山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第765号
上诉人（原审原告）济宁市圣能燃料有限责任公司，住所地：济宁市任城区三圣街23号，组织机构代码16599998-3号。
法定代表人亓某。
委托代理人牛某。
委托代理人吕某甲。
被上诉人（原审被告）济宁康明电子光学有限公司，住所地：济宁市任城区浣笔泉路11号。
法定代表人张某甲。
委托代理人夏某。
被上诉人（原审第三人）马某甲。
委托代理人杨某。
上诉人济宁市圣能燃料有限责任公司（以下简称圣能燃料公司）因房屋确权纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人圣能燃料公司的委托代理人牛某、吕某甲，被上诉人济宁康某电子光学有限公司（以下简称康某电子公司）委托代理人夏某，被上诉人马某甲及其委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告圣能燃料公司系济宁市燃料总公司第一分公司改制而来。被告康某电子公司系由济宁电子光学仪器厂经变更为济宁康某集团总公司后演变而来。1987年9月16日被告前身济宁电子光学仪器厂向原告前身济宁市燃料总公司第一分公司出售位于浣笔泉路11号1号楼东单元五层东户和西单元五层西户的两套房屋。（原、被告及第三人均表示该1号楼在房产证中实际标注为第4幢）。现涉案的两套房屋确权在济宁康某集团总公司名下。第三人马某甲的父亲马某乙生前为原告单位职工。1996年5月21日马某乙向济宁市燃料总公司第一分公司交纳浣笔泉路11号1号楼西单元五层西户购房款8364.06元，同年11月25日双方签订上述房屋的公有住房买卖协议书一份，约定价款为8557.03元。1996年5月27日济宁市燃料总公司第一分公司收到第三人的父亲马某乙交银行支票2.4万元、现金6000元，共计3万元整，收条中未注明款项用途。1996年8月1日济宁市燃料总公司第一分公司记账凭证记载：马某乙5月28日存入煤款三万元，其后附有1996年5月28日中国工商银行任城支行进账单，进账单的受理票据银行盖章处写有“煤款”字样。1996年6月16日马某乙向济宁市燃料总公司交纳济宁市任城区古楷园小区26号楼东二单元一层西室房款25168.16元，并于1998年6月25日双方签订了该房屋的公有住房买卖协议书，约定价款为25168.16元。1997年8月18日，济宁市燃料总公司第一分公司向济宁市燃料总公司交纳30万元的住房款。1998年4月24日，济宁市财政局向济宁市燃料总公司第一分公司退回五户购房款共计40284.21元，未注明五户退房者的姓名。自1988年起涉案的西单元五层西户房屋由马某乙及第三人马某甲居住至今。另一套（东单元五层东户）房屋由原告委托代理人吕某甲居住。第三人马某甲的父亲马某乙与母亲田某共育三名子女，分别为：马玉梅、马某甲、马玉英。马某乙于2009年1月16日去世。田美荣、马玉梅、马玉英分别出具声明：位于济宁市浣笔泉路11号1号楼西单元五楼西户的房屋归马某甲所有。原告的前身济宁市燃料总公司第一分公司2003年开始改制，2004年5月改制完成。其改制过程依据《济宁市燃料总公司第一分公司企业改制资产评估报告》，该评估报告关于该公司企业改制资产清产评估汇总表及明细表中，没有记载本案涉及的两处房产。该评估报告及济宁市国有资产管理委员会办公室文件（济国资评（2003）23号）均记载：评估范围为济宁市燃料总公司第一分公司企业改制所涉及的全部资产和负债。原告在提交的《关于资产评估报告中未体现住宅房产的原因》中表示：房改后，所有住房的所有权均属于职工个人所有，所以在资产评估报告中的固定资产中不会体现住宅房产。
原审法院认为，合法的买卖关系应受法律保护。被告康某电子公司的前身将涉案的两套房屋卖给原告的前身济宁市燃料总公司第一分公司，并将房屋交付，双方的房屋买卖合同成立并已履行。本案原告的前身尽管尚未取得涉案房屋的所有权证书，但仍有自由处分涉案的房屋的权力。原告将涉案房屋卖给本单位职工，单位职工支付相应价款，亦符合有关法律规定。济宁市燃料总公司第一分公司在改制时依据的《济宁市燃料总公司第一分公司企业改制资产评估报告》中没有记载本案涉及的两处房产，且原告也已自认，房改后所有住房的所有权均属于职工个人所有。因此，改制后的原告已不再拥有涉案两套房屋的所有权。原告主张涉案的两套房屋归其所有，于法无据。第三人马某甲之父马某乙与原告签订公有住房买卖协议，并交纳相应房款后，即取得涉案房屋的所有权。1998年4月24日济宁市财政局向济宁市燃料总公司第一分公司出具的预算拨款凭证（收款通知）退回五户购房款，并未注明五户的姓名，因此，原告陈述第三人之父马某乙已将浣笔泉路11号1号楼西单元五层西室的房屋退给原告的证据不足，对原告的该主张，本院不予采信。马某乙去世后，在其继承人不存在继承纠纷的情况下，第三人马某甲作为马某乙女儿可以继承浣笔泉路11号康明宿舍1号楼西单元五层西户的房产。被告前身已经将涉案房产出售，应当履行出卖方的义务，协助办理房产过户手续。
综上所述，原审认为，原告圣能燃料公司要求确认任城区浣笔泉路11号1号楼东单元5层东户和西单元5层西户两套房屋产权归原告所有，并判令被告为其办理房地产确权手续的诉讼请求。证据不足，本院不予支持。第三人请求判令被告将坐落于济宁市任城区浣笔泉路11号康明宿舍1号楼西单元五层西户的房屋过户至第三人名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决：一、驳回原告济宁市圣能燃料有限责任公司的诉讼请求。二、被告济宁康某电子光学有限公司于本判决生效后15日内，协助第三人将位于任城区浣笔泉路11号康明宿舍1号楼西单元五层西户的房屋过户至第三人马某甲名下。（该房产在房权证中体现的座落位置为：阜桥办事处浣笔泉路11号4幢西单元五层西户）。
上诉人济宁市圣能燃料有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回原审第三人的诉求；因诉讼引起的费用均用被上诉人及原审第三人负担。事实与理由：上诉人系改制承继原济宁市燃料总公司第一分公司的所有权利义务而成立的公司。上诉人诉在一审提起本案诉讼时，原审第三人马某甲申请参加诉讼，主张涉案房产归其所有，请求判令被上诉人康某电子公司办理房地产确权手续。原审第三人提供了上诉人于1996年5月27日出具的收条，证明其父马某乙交纳了购房款，购买了涉案房产。但该收条财务记账凭证显示系马某乙预交的购煤款。上诉人提交的1996年11月25日与马某乙签订了公有住房买卖协议书，可以看出时间不相符，且该协议并未实际履行，1998年马某乙购买的涉案房产已调换为位于济宁市古楷园小区26号楼二单元一层西户。国家房改政策明确规定，一个家庭只能购买一套公有住房。原审第三人马某甲之父没有购买两套公有住房的权利。二、原审判决认定事实本末倒置。济宁市燃料总公司第一分公司企业改制资产评估报告中，虽然没有记载涉案房产，但购买涉案房产所有证据均有上诉人持有，上诉人承继了原公司的所有权利义务，涉案房产系上诉人承继原公司遗留未解决的资产。所以，评估报告不能作为排除上诉人主张涉案房产权利的依据。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉求。
被上诉人马某甲辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1、诉争房产归答辩人父亲马某乙所有。答辩人父亲系济宁市燃料总公司第一分公司（改制后为圣能燃料公司）职工，济宁市燃料总公司第一分公司于1988年分配给马某乙及家人涉案一套房屋（自1998起马某乙及家人居住至今）。答辩人父亲与上诉人签订了公有住房买卖协议并交纳了房款。马某乙并未退还涉案房屋，鉴于该房屋市场价格，马某乙于1996年5月27日又向济宁市燃料总公司第一分公司交纳购房款3万元。依据上述事实，马某乙支付了涉案房产相应价款，故涉案房产归答辩人父亲马某乙所有。2、诉争房产未进入改制资产，上诉人未取得该资产，与本案无利害关系。3、答辩人父亲与济宁市燃料总公司第一分公司签订了公有住房买卖协议，在缴纳了38364.06元购房款后，马某乙及家人一直居住涉案房屋内近20年，没有人向马龙家及答辩人主张过权利，答辩人已经取得了该房屋所有权。二、一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人认为马某乙交纳的3万元系预购煤款不符合客观实际。三、答辩人在二审中的诉讼地位应为被上诉人。综上，一审判决认定事实充分，证据确凿，适用法律正确，二审法院应予维持。
被上诉人济宁康某电子光学有限公司辩称，一、上诉人和原审第三人要求我方为其办理房产手续依据不足。出卖人只有协助义务，而不是办证主体。二、上诉人与原审第三人的房产纠纷是我方难以协助办理产权手续的主要原因，我方没有过错，不承担任何责任。三、按照上诉人提供的证据，上诉人交的是每套（共两套）53平方米的房款，而两套房屋实际面积分别为100.83平方米、93.81平方米，按照权利义务相一致原则，上诉人和原审第三人应返还多得的88.64米房屋面积或补交相应房款。
二审经审理查明，1997年12月，济宁市燃料总公司第一分公司向房改办、住房管理中心提出申请，该申请载明：我单位职工亓某、张某乙、商啟贞、朱某、马某乙5户改住市燃料总公司宿舍，原购买住房退回，望见信给予办理退款手续为盼（40284.21）。该证据系上诉人从济宁市住房公积金管理中心取得，加盖济宁市住房公积金管理中心计某印章。其他事实与一审法院认定一致。
本院认为，二审期间争议的焦点问题：1、关于上诉人是否对涉案房产享有诉权及其请求是否应予支持的问题；2、关于上诉人与马某乙是否存在涉案房屋买卖关系及被上诉人马某甲的请求是否应予支持的问题。关于焦点1，济宁市燃料总公司第一分公司企业改制资产评估报告书的评估范围及对象为济宁市燃料总公司第一分公司为改制而涉及的全部资产及负债。该评估报告中未涉及两处房产，应系因涉案两处房产并未登记在济宁市燃料总公司第一分公司名下，从法律上讲其并未最终取得所有权，故评估报告书中并未并显示亦符合法律及财会制度的规定。且依据上诉人圣能燃料公司的工商登记材料载明的内容，可以证实上诉人圣能燃料公司系济宁市燃料总公司第一分公司名称变更而来，并非新设立公司。上诉人应承继了济宁市燃料总公司第一分公司的全部资产及负责。虽然济宁市燃料总公司第一分公司及上诉人最终未完全取得涉案两处房产的所有权，但其具备以房屋买卖关系主张权利的资格。故，一审法院以企业改制后上诉人不再拥有涉案两处房产的所有权，驳回上诉人的诉讼请求欠妥。被上诉人康明电子公司的前身收取了济宁市燃料总公司第一分公司购房款，并将涉案两处房产交付，双方房屋买卖关系成立并已实际履行，双方之间的房屋买卖关系合法有效，出卖方有义务协助买受人办理房屋产权登记。关于焦点2，1987年济宁市燃料总公司第一分公司购得两套济宁市浣笔泉路房屋后，其中济宁市浣笔泉路11号1号楼西单元五层西户房屋即由马某乙及其家人居住。1996年公有住房房改时，马某乙就此房屋曾向济宁市燃料总第一分公司交纳8364.06元购房款，双方并签订公有住房买卖协议。该公有住房买卖协议虽未实际履行，但马某乙交纳的购房款至今亦未退还。同年，马某乙转购济宁市古楷园小区房屋，并于1998年与济宁市燃料总公司签订公有住房买卖协议，该协议应已实际履行。此后，马某乙、马某甲仍继续占有、使用济宁市浣笔泉路11号1号楼西单元五层西户房屋至今。关于马某乙与马某甲依何种法律关系取得该房屋的使用权，双方均未提供充分证据予以证实。上诉人主张系马某乙与马某甲借租取得；被上诉人马某甲主张系马某乙实际购买取得。依据查明的事实，马某乙自1996转购济宁市古楷园小区房屋开始至今，马某乙与马某甲在双方争议房屋居住已近20年，在此期间，上诉人没有充分证据证明曾向马某乙及马某甲主张过权利，上诉人亦无证据证明马某乙及被上诉人马某甲曾向上诉人交纳相关租赁费用。1996年5月21日、1996年5月27日，马某乙分两次向济宁市燃料总公司第一分公司交纳38364.06元款，虽然马某乙1996年5月27日交纳的款项，济宁市燃料总公司第一分公司在出具的收据中未注明该款项用途，但上述款项至今未退还马某乙及其亲属。且上诉人于一审中提交的《关于资产评估报告中未体现现住宅房产的原因》中亦表示争议房屋所有权均归属职工所有，且亦无其他职工主张该房屋的权利。综合以上因素，结合该房屋使用权因历史遗留而形成的现状，应认定济宁市燃料总公司第一分公司与马某乙就济宁市浣笔泉路11号1号楼西单元五层西户房屋已达成新的房屋买卖关系并已实际履行。虽然，上诉人主张双方不存在买卖关系，并提交记账单及进账单、马某乙借条、五份腾房通知予以证明，但记账单及进账单记载的内容属上诉人内部账目记载、借支款项与退还款项属不同法律关系、五份腾房通知不能证实已送达当事人，故上诉人的主张属证据不足，不予采信。综上，依据上诉人圣能燃料公司及被上诉人康某电子公司两企业演变过程，被上诉人康某电子公司有义务协助上诉人圣能燃料公司办理涉案两处房屋产权登记的义务。但鉴于上诉人与马某乙就济宁市浣笔泉路11号1号楼西单元五层西户房屋已发生买卖关系并已实际履行，为减少当事人的诉累，被上诉人康某电子公司应向上诉人履行的协助办理产权登记义务，可直接向马某乙继承人被上诉人马某甲履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3539号民事判决第二项；
二、撤销济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3539号民事判决第一项；
三、被上诉人济宁康明电子光学有限公司于本判决生效后15日内，协助上诉人将位于济宁市任城区浣笔泉路11号康明宿舍1号楼东单元五层东户的房屋过户至上诉人济宁市圣能燃料有限责任公司名下；
四、驳回上诉人济宁市圣能燃料有限责任公司其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各1025元，共计2050元，均由被上诉人济宁康明电子光学有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年十月十四日
书 记 员 刘 丹