江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终19号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏科博世羊毛建材科技有限公司，住所地无锡市新吴区新华路118号。
法定代表人：过志敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯晓鸣，北京大成（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李萌，北京大成（无锡）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏超业不锈钢制品有限公司，住所地无锡市新吴区梅村街道新南科技园。
法定代表人：程雪红，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：孙亚君，江苏法舟律师事务所律师。
上诉人江苏科博世羊毛建材科技有限公司（以下简称科博世公司）因与被上诉人江苏超业不锈钢制品有限公司（以下简称超业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
科博世公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回超业公司的诉讼请求，支持科博世公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由超业公司承担。事实和理由：1、本案是超业公司伪造证据后提起的恶意诉讼，依法应予严惩。超业公司在一审第一次庭审时提交了一份伪造的租赁合同复印件，以此证明科博世公司欠付了租赁费用。但在诉讼中，科博世公司发现与双方签订的租赁合同原件相比，该租赁合同复印件对租赁费组成条款进行了篡改，目的是为了避免科博世公司发现后收取的变压器费用实际已包含在原租赁合同约定的“电力及基础设施使用费”中。超业公司主观恶意明显，且在科博世公司指出后也未作出合理解释。一审未对超业公司的该行为予以处理，违反法律规定。2、超业公司重复收取电力设施基础费的事实清楚，证据充分，应当予以返还。根据双方的租赁契约，总租赁费717120元/年中已包含了电力及基础设施使用费，再结合租赁契约第五条第三款的约定，该电力设施主要指变压器。科博世公司按约向超业公司支付了总租赁费，但超业公司此外又以基本电费分摊的方式向科博世公司收取变压器费用，至2016年10月15日双方发生纠纷前，累计已收取760827.68元。双方虽另行签订了租赁契约附件，就变压器费用分摊问题进行了约定，但重复收取变压器费用是一个事实问题，不因另行签订契约就能变更。超业公司一审中也未对总租赁费用中的电力及基础设施使用的具体内容作出回应，可见其也明知该部分费用与契约附件中的变压器费用重叠，故无法作出合理说明。契约附件的真实意思是因超业公司也需要用到电力设施，故需要分担科博世公司已经全额承担的电力设施使用费。但在合同签署过程中因科博世公司股权和管理团队发生了较大变化，交接出现了一些疏漏，导致新管理团队误以为公司原来没有承担电力设施费用，以租赁契约附件来约定按比例分摊变压器的费用，从而导致一直重复支付。后因在一审中公司股权和管理团队再次变化，回到签署租赁合同时的状态，原管理团队才会发现多支付变压器费用的情况，进而提出主张。科博世公司在长期租赁过程中未对重复收取变压器费用提出异议，不等于认可超业公司可以重复收取。3、超业公司解除合同依据不足。超业公司多收取了76万余元的变压器费用，该部分费用足以覆盖其所主张欠付的31万余元租金，故科博世公司不存在欠付租金的事实，超业公司无权解除合同。即便科博世公司多付变压器费用的主张无法支持，但科博世公司在纠纷发生前累计欠付的总租赁费只有26928.8元以及水电费2422元，不到每年总租赁费用的4%。超业公司另外主张的欠付租赁费用是在双方已对租赁费发生争议后超业公司锁门并停水停电期间发生的，并不属于科博世公司拖欠的租赁费用。因此，科博世公司不存在根本性违约，超业公司也无权解除租赁合同。科博世公司在一审中也提供照片及派出所的情况说明，证明超业公司存在锁门并断水断电的行为，而科博世公司即便存在欠付租金的违约行为，也是轻微违约，在合同存在继续履行的可能情况下，法院不应轻易判决解除合同。4、超业公司违约行为给科博世公司造成的损失事实清楚，证据充分，法院应予支持。
超业公司二审辩称：1、超业公司对租赁合同复印件与原件不一致的问题既不知情也未隐瞒，并不存在伪造的情形。2、超业公司不存在重复收取电力设施基础费的问题。科博世公司的行为已构成违约，双方的租赁合同应予解除。3、超业公司并不存在违约，故也不存在因违约而导致的损失赔偿问题。综上，请求二审维持原判。
超业公司向一审法院起诉请求：1、判令科博世公司立即支付超业公司拖欠的房屋租赁费用共计318761元（包括之前拖欠的水电费59050.13元和房租26928.80元，2016年11月1日应支付的三个月房租216928元和2016年12月份的电费6437.77元、2017年1月份的电费4689.50元和2016年的水费4726.80元××并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息；2、确认超业公司2017年1月11日寄送给科博世公司的厂房租赁契约解除通知书已经依法生效；3、判令科博世公司支付违约金179280元；4、判令科博世公司立即搬出并从2017年2月1日起至实际搬出日止按照厂房租赁合同契约约定的租赁费标准支付房屋占用使用费；5、本案的诉讼费由科博世公司承担。
科博世公司一审答辩称：1、科博世公司在合同签订后到2014年年底一直与超业公司有良好沟通，交易惯例是超业公司先开票再付款，电费是超业公司垫付一年再向科博世公司催要；2、2016年10月15日，科博世公司已经在当季度付房租190000元，如果按天数来计算的话，科博世公司不欠房租，但超业公司采取了锁门的行为；3、超业公司搬走后因科博世公司不确知超业公司的地址，根据网上的地址（没有明确门牌号码××邮寄的信件亦被退回，故科博世公司在2016年11月之前不存在故意拖欠房租水电费的情形，在2016年11月15日后由于超业公司单方面的停电停水及单方面的违约行为，科博世公司才不支付房租，还有权追讨损失；4、科博世公司是科研和生产融合的高新企业，故超业公司开具的发票是用来抵扣税的，因此超业公司不按时开具发票是科博世公司延迟交付房租、水电费的正当理由；5、超业公司存在未定期检查出租房屋及未对公共场地进行正常功能性维护的行为，致使科博世公司多支出费用，故科博世公司有权延迟支付房租等费用。
科博世公司一审提出反诉请求：1、要求继续履行案涉租赁合同；2、判令超业公司向科博世公司赔偿损失2142500元；3、判令超业公司向科博世公司支付违约金179280元；4、判令超业公司返还科博世公司多支付的电力基础设施使用费760827.68元。5、本案的诉讼费由超业公司承担。
超业公司一审辩称：1、科博世公司违约，超业公司已经发函解除案涉租赁合同，故不同意继续履行；2、超业公司不存在拖欠发票等违约行为，故不应当赔偿科博世公司损失及违约金；3、科博世公司主张的损失没有证据证明；4、超业公司并未重复收取科博世公司电力基础设施使用费；5、即便超业公司存在重复收取的行为，2015年之前的所有费用都已经超过了诉讼时效。
一审经审理查明：
2008年9月8日，超业公司与科博世公司签订《厂房租赁契约》1份，约定科博世公司承租超业公司坐落于无锡市新区梅村工业集中区A-30-5地块上的部分房地产，包括北面车间一栋，面积为3952.03平方米；西北角办公楼一栋，面积为997.92平方米；门卫室39.99平方米，总计4989.94平方米，实际按照4980平方米计算租金；租赁期限为十年，自2008年9月10日至2018年9月9日止，因考虑到科博世公司需要设备调试期，故超业公司同意租金自2008年11月1日起支付（即免除2008年9月10日至2008年10月31日的租金），房屋租金每年为358560元，公共场地使用费每年为143424元，电力及基础设施使用费每年为215136元，合计租赁费为717120元；十年租赁期内每三年租金上涨10%，科博世公司在签订合同时，支付3个月租赁费，即179280元，另外支付3个月租赁费179280元作为保证金，之后每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前支付下三个月租赁费，实行先付后用，所付租金由超业公司开具正式税务发票；超业公司提供电力供科博世公司公司生产使用（630KVA变压器××，变压器名称变更登记为科博世公司名称，但超业公司拥有变压器的所有权；超业公司负责对房屋（公共部位、室外公共部位等××的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因超业公司延误房屋维修而使科博世公司或第三方遭受损失的，超业公司负责赔偿；任何一方违反国家和地方的有关法律法规，或未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，任何一方违约需向另一方支付违约金179280元。该租赁合同由双方签字盖章，并经见证方无锡市梅村经济发展有限公司刘蔚签字并加盖公章。
2008年10月23日，超业公司与科博世公司仍在刘蔚的见证下，签订《厂房租赁契约附件》1份，约定：超业公司应将手续齐备功能完好的630kvA变压器过户给科博世公司，科博世公司负责变压器的维护管理，承担日常配件更换费用。超业公司承担变压器正常老化带来的费用，变压器归超业公司所有；超业公司、科博世公司按所用电的比例承担630kvA变压器的底价及维护等全部费用。
2017年1月11日，超业公司向科博世公司邮寄《厂房租赁契约解除通知书》1份，内容为因科博世公司结欠超业公司租赁费用309345.50元（包括拖欠的水电费、2016年10月房租、2016年11月、12月、2017年1月的租赁费用××，经多次催讨，科博世公司一直未予支付，故超业公司已诉至法院，并通知科博世公司，双方之间的《厂房租赁契约》自2017年2月1日起解除。科博世公司于2017年1月13日签收上述通知书。2017年1月24日，科博世公司向超业公司发出《回复函》1份，内容为不同意解除双方之间厂房租赁契约，理由为：超业公司存在严重违约行为，从未对案涉租赁厂房进行过定期检查，厂房多次发生漏水，致使科博世公司设备停产，并支付维护费用30000元；2016年10月15日，超业公司对科博世公司进行厂门封堵、停电停水，且超业公司拖欠科博世公司水电费、房租发票740000元，致使科博世公司无法抵扣税金84134.60元；上述两项费用相加已经超过科博世公司尚未支付的水电费、房租费，故科博世公司不存在欠缴房租、水电费的情形。即使科博世公司存在欠缴的情形，超业公司亦应该给予一定的期限，而不能突然解约。
上述事实,有房屋产权证2份、国有土地使用权证1份、超业公司与科博世公司签订的《厂房租赁契约》1份、《厂房租赁契约附件》1份、超业公司向科博世公司发出的《厂房租赁契约解除通知书》1份、科博世公司向超业公司发出的《回复函》1份及当事人陈述等证据在卷证实。
一审中，超业公司主张科博世公司结欠房屋租赁费用共计318761元（包括之前拖欠的电费59050.13元和房租26928.80元，2016年11月1日应支付的三个月房租216928元和2016年12月份的电费6437.77元、2017年1月份的电费4689.50元和2016年的水费4726.80元××。其向法院提供了：1、超业公司制作的科博世公司2016年6月至12月电度数表格1份；2、科博世公司门卫王银荣签字确认的水、电费统计明细，包括2016年水费1份、2016年12月水、电费1份、2017年1月电费1份。经质证，科博世公司对于之前拖欠的电费59050.13元有异议，认为其使用的电度数无异议，但其中超业公司将所有变压器的固定费用分担到科博世公司，但未说明该部分费用的具体金额；对之前拖欠的房租26928.80元金额无异议；对2016年11月1日应支付的三个月房租216928元金额无异议，但认为应建立在正常使用的情况下；对于2016年12月份的电费6437.77元、2017年1月份的电费4689.50元和2016年的水费4726.80元不予认可，认为王银荣虽然是科博世公司的门卫，但无权核对并确认这些数据，且无法确认金额的计算。后科博世公司书面向一审法院说明，截至2017年2月1日，尚结欠超业公司的水电费金额为2422元，但未提供相应证据。
一审中，科博世公司为证明超业公司拖欠其发票，向法院提供了：1、科博世公司财务软件中打印下来的明细分类打印件4页、情况说明1份，载明截至2016年9月30日，超业公司拖欠科博世公司发票722547.43元；2、2016年11月24日超业公司补开的发票2份、2016年10月20日超业公司补开的发票4份，证明超业公司确实有拖欠发票的行为。经质证，超业公司对科博世公司单方制作的财务表格及情况说明真实性不予认可，且认为根据双方之间的合同约定，租赁费用的支付方式为先付后用，双方没有约定开票的时间，故不存在超业公司故意拖欠发票的情形，在2016年10月20日，科博世公司因内部审计，向超业公司发了询证函，要求确认未开票金额，超业公司当时还特意问了科博世公司是否需要将发票全部开完，科博世公司回答不需要，等其通知再开，2017年2月7日，超业公司会计与科博世公司会计QQ联系时，科博世公司会计再次确认没有要超业公司立即开票的事实。同时，超业公司申请证人瞿某出庭作证，证明其不存在拖欠对方发票的事实。瞿某陈述其在超业公司兼职做会计，帮超业公司催收房租、水电费，主要是每个季度提前5天通知科博世公司的会计史檬丹交房租，每个月的电费如果没有按时到账，其就需要不停的催科博世公司交；关于水电费金额如何确定，是根据科博世公司门卫王银荣抄表的度数，结合三电办出具的电费清单，计算出科博世公司应交费用，科博世公司的会计那里也有一份抄表读数，双方会进行核对后确认。同时，科博世公司没有提出过要一次性开具所有发票，开发票的模式是每到年底其把房租、电费发票开具给科博世公司。瞿某当庭提供了科博世公司会计史檬丹的联系电话（189××××8981××，法庭当庭拨打史檬丹的电话核实相关情况，史檬丹在电话中称其是科博世公司的会计，平时其与超业公司的瞿某QQ或电话联系，每个月瞿某来送电费单子；电费是一个月催一次，租金是只要科博世公司没有按时交超业公司就来催；其不会在超业公司催费用的时候向超业公司催发票的，而是科博世公司要发票抵扣的时候就会问超业公司催发票，一般超业公司会在被催后下个月给发票。经质证，科博世公司认为瞿某的证人证言因其本身是超业公司的兼职人员，证言的可信度较差，其所称超业公司不欠科博世公司的发票与事实不符；瞿某是一个兼职人员，其与科博世公司会计的联系没有超业公司的授权；对于史檬丹的证人证言无异议，但认为史檬丹刚休完产假回科博世公司上班，所以其对本次诉讼情况不了解。
一审中，科博世公司为证明双方已经在交易过程中形成了先开发票再付款的交易习惯，向法院提供2012年5月至7月的房租发票2张、收据1张、付款凭证2张；2012年度电费发票2张、收据1张、付款凭证1张；2013年11月至2014年房租发票3张、收据1张、付款凭证2张；2013年度的电费发票3张、付款凭证2张；电费、水费付款记录6页；房租发票原件29份。经质证，超业公司认为上述证据不能证明科博世公司的证明目的，交易习惯应该是长期稳定性的做法，科博世公司仅提供了一部分的付款凭证，无法证明双方已经形成了交易习惯；且2016年科博世公司就是先付款后使用的；对于电费、水费付款记录、房租发票真实性无异议，但亦不能说明双方形成了先用后付的惯例，只能说明对方长期违约，只是超业公司之前没有采取相应的法律措施而已。
一审中，科博世公司为证明超业公司在2016年10月15日至2017年1月12日期间将大门封锁并且停电停水的事实，向法院提供：1、照片17张；2、梅村派出所情况说明1份，内容为科博世公司在此期间多次报警称有人拉单位电、锁门（房东答应到现场开门××。经质证，超业公司对照片的证明目的不予认可，其认为照片无法证明系何时拍摄，及无法说明所谓锁门的期间，也无法看出所谓锁门的行为系何人实施；对于派出所情况说明真实性无异议，但只能说明2016年11月7日到2017年1月10日之间科博世公司有过四次报警行为，不能证明是超业公司进行拉电锁门，也不能证明是持续性的拉电锁门。同时，超业公司向法院提供科博世公司于2015年5月4日向超业公司出具的《房租支付承诺保证书》1份，该保证书有科博世公司的负责人成钢的签字并加盖公章，内容载明科博世公司2015年时就没有按约支付当年2、3、4月的房租；对方承诺如果不及时按约支付房租和水电费，且科博世公司承诺未来如还不及时支付房租和水电费，超业公司有权采取锁门措施。经质证，科博世公司对于承诺书真实性无异议，但合法性有异议，认为证据是在受超业公司威胁的情况下形成的；即使不存在威胁，根据江苏省房屋租赁合同纠纷若干意见的规定，采取锁门这种措施，也会严重影响企业的经营，故不合法；再退一步说，这份证据仅是对于2015年几个月的承诺，但在2016年底超业公司锁门时，科博世公司拖欠房租的情形已经不存在了。
一审中，科博世公司为了证明其一直试图与超业公司联系、沟通，故不存在故意拖欠租金等的违约行为，向法院提供了未启封的快件2份，快件是寄给超业公司案涉租赁合同时的代表李洪良，但被退回；经质证，超业公司认为两份快件上收件人都是李洪良，其中一份连李洪良的名字也打错了，收件人的手机号是否是李洪良的也不清楚，且光从该组证据无法说明双方联系不上，至少在会计瞿某的证言中可以体现双方是一直有联系的。
一审中，科博世公司陈述主张的损失赔偿包括以下部分：1、超业公司堵门、断水断电行为导致科博世公司21名员工无法上班的工资损失（含五险一金、公积金××共计377000元，该部分的证据为工资表原件4页，公积金、社保缴费凭证复印件4页，可以看出2016年8、9月科博世公司员工工资及社保缴纳金数额，两个月平均工资及社保99130元，停工三个月，维修暂按一个月计，共4个月（99130*4=396520元××，其主张377000元。经质证，超业公司认为真实性无法确认，且系科博世公司自行制作，无证明效力，更无法证明系超业公司造成科博世公司人工工资损失。科博世公司确认在其主张的期间，科博世公司没有发放工人工资，只是公司股东个人垫付了生活费。2、内资和外贸订单损失合计476000元，该部分的证据为合同3份，其中苏州。苏州隆原合同续约585000元；苏州兰月湾合同319700元；日本65898美元*汇率6.9计45467元，三项共计1359396元*利润0.35即为可得利益损失475788元，利润0.35是科博世公司通常的利润标准。经质证，超业公司认为该三份合同什么时间形成不能确认，是否属于伪造无法确认，其中两份中文合同上记载了在2015年10月30日前发货，和科博世公司主张损失的时间段不一致，且科博世公司没有提供任何证据证明该三份合同不能再履行或没有履行过。3、生产线闲置四个月造成的全部设备折旧损失（5730000元/10年/3××计191000元，这部分的证据为生产线购买合同、2014年最新固定资产折旧年限计算方法打印件。经质证，超业公司对该组证据的真实性和证明目的均不认可。4、生产线设备大修费用570000元，该部分的证据为大修费用的合同1份、设备照片1组。经质证，超业公司对该合同真实性无法确认，并认为即使合同真实，其中载明了生产线锈蚀严重，控制系统失灵需要大修，这应该是长期形成的过程，与所谓的锁门无关。5、错过江苏省科技厅的科技项目申请，间接损失450000元（系比照之前获得的科研项目计算所得××，该部分的证据为科研项目合同1份、循环经济任务书1份、科技厅、财政厅文件1份、科博世公司向科技厅、质监局发的函2份。经质证，超业公司认为该组证据从时间上看无法与双方之间的纠纷产生必然联系。6、因超业公司不定期检查房屋，导致案涉租赁房屋屋顶漏水，科博世公司支出的维修费用155000元，该部分的证据为侯勇的收条1份，照片11张。经质证，超业公司对真实性不予认可，其认为科博世公司在2014年发现房屋漏水，不到一年时间两次修房顶，却不向超业公司提出显然不合常理。7、因超业公司不履行案涉租赁合同约定的对公共场地等的正常功能性维护义务，导致科博世公司支付的化粪池和两污分流改造费用8000元，但其无法提供证据证明，故在诉讼中予以放弃。8、因超业公司不维修保养办公楼空调系统，导致科博世公司支出维修空调费用15000元，该部分的证据为收据1份。经质证，超业公司对真实性不予认可，且认为科博世公司在2015年产生该笔费用，但不向超业公司提出不合常理。9、因无锡市新区消防大队在对案涉租赁房屋进行消防检查中发现厂房消防设施不合格，要求超业公司进行整改，但超业公司置之不理，故科博世公司为了不影响正常的生产经营，垫付费用40000元，该部分的证据为消防工程改造合同1份、预付款收据1份、整改通知书1份。经质证，超业公司认为整改通知书真实性无异议，但其中明确说明了消防问题都是科博世公司自己制度不健全，生产车间灭火器过期等问题，生产车间内的问题与超业公司无关，且科博世公司也从未向超业公司提出过该项主张，从预付款收据来看，费用与科博世公司陈述的40000元不一致。科博世公司在诉讼中将原来主张的40000元修正为按照收据上体现的20000元进行主张。10、2017年4月22日至5月18日变压器产生故障进行修复，该故障系超业公司原因导致，且涉及到变压器减容，故产生的费用118100元应由超业公司负担，包括设备闲着折旧39800元（5730000/120个月/30天*25天××；员工歇业损失78300元（94000元/30天*25天××。对此，超业公司向法院提供无锡市港能电力设备有限公司证明一份，证明其不存在拖延修复变压器及恢复电力的行为，且当时双方的租赁合同已经解除，且超业公司未向科博世公司主张维修的费用。
一审中，科博世公司向法院提供2009年至2016年电费收取凭证1组，证明超业公司向其重复收取电力基础设施使用费760827.68元。经质证，超业公司对发票的真实性无异议，且认为这组证据正好能证明双方从2009年至今一直是按照实际的收费情况进行结账，也印证了根据租赁契约和附件的真实意思表示是科博世公司应另行支付变压器的底价及维护费用。
一审中，法院针对厂房租赁契约中涉及的电力及基础设施使用费的收取问题向合同见证方无锡市梅村经济发展有限公司进行调查，该公司当时负责处理该事务的刘蔚向法院陈述：厂房租赁契约对电力及基础设施使用费的约定是因为房租和该部分费用收取的税率不一样，为了科博世公司能以优惠的价格承租案涉房屋，同时超业公司能节省一些税费，故作了固定金额的约定；后在双方签订的附件中对变压器的问题进行了明确的约定。经质证，超业公司认为刘蔚作为见证方的代表，对整个合同的签订过程是知情的，其陈述的内容客观、真实，双方应按照契约附件约定的分担方式分担电力基础设施使用费，且实际操作时双方也是这样做的，故不存在超业公司重复收取电力基础设施使用费的情形；科博世公司认为对刘蔚陈述的内容真实性不予认可，认为证人证言需要结合其他的证据予以佐证。
一审法院认为：超业公司与科博世公司签订的厂房租赁契约及附件均真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。
本案中，关于超业公司的本诉请求，科博世公司作为承租人应当按约履行支付租金及相关费用的义务。现超业公司主张科博世公司结欠房屋租赁费用共计318761元证据充分，科博世公司认可水电费的度数，但对水电费的金额提出异议，没有相应的证据予以支撑，故法院不予采信。科博世公司拖欠房屋租赁费用，存在违约行为，经超业公司多次催讨后仍不支付，超业公司按照合同约定有权提前解除合同，故法院确认超业公司向科博世公司发函解除合同后双方之间的租赁合同关系解除，科博世公司应支付超业公司拖欠的房屋租赁费用318761元，并偿付该款自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息损失，同时应按照合同约定支付超业公司违约金179280元。双方的租赁合同解除后，科博世公司应搬离并交还租赁厂房，否则应按合同约定的租赁费支付标准支付实际使用费。
关于科博世公司的反诉请求，因双方之间的租赁合同确已解除，科博世公司无权要求继续履行；科博世公司主张超业公司具有堵门及断水断电的违约行为长达3个月，但其提供的证据无法证明超业公司有上述行为，并长期为之，故法院不予采信；科博世公司主张超业公司拖欠开具发票，存在违约行为，首先从双方的合同约定看，没有明确约定发票的开具时间，且合同约定先付租金后使用，在科博世公司拖欠租金的情况下，无理由要求超业公司先行开具发票，其次从科博世公司提供的证据及超业公司提供的证人证言来看，双方之间一直是按合同约定催要及支付相关费用，而并无形成先开票再付款的交易惯例，故法院对于科博世公司的该项意见不予采信；因超业公司不存在科博世公司主张的违约情形，故不应支付科博世公司违约金及主张的各项损失；关于科博世公司主张的要求超业公司返还多支付的电力基础设施使用费的要求，首先，按照双方之间签订的契约附件的约定，双方应该分担该项费用，故不存在多支付的情形，其次双方在多年的交易过程中，均按照契约附件约定的分担方式由超业公司收取电力基础设施使用费并交给电力部门，科博世公司从未向超业公司提出过异议，故科博世公司主张超业公司返还该部分费用没有事实和法律依据，法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认超业公司与科博世公司于2008年9月8日签订的《厂房租赁契约》于2017年2月1日解除。二、科博世公司于判决发生法律效力之日起十日内支付超业公司结欠房屋租赁费用共计318761元，并偿付逾期付款利息损失（以318761元为基数，自2017年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止××、违约金179280元。三、科博世公司于判决发生法律效力之日起三十日内搬离案涉租赁房屋并将房屋交还超业公司。四、科博世公司于实际搬离之日其起三日内支付超业公司自2017年2月1日起至科博世公司实际搬离之日止按照每年717120元的房租标准计算的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回科博世公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费8532元，财产保全费2070元，合计10602元（此款已由超业公司预交××，由科博世公司负担。反诉案件受理费减半收取12687元（此款已由科博世公司预交××，由科博世公司负担。（超业公司同意其预交的诉讼费用10602元由科博世公司向其直接支付，法院不再退还，由科博世公司在判决发生法律效力之日起十日内向超业公司支付××。
二审对一审已查明的事实予以确认。
二审补充查明：关于科博世公司上诉中所提及的租赁合同复印件与原件内容的差异具体表现在合同第二条涉及房屋租金的表述上。租赁合同复印件上中表述为“房屋租金每年为35.856万元，每平方米72.0元，公共场地使用费每年为14.3424万元，每平方米36.0元，电力使用费每年为21.5136万元，合计租赁费为71.712万元/年”。租赁合同原件中表述为“房屋租金每年为35.856万元，公共场地使用费每年为14.3424万元，电力及基础设施使用费每年为21.5136万元，合计租赁费为71.712万元/年”。经审查，超业公司在一审2017年3月16日开庭举证时提交了双方之间的租赁合同原件，科博世公司对证据原件真实性表示无异议。后科博世公司向一审法院反映超业公司起诉所使用的租赁合同复印件内容与原件不一致，认为超业公司存在伪造证据，要求法院处理。一审法院后亦向超业公司进行了调查，超业公司表示：具体内容以合同原件为准，其之前也不知道存在复印件与原件内容不一致的情况，并不存在造假的情况；对当时具体谈的过程现也难以查明，据向会计了解，超业公司现股东受让股权时交接的资料中就存在该复印件合同，当时可能是为了配合科博世公司开票或避税。
另查明，双方在租赁契约第5.3条约定：超业公司提供电力供科博世公司生产使用（630KVA变压器××。超业公司将630KVA变压器的名称登记变更为科博世公司的名称，但超业公司拥有该变压器的所有权。超业公司用电将从该变压器接出，并单独安装电表，超业公司每月将电费支付给科博世公司。
关于租赁契约附件的形成情况，科博世公司的原法定代表人沈平（本案二审中科博世公司的法定代表人于2018年2月1日变更为过志敏××二审中表示：签订附件的时候也是其去谈的，原合同也是其去谈，形成附件一是补充关于拆迁分配的约定，另外因为超业公司及另外的租户也要使用电力设施，所以在附件中又做了约定，就对方要根据用电比例将需要分摊的费用支付给其公司，因为科博世公司在原合同中已经承担了全部费用，同时也约定变压器要过户给科博世公司，但后来实际未过户。实际操作过程中因科博世公司管理团队变化，合同交接产生了问题，后来的团队以为是要按照附件付钱给对方，所以才一直按照附件向对方支付。科博世公司后在二审中补充提供了工商部门准予变更登记通知书、公司章程及2008年9月19日的董事会会议纪要，该董事会会议纪要显示当时通过了同意聘请成钢作为公司总经理的议案，证明其公司2008年时股权和管理团队发生了变化。超业公司表示因董事会会议纪要并非工商部门登记档案中的证据，故对真实性不予认可，对其他证据真实性没有异议，同时认为公司是独立的法人，并不能因股东和管理团队发生变化而产生责任承担主体的变化，且沈平也表示原租赁合同及附件都是其谈判的，科博世公司企图以管理团队发生变化导致不了解情况而重复支付电力设施使用费与事实不符。
关于科博世公司所主张的重复收取的电力基础设施使用费，科博世公司表示：其每年缴纳的租金中已包含了电力设施使用费，电力设施的费用就是涉及变压器的费用，根据规定变压器不管有无用电情况每月都有固定费用，由供电部门收取并出具发票，实际履行过程中，超业公司与其结算电费时又根据租赁契约附件让其分摊了一部分变压器费用，该分摊费用即是重复收取的费用，共计760827.68元，具体系根据每月供电部门收取的变压器固定费用结合实际用电比例分摊计算出来的。超业公司表示：变压器的底价费用即基本电费每个月是固定的，最多是有标准的变化而已，其根据每月用电量先行交费，然后供电部门会给其开票，该发票中所涉及的电量其会与实际用电单位核对，根据各自实际用电比例承担底价费用，计算好以后，实际用电单位将每个月需要交纳的电费和所需承担的底价费用交给其。出租方与承租方对于电力部门附加且必然征收的所谓基本电费都不可能由任何一方单独承担，而只能是分摊，合同中约定的电力设施基础使用费不可能包含基本电费，当初在合同中约定为三部分费用是为了合理避税。
再查明，科博世公司一审提供的梅村派出所2017年5月12日情况说明，载明内容为：2016年11月7日、2016年11月28日、2016年12月30日、2017年1月10日，新华路118号科博世公司多次报警称有人拉单位电、锁门（房东答应到现场开门××。
以上事实，有租赁契约原件及复印件、工商部门准予变更登记通知书、公司章程、董事会会议纪要、情况说明及当事人陈述等证据在一二审卷宗中予以佐证。
本案二审争议焦点为：一、超业公司是否重复收取了电力设施基础使用费；二、涉案租赁合同能否认定已解除；三、超业公司在履约过程中是否存在违约，如存在，由此给科博世公司造成的损失应如何认定。
关于争议焦点一，本院认为：超业公司并不存在重复收取电力设施基础使用费的情况，理由如下：1、根据双方租赁合同第5.3条的约定，变压器当时约定是要将名称登记变更为科博世公司，同时超业公司用电将从该变压器接出，并单独安装电表，每月将电费支付给科博世公司。租赁契约附件中也是约定变压器应过户给科博世公司，超业公司用电自行安装分表，双方按用电比例承担底价及维护等全部费用。从上述约定内容来看，当时既然约定将变压器过户给科博世公司，超业公司每月将电费支付给科博世公司，则意味着应是由科博世公司向供电部门交纳变压器底价费用及电费，超业公司再根据用电情况向科博世公司支付费用。如按照科博世公司所称当时合同约定的租赁费中所含的电力及基础设施使用费215136元/年已包含变压器底价费用，那么结合合同第5.3条及附件的约定，则会出现其既要向超业公司支付该变压器底价费用，又要向供电部门再交纳该费用的情况。对该显而易见的重复付费，科博世公司作为商事主体当时应当会予以发现，但其在附件中却并未提及原租赁合同中约定的电力及基础设施使用费215136元/年不再向超业公司支付，明显不合逻辑。2、双方在租赁契约附件中约定了双方按所用电比例承担变压器的底价及维护等全部费用。如按科博世公司所述其支付的总租金中已全额承担了电力设施使用费，因超业公司也需要使用该电力设施，故在附件中约定超业公司需要分担部分费用，则应是超业公司向科博世公司支付该部分变压器费用。但在长达多年的履行中，均是由科博世公司按照附件约定根据用电比例向超业公司支付了变压器费用，直到本案诉讼过程中才提出重复支付的问题。科博世公司主张系因当时公司股权和管理团队变更才导致实际履行情况与约定不符，经审查，2008年9月8日租赁契约中系由沈平代表科博世公司进行了签字，2008年10月23日的租赁契约附件中系由成钢代表科博世公司进行了签字，即使科博世公司所述的当时公司管理团队存在变更属实，但沈平在本案中也陈述其也参与了附件的谈判，可见其当时仍在参与公司经营管理，而该附件本身也是由变更后管理团队人员成钢签订，故对科博世公司所称的系因变更后的管理团队不清楚情况而错误重复支付，本院不予采信。3、双方签订的租赁合同及附件的见证方经办人刘蔚也向法院明确当时在租赁费用中存在电力及基础设施使用费的约定，是为了节省税费。另根据当事人提供的发票来看，电力及基础设施租赁开票的税率确实低于房屋租赁开票的税率。4、因涉案的变压器并未过户，实际履行中均是由超业公司向供电部门交纳了变压器底价费用及电费，并非是由科博世公司交纳，故超业公司在交纳后按照用电比例再向科博世公司收取变压器底价费用，与双方在附件中约定的分担原则是相符合的。综上，本院对科博世公司关于重复支付了电力设施基础使用的意见，不予采纳。一审法院对其要求返还该部分费用的主张不予支持，并无不当。
关于争议焦点二，本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在租赁契约中已明确约定，任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。从目前审查情况来看，科博世公司确实存在未按约履行支付租金的义务，其主张超业公司重复收取了76万余元的变压器费用并不能成立，且双方也并未明确约定需先开发票后付租金，其拒付租金的理由亦缺乏依据。另双方在合同中并未约定欠付租金需达到一定比例，出租方才有权解除合同。因此，科博世公司在租金支付上存在违约，根据合同约定，超业公司有权提前解除合同。因此，一审法院确认超业公司向科博世公司发函解除合同后双方之间的租赁合同关系已解除符合法律规定。
关于争议焦点三，本院认为：科博世公司主张超业公司存在长期堵门、断水断电的违约行为并导致其受损，经审查，科博世公司一审提供的照片无法反映出锁门行为系超业公司实施。梅村派出所的情况说明中也只反映了科博世公司在2016年11月7日等四天存在报警称有人拉单位电和锁门的行为，同时也注明了房东答应到现场开门，也无法反映出超业公司存在长期堵门、断水断电的情况。同时，科博世公司在2015年5月4日也曾出过保证书，表示如果未来不及时支付房租，超业公司有权采取锁门措施。根据梅村派出所情况说明中所反映的报警情况，科博世公司最早的报警是发生在2016年11月7日，而此时科博世公司已存在未按约及时支付房租的情况。因此，科博世公司主张超业公司违约的依据不足，对其要求赔偿损失的请求，应不予支持。
另，超业公司本案中提供的租赁契约复印件虽与原件内容存在差异，但原件亦是其主动向法院举证，且也明确表示以原件内容为准，并不存在伪造证据以达到非法目的之主观恶意。同时，即使根据租赁契约原件的约定内容，现也无法认定超业公司存在重复收取费用的情况。因此，科博世公司主张本案是超业公司伪造证据后提起的恶意诉讼，本院不予采纳。
综上，科博世公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21219元，由上诉人科博世公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕杰明
审判员 王静静
审判员 景 鑫
二〇一八年三月二十七日
书记员 程夫栎