广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1836号上诉人（原审被告）：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南42号城市广场六楼B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张耀丹，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：周春辉，男。上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司（下称嘉润物业公司）因与被上诉人周春辉物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹到庭参加诉讼,被上诉人周春辉经本院依法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉润物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由周春辉尽快付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共计45735元及后续产生的相关物管费用;2.一审、二审诉讼费由周春辉承担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定不清。一审认定嘉润物业公司、周春辉及承租人梁拼（承租63号铺）、刘容易（承租64号铺）分别签订的两份《商铺物业服务及管理协议》(下简称《物管协议》）第九条约定的“空铺期间”存在歧义并因此将“空铺期间”认定为“承包期限内的空铺期间”，进而不支持嘉润物业公司的主张，这一判决是错误的。首先，从字面意义上理解，所谓空铺期间，是指空置期间，也即商铺未被使用期间。其次，周春辉与梁拼签订的《解除合同协议书》第2条约定：“甲方收回商铺后，该商铺自2014年8月1日起新产生的管理费、公共能耗等由甲方承担。”嘉润物业公司与刘容易签订的《解除合同协议书》第2条约定：“甲方收回商铺后，该商铺自2014年12月19日起新产生的管理费、公共能耗等由甲方承担。”《解除合同协议书》的约定能够佐证上述《物管协议》第九条约定的空铺期间物业管理费应当由周春辉承担是各方的真实意思表示。因此，无论是从文义上理解，还是从证据事实上讲，空铺期间的含义均是明确的，指空置期间，也即商铺未被使用期间。周春辉应当按照《物管协议》第六条约定的标准支付物业管理费及公共能耗费。一审判决将“空铺期间”理解为“承包期间内的空铺期间”及“承包期满后的空铺期间”，从而否定了嘉润物业公司的主张，明显错误。二、一审判决适用法律错误。《物管协议》第九条足以证明空铺期间物业管理费及公共能耗分摊费应由周春辉支付是各方的真实意思表示，周春辉应当履行其支付义务。一审判决基于所谓“有利于双方经济效益和公平原则”直接判决减少周春辉应付物业管理费的60%，几乎将经营成本完全转嫁给嘉润物业公司，导致嘉润物业公司根本无法收回经营成本，显失公平。三、即便以公平原则论，一审法院在判令周春辉支付费用时也应当以之前月均收费标准作为参考。一直以来，为了使整座商厦得以正常运营，嘉润物业公司不间断地为包括周春辉商铺在内的整座商厦提供物业服务，包括电梯空调公共设备的维护、公共区域清洁、治安管理以及空调、公共照明等，无论商户是否成功出租，均产生同样的物业管理成本和公共能耗费。作为物业管理的受益人，周春辉理应承担费用。在承租人承租商铺期间，周春辉根据《物管协议》第六条的约定收取物业管理费和据实收取公共能耗分摊费，并开具发票。从发票的内容来看，嘉润物业公司主张的物业管理费和公共能耗分摊费具有连贯性和真实性，在租期间，周春辉未对物业管理费和公共能耗分摊费提出异议。承租人梁拼、刘容易撤离后，嘉润物业公司向周春辉寄送了催款通知函，周春辉也一直未提出异议。一审判决不当，请求二审法院予以改判。周春辉不到庭也不提交书面答辩意见。嘉润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周春辉尽速付清物业管理费、公共能耗分摊费用45735元及后续产生的物管相关费用；2.判令周春辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A区商住楼二层63号及64号商铺（以下简称63号及64号商铺，该商铺的建筑面积分别为34.71㎡及32.93㎡）的所有权人是周春辉。2012年10月12日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方梁拼（乙方）及商铺发包方周春辉（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营63号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为2年，即从2012年11月1日起至2014年10月31日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1.物业管理费：按建筑面积34.51㎡计算，按11元/月·㎡收取，每年的物业管理费单价递增1元，依此类推。2.电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积34.51㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3.自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4.水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，周春辉将63号商铺交付给商铺承包方梁拼使用。2014年7月，周春辉与梁拼签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》，并约定梁拼结清其经营期间至2014年7月31日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2014年8月1日起新产生的管理费、公共能耗由周春辉承担。此后，周春辉向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助梁拼办理退场手续并退还梁拼已交的物业保证金。63号商铺自2014年8月1日起至今没有新的租户承租，成为空铺。2012年3月期间，物业管理方湛江市惠润物业服务有限公司（甲方，以下简称惠润物业公司）、商铺承包方刘容易（乙方）及商铺发包方周春辉（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营64号商铺。乙方承包该店铺的承包期为2年，即从2012年3月1日起至2014年2月28日，按建筑面积32.74㎡计算。其他约定与63号商铺的《物管协议》一致。上述协议签订后，周春辉将64号商铺交付给商铺承包方刘容易使用。承包期满后，周春辉与刘容易于2014年12月18日签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》，并约定刘容易结清其经营期间至2014年12月18日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2014年12月19日起新产生的管理费、公共能耗由周春辉承担。当日，周春辉向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助刘容易办理退场手续并退还刘容易已交的物业保证金。64号商铺自2014年12月19日起至今没有新的租户承租，成为空铺。在63号及64号商铺空置期间，周春辉没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司提供服务至今。2016年1月22日，嘉润物业公司向周春辉邮寄《欠费催收函》，主张周春辉拖欠63号商铺2014年8月起至2015年12月止及64号商铺2014年12月起至2015年12月止的物管费共25860元，限周春辉在收到该函后5日内付清。因周春辉未能付清，同年7月1日，嘉润物业公司再次向周春辉邮寄《欠费再次催收函》，主张自63号商铺自2014年8月起至2016年6月止及64号商铺自2014年12月起至2016年6月止的物管费35670元，限周春辉在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，嘉润物业公司放弃其对周春辉主张的“后续产生的物管相关费用”。嘉润物业公司的前称为惠润物业公司。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。惠润物业公司是嘉润物业公司的前称，故惠润物业公司的权利义务应由嘉润物业公司继受。嘉润物业公司与周春辉及租户签订的63号及64号商铺《物管协议》系三方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1.《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2.《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费标准主张周春辉支付物业管理费是否合理。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条的约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”存在两种以上解释，应作出不利于提供格式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条的约定，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（63号商铺的为2012年11月1日起至2014年10月31日止；64号商铺的为2012年3月1日起至2014年2月28日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，不予采纳。因63号商铺在承包期间内的2014年8月1日起至同年10月31日止存在空铺情况，故周春辉应按各方约定的、2014年的物业管理费标准（每月每平方13元）向嘉润物业公司支付63号商铺该空铺期间的物业管理费1345.89元（34.51㎡×13元/月/㎡×3月）。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费标准主张周春辉支付物业管理费是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第九条的约定主张周春辉支付承包期限外的空铺期间的物业管理费，没有事实依据，不予支持。但该协议承包期限届满后，嘉润物业公司虽未与周春辉重新签订合同，但周春辉不要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，周春辉没有明确提出异议并继续接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，周春辉应向嘉润物业公司交纳63号商铺2014年11月1日后的及64号商铺2014年12月19日后的空铺期间的物业管理费。由于63号及64号商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与周春辉、租户签订的《物管协议》是在63号及64号商铺产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现63号及64号商铺仍空置，存在未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费标准计付63号及64号商铺承包期限后空置期间的物业管理费，长此下去对周春辉相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求周春辉支付63号商铺2014年11月1日后的及64号商铺2014年12月19日空铺期间的物业管理费，可参照双方在《物管协议》第六条约定的2014年物业管理费标准，酌情减少60%，由周春辉每月分别按179.45元（34.51㎡×13元/月×40%）及170.25元（32.74㎡×13元/月×40%）向嘉润物业公司支付63号商铺及64号商铺分别自2014年11月1日起及2014年12月19日起至双方实际物业服务关系终止之日止的物业管理费。关于公共能耗分摊费的问题。因嘉润物业公司未能提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照63号及64号商铺的建筑面积计算出周春辉应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求周春辉支付公共能耗费的主张，不予支持。嘉润物业公司放弃其对周春辉主张的“后续产生的物管相关费用”，是对自己民事权利的处分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，予以准许。周春辉经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，作如下判决：一、限周春辉于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A区商住楼二层63号商铺从2014年8月16日起至同年10月31日止的物业管理费1345.89元；二、限周春辉于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A区商住楼二层63号商铺从2014年11月1日起及64号商铺从2014年12月19日起的物业管理费（63号商铺按每月179.45元、64号商铺按每月170.25元计算至双方实际物业服务关系终止之日止）；三、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果周春辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担471.5元，周春辉负担471.5元。本院二审期间，嘉润物业公司与周春辉均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据嘉润物业公司的上诉理由，本案当事人二审争议以下问题：关于嘉润物业公司与周春辉以及梁拼、刘容易签订的《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《物管协议》是嘉润物业公司与业主以及承租人在订立物业管理协议时重复使用而事先拟定的，属于格式条款。《物管协议》第九条约定：“如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予返还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。”对该条约定的“空铺期间”的理解，双方有两种不同的解释，嘉润物业公司认为“空铺期间”是指商铺未被使用期间，周春辉则理解为承包期限内商铺未被使用期间，由于该约定属于格式条款，在双方存在意见不一的情况之下，应作出不利于嘉润物业公司的解释。一审法院认定《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应解释为承包期限内（63号商铺的为2012年11月1日起至2014年10月31日止；64号商铺的为2012年3月1日起至2014年2月28日止）的空铺期间并无不当，本院予以确认。嘉润物业公司关于“空铺期间”应理解为商铺未被使用期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于周春辉尚欠嘉润物业公司的物业管理费、公共能耗费以及后续产生的相关物管费用应如何确定的问题。《物管协议》第五条约定，梁拼承包63号商铺期限从2012年11月1日起至2014年10月31日止，即《物管协议》的履行期限到2014年10月31届满；刘容易承包64号商铺期限从2012年3月1日起至2014年2月28日止，即《物管协议》的履行期限到2014年2月28日届满。但《物管协议》期限届满后，嘉润物业公司既未与周春辉重新签订物业服务协议，周春辉也未要求嘉润物业公司退出物业管理，嘉润物业公司继续按照《物管协议》的约定提供服务，周春辉没有提出异议，双方已形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，嘉润物业公司有权要求周春辉支付物业管理费。嘉润物业公司要求按照其与周春辉、梁拼及刘容易签订的《物管协议》约定的物业管理费标准收取物业管理费，但该《物管协议》是在周春辉已将涉案商铺出租并有租金收入的情况之下签订的，而涉案商铺现处于空置期间，嘉润物业公司对涉案商铺提供的服务必然减少，嘉润物业公司付出的物业管理成本也必然降低，如果仍然按照《物管协议》约定的标准收取周春辉的物业管理费对周春辉显然不公平。在本市物价管理部门未对空置商铺的物业管理收费设定明确的指导性价格标准的情况下，一审法院根据本案的实际情况，从平衡双方的利益和公平原则出发，酌情判决周春辉支付物业管理费是合理的，但一审法院只判令周春辉按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付费用，该数额明显偏低，本院予以调整，故改判周春辉按如下标准向湛江市嘉润物业服务有限公司支付物业管理费，其中63号商铺按265.73元/月（11元/月/㎡×34.51㎡×70%）从2014年11月1日起计至双方的事实物业服务合同关系终止之日止；64号商铺按252.10元/月（11元/月/㎡×32.74㎡×70%）从2014年12月19日起计至双方的事实物业服务合同关系终止之日止）。嘉润物业公司关于一审判决周春辉按照《物管协议》约定的物业管理费标准的40%支付物业管理费不公平的上诉理由成立，本院予以采纳。至于公共能耗费的问题，由于嘉润物业公司提供的证据尚不能确定周春辉应承担的公共能耗费的具体数额，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，驳回嘉润物业公司的该项请求并无不当。嘉润物业公司关于一审法院对公共能耗费不予支持是错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉润物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初188号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初188号民事判决第三项；三、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初188号民事判决第二项为：限周春辉在本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A区商住楼二层63号、64号商铺的物业管理费（其中63号商铺按265.73元/月的标准从2014年11月1日起计至双方的事实物业服务合同关系终止之日止；64号商铺按252.10元/月的标准从2014年12月19日起计至双方的事实物业服务合同关系终止之日止）；四、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费943元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担283元，被上诉人周春辉负担660元；二审案件受理费471.5元，由上诉人湛江市嘉润物业服务有限公司负担141.5元，被上诉人周春辉负担330元。本判决为终审判决。审 判 长  王 励审 判 员  陈 红审 判 员  邓 浓二〇一八年二月五日法官助理  陈菁菁书 记 员  李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。