北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终854号
上诉人（原审原告）：卢海涛，男，1980年2月17日出生。
委托诉讼代理人：钱志新，男，住北京市丰台区，由卢海涛所在单位北京星月时空信息咨询有限公司推荐。
委托诉讼代理人：张超，河北信正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王玉和，男，1976年9月15日出生。
原审被告：北京信诚我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地天华大街9号院12号楼1层1-02室。
法定代表人：洪魏君，总经理。
上诉人卢海涛因与被上诉人王玉和及原审被告北京信诚我家房地产经纪有限公司（以下简称诚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
卢海涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判王玉和返还我定金10万元。事实和理由：在新政之前，我对双方之间签订的房屋买卖合同是有履约能力的；受新政影响，拟贷款支付的44万元需要我自筹资金支付，对此我无能力支付；一审法院将证明我无履约经济能力的举证责任让我承担，属举证责任倒置，适用法律错误。
王玉和辩称，同意一审判决，不同意卢海涛的上诉请求。
诚信公司提交书面意见述称，同意一审判决。
卢海涛向一审法院起诉请求：1.判决王玉和返还购房定金10万元，诚信公司返还中介费2.5万元，合计12.5万元；2.诉讼费用由王玉和和诚信公司负担。
一审法院认定事实：2017年3月4日，卢海涛（买受方，乙方）与王玉和（出售方，甲方）、信诚公司（居间方，丙方）签订《定金收付书》，约定：房屋坐落于北京市大兴区庆祥南路29号院×；乙方确认以150万元的成交价格购买该房产；房款支付方式为商业贷款，首付款106万元55天内付清，剩余款项44万元申请银行贷款；乙方购买上述房屋应向甲方交付购房定金10万元；双方一致同意，本协议签订后，甲乙双方应在35个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》；经甲乙双方协商，乙方于2017年3月15日向甲方支付首付款60万元含定金.....乙方应于2017年3月15日前向丙方支付2.3万元服务费，剩余8000元过户当日结清。
2017年3月4日，卢海涛向王玉和支付定金10万元，此后又于2017年3月15日及16日分多笔向王玉和支付50万元首付款。2017年3月16日，卢海涛向信诚公司支付居间费2.5万元。2017年3月13日，涉案房屋完成房源核验。2017年5月24日，王玉和向卢海涛返还50万元首付款，但未返还10万元定金。
一审庭审中，信诚公司提交2017年4月18日打印的卢海涛购房资质核验结果，显示为初步通过。
双方存在的主要争议在于卢海涛是否由于新政原因导致其不能购买涉案房屋，具体如下：
卢海涛称，我与王玉和、诚信公司在签订定金收付书后明确约定在35个工作日签订正式的存量房屋买卖合同，并明确约定了贷款买房，但在签订正式的房屋买卖合同之前，3月26日出台新政，导致我不能贷款，且无购房资格。其提供如下证据:1、定金收付书，证明目的：卢海涛与王玉和、诚信公司于2017年3月4日签订定金收付书，明确约定卢海涛购买房屋需贷款40万，签订合同后35个工作日内签订正式的房屋买卖合同，在此期间内遇到新政实施。2、浦发银行个人跨行汇款汇出回单，证明目的：2017年3月4日卢海涛向被告支付定金10万元。
王玉和称，在卢海涛提出无法贷款时，我和中介在积极协商促成交易，包括后续卢海涛与中介起草的意向书，都证明了卢海涛有继续交易的意愿。但卢海涛在感觉风险比较大的情况下，擅自提出不再交易。我在合同履行过程中始终没有任何过错。
信诚公司称，卢海涛所说的无购房资格，我方不认可。关于商业贷款，买卖双方一直在协商，有解决方案，且解决方案还是卢海涛提出的。卢海涛已向王玉和支付过首付款50万元，后来王玉和因卢海涛说急需钱，不能再买了，所以把这50万元退回给卢海涛了。其提交如下证据：1、存量房房源核验信息表，证明目的：涉案房屋在2017年3月26日之前通过房源核验，当时房屋没有限购，商业贷款也没有问题。2、购房资格核验表，证明目的：卢海涛即便在政策出台之后也是有资格购买涉案房屋的。3、过户群聊天记录，证明目的：政策出台之后不可作商业贷款，居间方一直在积极协调，且卢海涛当时并未明确表示不再购买涉案房屋，同时在协商怎么向业主支付首付款和剩余的需要贷款的那部分款项，卢海涛自行起草补充协议交付我公司经纪人，并由卢海涛审核后修改发给过户群出示解决方案，后来卢海涛出尔反尔，以没有资质不能贷款为理由，表示不再购买涉案房屋。4、卢海涛与我公司经纪人的聊天记录，证明目的：房源核验通过后，我公司经纪人积极协调卢海涛及业主签约、网签事宜，是卢海涛和业主没有时间签署网签合同导致后续的纠纷。
一审法院认为，卢海涛与王玉和、信诚公司签订的定金收付书系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。
本案中，双方签订的定金收付书是在3.26购房新政之前，而根据信诚公司提交的购房资格核验表显示卢海涛在新政之后依然具备购房资格，故卢海涛主张因3.26购房新政的出台导致其已丧失购房资格的意见，与事实不符，法院不予采信。
根据相关规定，对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证其确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。本案中，双方签订的定金收付书约定首付款106万元，剩余款项44万元由卢海涛申请银行贷款，而3.26购房新政出台后，卢海涛已无法申请银行贷款，对此事实，双方均无异议。但卢海涛在本案中未提供证据证明其确无履约经济能力，故在其未完成举证责任的情况下，其应承担本案举证不能的法律后果。
综上，对于卢海涛要求王玉和返还定金10万元的诉讼请求，法院不予支持。
对于卢海涛主张返还已付中介费2.5万元的诉讼请求，因中介费的退还系双方的居间服务法律关系所致纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，无法在本案中一并解决，法院在本案中不予处理，双方可另行解决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定于2017年11月判决：驳回卢海涛的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。本院审理中，经询，王玉和称在新政出来之前，卢海涛不存在违约行为；在新政出来之后，各方商量继续履行合同，卢海涛曾提出将原拟贷款支付的44万元以分期付款并支付相应利息的方式给付王玉和，后来卢海涛提出不再交易，双方就此种方式付款最终没有达成一致意见。卢海涛称其之所以不再交易是因中介和王玉和提出的其应支付王玉和的利息过高，其亦无法通过其他方式筹集44万元支付王玉和。
本院认为，根据双方的诉辩意见以及我国合同法有关定金罚则的相关规定，本案王玉和是否应返还卢海涛10万元定金的关键在于卢海涛是否存在违约行为。对此，本院分析如下：首先，在3.26购房新政出台之前，卢海涛不存在违约行为；其次，双方均认可3.26购房新政出台后，卢海涛已无法申请银行贷款，在此情况下，卢海涛系因不可归责于其的原因不能按照《定金收付书》的约定，与王玉和签订以商业贷款方式支付剩余房款作为合同内容的房屋买卖合同；再次，剩余房款44万元占房屋总价款的近三分之一，通常来讲，该笔款项卢海涛采取何种方式支付，与卢海涛履约能力密切相关，且属于双方订立房屋买卖合同的重要条款；根据聊天记录和各方陈述可知，各方在新政出台后，虽曾协商如何解决卢海涛剩余款项的支付问题，但各方就此并未达成一致意见，故在此情况下，难以认定卢海涛存在违约行为。综合上述分析，双方之间未能最终订立房屋买卖合同，并非卢海涛违约所致，属不可归责于双方的事由导致，故王玉和应返还卢海涛10万元定金。
关于卢海涛主张返还已付中介费2.5万元的诉讼请求，一审法院在本案中未予处理，卢海涛对此亦未提出异议，本院亦不持异议，双方可另行解决。
综上所述，卢海涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10742号民事判决；
二、王玉和于本判决生效之日起十日内返还卢海涛购房定金10万元；
三、驳回卢海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2800元，由卢海涛负担560元（已交纳），由王玉和负担2240元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由王玉和负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 赵文军
二〇一八年三月二十七日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁