成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初113号
原告：江滔，男，汉族，1987年12月15日出生，户籍地：北京市海淀区，现住成都市高新区。
被告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地：成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。
法定代表人：李兴龙。
委托诉讼代理人刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
原告江滔诉被告中铁房地产集团西南有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由本院审判员程洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江滔、被告中铁房地产集团西南有限公司的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告江滔向本院提出的诉讼请求为：1、被告立即向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金64611元（以总房款1162073元为基数，按照日万分之二标准从2016年1月16日起计算至2016年10月20日止）；2、被告立即向原告支付逾期交房的违约金7437元（以总房款1162073元为基数，按照日万分之二标准从2014年12月15日起计算至2015年1月16日止）；3、本案案件受理费由被告负担。其事实与理由为：原告与被告于2014年12月5日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告与被告在书面合同中对商品房买卖、交付时间、产权登记及转移登记时间等条款做了约定。原告已支付了全部的购房款，且原告于实际交房当天已将被告代办房屋所有权证书所需的所有资料及全部代收税费交付于被告。按照合同约定，被告应于2014年12月15日前交房，但被告实际于2015年1月16日交房。被告应在交房之日起365日内即2016年1月16日前办理房屋所有权证。但被告实际于2016年10月20日办理完毕所有权证。被告的交房时间及办证时间均构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告为维护自身权益诉至本院。
被告中铁房地产集团西南有限公司辩称：1、原告主张的逾期办证违约金的起算日期有误，根据补充协议约定，办证期限为原告交齐各项资料及税费的十八个月内，办证期限截止日应为2016年7月16日，但原告补交减免契税资料的期间月及税务部门暂停对外办理业务的期间应从办证期限内扣除，扣除后实际逾期办证24日；2、逾期办证的违约金应按双方在补充协议中约定的日万分之一的标准，但该违约金标准仍高于原告实际产生的损失，请求调低；3、补充协议约定原告缴清所有代办费用后，被告再交付房屋，原告缴清房款的时间为2015年1月16日，故被告交房未逾期，不应承担逾期交房违约金。
经审理查明：2014年12月5日，原告江滔与被告中铁房地产集团西南有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定：原告购买被告开发的位于成都市高新区仁和片区41号地块的“中国铁建·西派国际”5幢2单元7层701号房，用途为住宅，测绘建筑面积89.68平方米，套内建筑面积72.45平方米；按套内建筑面积计算，单价为每平方米16039.65元，房屋总价款为1162073元；原告首期支付购房总价款的50%，其余价款向中国建设银行成都第三支行或住房公积金管理机构借款支付；被告应在2014年12月15日前向原告交房；除不可抗力外，被告未按约交房的，逾期在30（含30）日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内原告支付违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不能退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内由出卖人支付。
当天双方另签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定本补充协议与前述商品房买卖合同一样对双方当事人具有同等的法律拘束力，合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。双方在该协议第五条对付款方式及期限补充约定为：原告于签订合同当日交纳房款562073元（含定金200000元），其余房款60万元由原告申请20年银行个人住房抵押贷款方式支付。该条第6款产权及抵押办理部分第（1）项约定：出卖人为买受人购买该商品房的贷款提供担保的，买受人承诺并同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税费以及为他代办费；出卖人承诺买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。该条款第（2）项约定：出卖人为其提供贷款担保之买受人，若未按照出卖人要求的时间及时提交上述证件及相关材料或未交纳办理房屋权属证书和抵押登记的相关费用的，则由买受人自行承担因不能或不能及时办理房屋权属证书和抵押登记而产生的一切后果。该条款第（3）项约定：出卖人没有为其提供贷款担保之买受人，买受人委托出卖人代办产权，按前述（1）、（2）条款执行。该协议第十二条对合同第十四条商品房交接手续进行了补充约定，该条第3款约定：在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款及违约金的，则交付日期顺延，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付的责任，直至买受人付清款项；买受人在已付清应付款和违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续。
2015年1月12日，被告向原告出具了销售不动产统一发票一张，被告确认收到原告支付的中铁骊都一期成都市高新区锦城大道1288号5栋2单元7楼701号房屋的购房款1162073元。2015年1月16日，被告将案涉房屋交付给了原告。当天原告向被告支付了契税、维修基金、产权登记费、印花费、国土证工本费共计37436.39元，其中契税为34862.19元。2016年10月20日，案涉房屋登记至原告名下,登记的地址为成都市高新区锦城大道1288号5栋2单元7楼701号，建筑面积为89.68平方米。
另查明,2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米以及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2015年11月26日，成都市地税局在其官网发布了《金税三期—致纳税人的一封信》，告知全体纳税人2016年1月1日至1月7日为金三优化版应用系统单轨上线切换期间，届时所有办税渠道将全部停止办理涉税事项，2016年1月征期调整为1月8日至1月27日。2015年12月7日，成都市地税局、成都市城乡房产管理联合下发《公告》，通知为确保2016年1月8日全国金税三期工程优化版应用系统正式上线运行，2015年12月16日至2016年1月7日暂停办理纳税人委托房地产开发商集体办理的新建商品房纳税申报业务，之前已交件的于2015年12月31日前办理税款缴纳。
2016年8月8日案涉房屋的契税完成交税，当天税务局出具《税收缴款书（税务收现专用）》，载明原告缴纳契税11620.73元。2016年11月11日，被告将原告多交付的契税23241.46元通过转账方式退还给了原告。
原告已按3%的契税比例向被告支付了代办权证的契税34862.19元，因2016年2月22日契税比例调整，根据原告的购房面积可按1%的契税比例缴纳契税，但原告须补交户口本复印件、查房信息、诚信保证书等证明材料。被告于2016年3月28日第一次通过短信方式通知原告补交以按前述契税政策交税的相应资料，原告称其收到该短信但以为是诈骗短信未予理睬，被告于2016年4月26日再次电话联系原告，要求原告补交前述资料，原告称其接到电话后于当天将被告要求补交的资料提交给了被告。被告称其于2016年6月1日方补齐相应资料，但被告对此未提供证据证明。
上述事实，有原被告陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、专用收据、销售不动产统一发票、收楼物品确认书、房屋所有权证及被告提供的中国建设银行单位客户专用回单、公告等证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，前述合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该补充协议首页第一段已约定商品房买卖合同与补充协议有抵触之处的，以补充协议内容为准。综合商品房买卖合同及其补充协议的内容，补充协议对与本案有关的交房条件、交房时间及逾期交房与逾期办理房屋所有权证违约金的计算方式等合同内容进行了变更。这些变更的条款虽属格式条款，但并不存在免除、排除被告向原告交房、为原告办理房屋所有权证的权利，亦不存在加重原告的责任，排除原告的主要权利及其他违反国家法律法规等禁止性规定的情形，应属合法有效，应当认定为原被告双方对前述事项进行的重新约定，故相应的交房、保证期限及违约责任应以补充协议的约定为准。
1、逾期办理所有权证的违约金问题
根据补充协议第五条第6款产权及抵押办理部分的约定，被告承诺原告付清办理产权证所需之全部税费和代办费且原告交齐全部所需资料之日起十八个月内将原告名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，原告有权按照房价款总额的万分之一向被告收取违约金。2015年1月16日，被告将案涉房屋交付给了原告，当天原告按约向被告缴清了办理所有权证的各项费用，其中交纳契税34862.19元。因2016年2月22日契税缴纳政策调整，原告所购房屋契税减按1%的比例缴纳。
本院认为，2015年1月16日原告已按当时的税、费规定向被告缴清了各项税费，根据补充协议的约定，原告应在十八个月内即2016年7月16日前将原告名下房屋的产权证办理完毕。虽然期间有因为契税政策的调整需要原告补交资料以减交契税的因素，但合同约定的办证期限已经足够长久，且被告未举证被告存在过分迟延补交资料的行为，即便如被告所说原告在2016年6月1日才补交资料，被告仍有长达45天的办证期限，故被告主张的金税三期系统上线而不能纳税的7天以及原告补交资料的两个月期间均应从办证期限中扣除的主张，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期办理所有权证的违约金，按照补充协议的约定，应以房屋总价款1162073元为基数，按照日万分之一标准，从2016年7月17日计算至产权办理完毕之日即2016年10月20日，合计96天，共计为11155.90元。
2、逾期交房违约金问题
在签订商品房买卖合同时，原告已支付购房款562073元，剩余购房款60万元，原告申请通过银行按揭贷款方式支付，双方在商品房买卖合同及其补充协议中未约定通过银行按揭贷款获得的购房款的支付期限，但补充协议约定，若原告未在交房日前支付全部购房款，被告有权推延交房时间而无需承担延期交房的责任。2015年1月12日原告才付清全部购房款。2015年1月16日，被告将案涉房屋交付给了原告。根据补充协议的约定，在原告付清购房款后其房屋始达到交付条件。被告在原告付清房款从而达到交房条件后的4日内将房屋交付给原告，系交房的合理期限，被告的行为并不构成违约。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中铁房地产集团西南有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江滔支付逾期办理房屋所有权证的违约金11155.90元；
二、驳回原告江滔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取801元，由被告中铁房地产集团西南有限公司负担125元，由原告江滔负担676元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 程洁
二〇一七年三月二十二日
书记员 杨琴