湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桃民重初字第1号
原告李文凤，农民。
委托代理人兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。
被告罗张龙，居民。
委托代理人李兴初，湖南沅澧律师事务所律师。
原告李文凤就与被告罗张龙房屋买卖合同纠纷一案，于2012年4月11日向本院提起诉讼。本院即日立案受理后，于2012年10月16日作出（2012）桃民初字第286号民事判决，原告李文凤不服，提起上诉，常德市中级人民法院于2013年10月14日作出（2012）常民一终字第363号民事裁定，撤销本院（2012）桃民初字第286号民事判决，将本案发回重审。本院于2014年2月18日再审立案后，依法另行组成合议庭，分别于同年8月27日、10月17日公开开庭进行了审理，原告李文凤的委托代理人兰志龙，被告罗张龙及其委托代理人李兴初均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文凤诉称，2005年12月10日，原告因在被告所开赌场推牌九而向被告借款100000元，利息每万元每天400元，十天后本息为140000元；2005年12月19日，原告因同样的原因向被告借款160000元，凑齐300000元，利息减为每万元每天300元。2006年元月中旬，被告找原告催讨前述借款，原告因无力偿还，被告不断对原告及原告之夫进行威胁，并强迫原告将已与刘桂芬签订《协议书》的金山宾馆（原名怡园旅馆）抵偿给被告，在原、被告签订的《购房协议》中，被告将原告所欠本息计算为580000元。即使如此，被告也未按《购房协议》的约定履行其义务。原告多次找被告要求处理，但因被告下落不明等原因××直未果。现原告向法院起诉，要求解除原、被告于2006年1月21日所签《购房协议》，本案的诉讼费由被告负担。
为支持其诉讼主张，原告李文凤向本院提交了以下证据材料：
1、购房协议1份，欲证明原、被告双方约定的各自权利义务、解除协议条件的事实；
2、翦建国的情况说明1份，欲证明翦建国与李文凤、罗张龙之间根本未形成债权债务转移关系，李文凤对翦建国出具的欠条是罗张龙于2011年以帮翦建国要账为由拿走的事实；
3、徐兴明的证明1份，欲证明徐兴明与李文凤、罗张龙之间根本未形成债权债务转移关系，徐兴明收罗张龙的3000元与其他的债权债务关系没有任何牵连的事实；
4、2012年5月22日的证据转移清单1份，欲证明翦建国情况说明及其居民身份证和徐兴明证明及其居民身份证两份证据来源的事实；
5、桃源县城镇房屋所有权证申请书、房屋所有权证各1份，欲证明讼争房屋系刘桂芬、李云龙夫妻共同财产，登记在刘桂芬名下的事实；
6、2004年7月8日原告向案外人刘桂芬出具的欠条1份，欲证明原告尚欠刘桂芬购房款180000元的事实；
7、2005年10月26日原告与案外人刘桂芬所签协议书1份，欲证明原告以280000元的价格向刘桂芬购买讼争房屋；至签协议书时原告仅付款100000元；如果原告在协议书订立之日起三个月内，仍不能付清余款，刘桂芬有权单方解除协议书并由原告承担相应的违约责任的事实；
8、2011年4月21日刘桂芬起诉原告的民事诉状及2011年5月15日原告的答辩状各1份，欲证明刘桂芬诉称原告违约并要求解除协议书，原告承认违反协议书约定，表示无力继续履行合同，同意解除合同的事实；
9、2006年6月10日刘桂芬与曹文力签订的《购房协议》1份，欲证明刘桂芬将讼争房屋以580000元的价格转让给曹文力，土地证、房产证由曹文力自行办理以及刘桂芬实质上已经解除与原告所签协议书的事实；
10、抵押借款合同、房产抵押登记表、审批表各1份，欲证明刘桂芬将讼争的房屋抵押给桃源县城南农村信用合作社并进行抵押登记的事实；
11、2011年4月20日桃源县源祥服装机绣厂破产清算组、留守处与刘桂芬签订《配电房××楼租赁改修协议》1份，欲证明讼争房屋2011年4月时仍由刘桂芬管理，桃源县源祥服装机绣厂破产清算组、留守处及讼争房屋承租人徐振龙认可的事实；
12、2011年10月30日桃源县漳江镇人民政府对刘桂芬下达的《关于处理机绣厂临街门店有关问题的通知》1份，欲证明讼争房屋2011年10月亦由刘桂芬管理，桃源县漳江镇人民政府认可这××事实，相关部门组成联合工作组，拟为刘桂芬等业主办理合法的土地使用证和房产证的事实；
13、2012年5月23日解除房屋买卖合同的通知1份，欲证明诉争房屋买卖合同已由案外人刘桂芬向原告下达解除合同的通知而解除，原告已无可能向被告履行房屋买卖合同的事实。
被告罗张龙辩称：原告诉请解除购房协议没有事实和法律依据；原告诉称的部分事实与客观事实不符，依法应当驳回原告的诉讼请求；被告已经按照购房协议履行了合同义务，因原告没有按照协议约定履行过户义务，故被告尚有部分款项没有支付，待原告协助被告办理过户手续后，被告将依约支付余下款项。
为支持其辩解主张，被告罗张龙向本院提交了以下证据材料：
1、转账清单1份、欠条4份、证明1份，欲证明原告对外所欠343000元债务已全部由被告承接、被告已偿还299000元、相关债权人不再向原告主张权利的事实；
2、证人李富强、陈和平、ＸＸ、杨庭福出庭作证的证言各1份，欲证明原、被告所签协议中转账清单上的债务已由被告承接、被告已经偿还、相关债权人不再向原告主张权利的事实；
3、桃源县国土资源局说明1份，欲证明讼争房屋的土地使用权现可办理土地使用权证的事实。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；对于原告提交的证据2、3，被告认为证人应当出庭作证，对于原告提交的证据4中载明的事实被告无异议，但认为该份证据是原告找两位证人索要的，更加佐证了证人需要出庭作证，经审查，因该证人证言涉及本案基本事实，证人应当出庭，接受当事人的质询，故被告质证意见理由成立，且证人证言内容与书证相矛盾，故对原告提交的证据2、3、4，本院不予采信；对于原告提交的证据5，被告认为该证据不能达到原告的证明目的，经审查，该证据能够证明讼争房屋登记在案外人刘桂芬的名下这××事实，对该证据本院予以采信；对于原告提交的证据6、7、8，被告认为与本案无关，且刘桂芬与李文凤解除购房合同纠纷××案已经由刘桂芬撤回起诉，至今未重新主张权利，说明刘桂芬已经放弃了与李文凤解除合同的权利，经审查，该三份证据材料均与本案无关，被告的质证意见理由成立，对于该组证据本院不予采信；对于原告提交的证据9，被告认为与本案无关，又没有提供原件核对，案外人刘桂芬与李文凤签订房屋买卖协议后，又与案外人曹文力签订了买卖协议，只能进××步证明刘桂芬利用此房屋进行欺诈，经审查，该购房协议没有提供原件核对，无法确定其真实性，且原告未提供案外人曹文力主张权利的证据，对该证据本院不予采信；对于原告提交的证据10，被告认为证据10与证据5相互矛盾，经审查，证据5是1998年8月11日桃源县房地产管理局颁发给刘桂芬的房屋产权证，证据10是2006年6月14日办理的抵押登记，故证据10与证据5并不矛盾，本院予以采信；对于原告提交的证据11、12，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为讼争房屋由刘桂芬转让给李文凤，李文凤又转让给罗张龙，××直未办理过户手续，登记的权利人仍然是刘桂芬，但实际产权人和房屋实际使用管理人并不是××回事，经审查，被告的质证意见理由成立，对证据11、12，本院不予采信；对于原告提交的证据13，被告认为案外人刘桂芬于2011年4月21日就与原告李文凤之间的合同纠纷提起了诉讼，要求解除其与本案原告之间的房屋买卖合同，本案被告作为第三人参加了诉讼，后刘桂芬当庭撤回了起诉，且解除合同的通知是在撤诉之后即2012年5月23日作出的，明显是刘桂芬与原告串通的结果，刘桂芬已不能行使解除权，该通知无效，经审查，被告的质证意见理由成立，对该证据本院不予采信。
对于被告提交的证据1，原告认为该证据系被告超过举证期限提供的，且其内容不属实，经审查，该转账清单在原、被告签订的《购房协议》中已经明确，本案原××审中被告已作证据提交，并经双方当事人进行了质证，且该组证据涉及本案的基本事实，同时该组证据证明的内容与出庭作证的证人证明的内容相吻合，故对该组证据本院予以采信；对于被告提交的证据2，原告对证人证言的合法性无异议，对其客观真实性和关联性有异议，认为其内容与当事人的陈述及书证相矛盾，且证人与被告有××定利害关系，经审查，原告的质证意见无相关证据予以佐证，且证人证言能够证明原告欠证人的债务经证人同意，由被告负责偿还，原告不再偿还的事实，对该证据本院予以采信；对于被告提交的证据3，原告认为应当办理合法的土地使用权证后方可办理过户手续，此证据存在瘕疵，经审查，现讼争的土地可以办理土地使用权证的事实与客观事实相符，对该证据本院予以采信。
根据上述确认证据和当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2004年，原告李文凤从刘桂芬处购得位于桃源县漳江镇漳江中路45号的“怡园旅馆”。2006年1月21日，原告李文凤与被告罗张龙签订购房协议××份，协议约定：被告以1180000元价格购买金山旅馆即原“怡园旅馆”（范围以房屋所有权证为准），房屋产权证过户费由被告自行负责，土地使用证过户费双方共同承担。原告用原欠被告借款580000元抵押给被告作为房款。剩余房款600000元，转账清单343000元由被告亲自书写，余下250000元，在房产证、土地证办理××个月后，由被告××次性付清（合同约定的总价款为1180000元，但从付款明细看，三次应付款金额分别为580000元、343000元、250000元，故购房协议总价款应为1173000元）。如其到期未付清，按月息伍分计算，期限为三个月。被告如不遵守合同，原告有权收回金山旅馆。陈和平和房屋所有权人刘桂芬作为鉴证人在协议上签字。购房协议签订后，原告认为向被告借款580000元中部分系高利贷借款，且签订协议受到强迫，被告也未按约履行协议中的内容，故请求法院解除原、被告2006年1月21日所签《购房协议》。
另查明，本案讼争的房地产位于桃源县漳江镇漳江中路45号现名为金山宾馆，该房地产于1998年8月11日登记在刘桂芬名下。现可以办理土地使用权证。
再查明，转账清单中的原告所欠陈和平、李富强、ＸＸ、杨庭福等人的债务已转移至被告，并已偿还了大部分债务，相关债权人不再向原告主张权利。
本案争议焦点，原告能否解除合同。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经过协商达成房屋买卖合意，且签订房屋买卖合同时有证人陈和平、房屋所有权人刘桂芬现场见证，该房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。对于原告提出的签订本合同并非原告的真实意思表示、原告并非讼争房屋的实际产权人、交易程序不合法等，从而本案诉争合同应属无效的抗辩观点，因原告未向本院提交购房款中有非法债务、签订协议时受到胁迫的证据；原告虽不是讼争房屋的实际产权人，但原告与实际产权人刘桂芬签订的协议中明确约定，刘桂芬配合原告的卖房行为，且在原、被告买卖房屋时刘桂芬现场签字见证，即刘桂芬同意并认可原、被告的买卖行为；关于交易程序不合法问题，因物权是否变动并不影响买卖合同效力，故原告提出的本案诉争合同应属无效的抗辩观点理由不能成立，本院不予采纳；对于原告提出的解除合同既符合约定解除合同条件、也符合法定解除合同条件、被告存在违约行为的抗辩观点，根据原告理解，购房协议中约定的解除合同的条件为“如其到期未付清，按月息伍分计算，期限为三个月。被告如不遵守合同，原告有权收回金山旅馆。”本院认为，该约定条款应理解为，如被告按照约定抵扣了原告所欠被告借款580000元、接受转账清单中的343000元债务后，其主要合同义务即履行完毕，现有证据表明被告已经接受了转账清单上的债务且已进行了大部分清偿，且无人再向原告主张此类债权，故被告不存在违约行为；关于“余款250000元，在房产证过户、土地证办理××个月后，由被告××次性付给原告。”的条款，其房产证××直未过户、土地证未办理系不可归责于被告××方的原因，故余款250000元未支付不属于约定解除合同的条件；现有证据表明讼争房屋可以办理产权变更登记手续，合同目的能够实现，故原告的上述抗辩观点理由均不能成立，本院不予采纳。对于原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第××款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李文凤的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告李文凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 李维新
审 判 员 龙志军
人民陪审员 谢凤鸣
二〇一四年十月十七日
书 记 员 崔 晓
附：本案适用的法律和司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳的对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。