北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初23632号
原告：陈卫花（反诉被告），女，1964年8月14日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：吴学益，北京铿锵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李瀚钰，男，1996年11月14日出生，住北京市延庆县。
委托诉讼代理人：孙文胜，北京天驰君泰律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
第三人：李雨萌，女，1989年8月31日出生，住北京市西城区。
原告陈卫花与被告李瀚钰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、李雨萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫花及其委托诉讼代理人吴学益、被告李瀚钰及其委托诉讼代理人孙文胜、第三人经纪公司的委托诉讼代理人刘丛、第三人李雨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈卫花向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金89.4万元。诉讼过程中，陈卫花增加诉讼请求：1.判令解除原被告及第三人签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求法院判决被告及第三人协助原告办理撤销网签手续。事实和理由：2017年3月6日，原告与被告姐姐李雨萌及第三人三方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，原被告就原告单独所有的位于宣武区红居街XX的房屋达成买卖协议，协议总价款597万元，定金30万元。2017年3月20日，原告、被告、被告姐姐及第三人四方签订《变更买卖方协议书》，将房屋购买人变更为被告，被告姐姐将上述合同中与购房有关的权利义务全部转移给了被告。原被告于2017年3月31日进行了网签，本应在2017年5月6日进行过户，但在5月4日，被告突然通知原告解除合同。今年五月份，被告将原告诉至贵院，要求解除合同，返还定金，2017年5月31日，贵院开庭审理过程中，被告撤诉，原告当庭表示将保留另案诉讼追索被告承担违约金的权利。原告卖房的目的就是为了腾出指标换购大一点房子，且与他人达成连环购房协议，在第三人的居间服务下，于2017年3月4日与案外人王某签订了购房法律文件并支付了50万元定金。由于被告的违约，原告无法对王某履行购房义务，2017年7月29日，在第三人的主持下，原告赔付王某62万元损失，加上律师费、交通费等费用，被告的违约造成原告损失七十多万元。根据原被告签署的《补充协议》第五条第三款之约定，被告已经构成根本违约，原告依约主张协议总价款20%的违约金（597万*20%=119.4万），减去被告已经支付的30万元定金，原告依法继续主张89.4万元的违约金。
李瀚钰辩称，不同意原告的诉讼请求，原告提出诉讼请求没有法律根据。补充协议明确约定在本协议履行期间如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的双方互不承担违约责任，关于双方在3月31日进行了网签，那是在第三人即经纪公司组织的。告知书的内容是317政策新规，并没有告知324政策，按照网签内容申请银行贷款比例售房是35%，需要贷款300万元，签订网签协议，这个网签协议也是按照首套房签订的，后续贷款要求也是按照首套房要求的，网签行为并不是被告按照324政策申请贷款，原被告双方包括中介都对签订合同之后的银行贷款做了努力，所有银行均告知必须按照324政策，在校大学生按照二套房屋购买，由此被告购房首付款由200多万元变更为400多万元，无力承担，在5月4日就告知原告解除合同，同时告知原告可以先解除合同先卖房，至于违约责任另行追究，以防止损失的进一步扩大，最后要说明被告与原告的合同是3月6日签订的，而原告与王亚飞签订合同是3月4日，原告的风险在3月4日就存在了，而不是基于3月6日的合同产生的，基于上述意见请求法院驳回原告的诉讼请求。
李瀚钰向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被反诉人偿还定金30万元。事实和理由：反诉人李瀚钰姐姐李雨萌与被反诉人陈卫花于2017年3月6日签订房屋买卖合同及居间服务合同，购买陈卫花的位于北京市西城区红居街XX房。中介公司为北京链家房地产经纪有限公司。约定房屋及家具等总价为597万，贷款350万，定金30万元。同日双方与经纪公司三方签订《补充协议》约定“在本协议履行期间如果出台新的限购政策且该限购政策导致本次协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。同日双方与经纪公司签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定居间代理费131340元、保障服务费29850及代收评估费600元合计161790元由李雨萌承担；2017年3月17日《京建法〔2017〕3号》房贷新政出台，规定首套房首付比例不低于35%，二套房首付不低于60%。经纪公司告知李雨萌购买的是首套住房，不受该政策影响。2017年3月20日四方签订《变更买受方》协议，将买方李雨萌变更为弟弟在校大学生李瀚钰。同日，李瀚钰、陈卫花、经纪公司签订《变更协议》，李瀚钰拟贷款由350万元变更为300万元；合同签订后，李雨萌支付定金30万元及中介综合费用161790元；2017年3月24日房贷新政出台，规定“对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行”。李雨萌于27日询问经纪公司，李瀚钰作为在校大学生（无首付收入来源），是不是购房原则上按二套发放贷款不享受一套优惠政策，经纪公司答复“每次银行贷款的政策，到银行落实的时候一般先从大银行开始，而且每个银行落实会有差异，咱们这单应该不会落实，等出来网签尽快给银行批贷吧”，并承诺联系银行批贷。2017年3月31日，经纪公司让双方签署《政策告知确认书》告知《京建法〔2017〕3号》房贷新政，并组织双方网签了合同编号为C1499262、按照首套房贷款300万元的《存量房屋买卖合同》以申请银行批贷（网签房价426万元，首付比例为35%，首付金额为297万元；银行给批贷的比例是房子价款的65%。2017年4月27日与光大银行、2017年5月8日与平安银行、北京银行、2017年5月9日与宁波银行等多家银行协商按照首套房贷款300万元，均遭拒绝，认为应该按照“3.24”政策的二套房执行，首付应该不低于60%。银行批贷金额184.8万元首付金额412.2万元。新政导致李瀚钰首付金额由297万元提高到了412.2万元了，增加115万元；李雨萌、李瀚钰经多方努力，实在无力支付新政规定的首付款，遂于2017年5月4日短信通知陈卫花解除合同，并告知为减少陈卫花的损失可以先解约先卖房，再商议违约事宜。但陈卫花并没有同意解约。李瀚钰因为受国家房屋限购政策的限制，无力支付巨额的首付款，进而无法获得银行贷款，导致无法履行房屋的买卖合同。李瀚钰依法可以要求解除合同，并要求陈卫花返还定金。
陈卫花针对李瀚钰的反诉答辩称，答辩人不同意被答辩人的第2、3项反诉请求，同意第1项诉讼请求，被答辩人构成根本性违约，依约应向答辩人承担违约责任，赔偿损失。一、答辩人与被答辩人签订了合法有效的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更买卖方协议书》等书面文件，被答辩人网签后，又通知答辩人解除合同，构成根本性违约，并造成答辩人不能对连环购房出售人王某违约，答辩人因此遭受巨大损失。二、被答辩人主张其违约是因新政出台造成的，以不可抗力为由推卸责任，毫无事实、法律依据。1.新政出台后，仅仅是增加了被答辩人的购房首付比例，并没有否定被答辩人的购房资格，对双方购房合同的履行构不成实质性阻碍，不能成为被答辩人推责的借口。2.被答辩人所谓新政导致银行不能放贷与事实不符，而是银行批贷比例达不到被答辩人希望的首付比例，被答辩人想规避政策但达不到目的，这根本就不是本案合同不继续履行的抗辩理由。3.被答辩人的姐姐李雨萌多次找答辩人协商违约赔偿问题，因答辩人遭受损失过大，双方就赔偿数额没有达成一致意见，并多次要求答辩人降价继续履行合同，被答辩人在撤诉后又通过微信聊天方式告诉答辩人同意按照二套房政策购买房屋，但又怕答辩人追究其违约责任，可见，被答辩人违约不履行合同，并非其无力支付首付款，而是觉得房价回落，希望答辩人降价，达到预期后再履行合同。4.双方于2017年3月20日签订《变更买卖方协议书》是在3.17新政出台之后，而且双方还在2017年3月31日已经进行了网签，不存在新政出台后，如何继续履行问题，被答辩人在得知新政内容后，仍然进行了网签，其确信自己有能力履行，仅仅是预测房价市场错误，其明确表示希望原告降价到其心理预期，才能继续履行合同，被答辩人作为完全民事行为能力人，对自己的签约、网签及违约等行为必然要承担相应的法律责任，对自己的主张不能拿出有效证据，就要承担举证不能的法律后果。
经纪公司述称，我公司同意解除合同，其他诉讼请求与我公司无关不发表意见。
李雨萌述称，我与被告是姐弟关系，当时是我签的合同，签订补充协议将购买人变更为被告。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市西城区红居街XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积56.4平方米，为按经济适用住房产权管理，房屋所有权人为陈卫花，在京房权证优宣私字第XX**号《房屋所有权证》有上述记载。李雨萌与李瀚钰系姐弟，李瀚钰于2015年9月入学哈尔滨应用职业技术学院，在读该学院经济管理系学制三年的会计专业。
2017年3月6日，出卖人陈卫花与买受人李雨萌经经纪公司居间签约交易涉案房屋，签署的文件包括：《交易资金支付方式及风险提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》。陈卫花与李雨萌在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，李雨萌以房屋成交价格539万元及家具、家电、装修等作价58万元向陈卫花购买涉案房屋，定金为30万元，李雨萌拟贷款350万元。陈卫花（甲方）、李雨萌（乙方）、经纪公司（丙方）在《补充协议》中约定，李雨萌向陈卫花购买涉案房屋的总价款为597万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：“1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年3月6日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。（2）乙方于2017年3月17日前将第二笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方。4.首付款，（1）乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款189万元以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款21万元以理房通支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款，甲乙双方应于网签三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记，甲乙双方同意在2017年5月6日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”第五条违约责任，3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
上述合同签订后，陈卫花收到定金30万元，经纪公司收到中介费161790元。陈卫花随经纪公司为涉案房屋办理了房源核验。
2017年3月20日，甲方（出售方）陈卫花、乙方（原买受方）李雨萌、丙方（居间方）经纪公司、丁方（新买受方）李瀚钰签订《变更买受方协议书》，约定李雨萌将涉案房屋交易相关合同项下的权利义务全部转移给李瀚钰。同日，甲方（出售方）陈卫花、乙方（买受方）李瀚钰、丙方（居间方）经纪公司签订《变更协议书》，约定对《补充协议》作如下变更：房屋成交价格为462万元，家具、家电、装修等作价135万元，拟贷款金额为300万元，第一笔首付款为162万元，第二笔首付款为98万元。
2017年3月31日，陈卫花与李瀚钰就涉案房屋交易办理网签，签订合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》，成交价填写为462万元，其中162万元为自有交易结算资金，贷款金额为300万元。
经纪公司业务人员曾同李瀚钰、陈卫花一起前往北京银行办理购房贷款，李瀚钰没有获得银行批准贷款。此后，双方无其他交易行为。
陈卫花未返还定金30万元。
本院认为，陈卫花与李雨萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈卫花、李雨萌、经纪公司签订的《补充协议》及陈卫花、李雨萌、经纪公司、李瀚钰签订的《变更买受方协议书》、陈卫花、李瀚钰、经纪公司签订的《变更协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。李雨萌经陈卫花、经纪公司同意将其在合同中的权利和义务一并转让给李瀚钰，李瀚钰对合同享有权利并承担义务。
合同签订后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策即“3.17新政”。李瀚钰为学生身份，属已成年、未就业、无收入，在京购房应按二套房执行房贷政策，即最高贷款4成，结合本案，以当事人网签价计算，最高可贷款184.8万元，比李瀚钰预期贷款金额少了115.2万元，这意味着李瀚钰至少需增加自有交易结算资金115.2万元，对李瀚钰履约能力构成影响，导致合同不能继续履行，此系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故李瀚钰解除合同不构成违约。鉴于合同已不具备履行条件，陈卫花要求解除合同符合实际情况，本院准许，但对陈卫花以李瀚钰根本违约导致合同解除的主张，本院不予支持。陈卫花要求李瀚钰偿付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。李瀚钰要求解除合同的反诉请求，理由正当，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。陈卫花应将收取的定金返还李瀚钰，双方亦应办理撤销网签。对陈卫花要求协助撤销网签的诉讼请求，及李瀚钰要求返还定金的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、陈卫花与李雨萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈卫花、李雨萌、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、陈卫花、李瀚钰、北京链家房地产经纪有限公司签订的《变更协议书》，于本判决生效之日解除。
二、本判决生效之日起五日内，陈卫花返还李瀚钰三十万元。
三、本判决生效之日起五日内，李瀚钰协助陈卫花办理合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》的撤销网签手续。
四、驳回陈卫花的其他诉讼请求。
如果陈卫花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万六千七百九十五元，由李瀚钰负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二万六千七百九十五元，由陈卫花负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十一月二十七日
书记员 苏晓明