辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽02执异230号
案外人：葛少军，男，1962年6月3日出生，汉族，住辽宁省庄河市。
委托诉讼代理人：孙娟，辽宁水源律师事务所律师。
申请执行人：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。
申请执行人：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。
被执行人：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。
本院在执行申请执行人高为田、赵春南与被执行人郑雁斌买卖合同纠纷一案中，案外人葛少军对查封辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区32#-2-801、1#-1-302号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人葛少军称，请求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。事实与理由为：大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）开发建设的庄河市将军湖千韵坊住宅小区项目的脚手架分项工程，是宸宇公司通过郑雁斌联系葛少军，由葛少军承包并实际施工的。案涉房屋系宸宇公司用于抵顶葛少军部分工程款的房屋，并先后出具了以葛少军为付款人的房屋购买收款收据。葛少军作为承包脚手架分项工程的实际施工人与宸宇公司协议将该工程部分房屋折价抵顶工程款项完全符合法律规定，与高为田、赵春南的普通债权相比，葛少军对案涉房屋享有优先权。葛少军已经实际占有案涉房屋，宸宇公司将案涉房屋抵顶工程款应视为葛少军已经实际支付全部价款，暂时没有办理过户登记手续葛少军没有过错。即使认定案涉房屋抵顶给了郑雁斌，大连市中级人民法院直接查封案涉房屋也存在适用法律上的错误，只能向宸宇公司发出履行到期债务的履行通知，并告知宸宇公司对履行到期债权有异议的权利，如宸宇公司提出履行到期债权异议，则不能对案涉房屋采取强制执行措施。基于上述事实和理由，请求依法解除对案涉房屋的查封。
高为田、赵春南称，不同意葛少军的异议请求。法院对案涉房屋的查封符合法律规定。葛少军不享有案涉房屋的所有权，只有宸宇公司出具的抵款收据，且真伪未核实，不能取得房屋所有权，未办理物权登记，不满足法定物权变动要求。葛少军不享有排除强制执行的民事权益，案涉房屋系郑雁斌欠款抵顶给葛少军，并非一般商品房买卖，与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。以物抵债协议不足以形成优于一般债权的利益，该权利未超过债权之维度，无任何物权化之属性，不能产生排除执行的效力。
郑雁斌称，同意葛少军的异议请求。
本院查明，高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：一、郑雁斌于本判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息（自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率上浮50%的标准计付）；二、驳回高为田、赵春南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，本院向宸宇公司作出（2015）大执字第251号《协助执行通知书》，载明：查封郑雁斌从该公司取得的抵账房68套（后附查封明细）。查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年：自2015年12月10日至2018年12月9日。
另查，2014年8月14日，宸宇公司向葛少军出具1#-1-302号房屋的《收款收据》，金额为487749元，在领款人签章处有”此楼顶付工程款”的记载，交款人处记载郑雁斌的名字。2015年2月13日，宸宇公司向葛少军出具32#-2-801号房屋的《收款收据》，金额为521710元，在领款人签章处有”此楼顶付工程款”的记载，交款人处记载郑雁斌的名字。2016年11月8日宸宇公司向葛少军出具32#-2-801号房屋的《收款收据》，金额为16540元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：”案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”因葛少军的异议均是基于对案涉房屋主张实体权利而提出的，故本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。结合葛少军在异议审查阶段提出的主张和提交的证据，其异议理由尚不足以排除执行。具体分析评判如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”故对于葛少军提出的排除执行的异议，本院需要审查葛少军是否是合法、真实的权利人，其权利能否排除执行。
首先，针对葛少军是否是案涉房屋权利人的审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”根据上述法律规定，葛少军提供的现有证据不足以证明其是案涉房屋的权利人。
其次，对葛少军主张的权利能否排除执行的审查。葛少军主张其作为案涉工程的实际施工人，通过抵债的方式取得案涉房屋所有权，与普通债权相比，具有优先权。但建设工程价款优先权，是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。这种优先权并非对工程本身的实际支配权，而是对工程价值的支配权，即其优先性是在工程折价或拍卖价款的分配顺序上享有优先受偿的权利，该权利只能在分配执行款项时主张，而不能直接排除法院的查封行为。而葛少军主张的抵债行为，仅能产生债法上的效力，其享有的为抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，在对抵债标的物进行物权变更登记之前，仍为债权请求权，不符合物权期待权的法律特征，不能通过物权期待权进行保护。故葛少军的主张不足以排除本案对执行标的的查封行为。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回葛少军的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长王艳波
审判员金秀丽
审判员吕颖
二〇一八年四月十七日
书记员杨宁