长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宽民初字第01901号
原告（反诉被告）长春凯旋万达百货有限公司，住所地长春市宽城区人民大街155号万达广场。
法定代表人曲德君，执行董事。
委托代理人宋淑玲，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司，住所地长春市宽城区凯旋路万达百货商场第二层。
法定代表人张原榕，经理。
委托代理人崔程程，吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司副总经理。
委托代理人孙奥博，吉林衡丰律师事务所律师。
第三人长春宽城万达广场有限公司，住所地长春市宽城区人民大街155号。
法定代表人齐界，总裁。
委托代理人宋淑玲，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
委托代理人王永生，长春万达广场商业物业服务有限公司宽城分公司行政经理。
原告长春凯旋万达百货有限公司诉被告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司，第三人长春宽城万达广场有限公司参加诉讼的租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告长春凯旋万达百货有限公司的委托代理人宋淑玲，被告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司的委托代理人崔程程、孙奥博，第三人长春宽城万达广场有限公司的委托代理人宋淑玲、王永生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告长春凯旋万达百货有限公司诉称，2013年，原、被告双方签订了“卡乐淘专柜”、“DRAGON王国A区、B区”共三个《租赁合同》。其中“卡乐淘专柜”《租赁合同》约定：被告租赁原告二楼面积38平方米的场地，用于经营儿童玩具，租赁期限为5年，自2013年8月16日-2018年8月15日。前三年每月租金人民币3，040.00元，后两年每月租金人民币3，131.2元。免租期为2013年8月16日至2014年2月15日。合同约定租金按月支付，每个支付周期开始前3日内，被告向原告支付周期租金。双方约定本合同项下第一个支付周期租金按季度缴纳，及被告应予合同签署后2日内向原告支付2014年2月16日至2014年5月15日租金人民币9，120元；“DRAGON王国A区、B区”《租赁合同》约定，被告租赁原告二楼两块场地面积共计368平方米（其中A区面积353.5平方米，B区面积14.5平方米），用于经营儿童娱乐，租赁期限均为5年，自2013年8月16日-2018年8月15日。其中A区前三个租约年，租金为每月人民币28，280.00元，后两个租约年，租金为每月人民币29，128.40元。免租期为2013年8月16日至2014年2月15日。合同约定租金按月支付，每个支付周期开始前3日内，被告向原告支付周期租金。双方约定本合同项下第一个支付周期按季度缴纳，及被告应予合同签署后2日内向原告支付2014年2月16日至2014年5月16日租金人民币84，840.00元。B区前三个租约年，租金为每月人民币1，160.00元，后两个租约年，租金为每月人民币1，194.00月。免租期也为2013年8月16日至2014年2月15日。合同约定租金按月支付，每个支付周期开始前3日内，被告向原告支付周期租金。双方约定本合同项下第一个支付周期租金按季度缴纳，被告应予合同签署后2日内向原告支付2014年2月16日至2014年5月15日租金人民币3，480.00元。在合同履行过程中，被告所租赁的三个专柜多次逾期缴纳租金，且经过原告多次催告后仍迟迟不缴租金，根据上述三个《租赁合同》地二十三条23.3宽、23.4款约定，原告有权单方解除租赁合同，并有权要求被告被告承担迟延缴纳租金的违约责任。2015年7月7日在经多次催缴租金未果的情况下，原告向被告送达了《关于万达百货二楼“DRAGON、卡乐淘专柜解除合同的问题》的函，被告的经理安鹏于2015年7月9日签收了上述解除合同通知函，且原告还将此解除合同通知函张贴于被告营业场地，被告已知悉了关于合同解除的事宜。鉴于被告在履行合同过程中的种种不诚信行为，原告已解除了双方的签订的上述三个《租赁合同》。故提起诉讼，1.请求确认原、被告双方于2013年签订的“卡乐淘专柜”《租赁合同》、“DRAGON王国A区、B区”《租赁合同》已于2015年7月9日解除；2.请求判令被告支付原告2015年4月16日-2015年7月15日租金总计人民币97，440元，并按日1‰支付逾期付款违约金（自2015年4月13日始之给付时止）；3.请求判令被告按合同约定标准将租赁场地交换原告，并向原告支付2015年7月16日始至交还场地之日止，该场地租金标准200%占用费；4.请求判令被告给付2013年8月16日至2014年2月16日租金194，880.00元
被告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司辩称。答辩人不存在恶意拖欠租金的行为，故不应支付被答辩人所主张的逾期违约金及场地占用费。2012年10月1日，答辩人与长春万达百货有限公司签订《租赁合同一份》，租赁地点为红旗街万达百货。当时万达百货就采用过与本案同样的方式和理由通知答辩人，因经营困难需要调整，最终结果就是在租赁期内万达单方解除了租赁合同，虽然对于提前解约的损失进行了赔偿，但对于答辩人已支付的租金没有予以返还，另外，2015年年初，被答辩人即已将经营场所内的四、五层的商户全部清除，但对此并没有对其他业主作出任何合理的解释。基于以上两点，答辩人认为被答辩人的经营状况已经出现了严重恶化，答辩人完全有理由相信被答辩人将无法继续履行双方签订的租赁合同。且最终实际结果即为被答辩人在2015年7月整体闭店，恶意单方解除了全部商户的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化。”答辩人在2015年4月份以此理由找到被答辩人，向其明示如果万达百货将面临闭店，答辩人将拒绝支付余下租金，且双方应对赔偿事宜进行商谈。被答辩人并没有对闭店予以否认，且接受了答辩人的要求，不需答辩人在支付剩余租金。综上，答辩人未支付租金系与答辩人协商一致双方认可的处理结果，同时，被答辩人的当时经营情况答辩人完全有权依据合同法的规定履行不安抗辩权，用以减少即将面临的重大损失。故答辩人不存在恶意拖欠租金的情形，二是被答辩人违约在先，故其主张违约金及场地占用费无事实及法律依据，依法应予以驳回。
第三人长春宽城万达广场有限公司述称，第三人是宽城万达广场的房屋所有权人，在2013年2月11日第三人将场地租赁给原告使用，租赁期限是十年，2015年7月31日，第三人与原告签订了租赁合同的解除协议，协议约定双方于2015年7月31日解除租赁合同，原告应在2015年8月1日前按租赁合同的约定，甲方也就是第三人要求向甲方交还场地，2015年8月1日第三人将租赁场地收回，但被告没有合法依据，一直占用第三人位于万达广场二楼的场地，2016年1月5日，第三人向被告公证送达了关于原长春凯旋万达百货二层遗留设备撤场的函，告知被告将由第三人采取措施，对占用场地物品进行清理、搬迁，因此造成的后果或损失将由被告自行承担，被告在收到撤场通知函后未予理睬，无奈第三人聘请了专业的拆除公司将被告的设备拆除，并将拆除后的物品放入仓库保管至今，因被告无合法理由，非法占用第三人场地，第三人作为所有权人，有权排除妨碍。
反诉原告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2013年签订了“卡乐淘专柜”、“DRAGON王国A区、B区”租赁合同。反诉原告认为，反诉被告在不具有合法解除条件的基础上擅自单方解除合同，其行为已构成违约。应当承担相应的违约责任，并赔偿反诉原告由此造成的损失。故反诉原告提起反诉，请求反诉被告支付反诉原告违约金及损失人民币1，000,000.00元。
反诉被告长春凯旋万达百货有限公司辩称，因被答辩人在合同履行过程中存在逾期支付租金的违约行为，且经过答辩人多次催收，被答辩人至今未支付2015年4月16日-2015年7月15日期间的租金，被答辩人的行为违反了《租赁合同》第4.1款的约定，答辩人有权根据《租赁合同》第23.3款、23.4款的约定，解除双方签订的《租赁合同》。鉴于被答辩人在合同履行过程中的诸多行为，2015年7月7日，答辩人向被答辩人发出了《关于万达百货二楼DRACGON、卡乐淘专柜解除合同问题的商函》，被答辩人在收到解除合同通知后三个月内未向人民法院或仲裁机构提出异议，故双方签订的三个专柜的《租赁合同》均已解除。故不存在违约行为，不应承担违约及赔偿责任，答辩人的反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，第三人是宽城万达广场的房屋所有权人，2013年2月11日第三人将场地租赁给原告使用，租赁期限是十年。2013年，原、被告双方签订了三份《租赁合同》（无具体时间）。其中第一份租赁合同，由原告将其商场二楼面积38平方米的场地出租被告，用于经营儿童玩具，租赁期限为5年，自2013年8月16日-2018年8月15日。前三年每月租金人民币3，040.00元，后两年每月租金人民币3，131.2元。免租期为2013年8月16日至2014年2月15日。合同签订2日内，被告应交付原告2014年2月16日至2014年5月16日租金9120.00元及保证金10，000.00元；第二份租赁合同约定，由原告将其商场第二层353.50平方米经营场地出租被告经营儿童娱乐。租赁期限为2014年2月16日至2014年5月15日，租金为84，840.00元，于签订合同后2日内支付；第三份租赁合同约定，由原告将其商场第二层14.5平方米经营场地出租被告经营儿童娱乐。租赁期限自2014年2月16日至2015年5月15日，租金3，480.00元，由被告与签订合同后2日内支付原告。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告于2014年2月25日交付租金97，440.00元，2014年5月14日交纳租金97，440.00元，2014年8月21日交纳租金97，440.00元，2014年12月30日交纳租金97，440.00元，2015年3月13日交纳租金64，960.00元。其后原告未再交纳租金。另查明，2012年，被告与长春万达百货有限公司签订《租赁合同》一份，由长春万达百货有限公司将其红旗街万达百货广场第四层的部分场地出租被告经营儿童玩具，2014年7月24日，长春万达百货有限公司委托律师向被告发出《律师函》以万达百货整体经营布局及经营业态调整为由即将闭店要求被告腾迁经营场地。2015年2月12日至2015年7月19日，原告向被告发出协商函6份，要求被告支付2015年2月16日至2015年5月15日租金97，440.00元及违约金。审理中，被告提供了其自吉和网资讯网页下载的信息显示，2015年7月19日、7月21日，网上流传万达百货宽城店经营状况不佳信息。再查明，长春万达百货有限公司及长春凯旋万达百货有限公司均为万达百货有限公司出资设立，法定代表人均为曲德君。审理期间,被告2016年1月29日向本院申请行为保全，请求第三人停止对被告占用场地物品的清理搬迁。本院作出（2015）宽民初字第1901号民事裁定书，但因第三人已于2016年1月6日拆除搬迁完毕，相关设备已由第三人存放。
本院认为，原，被告签订的三份《租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，三份合同均有效。在合同履行期间，被告按约定交付了租赁物，被告也能按约定履行交付租金的义务，虽在履行时间上有所偏差，但原告未提出异议。2014年7月，因案外人长春万达百货有限公司向原告发出《律师函》要求被告腾迁红旗街万达百货广场第四层的部分场地，引起原告猜测被告的经营状况发生变化，被告未按约定缴纳租金，其后被告的经营导向确实证明了原告的猜测，且在本院审理期间，第三人长春宽城万达广场有限公司自认其已于2015年7月31日与原告协商解除其与原告的租赁合同。原告对第三人的自认未提出异议。同时，因原告的投资人、法定代表人均和案外人长春万达百货有限公司为同一人，被告的怀疑合情合理，符合客观实际，现被告以其享有不安抗辩权合法有据，应予支持。同时，被告反诉原告请求赔偿其违约金及损失人民币1，000,000.00元，但未能提供证据予以证明，对此，被告应承担举证不能的责任。至于原告请求确认双方签订的三份《租赁合同》已于2015年7月9日解除及被告将租赁场地交还原告的主张，因第三人在本案审理期间，已经拆除搬迁完毕，基于双方合同关系存在的法律事实已消灭，故原告的上述请求已经没有事实依据，不予支持。综上，为维护法人的合法民事权益，依照《中户人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告长春凯旋万达百货有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司的诉讼请求；
本诉案件受理费6，657.00元，由原告长春宽城万达广场有限公司，反诉案件受理费6，900.00元，诉讼保全费5，000.00元，由被告吉林省鼎筹商贸有限公司凯旋万达分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 石 磊
人民陪审员 王卫家
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 冯琳琳