北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终214号
上诉人（原审被告）：桑岳，男，1976年11月24日出生，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：戚璟，北京友恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：会岩，北京友恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：桑鹏芳，男，1940年9月4日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。
上诉人桑岳因与被上诉人桑鹏芳合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初23430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桑岳及其委托诉讼代理人戚璟、会岩，被上诉人桑鹏芳及其委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桑岳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回桑鹏芳的一审全部诉讼请求，案件受理费由桑鹏芳承担。事实和理由：双方既无书面协议、又无口头关于借名买房的约定，双方从未对借名买房一事达成合意。一审在案证据并不能证明双方之间存在借名登记的约定。诉争房屋是桑岳在2006年购买并登记在桑岳一人名下，但桑岳是在2004年登记结婚，所以涉案房屋属于夫妻共同财产，在2006年2月24日桑岳与中国建设银行股份有限公司通州支行签订的《借款合同》中，桑岳配偶乔某以抵押人身份签字。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第七条的规定，桑岳配偶乔某是诉争房屋的法定共有人，一审法院应当对桑岳的行为是否构成无权处分或有权代理进行审查，并释名桑鹏芳可以申请追加乔某作为共同被告或第三人参加诉讼，但一审法院在审理中并未对上述事实进行审查，属于遗漏案件关键当事人。另外，根据北京市高级人民法院指导意见15条，一审法院不应仅依据出资和使用认定借名买卖关系。一审法院认定桑鹏芳缴纳了诉争房屋的房款仅仅能证明桑鹏芳有出资行为，根据婚姻法解释二22条，婚姻法解释三第7条，涉案房屋出资行为应当属于桑鹏芳对桑岳夫妻赠与行为，桑鹏芳作为桑岳父亲，为桑岳出资购置房屋，是出自双方天然身份关系，做出的不同于一般民事主体的行为。在桑鹏芳没有任何证据证明借名买卖情况下，房屋登记在桑岳名下，可以证明是父母对于桑岳的赠与行为，并且赠与行为已经完成。一审法院认定桑鹏芳实际居住使用房屋，也仅可以证明桑鹏芳基于双方的身份关系使用房屋，不能证明双方存在借名买卖关系。涉案房屋购房时间是在2006年当时婚姻法解释三并没有出台，依据婚姻法，涉案房屋应当认定为桑岳与案外人乔某的夫妻共同财产。一审判决桑岳履行过户义务，实际上无法实现。一审遗漏当事人，二审中乔某提出参加诉讼申请，依据民事诉讼法司法解释，调解不成的，应将本案发回重审。一审法院超越职权范围受理案件，并且对案件进行审理。桑鹏芳曾就本案诉争房屋提起过三次诉讼，第一次是所有权确认，第二次是房屋买卖纠纷，前两次都通州区张家湾法庭审理的，本案桑鹏芳的第三次诉讼没有在张家湾法庭受理，而是在台湖法庭进行审理，涉案房屋应当是在张家湾法庭收案范围。
桑鹏芳辩称，同意一审判决。双方存在借名买房的合同关系。诉争房屋是由桑鹏芳出全资购买，并且进行了装修，且一直居住在涉案房屋内。只是当时由于桑鹏芳年事已高，不具备购房条件，所以借桑岳名字购买房屋，所有贷款都是桑鹏芳偿还，双方形成了口头借名的合同关系。该合同关系并不违反国家强制性规定，合法有效。诉争房屋属于桑鹏芳借名购买，房屋属于桑鹏芳的财产，不属于桑岳的财产，更不是夫妻共同财产。
桑鹏芳向一审法院起诉请求：桑岳配合桑鹏芳办理位于北京市通州区梨园镇小稿村万盛北里×号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为桑鹏芳；诉讼费由桑岳承担。
一审法院认定事实：桑鹏芳与桑岳系父子关系，二人均系天津市人。2006年1月14日，桑岳（买受人）与昊宇房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，主要约定：基本情况：商品房地址为通州区万盛北里×号。建筑面积为141.64平方米，单价每平方米3531元，总价款500131元。付款方式：买受人签署《商品房买卖合同》当日支付给出卖人房价款150131元，其余房款35万元由买受人于七天之内提供齐全贷款所需资料并办理完毕贷款手续。合同还约定了其他内容。2006年2月24日，桑岳与中国建设银行股份有限公司北京通州支公司签订《个人住房借款合同》。2006年6月15日，诉争房屋所有权证登记在桑岳名下。诉争房屋设定抵押日期为2007年6月14日，注销抵押日期为2008年3月18日。诉争房屋交付后，桑鹏芳出资进行了装饰装修，并偿还了全部贷款。
一审庭审中，关于诉争房屋首付款交纳情况，桑鹏芳诉称全部首付款均由其交纳。桑岳辩称首付款其出资5万余元，其余首付款均为桑鹏芳所出。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，桑鹏芳交纳了诉争房屋的房款，对诉争房屋进行装饰装修后并居住使用，这足以认定桑鹏芳、桑岳之间形成借名买卖合同关系。在存在借名买卖合同关系的情形下，桑鹏芳主张要求桑岳协助办理过户手续的诉讼请求，合法合理，法院予以支持。桑岳辩称不认可借名买卖关系但并未举证予以证明，故法院不予采信。判决：桑岳协助桑鹏芳办理坐落于北京市通州区万盛北里×号房屋的所有权过户手续，于判决生效之日起七日内执行清。
二审中，桑岳提交结婚证、离婚证，证明2004年4月8日至2012年9月桑岳与乔某存在婚姻关系，桑鹏芳对该证据的真实性没有异议，对桑岳与乔某的婚姻关系及状况没有异议，但不认可涉案房屋系桑岳与乔某的夫妻共同财产；桑岳提交通州法院传票和查询管辖范围，证明桑鹏芳分三次就本案同一诉争案由提起诉讼，审理法庭由张家湾法庭变成台湖法庭，涉案房屋所在地区是梨园地区，属于张家湾法庭审理范围，一审法庭受案存在程序问题，桑鹏芳认为该证据与本案没有关联性，本案诉争房屋在通州区，通州法院有管辖权，案件具体由哪个法庭管辖由通州法院来确定。桑鹏芳提交董事会纪要，证明通过董事会开会形式一致通过为了解决桑鹏芳购房问题，由公司给其进行出资，桑岳对该证据的真实性不予认可，认为董事会纪要没有加盖公章；桑鹏芳提交董事会决议，证明当时参会的董事身份，桑岳对该证据的真实性不予认可，认为公司名称与公司公章不一致；桑鹏芳提交庭审笔录，证明在原有案件中，总经理徐继来出庭作证，认可公司出资15万给桑鹏芳，由桑岳进行购房，桑岳认为证人证言可信度低，徐继来与桑鹏芳有利益关系，二人是多年同事关系，并且是做生意的合伙人，桑岳询问徐继来时，徐继来无法证明15万元系用来买房。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《个人住房借款合同》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于桑鹏芳主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。
关于借名买房的原因，桑鹏芳主张系因其年事已高，无法办理银行贷款，故向桑岳借名买房，并向公司借支款项用于支付购房首付款。根据桑鹏芳提交的北京建通兴业环境科技有限公司董事会纪要，公司董事会同意为方便工作，要求桑鹏芳尽快解决本市购房问题，并同意其首付款在公司借支，上述证据与桑鹏芳对于借名买房过程及原因的陈述相互印证，本院认为桑鹏芳对于借名买房原因的解释更具有合理性。本案中，涉案房屋以桑岳名义签订买卖合同，房屋产权登记在桑岳名下，且购买时间和产权登记时间在桑岳与乔某婚姻关系存续期间。关于诉争房屋购房首付款，桑岳主张其出资5万余元，但未提交证据证明，本院难以采信。另，根据查明的事实，涉案房屋贷款系由桑鹏芳归还，桑鹏芳办理房屋入住手续后，出资对该房屋进行装饰装修，并且至今居住使用涉案房屋。涉案房屋的购房款票据、产权证书、装修票据等相关原始资料亦由桑鹏芳持有。综上，根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使本院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故应认定双方存在借名买房关系，一审法院对此认定正确。桑鹏芳要求桑岳协助办理过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。桑岳主张涉案房屋系桑鹏芳对桑岳、乔某的赠与，而非借名买房关系，依据不足，本院不予采信。
综上，桑岳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由桑岳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年三月十三日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛