广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第568号
原告尹惠珍。
委托代理人韦世文，广西可以律师事务所律师，特别授权。
被告广西高吉投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道63-1号欧景城市广场T段裙楼住宅C-0406号房。
法定代表人程雄，总经理。
第三人张成。
原告尹惠珍与被告广西高吉投资发展有限公司、第三人张成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成由审判员曾强担任审判长，审判员黄福友、人民陪审员邓冬玉参加的合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案。书记员罗娟担任法庭记录。原告委托代理人韦世文及第三人张成到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人通过与广西联华超市股份有限公�签订租赁合同取得宾贸购物中心商铺的经营管理权。被告再通过与第三人签订租赁合同取得宾贸购物中心商铺的经营管理权。2012年9月26日，原告与被告签署《宾贸购物中心商铺租赁合同》，原告承租被告位于宾贸购物中心1-01、1-02、餐饮-1号铺位，租赁面积为549.5平方米，用于经营德克士餐饮来宾连锁店，租赁期限从2012年10月12日起至2022年1月30日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了履约保证金、水电周转金、租金。2013年7月3日被告向商铺经营户发出通知，通知称被告因经营问题不能向第三人交付租金，第三人已单方解除合同，被告已无权继续经营，已将管理权移交第三人，并采取停止经营活动措施。为了挽回经济损失，原告与被告协调，被告却声称其已经将经营管理权移交给第三人，同时第三人也向原告发出通知，告知原告因被告不能按时缴纳租金，�三人已经解除与被告的合同关系，原告要继续经营必须与第三人另行签订合同并交纳租金，原告向被告反映情况，要求被告与第三人协调并同意原告与第三人另行签订合同和解除原告与被告签订的合同，被告不给予原告明确答复，在此情形下，原告于2013年8月24日与第三人签订租赁合同并交纳租金，同时将原告与第三人签订合同的情况通报被告，要求被告与原告办理解除合同手续，退还交纳的租金、履约保证金、水电周转金，被告均不予理睬。原告认为被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，第三人作为原告与被告签订的合同关系的承受人，应当与被告共同承担责任，请求法院依法判决解除原、被告签订的租赁合同，由被告退还2013年8月20日至2013年10月14日期间的租金93267元、履约保证金135000元、水电周转金15000元，并支付违约金31200元，第三人承担连带�任。
原告在举证期限内向法庭提供的证据材料及证明内容为：1、原告的身份证、企业基本信息，证明当事人的身份情况及诉讼主体资格。2、宾贸中心商铺租赁合同、营业执照、收款收据，证明签订租赁合同及缴纳租金、履约保证金、水电周转金、经营铺面的事实情况。3、第三人分别与广西联华超市股份有限公司、被告签订的租赁合同，证明被告是基于租赁合同关系取得铺面的租赁权而租给原告的。4、通知函、通告、回复函、租户撤场方案，证明第三人向被告提出解除合同关系及被告向经营户告知已经将经营管理权移交给第三人并进行撤场停止经营的事实情况。5、租赁协议、声明书、第三人身份证，证明第三人身份情况和原告与第三人签订合同及交纳租金的事实情况。
被告未向法庭提交书面答辩材料。
第三人述称，第三人与被告存在租赁合同关系，原告与被告存在租赁合同关系，两者是不同的合同关系，前者是第三人在解除与被告的合同关系后另行与原告重新签订的，并不是对后者的承接，原告的诉讼请求与第三人没有法律上的关系，第三人不应当与被告承担连带责任。
被告、第三人在举证期限内未向法庭提供证据材料。
本案争议的焦点问题为：1、被告是否存在违约行为。2、如果被告存在违约，应当承担怎样的民事责任。3、原告的诉讼请求是否有依据。
经过开庭质证，第三人对原告向法庭提供的证据材料没有异议，被告未到庭对原告提供的证据进行质证，应当视为其放弃自己的权利。本院认为，原告提供的证据材料来源合法、真实，与案件有关联性，可以作为认定本案案件事实的依据，予以认定。
根据当事人的庭审陈述，结合全案证据材料，本院确认以下法律事实：第三人通过与广西联华超市股份有限公司�订租赁合同取得宾贸购物中心商铺的经营管理权。被告再通过与第三人签订租赁合同取得宾贸购物中心商铺的经营管理权。原告与被告于2012年6月18日签订《宾贸购物中心商铺租赁合同》，由原告承租被告享有商业物业租赁权、经营权、管理权的位于来宾市金塘路61号宾贸购物中心1-01、1-02、餐饮-1号铺位，合同约定：租赁期限为九年四个月，第一期租赁年度自2012年10月12日起至2013年10月11日止，租金为每季156000元；租金按期缴纳，以3个月为一期。履约保证金为150000元，水电周转金为15000元，履约保证金是不拖欠租金、经营管理费、宣传推广费、水电费及其他费用的保证，水电周转金是不拖欠水电费的保证，在租赁期内，原告因任何原因拖欠被告款项，被告均有权从履约保证金中扣除原告所欠款项，合同解除或终止时，被告扣除原告在合同履行期间应付未付的费用后，将履约保证金、水电周转金余款无息退还给原告。违反合同条款规定的，按照合同条款约定承担违约金，合同条款没有具体约定违约金数额的，按当年度年租金总额的5%承担违约金。合同签订后，原、被告履行了相关的合同权利义务。原告向被告缴纳了履约保证金135000元、水电周转金15000元，租金缴纳到2013年10月14日。被告于2013年7月3日向购物中心商场经营户发出通告，通告称第三人已提出单方解除合同，被告已无权继续经营商场，对整个购物中心商场进行停止经营。原告为了保证租赁的商场铺面得到正常的经营与被告协调未果，于2013年8月24日与第三人另行签订租赁协议并向第三人交纳租金。原告认为被告单方对商场进行停止经营的行为，导致其无法正常经营商铺，已构成违约，双方签订的合同已无法实际履行，遂向本院提起民事诉讼，请求解除原、被告签订的租赁合同，被告返还其所缴纳的履约保证金、水电周转金，并支付违约金，由第三人承担连带责任。
另查明，被告对购物中心商场进行停止经营后，经与经营户协商，同意并组织经营户撤离商场。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《宾贸购物中心商铺租赁合同》，并履行了相关的合同权利义务，双方存在合法有效的租赁合同关系。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告因经营原因对整个购物中心商场采取停止经营措施，导致原告无法正常经营商铺，违反了合同约定，存在违约的行为，依法应当承担民事违约责任。被告对购物中心商场采取停止经营措施的行为导致其与原告签订的合同已实际无法履行，原告诉讼请求解除合同关系，符合法律规定，本院依法予以支持；同时原告请求被告返还所交纳的履约保证金150000元、水电周转金15000元�符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告存在致使租赁合同关系无法继续履行的违反合同约定的行为，原告诉讼请求其支付违约金31200元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原告所交纳的租金至2013年10月14日，因被告的停止经营行为，原告无法经营铺位，被告应当退还原告无法经营铺位期间的租金，原告诉讼请求被告退还2013年8月20日至2013年10月14日期间的租金93267元于法有据，本院予以支持。合同关系具有相对性，原告与第三人签订的合同关系是在原告与被告之间的合同关系事实上无法实际履行的情形下签订的，没有证据证实该合同关系是原告与被告签订的合同关系的延续，第三人对此不予认可，原告请求第三人对被告的违约行为承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持；第三人的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同�》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告尹惠珍与被告广西高吉投资发展有限公司于2012年9月26日签订的《宾贸购物中心商铺租赁合同》的合同关系；
二、被告广西高吉投资发展有限公司返还租金93267元、履约保证金135000元、水电周转金15000元给原告尹惠珍，并支付违约金31200元，合计274467元；
三、驳回原告尹惠珍的其他诉讼请求。
本案受理费5417元，由被告广西高吉投资发展有限公司负担。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。债权人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5417元。款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业部，账号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾 强
审 判 员 黄福友
人民陪审员 邓冬玉
二〇一四年六月十八日
书 记 员 罗 娟
本案判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”
第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约�任。”
第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”