广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6697号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海亿美实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶有为大道边。法定代表人：罗土生，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐学军，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌华丽，广东智宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭辉，男，1990年11月25日出生，汉族，住四川省武胜县，委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东尚尧律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）:佛山市南海区和生物业租赁部，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇樵丹北路7号南海亿美实业有限公司办公楼首层之一。经营者：李霭茵。原审被告（反诉第三人）：李霭茵，女，1988年3月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，上诉人佛山市南海亿美实业有限公司（以下简称亿美公司）因与被上诉人谭辉、原审被告佛山市南海区和生物业租赁部（以下简称和生物业租赁部）、李霭茵租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亿美公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项、第八项，判令谭辉向亿美公司支付自2016年5月1日至2016年11月17日期间的租金26976元、管理费6723元、公共维修费76440元、利息735元（暂计至2017年1月12日，此后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），共计110874元；2.谭辉承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）谭辉因本案向一审法院提起鉴定，导致亿美公司的涉案租赁物空置，造成损失。在涉案租赁物鉴定期间，亿美公司无法将空置物业出租或使用，两者之间存在因果关系，因此，谭辉应当承担由此造成的损失。（二）一审法院在一审时亦认定鉴定期间的涉案租赁物空置损失属于诉讼成本之一，应当根据各自的责任承担。本案中鉴定是由谭辉提起，系涉案租赁物空置的直接原因，因此应当承担由此造成的损失。（三）本案中涉案房屋鉴定完毕时间为2016年11月17日，因此谭辉应当承担涉案租赁物空置之日起至鉴定完毕之日的空置损失。谭辉辩称，亿美公司的上诉事实和理由与事实不符，导致物业空置的根本原因是亿美公司出租的涉案租赁物属于违章建筑，为此，一审法院对双方签订的租赁合同的效力进行了认定。涉案租赁物在鉴定期间的空置损失应由亿美公司自行承担，请求二审法院驳回亿美公司的上诉。和生物业租赁部、李霭茵未作陈述。谭辉向一审法院起诉请求：1.确认谭辉与和生物业租赁部于2016年3月1日签订的《亿美商业街商铺租赁合同（编号：83号首层及82、83、84、85号夹层）》、《亿美商业街商铺租赁合同（编号：82号首层及层）》两份租赁合同无效；2.亿美公司、和生物业租赁部、李霭茵返还谭辉所缴纳的店铺押金53459元及2016年3、4月租金28553元合共82012元；3.亿美公司、和生物业租赁部、李霭茵连带赔偿谭辉损失装修费767706.14元、支付员工工资353073元、员工宿舍押金10600元及租金4000元、广电收视费6501.6元；4.本案的诉讼费用由亿美公司、和生物业租赁部、李霭茵承担。亿美公司向一审法院反诉请求：1.谭辉向亿美公司支付82号首层、83号首层及82-85号夹层2016年5月1日至2016年11月17日期间的租金26976元、管理费6723元、公共维修费76440元合计110139元，谭辉支付以110139元为本金从2016年11月18日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计至2017年1月12日的利息为735元）；2.本案的诉讼费用由谭辉承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区某综合楼的登记权利人为亿美公司，已办理房地产权证，建筑面积6272.49平方米，层数6层。2016年2月25日，和生物业租赁部出具收据，确认收到谭辉支付的508、520、521号房租金1200元、租金保证金3600元，钥匙押金300元。2016年2月27日，和生物业租赁部出具收据，确认收到谭辉支付的82号首层装修押金3000元、租金保证金22287元、管理费保证金813元、2016年4月的租金7429元、管理费271元。2016年3月1日，谭辉（乙方、承租人）和和生物业租赁部（甲方、出租方）签订《亿美商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区某综合楼82号首层出租予乙方，乙方承租单元的建筑面积为135.63平方米，租赁期从2016年3月1日至2020年4月30日，从2016年4月1日起开始计租。乙方同意该单元经营美容、保健。乙方应在每月的5日前一次性向甲方交纳当月的租金，第一年每月租金1129元，第二年每月1219元。管理费每月每平方米2元，每月271元，管理费保证金813元。订立合同时乙方向甲方交纳三个月的租金金额的合同保证金合共3387元。合同期满终止，乙方交清所有租金、水电、管理费等相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。2016年3月1日，谭辉（乙方、承租人）与和生物业租赁部（甲方、出租方）签订《亿美商业街商铺租赁合同之补充协议》，双方就租赁商铺有关的公共设施设备维修保养等事宜签订补充协议，履约保证金18900元，物业公共维修费2016年3月至2017年2月每月6300元，从2016年4月1日开始计收。2016年3月1日，谭辉（乙方、承租人）与和生物业租赁部（甲方、出租方）签订《亿美商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区某综合楼83号首层及82、83、84、85号夹层出租予乙方，乙方承租单元的建筑面积为378.93平方米，租赁期从2016年3月1日至2020年4月30日。乙方同意该单元经营美容、保健。乙方应在每月的5日前一次性向甲方交纳当月的租金，第一年每月租金3000元，第二年每月3240元。管理费每月每平方米2元，每月758元，管理费保证金2274元。订立合同时乙方向甲方交纳三个月的租金金额的合同保证金合共9000元。合同期满终止，乙方交清所有租金、水电、管理费等相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。2016年3月1日，谭辉（乙方、承租人）与和生物业租赁部（甲方、出租方）签订《亿美商业街商铺租赁合同之补充协议》（83号首层及82-85号夹层），双方就租赁商铺有关的公共设施设备维修保养等事宜签订补充协议，履约保证金15000元，物业公共维修费2016年3月至2016年4月每月5000元，2016年5月至2017年4月每月5400元。另外电梯间使用费每月200元。2016年3月1日，谭辉（乙方）与（甲方）和生物业租赁部签订《租赁公寓协议书》，约定甲方出租佛山市南海区某综合楼五层508、520、521号的公寓楼或宿舍给乙方使用，承租单元的建筑面积各为32.81平方米。乙方租用作员工居住之用。租金每月1200元。保证金5100元。租赁期限从2016年3月1日至2016年8月31日。2016年3月12日，和生物业租赁部出具收据，确认收到谭辉支付的507、509号房租金保证金2400元，钥匙押金200元及507、509号房2016年3月16日至2016年4月15日的租金800元。2016年3月16日，谭辉（乙方）和（甲方）和生物业租赁部签订《亿美公寓宿舍租房合同》，约定甲方出租佛山市南海区某507、509号的公寓或宿舍及其设施给乙方使用，承租单元的建筑面积各为32.81平方米。乙方租用作员工居住之用。租金每月800元。保证金2400元。租赁期限从2016年3月16日至2016年9月15日。2016年3月25日，谭辉（乙方）与（甲方）和生物业租赁部签订《亿美公寓宿舍租房合同》，约定甲方出租佛山市南海区某四层415号的公寓或宿舍及其设施给乙方使用，承租单元的建筑面积164.06平方米。乙方租用作员工居住之用。租金每月1500元。保证金4500元。租赁期限从2016年3月25日至2016年9月25日。谭辉于2016年6月2日搬离涉案租赁物，和生物业租赁部于当日收到谭辉返还的租赁物钥匙。谭辉与和生物业租赁部在诉讼中共同陈述，和生物业租赁部与蒋朝彬存在租赁关系，谭辉从蒋朝彬处承接涉案租赁物的83号首层及82、83、84、85号夹层。和生物业租赁物是个体工商户，其经营者是李霭茵。一审法院在诉讼中根据谭辉的申请，依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司就佛山市南海区某综合楼82号首层、83号首层及82、83、84、85号夹层的装修工程现值进行鉴定。该司于2017年2月20日作出广金鉴字第2016-256-1号《工程造价鉴定编制报告书》，认为装修工程无争议部分的造价为233657.37元，现值为204450.2元，争议部分分部分项工程含税工程造价金额：一、1.82号玻璃门（拆除）804.03元；2.82号玻璃门3998.52元；3.83号玻璃门（拆除）385.61元；4.铝塑板隔断1821.63元；二、一层原有拆除及外运13044.38元；三、二层：1.墙纸裱糊7114.45元；2.洗手台18**.77元；3.二层原有拆除及外运7065.7元。争议部分总造价为36072.09元，按7/8计算现值为31563.08元。一审法院认为，谭辉与和生物业租赁部于2016年3月1日签订的两份《亿美商业街商铺租赁合同》及相关补充协议，谭辉主张谭辉、和生物业租赁部及亿美公司是租赁合同的当事人，亿美公司虽没有签署租赁合同，但亿美公司对谭辉的主张没有异议，一审法院认定谭辉、和生物业租赁部及亿美公司均是合同当事人。双方签订的前述租赁合同涉及82号首层和83号首层的部分是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《亿美商业街商铺租赁合同》涉及82-85号夹层租赁部分没有办理规划建设手续或经行政部门批准建设，违反法律行政法规的强制性规定，该部分约定无效。由于谭辉承租82、83号首层及82-85号夹层作整体经营使用，82-85号夹层部分无效，谭辉承租82、83号首层的合同目的也不能实现，且谭辉已于2016年6月2日将涉案租赁物返还予和生物业租赁部，和生物业租赁部已实际收回涉案租赁物，双方就82、83号首层的租赁合同关系亦已实际解除。谭辉作为承租人，和生物业租赁部和亿美公司作为出租人，均应对租赁物是否适租负有审慎审查的义务，双方明知租赁合同载明82-85号夹层并非常规建筑物楼层，应审慎审查房地产权属证书该夹层是否经规划或经批准建设，双方均没有尽审慎义务，对82-85号夹层租赁关系无效并导致82、83号首层租赁合同关系及员工宿舍合同解除负有同等责任。合同部分无效，部分因双方过错解除，出租方和生物业租赁部和亿美公司应返还82号首层、83号首层及82-85号夹层的租赁押金46287元（18900元+3387元+9000元+15000元）、装修押金3000元、管理费押金3087元（813元+2274元）合计52374元及宿舍押金10500元（3600元+2400元+4500元）予谭辉。谭辉于2016年6月2日将涉案租赁物返还谭辉，根据等价有偿和公平原则，谭辉应参照合同约定支付占用期间的场地使用费予和生物业租赁部和亿美公司，谭辉主张和生物业租赁部和亿美公司返还2016年3、4月已支付的综合楼和宿舍的场地使用费（租金）予谭辉，一审法院不予支持。谭辉、和生物业租赁部和亿美公司对合同部分无效及部分解除负有同等责任，应根据过错程度分担租赁物的装修现值损失。和生物业租赁部主张83号首层及82-85号首层为前一手承租人装修，但和生物业租赁部和谭辉均确认谭辉从前一手承租人处承接涉案租赁物，和生物业租赁部知悉并同意该情况，和生物业租赁部没有举证证明与前一手承租人就装修添附的处理达成协议。谭辉亦已举证证明谭辉已向前一手承租人支付了相应对价，谭辉有权对涉案租赁物内的装修投入主张权利。但谭辉没有举证证明原有装修情况及变动情况，一审法院根据鉴定机构现场可见装修情况核定装修现值。经鉴定，租赁物的装修现值无争议部分为204450.2元，有争议部分，一审法院分析如下：谭辉没有举证证明原有装修情况、变动情况及原有装修拆除施工的必要性，一审法院对拆除及相应外运工程价值均不予确认。谭辉在诉讼中确认没有对83号玻璃门进行拆除，只是进行隔断，一审法院对83号玻璃门拆除价值也不予纳入损失范畴。鉴定机构现场鉴定可见的装修应纳入损失范畴，故洗手台损失应纳入损失范畴。鉴定机构认定的规费是确定工程实际价值的一部分，并不以谭辉是否委托有资质的施工单位进行施工为标准，一审法院对鉴定机构核定的规费纳入损失范畴。综上，纳入损失范畴的争议部分项目为82号玻璃门3998.52元，铝塑板隔断1821.63元，二层墙纸裱糊7114.45元，洗手台18**.77元，合计14772.37元，按鉴定机构核定比例7/8计算现值为12925.82元。涉案租赁物装修现值损失合计217376.02元（204450.2元+12925.82元），和生物业租赁部和亿美公司应承担50%为108688.01元，和生物业租赁部和亿美公司应支付予谭辉。谭辉以个人名义办理佛山电信全球眼业务，已发生的费用为谭辉已实际享用的费用，应由谭辉自行负担，未发生期间的预付费用，谭辉可自行办理解除合同和结算退费手续，谭辉没有举证证明收视费6501.06元为必然发生的损失，一审法院对谭辉的该项赔偿请求不予支持。谭辉对合同部分无效及部分解除亦负有责任，且谭辉在涉案租赁物尚未具备经营条件的情况下即聘请工人，即使确有工资费用的发生，该损失并非因合同无效必然发生的损失，谭辉应自行承担，一审法院对谭辉的工人工资赔偿请求不予支持。李霭茵是和生物业租赁部的经营者，应以个人财产对和生物业租赁物的债务承担清偿责任。涉案租赁物因双方无法就租赁物内的装修的价值达成一致意见，导致进入鉴定程序，因此发生的租赁物在谭辉返还予和生物业租赁部即2016年6月2日后的空置损失属于非必须发生的诉讼成本之一，应由当事人各自承担其诉讼成本。一审法院对亿美公司关于2016年6月2日后的使用费请求不予支持。但如上文分析，谭辉应参照合同约定支付占有使用期间即2016年6月2日前的场地使用费（租金）予亿美公司，谭辉没有举证证明已支付2016年5月1日起至2016年6月2日82、83号首层及82-85号夹层的场地使用费及其他属于约定使用对价范畴的费用，谭辉应支付按每月16858元（场地使用费1129元+管理费271元+公共设施维护费6300元+场地使用费3000元+管理费758元+公共设施维护费5400元）计算2016年5月1日起至2016年6月2日的使用费合计17981.87元予亿美公司。和生物业租赁部对亿美公司主张权利没有异议，一审法院予以确认。双方约定谭辉应于每月5日前支付当月场地使用费、管理费及公共设施维护费，亿美公司请求从2016年11月18日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计收利息，一审法院予以支持，谭辉应支付以17981.87元为本金从2016年11月18日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予亿美公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十一条第三项的规定，判决：一、谭辉和和生物业租赁部于2016年3月1日签订的《亿美商业街商铺租赁合同》（编号83号首层及82-85号夹层）涉及82-85号夹层的部分无效；二、和生物业租赁部、李霭茵、亿美公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还82号首层、83号首层及82-85号夹层押金52374元予谭辉；三、和生物业租赁部、李霭茵、亿美公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还宿舍押金10500元予谭辉；四、和生物业租赁部、李霭茵、亿美公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失108688.01元予谭辉；五、谭辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月1日至2016年6月2日的场地使用费、管理费、公共设施维护费合计17981.87元予亿美公司；六、谭辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付以17981.87元为本金从2016年11月18日起至上述第五项判决履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予亿美公司；七、驳回谭辉的其他诉讼请求；八、驳回亿美公司的其他反诉请求。本诉受理费7907.62元，财产保全费5000元，合计12907.62元，由谭辉负担9664.19元，亿美公司、和生物业租赁部、李霭茵负担3243.43元。鉴定费12400元，由谭辉负担6200元，亿美公司、和生物业租赁部、李霭茵负担6200元。反诉受理费1258.74元，由谭辉负担126.98元，亿美公司负担1131.76元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项至第四项、第七项提起上诉，本院对一审判决第一项至第四项、第七项予以维持。针对亿美公司的上诉，本案二审的争议焦点为：谭辉应否向亿美公司支付2016年6月3日至2016年11月17日期间的场地使用费、管理费、公共设施维护费。亿美公司上诉主张谭辉在本案中申请对涉案租赁物进行装修工程现值鉴定，导致亿美公司无法将涉案租赁物出租或者使用，谭辉应承担亿美公司2016年6月3日至2016年11月17日期间造成的涉案租赁物空置损失，包括场地使用费、管理费、公共设施维护费。由于和生物业租赁部和亿美公司提供的租赁物存在瑕疵，导致部分合同无效，部分合同解除，根据相应法律规定，应对谭辉部分装修损失承担赔偿责任。谭辉在一审中提交了《房屋装修合同》、收据、金座休闲会所装修初次报价表、金座休闲会所装修最终结算表等证据来证明其共支付涉案租赁物装修款767706.14元。亿美公司对谭辉提交的证据真实性均不予确认，且认为涉案装修费用与亿美公司无关。由于谭辉已提供初步证据来证明其装修损失的大小，而亿美公司对此不予确认，也未对涉案租赁物的装修工程现值进行估价，导致一审法院根据谭辉的申请，对涉案租赁物进行装修工程现值鉴定。由此可见，对本案装修工程现值鉴定并非必须的诉讼程序，涉案租赁物在谭辉返还给亿美公司之后即2016年6月3日起至本案鉴定结束即2016年11月17日期间的空置损失不属于必须发生的诉讼成本之一；同时，亿美公司也未提供证据证明评估机构对涉案租赁物进行鉴定导致涉案租赁物的使用价值受到影响。因此，亿美公司上诉主张谭辉支付包括场地使用费、管理费、公共设施维护费等涉案租赁物空置损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，亿美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2103.92元，由上诉人佛山市南海亿美实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年九月二十五日书 记 员  黎嘉鸿