文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初1791号原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘继向，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。被告：刘增辉，男，1988年2月25日出生，住湖南省衡阳市雁峰区衡常大道2号。原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘公司）与被告刘增辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市友缘物业有限公司的委托诉讼代理人刘继向到庭参加诉讼，被告刘增辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡阳市友缘物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘增辉支付物业管理服务费3120元；2.判令刘增辉支付违约金1716元；3.判令刘增辉支付律师服务费1000元；4.本案诉讼费由刘增辉负担。事实和理由：2016年5月6日，友缘公司与幸福嘉园开发商衡阳市裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，自2016年5月15日起为幸福嘉园全体业主提供物业服务。2016年8月30日，友缘公司与幸福嘉园前任物业公司湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司发表《有关幸福嘉园管理权交割的联合声明》，声明表示：原湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司在幸福嘉园经营期间开出的票据、应承担的费用以及其他应收的账款，在2016年5月15日之后，完全由友缘公司承担和享有责权。刘增辉是****房的业主，该房屋建筑面积88.89平方米。刘增辉于2015年2月6日入住。刘增辉自2015年10月1日起拖欠物业管理服务费至今。经友缘公司多次催交无果，故诉至本院。刘增辉未进行答辩，亦未向本院提交证据。友缘公司围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务协议》、《联合声明》及《前期物业服务协议》、收楼承诺书、房地产权登记信息、台账信息、《法律顾问服务合同》及收据。本院认为友缘公司提交的证据，内容真实，来源合法，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：刘增辉系衡阳市衡常大道***房的产权人，该房建筑面积88.81平方米，刘增辉于2015年2月6日收房。该小区的建设单位是衡阳市裕达房地产开发有限公司。2015年3月27日，衡阳市裕达房地产开发有限公司与湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司签订《前期物业服务协议》，委托湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司为幸福嘉园小区进行物业管理，委托管理期限自2015年4月1日起至成立业主委员会时止，高层住宅的服务费用为1.3元/月/平方米（按建筑面积计），物业服务费于本物业交付之日起按年度收取，业主或物业使用人应在上一年度最后一个月月底（30日之前）自觉履行交纳下一年度物业服务费。2016年5月6日，衡阳市裕达房地产开发有限公司与友缘公司签订《前期物业服务协议》，委托友缘公司为幸福嘉园小区进行物业管理，委托管理期限自2016年5月20日起至业主委员会成立时止，其中对业主收取费用的标准及期限与前任物业公司一致。2016年8月30日，湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司与友缘公司共同向幸福嘉园全体业主发表联合声明，载明双方确认2016年5月15日已完成管理权交割，湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司在幸福嘉园经营期间开出票据、应承担的费用以及其他应收的账款，均由友缘公司承担责权。另查明，2015年10月1日后的物业服务费，刘增辉一直未支付，截至2017年12月31日，共拖欠27个月物业服务费共计3117元。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。本案中建设单位与物业公司签订的两份《前期物业管理服务合同》均合法有效，依法对该住宅小区全体业主均有约束力。友缘公司受托按约对刘增辉所在的居住小区进行物业管理服务，刘增辉作为小区业主，理应在接受了友缘公司提供的服务后，及时、足额地支付物业管理费。刘增辉逾期不付物业管理费属违约，应当承担民事责任；另湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司在进行物业管理服务的过程中依法对刘增辉享有到期债权，该笔债权已转让给了友缘公司，并以联合声明的形式通知了全体业主，故刘增辉应当向友缘公司支付所拖欠的物业服务费3117元；对友缘公司要求刘增辉支付拖欠的逾期付款违约金的诉请，因《前期物业服务合同》约定了逾期付款违约金标准，但该违约金标准过高，本院依法调整为1162元；对友缘公司要求刘增辉支付律师费1000元的诉请，因《前期物业服务合同》对此并未约定，对友缘公司的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘增辉于本判决生效后10日内一次性支付原告衡阳市友缘物业有限公司物业管理费3117元及违约金1162元；二、驳回原告衡阳市友缘物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘增辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗 诚审 判 员  王丽娟审 判 员  刘明敬二〇一八年二月八日代理书记员  谢玲慧校对人：谢 玲 慧      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。