湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2799号
上诉人（原审被告）：孟凡红，女，1969年11月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：高华清、衡正，均系湖北大和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐晓明，男，1972年2月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：孟凡红，身份信息同上。
被上诉人（原审原告）：刘丹，女，1981年9月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：白小云，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴旭，男，1967年8月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：白小云，湖北谦顺律师事务所律师。
原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘容、牟姣，均系该公司员工。
上诉人孟凡红、徐晓明因与被上诉人刘丹、吴旭以及原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟凡红、徐晓明上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，依据合同第五条约定的内容，应当认定为双方并未约定履行时间且履行时必须同时履行的合同关系，被上诉人贷款未获批准，未支付75万元构成违约。中介机构不协助办理房屋抵押注销手续，上诉人不构成违约。二、原审判决适用法律错误，根据武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（以下简称159号意见），被上诉人因系武汉户口且在本市拥有两套以上住房，无权再享有购买住房的权利。如果按照一审法院的判决结果，将造成房屋产权不能过户、不动产物权不能变动、合同目的不能实现的法律后果。三、希望法院到武汉市不动产登记局调取“在被上诉人有二套房的情况下，能否依法判决由上诉人协助被上诉人将案涉房屋变更登记至被上诉人名下”的情况说明，以利于顺利审理案件，实现诉讼的法律效果。四、本着解决诉争的目的，我方愿意在二审过程中向法院提存60万元的现金，以返还和补偿被上诉人。五、本案中介公司工作人员存在与被上诉人恶意串通的情况，造成无法办理抵押注销手续使得交易无法履行，中介机构应承担责任。六、我方并未违约，徐晓明从未同意卖房，被上诉人也未证明其准备了购房款；七、本案一审不应适用简易程序，延期审理也不合法规定。
刘丹、吴旭辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。我方是全面履行合同义务，并不存在违约。关于限购问题，是因为上诉人恶意拖延导致购房政策变化，我方并不属于限购范围。上诉人称我方与中介机构恶意串通毫无事实根据，我方依约支付了55万元，一审时将剩余房款75万元也已经提存法院。关于购房事宜，徐晓明是认可的，他也去过银行办理贷款手续，多次沟通时并未表示不认可卖房。关于合同履行问题，合同明确约定履行顺序，上诉人明显属于恶意违约，请求驳回上诉、维持原判。
链家公司述称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。办理解除房屋的注销抵押登记手续需要上诉人主导来完成，中介机构只是协助办理，我方作为中介当然是希望积极促成双方合同的交易成功，不存在恶意串通的事实。
刘丹、吴旭向一审法院提起诉讼请求：1、孟凡红、徐晓明继续履行双方于2016年4月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》，继续履行事项包括：（1）到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，办理房产过户手续，将房屋过户至刘丹、吴旭名下；（2）在收到全部房款后7工作日内办理房屋交付手续；（3）履行实现合同目的的其他义务；2、孟凡红、徐晓明及链家公司负担居间费；3、孟丹红、徐晓明承担诉讼、保全费用。
一审法院认定事实：刘丹、吴旭系夫妻关系。孟凡红、徐晓明系夫妻关系，两人婚后购买有位于武汉东湖生态旅游风景区欢乐大道166号案涉5306号房，并登记在孟凡红一人名下。
2016年4月12日，刘丹（买方，乙方）与孟凡红（卖方，甲方）经链家公司中介，签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，房产证载明建筑面积77.61平方米；第二条，房屋权属情况，该房屋购房合同编号为景120415268；房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2013年8月20日；卖方现金赎楼，卖方应在签订本合同后7日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证原件交付第三方办理过户；出卖人未将该房屋出租；第三条，成交方式；第四条，房产转让价格，按套转让为1300000元；第五条，付款约定，（一）该笔交易定金50000元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金50000元，卖方应预留10000元在居间方作为交房保证金；（二）人民币1250000元为第二部分房款，贷款，按商业贷款，买方须在卖方抵押已注销，买方贷款已获批准，买卖双方去房管局签字过户之日，签字之前支付首期款（不包括定金）750000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；第七条，房产过户；（一）买卖双方应在房产抵押注销登记后7个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；（二）税费相关规定，因房屋交易发生的税费，由买方承担；第八条，房产交付，（一）出卖人在收到全部购房款（不含交房保证金）后7个工作日内将房屋交付给买受人；第九条，违约责任；第十二条，合同备注；合同备注条款内容与前述不一致的，以备注为准：双方约定：1、该交易价格1300000元，卖方自行办理房产证土地证，费用自行承担；在二手交易过程中产生的一切税费由买方承担，与卖方无关；2、买方出资帮卖方还清该房地产未结清的住房按揭贷款，该笔款项包含在买方的首付款750000元之内；3、因该房地产现状为漫过水，卖方承诺督促相关责任方在交房前把该房地产恢复成开发商交房时的原状；等内容。
同日，刘丹（乙方）、孟凡红（卖方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：第一条，居间服务，内容包括（1）提供房屋买卖市场行情咨询……（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；第二条，居间服务费，经各方友好协商，甲乙双方向丙方支付佣金15000元，其中乙方向丙方支付佣金15000元；第三条，权利义务，第四条，违约责任，3、甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；等内容。
2016年4月12日，刘丹向孟凡红交付定金50000元，向链家公司交付佣金15000元。
2016年5月24日，刘丹向孟凡红支付首付款500000元。双方当庭确认，案涉5306号房原有按揭贷款现已还清，但抵押权登记尚未注销。
其后，在刘丹、吴旭申请二手房交易按揭贷款中，徐晓明未出面办理面签。
2016年7月20日，孟凡红向吴旭提出，已逾期15天支付首期款50万元并拖延办理贷款手续，属于违约，要求7日内办理完毕贷款审批等手续，否则将解除合同等。
2016年8月16日，刘丹、链家公司向孟凡红、徐晓明发《履约催促函》，提出买方已付定金、首付款，因徐晓明在外地工作原因两次于休息日去银行面签未果耽误贷款，2016年7月20日卖方书面同意履行合同，又因徐晓明时间原因延误，现买家愿意放弃贷款，但卖方仍不配合办理过户手续，已构成违约，要求收函后10工作日内配合办理银行贷款审批手续和过户继续履行合同等。
因双方未能办理贷款、过户等，致有本案诉讼。
在诉讼中另查明，刘丹名下在武汉市现有两套住宅。2016年10月2日，武汉市人民政府办公厅下发《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》【武政办（2016）131号】，要求，在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在上述区域（案涉5306号房属该区域）内购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款，自2016年10月3日起施行。刘丹、吴旭认为，案涉合同在10月3日前签订，且刘丹、吴旭可以一次性付余款不进行贷款，且此前已表示放弃贷款履行合同，故不受该文件限制；孟凡红、徐晓明认为，应当全面履行合同，不同意变更合同付款条款，而刘丹、吴旭现因政策原因无法办理银行贷款，合同已客观上不能履行。
2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》【武政办（2016）159号】，要求：在本市拥有2套及以上住房的，暂停在上述区域（案涉5306号房属该区域）内向其出售房屋；自2016年11月15日起实施。
在诉讼中：1、经刘丹、吴旭申请，本院对案涉5306号房进行了查封，期限3年，从2016年9月23日起至2019年9月22日止。为办理财产保全，刘丹、吴旭申请由中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险提供担保，用去保费3900元。2、经法院释明上述限购政策可能影响房屋过户登记的风险，刘丹、吴旭坚持认为案涉合同不属于限购政策范围，坚持继续履行合同；吴旭于2017年3月16日将750000元支付至一审法院账户，表示可用于一次性支付剩余购房款。
一审法院认为，刘丹与吴旭系夫妻关系，就夫妻存续期间购买房产，享有的债权有共同权利，具有诉讼主体资格。刘丹与孟凡红、链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》，徐晓明知晓并同意，该合同内容不违反不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力，且其效力及于吴旭、徐晓明。
合同签订后，刘丹、吴旭依约定支付了定金，并已提前支付首付款500000元用于提前还贷，履行了合同义务。双方约定的首付款期限为过户之日、签字之前，孟凡红提出对方有延期付款，依据不足。双方在交易中，需相互配合办理二手房贷款按揭面签手续，但徐晓明未出面办理；刘丹、吴旭基于银行面签未完成，表示可放弃贷款一次性付款以继续履行合同，该支付方式有助于卖方实现及时收取房款的合同目的，据《中华人民共和国合同法》第七十一条“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外”之规定，孟凡红、徐晓明以此为由拒绝继续履行合同办理过户手续，无合理理由，构成违约；其后武汉市人民政府相继发布住房限贷、限购政策，案涉房屋属限制区域，刘丹、吴旭属限制对象，但本案合同签订、部分履行在相应政策发布、生效之前，当时武汉市相应区域并无限购限贷政策；故目前出现的限购限贷系因徐晓明、孟凡红延误履行造成。而据政策，从实施日起暂停发放贷款、出售房屋，而案涉合同在该实施日前已签订、部分履行，并就是否办理过户争议起诉至人民法院，故刘丹、吴旭要求继续履行办理过户手续，不应受【武政办（2016）159号】文限制，对刘丹、吴旭该诉讼请求予以支持。关于刘丹、吴旭支付至法院账户的750000元，待孟凡红、徐晓明完成房屋变更过户手续后，可持生效法律文书领取。
关于刘丹、吴旭诉争的居间费，因本案处理房屋买卖合同法律关系，且居间合同未解除，相应内容也尚未完全履行，故对该诉讼请求，本案中不予处理。
关于刘丹、吴旭诉称的财产保全保费3900元，不属于办理财产保全必然发生的费用，对该诉求不予支持。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、刘丹、吴旭与孟凡红、武汉链家宏业房地产经纪有限公司于2016年4月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》继续履行；二、孟凡红、徐晓明于本判决生效之日起五日内办理武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸东湖一期T2栋53层06室房屋注销抵押权手续，并于本判决生效之日起二十五日内协助刘丹、吴旭将上述房屋变更登记至刘丹、吴旭名下；三、孟凡红、徐晓明于本判决生效之日起三十二日内，将武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸东湖一期T2栋53层06室房屋交付刘丹、吴旭使用；四、驳回刘丹、吴旭的其他诉讼请求。案件受理费8318元，财产保全费5000元，由刘丹、吴旭负担3000元，徐晓明、孟凡红负担10318元（此款刘丹、吴旭已预交，孟凡红、徐晓明于本判决生效之日起十日内直接向刘丹、吴旭支付10318元）。
二审期间，孟凡红、徐晓明向本院提交十二份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘丹、吴旭认为该十二份证据均已过举证期限，且与本案无关，不予认可。本院经审查认为，孟凡红、徐晓明提交的证据均不属于二审期间的新证据，与本案无关也不能达到其证明目的，本院不予采信。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，刘丹与孟凡红经由链家公司居间磋商，签订《武汉市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方均应具有约束力，合同效力并及于双方配偶。合同签订后，刘丹依约向孟凡红支付了房屋定金及部分首付款，后因双方办理二手房贷款按揭及过户事宜引发纠纷，致使合同未能继续履行。结合上诉人孟凡红、徐晓明的上诉理由及刘丹、吴旭的答辩意见，本案二审主要审查案涉房屋买卖合同是否应当继续履行以及能否继续履行的问题。
双方签订的《武汉市存量房买卖合同》就房款支付及履行顺序进行了明确约定，合同约定“买方须在卖方抵押已注销，买方贷款已获批准，买卖双方去房管局签字过户之日，签字之前支付首期款（不包括定金）750000元”，那么，双方约定的首付款全部支付完成期限应为过户之日、签字之前。实际履行过程中，刘丹、吴旭依约向孟凡红支付了定金并提前支付部分首付款500000元用于孟凡红还贷、办理房屋抵押注销，其已经履行了合同义务，孟凡红、徐晓明认为刘丹、存在延期付款的违约行为，并无事实及合同依据。双方合同亦约定“买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；”合同履行过程中，因徐晓明不配合办理银行面签致使房屋贷款无法办理，为促成合同履行，刘丹、吴旭亦表示愿意放弃贷款、全额支付房款，但孟凡红、徐晓明无合理理由仍拒绝配合办理过户，已构成违约。孟凡红上诉称徐晓明不知情也不同意卖房的理由，不能成为否认房屋买卖合同效力及其拒不履行合同义务的依据。现刘丹、吴旭要求继续履行合同并办理过户手续，具有事实和法律依据。上诉人孟凡红、徐晓明认为刘丹、吴旭存在违约、中介公司存在恶意串通及未尽协助义务的上诉理由，均没有事实和法律依据，依法不应予以支持。
与此同时，双方合同履行过程中武汉市人民政府相继出台了住房限贷、限购政策，虽然案涉房屋属于限制区域，购房人刘丹、吴旭属于限制对象，但是本案合同签订以及部分履行的时间均在相应政策发布、生效之前，双方当事人签订房屋买卖合同时并未有任何政策上的障碍，目前出现的政策限制系因卖方无正当理由延误履行合同所致。且就政策精神来看，本案合同在政策实施之前签订、部分履行，且已就房屋争议诉至法院，不应受到政策影响，案涉房屋买卖合同能够继续履行。上诉人孟凡红、徐晓明主张受政策限制合同无法继续履行、房屋产权无法过户的理由，没有事实和法律依据，不应予以支持。
综上，孟凡红、徐晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由上诉人孟凡红、徐晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 张文霞
二〇一七年七月二十七日
书记员 陈佳佳