广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8848号上诉人（原审原告）：何家权，男，汉族，1962年1月31日出生，住广东省广州市荔湾区，上诉人（原审原告）：方洁珊，女，汉族，1965年2月17日出生，住广东省广州市荔湾区，被上诉人（原审被告）：佛山市星晖新凯物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高海伦。上诉人何家权、方洁珊因与被上诉人佛山市星晖新凯物业发展有限公司（以下简称星晖公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何家权、方洁珊上诉请求：1.撤销一审判决第二项,并依法改判或撤销；2.本案一审、二审诉讼费用由星晖公司承担。事实和理由：一、合同是严肃和严谨的法律文件，两份补充协议书之间哪怕是有一个标点符号不一致，都有可能造成不同的意义。不能以大概一致、更改后无大碍为由免责。二、何家权、方洁珊与星晖公司签约前对装修标准已决，但在预约合同中约定却不一致，何家权、方洁珊要求把之前已决的装修标准等承诺在预约合同及本约合同中表达，均遭到星晖公司反对。三、一审判决认为《商品房认购书》与《补充协议书》不是主从合同关系，《补充协议书》是项独立的合同；对于独立的预约合同，何家权、方洁珊给付定金后应当同时根据佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定进行网签，不管怎样，星晖公司没有按约定时间网签留住房屋。行为已经构成违约和违反佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定。四、星晖公司明知何家权、方洁珊退休和没有收入记录，另外也知道银行贷款要求，在签订前问到贷款问题还蒙骗说贷款一定能通过贷款审核，在2016年4月17日星晖公司要求何家权、方洁珊在《贷款须知》等文件上阅读后签名时，何家权、方洁珊明确表明不能提供收入证明和银行流水后，星晖公司仍然指导出假收入证明，做假的银行流水骗贷，贷款就能批了，行为已丧失诚实信誉，何家权、方洁珊依据《合同法》第六十八条第三款发出终止通知，应予支持。明知何家权、方洁珊在不能用公积金贷款和商业贷款的情况下，还收何家权、方洁珊钱、签补充协议书，存在恶意隐瞒，星晖公司没有做到详细告知就是违反《消费者权益保护法》第l8、20条。五、公示问题，星晖公司所指的公示内容，当时签预约合同前有部分是没有看见有公示，也没有主动给何家权、方洁珊阅读并签名，签预约前，没有把《特别提示》、《南海农商银行按揭客户所需提供资料》、《【某某广场】认购须知》、《物业管理规约》、《前期物业服务协议》及重要提示等资料，对谈判过程中谈及贷款问题、订金转定金问题，对可能危及财产安全的问题，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明并要求阅读后签名确认。星晖公司没有做到是违反《消费者权益保护法》第l8、20条。六、商业贷款中由单位出具《收入证明》和由银行出具每月收入不低于《收入证明》金额且足半年的银行流水证明，银行都要求提交；何家权、方洁珊已经退休，何家权、方洁珊当时是老板直接出现金，没有银行流水，老板亦明确表示不提供《收入证明》，加上公积金又不能用。所以，何家权、方洁珊后来得知达不到银行贷款要求，除非接受星晖公司的指引去造假。七、两份《商品房认购书》补充协议书同样有效；星晖公司没有有效地详尽地告知；星晖公司没按约定时间安排网签《商品房认购书》；何家权、方洁珊有权讨回3万元；星晖公司不按程序走，造成还有销售渠道没有关闭，就没有尽到担保义务；标的房屋的销控状态没有进入非可售状态，销售渠道并没有关闭，网上继续可售状态，应视为星晖公司未能网上网下全方位完全停止销售标的，星晖公司没有履行担保义务，违反了担保法；对于星晖公司在与何家权、方洁珊协商《商品房买卖合同》过程中，突然发出解除《商品房认购书》通知书，因为星晖公司在通知书标题写明是解除《商品房认购书》，而何家权、方洁珊根本未与星晖公司签署过《商品房认购书》，何家权、方洁珊第一个反应就是，与何家权、方洁珊无关，可能是星晖公司发错了，当时也比较忙，没留意内容；如果星晖公司认为是第三方硬要把标的置于可售状态，那么，造成星晖公司损失的，只能由星晖公司与第三方去另案处理。何家权、方洁珊向一审法院起诉请求：1.解除商品房认购书补充协议；2.星晖公司退还60113元（包括星晖公司向何家权、方洁珊双倍返还定金60000元，以30000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月16日起计至2017年5月23日止为利息113元）；3.星晖公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月16日，何家权、方洁珊（认购人、乙方）与星晖公司（出售人、甲方）签订编号为No.0000530的《补充协议书》（以下简称涉讼认购书一），约定：乙方认购佛山市南海区永胜某某路某号某广场某座某房（以下简称涉讼房屋），建筑面积46.46平方米，其中套内建筑面积＿平方米（上述面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准）；乙方认购该商品房总房价款762815元，成交总房价款687938元；乙方须在签订认购书和涉讼认购书一的同时向甲方付清定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，该定金为立约定金；乙方须于2016年5月10日前支付不低于50%的房款，即347938元（含已支付的定金）作为首期房款，并于当日提交相关资料向银行办理余下50%的房款，即340000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》；为保证贷款按揭的便捷办理和审核，乙方应当按照甲方提供的银行办理贷款，并不得有任何异议，否则视为乙方违约，甲方有权解除认购书及涉讼认购书一，不予退还定金给乙方，如有特殊情况需选择其他银行的，需向甲方申请并征得甲方同意；如乙方未按甲方或银行要求提供、逾期未办妥相关按揭手续的，或因乙方提交资料不合格、资信状况或其它乙方原因导致银行机构按揭款未获批准的，或因乙方原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除认购书及涉讼认购书一，不予退还定金给乙方，且有权另行出售涉讼房屋；甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《物业管理规约》、《前期物业服务协议》、甲方出具的《认购须知》及重要提示等资料，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本；如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金转抵相应房价款,如乙方未在双方约定签约时间内和甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约，乙方缴纳的定金不予退还，如在双方约定签约时间内，甲方已将涉讼房屋另售他人的，甲方应双倍返还乙方定金，不承担其他赔偿。涉讼认购书一在备注处手写注明客户准时签约则获额外99折，即优惠价681059元。同日，何家权、方洁珊（认购人、乙方）与星晖公司（出售人、甲方）签订编号为No.0000XXX的《补充协议书》（以下简称涉讼认购书二），约定：乙方认购涉讼房屋，建筑面积46.46平方米，其中套内建筑面积31.86平方米（上述面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准）；乙方认购该商品房总房价款762815元，成交总房价款687938元；乙方须在签订认购书和涉讼认购书二的同时向甲方付清定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，该定金为立约定金；乙方须于2016年4月22日前支付不低于50%的房款，即347938元（含已支付的定金）作为首期房款，并于当日提交相关资料向银行办理余下50%的房款，即340000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。涉讼认购书二在备注处手写注明还有准签99折，签约当日给优惠价为681059元，首期延期至2016年5月10日。其他条款内容与涉讼认购书一内容一致。同日，星晖公司出具收据确认收到何家权交来涉讼房屋款项30000元。2016年4月25日，何家权、方洁珊向星晖公司邮寄《请出售方退还订金，双方终止履行》，认为涉讼认购书二被单方改动内容，而其中《特别提示》、《贷房须知》、《【新凯广场】认购须知》均为首次告知认购方，在缴纳订金之前出售方没有主动告知认购方，导致认购方误判自己购买力和被迫接受出售方的事先未知条款，对认购方造成损失，对认购方不公平，由于出售方在签涉讼认购书一之前没有主动履行告知义务，让认购方在受蒙蔽的情况下做出了错误决定，所以，认购方要求出售方退还订金，双方终止履行。该邮件于2016年5月9日投递并签收。2016年6月25日，星晖公司向何家权、方洁珊邮寄《催告函》，认为何家权、方洁珊与星晖公司签署的《商品房认购书》及其补充协议要求何家权、方洁珊于2016年5月10日前到某某广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件并缴纳相关购房房款，现何家权、方洁珊未履行约定，故催告何家权、方洁珊于2016年6月29日前来某某广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件。该邮件于2016年6月29日投递并签收。2016年7月1日，星晖公司向何家权、方洁珊发出解除《商品房认购书》通知书，认为因何家权、方洁珊未在约定期限前往新凯广场营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，故解除何家权、方洁珊与星晖公司于2016年4月16日签订的《商品房认购书》及其补充协议，并没收何家权、方洁珊交纳的购房定金30000元，星晖公司有权另行出售涉讼房屋。该邮件于2016年7月3日投递并签收。另查明，某某广场3座已取得商品房预售许可证，开发企业为星晖公司；涉讼房屋类型为办公用房，规划用途为办公，房屋性质为市场化商品房。2017年4月13日，何家权、方洁珊提起诉讼。诉讼中，星晖公司主张其指定的贷款银行为广州银行，认购方可以选择其他银行办理，经申请，可以变更贷款银行；何家权、方洁珊主张星晖公司告知其只能去南海农商银行办理贷款，但根据星晖公司提供的南海农商银行贷款资料，何家权、方洁珊不满足贷款条件，签订涉讼认购书一、二后，何家权、方洁珊没有去其他银行申请过贷款，也没有向星晖公司申请变更贷款银行；星晖公司确认涉讼房屋为商业用途，不能办理公积金贷款手续，只能办理商业贷款，其亦未告知何家权、方洁珊涉讼房屋可以用公积金贷款；何家权、方洁珊明确其无法提供银行流水证明及家庭月收入大于家庭每月还款数额2倍的证明等贷款所需资料；何家权、方洁珊与星晖公司均同意解除涉讼认购书。一审法院认为，涉讼认购书一、二系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。诉讼中，何家权、方洁珊要求解除其与星晖公司签订的涉讼认购书，星晖公司同意解除并认为涉讼认购书一、二已解除，双方均无继续履行涉讼认购书一、二的合意，故法院对何家权、方洁珊要求解除涉讼认购书一、二的诉讼请求予以支持。何家权、方洁珊作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力，何家权、方洁珊认为涉讼认购书二是星晖公司未经何家权、方洁珊同意单方变更合同内容故星晖公司构成违约的主张没有事实依据，法院依法不予采纳。且纵观涉讼认购书一、二，两者对双方就涉讼房屋的主要权利义务、付款期限、建筑面积、购房总额等主要权利义务条款的约定均是一致的；涉讼认购书二虽约定何家权、方洁珊须于2016年4月22日前支付不低于50%的房款并于当日提交相关资料向银行办理余下50%房款，但在备注处已经手写注明首期延期至2016年5月10日，涉讼认购书一虽未注明套内建筑面积，而涉讼认购书二注明套内建筑面积为31.86平方米，但同时后面均注明面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准，上述差异的存在对何家权、方洁珊的权利并不产生影响，何家权、方洁珊以涉讼认购书一、二存在差异即认为星晖公司构成违约没有事实依据，法院依法不予支持。双方虽未签订商品房认购书，但双方签订了涉讼认购书一、二，且何家权、方洁珊实际向星晖公司支付涉讼房屋定金30000元，双方的商品房预约合同关系实际成立，何家权、方洁珊认为双方未签订商品房认购书故其无需向星晖公司支付定金30000元无事实依据，法院依法不予支持。涉讼房屋规划用途为办公，房屋性质为市场化商品房，星晖公司确认涉讼房屋无法办理公积金贷款，何家权、方洁珊主张其签订涉讼认购书一、二前曾向星晖公司明确需公积金贷款，星晖公司予以否认，何家权、方洁珊未提供证据证明星晖公司曾承诺涉讼房屋可以办理公积金贷款手续，故对何家权、方洁珊认为因涉讼房屋无法办理公积金贷款，星晖公司构成违约的主张无事实依据，法院依法不予采纳。涉讼认购书一、二均约定涉讼房屋50%房款340000元通过银行按揭方式支付，该付款方式是双方共同协商确定的合同履行方式，而依约支付购房款是购房者的基本义务，何家权、方洁珊在签订涉讼认购书一、二前即应当对其付款能力、贷款需要提供何种资料、其是否具备贷款条件等情况予以核实，现何家权、方洁珊因自身原因无法提供贷款所需资料即认为星晖公司未事先告知构成违约的主张无事实和法律依据，法院依法不予采纳。涉讼认购书一、二虽约定了贷款银行由星晖公司指定，但其同时规定何家权、方洁珊可以向星晖公司申请变更贷款银行，但何家权、方洁珊并未向星晖公司申请变更贷款银行，其亦未提供证据证明星晖公司指定南海农商银行办理涉讼房屋按揭贷款，在何家权、方洁珊未提供证据证明是因星晖公司指定贷款银行的原因致其无法贷款的情况下，何家权、方洁珊仅以无法满足南海农商银行贷款资料即认为星晖公司构成违约的主张无事实依据，法院依法不予采纳。涉讼认购书一、二均约定何家权、方洁珊需在2016年5月10日前支付50%房款并于当日提交相关资料办理余下50%房款的按揭手续同时在指定地点签订商品房买卖合同，何家权、方洁珊未在约定时间内与星晖公司签订商品房买卖合同，在星晖公司催促何家权、方洁珊于2016年6月29日前签署商品房买卖合同后，何家权、方洁珊仍未与星晖公司签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，何家权、方洁珊作为违约方要求星晖公司双倍返还定金60000元并支付利息113元的诉讼请求没有事实依据，法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除何家权、方洁珊与星晖公司于2016年4月16日签订的两份《补充协议书》（编号分别为No.0000XX、No.0000XX；二、驳回何家权、方洁珊的其他诉讼请求；案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取551.41元（何家权、方洁珊已预交），由何家权、方洁珊负担。上诉人何家权、方洁珊在二审期间提交两份证据：1.佛建管依公开（2017）3号的答复一份；2.商品房买卖合同（预售）6页。本院认为，何家权、方洁珊提交的上述第1份证据不能证明星晖公司一房二卖，第2份证据无任何签名和盖章，本院不予采信。星晖公司在二审期间未答辩且未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。上诉人何家权、方洁珊对一审判决第一项内容没有异议，本院径行维持。根据何家权、方洁珊的上诉意见，本案在二审期间的争议焦点为星晖公司是否应向何家权、方洁珊双倍返还定金60000元并支付利息。何家权、方洁珊上诉主张其在签订涉讼认购书一、二时，星晖公司并没有将相关条款进行说明，其是在不知情的情况下签名的。但是，何家权、方洁珊作为完全民事行为能力的主体，对签名确认的法律后果，尤其是在购买房屋等重大事项上的签名后果应当清楚，也就是说，在签名确认前，何家权、方洁珊应审查签字文书的内容，该义务应当由何家权与方洁珊负担。何家权、方洁珊主张星晖公司存在故意隐瞒重要内容的事实，并无证据证明，对其该项上诉主张，本院不予支持。双方签订涉讼认购书一、二，该协议内容合法，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当按照协议的约定履行义务。本案中，由于何家权、方洁珊没有按照约定履行付款及办理按揭贷款手续的义务，以及在指定地点签订商品房买卖合同，星晖公司有权解除合同，并按协议约定对何家权、方洁珊交付的定金没收，故一审判决处理正确，本院依法予以维持。综上所述，何家权、方洁珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1302.83元，由上诉人何家权、方洁珊负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年一月二十六日书记员  刘敏君