云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终201号上诉人（原审被告）云南炬隆房地产开发有限责任公司组织机构代码：78464932-5。住所地：文山市七花南路***号税务局附楼。法定代表人李建华，该公司董事长。被上诉人（原审原告）唐月，女，汉族，1964年12月1日生，中专文化，公务员，家住文山市。委托代理人魏于鸿，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。委托代理人崔伟，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。上诉人云南炬隆房地产开发有限责任公司与被上诉人唐月商品房预售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第1289号民事判决。宣判后，被告云南炬隆房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认本案的法律事实是：2012年11月13日，原告与被告签订了《商品房定购协议》和《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于炬隆豪庭6幢19层3号房一套，总价款为308946元（大写：叁拾万零捌仟玖佰肆拾陆元整），合同约定的付款方式为原告唐月先支付购房款总额的30%首付款即为98946元（大写：玖万捌仟玖佰肆拾陆元整），余款采用按揭贷款方式支付。交房时间于2014年8月31日前，交房条件为将经建设单位组织验收合格的房屋。同时双方还约定了双方的其他权利和义务以及违约责任的承担方式。协议和合同签订后，原告于2012年11月13日支付了首付款98946元（大写：玖万捌仟玖佰肆拾陆元整）给被告。2013年11月6日，原告向中国工商银行申请的210000元（大写：贰拾壹万元整）贷款审批下来后，于2013年11月21日支付给了被告，被告向原告出具了发票。此时原告已经支付完全部购房款。2014年8月31日，交房期限到期后，被告却未能按时交房，被告于2014年9月29日直接发出接房通知，预将未组织验收的房屋强行交付给原告等购房者。2015年7月9日，文山州建筑工程质量监督站得知被告擅自交房后，立即发出工程质量整改通知书，明确告知被告，其开发的炬隆豪庭项目未组织工程竣工验收，擅自交付投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的有关规定。责令被告立即停止交房。因被告开发的炬隆豪庭项目到目前为止尚未验收，何时验收尚不能确定。为此，原告认为主体结构质量不合格不能交付使用，侵犯了原告的合法权益，应当解除双方签订的《商品房购销合同》，经过双方协商未果。原审法院认为，商品房预售合同纠纷是当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。虽然本案中原告唐月与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司双方在平等、自愿并协商一致的基础上签订了《商品房购销合同》，但是该合同约定的内容确属于商品房预售合同该约定的内容，故双方签订的《商品房购销合同》依法应当认定为《商品房预售合同》，双方的纠纷属于商品房预售合同纠纷。该合同属于双方的真实意思表示，主要内容合法有效，双方均应当诚信地履行。原告方按合同约定的期限履行了合同义务，被告未能按合同约定履行交房义务。被告开发建设的项目何时进行竣工验收尚未确定，被告的行为已经构成违约行为，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然原告针对其诉讼请求提供证据不能确实充分的证实因被告开发的炬隆豪庭项目质量不合格以及被告擅自变更房屋结构的主张，但是被告开发的炬隆豪庭项目已逾期交房一年多且至今尚不能确定何时竣工验收，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。故原告诉讼请求解除合同依法成立，原审法院予以支持。关于原告请求支付逾期利息的主张，因本案属于商品房预售合同纠纷，而非金融借款纠纷，故原告要求被告赔还逾期利息的请求依法不能成立，原审法院不予支持。本案中原告的损失主要表现为利息损失，因被告云南炬隆房地产开发有限责任公司违约，应当承担赔偿损失的违约责任，故原告要求被告赔还利息损失的请求依法成立，原审法院予以支持。被告的辩解依法不能成立，原审法院不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告唐月与被告云南炬隆房地产开发有限责任公司于2012年11月13日签订的《商品房购销合同》；二、由被告云南炬隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐月已经支付的购房款人民币叁拾万零捌仟玖佰肆拾陆元整（308946元）及利息，利息从原告实际交款之日按中国人民银行同期贷款利率计算至该购房款退清之日止；三、驳回原告唐月的其他诉讼请求。案件受理费6910.00元，减半收取3455.00元，由原告唐月负担455.00元，被告云南炬隆房地产开发有限责任公司负担3000.00元。一审判决送达后，被告云南炬隆房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销文山市人民法院(2015)文民二初字第201号民事判决第一、二项并予以改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判适用法律错误，以致判决失当。国家制定法律的目的是维护社会秩序，在适用法律上既要维护合同的严肃性和稳定性，更要讲究判决后的社会效益，否则必然造成解除合同的随意性，并带来社会秩序不稳定的因素。第一，维护合同的严肃性和稳定性就等于维护了当事人的合法权益，因为当事人的合法权益产生于合同，外开合同约定内容谈及合同权益是无源之水。根据本案事实，上诉人与被上诉人双方签订《商品房销售合同》时均意识到逾期交房的可能性，故此在逾期交房时的处置办法作专门约定，合同第九条中规定当上诉人在逾期交房时，被上诉人并不选择解除合同，而是选择由上诉人承担违约责任，合同须继续履行，并又在合同第十条第二款中再次明确了因工期廷误导致逾期交房时，待有关单位验收合格后再通知交房，并由上诉人承担逾期交房期间的违约金，因此被上诉人并没有以逾期交房为理由主张解除合同，而是以改变房屋结构、房屋质量不合格、无法交付使用、不能实现合同目的为由主张解除合同。但事实上，该房屋并不存在改变房屋结构的事实，框架结构与剪力墙既不矛盾，也无冲突，剪力墙只不过是在框架结构的筑墙，该房屋自始至终仍然是框架结构，剪力墙并不能改变框架结构的性质，何况双方合同约定的就是剪力墙，何来改变。该房屋竣工后，已报经质监、设计、监理等部门初验合格并签认，并不存在房屋质量问题，目前尚未出具验收报告的原因是消防通道上尚有少部分拆迁户尚未拆迁，而拆迁的义务在于政府部门。上诉人于2014年9月29日通知被上诉人接房已能证明合同的目的不是不能实现，因此原判以逾期交房一年多判决解除合同有悖于双方当事人的约定内容，特别是在另案中认定上诉人擅自改变房屋结构和房屋质量不合格的结论将导致650名购房户的闹退。上诉人在此声明，房屋若验收不合格，上诉人承诺立即退房，并自愿承担违约责任，但违背合同约定随意解除合同也是违约的表现。第二，根据我国《合同法》第95条规定：“法律规定解除行使期限，当事人不行使的，该权利消灭”。就此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，而上诉人迟延交房后不久，于2014年9月29日催告通知被上诉人履行接房义务，被上诉人若须解除合同的应在通知后三个月内行使，而被上诉人并没有在法定期限内行使，外开此规定而言，被上诉人在上诉人违约一年内也未行使解除权，被上诉人的解除权已消灭。第三，双方签订的《商品房销售合同》就逾期交房的违约责任作明确约定，并约定违约金的计算比例和期间（至交房之日），而判决外开双方约定另行计算有为不当。综上所述，原判认定事实不清，证据不足，适用法律不当，恳请文山州中级人民法院在查明事实的基础上改判支持上诉人的上诉请求，以维护合同的严肃性。被上诉人唐月针对上诉人的主张和理由提出如下答辩：被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》严重显失公平。被上诉人作为购房者相对于作为开发商的上诉人本来就是弱势群体，合同也是上诉人一手制定好的格式条款，被上诉人对于合同内容本来就没有选择余地，并且对于长篇的格式条款也无法一一理解，因此双方签订的《商品房购销合同》本来就是不公平的。我们再看下合同的内容：双方签订的合同第九条约定，到期无法交房，依然无法解除合同，并且可以无止境的继续履行，上诉人只需支付0.005%的违约金即可，该违约金比银行普通存款利息还要低得多，也就是说上诉人十年、二十年不交房合同依然要继续履行，这显然是严重的显失公平。二、上诉人欺诈答辩人等购房者，构成根本违约，违反诚实信用原则。（一）上诉人与答辩人于2012年11月13日签订《商品房销售合同》时，约定的房屋主体结构为框架结构，而之后其在没有征求被上诉人同意的情况下，以合同备案为由，将答辩人的购房合同收回，在答辩人不知情的情况下，私自涂改合同内容，将原本约定的框架结构改为剪力墙结构，这也就算了，毕竟剪力墙也属于框架结构，但之后上诉人更是将剪力墙结构改变为轻质内隔墙板，我们都知道剪力墙结构与轻质内隔墙板存在巨大差别，轻质内隔墙板主要是起到降低成本的作用，其中间是空心的，并非框架结构，存在自身承受能力较低，隔音效果差等弊端。然而，上诉人变更墙体后依然没有告知答辩人等购房者。无论上诉人变更的墙体如何，只要其单方面变更合同的主要条款就是根本违约，更不要说还是将墙体变更为比之前成本更低、功能更差的轻质内隔墙扳了，因此，上诉人的行为已经构成根木违约，应当予以解除双方签订的《商品房购销合同》。（二）上诉人在不具备交房条件的情况下通知交房，直到文山州建筑工程质量监督站于2015年7月9日发出了工程质量整改通知书，答辩人才知道上诉人交付的房屋存在质量问题，需要整改，也就是说上诉人交付的房屋无法组织验收合格，那么上诉人交付房屋的行为就违反了合同的约定，并且这是一种不诚信的表现，严重的欺骗了信赖其并且向其购买房屋的被上诉人。三、本案的合同目的无法实现。上诉人至今未能按照合同约定将组织验收合格的房屋交付答辩人使用，目前已经逾期交房一年零七个月之久。并且还将持续无法交房，没有确定的交房时间，没有符合组织验收合同的房屋，这就是一种不确定时间的状态，那么法院显然是不能判决继续履行一个不知道可否实现合同目的合同。因此，原审人民法院认为该合同明显不公平并且不能实现合同目的是正确的，被上诉人认为原审人民法院的这一认定既遵从了公平原则，叉兼顾了诚实信用原则，符合法律规定。四、关于解除权的问题。上诉人在约定的履行期限届满之时，没有按期交付商品房，即构成给付迟延。此时解除事由暂未发生，答辩人也可以体谅上诉人，可以等待上诉人交房，然而，从2015年7月9日文山州建筑工程质量监督站发出《工程质量整改通知书》之日起，被上诉人才知道上诉人提交的房屋是存在质量问题的，也是这时才知道上诉人的欺诈行为，即擅自改变墙体结构为轻质内隔墙板，这个时侯是发现上诉人根本违约之日，因此，解除权的产生之日应该为2015年7月9日，那么从此时起一年内均可以行使，并不存在上诉人所说的解除权已经消灭的情况。再加之，上诉人开发的房屋交房时间已逾一年零七个月，依然无法交房，致使合同目的无法实现，那么解除合同也不受上述解除权期限的限制。五、原审法院判决的违约金符合我国损失填补原则，并无不当。第一，被上诉人支付给上诉人的购房款为308946元，这一点双方都是认可的，既然上诉人违反法律规定导致合同解除，那么上诉人就应当退还被上诉人上述购房款；第二，本案中，双方并没有约定解除合同后，赔偿损失的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被上诉人将自己的自有资金交付给上诉人购买房屋，而上诉人存在欺诈、开发的房屋存在主体结构质量不合格、合同又显失公平等问题，不能按照合同约定交付给被上诉人，从而导致合同解除，那么给被上诉人造成的损失就是被上诉人自有资金被上诉人占用的损失。那么要求上诉人参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算赔偿完全符合损失填补原则。因此，上诉人应当从被上诉人付款之日参照中国人民银行同期贷款利息的标准赔偿给被上诉人。综上所述，原审法院认定事实清楚，使用法律适当，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人及被上诉人均未提交新证据。本院认定的法律事实与一审法院认定一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否享有解除2012年11月13日签订的《商品房购销合同》的权利；2、被上诉人是否应当向上诉人支付利息，利息从何时起算。本院认为，合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。关于被上诉人是否享有解除2012年11月13日签订的《商品房购销合同》的权利以及上诉人认为该权利超过除斥期间的上诉理由，本院认为，该协议是上诉人与被上诉人双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律的强制性规定，该合同自成立时生效。上诉人云南炬隆房地产开发有限责任公司应当严格按照合同约定，于2014年8月31前将经建设单位组织验收合格并符合该协议约定的商品房交付给被上诉人，但至本案受理时，上诉人云南炬隆房地产开发有限责任公司仍未履行交房义务，时间长达一年半之久，至今仍不能确定具体交房时间，已经构成根本违约。上诉人唐月签订《商品房购销合同》的目的在于对约定的房屋享有所有权，上诉人基于合同信赖，本可以在约定的日期接收符合约定的房屋，但因被上诉人并未按照约定履行交房义务，已经造成合同目的不能实现的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，被上诉人唐月依法享有解除其与上诉人云南炬隆房地产开发有限责任公司于2012年11月13日签订的《商品房购销合同》的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。在本案中，解除权发生之日即为被上诉人知道不能实现合同目的之日。上诉人主张曾于2014年9月29日向被上诉人发出《接房通知书》，要求被上诉人接房，但该通知系上诉人在未经验收房屋之前作出的，所交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，且通知方式亦不符合双方签订的《商品房购销合同》第十条约定的“以媒体公告形式通知办理交接手续”，故该《接房通知书》不发生通知的效力。上诉人与被上诉人虽约定了具体的交房日期，但上诉人并未按照约定的日期交房，此时被上诉人虽知道上诉人已经构成违约，但基于对被上诉人的信赖及继续履行合同的目的，被上诉人给与了上诉人较长的延期交房时间，直到2015年7月9日，文山州建筑工程质量监督站向上诉人发出《工程质量整改通知书》之日，被上诉人才知道该工程未达到竣工验收条件，因此，合同解除权的起算期限应当自2015年7月9日计算，至本案受理时并未超过一年的解除权期限，对于上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人“约定优先于法定，应当优先适用《商品房销售合同》中关于逾期交房的处理办法”的上诉理由。本院认为，双方在《商品房销售合同》第九条虽约定了甲方（即本案上诉人）未按本合同第七条约定的时间（2014年8月31日）交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方（即本案被上诉人）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。但上诉人至今已经逾期达一年半之久，且不确定能于何时交房，如果按照合同约定继续履行，则会导致被上诉人无法预见交房日期又不能解除合同，合同关系将长期处于一种不确定的状态，不利于交易稳定，对被上诉人显失公平。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是法定解除合同的情形，只要具备该条规定的五种情形之一，当事人就可以享有合同解除权，该权利并不因当事人的约定而排除适用。故对该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张不能按照银行同期贷款利率支付违约金，要求按照约定的违约金支付的上诉请求，以及被上诉人是否应当向上诉人支付银行同期贷款利息的问题，本院认为，首先，双方虽然就逾期交房的违约责任作了约定，但因逾期天数不能确定，且本案合同应当解除，合同解除后即不存在交房日期的问题，故无法确定违约金的数额。上诉人将购房款交付给被上诉人之后，因上诉人的违约导致合同目的不能实现，因此，根据，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，被上诉人的损失赔偿额应当相当于因上诉人违约所造成的损失，一审法院判决按中国人民银行同期贷款利率计算损失并无不当，对于上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。关于利息的起算时间问题，因本案被上诉人系从银行按揭贷款支付房款，已经实际产生相关贷款利率，因此，一审法院判决从原告实际交款之日按中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，对于该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，主审人认为，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，处理结果正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6910元，由上诉人云南炬隆房地产开发有限公司承担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力，当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审 判 长  杨 琴审 判 员  沈盈吟代理审判员  张雯静二〇一六年四月二十五日书 记 员  李大伟