辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）辽民一终字第00093号
上诉人（原审原告）：沈阳盛发房产开发有限公司，住所地沈阳市经济技术开发区燕塞湖街8号。
法定代表人：林建明，该公司经理。
委托代理人：刘镜，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市盛发花园业主管理委员会，住所地沈阳市和平区和平南大街118号。
法定代表人：王春山，该业主管理委员会主任。
委托代理人：孙连凤，沈阳吴阳物业有限公司经理。
委托代理人：于元正，辽宁敬恒律师事务所律师。
原审被告：沈阳汽车修理中心，住所地沈阳市和平区三好街***号。
法定代表人：王丽，该公司经理。
沈阳盛发房产开发有限公司（以下简称盛发公司）诉沈阳市盛发花园业主管理委员会（以下简称业主委员会）、沈阳汽车修理中心（以下简称汽修中心）所有权确认纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）沈中民二初字第49号民事判决。盛发公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭审理本案。盛发公司的委托代理人刘镜，业主委员会的委托代理人孙连凤、于元正到庭参加诉讼。汽修中心经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现审理终结。
一审法院查明，盛发花园小区10号业主会所位于沈阳市和平区和平南大街120号，10号楼（独栋建筑）。1999年11月18日，沈阳市规划局批准沈规建审字99年0430号建筑扩初设计审定通知，同意盛发公司建设住宅楼和业主会所，总建筑面积22，400平方米、公建总建筑面积3，000平方米，业主会所三层。2000年2月22日，沈阳市建筑工程管理局颁发了沈建施第200001号－沈建施第200009号建筑工程施工许可证，许可施工的工程名称为盛发花园业主会所。2000年7月27日，沈阳市规划局出具沈规建证附更字00年0022号建设工程规划许可证内容变更通知书，同意盛发公司建设10#3－6层业主会所3层部分增至4层，调整后建筑面积增加1024平方米。2002年12月2日，盛发公司将120号的业主会所抵押给中国农业银行沈阳滨河支行。
2001年园区由盛发公司委托给沈阳盛发物业管理有限公司提供物业服务。后业主委员会与盛发物业公司因物业合同纠纷发生诉讼，案经审理一审法院作出（2011）沈中民二终字第882号民事判决，判令将本案所涉业主会所由盛发物业交接给业主委员会。2012年11月，盛发公司作为申请再审人（案外人）对盛发物业与业主委员会物业合同纠纷案申请再审，认为生效判决将涉案的业主会所交接给业主委员会侵害其所有权。案经辽宁省高级人民法院（2012）辽审一民申字第1046号裁定认为，生效判决对于案涉业主会所的所有权并未进行审理，如盛发公司认为其财产权利受到侵害，可另行主张权利。
一审另查明，涉案会所原由盛发物业公司管理，经（2011）沈中民二终字第882号民事判决确认后，由业主委员会管理使用。其中一层由业主委员会出租给汽修中心使用。
一审再查，业主委员会与物业公司之间的物业合同对于业主会所的归属并无约定。
2013年5月14日，盛发公司向一审法院提起诉讼称：一、坐落于沈阳市和平区南大街120号盛发花园小区10号楼的业主会所（面积4024平方米）是独立规划的会所，并不属于业主共有，其产权应归盛发公司所有。理由如下：根据1999年11月18日，沈阳市规划局批准的沈规建审字99年0430号建筑扩初设计审定通知单，同意盛发公司建设住宅楼和业主会，其中住宅总建筑面积22，400平方米、公建（业主会所）总建筑面积3，000平方米。根据2000年7月27日，沈阳市规划局批准的沈规建证更字00年0022号建设工程规划许可证内容变更通知书，同意盛发公司建设的10号楼业主会所3层部分增至4层，调整后建筑面积增加1，024平方米。业主会所总建筑面积4，024平方米，由上述情况可知，盛发花园小区10号楼的业主会所（面积4，024平方米）是独立规划的会所，规划设计时该会所并没有计入业主的公摊面积，其产权并不属于业主共有。此外，2002年盛发公司在开发建设盛发花园项目时，盛发公司以抵押人的名义将位于和平区和平南大街120号的业主会所（面积4，024平方米）抵押给中国农业银行沈阳滨河支行。盛发公司能将业主会所设定抵押就足以证明会所的产权人是盛发公司。二、在业主会所产权属于盛发公司的情况下，业主委员会未经盛发公司同意将会所自行出租他人用于商业经营，严重侵害了盛发公司对业主会所的所有权。故盛发公司诉至法院请求判令：1、坐落于沈阳和平区南大街120号盛发花园小区10号楼的业主会所（该会所价值800万元）所有权属于盛发公司。2、实际占用人汽修中心腾退房屋，并判令责任人业主委员会赔偿盛发公司损失（损失按租赁费用年租金100万元计算），判令实际占用人汽修中心就上述损失承担连带赔偿责任。
业主委员会辩称：第一，盛发公司的请求没有事实和法律依据。依照物权法第73条的规定，建筑物划内的其他场所公共设施和物业服务用房属于业主共有，根据物权法146条规定，法律原则是房随地走，地随房走，所以根据法律规定，业主会所属于全体业主共享有。第二，争议的业主会所作为业主委员会已经与原来的盛发物业公司就使用权问题打了三年官司，最后支持了业主委员会的诉讼请求，将业主会所交付业主委员会，在三年中盛发公司没有提出过任何异议，这个事实说明他们知道他们对该业主会所没有所有权。第三，该建筑物的土地使用权出让金和建筑材料款、工程款这两部分资金是否摊入了公摊面积，应由盛发公司举证证明，实际上已经计入出售住宅的面积当中。第四，盛发公司仅以曾经抵押给银行为依据来主张所有权不符合法律规定，法律规定的几种物权的取得方式肯定没有用抵押权来证明的，所以盛发公司的诉讼请求没有法律和事实依据，应予以驳回。
汽修中心未提供书面答辩意见。
一审法院认为，盛发公司、业主委员会双方争议的焦点一是涉案会所的所有权。业主委员会认为依照《中华人民共和国物权法》第73条的规定，会所属于建筑区划内的其他公共场所应属于全体业主共有。但从物权法修订过程来看，在《物权法（草案）》中曾经规定“会所、车库的归属，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但在向社会征求意见后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。因此，从物权法的立法本意来说可以明确会所并未计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，该条不能成为业主委员会主张所有权的法律依据。本案中，双方对会所的归属也没有约定。但从盛发公司举证的开发审批建设手续及双方陈述可以认定涉案会所是独栋建筑，因此，其未计入业主公用分摊面积，业主委员会提出的盛发公司应举证会所成本是否计入业主所购住宅价格的主张，因无法律依据，一审法院不予支持。另本案涉案会所建成时间在物权法实施之前，当时的法律对此没有规定，故在不改变配套公建科学规划用途的前提下，应当遵循“谁投资、谁受益”的原则。业主委员会主张会所为其所有缺乏法律依据，一审法院不予支持。盛发公司可以持开发建设手续向行政机关申请权利。
关于盛发公司主张的腾房及赔偿损失的请求。一审法院认为，虽然辽宁省高级人民法院（2012）辽审一民申字第1046号裁定认为，生效判决对于案涉业主会所的所有权并未进行审理，如盛发公司认为其财产权利受到侵害，可另行主张权利。但沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第882号民事判决，判令将本案所涉业主会所由盛发物业交接给业主委员会。即业主委员会是基于生效判决的履行而取得了涉案会所的管理使用权，而汽修中心是基于与业主委员会的租赁合同而使用涉案房屋，故盛发公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回盛发公司的诉讼请求。案件受理费74，800元，由盛发公司负担。
盛发公司的上诉请求及理由：盛发公司于1999年至2002年投资开发建设了案涉盛发花园住宅小区，本案讼争会所属单独规划报批，由盛发公司出资建造的独幢建筑，其建筑面积未计入小区业主公摊面积。同时，盛发公司也依法另行建设了小区房产管理用房，现盛发公司于2002年将本案讼争房产抵押给中国农业银行沈阳滨河支行，并在政府房产登记部门办理了房产抵押备案手续。盛发公司依法对该房产享有原始取得的物权，参照法释（2009）7号第一、三条之规定，应认定盛发公司为本案讼争房产的特定业主，虽然讼争房产尚未在政府房产登记机构办理房产所有权证，但不影响盛发公司对该房产享有所有权。另案的生效法律判决虽然赋予了业主委员会对讼争房产的管理权，但业主委员会不因此而获得该房产的所有权和收益权。因此，盛发公司依法主张权利时，业主委员会和沈阳汽车修理中心应当腾退房屋，业主委员会出租牟利所得应当返还盛发公司。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法改判确认讼争房屋属盛发公司所有；沈阳汽车修理中心腾退房屋给盛发公司；业主委员会赔偿盛发公司损失人民币100万元。业主委员会承担本案诉讼费用。
业主委员会辩称：一、讼争房屋是建设在全体业主所有的土地使用权的土地上；二、盛发公司已将讼争房屋面积计入业主购房公摊中；三、涉案讼争房屋建成十几年，未办房屋所有权证，进一步证明该房屋已计入公摊；房屋抵押不能证明所有权属。请求法院维持原审判决。
沈阳汽车修理中心未向法院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案盛发公司虽然向法院提交了建设扩初设计审定通知单、《建设工程规划许可证》通知书、建设工程规划许可内容变更通知书、会所抵押登记文件、建筑工程施工许可证、物业委托管理合同、竣工验收图纸六份证据用以证明案涉房屋系盛发公司出资建设的独体建筑，但上述证据不能证明讼争房屋属经竣工验收可以投入使用的合法建筑。故盛发公司的诉求不属民审案件审理范畴，一审法院驳回诉讼请求不当，本院予以纠正。盛发公司要求业主委员会赔偿其损失的主张，因事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二初字第49号民事判决；
二、驳回沈阳盛发房产开发有限公司起诉。
一、二审案件受理费共计149，600元，退还沈阳盛发房地产开发有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 刘新忠
二〇一四年四月十六日
书记员 孙梦依