江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初11828号原告：徐建良，男，1965年4月27日出生，汉族，住常熟市。原告：朱惠康，男，1969年2月20日生，汉族，住常熟市。被告：程伟剑，男，1989年5月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告徐建良、朱惠康与被告程伟剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵丽丹独任审判，于2017年11月24日、12月20日两次公开开庭进行了审理。原告徐建良、朱惠康两次均到庭参加诉讼。被告程伟剑第二次庭审到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年3月7日第三次公开开庭进行了审理。原告徐建良、朱惠康到庭参加诉讼。被告程伟剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐建良、朱惠康向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金5197元；2.请求判令被告支付2017年2月1日至2017年3月25日的房屋租金共计3457元及水电费2061元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月1日与被告签订房屋租赁合同，截止2017年3月25日，被告屡次不按照合同履行自身职责和义务，原告多次与被告交涉协商，望被告自觉缴纳房租及水电费，被告却充耳不闻，视而不见，严重违反了合同的各项约定，亦损害了原告的经济利益，被告的行为已属于严重违约。原告不得以向法院陈述事实，主张自身的合法权益。被告程伟剑辩称：1.2016年的时候原告就找人来看房子了，合同没有到期，是原告赶被告走的，其是在2017年春节初十左右搬走的。水费开始是由顾利刚负责收取的，和房东没有直接的交接，电费是由张正贤收取的，后来张正贤搬走了就由顾利刚收取了，至于顾利刚如何结算的不清楚了，顾利刚搬走后其和李文保、陆建康三家的电费是一起交纳的，因为发生了矛盾，搬走的时候租金和水电费都没有结算；2.至于原告主张的2015年8月1日至2016年7月31日的租金没有道理，该笔费用是三合一整治的费用且进过派出所、村委会调解处理抵作租金予以扣除了，没有必要再说了。经审理查明：2014年8月1日，原告徐建良、朱惠康作为房屋出租人（甲方）与卫平好、殷建平、李文保、陆雪元、唐建中、顾利刚、张正贤、马春保、董娟、程伟剑共十人作为房屋承租人（乙方）签订《租房协议》一份，约定由甲方将位于沙家浜镇唐市苏浜造纸厂北边的厂房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，车间总计面积是1815平方米，大棚总计面积是370平方米，上述车间和大棚总计年交租赁费245000元，按1年给付1次，租房期限定为2年，自2014年8月1日至2016年8月1日止。后双方同意延期租赁1年。此外双方还约定以下条款：一、乙方要在签订本合同当天向甲方交房租押金伍万元，乙方要提前将下一年的房租金全部付给甲方（先付租金后使用），如乙方逾期不付清房租金，则视同乙方违约，甲方有权解除同乙方的房屋租赁关系（甲方有权收回房屋）；二、乙方装修时不能随便改变房屋结构，要改变房屋结构必须经过甲方同意；三、甲方提供水电设施给乙方使用，乙方要负担经营中的全部费用，并且乙方必须做好防火、防盗等安全保卫工作，一旦发生经济损失，由乙方全部负责；四、乙方在租赁期内，如要将房屋转让给他人使用时，必须经甲方同意并签字后才能生效；五、乙方在合同到期后不再承租，乙方要房屋恢复原样，甲方将租房押金归还给乙方；六、乙方付款时采取转账，农行62×××15朱惠康，农行62×××16徐建良。本协议一式两份，待甲乙双方签字并且甲方收到乙方的房屋押金后才生效。其中手写部分载明：“用电二户分别是40千瓦和48千瓦（如超用量用电部门罚款由乙方承担）消防费用也由乙方承担”。落款处分别由两原告签字。其中十家承租人约定的年租金标准分别为：卫平好18718元/年、殷建平16547元/年、李文保24757元/年、陆雪元34740元/年、唐建中18718元/年、顾利刚24757元/年、张正贤18595元/年、马春保15314元/年、董娟50220元/年、程伟剑22634元/年。期间，殷建平、顾利刚、陆雪元、唐建中、张正贤退出承租房屋，其中张正贤租赁的房屋由陆建康进行租赁，其余的房屋未有他人租赁。2017年2月后，承租户陆续搬出租赁房屋，两原告曾于2017年3月以李文保、马春保、陆建康、卫平好、董娟、程伟剑六人为共同被告诉讼来院，要求六被告共同支付拖欠的房租及水电费，后本院于2017年9月27日作出（2017）苏0581民初2525号民事判决书以六被告非共同经营、不存在共同租赁的意思表示，应分别予以单独结算或主张为由判决驳回两原告的诉讼请求。后两原告第二次诉讼来院，要求被告支付拖欠的房租及水电费。另查明：2016年12月26日，沙家浜镇苏南村村民委员会作为出租方（甲方）、两原告徐建良、朱惠康作为承租方（乙方）签订“沙家浜镇苏南村集体土地、房屋租赁协议”一份，约定乙方租赁甲方的房屋建筑面积计228.75平方米，另加附属建筑面积72.36平方米，租赁土地计2117.86平方米；房屋、土地年租赁费合计为34786元；房屋、土地的租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，共计3年。协议还约定了权利义务、违约责任等内容。再查明，（2017）苏0581民初2525号案件中，本院向周某1作了调查。其反映：“2014年一共有10户人家向徐建良、朱惠康租房子，签在一张合同上，但是他们不是共同租的，是各人认开的，每个人租的面积不一样，都是按平方计算租金的，租金是他们交给我的，再由我汇总后交给徐建良，因为徐建良怕一家家收麻烦，这10户人家我全认识的，都是园机户。2014年、2015年都是结清的，2016年因为园机生意不好了，唐建中、张正贤将园机卖掉了，退出租赁，后来由陆建康将张正贤原来租的房子租下来，唐建中原来租的房子空着。后来又有陆雪元、殷建平、顾利刚退出租赁，退出时水电费、房租费全部结清的，剩下的6户人家在他们原来租赁的房子里继续生产。这6户人家的租金交到2017年1月31日，这些租金是交给我的，再由我交给徐建良的。这6户人家过了春节后大概半个月搬掉的，因为徐建良、朱惠康不租给他们了，徐建良、朱惠康有两幢厂房，当时协商承租户是租一幢的，但是徐建良、朱惠康要整体出租，所以只好搬掉，对于2017年2月1日到实际搬掉时的租金6户人家没有交，电费实际也不大了，因为还要找房子，所以从2017年1月31日到实际搬掉需要一段时间，肯定还会造成停产、搬房的损失。”另在（2017）苏0581民初2525号案件中，李文保、马春保、卫平好、董娟、程伟剑为证明租房事实，申请周某2作为证人出庭，周某2作证称：“当初是10家左右园机户和出租方联系，让我父亲周某1在租赁协议上把关，房租是每家租户拼起来后让我父亲转交给原告，协议签订了1份，签协议时我父亲也在场。2017年1月19日，两原告到我单位，让我不要发给被告原料，因为原告的房子不准备出租了，原告说房租就收了半年，从2017年2月1日开始不租给被告了，叫我不要发给被告丝，发过去的话就把我车子拦住，还说要把我公司的大门也堵住，他们希望我协助让园机户尽早搬离。后来我2月份发给被告一次原料，原告找我说再发就不客气了。后来我就没再发过原料给被告，被告的园机一直停着没有生产。”审理中，本院就涉及的“2015年8月1日至2016年7月31日”的租金与三合一整治之间的关系及两原告出租房屋的土地及来源等向常熟市公安局沙家浜镇派出所及常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会进行了调查取证。其中常熟市公安局沙家浜镇派出所的接处警工作登记表载明的处警经过和结果：“2015年1月8日，当事人徐建良将厂房租给15家租客，后因消防不合格，在整改问题上发生纠纷，会同苏南村村委会帮双方进行调解，已初步达成协议”。常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会工作人员陈述，当时昆山发生了爆炸事件，常熟也对消防安全进行了检查，消防部门要求涉案的租赁房屋进行“三合一整改”，对租户进行了停电等处理，租户找到房东和村里要求解决，因此我们提供了场所和派出所一起进行了协调处理，主要谈的是恢复供电和费用整改等。园机户要求房东整改，房东认为房屋是租给园机户用于居住的不是用于生产的。后园机户自己整改了，但具体的整改费用由谁承担不清楚。当时调解到凌晨两三点，所以比较含糊，最终也没有做书面的协议就散了，之后也没有再来过。反正整改后消防部门验收也通电了。常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会工作人员另陈述，两原告所出租的房屋占用的土地是其苏南村村委会的，是集体的建设用地，两原告是向村里租的，村里和两原告签订了一份“沙家浜镇苏南村集体土地、房屋租赁协议”。两原告的厂房大部分是在2009年左右自己造的，没有相关的权证也没有准建审批手续，其村里只是出租了部分的附房（228.72+72.36平方米）给两原告，所以协议写的是土地和房屋租赁。同时本院就两原告提供的两份电费发票共计5180元产生时间向常熟市供电公司沙家浜镇供电所进行了调查取证。其中5180元电费产生的电表号为6618402691、时间为2016年12月31至2017年2月28日。关于租金问题。双方对于2014年8月1日至2015年7月31日以及2016年8月1日至2017年2月1日租金交付均没有异议，且双方在庭审中一致确认被告搬出的时间为2017年2月20日，自2017年2月1日至2017年2月20日的租金未交纳。对于2015年8月1日至2016年7月31日的剩余租金问题，原告认为，被告等几家的租金是经过周某1向其交纳的，现两原告按照从周某1处得到的第一年租金245000元（45000元系定金+周某1转账20万元）、第二年只拿到租金16万元，第二年租赁的有八家（除张正贤、唐建忠外）按照年租金标准应支付两原告的租金为207687元，但两原告实际收到了16万元，差额47687元，故每家按照相应的比例分摊，程伟剑2015年8月1日至2016年7月31日的租金计算方式为：22634元-22634元*（160000/207687）=5197元。至于被告所说的三合一整治费用，应按照合同办事，该费用系被告私自扣除的，原告不予认可。被告认为，2015年8月1日至2016年7月31日未交纳的租金，是三合一整治的费用，该费用系由被告购买了材料、支付了人工费，后经周某1对各家的费用进行了评估，其扣除2500元左右将剩余的租金交给了周某1，然后周某1写了第二年租金交清，且该三合一整治的费用分担双方已经派出所、村委会一起协调了，费用扣除是经两原告同意的，不然第三年上半年两原告不可能继续租赁给被告且收取了第三年上半年的租金。对于三合一整治费用协调后有无书面约定，双方均表示没有，且双方均确认该笔费用发生时是包括了十家租赁户在内。关于水电费。两原告陈述，水费向被告主张156元；电费5180元系由程伟剑、李文保、陆建康三家共同产生，其按照三家共计11台园机分别计算，程伟剑家4台、李文保家4台、陆建康家3台，故程伟剑家的电费系5180元*4/11+2013年3月以后每家20元计算。被告认为，水电费都不是直接交给原告的，之前顾利刚和原告如何结算的不清楚，搬走时因为发生了矛盾，水费和电费均没有结算。同时程伟剑、李文保、陆建康共同陈述，自顾利刚退租后三家分别支付了12000元合计36000元共同支付了2016年12月31日前的电费35326元，剩余674元在李文保处，根据各自产生的电表数分别自认结欠的电费为1455.12元、1155.24元、485.8元。另陆建康陈述，顾利刚在2016年9月、10月份退租时将部分遗留的电费交给了李文保，大约是1560元，但双方没有书面手续。另李文保陈述，顾利刚在退租时遗留的1200元在其处。关于被告在期满前搬走的原因。两原告陈述是承租户生意不好，是承租户违约，先不交租金，合同有约定，应按照合同办，被告方应支付拖欠的租金和水电费。被告陈述是原告不同意被告继续使用租赁房屋，被告被迫搬离。因双方意见不一，致调解未成。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前并未取得准建证，故原、被告双方签订的《租房协议》应认定为无效。根据规定，房屋租赁合同无效的，承租人应将租赁房屋返还给出租人，并支付相应的房屋使用费。现两原告确认被告已搬离房屋，故不存在房屋返还的问题。关于房屋使用费。对两原告主张的“2015年8月1日至2016年7月31日”的租金5197元，本院认为，首先，虽双方在《租房协议》中约定了“消防费用”由乙方即被告承担，但根据派出所的报警记录、苏南村村委会调查笔录及周某1的证人证言等，可以看出双方在协议的履行过程中对“三合一整治”费用由谁承担存在一个协商的过程，故本案中《租房协议》不是“消防费用”分担的最终协议。其次，“三合一整改”虽未形成书面意见，但在履行过程中实际将该笔费用作为第二年的房屋使用费予以了扣除，结合房租代收人周某1的证人证言等，两原告对于“三合一整改”费用在第二年的租金中扣除也是同意的。故被告不存在欠交2015年8月1日至2016年7月31日房屋使用费的情况，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对两原告主张的2017年2月1日之后的房屋使用费，现双方一致确认自2017年2月1日至2017年2月20日的房屋使用费未交纳，故被告应按照22634元/年的标准向两原告支付房屋使用费。关于水费。两原告要求被告支付水费156元，被告表示确实结欠但费用不清楚，原告对此也未提供相应的证据，故对原告要求被告支付水费156元的诉讼请求，本院不予支持。关于电费，因原告向被告主张的电费系程伟剑、李文保和被告陆建康三家在2016年12月31日至2017年2月28日共同产生，程伟剑、李文保和陆建康也均予以认可，同时结合程伟剑、李文保和陆建康对于电费支付、顾利刚费用遗留的陈述及各自结欠费用的陈述等，李文保处的1874元应优先用于支付两原告垫付的电费5180元，扣除在李文保处的1874元及三家自认的电费后的差额209.84元由三家根据自认电费的比例分担，故本院认定程伟剑的电费为1553.74元。另两原告主张的2017年3月1日之后的电费20元，未提供相应的证据，本院不予支持。被告程伟剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程伟剑于本判决生效之日起十日内给付原告徐建良、朱惠康自2017年2月1日至2017年2月20日房屋使用费1240.22元、电费1553.74元，合计人民币2793.96元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××65）；二、驳回原告徐建良、朱惠康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币68元，由原告徐建良、朱惠康负担43元，由被告程伟剑负担25元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵丽丹人民陪审员  何凤英人民陪审员  朱 洪二〇一八年三月二十日书 记 员  王怡婷