安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初1155号原告：刘鑫，男，1986年11月18日出生，汉族，住安庆市岳西县。原告：王颖，女，1990年7月17日出生，汉族，住安庆市岳西县。两原告共同委托诉讼代理人：唐太红，安徽省安庆市建设法律事务所法律工作者。被告：余杨，女，1980年6月27日出生，汉族，住安庆市大观区。委托诉讼代理人：陈平平，安徽国誉律师事务所律师。第三人：章伟（余杨丈夫），1980年10月1日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：陈平平，安徽国誉律师事务所律师。原告刘鑫、王颖诉被告余杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序进行审理，因章伟与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告刘鑫、王颖及其共同委托诉讼代理人唐太红、被告余杨及其与第三人章伟的共同委托诉讼代理人陈平平等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鑫、王颖向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告于2017年3月18日签订的关于坐落于安庆市恒大绿洲小区3幢2单元2204室房屋的房屋买卖合同；2.请求被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，两原告与被告通过安庆市迎江区众泰房地产信息服务部的介绍，签订了关于坐落在安庆市恒大绿洲小区3栋2单元2204室房屋的房屋买卖合同。合同签订当天，原告向安庆市迎江区众泰房产信息服务部交了26000元房屋定金及中介费用。但2017年4月20日，被告却明确向原告表示房子不卖了。两原告多次与被告商量，可是被告却执意不履行合同义务。综上，被告不按照合同履行义务，已经构成违约行为，应当承担违约责任即支付违约金200000元。原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告余杨辩称：1.这个案件涉及的合同不是房屋买卖合同，而是居间合同，中介机构安庆市迎江区众泰房产信息服务部应当作为当事人参加诉讼;2.如果说是房屋买卖合同，那么原告主张的违约金过高，根据法律规定，一般应当按照30%承担违约金。第三人未发表陈述意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的2017年3月18日的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，符合证据的三性，本院予以认定；原告提交的收据2份，均加盖安庆市迎江区众泰房产信息服务部的公章，符合证据的形式要件，能够证明两原告向中介机构支付买房定金及中介费用、被告向中介机构支付履约金的证明目的，对该份证明，本院予以认定；3、原告提交的安庆市房屋权属登记信息查询结果证明与被告提交的该房屋的产权证内容相矛盾，原告提交的查询结果时间为2017年6月16日，而被告是在2017年7月28日提交该房屋的房产证，且该房产证是由安庆市不动产登记中心颁发，该房产属于余杨与第三人章伟共同共有，对该房产证的证明目的，本院予以认定；对原告提交的安庆市房屋权属登记信息查询结果证明的证明目的，本院不予认定；4、原告提交的2017年4月20日的电话录音，因不符合证据的形式要件，对该份证据，本院不予认定；5、原告提交的经济损失清单，因未提交其他证据予以佐证，达不到证明其实际损失为256528元的证明目的，对该份证据，本院不予采信。经审理认定事实如下：2017年3月18日，原告刘鑫、王颖（受让方）与被告余杨（出让方）通过第三人安庆市迎江区众泰房产信息服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：余杨自愿将坐落于安庆市恒大绿洲小区3栋2单元2204室，建筑面积约131㎡的房屋，以950000元出售给刘鑫、王颖。买方向中介机构交付履约保证金20000元；合同约定：待余杨办理不动产权证完毕五个工作日内，买卖双方前去资金托管部办理资金托管过户手续。协议生效后，三方应共同遵守，不得违约。如买方未按合同付款或卖方未按本合同交房，每逾期一日，则按该房总款的1‰向对方支付违约金，逾期达一个月以上，即视为不履行合同。因逾期或其他原因，导致不履行合同的，守约方有权解除合同直接从中介方提走取证或定金。违约方应向守约方赔偿200000元违约金，并承担由此带来的一切经济损失与法律责任。合同签订当天，刘鑫、王颖向安庆市迎江区众泰房产信息服务部交付履约保证金20000元及中介服务费6000元；余杨向中介公司交付5000元履约保证金。合同签订后，余杨以其丈夫章伟不同意出售为由，拒绝履行合同义务。另查，本案诉争房屋系余杨、章伟共同共有；在签订买卖合同时，余杨未提交房产证，刘鑫、王颖并不知晓所购房屋系余杨、章伟共同共有。在审理过程中，被告余杨提出应当追加安庆市迎江区众泰房产信息服务部作为当事人参加诉讼，经查，安庆市迎江区市场监督管理局于2017年5月9日作出（皖安）登记销字[2017]第978号准予注销登记通知书，准予安庆市迎江区众泰房产信息服务部注销登记。故本院未将安庆市迎江区众泰房产信息服务部作为当事人参与诉讼。本院认为，原告刘鑫、王颖、被告余杨及安庆市迎江区众泰房产信息服务部签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自义务。被告余杨以第三人章伟不同意出售房屋为由不履行合同义务，理由不能成立，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案买卖合同系买卖双方真实意思表示，应为有效合同，被告辩解不能成立，本院不予支持。根据上述司法解释第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告刘鑫、王颖要求解除2017年3月18日签订的房屋买卖合同，本院予以支持。被告余杨现明确表示不愿履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定的违约金为200000元，但是被告余杨提出双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合合同履行情况、被告的过错程度及根据公平诚信原则，本院酌情判定被告余杨支付原告刘鑫、王颖违约金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘鑫、王颖与被告余杨于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告余杨在本判决生效之日起十日内支付原告刘鑫、王颖房屋买卖合同违约金100000元；二、驳回原告刘鑫、王颖的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预缴），由被告余杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  晋德忠二〇一七年十月十日书记员  王 燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。