-8-贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1545号原告：田应松，男，1981年8月16日出生，汉族，中专文化，驾驶员，贵州省台江县人，住贵州省台江县。委托诉讼代理人（特别授权）：齐秋娥，女，1963年7月30日出生，汉族，贵州省台江县人，现住凯里市，系原告小姨。被告：陈学琴，女，1970年9月23日出生，侗族，大专文化，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县。第三人：强联房地产经纪有限公司，住所：贵州省凯里市迎宾大道丰球黔城47栋7号门面。法定代表人：龙胜辉，董事长。原告田应松与被告陈学琴、被告强联房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院2018年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月19日公开开庭进行审理。原告田应松及委托诉讼代理人齐秋娥与被告陈学琴、第三人强联房地产经纪有限公司法定代表人龙胜辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求有：1、判令解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由；2017年10月，经第三人介绍，原告准备购买被告位于凯里市佳和盛世三期22号1栋14楼的房屋，经多次协商双方基本达成一致意见后，原、被告及第三人于同年10月17日在第三人处签订《房屋买卖合同》，约定了房屋价格、付款方式、交房时间、定金给付、第三人的费用及违约方式等进行了约定。合同签订后，原告于签约之日支付被告定金2万元。同年10月21日，原本是约定在该天进行交付房屋钥匙和首付款，但被告却迟迟于该天下午才到凯里，而且没有带房屋钥匙来，加之被告所售房屋还涉及共有权人，原告担心房屋有麻烦。经第三人中介公司协调，三方均同意解除合同，被告承诺将定金退还给原告，第三人还当着原、被告的面在房屋买卖合同上写下“该合同作废”。当天，原、被告从第三人处出来后，被告说没有钱退定金，并承诺房屋会变更为个人所有，让原告不用担心，原告也再次相信被告，并在协商后，由被告书面承诺在2017年10月30日将房屋变更为被告个人所有，并前来签订房屋买卖合同，如不能按照前来签订，被告即在当日退还原告定金。然而，10月30日，被告却未如期前来，再次违约，原告即向第三人说明了双方的情况及被告承诺的内容，在第三人处等了半天，被告仍没来，原告只好离开。大约过了5、6天，原告接到第三人的电话，告知被告现在第三人处，让原告赶过去，因当时原告正在上班，故委托母亲到第三人处，看到原告和一男的在中介公司，基于被告承诺的将房屋变更为个人所有没有做到，且无房产证，原告委托母亲要求被告退还定金，但被告说要等其把房屋卖了才退。为此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：我与原告买卖涉案的房屋是由第三人进行中介介绍的，合同签订之日就因为房屋共有人没有和我在一起而是在四川没有空过来，所以应原告要求在合同尾部注明承诺之后，并且我也于当日收到2万元定金。2017年10月21日我是按照合同约定时间到第三人处与原告碰面交接房屋钥匙，我已经把房屋的钥匙交给了原告和第三人，但是原告未按照合同约定支付我首付款，原告与第三人手中所持的合同任何改变我都不知情，我也没有同意解除合同，且没有违约行为，定金不予退还。第三人辩称：涉案房屋确实是由我们公司进行中介的，房屋的具体情况我也详细向原告进行介绍，原告是知晓房屋大证没有办下来，且还有共有人，原告在知晓该情况后仍然愿意购买该房屋，等到房屋大证和房产证下来以后我们公司再免费帮原告办证。2017年10月21日三方来到我们公司来进行房屋的交付，原告是早上来到的我们公司，被告是下午才来，当时我们提醒被告将房屋钥匙带过来，但是被告没有将钥匙带上来，所以没有完成房屋的交付义务。作为我们中介公司担心后续的问题，所以建议原被告双方解除该合同，且当时双方也都同意解除合同，并由我公司将原告持有的合同文本收回并销毁，在我公司备存的合同文本上注明“该合同作废”，被告因当天未带合同上凯里，故未有当天收回销毁，事后被告在向我公司取回房屋产权手续的同时退回了合同文本。至于原、被告私下后续商谈的情况我们公司就不清楚了。原告围绕争议焦点向本院提交的证据有：1、原告《身份证》复印件一份1页；拟证明原告身份信息；2、《房屋买卖合同》复印件一份5页；拟证明原被告及第三人签订合同的事实。（原告持有的该合同原件已经由第三人公司收回作废当场撕毁了）；3、《收条》原件一份1页；拟证明被告收到原告定金，且被告承诺2017年10月30日前签订合同，并将房屋变更为个人所有，否则退定金的事实；4、2017年10月21日《短信记录》复印件一份1页；拟证明2017年10月21日原告发短信给被告，被告未在2017年10月21日履行义务，存在违约的事实；5、《微信、短信记录》复印件一份1页；拟证明被告2017年10月31日违约的事实。被告围绕争议焦点向本院提交的证据有：1、《身份证》复印件一份1页；拟证明被告身份信息；2、被告《离婚证》、《离婚协议书》复印件各一份1页；拟证明涉案房屋在2017年10月31日时属于我个人所有；3、《房屋买卖合同》原件一份5页，拟证明我不同意解除和销毁房屋买卖合同，我是一直在履行该合同。第三人围绕争议焦点向本院提交的证据有：1、第三人持有的《房屋买卖合同》原件一份5页，拟证明当时在我公司经三方协商达成本案争议合同已经作废。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：陈学琴将争议房屋的购房合同、购房发票、备案表原件提交给第三人并委托其对外出售。2017年10月17日，原（乙方）、被告（甲方）经第三人（丙方）中介，三方就被告位于凯里市佳和盛世三期22-01地块1栋14楼的房屋签订了《房屋买卖合同》，主要内容有：1、经过甲乙双方协商，该房屋现在还没有房开商总证，待总证办下来由甲方办理一手房相关证件，所产生的相关费用由甲方承担；2、该房屋办理产权过户所需的相关过户费用由乙方承担；3、房屋定金为20000元为第一部分房款，于本合同签订之日由乙方付给甲方，甲方自愿将该房屋手续拿到凯里市房管局查验其手续的合法性，如检查无误，此合同继续履行，如该房屋房产手续不合法或由于国家政府原因不能过户，此合同自行终止，甲方将乙方所交的购房定金在3日内全额退还给乙方；4、人民币230000元为第二部分首付房款，于2017年10月21日支付给甲方。乙方通过丙方向银行申请办理二手房按揭贷款340000元作为第三次付款，并于网签拿到确认书之日起60个工作日内付给甲方。5、甲方将房屋实体于付首付当日内交割给乙方；6、从本合同签订之日起网签当日内，乙方向丙方支付人民币12500元为介绍费……。合同签订当日，原告依约向被告支付20000元购房定金。2017年10月21日，原、被告分别于上午、下午陆续来到第三人处，因被告未依约将房屋钥匙带到凯里交付原告及房屋涉及共有权人李立新是否同意等问题，双方产生争议，经第三人中介协商，由陈学琴在合同文本尾部注明“本房屋买卖合同，甲方承诺另一共有人李立新是知情并同意的，如因此致合同不能履行，甲方愿承担一切责任。本合同李立新回来后补签。”但由于原告仍有疑虑，第三人当即建议三方解除合同并由被告退还定金，在征得原、被告同意的情况下收回三方所签订的合同文本，但因被告所持合同未带来，第三人未能当场收回销毁，为避免发生三方合同不一致的不良后果，第三人采取当场将原告持有的合同文本收回并销毁，并在自己持有留档的合同文本首部注明“该合同作废”字样，并要求被告事后退回合同。随后，原、被告在离开第三人处后，另行私下协商达成新的意向，被告在原告持有的定金《收条》上注明“房屋产权人与共有人在2017年10月30日前来签订《房屋买卖合同》及变更为陈学琴个人所有，如不能按时前来签订，陈学琴在当日退付该定金。”然，2017年10月30日，被告及共有权人未如期前往凯里与原告重新签订房屋买卖合同。同年10月31日，原告以短信、微信的方式向被告函告，内容为：“陈学琴，按约定，你应该在把房屋变更成你独有后于昨天到中介与我签合同，如不能签约即退定金，昨天我在中介等了你一天你都没到，中介打你电话你也没回，三番两次毁约，你看哪天来凯里把定金退我？”被告未回复。同时查明：2017年10月31日，陈学琴与李立新在锦屏县民政局办理了离婚登记，其《离婚协议书》中第二款注明了“双方婚后在贵州省凯里市购买了“佳和盛世”22#2栋2单元14楼04号房屋，离婚后，房屋产权归陈学琴个人所有，陈学琴补偿李立新肆万元整。”事后（具体时间不详），陈学琴与李立新前往第三人处欲与原告协商售房事宜，第三人遂通知了原告，但原告明确了不再与被告进行争议房屋交易的意思表示。另查明：陈学琴因委托房屋出售事宜向第三人所提供的房屋购房合同、购房发票、备案表原件在交易终止后已从第三人处取回，并同时将其手中持有的涉案《房屋买卖合同》文本退回第三人，但第三人并未销毁该合同。本案受理后，陈学琴在接到本院的应诉材料于庭前向第三人处要回涉案合同文本作为本案的证据提交。本院认为：依法成立的合同受法律保护，且具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案涉案合同是否解除。通过庭审查明，原、被告及第三人虽就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，但在履行过程中，因被告未在2017年10月21日履行房屋钥匙交付义务且存在房屋共有权人是否知情等问题，导致三方于当日达成解除合同的一致意见，且由第三人当场收回销毁了原告持有的合同，并在第三人留档的合同首部注明“该合同作废”字样。尽管被告持有合同未被销毁，但第三人已经证明合同未被销毁的原因系被告当日未携带合同，结合被告在取回房屋相关产权手续的同时，已向第三人交回其持有的涉案合同，且被告当庭确认该合同确系于庭前从第三人处要回，足以证明三方确于2017年10月21日已就涉案房屋解除了所签订的《房屋买卖合同》。故原告诉请解除涉案合同事实成立，证据充分，本院予以支持。被告辩解除合同未有解除，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。关于被告是否应当退还原告定金的问题。如前述，涉案合同系在第三人的组织下，采取收回销毁合同的手段来终止房屋交易并解除三方合同是不争的事实。从被告在《收条》上注明“房屋产权人与共有人在2017年10月30日前来签订房屋买卖合同及变更为陈学琴个人所有，如不能按时前来签订，陈学琴在当日退付该定金”的内容来看，应视为原、被告在合同解除后，又私下就房屋待交易达成了新的附条件协议，即条件成就，双方就继续签订房屋买卖合同，条件不成就，则退定金。庭审中，被告认可在2017年10月30日自己与共有权人并未如期赴约与原告签订房屋买卖合同，且房屋至今未有变更为个人所有，足以证实被告在承诺期限内未能完成双方约定的房屋交易条件。因此，被告应当依照双方另行达成的协议，足额退还原告所支付的房屋定金。关于被告辩称其在办妥离婚后已与共有权人赶赴到凯里，没有违约。但原告已在2017年10月31日以短信、微信的方式向被告明确了要求退还定金的事实行为，说明原告并未就被告延期的要约行为作出承诺，故对被告未有违约的辩解理由，与事实不符，本院不予采纳。根据定金法则，原告仅要求返还所交定金，是对自己民事权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二、第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、田应松与陈学琴、强联房地产经纪有限公司于2017年10月17日签订的《房屋买卖合同》自2017年10月21日解除。二、陈学琴自本判决生效之日起五日内返还田应松购房定金20000元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由陈学琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  毛丽艳二〇一八年四月二十四日书记员  李佳学