河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1705号
原告河南益通物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人朱晓光，该公司总经理。
委托代理人朱建斌，河南成务律师事务所律师。
委托代理人胡涛，河南成务律师事务所律师。
被告李超。
原告河南益通物业服务有限公司（以下简称益通公司）与被告李超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益通公司委托代理人朱建斌，被告李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益通公司诉称：被告购买郑州市中原区化肥东路西天悦龙庭3幢2单元11层1103号房屋，建筑面积77.81平方米，类型为住宅。原、被告于2011年12月3日签订天悦龙庭前期物业管理服务协议，约定由原告进行前期物业管理服务，被告在每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元、监控设施维护费每月每平方米0.05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。被告在2012年10月30日接收房屋并装修入住，仅交纳了2013年3月31日之前的物业费，之后的物业费一直无故拖欠，经原告多次催收后被告拒不交纳，故原告诉至法院，请求判令：被告支付物业费2170.92元和滞纳金3252.71元（暂计算至2014年9月30日，总计5423.63元），2014年10月1日至上述物业费全部支付之日的滞纳金按每天10.85元计算；被告承担本案全部诉讼费用。
被告李超辩称：被告与河南益通置业有限公司签订的商品房买卖合同约定河南益通置业有限公司通过招标聘请河南佳苑物业管理有限公司对九龙城天悦龙庭进行物业管理，但却强迫被告与河南益通物业服务有限公司签订物业服务协议。原告存在强制性交房的做法，交房时强迫所有业主交纳5个月物业费；交房后，发现存在房屋裂缝问题，向开发商和物业反映，但一直未予以解决；强制业主装修期间购买沙霸沙子水泥。原告未按照前期物业管理服务协议提供相应的服务，物业管理服务存在以下问题：天然气供气线路存在问题，物业管理协商不及时，导致业主2012年10月份交房，2013年10月份才用上天然气；消防通道、公共道路、单元门出入口被长期占据，公共通行道路狭窄，小区内通行不便；路灯不亮，小区充电车棚过少，门禁系统形同虚设。原告是三级资质，但向被告及广大业主按一级资质标准收取费用，存在违规收费现象。电梯内、小区内广告牌收费以及公共盈利费用的使用未对业主进行公示，根据《物业管理条例》，其收益归全体业主所有，业主有权利监督物业共用部位的管理和使用。原告未依约提供相应服务，服务态度恶劣，提供服务与收费标准不成正比，故被告原则上同意支付原告部分物业费，要求原告减免被告拖欠物业费的50%，被告不承担滞纳金，且被告原则上同意将房屋裂缝补偿款作为物业费的一部分交给物业公司。
经审理查明：2010年11月17日，原告河南益通物业服务有限公司与河南益通置业有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定河南益通置业有限公司聘请河南益通物业服务有限公司对天悦龙庭南区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业每月每平米1.5元，监控维护费每月每平方米0.05元。原、被告于2011年12月3日签订天悦龙庭前期物业管理服务协议一份，约定原告为被告购买的位于郑州市中原区化肥东路西天悦龙庭3幢2单元11层1103号、建筑面积77.81平方米、类型为住宅的房屋提供物业管理服务；原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每年公布物业管理费用收支项目；不得占用物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向被告提供房屋自有部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；被告有权监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》、《住户手册》；向原告按时足额交纳物业管理费用；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；被告交纳费用时间为每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.50元，监控设施维护费每月每平方米0.05元，因被告原因空置住宅房屋按建筑面积足额交纳费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日5‰的标准收取违约金。
被告李超所购的郑州市中原区化肥东路西天悦龙庭3幢2单元11层1103号房屋位于天悦龙庭南区，被告于2012年10月30日领取房屋钥匙，并向原告交纳了2012年11月1日至2013年3月31日的物业服务费用和电子监控维护费用。2013年12月25日，位于中原区冉屯路58号3号楼2单元11层1103号房屋的所有权证填发，登记的所有权人为李超，房屋建筑面积为77平方米，被告主张其应按房屋建筑面积77平方米交纳物业服务费，原告对此无异议。被告李超自2013年4月起不再交纳物业服务费，原告经过催要后被告仍未交纳，原告遂向本院提起诉讼。
原告的资质等级为贰级。郑州市中原区物价局于2012年10月26日对原告的物业管理服务收费等级标准进行了备案，其中天悦龙庭（南区）普通住宅区物业管理服务收费高层普通住宅1.5元／月／平方米，智能化监控维护费0.05元／月／平方米。
上述事实，有前期物业管理服务合同、天悦龙庭前期物业管理服务协议、物业管理企业资质证书、郑州市中原区物价局中原价综函（2012）12号备案函、房产证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告双方于2011年12月3日签订的天悦龙庭前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。对被告关于原告非商品房买卖合同约定的物业服务公司的辩称，因被告系与原告签订的前期物业管理服务协议，且原告实际为被告提供了物业服务，被告该项辩称没有事实及法律依据，本院不予采信。原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定的时间和标准向原告交纳物业管理费用。关于被告辩称原告的资质等级与收费等级不相符，存在违规收费现象的答辩理由，因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且被告的收费标准经过物价部门的备案审核，被告以此拒绝交纳物业费于法无据，本院不予支持。对被告辩称的房屋质量及要求将房屋裂缝补偿款与物业费进行折抵的问题，因房屋质量涉及房屋开发企业，与本案的物业服务合同不属于同一法律关系，且原、被告并未约定将房屋裂缝补偿款与物业费予以折抵，故本院对被告该项辩称不予采信，被告可另行解决。对被告以原告所提供的小区服务存在问题作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由，因原告提供的服务包含多种事项，且被告所提出的问题涉及公共利益问题，被告不能证明其所提出的问题持续存在或者原告存在实质性违约，不能成为免除或降低物业费的适当理由，被告的答辩理由本院不予采信。就天悦龙庭小区物业服务存在的问题，原告作为物业服务企业，应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。本案中，合同约定的物业服务费计算标准为每月每平方米1.55元，原告所服务的被告房屋的建筑面积为77平方米，故原告要求被告交纳自2013年4月1日起至2014年9月30日止的物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，经计算，该期间的物业服务费应为1.55元77平方米18个月=2148.30元。原、被告在前期物业管理服务协议中约定了物业服务费的交纳时间，被告李超自2013年4月1日起不再交纳物业费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算方式，原、被告虽在合同中对此进行了约定，但该约定的计算标准过高，应适当予以降低。虽然被告的答辩理由不构成拒绝或降低交纳物业费的有效理由，但应指出，原告对小区所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院酌定违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李超于本判决生效之日起七日内向原告河南益通物业服务有限公司支付物业服务费2148.30元及违约金（计算方法：自每季度逾期之日起至本判决限定支付之日止，以当季度被告欠交物业服务费数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准计算）；
二、驳回原告河南益通物业服务有限公司过高部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李超负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 丁稳静
人民陪审员 田 波
人民陪审员 张秀荣
二〇一五年一月十九日
书 记 员 田楠楠