安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00042号
上诉人（原审原告）：胡松，男，1964年7月15日出生，汉族，住广西省壮族自治区贺州市八步区。
委托代理人：雷胶东，安徽创元律师事务所律师。
委托代理人：陈悦彪，安徽创元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：铜陵市城乡置业集团有限责任公司，住所地铜陵市。
法定代表人：刘少敏，该公司董事长。
委托代理人：余国富，安徽宪达律师事务所律师。
委托代理人：张海林，安徽宪达律师事务所实习律师。
上诉人胡松与上诉人铜陵市城乡置业集团有限责任公司（以下简称城乡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2015年1月27日作出的（2014）郊民二初字第00139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人胡松的委托代理人雷胶东、陈悦彪，被上诉人城乡公司的委托代理人余国富、张海林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
胡松原审诉称：2004年，城乡公司将其开发的水蜜花都项目（现更名为水蜜花苑）对外进行销售。2004年2月17日，双方签订商品房预（销）售合同一份。合同约定：胡松购买58号别墅，价格按套计价为260000元，付款方式为：2004年3月2日交房款20000元；2004年3月30日交房款60000元，其余办按揭贷款，后城乡公司同意优惠8000元，合同第9条双方约定了违约责任。合同签订后，胡松向城乡公司支付80000元预付款。之后，等待城乡公司通知办理房屋的按揭贷款。但城乡公司一直未通知其理按揭贷款手续。为此，胡松曾多次询问城乡公司，但城乡公司一直不予答复。2012年4月14日，城乡公司通知胡松，要求其补交土地出让金50000元，同时要求其承担银行贷款利息93841元，并且要求在交付上述款项后，才能办理房屋交接手续，签订正式的商品房销售合同并办理房产证。为此，胡松已向城乡公司复函。2014年5月，城乡公司通知胡松要解除合同，后胡松发现城乡公司已在发出解除购房合同通知前将讼争房屋卖给第三方，并已办理了房屋产权证。己方认为，双方签订的商品房预（销）售合同是合法有效的，双方应按合同的约定履行，城乡公司未尽到应尽义务，致使合同签订后10年一直未交付房屋，反而将胡松的已购房屋擅自卖给第三人，导致合同目的不能实现。请求法院判令解除双方签订的水蜜花都（现更名为水蜜花苑）58号商品房预（销）售合同；要求城乡公司返还已付购房款80000元及利息59387元（从2004年2月至起诉时止，按银行同期贷款利率6.0‰计算）并赔偿房屋差价损失449600元，支付已付房款一倍的赔偿金80000元。
城乡原审辩称：胡松追究城乡公司一房二卖的法律责任，缺乏事实依据。2004年2月17日，双方签订了房屋预（销）售合同，合同约定：应付房款260000元，胡松仅预付80000元，尚欠180000元未付。2012年4月14日，城乡公司向胡松发出通知，要求其清偿房款，但胡松接到通知后，时至今日仍未清偿房款，已构成违约。根据双方合同第6条约定：“在甲方通知发出后，超过一个月不来结清款项和接收房屋，甲方将另行处理。”城乡公司于2014年5月12日发出解除合同通知，这一行为符合《中华人民共和国合同法》第94条，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第15条的规定，即“买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”故解除合同有效。由于胡松违约，城乡公司根据双方合同第6条规定，盘活存量房产，减少损失，已将涉案房屋出售给他人，并办理了过户手续。该行为不构成一房二卖，是城乡公司维护自身合法权益的行为。故胡松要求追究被告一房二卖的法律责任，依法不能成立，请求法院予以驳回。胡松要求赔偿损失的请求与事实不符，其预交了80000元房款后，一直不办理银行按揭或以其他方式付清房款，造成城乡公司的房款不能回笼，损失巨大，再加上物业不能交付，城乡公司派专人维护，花费了大量的人力、物力。然而，在胡松先行违约的情况下，不考虑弥补城乡公司的损失，反而追究城乡公司一房二卖的责任，胡松赔偿损失的请求违反了公平原则，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2004年2月17日，胡松与城乡公司签订一份商品房预（销）售合同，合同约定：胡松购买城乡公司开发的水蜜花都（现更名为水蜜花苑）别墅58号，价格为260000元，付款方法：胡松于2004年2月20日付房款20000元，2004年3月30日付房款60000元，余款办按揭贷款。胡松如不按协议规定的期限付清预付款，其应付部分，城乡公司按银行现行发行债利息向其收取。如尾款不交清则房屋不能交付使用，在城乡公司通知发出后，超过一个月不来结清款项和接收房屋，城乡公司将另行处理，因此而蒙受的损失均由胡松承担。本合同经双方签字，交足预付款后生效，具有法律效力，若双方不能按期履行合同，违约方则承担合同总价款2%的手续费及罚金。合同签订后，胡松向城乡公司支付购房款80000元，优惠8000元，尚欠城乡公司购房款172000元。2012年4月14日，城乡公司向胡松发出通知，要求其交清购房款，并补交土地出让金50000元及未付房款应承担银行同期贷款利息93841元；付清上述款项后，办理房屋交接手续，签订正式的商品房销售合同并办理房产证；请胡松接此通知后及时来城乡公司销售部办理手续，逾期一个月视为放弃该房购买权。胡松收到该通知书后，向城乡公司发出书面回复，双方协商未果。2014年5月12日，城乡公司向胡松发出解除购房合同通知书称：双方于2004年2月17日签订的水蜜花苑58号房屋销售合同，城乡公司于2012年4月14日向胡松发出书面催告通知，但胡松至今尚未付清全部房款，显已违约。根据双方合同约定，城乡公司自即日起解除与其签订的水蜜花苑房屋预销售合同，请胡松接此通知后十日内来城乡公司处办理购房退款手续。2014年5月8日，城乡公司将水蜜花苑58号房屋转让他人，并办理了房产登记手续。2014年12月9日，水蜜花苑58号房产经铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估总值为701600元。另查明：合同签订后，铜陵市城乡置业有限责任公司变更为铜陵市城乡置业集团有限责任公司，其开发的水蜜花都亦变更为水蜜花苑。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方当事人签订的合同对最后购房款给付时间及房屋的交付时间均约定不明，后双方又未达成补充协议，致使该合同在长达10年内未能履行，双方均有责任。鉴于城乡公司已将讼争房屋转卖给案外人，并办理了房产登记手续。双方之间签订的房屋销售合同已无法履行，应予以解除，城乡公司收取的房款应予以返还。胡松请求解除合同与要求返还房款的诉讼请求于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，由于合同不能履行系城乡公司转售所致。故胡松有权根据合同约定向城乡公司主张违约请求或要求赔偿损失。关于胡松提出的房屋差价损失，该损失性质系合同解除后，胡松失去之可预期取得的利益。合同法规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿额应相当于因违约而造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案的讼争房屋评估价确定为701600元，与当事人约定的合同价260000元相差441600元。由于房地产市场行情具有波动性，双方在约定房价时，对相应房价涨跌风险均应知晓，故推定城乡公司对差价损失应当能够预见。但需要说明的是：双方约定的房价为260000元，胡松仅支付了80000元，优惠8000元，尚欠购房款172000元，合同虽对付款期限约定不明，但胡松应在合理的期限内付款，城乡公司曾向其发出催款通知书，胡松未及时采取合理有效措施维护其利益。综合上述因素，酌定城乡公司赔偿胡松经济损失130000元，并支付其赔偿金26000元。关于胡松提出的利息损失，应按银行同期存款利率计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决：1.解除胡松与铜陵市城乡置业集团有限责任公司于2004年2月17日签订的商品房预（销）售合同；2.铜陵市城乡置业集团有限责任公司于判决生效之日起十日内返还胡松购房款80000元及利息（利息从2004年4月6日起至2014年8月22日止，按银行同期存款利率计算）；3.铜陵市城乡置业集团有限责任公司于判决生效之日起十日内给付胡松房屋差价损失130000元；4.铜陵市城乡置业集团有限责任公司于判决生效之日起十日内支付胡松赔偿金26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10490元，由胡松、铜陵市城乡置业集团有限责任公司各负担一半。
上诉人胡松不服一审判决，上诉至本院，称：1.没有城乡公司的协助，自己是无法单独办理银行贷款的，而城乡公司应当先具备办理按揭贷款的条件，与银行达成合作协议，再通知胡松办理剩余房款的按揭贷款；2.2012年4月14日的通知，不是通知己方履行合同中的付款义务，而是单方变更合同内容，要求增加土地出让金和未付款部分的利息，增加胡松的义务。城乡公司2014年5月12日向胡松发出解除购房合同通知书，但在此之前就已经将该房屋出售给第三人，房屋产权证上的登记日期为2014年5月8日；3.诉争房屋鉴定现在的价值为701600元，减去当初购房时的价格252000元，差价449600元，城乡公司应当赔偿给胡松；由于城乡公司存在一房二卖的违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，城乡公司应当支付胡松已付房款一倍的赔偿款，即80000元，综上，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人胡松的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用、鉴定费等全部费用由城乡公司承担。
城乡公司答辩认为：1.胡松买房长达10年未交清购房款，并且在2012年4月接到催缴房款通知书后仍未按照缴款通知书的时间履行，应当说该责任在购房人胡松；2.买房贷款主要是买房人的责任，城乡公司作为卖方承担的是协助的责任。在水蜜花都的购房者中，大部分人都办理了银行贷款；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条并不适用于本案，双方当事人签订的是商品房预售合同，只有付清房款或者办理完银行贷款手续才会签订正式的商品房买卖合同，预售合同是不能到房屋登记机关办理产权登记的。胡松的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
上诉人城乡公司不服一审判决，上诉至本院，称：1.城乡公司行使单方解除，既符合合同规定，也符合法律规定，没有违约；2.胡松不能获得贷款，不能付清全部房款，属于违约在先；故一审法院判决城乡公司承担80000元房款的利息及房屋差价130000元、26000元赔偿金没有事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，予以改判或者发回重审，一、二审诉讼费用由胡松承担。
胡松答辩认为：1、城乡公司违约，我方并无违约；2.城乡公司违约后解除合同的行为无事实和法律依据；3.城乡公司一房二卖的行为是违法行为，应当对我方予以赔偿；4.双方签订的商品房预售合同根据法律规定已经收受房款的，即为买卖合同。
胡松二审向法院提供如下证据：市长信箱交办单2013年416号信访答辩意见书，证明城乡公司在2012年之前自己没有取得土地使用权证及公房产权证，不具备办理银行贷款的条件。
城乡公司质证认为：1.胡松陈述的事实与客观事实不符，城乡公司在2007年与大通移民建镇指挥部签订了水蜜花都开发协议，办理了县政府批准的建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，铜陵市建委同期批复了规划方案；2.同期有多人办理了银行的按揭手续，在一审向法庭提交了胡建国等人在铜陵市建行办理住房按揭手续足以说明办理贷款手续是可以进行的。办理贷款的双方是银行和买房人，胡松拒绝办理贷款手续，并将拒不交房的责任推给城乡公司是错误的，因此，其证据与客观事实不符，请求法院不予采信。
本院对该份证据的认证意见：真实性、合法性、关联性予以确认、
城乡公司二审向法庭提交如下证据：水蜜花都50号胡建国的工作联系函、银行现金缴款单、商品房买卖合同，证明在水蜜花都的其他住户都顺利地获得了银行贷款，办理了房产证，胡松没有获得银行贷款，应归责于其自身原因。
胡松质证认为：该证据没有原件，无法核对其真实性。且该证据与本案没有任何关系。
城乡公司认为：因为是贷款人和银行之间的文件，所以拿不到原件。但是水蜜花都在银行贷款的有很多户，法院可以对相关事实进行确认。
本院对该份证据的认证意见：该份证据一审的时候城乡公司已经提交过，不属于法律规定的新的证据范畴。
对于原审所提交的证据，双方当事人坚持原审的证明观点及质证意见。
对于原审经审理查明的事实，胡松认为：原审法院认定“被告向原告发出房款催缴通知书”错误，因为城乡公司发给胡松的通知不属于房款催缴通知，而是让其补交土地出让金及银行同期贷款利息，通知明显是城乡公司违约，所以己方没有履行的义务。且通知中说明必须缴纳土地出让金后才能签订正式商品房合同。
城乡公司对原审经审理查明的事实没有异议。
本案的争议焦点：1.双方当事人是否存在违约行为；2.违约责任应当如何承担；3.是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的解释的赔偿条款。
本院认为：1.本案双方当事人签订的商品房预（销）售合同非房产部门备案登记的商品房预（销）售合同，在办理按揭贷款前，双方当事人应当签订正式的在房产部门备案的商品房预（销）售合同，否则无法办理按揭。城乡公司在取得商品房预（销）售许可证后，应当通知胡松重新签订房产部门备案的正式合同。2012年4月14日以前，城乡公司没有证据证明其曾经通知胡松重新签订合同，城乡公司对于尾款未付清应负主要责任；2.2012年4月14日，城乡公司向胡松发出通知一份，要求其缴纳土地出让金、未付房款利息及剩余房款后，双方签订正式商品房销售合同。2012年5月7日，胡松对上述通知进行回复，并希望城乡公司尽快办理房产证事宜；3.城乡公司2014年5月12日以胡松未付清房款，违约为由，单方面通知胡松解除双方的房屋预销售合同，并在此之前将房屋重新出售给第三人，第三人于2014年5月办理了该争议房屋的房地权证。城乡公司在双方合同未解除前将争议房屋另售他人的行为显已违约；2.由于城乡公司违约，合同已无履行基础，故只能解除，合同解除后，当事人可以要求恢复原状及赔偿损失。考虑到胡松未全额支付房款，且在合同签订之后，亦有一定的消极不作为情节，一审评估房屋现价701600元，差价441600元，一审酌定赔偿胡松经济损失130000元，另外退还已支付的80000元及利息，本院认为与胡松的实际损失相适应；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，买受人可另外要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案双方当事人签订了商品房预（销）售合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，胡松已支付部分房款，现城乡公司在没有解除合同的情况下将房屋另外出售，一审酌定26000元赔偿金，本院依法予以支持。城乡公司认为该合同不属于正式合同的答辩主张本院不予支持。
综上，根据《合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13226元，上诉人胡松负担6904元，铜陵市城乡置业集团有限责任公司负担6322元。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛丽娜
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 夏 芸
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失的扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：
……
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。