内蒙古自治区赤峰市巴林左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民初字第4279号
原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司（反诉被告）。
法定代表人穆井新，董事长。
委托代理人刘国权，内蒙古罕山律师事务所律师。
被告刘伟（反诉原告），男，1982年6月11日出生，汉族，农民。
委托代理人田利民，内蒙古富河律师事务所律师。
原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司与被告刘伟买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员边书成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司的委托代理人刘国权、被告刘伟及委托代理人田利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月26日原、被告签订商品房买卖合同，原告将其所有的楼房一幢楼房卖给被告，价款是251976.66元。被告给付了部分房款，欠150000元，被告在2012年4月25日给原告出具150000元的借据，约定2012年6月15日还清，如超期按2.5%月利率计息。到期原告多次持续向被告索要，被告至今分文未付。原告诉至法院，要求被告给付楼房欠款150000元，利息135000元，并由被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，一、被告与原告订立及履行合同过程。2011年3月24日前被告与杜德森达成商品房买卖协议，约定被告以总房价252000元的价格购买公园小区3号楼1单元1401号住宅楼一处，杜德森向被告据出具收购房定金50000元和收购房款52000元的书面收据。2011年3月24日原告收取被告首付款102000元，原告为被告出具加盖原告公园小区项目部财务专用章，收款人为苑利的收据一枚。2011年3月26日原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的期房为公园小区3号楼1单元401号房，合同约定了商品房的基本情况，建筑面积和每平方米价格为2886元等内容，合同同时还约定商品房交易时间为2011年8月1日。2011年10月份，原告向被告交房后，被告的房屋和本单元的全部住户的房屋均存在严重主体结构和承重结构等质量问题。基于上述事实，被告与本单元12户购房人多年、多次与原告沟通协商，要求原告对上述质量问题予以解决，并同时向相关的政府部门进行情况反映未果。期间原告委托赤峰建筑工程专家组对公园小区3号住宅楼GL-03强度鉴定，结论是3号住宅楼存在质量问题，但只同意对裂纹，变形处进行表面刮大白处理。因原告对被告提出所购住宅楼多处质量问题未做出答复和处理，被告等住户至今与原告沟通协商如何处置上述问题。
二、因原告交付给被告的住宅楼存在主体结构质量不合格和其他严重的质量问题，依法应经司法鉴定程序确定。原告交付给被告的住宅楼存在主体结构不合格和其他严重的质量问题：一是商品房买卖合同约定房屋整体建筑层数为地上7层，地下0层；原告交付给被告的住宅楼是地上7层地下1层。二是书面合同约定住宅楼层高为3米，实际层高是4米，三是被告购买的住宅楼的承重梁出现裂缝，变形等问题。四是对比被告同一单元的上下住户住宅楼内部结构，被告的房屋内部结构中的大卧室、书房、前阳台和洗手间各缺两座主承重墙等。上述房屋质量问题已严重影响被告正常使用，并且被告多年、多次向原告请求，原告拒不履行加固等义务，拒不履行保修期内的修复责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的规定，支持被告书面鉴定申请，委托法定鉴定部门，对被告的住宅楼整体安全性等进行鉴定。
三、被告享有法定的履行抗辩权。在涉案住宅楼的结构质量和承重质量等未经依法确定前，被告有权拒绝支付尾欠购房款。
被告刘伟反诉称，判令原告承担150000元的损失，承担本案的诉讼费。
2011年3月26日原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的公园小区3号楼1单元401号楼房，合同约定了商品房的基本情况，每平方米价格为2886元，约定地上是7层，地下是0层等内容，合同同时还约定商品房交易时间为2011年8月1日。合同签订后，被告交了部分房款，同时就尾欠款出具书面借据。交房后，被告的房屋存在主体结构和承重结构等质量问题。基于上述事实，被告与本单元12户购房人多年、多次与原告沟通协商，要求原告对上述质量问题予以解决，并向相关的政府部门进行情况反映未果。原告委托赤峰建筑工程专家组对公园小区3号住宅楼GL-03强度进行鉴定，结论是3号住宅楼存在质量问题，但原告只是同意对裂纹，变形处进行表面刮大白处理，被告不同意。因原告对被告提出所购住宅楼多处没有承重墙和存在主承重梁出现裂缝等问题未做出答复和处理，被告还在继续与原告沟通协商处理上述问题。原告作为开发的法人，故意隐瞒合同项下的房屋存在严重的设计和建筑质量等问题，是违约行为，应依法承担赔偿责任。
原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司针对被告刘伟的反诉辩称，被告已接收楼房且入住，原告已经履行了合同义务。经鉴定楼房的质量是合格的。应依法驳回被告的反诉请求。
原告为支持自己的诉讼主张向本院提供如下证据：
1、借据一枚，证明被告刘伟欠原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司现金150000元，并约定从2012年6月15日未付款按月利率2.5%计息。
2、鉴定被告，证明原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司交付的房屋没有安全隐患。
被告为支持自己的主张向本院提交如下证据：
1、收据复印件三枚，证明原告交给被告楼房的首付款是204000元。
2、鉴定被告，证明原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司交付给被告的房屋存在安全隐患。
经庭审质证对原、被告提交的证据进行了综合认证，对原告提交的借据本院予以采信，对被告提交的收据所证明的内容不予采信。对被告提交的鉴定报告用来证明的内容超出本案的诉争范围，本院采信。
经审理查明，2011年3月26日原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的公园小区3号楼1单元401号楼房，合同约定商品房的建筑面积是87.31平方米，每平方米价格为2886元，约定地上是7层，地下是0层等内容。还约定商品交房时间为2011年8月1日。合同签订后，被告交了102000元的房款。2012年4月25日就尾欠房款被告给原告出具了150000元书面借据，并约定于2012年6月15日还清，逾期按月利率2.5%计息。交房后，被告认为自己的房屋存在严重主体结构和承重结构等质量问题。基于上述事实，被告称多次与原告沟通协商，要求原告对上述严重的质量问题予以解决，并同时向相关的政府部门进行情况反映未果。原告委托赤峰建筑工程专家组对公园小区3号住宅楼GL-03强度鉴定，结论是设计满足规范要求，安全。对3号住宅楼存在问题提出处理方案，首先把抹灰层全部凿掉至混凝土层，凿毛，用压力水冲洗干净，然后刷一层水泥浆。梁外露混凝土三个面用фb4@100钢丝网包裹固定紧密，然后采用1：2.5水泥砂浆（掺适量膨胀剂）压抹厚20mm。该梁经处理后符合国家有关标准及规范的要求，不影响整体结构的抗震性能及房屋的使用年限。被告称原告对被告提出所购住宅楼多处没有主承重墙和存在主承重梁裂缝等问题未做出答复和处理，原告对裂纹，变形处进行处理，被告不同意。被告反诉原告要求原告承担赔偿责任，赔偿150000元。
本院认为，被告从原告处购买楼房给付部分款项入住，并办理了相关的产权手续，被告就尾欠楼房款给原告出具了借据，欠款金额及约定的利息清楚，有原告为被告出具的借据予以佐证。但原、被告约定的利率过高，原告请求按月利率2.5%给付利息本院不予支持。结合本案实际情况并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷的利率不超过年利率24%的规定，本案中原告要求利息，按月利率2%计息本院予以支持。《建设工程质量管理条例》第二十六条、第三十二条规定，施工单位对建设工程的施工质量负责，施工单位对施工中出现质量问题的建设工程，应当负责返修；《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。本案的施工单位不是本案的原告，本案的原告不是法定的保修义务人，因此对被告的反诉请求，本院不予支持。还有《中华人民共和国民事诉讼法》规定反诉的当事人当限于本诉当事人范围。被告反诉的请求与本案不属于同一个法律关系，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三之规定，判决如下：
一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内给付原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司尾欠的房款150000元、利息111000元（2012年6月15日-2015年7月14日期间的利息）。
二、驳回原告巴林左旗景鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告刘伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5575元，减半收取2787.5元，保全费1520均由被告刘伟承担，反诉费3300元减半收取1650元由被告刘伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 边书成
二〇一五年九月三十日
书记员 徐建发