重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1222号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周益强，男，1969年4月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
上诉人（被告被告、反诉原告）：徐学兰，女，1980年9月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦纯理，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚治芬，女，1963年8月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹政，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。
上诉人周益强、徐学兰因与被上诉人姚治芬、韦纯理房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初1597号民事判决，向本院�起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周益强、徐学兰上诉请求：撤销一审判决第五项，改判韦纯理、姚治芬赔偿周益强、徐学兰按房屋现价值价差款、房屋装修费用和新增添的附属设施费用共计30万元。事实和理由：1.一审法院在委托鉴定后，未通知周益强、徐学兰鉴定费的金额和缴费期限，才导致鉴定机构退回鉴定申请，一审判决以此认定周益强、徐学兰承担举证不能的法律后果，属于认定事实错误。2.韦纯理、姚治芬清楚知晓农村房屋不能卖给本村经济组织以外的村民，但其在事隔十年之后，因物价上涨等因素，又以房屋买卖无效而有意毁约，是违反商事活动的意思自治行为，故导致房屋买卖合同无效是姚治芬、韦纯理的行为所致。
被上诉人姚治芬、韦纯理辩称，1.本案争议系因周益强、徐学兰将被上诉人的土地转让他人而引起的，被上诉人并未将土地出卖给周益强、徐学兰。2.被上诉人也不知晓农村房屋不能卖给本村经济组织以外的村民，房屋买卖合同无效，双方均有责任。3.一审法院在一审庭审时已经向上诉人告知了鉴定机构的电话和账号，上诉人未缴纳鉴定费用，应当承担举证不利的后果。一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
韦纯理、姚治芬向一审法院起诉请求：1.确认韦纯理、姚治芬与周益强、徐学兰签订的房屋买卖协议无效；2.周益强、徐学兰立即向韦纯理、姚治芬返还房屋、猪圈及田土（包括晒坝、晒坝处鱼池、以及房屋院后的一块土）；3.周益强、徐学兰支付韦纯理、姚治芬房屋占有使用费60000元（500元/月×12个月×10年）。
周益强、徐学兰向一审法院反诉请求：韦纯理、姚治芬返还购房款12万元，并赔偿房屋现有价值�价损失、房屋装修费用8万元及新添附属设施费用。
一审法院认定事实：2006年11月23日，韦纯理、姚治芬（甲方）与周益强、徐学兰（乙方）签订《甲乙双方房屋购买合同》。该合同约定，乙方购买甲方位于南川市文凤镇大兴村XX社一楼一底住宅一栋及猪圈一间，占地面积149.77平方米，土地使用证号：XX号。房屋所有权人：姚陈（治）芬。总价为：壹拾贰万元整；乙方全部房款付清后，甲方的猪圈、晒坝及晒坝处鱼池所有权及使用权归乙方所有；乙方于2006年11月21日付给甲方房屋定金贰仟元整，余款壹拾壹万捌仟元于2006年11月30日之前一次性付清，乙方付清房款后，甲方将土地使用证移交给乙方；乙方未付清余款壹拾壹万捌仟元之前，一楼一底住宅、猪圈、晒坝及晒坝处鱼池所有权及使用权仍属甲方所有，同时该合同还约定了房屋的四至界畔、税费及过户事�以及违约责任等。合同签订后，周益强、徐学兰向韦纯理、姚治芬支付了12万元购房款后，实际搬入上述房屋居住至今。
一审法院另查明：涉案房屋的地址现为南川区南城街道兴南社区居民委员会XX组，土地使用权证号为：南川集建（91）839XX号，登记土地使用者为姚陈芬（即本案姚治芬），土地类别为住宅用地，占地面积149.77平方米。姚治芬系农村居民，户籍地为南川区南城街道兴南社区居民委员会XX组。周益强、徐学兰系农村居民，户籍地为重庆市南川区头渡镇柏枝村XX组。
一审中，周益强、徐学兰申请司法鉴定，要求对涉案房屋、房屋装修费用和新添附属设施费用进行现有价值鉴定。双方当事人共同委托了重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行鉴定。后该鉴定机构以其未能进入《重庆法院司法评估机构名单（2016年度）》，不再具有资产类项目的司法鉴定资格为由，将鉴定申请退回。后双方当事人又共同委托了重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司进行鉴定。该鉴定机构提出，房屋系集体土地建设用地使用权及其地上建筑物，限于当前政策对集体土地使用权流转等存在诸多限制，无法做出鉴定意见，将鉴定申请退回。经一审法院询问，周益强、徐学兰明确表示坚持申请鉴定，双方当事人再次共同委托了重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司进行鉴定。同时一审法院依法释明，鉴定费应由申请方周益强、徐学兰先行垫付，如因鉴定费用未及时缴纳导致鉴定不能，依法承担举证不能的责任。周益强、徐学兰明确表示无异议。后该鉴定机构以申请方周益强、徐学兰不支付鉴定费用为由，将鉴定申请退回。
一审法院认为，对韦纯理、姚治芬与周益强、徐学兰签订的《甲乙�方房屋购买合同》的效力问题。由于双方并非同一集体经济组织成员，双方就位于南川区南城街道兴南社区居民委员会XX组的涉案房屋进行买卖的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，韦纯理、姚治芬与周益强、徐学兰签订的《甲乙双方房屋购买合同》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。韦纯理、姚治芬应当将依据合同取得的购房款12万元返还周益强、徐学兰，而周益强、徐学兰也应将依据合同占有的房屋、猪圈、晒坝及晒坝处鱼池全部交还韦纯理、姚治芬。对韦纯理、姚治芬还要求周益强、徐学兰返还房屋院后的一块土的问题，由于该块土并不属于《甲乙双方房屋购买合同》载明的买卖标的范围，因此，依法不予审查。对周益强、徐�兰主张的房屋现有价值差价损失、房屋装修费用和新添附属设施费用，由于房屋装修费用以及新添附属设施费用均属于房屋现有价值范畴，因此，周益强、徐学兰主张的损失应当是房屋现有价值的差价损失。对于周益强、徐学兰在本案中主张的房屋现有价值的差价损失，由于周益强、徐学兰在本案中未通过鉴定或者其他证据举证证明其损失的具体金额，亦未在反诉请求中明确房屋现有价值差价损失的具体金额，因此，周益强、徐学兰反诉的房屋现有价值的差价损失属于诉讼请求不明确，依法不予处理。对韦纯理、姚治芬主张的房屋占有使用费，韦纯理、姚治芬提出按照500元/月计算10年，由于韦纯理、姚治芬并未举证证明其占有使用费标准的合理性，故对韦纯理、姚治芬主张的房屋占有使用费的诉讼请求依法亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、韦纯理、姚治芬与周益强、徐学兰于2006年11月23日签订的《甲乙双方房屋购买合同》无效。二、周益强、徐学兰在判决生效之日起十日将占有的登记在姚治芬名下的南川区南城街道兴南社区居民委员会XX组房屋、猪圈、晒坝及晒坝处鱼池交还韦纯理、姚治芬。三、韦纯理、姚治芬在判决生效之日起十日内偿还周益强、徐学兰购房款12万元。四、驳回韦纯理、姚治芬其他诉讼请求。五、驳回周益强、徐学兰其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4000元，一审反诉案件受理费2150元，共计6150元�由韦纯理、姚治芬负担4100元，由周益强、徐学兰负担2050元。
二审中，周益强、徐学兰为证明其上诉主张，向本院举示了以下证据：
1.重康评咨报字[2017]第025号报告书，拟证明周益强、徐学兰委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案房屋进行评估后，涉案房屋的现行市场价值咨询评估总价为40.76万元。
2.重庆市南川区头渡镇柏枝村民委员会、重庆市南川区头渡镇人民政府出具的证明一份及上诉人的户口簿内页两张，拟证明周益强、徐学兰于2014年12月8日因征地农转非，从重庆市南川区头渡镇柏枝村搬迁，现在柏枝村无房屋居住。
3.重庆市南川区南城街道兴南社区居民委员会出具的说明一份，拟证明重庆市南川区南城街道兴南社区居民委员会同意周益强在该村购买房屋居住。
4.重庆市南川区土地房屋测�队制作的房屋建筑面积分层、分户平面图，拟证明涉案房屋经测绘，建筑面积共计264.64平方米。
5.地籍档案两份，拟证明涉案土地的地籍档案证书编号为（91）字第839XX号，而非一审判决认定的（91）字第839XX号。
6.收条一份，拟证明周益强、徐学兰购买房屋后进行了装修，装修费用为8万元。
韦纯理、姚治芬质证后认为，周益强、徐学兰提供的证据1系其但方委托评估机构作出，不能作为证据使用；证据2、3、4的真实性无异议，但关联性有异议；证据5无异议，认可涉案土地的地籍档案证书编号为（91）字第839XX号；证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，韦纯理、姚治芬将房屋交付给周益强、徐学兰时已经过装修。
被上诉人韦纯理、姚治芬为支持其辩称理由，向本院提供了重庆市南川区南城街道兴南社区居民委员会出具的证�一份，拟证明涉案房屋现不属于征地、拆迁的范围。周益强、徐学兰质证后，对该证据无异议。
经审查，周益强、徐学兰举示的证据2、3、4、5及韦纯理、姚治芬提供的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信。周益强、徐学兰举示的证据1具有真实性，但该证据系其单方委托鉴定机构作出，且韦纯理、姚治芬对该鉴定结论不予认可，该鉴定结论不能作为认定本案案件事实的根据，本院不予采信；证据6无相关票据、凭证佐证，对其真实性，本院不予采信。
二审中，周益强、徐学兰向本院申请对涉案房屋即位于重庆市南川区南城街道办事处兴南居委XX组的房屋的现有价值进行司法鉴定。本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对周益强、徐学兰的申请事项进行司法鉴定估价。2017年11月8日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司向本院发函，要求明确地上房屋建筑的面积、建筑结构，并说明如需评估房屋内部价值，还应明确装修的材料及数量。2018年1月16日，周益强、徐学兰向本院提交了由重庆市南川区土地房屋测绘队对涉案房屋作出的测绘图，明确了涉案房屋位于重庆市南川区南城街道办事处兴南居委XX组，产权人为姚治（陈）芬，房屋共3层，建筑面积264.64㎡，其中，砖柱结构33.40㎡，混合231.24㎡；但未能提供该房屋装修的材料及数量。2018年1月29日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对周益强、徐学兰申请司法鉴定的事项作出了重中融信评[2018]（S011）号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：混合结构19.19万元（830元/㎡×231.24㎡），砖柱砖墙结构1万元（300元/㎡×33.40㎡)，涉案房屋市场价值的评估总价为20.19万元。�益强、徐学兰为此支付鉴定费用8000元。
双方当事人对上述司法鉴定估价报告质证后，周益强、徐学兰对其真实性、合法性和关联性均无异议，但对其该报告采用的评估方法有异议，对评估结论不予认可，主张采信其单方委托的鉴定报告，并由姚治芬、韦纯理支付鉴定费用；姚治芬、韦纯理质证后，对上述司法鉴定估价报告无异议，对评估结论予以认可，并认为由此产生的鉴定费用应当由姚治芬、韦纯理负担。
本院二审查明：涉案土地的使用者为姚治（陈）芬，土地类别住宅用地，用途住宅、猪圈，用地面积及建筑占地149.77㎡，集体土地建设用地使用证编号为南川集建（91）字第839XX号。
另查明：重庆市南川区头渡镇柏枝村委会及重庆市南川区头渡镇人民政府同意周益强、徐学兰因征地外迁，周益强、徐学兰现在重庆市南川区头渡镇柏枝村无房屋居住。涉案房屋位于重庆市南川区南城街道兴南社区居民委员会XX组，该居委会批准同意周益强、徐学兰在该村购房居住。
再查明：本院依周益强、徐学兰的申请，委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋的现有价值进行司法鉴定评估，评估总价为20.19万元。周益强、徐学兰支付鉴定费用8000元。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，周益强、徐学兰虽仅针对一审判决第五项提出上诉，但本案系房屋买卖合同纠纷，讼争房屋买卖合同的效力仍属于本案的审查范畴。周益强、徐学兰与姚治芬、韦纯理之间签订的房屋购买合同，系双方的真实意思表示，已经履行完毕，至今已有十余年。买卖双方虽不是同一农村集体经济组织成员，但周益强、徐学兰购买房屋已经过当地农村集体经济组�批准同意，其在该房屋生活居住的十余年间，姚治芬、韦纯理也一直未提出异议；同时，考虑到周益强、徐学兰系因征地外迁，在重庆市南川区头渡镇柏枝村已无房屋居住的情况下，从保护交易安全、平衡当事人的利益出发，不宜认定周益强、徐学兰与姚治芬、韦纯理之间签订的购房合同无效，该购房合同有效。因此，对于姚治芬、韦纯理要求确认购房合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对于周益强、徐学兰要求姚治芬、韦纯理赔偿购房合同无效后经济损失的反诉请求及上诉请求，本院亦不予支持。至于本案因司法鉴定而产生的费用8000元，因该费用系诉讼中，周益强、徐学兰为履行其举证证明责任而产生，是其参与诉讼活动的成本，应由其自行负担。
综上，本案因周益强、徐学兰在二审中提交的新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，故本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初1597号民事判决；
二、驳回姚治芬、韦纯理的诉讼请求；
三、驳回周益强、徐学兰的反诉请求。
一审本诉案件受理费4000元，由姚治芬、韦纯理负担；一审反诉案件受理费2150元，由周益强、徐学兰负担。二审案件受理费5800元，由姚治芬、韦纯理负担2900元；由周益强、徐学兰负担2900元；鉴定费8000元，由周益强、徐学兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 余云中
审判员 简元华
审判员 张 艳
二〇一八年三月三十日
书记员 梅 玮