北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第15283号
原告钟世杰，男，1970年4月13日出生。
委托代理人袁柏林，北京市风清律师事务所律师。
被告赵梅，女，1969年11月20日出生。
委托代理人吴重实，北京市华龙律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姜萍，女，1986年10月16日出生。
原告钟世杰诉被告赵梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理。依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为第三人，适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟世杰及其委托代理人袁柏林，被告赵梅及其委托代理人吴重实，第三人我爱我家公司委托代理人姜萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟世杰诉称：原、被告于2014年7月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由原告购买被告位于北京市东城区×胡同×幢×层房屋（以下简称涉诉房屋），房屋成交价为275万元。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，分别于2014年7月23日、9月25日、10月22日累计向被告支付房价款共计275万元，双方于2014年10月23日办理完成涉诉房屋所有权过户手续。根据双方签订的《补充协议》，被告承诺更换后的房本建筑面积为18.9平方米，误差上下小于0.1平方米。若更换后的房本建筑面积超过0.1平方米，原告应根据单价（275万元／18.9平方米）乘以0.1平方米的标准支付给被告；更换后的房本建筑面积少于0.1平方米，被告应根据单价乘以减少面积的标准支付给原告。2014年10月23日，更换后的新房本建筑面积为18.18平方米，被告应依约返还原告多支付的购房款104762元。原告多次要求被告返还此款，被告均予以拒绝。现原告诉至法院，要求判令被告返还购房款104762元；诉讼费由被告负担。
被告赵梅辩称：涉诉房屋原是被告名下私产，是史家胡同小学的学区房。被告委托北京我爱我家房地产经纪有限公司挂牌出售，同时委托给刘×代为办理售房事宜。原告为孩子上学急需购房，在被告给与一定照顾后双方在我爱我家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订过程中，被告告知原告所有涉诉房屋的相关事宜，原告对涉诉房屋面积、价格及正在规划翻建一清二楚，知道涉诉房屋产权登记面积为17.4平方米。现原告要求被告按照18.9平方米的建筑面积交付房屋，有失公平。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，涉诉房屋面积为17.4平方米，与《补充协议》第十条中约定的18.9平方米相悖。即便房屋翻建，面积也要按照规划测绘确定，任何人无权确定房屋面积。所谓双方约定的18.9平方米建筑面积，无任何事实及法律依据。按照相关法律规定，《补充协议》第十条的约定应属无效。退一步讲，即便按照《补充协议》的约定，原告的诉讼请求亦不能成立。该条款中18.9平方米系笔误，是中介公司打字错误造成的，实际数字应该是18.09平方米。被告原想以原登记面积出售房屋，但原告要求写入《补充协议》，中介人员亦进行劝说，被告勉强同意。18.09平方米的建筑面积是中介和被告委托人刘×实际测绘所得，当时考虑到测绘有实际误差，故约定误差为上下0.1平方米。这一点，双方均清楚，但均未注意《补充协议》中的笔误。最终房屋面积为18.18平方米，双方亦按照此标准进行了结算，原告又支付给被告差价款30000元。如果是按照18.9平方米，被告应返还原告差价款104962元，但原告却支付被告差价款30000元，且在原告支付差价款的收条中，亦写明合同面积为18.09平方米，更印证《补充协议》中应为18.09平方米，18.9平方米系笔误这一事实。被告按照双方约定的价格向原告售房，不论房屋面积多少，均应归于原告，原告亦无权要求被告返还购房款。庭前，被告已同意返还原告补交的购房款30000元，但原告并不同意。现被告不同意原告的诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称：《补充协议》是由我爱我家公司草拟的，签订《补充协议》时双方约定的就是建筑面积18.9平方米，并非被告所说的笔误，第三人认可《补充协议》的真实性。但在测绘报告出具后被告方告知我爱我家公司职员实测面积是18.18平方米，比约定的18.09平方米多，我爱我家公司职员没有仔细看《补充协议》，就按照被告告知的18.09的面积给原告打电话要求补偿。原告也没有提出异议，而是协商补偿价款，之后三方均是按照18.09的意思履行的协议。
经审理查明：坐落于本市东城区×胡同×幢×层的房屋原为被告名下产权房屋，于2014年5月19日取得产权，产权登记建筑面积为17.40平方米。2014年7月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告出售坐落于本市东城区×胡同×幢×层的房屋，房屋建筑面积共17.4平方米。房屋成交价格为2750000元，定金为100000元。同日，原告（买受方）、被告（出卖方）、我爱我家公司（见证方）签订《补充协议》。协议约定，被告同意将涉诉房屋，计建筑面积17.40平方米出售给原告。经三方协商同意，任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。原告以两次交付房款的方式交接房款：在签订合同当时，原告交付被告定金人民币100000元，交付方式为自行交接。在产权过户当天，原告交付被告剩余房款人民币2650000元，交付方式为自行交接。双方友好协商同意于2014年9月30日之前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。经原、被告双方友好协商，被告承诺更换后的房本建筑面积为18.9平方米，误差上下小于0.1平方米，若更换后的房本建筑面积超过0.1平方米，原告应根据单价（275万元／18.9平方米）乘以0.1平方米的标准支付给被告，若更换后的房本建筑面积少于0.1平方米，被告应根据单价乘以减少面积的标准支付给原告。合同签订当日，原告支付被告定金100000元，被告出具定金收据，载明收到被原告购买涉诉房屋定金100000元。
原告称，上述《补充协议》签订后，双方于2014年9月25日又签订一份《补充协议》，将定金变更为人民币120000元，在产权过户交付被告剩余房款变更为人民币2630000元，产权过户日期变更为2014年10月30日，其他内容与原《补充协议》一致，日期并未变更，还是写的2014年7月23日。原告当庭出示上述《补充协议》作为佐证，上述《补充协议》中载明定金为120000元，过户当天支付剩余房款为2630000元。第十条中约定，经原、被告双方友好协商，被告承诺更换后的房本建筑面积为18.9平方米，误差上下小于0.1平方米，若更换后的房本建筑面积超过0.1平方米，原告应根据单价（275万元／18.9平方米）乘以0.1平方米的标准支付给被告，若更换后的房本建筑面积少于0.1平方米，被告应根据单价乘以减少面积的标准支付给原告，该条内容并未发生任何变化。庭审中，被告起初认可上述《补充协议》的真实性，后称上述《补充协议》中的签名并非其本人签名，其只是在明确房价款2750000元后签署过《北京市存量房买卖合同及一份《补充协议》，之后的事情都是其委托刘×办理的，被告在向其委托售房人刘×询问后，被告称刘×认可2014年9月25日重新签订《补充协议》追加20000元定金一事，并且实际收取了20000元，但其中“赵梅”的签字为我爱我家自行签订。关于之后的《补充协议》仍约定房屋面积为18.9一事，被告称只是我爱我家公司套用原来的《补充协议》版本，建筑面积18.9平方米系笔误。第三人我爱我家认可原告所述签订两份《补充协议》的情况，称因当时过户日期比较长，被告方担心原告发生变化，便追加定金20000元，延长了过户日期，双方协商一致后另行签订《补充协议》。
2014年9月25日，原告又支付被告定金20000元。被告出具收条，载明收到原告交与被告购房定金20000元，之前已交付100000元，共计定金120000元。
2014年10月22日，原告给付被告剩余购房款2650000元，被告出具收条，载明收到原告交来购房款2650000元整，之前已付定金100000元，共计人民币2750000元整，此房屋尾款已全部结清。同日，双方到房管部门办理涉诉房屋所有权转移登记手续。2014年10月23日，原告取得涉诉房屋所有权，房屋所有权证载涉诉房屋建筑面积为18.18平方米。
原告称，办理过户手续前一天，我爱我家公司职员谭×给原告打电话，称实测面积比合同约定面积多了0.5平方米，需要原告补交75000元，但谭×也未见到实测面积图，是被告方刘×告知的，后原告与谭×协商，最后确定原告再补交30000元，因之前给付的追加定金20000元还没有给付被告，谭×建议过户当日再由原告支付10000元，加之前的20000定金凑成30000元作为面积差价款，原告还是给被告2650000元剩余购房款。原告接受谭×的建议，在过户当日通过汇款给付被告剩余购房款2650000元，给付谭×10000元现金凑成房屋差价款。过户当日下午原告回家后，仔细核对《补充协议》，发现约定的房屋面积是18.9平方米，原告并不需要补交房款，便电话联系刘×，刘×坚持认为当时约定的房屋面积为18.09平方米。就此问题，被告申请刘×作为证人出庭作证。刘×称，被告赵梅委托刘×卖房，因房屋翻盖可能比原产权证登记面积17.4平方米大一些，大概是18.09平方米，将此情况告知原告后双方就此问题写进《补充协议》，《补充协议》中的18.9平方米系我爱我家公司草拟合同时的笔误，应为18.09平方米。涉诉房屋过户之前房屋实测面积确定为18.18平方米，证人要求谭×给原告打电话要求其支付面积差价款，当时谭×告知证人面积差价款的计算方式是用18.18减去17.4，再乘以2750000元除以17.4的房屋单价，但具体数额记不清楚了。后谭×电话告知证人，其与原告协商一致，由原告补偿面积差价款30000元，证人表示同意。原告对证人所述问题的真实性不予认可，坚持其观点。第三人我爱我家公司称，过户前一天被告方打电话给谭×，称因房屋面积大，需要原告补偿差价十多万，但并未告知谭×具体实测面积，谭×电话和原告协商后确定补偿差价30000元，后谭×告知刘×，刘×也同意补偿30000元的意见。虽《补充协议》中约定的面积为18.9平方米，但后来三方都是按照18.09来计算的房屋面积。
谭×曾出具收条，收条载明收到原告交来涉诉房屋，此房合同面积18.09平方米，实际过户面积为18.18平方米，经过和业主（卖方）协商，同意补偿价款30000元。后被告委托人刘×出具收条，收到谭×交来房屋面积差额补偿款30000元。
上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》两份，收条，房屋所有权证等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，就涉诉房屋的买卖一事，原、被告于2014年7月23日签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，上述协议系原、被告真实意思表示，内容不悖法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。后双方变更定金数额及房屋产权过户时间，原告当庭出具定金数额为120000元的《补充协议》，被告最初认可该《补充协议》的真实性，之后又不认可上面“赵梅”的签字为其所签，但其委托售房人刘×认可变更《补充协议》并实际另行收取定金20000元一事，第三人我爱我家亦对此表示认可。上述《补充协议》亦系双方真实意思表示，双方亦应遵照执行。两份《补充协议》中被告均承诺更换后的房屋建筑面积为18.9平方米，如实际面积少于0.1平方米，应根据275万元除以18.9平方米的单价结算差价。根据原告取得涉诉房屋所有权证记载，涉诉房屋的实际建筑面积为18.18平方米，较双方约定的18.9平方米的面积少0.72平方米，被告应当275万元除以18.9平方米的房屋单价乘以面积差0.72平方米退还原告购房款。现原告要求被告按照上述计算方法退还房屋面积差价款104762元，存在合同依据，本院予以支持。被告认为《补充协议》中的18.9平方米系18.09平方米的笔误，但原告及我爱我家公司均不认可此观点，被告亦未能提供翔实、有效的证据予以证明。就被告要求原告补偿房屋面积差价款30000元一事，被告及其证人也不能说清楚房屋差价款的计算方式，亦不能印证其所辩称的笔误一事。本院对被告辩称18.9平方米系笔误的答辩意见，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告赵梅于本判决生效后十五日返还原告钟世杰购买本市东城区×胡同×幢×层房屋面积差价款十万零四千七百六十二元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2395元，由被告赵梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 景月宏
二〇一五年十月二十日
书 记 员 侯晓莹