江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第00177号
原告黄超。
原告朱华蒙。
原告施文君。
委托代理人于大江，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。
被告南通永诚房地产有限公司，住所地江苏省海安县城东镇（原西场镇）海防大道288号。
法定代表人陈永康，南通永诚房地产有限公司总经理。
委托代理人潘志远，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
委托代理人周翔，南通永诚房地产有限公司职工。
原告黄超、朱华蒙、施文君诉被告南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。听审员闾可勤、尤甲凤、吕昌明到庭参加听审。原告黄超、朱华蒙、施文君的委托代理人于大江、汤民，被告永诚公司的委托代理人潘志远、周翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄超、朱华蒙、施文君诉称，2008年1月25日，三原告与被告签订了商品房买卖合同2份，合同约定三原告分别以人民币370000元的价格购买被告开发的中国苏通轻纺城A区6幢1-124、224、324、123、223、323商品房。合同签订后，原告支付了购房款，被告永诚公司未履行合同约定义务。请求法院判决被告永诚公司，1.继续履行关于江苏省海安县西场镇海防大道288号A区6幢1-124、224、324、123、223、323号（以下简称房屋）商品房买卖合同，将房屋交付给原告（具体包括交付钥匙，签订房屋交接单，提供验收证明）；2.支付逾期交付房屋的违约金（以人民币762200元为计算基数，按每日万分之5计算，自2008年8月29日起至实际交付该等房屋之日止）；3.支付逾期办理该等房屋所有权过户登记违约金人民币15224元；4.支付2008年8月28日至2011年8月28日止的该等房屋租金人民币227050元；5.返还三原告该等房屋契税人民币15244元。
被告永诚公司辩称：案涉房屋已实际交付，被告不存在逾期交房情形；产权证逾期办理源于原告未能按期缴纳相应税费，责任不在被告；契税的减免必须在争议楼栋投产使用后，由国家予以退还，现争议楼栋未能投产使用，政府并未退还税费；2008年至2010年，两年的房屋租金已通过折抵房款支付给原告，2010年8月29日至2011年8月28日房租确实未曾支付。
经审理查明：2006年6月29日，被告永诚公司取得中国苏通轻纺城A区的商品房预（销）售许可证。2008年1月25日，原告黄超、朱华蒙、施文君与被告永诚公司签订了商品房买卖合同2份，合同约定，1.黄超、朱华蒙、施文君分别以单价3650元／平方米，总价37000元的价格购买被告永诚公司开发的中国苏通轻纺城A区6幢1-123、223、323号商品房1套以及6幢1-124、224、324号商品房1套；2.永城公司应于2008年8月28日前将验收合格的案涉房屋交付给买受人；3.如逾期交房，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。
2008年5月25日，黄超作为甲方与永诚公司签订了委托租赁商铺协议书2份。协议约定，1.黄超委托永诚公司出租苏通轻纺城A623-1和A624-1商品房2套，2.委托时间从2008年8月28日至2010年8月28日（2年）；2.永诚公司为表诚意，已分别付清黄超2年租金计人民币72656元整；3.黄超收到租金后，案涉商品房在委托期内可由永诚公司租赁给1-3家厂商经营，所收租金归永诚公司所得，黄超不得干涉；4.黄超可以中途把此商铺产权转让他人；5.此协议签订后，永诚公司正式接受黄超委托，此商铺在委托期内的物业管理费、电费及经营中所需的费用全部由永诚公司负责，黄超除承担办理产权证费用和维修基金外，不承担其他其他费用；6.租赁合同期满，黄超可再委托乙方继续代理出租，但到时的租金双方可随着市场上涨行情商定，如黄超自行出租厂商经营，乙方无权干涉；7.黄超第三年继续委托永诚公司租赁案涉商铺，租金分别为40869元，由永诚公司在第三年第一季度内汇入黄超指定账户内。协议由黄超签字，永诚公司盖章。
2008年11月18日，被告永诚公司向三原告发出书面通知，通知载明被告永诚公司要求三原告提供1.委托被告公司集体办理房产证的委托书1份；2.要求三原告缴纳公共维修基金3176.4元，补助房价款22200元，缴纳有限电视初装费及电话预存费共计1700元，契税30488元，所有权登记费3300元，房产交易费1058.8元，房产交易印花税441.1元，土地交易费113.9元，土地登记费540元，再就业基金911.2元；3.契税先按合同总价和补足房价款的4%收取，后返还2%；4.按揭用户还须交纳土地评估费、交易服务费、按揭登记费、抵押登记费等费用；5按揭用户还须提交你夫妻的身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料；6.以及缴纳契税、房产交易费、所有权登记费等费用。
2009年8月23日，被告永诚公司开具销售不动产统一发票2张，载明三原告为购买案涉2套商品房，分别支付购房款381100元。2009年8月24日，海安县财政局开具了争议房产的契税完税证明，反映三原告因购买案涉6幢1-123、223、323号以及6幢1-124、224、324号分别纳税15244元；2009年9月6日，原告取得争议房产的所有权证，永诚公司将争议房产的产权证件交付给原告，并列明原告已缴纳的税费及欠付的数额。
庭审中，原、被告双方皆认可三原告已支付案涉房屋购房款且案涉房屋产权过户手续由原告委托被告代为办理。但对被告是否已支付三原告租金以及是否应当返还契税存有争议。三原告称，租赁协议签订时，由于原告的疏忽，未能注意合同中写明租金已付清，而事实上，永诚公司并未支付租金；被告永诚公司称案涉商铺在出售时，实际价款比销售合同中约定的要高，签订销售合同时租金已抵扣部分房款，抵扣数额体现在租赁合同中，销售合同中的购房款为抵扣租金后的剩余房款。关于退税问题，原被告皆认可相应款项是由原告交付给被告，并由被告代缴，只是三原告认为依据被告发出的书面通知，被告应当退还原告一半税款。被告永诚公司则称，退税是由政府决定，现政府并未退税，原告从被告索要税款并无依据。
为查明案件事实，本院要求三原告提供其委托被告代办产权证的资料并核实交付给被告的具体时间，三原告未在法院指定期间提供上述证据资料。2015年10月13日，承办人前往海安县房地产交易中心调取了案涉房屋产权过户的相关资料。经核实，被告永诚公司已于2007年2月办理案涉楼栋的产权手续。同时，海安县房地产交易中心出具的资料载明原告委托被告代办案涉房产过户的书面委托书的时间为2009年1月17日。三原告称上述委托书，原告在购买案涉房屋时已经出具给被告永诚公司，只是当时并未填写委托日期。办证过户的税费等其他手续原告也于2008年11月18日提交给被告。被告永诚公司对于原告黄超等人的上述说法不予认可。经本院要求，三原告也未向法院提交其将办证税费等资料提交给被告的相关证据。
庭审中，本院基于双方签订有售后返租协议，认定被告永诚公司事实上已通过占有改定的方式交付了案涉房屋，向本案原告释明，告知其可以在本院指定的期限内将交付案涉房屋的诉讼请求变更为返还租赁物、赔偿损失，以及要求被告交付案涉房屋合格证等手续，三原告的代理人当庭表示不同意变更诉讼请求，亦未在期限内变更诉讼请求。
以上事实有当事人陈述，原告提交的商品房买卖合同、租赁协议、契税完税证明、销售不动产统一发票、房屋产权证明、客户资料费用明细及两证交接单等，依据本院依法前往海安房地产交易中心调取的授权委托书、谈话笔录等在案予以佐证。
本院认为，被告永诚公司具有合法的商品房预售资质，其与原告签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，本院认定房屋买卖合同合法有效。2008年5月28日，原、被告签订的商品房租赁协议2份，从该委托租赁协议的内容看，实际上为被告通过租赁方式取得案涉房屋的租赁使用权；双方之间就案涉房屋签订的所谓委托租赁协议名为委托，实为租赁协议，且该租赁协议并未违反法律禁止性规定，依法应认定为合法有效。
本案中，依照双方就案涉房屋所订立的买卖合同，原告若取得案涉房屋的所有权，被告须完成两个交付行为，一是将案涉房屋转移原告占有，亦即为交付行为。交钥匙为多数情况下交付的有效形式之一，此行为消灭原告对被告的合同债权；二是被告将案涉房屋及土地权属转移给原告，亦即为权属交付，办理产权及土地权属变更手续是完成权属交付的法定有效方式，此行为为消灭被告对案涉房屋的房屋所有权及土地使用权等物权，并确立原告对案涉房屋的所有权及土地使用权。
依照双方签订的租赁合同，被告从原告处取得案涉房屋的使用权，在原告就案涉房屋交付被告前，因被告建设案涉房屋的事实行为完成之时即取得案涉房屋的所有权（含占有、使用权），故租赁合同成立前，被告已经实际占有、使用租赁合同的标的物，被告的行为符合我国物权法有关占有改定的规定，本院认定租赁合同成立之日，被告即已完成向原告交付案涉房屋的行为，也为被告从原告处获得占有案涉房屋之时。综上，原告有关被告向其交付案涉房屋系履行买卖合同卖方交付义务的主张，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。
租赁期限届满后，被告负有向原告返还租赁房屋。被告的该项义务是基于租赁合同而非买卖合同的义务。故尽管原告在本院释明后不同意变更诉讼请求，其按照买卖合同约定的延期交房违约金的请求依法不能支持，但其要求返还案涉房屋的请求依法可以支持。
原告有关被告与其签订房屋交接单并提供验收证明的请求，本院认为签订房屋交接单是被告完成出卖人义务的行为，因被告已完成出卖人义务，对于原告该项请求本院不予支持；提供房屋验收证明，是被告交付合同标的物符合约定的证明，现有证据表明，案涉房屋已经竣工验收，并完成备案登记，行政职能部门已经许可产权过户登记，由此说明案涉房屋合格且符合约定。此外，本院曾向原告释明，可以主张被告交付房屋合格证明文件之类的诉讼请求，但原告拒绝变更请求，故对于原告有关提供验收证明之请求，本院不予支持。
依照买卖合同的约定，被告负有向原告转移案涉房屋所有权的义务。被告在完成该义务时，仅仅是协助义务。但双方口头约定，该产权过户义务委托被告实施。故原、被告成立产权过户的委托关系，且该委托关系实际上变更了买卖合同中有关卖方协助办理过户义务的约定。委托合同中，只有委托人完成己方义务并告知受托人后，受托人方可在委托权限内履行义务。本案中，三原告直至2009年1月17日才将书面委托手续交付给被告永诚公司，且未约定被告何时完成委托任务，三原告虽称上述委托书已于买卖合同签订时交付给被告，只是委托时间并未填写，但未向法庭提交相应证据。故三原告依据买卖合同的约定，要求被告承担逾期办证的违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。
关于租金支付问题，三原告称永诚公司未支付，被告永诚公司表示2008年至2010年租金，已通过优惠措施，抵扣了部分房款，销售合同中约定的房款实际为抵扣租金后的剩余房款。且租赁协议中已明确约定租金已付清，但2010年8月29日至2011年8月28日租金未曾支付。
本院认为，2份租赁协议中已明确载明永诚公司已付清2008年8月28日至2010年8月28日租金145312元，三原告虽对租金折抵购房款的说法不予认可，但对于租赁协议中关于租金已付清的相应约定也未能给出合理解释。庭审中，三原告代理人虽辩称租赁协议中“租金已付清”的约定属于原告的疏忽，事实上被告并未支付租金。但在本院同期审理的其他同类案件中皆有“租金已付清”的相关约定，由此可见，相应约定并非原告疏忽所为。鉴于三原告未能提供相反证据，故对于三原告要求被告支付2008年8月28日至2010年8月28日租金145312元的诉讼请求，本院不予支持。关于2010年8月29日至2011年8月28日租金81738元，因被告永诚公司认可未支付给三原告，现三原告要求被告永诚公司支付，符合双方约定，本院予以支持。
关于契税返还的问题，本院认为，契税是由国家税务机关向购房人征收的一种税收，即使返还也应当向纳税人返还。如纳税人之外的第三人代为接受返还，亦应当有纳税人的书面委托。原告既未举证证明客观存在税务机关返还其契税且返还的契税为被告实际占有，也承认其并未向被告出具委托代收退税的手续，故对于原告要求被告返还契税的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起10日内将位于江苏省海安县西场镇海防大道288号A区6幢1-124、224、324、123、223、323房屋交付给原告黄超、朱华蒙、施文君。
二、被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄超、朱华蒙、施文君关于江苏省海安县西场镇海防大道288号A区6幢1-124、224、324、123、223、323房屋租金81738元。
三、驳回原告黄超、朱华蒙、施文君的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13775元，由原告黄超、朱华蒙、施文君负担10000元，由被告南通永诚房地产有限公司负担3775元（被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起7日内上缴至本院，逾期本院依法强制执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13775元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 卢义林
审 判 员 潘秀宗
人民陪审员 吴达华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 丁 吉
附：《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。