广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初5644号原告（反诉被告）：彭庆隆，委托代理人：郭志杰，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东晟富集团有限公司，住所地广州市海珠区永翠路8号203房。法定代表人：任祐玱。委托代理人：朱继华，该公司职员，联系地址同该公司地址。原告（反诉被告）彭庆隆诉被告（反诉原告）广东晟富集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭志杰、被告的法定代表人任祐玱及委托代理人朱继华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：2011年，原告与被告签订《认购书》，约定被告向原告出售位于广州市海珠区永翠路*号*房，售房价为人民币1070472元，首期房款为330472元，《认购书》未约定签订《商品房买卖合同》及支付第二期房款的时间。合同签订后，原告向被告支付了首期房款330472元，但被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》。2014年11月6日，被告在未通知原告的情况下，将涉案房屋抵押给广州市番禺汇诚小额贷款股份有限公司（以下简称“汇诚公司”）。2014年10月23日，广州市番禺区人民法院作出（2014）穗番法民二初字第897号民事调解书，确认汇诚公司对被告等人享有债务，同时享有包括出售给原告在内的十套房产的优先受偿权。2015年3月，该院立案执行上述民事调解书，拟对涉案房屋进行评估、拍卖。2016年7月6日，涉案房屋被拍卖。原告认为，原告与被告签订《订购书》后，被告将涉案房屋抵押给汇诚公司，之后涉案房屋被法院评估、拍卖，致使原告购买房屋的目的无法实现。依据《合同法》第九十四条规定，起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《认购书》；2、被告向原告返还首期款330472元及利息（以330472元为本金，按中国人民银行贷款利率的标准计算，从2011年3月2日起至被告实际返还上述款项之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。对被告的反诉请求，原告认为被告提出反诉已过反诉期间，应另案起诉；因被告违约导致合同无法继续履行，原告居住涉案房屋所产生的费用应由被告承担。被告答辩及反诉称：同意原告的第1项诉讼请求，不同意原告的第2项诉讼请求。理由如下：被告按照《认购书》约定配合原告办理出售涉案房屋公积金/组合按揭手续，但因原告本人征信出现被列入黑名单问题导致申请涉案房屋按揭贷款不能获得银行同意。对此，被告要求原告现金支付第二期房款，但原告称没钱，只能办理银行按揭贷款，于是被告又要求原告马上安排更换购买涉案房产的主体（即购买人），提供能获得银行同意的按揭贷款主体（购买人）来签署购房合同，尽快在银行办理房屋按揭手续，但原告一直没有向被告提供，致使被告一直不能收到第二期房款。被告曾多次口头、书面催促原告提供能获得银行同意的贷款主体来签署购房合同，原告至2016年6月都没有向被告提供，导致一直无法办理银行按揭贷款，给被告造成很大损失。现原、被告双方的合同已经无法履行，原告起诉被告要求返还首期款，而原告支付首期款后于2011年8月15日入住涉案房屋至2016年6月，原告应当支付上述期间的房屋占用费。故反诉请求判令：1、原告向被告支付从2011年8月5日起至2016年6月30日止的房屋占用费347118.31元（按涉案房屋所在地同类型房屋租金的标准计算）及利息（以租金347118.31元为本金，按中国人民银行贷款利率的标准计算）。3、被告承担本案的诉讼费。经审理查明：查册时间为2016年7月7日的《公司变更（备案）记录》主要内容为：2011年4月21日，广州市中顺房地产有限公司名称变更为广州晟富房地产有限公司；等。2014年1月9日，广州市工商行政管理局向广东晟富集团有限公司发出《准予变更登记（接收变动申报）通知书》，主要内容为：广州晟富房地产有限公司申请名称变更为广东晟富集团有限公司，我局决定准予变更登记（接收变动申报），等。原告（认购方）与被告（出售方）签订《认购书》，约定：出售方向认购方出售位于广州市海珠区永翠路*号至*号（出售方地址）*栋（认购单元）的房屋，建筑面积127.5434平方米，成交价为人民币1070472元，付款方式：商业按揭、公积金/组合按揭；首期房款为人民币330472元，第二期房款740000元；认购方须于签订本《认购书》天内（即年月日前）或出售方所约定之日期，携同《认购书》原件、定金收据原件及本《认购书》上列明的相关资料，连同上述首期房款及税费至【广州市中顺房地产有限公司】签署《商品房买卖合同》及相关文件；出售方与认购方的联系主要是以电话或书面形式进行，如认购方通信地址、联系方式有变动，应及时书面通知出售方，否则，后果由认购方承担；签署《商品房买卖合同》后，以合同记载的联系方式为准；等。2011年3月2日，原告通过银行转账方式向被告支付了首期房款330472元。2011年8月15日，被告将涉案房屋交付给原告使用。据查册时间为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区永翠路*号*房的的产权人为被告；建筑面积127.5434平方米；他项权利种类为抵押权，权利人为广州市番禺汇诚小额贷款股份有限公司，权利部位为全部，登记时间为2014年11月6日；来函摘要显示涉案商铺被广州市番禺区人民法院查封。2015年8月28日，广州市番禺区人民法院作出（2015）穗番法执外异字第33号执行裁定书，查明：涉案房屋为位于广州市海珠区永翠路*号*房屋，该房屋产权证号为粤房地权证穗字第××号，登记的权属人为晟富集团。涉案房屋目前登记的抵押权人为汇诚公司（粤房地他项权证穗字第0820115067号他项权证）；2014年10月23日，本院作出（2014）穗番法民二初字第897号民事调解书（下称“897号调解书”），该调解书确认汇诚公司对广东晟博建设工程有限公司、任祐玱、任佩仪等人享有债权；汇诚公司涉案房屋在内的晟富集团十套抵押房产在前述债权范围内享优先受偿权；2015年3月，本院立案执行897号调解书，即1473号案，并在执行该案中查封了涉案房屋，拟对该房屋进行评估、拍卖；2015年7月6日，彭庆隆向本院提出执行异议，称其已向晟富集团购买了涉案房屋，支付了部分购房款，接收了该房屋，请求本院中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封；本院认为，汇诚公司对涉案房屋的抵押权已经依法登记，具有法律效力；彭庆隆诉称与晟富集团就涉案房屋的买卖交易即使属实，但该房屋转让既未经房屋抵押权人汇诚公司的同意，也未经依法公示登记，不具有对抗第三人及查封、执行的效力；汇诚公司在1473号案中要求处理涉案房屋，实现抵押权，符合法律规定，应当予以支持；裁定驳回彭庆隆在本案中提出的异议；等。原告于2016年7月13日提起本案诉讼。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告对关于原告2011年8月15日至2016年6月30日入住中顺领御公馆*栋*房所欠租金及利息列出的明细表，拟证明原告应向被告支付房屋使用费金额，该金额以周边房屋的租金价格为参照，每年递增7%；2、被告于2015年7月20日发给原告的《告知函》（彭庆隆于2015年7月22日写明“原件已领取”），主要内容为：广州市中顺房地产有限公司（现已更名为广东晟富集团有限公司）与你签订《认购书》（编号：0000102）购买中顺华苑*座*层*号房，地址是海珠区永翠路*号*房；按照该认购书内容之约定付款方式为公积金/组合按揭。现因你本人征信原因导致按揭申请未获银行接纳，鉴于此我司告知于你，如不能提供银行接纳的贷按揭主体，我司不承担违约责任；拟证明原告由于个人征信问题无法办理按揭，被告要求原告提供银行接纳的贷款按揭主体。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性由法院认定，关联性方面，该证据无法确认告知函中所述内容即原告本人征信存在问题，告知函出具时间是2015年7月20日，但涉案房屋已于2014年由被告抵押给拍卖人，根本无法办理过户。诉讼中，原、被告确认《认购书》约定的广州市海珠区永翠路*号至*号*栋*层*单元现地址为广州市海珠区永翠路*号*房，涉案房屋已于2016年7月被拍卖。原告表示其使用涉案房屋至2016年7月。原告还表示《认购书》签订之后被告一直拖延，拒绝与其签订《商品房买卖合同》；被告表示《认购书》签订之后其一直要求原告签订《商品房买卖合同》，但原告由于征信问题无法办理银行按揭贷款且不同意现金或变更购买人办理银行按揭贷款支付剩余房款，所以一直未签订《商品房买卖合同》；双方均未提交足够证据证明上述主张。本院认为，原告与被告签订《认购书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告及被告均具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。原告主张《认购书》签订之后被告拒绝签订《商品房买卖合同》，后将涉案房屋抵押给汇诚公司，被告已构成违约。被告辩称《认购书》签订之后其一直要求原告签订《商品房买卖合同》，但原告由于征信问题无法办理银行按揭贷款且不同意现金或变更购买人办理银行按揭贷款支付剩余房款，所以一直未签订《商品房买卖合同》。由于《认购书》未约定原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间，被告未提供足够证据证明其已通知原告签订《商品房买卖合同》，现涉案房屋已被法院拍卖，表明原、被告的上述合同目的已无法实现，因此，原告主张要求解除《认购书》，被告表示同意，并无不妥，本院对原告的上述请求予以支持。合同解除后，原告要求被告返还首期房款330472元及支付上述款项从2011年3月2日起至被告实际返还上述款项之日止的利息，合法有理，本院予以支持，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算。诉讼中，原告表示使用涉案房屋至2016年7月。原告实际占有使用了涉案房屋，故被告要求原告支付从2011年8月5日起至2016年6月30日止的房屋占用费合理合法，本院予以支持，但房屋占用费应参照有资质评估部门评估的广州市私房住宅租金标准计付为宜，总额以被告主张的347118.31元为限。被告要求原告支付上述房屋占用费的利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭庆隆与被告广东晟富集团有限公司签订的《认购书》；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告返还330472元，并支付上述款项的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，从2011年3月2日起至被告实际返还上述款项之日止）给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内，支付从2011年8月15日起至2016年6月30日止的房屋占用费（按有资质评估部门评估的广州市私房住宅租金标准计算）给被告；总额以被告主张的347118.31元为限；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14434元，由被告负担；反诉受理费3253元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  王君碧二〇一六年十二月××日书 记 员  曾思融陈文慧