上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6518号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海颐尊水疗康体会所管理有限公司，住所地上海市自由贸易实验区。法定代表人：戴岩圣，董事长。委托诉讼代理人：杨楠，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：黄贞凤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海三至酒店投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人;马惠莉，董事长。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店，住所地上海市虹口区。负责人：马惠莉，董事长。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。上诉人上海颐尊水疗康体会所管理有限公司(以下简称“颐尊公司”)与被上诉人上海三至酒店投资管理有限公司(以下简称“三至投资公司”)、上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店(以下简称“三至酒店”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颐尊公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、两被上诉人未履行配合办理营业执照的义务，且在上海市虹口区恶意注册经营美容公司，导致上诉人无法办出营业执照，无法正常经营，属违约；2、两被上诉人全程监督上海市虹口区三至酒店SPA项目区域(以下简称“系争场地”)的装修过程，认可了租赁区域的装修已经达到合同约定的标准。一审法院启动鉴定程序且依据鉴定结论认定装修设备款为146万元，显属错误，且未将设计费30万元包括在内；3、租赁期应以酒店开业的2011年11月1日起算。三至投资公司、三至酒店辩称，上诉人经营的是SPA，不是美容，同号注册美容公司不影响上诉人办理营业执照；2、被上诉人一直要求上诉人进行整改，以符合五星级装修标准，为此被上诉人还发函催告，但上诉人始终未予理睬；3、一审法院多次提醒上诉人提供发票给鉴定单位，但上诉人至今未提供。鉴定单位根据已有资料出具的鉴定报告是正确的；4、系争场地装修工程于2011年5月1日前已经完毕，上诉人于5月1日已经试营业，应当支付租金；5、设计费是上诉人的经营成本，且合同未约定设计费由被上诉人承担。颐尊公司向一审法院起诉请求：三至投资公司、三至酒店协助办理以系争场地为注册地址且经营范围包括美容美体项目的工商营业执照所需的一切手续。审理中，颐尊公司变更诉讼请求：要求解除双方签订的租赁合同；判令三至投资公司、三至酒店赔偿颐尊公司行政处罚款10万元、退还已支付租金81万元(2014年11月起至2016年4月止，每月租金4.5万元计算)、退还押金4.5万元。三至投资公司、三至酒店反诉要求颐尊公司支付系争场地租金差价214万元；交付2011年5月至今不低于500万的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据。一审法院认定事实：2010年12月29日，颐尊公司与三至投资公司、三至酒店签订《租赁合同》，约定系争场地系三至投资公司合法拥有者，颐尊公司为具有SPA项目合格资质经营专业经营机构，三至酒店为三至投资公司聘请的酒店管理者。颐尊公司租赁三至投资公司酒店系争场地，共计701平方米用作SPA项目；租赁期限5年，装修期为免租期。SPA与酒店同步开业，开业之日为5年租赁期的起始日；颐尊公司装修达到五星级酒店要求，人民币(以下币种均为人民币)3,000元/平方米，计210万元，设备投资总额不低于150万元，总投资不低于360万元。装修施工图纸完善后，报装修预算及设备预算给三至投资公司审核。前五年内租金以装修、设备投资款抵付租金方式支付，平均每年租金为72万元；由于采用以投资抵租金方式，因而颐尊公司所有投资在租赁期间，均属三至投资公司所有，均按照三至投资公司、三至酒店要求进行资产管理，遗失或损坏按规定赔偿；颐尊公司确认三至投资公司提供的租赁单元符合其经营目的，颐尊公司应为经营目的办理独立营业执照，并负责一切申请报批手续，三至投资公司应予以积极配合并协助颐尊公司办理；在租赁期内，三至投资公司应保证颐尊公司对租赁单元享有使用权，并不引入与颐尊公司经营项目相同的业态经营；颐尊公司应自费在整个运营期间保持有效的商业综合责任保险，该保险的赔偿限额不少于每次事故和年度累计USD5,000,000，颐尊公司应支付上述在运营期间发生的保费及使上述保险生效及维持生效所需要的其他款项，颐尊公司应向酒店提供保单及就该保险当期应付保费的收据。合同签订后，颐尊公司向三至投资公司支付押金45,000元。三至投资公司将系争场地交付给颐尊公司。颐尊公司即对系争场地进行设计装修。2011年1月30日，三至投资公司向工商部门申请企业法人营业执照经营范围包含美容。2011年5月起，颐尊公司经营系争场地。2011年12月20日，上海市工商管理局向颐尊公司发放“申请企业名称预先核准通知书”企业名称为上海榆尊美容美体有限公司。2014年3月17日，三至投资公司向颐尊公司发出律师函要求颐尊公司尽快提供装修费用发票，以证明颐尊公司按照合同约定达到不低于360万的投资金额。颐尊公司自2011年起经营三至酒店场内的健身中心项目(主要为游泳池)。期间，有关行政部门发出《责令改正通知书》(沪工商虹案改字【2014】第XXXXXXXXXXXX号)。2015年11月4日，上海市虹口区市场监督管理局以颐尊公司经营未取得《营业执照》及《公共场所卫生许可证》、《上海市游泳场所开放登记证》等许可证，鉴于颐尊公司自2011年5至2015年7月营业收入为负收入，无违法所得。对颐尊公司作出罚款10万元的决定。一审审理中，三至投资公司、三至酒店于2015年5月14日申请对系争场地的装修、装饰价值进行司法评估。经上海市高级人民法院指定万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定，结论为：系争场地工程造价为1,426,218元。并于2015年9月15日申请对系争场地内固定家具、灯具、活动家具、SPA专业设备及仪器价值进行评估。经上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司评估，结论为：上述设备价值评估参考价值合计为3万元。颐尊公司对上海集联资产评估有限公司评估价值存有异议，一审法院给与颐尊公司一定期限进一步提供上海集联资产评估有限公司评估所需资料，颐尊公司在该期限内未提供。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。至于系争场地上已经注册的经营范围包含美容项目，是否影响颐尊公司工商注册一节，纵观本案：双方合同约定颐尊公司租赁系争场地经营项目为SPA，SPA意为水疗美容与养身。SPA虽在工商注册经营范围中并无特定指向，但经营范围可在美容、美发、瘦身等方面选择。三至投资公司、三至酒店虽在系争场地上注册了美容项目，颐尊公司注册工商营业执照会因选择同类美容项目而受阻，但美容并非是SPA唯一经营范围。其次，双方签订的租赁合同约定，五年租期的租金是以颐尊公司投资价值360万元抵扣，现系争场地的装饰工程造价经过评估为1,426,218元，而固定家具、固定灯具、活动家具、SPA专业设备及仪器价值因颐尊公司无法提供当初购买发票，上海集联资产评估有限公司以评估基准日(2015年11月10日)的价格来计算仅为3万元，相当于残值。该评估报告显然与双方约定不符，不予采信。现颐尊公司自述其对该部分投资价值约100万元，即便如此，与装饰工程造价相加也满足不了合同约定的投资价值360万元，应认定构成违约。颐尊公司以其因无照经营被有关部门处罚，要求三至投资公司、三至酒店赔偿其被处的罚款及退回租金81万元的诉讼请求，不予支持。同理，因颐尊公司违约，三至投资公司、三至酒店要求其支付租金差价，依法予以支持。至于三至投资公司、三至酒店要求颐尊公司交付2011年5月至今不低于500万元的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据一节，符合合同约定，颐尊公司亦表示可以提供，依法予以照准。现合同租赁期限已经届满，颐尊公司应将系争场地腾空交还。纵观上海集联资产评估有限公司评估报告中所列明细表，基本属于可移动设备，故颐尊公司迁出系争场地时携明细表中物品一并迁出。至于押金45,000元应按实结算。判决：一、上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于判决生效之日起7日内，携上海集联资产评估有限公司【沪集联评报字(2015)第J4090号】评估报告书明细表中所列物品迁出上海市虹口区三至酒店SPA项目区域；二、上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于判决生效之日起7日内，向上海三至酒店投资管理有限公司支付租金差价214万元；三、上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于判决生效之日起7日内，向上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店交付2011年5月至今不低于500万的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据；四、上海三至酒店投资管理有限公司、上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店应于判决生效之日起7日内，对颐尊公司已支付的押金45,000元，按实结算；五、上海颐尊水疗康体会所管理有限公司的诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，颐尊公司与三至投资公司、三至酒店签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定，颐尊公司承租系争场地经营SPA项目，但双方对SPA项目所包含的具体内容未做明确约定。SPA意为水疗美容与养身，在工商注册经营范围中并无特定指向，但经营范围可在美容、美发、瘦身等方面选择。合同签订后，三至投资公司在同号注册经营范围包含美容项目的公司虽非妥善之举，但并不违约。颐尊公司以注册工商营业执照会因选择同类美容项目而受阻为由，诉称三至投资公司、三至酒店违约，依据并不充分，本院实难支持。五年租期的租金是颐尊公司以3,000元/平方米、计210万元的五星级酒店标准装修和150万元的设备相抵扣，双方对准修标准有明确的约定。装修结束后双方并未对装修和设备是否达标进行确认，现双方对此意见不一，一审法院对系争场地的装饰工程造价进行评估，并以此为依据进行判决，并无不当。装修费包含哪些项目应以“2000”定额相关规定为准，不包含在规定内的其他费用，不应计入装修费。颐尊公司上诉称设计费应计算在内，依据不足，本院不予采信。因颐尊公司无法提供当初购买发票，故对设备及仪器的价值无法进行准确评估。但颐尊公司自述对该部分投资价值约100万元，也远未达到合同约定的150万元标准，加之装修未达合同约定，故应认定颐尊公司构成违约。现合同租赁期限已经届满，颐尊公司应将系争场地腾空交还。评估报告中所列明细表，基本属于可移动设备，故颐尊公司迁出系争场地时携明细表中物品一并迁出。租赁合同约定，装修期间为免租期，SPA应与酒店同步开业，开业之日为5年租赁期的起始日。现有证据证明颐尊公司于2011年5月前已装修完毕，为免租期。之后开始经营，应为租赁期起始日。颐尊公司上诉称租赁期应以酒店开业的2011年11月1日起算，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，颐尊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,980元，由上海颐尊水疗康体会所管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年十月十八日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……