广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初4365号
原告：沈育明，男，1978年11月30日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，
委托诉讼代理人：谢俊，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊浩，广州金鹏律师事务所律师。
被告：蔡育光，男，1979年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，
委托诉讼代理人：林欢，广东纬韬律师事务所律师。
原告沈育明与被告蔡育光租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈育明的委托诉讼代理人熊浩，被告蔡育光的委托诉讼代理人林欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结�
原告沈育明向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付租金、电梯使用费、物业管理费、滞纳金合计300606元（暂计至2017年3月1日，拖欠房屋租金215221元、滞纳金72185元、电梯使用费及物业管理费13200元，要求计算至被告实际清偿完毕止）；3、判令被告向我方支付违约金60000元（暂计至2017年3月1日，要求计算至被告实际将承租房屋腾退交还我方之日止）；4、判令被告将承租房屋腾退交还给我方；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月1日，我方与被告签订《租赁合同》，约定我方将位于广州市白云区广州大道北怡新路XX号及附属用房（以下称涉案物业）租赁给被告使用，租赁涉案物业的建筑面积为1150平方米。租赁期限从2014年9月1日至2022年3月31日。涉案物业租金为每月每平方米42元，租金每年按5%递增。被告应于每月5日前向我方支付当月租金。同时，我方与被告口头达成协议，被告在缴纳租金的同时应每月另支付电梯使用费500元及每平方米3元的物业管理费用。合同签订后，我方已根据合同约定，将涉案物业交由被告使用，全面履行了合同义务。被告使用涉案物业后，在租赁初期尚能向我方缴纳每月的租金、电梯使用费、物业管理费，但之后便时有拖缴的行为，我方已多次与被告协商，要求被告依约按时足额支付相应费用，但被告始终有拖欠行为。2016年9月1日以前，被告尚拖欠16111元。2016年9月1日以后，租金递增，被告应按每月53250+500+3450=57200元的标准向我方支付费用，但被告继续拖欠，且缴交不足额。从2017年1月1日起，被告已不缴纳任何费用。租赁期间，我方多次催促被告应按时缴足费用，但被告一直未按时缴足费用。我方遂于2017年1月11日、1月19日�过ems快递、手机短息、微信等方式，告知被告解除合同，要求被告支付拖欠的费用，腾退涉案物业，没收其租赁保证金等。根据《租赁合同》第二条规定，租金按月计算，乙方(被告)必须按约定时间缴纳当月租金给甲方（即我方），每逾期一天必须按所欠费总额的3‰缴交滞纳金，逾期30天的，即视为被告违约，我方有权终止合同，收回出租物业，没收租赁保证金。《租赁合同》第五条规定，被告应办理退场并搬离承租房屋，否则每逾期一天须每天付2000元的违约金。由于被告已欠缴租金超过30日，我方已通知被告解除合同及腾退房屋，被告至今不腾退已属违约，应承担相应违约责任，向我方支付违约金。为保障我方的合法权益，我方根据相关法律规定，依法提起本案诉讼，请求法院支持我方的全部诉讼请求。
被告蔡育光辩称，我方不同意原告的第1项诉讼请求，原告已经将场地实际收回了故不存在解除的问题。关于原告的第2项诉讼请求，不存在2015年的租金欠费，2015年的费用双方已经结清，也不存在争议的情况，我方可以提交原告交付给我方的收据可以证明。我方没有拖欠2016年9月1日起至12月的租金，我方也提交了相关费用的收据，故不存在从2016年9月1日起拖欠租金的问题。关于电梯费和物业管理费，我方自2017年1月1日起没有缴纳电梯费用是事实，2016年9月1日至12月的物业管理费已经缴纳完毕。关于滞纳金、违约金，我方不同意缴纳，依据合同的约定，我方要求原告提供物业商业使用的权属证明，原告无法提供，我方也无法经营，我方迟延缴纳租金是属于自救行为。
经审理查明：2014年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市广州大道北怡新路XX号及附属用房（以下称�案物业）租赁给被告使用，总建筑面积为1150平方米，该物业仅用于商业性经营。租赁期限从2014年9月1日至2022年3月31日。1、租金按月缴纳，每月5日前必须缴纳，租金为42元/平方米（物业管理费由乙方按月自行缴交），2014年9月1日起计租，次年起每年租金递增5%。2、双方约定签订本合同后，乙方开始申办该物业的临时商业使用证明及《消防审核意见书》等相关业务，办理该物业的临时商业使用证明及《消防审核意见书》所产生的一切费用由乙方负责。3、双方签订本合同后三天内，乙方须向甲方缴纳人民币10万元整作为承租该物业之押金。4、租金按月计算，乙方必须按双方约定的时间内按银行转账的方式缴纳当月租金给甲方，每逾期一天必须按所欠费总额的3‰缴交滞纳金，逾期30天的，即视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租物业，没收租赁保证金。7、甲�保证该物业可做商业用途，乙方承租后有权将其部分转租，转租所产生的纠纷与甲方无关。甲方的权利和义务：2、甲方须提供房屋的房产证明或场地权属证明等相关资料给乙方作为办理营业执照和税务登记之用，乙方办证之前所有资料和费用由甲方负责，乙方自行承担自己办证所产生的一切费用。乙方的权利与义务：3、乙方如需对房屋进行内部装修，改动原有结构、设备设施或增设其他设备需用电负荷的，应向甲方提出申请，征得甲方同意及办理施工许可证等手续后方可施工。4、双方按房屋交接日进行交接，进场时由甲方提供给乙方房屋及现有共同设备设施其权属归甲方所有，乙方只有使用权而没有处置权，乙方应爱护和正常使用。违约责任：1、在租赁合同期，如甲方无故终止合同的，甲方必须退还租赁保证金及赔偿乙方的一切经济损失。2、乙方须按照合同规定依时向甲方缴纳租金，向物业公司缴纳物业管理费及水电费等费用，若逾期1天按应交费用金额的3‰支付滞纳金。3、租赁合同期满如不再续租，乙方须在期满之日结清所有费用，办理退场手续并撤离承租房屋，否则每逾期1天须每天支付2000元违约金，乙方在租赁合同期满后，同等条件下有承租的优先权。4、在没有违约行为情况下，押金合同期满后五天内无息退还给乙方。5、租赁合同期满后，乙方不再续租该物业的，乙方结清房屋费用后，乙方投资的装修归甲方所有，乙方不得拆除，其他物业内可移动设施乙方自行搬走或处理。合同签订后，原告将涉案物业交由被告使用。
因被告催缴租金，2017年1月11日、1月19日原告分别通过快递邮寄《合同解约通知书》，并于2017年1月18日发短信要求解除租赁合同并扣除保证金、支付拖欠租金及滞纳金，限被告于2017年1月20日前搬离等。被告确认于2017年1月20日收到合同解约通知书。2017年1月23日，被告向原告发出律师函，载明原告未按照租赁合同关于提供房屋房产证或场地权属证明等相关资料的约定履行，已造成被告至今无法使用该地点的租约申领营业执照及办理税务登记；投入大量装修款的装修被闲置，租赁的商业目的完全落空；超过实际标准以商业使用性质交纳房租等费用等的损失。
2017年4月17日，叶文芬出具《物业使用权证明》，载明其将涉案物业全部对外出租给沈育明，期限从2009年10月1日起至2022年3月31日止。沈育明有权自行使用该物业或对外出租。2017年5月26日，广州宏新投资集团有限公司出具《转租证明》，其同意沈育明将涉案物业转租给其他人使用。
2017年6月12日，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司出具《关于物业产权等情况的说明》，载明涉案物业作为广州宏云房地产开发有限公司开发建设的怡新花园怡新会所的组成部分，由广州宏云房地产开发有限公司作为产权人享有物业所有权，房产部门产权登记的地址为广州大道北怡新路XX下层，该物业能够于商业经营使用。广州宏新投资集团有限公司已为承租该物业的单位或个人提供办理商业经营、工商登记手续的有关产权及其他所需材料，且相关单位或个人能够顺利办理工商营业执照手续，不存在因该物业的产权或规划用途等原因影响承租人办理工商营业执照或使用该物业用于商业经营使用的情形。同时，广州宏云房地产开发有限公司提交涉案物业所在楼宇的产权证明、不动产登记查册表及平面图纸。2017年12月19日，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司出具《物业情况说明》，载明其与案外人叶文芬于2009年10月1日签�租赁合同，叶文芬承租涉案物业，租赁期限12年（2009年10月1日至2022年3月31日）。叶文芬在租赁期限内有权对所租赁房屋自行使用或对外转租，广州宏新投资集团有限公司、广州宏云房地产开发有限公司同意叶文芬将上述物业出租给沈育明。
被告使用涉案物业过程中将其中的650平方米转租给他人（云南映象公司），被告与云南映象公司约定由云南映象公司就其分租部分的租金直接向原告缴纳，抵扣被告应该向原告缴纳的1500平方米的租金。原、被告确认云南映象公司分租部分的租金缴纳至2016年12月31日，之后云南映象公司搬离。被告提交收据确认其交纳了2016年1月至11月的租金、水电费、物业管理费，2016年12月的租金仅缴纳了一部分即32893元（云南映象公司分租部分），其中2016年9月至11月的租金等费用均为现金交付（直接从当时收到的现金货款中支付），收�均系原告开具，金额为扣除云南映象公司需缴纳的租金，并认为2015年度欠缴租金16111元已经支付。原告主张被告自2016年9月1日开始拖欠租金，2015年欠缴租金在2016年6月1日的收据中写明“上次欠16111.3元”。被告辩称2015年所欠租金16111.3元是在2016年8月1日的收据中显示，该笔款项与2016年8月份的租金和水电费一并支付了，合计39859.6元。被告确认自2017年1月1日起涉案物业全部由其使用，但认为原告未提交具有商业使用性质的物业而不缴纳租金，2017年4月28日原告收回涉案物业。
被告陈述不支付租金的原因是原告不能提供商业性质的产权，其无法办理营业执照、税务登记等等。原告陈述涉案物业所在的201房已办理营业执照，合同约定涉案物业为商业性经营，原告提供给被告的物业不一定产权要写商业性物业，且并无法律规定约定的会所不能用作商业用途。
另查明，涉案物业的权属人为案外人广州宏云房地产开发有限公司，涉案物业登记的地址位于广州大道北怡新路XX下层，原告确认涉案合同的物业地址与房屋登记的地址不一致，但从产权登记的平面图可看出与实际使用的是一致的。涉案物业不动产登记查册表登记附注载明城市规划房屋用途为：负一层为汽车库、自行车库、商业、会所；首层为会所、架空层、书店、居委会、卫生站；二层为会所、业务用房、物业管理用房、文化站、住宅。原、被告确认涉案物业所在位置是权属证明书上的首层。本院受理的（2017）粤0111民初5916号蔡育光诉沈育明租赁合同纠纷一案中，广州市白云区国土资源和规划局于2017年11月28日复函，经查，暂无地址为“广州大道北怡新路XX下层”的产权登记信息，广州大道北怡新路XX号登记情况及各使用功能详见附件，该建筑物经穗规验证[2007]1411号文通过规划验收，各使用功能详见附图。
本院于2018年1月5日组织双方到现场查看，双方确认涉案物业所在位置为怡新路XX下层【即权属证明书上显示的怡新路XX号（双号）附注标记的首层】，现场的罡得教育即艺家公司位置就是怡新路XX下层201房，XX下层即为110号首层，首层没有会所，二层为会所。经向涉案物业所在小区的物业管理处了解，罡得教育位置为会所首层，首层现在是作为架空层、居委会、画廊及会所大堂使用。
再查明，涉案物业所在的广州市白云区广州大道北怡新路XX下层201房已实际办理了相应的营业执照（广州市艺家教育发展有限公司），可作为商业用途使用。
庭审中，原告称已于2017年4月28日实际收回了场地，故撤回第4项诉讼请求；明确其第2项诉讼请求的租金、电梯使用费、物业管理费计算至2017年4月28日，滞纳金计算至被告实际清偿之日止；第3项诉讼请求的违约金亦计算至2017年4月28日。经审查，原告申请撤回第4项诉讼请求符合法律的规定，本院当庭口头裁定予以准许。庭审中，被告对原告主张2017年1月至4月28日电梯费3000元、2016年12月至2017年4月28日的物业管理费计算方式没有异议。
以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、合同解约通知书、权属证明书、查册表、平面图、说明以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，涉案物业权属人为案外人广州宏云房地产开发有限公司，广州宏云房地产开发有限公司将涉案物业出租给案外人叶文芬，广州宏云房地产开发有限公司确认叶文芬将涉案物业转租给原告、原告再将涉案物业转租给被告，故被告享有合法的物业使用权。原、被告于2014年7月1日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法�、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
原告主张因被告拖欠涉案物业租金而向被告发出《合同解约通知书》，被告确认于2017年1月20日收到解约通知，但被告并未按通知的时间搬离涉案物业，双方确认2017年4月28日原告实际收回涉案物业，故2017年4月28日原、被告之间的租赁合同关系实际解除。原告主张解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。被告在收到原告解约通知书后仍使用涉案物业，故被告应向原告支付2017年4月28日前的租金、电梯使用费、物业管理费。原告主张被告自2016年9月1日开始拖欠租金，被告提交原告出具的收据证明其已缴纳2016年9月至11月的租金以及12月的部分租金。对此，原告称是先开具收据给被告，实际并未收到被告缴纳的租金，被告辩称2016年9月至11月的租金是以现金缴纳。对此，原告主张的先开收据再收租金的解释不符合生�常理，本院不予采信。对照2016年9月至11月收据所载明的租金金额，结合被告将涉案物业的部分场地分租给案外人云南映象公司使用，并约定由云南映象公司就其分租部分直接向原告缴纳租金，从而抵扣被告应向原告缴纳的租金的事实，对被告主张已缴纳2016年9月至11月租金以及12月部分租金的意见，本院予以采纳。被告正常使用涉案物业至物业被收回时止，却以原告不能提供商业性质的产权，无法办理营业执照、税务登记作为不缴纳租金的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。被告应支付2016年12月的剩余租金20357元（53250元-32893元），2017年1月1日至2017年4月28日的租金209450元（53250元×3个月+53250元÷30日×28日），上述欠租租金合计229807元。原告主张超出部分的租金，本院不予支持。对于2015年度欠缴租金16111元，原告主张该欠缴租金在2016年6月1日的收据中写明“上次欠16111.3元”，被告辩称2015年所欠租金16111.3元在2016年8月1日的收据中显示该款项与2016年8月的租金、水电费已一并支付。根据2016年8月1日收据所载金额，对被告主张2015年度欠缴租金16111元已经支付的意见，本院予以采纳。对原告主张被告支付2015年度拖欠租金16111元，依据不足，本院不予支持。
原告主张2017年1月1日至4月28日的电梯使用费共3000元，被告没有异议，本院予以确认，被告应向原告支付2017年1月1日至2017年4月28日的电梯使用费3000元。2016年9月至11月的物业管理费在涉案收据中载明已支付，故被告应向原告支付2016年12月至2017年4月28日的物业管理费，原告主张该部分物业管理费计算为9750元（3元/平方米×650平方米×5个月），被告对该期间的物业管理费计算方式没有异议。涉案物业面积为1150平方米，原告仅主张按650平方米计算物业管理费，视为其对自身权利�处分，本院予以确认。故被告应向原告支付2016年12月至2017年4月28日的物业管理费9750元。原告主张的超出部分的物业管理费，本院不予支持。
关于原告主张欠缴租金的滞纳金，双方租赁合同约定涉案物业系作为商业性经营，经现场查看，双方确认涉案物业所在位置为怡新路XX下层，即为房地产权属证明书上附注记载的首层。依照涉案房地产权属证明书及不动产登记查册表的记载，城市规划房屋用途：负一层为汽车库、自行车库、商业、会所；首层为会所、架空层、书店、居委会、卫生站，二层为会所、业务用房、物业管理用房、文化站、住宅。虽然其中首层并未载明“商业”用途，但涉案物业所在的广州市白云区广州大道北怡新路XX下层201房已实际办理了相应的营业执照（广州市艺家教育发展有限公司），可作为商业用途使用，被告现无证据证明其无法向工商部门申办营业执照。被告主张涉案物业不具备商业性经营条件，本院不予采信。被告实际使用了涉案物业，其不按时缴纳租金亦违反合同约定，依照合同应支付滞纳金。关于滞纳金的计算标准，涉案合同约定按应交费用金额每日3‰计算滞纳金过高，本院将滞纳金调整为按欠缴租金的每日万分之五计算，自欠缴租金当月的6日起计至实际付清之日止，即分别以20357元为本金，自2016年12月6日起计至实际付清之日止；以53250元为本金，自2017年1月6日起计至实际付清之日止；以53250元为本金，自2017年2月6日起计至实际付清之日止；以53250元为本金，自2017年3月6日起计至实际付清之日止；以49700元为本金，自2017年4月6日起计至实际付清之日止。
关于原告主张按合同约定每天2000元计算自2017年2月1日至2017年4月28日的违约金，因关于合同违约金的约定是针对合同期满不再续租的情况，原告在合同期限尚未届满时收回物业，故对原告该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告沈育明与被告蔡育光于2014年7月1日签订的《租赁合同》予以解除；
二、自本判决生效之日起五日内，被告蔡育光向原告沈育明支付2016年12月至2017年4月28日的租金229807元；
三、自本判决生效之日起五日内，被告蔡育光向原告沈育明支付2016年12月至2017年4月28日的物业管理费9750元、2017年1月1日至2017年4月28日的电梯使用费3000元；
四、自本判决生效之日起五日内，被告蔡育光按欠缴租金的每日万分之五向原告沈育明支付滞纳金（分别以20357元为本金，自2016年12月6日起计至实际付�之日止；以53250元为本金，自2017年1月6日起计至实际付清之日止；以53250元为本金，自2017年2月6日起计至实际付清之日止；以53250元为本金，自2017年3月6日起计至实际付清之日止；以49700元为本金，自2017年4月6日起计至实际付清之日止）；
五、驳回原告沈育明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13418元，由原告沈育明负担7536元，由被告蔡育光负担5882元并于本判决生效之日起三日内迳付原告沈育明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陶 向 军
人民陪审员 �周树勤
人民陪审员 刘 立 平
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 廖 若 薇