山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终180号
上诉人（原审原告）：王建军，男，1986年1月2日出生，汉族，住甘肃省庄浪县。
委托诉讼代理人：朱闪闪，山东鲁商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜斌斌，男，1987年8月1日出生，汉族，住山东省禹城市。
被上诉人（原审被告）：胡楠，女，1988年8月18日出生，汉族，住山东省禹城市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈秀霞，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人王建军因与被上诉人姜斌斌、胡楠房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3021号民事判决，向本院提起上诉。于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王建军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王建军的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姜斌斌、胡楠负担。事实与理由：一审法院认定姜斌斌、胡楠拒绝履行房屋买卖合同并不违反合同约定错误。实际上是王建军申请贷款，但银行因政府政策调整，暂停贷款审批业务。后王建军多次找姜斌斌、胡楠，要求用现金支付剩余购房款，但姜斌斌、胡楠因房价上涨不愿再卖。姜斌斌、胡楠将涉案房屋售予案外人，并于2017年6月27日办理了房产证，这便是姜斌斌、胡楠违约的证据。合同不能履行是由姜斌斌、胡楠违约造成的，姜斌斌应当承担违约责任。
姜斌斌、胡楠辩称，1.一审法院认定王建军未能按约办理贷款事项，姜斌斌、胡楠有权拒绝继续履行合同完全正确。首先，本案合同无法继续履行的原因是王建军受国家限购政策、贷款政策影响，既无法通过银行贷款审批，也无法办理网签，合同已经实际不能履行。王建军所称姜斌斌、胡楠因为房价上涨不愿再卖与事实不符，姜斌斌、胡楠在王建军银行审批迟迟没有消息的情况下，仍然善意的等待，但是直至合同约定的50个工作日期限届满，王建军的银行审批也没有通过，姜斌斌、胡楠已经事实上无法继续履行合同。第二、王建军称曾要求用现金支付购房款不属实。王建军从来没有提出过要求一次性现金付款。王建军不仅银行贷款审批未能通过，甚至应当先期支付的首付款也是需要通过其他借贷方式取得而未能取得，王建军事实上在贷款审批通不过的情况下根本没有履行合同的经济实力。退一步讲，即使王建军曾经要求一次性付款，但是迟迟也未支付分文，完全没有履行合同的诚意。第三、再退一步讲，即使王建军曾经要求一次性付款，这也属于合同的变更，双方在签订《房屋买卖合同》时明确约定付款方式为按揭贷款，没有证据证明王建军提出过要求变更付款方式，即使王建军要求变更，根据《合同法》第七十七条的规定，也应该经过双方协商一致。在王建军已经违约在先，符合双方约定的解除合同的条件下，王建军拒绝变更合同内容，拒绝继续履行合同并不违约。2.姜斌斌、胡楠是否将房屋出售给第三人与本案姜斌斌、胡楠是否构成违约没有关系。首先，王建军一审诉讼时并未要求继续履行合同，并且在庭审时认可涉案的房屋买卖合同已经解除。姜斌斌、胡楠系在2017年6月27日也就是一审过程中才将房屋卖与第三人，在合同已经解除的情况下，姜斌斌、胡楠将房屋卖与他人不构成违约。其次，王建军恶意诉讼，查封姜斌斌、胡楠的房产，给姜斌斌、胡楠生活造成了巨大不便，为了有效避免姜斌斌、胡楠损失扩大，姜斌斌、胡楠经法院同意，在缴纳38万元保证金后将房产解封卖与他人不存在违约的故意。另外，姜斌斌、胡楠曾与王建军共同去贷款银行提交了贷款审批需要的户口本、房产证等资料，足见姜斌斌、胡楠是有意履行合同的，只是因王建军原因，银行最终未能审批通过，合同无法继续履行才不得不解除合同，并将房屋卖与他人。此外，王建军要求姜斌斌、胡楠支付38万元的违约金完全属于不正当维权，恶意诉讼。王建军仅仅支付了2万元定金后拒绝履行所有付款义务，在银行贷款审批未通过时，又拒绝支付首付款，完全没有履行合同的诚意。仅凭支付了2万元定金就要求姜斌斌、胡楠支付38万元的巨额违约金，明显属于权利义务的不对等。综上所述，涉案房屋买卖合同无法履行的原因系王建军实际履行不能，未能如约办理贷款，也未能在五十个工作日支付购房款。在王建军违约在先的情况下，姜斌斌、胡楠按照合同约定解除合同不构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
王建军向一审法院提出诉讼请求：1.判令姜斌斌、胡楠支付违约金35万元；二、本案诉讼费、律师费、保全费等费用由姜斌斌、胡楠承担。
一审法院认定事实：1.王建军（买受人、合同乙方）与胡楠（出卖人、合同甲方）通过济南优选房地产经纪有限公司（居间人、合同丙方）的居间服务，于2016年11月4日签订《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区花园路45号26号楼***的房产给乙方，房屋所有权人为胡楠，共有权人为姜斌斌，建筑面积158.29平方米，总价款为163万元；房屋有抵押，无租赁；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于网签当日前将首付款49万元存入甲方指定账户，剩余房款112万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订之日起五十个工作日内，委托并协助齐鲁楼市不动产权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳；该房产在工商银行泺源大街支行设有房地产权抵押，甲方应当在贷款审批通过三个工作日到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为甲方自行解决；甲、乙双方同意，甲方于拿到全部房款通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同。其他约定事项：签订合同当日乙方交购房定金2万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方；若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的1%的服务佣金给丙方；此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关；签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户手续；此合同签订时即生效；乙方拿到新房产证后三个工作日内办理贷款手续；乙方接到银行通知三个工作日内到银行指定地点办理抵押手续、贷款额加上首付款和定金总和超过163万部分于银行放款当日全额无息返还给乙方；甲、乙双方于2016年11月15日前携贷款资料到银行办理面签手续；银行审批通过后甲方于15日个工作日内办理解押手续，解押完毕后两个工作日办理产权转移手续……。姜斌斌代胡楠在甲方处签字捺印予以确认，并在共有人处签字捺印。王建军在乙方处签字捺印予以确认。济南优选房地产经纪有限公司在丙方处加盖合同专用章予以确认。当日，王建军支付给姜斌斌2万元定金。姜斌斌给其出具了房屋定金收到条。之后，王建军向中国工商银行济南市槐荫区支行申请贷款，但因种种原因，该贷款申请迟迟未予审批，双方也未能办理涉案房屋的其他交易流程手续，引起本案诉讼。
2.王建军于2017年6月12日向一审法院申请在38万元范围内查封涉案房屋，予以准许并裁定查封了涉案房屋。王建军为此支付保全费2420元。2017年6月21日，姜斌斌、胡楠向一审法院交纳38万元保证金并申请解除对上述涉案房屋的查封。一审法院予以准许并于2017年6月21日裁定解除对涉案房屋的查封。
一审另查明，姜斌斌与胡楠系夫妻关系，涉案房屋系姜斌斌与胡楠的夫妻共同财产。2017年6月27日涉案房屋已由姜斌斌与胡楠出卖给案外人吴善昆。
一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。审理中，双方对涉案房屋买卖合同已经解除的事实无异议，但双方对哪方违约存在争议。王建军称，其于2016年12月初向中国工商银行济南市槐荫区支行申请贷款，但银行因政府政策调整，暂停贷款审批业务，之后其找姜斌斌、胡楠要求一次性付款买房，但姜斌斌、胡楠因为房屋价值上涨而拒绝出卖。姜斌斌、胡楠对此有异议，辩称涉案交易系王建军违约，因王建军被政策限购，无法办理网签，也无法办理银行贷款，之后也一直没有支付购房款，远超过合同约定的五十个工作日的期限，姜斌斌、胡楠有权根据合同约定解除合同，并已于2017年2月份通知解除合同。一审法院认为，根据双方合同约定及庭审中的陈述，可以认定涉案房屋的交易流程为：双方于2016年11月15日携贷款资料去银行办理面签手续，银行审批通过后，姜斌斌、胡楠再办理涉案房屋的解押手续，解押完毕后双方办理网签手续，同时王建军支付姜斌斌、胡楠首付款，双方办理产权转移手续，王建军再办理抵押和贷款放款手续。王建军申请银行贷款163万元，因贷款政策等原因，该申请迟迟未予审批通过，双方也无法办理后续交易流程。双方在合同中约定五十个交易日内完成包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，并约定超出履行义务期限三十日守约方有权解除合同，而根据王建军提交的2017年3月9日录音证据，可以看出截至2017年3月9日贷款事项仍未办理完毕，已远超五十个工作日内办理完毕手续的约定，使得姜斌斌、胡楠不能及时收到购房首付款及余款，在这种情况下，姜斌斌、胡楠拒绝继续履行房屋买卖合同并不违反法律规定及合同约定。王建军虽通过他人与姜斌斌、胡楠协商继续履行合同，但双方并未达成一致意见。王建军称在贷款申请未及时审批通过的情况下其找过姜斌斌、胡楠要求一次性付款但姜斌斌、胡楠不同意，未提供证据证实，不予采信。王建军主张姜斌斌、胡楠支付违约金，并承担律师费、保全费，没有事实及法律依据，不予支持。判决：驳回王建军的诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由王建军负担。保全费2420元，由王建军负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，涉案的《房屋买卖合同》第七条约定的50个工作日需完成的事项为办理完贷款及房产过户。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2016年11月4日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定的义务履行。根据该合同约定，合同签订后的50个工作日内需要办理完贷款和房产过户事宜，但根据王建军提交的录音证据可以证实直至2017年3月9日，贷款事项仍未办理完毕，故王建军未按照合同的约定履行自己的义务，构成违约，因此，一审法院判决驳回王建军要求姜斌斌、胡楠承担违约责任的诉讼请求并无不当，本院予以维持。王建军主张其要求向姜斌斌及胡楠一次性支付剩余购房款，但无证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。
综上所述，王建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人王建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年一月二十三日
书记员 郭婷婷