北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3496号
上诉人（原审原告）：李京京，女，1969年12月9日出生。
委托诉讼代理人：徐艳英，北京市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩瑞梅，女，1987年4月9日出生。
委托诉讼代理人：张瑞建，北京安迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵连强，男，1966年8月7日出生。
上诉人李京京因与被上诉人韩瑞梅、赵连强案外人执行异议之诉一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第8928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李京京及其委托诉讼代理人徐艳英、被上诉人韩瑞梅及其委托诉讼代理人张瑞建到庭参加诉讼；被上诉人赵连强经传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
李京京上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持李京京一审诉讼请求；诉讼费用由赵连强、韩瑞梅承担。事实和理由：李京京与赵连强离婚后，因外地户口不能办理按揭贷款，故借用赵连强的名义购买房屋，李京京交付首付款并偿还贷款。赵连强向韩瑞梅借款170万元一事中诸多情节不符合常理，有理由认为二人存在恶意串通，侵害李京京的财产。法院依职权可审查具有强制执行效力的公证债权文书是否存在错误，李京京有充分证据证明自己才是涉案房屋的真正产权人，一审法院对借名登记关系中的实际产权人是谁没有认真审查。
韩瑞梅辩称，同意一审判决，不同意李京京的上诉请求。李京京涉嫌伪造证据，虚假诉讼。李京京一审提交的2003年6月1日赵连强自愿将房屋留给其子的证据恰恰说明房屋是赵连强的，李京京起诉时提交的借条上添加的字是伪造的。李京京拖延本案执行，给韩瑞梅造成巨大损失，要求驳回其上诉。
赵连强经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，未提交答辩意见。
李京京向一审法院起诉请求：1、判令位于北京市石景山区118号房屋为李京京所有；2、终止对位于北京市石景山区118号房屋的执行；3、诉讼费由韩瑞梅、赵连强承担。
一审法院认定事实：赵连强与李京京原为夫妻，于2000年7月13日离婚，赵大卫系二人之子。
2002年7月9日，赵连强（买方、乙方）与于明泉（卖方、甲方）签订房屋买卖合同，约定：乙方自愿购买甲方所有的位于石景山区118号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款100000元，2002年7月9日支付购房款20000元。2002年9月26日，赵连强（借款人）与中国建设银行北京石景山支行（贷款人）、北京凯思通房地产经纪有限责任公司（保证人）签订二手房抵押贷款借款合同，约定贷款金额80000元，还款期限2002年10月至2010年9月，还款期限96次，月均还款1014.32元。
赵连强于2002年12月6日取得涉案房屋的房屋产权证。
李京京提供赵连强于2003年6月1日出具的字条：赵连强我自愿将古城北路118号三居楼房和石景山鲁谷小区门面房两套，一套57平方米和一套77平方米留给我儿子赵大卫，现我儿子年幼由他母亲李京京看护管理。同时，李京京还提供借据一张：”今天赵连强借走3万元人民币（叁万元正）借钱赵连强，2003年6月1日。”李京京承认其在此借据上”借走”后添加”李京京”，并添加”21栋是李京京出资购买的，用的是我赵连强名”。
2006年5月22日，赵连强向中国建设银行石景山支行偿还48347.64元。同日，中国建设银行石景山支行出具中国建设银行个人贷款结清证明：借款人赵连强按借款合同约定分期还款计划，已于2006年5月22日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2006年5月24日，中国建设银行石景山支行出具还清贷款注销登记协议，载明：借款人赵连强已于2006年5月22日清偿全部贷款本息。
李京京表示涉案房屋的购房款系其支付，并提供开户名为赵连强的自2002年11月至2005年2月期间偿还贷款的存折以及2006年4月29日现金支取50000元，用于证明由其偿还贷款。
法院于2000年7月13日出具的（2000）石民初字第1410号民事调解书中确认：李京京与赵连强离婚；赵连强给付李京京共同存款20000元。李京京以此证明涉案房屋首付款20000元系其支付。
另查：涉案房屋于2008年8月26日设定抵押400000元，李京京为证明其偿还了抵押贷款以及逾期欠款，提供深圳发展银行知春路支行出具的2008年10月至2011年6月期间涉案房屋还款记录查询明细以及证明。
2013年6月25日，韩瑞梅（出借人、抵押权人、乙方）与赵连强（借款人、产权人、抵押人、甲方）签订《抵押借款合同》，约定：甲方向乙方借款1700000元，用于资金周转。甲方向乙方借款期限为自实际转账之日起二个月。甲方还款方式采用一次性还款，按月付息，见银行转账凭证。甲、乙双方约定，甲方向乙方借款必须向乙方提供房产抵押作为履行还款义务的担保。因甲方名下房产处于抵押状态，甲方以该房产扣除法定优先受偿价值后的剩余价值作为债务履行的担保。甲方名下房产具体状况：房屋所有权人赵连强，房屋共有权人：无。房屋坐落北京市石景山区118号，房屋所有权证号：X京房权证石字第××××××号，土地使用证号：无。房屋的抵押状况：有抵押。本合同约定的债务履行期限就是指由本合同约定的甲方向乙方的借款期限，债务履行期限为自实际转账之日起二个月。在借款期间，本合同抵押房产由甲方占用管理，甲方应勤勉尽责保护抵押房产，如抵押房产有灭失或毁损，甲方应立即归还所借款项或另行提供乙方认可的抵押担保物。甲方保证按本合同的约定使用所借款项，按本合同的期限和方式履行还款义务，如未按本合同约定履行使用、归还所借款项义务，甲方承担下列违约责任：如甲方未按本合同约定的还款期限向乙方归还借款及利息，每延期一天，甲方须向乙方支付其剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。同日，北京市方正公证处就上述《抵押借款合同》出具（2013）京方正内民证字第17880号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予《抵押借款合同》强制执行效力。
赵连强将涉案房屋产权证（X京房权证石字第××××××号）交付韩瑞梅，记载：所有权人为赵连强，登记时间2013年6月20日。此证为遗失补证，原产权证号京房权证石私字第×××××号，原产权证登记时间2002年12月6日。2013年6月20日已办理抵押，2013年7月17日注销。2013年6月28日已抵押。2013年6月28日，韩瑞梅办理X京房他证石字第×××××号房屋他项权证，记载：他项权利人韩瑞梅，房屋所有权人赵连强，房屋所有权证号X京房权证石字第××××××号，房屋坐落石景山区21号楼2层10单元118号，他项权利种类：一般抵押，房屋债权数额1700000元。
2013年6月25日，韩瑞梅向赵连强银行帐户转账1700000元。赵连强出具借据：我本人赵连强（身份证号码：×××）今借到韩瑞梅人民币1700000元，用于经营周转，借款期限为2个月（自2013年6月24日至2013年8月23日）。如本人未按时还款，本人将承担每天5‰的违约金，直至完全清偿借款。同日，赵连强出具收条：今从韩瑞梅处借款1700000元。上述借款款项中1700000元整通过转账方式收到，上述借款本人已经全部收妥。
此后，赵连强未按约定期限偿还韩瑞梅借款，韩瑞梅向北京市石景山区人民法院申请强制执行《抵押借款合同》，李京京申请终止对涉案房屋的执行，要求赵连强与韩瑞梅返还房屋。法院于2014年8月20日出具（2014）石执异字第9号执行裁定书，驳回案外人李京京的异议。
另查：2013年10月24日，赵大卫以其父赵连强于两年前失去联系，向北京市公安局石景山分局八宝山派出所报失踪案。
上述事实，有房屋买卖合同、房屋产权证、房屋他项权利证、公证书、银行转账凭证、借据、收条、交款单、贷款结清证明、（2014）石执异字第9号执行裁定书、（2000）石民初字第1410号民事调解书以及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
一审法院认为，本案系执行异议之诉，李京京作为提起异议权人，在本案中依据借名购房行为对涉案房屋提出权属确认主张。因此，法院采取执行行为的涉案房屋权属问题系本案焦点。根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人应依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记。
本案中，李京京依据与赵连强存在借名购房行为请求确认涉案房屋归其所有，应首先举证证实其与赵连强之间存在有效借名购房合同关系。退一步讲，即使李京京现有证据足以证实与赵连强之间存在有效借名购房约定，但是，基于借名购房行为产生的是合同债权债务法律关系，根据不动产物权变动以登记发生效力原则，在未办理涉案房屋产权过户转移登记手续前，不发生房屋所有权转移给李京京的物权变动效力。因此，李京京主张确认涉案房屋归其所有并停止对该房屋执行的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
赵连强经法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为其放弃庭审中享有的相应诉讼权利。法院根据已查明的事实，依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回李京京的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李京京以其与赵连强之间存在借名购房关系为由，要求确认涉案房屋为李京京所有并终止对该房屋的执行。但即使李京京所主张的借名购房关系成立，双方之间亦仅产生基于借名购房合同的债权债务法律关系，在办理涉案房屋的产权转移登记之前不发生物权变动效力，故李京京要求直接确认涉案房屋为其所有的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；该债权债务关系亦不足以对抗韩瑞梅与赵连强之间具有强制执行力的公证债权，故本院对李京京要求终止对涉案房屋的执行的上诉请求亦不予支持。
综上所述，李京京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由李京京负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年十月二十日
书 记 员 罗娇杨