广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1237号
上诉人（原审原告）：杨锦全，男，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中山市坦洲镇彼岸足浴馆。住所地：广东省中山市。
代表人：鲁育林，该足浴馆总经理。
委托代理人：鲁松柏，男，××年××月××日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托代理人：龚卫平，广东德荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鲁育林，女，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：鲁松柏，男，XX年X月X日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托代理人：龚卫平，广东德荣律师事务所律师。
上诉人杨锦全因与上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆（以下简称彼岸足浴馆）、被上诉人鲁育林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：彼岸足浴馆系个人独资企业，投资人为鲁育林。登记在杨锦全名下的位于中山市坦洲镇X村芳草队的房地产（房产证号：15××80）建筑面积为251.06平方米。2012年10月1日，杨锦全（出租方、甲方）与鲁育林（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定：甲方出租的商铺位于中山市坦洲镇X村X街X号，建筑面积为251.06平方米；租赁期限为5年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，入场装修（免租期）为签约之日起两个月；乙方支付的月租金为8000元，第三年起在上一年租金的基础上月租金逐年递增6%；乙方租赁该房屋的用途仅限于足浴，不得擅自改变使用性质；押金金额为16000元，租赁期内，任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付三个月租金，可提前解除合同；合同因任何原因解除，乙方须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；双方还约定了其他权利义务。2012年10月3日，杨锦全收取租赁押金47600元。鲁育林同时租赁了该商铺（无房产证）后面的一栋楼房（有房产证）作为员工宿舍，并于2013年5月9日在承租的商铺处投资设立了彼岸足浴馆。2014年4月24日，中山市坦洲镇消防安全委员会查封了彼岸足浴馆的经营场所。2014年12月8日，彼岸足浴馆向中山市公安消防支队坦洲大队发出咨询函一份，载明：自中山市坦洲镇消防安全委员会于2014年4月查封我单位以来，已半年有余，为尽快、正确处理善后事宜，现咨询如下问题，必须达到什么条件，才能解除对我单位的查封措施，我单位才能在原址重新开业？2014年12月8日，中山市公安消防支队坦洲大队回复彼岸足浴馆：根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，你单位使用的建筑物如果用于足浴行业，在开始建设该建筑物前，必须对该建筑物进行消防设计，消防设计必须经公安机关消防机构审核合格；建筑物竣工时，需对该建筑物（包括装修）消防验收合格。同时，根据相关规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，还应当进行消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，方能投入使用。此后，杨锦全向法院起诉，请求判令：1.鲁育林支付自2012年12月起至房屋归还之日的租金；2.鲁育林承担诉讼费用。诉讼中，杨锦全要求彼岸足浴馆承担连带责任，并明确诉讼请求：用于经营的房屋租金每月23800元，从2012年12月至2015年4月共计29个月租金共690200元，已收取110600元，尚欠579600元；用于宿舍的房屋租金每月2280元，从2012年12月至2015年4月共计29个月租金共66120元，已收取27360元，尚欠38760元；2015年4月后的租金按照每月23800元＋2280元的标准计算至彼岸足浴馆、鲁育林归还出租屋之日止。
原审法院另查明：杨锦全提交的租金收据显示：彼岸足浴馆分别于2013年5月2日支付4月份租金20000元，于2013年8月31日支付租金30000元，于2013年11月2日支付租金30000元，于2014年3月7日支付11月份租金22400元，于2014年3月15日支付2013年12月份租金8200元；彼岸足浴馆又分别于2013年4月9日支付4月份、5月份、6月份宿舍租金6840元，于2013年7月1日支付7月份、8月份、9月份宿舍租金6840元，2013年10月3日支付10月份、11月份、12月份宿舍租金6840元，于2014年3月7日支付1月份、2月份、3月份宿舍租金6840元。此外，杨锦全还提供了部分水电费收据证明曾经收取彼岸足浴馆水电费40000元，收据显示：2013年8月1日彼岸足浴馆支付2013年7月16日至7月30日的水电费2718元及2013年7月16日前的水电费、增容费共计43281元（已收40000元），现收3281元。
彼岸足浴馆提交的收据显示：杨锦全分别于2012年11月10日收到彼岸足浴馆员工黄福兴现金30000元，于2013年9月25日收到彼岸足浴馆租金22400元，于2013年6月10日收到彼岸足浴馆10000元，于2013年4月2日收到彼岸足浴馆2013年2月租金20000元。杨锦全确认收到上述款项，但主张其中2012年11月10日的现金30000元及2013年6月10日的10000元没有注明系租金，实际是预交的水电费。此外，彼岸足浴馆自己记账载明：元月21日支付房东2000元，元月13日支付房东3000元，元月25日支付房东5000元，支付房东租金6850元。杨锦全认为彼岸足浴馆自己的记账没有杨锦全签字，不确认收取到上述款项。
原审法院又查明：原审庭审中，双方确认有房产证的房屋作为宿舍使用，租金为2280元／月，没有房产证的房屋作为经营场所，租金为23800元／月。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。杨锦全与鲁育林签订了商铺租赁合同，后在实际履行过程中，鲁育林同时租赁了该商铺后面的一栋楼房作为员工宿舍，并于2013年5月9日在出租的商铺处投资设立了彼岸足浴馆，杨锦全收取了彼岸足浴馆支付的租金。双方的上述行为应视为实际对商铺租赁合同的合意变更，故原审法院认为彼岸足浴馆已实际取代鲁育林，成为涉案房屋的承租人。本案中的租赁合同包括宿舍租赁和经营场所租赁，均是双方当事人的真实意思表示，其中宿舍有房产证书，租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；经营场所因没有房屋产权证书、报建手续，故商铺租赁合同无效。
关于租金问题，可按宿舍及经营场所分别处理。第一，关于宿舍租金问题。杨锦全提供的收据显示，彼岸足浴馆从2013年4月份开始直至2014年3月份不间断按时足额支付了租金，杨锦全从未对2013年4月份前的租金提出过主张，故原审法院认为，彼岸足浴馆已经足额支付了2014年3月份前的租金。至于2014年4月份之后的租金问题，在彼岸足浴馆的经营场所被查封后，彼岸足浴馆既没有与杨锦全解除宿舍租赁合同，也没有履行交付租赁物给杨锦全的手续，故应当按每月2280元的标准支付2014年4月至返还房屋给杨锦全之日的租金。第二，关于经营场所租金问题。如上所述，双方关于彼岸足浴馆经营场所的租赁合同无效，但彼岸足浴馆仍应按约定的标准向杨锦全支付占有使用费。根据杨锦全及彼岸足浴馆提交的收据显示，杨锦全共收取经营场所租金153000元（20000元＋30000元＋30000元＋22400元＋8200元＋22400元＋20000元），从2012年12月至2014年4月23日，共计16个月23天，应付占有使用费为23800元／月×16个月＋23800元／÷30天／月×23天=399046.67元，故彼岸足浴馆应当支付占有使用费246046.67元。至于杨锦全于2012年11月10日收取的现金30000元及2013年6月10日收取的10000元，收据没有注明上述款项系租金，且杨锦全提供的2013年8月1日的收据已经载明水电费及增容费等合计43281元（已收40000元），即可证明上述40000元系水电费，并非租金。至于彼岸足浴馆主张的诉讼时效及已收取2013年12月份租金可证明已付清2013年全部租金的问题。因彼岸足浴馆并未按照合同约定逐月缴清租金，部分租金收据记载有时间，但与约定的租金数额不符，部分租金收据没有记载租金的时间，不能确认系某个月份的租金，故不能以此推断2013年12月份前的租金全部付清，也不能以此认定租金已经超过诉讼时效。至于2014年4月24日以后的占有使用费，因经营场所被消防部门查封后，彼岸足浴馆实际已无法再使用该场所进行经营，故彼岸足浴馆无需再支付占有使用费。
关于鲁育林承担责任问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”彼岸足浴馆系个人独资企业，鲁育林作为彼岸足浴馆的投资人，应对上述欠款承担补充清偿责任。
综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、彼岸足浴馆于原审判决生效之日起七日内向杨锦全支付占有使用费246046.67元；二、彼岸足浴馆于原审判决生效之日起七日内向杨锦全支付租金（按每月2280元的标准，从2014年4月份起至返还房屋给杨锦全之日止）；三、鲁育林对彼岸足浴馆的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回杨锦全的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9984元，减半收取4992元（杨锦全已预交），由杨锦全负担1986元，鲁育林、彼岸足浴馆负担3006元（鲁育林、彼岸足浴馆于原审判决生效之日起七日内迳付杨锦全）。
宣判后，上诉人杨锦全不服原审判决，向本院提起上诉称：鲁育林、彼岸足浴馆应以其占用时间计算应支付的占用使用费，而非以被查封时间计算。根据原审庭审查明的事实，鲁育林、彼岸足浴馆经营至2014年4月24日，被中山市坦洲镇消防安全委员会查封其经营场所；2014年12月8日向中山市坦洲镇消防安全委员会发咨询函，查问重新开业条件；2015年2月份向原审法院起诉解除租赁合同关系的诉讼［案号为（2015）中一法坦民一初字第113号］。由此可见，鲁育林、彼岸足浴馆自2012年12月至今都在使用该经营场所，一直未归还，致使杨锦全未能及时收回使用该房屋，造成极大损失。鲁育林、彼岸足浴馆应为此承担支付占有使用费的责任。原审以自2014年4月该经营场所被查封为由，认为鲁育林、彼岸足浴馆自此未使用的认定，与事实不符，在该场所存放设备也是一种使用。因此，杨锦全请求二审法院判令：1.维持原审判决第二、三项，改判第一项为：彼岸足浴馆向杨锦全支付自2012年12月起至房屋归还之日的占有使用费（按每月23800元，暂计至2015年2月为642600元）；2.鲁育林、彼岸足浴馆承担诉讼费用。
上诉人彼岸足浴馆也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨锦全的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效期间，其诉讼请求应予驳回，原审判决适用法律错误。商铺租赁合同第三条第2项约定：每个月的1号交付本月租金，前述交租有履行期限，彼岸足浴馆未在该期限内交租时，杨锦全应在一年的诉讼时效内提起诉讼。二、原审判决彼岸足浴馆支付宿舍租金是错误的。理由如下：1.彼岸足浴馆有权拒绝支付宿舍租金。宿舍用房是经营用房的配套，租赁宿舍的目的是配合经营足浴，宿舍用房与经营用房不可分割。临街的经营用房被查封，属于整体中的主要部分被查封，主要部分被查封后致使整体的目的无法实现，因此，彼岸足浴馆可以拒绝支付查封后租赁整体的租金，既包括有权拒付经营用房的租金，也包括有权拒付宿舍的租金，这是彼岸足浴馆的抗辩权。2.彼岸足浴馆有权解除宿舍租赁合同。同理，经营用房因杨锦全的原因查封后，整体的目的已经无法实现，租赁宿舍已失去意义，彼岸足浴馆有权解除整体的租赁合同，既包括解除经营用房的租赁合同，也包括解除宿舍的租赁合同。3.彼岸足浴馆已经解除了宿舍的租赁合同。临街的经营用房被查封后，彼岸足浴馆立即告知了杨锦全，为了解封，彼岸足浴馆和杨锦全还多方托人、找关系，在无法解封的情况下，彼岸足浴馆向杨锦全交还了宿舍钥匙，杨锦全收回了宿舍用房，这是事物发展的常识和一般规律。不仅如此，彼岸足浴馆在2015年1月起诉杨锦全赔偿损失的案件中，彼岸足浴馆再次书面提出了解除合同的诉讼请求。三、彼岸足浴馆针对经营场所支付的租金，原审判决少计4万元。杨锦全主张2012年11月10日收取的30000元和2013年6月10日收取的10000元是水电费，其依据是2013年8月1日编号9905956收据中的记载“合计43281元（已收40000元）现应收3281元”。而事实上，编号9905956收据中的“已收40000元”并非指的上述两笔款项，而是另行收取的、标明了水电费的其他收据中的款项。上述两笔款项确属彼岸足浴馆交付的经营场所的租金，原审判决少计算了4万元。综上所述，老百姓收取租金的方式是：按时间先后、依次收取，月份在前的租金先收，再依次收取后面月份的租金，不可能先收后面月份的租金，再倒回去收前面月份的租金。本案中，宿舍用房和经营用房的租金，杨锦全分别收到了2014年3月份和2013年12月份。这表明，2014年3月份之前的宿舍租金及2013年12月份之前的经营用房使用费都已收取完毕，彼岸足浴馆仅拖欠2014年1月1日到2014年4月23日期间的租金和使用费，合计￥91394.67元。杨锦全在2015年4月26日提起诉讼讨租金，已经超过了一年的诉讼时效期间，不应获得法律保护。此外，在彼岸足浴馆经营用房被查封，无法继续经营，不再需要宿舍的情况下，还强行要求彼岸足浴馆租赁宿舍、支付租金，显然不公平。因此，彼岸足浴馆请求二审法院判令：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回杨锦全的一审诉讼请求，彼岸足浴馆无需支付商铺的占有使用费￥246046.67元；2.驳回杨锦全的一审诉讼请求，彼岸足浴馆无需支付宿舍租金；3.杨锦全承担本案一、二审诉讼费用。
针对杨锦全的上诉，彼岸足浴馆、鲁育林辩称：由于对方提供的房屋不符合合同的约定，故彼岸足浴馆不应该缴纳租金。房屋被查封后，彼岸足浴馆的设备还在足浴馆内，彼岸足浴馆要求搬离，但是杨锦全不允许，杨锦全擅自将足浴馆上锁，导致彼岸足浴馆无法搬离。彼岸足浴馆已经把宿舍楼清空，其后杨锦全也上锁了，杨锦全居住在涉案房屋的五层，实际上其可以直接管理。杨锦全认为彼岸足浴馆未交付足浴馆及宿舍楼不恰当。由于无法经营，彼岸足浴馆也产生了经营损失。彼岸足浴馆请求将足浴馆内的电视机等器材申请拍卖，但是杨锦全将房屋上锁，导致彼岸足浴馆无法拍卖屋内的物品。杨锦全欺骗彼岸足浴馆签订租赁合同，涉案房屋没有做消防规划，不符合法律法规的规定，导致了彼岸足浴馆的损失。
针对彼岸足浴馆的上诉，杨锦全辩称：彼岸足浴馆的上诉请求没有事实及法律依据，与本案收取租金的事实没有关联性，不足以驳回杨锦全的诉讼请求。
针对彼岸足浴馆的上诉，被上诉人鲁育林辩称：同意彼岸足浴馆的上诉意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：杨锦全与鲁育林于2012年10月1日签订的商铺租赁合同约定水电费由鲁育林自行缴纳。二审期间，彼岸足浴馆称水电费是直接向杨锦全缴纳的，并表示于庭后7天内将全部水电费单据提交给本院，但彼岸足浴馆于上述期限内并未提交。杨锦全与彼岸足浴馆均确认2012年10月1日签订的商铺租赁合同是为了在工商部门办理营业执照而签署，合同内仅记载宿舍楼的租赁面积。
本院再查明：二审期间，彼岸足浴馆称其于2014年4月被查封后，已于2014年4月底将宿舍楼交还杨锦全，杨锦全对此不予确认。杨锦全于2015年9月14日在本院组织的调查中表示同意收回宿舍。对于经营场所，双方均确认彼岸足浴馆至今尚有设备存放在案涉经营场所内。彼岸足浴馆于2015年1月6日向原审法院起诉［（2015）中一法坦民一初字第113号］，请求解除房屋租赁合同及要求杨锦全赔偿装修费损失等。目前该案二审尚未审结。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，杨锦全与彼岸足浴馆之间存在两个租赁合同关系，一为宿舍楼的租赁合同，二为经营场所的租赁合同，其中宿舍楼已办理了房地产权属证书，而杨锦全至今也未就用于经营场所的租赁房屋办理建设工程规划许可证或者取得主管部门的批准，故原审认定宿舍楼的租赁合同合法有效，而经营场所的租赁合同无效，并无不当。
关于宿舍楼的租金问题。双方均确认2012年10月1日的商铺租赁合同是为了办理工商营业执照的需要而签订的。综观该商铺租赁合同的内容可知，该商铺租赁合同仅记载宿舍楼的面积，约定租金为每月8000元。诉讼期间，双方均确认宿舍楼的租金为每月2280元，作为经营场所的房屋租金为每月23800元，且彼岸足浴馆也一直没有依照合同约定的时间交付租金，杨锦全也一直没有对此提出异议，故本院认为双方在实际履行过程中，已经变更了上述商铺租赁合同的部分内容。杨锦全于本案中主张应从2012年12月份开始计算租金，彼岸足浴馆对此不予确认，主张双方应从彼岸足浴馆开始营业的时间（即2013年4月）开始计算租金。经查，从杨锦全开具给彼岸足浴馆的租金收据可知，彼岸足浴馆是从2013年4月开始交纳宿舍楼的租金，直至彼岸足浴馆于2014年4月24日被消防部门查封，期间没有间断，而彼岸足浴馆交纳经营场所的租金收据也反映是从2013年4月开始交纳租金。本院认为，虽然双方于2012年10月1日的商铺租赁合同约定免租期为签约之日起两个月，但从双方实际履行合同的过程分析，双方已对上述商铺租赁合同进行了变更，且杨锦全向彼岸足浴馆出具的收据均反映彼岸足浴馆是于2013年4月才开始交纳宿舍楼及经营场所的租金，故杨锦全主张应从2012年12月份开始计算租金，理据不足，本院对其该主张不予支持。
案涉彼岸足浴馆经营场所于2014年4月24日因存在消防隐患而被中山市坦洲镇消防安全委员会查封，彼岸足浴馆主张宿舍楼的租赁与经营场所的租赁是一体的，因其经营场所被查封后，故其亦于2014年4月底将宿舍楼交还给杨锦全。杨锦全对此不予确认。结合彼岸足浴馆于二审调查时“彼岸足浴馆被查封后，我方没有搬走屋内（经营场所）的物品，前期是因为我方看是否能解除查封，继续经营”的陈述，本院认为，虽然彼岸足浴馆租赁宿舍楼是为了经营的需要，提供给其足浴馆的员工居住，但两者不应完全等同，彼岸足浴馆被查封而无法使用其经营场所，并不必然导致彼岸足浴馆无法正常使用宿舍楼，且根据其上述陈述，彼岸足浴馆在其经营场所被查封之初仍然希望恢复经营，故彼岸足浴馆主张其已于2014年4月底将宿舍楼交还给杨锦全，应提供充分有效的证据予以证明，但在杨锦全对彼岸足浴馆的该主张不予确认的情况下，彼岸足浴馆未能举证证明其主张，为此，彼岸足浴馆应承担举证不能的不利后果，故本院对杨锦全的主张予以采纳，宿舍楼的租金应计算至本院组织双方交接之日（即2015年9月14日）。2013年4月至2015年9月14日宿舍楼的租金为67184元（2280元／月×29个月＋2280元／月÷30天×14天）。
关于用作经营场所的房屋占有使用费的问题。据前所述，因经营场所于2014年4月24日被查封前，处于正常经营状态，故彼岸足浴馆应按双方约定的占有使用费标准向杨锦全支付，即2013年4月至2014年4月24日用作经营场所的房屋的占有使用费为304640元（23800元／月×12个月＋23800元／月÷30天×24天）。至于用作经营场所的房屋被查封后的占有使用费问题。双方均确认彼岸足浴馆尚有部分设备存放于该房屋内。本院认为，杨锦全作为上述房屋的出租方，明知其房屋没有取得建设工程规划许可证及未经主管部门批准建设，不能出租使用，但其仍将该房屋出租给彼岸足浴馆用作经营足浴馆的场所，杨锦全对导致合同无效承担主要责任，而彼岸足浴馆没有谨慎审查上述房屋是否符合出租条件而与杨锦全签订租赁合同，彼岸足浴馆应承担导致合同无效的次要责任。因此，按照上述责任承担的分析，从2014年4月25日起至彼岸足浴馆将上述房屋交还杨锦全之日止的占有使用费，由杨锦全承担60%的责任，而由彼岸足浴馆承担40%的责任，即彼岸足浴馆自2014年4月25日始应按每月9520元（23800元／月×40%）的标准向杨锦全支付占有使用费直至其将上述房屋交还给杨锦全之日止。综上，截止至2015年11月，彼岸足浴馆共应向杨锦全支付的宿舍楼租金及其经营场所占有使用费合计为554291元（67184元＋304640元＋9520元／月×19个月＋9520元／月÷30天×5天），彼岸足浴馆已支付租金及占有使用费合计180360元（27360元＋153000元），故截至2015年11月，彼岸足浴馆尚欠杨锦全租金和占有使用费373931元（554291元－180360元）未予支付。至于彼岸足浴馆主张杨锦全于2012年11月10日收取的现金30000元及于2013年6月10日收取的现金10000元合计40000元属于租金的问题，杨锦全对此不予确认，认为该40000元是彼岸足浴馆预交的水电费，并提供2013年8月1月的收据为证。经查，双方确认水电费由彼岸足浴馆承担，并由彼岸足浴馆向杨锦全交纳。彼岸足浴馆认为上述款项并非其所交纳的水电费用，但其于指定期限内却未能提供其交纳水电费的凭据。本院认为，虽然彼岸足浴馆对该2013年8月1日收据的真实性持有异议，但彼岸足浴馆未能提供证据证明其关于该费用为租金的主张，为此，彼岸足浴馆应承担举证不能的不利后果，且杨锦全的主张亦并不明显违背常理，故本院对彼岸足浴馆关于该40000元为租金的主张不予采纳。
至于彼岸足浴馆主张杨锦全关于本案租金的主张已超过诉讼时效的问题。本院认为，双方当事人约定租金分期按月给付，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。因本案中双方约定的租赁期限尚未届满，按照公平原则和诚实信用原则，杨锦全于本案中关于租金的主张并未超过诉讼时效，故彼岸足浴馆的该主张理据不足，本院对其该主张不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人杨锦全、彼岸足浴馆各自上诉的合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第316号民事判决；
二、上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆于本判决生效之日起十五日内将用于经营足浴馆的房屋交还给上诉人杨锦全；
三、上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆于本判决生效之日起七日内向上诉人杨锦全支付租金及占有使用费（截止至2015年11月为373931元，2015年12月开始的占有使用费按每月9520元的标准支付，直至中山市坦洲镇彼岸足浴馆返还用于经营足浴馆的房屋给杨锦全之日止）；
四、被上诉人鲁育林对上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆的上述第三项债务承担补充清偿责任；
五、驳回上诉人杨锦全的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9984元，减半收取4992元，由上诉人杨锦全负担1997元，由上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆及被上诉人鲁育林负担2995元。二审案件受理费10307元，由上诉人杨锦全负担4295元，由上诉人中山市坦洲镇彼岸足浴馆负担6012元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年十二月三日
书 记 员 罗海欣
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