甘肃省永登县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第901号
原告李某某，男，汉族，生于1962年8月13日，甘肃省永登县人，住永登县。
委托代理人李某甲，甘肃策横律师事务所律师。
被告张某某，男，汉族，生于1987年4月21日，甘肃省永登县人，住永登县。
委托代理人胡某某，永登城关第二法律服务所法律工作者。
原告李某某诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人李某甲，被告张某某的委托代理人胡某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2012年9月，被告张某某的父亲张某甲与原告协商欲购买原告住房。2012年年底双方达成口头协议，张某某购买原告李某某位于中川镇陈家梁村二社院内（面积5000平方米，建房面积593.16平方米）靠东边的部分住房，双方约定240平方米房屋价格为73万元，即每平方3042元。因该住房面临拆迁，双方协商：该住房拆迁后，拆迁安置的房屋与补偿的铺面归被告张某某所有，院内附着物补偿款归原告所有。2012年9月3日，被告父亲张某甲将双方商议的部分内容制作成书面合同，合同约定：1、房屋面积240平方米以73万元出售给张某某；2、安置房分配给张某某时，当日一次性将房屋交易费用交付李某某；3、双方如有违约，违约方赔偿对方房屋交易价格的3倍违约金；4、政府补偿商业性用房50平方米归被告张某某所有，被告张某某的父亲张某甲代表张某某在合同上进行了签字确认，该合同生效。2012年9月下旬，该房屋以张某某的名义被政府征收，经中川镇政府实际测量被征收住房面积为262.24平方米，因拆迁时被告多侵占了原告22.24平方米，故被告应将73万元及多余部分购房款一并向原告支付，同时拆迁时政府补偿的附着物补偿款为130228.3元，被告仅将其中的13万元向原告进行了支付，剩余228.3元一直未付，现为维护原告合法权益诉至法院要求被告张某某支付购房款797660元；要求被告支付附着物补偿款228.3元；要求被告支付违约金23.94万元并要求被告承担案件诉讼费用。
被告张某某辩称：第一、原、被告之间达成房屋买卖协议客观真实，但被告已足额向原告付清了73万元的购房款，不存在原告所谓拖欠购房款的问题；第二、73万元的购房款包括地上附着物，地上附着物的补偿款应归被告张某某所有，原告所谓的被告张某某将其中13万元补偿款向其支付的情况不属实；第三、原告出售给被告的房屋在2012年已被中川镇政府征收，中川镇政府向被告安置了三套住房，2015年，原告李某某强行侵占部分住房，业经法院审理，认定原告的行为侵权。综上，原告诉请既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。
庭审中，双方当事人为证明其主张的事实和诉讼请求，提供了如下证明材料：
（一）原告李某某提供的证据及证明事项
证据1：住房转让合同。证明原告李某某将自己住房的240平方米以73万元向被告张某某进行出售，双方约定待补偿房屋分配到位后，被告张某某将房款一次性付清。
证据2：中川镇房屋分配协议。证明2014年7月，被告在彩虹城分得三套住房。
证据3：房屋征收补偿安置协议。证明经中川镇政府测量，张某某住房建筑面积为262.24平方米，地上附着物补偿款为130283.3元。
证据4：中川镇陈家梁村委会证明两份、中川镇陈家梁村民代表签字证明一份。证明原告李某某在中川镇陈家梁二社七彩小区东南方向有宅院一处，面积500多平方米，被告张某某在陈家梁村没有宅基地。
证据5：（2015）永秦民初字第208号民事判决书。证明2012年年底原告将240平方米的住房以73万元向被告张某某进行出售的事实。
证据6：证人哈某某的出庭证言（简要摘录如下）：“我与李某某及被告父亲张某甲均系亲家关系，大概在2012年，张某甲为他的两个儿子张某某、张某乙购买了原告李某某的宅院，具体位置在七彩小学附近，张某甲和李某某大概谈了两次，我只知道当时说是购买宅院，具体多少钱，多少平方米我不清楚”。证明哈某某虽然在住房转让合同上签了字，但其对于合同内容不知情。
被告张某某对原告李某某提交以上证据的真实性均无异议，认为73万元购房款已全部付清，不存在拖欠的情况，被告付清购房款后获得房屋的所有权，政府拆迁后所安置的住房、铺面以及附着物补偿款均应由被告获得，与原告无关。
（二）被告张某某提供的证据及证明事项
证据1：2012年5月2日借条一张（金额560000元）、2012年10月22日收条一张（金额60000元）。证明被告张某某累计向原告李某某支付购房款620000元，原告李某某分别向张某某出具了借条和收条。
原告李某某对借条和收条的真实性无异议，但认为560000元的借条是碎石场的入伙款，借条上也明确写明了分红的情况，与购房款无关；收条60000元是被告父亲张某甲曾向李某某借款60000元，因借条丢失，张某甲偿还李某某借款时，李某某向其出具了60000元的收条，与购房款无关，且从借条和收条出具的时间上看，均发生在住房转让合同签订后，从常理上分析也不可能是购房款。
证据2：中川镇房屋分配协议、房屋征收补偿安置协议。证明案涉房屋已被中川镇政府拆迁的事实。
原告李某某对该证据的真实性及证明目的均无异议
证据3：中川镇陈家梁村委会证明两份、中川镇陈家梁村民代表签字证明一份。证明原告出售给被告房屋包括建筑面积和空地面积总计500多平方米。
原告李某某对该证据的真实性无异议，但认为整个宅院面积确实是500多平方米，但原告仅将其中的240平方米向被告进行了出售，剩余部分向被告张某某的哥哥张某乙进行了出售，与本案无关。
证据4：（2015）永秦民初字第208号民事判决书。证明原告侵占被告彩虹城安置房的事实。
原告李某某对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
证据5：证人张某甲的出庭证言（简要摘录如下）“我是被告张某某的父亲，经哈某某介绍，李某某表示能够将我们一家人的户口迁到陈家梁二社，但提出迁户口必须购买两个宅院和两亩地，一亩地是27000元，一个宅院是26000元，户内人口落户费每人1000元，我们户内人口总计10人，上述费用总计11.6万元，之后我将该11.6万元给原告进行了汇款，之后原告确实给我落了户，但购买宅院的事情没有弄成，所以就有了购买原告李某某宅院的事情，住房转让合同中的73万元不是我们商量的购房价，由于之前谈到的落户和购房宅院的事情一直是李某某出面帮我处理，我陆陆续续给他给了73万多，所以在补签协议的时候就写成了73万元，目的是害怕原告赖账，将该73万元作为购房款予以了确认，至于面积是随便写的，总之合同的真实意思是73万元购买原告一处宅院，与面积无关，该宅院是我为我的两个儿子张某某和张某乙购买的，转让合同上虽然只写了张某某的名字，但代表了张某某和张某乙两个人。”证明张某甲支付730000元购买了原告李某某的一处宅院，与面积无关，且该730000元陆续已全部付清。
原告认为证人张某甲系被告张某某的父亲，其证言不宜采信。
基于以上当事人的诉辩、举证、质证的过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：
原告李某某与被告张某某均系中川镇陈家梁村二社社员，原告李某某在陈家梁村二社七彩小学东南方向有宅院一处，面积591.16平方米，被告张某某在陈家梁村二社没有宅基地。2012年，被告张某某的父亲张某甲与李某某协商后，欲购买其七彩小学附近的宅院，张某甲支付部分购房款后，原告李某某将该宅院向张某甲进行了交付，该宅院由张某某及其哥哥张某乙共同使用。2012年9月，案涉宅院被中川镇政府征收，2012年9月21日，原告李某某以张某某的名义与中川镇人民政府签订了《房屋征收补偿安置协议》，协议约定中川镇政府征收张某某宅基地，面积262.24平方米，张某某获得彩虹城3套房产和130228.3元补偿款。后中川镇政府向张某某交付了彩虹城的3套房产（面积约80平方米）。补偿安置协议签订后，张某甲以张某某的名义与李某某补签了《住房转让合同》，合同约定李某某将240平方米住房以73万元向张某某进行出售，李某某保证国家分配房屋后向张某某进行交付，张某某一次性支付房屋交易费用，并约定房地产过户费用由张某某负担。2015年3月，原告李某某以购房款未支付为由强行搬入张某某安置所得彩虹城B区22号楼1单元1106室，目前尚未搬出。2015年8月27日，原告李某某诉至法院，要求被告张某某支付262.24平方米房屋的购房款797660元，要求被告返还补偿款228.3元，要求被告支付违约金239400元并要求被告承担案件诉讼费用。
另查明：第一、原告李某某向张某甲出售的宅院建筑面积总计为591.16平方米，除张某某被征收的262.24平方米外，剩余330.92平方米以张某乙的名义被征收，原告李某某以张某乙的名义一并与中川镇政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。
综上所述，本院认为：关于如何理解《住房转让合同》中所约定的73万元购房款购买240平方米住房的问题，从庭审查明的事实看，原、被告均认可该住房转让合同签订的时间在拆迁安置补偿协议之后，即双方签订住房转让合同时对于征收房屋面积，拆迁安置后获得的房产、补偿款等均知情，本案中，被告张某某获得了彩虹城3套住房的安置，安置房屋面积按照标准均为80平方米，合计240平方米，故住房转让合同第一条中的240平方米应当指的是安置房屋的面积，且从其他条款约定内容看，如第三条中的“国家分配之日起将房屋交付”、第四条中的“房屋产权清楚”、第六条中的“房地产过户费用”、第十条中的“国家分配铺面与甲方无关”等字样也证实该240平方米与被征收房屋无关，指的是彩虹城安置房屋，故该住房转让合同对双方购买宅院的行为不具有法律约束力，原告所谓的73万元购买陈家梁村二社宅院240平方米的解释与事实不符，本院不予采信。但开庭审理过程中，被告认可被征收宅院的交易价格为73万元，但辩解已全部付清，本案的争议焦点是被告张某某是否已全额付清73万元购房款，开庭审理过程中，被告张某某提交的借条、收条证明被告父亲张某甲向原告李某某支付了620000元款项，虽然李某某辩称560000元系入伙款，60000元用于抵偿张某甲的借款，但均未提交证据予以证实，且从本案基本事实看，2012年李某某自愿以张某某的名义与中川镇人民政府签订补偿安置协议，该行为也足以说明张某甲（张某某）支付过部分购房款，应当认定被告已向原告支付了620000元的购房款，对于剩余110000元的购房款，被告未提交证据予以证明，故被告应向原告支付拖欠的110000元购房款。对于原告要求被告支付228.3元补偿款的诉讼请求，既然原告李某某已将宅院向被告进行出售，因该宅院被征收所获得的全部补偿款均应由被告获得，与原告无关，故对其该项诉请，本院不予支持；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因《住房转让合同》在本案中对双方没有约束力，故对其该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效后十五日内向原告李某某支付购房款110000元；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14136元，原告负担10000元，被告负担4136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 宋琴琴
审 判 员 赵 欣
人民陪审员 铁 镇
二〇一六年四月十八日
书 记 员 高金环