上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5266号
上诉人(原审被告)上海德博棋牌娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人李明文，总经理。委托代理人程培新，上海市申达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海幸福湾投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人胡少波，董事长。委托代理人陆国强，上海市万达律师事务所律师。上诉人上海德博棋牌娱乐有限公司(以下简称“德博公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人德博公司之委托代理人程培新、被上诉人上海幸福湾投资管理有限公司(以下简称“幸福湾公司”)之委托代理人陆国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年1月19日幸福湾公司与案外人黄某签订《租赁合同》一份，约定黄某向幸福湾公司承租上海市宝山区同济路XXX号院内15号楼212室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期8年，自2009年2月1日至2017年1月31日止；2009年2月1日至2011年1月31日止每月租金人民币(以下币种均为人民币)72,792元；2011年2月1日至2013年1月31日止每月租金76,432元；2013年2月1日至2015年1月31日止每月租金80,254元；2015年2月1日至2017年1月31日止每月租金84,267元；租金每两个月支付一次，承租方须于签订房屋租赁合同之日支付自租赁期始至当期期底的第1期租金；履约保证金为两个月租金145,584元；免租装修期从2009年2月1日至2009年6月30日，共计5个月；合同8.1条主要约定：承租方拖欠租金、管理费等任何其他费用连续超过30天或累计超过60天，出租方有权提前收回房屋，合同立即自行终止；合同第8.2条约定，当发生8.1条情形，承租方已支付保证金不予退还并应承担如下违约责任：(1)承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金；(2)承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；……。2015年1月21日，上海思瑜休闲娱乐有限公司工商登记名称变更为德博公司。德博公司自2014年11月起开始拖欠系争房屋租金，并于2015年7、8月开始关门歇业。2015年10月16日，德博公司实际经营人李明祥于对德博公司截止至2015年9月30日拖欠的租金金额898,538元进行了确认。后德博公司仅向幸福湾公司支付100,000元，未再支付任何款项。幸福湾公司向法院起诉请求：1、解除幸福湾公司与德博公司之间的《租赁合同》；2、德博公司支付拖欠的截止至2015年10月31日的房屋租金882,805元；3、幸福湾公司已收取的履约保证金145,584元不予返还给德博公司；4、德博公司支付幸福湾公司相当于5个月的免租期租金363,960元。原审审理中，幸福湾公司表示，要求德博公司返还系争房屋，认为返还房屋是租赁合同解除的后果。原审另查明，(2013)宝民三(民)初字第1505号生效判决和(2014)沪二中民二(民)终字第1398号生效判决认定，黄某租用系争房屋系为设立上海思瑜休闲娱乐有限公司经营之需要，其设立公司过程中所确定的租赁权利义务可由上海思瑜休闲娱乐有限公司所承受，且上海思瑜休闲娱乐有限公司在审理中亦认可承受租赁权利义务，故认定幸福湾公司与上海思瑜休闲娱乐有限公司已承受系争《租赁合同》所确定的权利义务。德博公司未到庭应诉，原审法院对幸福湾公司的陈述及提供的证据进行核对后，确认事实如上。原审法院认为，生效判决已认定系争租赁合同的权利义务由幸福湾公司与上海思瑜休闲娱乐有限公司承受，后上海思瑜休闲娱乐有限公司名称变更为德博公司，故现租赁双方变更为幸福湾公司与德博公司。德博公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。德博公司使用租赁物，理应按照合同约定支付相应的租金，但德博公司自2014年11月起即拖欠租金至今，幸福湾公司要求解除租赁合同，符合双方合同约定，予以准许。合同解除后，德博公司应将房屋返还幸福湾公司，并支付实际使用期间的租金。幸福湾公司要求德博公司支付拖欠租金的请求，合法有据，予以准许。现因德博公司拖欠租金而解约，幸福湾公司主张收取的保证金145,584元不予返还，并要求德博公司支付5个月免租期租金的请求，符合双方合同约定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除上海幸福湾投资管理有限公司与上海德博棋牌娱乐有限公司就上海市宝山区同济路XXX号XXX号楼XXX室房屋建立的租赁合同关系；二、上海德博棋牌娱乐有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区同济路XXX号XXX号楼XXX室房屋返还上海幸福湾投资管理有限公司；三、上海德博棋牌娱乐有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海幸福湾投资管理有限公司截止至2015年10月31日的租金882,805元；四、上海幸福湾投资管理有限公司已收取的保证金145,584元不予返还；五、上海德博棋牌娱乐有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海幸福湾投资管理有限公司免租期租金363,960元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9,502元，由上海德博棋牌娱乐有限公司负担。德博公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院违反程序，未依法送达法律文书导致德博公司无法到庭应诉，原审法院缺席审理致使德博公司的诉讼权利受到侵害。德博公司对系争房屋投入大量资金进行了装修、添置设施，原审法院判决租赁合同解除，德博公司返还系争房屋，但未对德博公司在系争房屋内的装修及设施的价值一并处理，属于漏判，侵害了德博公司的合法权益。德博公司迟延支付租金是因系争房屋隔壁失火给德博公司造成了巨大损失，德博公司违反合同约定是有原因的，不同意支付免租期的租金，幸福湾公司不应没收德博公司支付的保证金。请求二审法院撤销原审判决，依法将本案发回重审，或者依法改判继续履行租赁合同，德博公司不返还系争房屋，德博公司支付租金，不同意支付免租期租金和幸福湾公司没收保证金。被上诉人幸福湾公司辩称，不同意德博公司的上诉请求。一审中幸福湾公司已提供了德博公司实际经营人李明祥的联系方式，后又提供了德博公司法定代表人李明文的联系地址，原审法院依法向德博公司送达了法律文书，程序没有问题。德博公司所述系争房屋隔壁失火造成其损失的问题，已有生效判决作出了处理，德博公司称其违约有因没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明及生效判决认定的事实，系争房屋所涉租赁合同权利义务的承受主体已变更为幸福湾公司与德博公司，故双方均应按租赁合同的约定履行。德博公司自2014年11月起即拖欠系争房屋租金至今，违反了租赁合同的约定，幸福湾公司依据合同约定提出解除双方之间的租赁合同，原审法院对此予以支持，并无不妥。合同解除后，德博公司理应向幸福湾公司返还系争房屋，并支付实际使用期间的租金。关于保证金及免租期租金，因租赁合同中明确约定德博公司拖欠租金致使租赁合同解除的情形下，德博公司支付的保证金不予退还，德博公司应按合同约定的租金标准支付免租期的租金。因此，原审法院对幸福湾公司的保证金不予退还和要求德博公司支付免租期租金的诉请予以支持，并无不当。现德博公司上诉以原审违反法定程序、未一并处理系争房屋内的装修及设施以及德博公司违约有因等为由，请求将案件发回重审或者依法改判，尚无充分的事实与法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,004元，由上诉人上海德博棋牌娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年八月一日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……