江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03569号
上诉人（原审被告）苏州市旺林五金机电有限公司，住所地苏州市长吴路1号。
法定代表人候美莲，总经理。
委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人王林，该公司员工。
被上诉人（原审原告）苏州宏鹰纺织有限公司，住所地苏州市苏福公路东。
法定代表人刘晓康，董事长。
委托代理人韩玟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人黄旻，该公司员工。
上诉人苏州市旺林五金机电有限公司（以下简称旺林公司）因与被上诉人苏州宏鹰纺织有限公司（以下简称宏鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月，宏鹰公司（甲方）与旺林公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定宏鹰公司将苏州市苏福公路东丘号0126地块22标号部分房屋出租给旺林公司使用，租赁期限为2013年1月15日至2014年1月14日，年租金50000元，先付后用，签订合同时支付25000元，其余租金于2013年7月15日前支付，租房保证金为5000元。该合同第七条约定“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方。如双方同意继续租赁，乙方应提前一个月与甲方签订下期租赁合同并交付租金以继续使用；如合同到期后乙方无法将房屋交还甲方则按实际使用天数支付房屋租金，并向甲方支付三个月的房租作为违约赔偿金，如乙方违约致使甲方宣布解除本合同后，甲方有权收回该房屋，乙方遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置，可强行将该房屋内的物品搬离，且不负保管责任”；合同第八条约定：“乙方欠租金或水、电费累积达半个月的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方已交租金、管理费及保证金不予退还，造成甲方损失由乙方负责赔偿”；合同第十条约定“仓库系旧房改造，如遇大雨，有少许渗漏，在所难免，提醒乙方谨慎考虑，物品如有潮湿，甲方不负赔偿责任。乙方对甲方提供的仓库设施及现状表示认可”。
双方签订《房屋租赁合同》的同时，又签订《房屋管理合同》一份，约定租赁期限内旺林公司应向宏鹰公司支付房屋管理费50000元，在签订合同时支付25000元，其余管理费于2013年7月15日前支付。该合同第九条约定“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方。如双方同意继续租赁，乙方应提前一个月与甲方签订下期租赁合同并交付管理费以继续使用；如合同到期后乙方无法将房屋交还甲方则按实际使用天数支付，并向甲方支付三个月的管理费作为违约赔偿金，如乙方违约致使甲方宣布解除本合同后，甲方有权收回该房屋，乙方遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置，可强行将该房屋内的物品搬离，且不负保管责任”。
签订上述合同后，宏鹰公司将涉诉房屋交付旺林公司使用，旺林公司支付租房保证金5000元，并支付租金、管理费至2014年1月14日。签订上述租赁合同之前，旺林公司已于2009年承租涉诉房屋。因旺林公司搭建阁楼，租赁期间内双方当事人签订《补充协议》一份，载明“乙方违反甲方关于承租仓库不得擅自改造使用的规定，违章自行搭建增加使用面积，即影响仓库结构安全，又不利于防火防灾和用电安全。为此甲方与乙方协商协议如下：1、乙方擅自搭建影响安全的建筑，应在本合同期内自行逐步拆除，恢复仓库原貌；2、乙方违章擅自搭建的建筑物属非法自行行为，其建筑部分不受甲方认可。甲方在另行使用该仓库，终止与乙方签订合同后，对该部分建筑不予任何经济补偿；3、如遇政府行为需拆迁安排，乙方仅以租赁合同中未使用期限租金和甲方商议退租，租赁仓库应恢复租赁前状况，损坏部分应向甲方赔偿。擅自搭建的建筑甲方不予赔偿”。
2013年12月13日，宏鹰公司向旺林公司邮寄《通知》一份，告知旺林公司不再续租，并要求旺林公司将涉诉房屋恢复原样后退还宏鹰公司。旺林公司于次日收到该《通知》。
原审另查明，苏州市苏福公路东丘号0126地块22标号房屋的所有权人系宏鹰公司，涉诉房屋包含于其中，目前由旺林公司占有使用。
以上事实，有宏鹰公司一审中提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋管理合同》、《通知》、邮寄凭证、房屋所有权证及当事人陈述等予以证实。
原审原告宏鹰公司的诉讼请求为：一、解除房屋租赁合同、房屋管理合同；二、旺林公司支付逾期付款违约金25000元；三、旺林公司返还房屋并恢复原状。一审审理中，宏鹰公司增加房屋使用费（按照10万元／年的标准，自2014年1月15日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，撤回要求解除合同、恢复原状的诉讼请求。
原审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋管理合同》内容均为租赁合同性质，合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。宏鹰公司于2013年12月13日明确告知旺林公司不再续租，故双方之间的租赁合同关系于2014年1月14日期满终止，旺林公司应当返还房屋，故对宏鹰公司要求返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于房屋使用费及管理费的问题。双方约定的管理费性质上系属于租金，故双方约定的租金标准实际上为10万元／年。旺林公司在租赁合同期满后仍继续使用涉诉房屋，理应向宏鹰公司支付房屋使用费，故对宏鹰公司要求旺林公司支付房屋使用费（按照10万元／年的标准，自2014年1月15日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，原审法院亦予以支持。
关于逾期付款违约金及租房保证金5000元的问题。双方在《房屋租赁合同》、《房屋管理合同》中均约定“乙方欠租金或水、电费累积达半个月的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方已交租金、管理费及保证金不予退还，造成甲方损失由乙方负责赔偿”，但旺林公司支付截至2014年1月14日的租金，已付清租赁期限内的全部租金，故宏鹰公司要求旺林公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。租房保证金5000元可在本案中一并处理，可折抵房屋使用费。旺林公司辩称涉诉房屋在2012年期间出现漏水问题，宏鹰公司未履行维修义务，故其未支付租金和管理费。原审法院认为，《房屋租赁合同》合同第十条约定“仓库系旧房改造，如遇大雨，有少许渗漏，在所难免，提醒乙方谨慎考虑，物品如有潮湿，甲方不负赔偿责任。乙方对甲方提供的仓库设施及现状表示认可”，旺林公司对房屋少许渗漏问题负有容忍义务，且旺林公司未举证证明房屋实际存在漏水问题，故原审法院对该抗辩观点不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、苏州市旺林五金机电有限公司于判决生效之日起10日内将苏州市苏福公路东丘号0126地块22标号部分房屋返还给苏州宏鹰纺织有限公司。二、苏州市旺林五金机电有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州宏鹰纺织有限公司房屋使用费（按照10万元／年的标准，自2014年1月15日起计算至实际返还房屋之日止，但应扣除租房保证金5000元）。三、驳回苏州宏鹰纺织有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1379元，由苏州宏鹰纺织有限公司负担585元，苏州市旺林五金机电有限公司负担794元。
上诉人旺林公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审查明事实不清。1、本案房屋租赁合同并未因合同到期而自然终止，应视为双方存在不定期租赁合同关系。宏鹰公司于2014年1月16日起诉时要求判决解除双方之间签订的房屋租赁合同与房屋管理合同，可见宏鹰公司是认可合同到期后双方之间仍存在租赁关系。在一审审理中，宏鹰公司自愿放弃解除合同的诉请，应视为对双方之间存在不定期租赁关系的认可。2、上诉人没有擅自改变承租房屋结构，不存在根本性违约。上诉人承租房屋后，搬入货架，在仓库内搭建了部分简易设施，系对仓库内部空间的合理分配利用，对房屋结构没有影响。在本案所涉的房屋租赁合同约定的租期内，上诉人未对房屋内部再作任何改动。3、对租赁物的自然损耗负责并进行维修、保持租赁物在房屋租赁期间符合约定的用途，是出租人的法定义务；若出租人拒绝维修即为违约，应承担违约责任，亦产生承租人拒付租金的抗辩权。上诉人于2009年开始承租涉案房屋，合同中关于容忍少许渗漏的约定是对当时房屋状况的认可与判断，但近年来，房屋日渐失修，渗漏严重，宏鹰公司很清楚。在签订本案所涉租赁合同时，宏鹰公司承诺收到上诉人2013年度的房租后立即维修，但并未履行，导致上诉人未能及时自行维修，房屋漏水导致上诉人货物损失。为避免损失的扩大，上诉人只能采取防水布等简易措施来接水。上诉人基于善意，只能通过延期支付租金的方式进行自力救济。在一审中，上诉人提供了相关图片证据证明漏水情况，一审却置之不理。二、一审将房屋管理合同性质等同于房屋租赁合同，将管理费等同于租金的认定错误。两份合同的性质、标的均不同，房租与管理费两种费用的税收征管法律适用也不同，如果混同将损害国家利益。三、一审程序不当。1、宏鹰公司在案件审理过程中变更诉讼请求，一审法院没有依法进行释明，也未重新指定举证期限。2、上诉人向一审法院提交了报损清单以及仓库状况照片，一审法院却没有理涉，损害了上诉人的诉讼权益。3、一审判决案件受理费为1379元没有根据国务院《诉讼费用交纳办法》计收，在诉讼费用的分担上也没有法律依据。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，审理程序不当，请求二审法院依法查明事实，将案件发回重审或改判驳回宏鹰公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由宏鹰公司负担。
被上诉人宏鹰公司辩称：一、双方签订的房屋租赁合同、房屋管理合同真实有效，上诉人租用房屋，依法依约应当支付租金，上诉人一直拖欠不付，一审判决上诉人支付房屋使用费并无不当。二、在一审中，上诉人曾提到承租房屋漏水的问题，在双方签订的租赁合同中已经明确指出仓库是旧房，存在少许渗漏，这一点上诉人在2008年租用房屋时就已经知情，而且是在上诉人对承租房屋进行改造后才出现漏水现象的。根据谁主张谁举证的规则，应当由上诉人举证证明房屋漏水系被上诉人造成，但上诉人未能提供相应证据。三、一审中依法组成合议庭审理本案，在第一次庭审结束后，一审法院组织双方调解，调解未成又进行了第二次开庭，组织事实调查与举证，但上诉人经依法传唤并未到庭。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当合法，依法应予维持。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审另查明，一审中，宏鹰公司于2014年5月27日向原审法院提交增加诉讼请求申请书，原审法院于2014年5月29日将宏鹰公司的增加诉讼请求申请书与延期开庭通知以法院专递的方式寄送至旺林公司确认的送达地址，旺林公司的法定代表人王林于2014年5月30日签收。原审法院于2014年7月3日13时30分对本案进行第二次开庭审理，旺林公司经合法传唤未依法到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。
二审中，旺林公司提供照片九张，用以证明涉案承租房屋漏水情况严重；宏鹰公司质证认为照片无法反映出拍摄地点，不能证明漏水发生在涉案的承租房屋内，且旺林公司在承租房屋内擅自改建，即使承租房屋存在漏水，也不能认为是宏鹰公司的原因导致。
以上事实，由增加诉讼请求申请书、延期开庭通知书、EMS快递单（EY854292431CN）、2014年7月3日庭审笔录、照片及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：宏鹰公司与旺林公司签订的《房屋租赁合同》与《房屋管理合同》已于2014年1月14日到期。宏鹰公司于2013年12月13日向旺林公司发出通知，告知旺林公司合同到期后不再续签，并要求旺林公司于合同到期时将房屋恢复原状并返还，通知于2013年12月14日送达，但合同到期后，旺林公司并未返还房屋，引起纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但旺林公司在租赁期间届满后虽然继续使用租赁物，但宏鹰公司已经起诉至法院，可见宏鹰公司对旺林公司继续使用承租房屋存在异议，双方之间并未形成不定期租赁关系。宏鹰公司虽然在起诉时要求判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》与《房屋管理合同》，但在一审庭审中，已经明确因合同到期自然终止而撤回了解除合同的诉讼请求。旺林公司认为宏鹰公司的诉讼请求及撤回诉请的行为应视为认可双方之间存在不定期租赁关系的观点没有依据，本院不予支持。
宏鹰公司在一审中提交了涉案承租房屋的现状照片，从照片上看，旺林公司将承租房屋隔断成两层，并在二楼上搭建了简易的房间；旺林公司与宏鹰公司就涉案房屋内的自行搭建如何处理也达成了补充协议，旺林公司现认为没有擅自改变承租房屋结构证据并不充分，本院不予采信。旺林公司认为涉案承租房屋漏水严重，因宏鹰公司未能履行维修义务造成其损失，但其提供的证据不足以证明上述观点。且根据双方《房屋租赁合同》第十条的约定，旺林公司对房屋少许渗漏问题负有容忍义务；即使承租房屋存在漏水，旺林公司也可先行维修以防止损失的扩大。
旺林公司与宏鹰公司签订的《房屋租赁合同》与《房屋管理合同》期限已于2014年1月14日届满，双方之间亦未形成房屋租赁关系，旺林公司应当返还承租房屋；旺林公司实际占有使用房屋至今，应当支付房屋使用费。从《房屋管理合同》的内容看，其规范的是旺林公司承租涉案房屋后使用房屋及配合宏鹰公司厂区管理的事宜，除此之外，其余的内容都是《房屋租赁合同》的延续。《房屋管理合同》第九条规定，合同到期后，旺林公司无法将房屋交还宏鹰公司的应按实际天数支付管理费；第十条规定旺林公司欠管理费累计达半个月的，宏鹰公司可以解除合同收回房屋。双方在二审中亦认可，自双方建立房屋租赁合同关系以来，每年均要签订《房屋租赁合同》与《房屋管理合同》，一并交纳租金与管理费。故原审法院认定管理费具有租金性质，以10万元每年的标准计算房屋使用费并无不当。
关于一审程序问题，宏鹰公司在一审过程中提交书面申请增加诉讼请求，原审法院已经于2014年5月30日将申请书送达旺林公司，并推迟了开庭时间，于2014年7月3日再次开庭审理。在此期间，旺林公司没有提供证据或答辩意见，也未按时到庭参加诉讼，应视为放弃自己的诉讼权利。旺林公司称向原审法院提交了报损清单以及仓库状况照片，并无证据证明，且旺林公司在二审中提供的照片也不足以证明其观点。关于一审案件受理费，因宏鹰公司在一审审理过程中变更了诉讼请求，原审法院要求宏鹰公司补交相应的诉讼费，并按照胜诉败诉情况决定诉讼费用的负担并无不当，旺林公司认为一审案件受理费计算不符合《诉讼费用交纳办法》并无依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1379元，由上诉人苏州市旺林五金机电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 田思诗