福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0212民初4368号
原告：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区，组织机构代码B3690024-6。
法定代表人蔡阿阳，主任。
委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。
被告：杨水泥，男，1956年1月26日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶玉婵，福建银声律师事务所律师。
原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥社区）与被告杨水泥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告祥桥社区之委托诉讼代理人张善建、张英瑜，被告杨水泥及其委托诉讼代理人陈海鸣、叶玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥桥社区诉称，被告于2004年4月1日开始承租原告位于厦门市同安区店面，双方签订《店面承包合同》约定，租赁期限至2007年3月31日止，店面租金为人民币（币种下同）每年40000元，租金每半年支付一次，逾期支付租金的，需支付日千分之五的滞纳金，超过一季度不交款，原告有权收回该店面；合同同时约定，任何一方违约均以一年的租金作为违约金赔偿对方。被告承租该店面后，未按期缴纳租金，从2004年4月1日至2017年9月30日，累计共拖欠原告租金540000元。上述所欠租金，原告多次向被告催缴，但被告至今仍未支付。故请求判令：1.解除原、被告于2004年4月1日签订的《店面承包合同》，终止双方的租赁合同关系，并判令被告立即将址在厦门市同安区店面腾空归还原告；2.被告向原告支付从2004年4月1日起至实际腾空归还租赁店面之日止的租金（租金按每年40000元，暂计至2017年9月30日共计540000元，店面归还原告之日止的占用费，按上述标准计算）；3.被告支付违约金40000元，并按日千分之五向原告支付逾期交付租金的滞纳金；4.本案的案件受理费由被告承担。
被告杨水泥辩称，一、原告缺乏证据证明其是案涉店面的权利人。原告未举证案涉店面产权登记材料或者房屋批准建设的证据，无法证明原告是案涉房屋的所有权人；原告也未举证其系涉案房屋的管理人的相关证据，也无法证明原告是案涉房屋的相关权利人；如果不能证明原告是案涉房屋的所有人或相关权利人，那么原告无权就涉案房屋向被告主张权利。二、如果查明原告系涉案房屋的所有权人或相关权利人，那么原告的大部分请求事项也缺乏事实与法律依据，不能成立。被告不存在拖欠租金的情况，无需支付租金；被告于2004年4月1日与大同镇祥桥村委会签订《店面承包合同》后，因原告无法向被告提供涉案房屋的产权证，导致被告无法办理工商营业执照，无法对该房屋进行正常使用、经营，因此，被告当时才未缴纳承包款即租金；后来又遇到2007年至2009年的南北大通道道路拓宽建设，因涉案店面位于在该道路旁边，加上道路的抬高使得店面处于道路的底下成为死角，导致该店面无法经营使用而空置，造成被告经济损失，为此，在南北大通道道路拓宽完成后，当时祥桥村委会的领导才同意让被告免交承包款即租金而继续使用该房屋至今；近十年来发包方从未向被告催讨过承包款（租金）就可得印证。原告主张的租金绝大部分也已超过诉讼时效；被告与祥桥村委会签订的合同名称虽为《店面承包合同》，但实际为租赁性质。因此，假设被告需要支付租金，原告主张的租金绝大部分也已超过诉讼时效；依据《民法通则》第一百四十六条的规定：主张租金的诉讼时效期间为一年。而发包方（出租方）对绝大部分租金并未在诉讼时效期间内向被告主张权利，故除原告向被告发出律师函起前一年的租金未超过诉讼时效外，其余租金均已超过诉讼时效。对原告超过诉讼时效的租金主张，法庭不应予以支持。被告不存在违约情形，无需向原告支付所谓的违约金；由于存在2007年至2009年的南北大通道道路拓宽建设情况，出租方已同意被告免交租金，因此不存在被告违约情形，当然也就不存在需要支付所谓的违约赔偿金。原告主张的滞纳金也不能成立，《店面承包合同》约定的滞纳金应当属于违约金的性质，原告既主张违约金，又主张滞纳金，属于重复主张；由于出租方同意被告免交租金，因此也就不存在滞纳金之说；原告主张按日千分之五计算滞纳金也偏高，假设被告需要支付一年诉讼时效内的租金，滞纳金也应调整为按照银行贷款利率的标准计算。故要求驳回原告缺乏依据的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月1日，原告祥桥社区（之前为大同镇祥桥村委会）作为甲方与被告杨水泥作为乙方签订一份《店面承包合同》，合同约定：甲方将大同镇西桥路178号店面承包给乙方经营；承包期限三年即从2004年4月1日至2007年3月31日止；承包金额每年承包款40000元；承包款的交纳每年二次交纳即半年交纳一次，合同签订后乙方即交纳20000元，同年10月再交纳20000元；第二年、第三年与上年同期交款，超月交款，甲方加收日千分之五滞纳金；超一季度不交款，甲方收回店面，并追究乙方违约责任；承包期限内乙方对店面保修、保用，并负责维修费用…；承包期限内国家对店面收取的税、费均由乙方负责缴纳；承包期限内如城建规划建设需要，或甲方要对该店面进行改建，乙方无条件服从，甲方不作任何赔偿，租金按实计算；违约责任为任何一方违约均以一年的承包款作为违约金赔偿对方。原告于2017年9月19日发律师函至被告，要求被告交纳2004年4月1日至2016年12月31日的租金510000元；对此，被告确认有收到该律师函。
庭审中，原告述称在2001年被告就租赁涉案店面，三年一签，有交清租金38000元，故2004年再次续签《店面承包合同》，原告提交一份2001年4月1日双方签订的《店面承包合同》予以证实；对此，被告辩称忘记哪一年开始租赁涉案店面的。原告述称2007年间有函告被告催讨2004年4月1日至2007年3月31日三年的承包款120000元，并提交一份出包方为祥桥村委会经济合作社发出的函告及收件人为张梅的挂号函件收据；对此，被告辩称并没有收到该函告，并不认识张梅。被告述称，由于2007年至2009年的南北大通道道路拓宽建设，因涉案店面位于在该道路旁边，加上道路的抬高使得店面处于道路的底下成为死角，导致该店面无法经营使用而空置，造成被告经济损失，为此，在南北大通道道路拓宽完成后，当时祥桥村委会的领导同意让被告免交承包款即租金而继续使用该房屋至今；对此，原告予以否认同意免交租金的承诺。原告要求与被告终止合同，对此，被告表示同意，但要求给予半年时间找其他店面。
同时查明，厦门市同安区祥平街道办事处及农业局、林业局联合出具一份《情况说明》：根据《福建省人民政府关于健全村合作组织机构的通知》（闽政【1988】8号）、《同安县人民政府关于建立健全村合作组织机构的通知》（同政【1989】241号）等相关文件的精神，1989年村级组织换届后，同安各村相继成立了村经济合作社管理委员会；其主要职能是经营集体所有的资源开发与利用、资产经营与管理、生产发展与服务、财务管理与分配，协助和配合村民委员会工作，为村级组织履职提供必要的经费，接受乡镇人民政府的监督，保障村经济合作社及其社员的合法权益，与村级组织同步换届，一般由村委会主任兼任经济合作社主任。2006年村级组织履职期限届满，经济合作社也同步淡出历史舞台，其存续期间拥有是职能仍由村集体承担，之前所拟定的开发方案、签订的承包合同、财产权利义务、债权债务也全部交还原村级组织。故祥桥村委会经济合作社存续期间拥有是职能仍由村集体承担，之前所拟定的开发方案、签订的承包合同、财产权利义务、债权债务也全部交还祥桥居委会承担。
涉案房屋的所有权人为同安县大同镇祥桥村民委员会即原告祥桥社区，有原告提交的同大字第800181号房屋所有权证予以印证。
上述事实有原告提交的《店面承包合同》、律师函、同大字第800181号房屋所有权证、情况说明书，当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。
本院认为，一、关于原告祥桥社区对涉案房屋的权利问题。根据原告提交的同大字第800181号房屋所有权证及情况说明书，可以印证祥桥社区系涉案房屋的所有权人。二、原告祥桥社区与被告杨水泥签订的《店面承包合同》名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告在签订合同后并未依约履行交纳租金的义务，其辩称在2004年4月1日签订合同后有交纳20000元租金并未举证证明；另辩称由于2007年至2009年的南北大通道道路拓宽建设，因涉案店面位于在该道路旁边，加上道路的抬高使得店面处于道路的底下成为死角，导致该店面无法经营使用而空置，在南北大通道道路拓宽完成后，当时祥桥村委会的领导同意让被告免交承包款即租金而继续使用该房屋至今，也未能举证证明；故该抗辩本院不予采纳。原、被告双方签订的《店面承包合同》约定的租赁期限三年即从2004年4月1日至2007年3月31日止；过后，原告从未向被告发出终止《店面承包合同》的通知，也未在续签合同，但被告继续使用至今，应视为原、被告双方为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限通知承租人；现原告要求终止合同关系，对此，被告亦表示同意，但要求给予半年时间另找店面，本院予以酌情三个月另找店面的合理时间段。因原、被告双方签订的《店面承包合同》对租金的交纳期限有明确约定，应依据租金诉讼时效期间为一年的规定；故被告提出除原告向被告发出律师函起前一年的租金未超过诉讼时效外，其余租金均已超过诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。因此，原告诉求的租金应从2016年9月20日起算至被告实际将涉案店面腾空交房之日止，按每年40000元的租金标准计付；其他租金诉求已超过诉讼时效，本院不予支持。被告并未依约履行交纳租金，已经构成违约，根据原、被告双方签订的《店面承包合同》之约定，违约责任为任何一方违约均以一年的承包款作为违约金赔偿对方及超月交款，加收日千分之五滞纳金；故原告诉求被告支付违约金40000元，本院予以支持；按日千分之五支付逾期交付租金的滞纳金偏高，本院予以调整为按银行同期同类贷款利率计付。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会与被告杨水泥签订的《店面承包合同》于本判决生效之日终止履行；
二、被告杨水泥应于本判决生效之日起三个月内将址在厦门市同安区店面腾空归还原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会；
三、被告杨水泥应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会支付租金人民币40000元（从2016年9月20日算至2017年9月20日止）；
四、被告杨水泥应从2017年9月21日起算至实际将址在厦门市同安区店面腾空归还原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会止的租金（按照每年人民币40000元计付）；
五、被告杨水泥应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会支付违约金人民币40000元及滞纳金（滞纳金从2016年9月20日算至本院判决确定的付款之日止，按银行同期同类贷款利率计付）；
六、驳回原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费人民币9200元，适用简易程序减半收取人民币4600元，由被告杨水泥承担900元，原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会承担3700元。款应于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴 天 赐
二〇一七年十一月十六日
书记员 康珊良子
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（三）延付或者拒付租金的
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。