辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2507号
上诉人（一审被告）：辽宁华龙源实业发展有限公司，住所地：沈阳市辉山农业高新技术开发区芳草路29-2号10门。
法定代表人：孟庆华，该公司董事长。
委托代理人：刘镜，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王长兴，男，汉族，1952年4月22日出生，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（一审原告）：刘玉凤（王长兴妻子），女，汉族，1951年6月29日出生，住址沈阳市铁西区。
一审第三人：沈阳亚太混凝土有限公司，住所地：沈阳市沈北新区清泉街道崔公堡村。
法定代表人：任罡，该公司经理。
委托代理人：孙立丹，女，汉族，1979年11月11日出生，该公司工作人员。
一审第三人：赵广军，男，满族，1969年6月6日出生，住址沈阳市大东区。
上诉人辽宁华龙源实业发展有限公司（以下简称“华龙源公司”）因与被上诉人王长兴、刘玉凤，一审第三人沈阳亚太混凝土有限公司（以下简称“亚太公司”）、赵广军合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
王长兴、刘玉凤一审共同起诉称：二原告系夫妻关系。原告与亚太公司一直存有水泥买卖关系，亚太公司尚欠原告部分水泥款。2009年2月，亚太公司将自己顶账获得的房屋（位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区芳草路29-36号1-8-1号，建筑面积85.74平方米）抵顶给原告。后原告与华龙源公司签订了商品房买卖合同。按商品房买卖合同第八条约定，华龙源公司应于2010年12月30日前将房屋交付原告。但华龙源公司至今未能向原告交付房屋，亦未能为原告办理房屋所有权证。现原告诉至法院，1、要求华龙源公司立即交付房屋并为原告办理房屋所有权证；2、要求华龙源公司给付逾期交房违约金16，644元、逾期办证违约金33，288元及租金损失25，200元。
华龙源公司一审答辩称：原告与我公司签订商品房买卖合同后，原告未履行支付购房款的义务，故原告无权要求我方交付房屋。原告的主张没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
亚太公司一审陈述称：我公司已经按抹房协议履行了相关义务，配合原告和被告华龙源公司签订了商品房买卖合同，并办理了备案手续。被告华龙源公司迟迟不给办理房证，是因为被告华龙源公司没有交相关的配套费等原因。既然房屋办理了备案登记，合同就具备了相关的效力。被告华龙源公司存在违约事实，应承担相应的责任。我公司不应承担任何责任。
华龙源公司一审反诉称：2009年4月15日，原告刘玉凤与华龙源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定华龙源公司将其开发的位于沈阳市沈北新区芳草路29-36号1-8-1号房屋转让给原告刘玉凤，价款304，377元。但原告刘玉凤未能支付购房款。现华龙源公司提出反诉请求，要求解除与原告刘玉凤签订的《商品房买卖合同》。
王长兴、刘玉凤一审共同答辩称：1、涉案房屋是顶账房，不是现金交易的房屋，不存在欠付购房款的问题。商品房买卖合同约定，15日内付清全款，但从签订合同至今已经四年了华龙源公司没有要求我方交付购房款，没有要求解除合同；2、华龙源公司没有证据证明我方欠房款，涉案房屋已由华龙源公司备案至刘玉凤名下。
亚太公司一审陈述称：不同意解除商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华龙源公司已经为王长兴、刘玉凤办理了备案登记，应当履行交付房屋的义务。华龙源公司不应以与第三人赵广军的债权债务纠纷对抗王长兴、刘玉凤。
赵广军一审未到庭进行陈述。
一审法院查明：王长兴与刘玉凤系夫妻关系。2009年4月15日，刘玉凤与华龙源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定华龙源公司将其开发的位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区芳草路29-36号1-8-1号房屋转让给刘玉凤，建筑面积85.74平方米。合同第八条交付期限约定出卖人（华龙源公司下同）应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将能够达到正常使用条件的商品房交付买受人（刘玉凤下同）使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之壹的违约金。该《商品房买卖合同》于2009年4月15日取得备案。商品房买卖合同备案表（合同备案号：0921031993）上载明的买卖双方为刘玉凤（买受人）和华龙源公司（出卖人）。付款方式为一次性付款，合同总价304，377元整。并加盖有华龙源公司合同专用章。但原告未提供购房款缴款收据或购房发票。
审理中，王长兴主张涉案房屋系赵广军抵顶给亚太公司的，亚太公司又抵顶给了王长兴。王长兴提供了两份抹房协议，均是2009年2月24日签订的。其中一份抹房协议的双方系亚太公司和沈阳鑫达山工程机械有限公司（以下简称鑫达山公司），亚太公司称签订该抹房协议时，赵广军系鑫达山公司的法定代表人，赵广军以鑫达山公司的名义将涉案房屋抵顶给亚太公司，随即亚太公司又将涉案房屋抵顶给王长兴。后王长兴的妻子刘玉凤与华龙源公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案。华龙源公司主张其与赵广军有业务往来，赵广军承建了风度泊林住宅工程，是施工方。双方确实有以房抵顶工程款的事实，但双方抵顶的方式要么有抵房协议；要么华龙源公司会给合同上的实际购房者开具购房发票或者收据，赵广军给华龙源公司工程款发票进行抵顶。本案华龙源公司是通过赵广军与刘玉凤签订了商品房买卖合同也进行了合同备案，但刘玉凤没有支付购房款也没有达成抵账协议，所以华龙源公司也没有给刘玉凤开具发票或收据。如果赵广军确认涉案房屋是抵账房屋，华龙源公司是可以办理手续的。但实际上赵广军没有在与亚太公司的抹房协议上签字，且赵广军也否认此事，所以华龙源公司对该抵顶过程也不予认可。因刘玉凤没有交付购房款，故华龙源公司提出反诉，要求解除与刘玉凤签订的商品房买卖合同。
一审法院认为：关于王长兴、刘玉凤要求华龙源公司交付房屋并办理房屋所有权证的诉讼请求。因王长兴与亚太公司签订过抹房协议，亚太公司与赵广军担任法定代表人的鑫达山公司签订过抹房协议，且华龙源公司与刘玉凤签订了商品房买卖合同并办理了合同备案，所以王长兴有理由相信涉案房屋已办理完抵账手续。故对刘玉凤要求华龙源公司交付房屋并办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于王长兴、刘玉凤要求华龙源公司给付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求。因涉案房屋系顶账房，刘玉凤与华龙源公司签订商品房买卖合同系办理抵账房的手续之一，刘玉凤并未按合同约定支付相应的购房款。故对该项诉讼请求，本院不予支持。
关于王长兴、刘玉凤要求华龙源公司给付租金25，200元的诉讼请求。因其未提供证据证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
关于华龙源公司要求解除与刘玉凤签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。因商品房买卖合同已完成备案，备案表中载明付款方式为一次性付款，说明华龙源公司已认可涉案房屋系顶账房的事实，故在刘玉凤没有交付购房款的情况下与刘玉凤签订了商品房买卖合同并办理了合同备案。另外，涉案房屋现符合交付条件，存在继续履行的可能。故对华龙源公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
一审法院判决：一、被告（反诉原告）辽宁华龙源实业发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内向原告（反诉被告）刘玉凤交付位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区芳草路29-36号1-8-1（建筑面积85.74平方米）房屋；
二、被告（反诉原告）辽宁华龙源实业发展有限公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告（反诉被告）刘玉凤办理位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区芳草路29-36号1-8-1（建筑面积85.74平方米）房屋所有权证；
三、驳回原告（反诉被告）王长兴、刘玉凤其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）辽宁华龙源实业发展有限公司要求解除与原告（反诉被告）刘玉凤签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。
本诉案件受理费840元，反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）辽宁华龙源实业发展有限公司承担。
宣判后，上诉人华龙源不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决，并依法改判驳回王长兴、刘玉凤的诉讼请求，解除我公司与刘玉凤签订的《商品房买卖合同》，王长兴、刘玉凤承担本案诉讼费用。主要理由：一审判决以我公司与刘玉凤签订了商品房买卖合同并办理了合同备案为由，认定我公司认可涉案房屋系顶账房，以及王长兴有理由相信涉案房屋已经办理完抵帐手续，属于认定事实错误。一、我公司与刘玉凤签订商品房买卖合同，仅能证明双方建立了商品房买卖法律关系，合同备案是为防止“一房多卖“，不能证明刘玉凤已经交付购房款，不能证明房产抵账法律关系的成立。如本案存在有效的房产抵账法律关系，至少需要有我公司签章的房产抵账协议或我公司出具的收据或发票。二、本案并未成立有效的房产抵账法律关系，且王长兴、刘玉凤明前拒绝支付购房款，依据合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。三、补充：2011年12月5日沈阳鑫达山工程机械有限公司的法定代表人和股东均由赵广军变更为任罡，故王长兴、刘玉凤和亚太公司提交的2009年2月20日签订的抹账协议具备亚太公司和鑫达山公司恶意串通签订的可能。亚太公司原一审提交的抹账协议与其现提交的协议不符。
被上诉人王长兴、刘玉凤二审答辩称：维持原判。诉争房屋是顶帐房，不是现金交易，上诉人说我方欠房款并要求解除合同，正说明合同真实、有效、合法。2009年2月24日签订的顶帐协议，建筑方是沈阳鑫达山公司，法定代表人是赵广军，开发商是华龙源公司，顶帐协议明确约定用混凝土顶全部房款，并不是用现金交易。2月24日签订顶帐协议，到4月15日亚太公司用混凝土顶还了全部房款，三方认同后华龙源公司通知我方与其签订合同，签完合同后华龙源公司要我方身份证，并到房产部门做了备案。因为不欠房款，所以备案表上写明一次性付款，说明一栏没有我方欠房款的内容，当时说入住时开房款发票，四年后我方拿着合同去办理入住，接待人给华龙源公司打电话确定房主，华龙源公司表示房主是刘玉凤，让我方去公司开具发票办理入住手续。我方去开发商处两次领导不在，后电话通知我方想要房屋必须交纳17%土地增值税，我方认为不应当由我方承担此款，便起诉华龙源公司，之后华龙源公司才提出我方欠房款要求解除合同。华龙源公司无权解除合同，应当履行合同义务。
一审第三人亚太公司二审陈述称：我公司已经按照抹帐协议履行了义务，配合王长兴和华龙源公司签订了商品房买卖合同，并办理了备案手续。既然房屋已经办理了备案登记，合同也具备了相关效力，华龙源公司存在违约，应当承担责任，我公司不承担责任。
一审第三人赵广军二审陈述称：我方和亚太公司于2008年有业务往来，2009年初亚太公司法定代表人找到我，帮我方向外出售几套房屋，也要求我方帮他进设备，约定先和买房人达成买卖合同，将合同备案到买房人名下，约定一个月内结清房款，但房款至今没有付清。
上诉人华龙源公司二审提交如下证据：证据1：工商信息，证明“沈阳鑫达山工程机械有限公司”（以下简称“鑫达山公司”）2009年1月至2011年12月5日法定代表人是赵广军，此后赵广军将股权转让给任罡，公司法定代表人变更为任罡，亚太公司和鑫达山公司的法定代表人和股东都是任罡，2009年12月20日抵账协议是亚太公司后期违法制作，并未在本案第一次一审中提交。被上诉人王长兴、刘玉凤主张证据与其无关。一审第三人亚太公司主张鑫达山公司是独立法人，赵广军任鑫达山公司法定代表人期间与亚太公司签订的顶帐协议。
一审第三人赵广军二审提交如下证据：证据1：2013年6月14日赵广军和亚太公司签订的协议书。证据2：2012年7月12日华龙源公司、赵广军、亚太公司签订的协议书。证明赵广军和亚太公司之间抵账房的交易模式，赵广军和亚太公司结算后签订协议，抵账40套房屋，返还3套房屋，其中并不包括诉争房屋。证据3：对帐单，证明至2012年底和亚太公司对帐，亚太公司尚欠款项未付。上诉人华龙源公司主张三方协议是其签订，对没有其签字确认的抵账房屋不予认可，其没有开具购房款发票属于没有完成抵账程序。一审第三人亚太公司提出抵房协议是根据赵广军的要求起草和签署的，赵广军提供的合同模式并不能排除以其他方式签署抵房协议。被上诉人王长兴、刘玉凤提出证据与其无关，其与华龙源公司没有业务往来，华龙源公司与其签订商品房买卖合同说明华龙源公司认同抵房协议。
本院二审查明：赵广军于2009年1月8日至2011年12月5日担任沈阳鑫达山工程机械有限公司法定代表人，是该公司股东之一，此后法定代表人变更为任罡，股东变更为任罡和焦永辉，任罡是亚太公司的法定代表人和股东之一。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同及备案表、抵账协议等证据，经一审质证及本院审查，予以确认，附一审卷宗佐证。
本院认为：以物抵债协议应归类为代物清偿，系实践性行为，仅有抵债合意尚不足够，还须履行物权转移手续方成立。本案中，刘玉凤虽与华龙源公司签订商品房买卖合同并办理合同备案，但华龙源公司并未向王长兴、刘玉凤开具购房款发票或者收据，诉争房屋既未实际交付，也未办理权属转移登记手续。王长兴和亚太公司之间虽签订抵账协议，但亚太公司、赵广军和华龙源公司三方之间并无抵账协议，本案现有证据尚不能证明亚太公司、赵广军和华龙源公司三方之间的债务关系以及与诉争房屋的抵顶关系。据此，一审法院认定诉争房屋已办理完抵账手续缺乏事实和法律依据，本院不予认同。在抵账手续并未履行完毕的情况下，原债的关系并不消灭，王长兴、刘玉凤仍可就其债权向债务人主张权利。对于王长兴、刘玉凤本诉要求华龙源公司交付房屋并办理权属登记等项诉请，不应予以支持。对于华龙源公司反诉要求解除其与刘玉凤签订的《商品房买卖合同》的诉请，应当予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第456号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项；
二、解除辽宁华龙源实业发展有限公司和刘玉凤签订的《商品房买卖合同》；
三、驳回王长兴、刘玉凤的诉讼请求；
四、驳回辽宁华龙源实业发展有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费840元（王长兴、刘玉凤预交），由王长兴、刘玉凤负担；一审反诉案件受理费100元（辽宁华龙源实业发展有限公司预交），由辽宁华龙源实业发展有限公司负担。
二审案件受理费940元（辽宁华龙源实业发展有限公司预交），由王长兴、刘玉凤负担840元，辽宁华龙源实业发展有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。