湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初912号
原告恩施州某印务有限公司（以下简称某印务公司）。
法定代表人胡某某，系某印务公司总经理。
委托代理人马继学，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）。
法定代表人及被告江某，某房地产公司董事长。系某房地产公司董事长。
二被告委托代理人汪琦，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
原告某印务公司诉被告某房地产公司、江某合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成由审判员周蓉担任审判长，代理审判员牟鸣钟、人民陪审员冉瑞兵参加的合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告某印务公司法定代表人胡某某、委托代理人马继学，被告某房地产公司的法定代表人及被告江某、委托代理人汪琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某印务公司诉称：原、被告经多次友好协商，原告同意将位于利川市胜利路的公司房地产整体转让给被告某房地产公司开发，双方于2013年4月11日自愿签订了《房地产权转让合同》和《补充协议》。同年4月25日，原告将合同项下的房地产手续全部交付给被告，此后原告先后到地税局缴纳了契税、营业税、印花税、城建税、土地增值税等税费，并于2014年9月配合被告向国土资源局缴纳土地出让金并办理了土地使用权证。之后，被告将旧房全部翻建。因被告未按合同和协议支付全部转让款，经原告多次催收，被告江某于2015年9月2日以被告某房地产公司的名义将下欠的转让款等共计4924700元（包含下欠的转让款2300000元、迟延付款的利息1124700元、被告向原告的借款1500000元）更换成借条，并载明被告江某为连带责任担保人。此后，又经原告多次催收，被告无理拒付，故请求法院判令二被告连带偿还下欠房地产转让款等费用共计人民币4924700元；判令二被告承担本案诉讼费用。
原告某印务公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一、原告的营业执照、组织机构代码、法人身份证明复印件各一份。证明原告的主体资格及基本情况。
证据二、被告某房地产公司的营业执照、组织机构代码、税务登记复印件各一份。证明被告的主体资格及基本情况。
证据三、《房地产权转让合同》、《补充协议》各一份。证明原告转让给被告的标的物合法有效，转让合同不违反法律规定，原告已按约履行了全部义务，被告作为受让方应履行支付转让款12600000元的义务。
证据四、房产证、土地使用权证复印件各一份。证明原告转让标的物无权利瑕疵，转让合同合法有效。
证据五、领证书复印件一份。证明原告已将转让标的物所涉及的证件全部交付给被告，原告已全部履行合同义务。
证据六、借条复印件一份。证明原、被告双方经核对往来账目，被告尚欠原告转让款共计人民币4924700元的事实。
证据七、地方税务局的完税证和完税证明各一份。证明原告及其法定代表人在原告的房地产转让之后，先后向地方税务局缴纳了相关税费。
二被告辩称：原告主张的借款事实不成立，原、被告之间不存在人民币4924700元的民间借贷关系，而存在房地产转让合同关系；被告已按照转让合同先后给原告支付了房地产转让款11272500元（含搬迁费600000元），下余转让款1327500元未付，因原告未能按合同的约定办理过户手续且因其土地使用权有瑕疵，致使被告被迫通过利川市国土资源局举办的国有建设用地使用权摘牌仪式竞得原告转让土地的土地使用权，并缴纳土地出让金及交易服务费5280000元之后才取得土地使用权证，故被告不同意继续支付余款；被告江某不是房地产转让合同的相对人，因此不是本案的适格主体，不应该承担支付义务；原告主张给被告借款1500000元属另一法律关系，不应在本案中处理。
二被告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一：成交确认书、国有建设用地使用权转让合同、湖北省非税收入通用票据、湖北省地方税务局通用网络发票，土地使用证复印件各一份。分别证明被告湖北某房地产开发公司在利川市国土资源局举办的国有建设用地使用权摘牌仪式上竞得涉案G2014-41号地块的国有建设用地使用权，而并非经原告转让取得；被告为了取得G2014-41号地块，支付了土地出让金5210000元和交易服务费70000元。
证据二、原、被告的《房地产权转让合同》、《补充协议》各一份、原告的领款单复印件5份、收条复印件4份、转账凭证复印件3份。证明原、被告签订转让合同后，被告及时给原告支付了转让款，先后共计支付了转让款（含搬迁费）共计人民币11272500元。
通过庭审举证质证，双方当事人对对方当事人所提交的证据真实性均未提出异议，但对证明目的分别发表了不同的观点。本院认为，原、被告提交的证据真实、合法，与本案案件事实相关联，与其他证据之间有联系，依法应予确认。
经审理查明：原告恩施州某印务有限公司原名利川市某印务有限公司，坐落于利川市东城关东村八组（胜利路166号），该公司房地产原属利川市东城关东村村办企业，名称为利川市彩印厂。2003年，该企业改制，2004年，原告以利川市某印务有限公司的名义与利川市国土资源局签订出让合同，受让取得该宗房地产，并办理了房地产相关手续。现利川市某印务有限公司已更名为恩施州某印务有限公司。所办理的房屋产权证载明房屋总建筑面积为1348.3㎡，建筑容积率为0.7，房产规划用途为商业，房产来源为企业改制。其国有土地使用证载明用地面积为2206.70㎡，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2044年4月22日。
2012年，被告方准备以旧房改造的名义开发房地产，与原告协商后于2012年7月11日签订了《彩印厂旧房改造合同》，该合同签订后，被告方先后给原告支付了搬迁费600000元。2013年初，原、被告又经协商，原告同意将位于利川市胜利路的房地产整体转让给被告某房地产公司。双方于2013年4月11日又自愿签订了《房地产权转让合同》和《补充协议》，合同、协议中载明原签订的《彩印厂旧房改造合同》失效，还载明了转让标的及权属范围、转让价款及付款方式、合同效力及违约责任等内容，其中房地产转让价款约定“由乙方某房地产公司于合同签订之日为甲方某印务公司偿还甲方所欠利川商业银行的贷款900000元，合同签订次日起十日内支付第二笔转让款3300000元，之后六十日内再支付第三笔转让款8400000元。”未载明已给付的600000元是否属转让款。房地产过户情况约定“在甲方取回抵押在银行的房地产权证书同日与乙方开始办理转让房地产过户手续。因转让产权产生的过户税费由双方依据法律规定各自承担。”合同效力及违约责任约定“甲方应保证转让标的没有法律上的权利瑕疵，产权应当明晰，否则甲方赔偿乙方损失并双倍返还乙方交付的转让标的价款；乙方若未按约定的期限给付转让款，除继续支付拖欠的转让款，还要按5%的月利率支付所欠转让款的逾期利息等内容。”以上合同签订之后，被告某房地产公司于合同签订之日给原告某印务公司支付了人民币900000元，于2013年4月23日支付了人民币3300000元。原告于同年4月25日将所转让房地产的利国用（2011）第424号土地使用权证、利川房权证东城第××号房屋产权证以及原告与相邻居民的相关协议等原件全部移交给被告某房地产公司。此后，被告又分别于2014年1月3日给原告支付转让款6100000元、4月9日给原告支付转让款92500元、5月27日给原告支付转让款92500元、7月3日给原告支付转让款95000元、8月12日给原告支付转让款92500元，合计给原告支付转让款人民币10672500元。期间，原告分别于2013年6月19日、2014年8月28日向地税部门缴纳了房屋买卖契税、营业税、土地增值税、城建税等税费。
经查，因被告取得原告的房地产之后需改变土地用途为商住用地，故原告配合被告获得城市规划部门和土地管理部门批准，将原告所转让的房地产纳入我市旧城改造范围，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，政府可以收回原国有土地使用权。”原告的土地被收回后，由利川市国土资源局按法定程序对该宗土地重新进行挂牌出让。在利川市土地储备交易中心张贴的地块挂牌出让公告的备注中载明“拆迁还建事宜由土地竞争得人自行负责”。2014年9月，被告在利川市国土资源局举办的国有建设用地使用权摘牌仪式上竞得原告所转让房地产地块的国有建设用地使用权。同年10月8日，被告与利川市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同中将建筑容积率调整为5.5。合同签订后，被告交纳了土地出让金和交易服务费共计人民币5280000元，并办理了使用权人为被告某房地产开发公司的利国用（2014）第02-0488号土地使用权证，该证载明“用地面积为2330㎡，土地用途为城镇住宅用地和商业金融用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为住宅2084年10月14日，商业2054年10月14日”。被告办完所有手续之后，将受让的旧房全部翻建。因被告未按合同和协议支付全部转让款，经原告多次催收，被告江某于2015年9月2日以被告某房地产公司的名义给原告的法定代表人胡某某出具了4924700元的借条一张，借条上载明被告江某为连带责任担保人。
审理中，因原、被告争议较大，本院调解未成。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于原、被告所签订合同效力及性质的认定问题；（二）关于搬迁费600000元的认定的问题；（三）关于原告主张被告应按《补充协议》支付利息的认定问题；（四）关于被告主张原告违约以及原告的土地使用权有瑕疵，拒付剩余补偿金的问题；（五）关于二被告出具的4924700元的借条的认定和被告江某主体资格的认定问题。
本院认为，（一）关于原、被告所签订合同效力及性质的认定问题：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”原、被告所签订的合同、协议虽是在平等、自愿的基础上所签订，但合同中已明确被告受让原告的房地产是为了开发建设，改变了原土地工业用地的用途，故不得转让，合同违反以上《条例》规定，应为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”因原告配合被告通过合法程序取得原告转让房地产所属土地的国有建设用地使用权，故自被告取得国有建设用地使用权证之日起，原、被告所签订的合同应当认定有效。又因被告所取得的国有建设用地使用权是基于政府收回原告的国有土地使用权之后，被告在利川市国土资源局举办的国有建设用地使用权摘牌仪式上竞得该宗土地并签订《国有建设用地使用权出让合同》后取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定“政府收回国有土地使用权的，对土地使用人应当给予适当补偿。”在利川市土地储备交易中心张贴的地块挂牌出让公告中载明“拆迁还建事宜由土地竞争得人自行负责”，故原告因失地受到的损失，可以要求被告补偿。原、被告所签订的合同性质应为补偿性质的合同。
（二）关于搬迁费600000元的认定的问题。所谓补偿性质的合同是指一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿，即给付补偿金。本案中是指房地产受让方（被告）对房地产转让方（原告）所失利益的补偿。其补偿金应该包含土地的占有、使用、收益补偿和地上房屋及其他附着物等财产搬迁、人员安置等费用的补偿，搬迁费明显属补偿金范围。因补偿的标准无具体的法律规定，根据合同法公平自愿的原则，以原、被告自愿签订的合同约定的转让款12600000元为补偿金数额较为合理。因被告支付的搬迁费人民币600000元是基于原、被告所签订的《彩印厂旧房改造合同》而支付，既然原、被告在之后签订的《房地产权转让合同》中载明《彩印厂旧房改造合同》失效，那么被告所支付的搬迁费600000元理应视为给付的部分补偿金，故本院认定被告已支付给原告的补偿金总额应为人民币11272500元，下欠原告补偿金1327500元未付。
（三）关于原告主张被告应按《补充协议》支付利息的认定问题。原、被告所签订的《补充协议》第二条约定“若乙方未按时完成上述第一条中约定的义务，除支付上述本金外，并应支付拖欠余款在拖延期间的利息，利息率为月息5%。”该约定实际为逾期付款的违约责任，符合合同法的规定，但所约定的违约金计算方法明显过高，本院不予支持。因原、被告签订的是《房地产权转让合同》，其违约金可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定计算。即违约金不能超过实际损失的30%，因原告在审理中未提交被告逾期付款给其带来实际损失的相关证据，故违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算较为合理。又因原、被告所签订的《房地产权转让合同》和《补充协议》自被告取得国有建设用地使用权证之日即2014年10月20日起才认定为有效合同，故计算违约金的时间也应从该日起开始计算。
（四）关于被告主张原告违约以及原告的土地使用权有瑕疵，拒付剩余补偿金的问题。原、被告在《房地产权转让合同》第三条和第四条约定了房地产过户、合同效力、违约责任等内容，被告主张原告违反以上约定，不配合被告办理房地产过户手续且土地使用权有瑕疵，导致其向利川市国土资源局多缴纳土地出让金及交易服务费5280000元，故拒付剩余补偿金。经查，原、被告在2012年7月便开始合作，经协商双方于同月11日自愿签订《彩印厂旧房改造合同》，2013年4月11日，原、被告经协商又自愿签订《房地产权转让合同》和《补充协议》。同年4月25日，原告将所转让房地产的利国用（2011）第424号土地使用权证、利川房权证东城第××号房屋产权证等证件原件全部移交给被告。至此，被告应当清楚原告所转让房地产权的情况，但被告未对原告的土地权属问题提出异议，主张合同无效，而是在原告的配合下，通过合法程序，向国土资源部门缴纳出让金依法办理了国有建设用地使用权证。故被告拒付剩余补偿金的主张既不合法也不合理，本院不予支持。被告主张原告收取转让款应当出具有效的发票，系合理主张，但属另一法律关系，被告应另行请求解决。
（五）关于二被告出具的4924700元的借条的认定和被告江某主体资格的认定问题。被告江某以保证人的名义在借条上签名，所成立的是保证合同，借贷合同是主合同，保证合同是从合同。经查，原告和被告某房地产公司之间不存在借款4924700元的民间借贷关系，主合同不成立，故从合同也不成立。本案中，原告和被告某房地产公司具有补偿合同关系，而被告江某不是本案合同的相对方，故江某不具备被告的主体资格。原告主张二被告向其借款1500000元应提交证据后另行请求解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第二款、第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条等相关法律之规定，判决如下：
一、被告某房地产公司于本判决生效之日起30日内给付下欠原告某印务公司的房地产转让补偿金人民币1327500元及违约金（违约金计算方法：从2014年10月20日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清补偿金为止。）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费16747.5元，由被告某房地产公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 蓉
代理审判员 牟鸣钟
人民陪审员 冉瑞兵
二〇一六年八月十七日
书 记 员 李 浩