北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初18503号
原告（反诉被告）：张倩，女，1973年10月3日出生，住本市。
委托诉讼代理人：朱昕，北京市永浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭建思，女，1952年4月23日出生，住本市。
委托诉讼代理人：古利新，北京知润律师事务所律师。
原告张倩诉被告郭建思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张倩及其委托诉讼代理人朱昕，被告郭建思及其委托诉讼代理人古利新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张倩向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2017年2月26日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、要求被告返还原告已支付的首付款100万元；3、要求被告返还原告已支付的定金60万元；4、要求被告按照合同第十一条第二款的约定按照成交价格的20%支付违约金140万元；5、要求被告按照补充协议第六条的约定，支付违约金50万元；6、诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由如下，2017年2月26日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将位于北京市东城区胡家园×号楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告，该房屋建筑面积80.17平方米，成交价格为700万元。合同签订后，原告根据合同及补充协议的约定，于合同签订当日向被告支付定金10万元，后又支付了定金50万元。原告通过向第三方机构抵押贷款的方式筹齐首付款100万元，2017年3月10日，原告将首付款100万元支付给被告。按合同约定，被告应于2017年7月15日办理抵押注销手续，但是被告在原告不知情的情况下将房屋再次抵押，并拒绝办理网签手续，更不配合原告办理房屋所有权转移登记手续。被告的上述行为已经构成严重违约。按合同约定，由于被告的原因导致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方面解除合同。针对被告的严重违约行为，房屋买卖的服务方北京伟嘉安捷投资管理有限公司曾于2017年6月26日、2017年7月17日两次向被告发出《告知函》，敦促被告立即办理房屋解抵押手续，递交新抵押后的房产证复印件，但被告拒不履行，导致合同无法继续履行。基于此，原告于2017年7月向被告发出《催促履约告知函》，被告接到函件后，明确表示解除合同，但一直拖延不肯返还房款。2017年9月，原告无奈之下向被告发出解除合同函，要求解除双方签订的合同及补充协议。原告为凑齐首付款，向第三方机构贷款100万元，每日都需偿还贷款本金及利息，被告的违约行为给原告造成了极大损失。故原告提起本案诉讼。
被告郭建思辩称：原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一事属实。被告同意解除原、被告于2017年2月26日签订的房屋买卖合同及补充协议。被告同意返还原告已支付的首付款100万元、定金60万元。补充协议与主合同不一致的，应以补充协议为准。但原告同时主张140万元和50万元违约金是矛盾的，违反了双方签订补充协议的初衷。原告在签订合同时不具有购房资格，且没有在合同约定时间内申请银行贷款。合同约定，原告以商业贷款303万支付剩余房款，原告因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，原告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。但直到2017年5月底，原告仍未取得批贷函。原告没有将房屋贷款支付给被告，被告就没有资金去办理抵押解除手续。被告多次通过中介公司催促原告支付该笔款项，或约面谈。原告既不付款，又不见面。原告的行为已构成根本违约，被告有权解除房屋买卖合同，并要求原告承担违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，1、要求原告按照补充协议约定，向被告支付违约金人民币50万元；2、诉讼费由原告承担。
就被告郭建思提出的反诉，原告张倩辩称：原、被告签订的房屋买卖合同有先后履行顺序，应当由被告自行还款、自行办理完房屋抵押解除的手续后，再进行房屋核验、办理网签和银行面签等手续。由于被告没有及时自行还款办理解押手续，导致原告无法申请银行贷款。且双方签订合同时虽然原告没有购房资格，但补充协议约定双方于2017年2月26日签订的《买卖合同》延期执行至2017年8月15日。原告已于2017年7月3日离婚，取得了购房资格。原告没有违约。综上，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告所有的北京市东城区胡家园15号楼3层306号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋建筑面积80.17平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为山西尧都农村商业银行股份有限公司，抵押金额为人民币500万元整。该房屋的抵押，被告应于2017年7月15日办理抵押注销手续。该房屋成交总价为人民币700万元整，原告应于合同签订当日向被告支付定金60万元整。原告选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为303万元。双方一致同意，原告分三次向被告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2017年3月10日，原告向被告支付人民币100万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，原告向被告支付人民币165万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，原告向被告支付人民币72万元。原告因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意由原告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日。合同签署之日起，原、被告承诺积极履行房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因被告原因只是原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同。合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成合同解除情形的，适用合同解除条款约定。若原告按照合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。合同自原告向被告发出的书面通知到达被告之日起自动解除。被告应于5个工作日内将其已经收取的原告的全部付款返还给原告，并按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金。若被告逾期将原告已经支付的款项返还给原告，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的日万分之五向原告支付违约金。
同日，原、被告在案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司的见证下签订《补充协议》，约定因涉诉房屋处于抵押中，经友好协商，同意被告在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。若被告未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为被告违约，被告应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的的约定承担违约责任。由于原告原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方友好协商，同意双方于2017年2月26日签订的《买卖合同》延期执行至2017年8月15日。经双方友好协商，如交易过程中，因被告原因导致买卖合同无法执行，则被告退还已收原告所有的房款并赔付原告50万元违约金。
同日，原、被告与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》。
2017年2月27日，原告向被告支付定金60万元。
2017年3月10日，原、被告在《二手房首付款交付确认函》签字，被告已收到原告交付的首付款人民币100万元。
2017年6月14日，被告再次将涉诉房屋抵押，抵押权人为深圳市赢众通非融资性担保有限公司，主债权金额600万元，约定债务履行期限为2017年6月14日至2017年12月5日。
2017年6月26日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司两次向被告发出《告知函》称，因被告未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交新抵押后的房本复印件，影响了合同的正常履行。请被告于2017年6月29日前，尽快配合办理上述事宜。
2017年7月3日，原告与卢军签订了离婚协议书，办理了离婚登记手续。
2017年7月17日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司再次向被告发出《告知函》称，因被告未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片，影响了合同的正常履行。请被告于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。
2017年7月18日，原告向被告发出告知函称，因被告未按约定时间办理房屋核验相关手续；未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续；未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片；与原告在合同履行过程中产生分歧，未约定时间面谈，影响了合同的正常履行。此前原告曾多次与被告联系办理上述事宜，但被告至今仍未配合。鉴于上述情况，请被告于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。若被告逾期仍未与原告联系办理上述事宜，被告将承担前述合同中约定的相关违约责任，及由此产生的不利后果。
2017年9月10日，原告向被告发出《解除合同函》称，被告未按约定时间及时办理房屋核验相关手续；未按约定在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并未办理完结房屋抵押注销手续（未解除房屋抵押登记）；未按约定提交身份证原件照片和房产证原件照片；未按约定办理合同网签手续、更无法办理房屋产权过户手续，导致原告签署合同的目的无法实现，已构成严重违约。故原告行使单方合同解除权，立即解除原、被告与2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，解除双方的房屋买卖关系。
庭审中，北京我爱我家房地产经纪有限公司两名工作人员到庭作证。两名证人称，在签订合同时，被告表示由其自行筹集钱款办理房屋抵押注销手续。被告认为中介公司经办人员未向被告讲清楚付款流程，对证人证言的真实性不予认可。被告称，在合同签订时，原告未取得购房资格，且原告未按合同约定时间将房屋贷款支付给被告，被告未收到房款无法办理房屋抵押注销手续，只能将涉诉房屋再次抵押。对此原告表示，双方在签订合同当日便签订补充协议，约定将合同延期执行至2017年8月15日，而原告于2017年7月3日办理离婚登记手续，在合同履行期内取得购房资格，并未违约。被告应自行筹集资金解除抵押手续，原告无法办理贷款系被告未按约自行解除抵押手续等先行违约行为所致，并非原告过错。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。合同约定，被告应于2017年7月15日办理抵押注销手续。补充协议约定被告在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。被告主张应由原告提供资金来解除房屋抵押，没有合同依据。由于被告未自行办理解除抵押手续，导致原告无法办理后续的银行贷款手续，合同已无法继续履行，故原告要求解除合同。现被告同意解除房屋买卖合同及补充协议，同意返还原告已支付的定金60万元、首付款100万元，本院对此予以准许。因补充协议约定合同延期执行至2017年8月15日，而原告已于2017年7月3日离婚，在合同履行期内取得了购房资格，同时合同约定被告自行办理解除抵押手续，故被告主张原告违约没有合同依据。而被告未按合同及补充协议约定时间办理解除抵押登记手续，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持，被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。但应指出，原、被告签订的补充协议，对违约条款重新进行了约定，主合同与补充协议不一致的，应以补充协议为准。补充协议约定，因被告原因导致买卖合同无法执行，则被告退还已收原告所有的房款并赔付原告50万元违约金。原告主张被告既应按照主合同支付违约金，又应按照补充协议支付违约金，无合同和法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告张倩、被告郭建思于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、被告郭建思（反诉原告）于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张倩定金600000元；
三、被告郭建思（反诉原告）于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张倩首付款1000000元；
四、被告郭建思（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张倩支付违约金500000元；
五、驳回原告（反诉被告）张倩的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）郭建思的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由原告张倩负担8700元，被告郭建思负担52100元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费4400元，由被告郭建思负担（已交纳）。
保全费5000元，由被告郭建思负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王轶楠
人民陪审员 马 可
人民陪审员 马秀丽
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 郑文思