广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14657号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟民
上诉人（原审原告、反诉被告）：林志文
共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：潘娟苹，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘淑妮
委托诉讼代理人：黄顺大，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈丹婕，广东华商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行常务董事。
委托诉讼代理人：王林霞，广东闻仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康蔚沛，该公司员工。
上诉人陈伟民、林志文因与被上诉人刘淑妮、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第506号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈伟民、林志文上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，依法改判刘淑妮向陈伟民、林志文赔付违约金100万元，其中20万元直接由中原公司支付给陈伟民、林志文；二、本案所有诉讼费由刘淑妮、中原公司承担。事实和理由：一、一审法院认定陈伟民、林志文未实际完成赎楼构成违约，系认定事实错误。陈伟民、林志文于2014年2月22号左右，向中国建设银行深圳xx支行申请提前还贷进行赎楼，银行确定在一个月之后即2014年3月23日开始，陈伟民、林志文可以向银行进行还款赎楼。根据深圳市二手房交易惯例和常识，在委托担保公司赎楼的情况下，担保公司为了避免赎楼完成后无法实际交易，往往是等买方办妥首期款资金监管手续以及取得银行贷款承诺书之后，才会去办理赎楼手续。在本案中，是陈伟民、林志文自行赎楼，等到银行赎楼还款时，陈伟民、林志文及中介经多次催促刘淑妮办理首期款资金监管手续，然而刘淑妮基于房价下行的预期，以其在国外生育短时间不能回国为由，一直拒绝办理资金监管手续。鉴于以上原因，为了避免出现陈伟民、林志文自行赎楼之后刘淑妮不愿意继续交易房产，造成陈伟民、林志文重大损失，所以陈伟民、林志文在等刘淑妮进行资金监管后，才准备一次性还款，陈伟民、林志文的这种还款行为根本不会影响到交易流程的进行，并且在合同中也并未明确要求陈伟民、林志文在多少日之内将房产赎出。在刘淑妮仅交付定金20万元，且违约意图明显，经多次催告拒不履行的情形下，陈伟民、林志文未实际继续赎楼，其行为并不构成违约。二、一审诉讼中，对于陈伟民、林志文及中介均证明多次催促刘淑妮履行合同这一事实，一审法院无正当理由不予认定。在庭审中，法庭询问了中介，在本次交易中是哪一方违约导致合同无法继续履行，中介方明确是因为刘淑妮要求推迟付款导致合同无法履行，但一审法院对于中介所陈述的事实不予认可，并且对陈伟民、林志文及中介提供的关键证据（证明因刘淑妮要求推迟付款而未实际赎楼事实），无正当理由不予采信，直接认定陈伟民、林志文未实际赎楼的行为是违约行为，并基于此驳回陈伟民、林志文向刘淑妮索赔的诉讼请求，严重侵犯了陈伟民、林志文的合法权益。三、一审庭审过程中，刘淑妮承认存在违约，同意由陈伟民、林志文没收定金20万元，而陈伟民、林志文要求40万元，基于双方的差距较大，所以最终未调解成功。从刘淑妮同意调解以及愿意被没收定金来看，刘淑妮亦自认为有违约情形导致合同无法履行，才同意由陈伟民、林志文来没收定金。一审法院却根本不顾及此事实，直接驳回陈伟民、林志文的诉讼请求，严重损害了陈伟民、林志文的合法权益。四、因刘淑妮的违约行为，给陈伟民、林志文带来了巨大的财产损失。具体表现：1、陈伟民、林志文拟新购买房产，因刘淑妮迟迟不能如期付款，陈伟民、林志文新购置房款资金不能如期到位，被没收定金40万元。2、因刘淑妮拒绝配合办理资金监管导致无法履行，陈伟民、林志文最终将涉案房产以869万元出售给案外人，低于涉案合同约定价款9万元。
刘淑妮辩称，根据合同约定，陈伟民、林志文需于签署合同之日起三十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及相关其他手续，如因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，并需于注销抵押登记后三日之内将房产证原件交与上述第三方或第三方指定的担保公司。该条款约定了陈伟民、林志文应在2014年2月22日之前办理赎楼的委托公证手续，以确保涉案房产能办理抵押过户。合同第14条备注条款第2点也包含了卖方在此之前将楼赎出的意思。但卖方却一直未办理赎楼手续，导致该房产长期处于抵押登记状态。刘淑妮因陈伟民、林志文的先履行义务未完成，为了控制风险，而未监管首期款，因此，合同的违约责任在于陈伟民、林志文。一审判决认定事实正确，请求驳回陈伟民、林志文的上诉请求。
中原公司辩称，中原公司在本次交易过程中严格履行合理的审查义务和及时告知义务，在交易产生纠纷时，亦及时催告买卖双方继续履行合同，中原公司不存在任何过错。关于托管定金20万元，中原公司将根据法院的判决予以退还。
陈伟民、杜志文向一审法院起诉请求：一、刘淑妮承担合同违约责任，赔付陈伟民、林志文违约金100万元（计算方法：房屋转让成交价878万元×20%=1756000元，陈伟民、林志文主动调整降低至100万元），其中20万元直接由中原公司支付给陈伟民、林志文；二、刘淑妮、中原公司承担本案诉讼费用。
刘淑妮的反诉请求：一、确认陈伟民、杜志文与刘淑妮签订的《二手房买卖合同》已解除；二、陈伟民、杜志文和中原公司退回刘淑妮定金20万元；三、陈伟民、杜志文支付刘淑妮违约金100万元（计算方法：房屋转让成交价878万元×20%=1756000元，刘淑妮主动调整降低至100万元）；四、陈伟民、杜志文承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月22日,陈伟民、杜志文（卖方，其中林志文系由陈伟民代为签字）与刘淑妮（买方）签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房产为位于深圳市福田区xxx路的xxx园x栋X座17B房产（以下简称涉案房产），成交价为878万元；买方同意在合同生效之日起9日内（含当日）向卖方支付定金20万元，定金交由双方所约定第三方监管；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2014年3月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款2434000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2014年3月30日之前向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料；买卖双方均清楚该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其它原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；如有一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同备注条款载明：1、买卖双方约定过户时间一定在该物业购买时间超过5年，以此节省买方的营业税；2、卖方须在2014年3月30日前办出一手房地产证，所产生的契税、产权登记费等办理一手证的费用由卖方承担；3、此物业成交价为878万元实收（要减去卖方银行欠款部分及办理一手证的相关费用）；4、此物业满5年的时间以签订购房合同为准，而不是办理出的一手证时间。同时，陈伟民、杜志文（其中林志文系由陈伟民代为签字）与刘淑妮及中原公司签订《资金托管协议》，同意将定金20万元、交楼押金5000元交由中原公司托管。
2014年1月24日，林志文出具委托书并经公证，全权委托陈伟民办理涉案房产的出售等相关事宜。
2014年2月7日，刘淑妮支付了定金20万元并由陈伟民、杜志文交给中原公司进行托管。庭审时，各方确认，该20万元定金仍在中原公司处托管。
因刘淑妮后续未履行监管首期款等合同义务，2014年9月2日，陈伟民、杜志文委托律师向刘淑妮发出律师函，认为刘淑妮未依约付款已构成违约，陈伟民、杜志文依据合同约定通知刘淑妮解除涉案房屋买卖合同并要求刘淑妮支付违约金1756000元。刘淑妮确认收到该函件。
2014年9月11日，刘淑妮向陈伟民、杜志文的身份证住址分别寄出《关于解除<二手房买卖合同>的函》（落款时间为2014年4月10日，刘淑妮称实际时间为2014年9月10日，经核查，该两份邮件投寄时间为2014年9月11日），认为陈伟民、杜志文未在约定时间内履行办理赎楼的公证委托手续且未在约定时间内办出房产证，构成根本性违约，据此通知陈伟民、杜志文涉案房屋买卖合同自2014年4月8日解除并保留追究违约责任的权利。该两份邮件寄出后，未妥投而退回。
2015年2月9日，陈伟民、杜志文再次委托律师向刘淑妮发出催告函，认为刘淑妮经催告后仍未履行付款义务，陈伟民、杜志文据此已解除涉案房屋买卖合同，要求刘淑妮支付违约金1756000元。刘淑妮确认收到该函件。
另查，涉案房产为陈伟民、杜志文于2009年3月24日购买取得，2012年9月4日经核准转移登记在陈伟民、杜志文名下并办出房产证，房产证号为xxxxxxx**，房产为陈伟民、杜志文按份共有，陈伟民占90%份额，林志文占10%份额。涉案房产于2009年5月12日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，至庭审时，房产仍处于抵押状态。2014年2月26日，陈伟民向税务部门交纳了房产交易契税及产权登记费等相关费用。
又查，2014年6月10日，案外人xxxxx有限公司向陈伟民发出催告函，要求陈伟民就其认购“xx·xx中心”项目9号xxx元房产在收到函件3日内到项目售楼处办理《商品房买卖合同》以及《补充协议》相关事宜，否则有权没收已付定金20万元。2014年7月4日，xxxxx有限公司再次向原告陈伟民发出《认购解除函》，称因陈伟民未依约就其认购的“xx•xx中心”项目9号xxx元房产签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，构成违约，故决定解除《认购书》并没收已付定金20万元。
另，根据陈伟民、杜志文的调查取证申请，该院于2015年5月28日派员到中国建设银行股份有限公司深圳xx支行向银行工作人员李某进行调查并作了相应的询问笔录，李某在调查笔录中称，陈伟民、杜志文曾大约于2015年2月份向银行申请过提前还贷赎楼，该申请得到了批准，但因申请后一个月内未实际提前还款，申请材料即作废销毁。
一审法院认为，虽然陈伟民在签订涉案房屋买卖合同时未取得林志文的授权，但林志文事后出具了公证委托书，可视为对之前陈伟民签订房屋买卖合同行为的追认，各方也未就此提出过任何异议，故该院认定陈伟民、杜志文与刘淑妮之间就涉案房产成立买卖合同关系，该合同关系合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。
本案争议焦点为在合同履行过程中，何方行为构成违约。对此，该院作如下分析认定：
一方面，对于陈伟民、杜志文，首先，关于办出房产证的问题，证据显示涉案房产的房产证已在2012年9月4日办出，且陈伟民、杜志文已在2014年2月26日交纳了房产交易契税及产权登记费等相关费用，故陈伟民、杜志文并未违反合同关于“须在2014年3月30日前办出一手房地产证”的约定。其次，关于赎楼问题，从条款内容来看，合同约定了两种赎楼方式，第一种为陈伟民、杜志文在签署合同之日起30日内与担保公司签订合同办理赎楼手续，第二种为陈伟民、杜志文在通过担保公司无法赎楼的情形下可选择自行赎楼还清贷款的方式，虽然对于自行赎楼并未明确约定具体期限，但陈伟民、杜志文仍应在合理期限内即参考委托担保公司赎楼的期限内向银行申请提前还贷。虽然根据该院查明的事实，陈伟民、杜志文曾在2015年2月份向贷款银行申请提前还贷进行赎楼，即已选择自行赎楼方式，但因在申请一个月后未实际提前还款而导致申请作废，此后陈伟民、杜志文并未在合理期限内再次向银行提出赎楼申请，即赎楼义务一直未实际履行，陈伟民、杜志文据此构成违约。陈伟民、杜志文称因刘淑妮通过中原公司告知将推迟付款时间故未进行赎楼，但对此仅有陈伟民、杜志文和中原公司的陈述而没有其它证据加以证明，故陈伟民、杜志文的该事实陈述依据不足，不能成立。
另一方面，对于刘淑妮，刘淑妮在支付定金后，未在合同约定期限内继续履行监管首期款、申请按揭贷款等后续合同义务，也构成违约。
综合上述分析，陈伟民、杜志文和刘淑妮在合同履行过程中均存在违约行为并导致合同履行出现僵局而无法继续履行。在合同履行出现僵局时，陈伟民、杜志文于2014年9月2日向刘淑妮发出函件要求解除合同，刘淑妮收到函件后于2014年9月11日发出函件也要求解除合同，此可视为双方已于2014年9月11日达成解除合同的合意，故该院认定涉案房屋买卖合同已于2014年9月11日解除。基于双方均存在未履行主要合同义务的违约情形，对合同无法继续履行均负有责任，故对于涉案合同提前解除的后果，双方应当各自承担相应的责任，即合同解除后，双方相互返还因合同取得的财产权益，具体为：陈伟民、杜志文应退还刘淑妮定金20万元，而对于双方提出的其它要求对方承担违约责任的请求，该院不予支持。关于定金20万元的返还，因中原公司确认该定金仍在其处托管，且中原公司也明确表示愿意根据法院判决配合处理，故为便利当事人及减轻当事人诉累，该院认定定金20万元由中原公司直接返还刘淑妮。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈伟民、林志文与刘淑妮于2014年1月22日签订的《二手房买卖合同》于2014年9月11日解除；二、中原公司应于该判决生效之日起10日内直接退还刘淑妮定金20万元；三、驳回陈伟民、林志文的本诉请求；四、驳回刘淑妮的其他反诉请求。本诉案件受理费13800元（已由陈伟民、杜志文预交），因适用简易程序而收取6900元，由陈伟民、杜志文负担；反诉案件受理费15600元（已由刘淑妮预交），由刘淑妮负担。
本院查明，各方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，陈伟民与刘淑妮于2014年1月22日签订《二手房买卖合同》，林志文作为涉案房产共有权人事后出具公正委托书，全权授权陈伟民办理涉案房产的出售等相关事宜，视为其认可陈伟民代签上述合同，因此，该合同是陈伟民、林志文与刘淑妮的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方当事人应当依约履行。本案二审的争议焦点是违约责任如何认定的问题。
本案《二手房买卖合同》签订后，刘淑妮支付了定金20万元。根据该合同的约定，陈伟民、杜志文应当在签订合同之日起30日内（含当日）委托担保公司赎楼，但其没有履行该义务，陈伟民、杜志文也没有自行赎楼。陈伟民、杜志文上诉称没有进行赎楼是因为卖方刘淑妮要求推迟首期款监管时间，但仅有陈伟民、杜志文和中原公司的陈述而无其他证据加以佐证，故本院对该主张不予支持。因此，本院认定陈伟民、杜志文没有按照合同的约定履行赎楼义务。合同还约定刘淑妮应当在2014年3月30日前（含当日）支付首期款243400元，但刘淑妮没有在该期限内进行首期款监管，其行为亦构成违约。刘淑妮虽然辩称系陈伟民、杜志文违约在先而没有办理首期款资金监管，但并无证据证明其不履行支付首期款义务系因卖方违约在先，故本院对其该主张不予采信。在本案合同的履行过程中，双方均存在违约行为，双方并就解除合同达成了一致。因此，一审判决解除本案《二手房买卖合同》，并退还定金的处理比较合理，本院予以维持。
综上，陈伟民、杜志文的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元，由上诉人陈伟民、杜志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。