江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1265号
上诉人（原审被告）罗瑞生，男，1973年4月17日生，汉族，住南康区。
委托诉讼代理人张少荣，江西金蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连文发，男，1978年3月16日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
上诉人罗瑞生因与被上诉人连文发租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月22日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《合同书》一份，约定：“一、现有厂房3016㎡，租金2.6元/㎡，调整为四年上浮原租金的15%计算，期限为2012年5月22日至2024年5月21日止。二、租金付款方式为：自此租金签订起一次性付清一年。如逾期到每年预定时提前三个月付清。甲方有权终止租赁合同，由此产生的损失由乙方自行承担。……三、乙方所租厂房只适应于有安全措施的施工，消防安全和各个方面由乙方自行安排，乙方有小规模的改动，但要事先通知甲方，乙方有转租的权力。……”。2012年5月至2013年5月租金76723.2元，租金计算方式为（2.6元/㎡×2212㎡＋0.8元㎡×803㎡）×12个月=76723.2元，以及2013年5月至2014年5月的租金76723.2元，被告已经支付。2014年5月至2015年5月的租金以及2015年5月至2016年5月，两年的租金共计2.6元/㎡×3016㎡×12个月×2年=188198.4元，被告在2015年4月30日支付了20000元，抵扣原告认可的被告于2013年9月至11月搭建厂棚803㎡花费78366元，经原、被告双方对账，被告尚欠原告两年的租金100162元。被告从2015年5月停产至今，2015年6月份原告对被告进行停电并拆除了电表。因被告需继续承租2015年5月至2016年5月年度时，被告未按照合同约定提前三个月向原告支付下一年度的租金，在2015年5月被告交租金给原告时，原告拒收租金。2015年6月30日原告以被告拖欠租金为由，诉至法院要求解除合同。庭审结束后，原告向法院递交申请书，认可被告加建建筑的金额为78366元，可以折抵2014年5月至2015年5月的租金，向原审法院申请撤回第二项诉讼请求，不要求被告支付74099.2元及该款自起诉之日起至实际付款之日止的中国人民银行同期贷款利息。
原告的诉讼请求最终确定为：1、请求判令解除原、被告于2012年5月22日签订的《合同书》；2、请求判令被告按面积3016㎡、行市租金3.5元/㎡/月向原告支付自2015年5月22日起至实际腾房之日止的实际占用费；3、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告双方签订的《合同书》，为双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原、被告应当依照合同的约定全面履行各自的义务。被告未支付2015年5月至2016年5月的租金，根据合同约定，被告应当提前三个月于2015年2月之前向原告支付该年度的租金，但被告在2015年5月交租金给原告，原告拒收，并要求解除合同，2015年6月对被告进行停电并拆除电表，合同已经无法继续履行，原告要求解除合同，原审法院予以支持。对原告向原审法院申请撤回第二项诉讼请求，不要求被告支付74099.2元及该款自起诉之日起至实际付款之日止的中国人民银行同期贷款利息，予以准许。原告要求被告支付从2015年5月22日起至实际腾房之日止的实际占用费，合同中约定的租金价格为2.6元/㎡/月，对原告要求按3.5元/㎡/月支付实际占用费，原审法院不予支持，应当按2.6元/㎡/月支付实际占用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2012年5月22日签订的《合同书》；二、被告罗瑞生按面积3016㎡，租金2.6元/㎡/月向原告连文发支付自2015年5月22日起至实际腾房之日止的实际占用费；履行期限：限被告于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832元（已减半收取），由被告罗瑞生承担。
罗瑞生不服赣州经济技术开发区人民法院该判决，上诉要求：1、依法撤销（2015）赣开民二初字第590号民事判决第一项。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：一审认定罗瑞生没有按合同约定支付租金，进而连文发可以要求解除合同是错误的。实际上，罗瑞生的租金已,支付至2015年5月。在租赁期限内，罗瑞生并没有拖欠租金，且多次口头通知连文发要求续租，2015年5月，罗瑞生曾交租金给连文发，因连文发单方面想提高租赁价格而拒绝接收。合同约定提前三个月支付下一年度的租金，是有前提条件的，即之前逾期了，才需提前三个月支付下一年度租金。既然罗瑞生在租赁期内并未逾期支付租金，故不受提前三个月支付租金的约束。一审法院据此解除合同属于认定事实错误。
被上诉人连文发口头答辩称，上诉人罗瑞生的上诉请求没有事实依据。2015年4月30日，罗瑞生支付20000元之后再没有支付过租金，一直拖欠租金。
二审审理期间，上诉人罗瑞生向法庭提交接处警登记表复印件，证明被上诉人连文发违约拆除电表导致罗瑞生停产，一审解除合同的定性不准确，该合同应当继续履行。被上诉人连文发的质证意见为：我是在罗瑞生违约的情况下才去拆电表，罗瑞生没有按照合同约定缴纳租金，我有权解除合同。本院认为，一审已查明罗瑞生2015年5月份停产，连文发6月份拆除电表，该证据并不能证明连文发拆除电表导致罗瑞生停产，本院不予采纳。
二审经审理查明，2015年，双方对2014年5月至2016年5月（二个年度）的租金缴纳情况进行了对账，确定上诉人罗瑞生欠连文发租金总额为100162元。2015年6月30日，连文发在起诉书中未要求罗瑞生支付欠付两个年度租金总额100162元，而是在诉讼请求第二项中，要求罗瑞生支付截止2015年5月21日欠付的租金74099.2元及自起诉至日起的利息。
另查明，2016年4月底，上诉人罗瑞生已从该诉争厂房搬出。
二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，双方签订的《合同书》第二条约定：“租金付款方式为：自此租金签订起一次性付清一年。如逾期到每年预订时提前三个月付清。甲方（连文发）有权终止合同……”从上述约定来看，双方对何时算作逾期缴纳租金约定不明确，庭审中，双方对该约定的意思有不同理解。但从以往交纳租金的情况来看，2012年度、2013年度租金均在当年5月22日之前缴纳。按照该交易习惯，2015年度的租金上诉人罗瑞生最迟也应于2015年5月22日之前缴纳。而罗瑞生一审陈述其于2015年5月23日或是5月25日向连文发交纳租金，连文发拒收。这表明，罗瑞生缴纳2015年度租金的时间已超过按双方交易习惯形成的最迟交租期限，已构成逾期缴纳租金的事实，连文发拒收该租金并无不当。因2014年度的租赁期间为2014年5月22日至2015年5月21日，故2015年4月30日，罗瑞生缴纳的20000元租金是冲抵2014年度其应缴纳的租金，并非是2015年度预收的租金。2015年度上诉人罗瑞生未按时交纳租金构成违约。从合同履行情况来看，2015年5月罗瑞生已停产，2015年6月连文发将租赁厂房电表拆除，2016年4月罗瑞生从租赁厂房搬走，该租赁合同实际已无法继续履行，原审法院据此判决解除双方签订租赁合同处理妥当，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗瑞生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 小 兵
代理审判员 赖国东代理审判员王阿婷
二〇一六年七月十九日
书 记 员 王 佳
代理书记员 甘 美 玉