江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1448号
上诉人（原审被告）：杨毅。
委托诉讼代理人：毛列群，上海永悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安子文，上海永悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山市美亚物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：吴金华，江苏珺文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林辉，江苏珺文律师事务所律师。
原审被告：沈庆文。
原审被告：杨舒期。
上诉人杨毅因与被上诉人昆山市美亚物业管理有限公司（以下简称美亚公司）、原审被告沈庆文、杨舒期物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨毅上诉请求：撤销一审判决，驳回美亚公司的诉讼请求。事实和理由：一、交房时杨毅将物业费交给开发商，一审法院认定杨毅没有缴纳物业费是错误的。二、物业服务收费应当由业主和物业服务企业在合同中约定。《江苏省物业管理条例》第三十四条规定，前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。杨毅自交房入住至将房屋出售始终不知晓物业管理服务由美亚公司提供，也没有收到交费通知或签订物业服务合同，房屋买卖合同也没有明确约定物业管理方面的内容。美亚公司应当向昆山大上海佩格斯房地产开发有限公司（以下简称佩格斯公司）主张费用。三、一审判决举证责任分配对杨毅不公。美亚公司此前没有催缴物业费，杨毅已将房屋出售达5年之久，美亚公司突然起诉要求缴纳物业管理费，造成杨毅举证困难。美亚公司第一份诉状要求杨毅从2004年4月1日起支付物业费，与杨毅入住时间不符，表明其对小区情况不了解，没有尽到管理职责。
美亚公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
美亚公司向一审法院起诉请求：1、杨毅、沈庆文、杨舒期向美亚公司支付2009年10月31日至2012年4月30日期间的物业管理费15489.48元并支付该款自起诉之日起至判决生效之日按照银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算的迟延付款利息。2、本案诉讼费由杨毅、沈庆文、杨舒期负担。
一审法院认定事实：2003年12月18日，美亚公司与案外人佩格斯公司签订《湖滨高尔夫度假公寓、别墅物业管理委托合同》1份，约定：美亚公司为佩格斯公司开发的坐落于昆山市××××旅游度假区约占地面积101924.9平方米的物业环湖园提供前期物业服务，委托管理期限自合同签订之日至业主委员会成立并接物业管理之日止；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每平方米每月3元的标准向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按从逾期之日起每天应交纳管理费用的万分之八交纳滞纳金。
2006年7月31日，杨毅、沈庆文、杨舒期(乙方)与佩格斯公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》1份，约定杨毅、沈庆文、杨舒期向佩格斯公司购买由其开发的昆山市巴城镇正仪阳澄中路18号环湖园2幢房屋，合同附件四第5点写明“乙方接受甲方指定的物业管理公司对本项目进行物业管理，并按物业管理条约享受权利和履行义务”。2009年10月31日，佩格斯公司将上述房屋交付杨毅、沈庆文、杨舒期。2010年1月25日，杨毅、沈庆文、杨舒期登记取得上述房屋的所有权，房屋建筑面积178.04平方米，规划用途为住宅。2013年1月5日，杨毅、沈庆文、杨舒期将房屋转移登记至案外人顾菊泉名下。
杨毅、沈庆文、杨舒期自2009年10月31日开始未缴纳美亚公司物业管理费直至美亚公司于2012年4月30日从小区撤场不再进行物业服务。美亚公司委托江苏君中律师事务所陈诚律师向杨毅发送律师函催要物业管理费和水电费，该律师函于2014年2月17日寄送至杨毅住所地，因“原址查无此人”被邮局退回。2016年2月22日，美亚公司将包括杨毅、沈庆文、杨舒期在内的环湖园小区拖欠物业管理费的业主名单邮寄至一审法院，申请司法调解，同年2月24日，一审法院予以签收。因申请调解未果，2017年4月17日，美亚公司诉至一审法院。
一审法院认为，合法的民事权益受到法律保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案为物业服务纠纷案件，美亚公司在退场前对小区进行服务，杨毅、沈庆文、杨舒期拖欠物业管理费的侵权行为一直延续到美亚公司退场，故诉讼时效应从侵权行为停止之日即美亚公司退场之日2012年4月30日起算。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。2014年2月17日，在诉讼时效内，美亚公司通过向被告住所地邮寄律师函的方式主张权利，诉讼时效应重新计算3年，即延长至2017年2月17日。权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。2016年2月22日，在诉讼时效内，美亚公司向一审法院申请司法调解，诉讼时效应自2016年2月22日中断，并重新计算3年，即延长至2019年2月22日。本案起诉时间为2017年4月17日，处于诉讼时效内，杨毅关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，美亚公司与开发商签订的前期物业管理委托合同真实有效，未违反法律的禁止性规定，为有效合同，对业主具备法律约束力。在美亚公司为小区提供物业管理服务后，杨毅、沈庆文、杨舒期作为该小区业主应当按合同约定向该公司交纳物业管理费。一审法院根据本案所涉杨毅、沈庆文、杨舒期房屋面积结合合同约定的物业管理费标准计算杨毅、沈庆文、杨舒期应当支付美亚公司2009年10月31日至2012年4月30日期间的物业管理费为15489.48元（178.04平方米*3元/平方米/月*29个月）。杨毅、沈庆文、杨舒期至今未支付物业管理费，美亚公司主张自起诉之日起至判决之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算延迟付款利息的主张，不超出法律规定，一审法院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决：杨毅、沈庆文、杨舒期于判决生效之日起十日内支付昆山市美亚物业管理有限公司2009年10月31日至2012年4月30日期间的物业管理费15489.48元并偿付该款自2017年4月17日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至判决生效之日止的延期付款利息。案件受理费1096元，公告费690元，合计1786元，由杨毅、沈庆文、杨舒期承担900元，昆山市美亚物业管理有限公司承担886元。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：美亚公司与建设单位佩格斯公司签订的前期物业管理委托合同对杨毅有约束力。美亚公司为小区提供了物业服务，杨毅应按合同约定交纳物业管理费。美亚公司于2012年4月30日撤出小区，当时施行的《江苏省物业管理条例》并无房屋买卖合同未约定前期物业服务费标准的，应由建设单位承担物业服务费的规定。杨毅主张美亚公司应向建设单位主张物业服务费于法无据。杨毅主张在收房时其已将物业费交给佩格斯公司，应就此承担举证责任，其无法证明物业费的缴纳情况，应承担不利后果。美亚公司已解释一审起诉状中关于物业费期间的内容系统计错误，杨毅据此认为美亚公司未尽到管理职责依据不足。一审法院判决杨毅支付欠付的物业管理费及利息并无不当，应予维持。
综上，杨毅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1096元，由上诉人杨毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年四月十九日
书记员 陆晓婷