福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初1050号原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。法定代表人：朱长源，总经理。委托诉讼代理人：熊玉英，女，系该公司员工。被告：郭福茂，男，1975年5月6日出生，汉族，住福建省三明市三元区。原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）与被告郭福茂物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托诉讼代理人熊玉英、被告郭福茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海联翔三明分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令郭福茂向海联翔三明分公司支付拖欠的自2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务管理费1831.6元、2014年9月6日至2017年1月5日止公摊水电费511.6元及截止至2016年12月31日止的违约金1086.2元，总计3429.4元；2.本案诉讼费由郭福茂负担。事实与理由：2014年6月30日，海联翔三明分公司与郭福茂签订《前期物业服务协议》，郭福茂将三明市三元区新市南路206号山水御园3幢505室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3�，郭福茂应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。郭福茂购买的房产面积为117.412平方米。海联翔三明分公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但郭福茂却未按协议约定支付物业服务费。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，郭福茂拖欠物业服务费1831.6元、水电公摊费511.6元，截止2016年12月31日的违约金1086.2元。海联翔三明分公司多次向郭福茂催讨上述费用未果，诉至法院。郭福茂辩称，1.答辩人不是不交物业费，是因为海联翔三明分公司物业管理不好，例如答辩人房子质量有问题物业一直不处理，电梯一直贴广告，3幢没有保安，楼下垃圾桶经多次要求也没有搬掉，停车时车辆被扎也一直没有处理；2.水电公摊没有看到明细，仅仅给业主一张单子，明细没有公布出�；3.违约金不同意交，当时签合同没有看到这个条款，而且服务不到位。综上，如果物业做到了他们该做的，答辩人就会去交物业费。本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，海联翔三明分公司与郭福茂签订《山水御园前期物业服务协议》，郭福茂将三明市三元区新市南路206号山水御园3幢505室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：物业名称为山水御园、建筑面积为117.412平方米、物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元，郭福茂应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费、每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行、服务期限自房屋出售之日起至海联翔三明分公司与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止。该《山水御园前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔三明分公司对郭福茂所在小区进行了物业管理服务。海联翔三明分公司以郭福茂未按期缴纳自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费、2014年9月6日至2017年1月5日公摊水电费及截止2016年12月31日的违约金为由，具状诉至本院。上述事实，有海联翔三明分公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《山水御园前期物业服务协议》、《欠费明细表》及海联翔三明分公司、郭福茂在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。本院认为，海联翔三明分公司与郭福茂签订的《山水御园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定要求，该�同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔三明分公司作为山水御园小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《山水御园前期物业服务协议》的约定向郭福茂收取物业服务管理费。郭福茂作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务管理费的义务。海联翔三明分公司要求郭福茂支付自2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费1831.6元的主张，有相应事实和法律依据，本院予以支持。海联翔三明分公司主张的公摊水电费是客观存在的，海联翔三明分公司已将公摊水电费的计算方法及欠费金额张贴在该楼的公示栏内，并将欠费金额通知各业主，因此海联翔三明分公司要求郭福茂支付公摊水电费511.6元，本院亦予以支持。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业�付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《山水御园前期物业服务协议》约定郭福茂逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，故对海联翔三明分公司要求郭福茂支付违约金的主张，本院不予支持。郭福茂在答辩意见中所涉及的问题多数为小区内公共、公用部分或公共设施管理、卫生部分等存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，郭福茂可依法另行主张，该辩称并不构成其拒付物业管理费等费用的事由。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民�和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郭福茂应于本判决生效之日起五日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费1831.6元、公摊水电费511.6元，合计2343.2元。二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担5元，郭福茂负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员  杨方圆二〇一七年九月十五日书记员  陈玢瑶附本判决书所依据的主要法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条：申请执行的期�为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。