四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终469号上诉人（原审第三人）陈挺，男，1984年5月10日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人罗云宽，四川亚峰律师事务所自贡分所律师。委托代理人何信建，四川亚峰律师事务所自贡分所律师。被上诉人（原审原告）项进，男，1969年7月21日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人胡寿华，四川希正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人孙尧忠，董事长。委托代理人钟建国，男，1967年10月29日出生，汉族，住浙江省上虞市。项进诉四川忠心房地产投资有限公司（简称忠心公司）、陈挺商品房销售合同纠纷一案，陈挺不服四川省自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第2877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈挺的委托代理人何信建、被上诉人项进的委托代理人胡寿华、被上诉人忠心公司的委托代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人项进于2015年10月29日向四川省自贡市自流井区人民法院起诉，请求：1.确认自流井区五星街（公园口）“浙江商城”2栋4层01、02两个商铺（合计面积：944.67平方米）属原告所有；2.责令被告为原告办理上述商铺的房屋所有权及土地使用权的过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。原审确认：2011年5月31日，原告项进与被告忠心公司钟建国签订《商品房认购协议》，认购被告公司开发的位于自贡市自流井区五星街“浙江商城”2栋3、4层整层房屋。同日，签订借款协议一份。后原告与被告忠心公司徐广明于2011年12月27日重新签订《商品房认购协议》变更其认购房屋为“浙江商城”2栋4层整层、及4栋1楼04-118、04-119、04-120、04-121号房屋。本案诉争房屋为“浙江商城”2栋4层整层（4层01、02两个商铺）。2011年12月27日所签《商品房认购协议》约定：该房面积944.67平方米，单价4000元每平方米，总房价为3,778,680.00元。原告陆续将房款支付给被告。2012年9月24日被告忠心公司将房屋交付原告，原告向忠心公司以及物业公司缴纳维修基金、装修押金、装修许可证、电梯维护费、建筑垃圾清运费等相关费用，对诉争房屋占有使用至今。原审另查明，被告忠心公司因向陈步平借款，将上述房屋以买卖合同的形式备案到陈步平名下，用作对其所欠借款的担保，后因陈步平欠第三人借款，经三方协商，又将上述房屋以买卖合同的形式备案到第三人名下，，用作陈步平欠第三人借款的担保，并于2013年7月29日在自贡市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。原审法院认为，本案案由应为商品房销售合同纠纷。第三人陈挺申请对原告项进与被告忠心公司签订的落款时间为2011年5月25日的《商品房认购协议》及购房款的收款收据、《商品房买卖合同》、房屋钥匙交接单的形成时间进行鉴定仅是为了证明该系列证据的真实形成时间与所写时间不一致，证据系伪造，而本案在审理过程中，原告代理人已明确说明该系列证据确系事后补签，经合议庭评议后认为不必要进行鉴定，故不予准许。对原、被告之间到底是借款关系还是商品房买卖合同关系，本院认为2011年5月31日的《借款协议》第四条中特别约定“在甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》时，此借款自动转为购房款，不再计算利息。”双方签订的《商品房认购协议》对购买商铺的位置、价格等进行了约定，可看出双方在签订该协议时是具有商品房买卖意愿的。2011年12月27日再次签订《商品房认购协议》对购买房屋的位置、面积、价格进行了确认，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》对所购房屋的坐落位置、建筑面积、价款、付款方式、违约责任等买卖合同主要内容均进行了明确约定，被告收取了原告的购房款。2012年9月24日，被告将诉争房屋实际交付予原告，原告向被告、物业管理公司缴纳了维修基金、物管费、装修押金、电梯维护费、垃圾清运费等费用，至此，诉争房屋已实际交付予原告，并由原告占有、使用至今，能够认定双方的商品房买卖合同关系成立。第三人虽在自贡市房地产管理局办理了合同备案，但第三人与被告忠心公司并无商品房买卖合同关系，该合同备案仅是为陈步平所欠第三人借款作担保，且商品房买卖合同备案是房管部门对商品房买卖预售行为的管理，是行政管理法律关系，不具备物权法效力。另，备案于第三人名下时，该房已实际交付原告，由原告占有使用，因此，被告与第三人办理的合同备案不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，对在备案前购买该房屋的原告不具有对抗力。综上，原、被告签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效。原告按约支付了购房款，被告亦交付了诉争房屋给原告，原告的上述诉请，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、坐落于自贡市五星街公园口“忠心·浙江商城”2栋4层01、02两个商铺归原告项进所有；二、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效后三十日内将上述商铺的房屋所有权及土地使用权过户登记于原告项进名下。本案受理费37,029.44元，保全费5,000.00元，合计42,029.44元，由被告四川忠心房地产投资有限公司承担。宣判后，陈挺不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第2877号民事判决，依法改判驳回上诉人项进的起诉或者诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其理由为：1.一审判决认定项进与忠心公司之间对案涉房产存在商品房买卖关系是错误的；2.一审判决认定案涉房产系陈不平与被上诉人忠心公司之间借款的担保是错误的；3.一审判决认定案涉房产系陈不平与上诉人之间借款的担保也是错误的；4.一审没有同意上诉人提出的鉴定申请，也没有作出相应的裁定是错误的。被上诉人项进辩称：上诉人提到的几点理由均不能成立，就项进和忠心公司之间的商品房买卖合同关系，被上诉人提供了充分的证据来证明双方不光签订了商品房买卖合同，并实际占有使用该房产的证据。就合同的形成，被上诉人提供了2011年5月31日同忠心公司签订的原始认购协议，即认购2栋3、4层整层房屋，是双方真实意思表示，并有相关协议原件予以证实；签订该协议后，由于项进要变更购买的房屋，变更为了4栋的118－121四个门面，两份协议能证明双方的买卖合同关系；原告提供的在物业公司交的垃圾费，装修费等原始票据，可以证实接房和使用房的相关事实；物业公司证明房屋早已交付项进，项进用该房屋作古摄影已有几年的时间了；就上诉人陈述的对交房和合同的文件的签署问题，一审判决书中已经作出了明确的说明，如果本案不是由于忠心公司的管理不规范，不可能形成今天的案子。本案房屋的归属问题，我认为房屋的实际使用人已在2012年9月份实际装修并使用至今，上诉人从未主张过任何的权利，忠心公司和陈挺陈步平是借款关系，备案登记是作为借款的担保；上诉人提出的2011年5月31日的忠心公司与项进的借款协议，在该协议内容上作出了明确的说明，在双方签订正式的商品房合同时，此借款直接变为购房款，不再支付利息；忠心公司明知该房备案到陈步平名下的时候为了获得借款作的二套方案，归还了陈步平借款后再为被上诉人办理过户手续。一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。被上诉人忠心公司辩称：陈挺到今天为止与忠心公司无任何经济往来。2012年9月，房屋就交给了项进，他们就作了古摄影经营至今，对方也没有提出异议。陈挺也没有任何交购房款的相关手续和依据，2014年我给陈挺发了催款函，催交房款，没有得到回复，也没有交款。项进的买卖合同是真实的，在我手上签的合同，在徐总手上交的资金和交付的房屋。请求驳回上诉，维持原判。上诉人陈挺对原审确认的事实中的以下部分有异议：2011年5月31日，项进与被告签订认购协议，同日签订借款协议。应当是签订借款协议，同日签订认购协议，逻辑是错误的；对“原告陆续支付购房款”这一款项有异议；对“2012年9月忠心公司将房屋交付原告”这一事实有异议，对交付的时间和交付的事实有异议；对另查明中最后一句之外的所有均有异议，对事实的认定有错。被上诉人项进、忠心公司均对原审确认的事实无异议。本院审理中上诉人陈挺提交了以下证据：1、忠心公司与项进的补充协议（复印件）一份，落款时间是2011年12月27日；2、2011年5月31日的认购协议（复印件）1份、12月27日的认购协议（复印件）两份；3、资金汇划补充凭证（复印件）一份。证明项进所声称的保管不善遗失协议，才出现了2011年5月的认购协议；2011年12月27日，认购协议上的公章与补充协议的公章不一致，字体不一致，编号不一致，一个尾号是26，一个尾号是41，同一天的两份协议存在作假；如果签订了正式的商品房买卖协议，认购协议是要收回的，并一次性付清房款，与其陈述矛盾；2011年5月31日，签订了认购协议，忠心公司又向项进还款100万元。被上诉人项进对上诉人陈挺提交的证据发表质证意见如下：1.对补充协议真实性无异议，该协议载明的主要意思是签订正式的商品房买卖合同，因为忠心公司当时暂不具备签订商品房合同时，才签订借款协议，并约定利息补偿，再次证明了双方是商品房买卖关系，签订借款协议是不能签订网签合同的一个表述而已，与被上诉人的陈述一致；2.对两份认购协议没有异议，盖哪个章不是上诉人的事，无论盖哪个章，都是忠心公司真实意思表示；3.我们要求看划款凭证的原件。如果按上诉人的说法，应是项进向忠心公司借款，而不是忠心公司借款，与本案没有关联性。被上诉人忠心公司对上诉人陈挺提交的证据发表质证意见如下：1.补充协议是徐总经办的，没有什么异议；2.对还款凭证，2011年6月之前，忠心公司与项进有借款往来，买房是买房，借款是借款。后来，包括在徐总手上也有借款往来。至于公章的问题，是老板授权给我们用的，不是私刻的，都是有法律效力的。本院对上诉人陈挺提交的补充协议的真实性予以确认；认购协议不属新证据；对资金汇划补充凭证真实性予以确认，但不能证明项进与忠心公司之间无商品房买卖合同关系。本院根据在案证据，认定以下事实：2011年12月27日忠心公司（甲方，下同）与项进（乙方、下同）签订《补充协议》一份，主要内容为：一、双方于2011年5月31日签订的《“浙江商城”商品房认购协议》一份，约定乙方购买甲方开发的“忠心·浙江商城”2幢3、4层房屋，总价600万元。因甲方当时不具备签订正式合同的条件，故另行签订《借款协议》一份，表述为甲方向乙方借款400万元，现因甲方不能同乙方签订正式购房合同，故签订本补充协议。二、双方确认，截止本协议签订之日，甲方已经实际支付首期首期购房款400万元，每月2%的损失补偿已经全部按约定支付。三、鉴于甲方目前无法履行认购协议，乙方损失仍由甲方按每月2%支付乙方，直至签订正式《商品房买卖合同》并办理备案登记。四、鉴于甲方开发项目的实际情况，双方约定甲方出售给乙方的房屋变更为位于自贡市五星街公园口“忠心·浙江商城”4幢1楼4-118、4-119、4-120、4-121号以及2幢4楼整层，购房总价6981600元，并另行签订认购协议。五、上述商品房符合签订正式购房合同条件时，甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》，已付购房款不再计算损失。2010年11月3日原泰华实业公司135万元的转债款可冲抵购房款。剩余房款乙方应在签订正式《商品房买卖合同》后三日内缴清。六、甲方承诺签订本协议后不再向其他人出售。本院查明的其余事实与原判查明的事实一致，予以确认。本院认为，第一、据查明的事实，2011年5月31日，被上诉人项进与忠心公司签订《商品房认购协议》、《借款协议》后，因忠心公司不能同项进签订签订正式购房合同，双方于2011年12月27日签订《补充协议》，对双方约定买卖的房屋坐落进行变更，由于忠心公司不能无法履行认购协议，约定项进已支付购房款由忠心公司按月2%损失进行补偿，同时约定原泰华公司的转债款冲抵房款。从双方约定可见，《借款协议》是忠心公司对项进交付购房款尚未签订正式商品房买卖合同期间损失的补偿，不属借款关系。2012年9月24日，忠心公司已将房屋交付项进，项进向忠心公司及物业管理公司缴纳了维修基金、装修押金建筑垃圾清运费、电梯维护费等，并已占有使用至今。据此，足以表明项进与忠心公司买卖房屋系双方真实意思表示，且《商品房认购协议》、《补充协议》约定的内容符合《最高人民法院》第五条的规定，原判对项进与忠心公司商品房买卖合同关系成立的认定正确，本院予以确认。第二、上诉人陈挺虽于2013年7月29日在自贡市房地产管理局办理了商品房备案合同备案登记，但商品房买卖合同备案属行政管理行为，不具备物权效力，且在备案前忠心公司已将案涉房屋出售、交付给项进，项进已支付购房款并占有、使用该房屋，故原判对案涉坐落于自贡市五星街公园口“忠心·浙江商城”2栋4层01、02两个商铺归原告项进所有；忠心公司将房屋所有权及土地使用权过户登记于项进名下的处理，有事实和法律依据，本院予以确认。第三、一审中，上诉人陈挺申请项进与忠心公司签订的落款时间为2011年5月25日的《商品房认购协议》及购房款的收款收据、《商品房买卖合同》、房屋钥匙交接单的形成时间进行鉴定，以证明该系列证据的真实形成时间进行鉴定。原审合议庭认为因项进已确认系补签，不必要进行鉴定，已经在判决书中作出详细阐述。鉴于项进与忠心公司均陈述存在补签协议，且忠心公司已将案涉房屋交付项进，确无鉴定必要，原审对此处理并无不当。综上所述，原判认定的基本事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人陈挺的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37029.44元，由上诉人陈挺负担。本判决为终审判决。审判长 周 勇审判员 李 彬审判员 曾伟贤二〇一六年六月三十日书记员 何 珊