甘肃省夏河县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘3027民初134号原告：敏某某，男，1974年出生，回族，现住夏河县。委托代理人：梁福利，系甘肃金城律师事务所律师。被告：达某，男，1956年出生，藏族，现住夏河县。委托代理人：完某某，男，1975年出生，藏族，系达某之子。委托代理人：青某，女，1983年出生，藏族，系达某侄媳。原告敏某某与被告达某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，由审判员才让旺杰、赵闹卡某、人民陪审员完么才让依法组成合议庭，审判员才让旺杰担任审判长、王蕾担任法官助理、马晓娟担任法庭记录，于2017年12月20日公开开庭进行审理。原告敏某某、原告委托代理人梁福利、被告委托代理人完某某、被告委托代理人青某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告存放在租赁房屋内的物品；3.依法判令被告支付原告装修折价款54万元；4.依法判令被告返还原告已支付的押金1万元及2016年10月至2017年10月的房屋租金12万元；5.本案诉讼费由被告承担。原告诉称，我和第三人李某某于2014年10月1日与被告达某签订了房屋租赁合同，约定被告达某将位于夏河县某某村8号住户楼一楼两间铺面、�楼、三楼整体共计20间房屋出租给我们使用。在合同履行期间，夏河县某某镇人民政府、夏河县国土资源局和夏河县住房和城乡建设局决定对夏河县某某镇某某行政村土地进行征收，上述租赁房屋亦在被征收范围之内且早已进入征收阶段。另，被告达某已于2017年8月将租赁房屋钥匙收回，导致我无法继续使用房屋，双方签订的《房屋租赁合同》目的确已无法实现，我遂多次同被告达某协商解决上述《房屋租赁合同》，但被告达某均不予理睬，特诉来院。被告辩称，一、关于宾馆停业原因。原告敏某某与第三人李某某二人合力经营的某某宾馆开业初期生意火爆，后来由于二人经营不善，内部利润分成不均发生内讧，导致宾馆无法正常营业，自2016年9月停业至今；二、关于我暂扣钥匙的原因。2017年8月27日，在我未接到原告敏某某及第三人李某某任何通知的情�下，三个不明身份的人到宾馆进行设施拆除，考虑到房屋受损后无人承担责任，我才暂扣了玻璃门的钥匙；三、关于征地公告。原告敏某某所称“租赁房屋亦在被征收范围之内且早已进入征收阶段”是不真实的，即便房屋要被征收，也应由我出面交涉，原告敏某某作为承租方继续履行合同即可；四、至于原告主张装修折价款54万元及返还1万元押金和退还2016年10月—2017年10月的房屋租金12万元更是无稽之谈。综上，我与李某某、敏某某所签订的《房屋租赁合同》条款中没有任何一项是由于我的行为不当而致使合同无法履行，我请求法院依法判决继续履行合同。原告为其主张，向本院出示的证据有：一、《房屋租赁合同》复印件一份。证明：1.原告敏某某、第三人李某某和被告达某于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告达某将其位于夏河县某某镇某某自然村8号住户楼一楼两间铺面、二楼、三楼整体共计20间房屋出租给原告敏某某和第三人李某某的事实；2.房屋租金为每年12万元，房屋租金一年一交，在每年10月1日前交清房租以及房屋押金为1万元的事实；3.双方约定在原告敏某某将房屋进行装修后若遭拆迁，被告达某应按当年市场赔率及租赁年限向原告敏某某赔偿其装修费的事实。二、《转让协议》复印件一份。证明原告敏某某和第三人李某某于2017年2月25日签订《转让协议》一份，约定李某某退出某某商务宾馆的经营，双方合伙经营过程中产生的一切权利义务，包括双方在履行《房屋租赁合同》过程中的权利义务全部由原告敏某某承接的事实。三、《征地补偿与房屋征收补偿安置公告》复印件一份、《夏河县某某东路房屋征收补偿标准明细表》复印件一份及图片两张。证明夏�县某某镇人民政府、夏河县国土资源局、夏河县住房和城乡建设局于2016年5月10日联合发某《征收补偿安置公告》，决定对原告敏某某租赁被告达某的位于夏河县某某自然村的房屋进行征收的事实。四、《收款收据》复印件一份。证明原告敏某某向被告达某交清了2016年10月1日至2017年10月1日的租金12万元的事实。五、《押金收条》复印件一张。证明原告敏某某于2014年8月22日向被告达某交付押金1万元的事实。六、《装修合同协议》复印件一份、《销货清单》复印件一份。证明原告敏某某为装修租赁房屋共投入资金54万元，且该笔费用系原告单方全额支付的事实。对于原告出示的第一份证据，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。该《房屋租赁合同》双方当事人均无异议，是双方当事人依法自愿签订，属于有效合同，故本院予以采纳。对于原告出示的第二份证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第二款，审判人员对单一证据可以从证据与本案事实是否相关方面进行审核认定；第六十六条，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断之规定。被告达某在庭审中表示对原告敏某某和第三人李某某达成的《转让协议》并不知情,且该份证据与本案的诉讼请求没有关联，故本院不予以采纳。对于原告出示的第三份证据，被告对其真实性有异议。庭前原告敏某某向本院提交了《调取证据申请书》，本院同意后到夏河县某某镇人民政府、夏河县国土资源局和夏河县住房和城乡建设局三家单位调取证据，根据夏河县国土资源局开具的《便�》，证实因夏河县某某街东路扩建需要，经夏河县人民政府同意，由夏河县住建局、夏河县国土资源局发某了《征地补偿与房屋征收补偿安置公告》，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。故本院认为此份证据具有真实性，予以采纳。对于原告出示的第四、五份证据，被告对其真实性无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。故本院予以采纳。对于原告出示的第六份证据，装修租赁房屋投入的资金明细表系原告单方面出具，无第三方鉴定机构出示鉴�报告予以佐证，且被告方对该证据不予认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。故该证据证明力不足，本院不予采纳。被告对其主张未向本院提交证据，根据《最高人民法院关于的解释》第九十条第二款之规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故被告应对其主张承担举证不能的后果。经审理查明，原告敏某某和第三人李某某于2014年10月1日与被告达某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告达某将其位于夏河县某某镇某某自然村8号住户楼一楼两间铺面、二楼、三楼整体共计20间房屋出租给原告敏某某和第三人李某某，2016年9月原告因经营困难，暂停营业至今。2017年8月27日，被告因有三个陌生人强拆房屋内设备，遂将房屋玻璃门上锁，并收回钥匙至今。2017年9月，原告以涉案房屋涉及拆迁且被告始终不归还房屋钥匙，房屋经营无望为由起诉来院，请求解除租赁合同，被告赔偿其相关损失。本院认为，本案的争议焦点有四个：一、政府单位在房屋租赁期间内发某了《征地补偿与房屋征收补偿安置公告》，在未确定具体拆迁时间时，该《公告》是否致使合同目的无法实现的问题。本院认为，虽然夏河县某某镇人民政府、夏河县国土资源局和夏河县住房和城乡建设局于2016年5月10日发某了《征地补偿与房屋征收补偿安置公告》，但这只是向社会公众告知征收决定，并没有立即对征收范围内的房屋予以实体拆除，夏河县人民政府也没有下发与拆迁有关的�式性文件，《公告》发某后、实际拆迁前，房屋的实际使用并没有受到任何影响。因此，《公告》的发某对合同的履行没有产生任何实际影响。而且从社会公众的一般认知水平和文义理解角度看，拆迁是指对征收范围内土地上原有建筑物或其他必须拆除物进行拆除，而并非仅仅发某征收《公告》。故政府发表《公告》的行为并未致使合同目的无法实现。二、关于被告达某是否应当返还原告敏某某存放在租赁房屋内物品的问题。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故本院认为，原告敏某某存放在租赁房屋内的�立物品，如液晶电脑屏、打印机、录像机等本就属于原告敏某某所有，故被告达某应当返还；对于未与房屋形成附和的装饰装修物，如空调、射灯、窗帘等被告达某应当允许原告敏某某拆除带走，但因拆除对房屋造成损毁的，应由原告敏某某负责维修复原。三、关于合同解除后被告达某是否应当赔偿原告敏某某装修折价款的问题。第一，被告达某在租期内收回出租房屋钥匙的行为并不构成违约。首先，从客观上看，被告达某收回出租房屋钥匙事出有因。租期内非承租人本人的其他人到出租房屋内拆除设备，出租人有保护租赁房屋及屋内财产安全的义务，故被告达某为防止出租房屋受损而收回出租房屋钥匙合情合理。其次，从主观上看，被告达某坚持要求继续履行合同。被告达某在答辩及诉讼请求中明确表示要继续履行合同，若其收回钥匙是想�止合同，则前后矛盾。最后，被告达某收回钥匙的时间是2017年8月27日，而原告敏某某早在2016年9月就已停止某某宾馆经营，故被告达某收回钥匙并未对原告敏某某使用房屋造成太大影响，不是造成合同目的无法实现的主要原因。第二，租赁房屋附近修桥并非导致宾馆停业、合同无法继续履行的主要原因。首先，修桥并未导致道路完全阻断，行人车辆仍可通过，不会完全截断客源；其次，桥梁施工期间，宾馆对面及附近的商铺仍在正常营业，若原告经营妥善，纵使道路不畅仍可正常营业；再次，修桥只持续了几个月，截至原告起诉，工程早已结束，宾馆正常经营再无阻碍；最后，宾馆能否正常经营，除了外部环境，内部经营最为重要，若原告能妥善经营，仅仅持续几个月的桥梁施工是不可能导致宾馆停业的。第三，原告敏某某在合同届满前要求�前解除合同属于违约。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中的《房屋租赁合同》期限尚为届满，合同尚在履行期间内，原告敏某某在没有正当理由的情况下擅自要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故原告敏某某构成违约。其次，原告敏某某对于装修使用物品及花销的数据清单只有单方出具的复印件，没有第三方鉴定机构的鉴定报告，被告达某也不予认可，故原告敏某某要求被告达某补偿的装修折价款54万元，数据不够透明确切，真实性有待考量。最后，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原告敏某某违约，若因此解除合同，则其要求被告达某赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，即租赁房屋装修折价款的请求，本院不予支持。但在庭后调解中被告达某承诺若原告敏某某不畏违约责任，非要解除合同，则其愿意出于善意补偿给原告敏某某装修折价款10万元，对此本院予以支持。四、被告达某是否应当返还原告已支付的1万元押金及2016年10月至2017年10月的房屋租金12万元的问题。第一，关于押金。押金，是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣;债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿，具有保证金的性质。本案中，原告敏某某向被告达某支付押金的目的是担保房屋租金按时支付及房屋不受毁损。截止2017年10月份，原告敏某某已按约定支付房租，且一直按约定使用租赁房屋，没有对租赁房屋造成损坏，故押金的目的已经实现，若解除合同，被告达某应当返1万元押金给原告敏某某。第二、关于已交付的2016年10月至2017年10月的房屋租金。用租赁房屋开设的某某宾馆虽然于2016年9月就已停业，但租赁合同仍在履行期间内，原告敏某某的多种物品也一直存放在租赁房屋内，缴纳房租理所当然。故对于原告敏某某要求返还2016年10月至2017年10月向被告达某缴纳的房租的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、《中华人�共和国合同法》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告达某返还原告敏某某存放在租赁房屋内的物品（限本判决生效之日起30日内一次性履行完毕）；三、被告达某返还原告敏某某押金1万元人民币，补偿给原告敏某某装修折价款10万元人民币，共计11万元人民币；四、驳回原告敏某某其他诉讼请求。以上款项限本判决书生效之日起30日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告敏某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提交副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 才让旺杰审 判 员 赵闹卡某人民陪审员 完么才让二〇一八年一月二十五日书 记 员 马 晓 娟