.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2016）宁0302民初2190号原告:宁夏金海置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民东街综合楼三层。法定代表人:宋慧玲，系该公司经理。委托诉讼代理人:陈冲，系该公司员工（特别授权代理）。被告：马力，男，回族，1981年12月12日出生，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨仁忠，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）第三人：中国建设银行股份有限公司吴忠分行，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区利宁路。负责人：丁文华，系该行行长。委托诉讼代理人：桂枫，系该行员工。（特别授权代理）原告宁夏金海置业有限公司（以下简称金海公司）与被告马力、第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行（以下简称建行吴忠分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用普通程序在本院第四审判庭公开进行了审理。原告金海置业的委托诉讼代理人陈冲、被告马力的委托诉讼代理人杨仁忠、第三人建行吴忠分行的诉讼委托代理人桂枫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金海公司提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》；2.被告到房管局办理撤销商品房买卖合同备案手续、预告、他项权利登记和配合原告办理合同解除手续（退还房款全部付款发票和收据、《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》等资料原件）；3.判令被告将吴忠恒大名都2-3号楼2单元1203室恢复至被告收楼时的原状并返还原告；4.解除原、被告和第三人于2013年9月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并判令第三人注销涉案房屋的预告登记、配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月9日，原告与被告马力签订《商品房买卖合同》，被告马力购买吴忠市恒大名都2-3号楼2单元1203号房屋，总价值889205元，被告采取银行按揭贷款的方式付款。2013年9月26日，原告、被告马力及建行吴忠分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告马力向该行贷款53万元，原告为被告马力的借款承担连带保证责任。自2015年12月起，被告马力未按借款合同向银行偿还贷款，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，从原告账户扣划484139.28元。后原告多次要求被告马力归还原告代其支付的银行贷款，被告马力至今未将原告代付的款项归还原告。根据买卖合同附件五第三条第(一)款第5项约定”在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。”被告违约，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告马力辩称，1.原、被告签订的商品房买卖合同是有效合同，且被告以按揭贷款的方式已经完全履行了支付房款的义务，因此，就买卖合同中被告并不存在违约行为，且原告在实际当中也已经完全实现其获得房款的目的，解除合同没有事实依据及法律依据；2.原告诉状中请求的确认商品房买卖合同已解除，没有事实依据，从其诉请中可得出原、被告双方就商品房买卖合同已经达成了解除意向，所以原告才要求法庭予以确认，但事实中，原、被告双方从未就商品房买卖合同的解除达成任何意向，因此也就不存在确认的诉请；3.原告诉称的第二、三、四、五项诉请，均是依据第一项诉请是否成立而延伸出的诉请，因此，第一项诉请因无法律依据及事实依据不能成立，所以其他的诉请也不能成立；4.被告因偿还第三人银行贷款逾期事实存在，但依据合同独立性的原则，被告只是与第三人产生了违约行为，因此，原告要求解除房屋买卖合同亦无法律规定；5.如果原告作为担保合同的担保人履行了担保责任的事实存在，那么依据担保法原告只能行使追偿权，而不能行使合同的解除权，综上，请法庭驳回原告诉请。第三人建行吴忠分行述称，被告马力在2013年9月26日与建行吴忠分行签订了《个人住房借款合同》，本行于2013年9月27日向被告马力发放贷款53万元，用于购置吴忠恒大名都的小区住房。截止2015年12月28日，借款人马力拖欠贷款本金6624.99元，累积拖欠利息7058.85元，连续拖欠三期，累积拖欠七期。根据建行吴忠分行与借款人签订的《个人借款合同》的违约责任条款第十六条16.1.2及十七条17.1.2的规定：借款人不按本合同约定，按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行吴忠分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；其次，根据建行吴忠分行与原告签订的商品房销售贷款合作协议书的第四条第五款规定：原告同意在其保证期间，如被告未能按时偿还借款本息或相关费用，建行吴忠分行从原告在该行开立的存款账户中直接扣划，因此，建行吴忠分行决定从原告在建行吴忠分行开立的按揭保证金的账户中扣划484139.28元，用于偿还借款人马力拖欠的贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》一份（原件），被告马力对证明目的有异议，原、被告签订的商品房买卖合同，双方已经完全履行，不存在合同解除的情形；2.个人购房担保借款合同一份（复印件），被告马力对真实性不发表质证意见，第三人建行吴忠分行提前从原告处划扣贷款有异议，该行为损害被告马力贷款的利益；3.扣款通知书一份（原件），被告马力对真实性及关联性、证明目的均不予认可；4.个人贷还款凭证、个人贷款结清证明各一份（均为原件），被告马力对证明目的有异议；5.还款提示函二份、解除合同通知书一份、快递单二份（均为原件）、送达流程截图二份（打印件），被告马力对三性均有异议，因为该份证据都是由原告做出，并未经被告予以确认。第三人建行吴忠分行对原告提交的五组证据不表异议。对被告马力提交的证据3.个人住房商业用房借款合同一份（原件），原告对其证明目的不予认可，被告马力截止2015年12月28日，拖欠建行吴忠分行借款本金6624.99元，累积拖欠利息7058.85元，连续拖欠三期，累积拖欠七期，建行吴忠分行已根据借款合同从原告保证金账户扣划484139.28元，被告所称其将该贷款足额支付原告的事实不成立。第三人建行吴忠分行对被告提交的三组证据没有异议。原告对第三人建行吴忠分行提交的六组证据不表异议。被告马力对第三人建行吴忠分行提交证据：1.商品房销售合作协议书一份（加盖公章的复印件），三性均有异议，该协议书是由第三人与原告签订的，被告对此并不知情，依据合同相对性原则，该协议书的权利义务只能由第三人及原告承担享有，与被告无关，第三人依据该协议书扣划剩余贷款本息对被告不产生任何法律关系；2.个人住房借款合同一份、个人贷款开立账户通知书、个人贷款支付凭证一份（均为原件），说明被告有逾期还款的行为，但不足以就已经发生法律效力的合同单方面终止或解除，第三人的行为不符合法律的规定，其扣划原告本息的行为无效；3.过期催款通知书一份（原件），4.扣款通知书一份（原件），5.扣款通知书一份（原件），对三性均有异议，过期催款通知书的签收人是冯倩，对其是否真实向被告送达不能以该证据证实；对扣款通知书没有被告的签收，无法证实是否真实从原告账户中扣除本息，从而确定原告据此也要证实其已履行了保证责任，该份证据不能作为定案的依据使用；6.个人贷还款凭证一份（原件）；该扣款行为不溯及被告，被告与第三人之间的借款合同依法应当继续履行。原告提交的五组证据，被告提交的三组证据及第三人提交的六组证据相互印证，故对原告提交的五组证据、被告提交三组证据及第三人提交六组证据的真实性、合法性及与本案关联性予以认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告马力购买吴忠市恒大名都2-3号楼2单元1203号房屋，建筑面积136.66平方米，每平方米5306.47元，总价值889205元；被告于2013年8月27日前支付首付款359205元，余款53万元，须在2013年8月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；原告在2013年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付被告使用。另外，在商品房买卖合同附件五中约定：在房产证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本合同，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还。2.出卖人按照合同正文前”合同当事人”项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务。被告依约向原告交付首付款359205元。后原告向被告交付涉案房屋。2013年9月26日，被告与建行吴忠分行签订《个人借款合同》一份，约定：被告向建行吴忠分行贷款53万元，用于购买吴忠市恒大名都2-3号楼2单元1203号房屋；借款期限240个月；本合同还款方式为等额本金还款法。由原告提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年。同时，被告以其购买的房屋提供抵押。贷款发放后，被告偿还了借款本金53000元及至2015年9月28日的利息。截止2015年12月28日，被告马力拖欠贷款本金6624.99元，累积拖欠利息7058.85元，连续拖欠三期，累积拖欠七期，建行吴忠分行向被告马力发出过期催款通知书，要求被告立即偿还拖欠的本金及利息，被告马力拒不偿还。2015年12月28日，建行吴忠分行从原告账户扣划484139.28元。原告履行担保责任代被告还清了银行贷款本息484139.28元。原告于2016年1月11日向被告发出还款提示函，告知被告于2016年1月15日前将原告代偿的484139.28元款项一次性归还，否则依据以双方签订的《商品房买卖合同》及被告与银行签订的《借款合同》的约定，原告将与被告解除《商品房买卖合同》，并由被告承担所付款项不予退还的违约责任。被告未能给原告偿还484139.28元贷款本息。2016年1月13日，原告向被告发出《合同解除通知书》，并于2016年1月16日被签收。本院认为，原告宁夏金海置业有限公司与被告马力签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，原告宁夏金海置业有限公司按照合同约定履行交付房屋的义务，但被告马力未按照约定偿还银行贷款，导致原告宁夏金海置业有限公司履行了保证责任，代被告马力偿还了拖欠的银行贷款本息共计484139.28元。原告宁夏金海置业有限公司要求解除与被告马力签订的《商品房买卖合同》的主张，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。同时，原告宁夏金海置业有限公司于2016年1月13日向被告马力发出《合同解除通知书》，并于2016年1月16日被签收，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告宁夏金海置业有限公司要求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告马力应将房屋返还原告。原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法解除后，不再具有法律效力，故原告宁夏金海置业有限公司要求被告马力配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续并退还购房款付款发票和收据、《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》等资料原件的诉讼请求，以及要求解除原告宁夏金海置业有限公司、被告马力及第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行注销涉案房屋的预告登记，配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续的诉讼请求已无实际意义，其以上二项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告宁夏金海置业有限公司与被告马力于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》自2016年1月16日起解除；二、被告马力向原告宁夏金海置业有限公司返还位于吴忠市××楼号房屋，限被告马力于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告宁夏金海置业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告马力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长马成人民陪审员祁建成人民陪审员杨培琪二〇一六年十月十八日书记员白秀秀附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。