北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08724号
上诉人（原审被告、反诉原告）王尘尘，女，1987年10月5日出生。
委托代理人王乙涵，男，1986年2月26日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王俊英，女，1935年11月5日出生。
委托代理人李九旗（王俊英之子），男，1966年4月26日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）贾森迪，女，1991年6月8日出生。
上诉人王尘尘因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年3月，王俊英诉至原审法院称：我与王尘尘、贾森迪签订房屋租赁合同，将我所有的位于北京市×××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给王尘尘、贾森迪使用，租赁期限一年。合同签订后，我将涉案房屋交付给王尘尘、贾森迪，但王尘尘、贾森迪未经我同意，自行拆除了涉案房屋内的装修及老式吊灯等，导致我的部分物品丢失，给我造成了经济损失。我发现后，就赔偿问题与王尘尘、贾森迪交涉，但双方就赔偿问题未达成一致意见。现起诉要求王尘尘、贾森迪赔偿我房租损失15000元（3个月*5000元/月）、青砖地面恢复费用6000元、微波炉损失2900元、老式吊灯损失6000元、办公椅损失2500元、自采暖开关损失300元、装修恢复原状费用10082元（包括损坏的清华紫光太阳能热水器的真空管、两个单人布艺沙发被损坏、厨房及卫生间的上下水口的恢复）、水费88元、电费2180元。
王尘尘、贾森迪答辩并提出反诉称：王俊英交付房屋后，王尘尘发现房屋使用不便，在征得王俊英同意的情况下对涉案房屋进行了装饰装修，包括新置卧室及客厅吊顶灯、购置并安装床架、刷墙、开通连接卧室与卫生间的门、更换洗手池、安装卫生间吊顶及浴霸、更换厨房水龙头、洗菜池、更换老旧水管、平整院内地面等。王尘尘对涉案房屋的装饰装修改善了涉案房屋的条件，并未对房屋造成损坏。租赁期限届满后，王俊英不同意续签合同，且阻止王尘尘拆除未形成附和的装饰物，提出了赔偿损失的主张。王俊英索赔不成，随即拒绝接收房屋钥匙。王尘尘为返还房屋进行了种种努力，但王俊英明示不收付房屋。王尘尘并未给王俊英造成损失，不同意王俊英的诉讼请求。贾森迪并没有参与对房屋的装修，且于2014年4月9日就搬离了涉案房屋，故王俊英不应向贾森迪主张赔偿损失。我二人于2014年1月20日向王俊英支付了租赁押金4800元，现租赁期限届满，反诉要求王俊英返还王尘尘押金4800元。2014年2月，因王俊英随涉案房屋交付的旧热水器严重老化，无法使用，我二人根据合同要求王俊英修理或者更换，王俊英向我二人提供了维修电话，告知我二人自行维修。我二人向王俊英介绍的维修人员支付了700元维修费，后发现热水器并未修好。现反诉要求王俊英赔偿因未履行维修义务造成王尘尘的财产损失700元。我二人在涉案房屋内安装的床架、实木梯并未与房屋形成附和，反诉要求王俊英予以返还。
针对王尘尘、贾森迪的反诉，王俊英提出答辩称：王尘尘、贾森迪在履行合同过程中存在违约行为，按照合同约定，其交纳的押金应该作为违约金予以扣除，故不同意返还租赁押金。王尘尘、贾森迪入住涉案房屋后，曾称热水器不热，我就在网上查了维修电话，告诉他们自行维修，后王尘尘、贾森迪称被骗了，我还要求其报警解决。因我并未向王尘尘、贾森迪承诺支付维修费用，故不同意支付其维修费700元。同意王尘尘、贾森迪将床架及实木梯拆走。
原审法院经审理认为：李九旗接受王俊英委托与王尘尘、贾森迪签订《北京市房屋租赁合同》，王尘尘、贾森迪在订立合同时也明知涉案房屋产权人系王俊英，故李九旗与王尘尘、贾森迪签订的《北京市房屋租赁合同》直接约束王俊英与王尘尘、贾森迪，双方均应按照约定全面履行自己的义务。贾森迪虽称已经提前搬离涉案房屋，但其并未告知王俊英，并与王俊英提前解除合同，且王俊英不认可贾森迪的陈述，故对于贾森迪表示不应由其承担相应责任的答辩意见，法院不予采纳。按照合同约定，租赁期满后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。根据已查明的事实，王尘尘、贾森迪尚有水费、电费未结清，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪支付拖欠水电费的诉讼请求，法院予以支持。因王尘尘、贾森迪在居住期间丢失了王俊英所有的老式吊灯，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持。但王俊英对于该吊灯的损失主张过高，法院将依据实际情况酌定损失的金额。2014年3月16日，王俊英与贾森迪补签租赁合同时，已经对王尘尘、贾森迪对涉案房屋的装修行为予以认可，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿青砖地面恢复费用、恢复房间门的颜色等的诉讼请求，法院不予支持。根据双方提交的照片及现场勘验情况，王俊英主张王尘尘、贾森迪丢失了美的微波炉及自采暖暖气开关缺乏依据，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿美的微波炉及自采暖暖气开关的诉讼请求，法院不予支持。王俊英主张王尘尘、贾森迪居住期间丢失了王俊英所有的办公椅，王尘尘、贾森迪对此予以否认，根据双方所签订的房屋交割清单，法院对王俊英该主张不予采纳。根据双方合同约定，王尘尘、贾森迪在搬离涉案房屋拆除未形成附和的装饰装修物后应将涉案房屋原状返还王俊英，但王尘尘、贾森迪将浴霸拆除后，未将该处恢复原状，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿恢复原状费用的诉讼请求，法院予以支持。具体金额由法院酌定。王尘尘、贾森迪在居住期间未经王俊英同意将太阳能热水器的控制面板拆除、布艺沙发放置到没有遮挡物的房顶，给王俊英造成损失，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。具体金额由法院酌定。王尘尘、贾森迪在合同期满后搬离了涉案房屋，虽然王尘尘、贾森迪有丢失损坏王俊英物品的情况，但王俊英可以在双方交接房屋时对损坏物品进行确认，并要求王尘尘、贾森迪赔偿损失，其拒绝收房的行为系其自行扩大损失，故对于王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿三个月租金的诉讼请求，法院不予支持。租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由王尘尘、贾森迪承担的费用、租金，以及王尘尘、贾森迪应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还王尘尘、贾森迪。由于王尘尘、贾森迪存在保管不当导致涉案房屋附属物品损坏、丢失的情况，且未对王俊英进行赔偿，按照双方合同约定其应按照月租金的100%支付违约金。因王尘尘、贾森迪交纳的房屋租赁押金已不足以抵扣应由其承担的费用及违约赔偿，故对于王尘尘、贾森迪反诉要求王俊英返还押金的诉讼请求，法院不予支持。王尘尘、贾森迪在热水器损坏后曾经与王俊英进行沟通，王俊英为王尘尘、贾森迪提供了联系电话后，王尘尘、贾森迪自行进行了维修并支付了维修费用，根据双方陈述及证据均不能证明双方曾约定该费用由王俊英负担，或王尘尘、贾森迪曾在维修后要求王俊英承担相关费用，故法院对于王尘尘、贾森迪所反诉的要求由王俊英承担维修费用的诉讼请求不予支持。王尘尘、贾森迪反诉要求拆走安装在涉案房屋内的床架及实木梯，王俊英表示同意，法院准许。王尘尘、贾森迪在拆除上述物品后，需将涉案房屋恢复原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，原审法院于2015年6月作出判决：一、王尘尘、贾森迪于判决生效后七日内赔偿王俊英经济损失共计人民币五千六百一十八元；二、王尘尘、贾森迪于判决生效后七日内将安装在位于北京市×××号房屋内的床架、实木梯拆除并取走，王俊英对此予以配合；三、驳回王俊英的其他诉讼请求；四、驳回王尘尘、贾森迪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王尘尘不服，上诉至本院，主张：不同意押金抵扣违约金，王俊英经济损失赔偿费用金额不合理，要求王俊英承担热水器维修费。王俊英同意原判。贾森迪经法院依法传唤未到庭应诉，提交书面意见表示同意原判。
经审理查明：王俊英系涉案房屋所有权人。2014年1月20日，李九旗代表王俊英（甲方）与王尘尘（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2014年1月28日至2015年1月27日，月租金4800元；支付方式为押一付六；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内发生的水费、电费、电话费、电视收视费等由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；同日，双方在房屋交割清单上签字确认涉案房屋内的物品包括：美菱冰箱1台、金羚洗衣机1台、格力空调2台、海尔热水器1个、美的微波炉1个、床1张、床垫1张、衣柜8组、沙发2个、茶几1个、椅子3把、暖气（大）2个、橱柜、厨房钥匙3把、换气扇1个、灭火器1个、梯子3架、躺椅2把。2014年3月16日，李九旗代表王俊英与贾森迪补签了租赁合同。王俊英、王尘尘、贾森迪在租赁合同上又补充约定了以下内容：西屋斜顶上吸顶灯改到房梁，热水器软管自换，梯子4月15日前改保障安全，热水器、灶台（樱花）、浴霸（欧普）、卫生间洗手台、卫生间电路自改，院内地面自改，以上改造出现问题承租人自负。
租赁合同到期后，王尘尘向王俊英交还涉案房屋时，王俊英认为王尘尘居住期间未经其同意擅自对房屋进行了装修，并损坏丢失了王俊英的物品，故不同意收房。王俊英诉至法院要求王尘尘、贾森迪赔偿损失。一审庭审中，王俊英提交了一张办公椅的照片，称该办公椅系天坛牌，价值为7500元，在王尘尘、贾森迪租赁涉案房屋期间丢失。王尘尘、贾森迪称该办公椅并未放置在涉案房屋内，不认可丢失了该办公椅。王俊英认可房屋交割清单上未列明该办公椅，称本来准备将其搬走，后因无处放置，故未搬走，所以未列交割清单上。王俊英要求王尘尘、贾森迪赔偿美的微波炉的价值2900元，并提交了一张商场出售美的微波炉的照片，称丢失的微波炉与照片上同款。王尘尘、贾森迪称美的微波炉并未丢失，且与照片上款式并不相同。王尘尘、贾森迪据此提交了一张涉案房屋厨房未装修前的照片，照片中的美的微波炉与王俊英提交的照片并非同款。王俊英提交了王尘尘、贾森迪对涉案房屋进行装修的照片，证明涉案房屋原有的一盏老式吊灯在王尘尘、贾森迪居住期间丢失。王尘尘、贾森迪认可该吊灯丢失，但认为该吊灯并不具有王俊英所主张的价格。一审庭审中，王尘尘、贾森迪认可将王俊英所有的两个布艺沙发搬至涉案房屋房顶上，并未予遮盖。另外，王俊英称王尘尘、贾森迪损坏了涉案房屋的水路、电路及青砖地面，要求王尘尘、贾森迪赔偿修复费用。经法院现场勘验，涉案房屋南侧形成一个院落，南北宽170厘米左右，东西长约500厘米，现为水泥地面；厨房中放有一个白色美的微波炉（王俊英不认可该微波炉是王俊英原有的），厨房的水管已经接好；卫生间顶部安装的浴霸已经拆走，未安装灯（之前此处有灯）；涉案房屋中放着一个拆下来的电暖气，拆下来的电暖气旁边有开关放在地上，该电暖气额定功率为3000W，王俊英称王尘尘、贾森迪丢失了该电暖气上的稳压器，王尘尘、贾森迪称该电暖气上并没有王俊英所称的稳压器，一审案件承办人在东侧房间北墙电暖气上并没有见到王俊英所称的稳压器，该电暖气的额定功率为3200W；王俊英称王尘尘在装修房屋时改变了房间门的颜色，要求恢复原状。
一审庭审中，王尘尘、贾森迪提交了厨房装修前的照片、院内地面装修前的照片，证明现放置在厨房内的美的微波炉即为双方在交接清单上所列的，院内地面并非青砖。王俊英认可照片的真实性，称院内靠近房屋的地方原为青砖，现已被水泥覆盖。王尘尘、贾森迪提交了搬家服务签单，证明其于2015年2月2日前搬离了涉案房屋。王俊英不予认可。王尘尘提交北京市东城区安定门街道分司厅社区居民委员会的证明，证明其曾于2015年2月9日到分司厅社区交还涉案房屋的钥匙，但社区未予接收。王俊英表示社区并未联系王俊英去取钥匙，对此并不知情。王尘尘、贾森迪认可尚有水费88元、电费2180元未支付。
王俊英称王尘尘、贾森迪居住期间损坏了清华紫光牌的太阳能热水器，损坏原因系真空管破碎，王俊英认可该太阳能热水器已经购买十余年。王尘尘称在入住后就发现太阳能热水器不能使用，并曾要求王俊英进行维修，王俊英向其提供了一个维修电话，但维修人员收取王尘尘700元后并未将热水器修好，因热水器无法使用，王尘尘才将厨房安装了厨宝，为了安装厨宝，王尘尘将太阳能在厨房的控制面板拆除了，为了装修厨房，王尘尘拆除了连接厨房热水器的控制面板。王尘尘反诉要求王俊英赔偿其维修热水器的费用700元。王俊英表示王尘尘、贾森迪入住后曾经表示热水器不热，要进行维修。王俊英在网上查询了电话并告知王尘尘、贾森迪，后王尘尘、贾森迪表示被骗走了700元维修费，因维修电话是王俊英提供给王尘尘、贾森迪的，故王俊英还曾经告知王尘尘、贾森迪报警。王俊英不认可维修费应由王俊英负担。王尘尘、贾森迪反诉要求王俊英返还租赁押金，王俊英认为王尘尘、贾森迪有违约行为，不同意退还押金。王尘尘、贾森迪反诉要求王俊英返还其安装的铁架床及木梯子。王俊英同意返还。
上述事实，有产权证，《北京市房屋租赁合同》，照片，现场勘验笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于涉案押金抵扣的问题，根据双方合同约定，房屋期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人。由于王尘尘、贾森迪存在保管不当导致涉案房屋附属物品损坏、丢失的情况，且未对王俊英进行赔偿，按照双方合同约定其应按照月租金的100%支付违约金。原审法院经核算，因王尘尘、贾森迪交纳的房屋租赁押金已不足以抵扣应由其承担的费用及违约赔偿，未支持王尘尘、贾森迪反诉要求王俊英返还押金的诉讼请求，并无不当。关于王俊英损失的具体金额问题，根据本案实际情况，原审法院予以酌情确定，亦无不当。关于涉案热水器维修费用问题，王尘尘未提供其曾实际支出维修费的凭据，王俊英表示王尘尘、贾森迪入住后曾经表示热水器不热，要进行维修。王俊英在网上查询了电话并告知王尘尘、贾森迪，后王尘尘、贾森迪表示被骗走了700元维修费，因维修电话是王俊英提供给王尘尘、贾森迪的，王俊英还曾经告知王尘尘、贾森迪报警；一审庭审记录记载王俊英称“700元不同意。没修好就付款不合常理。”根据双方陈述及证据均不能证明双方曾明确该费用由王俊英负担，或王尘尘、贾森迪曾在维修后要求王俊英承担相关费用，故本院对王尘尘上诉要求由王俊英承担维修费用的请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。王尘尘的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费525元，由王俊英负担500元（已交纳），由王尘尘、贾森迪负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。反诉费25元，由王俊英负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费78元，由王尘尘负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 云
代理审判员 李 桃
二〇一五年九月十一日
书 记 员 康 飞