浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终956号
上诉人（原审原告）：章艾，女，1980年7月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省沭阳县，
委托诉讼代理人：华竹林，男，1978年10月1日出生，黎族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区，系章艾丈夫。
被上诉人（原审被告）：何社会，男，1973年4月8日出生，汉族，户籍所在地江苏省新沂市，
上诉人章艾因与被上诉人何社会房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年9月28日，甲方章艾与乙方何社会签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，出租的商铺坐落于太公街128号，租期自2014年9月28日起至2016年9月27日止；承租人拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金10000元且出租人可以中止合同，收回房屋；每年租金为40000元，押金3000元；乙方每半年缴纳一次租金，以现金形式支付，第一次支付三个月租金10000元；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳；水电费由乙方自行缴纳；水表表底数154度，水表号11009475；电表底数为2075度，电表号6022103407；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元；本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金10000元；等等。
2014年10月29日，章艾支付电费户号6022103407项下的电费69.06元。2015年1月3日，浙江省电力公司杭州供电公司对案涉商铺的电表进行抄表，确认产生电费72.84元。2015年1月30日，章艾支付案涉商铺的电费72.84元。2014年12月9日，章艾支付案涉商铺的水费115.2元。
原审庭审中，双方确认何社会在合同签订时向章艾交纳了三个月的租金10000元及押金3000元。原审另查明，章艾于2014年9月17日取得杭州市下城区太公街128号房屋的所有权，2017年1月9日该房屋所有权转移登记。
章艾诉至原审法院，请求判令：1.何社会支付违约金20000元整；2.何社会支付2014年12月29日至2016年9月27日房租70000元整；3.何社会支付房屋装修复原费10000元整；4.何社会支付租赁期间的物业费3600元整；5.何社会支付水费115.2元整、电费141.9元整。
原审法院认为：案涉《商铺租赁合同》系合同双方真实意思表示，合法有效。何社会在租期内擅自搬离，构成违约，应当承担违约责任。违约责任应以补偿为主、惩罚为辅，综合本案的合同履行情况及当事人过错程度，原审法院酌情对违约金3000元予以支持，对章艾主张的超出部分不予支持。关于租金，何社会租金实际缴纳至2014年12月28日，何社会辩称其已于2014年12月28日前通知章艾搬离并归还钥匙，但并未能提交证据证明其与章艾就解除合同达成一致。章艾原审庭审中自称2015年2月份联系不上何社会，其去收回店铺时发现何社会搬离。原审法院认为，章艾发现何社会搬离后，案涉房屋即由章艾实际控制，此后何社会不应再支付租金。章艾催讨租金及发现何社会搬离确需合理期限，结合章艾自述及其2015年1月30日缴纳电费的事实，酌情确定合理期限为一个月，又因何社会向章艾支付过押金3000元，冲抵租金后，对租金333.3元予以支持，对章艾主张的超出部分不予支持。关于房屋装修复原费10000元，章艾并未对案涉商铺的装修进行拆除、复原，该部分损失未实际发生，且目前房屋所有权已转移登记，章艾亦不可能产生该部分损失，故对该部分主张不予支持。关于物业费，章艾未能证明其已替何社会向物业公司代缴，故对物业费亦不予支持。对章艾主张的水费115.2元、电费141.9元，何社会无异议，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院于2017年12月8日判决：一、何社会于判决生效后十日内支付章艾违约金3000元；二、何社会于判决生效后十日内支付章艾租金333.3元；三、何社会于判决生效后十日内支付章艾水费115.2元、电费141.9元；四、驳回章艾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2377元，由章艾负担2295元，由何社会负担82元。
宣判后，章艾不服，向本院提起上诉称：章艾于2014年9月28日与何社会签订了为期二年的商铺租赁合同，约定房租半年一付。何社会在签订合同后，以装修资金紧张为由支付了三个月的房租，取得商铺使用权，后续房租本应在2014年12月28日前支付，何社会以各种理由拖延，不交纳房租。后何社会在未通知章艾的情况下搬离商铺，拖欠大量水电费、物业费。章艾一直未能联系到何社会，不能正常解除租赁合同。何社会改变了房屋结构造成商铺在双方所签的租赁期限内未能再次出租，给章艾造成了重大经济损失。故提起上诉，请求：1.何社会支付违约金20000元；2.何社会支付自2014年12月28日至2016年9月27日的房租70000元；3.房屋装修复原费10000元；4.何社会支付租赁期间的物业费3600元；5.支付章艾经济损失5000元；6.何社会支付所欠租金每日1%的滞纳金；7.何社会支付水费115.2元，电费141.9元；8.押金3000元作没收处理；9.一、二审诉讼费用由何社会负担。合计108857.1元。
针对章艾的上诉，何社会未做答辩。
二审期间，章艾向本院提交以下证据材料：
1.销售不动产统一发票（复印件）、房地产清算价值评估报告摘要各1份，用以证明何社会的不当装修行为造成商铺贬值，并作为违约金及滞纳金等损失的依据，不能补偿章艾的实际损失，一审法院判决3000元不当。
2.住房情况查询记录1份，用以证明案涉房屋所有权人自2014年9月17日至2017年1月9日是章艾及华竹林。
3.增加诉讼请求申请书1份，用以证明章艾曾于一审期间向一审法院提出增加滞纳金的诉讼请求。
4.水电费代缴费收据2份，用以证明章艾实际支付的水电费高于一审法院认定的金额，故押金3000元应当没收。
本院经审查后认为，证据1，缺乏与本案的关联性，故不予采信；证据2、3、4，与在案有效证据及双方当事人陈述相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
二审期间，何社会未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：章艾与何社会签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，何社会在租赁期限内以擅自搬离的方式提前解除租赁合同，有违合同约定，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于违约金数额。根据合同履行情况、逾期利益等综合因素，并依公平原则予以衡量，原审法院所酌情确定的违约金数额尚在合理范围内。故章艾关于违约金的上诉理由，不能成立，无法予以采信。关于租金支付。对此，何社会认为其已于2014年12月28日前搬离租赁房屋，也即无须另行支付租金。章艾则认为，其于2015年2月联系不上何社会，去收回店铺时才发现何社会已搬离。本院经审查后认为，双方当事人对何社会实际搬离房屋的日期说法不一，且均未有确切证据证明双方就租赁合同解除事宜达成一致。在此情形下，综合考量双方当事人的相关陈述，并结合何社会已支付三个月租金的事实，原审法院确定何社会就本案纠纷尚应向章艾再行支付一个月的租金，应属合理。根据押金的性质，原审法院将押金抵扣租金后所确定的本案中何社会应向章艾实际支付的租金数额，并无不当。关于章艾主张的房屋装修复原费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，章艾并未就该项请求所依据的事实提供相应的有效证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。也即，章艾的该项请求，依据不足，无法予以支持。关于章艾主张的物业费。涉案《商铺租赁合同》约定，由何社会自行向物业管理公司交纳物业费，而章艾也未有证据证明其已向物业管理公司支付何社会承租期间的物业费。因此，本案中章艾要求何社会径行向其支付相应期间的物业费，理由不充分，不能得到支持。对章艾主张的水电费，何社会无异议，原审法院予以支持，本院予以确认。关于章艾上诉中所主张的经济损失、滞纳金及没收押金的上诉请求。本院经审查后认为，前述上诉请求均属于章艾在二审中新增加的诉讼请求，在双方当事人未能就此达成调解或均同意由二审法院一并审理的情况下，不宜在本案二审中进行处理。综上，章艾的上诉理由，依据不足，无法予以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元，由章艾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
审 判 员 毕克来
二〇一八年四月十八日
法官助理 秦海龙
书 记 员 张 琪