河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初1455号
原告郑州中南物业管理有限公司。
法定代表人王月红，执行董事。
委托代理人王玲玲，河南昌浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人邹佳睿，河南昌浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被告周琼朔，女，1982年5月13日出生，汉族。
委托代理人林鹤，河南豫龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人李东风，河南豫龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告郑州中南物业管理有限公司（以下简称“中南物业”）与被告周琼朔物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中南物业的委托代理人王玲玲、邹佳睿，被告周琼朔的委托代理人林鹤、李东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年1月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供××的物业管理服务。协议第四条物业管理费用约定，被告应于季首15日内交纳每季度的物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.32元，智能化运行维护费每月每平方米0.05元。第十一条第四款约定，若被告违反协议，不按约定支付相关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按日千分之三的标准支付违约金。协议签订后，原告积极履行义务，对被告居住的小区提供物业管理服务，但被告却未按约定支付物业管理服务费用。虽经原告多次催要，被告仍拖欠2009年5月至2015年12月的物业管理服务费用15709.6元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付物业管理服务费用15709.6元及至实际付款之日止的违约金（违约金按照每日千分之三的标准自2009年4月16日暂计至2016年1月5日的数额为58386.5元）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告未按原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的服务内容及对应的服务质量标准提供物业服务，已经先行构成严重违约，故其请求按照协议约定的物业费价格进行收费并要求滞纳金的诉讼请求显然于法无据；2、原告已经向被告收取了“智能化运行维护费用”却未能向本小区提供智能化运行设备，故原告应将收取的该部分费用予以返还或扣除；3、原告对外收取的商业广告费用既未向广大业主公示，也未按协议约定“取之于民、用之于民”，原告应将收取的广告费用予以扣除；4、原告主张的物业费截至2016年1月5日，则2014年1月5日之前的物业费显然已经超过了诉讼时效；5、根据原、被告之间的约定，被告缴纳1年的物业费用原告将给予免除2个月的物业费的优惠，原告起诉时应将该优惠期限予以扣除；6、原告已于2015年12月撤离被告所在小区，原告主张的物业费及滞纳金应截至该时期。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《前期物业管理服务协议》1份，证明2008年1月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告购买的××提供物业管理服务，该协议系原、被告双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，该协议对物业服务费用的价格、交费日期及违约责任等内容作出了明确约定；证据二、《业主委员会备案证明存根》和郑东新区中南·海知音业主委员会于2015年12月26日出具的《致中南物业》各1份，证明《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为被告提供物业管理服务至2015年12月31日，郑东新区中南·海知音业主委员会产生后已履行备案手续，其代表包括被告在内的全体小区业主对原告的物业管理服务表示认可和感谢；证据三、《缴费通知书》13份，证明经原告多次催要，被告仍拖欠2009年5月至2015年12月期间的物业管理服务费用共计15709.6元，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求其支付拖欠的费用和按照日千分之三的标准计算违约金；证据四、资质证书3份，证明郑州市住房保障和房地产管理局为原告颁发物业服务企业三级资质证书，原告具备为被告提供服务的资质；证据五、收费许可证2份，证明郑州市金水区物价局批准原告对中南·海知音小区的高层住宅物业服务费收费标准为基准价每月每平方米1.1元和电子监控设备运行维护费为每月每平方米0.05元，同时，根据《郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准》的规定，原告可以在基准价的基础上上浮20%制定最终的收费标准，因此，原告分别按照每月每平方米1.32元和0.05元收取物业费用和智能化运行维护费具有法律依据，应予支持；证据六、《房产证》存根一份，证明被告房屋面积为145.15m2。
被告对原告的上述证据发表以下质证意见：对证据一真实性无异议，该协议对物业费收费标准进行约定的同时，亦对原告应提供物业服务的内容及物业服务的质量进行了明确详细的约定；对证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，原告提供的证据无法证明其向本小区提供的物业服务得到广大业主的认可，相反正是因为原告未提供令本小区业主满意的物业服务，才被迫撤离小区；对证据三真实性有异议，系原告单方制作，是否向业主进行送达或通知无法明示，不能作为已经向业主催缴过物业费的证据；对证据四真实性无异议，但根据郑州普通住宅小区等级指导标准和前期物业服务合同中约定的服务内容及质量标准来看，原告应提供的物业服务均应为一级物业的服务内容和标准，原告作为三级物业更加证实了其无法向本小区提供合同约定的服务；对证据五真实性无异议，但郑州市物业服务收费管理办法约定物业服务企业在物业服务中应严格履行物业服务合同，为业主提供质量和价格相符的服务，故原告向被告主张物业费的前提，需证明其已按照合同约定提供相应的服务；对证据六，该证据未在举证期限届满前提出，视为其放弃举证权利，原告应承担不利的法律后果，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明被告拖欠物业费的事实，因原告未按照物业服务协议约定的服务标准、服务内容提供相应的服务，且存在部分物业费已超过诉讼时效的情形，依法不应得到支持。
经审查，本院认为，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
被告为支持其答辩意见向法院提交如下证据：证据一、《业主委员会备案表》一份，证明××小区业主委员会于2012年7月16日通过首次业主大会表决依法成立；证据二、《业主意见征询表》一份，证明业主委员会于2015年向本小区831户业主对原告提供的物业服务是否满意的调查问卷显示，被调查的831户业主均对原告提供的公共秩序（保安）服务、保洁服务、维修服务、环境绿化服务表示不满意，并同意更换本小区物业公司即本案原告，证明本小区绝大多数业主对原告提供的物业服务不满；证据三、原告工商公示信息单及××移交清单各一份，证明1、胡亚峰系原告公司的股东，2、原告退出本小区进行物业交接时，显示在原告向本小区提供物业服务期间，存在监控器无法使用、电梯多处存在故障、消防报警主机无法启用、消防水泵房积水、防火卷帘门无法启用等众多问题。证明原告完全未按物业合同之约定，向本小区提供相应的物业服务；证据四、××业主委员会出具的《关于中南物业管理情况的说明》一份，证明在××业主委员会的见证及体验下，再次印证了原告完全未按物业合同之约定向本小区提供相应的物业服务；证据五、照片，证明原告在向被告所在小区提供物业服务的过程中，未按照物业服务合同约定提供相应的服务。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，恰恰印证了原告证据二的真实性，可以证明原告依照约定为被告提供物业服务至2015年12月31日，业主委员会已经履行了备案手续，其代表全体小区业主对原告的服务质量表示认可及感谢；对证据二、三、四的真实性及证明目的均有异议，上述证据与业主委员会于2015年12月26日向原告出具的致中南物业函件中记载的内容相矛盾，在该函件中业主委员会代表全体小区业主对原告的服务质量表示认可及感谢，同时，证据三中记载的小区附属设施本身具有使用寿命，即使维修亦应由全体业主出资或经表决一致后使用维修基金维修，设施的质量问题并非原告所致，亦无法证明原告未提供物业服务，并非被告拒绝支付物业服务费的法定理由；对证据五的真实性和证明目的均有异议，照片的拍摄时间和拍摄地点均不能确定，无法证明与本案具有关联性，同时，小区打扫卫生具有固定的时间，被告完全可以在打扫卫生之前拍摄这些照片，小区的公共卫生需要全体业主共同维护，小区内的状况是由全体业主造成，并不能证明原告未提供物业服务合同，亦非被告拒绝支付物业费的理由。
经审查，本院认为，被告提交的证据一真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。证据二未附相关人员信息，对其真实性无法确认，本院不予采纳。对证据三的真实性本院予以确认，但该证据无相关证据佐证，无法证明其证明目的，本院不予采纳。证据四没有其他证据相佐证，本院不予采纳。证据五未显示形成时间，没有其他证据相佐证，本院不予采纳。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：
被告系××小区5号楼1单元6层东户的业主，房屋建筑面积为145.15平方米。2008年1月6日，原、被告签订中南·海知音《前期物业管理服务协议》，约定原告对上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。关于物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.32元计算，智能化运行维护费，每月每平方米0.05元计算，季首15日内交纳每季度物业管理费用；物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；对于原告未收取物业服务费的，原告有权就被告所受损失不承担法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。
2008年12月25日郑州市住房保障和房地产管理局为原告颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。2009年4月29日，郑州市金水区物价局为原告颁发了《收费许可证》，该许可证显示高层住宅物业服务费为每月每平方米1.10元，电子监控设备运行维护费为每月每平方米0.05元。
被告自2009年6月未再向原告交纳物业服务费。原告分别于2010年1月2日、2010年7月2日、2011年1月2日、2011年7月2日、2012年1月2日、2012年7月2日、2013年1月2日、2013年7月2日、2014年1月2日、2014年7月2日、2015年1月2日、2015年7月2日、2015年12月2日向被告出具缴费通知书。
另查明，2012年7月6日，经业主大会表决通过，被告所在的涉案小区即郑东新区中南·海知音业主委员会依法成立。2014年5月9日，该业主委员会在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了备案。2015年12月26日，该业主委员会向原告致函解除上述协议，并于2015年12月31终止上述协议。后原告与该业主委员会就物业设施进行了移交。
本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应当按照协议约定的期限、标准向原告缴纳相应的物业费。原告主张被告未缴纳物业费，被告对此并未提交证据予以反驳，对该事实本院予以确认。关于费用的数额，按照原、被告签订的物业服务协议约定，物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.32元计算，智能化运行维护费按每月每平方米0.05元计算，因被告建筑面积为145.15平方米，被告自2009年6月未再缴纳物业费，经计算，被告拖欠物业费共计15709.58元（1.37×79×145.15），对原告该部分诉请本院予以支持，超过的部分不予支持。
被告未缴纳物业费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法关于违约金的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。协议约定违约金按照每日3‰的标准计算，该标准明显过高，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益等因素，本院酌定以日1‰的标准计算违约金，该标准低于双方约定的日3‰的标准，既能弥补原告的损失，也体现了对被告严重违约行为的惩罚。其中自违约之日起（2009年4月16日）至起诉日即2016年1月5日止的违约金，以拖欠物业费为基数按照该标准计算为19462.17元，2016年1月6日起的违约金以15709.58为基数，按照日1‰的标准继续计算至判决确定的付款之日止。对原告主张过高的违约金部分，本院不予支持。
被告辩称，原告未按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的服务内容及对应的服务质量标准提供物业服务，其依照协议收取物业费及滞纳金于法无据。本院认为，根据双方协议约定，原告违反协议未达成管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。对此，被告并未提交有效证据证明原告违反协议约定未达到服务质量约定目标，且未予改正给被告造成了损失，故对被告的该答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周琼朔于本判决生效后十日内支付原告郑州中南物业管理有限公司2009年6月至2015年12月的物业管理服务费用15709.58元、违约金19462.17元及2016年1月6日起至本判决确定的付款之日止的违约金（以15709.58元为基数，按照每日1‰的标准计算）；
二、驳回原告郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1652元，由原告原告郑州中南物业管理有限公司负担867元，被告周琼朔负担785元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘红丽
审 判 员 胡向楠
人民陪审员 白珺珺
二〇一六年七月七日
书 记 员 张慧敏