广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3846号
上诉人（原审原告）：李丽婷，女，1969年5月29日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：汤桂芳，女，1938年6月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：彭宇，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄凤芝，女，1962年3月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州泰来房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：林成材。
委托代理人：吴桂镛，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市东山城市建设开发总公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张春平。
委托代理人：黄明伟，该公司职员，通讯地址。
被上诉人（原审被告）：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨国勇。
委托代理人：王晓东，该公司职员，通讯地址。
上诉人李丽婷、汤桂芳与黄凤芝、广州泰来房地产开发有限公司（以下简称泰来公司）、广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）、广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年3月17日，李耀其（被拆迁人、乙方）与东山城建公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经许可拆除乙方使用的百子横路9号房屋（居住面积24.60平方米）；甲方应于1998年12月31日前，在百子横路9号地段新建楼第一幢第八层（产权属于公有、居住面积24.60平方米）的房屋安置给乙方回迁居住等。该协议于1995年10月24日经广州市东山区公证处公证。
1998年2月26日，广州市建设委员会作出穗建开函（1998）104号《关于同意设立广州泰来房地产开发有限公司的复函》，同意设立泰来公司经营穗城规东片地字（1993）第425号、穗国土（1994）建用通字第111号批准的百子横路、东华北路地段2057平方米土地经营商住楼等。1998年12月15日，广州市城市规划局作出穗规地复字（1998）第1488号《关于同意原建设用地转为项目公司用地的复函》，同意上述建设用地转名为泰来公司。同月22日，广州市国土局向泰来公司核发了穗国土建用字（1998）第685号建设用地批准书。
后泰来公司于2001年4月24日向李耀其发出《回迁通知书》，通知李耀其于2001年4月21日起在原地段新建大楼办理回迁手续。2001年5月8日，泰来公司与李耀其签署了《房屋交付接收书》，将越秀区百子横路3-13号海华大厦608房交付给李耀其居住。李耀其于当日与广州谊居物业管理有限公司签订了《海谊百子大厦住宅交付使用合同》。后广州谊居物业管理有限公司按照136.70元／月的标准向李耀其收取租金至2007年6月。
原审另查明，2000年6月15日，泰来公司与案外人陈淑霞签订《商品房买卖合同》，将广州市越秀区百子横路3-13号海华大厦608房出售给陈淑霞。由于泰来公司没有为陈淑霞办理上述房屋的产权证，陈淑霞诉至法院。原审法院作出（2007）越法民三初字第3234号民事判决，确认上述海华大厦608房归陈淑霞所有，并判令泰来公司为陈淑霞办理上述房屋的产权过户和登记手续。该判决已发生法律效力。
2009年2月27日，陈淑霞起诉李耀其要求李耀其立即腾退上述海华大厦608房并按房管部门评定的同期私房租金参考价支付2001年5月起至腾退房屋之日止的房屋使用金。原审法院审理后作出（2009）越法民三初字第897号民事判决，判令李耀其按原公房租金标准136.70元／月的标准向陈淑霞支付自2007年7月1日起至该判决生效之日止的租金，驳回陈淑霞的其他诉讼请求。陈淑霞不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2009年12月15日作出（2009）穗中法民五终字第3680号民事判决，认为李耀其因其原承租居住的房屋被拆迁而与有关拆迁人签订了房屋拆迁安置协议，于2001年5月根据该拆迁安置协议被实际安排在海华大厦608房回迁居住，虽然其没有与泰来公司签订书面租赁合同，但其从2001年5月起居住使用该房至今，并按公房租金标准缴纳租金至2007年6月，已经形成不定期租赁关系，没有证据证明李耀其知道该房屋实际在2000年6月已经由泰来公司出卖给陈淑霞，其对上述房屋的占有及使用，没有过错。陈淑霞虽然依据已发生法律效力的（2007）越法民三初字第3234号民事判决取得前述房屋的所有权，但鉴于李耀其暂时确不具备搬迁条件，原审驳回陈淑霞主张李耀其腾退房屋的诉讼请求及判定延续公房租金标准并无不当等。判决驳回了上诉，维持原判。
2010年3月15日，李耀其死亡，与其同户籍的李丽婷变更为涉讼房屋的户主。
2010年，陈淑霞再次起诉李丽婷（即本案原告）要求按房管部门评定的私房住宅租金标准支付2010年1月至7月的房屋使用金和滞纳金。原审法院于2010年11月29日作出（2010）越法民三初字第2540号民事判决，认为陈淑霞在购买涉讼608房时并不知道该房屋为回迁房，没有预见到其取得所有权后应按公房租金标准向原告收取租金。另一方面，陈淑霞取得涉讼608房所有权后，房屋性质发生了变化，事实上已经成为私房。且根据生效判决，李耀其自2001年5月8日回迁后至2009年12月长达八年的租金均按原公房租金标准交租，即李耀其户已经享受了较长的过渡期，再继续按照公房租金标准计付房屋使用费不仅与房屋所有权性质不符，且对陈淑霞亦造成不公平。故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共同国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定的精神，陈淑霞请求调整房屋使用金标准为房管部门评定的私房住宅标准租金有据，原审法院予以支持。李丽婷作为涉讼608房实际使用人及现户主，依法承接李耀其与陈淑霞之间的不定期租赁关系，应当向陈淑霞支付相应房屋使用费。如李丽婷户确实经济困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本性解决问题。判决判令李丽婷向陈淑霞支付2010年1月至2010年7月的房屋使用费（按房管部门评定的私房住宅标准租金计付，并以不超过陈淑霞诉请主张的23元／平方米为限），驳回陈淑霞的其他诉讼请求。李丽婷不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2011年9月9日作出（2011）穗中法民五终字第739号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2013年1月16日，陈淑霞再次起诉李丽婷、汤桂芳（即本案两原告），以李丽婷、汤桂芳拒不支付房屋使用费为由要求李丽婷、汤桂芳户腾空交还上述海华大厦608房，支付2010年8月1日至2013年1月31日止的房屋使用费及滞纳金。原审法院于2013年6月8日作出（2013）穗越法民三初字第475号民事判决，认为因李丽婷、汤桂芳拒不履行生效判决，不按房管部门评定的私房住宅标准租金向陈淑霞支付房屋使用费，损害其合法权益，且涉案房屋产权由陈淑霞取得，房屋性质变为私房后，李丽婷、汤桂芳户已继续使用房屋一段时间，现陈淑霞要求收回房屋，即解除双方之间的不定期租赁关系，合法合理，原审法院予以支持。鉴于李丽婷、汤桂芳户目前暂无其他房屋可供搬迁，故需给予其适当时间以作准备。如李丽婷、汤桂芳户确有经济困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等，以根本性解决问题。判决判令李丽婷、汤桂芳户一年内迁出上述海华大厦608房并将房屋腾空交还陈淑霞，按房管部门评定的住宅标准租金计付2010年8月1日至2013年1月31日的房屋使用费等。该判决已发生法律效力。
据广州市工商行政管理局于2012年2月20日出具的《企业注册基本资料》记载，泰来公司的股东有海谊公司、黄凤芝，和广州市东山区华通实力发展有限公司。因不按照规定接受年度检验，泰来公司于2010年12月2日被吊销营业执照。
因本案纠纷，李丽婷、汤桂芳于2013年10月16日向原审法院提起诉讼，请求：一、黄凤芝、泰来公司、东山城建公司、海谊公司赔偿李丽婷、汤桂芳损失120000元；二、黄凤芝、泰来公司、东山城建公司、海谊公司采取补救措施，安排同地段、同价位、公房租金标准的房屋给李丽婷、汤桂芳居住。
原审诉讼中，泰来公司称：公司确实已被吊销营业执照，吊销的原因是由于没有办理年检导致的。现公司尚未成立清算组，公司已停止运作，正处理债权债务。公司财产并没有贬值、毁损、流失、灭失，只是被法院查封、控制当中。海谊公司称：泰来公司的股东没有成立清算组。公司的财产并没有贬值、毁损、流失、灭失。涉讼楼盘有部分被法院查封。
原审法院认为：《房屋拆迁安置协议》约定，拆迁人应在百子横路9号地段新建楼第一幢第八层（产权属于公有、居住面积24.60平方米）的房屋安置给被拆迁人回迁居住。泰来公司承受涉讼拆迁地块的拆迁安置补偿义务后，已于2001年5月8日将涉讼608房安置给李丽婷、汤桂芳户回迁居住。鉴于上述《房屋拆迁安置协议》中并无约定拆迁人按公房安置被拆迁人回迁后，被拆迁人居住回迁房屋的期限；而李丽婷、汤桂芳户回迁后按公房租金标准使用上述608房，自2001年5月起至2009年12月已长达八年之久。据此，可认定泰来公司已适当履行了其拆迁安置补偿义务。现李丽婷、汤桂芳主张泰来公司违约，要求其承担违约责任，采取补救措施重新安置并赔偿损失，理据不足，原审法院不予支持。如李丽婷、汤桂芳户确有经济困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本性解决居住问题。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2014年5月14日作出如下判决：驳回李丽婷、汤桂芳的诉讼请求；本案一审受理费2700元，由李丽婷、汤桂芳负担。
判后，李丽婷、汤桂芳不服，上诉至本院称：1、一审法院认为广州泰来房地产开发公司（以下简称泰来公司）及广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）已经适当履行了其拆迁安置义务，属于认定事实不清。在错误认定的情况下，再认为泰来公司无须承担合同义务，更是错误。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了合同义务终止的情形，本案中泰来公司及东山城建公司未有法律规定的履行完毕情形。一审法院认为两公司已经履行完毕合同义务是不符合事实及没有法律依据的。所谓适当履行，没有法律依据，《合同法》没有对此有规定。《合同法》是民事基本法律，在适用时应当严格遵循法律的规定，在法律没有规定有适当履行的情况下，不得认为存在适当履行而否认合同的效力或者认定合同已经终止。2、一审法院认为合同义务履行方单单是泰来公司不正确，涉案合同是与东山城建公司签订。依据该合同，该合同义务的承担方为泰来公司及东山城建公司。该房地产开发项目由东山城建公司转让给泰来公司，项目也变更为泰来公司。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。依据上述行政法规的规定，相关的权利义务应当由泰来公司承担。3、一审法院没有追加“广州市华通商贸发展有限公司”（以下简称华通公司），程序违法，该公司是泰来公司股东，在泰来公司股东需要承担责任的情况下，是本案的必须共同诉讼当事人。李丽婷、汤桂芳在一审时申请追加该公司为被告，一审法院未予追加，程序不当。不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第五十七条的规定。4、涉案房屋的取得不合法，泰来公司在出卖该房屋给陈淑霞时已经知道李丽婷、汤桂芳在此居住，但是没有告知李丽婷、汤桂芳有优先购买权。该行为不仅仅损害了李丽婷、汤桂芳的合法权益，也违反了合同的约定，同时也不符合广州市的房屋管理政策。2009年12月l4日广州市中级人民法院作出的生效民事判决书确认双方之间存在不定期租赁关系，依据“买卖不破租赁”的原则，李丽婷、汤桂芳有租赁权利。5、泰来公司股东应当为该公司的债务承担责任。泰来已经于2010年12月2日被工商部门吊销，依法泰来公司应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组开始清算，清算组应由股东组成。但该公司一直未成立清算组对公司财产进行清算，导致公司财产灭失。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十八条第一款规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。据此，李丽婷、汤桂芳要求泰来公司的股东海谊公司、华通公司、黄凤芝承担相应的公司清算责任。
综上所述，向二审法院请求：一、改判泰来公司、海谊公司、黄凤芝、东山城建公司赔偿李丽婷、汤桂芳房租损失120000元。二、改判泰来公司、海谊公司、黄凤芝、东山城建公司采取补救措施，安排同地段同价位（公租房价格）的房屋给李丽婷、汤桂芳居住。三、改判泰来公司、海谊公司、黄凤芝、东山城建公司对上述请求相互承担连带责任。
海谊公司答辩称：我司不同意李丽婷、汤桂芳的上诉请求，由于李丽婷、汤桂芳拒不履行向业权人支付房屋使用租金的义务，应自行承担房屋退还业主的法律和经济责任。一审法院所查明的事实清楚，我司同意原审法院的判决。2009年12月15日以（2009）穗中法民五终字第3680号民事判决书中，查明李丽婷、汤桂芳自2001年5月8日回迁百子横路3号608房。2007年7月1日后由于李丽婷、汤桂芳与广州泰来房地产开发有限公司（以下简称泰来公司）没有签订书面的租赁合同，尽管该房屋业权人陈淑霞2000年6月15日通过购买取得该房屋的所有权，但并不影响李丽婷、汤桂芳继续与该房屋业权人保持租赁关系，租金标准不变。即李丽婷、汤桂芳2007年7月己经与业主陈淑霞按公房租金的标准建立了房屋租赁关系。2010年11月由于李丽婷、汤桂芳没有按照已生效的裁判文书履行向业主陈淑霞缴纳租金的义务，业权人陈涉霞于以（2010）越法民三初字第2540号案起诉李丽婷、汤桂芳，要求李丽婷、汤桂芳从2010年1月起每月按房管部门评定的私房租金标准支付租金，广州市中级人民法院以（2011）穗中法民五终字第739号民事判决书裁判李丽婷、汤桂芳必须支付房屋使用费，其中2007年7月1日起至2009年12月31日每月以136．70元的标准支付租金，2010年1月至2010年7月每月按23元／平方米的标准支付租金，由于李丽婷、汤桂芳长期不履行己生效的裁判文书，拒绝按法院判决的租金标准向业权人陈淑霞支付房屋使用费，己侵犯了业权人对涉案房屋享有所有权的权利。因李丽婷、汤桂芳不主动履行支付房屋使用费对价的义务，房屋业权人陈淑霞要求李丽婷、汤桂芳交还房屋的请求，得到了法院的支持（详见（2013）穗越法民三初字第475号民事判决书）。二、泰来公司经工商部门注册的是有限责任公司，海谊公司作为股东在泰来公司不具备清算条件前的债务负有限责任，不承担连带责任。根据《公司法》第一章第三条的规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。为对于超出投资额以外的部份，股东不再承担责任。海谊公司作为“广州泰来房地产开发有限公司的股东，仅以其投入到泰来公司中的出资额1100万元的资产，对泰来公司承担债务责任。该资产仅限于泰来公司经营期间的所有资产范围内，而不应涉及到海谊公司的其他资产。海谊公司作为泰来公司的股东，其出资额巳全部到位，该项资产巳属泰来公司所有，则海谊公司作为股东的义务巳履行，泰来公司应以自己的独立法人财产承担责任。虽然泰来公司被工商部门吊销了营业执照，但泰来公司并没有解散，公司的主体尚存在，正配合有关部门及拆迁户处理遗留问题，泰来公司的财产并没有贬值、毁损、流失、灭失，只是被法院查封、控制当中。李丽婷、汤桂芳与泰来公司之问产生的纠纷应在相互之问进行解决。李丽婷、汤桂芳与泰来公司之间的房屋拆迁安置，双方巳在2001年5月8日履行完毕，2007年李丽婷、汤桂芳居住的608房业权人陈淑霞依法取得了“海华大厦”608房的所有权，并承接了出租人的权力义务，608房屋的权利、义务、租赁关系也随之转移给业权人陈淑霞。李丽婷、汤桂芳与业权人陈淑霞巳形成了事实的租赁关系。综上所述，由于李丽婷、汤桂芳不按己发生法律效力的裁判文书履行支付房屋使用对价的义务，导致法院判决其搬迁，责任完全在于李丽婷、汤桂芳，应自行承担由此而产生的全部法律责任和经济责任。请求法院驳回李丽婷、汤桂芳的上诉请求。
泰来公司答辩称：我司不同意李丽婷、汤桂芳的上诉请求，我司对李丽婷、汤桂芳已履行了拆迁安置补偿的义务，李丽婷、汤桂芳的租赁关系已转移，由于李丽婷、汤桂芳不履行已发生法律效力的裁判文支付房屋使用对价的义务，应自行承担法律及经济责任。一、我司2001年5月8日依“房屋拆迁安置协议”的约定，安排李耀其回迁入住“海华大厦”608房，双方没有签订租赁合同，李耀其一直按照公房租金标准缴纳房屋租金至2009年12月之久，我司对李耀其已经履行了拆迁安置补偿的义务。2007年陈淑霞依照（2007）越法民三初字第3234号民事判决书取得了“海华大厦”608房的所有权，并承接了出租人的权力义务，该房屋的权利、义务、租赁关系也已经由原来的泰来公司变更为新的业权人陈淑霞。2010年2月3日李耀其根据（2009）穗中法民五终字第3680号民事判决书向业权人陈淑霞支付了从2007年7月1日至2009年12月31日的租金4101元（公房租金标准），李耀其与608房业权人陈淑霞双方已形成了事实的租赁关系。2010年3月15日，李耀其死亡，与李耀其同户籍的李丽婷变更为涉案房屋户主（同住人汤桂芳）。2010年4月2日及同年4月29日、7月21日、8月6日、9月l0日、10月9日、11月8日李丽婷、汤桂芳分别向业权人陈淑霞支付了2010年1月至11月的部份租金共1503．70元（公房租金标准）。由于李丽婷、汤桂芳拒不履行（20l0）越法民三初字第2540号民事判决书，（2011）穗中法民五终字第739号民事判决书的判决，长期拖欠租金，陈淑霞由于没有收到李丽婷、汤桂芳的租金，在（2013）穗越法民三初字第475号民事判决要求解除与李丽婷、汤桂芳之间的租赁关系，法院判决李丽婷、汤桂芳自本判决发生法律效力之日起壹年内搬出608房，将608房腾空交还给业权人陈淑霞，该判决已发生法律效力。二、泰来公司的主体存在，有独立承担责任的法人资格，公司的财产只是被法院查封、控制当中，没有贬值、毁损、流失、灭失。2010年12月2日由于泰来公司没有办理营业执照的工商年审手续，被广州市工商行政管理局吊销了营业执照，“海谊大厦”泰来公司的资产已被法院查封和控制当中，泰来公司没有解散，正在协助和配合有关部门及小业主处理有关“海谊大厦”的债权债务等遗留问题，泰来公司的财产没有贬值、毁损、流失、灭失。根据上述事实，我司对李丽婷、汤桂芳己经履行了拆迁安置补偿的义务，由于李丽婷、汤桂芳不按已生效的法律文书履行支付房屋使用对价的义务，应自行承担全部法律和经济责任。请求法院驳回李丽婷、汤桂芳的上诉请求。
东山城建公司的答辩与一审答辩意见一致，即用地项目公司为泰来公司，应由泰来公司承担相关拆迁安置义务，与东山城建公司无关。
被上诉人黄凤芝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院将依法作出处理。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，李耀其（被拆迁人、乙方）与被上诉人东山城建公司（拆迁人、甲方）签订的《房屋拆迁安置协议》，意思表示真实，合法有效，应予履行。本案争议的焦点在于拆迁人是否已经按该协议履行了安置义务。本案涉及案外人（涉案房屋产权人）权益，已经前后进行三次诉讼，相关判决已经发生法律效力。原审认为被上诉人进行回迁安置后，上诉人自2001年5月起至2009年12月以原有公房标准交付租金，已长达八年之久，其权益已经得到适当的保护，据此，可认定泰来公司已适当履行了其拆迁安置补偿义务。该认定并无不当。综合考虑前后三次的生效判决，均已经对上诉人的权益予以保护，本案原审判决结合历史事实对合同双方的权益均予以兼顾，并无不当。上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人李丽婷、汤桂芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年三月十八日
书 记 员 党春婷