江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终772号
上诉人（原审被告）：江西名江房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办春江大道3号，统一社会信用代码91361121769785652Ｌ。
法定代表人：林耿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：屠燕玲，江西帝经律师事务所律师，特别代理。
委托诉讼代理人：黄龙，江西帝经律师事务所律师，特别代理。
被上诉人（原审原告）：上饶市尚品居物业服务有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办凤凰大道70号，组织机构代码31468109－9。
法定代表人：郑常林，该公司经理。
委托诉讼代理人：祝平彪，江西尚饶律师事务所律师，特别代理。
上诉人江西名江房地产开发有限公司（以下简称“名江公司”）因与被上诉人上饶市尚品居物业服务有限公司（以下简称“尚品居公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2017）赣1121民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
名江公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案应当追加实际承租户为当事人，否则剥夺其抗辩权；2、原审错误认定上饶市永盛家电有限公司（以下简称“永盛公司”）房屋地下室应当收取物业管理费，因为该地下室未计入物业管理服务费面积；3、被上诉人管理存在瑕疵，不应计算违约金；3、原审认定空置房与实际用房使用相同标准计算物业费系适用法律错误；4、原审计算欠物业管理费时间错误。
尚品居公司辩称：1、被上诉人无法获得实际承租人的信息，无法主张权利，且原审中上诉人也主张的抗辩权，但是未获一审法院支持；承租人也不是本案必要诉讼参与人；2、尚吕居公司在物业交接时小区前期物业就收取了永盛公司地下室物业费，且该地下室虽然没有房产证面积，但是根据物业合同仍然是属于物业合同涵盖的范围；在现实中该地下室也并非完全属于地下室，有部分面向街道；3、本案适用法律正确，根据国家发改委分布的物业管理收费办法以及上饶市人民政府制定的物业管理办法，故不应适用江西省物业管理的有关规定。
尚吕居公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业管理服务费440,994元（自2016年2月1日起暂计算至2017年8月1日）；2、被告支付逾期付款滞纳金66,149.1元（按每日5‰的标准自2016年2月1日起暂算至2017年8月1日，之后的滞纳金计算至物业费付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告名江公司系上饶县名江丽景花园小区开发商，也是业主。2016年1月24日，上饶县名江丽景花园小区业主委员会向全体业主发了一封信，主要内容为业委会报请上饶县人民政府、县房管局、旭日街道办及七六社区居委会同意，讨论选聘尚品居公司为名江丽景小区业主提供物业服务。原告于2016年2月1日起入驻上饶县名江丽景花园小区，2016年6月12日，原告尚品居公司与上饶县名江丽景花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定坐落位置：上饶县名江丽景小区，占地面积：799920平方米，建筑面积164300平方米，其中住宅约110000平方米，商业约50000平方米，车库约4300平方米，幼儿园约1085平方米。物业类型住宅区。委托管理事项，房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施、本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。合同期限为贰年拾壹个月，自2016年2月1日起至2018年12月31日止。收费标准为多层0.6元/平方米/月，电梯房1元/平方米/月，车库0.6元/平方米/月，商业店面1元/平方米/月。原告有权向逾期交纳物业服务的业主收取日千分之五的滞纳金等条款。被告尚有空置商用房及出租商用房从原告入驻即2016年2月1日至2017年11月30日止未缴物业费，累计欠费金额为398,843.4元，其中2016年度金额为207,544.78元，2017年度金额为191,298.62元。2017年7月31日，原告向被告发出了催取拖欠物业费的律师函，为此原、被告双方就物业费一事进行沟通，但双方未达成合意，遂向法院起诉。被告具体欠费的房号、面积及金额：1047号房面积36.23㎡，欠费时间22个月，金额798元；1048号房面积47.1㎡，欠费时间17个月，金额801元；1055号房面积48.26㎡，欠费时间19个月，金额917元；1056号房面积25.55㎡，欠费时间18个月，金额460元；1057号房面积48.05㎡，欠费时间15个月零17天，金额721元；1058号房面积51.48㎡，欠费时间15个月零17天，金额772元；1059号房面积41.19㎡，欠费时间15个月零17天，金额618元；1060号房面积49.58㎡，欠费时间22个月，金额1,090元；1063号房面积49.58㎡，欠费时间22个月，金额1,090元；1064号房面积48.26㎡，欠费时间22个月，金额1,062元；1065号房面积25.55㎡，欠费时间22个月，金额562元；1066号房面积48.05㎡，欠费时间22个月，金额1,058元；1067号房面积51.48㎡，欠费时间22个月，金额1,132元；1068号房面积41.19㎡，欠费时间22个月，金额906元；1069号房面积45.76㎡，欠费时间11个月，金额503元；1070号房面积45.76㎡，欠费时间11个月，金额503元；1071号房面积45.76㎡，欠费时间22个月，金额1,006元；1072号房面积47.67㎡，欠费时间22个月，金额1,027元；1073号房面积43.86㎡，欠费时间22个月，金额964元；1074号房面积45.76㎡，欠费时间22个月，金额1,006元；1075号房面积48.21㎡，欠费时间22个月，金额1,060元；1076号房面积25.55㎡，欠费时间22个月，金额562元；1091号房面积45.88㎡，欠费时间20.5个月，金额941元；1092号房面积45.88㎡，欠费时间20.5个月，金额941元；1093号房面积45.88㎡，欠费时间22个月，金额1,010元；1094号房面积45.88㎡，欠费时间22个月，金额1,010元；1095号房面积59.1㎡，欠费时间22个月，金额1,300元；1096号房面积45.95㎡，欠费时间22个月，金额1,010元；1097号房面积57.35㎡，欠费时间22个月，金额1,262元；1098、1099、1100、1101、1102、1103、1104号房面积45.88㎡，欠费时间22个月，金额合计7,070元；1105－1109号房面积254.16㎡，欠费时间11个月，金额2,796元；1110－1116号房面积398.66㎡，欠费时间22个月，金额8,770元；2057号房面积35.81㎡，欠费时间11个月，金额394元；2058号房面积40.46㎡，欠费时间22个月，金额648元；2059号房面积16.74㎡，欠费时间22个月，金额368元；2062号房面积35.03㎡，欠费时间22个月，金额770元；2063号房面积39.7㎡，欠费时间22个月，金额874元；2064号房面积40.48㎡，欠费时间22个月，金额890元；2065号房面积37.37㎡，欠费时间22个月，金额822元；2066号房面积40.48㎡，欠费时间22个月，金额890元；2067号房面积68.84㎡，欠费时间22个月，金额1,514元；2068－2070号房面积94.57㎡，欠费时间22个月，金额2,080元；2071号房面积23.97㎡，欠费时间22个月，金额526元；2072号房面积30.94㎡，欠费时间22个月，金额680元；2073号房面积35.03㎡，欠费时间22个月，金额770元；2074号房面积39.7㎡，欠费时间22个月，金额874元；2075、2076、2077号房面积37.37㎡，欠费时间22个月，金额合计2,466元；2078号房面积38.92㎡，欠费时间22个月，金额856元；2079号房面积35.81㎡，欠费时间22个月，金额788元；2080号房面积37.37㎡，欠费时间22个月，金额822元；2081号房面积40.46㎡，欠费时间22个月，金额890元；2082号房面积16.74㎡，欠费时间22个月，金额368元；2095－2100号房面积242.4㎡，欠费时间10个月，金额2,424元；2101号房面积53.26㎡，欠费时间18个月，金额959元；2102号房面积41.33㎡，欠费时间18个月，金额744元；2103－2104号房面积90.89㎡，欠费时间22个月，金额2,000元；2108－2113号房面积256.19㎡，欠费时间22个月，金额5,636元；2114－2115号房面积90.89㎡，欠费时间22个月，金额2,000元；2116－2118号房面积135.78㎡，欠费时间22个月，金额2,986元；2119号房面积43.76㎡，欠费时间22个月，金额962元；2120号房面积40.4㎡，欠费时间22个月，金额888元；14－1020号房面积104.51㎡，欠费时间22个月，金额2,300元；14－1024、1025、1026号房面积各48.31㎡，欠费时间13个月，金额合计1,884元；14－1027号房面积57.21㎡，欠费时间10个月，金额572元；14－1028号房面积104.51㎡，欠费时间10个月，金额1,045元；11－1029号房面积23.15㎡，欠费时间10个月，金额231元；11－1001号房面积48.31㎡，欠费时间22个月，金额1,062元；11－1002号房面积46.41㎡，欠费时间22个月，金额1,022元；11－1003号房面积50.22㎡，欠费时间22个月，金额1,104元；11－1004号房面积48.31㎡，欠费时间22个月，金额1,062元；11－1008、1009、1010、1011号房面积各45.77㎡，欠费时间22个月，金额合计4,024元；11－1012号房面积45.7㎡，欠费时间22个月，金额1,072元；4－1022号房面积61.04㎡，欠费时间22个月，金额1,344元；4－1023号房面积65.4㎡，欠费时间22个月，金额1,438元；4－1024号房面积52.32㎡，欠费时间22个月，金额1,152元；4－1025号房面积49.28㎡，欠费时间10个月，金额493元；4－1026号房面积45.49㎡，欠费时间10个月，金额455元；4－1027号房面积49.28㎡，欠费时间10个月，金额493元；4－1028号房面积63.18㎡，欠费时间22个月，金额1,390元；4－1029、1030号房面积各45.49㎡，欠费时间22个月，金额合计2,000元；4－1031号房面积47.93㎡，欠费时间21个月，金额1,006元；4－1032号房面积25.4㎡，欠费时间21个月，金额533元；4－1033号房面积61.04㎡，欠费时间22个月，金额1,342元；4－1034号房面积65.4㎡，欠费时间22个月，金额1,438元；4－1035号房面积52.32㎡，欠费时间22个月，金额1,152元；4－1036号房面积45.49㎡，欠费时间22个月，金额1,000元；4－1037号房面积47.39㎡，欠费时间22个月，金额1,042元；1－1023号房面积67.29㎡，欠费时间22个月，金额1,480元；1－1025号房面积61.04㎡，欠费时间22个月，金额1,342元；1－1026号房面积65.4㎡，欠费时间22个月，金额1,438元；1－1027号房面积52.32㎡，欠费时间22个月，金额1,150元；1－1028号房面积45.49㎡，欠费时间22个月，金额1,000元；14－2019号房面积49.98㎡，欠费时间15个月，金额750元；14－2020号房面积93.3㎡，欠费时间15个月，金额1,399元；14－2034号房面积25.38㎡，欠费时间15个月，金额380元；14－2023号房面积40.54㎡，欠费时间22个月，金额892元；14－2024号房面积43.87㎡，欠费时间22个月，金额966元；14－2025号房面积42.21㎡，欠费时间22个月，金额928元；14－2026号房面积49.98㎡，欠费时间22个月，金额1,100元；14－2027号房面积93.3㎡，欠费时间22个月，金额2,052元；14－2028、2029、2030、2031号房面积各39.99㎡，欠费时间10个月，金额1,600元；14－2032号房面积39.99㎡，欠费时间22个月，金额880元；14－2033号房面积43.19㎡，欠费时间22个月，金额950元；2043－2064号房面积941.96㎡，欠费时间22个月，金额20,724元；1013号房面积300㎡，欠费时间22个月，金额6,600元；1014号房面积287.57㎡，欠费时间22个月，金额6,326元；1015号房面积261.21㎡，欠费时间22个月，金额5,746元；1016号房面积387.5㎡，欠费时间22个月，金额8,526元；Ａ6栋3楼面积1785.66㎡，欠费时间22个月，金额39,284元。另Ａ5栋1004－1014号房系上饶市永盛家电有限公司承租，房产证号面积为4,399.1㎡，该面积未包括地下层面积，2016年6月20日该房部分已出售给上饶县惠德金属有限公司，面积为621.78㎡。2016年6月20日之后该房房产面积为3,777.32㎡，地下层面积虽未在房产证有所记载，地下层面积比地面面积更大，参照原告提交的前任物业移交清册记载，该地下层面积与地面面积数额一致收取物业费，因此地下层面积以房产证上登记数额4,399.1㎡为准。该房欠费时间22个月，金额为180,057.4元，其中2016年度欠费金额为90,116.78元，2017年欠费金额为89,940.62元。
一审法院认为，原告与上饶县名江丽景花园小区业主委员会签订的物业服务合同，该合同内容不违反法律规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告辩称其并不知晓也未参与签订合同过程，该合同无效的意见，无事实和法律依据，不予采信。另业主陈跃亮是否为本届业委会成员没有证据证明，被告称其欠缴物业费无资格代表业主签订合同，无事实依据，不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《物业管理条例》第四十一条第一款规定，条款中“从其约定”的表述，在承认业主与物业使用人的约定的合法性和物业使用人的履行具有消灭债务的后果的同时，实质上是赋予了物业服务企业以选择权。根据这个规定，物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费，物业服务企业也可以不请求物业使用人而直接请求物业业主支付物业费，业主在承担了连带责任后，可以向物业使用人追偿，因此本案部分物业使用人即承租方不是本案必要的共同诉讼参与人。物业服务费基本上是公共区域服务的收费，是为整个社区楼宇服务的，尽管没有入驻使用，物业服务公司已经开始提供相应服务的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故无论入住或空置应尽同等义务。被告提供其与上饶市永盛家电有限公司房屋租赁协议上反映，该店铺包括地下商场及一、二层店面，地下商场面积未登记入房产证，作为业主将地下商场出租并已受益，而物业服务是针对整个物业项目，提供服务是公共无法分割的，地下商场在原告服务范围，原告已提供相应的物业服务，业主应缴纳相应的物业费，双方未就地下商场物业费收费标准另作约定，也应按原告与业主委员会签订的合同收费价格执行。因此对被告辩称地下层不在其服务范围不需缴纳物业费的意见，不予采信。合同中未约定缴费时间，在原告提供物业服务年度结束后，业主应缴清已享受物业服务的费用，原告要求以2016年欠缴物业费为基数，从2017年1月1日起计算至付清之日止按月2%的标准计算滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告在履行合同过程中不清理垃圾、不修复公路设施、未维护绿化等行为要求原告承担违约责任，减少物业费的数额，其提交的照片反映垃圾大部分堆放在空置的商铺里，道路有毁损现象但并未影响业主的正常生活，且照片拍摄时间不确定，原告对此不认可，对被告这一辩称意见，不予采信。判决：被告江西名江房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付原告上饶市尚品居物业服务有限公司物业费人民币398,843.4元及滞纳金，滞纳金以2016年度物业费207,544.78元为基数，按月2%从2017年1月1日起计算到付清之日止。
二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，对于上诉人名江公司主张的本案应当追加各实际承租人为当事人的上诉理由，一方面，因各实际承租人与本案上诉人系租赁法律关系，且法律并未禁止上诉人与各实际承租人在租赁合同中自主约定物业管理费用分担比例，故本案原审未追加各实际承租人为本案物业服务合同纠纷当事人，并无不当；另一方面，本案未追加各实际承租人为本案当事人，并未减损上诉人的合法权益，上诉人对于本案依法承担的物业费，在有合同约定的基础上，可以依法向各承租人主张，且即使各实际承租人因为本案被上诉人在物业管理服务过程中违约造成了其经济损失，也可以依法另案向被上诉人主张，其合法权益亦可得以保障。对于上诉人名江公司主张的承租人永盛公司未载入房产证面积内的房屋（地下室）不应收取物业费的上诉理由，本院认为，一方面，永盛公司地下室部分房屋虽然未载入房产证，但是同其他载入房产证面积的房屋以及房屋建筑物的共用部位一样，同样是小区不可分割的部分，且实际上也处于（承租人永盛公司）使用状态中，故对该部分房屋的合理使用、养护、管理和运行，亦应置于小区整体物业管理范围之内，与本案被上诉人的管理不可分割；另一方面，综合被上诉人在原审中主张该部分房屋应收取物业费时所提交的证据，以及上诉人虽然抗辩该地下室处于封闭状态不应收取物业费但是又未提供任何证据的事实，本院认为，原审法院认定该部分房屋应当收到物业管理费，并无不当。对于上诉人主张的原审计算欠物业管理费时间错误的上诉理由，本院认为，原审法院依据双方签字认可的“物业服务费欠费一览表”计算上诉人所欠物业管理费，并无不当。关于上诉人主张原审认定空置房屋收取同等物业费系适用法律错误的上诉理由，本院认为，原审依据2009年10月1日开始实施并且现行合法有效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对于原审被告主张的空置房屋不应收取物业费的抗辩不予支持，并无不当。
综上所述，名江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,308元，由江西名江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑国辉
审判员 周立峰
审判员 夏旭莉
二〇一八年四月二十八日
书记员 谢雅婷