上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2602号
上诉人（原审原告）上海真贤物业管理有限公司。
法定代表人吉建平。
委托代理人曹呜，上海市黄河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海泰鸿实业有限公司。
法定代表人晁坚。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人李金元。
上诉人上海真贤物业管理有限公司（以下简称真贤物业）、上诉人上海泰鸿实业有限公司（以下简称泰鸿公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人真贤物业的委托代理人曹鸣，上诉人泰鸿公司的委托代理人周韧捷、李金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区延吉中路11_19号房屋即本案系争房屋登记产权人为泰鸿公司，建筑面积为1006.14平方米。
2010年6月8日，甲方（泰鸿新苑业委会）、乙方（上海兴桥盛物业有限公司）签订《物业服务合同》，主要内容：泰鸿新苑总建筑面积为35，883.34平方米，东至隆昌路、西至永吉路、南至永吉路117弄、北至延吉中路；其中住宅28，118.06平方米，非居住7765.28平方米（包括商铺、地下车库等），由乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅人民币（以下币种均为人民币）1.55元／月／平方米、多层1.00元／月／平方米、商业用房2.00元／月／平方米，业主拒不交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用每日加收千分之一的违约金；甲方应尽快与上海仁德物业管理有限公司（以下简称仁德公司）就地下车库及商铺在规定时间内交予乙方管理。如甲方未按期限解决，乙方有权无条件解除本合同，并赔偿由此造成的乙方经济损失；2010年10月30日前进入相关司法程序，如法院判决地下车库及商铺不归乙方管理，乙方不追究甲方责任；合同期限从2010年6月5日至2012年6月4日。
2012年12月26日，甲方（泰鸿新苑业委会）、乙方（真贤物业）签订《泰鸿新苑物业试用期合同》，主要内容：上海市杨浦区泰鸿新苑业主委员会与原物业公司（上海兴桥盛物业有限公司）签订的《物业服务合同》约定“原物业公司管理泰鸿新苑小区的期限为自2010年6月5日起至2012年6月4日止”。《物业服务合同》到期时，由于无新物业公司接手，经协商，原物业公司同意实际履行《物业服务合同》至2012年12月31日止，保证小区管理有序，经甲、乙双方友好协商，甲方委托乙方管理泰鸿新苑小区，并签订以下协议：试用期限暂定2013年1月1日至2013年3月31日止，试用期间乙方应严格按照泰鸿新苑业委会与原物业公司所签订的《物业服务合同》规定事宜，提供物业管理服务。试用期间收费标准不变，服务质量不得降低，并且乙方应尽力提高服务质量，给广大业主留下良好印象；乙方应向甲方提供营业执照及有效证件复印件，并由乙方公司法定代表人或其公司的代理人签订合同；乙方试用期间，应做到平稳过渡，顺利交接，原小区保安人员、保洁人员、维修人员中工作责任心强、认真负责且愿意继续为小区服务的，乙方应予优先录用；试用期满后，如乙方认真履行本合同，严格遵守《上海市住宅物业管理条例》，且给广大业主留下良好印象的，甲方应考虑聘用乙方并签订《物业服务合同》；本合同未尽事宜，应由甲乙双方友好协商后达成共识。
2013年4月1日，甲方（泰鸿新苑业主大会）、乙方（真贤物业）签订《物业服务合同》，主要内容：本合同所涉物业座落位置为杨浦区延吉中路25弄，总建筑面积35，883.34平方米，其中住宅28，118.06平方米，非居住面积7765.28平方米（包括商铺、地下车库等），乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，并按高层住宅1.55元／月／平方米、多层1.00元／月／平方米、商业用房2.00元／月／平方米的标准向业主收取物业服务费，业主拒不交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用每日加收千分之一的违约金；其中商业用房2.00元／月／平方米主要包括：1、综合管理服务费：0.40元／月／平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.365元／月／平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.40元／月／平方米；4、公共区域绿化养护费用：0.035元／月／平方米；5、公共区域秩序维护服务费用：0.8元／月／平方米；合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。
2014年3月24日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局延吉办事处出具《证明》，主要内容：上海市杨浦区泰鸿新苑小区居住房屋和非居住房屋由以下三部分构成：上海市延吉中路25弄房屋、上海市延吉中路1_7号、11_19号、31_35号、37号、39_41号、43_45号、47号、49_51号、53号、55号房屋、上海市隆昌路801_809号房屋。
2014年4月28日，真贤物业委托律师向泰鸿公司发送《律师函》，主要内容：真贤物业严格遵守合同约定，为系争房屋所在的小区提供服务，但泰鸿公司经真贤物业工作人员多次催讨后仍然拒绝支付物业服务费，严重损害真贤物业的利益。希望泰鸿公司在收到该律师函后十日内立即向真贤物业支付相应费用，否则真贤物业将通过法律途径解决此事。
2014年5月15日，泰鸿新苑业委会出具《证明》，主要内容：2012年12月26日，泰鸿新苑业委会与真贤物业签订《泰鸿新苑物业试用期合同》；2013年4月1日，业委会与真贤物业签订《物业服务合同》；2013年1月1日至今，真贤物业认真履行了上述《合同》约定的义务。
2014年6月12日，因真贤物业催讨物业费不着，遂诉至原审法院，要求：1、泰鸿公司支付真贤物业系争房屋自2013年1月至2014年3月的物业服务费30，184.2元；2、泰鸿公司支付真贤物业逾期付款违约金（以每季6，036.84元为本金，按每日0.1%为标准，自2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日起计算至实际付清之日止，现暂时计算至2014年6月10日共计7，642元）。
原审法院另查明，泰鸿新苑业委会曾于2010年12月28日向原审法院提起诉讼，要求仁德公司向该业委会移交商铺、地下车库、地下储藏室等设施、向该业委会移交物业构成、物业规划平面图资料、返还该业委会停车费147，097.45元及逾期利息、返还该业委会广告费收入29，350元及逾期利息，后泰鸿新苑业委会变更诉请为要求仁德公司返还临时停车收入147，097.45元及广告收益29，350元，仁德公司辩称双方已办理了交接手续。后原审法院于2011年6月17日作出（2011）杨民四（民）初字第881号民事判决书，确认仁德公司应于判决生效之日起十日内返还泰鸿新苑业委会临时停车费、广告收入等费用143，487.28元及上述费用自2010年7月1日至实际支付之日止的相应利息。后仁德公司提起上诉，上海市第二中级人民法院于2011年8月30日作出（2011）沪二中民二（民）终字第1775号民事调解书，确认仁德公司应于2011年9月12日前向泰鸿新苑业委会返还临时停车费、广告收入等费用143，487.28元。
原审法院审理中，真贤物业、泰鸿公司均确认系争房屋与泰鸿新苑小区分门进出，在地理结构上相互独立，独立进出，但供水、供电设备与该小区联网使用。
原审法院审理中，泰鸿公司提供涉及系争房屋的四份《上海市房屋租赁合同》、《房屋修理养护任务单》、上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号消防控制室部分电费发票、房屋（商铺）消防设施安全责任协议书、《上海市杨浦区公安消防支队责令限期改正通知书》、《整改通知》、《改建建设工程消防备案确认单》、《消防安全管理协议》、《房屋修理养护任务单》等，证明泰鸿公司系自行管理系争房屋，并收取物业服务费、支付电费，系争房屋的专有和公有部位均由泰鸿公司自行管理，真贤物业称其为系争房屋提供物业服务并非事实。真贤物业对上述材料不予认可，认为小区的管理是一个整体，包括小区公共区域，共用部位、设施设备的维修和管理，泰鸿公司无法进行自行管理，亦未提供证据证明泰鸿公司自行管理系争房屋，消防控制室产权并非属于泰鸿公司，而是泰鸿公司长期强占该处房屋，给小区安全造成隐患。
原审法院审理中，真贤物业提供泰鸿新苑小区2013年2月1日至2014年3月31日的保安值班登记表、水电巡视表、2013年1月至2014年3月的绿化供应商、保洁费用支付评定表等材料，证明真贤物业对包括系争房屋在内的整个小区进行公共秩序维护、设备检查、水电管理、绿化保洁管理等，泰鸿公司对上述材料的真实性与关联性均不予认可，认为上述材料系真贤物业自行制作，且没有任何真贤物业支付相应费用的凭证，系争房屋的绿化、保洁均由泰鸿公司另行委托他人进行管理。
原审法院审理中，原审法院至系争房屋所在泰鸿新苑小区实地查看相关保安巡逻、保洁绿化等相关情况，自2014年10月22日上午九时十分至十时零五分，未见真贤物业巡视记录中所述的九时二十分、九时三十分、九时三十五分、九时四十分、九时五十分、十时的保安巡视情况，亦未见有相关人员对系争房屋进行保洁、绿化工作。
原审法院审理后认为，真贤物业依据《泰鸿新苑物业试用期合同》、《物业服务合同》等约定的内容向泰鸿公司主张系争房屋2013年1月至2014年3月的物业服务费及滞纳金，其收费内容主要包括综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域绿化养护费、公共区域秩序维护费等，泰鸿公司则以真贤物业未履行上述服务义务，系争房屋由泰鸿公司自行管理等理由进行抗辩。根据庭审查明的情况，真贤物业提供了系争房屋所在小区业委会的证明、相关保安巡视记录、保洁绿化费用评定表，用以证明其已根据服务合同约定的相应收费项目对系争房屋进行物业服务，但根据原审法院至系争房屋实地查看的情况，真贤物业并未按照其提供的保安巡视记录的相应时间对系争房屋进行巡查，并进行保洁及绿化养护，故原审法院对于其提供的相应保安巡视记录、保洁、绿化费用评定表等不予认可，真贤物业提供的业委会证明、巡视记录等无法证明其已按合同约定的收费内容对系争房屋进行物业服务，上述内容应从物业服务费中予以扣除，泰鸿公司应按照真贤物业提供的综合管理服务、共用部位、设施设备日常运行、保养、维修的部分内容支付物业服务费，其仅能就物业服务企业未尽职责的部分行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费的方式行使抗辩权。因真贤物业并未向泰鸿公司提供完整的物业服务，故其要求泰鸿公司支付违约金的诉请，缺乏法律依据，难以支持。据此，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决：一、上海泰鸿实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海真贤物业管理有限公司上海市杨浦区延吉中路11_19号房屋自2013年1月至2014年3月的物业服务费人民币9，709.25元；二、上海真贤物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人真贤物业、上诉人泰鸿公司均不服，向本院提起上诉。真贤物业上诉称，其根据《物业服务合同》系对整个泰鸿新苑小区进行物业管理，且业委会出具的《证明》足以证实其对小区的日常管理、安保、保洁、绿化等基本服务内容符合合同要求，故作为小区业主的泰鸿公司理应支付相应的物业管理费，原审判决事实不清，适用法律错误，要求撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
泰鸿公司上诉称，本案系争房屋从其位置和房屋结构的特性，决定了其独立于所在的泰鸿新苑小区，且由于历史遗留问题，系争房屋从未纳入泰鸿新苑业委会的管理，业委会无权将系争房屋委托真贤物业进行物业服务管理；客观上，真贤物业亦从未对系争房屋进行过综合管理服务、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化养护、公共区域秩序维护等服务管理，故认为原审判决缺乏事实和法律依据，要求撤销原审判决第一项，不同意向真贤物业支付物业管理费。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，根据泰鸿公司的申请，本院于2014年12月8日出具调查令，向上海市杨浦区延吉新村街道办事处调查：2013年11月4日泰鸿新苑业委会就小区物业管理存在问题所进行的信访内容，以及泰鸿新苑小区和沿街商辅物业管理的实际状况。2014年12月10日，上海市杨浦区人民政府延吉新村街道办事处市政管理科向本院出具情况说明称，泰鸿新苑小区业务会确实曾于2013年11月4日通过人民来信（来信人王春宝）的方式向该街道反映了泰鸿新苑物业管理分裂等一些问题（承办单号：杨延办信（2013）149号）。《关于泰鸿新苑小区物业问题紧急报告》及《泰鸿新苑小区问题清单》都是在该信访件中所提供。
本院认为，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业公司受托对小区公共设施、设备、公共部位、公共事务等的管理必然涉及到小区全体业主的利益，并使全体业主或直接或间接地受益。物业公司如未能完整、全面地按照物业服务合同的约定提供管理服务，则应承担相应责任，扣除相应的物业服务费。本案中，虽然系争房屋与泰鸿新苑小区分门进出，但上海市杨浦区住房保障和房屋管理局明确系争房屋属于泰鸿新苑小区，泰鸿新苑业委会与真贤物业签订的《物业服务合同》约定的物业范围亦明确包含了系争房屋，故泰鸿公司作为系争房屋的产权所有人，为泰鸿新苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费用。泰鸿公司以系争房屋未交由真贤物业管理为由拒交全部物业管理费，缺乏法律依据，本院难以支持。然，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，真贤物业至今未能提供对系争房屋公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等进行服务的充分证据；泰鸿新苑业委会虽于2014年5月15日出具《证明》称真贤物业认真履行了《物业服务合同》约定的义务，但曾在2013年11月4日向街道递交的信访件中反映了泰鸿新苑小区物业管理存在分裂不统一等问题；真贤物业提供的自行制作的保安巡视记录等亦与原审法院实地查看的情况不符，故原审法院对真贤物业提供的相应保安巡视记录、保洁、绿化费用评定等不予认可，并认定真贤物业提供的业委会证明、巡视记录等尚无法充分证明其已按合同约定的内容对系争房屋进行了物业服务，将系争房屋公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等服务费用从物业服务费中扣除，并无不当，本院应予维持。现真贤物业已为泰鸿新苑小区提供了综合管理服务，并对小区共同部位、共用设施设备的日常运行提供了物业服务，原审认定泰鸿公司作为业主之一应支付物业服务费的相应部分，符合客观事实及法律规定，本院亦予维持。
综上，两上诉人的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币746元，由上诉人上海真贤物业管理有限公司负担人民币696元，上诉人上海泰鸿实业有限公司负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
代理审判员 彭 浩
代理审判员 陈 琪
二〇一五年三月十日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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