江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初5839号原告:郑功，男，1971年6月13日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王西园，北京市大成（南京）律师事务所律师。被告:王萍，女，1962年12月24日生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。委托诉讼代理人：薄晓波（系被告之女），1983年9月18日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。第三人：南京鼓楼区饮食公司，住所地江苏省南京市鼓楼区观音里15号。法定代表人：闻伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王士余，江苏苏德律师事务所律师。原告郑功诉被告王萍、第三人南京鼓楼区饮食公司（以下简称鼓楼饮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑功的委托诉讼代理人王西园，被告王萍及其委托诉讼代理人薄晓波，第三人鼓楼饮食公司的委托诉讼代理人王士余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑功向本院提出诉讼请求：1.被告王萍支付逾期交房的房屋占有使用费198740元（从2016年1月1日至2017年2月6日）；2.被告王萍支付违约金20万元。事实和理由：2010年8月23日，鼓楼饮食公司与郑功签订了一份《租赁协议》，约定鼓楼饮食公司将位于南京市鼓楼区广州路144号房屋租赁给郑功使用，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止。2013年6月，郑功与王萍签订了《租赁协议》，约定郑功将上述房屋二楼出租给王萍使用，面积约350平方米，租赁期限自2013年6月30日至2015年12月31日止，年租金为18万元，合同期满前，如续签再行协商，协商不成，王萍应结清所有债权债务，按期搬出，如王萍不能按时让出租赁房屋，则按原租金标准的三倍计算，违约方向对方支付违约金20万元等等。2015年11月19日，鼓楼饮食公司将郑功诉至法院，王萍为该案的第三人，诉请解除郑功与鼓楼饮食公司之间的租赁协议，并支付租金、房屋占有使用费及违约金，并要求王萍迁出租赁房屋。后生效判决判令郑功返还房屋，王萍迁出，郑功向鼓楼饮食公司支付租金，并按每日1315.07元的标准支付自2016年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。郑功认为因王萍在租赁期限届满后未能按合同约定迁出房屋，构成违约，应当支付房屋占有使用费及违约金。故郑功诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告王萍辩称，1.2015年12月31日之后，郑功并非承租房屋的所有权人，王萍虽然继续占用该房屋，但相关费用不应向郑功支付；2.在鼓楼饮食公司诉郑功一案中，郑功下落不明，王萍无法联系上郑功，客观上王萍无法将房屋钥匙交还郑功。且王萍即便需要交还房屋，也应交还给鼓楼饮食公司，而鼓楼饮食公司并未急于收回房屋，并表示愿意与王萍协商续租事宜，王萍在鼓楼饮食公司的同意下继续使用承租房屋。综上，王萍并未违约，且合同约定的违约金标准过高。第三人鼓楼饮食公司述称，王萍于2017年2月将房屋钥匙交至法院，房屋返还已完成。本案原、被告之间存在租赁合同关系，郑功已由生效判决确认向鼓楼饮食公司支付房屋占有使用费等义务，故王萍有义务向郑功支付占有房屋期间的房屋占有使用费。鼓楼饮食公司从未同意王萍继续占有使用承租房屋。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区广州路144号房屋（建筑面积508.45平方米，以下简称144号房屋）登记的所有权人为南京随园糕店，南京随园糕店于2003年已将144号房屋授权鼓楼饮食公司进行管理、使用，鼓楼饮食公司可以自己的名义行使占有、使用、收益、处分的权利。2010年8月23日，鼓楼饮食公司将144号房屋的一部分出租给郑功使用，租赁房屋面积约为350平方米，租赁期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止。2013年6月，郑功与王萍签订了《租赁协议》，约定郑功将144号房屋二楼（以下简称案涉房屋）租赁给王萍使用，该房屋使用面积约为350平方米，双方对于以该面积为标准计算租金、签订本合同均无异议；租赁期限为2年6个月，自2013年6月30日至2015年12月31日止，年租金为18万元；合同期满前两个月，双方应就合同续签再行协商，协商不成，王萍应结清所有债权债务，注销本协议地址的有关证照，按期搬出，如王萍不能按时让出该房屋，则按原租金标准的三倍计算；双方必须遵守协议，如一方违约，则违约方向对方支付违约金20万元，并承担由此产生的一切损失；王萍在签订合同时，须交纳合同保证金1万元，合同结束郑功确认王萍无违约后原数退还，不计利息等等。该合同签订后，郑功将案涉房屋交付王萍，王萍将房屋用于经营九九客栈。郑功与鼓楼饮食公司签订租赁合同后，因郑功未能按约支付2014年部分租金及2015年租金，鼓楼饮食公司于2015年11月19日以郑功为被告，王萍为第三人另案诉至本院，请求请求判令：1、原、被告签订的《租赁协议》于2015年11月19日解除，被告向原告返还南京市鼓楼区广州路144号房屋；2、被告支付租金77万元，并按照2015年租金标准的三倍支付合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、被告支付违约金10万元；4、第三人迁让并返还其租赁使用的房屋。本院经审理，认定案涉租赁合同系自期限届满后终止履行，故未支持鼓楼饮食公司所主张的租赁合同于期限届满前的2015年11月19日解除的诉讼请求。2016年5月5日，本院作出（2015）鼓民初字第7381号民事判决书，判决：一、郑功于本判决生效之日起十五日内向鼓楼饮食公司返还144号房屋，王萍于本判决生效之日起十五日内自其占有、使用的上述二层房屋迁出，并返还鼓楼饮食公司；二、郑功于本判决生效之日起十日内给付鼓楼饮食公司租金77万元，并按照1315.07元/日标准支付自2016年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、郑功于本判决生效之日起十日内给付鼓楼饮食公司逾期付款违约金10万元；四、驳回原告南京鼓楼区饮食公司的其他诉讼请求。该案审理过程中，因郑功下落不明，该案各类法律文书均已公告方式进行送达。2016年8月29日，郑功不服上述判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理，于2016年11月14日作出（2016）苏01民终7254号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因郑功、王萍未履行上述生效判决，鼓楼饮食公司于2016年12月26日申请强制执行。在执行过程中，王萍于2017年2月6日，将案涉房屋钥匙交至本院。庭审中，郑功称其于2016年年初多次要求王萍返还房屋，但其未提交证据予以证明。王萍对此不予认可，称郑功曾派他人分别于2016年4月20日、4月21日、5月18日三次前往案涉房屋要求王萍缴纳租金，并未要求王萍腾空返还案涉房屋。王萍也认为郑功已非案涉房屋权利人，故不应当将案涉房屋交还郑功。王萍称其在租赁期限届满后继续使用案涉房屋已得到了鼓楼饮食公司的同意，对此其提交了王萍与鼓楼饮食公司法定代表人闻伟之间的短信记录，该份证据显示王萍曾表示欲继续续租案涉房屋的意思表示，但无闻伟对此表示同意的内容。鼓楼饮食公司称其从未作出过将案涉房屋继续交由王萍占用或续租的意思表示，且在郑功、王萍未履行生效判决后，鼓楼饮食公司随即申请了强制执行。郑功、王萍均同意在本案中一并处理王萍此前支付的保证金1万元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郑功、王萍就案涉房屋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应当按照协议约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，郑功、王萍之间签订的《租赁协议》中还约定如郑功、王萍未能续签合同，王萍应当按期搬离案涉房屋。根据上述法律规定以及合同约定，2015年12月31日租赁期限届满后，郑功、王萍未续签租赁协议，王萍应当搬离案涉房屋。但王萍未履行该合同义务，应当承担合同约定的相应责任。王萍提交的证据无法证明其继续占用案涉房屋系经鼓楼饮食公司授意或同意，应当承担举证不能的不利后果。因郑功、王萍之间就案涉房屋成立租赁合同关系，二人互为合同相对方，且合同中约定了租赁期满后，王萍负有搬离案涉房屋的合同义务，故即便郑功与鼓楼饮食公司之间的租赁协议于2015年12月31日期满，郑功依然有权依据合同相对性要求王萍腾空搬离案涉房屋，王萍以郑功非权利人为由，抗辩无需向其缴纳房屋占有使用费的意见，本院不予采纳。因郑功在前述鼓楼饮食公司诉其房屋租赁合同纠纷一案中（即（2015）鼓民初字第7381号）下落不明，该案的各类法律文书依法向郑功进行了公告送达。王萍在本案庭审中陈述2016年4月20日，郑功派人前往案涉房屋，虽未涉及返还房屋事宜，但王萍以郑功非案涉房屋权利人为由未向其交还案涉房屋。对此，本院认为，2016年4月20日之前，因郑功下落不明，且其未提交证据证明在此之前曾要求王萍返还案涉房屋，故王萍客观上无法履行腾空、返还案涉房屋的合同义务，郑功主张2016年4月20日之前的房屋占有使用费，不符合法律规定，本院不予支持；2016年4月20日之后，王萍未能举证证明郑功拒绝接受案涉房屋，故王萍未履行返还案涉房屋的义务，构成违约，应当按照原租金标准向郑功支付此日期之后至2017年2月6日实际返还房屋期间的房屋占有使用费，即需支付143384元。此外，王萍虽然违约，但其系期望能够继续续租案涉房屋，因此多次与鼓楼饮食公司进行协商，其并非恶意占用，郑功主张合同约定的违约金20万元，但未能提交证据证明其损失，故本院对于王萍抗辩郑功主张的违约金过高的意见，予以采纳，因此，本院综合本案案情，酌定王萍向郑功支付违约金2万元。王萍已支付的保证金1万元在上述应付款项中予以抵扣。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王萍于本判决生效之日起十日内向原告郑功支付房屋占有使用费143384元及违约金2万元，两项合计163384元（被告王萍已支付给原告郑功的保证金1万元可冲抵此款中的等额款项）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7281元，减半收取3640.5元，由原告郑功负担2240.5元，被告王萍负担1400元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十月二十三日书记员  杨艳