昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初2677号原告(反诉被告)：云南某某房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：王某，系该公司董事长。委托代理人：谢寅、杨芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：文某某，女，汉族，住云南省昆明市五华区小菜园。委托代理人：荆成良、阮尧，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告)云南某某房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）文某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢寅、杨芳，被告文某某及委托代理人荆成良、阮尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月14日，原、被告签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“溪畔丽景”小区11幢2205号商品房，合同中明确约定由被告向原告支付首付款，其余款项由被告办理银行按揭以贷款方式向原告支付，并同时约定了若被告未按合同约定通过银行按揭审批办理完按揭相关手续，也不向原告补�全额购房款的，原告有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，并由被告承担违约责任的相关约定。《商品房购销合同》及其补充协议签订后，原告按约将双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议交至昆明房产局办理了合同登记备案手续，合同依法生效。但是，被告仅于2012年4月14日向原告交付购房首付款，没有按双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议的约定办理银行按揭贷款手续，导致迟迟未按约向原告付清剩余的购房款280000元，至今迟延付款已长达四年有余。综上，被告未按照《商品房购销合同》及其补充协议的约定履行支付购房款的义务，经原告多次催告仍不履行其合同义务的行为，已严重违反了合同的约定并给原告造成了巨大的损失，现原告诉至法院，提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年4月14日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，并撤销于2012年5月13日办理的商品房买卖合同登记备案手续；2、判令被告向原告支付违约金71006.6元；3、判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费20000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）辩称并反诉称：首先，根据《合同补充协议》第五条约定，原告起诉被告请求判决解除《商品房购销合同》及其合同补充协议，撤销商品房买卖合同登记备案手续，以及支付违约金的诉讼时效已过，但被告同意解除合同，不再履行。其次，涉案合同及其合同补充协议签字后，原告以涉案合同及其合同补充协议需全部收回公司盖章和登记备案为由，将被告已签好字的涉案合同及其合同补充协议原件文本全部收走，当被告多次找原告讨要涉案合同及其合同补充协议原件文本时，原告的工作人员以被告没有付清购房款为由，拒绝将《商品房购销合�》及其合同补充协议原件文本退还给被告，致使被告四年多没有拿到涉案合同及其合同补充协议原件文本。如今，四年多过去了，四份涉案合同及其合同补充协议原件文本均保管在原告的手中，其真实性和完整性已不复存在。第三，涉案合同及其合同补充协议约定原告预售商品房的付款方式为按揭贷款。为此，与被告签订《按揭贷款合同》的贷款银行是经原告与按揭贷款银行协商好后由原告推荐给被告的。既然按揭贷款银行不同意贷款给被告，原告负有协调义务，最终经协调后按揭贷款银行还是不同意贷款被告，那么《商品房购销合同》及其合同补充协议就应即刻终止履行，不存在原、被告违约或过错问题，因此，不同意原告关于违约金的诉讼请求。最后，原告诉讼请求被告向原告支付因实现权利所产生的律师费20000元没有合同依据和法律依据。综上，为维护被告的合法权益，被告提出反诉请求：一、终止履行《商品房购销合同》及其合同补充协议；二、原告立即退还预付款498866元（购房款430066元、车位费68800元），赔偿公证申请费280元、利息损失125960.25元（自2012年4月5日起至实际退还上述款项之日止），合计625106.25元；三、判令原告全额承担本诉和反诉的案件受理费。原告（反诉被告）辩称：被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效是没有依据的，原告一直以电话、口头的方式通知被告前来结清尾款，被告也认可双方一直在协商此事，因此不存在诉讼时效已过的问题。但如被告第一项诉讼请求之意就是解除合同，原告同意该诉求，但仅指房屋买卖合同，不包括车位，因车位属于另外一个合同，另外一个法律关系，与本案无关。对于被告要求退还购房及车位首付款的诉求，原告同意在扣除被告应承担的违约金、损失等费用后退还剩余购房首付款，但是车位首付款不应在本案中处理。原告要求赔偿公证申请费280元的请求没有任何的依据，该费用是办理按揭贷款时银行要求交纳的费用，而被告根据银行要求向办理相关公证事宜的机构交付了该费用，原告并没有收取过该费用，因此，原告不应当承担该费用。被告要求原告赔偿其利息损失125960.25元的反诉请求与客观事实不符，不应得到支持：1、导致原告向法院提起诉讼，要求与被告解除合同并赔偿损失的原因是由于被告与原告签订了买卖合同后，一直未向银行办理按揭贷款手续，也不向原告交付购房尾款，被告的行为已经严重违反了合同的约定，应由被告承担违约责任，该损失的产生完全是由于被告的违约行为所导致的，原告不可能为被告的违约行为而向其赔偿所谓的损失；并且，被告既没有产生该实际损失的相关证据，也没有要求原告对其损失进行赔偿的合同依据，被告的要求是缺乏事实与法律依据的，不应得到支持。综上所述，请求贵院驳回被告不合理的反诉请求并支持原告的本诉请求。原告为证明自己的主张，反驳被告的主张，向法庭提交证据：第一组：1、营业执照，证明原告身份及其诉讼主体资格。2、文某某身份证复印件，证明被告身份及其诉讼主体资格。第二组：3、《商品房购销合同》及《合同补充协议》；4、首付款收款收据，证明原、被告双方于2012年4月14日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买溪畔丽景小区11幢2205号商品房，被告选择贷款方式支付购房款，并约定了被告未按约办理按揭贷款手续也没有支付余款，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。第三组：5、委托代理协议；6、法律服务费发票，证明原告为维护自身的合法权益，为实现本案债权所实际支付的费用。被告对原告提交的第一组证据的三性予以认可。对第二、三组证据的真实性予以认可，但对于律师费发票，不能证明已经真实发生，要有进款凭证才能予以证明。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，可以证明原告与被告签订了商品房销售合同，合同对双方的权利义务、违约责任的承担进行了约定；被告向原告支付了合同约定的购房首付款430066元；原告为主张权利支付了律师费10000元。被告为证明自己的主张，反驳原告的主张，提交证据：1、《签约明细表》，证明2012年4月5日，被告与原告商定预购11-2205号商品房，销售总价710066元；预购车位G207，销售总价108800元；约定付款方式第3种付款方式“二套房（3）”。2、2-1《收据，号码：0801056》；2-2《收据号码：0801055》，证明2012年4月5日，被告向原告预购11-2205号商品房预付款430066元，预购车位G207预付款68800元。3、《受理通知书》，证明2012年4月12日云南省昆明市真元公证处开具《受理通知书》，预收公证费人民币280元。4、《商品房买卖合同登记备案表》，证明2012年5月13日原告为预售2205号商品房办理备案登记手续，却没有办理车位G207号的备案登记手续。5、溪畔丽景选房须知，证明原告在与被告签约过程中未按宣传的程序进行，存在违规操作。原告对被告提交的证据1，原告没有见过这个材料，但该材料正好证明原告观点，房屋和车位是单独选购，车位不应该在本案中解决；并且被告支付的是首付款，但至今被告没有将尾款交给原告。证据2的三性予以认可。证据3的三性不予认可，该公证不是原告要求被告办理的，这是被告办理按揭产生的费用，不是原告收取的，与原告无关。证据4的三性予以认可，可以证明就合同双方已经真实履行，也向相关部门办理了备案。证据5的真实性不予认可，没有原告的签章，不能证明是原告出具的，并且该证据上仅写了一些告知性内容，不能证明被告的证明内容。本院对被告提交的证据的真实性予以确认，证明的内容与原告提交的证据一致；可以证明被告为办理贷款向云南省昆明市真元公证处支付了公证费280元。本院依据上述证据及认定，查明以下案件事实：2012年4月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告向原告购买原告开发建设的昆明市溪畔丽景小区11幢2205号商品房，合同总价为710066元，被告支付首付款430066元，剩余款项280000元通过向建行昆明环城西路支行按揭贷款支付；原告应于2013年12月31日将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给被告。如被告自合同约定的付款期限届满之次日起逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款10%的违约金且原告有权解除合同、单方请求撤销合同登记备案。合同补充协议中约定被告应当在交付首付款之日起六日内向银行提交全部符合贷款要求的申请资料，如因被告原因未能通过按揭审批，被告应于接到原告或贷款银行通知后10天内向原告补足全额购房款，如被告未能补足，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金，在扣除被告应承担的违约金后，原告向被告退还已付款（不计利息），已发生的交易相关税费由被告承担。该补充协议还明确被告确认在签署合同前，原告已向被告说明并出示了昆明市关于住宅等房屋限购、限贷的相关规定及政策，被告已清楚相关规定及政策并且承诺根据昆明市的相关规定及政策，被告具备向原告购房的条件、符合办理银行按揭贷款的条件……若被告违反上述约定，提供资料不真实、不合法或者属于限购、限贷范围而无法办理购房手续、贷款手续的，由此产生的法律责任、后果、损失均由被告负责承担。签订合同前，被告已于2012年4月5日向原告支付了上述购房首付款430066元。合同签订后，原告于2012年5月13日为上述合同办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2012051317884。后被告向合同约定的贷款银行提交了贷款所需资料并向云南省昆明市真元公证处预付了公证贷款合同的费用280元。但经被告多次补充资料，银行于2012年7月告知被告无法受理被告的贷款申请。由于被告贷款未申办成功，被告无力支付剩余购房款，与原告就此事协商未果，双方诉至本院提出如上�讼请求，原告为此支出了律师费用10000元。本院认为，结合原、被告的庭审陈述，双方对解除2012年4月14日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同的效力？二、被告未能办理贷款的责任由谁承担？三、车位之问题是否应当在本案中处理？对于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了涉案合同，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。对于第二个争议焦点，本院认为，被告选择通过贷款方式支付房款，在原、被告签订的合同中没有约定由原告负责为被告办理贷款情况下，与银行签订贷款合同并要求贷�银行为其向原告支付贷款金额的义务应属被告。本案中，被告自己陈述未能办理贷款是由于被告自身原因无法通过银行贷款审批所致，因此，未能办理贷款致使无法支付剩余房款的责任应由被告承担。而被告作为购房人，支付合同约定的购房款系被告的主要合同义务。原、被告商品房买卖合同签订至今已四年，被告尚未向原告全额支付合同约定房款，根据原、被告签订的合同补充协议约定，“如因被告原因未能通过按揭审批，被告应于接到原告或贷款银行通知后10天内向原告补足全额购房款，如被告未能补足，原告有权解除合同，被告按购房款总额的10%向原告支付违约金。”现被告逾期付款的违约行为符合该合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告对于违约金的主张于法有据。但被告针对违约金的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，本�认为，被告在2012年7月知晓未通过银行贷款审批后即与原告协商解决，并且实际未支付尾款，依据合同补充协议约定，被告支付尾款的履行期限在2012年已经届满，被告在2012年时已经存在逾期付款的违约行为，因此，原告对于被告逾期支付尾款的违约金请求权的诉讼时效自2012年时已开始起算。而原告未提交证据证明自2012年至今其向被告主张过该请求权，因此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该请求权已过两年的诉讼时效，被告的该答辩意见，于法有据，本院予以支持。综上，原告关于违约金的诉讼请求，因已过诉讼时效期间，依法不予支持。至于原告主张的律师费用，因无合同约定亦并非必要损失，对于该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求退还购房首付款430066元的诉讼请求，由于合同补充协议明确约定合同解除后扣除被告应当承担的费用后予以退还，原告对此亦无异议，因此，对于被告要求退还购房首付款430066元的诉讼请求，本院予以支持。至于利息损失，依据上述认定，合同无法继续履行的主要原因在于被告未按期支付尾款，依据合同补充协议的约定，“若被告违反上述约定，提供资料不真实、不合法或者属于限购、限贷范围而无法办理购房手续、贷款手续的，由此产生的法律责任、后果、损失均由被告负责承担。”无法继续履行导致的利息损失应当由被告承担，被告的该主张没有事实和法律依据，不予支持。关于公证费，依据被告提交的证据及陈述，该费用并非原告收取，也并非因原、被告的合同关系产生，亦没有合同依据，因此，该费用不应由原告承担。对于第三个争议焦点，被告反诉要求退还车位首付款之问题，本院认为，涉案合同仅涉及房屋的购�，并未涉及车位，原、被告就车位形成的买卖合同关系系另一法律关系，不应在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2012年4月14日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；二、原、被告于本判决生效之日起十五日内办理上述合同所涉房屋备案登记（合同登记号为KM2012051317884）的撤销手续；三、原告于本判决生效之日起十日内向被告退还购房首付款430066元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2075元，由原告承担；反诉案件受理费5026元，由被告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 江 丽人民陪审员 黄 剑人民陪审员 普兴明二〇一六年七月十五日书 记 员 李娅萍