广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终730号上诉人（一审被告）：黄金喜，男，汉族，1965年2月11日生，住广西桂林市临桂区。上诉人（一审被告）：临桂县临桂镇斯来登家具厂，注册号：450322600066014。经营者：黄金喜。被上诉人（一审原告）：中国人民解放军76338部队，驻广西桂林市灵川县潭下镇沿口村88号。法定代表人：钟敬善，主任。委托诉讼代理人：刘刚林，管理处处长。委托诉讼代理人：曾雄志，广西五和律师事务所律师。上诉人黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂（以下简称斯来登家具厂）因与被上诉人中国人民解放军76338部队（以下简称76338部队）关于租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员邹国良、审判员李艳参加的合议庭，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。书记员刘文静担任记录。上诉人斯来登家具厂经营者黄金喜，被上诉人76338部队委托诉讼代理人刘刚林、曾雄志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄金喜、斯来登家具厂上诉请求：依法撤销(2017)桂0312民初2364号民事判决书第一、三、四项，认定上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》无效，并予以改判。事实与理由：一、被上诉人隶属国家军队系列，不是部队开办的企业，不具备出租土地的主体资格，亦没有经有权机关授权，不具备从事土地出租的行为能力，将国有划拨并用于国防军事用途的土地出租给上诉人，损害公共利益和国家利益，故双方签订的地产租赁合同依法应归于无效。被上诉人将用于国防利益的国有划拨土地用于出租并收取租金，不但损害公共利益，还损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，双方签订的《军队房地产租赁合同》依法应归于无效。中央军委禁止部队利用军产对外出租经营，这也证明双方签订的行为违反公共利益和国家利益。特别需指出的是，双方签订合同的标的物是国有划拨土地，不是国有土地上的房屋，该土地不等同于其它市场主体的财产可以自由进入市场流通，而是国家为了国家国防利益的需要而划拨给军队为国防利益无偿使用的，当然是禁止为谋利而出租。被上诉人也不是市场主体，其经费由国家负责解决，不宜以谋利为目的而出租军产。一审将双方之间土地租赁的《军队房地产租赁合同》等同于房屋租赁合同属认定事实错误，将该合同认定为有效合同属适用法律错误。二、据无效合同的处理原则，被上诉人应将从上诉人处收取的租金返还给上诉人，对上诉人的损失，被上诉人应根据其过错程度进行赔偿，上诉人将保留索赔的权利。从2011年12月31日至2016年4月13日止，上诉人根据双方合同的约定，共向被上诉人交纳租金22.6万元，因合同无效，故被上诉人应将该22.6万元返还给上诉人。另，被上诉人作为广西军区下属部队，明知部队地产不能对外出租，仍然为收取租金对外进行出租，对双方之间形成的无效合同具有更大的主观过错，应对上诉人基于对部队的信赖而订立的无效合同承担较大部分的过错责任。上诉人基于对部队的信赖，自2011年12月1日双方签订合同以来，共投入的资金达3069300元，包括场地平整80000元、水电工程30000元、建筑工程612000元、生产设备572800元、生产材料1774500元。现中央军委禁止部队利用军产对外经营，上诉人投入巨额资产形成的家具厂必须搬迁，搬迁费应在120000元左右，这些都是上诉人客观存在的损失，被上诉人依法应当给予赔偿，上诉人保留另案起诉的权利。三、一审实体处理错误。由于双方签订的《军队房地产租赁合同》存在被上诉人主体不适格、出租土地行为能力限制、双方合同损害公共利益、国家利益的违反法律的情形，依法应归于无效合同，故不存在解除租赁关系的问题，也不存在继续支付租金，承担违约金的问题，被上诉人一审的全部诉讼请求依法应当全部驳回。关于对善后的处理。2017年7月13日，上诉人即将单方的处理意见与被上诉人进行协商，开始被上诉人答应给予上诉人适当的搬迁费，但后来不知何故又停止了协商。如本案不能协商解决，被上诉人除依法应退还上诉人的所有租金外，还应对上诉人的损失承担大部分的赔偿责任。由于对本案合同的无效，被上诉人有大部分的过错，故本案诉讼费应由被上诉人承担。一审将诉讼费判由上诉人承担亦为实体处理错误。综上，一审认定事实、适用法律、实体处理均为错误，请二审依法纠正一审错误，并依法改判。被上诉人76338部队辩称，l.被上诉人在签订合同时是根据国家政策及法律法规；被上诉人是适格的主体，双方签订合同是双方的真实意思表示，是真实有效合同。2.被上诉人依约提供了土地，上诉人在合同期间也一直使用该土地，应依约支付租金，上诉人未付租金应承担相应责任。3.被上诉人解除合同是依据中央军委2016年2月16日下发的部队全面停止有偿服务的通知，是军事命令，是不可抗力，被上诉人不应赔偿上诉人损失。为此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人（一审原告）76338部队向一审法院起诉，要求：1.解除原告与被告的租赁关系；2.被告向原告返还土地并恢复原状；3.被告向原告支付租金人民币268659元（从2014年7月16日至2017年10月13日；以租金84600元计，算至被告向原告返还土地止）;4.被告向原告支付违约金人民币405891.60元（暂计算至2017年10月13日；租金268659元为本金，以日千分之三计算至被告向原告清偿拖欠租金完毕止）；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，原告76338部队（甲方）与被告黄金喜（乙方）签订了［2011］房租合字002号《军队房地产租赁合同》，该合同约定：第一条、甲方自愿将位于广西桂林市临桂县坐落的实际使用面积2700平方米、公摊面积300平方米的空地出租给乙方使用，由乙方自行承建，承建的费用由乙方承担，乙方所承建的建筑物的面积、构造设计、外观以及其它已报批甲方并经甲方同意；第二条、租赁用途：库房、生产用地；第三条、租赁期限：自2011年6月1日至2020年5月31日止。租赁期为9年；第四条、1.房地产租金（不含水电等费用）为每平方米2元每月，每三年在第一年基础上递增10%租金即：2011年6月1日至2014年5月31日，为柒万贰千元整/年（￥72000.00/年）；2014年6月1日至2017年5月31日，为柒万玖千贰佰元整/年（￥79200.00/年）；2017年6月1日至2020年5月31日，为捌万肆仟陆佰元整/年（￥84600.00/年），2.付款方式：现金或者转账；3.付款时间：年租金按半年付款，每半年期满5日内交齐该期租金；……第九条合同的解除与终止……3.因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。第十条、乙方违约责任……2.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金；逾期半年，甲方有权解除本合同并收回房地产……合同签订后，所租赁的地块由黄金喜成立的斯来登家具厂使用。2013年3月27日，原告76338部队（甲方）与被告斯来登家具厂（乙方）签订《补充协议》，签订补充协议的原因是考虑被告对承租地投资成本较大，协议约定：一、甲方承诺2011年6月1日至2020年5月31日内不终止军队房地产租赁关系，本协议从签订之日至2020年5月31日内有效。二、甲方因非军事需要，在2020年5月31日前解除合同，应提前半年书面通知乙方甲方必须按照当时物价补偿乙方所有硬件投资款和搬迁费用……合同签订后，双方履行了合同。从2014年6月1日起，被告没有按期支付租金，只于2016年4月，向原告支付了租金10000元。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，2017年3月19日，原告通过短信向被告催收缴纳租金，被告收到短信后未交付尚欠的租金给原告。2017年6月6日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，要求与被告解除合同。之后，双方就损失如何承担起争执，因无法协商，原告于2017年10月26日诉至一审法院。庭审中，被告提出2016年4月其支付租金不是10000元，而是15000元，但对超过5000元的部分未提供证据证实。一审法院认为:原告76338部队与被告黄金喜签订的《军队房地产租赁合同》、以及原告76338部队与被告斯来登家具厂签订的《补充协议》，是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法、有效合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。一、关于是否解除原告与被告的租赁关系的问题。原告虽然在《补充协议》中承诺2011年6月1日至2020年5月31日内不终止双方租赁关系，但由于中国共产党中央军事委员会2016年2月16日下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》是深化国防和军队改革的重要举措、是军事政策的调整，是当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的变化不属于商业风险的重大变化，而属于诚实信用原则的基础上发展和确立的情势变更，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项法律规定的其他情形，当事人可以解除合同的规定，原告请求解除租赁关系即解除双方签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》，符合法律规定，予以支持。二、关于被告向原告返还土地并恢复原状的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。终止履行后，被告应在一定期限内即本案判决生效后一个月内将租赁土地返还给原告。但是，本案被告对租赁土地进行了土地平整并建厂生产经营，无法恢复租赁土地原状，因此，原告请求恢复土地原状，不符合本案事实，不予支持。中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告作为部队，也应全面停止有偿服务活动。因此，从2016年2月16日起，原告不应按合同约定再收取被告的租金。至于被告在此前所欠的租金135300元（按照《军队房地产租赁合同》中，2014年6月1日至2017年5月31日的租金为每年79200元的约定进行计算，被告从2014年6月1日至2016年2月15日期间的租金为135300元），扣除已支付的10000元，尚欠125300元，被告应在本判决生效十日内支付给原告。另，按照合同对年租金按半年付款，每半年期满5日交齐的约定，被告从2014年6月1日开始未交纳租金，其行为构成了违约，故应支付逾期交纳租金的违约金给原告。本案中原、被告在合同中对逾期交付租金的约定为每逾期一日，按滞交租金总额的千分之三收取违约金，该约定的日千分之三换算为年利率为109.5%，明显过高，被告请求减少，符合法律规定，考虑原告未收到租金的损失主要是利息损失，并结合被告解除合同后也存在一定损失，在本案不能弥补的实际情况，调整违约金为按年利率6%计算。同时，考虑原告在2017年3月19日以短信方式向原告催收租金时，并未要求被告支付违约金，因此，违约金的起算时间以2017年3月20日起计算比较适宜。综上，被告应从2017年3月20日起以应给原告的租金125300元为基数，按年利率6%计算至付清租金之日止的违约金给原告。至于原告诉请超过上述部分的租金以及违约金，与本案事实和法律相悖，该院不予支持。上述已认定原、被告签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》有效，因此，该院对被告辨称合同无效的抗辩理由不予采信。被告称2016年4月支付了15000元租金，因未提供证据证实，该院对超过原告认可的10000元的部分亦不予采信。同时，本案是因为军队政策的重大调整而导致合同的解除，按照双方在合同第九条第3点的“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任”的约定，原、被告均对对方造成的损失不承担责任。因此，被告辨称要求原告赔偿损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军76338部队分别与被告黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》；二、被告黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂在本判决生效之日起一个月内返还租赁土地给原告中国人民解放军76338部队；三、被告黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂在本判决生效之日起十日内付清租金125300元给原告中国人民解放军76338部队；四、被告黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂支付违约金（以125300元为基应从2017年3月20日起，按年利率6%计算至付清租金之日止）给原告中国人民解放军76338部队；五、驳回原告中国人民解放军76338部队的其他诉讼请求。案件受理费10546元，由原告中国人民解放军76338部队负担6546元，被告黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂负担4000元。双方当事人对一审查明的事实无异议。上诉人在二审期间未提交新的证据。被上诉人在二审期间提交了2017年8月3日中央军委办公厅下发的一份《军队全面停止有偿服务活动收回房地产调整利用管理暂行办法》，拟证明被上诉人收回土地是用于军事用途。上诉人对被上诉人提供的该证据无异议。因此，一审认定的事实属实，本院予以认定。归纳本案争议焦点为涉案合同是否有效。本院认为，被上诉人76338部队在一审诉讼中提供了涉案出租土地的《国有土地使用证》及《军队单位对外有偿服务许可证》，证实被上诉人系涉案土地的有权使用者，并对涉案土地具有出租的资格。因此，被上诉人与上诉人在自愿协议一致基础上签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，亦因未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。上诉人主张涉案合同为无效合同的理由不能成立。上诉人依据有效合同承租了被上诉人的土地，就应依据双方合同的约定按时交纳租金。上诉人未按合同约定交纳租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。一审依据双方合同的约定，判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金是正确的。中国共产党中央军事委员会于2016年2月16日下发《通知》，规定军队和武警部队全面停止有偿服务活动。该通知属于军事政策的调整，为不可抗力，因此应解除双方签订的合同及补充协议，不再履行。一审法院考虑到该通知规定的2017年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动，2018年组织检查验收；也考虑到一审判决后，法律文书的送达、当事人的上诉期限，案件的移送及二审的审理期限等因素，判决上诉人在本案判决生效之日起一个月内返还租赁的土地也是合理的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2806元，由上诉人黄金喜、临桂县临桂镇斯来登家具厂负担。本判决为终审判决。审判长  刘福平审判员  邹国良审判员  李 艳appoint二〇一八年三月二十六日书记员刘文静