北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第01352号
原告（反诉被告）黄X，男，1974年5月9日出生。
委托代理人董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈立，男，1955年6月3日出生。
委托代理人宋晓波，男，1977年8月10日出生，河北省大名县大名镇法律服务所法律工作者。
原告黄X与被告陈立租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告黄X及其委托代理人董光辉、被告陈立及其委托代理人宋晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年11月27日签订了《租赁用地协议》，约定原告将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的4.25亩（数额系事后变更）出租给被告使用，租期为5年，被告需向原告交纳土地使用费。协议还约定如承租方迟延交纳租金和水电费，须向出租方按日0.5%支付欠缴金额的违约金。但被告在签订合同后只支付了2010年的租金148750元和2011年的租金148750元，之后的租金至今未交纳。经多次催要无果，现要求法院依法判令：被告交纳2012年1月1日至2013年12月31日的土地租金323000元，并按日承担0.5%的违约金（自2012年1月1日起计算至给付之日止）。本案诉讼费用由被告承担。
被告陈立辩称：涉案土地系原告从孙振东手中租来，原告与孙振东之间的租赁协议是无效的协议，导致原告与被告之间的协议无法继续履行。2011年2月，由于原告的问题造成涉案土地停水停电，被告无法正常营业，原告也没有权利收取被告的租金。基于上述事实，被告才与孙振东的妻子徐国红签订了租赁协议，并将2011年4月16日之后的租金交给了孙振东的妻子徐国红。现我方提起反诉，请求法院依法判令被告向原告返还租赁费105551元（从2011年4月16日计算至2011年12月31日），并支付违约金74375元、吊车拆装费50000元、停产损失费90000元，共计319926元。本案诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。四被告与原告之间的租赁合同并没有解除，被告无权与第三方签订新的租赁合同，原告也未向被告作出不再履行合同的意思表示，原告与孙振东之间的合同也没有解除，我方认为被告在没有与原告解除合同的情况下与他人另行签订租赁合同的行为与原告无关，应当自行承担相应的法律后果。
经审理查明：2009年10月，案外人孙振东代表其个人和北京盛世润田文化发展有限公司（以下简称文化公司，孙振东为该公司的法定代表人）与北京尹各庄社区合作社（甲方，以下简称合作社）签订了《农村土地租赁经营合同书》份，以每亩7000元的价格承租合作社集体土地299.51亩，土地性质为一般农用地（耕地）和基本农田。
2009年11月19日，孙振东（甲方）与黄X（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。
2009年11月19日，文化公司（甲方）与黄X（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
2010年1月26日，文化公司（甲方）与黄X（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
上述三份协议签订后，黄X向孙振东支付了第一年度的租金305.68万元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙振东实际占有分配。
黄X承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏。2012年7月，北京市第二中级人民法院终审对黄X、孙振东分别作出了缓刑的（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书。判决被告人黄X犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币十万元；判决被告人孙振东犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币二十七万元（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金自判决生效后三十日内缴纳）。原审被告人孙振东退缴至北京市通州区人民法院的人民币八十万元及本院的人民币二十万元，其中的违法所得人民币九十九万七千九百三十五元，予以没收；其中人民币二千零六十五元折抵罚金。该判决为终审判决。
因上述三份合同签订后，黄X向孙振东支付第二年度的226万租金时，将其中的211万元交付给了北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会（以下简称村委会），并入了合作社的账目。原告黄X诉至法院，要求孙振东、村委会、合作社返还租金。2014年1月8日，北京市通州区法院作出了（2013）通民初字第11305号民事判决书，该判决书现已生效。在该判决书中，黄X与孙振东之间的三份土地租赁协议被认定为无效协议。并判令村委会、合作社连带退还原告黄X土地租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分。经核实，上述退还的租赁费对应的租期为2011年2月16日至2011年10月15日，即第二年度，原告黄X仅使用了4个月时间的土地，使用截止时间为2011年2月15日。
2009年11月27日，原告黄X（甲方）与被告陈立（乙方）签订了《租赁用地协议》，约定原告将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的4.25亩（数额系事后变更）出租给被告使用，租期为5年，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。被告需向原告交纳土地使用费，其中第一、二年度每亩35000元。该协议还约定，乙方在租赁范围内有独立的自主经营权和使用权，并负责兴办企业的资金，包括：建设厂房土地报批及生活配套设施各项报批手续的费用；从设计到竣工的全部资金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，被告陈立向原告黄X交付了租金，现租金已交付至2011年12月31日。
2010年12月15日，原告黄X与案外人孙振东到尹各庄村委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至北京市公安局通州分局。
2011年1月至2月，原告黄X未及时向孙振东交付电费。庭审中，被告称由于原告拖欠电费，涉案土地一度停水停电，无法继续经营，无奈之际，被告与孙振东的妻子徐国红就涉案土地另行签订了《租地协议》，租期自2011年4月16日开始计算。因原告收取了2011年12月31日之前的租金，故要求其返还2011年4月16日至2011年12月31日之间的租金，并承担违约责任。
庭审中，原告黄X称被告陈立承租的上述4.25亩土地对应其与孙振东签订协议中的20亩土地的协议。但在相关协议被确认无效的判决生效后，原告黄X改口称涉案土地并不都在该20亩土地中，有一部分涉及其与孙振东之间的口头协议。但是关于其改口后的主张，并没有提交有力证据予以证实。另，原告黄X称涉案土地的性质是非农业用地，但是未提交任何证据予以证实。经向孙振东核实，涉案4.25亩土地确对应孙振东与黄X签订的20亩土地的协议。
上述事实，有（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书、（2013）通民初字第11305号民事判决书、租赁用地协议、租地协议及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中争议的4.25亩土地对应的是孙振东与黄X签订的20亩土地的协议，本院对该事实予以认定。孙振东与黄X签订的20亩土地的协议已经被生效判决确认无效，且有关方面已被判令向原告黄X退还（与涉案土地有关的）自2011年2月16日至2011年12月31日期间的租金。本案中，原告黄X收取了被告陈立2010年1月1日至2011年12月31日的租金。依据上述生效判决，原告黄X使用涉案土地的时间截止日期为2011年2月15日，其应当将多收取的租金返还给被告陈立，现被告陈立主张其返还2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，本院不持异议。故对于原告黄X要求被告交付2012年1月1日至2013年12月31日土地租金及相关违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。对于被告反诉请求中要求原告返还多收取的租金，本院对其合理部分依法予以支持（经核实，应退租期8.5个月，每年每亩租金3.5万，共计4.25亩）。
另，涉案土地非建设用地，原、被告均没有任何证据证实涉案土地可用于建设厂房，原告黄X被告陈立签订的《租赁用地协议》，违反了国家法律，属于无效协议。故原告主张的违约金、吊车拆装费、停产停业损失，均不应得到法律的保护，本院对该项诉讼请求依法予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、原告黄X向被告陈立返还二〇一一年四月十六日至二〇一一年十二月三十一日的租赁费十万五千三百六十四元五角八分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告黄X的诉讼请求；
三、驳回被告陈立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千一百四十六元，由原告黄X负担（已交纳）。
反诉费六千零九十九元，由被告陈立负担三千六百九十二元（已交纳）；由原告黄X负担二千四百零七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨冠祥
人民陪审员 任庆奎
人民陪审员 张仕忠
二〇一四年六月十八日
书 记 员 纪 妍