浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第1916号
原告：绿城物业服务集团有限公司象山分公司。住所地：象山县丹东街道象山港路496-504。
代表人：方敏青，该分公司总经理。
委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。
被告：潘敏娣。
委托代理人：张沈南，浙江金昭律师事务所律师。
原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司（以下简称绿城公司）为与被告潘敏娣物业服务合同纠纷一案，于2015年10月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员奚巧群适用简易程序，于同年10月28日公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人吕仕法、郑波，被告潘敏娣的委托代理人张沈南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城公司起诉称：原告原名为浙江绿城物业管理有限公司象山分公司，于2011年5月11日经核准变更为现名。经宁波泰谷房地产开发有限公司（以下简称泰谷公司）选聘，原告为其开发的象山白沙湾玫瑰园别墅区提供前期物业服务。2009年12月7日，被告与泰谷公司签订《商品房买卖合同》一份，购得该园区51号别墅，建筑面积为453.0674平方米。该合同第二十一条约定内容已明确被告知晓原告为讼争小区的物业服务企业，被告同意合同附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容；第二十四条规定《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件七，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。根据《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》的约定：“住宅物业服务费为4.5元／月／平方米，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除被告与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，被告不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费；被告违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。”协议签订后，原告按约为被告提供相应的物业服务，但被告拖欠房屋交付次月起即2012年1月1日至2014年12月31日期间三年的前期物业服务费63611.18元。经原告多次催讨，被告仍不支付，故此被告还应支付每拖延一天应付日万分之四的逾期付款违约金9160.01元，上述欠费和违约金合计72771.19元。综上，原告诉请法院判令：被告立即支付原告拖欠的物业服务费63611.18元、逾期付款违约金9160.01元，合计72771.19元。
被告潘敏娣答辩称：1.即使被告需要支付物业费，也应该按照前期物业服务合同支付，而不应该按照前期物业服务协议支付物业费。2.被告至今未与开发商泰谷公司完成房屋交付手续，故不应该承担物业费。3.原告并未举证证明其已按照物业服务合同履行相关义务。4.原告主张的日万分之四违约金标准过高。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据，结合被告的质证意见，本院认定如下：
1.工商变更登记情况表一份，拟证明原告于2011年名称变更的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。
2.《商品房买卖合同》、入伙通知书、催领房通知书、《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》、《房屋建筑面积实测成果书》、象山县物价局价格或收费备案事项备案表各一份，拟证明被告系讼争房屋产权人及被告购置的别墅座落位置、种类、面积，且原、被告已签订物业服务协议约定服务内容、收费标准、付费时间及违约金等权利义务内容的事实。被告经质证对《商品房买卖合同》、入伙通知书、催领房通知书、实测成果书、收费备案表均无异议，认为《商品房买卖合同》第二十一条明确约定附件七名称为前期物业服务合同，但被告并未与原告签订过前期物业服务协议，且该协议第四十三条已经明确前期物业服务合同与前期物业服务协议并非同一合同文本，故根据原告诉称内容，被告认为原告并未与开发商签订过前期物业服务合同。本院对《商品房买卖合同》、入伙通知书、催领房通知书、实测成果书、收费备案表予以认定，对《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》将结合本案其他证据予以综合认定。
3.律师函、全球邮政特快专递存根及邮件查询信息单各一份，拟证明被告拖欠原告物业费金额及原告书面向被告进行催讨的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。
4.前期物业服务合同备案表一份，拟证明原告与讼争房产开发商泰谷公司签订的前期物业服务合同已经向象山县物业管理办公室进行备案的事实；被告经质证对形式真实性及关联性无异议，对合法性有异议，认为备案机关象山县物业管理办公室并非象山县人民政府房地产行政主管部门，根据相关法律规定，象山县住房和城乡建设局才是适格备案机关。本院对该份证据真实性、关联性予以认定，对合法性，因象山县物业管理办公室系象山县人民政府下属具有独立法人资格的主要负责全县物业管理工作的事业单位，故讼争小区前期物业服务合同经该办公室备案并盖章确认，本院对其合法性亦予以确认。
5.《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》一份，拟证明原告为象山白沙湾玫瑰园提供前期物业服务的事实。被告经质证对形式真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为首先根据合同法等相关法律规定，原告并未提供证据证明讼争小区经招投标确定原告为物业服务企业及象山县房地产行政主管部门批准文件，且服务合同备案机关也非房地产行政主管部门，故该合同无效；第二，《商品房买卖合同》中应直接规定前期物业服务合同的主要内容，而非简单载明将物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，否则因未向业主明示前期物业服务合同的内容而对业主不具有约束力，故《商品房买卖合同》约定将前期物业服务合同作为买卖合同附件对被告无约束力；第三，原告作为分公司不具有签订物业服务合同的资格，所签订的合同无效。因原告系依法设立的、具有一定的组织机构和财产并已领取营业执照，其可以作为本案诉讼主体参加诉讼，故本院对该份证据真实性、合法性予以认定，其他理由同证据4的认证意见，对关联性将结合本案其他证据予以综合认定。
6.《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》备案合同一份，拟证明原告为象山白沙湾玫瑰园业主提供前期物业服务时服务内容的确定性和收费标准的统一性的事实。被告经质证对形式真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该协议签章栏内无乙方签章，且备案机关也非房地产行政主管部门，故该协议不成立，理由同证据5。本院对该份证据的认证意见同原告提供的证据5。
被告潘敏娣未向本院提供证据。
根据原、被告的诉辩主张，本院对证据的认证，本院采原告的陈述为本案的基本事实外，另认定本案其他事实如下：
2011年11月2日，象山信诚房产测绘有限公司出具房屋建筑面积实测成果书一份，载明白沙湾玫瑰园住宅一期51号别墅住宅面积为453.0674平方米。2011年12月23日，泰谷公司向被告发送白沙湾玫瑰园入伙通知书一份，载明：“被告所购买的白沙湾玫瑰园一期51号房屋已营造完成，具备合同约定的交付条件，房地产公司安排集中交房的时间为2011年12月28日至2011年12月31日，请被告在收到本通知后，于2011年12月31日上午9时前往白沙湾玫瑰园物业服务中心办理入伙手续。”2012年8月28日，泰谷公司向被告发送催领房通知书一份，载明：“您所购买的白沙湾玫瑰园一期51号房屋已通过政府部门的验收，我司曾于2011年12月23日向您寄发了入伙通知书，您至今尚未办理入伙手续，关于该房屋交房相关事宜，我司将依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件九中约定的第一条执行；为方便您办理入伙手续，请您收到本函后，于2012年8月30日至9月10日前来白沙湾玫瑰园。”被告至今未办理交房手续。
本院认为，原告与泰谷公司签订的《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》系合同当事人依真实意思签订，并经象山县物业管理部门即象山县物业管理办公室备案，故该合同依法对物业公司及业主均具有约束力。现原告按约提供物业管理服务，被告依法应当按照合同约定标准支付原告物业费。根据合同约定，被告应在建设单位指定的交房日期之次月起缴纳物业服务费，现原告已按约向被告提供了相应的物业服务，而泰谷公司在向被告发出的入伙通知书已载明交房日期为2011年12月31日，故被告应自2012年1月1日起，向原告缴纳物业服务费。对于被告辩称的讼争小区未建成购房时所称的生活配套设施、房屋尚未入住、被告未享受物业管理服务等事实，属被告与讼争房屋开发商之间的相关约定，被告亦未提供相应证据证明开发商通知交房时未具备交房条件，故被告以上述理由拒付物业费，于法无据，本院不予支持。对物业费计付标准，因被告尚未就案涉房屋完成交房手续并装修入住，故原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》有关空关房收取物业费的规定，对被告应缴纳的2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费按照80%的标准予以收取，本院对此予以认可。对逾期付款违约金，原告诉请以欠付费用为基数，按日万分之四，酌情计算360天（之后违约金放弃主张的权利），被告主张违约金约定过高，结合双方签订前期物业服务合同及讼争房屋居住情况，本院酌情调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天。鉴此，被告应支付原告2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费63611.18元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、被告潘敏娣于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司物业费63611.18元及逾期付款违约金（以63611.18元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）；
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1619元，减半收取809.5元，由被告潘敏娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。义务人履行付款义务后，应及时告知本院民一庭内勤并提供相关付款凭证（联系电话：0574-5918****）。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 奚巧群
二〇一五年十二月三十一日
代书记员 余郑勇