陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14457号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，营业场所西安市高新区丈八二路31号4幢1F101号。负责人：吴平岩，该分公司首席物业经理。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李定轩。被上诉人（原审被告）：蒋列梅。上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称家利公司）因与被上诉人李定轩、蒋列梅物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家利公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李定轩、蒋列梅向家利公司支付2014年4月1日至2016年5月31日期间拖欠的物业费4102.9元、电梯费1134.43元及2014年度、2015年度的采暖固定费1861.58元；撤销一审判决第三项，改判李定轩、蒋列梅向家利公司支付2014年4月1日至2016年5月31日期间逾期交纳物业费和电梯费的违约金1321.76元；一、二审案件受理费由李定轩、蒋列梅负担。事实和理由：一审法院认为家利公司在提供物业管理过程中存在问题和瑕疵事实认定错误，一审中李定轩、蒋列梅主张因家中暖气不暖、车辆在小区内被撞而拒交物业管理费，但其未提供任何证据证明其所主张的事实，一审法院直接以李定轩、蒋列梅的口头陈述认定物业服务存在问题和瑕疵，无事实和法律依据，李定轩、蒋列梅所称家中不暖问题，家利公司已按照其要求到家中测试温度，测试结果并不低于规定的供热温度，至于车辆被撞，与本案不属于同一法律关系，应通过另案解决，并不构成拒交物业费的法定抗辩理由。一审法院适用法律错误，李定轩、蒋列梅有责任提供证据证明其所陈述事实，一审法院在认定事实不清的基础上，适用合同法的相关规定，显属有误。李定轩、蒋列梅未到庭参加诉讼，但提交书面意见称家利公司应退回其已交的相关费用，且因其停放车辆受损，家利公司应予以赔偿，虽其收房时签订了物业服务合同，但物业公司服务不好，其不满意，不存在其需缴纳物业费及滞纳金等，另，物业公司必须开放会所，该会所系业主出资所建需人人受益。综上，家利公司服务质量差、态度恶劣、执行力差，其不需要该公司服务。家利公司向一审法院起诉请求：1、判决李定轩、蒋列梅向其支付欠交的物业管理费、电梯费、水费、电费、供暖固定费7672.67元及违约金1405.08元；2、判令李定轩、蒋列梅向其预交2016年6月1日至2016年8月31日（三个月）的物业管理费共计557.82元；3、判令李定轩、蒋列梅承担本案的诉讼费用。后诉讼请求变更为物业费、电梯费、采暖费7098.76元，违约金1321.76元，判令李定轩、蒋列梅向其预交2016年6月1日至2016年8月31日（三个月）的物业管理费共计610.83元。一审法院认定事实：2006年8月22日,和记黄埔地产（西安）有限公司与和记物业服务（上海）有限公司西安分公司签订《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》约定，和记黄埔地产（西安）有限公司将位于西安市高新区逸翠园·西安一期委托物业服务（上海）有限公司西安分公司进行物业管理，合同对物业管理服务内容与标准、物业服务期限与费用、双方权利义务、专项维修基金、违约责任、终止合同、附则等条款，其中就高层住宅约定的物业管理服务费为1.65元／月／平方米、电梯费为0.45元／月／平方米，对业主逾期交纳物业管理服务费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳，水电天然气电梯有线电视卫星电视收费按照西安市有关部门批核的标准代相关部门收取，若能源使用过程中涉及公用耗损，则会有共同费用分摊。后家利公司为该小区提供物业管理服务。2007年7月24日，和记物业服务（上海）有限公司西安分公司将企业名称变更为家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。2007年9月7日，李定轩、蒋列梅与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李定轩、蒋列梅购买位于西安市××新区××号逸翠园·西安（一期）号房，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共97.86平方米。当日，双方还签订了《逸翠园·西安（一期）业主临时公约》，李定轩、蒋列梅在《关于逸翠园·西安（一期）前期物业管理和的承诺书》上签字确认。后李定轩、蒋列梅因暖气不暖、车在小区内被撞，家利公司未能处理而拒交物业管理的相关费用。李定轩、蒋列梅未向家利公司支付2014年4月至2016年5月的物业管理服务费及电梯费共计5237.18元。此外，还未支付2014年度、2015年度的采暖固定费共计1861.58元。另查明，李定轩曾以原名李霄与和记黄埔地产（西安）有限公司签订了《商品房买卖合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。家利公司作为物业服务公司与李定轩、蒋列梅所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，该合同对李定轩、蒋列梅具有约束力。关于家利公司要求李定轩支付欠交的物业管理费、电梯费、采暖固定费7098.76元一节，李定轩、蒋列梅家中暖气不暖、车在小区内被撞，家利公司未能妥善处理，故家利公司在提供物业管理过程中存在一些问题和瑕疵，故家利公司主张的物业管理费予以部分支持。电梯费、采暖固定费李定轩、蒋列梅仍应按照全额支付。至于家利公司要求李定轩、蒋列梅支付违约金一节，李定轩、蒋列梅未及时交纳物业费，是因家利公司未按合同约定提供完善的物业服务，是对家利公司不按合同履行而做出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对家利公司的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2014年4月1日至2016年5月31日期间拖欠的物业管理服务费3317.22元、电梯费1134.43元以及2014年度、2015年度的采暖固定费1861.58元。二、被告蒋列梅、李定轩应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预付2016年6月1日至2016年8月31日期间的物业管理服务费、电梯费共计610.83元。三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担，因原告已经预交，被告在履行生效判决时一并支付给原告。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，家利公司与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》后，李定轩、蒋列梅通过签订《关于逸翠园·西安（一期）前期物业管理和的承诺书》对该前期物业服务合同亦表示认可。家利公司已为李定轩、蒋列梅提供了相应的物业服务，李定轩、蒋列梅亦应按照合同约定支付物业费等相关费用。现李定轩、蒋列梅欠交2014年4月至2016年5月的物业管理服务费、电梯费及2014年度、2015年度的采暖固定费已构成违约，家利公司主张李定轩、蒋列梅支付上述费用，有事实和法律依据，依法应予支持，至于李定轩、蒋列梅所称物业服务瑕疵等因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。另，本案审理期间蒋列梅、李定轩亦未向家利公司交纳2016年6月至2016年8月的物业管理服务费及电梯费，故一审法院根据家利公司主张判决李定轩、蒋列梅支付家利公司2016年6月1日至2016年8月31日期间的物业管理服务费、电梯费610.83元，并无不妥，本院依法予以维持。又因李定轩、蒋列梅未依约按期支付相关费用已属违约，故家利公司依据李定轩、蒋列梅与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《逸翠园·西安（一期）业主临时公约》中“违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算”约定主张李定轩、蒋列梅支付违约金1321.76元，与法不悖，本院依法予以支持。综上所述，原审判决第二项应予维持，第三项应予撤销，第一项应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2617号民事判决第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2617号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2617号民事判决第一项即“被告应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2014年4月1日至2016年5月31日期间拖欠的物业管理服务费3317.22元、电梯费1134.43元以及2014年度、2015年度的采暖固定费1861.58元。”为：本判决生效之日起十日内，李定轩、蒋列梅支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2014年4至2016年5月的物业管理服务费、电梯费5237.18元，2014年度、2015年度的采暖固定费1861.58元，违约金1321.76元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由李定轩、蒋列梅负担；二审案件受理费50元，由李定轩、蒋列梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十二月十一日书 记 员 段 蓓