上海市嘉定区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）嘉民特字第1号
申请人上海中泰创展典当有限公司。法定代表人XXX。委托代理人崔鹏。委托代理人张宏华。被申请人上海志展房地产有限公司。法定代表人XXX。委托代理人刁品勇。申请人上海中泰创展典当有限公司(下称中泰创展公司)与被申请人上海志展房地产有限公司(下称志展公司)申请实现担保物权一案，本院于2015年4月2日受理后，由代理审判员张晓霞独任审理，并于2015年4月14日组织双方当事人进行了听证。本案现已审理终结。申请人中泰创展公司诉称，2014年11月3日，申请人中泰创展公司与被申请人志展公司签订《房地产借款抵押合同》和补充协议，约定被申请人向申请人借款人民币(以下币种同)400万元，将被申请人所有的嘉定区曹安公路XXX号1801、1802、1806、1808及1812室抵押给申请人；月利率为0.4%，月综合费用为1.9%；借款期限自2014年11月3日至2014年12月2日；在典当期限或续当届满后5日内，被申请人不按约定履行赎当义务的，所抵押典当房产则视为绝当物品，绝当的房产申请人可以任何合法方式处置抵押物。逾期还款的，申请人有权按照未还款总额每日0.5%收取违约金直至债务完全清偿。后被申请人将其名下的上述房屋办理房地产抵押登记手续，载明房地产抵押权人为申请人，债权数额为400万，债权发生期间从2014年11月3日至2014年12月2日。申请人于2014年11月7日开具当票一张，典当期限为2014年11月7日至2014年12月6日，当户为被申请人，典当金额为400万元，综合费76,000元，实付金额为3,924,000元。申请人按照被申请人出具的付款委托书要求，于2014年11月7日将3,924,000元划至被申请人账户，将综合费76,000元划入申请人账户。申请人分别于2014年12月5日、2015年1月20日开具续当凭证，续当期限均为1个月。被申请人支付了第1-2个月的利息32,000元及第2-3个月的综合费152,000元。后经申请人多次催告，被申请人均未办理续当手续，第3个月利息16,000元尚未支付。根据合同约定，超过5日既不赎当也不续当的，属于绝当情形，申请人有权以合法方式处分抵押物实现抵押权。综上，鉴于被申请人的违约行为，申请人据此请求法院裁定拍卖或变卖志展公司抵押给中泰创展公司的位于上海市嘉定区曹安公路XXX号1801、1802、1806、1808及1812室的房产，以优先偿还申请人的债权合计4,939,680元〔其中当金4,000,000元、利息16,000元(2015年1月7日至2015年2月6日)、违约金923,680元(以4,016,000元为基数，按每日0.5%计算，从2015年2月13日暂计至2015年3月31日，要求计算至实际清偿之日止)〕。被申请人志展公司辩称，根据相关司法解释，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，现被申请人工程款尚未全部结清，故申请人在本案中不应享有优先受偿权。对申请人的债权主张除违约金计算标准过高，请求法院依法调整外，对其他事项均无异议。经审理查明：2014年11月3日，甲方中泰创展公司与乙方志展公司签订《房地产借款抵押合同》一份〔合同编号：(2014)典业务字第135号〕，约定甲方向乙方发放借款4,000,000元，月利率0.4%，月综合费率1.9%；借款期限自2014年11月3日至2014年12月2日(借款具体期限在双方签署的当票上予以确认)。借款期内及借款期限届满后5日内，经甲乙双方协商同意可以续期，届时双方另行签署《续当凭证》，《续当凭证》上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效；乙方同意以其坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号18楼建筑面积合计437.12m2的房产作抵押，其中：1801室113.33m2、1802室117.72m2、1806室72.07m2、1808室69.76m2、1812室64.24m2；抵押房地产的担保范围包括借款本金(当金)、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用；借款期限或借款展期届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现；乙方违反上述合同第四、七、八、九、十条规定及补充协议必须按照借款金额的20%承担违约赔偿。逾期还款5天内按每日未还款总额的0.5%计，超过5天申请人可通过变卖、拍卖或向有管辖权的人民法院申请强制执行、变卖、拍卖或诉讼期、执行期直至债务完全清偿止的费用，按每日未还款总额的0.5%计。违约金因不同的违约行为依本合同约定可以重复计算。《续当凭证》及补充协议为本合同某一条款的补充，是合同不可分割的一部分，与本合同同样具有法律效力。同日，甲方中泰创展公司与乙方志展公司又签订《房地产借款抵押合同补充协议》一份，就前述《房地产借款抵押合同》中未尽事宜作出约定，明确利息的收取方式为按月结息，甲方在当金发放一个月后当日向乙方计收利息。综合费的收取方式为：每1个月收取一次，甲方在当金发放当日向乙方收取前1个月的综合费；乙方逾期交纳利息和综合费用或逾期偿还当金本金时除须及时补交利息、综合费用、当金及按中国人民银行规定应支付的逾期罚息外，还需每日按典当之未还金额(包括当金、利息、综合费用及其他费用)的5‰支付逾期违约金，直至实际全部结清债务之日止；典当期限或者续当期限届满后，乙方应当在5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当的，为绝当。2014年11月6日，上述房屋办理抵押权登记，登记号为嘉XXXXXXXXXXXX，债权数额为4,000,000元。2014年11月7日，申请人向被申请人签发编号为XXXXXXXXXXX的当票一张。该当票记载当户名称为被申请人志展公司，典当金额400万元，典当期限由2014年11月7日起至2014年12月6日止，当物为沪房地嘉字(2014)第007875号房地产证下的1801、1802、1806、1808、1812室的房产，综合费月费率1.9%，月利率0.4%。同日，申请人向被申请人提供借款本金3,924,000元(扣除首期综合费用76,000元)。借款期限届满后，申请人、被申请人协商续当，按月续期至2015年2月6日。被申请人亦依约向申请人支付了相关利息、综合费用。之后，被申请人志展公司并未续当和赎当，亦未向申请人归还借款本金。申请人多次催讨未果，故涉讼。本案审理过程中，申请人中泰创展公司将优先受偿的范围调整为截至2015年2月6日当金4,000,000元、利息16,000元及自2015年2月13日起至实际清偿日止的违约金(以4,000,000元为基数，按银行同期贷款利率的四倍为标准进行计算)。以上事实有《房地产借款抵押合同》、《房地产借款抵押合同补充协议》、抵押房产登记信息及抵押权证、划款凭证、当票、续当凭证、付款委托书、房地产权证等证据材料及当事人的陈述等为证。本院认为，申请人中泰创展公司陈述的事实属实，其申请事项亦符合有关法律规定，且被申请人志展公司也对欠款的本息予以确认，鉴此，本院对申请人实现担保物权的请求予以准许。被申请人志展公司的相关辩称意见，并无证据予以支持，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人上海志展房地产有限公司所有的位于上海市嘉定区曹安公路XXX号1801、1802、1806、1808及1812室的房产(其中：1801室113.33m2、1802室117.72m2、1806室72.07m2、1808室69.76m2、1812室64.24m2，总计437.12m2)，所得价款由申请人上海中泰创展典当有限公司按其受偿的顺位优先受偿〔优先受偿的范围为截至2015年2月6日本金人民币4,000,000元、利息人民币16,000元及自2015年2月13日起至实际清偿日止的逾期费用(以人民币4,000,000元为基数，按银行同期贷款利率的四倍为标准进行计算)〕；抵押物拍卖、变卖后，所得价款超过债权数额的部分归被申请人上海志展房地产有限公司所有(该抵押物另行设定其他抵押或司法限制除外)。本案受理费人民币15,439元，由被申请人上海志展房地产有限公司负担(应于本裁定生效之日起七日内交付本院)。申请人上海中泰创展典当有限公司可依据本裁定向人民法院申请执行。
代理审判员 张晓霞
二〇一五年五月四日
书 记 员 严盈盈
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。