南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终54号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王成功，男，壮族，1994年12月20日出生，住广西凤山县。
委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司，住所地广西南宁市秀厢大道42-1号。
法定代表人：陈国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庞兴志，广西双贺律师事务所律师。
上诉人王成功与被上诉人南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司（以下简称海陆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。王成功的委托诉讼代理人刘切标、海陆丰公司的委托诉讼代理人庞兴志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王成功上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判海陆丰公司赔偿王成功装修损失费93012.5元（按评估总现值132875元的70%计算）；2.请求撤销一审判决第三项，判令驳回海陆丰公司的反诉请求；3.一审、二审全部诉讼费（包括一审评估测绘费8839元）由海陆丰公司承担。事实与理由：1.本案主要过错在于海陆丰公司，且一审法院判决各自因合同无效承50%的过错责任错误。本案中导致《酒楼租赁合同》无效的原因是租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，因为上述原因直接导致案涉房屋自始即为违章建筑，不受法律保护。虽然双方签订的《酒楼租赁合同》开头首段及第十一条载明“王成功已充分了解海陆丰公司场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑”，但没有完全披露案涉房屋是否一直为违法建筑还是正在办理建设工程规划许可证的信息。因此海陆丰公司没有完全披露案涉房屋的信息，没有完全履行如实告知义务，该行为对于导致租赁合同无效所起的应是主要作用，海陆丰公司应承担70%的过错责任。2.海陆丰公司的反诉请求不应得到支持。一是王成功在租赁合同终止前就因海陆丰公司的原因无法使用案涉房屋。双方于2017年3月10日签订的《终止合同协议书》并没有就案涉房屋内的装修及物品的处理达成一致意见，海陆丰公司在该终止协议签订前便对案涉房屋进行断水断电，王成功根本无法使用案涉房屋进行经营使用。二是一审法院认定的计算房屋占有使用费的数据基础有误。海陆丰公司虽然通知限王成功于2017年5月28日前自行搬离案涉房屋物品，但在这个期限之前海陆丰公司的工作人员就已经擅自进入房屋内将桌椅等物品搬至屋外，王成功报警后，2017年5月4日警方出具了报警回执。海陆丰公司的工作人员能自行进入案涉房屋内搬离物品，说明案涉房屋早已不属于王成功的控制之下。海陆丰公司自行制作的限期搬离通知载明，已经给予王成功从2017年5月28日自行搬离屋内物品的合理期限，该期限内不应再计算房屋占有使用费。此外，一审法院认为2017年6月21日王成功才搬离屋内物品错误，事实上，房屋内桌椅以及家电早已被海陆丰公司搬出屋外，王成功当日搬离的仅是屋内的杂物以及被搬出屋外的物品。三是合同的租金价格早已发生实质性变更。案涉房屋内的部分商铺C栋+1至+6号商铺由于位置较好早已被海陆丰公司以100元/平方米的租金标准转租给他人，王成功经营的C栋55-60、83-89号商铺则租金调整为每月15000元。因此，案涉房屋的租金占用费不应再参照《酒楼租赁合同》的约定进行计算。3.海陆丰公司应承担本案一审的评估测绘费。王成功因无法与海陆丰公司就案涉房屋的装修及设备折价赔偿问题进行协商，为了维护自己的合法权益，王成功聘请了具有房产评估资质的广西科正房地产评估有限责任公司对案涉房屋的装修损失进行评估，付出了评估测绘费8839元，该费用应该由海陆丰公司承担。
海陆丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王成功的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
王成功向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2015年4月9日签订的《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》无效；2.判令海陆丰公司赔偿王成功装修及设备损失共计232930.8元；3.诉讼费用由海陆丰公司承担。
海陆丰公司向一审法院提起反诉请求：1.判令王成功向海陆丰公司支付场地占用费62786元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年6月21日止）；2.诉讼费用由王成功承担。诉讼过程中，海陆丰公司变更“判令王成功向海陆丰公司支付场地占用费62786元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年6月21日止）”诉讼请求为：“判令王成功向海陆丰公司支付场地占用费126887元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年9月21日止）”。
一审法院认定事实：王成功（乙方）与海陆丰公司（甲方）于2015年4月9日签订了《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》，约定：王成功已充分了解海陆丰公司场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑，提出承租南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋+1至+6、55-60、83-89号商铺，建筑面积为529平米（包含公摊面积），只限作经营餐饮、酒楼类使用。合同的第四条约定了租金交纳方式：“场地采用先交租金后使用的方式，商铺面积按实际面积加公摊面积进行计算租金，第一、第二年的租金按55元每平米……具体交租交租方式如下：……第八期：2017年3月10日至2017年6月9日，租金共95220元……”。合同第十一条第一项中约定“因乙方已充分了解甲方场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑，乙方自愿租用，如果乙方以前述情况为由主张本合同无效的，乙方不得要求甲方赔偿任何损失，本约定独立有效，独立于本合同的效力”。此外，合同中还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。海陆丰公司于2015年4月10日向王成功交付了商铺。王成功对商铺进行了装修后开业经营。期间，由于经营模式转变，王成功与海陆丰公司协商将C栋+1至+6号商铺转租给他人，其余商铺仍继续租赁用于经营酒楼。
2017年3月10日，王成功与海陆丰公司签订了《终止合同协议书》，约定：“1.终止双方于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》，2.王成功将所欠租金及各项费用全部结清给海陆丰公司。”
2017年3月15日，海陆丰公司发出书面通知，限王成功于2017年3月22日前搬离场地内的物品，王成功未如期搬离完毕。2017年5月22日，海陆丰公司再次发出书面通知，具体内容是“1.限王成功于2017年5月28日前清空租赁场地内物品，将场地交还给海陆丰公司，同时办好场地交接手续。如逾期不搬离和办理场地交接手续的，海陆丰公司有权强制清场，收回场地，场地内的一切物品视为无主物品，可自行处理，并不作任何赔偿，所造成的一切后果由王成功自行承担。2.如王成功于2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，海陆丰公司将免收逾期搬离场地占用费。如未在本通知规定的2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，海陆丰公司将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。王成功看见此通知后，于2017年6月21日搬离房屋内物品，但剩余中央空调未拆除，但双方未办理交接手续。
2017年6月，王成功委托广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司对案涉房屋（南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋55-60、83-89号商铺）的装修现值进行价值评估，广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司于2017年7月11日作出《房地产估价报告》：南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋55-60、83-89号商铺建筑面积为358.78平米，在评估价值时点即2017年6月15日的评估总现值为132875元。
2017年9月21日，王成功将案涉房屋内的中央空调拆除搬离，并与海陆丰公司共同制作签署了交接清单。
另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，关于《酒楼租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故王成功和海陆丰公司于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》无效。
关于装修损失和设备损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案案涉房屋系王成功经海陆丰公司同意进行的装修，根据科正公司所作的《房地产估价报告》，王成功对案涉房屋的装修已形成了吊顶、墙砖、钢化玻璃墙等附合的装饰装修物，上述附和物（不包括可移动的家具、电器等物品）在评估价值时点即2017年6月15日的评估价值为132875元，因海陆丰公司未同意对上述案涉房屋已形成的附合装饰装修物进行折价利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《酒楼租赁合同》开头首段及第十一条第一项合同条款中均写明了“王成功已充分了解海陆丰公司场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑”，可知王成功在签订《酒楼租赁合同》时已明知案涉房屋未取得规划许可证。海陆丰公司作为出租方将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋出租给王成功使用，王成功明知案涉房屋未取得规划许可证仍承租并进行装修，双方均有过错责任，应各承担50%的责任，故对于已形成附合的装饰装修损失132875元，海陆丰公司应赔偿王成功66437.5元。王成功要求海陆丰公司赔偿设备损失，无事实和法律依据，不予支持。
关于房屋场地占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方于2017年3月10日签订《终止合同协议书》后，王成功未及时搬离并归还案涉房屋给海陆丰公司，海陆丰公司分别于2017年3月15日、2017年5月22日两次发出书面通知催促王成功搬离，并在2017年5月22日的书面通知中写明“如王成功于2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，海陆丰公司将免收逾期搬离场地占用费。如未在2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，海陆丰公司将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。王成功在看到通知后，于2017年6月21日搬离房屋内物品，但仍剩余中央空调未拆除。2017年9月21日，王成功将案涉房屋内的中央空调拆除搬离，并与海陆丰公司共同制作签署了交接清单。海陆丰公司已经给王成功预留了合理的搬离时间，但王成功未在海陆丰公司预留的时间内及时搬离并归还案涉房屋，王成功无故占用海陆丰公司房屋，海陆丰公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。王成功应按照科正公司所作的《房地产估价报告》中现场实勘的案涉55-60、83-89号商铺面积358.78平米，参照《酒楼租金合同》约定的第八期租金标准，支付海陆丰公司2017年3月22日至2017年6月21日期间的房屋占有使用费62786.5元（92575元/529平米×358.78平米）。2017年6月21日王成功未拆除中央空调时，海陆丰公司应当采取适当的措施保护自己的合法权益，防止损失的扩大，而不是以中央空调仍未拆除为由继续请求支付场地占用费，海陆丰公司未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对海陆丰公司所提判令王成功支付2017年6月22日至2017年9月21日场地占用费的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、五十八条、一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.确认王成功与南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司于2015年4月9日签订的《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》无效；2.南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司赔偿王成功装修损失66437.5元；3.王成功向南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司支付房屋占有使用费62786.5元；4.驳回王成功的其他诉讼请求；5.驳回南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，王成功提交了评估测绘费发票、收费通知、情况说明等证据材料，拟证明其已支付评估测绘费8839元。海陆丰公司对以上证据的真实性有异议，并认为王成功在一审时没有提出相应的诉讼请求，依法不应当在二审进行处理，应另行起诉。经审查，王成功在一审中已取得评估测绘费用发票，但未向一审法院提出相关诉讼请求，故本院对王成功提交的证据不予采信。
海陆丰公司对一审查明的事实没有异议。王成功对于一审法院认定其于2017年6月21日搬离案涉房屋的情况有异议，但没有提供相关证据证实，该异议不能成立。经审查，本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.海陆丰公司应当承担装修损失费比例如何？2.一审判决王成功向海陆丰公司支付房屋占用使用费62786.5元是否正确？3.王成功提出的评估测绘费用是否应当在二审予以处理？如何承担？
关于装修损失费承担比例问题。本院认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，致使王成功和海陆丰公司于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》被依法确认无效。海陆丰公司作为出租方将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋出租给王成功使用，而王成功在签订《酒楼租赁合同》时已明知案涉房屋未取得规划许可证仍承租并进行装修，双方均有过错责任，一审法院根据双方过错大小，确定王成功和海陆丰公司对合同无效各承担50%的责任，承责比例划分并无不当，本院予以维持。
关于房屋占用使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方于2017年3月10日签订《终止合同协议书》后，王成功未及时搬离并归还案涉房屋给海陆丰公司，海陆丰公司分别于2017年3月15日、2017年5月22日两次发出书面通知催促王成功搬离，并在2017年5月22日的书面通知中写明“如王成功于2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，海陆丰公司将免收逾期搬离场地占用费。如未在2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，海陆丰公司将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。王成功在看到通知后，于2017年6月21日搬离房屋内物品，但仍剩余中央空调未拆除。2017年9月21日，王成功将案涉房屋内的中央空调拆除搬离，并与海陆丰公司共同制作签署了交接清单。海陆丰公司已经给王成功预留了合理的搬离时间，但王成功未在海陆丰公司预留的时间内及时搬离并归还案涉房屋。因此，一审法院分别参照《房地产估价报告》中现场实勘的案涉商铺面积和《酒楼租赁合同》约定的租金标准，计算王成功应支付的占有使用费，合法有据，本院予以维持。
关于评估测绘费用问题。王成功上诉请求海陆丰公司承担一审评估测绘费8839元超出其一审诉求，且海陆丰公司不同意在二审中调解或由二审一并处理，二审不作处理。
综上所述，王成功的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2884元（上诉人王成功已预交），由上诉人王成功负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄顺超
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
二〇一八年三月二十九日
书记员 林 欢