成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初5863号
原告：李筑林，男，汉族，1962年8月18日出生，住福建省南安市，现居住在郫县犀浦镇玉龙二巷32号。
委托代理人：李先勇，郫县犀浦法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人：兰小华，郫县犀浦法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。
法定代表人：周玉翘（已死亡），董事长。
代表人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人：李江，男，1965年7月25日出生，汉族，住成都市温江区。
原告李筑林与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了李江为第三人，于2016年11月11日公开开庭进行了审理，原告李筑林的委托代理人兰小华，被告昌永公司的代表人蔡萍萍到庭参加诉讼，第三人李江经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李筑林向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效；2.判令昌永公司为李筑林办理涉案房屋的产权登记证、土地登记证；3.昌永公司承担逾期办理房屋权属转移登记的违约金6060元（自2016年4月16日至2016年8月16日）。事实和理由：2011年昌永公司在开发商品房，李筑林在郫县犀浦镇经营石材加工厂，成为昌永公司的石材加工安装商，李筑林完成安装任务后，余下款项昌永公司要求李筑林购买商品房抵扣。李筑林分别于2013年7月20日、2014年10月16日，与昌永公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定李筑林购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋3单元1603号房屋和-1层86号车位，李筑林于2014年10月16日向昌永公司支付完所有的购房款50.6万元。同时交纳了契税、维修基金。昌永公司分别于2013年7月20日、2014年10月30日履行了交房义务，但未按约在2016年4月16日前办理上述房屋权属转移登记，按照合同约定应承担房屋总价款每日万分之一的违约金。
被告昌永公司辩称，李筑林所述属实，李筑林的房款已付清，房屋、车位已交付给李筑林。因昌永公司向李江借款，将涉案房屋备案登记在李江名下，故没有为李筑林办理产权证。房屋、车位是一体的，房屋的产权证没有办理，车位的产权证就无法办理。关于李筑林诉请的违约金，请法院依法判决。
第三人李江未作陈述。
经审理查明，2013年7月20日，李筑林与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李筑林购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢3单元1603号房屋，测绘建筑面积共116.72平方米，其中套内建筑面积93.27平方米，分摊建筑面积23.45平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3855.38元，总价款450000元。李筑林采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”
2014年10月16日，李筑林与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，约定李筑林购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸-1层86号车位，车位款为55000元。当日，李筑林付清了车位款。
2013年7月20日，李筑林支付了270000元，2014年4月17日支付了180000元，共计支付购房款450000元。2014年10月16日，李筑林支付了契税6750元、维修基金2100元及工本手续费260元。昌永公司已分别交付了房屋和车位，现李筑林已装修房屋并入住。由于昌永公司未按合同约定办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、昌永公司与李江签订了《商品房买卖合同》，合同价款20万元。2013年3月28日，该案诉争的房屋备案登记在李江名下。
二、2013年3月28日，李江（甲方）与昌永公司（乙方）、周玉翘（丙方）签订了《借款（担保）合同》，约定昌永公司向李江借款400万元，周玉翘作为担保人。合同第六条载明：“如乙方没有按约定日期和方式归还借款和违约金，则超过日期在15日内，乙方应按本合同约定的违约责任承担双倍的违约金；如超过日期达25天后，甲方有权行使担保抵押资产处置权利和追究丙方的担保责任的权利。”同日，昌永公司向李江出具了借据。
三、2012年8月13日至2013年11月8日，昌永公司以周玉翘、蔡萍萍的账户向李江的账户汇款，但双方一直未进行对账。
四、2013年2月3日，的锦绣水岸-1层86号车位以30000元备案登记在田伟名下。
上述事实有李筑林提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、商品房买卖合同摘要；有昌永公司提交的《借款（担保）合同》、借据、银行转款凭条以及当事人的陈述在卷予以佐证。
庭审后，李筑林向本院递交了申请，撤回了对车位要求办理产权转移的诉讼请求，并放弃了要求昌永公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。
本院认为，李筑林撤回部分诉讼请求，是对其权利的自由处分，本院予以认可。本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与李江之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，李江的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.从合同履行情况看，李筑林履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住。从昌永公司提交的证据，可以看出李江与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，双方在签订《借款（担保）合同》的当天，将房屋进行了备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证李江债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司与李江对借款的归还情况未进行对账。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，李江与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，李江可另案提起诉讼。
李筑林与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，李筑林按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向李筑林交付了房屋，但昌永公司却未按合同约定为李筑林办理房屋权属转移登记，违约事实清楚明确。关于李筑林要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，李筑林于2014年4月17日结清了房款，并于2014年10月16日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为李筑林办理房屋产权证，因此李筑林要求昌永公司办理房屋产权登记证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。李筑林要求办理房屋的土地登记证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告李筑林办理位于锦绣水岸1幢3单元1603号房屋的不动产权证。
案件受理费150元，由原告李筑林负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担100元（此款原告李筑林已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告李筑林）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年十一月十六日
书记员 张 娟