北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民再21号原告：北京维汉文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区安定门外大街1号11层（安贞孵化器A221号）。法定代表人：王松霞。委托诉讼代理人：陈强，北京维汉文化传播有限公司总经理。委托诉讼代理人：曹宝华，北京维汉文化传播有限公司职员被告：北京风归云门诊部有限公司，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院报讯队楼。法定代表人：杜彩云，总经理。被告：杜某，女，1970年8月15日出生，汉族,住北京市海淀区。原告北京维汉文化传播有限公司（以下简称维汉公司）与被告北京风归云门诊部有限公司（以下简称风归云公司）、杜某房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）海民初字第22852号民事判决，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）一中民申字第08161号民事裁定，提审本案。于2016年6月24日作出（2016）京01民再83号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22852号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告维汉公司委托诉讼代理人陈强、曹宝华，被告风归云公司法定代表人杜彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维汉公司诉称，我公司与被告方签订协议承租被告方提供的，位于海淀区田村街道永定路甲4号B院报讯楼外围二层及地下室，约350平方米的房屋（以下简称租赁房屋），我公司支付了全部房款并对房屋进行了装修。但因被告方违约导致房主对我公司承租的房屋进行断电和封闭，使我公司不能正常使用承租房屋、不能正常办公。我公司不得不临时租用其它场地，再加上装修的投入等，被告方的违约行为给我公司造成了巨大的损失。现请求法院判令被告方赔偿装修损失，具体费用以鉴定报告为准，7月维持业务制作承租应急办公地费用40000元，8月维持对外沟通联系承租工作地点（郦城工作区）所支付的费用21000元，维持业务制作承租应急办公地35000元，9月维持对外沟通联系，承租工作地点21000元，搬家费3000元，中介费21000元，外出办公费5000元。被告风归云公司及杜某辩称，虽因我方与出租房屋产权单位的问题，导致产权单位采取断电措施，但出租房屋并未被封闭，且维汉公司也一直在实际使用出租房屋。维汉公司主营拍片业务，本来就另有拍片场地，该公司的注册地址也不在出租房屋，且断电前后该公司均是只有几个人在此办公，所以该公司租赁其他场地费用与我们无关。在双方产生分歧时，租期只剩下5个月，维汉公司相关投入已物尽其用。综上，维汉公司要求我们赔偿无事实与法律依据，故不同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，确认如下事实：中国人民解放军北京卫成区后勤部基建营房处（以下简称营房处），于2009年3月27日与被告风归云公司签订《军队房地产租赁合同》，将北京市海淀区永定路甲4号B院建筑面积约1000平方米的房屋出租给风归云公司用于健康体检。租赁期限为2009年4月1日至2014年3月31日。合同中的出租方为营房处，承租方为风归云公司。合同明确约定”不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意”。2012年3月31日，被告风归云公司与原告维汉公司签订《北京市房屋租赁合同》，将其承租的营房处约350平方米的房屋，也即位于北京市海淀区永定路甲4号B院报训楼外围二层及东半段地下室转租给维汉公司，租赁期为2012年4月1日至2014年3月31日，租赁用途为办公。租赁期间，维汉公司对租赁房屋进行了装修。租金交至2013年9月。后因被告风归云公司拖欠营房处房租，导致营房处于2013年7月9日对租赁房屋进行断电并贴封条。原告维汉公司无法在该租赁房屋内进行办公，遂另行租用其他场地。其通过北京世纪易家房地产经纪公司提供的中介服务，于2013年8月2日，与樊某、中介公司签订房屋租赁合同（经济机构居间成教版），租赁樊某名下位于海淀区的房屋一套，房屋面积101.9平方米，依约向中介公司支付中介费21000元，并向樊某支付一个季度的房租63000元。维汉公司支付搬家费2500元。另查明，维汉公司在2014年3月将自己的物品彻底搬走，房屋钥匙交还给营房处。原审诉讼中，本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司，对维汉公司装修工程造价进行咨询，该机构出具咨询报告，结论为工程造价93555元。双方当事人对该鉴定造价均无异议。维汉公司还另向法庭提供住宿费、场地费、电话费等票据，但就上述票据与本案的关联性，该公司未进一步向法庭提供证据,本院不予认可。本院对上述事实予以确认，并有证据在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．被告风归云公司转租房屋是否征得营房处同意。诉讼中，被告方称其转租房屋经过营房处口头同意，同时认可其转租需征得军队房地产管理部门审核同意，但未能就军队房地产管理部门审核同意其转租租赁房屋向法庭提供任何证据。本院于2017年11月16日就”营房处是否同意转租”这一事实，向营房处发布《协助调查函》，营房处提供了《中国人民解放军66400部队》，回函说明由于军队人员流动较快，无法提供有效的证据、证词。部队空余房屋出租需要经总后勤部批准，由军区级单位所属房地产管理部门组织实施。其不具备认定合法转租的权限。空余房地产租赁实行许可证制度，出租空余房地产项目必须申领《军队地产租赁许可证》，是否持有《军队房地产租赁许可证》可作为军队是否许可出租的条件。本案被告方未能提供该许可证，其虽称营房处已经口头同意其转租，却并未提供任何证据予以证明。故对该事实本院不予认可。2.在转租合同中杜某是否为出租人。原告维汉公司坚持诉风归云公司和杜某共同承担赔偿责任，称其有时将租金交至杜某的银行卡中。从双方提供的证据看，被告方与原告维汉公司签订的《北京市房屋租赁合同》封面上出租人处打印为”北京风归云门诊部有限公司、杜某”。承租人处打印为”北京维汉文化传播有限公司”。尾部出租人处有风归云公司签章，委托代理人处有杜某签名。可见与维汉公司签订租赁协议的是风归云公司。且原告维汉公司亦认可在签订租赁协议时被告方给其看过被告方与营房处签订的《军队房地产租赁合同》。虽然原告维汉公司称该合同有两处与价格有关的地方被被告方遮盖，但已知悉原始租赁协议的签订主体为营房处与风归云公司，杜某并非原始租赁协议的主体，不具有转租资格。故对杜某为出租人这一事实本院不予认可。本院认为，本案争议焦点有二：一是转租合同效力问题。二是杜某是否需要承担责任的问题。关于争议焦点一：转租合同效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告方向原告维汉公司出租租赁房屋的行为系转租，诉讼中，其明确表示无法就产权单位已同意其转租租赁房屋向法庭提供证据，且通过法院向营房处调查，亦未获得任何证据佐证营房处同意其转租的事实。故被告方与维汉公司所签订的《北京市房屋租赁合同》因违反法律法规强制性规定而应认定无效。且在转租过程中还因其与产权单位的矛盾，导致营房处对租赁房屋断电。故被告方应对该合同的无效承担全部责任。现维汉公司要求被告方赔偿装修损失，及在产权单位断电后另行租赁其他房屋所支付的中介费、房租费，理由正当，本院予以支持。维汉公司另向法庭提供的住宿费、场地费、电话费等票据，因就上述票据与本案的关联性未进一步向法庭举证，故对所对应的诉讼请求本院不予支持。第二，就杜某是否需要承担责任的问题，被告方与原告维汉公司签订的《北京市房屋租赁合同》中显示”出租人：北京风归云门诊部有限公司、杜某”，”承租人：北京维汉文化传播有限公司”。但最后签章处加盖的是风归云公司的签章，杜某为委托代理人。可见该协议的签订主体并不包括杜某。且在《军队房地产租赁合同》中的出租方为营房处，承租方为风归云公司。杜某虽为风归云公司法定代表人，但并非《军队房地产租赁合同》签订主体，其并非房屋的承租人，无权转租该房屋。风归云公司作为法律主体具有独立承担法律责任的能力。故本案中应当由风归云公司单独承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、北京风归云门诊部有限公司赔偿北京维汉文化传播有限公司，房屋中介费损失二万一千元，租房损失六万三千元，搬家费损失二千五百元，装修损失九万三千五百五十五元，上述款项共计十八万零五十五元，本判决生效后十日内履行；二、驳回北京维汉文化传播有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。工程造价咨询费两万元，由北京风归云门诊部有限公司负担，本判决生效后七日内交纳。案件受理费四千八百九十三元。由北京维汉文化传播有限公司负担一千二百一十五元，已交纳；由北京风归云门诊部有限公司、杜某负担三千六百七十八元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨晓明审 判 员  袁 卫人民陪审员  梁铭全二〇一七年十二月二十九日书 记 员  李丽向