北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4295号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈天宇，男，1988年10月12日出生。
委托诉讼代理人：刘霞，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈豪俊，北京市中银律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉原告）：李鸿巍，男，1976年8月12日出生。
委托诉讼代理人：刘春会（李鸿巍之妻），1978年7月10日出生，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，该公司员工。
原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。
上诉人陈天宇、上诉人李鸿巍因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初16731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈天宇上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第六项、第七项，支持陈天宇的全部诉讼请求。理由为：一、一审法院判令李鸿巍承担的违约金过低，不利于保障陈天宇的合法权益，亦未起到惩罚作用。二、李鸿巍作为违约方应当赔偿陈天宇的相关居间费用损失。三、李鸿巍应当赔偿陈天宇已支付的律师费2万元。
李鸿巍上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第一项至第六项、第八项，驳回陈天宇的全部诉讼请求，支持李鸿巍的全部诉讼请求。理由为：一、一审判决认定“在履行相关的网签手续时，李鸿巍作为卖方应当签订相关协议”与事实不符，网签的完成与否与是否签订相关协议无关。依照北京市建委作出的京建交（2007）508号通知的相关规定，网上签约的程序为：操作人员登录存量房网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《北京市存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》；填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交；买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。该通知还规定，合同在系统上进行提交后视为网上签约已完成。故本案网签手续应当视为在2016年8月26日完成。陈天宇已在其诉状中自认网签手续已经完成。陈天宇与李鸿巍在房屋买卖过程中共同委托链家公司办理网签手续，链家公司亦承认网签于2016年8月26日完成。二、一审判决认定李鸿巍拒绝在网签合同及资金划转协议上签字，致使陈天宇无法履行付款义务，并进而认定李鸿巍违约与事实不符。按照合同约定的内容，陈天宇最迟应于2016年9月2日支付后续房款194万元，但李鸿巍在9月22日电话催促链家公司督促陈天宇尽快办理房屋买卖手续后，陈天宇却以担心涉案房屋的租户不予配合为由，迟迟不支付后续房款。陈天宇作为房屋买方应当主动提出并申请资金监管，但其未就此举证证明。陈天宇未在2016年9月2日前付款，亦未在该期限内要求李鸿巍办理所谓网签合同及资金划转协议签字，一审法院却认定李鸿巍在2016年10月15日拒绝在网签合同及资金划转协议上签字，致使陈天宇无法履行付款义务，进而认定李鸿巍违约与事实严重不符，此时已经超过合同约定的付款期限（2016年9月2日）一月有余，陈天宇实际违约在先，李鸿巍有权拒绝在网签合同和资金划转协议上签字。三、陈天宇因迟延付款构成违约，本案买卖合同应予解除，陈天宇应当按照合同约定支付违约金。四、一审法院未采纳李鸿巍提交的相关证据，导致本案重要事实不清。李鸿巍在一审中为证明陈天宇违约以及督促陈天宇履约之事实提交了相关录音，但一审法院未予提及。另外，后续房款194万元中有57万元应通过理房通托管的方式进行支付，一审法院对该方式的流程未予核实，李鸿巍为证明该付款方式不以签署理房通托管协议为必要条件向理房通客服进行了咨询，并向一审法院提交了相关微信截屏记录，但一审法院未予核实和说明。一审法院就其向房山建委和工商银行相关工作人员的询问内容未经双方当事人质证，不能作为认定案件的证据。
链家公司述称：同意一审判决。
中融信公司述称：同意一审判决。如果买卖双方同意继续履行合同，我方愿意配合办理相应手续；如法院解除合同，我方不持异议。
陈天宇向一审法院起诉请求：1、判决李鸿巍继续履行与陈天宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判决李鸿巍与陈天宇共同办理房屋所有权转移登记手续；3、判决李鸿巍交付交易的房屋并办理相应的物业交割手续；4、判决李鸿巍向陈天宇支付因未按期办理房屋所有权转移登记手续而产生的违约金60万元（按照房屋总价款的20%计算）；5、判决李鸿巍向陈天宇支付因未按期交付房屋及交割物业而产生的违约金。该违约金应按照总房款的万分之五计算至房屋、物业交割手续完成之日，现暂计45000元（自2016年10月21日起暂时计算到起诉之日11月14日）；6、判决李鸿巍向陈天宇赔偿居间代理服务费6万元；7、判决李鸿巍向陈天宇赔偿保障服务费1.5万元；8、律师费2万元由李鸿巍承担。
李鸿巍向一审法院反诉请求：1、解除李鸿巍与陈天宇于2016年5月22日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求陈天宇向李鸿巍支付违约金60万元。
一审法院认定事实：2016年5月22日，李鸿巍（出卖人）与陈天宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落于1204。该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2012年7月1日。出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。房屋成交价格为137万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为163万元，该价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人直接支付给出卖人定金5万元。出卖人应当在租赁合约到期后3日内将房屋交付给买受人。
同日，李鸿巍（出卖方、甲方）与陈天宇（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签约当日将第一笔定金5万元自行支付给甲方。甲方应于2016年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。乙方于2016年7月20日前将第一笔首付款100万元自行支付给甲方。乙方于网签后五个工作日内将第二笔首付款137万元以建委资金监管的方式支付给甲方。乙方于网签后五个工作日内将第三笔首付款57万元以理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方同意，在2016年10月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在租约到期后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲方确认，交易房屋情况为契税票满两年，为甲方家庭名下唯一住房。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。交易房屋的租赁期限至2016年10月17日止；就房屋租金，甲乙双方一致同意租约结束后甲方在三个工作日内配合乙方进行房屋物业交割。
同日，李鸿巍（出售人、甲方）与陈天宇（购买人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）于签订《买卖定金协议书》，约定乙方的房款支付方式为全款。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元。
同日，李鸿巍（甲方、出卖人）与陈天宇（乙方、买受人）、链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于1204的房屋，于2016年5月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为6万元，其中，乙方承担6万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
同日，李鸿巍（甲方）与陈天宇（乙方）、中融信公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方保障服务费的收费共计15000元，由乙方承担。
陈天宇于2016年5月22日给付李鸿巍定金5万元，于2016年7月22日给付李鸿巍购房款85万元，于2016年7月29日给付李鸿巍购房款15万元。陈天宇于2016年5月25日给付链家公司居间代理费6万元，于2016年5月25日给付中融信公司保障服务费1.5万元。
另查明，涉案房屋的存量房屋买卖合同（合同编号：C1343517）于2016年8月26日生成；存量房自有交易资金划转协议（编号：201XXXXXXXX）于2016年8月26日生成；理房通资金托管协议于2016年10月4日生成。陈天宇和李鸿巍均未在上述合同及协议上签字。涉案房屋位于1204，不动产权证书为京（2016）房山区不动产权第XXXX号。
一审中，陈天宇申请链家公司的员工作为证人出庭作证。就房屋买卖合同中何时完成网签的问题，证人称应当自网签合同、存量房自有交易资金划转协议、理房通资金托管协议等三份协议由买卖双方签字后，由中介公司将上述合同通过网站上传后通过审核为起算点，审核一般需要一到两个工作日。李鸿巍对证人所述不予认可，主张网签的完成不需要买卖双方在纸质版协议上签字。
就双方何时知道网签合同、存量房自有交易资金划转协议、理房通资金托管协议生成的时间及何时被告知需要在上述协议上签字的事宜，证人称是在9月或10月告知双方，具体时间记不清了。证人称在办理过程中曾和买卖双方沟通过办理资金监管的时间，曾告知双方可在约定过户时间的前两日办理即可，双方均未提出异议，后因卖方提出要提前过户，买方不同意提前过户，双方为此发生争议。李鸿巍称其在九月二十多号经过询问中介知道网签合同已经在2016年8月26日生成，但中介未告知其需要书面签字，直到2016年10月15日才被告知需要在网签合同上签字。
另李鸿巍称双方曾口头约定，在涉案房屋满两年后尽快履行合同，办理过户手续，在2016年10月20日前即办理完成所有手续；陈天宇对李鸿巍上述不予认可。
一审中，陈天宇申请财产保全。一审法院于2016年11月15日作出（2016）京0111民初16731号民事裁定书，裁定对李鸿巍名下的位于1204室的房屋（房产证号为京（20**）房山区不动产权第XXXX号）一套予以查封。后陈天宇撤回其第四项诉讼请求。
另经一审法院询问，北京市房山区住建委工作人员答复房屋买卖过户及资金监管等手续系由中介负责操作，就资金监管的具体事宜建议咨询托管银行。工商银行工作人员答复资金监管需要买卖双方均在《存量房自有交易资金划转协议》上签字后，银行方可办理资金划转事宜。
一审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
该案中，陈天宇与李鸿巍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。
现该案双方争议的焦点为陈天宇和李鸿巍是否存在违约行为。根据双方合同的约定，陈天宇应当在网签后五个工作日内支付第二笔及第三笔首付款。就李鸿巍反诉称陈天宇未按照合同约定支付首付款，该院认为，虽支付房款系买方的主要义务，但卖方负有积极协助的义务，在履行相关的网签手续时，李鸿巍作为卖方应当签订相关协议，协助陈天宇履行付款义务，根据该案查明的事实，现系因李鸿巍未在网签合同及资金划转协议上签字，致使陈天宇无法履行付款义务，故对于李鸿巍反诉称陈天宇违约的主张，该院不予采纳。同理，对李鸿巍要求解除合同，赔偿违约金的诉讼请求，该院不予支持。李鸿巍自认在2016年10月15日时链家公司曾通知其办理相关网签手续，但其以陈天宇违约为由拒绝配合办理并要求解除合同，根据前述，该院对于李鸿巍主张陈天宇构成违约不予采纳，故李鸿巍拒绝协助办理相关网签手续并要求解除合同，无事实和法律依据，已构成违约。据此，该院对陈天宇要求李鸿巍继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议，配合办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，该院予以支持。对于陈天宇要求李鸿巍办理相应的物业交割手续的诉讼请求，因该行为不适宜强制履行，故该院不予支持。就陈天宇要求李鸿巍支付延期交付房屋及交割物业的违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；对于违约金的数额，双方合同约定的违约金过分高于李鸿巍的违约行为给陈天宇造成的实际损失，故该院不予采纳，具体数额由该院根据双方合同的实际履行情况、李鸿巍的过错程度及违约行为造成的实际损失等因素予以酌定。对于陈天宇要求李鸿巍赔偿居间代理费和服务保障费的诉讼请求，理由欠缺，该院不予支持。对于陈天宇要求给付律师费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。第三人链家公司经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，该院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李鸿巍继续履行于二○一六年五月二十二日与陈天宇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、李鸿巍继续履行于二○一六年五月二十二日与陈天宇、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。三、陈天宇于判决生效后七日内给付李鸿巍购房款一百九十五万元。四、李鸿巍于陈天宇给付购房款一百九十五万元的当日协助陈天宇办理位于1204室的房屋（房产证号为京（20**）房山区不动产权第XXXX号）一套的过户手续，过户至陈天宇名下；过户产生的税费由陈天宇负担。五、李鸿巍于判决生效后十五日内将位于1204室的房屋一套交付给陈天宇。六、李鸿巍自二○一六年十月二十一日起按照每日一百元的标准向陈天宇支付延期交付房屋及延期办理物业交割手续的违约金直至房屋实际交付之日止。七、驳回陈天宇的其他诉讼请求。八、驳回李鸿巍的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，自2010年4月15日起开始施行的《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》（京建发【2010】169号）中规定：存量房买卖合同网上签约流程分为三个阶段，即草拟阶段、打印合同阶段、完成签约阶段。其中“完成签约”阶段规定，交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”，房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。本案中，链家公司根据买卖双方对其的授权在存量房网签系统上填写并打印了合同，根据本案查明的事实及双方当事人的陈述，李鸿巍对网签合同未持异议且认为已于2016年8月26日网签完毕，陈天宇对网签合同亦未持异议，并要求李鸿巍完成网签的签字手续。依照上述通知的要求，陈天宇与李鸿巍对网签合同不持异议，就应当完成相应的签字手续。现李鸿巍拒绝在网签合同及资金划转协议上签字，致使陈天宇无法履行付款义务，其行为构成违约，故对李鸿巍要求解除合同、支付违约金的上诉请求，本院不予支持。李鸿巍应与陈天宇继续履行本案合同，并应承担相应违约责任。一审法院根据本案合同的实际履行情况、李鸿巍的过错程度及违约行为造成的实际损失进行酌定，判令李鸿巍自2016年10月21日起按照每日100元的标准向陈天宇支付延期交付房屋及延期办理物业交割手续的违约金直至房屋实际交付之日止，并无不当，本院予以确认。一审判决对陈天宇要求李鸿巍办理相应的物业交割手续、赔偿居间代理费和服务保障费、支付律师费的请求未予支持，其理由正当有据，本院不持异议，对陈天宇就前述内容提出的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，陈天宇与李鸿巍的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
陈天宇上诉部分的二审案件受理费1100元，由陈天宇负担（已交纳）；李鸿巍上诉部分的二审案件受理费30800元，由李鸿巍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年五月二十六日
书记员 马博文