广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤05民终684号上诉人（原审原告）：黄梅金，女，汉族，1955年10月13日出生，住汕头市潮阳区。被上诉人（原审被告）：黄两和，男，汉族，1952年11月18日出生，住汕头市潮阳区。被上诉人（原审被告）：黄学和，男，汉族，1947年2月28日出生，住汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈少僩，广东东沙律师事务所律师。上诉人黄梅金因与被上诉人黄两和、被上诉人黄学和确认合同效力纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人黄梅金、被上诉人黄学和的委托诉讼代理人陈少僩到庭参加诉讼。被上诉人黄两和经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄梅金上诉请求：1.撤销汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初471号民事判决；2.改判黄两和与黄学和于2001年1月4日签订的关于汕头市潮阳区西胪镇××市场××层房产（房产证号：粤房地证字第××号）的《房屋买卖契约》无效；3.改判黄学和搬离本案诉争房产；4.本案一、二审诉讼费用由黄两和与黄学和承担。事实和理由：一、关于本案上诉的背景说明。2016年7月，黄梅金在未有确凿证据证明黄两和与黄学和关于诉争房产买卖的情况下，以保护物权之诉求起诉黄两和与黄学和，请求判令：1.黄两和与黄学和停止侵害黄梅金对涉案房产的共有权；2.黄学和搬离涉案房屋；3.案件诉讼费由黄两和与黄学和承担。同月7日，潮阳区人民法院予以立案，案号为（2016）粤0513民初797号，并很快于2016年9月28日作出判决。黄梅金领取原一审判决书后，于上诉期内向汕头市中级人民法院提起上诉，汕头市中级人民法院受理后依法作出裁定：1.撤销汕头市潮阳区人民法院（2016）粤0513民初797号民事判决；2、该案发回汕头市潮阳区人民法院重审。该案发回重审后，在潮阳区人民法院多次劝导下，黄梅金按其要求撤回（2016）粤0513民初797号案件的起诉并变更诉讼请求后重新起诉，潮阳区人民法院很快准许并裁定同意黄梅金撤回起诉，且对黄梅金变更诉讼请求后重新提起的诉讼予以立案，案号为（2017）粤0513民初471号，并再次作出与原案件判决无异的一个判决。黄梅金不得不再次提起上诉，以期一个公平公正的判决。二、诉争房产为黄梅金与黄两和的夫妻共同财产，黄两和无权擅自出售房产，其将诉争房产出售给同胞兄弟黄学和的行为严重侵害黄梅金的合法权益。2000年3月份，黄两和确有携同黄学和与黄梅金协商将本案诉争房产卖予黄学和，但黄梅金极力反对。从黄两和与黄学和签订的《房屋买卖契约》的日期上看，也可推定本案诉争房产当时并未出售予黄学和。虽然后来黄学和不顾黄梅金反对住进了本案诉争房产，但因顾及到与黄两和的夫妻关系、黄两和与黄学和之间的兄弟关系，黄梅金并未诉诸法律。黄梅金所能做的就是紧紧将涉案房产的房产证原件掌控在自己手中，尽最大限度防止黄两和兄弟俩私下买卖和过户或黄两和私自将涉案房屋出售予其他第三方。可岁月不饶人，时至今日，黄梅金已年逾六十，与黄两和的夫妻感情日渐破裂。黄梅金名下无任何房产，后来才知悉黄两和擅自将本案诉争房产出售给黄学和，老年生活的寄托、合法权益被无视以及对儿孙的责任感驱使黄梅金拿起法律武器维护自身的合法权益。三、一审法院认为黄两和与黄学和签订的《房屋买卖契约》合法有效是没有事实与法律依据的，黄两和的处分行为应为无效，且黄学和取得本案诉争房产不属于善意取得，其不应占有使用诉争房产，应当搬离诉争房产。黄梅金对本案诉争房产拥有共同所有权，黄两和无权单方出让该房屋，黄两和与黄学和在签订《房屋买卖契约》时并未经黄梅金的同意，黄梅金也没有在场或于契约上签字。黄梅金在原一审庭审中看到买卖契约后认为黄两和的字迹应是其本人所书写的，这仅仅是对字迹本身进行的确认，而黄学和及其代理人却一直揪着此点，反反复复捏造黄梅金在场并认可买卖契约的谬论。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《房屋买卖契约》签订时因未能得到黄梅金的同意而属于效力待定合同，《房屋买卖契约》签订之后因未能得到黄梅金的追认而不发生效力。另有一点，按照黄两和与黄学和的说法，《房屋买卖契约》签订的当事人为黄两和与黄学和，而黄两和与黄学和为兄弟关系，其隐瞒买卖关系至今仍未能办理房屋过户手续，其恶意串通、损害黄梅金利益之心显露无疑，根据《中华人民共和国合同法》的规定当属无效。需强调的是，本案诉争房产尚未办理产权转移登记手续，黄梅金系本案诉争房产的共同所有人，基于物权保护而要求黄学和搬离本案诉争房产应得到法律的支持。黄学和占用诉争房产不予搬离，无合法依据，是对黄梅金合法权益的侵害。根据我国物权法及婚姻法司法解释三等法律法规之规定，因本案诉争房产尚未办理产权过户手续，黄学和受让本案诉争房产不属于善意第三人。本案诉争房产的房地产权证一直在黄梅金手中，长达十五年未办理产权过户，其一是怕黄梅金知道而极力反对，其二是如果黄梅金知道其买卖行为，绝不会交出房地产权证给其办理过户手续。还需强调一点，黄两和与黄学和为兄弟关系，黄学和深知黄梅金与黄两和的夫妻关系，也深知本案诉争房产属于黄梅金与黄两和的夫妻共同财产，恰恰是因其明知黄梅金不同意，才私下与黄两和签订了买卖契约而不办理本案诉争房产的产权过户，其受让本案诉争房产主观上存在明显的恶意。因此，无论如何，黄学和都应搬离诉争房产。四、一审判决无理、无据，未能体现公平公正，应予撤销。一审判决中“黄学和对于证据4无异议，主张其已按契约的约定支付了房款，并取得了上述房屋。对此，本院认为，房屋转让契约上系黄两和与黄学和对于涉诉房屋的买卖、放款的交付等进行约定，黄学和依约支付了房款3万元，并实际占有使用该处房产，现黄梅金未能举证证明黄学和取得涉诉房屋的支付价款不合理，且房产产权人系黄两和。黄梅金提出黄两和侵害其合法权益，缺乏事实根据相佐证，故不予采信。”该内容系当事人对证据的质证，而一审判决未认定买卖契约的合法性和有效性，就急于给黄梅金的诉讼请求下定论。此外，一审判决中“现黄梅金未能举证证明黄学和取得涉诉房屋的支付价款不合理”，涉及两点隐含的内容，其一是一审法院认为3万元属于涉案房屋的合理价格，其二是一审法院认为3万元作为对价也属于认定黄两和与黄学和的买卖有效的要素之一，这是在黄两和与黄学和未有主张且一审法院也未对涉案房屋真实价值予以调查的情况下作出的认定。因此，在未作任何调查或评估的情况下，认定3万元为合理对价是严重缺乏依据的，且对价合理与否也与黄梅金的主张毫无关系。一审判决书中“黄梅金因未能提供在黄学和占用涉诉房屋后长达十五年的期间提出异议的证据，与常理相悖”，因此认定黄梅金的诉求缺乏事实与法律依据，支持黄两和与黄学和侵害黄梅金房屋权益的行为。当黄梅金发现黄两和与黄学和之间的《房屋买卖契约》后，黄梅金转而起诉要求确认《房屋买卖契约》无效，并要求黄学和搬离诉争房产，而一审法院认为《房屋买卖契约》合法有效，完全忽视为何诉争房产证原件一直在黄梅金手中、黄学和是否属于善意取得、黄两和与黄学和作为同胞兄弟而签订的《房屋买卖契约》至诉诸法庭才拿出来等问题。综上所述，一审判决缺乏事实与法律依据，严重侵害黄梅金的合法权益，请求二审法院维护法律的公平与正义，支持黄梅金的上诉请求。黄学和二审答辩称：一、黄梅金称“诉争房产为黄梅金与黄两和的夫妻共同财产，黄两和无权擅自出售房产，其将诉争房产出售给同胞兄弟黄学和的行为严重侵害黄梅金的合法权益”没有任何依据，依法应予以驳回。从黄梅金的主张可以看出，黄梅金在上诉状中是认为黄学和与黄两和存在共同的“侵权行为”，但黄梅金在一审提出的是“确认合同效力”之诉，该诉讼请求与黄梅金上诉所主张的“侵权行为”之诉是自相矛盾的，依法应予以驳回。从黄梅金在该上诉状中的陈述也可证明，黄梅金完全清楚黄学和在该房屋居住至今已经长达十六年多的时间。黄梅金虽执有《房地产权证》，但该《房地产权证》登记的权属人是“黄两和”。因此，黄梅金执有《房地产权证》已经没有任何合法依据，黄梅金应将其执有的《房地产权证》依法归还黄学和。因此，根据本案的事实和法律，黄梅金的主张是没有任何依据的，依法应予以驳回。二、黄梅金称“一审法院认为黄两和与黄学和签订的《房屋买卖契约》合法有效是没有事实与法律依据的，黄两和的处分行为应为无效，且黄学和取得本案诉争房产不属于善意取得，其不应占有使用诉争房产，应当搬离诉争房产”同样没有任何依据，依法应予以驳回。1、本案《房屋买卖契约》合法、有效，受法律保护，一审判决认定事实清楚，适应法律正确。理由是：其一，黄梅金主张《房屋买卖契约》无效是没有任何依据的，黄梅金在一、二审均没有提供任何有效的证据证明《房屋买卖契约》无效。而且，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，黄梅金主张《房屋买卖契约》无效没有任何依据。其二，《房屋买卖契约》合法有效。本案证据证明，黄学和和黄两和签订的《房屋买卖契约是双方当事人真实的意思表示。而且，该协议也没有违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，黄学和和黄两和签订的《房屋转让契约》合法有效，受法律保护。其三、本案中，一个重要的事实和证据是，本案涉案房产的《房地产权证》所登记的权属人是“黄两和”，因此，即使黄两和出售的房屋是夫妻共同财产，但因只登记在“黄两和”一方名下，买受人黄学和已经支付购买房屋的合理对价3万元，属于善意购买，买受人黄学和的合法权益应当依法得到保护。而且，《中华人民共和国婚姻法》第十七条也明确规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。因此，黄学和与黄两和签订的《房屋买卖契约》完全是合法的，也是有充分的法律依据的。2、黄梅金主张“黄学和应当搬离涉案房产”不但没有任何依据，而且也严重侵害了黄学和的合法权利，依法应予以驳回。理由是：其一，2001年1月4日，黄学和因居住需要，经叔父黄世兴介绍，向胞弟黄两和购买了位于汕头市潮阳区西胪镇××市场××层（即“坡尾圩南门街边”，建筑面积60平方米）的本案涉案房产。当时双方签订有《房屋买卖契约》，双方约定将黄两和所有的上述房产转让给黄学和，转让款3万元。在签订协议时，黄学和也当场将房屋转让款3万元全部付给黄两和，黄学和的叔父黄世兴及其儿子黄克荣也在场，并作为见证人在《房屋买卖契约》上签名见证。之后，黄两和及黄梅金便将上述房产交由黄学和居住。上述事实，也有原汕头市潮阳区人民法院审理的（2016）粤0513民初797号民事判决书中查明的事实为据。其二，黄梅金称“黄两和与黄学和恶意串通”是严重违背客观事实的，更是没有任何依据的。首先，黄梅金没有任何有效的证据证明其主张；其次，黄梅金在上诉状中，故意隐瞒了在潮阳区人民法院（2016）粤0513民初797号民事判决书中已经查明的事实。一是黄梅金在开庭中已经确认黄学和提交的《房屋买卖契约》是其丈夫黄两和亲笔书写并签名的；二是在《房屋买卖契约》签订后，是黄梅金派人将本案涉案房产内的物品搬走并清理后将房屋交给黄学和使用至今的；再次，黄梅金的丈夫黄两和在其提交一审法院的书面答辩中也确认“黄梅金也派人将该房产内的物品搬走并清理后将该房产交给黄学和居住使用，黄梅金从来没有向他要求讨回或上门要求搬离”。因此，黄梅金称“黄两和与黄学和恶意串通”是严重违背客观事实的，更是没有任何依据的。其三，黄学和与黄两和签订《房屋买卖协议》后，已经将全部房屋转让款3万元付给黄两和，并且在该房屋居住至今达十六年多时间。由于黄学和已经全部付清房屋转让款且实际使用十六年多，完全是本案涉案房产的合法拥有人。因此，黄学和是本案涉案房产的合法拥有人，根据维护交易安全，维护当事人合法权益的法律原则，法律应当保护合法的买卖关系，对黄梅金没有任何依据的上诉主张,依法应予以驳回。三、黄梅金称“一审判决无理、无据，未能体现公平公正，应予撤销”没有任何依据，依法应予以驳回。黄梅金上诉主张既没有任何事实依据，也没有任何法律依据。一审判决认定事实清楚，适应法律正确，完全是一个合法、公正的判决。四、黄梅金在上诉状中提到的“本案上诉的背景说明”及其他主张都是没有任何事实和法律依据的，均不能证明黄梅金的主张，依法均应予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄两和二审未作答辩。黄梅金于2017年3月14日向一审法院起诉请求：1.判决黄两和、黄学和于2001年1月4日签订的关于汕头市潮阳区西胪镇××市场××层的房产（房产证号：粤房地证字第××号）的《房屋转让契约》无效；2.判决黄学和搬离上述诉争的房产；3.本案诉讼费由黄两和、黄学和承担。一审法院认定事实：黄梅金与黄两和系夫妻关系，黄学和与黄两和是同胞兄弟关系。址于汕头市潮阳区西胪镇××市场××层的房屋是黄梅金与黄两和婚姻关系存续期间建造的房屋，登记权属人为黄两和，房地产权证号为粤房地证字第××号。2001年1月4日，黄两和与黄学和签订了《房屋买卖契约》，将上述房产以3万元出卖给黄学和。契约签订后，黄学和向黄两和支付了价款3万元，黄两和将房屋交付给黄学和居住使用至今。涉诉房屋的所有权证现由黄梅金持有，房屋尚未办理产权过户登记。一审法院认为，黄两和、黄学和签订的《房屋买卖契约》经协商一致而达成，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，双方均应恪守。《房屋买卖契约》签订后，双方对房款也交接履行完毕，黄学和已实际占有使用了涉诉房屋十几年，且也无证据证明涉诉房屋成交时的价款明显低于当时的市场价值，故黄梅金请求判决《房屋买卖契约》无效，事实根据不充分，理由不成立，不予支持。此外，黄梅金请求判决黄学和搬离涉诉房屋，于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回黄梅金的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由黄梅金负担。二审庭审中，黄学和确认《房屋买卖契约》签订时，黄梅金本人没有在现场，故本院对该事实予以认定。二审庭审后，黄梅金与黄两和的婚生子女黄源帆、黄晓虹、黄彦榕、黄晓栅均向本院证实涉案房产确系黄两和未经黄梅金同意擅自转让给黄学和的，黄梅金自始至终都是不同意的。其中除黄晓栅外，黄源帆、黄晓虹、黄彦榕在一审中均作为证人出庭作证。本院经审查查明，一审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、黄两和与黄学和于2001年1月4日签订的《房屋买卖契约》是否有效；二、黄学和是否应搬离涉案房屋。关于黄两和与黄学和签订的《房屋买卖契约》是否有效的问题。本案涉案房屋是在黄梅金和黄两和婚姻关系存续期间建造的，故依法应认定为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄学和与黄两和于2001年1月4日签订《房屋买卖契约》，约定黄两和将登记在其名下的涉案房屋转让给其胞兄黄学和。上述《房屋买卖契约》系双方当事人协商一致达成的合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法自合同成立时即生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，黄梅金起诉主张黄学和与黄两和签订的《房屋买卖契约》无效，但未能举证证明合同双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故应承担举证不能的法律后果。因此，应当认定本案《房屋买卖契约》不存在合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，黄梅金以黄两和擅自出卖共同共有的房屋为由主张合同无效，依法不能得到支持。因此，黄两和与黄学和于2001年1月4日签订的《房屋买卖契约》应为有效，黄梅金要求确认该房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，理由不成立，本院不予支持。关于黄学和是否应搬离涉案房屋的问题。黄梅金起诉请求法院判令黄学和搬离涉案房屋，该诉讼请求属于物权的请求权。虽然本案的案由为确认合同效力纠纷，但黄梅金提起本案诉讼的目的是追回涉案房屋。且在本案诉讼之前，黄梅金曾以侵权为由起诉黄学和与黄两和，请求法院判令黄两和与黄学和停止侵害黄梅金对涉案房屋的共有权，并判令黄学和搬离涉案房屋。因此，为切实减轻当事人讼累，坚持司法为民，本案应当对黄梅金起诉提出的黄学和应搬离涉案房屋的诉讼请求进行审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，涉案房屋作为夫妻共同财产，其转让和处分属于家庭重要处理决定，黄梅金与黄两和应当取得一致意见。但根据本案查明的事实，黄梅金一直是不同意将涉案房屋转让给黄学和的。虽然涉案房屋登记在黄两和名下，但黄两和在未与黄梅金协商一致的情况下，就擅自将涉案房屋转让给其胞兄黄学和，显然侵犯了黄梅金对涉案房屋共同共有的合法权利。而黄学和作为黄两和胞兄，其身份不同于其他与出卖人毫无关系的第三人。黄学和对黄两和的家庭情况是比较了解的，其显然不属于善意购买的第三人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该条法律规定，侧重于保护善意购买的第三人，目的是防止夫妻一方出尔反尔。但由此可以认定，在一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋时，第三人取得该房屋必须同时具备三个条件：即善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。但在本案中，黄学和不属于善意购买的第三人。涉案房屋的《房地产权证》一直由黄梅金持有控制，也印证了黄梅金是一直反对将夫妻共同共有的房屋转让给黄学和的。并且，涉案房屋也尚未办理产权过户登记手续。本案并不具备适用该条法律规定的前提条件。因此，黄梅金起诉主张追回涉案房屋，请求判令黄两和搬离涉案房屋，依据充分，合理合法，本院予以支持。黄两和在未经黄梅金同意的情况下，擅自转让共同共有的房屋，由此导致房屋所有权不能转移，黄学和有权依据《房屋买卖契约》另循法律途径解决。综上所述，黄梅金的上诉请求部分成立。黄两和经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初471号民事判决；二、黄学和应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离汕头市潮阳区西胪镇××市场××层的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）；三、驳回黄梅金的其他上诉请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由黄梅金负担450元，由黄学和负担450元。二审案件受理费1800元，由黄梅金负担900元，由黄学和负担900元。本判决为终审判决。审判长  姚焕丹审判员  林 立审判员  张佩芝二〇一七年十一月七日书记员  陈 涵