湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第01470号
原告祝源。
委托代理人王凯，湖北百思得律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、参与调解，提起上诉、反诉、撤诉，代签法律文书等。
被告孝感市华夏房地产开发集团有限责任公司。
法定代表人翟博奇，该公司董事长。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告祝源诉被告孝感市华夏房地产开发集团有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员黄军勇独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告祝源的委托代理人王凯、被告孝感市华夏房地产开发集团有限责任公司的委托代理人饶彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祝源诉称，2011年1月17日，我与被告签订商品房买卖合同一份，购买了被告建设的位于孝感市体育东路澎湖湾小区5栋1单元602室商品房屋一套，合同约定房屋价款为人民币149554元，付款方式为一次性付清全部购房款，以及交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按合同约定支付了商品房总额价款149554元，被告向原告交付商品房后，同时向原告收取了办证（房屋所有权证）（土地使用证）的相关税费，受托办理原告的“两证”。但由于被告没有按规定要求提交办理产权证所需的资料，迟迟无法办理“两证”。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证，但被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。
原告认为，原、被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行了合同义务，依法依约，被告理应及时为原告办妥所购商品房的房产证，根据（商品房买卖合同）第十六条第2项的约定，被告应当支付给原告违约金4486.62元（149554元×3%）。据此，为维护原告的合法权利，特具文诉至人民法院，请人民法院依法责令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金4486.62元，并承担本案的诉讼费用。
原告祝源为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告祝源的身份证复印件一份。证明原告的基本情况及诉讼主体资格。
证据二：商品房买卖合同一份。证明原、被告之间的买卖关系。
证据三：购房款发票一份（金额：149554元）。证明原告已向被告支付购房款149554元的事实。
被告孝感市华夏房地产开发集团有限责任公司辩称：1、答辩人与被答辩人不存在直接购房合同关系。被答辩人遗漏了诉讼主体中国电信集团工会湖北省孝感市委员会。证据表明，包括被答辩人定购的（5栋1单元602室）商品房在内的188套商品房都是中国电信集团工会湖北省孝感市委员会（以下简称孝感电信工会）于2005年9月28日协议预购的。被答辩人是孝感电信工会的职工，其与孝感电信工会发生直接的购房关系。本案中，无论是购房合同或购房申请书或购房款的交付，均发生在孝感电信工会与被答辩人之间，被答辩人与答辩人没有发生购房关系或购房合同履行的任何事实。2、答辩人与孝感电信工会团购的188套商品房合同纠纷，自2007年11月19日起（孝感电信工会于次日申请查封冻结了答辩人的该188套房屋），至2011年1月14日止，历时四年经过了孝感市中院与湖北省高院两级法院的审理判决，才进入执行程序。3、2011年1月17日。答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同（包括向被答辩人出具的购房款收据等书面材料）不是实体意义上的“商品房买卖合同”的缔约行为，而是答辩人履行生效判决书及孝感市中级人民法院的“执行义务”。该“执行义务”要求答辩人以孝感电信工会各申请人（含被答辩人）补签购房合同和开出购房发票。被答辩人根本就没有直接向答辩人交付购房款（发票款均是从孝感电信工会账上汇给答辩人的）。显然，被答辩人根本不可能断章取义的援引“合同”约定的权证期限来归置答辩人的违约责任。这与事实不符，于法无据。4、由于孝感电信工会不能履行自己应承担的约定义务，尤其是不能及时有效地申请法院解除查封，冻结诉争房地产物权，导致答辩人履行办证义务十分困难或无法办理。孝感市中院查封答辩人整个小区的房屋和土地使用权的时间是2007年11月20日，而解除小区房产查封时间是2012年8月15日，尤其是土地使用权至今孝感电信工会都没有申请解封。尽管如此，答辩人还是克服了困难，分别于2015年3月23日和3月24日，帮被答辩人办理了房产证，由于土地使用权至今没有解封，答辩人根本不可能协助办理该证。
综上所述，被答辩人诉请事实不清，证据不足，其请求判令答辩人承担所谓逾期办证违约责任的理由根本不能成立，恳请人民法院依法驳回其全部的诉讼请求。
被告孝感市华夏房地产开发集团有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：商品房预定协议、民事裁定书各一份。证明：1、被告与中国电信集团工会湖北省孝感市委员会之间有购房合同关系；2、2007年11月20日，包括诉争的房屋在内（188套），均被中国电信集团工会湖北省孝感市委员会申请孝感市中级人民法院查封，且土地使用权至今未解除查封。
证据二：民事判决书、执行通知书各一份。证明：1、被告向孝感电信工会交付89套商品房和负责协助办理房屋产权证及土地使用权证的事实（办证所需费用由孝感电信工会承担）；2、被告与原告签订商品房买卖合同及出具购房款发票的行为，不是原被告双方重新设定的购房合同关系，而是按生效法律文书的规定，结合孝感电信工会的要求，履行的执行义务。
证据三：执行裁定书、催办房地产证的函、复函各一份。证明：1、孝感市中级人民法院于2012年8月15日解除了诉争房屋的房产查封，却没有到土地行政主管部门解除土地使用权的查封；2、孝感电信工会在没有全部足额代各位申请购房职工（含原告）交清办证费用前，被告不可能履行协助办证义务，尤其是在土地使用权没有解除以前。
证据四：孝感市体育东路澎湖湾商住小区1-9号楼的房权证（总证）、原告的房产分证各一份。证明：1、在孝感市中级人民法院解除诉争房屋查封的情况下，被告已按生效判决书的要求，于2015年2月9日为澎湖湾商住小区1-9号楼的房屋办理了房权证（总证）；2、在孝感电信工会支付了办证费用后，被告已于2015年3月24日为原告办理了房权证。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；原告对被告提交的证据二、证据三无异议，对上述双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同的签订不是原、被告之间买卖房屋的实体事实，而是被告为履行生效法律文书确定的义务而产生的，实际购房时间发生在2005年9月份，且购房双方的主体系孝感电信工会与被告，故该证据不能证明买卖双方真正的缔约行为；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该发票中的购房款已于2007年就由孝感电信工会支付了，该发票是为了方便办证而补开给原告的，商品房买卖合同也是补签的；
原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房预定协议只能证明被告与孝感电信工会有购房意向，不能证明双方的买卖合同关系，对民事裁定书无异议；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据恰恰证明被告的行为是逾期办证。
对上述当事人有争议的证据，本院认为：原告提交的证据二、证据三仅证实了商品房买卖合同的签订和发票的出具事实，不能证明该商品房买卖合同项下债务的履行事实，原告祝源以此证明被告应对其承担违约责任的证明目的本院依法不予采信。被告提交的的证据一与证据二、证据三相互佐证，能够证明被告与中国电信集团工会湖北省孝感市委员会之间的购房合同关系，对该证据所要证明的内容本院依法予以采信；
证据四系行政机关登记的房屋权属证书，该证据与证据一及证据三中的执行裁定书、《催办房地产证的函》、《复函》等内容相互印证，能够证明其目的，对该证据所要证明的内容本院依法予以采信。
经审理查明，原告祝源为中国电信集团孝感公司员工。2005年9月28日，中国电信集团工会湖北省孝感市委员会作为买受人与被告签订了一份《商品房预定协议》，该协议主要约定孝感电信工会购买被告所开发的澎湖湾小区175套商品房和175间车库、储藏室。2006年3月28日，被告委托孝感电信工会代售，增加签订了13套商品房的书面购房合同。2007年9月3日，被告以孝感电信工会未按约定付款并经催告为由，书面通知要求解除该《商品房预定协议》，电信工会不同意解除，并于2007年11月19日诉讼至孝感市中级人民法院，要求履行《商品房预定协议》，并将订购的188套商品房交付孝感电信工会并办理过户手续，赔偿不能交付车库、储藏室等延期交房造成的损失。2008年5月28日，被告开发的澎湖湾小区工程竣工验收，共开发房屋9栋，191套商品房，150间车库、储藏室。孝感电信工会在诉讼过程中对被告开发的房屋全部申请查封。2010年11月17日，湖北省高级人民法院终审判决孝感电信工会与被告的《商品房预定协议》继续履行，被告向孝感电信工会交商品房及车库或储藏室，被告负责协助办理房屋产权证、土地使用权证，费用由孝感电信工会负担；孝感电信工会按《商品房预定协议》约定支付下欠购房款；孝感电信工会向被告支付下欠购房款的利息损失。在孝感电信工会与被告的商品房买卖合同纠纷一案执行过程中，2011年1月17日，被告与原告祝源签订《商品房买卖合同》，2013年12月4日，被告给原告出具销售不动产发票，金额149554元。2012年8月15日，孝感电信工会申请对被告开发的商品房解除查封。2015年3月23日、3月24日，被告为澎湖湾小区1-9号楼房屋（含原告出资）办理了房产分证。原告祝源认为被告2011年1月17日与其签订《商品房买卖合同》，合同约定被告如在规定期限不能办理房地产权属证书，按已付房价款的3%向买受人支付违约金。故原告具文诉至本院，请求依法判决被告承担违约金4486.62元。
本院认为，原告诉请的违约责任，涉及《商品房预定协议》约定的标的物和合同债权债务。2005年9月28日，孝感电信工会与被告签订的《商品房预定协议》的效力及该协议产生的债权债务已由生效的法律文书所确认，本院亦予以采信。《商品房预定协议》的当事人是孝感电信工会和被告，原告祝源仅是协议一方即孝感电信工会的职工。当事人约定分户房产权证、土地证由被告办理，被告向《商品房预定协议》的第三人即包括原告祝源在内的分户而言，没有履行或履行不符合约定，被告仍应向孝感电信工会承担违约责任，不宜由原告祝源等分户直接向被告主张权利。湖北省高级人民法院判决被告负责协助办理房屋产权证及土地使用权证，并未指定履行期间。被告在2011年1月17日与原告祝源签订《商品房买卖合同》，并于2015年3月24日办理房屋产权分证是履行判决义务的合法行为，并无不当。被告履行的是生效法律文书确认的其对孝感电信工会的债务，孝感电信工会对被告履行债务的行为没有异议，被告履行办理房产证不符合约定的事实就不成立，故原告祝源的起诉理由不充分。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告祝源的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告祝源负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费50元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄军勇
二〇一五年九月十日
书记员 秦琼辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。