陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渭滨民重字第00009号
原告陈华君，男，1969年出生，汉族，陕西省宝鸡市人，个体业主，住宝鸡市渭滨区渭工路。
委托代理人朱红强，陕西永佳律师事务所律师。
被告岳小芳，女，1981年出生，汉族，陕西省凤翔县人，住宝鸡市金台区陈仓园。
被告岳广义，男，1953年出生，汉族，陕西省凤翔县人，住陕西省凤翔县，系被告岳小芳之父。
两被告共同委托代理人马卫军，陕西国文律师事务所律师。
原告陈华君诉被告岳小芳、岳广义租赁合同纠纷一案，本院一审判决后，原、被告均不服提起上诉。宝鸡市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈华君的委托代理人朱红强，被告岳小芳、岳广义的委托代理人马卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月1日，其与被告岳小芳签订房屋租赁合同一份，将位于宝鸡市渭滨区88号神农市场中的11间房屋出租给被告岳小芳，用于餐饮经营，每月租金17931元，半年支付一次，须提前一个月支付下期租金，违约金为应付款的30%。合同签订后原告履行了交房义务。被告岳小芳利用此11间房屋开办了“御品干锅店”，但从2011年下半年开始拖欠租金。被告多次承诺履行合同义务，但至今仍未履行。至2012年7月31日应付款为42586元。原告于2012年7月31日委托律师向被告岳小芳发出律师函，要求被告收函后五日内支付所欠租金，否则解除合同，被告应于合同解除后10日内返还房屋。被告岳小芳于2012年8月1日收到律师函，双方合同于2012年8月6日解除，但其既未支付租金，亦未交回房屋。2012年8月20日，原告向法院起诉要求被告岳小芳返还房屋，但审理过程中发现被告岳小芳擅自将房屋交予被告岳广义使用，店名已经更改为“渭滨区京福轩烤鸭店”，法院以主体不适格为由驳回了起诉。原告认为被告岳小芳拖欠租金、又擅自将承租房屋交予被告岳广义经营使用，其行为严重违约。现请求判令被告岳小芳：1、立即返还承租的十一间房屋；2、支付拖欠租金28838.9元（截止2012年8月7日）、违约金12775.8元、其他费用1832元；3、赔偿租金损失390495.6元（2012年8月7日至2014年1月30日）；4、两被告承担连带责任。
二被告辩称，原告律师函不发生法律效力，因原告出租的房屋质量不合格，没有建设规划许可证，本案租赁合同无效；原告就漏雨、渗水、排烟问题一直未解决，其不得已行使先予履行抗辩权，待上述问题解决后，其再缴纳房租，故请求驳回原告诉请。
经审理查明，2010年4月，宝鸡市城乡建设规划局以宝市建规规地字（2010）16号文件《关于渭滨区神农镇陈家村市场用地定点及坐标的批复》，给宝鸡市渭滨区神农镇陈家村下达了一宗三产用地，同意在本案涉及地块建设市场，以方便陈家村周边居民生活、发展陈家村集体经济、解决村民就业问题。该文载明：“接文后，请你村委托规划设计单位作出总平面规划图报我局审定后实施。”后陈家村与另一公司联合成立了宝鸡市神农综合市场有限公司（以下简称神农市场），在该地块建设了宝鸡市神农综合市场，并对外出租商铺。原告于2010年10月6日与神农市场签订了房屋承包租赁协议，承租商铺一批。2011年3月11日原告与被告岳小芳签订房屋租赁合同一份，将其中十一间商铺转租给被告岳小芳。合同主要内容为：房屋上下两层，面积258.7平方米，每月租金17931元；租期五年（2011年3月1日至2016年2月28日）；乙方（被告）自合同签订之日，一次交清半年租金107586元；后续租金须提前一个月交清下一期租赁费；甲方（原告）负责屋面漏水及公用部分的维修；乙方逾期交纳租金及应付费用，除及时如数补交外，加付30%的滞纳金。合同签订后被告向原告交纳了2011年3月至8月半年租金，原告向被告交付了房屋，被告岳小芳以此为营业地登记了个体工商户，业主为其父被告岳广义。二被告在此共同开办经营了“御品轩干锅店”。后更名为“京福轩烤鸭店”。2011年9月23日被告交纳租金5万元，2012年1月5日交纳租金4万元。2012年2月12日，原告考虑承租方实际困难，通知被告将半年一交租金改为3个月一交。2012年4月案外人神农市场紧贴被告承租房屋南侧建起了规模较大的钢结构棚屋，对外出租经营。从2012年4月起，被告岳小芳多次找原告要求其解决房屋漏水及通风排烟问题，原告未能解决。2012年5月16日被告交纳租金2万元。2012年5月30日被告书面承诺6月30日前交清6至8月份租金。后被告于5月30日交纳2万元，6月5日交纳1万元，7月2日交纳3万元，还交纳2586元（该收据未载明具体月、日），被告未按其承诺交清下欠租金。2012年7月31日原告委托律师向被告岳小芳邮寄了律师函，要求其于接函后五日内付清2012年7月31日前房租42586元，逾期视为合同解除，并请于合同解除后十日内交回房屋。被告8月1日收到该函。2012年8月13日，天降暴雨，被告所租房屋漏雨严重，大量污水从卫生间便池上溢，被告无法营业。此后被告停业未予经营。
另查，2012年8月20日，原告陈华君以“宝鸡市渭滨区京福轩烤鸭店”为被告，诉至本院，要求其支付租金、违约金等费用，被告岳小芳以业主身份应诉，并于2012年9月21日提起反诉，主张其已行使先予履行抗辩权，要求原告赔偿损失。2013年12月18日，本院以主体不适格为由，驳回原、被告的本诉及反诉。
在本案原一审过程中，本院于2014年9月23日征询双方是否愿意继续履行合同，双方均不同意继续履行。本院鉴于双方均不同意继续履行合同、解除合同是必然的诉讼结果，为减少双方损失，经本院调解，原、被告达成如下协议：“1、被告于2014年9月30日前搬离所租房中动产，腾空交还房屋；2、双方其他争议由人民法院继续审理。”后被告未按期履行该协议。
2016年2月26日，原告与案外人神农市场签订承包租赁终止协议，约定2016年2月1日终止执行，交回房屋。但原告并未按期交回房屋。2016年3月4日，因涉案房屋阀门漏水，案外人神农市场换掉被告门锁进入屋内关闭阀门，屋内设施均未动保持原样至今。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、通知、岳小芳承诺书、律师函、收据存根、（2012）宝渭法民初字第01999号民事裁定书、房屋承包租赁协议、房屋承包租赁中止协议、神农市场证明，被告提交的2012年8月14日华商报、函、对李西林调查笔录，本院调取的本案原一审询问笔录、另一案庭审笔录、规划局批复、规划局给本院的复函、另一案反诉状及反诉费票据、当事人陈述在卷为凭，并经当庭举证、质证和本院审查，足以采信。
本院认为，本案争议焦点为：（一）合同是否有效；（二）合同是否解除；（三）原告各项请求是否合理。
（一）合同是否有效
案外人神农市场虽未取得建设工程规划许可证，但主管部门宝鸡市规划局已批准建设，依据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，应认定原、被告之间的租赁合同为有效合同，双方均应全面履行。被告有关租赁房屋未取得建设规划许可证而导致合同无效的辩解意见不能成立。
（二）合同是否解除
被告于2012年8月1日收到原告方解除租赁合同的通知，因双方未约定异议期限，其在法律规定的3个月之内即同年9月21日在另一案中提起反诉，对原告通过律师函形式发出的解除合同通知效力提出异议，主张其已行使先予履行抗辩权。经本院审查，被告虽有拖欠租赁费违约行为，但原告方就被告提出的漏雨、渗水、排烟问题一直未予解决，被告有权行使先予履行抗辩权，故原告方解除合同通知不发生法律效力，原告主张的双方合同已于2012年8月6日解除的意见不能成立，在这之后合同应继续履行。在本案原一审过程中，原、被告双方均不同意继续履行合同，并达成2014年9月30日终止履行合同的协议，应认定合同于2014年9月30日解除。
（三）原告各项请求是否合理
关于租金损失，自2011年9月1日至2014年1月30日，被告欠付原告租金1.7931万元×29个月-5万元-4万元-2万元-2万元-1万元-3万元-0.2586万元=34.7413万元，应予清偿。这之后的租金损失或占用费，因原告在本案中未主张，本案不予处理，原告可与被告自行协商或另案诉讼。原告主张水电费1832元，被告不予认可，原告亦未举证，原告应承担举证不能后果，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告虽未按时交纳租赁费，存在违约行为，但原告亦未及时解决被告反映的房屋质量问题，亦有违约行为，故原告该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告返还房屋，因租赁合同已解除，被告应予返还。
本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告岳小芳、岳广义于本判决生效之日起十五日内腾空并交还涉案房屋。
二、被告岳小芳、岳广义于本判决生效之日起十五日内支付原告陈华君2011年9月1日至2014年1月30日房屋租金34.7413万元。
二、驳回原告陈华君其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7810元，由被告岳小芳、岳广义承担6248元，原告陈华君承担1562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费7810元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 范宝丽
审 判 员 寇建军
代理审判员 冉欣鹭
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 王馨娅