黑龙江省安达市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）黑1281行初14号
原告金永寿，住安达市。
委托代理人邢思光，黑龙江忠诚律师事务所律师。
被告安达市房产管理局，住所地安达市。
法定代表人刘广东，职务局长。
委托代理人刘跃鑫，住大庆市。
第三人崔重权，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人ＸＸ荣，黑龙江卓唯律师事务所律师。
第三人海德宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人卢启林，总经理。
委托代理人李忠，住大庆市。
原告金永寿不服被告安达市房产管理局、第三人崔重权、第三人黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司(以下简称“海德宇公司”）房屋登记管理一案，于2016年4月8日向本院提起行政诉讼。本院于2016年4月8日立案后，于2016年4月15日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年5月10日、26日公开开庭审理了本案。原告金永寿及其委托代理人邢思光、被告安达市房产管理局委托代理人刘跃鑫、第三人崔重权委托代理人ＸＸ荣、第三人海德宇公司委托代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告安达市房产管理局依第三人崔重权申请于2013年9月16日为第三人崔重权颁发了安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明。
原告金永寿诉称，原告系安达市北横街至北环路，六至七道街北横至小北环之间黑龙江龙鲁房地产开发有限公司（以下简称龙鲁公司），项目鸿福嘉园北区一期项目的被拆迁户（后转让给海德宇公司）。2011年10月13日，原告与龙鲁公司协商签订了一份鸿福嘉园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议，该协议约定“商服原位置、原面积回迁”（详见7号楼该拆迁补偿安置协议书）。协议签订后，协议中的回迁安置房被第三人崔重权办理了房屋预告登记。后第三人崔重权和案外人关鹏在齐齐哈尔市中级人民法院起诉，涉诉房屋被法院判决给第三人崔重权等人，致使原告回迁安置的房屋被法院查封，已经进入强制执行阶段。原告的房屋安置补偿协议是在第三人办理预购商品房预告登记前签订的，原告作为被拆迁人依法享有特种债权赋予其物权的优先效力，理应受法律保护。而被告却仅凭第三人提供的海德宇公司与安达市房屋征收管理办公室出具虚假证明即“黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司建设的鸿福嘉园北区6、7号楼为非回迁楼”，为第三人办理了预告登记证明，被告的行为违反了《房屋登记办法》第二十二条的规定：“有以下情形之一的，房屋登记机构应当不予登记，……（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;…（五）房屋被依法征收、没收，原权利人申请登记的”。被告的行为严重侵犯了原告的房屋所有权，故诉至法院，请求依法撤销被告于2013年9月16日为第三人颁发的安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明。
原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：
证据一、原告与海德宇公司于2011年10月13日签订的房屋拆迁补偿安置协议。
证据二、2012年6月28日具体回迁位置的施工设计图。
以上证据欲证明该协议对回迁房屋位置、面积等已有明确约定，说明该回迁合同原告享有特种债权。
证据三、安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明一份，欲证明原告应回迁的商服楼的合法权益已被被告及第三人侵犯，原告是适格的诉讼主体。
证据四、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字
38、39号民事判决书。欲证明诉争的标的物被依法确认，即该鸿福嘉园7号楼一层商服包含原告的回迁安置房在内。
证据五、龙鲁公司与海德宇公司转让项目的协议及其相关的资质证明手续。欲证明龙鲁公司将权利和义务转让给本案的第三人海德宇公司。
证据六、安达市编委下发的安达市房屋征收办内设机构职能的决定。欲证明证人单某甲的证明超越职权。也说明被告的预告登记证明即滥用职权。
证据七、安达市房屋征收与补偿办公室的负责人出庭作证，证实被告依据相关“虚假事实”出证的真实情况。证实：第三人崔重权及海德宇公司写好材料、盖好章，要求征收办出具“非回迁楼”证明。征收办给原告提供了房屋现场图，该图纸是2015年齐齐哈尔市中级人民法院对该十户房屋进行查封扣押后，证明单位工作人员与海德宇公司联系确定回迁户房屋位置，这时海德宇公司为证明单位提供此图纸，之前海德宇公司开具的预告证明非回迁楼时，证明单位并没有图纸等相关材料，因为当时是龙鲁公司转让给海德宇公司的拆迁类房屋，证明单位对拆迁的房屋没有相关材料，只有拆迁手续、法人执照、资质等。
被告安达市房产管理局辩称，一、本案应变更被告。根据新实施的《不动产登记暂行条例》的第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。现我市已经成立了不动产登记中心，不动产相关登记和颁证均应由不动产登记中心负责，因此答辩人不应作为本案的被告。如被答辩人不同意变更被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条三款的规定，法院应当裁定驳回被答辩人起诉。
二、被答辩人并不是本案适格的原告。答辩人为第三人办理的预告登记行为，其申请人是海德宇公司和第三人崔重权，被答辩人并不是该行政行为的相对人，也无证据证明与该行政行为有利害关系。被答辩人主张其与龙鲁公司签订房屋拆迁补偿安置协议的行为，及拆迁安置协议的履行问题，是其与龙鲁公司的民事纠纷，受《合同法》调整，由此产生的合同争议，也应通过民事诉讼解决，主张违约方承担违约责任。被答辩人并不是本案适格的原告。
三、答辩人为第三人办理的预告登记的行为合法有效。
海德宇公司和第三人向答辩人提交了预购商品房预告登记申请、相关法定要件的材料，答辩人对其进行了审查，其提交的材料符合《房屋登记办法》第二十条，第七十条申请预售商品房预告登记的办理条件，因此答辩人尽到了审慎审查的义务，该登记行为符合法定程序，合法有效。被答辩人主张的和征收部门提交虚假材料证明的行为，不属答辩人审查权限审查范围。
被告向本院提交了以下证据、依据：
事实根据，第一组证据，预告登记申请书、双方的相关身份证明、双方约定承诺书、征收部门的证明、商品房买卖合同，纳税发票、房源表、预售许可证、规划详图等材料。欲证明被告是在双方依法申请并提交了法定要件材料的况下，进行审慎审查，办理了预告登记，登记行为符合法定程序，合法有效。
第二组证据，预告登记证明，欲证明第三人依法提出申请，并提交了法定要件材料，已经依法取得了预告登记证明。
法律依据：《房屋登记办法》第二十条、七十条规定
第三人崔重权述称，答辩人崔重权于2013年9月13日出借500万元、关鹏出借700万元，二答辩人均以个人名义借款给第三人海德宇公司合计1200万元，用于安达市鸿福家园北区一期房屋开发建设项目上。2013年9月16日，答辩人与第三人海德宇公司签订商品房买卖合同书，同年9月27日又签订房屋买卖抵押担保合同，并将已经建成的安达市鸿福家园北区6号楼1-3层、7号楼1-2层商服合计4253.55平方米出卖给买受人关鹏、崔重权、高金国等五人。又于2013年9月16日到被告安达市房产局依法办理了安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明，同时交纳了3万余元税金。2015年7月6日齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字第38、39号民事判决书判定鸿福家园北区6号楼1-3层、7号楼1-2层商服4253.55平方米由答辩人崔重权、案外人关鹏折价变卖、或拍卖，偿还答辩人借给第三人海德宇公司共计1200万元现金及所产生的利息款。该判决已经生效。已经生效的判决所认定的事实以及已经判决的事项即安达市房产管理局所实施的房产预告登记证明是合法有效的，原告所提诉讼无权推翻齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字第38、39号民事判决书。且（2015）齐执字第152、153号执行裁定书已对鸿福家园6号楼1-3层、7号楼1-2层商服已由安达市房产局协助查封。
原告与龙鲁公司签订的拆迁补偿安置协议书对海德宇公司没有约束力。预告登记证明上所涉及的门市房是由海德宇公司开发建设的，海德宇公司有权处置。经预告登记的房产具有公示公信力和排他性，即具有对抗原告拆迁补偿安置协议的效力。
被答辩人所提供的拆迁补偿安置协议所依据的《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，应认定为无效。
原告不是本案适格的诉讼主体。被告安达市房产管理局为答辩人办理的预告登记行为的申请人是海德宇公司和答辩人。原告并不是该行政行为的相对人，同时原告无证据证明其与该行政行为具有利害关系。至于原告主张的其与龙鲁公司签订的房屋拆迁补偿安置协议及协议的效力和履行问题，是原告与龙鲁公司的民事纠纷，受《合同法》调整，其争议，属民事诉讼，不应提起行政诉讼。被告的登记行为合法有效。依法应驳回原告的诉讼请求。
第三人崔重权提交如下证据：
证据一、房屋预告登记，欲证明登记时间和取得的方式是合法的，具有排他性。
证据二、鸿福嘉园北区6、7号平面图，欲证明该房屋当时没有任何权属争议。
证据三、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字第38、39号民事判决书，欲证明房屋预告登记合法性和有效性。
证据四、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐执第152、153号执行裁定书，欲证明房屋预告登记合法性和有效性。
证据五、查封公告，欲证明预告登记房屋依法被查封。
第三人海德宇公司述称，一、第三人海德宇公司与原告形成的法律关系是房屋拆迁安置补偿协议。原告房屋属于原址回迁，根据商品房买卖司法解释第七条规定，原告具有优先权，其他的房屋买卖以及抵押行为不能对抗原告回迁房。二、第三人海德宇公司与第三人崔重权法律关系是借款抵押担保关系，第三人崔重权与卢启林形成的是借款关系，第三人海德宇公司对卢启林借款进行担保，根据2015年齐商初字第38、39民事判决书，双方形成的不是房屋买卖合同关系，因此其在房产提交的房屋预告登记资料不是真实的，因双方形成的并不是房屋买卖而是借款担保，提供的有关申请资料不真实，房屋预告登记行为所依据的事实根据存在虚假，该预告登记应予以撤销。
第三人海德宇公司提交如下证据：
第一组证据，齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字第38、39两份民事判决书，欲证实海德宇公司（卢启林）与第三人崔重权是借款担保关系，不存在房屋买卖关系。
第二组证据，十户被拆迁户（原告）的房屋所有权证书（见卷中），欲证实各原告在拆迁前房屋坐落位置属于拆迁范围，其回迁内容是真实的。
本院依法调取了以下证据：1、安达市人民政府安政发[2015]88号文件“关于不动产登记档案清理和移交有关事项的通知”2、安达市人民政府出具的“证明”，第二次开庭予以质证。
经庭审质证，原告对被告的证据有异议，认为证据证明的事实本身无异议，对欲证明主张有异议：1、崔重权提交的原安达市房屋征收管理局证明是虚假的。2、申请预告登记的“买卖协议”实为抵押行为，第三人海德宇公司已经陈述此主张。3、被告没有权利要求安达房屋征收管理局出具证明，而安达市编委下发文件房屋征收管理办公室没有职责和义务为房地产主管部门出具某开发项目是否存在应回迁的被拆迁户的证明。安达市房屋征收管理局系越权行为，而被告安达市房产局的行政行为属于滥用职权行为，依据行政诉讼法相关规定原告有权申请撤销房屋预告登记证明。
原告认为被告适用法律依据是错误的，应适用《物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于商品房买卖若干问题解释》第七条。
第三人崔重权对被告的事实根据、法律依据，均无异议，认为均合法有效。
第三人海德宇公司对被告作出行政行为的事实根据有异议，认为：海德宇公司与崔重权形成的是借款抵押担保关系，有（2015）齐商初字38、39号判决书已经认定此事实，因此双方形成的不是房屋买卖关系而是抵押担保关系。双方应该在房产部门办理房屋抵押登记手续，而不是办理预告登记证明，预告登记规定只有房屋买卖和不动产转让，因双方形成的不是房屋买卖关系因此在办理登记时所提供的相关材料是不真实的，其预告登记证明应予以撤销。
对被告所适用法律依据有异议，认为适用《最高人民法院关于商品房买卖若干问题》第七条、《最高人民法院关于建设施工合同工程款优先权的批复》内容，即回迁户优于买卖关系、买卖优于工程款、工程款优于抵押、抵押优于普通债权、原告的回迁具有优先权，第三人崔重权与原告形成的抵押担保无法对抗原告的回迁安置协议，因此预告登记行为应予以撤销。
被告对原告提交的证据有异议。认为：对证据一真实性无异议，证明问题有异议，该证据是原告与龙鲁公司签订的，该协议对海德宇公司没有约束力，从该协议内容看没有楼号和位置并不能证明原告回迁的房屋与本案房屋是同一房屋，原告主体不适格。证据二真实性有异议，因为不知道此证据来源。证据三真实性无异议，证明内容有异议，原告并不能证明其回迁房屋是本案争议房屋，被告是依据法律程序办理的预告登记。证据四真实性无异议，证明事实有异议，被告是为申请人办理的预购商品房预告登记行为，与原告办理的回迁房无关。原告主张的抵押权并不在被告审查范围内，没有证据证明被告登记行为存在违法。证据五与本案无关。证据六真实性无异议，证明内容有异议，这份证明不是被告要求征收部门出具的，是海德宇公司与申请人崔重权来被告单位申请预告登记时提交的材料，依法被告只作形式审查，故被告不存在滥用职权行为，即使征收部门超越权限我局也无权审查。对安达市房屋征收与补偿办公室出庭证言有异议，因为被告无法审查是否存在虚假事实。
第三人崔重权对原告的证据有异议，对证据一真实性无异议，证明内容有异议。该协议依据的法律规定和法规已依法废止，应认定为无效。该协议主体是原告和龙鲁公司签订与本案诉争房屋不存在法律关系。从该协议内容看也不能证明原告所主张的涉诉房屋和原告具有法律上的同一性，因为房屋预告登记上所载明的房屋坐落位置在新兴街8-9委，而原告所提供的协议是新兴街6委，从位置看和本案涉诉房屋不是同一房屋。对证据二来源有异议，原告所提交的房屋征收办公室出示的书面说明，体现安达市征收办无法查清海德宇公司的房屋是回迁楼，而情况说明与该现场图相矛盾。房屋征收办在本案中出具伪证的行为，应予以追究法律责任。证明内容有异议，该份证据标明的被拆迁的时间无法确定。证据三真实性无异议，证明内容有异议该份证据证明了崔重权合法取得的。证据四真实性无异议，证明内容有异议该证据不能确定房屋预告登记侵犯了原告合法权益。该判决已经确认房屋预告登记合法有效，不应予以撤销。证据五来源有异议，该证据内容说明转让后发生一切事宜与龙鲁公司无关，即原告跟本案所诉争房屋没有法律关系。原告签订的房屋拆迁补偿安置协议是2011年10月15日，该转让合同所签时间是2012年10月15日。证据六真实性无异议，证明内容有异议。该份证据明确房屋征收办公室职责是负责制定被征收地段“房屋安置补偿实施方案”，可见他对被征收地段房屋的回迁情况是明知的，与出庭说明是矛盾的。不存在“滥用职权”。
第三人海德宇公司认为：对原告证据一真实性、欲证明主张的无异议。因该房屋是由海德宇承建的，对于被告及第三人崔重权的异议做如下解释：回迁位置在安置补偿协议中没有体现是因为房屋拆迁后公司及时上报给设计单位，施工队按设计图纸施工，回迁安置位置上注明了相邻被回迁人的名称作为位置参照，原告原有的房屋位置与现有的楼房位置不一致是原有房屋是平房，现改为楼房，其位置状况自然有变化，该变化通过航拍及公安部门可以查实。对原告的证据三真实性无异议，证明内容有异议房屋预告登记项目是预购商品房登记双方交易价款总价值1，740，000.00元左右，因第三人崔重权没有实际向海德宇缴纳购房款，因此双方买卖是不真实的，原告提供的判决书认定房屋预告登记是为房屋买卖所做的，是防止一房二卖，既然房产局已经明知双方所形成的并不是房屋买卖，且是回迁安置房，就应对房屋预告登记予以撤销。双方所签订的房屋预告登记是因为安达市房产部门无法办理抵押登记，第三人崔重权为了保障借款能归还与海德宇公司办理了涉诉房屋的预告登记。对原告提交的其他证据内容与欲证明主张均无异议。
对法院依法调查的证据以上各方当事人质证意见如下：
原告认为，两份证据证明被告主体适格，不动产登记中心尚未获得相应法定资质，且申报成立时共同主管上级安达市政府已将其责任明确划分“谁审批谁负责”及“接访、应诉等工作”该案被告是作出该预告登记的主体，所以是适格被告。
被告对两份证据无异议，同意政府的安政发（2015）88号文件有关内容和证明意见。
第三人海德宇公司对两份证据内容无异议，被告具备诉讼主体资格。
第三人崔重权对两份证据内容无异议，认为被告主体资格问题应该由法院依法确认。
本院对上述证据认证如下：被告依据当时申请人提交的书面材料审查并办理相关的预告登记，但庭审中原告、第三人海德宇公司举证及证明单位房屋征收与补偿办公室负责人出庭证实，被告审查办理的预告登记的所依据的事实存在虚假情况，其作出行政行为的所依据事实根据虚假，侵犯了原告合法权益，故依法其证据不予采信。
对第三人崔重权的证据，因其提交的涉诉主要证据是本案被诉的“房屋预告登记证明”，且有其他证据证明该行政行为所依据的事实存在虚假，故对此部分证据不予采信。对其他证据内容的真实性予以确认。
对第三人海德宇公司的第一组证据，因其是客观存在的事实，能证明其主张成立，予以采信。对第二组证据的客观性予以确认。
对原告的证据一至证据六内容予以确认，对证人单某乙出庭作证的事实予以采信。
对本院依法调取的二份证据内容予以采信。
经审理查明，原告金永寿系安达市北横街至北环路，六至七道街之间龙鲁公司的项目鸿福嘉园北区一期的被拆迁户。2011年10月13日，原告与龙鲁公司签订了一份鸿福嘉园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议，该协议约定“商服原位置、原面积回迁”。2012年10月15日龙鲁公司签订房地产转让合同将该项目转让给第三人海德宇公司。原告房屋拆迁补偿安置协议中的回迁房屋被第三人崔重权申请办理了房屋预告登记证明。后第三人崔重权和案外人关鹏在齐齐哈尔市中级人民法院起诉，预告登记证明涉诉的房屋被该法院判决给第三人崔重权等，致使原告回迁安置房被法院查封。第三人崔重权办理预购商品房预告登记前，原告已与开发商签订了房屋拆迁补偿安置协议，依法原告获得回迁的安置楼。被告依据第三人提供的安达市房屋征收管理办公室出具的证明即“黑龙江省海德宇房地产开发公司建设的鸿福嘉园北区6、7号楼非回迁楼。”等其他材料为第三人崔重权办理了房屋预告登记证明。现安达市房屋征收与补偿办公室负责人出庭证实：“2013年，黑龙江海德宇房地产开发有限责任公司向房屋征收管理办公室提供相关材料，申请征收办证明其所建设的鸿福嘉园北区6号楼、7号楼为非回迁楼。依据当时海德宇公司提供的该项目相关材料，征收办无法查清海德宇公司所提供的房源是否是回迁楼或商品楼，故相信海德宇公司所提供的证明材料的真实性，误认为鸿福嘉园北区6号楼、7号楼为非回迁楼。”证明单位派员出庭陈述：该证明出具内容虚假，与客观不符，侵犯了被拆迁人的合法权益，应予更正。诉讼中被告以现已成立安达市不动产登记中心为由,主张被告的主体应变更为安达市不动产登记中心。经依法调查，安达市人民政府已出具证明证实该不动产登记中心相关的法定资质及组织机构代码证正在办理中，且安达市人民政府安政发（2015）88号文件已对安达市不动产登记中心成立后的相应机构应负的责任作出明确划分，即“谁审批谁负责”的原则。现原告对被告为第三人崔重权办理的预告登记证明不服，诉至法院，请求依法撤销被告2013年9月16日为第三人颁发编号为安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明。
本院认为，原告系鸿福嘉园北区一期7号楼的被拆迁户。被告为第三人崔重权作出的房屋预告登记证明所涉及的房屋包括原告被拆迁补偿安置的房屋。现该房屋被齐齐哈尔中级人民法院执行裁定予以查封，原告合法权益受到侵害，故该房屋预告登记证明的行政行为与原告有利害关系，原告具备诉讼主体资格。被诉的房屋预告登记证明的文书上署名机关为被告，该预告登记证明是被告作出的，且现成立安达市不动产登记中心的安达市人民政府，已出具证明证实该不动产登记中心相关的法定资质及组织机构代码证正在办理中，且安达市人民政府有关文件对成立后的相应机构应负的责任已作出明确划分，被告应对其所作出的行政行为承担法律责任。依照法律规定，被告请求变更不动产登记中心为主体的，不予支持。原告与龙鲁公司（已转让给第三人海德宇公司）已签订拆迁补偿安置协议，且海德宇公司对原告已作出回迁安置。而被告根据第三人崔重权的申请为其办理了房屋预告登记证明。且原告与第三人海德宇房公司所签订的拆迁补偿安置协议系产权调换协议，根据相关法律规定，原告作为被拆迁人依法享有特种债权赋予其物权的优先效力，理应受法律保护。被告在作出该预告登记证明时虽然对其双方提供的材料进行了审查，但第三人提供的安达市房屋征收管理办公室为第三人海德宇公司出具的事实虚假，致使被告作出的房屋预告登记证明的事实证据虚假，其行政行为侵害了原告的合法权益，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）项之规定，判决如下：
撤销被告于2013年9月16日为第三人崔重权颁发的安房预安达市字第201300232号房屋预告登记证明。
案件受理费50.00元由被告安达市房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 盖凤娟
审 判 员 郭立萍
人民陪审员 陈冬梅
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张 玉