广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终1156号
上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区南桥北路*号。
法定代表人：赵庆森，该公司总经理。
委托代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。
委托代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑凯文（曾用名郑颖），女，1989年12月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
委托代理人：赵旭，广东大展律师事务所律师。
上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）因与被上诉人郑凯文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人富虹公司的委托代理人谢曜蔚，被上诉人郑凯文的委托代理人赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：郑凯文于2010年2月3日与富虹公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买位于湛江市赤坎区xxx路x号富虹上游城商住小区xx号楼xxx号房，价款494708元整。合同第八条约定：“富虹公司应当在2010年11月30日前将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付郑凯文使用。”第九条约定：“富虹公司如未按合同规定的期限将该商品房交付郑凯文使用，逾期超过60日后，郑凯文要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富虹公司按日向郑凯文支付已交房价款万分之4的违约金。”第十五条约定：“富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富虹公司的责任，郑凯文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、郑凯文不退房，富虹公司按已付房价款的2%向郑凯文支付违约金。”合同补充协议第13条约定：“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外，经政府部门实际工作日计算。”合同签订后，郑凯文依约付清了购房款。2012年9月8日，富虹公司向郑凯文交付湛江市赤坎区xxx路x号富虹上游城商住小区xx号楼xxx号房，但该房屋至今尚未取得房地产权属证书。另外，郑凯文曾用名为郑颖，2011年7月22日，经公安机关批准，姓名变更为郑凯文。
2015年10月27日，郑凯文向原审法院提起民事诉讼，请求：1、富虹公司支付逾期交房违约金89047.4元；2、富虹公司支付推迟办理产权登记违约金9894.1元；2、富虹公司承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：郑凯文与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对郑凯文与富虹公司具有法律约束力，双方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，富虹公司未能在约定期限360天内为郑凯文办理房地产权属证书，已明显构成合同违约。因此，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金应为9894.16元（494708元×2%），郑凯文主张逾期办证违约金9894.1元，因未超出9894.16元的范围，原审法院予以支持。对于富虹公司提出郑凯文逾期办证违约金诉求已超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条、合同补充协议第13条的约定，富虹公司于2012年9月8日向郑凯文交付涉案房屋，但其并未在约定期限360天工作日内为郑凯文办理房地产权属证书，且郑凯文已于2015年10月27日向原审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故富虹公司的抗辩意见于法无据，原审法院不予采纳。关于郑凯文请求富虹公司赔偿逾期交付房屋违约金的问题。富虹公司辩称郑凯文该项请求已超过诉讼时效，根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》（[2013]粤高法民一复字第8号）“购房人在实际交房或者合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算”的批复，富虹公司于2012年9月8日向郑凯文交付涉案房屋，诉讼时效应从2012年9月9日开始计算，且郑凯文未提交充分证据证实其诉讼主张未超过诉讼时效，故富虹公司的上述抗辩意见于法有据，原审法院予以采纳。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，对郑凯文逾期交房违约金89047.4元的诉求，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：一、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金9894.1元给郑凯文。二、驳回郑凯文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2272元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担227元，郑凯文负担2045元。
上诉人富虹公司不服原审判决，向本院上诉称：1、按照《广东省商品房买卖合同》的约定，郑凯文请求逾期办证违约金已过诉讼时效。2、湛江市国土资源局出让位于湛江市赤坎区xx路x号（原赤坎区xx路xx号）土地使用权给富虹公司前没有注销该土地上原房屋的产权登记手续，至今还未完成注销手续，导致富虹公司建造的房屋无法办理产权登记手续。根据富虹公司与郑凯文签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第10条“因政府部门等不可归责于双方当事人原因导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买卖双方均不负法律责任”的约定，富虹公司对涉案房屋未能在约定的期限内办理房地产权属证书给郑凯文不负法律责任，即郑凯文主张富虹公司承担逾期办证违约责任没有依据。3、根据国家建设部要求，需五方责任主体（土建施工、监理、设计、勘察、建设）共同开展竣工验收后，方可竣工验收备案。由于土建施工单位廉江建安公司消极怠工，屡屡违约，竣工资料没有在规定时间内完成提交，不配合竣工验收，故请二审法院结合实际情况对案件进行妥善处理。请求二审法院：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回原审法院重审；二、一、二审诉讼费用由郑凯文承担。
本案二审期间，富虹公司向本院提交《土地使用权拍卖成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、《关于请求注销原湛江造纸厂旧产权证的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》、《关于赤坎区新江路62号45幢房屋未办理注销登记的函》，拟证明涉案项目土地依法通过政府出让取得。因政府原因，富虹公司项目土地存在办证障碍。
被上诉人郑凯文口头答辩称：施工单位与郑凯文没有任何关系。富虹公司应按照合同约定履行义务。否则，就要承担违约责任。富虹公司提交的证据没有说明逾期办证是由于政府部门的原因。请求二审法院驳回富虹公司的上诉，维持原审判决。
经质证，郑凯文对富虹公司二审期间提交的证据意见是：1、对《土地使用权拍卖成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》的三性均没有异议。2、《关于请求注销原湛江造纸厂旧产权证的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》、《关于赤坎区新江路62号45幢房屋未办理注销登记的函》的真实性由法院核实，且上述证据与本案没有关联性。
对富虹公司提交的上述证据，本院经审查认为，《土地使用权拍卖成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、《关于请求注销原湛江造纸厂旧产权证的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》、《关于赤坎区新江路62号45幢房屋未办理注销登记的函》与本案没有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对富虹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人富虹公司的上诉理由和被上诉人郑凯文的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：富虹公司应否支付逾期办证违约金给郑凯文。
根据《广东省商品房买卖合同》第十五条关于“富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富虹公司的责任，郑凯文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、郑凯文不退房，富虹公司按已付房价款的2%向郑凯文支付违约金”的约定，富虹公司应当在合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。根据合同约定，富虹公司最迟应于2010年11月30日将涉案商品房交付给郑凯文，故富虹公司最迟应于2011年11月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但富虹公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因此，富虹公司于2011年11月25日起已违约，同日，已产生逾期办证违约金。逾期办证违约金的诉讼时效应从2011年11月26日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，郑凯文于2015年10月27日向原审法院起诉，请求富虹公司支付逾期办证违约金，已超过2年的诉讼时效（2011年11月26日至2013年11月26日）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条关于“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，郑凯文关于富虹公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。原审判决富虹公司支付逾期办证违约金给郑凯文不当，应予纠正。
综上所述，原审判决认定基本事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第405号民事判决；
二、驳回郑凯文的诉讼请求。
一审案件受理费2272元，二审案件受理费50元，共2322元，均由郑凯文负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐文飞
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一六年十月三十一日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。