江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2387号
上诉人（原审被告）：颜红琴，女，1957年7月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告）：姜浩元，男，1953年3月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：田光琴，女，1986年4月21日出生，汉族，住陕西省镇坪县，系两上诉人儿媳，代理上述两上诉人。
委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）：蒋亚英，女，1953年8月24日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人颜红琴、姜浩元因与被上诉人蒋亚英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初19156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
颜红琴、姜浩元上诉请求：撤销一审判决，改判确认维持涉案房屋及阁楼、24号车库产权登记在姜玉超名下，改判房屋买卖合同解除，蒋亚英支付涉案房屋及阁楼、24号车库的占用费并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据《房屋拆迁协议书》的约定及当时政府的安置补偿实施方案的规定，涉案房屋及阁楼、24号车库产权作为对姜玉超本人的具体安置，姜玉超有权按照约定及规定办理产权登记，因为安置对象的指向明确清楚、没有争议，姜玉超已经办理涉案房屋及阁楼、24号车库的产权登记，依法确权，不存在产权方面的任何争议。二、一审法院错误的将并非本案当事人的房屋所有权进行处理，涉及侵犯案外人的物权，一审法院应当驳回蒋亚英的诉讼请求，但一审法院判决要求颜红琴、姜浩元将案外人财产变更登记至蒋亚英名下，已经侵犯案外人财产，根据法律规定，当事人主张权益不得侵犯案外人合法权益，因此本案判决结果错误。三、蒋亚英未按照房屋买卖合同约定期限和金额支付购房款给出卖方（颜红琴、姜浩元），未付房款金额占约定房款的30%，属于违约，颜红琴、姜浩元有权解除合同。合同解除后，蒋亚英已经支付的购房款，再扣除蒋亚英占用涉案房屋及阁楼、24号车库的占用费后，颜红琴、姜浩元愿意退还，多退少补。
蒋亚英辩称，首先，颜红琴、姜浩元关于涉案房屋所有权的上诉理由已经有（2017）苏0583民初5208号生效判决予以确认，颜红琴、姜浩元与其子女签订的承诺书已经认定无效，产权需变更登记至颜红琴、姜浩元名下，故该上诉理由并不属于我方在一审中的诉请范围。其次，就购房款的支付，我方一审提供了颜红琴、姜浩元签名的收据，在（2017）苏0583民初5208号案件审理中颜红琴、姜浩元对签字的真实性也予以认可，中介公司也证明房款已经支付给了颜红琴、姜浩元。根据双方合同的补充约定第三条款清交房，涉案房屋在2007年就已经交付我方，可见颜红琴、姜浩元自认房款已经全部结清。涉案房屋交付给我方已十年之久，颜红琴、姜浩元及其家人从未提出过我方尚拖欠房款的异议。
蒋亚英向一审法院起诉请求：一、颜红琴、姜浩元协助蒋亚英将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、24号车库产权登记到蒋亚英名下；二、本案诉讼费由颜红琴、姜浩元承担。
一审法院认定事实：2006年11月2日，蒋亚英（乙方）与姜浩元、颜红琴（甲方）在昆山市花桥镇为益房产中介所的中介下，签订了一份《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，由蒋亚英购买姜浩元、颜红琴位于昆山市花桥镇巷浦小区C-7号楼503室房屋（现公安编号为昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室），建筑面积124平方米（面积以房产证为准）。协议中，甲方就房屋的附属设施和装潢等情况作出说明，楼中楼面积约80平方米，价格500元/平方米，房价2000元/平方米，自行车库C-7号楼24号面积待定，价800元/平方米。甲、乙双方同意上述房屋的成交总价格为288000元（车库价除外）。本合同签之时，乙方支付5000元作为购房定金。2006年11月13日之前付95000元，余款在2007年1月5日之前付清。合同第六条约定，甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，除甲、乙双方另有约定外，按照相关政策规定由甲、乙双方各自承担。中介方在收到乙方全部购房款及甲、乙双方所需交纳的税、费后，为甲乙双方办理该房屋产权过户手续。同时，合同第九条手写补充约定：1、房屋最终结算面积按房产证面积为准，双方多退少补；2、房屋产证待政府出证后再给予过户，过户费用由乙方全部承担；3、乙方付清全部房款后，甲方交付房屋钥匙。
一审另查明，蒋亚英称合同签订后，其将房款299568元支付至中介公司处，由中介公司将该房款转交姜浩元。姜浩元对此不予认可，称蒋亚英并未足额支付房款。为此蒋亚英提交一份2006年12月24日由姜浩元签字出具的收据，表示收到蒋亚英交付的房款299568元，其中房款248000元，阁楼40000元，自行车库14.46平方米*800元=11568元。中介公司对此予以认可。2007年起，姜浩元将涉案房屋钥匙交付给蒋亚英，蒋亚英装修入住在涉案房屋内至今。
一审再查明，涉案房屋系姜浩元、颜红琴位于昆山市花桥××组的老房屋拆迁而来，2006年9月11日姜浩元、颜红琴的儿子姜玉超作为被拆迁人与动迁部门签订了《房屋拆迁协议书》。涉案房屋及其阁楼、车库已经于2016年6月15日办理产权登记至姜浩元、颜红琴的儿子姜玉超名下，其中昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室房屋建筑面积125.90平方米，503室阁楼建筑面积70.91平方米，24号车库建筑面积14.46平方米。根据上述产证面积以及双方合同中约定的价格，涉案房屋及其阁楼、车库的实际价款应为298823元。蒋亚英对于其超付部分明确表示不要求颜红琴、姜浩元予以返还。
一审又查明，姜浩元、颜红琴与其子女姜玉超、姜玉兰于2016年3月14日签订《承诺书》一份。《承诺书》内容为：姜浩元户是花桥镇原周泾村2组村民，2006年9月签订了老房屋动迁协议，并安置双子女房屋一套位于巷浦二期C7-503室，现公安编号为花溪畔居764号503室，现经我户姜浩元、颜红琴、姜玉兰、姜玉超一致决定，要求将该套房屋以姜玉超名义进行安置并办理产证。在安置及产证办理过程中发生的一切纠纷，由我户自行解决，一切矛盾纠纷与贵单位无关。另根据一审法院至动迁办调取的涉案房屋的动迁安置及办理产证的相关资料，在日期为2006年9月11日的房屋拆迁协议书中，被拆迁人除有姜浩元签字外，另有姜玉超在2016年3月14日补签字。房屋转移登记申请书上亦是由姜玉超作为受让方在2016年5月10日签字申请房屋登记。
蒋亚英曾于2017年3月13日向一审法院提起撤销权纠纷一案，在撤销权纠纷案中蒋亚英提起的诉讼请求为：1、确认姜浩元、颜红琴、姜玉超、姜玉兰2016年3月14日所签署的关于将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、24号车库以姜玉超名义进行安置的《承诺书》无效；2、撤销姜玉超名下涉案房屋产权登记，将上述房屋产权变更登记至姜浩元、颜红琴名下；3、本案诉讼费用由姜浩元、颜红琴、姜玉超、姜玉兰承担。后一审法院于2017年6月12日作出（2017）苏0583民初5208号民事判决，判决：一、确认姜浩元、颜红琴、姜玉超、姜玉兰2016年3月14日所签的将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、24号车库以姜玉超名义进行安置的《承诺书》无效；二、撤销姜玉超名下涉案房屋产权登记，姜玉超将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、24号车库产权变更登记至姜浩元、颜红琴名下，于判决生效后十五日内履行完毕。一审法院作出（2017）苏0583民初5208号民事判决后，姜浩元、颜红琴、姜玉超、姜玉兰对该民事判决不服向苏州市中级人民法院提起上诉，后经苏州市中级人民法院审理后，于2017年10月20日作出（2017）苏05民终6939号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实有房屋买卖成交合同、证明、老房屋所有权证存根、拆迁协议书、核定单、涉案房屋产权登记查询信息、房屋转移登记申请书、物业费收据、水费发票、（2017）苏0583民初5208号民事判决书、（2017）苏05民终6939号民事判决及当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，蒋亚英与姜浩元、颜红琴之间的房屋买卖成交合同中对于房屋坐落、价款、支付方式、违约责任等内容约定具体明确，并由蒋亚英与姜浩元、颜红琴签字确认，该合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，一审法院认定该合同依法成立有效，双方均应按照合同约定履行。涉案房屋及其阁楼、车库虽于2016年6月15日办理产权登记至姜浩元、颜红琴的儿子姜玉超名下，但一审法院作出的（2017）苏0583民初5208号民事判决已经判决：“撤销姜玉超名下涉案房屋产权登记，姜玉超将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、24号车库产权变更登记至姜浩元、颜红琴名下，于判决生效后十五日内履行完毕。”，该民事判决已经生效，具有法律效力，故姜浩元、颜红琴应当继续履行合同将涉诉房产的产权登记至蒋亚英名下。
对于姜浩元、颜红琴辩称的，蒋亚英未足额支付购房款。一审法院认为：蒋亚英与姜浩元、颜红琴合同签订后，按照合同约定向中介支付房款299568元并由中介转交姜浩元，中介对此予以确认，且姜浩元出具了该299568元的收款收据，该价款高于按照房产证实际面积计算的实际价款，蒋亚英表示不要求返还，一审法院予以认定，蒋亚英已足额履行了房款支付义务。姜浩元已在签订合同后向蒋亚英交付了涉案房屋钥匙，蒋亚英自2007年起装修入住至今。根据现有证据和已查明的事实，一审法院认定蒋亚英已向姜浩元、颜红琴支付全部购房款，对于姜浩元、颜红琴该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：姜浩元、颜红琴于判决生效后十日内协助蒋亚英将昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及其阁楼、24号车库产权变更登记至蒋亚英名下。案件受理费5620元，减半收取2810元，由姜浩元、颜红琴负担。
二审经审理查明，一审法院作出（2017）苏0583民初5208号民事判决后，姜浩元、颜红琴等被告不服提起上诉，认为“根据《房屋拆迁协议书》的约定及政府安置补偿实施方案的规定，涉案房屋、阁楼及24号车库的安置对象是姜玉超”，本院作出（2017）苏05民终6939号民事判决，认为“姜浩元、颜红琴作为拆迁房屋的所有权人，有权出售涉案房屋、阁楼及车库”。
二审另查明，本案一审审理中，姜浩元认可收据存根上其签字属实，但认为中介公司在上面做手脚，收据记载事项与事实不符。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，颜红琴、姜浩元向本院提交中国银行个人账户开户及综合服务申请表及2013年4月24日中国银行个人业务交易单各一份，以证明姜浩元为收取涉案房屋购房款在中国银行开立账户，并收到中介公司曹玉华转账支付的款项186000元，并未收到全部房款。蒋亚英质证认为上述两份证据不属于法定的二审新证据，且两份证据缺少原件，对其真实性不予认可。即使姜浩元与曹玉华之间存在上述转账记录，也无法证明与本案有关。（2017）苏0583民初5208号案件的一、二审判决已经对我方支付房款的事实予以确认。
二审中，蒋亚英陈述其将房款交付给中介，由中介付给颜红琴、姜浩元，曹玉华是负责双方房屋买卖的中介人员。
本院认为，颜红琴、姜浩元与蒋亚英就涉案的昆山市花桥镇花溪畔居764号楼503室及阁楼、配套自行车库已经于2006年签订了买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。颜红琴、姜浩元于2016年与其子女签订《承诺书》，将涉案房屋登记至姜玉超名下，蒋亚英就此提起诉讼，经过两审审理，已有生效判决认定上述《承诺书》损害蒋亚英权益，应属无效，判决撤销姜玉超名下涉案房屋产权登记，变更登记至姜浩元、颜红琴名下。颜红琴、姜浩元并无证据证明该生效判决被再审推翻。现颜红琴、姜浩元上诉认为涉案房屋是对姜玉超的安置，姜玉超系涉案房屋所有权人，该主张已经在前案的上诉过程中提出，前案的二审民事判决已经认定姜浩元、颜红琴系涉案房屋的产权人，颜红琴、姜浩元再次提出该理由系对生效判决的否定，于法无据。在已有生效判决判令姜玉超将涉案房屋产权变更登记至姜浩元、颜红琴名下的情况下，姜浩元、颜红琴履行合同将涉案房屋过户至蒋亚英名下并不存在障碍，也未损害案外人的权益。
对于蒋亚英是否已经付清房款。在双方的买卖合同中已经明确约定了房款的计算方式，蒋亚英提供收据存根证明其支付了房款299568元，该事实已经被生效判决认定，颜红琴、姜浩元认为蒋亚英未能提供该收据的原件，但姜浩元对该收据上其签字的真实性并无异议。该收据系2006年12月24日出具，金额已经超过按照涉案房屋、阁楼、车库实际面积计算的房价，涉案房屋也于2007年交付蒋亚英入住使用，结合双方在买卖合同中关于付清全部房款后交付房屋钥匙的约定，一审法院认定蒋亚英已经支付全部房款并无不当。姜浩元二审中提供的个人业务交易单可以证明2013年4月24日中介人员曹玉华向其转账186000元，但此时距离双方签订房屋买卖合同已有6年多的时间，颜红琴、姜浩元并无证据证明该笔转账与涉案房屋的买卖有关，上述证据不足以推翻对蒋亚英已付清房款的认定。蒋亚英已经履行付款义务，其要求颜红琴、姜浩元履行过户义务有合同和法律依据，应予支持。
综上，上诉人颜红琴、姜浩元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人颜红琴、姜浩元负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年六月一日
书记员 朱冰丽