陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1133号
上诉人（原审被告）谢管某某
法定代理人管玉玲。
委托代理人陈天琪，陕西平镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安西电科技园物业管理有限公司
法定代表人赵宜涛，该公司工程主管。
委托代理人刘震，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人谢管某某因与被上诉人西安西电科技园物业管理有限公司（以下简称西电物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第04115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢管某某之法定代理人管玉玲及委托代理人陈天琪、被上诉人西电物业之委托代理人刘震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年I2月21日，西安电子科技大学科技园有限责任公司（以下简称电子科大公司）与谢管某某签订《商品房买卖合同》，谢管某某购买西电科技园专家公寓（群贤花园）第1幢2单元I4层21401室房屋，建筑面积为132.23平方米。2009年3月4日谢管某某验收房屋并签订《承诺书》，同意电子科大公司委托西电物业对专家公寓（群贤花园）1楼2单元14层1号实施的前期物业管理，同意并遵守专家公寓（群贤花园）《物业服务规约手册》和小区置顶的其他相关管理制度。《物业服务规约手册》第三章第六条服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理。第七条服务收费：住宅按建筑面积1.45元／每平米每月；电梯费三层0.22元／每平米每月，从第四层其逐层递增0.01元／每平米每月；提供其他有偿服务的，费用收取标准另行约定。第八条第二款之规定，物业费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10号前缴纳本季度费用。第十章第五十一条约定，业主应按规定按时交纳物业服务费用，同时按时缴纳水、电、供暖等费用，业主或物业使用人违反本手册第三章的约定，每日将按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。《承诺书》签订后，双方均按照《物业服务规约手册》履行各自的权利义务。另根据电子科大公司向谢管某某出具的《西安市住宅质量保证书》第三条规定，本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。第四条规定，住户对房屋验收完毕，接收钥匙之日既为该房屋交付使用日期，也是本保证书签订日期，住宅保修自此日起计算。用户在使用过程中发现质量问题，可以直接拨打我公司维修电话。第五条规定，住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接（或委托物业公司）及时给予答复和妥善处理。第六条规定，如对本公司的答复或者处理有争议，凡有关住宅工程质量问题，可根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，向本市的建设工程质量监督站申请协调；凡有关住宅室外配套问题，可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，向本地建设行政主管部门申请协调。对协调意见仍有分歧的可向本地仲裁委员会申请仲裁。第八条规定，本质量保证书作为住宅销售合同的附件，是本公司承担住宅责任的法律文件，与销售合同具有同等的法律效力。附表第一项屋面防水、第二项墙面、地下室、管道房渗漏国家规定的保修期及公司承诺的保修期均为5年。2011年7月，谢管某某发现其房屋的内墙面开始渗水后，和物业公司的工作人员联系，物业公司曾多次派人查看、协调。现谢管某某以房屋墙面漏水未得到彻底解决，西电物业未尽到维修义务为由，拒绝向西电物业支付2011年7月1日之后的物业费、电梯费、卫生费。另查明，谢管某某每个季度应支付的物业费为569.11元、电梯费为129.52元、卫生费为18元。
西电物业于2015年5月诉至原审法院称，2007年12月21日，电子科大公司与谢管某某签订《商品房买卖合同》，自愿购买专家公寓（群贤花园）1幢2单元14层21402室住宅一套，建筑面积为132.23平方米。2009年3月4日电子科大公司与其物业签订《承诺书》，委托其物业对专家公寓（群贤花园）实施的前期物业管理并遵守《物业服务规约手册》和小区制定的其他相关管理制度。2011年9月，谢管某某因为主卧飘窗漏水，导致墙面部分壁纸损坏，谢管某某反映至其物业后，其物业多次联系房屋建筑商航天建设来维修，并最终修好，其物业为其找来相同材质和颜色的壁纸更换损害部分壁纸，谢管某某却要求其物业为其更换整个房间的壁纸，双方未能就此达成一致。此后，从2011年第三季度开始，谢管某某再没有给其物业缴纳物业费，期间经其物业多次催要，谢管某某均以种种理由拖延，不予交纳。其物业曾于2014年10月16日向谢管某某监护人管玉玲发送《律师函》催缴物业费，谢管某某仍未缴纳。谢管某某身为专家公寓（群贤花园）1幢2单元I4层21402室住宅业主，享受了其物业提供的物业服务，却并没有按时向其物业交纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。谢管某某至今仍未支付物业费，西电物业故诉至法院，请求判令谢管某某立即支付截止2015年3月31日拖欠的物业费12707.13元及滞纳金27066.12元，共计39773.25元；并支付到谢管某某支付费用之日的物业费和滞纳金；本案诉讼费用由谢管某某承担。
谢管某某辩称，2007年12月27日购房是事实，2009年交房达成的《承诺书》也认可。事实并不是飘窗漏水而是房屋外墙面漏水，防水质量有问题渗漏至其主卧飘窗，导致壁纸损坏。截止今天西电物业并未将漏水问题解决，外墙面属于业主的共有部分，对共有部分的维修属于物业公司的责任。物业公司在未维修之前，业主有权拒绝缴纳物业费。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。西电物业制作《物业服务规约手册》，谢管某某承诺遵守，双方应按照该约定履行各自的义务，西电物业向谢管某某提供物业服务，谢管某某亦应按照约定支付物业费。就谢管某某辩称的西电物业未能彻底维修其墙面的渗水问题，因谢管某某发现墙面渗水在国家规定的质保期内，应由房地产开发企业向谢管某某提供质保，承担维修义务，就电子科大公司向谢管某某出具的《西安市住宅质量保证书》中亦有明确约定，现谢管某某以此为由拒绝向西电物业支付物业管理的相关费用，无法律和事实依据，依法不予支持。西电物业应按照双方约定要求谢管某某支付2011年7月1日至2015年3月31日拖欠的物业费、电梯费、卫生费共计10749.48元的诉讼请求。至于西电物业要求谢管某某支付到谢管某某清偿之日的物业费，因谢管某某实际的支付日期不能确定，现在未产生，西电物业就该部分诉讼请求的案件受理费用也未支付，故西电物业可就2015年3月31日之后的物业费、电梯费、卫生费另行主张。至于西电物业要求谢管某某支付滞纳金一节，谢管某某并非无故拖欠物业管理等相关费用，西电物业作为物业公司虽多次出面协调，但房屋渗水问题一直未能得到妥善的处理，也给谢管某某的生活带来了一定的影响，故西电物业要求谢管某某承担滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告谢管某某自本判决生效之日起十日内向原告西安西电科技园物业管理有限公司支付2011年7月1日至2015年3月31日拖欠的物业费、电梯费、卫生费共计12707.13元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元，由谢管某某承担。因西电物业已预交，故谢管某某应在本判决生效后十日内将其承担的受理费直接支付西电物业。
宣判后，谢管某某不服，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清，其房屋渗水维修责任究竟在西电物业还是房地产开发企业？就漏雨渗水事实来看，原审法院未明确渗漏处系房屋共有部分所致及西电物业应负的法律责任。2、其拒交物业费一节，系依据物业合同约定及《合同法》规定行使先履行抗辩权，因原审法院错误认定西电物业不承担维修责任的事实，导致其合法行使的先履行抗辩权未予支持。3、原审法院对于其提出的反诉请求在处理上程序违法，并直接导致本案事实不清。故请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判驳回西电物业全部诉讼请求。2、西电物业承担全部一、二审诉讼费用。
西电物业辩称，1、原审法院认定事实清楚，谢管某某的诉请无事实依据。漏雨情形发生在房屋质保期内，维修责任应由建设方承担。其公司已协助修复漏水飘窗，谢管某某诉请不实。落雨部位并非房屋共用部位，谢管某某诉请与事实不符。2、谢管某某诉请无法律依据，应当予以驳回。其公司并非房屋维修义务人。谢管某某诉称之先履行抗辩权于法无据。3、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。故要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，谢管某某购买西电科技园专家公寓（群贤花园）第1幢2单元14层21402室房屋，建筑面积为155.27平方米。2009年3月4日谢管某某验收房屋并签订《承诺书》，同意电子科大公司委托西电物业对专家公寓（群贤花园）1楼2单元14层2号实施的前期物业管理，同意并遵守专家公寓（群贤花园）《物业服务规约手册》和小区置顶的其他相关管理制度。谢管某某每个季度应支付的物业费为675.42元、电梯费为153.72元、卫生费为18元。原审判决查明其余事实属实。二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认为，2009年3月4日，谢管某某签署承诺书，同意电子科大公司委托西电物业对涉案房屋所属物业区域实施前期物业管理，并同意遵守专家公寓（群贤花园）《物业服务规约手册》和小区制定的其他相关管理制度。由此可见，谢管某某与西电物业之间存在物业服务合同关系，西电物业与谢管某某均应该按照合同约定享受权利和履行义务。西电物业按照合同约定对涉案房屋所属物业区域提供物业服务，谢管某某应按照约定向西电物业缴纳物业费、电梯费及卫生费。故原审判决判令谢管某某向西电物业支付2011年7月1日至2015年3月31日拖欠的物业费、电梯费、卫生费共计12707.13元，符合合同约定，并无不当。谢管某某上诉认为其不缴纳物业费系因其房屋外墙面漏水并渗漏至其室内，至今漏水问题没有解决，故其行使先履行抗辩权而拒交物业费。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”第四款规定：“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”因涉案房屋渗水发生在房屋保修期内，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。且涉案房屋发生渗水后，西电物业也多次派人查看、协调，故谢管某某关于先履行抗辩权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于谢管某某提出原审判决程序违法一节，谢管某某并未提交任何证据证明其在原审审理过程中提出过反诉，故原审判决程序正当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，由谢管某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
代理审判员 任 蕾
代理审判员 姬 钊
二〇一六年四月十三日
书 记 员 周媛媛