安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民初239号
原告：合肥鼎元信息工程有限公司，住所地合肥市望江西路秀水花园1栋604室，统一社会信用代码91340100MA2MY44618。
法定代表人：韩海军，总经理。
委托诉讼代理人：黄丽，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
被告：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁镇振兴路1号，统一社会信用代码91330783147520035D。
法定代表人：楼正文，董事长。
委托诉讼代理人：徐云，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李润泽，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
第三人：合肥圣泰房地产开发有限公司，住所地合肥市高新区687号拓基广场A座办2107-2112室，组织机构代码66420771-7。
法定代表人：金家耀，董事长。
第三人：孙谦，男，1962年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
原告合肥鼎元信息工程有限公司（以下简称鼎元公司）与被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建公司）、第三人合肥圣泰房地产开发有限公司（以下简称圣泰公司）及第三人孙谦案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎元公司的法定代表人韩海军、委托诉讼代理人黄丽，被告东阳三建公司的委托诉讼代表人李润泽，第三人圣泰公司、孙谦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎元公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令东阳三建公司立即停止对鼎元公司所有的峰尚公寓B楼2403#、2404#房屋的强制执行，并解除对于上述房屋的查封；二、依法确认鼎元公司与第三人签订的《合肥市圣泰.峰尚国际公寓弱电项目分包工程合同文件》和《抵房协议书》合法有效，并确认峰尚公寓B楼2403#、2404#房屋归鼎元公司所有。
事实和理由：2015年4月12日，安徽省高级人民法院对于东阳三建公司与圣泰公司、孙谦建设工程施工合同纠纷一案，作出（2013）皖民四初字第00017号民事调解书，该院在该案审理过程中，根据东阳三建公司的申请，于2014年3月24日作出裁定，查封了圣泰公司的房产，包括鼎元公司购买的圣泰峰尚公寓2栋2403#、2404#两套房屋，该调解书生效后，东阳三建公司向省高院申请强制执行，省高院作出裁定，将该执行案件交由合肥市中级人民法院执行。2015年9月17日，鼎元公司对于执行标的提出书面异议，合肥市中级人民法院于2017年3月20日作出（2017）皖01执异39号执行异议裁定：驳回鼎元公司的异议。鼎元公司认为，鼎元公司与圣泰公司签订的《合肥市圣泰.峰尚国际公寓弱电项目分包工程合同文件》和《抵房协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效。在弱电分包合同第二条第3项中，圣泰公司明确承诺，合同部分工程款用于购买峰尚公寓B楼2403#、2404#二套精装商品房，面积126.18平方米，总价849628元整。在鼎元公司分包的工程完工并经圣泰公司验收后，鼎元公司与圣泰公司在2013年5月12日签订的《抵房协议书》中，对于以房抵工程款事项再一次进行明确，其中第5条约定，本协议签订后，在抵消的欠款内鼎元公司、圣泰公司双方的债权债务全部消灭。故鼎元公司以圣泰公司拖欠的工程款抵偿购房款的形式交付了B楼2403#、2404#房屋的全部购房款，且鼎元公司的上述行为均发生在法院采取查封措施之前。同时，鼎元公司在法院采取查封措施之前已经实际占有了峰尚公寓B楼2403#、2404#房屋，并将房屋予以出租，收取租金，并按时缴纳水电费。因圣泰公司预售许可证过期的原因，鼎元公司对于峰尚公寓B楼2403#、2404#房屋所有权应属鼎元公司所有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，合肥市中级人民法院驳回鼎元公司的异议缺乏事实和法律依据。
东阳三建公司辩称，鼎元公司并未与圣泰公司签订合法有效的买卖合同，更未办理合同备案及产权登记，案涉房产属于圣泰公司房公司对其查封合法，鼎元公司主张的权利不能排除执行。
鼎元公司就其主张，提供证据如下：一、合肥市圣泰峰尚国际公寓弱电项目分包工程合同文件，证明（1）、鼎元公司与第三人圣泰公司之间的分包工程合同关系、（2）、《施工合同》第三条第三点约定案涉房屋法人房号、面积、总价，用于抵扣部分工程款的事实；二、圣泰峰尚国际公寓认购书，证明2013年1月9日鼎元公司与第三人圣泰公司签订购房协议，《施工合同》第三条第三点约定该合同为《施工合同》的组成部分；三、抵房协议书，证明2013年5月12日鼎元公司与第三人圣泰公司再次确认案涉房屋的房号、面积、价款抵扣工程款的事实；协议书第五点约定“在抵消的欠款内，甲乙双方的债权债务全部消灭”；四、房屋使用情况（房屋租赁合同）；五、物业费缴纳凭证复印件；六、房屋水电缴纳单，该三组证据证明鼎元公司已实际占有案涉房屋的事实。七、施工报价单，证明鼎元公司与第三人圣泰公司之间的分包工程合同关系；八、交房通知书；九、水电费缴纳短信截图，该两份证据证明鼎元公司实际占有案涉房屋的事实。
东阳三建公司质证意见：证据一、分包合同因为我方不是合同当事人，对其真实性无法确定，但鼎元公司仅提供合同没有提供结算相关材料，不能证明施工关系真实存在即工程款支付情况；证据二、证据的三性均不认可，真实性及形成时间在缺乏其他客观证据下无法确定，认购书中只有房号和面积，不能构成认购的事实，更不满足认定为买卖合同的条件；证据三的三性不认可，协议书的真实性及形成时间无法确定，该份证据在任何时间都可签订，鼎元公司在执行异议程序中并未提交，证明该份证据本不存在，即使鼎元公司与圣泰公司曾有以房抵款的协议，但由于双方并未办理房产过户，鼎元公司应当继续向圣泰公司主张工程款；证据四的三性不认可，不能证明鼎元公司已经实际占有房屋，即使占有也属于非法占有，同时证明鼎元公司利用房屋出租盈利而并非自行居住，且证据形成于房屋被查封后；证据五、证据三性不认可，证据均为鼎元公司单方制作；证据六的三性不予认可，鼎元公司无法证明该份证据形成的真实时间，即使按照证据反映的时间也在我公司查封之后；证据七的三性不予认可，鼎元公司无法证明该份证据形成的真实时间，即使按照证据反映的时间也在我公司查封之后。
东阳三建公司提供证据如下：安徽省高级人民法院（2013）皖民四初字第00017号《民事调解书》、（2013）皖民四初字第00017号《民事裁定书》、安徽省合肥市中级人民法院（2015）合执字第00505号《执行裁定书》，证明东阳三建公司查封、执行合肥圣泰房地产开发有限公司房产符合相关法律规定，并有相应法律文书为依据。
鼎元公司质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据是被告与圣泰公司之间的工程款纠纷，与鼎元公司无关，而案涉房屋属于鼎元公司所有，东阳三建公司无权对案涉房屋申请执行。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于案件事实及争议证据，本院认定如下：
安徽省高级人民法院于2013年8月13日立案受理了东阳三建公司诉圣泰公司、孙谦建设工程施工合同纠纷一案，该案审理过程中，该院经东阳三建公司申请，于2014年3月24日作出（2013）皖民四初字第00017号民事裁定书，裁定：冻结合肥圣泰房地产开发有限公司银行存款9000万元或查封、扣押其他等值财产。2014年4月9日，该院向合肥市房产局发出执行通知书，查封了圣泰公司所有的“峰尚公寓”房产96套，其中包括峰尚公寓2栋2403#、2404#房屋。2015年4月12日，该院作出（2013）皖民四初字第00017号民事调解书，后东阳三建公司向该院申请执行。该院于2015年6月将该案执行指定合肥市中级人民法院执行。在本院执行过程中，鼎元公司对执行圣泰峰尚国际公寓2栋2403/2404室房产提出执行异议。2017年3月20日，本院作出（2017）皖01执异39号执行裁定书，裁定：驳回案外人合肥鼎元信息工程有限公司的执行异议申请。
鼎元公司主张其为案涉房屋的权利人，提交的签署日期为2013年1月9日的《施工合同》显示：鼎元公司承接圣泰公司圣泰.峰尚国际公寓弱电分包工程；鼎元公司承诺合同部分工程款用于购买“峰尚公寓”B楼2403#、2404#二套精装商品房，面积126.18平方米，总价849628元整，具体事宜件购房合同(购房合同为本合同的组成部分)。在同天签订的《圣泰峰尚国际公寓认购书》约定，韩海军认购圣泰公司开发的峰尚国际公寓B栋24层2403#、2404#房，房屋价款、定金栏及签订《商品房买卖合同》时间栏均为空白。载明日期为2013年5月12日的《抵房协议书》约定：圣泰公司同意将案涉房屋折抵鼎元公司的建筑工程款（单价以房产证办结之日市场价格计算）；圣泰公司自本协议签订之日起，上述房产权属乙方，在工程决算后圣泰公司协助乙方办理合同签订、以及房屋产权等的相关事宜；在协议签订后，在抵消的欠款内，甲乙双方的债权、债务全部消灭，乙方不得以任何形式向圣泰公司主张权益。此后，鼎元公司未提供证据显示圣泰公司与鼎元公司就案涉工程进行决算，也未签订商品房买卖合同签订及办理产权过户事宜。2014年10月30日，圣泰公司向鼎元公司出具《交房通知书》通知于该日交房。此后，韩海军将案涉房屋租赁他人使用。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求人民法院不许对该标的实施执行的诉讼。鼎元公司要求确认鼎元公司与圣泰公司签订的《合肥市圣泰.峰尚国际公寓弱电项目分包工程合同文件》和《抵房协议书》合法有效不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院不予处理。
鼎元公司作为案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，鼎元公司主张圣泰公司已由案涉房屋抵付工程款而归鼎元公司所有，故鼎元公司以其为案涉房屋的权利人为由主张排除案涉房屋的执行措施。根据鼎元公司提供的证据显示，《施工合同》虽有以房抵工程款的约定，但同时约定具体事宜由购房合同进行确认；《抵房协议书》亦约定房屋单价待办理产权证时依市场价计算，在工程决算后圣泰公司协助乙方办理合同签订、以及房屋产权等的相关事宜。然在此之后，鼎元公司、圣泰公司就案涉工程并未进行决算，也未签订合法有效的商品房买卖合同就案涉房屋的价款及其他事项进行明确约定及办理产权登记手续，即该以商品房抵付工程款协议书的权利义务尚未通过签订商品房买卖合同及进行款项结算方式进行完全履行。《抵房协议书》虽有房屋权属在协议签订时归鼎元公司所有的陈述，然根据《中华人民共和国物权法》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该约定未经过登记不发生物权变更的法律效力。涉案房屋的所有权仍然属于圣泰公司，且查封之前房屋并未交付鼎元公司，故本院执行裁定依法查封该房产并无不当。本案中，鼎元公司要求确认涉案房产所有权归其所有，停止执行涉案房产的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告合肥鼎元信息工程有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费12296元，由原告合肥鼎元信息工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本和预交二审案件受理费，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张 勇
审 判 员 王 莉
人民陪审员 王永清
二〇一八年二月十三日
书 记 员 俞文静
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。