内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0403民初935号
原告：马某，男，1966年8月15日出生，蒙古族，市民，住赤峰市，公民身份号码。
被告：任某，女，1985年10月9日出生，蒙古族，农民，住赤峰市，公民身份号码。
原告马某与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某、被告任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某诉称，2012年4月29日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，租期5年，起止时间2012年5月6日至2017年5月5日。合同履行期间，被告三项违约：第一,未按合同约定投入5000元装修承租的楼房，因原告在租期第一年预留5000元租金做装修费，被告未投入装修，现原告要求返还预留的5000元租金。合同约定，合同到期，装修设施必须完好无损不得拆卸；第二，未按约定提前两个月交下年度租金，且延期交房租；第三，未按合同约定至期满，提前一年将自己财物搬走并解约。因被告违约给原告造成损失，为此原告多次找被告协商，被告置之不理。现原告起诉至法院，请求：1.依法判决被告承担违约责任，给付原告违约金22500元，返还未投入的装修费5000元，合计27500元；2.要求被告给付2016年5月6日至2017年5月5日的租金45000元。
被告任某辩称，被告认为原告提起本次诉讼违背诚实信用原则，属于权利滥用。原告在民事起诉状中所诉被告违约行为均不存在，理由与客观事实不符。双方签订房屋租赁合同时间是2012年5月6日，被告已经按照合同的约定投入资金对租赁房屋进行装修，且装修费用远远超过双方约定的5000元，被告将举证证明。按照合同约定，此项合同义务应在2012年5月6日前完成，在这么长时间内原告并没有提出异议，完全可以推论出已经对被告投入的装修表示认可，同时该项请求超过了诉讼时效的规定。被告不存在延期交付租赁费的违约事宜，原告在此时提出延付租金的诉讼请求超过了诉讼时效。双方就提前解除合同已经协商一致，因原告提供的房屋没有消防设施，加之其他原因，双方已协商一致解除了房屋租赁合同，原告已经在广告上就其争议房屋多次发布广告出租。如果房屋产权人不同意解除合同，不可能自己发布广告。现原告追求高房租，使房屋不能出租，现在要求被告赔偿其房租损失，不应得到法律支持。合同已经解除，追加诉讼请求无效。侯智力主体不合格。
本院经审理确认如下事实：
2012年4月29日，原告马某与被告任某签订了一份《房屋租赁合同》，原告（甲方）将其所有的的位××镇，租赁给被告（乙方）使用，双方约定：一、房屋位于××镇，房屋面积240平米，该楼房整体为独立的写字楼，乙方用于开办学习音乐、小主持人、演讲口才、美术、英语等班。二、租期为五年，自2012年5月6日开始，至2017年5月6日止。租金为每年人民币肆万柒仟元（47000元），每年实缴肆万伍仟元，另贰仟折算甲方预缴当年学费或甲方购买乐器费用；因乙方需对房屋进行维护装修，为此，甲方第一年减免伍仟元（5000元），乙方第一年必须投入伍仟元以上装修费，用于装修承租的楼房，甲方负责交纳取暖费。三、租金交付方式为上交租，自合同签订之日，交付第一年租金肆万元（40000元）。自合同签订月日至下一年的该月日为一年。四、下年度租金交付时间为提前两个月。乙方不按时交租金，应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，不承担违约责任。合同到期前三个月，甲乙双方协商是否续签合同，如乙方不再继续租赁，需提前三个月通知甲方，甲方有权提前做广告对外出租该楼房。......十三、违约责任按租金的50%计算。......
合同签订后，被告在其所租赁的房屋开办了爱乐文化艺术学校。原告按照约定为被告预留5000元用于装修，被告对房屋进行了粉刷（卫生间未粉刷），并安装了4副门。通过原告庭审举证及本院现场勘查，此4副门及部分房间的灯泡，在被告撤离后，已经不知去向。
2015年至2106年度租金，被告共计分8次向原告交付，分别是：2015年4月8日10000元，2015年5月初10000元，2015年8月23日5000元，2015年10月6日5000元，2015年12月2日3000元，2015年12月25日5000元，2016年2月23日4000元，2016年4月6日3000元。
在原、被告签订的租赁合同期限届满前的2016年3月至5月间，原告在亿翁广告报纸上对被告所租赁的房屋进行出租，至今未果。
2016年5月5日，被告在双方未签订协议的情况下，将其租赁原告房屋内的物品转移运走，并将房屋钥匙交还原告。
以上事实，有双方当事人提交的《房屋租赁合同》，原告提交的租金交付记帐单、房屋照片，被告提交的亿翁广告，本院现场勘查录像以及原、被告陈述在卷证实，本院予以认定。对被告提交的装修清单、收据，录音光盘，无法核实其真实性，本院不予采信。
本院认为，原、被告双方于2012年4月29日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：一、被告在履行合同过程中是否存在违约行为？原、被告双方是否系协商一致而解除合同？二、原告诉请是否符合双方约定及法律规定，是否应该得到支持？
一、关于被告履行合同是否存在违约行为？原告认为被告违约之处有：一是未投入5000元装修，二是延期给付租金，三是在合同到期前一年搬出财物并解除合同。根据本院查明的事实及现场勘查，被告对其租赁原告的房屋进行了装修，但双方在合同中对装修的标准、装修到何种程度，对此并没有明确约定，双方对装修前的状况、装修时的价值、装修后的残值，均不能提交充分证据予以证实，本院亦无法认定。故对原告要求被告返还5000元装修款的诉讼请求，本院不予支持。
双方在合同中明确约定，”三、租金交付方式为上交租，自合同签订之日，交付第一年租金肆万元（40000元）。自合同签订月日至下一年的该月日为一年。四、下年度租金交付时间为提前两个月。乙方不按时交租金，应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，不承担违约责任。合同到期前三个月，甲乙双方协商是否续签合同，如乙方不再继续租赁，需提前三个月通知甲方，甲方有权提前做广告对外出租该楼房。......十三、违约责任按租金的50%计算。......。”根据本院查明的事实，被告在2015年至2106年度共计分8次向原告交付租金，明显违反了双方在合同中租金交付方式为”上交租”，以及”下年度租金交付时间为提前两个月”的约定；同时，被告在2016年5月5日租赁合同期限未届满，未与原告协商一致的情况下，即自行转移搬走物品，交还房屋钥匙，亦违反了租赁合同期限5年的约定，故被告对上述行为，应当依照合同约定及法律规定承担违约责任。原告虽然在媒体上发布广告租赁房屋，但并未妨碍被告对其所租赁房屋的占有使用，被告以此认为双方已经协商一致解除合同，依据不足，本院不予采纳。
二、关于原告要求被告承担违约责任，给付原告违约金22500元，给付2016年5月6日至2017年5月5日的租金45000元的诉讼请求。因侯智力不是租赁合同的相对人，且其在本案宣判前，已经撤回起诉，本院予以准许。故被告关于侯智力主体不合格的主张，本院不予采纳。如上所述，被告在履行合同过程中，存在违约行为，应当依照合同约定及法律规定承担违约责任。双方约定每年租金为45000元，”违约责任按租金的50%计算”，故原告要求被告给付违约金22500元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。因被告在2016年5月5日已经腾出租赁的房屋并交还钥匙，2016年5月6日至2017年5月5日期间并未实际占用使用该房屋，且被告已经承担违约责任，故原告要求支付上述期间租金45000元的诉讼请求，本院不予支持。被告有关诉讼时效的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。
三、关于本案的法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百三十五条规定：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告任某支付原告马某违约金22500元，于本判决发生法律效力后立即付清。
二、驳回原告马某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1613元，由被告任某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长高贵君
人民陪审员马宏图
人民陪审员任丽娜
二O一七年九月一日
书记员郭颖