湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初7059号
原告刘小敏，男，1963年7月6日出生，汉族，住长沙市雨花区，
委托代理人罗健，湖南湘言律师事务所律师。
被告长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道近湖二路湖墅嘉园1号。
法定代表人：韩春麟。
委托代理人陈文中，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人汪玉，湖南崇民律师事务所律师。
原告刘小敏诉被告长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长、与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭进行了公开开庭审理。书记员杨婷安担任记录。原告的委托代理人罗健，被告的委托代理人陈文中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小敏诉称：原告、被告于2016年10月13日签署了编号为XX140157102的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定,原告以首付加按揭方式购买被告开发的中海江御名园五期17栋102号房屋,合同还对房屋交付标准及时间、违约金等都做了明确约定;合同“第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑运行承诺”对补救措施时间都做了明确约定,并对供水、供电等的违约金等都做了明确约定。现原告已依约履行合司,但被告至今仍未能按合同约定将管道煤气开通使用;同时,因被告房屋排水设计及排水系统缺陷,导致原告所购房屋及小区排水不畅、雨水倒灌严重。被告的违约行为,已严重损害原告的合法权益,为维护原告合法权益,现特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法判令：1、被告立即将原告所购房屋的管道燃气开通,并能正常使用,将燃气使用卡等资料交付给原告；2、被告立即完善、修复小区排水系统,保证原告所购房屋应有功能完善及正常使用;3、被告向原告支付违约金至上述两项请求完成之日止(按已付房款的万分之二/日暂计算至2017年8月20日的应付违约金为76300元整);4、被告承担自交房之日起至上述第一项请求完成之日止的物业费(按房屋面积3.8元/月/平方米暂计算至2018年3月31日的应付物业费为11929.25元);5、本案诉讼费用由被告承担。
被告中海公司辩称：一、答辨人已经按照合同约定向被答辩人交付了房屋,被答辩人已经查验并接收了房屋,且未在合同约定的期限内提出异议,视为交付的物业符合条件。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第八条第4款的约定:“交付商品房时,出卖人应当与买受人共同查验收房,如有异议,买受人应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式一次性提出,逾期不提出,视为本物业符合交付条件并买受人同意接收本物业”。被答辩人已经接收了房屋,且未在验收期限内向答辩人提出任何异议。即使被答辩人现在有异议,也因未在异议期内提出,进而视为答辩人交付的房屋符合合同约定,答辩人无需承担任何违约责任。二、即使被答辩人的主张成立,其主张的违约金也过高,法院应当依法予以调整。我国违约金设立的主要作用是用于弥补当事人的损失。本案中被答辩人所购买的房屋一直没有装修,且没有实际入住,燃气是否开通对被答辩人并没有造成任何实际影响,即使答辩人存在违约情形,被答辩人也并未因此遭受任何实际损失,且被答辩人也未就其遭受的损失提供任何证据,其所主张的违约金过高,法院应当依法予以调整。三、被答辩人主张的排水问题与答辩人无关,且没有提供任何证据予以证明。湖南徽匠装饰工程有限公司出具的检查及分析说明,因其不具备相关资质,不能作为本案的证据使用。且其在检查及分析中也明确提到排水问题的原因是市政管道部分段堵塞,市政主管排水不畅引起的雨水倒灌,与答辩人无关。四、被答辩人在接收房屋后,按照物业管理的规定缴纳物业费，属于被答辩人的义务,被答辩人已经接收了房屋,物业管理费应当由被答辩人自行承担,与答辩人无关。综上,被答辩人请求答辩人承担违约责任没有任何事实及法律依据,请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明：2016年10月13日，原告刘小敏与被告中海公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140157102）及其附件（包括《补充协议》）。原告购买了被告开发的位于岳麓区房屋。双方在合同中约定房屋总价款为2725000元。合同第十条约定：“出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房已办理竣工验收备案且买受人付清所有应付款（包括违约金，如有），选择按揭付款方式（包含公积金）的，出卖人已收到全部银行贷款。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当公告通知买受人办理交付手续。买受人应在公告规定的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十三条约定：“出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电于交楼前完成；2、燃气管道、电讯线路楼内预设在交楼前完成。……如果在规定日期内未达到上述使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人承诺并采取补救措施于60日内达到合同约定标准，并按买受人已付房款每日万分之二的标准向买受人支付违约金；2、如遇本合同第十条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。非出卖人负责实施的市政配套措施，导致项目外部配套不具备使用条件，不视为出卖人违约。”合同附件三第六条约定：“燃气：一户一表，管道安装至户内，采用IC卡表计量。”合同附件三第七条约定：“排水：市政排水。（低密度住宅地下室预留卫生间，预留排水管道至室外）”
另查明：1、截至2017年8月14日，17栋102号房屋尚未开通燃气；2、被告陈述于2018年1月4日涉案房屋的燃气管道已铺设到位，燃气公司已验收入户，只需原告办理相关手续即可使用；3、涉案房屋截至诉中仍在装修，原告未入住。
上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《补充协议》）、购房票据、检查及分析书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告刘小敏与被告中海公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一，对原告诉请要求被告立即将原告所购房屋的管道燃气开通，并能正常使用，将燃气使用卡等资料交付给原告的问题。本院认为，庭审中已查明2018年1月4日涉案房屋的燃气管道已铺设到位，燃气公司已验收入户，只需原告办理相关手续即可使用，原告可自行去往物业办理手续，开通燃气。第二，对原告诉请要求被告立即完善、修复小区排水系统,保证原告所购房屋应有功能完善及正常使用的问题。本院认为，首先,原告所诉请的排水系统均在小区公共部分范围内，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定；其次，合同附件三第七条约定排水为市政排水，低密度住宅地下室预留卫生间，预留排水管道至室外，原告未就预留排水管道提出证据，亦未充分举证证明小区排水系统与排水不畅、雨水倒灌具有因果关系，故对原告的该主张，本院不予支持。第三，要求被告向原告支付违约金的问题。本院认为，首先，燃气问题，合同第十三条对此有明确约定，且被告中海公司在限期60日内未予补救，直至2018年1月4日左才将燃气管道铺设完成，自约定的交房日期2017年3月30日至实际补救完成之日，期间拖延了9个月，故被告中海公司应当对原告刘小敏承担相应的违约责任，考虑到原告没有实际入住,房屋截至庭审时一直在装修过程中，有鉴于此，合同约定的按买受人已付房款每日万分之二的标准向买受人支付违约金标准过高，应当予以酌减，本院酌情认定按买受人已付房款每日万分之零点五的标准向买受人支付违约金，即2725000元×270天×万分之零点五=36787.5元。其次，对原告主张要求被告因小区排水问题承担违约责任、支付违约金的主张本院不予支持。第四，对原告诉请要求被告承担自燃气整改完毕之日止的物业费的问题。本院认为，物业费属于合同第十九条明确约定应由原告承担的费用，足额、按期缴纳物业费系原告的义务，不应由被告中海公司承担，故对原告的此项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙中海兴业房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告刘小敏支付违约金36787.5元；
二、驳回原告刘小敏的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取2006元，由被告长沙中海兴业房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一八年三月八日
书 记 员 杨婷安