重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初6509号原告：沙宇，男，1983年5月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：张文韬，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：涂珀溯，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆市巴南建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路5号附9号，统一社会信用代码91500113203436859R。法定代表人：陈孝斌，该公司董事长。委托代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。委托代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。原告沙宇与被告重庆市巴南建设（集团）有限公司（以下简称“巴南建司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，被告巴南建司提出管辖权异议，本案即中止审理，待管辖权异议被依法裁定驳回后，本案恢复审理。本案由代理审判员兰云星独任审判，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张文韬和被告之委托代理人安夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙宇向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期办理房屋产权登记违约金7991.7元（102986元×0.0001/天×776天）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的万盛区石林镇百花村黑山水云涧E栋5层*号房屋，房屋总价款102986元，合同约定办理房地产权证期限为自原告从被告处办理接房手续完毕之日起18个月内，原告于2011年10月24日接房，按照合同约定被告应在2013年4月24日之前给原告办理房地产权证，但直到2015年6月10日被告才给予办理房地产权证。按照合同约定，被告已经严重违约，被告的行为严重侵害原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告巴南建司辩称：原告的诉讼请求无事实法律依据，更不符合情理，不应得到法院的支持。竣工验收是法律对于建设工程安全使用的强制性规定，且原、被告签订的商品房买卖合同约定，验收合格的房屋才能交付，并应签署房屋交接单，而涉案房屋的建设用地使用权取得时间为2014年4月21日，根据房随地走的原则，应当是取得土地使用权之后才可以将验收合格的房屋交付原告，涉案房屋的消防验收合格时间为2014年12月21日，取得竣工验收备案登记证的时间为2015年4月7日，故涉案房屋交付时间应为2015年4月7日；本案的违约金起算点即交房时间不应是原告提前入住的日期，假设不以涉案房屋竣工验收时间为接房日期，也应按合同约定的交房时间（2012年12月31日）延长18个月作为交房时间；涉案房屋办理产权登记过程中遇到了不可抗力因素，因为綦江万盛的区划调整，直接导致办证时间的延迟。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系房地产开发企业。2010年10月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：商品房座落于重庆市万盛区（现为綦江区）石林镇百花村黑山.水云涧E栋5层*号（产权证记载为万盛区石林镇石海路53号5幢*-*）；建筑面积27.55平方米；商品房为清水房，总成交金额为102986元；被告依照国家和地方的有关规定于2012年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付与原告使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告与被告应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。在签订前述合同时，双方还签订了《合同补充协议》作为合同的附件，其中第三条约定：房地产权证书办结的时间为自原告从被告处办理接房手续完毕之日起18个月内。合同签订后，被告于2010年11月20日和2011年11月3日分别向原告开具61792元和41792元购房发票。2011年6月5日，被告作为建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对其开发的“黑山.水云涧”项目进行竣工验收，经各方检查认为，工程施工质量合格，同意通过竣工验收。2012年4月29日，原告向房屋客服服务中心交纳物管费、闭路费、水电公摊费、污水处理费共计479元，收款收据中备注了“含2011年物管费50元因未接房”。2015年4月7日，被告开发建设的“黑山.水云涧”项目取得建设工程竣工验收备案登记证，在此之前，案涉房屋已由原告占有使用。2015年6月10日，重庆市万盛经济技术开发区国土资源和房屋管理局向被告出具《业务受理通知书》，通知被告于2015年6月28日领取案涉房屋的房地产权证。同日，案涉房屋的房地产权证登记制作完成（证号为213房地证2015字第050**号）。2016年8月15日，原告诉至本院，请求判若所请。另查明，2012年9月25日，被告向重庆市万盛区（现为綦江区）石林镇人民政府发出《关于尽快办理“黑山.水云涧”一期房屋产权手续的函》，该函中提到该项目于2011年5月竣工，并通过了万盛建委质量站预收验收合格，并于2011年6-7月将商品房全部交给业主入住，但该商品房的房产证未办妥，就连出让土地证也未落实到位，对此，要求石林镇政府高度重视，力争在2012年底办妥房屋产权证。2013年1月7日，被告再次向石林镇人民政府发出《关于办妥“黑山.水云涧”一期房屋产权手续已迫在眉睫的函》，该函中提到因被告向购房户承诺最迟在2012年12月底办理房屋产权证，现时间已过，请求政府尽快完善该项目的土地出让手续。2014年4月21日，万盛经开区国土房管局同被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地座落于石林镇百花美丽山乡。审理中，原告举示《入住手续书》，拟证明交接房时间为2011年10月24日，被告对入住手续书的真实性、合法性、关联性均不予认可。另，被告陈述“案涉房屋已经交付原告，被告认为交房时间为取得竣工验收备案登记证之时，原告提前入住并不是符合条件的有效交房，被告不清楚原告提前入住的具体时间以及是否办理了提前入住手续”。又，被告认为起诉状中的起诉人“沙宇”签名不是原告本人所签，本案涉嫌虚假诉讼，并向本院申请对起诉状中的“沙宇”签名进行笔迹鉴定。原告之代理人陈述“起诉状上的签名系代理人代原告所签，但原告已经明确授权代理人可以代签文书”。前述事实，有原、被告当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、售房发票、收款收据、业务受理通知书、房屋产权证、《建设工程竣工验收意见书（二）》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、（2014）綦法民初字第02672号民事判决书、（2015）渝五民终字第00253号民事判决书等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原、被告对交房的具体时间存在争议，而交付房屋系被告应当履行的义务，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”之规定，被告应当对交房时间承担举证证明责任，但被告未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且被告在向石林镇人民政府发出的《关于尽快办理“黑山.水云涧”一期房屋产权手续的函》中已自认2011年6-7月已将商品房全部交给业主入住，而在本案中却陈述不清楚双方是否办理了交接房手续以及具体的办理时间，这明显有违诚实信用原则，现原告主张交房时间为2011年10月24日，但其举示的物管费收据中明确显示2011年未接房，故本院确认交房时间为2012年1月1日。原、被告在合同中约定房屋交付条件为依照国家和地方有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记并取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而被告于2012年1月1日向原告交房时尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，故被告交房不符合合同约定。虽然建设、监理、施工、设计、勘察等单位于2011年6月5日对“黑山.水云涧”项目进行了竣工验收，但这并非最终实质意义上的验收合格，最终实质意义上的验收合格还需按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，由工程质量监督机构监督检查并向备案机关提交工程质量监督报告，经监督质量合格，备案文件齐备，备案机关才予以颁发建设工程竣工验收备案登记证，建设单位方可持该证进行权属登记，可见，建设工程竣工验收备案登记证是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证，被告于2012年1月1日向原告交房时尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，故被告交房不符合法定交付条件。综上，尽管被告于2012年1月1日已向原告交房，但并不构成合法有效的交付。2015年4月7日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，此时案涉房屋才符合合同约定和法定的交付条件，方能形成有效交房，故案涉房屋交付时间应认定为2015年4月7日。按照合同及补充协议约定，被告应于2015年4月7日起18个月内向土地房屋登记机构提交资料申请办理案涉房屋产权登记并取得登记受理单，被告实际于2015年6月10日取得土地房屋登记机构出具登记受理单，故被告办理产权证并未构成违约，不应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金7991.7元，理由不成立，本院不予支持。原告举示的《入住手续书》，其上无被告及物业管理公司签章确认，被告对其真实性不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故对该证据，本院不予确认。被告辩称“起诉状中的起诉人‘沙宇’签名不是原告本人所签，本案涉嫌虚假诉讼”，并向本院申请对起诉状中的“沙宇”签名是否为原告本人所签进行笔迹鉴定，原告之代理人陈述该签名系其代原告所签，故对笔迹鉴定已无必要，而原告向本庭提交的授权委托书中已明确载明代理人有权代签相关诉讼法律文书，且庭审时原告之代理人亦举示了商品房买卖合同、房地产权证等证据的原件，足以确认原告确是授权委托其代理人代为参加诉讼及代签文书，提起本案诉讼是原告本人的真实意思表示，并不涉嫌虚假诉讼，故对被告之辩解，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：驳回原告沙宇的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告沙宇承担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  兰云星二〇一七年三月十日书 记 员  谭光净