南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）玄执异字第22号
异议人（案外人）周鑫，男，1981年8月31日生，汉族。
申请执行人江苏省国信信用担保有限公司。
法定代表人陈亮，江苏省国信信用担保有限公司董事长。
委托代理人项斌，江苏玄博律师事务所律师。
被执行人南京海康科技有限公司。
法定代表人洪波。
被执行人洪波，男，1974年8月30日生，汉族。
被执行人高强，女，1976年9月20日生，汉族。
被执行人南京海鲨科技有限公司。
法定代表人陈春霞。
被执行人南京索林洋科技有限公司。
法定代表人王卫忠。
被执行人南京恒丹科技有限公司。
法定代表人陈志洋。
本院在执行申请执行人江苏省国信信用担保有限公司（以下简称国信公司）与被执行人南京海康科技有限公司（以下简称海康公司）、洪波、高强、南京海鲨科技有限公司（以下简称海鲨公司）、南京索林洋科技有限公司（以下简称索林洋公司）、南京恒丹科技有限公司（以下简称恒丹公司）追偿权纠纷一案中，拟对洪波所有的坐落于南京市玄武区xx路88号x幢1108室（以下简称1108室）房屋进行评估、拍卖，用于偿还债务。本院于2014年8月12日在1108室发布了执行公告，责令居住于1108室房屋内的人员迁出并清空室内物品。异议人不服本院拍卖1108室的决定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行公开听证。异议人周鑫、申请执行人国信公司的委托代理人项斌到庭参加听证，被执行人无正当理由均未到庭。现已审查终结。
异议人周鑫称，2012年4月1日，周鑫与洪波签订了租赁合同，承租洪波所有的1108室房屋，租赁期10年，周鑫已支付了房租。现租期未满，法院将拍卖1108室，周鑫无法搬迁，要求继续履行租赁合同。
申请执行人国信公司认为，异议人的主体资格不符合，该房屋的实际占有和使用人不是周鑫，周鑫不具有申请异议的资格，请求驳回周鑫的异议申请。
被执行人均未发表意见。
经查，洪波系1108室房屋所有权人，该房屋建筑面积204.19平方米，用途为办公。
2012年6月1日，洪波作为抵押人与国信公司（抵押权人）签订南京市房地产抵押合同，洪波为债务人海康公司向国信公司提供1108室作为抵押物，抵押担保的借款本金为336万元。2012年6月7日，该抵押合同进行抵押登记。2014年2月16日，本院就国信公司起诉海康公司、洪波、高强、海鲨公司、索林洋公司、恒丹公司追偿权纠纷一案作出判决如下：一、被告海康公司于本判决生效之日起十日内给付原告国信公司垫付款5352597.28元及相应利息（自2013年6月18日至判决确定给付之日的利息按银行同期贷款利率1.5倍计收）并赔偿律师费30000元。二、被告洪波、高强、海鲨公司、索林洋公司、恒丹公司对被告海康公司的上述债务承担连带还款责任。三、原告国信公司有权对被告洪波名下1108室的房产（所有权证号玄转字第××号）以拍卖、变卖或折价的价款在336万元借款本金、相应利息（自2013年6月18日至判决确定给付之日的利息按银行同期贷款利率1.5倍计收）及律师费1.8万元范围内优先受偿。本案案件受理费44353元、保全费5000元，共计49353元，由被告负担。
因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，国信公司向本院申请执行。
另查明，南京鑫特孚电子科技有限公司（以下简称鑫特孚公司）成立于2012年4月16日，住所地在南京市秦淮区xx巷11号309室，注册资本600万元，法定代表人为周鑫，投资人为周鑫、高婕（注：洪波妻子的妹妹），出资额分别为60万元、540万元。
广州侨乐物业服务有限公司南京分公司系1108室所在楼宇的物业服务单位，该公司曾于2013年3月7日向鑫特孚公司开具一份物业费、水电费发票，金额为3112.20元，其中记载的物业费收取时段为2012年9月16日至10月15日，水电费收取时段为2012年11月10日至2013年1月9日。
听证中，周鑫为证明自己的异议主张提供了以下证据：
1、落款时间为2012年4月1日的房屋租赁合同，该合同记载洪波为出租人，周鑫为承租人，双方约定周鑫承租1108室，租赁期共10年，自2012年4月1日至2022年3月31日；承租人擅自将房屋转租的，出租人可以终止合同、收回房屋；每年的租金为8万元，2012年12月31日前支付40万元，2013年1月15日前付清余款等。周鑫说明，其于2009年至2011年在海康公司任职；自2012年3月底起至今鑫特孚公司一直在1108室经营；签订租房合同时，鑫特孚公司尚在申请注册中，故以本人名义签订租房合同。
国信公司对该合同的真实性持有异议，并认为合同内容多处不合常理，如在周鑫未提供担保的情况下，洪波同意周鑫在签订合同后近九个月才支付租金；合同约定不允许转租，周鑫以自然人身份签订租赁合同，但据周鑫所述系由鑫特孚公司承租，而鑫特孚公司成立于2012年4月16日；该合同约定承租人逾期交付租金的违约金数额为零等。国信公司还认为，鑫特孚公司的住所地是xx巷11号309室，且至今未变更。
2、收报日期为2013年1月14日的资金汇划补充凭证，记载鑫特孚公司于当日通过网银向高强（注：洪波妻子）付款40万元，汇款用途为往来。周鑫表示，2013年1月，应洪波要求，鑫特孚公司向高强支付了一半的房租，剩余租金尚未支付。
国信公司认为，高强与1108室没有法律上的关系，汇款用途是往来，不能证明是支付1108室房租。
国信公司为反驳周鑫的主张提供了以下证据：
3、鑫特孚公司的工商登记资料，证明高婕对该公司出资比例高达90%，并基于高婕与高强、洪波的关系，说明周鑫仅是一个代理人或名义出资人。周鑫不认可国信公司对自己的评定。
4、国信公司委托代理人于2015年3月11日在本市xx路88号xx中心x幢11层楼梯间处拍摄的xx中心A座11层房间分布图，其中1108室标注系海康公司，未见鑫特孚公司的标注。周鑫表示，因更改房间分布图上的标注，需向物业公司交纳费用，故没有更改，只在1108室门口安装了鑫特孚公司的标牌。
5、国信公司委托代理人于2015年3月12日自百度地图的截屏，内容为海康公司地址在1108室。国信公司以此证明1108室由海康公司实际使用、控制。周鑫认为，百度地图记载的地址没有法律效力，2012年4月之前是海康公司在此经营，但此后至今，确实是鑫特孚公司在此处经营。
以上事实，有国信公司提供的南京市房地产抵押合同、房屋登记薄、鑫特孚公司的工商登记资料及当事人陈述等证据证明。
本院认为，周鑫曾在洪波任负责人的海康公司任职，鑫特孚公司的主要投资人高婕系洪波妻子的妹妹，周鑫与洪波及其家人有特殊关系。一方面房屋租赁合同约定了周鑫需在短期内付清长达十年的房租，但另一方面在周鑫支付了所谓一半房租后，对周鑫至今未支付剩余房租，洪波也没有催收举动的反常行为，也印证了周鑫与洪波之间存在特殊关系。1108室所在楼宇物业服务单位开具给鑫特孚公司的发票记载的交纳物业费的时间段为2012年9月16日至10月15日。没有其它证据证明周鑫自2012年4月1日起承租1108室。故难以认定房屋租赁合同系周鑫与洪波于2012年4月1日签订。周鑫提供的汇款凭证，收款方为高强，用途为往来，难以认定该款项是支付1108室租金。而国信公司对1108室进行的抵押权登记具有公示公信的效力。综上，周鑫以自己系1108室的合法承租人，可以对抗1108室的抵押权人的主张，理由及证据均不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回周鑫的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
执 行 长 沈 烈
执 行 员 姚志龙
执 行 员 顾本凌
二〇一五年四月二十日
法官 助理 夏 雪
见习书记员 何稳谨