安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）宜民一终字第01732号 上诉人（原审被告）：陈雨娥，女，1958年5月2日出生，汉族，无固定职业，住安徽省太湖县。 委托代理人：唐太红，安庆市建设法律事务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：彭洪星，男，1969年9月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省太湖县。 委托代理人：何松泽，安庆市建设法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韦友霞，男，1933年12月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省太湖县。 委托代理人：韦文礼（系韦友霞之子），男，1965年3月25日出生，汉族，银行职工，住安徽省太湖县。 委托代理人：朱腾峰，安徽律信律师事务所律师。 上诉人陈雨娥、彭洪星为与被上诉人韦友霞返还原物纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2015）太民一初字第00664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈雨娥的委托代理人唐太红、上诉人彭洪星的委托代理人何松泽、被上诉人韦友霞的委托代理人韦文礼、朱腾峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：（一）太湖县××镇××街××幢（原县百货公司北正街门市部北侧）为东西向砖木结构临街房屋，房屋分前后两部分，中间为院落，建筑面积共92.90㎡。该房屋属国有公房，多年来由陈雨娥和王自传两户租住，其中东面临街43.99㎡的房屋由陈雨娥租住，其余房屋由王自传租住。（二）1992年上半年，陈雨娥经太湖县房地产管理局同意，将其租住的房屋改成商业用房，并从2001年起将房屋向外转租。自2005年起至今，陈雨娥将房屋转租给彭洪星使用，开始双方为口头租赁，后于2014年10月14日，签订了书面房屋租赁协议，协议约定从2014年10月14日起房租每年5000元，租赁期为五年。协议签订后彭洪星向陈雨娥一次性支付了两年的房租计10000元。（三）2000年11月17日，太湖县落实私房政策领导小组办公室和太湖县房地产管理局向韦友霞出具太房落字（2000）006号书面函一份，函件内容为：“根据省委、省政府（1982）66号，县政府（1988）82号文件精神，经县落实私房政策领导小组会议研究决定，将坐落晋熙镇北正街号（现租赁户陈雨娥）国有房屋的产权发还你户，请接通知后十五日内来我办办理落实兑现房屋所有权手续，逾期不办，视为自动放弃。”2011年9月20日，太湖县房地产管理局又向韦友霞发送了一份发还房屋所有权通知书，通知书内容为：“根据省委、省政府（1982）66号，县政府（1988）82号文件精神，经县落实私房政策领导小组会议研究，县落实私房政策领导小组太房落组字［2000］001号文件批准，采取公房抵换、带户发还的方式落实你户私房政策，将晋熙镇北正街原王自传户承租的房屋（县百货公司北正街门市部北侧）产权发还你户，发还面积59.4㎡，店面房43.99㎡作价出售。根据该地段房屋基准地价，结合其他因素，作价4.4万出售给你户。请于日内持通知书到县房地产管理局办理明界、确权、登记发证手续。我局于2000年11月向该房屋承租户发出退租通知，并停止收取租金。由于承租户不愿退出，请你户主动协商，依法妥善处理与承租户的关系。”之后，按太湖县落实私房政策精神规定，王自传租住的房屋转归韦友霞所有，但陈雨娥租住的房屋一直未让出。（四）2011年11月30日，韦友霞领取了证号为“太湖字第18361号”的房屋产权证。韦友霞领取房产证后多次向陈雨娥及彭洪星主张权利，要求二人让出房屋，但遭到拒绝。 原审法院认定上述事实的证据有：身份证复印件、太湖县落实私房政策领导小组办公室文件和发还房屋所有权通知书、房屋产权证、房屋租赁协议、收条及当事人陈述。 原审法院认为：房屋所有权证是权利人依法拥有房屋并对房屋行使占用、使用、收益、处分的唯一合法凭证，依法登记的房屋受法律保护。2011年11月30日，太湖县房地产管理局按照国家落实私房政策精神和有关的法律、法规的规定，采取带户发还和作价出售的方式，将太湖县××镇××街××幢的公有房屋产权（面积为92.90㎡）登记在韦友霞名下并向其发放了房屋所有权证，韦友霞即为太湖县××镇××街××幢房屋的合法所有人，其依法享有对该房屋的占有权和使用权。陈雨娥虽租住太湖县××镇××街××幢房屋多年，但其并未取得该房屋的房屋产权证，不是该房屋的合法所有人。从2000年11月太湖县房地产管理局向陈雨娥发出退租通知，并停收租金时起，陈雨娥无权再占用该房屋。在韦友霞取得房屋产权证并向其主张权利后，陈雨娥即有义务将原租用的房屋让出并返还给韦友霞，但陈雨娥非但未履行返还房屋义务，反而将房屋转租给他人，陈雨娥的行为构成对韦友霞房屋所有权的侵害。彭洪星在明知房屋为韦友霞合法所有的情况下，仍然与陈雨娥签订房屋租赁协议，并实际占用租赁的房屋拒不返还，致使韦友霞无法对其房屋行使所有权，彭洪星的行为亦构成了对韦友霞房屋合法权益的侵害，韦友霞要求陈雨娥和彭洪星返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。因本案陈雨娥租住的房屋系从太湖县房地产管理局租赁而来，其租赁后又转租给彭洪星经营使用，二人与韦友霞之间不存在任何的房屋租赁关系，故韦友霞要求陈雨娥、彭洪星支付房屋租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条第一款第（四）项之规定，判决：1、被告陈雨娥、彭洪星于本判决生效后十日内将太湖县××镇××街××幢房屋返还给原告韦友霞所有。2、驳回原告韦友霞的其他诉讼请求。案件受理费130元，由被告陈雨娥、彭洪星负担。 宣判后，陈雨娥、彭洪星均不服。陈雨娥上诉称：一审认定事实不清，证据不足。1、陈雨娥的母亲王玉枝自1959年使用房屋（现由彭洪星租住）座落于太湖县××街××＃。王玉枝死亡后，陈雨娥一直住在该房屋内且经营饮食行业至2004年，房租一直交给太湖县房地产管理委员会（现太湖县房地产管理局），后陈雨娥转租于彭洪星。而韦友霞所指的房屋（座落于太湖县××镇××街××幢××与陈雨娥、彭洪星使用的房屋不是同一房屋，地址不一致。陈雨娥使用的房屋面积是42.99平方米，韦友霞主张的房屋面积是92.9平方米，面积也不一致。韦友霞主张返还的房屋与陈雨娥、彭洪星使用的房屋没有关联性。2、韦友霞在一审中提供的证据并不能证明其是太湖县北正街119＃房屋的合法所有权人，而该房屋的合法所有权人是太湖县房地产管理委员会（现太湖县房地产管理局）。陈雨娥与太湖县房地产管理委员会一直是租赁关系，即使转让房屋，陈雨娥也应当享有优先购买权，而不是韦友霞享有该房屋的所有权。综上，请求撤销原判，依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。 韦友霞二审辩称：1、韦友霞要求返还的房屋就是房产证载明的房屋，原审判决证据充分，陈雨娥所称不属实。2、陈雨娥所称的优先购买权无事实及法律依据，陈雨娥在合理期限内未主张优先购买权。 彭洪星二审辩称：意见同上诉意见。 彭洪星上诉称：一审认定事实不清，判决无法律依据。1、彭洪星于2004年至今与陈雨娥签订了太湖县北正街119＃的房屋租赁合同，而韦友霞要求返还的太湖县××镇××街××幢与彭洪星承租的房屋不是同一房屋，地址、面积均不一致。韦友霞主张返还的房屋与彭洪星使用的房屋没有关联性。2、彭洪星与陈雨娥签订的房屋租赁协议时间是2014年10月15日至2019年10月14日，在租赁期间，彭洪星享有房屋的使用权，且彭洪星就该房屋已投资装修费用20多万，彭洪星是希望能长期租用。一审判决明显违背了“买卖不得击破租赁”的规则，侵犯了彭洪星的合法权益。综上，请求撤销原判，依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。 韦友霞二审辩称：本案系侵权纠纷，陈雨娥无权出租，陈雨娥、彭洪星的行为侵害了韦友霞的财产权益。 陈雨娥二审辩称：意见同上诉意见。 陈雨娥在二审期间提交了二组证据，第一组：1、太湖县城镇房地产租赁合同六份；2、报告一份；3、营业执照及卫生许可证各一份；4、太湖县公产管理革命领导小组国有房地租金收据180张。证明目的：1、自1981年至2004年陈雨娥与母亲王玉枝一直租用太湖县房地产管理委员会（现太湖县房地产管理局）的门面即太湖县北正街53号（现太湖县北正街119#）；2、陈雨娥与母亲王玉枝一直按时缴纳房租。第二组：照片五张，证明陈雨娥租用的房屋与韦友霞的房屋并不是同一房屋，两套房屋没有关联性。 针对陈雨娥在二审期间提交的证据，韦友霞质证认为，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关联性。政府编的门牌号可能有变动，但讼争的房屋是一致的。第二组证据与本案无关联性。 针对陈雨娥在二审期间提交的证据，彭洪星的质证意见是认可陈雨娥的举证意见。 本院认证意见，陈雨娥提供的第一组证据中：1、太湖县城镇房地产租赁合同六份，该六份合同系王玉枝及陈雨娥于1990至1996年期间签订的合同。2、报告一份，系1992年王玉枝申报。3、卫生许可证，其有效期是1996年9月19日至2000年6月1日。4、太湖县公产管理革命领导小组国有房地租金收据180张，交款日期是自1981年2月1日至2000年8月31日。上述证据可以相互印证，证明陈雨娥与母亲王玉枝2000年8月31日以前一直合法的租用太湖县房地产管理委员会（现太湖县房地产管理局）的门面即太湖县晋熙镇北正街53号（后为太湖县晋熙镇北正街119#）。第一组证据中的营业执照有效期自2000年8月8日至2004年8月7日，因该证据无其他证据相印证，其与第一组其他证据均不能证明2000年8月31日后陈雨娥仍合法租用太湖县晋熙镇北正街119#房屋。第二组证据五张照片，其中一张显示房屋是晋熙镇北正街121号，其他四张没有任何门牌号的显示，该组证据达不到证明陈雨娥租用的房屋与韦友霞的房屋不是同一房屋的证明目的。 彭洪星、韦友霞在二审期间未提交新证据。双方当事人对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1、原审判决陈雨娥、彭洪星返还房屋有无事实及法律依据；2、陈雨娥是否享有优先购买权。围绕上诉人的上诉请求及理由，一、关于返还房屋。1、一审中，韦友霞提供了2000年11月17日太湖县落实私房政策领导小组办公室和太湖县房地产管理局向韦友霞出具的太房落字（2000）006号书面函一份，证实经县落实私房政策领导小组会议研究决定，将座落晋熙镇北正街（现租赁户陈雨娥）国有房屋的产权发还韦友霞户。陈雨娥在二审期间提供的证据也证实2000年8月31日以前其一直合法的租用现太湖县房地产管理局所有的门面即太湖县××镇××街××＃房屋。因太房落字（2000）006号书面函未注明发还房屋的门牌号，仅注明是现租赁户陈雨娥，依据上述证据，发还韦友霞户的房屋就包括陈雨娥承租的太湖县晋熙镇北正街119＃房屋。故陈雨娥、彭洪星上诉认为太湖县晋熙镇北正街119＃房屋与韦友霞主张的房屋不是同一房屋，该意见不能成立。2011年9月20日太湖县房地产管理局又向韦友霞户发送一份发还房屋所有权通知书，通知韦友霞户持通知书到县房地产管理局办理明界、确权、登记发证手续，并告知韦友霞户太湖县房地产管理局于2000年11月向该房屋承租户发出退租通知，并停止收取租金，由于承租户不愿退出，请你户主动协商，依法妥善处理与承租户的关系。依据该证据，自2000年11月陈雨娥与太湖县房地产管理局就不再具有租赁关系，陈雨娥亦未提供证据证明在此之后其具有合法的承租权。2、彭洪星在一审时提交了2014年10月14日与陈雨娥签订的房屋租赁合同及房租收条，租赁期限自2014年10月15日至2019年10月14日，以证明其享有合法的承租权，在租赁期间，房屋买卖不得击破租赁。二审庭审中，陈雨娥陈述其于2004年将房屋转租给彭洪星。因陈雨娥在2000年11月就不再享有合法的承租权，陈雨娥无权转租该房屋，彭洪星与陈雨娥2014年10月14日签订的房屋租赁合同应属无效。故彭洪星上诉认为在租赁期间，买卖不得击破租赁的上诉理由不能成立。同时“太湖字第18361号”的房屋产权证，明确了自2011年11月30日晋熙镇北正街15幢房屋的产权属于韦友霞。原审依据韦友霞的诉请，判决陈雨娥、彭洪星返还房屋有事实及法律依据。二、关于优先购买权。因韦友霞取得该房屋系按照国家落实私房政策的精神和有关规定取得，非出租人出卖租赁房屋，故陈雨娥主张其享有优先购买权无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费260元，由陈雨娥负担130元，彭洪星负担130元。 本判决为终审判决。 审 判 长 左 红 审 判 员 马 骥 代理审判员 朱 静 二〇一五年十二月三十日 书 记 员 吴学军 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。