广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5730号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱启贵，男，1980年10月13日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈流粦，男，1961年9月14日出生，汉族，住广东省海丰县。委托代理人：苏振宇，广东华科律师事务所律师。原审第三人：林丽红，女，1989年8月19日出生，汉族，住广州省雷州市。委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市东风中路509号。负责人：刘军，行长。委托代理人：赵斌，该行职员。原审第三人：黄晓嘉，女，1974年7月9日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。委托代理人：苏振宇，广东华科律师事务所律师。上诉人朱启贵因与上诉人陈流粦、原审第三人林丽红、中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行省分行）、黄晓嘉买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人朱启贵上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项，改判一审判决第三项为：陈流粦自2017年3月27日起至办妥上述房屋过户之日止，逾期每天按总成交价376万元的万分之五向朱启贵支付逾期违约金；2.陈流粦承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、陈流粦才是朱启贵的合同相对方，但陈流粦由于其个人原因要求朱启贵向他人账号付款，其应提供必要的证明予以协助，但陈流粦拒不提供并以此为由拒绝交易，明显属于恶意违约，其应依合同约定承担逾期违约责任。黄晓嘉在《房屋买卖合同》的首部及署名处均是“委托代理人”，《房屋买卖合同》约定“可”将款项存黄晓嘉的账号则视为陈流粦己收取款项，并非约定必须将楼款存入黄晓嘉的账号，即合同并无约定黄晓嘉收取房款为合同履行的必要条件，正如一审判决之意见：根据合同的相对性原则，房款应支付给陈流粦。朱启贵无义务向他人账号支付购房款。因此一审判决认为“涉案房屋的购房款对于黄晓嘉具有重要意义”实属无解，应予以纠正。在交易过程中，因贷款银行执行广州市住房限购政策而需要审查购房人支付首期款是否符合政策规定，告知朱启贵将来须提供向卖方本人之账号转账支付首付款的凭证，若向非卖方本人之账号付款的则须提供卖方委托他人收款的公证书，以充分证明朱启贵向他人账号支付的该款是房屋买卖之首付款。黄晓嘉作为陈流粦的委托代理人，其二人要求朱启贵向黄晓嘉的账号支付首期购房款，属于变更合同履行的相对方。陈流粦与黄晓嘉之间的关系，与朱启贵的房屋买卖合同关系无关，纯属其个人原因，根据合同的相对性原则和《合同法》第六十条，在申请贷款的银行之前述原因之下，陈流粦要求朱启贵向黄晓嘉付款，其应提供必要的证明和便利条件予以协助，但其拒不提供，且以此为由拒绝履行合同，陈流粦构成违约。陈流粦提出办理指定黄晓嘉代收款之“公证流程不在合同约定的范围内”，是与法律规定的全面履行合同义务、通知协助义务相违背的。办理指定代收款账号的公证，或者买卖双方与中介方共同到银行转账予陈流粦、在陈流粦账号产生记录后马上再转到黄晓嘉账号等，这些本应是陈流粦自己想法子解决的事情，朱启贵及中介方已全力配合，提出切实有效的解决办法，陈流粦及黄晓嘉仍予以拒绝，并因此拖延合同履行，可见其违约属于恶意。至于陈流粦提出的“公证流程的各项费用”问题根本不存在，因为办理此种公证只需要几百元，朱启贵已主动表示愿意承担，中介方也愿意承担。陈流粦恶意违约，务须按合同约定承担违约责任。二、朱启贵向陈流粦本人账号付款属于法定义务，陈流粦并不因此享有“不安抗辩权”，而黄晓嘉在本案之中并无抗辩履行的权利。《房屋买卖合同》第三条约定：卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，保证本合同所载有关该物业之情况及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。朱启贵向陈流粦本人账号付款属于法定义务，陈流粦提出向其本人账号付款则其享有“不安抗辩权”，实属对法律的误解，如果朱启贵不能付款或要求向他人付款，才属于陈流粦享有不安抗辩权的理由。若如黄晓嘉所称，其担心陈流粦负债之影响，则尽快将房屋出售、办妥过户收取房款才是正解，事实证明，陈流粦至今并无其他影响买卖交易的债务，反而只有黄晓嘉阻挠买卖交易，然而，黄晓嘉在本案之中并不享有抗辩履行的权利，其与陈流粦之间的关系应另循途径解决，而非将责任强加于朱启贵身上为其解决。三、陈流粦违约给朱启贵带来了沉重的负担，造成朱启贵重大损失，陈流粦应按合同承担违约责任，对朱启贵进行补偿。陈流粦违约造成朱启贵骑虎难下，左右为难。朱启贵如果不继续购买涉案房屋，则错过了当时购房的时机，如果继续购买，则须将原定的贷款购房之计划改成一次性付款，朱启贵原定贷款263万元的计划已得到银行审批同意，现改为提前一次性提前付清，且该款已打入法院账号由法院代管，相当于朱启贵目前已付清房款，但却未能办理房屋过户和使用房屋，因陈流粦违约之诉讼历时一年半载，造成朱启贵的借贷的巨额资金无法流动，生活、工作受到了巨大的影响。陈流粦应按合同承担违约责任，填补朱启贵的重大损失。四、陈流粦违约还可获得巨额利益，导致守约方与违约方利益严重不对等，不平衡。陈流粦亦于本案之中按《房屋买卖合同》之约定主张朱启贵承担违约责任，可见陈流粦亦认可《房屋买卖合同》是网签合同《广州市存量房买卖合同》的延续，认为《房屋买卖合同》对朱启贵及陈流粦双方都有约束力，《广州市存量房买卖合同》没有约定的适用《房屋买卖合同》的约定。而按《房屋买卖合同》附件第5条第(4)款约定，交易手续须在2017年4月15日完成，朱启贵相当于已经全额付清了全部购房款了，但陈流粦拖延交易至今、至本案二审期间甚至执行期间，陈流粦仍可继续收租，月租达7000元左右，陈流粦因违约而获得了巨额利益，还给朱启贵带来沉重负担和造成朱启贵重大损失，陈流粦恶意违约且无须承担责任，与合同约定的违约责任不符，亦助长了社会不正风气，二审应予以纠正。陈流粦的恶意违约，陈流粦应自2017年3月27日明确表示拒绝办理过户手续之日起，承担逾期违约责任。一审判决一方面认为根据合同的相对性，应该将楼款支付予陈流粦，一方面又认为“涉案房屋的购房款对于黄晓嘉具有重要意义”，存在自相矛盾之处，应改判陈流粦按《房屋买卖合同》承担违约责任，支持朱启贵的请求。上诉人陈流粦上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回朱启贵的诉讼请求；3.确认陈流粦与朱启贵、林丽红的合同解除并判决林丽红承担违约责任；4.一、二审诉讼费用、财产保全费用由陈流粦承担。事实与理由：一、一审法院认为“原告、第三人林丽红分别与被告的《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》……应为有效合同”不符合事实和法律规定。(一)朱启贵与陈流粦签订的广州市存量房买卖合同不是真实的合同，合同中的买方朱启贵不是实际买家，而是利用其符合购房条件代替没有购房条件的林丽红进行买房的代买人，该合同明显违反合同法第五十二条第二点：以合法形式掩盖非法目的的，且违反法律、行政法规的强制性规定；该合同利用朱启贵的购房条件破坏了国家、广州市政府为限制炒房的房地产调控政策。从一审各方提交的证据及开庭时的自认得知，林丽红与陈流粦签订的《房屋买卖合同》是20l6年12月12日黄晓嘉通过中介与林丽红签订的，《房屋买卖合同》（No:0000277)，该合同买方是林丽红(约定如林丽红不符合广州市购房条件，则由林丽红指定第三人，已经表明存在代买的意图)，由于交定金是林丽红，交中介费也写明买家林丽红，办理银行按揭的中介费还是写明由买家林丽红支付，因此，房屋是实际买方是林丽红。由于当时林丽红称不符合购房条件，因此在网签合同指定朱启贵作为买家办理过户手续，朱启贵不是实际买家，该合同是无效合同。此外，朱启贵及林丽红在一审庭审时提供林丽红在签订合同时符合购房条件的证明，也当庭主张林丽红也是符合购房条件的，其自称是林丽约和中介均对社保流水不了解，以为林丽红不符合购房条件才指定以朱启贵的名义购买。既然林丽红符合《房屋买卖合同》(No:0000277)所约定的购房条件，其再指定朱启贵进行购买的行为已经违反了合同的约定。再者，朱启贵称是林丽红男友，但男友这种关系不是法律意义上可以互为代理及有财产上的共有关系，不能产生代理或替代的身份关系；也无法证明是否林丽红签订合同后由于没有条件进行转手牟利。因此，这种利用他人名义进行购房的行为应为法律所禁止、特别是广州市实施的房地产调控政策所禁止，法院不应支持。二、一审法院认为“由于原、被告双方对于接收首期款的账户意见协商不成……没有履行……的合同约定，属于不能归责于任何一方的原因造成”与事实不符。根据一审法院已查明及各方确认的事实，林朝坤、林丽红签订合同时，已与中介方及黄晓嘉、陈流粦明确黄晓嘉是实际卖家，陈流粦只是作为产权登记人履行协助签约及办理过户手续。因此在《房屋买卖合同》(No：0000277)约定首期款转入黄晓嘉的账户(虽然合同条款用了“可”字，但合同是中介方提供的格式合同，根据合同的目的、定金2万元及后续9万元的支付对象、收据的落款人是黄晓嘉以及各方对条款的了解和实现的目的，各方是认可、同意将购房首期款转入黄晓嘉账户的)。中介方也明确了的银行贷款是可以直接汇入指定账户的（也无需进行公证）。朱启贵选择汇丰银行贷款，汇丰银行需要将首期款汇入原业主名下或者经公证才能指定他方账户，因此，无法按照合同约定将首期款汇入黄晓嘉账户，就是朱启贵选择银行所导致的结果。至于无法协商进行公证，是因为公证需要时间及公证费、交通费等，由于陈流粦及黄晓嘉在买卖房屋只需履行配合办理正常程序的过户手续义务，对于朱启贵因选择银行导致多出一个公证程序，朱启贵又不承担相应费用的情况下，陈流粦没有义务配合。因此，无法按照约定履行合同，是朱启贵所造成，朱启贵应承担违约责任。三、一审法院认为“被告主张可以因此解除合同及要求原告支付违约金，依据不足”不符合事实及法律规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(二)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。陈流粦及黄晓嘉在明确买方的贷款银行不同意将款项汇入双方约定账户的情况下，履行合同的不安抗辩权，要求买方须按约定将房款汇入指定账户，在买方拒绝履行超过30天后，陈流粦及黄晓嘉于2017年5月23日向买方及中介发出解除合同通知书，根据《合同法》相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而朱启贵发出《敦促履约通知书》，陈流粦以《解除合同通知书》回复，也符合第九十四条第二款的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，属于法律规定的合同解除。四、一审法院认为“由于涉案房屋仍然登记在被告名下……原告主张剩余房款应支付给被告，符合合同约定”不符合事实和法律规定。(一)根据两份合同的约定及合同目的，根本没有约定房款支付给陈流粦，恰恰相反的是约定支付给黄晓嘉，符合合同约定从何说起?(二)一审法院既然已经查明，各方当事人也确认，2014年陈流粦与黄晓嘉也就转入房屋进行了律师见证，黄晓嘉是房屋的实际所有人，双方签订合同时明确并将定金、首期款指定汇入黄晓嘉账户，审理中陈流粦也明确如果判决合同继续履行，同意将购房款汇入黄晓嘉账户。根据利益取得的依据，陈流粦不是该房屋的权利人，取得房屋的转让价款项于法无据；而黄晓嘉已经作为第三人参与诉讼，其作为房屋实际所有人对房屋转让的价值有取得利益的权利，一审法院在查明上述情形的情况下，认为房屋的价款支付给陈流粦，没有事实和法律依据。五、本案不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定。该条适用的前提是：出卖人拒绝配合办理担保贷款。从陈流粦配合原合同签订、网签合同签订、按朱启贵要求办理汇丰银行卡等情况看，陈流粦一直配合中介、朱启贵办理担保贷款手续，而最终没有继续办理是因为向银行查询贷款发放情况，得知汇丰银行不允许直接汇入指定他方账户后，在要求朱启贵换贷款银行或者改变其他方式无果的情况下，经过30天仍无法达成一致意见才进行解除合同，不属于拒绝配合办理担保贷款，一审法院没有根据事实，机械适用该条规定进行判决明显错误。六、一审法院判决财产保全费由陈流粦承担没有法律依据。财产保全，是指人民法院在利害关系系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。而将来的生效判决因为主观或者客观的因素导致不能执行或者难以执行。主观因素有当事人有转移、毁损、隐匿财物的行为或者可能采取这种行为；客观因素主要是诉讼标的物是容易变质、腐烂的物品，如果不及时采取保全措施将会造成更大损火。本案标的是不动产，朱启贵进行财产保全的目的是防止陈流粦将房屋进行转让、转移等，而不动产的转移必须进行登记手续。由于双方已经进行网签合同，根据相关法律规定和广州的实际情况，在双方没有解除网签合同的前提下，陈流粦是无法单方废止网签合同并将房屋进行转让、转移登记的。因此朱启贵进行财产保全是没有意义的，增加了不必要的费用，也浪费司法资源。对于朱启贵故意增加诉讼费用、扩大损失的行为，该费用不应当由陈流粦承担。一审法院的判决没有事实和法律依据。原审第三人林丽红答辩同意朱启贵的上诉意见，不同意陈流粦的上诉意见。原审第三人建行省分行答辩对一审判决没有意见。原审第三人黄晓嘉答辩同意陈流粦的上诉意见，不同意朱启贵的上诉意见。上诉人朱启贵向一审法院提起诉讼，请求判令：1.建行省分行协助朱启贵与陈流粦办理广州市海珠区逸景东五径12号X房涂销抵押登记手续；2.陈流粦将广州市海珠区逸景东五径12号X房办理产权转移登记至朱启贵名下；3.陈流粦自2017年3月27日起至办妥上述房屋过户之日止，逾期每天按总成交价376万元的万分之五向朱启贵支付逾期违约金；4.陈流粦承担本案所有的诉讼费用。上诉人陈流粦提起反诉，请求：1.确认陈流粦与朱启贵签订的存量房买卖合同、陈流粦与林丽红于2016年12月12日签订的房屋买卖合同已于2017年5月23日解除；2.朱启贵支付合同无法履行产生的违约金376000元（按房价款总额的10%计算）；3.朱启贵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：海珠区逸景东五径12号X房在房管部门登记的房地产权属人为陈流粦，建行省分行对该房屋办理了抵押权登记。2016年12月12日，案外人林朝坤代林丽红（买方）与陈流粦（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为海珠区逸景路东五径12号X房，卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3760000元；卖方不按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；买方不能按本合同约定买入该物业的，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%违约金；卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项：开户银行名称为中国工商银行，户名为黄晓嘉；2016年12月13日中介方协助买方查明个人社保证明是否够连续三年，如果查明够三年，合同则继续执行；如果不够连续三年，则由林丽红、案外人林丽坤指定下名于第三方；待中介方连同买家2016年12月13日查册后，证明产权情况没问题则过定金2万元，剩余定金9万元，则由黄晓嘉签名当天转账；买卖双方一致同意由买方按下列方式支付款项并办理交易手续：涂销抵押按揭付款：（1）签订本合同时支付11万元作为定金；（2）于2016年12月31日前交付部分楼款（含定金）11万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续15天内协助买方完成申请银行贷款手续；（3）部分楼款113万元（减掉定金11万元）应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；（4）263万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付；交易手续需在2017年4月15日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；等。黄晓嘉在“卖方委托代理人”处签名。2016年12月14日，陈流粦及黄晓嘉出具《收款收据》，载明：本人陈流粦（黄晓嘉）是海珠区逸景东五径12号X房（倚翠轩F座X房）之业主，现收到买家林丽红、案外人林朝坤转交来承购上述单位房屋定金11万元转账；上述款项存入陈流粦（黄晓嘉）工商银行账号；等。2017年1月20日，朱启贵（买方）与陈流粦（卖方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17010384549号），约定：房地产地址为海珠区逸景东五径12号X房，该房地产按整套出售并计价，总金额为3760000元；甲乙双方选择自行交割房款，签订合同时，乙方向甲方支付110000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：乙方应过户当天向甲方支付房款1130000元；除前述房款外，剩余房款2630000元，由乙方于2017年1月21日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。汇丰银行（中国）有限公司广州分行于2017年2月6日向朱启贵出具《楼宇按揭贷款批准通知书》，显示该行已内部批准了朱启贵所申请的抵押贷款，广州市海珠区逸景东五径12号X房贷款金额为2630000元；本函自出具之日起满30个自然日后立即过期；等。2017年5月23日，陈流粦及黄晓嘉以“卖方”的名义向林丽红发出《解除合同通知书》朱启贵于2017年6月22日提起本案诉讼。一审诉讼中，朱启贵表示如果法院判决陈流粦继续履行涉案房屋的交易过户手续，其同意将涉案房屋的剩余购房款365万元以现金一次性付款的方式支付给陈流粦，并已将365万元款项交到法院代管。陈流粦则表示若法院支持朱启贵的诉讼请求，则剩余购房款应直接判决支付给黄晓嘉。此外，陈流粦表示其第二项反诉请求的依据为朱启贵与陈流粦签订的存量房买卖合同及陈流粦与林丽红签订的买卖合同。一审诉讼中，陈流粦为证明其抗辩主张及反诉请求还提交了以下证据：1.广东华科律师事务所于2014年12月24日出具的（2014）华科见字第8157号《律师见证书》，载明：黄晓嘉（乙方）与陈流粦、案外人陈赛香（甲方）自愿于2014年12月24日订立房屋《转让协议》一份，该协议的内容是双方自愿、真实的意思表示；等。其中《转让协议》载明：甲方将广州市海珠区逸景东五径12号X房转让给乙方，总价款为2750000元；乙方于2014年12月1日前支付1285295.16元，其余1464704.84元由乙方偿还甲方以该房抵押贷款的建行省分行所欠余款共1464704.84元，甲方在收取l285295.16元后，于2014年12月31日前将房地权证、贷款合同、贷款公证书、房屋钥匙、己收取租户的保证金18900元交付给乙方，视为房屋已经交付；2014年12月及以后的租金由乙方收取；甲方在乙方偿还建行省分行所欠余款共1464704.84元后，须按乙方要求及时办理房屋产权过户登记；等。拟证明陈流粦在2014年12月已将房屋转让黄晓嘉，本次以陈流粦名义办理手续；2.建行省分行于2017年1月17日向陈流粦出具的《贷款还清证明（涂销证明）》，拟证明陈流粦为履行合同，按照真实买方及卖方要求，办理了贷款结清及涂销抵押手续。朱启贵及林丽红均质证表示：对证据1的合法性、关联性、真实性均不予确认，陈流粦才是涉案房屋登记的合法产权人，陈流粦与案外人订立协议并非产权转移的公示方法，陈流粦与他人订立协议与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，陈流粦还清银行贷款，但仍未办理涂销抵押登记手续，建行省分行在法庭上陈述愿意协助办理抵押涂销手续。建行省分行质证表示：对于证据1与我行无关，我行不发表意见；对证据2的真实性没有异议，陈流粦已经还清贷款，我行同意办理涂消抵押登记。黄晓嘉质证表示：对于证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议。为查明本案事实，一审法院依法向汇丰银行（中国）有限公司广州分行发出《协助调查函》。汇丰银行（中国）有限公司广州分行于2017年10月17日向一审法院出具《协助调查回函》，载明：朱启贵曾于2017年1月22日在我行就购买位于广州市海珠区逸景东五径12号X房的房屋提出个人住房按揭贷款申请；在贷款申请和审批过程中，我行告知朱启贵在放款前需要根据房屋买卖合同的约定提供其已将约定的首付款成功支付给卖家的凭证，即有关首付款项已经全额支付到卖家名下账户或卖家经公证的其他收款账户的转账凭证，以确保交易和首付款金额真实，银行在无法确认上述事实和金额的情况可能无法发放贷款，最终朱启贵选择未与我行签订正式贷款合同。另查，广州市海珠区房地产交易登记中心于2017年9月16日出具《购房资格证明》，载明：截至2017年9月16日止，朱启贵具备本市住房限购区域内住房购房资格。一审法院认为：朱启贵、林丽红分别与陈流粦签订的《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应为有效合同。从《广州市存量房买卖合同》的签订、陈流粦主张解除合同及违约金的依据、朱启贵及第三人的陈述来看，朱启贵与陈流粦及林丽红均认可《房屋买卖合同》的买方已变更为朱启贵，故《房屋买卖合同》应对朱启贵具有约束力。本案纠纷源于买卖双方对于接收首期款的账户意见不一。从银行出具的回函可以看出，朱启贵要求将首期款转入陈流粦名下的账户或者陈流粦经公证的其他收款账户属于事出有因。从《房屋买卖合同》的约定、《收款收据》的出具等细节可以看出，涉案房屋的购房款对于黄晓嘉具有重要的意义。由于朱启贵与陈流粦双方对于接收首期款的账户意见协商不成，导致双方没有在合同约定的期限内办理交易过户递件手续，没有履行“交易手续需在2017年4月15日前完成”的合同约定，属不能归责于任何一方的原因造成。因此，陈流粦主张可以因此解除合同及要求朱启贵支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。同理，朱启贵据此要求陈流粦支付逾期过户违约金，依据不足，一审法院同样不予支持。由于涉案房屋仍登记在陈流粦的名下，《房屋买卖合同》并未明确将款项转入黄晓嘉名下的账户作为合同继续履行的必要条件，黄晓嘉也仅仅作为卖方的代理人在合同中签名，《房屋买卖合同》也并未载明黄晓嘉是涉案房屋的实际权利人。因此，朱启贵表示同意一次性支付剩余房价款给陈流粦，其要求陈流粦继续履行合同，办理涉案房屋的交易过户手续，合法有理，一审法院予以支持。根据合同相对性原则，朱启贵主张剩余房价款应支付给陈流粦，符合合同约定，一审法院予以支持。陈流粦与黄晓嘉主张两人就涉案房屋产生的买卖关系，与本案不属于同一法律关系，本案不予调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈流粦、第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行在本判决生效之日起五日内，协同原告朱启贵办理广州市海珠区逸景东五径12号X房的涂销抵押登记手续；二、被告在本判决主文第一项义务履行完毕之日起三日内，协同原告办理广州市海珠区逸景东五径12号X房的交易过户登记手续；在原告取得涉案房屋的产权过户登记当日，原告将剩余房款365万元直接支付给被告；三、驳回原告的其余诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元和财产保全费5000元，由原告负担受理费175元，被告负担财产保全费5000元。本案反诉费18440元，由被告负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于朱启贵上诉请求的问题。虽上述2016年12月12日合同约定的出卖方为陈流粦，正常情况下，房款应支付给陈流粦，但在该合同中特别约定了房款可支付到黄晓嘉的账户，朱启贵本应按照合同的约定的履行。而朱启贵未按该约定履行的原因是朱启贵在按合同约定办理银行贷款时，银行要求朱启贵提供首付款已支付给陈流粦的凭证，该要求与上述合同的约定不尽相同，在此情况下，各方当事人应当协商解决首付款支付的细节问题，未能协商一致，亦不能只归责于陈流粦一方，故朱启贵要求陈流粦支付违约金的理由不成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于陈流粦上诉请求的问题。鉴于：1.虽2016年12月12日签订的合同约定如林丽红不符合限购政策，则由林丽红指定下名于第三方，但在此之后，陈流粦已与朱启贵又签订了合同，即各方已达成一致意见由朱启贵来购买涉案房屋，陈流粦现上诉认为该变更行为为法律所禁止的并无依据。2.该合同还约定了首期款在双方办理交易过户手续并取得收缴证件收据时支付，事实上双方未能按合同约定的时间办理上述过户手续，原因如前所述，系因双方未能就合同约定与银行的要求相冲突如何解决协商一致，导致朱启贵未能按合同的约定支付首期款，而未能协商一致的原因亦不能归责于朱启贵一方，故陈流粦要求解除合同及要求朱启贵支付违约金的理由亦不成立，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。3.陈流粦要求林丽红承担违约责任的问题。由于陈流粦在一审时并无提出该诉讼请求，林丽红明确表示不同意，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对该请求不予调处。综上所述，朱启贵、陈流粦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18615元,由上诉人朱启贵负担175元、上诉人陈流粦负担18440元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月十五日本书记员  徐毅敏