杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第5944号
原告沈妙兴。
被告杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社
法定代表人高云，系社长。
委托代理人谢建民，系村主任。
委托代理人高潮，系村委委员。
原告沈妙兴诉被告杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日以房屋租赁合同纠纷立案受理后，依法由代理审判员严潇丹适用简易程序于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告沈妙兴，被告委托代理人谢建民、高潮到庭参加诉讼。2015年11月4日至同年12月4日为双方当事人申请庭外和解期间。本案现已审理终结。
原告沈妙兴诉称：原、被告于2015年4月15日签订《河庄街道新围村房屋租赁合同》，约定由原告向被告租赁位于杭州市萧山区河庄街道新围村的闲置空房几套，租赁期限为20年（期满后承租人可继续无偿使用50年），租赁总价款为1860318元。同时约定，出租人应当在2015年5月1日前将符合条件的房屋交付承租人使用，逾期交房超过30日后，承租人有权解除合同，出租人应当自承租人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付房租款，并按已付房租款的10%向承租人支付违约金。合同签订后，原告已按约于2015年6月25日向被告支付房屋租赁款1860318元，但被告至今未向原告交付符合条件的房屋。因逾期交房期限已远超30日，故原告有权按照合同约定解除该房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任。现请求判令：1、解除原、被告签订的《河庄街道新围村房屋租赁合同》；2、被告返还原告已支付的租赁款1860318元，赔偿利息损失（从2015年6月25日起按照银行同期贷款利率的四倍计算到实际付款日止），并按原告支付房租款的10%支付违约金186031.80元。
被告杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社提交书面答辩状辩称：一、基本情况。双方确实签订《河庄街道新围村房屋租赁合同》，租赁总价款1644089元。由于受招投标相关规定等不可归责于答辩人的原因，收到原告所支付的房屋租赁款后，答辩人无法向原告交付符合条件的房屋。二、案涉房屋相关情况。案涉闲置空房位于杭州市萧山区河庄街道新围村，最初建设于1970年代，原系学校教工宿舍，后归属答辩人所有。因该批房屋现处于闲置状态，为盘活村级集体资产，答辩人将房屋对外出租。综上，案涉房屋系答辩人合法所有的闲置房产，不能按约交付房屋并非答辩人主观上不愿意，而系由于招投标相关规定等不可归责于答辩人的原因，故请求法院酌情作出判决。另外补充，原告实际交付了1644089元租金；由于房屋租赁合同需要经村民大会讨论同意，所以被告在出租人栏未写签订时间。后，由于村民意见较大，所以该合同也没有经村民大会讨论同意，导致合同无法履行；针对原告的诉讼请求，被告愿意返还1644089元租金，也愿意支付银行同期贷款利率的利息，对违约金的主张不予认可，因为合同没有生效。此外，被告保留向原告主张违约金的权利。
原告沈妙兴为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《河庄街道新围村房屋租赁合同》1份，欲证明原、被告之间的房屋租赁合同关系的事实。2.中国农业银行个人结算业务申请书、业务凭证各1份（复印件），交通银行结算业务申请书、私人业务受理书各1份（复印件），浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据2份（复印件），欲证明原告支付被告租金1644089元的事实。经质证，被告认为，证据1真实性没有异议，但由于未经村民大会同意，所以还没有生效，即使合同有效，原告付款的时间超过合同约定，也存在违约。证据2无异议，收据上的“沈苗兴”就是原告。经审查，本院认为，证据1-2内容客观真实、来源形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定。
被告杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社未向本院提交证据材料。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年4月15日，原、被告签订《河庄街道新围村房屋租赁合同》一份，被告将位于杭州市萧山区河庄街道新围村的闲置空房（1、入村口改建房位于第1单元西边套、底层、二层、三层，第2单元，底层、二层、三层；2、原老中学直排附房），租赁期限为20年（期满后承租人可继续无偿使用50年）。计价方式：1、按建筑面积计算，该房屋一次性租价为每平方米2800元，面积为549.258平方米，底层车库一次性租价为每平方米1600元，面积为261.249平方米，所有剩余房屋全部承租享受9折优惠，折后价为壹佰柒拾陆万零叁佰贰拾捌元整。2、原老中学直排房子为旧房为2层，面积为218.56平方米，总价为壹拾万元整。3、按该房屋总房价的5%作为房屋维修返回，以后房屋维修与出租房无涉。租赁农户需在合同签订后5天内，一次性交清租费，按总房款奖励7%，旧房不作奖励，逾期未交清余款的，按房屋租赁合同内相关条款处理。出租人应当在2015年5月1日前将符合条件的房屋交付承租人使用，协议还对其他权利义务进行了约定。2015年5月26日、6月8日，原告分别向被告汇款1000000元、644089元。2015年6月25日、6月27日，被告对上述收到款项向原告开具收据两份。案涉房屋被告未按约向原告交付。2015年11月3日，原告向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。
本院认为：原、被告签订的租赁合同中约定，租赁期限为20年（期满后承租人可继续无偿使用50年）。该约定名为租赁实为买卖，涉案房屋为农村房屋，未办理产权登记手续，未经相关部门审批、同意不得转让、买卖，因此该租赁合同无效。同时，鉴于原、被告签订的合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故根据该条法律规定，原、被告之间签订的房屋租赁也应确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同被确认无效后，被告应当返还其收取的租金，故原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院予以支持，但金额应以原告实际交付为准。因被告将未经主管部门批准建设的房屋对外出租，对合同无效存在过错，故原告可自其向被告主张权利之日起参照银行同期贷款利率要求被告赔偿利息损失。对原告的其余诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社于本判决生效之日起十日内返还沈妙兴租金1644089元，并赔偿该款自2015年11月3日起至实际付款日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；
二、驳回沈妙兴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23166元，减半收取11583元，由沈妙兴负担1785元，杭州市萧山区河庄街道新围村经济联合社负担9798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 严潇丹
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 楼宇楠