江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）苏01行终37号
上诉人（原审被告）南京市国土资源局，住所地南京市中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局长。
委托代理人吴大政，南京市国土资源局江宁分局工作人员。
委托代理人仝林鹭，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕富霞，女，1972年11月26日生，汉族，住南京市江宁区。
委托代理人余春叶，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原审第三人吕兴旺，男，1974年4月20日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人南京市国土资源局（以下简称市国土局）因与被上诉人吕富霞、原审第三人吕兴旺房屋行政登记一案，不服南京铁路运输法院（2017）苏8602行初1275号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人市国土局的委托代理人吴大政、仝林鹭，被上诉人吕富霞的委托代理人余春叶到庭参加诉讼，原审第三人吕兴旺经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年3月17日，南京市江宁区东山经济技术开发总公司与南京市江宁区东山街道大里社区吕壒村的吕明礼、吕兴旺两户签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中吕明礼、吕兴旺两户可购买产权调换房共5套，约420平方米。2015年11月24日，吕明礼去世被注销户籍信息。2016年11月1日，南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办事处）与吕兴旺签订《房地产买卖契约》，约定吕兴旺向东山街道办事处购买案涉房屋，同时南京市江宁区房屋征收管理办公室在该契约上盖章载明案涉房屋系拆迁安置房。2016年11月1日当天，案外人查显林取得一份有“吕兴旺”签名的《不动产登记、不动产权籍调查委托书》，委托事项为代为办理案涉房屋不动产权籍调查、不动产登记及领取不动产权属证书等。同日，查显林持该委托书与东山街道办事处的代理人共同申请案涉房屋不动产转移登记并提交《房产交易、不动产登记申请审批表》《不动产登记、不动产权籍的调查委托书》《房地产买卖契约》《江苏增值税普通发票》《维修基金缓交业主清册》《土地变更登记申请书》《房产分层分户平面图》以及身份证复印件等相关材料。2016年12月21日，市国土局颁发了案涉房屋权利人为吕兴旺的不动产权证书。审理中，吕兴旺当庭陈述《房产交易、不动产登记申请审批表》《不动产登记、不动产权籍的调查委托书》《房地产买卖契约》中“吕兴旺”签名均不是其本人所签，对手印也不清楚，其不认识查显林，也未委托查显林。
原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，市国土局具有对其辖区范围内的不动产登记进行管理的法定职权。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。申请人应当提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书等材料，并对申请材料的真实性负责。”关于代为办理申请不动产登记的，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第一款、第二款规定，“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”本案中，查显林持《不动产登记、不动产权籍调查委托书》与东山街道办事处的代理人共同向市国土局提出房产交易、不动产登记申请，并按照规定提供了办理登记时必要的申请材料。市国土局根据委托书中记载事项有理由相信查显林已取得吕兴旺的授权委托，据此作出房屋转移登记并颁发所有权人为吕兴旺的不动产权证书。但因庭审中已查明吕兴旺并未委托查显林办理案涉房屋登记，即查显林并未取得吕兴旺的委托代为申请不动产登记；又因吕兴旺已当庭否认登记申请表、委托书及房地产买卖契约中的“吕兴旺”签名系其本人所签，致市国土局作出案涉房屋登记行为的主要证据缺失，案涉房屋登记行为的合法性基础已不存在，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销市国土局向吕兴旺颁发的苏（2016）宁江第0055239号不动产权证。案件受理费50元，由市国土局负担。
上诉人市国土局上诉称，根据上诉人调阅的吕兴旺另外四套拆迁安置房的房屋登记档案，该四套房屋与案涉房屋是在同一天登记，办理登记的委托代理人和领证人均为案外人查显林。吕兴旺已经领取了五套房屋的不动产权属证书，也从未提出过任何异议。因此，吕兴旺在一审所陈述的“签名都不是自己所签，不认识查显林，也没有委托查显林代为办理房产登记事宜”，应属陈述不实。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人吕富霞的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吕富霞辩称：一、本案上诉人向原审第三人颁发的案涉不动产权证书是一个独立的具体的行政行为，与上诉人所称的其他不动产权证书没有因果关系，也不能证明案涉的房屋登记行为合法。二、原审第三人在一审中已经陈述办证过程中所涉及的授权委托书以及其他相关材料均不是其本人签字。该签名与拆迁补偿安置协议中吕兴旺的签名也明显不一致，通过肉眼即可判断。涉案房屋的登记不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人吕兴旺未到庭陈述意见。
上诉人向本院提交了四组不动产登记资料作为新证据使用，用以证明该四处不动产登记与案涉不动产登记一样，均为吕兴旺委托查显林办理，吕兴旺称其不认识也未委托查显林办理不动产登记属于虚假陈述。
经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条第一款的规定，被告的举证期限是在收到起诉状副本之日起十五日内。上诉人在二审中向本院提交证据，但不具有其在一审未提供的正当理由，本院对此不予接纳。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院在二审庭审后与原审第三人吕兴旺电话联系，其称对于东山街道办事处统一办理不动产登记一事是知晓的，其是从小区物业处领取的不动产权证。
本院认为，对于市国土局具有对案涉房屋进行登记的法定职权，一审已经进行认定，各方对此均未提出异议，本院亦依法予以确认。
本案的争议焦点在于，不动产登记申请表、委托书、房屋买卖契约等材料中“吕兴旺”的签名不是本人所签，是否导致案涉房屋登记行为违法。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。申请人应当提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书等材料，并对申请材料的真实性负责。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第一款、第二款规定，“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”首先，根据以上规定，办理不动产登记提交的材料应当真实、合法，不能依据虚假的材料办理不动产登记。但所谓材料的真实、合法，不仅限于材料形式上的完备，更重要的是指材料背后所反映的权利人或利害关系人的意思表示是真实的，也就是说，即使材料形式上可能存在缺陷，但如果该缺陷可以由权利人或利害关系人当场或事后追认的方式予以补足，那么该材料仍然可以视为是真实、合法的。本案中，尽管吕兴旺否认登记申请材料中的各处签名是其所签，但吕兴旺在一审庭审中对于指印的真实性并未作出明确的回答。故吕兴旺对于登记申请材料的形成是否知情仍然存疑，并不排除吕兴旺虽然没有签字，但其捺了指印的情况。从吕兴旺在二审庭审后所作的陈述来看，其对于东山街道办事处为其办理不动产权证这一事情是知晓的，并且其也实际领取了不动产权证。因此，本院认定即使吕兴旺没有在登记申请材料上签字，其对于查显林代理其办理不动产登记也已经以自身行为作出了事后追认，该委托关系成立，签名是否由本人所签并不影响登记申请材料的实质合法性。其次，案涉房屋的登记并非一般意义上的房屋买卖所引起的房屋转移登记，而是为拆迁安置房所作的批量登记。考虑到不动产登记部门办理窗口业务的承受能力，以及出于方便人数众多的被拆迁人考虑，由东山街道办事处统一为各被拆迁人办理不动产登记，属于合理的方式。吕兴旺对于由东山街道办事处统一为各被拆迁户办理不动产登记这一形式也是认可的，否则其应当以自身名义对此提出异议并进行救济，但并无任何材料显示吕兴旺对此提出了异议。综上，市国土局根据东山街道办事处提供的登记申请材料，办理案涉房屋的不动产登记，并向吕兴旺颁发不动产权证书，其行为并无不当。
被上诉人提起本案诉讼要求撤销不动产登记，主要是认为其作为吕明礼的继承人应对案涉房屋享有权利。被上诉人的该理由属于对不动产登记的基础民事法律关系存有异议，而不是认为登记行为本身存在问题，被上诉人可以通过民事途径解决其房屋权利争议。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当致判决结果错误。上诉人的上诉请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京铁路运输法院（2017）苏8602行初1275号行政判决；
二、驳回吕富霞要求撤销苏（2016）宁江第0055239号不动产权证的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人吕富霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 黄 飞
审判员 周 磊
二〇一八年四月十日
书记员 曹 洁