四川省宁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3427民初139号
原告：王德菊，女，1963年7月16日出生，汉族，教师，住四川省冕宁县。
委托诉讼代理人：刘光荣（特别授权），四川万鑫律师事务所律师。
被告：朱宗普，男，1972年8月13日出生，汉族，个体工商户，住四川省冕宁县。
委托诉讼代理人：张杰（特别授权），四川谦亨律师事务所律师。
原告王德菊与被告朱宗普房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告王德菊及其委托诉讼代理人刘光荣和被告朱宗普的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将欠付的房屋转让款708,520元支付给原告，并承担自2015年1月1日起按月利率2%计算至付清全部欠款之日止的资金利息13万元。合计838,520元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月4日原告与被告签订《协议书》，原告将其位于宁南县披砂镇新城区地块“金沙明珠楼盘”房地产开发项目中所属原告的7-2-102号、7-2-302号、7-2-502号、7-2-702号四套房屋，计447.6平方米房屋，以每平方米贰仟柒佰元整（小写：2,700元）的单价转让给被告，房屋总价共计壹佰贰拾万零捌仟伍佰贰拾元整（小写：1,208,520元）。合同约定的付款方式为分三期付款，每期各付款三分之一，第一期支付时间为2014年10月20日，第二期支付时间为2014年11月20日，第三期支付时间为2014年12月31日。合同约定的违约责任为：如有违约按200%赔偿对方。合同签订的当天，原告严格按照合同的约定将所转让的房屋全部移交给了被告，全面履行了合同义务。但被告却未按期将转让款支付给原告，经原告多次催收，被告至今仍欠原告转让款柒拾万零捌仟伍佰贰拾元整（小写：708,520元）。被告不按期支付原告转让款的行为已构成违约，依法应当承担违约责任赔偿原告的资金利息损失。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》的相关规定，依法起诉，请依法裁决。
被告朱宗普辩称，原告以2014年10月4日与被告签订的《协议书》起诉要求答辩人支付四套房屋的房款708,520元及利息，被告认为原告的诉讼请求和事实理由违反国家法律规定，依法不能得到法律的支持。其事实理由如下：双方于2014年10月4日签订《协议书》，约定由原告将其位于宁南县披砂镇新城区“金沙明珠楼盘”项目中的四套房屋，447.6平方米以每平方米2,700元的单价折价转让给被告。协议约定的房屋总价款为1,208,520元，分三期付清。被告在合同签订后即支付原告50万元，但此后被告发现根本无法履行双方签订的《协议书》，无法取得协议约定的房屋，该协议属于无效协议。由于原告根本不具备协议所涉及房屋的物权，该协议签订后，该房屋被胡崇辉另行按揭销售，该房屋至今没有交付被告。首先，原告并非金沙明珠楼盘”7-2-102号、7-2-302号、7-2-502号、7-2-702号四套房屋的所有权人，无权对外出让或处置该不动产。“金沙明珠”项目系西昌建兴实业有限公司（以下简称“建兴公司”）开发建设项目，原告既非建兴公司股东，也非四套房屋的业主，无权对外处置和销售该不动产。按照《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此规定，原告并非协议约定房屋的不动产所有权人或权利人，其并不享有占有、使用、收益和处分的权利。原告没有依法取得不动产物权的合法依据，不是物权所有人，其签订的转让不动产物权的《协议书》依法属于无效合同。其次，原告并未对案涉房屋支付任何对价，其取得房屋物权缺乏合法的依据，依法不能产生取得物权权利的法律后果，原告既无该房屋的物权，依法不能进行转让。原告作为胡崇辉的配偶，虽然双方在离婚协议中约定了将胡崇辉在“金沙明珠”项目的股权分配中划分给原告净得收益1,000万元。但该约定违反了胡崇辉与其余4名股东之间的约定，虽然各股东对“金沙明珠”项目的房屋进行了划分，这是为了筹集项目建设资金采取的措施，并非各股东对项目收益的最终结算，更不能作为各自分配投资收益的结果。由于胡崇辉与其余股东之前的1,900余万元投资款仅仅只够缴纳宁南县披砂镇新城区003号地块的土地出让金和税金，项目建设的启动资金和工程款各股东没有再投入资金，而是采取由施工队垫资的方式修建。为了筹集工程款和项目所需的后续资金，胡崇辉与其余4名股东对取得预售许可的房源进行了一次划分，被划分的房源由各股东负责想办法销售或抵押，所有得款项按照各自出资比例用于支付工程款和民工工资、项目运行费用等支出。因此在项目尚在建设过程中的这次房源划分并非股东对投资收益的分配，也不是股东对项目资产的分配，而是对项目后续投资无力承担的情况下，采取筹集资金的一种方式而已。从当时的实际情况来看，2013年各个股东划分房源时，项目工程尚未竣工，尚欠施工队巨额工程款未支付，项目税收等均未缴纳。按照《物权法》关于物权取得的规定，包括胡崇辉在内的所有股东都还无法取得这些房源的所有权，因此这次对房源的划分并不是股东取得这些房屋物权的合法基础。同时，由于尚欠巨额工程款未能支付，施工队对于这部分尚未竣工的房屋享有优先权，所以胡崇辉等股东是不能在此时取得这些房屋的所有权的。加之项目无论是从交房、税收、办证等方面都没有开始，项目根本不具备结算分配投资权益的条件。因此在项目尚未进行结算，合作各股东对项目的投资收益尚未形成最终结算结果以前，任何一方无权单独要求分配收益。作为股东的胡崇辉实际没有取得“金沙明珠”项目的任何资产权利和股权收益权利，更谈不上取得房屋的不动产物权，其在于原告的离婚协议中约定将项目的净收益权划分1,000万元给原告对其余股东没有任何效力，同时也没有法律依据。按照胡崇辉与其余股东对项目共同投资、共担风险的合作经营原则，如果该合作项目最终的结算结果是亏损，那么胡崇辉基于实际投资人承担的只能是债务而非权益。再次，胡崇辉在出具委托书将划分房源交给原告，由原告与被告在2014年10月4日签订《协议书》后采取隐瞒销售记录和办理虚假按揭销售的方式将案涉的四套房屋按揭销售给胡崇辉安排的人员，然后在取得银行按揭贷款后私自占用。目前该四套房屋由于胡崇辉不能归还按揭贷款，一直由被告在归还每月的按揭款。如原告的诉讼请求成立，则被告为相同的一套房屋需要支付两次房款，显然原告的诉讼请求是不能成立的。最后，胡崇辉在划分房源后利用参与项目经营的便利采取抵押、办理虚假按揭方式擅自处置属于全体合伙人共有的项目资产，不仅侵害了其他股东的合法权益，而且将取得的款项全部私自挪用拒不投入项目用于项目经营开支，导致其后期应当投资的责任全部由其余股东分担。从目前初步结算的情况来看，“金沙明珠”项目亏损严重，不仅没有任何收益，前期股东投入购买土地的投资本金也必然受损，也就是说全体股东不仅从项目不能取得收益，还要承担项目亏损的法律后果，连投资本金都无法全额收回。现在由于前期胡崇辉的行为导致其在项目的投资早已抽逃，给其余股东造成了严重的损失，胡崇辉在离婚过程中将本已不存在的权益划分给原告，原告无权取得“金沙明珠”项目的任何资产。双方于2014年10月4日签订的《协议书》所涉及的转让标的实际并不属于原告所有，因此，由于原告并不享有《协议书》约定房屋的任何权利，其转让行为不能产生物权转让的法律后果，该协议属于无效协议。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，双方的《协议书》属于无效合同，原告依据无效合同主张给付合同价款于法无据，请人民法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（王德菊身份证、委托书、协议书、转款凭据、领款单、商品房预售许可证），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：一是(2013)西昌民初字第1538号民事调解书,虽然被告对关联性有异议，但能证实原告离婚时财产分配情况，且系生效的裁判文书，本院予以采信；二是合作协议书、宁南县金沙明珠开发项目股东投资汇总表、宁南县金沙明珠开发项目股东退股情况、金沙明珠门市汇总表、住房分配总表、凉山州中级人民法院“询问笔录”、王德菊房源明细表，虽然被告有异议，但符合证据三性（真实性、合法性、关联性）本院予以采信；三是西昌市建兴实业公司情况说明，原告对三性有异议，且与实际操作不相吻合，故不予采信；四是赵枝元、向永燕等人商品房买卖合同，虽然原告有异议，但该房屋已通过建兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》，予以销售，予以采信。
综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁南县披砂镇新城区金沙明珠楼盘系2011年胡崇辉与朱宗普、王开勤、郭孝刚、袁华五人作为股东，挂靠于西昌市建兴实业有限公司共同投资合伙经营。金沙明珠楼盘于2012年5月17日和2012年10月30日分期取得“商品房预售许可证”，该楼盘均以该公司的名义对外进行销售。自2011年3月10日起至2013年10月15日止，胡崇辉等五个股东在宁南县金沙明珠楼盘各自投资额为1,900余万元。金沙明珠楼盘建成后，五位合伙人对建成的楼盘房屋、门面按照出资情况进行分割，胡崇辉分得住房44套，价值18,925,510.52元，门面价值9,454,147元，以上两项均是按市场评估价。原告王德菊与胡崇辉原系夫妻关系。2013年11月12日，原告王德菊与胡崇辉在西昌市人民法院调解离婚，西昌市人民法院（2013）西昌民初字1538号《民事调解书》第二条载明：“在宁南县披砂镇新城区003号地块（金沙明珠楼盘），从胡崇辉的股份分配中划给王德菊净得收益1,000万元”。2013年12月1日，胡崇辉按照调解书确定的内容，向西昌建兴实业公司宁南县金沙明珠楼盘开发项目部出具委托书，该委托书载明：请将股东胡崇辉在宁南县新城区003号地块（金沙明珠楼盘）房地产开发项目股份中的房屋（23套房屋、价值9,396,664.66元）划给王德菊，用于充抵王德菊在该项目中的投资款1,000万元，划出的房屋所有权属王德菊所有，由其自行承担风险。如用该房屋抵押贷款，款项属王德菊所有，并由其归还本息；如该房屋出售所得房款属王德菊所有,并由其完税。原告王德菊离婚后，便到宁南县金沙明珠项目部处理上述资产，将上述委托书交给了项目负责人朱宗普并告知其离婚情况。2014年10月4日，原告王德菊与合伙人中的朱宗普、王开勤、袁华、郭孝刚达成协议，约定将离婚时胡崇辉划给原告王德菊的房屋以2,700元/㎡的价格折价分别转让给四人，每人四套，其中向被告朱宗普转让了7-2-102、7-2-302、7-2-502、7-2-702号四套房屋，房屋总价款为1,208,520元。并约定房款自2014年10月20日到2014年12月31日分三期支付，每期支付款项的三分之一，被告朱宗普第一期应付402,840元。该合同签订后，乙方（朱宗普）拥有该房屋的处置权，如有违约按200%赔偿对方。协议签订当天，原告按照协议将房屋全部移交给了被告朱宗普，履行了协议。同时查明，2017年1月25日，被告朱宗普支付了原告50万元。后原告多次催要无果，原告遂诉至本院。
本院认为，债务应当清偿。本案案由不应定为房屋买卖合同纠纷，而应当定为买卖合同纠纷，因为本案的标的房屋系待售商品房，双方所签“协议”目的不是要转让标的房屋占有、使用权，而是在于转让对房屋的处分、收益权，“协议”上也明确为被告对上述标的房屋享有“处置权”，故不产生物权上的登记转移。原、被告自愿签订的“协议书”，作为协议的乙方（朱宗普）为“金沙明珠楼盘”的合伙人之一，其对合伙事宜，及该楼盘所有房屋处于一个什么状态、协议标的房屋的具体情况等问题均是知道或应当知道的。被告等合伙人在均清楚房屋权利的情况下与原告签订了“协议”，该协议也不存在法律规定的合同无效或可撤销、可变更情形，故该协议为合法有效。原告依约将涉案房屋移交给了被告，被告应当依约履行自己的义务。现被告已按照协议的约定支付了部分房款，其余逾期未支付，应承担违约责任。协议约定的200%的违约责任过高，本院不予支持。原告诉求被告按照月利率2%给付资金利息，不违反法律规定，应予支持。被告辩称，原、被告签订的《协议书》系无效协议，原告据此无效协议要求支付合同价款没有法律依据，请依法驳回其诉讼请求的主张，因无充足证据证实，本院不予采纳。综上所述，原告因离婚依法取得涉案房屋的处分、收益权，原、被告所签“协议”合法有效,被告应当依约向原告支付剩余转让款708,520元，并按月利率2%承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：
一、由被告朱宗普于本判决生效后15日内向原告王德菊支付房屋转让款708,520元，并按月利率2%支付其利息,利息从2015年1月1日起计算至付清上述款项之日。
二、驳回原告王德菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,185元，减半收取计6,092.60元，由被告朱宗普负担。
如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 鲁永洪
二〇一七年五月三日
书记员 邓 丹