成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0112民初2594号原告：苏杨平，男，1990年9月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。被告：四川宇华实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：李阳春。委托代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。原告苏杨平诉被告四川宇华实业有限公司（以下简称宇华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员陈明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏杨平，被告宇华公司的委托诉讼代理人付能清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏杨平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金5059.59元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金45018.61元（按原告已付房款为基数，按每日万分之一标准计算，计算至2016年7月1日止）；3、判令被告及时为原告办理所购房屋的产权登记证书及土地使用证；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月5日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定二原告以人民币505259.40元的价格向被告购买位于成都市龙泉驿区大面五星街27号嶺尚高层住宅1幢1单元6层602号的在建房屋。该合同约定了被告办理产权初始登记和转移登记的时间以及逾期办理应当承担的违约责任。合同签订后二原告按合同约定支付了购买价款，被告将房屋交付给了原告。但截止到起诉日被告仍然没有按合同约定办理初始登记和转移登记，被告已构成违约。被告宇华公司辩称：1.被告对原告起诉陈述的合同签订，原告所购房屋的位置、面积、购房款及被告交付房屋的时间均不持异议；2.原告在起诉状中陈述产权转移登记条款时不准确，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，被告应当支付违约金的时间是买受人实际取得所有权证书之日起30日内，原告尚未取得房屋所有权证书，就未达到被告支付逾期办证违约金的条件，原告要求现在支付违约金没有合同依据；3.原告起诉状计算违约金的时间错误，按照合同约定办证期限是从实际交付房屋起计算365天，而实际交房是2013年10月25日，故违约金应当从2014年10月26日开始计算；原告主张初始登记的违约金已超过诉讼时效，不应支持。4.原告要求支付的违约金过高，请求法院予以调减；5.原告要求办理土地使用权证在合同中并没有约定，按照惯例应当是办理房产证后一年内办理，原告要求办理没有依据；6.原告主张的违约金系重复计算，被告未在2014年5月1日之前取得该栋楼的权属证书是属违约，被告承担该项违约金就不应当再计算产权转移登记违约金，请求法院从原告起诉之日起计算被告逾期办理产权转移登记违约金。综上，本案违约金支付尚未到支付条件，请求驳回；原告诉状上对违约金的计算过高，请求法院予以调减。本院经过审理，确认事实如下：原、被告于2013年3月5日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于成都市龙泉驿区大面五星街27号1幢1单元6层602号房屋，房屋总价款505259.4元。双方约定被告于2013年5月31日前交付房屋，2014年5月1日前被告取得商品房所在楼栋的权属证明，原告在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。双方还约定被告逾期取得该商品房所在楼栋权属证明的违约责任为“……2.买受人不退房、出卖人按已价款1%向买受人支付违约金。”，买受人因被告的责任逾期取得房屋所有权证书的违约责任为“……（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，原、被告签订了《补充协议》，该协议第七条第三款约定：“3.因出卖人的责任未能在合同第十九条（一）约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……”合同签订后原告付清了房屋价款，被告向原告交付了房屋。被告至今未取得案涉房屋的初始登记，也未为原告办理转移登记。本院认为：依法成立的合同自成立时生效，合同双方当依照合同约定及时全面的履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，未能在合同约定期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，也未能在合同约定期限内为原告办理房屋产权转移登记，已构成违约，原告起诉要求被告按照合同约定支付违约金并向原告移交所购房屋不动产登记证书合法得当，本院依法予以支持。一、关于逾期办理产权移转登记违约的起算点问题。依照合同约定，被告应在商品房交付之日起365日内为原告办理产权移转登记。双方在合同中对被告交付房屋的时间进行了明确的约定，该交付房屋的约定时间点应作为起算办证期限的时间点。被告主张应按迟延后的实际交房时间作为办证期限起算点不符合双方合同约定，本院不予采纳。被告逾期办理产权移转登记违约的起算点应从双方约定的商品房交付之日即2013年5月31起计算365日进行确定。虽然双方在合同中约定了初始登记的违约金的计算方式，但对于违约金的支付方式未进行约定，原告在2016年5月27日主张支付该违约金未超过诉讼时效期间。二、关于初始登记的违约金与转移登记的违约金是否存在重复计算问题。初始登记违约以及转移登记违约实属两种不同的违约行为，应当承担不同的违约责任。原告基于合同对该二项违约责任的约定主张被告承担违约责任合法得当，本院予以支持。初始登记的违约金与转移登记的违约金计算并未重复，被告主张系重复计算不能成立。三、关于转移登记违约金的支付条件是否成就的问题。原、被告虽在合同中约定违约金于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。但由于该约定的实际取得之日并不明确，而且被告已构成违约，其支付违约金的违约责任已经产生，故原告依法有权要求被告立即支付违约金。四、对于本案违约金的计算金额是否过高的问题。双方约定并不存在过高情形。被告主张该违约金过高，但未就此举证证明，故本院不予采纳。五、关于土地使用权证书办理期限问题。在商品房买卖中，协助买受人办理房屋所有权证书以及土地使用权证书是出卖人的法定义务。本案原、被告虽对案涉房屋所占用的土地使用权办理期限并未明确约定，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……”被告作为商品房出卖人，应当在该90日内协助原告办理土地使用权登记手续。该期限现早已届满，故原告主张被告协助原告办理土地使用权转移登记手续合法得当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第四项第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏杨平逾期办理房屋产权初始登记违约金5052元；二、被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏杨平逾期协助办理移转登记违约金38399元（计算至2016年6月30日止）；三、被告四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告苏杨平办理位于龙泉驿区大面街道五星街27号嶺尚高层住宅1幢1单元6层602号房屋的所有权转移登记以及土地使用权转移登记。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取计463元，由被告四川宇华实业有限公司负担（诉讼费已由原告预交，被告在支付违约金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈明二〇一六年十二月二十六日书记员  江雪