重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终3906号
上诉人（原审被告）：李真元，男，1966年1月14日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘齐军，男，1975年10月4日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廖波，男，1973年7月6日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂先兰，女，1948年9月22日出生，汉族，住重庆市江北区，
委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐廷芳，女，1946年7月22日出生，汉族，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
上诉人李真元、刘齐军、廖波与被上诉人聂先兰、徐廷芳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初674号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案，并于2017年5月31日对本案进行了审理。上诉人李真元及其委托诉讼代理人游国平，刘齐军、廖波的委托诉讼代理人游国平，被上诉人聂先兰、徐廷芳的委托诉讼代理人张宏参加了诉讼。本案现已审理终结。
李真元、刘齐军、廖波上诉请求：1、撤销(2017)渝0112民初674号民事判决书,并依法改判或发回重审;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决认定事实错误,依法应予撤销。1、本案所涉“租房协议”应属无效合同,不应成为本案裁判的依据。2014年10月,上诉人基于对被上诉人的信任,签订了本案所涉的“租房协议”。被上诉人在签订合同时故意隐瞒了房屋的真实产权状况,欺骗上诉人。直到2016年年底被上诉人起诉时,上诉人才知晓本案诉争房屋实际为谌伟、倪佳所有。上诉人无权就案涉租赁房屋进行出租、处分、收益,因此本案所涉“租房协议”违反《合同法》第五十二条的规定，当属无效。一审法院不审查被上诉人是否对案涉租赁房屋具有物权,仅凭一纸协议认为租赁协议有效。本案被上诉人聂先兰、徐廷芳系独立的民事主体,与实际产权人倪佳、谌伟不能混同。被上诉人严重侵犯了上诉人的知情权与自由选择权。一审法院在认定租赁关系时,片面强调被上诉人与实际产权人的亲属关系,重人情,忽视法律的规定，显失公正。2、本案所涉的房屋损失(包括房屋租金、占用损失)并非由上诉人单方引起，不应由上诉人全部承担。上诉人与被上诉人在2016年上半年发生争议后,上诉人于2016年10月10日发函,要求被上诉人协商解决后续事宜,并自2016年7月14日关门停业,将房屋交还被上诉人。但被上诉人对此置之不理,并依据“协议”条款强迫上诉人继续租赁涉诉房屋,导致双方损失不断扩大。因上诉人已经尽到合理的提醒及告知义务,应由被上诉人承担前述损失的主要责任。二、一审法院适用法律错误、程序严重违法。
聂先兰、徐廷芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的理由我方不认可。对于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，上诉人是清楚房屋产权情况的。2016年7月关门停业，是上诉人自己经营的原因造成的。涉案房屋并未交还给被上诉人。上诉人一直占有使用涉案房屋。关于谌伟、倪佳主体问题，一审中谌伟与倪佳申请撤诉，得到法院的许可。
聂先兰、徐廷芳向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租房协议》；2、被告向原告归还渝北区锦湖路1幢1-1、1-2号门面；3、被告支付原告2016年6月1日起至合同解除之日止的租金和从合同解除之日起至交还门面之日止按照400000元/年的标准计算的房屋占有使用费；4、被告将门面门头、临街落地玻璃窗、店堂至二楼的门洞和楼梯恢复原状；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：倪佳是渝北区双龙湖街道锦湖路1幢1-1房屋的所有权人。谌伟是渝北区锦湖路1幢1-2房屋的所有权人。聂先兰是倪佳的母亲，徐廷芳是谌伟的母亲。
2014年10月29日，以原告聂先兰、徐廷芳为甲方、被告李真元、刘齐军、廖波为乙方，签订《租房协议》一份，主要约定：甲方将位于渝北区锦湖路77号1-1、1-2号自有房所办的祥和庄酒楼，包括一楼现有的店堂、厨房、附属用房及设备设施出租给乙方使用；每年租金400000元，前两年租金不变，第三年起按每年递增8%计算，租金每六个月交一次，第一次租金签约之日付清，第二次起付款在满六个月前二十天交清；租房时间暂定5年，从2014年12月1日起至2019年11月30日止；乙方承租期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构，不得拆除和变卖原有设备设施，不得擅自转租他人，如有违反，视为违约，甲方有权中止协议，向乙方索赔，如乙方由特殊情况需转租，应提前一个月告知甲方，经甲方同意后，方可转租，且超收的转让费归甲方；租房保证金50000元，协议签订当日由乙方一次性付给甲方，履约期满，甲方一次性无息原金额退还乙方，如乙方违约或租房未满期退房，甲方不退保证金，如甲方违约过提前收回房屋，无条件退还乙方保证金；酒楼设施设备转让费200000元，签约之日由乙方一次性支付给甲方，合同期满，甲方原购置设备设施归甲方，乙方的设施设备在不影响酒楼房屋结构和外观的前提下，可移动部分归乙方，不可移动部分归甲方。
合同中约定的渝北区锦湖路77号1-1、1-2号即渝北区双龙湖街道锦湖路1幢1-1、1-2。
合同签订后，被告向原告支付了保证金50000元和转让费200000元，原告将房屋交付被告使用。2016年6月1日起的租金被告未向原告支付。
2016年10月10日，被告向原告发函，称：由于市场萧条亏损严重，曾多次要求降低房租转让，或者终止协议，但贵方拒绝，同时贵方多次要求我方关门停业，自2016年7月14日我方按照贵方的要求关门停止营业。贵我双方的《租房协议》现已出现客观履行不能的情形，为了减少损失的扩大，避免矛盾的发生，我方希望贵方尽快与我方协商，达成贵我双方《租房协议》继续履行或终止履行的解决方案。
2016年10月20日，原告向被告邮寄送达了《关于催收渝北区锦湖路77号1-1号、1-2号房屋租金的函》，要求被告收到函件之日5日内支付2016年6月1日至11月30日期间的房租200000元，若拖欠拒付，将通过诉讼途径解决，解除与被告的《租房协议》并要求被告承担相应的违约责任、诉讼费等。
庭审中，被告称，2016年7月14日锁门后将钥匙交还给了原告，但无证据佐证。原告称从未要求过被告关门，是被告自行关门停业，且被告未向原告交还房屋钥匙，被告提出过降低租金，但原告没有同意。原告还举示了照片3张拟证明房屋交付被告前门头、临街落地玻璃窗的状况，被告对照片的真实性不予认可，并称已记不清是否对门面进行了改动。
一审法院认为，原、被告签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，原告出租其子女所有的房屋不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。
按照《租房协议》的约定，2016年6月1日至2016年11月30日的租金应在2016年5月10日前支付，被告逾期未付，经原告催收仍未付款，属于被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告有权解除合同。被告辩称原告不同意降低租金、不同意被告转租才未支付租金，因合同约定需经原告同意后方可转租，原告不同意调整租金亦不违反合同约定和法律规定，该两项主张均不足以成为拒付租金的理由。故原告要求解除与被告签订的《租房协议》的诉讼请求一审法院予以支持。
被告辩称已于2016年7月14日将房屋交还给原告，但未举示证据佐证，一审法院不予采信。故合同解除后，被告应向原告归还租赁房屋，并还应向原告支付从2016年6月1日起至合同解除之日止，按照400000元/年标准计算的租金和从合同解除之次日起至归还房屋之日止，按照400000元/年标准计算的房屋占用使用费。
因原告举示的证据不能证明案涉门面的门头、玻璃窗、楼梯是什么状态，且合同约定的是“乙方不得擅自改变房屋结构，不得拆除和变卖原有设备设施，如有违反，视为违约，甲方有权中止协议，向乙方索赔”，故原告要求被告将门头、临街面落地玻璃橱窗、店堂至二楼的门洞和楼梯等处恢复原状的诉讼请求一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告聂先兰、徐廷芳与被告李真元、刘齐军、廖波签订的《租房协议》；二、被告李真元、刘齐军、廖波在本判决生效后三日内向原告聂先兰、徐廷芳返还渝北区锦湖路1幢1-1、1-2号门面；三、被告李真元、刘齐军、廖波在本判决生效后三日内向原告聂先兰、徐廷芳支付自2016年6月1日起至合同解除之日止按照400000元/年计算的房屋租金；四、被告李真元、刘齐军、廖波在本判决生效后三日内向原告聂先兰、徐廷芳支付自合同解除之次日起至归还房屋之日止按照400000元/年计算的房屋占有使用费；五、驳回原告聂先兰、徐廷芳的其他诉讼请求。案件受理费22800元减半收取11400元，由被告李真元、刘齐军、廖波负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《租房协议》是否有效；2、被上诉人聂先兰、徐廷芳是否是本案的适格主体。
对于上诉人与被上诉人签订的《租房协议》的效力问题，本院认为，公民间合法的租赁关系应受法律保护。本案中，聂先兰、徐廷芳为涉案房屋的出租人，李真元、刘齐军、廖波为涉案房屋的承租人，双方所签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。且倪佳、谌伟作为涉案房屋的所有权人，一审中也到庭参加了诉讼，并未向聂先兰、徐廷芳主张权利，表明其对该《租赁合同》的效力予以认可。因此，上诉人与被上诉人双方签订的《租赁合同》合法有效。上诉人认为因房屋产权人不同，其享有选择权的问题，因上诉人租赁房屋的目的系为了利用涉案房屋的价值，虽然租赁合同上的出租人不是房屋的产权人，但出租人将房屋交付给了上诉人，上诉人也实际占用房屋，达到利用涉案房屋的目的，并未影响其租赁房屋的目的。而事实上，上诉人并未举示证据证明涉案房屋的产权人干预上诉人对涉案房屋的使用，因此上诉人的该理由不能成立。
对于被上诉人聂先兰、徐廷芳是否是本案的适格主体的问题，本院认为，聂先兰、徐廷芳作为本案《租赁合同》中的出租人，系合同的相对方，根据合同约定履行了义务，其行使权利合法，也无产权人主张该合同出租人的权利。故聂先兰、徐廷芳是本案适格的诉讼主体。
另外，倪佳、谌伟于2017年3月15日向一审法院提交了撤诉申请书，一审法院作出（2017）渝0112民初674号民事裁定书，准许倪佳、谌伟撤诉。上诉人李真元、刘齐军、廖波的委托诉讼代理人刘泽锋，被上诉人聂先兰、徐廷芳的委托诉讼代理人张宏均于2017年3月24日签收该民事裁定书；且均认可其在送达回证上的签名系本人所为，签收时间与送达回证上载明时间一致。故一审法院程序并无违法之处。
综上所述，上诉人李真元、刘齐军、廖波的上诉理由不成立。原判事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初674号民事判决第二项、第三项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初674号民事判决第四项、第五项；
三、变更重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初674号民事判决第一项为“原告聂先兰、徐廷芳与被告李真元、刘齐军、廖波签订的《租房协议》于本判决生效之第三日解除；”
四、驳回聂先兰、徐廷芳的其他诉讼请求。
二审案件受理费22800元，由上诉人李真元、刘齐军。廖波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李 莉