浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5852号
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙ＸＸ川置业有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然家园1幢901、902、903室。
法定代表人：朱爱华，执行董事。
委托诉讼代理人：马文兵、林湉湉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖珍，女，1973年11月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：杨安取、柯展，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ川置业有限公司（以下简称华川置业公司）因与被上诉人肖珍商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人华川置业公司委托诉讼代理人马文兵、林湉湉，被上诉人肖珍委托诉讼代理人柯展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华川置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判重新确定被上诉人肖珍应支付的违约金；2.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由肖珍承担。事实和理由：1.因台风而停工，显属不可抗力，应据实延期；2.紫金园项目在施工期间做过两项重大设计变更，导致工期延长一个多月。其中一项是温州市规划局鹿城区分局原审批的2011年规划总平面定位图存在数据错误，导致温州市勘察测绘研究院在项目施工期间于2012年12月7日作规划验线时发现7号楼坐落位置与2011年总平面定位图不一致。后上诉人发现施工没有错误，是原审批的2011年总平面图定位图出现数据错误，故而进行修改和重新审批，取得2012年总平面定位图，期间耗时一个月左右才得以重新开工。上述因他人原因导致的工期延误，上诉人无法预见，一审未采信于法无据。一审判决以本公司未提供市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，认为紫金园施工期间的设计变更不属于据实延期的理由，依法不能成立。3.按合同约定，被上诉人应在合同签订后一个月内补齐首付款并办理按揭贷款手续，但其在2013年7月23日才办理按揭贷款，构成违约，其应承担327699.99元的违约责任。
肖珍辩称，台风均为上诉人华川置业公司在施工之时能够预见并应切实考虑的因素。本案一审过程中没有举证说明台风天数多余往年的正常数值，一审判决认定不属于不可抗力符合案件事实及审判规律。上诉人没有提供约定的书面证明来证实重大技术问题导致延期的事实存在，应承担举证不能的不利后果。一审法院作出的相应认定符合事实情况，适用法律正确。针对本案存在贷款的情况，所谓的逾期付款与事实不符，缺乏相关证据证实，一审判决驳回合法合理，应予维持。
肖珍于2016年5月5日向一审法院起诉请求：1.华川置业公司向肖珍支付逾期交房274日的违约金448126元；2.华川置业公司向肖珍支付逾期交付商品房权属证书或证明文件29日的违约金32268元；3.诉讼费由华川置业公司承担。
华川置业公司反诉请求：1.肖珍向华川置业公司支付逾期付款违约金327699.99元；2.反诉受理费由肖珍承担。
一审法院认定事实：2012年10月9日，华川置业公司（作为出卖人）与肖珍（作为买受人）签订两份《商品房买卖合同》，约定：肖珍购买坐落鹿城区南郊乡龙方村××安置地××、××房，总价款分别为3034722元、2416927元，共计5451649元；出卖人应当在2014年5月7日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据的，出卖人可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人自行办理商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任等等。《商品房买卖合同》附件八中约定，买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，买受人于签订《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款，如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人在7天内有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金，由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生的差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的15天内到指定地点与出卖人协商确定付款方式，等等。后肖珍于2014年8月6日就紫金园第2幢804号房与华川置业公司重新签订《商品房买卖合同》，并进行登记备案，其中附加八约定买受人采用一次性付款方式购房的，须在签订《商品房买卖合同》当时支付完该商品房的所有房款，计2416927元。2012年9月23日，肖珍向华川置业公司提交一份《申请书》，委托华川置业公司对其购买的紫金园2幢803室、2幢804室进行房屋内部相应的优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，具体交房时间以华川置业公司书面通知为准，按照上述约定交付房屋的，不承担违约责任等。肖珍于2012年9月23日向华川置业公司支付房款500000元，于2012年10月9日支付房款284722元，于2012年10月10日支付房款400000元，于2013年7月23日支付房款4266927元，并付清房款。2015年1月22日，涉案紫金园项目工程竣工验收合格，并于2015年1月28日办理竣工验收备案登记手续。2015年1月27日，华川置业公司向肖珍发出《紫金园领房通知书》，要求于2015年2月5日前来办理涉案商品房的交付手续等。2015年6月5日，华川置业公司向肖珍发出通知书，要求配合办理土地、房屋权属证书。
另查明：2012年6月21日至2014年9月22日期间因温州遭遇泰利、苏拉、海葵、苏力、潭美、康妮、天兔、菲特、麦德姆、凤凰等台风，涉案紫金园工程项目的承包单位方泰建设集团有限公司经与华川置业公司协商，先后10次向工程监理单位杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计64天。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学，该校常被作为考点承担各类考试的考务工作，2012年5月5日至2014年12月28日期间，因温州市第二十一中学承担中考、高考、高校招生三项考试、浙江省学业水平考试、全国研究生入学考试等考务工作，应温州市第二十一中学及温州市教育局要求，方泰建设集团有限公司先后13次向杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计34天。2013年11月27日，温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发出《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》，要求住建委和各国有投资公司对所管辖的建筑工地加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾。方泰建设集团有限公司于2014年1月13日以温州市创卫生文明城市需要为名义，向杭州市城市建设监理有限公司申请于2014年1月18日至2014年1月30日期间停工，并延长工期13天。
一审法院认为，华川置业公司与肖珍在《商品房买卖合同》中约定的可据实延期交付商品房的情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，且有温州市建设主管部门出示书面证明为依据。华川置业公司依据上述约定，主张可据实延期的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更。（一）关于台风导致的停工问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，华川置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜作为出卖人可据实延期的理由。（二）关于考务工作导致的停工问题。本地承担中考、高考的中学相对固定，温州市第二十一中学长期承担各种考务工作是不争的事实，且中考、高考的考试时间固定，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法。华川置业公司作为在温州市第二十一中学周边开发房地产的企业，对此亦应当有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。华川置业公司对该部分主张据实延期，应不予支持，但对涉案合同签订后，因受温州市第二十一中学承担中考、高考外的其他考务工作影响而致开发建设期延长9天的事实予以认定。（三）关于温州市创建国家卫生城市导致停工的问题。如因温州市创建国家卫生城市需要，政府部门要求停工的，应当视为政府行为导致的不可抗力，但对“系政府要求停工”的事实，华川置业公司负有举证证明的责任。华川置业公司提供的温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发布的《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作紧急通知》，对建筑工地仅要求加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾，而并未要求停工；其提供的温州市住房和建设委员会公文处理单上对在建工程也仅提出文明施工的要求，故一审法院酌情认定涉案工程因温州市创建卫生城市需要致交付商品房延期的天数为3天。（四）与景芳小区的土地纠纷问题。华川置业公司所称的景芳小区业主以施工噪声影响以及地下室挖土影响围墙和道路为由阻扰其施工，以及景芳小区局部围墙占用其土地所导致的纠纷，既不属于不可抗力，也不属于施工中遇到的重大技术问题，华川置业公司主张据实延期其与景芳小区因相关纠纷所造成的工期延长期间，缺乏合同依据和法律依据，应不予支持。（五）关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而华川置业公司并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，故一审法院对该项主张不予支持。（六）因肖珍曾向华川置业公司提交《申请书》，委托华川置业公司对房屋内部进行优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，系双方协商同意对合同约定的变更，华川置业公司据此延长交付期限，应予支持。综上，华川置业公司至2015年2月5日通知交付涉案商品房，逾期交付商品房共计142日，华川置业公司依约应按日向肖珍支付已交付房价款万分之三的违约金，即232240元（142日×5451649元×0.01×3%）。
因双方约定华川置业公司应于2015年5月7日前向肖珍交付商品房权属证书或证明文件，华川置业公司于2015年6月5日向肖珍发出通知，已构成违约。虽华川置业公司主张存在可据实顺延期限的理由，但《申请书》中约定的四个月改造期系对房屋内部进行优化改造，针对《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付时间，华川置业公司主张据此顺延办证期限，没有依据。一审法院对因受二十一中承担考务工作、温州市创建卫生城市影响导致的延期12天予以扣减，华川置业公司逾期交付权属证明共计17日，依约应向肖珍支付已交付房价款万分之一的违约金，即545元（5451649元×0.01×1%）。
华川置业公司主张双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应于合同签订后一个月内补齐首付款并办理按揭贷款手续，肖珍未按约办理按揭贷款手续已构成违约，但双方仅在《商品房买卖合同》中就补齐首付款的时间及相关违约责任进行约定，未就办理按揭贷款手续、支付购房余款的时间进行明确约定，现肖珍已按合同约定的时间补足购房款，华川置业公司亦未提供证据证明其曾以口头或书面方式通知肖珍办理银行按揭贷款手续或支付购房余款，现华川置业公司主张肖珍存在逾期支付购房余款的行为，并要求其承担违约责任，没有事实依据和法律依据，应不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而有关“约定的违约金过分高于或低于造成的损失”的事实，亦应当由主张减少或增加违约金的一方承担举证证明的责任。因华川置业公司、肖珍均未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，一审法院对双方关于调整违约金的诉请均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）肖珍支付逾期交房违约金232240元；二、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）肖珍支付逾期交付商品房权属证书的违约金545元；三、驳回原告（反诉被告）肖珍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费8506元，减半收取4253元，由原告（反诉被告）肖珍负担1857元，被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担2396元。反诉受理费3112.75元，由被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人向一审法院提交的证据，依法对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于台风导致停工的问题。台风属自然灾害，温州地处沿海地带，每年出现数次台风应属常态。上诉人华川置业公司作为专业房地产开发企业，在确定工程施工期限、房屋交付期限时，应当对此有合理预见，并作出应对措施。本案中，上诉人并未提供证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故一审判决认定因台风造成的停工不应作为出卖人可据实延期的理由，并无不当。关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而上诉人并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，一审判决对其该项主张不予支持，亦无不当。关于被上诉人肖珍是否逾期付款的问题。《商品房买卖合同》仅就补齐首付款的时间及相关违约责任进行约定，未就办理按揭贷款手续、支付购房余款的时间进行明确约定，上诉人亦未提供证据证明其曾以口头或书面方式进行通知，现被上诉人已按合同约定的时间补足购房款，故不能认定被上诉人逾期付款。
综上所述，上诉人浙ＸＸ川置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8506元，由上诉人浙ＸＸ川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年二月二十一日
代书 记员 李博武