湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第466号
上诉人（原审被告，反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人阳青，湖南锐和律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人顾曦，湖南人和人律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告，反诉被告）袁红云。
委托代理人扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师。
委托代理人李茂久，湖南九子龙律师事务所律师（特别代理）。
原审被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
原审被告杨荣林。
原审被告杨春莉（杨荣林之妻）。
上诉人永州港隆房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第707号民事判决，于2015年7月13日提出上诉，原审法院于2015年9月24日将本案全部案卷材料移交本院，本院同日受理后，依法组成合议庭2015年10月13日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托代理人阳青、顾曦，被上诉人袁红云及其委托代理人李茂久，原审被告杨荣林到庭参加诉讼。原审被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、原审被告杨春莉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年12月26日，本诉原告（反诉被告）袁红云作为乙方，本诉被告永州港隆房地产开发有限公司（反诉原告）作为甲方，双方签订商品房买卖合同一份，约定永州港隆房地产开发有限公司将圣马可时尚广场287号商铺出售给袁红云。该商铺建筑面积27.98平方米，单价为4835元／㎡，总房价款为135，295元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房为总价款的51.9％，即人民币70，295元，余款65，000元（占总价款的48.1％）通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。袁红云将所购房的房产证、土地使用权证作该按揭贷款抵押担保（该按揭贷款期最长为五年）。合同第三条第2项约定：乙方（袁红云）按甲方（永州港隆房地产开发有限公司）通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方（永州港隆房地产开发有限公司）；第三条第3项给定：如乙方不提供相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办好贷款手续的，乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。合同签订后，原告袁红云向被告永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款70，295元（此款包括袁红云之前交的诚意金2000元、订（定）金25，000元、签订买卖合同时另交现金17，497元及前三年的租金51，225元），并交纳按揭手续款570元，约定被告永州港隆房地产开发有限公司于2007年5月1日前交房。袁红云与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司于同日签订了租赁合同一份，约定由永州市零陵圣马可时尚广场有限公司承租袁红云所购买的前述商铺，租赁期限为三年即自2007年5月1日至2010年4月30日，租金实行一次性定价，合同期内租金不变，月租金为1，423元，年租金为17，075元。租赁双方还约定，承租方一次性将租赁前三年的租金共51，225元支付给出租人袁红云。另查明，2013年10月，永州港隆房地产开发有限公司与杨荣林、杨春莉签订了另一份《公司股份及所属全部资产转让合同》，将自己公司芝山路1号金太阳商贸一至十层现存未出售的产权及股份转让给杨荣林、杨春莉，此转让房产亦包括原告袁红云购买的商铺。
原判认为：袁红云与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定。现袁红云要求继续履行合同，而永州港隆房地产开发有限公司要求解除合同，因此本案应当审查合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形；合同中约定永州港隆房地产开发有限公司同意袁红云按揭贷款支付剩余购房款，由袁红云按永州港隆房地产开发有限公司通知及时到银行办理按揭手续。袁红云否认接到永州港隆房地产开发有限公司要求支付剩余房款的通知，因此永州港隆房地产开发有限公司的主张应解除合同属举证不能。经该院和永州市中级人民法院审理的永州港隆房地产开发有限公司与其他购房户同类案件中已查明该商贸城的商铺和住房购房户无法办理按揭贷款，原因在于永州港隆房地产开发有限公司有义务先与银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错情况下能够顺利办理按揭贷款，由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，所以袁红云的按揭贷款事实上是无法办理的，责任还是在于永州港隆房地产开发有限公司。因此，按揭贷款不能办理的违约方是永州港隆房地产开发有限公司。结合本案现有证据，该院认为永州港隆房地产开发有限公司违约在先，致使双方改变合同中房款支付方式，之后也未约定付款时间，永州港隆房地产开发有限公司亦没提供向袁红云催款的证据，因此永州港隆房地产开发有限公司不能证明袁红云有拒交房款的违约行为。永州港隆房地产开发有限公司在出具给袁红云的收据中注明已收房款70，295元，现已查明该款包括前三年的租金37，610元。买卖合同和租赁合同都证实这是客观存在的双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应予以支持。即可以认定袁红云向永州港隆房地产开发有限公司交付购房款70，295元。本案还需袁红云履行交房款的先合同义务，已向原告袁红云方释明，但原告未交付下余购房款65，000元，在原告交清65，000元房款后永州港隆房地产开发有限公司应当向袁红云交付房屋和办证。但袁红云应依约定承担当时即2007年标准应缴纳办证所需的相关税、费。由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，进而导致办证时间拖延，故办证增加的费用应由永州港隆房地产开发有限公司承担；该买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行也没有履行的必要。故对关于按揭贷款的条款不需履行；因该租赁合同有效的前提是袁红云对出租物具有所有。事实上，目前没有生效判决确认袁红云对出租物具有所有权。本案现有证据不足以证实永州港隆房地产开发有限公司与永州市零陵圣马可时尚广场有限公司是同一主体，故袁红云要求永州港隆房地产开发有限公司给付2010年5月1日至2014年5月1日的租金38，000元并按银行一年期贷款利率支付逾期交付租金的利息的诉讼请求在本案中不予考虑，待生效判决确认袁红云对出租物具有所有权后，袁红云可另行主张权利。至于杨荣林、杨春莉受让的永州港隆房地产开发有限公司的资产包括原告袁红云购买的商铺在内问题，因袁红云购房在先，且合同不违背法律规定，买卖合同的履行，应以先签的合同为准。杨荣林、杨春莉受让资产与原告袁红云购买的商铺重复，应由其与永州港隆房地产有限公司另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告袁红云与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》合法有效；二、原告袁红云在本判决生效后十日内支付永州港隆房地产开发有限公司剩余购房款65，000元，永州港隆房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内为袁红云办好287号商铺的房产证和土地证，袁红云按2007年的标准支付办证费用，不足部分由永州港隆房地产开发有限公司承担；三、驳回袁红云其他诉讼请求；四、驳回永州港隆房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费1450元，由袁红云承担450元，由永州港隆房地产开发有限公司承担1000元。反诉案件受理费700元，全部由永州港隆房地产开发有限公司承担。
宣判后，原审被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司不服，上诉称：一、原审认定事实错误。错误认定原告袁红云的首付金额为70，295元，而袁红云实际向上诉人公司支付首付款为32，685元，其余37，610元系前三年返租金；另外，原审无证据证明对按揭贷款不能办理的违约责任方为港隆公司。二、原审适用法律错误。上诉人在被上诉人不能办理银行按揭贷款情况下多次催告其协商交付剩余房款，但被上诉人拒不同意协商，双方所签《商品房买卖合同》已经解除，而原审未认定合同已解除之事实。此外，原审未认定《商品房买卖合同》属履行不能，在争议房屋已登记在他人而非港隆公司名下情形下要求将房屋过户给被上诉人属事实上履行不能；原审还对被上诉人起诉超过诉讼时效未予认定。被上诉人诉请为其办理按揭付款，而原审判决其现金支付；原审已认定被上诉人与零陵区圣马可时尚广场有限公司签订《租赁合同》事实，却判决上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，属适用法律错误。据此，上诉人永州港隆房地产开发有限公司请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人袁红云的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。另补充提出：原判既然认定《商品房买卖合同》有效，那么按合同的约定，被上诉人应付清房款后，上诉人才向被上诉人交付房屋和办证。合同约定的是先行为和后行为的关系。可是原审判决的第二项只简易的规定了一个时间差，该判决变更了《商品房买卖合同》的内定，是违法的判决，应依法更正。
被上诉人答辩称：首付金额为70，295元，此款项，有收款收据为证。因为被答辩人未能履行其作为开发商的义务，导致银行按揭贷款不能办理，按揭贷款不能办理的违约方系被答辩人。《商品房买卖合同》并未解除，答辩人在履行合同的过程中并未出现可以令合同解除的违约行为，合同解除的程序条件未成就，答辩人并未收到被答辩人所谓的《通知》。另关于商品房买卖合同履行不能的问题，答辩人认为商品买卖合同能够继续履行，一、在合同履行过程当中，答辩人一直都有催促被答辩人办理房产、土地过户手续，开始被答辩人说贷款没有下来，等过段时间办理，答辩人再次催促上诉人时，上诉人不在公司，不予见面，再次催促，上诉人不予处理。在答辩人主张权利的同时，上诉人却将标的房屋过户给法定代表人黄衍政的儿子，属于恶意过户。该标的房屋并未消失，依然可以履行。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：一、对被上诉人袁红云支付（购房）首付款金额的认定。被上诉人与上诉人永州港隆房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》时约定采用银行按揭方式付款，其中首付款为70，295元，余款65，000元按揭贷款，被上诉人按上诉人通知及银行要求办理有关手续。合同签订当日，被上诉人还与永州市零陵区圣马可时尚广场有限公司就其所购买的商品房（商铺）签订自2007年5月1日至2010年4月30日为期三年的租赁合同，约定由承租方一次性将前三年租金共51225元支付给袁红云。根据上诉人永州港隆房地产开发有限公司出具给被上诉人袁红云的收据所注明已收房款金额70，295元之事实，本院可据此确认被上诉人交纳的首付款为70，295元，而不论该款项的构成是否包含前三年返租金37，610元。根据双方当事人所签的《商品房买卖合同》，上诉人负有与贷款银行合作及通知被上诉人办理按揭手续的义务，只有在被上诉人不提供按揭资料、不配合办理、不承担费用或不具备申请贷款条件及收到通知后10日内未办理手续的需一次性支付剩余购房款。因此，本院对上诉人主张袁红云的首付款为32，685元以及原审无证据证明对按揭贷款不能办理的违约责任方为港隆公司的上诉理由不予采信。二、双方所签的《商品房买卖合同》是否已解除。依法成立的合同具有法律效力，非经合同当事人协商一致一方不得擅自解除。上诉人永州港隆房地产开发有限公司认为其与被上诉人袁红云签订的《商品房买卖合同》已经解除，但并未提供合同解除的充分、有效证据予以证实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定并结合前述认定意见，本案不能办理按揭贷款的责任方为上诉人，因此上诉人永州港隆房地产开发有限公司无权解除合同。三、根据一审及二审查明的案件事实，上诉人虽然就本案争议房屋及其他房产一并与杨荣林、杨春莉签订了《公司股份及所属全部资产转让合同》，但该争议房屋尚未办理所有权登记手续，因被上诉人签约在先，应按签订购房合同先后顺序取得（房屋），故本院对上诉人提出房屋过户属于事实上不能履行的辩解理由不予支持。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”之规定，本案当事人签订的《商品房买卖合同》对办理按揭贷款作出明确约定，但由于上诉人一方原因未能办理按揭手续，故本院对上诉人提出该案已经超过诉讼时效的理由不予采信。此外，鉴于上诉人与被上诉人有关合同按揭贷款内容已无法履行，一审判决合同有效需继续履行而由被上诉人支付购房余款以及上诉人办理房屋所有权证等手续并无不妥。四、对租赁合同的认定。根据当事人举证情况分析，签订本案租赁合同的当事人为被上诉人袁红云及原审被告永州市零陵区圣马可物业管理有限公司，与上诉人永州市港隆房地产开发有限公司无关联性，故对上诉人提出一审判决上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效属适用法律错误的理由本院予以采纳。五、依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，被上诉人应当在先付清房价款后，上诉人永州港隆房地产开发有限公司于收到上述款项后再为袁红云办好287号商铺的房产证和土地证，故原判第二项表述不当，应予变更。综上，原审认定商品房买卖合同基本事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，但对《租赁合同》关系的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第707号民事判决第三项、第四项；
二、变更永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第707号民事判决第二项为：被上诉人袁红云在收到判决后十日内支付永州港隆房地产开发有限公司剩余购房款65，000元，永州港隆房地产开发有限公司于收到上述款项后一个月内为袁红云办好287号商铺的房产证和土地证，袁红云按2007年的标准支付办证费用，不足部分由永州港隆房地产开发有限公司承担；
三、撤销永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第707号民事判决第一项，改判：确认被上诉人袁红云与上诉人永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。
二审案件受理费1450元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年十月十四日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。