北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京02执异334号
案外人：北京市通州区斯宾赛尔幼儿园，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄村枫露皇苑1区**号。
负责人：王蕴芬，园长。
委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
委托代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
申请执行人：北京先科中电电力技术设备有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街48号7栋B018室。
法定代表人：张海，总经理。
被执行人：北京建工大地建筑工程有限责任公司，住所地北京市东城区和平里中街甲27号。
法定代表人：魏文谦。
被执行人：北京五龙新村开发公司，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄。
法定代表人：贾东海。
本院在执行北京先科中电电力技术设备有限公司（以下简称先科公司）与北京建工大地建筑工程有限责任公司（以下简称建工大地公司）、北京五龙新村开发公司（以下简称五龙新村公司）一案的过程中，案外人北京市通州区斯宾赛尔幼儿园（以下简称斯宾赛尔幼儿园）向本院提出执行异议，请求依法中止对位于北京市×××号楼（以下简称涉案房屋）的执行、中止本院对斯宾赛尔幼儿园下发的腾房通知的执行并撤销对涉案房屋的拍卖行为，重新评估拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。
案外人斯宾赛尔幼儿园称，一、其租赁使用涉案房屋是在查封和抵押房屋之前，且在北京市通州区人民法院（以下简称通州区法院）查封涉案房屋期间，其续租的行为已得到通州区法院的认可，故其承租涉案房屋的行为合法有效，应依据“买卖不破租赁”的原则中止对涉案房屋的执行。二、本院应当对涉案房屋重新进行评估拍卖。该幼儿园系涉案房屋的合法承租人，自2013年4月30日即开始承租该房屋，并对房屋进行装饰装修，但本院执行中并未涉及装饰装修部分，严重损害了该幼儿园的权益。此外，该幼儿园在承租涉案房屋期间一直将租金交予法院，且幼儿园各项审批文件均与该房屋不可分，故即使依法拍卖涉案房屋也不能将幼儿园清退。三、该幼儿园经营项目为教育机构，如果强行清退将对社会和孩子造成极大影响。四、该幼儿园对涉案房屋享有优先购买权，但本院在执行中并未通知其行使该权利。综上，该幼儿园基于其享有的承租权实体权利既作为案外人要求中止对涉案房屋的执行，又作为利害关系人要求重新评估拍卖。
申请执行人先科公司称，不同意斯宾赛尔幼儿园的异议请求。本院于2007年就查封了涉案房屋，北京枫露奥海休闲娱乐有限公司（以下简称枫露奥海公司）于2009年从五龙新村公司续租的涉案房屋，后于2013年与沈新运签署合作联营协议书开办幼儿园，都是在本院查封后进行的，先科公司对协议书的效力不认可，斯宾赛尔幼儿园对涉案房屋没有租赁权。本院在拍卖涉案房屋前在房屋上张贴了公告，枫露奥海公司和斯宾赛尔幼儿园都应当知道拍卖事宜，且枫露奥海公司的经理一直在跟先科公司沟通，故其应当知道拍卖情况。
本院查明，中国农业银行北京市东城区支行（以下简称农行东城支行）与建工大地公司、五龙新村公司一般借款合同纠纷一案，本院于2006年12月19日作出（2006）二中民初字第12049号民事判决，判决：“一、北京建工大地建筑工程有限责任公司于本判决生效后十日内偿还中国农业银行北京市东城区支行借款本金二千九百三十万元及利息（利息自二ОО五年十二月二十一日至二ОО六年六月二十七日，按照年利率百分之六点六九六计算，自二ОО六年六月二十八日起至款付清之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算，计收复利）；二、北京建工大地建筑工程有限责任公司于本判决生效后十日内给付中国农业银行北京市东城区支行律师代理费六万元；三、中国农业银行北京市东城区支行就上述两项确定的债权对北京五龙新村开发公司所有的位于北京市×××号楼、二区×××号楼、三区×××号楼享有优先受偿权。案件受理费十六万二千零二十四元，由北京建工大地建筑工程有限责任公司和北京五龙新村开发公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）”。判决生效后，农行东城支行向本院申请执行，本院于2007年1月25日以（2007）二中执字第356号立案执行。执行过程中，本院于2007年3月14日查封五龙新村公司名下的涉案房屋。后先科公司向本院申请变更该公司为申请执行人，本院于2017年8月29日作出（2017）京02执异251号执行裁定，裁定变更先科公司为申请执行人。本院于2017年11月10日作出《拍卖公告》，拟对涉案房屋进行网络司法拍卖，并告知优先购买权人若主张优先购买权应于拍卖日前向本院主张。2017年12月8日，本院通过司法拍卖网络平台拍卖涉案房屋，先科公司以最高价竞买成功。本院于2018年3月30日作出《通知》，责令所有占有使用涉案房屋的单位和个人限期迁出。
另查明，枫露奥海公司曾以本院在拍卖涉案房屋过程中未确认其租赁权、优先购买权以及未在拍卖公告中明确其优先购买权，损害其合法权益为由向本院提出执行异议，本院经审查认为五龙新村公司在本院于2007年3月14日对涉案房屋采取查封措施后，在未征得本院同意的情况下，仍与枫露奥海公司签订房屋租赁合同，其行为显属违反相关规定，双方依据合同所设定的权利不得对抗申请执行人先科公司。本院于2017年12月5日作出(2017)京02执异951号执行裁定，裁定驳回了枫露奥海公司的异议请求。
本案审查过程中，斯宾赛尔幼儿园向本院提交以下证据证明其主张：一、五龙新村公司与枫露奥海公司于2009年9月30日签订的《租赁协议书（延续）》，约定五龙新村公司继续将涉案房屋出租给枫露奥海公司使用，租期为2012年10月1日至2022年9月30日。二、枫露奥海公司与斯宾赛尔幼儿园于2013年4月18日签订的《合作（联营）协议书》，约定枫露奥海公司将涉案房屋提供给幼儿园使用，幼儿园向枫露奥海公司支付房屋使用费，合作期限为2013年5月1日至2023年4月30日。三、枫露奥海公司于2013年4月19日向五龙新村公司书面申请对涉案房屋进行改造装修准备开办幼儿园，五龙新村公司表示同意。四、枫露奥海公司的公司住所证明以及通州区法院（2013）通民初字第3748号民事判决书，证明枫露奥海公司于2002年就从五龙新村公司承租了涉案房屋且该房屋的持续租赁已经法院认可，是合法有效的。五、通州区法院向枫露奥海公司送达的要求其协助扣留、提取该公司承租五龙新村公司涉案房屋租金的协助执行通知书，以及枫露奥海公司向通州区法院支付租金的凭据，证明枫露奥海公司租赁涉案房屋是经法院确认的，且该公司已足额缴纳了租金。六、斯宾赛尔幼儿园向枫露奥海公司支付租金的凭据，证明幼儿园自2013年6月5日至2017年6月5日陆续向枫露奥海公司支付涉案房屋及院落租金共计300余万元。先科公司对上述证据均不予认可。
本院认为，在本院查封涉案房屋期间，五龙新村公司未经本院同意即与枫露奥海公司签订续租该房屋的协议，后枫露奥海公司又与斯宾赛尔幼儿园签订合作联营协议，上述行为均不能对抗先科公司，且斯宾赛尔幼儿园提交的支付租金的相关凭据无法证明其已向五龙新村公司支付了涉案房屋租金，故斯宾赛尔幼儿园要求中止对涉案房屋执行以及中止对腾房通知执行的异议请求缺乏事实和法律依据。因现有证据无法证明斯宾赛尔幼儿园对涉案房屋享有合法有效的租赁权，故该幼儿园以本院在拍卖涉案房屋时未告知其行使优先购买权为由要求撤销拍卖并重新评估拍卖的异议请求亦缺乏事实和法律依据。综上所述，案外人斯宾赛尔幼儿园的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人北京市通州区斯宾赛尔幼儿园的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 侯成成
审判员 曾小华
审判员 连 强
二〇一八年六月二十五日
书记员 赵煜鑫