福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第15768号
原告黄春梅，女，1980年3月27日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人孙景芳、庄丽丽（实习），福建瀛坤律师事务所律师。
被告王海源，男，1977年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
委托代理人林达雄、上官炳祥，福建衡兴明业律师事务所律师。
第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司，住厦门市思明区长青路490－492号第六层之一。
法定代表人沈木钦。
原告黄春梅与被告王海源、第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法由审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春梅的委托代理人孙景芳、庄丽丽，被告王海源及其委托代理人林达雄到庭参加诉讼。第三人丹厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄春梅诉称，2014年3月15日，原告与被告及第三人签订《房产买卖居间协议书》，由第三人中介，原告以523万元的价格向被告购买本案讼争的厦门市思明区体育路116号902室房产。协议第十三条约定：双方保证备齐资料前往土房局办理交易登记手续，否则每逾期××日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。协议签订后，原告以现金和转账方式分11次向被告支付购房款合计510万元。2014年9月20日，原告与被告夫妻共同至厦门市公证处办理了全权委托公证书，授权原告自行办理房产买卖及过户等事宜。但因被告子女读书需要积分，被告要求原告至2015年7月底再行办理过户手续，因此余款13万元暂未支付。2015年4月，原告因家庭人口增加，需置换更适宜的居所，遂决定将讼争房产出售。2015年4月22日，被告夫妻同意剩余购房款原告卖房后支付，期限为2016年4月30日，被告妻子李光霞书写《同意书》××份交原告。2015年5月12日，原告与案外人林伍湖及第三人签订《房产买卖居间协议书》，由第三人中介，原告以565万元的价格将讼争房产出售给林伍湖。2014年6月24日，原告与被告、林伍湖及第三人共同签订《房屋交易补充协议书》。2015年7月底，原告打算将讼争房产过户给林伍湖时，发现讼争房产已于2015年5月19日被福建省晋江市人民法院（以下简称晋江法院）查封。原告立即与被告联络，被告承诺会处理好此事，并指令原告将余款13万元交由第三人代收，待过户成功后再由第三人支付给被告。2015年8月3日，原告将13万元交付给第三人，第三人向原告出具代收收据。2015年8月21日，原告向晋江法院提出保全异议，得知相关案件已调解结案，被告却未依约定向对方支付款项。后该案进入执行程序，原告提出执行异议，晋江法院于2015年9月18日解封了讼争房产。2015年9月18日，原告与林伍湖办理讼争房产过户登记手续时，市场指导价已调整为21511.93元，相应税费增加44870.26元。该笔税费应由被告承担，但被告拒不支付。为能尽快办理过户手续，避免不必要的损失，原告只得先与林伍湖签订《关于思明区体育路116号902室的房款支付补充》，同意林伍湖将增加的税费44870.26元抵扣房款。因延迟办理房产过户手续，林伍湖要求原告承担违约责任，即逾期过户每日房价0.05%的违约金共135600元，经原告与其积极协商，林伍湖同意原告承担违约金6万元，该笔违约金亦从购房款中扣除。至此，原告因被告的过错，已实际损失104870.26元。2015年9月23日，被告强行撬开讼争房产门锁，制造虚假的《房屋租赁合同》，指使他人非法侵入讼争房产，经厦门市公安局筼筜派出所处理，非法侵入人员已搬离。原告认为，讼争房产依约本应于2015年7月31日前过户，因被告的过错，直至2015年9月18日方能办理过户登记，后又拒绝承担增加的税费，被告的行为已构成违约，应按《房产买卖居间协议书》第十三条、《房屋交易补充协议书》第1条约定向原告支付违约金125520元，并按《房屋交易补充协议书》第5条的约定承担违约金44870.26元。同时，原告因被告的违约行为造成实际损失104870.26元及因维权产生律师费14000元，均应由被告承担。现诉请判令：1、被告向原告支付违约金170390.26元；2、被告赔偿原告因其违约行为造成的实际损失104870.26元；3、被告赔偿原告因维权产生的律师费14000元。
被告王海源辩称，××、被告无须向原告支付违约金170390.26元。被告在2014年9月20日将有关讼争房产的权利办理公证委托并将讼争房产交付给原告，已履行完毕了合同约定的义务。在当时对于被告来说，直接前往产权交易中心办理过户手续和办理公证委托是没有区别的，但原告基于“炒房”免交税费的目的，要求被告仅办理公证委托即可，且在取得被告夫妇的公证委托书后，怠于履行其作为买受人的义务，迟迟不去办理过户手续。原告仅支付被告510万元购房款，余13万元以“没钱”及各种理由推脱，直接导致被告资金周转不灵，欠他人款项无法按时支付，从而导致讼争房产被查封。被告在讼争房产交易过程中，不存在违约行为，无须承担违约责任。二、被告同意支付因过户延迟多产生的税费44870.26元，但原告要求被告赔偿其遭受的其他损失没有事实与法律依据。2015年5月12日原告以被告代理人的名义，与案外人林伍湖签订《房产买卖居间协议书》，将讼争房产以565万元的价格转让给林伍湖，其以523万元的价格从被告处买入，以565万元的价格卖出，没有遭受任何损失。导致讼争房产被查封的原因是原告基于炒房避税的目的怠于过户，并拖欠购房款导致被告无法及时偿还债务。相关费用的支出皆由于原告的违约行为造成。原告与林伍湖商定6月30日过户以便节省税费，但当时林伍湖并没有足够款项支付购房余款，为转嫁该部分税费，原告通过中介找到被告，以被告子女读书有积分原因，要求被告承担该笔税费。截止目前，被告子女读书并未使用到该政策，但被告既已同意，仍然愿意承担该笔税费。三、被告无需向原告支付律师费14000元。被告在双方交易中并不存在违约行为，无需承担违约责任。至于原告因讼争房产被查封而未能及时向林伍湖过户的违约责任，乃是原告怠于过户且逾期支付购房款所造成，原告要求被告向其承担违约责任并赔偿损失没有事实与法律依据，由此产生的律师费被告不予承担。
第三人丹厦公司未作陈述。
经审理查明，本案讼争的厦门市思明区体育路116号902室房产原登记在被告王海源名下。王海源与案外人李光霞系夫妻关系，于2007年5月登记结婚。2014年3月15日，原告黄春梅与王海源经第三人丹厦公司中介签订××份《房产买卖居间协议书》（编号0001387），王海源将讼争房产出售给黄春梅，成交价523万元，定金10万元，交易税费由黄春梅承担。协议第四条约定，购房款的付款日期及金额为：2014年3月21日支付200万元（含定金），2014年9月14日前支付323万元。协议第六条约定，王海源应于2014年9月14日前将讼争房产交付给黄春梅使用。协议第十××条约定，双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。协议第十二条约定，若黄春梅不能按期向王海源付清购房款或王海源不能按期向黄春梅交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达10日的，对方有权解除合同并按上××条的约定追究违约方的违约责任。协议第十九条约定，本协议交易方式为公证委托，购买方付清全额购房款后，由出售方办理全权委托公证给购买方；出售方可在讼争房产居住到2014年9月14日；首付款200万元付清后，本协议定金追加为100万元。此外，协议第十三条的内容虽与办理交易登记手续有关，但双方并未就办理交易登记手续的具体时间进行约定（协议文本的空白处均以斜线划掉）。
《房产买卖居间协议书》（编号0001387）签订当日，黄春梅支付给王海源定金10万元。2014年3月21日至23日，黄春梅分四次转账支付给王海源购房款共计190万元。2014年9月1日至10月13日，黄春梅分五次转账支付给王海源购房款共计310万元。至此，黄春梅共支付给王海源购房款510万元，尚余13万元未支付。2014年10月13日，王海源将讼争房产交付给黄春梅。
2014年9月20日，王海源与李光霞签署××份《委托书》，委托黄春梅处理讼争房产的相关事宜。委托权限包括：××、全权办理房产交接的全部事宜。二、办理和领取产权证书、他项权证等。三、有权管理、出租并收取租金等与之相关事项。四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。五、有权代为办理抵押借（贷）款手续；六、有权出售该房产，包括：与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议；协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署应由售房人签署的相关法律文件，有权开立银行账户，有权收取售房款；办理产权过户登记手续及缴交相应税费；办理交房等。厦门市公证处对上述《委托书》的签署过程进行公证，并出具（2014）厦证经字第17924号公证书。
2015年4月22日，王海源的妻子李光霞出具××份《同意书》，内容为同意黄春梅在出售讼争房产后支付剩余购房款，期限为2016年4月30日付清。王海源表示其对前述《同意书》并不知情。
2015年5月12日，黄春梅持（2014）厦证经字第17924号公证书，代理王海源、李光霞与案外人林伍湖经丹厦公司中介签订××份《房产买卖居间协议书》（编号0032842），将讼争房产以565万元的价格出售给林伍湖。协议第十三条约定，双方保证备齐资料于2015年7月30日前办理交易登记手续，否则每逾期××日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。
2015年5月19日，讼争房产被晋江法院查封。
2015年6月24日，黄春梅、王海源与林伍湖签订××份《房屋交易补充协议书》，内容为：林伍湖向黄春梅购买讼争房产，原计划于2015年7月办理过户手续，因税务部门可能在7月1日提高二手房市场指导价，为避免不必要的支出，林伍湖和黄春梅商定在6月底前办理过户手续，但王海源因子女读书问题需等到2015年7月过户才不至于影响其子女上学。经三方协商如下：1、办理过户手续仍然定于7月底之前；2、7月底过户前因提高二手房市场指导价所需增加的税费由王海源承担；……4、王海源需支付的税费，由黄春梅应付给王海源的尾款中抵扣，若不足，由王海源直接支付给林伍湖；5、本协议签订后，王海源、林伍湖任何××方违约，均需支付增加税费等额的违约金。
2015年8月3日，黄春梅将剩余购房款13万元交付给丹厦公司，丹厦公司出具××份代收收据交由黄春梅收执。
2015年9月18日，黄春梅（代理王海源）与林伍湖签订××份《补充协议书》，内容为：因讼争房产被法院查封，无法按原合同确定的2015年7月30日到房管部门过户交件，由此引起违约48天（2015年9月18日解封），违约金合计135600元；经双方协商，黄春梅（代理王海源）承担6万元违约金，其余林伍湖不再追究。黄春梅、王海源于本案审理中确认讼争房产已完成过户。
《房产买卖居间协议书》（编号0032842）、《房屋交易补充协议书》及《补充协议书》签订后，林伍湖在总购房款中扣除违约金6万元和增加税费44870.26元，将其他购房款支付给黄春梅。
另查明，2015年5月11日晋江法院就原告厦门明鑫达贸易发展有限公司（以下简称明鑫达公司）与被告厦门市侨集商贸有限公司（以下简称侨集公司）、厦门鑫海昱金属制品有限公司、王海源、陈苗汶买卖合同纠纷××案作出（2015）晋民初字第3462-1号民事裁定书，查封了王海源名下址于厦门市思明区体育路116号902室的讼争房产。2015年6月29日，晋江法院就该案作出（2015）晋民初字第3462号民事调解书，王海源自愿对侨集公司欠明鑫达公司的债务承担连带清偿责任。2015年9月12日，晋江法院作出（2015）晋执字第3578号执行裁定书，解除（2015）晋民初字第3462-1号民事裁定书对讼争房产的查封。
审理中，黄春梅向本院提交《委托代理合同》和律师费发票各两份，证明黄春梅先后委托福建瀛坤律师事务所律师代理与王海源之间的案外人保全异议纠纷和房屋买卖合同纠纷两案，共支付律师费14000元。王海源对前述合同和发票的真实性、合法性、关联性均不予认可，不同意承担律师费。
此外，黄春梅向本院提交其与王海源妻子李光霞之间的短信记录，证明王海源夫妻请黄春梅帮忙，用讼争房产产权证为其小孩上学增加积分再行过户。王海源对前述短信记录的真实性、合法性予以确认，但认为短信的接收时间为2015年4月，恰恰证明双方之间就子女读书借房产证××事从2015年4月起才开始提及。
王海源亦向本院提交其与黄春梅之间的短信记录，证明黄春梅严重违反合同约定迟迟不向王海源支付购房尾款13万元，导致王海源资金周转困难，未能及时解封讼争房产并过户到林伍湖名下，由此造成的损失应由黄春梅承担。黄春梅对前述短信记录的真实性予以确认，但认为王海源删除了2015年2月28日至2015年7月31日期间对黄春梅有利的短信记录。
上述事实，有厦门市土地房屋权证、结婚证、《房产买卖居间协议书》（编号0001387）、收据、银行转账记录、（2014）厦证经字第17924号公证书（《委托书》）、《同意书》、《房产买卖居间协议书》（编号0032842）、房产查封档案、《房屋交易补充协议书》、代收收据、《补充协议书》、（2015）晋民初字第3462号民事调解书、（2015）晋执字第3578号执行裁定书、《委托代理合同》和律师费发票、短信记录等证据以及当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告黄春梅与被告王海源签订的《房产买卖居间协议书》（编号0001387）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。
关于原告诉求的违约金。虽然《房产买卖居间协议书》（编号0001387）约定的交易方式为公证委托，被告亦于2014年9月20日办理公证委托并将讼争房产交付给原告，但双方又于2015年6月24日与案外人林伍湖签订《房屋交易补充协议书》，明确约定讼争房产的过户时间定于2015年7月底前，故被告主张原告怠于办理过户手续不能成立。因被告的妻子李光霞于2015年4月22日出具《同意书》，同意黄春梅在出售讼争房产后支付剩余购房款，期限为2016年4月30日付清，故被告主张原告拖欠购房尾款13万元亦不能成立。虽然讼争房产被晋江法院查封不能按期办理过户手续系被告原因造成，但原、被告双方并未就逾期办理过户手续如何承担违约责任进行约定。《房产买卖居间协议书》（编号0001387）第十九条明确约定交易方式为公证委托，该协议第十三条的内容虽与办理交易登记手续有关，但协议文本中有关办理交易登记手续的具体时间均以斜线划掉；《房屋交易补充协议书》第1条虽然补充约定了过户时间，但并未就逾期过户违约金如何计算进行补充约定；加之讼争房产实际也并未过户到原告名下，故原告诉求按上述约定计算违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。《房屋交易补充协议书》第5条约定“本协议签订后，王海源、林伍湖任何××方违约，均需支付增加税费等额的违约金”，从文字表述来看并未涉及原告，原告据此诉求被告支付违约金44870.26元，缺乏合同依据，本院亦不予支持。
关于原告诉求的实际损失。原、被告及林伍湖在《房屋交易补充协议书》中明确约定增加的税费由被告承担，但黄春梅已将购房尾款13万元交付给丹厦公司，无法在购房尾款中直接抵扣该笔费用，鉴于相应税费44870.26元实际已由原告另行支付给林伍湖（体现为林伍湖在应付给原告的总购房款中直接扣除该笔费用），原告诉求被告赔偿其代被告支付该笔费用而造成的损失44870.26元，符合法律规定，被告亦同意承担该笔费用，本院予以支持。鉴于讼争房产系被告原因被法院查封不能按期办理过户手续，原告也因此向林伍湖支付了6万元违约金（体现为林伍湖在应付给原告的总购房款中直接扣除该笔款项），该笔违约金确系原告的实际损失，原告诉求被告赔偿，符合法律规定，本院予以支持。据此，被告应赔偿原告的实际损失共计104870.26元。
关于原告诉求的律师费。因《房产买卖居间协议书》（编号0001387）仅约定在悔约（第十××条）和解约（第十二条）两种情形下违约方应赔偿守约方律师费，本案不存在悔约或解约的情形，原告诉求被告赔偿律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第××百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款之规定，判决如下：
××、被告王海源于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄春梅实际损失104870.26元；
二、驳回原告黄春梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2820元，由原告黄春梅负担1798元，被告王海源负担1022元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一五年十二月二十八日
代书记员 黄宇星
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。