江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2525号上诉人（原审被告）：吴应祝，女，1973年9月28日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：严健，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，江苏众贤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京协济通饮食文化管理有限公司，住所地南京市玄武区红山路98号2-85。法定代表人:柏广银，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁洋，江苏友诚律师事务所律师。上诉人吴应祝因与被上诉人南京协济通饮食文化管理有限公司（以下简称协济通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴应祝上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）双方约定租金标准过高，一审法院不应以此计算占有使用费；（二）涉案合同无效，被上诉人主张管理费无依据；（三）被上诉人应赔偿私自拉电造成的损失；（四）由于涉案房屋没有权属登记导致上诉人消防验收一直无法办理，直至2014年3月才办齐所有证照开始经营，被上诉人对此应予以赔偿。被上诉人协济通公司辩称：（一）涉案合同无效并非被上诉人导致，被上诉人系从孝陵卫街道承租的涉案街区房屋，该街区房屋已取得部分规划和立项；（二）上诉人所称租金过高没有事实和法律依据。（三）其一审已提交相应证据证明其有权收取管理费用；（四）上诉人未能办理工商登记系因其未能通过消防验收，我们出租的房屋已整体通过消防验收；（五）拉电问题与本案非同一法律关系，且合同约定，上诉人恶意拖欠租金的，我们有权断电，每次断电前我们都曾事先通知，且每次只断电一小时。协济通公司一审请求：1.吴应祝支付截至2016年2月29日的房屋租金（使用费）222万元、管理费319968元，合计2539968元，并自2016年3月1日起按年利率24%支付逾期付款利息；2.吴应祝支付违约金50万元。一审法院认定事实：2013年1月25日，协济通公司（甲方）与吴应祝（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，双方确认房屋的建筑面积为2222平方米；租赁期限自2013年1月28日至2021年1月27日；自2013年3月1日起，甲方给予乙方4个月的免租期，作为对乙方装修和开业的扶持，乙方无需支付该期间的租金；自2013年7月1日起，房屋年租金按合同约定建筑面积乘以当年每天每平米租金标准计算，前三年租金为每年120万元（第一年扣除四个月免租期的租金40万元），每三年在前三年的基础上递增8%；租金每3个月支付一次，乙方相应提前30日支付，即乙方应在每年的6月1日、9月1日、12月1日及3月1日前支付下一季度的租金；租赁期间，消防安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定；乙方在租赁经营期内，自主经营，自负盈亏，独立承担经营费用……一切经营手续由乙方办理，并承担一切经营手续费用；街区内的保安、保洁、公共区内照明量化、绿化，停车场引导、垃圾清运等由甲方负责，乙方第1、2、3年按每平方米6元/月（159984元/年），第4、5、6年按每平方米6.5元/月（173316元/年）……向甲方支付管理费，该管理费按年支付，免租期内的管理费正常支付；房屋交付以甲方书面通知为准；在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期1日，应按费用总额的5‰向甲方支付滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；乙方承租房产区域内的街区管理，由甲方的管理公司进行管理，乙方应予以配合并遵守甲方对街区管理的相关规定；等等。2013年2月25日，吴应祝与协济通公司、孝陵卫休闲美食街区管理处签订《孝陵卫休闲美食街区商户管理规定》，约定：商户不得擅自改变房屋已确定的用途；管理服务费用每平方米6元/月，按年度收取，以后每三年递增8%；凡违反本管理规定或拒交相关费用的，管理处有权对商铺进行停水、停电的警告……因此产生的一切损失由商铺负责；等等。2013年3月1日，协济通公司将涉案房屋交付吴应祝使用。吴应祝承租涉案房屋后用于经营KTV服务业务，于2014年3月21日办理了个体工商户营业执照，名称为“南京市玄武区崇文门娱乐中心”。除协济通公司予以免除的费用外，吴应祝按每月10万元向协济通公司交纳了2014年3月31日以前涉案房屋的承租使用费用，并支付了2014年4月的费用8万元，未再支付2014年5月1日以后的费用。此外，吴应祝向协济通公司交纳了2014年3月1日前的管理费，未再向协济通公司支付之后的管理费。另查明，南京市玄武区柳营99号原系该区孝陵卫办事处钟灵街村村民委员会建设的厂房，建设工程规划许可证载明的建设规模为1-2层约3100平方米。后该厂房被出新改造为柳营餐饮休闲街区，建筑面积为6850平方米，出新改造的工程系协济通公司受托完成建设，但此次出新改造并未取得建设工程规划许可。涉案房屋的建筑物现为3层房屋，至今未取得产权证书。2013年5月16日，南京市玄武区人民政府为协调解决柳营餐饮休闲街区开办事宜曾召开专门会议，议定事项包括“鉴于市规划局曾经核发过该地块的规划建设许可证……由孝陵卫办事处出具集体资产权属证明，作为房屋产权证明。各有关部门以此作为办理有关审批的依据”等。协济通公司曾多次向吴应祝发出催款通知，并告知吴应祝在收到催款通知后的限定期限内仍不付款将采取不定期停电措施等。2014年3月至同年9月期间，协济通公司催款无果后数次对吴应祝采取停电措施，双方因此多次发生纠纷。为证明停电造成了设备损坏损失140580元、营业损失101520元，吴应祝举证了南京百事达音响器材有限公司等出具的收款收据、其自制的消费账单及停电赠送抵用券明细等。协济通公司质证认为，对吴应祝所举证据的真实性、关联性不予认可，停电是协济通公司的自力救济行为，且停电前均告知了吴应祝，停电只是警示性的短暂停电。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋属于该条规定的情形，协济通公司、吴应祝之间的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。协济通公司主张吴应祝支付截至2016年2月29日的费用，吴应祝应当参照双方约定向协济通公司支付房屋占有使用费222万元、管理费319968元，合计2539968元。协济通公司多次向吴应祝催要有关费用，而吴应祝占有使用涉案房屋并未支付对价，协济通公司要求吴应祝支付自2016年3月1日起的逾期付款利息，该主张属于协济通公司所受到的损失，吴应祝应当予以赔偿，一审法院酌定支持吴应祝按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月1日起向协济通公司赔偿损失。协济通公司要求吴应祝支付违约金50万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于停电造成的设备损坏损失140580元、营业损失101520元，吴应祝举证不足以证明相应损失实际发生且系协济通公司的停电行为所致；即便协济通公司的停电行为给吴应祝造成了一定损失，产生该损失的风险系吴应祝经催告仍未付款所致，吴应祝事先明知欠款会产生停电的风险，并未采取合理的措施避免风险导致损失，相应的损失亦应由其承担；故吴应祝的抗辩意见，一审法院不予采信。关于吴应祝辩称的管理费问题，管理费系吴应祝享有街区内的保安、保洁、公共区内照明量化、绿化、停车场引导、垃圾清运等服务而应支付的对价，吴应祝参照双方约定的标准支付管理费并无不当，亦与吴应祝之前的实际履行行为相符，故一审法院不予采信。综上，原告的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、吴应祝于本判决生效之日起十日内给付南京协济通饮食文化管理有限公司截至2016年2月29日欠付的房屋占有使用费222万元、管理费319968元，合计2539968元，并以该款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月1日起支付利息。二、驳回南京协济通饮食文化管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费31200元，由南京协济通饮食文化管理有限公司负担5132，由吴应祝负担26068元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方均无异议，本院依法确认。上诉人认为一审判决中遗漏了消防问题。本院二审查明，上诉人所经营的南京市玄武区崇文门娱乐中心于2014年2月17日取得消防安全检查合格证；2014年3月21日领取了营业执照。本院认为：本案中，涉案租赁合同因所涉房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依法应为无效合同。对此当事人双方也无异议。上诉人因履行该合同已实际承租使用了涉案房屋，故其应参照涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。现虽上诉人认为双方约定的租金与其获得的占有利益不符，有失公平。但其并未能就此提交充分证据予以证明，且该租金标准系当时双方协商约定，也无证据证明存在欺诈、胁迫等情形，故上诉人该上诉理由不能成立。关于涉案管理费，根据双方租赁合同约定系涉案街区内被上诉人提供保安、保洁、公共区域照明亮化、绿化、停车场引导、垃圾清运等服务的费用。虽涉案合同无效，但上诉人在涉案街区内经营时已实际接受了以上服务，故其理应就此参照双方约定的数额支付该管理费用。关于上诉人所称因被上诉人原因导致其未能如期经营的上诉理由，本院认为，首先租赁房屋用于开设经营性公众聚集场所的，应由经营者向公安消防机构申报消防安全检查。其次，根据上诉人提交的消防安全检查合格证虽能证明上诉人经营的南京市玄武区崇文门娱乐中心于2014年2月17日才通过消防验收，但不能证明通过验收时间延迟系因为被上诉人原因导致。故此上诉理由缺乏事实依据，不能成立。关于上诉人所称因被上诉人断电导致其损失的上诉理由，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷与上诉人所称的损害赔偿系不同法律关系，上诉人应另行诉讼解决。综上所述，上诉人吴应祝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27120元，由上诉人吴应祝负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年五月二十四日书记员  倪 辉