浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1822号
上诉人（原审被告）：钱晓景。
委托代理人：颜颢。
被上诉人（原审原告）：王玉书。
委托代理人：程燕。
原审第三人：颜振安。
上诉人钱晓景为与被上诉人王玉书、原审第三人颜振安房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2015）金东民初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：钱晓景及其丈夫颜振安，其母亲黄含香，为浙江省金华监狱干警。2004年5月9日金华监狱印发文件进行单位集资建房，黄含香缴纳了首笔集资款50000元。2009年3月3日，××急需用钱，其女婿颜振安在单位同事作见证人在场的情况下，与王玉书签订《转让协议》约定：“甲方黄含香，乙方王玉书。现双方协商，自愿达成以下协议。一、甲方现年已九十一岁，自愿将2004年参加的监狱集资在金东区建设的家属专用房转让给乙方。二、乙方将集资款50000元及利息5000元自协议签订时，一次性付给甲方。三、转让后，乙方享受甲方参加的集资房待遇，根据房屋面积补足房款。甲方提供证明协助乙方办理相关手续，所需费用均由乙方承担。四、本协议签订后，双方不得反悔，否则承担违约责任。”甲乙双方及证人具在该协议上签字，甲方黄含香签字为颜振安书写。2009年3月12日，王玉书按转让协议约定支付了55000元款项，该款项由颜振安收取并以黄含香名义出具收条一张，载明：“今收到王玉书民警生活用房首期房款伍万元及利息伍仟元，合计伍万伍千元。原黄含香的收款收据交王玉书留存。此据，具收人：黄含香。”黄含香1919年9月出生，××死亡，并于2009年8月14日注销户口，2014年5月10日，钱晓景方以黄含香名义与浙江省金华监狱签订房地产买卖契约，确定黄含香购买的集资房为坐落于金华市心怡家园27幢2单元601室的房屋一套，总房款220635.48元。后由王玉书将该套房屋房款全部付清，现该套房屋已具备办理产权证条件。另查明，黄含香之夫钱颖生于1991年8月8日去世，钱颖生与前妻所生的子女，即钱晓景的同父异母兄妹，未与黄含香形成抚养关系。
王玉书于2015年6月29日起诉至原审法院，要求判令：1、钱晓景履行《转让协议》，协助王玉书办理位于金华市心怡家园27幢2单元601室房屋的过户手续；2、本案诉讼费用由钱晓景承担。
钱晓景在原审中答辩称：请求法院认定争议房屋转让协议无效，本协议是王玉书和第三人颜振安签订的，且钱晓景并非该合同当事人，钱晓景无义务协助办理合同约定的事项即协助办理讼争房产的过户手续，综上，请求法院驳回王玉书诉请。
颜振安在原审中陈述称：××急需支付大笔医药费，故私自做主与王玉书签定协议转让讼争房屋。
原审法院认为：本案争议焦点为2009年3月3日签订的《转让协议》效力问题。钱晓景认为，颜振安非本案讼争房产的所有权人，其在房产所有人黄含香未授权且不知情的情况下，擅自与王玉书签署该房产《转让协议》，属无权处分行为，故该转让协议无效。王玉书则主张，其与钱晓景一家人长期相识，知道钱晓景是黄含香独女，黄含香与钱晓景一家人共同生活，颜振安是黄含香女婿。2009年3月签订协议时，黄含香已90岁高龄，××住院，王玉书经颜振安同事介绍得知黄含香欲出售房屋，与颜振安在该同事作证人在场的情况下签订该转让协议，王玉书完全有理由相信颜振安是在为年迈住院的丈母娘黄含香代为签订转让协议，故该协议有效。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案颜振安在签订该转让协议时虽无代理权，但因其与被代理人黄含香的特殊关系及黄含香的年龄与身体状况，王玉书基于协议磋商及签订过程的特定情势作出其代黄含香办理房产转让事宜的判断，符合一般判断标准，属有理由相信行为人有代理权的情形，故该代理行为有效，即《转让协议》合法有效。原审法院认为，王玉书与黄含香于2009年3月3日签订的《转让协议》，是双方的真实意思表示合法有效，对王玉书与黄含香双方均有约束力。现王玉书已付清房款，黄含香作为出卖人应依协议约定协助王玉书办理过户手续，因黄含香已死亡，钱晓景作为其合法继承人，应履行其合同义务，故对王玉书主张由钱晓景履行《转让协议》，协助王玉书办理位于金华市心怡家园27幢2单元601室房屋产权过户手续的诉请，原审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决：由钱晓景于本判决生效后十日内，协助王玉书办理金华市李渔路2229号心怡家园27幢2单元601室房屋的产权过户手续。案件受理费100元，由钱晓景负担。
钱晓景不服上述判决，向本院提起上诉称：一、黄含香自始至终从未动过转让购买福利性集资房权利的念头。原审认定房屋转让协议是双方当事人真实意思的表示无从谈起。黄含香2007年因生活无法自理，进入金华市老年护理院，女婿颜振安因常年与黄含香不和，从不探望。王玉书与颜振安于2009年3月3日签订转让协议时，黄含香记忆力已严重下降，对五年前曾申购单位集资房一事从未提起，女儿钱晓景也未向黄含香询问过打算如何处置单位集资房（此时，房屋还尚未建成）。黄含香和钱晓景也均不知此权利还可以让与。二、王玉书并非善意买受人，其主观上即使非故意，也是有过失的。黄含香在去护理院之前，一直在王玉书开的理发店内洗头、理发，王玉书在与黄含香攀谈时不可能不知道黄含香和女婿颜振安长期不和的事实。该转让协议订立的起因是王玉书通过中间人向颜振安提出购买意向，××急需用钱。王玉书在明知黄含香与颜振安不和的情况下，未向颜振安所要黄含香的授权委托手续，也没有联系黄含香的女儿提出购买意向，甚至没有口头询问过颜振安黄含香是否同意出让。并且转让价格远低于市场价格，有悖常理，不符合公平、等价有偿原则。三、该房屋的法定继承人并非钱晓景一人。黄含香的丈夫在与黄含香结婚前育有子女，1958年将婚前子女托付给钱颖生的父母后，一直通过汇款的方式抚养子女，一直到钱颖生去世多年后，其前妻所生子女还与黄含香保持联系。原审认定钱颖生与前妻所生子女未与黄含香形成抚养关系缺乏事实依据。四、原审举证责任的分配和证据的认定有误。王玉书没有证据证明合同向对方黄含香同意转让，也没有证据证明颜振安有权代理或者构成表见代理，且其在庭审过程中没有出事过任何一份证据原件。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
王玉书答辩称：房子转让的时候双方都是同意的，双方都写了协议也签了字，首付也付了，当时预付款为5万元及5000元作为过户办理手续之类的，两个人协商好后颜振安自己写的转让协议，写好后由我签了字，当时还找了一个金华监狱的干警作证的。我款打给颜振安，之后的房款都是我们交的。我拿着委托书和协议书办理交钱的手续，房款全部交好了要求过户颜振安不同意过户所以就进行了起诉。我方没有过失，民间借贷和签协议都是有效的。双方都是同意的，我们都在同一单位的，颜振安跟钱晓景都是副处级别的。钱晓景是独生子女。
颜振安答辩称：对上诉内容没有意见。
二审期间，王玉书、颜振安没有提供证据，钱晓景提供如下证据：证据1、售房发票复印件一份及统计信息网上的商品房市场价格网页打印件两页。证明目的：属于福利性质的单位，价值远低于市场价的。证据2、钱颖生和黄含香干部履历表各一份。证明目的：黄含香还有其他子女并形成抚养关系，作为法定继承人不仅仅是钱晓景一位。证据3、浙江省金华监狱行政装备科的证明一份及通知、收据复印件各一份。证明目的：颜振安跟黄含香无法一起居住申请了民警备勤房居住。
王玉书对钱晓景提供的证据质证认为：证据1、发票真实性没有异议，网页打印件是针对市场价，与本案无关。证据2、真实性没有异议，钱颖生这份封面的复印件跟原件不同。黄含香跟钱颖生是二婚，黄含香的子女就一个。前面的儿女没有看到过。不管前面有几个儿女，交集资房的时候钱颖生已去世多年了，房子就是黄含香，继承人就是钱晓景。证据3、证明的真实性没有意见。单位本身有福利，每个干警各一套，如果不住是全款退的。颜振安跟黄含香分开居住没有意见的。
颜振安对上述证据质证认为：没有意见。
本院对上述证据认证认为，不属于新证据，且不能达到其证明目的，本院不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，在办理案涉房屋买卖相关手续过程中，黄含香与钱晓景的签名均为颜振安所签。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。钱晓景主张颜振安在签订《转让协议》时没有处分权，《转让协议》无效，本院不予支持。关于颜振安是否构成表见代理的问题。首先，颜振安系黄含香的女婿且均为浙江省金华监狱干警，王玉书与其签订《转让协议》时，××住院，王玉书有理由相信颜振安系代黄含香签订该协议。其次，在签订《转让协议》后，在与浙江省金华监狱办理案涉房屋买卖相关手续时，黄含香与钱晓景的签名均为颜振安所签，且浙江省金华监狱均予以认可。王玉书有理由相信颜振安系由黄含香授权办理房屋买卖手续。第三，自2009年签订《转让协议》至2014年王玉书将房屋全款付清期间，钱晓景均未提出异议。且钱晓景在2015年向金东区人民法院起诉要求确认《转让协议》无效的诉状中陈述，“2009年3月，王玉书向黄含香提出要求购买其申购的经济适用房。黄含香因年事已高且不了解相关法律政策规定，以5.5万元的价格出让给了王玉书”，明确案涉房屋系由黄含香出让给王玉书。王玉书有理由相信钱晓景对颜振安代黄含香转让案涉房屋的行为系明知且同意。上述事实足以证明当时涉案协议签订及履行过程中，王玉书已尽合理注意义务，有理由相信颜振安具有代理权，颜振安的代签行为构成表见代理，原审法院认定《转让协议》系王玉书与黄含香的真实意思表示并无不当。另，关于黄含香是否与钱颖生前妻所生子女形成抚养关系的问题。钱晓景在一审中陈述，自1958年全家离开上海后，钱颖生前妻的子女均留在上海，未与黄含香一起生活，未形成抚养关系。且其在二审中提供的黄含香干部履历表亦未载明其与子女之间是否存在抚养关系。原审法院认定黄含香未与钱颖生前妻所生子女形成抚养关系并无不当。综上，原判认定事实清楚，实体处理正确，钱晓景的上诉理由，依据不足，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人钱晓景负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高国坚
审 判 员 金 莹
审 判 员 金佳卉
二〇一六年七月六日
代书记员 张青青