燃的PVC塑料配线槽，欲证明烤漆房所使用的配线槽为PVC白色塑料配线槽以及烤漆房存在产品缺陷；物证三为阻燃型的彩钢夹芯板，欲证明在烤漆房中没有使用阻燃型的彩钢夹芯板。风行胶南分公司质证称，对该证据的真实性均不认可，系喜泰公司单方提供，与本案无关；海利达公司、宽阔公司质证称，不予认可，该证据系喜泰公司与案外人之间的产品购买及安装关系，无论产品是否存在产品责任问题，都不能证明喜泰公司在自身使用过程中有无存在问题而导致该事故的发生，其应对风行胶南分公司的损失承担赔偿责任。对此法院认为，喜泰公司不能证实与本案的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由有关联，故法院不予认定。
一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、喜泰公司与海利达公司签订的四份《房屋租赁合同》、喜泰公司与宽阔公司签订的一份《房屋租赁合同》、风行胶南分公司与宽阔公司签订的一份《房屋租赁合同》是否有效；二、对于风行胶南分公司的财产损害，喜泰公司、海利达公司、宽阔公司应否承担赔偿责任；三、风行胶南分公司主张的经济损失有无法律依据。关于第一个焦点问题。喜泰公司与海利达公司签订了四份《房屋租赁合同》、喜泰公司与宽阔公司签订了一份《房屋租赁合同》、风行胶南分公司与宽阔公司签订了一份《房屋租赁合同》，租赁使用了相应部分厂房，在当事人之间形成房屋租赁合同关系。上述租赁房屋所坐落的土地，与其他相邻土地作为一个整体，办理了国有土地使用权证，登记的土地使用权人为海利达公司，故海利达公司作为出租人的主体适格。海利达公司与宽阔公司口头约定，由宽阔公司作为出租人对外出租房屋，故宽阔公司作为出租人的主体亦适格。案涉房屋系城镇房屋，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。在一审法庭辩论终结前，案涉房屋均未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，因此上述两份《房屋租赁合同》均属无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故风行胶南分公司应当将其承租的通用厂房返还给宽阔公司。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，在租赁合同法律关系中，出租人依法负有物的瑕疵担保责任，应当担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益；租赁关系存续期间，承租人应当以善良管理人的注意，妥善保管租赁物。本案中，喜泰公司自海利达公司处租赁使用的厂房发生火灾，黄岛消防大队作出的《火灾事故认定书》，认定起火部位位于喜泰公司维修车间喷烤漆房外风机过道处，起火原因不能排除喷烤漆房的配电箱电气线路故障引起火灾。对于该认定结论，法院依法予以确认。维修车间喷烤漆房外风机过道处位于喜泰公司租赁使用的区域范围内。喜泰公司作为承租人，在承租期间，负有对租赁厂房内喷烤漆房的配电箱电气线路进行管理、检修、维护的义务，但是其未采取积极措施，未及时发现消防安全隐患，未尽到承租人的善良保管义务，并且火灾发生后，喜泰公司未采取积极有效的扑救措施，初火扑救不力，因此对于损失的发生、火灾的后果负有主要过错责任。海利达公司作为出租人，向喜泰公司所交付的租赁标的物，应当无安全隐患，不存在瑕疵，但未取得建设工程规划许可证，亦未经过公安消防部门的消防验收，即交付的租赁房屋存在安全隐患，对于火势的蔓延以及损失的扩大，负有一定的责任，即海利达公司违反了租赁合同法律关系中的瑕疵担保义务。《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”考虑到喜泰公司、海利达公司的过错程度，并且结合初火扑救、因果关系等相关因素，法院综合评定喜泰公司、海利达公司对于风行胶南分公司因火灾造成的合理损失分别承担90%、10%的赔偿责任。本案系财产损害赔偿纠纷，喜泰公司要求宽阔公司亦承担赔偿责任，不符合法律规定，法院不予支持；喜泰公司申请追加纳蓝公司为本案第三人参加诉讼的请求，于法无据，法院不予准许。关于第三个焦点问题。海德事务所根据法院委托，依法进行了评估，并且采用现行市价法的评估方法，出具了《资产评估报告书》，对因火灾造成风行胶南分公司的库存配件、办公用品、维修工具等财产损失（现场勘查时双方清点确认的部分）评估为100442元，法院依法予以确认。海利达公司主张，“评估明细表”上的“海信空调（挂式）2010年7月”两台以及“海信柜式空调”一台，系其所有，价值1000元应当自评估总值中扣除，但并未提供任何证据予以证实，法院不予采信。至于风行胶南分公司主张的其他实际财产损失519616元（620058元—100442元），虽然提供了《价格鉴定委托明细表》以及相应发票,但喜泰公司、海利达公司、宽阔公司均不予认可，并且涉及的物品在案涉火灾发生之前是否位于风行胶南分公司承租的通用厂房内，其并未提供充足有效证据进一步证实，法院不予认定。风行胶南分公司所主张的营业损失74300元，仅能根据其与宽阔公司签订《房屋租赁合同》关于“租金第一年238000元”的约定，认定房租损失19833.33元（238000元/12个月），而风行胶南分公司提供的证据不足以证明其他营业损失，故法院依法不予认定。至于风行胶南分公司以总公司的名义预交的评估费5000元，法院予以确认。综上所述，对于风行胶南分公司因火灾造成的各项财产损失共计125275元（100442元+19833.33元+5000元），由喜泰公司、海利达公司分别赔偿112747.5元、12527.5元。判决：
一、青岛喜泰汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司各项财产损失共计112747.5元；二、青岛海利达投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司各项财产损失共计12527.5元；三、驳回青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
原审查明的事实与二审查明的一致，本院予以认定。
本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：一、关于本案的案由；二、关于本案的损失认定；三、关于本案的责任承担。
焦点一，关于本案的案由。根据庭审查明的事实，本案的起因是喜泰公司的喷烤漆房的配电箱电气线路故障引发火灾，造成了风行公司产品毁损。风行公司一审起诉相关火灾责任人要求赔偿经济损失。原审法院根据风行公司选择的诉讼请求权基础，将本案的案由定性为财产损害赔偿纠纷符合案由的相关规定，本院予以确认。喜泰公司主张引发火灾的喷烤漆房系向案外人青岛纳蓝汽车维修设备有限公司购买，因该产品存在质量缺陷导致火灾属于产品责任纠纷，要求本案中追加青岛纳蓝汽车维修设备有限公司一并进行诉讼。本院认为，喜泰公司与青岛纳蓝汽车维修设备有限公司之间的产品责任纠纷目前正在审理过程中，无论喜泰公司主张的产品质量责任是否成立，均不妨碍风行公司向其主张本案的火灾损失。二者属于不同的法律关系。据此，喜泰公司关于案由的上诉主张不成立，本院不予支持。
焦点二，关于本案的损失认定。本院认为，本案的损失评估系一审法院依法委托海德事务所作出的。该评估公司及相关评估人员具有相应的评估资质。该价格评估的程序合法，依据充分，原审法院据此作为火灾损失的认定依据并无不当，本院予以确认。一审认定，风行公司与宽阔公司之间的租赁合同系属无效合同，根据无效合同的相关法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。风行公司涉案房屋租金损失19833.33元，应由出租方宽阔公司依据合同无效的法律规定予以返还。
焦点三，关于本案的责任承担问题。首先，风行公司明知涉案厂房未取得建设规划许可及消防安全验收，未严格履行审查义务，仍然租赁存在消防安全隐患的厂房用于生产经营，对于火灾损失的扩大负有一定的责任。其次，海利达公司在仅取得土地使用权证、未经政府主管部门建设规划许可、未取得不动产权证书及公安消防部门的消防安全验收的情况下，违规出租涉案厂房，明知喜泰公司在房屋使用过程中不符合消防安全要求，涉案房屋存在极大安全隐患的情况下仍然放任，对于火灾的发生及损失的扩大亦负有相应的责任。第三，喜泰公司作为承租人，在承租期间，负有对租赁厂房内喷烤漆房的配电箱电气线路进行管理、检修、维护的义务，但是其未采取积极措施，未及时消除消防安全隐患，未尽到承租人的善良保管义务，并且火灾发生后，未采取积极有效的扑救措施，初火扑救不力，因此对于火灾的发生及损失的扩大负有主要责任。本院综合分析各方当事人的责任，对于风行公司因火灾造成的合理损失，应当由其自行承担10%的责任，由海利达公司承担20%的责任，由喜泰公司承担70%的责任。
综上所述，上诉人喜泰公司关于本案责任承担的上诉理由部分成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但对各方当事人的责任认定欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初1443号民事判决；
二、上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司各项财产损失共计73809.4元；
三、被上诉人青岛海利达投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司各项财产损失共计21088.4元；
四、被上诉人青岛宽阔汽车配件有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司房租19833.33元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费10744元，诉讼保全费4120元，共计14864元，由被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司承担12407元，由被上诉人青岛海利达投资有限公司承担452元，由青岛宽阔汽车配件有限公司承担425元，由上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司承担1580元。二审案件受理费2555元，由被上诉人青岛风行汽车销售有限公司胶南分公司承担255元，由被上诉人青岛海利达投资有限公司承担255元，由青岛宽阔汽车配件有限公司承担235元，由上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司承担1810元。
本判决为终审判决。
审判长 彭虎成
审判员 魏 文
审判员 刘 琰
二〇一八年三月二十日
书记员 李 兵
书记员 姜丽丽