黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥中法民一民终字第350号
上诉人（原审原告）青冈县食品公司。
法定代表人邹德福，职务经理。
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩占华。
上诉人青冈县食品公司因确认合同效力纠纷一案，不服青冈县人民法院（2015）青法民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人青冈县食品公司委托代理人任春宇、被上诉人韩占华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，国家计划经济时期，青冈县食品公司在乡镇有15家食品企业、城内有冷冻厂、加工厂、饲料厂等共21个下属合作单位。乡镇食品站进行生猪计划收购，统一调配。1992年5月13日全国生猪行业及收购由计划经济转化为市场经济经营模式，全县食品企业亏损严重，物品丢失、房屋毁损，靠国家给予补助无法维持生产。1993年至1996年全县共卖了10个乡镇食品站及中和镇食品站临街14间房屋。当时中和、祯祥和永丰食品站在全县房屋比较完整，所以第一批没有卖。后来为了落实黑龙江省食品生猪屠宰会议精神，解决青冈县食品公司生猪屠宰场和冷库改造维修资金，青冈县人民政府财贸办主任和主管财贸县长邓佩贤、贸易局长曹忠孝、副局长陈清辉及原贸易局局长办公会研究同意后，于1998年9月将这三家外乡食品站房屋出卖，青冈县国资局口头同意，但未下书面文件。现青冈县食品公司帐上体现乡镇15个食品收购站共计卖315000元，中和镇食品站不算临街14间房屋卖款75000元。以上事实和政策原告青冈县食品公司不反驳，亦未陈述相反意见，应予确认。
原告青冈县食品公司主张房屋买卖契约无效，庭审中向法庭提供了以下证据与法规依据：证据﹤一﹥2007年3月31日国资办（2007）第12号文件予以证实，该文件说明“根据企业国有资产管理办法规定，企业拥有国有资产的使用权，没有国有资产的处置权。”因此，食品公司1998年出售中和食品站国有资产房屋行为无效。如确需出售应报县政府批准，经过评估程序，进行公开出售。证据﹤二﹥公有房屋产籍登记表两份、公有房屋分栋资料两份。主要证实涉案房屋仍然登记在原告名下，没有变更。证据﹤三﹥青冈县国土资源局情况说明一份。证明涉案土地没有变更，仍登记在原告青冈县食品公司名下。证据﹤四﹥1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“……”，本案中房屋买卖契约书中转让国有资产的价格确定，违反了行政法规的强制性规定，无法保证价格的公允，原、被告双方1998年9月签订的中和镇食品站房屋买卖合同无效，被告应予返还房屋。上述证据及法规经当庭质证，被告韩占华提出如下异议：国资局2007年文件不真实，是针对中和食品站个别职工反映情况的一个调查，明显是推卸责任。国资局作为国有资产管理部门，中和食品站临街先行处理变卖的十四间房屋就不属于国有资产吗？还有其他外乡十四家食品站房屋及土地即不在调查之内，而且这些房屋都办在个人名下，国有资源局给办理了国有土地使用证。1998年之前企业转制是共性问题，被告买食品站房屋价格应按1998年的市场价格。程序合法、合同有效，不存在自买自卖、法律规定的无效情形。被告韩占华为证明买卖契约书有效，提供反驳证据如下：证据﹤一﹥1998年9月21日签订的房屋买卖契约书（复印件），内容：“经县贸易局同意，青冈县食品公司（出售方）经研究决定将座落在中和镇原食品收购站砖瓦结构黑铁皮盖房屋十八间，土木结构土盖房屋七间……连同围墙、大门以及饮用水、供电、通讯、取暖设施等一并卖给韩占华同志名下永久为业，双方言明价格为人民币柒万伍千元整，……。”食品收购站四至清楚。出售方青冈县食品公司（公章），法定代表人曹守铭签字，购买方：韩占华签字。证据﹤二﹥1998年9月21日交款收据，金额75000元，款系卖中和食品站房款。收款人青冈县食品公司并加盖财务专用章。被告韩占华出示这两份书证证明当年出卖中和食品收购站是经局长办公会、主管贸易局和县政府同意，才签订合同买受取得的，价格当时是比较高的，符合市场价格，双方系真实意思表示，中和食品站既无外债也没有内债，职工待遇随国家政策而享受，政府已经给予了经济补偿金。合同履行了十几年，投入了大量资金，院落垫土、房屋维修、完善各种设施，仍经营生猪屠宰，合同按照法律规定真实有效。证据﹤三﹥个体工商户营业执照、食品卫生许可证、动物防疫条件合格证、排放污染物许可证、生猪定点屠宰证。字号名称：青冈县中和食品收购站。经营者韩占华。经营范围及方式：生猪屠宰生产、加工。以此证明外乡的生猪屠宰只有其一家，其一直从事生猪收购与屠宰，并没有改变企业的经营性质，极大方便了中和镇周边的广大养猪农户，就近方便与运输。证据﹤四﹥2009年10月15日青冈县人民政府青政函（2009）1号关于董世国上访反映问题调查处理情况函。该调查处理意见函载明：1、调查情况与本院查明的事实一致。2、处理意见：“中和食品站出售由原县贸易局班子集体研究，并经县政府同意，由县食品公司与韩占华签订了《房屋买卖契约书》，所得收入全部用于维修定点屠宰车间，资产用途合理，不存在自买自卖的行为。”证据﹤五﹥青冈县食品公司的主管局青冈县商务局2010年10月20日作出的关于原中和食品站职工董世国反应“中和食品站未经任何程序出售企业资产及要求解决职工养老保险待遇等问题”的调查情况及处理意见的汇报。其调查情况与政府的调查情况与处理意见一致，认为房屋买卖契约合法，属于符合程序的企业改制行为。同时写明了应当吸取的教训。韩占华出示证据证实当时政府同意，已经请示，政府肯定买卖合同的真实性、合法性。客观事实是按市场化运作，不能改变企业的生猪屠宰的性质，至今外乡只有其一家合法正规的生猪收购屠宰及运输，大大方便了广大农村的养猪专业户。应当说合法有效的经营了十几年，合同有效，不存在法律规定的无效情形，企业应受到鼓励与扶持。被告韩占华当庭表示原一审卷宗提供的所有证人证言不作为证据向法庭出示，有开庭笔录在卷证实。被告提供的书面证据经当庭质证，原告青冈县食品公司对证据﹤一﹥、﹤二﹥、﹤三﹥的真实性没有异议，对证据﹤四﹥、﹤五﹥与合同的效力提出异议，认为证据﹤四﹥、﹤五﹥书证中并没有加盖两个单位的公章，两份文件不真实，不能与国资办2007年第12号处理文件相矛盾。对证据﹤一﹥的合法性异议认为房屋买卖契约无效，理由认为该契约买卖违反法律规定。且案涉房屋及土地均为国有资产，并没有变更，土地及房屋仍登记在青冈县食品公司中和食品收购站名下，财产应予以返还。
原审法院判决认为，本案争议焦点问题是原、被告于1998年9月21日签订的房屋买卖契约的效力问题，财产是否应予返还。从双方当事人签订合同的历史背景分析：1992年以前，各地食品行为一直执行国家生猪派购统销政策，专门统一地点屠宰，订价统一供应。伴随改革开放政策不断深入，多年来计划经济已不能适应市场需求，是大胆改革的需要。从双方当事人签订合同时的主营企业状况看：1998年青冈县食品企业一直亏损，乡镇15个食品站一直处于停业状态，经贸易局局长办公会讨论，发展主导产业，并报县政府同意后作价出售。可以说是企业转制的必然需要。从双方当事人履行合同的时间和效果分析：双方已实际履行了十五年之久，唯独被告的食品收购站至今仍经营生猪屠宰与加工，其他食品企业均将房屋、土地办至个人名下，属于私有财产范畴。从被告韩占华买受后对厂房投入看：十几年前投入大量资金对房屋、院落、围墙进行修缮和添附，原告现在请求合同无效无事实根据。从双方纠纷的起因及政府函分析：对个别职工的上访而出现纠纷，应当注意到全县食品企业处理是普通性的方式，是公开透明经组织研究决定的，政府是持肯定态度的，应当尊重历史事实和客观事实。转制的改革时期允许有失误，但要吸取教训。从原、被告双方签订合同的时间分析：《中华人民共和国合同法》实施时间是1999年10月1日，而签订房屋买卖契约的时间是1998年9月21日，确认合同效力问题，首先看合同存不存在无效的几种情形，然后经过法定程序，任何单位和个人无权确认合同效力。故原告青冈县食品公司请求无法律依据。原告青冈县食品公司要求确认房屋买卖契约无效，返还财产的诉讼请求不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释﹤一﹥第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释﹤一﹥第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告青冈县食品公司要求确认其与被告韩占华签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求。二、驳回原告青冈县食品公司要求被告韩占华返还财产的诉讼请求。案件受理费100元，由原告青冈县食品公司负担。
判后，青冈县食品公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：第一、原审判决驳回上诉人要求确认合同无效的诉讼请求错误，没有法律依据，应当确认双方签订的合同无效。涉案的房屋是国有资产，如处分该财产应当由当地国有资产管理部门处分。而青冈县国有资产管理局对涉案的房屋买卖行为已确定为无效，并下发了青国资办字（2007）第12号文件，故应认定双方签订的买卖合同无效。涉案房屋及土地为划拨方式取得，根据《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应按国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。第28条规定：本解释自2005年8月1日起施行，施行后受理的第一审案件适用本解释。涉案资产未经评估拍卖及国有资产部门批准，未向国家土地部门缴纳土地出让金，损害了国家、集体和社会公共利益。按照《经济合同法》第7条和《合同法》第52条规定，该合同损害了国家、集体和社会公共利益，合同无效。第二、该房屋买卖行为违反法律强制性规定。该房屋为国有资产，未经法定程序进行评估、作价，也未经国有资产管理部门同意，违反《国有资产评估管理办法》第3条规定，该条规定：国有资产占有单位资产拍卖或者转让的，应当进行资产评估。第13条规定：进行资产评估的占有单位，经其主管部门审查同意后，应当向同级国有资产管理部门提交资产评估立项申请书，并附财产目录和有关会计报表等资料。第18条至第21条也有规定。《国有资产评估管理办法施行细则》第3条规定：国有资产应当进行资产评估。第10条规定：对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照办法及本细则的规定立项、确定，该经济行为无效。按照《经济合同法》第7条和《合同法》第52条无效合同的情形，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效，无效合同自始无效。请求撤销青冈县人民法院（2015）青法民初字第150民事判决，改判确认双方签订的买卖房屋契约无效。
被上诉人韩占华答辩称，第一、原审法院判决认定事实清楚，证据充分。第二、上诉人出售全县乡镇食品站房屋是经青冈县人民政府、青冈县贸易局及有关领导同意的，房屋买卖行为有效。第三、签订的房屋买卖契约双方自愿，真实有效，程序合同，没有违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，二审法院确认一审法院判决查明的事实。
本院认为，第一、关于原审判决驳回上诉人要求确认合同无效的诉讼请求是否错误，是否应当确认双方签订的合同无效问题。《中华人民共和国合同法》实施时间是1999年10月1日，双方签订的房屋买卖契约时间为1998年9月21日，因此该案不应适用《中华人民共和国合同法》，应当适用当时的法律法规，即《中华人民共和国经济合同法》有关规定。《中华人民共和国经济合同法》第五条规定：订立经济合同，应当遵循平等互利、协商一致的原则。任何一方不得把自己的意志强加给对方。任何单位和个人不得非法干预。第六条规定：经济合同成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。第七条规定：下列经济合同无效：一、违反法律和行政法规的合同；二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；……。在本案中，上诉人出卖房屋的行为，经过了上诉人单位申请，并经原贸易局局长办公会议研究决定后，报青冈县政府主管副县长同意后，将全县15个乡镇食品站资产全部出售。在出售该争议的房屋过程中，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖契约，该协议是在双方平等、自愿、有偿的情况下签订的，符合《中华人民共和国经济合同法》第五条、第六条的规定，应当认定为有效合同，不存在《中华人民共和国经济合同法》第七条规定的无效情形。且该协议已经实际履行多年。因此，上诉人所提应当确认双方签订合同无效的上诉理由不能成立。第二、关于该房屋买卖行为是否违反法律强制性规定问题。该房屋为国有资产，在出卖时未进行评估、作价，但在出卖该资产时，青冈县政府知道该处置资产的行为，应当视为青冈县国有资产管理局对该处置资产行为的默许。该资产出卖时虽然没有进行评估、作价，但处置价格合理。因此该房屋买卖行为并不违反法律强制性规定。上诉人青冈县食品公司所提的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人青冈县食品公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜再民
审 判 员 赵 明
代理审判员 杨晓涵
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李美红