江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安开民初字第00758号
原告杨君。
委托代理人陈源，海安县城东立发法律服务所法律工作者。
被告海安宏海物业管理有限公司，住所地海安县海安开发区长江东路2号。
法定代表人毛迎卫，公司总经理。
委托代理人林晓春，公司职员。
被告南通宏海实业有限公司，住址同上。
法定代表人包德兰，公司总经理。
被告南通宏海实业有限公司金海安大酒店分公司，住址同上。
负责人陈玲，公司总经理。
委托代理人唐建飞，南通宏海实业有限公司金海安大酒店分公司职员，同为南通宏海实业有限公司和南通宏海实业有限公司金海安大酒店分公司的委托代理人。
原告杨君诉被告海安宏海物业管理有限公司（以下简称物业公司）、南通宏海实业有限公司（以下简称实业公司）、南通宏海实业有限公司金海安大酒店分公司（以下简称金海安大酒店分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由代理审判员徐烨独任审判，于同年9月15日、10月14日公开开庭进行了审理。原告杨君及其委托代理人陈源、被告宏海公司的委托代理人林晓春参加了第一次庭审、原告杨君及其委托代理人陈源、被告宏海公司的委托代理人林晓春以及实业公司和金海安大酒店分公司共同委托代理人唐建飞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告杨君诉称：原、被告于2009年12月份签订”金海安大厦底层商铺租赁合同”一份，约定原告将金海安大厦底层C10号商铺出租给被告，双方约定了租期、租金、租金给付方式及违约金金额。起初，被告尚能给付房租，可后来被告给付房租就有点拖拖拉拉的了。2014年12月31日合同到期，被告也未能交付商铺，2015年7月原告发函催告，被告拒收。请求判令：1、被告物业公司将所租商铺恢复原状退还原告并恢复商场共用通道通行；2、被告物业公司赔偿原告租赁期外房租（自2015年1月1日起，按日租金1元／平方计算，共计30.16平方米）直至被告交付商铺时止；3、被告物业公司承担原告违约金2万元；4、被告实业公司、金海安大酒店分公司对被告物业公司的上述义务承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告物业公司辩称：关于租金，因为我公司与海安县安达娱乐有限公司（以下简称安达公司）的账目没有结清，所以没有能支付原告的房租。而且物业公司严重亏损，已停止运营，租金具体付到什么时候要核实。关于店铺恢复原状问题，因为业主比较多，意见不统一，有的业主要求恢复，有的业主不要恢复而要钱，我公司也曾经找人恢复的，但是人家说要恢复就要整体恢复，所以一直拖到现在没有能整体恢复。违约金我公司不认可，原告的房子我们都没有租出去，而且现在公司严重亏损，也没有能力支付。过道1、2是物业公司堵塞，我公司同意恢复原状，过道3因为是其他业主租给电玩城和网吧的，这个过道是电玩城和网吧在使用，我公司不曾堵塞，过道4是电玩城起的，如果将来整体恢复原状，这个墙肯定是要拆掉的，我公司同意恢复原状。关于过道3，出租的这些房子属于小业主，不属于物业公司，以前是物业公司出租给电玩城的，在电玩城的租赁合同范围之内，但从2015年下半年开始电玩城和网吧直接和小业主签订合同，房租直接打给小业主，已经和我们没有关系了。
被告实业公司辩称：实业公司没有担保。
被告金海安大酒店分公司辩称：金海安大酒店分公司担保已过时效，已无担保责任。
经审理查明：2009年12月，原告杨君与被告物业公司签订”金海安大厦底层商铺租赁合同”一份，约定原告将金海安大厦底层C10号商铺（具体位置见平面图）出租给被告物业公司。租赁期五年，自2010年1月1日至2014年12月31日；年租金11008.4元，第一次在本合同生效之日起7日内以现金方式支付，以后每年1月20日前以现金方式支付当年租金，租赁期内，物业公司有权对房屋进行装修，但不得破坏房屋的主体结构，租赁期满后15日内，物业公司应书面通知原告将已恢复原状的店铺向原告予以交付，逾期或未恢复原状交付，视为被告物业公司违约，被告物业公司应承担违约金20000元。被告金海安大酒店分公司在上述租赁合同担保方处签章担保，其负责人陈玲亦签了字。合同签订后，原告将房屋交给了被告物业公司使用。被告已支付了合同约定的租赁期内的租金。2014年12月31日房屋租赁期限届满。被告至今仍未交还承租房，也未支付房屋占用费。2015年7月2日，原告杨君等部分业主委托海安县城东立发法律服务所法律工作者陈源发函给被告物业公司、实业公司、金海安大酒店分公司，三份函内容相同，主要内容均为要求被告结清所租房屋的水费、电费、物业管理费等一切费用；将房屋恢复原状并归还给相关业主；按合同约定或法律规定给付（或赔偿）相关业主租金，直至将房屋交给业主；恢复业主商铺所在区域所有通道等。后因被告拒收函件，引起纠纷。部分业主起诉来院。
另查明，被告金海安大酒店分公司为被告实业公司的分支机构，被告金海安大酒店分公司无独立法人资格，在租赁合同签订时，陈玲具有金海安大酒店分公司负责人和实业公司法定代表人的双重身份，被告金海安大酒店分公司在租赁合同上的担保方处盖章并未取得被告实业公司的书面授权。
以上事实有租赁合同、房产证、土地证、物业称物业公司与安达公司签订的租赁合同、函、平面图、中国建设银行活期查询记录、录有房屋原状的光盘，实业公司营业执照、金海安大酒店分公司工商登记资料及当事人陈述等在卷佐证。
关于原告要求恢复过道通行的问题，原告及其他部分业主要求恢复的共用通道有4个，这4个通道在在双方提交的”金海安大厦一层平面图”中均已标明，其中”1号通道”名称为门厅，其余”2、3、4号通道”在平面图中名称均命名为”过道”，双方均已在各自提交的平面图中标注，被告宏海公司称：”1号门厅”实际上是消防通道，并不是过道，该门厅里外两扇门，里面堆放了些东西，只要打开门厅的两扇门，把东西清理掉就恢复通行了。”2号过道”后面砌了一堵墙，实际上就是钟表眼镜店南面一间后面的墙，将”2号过道”后面砌的那堵墙拆除掉，过道原状也就恢复了，所以我公司同意恢复”1号门厅”、”2号过道”的原状，恢复通行。4号过道中间实际上就是被纤维板隔了一堵纤维板墙，只要把纤维板墙拆掉，过道原状也就恢复了，我公司亦同意恢复”4号过道”的原状，恢复”4号过道”的通行。至于”3号过道”，因为是其他业主将商铺租给电玩城和网吧后，电玩城和网吧在使用该过道，”3号过道”在电玩城和网吧的使用范围内，所以我公司不同意恢复原状。原告等业主称，过道1（门厅）、2、4的现状与被告描述的一致，要求被告将过道1（门厅）、2、4恢复通行。对于”过道3”我们认为也应当由被告宏海公司进行恢复，该过道是由被告法定代表人毛迎卫一并出租给次承租人，被次承租人占用的。该过道也有所有业主的公摊面积，系所有业主共有。
本院认为：原、被告签订的租赁合同不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。租赁合同第8条约定，租赁期满后15日内，被告物业公司应书面通知原告将已恢复原状的店铺向原告予以交付，逾期或未恢复原状交付，视为被告物业公司违约，被告物业公司应承担违约金20000元。现租赁期限届满已超过15日，原告要求被告将房屋恢复原状交还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告至今仍未交还承租房，应向原告支付房屋占用费，占用费的标准可参照原租赁合同约定的租金标准支付，原告主张按日租金1元／平方，共计30.16平方米计算日租金，经核算，原告的上述主张与原租赁合同约定的租金标准相同，本院予以支持。被告至今未交还承租房，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据租赁合同第8条主张被告物业公司承担20000元违约金，被告物业公司不予认可。本院认为，租赁合同第8条约定的是，被告物业公司在逾期交付房屋或未恢复原状交付房屋给原告的情况下需承担违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条和第二十九条的规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。因此，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。本院已支持原告要求被告物业公司对房屋恢复原状及支付房屋占用费的诉讼请求，现被告物业公司迟延交付恢复原状的房屋给原告造成的损失，应为被告逾期交付房屋给原告造成的房屋占用费的利息损失，故双方约定的20000元违约金明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整。依据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，本院以被告物业公司欠付房屋占用费的数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%对违约金进行调整。
被告至今仍未交还承租房，应向原告支付房屋占用费，占用费的标准可参照原租赁合同约定的租金标准支付。
建筑区划内的道路，公共场所、公共设施属于业主共有，业主对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力。本案中，原告等部分业主要求被告恢复1号（门厅）、2号、4过道的通行，被告对此表示同意，本院照准。原告要求被告恢复3号过道的通行，并称3号过道是由被告法定代表人毛迎卫一并出租给次承租人，被次承租人占用的。但其对此并无证据证明，故本院对原告及其他部分业主要求被告恢复3号过道通行的诉讼请求难以支持。
对于原告要求被告实业公司、金海安大酒店分公司对被告物业公司的义务承担连带责任的诉讼请求。原告认为被告实业公司也是担保人，理由是实业公司的法定代表人陈玲在租赁合同的担保方处也签了字。本院认为，租赁合同签订时，陈玲虽具有金海安大酒店分公司负责人和实业公司法定代表人的双重身份，但被告实业公司并未在租赁合同的担保方处签章，且陈玲的签名处在金海安大酒店分公司签章处的右边，本院认为陈玲系作为金海安大酒店分公司的负责人在租赁合同上签字比较合理。故本院对原告关于被告实业公司也是担保人的主张不予采信。
《中华人民共和国担保法》第二十九条规定”企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。”《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条规定”主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案中，被告金海安大酒店分公司不是独立法人，其在租赁合同上签章担保，没有被告实业公司的书面授权，应认定被告金海安大酒店分公司签订的担保合同无效。原告在签订租赁合同时，对担保人的主体资格未尽审查义务，故被告金海安大酒店分公司对原告因租赁合同而产生的经济损失中的二分之一份额应与被告被告物业公司承担连带责任。被告金海安大酒店分公司不是独立法人，其实际责任由被告实业公司承担。
被告金海安大酒店分公司辩称担保已过时效，其已无担保责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
租赁合同约定，租赁期满后15日内，被告物业公司应书面通知原告将已恢复原状的店铺向原告予以交付，逾期或未恢复原状交付，视为被告物业公司违约，被告物业公司应承担违约金。故租赁合同约定的被告物业公司将房屋恢复原状，交还原告的履行期限期届满之日应为2015年1月15日。2015年7月2日，原告发函给三被告，要求三被告将租赁房屋恢复原状并归还房屋，按合同约定或法律规定给付（或赔偿）相关业主租金，直至将房屋交给业主，故应认定原告已于2015年7月2日要求被告金海安大酒店分公司、实业公司承担保证责任。2015年1月15日起至2015年7月2日止，并未超过6个月，故被告金海安大酒店分公司对租赁期外的房屋占用费及违约金的连带赔偿责任不应免除，其实际责任应由被告实业公司承担。
因租赁合同并无关于恢复商场共用通道方面的约定，故恢复商场共用通道并不属于被告金海安大酒店分公司担保的范围，原告要求被告金海安大酒店分公司、实业公司对恢复商场共用通道承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告物业公司将租赁原告杨君坐落于海安县开发区长江东路2号”金海安大厦”底层的C10号商铺恢复原状后交还原告杨君。
二、被告物业公司以每日1元／平米的标准，按30.16平方米面积，向原告杨君支付2015年1月1日起至实际交还承租房时止的房屋占用费。
三、被告物业公司以上述第二项规定的房屋占用费为本金，自2015年1月1日起至交房之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的130%向原告杨君支付违约金。
四、被告物业公司恢复”金海安大厦”底层的”1号门厅”、”2号过道”、”4号过道”的通行（详见平面图）。
以上一、二、三、四项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。
五、被告实业公司对被告物业公司的上述二、三两项义务中的二分之一份额承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原告杨君的其他诉讼请求。
案件受理费380元，减半收取190元，由被告物业公司负担（已由原告代垫，被告物业公司在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费380元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 徐烨
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 徐阳
附附《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第二十九条企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。