广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1128号上诉人（原审原告）：江门市联合兴投资有限公司，住所地：江门市蓬江区白沙天沙河路5号首层3-4A-E轴，统一社会信用代码91440703097060770R。法定代表人：陈映青，该公司经理。委托诉讼代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市大合汽车销售服务有限公司，住所地：江门市建设三路54号1号车间、4号展厅，组织机构代码68869643-9。法定代表人：黄国忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。上诉人江门市联合兴投资有限公司（以下简称“联合兴公司”）因与被上诉人江门市大合汽车销售服务有限公司（以下简称“大合公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3360号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联合兴公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判大合公司支付2015年12月至2016年6月（共7个月）的租金合共865918.20元以及至付清之日止的滞纳金（按照每日万分之五计算，暂计算至2016年5月31日止为35811.9元）；3.本案一、二审诉讼费用均由大合公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方签订租赁合同后，联合兴公司已将租赁土地交付，大合公司此后是否使用、何时使用、如何使用均不影响联合兴公司收取租金的权利。大合公司向规划部门申请临时建设使用，并取得临时建筑建设工程规划许可证，证明大合公司在使用涉案土地。故涉案土地至今仍在大合公司控制之中，足以证明其仍在占有、使用涉案土地，应当交付租金。二、一审判决“确认涉案租赁合同于2016年4月21日解除”是错误的。（一）一审中，联合兴公司没有提出解除租赁合同的诉讼请求，大合公司也没有提出解除租赁合同的反诉请求，一审判决主动判定解除合同超出了当事人的诉求。（二）一审法院既然认定双方的租赁合同及补充协议合法有效，就应当严格按照合同约定执行。租赁合同第四条第二款清楚表明，大合公司无权单方面解除租赁合同，否则构成违约，承担违约责任。（三）一审判决引用合同法第九十四条的规定属于适用法律错误。1.根据该条第（一）项的规定，一审当中大合公司并未举证任何不可抗力的证据，一审判决推定大合公司已没有使用土地，建设大合4S店的合同目的没有实现，涉案合同没有继续履行的必要没有任何依据；2.根据该条第（二）项的规定，该条款有权解除合同的是守约方，而不是违约方。一审判决已经表明大合公司自2015年12月起就没有交纳租金，是违约方，大合公司无权主动单方面提出解除合同。大合公司2016年4月19日发出的《通知》也不是解除合同的文件。该通知“为此我司为减少损失，与贵司商定于2016年3月底解除合同”，这是对方单方面的虚假表述，不是提出解除合同，联合兴公司从来就没有同意其单方解除合同；3.根据该条第（四）项的规定，就本案而言，该条款所指的是大合公司迟延履行支付租金的行为，导致联合兴公司收取租金的目的不能实现，而不是大合公司建设大合4S店的合同目的不能实现。有权提出解除合同的是受害方即联合兴公司，大合公司合同目的能否实现是其行为引起的，与联合兴公司无关，大合公司也不能因此而提出解除合同；4.由于大合公司是违约方，无权单方面解除合同，一审法院引用合同法第九十六条的规定认定大合公司速递《通知》给联合兴公司就确认租赁合同解除错误。综上，在合同履行过程中，联合兴公司没有任何过错。对于大合公司的违约行为，联合兴公司有权提出继续履行合同、依约支付租金的要求，也有权提出解除合同、大合公司承担违约责任和赔偿责任的要求。联合兴公司选择了前者，但一审法院却主动判决解除合同，导致守约方承受损失，违约方却无需承担责任，显然违反法律、显失公平。大合公司答辩称：一、一审认定事实正确，但适用法律错误，应发回重审。从一审查明事实知道，涉案土地是工业用地。依据我国土地管理法相关规定，土地用途实行严格管制，不得用作他用，而本案土地用作汽车销售是商业用途，违反了法律强制性规定，租赁合同无效。合同无效的原因是联合兴公司造成的，大合公司没有使用过土地，造成损失197万元，依法应当由联合兴公司赔偿。故本案应当发回重审，重新核实损失，分清责任。另外，即使是规划变更同意，也是临时使用，到2017年1月18日建设工程规划许可证已经到期，合同不可能履行，同样是联合兴公司的过错造成的。二、即使合同有效，在2016年3月底合同已经解除，解除合同的通知明确写明是2016年3月底解除。虽然联合兴公司否认曾经协商，但从其回函证据证实，以其行为表示接受。根据相关司法解释的规定，其也是默示，故协商解除日就是2016年3月底。如果联合兴公司认为没有协商，不同意解除，应提起解除合同通知无效的诉讼，而联合兴公司至今尚未起诉，该通知已经生效，合同已经解除，不存在联合兴公司的起诉和大合公司的反诉问题。三、大合公司没有违约，依照合同第二条第3.1的规定，联合兴公司应当先开具发票再付款，而联合兴公司没有开具发票给大合公司，故不存在大合公司违约。合同是双方协商解除的，也不存在违约问题，故联合兴公司收取的押金应当抵扣租金。即使大合公司有违约，但联合兴公司没有起诉没收押金，其权利也存在，一审判决的论述超出范围，应当予以纠正。四、争议土地至2017年1月18日后已不能使用，合同根本不能履行，这也是合同法第九十四条第（四）项的情形，大合公司也有权解除合同。而且按照联合兴公司的理由，土地即使是空着，大合公司到现在仍然要交付租金，显然是违反权利义务对等原则，是毫无道理的。在大合公司2016年4月19日的通知中，也明确要求联合兴公司将土地租给他人，联合兴公司既不起诉又不采取措施减少损失，依照我国合同法的规定，其损失也应当由联合兴公司承担，故联合兴公司的上诉理由不成立，应予驳回。联合兴公司向一审法院起诉请求：1、大合公司支付2015年12月至2016年6月（共7个月）的租金合共865918.20元以及至付清之日止的滞纳金（按照每日万分之五计算，暂计算至2016年5月31日止为35811.9元）；2、大合公司承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：联合兴公司于2014年1月10日与江门市蓬江区耙冲房地产开发公司（以下简称“耙冲公司”）签订租赁合同，约定将坐落于江门市蓬江区江沙路收费站西侧土地面积11781.2平方米出租给联合兴公司，租赁期限自2014年4月1日至2034年3月31日，且同意联合兴公司在租赁期限内将前述土地转租给第三人合法使用。2014年6月19日，联合兴公司作为甲方与大合公司作为乙方签订了《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》各一份，双方主要约定：甲方同意将位于江门市蓬江区江沙路收费站西侧土地部分，按图纸面积11781.2平方米租赁给乙方使用，乙方需按照甲方规定的土地使用，不得扩大土地使用范围；该土地的建设和经营用途为大众汽车4S店销售、保养、维修、美容等服务；土地租赁期限为16年，即从2014年6月20日起至2030年6月20日止，合同期满在同等条件下乙方有优先续约权；土地租金从2014年8月20日起至2017年8月30日，每月按每平方米10.50元计算，租金123702.6元，土地租金每三年递增5%；押金：签订租赁合同时，乙方需向甲方缴交租赁押金250000元，押金在租赁期限届满乙方不再续租，且乙方应缴费至结算完毕之日起15日内，由甲方无息退还给乙方；租金支付：乙方收到甲方开具租赁发票后需在每月10日前缴交当月租金，乙方逾期未缴纳或未缴足的，且在甲方书面通知后5天内仍未缴纳的，甲方有权从逾期之日起每日加收未缴纳租金总额的2%作为滞纳金，如乙方连续3个月未交租金，甲方有权收回该土地，押金不作退回，并可单方解除合同，作乙方违约处理;甲方保证其已合法拥有上述租赁土地的使用及出租的权利，且上述土地无权属争议，不存在抵押、质押、查封等限制权利行使的情况。除本合同另有约定外，如甲方因违反义务，甲方应按合同第四条第1款规定向乙方承担违约责任，同时乙方有权要求甲方赔偿损失，并有权单方终止本合同；甲方应准时于2014年6月15日将上述土地按照现状交付乙方使用，并为乙方在上述土地上的前期建设、装修及日常经营提供相应的便利和协助；违约责任：甲方未按合同约定提供土地的，乙方有权解除合同，甲方应退还场地租赁押金；除本合同另有规定或双方协商一致的情况外，甲、乙双方在履行本租赁合同期间均不得单方提前解除合同，如乙方违反合同规定，单方提前解除合同的，场地、厂房、附属建筑物无偿归甲方所有，全部押金不予退还；如甲方违反合同规定，甲方提前解除合同的，乙方有权要求甲方退还场地押金，赔偿损失。合同签订后，大合公司向联合兴公司支付了押金250000元，并支付租金至2015年11月，从2015年12月1日起没有按合同的约定支付租金。联合兴公司分别于2016年2月29日、同年4月28日、5月14日向大合公司发出缴纳租金的通知，通知载明自2015年12月起大合公司没有按合同约定缴纳租金，因此要求大合公司严格按照合同约定缴纳租金。2016年4月19日，大合公司邮寄通知给联合兴公司，通知内容如下：本公司在建设过程中，有自称代表贵司的村民阻挠，无法使用土地，我司已经于今年以来多次沟通要求转让租赁权，贵司又不同意。为此我司为减少损失，与贵司商定于2016年3月底解除合同，请贵司将该地租给他人，所欠租金我们协商解决，否则，造成的损失扩大由贵司承担。该通知于同月21日送达。2016年4月29日，大合公司又邮寄通知给联合兴公司，通知内容如下：我司已经与贵司于2016年3月底解除租赁合同，不存在拖欠贵司2016年4月份的租金。2016年5月17日，大合公司通知联合兴公司安排人员到大合公司协商解决2015年12月至2016年3月租金问题。联合兴公司经多次向大合公司催讨租金未果，遂向一审法院提起诉讼。另查，坐落于江沙路收费站西侧地段（江国用（2009）第108625号）土地使用权人为耙冲公司，土地用途为工业用地，使用权面积为23678.30平方米。市城乡规划局复函称上述地块的江门大合4S店为临时建设使用，符合规划要求，于2015年1月办理临时建筑的建设工程规划许可证，使用期至2017年1月18日。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点有：1、双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》是否有效的问题；2、双方合同是否已经解除；3、大合公司应否向联合兴公司支付拖欠的租金及租金数额。一、关于合同效力的问题。大合公司辩称联合兴公司没有出租权，经查，涉案土地的使用权人为耙冲公司，耙冲公司将涉案土地租赁给联合兴公司，且同意联合兴公司在租赁期限内转租给第三人合法使用，故联合兴公司享有租赁土地的转租权。大合公司辩称联合兴公司违法改变土地性质进行出租，经查，联合兴公司将涉案土地转租给大合公司用于建设汽车4S店，并办理了建设工程规划许可证，据此，该土地用途符合规定。综上，双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方应按照约定履行。大合公司认为合同无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、双方合同是否已经解除。联合兴公司主张继续履行合同，大合公司辩称合同已于2016年3月解除。首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据租赁土地现场照片及双方当事人在庭审时的陈述可知，大合公司自2015年12月起没有交纳租金，以其行为明确表示不履行合同义务，且涉案地块至今处于空置状态，据此可推定大合公司已没有使用该土地，建设大合4S店的合同目的没有实现，涉案合同亦没有继续履行的必要。其次，根据合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”，大合公司在2016年4月19日的通知中已明确作出解除合同的意思表示，该书面通知已于4月21日送达给联合兴公司。综上，一审法院确认涉案租赁合同于2016年4月21日解除。大合公司辩称因联合兴公司公司的村民阻挠，致其无法使用土地，双方经协商于2016年3月解除合同，联合兴公司对此予以否认，大合公司亦未提供相关证据证明，故对大合公司上述辩解意见，一审法院不予采信。根据《土地租赁合同》第四条“违约责任”第2点约定，“除本合同另有规定或双方协商一致的情况外，甲、乙双方在履行本租赁合同期间均不得单方提前解除合同”，因大合公司无法证明联合兴公司存在违约导致解除合同，故大合公司属于单方提前解除合同，应承担相应的违约责任。鉴于联合兴公司未提出相关诉讼请求，故对大合公司该项违约责任问题，本案不作处理，联合兴公司可另循法律途径解决。三、大合公司应否向联合兴公司支付拖欠的租金及租金数额。双方当事人均确认大合公司自2015年12月起没有支付租金，涉案合同于2016年4月21日解除，故大合公司应支付自2015年12月至2016年4月的租金618513元（123702.6元/月×5个月），联合兴公司请求超过部分，一审法院不予支持。关于合同的滞纳金，根据《土地租赁合同》约定，大合公司应于收到联合兴公司开具租赁发票后在每月10日前缴交当月租金，大合公司经联合兴公司多次书面通知支付租金，但至今没有支付，其行为已构成违约，应付相应违约责任。《土地租赁合同》约定逾期缴纳租金应每日支付未缴纳租金总额的2%作为滞纳金，该约定明显过高，现联合兴公司诉请要求大合公司按实际拖欠租金的数额及日期按每日万分之五计付滞纳金，没有超出双方的约定及法律规定的标准，是其对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。经核算，滞纳金计至2016年5月31日为34513.02元。关于押金的处理。大合公司主张以押金抵扣拖欠的租金，根据《土地租赁合同》第四条“违约责任”第2点约定，“乙方单方提前解除合同的，全部押金不予退还”，因大合公司属于单方提前解除合同，押金250000元应予没收，故大合公司上述主张，没有事实与法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、江门市大合汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起向江门市联合兴投资有限公司支付2015年12月至2016年4月的租金618513元及计至2016年5月31日的滞纳金34513.02元（滞纳金自2016年6月1日起以618513元为基数按每日万分之五计算至本判决规定的款项付清之日止）；二、驳回江门市联合兴投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12817元，由江门市联合兴投资有限公司负担2850元，江门市大合汽车销售服务有限公司负担9967元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在二审阶段经本院调查询问，联合兴公司是否考虑主张解除合同？联合兴公司表示，其在一审没有提出解除合同的主张，故二审期间不提出解除合同。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案围绕联合兴公司的上诉请求进行审查。本案二审争执的焦点是：一、关于租赁合同效力的问题；二、关于大合公司在2016年4月19日所发的通知（4月21日送达给联合兴公司）能否产生解除租赁合同效力的问题；三、关于租赁合同应否解除和何时解除的问题；四、本案的实体处理问题。一、关于租赁合同效力的问题。经查，联合兴公司将涉案土地使用权转租给大合公司用于建设汽车4S店，并办理了建设工程规划许可证，可见该土地用途符合相关法律法规的规定。因此，双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，涉案租赁合同合法有效。大合公司以涉案租赁合同改变土地用途为由主张合同无效，缺乏理据，本院不予采纳。二、关于大合公司在2016年4月19日所发的通知（4月21日送达给联合兴公司）能否产生解除租赁合同效力的问题。本案中，租赁合同的履行不存在不可抗力，大合公司也无证据证明联合兴公司存在违约导致解除合同；相反地，大合公司从2015年12月1日起没有按合同的约定支付租金已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”该条款第（二）、（三）、（四）项当中所规定享有解除合同的“当事人”是指守约方，并不包括违约方。大合公司在租赁合同履行期限内不依时支付租金的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于违约方，其发出所谓的解除合同的通知不具有单方解除合同的效力。一审法院认定大合公司在2016年4月19日所发的通知（4月21日送达给联合兴公司）产生解除租赁合同的效力，适用法律错误，实体认定不当，本院予以纠正。三、关于租赁合同应否解除和何时解除的问题。本案中，为了使涉案土地得到充分利用，避免不必要浪费，从公平合理角度出发，本院认为该租赁合同应予以解除，有理有：1.大合公司从2015年12月1日起没有按合同的约定支付租金，其明确表示不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行；2.原江门大合4S店的建设工程规划许可证至2017年1月18日已到期，当事人至今并未按照规划许可证进行施工，租赁合同目的已基本无法实现；3.联合兴公司即使作为守约方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，也负有减少损失扩大的义务；4.如不解除租赁合同，双方的权利义务始终处于不稳定、不明确的状态，也不利于本案纠纷的解决以及平衡双方的利益。鉴于当事人未对解除合同提出明确的诉讼请求，解除合同的时间另案确定和处理。四、本案的实体处理问题。结合联合兴公司在一审当中的诉讼请求，联合兴公司诉请大合公司支付2015年12月至2016年6月（共7个月）的租金合共865918.20元以及至付清之日止的滞纳金，合法有据，本院予以支持。而对于2016年6月之后至解除合同之前的租金以及相关违约责任（或赔偿责任）、押金等问题由当事人另行主张及处理。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人联合兴公司关于支付租金及滞纳金的上诉请求，本院予以支持；而对于解除合同的问题以本院认定为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3360号民事判决；二、江门市大合汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起向江门市联合兴投资有限公司支付2015年12月至2016年6月的租金合共865918.20元（共7个月，每月123702.60元）以及至付清之日止的滞纳金（滞纳金以每月所拖欠的租金为基数按每日万分之五从拖欠次日即当月11日起计算至实际付清之日止）；三、驳回江门市联合兴投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12817元，二审案件受理费12817.30元，合共25634.30元由江门市大合汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林跃新审判员  梁宇俊审判员  肖文文二〇一七年七月十日书记员  陈咏珏