河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第458号
原告曹利军，住承德市。
委托代理人陈建伟，河北德律律师事务所律师。
被告承德市荣信房地产开发有限公司。
委托代理人孙立群，河北德汇律师事务所律师。
被告杨艳祥，住承德市。
委托代理人李志国，承德市双桥区天翔法律服务所法律工作者。
被告承德市热河房地产开发有限公司。
委托代理人刘浩然，河北德汇律师事务所律师。
原告曹利军与被告杨艳祥、承德市荣信房地产开发有限公司（以下简称荣信开发公司）、承德市热河房地产开发有限公司（以下简称热河开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹利军及其委托代理人陈建伟，被告杨艳祥及其委托代理人李志国，被告荣信开发公司的委托代理人孙立群，被告热河开发公司的委托代理人刘浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2002年11月1日从被告杨艳祥处购买座落于承德市双桥区温家沟山上内平房一间，该房建于1980年，属于无照房，面积13平方米。原告购买后即搬进居住至今，并将户口迁至此处。2009年3月，被告荣信开发公司取得拆迁许可证后，在未与原告协商，更未与原告达成拆迁补偿协议的情况下，趁原告家中无人之机，将原告房屋拆除。后原告多次找到被告荣信开发公司要求安置，遭其拒绝。后原告申请对该案所涉房屋进行行政裁决及行政诉讼，最终法院认为，原告房屋被被告杨艳祥交付拆除，如果原告认为杨艳祥与开发公司达成的房屋拆迁安置协议或交付拆除行为侵犯了其合法权益，属于民事争议，应通过民事诉讼解决。原告认为，原告购买被告杨艳祥房屋后，从2002年起就一直在此居住，并与当月就将户口迁入此地，而且该房屋属于历史遗留问题，并非违章建筑。被告荣信开发公司理应先与原告达成拆迁安置补偿协议，再拆迁原告的房屋，而被告荣信开发公司在事先已知该房属于原告所有的情况下，在未与原告进行协商一致，就私自将原告房屋拆除，严重侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告20平方米房屋或赔付人民币150000.00元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，所举证据为：1、授权委托书，证明被告杨艳祥受其父亲的委托将本案争议房屋出售给原告；2、房屋买卖协议，证明买房事实；3、收据，证明原告已将房款交付被告杨艳祥；4、现场勘查登记，证明现场勘查时无照房存在的事实；5、法医损伤鉴定委托书，证明原告因拆迁事宜与荣信开发公司发生争执，原告被打伤事实；6、低保证明，证明原告生活困难，无地居住；7、户籍证明及身份证，证明原告的户籍于2012年11月15日迁入所购买房屋；8、温家沟街道证明，证明原告系该辖区居民；9、河北省建设局文件，证明1990年以前无照房不属于违章建筑。
被告杨艳祥辩称，原告所诉房屋应属于原告曹利军所有，原、被告于2002年11月1日签订房屋买卖协议，原告购买座落于承德市双桥区温家沟南山67号院内平房一间，面积约13平米，购房款4000.00元已经交付。说明原、被告的买卖合同已经生效。该房屋虽属无照房，但不属于违章建筑，原告的使用和居住是合法的。被告荣信开发公司在没有征得原告方同意，也没有通知原告的情况下便将该房拆除，应由其对原告进行补偿。该房屋的拆除及补偿均与被告杨艳祥无关，中级人民法院判决书认定原告房屋由被告杨艳祥交付拆除，被告认为只是中级法院的认识问题，且中级法院的行政审判只应对行政机关的行政行为审查裁判，不应对个人行为或民事纠纷作出裁判。因此，不能以中级法院行政审判的认识观点作为民事案件的定案依据，应根据事实作出合理判断。
被告杨艳祥所举证据为：房屋买卖协议及身份证明，证明买卖关系成立。
被告荣信开发公司辩称，原告所诉主体错误，荣信开发公司不应成为本案诉讼当事人，不应承担任何法律责任。原告所诉2009年3月被告荣信开发公司将原告所有的房屋拆除事实是错误的，实际拆迁的主体应为热河开发公司。2006年5月23日经承德市房产管理局批准，热河开发公司取得了拆许字（2006）第04号房屋拆迁许可证，对附属医院幼儿园以西、附属医院家属院以北、佟山南小区以东、人大宿舍楼以南的区域实施拆迁。在热河开发公司实施拆迁安置时，原告曹利军以承德市房屋拆迁管理办公室为被告，热河开发公司为第三人向承德市双桥区法院提起行政诉讼，该行政诉讼经承德市中级人民法院作出终审判决。同时，原告就拆迁事宜以热河开发公司为被申请人向承德市人民政府房屋征收办公室提出拆迁纠纷裁决申请，承德市人民政府房屋拆迁办公室受理后就房屋拆迁事宜已作出裁决，以上的诉讼过程和事实可以看出，原告明知拆迁主体为热河开发公司。现原告明知拆迁主体的情况下就同一诉讼主张起诉荣信开发公司，明显违背事实和法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。另原告并不具备诉讼的权利，其主体资格不符合法律规定。原告不属于拆迁当事人，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而房屋所有权的取得，应该是房屋合法建造，依法登记，取得房屋所有权证。原告诉争的房屋，仅是主房的附属物，并非合法建造的房屋。住房系房产局直管公房，该插建附属物没有规划部门许可，也没有土地使用权。因此，原告不能成为拆迁补偿的当事人，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告荣信开发公司所举证据为：1、承德市公有住房使用凭证，证明被告杨艳祥所居住的房屋为公房，所有权人为承德市房产局，杨艳祥只是承租人；2、现场勘查登记表，证明所争议房屋不具备居住条件；3、拆迁许可证，证明实际拆迁主体为热河开发公司。
被告热河开发公司辩称，被告热河开发公司确为实际拆迁主体，但原告曹利军不具备拆迁补偿安置条件。根据《承德市公有住房使用凭证》表明，本案被拆迁房屋的所有权人为承德市住房和城乡建设局（原承德市房产管理局），承租人杨宝华，杨宝华去世后，实际承租人为杨艳祥。原告主张权益的所谓房屋实为主房的附属物。根据《城市房产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。原告未能提供合法有效的房屋权属证明，证明其对被拆迁房屋享有所有权，亦无证据证实争议房屋系合法建造。另2003年9月5日，承德市房屋拆迁事务所在该处拆迁现场勘查时，该房屋不存在任何买卖关系，房屋被拆迁人为杨艳祥。房屋是否存在交易的事实无法确认，因此，要求拆迁安置补偿的主体依据不足，不应予以支持。且根据《承德市房屋拆迁产权调换协议书》及《承诺书》所记载，原告主张权利的附属房屋已经被主房使用权人杨艳祥作为附属物交付被告热河开发公司拆除，其拆迁补偿行为已告终结，双方的权利、义务均已履行完毕，并获得补偿，原告现起诉热河开发公司没有事实和法律依据。原告不属于拆迁当事人，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而房屋所有权的取得，应该是房屋合法建造，依法登记，取得房屋所有权证。原告诉争的房屋，仅是主房的附属物，并非合法建造的房屋。住房系房产局直管公房，该插建附属物没有规划部门许可，也没有土地使用权。因此，原告不能成为拆迁补偿的当事人，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告热河开发公司所举证据为：1、承德市房屋拆迁产权调换协议书，证明与杨艳祥就房屋拆迁问题已达成一致意见；2、承诺书及收条，证明热河开发公司就本案争议无照房已经进行了现金补偿。
经庭审质证，被告荣信开发公司及被告热河开发公司对原告提供的1-3号证据不予认可，认为杨宝华出具的授权委托书上的建房时间与被告杨艳祥收据上的建房时间不一致，且房屋适用于登记制度，原告所购买的房屋未经登记，故对于房屋买卖的事实不予认可。被告荣信开发公司及被告热河开发公司对于原告提供的4号证据真实性无异议，但不能证明该房屋有过交易行为及该房屋具有适于居住的功能。被告荣信开发公司及热河开发公司对原告提供的5号证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。被告荣信开发公司及被告热河开发公司对原告提供的6、7号证据真实性无异议，但不能证明其对该房屋享有所有权。被告荣信开发公司及被告热河开发公司对原告提供的8、9号证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。被告杨艳祥对原告提供的4号证据不予认可，认为现场勘查登记表上的房屋均属本人所有，原告所诉房屋不在登记表中。其他证据均无异议。
原告曹利军、被告热河开发公司对被告荣信开发公司提供的证据无异议。被告杨艳祥对被告荣信开发公司提供的证据的证明目的不予认可，认为勘察表登记的为杨艳祥家中房屋，补偿也是对其家中及附属物予以补偿，原告曹利军的房屋并不在勘察表中。
原告曹利军对被告热河开发公司提供的证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。被告杨艳祥对被告热河开发公司提供的1号证据无异议，对于2号证据承诺书后填部分不予认可，并称后填部分的指纹不是本人所按。且收条上的60000.00元并没有收到现金，而是折抵的增平。
原告曹利军对于被告杨艳祥提供的证据无异议，被告荣信开发公司及热河开发公司对于被告杨艳祥提供的证据不予认可，认为不能证明房屋买卖事实。
以上证据，本院经审查后认为：对于原告曹利军及被告杨艳祥所出示的证据，因被告杨艳祥认可原告曹利军的买房事实，并认可收到购房款4000.00元，故本院对原、被告房屋买卖事实予以采信。但依据法律规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。且未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因此，本院对原告对所争议房屋享有所有权的事实不予采信。对于被告荣信开发公司所出示的证据，因被告杨艳祥卖房事实存在，所出售的房屋确在其院内，且现场勘查登记表有被告杨艳祥签名确认，因此，对于被告荣信开发公司的证据本院予以采信。对于被告热河开发公司所出示的证据，本院认为，承诺书的原始部分内容及收条内容均体现热河开发公司对于无照房及附属物作出了补偿，无论是否收到现金补偿还是增平折抵，均不影响补偿的性质。被告杨艳祥也已签字确认，且被告杨艳祥明确表示不申请指纹鉴定，故本院对于该证据予以采信。
根据原、被告诉、辩陈述及有效证据可以认定以下事实：2002年10月30日，杨宝华授权其子杨艳祥将座落于承德市双桥区温家沟南山院内所盖约13平米房屋进行出售。2002年11月1日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买座落于承德市双桥区温家沟山上院内无照房一间，面积约13平方米。2002年11月15日，原告向被告杨艳祥交付购房款4000.00元，并将户口迁至此处。
承德市房屋拆迁事务所受承德市国土资源局委托，于2003年9月1日至2003年9月15日期间，与承德市公证处一起对忠义庙区域进行房屋拆迁摸底调查，并制作了现场勘查登记表。2003年9月5日，现场勘查登记表记载，地址温家沟街道山上院内，被拆迁人姓名为杨艳祥，原房座落平面示意图为公房一间，建筑面积25平方米。无照房一间，面积为12.96平方米。
2009年3月14日，杨宝华、杨艳祥就所租公房与热河开发公司达成房屋拆迁产权调换协议，产权调换方式为：安置乙方（杨宝华、杨艳祥）楼房两室一套，建筑面积80平方米，乙方交款50000.00元。另约定，安置乙方的房屋，产权为承德市房产局和杨宝华共有。付款方式为：本协议签订后，乙方必须在2009年3月14日前交房验收，自签订本协议之日起十日内，乙方必须将产权调换房购置款付给甲方。2009年3月15日，杨宝华、白秀兰、杨艳祥出具承诺书承诺：我杨宝华、杨艳祥在承德市双桥区温家沟街道山上67号承租市房产局公房22.79平方米，使用证号：101504。无照房为12.96平方米。同热河开发公司已经签订拆迁协议。经双方协商后，从拆迁起至回迁止，热河开发公司已一次性结清拆迁过渡费、搬迁费、误工费、附属物补偿及树木等各项补偿总计60000.00元，并与我应交的产权购置款互相抵顶完毕，今后开发公司不再给我任何补偿费。现将房屋交热河开发公司拆除。如我杨宝华、杨艳祥等对我家拆迁安置如有纠纷，均由我负责，与热河开发公司无关，否则将已签订安置楼房一套作废，由开发公司收回。被告杨艳祥于出具承诺书同日向被告热河开发公司出具收条一份，收到各项补助补偿费总计60000.00元。
另查明，原告曹利军以被告杨艳祥所出售的无照房屋享有所有权为由，要求热河开发公司予以安置未果，后向承德市人民政府房屋征收办公室（以下简称市房屋征收办公室）申请行政裁决，2010年12月24日市房屋征收办公室以房屋灭失为由，作出不予受理决定。原告不服，向本院提起行政诉讼，请求撤销该决定，责令重新作出具体行政行为。本院于2011年5月10日作出（2011）双桥行初字第16号行政判决，撤销了市房屋征收办公室的不予受理决定，由其重新作出具体行政行为。2012年3月1日，市房屋征收办公室作出驳回原告的行政裁决申请。原告不服，再次向本院提起行政诉讼，本院于2012年12月5日作出（2012）双桥行初字第24号判决，撤销市房屋征收办公室行政裁决，限60日内重新作出具体行政行为。市房屋征收办公室不服提出上诉，承德市中级人民法院认为：对于（2011）双桥行初字第16号行政判决，涉案的各方当事人均未提起上诉，因此，该判决书认定事实部分“杨艳祥将被拆除房屋和附属物（无照房本案争议房屋）交付热河开发公司拆除”的认定当然具有法律效力。另外，从本院认定的相关证据也足以能够证明杨艳祥取得了涉案房屋的补偿费，并将涉案房屋交付热河开发公司予以拆除。因此，杨艳祥称涉案房屋不在自己取得的补偿范围之内的主张不予支持。市房屋征收办公室作出的裁决，已经对拆迁纠纷的实体内容，包括被拆迁房屋的所有权人、使用权人的确定、房屋安置补偿经过、各方纠纷处理经过等进行了全面的审查。最终认定曹利军不具有拆迁安置补偿条件，因此，作出了驳回曹利军裁决申请的裁决结果。一审判决认定的事实清楚，但适用法律错误，市房屋征收办公室上诉理由成立应予以支持。故判决撤销双桥区人民法院的（2012）双桥行初字第24号判决书，维持市房屋征收办公室作出的承市拆裁字（2012）第20号拆迁纠纷裁决。
本院认为，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因此，原告对争议的无照房屋不享有所有权，原告曹利军与被告杨艳祥之间的房屋买卖协议因违反国家法律规定而无效。被告热河开发公司对被拆迁人杨艳祥交付的房屋进行拆除，并对其进行了安置补偿，因此，对于该无照房屋的损毁不应承担赔偿责任。原告曹利军与被告杨艳祥之间的房屋买卖协议虽因违反国家法律规定而无效，但原告的购房事实存在，因此，被告杨艳祥应退还原告购房款4000.00元。另原告在所购买房屋居住及落户，因该房屋拆迁产生的搬迁费及误工等费用均已实际发生，故应由被告杨艳祥向原告支付搬迁及误工费，本院酌定20000.00元。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、被告杨艳祥于本判决生效之日起十日内返还原告购房款4000.00元、给付原告搬迁及误工费20000.00元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3300.00元，由原告负担1650.00元，被告杨艳祥负担1650.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 马佳
人民陪审员 李萍
人民陪审员 程方
二〇一四年十月十日
书 记 员 曲直
附页：
判决书依据法律条款
《中华人民共和国物权任法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。