广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终1573号
上诉人（原审原告）：胡涛，男，汉族，1988年10月12日生，住所地：湖南省华容县，
委托诉讼代理人：杨可飞，广东海派律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：庄秀锦，女，汉族，1966年1月15日生，住所地：广东省深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：王丽，广东深展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾国文，广东深展律师事务所律师。
原审第三人：刘雨，女，汉族，1991年1月14日生，住所地：广西贵港市覃塘区，
原审第三人：蒋祥，男，汉族，1990年10月12日生，住所地：江西省上饶市铅山县，
原审第三人：平安银行股份有限公司。
负责人：陈向红，行长。
委托诉讼代理人：孙博，女，汉族，1970年6月10日生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该行职员。
上诉人胡涛因与上诉人庄秀锦、原审第三人刘雨、蒋祥、平安银行股份有限公司（以下简称“平安银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡涛上诉请求：1、维持一审判决第一、第二、第三、第四和第六项判决；2、判令庄秀锦赔偿胡涛依照合同约定履行的可得利益损失（房屋差价损失）1508810元；3、庄秀锦承担本案一审和二审诉讼费。
事实和理由：一审判决事实清楚，但在关键证据认定错误和法律适用不当，致使胡涛依法应当获得的合同利益赔偿被简单剥夺，其合法权益得不到支持和保护，判决结果显失公平，有违社会正义。本案中，胡涛作为守约方，共依法获得房屋差价赔偿的主张和请求，不仅事实证据确凿，而且完全符合法律要求，广东省高级人民法院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指弓}》也明确规定了以上要求。对此，一审判决却视而不见，违背了“以事实根据，以法律为准绳”的基本要求，应当予以纠正。一审判决在房屋市场价格认定上，抛弃依照法定程序所得出的证据和结论，却片面采信违约方信口杜撰的一个远低于市场价值的数据作为判决依据，无论是在法律事实和客观事实的认定，还是法律依据判断，都发生明显错误。无任何合法有效证据支持，无任何科学依据，也未经任何举证和质证环节，推断和结论相互矛盾，其结果必然有失公平正义，损害了司法公信力，客观上助长了违约背信者的嚣张气焰，法律在此产生了负面价值。
庄秀锦上诉请求：1、撤销一审判决书，驳回胡涛的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由胡涛承担。
事实和理由：一、一审判决在认定事实方面存在错误。
1、胡涛原告主体资格不适格，一审法院应当驳回胡涛的全部诉讼请求。胡涛与庄秀锦于2015年5月31日签订关于涉案房产的《二手房买卖合同》。2015年6月11日，胡涛、庄秀锦及原审第三人三方签署了《主体变更确认书》，确认涉案房产的买方主体由胡涛变更为刘雨、蒋祥。由第三人履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下胡涛未履行的义务。该事实有《主体变更确认书》、《房屋交易资金托管业务开户通知》证据予以证明。一审法院认定胡涛具有原告主体资格是错误，其认定的理由是在庭审中胡涛和第三人均确认胡涛是房屋的实际购买方。这明显是不符合事实的。第一，胡涛在庭审中关于其是转让人还是实际购买人的言论多次不一，且胡涛和第三人是利害关系人，他们的主张不具备真实性。第二，从现有的书面证据来看，合同主体已经从胡涛变更为第三人。对于因合同纠纷引起的案件，根据合同的相对性，只有合同双方当事人才具有民事诉讼主体的资格。胡涛已经将其合同的权利义务转让给第三人。胡涛仅仅是承担连带保证责任，并不享有上述涉案买卖合同中约定的买方享有的任何权利。
2、一审法院认定双方签署《补充协议》即约定以提交虚假交易材料的方式申请高额贷款是错误的。2015年6月11日，庄秀锦与胡涛签订一份《补充声明》，内容为胡涛银行贷款所需要在银行监管人民币380000元才能批贷款。庄秀锦仅同意胡涛监管金额为380000元。但并未约定以拷交虚假交易材料的方式申请高额贷款。一审法院仅通过《补充协议》就认定双方约定是以提交虚假交易资料的方式是完全违背事实的。胡涛自行伪造虚假交易资料提交给银行，该资料庄秀锦自始不清楚更未配合其办理。且银行工作人员作为证人出庭或者在调查笔录中也证实虚假资料是胡涛单方提交给银行，且因为胡涛提供虚假交易资料才导致贷款申请被拒绝。庄秀锦虽然同意胡涛监管金额为380000元。但不代表庄秀锦同意胡涛在庄秀锦不知情的情况下伪造虚假交易资料。
3、一审法院判定胡涛须支付违约金278000元及赔偿损失100000元是明显不当，显失公平。关于庄秀锦应承担的违约金的具体数额，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案合同约定的违约金数额过分高于违约给胡涛造成的实际损失，应当以实际损失为基础，同时综合考虑以下因素：1、胡涛、第三人在履行合同时，其自行伪造虚假交易资料递交给按揭银行是导致合同无法实际履行的原因。即使庄秀锦存在过错，但是胡涛、第三人也同样存在过错。2、涉案合同仅履行到支付完定金阶段，庄秀锦已明确告知第三人因其向按揭银行递交虚假交易资料的行为导致按揭批不下来，已违反合同约定，庄秀锦要求解除合同。第三人知晓涉案合同无法实际履行，有防止损失进一步扩大的义务。3、在一审法院判决违约金高达278000元的情况下，仍要求庄秀锦赔偿经济损失100000元显失公平。在本案中，庄秀锦并未从其中获利。在胡涛仅支付定金50000元的情况下，一审法院判决庄秀锦返还定金并支付高达378000元的违约金及赔偿金明显是不公平的。庄秀锦申请二审法院酌情认定违约金数额，且对高达100000元的赔偿金予以驳回。胡涛并非适格的原告主体，一审判决认定其具有原告主体资格明显有误。即使认定庄秀锦违约的情况下，一审法院判决过分高于实际损失的违约金且又判决赔偿金严重损害庄秀锦的利益，会导致胡涛重复获利，请求二审法院予以查明。
针对胡涛的上诉庄秀锦辩称，答辩意见与上诉状意见一致。
针对庄秀锦的上诉胡涛辩称，一、关于庄秀锦的主体问题。我方认为一审认定的事实清楚，所依据的证据是充分的，法律关系的认定也是准确的。根据胡涛、庄秀锦以及刘雨、蒋祥三方签署的主体变更确认书，他们约定了由谁来支付后续的款项，而且胡涛和刘雨、蒋祥之间承担了连带责任，权利和义务是一致的。根据我国法律的规定，胡涛依法享有主体资格。而且一审在第一次一审庭审过程中庄秀锦没有任何异议并且予以确认。二、庄秀锦在上诉状中完全不顾当时签署的主体变更确认书的事实，混淆不同的法律关系。其目的我方认为是为了拖延司法进程，浪费司法资源，最终逃避责任，转移财产。三、关于补充协议，是在双方和三方主体变更确认书签订的基础之上作出的补充，体现了买卖双方在买卖房屋的过程中为了解决按揭贷款公证这些具体问题而作出的补充，也是三方的真实意思表示，依法应当得到尊重。四、庄秀锦违背承诺，公证在2015年6月11日，在胡涛和第三人刚刚作出资金监管的第二天他就私下把公证撤销了，他的理由就是自己赎楼，但是在这之后他根本没有去赎楼，原因是因为这时的市场房价突然变化。2015年9月他对胡涛方多次要求配合办理按揭赎楼的申请置之不理，并且以胡涛伪造相关材料为理由不予配合。2015年9月为了追求高额利益，他就把房子挂在中介出售。庄秀锦是蓄意设置交易障碍，意图造成胡涛恶意违约的情形，也是违背诚信的行为。五、庄秀锦在2015年9月开始一房二卖，到2016年2月挂出270万卖出，获得高额利益。从一连串的事实可以看出，庄秀锦根本没有打算履行合约，所以构成根本违约，依法应当承担相应的责任。庄秀锦的行为让胡涛方依据房屋买卖合同所获得的合法利益全部丧失。一审法院在违约责任的认定上依据的事实是充分的，认定也是准确的。一审庄秀锦的上诉主张是没有事实和法律依据的，依法不应得到支持。
刘雨、蒋祥、平安银行未发表答辩意见。
胡涛向一审法院起诉请求：1、解除原合同，庄秀锦退还胡涛支付的50000元定金和利息；2、庄秀锦承担违约责任，向胡涛支付违约金278000元；3、庄秀锦补偿胡涛依照合同约定履行的可得利益损失，即目前本案所涉及房屋的市场价格与合同价格的差额部分1510000元；4、庄秀锦赔偿胡涛的直接损失（包括交通费、律师费，鉴定费、评估费等）50000元；5、庄秀锦承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：一、关于合同的签订。2015年5月31日，胡涛为买方，庄秀锦为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定将庄秀锦所有的位于深圳市龙岗区龙岗大道某城三期26栋一单元103的房屋（房产证号：深房地字第××号）转让予胡涛，成交价为1390000元，合同签订当日支付定金20000元，合同生效后三日内支付30000元；买方须于2015年6月16日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至双方指定的银行监管账号或第三方监管账号中，同时向银行提交贷款申请及相关资料；双方未约定具体的递件过户时间；合同约定，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日期三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于合同约定交楼时间前租客已经办理该物业且租赁关系已经解除或终止；合同约定由买方承担交易过程中的全部税费及其他费用；关于违约责任，双方约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定，经双方友好协商，卖方承诺在银行没有逾期供楼或不良信用记录，否则因此原因导致不能正常赎楼而交出的费用由卖方承担；卖方承诺在银行没有不良记录，否则因此原因导致不能正常贷款的而多出的费用由买方承担，卖方出售该物业赠送部分家私电器。
二、合同的履行情况。合同签订当日，胡涛向庄秀锦支付定金50000元。2015年6月1日，庄秀锦办理了公正委托用于本案交易的赎楼担保。2015年6月11日，胡涛作为买方，庄秀锦作为卖方，刘雨、蒋祥作为新买方，三方签署《主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写在刘雨、蒋祥名下，由刘雨、蒋祥继续履行合同项下原买方的义务，原买方对其承担连带保证责任。同日，胡涛与庄秀锦签订《补充声明》，其中确定了房屋成交价格，并约定买方在银行贷款1100000元，为此买方需在银行监管首期款380000元，卖方在收到银行划出的监管资金后两个工作日内，将买方多监管的140000元退还买方。此外，刘雨、蒋祥还于2015年6月11日向首期款监管银行转账380000元，并于2015年6月18日与庄秀锦办理了首期款资金监管手续，上述380000元作为首期款监管在银行账户。2015年6月下旬，庄秀锦撤回了上述公证委托书。并向贷款银行举报两庄秀锦存在高评高贷的行为，因此，刘雨、蒋祥申请的贷款未获得审批。
2015年8月5日，胡涛及刘雨、蒋祥委托律师向庄秀锦发函要求庄秀锦继续履行合同，否则承担违约责任。一审庭审中，庄秀锦确认胡涛曾要求其重新办理首期款监管及按揭贷款手续，但庄秀锦称其通过电话明确告知胡涛解除合同。胡涛对此予以否认。2015年9月10日，胡涛因庄秀锦单独撤回公证委托书导致合同不能继续履行为由向一审法院提起诉讼。2016年1月24日，庄秀锦将涉案房屋转卖给他人，一审庭审中庄秀锦称转让交易价格为1550000元左右。
审理中，经胡涛申请，一审法院依法委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司分别以2015年6月16日、2017年3月20日为时点做出估价分别为1449405元和2898810元。
胡涛及刘雨、蒋祥认为，庄秀锦撤回公证委托书导致胡涛无法获得贷款审批，房屋无法办理赎楼，而后，庄秀锦又将房屋转卖他人构成违约，应当赔付胡涛违约金及房屋价格增长的差额损失。
庄秀锦则认为，胡涛违反法律规定，办理高评高贷，骗取银行贷款，其有义务向银行投诉并拒绝履行合同。在明确告知胡涛解除合同的情况下，有权转卖房屋。
一审法院认为，胡涛、庄秀锦签订的《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格依据约定切实履行合同义务。合同签订后，胡涛、庄秀锦及刘雨、蒋祥签订《主体变更确认书》，确认三方同意办理产权过户登记时将买方姓名写在刘雨、蒋祥名下，由刘雨、蒋祥继续履行合同项下原买方的义务，原买方对其承担连带保证责任。且一审庭审中，胡涛与刘雨、蒋祥均确认胡涛为房屋的实际购买方，刘雨、蒋祥仅为名义上办理过户的一方，因此，胡涛在本案中享有主体资格，故对庄秀锦有关胡涛主体不适格的主张，一审法院不予采纳。
合同签订后，胡涛履行了支付定金的义务。双方应当配合进一步办理首期款监管、申请银行贷款、赎楼以及变更过户手续。但实际履行中，双方通过签署《补充协议》，约定以提交虚假交易材料的方式，申请高额贷款。可见，卖方对此是清楚并且进行配合的。其后，胡涛监管首期款380000元，并申请了银行贷款。一审法院认为，从《补充协议》来看，高评高贷是胡涛、庄秀锦协商一致选择的付款方式，如双方对此存在异议，应当另行约定具体的付款方式，而庄秀锦违反《补充协议》的约定以此为由投诉至贷款银行，并收回公证委托书，拒不办理合同约定的卖方义务已构成违约，此后，庄秀锦将房屋转卖他人，导致合同无法履行，构成根本违约。庄秀锦应当承担违约责任。根据合同约定，庄秀锦应当返还胡涛已付定金50000元，同时按照合同成交总价的20%支付胡涛违约金278000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同订立后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同更可能造成损失。本案中，庄秀锦于2015年6月下旬撤回公证委托书，拒绝履行合同，并于2016年1月24日转卖房屋。因此，胡涛主张的期待利益损失应当以该时点计算为宜，庄秀锦在一审庭审中确认其以1550000左右的价格出让房屋，参照第三方评估机构做出的评估意见，该价格符合房屋市场价格的增长趋势，一审法院予以采信。因此，一审法院综合案件情况，依据公平原则和诚实信用原则，并综合买卖双方的过错，依法酌定庄秀锦应向胡涛赔偿损失100000元。另，合同现已无法履行，应当予以解除。
一审法院判决：一、解除胡涛与庄秀锦于2015年5月31日签订的《二手房买卖合同》；二、庄秀锦于本判决生效之日起十日内向胡涛退还定金50000元；三、庄秀锦于本判决生效之日起十日内向胡涛支付违约金278000元；四、庄秀锦于本判决生效之日起十日内向胡涛赔偿损失100000元；五、驳回胡涛的其他诉讼请求；六、驳回庄秀锦的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17310元（胡涛已预缴），一审反诉费2735元，由胡涛负担13486元，庄秀锦负担6559元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，胡涛与庄秀锦签订的《二手房买卖合同》真实合法有效，原审判决对该合同效力认定正确，本院予以确认。
胡涛、庄秀锦及刘雨、蒋祥签订《主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为刘雨、蒋祥，并由二人继续履行合同项下买方的义务。确认书未约定原买方胡涛的权利一并概括转让，故胡涛在本案中作为原告向庄秀锦提起诉讼，主体适格，本院予以确认。
《二手房买卖合同》签订后，胡涛与庄秀锦签署《补充声明》，明确载明按照物业实际成交价计算首期款为人民币24万元，贷款为人民币110万元。双方亦明确约定因买方银行贷款所需，买方多支付首期款14万元，在交易完成后由卖方予以退还。由此可见，庄秀锦对双方拟通过虚增支付首期款的方式使买方能够获得较高额度贷款是明知并予以同意的，庄秀锦在其后又主动向贷款银行调查买方提交的贷款申请资料，并以贷款资料虚假为由撤回公证委托书，其行为存在主观恶意。一审庭审中，庄秀锦已确认胡涛曾要求重新办理首期款监管及按揭贷款手续，庄秀锦明确告知解除合同，原审认定庄秀锦的行为构成违约，理据充分，本院予以认同，本案中不再予以赘述。
关于违约金如何认定问题。胡涛主张由于二手房市场价格上涨因素，双方约定的违约金数额过低不足以弥补损失。本院认为，违约金数额应当以不超过实际损失额为限。庄秀锦于2015年11月17日提起反诉请求解除合同，后于2016年1月24日将涉案房产转卖给他人，该行为致使本案《二手房买卖合同》已无法继续履行。此时，买方应当有义务采取措施防止损失扩大。故，胡涛主张的损失应当以该时点的房屋市场评估价值为衡量标准。现双方对此均无证据证明，原审判决结合庄秀锦自认的另行出售价格，并综合买方对采用高评高贷的方式履行付款义务同样存在过错的因素，酌定在庄秀锦向胡涛支付合同约定数额的违约金基础上，另行赔偿损失100000元，其结果实际是以胡涛遭受的损失为基础并综合双方过错程度对违约金数额予以增加，该处理并无不当。综上所述，上诉人胡涛、上诉人庄秀锦的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2609.29元，由上诉人胡涛负担18379.29元，由上诉人庄秀锦负担7720元。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年三月二十三日
书记员 刘尹琳(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。