重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）渝05执异2375号案外人：重庆汇东房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处红旗巷59号，统一社会信用代码91500224622151575G。法定代表人：罗道红，总经理。委托诉讼代理人：张有德、黄朝阳，北京大成（重庆）律师事务所律师。申请执行人：秦惠兰，女，1968年8月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郑智勇、郭庆，重庆启林律师事务所律师。被执行人：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号。法定代表人：王俊博，董事长。被执行人：王俊博，男，1986年1月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：王义安，男，1963年5月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：重庆瀚尚汽车销售有限公司，住所地重庆市永川区人民大道777号。法定代表人：陈彦旭，经理。在本院执行秦惠兰与重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达公司）、王俊博、王义安、重庆瀚尚汽车销售有限公司（以下简称瀚尚公司）国内非涉外仲裁裁决一案中，案外人重庆汇东房地产开发有限公司（以下简称汇东公司）对执行翁达公司所有的位于重庆市沙坪坝区某号附63号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人汇东公司称：2002年10月8日，翁达公司和重庆天友物业发展有限公司（以下简称天友物业公司）签订《天星桥2#片区合作改造合同》，由双方共同出资、各占50%股份比例开发天星桥2#片区（即雅豪丽景小区），最终利润由双方各得50%。该合同签订后，翁达公司因资金严重困难，与本公司的前身重庆永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐房地产公司）签订《雅豪丽景开发项目承包经营协议书》，将该项目的经营权及利润盈亏全部交给永乐房地产公司。该项目开发完成后，双方对剩余商铺及幼儿园进行了分配，其中本案涉案房屋即幼儿园分配并交付给本公司。本公司于2007年10月1日将上述房屋租赁给他人使用。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条，请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人秦惠兰辩称：1.案外人不具备适用《查扣冻规定》第十七条的条件，其以该规定要求中止执行涉案房屋的主张不成立。在本案中，即使根据案外人提供的证据，其不属于购房人，而是属于房屋的联建方，但在产权登记中心所登记的产权人是被执行人翁达公司，其联建合同未在相关部门登记，故无法证明案外人属于联建方。2.法院对涉案房屋采取的执行行为合法，对上述房屋应予以继续执行。因案外人所举示的《关于【雅豪丽景】项目部分产权归属说明》系复印件，故我方不认可其真实性。涉案房屋修建完成已近10年，且上述房屋早已经能够办理相关产权手续及产权过户手续，若案外人确实为联建方，但长达这么久未办理产权手续，也未对产权过户提起诉讼，其存在重大过错，故案外人仅凭其与被执行人签订的合同等要求中止执行上述房屋没有法律依据。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，我方在申请查封、申请强制执行时上述房屋在被执行人翁达公司名下，我方申请查封、执行上述房屋于法有据。综上，请求法院驳回案外人的异议请求，继续执行上述房屋。本院查明，莫红露与翁达公司、王俊博、王义安、瀚尚公司民间借贷纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称沙坪坝法院）于2016年5月11日以（2016）渝0106财保192号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了翁达公司所有的位于重庆市沙坪坝区某号附63号房屋。同年6月2日，重庆仲裁委员会作出（2016）渝仲字第771号裁决书，裁决翁达公司、王俊博、王义安归还莫红露借款本金15,000,000元及利息、罚息、律师费、保全担保费、保全费，莫红露有权对翁达公司提供的抵押房屋折价或以拍卖、变价款项优先受偿，瀚尚公司在莫红露就抵押物行使优先受偿权后不足清偿的范围内承担连带保证责任。因翁达公司、王俊博、王义安、瀚尚公司未履行上述生效仲裁裁决书所确定的义务，莫红露向本院申请强制执行。在执行过程中，因莫红露与秦惠兰签订债权转让协议，将其对翁达公司等人享有的上述仲裁裁决书所确定的债权及全部权益转让给秦惠兰，根据秦惠兰的申请，本院于2017年7月7日作出（2016）渝05执1206号之二执行裁定书，变更秦惠兰为本院（2016）渝05执1206号执行案件的申请执行人。另查明，2002年10月8日，天友公司（甲方）与翁达公司（乙方）签订《天星桥2#片区合作改造开发合同》，共同对重庆市沙坪坝区天星桥2#片区（天星桥正街2#和晒光坪61#）和翁达公司所征得的霜叶宫等土地进行合作改造开发。该合同约定：1.甲、乙双方以联合开发的形式对外，所有手续均以双方的名义一同办理;2.甲、乙双方本着共同出资、共同运作、风险共担、利益共享的原则，双方按投资额各自出资50%，其中首期各10,000,000元分期打入双方认同的银行，以甲方名义开账户，乙方监印章；3.小区开发由甲、乙双方共同管理，最终利润由甲、乙双方各得50%。2005年4月10日，翁达公司（甲方）与永乐公司（乙方）签订《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》，约定：1.项目名称为雅豪丽景小区，项目地址为沙坪坝区天星桥正街2#、晒光坪61#，项目规模预计总建筑面积195,200平方米；2.甲方将其在该项目上的开发经营权全权承包给乙方，乙方向甲方支付总额为2,000,000元的项目承包金，对该项目的经营自负盈亏，甲方在乙方承包经营前用于该项目的投资款及所有费用以10,000,000元（含保证金及投资款3,000,000元，前期费用7,000,000元）包干，由乙方支付给甲方；2.乙方认可甲方在本协议签订生效前甲方与重庆第二建设有限公司、天友公司所签订的合同、协议，并负责全面代替甲方履行除本协议规定由甲方承担的责任、义务以外的所有责任、义务，乙方享有除本协议规定由甲方享有的权益以外的该项目所有权益和最终开发利润；3.该项目的所有联建方式和项目法人单位仍按现行方式实施，乙方仅作为甲方在该项目上的承包经营者，而不作为该项目的联建方。2006年2月13日，重庆市工商行政管理局出具一份《企业（字号）名称预先核准通知书》，同意核准永乐公司的企业名称变更为汇东公司。出租方天友公司、翁达公司（甲方）与承租方吕丹（乙方）签订一份《雅豪丽景小区幼儿园房屋租赁合同》（以下简称原《租赁合同》），约定：1.该房屋坐落于重庆市沙坪坝区某号雅豪丽景小区，该房屋建筑面积1,039.17平方米，该房屋未设定抵押；2.该房屋为甲方开发房，该房屋通过竣工验收备案、办理好房屋产权证后，提供复印件给乙方；3.该房屋用途为幼儿园，乙方保证在租赁期内不擅自改变房屋用途；4.该房屋的免租期为90天，免租期内乙方无须向甲方支付房屋租金，房屋租赁期自2007年10月1日至2017年9月30日，共计120个月；5.租金标准为8元/平方米·月，每月租金合计8,313.36元，该房屋租金10年不变，采取预缴租金方式，签订合同时预缴三个月租金，每三个月租期最后一个月的20日预缴下三个月的租金，装修完毕后，到幼儿园开班前的空置期，租金按25%收取，空置时间超过了2008年3月1日，从即日起按全额租金收取，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证；6.甲方应于2007年9月30日前将房屋按约定条件交付给乙方；7.乙方以个人“吕丹”名义签署本合同，并以吕丹作为法定代表人办理小区幼儿园办园许可证及各种相关手续，将小区幼儿园命名为”雅豪金色阳光幼儿园”。2008年7月2日，因雅豪丽景小区幼儿园产权发生转移，天友公司、翁达公司（甲方）与吕丹（乙方）、汇东公司（丙方）就原《租赁合同》项下权利义务转移及有关事宜达成一份《协议书》，约定：1.甲方确认，租赁房屋产权为丙方所有，因原《租赁合同》产生的全部收益归丙方，自本合同签订生效后，原《租赁合同》项下甲方的权利义务全部转移给丙方；2.甲丙双方确认，自2008年4月租赁房屋产权归丙方所有后，因该房屋租赁产生的收益自2008年4月起归丙方；3.甲乙丙三方确认，原《租赁合同》约定房屋租赁条款不变。2010年2月25日，天友公司、翁达公司、汇东公司三方共同出具《关于【雅豪丽景】项目部分产权归属说明》，载明：天友公司与翁达公司于2004年共同立项开发沙坪坝区【雅豪丽景】房地产项目，汇东公司以投资方式参与联建。根据联建协议及分配方案，汇东公司分得该项目部分产权，其中，沙坪坝区某号附63号为汇东公司所有，目前本项目房地产权证尚在办理之中。2016年7月30日，出租方汇东公司（甲方）与承租方重庆市沙坪坝区雅豪金色阳光幼儿园（乙方）签订《雅豪丽景小区幼儿园房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于重庆市沙坪坝区某号雅豪丽景小区，该房屋建筑面积1,039.17平方米，该房屋未抵押，现无产权，现状租给乙方；2.该房屋用途为幼儿园；3.租赁期限为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止；4.房屋租金为10年一次性交2,800,000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据不动产登记簿的记载，沙坪坝法院在莫红露申请仲裁前所保全查封的位于重庆市沙坪坝区某号附63号房屋登记在被执行人翁达公司名下。虽然案外人汇东公司的前身永乐公司与被执行人翁达公司签订承包经营合同，对上述房屋所在的雅豪丽景小区项目进行承包经营，且汇东公司、翁达公司、天友公司共同确认上述房屋由汇东公司分得，汇东公司自2008年起将上述房屋对外出租，但是汇东公司至今未就上述房屋办理产权变更登记手续，故案外人汇东公司对上述房屋不享有足以排除强制执行的实体权益。综上，案外人汇东公司请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人重庆汇东房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘用辉代理审判员  傅 沿代理审判员  蒋晓亮二〇一七年十二月十五日书 记 员  谭 锋