广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第900号
上诉人（原审被告、反诉原告）：敖某，女，汉族，1975年3月27日出生，住址：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：陈岗，陈晖，均系广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市惠阳本因坊公司，住所地：惠阳区。
法定代表人：叶某。
上诉人敖某因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州市惠阳本因坊公司向原审法院提起诉讼，请求：请求：1、判令解除双方于2012年5月29日签订的《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》；2、确认被告已付购房款25894元作为违约金，原告无需退还给被告；3、判令本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2012年5月29日，原告与被告签订《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》（下称：买卖合同）、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》（下称：补充约定）、《补充协议》。《买卖合同》约定，被告购买由原告开发的位于惠州市惠阳区淡水镇××路××小区××号（现改为：×号）商铺，该商铺按套出售，总金额为126074元整。被告应在合同签订时付2万元，余款106074元分期付清。《补充约定》第3条还约定，被告应将购房余款106047元在2012年8月1日至2015年7月31日支付完毕，每月15日前付款2947元整。如未能如期支付，原告有权按被告每月应付款的百分之一计收滞纳金；如被告累计三个月未能如期支付款项，原告可单方解除《商品房买卖合同》，并且被告已支付的所有款项，原告不予退还。《买卖合同》、《补充约定》签订后，被告未能依约履行义务，仅支付首付款2万元及2012年8月、9月分别付款2947元。自2012年10月起至起诉之日，被告已累计超过26个月未能按约定如期在每月15日前支付房款2947元。原告认为，双方在平等、自愿前提下签订的《买卖合同》、《补充约定》未违反法律强制性规定，合法有效。依据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款”、第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告已累计三个月未能如期支付购房款，违反了前述法律规定、《补充约定》、《补充协议》，原告有权解除《商品房买卖合同》、《补充约定》、《补充协议》，不予退还被告已支付的购房款。
本诉原告本因坊公司为其陈述事实提供的证据有：
1、企业营业执照；
2、被告的身份证；
3、买卖合同、补充协议、补充约定，证明被告购买原告开发的杏林苑小区一层×号商铺，被告未能如期支付购铺款，原告有权解除合同，不予退还已付的款项；
4、收款收据，证明被告累计三个月未能如期支付购铺款。
本诉被告敖某辩称，原告起诉没有事实理由，原告违约在先，至今没有履行合同义务。
反诉原告敖某反诉称：2012年5月中旬，被反诉人通过宣传单等形式向反诉人宣传其公司开发的位于惠州市××路与长安南路交汇处的“新街口·女人世界”商铺如何具有商业价值，宣称该商铺将用作专业销售女性服装、化妆品及其他用品等，称“女人世界”是深圳知名品牌也是深圳老字号，以该项目的地段位置、客流量等各项优势，保证每年的返租率达25%。出于对被反诉人的信任，2012年5月29日，反诉人来到被反诉人售楼处，被反诉人同时与反诉人签订了《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》，也与反诉人及惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司签订《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》。至此，反诉人相信向被反诉人所购买的商铺是其所宣称的“本因坊·新街口女人世界”，反诉人认为，以“女人世界”的品牌和先前经营模式，该商铺的使用价值及升值潜力均非常可观。《惠州市惠阳本因坊公司（商铺）买卖合同》及《补充协议》约定：反诉人购买被反诉人开发的杏林苑小区第×层×号铺位，商铺总价款126074元整，签订本合同时付2万元，余款106074元自2012年8月1日起至2015年7月31日付清，月还款金额2947元整。被反诉人应于2012年8月1日前，将合同约定的商铺交付反诉人使用。《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》约定：经反诉人、被反诉人及惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司三方协商一致，反诉人于2012年5月29日与被反诉人签订的《广东省商品房买卖合同（现售）》，购买被反诉人开发的位于惠阳爱民东路与长安南路交汇处“本因坊·新街口女人世界”第×层×号商铺委托惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司经营，委托期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，反诉人、被反诉人及惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司均有签名、盖章。反诉人即按约定向被反诉人支付首期购房款3万元，并在合同签订后按约定的分期付款时间支付了2012年8月、9月两个月的购房款。然而在合同约定的交铺期即2012年8月1日前，被反诉人并没有依约向反诉人交铺，随后反诉人也于2012年10月份起中止了按月交付余款。直到2013年5月份，反诉人从另外的渠道了解到所购买的商铺已不可能经营“本因坊·新街口女人世界”，故以被反诉人涉嫌欺骗为由向其提出解除合同并要求退款，但被反诉人一直未给予正面回复，反诉人于2013年9月份以书面的形式通知被反诉人要求解除合同并要求退款，被反诉人也未给予正面回复，反诉人无奈于2014年12月2日委托律师以律师函的形式再次通知被反诉人解除合同，并要求退款，没想到被反诉人收到律师函后不但没有退款，反而恶人先告状。综上，反诉人基于对被反诉人承诺的出售商铺作为“本因坊·新街口女人世界”项目用途，看到未来市场潜力才与被反诉人签订买卖合同，但被反诉人的承诺并未能实现，被反诉人涉嫌虚假宣传，且已严重违约。故请求：1、确认原被告签订的《惠州市惠阳本因坊公司（商铺）买卖合同》、《补充协议》于2014年12月2日已解除；2、判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）已付购房款25894元及利息（利息自2014年12月3日起至实际返款之日止，以中国人民银行公布的同期贷款利息计）；3、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
反诉原告敖某对其陈述事实提供的证据有：
1、宣传单；
2、商品房买卖合同；
3、补充协议；
4、委托经营协议；
5、分期付款补充约定；
6、商业布置平面图；
7、银联持卡人存根；
8、购房款收款收据；
9、2012年8月15日、9月10日交通银行购房款转账凭证；10、解除合同通知书、邮寄单、签收证明；
11、律师函、邮寄单、签收证明。
反诉被告本因坊公司辩称：1、宣传单属于要约邀请不是商品房买卖合同的组成部分；2、被反诉人已经将三年商铺租金在房款中予以扣除，因此是否经营女人世界不影响反诉人权利的行使。即使是经营女人世界的期限已至3年，3年后没有人可以保证继续经营女人世界，关于商铺使用价值及升值权益属于市场风险；3、根据本因坊新街口女人世界经营委托协议的约定及分期付款补充约定的第6条被反诉人无需按商品房买卖合同约定期限交付商铺。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，本因坊公司（出卖人）与敖某（买受人）签订《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》、《补充协议》，约定，敖某向本因坊公司购买位于惠阳区淡水镇××路××小区××号商铺，商铺款126074元整，签订本合同付2万元，铺款余额106074元在2012年6月30日至2015年7月30日支付完毕。每月还款时间为15号前，月还款金额2947元整。第五条约定，买受人逾期付款的违约责任是买受人如未按合同时间付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；买受人超过一年未付清房款，出卖人可以书面通知买受人解除合同，退回已付款的80%。第六条约定，出卖人应当在2012年8月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，超期未交房的，出卖人应承担每日万分之三的违约金。第七条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接单。但产权的转移应当以买受人结清购房款后，并办理产权登记为依据。2012年5月29日，本因坊公司（甲方）与敖某（乙方）签订《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》，第2条约定，余款106074元自2012年8月1日起至2015年7月31日止向甲方付清。第3条约定：乙方承诺并保证该商铺余款106074元，按每月2947元在每月15日前支付给甲方，如乙方未能如期支付，甲方有权按乙方每月应付款的万分之一即每日29元计收滞纳金，如乙方累计三个月未能如期支付款项，则视为乙方违约，甲方可单方面解除《商品房买卖合同》，并且乙方已支付的所有款项，甲方不予退还。第5条约定，本协议一经签订，视同乙方同意在关于购房合同中约定的产权属办理起始时间相应顺延到2015年8月1日。第六条约定，该商铺2015年7月31日前使用权归甲方所有。
敖某（甲方）、惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司（乙方）和本因坊公司（丙方）三方于2012年5月29日签订《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》，约定甲方将涉案商铺委托乙方经营，委托期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，第四条约定，委托经营期内，若乙方因经营管理需要将商铺转委托第三人经营或出租，甲方对此表示同意，不持异议。从2015年8月1日起，丙方不再对甲方产权物业的经营及租金返还具备任何责任，并对甲方产权物业不再承担任何权利和义务。
2014年12月2日，敖某委托广东淳锋律师事务所向本因坊公司发送《律师函》，认为合同约定及宣传单等能够充分说明，涉案商铺是新街口女人世界商铺，该商铺街是用作销售女性服装、化妆品或其他用品等，但是今日该商铺的用途并非如宣传单中说明一样，而且经营商品性质与该单中宣传相差甚远。鉴于以上情况，敖某通知本因坊公司：一、即日起，双方于2012年5月29日签订的《商品房（商铺）买卖合同》正式解除；二、要求本因坊公司于2014年12月15日前，将敖某支付的款项及利息全数归还。该《律师函》于2014年12月4日投递成功。
本因坊公司对涉案商铺所在项目有对外作出《新街口·女人世界》、《女人世界·淡水商城隆重招商》等宣传。
敖某分别于2012年5月29日、2012年8月15日、2012年9月10日为涉案房屋支付铺款2万元、2947元、2947元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》（以下简称“合同”）、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》（以下简称“补充约定”）、《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》（以下简称“经营协议”）、《补充约定》为原被告真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，原被告应按合同约定履行各自义务。依照《补充约定》第3条约定，如乙方累计三个月未能如期支付款项，则视为乙方违约，甲方可单方面解除《商品房买卖合同》，并且乙方已支付的所有款项，甲方不予退还。敖某于2012年10月份起未支付房款，至本案法庭辩论终结前，已累计超过三个月未能如期支付款项，故本因坊公司请求解除合同并确认已付购房款25894元作为违约金，原告无需退还给被告，事实清楚，理由充分，原审法院予以支持。敖某认为在合同约定的交铺期即2012年8月1日前，本因坊公司并没有依约向其交铺，随后其于2012年10月份起中止了按月交付余款，对此，原审法院认为，双方签订的《补充约定》第5条约定，本协议一经签订，视同乙方同意在关于购房合同中约定的产权属办理起始时间相应顺延到2015年8月1日；第6条约定，该商铺2015年7月31日前使用权归本因坊公司，故敖某的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。敖某向本因坊公司发出《律师函》，以涉案商铺实际用途并非如宣传单说明一样，通知本因坊公司解除，并请求原审法院确认合同已解除，原审法院认为，从《经营协议》第三条约定，乙方（惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司）自主经营管理商铺，并承担经营风险，即涉案商铺在委托经营的期间（2012年8月1日至2015年7月31日），由惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司自主经营管理，故敖某以上述理由主张确认合同解除并请求返还已付购房款25894元及利息，理由不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原被告双方签订的关于惠州市惠阳区淡水镇××路××小区××号商铺的《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》。
二、被告（反诉原告）敖某已付购房款25894元作为违约金归原告（反诉被告）惠州市惠阳本因坊公司所有。
三、驳回被告（反诉原告）敖某的反诉请求。
本诉案件受理费547元、反诉费274元，由被告（反诉原告）敖某承担。
当事人二审意见
上诉人不服原审判决上诉，请求判令：1、请求依法撤销(2015)惠阳法民一初字第17号判决第二项、第三项判决，依法改判被上诉人返还上诉人购房款25894元及利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实与理由：上诉人与被上诉人于2012年5月29日签订《惠州市惠阳本因坊公司商品房（商铺）买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）、《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》（以下简称“分期付款补充约定”）。并在当日上诉人、被上诉人与惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司签订《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》。上诉人按约定支付了首期购房款及2012年8、9月两月购房款，但被上诉人没有按约定在2012年8月1日前履行交付商铺义务。原审法院认为《商品房买卖合同》中约定的交房义务与《分期付款补充约定》中约定的173号商铺在2015年7月31日前使用权归被上诉人冲突，但实际上两者并不冲突，173号商铺在交付上诉人验收合格后被上诉人仍可以使用该商铺。所以，《商品房买卖合同》中关于被上诉人应在2012年8月1日前将商铺交付上诉人的约定仍然有效，被上诉人应当遵守该约定。依据上诉人、被上诉人与惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司三方签订《本因坊·新街口女人世界商铺委托经营协议》的约定，173号商铺的最终使用方是惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司。被上诉人应在2012年8月1日前将173号商铺交付惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司经营女人世界，但被上诉人既没有将商铺交上诉人，也没有将商铺交付惠州市惠阳女人世界商业管理有限公司经营女人世界，致使上诉人合同目的无法实现，被迫终止付款。上诉人只能以书面形式通知被上诉人解除《商品房买卖合同》、《分期付款补充约定》并退还购房款。据此，被上诉人的违约行为严重损害了上诉人的权益，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称：第一，关于女人世界进驻的广告宣传单性质，我方认为是要约邀请，而非合同组成部分，宣传单内容属于不确定的商业炒作和宣传，不可能将宣传单内容认为是合同内容，同时，对于女人世界进驻这一点也未纳入到合同约定，甚至补充条款也未提及。第二，关于上诉人所购买商铺反租租金已经通过优惠方式返还，既然价格已经优惠，女人世界是否进驻经营对于商品价位影响是属于正常的经营风险，是上诉人应当自行承担的。第三，我们收到解除合同的律师函后就立即提出了诉讼，也是我们对于上诉人提出解除合同的异议。第四，补充约定规定商铺反租时间为2012年8月1日至2015年7月31日，2015年7月31日之前商铺的使用权归被上诉人所有，不存在被上诉人不交付商铺给上诉人。上诉人拒绝付款是属于明显的违约行为。第五，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明,一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人的诉请能否得到支持。
依据上诉人作为乙方、被上诉人作为甲方签订的《本因坊·杏林苑商铺分期付款补充约定》第5条约定，本协议一经签订，视同乙方同意在关于购房合同中约定的产权权属办理起始时间相应顺延到2015年8月1日；第6条约定，该商铺2015年7月31日前使用权归甲方所有。又依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。跟据产权权属办理时间与交付日期之间的关联性，可以合理推断出，既然产权权属办理起始时间顺延，则涉案商铺交付使用的日期也应顺延至2015年8月1日。另外，本案中，假设涉案商铺交付使用的时间是2015年8月1日，则上诉人应当于2012年8月2日知晓其权利被侵害，其直至2014年12月2日才向被上诉人发出《律师函》主张权利，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，上诉人的诉请已超过诉讼时效，本院无法予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 赵 铎