杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初4719号
原告：郑娟，女，汉族，1976年12月6日出生，住杭州市西湖区。
委托代理人：徐金贤、王婧，浙江海浩律师事务所律师。
被告：阮俊英，女，汉族，1974年10月9日出生，住浙江省桐庐县。
被告：田绯旻，女，汉族，1973年10月9日出生，住杭州市拱墅区。
被告：邹骏云，男，汉族，1971年2月27日出生，住杭州市拱墅区。
原告郑娟为与被告阮俊英、田绯旻、邹骏云房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月23日、2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐金贤、王婧及被告阮俊英、邹骏云两次均到庭参加诉讼，被告田绯旻参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月，原告经中介公司介绍看中盛世嘉园盛佳苑21幢2室房产。看房过程中，被告阮俊英自称该房产是她的，并跟原告交换联系方式约定私下交易。双方通过微信交流，阮俊英称自己是该房产的实际所有人，但因自己房产过多，故登记在小姐妹田绯旻和她老公邹骏云名下，双方谈妥房屋总价315万元。5月27日，原告通过其父亲郑俊财的农业银行卡向阮俊英支付定金10万元。6月2日，原告又向阮俊英支付定金10万元。7月3日，阮俊英以实际产权人的身份和名义产权人田绯旻一起与原告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买田绯旻、阮俊英所有的闲林镇盛世嘉园盛佳苑21幢2室房产，面积为264.24方，总房价315万元。该《房屋买卖合同》实际是双方就购买涉案房产达成的框架性房屋买卖合同，具体的交付时间、交付方式等均未约定。合同签订后，阮俊英多次催促原告立即再支付60万元购房款。原告经向中介朋友询问商品房购买流程后，坚持双方应先签订正式的《商品房买卖合同》后再付款。7月16日，原告与阮俊英约好在西湖文化广场的科威房产总部签订正式的购房合同。准备签订合同过程中，中介朱建平告知原告该房屋属抵押状态，并因房屋所有人拖欠还款资金而已被银行查封。但对房产被查封情况，阮俊英此前一直未告知，原告也毫不知情，遂当即中止了房产交易，被告至今未返还原告定金。该房屋系田绯旻与邹骏云共同共有。原告认为，阮俊英、田绯旻与原告签订了《房屋买卖合同》，意思表示真实，双方均受合同约束。原告已向被告支付了20万元定金，双方在合同中均表示确认，被告作为房屋的卖方，应当提供产权清晰并适宜交易的房产，但房屋此前已被法院查封，导致无法交易。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、三被告向原告双倍返还定金40万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审过程中补充如下意见：第一、原告要求解除购房合同及双倍返还定金是于法有据的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，被告的房屋被法院查封已经构成商品房网签等程序不能继续进行，虽然9月15日解除案涉房屋的抵押和查封状态，但此前已使得2015年7月3日签署的《房屋买卖合同》购房目的不能实现，被告已经构成根本违约，违反了《房屋买卖合同》第一、二、三、五条中的规定。经原告催告，被告限期内未恢复履行能力，已构成根本违约，原告有权要求解除《房屋买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二、被告对查封情况不知情不能构成不承担赔偿责任的抗辩理由。虽然被告称自己并不知道房子被法院查封，但被告在庭审中也承认案涉房屋的银行贷款已经逾期五、六个月了，之前一直与银行在洽谈中。根据《房屋买卖合同》第二条“甲方对买卖权的声明：……由于违反国家及相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。”被告在明知房屋贷款已经逾期，存在经济纠纷的情况下不但未向原告如实告知，已经构成过错责任。因房屋本身原因造成的合同不能履行，被告应承担相应的法律及经济责任，也是《房屋买卖合同》第二条的应有之意。被告并不能以不知情作为免除赔偿责任的理由。第三、被告抗辩原告违约不能成立。被告在庭审过程中抗辩，原告明知房产被查封，仍愿意购买，双方约定在9月15日进行交易，最终交易未完成是原告违约。这个理由显然不能成立。首先，房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定均是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。原告有权要求被告在2015年7月25日前提供产权清晰、可以上市交易的房屋依据的是双方在7月3日签订的《房屋买卖合同》，但被告并未在限期内恢复履行能力，反称双方已达成协议在9月15日完成交易，但被告并未举证双方重新签订的合同或书面的补充协议。被告所谓的证据只有微信聊天记录里原告催促被告“尽快解决”、“周末再带家人去看房”，微信聊天可以顾名思义但绝不能望文生义，尤其在不了解双方洽谈基础的情况下，很容易误解发微信人背后的真实含义。而且被告阮俊英手机里的微信聊天反而证明了原告多次向被告表明要求退还定金终止交易的意愿，但均遭到被告阮俊英的婉拒（不直接回答、迟迟没有退还），原告是在这种情况下才被迫一直与被告保持“良好”的沟通。原告即便有宽限期或继续交易的意思表示，也应以最终书面协议为准。被告不能以房产实际已解封来反证愿意继续履行的意愿或反推自己没有违约行为。最后，被告因为他们的违约行为而获得了巨额利益。根据原告代理人在中介网站查询，盛世嘉园盛佳苑在售该户型价格在450万－550万元。原告还想购买该小区该户型需要比原先多付出100余万甚至200万。
三被告共同辩称：同意原告的第一项诉讼请求，解除房屋买卖合同。对第二项诉请，被告不同意。因原告违约，被告方不同意返还定金。主要理由如下：盛世嘉园盛佳苑21幢2室排屋系邹骏云和田绯旻的共同财产，双方于2010年12月31日离婚。离婚协议中明确该房归邹骏云所有，因该房屋还在贷款中，无法离婚析产，所以户名还是邹骏云和前妻田绯旻的。邹骏云和阮俊英于2011年10月28日领取结婚证。2015年7月3日，原被告签订了《房屋买卖合同》。2015年7月26日，在科威国际准备签订《商品房买卖合同》时，中介小朱告知产权异常，问了贷款银行才知道房产已被保全，银行告诉我们，贷款还了，就可以交易。被告方如实告诉了原告问她怎么办，原告明确表示要购买，让被告方在2015年9月15日前还清贷款，产权可以交易就马上交易。被告方明确告知原告如果不想买该房产，20万元定金可以退还，如果真想买，我就去借300万还房贷，但是这300万都是按天算的高利息，如果可以交易了需要原告马上来签合同完成交易，原告表示同意。被告方于2015年9月14日还清贷款，有招商银行湖墅支行出具的《个人贷款还款证明书》及《同意抵押注销声明》。当天被告方就去临平房管所注销了银行的他项权证，随即通知了原告可以第二天签订房屋买卖合同，履行之前的约定。此时，该房屋已可以交易，被告方也履行了当时的承诺。原告同意于2015年9月22日在余杭市民中心交易，但要求房价再便宜20万，不然不交易。经商量，原告把原本要拿走的价值7-8万元的红木家具送给原告，总房价上再便宜3万元。但原告还是不满意，当时说好办证交易额写165万，原告可以少交税，余下150万算是装修款，其中含已给的20万元定金，还有130万在原告拿到她名下的契证后支付。但交易过程中原告提出要三证办出后才可以付这130万，被告方也同意了原告这个要求，但需要保证房款的安全，建议签订真实的《商品房买卖合同》，315万元房款进资金监管账户，等原告三证拿出，没有问题了，再签字给被告房款。就因为这样，原告毁约说不买了，说签真实的合同要多交150万的税。9月23日至9月25日，被告方两次用微信发《告知函》给原告，但原告没有来履行合同，由此产生的违约行为，由原告承担违约责任。在交易过程中，该房屋产权清晰，是可以买卖的。原告玩了一次买房游戏给被告方带来了很大的困扰，为了还高利息借来的300万，被告方只能重新找银行贷款，期间还找担保公司担保，其经济损失，远远超出了原告的20万违约金。
经审理查明：2015年5月，原告经中介公司介绍看中盛世嘉园盛佳苑21幢2室房产。看房过程中，原告与被告阮俊英交换了联系方式。原告于2015年5月27日通过其父亲郑俊财的账户向被告阮俊英转账10万元，于2015年6月2日通过本人银行账户向被告阮俊英转账10万元。2015年7月3日，原告（乙方）与被告阮俊英、田绯旻（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方转让私人房产。甲方已依法取得杭州市余杭区的房屋所有权证书，所有权证书闲移字第10113382号，该房屋位于闲林镇盛世嘉园盛佳苑21幢2室，建筑面积为264.24平方米。双方同意上述房屋售价为315万元。乙方应在7月25日前支付卖方150万的首付款，其中已定金支付20万元；甲方应在乙方支付150万之后，尽快签订《商品房屋买卖合同》并将物品整理搬离，钥匙交于乙方，甲方剩余款项165万元应于8月25日前付清；如有银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。甲乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。原告郑娟在乙方落款处签字，被告田绯旻、阮俊英在甲方落款处签字。合同签订后，原被告约定于2016年7月16日到中介公司签订《商品房屋买卖合同》。7月16日，中介公司工作人员告之房屋产权异常的情况下，原被告均知道了盛世嘉园盛佳苑21幢2室房产被法院查封。
在得知房屋被查封后，原被告双方均未以书面通知的形式要求解除《房屋买卖合同》，且双方就房屋买卖事宜以微信的形式继续沟通。2015年7月22日，原告通过微信与被告阮俊英联系，提出：“阿英，房子什么时候能解封交易？”“阿英，你这房子不解封我正式合同没法签，钱也打不进监管账户。所以还需要你想办法解封掉再说。”被告阮俊英回复：“最主要钱不够，我只有一个办法借钱先还银行”。2015年7月29日，原告与被告阮俊英微信联系：“阿英，房子如果解封不了，没法交易的话，你就把定金退我吧，我也只能找其他的了”。原告回复：“现在我在借钱，要提前还掉，他项权证先拿出来，你的全款什么时候能到位，你到位的前2天我去还，早借要高利息的。”原告回复；“家里人已经打消了买这房子的念头，兄弟姐妹没一个支持我的，我老公也反对，现在只能看你那边如何进展了。做人还需要坦诚一点好。”2015年9月9日，原告再次微信联系被告阮俊英：“如果真心交易，你还是尽早理掉东西的好，我也可以带家人朋友去看看。我那边的红木搬不出来，一切手续都滞后进行了。9月15日，原告再次提出：“我会想办法努力配合你的，但是我必须确保她不会再出任何问题，所以有些事情也需要你配合和理解。我事情比较多，争取这周碰头。”被告阮俊英回复：“你放心，我下午抵押注销办好就可以了，多谢你的理解。”9月22日，原被告双方均去了老余杭办证交易中心，但最终对该房屋的买卖没有达成一致意见。
另查明，盛世嘉园盛佳苑21幢2室房产自2010年1月28日起的房屋所有权人为邹骏云、田绯旻。2015年9月29日，所有权人变更为邹骏云。2015年10月19日，所有权人增加共有人，变更为邹骏云、阮俊英。2015年11月9日，房屋所有权人变更为阮俊英。2015年9月15日，招商银行股份有限公司杭州湖墅支行向田绯旻出具《个人贷款还清证明书》，载明：“借款合同编号为571084012848项下的贷款本息及相关费用已于2015年9月14日全部清偿，抵押物地址：余杭区盛世嘉园盛佳苑21幢2室。”同日，招商银行股份有限公司杭州湖墅支行向余杭房地产管理处出具《同意抵押注销声明》。
2011年11月28日，被告邹骏云和阮俊英登记结婚。《房屋买卖合同》于2015年7月3日签订时，邹骏云和阮俊英为夫妻关系，邹骏云委托阮俊英签订该合同。
上述事实有经本院质证、认证并采信的《房屋买卖合同》、房屋产权登记情况、转账凭证、微信聊天记录、离婚协议、结婚证书、个人贷款还清证明书、同意抵押注销声明、他项权证注销后产权证和双方当事人陈述等证据佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋买卖合同》系原告郑娟与被告阮俊英、田绯旻、邹骏云的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》中虽无邹骏云的签字，但邹骏云当庭表示该合同为其授权阮俊英签订，并当庭予以追认，本庭采纳该意见。《房屋买卖合同》第六条中约定，双方合同签订后如有中途悔约，应书面通知对方。在本案中，原被告均未书面通知对方解除合同，从原被告双方微信的内容可见，自2015年7月起至2015年9月期间，原被告在得知房产被查封后曾就房屋解封、房款支付等问题数次沟通与碰头，但均未明确提出解除合同的意思表示，更未达成一致意见，直到本案第一次开庭审理中，原告诉请要求解除该合同，被告同意解除合同。故本院认为《房屋买卖合同》经双方同意解除，本院予以确认。原告要求被告双倍返还定金40万元的诉讼请求，本院经审查认为，因案涉房屋被查封，原告在得知后未按合同约定的方式要求解除合同而是联系被告督促其尽快解决查封事宜，被告于2015年9月份还清银行贷款办理了抵押注销。故针对本案所涉合同履行的实际情况，根据诚实信用原则，本院认为，原被告双方均不构成违约，被告应将原告已支付的20万元返还于原告，其余诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六、第九十七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告郑娟与被告阮俊英、田绯旻于2015年7月3日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月23日解除。
二、被告阮俊英、田绯旻、邹骏云于本判决生效之日起十日内返还原告郑娟200000元；
三、驳回原告郑娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3650元，由原告郑娟负担1825元，被告阮俊英、田绯旻、邹骏云负担1825元。
原告于郑娟本判决生效之日起十五日内本院申请退费，被告阮俊英、田绯旻、邹骏云于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
代理审判员 苏园园
二〇一六年十一月八日
代书 记员 莫依青