浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初213号
原告：刘化义，男，1968年5月27日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。
被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
法定代表人：吴军荣，执行董事。
第三人：方茂春，男，1964年7月21日出生，汉族，经商，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：方笋玉，浙江一剑律师事务所律师。
第三人：李妙春，女，1965年11月11日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
原告刘化义为与被告浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业公司）、第三人方茂春、李妙春商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告刘化义及其委托诉讼代理人朱爱民，第三人方茂春的委托诉讼代理人方笋玉到庭参加了诉讼，被告融华置业公司、第三人李妙春经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案情复杂，本案不宜适用简易程序，本院于2017年3月29日裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理，原告刘化义及其委托诉讼代理人朱爱民，第三人方茂春的委托诉讼代理人方笋玉到庭参加了诉讼，被告融华置业公司、第三人李妙春经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘化义起诉称，2011年2月28日，由被告开发的“锦绣篁园”商品房正式对外预售。2011年4月14日，原告向被告购买锦绣篁园篁园路333号4单元402室的房产，并支付了全款。原告一直要求被告签订《商品房买卖合同》并进行商品房买卖备案，但由于该商品房还在预售阶段，及该商品房在开发时存在诸多问题，故被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》。2016年8月（但时间倒签为2013年12月28日），双方补签了《商品房买卖合同》。现原告得知，被告因缺资曾向第三人借款，而将原告购买的讼争房产以备案抵押的形式登记于第三人名下。原告认为，被告与第三人之间系民间借贷关系，系非真实的商品房买卖关系，且原告已于2011年4月14日付清全部购房款，被告已将讼争房产交付给原告使用，故被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，备案的行为应予撤销，被告应当将讼争房产备案在原告名下。请求判令：一、依法确认原告与被告于2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、依法确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》无效。三、依法撤销被告将锦绣篁园篁园路333号4单元402室的房产备案给第三人的行为。四、依法判决被告将锦绣篁园篁园路333号4单元402室的房产备案登记至原告名下。
被告融华置业公司未作答辩，也未向本院提供证据。
第三人方茂春述称，第三人方茂春与被告签订的商品房买卖合同合法有效，且已履行。原告要求确认无效缺乏事实和法律依据。2014年起，受房地产调控影响，房地产不景气，被告将锦绣篁园房屋出售，第三人向被告团购了多套包括本案讼争的商品房，2014年10月14日，双方签订了商品房买卖合同，编号为2014预014823并进行了登记备案，2014年10月15日一次性支付了购房款，第三人认为，该商品房买卖合同不违反法律规定，且已经房地产管理部门认可并登记备案。原告认为，第三人系借款行为合同无效，缺乏事实和法律依据。2016年9月1日，被告已经将商品房钥匙交付第三人，第三人已经实际占有，原告诉称被告已将讼争房屋交付给原告使用与事实不符。第三人向被告购买商品房合法有效，第三人已经付清了购房款，并交付取得了商品房，现因被告尚欠税费导致不能办理过户手续，第三人在房地产管理部门的登记备案并未违反法律法规的规定，原告要求撤销缺乏事实和法律依据。原告诉称2011年4月14日付款向被告购房与事实不符，被告取得锦绣篁园商品房项目的土地使用权时间为2011年8月3日，取得商品房预售许可证的时间是在2012年11月6日，而原告的付款时间为2011年4月，被告不具备卖房资格，甚至连土地证也未取得，款项也非支付到公司帐户，因而无法认定系购买本案争议商品房的款项；即便当时付款与购房有关，也只能认定为购房申购款，只是一个要约行为，并没有变更为商品房买卖合同；原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2016年8月，但该商品房于2014年10月15日就已登记备案在第三人名下，原告在明知的情况下还签订购房合同并进行恶意装修，对第三人没有任何法律约束；原告认为成交价格明显低于市场价格，缺乏依据。综上，原告没有证据证明第三人与被告间系借款关系，无法证明商品房买卖合同无效，故要求撤销登记备案缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李妙春未作答辩，也未向本院提供证据。
原告刘化义为证明自己的主张，向本院提供了下列证据材料：
1、收款收据一份，用以证明原告购买涉案房产，且已经支付全部购房款的事实。
2、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，及被告认可原告的购房行为。
3、买卖合同签约通知函、签约须知、收费明细表、业主入住须知各一份，用以证明被告已将锦绣篁园物业服务中心需缴纳涉案房产的物业服务费、公共设施费等费用通知原告，即房屋系原告购买的事实。
4、浙江融华置业有限公司出具的情况说明一份，用以证明第三人与被告之间是一种借贷关系，被告以备案抵押的形式将房产登记在第三人名下。
5、银行存款凭条两份，用以证明原告于2011年4月14日将1602400元款项转帐给被告公司的财务人员刘晓斐的事实。
6、商品房回购合同复印件一份，用以证明第三人方茂春与被告之间签订过回购合同，第三人与被告间系借款合同关系。
7、义乌市房地产管理处预售房产证明一份，用以证明目前备案登记在第三人名下。
8、婚姻状况信息查询反馈表、结婚登记审查处理表一份，用以证明被告公司的法定代表人吴军荣与刘晓斐系夫妻关系。
第三人方茂春对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该收款收据并未显示是购买商品房的购房款，更没有涉及本案诉争房产，无法证明是购买本案诉争房产的购房款；对证据2的真实性、合法性有异议，合同中没有明确的合同编号，其签约时间可以随时填写，原告在庭审中陈述其实际签约时间是2016年8月份，但该时间也是原告方单方陈述，该合同到底是何时形成不清楚，且根据该合同第五条约定总价款是1817363元，而合同第七条约定1802400元，前后矛盾，有违常理；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据中的签约通知函、业主入住须知、收费明细表均没有被告的签章，且原告提供的证据2显示签约时间是2013年12月28日，并非通知函中的2013年12月23日至12月27日，并不能证明原告购买了讼争房屋；对该证据中的签约须知的真实性、合法性、关联性均有异议，该原件上面有一栏是撕掉了，是不完整的证据；对证据4有异议，该证据从形式上看是被告的单方陈述内容，并非书证和证人证言，该内容并非被告的真实意思表示，第三人购买房屋有合同有备案，并不存在情况说明中的抵押备案；对证据5的真实性没有异议；对证据6，系复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7、8没有异议。
第三人方茂春向本院提供了下列证据材料：
1、商品房买卖合同一份，用以证明第三人与被告签订商品房买卖合同，合同编号为2014预9014823，即2014年10月14日购买了诉争商品房，并办理了登记备案；根据合同的第三条，土地使用的年限是2011年8月3日至2081年8月2日，预售许可证号为义售许字2012第0011号，也就说被告取得土地的时间是2011年8月，预售许可的时间应该是2012年1月1日以后。
2、义乌市房地产管理处预售房产证明一份，用以证明至2014年10月15日，诉争房产无预告异议情况，无设定他项权利，并不存在原告购买房屋的事实。
3、收款收据、本票及在本票上的备注各一份，用以证明方茂春一次性支付购房款的事实。
4、协议书一份，用以证明被告将房屋钥匙移交给方茂春，被告履行了房屋交付行为，方茂春已经实际占有使用争议房产。
5、照片三张，用以证明方茂春已经实际占有使用争议房产。
原告对第三人提供的证据1真实性没有异议，原告要求对该商品房买卖合同确认无效，被告的房屋是在2011年8月份以后取得，所以原告在交钱时无法与被告签订合同，但是当时房屋是已经在建了，所以原告就按实际图纸把购房款一次性付清了；合同第五条约定每平方米的单价是6700元，这与市场价格严重不符，第三人应当是明知房产的价格不可能这么低，所以他们之间的买卖合同不能成立；第五条约定是房屋的专项维修基金，第三人没有任何证据证明其已交纳，该笔款项被告是代为收取，收取以后是要交到义乌市建设局，如果是真实的房屋买卖合同，这一笔款项是要交付的；对证据2的真实性、关联性、合法性均没有异议，该预售登记需要法院判决，因为不存在真实的房屋买卖关系；对证据3的真实性没有异议，但该款是被告与第三人之间有500万的借贷关系，而非购房款；对证据4的真实性有异议，从该份协议书中可以看出被告与第三人之间并不是房屋买卖合同关系，如果是房屋买卖合同无须签订该协议书；对证据5中除了显示402的是涉案房屋的编号外，其余照片的真实性无法确认。
被告融华置业公司、第三人李妙春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等权利，原告提供的证据1、2、5、7、8，系原件及核对件，对其证明力本院予以确认；证据4，系原件，本院对其真实性予以确认；对证据3中的签约须知系原件，本院对其真实性予以确认；对其余证据，系打印件，本院无法确认其真实性；证据6系复印件，本院无法确认其真实性。第三人提供的证据1、2、3、4系原件，本院对其真实性予以确认；对证据5，无法确认其真实性。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：
被告融华置业公司是一家房地产开发企业。2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。被告拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月14日，原告刘化义向被告交纳了认购锦绣篁园篁园路333号4单元402室房产的全款，共计1802400元，由被告出具收据一份予以确认。前述款项中的1602400元由原告于2011年4月14日转账至被告法定代表人妻子刘晓斐账户。2013年12月18日，被告向原告发送《签约须知》一份。2016年8月，原、被告签订了购买锦绣篁园篁园路333号4单元402室房产的《商品房买卖合同》，但签订时间倒签至2013年12月28日，载明房屋总价款为1802400元。
第三人方茂春、李妙春系夫妻关系。2014年10月14日，第三人与被告签订合同编号为2014预9014823号《商品房买卖合同》，约定商品房单价为每平方米6700元。同日，被告就涉案房屋在义乌市房地产管理处为第三人方茂春、李妙春办理了该套商品房的预售房产备案登记，备案金额为747519元。2014年10月15日，被告就锦绣篁园4单元402室及另外6套房屋向第三人方茂春、李妙春出具收款收据一份，载明收到上述房屋款项共计500万元。
2016年11月25日，被告出具《情况说明》一份，载明原告于2011年4月8日、14日付款购买了涉案房屋，通知备案时未办理备案登记，现涉案房产因被告向第三人方茂春借款，被公司以备案登记形式登记于两第三人名下。
本院认为，原告向被告认购了本案讼争的商品房，并在被告取得商品房预售许可证后补签了《商品房买卖合同》，原、被告双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。被告出具《情况说明》否认与第三人之间存在商品房买卖的合意，且第三人虽然提供了其与被告签订的《商品房买卖合同》及相应的付款凭据，但合同约定的商品房单价仅为每平方米6700元；另外，虽然目前该商品房预售备案登记在第三人名下，但备案登记金额仅有747519元，均明显低于市场销售价格；即现有证据无法证明被告与第三人之间存在商品房买卖合同关系，且被告认可其与第三人之间系民间借贷关系，为此，被告与第三人之间并非买卖商品房的真实意思表示，而是基于被告向第三人借款而签订的名为买卖实为抵押的意思，故对被告与第三人签订的商品房买卖合同应当认定为无效。基于无效合同产生的商品房预售备案登记也是无效的，应予撤销。故被告将涉案商品房预售备案登记给第三人的行为应予撤销。依照合同约定以及法律规定，被告有义务将本案讼争商品房预售备案在原告名下，为此，原告的诉讼请求，依法应予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决；第三人李妙春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告刘化义与被告浙江融华置业有限公司于2016年8月（倒签为2013年12月28日）签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告浙江融华置业有限公司与第三人方茂春、李妙春于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》无效。
三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内撤回将锦绣篁园篁园路333号4单元402室房产给第三人方茂春、李妙春的预售备案登记。
四、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号4单元402室房产备案登记至原告刘化义名下。
案件受理费80元，由被告浙江融华置业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 朱琳琳
人民陪审员 黄允荣
人民陪审员 黄杭生
二〇一七年十二月二十二日
代书 记员 傅俊霞