北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初8922号
原告（反诉被告）：丁辉，男，1983年2月14日出生，户籍所在地山东省夏津县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：肖芳涌，北京市高朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金文昭，北京市高朋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王巧玉，女，1978年9月9日出生，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：周凯（王巧玉之夫），1984年2月23日出生，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县，现住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：卢杰，北京市康德律师事务所律师。
第三人：刘杰，1974年3月14日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。
原告（反诉被告）丁辉与被告（反诉原告）王巧玉以及第三人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁辉及其委托诉讼代理人肖芳涌，被告（反诉原告）王巧玉及其委托诉讼代理人周凯、卢杰到庭参加诉讼，第三人刘杰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
丁辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照房屋的实际面积97.15平方米收取房租；2.判令被告返还原告多支付的租金2580.09元；3.判令被告继续履行《房屋租赁合同》的义务，提供符合约定的租赁条件；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于顺义区×××厂房116平方米（以下简称涉诉房屋）租赁给原告作为艺术家工作室使用，租赁期限为8年，从2017年3月1日至2025年2月28日止。租赁合同第1.1条约定：“租赁费为0.75元每天/平米，租金每两年在上年度的基础上递增10%”。第2.1条约定：“甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户，租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护”。2016年8月30日、12月24日，原告按照116平方米的面积先行向被告支付了定金及半年的租金，此时房东还没有对房屋进行隔墙改造，建设出一个可以出租的房屋。直到2017年3月1日，被告向原告交付了房屋。但原告在房屋交付后发现租赁房屋实际面积与约定不符，房屋的实际面积为97.15平方米，与《房屋租赁合同》约定的116平方米相差18.85平方米。原告认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条，“租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持”，本案系依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，因此，在约定面积与实际面积不符的情况下，被告按照实际面积收取租金，并退还原告多支付的租金5160.18元。此外，被告未按合同约定条件交付房屋，未提供集体供暖管道入户，因所有隔墙全部是新墙，屋内潮湿寒冷，不仅导致原告在北京冬季和春季使用该房屋时受寒冻之苦，更无法进行装修中的暖气安装调试与使用。被告违反双方租赁合同第2.1条约定及合同法第二百一十六条规定，构成违约。原告发现上述问题后与被告交涉，但被告拒不履行《房屋租赁合同》约定的义务，不向原告提供使用房屋所需的租赁条件，在交涉中常常以不接电话、不回微信的方式拖延原告使用房屋，在交涉无果的过程中原告根本找不到被告。最后终于在4月13日在园区与租户们见面，但被告毫无解决问题的诚意，并坚持按照《房屋租赁合同》约定的房屋面积116平方米收取租金，也不愿意履行燃气入户的基本义务，造成原告无法继续交付房租。涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，被告与第三人刘杰签订的《房屋、场地及地上物租赁合同》以及原、被告双方签订的《房屋租赁合同》均应认定为无效合同。被告并非涉诉房屋的合法承租人，更不具有涉诉房屋的合法转租权，其无权占有、使用及出租涉诉房屋，故其应当向原告返还已经交纳的房屋租金和押金，而房屋占有使用费应当向涉诉房屋的合法所有权人和实际投资人刘杰支付。同时，被告在签订《房屋租赁合同》的过程中，隐瞒了其不具备合法出租权的事实，在无出租权的情况下将涉诉房屋租赁给原告，被告应当承担全部的过错责任，应当赔偿因此给原告造成的全部经济损失。在租赁涉诉房屋时，原告共花费了装修费用54105元，支付了搬家费用5千元，造成了原告的误工损失12000元，这些费用均应由被告承担。合同无效后，原告寻找其他租赁房屋和搬家尚需至少3-6个月的时间，搬家期间的房屋占有使用费，应当判令由被告承担。本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告装修损失54105元；3.判令被告赔偿原告搬家费2000元；4.判令被告返还原告已经交纳的全部租金及押金合计19523.75元；5.判令被告赔偿原告因搬家而产生的3个月的房屋占有使用费；6.本案诉讼费用由被告负担。
针对丁辉变更后的诉讼请求，王巧玉辩称：被告认为双方签订的《房屋租赁合同》是有效的，即便合同无效，也要根据合同无效的原因分摊双方的责任。关于装修损失，合同的2.2条、2.3条有约定，根据施工价目表，对未形成附合的部分原告应自行拆除。原告主张的搬家费和三个月的房屋占有使用费没有事实和法律依据，被告不同意赔偿。关于原告要求返还房屋的租金和押金的诉讼请求，因原告实际使用了房屋，即便合同被认定为无效，原告也应当按照合同约定的标准缴纳房屋使用费，扣除原告应当交纳的房屋使用费之后，剩余的部分被告同意退还。原告承租涉诉房屋的面积，双方在合同中有明确约定，并没有注明是实际使用面积。原告提出出租面积与实际使用面积不符，因双方没有约定，应当按照交易习惯按照建筑面积来认定。
王巧玉向本院提出反诉请求：1.判令原告将涉诉房屋返还给被告；2.判令原告自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止按照合同约定的年租金标准向被告交纳房屋占用费；3.判令原告向被告交纳自2017年1月1日至实际交还房屋之日止的水费；4.要求原告将涉诉房屋内的画架拆除，将房屋恢复原状；5.反诉案件受理费由原告承担。事实与理由：2016年8月19日，被告作为承租人与出租人刘杰签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，约定被告依法拥有转租权利。刘杰向被告提交了该场地房屋的土地承包合同、集体土地建设用地使用证等相关手续。2016年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同对于房屋租赁期限、租赁费用、费用支付方式、违约责任及双方其他权利义务等进行了明确约定，其中合同第2.1条明确约定租赁费为0.75元每天/平方米。被告认为双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，涉诉房屋是建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，并且土地手续也有1592平方米的建筑物审批，并且是在2006年前就存在至今，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，且该土地为集体建设用地并非耕地，不存在违反《土地管理法》规定的情形。即使认定无效，也应该充分考虑出租房屋的客观历史事实，按当事人的过错程度分担责任，充分体现法律的公平精神。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。关于支付房屋占用费的期限，由于原告系单方搬离房屋，不能视为交还房屋。因此，原告应该按照合同约定的租金标准支付房屋占用费直至交还房屋为止；根据双方《房屋租赁合同》第2.2条约定乙方对房屋装修、改造方案必须得到甲方认可，2.3条约定装修按照甲乙双方认可范围内的合理装修，以通常工作室规格装修为合理参照。根据以上约定，原告的装修装饰中，装修方案、施工报价均未得到被告的同意和认可，同时涉及的部分装修（如卧室、厨房）已经超出了合同约定的范围，该部分损失应由原告自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告不同意利用未形成附合部分的装饰装修，应由原告拆除，已形成附合的，双方分担。
丁辉就反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告与第三人之间的租赁合同无效，被告无权要求原告向其腾退涉诉房屋，涉诉房屋应由原告向第三人腾退返还，故被告无权要求原告腾退涉诉房屋及交纳房屋占有使用费；即使需要向第三人支付房屋占有使用费，时间应从2017年3月1日起算，并且房屋占有使用费的标准应当参照同地段房屋租赁标准认定，不应按照合同约定的标准；交纳房屋占有使用费的截止时间应当到政府第一次查封房屋时，在那之后的房屋使用费的收取应当是违法的，原告不认可。被告无权向原告收取水费，因涉诉房屋的水压不能正常出水，无法正常使用，所以不同意支付水费。涉诉房屋内的画架已与墙身融为一体，无法拆除，拆除以后就无法使用了，故不同意拆除。
第三人刘杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：
2005年12月18日，第三人刘杰与北京市顺义区×××经济合作社（以下简称“×××合作社”）签订《土地承包合同》，约定×××合作社将×××的土地有偿承包给刘杰作为加工企业，承包期限为50年，自2006年1月1日至2055年12月31日。刘杰承包上述土地后，将土地上原有房屋拆除，陆续建起多处房屋。2016年8月19日，刘杰与王巧玉签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，约定刘杰将其从×××合作社承包土地院落上的房屋、场地及地上物全部租赁给王巧玉使用，含南院厂区（1号区域）、北院厂区（2号区域）、南北院厂区以外的二层宿舍和空地及院外的公用场地（3号区域），1号区域和3号区域统称为前院，2号区域统称为后院，租赁用途为文化、艺术、商业、教育、传媒、部分办公住宿食堂。租期为15年，后院自2016年9月1日起至2031年8月31日止，前院自实际交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止。该合同6.6条约定：租赁期内，王巧玉有转租权，但甲方允许乙方转租的范围为：从事文化、艺术、教育、商业、传媒等相关行业的经营、租赁、展览等相关活动；转租超出上述范围，必须征得刘杰或刘杰授权委托人的同意。
2016年12月15日，丁辉（合同乙方）作为承租人与王巧玉（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王巧玉将位于×××内厂房（116平方米）租赁给丁辉使用，用途为艺术家工作室，租期为八年，自2017年3月1日至2025年2月28日止，租赁费为0.75元每天/平米，租金按每半年预付，每半年需提前7天支付，先付租金后使用房屋，押金为一个月房租。首次租金15877.5元（半年租金），在2016年12月18日前支付，房屋租金每年31755元，物业管理费每年1000元，电费1.5元/度，水费标准7元/吨，房屋押金2646.3元。关于双方的权利义务，双方约定：甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户。租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护。乙方对房屋装修、改造方案必须得到甲方认可，按照国家安全规定施工，室内电路安装应符合国家安全标准，使用镀锌管穿线铺设，装修改造完毕，甲方安全验收后并签字，方可入住使用，并将装修收据复印件交甲方留存一份，本合同到期时，乙方装修保持原状返还给甲方。
原告承租的上述房屋由刘杰在2006年建设，至今未取得建设工程规划许可证。原告主张涉诉房屋的建筑面积为105.6平方米。
上述合同签订后，原告已交被告租金、押金及物业费合计19523.75元。
被告向原告交付房屋后，原告自2016年12月开始对涉诉房屋进行了装修改造。2016年12月28日，原告与耿文军签订装修合同，约定工程预算总造价为54105元，根据装修报价单的内容及本院现场勘验，现与涉诉房屋形成附合的装饰装修包括安装进户门、砌卫生间的地台、做下水管、铺厨房瓷砖、铺踢脚线、安装厕所门、装开关插座（共安装30个，现场还剩22个）、安装开关漏电保护器、安装卫生间暖气片、砌卫生间红砖墙、做石膏板隔断、改自来水管道、卫生间做防水、安装卫生间墙地砖、卫生间铲墙皮拉毛、石制板刮腻子、砌过道女儿墙、砌进入门右侧墙、安装地暖、铺地砖、安装塑钢窗户、墙面滚漆刮腻子、抹厨房洞口、抹客厅洞口及加梁、抹画室洞口、电路改造。另原告在涉诉房屋内安装画架一个，与墙体固定。2017年3月，原告装修完毕后开始使用涉诉房屋。原告主张，就上述装修内容，其支付耿文军装修款合计54105元，并向本院提交了其向耿文军通过微信和支付宝转账合计50000万元的凭证。被告对原告主张的装修费用不予认可，原告向本院提出了鉴定申请，后又撤回鉴定申请。
顺义区公安消防支队于2017年8月24日将涉诉房屋所在园区查封。被告主张原告在园区被查封后从涉诉房屋中搬离。原告则称其于2017年8月20日搬走。原告搬走后涉诉房屋内还有其部分物品，也没有与被告进行房屋交接。
上述事实，有庭审笔录、《土地承包合同》、《房屋、场地及地上物之租赁合同》、《房屋租赁合同》、图纸、现场勘验照片、转账凭证等在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人刘杰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉房屋系刘杰建设，建设时未取得建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故本案原、被告双方就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效。
无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告基于该合同收取原告的租金及押金合计19523.75元应该返还，原告虽已搬离涉诉房屋，但未与被告办理交接手续，故其仍应向被告腾退返还承租的房屋。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效后，被告要求原告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费具有法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的计算时间，双方合同约定自2017年3月1日起租，同时原告在装修完毕后才能正常使用房屋，故占有使用费的期间本院确认从2017年3月1日起算。关于计算占有使用费的面积标准，根据双方举证及原告实际使用情况，本院酌情确认计算房屋使用费的面积标准。原告虽主张在2017年8月20日搬离房屋，但被告对此不认可，且原告并未将房屋交付被告；2017年8月24日，涉诉房屋所在园区被消防部门查封，原告在实际上已无法使用房屋，综上分析，本院确定原告向被告支付房屋占有使用费的日期截至2017年8月24日。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告在涉诉房屋内的部分装修已与房屋形成附合，该部分损失应按照上述规定由双方分担。关于损失的数额，因双方均不申请鉴定，本院根据双方庭审陈述的意见以及原告自行使用的情况，酌情确定损失数额。被告作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，对合同无效具有主要过错，原告作为承租人未能审慎审查出租房屋的合法性，对合同无效亦应承担一部分过错。综上，本院酌情确定被告赔偿原告装修损失24320元，原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告在涉诉房屋内安装的画架，已不属房屋装饰装修的合理范围，现被告不同意使用该画架，要求原告拆除，本院予以支持,因该画架拆除对房屋主体和结构影响不大，故原告无需将房屋恢复原状。
原告主张的搬家费、房屋占有使用费等损失，未能举证证明，亦无相应的法律依据，本院不予支持。关于被告主张的水费，本院结合原告实际使用房屋的情况酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）丁辉与被告（反诉原告）王巧玉于二〇一六年十二月十五日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）王巧玉于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）丁辉装修损失二万四千三百二十元；
三、被告（反诉原告）王巧玉于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）丁辉一万九千五百二十三元七角五分；
四、原告（反诉被告）丁辉于本判决生效之日起七日内将其承租的位于北京市顺义区×××内房屋腾退返还给被告（反诉原告）王巧玉；
五、原告（反诉被告）丁辉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王巧玉二〇一七年三月一日至二〇一七年八月二十四日期间的房屋占有使用费合计一万四千零一十八元；
六、原告（反诉被告）丁辉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王巧玉水费二百元；
七、原告（反诉被告）丁辉于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区×××内其承租房屋内的画架拆除；
八、驳回原告（反诉被告）丁辉其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）王巧玉其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五十元，由被告王巧玉负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五十元，由原告丁辉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 宗 明
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 郭文攀