上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初21127号原告：李丽，女，1968年7月30日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：杭州富阳世博纸业工贸有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：刘奇贫，总经理。委托诉讼代理人：王小刚，男。被告：高慧敏，女，1981年11月2日生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：高爱弟。被告：上海威力克彩印厂，住所地上海市青浦区。被告：高爱弟，男，1957年2月24日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告李丽诉被告杭州富阳世博纸业工贸有限公司(简称“富阳公司”)、高慧敏、上海威力克彩印厂(简称“威力克厂”)、高爱弟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用普通程序审理。本案于2018年2月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆春、被告富阳公司委托诉讼代理人王小刚到庭参加诉讼，被告高慧敏、威力克厂、高爱弟经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案于2018年3月19日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆春、被告高爱弟并作为被告高慧敏的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告富阳公司、威力克厂经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李丽向本院提起诉讼请求，1、判令不得执行上海市青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号房产；2、判令解除对上述房屋采取的查封措施；3、判令被告高慧敏协助原告办理产权过户手续。事实和理由：原告与高慧敏签订了房屋买卖合同，约定高慧敏将涉案房屋出售给原告。合同签订后，涉案房屋交给了原告，原告实际占有该房屋，但高慧敏至今未履行办理产权过户手续的合同义务。后原告发现涉案房屋被上海市黄浦区人民法院以(2016)沪0101民初29059号查封，原告即向该院提出执行异议。在案件受理前，该院自行解除了查封，则上海市青浦区人民法院受理的富阳公司与高慧敏、威力克厂、高爱弟之间的买卖合同纠纷案件中对涉案房屋采取的查封措施为正式查封。原告因此提出执行异议，要求解除查封，并不得对该房屋执行，同时表示愿意将剩余购房款人民币170万元交付法院执行，但被驳回，故提起本案诉讼。被告富阳公司辩称：高慧敏、威力克厂、高爱弟是被执行人，因执行案件而查封了涉案房屋。该房屋登记在高慧敏名下，属于高慧敏的房产，应继续执行，故不同意原告的诉讼请求。被告高慧敏、高爱弟共同辩称：高慧敏与原告虽然签订了房屋买卖合同及相关文件，但双方实际并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，签订房屋买卖合同等文件仅为保证借款的归还；当时威力克厂有一笔银行贷款到期，需要资金归还。经人介绍，通过上海公泽投资管理有限公司向原告、朱晨、徐伟良共同借款528万元，其中向原告借款328万元，并非原告所称的购房款；因银行未能重新发放贷款，故原告的借款至今未能归还；涉案房屋价值900多万元，而房屋买卖合同约定的价款仅为500万元，明显低于市场价。综上，三被告不同意原告的诉讼请求。被告威力克厂未作答辩。本院经审理认定的事实如下，本院于2016年9月1日立案受理了富阳公司诉威力克厂、高慧敏、高爱弟买卖合同纠纷一案，并于2016年9月26日作出(2016)沪0118民初9593号民事调解书，内容为：一、威力克厂、高慧敏、高爱弟支付富阳公司货款及催债费用490,000元，此款应于2016年10月底前支付20万元，于11月底前支付10万元，于12月底前支付10万元，于2017年1月13日前支付9万元；二、威力克厂、高慧敏、高爱弟如有一期款项未按时支付，富阳公司有权就剩余金额向法院申请执行；三、威力克厂、高慧敏、高爱弟如逾期付款，则应按银行同期贷款利率的四倍支付富阳公司利息。四、诉讼费5,212.25元由富阳公司负担。因威力克厂、高慧敏、高爱弟未按期履行，2016年11月7日，经富阳公司申请，本院以(2016)沪0118执7558号立案执行，并于同年11月24日依法查封高慧敏名下的涉案房屋。在本次查封之前，由上海市黄浦区人民法院于2016年11月18日进行了正式查封，后于2017年1月9日解除了查封措施。原告向本院提出执行异议，本院经审查出具(2017)沪0118执异159号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。另查明：高慧敏于2005年3月3日取得涉案房屋的产权证书，登记的建筑面积为233.36平方米。2016年10月14日，原告与高慧敏签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：高慧敏将涉案房屋出售给原告，转让价为500万元。原告应于合同签订十日内，支付首期购房款330万元，于办理产权过户手续当日支付170万元；双方于2016年11月14日之前办理转让过户手续，待出具产权证后7日内，双方对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后交付给原告。合同另对户口迁出、违约责任等进行了约定。该合同进行了网签。同日，原告通过中国民生银行上海曹杨支行向高慧敏支付了328万元，高慧敏出具了收款328万元的收条，另出具了收到原告购房款2万元现金的收条。此两份收条为打印件，由高慧敏在落款处签字。同日，原告与高慧敏签订了《房屋交接书》，确认双方对涉案房屋已进行了移交，以及确认原告按约支付购房款。此份交接书为打印的格式化文件，买卖双方姓名、时间、地址处留有空白后手书填写，其余内容打印，高慧敏和原告在落款处签字。2016年11月15日，高慧敏在一份打印的申请书落款处签字，内容为其因临时暂住的房屋漏水原因，特向原告申请租赁涉案房屋用于居住，并另行协商签订房屋租赁合同。2016年11月20日，高慧敏在一份打印的钥匙收条落款处签字，内容为收到原告交出的涉案房屋的钥匙一把。同日，双方签订《房屋租赁协议》，约定原告将涉案房屋出租给高慧敏居住，租赁期从2016年11月20日至2017年5月19日，月租金4,500元及水、电、燃气费的缴纳等。此份合同为打印的格式化合同，租赁期、月租金处留有空白后手书填写，其余内容为打印，高慧敏和原告在落款处签字。2016年12月10日，原告与高慧敏、朱斌签订了《房屋延期过户补充合同》，称因高慧敏、朱斌个人原因(非不可抗力)导致原定于2016年11月14日办理房产过户手续推迟，现高慧敏、朱斌应于2016年12月14日前与原告完成产权过户手续，如高慧敏、朱斌不积极配合办理过户手续构成违约，原告可依据法律规定要求高慧敏、朱斌继续履行房屋买卖合同，支付违约金，承担相关维权费用等。该份合同全部内容为打印，高慧敏、朱斌和原告在落款处签名。高慧敏另在一份打印的承诺书落款处签字，内容为其确认与原告签订的《上海市房地产买卖合同》是出于买卖双方真实意思，若操作流程中出现不可控因素造成买卖交易不能按照原计划进行，其仍承诺配合原告履行房屋交易流程，直至产权过户完毕等。以上查明的事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房屋交接书、银行转账凭证、高慧敏出具的收款收据、收条、承诺书、《房屋租赁协议》、《房屋延期过户补充合同》、涉案房屋的产权登记信息、(2017)沪0118执异159号执行裁定书及原、被告陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。庭审中，被告高慧敏、高爱弟为证明与原告之间存在借贷关系，提供了三份个人借款抵押合同，分别为：1、借款人高慧敏、朱斌、王宝根、曹胜梅，出借人原告，借款金额328万，收款人为高慧敏，并约定以涉案房屋作为借款抵押。双方实际未办理抵押登记手续；2、借款人高慧敏、朱斌、王宝根、曹胜梅，出借人徐伟良，借款金额100万，收款人为王宝根，并约定以王宝根和曹胜梅名下的房产作为借款抵押；3、借款人高慧敏、朱斌、高爱明，出借人朱晨，借款金额100万元，收款人为高爱明，并约定以高爱明名下的房产作为借款抵押。三份借款合同中均约定借款日期为2016年10月14日至10月28日，月利率为1.8%,签订时间均为2016年10月14日，但落款处均无出借方签名。高慧敏和高爱弟称该三份合同由上海公泽投资管理有限公司交给借款方，但未交付有出借人签字的合同。因高慧敏、朱斌、高爱明未能归还借款，朱晨向本院提起诉讼。朱晨在该案中提供的个人借款抵押合同，与上述证据3完全一致，但落款处有朱晨的签名。借款的付款时间同样为2016年10月14日。另在该案中，朱晨提供了由高慧敏签字的承诺书，称其本人于2016年10月14日分别与李丽、徐伟良、朱晨签订个人借款抵押合同，若在合同履行完毕前出现民间借贷纠纷，其本人愿意全部承担因诉讼而产生的双方律师费。该承诺书同样为打印件。原告对高慧敏和高爱弟提供的出借人为原告的个人借款抵押合同不予确认，对于高慧敏出具的承诺书表示不知情，认为该承诺书出具给朱晨，并非原告。原告称通过朱晨知道高慧敏需要借款，原告不同意借款，但愿意购买高慧敏的房屋，因此房屋买卖合同的意思表示是真实的。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，审查的内容为案外人对执行标的主张的实体权利是否足以排除人民法院的强制执行。本案中，原告认为其与高慧敏存在着合法有效的房屋买卖合同关系，支付了首期购房款并实际占有涉案房屋，符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件而提出主张，高慧敏则对此予以否认，故本案的争议焦点在于原告与高慧敏之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。根据查明的事实及双方提供的证据可见：1、原告用以证明其所陈述的向高慧敏购房后又出租给高慧敏的事实而提供的包括房屋买卖合同、房屋交接书、承诺书、钥匙收条、租赁协议等一系列证据，均为打印件，高慧敏仅为签名，与高慧敏和高爱弟辩称的事先打印再由高慧敏签名更为相符；2、原告称将涉案房屋返租给高慧敏，但未有证据证明向高慧敏收取或催讨租赁费。在原告尚有170万元购房款未支付的情况下，双方也未达成互相抵扣的协议，高慧敏也未预付租赁费。租赁期满后，双方既未重新签订租赁协议，原告也未有证据证明要求高慧敏返还房屋，以上均与通常情况下房屋买卖成交后的返租情况不符；3、《房屋延期过户补充合同》中，双方约定产权过户手续的办理时间为2016年12月14日，而原告未有证据证明向高慧敏提出产权过户的主张，与通常房产交易情况不符；4、朱晨起诉的案件中，高慧敏出具了承诺书，确认2016年10月14日分别与原告、朱晨、徐伟良签订了个人借款抵押合同。同日，原告、朱晨分别按个人借款抵押合同的金额和付款方式付款。高慧敏作为借款方，如与原告之间无此借贷事实而出具此份承诺书，与常理不符。而在同日，原告与高慧敏签订了《上海市房地产买卖合同》，结合双方未就借款办理抵押物登记的情况，高慧敏和高爱弟辩称的房屋买卖合同是借款合同的担保更为合理，更为符合事实。综上，原告与高慧敏之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，实际为原告与高慧敏之间的民间借贷关系。原告不享有排除执行的民事权益，原告的诉请无相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告李丽的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  杨宝勤人民陪审员  陆文元二〇一八年三月三十日书 记 员  方成凤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……