上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2434号
上诉人（原审被告）潘志英。
上诉人（原审被告）潘志珍。
上诉人（原审被告）潘志芳
上诉人（原审被告）潘志凤
上诉人（原审被告）潘志勤。
以上五上诉人共同委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘永刚
委托代理人周春雷，上海周春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘宪奇
法定代理人潘＊＊。
委托代理人周春雷，上海周春雷律师事务所律师。
原审被告潘芝秀
原审被告潘志妹
原审被告潘志洪。
原审被告潘志富。
上诉人潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤（以下简称潘志英等五人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年4月13日，潘永刚、潘宪奇与潘立东（已故）签订《上海市房地产买卖合同》，由潘永刚、潘宪奇向潘立东购买坐落于上海市奉贤区南桥镇古华新村房屋。合同第二条约定：“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币（下同）120，000元。乙方（即潘永刚、潘宪奇）的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方（潘立东）应开具符合税务规定的收款凭证。”合同附件三付款协议：“乙方于2007年3月28日前支付人民币120，000元”。买卖合同附件五已购公房参加房改购房时的同住人成年人意见：同意出售上述房屋。签章处由朱桂兰摁捺手印，签名由潘永刚代签。合同落款处甲方由潘立东摁捺手印，签名由潘永刚代签。
2007年6月6日，潘立东去世。
2009年2月5日，朱桂兰去世。
2010年9月19日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局向潘永刚、潘宪奇颁发房地产权证。
2013年8月30日，潘志英等五人作为原告向奉贤区人民法院提起行政诉讼，要求撤销产证登记。潘志英等五人于2013年12月28日主动撤诉。
2014年1月28日，上海市奉贤区房地产登记处发出《撤销登记告知书》，告知：“2010年8月27日房管局解除行政限制后，应当由双方当事人共同重新申请登记，由于一方当事人潘立东已于2007年6月6日死亡，不符合房地产登记的有关规定。我处已撤销上述奉20100179＊＊号《上海市房地产权证》”。
登记撤销后，上述房屋目前仍登记于潘立东名下，现潘永刚、潘宪奇要求潘志英等五人及潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富配合办理过户手续未果，致涉讼，要求判令：1、确认潘永刚、潘宪奇与潘立东（已故）在2007年4月13日签订的“上海市房地产买卖合同”有效，及奉贤区南桥镇古华新村房屋归潘永刚、潘宪奇所有。审理中，潘永刚、潘宪奇调整诉讼请求为：1、确认潘永刚、潘宪奇与潘立东（已故）在2007年4月13日签订的“上海市房地产买卖合同”有效；2、潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤、潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富协助潘永刚、潘宪奇办理坐落于上海市奉贤区南桥镇古华新村房屋的过户登记手续。
另查明，潘永刚与潘立东系祖孙关系，潘宪奇系潘立东之曾孙。潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤、潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富为潘立东、朱桂兰的子女。
又查明，房产交易登记要求本人到场，并与身份证原件进行核对，确认本人后才能签名，摁捺手印需要当着工作人员的面进行。交易中心会对申请人的精神状况进行审查，但不对付款情况进行审核。
再查明，2007年，潘立东住院时的出院小结中“入院时及出院时的情况”记载的“查体：神清”是指神志清楚。血管性痴呆是脑梗引起的后遗症，属于老年人痴呆的一种，而人的神志仍然是清楚的。痴呆与神志清楚是两个不同的概念。
原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点有三：第一，潘永刚、潘宪奇与潘立东所签订的买卖合同是否成立？第二，倘若成立，系争买卖合同是否生效？第三，潘永刚、潘宪奇是否已经履行支付房款的义务？
对于第一个争议焦点，潘志英等五人有两点辩解意见，首先，潘立东当时行动不便，很有可能未到房地产交易中心办理登记手续，潘立东在买卖合同中摁捺手印亦不真实；其次，潘永刚、潘宪奇在（2013）奉行初字第55号行政诉讼中承认系争房屋是要由潘永刚继承，由此反证买卖关系不存在。原审认为，仅行动不便不能推论潘立东未到房地产交易中心办理登记手续，潘志英等五人也未举证证明潘立东在买卖合同中的手印是不真实的，结合法院制作的谈话笔录，法院有充分理由相信，上述手印为潘立东实际摁捺，双方房屋买卖关系成立。对于潘永刚、潘宪奇曾表述系争房屋由潘永刚继承，原审认为，继承是死因行为，被继承人在去世之前可以撤销，变更自己所立的遗嘱，故遗嘱与买卖之间并不冲突，潘志英等五人以此反证买卖关系不存在，法院实难赞同。
对于第二个争议焦点，原审认为，结合主任医师对“查体：神清、血管性痴呆”等医学名词的解释以及房地产交易中心工作人员对于办理登记手续时对精神状况的审查可知，潘立东在办理过户登记手续时精神状况正常，属于完全民事行为能力人。潘志英等五人坚持潘立东已无民事行为能力，但未能就此进行有效举证，法院不予认可。
对于第三个争议焦点，潘志英等五人认为潘永刚、潘宪奇目前尚未支付120，000元房款，潘志英等五人及潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富作为继承人有权并已解除双方买卖合同。原审认为，潘永刚、潘宪奇与潘立东签订买卖合同日期为2007年4月13日，而双方约定付款时间为2007年3月28日，该记载可推定在签订买卖合同时潘永刚、潘宪奇已经付清房款，潘志英等五人亦未就此提供相反证据。退而言之，即便双方不存在真实的付款行为，一方以自有的房屋无偿给予他方属于赠与行为，而名为买卖实为赠与的法律行为属于民法意义上之隐藏行为，仍属有效法律行为。
综上，潘永刚、潘宪奇与潘立东所签买卖合同成立并生效，现潘永刚、潘宪奇要求潘志英等五人及潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富作为潘立东之继承人履行协助过户登记的合同义务，于法有据，应予支持。潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富经法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、第一百八十五条、《中华人民共和国继承法》第二十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年七月二十四日作出判决：一、确认潘永刚、潘宪奇与潘立东签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤、潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富于判决生效之日起十日内协助潘永刚、潘宪奇办理坐落于上海市奉贤区南桥镇古华新村房屋过户登记手续。案件受理费人民币2，700元，由潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤、潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富负担。
判决后，潘志英等五人不服，上诉于本院，诉称：潘永刚与潘立东签订的租赁合同应属无效，理由：1、潘立东在签订合同时高龄且痴呆，已属于无民事行为能力；2、合同签订后，潘立东一个半月就去世了，根本没有能力亲自到房地产交易中心办理过户，且其为文盲，不可能在相关文件上签字；3、潘永刚没有支付过房屋价款，双方买卖房屋的意思表示均不真实。4、买卖合同签订后，三年才办理产证，办理手续不正常。上诉人曾提起行政诉讼，要求撤销房屋产证登记，上海市奉贤区房地产登记处也作出撤销房屋登记处理，现房屋处于潘立东名下，不应当再以买卖合同过户。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回潘永刚、潘宪奇的原审诉请。
被上诉人潘永刚、潘宪奇辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2014年1月12日，上海市奉贤区房地产登记处向潘永刚、潘宪奇发出了《撤销登记告知书》。根据上海市奉贤区房地产交易中心的解释，撤销登记的主要原因为2007年4月受理系争房屋房地产买卖交易后，发现房屋内有违章建筑，存在限制交易的现象，但房地产交易中心未及时告知当事人。2010年8月27日，该违章建筑拆除，系争房屋可以进行办理交易手续，但潘立东已经死亡，房地产登记手续的办理应当按规定进行，不能直接颁发产权证。鉴于上述程序上的瑕疵，上海市奉贤区房地产交易中心作出撤销系争房屋的登记。
二审审理中，被上诉人潘永刚表示：考虑到上诉人均为潘永刚、潘宪奇的长辈亲戚，且潘永刚确实没有支付房款的凭证，上诉人愿意再行支付房款12万元，弥补买卖合同履行证据上的不足。
本院认为：本案的争议焦点有：1、潘立东是否具有行为能力；2、潘立东与潘永刚、潘宪奇之间的合同关系及其效力；3、潘志英等人是否应当协助办理过户手续。
关于争议焦点1，潘志英等五人认为潘立东在签订合同时已无行为能力。本院认为，根据原审法院主审法官与潘立东主治医生的谈话，可以确认潘立东出院时具有脑梗后遗症，并非神志不清醒，因此仅以病历诊断无法确定潘立东为无民事行为能力，故本院对潘志英等五人的该项主张不予支持。
关于争议焦点2，根据现有的证据材料及潘永刚、潘宪奇的诉讼主张，本案系争房屋签订的系买卖合同，应以买卖合同确认潘立东与潘永刚、潘宪奇之间的权利义务关系。潘志英等五人认为双方买卖合同意思表示不真实。本院认为，该合同并不违反强制性法律规定，且合同主体适格，应属有效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点3，本院认为，上海市奉贤区房地产交易中心已明确说明了产权登记撤销的原因系行政行为存在瑕疵，现系争房屋限制交易的情形已经消除，可以办理过户手续。且潘永刚虽无付清房款的证据，但也表示愿意再次支付12万元房款。综合以上因素，就其要求潘志英等五人及潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富作为潘立东之继承人履行协助过户登记的合同义务，本院予以支持。
另潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富经法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第712号民事判决第一、第二项；
二、潘永刚、潘宪奇于本判决生效之日起十日内向潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤、潘芝秀、潘志妹、潘志洪、潘志富支付人民币12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人潘志英、潘志珍、潘志芳、潘志凤、潘志勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……