山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1274号
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南中洗实业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：许长立，经理。
委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：章丘市保安服务公司，住所地章丘市。
法定代表人：孙德旺，经理。
委托诉讼代理人：孙波，山东百脉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建国，济南市章丘区法律援助中心法律援助律师。
原审被告（原审反诉第三人）：济南今水尚酒店有限公司，住所地章丘市。
法定代表人：许长立，经理。
委托诉讼代理人：王妍贞，女，1980年1月9日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省梁山县。
委托诉讼代理人：崔运梅，女，1975年10月20日出生，汉族，该公司股东，住济南市。
上诉人济南中洗实业发展有限公司（以下简称中洗公司）因与被上诉人章丘市保安服务公司（以下简称章丘保安公司）及原审被告济南今水尚酒店有限公司（以下简称今水尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2015）章民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
中洗公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判章丘保安公司赔偿中洗公司实际损失1312.75万元，违约金39万元，共计l351.75万元；2、判令章丘保安公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案事实是，2003年8月13日，中洗公司注册成立。2010年9月16日，中洗公司与章丘市保安公司签订《房屋租赁合同》，后因房屋不符合交付条件，2011年7月7日，中洗公司与章丘保安公司又重新签订了一份新的《房屋租赁合同》，除租赁期限与租金变更外，其余内容与2010年租赁合同一致。2011年7月13日，涉案房屋交接，中洗公司开始对该房屋进行整体装修，装修工程于2012年12月完工。2012年12月27日，中洗公司筹建今水尚公司使用涉案房屋进行营业。2012年12月20日，中洗公司出具证明，将该涉案房屋无偿提供给今水尚公司办公和经营使用。今水尚公司于2013年1月1日开始正式营业，同年8月15日章丘保安公司以其上级单位济南市公安局出具的《关于对章丘市局落实有关问题的督办函》指示将涉案房屋收回为由，单方面通知中洗公司将今水尚公司停业，并强行接管该房产及全部内部设备、设施等资产及部分账目。2014年10月21日，章丘保安公司又单方面发函要求解除租赁合同。二、一审认定事实错误。(一)一审法院认定：2010年9月16日与2011年7月7日签订的两份《房屋租赁合同》的主体虽为中洗公司与章丘保安公司，但该房屋的实际占有与使用者是今水尚公司，房屋租赁费也是由今水尚公司支付的，以及今水尚公司于2013年6月30日单方面向章丘保安公司出具的通知，声称承接中洗公司在《房屋租赁合同》的承租方地位。从而认定涉案房屋租赁合同的承租人实际己变更为今水尚公司是错误的。1、今水尚公司出具的该份通知，作为房屋承租方的中洗公司并不知情。中洗公司和今水尚公司均系许长立投资设立，许长立对此通知不知情也不同意。2、今水尚公司在一审中也对该证据予以否认，认为该份证据系伪造。至于该份证据为何由章丘保安公司提交，因为今水尚公司的公章已经失控，一审法院(2015)章商初字第262号案件的判决中，恰恰能说明今水尚公司的公章失控的事实，公章是私自加盖的。今水尚公司的公章等公司证件一直由公司主管会计孟云霞负责保管，一审法院(2015)章商初字第262号案件中记载“2014年3月14日，孟云霞在接受原章丘市工商局询问时称“公司营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、单位公章(公章号3701810029472)、财务专用章(公章号3701810036678)从未丢失，一直在公司财务保险箱中保存着，并留存了公章及财务专用章印鉴以及加盖公章的营业执照正副本复印件。”也充分证明了章丘保安公司强行接管该租赁房产及全部内部设备、设施等资产及部分账目后，公司公章等证件处于失控状态，一审法院(2015)章商初字第262号民事判决判令孟云霞返还公司公章，但至今今水尚公司的公章仍未归还。3、今水尚公司出具的该份通知形成的时间以及公章的加盖时间，中洗公司都有疑问，请二审对该证据的形成时间、公章加盖时间进行鉴定。4、今水尚公司并非《房屋租赁合同》的任何一方，仅凭今水尚公司单方发出的通知，而否定中洗公司承租人的地位，既不符合法律规定也不符合常理。我国《合同法》第八十条规定：“债仅人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据上述规定，中洗公司作为租赁合同的债权人，从未通知章丘市保安公司租赁合同转让今水尚公司的事实。(二)一审法院认定：2012年12月27日，今水尚公司成立，从以上时间点并结合今水尚公司的经营范围看，今水尚公司系专门为经营今水尚酒店项目而成立的企业。因其公司主要发起人许长立、崔运梅未对收到的投资人大额投资款的用途作出合理解释，从而认定，今水尚项目的投资装修建设等实际由今水尚公司股东出资更符合常理的认定是错误的。1、一审时中洗公司提供了其投资该涉案房屋装修建设的证明材料；2、许长立、崔运梅既是中洗公司的股东也是今水尚公司股东，在今水尚公司未成立之前，该涉案房屋已投资装修建设完毕，显然投资装修建设款项虽然是从许长立、崔运梅账户支付，但实际是许长立、崔运梅代表中洗公司的投资；3、一审法院在中洗公司与章丘保安公司都无充分证据的情况下，推断“今水尚项目的投资装修建设等实际由今水尚公司股东出资更符合常理”从而推断《房屋租赁合同》主体发生了变更，是在没有任何证据且当事人又否定的情况下妄加推断，严重损害了中洗公司的合法权益；4、一审法院混淆了两个概念，即“投资人”与“股东”。投资人并不一定是股东，2011年至2012年期间，许长立、崔运梅账户确实收到了部分款项，但这些款项并非投资款项，汇款人的汇款更不能被认定为是对今水尚公司的投资，继而将汇款人等同于公司的股东。至于许长立与崔运梅将款项用于何处，与本案无关，其无需对款项的后期用途做出解释。实际上今水尚公司的股东只有许长立、崔运梅、李嘉禾和刘皓四人。一审法院将上述款项认定为投资，将汇款人认定为“投资人”而等同于今水尚公司的“股东”，得出的结论必然是错误的。显然，这一判决已超出了租赁合同纠纷的审判范围。(三)房屋租赁合同无法继续履行系章丘保安公司单方面根本违约造成的，章丘保安公司应承担赔偿责任。今水尚公司项目停业，是因为章丘保安公司在2013年8月以上级指示收回房屋为由，单方面通知中洗公司将今水尚公司项目停业，并强行接管该房产及全部内部设备、设施等资产及部分账目造成的，章丘保安公司的违约行为给中洗公司造成损失l351.75万元。综上，一审法院认定事实错误，《房屋租赁合同》的双方主体为中洗公司与章丘保安公司。今水尚项日的投资装修建没等实际出资人为中洗公司，且中洗公司并未拖欠房屋租赁费。而出租方章丘保安公司以上级指示为由收回房屋，单方解除《房屋租赁合同》给中洗公司造成了巨大的损失，应对其承担赔偿责任。
章丘保安公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。中洗公司的上诉理由均不能成立，应维持原判。
今水尚公司辩称，认可中洗公司的上诉请求及事实理由，今水尚公司的公章及相关证件处于失控及被侵占的状态。
章丘保安公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除房屋租赁合同关系；2、依法判令中洗公司、今水尚公司支付拖欠章丘保安公司的租金520695元；3、依法判令中洗公司、今水尚公司在租赁房屋内的装修、设备归章丘保安公司所有并承担违约金；4、涉诉费用由中洗公司、今水尚公司承担。
中洗公司向一审法院反诉请求：1、依法判令解除中洗公司与章丘保安公司的房屋租赁合同关系；2、判令章丘保安公司赔偿中洗公司实际损失1312.75万元，违约金39万元，共计1351.75万元；3、涉诉费用由章丘保安公司承担。
一审法院认定事实，中洗公司成立于2003年8月13日，股东为许长立、崔运梅，法定代表人系许长立。2010年9月16日，中洗公司与章丘保安公司签订了2010年合同，约定：章丘保安公司将其名下坐落于章丘区明水绣阳路48号保安调度中心，房产证号为章房权证城字第150015**号房产一处出租给中洗公司；房屋情况建筑面积2908平方米，前楼2308平方米，该房屋共三层，后楼600平方米共二层，经营面积共计约2908平方米；房屋租赁期限自2011年5月31日至2031年5月30日；租金每年39.9万元，以后每3年增加租金1.1万元，租金每半年支付一次，采取先交租金后使用的方式，第一年房屋租赁费自租赁房屋试营业之日起30日内支付，承租方向出租方支付全年租金50%，半年后支付50%，以此类推；在本建筑工程设计投资预算不变的前提下，变更、增加、改建部分而增加的费用由承租方承担，并经原设计部门变更设计，其他增加、改、扩建的项目费用由承租方负责；违反本合同约定，提前收回出租房屋或发生以不正当手段胁迫承租方无法正常经营的，出租方赔偿承租方项目装饰及固定资产投入600万人民币（扣除折旧）并支付39万元的违约金；出租方确保后楼部分600平方米在租赁期内持续运营使用，若发生拆除，出租方应赔偿承租方投入和经营损失120万元（扣除折旧），且房屋租金进行相应减收。
因2010年合同签订后，涉案房屋尚未达到使用条件，故2011年7月7日，章丘保安公司与中洗公司重新签订了2011年合同，该合同约定租赁期限自2011年12月31日至2030年12月31日，租金每年39万元，以后每3年增加租金1万元，采取先交租金后使用的方式，第一年房屋租赁费自租赁房屋试营业之日起30日内，承租方向出租方支付租金19.5万元人民币，以此类推，租金每半年度支付一次。该份合同其他内容与双方2010年合同一致。
2011年7月13日，章丘保安公司与中洗公司签订了章丘今水尚项目交接确认函，对涉案房屋进行了交接。
2011年，许长立、孙兆丰、刘皓、李嘉禾签订了投资合作协议书，拟共同投资设立公司名称为济南今水尚健康会馆有限公司（暂定名），经营范围为健康检查、按摩保健、餐饮、洗浴等，注册资金100万元，实际现金投资801万元人民币；并约定了出资方式及持股比例，其中许长立认缴出资178万元、孙兆丰356万元、刘皓133.5万元、李嘉禾133.5万元，并约定了出资缴纳方式、公司筹备、公司治理结构等事项。其中，公司治理结构项中约定公司董事会设董事5名，其中李嘉禾方推举人为李勇军，管理方推举人为崔运梅，公司的运营管理由中洗公司董事崔运梅全权负责。由中洗授权公司使用全国连锁品牌“今水尚”，负责今水尚运营的全部技术投入。自2011年9月份开始至2012年12月，今水尚公司发起人许长立、崔运梅的银行账户陆续收到今水尚股东的大额投资。后今水尚公司分别于2012年12月1日、2013年7月14日，为出资人出具了出资证明12份，证明各投资人累计出资770余万元。
2012年12月，中洗公司将涉案房屋无偿提供给今水尚公司办公和经营使用。2012年12月27日，今水尚公司登记成立，股东为许长立、崔运梅、刘皓、李嘉禾，主管会计孟云霞，法定代表人系许长立。今水尚公司的经营范围为：小型餐馆、美容店、宾馆、浴室、足浴、游泳馆公共场所。2013年1月1日，今水尚酒店正式营业，名称为济南今水尚健康管理中心。2013年6月15日，今水尚公司与张一楷签订委托管理合同一份，委托张一楷对酒店进行日常经营管理。
2013年7月5日、7月9日，今水尚公司按照2010年合同分别向章丘保安公司交纳了2013年1月至2013年6月的租赁费90000元、109500元，共计199500元。
2013年8月初，济南市公安局向章丘市公安局下发督办函，建议章丘保安公司将出租给中洗公司的房屋收回。2013年8月15日，今水尚酒店停止营业至今。章丘保安公司在庭审中陈述其于2015年1月1日将涉案房屋出租给案外人，用于经营清水泉酒店管理有限公司，本院要求其提供与案外人签订的租赁合同，但章丘保安公司在一审法院规定的期限内未能提供。
中洗公司曾于2014年11月20日，以章丘市公安局、孙德旺为被告，今水尚公司、章丘保安公司为第三人向济南市中级人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同，赔偿损失1312.75万元，违约金39万元，共计1351.75万元。济南市中级人民法院以中洗公司所诉被告主体不适格为由，驳回了中洗公司的诉讼请求。
今水尚公司曾向一审法院提起诉讼，要求李嘉禾、刘皓、孟云霞返还公司公章、财务专用章、营业执照、组织机构代码证、税务登记证正副本等公司证件。其在该案起诉状中称，孟云霞原为公司主管会计，负有保管公司的公章、财务专用章及营业执照正副本等公司证件的义务。2013年9月，经股东会决议给予孟云霞免职处分并勒令其交还公章等，孟云霞拒不交还。一审法院经审理后作出（2015）章商初字第262号民事判决书，判决孟云霞返还今水尚公司上述公司证件。（以下简称第262号案件）。2016年，包文美、李艳、马乃社、龚凤珍、刘海军等人曾以今水尚公司为被告，崔运梅、许长立、李嘉禾、刘皓为第三人向一审法院提起股东资格确认纠纷，后均撤回起诉。
一审法院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的主体问题。根据相关法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
1、本案中，根据章丘保安公司所提供的2013年6月20日加盖今水尚公司公章的通知，今水尚公司以其名义对其发出通知，承接涉案房屋租赁合同的承租方地位，中洗公司、今水尚公司虽对该份证据不予认可，主张系伪造证据，但未能提供相反证据予以证实。而在一审法院第262号案件中，今水尚公司自述其于2013年9月才将其主管会计孟云霞免职并要求其交还公章，该事实能够证实该公司在2013年9月前所加盖公章的有效性。
2、根据章丘保安公司提供的投资合作协议书、今水尚公司为投资人出具的出资证明、今水尚公司发起人股东许长立、崔运梅银行个人业务凭证、收款收据等证据，能够相互印证，证实今水尚公司股东在公司成立前累计投资700余万用于设立今水尚公司的事实。涉案房屋于2011年7月份左右才达到使用条件并办理交接，自2011年9月份起，今水尚公司股东陆续投资，2012年12月，中洗公司将涉案房屋无偿提供给今水尚公司办公和经营使用。2012年12月27日，今水尚公司成立。从以上时间点并结合今水尚公司的经营范围看，今水尚公司实际系专门为经营今水尚酒店项目而成立的企业。自今水尚酒店停业后，今水尚公司并无其他经营行为。而今水尚公司在本案审理过程中，未对其公司主要发起人许长立、崔运梅收到投资人大额投资后的用途作出合理解释。因此，今水尚酒店项目的投资装修建设等实际由今水尚公司股东出资更符合常理。
3、中洗公司在本案中提供的关于今水尚酒店项目装饰装修的工程及其他费用的相关证据，均为其自行制作，且主要系关于今水尚酒店项目具体建设、运营等所花费用的记载，其并未能提供证据证实上述费用的资金来源，亦未能提供有效证据证实其曾出资成立今水尚公司。因此，中洗公司、今水尚公司主张今水尚酒店项目所有投入均系中洗公司实际投入，证据不足，一审法院不予采信。
4、今水尚酒店项目正式营业后，由今水尚公司以其名义向章丘保安公司交纳租赁费。今水尚公司主张租赁费实际由中洗公司出资，只是以其名义向章丘保安公司缴纳，未能提供证据证实，一审法院不予采信。
综上，2010年合同虽系中洗公司与章丘保安公司签订，但在合同的实际履行过程中，现有证据无法证实中洗公司实际投资设立今水尚公司，并对涉案房屋进行投资建设，后涉案房屋由今水尚公司实际占有并使用，租赁费亦由今水尚公司向出租人缴纳，且今水尚公司曾向出租人章丘保安公司发出通知，承接涉案房屋租赁合同的承租方地位，出租方亦予以认可。因此，涉案房屋租赁合同的承租人实际已变更为今水尚公司。
二、关于违约责任问题。本案中，根据中洗公司提供的视频资料、上级公安部门的督办函及当事人的庭审陈述等证据，能够证实章丘保安公司因上级部门指示等原因，要求今水尚酒店自2013年8月15日起停止营业至今的事实，现章丘保安公司又将涉案的房产另租他人，导致承租人的合同目的无法实现，构成根本违约，章丘保安公司应承担违约赔偿责任，但相应赔偿对象应为今水尚公司。今水尚公司未能按约定向章丘保安公司足额支付租赁费，也应承担违约责任。
三、关于违约赔偿问题。1、2013年7月5日、7月9日，今水尚公司共计向章丘保安公司交纳租赁费199500元。根据2010年合同的约定，年租金为399000元，因此今水尚公司向章丘保安公司交纳的应为2013年1月至6月的租赁费，而今水尚公司自2013年8月15日起才停止营业，其应向章丘保安公司补交一个半月的租赁费，按合同金额计算为49875元。中洗公司主张其曾将40万元洗浴充值卡给付章丘保安公司抵28万元房租，未能提供有效证据证实，一审法院不予采信。本案中，无证据证实今水尚酒店停业后，今水尚公司仍然占有使用涉案房屋，因此章丘保安公司关于其他租赁费的诉讼请求，一审法院不予支持。
2、中洗公司反诉要求章丘保安公司赔偿其实际损失1312.75万元，但其未能提供有效证据证实其对今水尚酒店项目存在投资行为，且涉案房屋租赁合同的实际承租人已经变更为今水尚公司，因此中洗公司作为反诉原告提起诉讼主体不适格，且证据不足，其反诉请求一审法院不予支持。
综上所述，章丘保安公司在本诉中要求与中洗公司、今水尚公司解除房屋租赁合同，中洗公司亦反诉要求与章丘保安公司解除房屋租赁合同，且章丘保安公司现已将涉案房屋另出租他人，实际承租人今水尚公司的合同目的亦无法实现，故对双方的该项诉讼请求，一审法院予以支持。今水尚公司应给付章丘保安公司租赁费49875元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除章丘市保安服务公司与济南中洗实业发展有限公司分别于2010年9月16日、2011年7月7日签订的房屋租赁合同。二、济南今水尚酒店有限公司于判决生效之日起10日内给付章丘市保安服务公司租赁费49875元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回章丘市保安服务公司的其它诉讼请求。四、驳回济南中洗实业发展有限公司的反诉请求。案件受理费9107元，由章丘市保安服务公司承担8235元，济南今水尚酒店有限公司承担872元。反诉费51453元，由济南中洗实业发展有限公司承担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，中洗公司对其关于今水尚公司于2013年6月20日向章丘保安公司出具通知的异议主张，未提供反驳证据加以证实，结合今水尚公司实际使用涉案房屋进行经营并缴纳租赁费的事实，一审采信该通知并无不当。中洗公司提供的关于今水尚酒店项目装饰装修工程及其他费用的相关证据，均为其自行制作，且主要是关于今水尚酒店项目具体建设、运营等所花费用的记载，中洗公司并未能提供证据证实上述费用的资金来源，亦未能提供有效证据证实其曾出资成立今水尚公司，故一审认定中洗公司关于今水尚酒店项目所有投入均系中洗公司实际投入的主张证据不足，理由正当，应予维持。中洗公司提供的证据不足以证实其对今水尚酒店项目存在投资行为，且涉案房屋租赁合同的实际承租人已经变更为今水尚公司，故一审驳回中洗公司的主张并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51453元，由上诉人济南中洗实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 赵 雯
审判员 刘彦亭
二〇一八年五月十六日
书记员 杨 燕