江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终880号
上诉人（原审原告）：李恩翠,女,1969年4月10日生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：常彩云，江苏典上律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李英，江苏典上律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐有峰,男,1976年2月19日生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。
原审第三人：刘海民，男，1958年5月1日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
原审第三人：鲁兴华，女，1977年1月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：徐飞，江苏臻宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘艳，江苏臻宇律师事务所实习律师。
上诉人李恩翠因与被上诉人徐有峰、原审第三人刘海民、鲁兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李恩翠及其委托诉讼代理人李英、原审第三人刘海民、原审第三人鲁兴华的委托诉讼代理人徐飞、甘艳到庭参加诉讼。被上诉人徐有峰经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李恩翠上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院仅从形式上认定租赁协议无效，于法无据，该协议虽然不是格式意义上的租赁协议，但在协议中，被上诉人对于租赁的房屋位置、期限、价格有明确的约定，且被上诉人也向上诉人出具了收条，证明款项己收到，所以该份协议合法有效。上诉人与被上诉人是亲戚关系，出于对被上诉人的信任，加之自身文化程度有限，且并未预见到租赁房屋会被申请执行，所以未与被上诉人订立形式意义上的租赁协议，但不能否认上诉人租房的事实。其次，上诉人在一审中提供的证据，其中有上诉人向证人的借款，也有上诉人承接的工程款，已经可以充分证明其租赁房屋的租金来源，但一审法院对此未与认可，却要求上诉人另行证明其收入来源，上诉人从事的是消防安装工作，其所承接的一些工程项目并未签订相应的合同，而是工程结束后给付现金。一审法院对上诉人提供的证据未加核实，而是直接予以否认，明显有失公平。二、一审判决的依据不是法律规定，而是逻辑关系。一审法院否认租赁协议及买卖协议的有效性，依据的不是法律规定，而是逻辑关系。一审法院以上诉人与被上诉人具有利害关系为由，认定被上诉人是为了拒绝履行生效文书而与上诉人签订租房协议，明显是荒谬的。
刘海民述称，本案是虚假租赁关系。法院查封的房屋与本案的房屋不是同一房屋。上诉人从执行异议的案件开始一直被驳回，上诉人的权利也已经放弃，前面的执行异议案件已经发生法律效力，后面又诉讼，这一切都是虚假的诉讼。上诉人与被上诉人叔嫂关系。协议是徐有峰单方出具，从协议构成来看应该是双方签字，并且院落价款是15万元，院落是房屋的附属物。综上，刘海民认为租赁关系是虚假的。请求二审法院维持原判。
鲁兴华述称，上诉人与被上诉人之间确实存在房屋租赁协议，请求法院在查明事实的基础上依法作出判决。
李恩翠向一审法院起诉请求：1、判令李恩翠与徐有峰之间的租房协议合法有效并已履行，李恩翠有权居住该房屋至租房期满；2、诉讼费由徐有峰承担。
一审法院认定事实：刘海民与徐有峰及其妻鲁兴华民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年1月29日作出(2014)栖迈民初字第588号民事判决书，判令：徐有峰、鲁兴华于该判决生效之日起十五日内给付刘海民借款本金40万元及逾期利息（自2014年9月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算），并由徐有峰、鲁兴华承担诉讼费10380元。因徐有峰、鲁兴华未履行该份生效法律文书所确定的义务，申请执行人刘海民向一审法院申请强制执行。此案在执行过程中，一审法院于2015年10月13日作出（2015）栖执字第803号执行裁定书，对被执行人徐有峰位于南京市栖霞区尧石二村17幢4单元102室房屋（以下简称案涉房屋）进行评估、拍卖。为此，李恩翠提出执行异议，认为其已租赁、居住了该房屋，并已支付全部租金，请求居住到租赁期满。一审法院经审查认为：李恩翠认为租赁了拍卖房屋15年，并于2012年12月30日一次性用现金支付了全部租金，但未提供出租人提供的收条及款项来源的相关凭据；且案外人提供的租赁“协议”中的房屋（尧石二村17幢201室）也并非一审法院依法拍卖的房屋，故于2016年3月14日作出（2016）苏0113执异9号执行裁定书，裁定驳回李恩翠的执行异议。
李恩翠为证明其向徐有峰租赁案涉房屋、租赁期限为15年的主张，提供了2012年12月30日的租赁“协议”1份，内容为：“本人把位于尧石二村17幢201室租给李恩翠，房租壹仟贰佰元整，租期壹拾伍年整，共计贰拾壹万陆仟元整，于2012年12月30日一次性付清现金。租房期限到2027年12月30日。徐有峰”。徐有峰于2016年3月20日出具说明，称房屋的坐落为尧石二村17幢102室，协议中误写成201室。第三人刘海民对该份协议的真实性不予认可，认为租赁协议上的门牌号码与案涉房屋不相符，且李恩翠未提供出租人出具的租金收条以及租金款项来源的相关凭据。
李恩翠又提供2013年1月10日的买卖“协议”，内容为：“本人徐有峰把位于尧石二村17幢201室的院子卖给李恩翠，价格壹拾伍万元整。徐有峰”。协议之下，徐有峰还出具收条1份，内容为：“今收到李恩翠购买尧石二村17幢201室的院子现金壹拾伍万元整。”第三人刘海民对该协议及收条的真实性均不予认可，认为院子是房屋的辅助性设施，不能单独买卖。
一审庭审中，李恩翠当庭陈述：我与丈夫徐有贵20**年从安徽老家到南京，徐有贵与徐有峰为亲兄弟。我丈夫原来是从事卤菜经营，年收入大约10万元左右；2009年到南京之后我在饭店里打工，我丈夫跟人家做学徒从事安装工作，我的月收入大约2000元，我丈夫的收入大约60元/天，那时候以每月250元的价格在南京市××一个小区租赁了套房中的一间屋子；2010年的时候我丈夫徐有贵学习消防工程安装，自2011年我与丈夫共同开始从事喷淋与烟雾报警装置的安装工作，我们是自由职业者，未办理个体工商户营业执照或成立公司，每年的家庭净收入大概在30万元左右。但李恩翠未举证纳税证明或银行流水账单等相关证据证明其收入来源或资金流量。
另，李恩翠还申请了证人周某,4、张某,4出庭作证，该二人均居住在尧石二村小区，以证明李恩翠自2013年开始一直居住在案涉房屋内，并支付了租金及购房款30余万元，提交了管道燃气供用气合同、广电业务受理单、发票等证据予以佐证。刘海民对证人的当庭陈述内容不予认可，称李恩翠的起诉是虚假诉讼，李恩翠与徐有峰系嫂关系，他们有串通的嫌疑，李恩翠并未提交交付租金的证据及租金的来源的凭证，李恩翠提供的管道燃气供用气合同、广电业务受理单、发票等证据及所谓的证人证言不能证明租赁协议的真实性。
一审法院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务。本案中，李恩翠主张其以每月1200元的价格自2012年12月30日起租赁案涉房屋15年，一次性以现金方式支付租金21.6万元，并提交了租赁“协议”予以证明。首先，从形式上审查，协议应当由两方以上的当事人共同签订，本案中的租赁“协议”由徐有峰单方出具，不符合协议构成的形式要件；其次，从内容上审查，协议中记载李恩翠一次性付清现金26万元，但李恩翠未能提供租金款项交付的凭证以及租金来源的相关凭据予以证明；再次，从逻辑关系上审查，李恩翠不仅提交了案涉房屋租赁“协议”，还提交了案涉房屋院落的买卖“协议”，两份协议的间隔时间仅为11天，李恩翠在租赁了案涉房屋之后又单独花费15万元购买了此房屋的院落，院落为房屋的附属设施，并非独立的商品，李恩翠的上述行为与常理相悖。且，据李恩翠本人陈述，徐有峰为其丈夫徐有贵的弟弟，故其与徐有峰有利害关系，案涉房屋登记在徐有峰名下，现该房屋因徐有峰未履行生效的法律文书而被评估拍卖，李恩翠仅凭徐有峰单方出具的租赁“协议”，而无其他证据予以佐证，一审法院经审查认为，该份证据不足以认定其向徐有峰租赁案涉房屋15年且已缴纳租金21.6万元。综上，李恩翠称其以每月1200元的价格自2012年12月30日起租赁案涉房屋15年，要求确认租赁协议有效并居住至期满的主张，依据不足，一审法院不予支持。徐有峰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回李恩翠的诉讼请求。一审案件受理费4540元，减半收取2270元，由李恩翠负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，上诉人李恩翠申请证人杨某,4、薛某,4、常某,4出庭作证，杨某,4称，李恩翠是其亲小姑子，2012年11月底至12月初，李恩翠称要购买房屋，向其借款4万元。薛某,4称，李恩翠在2012年借款给徐有峰时其在现场。常某,4称其在2012年10月25日左右，以现金方式向徐有贵支付中国电信消防改造人工费12.8万元。上诉人李恩翠对上述证人证言的真实性认可。刘海民对上述证人证言的真实性不认可。鲁兴华质证后称，证人证言能够说明资金的来源，能够说明双方有租赁关系。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人李恩翠请求确认其与徐有峰之间的租房协议有效，并居住至期满的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同是双务、有偿合同，在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。本案中，李恩翠称其与徐有峰签订了租房协议，约定徐有峰将诉争房屋出租给李恩翠，房租为每月1200元，租期15年，租金计21.6万元，其要求判令其与徐有峰的租房协议合法有效并已履行，其有权居住该房屋至租房期满。从本案查明的事实来看，虽然李恩翠提供了徐有峰单方出具的于2012年12月30日出具的出租协议，但该协议仅是徐有峰单方出具，并无李恩翠的签名，徐有峰出具该租房协议仅视为徐有峰的单方陈述，不能作为双方达成出租房屋的协议。从房屋的转移交付使用来看，李恩翠缺乏证据证明双方已就涉案房屋进行了交付。关于租金支付情况。李恩翠称，协议签订时一次性以现金方式付清租金，但李恩翠并未提供其从银行提取21.6万元现金的相应凭证佐证其以现金方式向徐有峰支付房租之事实，亦未举证其交纳税收证明其收入来源，且徐有峰于2016年3月20日才向李恩翠出具21.6万元租金收条与交易习惯及常理亦不符，不能充分反映支付租金情况。上述事实足以证明徐有峰出具的租赁协议意思表示不真实。据此，一审法院对李恩翠要求确认租赁协议有效并居住期满的主张不予支持，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，李恩翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4540元，由上诉人李恩翠负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年三月二十九日
书记员 郭旭冬