江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2314号
上诉人（�审被告）张莉莉。
委托代理人周巍，江苏金恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐叶虎。
委托代理人杜会玲，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王满义。
上诉人张莉莉因与被上诉人徐叶虎、王满义房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2012）栖迈民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张莉莉及其委托代理人周巍；被上诉人徐叶虎及其委托代理人杜会玲到庭参加诉讼。被上诉人王满义经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。
徐叶虎原审诉称，2011年12月11日，原告与两被告及南京满天红房地产经纪有限公司晓庄分公司（简称满天红公司）签订了房地产买卖合同，合同约定被告张莉莉、王满义将坐落于本市栖霞�幕府山庄××幢×单元×××室的房产出售给原告，价格为690000元，并约定，2012年2月15日内，原告付两被告400000元，并于当日办理过户手续。原告依约履行付款义务，先后共付购房款600000元，被告却迟迟不予配合办理过户。为保护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、两被告协助原告办理房产过户手续；2、两被告支付原告违约金40000元；3、两被告承担本案的诉讼费。
张莉莉原审辩称，原告是与王满义签的合同，被告张莉莉并不知情，2012年3月底原告找到张莉莉，讲房款打到张莉莉的银行卡中，要求张莉莉办理过户。房款都给王满义带走了，是王满义违约，张莉莉没有能力，原告应找王满义解决。
王满义原审未作答辩。
原审法院经审理查明，被告张莉莉与王满义系夫妻。2011年12月11日，原告徐叶虎（乙方）、被告张莉莉（甲方）作为委托人与满天红公司（丙方）作为受托人签订了房地产买卖中介合同及补充协议。合同及补充协议约定，甲方将坐落于本市栖霞区幕府山庄××幢×单元×××室的房产（共有人王满义）出售给乙方，房屋价格为690000元；2011年12月11日，乙方付给甲方购房定金150000元，2012年2月15日内，乙方付甲方首付款400000元，并于当日由满天红公司陪同甲、乙两方办理过户手续；房款140000元由乙方做公积金贷款，此款由银行直接下给甲方；甲方于2012年2月20日前将该房屋腾空交给乙方；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……，约定违约金为40000元等。2012年2月9日，张莉莉、王满义（甲方）与徐叶虎（乙方）及满天红公司（丙方）签订补充协议一份，该补充协议约定，乙方贷款300000元，其中210000元，待下款当日，甲方支付给乙方；在办理贷款中，甲方用于下款的银行卡暂时由满天红公司保管，在下款当日，上述三方一同办理下款手续，并由满天红公司监督执行等。上述合同及补充协议中张莉莉的签名均由王满义代签。此后开始履行合同。原告于2011年12月10日支付给王满义购房定金20000元、2011年12月11日支付70000元、2012年1月6日支付110000元、2012年2月10日及2012年3月1日两次分别打入张莉莉银行卡内房款200000元。被告张莉莉知道其银行卡上有两次200000元的进帐，后被银行扣划200000元还了房屋贷款。原告徐叶虎已付房款共计600000元，徐叶虎要求王满义为其办理房屋过户手续，一直无法联系王满义，遂诉至法院，要求处理。
另查明，位于本市栖霞区幕府山庄××幢×单元×××室的房产尚有200000余元的房屋贷款未偿还。该房已于2012年春节后交付给原告徐叶虎居住。
上述事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、房屋产权证、收条、中国工�银行个人业务凭证、结婚证、证人凌某某的证言、当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告徐叶虎、被告王满义与满天红公司签订了房地产买卖中介合同，原告徐叶虎多次向王满义支付购房款现金200000元，且通过银行转帐的形式两次向被告张莉莉银行卡转入房款400000元，在双方的买卖合同履行过程中，作为中介公司的满天红公司向被告张莉莉告知了房屋买卖的有关情况，对张莉莉所称与原告之间的房屋买卖并不知情的辩解，原审法院不予采纳，故双方建立了房屋买卖合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定王满义在收到徐叶虎首付款400000元后，于当日办理过户手续，因此，原告�叶虎有权要求二被告协助办理房屋所有权过户手续。根据双方的约定，无正当理由拒不履行合同的，应承担违约责任，支付违约金40000元，本案中，被告不履行办理房屋过户手续，原告要求二被告支付违约金40000元的请求符合法律规定。故，原审法院对徐叶虎的诉讼请求予以支持。王满义经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告王满义、张莉莉于本判决生效之日起三十日内协助原告徐叶虎将位于南京市栖霞区幕府山庄××幢×单元×××室的房屋所有权证及土地使用权证变更登记在原告徐叶虎名下。二、被告王满义、张莉莉于本判决生效后十日内向原告徐叶虎支�违约金40000元。案件受理费10700元，保全费3970元，公告费540元，合计15210元，由被告王满义、张莉莉负担。
张莉莉不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实与客观事实背道而驰，适用法律亦机械错误。一、双方签订的《房屋买卖合同》未经产权人签字或者书面同意，属于无效合同。1、上诉人对买卖行为根本不知情，王满义也从未与上诉人联系告知房屋买卖事宜，后在中介告知上诉人后，上诉人明确予以拒绝。2、产权登记人未同意，属于无权处分。涉案房屋虽然系夫妻共同财产，但是产权登记人为上诉人，被上诉人在明知产权人为上诉人且上诉人并未参与买卖的情况下仍然进行交易，显然属于无效。3、被上诉人徐叶虎违背常理，签订合同、支付房款不进行基本审查，两被上诉人之间存在恶意串通的重大嫌疑。4、上诉人与王满义因婚姻不和于2011年11月11日分居，上诉人搬离涉案房屋，对被上诉人之间的买卖房屋具体事宜无从了解。二、原审法院认定上诉人对房屋买卖事宜知情的依据不足，没有事实依据。签订合同、收款等一系列程序，上诉人从未参与，更无任何委托，原审法院却以上诉人知道银行卡进账20万元认定上诉人知情，且当时上诉人对房屋买卖事宜就提出了质疑。证人证言不能作为本案的定案依据。中介公司工作人员的证言违背客观事实，不能作为定案依据。三、上诉人不存在违约，本案判决无法实际执行。上诉人未参与签约或者认可约定，更无违约之说。本案的房屋尚有二十多万元的贷款未还，被上诉人徐叶虎剩余未付房款不足以支付房屋贷款。让上诉人承认过户及违约赔偿显失公平。综上，请求撤销原审判决，依法予以改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人徐叶虎�辩称，一、上诉人陈述买卖合同始终在隐瞒上诉人的情况下签订的，不符合事实。交易时，王满义出具了与上诉人的结婚证和涉案房屋的房产证原件，自己的身份证原件和上诉人的身份证复印件。房屋是夫妻共同财产，我方有理由相信王满义有权代理上诉人签订合同。在签订合同的时候王满义陈述上诉人出差在外，这一事实张莉莉本人也是确认的。二、房屋交付后，徐叶虎搬入房屋，张莉莉通过中介将自己的物品拿走。张莉莉对买卖是知情的，也是同意的。2012年春节正月初八，徐叶虎的爱人因与王满义产生矛盾，也有与张莉莉电话联系，当时上诉人也未告知不同意卖房给徐叶虎，并明确表示买卖房屋的事宜交给王满义处理。此后，徐叶虎才两次打入张莉莉账户20万，共计40万，上诉人亦知情。对方陈述徐叶虎找不到王满义后才联系张莉莉，不是事实。关于上诉人和�满义的婚姻不合问题，在2012年2月底前，张莉莉和王满义从未告知徐叶虎他们婚姻不合。3月中旬开始找不到王满义，徐叶虎还和张莉莉联系过归还涉案房屋贷款问题，张莉莉表示同意，并去银行查询，表示认可房屋买卖和付款的事实，要求徐叶虎将9万元尾款付给她。原审认定事实清楚，请求法院驳回上诉，维持原判决。
被上诉人王满义未作答辩。
本案审理中，上诉人提供网上支付宝的交易记录及交纳水电费用的明细，证明在两被上诉人交易之前，其已经搬出了涉案房屋，所以对王满义私自出售房屋的行为是不知情的。被上诉人徐叶虎质证意见：对证据的真实性无异议，但与本案无关，无法证明上诉人对房屋买卖的事情不知情。上诉人提供法院诉讼材料，证明其在2012年4月5日已经向法院提起了离婚诉讼，与王满义之间确实已经产生了婚姻问题，同时证明在法院送达文书过程中，也是采取了留置送达，始终无法和王满义联系。被上诉人徐叶虎质证意见：2012年4月5日之前，中介及徐叶虎一直和上诉人联系房屋买卖的事情，上诉人对房屋买卖事实一直未提出异议。且被上诉人徐叶虎已经将房款60万元支付完毕，2012年2月房屋也已经实际交付。上诉人提供2011年4月22日王满义单方承诺，证明其将本案涉诉房屋中其所享有的份额留给上诉人和双方的孩子。被上诉人徐叶虎质证意见：此只是王满义的单方承诺，对该证据不予认可。上诉人申请证人张乙出庭作证，证明在2011年10月份左右，上诉人和王满义就已经因为夫妻感情问题分居，上诉人已经不住在涉案房屋内。证人张乙陈述：之前，我和王满义同事过几个月，后来双方关系还不错。2011年王满义说他做生意亏了，问我拿点钱，2011年10月我送钱给王满义的时候，就其一个人在家，但过了�会张莉莉回来了，她也没有打招呼就进房间了。王满义说他们关系不好，让我不要将借钱的事情告诉张莉莉。并告知他们早就不住在一张床上了。之后就找不到王满义，我就找张莉莉，2012年春节前几天的时候，我去张莉莉在六合上班的公司找她，张莉莉告诉我，她住在六合，她有提到过卖房的事情。被上诉人徐叶虎对证人张乙陈述的质证意见：对证人证言的真实性和关联性不予认可。从真实角度看，上诉人在一审中未申请该证人出庭作证，二审中有可能作弊的嫌疑。证人提及他在2011年10月左右的时候看到上诉人回家，但是上诉人却说10月的时候已经联系不上王满义，所以他们之间的陈述有矛盾。既然是不让张莉莉知道借款的事情，为何要将钱送到家里，而不是选择在其他地方。张莉莉在六合工作，其住在六合可能是因为上班方便，不一定是感情不合。另上诉人与�上诉人徐叶虎均认可在2011年12月11日签订房地产买卖中介合同、补充协议及在2012年2月9日签订补充协议以及数次付款时，上诉人均不在现场。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，涉案房屋虽登记在上诉人名下，但依法系上诉人与被上诉人王满义的夫妻共同财产。虽然两被上诉人签订房地产买卖中介合同、补充协议时上诉人不在现场，但被上诉人王满义向被上诉人徐叶虎出示了其与上诉人的结婚证原件、房产证原件、身份证复印件及自己的身份证原件，徐叶虎有理由相信出售涉案房屋系上诉人与王满义的真实意思表示。上诉人亦没有举证证明在知道房屋买卖事实及被上诉人王满义将涉案房屋交付被上诉人徐叶虎的情况下自己提出过异议；在上诉人知道被上诉人徐叶虎将购房款汇入其名下的账户内时，亦没有提出异议及采取相应救济措施。对于上诉人与被上诉人王满义是否因感情不合分居的问题，被上诉人无从知晓。上诉人陈述两被上诉人有恶意串通的嫌疑，其亦没有提供相应的证据予以证实。虽然涉案房屋上有剩余贷款未还清，抵押权尚未涤除，但被上诉人徐叶虎同意在上诉人与被上诉人王满义不归还贷款情况下，自己可先行垫付，涤除抵押权，再向上诉人与被上诉人王满义主张相应权利。综上，原审法院认定上诉人、被上诉人王满义与被上诉人徐叶虎建立了房屋买卖关系、上诉人与被上诉人王满义存在违约行为，依约应承担相应的违约责任，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10700元，公告费600元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审�长孙侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 赵春凤