贵州省�顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0402民初1160号
原告中国工商银行股份有限公司安顺分行。
住所地：贵州省安顺市东郊路**号。
负责人严发忠，该行行长。
委托代理人慕德华，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人谭林敏，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告汤桦，女，汉族，1955年4月16日，住贵州省安顺市西秀区格凸河路利兴公寓*栋***号。身份证号：5225011955********。
被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。
住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路***号。
法定代表人李欣，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司安顺分行诉被告汤桦、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理。依法由审判员王一雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司安顺分行的委托代理人慕德华、谭林敏、被告汤桦、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的委托代理人张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司安顺分行诉称：2013年6月24日，被告汤桦因购买被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司开发建设的位于西秀区南华路18号天河商务港1幢3层12号的商用房屋，向原告申请个人住房贷款。2013年6月28日，原告在被告汤桦提供前述所购买的房屋作为抵押物，且被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担连带责任保证的前提下，同意提供贷款人民币556万元给被告购房，并与二被告共同签订《个人购房借款／担保合同》（【商房贷】字【工】行【西航】支行【2013】年【103】号），合同约定：贷款金额为人民币5560000元（大写：伍佰伍拾陆万元整），贷款期限7年，贷款利率按基准年利率6.55%上浮30%，据此确定的利率以借款凭证记载为准（当期执行年利率为8.515%），按月等额还本付息。同时约定：若被告汤桦未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，原告有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。若被告汤桦连续三个月或累计六次�按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同，或宣布本合同项下的未偿还借款立即到期，要求被告汤桦立即偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并赔偿因其违约给原告造成的损失。原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人即被告汤桦承担。合同签订后，原告与被告汤桦于2013年7月1日对抵押的上述房屋进行抵押权预告登记（预告登记权利人：中国工商银行股份有限公司安顺分行；预告登记义务人：汤桦；预告登记证号为：安市房预西秀字第Y1306362号）。2013年8月1日，原告按约向被告汤桦放款5560000元。但被告汤桦自2014年8月1日起开始未按约履行还款付息的义务，截止至2016年3月1日止，被告已连续三个月且累计六次未按时足额偿还贷款本息，共拖欠贷款本金4228356.82元，利息166817.78元。故诉至法院�求判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告汤桦、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司于2013年6月28日签订的《个人购房借款／担保合同》（【商房贷】字【工】行【西航】支行【2013】年【103】号）；二、依法判令被告汤桦立即归还原告贷款本金人民币4228356.82元及截止至2016年3月21日积欠的利息人民币166817.78元，并自2016年3月22日起按合同约定支付利息和罚息；三、依法判令被告汤桦支付原告为主张债权须支付的律师代理费人民币105403.5元；四、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对被告汤桦尚欠原告的贷款本金、利息、罚息、律师代理费承担连带保证责任；五、原告对被告汤桦抵押的位于西秀区南华路18号天河商务港1幢3层12号房屋享有优先登记请求权；六、本案诉讼费用由二被告承担。
被�汤桦辩称：我方确实有逾期的事实存在，我向原告的两笔贷款大概还款了275.5万元，由于贷款购买的房屋一直未交房，故我现在没有偿还借款的能力。
被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司在辩称：依据被告的付款凭证，银行的资料，我方作为担保方能存在被扣划保证金的情况，由于现在原、被告双方没有对偿还借款的金额进行核对，希望原、被告就借款金额进行核对。
经审理查明：2013年6月3日，被告汤桦与被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告汤桦购买被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司开发的位于安顺市西秀区南华路18号“安都酒店续建项目（天河商务港）”1幢3层12号商铺。
2013年6月28日，被告汤桦与原告中国工商银行股份有限公司安顺分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号A：[商房贷]字[工]行[西航]支行[2013]年[103]号。合同约定原告中国工商银行股份有限公司安顺分行向被告汤桦发放个人购置商用房贷款5560000元，贷款用途用于购买安顺市西秀区南华路18号天河商务港1幢3-12号房屋；贷款期限为7年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款采用按月等额本息还款；利率按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55上浮30%确定；罚息利率按上述利率基础上加收50%确定。合同第五条约定“贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷�人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形”；第十四条约定“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行期在本合同项下动的任何承诺、保证、义务或责任……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用（5）解除本合同……”；第十八条约定“抵押人自愿向贷�人提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”；第二十六条、第二十七条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年”。被告汤桦将其购买的位于安顺市西秀区中华南路18号天河商务港1幢3-12号房屋为该笔贷款作抵押，并于2013年7月1日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为安市房预西秀字第Y1306362号，债权数额556万。被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司为被告汤桦的该笔贷款作担保，并向原告中国工商银行股份有限公司安顺分行出具《担保、回购函》，将保证金278000元存入原告存款保证金账户。2013年8月1日，原告中国工商银行股份有限公司依约向被告汤桦发放贷款5560000元整，放款时的贷款利率为8.515%。从2013年8月1日至2016年3月21日期间，被告汤桦共计连续三次上次且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息。自2015年7月31日至2016年3月21日期间，原告中国工商银行股份有限公司从被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司存入原告的保证金账户中扣划款项本息3期共计265189.72元；截止至2016年3月21日，被告汤桦尚欠原告贷款本金人民币4228356.82元、利息人民币166817.78元，现在双方执行的贷款利率为6.37%。被告汤桦未履行偿还义务，被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司亦未承担保证责任，致成诉讼。
另查明：原告中国工商银行股份有限公司安顺分行于2016年4月8日与贵州圣丰律师事务所签订《法律服务委托代理合同》，约定原告中国工商银行股份有限公司安顺分行支付本案律师代理费105403元。
上述事实，有原告中国工商银行股份有限公司安顺分行、被告汤桦、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的当庭陈述；原告中国工商银行股份有限公司安顺分行提供的：营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明及身份证复印件、被告汤桦的身份证复印件、《安顺市商品房预售合同备案登记表》复印件、《个人循环借款合同》复印件、《个人购房贷款/担保合同》复印件、《担保、回购函》复印件、个人贷款凭证复印件、《预告登记证》复印件、被告汤桦还款明细、《法律服务委托代理合同》；被告汤桦提交的《商品房买卖合同》复印件、《个人购房贷款/担保合同》复印件、电子回单；被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司提交的营业执照、组织机构代码证、《预告登记证》复印件在卷佐证，以上证据�经庭审质证、认证，足以认定。被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司提交的《建设工程竣工验收报告》复印件、《竣工验收备案表》复印件、照片、《建设工程消防验收意见书》复印件、《关于天河商务港消防通道问题的情况反映》复印件、西秀区人民政府文件，与本案的审理并无关联性，本院不予采纳作为认定事实的证据。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告汤桦签订的《个人购房贷款/担保合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律的禁止性规定，被告汤桦向原告中国工商银行股份有限公司安顺分行贷款5560000元，并约定按月等额还本付息，但被告汤桦于自2013年8月1日至2016年3月21日期间共计连续三次且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息。根据《个人购房贷款/担保合同》第十四条14.1的约定，被告汤桦的行为构成违约，原告中国工商银行股份有限公司安顺分行有权终止本合同，宣布循环借款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施，故原告中国工商银行股份有限公司安顺分行起诉要求解除与被告汤桦签订的《个人购房贷款/担保合同》，要求被告偿还剩余贷款的诉请，本院予以支持。《个人购房贷款/担保合同》约定的逾期还款的罚息按约定利率上浮50%计收，现原告诉请按合约定利率上浮50%计收罚息，故本院予以准许。截止至2016年3月21日，被告汤桦尚欠原告贷款本金人民币4228356.82元、利息人民币166817.78元，因当前双方执行的贷款利率为年6.37%，故按约定利率上浮50%计收罚息为年9.555%。2016年3月22日之后的罚息按双方《个人购房贷款/担保合同�约定的计算方式以未偿还的本金及利息为基数按年9.555%计算至借款本息付清之日止。
关于原告诉请支付代理费的诉讼请求，虽原告与贵州圣丰律师事务所签订的《法律服务委托代理合同》对本案律师代理费进行了约定，但原告并未提交发票证实该笔费用实际产生，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告中国工商银行股份有限公司安顺分行诉请被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，虽被告汤桦与原告中国工商银行股份有限公司安顺分行签订《个人购房贷款/担保合同》，以其购买的安顺市西秀区中华南路18号天河商务港1幢3-12号房屋作为该笔贷款的抵押，并办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法�效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告中国工商银行股份有限工商安顺分行作为安顺市西秀区中华南路18号天河商务港1幢3-12号房抵押权预告登记的权利人，未办理房屋抵押权设立登记登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权，故双方签订的抵押担保合同有效，但约定的抵押权并未设立。故在本案抵押权预告登记在未变更为�押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中国工商银行股份有限公司安顺分行就抵押房屋并不必然享有优先受偿的权利，被告汤桦对该笔借款提供的物的保证条件并未成就，被告贵州省安顺市安泰房地产有限责任公司作为连带责任保证人，仍应就被告汤桦的该笔借款承担连带清偿责任，故原告中国工商银行股份有限公司安顺分行的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告中国工商银行股份有限公司安顺分行起诉位于安顺市西秀区中华南路18号天河商务港1幢3-12号房屋财产享有优登记请求权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条�第二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告汤桦于2013年6月28日签订的合同编号A：[商房贷]字[工]行[西航]支行[2013]年[103]号《个人购房借款/担保合同》。
二、限被告汤桦于本判决生效后十日内偿还向原告中国工商银行股份有限公司安顺分行贷款本金人民币4228356.82元、利息及罚息（截止到2016年3月21日利息为人民币166817.78元、2016年3月22日之后罚息以双方《个人购房借款/担保合同》约定的计算方式以未偿还的本金及利息为基数按年9.555%计算至借款本息付清之日止）。
三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对本判决第二项被告汤桦的给付义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币42954元，减半收取人民币21477元，由原告中国工商银行股份有限公司安顺分行负担504元，被告汤桦、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担20973元。该款原告中国工商银行股份有限公司安顺分行已预交，被告汤桦、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内直接支付予原告中国工商银行股份有限公司安顺分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王 一 雯
二〇一六年七月七日
书记员 张彦（代）