浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初13626号
原告：浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东路58号。
法定代表人：李德尧。
委托代理人：徐洁，浙江长虹律师事务所律师。
被告：浙江中亮电器有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一西路460号三楼。
法定代表人：赵晋安。
原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房开公司）为与被告浙江中亮电器有限公司（以下简称中亮电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告新兴房开公司的委托代理人徐洁到庭参加诉讼，被告中亮电器公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴房开公司诉称：2011年7月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于浙江省东阳市××号晨光名都1-2楼局部房屋，租赁期限为2011年8月1日起至2022年1月31日止，自被告接受房屋之日起6个月为免租期。按合同约定租金为每年410万元。租赁费用按半年支付，如被告延期支付达2个月的视为被告根本违约，应向原告支付一年租赁费用的违约金。双方分别于2012年12月26日、2013年8月20日签订了《补充合同一》、《补充合同二》，先后两次对原租赁范围和面积作出缩小调整，对租赁费用、违约等内容作出变更。根据双方签订的《补充合同二》，被告应当于2016年7月1日前支付2016年8月1日至2017年1月31日的租金65万元整，现被告至今未付。被告的行为已构成违约。经原告多次催讨，无果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充合同一》、《补充合同二》；二、被告立即腾退房屋并支付租金108333.33元（租金已计算至2016年8月31日，以后租金继续计算至实际腾退之日止）；三、被告支付原告违约金260万元。
针对上述诉讼请求，原告新兴房开公司向本院提供了下列证据：
一、《房屋租赁合同》、《补充合同一》、《补充合同二》、房屋平面示意图各1份，以证明原、被告租赁事实、合同约定内容及租赁范围。
二、房屋所有权证复印件3份，以证明涉案房屋系原告所有。
三、催款函、邮寄回执各1份，以证明原告曾向被告催讨租金、双方合同并未解除的事实。
被告中亮电器公司书面答辩称：一、我司自租赁原告房屋以来，由于整体经济形势不佳，导致我司经营持续亏损，途中有两次与原告达成减面积降租的补充协议，但还是未能改变亏损局面。2015年底，我司前往原告处协商合同终止事宜，双方协商由我司继续经营半个年度，共同招租我方租赁场地。2016年3、4月份，我司派人与原告协商退租事宜，并在2016年5月12日全部腾退房屋并将钥匙等归还原告，双方租赁关系于2016年5月12日实际即已终止。关于房租，我司实际已预付至2016年7月31日。我司也同意将多支付的284931元（即2016年5月13日至2016年7月31日期间的房租）作为对原告的补偿。二、原告要求支付违约金260万元，我司认为违约金金额过高，远超原告的实际损失，请求法院依法调减。在原告起诉之前，我司多次与原告协商，但终因差距过大未果。
被告中亮电器公司未提供证据。
经开庭审理，对原告提供的证据，本院认证如下：
被告中亮电器公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审期间质证的权利。证据一，符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，原告提供的房权证虽系复印件，但原告补强提供了东阳市国土资源局出具的不动产权属查询结果单2份，能够证明涉案房屋系原告所有的事实。证据三，仅能证明原告曾寄送函件的事实。
经审理，根据原告提供的证据及其庭审陈述，本院查明事实如下：2011年7月18日，新兴房开公司（甲方）与中亮电器公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁房屋地址和范围是东阳市××号晨光名都1-2楼局部；租赁期限自2012年2月1日起至2022年1月31日止；自乙方接受房屋之日起6个月为免租期，自2011年8月1日起至2012年1月31日止，免租期内乙方无需支付租赁费用；租赁费用计算标准为410万/年；租赁费用按半年支付，先付后用，乙方在前一期租赁费用期满日提前三十天向甲方支付下一期租赁费用；第五十一条，乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并没收乙方已支付但尚未到期的租赁费用，并且乙方向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（1）乙方无正当理由迟延交付租金达2个月的；（2）乙方不按合同约定提前撤出租赁场地的；……；第五十八条，乙方以该租赁房屋开设门店，乙方经营3年后因乙方经营状况的因素（乙方提供经营亏损报告和第三方审计报告）导致乙方提前退出租赁场地的，乙方有权解除合同，但须至少提前六个月书面通知甲方，并赔偿甲方三个月的租赁费用。2012年11月26日，双方协商签订了《补充合同一》，双方一致同意将原租赁范围和面积作出调整，调整后的租赁费用为260万元/年。2013年8月20日，新兴房开公司（甲方）与中亮电器公司（乙方）再次协商签订了《补充合同二》，主要内容为：因乙方经营有困难，双方一致同意自2014年2月1日起乙方租赁房屋的期限、范围和面积进行调整；租赁期限至2019年1月31日止；租赁费用为2014年度110万元，2015年度、2016年度130万元，2017年度136.5万，2018年度143.325万；原双方于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》第五十八条内容停止执行；原双方于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》第五十一条乙方根本违约的违约金调整为260万元整；原协议书的其他条款内容均不变，继续履行；本补充协议与之前签订的协议具有同等效力，内容不一致的，以本协议内容为准。
中亮电器公司已支付新兴房开公司自其承租之日起至2016年7月31日止的全部租金。2016年9月8日，新兴房开公司向中亮电器公司发送《催款函》，要求中亮电器公司按约支付2016年度下半年（2016年8月1日至2017年1月31日）的租金65万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充合同一》、《补充合同二》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。一、关于原告要求判决解除租赁合同的诉请。被告书面答辩称因经营亏损，曾与原告协商退租事宜，2016年5月12日被告全部腾退房屋并将钥匙归还原告，认为双方租赁合同应于2016年5月12日即已解除；而原告在庭审中陈述被告在涉案租赁场地所经营的门店直到8月底关门不对外营业，双方并未就解除合同事宜协商一致，原告没有收到被告所称的钥匙等物，也没有接到被告已腾退房屋的通知。本院认为，本案不存在法律规定或合同约定的被告可以单方解除合同的情形，双方就合同解除事宜未达成合意，被告称其向原告交付钥匙并腾退租赁场地也未提供证据证明，即使属实也是被告的单方行为，不发生房屋租赁合同解除的后果。根据合同约定，被告应在前一期租赁费用期满日（即2016年7月31日）提前三十天向原告支付下一期租赁费用，但被告至今未依约履行付款义务，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告对此亦无异议，故对该项诉讼请求本院予以支持。二、关于原告要求被告腾退房屋并支付租金至实际腾退之日止的诉请。合同解除，被告负有返还租赁物的义务。被告辩称已经腾退房屋，未提供证据证明，本院不予采信。现原告要求被告腾退房屋，合法有据，本院予以支持。依据相关法律法规规定，合同解除前，被告应向原告支付相应租金；合同解除后至被告实际腾退房屋之日，原告存在相应租金损失亦应由被告承担。因此，原告主张被告支付租金108333.33元（已计算至2016年8月31日，以后租金继续计算至实际腾退之日止），合法有据。故本院确定，相应的租金及房屋使用费按108333.33元/月（130万元/年÷12个月）的标准计算至被告实际腾退房屋之日止。三、关于违约金问题。依照双方的合同约定，被告未按期履行支付租金义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按《补充合同二》中的约定支付违约金260万元，根据本案查明的事实，双方约定的违约金数额高于原告的实际损失，被告在书面答辩中提出依法调减的请求，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情调整为100万元。综上，原告的诉讼请求大部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司与被告浙江中亮电器有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同一》、《补充合同二》。
二、被告浙江中亮电器有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空向原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司租赁的坐落于东阳市人民路166号晨光名都1-2楼的房屋。
三、被告浙江中亮电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司租金108333.33元（已从2016年8月1日起计算至2016年8月31日止）和房屋使用费（按108333.33元/月的标准，从2016年9月1日起计算至实际腾退之日止）。
四、被告浙江中亮电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司违约金100万元。
五、驳回原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28467元，由原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司负担16817元，由被告浙江中亮电器有限公司负担11650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 何 秧
人民陪审员 陈新文
人民陪审员 胡宾阳
二〇一七年一月十六日
代书 记员 蔡海萍
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。