河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0506民初685号原告：胡方蒙，男，1954年12月25日出生，汉族，市民，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡镖(系胡方蒙之子)，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：陈光建，河南殷商律师事务所律师。被告：刘随林，男，1962年11月14日出生，汉族，农民，住安阳市。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师第三人：安阳市应元房地产开发有限公司，住所地安阳高新区东风路与弦歌大道交叉口东南角。法定代表人：刘建国，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈志强，该公司部门经理。委托诉讼代理人：邢文宏，该公司法制室主任。原告胡方蒙与被告刘随林、第三人安阳市应元房地产开发有限公司（以下简称应元房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月22日、2017年6月20日、2017年8月7日分别公开开庭进行了审理。原告胡方蒙及其委托诉讼代理人胡镖、陈光建、被告刘随林及其委托诉讼代理人马翠翠、第三人应元房地产公司的委托诉讼代理人陈志强、邢文宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡方蒙向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效；2.依法确认被告与第三人签订的商品房内部认购协议书无效；3.依法判令被告腾出抢占的诉争住房，并从2016年1月起赔偿每月1000元的租房损失。庭审中原告将损失明确为18000元。事实和理由：2014年10月16日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买第三人位于开发区××与弦××大道东南角翰林××楼××单元××住宅××套，房价款共计357275元，折合每平方米2950元。合同签订后，因原告的外欠款一时未能追讨回来，第三人同意原告延迟付款并保留房屋至2015年底。2015年12月9日原告向第三人缴纳了购房全款357275元及购房契税14291元，同时原告又向物业公司交纳了住房专项维修资金7266.6元、物业管理费1092元、电梯非正常使用费200元等费用，办理了房屋交付的入住手续，物业管理公司将该房钥匙交付原告。原告接受房屋时发现该房已被本案被告强行入住，后向第三人咨询，第三人答复该房确实在2012年2月23日尚未取得商品房预售许可证时与被告签订了一份商品房内部认购协议书，约定的购房价款为242740元，但被告一直没有交纳购房款。第三人按照合同约定通知被告签订正式合同，但被告在通知期限内没有交款。根据协议约定视为被告自动放弃所认购的房屋，为此第三人才将该房又出售给了原告。原告认为，第三人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与被告签订的商品房内部认购协议应当认定无效，且该认购协议虽然签订，但并未实际履行，第三人另行出售该房并无不当，遂诉至法院。刘随林辩称，原告所诉没有事实和法律依据。被告与第三人于2013年2月23日签订内部认购协议书，同时缴纳了购房款，第三人也向被告出具了收据。2014年3月被告接到入住手续，并缴纳了相关的费用，随后被告装修房屋并于2014年11月正式入住该房屋。入住期间涉案房屋产生的一切费用均由被告缴纳，并有相关的票据。被告基于物权原则居住在自己购买的房屋内于法有据。原告起诉的赔偿损失没有直接的证据和法律依据。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。应元房地产公司述称，对原告诉称的事实不持异议。第三人未与被告签订备案的商品房买卖合同，也未与被告办理移交住房的相关手续，被告是擅自入室居住。双方之间签订的内部购房协议因被告未支付足额购房款而不生效；被告无理由主张对该房屋的物权；第三人不存在一房二卖。2014年5月安阳市中级人民法院对该争议房产依法查封，被告提起执行异议，经安阳市中级人民法院执行局审理查明，涉案房产仍属于第三人；裁定下发后被告也没有提起执行异议之诉，现该房屋产权仍是第三人所有。所以，第三人有权将该房屋卖给原告。经审理查明：2014年10月16日，原告与第三人签订一份商品房买卖合同，约定原告购买第三人位于安阳市开发区××与弦××大道东南角瀚××楼××单元××层××号房××套，单价为每平方米2950元，总金额为357275元。该合同约定了计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记、保修责任等内容。合同签订当天，第三人为原告开具收据1份，内容为：交款单位胡方蒙，人民币叁拾伍万柒仟贰佰柒拾伍元整，收款事由瀚林苑1#-1-13层东，121.11㎡/2950元，并加盖第三人财务专用章；同时，原告为第三人出具收条1份，内容为：今收到应元公司塑钢窗工程款叁拾伍万柒仟贰佰柒拾伍元（357275）。2015年12月9日，第三人为原告开具一份收到原告购房款357275元的销售不动产统一发票。2015年12月9日原告向房管部门交纳住房专项维修资金7266.6元。2015年12月10日原告向税务机关交纳住房买卖契税14291元。2015年12月11日原告向物业公司交纳了物业服务费等费用，办理了房屋交付的入住手续，并签名领取入户门钥匙7把。当原告拿该房门钥匙接收房屋时，发现该房屋已为被告入住。原告经向第三人了解情况后认为，第三人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与被告签订的商品房内部认购协议书应当认定无效，且该认购协议书虽然签订，但并未实际履行，第三人另行出售该房并无不当。原告遂向法院起诉，要求：1.依法确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效；2.依法确认被告与第三人签订的商品房内部认购协议书无效；3.依法判令被告腾出抢占的诉争住房，并从2016年1月起赔偿每月1000元的租房损失。庭审中原告将损失明确为18000元。另查明，2012年2月23日，被告与第三人签订了一份商品房内部认购协议书（以下简称认购协议），约定被告自愿认购第三人开发建设的位于安阳市开发区东风路和弦歌大道交汇处的瀚林苑项目1号楼西单元13层东户号，建筑面积121.37平方米，房屋单价2000元/平方米，总房款为242740元。被告同意交纳242740元作为上述房屋的认购金，该认购金可转为购房款。被告在双方约定的时间内（具体时间第三人需提前一周时间通知被告），携本协议到第三人指定地点签订正式商品房买卖合同。本协议签订后，第三人需为被告保留该房屋至签订正式商品房买卖合同时，不得与被告外任何人签订该房屋的商品房买卖合同。如第三人违反上述约定，第三人需向被告支付房屋总款金额5%作为违约金，同时本协议自行失效。本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。同日，第三人为被告开具了收据一份，内容为：交款单位刘随林，人民币贰拾肆万贰仟柒佰肆拾元整，收款事由房款，瀚林苑1号楼西单元13层东户，单价2000元/平方米。并加盖第三人财务专用章。之后，双方未签订正式的商品房买卖合同。2014年3月，被告接到第三人入住通知，并随物业管理人员检查房屋；其在最后离开时未将房门锁上。之后，被告对该房屋进行了装修，并于2014年11月正式在该房内居住生活，直至原告起诉之前，第三人也未通知被告腾房。又查明，关于原告向第三人支付购房款的情况。原告在起诉状中称，合同签订后，因原告的外欠款一时未能追讨回来，第三人同意原告延迟付款并保留房屋至2015年底。2015年12月9日，原告向第三人交纳了购房全款357275元，第三人给原告开具了购房的正式发票。第二次庭审笔录中原告称，购房款是原告承揽一部分工程的工程款折抵的购房款。第三次庭审笔录中原告又称，原告在为第三人施工过程中，第三人拖欠工程款双方达成合意，以小区的一套住宅房折抵部分工程款，为此，原告向第三人出具收到工程款的收到条，该笔款项的数额实际就是该房的实际销售价格，第三人随即向原告出具了正式的房地产销售发票。关于房门钥匙领取的情况。原告在起诉状中称，物业管理公司将该房钥匙交付原告。第二次庭审笔录中原告称，同时从物业公司领取了成套的钥匙；又称，第三人随即向原告出具了正式的房地产销售发票，同时双方签订了正式的房屋销售合同，并向房管部门进行了备案登记，交付了房屋钥匙，原告办理了相关的入住手续。审：钥匙是你去领的还是谁交给你的？胡镖（原告之子）：我到售楼部李娜经理处领取的，当时我认识李娜，和她很熟悉。再查明，关于被告向第三人支付购房款的情况。庭审中，第三人否认被告实际交纳该购房款，并提交一份录音资料予以证明。被告否认录音中其部分讲话内容，并申请鉴定。本院先后委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心、西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，均因受检材条件所限，送检的录音笔内文件格式特殊，不具备鉴定的基本条件而退回或不予受理。但对该购房款来源，被告在本案庭审中的陈述与其在安阳市中级人民法院办理的执行异议案件审查笔录中所陈述的内容不一致。上述事实，有原告胡方蒙提交的证据：1.商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票；3.契税；4.住房维修资金专用票据；5.查封异议申请书；6.执行裁定书；7.7#楼、12#楼施工承包合同；8.远豪物业服务有限公司出具的单据5张；有被告刘随林提交的证据：1.2012年2月23日内部认购协议书；2.第三人收据一份；3.照片一组；4.华润燃气现场勘察任务单、华润燃气开通首检表；5.安阳广电无线数字电视有线公司用户入网受理单；6.天然气催款通知单、发票；7.远豪物业服务有限公司出具的单据2张；8.格力空调发票；9.姐妹窗帘布艺业务单；有第三人应元房地产公司提交的证据：1.7#楼、12#楼施工承包合同；2.原告领取钥匙签收表；3.物业服务合同；4.原告出具的工程款收据；5.第三人向原告出具的收到房款的收据；6.手绘平面示意图；7.图片一组；8.执行裁定书及审查笔录；9.光盘，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点主要是：一、认购协议是否实际履行、被告基于认购协议是否有权占有、使用本案争议房屋；二、原告基于商品房买卖合同是否有权要求被告腾清本案争议房屋并有权要求被告赔偿其租房损失。关于第一个争议焦点。被告与第三人之间的认购协议经双方友好协商签订，是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行其义务。认购协议签订后，被告与第三人虽未签订正式的商品房买卖合同且未经备案登记，但并不影响认购协议的法律效力。第三人虽否认被告实际交纳购房款，且被告对该购房款来源的陈述也明显不一致以及被告擅自入房居住，但均不足以否定第三人于双方签订认购协议的当天即向被告出具收到其全额购房款的收据的法律效力，尤其是被告从2014年11月即在争议房内居住至今而第三人却未予要求其腾房的事实，也可以证明双方已实际履行了该认购协议。且依合同的相对性规则，该认购协议仅在被告与第三人之间产生拘束力，而第三人在原告起诉之前并未请求确认认购协议无效或请求撤销；本案中其也未以具有独立的权的第三人参加诉讼。因此，该认购协议为有效合同，被告基于该认购协议和交款收据而占有、使用本案争议房屋，并无不当。原告和第三人关于认购该协议未实际履行和被告无权占有使用争议房屋的主张与事实不符，本案依法不予支持。关于第二个争议焦点。首先，从合同相对性来讲，第三人与被告之间虽然签订有认购协议，但双方并未办理房产转移登记手续，争议房屋仍在第三人名下。原告与第三人经协商签订商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。但根据合同的相对性规则，该合同仅对原告与第三人产生拘束力，而对包括本案被告在内的其他人并不具有拘束力。因此，原告基于其与第三人签订的商品房买卖合同无权要求被告腾清争议房屋，也无权要求被告赔偿其租房损失。其次，从合同签订和履行情况来讲，被告与第三人签订的认购协议先于原告与第三人签订的商品房买卖合同，且被告从2014年11月即在争议房内居住生活至今。而从原告与第三人所签订商品房买卖合同来看，原告在签订该合同前后并未及时去查看本案争议房屋的状况，而是经过一年多之后即2015年12月其才发现被告在该房内居住;且从原告对支付房款和领取房门钥匙的陈述来看，其在起诉状和庭审笔录中的陈述内容明显自相矛盾。由此可以看出，原告主观上具有重大过错。如果原告当时能对本案争议房屋亲自查看，也不至于出现本案纠纷。因此，原告应承担其与第三人签订商品房买卖合同所带来的不利后果。被告辩称其有权居住本案争议房屋、不应赔偿原告租房损失的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告与第三人签订的商品房买卖合同、被告与第三人签订的认购协议，均合法有效。原告要求确认被告与第三人签订的认购协议无效、要求被告腾出抢占的诉争住房并赔偿其租房损失18000元的诉讼请求，无事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡方蒙与第三人安阳市应元房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告胡方蒙的其他诉讼请求。案件受理费6909元，由胡方蒙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郝兴军人民陪审员  刘向东人民陪审员  李春波二〇一七年九月八日书 记 员  刘 飞