江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终23号
上诉人（原审被告）:刘卫，男，1975年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:卢慧兰，女，1963年11月12日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：张德平（系卢慧兰丈夫），住江苏省东台市。
上诉人刘卫因与被上诉人卢慧兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘卫上诉请求：撤销原判，改判驳回卢慧兰要求增加房屋租金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由卢慧兰承担。事实和理由：一、一审法院对刘卫提出的重新评估申请不予准许，程序违法。1.评估报告第六条“标的物概况”并未真实反映A、B楼众多商铺的房屋租金，偏向卢慧兰，有失公正，属于评估程序严重违法；2.评估报告故意评高案涉房屋租金数额。案涉房屋位于B楼6号店铺，其所处区域近三十家店铺的实际租金一般为六万元至八万元，刘卫12万元的租金比其他店铺高出30%-50%，而该报告评估房租为18.5万元，且是以租售比的模式确定租金，不能反映同区域租金的真实市场行情。3.一审法院未采信刘卫提供的，证明案涉房屋租金实际市场行情的同区域多家商铺租赁合同，偏信评估机构作出的不符合实际市场行情的评估结论是错误的。4.评估报告“声明”中明确当事人对评估结论有异议，可以在评估结论书送达给委托方（公告送达）之日起15日内，可提出重新鉴定、补充鉴定，故刘卫有权申请重新鉴定，一审法院未予准许属程序违法。二、一审判决以评估价18.5万元的标准，判令刘卫再付租金6.5万元租金是错误的。案涉双方签订的房屋租赁合同约定随行定房租，案涉店铺相邻店铺的租金均比刘卫的房租低，且均未上涨，则卢慧兰无依据提高房租。卢慧兰称同地段一间店面的租金为2014年22万元、2015年23万元、2016年24万元，但未提供证据证明，且即使属实，仅此一家也不具有租金行情代表性。而评估机构评估的租金亦非根据同地段租金行情确定，而是按租售比，即按房价的年收益率6%的固定值推算的，也就是将案涉房屋拟估价为300万元，按年收益率6%计算为18万元，同时兼顾案涉房屋里侧阁楼办公，再添加了5000元，从而将房租确定为18.5万元。该评估报告并未反映同地段房屋租金的市场行情，不应作为判决认定租金标准的依据。刘卫申请重新评估2017年5月至2018年5月案涉房屋租金市场价格。
卢慧兰辩称，1.刘卫明知店铺大小不同则租金自然不同，却以间论价，系故意混淆概念，隐瞒真相。案涉店铺面积较大，达84.93平方米（另有阁楼），而小面积的一间仅40多平方米，故案涉房屋租金自然应高于小面积店铺。2.案涉房租与四年前相比发生较大变化，且地理位置优越，周围房租亦逐年上涨，故案涉房租应当上涨，刘卫主张房租没有上涨系隐瞒真相。3.刘卫在诉讼期间采取不正当手段威胁相邻店铺租户及房主，不让其提供租赁证据，隐瞒事实真相。4.一审评估报告合法有效，评估程序是依法进行，评估机构也是依法选定。
卢慧兰向一审法院起诉请求：要求刘卫给付2017年5月1日至2018年5月1日卢慧兰所有的房屋租金12万元。
一审法院认定事实：2013年，卢慧兰与刘卫商谈东台市望海西路AB楼花园B楼5号、6号两间店铺的租赁事宜，双方就两间店铺的租赁签订《租赁协议书》一份，协议约定：租期5年。租金：2013年5月1日至2015年5月1日，每年每间10万元；2015年5月1日至2017年5月1日，每年每间12万元；2017年5月1日至2018年5月1日，随行定房租。付款时间为每年的4月1日（提前一个月）。2017年3月，卢慧兰通知刘卫2017年5月1日至2018年5月1日间租金按24万元每间每年交纳，刘卫回复对该房租标准有异议。后双方进行了多次协商，均未能达成一致意见，故卢慧兰诉至一审法院。
一审审理中，卢慧兰申请对东台市望海西路AB楼B楼6号店铺的租金进行价格评估，一审法院依法委托东诚亿公司进行评估，该公司作出盐东诚亿东鉴评字[2017]第005号租金价格评估报告书，评估采用市场法，评估结论为2017年5月1日至2018年5月1日房屋租金评估价格为18.5万元。卢慧兰花去评估费1万元。
一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同出租人出租房屋，承租人应按约支付租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉双方对各自的主张均有义务提供相应的证据予以证明。关于刘卫应支付的租金标准的问题。刘卫租赁卢慧兰的房屋，双方之间存在房屋租赁合同关系，刘卫使用租赁房屋，应按双方约定的期限支付租金。双方约定的2017年5月1日至2018年5月1日间房屋租金标准按市场行情确定，而双方对案涉房屋租金市场行情具体数额存在较大分歧，不能协商一致。审理中，一审法院委托东诚亿公司对案涉房屋租金价格进行评估，评估结论为案涉房屋租金评估价格为18.5万元。一审法院根据该评估结论确定案涉房屋2017年5月1日至2018年5月1日的租金标准为18.5万元，减去刘卫已给付的12万元，刘卫尚应支付卢慧兰房屋租金6.5万元。关于刘卫申请重新评估案涉房屋租金价格的问题。因刘卫未提供证据证明评估机构不具备鉴定资质或评估程序严重违法，故对刘卫提出的重新评估申请不予准许。一审判决：一、刘卫于判决生效之日起15日内给付卢慧兰租金6.5万元；二、驳回卢慧兰的其它诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，评估费10000元，合计12700元，由卢慧兰负担5900元，刘卫负担6800元。
本院审理中刘卫提交了案涉房屋部分相邻店铺的房屋租赁协议及缴纳房租的凭证，拟证明案涉店铺所处地段的房租行情，卢慧兰主张的租金数额远超正常的市场行情，鉴定部门对租金的鉴定数额亦不是按照市场行情评定的，评估结果不合理。
卢慧兰质证认为，该组证据的真实性不能确定，第一间99.8平方米的房屋约定租金85000元不是真实的，实际上该房屋是很久之前租的，租了10年。其中李燕、姜丽丽等签订的合同虽然约定的租金是8.6万元和8.2万元，但事实上该价格不是真实的价格，姜丽丽实际上另外给了出租人李燕补偿，对其他的承租人卢慧兰不清楚，故不发表意见。
卢慧兰提交了兴东花园B楼第12间和13间的房屋租赁合同，拟证明上述房屋第一年租金是19万元，第二年租金20万元。
刘卫质证认为，该证据的真实性无法确认，无承租人交纳租金的凭证，且该租赁合同所反映的租金也与该地段的房租情况不符。
二审另查明，刘卫已支付2017年5月1日至2018年5月1日案涉两间店铺租金24万元，每间12万元。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为案涉商铺租金价格评估报告书是否可以作为认定本案事实的依据。刘卫主张一审法院对其提出的重新评估申请不予准许系程序违法。经查，案涉商铺租金价格评估报告书系双方经法定程序确定的评估机构作出，该评估机构及评估人员具有相应的评估资质，评估过程并无明显不当之处，评估结论亦无明显依据不足的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。故一审法院对刘卫提出的重新评估申请不予准许，并无不当。本院对刘卫在二审审理中提出的重新评估申请亦不予准许。刘卫还主张案涉商铺租金价格评估报告书系依据“租售比”的方式确定租金价格，并非按照市场行情评估。经查，关于商铺租金的市场评估方法并无专门规定，本案系参照房地产评估方法进行评估，评估机构根据双方提交的相同区域内的房屋租赁合同，选取了与案涉房屋最相匹配和最具有参考价值的房屋进行比对，从而确定案涉房屋的租金市场价格，最后采用“租售比”的方式进行反证，最终确定评估价格。刘卫主张案涉商铺租金价格仅系采用“租售比”的方式得出无事实依据，亦未提交证据证明，本院不予采信。综上所述，刘卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人刘卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年五月九日
书记员 施凯钰