湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2926号
上诉人（原审被告）：长沙华照投资有限公司。
法定代表人：陈竹红，系该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：龙灶生，项目办公室主任。
委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周德松。
委托诉讼代理人：周敏，系周德松之胞妹。
原审第三人：周慧(系被上诉人周德松胞姐)。
上诉人长沙华照投资有限公司因与被上诉人周德松、原审第三人周慧房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
长沙华照投资有限公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人周德松的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、被上诉人周德松无诉讼主体资格；2、上诉人开具的定金收据不是商品房买卖合同，一审将收据认定为商品房买卖合同是错误的。
被上诉人周德松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：交付了购房款，开发商就应该给我房子。
原审第三人周慧述称，系代周德松购房，请求驳回上诉，维持原判。
周德松向一审法院起诉请求：1、确认被告与以第三人名义签订的房屋买卖合同有效；2、责令被告协助原告将13、14号门面房过户至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2011年，被告长沙华照投资有限公司成立新田县华瑞园项目部，2012年8月后改为华瑞苑项目部，在新田县龙泉镇云鹤路中段南侧进行房地产开发。2012年5月25日，原告周德松通过其妻欧代清转账160,000元给第三人周慧，委托第三人周慧向被告长沙华照投资有限公司购买门面房。2012年6月1日，第三人周慧以其名义与被告签订了房屋买卖合同，合同载明：周慧交来壹拾叁、壹拾肆号（新田县房产局确定为华瑞苑B栋124、125号）门面定金款，面积约128平方米，单价6880元每平方米，以房产局面积为准，门面层高6米，壹拾陆万元；注：（1）首付房款16万元，2、砌好门面交总款的50%，3、门面交付使用付清门面款，逾期按当时房价同地段同楼层计价。2013年5月4日，新田县房产局以“华瑞园”房地产项目正在进行基础施工，未达到商品房预售条件，即收取购房户的定金及预售款为由，责令被告长沙华照投资有限公司立即停止违法行为并予以改正。同年8月，被告向第三人邮寄送达关于退还购房定金的通知，但第三人未从被告处退款。门面房砌好后，原告及第三人缴纳二期房款，被告亦拒收。2014年2、3月份华瑞苑B栋房屋建成。2014年6月17日，新田县房产局以新房罚（2014）字第001号行政处罚决定书对被告开发的华瑞苑房地产项目做出如下行政处罚：1、罚款人民币壹万伍仟肆佰元整；2、按有关规定申请补办相关手续。2015年初被告曾起诉第三人要求确认合同无效，后于同年6月4日以自行协商处理为由撤诉。2015年12月2日，新田县房产局在对有争议的房号（包含本案诉争房屋）进行限制后，向被告长沙华照投资有限公司核发华瑞苑小区B、D栋商品房预售许可证。2016年12月、2017年7月被告两次装修诉争门面房，原告及第三人均予以制止。本案审理期间，原告周德松于2017年10月11日自愿将剩余房款720,640元缴纳法院提存。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告周德松（以第三人周慧名义）与被告长沙华照投资有限公司签订的合同，是双方的真实意思表示，合同签订时，被告虽未取得商品房预售许可证，但在本次诉讼前，房屋已建成且已取得商品房预售许可证明，可以认定为有效；现原告周德松已将剩余房款缴纳法院提存，被告长沙华照投资有限公司可在判决发生法律效力后来法院领取，故原告周德松要求被告长沙华照投资有限公司协助原告将华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房过户至原告名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。原告周德松可以通过第三人周慧向被告长沙华照投资有限公司购买门面房，且第三人周慧也在庭审中承认代购的事实并同意原告的诉讼请求，故被告辩称原告周德松主体不适格的意见，不符合法律规定，法院不予支持。原告周德松（以第三人周慧名义）与被告长沙华照投资有限公司签订的合同，就房屋标的、面积、层高、单价、付款方式等做出了约定，具备了房屋买卖合同的基本条款，故被告认为诉争合同是定金合同，不是房屋买卖合同，且已解除的辩解意见，与事实和法律不符，法院不予支持。新田县房产局在原告等人的要求下，对本案诉争房屋进行限制至今，且原告及第三人于2016年12月、2017年7月两次制止被告装修诉争门面房，被告也要求原告通过诉讼解决纠纷，可视为原告周德松一直要求履行合同，故被告长沙华照投资有限公司认为本案已超过诉讼时效的辩解意见，不符合法律规定，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决：一、原告周德松（以第三人周慧名义）与被告长沙华照投资有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、限被告长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力十日内协助原告周德松将华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房过户至原告周德松名下。案件受理费12,600元，减半收取6300元，由被告长沙华照投资有限公司负担。
二审期间，上诉人长沙华照投资有限公司向法庭提交了十二份证据。证据一，周慧的短信，拟证实：1、门面是周慧预订的，2、周慧将门面转给周德松，3、周德松无诉讼主体资格；证据二、新田县公安局治安大队证明，拟证实：旧公章作废，启用了新公章；证据三、协议书，拟证实：原建筑公司解除了《建筑工程承包合同》；证据四、关于退还购房定金的通知，拟证实：1、通知周慧新田县“华瑞园”房地产项目当时及至今为止未达到商品房预售条件，依法不能预售，不能收取定金。2、新田县房产局已向该项目下达“责令停止违法行为并改正的决定”。3、预售及收取定金的民事行为属无效民事行为。4、请周慧于2013年9月8日前来“华瑞园”项目部领取原缴纳的定金16万元及同期银行存款利息；证据五、申通快递详情单，拟证实：“关于退还购房定金的通知”，周慧已于2013年8月30日前签收；证据六、新田县龙泉法律服务所函，拟证实：新田县龙泉法律服务所受委托以法律服务所名义再次通知周慧于9月8日前去领取退还定金及同期银行存款利息，否则一切法律后果由周慧承担；证据七、圆通快递详情单，拟证实：周慧已签收该邮件；证据八、民事裁定书及相关材料，拟证实：朱智亮退还了定金，并按所交定金的70%赔偿了损失，双方调解结案；证据九、县人大代表的调查及建议，拟证实：1、“华瑞园”新组合的股东对收取客户的购房定金进行了清退，98%的客户都清退了定金，解除了定金合同关系。2、积极引导“华瑞园”项目依法开发建设。3、确保在“华瑞园”交购房定金客户的合法权益，依法清退定金和利息；证据十、一层门面销售平面图，拟证实：没有13、14号门面的编号；证据十一、新田县华瑞苑项目部收款收据，拟证实：B-2001、B-2002门面已卖给罗文新；证据十二、新田县价格认证中心价价格认定结论书，拟证实：周慧将他人装修的门面损坏。
被上诉人周德松对上诉人长沙华照投资有限公司提交的证据质证认为，证据一，真实无异议，目的性有意义，其短信内容属表达意思有误；证据二，换取公章不认可，换章与购房无关系；证据三、，与购买者没关系；证据四、通知是收到，但不同意单方面解除合同；证据五、没有异议；证据六、要求履行合同，证据七，与购房合同的有效性无关；证据八、九，房屋卖谁情况怎样，与本案没任何关系，；证据十、有异议，房产局对该涉案房进行了限制；证据十一、与本案无关；13、14门面就是B-124、125门面；证据十二、2016年12月30日、2017年5月上诉人强行改装，被上诉人进行了两次阻拦，是对房子进行维权，不存在损坏，且公安局有备案。
被上诉人周德松向法院提交了新田县房产局在周慧所交定金收据上的说明，拟证实，该涉案门面房产局进行了限制，且华瑞苑售楼部对此情认可。
上诉人长沙华照投资有限公司对周德松向法院提交的证据质证认为，对该证据的目的性有异议，该证据说明上并没有具体注明是13、14号门面。
本院对上诉人长沙华照投资有限公司提交的证据质证认为，双方对证据一、四、五、六、七的真实性没有异议，本院结合其他证据予以确认。因证据二、三、八、九、十、十一、十二证据与本案没有直接关联，对上诉人欲证明的目的，本院不予认定。因被上诉人提交的证据不明确，对其欲证明的目的，本院也不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。二审双方争议的主要焦点即：一、周德松是否是本案适格原告；二、对长沙华照投资有限公司华瑞园项目部出具收据的性质如何认定。
一、关于周德松是否是本案适格原告。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为，承担法律责任。本案周德松可以通过委托代理人周慧，以周德松的名义向被告长沙华照投资有限公司购买门面房，由被代理人周德松承担法律责任。但本案代理人周慧却以自己的名义向长沙华照投资有限公司交纳购房定金，而由被代理人周德松承担法律责任，这是与法律规定不符的。考虑到一审将周德松、周慧均已列为本案当事人，且第三人周慧也在庭审中承认代购的事实并同意周德松的诉讼请求，为减少当事人的诉累，二审不宜再要求周德松作为原告重新主张权利。
二、关于对长沙华照投资有限公司华瑞园项目部出具的收据性质如何认定。本案周慧代周德松向长沙华照投资有限公司交纳16万元定金，长沙华照投资有限公司出具了收据，虽然该收据也注明了所购房的面积、单价、以及交款方式等部分内容，但尚不具备原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，该定金收据应认定为商品房预约合同，是双方对购买房屋达成的初步意向，是商品房买卖双方签署商品房预售合同或商品房买卖合同前所签订的文书。被上诉人周德松依据该收据要求将其预订的门面过户，与法律规定不符，其诉请应予驳回。因长沙华照投资有限公司没有办理相关房屋预售许可证，导致双方没能继续签订商品房预售合同或商品房买卖合同，对此，长沙华照投资有限公司应承担违约责任，应双倍返还购房定金。为减少当事人诉累，化解矛盾，法院对此进行判决。
综上所述，上诉人长沙华照投资有限公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审法院将购房定金收据作为商品房买卖合同处理，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、原建设部《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决；
二、限上诉人长沙华照投资有限公司在本判决生效之日起十日内双倍返还周德松（周慧交）定金32万元；
三、驳回原审原告周德松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费18,900元，由上诉人长沙华照投资有限公司负担12,600元，被上诉人周德松负担6300元。
本判决为终审判决。
审判长 李振湘
审判员 彭样平
审判员 陈久余
二〇一八年一月五日
书记员 孙 畅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
原建设部《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。