辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2254号
上诉人（原审被告）：曹宽海，男，1959年2月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：刘宏晔，辽宁百涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路75号。
法定代表人：高佩璇，该公司董事长。
委托代理人：刘悦，女，1988年5月20日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：覃鸿坚，男，1989年12月6日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人曹宽海因与被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司（以下简称“五爱天地公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
五爱天地公司一审诉称，五爱天地公司、曹宽海双方于2014年3月31日签订《店铺租赁合同》，合同约定五爱天地公司将座落在沈阳市沈河区热闹路77号五爱市场服装城五楼5A07A的店铺租给曹宽海使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，其中2014年4月1日至2015年3月31日为租期第一时间段，月租金为12，767.96元。但是，曹宽海未向五爱天地公司缴纳2015年1月1日至2015年3月31日的租赁费用。
由于曹宽海没有履行合同义务，现五爱天地公司诉至人民法院判令解除双方签订的《店铺租赁合同》，支付拖欠五爱天地公司租金38，303.88元，并支付违约金76，607.76元，以维护五爱天地公司之合法权益，现五爱天地公司诉至人民法院：1、请求法院判决解除五爱天地公司、曹宽海双方于2014年3月31日签订的《店铺租赁合同》；2、请求法院判决曹宽海给付五爱天地公司租金38，303.88元；3、请求法院判决曹宽海给付五爱天地公司违约金76，607.76元；4、请求法院曹宽海承担本案诉讼费。
曹宽海一审辩称，不同意五爱天地公司的诉讼请求，不同意解除合同。五爱天地公司主张的租金数额属实，但五爱天地公司欠我一年的钱10万元，当时由于我租用的档口要卖，我就交了10万元预付款，但是档口没有卖，这10万元也没有退给我，我几次找五爱天地公司，五爱天地公司也不给我这10万元，所以我就没有交2015年1月至3月的租金。
原审法院审理查明，2014年1月9日，五爱天地公司作为卖方，曹宽海作为买方，双方签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》一份，约定买方自愿购买沈阳市沈河区热闹路77号五爱市场服装城五楼5A07A店铺，面积以房产部门确认为准，总价款150万元，买方应于2014年1月9日向卖方支付预付款100，000元，于2014年1月15日前再付200，000元，于2014年4月9日前再付450，000元。买方同意在卖方发出通知之日起十日内，前来与卖方签订正式买卖合同并付清全款或办理银行按揭。因买方原因导致合同无法在上述时间内签订，买方同意按总房款的20%承担违约金。2014年1月9日，五爱天地公司给曹宽海出具预收房款10万元的专用收款收据一份。后曹宽海未交纳剩余房款，双方发生纠纷，未继续履行该房地产认购书。
2014年3月31日，五爱天地公司作为甲方，曹宽海作为乙方，双方签订《店铺租赁合同》一份，约定五爱天地公司将坐落于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A07A店铺（即诉争店铺）租给曹宽海使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，在租赁店铺交付使用后，乙方应交纳租赁保证金31，920元，每三个月交租金，每次交租金金额按租金期所对应时间段月租金×3，计算租金的时段如不足三个月的，按实际时间计算，每一租期时间段租金应于该时间段租期起始日前支付，其余租金分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付下一季度租金，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，托欠超过10天按合同第八条的合同解除条款处理。租赁合同解除或终止时，物业管理公司将停止对乙方的物业服务和电力供应，乙方应于合同期满终止或解除之日将店铺内属于自己的所有物品全部搬走，逾期可视为废弃物由甲方单方面清理，清理费用由乙方负责，甲方有权在租赁保证金中扣除。乙方须于本合同到期日的60天前提出书面续租申请，若甲方同意则续签合同，如果未提出书面续租申请，本合同到期终止。合同签订后，曹宽海使用租赁店铺，并向五爱天地公司交纳了租赁保证金31，920元，按租赁合同约定先后交纳了2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金。
现五爱天地公司以曹宽海欠付2015年1月1日起至2015年3月31日租金为由，要求曹宽海给付租金及违约金，解除与曹宽海之间的店铺租赁合同，起诉来院。
原审法院认为，五爱天地公司与曹宽海签订的店铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照合同约定履行，五爱天地公司将店铺交付曹宽海使用，曹宽海应按时给付租金，逾期给付租金应承担合同约定的违约责任。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。店铺租赁合同第八条约定，承租方逾期10天给付租金，五爱天地公司可以解除合同。依合同约定曹宽海应于2015年1月1日前给付2015年1月1日至3月31日期间的租金38，303.88元（12，767.96元×3个月），至今曹宽海尚未给付，已构成违约，五爱天地公司依据合同约定行使解除权符合法律规定。曹宽海抗辩与五爱天地公司签订诉争房地产认购书并交付10万元预收房款后发生纠纷，表示该10万元应折抵租金的问题。原审法院认为曹宽海签订诉争店铺认购书在前，签订诉争店铺租赁合同在后，曹宽海在认购诉争店铺后发生纠纷，五爱天地公司未退回其10万元预付款，曹宽海又重新与五爱天地公司签订店铺租赁合同，该租赁合同系双方的真实意思表示，且曹宽海签订租赁合同时又交付了租赁保证金31，920元及2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金。且五爱天地公司不认可曹宽海要求以10万元的预售房款抵扣尚欠租金，经原审法院释明后，曹宽海仍然不同意交纳五爱天地公司主张的租金，五爱天地公司、曹宽海之间租赁合同已履行不能。综上，原审法院对于五爱天地公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，曹宽海因违约导致合同解除其应承担相应违约责任。
关于违约责任承担问题。店铺租赁合同解除后，曹宽海应将店铺腾空并交付五爱天地公司，曹宽海应给付五爱天地公司所欠自2015年1月1日至实际腾出店铺的租金及相关费用。五爱天地公司在本次诉讼中主张2015年1月1日至3月31日期间的租金38，303.88元，不违反法律规定，原审法院予以确认。五爱天地公司主张按合同约定因曹宽海违约导致合同解除，保证金应不予返还五爱天地公司，同时应按6个月租金标准给付违约金，审理过程中曹宽海抗辩违约金过高要求原审法院予以调整，原审法院认为五爱天地公司的实际损失其未举证证明，但合同约定的租赁保证金31，920元和6个月租金（12，767.96元×6个月＝76，607.76元）的违约金的性质均为违约金，该两项违约金合计金额已明显高于其实际损失，故原审法院酌情由曹宽海按三个月租金38，303.88元标准向五爱天地公司支付违约金为宜。曹宽海已交纳的租赁保证金31，920元在曹宽海应给付的违约金中抵扣。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除原告沈阳五爱天地实业有限公司与被告曹宽海于2014年3月31日签订的《店铺租赁合同》；二、被告曹宽海于本判决生效后10日内将位于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼5A07A店铺腾空并交还原告沈阳五爱天地实业有限公司；三、被告曹宽海于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司2015年1月1日至3月31日期间的租金人民币38，303.88元；四、被告曹宽海于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司违约金38，303.88元（已给付31，920元）；五、驳回原告沈阳五爱天地实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2600元，由被告曹宽海负担。
宣判后，上诉人曹宽海不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，发回沈河区人民法院重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：1、原审判决认定事实错误。2014年1月9日，被上诉人欲出售店铺，上诉人按照被上诉人的要求交纳了10万元预付款。之后，由于被上诉人对其出售的店铺所有权手续不齐全，无法办理真正的产权手续，经上诉人与被上诉人协商后，双方终止履行《认购书》，就同一商铺重新签订《店铺租赁合同》，而且被上诉人承诺返还10万元预付款，只是需要由上诉人提出《申请》说明原因。租赁合同签订后，被上诉人强制要求上诉人交纳租金及保证金，上诉人提出要求被上诉人返还预付款10万元，或以此款项抵扣租金，但被上诉人始终以领导正在审批为由拖延，上诉人为保证自己能够继续经营，迫不得已支付了租金及保证金。上诉人与被上诉人始终沟通要求“用预付款10万元抵扣租金”，并非有意拖延缴纳租金。2、原审判决适用法律错误。原审判决认为“上诉人与被上诉人之间租赁合同已经履行不能”完全错误，上诉人此次部分租金未支付，并非有意拖延交付租金，事出有因，理由正当合理。上诉人不属于根本违约，并不导致合同目的无法实现、合同不能继续履行。3、按被上诉人陈述的《解除通知》、《催款通知》、《终止通知》，未经庭审取证、质证，违反法律程序。4、上诉人不构成根本违约，不应当承担违约责任。在一审庭审中，被上诉人明确表述“违约金实际损失就是租金的利息”，那么，可以说明除租金的3个月利息外，被上诉人没有任何实际损失。一审判决虽对被上诉人主张的违约金进行调整，但判决租金一倍的违约金对上诉人而言也显失公平。
被上诉人五爱天地公司辩称：上诉人和被上诉人于2014年1月9日签订沈阳五爱市场服装城房地产认购书一份，约定上诉人自愿购买五爱市场服装城5楼5A07A店铺，总价款150万元，买方应于2014年1月9日前向卖方支付预付款10万元，于2014年1月15日前在付20万元，于2014年4月9日前在付45万元。合同约定因买方原因导致合同无法在上述期间内签订，买方同意按总房款的20%承担违约金。2014年1月9日后，买方未缴纳剩余房款造成违约，应承担30万元违约金责任。其后买方没有资格在五爱市场服装城进行经营。2014年3月31日，与五爱天地公司签订店铺租赁合同，租赁期间从2014年4月1日-2017年3月31日，但未向五爱天地公司支付2015年1月1日-3月31日至今的租金38，303.88元。
本院经审查认为，本案中，曹宽海以双方签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》中预收房款10万元的返还问题而抗辩租赁合同中欠付租金的给付，现曹宽海已就《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》的解除及预收房款10万元的返还问题另案提出诉讼。本案应依据曹宽海另案诉讼的结果，确认曹宽海未按约定支付租金的抗辩事由是否成立，以此认定《店铺租赁合同》是否应予解除及是否应支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第323号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。