湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终236号
上诉人（原审被告）朱富超，个体工商户。
委托代理人周锐，湖北豪然律师事务所律师。代理权限：代为调查取证、出庭参加诉讼，进行和解、调解等。
被上诉人（原审原告）郧西县实验小学。住所地：郧西县城关镇青年路*号。
法定代表人刘泽曌，系郧西县实验小学校长。
委托代理人周勇，系郧西县实验小学副校长。代理权限：有权承认、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解等。
委托代理人谌甲军，湖北正星律师事务所律师。代理权限：有权承认、放弃、变更、诉讼请求，进行和解、调解等。
上诉人朱富超因与被上诉人郧西县实验小学土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2016年5月10日审理了本案。上诉人朱富超的委托代理人周锐，被上诉人郧西县实验小学的委托代理人周勇、谌甲军到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
郧西县实验小学一审诉请法院依法判令：1、解除郧西县实验小学与朱富超于2009年12月7日签订的（土地）租赁合同；2、朱富超立即腾空郧西县实验小学位于郧西县城关镇××三组××北6000㎡场地，将朱富超的一切设施、设备、原材料、生产成品等全部搬走，并自行拆除朱富超在租赁期间所建的一切建筑物，并将全部场地立即返还给郧西县实验小学；3、朱富超支付拖欠郧西县实验小学的租金122000元（暂计算至2015年7月8日至），此后拖欠的租金由朱富超继续支付至其腾交全部场地止；4、本案诉讼费用由朱富超承担。
一审法院认定：2009年12月7日，朱富超××××县实验小学签订了一份《租赁合同》，约定朱富超租赁郧西县实验小学位于郧西县城关镇××三组××北6000平方米场地作汽车训练场，年租金24000元，租赁期间为一年，自2009年12月8日起到2010年12月8日止。合同约定乙方（朱富超）退场时，在甲方（郧西县实验小学）场地内所建设施不得以任何理由要求甲方赔偿。合同签订后，朱富超私自将该场地用于水泥制品加工。截止2015年12月7日，朱富超仅交了12000元租费，期间郧西县实验小学因基建向朱富超所在的该场地经营的水泥管厂购买水泥管共计款18450元。郧西县实验小学于2010年6月11日、2014年12月18日书面催促朱富超退场无果后，遂起诉至法院。
一审法院认为，合法的租赁合同受法律保护。2009年12月7日，朱富超××××县实验小学签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。因该合同产生的债权债务应受法律保护。朱富超未经郧西县实验小学同意擅自改变该场地约定的使用方式，且未按期支付并拖欠该场地租赁费用，对郧西县实验小学要求解除该租赁合同及要求朱富超腾空该场地并支付拖欠租金的请求予以支持。朱富超辩称解除合同不合法，与事实和法律相悖，其要求追加其合伙人为共同被告的理由与合同相对性相悖，故不予采纳。朱富超辩称郧西县实验小学购买其水泥管货款18450元抵扣租赁费理由，郧西县实验小学表示同意，故予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除郧西县实验小学与朱富超于2009年12月7日签订的场地《租赁合同》。二、朱富超交付郧西县实验小学位于郧西县城关镇××三组××北6000平方米场地，朱富超在该场地的设施由其自行拆除。三、朱富超租赁该场地自2009年12月7日至2015年12月7日期间租赁费144000元，扣减其已支付的租赁费12000元和抵扣郧西县实验小学尚欠朱富超水泥管款18450元后，朱富超尚应支付给郧西县实验小学租赁费113550元。诉讼费1370元，由朱福超负担。
宣判后，朱富超不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法改判或裁定发回重审，且本案一、二审诉讼费用由郧西县实验小学承担。理由如下：1、一审判决认定朱富超构成违约系事实认定错误。因不能办理汽车训练场的相关手续，朱富超与合伙人辜某将租用的土地用作水泥制品加工，郧西县实验小学对此事知情并未提出任何异议，且多次向朱富超、辜某购买水泥管。朱富超多次找到郧西县实验小学要求续签合同并支付租金，但是郧西县实验小学从未向朱富超催要过租金，且同意按照合同约定将租金计算至本案涉诉土地不能租给朱富超止，由朱富超一次性支付，故暂缓交纳租金是双方协商同意的结果，朱富超并不存在违约行为。二、一审判决适用法律错误。一审判决解除双方签订的合同违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，也侵犯了合同相对方请求法院确认解除合同效力的权利。三、一审判决遗漏了必须参与诉讼的主体，系程序违反。本案涉诉土地是由朱富超与辜某协商后共同租赁的，二人合伙在该土地上从事水泥制品加工，一审法院没有依照法律规定追加辜某为本案一审的共同被告，系程序违法。四、一审判决要求朱富超自判决书生效之日起十日内将企业搬走并把土地腾退给郧西县实验小学既不合情也不合理，有失公正。
郧西县实验小学在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱富超在二审期间提交如下证据：朱富超与辜某签订的合伙协议一份，且证人辜某出庭作证，证明其与朱富超系合伙关系，本案涉诉土地是由他与朱富超一同租赁用于水泥制品经营，并称即使判决朱富超腾退房屋，但是由于辜某不是本案当事人，故涉及辜某的部分设备，辜某将不会搬走。
郧西县实验小学对上述证据发表质证意见，认为辜某与朱富超签订合伙协议的时间是2010年1月5日，即在朱富超××××县实验小学签订租赁合同之后，租赁合同上仅朱富超一人签名，因此朱富超才是租赁合同的相对人，故郧西县实验小学要求朱富超腾退房屋主体正确，无需追加辜某为本案当事人。
针对上述证据，本院将结合全案案情综合予以考虑。
郧西县实验小学在二审期间未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为：朱富超××××县实验小学于2009年12月7日签订的《租赁合同》约定的租赁期限为一年，之后双方未续签合同，应当视为不定期租赁。尽管朱富超尚欠租金，但是并无证据证明朱富超系故意拖欠，且朱富超改变租赁土地的使用方式经过了郧西县实验小学的默许。一审判决认为郧西县实验小学是因为朱富超欠付租金及擅自改变租赁土地的使用方式而要求解除合同不符合客观情况。《租赁合同》第五条约定：“合同期内，若甲方（郧西县实验小学）对土地进行开发，乙方（朱富超）必须无条件退出……。”郧西县实验小学于2014年12月18日向朱富超下达告知书，提出“现因（郧西）县政府需要征用此场地（本案涉诉场地），根据当初双方签订的合同要求……望见告知书15日内将租用场地还给我校（郧西县实验小学）……。”虽然告知书中并未明确提及解除双方之间的租赁合同，但是从内容看，郧西县实验小学下达告知书的真实意思是解除合同，由朱富超归还租用土地，原因是（郧西）县政府需要征用此场地。郧西县实验小学提出的解除房屋租赁合同的诉请，其真实意思是请求法院确认其解除合同行为的效力。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定以及本案实际情况，该告知书已经送达至朱富超，应当视为郧西县实验小学已经按照法律规定的程序行使了解除权，朱富超未在法律规定的期限内向人民法院提出异议，郧西县实验小学解除租赁合同的行为已经发生法律效力，双方之间的土地租赁关系已经解除，朱富超应当腾空土地并返还给郧西县实验小学。尽管租赁合同已经解除，但是朱富超仍然在使用该土地，故朱富超应当向郧西县实验小学支付合同租赁期间的租金，及合同解除以后的土地占有使用费。虽然朱富超与辜某之间存在合伙关系，共同在本案诉争土地上从事水泥制品经营活动，但是在租赁合同上乙方仅有朱富超一人签名，故辜某不是该租赁合同的相对人，且朱富超与辜某之间的合伙关系与本案无直接关联性。朱富超作为该租赁合同的相对人，郧西县实验小学要求朱富超腾退土地正确。郧西县实验小学已经于2014年12月18日向朱富超下达告知书，且向人民法院提起诉讼，朱富超应当做好随时腾退土地的准备，故一审判决要求朱富超自判决生效后10日内履行完毕并无明显不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十七条的规定错误，在此予以纠正，但是不影响实体处理结果，故一审判决应当予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1370元，由朱富超负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 柏媛媛
审判员 柯 幻
二〇一六年五月二十七日
书记员 王 亮
附：本案适用的相关法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。