广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1386号
上诉人(原审被告)刘耀西，男，�族，1961年1月14日出生，住高州市南塘镇。
被上诉人(原审原告)黄仁强，男，汉族，1957年6月24日出生，住高州市。
诉讼代理人梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。
上诉人刘耀西因与被上诉人黄仁强房屋租赁合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2016）粤0981民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年因被告刘耀西租赁原告黄仁强房屋尚拖欠后者租金10045元未付，双方于2015年1月4日在订立建造楼房施工合同中约定：刘耀西为黄仁强建造三层房屋，要从工程款中优先扣减还清上述欠款后再由黄仁强依时给付工程款。后因建房问题发生纠纷，双方于2015年11月13日经结算同意从工程款中扣减1000元交租金，对余下的9000元由被告刘耀西立下欠据一份给原告收执�欠据载明：“原欠黄仁强屋租10045元，现付1000元，还欠9000元，其刘耀西堆放在黄仁强屋后院的杂物东西刘耀西于2015年11月13日已搬清运走，其余欠9000元定于2015年12月15日付清，如到期不付清，则视作违约，愿付违约金每月500元正，直付到还清为止。欠款人：刘耀西／2015年11月13日。（注：原刘耀西和黄仁强签租住屋终止协议作废）／2015年11月13日／刘耀西）。”2016年1月13日，双方再次签订一份补充分协议，补充分协议载明：由于刘耀西不履行按工程费款去对减其本人所欠的借款债务，已违约无法实施执行，现经双方协商解除此项（对减）协议。后经原告催要付清被拖欠的租金，被告拒付，引致纠纷。原告黄仁强于2016年5月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：被告刘耀西立即向原告支付租金9000元，并自2015年12月16日起按每月500元支付违约金，直至被告付清租金时止。�件受理费由被告负担。以上事实，有原告提供并经开庭质证的当事人身份证、欠据、对减协议、补充协议和原、被告的陈述等在案证据证实，足以认定。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同经双方协商终止，终止后被告尚拖欠原告租金9000元，有原告提供由被告出具的欠据及其身份证等证据证实，被告对此亦无异议，原审法院予以认定。被告辩称欠租金9000元属实，但已于2015年1月4日在与原告结算基础工程款中对减付清，并提供其结算对减记录，经查，该结算对减记录是被告单方结算记录，原告不承认亦未签名确认，且与其后来向原告出具的欠据及双方订立的补充协议前后矛盾，不能相互印证，不足以证明其所反驳的事实，原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的�讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。”的规定，被告在本案作出判决前仍未能提供证据证明其事实主张，应承担不利的后果。因此，原告要求被告立即支付租金9000元的诉讼请求，证据确实、充分，原审法院予以支持。被告未依约定期限付清租金，当属违约，应承担支付逾期付款违约金的违约责任。但双方约定的违约金数额每月500元过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过�反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，适当减少300元，按每月200元自2015年11月16日计至付清租金时止支付违约金。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告刘耀西于判决发生法律效力后十日内向原告黄仁强支付房屋租金9000元；二、限被告刘耀西于判决发生法律效力后十日内向原告黄仁强支付逾期付款违约金（自2015年11月16日起每月支付违约金200元，直至付清租金时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘耀西负担。
上诉人刘耀西不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。2014年刘耀西租赁黄仁强的房屋发生租金纠纷，2015年1月4日刘耀西为黄仁强建房，并签订了《建造楼房施工合同和工程费款对减借款协议》，经过双方结算确认，刘耀西已经支付了所欠的租金给黄仁强。事实上，在建造好黄仁强房屋基础后进行结算时，刘耀西已经支付了5500元给黄仁强，余下的10000元，双方同意从建造楼房的主体工程款中对减。事实上，到目前为止黄仁强仍未履行《建造楼房施工合同和工程费款对减借款协议》，还未与刘耀西结算工程款，刘耀西的工程模板仍由黄仁强扣压。二、涉案的《欠据》是基于租赁款和工程款的结算而来，原审判决应当查清刘耀西与黄仁强之间的合同关系和工程款结算关系及履行情况。请求：1、撤销高州市人民法院(2016)粤0981民初1690号民事判决；2、依法确认刘耀西于2015年11月13日所签订的《欠据》无效；3、由黄仁强承担诉讼费用。
被上诉人黄仁强答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，依法应予以维持。刘耀西拖欠黄仁强的租金是有欠据证实的，且刘耀西在书写借据后未支付租金给黄仁强，刘耀西没有证据证明其已支付了本案租金，租金与工程款是没有任何联系的，因此刘耀西的上诉无理，应驳回刘耀西的上诉。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为刘耀西欠黄仁强的房屋租金是否已经在黄仁强应向刘耀西支付的建房工程款中扣减。
刘耀西对2015年1月4日的《建造楼房施工合同和工程费款对减借款协议》及2015年11月13日的《欠据》的真实性无异议，本院予以确认。从《建造楼房施工合同和工程费款对减借款协议》及《欠据》的内容可知，刘耀西在2015年1月4日与黄仁强签订《建造楼房施工合同和工程费款对减借款协议》时，其尚欠黄仁强的房屋租金10045元。后刘耀西于2015年11月13日偿还了1000元房屋租金给黄仁强，并向黄仁强出具了还欠房屋租金9000元的《欠据》给黄仁强。因此，可以认定刘耀西尚欠黄仁强房屋租金9000元，原审判决判令刘耀西偿还房屋租金9000元给黄仁强正确，本院予以维持。
刘耀西上诉称其所欠黄仁强的房屋租金9000元已经在黄仁强应当向其支付的建房�程款中扣减，但其提供的依据是其本人记录的建房收支记录，并没有黄仁强的签名确认，在本案中黄仁强对该建房收支记录也予以否认。因此，不能认定刘耀西欠黄仁强的房屋租金9000元已经在建房工程款中扣减。故刘耀西的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人刘耀西已预交），由上诉人刘耀西负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 江剑兵
代理审判员 赖慧嫦
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖