北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初17678号
原告（反诉被告）：吴莉红，女，1974年8月13日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：吴大治，男，1977年5月10日出生，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人：张辉，执行董事。
委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，北京恒远基业房地产开发有限公司职员。
原告吴莉红与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴莉红及其委托诉讼代理人吴大治、被告恒远基业公司的委托诉讼代理人孙湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴莉红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理位于北京市西城区安德路77号1号楼xx号房屋的网签合同、预售登记，在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给原告，为原告办理房屋过户登记、房屋产权证等后续相关手续；2.判令被告赔付原告房屋延期交付违约金（自2011年5月31日合同约定交房日至房屋实际办理交付日为止，每日向原告赔付已付房款万分之三的违约金）；3.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月至6月，原告到被告售楼处、工地现场就北京市西城区安德路77号1号楼xx号购房事宜多次向被告咨询。被告承诺此安德路危改小区1号楼在售房屋为商品房，并承诺按照市场价格19000元每平方米向原告销售1号楼xx号房屋。2009年7月6日原告与被告签署《北京市西城区安德路危改小区合同》购买1号楼xx号房屋。房屋价格19000元每平方米，建筑面积71.87平方米，全部购房款共计1365530元。2009年6月26日，原告将父母原居住房屋海淀区xx号房屋出售，并以卖房款为基础，加上向亲戚的借款，全额支付了安德路77号1号楼xx号购房款。原告于2009年7月6日向被告支付100000元整，于2009年8月19日向被告支付1265530元整。两次合计向被告支付全部购房款共计1365530元整。2009年8月底前，原告已全额付清全部购房款。2011年9月30日被告开发的北京市西城区安德路77号项目获得了北京市住建委办法的商品房预售许可证（京房售证字【2011】186号），预售范围包括原告所购买的上述1号楼xx号房屋。原告在建委网站上查询到购买的房屋已经开通网签后，多次与被告售楼处工作人员交涉，要求尽快办理网签合同，被告多次答应为原告办理网签合同，且被告有足够时间为原告办理网签合同，但被告却未给原告办理网签合同，导致该房屋在此期间被其他第三方查封，被告的上述行为已经构成欺诈。按照合同约定被告应于2011年5月31日前将建好的住宅交付被告人。被告以欺骗、拖延等方式至今未给原告办理网签合同。截止目前，安德路77号1号楼仍未完工，被告仍未向原告交付房屋。原告与被告签署的《北京市西城区安德路危改小区合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制规定，请法院依法认定该合同合法有效。被告应该依据合同履行其规定义务。根据开发商提交的《安德路77号院项目工程情况说明》，北京市西城区安德路77号1号楼即将竣工，请求法院判决被告房屋竣工后尽快将北京市西城区安德路77号1号楼xx号房屋交付原告。请求法院判决被告赔付原告房屋延期交付违约金。自2011年5月31日合同约定房屋交付日期至房屋实际办理交付日为止，依据合同，被告应按日向原告赔付已付房款万分之三的违约金。该房屋系原告为方便就近照顾父母所买。现在父母原居住房屋已出售，父母年事已高，多年来居无定所。且2009年至今北京住房价格一再攀升，以购房合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房。原有房屋出售的损失，加上此套房屋至今未能入住导致父母长期租房居住，原告长期支付昂贵的房租，并承担偿还购房借款的压力，生活十分困难。与本案案情完全相同的还有购买德胜雅苑1号楼的张某，高某，王某等。
恒远基业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。现在项目土地房屋2011年7月至今被丰台法院、一中院、二中院查封，无法办理网签和产权证。我们主张解除合同。原告主张违约金没有计算依据，不同意该项请求。
恒远基业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方之间于2009年7月6日签署的《北京市西城区安德路危改小区购房合同》；2.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、双方之间于2009年7月6日签署的《北京市西城区安德路危改小区购房合同》是在被胁迫并以明显低于当时市场价格的情况下签署的。被反诉人之胞弟吴某在合同签署之时，是北京市政府的秘书。吴某得知反诉人在预约销售安德路77号院房屋后，通过有关途径，找到反诉人办公场所，要求低价购买安德路77号院的房屋。反诉人迫于吴某的身份和地位，被迫以每平方米19000元（当时反诉人销售同等房屋的价格为每平方米22000元左右），向吴某预约出售了1号楼xx室房屋。由于当时吴某提出要以其姐姐吴莉红的名义购买，所以反诉人就被迫与被反诉人签署了合同。2、合同签署之后，在反诉人涉及到其他诉讼案件中，反诉人发现“安德路77号项目”的土地和房屋，自2011年7月始，已先后被丰台区法院、一中院、二中院等相关人民法院查封，且至今仍处于查封状态，双方之间已无继续履行合同之可能。为避免双方之间损失继续扩大，特反诉至贵院，请求解除双方之间的合同，反诉人愿意于合同解除之当日全额退还已收取的被反诉人购房款1365530元。
吴莉红对恒远基业公司的反诉辩称，不同意解除合同。一、合同有效，原告依法享有房屋的所有权，被告负责为原告办理网签合同、预售登记、房屋交付、房产证等全部手续。签订合同后原告已全额付清全部购房款。合同系双方真实意思表示，被告在合同签订后取得了工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证，合同合法有效。原告履行了全部合同义务，房屋所有权应当已经发生转移。办理产权登记事宜由被告负责，被告未办理任何登记，应承担全部过错责任。法律不应将应由被告公司承担的责任，强加于公民个人，公民个人没有能力承担这种责任。商品房买卖是特殊合同行为，发生在公民和法人之间，公民作为弱势群体，应当享有特殊的权利，原告认为按照物权法的相关规定，所有权应当自合同签订之日起，即发生权利转移，可以对抗其他第三人。二、被告应赔偿违约金。依据合同约定，出卖人应当在2011年5月31日前交付房屋。出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。三、查封违反法律规定，应予以撤销，原告享有的权利足以对抗执行，被告应当为原告办理网签和房产证。1、按法律规定，涉案房屋未进行所有权登记，且已经出售，不能进行查封，法院查封行为是违反法律规定的，应当予以撤销。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条之规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”安德路77号1号楼xx号房屋已办理商品房预售许可证且已经出售，不符合上述规定的条件，不符合预查封的条件，北京控制工程研究所申请法院对其查封是违法的。此外，购房合同合法有效，合同签订后，申请人积极要求房地产公司办理网签，恰恰由于北京控制工程研究所非法查封，造成至今不能办理网签合同，导致申请人重大损失。2、按照司法解释规定，原告当时的情形，应当受到法律保护，享有的权利可以排除执行。依据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，原告父母及原告曾尝试入住该房屋，遭到黑社会性质人员暴力驱赶、恐吓，以及西城区德外街道工作人员的威逼利诱，造成我们无法依法事实占有。依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，考虑原告已付清全部房款，原告所购商品房系用于父母居住且原告父母名下无其他用于居住的房屋，原告及原告父母应享有房屋所有权。3、涉案房屋虽然处于查封状态，但查封标的额远远超出涉案金额，已经提出异议，并由相关法院进行审理。2011年11月24日，北京控制工程研究所以北京仲裁委员会作出的（2008）京仲裁字第0899号裁决书，裁决：恒远基业公司双倍返还研究所定金1200万元，向北京市一中院申请查封了涉案房产，北京控制工程研究所以1200万元的仲裁决定，对老百姓从恒远基业公司购买的价值近2亿元的20套房屋进行查封。根据周边二手房市场价格测算，北京控制工程研究所查封的20套房屋目前市值近2亿元。根据北京市二中院2015二中民终字第10872号判决书，以及北京西城法院2015西民初字第02509号判决书，2015年法院判决认定的单套房屋价值为7329700元，以上述判决价格计算，20套房屋价值近1.5亿元。北京控制工程研究所的查封行为，违反了最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条，属于超额查封，应依法尽快解除对超标的额部分财产的查封。北京控制工程研究所不应以非法超额查封方式，对原告合法有效购买的房屋进行查封。四、查封违反法律规定，未按规划建设影响竣工验收，预售许可证过期等问题，皆由恒远基业公司违法行为造成，应由恒远基业公司负责解决，恒远基业公司应依法为原告办理网上签约和预售登记，依法在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人。2011年9月30日被告开发的北京市西城区安德路77号项目获得了北京市住建委办法的商品房预售许可证（京房售证字【2011】186号），预售范围包括原告所购买的上述1号楼xx号房屋。“安德路77号项目”存在未按规划建设影响竣工验收，预售许可证过期，网签行政限制等问题，都是由被告违法行为造成，原告对此没有过错，理应由被告负责解决。根据北京市《关于商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交【2005】100号）第1条“本市行政区划内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统上进行网上签约和预售登记。”被告应按上述要求，尽快为原告办理网上签约和预售登记。根据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第12条“买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。”请求法院判决被告恒远基业公司在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人。
本院经审理认定事实如下：2009年7月6日，恒远基业公司（出卖人）与吴莉红（买受人）签订《北京市西城区安德路危改小区购房合同》。合同约定：第一条项目建设依据。依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会：《关于安德路77号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字[1998]145号西建字[1998]41号《关于安德路77号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字[2003]第215号西建字[2003]第59号文件的批准对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第二条买受人拆迁基本情况。第三条买受人所购回购房的基本情况。买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区一号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅。住宅为普通装修。该回购房为1号楼xx号房屋，建筑面积共71.87平方米。第四条面积确认及面积差异处理。第五条回购房购房款。双方同意回购房购房款合计为人民币1365530元。第六条付款方式及期限。买受人分两次支付，于2009年7月6日签署本合同当日向出卖人支付首期购房款100000元；于2009年7月20日前付清其余购房款1265530元。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条交付期限。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费，从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第十条规划、设计变更的规定。第十一条交接。第十二条出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，买受人凭购房合同及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关税费。……。
2009年7月6日，吴莉红支付给恒远基业公司购房款100000元。2009年8月19日，吴莉红支付给恒远基业公司购房款1265530元。
2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。该商品房预售许可证失效后，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路77号土地进行了查封。
安德路77号项目尚未完成竣工验收。
就安德路77号项目竣工验收事宜，本院曾走访项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”
本院认为：恒远基业公司作为“安德路77号项目”的开发商与吴莉红签订的《西城区安德路危改小区购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。吴莉红已按双方协议履行了相应的义务，恒远基业公司亦应继续履行上述协议中的义务。
目前，“安德路77号项目”尚未办理竣工验收。现有证据不能排除该项目存在未按规划建设影响竣工验收的可能，而未竣工验收的房屋对居住安全存有隐患。另，涉案房屋及土地已被人民法院查封，综合上述情形，本院认为双方合同暂不具备履行条件。对吴莉红要求继续履行合同办理网签合同、预售登记、组织竣工验收、交付房屋、办理房屋过户登记、房屋产权证等相关手续的诉讼请求，本院不予支持。
恒远基业公司未按期交付房屋，应按照合同约定自2011年6月1日起每日按照已付房款的万分之三承担违约责任，吴莉红要求恒远基业公司支付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，但违约金的起算点有误，本院予以纠正，对吴莉红此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
因本案系恒远基业公司的原因导致双方合同不能正常履行，恒远基业公司不具备合同解除权，故对恒远基业公司要求解除双方合同的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，北京恒远基业房地产开发有限公司支付吴莉红违约金（按照每日四百零九元六角六分的标准，自二○一一年六月一日起支付至实际交付北京市西城区安德路77号1号楼xx号房屋之日止）。
二、驳回吴莉红的其他诉讼请求。
三、驳回北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。
如果北京恒远基业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千五百四十五元，由吴莉红负担（已交纳）；反诉费八千五百四十五元，由北京恒远基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李俊
二〇一七年十一月十六日
书记员 林彤