浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初5802号
原告：宁波鼎豪城乡置业有限公司（组织机构代码为69824710-0）。住所地：宁波市鄞州区云龙镇前后陈村。
法定代表人：谢识才，该公司董事长。
委托代理人：李建树，浙江之星律师事务所律师。
被告：王海珍，女，1967年2月19日出生汉族，无固定职业，住宁波市奉化区。
委托代理人：马建东，浙江红邦律师事务所律师。
原告宁波鼎豪城乡置业有限公司（以下简称鼎豪公司）为与被告王海珍商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年9月26日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。本案于2017年1月20日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告鼎豪公司的委托代理人李建树，被告王海珍的委托代理人马建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎豪公司起诉称：2015年8月21日，原告就被告购买原告所开发的鼎豪名苑11幢804室房屋与被告签订了合同编号为2014004300124的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务。涉案合同附件八约定了按揭付款、违约责任等相关内容。基于被告连续三期不按实归还银行按揭贷款，2016年6月20日，中国银行股份有限公司宁波市鄞州分行（以下简称中国银行鄞州分行）致函原告，明确告知被告已连续三期未按约还款构成违约。该房子总价810425元，被告应向原告支付违约金145876.5元。现请求判令：被告支付原告违约金145876.5元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2015年8月21日签订的合同编号为2014004300124的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告违约金145876.5元，扣除被告向原告支付的预付款90000元，已归还的银行按揭本金21910.18元及利息13257.8元，被告尚应支付给原告违约金20708.52元。
被告王海珍答辩称：被告已经履行了支付首付款的付款义务，但原告未将合同项下的房屋交付给被告，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《商品房买卖合同》一份，用以证明2015年8月21日，原告就被告购买原告所开发的鼎豪名苑11幢804室房屋一事与被告签订了合同编号为2014004300124的《商品房买卖合同》，原、被告双方约定了房屋价格、违约责任等事实，同时证明该合同已经在鄞州区横溪房管所登记备案的事实。
2.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，用以证明被告向中国银行鄞州分行按揭贷款，原告为被告的按揭贷款进行担保的事实。
3.律师函、ＥＭＳ快递回单一组，用以证明基于被告逾期付款已超过120天，原告于2016年6月16日委托律师向被告发出律师函，函告被告解除与被告签订的《商品房买卖合同》，该律师函于2016年6月17日送达的事实。
4.2016年6月中国银行鄞州分行公函一份，用以证明被告连续三期不按实归还银行按揭贷款的事实。
5.银行按揭还款资料一组，用以证明由于被告没有按期支付按揭款，原告代被告偿还按揭款，且已经还清的事实。
6.2016年5月9日王海珍的《退房申请单》一份，用以证明被告明确表明已经无能力还款，要求退房的事实。
7.《商品房买卖合同》之补充协议一份，用以证明如被告没有还清所借原告钱款，即可免除原告逾期交房办证的违约责任的事实。
8.宁波市狼驰信息科技有限公司（以下简称狼驰公司）出具的《房产转化方案》附件表（一）、2016年1月8日的公函、2016年1月28日的函各一份，用以证明相关购房者支付房款都是通过信用卡刷卡的方式进行付款，并通过狼驰公司支付款项的事实。
9.《客户居间合同》一份，用以证明涉案的房屋销售是由狼驰公司居间代理的事实。
被告质证后对上述第1、2、4、5、7项证据无异议。对第3项证据，被告认为其未收到过。对第6项证据的真实性无异议，但认定退房申请单只能说明王海珍当时表示没有能力归还银行贷款。对第8、9项证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
汤小来、周爱情、沈令国、沈丹婷、狼驰公司分别出具的《情况说明》，用以证明被告已经支付完毕首付款的事实。
原告质证后对上述证据有异议，认为王海珍只支付首付款90000元。
本院认为：对原告提交的第1、2、4、5、7项证据，因被告均无异议，本院予以确认。对原告提交的第3项证据，因被告未收到过，对此本院不予认定。对原告提交的第6、8、9项证据，本院认为该三项证据系真实、合法且与本案有关联的，对此本院予以认定。对被告提交的证据，本院认为因证人未出庭作证，其不具有证据的形式要件，对此本院不予认定。
综上，本院确认本案事实如下：
2015年8月21日，原、被告签订合同编号为2014004300124《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于宁波市鄞州区云龙镇鼎豪名苑11幢804号住宅一套，建筑面积共87.39平方米，单价每平方米9273.66元，总价款810425元。付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式2015年8月21日前付清人民币首付贰拾伍万零肆佰贰拾伍元整（￥250425.00）。2015年8月26日前办妥人民币伍拾陆万元整（￥560000.00）的银行按揭手续（合同第七条）。买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的18%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定（合同第八条）。交付期限及条件出卖人应当在2015-09-30前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用（合同第九条）。出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的18%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2、因买受人未按合同约定付清房屋款项的，出卖人不承担逾期交付违约责任，并由买受人承担逾期付款的违约责任（合同第十条）。交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（合同第十二条）。关于产权登记的约定出卖人承诺于2015-12-30前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（合同第十六条）。合同还另行约定了其他权利义务等内容。
上述合同的附件八《住宅、商铺补充协议内容》约定：其中第三条第6项在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按实归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案（和预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价款的18%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先受偿还银行的按揭贷款。第四条关于合同第十二条双方补充约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人即采取寄挂号信的方式或在有关媒体登报方式发出交房通知。买受人应在接到交付通知后15日内办理交付手续（交付通知中有关交付日期另行约定的，从另行约定）。2015年9月25日，原告在《现代金报》上刊登鼎豪名苑房屋的交付通知。
2015年9月1日，被告为办理涉案房屋的按揭贷款，与中国银行鄞州分行及原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行鄞州分行借款56万元，借款期限自2015年9月7日起至2025年9月6日止，还款方式每月还等额本息。上述借款，由原告作为保证人。上述贷款合同签订后，被告于2015年9月10日取得56万元按揭款即汇入原告银行账户。
另查明：2015年8月18日，原告（合同的甲方）与狼驰公司（合同的乙方）签订《客户居间合同》一份，约定居间项目及范围：甲方确认本合同项下的部分可售鼎豪名苑房源为乙方的客户居间项目，具体由甲乙双方协商确认。居间期限：从2015年8月15日至2015年12月31日止。本合同到期日前15日内，如甲乙双方均同意延长合同期限的，本合同代理期限延长3个月。服务费标准：乙方居间介绍客户达到25套（含）前，暂按人民币3万元/套结算，达到25套以上后，所有成交房源服务费按4万元/套结算，已结算房源按4万元/套补差。双方还另行约定了其他权利义务。此后，原告（甲方）、被告（乙方）与狼驰公司（丙方）、舒叶培（丁方，担保方）签订《商品房买卖合同》之补充协议——垫付购房首付款，内容为：甲、乙双方根据《合同法》，经友好协商，自愿签订协议如下：乙方为购买甲方所开发项目“鼎豪名苑”的房屋11幢804室房屋与甲方签订编号为【2014004300124】的《商品房买卖合同》（“房屋买卖合同”），因资金不足，特向甲方申请垫付购房首付款。经双方平等协商，根据平等自愿原则达成如下协议：一、垫付款用途甲方为乙方垫付款项仅限于购买甲方所开发项目“鼎豪名苑”的11幢804室房屋之用，该笔款项全部直接用于支付该房屋首付款，不得用于其他任何用途。同时乙方承诺借款后仅办理商业贷款。二、垫付款金额垫付款金额为人民币220425元（大写贰拾贰万零肆佰贰拾伍元整）。三、委托支付本协议项下资金的支付均采取甲方受托支付方式支付。乙方同意委托甲方将全部垫付款项直接存入甲方下述用于收取房屋买卖合同约定房屋首付款的账户。账户名：宁波鼎豪城乡置业有限公司鼎豪名苑商品房预售资金监管专户开户银行：中行横溪支行账号：40×××40。四、还款时间约定如下：从2015年8月21日起到2016年2月21日止，乙方还款贰拾贰万零肆佰贰拾伍元整（大写）。五、还款方式及期限还款期限为6个月，即从2015年8月21日起到2016年2月21日止，乙方还款贰拾贰万零肆佰贰拾伍元整（大写）。六、乙方归还甲方借款须打入以下账户：账户名：宁波鼎豪城乡置业有限公司开户银行：宁波鄞州农村合作银行账号：81×××44。七、保证条款（一）乙方所购上述房屋之全款发票由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还。（二）乙方购买上述房屋需缴纳的各种税费由甲方代收代缴的，乙方在付清所有垫付款时必须一并返还甲方，若乙方不支付相应代缴税费等相关费用的，视同乙方未付清所有款项。（三）乙方还清所有垫付款之后，甲方方为乙方办理相应产权文件。相关费用由乙方承担。若实际办理时间与房屋买卖合同不符的，以本协议为准，并免除按双方签订的《商品房买卖合同》应承担的逾期办理产证、逾期交房等违约责任。（四）乙方签订本协议视同其符合银行按揭要求，并应当在本协议签订之日起1周内完成商业贷款按揭相关手续办理，否则视同违约。（五）丙方、丁方作为担保方，提供连带责任担保，担保期限为还款期限届满之日起一年。(六)乙方与任意第三方及丙、丁方的债权债务与甲方无关。（七）甲方为房屋买卖合同约定房源第一顺位债权人，直至乙方还清房屋买卖合同100%房款及借款并产权交接时止。
又查明，王海珍的付款情况如下：在2015年8月20日用招商银行卡（卡号尾数3442）支付给原告购房款30000元，在2015年10月30日用中信银行卡（卡号尾数1691、1722）分别支付给原告购房款35000、25000元。截止2015年6月27日，被告王海珍归还银行按揭贷款本金21910.18元、利息13114.74元。
2016年1月8日，狼驰公司向原告出具《公函》一份，内容为：我公司代理代销贵司开发楼盘《鼎豪名苑》，已于2015年8月-12月，共销售9套房屋，其中8套房屋已经成功办理房屋按揭，但因客户先前在支付首付款时，还有欠款，欠款如下：客户王海珍，房号11#804，面积87.39，合同总价810425，首付10%（应收金额88341，已收金额90000元），首付20%（应收金额162085元，未收金额162085元）。2016年1月28日，狼驰公司又向原告出具《函》一份，内容为：我公司代理代销贵司开发楼盘《鼎豪名苑》，已于2015年8月-12月，共销售9套房屋，其中8套房屋已经成功办理房屋按揭，但因客户先前在支付首付款时，还有欠款；以述客户均在我公司有办理融资业务，预估在2月5日前，会到5-15万元的一批信用卡，我公司与客户签订代扣协议，我公司承诺卡一到公司，会在第一时间到售楼现场，将部分款刷进。2016年6月16日，狼驰公司再向原告出具《房产转化方案》，其中内容为：解决附表一中客户未付清的首付款项，其中附表一中记载：客户王海珍，房号11#804，面积87.39，合同总价810425，首付款比例30%，首付款金额250426元，预付款30000元，狼驰公司预付款60000元，按揭款560000元，备注未还清，佣金30000元。
2016年6月20日，中国银行鄞州分行向原告发送《公函》一份，内容为：贵司客户王海珍（购买贵司11幢804室，商品房买卖合同编号2014004300124），在我司办理按揭贷款业务，贵司承担担保义务。上述客户在我行的按揭贷款自2016年4月15日至2016年6月15日已连续断供3个月。我行郑重通知贵司尽快履行担保义务，代为归还上述客户相应的拖欠款项。2016年6月27日，原告代被告王海珍向中国银行鄞州分行归还了涉案房屋尚欠的按揭贷款全部本金及利息。
本院认为：原、被告于2015年8月21日签订的合同编号为2014004300124《商品房买卖合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。根据涉案合同附件八的约定，在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按实归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案（和预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价款的18%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先受偿还银行的按揭贷款。本院认为，上述约定对被告具有约束力。根据本院查明的事实，被告的银行按揭贷款自2016年4月15日至2016年6月15日已连续断供3个月。2016年6月27日，原告代被告王海珍向中国银行鄞州分行归还了涉案房屋尚欠的按揭贷款全部本金及利息。故对于原告要求解除原、被告于2015年8月21日签订的合同编号为2014004300124的《商品房买卖合同》及由被告支付原告违约金145876.5元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据本院查明的事实，被告支付的首付款共计90000元。被告已归还的银行按揭本金21910.18元、利息13114.74元，原告自认被告已付利息为13257.8元并要求将被告已支付的首付款，已归还的本金、利息均在被告应支付给原告的款项中一并予以扣除的主张，本院予以准许。被告辩称缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宁波鼎豪城乡置业有限公司与被告王海珍于2015年8月21日签订的合同编号为2014004300124《商品房买卖合同》。
二、被告王海珍支付原告宁波鼎豪城乡置业有限公司违约金145876.5元，扣除被告王海珍向原告支付的预付款90000元，已归还的银行按揭贷款本金21910.18元及利息13257.8元，被告王海珍尚应支付给原告宁波鼎豪城乡置业有限公司20708.52元，限在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）
案件受理费3218元，保全费1249元，合计4467元，由被告王海珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 凌碧波
人民陪审员 陈美娣
人民陪审员 朱君妩
二〇一七年八月九日
代书 记员 陈芸琦