内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第362号
上诉人（一审被告）：贾永伟。
上诉人（一审被告）：王艳霞，个体工商户。
委托代理人：石陈，内蒙古昆峰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周美琴，住内蒙古包头稀土高新技术产业开发区曹家营子市。
委托代理人：田生生，周美琴丈夫。
委托代理人：田磊，周美琴之子。
上诉人贾永伟、王艳霞因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2015）包开民一初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贾永伟、王艳霞及其委托代理人石陈，被上诉人周美琴及其委托代理人田生生、田磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2013年8月，包头稀土高新技术产业开发区曹家营子村民委员会（以下简称曹家营子村委会）制定了曹钦小区底店分配实施方案，采用抓阄方式为村里2003年9月30日前的转制村民分配坐落于包头稀土高新技术产业开发区曹钦小区的福利性底店。经村民间互换后，贾永伟、王艳霞与村民刘根莲、陈哲共同享有曹（原文如此），贾永伟、王艳霞于2013年9月25日将所其享有的该底店（以下简称105号底店）份额以34万元价格卖给周美琴，周美琴将购房款交付于贾永伟、王艳霞，同时与该二人签订《房屋买卖合同》。
2015年7月，曹家营子村委会召开两委会、党员会和村民代表会议，并向村民征求意见，于2015年8月22日对曹钦小区底店进行了重新分配，105号底店被其他村民以抓阄方式取得，造成双方当事人签订的《房屋买卖合同》无法履行。周美琴非农业户，不属于包头稀土高新技术产业开发区曹家营村村民。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《曹钦小区底店分配实施方案》、曹家营子村委会开具的证明及双方当事人陈述予以佐证。
周美琴诉至一审法院，请求法院依法判令：1、确认房屋买卖合同无效；2、贾永伟、王艳霞给周美琴退还购买底店款34万元；3、贾永伟、王艳霞给周美琴支付占用购买底店款的利息（以购买底店价款34万元为基数，以同期同类银行贷款利率为准，从2014年1月16日起到还清购房款止）；4、诉讼费由贾永伟、王艳霞承担。后周美琴放弃要求贾永伟、王艳霞给付利息的诉请。
贾永伟、王艳霞辩称：105号底店是包头稀土高新技术产业开发区曹家营子村委会给贾永伟、王艳霞及其他几位村民所分福利房，所涉及的土地是村集体土地，根据相关法律规定，此案应先由人民政府进行处理，而且双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定“如大队关于底店有什么变更，与甲方无关”，该合同无法继续履行是因为村委会对底店要进行重新分配，重新分配的底店名额还给周美琴留着，是周美琴自己不去抓阄，造成合同不能履行。
一审法院认为：105号底店属于曹家营子村委会分配给曹村2003年9月30日前转制村民的福利房，每人25平米（以实际面积为准），通过本人抓阄方式确定底店位置。该房屋所依附的土地属于曹家营子村集体土地，该底店名额只能在集体经济组织成员内部进行转让，而周美琴不属于曹家营子村村民，其与贾永伟、王艳霞签订的《房屋买卖合同》虽是双方真实意思表示，但因违反了法律强制性规定而无效，故贾永伟、王艳霞应退还周美琴34万元购房款。
一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决：一、原告周美琴与被告贾永伟、王艳霞签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告贾永伟、王艳霞于本判决生效之日起15日内退还原告周美琴购房款34万元。案件受理费6400元，减半收取计3200元（原告周美琴已预交）,由被告贾永伟、王艳霞负担。
宣判后，贾永伟、王艳霞不服提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回周美琴的诉讼请求，一、二审案件受理费由周美琴负担。其上诉理由是：
一、一审判决认定事实不清。房屋买卖合同签订后，双方当事人均履行完毕，如约交付房款和房屋。曹家营子村委会重新分配房屋，将底店收回，周美琴完全可以向村委会主张抗辩，阻止其收回。周美琴放弃自己的权利，反而主张合同无效，使诚实信用原则受到损害。
二、一审法院认定合同无效与现行法律规定不符。首先，双方转让的是村集体分配的福利房，自始至终与土地无关。一审法院引用的《土地管理法》第六十三条与我国宪法相悖，宪法明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，基于“上位法优于下位法”的基本原则，应当认定农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。同时，《农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，因此集体土地使用权完全可以进行自由流转不受限制，那么集体土地上的房屋禁止对外转让是何道理？其次，《土地管理法》第六十三条应当定性为取缔性规定，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已。农村村民房屋不能买卖是在一定历史条件下的产物，这几年随着城市化的进程和市场经济的发展，当初立法的背景、宗旨、社会基础均已发生重大变化，现实中，农村农民房屋向外出售的现象甚多，一审法院草率认定合同无效，与我国现状不符。
周美琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，贾永伟、王艳霞对法律的曲解和以社会现象代替法律规定的上诉理由不能成立。本案所涉房屋依附的土地是曹家营子村的集体土地，该房屋只能在集体经济组织成员内部转让，而周美琴不是曹家营子村村民。因此，双方签订的房屋买卖合同是无效合同。贾永伟、王艳霞上诉所称“转让的是村集体分配的福利房，自始至终与土地无关”是完全错误的，其上诉所称土地管理法的规定与宪法立法宗旨相背离、“上位法优于下位法”，是对法律的曲解。不能以现实中农村村民房屋向外出售的现象甚多，而无视法律的规定。
二审经审理查明：一审判决书第2页倒数第2行的“经村民间互换后，贾永伟、王艳霞与村民刘根莲、陈哲共同享有曹”这句话，完整内容应为“经村民间互换后，贾永伟、王艳霞与村民刘根莲、陈哲共同享有曹钦小区105号底店”，除此以外的其余事实，一审法院认定清楚。双方当事人对此无异议，本院予以确认。
又查明：曹家营子村委会一直未向村民交付105号底店钥匙。周美琴交付105号底店购房款后，至今未占有使用该房屋。双方当事人对此均予以认可。
因105号底店是贾永伟、王艳霞与村民刘根莲、陈哲共有的，所以，周美琴为购买105号底店又分别与刘根莲、陈哲签订了房屋买卖合同，价款均是17万元。周美琴为购买105号底店共支付68万元。周美琴在一审法院以同样的诉讼请求同时起诉了刘根莲、陈哲。一审法院于2015年10月22日分别作出（2015）包开民一初字第222号、224号民事判决，确认周美琴与刘根莲、陈忠（刘根莲之子），周美琴与陈哲、刘春燕（陈哲之妻）签订的房屋买卖合同无效，刘根莲与陈忠、陈哲与刘春燕各向周美琴退还17万元购房款。该两份判决现已生效。该事实有生效民事判决书予以证明。
本院认为：双方当事人对于《房屋买卖合同》的真实性无异议，本院对此予以确认。双方争议的焦点问题是该合同的效力，对此应从以下几点予以分析判断。
首先，房屋的建筑与土地不可分割，土地所有权状况直接影响房屋交易时的法律适用。建筑在国有土地上的房屋与建筑在集体所有土地上的房屋在交易时需适用不同的法律，贾永伟、王艳霞提出的本案所涉105号底店的转让“自始至终与土地无关”的上诉理由不能成立。
其次，根据《土地管理法》第四条第一款“国家实行土地用途管制制度”的规定，及《土地管理法》第五章有关乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地的规定，城镇居民不得到农村购买农民住宅或“小产权房”。在国家法律未明确规定允许城镇居民到农村购买房屋时，不论现实中存在多少农村村民向外出售房屋的现象，这都不能成为认定这类买卖行为有效的理由。一审法院认定双方签订的房屋买卖合同无效适用法律正确。
第三，贾永伟、王艳霞提出的《土地管理法》第六十三条与宪法相悖的上诉理由没有依据，不能成立。本案不涉及农村土地承包问题，贾永伟、王艳霞提出的适用《农村土地承包》第三十二条的主张亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。贾永伟、王艳霞的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人贾永伟、王艳霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范丽宏
审 判 员 乔瑞全
代理审判员 贺 颖
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 常慧青
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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