湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0481民初617号
原告：耒阳市五环星城业主委员会。
代�人：谢小禾。
委托诉讼代理人：罗志峰。
委托诉讼代理人：陈陆成。
被告：耒阳市金辉广告中心。
经营者：刘艳辉。
被告：耒阳市景强房地产开发有限公司。
法定代表人：李强强。
委托诉讼代理人：曾琳燕。
原告耒阳市五环星城业主委员会（以下简称五环星城业委会）为与被告耒阳市金辉广告中心（以下简称金辉广告中心）、耒阳市景强房地产开发有限公司（以下简称景强房地产公司）物权保护纠纷一案,于2017年3月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周志慧担任审判长，人民陪审员周路容、贺雪平参加的合议庭,于2017年5月16日、11月9日两次公开开庭进行了审理。代理书记员张沅沅担任记录。原告五环星城业委会的代表人谢小禾及其委托诉讼代理人罗志峰、被告金辉广告中心的经营者刘艳辉、被告景强房地产公司的委托诉讼代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止起诉日止前两年广告位使用费26000元；2、判令被告拆除悬挂于原告小区A栋南墙2-3楼“三面翻”广告；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年，被�金辉广告中心与被告景强房地产公司签订广告位使用合同，于2011年6月经耒阳市城市管理局批准，在原告小区A栋南墙2-3楼悬挂“三面翻”广告位一个用于对外租赁经营牟利。该广告位所占南墙为五环星城业主所共有，多位业主向其主张权利。2016年，五环星城业委会成立并登记以来，更多次向被告金辉广告中心及景强房地产公司主张权利并要求拆除该广告位，但被告金辉广告中心以向楼盘开发商被告景强房地产公司支付了使用费为由，拒绝了原告的请求。经评估，该广告位年使用费为2-4万元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
1.五环星城业委会、金辉广告中心、景强房地产公司的工商登记资料复印件，证实原、被告主体适格。
2.业主购房合同，证实该小区商品房由李锋等业主取得所有权。
3.“三面翻”广告位及户外广告照片，证实广告位的位置增设“三面翻”等广告位侵权的事实存在。
4.五环星城业委会于2016年1月26日出具的致景强房地产开发公司的函，证实原告曾于2016年1月26日向被告景强公司就广告位与“三面翻”主张过权利。
5.现场勘验视频及照片，证实LED显示屏与三面翻广告牌是钉在承重梁上。
被告金辉广告中心对上述证据经质证，首先请求法院依法审核，具体意见以被告景强房地产公司陈述的为准。关于证据4，就广告位租金问�，原告曾经找过本中心，本中心要求原告找被告景强房地产公司协商，如外墙资源属于原告，租金就交给原告，如没有协商好，本中心就照旧交给被告景强房地产公司。对证据5无异议。
被告景强房地产公司对上述证据经质证，对证据1中业委会申报表有异议，除此外对其他无异议，对业委会申报表的具体异议如下：业委会并未依法成立，申报表证实原告诉状所述不是事实，备案申报显示为2017年才申报，且现在尚在申报中，原告并未依法成立，且未有业主大会的会议相关资料予以佐证，该份证据不能达到原告的证明目的。对证据2的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，对关联性有异议，该证据仅能证明李锋系五环星�B栋1414房屋业主，但不能代表其他业主，该份合同第十八条明确约定，所在楼房的外墙使用权人为被告景强房地产公司。合同附件三证实外墙与窗户不是同一概念，整个建筑的窗户属住宅部分，属业主的专有部分，共有部分并不包括窗户。对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，从该证据可以看出涉案广告牌位于五环星城的二楼，三楼全部是窗户，二楼广告牌后也是窗户。关于证据4，首先本公司并未收到该函，且并未涉及要求拆除广告牌，更没有提出广告牌有任何安全隐患问题。对证据5的真实性无异议，该组证据证实“三面翻”是安装在二楼，LED显示屏是安装在三楼，并不是只有该三面翻广告牌，一楼装满了广告牌，三面翻广告牌的安装位置是在三楼窗户上，支撑架子也是在窗户上，广告牌安装不影响房屋的结构，从而证实三面翻广告牌�LED显示屏是安装在窗户上。
被告金辉广告中心辩称：被告金辉广告中心与被告景强房地产公司于2011年签订了涉案广告位租赁合同，利用被告景强房地产公司二楼窗户作广告经营，双方的权利义务有书面合同约定。合同签订以后，本中心向被告景强房地产公司缴纳了租金。本中心与被告景强房地产公司签订租赁合同时，原告尚未成立，而且本中心安装广告经过主管部门审批，并缴纳了相关费用，属合法经营。
被告金辉广告中心提交了以下证据以支持其反驳主张：
1.营业执照，证实金辉广告中心作为本案被告主体适格。
2.被告景强房地产公司与被告金辉广告中心签订的广告位租赁合同，证实被告金辉广告中心系合法使用“三面翻”广告位。
3.收款收据，证实被告金辉广告中心已向被告景强房地产公司缴纳了租金。
4.关于申请安装“三面翻”广告的审批单、缴款收据，证实被告金辉广告中心安装的“三面翻”、LED广告，手续合法。
原告对上述证据经质证，对证据1无异议。对证据2的真实性与关联性无异议，该合同证实广告位所处的位置为二楼商铺面南外墙，同时明确约定了该广告位的面积。对证据3有异议，租赁价格明显低于市场价。关于证据4，被告金辉广告中心的广告牌经相关部门审批，广告设置期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止，至今悬挂时间已经超过一年多了，自2016年10月1日起，该广告牌悬挂为非法悬挂。该证据中No2125924127号缴款�显示为一般罚没收入，系耒阳市综合行政执法局于2017年7月4日对被告金辉广告中心的违法行为作出的处罚，罚没金为1万元。耒阳市城市管理监察大队于2011年9月作出的审批，要求广告牌的制作必须结构坚固安全、设计规范美观，但被告金辉广告中心没有提供质监部门的相关安全认证。被告金辉广告中心在提供该份证据时，没有提供相关原件，故对该份证据的真实性有异议，即使是真实的，也不足以达到其证明目的。
被告景强房地产公司对上述证据经质证，对证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，虽然该合同约定广告位所处位置为“五环星城”二楼商铺面南外墙，但该广告位实际安装在南外墙的窗户�。对证据4无异议，该证据证实安装广告牌取得了有关部门审批，No2125924127号缴款书与此前的缴款书注明的金额是一致的，自2016年后再使用广告牌办理了相关手续，故综合执法局才收取被告金辉广告中心的费用，若该广告牌违法安装，应是拆除而不是收费，故被告金辉广告中心取得了继续使用广告牌的手续。
被告景强房地产公司辩称：原告所述不是事实，一至三楼系商业楼，二楼与三楼的所有人为本公司，涉案广告位位于二楼的窗户上，根据相关规定，本公司将窗户租赁给被告金辉广告中心是合法处置，五环星城的外墙使用权为本公司所有，原告起诉无任何事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告主体不适格，五环星城业委会只有住宅房屋的业主参加，未通知商业房屋的业主参加，选举形式不合法。原告无权起诉，根据相关规定，原告起诉应通过召开业主大会才能确定起诉权利，综上，原告主体不适格，无权起诉，没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的起诉。原告在诉讼过程中，将第三人景强房地产公司变更为被告，不符合民事诉讼法之规定，缺乏法律依据。广告牌的安装是经过主管部门审批，合法安装。被告景强房地产公司收取被告金辉广告中心的窗户占用使用费，是合理合法的，因广告牌与液晶显示屏均安装在本公司所有的窗户上，并没有安装在外墙上，不属于业主共有的财产，该窗户是属于本公司所有的专有部分，安装广告的膨胀螺丝系安装在金辉广告中心自砌在窗户上的墙壁上，对大楼没有影响。广告位所在的位置与承重墙不在同一个平面，广告安装不会影响�栋楼，业主所有的房屋墙与被告景强房地产公司所有的门面墙是两块不同的墙，广告位位于裙楼窗户上，不会对业主房屋墙体产生影响。LED显示屏只有图像没有声音，不会产生噪音影响，且该广告安装与LED显示屏是经过环保部门批准的，手续合法，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告景强房地产公司提交了以下证据以支持其反驳主张：
1.耒阳市五环星城二层、三层建筑规划设计平面图，证实涉案广告牌是安装在窗户上，而不是外墙上。
2.房权证（四份），证实被告景强房地产公司是五环星城二层、三层房屋的所有人。
3.《房屋买卖合同》两份，证实被告景强房地产公司拥有五环星城外墙的使用权。
4.耒阳市五环星城立面图，证实涉案“三面翻”广告牌与LED液晶显示屏是安装在被告景强房地产公司所有的窗户上。
原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，从该份证据上可以看出南外墙位置有五根承重立柱，有观光电梯以及大小不一样的视展窗户，故被告景强房地产公司所陈述的南外墙只有窗户的说法与事实不符，该证据充分说明南外墙不止是有窗户，该广告位安装在南外墙上，而不是悬空在窗户上。对证据2有异议，该证据说明被告景强房地产公司既是该楼盘的建设单位，也是现在五环星城的业主之一，作为业主，既有专用部分，也有共有部分，可以独立行使专用部分的使用权，共用部分的使用权应归全体业主。对证据3的真实性无异议，但该合同的第十八条属格式条款，该合同由被告景强房地产公司提供，侵犯了业主的切身利益，同时对共有部分的所有权并不能由某一个具体的业主同建设单位进行约定，故该约定为无效约定。证据4的设计图与实际建筑情况不一致，故对该立面图的真实性有异议。裙楼也是属于整栋楼的一部分；该设计图与实际建筑情况不一致，该图纸上的观光电梯在实际建筑中并没有，窗户结构与该图纸也不一致，该图纸不能反映现实的建筑结构，该“三面翻”广告牌总面积达到120平方米，故该三面翻广告牌安装在窗户上与实际不符，也不符合常理。
被告金辉广告中心对上述证据经质证，对证据1、2、3、4无异议。
经过双方对上述证据的质证，本院�为，原告提交的证据1、2、3、4、5，被告金辉广告中心提交的证据1、2、3、4，被告景强房地产公司提交的证据1、2、3、4，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。
经审理查明：耒阳市体育路五环星城由被告景强房地产公司开发建设，于2010年底向五环星城业主交付使用。2011年8月26日，被告景强房地产公司与被告金辉广告中心签订广告位租赁合同，由被告景强房地产公司将五环星城二楼商铺南外墙出租给被告金辉广告中心设置商业广告牌，租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，年租金13000元。2011年9月19日，经耒阳市城市管理监察大队批准，被告金辉广告中心于2011年10月在五环星城二楼至三楼南外墙安装了一块4米×30米的三面翻广告位，审批设置期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止。被告金辉广告中心安装完毕后即投入使用，并按合同约定的标准向被告景强房地产公司支付了至原告起诉日前的全部租金。2016年1月，原告成立后，以被告景强房地产公司无权对外出租二楼外墙为由，向被告景强房地产公司主张权利，要求将租金收入归原告所有，并多次找被告金辉广告中心协商处理未果。
另查明，被告景强房地产公司与五环星城业主签订的商品房买卖合同第十八条第二项约定：该商品房所在楼宇的外墙使用权归出卖人即被告景强房地产公司所有。2014年4月15日，被告景强房地产公司取得了五环星城1幢2层0201�0202产权登记（证号为耒阳房权证五里牌字第00104089号）；2015年1月28日，取得了五环星城1幢2层0203、0204房屋产权登记（证号分别为：耒阳房权证五里牌字第00113800号、00113799号），上列房屋均属被告景强房地产公司单独所有，规划用途为营业。
本院认为，本案是物权保护纠纷，争议焦点：1、涉案的商品房外墙所有权和使用权的归属问题，被告景强房地产公司是否有权对五环星城二楼至三楼外墙的使用权作出处分？向被告金辉广告中心收取的租赁费，原告是否有权取得？金额如何确定？2、应否拆除涉案“三面翻”广告？已查明的证据证实，被告金辉广告中心将“三面翻”广告位安装在五环星城二楼至三楼外墙，既占用了被告景强房地产公司的窗户，也占用了外墙墙体。商品房外墙属于商品楼的基本结构部分，应由该商品楼所有业主共有和共同管理，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。被告景强房地产公司与五环星城业主签订的商品房买卖合同第十八条第二项将五环星城业主购买的商品房外墙使用权归出卖人即被告景哟房地产公司的约定，违反了法律相关规定，该约定无效。因此，被告景强房地产公司无权对涉案外墙使用权作出处分并向被告金辉广告中心出租，向被告金辉广告中心收取租金，不具有法律和事实依据，应将收取的租金交与原告。鉴于原告自2016年1月才成立，结合本案实际情况，本院酌定被告景强房地产公司将所收取的2016年的租金13000元交给原告。被告金辉广告中心与被告景强房地产公司�订租赁合同时，原告尚未成立，被告金辉广告中心有理由相信被告景强房地产公司有权出租，属善意第三人，同时涉案的广告位并未危及整个建筑的安全，故对原告要求拆除涉案广告牌的诉讼请求不予支持。原告可以通过事后追认的方式取得合同相对方的主体权利。被告景强房地产公司关于出租的仅仅是属其专有部分的窗户，且二楼产权属其单独所有，有权处分的主张，因不符合法律规定，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告耒阳市景强房地产开发有限公司将向被告耒阳市
金辉广告中心收取的2016年的租金13000元交给原告耒阳市五环星城业主委员会，限在本判决生效之日起20日内履行完毕；
二、驳回原告耒阳市五环星城业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院，账号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时请注明案号)。
本案案件受理费800元，由被告景强房地产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志慧
人民陪审员 贺雪平
人民陪审员 周路容
二〇一八年四月十日
代理书记员 张沅沅
校对责任人：周志慧 打印责任人：张沅沅
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情况之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第三条第一款第（一）项除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所�的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或设备间等结构部分;