湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终993号
上诉人（原审原告）：宜昌永乐恒产房地产营销有限公司，住所地：宜昌市西陵区学院街19号。
法定代表人：刘洪德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘忠东，男，该公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘淑梅，女，该公司员工。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）:李丹，女，1986年11月3日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）:王斌，男，1985年7月21日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：周运秋，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜根训，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌永乐恒房地产营销有限公司(以下简称永乐恒产公司)因与被上诉人李丹、王斌居间合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
永乐恒产公司上诉请求：1、撤销原审法院判决，改判李丹、王斌支付佣金20000元。2、本案诉讼费由李丹、王斌承担。事实和理由：涉诉房屋系黄国坤有权处分，李丹、王斌拒绝履行合同义务导致交易无法继续，在该合同已经成立且生效的情况下，李丹、王斌应当支付居间服务费。
李丹、王斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求法院驳回永乐恒产公司的诉求。
永乐恒产公司向一审法院起诉请求：请求判令李丹、王斌支付佣金20000元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月11日，售房人黄国坤（甲方）与购房人李丹、王斌（乙方）、永乐恒产公司（丙方）在永乐恒产公司办公场所签订《房屋买卖居间三方合同》，约定：甲方自愿将合同第二项所列房屋（黄国坤现居住房屋）出售（转让）给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状态一致；乙方于2015年5月11日交购房定金人民伍万元给甲方，收到乙方定金合同时，甲方不得将房屋再次出售他人；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方无须向丙方支付佣金，乙方须向丙方支付佣金人民币13700元；若甲方或乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方佣金人民币20000元等。双方并就购房金额以及支付方式等进行约定。售房人黄国坤在本案中拟向李丹、王斌出售的房屋系与其妻共同共有房屋。黄国坤之妻未在上述《房屋买卖居间三方合同》上签名，亦未书面授权黄国坤出售该房屋。2016年5月12日，李丹、王斌向宜昌市房屋交易与产权管理处投诉永乐恒产公司，要求解除双方签订的房屋买卖居间合同，不承担违约责任，保留对永乐恒产公司的诉讼权利。双方未达成一致意见，永乐恒产公司遂向一审法院提起诉讼。审理中，李丹、王斌提交其与永乐恒产公司的对话录音，证明永乐恒产公司的委托代理人刘忠东在三方签订合同时未向李丹、王斌释明合同中应当释明的条款。刘忠东对该录音中的声音系其本人无异议，但认为录音不能证明李丹、王斌要求证明的内容。
一审法院认为，永乐恒产公司作为中介机构为房屋买卖双方提供信息和服务，永乐恒产公司、黄国坤、李丹、王斌签订的《房屋买卖居间三方合同》具有房屋买卖和居间合同的双重性质，应分别同时具备二个合同的必要条件。黄国坤仅作为房屋共用人之一与买方签订房屋买卖合同时未提交另一共有人授权其卖房或事后追加的相关凭据，该买卖合同因无房屋共有人的共同签名而缺乏生效的必要条件，故买卖双方签订的房屋买卖合同尚未生效。永乐恒产公司与房屋买卖双方签订的居间合同是基于房屋买卖合同有效为前提，在买卖双方签订的房屋买卖合同生效后，永乐恒产公司作为居间人有权督促买卖双方履行买卖合同并收取服务费用，现因买卖双方签订的房屋买卖合同尚未生效，故永乐恒产公司、黄国坤、李丹、王斌签订的《房屋买卖居间三方合同》对双方并不具备法律效力。且《房屋买卖居间三方合同》系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从李丹和王斌提交的录音可以确定永乐恒产公司在签订合同时未向二人明示该合同中第七条第四款第二项约定的“若甲方或乙方任何一方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方佣金人民币2万元”条款，该条款加重李丹和王斌的责任，因永乐恒产公司未明示而无效。永乐恒产公司以该约定条款向李丹和王斌主张权利，一审法院难以支持。
一审法院判决：驳回宜昌永乐恒房地产营销有限公司的诉讼请求。案件受理费300元（宜昌永乐恒房地产营销有限公司已预交），适用简易程序，减半收取150元，宜昌永乐恒房地产营销有限公司负担。
二审中双方均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于以下两点。
1、三方签订合同是否成立并生效。本案中三方签订的《房屋买卖居间三方合同》既包含有黄国坤与李丹、王斌之间的买卖合同，也包含有三方之间的居间合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据合同效力由《合同法》调整，物权变动由《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。当事人在签订合同时尚未对诉争房产取得处分权或处分权受限制，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案中，即使黄国坤未取得其妻子的授权，仅对合同的履行产生影响，但黄国坤、李丹、王斌、永乐恒公司三方签订的《房屋买卖居间三方合同》是其真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同成立且生效。
2、李丹、王斌是否应当支付佣金的问题。根据双方签订的《房屋买卖居间三方合同》中约定“甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方无须向丙方支付佣金，乙方须向丙方支付佣金人民币13700元（佣金为丙方为甲方双方提供之居间服务，包含：提供房屋买卖市场行情咨询2、寻找、提供并发布房源信息；3、引领购房人实际看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助双方商定房屋买卖合同的相关条款6、促成交易双方签订本合同。本合同签订完毕，居间服务完成。如遇按揭贷款特殊情况，应另行签订单项服务合同，并支付丙方服务费），结合本案事实，宜昌永乐恒房地产营销有限公司的已经履行了合同约定的居间义务，买卖合同成立并生效，则李丹、王斌应当支付合同约定的佣金。同时，《房屋买卖居间三方合同》中第七条第4款第（2）项约定“若甲方或乙方任何乙方违反本合同约定，导致未能购入或售出该房屋，则违约方须支付丙方佣金：人民币2万元。”本院认为，无论是黄国坤还是李丹、王斌哪一方的原因导致最终房屋交易未能成功，仅会使房屋买卖合同的相对方产生损失，根据合同的相对性原则，其违约责任也只应在房屋买卖合同的相对方之间进行承担，对居间合同权利义务履行并无影响，也不会对居间方永乐恒公司造成损失。因此，无论永乐恒公司主张20000元是违约金还是因买卖房屋一方违约行为提高的佣金，本院都不予支持，本院仅对双方在佣金条款中明确约定的13700元佣金予以支持。此外，李丹、王斌作为成年人应当对自己签订合同所产生权利义务有所预期，其辩称对合同佣金条款没有注意，受到对方蒙蔽亦无充分证据证明，本院不予支持。
综上所述，宜昌永乐恒房地产营销有限公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1122号民事判决；
二、李丹、王斌于本判决书生效之日起十日内向宜昌永乐恒房地产营销有限公司支付佣金13700元;
三、驳回宜昌永乐恒房地产营销有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元（宜昌永乐恒房地产营销有限公司已预交）由李丹、王斌负担105元，由宜昌永乐恒房地产营销有限公司负担45元；二审案件受理费300元（宜昌永乐恒房地产营销有限公司已预交），由李丹、王斌负担210元，宜昌永乐恒房地产营销有限公司负担90元。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 毕 勇
审判员 沈 辰
二〇一七年四月十三日
书记员 张鹏炜