广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初349号
原告：莫昭豪，男，1981年10月2日出生，汉族，住广东省广宁县。
委托诉讼代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师；唐志斌，湖南华方律师事务所实习律师。
被告：陈建业，男，1972年11月24日出生，汉族，住广东省四会市。
被告：黄少玲，女，1975年12月11日出生，汉族，住广东省四会市。
被告：黄焕连，女，1973年1月11日出生，汉族，住广东省四会市。
被告：马天德，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省四会市。
原告莫昭豪诉被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫昭豪的委托诉讼代理人郭春仪，被告陈建业、黄焕连、马天德到庭参加诉讼；被告黄少玲经本院公告送达传票传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。
原告莫昭豪诉称，2013年3月27日，被告陈建业因向四会市骏业房地产有限公司购买位于四××市××街道水闸路××广场××商铺××、××、Ｂ8的房产，向四会市农村信用合作联社分别借款30万元、32万元、340万元，并签订了借款合同，合同约定借款期限为120个月，每月20日为还款日，并分别办理了抵押登记，登记号分别为粤房地预登四字第0100010842号、粤房地预登四字第0100010843号、粤房地预登四字第0100010841号，但自2014年12月份起，被告并未按照约定还本付息，被告陈建业与黄少玲为夫妻关系，被告黄少玲、黄焕连、马天德对以上借款、利息及其他费用提供担保，承担连带责任保证。
2015年7月3日，原告与广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行签订债权转让协议，协议约定将广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行依法享有的对陈建业的3684548.39元贷款本金，以及相关利息、逾期罚息等债权转让给原告，并于2015年8月28日在南方日报发布了债权转让暨催收通知。
原告认为，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与被告签订的借款合同及保证合同是合法有效的。广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行已将该债权转让给原告，被告未能按合同约定的还款期限付息，而被告黄焕连、马天德也拒绝履行其担保责任，被告的行为已构成严重的违约行为。
综上所述，原告为了维护自身的合法权益，基于《中华人民共和国合同法》、《担保法》、《民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，希依法公判。
请求判令：1、被告陈建业、黄少玲偿还原告借款3533539.95元，利息及逾期罚息151008.44元（利息计算至2015年12月21日）；2、被告陈建业、黄少玲自2015年12月22日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；3、被告陈建业、黄少玲赔偿律师费用368454.84元；4、被告黄焕连、马天德对上述款项的清偿承担连带责任；5、被告陈建业、黄少玲不履行上述债务时，原告有权对被告陈建业、黄少玲所有的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺××、××、Ｂ8的商铺拍卖或变卖的价款具有优先受让的权利；6、被告承担本案的全部诉讼费用。
本案在审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求判令被告履行《个人购房按揭贷款合同》第十五条（九）之1的义务（办理抵押登记手续）。
被告陈建业辩称，原告主张的律师费过高，因没有核对过具体供楼的款项，贷款金额不确定。
被告黄焕连辩称，律师费是原告与律师之间的约定，对我方无效，至于欠款的本金和利息，由法院依法核实。
被告马天德辩称，要求对欠款重新核实数额。
被告黄少玲没有提出答辩意见，也没提供证据。
经审理查明，2013年3月27日，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行（原名称为四会市农村信用合作联社城区信用社）与被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325529号】，合同约定：被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款300000元；借款用途用于购买位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ22的房产；借款期限为120个月；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，据此确定年利率为7.205%，利率实行一年一定，在借款期限内分段计息；借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；贷款人无需征得借款人、保证人、抵押人同意，即可将贷款人在本合同项下的权益转让给第三人；借款人应当承担与本合同有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用；保证范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间，贷款人有权依法将其在本合同项下的全部或部分债权转让给第三人，且无需征得保证人同意，保证人应在原保证担保的范围内继续承担保证责任；抵押人自愿以其所购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ22的房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；本合同抵押担保的范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未按本合同约定偿还或支付借款本息、费用及其他任何应付款项，借款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按当期贷款执行利率加收50%罚息；借款人未按时足额偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利等内容。被告陈建业在上述合同的借款人栏签名，被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德在上述合同的抵押人栏签名，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行在上述合同的贷款人栏盖章。2013年4月9日，被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下30万元的《借据》。2013年3月11日，被告黄少玲、黄焕连、马天德分别向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下《还款连带责任承诺书》，对被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款30万元，同意以本人的全部财产向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行提供无限连带责任保证，原意承担连带偿还责任，直至本息清还为止。2013年4月2日，被告陈建业、黄焕连将其购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ22号房屋在四会市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行。
2013年3月27日，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325494号】，合同约定：被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款320000元；借款用途用于购买位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ23的房产；借款期限为120个月；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，据此确定年利率为7.205%，利率实行一年一定，在借款期限内分段计息；借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；贷款人无需征得借款人、保证人、抵押人同意，即可将贷款人在本合同项下的权益转让给第三人；借款人应当承担与本合同有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用；保证范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间，贷款人有权依法将其在本合同项下的全部或部分债权转让给第三人，且无需征得保证人同意，保证人应在原保证担保的范围内继续承担保证责任；抵押人自愿以其所购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ23的房产作为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；本合同抵押担保的范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未按本合同约定偿还或支付借款本息、费用及其他任何应付款项，借款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按当期贷款执行利率加收50%罚息；借款人未按时足额偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利等内容。被告陈建业在上述合同的借款人栏签名，被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德在上述合同的抵押人栏签名，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行在上述合同的贷款人栏盖章。2013年4月9日，被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下32万元的《借据》。2013年3月11日，被告黄少玲、黄焕连、马天德分别向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下《还款连带责任承诺书》，对被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款32万元，同意以本人的全部财产向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行提供无限连带责任保证，原意承担连带偿还责任，直至本息清还为止。2013年4月2日，被告陈建业、黄焕连将其购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ23号房屋在四会市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行。
2013年3月27日，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325541号】，合同约定：被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款3400000元；借款用途用于购买位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ8的房产；借款期限为120个月；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，据此确定年利率为7.205%，利率实行一年一定，在借款期限内分段计息；借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；贷款人无需征得借款人、保证人、抵押人同意，即可将贷款人在本合同项下的权益转让给第三人；借款人应当承担与本合同有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用；保证范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间，贷款人有权依法将其在本合同项下的全部或部分债权转让给第三人，且无需征得保证人同意，保证人应在原保证担保的范围内继续承担保证责任；抵押人自愿以其所购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ8的房产作为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；本合同抵押担保的范围为，本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利、罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未按本合同约定偿还或支付借款本息、费用及其他任何应付款项，借款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按当期贷款执行利率加收50%罚息；借款人未按时足额偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利等内容。被告陈建业在上述合同的借款人栏签名，被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德在上述合同的抵押人栏签名，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行在上述合同的贷款人栏盖章。2013年4月9日，被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下340万元的《借据》。2013年3月11日，被告黄少玲、黄焕连、马天德分别向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行立下《还款连带责任承诺书》，对被告陈建业向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行借款340万元，同意以本人的全部财产向广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行提供无限连带责任保证，原意承担连带偿还责任，直至本息清还为止。2013年4月2日，被告陈建业、黄焕连将其购买的位于四××市××街道水闸路××广场××商铺Ｂ8号房屋在四会市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行。
2015年7月3日，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与原告莫昭豪签订《债权转让协议》，协议约定：广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行将被告陈建业借该支行的上述三笔借款未偿还的本金3533539.95元、到期利息及逾期罚息151008.44元、相关利息及逾期罚息和债权附属所有从权利转让给原告莫昭豪。2015年8月28日，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行就上述转让事实在《南方日报》刊登了《债权转让暨催收通知》。债权转让后，被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德一直未向原告清偿借款本金及利息，2016年3月8日，原告诉至本院。
另查明，被告陈建业与被告黄少玲于1995年12月11日登记结婚，被告黄焕连与被告马天德黄少玲于1994年4月18日登记结婚。2016年3月3日，原告莫昭豪与湖南华方律师事务所签订《律师事务所法律服务合同》，约定莫昭豪与陈建业等金融借款纠纷一案，委托湖南华方律师事务所律师代理承办法律服务；在本案通过调解或判决实现莫昭豪的债权时，莫昭豪支付代理费368454.84元等内容。广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与被告签订三份《个人购房按揭贷款合同》第十五条（九）之1的内容均为“以抵押物设置抵押权依法应当办理抵押登记的，或者贷款人要求办理抵押登记的，抵押人应及时备妥办理抵押登记所需的各种文件资料，并应当按照贷款人的要求及在贷款人规定的期限内亲自和／或委托贷款人指定的人士到相应的登记部门依法办妥抵押登记。抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押物登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有”。
上述事实有原告提供的莫昭豪的《居民身份证》，陈建业的《居民身份证》，黄少玲的《居民身份证》，黄焕连的《居民身份证》，马天德的《居民身份证》，陈建业和黄少玲《结婚证》，黄焕连和马天德《结婚证》，《个人购房按揭贷款合同》三份【编号分别是：（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325529号、（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325494号、（四会）城区农信（2013）个房贷字第10020139901325541号】，《四会市农村信用社购房抵押借款借据》三份，《四会市农村信用社个人住房借款申请表》三份，《广东省农村信用合作社贷款出账通知书》三份，《广东省农村信用合作社担保品入库通知书》三份，《四会市农村信用社个人购房贷款审查审批表》（一）、（二）各三份，《四会市农村信用社个人购房贷款调查表》三份，《按揭借款申请书》三份，《个人按揭贷款面谈记录》三份，陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德分别签名的《举债承诺书》十二份，黄少玲、黄焕连、马天德分别签名的《还款连带责任承诺书》九份，陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德签名的《抵押承诺书》三份，陈建业签名的《扣划款授权书》三份，陈建业签名的《个人信息查询授权书》三份，陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德分别签名的《个人信息查询授权书》十二份，陈建业、黄焕连的《个人收入证明书》，陈建业、黄焕连的购房《发票》六份，陈建业、黄焕连与四会市骏业房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》三份，《利息清单》六份等证据以及庭审笔录证实。
本院认为，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德签订的三份《个人购房按揭贷款合同》，分别由被告陈建业向原告借款300000元、320000元、3400000元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。
广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行与原告莫昭豪签订《债权转让协议》，并向被告发出《债权转让暨催收通知》，广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行的债权转让行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条债权转让的情形，被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德应按《个人购房按揭贷款合同》约定向原告莫昭豪履行还款义务。被告陈建业使用广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行发放的贷款后，没有按约定还款，经催收，截止至2015年12月21日，尚欠原告借款3533539.95元，利息及逾期罚息151008.44元，已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告陈建业偿还原告借款3533539.95元、利息及逾期罚息151008.44元（利息计算至2015年12月21日）应予支持，同时被告陈建业应自2015年12月22日起至实际清偿日止按《个人购房按揭贷款合同》约定向原告计付的逾期利息、罚息。被告陈建业与被告黄少玲是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，以及被告黄少玲立下的《还款连带责任承诺书》，被告黄少玲应对被告陈建业上述所负债务承担共同清偿责任。被告黄焕连、马天德立下的《还款连带责任承诺书》，被告黄焕连、马天德应对被告陈建业上述所负债务承担连带清偿责任。
被告陈建业、黄焕连虽然提供位于四××市××街道水闸路××广场××商铺××号、××号、××号三间房屋作为借款抵押并办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权，故原告主张对上述房产享有优先受偿权，本院不予支持。至于原告提出要求被告履行《个人购房按揭贷款合同》第十五条（九）之1的义务，即上述抵押预告登记房屋办理抵押登记手续；由于上述抵押预告登记房屋尚未取得房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定和《个人购房按揭贷款合同》第十五条（九）之1的约定，在被告陈建业、黄焕连取得抵押预告登记房屋的产权证等可以能够进行不动产抵押登记的方式时，被告陈建业、黄焕连应有义务及时协助原告办理上述抵押预告登记房屋的抵押登记手续。被告黄少玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告陈建业应于本判决生效之日起10日内归还借款本金3533539.95元及利息、罚息（计至2015年12月21日为151008.44元，之后按《个人购房按揭贷款合同》约定的利息、罚息计付至还清借款之日止）给原告莫昭豪。
二、被告黄少玲、黄焕连、马天德对上述第一判项的借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任。
三、被告陈建业、黄焕连应在四会市东城街道水闸路83号紫金广场一层商铺B22号、B23号、B8号三间房屋能够进行不动产抵押登记后10日内协助原告莫昭豪办理上述房屋的抵押登记手续。
四、驳回原告莫昭豪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费39225元，由被告陈建业、黄少玲、黄焕连、马天德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁小强
审 判 员 李红基
人民陪审员 杨冰淩
二〇一七年八月十七日
书 记 员 汤健敏