呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0102民初354号
原告李博华，男，蒙古族，1979年4月17曰出生，住呼和浩特市新城区。
委托代理人吕海峰，内蒙古泽铭律师事务所律师。
被吿郎温德思，男，蒙古族，1984年1月31日出生，住呼和浩特市新城区。
第三人内蒙古加禾房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人石开，该公司总经理。
委托代理人樊有文，男，汉族，1967年5月18日出生，住呼和浩特市新城区。系该公司员工。
委托代理人赵星冉，女，汉族，1984年8月1日出生，住内蒙古赤峰市克什克腾旗。系该公司员工。
原告李博华诉被告郎温德思、第三人内蒙古加禾房地产幵发有限公司（加禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由审判员李泽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李博华委托代理人吕海峰，第三人加禾公司委托代理人樊有文、赵星冉到庭参加诉讼。被告郎温德思经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
原告李博华诉称，原告与被告2012年1月19日签订《房屋买卖协议》，协议约定被告向原告出售一套顶账房。该房屋系第三人加禾公司开发的位于呼和浩特巿新城区兴安北路与北二环交汇处盛世名筑项目一期，23号楼2单元10层1001室(后变更为801室）,建筑面积140.21平方米。被告通过向第三人加禾公司提供广告发布、合作业务所发生费用向第三人抵顶取得该房屋。第三人加禾公司与内蒙古荣昌广告文化传播有限公司签订《灯杆旗广告发布合同》，由内蒙古荣昌广告文化传播有限公司为第三人加禾公司发布位于北二环、兴安北路、规划路的路灯灯杆旗广告共150根。尽管该广告发布合同名义上的签约主体是内蒙古荣昌广告文化传播有限公司，但真正的广告发布主体就是被告郎温德思。2014年4月1日,被告向原告出具《承诺书》，承诺如被告无法履行《灯杆旗广告发布合同》，其自愿承担并在2014年10月1日前支付上述两者之间产生的266217元价差。被告至今未支付上述价差。原告与被告在协议中约定，如被告无法完整履行其与第三人签订的广告发布合同，被告需承担相应责任，原告有权从未付金额中扣除10％作为违约金，被告针对该房屋的未付款项应为750342元，被告应向原告承担75034元违约金。该房屋对外销售总价为866217元。2012年1月18日，第三人根据被告已完成广告发布量向原告出具了为115875元的购房款收据，且注明该笔购房款为顶账房款,灯杆旗广告发布费。被告与第三人签订上述《灯杆旗广告发布合同》后,仅仅履行了其中一小部分后便不再履行，导致原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法全面履行，原告的合同目的也无法得以实现。2012年1月19日，原告依照协议的约定，向被告支付184125元购房款后，但在协议无法履行的情况下，被告至今未向原告退还购房款。原告诉至法院，请求解除与被告2012年1月19日签订的《房屋买卖协议》。被告向原告返还购房款184125元及自2012年1月19日至履行完毕期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失（其中，自2012年1月19日至起诉之日的利息损失为34254元），并支付75034元违约金并承担本案的诉讼费用。
被告朗温德思未到庭，也未提交书面答辩意见。
第三人加禾公司辩称，原告交付全部房款后，第三人才会交付房屋，原告逾期没有交清房款。原告所说的违约金、利息问题，第三人可以按照合同的约定履行。第三人不承担违约责任，公司跟股东签订是内部约定，没有支付违约金的约定。
经审理查明，2010年10月，内蒙古荣昌广告文化传播有限公司与第三人加禾公司签订《灯杆旗广告发布合同》，将第三人发布的位于北二环、兴安北路、规划路的路灯灯杆旗广告共150根委托内蒙古荣昌广告文化传播有限公司进行广告发布，发布期为12个月。第三人加禾公司将其开发的位于兴安北路与北二环交汇处盛世名筑项目商品房抵顶广告发布费用。在双方合作期间，因内蒙古荣昌广告文化传播有限公司的服务不能达到双方约定的标准，第三人加禾公司有权终止合同，以现金形式支付终止合同前的款项，不予抵顶房屋；若已经抵顶房屋后发现内蒙古荣昌广告文化传播有限公司的服务不能达到双方约定的标准，第三人加禾公司有权收回房屋所有权后以现金形式支付终止合同前的款项。若内蒙古荣昌广告文化传播有限公司无法按期发布广告，需向第三人支付合同总金额3‰∕天的违约金。2012年，第三人与内蒙古荣昌广告文化传播有限公司签订抵房协议，约定将第三人开发的位于呼和浩特巿新城区兴安北路与北二环交汇处盛世名筑项目，23号楼2单元1001室,建筑面积140.21平方米，以866498元的价格抵顶给内蒙古荣昌广告文化传播有限公司。内蒙古荣昌广告文化传播有限公司有权指定本合同以外的第三人作为购买人购买该商品房。
2012年1月19日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将第三人加禾公司开发的位于呼和浩特巿新城区兴安北路与北二环交汇处盛世名筑项目23号楼2单元10层1001室,建筑面积140.21平方米，以600000元的价格出售给原告。被告通过向第三人加禾公司提供广告发布、制作业务所产生费用向第三人抵顶取得该房屋。付款方式为2011年12月14日，原告给被告支付购房款100000元；2012年1月19日，原告给被告支付购房款200000元；2012年5月30日，原告给被告支付购房款200000元；尾款100000元于开发商为原告办妥网签手续之日当日支付给被告。原告第二次付款时，即2012年1月19日，被告配合原告与第三人加禾公司签署《商品房买卖合同》，并在第三人可以办理国家规定的网签备案手续时积极协助原告办理。被告收款后，向原告提供第三人开具的对外销售总价相应比例金额的购房收据。被告需完整履行与第三人所签订的广告业务合同，若履行不畅导致本协议无法执行，原告将从未支付金额中扣除10％作为违约金，同时原告与第三人签订的合同依然有效。同日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定将盛世名筑第23幢2单元801号，140.21平方米的房屋，以人民币866217元的价格出售给原告。付款方式为原告于2011年12月14日向第三人缴纳定金100000元，签订合同当日交纳总房款13％（含定金）115875元。合同签订后，原告向第三人缴纳购房款115875元，向被告交纳购房款184125元。2012年1月18日，第三人给原告开具115875元的收据。2012年1月19日被告给原告开具184125元的收据。
另查明，2014年4月1日，原告与被告签订《承诺书》，若被告无法履行与第三人之间的合同，则原告与第三人签订的商品房买卖合同（金额866217元）与原、被告之间签订的房屋买卖协议（金额600000元）中产生的26万余价差由被告承担。被告与第三人之间的广告发布合同，第三人认可实际上是与被告签订的，被告只履行了一部分便终止了履行。原告诉至法院，请求解除与被告2012年1月19日签订的《房屋买卖协议》，被告向原告返还购房款184125元及自2012年1月19日至履行完毕期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失（其中，自2012年1月19日至起诉之日的利息损失为34254元），并支付75034元违约金并承担本案的诉讼费用。
再查明，内蒙古荣昌广告文化传播有限公司在内蒙古工商信息网上没有登记信息，《灯杆旗广告发布合同》与《抵房协议》均由被告朗温德思的签名，被告系以上两合同的实际履行人。
本院认为，第三人与内蒙古荣昌广告文化传播有限公司签订的《抵房协议》系附条件生效的合同，其条件即《灯杆旗广告发布合同》的履行，现被告不履行《灯杆旗广告发布合同》，故《抵房协议》没有生效。被告将不属于自己的房屋出售给原告，且未经所有权人的追认，因此，原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还原告已付购房款人民币184125元，对原告诉请的购房款本院予以支持。原告要求被告承担自交付房款之日起至起诉之日至的利息，因合同无效主要责任在于被告，故对于原告的损失，被告应当承担相应责任。本院支持自2012年1月19日至起诉之日的利息，利率执行年利率6％。《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告朗温德思于本判决生效之日起十五日内向原告李博华返还购房款人民币184125元，并支付自2012年1月19日至起诉之日的利息人民币44069元；
二、驳回原告李博华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2851元，由原告李博华承担人民币627元，由被告朗温德思承担人民币2224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 李 泽 芳
二〇一六年三月三十日
书记员 乌格德乐胡
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。