云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终25号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟佐才，男，1957年12月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：赵明贵，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：周媛媛，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市嘉华食品厂。住所地：云南省昆明市西山区大观楼村。
执行事务合伙人：黄丕强。
委托诉讼代理人：冯岗勇，云南勤业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人孟佐才因与被上诉人昆明市嘉华食品厂（以下简称嘉华食品厂）租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2016）云0426民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人孟佐才及其委托诉讼代理人赵明贵、周媛媛，被上诉人嘉华食品厂的委托诉讼代理人冯岗勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孟佐才提起上诉请求：1.撤销一审判决，判令嘉华食品厂赔偿孟佐才损失15500元，驳回嘉华食品厂对孟佐才的其他诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由嘉华食品厂承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，孟佐才并不存在违约情形。嘉华食品厂未合理使用房屋，导致孟佐才及周边邻里受到严重影响并已存在消防安全隐患，被有关部门责令限期整改。嘉华食品厂在其店面内不分昼夜地使用风扇，且产生的噪音巨大，严重影响他人的正常工作及休息；同时，风扇的风管严重发热且安装不合理，风管紧贴墙面造成楼上用户的地面过热，该地面内装有电线，一不小心将可能造成安全事故。基于上述情况及隐患，孟佐才多次与嘉华食品厂协商，望其整改，嘉华食品厂却怠于解决问题。为了避免损失的扩大及造成安全事故，孟佐才才采取了断水断电的措施。孟佐才的行为是为避免严重后果的发生，为紧急避险，具有正当性。一审判决将此认定为孟佐才单方违约，并将因嘉华食品厂自身过错产生的损失全部归责于孟佐才并不公平。2.对于孟佐才为整改电路及清理排污沟的损失，一审判决未予认定错误。3.嘉华食品厂的货物损失、装修损失，不应由孟佐才承担。首先，嘉华食品厂在本案的发生中具有过错，自身应当对其损失承担责任。其次，货物损失并不属于必然损失，本案所谓货物，均为嘉华食品厂销售的面包、糕点等，其本身负有销售及盈利风险。4.装修损失不应由孟佐才承担，装修投入价值和设计年限，不属于合同法规定的损害赔偿范围，且系其经营策略的一部分，应由其自担风险。5.孟佐才不应退还租金，反而应由嘉华食品厂再支付5日租金。嘉华食品厂虽系2016年6月11日关门停业，但实际占用房屋至2016年12月5日，应再支付2016年12月1日至2016年12月5日的租金。6.一审判决判由孟佐才赔偿损失的同时，还判令支付违约金错误。根据“补偿性为主”的原则，若同一事实同时适用违约金与赔偿损失，将使得赔偿数额远远超过造成损害的数额，加重了一方当事人的责任，同时还可能使得被赔偿方因案件而获利，不符合民法的立法目的及原则。
嘉华食品厂答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.一审认定事实清楚。孟佐才断水断电的严重违约行为致使嘉华食品厂无法正常经营，无法实现租房的目的，孟佐才声称其行为“为紧急避险，具有正当性”缺乏事实依据。首先，孟佐才断水断电的起因在于要求上涨租金并承担合同未约定的费用。其次，本案不存在孟佐才所称的险情，孟佐才所声称的安全隐患是自身经营酒店产生的，与嘉华食品厂无关。再次，孟佐才多次提及进行电路改造、对水沟进行清理，但此项义务按照双方的合同约定是孟佐才应当履行的义务。2.嘉华食品厂的实际损失远非一审判决所认定及支持的部分。孟佐才履行合同义务不符合约定，给嘉华食品厂造成损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。3.孟佐才于2016年4月8日停水停电，一个生产糕点的企业，已经完全不具备正常经营的条件，一审法院计算租金却计算到2016年6月11日。该种计算方式已经使嘉华食品厂在无法正常使用房屋期间支付了租金，缺乏公平性。关于装修损失，嘉华食品厂共计支付的装修结算价款为381600元，一审法院以其中的163860元的费用仅有收据为由未予认可错误。关于违约金30万元，一审法院仅认定为3万元，低于嘉华食品厂每天的经营收入，况且租期是到2018年11月才届满，完全没有考虑停业损失和预期利益。
嘉华食品厂向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.由孟佐才向嘉华食品厂支付违约金300000元；退还租房押金3000元，退还自2016年4月9日起至2016年11月30日止共7月23天的租金96953元（150000元／年÷12月×7月＋150000元／年÷365天×23天）；赔偿嘉华食品厂直接货物经济损失7188.40元，剩余租期2年7个月23天的装修损失168363.93元（381600元÷6年×2年+381600元÷6年÷12月×7月+381600元÷6年÷12月÷30天×23天），以上费用共计575505.33元；3.由孟佐才承担本案诉讼费用、保全费用。
孟佐才向一审法院反诉请求：1.嘉华食品厂继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并承担改造水电路材料费、工时费9800元，清理排水污沟的工时费、淤泥运输费5700元，共计15500元；2.由嘉华食品厂赔偿孟佐才酒店损失费用94080元；3.反诉费由嘉华食品厂承担。
一审认定案件事实：2013年3月24日，孟佐才与嘉华食品厂签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。双方在合同中约定，孟佐才将属其所有的位于峨山县桂峰路34号面积97平方米的4间铺面出租给嘉华食品厂。嘉华食品厂承租该铺面用于“嘉华”系列的面包、糕点、冷热饮、饮料的生产与销售。租期为5年8个月零8天，即自2013年3月24日起至2018年11月30日止。租金付款方式为每年一付，分别为：第一年租期是2013年3月23日至2013年11月30日，租金82666元；第二年租期是2013年12月1日至2014年11月30日，租金120000元；第三年租期是2014年12月1日至2015年11月30日，租金120000元。以上三年的日租金按照328.80元／天计算。第四年租期是2015年12月1日至2016年11月30日，租金150000元，日租金按照411元／天计算。剩余两年的年租金与第四年相同。孟佐才负责提供水、电及排水系统，嘉华食品厂直接向相关部门交纳水费、电费、城管、卫生等费用。孟佐才有权对房产的改造装修，合理使用进行监督；嘉华食品厂应合理进行装修及使用租赁房屋，维护环境卫生。任何一方违约，违约方向守约方支付违约金30万元。合同签订后，孟佐才将房屋交付给嘉华食品厂使用。嘉华食品厂按照合同约定向孟佐才交纳了2013年3月24日至2016年11月30日期间的房屋租金共计472000元、房屋押金3000元。合同履行过程中，2015年12月25日至2016年4月8日间，孟佐才因承担了水电改造、清理排水管费用及嘉华食品厂的风扇产生噪音、高温致其经营的聚源酒店的二间客房无法正常营业，向嘉华食品厂提出增加房屋租金、承担部分水电改造费用、对生产间进行降温、减噪处理的要求，嘉华食品厂不同意调整租金，双方数次协商但未能达成一致意见。2016年4月8日，孟佐才对嘉华食品厂承租的房屋进行断水、断电。同日，嘉华食品厂申请云南省峨山彝族自治县公证处对店内货物进行公证。2016年6月11日，嘉华食品厂正式关门停止营业。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。嘉华食品厂与孟佐才签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，房屋租赁合同签订后，嘉华食品厂按照合同约定交纳租金、押金、水电费用，在合同履行过程中，孟佐才要求嘉华食品厂增加房租，承担其水电改造及清理排水管道的费用，并对生产间进行降温、减噪处理，其虽然以书函的形式向嘉华食品厂表明若不按其要求处理则将停水停电，但由于双方合同明确约定了租金，并约定水电及排水系统由孟佐才提供，孟佐才作为房东，应保证租赁房屋符合约定的用途，其提出的以上要求超出了嘉华食品厂应承担的合同义务及法定义务，即使孟佐才为顺利履行合同而超出双方签订合同时的预见有所支出，也应当与嘉华食品厂进行协商，其明知嘉华食品厂是生产、销售糕点、冷热饮等食品的店铺，对于水电有持续的要求，但还是在双方协商未果的情形下停水、停电从而导致嘉华食品厂不能正常经营合同目的无法实现，故对嘉华食品厂要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。孟佐才的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同解除后，孟佐才应退还嘉华食品厂租房押金3000元及剩余租期内的租金。孟佐才于2016年4月8日停水停电后，嘉华食品厂为处理成品及半成品至同年6月11日正式关门停业，剩余租期应从6月12日开始计算至已交纳租金的11月30日，为172天，共计70492元（150000元／年÷366天×172天）。关于违约责任的承担，嘉华食品厂要求孟佐才赔偿其直接货物损失7188.40元、剩余租期的装修损失168363.93元并支付违约金300000元。关于直接货物损失，嘉华食品厂虽申请公证处进行了证据保全，但由于货物中既包括可以标价计算的成品，还包括没有标价的半成品，且嘉华食品厂停业后对部分货物进行了售卖，成本有所回收，故结合公证拍摄照片中显示的货物数量，根据其标价酌情认定货物直接损失为3000元。关于剩余租期的装修损失，最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。”本案中，嘉华食品厂对店铺进行装饰装修征得了孟佐才的同意，现合同因孟佐才违约而解除，其应当赔偿嘉华食品厂剩余租期内的装饰装修残值损失。嘉华食品厂提供的装修工程结算单上显示结算金额为381601元，其主张实际支付给装修公司的款项是383700元（含银行转账219840元+现金收据金额163860元），因三笔现金收费收据系由装修公司财务单方面出具，没有转账记录及相应会计凭证加以印证，且不符合双方之前的支付方式，不予认定。结合双方的转账记录，确认诉争铺面的实际装修款项为219840元。从2016年6月12日至双方合同约定的租期届满，为902天，剩余租赁期内装饰装修残值损失计算为95426元（219840元／年÷总租期2078天×902天）。关于嘉华食品厂主张的违约金300000元过高，一审法院以嘉华食品厂的实际损失为基础，考虑其合理的停业损失和预期利益，根据公平原则调减为30000元。孟佐才提出嘉华食品厂在经营过程中超负荷用电、生产残留物致污水管道阻塞，在经营过程中产生的热量及噪音未处理，要求嘉华食品厂承担改造水电路的材料费、工时费及清理排水管道的工时费、淤泥运输费，并赔偿其酒店损失的反诉请求，因签订合同及协议时孟佐才已明知嘉华食品厂租赁店铺的用途是生产销售糕点及冷热饮等食品，双方在租赁合同及补充协议中均未约定过改造水电路及清理排水管道的费用负担问题，而热量及噪音在嘉华食品厂经营初期孟佐才并未提出，而是在其经营二楼酒店后才出现此情形，不应认定归责于嘉华食品厂，故对孟佐才的反诉请求，不予支持。综上，对嘉华食品厂本诉请求中的合理部分予以支持，对孟佐才的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（一）项之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）昆明市嘉华食品厂与被告（反诉原告）孟佐才于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、由被告孟佐才于判决生效后30日内一次性赔偿原告昆明市嘉华食品厂直接货物损失3000元、装修损失95426元，支付违约金30000元；三、由被告孟佐才于判决生效后30日内一次性退还原告昆明市嘉华食品厂租房押金3000元及自2016年6月12日起至2016年11月30日止的租金70492元；四、驳回原告昆明市嘉华食品厂的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告孟佐才的反诉请求。本诉案件受理费9555元，由本诉原告昆明市嘉华食品厂负担6203元，被告孟佐才负担3352元；反诉案件受理费5600元，减半收取2800元，由反诉原告孟佐才负担。”
二审诉讼中，当事人均未向法庭提交新证据。经审查一审法院认定的案件事实，当事人均无异议，本院予以确认。
二审诉讼中，孟佐才主张因嘉华食品厂在使用租赁房屋过程中，存在使用电器不符合消防安全要求，峨山县公安消防大队于2016年3月17日作出了峨公消限字〔2016〕第0015号《责令限期改正通知书》，要求嘉华食品厂对租赁房屋电器进行整改。对此，嘉华食品厂认为该《责令限期改正通知书》是针对孟佐才自己经营的酒店所作出，不是针对诉争租赁房屋。为查明该争议，本院依法向峨山县公安消防大队参谋孙邦睿进行了调查，并制作了调查笔录，在调查笔录中孙邦睿表示：峨公消限字[2016]第0015号《责令限期改正通知书》要求整改的范围及事项，不涉及本案诉争的峨山县桂峰路34号房屋。对该份调查笔录经质证，双方当事人均无异议，本院予以认定。因此，孟佐才的该项主张与事实不符，本院不予支持。
本院认为，本案二审双方的争议焦点为：1.嘉华食品厂在使用诉争租赁房屋过程中是否存在不当使用的情况，本案谁为违约方，违约责任应如何承担？2.嘉华食品厂是否应向孟佐才支付改造水电路材料费、工时费9800元及清理排水沟淤泥的工时费、淤泥运输费5700元，共计15500元？
针对争议1，本案双方在房屋租赁合同和补充协议中对各方的权利义务约定清楚，嘉华食品厂按照合同约定在正常交纳租金、押金、水电费用后，有权使用诉争租赁房屋进行“面包、糕点、冷热饮、饮料的生产与销售”；而孟佐才在收取租金后，应负责保证租赁房屋的水、电及排水系统正常使用。现孟佐才主张嘉华食品厂在使用租赁房屋过程中存在不当使用的情况，但孟佐才对其主张未能提供充分证据予以证实，故对孟佐才的该项主张，不予支持。嘉华食品厂履行了支付租金的合同义务，并且不存在不当使用诉争租赁房屋的情况下，孟佐才单方停止诉争租赁房屋的水电供应，导致嘉华食品厂进行“面包、糕点、冷热饮、饮料的生产与销售”的合同目的无法实现。孟佐才停止诉争租赁房屋水电供应的行为，已属根本性违约，嘉华食品厂有权要求解除租赁合同并要求孟佐才承担相应的违约责任。嘉华食品厂自2016年6月11日停止经营后，直到2016年12月5日才将诉争租赁房屋移交孟佐才，因此孟佐才主张一审判决由其退还嘉华食品厂的租金70492元不当，租金应根据嘉华食品厂实际占用租赁房屋的时间进行计算。嘉华食品厂则认为，因孟佐才违约对租赁房屋断水、断电，嘉华食品厂实际自2016年4月8日后就不能正常使用租赁房屋，2016年4月8日至2016年6月11日期间嘉华食品厂主要是在办理退卡等关店前的善后工作，租金应从2016年4月9日开始退还。本院认为，在孟佐才对租赁房屋断水、断电后，嘉华食品厂尚实际使用租赁房屋至2016年6月11日，因此一审认定2016年4月8日至2016年6月11日期间的租金不予退还正确。对于2016年6月12日之后的租金，因嘉华食品厂未再使用租赁房屋，导致嘉华食品厂未再使用租赁房屋的原因是孟佐才对租赁房屋停水、停电的违约行为，因此2016年6月12日之后的租金应由违约方孟佐才退还嘉华食品厂，一审处理正确，应予维持。同理，一审判决由孟佐才承担的装修损失计算时间自2016年6月12日起开始正确，应予维持。关于直接货物损失3000元，在孟佐才对租赁房屋停水、停电的情况下，嘉华食品厂已不能进行产品及货物的正常生产与保存，因此一审法院认定嘉华食品厂存在货物直接损失符合客观实际；对于损失金额，一审根据嘉华食品厂公证保存的证据结合产品标价等因素，酌情认定为3000元亦无不当，本院予以维持。对于违约金，一审法院根据双方合同约定的违约金数额、嘉华食品厂的实际损失情况及考虑到正常合同期限至2018年11月等因素，酌情调降违约金为30000元并无不当，孟佐才不予支付违约金的上诉主张，不符合双方合同约定，也无法律依据，本院不予支持。
关于争议2，孟佐才主张应由嘉华食品厂支付的各项损失15500元，系因改造租赁房屋水电及清理排水管道产生的费用。根据双方在租赁合同及补充协议中的约定，租赁房屋的水电供应及排水等均由孟佐才负责保障，因此孟佐才主张应由嘉华食品厂承担的因水电改造及清理排水沟等产生的费用15500元，不符合双方合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。
综上所述，孟佐才的上诉主张不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9743元，由上诉人孟佐才负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 伟
审判员 ＸＸＸ
审判员 王 丽
二〇一七年四月十日
书记员 周 楠