陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11677号
上诉人（原审原告）：石叶平，女，1972年2月18日出生，汉族，个体工商户，住户县。
上诉人（原审被告）：王超群，男，1972年7月27日出生，汉族，户县村民，住该村。
委托诉讼代理人：方亚玲，女，1972年6月26日出生，汉族，个体工商户，住址同上。系王超群之妻。
上诉人石叶平与上诉人王超群房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2017）陕0125民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
石叶平上诉请求：1、撤销原判，改判支持石叶平全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由王超群负担。事实与理由：石叶平承租涉案房屋后，将其中一间转租给他人，王超群对此无异议，原审判决将应退还的租金中扣除转租租金不当。王超群对合同解除有过错，原审判决违约金数额过低。原审判决直接判令腾房超出当事人诉讼请求，王超群应予配合协助给石叶平开门，石叶平才能搬离腾空房屋。
王超群辩称，当时石叶平认为王超群私下用了石叶平的电，因此停电是为了查明电路问题，后石叶平开始无故搬走东西，王超群无奈锁门，并通知石叶平送电，但石叶平一直没来。不同意石叶平上诉请求。
王超群上诉请求：1、撤销原判中关于退还房屋租金的判项；2、一、二审案件受理费由石叶平负担。事实与理由：2017年3月，石叶平认为王超群私下用了石叶平的电，因此停电是为了查明电路问题，后石叶平开始无故搬走东西，王超群无奈锁门，并通知石叶平送电，但石叶平一直没来。因此相关损失并非王超群导致，系石叶平违约所致。
石叶平辩称，王超群在合同履行过程中拉闸停电导致石叶平停业，且将门锁上，让石叶平无法拉走东西已构成违约，应按照合同约定标准支付违约金及营业损失。不同意王超群上诉请求。
石叶平向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令王超群以每天5260元标准支付违约金至判决合同解除之日（自王超群锁门之日起至起诉之日止，已达99940元）；3、判令王超群退还房租17970元（2017年3月19日至2017年7月22日）；4、判令王超群协助石叶平搬离其所属物品；5、诉讼费用由王超群负担。
一审法院认定事实：2010年7月22日，石叶平作为乙方与案外人王粉花作为甲方签订了房屋租赁合同，王粉花将其位于户县兆丰路南王超群家前院一楼（走廊除外），前后院二、三楼所有房子（二楼阳台和楼顶小房屋除外）出租给石叶平使用。租赁期限自2010年7月22日至2020年7月22日止。租金每年36000元，从第三年起每年租金在前一年租金的基础上涨三千陆百元,楼顶小房屋每年租金为三百元，第一次交付租金时间为合同签订之日，每半年交付一次。甲方房屋因甲方的家族或其他因素，导致乙方不能正常营业，甲方每天按照当年房租的10%给予乙方赔偿及其他相关权利义务。2013年2月10日，双方就水电费价格调整问题又签订了补充协议。2015年7月23日，石叶平、王超群及王粉花三人经协商签订变更合同，内容为甲方王粉花变更为王超群，合同其他内容不变。2017年1月23日，石叶平向王超群交纳2017年上半年房租25200元。2017年3月19日，石叶平与王超群妻子方亚玲因租赁房屋用电问题发生分歧，王超群妻子方亚玲对租赁房屋进行断电，导致石叶平经营的宾馆停业。2017年3月24日，石叶平将租赁房屋内物品往外搬运，王超群妻子方亚玲进行阻止，并将宾馆大门上锁。2017年3月24日12时，石叶平给王超群门上贴通知，内容为：“王超群：2017年3月19日21时，我经营的龙泊宾馆被你方停电，打电话你不接，2017年3月24日上午9时被你方人员锁了大门，发信息你不回，致使宾馆不能营业，这属于严重违约行为，请立即在28号之前排除干扰，以便我方能够顺利营业。否则，你方应承担不利的法律后果。石叶平2017年3月24日12时”。王超群收到该通知。当日晚，石叶平店员报警。2017年3月26日，石叶平给王超群发短信请王超群开门，王超群于2017年3月27日向石叶平回复表示愿意立即给石叶平送电、开门。2017年3月28日，王超群开门等候石叶平，但石叶平未去。石叶平经营的宾馆大门至今由王超群上锁。2017年4月7日，石叶平持上述诉称理由诉至法院，请求支持以上请求。审理中，经组织双方对租赁房屋内石叶平的物品进行清点，由于王超群不同意清点，导致清点不能。另查明，从2011、2012年间开始，石叶平将承租的房屋中一层靠西的一间转租给他人用于出售锅巴，王超群对此表示默认。石叶平称其转租的一间房屋租金为一年6000元，年年续签，其与王超群发生纠纷后，就与锅巴经营者解除合同，目前店内尚有货物，但可随时向王超群腾房。
一审法院认为，石叶平、王超群之间的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现石叶平要求解除与王超群的租赁合同，王超群表示同意，予以确认。对于石叶平主张以每天5260元标准要求王超群向其支付违约金至判决合同解除之日之诉讼请求，由于王超群对石叶平所承租房屋经营的宾馆进行断电、上锁致使石叶平停业，属于违约行为，应向石叶平支付违约金，但王超群于2017年3月27日向石叶平表示愿意立即给石叶平送电、开门，而石叶平怠于配合导致损失扩大，扩大部分损失由石叶平自担。由于违约金约定较高，结合石叶平的实际损失及双方过错，违约金酌定为5000元。对于石叶平要求王超群退还房租17970元（2017年3月19日至2017年7月22日）的诉讼请求，由于2017年3月19日王超群妻子实施断电，后又锁门，导致石叶平无法经营使用租赁房屋，王超群应退还石叶平此期间的房租，但石叶平将其中一间房屋转租给他人销售锅巴并收取房租，考虑到停电对锅巴销售影响不大，且王超群并未妨碍锅巴销售，故王超群向石叶平退还房租酌定为15970元。石叶平要求王超群协助其搬离其所属物品，于法无据，不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告石叶平与被告王超群之间的租赁合同。二、原告石叶平于本判决生效之日起十五日内腾空所租房屋，交付于被告王超群。三、被告王超群于本判决生效之日起十五日内给付原告石叶平违约金5000元。四、被告王超群于本判决生效之日起十五日内退还原告石叶平房租15970元。五、驳回原告石叶平其余之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2950元，由原告石叶平负担1000元，被告王超群负担1950元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理中，王超群提供张英证人证言，张英称其于2015年开始在涉案场所租赁一间房用于卖锅巴等，2017年5月底之前都是将租金交给石叶平，自2017年6月初开始将租金直接交给王超群，一直营业至今，未受停电影响。石叶平表示确实收取张英租金直至2015年5月底，转租租金标准为每年6000元。二审审理中，关于租赁房屋内石叶平的物品一节，王超群称石叶平已基本拉完，石叶平称全部都在房间内，包括52张床、沙发、电视机、空调、烟酒等物品，双方未能就房间内石叶平的物品清单达成一致。其余事实一审判决查明属实。
本院认为，石叶平与王超群于2015年7月23日签订《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，未违反强制性法律法规，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。现石叶平依约于2017年1月23日缴纳2017年上半年房租25200元后，王超群应提供适合使用的租赁物，并依约提供水电及消防设施等。在合同履行中，王超群于2017年3月19日对租赁房屋实施断电，后又锁门，导致石叶平无法经营使用租赁房屋，属于违约行为，因此王超群应退还石叶平2017年3月19日之后的房租，并承担相应违约金。因双方合同约定的违约金金额（即：年租金×10%×违约天数）过高，原审判决结合石叶平的实际损失及双方过错，将违约金酌定为5000元一节，并无不当。关于王超群应退还的租金金额一节，二审审理中，王超群提供张英证人证言，张英称其于2015年开始在涉案场所租赁一间房用于卖锅巴等，2017年5月底之前都是将租金交给石叶平，自2017年6月初开始将租金直接交给王超群，一直营业至今，未受停电影响。石叶平表示确实将一间房屋转租给张英，并收取张英租金直至2015年5月底，转租租金标准为一年6000元。因此，王超群应退还自2017年3月19日至2017年7月22日租金17360元，其中应扣除石叶平已收取的2017年3月19日至2017年5月31日转租租金1233.33元，即王超群应退还的金额为：17360-1233.33元=16126.67元。因一审审理中，原告石叶平、被告王超群未提出腾交房屋之诉讼请求或反诉请求，故原审判决判令石叶平腾交房屋一节，超出当事人诉求请求范围，应予撤销。因双方于一、二审审理中均未能就房间内石叶平的物品清单达成一致，故对石叶平关于请求王超群协助搬离其所属物品之诉请，依法予以驳回。至于石叶平上诉称原审判决违约金数额过低一节，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。至于王超群上诉称停电是为了查明电路问题一节，因其未能提供证据佐证，依法不予采信。
综上所述，石叶平的上诉请求部分成立，王超群的上诉请求不成立，一审判决应予部分变更或撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市鄠邑区人民法院（2017）陕0125民初1787号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销西安市鄠邑区人民法院（2017）陕0125民初1787号民事判决第二项；
三、变更西安市鄠邑区人民法院（2017）陕0125民初1787号民事判决第四项为：王超群于本判决生效之日起十五日内退还石叶平房租16126.67元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2950元（石叶平已预交），由石叶平负担1000元，王超群负担1950元，二审案件受理费3189元（其中石叶平已预交2950元，王超群已预交239元），由石叶平负担2900元，王超群负担289元。（以上一、二审案件受理费折抵后，王超群于本判决生效之日起十五日内将其应负担的2000元案件受理费一并支付给石叶平。）
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年十月十三日
书记员 孙婉侠