安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初563号原告：唐广玲，女，1972年4月15日出生，汉族，个体户，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐曼，安徽胜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。被告：淮北联创房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：周向明，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。原告唐广玲与被告淮北联创房地产开发有限公司（以下简称淮北联创公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。因本案不宜适用简易程序审理，案件转为普通程序后于2017年9月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告唐广玲及其委托诉讼代理人徐曼，被告淮北联创公司委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。第二次庭审，原告唐广玲委托诉讼代理人徐曼，被告淮北联创公司委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。根据双方当事人的申请，本院扣除了相应的调解期限，本案现已审理终结。唐广玲向本院提出诉讼请求：1.依法认定《商品房买卖合同》中唐广玲购买的负一层及简易院子协议条款无效；2.判令淮北联创公司返还多支付的购房款共计258760.12元（按照购买价格6840元减去正常平均价格4787元乘以建筑面积126.04平方米）；3.判令淮北联创公司支付违约期间的利息共计13973元（按照月利率6‰暂自2016年1月8日计算至2016年10月8日，其余应计算至归还全部购房款及利息时止）；4.判令淮北联创公司赔偿唐广玲向银行支付的利息共计6660元（贷款20万元按照月利率3.7‰暂自2016年1月8日计算至2016年10月8日，其余应计算至退还全部购房款及利息时止）；5.判令淮北联创公司赔偿唐广玲提前向银行还款违约赔偿金共计2066.56元（贷款20万元按照月利率3.7‰计收六个月利息）；6.判令淮北联创公司赔偿唐广玲装修费用5万元；7.判令淮北联创公司向唐广玲支付律师代理费8000元；8.本案的诉讼费及其它相关费用由淮北联创公司承担。诉讼过程中，唐广玲明确表示，赔偿损失，返还负一层地下室。事实和理由：2016年1月8日，唐广玲与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》，约定唐广玲购买淮海翰府5幢1层103号房屋，建筑面积126.04平方米，单价为6840元/平方米，总房价为862114元。购买该套住宅时，淮北联创公司承诺该套住宅所对应的楼下负一层部分归该套住宅业主使用，该套住宅带简易院子。合同签订后，唐广玲分三次支付购房款662114元，其余20万元按照合同约定唐广玲到淮北联创公司指定的中国银行办理了住房贷款。中国银行于2016年2月25日向淮北联创公司支付20万元。2015年5月，因淮海翰府小区业主信访，淮北市城乡规划局于2016年8月22日函复告知，唐广玲所购买的淮海翰府5幢商品房因违反建设工程规划许可证规定实施，未经规划许可擅自改变建筑设计，将地下一层分割成2层，被认定为违法建筑。2016年4月12日，淮北市城乡规划局认定5幢1层外搭建的院子为违法建设。2016年7月14日，淮北联创公司因违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定被淮北市城市管理综合执法局行政处罚。因淮北联创公司承诺所购房屋包含该套住宅所对应的楼下负一层部分及简易院子，唐广玲才以超出淮海翰府小区其他同类型住宅每平方米2200元的价格购买了5幢1层103号房屋。唐广玲在购买房屋时，该小区地下一层已被多次认定为违法建筑，淮北联创公司恶意隐瞒了住宅所对应的楼下负一层部分及简易院子未经规划的事实，导致唐广玲为了方便使用而高价购买了该房屋。现该房屋住宅所对应的楼下负一层部分及简易院子被依法认定为违法建筑，唐广玲已经无法再正常使用该部分。唐广玲与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》时，淮北联创公司存在隐瞒欺骗行为，违法了诚实信用的基本原则，违反了合同法相关规定，严重损害了唐广玲的合法权益，故具状起诉。淮北联创公司辩称：1.唐广玲无权要求退还所谓的储藏室及简易宅院款项，主张协议无效不成立。2.对于赠送的储藏室违章建筑问题，已经有关管理部门处罚，并未涉及强制拆除的事实发生，不存在影响使用储藏室的情形。3.唐广玲关于退还储藏室及宅院购置款的计算方式错误。唐广玲以其附带庭院房屋与不带庭院房屋比较价格，缺乏客观依据。众所周知房价在不同时期，不同位置也有所不同。如果储藏室被要求填补或拆除，导致无法继续使用，唐广玲要退还储藏室所谓隐含价值部分，是没有依据的，退一步说可以计算隐含的价值所能够参照的计算依据仅能为淮北市城市管理综合执法局“行政处罚决定书”认定的销售负一层建筑总面积3623.04平方米，出售所得价款3028861元为依据，根据唐广玲储藏室面积计算价值(标准为836元/平米)。4.淮北联创公司不存在《商品房买卖合同》约定的支付违约金的情形，唐广玲主张违约利息无合法依据。5.唐广玲与银行之间的借款合同关系及提前偿还贷款均与淮北联创公司无关，其关于银行贷款利息及还款违约补偿金的诉讼请求不应支持。6.委托律师属于购买服务，应支付对价，不存在损失问题，法院诉讼也不是必要委托律师，合同上也并没有约定律师费问题，律师费应由唐广玲自行承担。7.储藏室的功能用做储藏杂物，没有必要装修储藏室，唐广玲擅自装修储藏室所产生的费用应由其自行承担。综上，请求法院驳回唐广玲的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月8日，唐广玲与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：唐广玲购买淮北联创公司开发的位于淮北市××山区淮海翰府5幢一单元1层103号房。经规划部门批准的该商品房的用途为住宅，层高2.9米。该楼总建筑层数地上11层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共126.04平方米，其中套内建筑面积110.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.95平方米。该商品房单价为每平方米6840元，总金额862114元。唐广玲应在2016年1月8日前支付全部房价款的46%，金额402114元，剩余房款46万元应于2016年1月18日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。淮北联创公司应当在2015年5月30日前，将该商品房经监理单位、施工单位、设计单位、建设单位、勘探单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付唐广玲使用。案涉房屋负一层部分归该套住宅业主使用，该套住宅带简易院子。合同签订后，唐广玲分三次合计交付购房款662114元，另向中国银行淮北分行借款20万元。当日，上述合同在淮北市房地产管理局办理了合同备案。唐广玲于2016年3月9日交纳契税、维修基金、物业费等费用。后淮北联创公司将案涉房屋及负一层交付唐广玲。唐广玲对案涉房屋及负一层地下室进行装修并居住使用。2015年6月1日，淮北市城乡规划局向淮北市城市管理行政执法局发淮规函［2015］49号关于查处违法建设行为的联系函，认定A8#、A10#、A11#住宅楼违反建设工程规划许可证规定实施，其地下室建筑（位于建筑地下车库和地面建筑之间）没有经规划许可擅自建成，已形成违法建设。2015年9月18日，淮北市城乡规划局向淮北市城市管理综合执法局发淮规函［2015］113号关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函，主要内容为：淮北联创公司建设的“淮海翰府”项目A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A7#住宅楼，未按建设工程规划许可证规定擅自改变地下室设计，地下一层分割为2层（上为储藏室，下为车库），经研究认定如下：一、实施拆除违法建设整改。该项目拆除地下室隔层，恢复经规划许可的建筑设计后，可以认定为能够通过整改措施消除对规划影响的情形。二、保留隔层违法建筑。该项目保留地下室隔层，可以认定为不能通过整改措施消除对规划影响的情形。2016年7月14日，淮北市城市管理综合执法局向淮北联创公司下发淮城管（规划）罚［2016］第3734号行政处罚决定书，主要内容为：经查，淮北联创公司建设的位于相山区相山中路东、规划跃进路南“淮海翰府”A1#、A2#、A4#、A5#、A7#、A8#、A10#、A11#住宅楼地下室建筑未按建设工程规划许可证的规定进行建设，加建住宅楼地下室负一层建筑总面积3623.04平方米。现场检查、图片资料和销售合同等证据显示：该项目违法建设符合不能拆除的情形。淮北联创公司的违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和住房和城市建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第十一条之规定，且属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响，又不能拆除的情形，现作出决定：对淮北联创公司处以没收违法销售收入302.88万元。诉讼过程中，淮北联创公司向本院提交《关于负一层储藏室的处理说明》，主要内容为：鉴于原告放弃使用储藏室以及办理产权证的要求，公司决定收回储藏室，对储藏室及前后采光井进行回填。经会议讨论决定，公司愿意按照审计的及“行政处罚决定书”认定的公司销售负一层所得价款3028861元为依据补偿原告，即储藏室的价值为836元/㎡。经本院实地勘察，案涉5幢103室与地下一层有分别独立的入口，在物理使用功能上相对独立。地下一层墙壁涂层存在潮湿及脱落起皮现象，地面有浸水痕迹。淮北联创公司未提供简易院子。现唐广玲以案涉5幢103室负一层未经规划，被认定为违法建设，无法正常使用为由，诉至本院，致本案纠纷发生。唐广玲因本案诉讼支出律师代理费8000元。以上事实，有唐广玲提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、商品房预售合同登记备案证明、贷款合同、关于查处违法建设行为的联系函、《关于对“淮海翰府”违法建设进行认定的联系函》的复函、关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函、行政处罚决定书、律师代理费发票，淮北联创公司提交的关于负一层储藏室的处理说明以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为，焦点一、商品房买卖合同中的5幢103室负一层及简易院子协议条款是否无效。焦点二、淮北联创公司是否应当返还负一层及简易院子购置款及应返还的款项数额问题。对于争议焦点一。从案涉商品房买卖合同内容来看，购买的房屋为5幢103室，建筑面积为126.04平方米，单价为6840元，该套住宅对应负一层部分归业主使用，该住宅带简易院子。本案中，案涉负一层地下室及简易院子的价款及面积未在合同中予以约定，不存在关于简易院及负一层独立的买卖合同关系，亦不属于单纯的赠与关系，应属于商业附赠行为。案涉负一层地下室及简易院子未经规划，负一层地下室被认定为形成违法建设。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规强制性规定合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将上述强制性规定限缩为效力性强制性规定。依据上述规定，并不是说违反行政法上被否定的行为在民事行为上就当然地无效。综上，唐广玲请求商品房买卖合同中的5幢103室负一层及简易院子条款无效，理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本案唐广玲主张返还差价返还负一层地下室，诉讼中淮北联创公司明确表示收回负一层储藏室。据此，应认定双方均同意返还负一层地下室。虽然双方未对负一层的价值作出明确约定，本案商品房买卖合同价款整体上应当包括了负一层地下室的价值，负一层客观上增加了案涉5幢103室房屋单价，如不返还相应款项显失公平，因此淮北联创公司应当返还相应价款。对于应当返还的价款数额问题，本案淮北联创公司未经规划许可，擅自加建地下室负一层，经行政机关认定为违法建设。现淮北联创公司决定收回储藏室，应支付相应的差价赔偿。本院经现场勘查，调取部分商品房销售价格备案表，并从淮北市住宅与信息网取得淮北联创公司开发的淮海翰府小区部分房屋备案价格数据。经核算，淮北联创公司出售的淮海翰府1幢、2幢、4幢、5幢、7幢、8幢、10幢、11幢带负一层的一楼合计39户的平均销售备案单价为7083元，二楼合计40户的平均销售备案单价为4974元。因案涉商品房为地上11层，本院选取淮北联创公司开发的淮海翰府小区不带负一层及简易院的且地上均为11层的13栋、15栋、16栋、17栋作为参照，根据上述一层与二层的商品房销售备案价格，二楼与一楼的差价的百分比大致为10%左右。本院综合全案具体情况，酌定按照二楼与一楼的差价的百分比10%，得出带负一层的一楼（不包含负一层价值）平均销售单价为5527元。据此，带负一层一楼的平均销售单价7083元减去一楼平均销售单价5527元即为包含负一层所增加的单价1556元。因此，本案负一层储藏室的价值应为196118.24元（1556元×126.04平方米）。对于简易院子问题，淮北联创公司承诺案涉房屋带简易院子但至今未实际提供，且该简易院子亦未经规划许可，因附带院子所增加的价值亦应返还，因本院上述酌定的返还价款所参照的无储藏室的房屋均实际无院子，故该院子所可能包含的价值已经在上述返还价值予以考虑，在此不再重复计算。对于淮北联创公司所主张的按照行政处罚决定书上的审计结果得出的储藏室每平方836元给予补偿问题，该审计机构针对行政处罚所做出的审计结论不能当然作为本案返还款项的依据，故对该主张不予采信。对于违约期间的利息请求问题。唐广玲称因淮北联创公司的行为导致负一层及简易院子无效，淮北联创公司存在过错，应当以应返还的购房款为基数支付利息。因关于无效的请求，无法予以认定，唐广玲作为购房者，其对负一层的相关状况应当有所认知，现唐广玲请求按照月利率6‰支付自合同签订之日起的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。唐广玲另主张贷款利息损失及提前偿还银行贷款违约补偿金请求，于法无据，对该请求不予支持。唐广玲请求淮北联创公司支付其支出的律师费8000元，因双方签订的商品房买卖合同未对律师费作出约定，该费用亦非必然产生的费用，故对律师费主张不予支持。关于唐广玲主张赔偿装修费问题。唐广玲购买的房屋系现房，淮海翰府相关业主已于2015年5月向淮北市城乡规划局反应地下一层与规划不一致。2015年8月5日，A5#地下一层已被认定为形成违法建设。唐广玲于2016年1月购买涉案房屋，其对5幢103室负一层应当有所了解与认知，房屋交付后对5幢103室及地下一层进行了装修。经现场勘察，其对负一层的装修，超出必要的合理限度，其自身对负一层装修损失的产生亦应承担相应责任。综合本案具体情况，酌定淮北联创公司赔偿唐广玲装修损失1万元。对唐广玲请求超出的装修损失部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告淮北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐广玲位于淮北市相山区淮海翰府5幢103室房屋负一层地下室及简易宅院价款196118.24元，并赔偿原告唐广玲负一层地下室装修损失10000元；二、原告唐广玲于淮北联创房地产开发有限公司支付上述款项后一个月内返还淮海翰府5幢103室负一层地下室；三、驳回原告唐广玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6392元，由原告唐广玲负担2500元，被告淮北联创房地产开发有限公司负担3892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  张传奇人民陪审员  乐可洁人民陪审员  董筱筱二〇一七年十二月四日书 记 员  孟 杨附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。