浙江省常山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0822民初2432号
原告：衢州市烟草公司常山分公司，住所地：浙江省常山县天马街道天马路189号。
负责人：陈日明，职务：经理。
委托代理人：吴小燕（特别授权），浙ＸＸ风律师事务所律师。
被告：王玉仙（公民身份号码：3308221964********），女，1964年7月15日出生，汉族，住浙江省常山县。
原告衢州市烟草公司常山分公司（以下简称“烟草公司”）与被告王玉仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员汪雨笋适用简易程序，于2016年9月14日、11月25日公开开庭进行了审理。原告烟草公司的委托代理人吴小燕、被告王玉仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告烟草公司起诉称：2013年9月5日，原告烟草公司和被告王玉仙签订一份《房屋租赁合同》，原告将坐落于常山县天马街道白马路53号店铺出租给被告王玉仙使用。合同约定：租期3年，自2013年8月15日至2016年8月14日止；第一年租金40058元，之后每年租金按照2%的幅度递增；合同签订后半月内付清第一年租金，第二年及以后租金需在上一租赁期限到期一个月前缴纳；逾期缴付租金的，每日按照年租金千分之五加收滞纳金。合同签订后，被告王玉仙仅缴纳了前两年的房租，尚欠第三年租金41676元，现租赁期限已届满，被告已于2016年8月16日搬离店铺，但欠付的租金至今一直未支付。为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告支付拖欠的店铺租金41676元，并自2015年7月15日起至租金实际付清之日止以拖欠租金金额41676元为基数按每日1‰标准向原告支付滞纳金（暂计算至2016年8月22日止为41676元×404天×1‰=16837元）；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告王玉仙辩称:1、被告自2006年8月承租原告店铺以来，租金都是按时如数交清的。至于2015年8月之后租金未付，是因为出租方长期未按合同第9条要求提供给承租方合格的房屋店铺，出租方的房屋长期间隔漏水，长期影响承租人的正常营业和心情所造成；2、该店铺位于一楼，在2012年曾对二楼卫生间向一楼店铺漏流污水问题进行过维修，但不到一个月又流污水，且逐渐严重，被告多次联系原告，原告查看现场后许诺尽快维修，但之后却托词维修有难度，迟迟不予维修，被告不得已才选择了拖欠租金，本意是促使原告尽快维修；3、墙体的痕迹、地面、地砖的污点、样品架的变形以及原告修补两次并用了十一张板材修补吊顶，足以证明漏水的长期性和严重性；4、原告违约在先，滞纳金应当免于支付，同时，不能正常使用的面积二十多平方米（占总面积四分之一）部分之租金应当免缴，店面环境受影响导致收益损失重大应减总租金的四分之一，保证金4000元应予退还。
原告烟草公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告签订合同，约定原告将位于常山县天马街道白马路53号的店铺租赁给被告使用，双方约定了租期、租金数额、支付时间、滞纳金、违约责任等事项。
经质证，被告王玉仙对该组证据真实性无异议，但认为系霸王条款。
2、租金交付催促函一份，用以证明原告2016年6月12日向被告王玉仙催缴房屋租金的事实。
经质证，被告王玉仙无异议。
3、土地证一份、房产证各一份，用以证明原告出租给被告的房屋系原告衢州市烟草公司常山分公司所有等事实。
经质证，被告王玉仙无异议。
4、店面补漏清单一份、地税局发票一份以及照片三张，用以证明原告2014年2月份左右因被告提出墙面渗水，被告到现场查看，并及时维修，花费14085元等事实。
经质证，被告王玉仙对该组证据无异议，但认为维修没有达到防止房屋漏水的效果，在维修过后一个多月房屋又开始漏水。
5、国税局发票一份、银行转账凭证一份、衢州市烟草公司常山分公司发票一份，用以证明原告在2016年年初被告提出房屋漏水时，协调旅游局进行过修理，并重新做过吊顶等事实。
经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为原告维修的效果不理想。
被告王玉仙为证实自己的主张，向本院提供以下证据：
1、证人刘某的书面证明一份，用以证明刘某于2006年8月为被告屋面漏水进行维修的事实。
经质证，原告认为证人刘某没有出庭作证，该份证明不应作为证据使用，有异议。
2、证人徐某出庭作证，用以证明2014年上半年的两个月左右的时间跨度内数次在被告店里看到电脑旁边、厨房等多处放置脸盆承接漏水等事实。
经质证，原告对2014年年初房屋漏水持续两个多月的事实不予否认，但原告于2014年2月份更换过下水管道并对二楼平台进行了清理，该组证据不能证明因房屋漏水而导致被告无法营业的事实。
3、现场照片21张，用以证明被告在出租房屋内放置的大型样品柜潮湿变形报废、电脑、电话坏掉等事实。
经质证，原告对该组证据的真实性有异议，因为照片没有显示拍摄时间；对关联性也有异议，因为该组证据无法证明货架、电脑、电话的损坏与房屋漏水有关。
法院根据案件审理需要，调查收集了以下证据：
1、证人樊某的调查笔录一份，主要内容：2012年七八月份为三楼旅游局做维修时，王玉仙叫其看看房屋漏水能否维修，当时房屋漏水的位置是在店面靠后面的地方，滴答滴答的，间歇性的滴水，一共去她店里看过两次，两次相隔三四天左右。因为有吊顶，所以看不出是哪块漏水，但估计不是单方面墙壁渗漏的问题，而是墙里面的排水管有破裂，可能是二楼和一楼之间的水管破了，与三楼漏水肯定没有关系。
经质证，原、被告均对证人关于三楼与一楼漏水无关的说法有异议，其他无异议。原告认为一楼漏水确实是三楼造成的，此外，樊某证言不能证明漏水给被告造成了严重的经济损失。
2、法院对店面漏水情况的勘察示意图一份，现场照片18张，图中所示漏水的位置在左间店面最里面靠右，根据粉刷痕迹估测渗水痕迹，长4.5米，最宽处约2.11米，面积约9.495平方米的事实。
经质证，原告对现场照片无异议，但认为勘察示意图中所标示的9.495平方米大于实际的漏水面积，因为漏水的部分已经被全部修补过，而修补面积必然是大于实际漏水面积的。被告对该组证据无异议。
经审查，并结合当事人的质证意见，本院认为：原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院予以认定。被告王玉仙提供的证据，本院结合现场勘查，认为能够证实租赁期间房屋长期间歇性渗漏以及维修等事实。
综上，根据本院确认的证据，结合原、被告在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下：
2006年左右至2013年期间，被告王玉仙承租了原告衢州市烟草公司常山分公司的坐落于常山县天马街道白马路53号店铺（左右各一间，建筑面积107.18平方米）用于经营，期间的租金均已给付完毕。2013年9月5日，原、被告通过公开招租的方式再次签订一份《房屋租赁合同》，约定原告继续承租该店铺；租期3年，即自2013年8月15日至2016年8月14日止；第一年租金40058元，之后每年按照2%的幅度递增年租金；合同签订后半个月内付清第一年租金，第二年及以后每年租金均在上一租赁期限到期一个月前缴纳，逾期缴付租金的，每日按照年租金千分之五加收滞纳金，逾期超过6个月的，甲方（原告方）有权终止合同；租赁期间，甲方对出租房屋进行定期检查，确保安全正常使用，乙方（被告方）在日常经营过程中应保障房屋原始结构安全与完整，发现房屋结构性安全问题，应及时通知甲方，由甲方进行修缮；合同签订之日，由乙方按照年租金的10%缴纳保证金，合同履行完毕后，经甲方验房后无疑问，由甲方退还乙方。双方还约定了其他事项。合同签订后，前两年的租金以及保证金4000元被告王玉仙均按约缴纳。租赁期间，被告多次发现左边店面靠里偏右的位置以及右边店面门口位置有局部渗漏水的现象，遂采取清理二楼平台上的排水管道堵塞等措施，也多次联系原告维修。其中，2012年七八月份，由于楼层间墙内的排水管有破裂等原因导致在左边店面靠后的位置有滴答滴答的间歇性的漏水，被告曾请樊某等人现场查看欲行维修，未果。2014年2月份左右，因房屋存在漏水，原告为此曾维修过下水管道并对二楼平台的排水管道等进行了清理，左边店面靠后局部漏水现象暂时消除。2016年3月份左右，因房屋左边店面靠后局部渗漏问题，原告再次对房屋进行修理，并于2016年5月份对一楼店铺重新做了吊顶，至本案合同到期的期间内再未漏水。由于间歇性的渗漏以及初期维修效果等原因，致墙面、地砖、样品架等多处痕迹明显，其中靠近货架的地砖处滴漏水痕迹长度约为4.5米。租赁期满后，被告搬离店铺，但第三年租金一直未缴。现原告诉至法院，诉请如前。
本院认为，原告烟草公司和被告王玉仙签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已经按约履行了交付租赁物的义务，被告王玉仙应当支付租金。对于被告主张减免租金的抗辩，本院认为，涉案房屋渗漏，经现场勘查，主要系店铺之外的原因导致，其中一处系二楼平台上的排水管道偶尔堵塞等原因所致，对此，原告有义务适时检查以确保安全正常使用，被告也应及时通知原告，并适时采取相应措施以降低损害；房屋漏水的另一处系漏水点隐蔽于楼层之间的下水管道，为了维修事宜，原、被告均做过尝试，实际上此处也几经维修，可见在客观上维修具有一定的难度，不能苛责承租人在短期内独立完成维修。现因涉案房屋的维修影响承租人使用，被告主张根据合同法第二百二十一条相应减少租金，应予支持。但具体应当减少租金的金额，因被告难以举证，也难以通过鉴定来确定，但设若不予考虑，却又显失公平。因此，根据本案的实际情况，结合本案承办人员的现场勘察以及涉案房屋渗漏的面积大小、所在位置、时间跨度、间歇性、对店铺整体价值的影响等因素，以合同确定的租金（公开招租价）即市场价为基础，本院酌情确定本案合同期内减少租金的金额为12000元。关于双方争议的滞纳金问题，本院认为，原、被告对租金的交付有明确的期限，被告应当按约履行，且经原告催收后仍未支付，故应当承担违约责任，被告有关为了促使原告尽快维修才拖欠租金以及原告违约在先、滞纳金应免于支付的抗辩，既不符合合同约定，也无法律依据。因此，原告有权根据合同约定要求被告支付滞纳金。综上，对原告诉请中的合理部分，本院予以支持，但应依法相应减少租金；合同约定的滞纳金过高，本院予以调整，因在本案同一合同期内，被告已交付前二年租金，且双方对相应应当减少租金的具体数额尚无定论，故本院以实际应付金额为基数按同期银行贷款基准利率四倍计算。另对于被告缴纳的保证金，原告庭审中表示同意予以抵扣，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告王玉仙支付原告衢州市烟草公司常山分公司租金29676元（已扣除应减少租金12000元）；
二、被告王玉仙支付原告衢州市烟草公司常山分公司逾期缴纳租金的滞纳金5396元；
上诉一、二项合计35072元，扣除被告王玉仙的保证金4000元，被告王玉仙尚应支付原告衢州市烟草公司常山分公司31072元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费631元（已减半收取），由原告衢州市烟草公司常山分公司负担126元，被告王玉仙负担505元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 汪雨笋
二〇一六年十一月二十五日
书记员 凌 彬