辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一初字第00031号
原告：大连明鑫建设有限公司。
法定代表人：王明芝，经理。
委托代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
委托代理人：王红宇，辽宁云舒律师事务所实习律师。
被告：孙秉岩，男。
委托代理人：王军，辽宁博阳律师事务所律师。
委托代理人：王明跃，男。
第三人：宽甸金远房地产开发有限公司。
法定代表人：滕德荣，董事长。
委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
原告大连明鑫建设有限公司与被告孙秉岩，第三人宽甸金远房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。原告大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）的委托代理人李伯特、王红宇，被告孙秉岩的委托代理人王明跃，第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告明鑫公司与第三人金远公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决给付原告明鑫公司工程欠款17356401.43元。2015年1月26日丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县宽甸镇东关街道49组魅力城小区A1楼2单元202号等房屋，被告孙秉岩对此提出异议。丹东市中级人民法院又于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00008号民事裁定，中止对涉案房屋的执行。该裁定认定事实与法律依据错误，理由如下：一、被告孙秉岩与第三人签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告孙秉岩对涉案房屋不享有所有权，其异议不能成立。金远公司在销售魅力城小区时，未取得商品房预售许可证，被告孙秉岩与金远公司签订的房屋买卖合同应当认定无效；原告明鑫公司人员在执行前到房产管理所查询时，该房屋没有进行登记或备案，与被告孙秉岩属恶意串通签订房屋买卖合同。二、魅力城小区A1楼2单元202号房屋未进行预售登记、产权变更登记，该不动产未发生权属转移，应当恢复执行。原告明鑫公司申请查封涉案房屋时，未进行任何买卖合同备案、产权变更登记，不动产未发生转移，不发生效力。因此，被告孙秉岩对涉案房屋不享有所有权，其异议不能成立。三、裁定认为“涉案房屋未办理变更登记并非案外人自身原因造成”认定案外人异议成立，没有法律依据。涉案房屋未经登记，即使房屋买卖合同成立，因不动产权属的转移未办理法定登记而未产生效力，房屋仍是被执行人金远公司的财产，申请人可以申请对其执行。请求确认被告孙秉岩与第三人签订的房屋买卖合同属无效；判决对优先受偿已查封的魅力城小区A1楼2单元202号房屋继续执行。
被告孙秉岩辩称，执行裁定正确，二被告签订的合同合法有效，并加盖了金远公司及法定代表人的公章，被告一次性支付了全额房款，金远公司为其出具了收款收据并交付房屋，被告取得房屋后随即进行装修入住。
第三人金远公司述称，存在目前欠付原告工程款的事实，原告享有优先受偿权，符合法律规定，有生效的判决书为证。二被告之间不存在房屋买卖的事实，被告手中的合同、收据均是我公司股东王恩柱个人行为，所加盖的公章系其私自刻印，故该买卖合同、买卖事实与我公司无关。
原告为支持自己的诉讼主张，提供了一份执行裁定书。证明由于被告向法院提出执行异议，人民法院对涉案房屋中止执行。
被告及第三人的质证意见：没有异议。
本院的认证意见：予以采信。
被告孙秉岩提供以下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明被告与第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部房屋价款购买了涉案房屋。证据2、物业费、水电费、取暖费收据复印件。证明被告已经实际入住了涉案房屋。
原告质证意见：证据1、对该合同、收款收据的真实性有异议。金远公司代理人已经向法庭陈述了合同中的公章系其公司股东王恩柱私自刻印，故该协议不真实，且该合同也未经备案登记；即使被告持有该收款收据，但不能证实其将房款支付到了金远公司的帐户，如果没有支付给金远公司，就不能认定其支付了房款。证据2、该证据系复印件，不能确定其真实性，需庭后核实原件；如果该证据系原件，对其真实性无异议。但对取暖费收据有异议，该收据只体现出被告的名字，但不能证明为涉案房屋取暖费。
第三人质证意见：证据1、对该合同与收据真实性有异议，合同中的公章系王恩柱个人刻印，与我公司无关，收款收据不符合房地产交易的形式要件，也不属于备案登记时所需要的正规收据。证据2、对该证据无异议。
本院认证意见：对证据1，虽然原告、第三人提出异议，第三人提出公章系王恩柱私刻，但未提供证据证明。故本院对商品房买卖合同及收款收据予以采纳。对证据2，原告及第三人未提供反驳证据，该证据可以证明被告已实际入住涉案房屋，本院予以采信。
第三人没有证据提供。
依据各方当事人的陈述及提供的证据，本院认定案件事实如下：
2014年2月23日，第三人金远公司与被告孙秉岩签订商品房买卖合同，约定被告孙秉岩购买宽甸满族自治县魅力城小区A1楼2单元202号房屋，建筑面积116.18平方米，每平方米单价4080元，总金额元等条款。当日，被告孙秉岩交纳购房款474014元，第三人金远公司为被告孙秉岩开据了收款收据。2014年5月27日，宽甸满族自治县房地产管理处为第三人金远公司开发的宽甸魅力城住宅小区A1#楼颁发了宽房预许字第2014-007号商品房预售许可证。明鑫公司诉金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决：一、金远公司于本判决生效后10日内给付明鑫公司工程欠款17356401.43元；二、若金远公司未在规定的期限内给付明鑫公司上款，明鑫公司对宽甸魅力城B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利；三、驳回明鑫公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因金远公司未主动履行，申请执行人明鑫公司向本院申请强制执行，本院于2015年1月26日作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A1楼2单元202号等房屋。本院在执行过程中，孙秉岩向本院提出书面异议。本院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00008号民事裁定认为，孙秉岩在人民法院查封之前已与金远公司签订书面买卖合同，支付了全部价款，并实际占有涉案房屋，房屋未办理过户登记并非孙秉岩自身原因造成，孙秉岩的异议理由成立，中止对宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A1楼2单元202号房屋的执行。明鑫公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。
庭后，本院依法调取了宽甸满族自治县房地产管理处于2014年5月27日为第三人金远公司开发的宽甸魅力城住宅小区A1#楼颁发的宽房预许字第2014-007号商品房预售许可证。
本院经审理认为，本案为申请人执行异议之诉，审查的焦点是第三人金远公司与被告孙秉岩签订的《商品房买卖合同》是否有效；法院对于涉案房屋是否应继续执行。
关于第三人金远公司与被告孙秉岩签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。
经审查，2014年2月23日，第三人金远公司与被告孙秉岩签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，当日，被告孙秉岩支付了涉案房屋的全部价款，第三人金远公司出据了收款收据。被告孙秉岩未能办理房屋登记，并非自身原因造成，其本身不存在过错。故认定第三人金远公司与被告孙秉岩签订的《商品房买卖合同》依法有效。原告明鑫公司提出第三人金远公司与被告孙秉岩签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，逃避债务，没有证据予以支持，请求认定《商品房买卖合同》无效，缺少事实和法律依据。
关于法院对涉案房屋应否继续执行的问题。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。被告孙秉岩已交付全部购房款，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告明鑫公司享有的优先受偿权，不能对抗已交付全部购房款的买受人即被告孙秉岩，故原告明鑫公司请求其对优先受偿已查封的魅力城小区A1楼2单元202号房屋继续执行，没有法律依据。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案被告交纳了全部房款，并实际占有使用涉案房屋，未办理过户非被告过错。综上，原告明鑫公司的诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告大连明鑫建设有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告大连明鑫建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。
审 判 长 吕伯昌
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张东明