安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）亳民一终字第00365号
上诉人（原审原告）：潘凤玲，女，1972年11月27日出生，汉族，市民，住涡阳县。
委托代理人徐力，安徽皖杰律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：张四化，男，1982年7月5日出生，汉族，农民，住涡阳县。现住涡阳县。
被上诉人（原审被告）：涡阳县艺苑花卉养植有限责任公司（以下简称涡阳艺苑公司）。
法定代表人：张红弼。
上诉人潘凤玲因与被上诉人张四化、涡阳艺苑公司房屋买卖合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2009）涡民一初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人潘凤玲及其委托代理人徐力到庭参加了诉讼，被上诉人张四化及涡阳艺苑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年7月4日，原告潘凤玲与被告张四化签订了购房合同二份，双方约定被告张四化自愿将坐落在紫光大道南侧从南至北第九间门面房（建设面积51.5平方米）作价10万元，从南至北第七间门面房（建设面积63.9平方米）作价15万元出售给原告。原告于合同签订之日一次性付清购房款25万元。被告张四化给原告出具收到潘凤玲购房款25万元的收具一份，合同中约定，被告张四化将原告购买的房屋于2008年7月1日正式交付给原告。至原告2009年4月8日起诉时，该房屋只建设一层地基，被告张四化便下落不明。原告潘凤玲提供担保，对其购买的二间门面房的建设面积进行了诉讼保全。又查明，2008年6月8日，被告艺苑公司向涡阳县建委提交申请，以加快公司发展、解决职工住房问题，特别是解决搬迁安置用房，要求批准在紫光大道南、商芜路东侧新建二幢住宅楼，并提供了国有土地使用证，建设用地批准书、施工图等资料，进行备案。经公示，涡阳县建设委员会向其颁发了建设工程规划许可证。该项目的建设单位是涡阳艺苑公司，联系人是被告张四化。
原审法院认为：原告潘凤玲与被告张四化于2007年7月4日签订的购房合同，因被告在没有取得开发资质和商品房预售许可，从而使该合同因违背法律的强制性规定而无效，原告要求被告张四化返还购房款25万元的诉请，与法有据，原审法院予以支持。原告提出追加被告涡阳艺苑公司为被告与被告张四化承担连带责任的诉请，因原告潘凤玲与被告张四化签订的购房合同与被告涡阳艺苑公司无法律上的必然联系，故对原告的补充诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告潘凤玲与被告张四化于2007年7月4日签订的两份购房合同为无效合同。二、被告张四化于本判决书生效之日起十日内返还原告潘凤玲购房款25万元，并按同期银行贷款利率支付利息。三、驳回原告潘凤玲的其他诉讼请求。案件受理费5950元，诉讼保全费2070元，由被告张四化承担。宣判后，潘凤玲不服，并书面上诉称：一审判决认定事实错误。首先认定被上诉人张四化的售房行为和被上诉人涡阳艺苑公司无关是错误的。张四化出售给上诉人房屋时的地点在被上诉人涡阳艺苑公司工地，涡阳县建委对涡阳艺苑公司建设工程的规划许可材料以及涡阳县建设工程质量监督站出具的建设工程质量监督申请表，均能够充分证明张四化向上诉人出售房屋的行为是职务行为。因为张四化不但是公司的发起人，而且在公司办理涉案范围的土地，工程许可，工程质量监督，工程建设等事务时，均是张四化负责经办，有的报批手续还把张四化填写为法定代表人，张四化已经具备代表公司从事房地产开发、出售等相关事项的职权，同时张四化向上诉人出售房屋的行为发生在公司办公场所，而且张四化对外公开售房时，所出售的也是公司正在建设的楼房。通过以上事实，能够说明张四化的行为完全具备职务行为的特征。其次，对张四化的行为公司应当承担全部民事责任。张四化作为公司的发起人，代表公司办理房地产报批、许可手续和公开销售房屋的行为，公司应明知。一审向公司合法送达诉讼文书后，公司既不应诉也不参加庭审，由此也能够证明张四化的售房行为是职务行为。根据民法通则第四十三条的规定，公司应当对张四化售房的职务行为承担民事责任。另外，一审法院证据采信错误。首先一审采信认定上诉人的1、2、3号证据，该证据不但能够证明张四化是公司的发起人，代表公司办理涉案房屋及土地的报批手续，是公司的法人机关，对三份证据予以认定，又不认定上诉人的举证目的，显然错误。其次，一审对上诉人举证的4、5号证据购房合同及收据不予采信也是错误的，这是证明上诉人与被上诉人建立购房关系的主要证据。综上，一审判决认定事实，证据采信等方面的问题，已经违反了有关法律规定，特具状请求撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人张四化，涡阳艺苑公司二审未进行答辩。
经本院审理，对一审法院查明上诉人潘凤玲与被上诉人张四化于2007年7月4日签订的购房合同二份，张四化将坐落在紫光大道南侧从南至北第七、九两间门面房建设面积63.9和51.5平方米，作价15万元和10万元，出售给潘凤玲。潘凤玲当时支付购房款25万元，张四化并出具25万元购房款条据一份。合同还约定2008年7月1日正式交付该房，至2009年4月8日潘凤玲起诉时，该房只建一层地基，张四化便下落不明。2008年6月8日被上诉人涡阳艺苑公司向涡阳县建委提交申请，以加快公司发展，解决职工住房和搬迁安置用房为由，要求批准在紫光大道南，商芜路东侧建二幢住宅楼并提供其国有土地使用证，建设用地批准书，施工图等资料进行备案，涡阳县建设委员会向其颁发建设工程规划许可证，建设单位为涡阳艺苑公司，联系人是张四化的基本事实予以确认。二审查明，2007年6月25日被上诉人涡阳艺苑公司出具证明，授权被上诉人张四化有权更正有关材料。2008年8月15日张四化代表涡阳艺苑公司与涡阳县城关镇人民政府，用其公司出让的土地与城关镇政府签订共同建房协议书一份。同年的8月20日被上诉人张四化以涡阳艺苑公司法定代表人的名义作为建设单位与涡阳县建筑安装工程有限公司法定代表人谢永超，作为总承包单位签订了建设工程施工合同一份，工程地址，紫光大道南侧名为涡阳县艺苑住宅小区，楼房六层，目前还在建设，未交付使用。另外，还查明，在一、二审，审理期间，两被上诉人张四化，涡阳艺苑公司均未进行答辩，也未出庭应诉，法院采用公告方式，进行送达有关法律文书。
本院认为：根据上诉人潘凤玲在一、二审所举证据及陈述，并结合本案的其他情况，认定上诉人潘凤玲与被上诉人张四化之间签订的购房合同，因没有取得商品房预售许可，违反国家有关法律的规定，原审法院认定该购房合同无效，并返还上诉人购房款25万元及利息的判决，并无不当，应予支持。但认定该购房款及利息由被上诉人张四化个人偿还不妥，应予纠正。根据已查明的事实，被上诉人张四化的行为，是受另一被上诉人涡阳艺苑公司的委托，从其与涡阳县城关镇政府签订共同建房协议和涡阳县建筑安装工程有限公司签订施工合同能够证明。另外，该合同用地与张四化出售给上诉人潘凤玲房屋用地，均是涡阳艺苑公司所有土地。故被上诉人张四化与上诉人潘凤玲之间购房合同的行为是职务行为，被上诉人张四化收取上诉人潘凤玲购房款25万元应由另一被上诉人涡阳艺苑公司偿还，从收款之日起，由涡阳艺苑公司按银行同期贷款利率支付利息，至还清欠款之日止。上诉人的该项上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持涡阳县人民法院〔2009〕涡民一初字第793号民事判决第一、三项。
二、撤销涡阳县人民法院〔2009〕涡民一初字第793号民事判决第二项。
三、被上诉人涡阳县艺苑花卉养植有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人潘凤玲购房款25万元及利息（利息自2007年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清欠款之日止）。
一审案件受理费5950元及诉讼保全费2070元，二审案件受理费5050元，合计13070元，由被上诉人涡阳县艺苑花卉养植有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜亚丽
审判员 徐全义
审判员 杨 冰
二〇一〇年九月三日
书记员 冯 春