北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初34192号
原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。
法定代表人：闵军，总经理。
委托诉讼代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾敏，女，1979年2月28日出生，该公司职工。
被告：郑凤珍，女，1961年8月29日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王三利（被告之夫），1961年8月29日出生，住北京市丰台区。
原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告郑凤珍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人贾敏、被告郑凤珍及其委托诉讼代理人王三利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2010年12月2日至2016年12月1日的物业服务费11408.55元；2、请求判令被告支付原告2010年12月2日至2016年12月1日的生活垃圾费180元；3、请求判令被告支付原告2005年12月2日至2016年12月1日的公共照明费1436.38元；4、请求判令被告支付原告改电表前陈欠电费339.36元；5、请求判令被告支付原告2010年12月2日至2016年12月1日的违约金2281元；6、诉讼费由被告承担。事实及理由：博龙家园小区由北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）开发，被告购买了该小区XX号（以下简称910号）房屋，并于2004年12月2日入住，该房建筑面积108.76平方米。被告入住时与博龙公司指定的北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司）签署了《物业合同书》及附件《业主手册》、《业主公约》，《物业合同书》约定:东光公司作为前期物业公司为业主提供物业服务，并按政府有关规定单独收取生活垃圾清运费、消纳费、公共照明费等有关费用，生活垃圾清运费为30元/户/年，物业服务费收费标准为1.72元/平方米/月，业主应按时交纳物业服务费，逾期交费的从逾期之日起每日按应交款项的千分之三交纳违约金。2011年9月24日，博龙公司股东会决议将博龙家园的物业管理权及设施设备的出租、使用权及产权归北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）享有。2014年6月20日，东光公司因自身经营问题退出博龙家园的物业管理，石龙公司与原告签署了《博龙家园物业管理委托合同》，将博龙家园的物业委托原告管理，物业服务期限为自本合同生效之日起至博龙家园成立业主大会并与物业管理企业签订新的物业服务合同止。2015年2月11日，经居委会和开发商同意，东光公司与原告签署了《债权转让协议》，约定：东光公司退出博龙家园物业管理，由原告接管，东光公司将2005年至2013年在博龙家园提供物业服务期间业主拖欠的物业费共计1295965.60元的债权转让给原告。被告未向原告支付2010年12月2日至2016年12月1日的物业费及相关费用。
被告郑凤珍辩称，我是涉案房屋业主，2009年以前我一直交物业费，后因物业服务存在很多问题故没有交纳。我有一辆残疾摩托车被盗，物业保安不管，之后车也没找到。房屋中水漏水、暖气管也存在漏水，家里柜子被泡，衣服都发霉了；今年上半年开始卫生间开始漏水，小卧室被泡了；小区自行车棚私自拆了改成停车场了，摩托车没地方停，放在外面丢了；我家的电瓶车的电瓶也被偷走了；物业的收费员态度恶劣、故意摔门，收费不予出示工作证。
本院经审理认定事实如下：2004年12月2日，郑凤珍（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下XX号房屋交给甲方提供物业服务，XX号房屋建筑面积为108.76平方米；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，郑凤珍作为XX号房屋的业主、博龙公司作为开发商、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。东光公司制作的《博龙家园业主手册》载明的需要交纳的费用中，高层建筑物业费收费标准为1.72元/平方米/月、生活垃圾清运费为30元/户/年，公共能耗费楼道照明按实际发生量按户分摊。
2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。
2014年6月20日，石龙公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《博龙家园物业管理委托合同》，约定：甲方将博龙家园委托乙方实行物业管理，高层建筑的物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取。
2015年2月11日，东光公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方因自身经营问题退出博龙家园的物业管理，乙方经居委会及开发商同意，接管本物业，甲方承诺自动退出博龙家园物业管理，由乙方接管；甲方在2005年至2013年在博龙家园提供物业服务期间业主拖欠物业费共计约1295965.60元，其中陈欠的有证据未处理账目10867.64元，陈欠的死账58229.24元，台账有批注减免但陈欠未销账286063.83元，未收账目940804.89元；甲、乙双方协商一致同意，甲方将上述债权转让给乙方，乙方向甲方支付113946.11元作为对甲方的补偿。
2017年9月6日下午，在金鹏顺发公司委托诉讼代理人、博龙家园业委会负责人、业主代表共同到场情况下，本院就博龙小区物业服务情况至博龙家园小区现场勘验，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意，物业公司对其公司提供物业服务的情况进行了陈述。
上述事实，有《博龙家园物业合同书》、《承诺书》、《业主公约》、《博龙家园物业管理委托合同》、《债权转让协议》、本院的勘验笔录及双方当事人的陈述在案予以佐证。
本院认为，根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。郑凤珍在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。关于金鹏顺发公司依据与东光公司签订的《债权转让协议》要求郑凤珍支付2014年6月20日之前未交纳的物业费及相关费用，因此前金鹏顺发公司与郑凤珍之间并不存在事实或合同上的物业服务关系，系承接东光公司的债权，与本案并非同一法律关系，应另案进行处理。
关于金鹏顺发公司提供物业服务的情况，根据本院现场勘验的情况看，物业公司在提供物业服务中确存在一些瑕疵，业主对此也提出了异议，但综合本院勘验的情况，本院认为服务中的瑕疵尚不构成扣减物业费的情形，但对于金鹏顺发公司要求郑凤珍支付违约金的诉讼请求，因其本身亦存在不足，本院不予支持。
关于垃圾清运费及公共照明费的问题，垃圾清运费及收费标准在业主公约中有明确约定，故原告要求给付2014年6月20日之后的垃圾清运费并无不当，本院予以支持。对于公共照明费，原告未能向本院提交证据证明公共照明费的计算方式及分摊数额依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《物业管理条例》第四十条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑凤珍于本判决生效后七日内给付原告北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年六月至二○一六年十二月的物业费5612.02元；
二、被告郑凤珍于本判决生效后七日内给付原告北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年六月至二○一六年十二月的垃圾清运费75元；
三、驳回原告北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费191元，由被告郑凤珍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
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审 判 长 李 异
审 判 员 刘琳琳
代理审判员 李婍婧
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 魏亚杰