成都市锦江区人民法院行 政 裁 定 书（2015）锦江行初字第50号原告胥鑫，男，1975年1月24日出生，汉族，住四川省西充县。原告徐莉，女，1979年12月1日出生，汉族，住成都市武侯区。上述原告共同委托代理人ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。上述原告共同委托代理人贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。被告成都市城乡房产管理局。住所地：成都市青羊区人民中路一段**号。法定代表人何立祥，局长。委托代理人王丹伟，四川达民律师事务所律师。委托代理人曾婷，女，1980年2月27日出生，汉族，成都市城乡房产管理局工作人员。第三人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段*号*栋**单元**层****号。法定代表人孙志文，总经理。委托代理人钟俊芳，四川泰和泰律师事务所律师。委托代理人李蕊，女，1988年6月5日出生，汉族，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司工作人员。第三人成都精点房屋测绘有限公司。住所地：成都市青羊区西华门街**号天府中心*楼**号。法定代表人李中柬，总经理。委托代理人龚莉，女，1971年11月21日出生，汉族，成都精点房屋测绘有限公司工作人员。委托代理人周蓉，女，1981年3月31日出生，汉族，成都精点房屋测绘有限公司工作人员。原告胥鑫、徐莉诉被告成都市城乡房产管理局（简称市房管局）、第三人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（简称绿地房地产公司）、第三人成都精点房屋测绘有限公司（简称精点测绘公司）房屋行政登记一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告胥鑫、徐莉诉称，2012年5月6日，胥鑫、徐莉与绿地房地产公司签订商品房买卖合同，约定胥鑫、徐莉购买绿地房地产公司开发的位于成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”29幢1单元3层301号房屋。合同约定房屋的建筑面积为335.21平方米，套内建筑面积为324.09平方米。该合同为格式合同，在用途一栏有住宅、车库、其他用房等选项，该合同仅选择了住宅选项。双方在合同中约定，由绿地房地产公司办理房屋所有权证。在办理产权登记过程中，绿地房地产公司委托精点测绘公司对房屋进行测绘。但精点测绘公司没有依据建设规划用途进行测绘，在没有考虑住宅用房必须具备采光、通风等基本条件的情况下，将本属于其他用房的负一层及负一层夹层标注为住宅用途。精点测绘公司测绘的房屋总面积为335.15平方米、储藏室面积（即住宅面积）为324.06平方米，住宅含负一层及负一层夹层，负一层面积为39平方米、负一层夹层面积为47.69平方米。市房管局在受理绿地房地产公司的房屋登记申请时，绿地房地产公司提交了510104201130130号建设工程规划许可证，该许可证明确标明包括地上配套用房和地下其他用房建筑面积。但市房管局没有考虑对地下部分的规划用途，而直接以精点测绘公司的测绘报告办理了房屋登记，在规划用途一栏注明住宅，并将房屋建筑面积登记为335.15平方米，套内建筑面积登记为324.06平方米，即把负一层及负一层夹层登记为住宅。2015年1月10日，胥鑫、徐莉获知房屋一层至四层规划用途为住宅，负一层为机动车库、设备用房，负一层及负一层夹层为其他用房。故，按规划用途，结合测绘数据，市房管局办理房屋所有权登记建筑面积应为248.46平方米，套内建筑面积应为237.37平方米。胥鑫、徐莉认为市房管局没有依据《房屋登记办法》第三十条的规定，根据规划用途办理房屋产权登记及颁发房屋所有权证，而是依据绿地房地产公司和精点测绘公司认定的规划性质及面积办理房屋产权登记及颁发房屋所有权证，市房管局的登记行为违法。由于办证行为涉及胥鑫、徐莉的重大利益，还具有可履行性，市房管局应当按照规划用途重新认定房屋面积，更改房屋产权登记内容并颁发房屋所有权证。胥鑫、徐莉请求人民法院判决：1、撤销市房管局就胥鑫、徐莉购买的绿地房地产公司位于成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”29幢1单元3层301号房屋的房屋登记；2、责令市房管局针对上述房屋按规划用途在法定期限内重新作出登记行为，将房屋建筑面积登记为248.46平方米，套内建筑面积登记为237.37平方米。庭审中，胥鑫、徐莉主张其诉讼请求中的房屋登记包括所有权初始登记（另案处理）和所有权转移登记。被告市房管局辩称，一、根据《房屋登记办法》第四条的规定，市房管局作为成都市房屋登记主管部门，具有办理成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”29幢1单元3层301号房屋所有权转移登记的职权。二、胥鑫、徐莉与绿地房地产公司共同申请办理房屋所有权转移登记时，提交了申请书、介绍信、商品房买卖合同、房屋面积结算协议、税费缴纳凭证以及委托书等材料，签署了询问笔录，市房管局经过审查后，认为申请资料齐全，故办理了房屋所有权转移登记。三、胥鑫、徐莉提交的房屋结算面积协议中约定了房屋面积，房屋所有权转移登记申请中也载明了房屋面积，胥鑫、徐莉均签字确认。同时，胥鑫、徐莉在询问笔录中也认可其申请事项是其真实意思表示，房屋面积是其申请事项之一。可见，胥鑫、徐莉对房屋面积是认可的。四、市房管局在办理房屋所有权转移登记时，房屋面积是以所有权初始登记为依据的，因此，在房屋所有权初始登记未被撤销前，胥鑫、徐莉请求撤销房屋所有权转移登记不能成立。同时，根据《房屋登记办法》的规定，市房管局在审查房屋所有权转移登记申请时，不对测绘报告是否符合法律规定进行审查。五、胥鑫、徐莉在领取房屋所有权证时，市房管局已告知其对登记行为有异议，可在规定时间内提起行政复议或者行政诉讼，现胥鑫、徐莉的起诉超过法定起诉期限。市房管局请求人民法院裁定驳回胥鑫、徐莉的起诉。第三人绿地房地产公司述称，一、储藏间是住宅的一部分，是住宅功能的区分，相当于厨房和卫生间。按照住宅设计规范，储藏间是可以布置在地下的，故市房管局的登记并无不当。二、地下非公有部分不进行登记是不符合法律规定的，故胥鑫、徐莉要求市房管局重新登记没有法律依据。绿地房地产公司请求人民法院驳回胥鑫、徐莉的诉讼请求。第三人精点测绘公司述称，精点测绘公司受绿地房地产公司委托对房屋进行测绘并根据国家规范和技术标准出具测绘报告，房屋套内及公摊面积符合登记规范，测绘报告客观真实。精点测绘公司请求人民法院驳回胥鑫、徐莉的诉讼请求。本院认为，依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，公民直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。本案中，胥鑫、徐莉于2014年3月3日委托绿地房地产公司为其办理房屋登记手续，具体事项为：1、办理房屋不动产登记手续；2、回答登记机关询问事宜；3、领取房屋权属证书。2014年9月23日，绿地房地产公司向市房管局出具介绍信，指派员工何青具体办理房屋产权分户及相关事宜。2014年10月22日，何青向市房管局递交成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”29栋1单元3层301号房屋所有权转移登记申请。市房管局于2014年10月27日办理了所有权转移登记、缮写了所有权人为胥鑫的房屋所有权证（成房权证监证字第41929**号）和所有权人为徐莉的房屋所有权证（成房权证监证字第41929**号），并制作了《申请登记审核信息》。《申请登记审核信息》载明“权利人如对登记行为有异议，可自颁发《房屋所有权证》之日起六十日内向成都市人民政府或者四川省建设厅申请行政复议，或自颁发《房屋所有权证》之日起三个月内到人民法院提起行政诉讼”。同日，何青领取了上述两份房屋所有权证，并在市房管局《申请登记审核信息》的“代领人”处签名。市房管局在向胥鑫、徐莉的委托代理人何青发放《房屋所有权证》时，已明确告知权利人对房屋登记行为有异议时的诉权及起诉期限。胥鑫、徐莉应当自2014年10月27日起三个月内向法院提起诉讼。现胥鑫、徐莉无正当理由于2015年3月6日才向法院提起诉讼，要求撤销成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”29栋1单元3层301号房屋作出的所有权转移登记并重新进行登记，胥鑫、徐莉提起诉讼已经超过了法定起诉期限。对于胥鑫、徐莉主张只委托了绿地房地产公司办理房屋登记手续而并未委托何青办理房屋登记手续，故对何青在《申请登记审核信息》上的签名不予认可，本院认为，胥鑫、徐莉委托绿地房地产公司办理房屋登记手续，绿地房地产公司指派员工何青办理房屋登记的具体事项，并向市房管局出具了介绍信，何青的行为是其履行工作职责的行为，应当视作绿地房地产公司的行为。胥鑫、徐莉作为委托人，应当对绿地房地产公司在代理权限内实施的行为承担法律责任。故胥鑫、徐莉的主张，理由不成立，本院不予支持。据此，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（二）项（条文全文附后）之规定，裁定如下：驳回原告胥鑫、徐莉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  魏要武审 判 员  史晓莎人民陪审员  胡云海二〇一五年六月十日书 记 员  张玥玭附相关法律、法规全文：《中华人民共和国行政诉讼法》（修改前）第三十九条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。