江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初304号原告许树明，男，1940年8月12日出生，汉族，抚州市临川区人，住临川区，委托代理人甘英辉，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告陈智华，男，1970年2月18日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区，原告许树明诉被告陈智华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许树明及委托代理人、被告陈智华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许树明向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于抚州××××区红石咀（抚州市二建宿舍）房屋（面积53.26平米）（市房交私字第12982号）归原告许树明所有，并判令被告陈智华办理房屋过户登记手续；2、诉讼费由被告陈智华承担。诉讼过程中，原告向本院变更了诉讼请求：1、依法确认原告许树明与被告陈智华签订的房屋买卖合同有效；2、责令被告陈智华协助原告办理房屋过户登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年5月，原告与被告在协商一致情况下签订了房屋买卖协议，约定被告将其所有的红石咀（抚州市二建宿舍）房屋（面积53.26平方米）转让给原告，被告有义务协助原告办理过户登记等手续，本协议自双方签字后即生效。房屋买卖合同生效后，原告一直居住在该房屋中，而被告一直未协助原告办理过户手续。因该房屋列入棚户区改造项目，但被告不协助原告完成过户登记，导致棚户区改造工作无法进行，原告与被告协商未果，诉至法院。被告陈智华辩称，1、被告与原告2004年5月签订的房屋买卖协议未得到被告妻子付文娟的同意，付文娟未签名，故该协议系无效协议，无效协议自始无效，所约定的条款内容就不具有法律效力，人民法院应宣告该协议无效，原告的主张没有法律依据；2、原告从未要求被告给予任何协助，现是因为棚户区改造拆迁，原告才提起本案诉讼，原被告签订房屋买卖协议已十几年了，已过了诉讼时效，被告没有协助原告的义务。综上，请法院驳回原告诉讼请求并撤销对本案的起诉，诉讼费由原告承担，且被告将视情况另行起诉要求原告立即搬出诉争房屋。经审理查明，2004年5月，甲方陈智华（卖户）与乙方许树明（买户）签订了《买卖房协议书》，双方约定了甲方以人民币26800元的价格将甲方原有的一套（座落在红石嘴抚州市二建宿舍）建筑面积为53.26平方米的二室二厅，职工集资私有房的部分产权卖给乙方，并签订以下协议：1、乙方一次性付清购房款26800元给甲方，甲方则将该房屋及房产证给乙方；2、因该住房甲方只拥有部分产权，今后乙方若要将此房变更为全部产权或参加今后的房改，甲方只有协助乙方办理相关手续的义务，而因上述行为发生的一切现金款项，该费用一概由乙方全部承担；3、今后如该住房需要拆迁，则所得的一切赔偿均归乙方所有；4、因该住房产权变更所需要的一切费用全部由乙方自行承担；5、该住房水电费用自此卖房后，均由乙方承担；6、乙方自此买房后，不得将此房转卖给第三者，否则甲方不尽一切协助办理相关手续的义务，因此产生的一切后果均由乙方自行承担；7、此买卖协议一式两份，甲方双方各持一份，自双方签字并按手印之日起立即生效。原告许树明在甲方落款处签了名，被告陈智华在乙方落款处签了名。之后，原告向被告支付了购房款26800元，被告将涉案房屋的房产证的原件交至原告处，该房屋一直由原告全家占有和使用。原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告以各种理由拒办。另查明，庭审中，被告向法院出示了其与付文娟的结婚证，该证载明了持证人为付文娟，登记日期1999年1月1日，结婚证证字号为BJ361002-2017-001314，备注结婚证损毁，补发结婚证日期为2017年7月17日。被告为抚州市第二建筑工程公司职工，1994年购买了坐落在抚州××××区红石嘴房屋（抚州市第二建筑工程公司的宿舍），1994年7月20日，被告办理了房屋所有权证，该证载明了房屋所有权证证号为市房交私字第12982号，所有权人为陈智华，所有权性质为私有，房屋座落红石嘴，建筑面积为53.26平方米，房改优惠价房。以上事实有原告、被告的身份证、买卖房协议书、房产证、结婚证、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点之一，涉案买卖房协议书是否合法有效？争议焦点之二，本案的诉讼时效是否已过？关于本案争议焦点之一，涉案买卖房协议书是否合法有效？本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖国家利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在締约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律、司法解释，涉案买卖房协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的任何情形；其次，涉案房屋是房改房的性质并不影响本案的法律适用和实体处理。虽然涉案房屋是房改房，但是房屋的所有权证登记的名字为被告，故被告有权处分房屋；另外，被告陈智华与案外人付文娟系夫妻关系，本案诉争房屋出售前系他们共有的房改房，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，本案中，被告将涉案房屋卖给原告，此后该房一直由原告占有和使用长达十多年的期间内，未作出明确的异议表示，亦未退还购房款和收回房屋，且原告已支付了购房的合理对价，故在本案中，原告是善意的第三人，因此，被告辩称其配偶未在涉案买卖房协议书中签字，该协议无效。对被告该项辩称，本院不予采信。综上所述，原、被告2004年5月签订的《买卖房协议书》合法有效，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。原告已按约定支付了购房款，被告理应协助办理该房屋过户手续。因此，原告要求被告陈智华协助原告办理房屋过户登记手续的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于争议焦点之二，本案的诉讼时效是否已过？本院认为，被告不能适用诉讼时效规则进行抗辩。诉讼时效是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效，它具有督促请求人及时行使权利的功能。诉讼时效仅适用于债权请求权。但是，在出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人也已经实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。此外，按照合同法法理，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中，卖房的主给付义务是交房，过户仅仅是对买方物权的确认。在房屋已经交付的情况下，卖方不能再适用诉讼时效规则对自己的过户义务进行抗辩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、原告许树明与被告陈智华于2004年5月签订的关于出售坐落在抚州市临川区红石嘴（房屋所有权证为市房交私字第12982号）房屋买卖房协议书合法有效；二、被告陈智华于判决生效后三十日内协助原告许树明办理坐落在抚州市临川区红石嘴（房屋所有权证为市房交私字第12982号）房屋的房产过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由被告陈智华负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  邓 莉人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇一八年四月十日书 记 员  戴婷婷