安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1202民初5569号原告：罗桂忠（反诉被告），男，汉族，1955年4月11日出生，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：师傅、潘艳（实习），安徽仲天律师事务所律师。被告：�玲（反诉原告），女，1967年4月6日出生，汉族，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李顺华，北京在明律师事务所律师。原告罗桂忠诉被告韩玲确认合同无效纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，韩玲依法提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）罗桂忠的委托诉讼代理人潘艳，被告（反诉原告）韩玲及其委托诉讼代理人李顺华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告罗桂忠诉讼请求：1、依法确认原、被告2009年6月3日签订的《房屋买卖合同无效》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于阜阳市颍州区苑雅居后院第二排一、二楼西户的房屋，房屋面积226平方米，购房款48万元。被告支付了购房款，原告将房屋交付被�。因原告所建的房屋位于集体土地上，且该房屋于2016年9月8日被阜阳市颍州区城乡管理行政执法局以违法建筑为由，强制拆除。被告韩玲答辩称：一、涉案的房屋买卖合同因违反国家法律强制性规定，属于无效合同，反诉原告无异议；二、反诉原告认为被诉买卖合同无效完全是由原告的过错所导致的，理由如下：原告作为莲花社区书记，作为党员干部应当遵守中国共产党有关规定和公务员的有关规定，不得从事经营谋利活动，而原告却违法取得土地并建设涉案房屋销售给不知情的原告，谋取巨额经济利益，从其身份上来讲具有明显过错，作为党员干部应当带头守法、执法，原告的做法却恰恰相反，辜负了反诉原告对党员干部的信任，以党员干部的幌子骗取了反诉原告的巨额财产；涉案合同约定内容中原告明确承诺负责为反诉原告办理房产证，并且承诺了办理期限，约定了到期未办理的违约责任，后来发生的涉案房屋被有关部门以违法建筑为由进行处罚的事实，可以看出合同中承诺的内容完全是虚假承诺，其目的就是为了骗取原告的信任，在此基础上导致合同无效，完全是原告利用党员干部身份和虚假承诺所产生的后果，反诉原告完全是受害者；三、涉案协议无效给反诉原告造成了巨大的经济损失，首先反诉原告在签订合同后，按照当时的市场价格向原告支付了购房款，这对于近十年之前的反诉原告来讲是一笔巨额财产，结果导致其购买的房屋因为违法被强拆流离失所，其次近年来物价特别是房价不断攀升是众所周知的事实，由于原告的欺诈行为导致反诉原告丧失了以同等市场价购买合法商品房的机会，由此导致反诉原告不能再以原来的价格购买到相同的商品房，给反诉原告合理信赖利益造成了巨大的损失；原告�买该房屋居住了近十年时间，并且进行了适当装修，被告违反诚实信用原则，导致涉案协议无效，对反诉原告的正常的生活带来了很大的干扰，破坏了稳定的交易秩序，因此原告应当对此负法律责任；四、根据我国现有的生效判例和有关高级法院判案指导意见都支持赔偿购房人除返还购房款及利息之外的房屋升值损失，我们向法院提供几个典型的案例：最高院法学研究所人民法院案例选2014年第一集所登载的宁波中院2013浙涌民二终字594号、北京市朝阳区人民法院2012朝民初字第17593号判决书、无锡市中级人民法院2012锡民终字第0024号判决书都支持了购房人升值利益赔偿请求，同时北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第二十五条亦有此规定；根据上述司法实际案例和指导意见，由于原告的过错对反诉原告造成的损失希望贵院�法支持反诉原告诉讼请求。反诉原告韩玲反诉请求：1、判令被告返还原告购房款400000元；2、反诉被告赔偿反诉原告预期利益损失（房屋升值损失）：1034006元（房屋被拆时周边同类房屋市场价值减去购房款）；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2009年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告位于苑雅居后院第二排一、二楼西户单元的房屋，反诉原告支付反诉被告400000元，反诉被告承诺负责为反诉原告办理房产证。此后，反诉原告依约向反诉被告支付了购房款项，反诉被告却迟迟未依约为反诉原告办理房产证。2016年9月8日，颍州区人民政府、颍州区文峰街道办事处、颍州区城乡管理行政执法局以反诉原告购买的房屋为违法建筑为由，强行将涉案房屋拆除。至此，反诉原告才知晓涉案房屋根本没有办理建设手续，根本无法办理房产证。反诉原告在购买涉案房屋正是看中了房屋的增值功能，原本打算自住几年待房地产市场行情上涨后再行交易。截止到涉案房屋被拆时，在同一地段、相同条件的二手房市场价格每平方米约6300元，反诉被告作出虚假承诺骗取反诉原告购买其根本无法办理房产证的房屋，使得反诉原告签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，给反诉原告造成房屋升值损失1034006元。反诉原告认为，反诉被告将没有房产证的房屋出售给原告，已经违反了《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”禁止性规定，属于《合同法》第五十二条无效合同的情形，侵犯了原告的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院作出公正合理的判决。反诉被告罗桂忠答辩辩称，一、答辩人与�告于2009年6月3日签订的《房屋买卖合同》转让的系农村集体土地上的房屋，应属于无效合同。二、反诉原告诉请要求逾期利益损失无法律依据，应根据中国人民银行同期同类贷款利息确定赔偿数额。根据《2015全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，答辩人认为双方签订的《房屋买卖合同》被确认无效后只应返还原告购房款15万元及根据银行同期贷款确定的利息。综上所述，答辩人认为双方签订的《房屋买卖合同》为农村集体土地上的房屋买卖，应属于无效合同；反诉原告诉状中第二项诉请于法无据，不应得到支持，请求法院驳回该项诉讼请求。双方当事人对双方均提供的《房屋买卖合同》、收款收据、执法局的拆除公告的真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2009年6月3日，罗桂忠（甲方）与韩玲（乙方）签订房屋买卖合同，双�约定（乙方）购买甲方位于苑雅居后院三排第二排一、二楼西户的房屋；乙方出资48万元购买此房屋，房屋使用面积226平方米；甲方负责乙方办理房产证以及装好水、电、气等，费用全部由甲方支付，甲方承诺于2010年前办理完毕；首付30万元，2009年9月1号前再付10万元，余款8万元拿到房产证付齐；甲方拥有对该房屋的产权，成交后，甲方保证乙方对该房屋的完全产权，乙方可任意处分该房屋；甲方交房后，乙方即可对该房屋进行装修，但不得破坏房屋主体结构，并要与物业公司协商进行；本合同签订后，双方均不得反悔，如果政府拆迁或者征地，所有赔偿均归乙方所有，甲方需帮助乙方办理各方面事项，且不得收取任何费用；如果甲方未能在2010年前为乙方办理完毕产权登记手续，甲方除返还乙方购房款外，另支付给乙方该房屋价格的10%并赔偿乙方投入的装修款�。当日，罗桂忠收取韩玲购房款30万元，2009年8月31日罗桂忠收取韩玲购房款10万元，韩玲领取钥匙后即搬入涉案房屋居住。2016年7月26日，阜阳市颍州区城乡管理行政执法局作出依法拆除违法建设的公告：经查，当事人罗桂忠在颍州区违法建房，面积2353.14平方米未取得建设工程规划许可证，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条之规定，对你作出了限期在2016年7月26日前自行拆除的决定（阜州城管罚字[2016]第156号决定书），并于2016年7月20日将决定送达于你。由于你逾期未能履行本机关作出的决定，依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，限你务必于2016年7月30日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不履行义务，届时将组织拆除。2016年9月，涉案房屋被阜�市颍州区城乡管理行政执法局等单位拆除。本院认为,涉案房屋系在集体土地上建造的房屋，且未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反了法律强制性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故反诉被告应返还反诉原告购房款40万元。原告明知涉案房屋系建造在集体土地上、未取得建设工程规划许可证和产权证而出售给被告，具有过错；被告在与原告签订合同时，没有查看涉案房屋有无合法建设手续及房屋产权证书，未尽到审慎审查义务，亦有过错。综合考虑双方的过错责任大小，加之原告支付部分购房款后便使用涉案房屋至被拆除的情况，�诉原告的损失可按反诉原告已付购房款40万元的中国人民银行同期同类贷款利息计算，反诉原告要求反诉被告赔偿预期利益损失（房屋升值损失）的请求，无法律依据和事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条规定，判决如下：一、原告与被告于2009年6月3日签订的>无效;二、反诉被告罗桂忠于本判决生效之日起十日内返还原告韩玲购房款40万元，并从2009年6月3日起支付购房款30万元的中国人民银行同期同类贷款利息，从2009年8月31日起支付购房款10万元的中国人民银行同期同类贷款利息，均至款付清之日止；三、驳回反诉原告�玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费7054元，合计7094元，由罗桂忠负担3690元，韩玲负担3404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇一七年十一月六日书记员  王冰蕊