福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵民初字第2577号
原告江菊英，女，1985年9月10日出生，汉族，自由职业，住邵武市。
委托代理人邱建夫、彭胜利，福建齐欣律师事务所律师。
被告邵武市和福旅游开发有限公司，住所地邵武市晒口新丰村新埔组下坑1-3层。
法定代表人李敏，董事长。
委托代理人柯伟强、王嘉彦，福建谨而信律师事务所律师。
原告江菊英诉被告邵武市和福旅游开发有限公司（以下简称和福公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江菊英的委托代理人邱建夫，被告和福公司的法定代表人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江菊英诉称，2014年1月15日，应被告邀请，原、被告双方就原告购买被告开发的福源居别墅6号楼201单元事宜进行协商，并达成购买意向，原告以缴纳会员费的名义交付定金50，000元。同日，原、被告签订《和福俱乐部入会申请表》，申请表约定：“1、原告以加入和福俱乐部并缴纳会员费的形式向被告购买福源居别墅6号楼201单元，房屋面积59.76平方米，优惠后总价386，060元；2、正式签订《商品房买卖合同》后，会员费折抵购房款；3、交房后，房屋由被告设立的管理公司统一回租，租期10年，年租金为房屋总价的8%。”。《和福俱乐部入会申请表》符合《城市商品房预售管理办法》第二条对商品房预售的定义，原、被告实际签订的是商品房预售合同。原告交纳完定金后，被告却怠于履行合同义务，从未进行大规模建设，除了几栋样板房外，至今仍未建成任何可以交付的房屋。由于被告未取得签订商品房预售合同的资格，涉及的用地仍是旅游用地，没有按国家规定进行变更，故原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》实际上是无效合同。被告明知自己不具备订立商品房预售合同资格，却假借入会名义，行订立商品房预售合同之实，并收取原告购房款，实在有违诚信。为此，请求法院判令：1、原告与被告签订的以《和福俱乐部入会申请表》名义签署的商品房预售合同无效；2、被告双倍返还定金100，000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告和福公司辩称，《和福俱乐部入会申请表》不是购房合同，原告交纳的费用是会员的入会款项，与购房款无关。
在诉讼过程中，原告举有以下证据：
书证1、入会申请表须知一份。证明：1、2014年1月15日原告与被告以入会形式签订购房预售合同；2、原告定购福源居别墅6号楼201单元，建筑面积59.76平方米，购房定金50，000元，房款总价386，060元的事实。
书证2、福源居别墅客户须知表一份。证明：原告定购福源居别墅6号楼201单元，房款总价386，060元的事实。
书证3、收款收据一份。证明：2014年1月15日原告支付定金50，000元。
书证4、邵武市住房保障和城乡规划建设局责令停止违法行为通知书一份。证明被告收取会员费是违法行为，名为入会，实为购房款、行政机关责令被告退还入会费的事实。
被告质证认为，对原告所举书证1-3的真实性均不持异议，对关联性有异议。原告支付的费用均是会员费，与购房款无关。书证4没有原件，真实性无法认定。
在诉讼过程中，被告举有以下证据：
书证1、建设用地规划许可证（地字第12051号）。
书证2、建设工程规划许可证（建字第13007号）。
书证3、国有土地使用权证（邵国用（2013）第B04656、B04657号。
书证4、邵武市委专题会议纪要（2013）29号。
书证5、邵武市住房保障和城乡建设局关于瀑布林温泉度假村-福源居总平面图规划方案的公示及公示情况（邵规函（2014）79号）。
书证6、2014年8月6日《今日邵武》关于瀑布林温泉度假村-福源居总平面图规划方案的公示及公示情况。
上述证据拟证明：1、被告的福源居项目是经过邵武政府依法审批的；2、福源居项目已办好建设工程规划许可证，土地使用权证、并就规划方案作了公示。
原告质证认为，对证1、2的真实性没有异议；证3的土地用途并不是商品房开发；证4没有出席人员的签名，证5、6没有原件，不能证明被告有进行商品房开发预售许可的资质。
本院认为，被告对原告所举证1-3的真实性没有异议，本院予以采信，原告所举证4虽未提供原件，但结合被告未取得商品房预售许可的事实，本院予以采信。被告所举证据形式合法，但只能证明“福源居”项目取得政府的建设批文，不能证明该项目取得预售许可资格。
经审理查明，被告邵武市和福旅游开发有限公司于2009年5月26日注册成立，其经营范围为旅游景区开发、管理服务，房地产开发、销售、租赁及物业管理等。2014年1月15日，原告与被告就原告购买被告开发的福源居别墅6号楼201单元事宜进行协商，并达成购买意向，原告以缴纳会员费的名义交纳定金50，000元。同日，原告与被告签订《和福俱乐部入会申请表》及《福源居别墅客户须知》，《申请表》约定：“1、原告以加入和福俱乐部并缴纳会员费的形式向被告购买福源居别墅6号楼201单元，房屋面积59.76平方米，优惠后总价386，060元；2、正式签订《商品房买卖合同》后，会员费折抵购房款；3、交房后，房屋由被告设立的管理公司统一回租，租期10年，年租金为房屋总价的8%。”。后因被告迟迟未履行合同义务，福源居别墅项目至今仍未建成，双方协商未果，原告遂向本院起诉。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”、第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。本案原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》的主要条款符合上述《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且原告已支付了部分购房款，故原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》属于商品房预售合同。原建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告虽然取得“福源居”项目的建设批文，但在原告起诉前被告仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的商品房预售合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告归还定金50，000元的诉请于法有据，本院予以支持。“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力”，故原、被告签订的协议不适用定金罚则，被告收取原告的定金应予返还，但不应是双倍返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告江菊英与被告邵武市和福旅游开发有限公司以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的商品房预售合同无效；
二、被告邵武市和福旅游开发有限公司应于本判决生效后十日内归还原告江菊英定金50，000元；
三、驳回原告江菊英的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告江菊英负担300元，被告邵武市和福旅游开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 李 曦
人民陪审员 曾炳祥
人民陪审员 王美香
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张 明
本案依据的主要法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。