河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终1122号
上诉人（原审被告）：辛伟龙，男，1990年8月1日出生，汉族，现住衡水市武强县。
委托诉讼代理人：赵进忠，河北重信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：石家庄房先生房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区维明南大街225号恒大城首二期7-1-101。
法定代表人：张立娟，总经理。
被上诉人（原审原告）：潘宪科，男，1960年2月21日出生，汉族，现住石家庄市井陉县。
委托诉讼代理人：王秀振，石家庄市振宁法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张静，石家庄市振宁法律服务所法律工作者。
上诉人辛伟龙、石家庄房先生房地产经纪有限公司因与被上诉人潘宪科房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人辛伟龙及其委托诉讼代理人赵进忠，上诉人石家庄房先生房地产经纪有限公司的法定代表人张立娟，被上诉人及其委托诉讼代理人王秀振、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛伟龙的上诉请求：1、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4335号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由潘宪科与房先生经纪有限公司承担。事实和理由：1、我与被上诉人就房屋买卖事宜签订了三次合同，最终以2017年9月24日签订的《补充协议》确定了合同的主要内容。依据该补充协议，我给付被上诉人购房款尾款，但被上诉人不接受并不按房管部门的规定办理，被上诉人行为明显违约，一审判决认定事实错误。2、一审判决认定我给付定金数额1.5万元错误，我给付定金为3万元。3、一审判决没有认定我保留对被上诉人的违约诉权是错误的。
石家庄房先生房地产经纪有限公司的上诉请求：1、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4335号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由潘宪科与辛伟龙承担。事实和理由：1、三方签订的房屋买卖合同合法、有效，一审法院在认定违约责任时，让作为居间方的中介公司承担责任明显错误。2、一审法院未区分购房定金和售房保证金，一审判决认定事实不清。3、一审判决认定辛伟龙违约并判决我公司承担连带责任，适用法律不当。
潘宪科辩称，关于3万元定金，答辩人只收到1.5万元，一审判决认定事实清楚，应当维持。
潘宪科向一审法院起诉请求：一、解除原被告签订的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告支付原告20万元违约金。被告房先生房产公司承担连带责任。三、判令房先生房产公司退还收取原告售房保证金15000元及房产证。四、本案诉讼费由被告负担。
一审法院的认定事实：2017年5月7日，原、被告三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，由被告辛伟龙购买潘宪科位于鹿泉区获鹿镇三街华丰苑小区3-1-602房产一套，购房价款1530000元整，房屋建筑面积173.61平方米，购房款的支付方式：定金+首付+按揭，合同没有约定首付款的数额、支付方式及支付时间，也没有约定监管资金的数额、支付主体和支付时间。合同签订当日，被告支付原告定金3万元，其中，15000元作为购房保证金交给中介，剩余15000元交付原告。合同履行过程中，双方就首付款的交付及监管资金的支付事宜发生分歧，2017年7月19日，原、被告三方又签订补充协议，补充协议显示：一、2017年7月19日至2017年9月19日，被告房先生房产公司协助双方办理过户手续，过户当天，被告辛伟龙将监管资金28万元划入资金监管账户（以实际发生的签订合同的数额为准）。二、自2017年7月19日至2017年9月19日，被告支付原告全部购房款153万元。三、被告付清原告全部购房款153万元后，若实际收取的购房款比153万元多出的部分，原告配合退还给被告指定账户。落款为三方（含中介代办）签字（按手印）。2017年7月19日。后各方就监管资金的支付事宜再次发生纠纷，2017年9月24日，原、被告三方又签订了第二份补充协议。第二份补充协议显示：经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、被告承诺2017年9月25日当日支付原告潘宪科购房款尾款150万元。原告潘宪科承诺依据国家政策，全力配合被告办理过户手续，如原告潘宪科拒绝配合，视为违约。2、过户费由被告支付。3、本协议签订之前签订的协议内容与本协议冲突的，自动作废。4、双方承诺遵守本协议的义务，否则视为违约。5、车库归属按原协议（被告配合原告办理相关手续，费用由被告承担）。6、被告提前十天通知原告腾房，原告须在物业交接一个月内腾房，如原告的采暖费未用完，被告支付原告剩余部分采暖费。落款为潘宪科、辛伟龙（签字按手印）。2017年9月24日。后双方就购房款的支付事宜再次发生纠纷，2017年10月9日，原告诉至法院，请求法院依法判令解除双方的《房屋买卖（置换）合同》并承担原告违约金20万元。次日，被告亦诉至法院，请求法院依法判令解除双方的《房屋买卖（置换）合同》并退还被告定金3万元。
庭审中，原告认为，《房屋买卖（置换）合同》没有约定监管资金的支付事宜，发生纠纷后，2017年7月19日，原、被告三方签订了补充协议，补充协议明确约定了监管资金由被告支付，被告没有在约定的时间内支付监管资金，构成违约，为此，2017年9月24日，原、被告三方又签订了第二份补充协议，第二份补充协议又明确约定被告支付原告购房款后原告协助被告办理过户手续，但被告仍未在约定的时间内支付原告购房款，再次违约。所以，合同不能履行的原因是被告既不向房管部门交纳监管资金，也不支付原告购房款，被告的行为构成根本违约，故法院应当判决被告支付原告违约金20万元。被告认为，合同签订后，原告要求将购房款全部支付其本人，否则，就拒绝办理房产过户手续，依据相关的法律法规，购房款应当交付资金监管账户，所以，合同不能履行的原因在于原告坚持收取全部购房款，原告的行为构成违约，故法院应当判决原告返还被告购房定金3万元。为此，被告已提起诉讼。
一审法院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2017年5月7日，原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》，是各方真实的意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订后，被告交付定金3万元，合同履行过程中，双方就监管资金的支付事宜发生纠纷后，2017年7月19日，原被告三方签订补充协议，补充协议明确约定交付监管资金的义务在被告，被告没有依约交付监管资金，构成违约。双方就合同履行再次发生纠纷后，2017年9月24日，原被告三方签订了第二份补充协议，第二份补充协议明确约定被告支付原告全部购房款，但被告没有将购房款交付原告，而是自行将购房款150万元交付中介，不能表明被告实际履行了合同义务。就合同是否继续履行，双方均要求解除合同，说明，合同履行基础已不存在，故对原、被告要求解除合同的主张，本院予以支持。对于合同不能履行的违约金，因被告存在过错，依法应当承担违约责任，违约金数额，参照合同约定、定金数额、合同未能履行的过错等因素，本院酌情认定10万元，原告已收取的被告定金15000元，应当与再付违约金予以抵顶。被告房先生房产公司作为提供二手房交易服务的专业机构，从事二手房居间服务时没有告知首付款的数额、交付方式、交付时间，也没有告知双方监管资金的交付义务、交付数额和交付时间，使双方对合同义务的承担产生分歧，对合同的无法履行存在过错，其应对被告承担相应的民事责任。一审法院判决：
一、解除原告潘宪科与被告辛伟龙签订的《房屋买卖（置换）合同》。
二、被告辛伟龙于本判决生效后十五日内，给付原告潘宪科违约金85000元。被告石家庄房先生房地产经纪有限公司承担连带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
二审中，各方当事人未提交新证据。经审理，本院查明以下事实：2017年9月24日，三方当事人签订了《补充协议》，具体内容如下：1、乙方（辛伟龙）承诺于2017年9月25日当日支付甲方（潘宪科）房屋购房尾款150万元，甲方承诺依据国家政策法规全力配合乙方进行过户手续，所有需甲方配合的相关过户手续甲方承诺积极配合，如甲方拒绝配合则视为甲方违约。3、自本协议签订之日起，之前签订的与本协议冲突的合同协议部分自动作废。本案其他基本事实与一审判决相同，有各方当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，2017年9月24日，三方当事人签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示。依据该协议约定，2017年9月25日辛伟龙需支付潘宪科150万元购房款，但根据国家政策法规，二手房交易须交纳一定数额的房款做资金监管，这部分监管资金由谁支付，上述协议中未明确约定，故应视为双方签订的合同未成立。房先生经纪公司作为专业的二手房中介机构未能促成买卖双方完成交易，无权收取中介费及售房保证金，故房先生经纪公司应退还潘宪科售房保证金1.5万元。由于双方签订的合同不成立，房先生经纪公司无权占有出卖人潘宪科的房本，故应当予以返还。因为三方当事人未就监管资金的支付达成一致意见导致买卖合同不成立，故潘宪科要求辛伟龙承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。房先生经纪公司在提供专业居间服务过程中，未尽到审慎注意义务导致买卖双方产生纠纷应负一定责任，故本案一、二审诉讼费用应由三方当事人各自负担为宜。
综上所述，辛伟龙、石家庄房先生房地产经纪有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二十条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4335号民事判决；
二、确认辛伟龙、潘宪科及石家庄房先生房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》不成立；
三、石家庄房先生房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内退还潘宪科售房保证金1.5万元及房本；
四、驳回潘宪科的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2263元（已减半收取），由潘宪科负担；二审案件受理费9052元，由辛伟龙、石家庄房先生房地产经纪有限公司各负担4526元。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 郝东霞
审判员 李 莉
二〇一八年三月十二日
书记员 赵 秒