北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初16235号
原告：北京和益行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。
法定代表人：李乃钧，职务经理。
被告：薛海涛，男，1969年6月30日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：薛兰英（被告之母），女，1938年8月28日出生，北京菜市口百货股份有限公司退休干部，住北京市西城区。
原告北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）与被告薛海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和益行公司的法定代表人李乃钧、被告薛海涛的委托诉讼代理人薛兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和益行公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即支付原告物业费共计人民币17648.89元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告和益行公司是被告薛海涛住所的合法物业服务单位，与开发单位签订《物业管理服务委托协议》，被告所有的××室的建筑面积为97.73平方米。物业费每平方米每月1元。被告现拖欠2004年5月1日起止2017年4月30日的物业费14858.27元。另被告还拖欠2014年至2017年的垃圾清运费120元和代收电梯运行费2670.62元。上述费用虽经我公司以张贴通知、发函及电话通知等多种方式向被告催要，但被告始终以各种理由推诿，拒绝支付。被告无故拒绝支付上述费用的行为不仅严重违反了我国相关法律规定，还严重损害了10号楼全体公众权益及我公司正常的物业管理服务工作，鉴于此，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。
被告薛海涛辩称,不同意原告的诉讼请求。第一，不认可原告物业公司的主体资格，按照《北京市物业管理条例实施细则》，物业公司的更换需要业主三分之二以上人数同意；第二，原告无权收取物业费，该合同是达和通公司与原告签订的合同，被告没见过，依该合同中第四章第二十一条规定，由于被告房屋产权证未办下来，该合同尚未生效。原告要求被告支付物业费违反合同，是侵权行为；第三，原告几乎未提供物业服务，原告的物业服务不符合物业协议的约定的要求；第四，原告没有向被告催缴过物业费；第五，电梯运行费应当包含在物业费中，不能单独额外收取；第六，房款应当多退少补。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：薛海涛系北京市西城区××室的住户，建筑面积为97.73平方米。和益行公司在北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）为××楼物业管理项目的招标中中标而获得该项目。2006年1月18日，达和通公司与和益行公司签订《物业管理委托合同》，其中约定：达和通公司将位于北京市西城区××楼委托于和益行公司实行物业管理及将该楼地下室产权有偿转让至和益行公司；委托和益行公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费用及其他委托代收代缴费用；委托和益行公司协助达和通公司产权证的办理和发放。合同第四章“权属的转让”约定了地下室有偿转让的事项。该章第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行公司，并由和益行公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行公司办理产权或使用权，和益行公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。该章第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效。合同第七章“物业管理服务费用”约定了和益行公司收取物业服务各项费用的收费标准及相关事项，除物业费外，原告还有权收取高层楼房电梯运行费。该合同已经签字盖章。2006年8月1日，达和通公司与原告签订了《补充协议》，约定××楼的物业管理费为每平方米每月1元，不包括垃圾清运费、车位费等；补充协议与正式文本具有同等法律效力。2008年2月20日，和益行公司向业主公告发布了缴费通知；2017年2月9日，原告向被告及其委托诉讼代理人寄送了协助办理产权证及物业费结算的通知单。原告称其逐年出具了《物业服务项目收支情况报告》，并向本院提交了2013年及2016年两个年度的作为例证。2016年6月17日，和益行公司公布了《关于协助办理产权证的通知》，称和益行公司将在当月下旬集中为未办理产权证的住户办理，需业主交纳相应费用。2012年5月16日，原被告在本院主持下达成调解，本院作出了（2012）西民初字第12237号民事调解书，就物业费部分“一、薛海涛于二○一二年五月三十一日前给付北京和益行物业管理有限公司……二○○五年一月一日至二○一三年二月二十八日期间的物业费九千九百七十一元七角七分……”截止至本案庭审辩论终结，被告尚未交纳2004年5月1日至2004年12月31日及2013年2月29日至2017年4月30日的物业费。
另查，和益行公司委托北京市西城区环境卫生服务中心二队处置涉案楼房的生活垃圾，并依法取得了生活垃圾准倒证。和益行公司多次向被告发出缴纳物业费通知和垃圾清运费用结算通知单。截止至本案庭审辩论终结，被告尚未交纳2014年至2017年的垃圾清运费。
再查，北京市电力公司城区电力公司宣武供电所开具的欠费单上显示，北京达和通开发公司于2010年1月至2016年11月共计发生电费551350.22元，至今已缴纳电费450782.98元，仍有100567.24元未缴纳。
上述事实，有《物业管理委托合同》、通知及邮单、《关于协助办理产权证的通知》《北京市物业管理招投标备案表》、缴费通知、电费拖欠单据、生活垃圾委托协议书、准倒证以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务企业与建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
原告虽未与被告直接签订物业服务合同，但原告提供了其与达和通公司签订的《物业管理委托合同》，约定达和通公司委托原告就诉争房屋所在小区进行物业管理。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据该合同第四章第二十条、第二十一条以及第七章之规定，该合同签字盖章后，第七章即生效，原告即享有收费的权利；待原告取得地下室产权、全体购房人取得房屋产权后，原告所负有的返还多收业主房款的义务才生效。和益行公司为涉案楼房提供了物业服务，薛海涛作为业主，理应向和益行公司交纳物业费。被告主张原告物业服务差，但是并未向本院提交任何证据加以证明，故应当承担举证责任。故原告主张被告交纳拖欠的物业费一节，本院予以支持。但是，双方就2005年1月1日至2013年2月28日期间的物业费业已达成调解协议，就该部分，本院予以剔除。经本院核算，被告尚欠原告2004年5月1日至2004年12月31日及2013年2月29日至2017年4月30日的物业费计5570.61元。
就原告主张的垃圾清运费一节，原告依法签订了生活垃圾委托协议书并依法办理了生活垃圾准倒证，为涉案小区处理垃圾外运事宜，是代收垃圾清运费的合格主体。小区业主在享受物业公司提供服务的同时应履行自己支付合理费用的义务。现原告要求被告支付2014年至2017年的垃圾清运费120元，被告未提供证据证明其交纳上述期垃圾清运费用。故本院对原告关于垃圾清运费的主张予以支持。
就原告主张的电梯运行费一节，根据《物业委托合同》，虽然原告确有向业主和物业使用人收取电梯费用的权利，但是原告未能提供充分证据证明达和通公司拖欠的电费为电梯运行费，也无法明确拖欠的电费为电梯所用还是为其它事项所用。证据不足，事实不清。故本院对此诉讼请求不予支持。
关于被告提出的物业服务不到位的抗辩，被告未提供证据证明和益行公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题，故被告的该项抗辩本院不予支持。
应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相协助，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。同时，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告薛海涛于本判决生效之日起七日内，给付原告北京和益行物业管理有限公司二〇〇四年五月一日至二〇〇四年十二月三十一日及二〇一三年二月二十九日至二〇一七年四月三十日的物业费5570.61元、二〇一四年至二〇一七年的垃圾清运费120元，共计5690.61元；
二、驳回原告北京和益行物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费121元，由原告北京和益行物业管理有限公司负担82元（已交纳），由被告薛海涛负担39元（自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周光庆
二〇一七年十二月五日
书记员 苏相中