广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1224民初1572号原告：怀集县恒基物业管理有限公司，住所地怀集县怀城镇沿江中路68号，统一社会信用代码：91441224776233039J。法定代表人：黄倩璐，经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焕，男，1978年5月21日出生，汉族，住广东省怀集县，系该公司员工。被告：黄泽新，男，1973年9月17日出生，汉族，住广东省怀集县，原告怀集县恒基物业管理有限公司（以下简称“恒基物业公司”）与被告黄泽新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人禤青、被告黄泽新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业管理服务费3736.7元;2、判决被告立即支付分摊费用:电梯管理费2804.5元，水电智能公摊费574元，电梯电表分摊费1017.3元，以上合计欠款8132.5元；违约金28121.8元;3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年10月1日，原告与被告签署前期物业服务合同，主要内容约定:被告是怡景苑小区1幢1202房(建筑面积118.19平方米)的业主，被告物业在12层，按照合同约定2-5层按照每平方米0.2元缴纳物业管理服务费，87.2元/月，每季度缴纳一次，另交智能管理费每月2元、分摊公共水电等费用，在当季度首月5日前付清。逾期付款按照每日3%的比率支付违约金。但被告自2010年8月12日至2017年7月31日止共欠交物业管理服务费和分摊费用，合计欠款8132.5元。原告一直履行合同，为被告提供物业管理服务。经原告多次催促，被告仍拒绝交费。被告的行为违反双方协议的约定，属于严重的违约行为，应当向原告支付违约金28121.8元。被告的违约行为，损害原告的合法权益。由于被告长时间接受物业服务却不缴交服务费，实际上也占用其他己经交费业主的资源，导致小区整体物业管理服务质量受到影响。原告唯有寻求法律途径保护本公司和其他资费业主的利益。请求人民法院查明事实，依据法律公正判决。被告黄泽新庭审时答辩称，原告管理方面有问题，每次被告发现问题要求原告解决的时候，没有一件事是可以解决完善的，所以被告就停缴了一切费用。按照合同来说，约定的一些服务原告方根本没有按照合同履行。被告住在涉案房屋的12楼，就是想清静，但是12楼的噪音反而是最大的，而且空气是最差的，就是因为原告将楼下的房屋租赁给了食肆并改造了烟囱。在日常服务的供电管理问题上，原告的作为也不符合合同的约定，而且合同约定了小区是全封闭的管理，但实际上是什么人都能进小区的，对讲机也是形同虚设的，并不是封闭式管理，给小区的安全造成了十分不良的影响。综上所述，被告认为是物业公司方的管理不到位，给被告的生活造成了极其不良的影响，因此被告就拒缴物业管理费。当事人举证和质证情况：原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告营业执照和法定代表人身份证明书、资质收费资格证，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主张资格；3、前期物业服务合同（怡景苑小区1幢1202房），证明原、被告双方订立物业服务关系；4、被告应付物业管理服务费和违约计算表，证明被告欠款金额、违约金金额；5、原告提供物业服务证据（包括公共安保监控、卫生清洁垃圾清运、排污化粪清理、消防水泵保养、电梯维保、无负压水泵保养等），证明原告履行合同、被告已接受合同约定的物业服务；6、物业管理服务费催告函，证明原告向被告催告交费，被告拒交。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：照片14张、举报投诉信、关于怡景苑问题给全体业主的函，证明原告不按照物业合同履行义务的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对营业执照、身份证复印件没有异议；对前期物业服务合同的真实性没有异议，但是原告并没有按照合同约定履行义务；对证据4，因为原告都没有按照合同约定履行义务，因此被告认为不存在违约金问题；对证据5的真实性无异议；对证据6，被告没有收到原告的催收函。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：原告认为被告提交的照片的真实性、合法性及关联性均不确认，对门口的照片不能够证明被告主张的非封闭关联的或者原告的物业服务不符合合同要求的事实；对抽风机以及13楼的照片，首先对其合法性及真实性不予以确认，而且既然政府没有对其进行取缔，就说明原告对此是不存在过错的，因此该照片也不能证明原告违约；被告的证据材料无法证明原告方有违约。根据庭审质证，对当事人认可，或虽提出异议，但无充分理据予以反驳的证据，本院均认定为有效证据。本院经审理认定事实如下：被告是怀集县怡景苑小区1幢1202房的业主。2009年10月1日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在怡景苑小区提供物业管理服务事宜，服务项目包括房屋建筑公共部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务和供电、供水、等设施设备的维护和管理服务以及公共绿化的养护和管理服务、公共环境卫生等。其中第八条第（一）项约定，本物业管理费标准，按其拥有物业的建筑面积暂定每月每平方米0.4元；带电梯的物业加收电梯管理费，电梯管理费收取标准按照建筑面积9-12层每月每平方米0.3元；被告所拥有物业建筑面积为118.19平方米，每月应纳的物业管理服务费82.7元/月。智能管理费每户2元/月；公共水电费按实际用量分摊；其他费用按实际情况的规定收取。并约定本物业管理费每一季度交纳一次，第次交费时间为当季度首月的1至5号。该合同第十三条约定，甲方逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按拖欠物业管理费总额的3%计收逾期付款违约金给乙方。被告以原告提供的物业管理服务与合同约定不符以及因噪音和空气污染问题而拒交物管费。从2010年8月12日起至2017年7月31日未给付原告物业管理服务费。2017年8月19日原告通过邮政快递向被告送达物管费欠费催缴通知单但退件。虽然被告没有收到原告的物管费催缴通知单，但被告与原告也在2017年中旬就物管费欠费问题进行过协商。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照协议约定全面履行义务。原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告应当按照协议约定履行缴纳物业管理服务费的义务，被告从2010年8月12日起至2017年7月31日止未缴纳物业管理服务费的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付物业管理服务费及分摊费用共8132.5元的主张符合法律规定，本院予以支持。至于被告提出因原告未解决二楼食肆造成的噪音及空气污染问题而拒交物业管理费的抗辩，由于原告是物业管理公司，其合同约定的义务是对物业共同部位及设备设施进行维修养护和管理，而噪音及空气污染的问题并非属合同约定的原告的义务。若被告认为噪音及空气污染已达到危害人身健康的程度，被告可向相关行政职能部门反映情况并要求其作出处理。因此，被告以此为由拒交物业管理费的抗辩无法律依据，本院不予采纳。关于违约金的问题。原、被告签订的《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按拖欠物业管理费总额的3%计取逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告在本案中并未提出证据证明被告逾期交纳物业服务费的行为所导致的损失，为此，本院确定原告的损失仅为被告逾期付款导致的利息损失，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，原告请求按每日3%计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院酌情考虑按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍，从2010年11月6日起，以应交纳的物业管理费248.1元（82.7元/月×3月）为本金，逐季分段计算至2017年7月31日为合理，对超出该部分的违约金本院不予支持。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告黄泽新于本判决生效后五日内支付原告怀集县恒基物业管理有限公司物业管理服务费及分摊费用共8132.5元及逾期付款违约金（违约金自2010年11月6日起以248.1元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍，逐季分段计算至2017年7月31日止）；二、驳回原告怀集县恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费710.86元，适用简易程序审理减半收取355.43元，由被告黄泽新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁桃嘉二〇一七年十一月十七日书记员  陈珮怡