浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初4278号
原告（执行案外人）：金江土，男，1966年6月7日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：丁飚、徐思嘉，浙江震天律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司绍兴支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路29号，统一社会信用代码：91330621845996073B。
负责人：董晓江，支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：薛光洋，中国工商银行股份有限公司绍兴支行员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：甘玉，浙江杰杨律师事务所律师。
被告（被执行人）：绍兴恒欣纺织服装有限公司，住所地绍兴市云栖大桥西侧，组织机构代码：71548826-5。
法定代表人：宋苗坤。
原告金江土诉被告中国工商银行股份有限公司绍兴支行（以下简称工行绍兴支行）、绍兴恒欣纺织服装有限公司（以下简称恒欣公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刁学伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周宗芳组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告金江土委托代理人徐思嘉、被告工行绍兴支行委托代理人薛光洋、甘玉到庭参加诉讼。被告恒欣公司经本院合法传唤�无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金江土诉称，原告与被告恒欣公司于2017年2月15日签订房屋租赁合同，约定将位于绍兴市云栖大桥西侧房屋（原绍兴市联谊大酒店餐饮1-3层）及厨房等附属设施设备出租给原告，租赁期限为2年，每年租金为45万元。原告按约支付了租金，并实际占有涉案房屋。现被告工行绍兴支行向法院申请执行，法院拟对涉案抵押物进行拍卖。在涉案房屋执行公告期间，原告依法向法院提出执行异议。经审查，法院驳回了原告的执行异议。原告认为，原告租赁涉案房屋时并不知晓该房屋已经抵押或者查封，因此投入大量人力物力。如法院因拍卖要求原告腾空，将会给原告造成重大损失，职工也无法安置。现原告作为承租人，租赁期限未满，根据公平诚信原则，原告认为与被告恒欣公司合法�效的租赁合同应当继续履行。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起执行异议之诉，请求：撤销（2017）浙0603执异21号执行裁定书；确认原告与被告恒欣公司签订的房屋租赁合同合法有效，应继续履行；本案诉讼费用由两被告承担。
被告工行绍兴支行答辩称，涉案房屋抵押权的设立在先，原告的租赁权设立在后，故应当驳回原告的全部诉讼请求。
被告恒欣公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告金江土为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、（2017）浙0603执异21号执行裁定书复印件一份，证明原告向法院提起执行异议被驳回的事实；
2、房屋租赁合同一份，证明原告系涉案房屋当前的承租人。
针对原告提交的证据，被告工行绍兴支行质证认为：对证据1真实性没有异议，该组证据恰能证明原告的执行异议已经被驳回，其租赁权不能对抗在先的抵押权；对证据2的真实性及合法性由法院审查，但原告的租赁权不能对抗在先的抵押权。
被告工行绍兴支行为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
3、涉案房屋产权证、国有土地使用权证、他项权证各一份，以及最高额抵押合同、抵押物清单、恒欣公司股东会决议、承诺函、抵押房屋在抵押登记前状况的确认函、恒欣公司与绍兴市联谊大酒店有限公司的房屋租赁合同、绍兴市联谊大酒店有限公司企业法人营业执照各一份，证明原告的租赁权不能对抗在先的抵押权。
针对被告工行绍兴支行提交的证据，原告质证认为：证据3的证据三性由法院核定，原告在承租涉案房屋时并不知晓涉案房屋已经抵押或查封，被告恒欣公司也未告知原告相关情况。
被告恒欣公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据材料，视为放弃相应的举证和质证权利。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2，被告工行绍兴支行对其真实性未提出异议，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据；被告工行绍兴支行提交的证据3，原告对其真实性未提出异议，且与本案具有关联性，故本院确认其证明力。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2014年12月1日，工行绍兴支行与恒欣公司签订了编号为2014年绍县（抵）字1154号《最高额抵押合同》一份，约定恒欣公司以其所有的位于绍兴市云栖大桥西侧的房屋所有权及土地使用权【房屋所有权证编号：绍房权证北海字第××号，土地使用证编号：绍市国用（2003）字第1-7138号】，为恒欣公司自2014年12月1日至2016年11月30日期间在人民币3,032万元的最高余额内提供最高额抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息等。同日，工行绍兴支行与恒欣公司办理了抵押登记手续，并取得编号为绍房他证绍市字第××号《房屋他项权证》一份。借款到期后，恒欣公司未按约归还全部借款本息，工行绍兴支行遂向本院起诉。起诉过程中，依据工行绍兴支行的申请，本院作出（2015）绍柯商初字第2995号民事裁定书，于2015年8月28日查封了上述抵押物。2015年10月30日，本院作出（2015）绍柯商初字第2995号民事判决书，确定工行绍兴支行有权对恒欣公司提供的编号为绍房他证绍市字第××号房屋他项权证项下的抵押物在人民币3,032万元范围内依法定程序优先受偿。判决生效后，各义务人未能自觉履行相应义务，权利人向本院申请执行。本院在立案执行过程中，拟对抵押房屋进行评估、拍卖，并张贴限期腾空房屋通知书，案外人金江土据此向本院提出执行异议。经审查，本院于2017年4月24日作出（2017）浙0603执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人的执行异议请求。金江土不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2017年2月15日，恒欣公司与金江土签订房屋租赁合同一份，约定恒欣公司将其名下坐落于绍兴市云栖大桥西侧（原绍兴市联谊大酒店餐饮1-3层及厨房，附属设施设备）的�积约为1133平方米的房屋出租给金江土使用，租赁期限为两年，自2017年3月18日起至2019年3月17日止，租金为每年45万元，合同还约定了双方其他的权利义务等内容。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案房屋抵押登记时间为2014年12月1日，而租赁合同签订时间为2017年2月15日，租赁期限起始时间为2017年3月18日，均晚于抵押权登记的时间，故金江土与恒欣公司之间的租赁关系不得对抗涉案房屋所设抵押权。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告恒欣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应举证质证以及抗辩的权利，并自行承担相应不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告金江土的诉讼请求。
案件受理费12,800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 刁学伟
代理审判员 孔宏伟
人民陪审员 周宗芳
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 徐栋飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人�法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回�讼请求。