江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终1360号
上诉人（原审被告）：郭才永，男，1965年2月10日出生，汉族，住河南省太康县。
上诉人（原审被告）：李玉洁，女，1966年1月29日出生，汉族，住河南省太康县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：朱荣昌，河南豫太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵荣春，男，1956年3月17日出生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：张学海，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武伟，江苏红杉树律师事务所律师。
原审第三人：徐州房管家不动产营销有限公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城217栋楼102商铺。
法定代表人：张奇，男，1988年2月22日出生，汉族，住徐州市云龙区。
上诉人郭才永、李玉洁与被上诉人赵荣春、原审第三人徐州房管家不动产营销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人郭才永、及二上诉人的共同委托诉讼代理人朱荣昌，被上诉人赵荣春及其委托诉讼代理人张学海到庭接受询问，原审第三人徐州房管家不动产营销有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭才永、李玉洁上诉称：请求撤销原审判决，并依法改判或发回重审。具体理由如下：1、双方当事人明确约定了违约金20000元，而未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原审法院应当按照双方约定的违约金进行裁判，而不应判决赔偿损失。2、原审法院未认可双方之间签订的徐州市存量房买卖协议已解除，被上诉人也未要求解除协议，在协议未经判决解除的情况下，却判决赔偿损失210300元，是自相矛盾，且无法履行。3、《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人在订立合同时只预见到，如果违背合同应该赔偿被上诉人违约金两万元，上诉人不可能知道涉案房屋通过评估价值85万元，如果知道的话，不可能以64万元的价格卖给被上诉人，一审法院又没有证据能证明上诉人已经预见到，违约应该赔偿被上诉人20余万元。
被上诉人赵荣春答辩称：1、上诉人预期违约，是违约方，被上诉人作为守约方有权要求上诉人赔偿损失。2、上诉人预期违约,经评估被上诉人的实际损失为21.03万元，远远大于约定的违约金，被上诉人可以请求予以增加。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
赵荣春向一审法院的起诉请求：1、判令郭才永、李玉洁赔偿损失219975元（包含中介费9675元）并返还定金2万元。2、评估费5200元由郭才永、李玉洁承担。3、本案诉讼费5125元、保全费3745元由郭才永、李玉洁承担。事实和理由：2017年元月14日，赵荣春与郭才永、李玉洁在第三人处签订了徐州市存量房买卖协议（协议号码0001191）。协议约定赵荣春以645000元人民币购绿地商务城不动产楼牌号130-1-903房产（编号3203020100000082320300000001），且协议约定双方同意在2017年7月30日前办理上述房地产备案手续。但郭才永、李玉洁于2017年4月19日派人告诉第三人及赵荣春，郭才永、李玉洁宁愿违约也不再履行该房地产买卖协议。但协议第十五条第4款规定：“本协议为最终协议，本价格为最终价格”，且郭才永、李玉洁无正当理由违约。其声明不再履行该协议的行为是故意违约的违法行为。现诉至法院，望支持诉请。
原审法院查明事实如下：2017年1月14日，出卖方（甲方）郭才永、买受方（乙方）赵荣春和居间方（丙方）徐州市房管家不动产营销有限公司签订《徐州市存量房买卖协议》一份（编号：0001191），合同第一条约定，甲方自愿将自（共）有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权《以下简称房地产》出售给乙方。第三条约定，待售房屋座落于绿地商务城（B1-2、3地块）130-1-903，建筑面积约为99.46平方米，房屋用途为住宅，购房合同：NO0534979。第四条约定，该房屋的成交总价为人民币大写陆拾肆万伍仟元整，小写645000元整。第五条约定，甲、乙双方一致同意采取一次性付款方式支付房款：乙方于2017年7月30日前按本协议第四条约定房屋价款，一次性支付人民币大写陆拾肆万伍仟元整，小写645000元整。第七条约定，甲乙双方特定交房日期即按国家规定，款清交房。第九条约定，甲乙双方佣金由乙方支付，甲乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，由甲乙各支付50%。佣金为房地产成交价1.5%，即9675元。第十条约定，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币大写贰万元整，小写20000元整。双方同意由丙方保管。在产权过户时该定金作为购房款。甲方自愿将壹本购房合同复印件和两张购房发票复印件押给中介方保管。第十一条约定，甲乙双方同意在2017年7月30日前办理上述房地产备案手续。第十三条违约责任第三款约定，甲乙签订合同后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方3日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金小写20000元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，但甲方应同时支付违约金小写20000元给乙方。
合同签订时，郭才永携带有其配偶李玉洁的身份证，并出具书面承诺书，载明：“本人郭才永承诺共有人李玉洁同意出售云龙区绿地商务城130-1-903室共有房产，若因产权纠纷导致合同不能履行，本人愿意承担一切后果，本人愿意赔偿违约金40000元”。
当日，郭才永收到赵荣春的定金20000元，该定金依约交由居间方徐州市房管家不动产营销有限公司保管，三方在证明收据上签字或盖章。赵荣春向居间方徐州市房管家不动产营销有限公司支付居间服务费9675元，居间方出具一张收据。
2017年4月20日，郭才永出具书面告知书，声明决定悔约，书面告知购房人赵荣春。该书面内容，居间方徐州市房管家不动产营销有限公司和赵荣春已知悉。
另查明，座落于徐州市××区绿地商务城（B1-2、3地块）130幢1单元903号的房屋系郭才永与李玉洁夫妻二人共有。
经赵荣春申请，法院委托，徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司出具徐邦房估（2017）司字第8-04号房地产估价报告，对位于徐州市××区绿地商务城B1-2、3地块130幢1单元903号的房地产进行评估，确定估价对象在2017年4月20日的市场价值为85.53万元。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，郭才永携带其本人和李玉洁的身份证、购房合同复印件、购房发票复印件、承诺书等材料至第三人处与赵荣春签订房屋买卖合同，现共有人李玉洁以缔结合同未经其同意主张买卖合同无效，该辩解不成立，法院不予支持。赵荣春和郭才永、李玉洁签订的《徐州市存量房买卖协议》，是双方真实意思表示，合同有效。
关于郭才永、李玉洁是否存在违约行为的认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭才永、李玉洁未依约履行合同义务，通过书面材料告知赵荣春和第三人其不再履行合同义务，系违约。赵荣春辩称其是行使合同解除权，经查，本案双方并未有解除合同的约定，也不存在法律规定的郭才永、李玉洁可以行使解除权的情形，故郭才永、李玉洁的该辩解不成立。因此，应认定郭才永、李玉洁存在违约行为。
关于违约责任的认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，合同签订后，赵荣春依约履行己方义务。郭才永、李玉洁未依约履行义务，应承担违约责任。经评估，郭才永、李玉洁悔约当日的涉案房屋价值为85.53万元，双方合同约定的房屋价款为64.5万元，房屋涨幅差价为21.03万元，该部分损失应由郭才永、李玉洁承担。
关于居间服务费的问题。双方签订的徐州市存量房买卖协议第九条约定，甲乙双方佣金（居间服务费、中介费）由乙方支付，甲乙双方如一方违约则由违约方支付佣金9675元。本案中，郭才永、李玉洁违约，居间服务费9675元应由郭才永、李玉洁承担。
综上，郭才永、李玉洁违约，应当返还赵荣春定金2万元，赔偿购房损失21.03万元、居间服务费（中介费）9675元和评估费5200元。遂判决：郭才永、李玉洁于判决生效之日起十日内向赵荣春返还定金2万元，赔偿购房损失21.03万元、居间服务费9675元和评估费5200元。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，二上诉人在二审期间明确向法庭认可其违约而非行使解除权，但认为原审法院认定的赔偿损失数额过高。被上诉人明确表示其要求赔偿损失的请求权基础是解除双方签订的《徐州市存量房买卖协议》。本院认为，在履行期限届满之前，上诉人明确表示不再履行合同主要义务，即不再出售涉案房屋，被上诉人针对上诉人的违约行为，在解除双方签订的协议的基础上要求赔偿损失，综合双方当事人的上述意思表示，双方当事人签订的涉案《徐州市存量房买卖协议》已经解除。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人在签订涉案《徐州市存量房买卖协议》后三个月，明确表示不再出售涉案房屋。结合我市当时的房地产行业发展趋势，上诉人应当能够预见到涉案房屋价格的上涨趋势。经原审法院评估，上诉人悔约当日涉案房屋的溢价为21.03万元，远高于双方当事人约定的违约金数额。双方当事人约定的违约金数额已经不足以弥补因上诉人违约给被上诉人造成的损失，因此原审法院判令上诉人承担涉案房屋的溢价损失，并无不当，应予维持。
综上，上诉人郭才永、李玉洁的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由上诉人郭才永、李玉洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 崔金城
审判员 胡元静
二〇一八年五月二日
书记员 金宇婷