重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初2820号原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人张映龙，系该公司总经理。委托代理人张雪，重庆树深律师事务所律师。被告谭宜秀，女，1974年1月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公司”）与被告谭宜秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法由审判员周洪伦独任审判，适用简易程序并于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人张雪、被告谭宜秀到庭参加了诉讼。双方当事人和解两个月。本案现已审理终结。原告城投公司诉称，原被告双方于2013年1月1日签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》及附件，合同约定，原告将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城北路**号商铺（该商铺建筑面积174.51平方米）及其设施出租给被告作家具用品店使用。租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。其中免租期9个月为2013年1月1日至2013年6月30日以及2014年1月1日至2014年3月31日。租金按建筑面积计收，租赁期内租金单价为每月32元每平方米，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且需提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告于2013年1月1日将租赁房屋移交给被告使用，但被告未依约履行支付租金义务。租赁期内，被告从2013年年底开始欠缴租金，承租至今分别交过数次部分租金，合计78892元，就被告欠租事宜，原告曾多次向被告口头以及书面催交租金并发送律师函，但均无效果。综上，原告认为被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，特起诉来院，请求法院依法判令：1、确认原被告之间的不定期租赁关系于2017年2月9日解除，并判令被告立即将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城北路**号商铺腾空并返还原告；2、被告立即向原告支付合同期内拖欠的租金61885元（计算至2015年12月31日止），另支付从2016年1月1日起至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止的租金74457.6元；3、被告以186.14元/天的标准向原告支付从不定期租赁关系解除的次日起至被告返还房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告立即向原告支付因拖欠租金产生的违约金，违约金按拖欠租金（即第二项诉讼请求）的30%计算：5、本案诉讼费由被告承担。被告谭宜秀辩称：1、对原告举示《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》3份存在异议，我不知道原告催收租金的情况，没有人向我催收过租金，也没见过《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》3份，直到法庭通知我来应诉；2、律师函我也没有收到;3、对于违约金，我方认为是原告违约而非我方违约，原告缺乏管理，导致其他业主擅自改变了业态，从而导致了我方的经营损失，因此我方不承担违约金。对原告举示的上述其他证据的真实性及证明目的无异议。经审理查明，2013年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城北路**号商铺（建筑面积186.35平方米）及其设施出租给被告作家居用品店使用，租赁期间为2013年1月1日至2015年12月31日共3年，租赁期内租金第一年租金单价为32元/平方米/月、第二年租金单价为32元/平方/月、第三年租金单价为32元/平方/月，其中2013年1月1日至2013年6月30日、2014年1月1日至2014年3月31日共计九个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同第九条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。......。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；......。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失；同时有权停止商铺的能源供应。......。合同签订当日原告即向被告交付了商铺，但被告未依约履行支付租金的义务，合同期间内被告交了一个季度的租金，但，被告从2013年年底开始欠缴租金，承租至今分别交过数次部分租金，合计78892元，现被告共欠付原告的租金为136342.6元（计算至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止）。还查明，就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金，但均无效果。2016年3月10日，原告向被告发出《律师函》，《律师函》要求被告于收到本函7日内一次性支付应交而未交的租金145171元（该款项未包含被告应付的违约金和滞纳金，但公租房公司保留追究被告违约责任的权利）。否则公租房公司将采取相应的法律手段维护自己的合法权益并依法追究被告的法律责任（包括但不限于与被告解除合同，收回房屋，追究被告的违约责任，并就公租房公司因此所遭受的全部损失向被告索赔等等）。被告至今仍未缴纳欠付租金且继续占有、使用租赁房屋。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。审理中，考虑到按照合同的第九条第一款、第三款约定的违约金计算方式得出的违约金过高，所以原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金40902.78元（违约金按拖欠租金的30%计算），即以被告欠付的总的租金136342.6元（计算至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止）为基数，乘以30%计算得来。由于双方意见分歧较大，未能调解。上述事实，有原告举示的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同及附件、重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书、律师函及邮寄回单、房地证、重庆市房产面积竣工测算报告书、招商洽谈记录表、诚信承诺书、退铺申请、银行网内收付入账通知书以及原、被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。原告与被告于2013年1月1日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行自己的义务。被告未依约履行支付租金的义务，现欠付原告的租金达到136342.6元（计算至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止），租赁合同到期后，双方为不定期租赁合同关系。原告已经于2016年3月10日向律师函及邮件回单，要求被告在律师函发出之日起7日内一次性支付欠缴的租金，否则将解除合同、收回房屋、追究被告违约责任,而被告也于2017年2月9日向原告发送了退铺申请，原告对此没有提出异议，双方之间的不定期租赁关系定于2017年2月9日解除，符合法律规定，本院予以认可。原告要求按照双方于2013年1月1日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同所约定的租金标准要求被告支付租金136342.6元（计算至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止）的请求符合法律规定，本院予以支持。按照法律规定，双方不定期租赁关系解除之后次日至被告实际将涉案房屋返还原告期间产生的为房屋占用费。原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为按拖欠租金的30%计算（拖欠租金包括合同期内计算至2015年12月31日所拖欠的租金61885元，另支付从2016年1月1日起至2017年2月9日不定期租赁关系解除之日止的租金74457.6元）,属于当事人对自己权利的处分，本院予以认可。关于被告提出的抗辩，因未提供充分的证据证明，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告谭宜秀之间的不定期租赁合同关系，由被告谭宜秀于本判决生效后三日内将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城北路**号商铺腾空并交还给原告重庆市城投公租房建设有限公司。二、由被告谭宜秀于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司合同期内的商铺租金61885元（计算至2015年12月31日）以及不定期租赁关系期间（从2016年1月1日起至2017年2月9日止）的商铺租金74457.6元，共计136342.6元。三、由被告谭宜秀于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用费，从不定期租赁关系解除的次日起至被告返还房屋之日止，按照186.14元/天的标准计算。四、由被告谭宜秀本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司逾期支付租金的违约金40902.78元（该违约金以被告谭宜秀所欠租金136342.6元为基数，按照拖欠租金的30%计算得来）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，减半收取1068元（原告重庆市城投公租房建设有限公司已预交），由被告谭宜秀负担，限被告谭宜秀于本判决发生法律效力后迳付原告重庆市城投公租房建设有限公司1068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  周洪伦二〇一七年五月二十五日书记员  朱 凯