广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2141号原告：李孝青，男，1966年7月25日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托代理人：卢小红、余燕娜，广东韬策律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：胡昊、郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。原告李孝青与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴飞龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李孝青及其委托代理人余燕娜，被告委托代理人郭杏珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系李文忠父亲，李文忠于2016年6月26日因公牺牲。李文忠生前未婚，未生育有子女，其法定继承人只有其父亲和母亲，但其母亲颜小坤采用公证形式声明其放弃继承李文忠遗产。2013年10月12日，原告儿子李文忠与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李文忠购买被告开发的位于从化市××××房，用途为住宅，建筑面积为137.6平方米，总房款为987087元。合同第十三条约定，被告应当在2015年6月30日前将上述房屋交付给李文忠使用。合同《补充协议》第四条约定，被告如未能按合同规定的期限交房，应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准支付违约金给李文忠。合同签订后，李文忠依约支付了全部房款，但被告至今未将上述房屋交付，严重违反合同约定的交房期限，应当按照合同约定承担支付违约金的责任。故诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金69096.09元（自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止，按总房价款987087的0.01%支付，暂计至起诉日2017年5月31日共700天）；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理应对“万分之一”这个统一约定的比例是否过高，结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于被告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。2.被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。3.原告与被告签订的《附件七：本合同补充协议》中第一大点第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由乙方在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足补充协议第一大点中的所有条件后才能起算违约金。4.原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害答辩人的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.原告身份证，拟证明原告身份情况；2.被告工商登记信息、组织机构代码证（网页截图打印件），拟证明被告身份情况；3.李文忠死亡证明、家庭户口本、政审考察表，拟证明李文忠于2016年6月26日死亡的事实，及原告系李文忠父亲，颜小坤系李文忠母亲；4.公证书两份，拟证明李文忠法定继承人系其父亲李孝青和母亲颜小坤，母亲颜小坤声明放弃继承李文忠遗产，李文忠遗产由其父亲李孝青一人继承；5.广州市商品房买卖合同（预售），拟证明2013年10月12日原告儿子李文忠与被告签订合同，约定李文忠购买被告开发的涉案房屋，被告应当在2015年6月30日前将上述房屋交付给李文忠使用；6.购房款发票两张，拟证明李文忠已按合同约定付清购房款987087元；7.收据，拟证明李文忠已于签订购房合同当日缴纳了物业维修基金14448元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性、合法性无异议，但认为收款单位是广东濠盈投资有限公司，并非被告收取，按合同约定原告应将物业专项维修基金支付给被告，原告主张违约金尚不符合合同补充协议第一条第三点的约定。被告未提交证据材料。经审理查明：2013年10月12日，原告之子李文忠（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：李文忠购买被告开发的位于从化市××××房；建筑面积139.6平方米；总金额为987087元；李文忠以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.1%，金额297087元，除首期款外，剩余房款金额690000元须于2013年10月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付李文忠使用。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：李文忠与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向李文忠提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向李文忠提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给李文忠；（八）项应交由李文忠填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，李文忠有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。李文忠应当向被告提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七补充协议第一条第3点“交纳首期专项维修基金”约定：买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修资金由李文忠在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。补充协议第四条“延期交楼的处理”约定：李文忠被告双方一致同意，对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：逾期超过180日后，李文忠有权解除合同。李文忠要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向李文忠支付违约金。上述合同签订后，李文忠已支付了全部购房款987097元，被告分别于2013年10月24日开具首期款297087元的发票，2014年4月17日开具尾款690000元的发票给李文忠。2013年8月24日《收据》载明，收到李文忠交来名城御景绿洲11幢2004房维修基金137.6㎡×105壹万肆仟肆佰肆拾捌元，“收款单位（公章）”处加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。另查明，广东省广州市从化公证处于2016年9月23日作出（2016）粤广从化第3421号公证书，载明：李文忠于2016年6月26日在广州市从化区死亡；李文忠未婚，无生育和收养子女，李文忠的父亲是原告、母亲是颜小坤；原告申请继承被继承人李文忠遗留的座落在从化市江埔街河××（××）2004房（《广州市商品房买卖合同（预售）》编号：201310137994）等个人财产，李文忠的母亲颜小坤表示放弃对李文忠的遗产继承权；证明李文忠的遗产由其父亲即原告一人继承。被告确认，至本案法庭辩论终结前涉案房屋所在楼盘尚未取得工程竣工验收备案表，涉案房屋未达到交付标准。被告对原告作为购房人李文忠的父亲，主张继承原告的合同权利义务没有异议。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告之子李文忠已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给李文忠使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告需符合补充协议第一条约定的所有条件，交纳物业专项维修资金后才能起算违约金，原告提供了加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据，证明其子李文忠已依约交纳物业专项维修资金。本院认为，被告自认涉案楼盘系其与濠盈公司合作开发，由于双方存在特殊关系，李文忠于合同签订当日在涉案楼盘售楼部交纳相关费用，并换取一张加盖濠盈公司国泰项目售楼专用章的收据，足以使李文忠相信其交纳的费用系由国泰公司收取。李文忠已履行了合同补充协议第一条约定的在签订合同当日交纳物业专项维修资金的义务，被告的抗辩无事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，本案中购房人李文忠与被告之间签订的商品房预售合同合法有效，李文忠亦已履行其支付房款及物业维修基金的合同义务，李文忠基于该合同对被告享有的是一种财产权益，此种权益不因李文忠死亡而消灭，属于其个人遗留的合法财产范畴，应由其继承人继承。原告作为李文忠的唯一继承人，继承了李文忠包括合同权益在内的遗产，有权行使李文忠对被告所享有的合同权利，被告对此亦无异议，本院予以确认。被告应当依据其与李文忠签订的商品房预售合同赔偿逾期交房违约金给原告。二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告之子李文忠与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现被告认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。三、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。被告自认涉案房屋尚不能交付给原告，被告交付房屋给原告的日期尚不能确定，故原告主张的本案逾期交房违约金应自合同约定的交房日期次日即2015年7月1日起，计至原告提起本案诉讼之日即2017年6月22日为宜。2017年6月23日及以后的逾期交房违约金，原告可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（以购房款987087元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年6月22日止)给原告李孝青；二、驳回原告李孝青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费764元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴飞龙二〇一七年八月二日书记员  邹 静