北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初17222号
原告（反诉被告）：北京居然之家家居建材市场有限公司，住所北京市朝阳区北四环东路65号。
法定代表人：汪林朋，董事长。
委托代理人：徐岩，男，1982年1月19日出生，北京居然之家家居建材市场有限公司职员，住址河北省廊坊市固安县。
委托代理人：董月英，女，1990年8月14日出生，北京居然之家家居建材市场有限公司职员，住址北京市通州区。
被告（反诉原告）：丁海英，女，1974年11月13日出生，住址安徽省安庆市。
委托代理人马广宇，北京德恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然公司）与被告（反诉原告）丁海英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、代理审判员刘坤鹏参加的合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。居然靓屋委托代理人徐岩、丁海英及其委托代理人马广宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
居然公司向本院提出诉讼请求：1、丁海英支付2015年10月1日至2016年4月30日的房屋租金454659.94元、2016年1月1日至2016年4月30日的物业管理费20004.93元；2、丁海英支付滞纳金37600.08元；3、丁海英支付违约金150300元。事实和理由：我公司同丁海英于2015年10月1日签订《居然之家招商合同》，约定她承租居然公司一层摊位（编号XXX，面积为501平方米，以下简称租赁场地），经营“爱施华”品牌灯具，租期为2015年10月1日至2016年4月30日。我公司将租赁场地交付丁海英使用，但租赁合同期内，经我们多次催缴她始终没有按时足额交纳租金、物业费，现合同已经到期，故我们诉至法院，请求法院判如所请。
丁海英辩称：不是我方违约，而是居然公司违约导致我方无法使用租赁场地。居然公司提供的租赁场地消防不合格，没有规划许可，导致相关部门经常检查，检查前居然公司就通知我停业，如不停业，居然公司就锁门。现双方合同已到期，但因为居然公司违约导致我经营损失、装修和货品损失都没有解决。我方的租金支付采用这样的模式，我方每天的营业收入由居然公司代收，居然公司每月从我方营业收入中扣缴房租，多退少补。2015年10月1日至2016年4月30日的租金我方确实欠付，但数额与居然公司统计不同，我方实际欠付金额是32348元。物业费没有欠缴，物业费同房租的收费模式是一样的。违约金、滞纳金不同意支付。如果我们需要承担违约责任，则违约金、滞纳金数额过高，我们认为应当调整。
丁海英向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的居然之家招商合同无效。2、居然公司返还2015年10月1日至2016年3月31日的租金181328元。3、居然公司赔偿我60万元装修损失，4、居然公司赔偿我灯具损失5606834元，出售的灯具样品已经安装在租赁场地内，无法拆卸，由于居然公司提前清场，导致我们的灯具损失，数字是根据居然公司电脑里储存的每一个灯具的售价定的。5、居然公司赔偿我家电饰品损失45万元，原租赁场地里安装了一些家电饰品，由于居然公司提前清场，导致物品灭失，数字是我估算的。6、居然公司退还我合同保证金4万元。事实和理由：2015年10月1日丁海英作为乙方和甲方居然公司签订了《居然之家招商合同》，甲方将租赁场地租给我，租金为每平米7元，每月共746991元。我在该摊位经营水晶灯等灯具。该合同的期限至2016年4月30日。作为出租方，居然公司有义务为我提供合法的场地，保证我能够正常经营。按照合同约定他们提供的场地为一层，但是实际上居然公司对该一层违法改造为两层的复式，没有取得合法的规划，违反了建设工程必须经过合法规划的要求。并且他们对租赁物的改造也导致消防验收不合格，致使我经营期间多次因消防不合格被迫关门停业，造成了不应有的损失。按照合同约定，无论合同无效还是自然到期均应当返还我们保证金。合同中虽然写了3年，但是前提是甲方对外承诺，而我们作为甲方从来没有承诺过。
居然公司对丁海英的反诉辩称：不同意丁海英的反诉请求。合同本身合法有效，我们出租的二层的场地确实没有规划许可证，但是一层有，二层只有消防的验收。丁海英承租的场地包括一层和二层两层的空间。合同是正常的履行，不存在无效的问题。丁海英已经实际占有房屋，已经正常经营，退还租金没有法律依据。装修是丁海英的正常经营投入，装修损失没有证据证明，不同意赔偿。关于灯具、家电饰品确实有部分在场地内放置，当时为了减少双方的经济损失，我们将灯具、家电饰品从租赁场地拆卸之后，放到了我们的灯具城3层一个空摊位，丁海英随时可以清点并取回，我们不同意赔偿价款。而且诉讼过程中，丁海英搬走了一部分家具。不同意退还保证金，保证金应当按照约定2019年才能退还丁海英，现在没有到退还的期限。租赁场地停业是在2015年4月，而丁海英那时还没有接手这个摊位，与她无关。
当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年8月21日，案外人陈某某与丁海英签订一份关于“爱施华”变更经营主体的情况说明，主要载明陈某某，在居然之家北四环店灯饰软装馆XXX摊位经营“爱施华”品牌灯具。因陈某某不再与合伙人丁海英合作，已经撤走股份，现由丁海英一人经营。故向市场申请经营主体由“陈某某”变更为“丁海英”。陈某某与丁海英系合作关系，变更后丁海英将继承陈某某在居然之家的所有债权债务以及所售商品的售后服务责任。
2015年10月1日，居然公司（甲方）与丁海英（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定：居然公司将租赁场地出租给丁海英；面积501平方米，丁海英的产品经营类别为水晶灯，经营品牌为爱施华。租赁期限为2015年10月1日至2016年4月30日，无免租期。2015年10月1日至2016年4月30日租金标准为每平方米每日7元。租金付款时间为每个付款周期的上月25日之前。居然公司为丁海英提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，丁海英应向居然公司支付物业管理费，自2015年10月1日至2016年4月30日每平方米0.33元，付款时间为每个付款周期的上月25日之前。丁海英在本合同项下应向居然公司交纳保证金4万元，若双方不再续约，则居然公司在丁海英所售商品或服务“三包”期满（以居然公司对外承诺的三年为准）6个月后，经核实丁海英所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对居然公司没有任何未付债务时，居然公司将保证金余额（不计利息）返还丁海英。丁海英未按上述规定向居然公司支付租金等费用的，丁海英应每日按未付金额的1‰向居然公司支付滞纳金；超过七天，居然公司视同丁海英违约并有权随时终止合同。因居然公司原因导致合同提前终止，居然公司将装修费的净值赔付给丁海英（装修费的净值=丁海英投入的装修费*提前撤场的时间/合同期。丁海英不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）；如因丁海英原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。合同终止后，居然公司给予丁海英的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至丁海英撤场向居然公司完整交付场地之日止。丁海英在居然公司规定的时间内未撤场的，居然公司有权清场并且无需承担因此而给丁海英造成的任何损失。因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用外，还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。
2015年4月21日，居然公司做出《停业通知》，载明：“一层各商户：为了确保你店的经营符合相关消防安全法规的要求，自即日起你店楼上部分暂时停止营业，请各位商户积极配合。”
2016年3月21日，因双方就租赁问题产生矛盾，居然公司将丁海英承租的商铺上锁。
案件审理过程中，考虑到丁海英仍有部分物品存放在租赁场地，本院要求双方维持租赁现场原状，对丁海英的物品进行清点后自行交接以避免损失扩大。但居然公司为了再行出租，在2016年7月25日强行清退了丁海英的租赁场地。2016年8月3日，本院赴现场进行了勘验调查，该租赁场地的装修已被拆除，且丁海英的物品被存放于居然公司北五环店一层二号厅、后厅西北侧，南邻直梯。因物品较多，难以清点，丁海英又当即提出了评估鉴定申请，本院对物品进行了拍照，再次告诫双方当事人应保持物品原状，等待鉴定评估。2016年8月26日，丁海英最终明确了其评估申请，要求对居然公司腾退的物品现价值和市场价值分别进行评估。经双方一致同意，本院报请北京市高级人民法院摇号确定评估机构，最终确定由北京腾骐资产评估有限公司进行评估。2017年6月21日，丁海英在评估报告出具前提出撤回评估申请。后本院组织双方继续庭审，再次告知双方进行物品的清点、交接工作。丁海英明确表示不再同意进行清点工作，物品全部留给居然公司，要求居然公司按物品原价赔偿自己。
案件审理过程中，本院组织双方对支付的租金和物业费进行核算。双方均表示，租金按照每平方米每天5元计算，不是按照合同上写的数字。如果一个月是30天的话，应交租金是75150元，如果是31天的话，则为77655元。物业费是严格按照合同约定计算的，每天每平方米是0.33元，如果一个月是30天的话，应交物业费4959.9元，如果是31天的话，则为5125.23元。丁海英共交纳2015年10月1日至2016年的4月30日的物业费10085.63元、租金138889.77元。丁海英同时表示，装修损失自己不再主张，赔偿灯具损失的请求数额下调至280万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现作为出租人的居然公司认可租赁场地二层部分未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋租赁合同无效，本院予以确认。
关于租金、物业费的问题，在租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现居然公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给丁海英做经营灯具使用，未尽到出租人提供合法适用的租赁房屋之义务，二层夹层的租金、物业费不应再向丁海英收取。而一层的租赁场地在2016年3月21日即被居然公司强行上锁，故该日起之后一层的物业费、租金亦不应支付给居然公司。根据双方庭审中确认的租金标准和支付情况，可以确定2015年10月1日至2016年3月21日丁海英应当支付的物业费为14135.72元、租金为214177.5元，丁海英已经支付了物业费10085.63元、租金138889.77元，故还应当支付居然公司租金75287.73元、物业费4050.09元。丁海英要求退还租金的反诉请求本院不予支持。
丁海英虽未足额支付租金、物业费，但不足以直接导致合同提前终止，实际上合同无法继续履行的原因不能排除居然公司提供的场地缺乏建设规划许可这一事实。因此居然公司主张的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于居然公司主张的滞纳金一节，居然公司庭审中表示滞纳金数额系其估算，本院依照填补实际损失的原则，以合同约定为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本院综合考虑上述因素，酌定本案滞纳金为二千元为宜。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，居然公司在法院明确要求暂时维持涉案标的物原状的情况下，未与丁海英达成一致，强行将丁海英租赁的铺位腾空，将灯具、家具和饰品等搬离。本院已向居然公司释明，相应不利的法律后果将由居然公司承担。现因丁海英坚持不申请评估，又不同意进行清点工作，回收残余物品，本院根据双方合同履行情况、丁海英所售商品性质以及同类产品的市场价格等因素，结合现场勘验，酌定居然公司赔偿丁海英灯具损失12万元、家电饰品损失3万元。
至于保证金4万元，按照合同约定应在丁海英所售商品或服务“三包”期满（以居然公司对外承诺的三年为准）6个月后，经核实丁海英所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对居然公司没有任何未付债务时，居然公司将保证金余额（不计利息）返还丁海英。双方合同期限到2016年4月30日，三年“三包”期满加6个月为2019年11月1日。故本院对该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司与被告（反诉原告）丁海英签订的《居然之家招商合同》中涉及二层夹层面积（250.5平方米）部分无效。
二、被告（反诉原告）丁海英于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司二〇一五年十月一日至二〇一六年三月二十日的租金七万五千二百八十七元七角三分、物业费四千零五十元九分，以及逾期支付租金、物业费的滞纳金二千元。
三、原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）丁海英灯具损失十二万元和家电饰品损失三万元。
四、驳回原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）丁海英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零四百二十六元，由原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司负担九千一百七十八元（已交纳），由被告（反诉原告）丁海英负担一千二百四十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费三万四千五百八十元，被告（反诉原告）丁海英负担三万三千二百七十元（已交纳），原告（反诉被告）北京居然之家家居建材市场有限公司负担一千三百一十元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 文怡昊
审 判 员 付瑞洁
代理审判员 刘坤鹏
二〇一八年一月五日
书 记 员 姚澍峥