广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第553号
原告：广州虹宇物业管理有限公司从化分公司，住所地广州市。
负责人：朱学文，经理。
委托代理人：高从祥，广州虹宇物业管理有限公司副总经理。
被告：董万蒙，住浙江省瑞安市。
被告：陈德锡，住浙江省瑞安市。
两被告共同委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。
原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司诉被告董万蒙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序公开开�进行审理。之后，因原告申请追加陈德锡为本案共同被告参与诉讼，经本院审查后依法予以追加，并将本案转为适用普通程序，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理。原告委托代理人高从祥、两被告共同委托代理人王太林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系广州虹宇物业管理有限公司合法设立的分支机构，为“欣荣宏·国际商贸城”项目（包括自编A区和自编B区）提供物业管理服务。2011年，虹宇公司经合法招投标程序竞聘成为欣荣宏项目的前期物业服务单位，并在从化区国土资源和房屋管理局备案。因此，原告具备管理欣荣宏项目物业管理区域和收取物业服务费的资格。
被告于2013年6月5日签署涉案物业《商铺租赁合同》，约定由被告承租欣荣宏项目A区B栋1层129号商铺，面积为138.26平方米，租赁期限截至2018年9月30日。《商铺租赁合同》签署后，被告与原告于2013年8月17日办理了涉案物业的交接手续，并签署了涉案物业的《物业服务合同》。合同约定：（1）涉案商铺物业服务费标准为26元/M2/月，由被告按月交纳，并于每月10日前支付给原告；（2）被告不按合同约定足额交纳有关费用的，原告有权自逾期之日起向被告收取违约金；（3）合同履行中发生的争议由合同双方协商解决，协商不成的，向从化区人民法院起诉。
《前期物业服务合同》签署后，原告依约为涉案物业提供专业的物业管理服务，被告向原告支付了物业管理费32776.48元。但自2014年7月起，被告无故拖欠物业服务费和原告垫付的相关水电费用，经原告多次催告交纳，被告均置之不理。截至2015年6月，被告已拖欠物业服务费42713.96元，拖欠原告代垫的水电费3854.20元。截至2015年6月30日，被告应向原告支付逾期违约金4724.57元（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）。
综上，被告无正当理由拒付物业服务费的行为，已造成原告巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉讼来院,请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的“欣荣宏·国际商贸城”A区B栋1层129号商铺自2014年7月至2015年6月的物业服务费42713.96元、违约金4655.57元，合计47369.53元。2、两被告向原告支付拖欠的水电费3854.20元及违约金69元，合计3923.20元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告董万蒙辩称：我所经营的店铺在2015年2月就没有经营，没有经营是原告的行为造成的，原告对店铺实施断水、断电的行为，造成无法经营。所以，不应支付2015年2月之后的物业服务费，且保留追究因原告的行为造成被告的损失。
被告陈德锡辩称：涉案商铺实际经营者是董万蒙，合同约定是广州市�都房地产有限公司（以下简称“宏都公司”）与广州盛某商业管理有限公司（以下简称“盛某公司”）开发管理的，应追加该两公司为本案当事人，不应追加陈德锡为被告。原告物业收费标准混乱，整个欣荣宏·国际商贸城商铺中有些物业服务费是5元、8元、10元、12元，所以收取被告物业服务费26元过高，原告也没有尽到物业服务。
经审理查明：2011年，广州虹宇物业管理有限公司经选聘成为位于从化区江埔街从城大道111—113号欣荣宏国际商贸城的前期物业服务单位，并与开发商宏都公司签署《前期物业服务合同》。原告系广州虹宇物业管理有限公司合法设立的分支机构，取得营业执照，经营范围为房地产业，且已在国土部门备案，为欣荣宏国际商贸城提供物业服务。被告董万蒙、陈德锡于2013年6月5日与开发商宏都公司签订《商铺租赁合同》，租赁了涉案�荣宏国际商贸城项目A区B栋1层129号商铺用于经营餐饮、甜品，该商铺建筑面积为138.26平方米。
2013年9月10日，宏都公司（甲方）与被告董万蒙（乙方）、盛某公司（丙方）签订《补充协议条款》，约定乙方同意甲方将欣荣宏国际商贸城项目的商业部分委托丙方经营管理，《商铺租赁合同》（原合同）、补充协议、附件等项下甲方的权利与义务由丙方承接，乙方将租金及相关费用付至丙方账户等内容。
2013年9月18日，原告（甲方）与被告董万蒙（乙方）签订《欣荣宏·国际商贸城前期物业服务合同》，合同中与本案有关的内容主要包括：一、物业名称为欣荣宏国际商贸城，座落位置为A区B栋1层129号商铺，建筑面积为138.26平方米，房屋用途为商铺。二、乙方交纳物业服务费用，按照乙方与开发商签订的商品房买卖合同约定的房屋交付之日起开始收取物业服务费，商铺按26元/m2/月（配置中央空调设备），商铺自用部分中央空调费按实际发生额每月缴纳；商铺按8元/m2/月（无配置中央空调设备）；写字楼8元/m2/月；公寓按3元/m2/月。三、物业服务费按月交纳，首次缴纳三个月物业服务费，应在每月10日前履行交纳义务；因乙方原因空置房屋的，乙方交纳物业服务费用标准不变，乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。四、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金、垃圾处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，乙方应按时缴纳，否则甲方有权中止代收代缴收费服务。五、甲方违反合同，未达到约定物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反合同�不按本合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之二的标准向甲方支付违约金及有关利息；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方可向法院起诉。非业主使用人不履行交费义务时，业主承担连带缴费责任；如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金，违约金按相关行业规定的具体标准计收，甲方可循法律途径追偿。
2013年6月5日，以被告陈德锡名义向原告交纳了履约保证金4977.36元，2013年8月2日，以被告陈德锡名义向原告交纳了水电预付费2073.90元。
合同履行过程中，被告支付物业服务费至2014年6月，2014年7月支付了部分物�服务费423.64元。之后，被告未支付物业服务费。至今，被告未支付原告已垫付的2015年5月（1804.10元）、6月（2050.10元）水电费合计3854.20元。
另查明，2013年1月,原告（甲方）与广州供电局有限公司（乙方）签订《委托银行代划电费合同》，约定甲方应付的电费，由乙方抄表计费后，派发或邮寄《电费通知单》通知客户，随后直接通知银行，在甲方提供的结算账户中扣划。
2013年1月,原告（乙方）与从化市自来水公司（甲方）、中国农业银行股份有限公司从化市支行（丙方）签订《银行代扣水费协议书》，约定乙方立约甲方委托丙方从乙方在丙方网点开立的人民币单位结算账户内以自动转账方式支付水费。
以上事实，有原告提交的原告组织机构代码证、营业执照、前期物业服务合同、广州市物业服务项目备案回执、商铺租赁合同、商铺移交确认表、商户资料登记表、广东省地方税务局发票在线系统、银行代扣水费协议书、委托银行代划电费合同、收款收据、水电表抄单以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告系依法取得营业执照具备相应物业服务资质的单位，被告系具有完全民事行为能力的公民，原告与被告签订的《欣荣宏·国际商贸城前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《前期物业服务合同》第四条、第六条、第十一条分别对物业服务费、代收代缴收费服务以及违约责任进行了约定。本案中，被告未按照约定时间支付相关费用，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费和代收代缴电费以及相关违约金。
关于被告陈德锡应否作为本案被告并承担责任的问题，本院认为，两被告共同与开发商宏都公司签订商铺租赁合同承租涉案商铺，诉讼中，被告董万蒙提出是被告陈德锡委托其具体负责管理商铺，被告陈德锡辩称涉案商铺实际经营者是董万蒙，均无证据证实，本院不予采信，被告陈德锡作为本案被告适格。
关于被告陈德锡提出应追加宏都公司与盛某公司作为本案当事人的问题，本院认为，本案为被告拖欠原告相关物业服务费纠纷，宏都公司是涉案商铺的开发商，盛某公司是经营管理方，是否追加宏都公司、盛某公司作为当事人，是原告行使诉讼的权利。
关于物业服务费及其违约金问题。本案中，被告租赁商铺面积为138.26平方米，物业服务费为26元/m2/月，故被告每月应支付物业服务费为3594.80元。因涉案商铺2015年5、6月还有水电费产生，可证明期间被告仍在实际经营，被告主张物业服务费计算至2015年1月止无依据，本院不予采信。故原告主张计算物业服务费至2015年6月止，本院予以支持。被告2014年7月仅支付物业服务费423.64元，即2014年7月拖欠物业服务费3171.16元，2014年8月起至2015年6月每月拖欠物业服务费3594.80元，合计拖欠42713.96元，扣除被告已交纳的履约保证金4977.36元后，被告总共拖欠物业服务费为37736.60元。
本案中，双方约定每月10日前支付当月物业服务费。诉讼中，原告仅主张物业服务费违约金计算至2015年6月30日止。故先扣除履约保证金4977.36元（抵冲2014年7、8、9月物业服务费）后，物业服务费的违约金计算如下：从2014年9月11日起至2014年10月10日止以2635.88元为基数计算；从2014年10月11日起至2014年11月10日止以6230.68元为基数计算；从2014年11月11日起至2014年12月10日止以9825.48元为基数计算；从2014年12月11日起至2015年1月10日止以13420.28元为基数计算；从2015年1月11日起至2015年2月10日止以17015.08元为基数计算；从2015年2月11日起至2015年3月10日止以20609.88元为基数计算；从2015年3月11日起至2015年4月10日止以24204.68元为基数计算；从2015年4月11日起至2015年5月10日止以27799.48元为基数计算；从2015年5月11日起以31394.28元为基数计算，计至2015年6月30日止。关于物业服务费违约金的计算标准问题，前期物业服务合同约定从逾期之日起按每日应交费用的千分之二的标准支付违约金及有关利息，现原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金有理据，本院予以支持。
关于水电费及其违约金问题。被告拖欠原告垫付的2015年5月、6月水电费合计3854.20元的事实清楚，本院予以确认。但在履约过程中，被告已交付水电周转金2073.90元给原告，扣除该款后，被告仍�支付水电费1780.30元给原告。
根据日常习惯，次月收取上月的电费，以及结合双方当事人合同约定的每月支付物业服务费的时间，诉讼中，原告仅主张水电费违约金计算至2015年6月30日止，故本院确定水电费违约金从2015年6月11日起以1780.30元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至2015年6月30日止。
庭审中，被告抗辩原告在物业管理方面有不足的地方，但未提供充分证据证实，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告董万蒙、陈德锡自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司支付物业服务费37736.60元及其违约金（违约金计算如下：从2014年9月11日起至2014年10月10日止以2635.88元为基数计算；从2014年10月11日起至2014年11月10日止以6230.68元为基数计算；从2014年11月11日起至2014年12月10日止以9825.48元为基数计算；从2014年12月11日起至2015年1月10日止以13420.28元为基数计算；从2015年1月11日起至2015年2月10日止以17015.08元为基数计算；从2015年2月11日起至2015年3月10日止以20609.88元为基数计算；从2015年3月11日起至2015年4月10日止以24204.68元为基数计算；从2015年4月11日起至2015年5月10日止以27799.48元为基数计算；从2015年5月11日起以31394.28元为基数计算，计至2015年6月30日止。上述均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。
二、被告董万蒙、陈德锡自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司支付水电费1780.30元及其违约金（从2015年6月11日起以1780.30元为基数，按中国人民银行规定的同期同�贷款利率的四倍计至2015年6月30日止）。
三、驳回原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1082元（原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司已预交），由原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司负担182元，由被告董万蒙、陈德锡负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处�。
审 判 长 冯晓东
代理审判员 张庆格
人民陪审员 潘启林
二０一六年五月十二日
书 记 员 邝梓成