广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初7842号
原告（反诉被告）：叶华兵，男，1971年1月8日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，
委托诉讼代理人：蓝军明，系广东洋三律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈建军，男，1965年8月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：徐周生，系广东翔宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余升响，系广东翔宇律师事务所律师助理。
第三人：中山市家家顺房产经纪有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
原告叶华兵诉被告陈建军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告叶华兵申请追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称为家家顺公司）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。被告陈建军在法定期限内提出反诉请求，本院依法予以准许。后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶华兵及其委托诉讼代理人蓝军明，被告陈建军及其委托代理人徐周生到庭参加了诉讼。第三人家家顺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶华兵向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告退还原告支付的购房定金50000元及预付款30000元；3.被告向原告支付违约金78000元；4.被告支付因其违约导致原告支付的居间费11700元；5.被告支付原告因诉讼支付的律师费18000元。事实与理由：原告与被告于2016年1月8日在家家顺公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议，约定由原告向被告购买其所有的位于中山市南朗镇岭山路33号盈彩美地45幢2梯503房[土地证号：中府国用（2014）第易25017**号，房产证号：粤房地权证中府字第××]，签订合同时，原告向被告支付了50000元定金（合同签订当日支付20000元，2016年1月10日支付30000元），同时原告又于2016年1月16日向家家顺公司支付了11700元佣金。因被告以赎楼资金不够为由，原告又于2016年2月11日向被告支付30000元。按照合同约定，原告应于2016年4月15日向被告支付90000元首期款，余款通过银行贷款支付，但因被告赎楼时银行原因不能及时办理注销手续，故双方于2016年3月18日签订了补充协议和付款方式变更确认书，确认双方办理资金托管的时间在2016年4月30日前完成，购房款付款方式变更为一次性付款，但付款仍采取过户当天去指定银行办理资金监管。等双方约定的资金托管时间快届满时，原告催促被告到家家顺公司办理资金监管，但被告不予理睬。原告催家家顺公司于2016年4月13日通过邮寄方式向被告寄发催告函催促被告办理指定银行资金监管事宜。因房间涨幅过过快，被告为达不履行合同的目的，对催告函采取拒收的方式来拒绝履行双方签订的合同。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述请求。
被告陈建军答辩并反诉称，本案中，原告是违约方。涉案合同约定，原告应当在2016年4月15日前支付除定金以外的首期款90000元，但原告至今未支付该款，且存在其他违约行为，因此，原告应承担相应的违约责任。原告与被告签订的付款方式变更确认书是由三方协商一致达成的补充协议，但家家顺公司并未签名盖章，该协议没有发生法律效力，原告应按原合同要求向被告支付首期款。根据双方签订的补充协议，被告于2016年4月29日到家家顺公司要求履行合同办理过户手续，并于当天下午在南朗镇国土资源分局等候原告前往办理过户手续，但原告并未前往办理，被告没有违约。根据双方签订的补充协议，双方办理资金监管及递件过户手续的时间为2016年4月30日，但原告在2016年4月18日就向法院起诉，证明原告在2016年4月18日已经不再履行合同，已经没有在2016年4月30日前办理过户手续的诚意。综上所述，请求法院判令：1.被告没收原告支付的购房定金80000元。
原告叶华兵对被告陈建军的反诉请求答辩称：被告的反诉请求应予以驳回。原告与被告协商在2016年4月15日前应办理资金托管协议，但在办理资金托管协议之前，被告一直拒绝家家顺公司及原告办理资金托管的事宜，故在2016年4月14日由家家顺公司与原告签署一份告知函，要求被告配合办理资金托管手续，但该函被告拒收，导致家家顺公司、原告无法通知被告办理资金托管的事宜。原告在2016年1月25日办理银行按揭贷款手续时，已获得银行出具的以该抵押物贷款200000元的评估书，原告不存在没有履行付款能力的事实。后来，被告认为在办理过户手续时应一次性收取全部款项，但按照银行按揭贷款手续，银行放款必须在办理了过户登记手续后以房产作为抵押物办理抵押登记手续才能放款。双方因收款的行为僵持不下，后双方于2016年3月18日签订补充协议，约定由原告一次性支付剩余购房款给被告，同时把原合同资金监管时间从4月15日延迟至4月30日。但由房价增长过快，原告及家家顺公司一直催促被告办理资金监管手续及办理递件过户手续，但被告一直拒绝履行合同。直至4月29日，被告提出要求过户，但其提出过户的前提是要求原告必须承认原告违约才予以办理过户手续，但实际是被告违约，所以原告拒绝被告该要求。因此，导致无法顺利办理过户手续是被告行为所致，被告应承担违约责任。
家家顺公司书面陈述称：原告与被告于2016年1月8日在家家顺公司的居间服务下，签订了案渉合同。合同签订当天，原告向被告支付了20000元定金。2016年1月11日，原告向被告支付了30000元定金并按照资金托管协议之约定监管在家家顺公司。经核实达到资金监管协议约定的放款条件后，家家顺公司于2016年1月13日转付45000元给被告，剩余5000元作为交房保证金监管在家家顺公司。2016年1月16日，原告向家家顺公司支付佣金11700元。后家家顺公司得知，原告又于2016年2月15日向被告支付了30000元购房款。因被告不认可中国工商银行的同意贷款通知书，原告与被告协商以一次性付款方式支付涉案购房款，双方于2016年3月18日签订了付款方式变更确认书及补充协议，将付款方式变更为一次性付款，资金监管时间延长至2016年4月30日。在约定办理资金监管的时间届满前，家家顺公司联系被告一直没有回复，直到2016年4月11日左右被告回复称要出差，于是家家顺公司协助原告于2016年4月13日向被告寄发催告函。2016年4月30日，因被告未到银行配合，资金监管手续无法办理。家家顺公司在交易中已充分履行查明及告知义务，在原被告发生争议后一直积极协调，但双方洽谈不拢。
第三人家家顺公司没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告、被告所举证据的真实性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提供的主要证据有：中山市二手房买卖及居间服务合同；资金托管协议；收据；付款方式变更确认书；补充协议；房地产权属证书；委托代理协议及收费发票；EMS快递详情单；网上打印资料；解约通知回函。被告陈建军提交的主要证据有：中山市二手房买卖及居间服务合同；资金托管协议；定金收据；付款方式变更确认书；补充协议；解约通知；解约通知回函；快递详情单；收据；出差票据；申请书；房地产权属证书；民事诉状；光盘及录音文字资料。
根据原告与被告提交的证据及各方陈述，本院查明：叶华兵与陈建军、家家顺公司于2016年1月8日签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定叶华兵以390000元总价向陈建军购买其所有的位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地45幢2梯503房[土地证号：中府国用（2014）第易25017**号，房产证号：粤房地权证中府字第××]，房产交易定金总计50000元，叶华兵于签订合同当天支付20000元，在签订合同后3个工作日内支付30000元；叶华兵须于2016年4月15日前支付除定金以外的首期款90000元至双方约定的银行监管账户，陈建军须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；叶华兵意向贷款金额为250000元，应于2016年1月25日前申请按揭并向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；涉案房产处于抵押状态，陈建军承诺在叶华兵取得银行贷款批复函后80个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；房产交易佣金11700元由叶华兵支付；若叶华兵未按合同约定期限履行义务超过15个工作日，陈建军有权解除合同并可没收定金或要求叶华兵支付转让总价款20%的违约金；若陈建军未按合同约定期限履行义务超过15个工作日，叶华兵有权解除合同并可要求陈建军双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；对于已支付的中介费用，若支付方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到，若任何一方通讯地址变更，应书面通知其余两方。合同还约定其他条款。同一天，叶华兵与陈建军、家家顺公司签订资金托管协议，约定涉案交易定金50000元托管于家家顺公司处，在查档确认涉案房产产权清晰、有抵押无查封状态，经叶华兵同意后五个工作日内将托管定金（扣除交房保证金5000元）划入陈建军指定银行收款账户中。合同签订当天，叶华兵支付了20000元定金到家家顺公司处进行资金托管。2016年1月10日，叶华兵支付了30000元定金并交予家家顺公司进行资金托管。后在定金交付条件成就时，家家顺公司将扣除5000元交房保证金后的定金余款45000元转付给陈建军。2016年1月16日，叶华兵向家家顺公司支付佣金11700元。2016年2月11日，叶华兵向陈建军支付部分首期款30000元。2016年3月18日，以陈建军为卖方、叶华兵为买方、家家顺公司未居间方，三方拟签订付款方式变更确认书，载明三方协商一致同意原合同的付款方式变更为一次性付款，因付款方式变更所产生的费用由双方承担，剩余楼款过户当天去指定银行做资金监管。该确认书只有陈建军、叶华兵签名，家家顺公司未在该确认书中盖章。同一日，陈建军与叶华兵签订补充协议，载明由于银行原因导致该房产注销时间延后，现买卖双方同意将该物业办理资金监管及递件过户手续时间延后到2016年4月30日前办理，买卖双方不能故意延误办理。2016年4月14日，家家顺公司向陈建军寄发催告函1份，要求陈建军在2016年4月15日前履行办理递件过户手续及到指定银行办理资金监管手续。该函件被拒收。叶华兵因本案诉讼支付律师费18000元。2016年4月18日，叶华兵诉至本院，提出前述请求。
另查明，陈建军于2016年5月2日向家家顺公司、叶华兵寄发解约通知，主要载明叶华兵未按合同约定申请银行按揭贷款手续，也未按照合同约定期限在2016年4月15日前支付首期款90000元，而家家顺公司未履行居间服务，非法扣押涉案房产权属证书阻止陈建军提前还款等，因叶华兵与家家顺公司的种种行为导致涉案房产交易无法顺利履行，现通知家家顺公司、叶华兵涉案合同及补充协议、付款方式变更确认书解除，没收叶华兵支付的定金。2016年5月3日，陈建军向叶华兵寄发解约通知回函，载明其已于2016年1月25日前申请了银行按揭贷款并取得了中国工商银行的贷款批复，家家顺公司要求陈建军尽快还款办理涉案房产注销抵押登记手续，但陈建军表示要在过户时收取所有楼款，否则不办理还款等后续手续。后经双方协商，叶华兵与陈建军重新签署补充协议及付款方式变更确认书，但陈建军仍未按约定履行义务。叶华兵多次致电、发函要求陈建军办理递件过户手续及资金监管手续，但陈建军不予配合。陈建军协助办理首期款资金监管、过户手续等手续的期限已届满，应积极配合履行合同义务。陈建军提交了动车车票、发票等票据拟证其于2016年4月中旬出差的事实。2016年4月29日，陈建军与金元星提交申请书1份，载明涉案房产登记在陈建军名下，但属于陈建军、金元星所有，现双方约定该房产产权及土地使用权归金元星，与陈建军无关。陈建军在本案中提交该申请书拟证其于2016年4月29日约叶华兵到国土部门办理涉案房产递件过户手续事宜。
再查明，陈建军提交的电话录音主要显示以下内容：1.叶华兵告知陈建军已筹好购房款，陈建军要求约时间办理手续并告知叶华兵其明天要出差；2.陈建军要求叶华兵要支付完全部购房款才办理过户手续；3.陈建军认为叶华兵已经违约，没有按时支付首期款；4.陈建军与叶华兵于4月29日在家家顺公司协商涉案房产交易事宜，陈建军要求叶华兵解释为何不交首期款，要求叶华兵解释清楚再去办理过户手续，陈建军主张其并未同意一次性付款，若家家顺公司同意在变更付款方式确认书中盖章就可以去办理递件过户手续或办理资金监管委托手续，但家家顺公司认为这类型的补充协议不需要其盖章。
庭审中，叶华兵明确其主张陈建军在涉案房产交易中存在的违约行为有拒绝办理资金托管手续、拒绝办理房产过户手续。陈建军明确其主张叶华兵在涉案房产交易中存在的违约行为系没有按约定在2016年4月15日支付剩余房款及没有在2016年4月29日前往办理过户手续。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。叶华兵与陈建军、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。本案的争议焦点有：1.叶华兵有无违约，陈建军有无权利行使合同解除权；2.涉案房产交易谁是违约方，违约方应承担何种违约责任。针对上述争议焦点，本院审查论证如下：
关于争议焦点一。陈建军认为叶华兵没有在2016年4月15日前支付首期款90000元及没有在4月29日前往国土部门办理递件过户手续，其行为构成违约，并向叶华兵寄发解约通知，要求解除涉案合同。根据涉案合同约定，叶华兵应于2016年4月15日前将应支付的首期款90000元支付至银行资金监管账户，即案渉房产的购房款支付除了有时间约定，还有条件约定（支付至银行监管账户）。在购房款支付期限届满前，陈建军应无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。同时，根据陈建军与叶华兵签订的补充协议显示，双方约定将办理资金监管手续及递件过户手续的时间延后至2016年4月30日前。根据上述两条约定可见，因叶华兵与陈建军变更办理资金监管手续的期限，而在双方办理银行资金监管手续前，叶华兵有权不支付购房款，故叶华兵在2016年4月15日前未支付足额首期款90000元不构成违约。陈建军主张叶华兵未按补充协议约定在2016年4月30日前办理递件过户手续，但根据陈建军提交的录音材料显示，2016年4月29日，陈建军要求家家顺公司在付款方式变更确认书中盖章或签名才同意去办理资金监管手续、递件过户手续，并未能反映是叶华兵不配合去办理上述房产交易手续。而根据家家顺公司的陈述，2016年4月30日，由于陈建军未到银行配合，双方未能办理资金监管手续。故此，陈建军主张叶华兵拒绝按补充协议约定在2016年4月30日前办理递件过户手续，证据不足，本院不予采信。综上分析，陈建军主张叶华兵存在的违约行为并不成立，陈建军不能据此行使合同解除权，陈建军向叶华兵寄发的解约通知无效。陈建军反诉请求没收叶华兵支付的定金，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。虽然涉案付款方式变更确认书因家家顺公司未加盖公章而未成立，但从叶华兵与陈建军在该确认书中的签名行为可知，陈建军对于涉案房产交易付款方式变更为一次性付款知情并同意的。而无论涉案房产交易的购房款支付方式是银行按揭付款还是一次性付款，对于购房款的支付，陈建军与叶华兵都必须先办理银行资金监管手续，而涉案合同亦约定，陈建军应无条件配合办理银行资金监管手续。但根据现有证据显示，陈建军并未履行该项合同义务，双方至今仍未办理银行资金监管手续，且在家家顺公司、叶华兵的催促下（包括电话、发函方式），陈建军仍未配合办理该项手续，甚至在三方面谈的情况下，陈建军仍要求家家顺公司在付款方式变更确认书中盖章才同意履行该项义务。根据案渉房产交易情况分析，不办理资金监管手续，合同约定的购房款支付条件不能成就，但陈建军要求叶华兵支付全额购房款后才同意办理递件过户手续，即案渉房产交易必须在陈建军协助办理了银行资金监管手续后方能继续履行。陈建军不配合办理资金监管手续，从根本上导致涉案房产交易无法继续履行。综上分析，陈建军不配合办理资金监管手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，本院询问叶华兵、陈建军是否同意继续履行涉案合同，叶华兵同意继续履行，并主张可一次性支付购房款，陈建军不同意继续履行合同，认为涉案合同已经解除。叶华兵作为涉案房产交易的守约方，在陈建军违约并明确不同意继续履行合同的情况下，有权行使合同解除权。因此，叶华兵诉请解除其与陈建军于2016年1月8日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301011263），理据充分，本院予以支持。涉案合同解除后，陈建军应向叶华兵退还已付购房定金50000元及购房款30000元。根据涉案合同约定，陈建军违约超过15个工作日的，叶华兵有权要求陈建军双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，因此，叶华兵诉请判令陈建军支付78000元违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。
涉案房产买卖合同约定，在因一方违约导致房产交易无法完成的情况下，对于支付给家家顺公司的中介费用，若由守约方支付，守约方有权向违约方追偿该笔费用。叶华兵作为守约方向家家顺公司支付了11700元中介费用，有权向陈建军追偿该笔费用。叶华兵诉请判令陈建军支付11700元，符合合同约定，本院予以支持。
对于叶华兵诉请判令陈建军支付律师费18000元的问题，合同并未约定若陈建军违约则需负担叶华兵因实现债权而支付的律师费，且本院认为陈建军向叶华兵支付购房总额20%的违约金亦足以弥补叶华兵涉案房产交易的损失，故对叶华兵该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告叶华兵与被告陈建军于2016年1月8日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301011263）；
二、被告陈建军于本判决生效之日起七日内向原告叶华兵退还购房定金50000元及购房款30000元，并向原告叶华兵支付违约金78000元；
三、被告陈建军于本判决生效之日起七日内向原告叶华兵支付中介服务费11700元；
四、驳回原告叶华兵的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈建军的所有反诉请求。
本诉案件受理费4254元，诉讼保全费1509元，以上合计5763元（原告已预交），由原告叶华兵负担525元，由被告陈建军负担5238元（该款被告陈建军于本判决生效之日起七日内迳行支付给叶华兵）；反诉案件受理费900元，由被告陈建军负担。
如果被告陈建军未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一七年六月三十日
书 记 员 黄 莺
姚志姬