广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终766号
上诉人（原审原告）：石秀强，住广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：广东逸涛万国房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：黄贵，职务：董事长。
委托代理人：朱志学，该司职员。
委托代理人：霍文琦，该司职员。
上诉人石秀强因与被上诉人广东逸涛万国房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年8月7日，石秀强（买受人）与广东逸涛万国房地产有限公司（出卖人，以下简称逸涛公司）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“买受人所购买的商品房为广州市南沙区环市大道中466号311号房，该商品房建筑面积42.97平方米，套内建筑面积29.5平方米，总金额为221117元。出卖人应当在2009年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经土建验收合格、水电、消防验收合格的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同，买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按本合同附件三的标准更换到达标为止。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，如果在规定日期内未达到使用条件，每延期1个月，出卖人按买卖人已付房价款的万分之二作补偿等”。另上述合同补充协议（附件四）约定：“乙方须在甲方发出收楼通知之日起三十日内到甲方指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如乙方无正当理由拒不办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管等”。
合同签订后，石秀强向某公司支付了房款221117元。涉案楼宇于2008年10月4日通过永久用水报装工程竣工验收，取得《竣工验收鉴定书》，于2010年3月10日通过用电配网工程竣工验收，取得《配网工程竣工查验报告单》，于2010年4月8日取得《建设工程规划验收合格证》，于2010年4月29日消防验收合格，于2010年5月27日取得《工程竣工验收报告》。逸涛公司于2010年6月13日向石秀强发出《收楼通知书》，通知石秀强于2010年6月15日办理收楼手续，但石秀强以涉案楼宇未取得竣工验收备案表，尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
另查明：石秀强确认其于2010年10月11日到涉案楼盘办理收楼手续，但涉案房屋不符合要求而未收楼。2012年12月25日，逸涛公司取得广州市南沙区南沙街环市大道中454号至494号（双）号楼宇的房地产权证。逸涛公司于2014年1月向石秀强发出催收楼通知书，通知石秀强于2014年2月15日前来完善收楼手续。
石秀强于2015年6月3日向原审法院提起本案诉讼，以逸涛公司交付的房屋不符合交楼标准，也不能提供相关资料为由，请求：1.判令逸涛公司支付延期交楼违约金给石秀强（从2009年5月1日起至实际交付房屋之日止，每日按总房款221117元的万分之五的标准计算），其中起诉日前的违约金242545元于判决生效之日起10日内一次性支付给石秀强，以后部分在每月10日前支付；2.逸涛公司承担案件诉讼费用。
逸涛公司在原审答辩称：1.涉案房屋在2010年6月发出收楼通知书之前已经具备交楼条件，不存在不符合合同约定交楼条件的情形；2.如认定逸涛公司不具备交楼条件，则本案已过诉讼时效。
原审庭审中，石秀强认为在本案中逾期交楼违约金计至2015年7月6日止，之后的违约金另案起诉。
诉讼期间，广州南沙粤海水务有限公司于2015年8月31日向原审法院出具了《关于南沙逸涛半岛一、二期临街综合楼用水调查函的复函》，称南沙逸涛半岛一、二期临街综合楼由该公司供水，通水时间为2008年10月份，属永久用水性质。广州供电局有限公司南沙供电局于2015年10月13日向原审法院出具了《关于南沙区逸涛半岛一、二期临街综合楼永久用电情况的复函》，称目前广州市南沙区逸涛半岛一、二期临街综合楼报装了专变房作为商业配套的永久用电，并在2010年3月26日完成送电，具备了永久用电条件。石秀强已于2015年8月17日办理收楼手续。
原审法院认为：石秀强与逸涛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。逸涛公司未能按照合同的约定，于2009年5月1日前将符合交楼条件的房屋交付给石秀强使用，已构成违约。但因合同约定的交楼日期为2009年5月1日前，故石秀强主张的延迟交楼违约金起算日期应为2009年5月2日为宜，对石秀强主张该日前的延迟交楼违约金，不予支持。涉案房屋至2010年5月27日止已竣工验收合格和通过规划验收、消防验收，具备永久用电、永久用水，符合交楼条件，逸涛公司亦向石秀强发出收楼通知书，通知石秀强于2010年6月15日办理收楼手续，履行通知义务，故逾期交楼违约金理应计算至2010年6月15日止，石秀强在本案中要求逸涛公司支付该日后的逾期交楼违约金的依据不足，不予支持。但由于石秀强未提供的证据证明其在逸涛公司逾期交楼后至2015年6月3日提起本案诉讼期间内间隔未超过二年要求逸涛公司支付逾期交楼违约金，故石秀强要求逸涛公司支付2010年6月15日前的逾期交楼违约金，因石秀强起诉已超过诉讼时效，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于2015年10月28日作出如下判决：驳回石秀强的诉讼请求。一审案件受理费2469元，由石秀强负担。
判后，上诉人石秀强不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）逸涛公司于2010年6月15日向石秀强发送《收楼通知书》，但石秀强于2010年10月11日到逸涛公司指定的收楼地点广州市凯伦物业管理服务有限公司（以下简称凯伦公司）预办理收楼手续，并与凯伦公司一起查看发现逸涛公司并未取得竣工验收备案表等证明，2014年1月24日，逸涛公司向石秀强发出《催收楼通知书》，石秀强于2014年2月17日再次到物业公司，但发现逸涛公司交付的房屋仍不符合如下交楼标准：1.没有安装水龙头，无法验收水、电情况；2.没有安装电话线、网线；3.骑楼地面和台阶都没有铺设大理石；4.电梯未开通使用；5.逸涛公司仍未能提供建设工程竣工验收备案表、消防验收、永水、永电等相关材料。2015年5月31日、2015年7月7日，石秀强再次到凯伦公司要求办理收楼手续，该司表示其与逸涛公司物业合同于2014年8月31日到期，从2014年9月1日开始其不再办理收楼手续。（二）根据《中华人民共和国合同法》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”、《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、第五十六条：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处20万以上50万以下罚款：……（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。”之规定，逸涛公司至今仍未取得房地产开发主管部门盖章的竣工验收备案表，因此，涉案房屋一直不具备法律规定的交楼条件，并处于持续状态，且逸涛公司在本案起诉之前从未向石秀强提交该房屋的相关永水、永电等证明，凯伦公司在2010年10月10日确认涉案房屋水未到，电未到，2014年2月17日提供的单元验收反馈表明确没有水电验收、消防验收合格证。因此，逸涛公司一直未提交符合条件的房屋及相关资料，应向石秀强支付延迟交楼违约金至实际办理收楼手续为止，因石秀强于2015年8月17日办理了收楼手续，因此，延迟交楼违约金可计算至起诉日。为此上诉请求：1.判令逸涛公司支付延期交楼违约金给石秀强（从2009年5月7日其至起诉之日止，每日按已付房款221117元的万分之五的标准计算，即每天110.5元），总计242545元；2.本案一、二审的诉讼费用由逸涛公司承担。
被上诉人逸涛公司答辩称：（一）涉案房屋早已符合交楼条件，逸涛公司通知石秀强于2010年6月15日办理收楼手续，但石秀强一直不来收楼，责任在于石秀强，按照合同的约定，应视为石秀强已收楼；（二）关于诉讼时效问题，石秀强诉请已超过二年的诉讼时效。
上诉人石秀强与被上诉人逸涛公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：石秀强与逸涛公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖让还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证件文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
本院认为：双方当事人二审争议的焦点是石秀强主张逸涛公司支付延期交楼违约金理由能否成立的问题。逸涛公司未依约在2009年5月1日前将符合交楼条件的房屋交付给石秀强使用，构成违约，应依约承担延期交楼违约责任。虽然逸涛公司在2010年6月13日及2014年1月通知石秀强办理收房手续，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖让还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证件文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。石秀强上诉称逸涛公司至本案起诉前从未向其提交涉案房屋符合交付条件的相关证明，而逸涛公司也未举证证实在交楼时已向石秀强出示符合交楼标准以及基本生活使用条件的相关证明文件。故石秀强有权依约拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由逸涛公司承担。据此，逸涛公司应向石秀强承担从2009年5月2日起至实际收楼之日止的延期交楼违约金。由于石秀强没有证据证明其在提出本案诉讼前曾向某公司主张过延期交楼违约金，故其在起诉日即2015年6月3日倒退两年前的部分延期交楼违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。另外，石秀强二审起诉状中已明确支付延期交楼违约金至起诉之日止，这属于其对自己权利的有权处分，对此，本院予以支持。根据双方合同的约定，出卖人逾期交房超过90日后，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因此，逸涛公司应向石秀强支付自2013年6月4日至2015年6月3日止的延期交楼违约金，违约金标准按每日221117元的万分之五计算，以不超过本金为限。
综上所述，上诉人石秀强的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审判决基本事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第659号民事判决；
二、广东逸涛万国房地产有限公司于本判决书送达之日起十日内向石秀强支付自2013年6月4日至2015年6月3日止的延期交楼违约金（以221117元为本金，每日按万分之五计算，以不超过本金为限）；
三、驳回石秀强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2469元，由石秀强负担1647元，广东逸涛万国房地产有限公司负担822元；二审案件受理费4938元，由石秀强负担3295元，广东逸涛万国房地产有限公司负担1643元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 黄庆杰