湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民简初字第48号
原告汤大龙，男，1972年11月1日出生，土家族。
委托代理人陈宏文，石门县法律援助中心法律援助志愿者，特别授权代理。
被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司。
法定代表人彭廷科，该公司董事长。
委托代理人柳娟，湖南楚江律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人邓智军，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。
原告汤大龙与被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司（以下简称“碧岩泉公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法适用普通程序，由审判员钟建平担任审判长，与人民陪审员张涛、丁浩月组成合议庭，于2015年7月1日、8月11日公开开庭进行了审理。代理书记员王慧群担任庭审记录。原告汤大龙及其特别授权代理人陈宏文到庭参加诉讼、被告碧岩泉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法实行缺席审理。本案现已审理终结。
原告汤大龙诉称：被告碧岩泉公司在2013年期间因搞房地产开发急需资金，向原告借款32.5万元，约定借款期限为10个月，即从2013年11月23日起至2014年9月23日止。原、被告在2013年11月23日签订了借款合同，合同约定：期满后，出借人随时有权收回借款，若借款人不能按期归还，则双方的借款关系自动延续，月利息按3分计息；在借款人届满后3个月内未归还借款时，出借人有权将借款本息转为购买在建工程“鸿博园”商住楼5楼的一套住房，其单价按每平方米3000元计算，房屋面积为130平方米以上，到期后，原告多次找被告催讨，均未果。请求法院判令被告履行借款合同，将石门县宝峰开发区鸿博园商住楼5楼130平方米以上的住房一套交付给原告；判令被告将原告的借款32.5万元、应付利息、违约金到判决或者调解结案总金额一次性支付完毕为止，原告购买被告鸿博园商住楼5楼130平方米以上住房一套，抵扣原告借款本金、利息、违约金后多退少补，按原借款合同继续履行，并为原告在限期内办理该门面的国有土地使用权证和房屋所有权证。
原告汤大龙为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
第一组证据：
1、原告身份证复印件1份；
2、被告企业注册登记资料复印件1份，；
3、借款合同1份；
4、借条1份；
1-4号证据证明原、被告诉讼主体资格情况，被告向原告借款32，5万元的事实及未按期归还，用购买住房偿还借款以及被告已经严重违约的事实。
第二组证据：
5、被告企业法人营业执照1份；
6、被告组织机构代码证1份；
7、被告资质证书1份；
8、被告鸿博园商住楼用地许可证1份；
9、被告授权委托书及法定代表人彭廷科身份证各1份；
10石门县房地产档案馆查询的资料1份；
5-10号证据，证明被告开发房地产资质、程序合法，被告开发的鸿博园商住楼已建成，且可以交付购买人投入使用，并面向社会公开销售的事实。
第三组证据：
11、原告的陈述材料1份；
12、原告个体户营业执照1份；
13、原告煤场收入记帐明细复印件1份
14、结婚证1份；
15、原告的妻子向延霞身份证复印件1份；
16、原告借款情况说明1份；
17、原告借款自存底借条1份；
18、涂生知打的收条（2014、4、15）1份；
19、涂生知打的收条（2015、3、18）1份；
20、涂生知出具的证明及身份证各1份；
11-20号证据，证明原告汤大龙家庭收入来源合法，原告给被告借款的事实依法成立。
被告碧岩泉公司辩称，2013年11月23日，被告只向原告借款本金25万元，按月息3分计息，10个月计算本息为32.5万元，并以32.5万元出具借条。双方为此签订借款合同，原告要求以房屋做抵押并约定以每平方米3000元的价格进行抵偿，事后得知该抵押低价转让房屋违反物权法等相关法律法规的规定。故与原告签订的借款合同中关于民间借贷条款部分有效，被告同意归还借款本金和法定利息，双方签订的借款合同关于以每平方米
3000元的价格抵偿房屋的约定无效，既显失公平又会损害其他债权人的利益，被告不同意用此低价转让其房屋。
被告碧岩泉公司就其答辩理由在举证期限内未向本院提交证据。
对原告提交的证据，经庭审举证、质证，结合原、被告的陈
述，本院认定如下：
对原告提交的证据1-20，因被告碧岩泉公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权力，经本院审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，且上述证据能形成证据锁链，故本院对上述证据予以采信。
经当事人举证、本院认证，结合原告的当庭陈述，本院认定如下事实：
2013年11月23日，原告汤大龙与被告碧岩泉公司签订借款合同，约定：被告因开发建设“鸿博园”商住楼项目急需资金向原告借款32.5万元，借款期限为10个月，即2013年11月23日至2014年9月23日止；借款期限届满，借款人应一次性归还原告借款。若借款人不按期归还，则双方的借款关系自动延续，月利息按3分计息；借款人逾期未还，除支付出借人利息外，出借人有权向借款人要求支付违约金3万元；出借人在借款人届满后三个月内未归还借款时，出借人有权将该借款本息转为购买在建工程“鸿博园”商住楼五楼130平方米以上住房一套，其单价按照3000／㎡计算；出借人购买房屋所欠余款应当在当日一次性向借款人付清，在购房款全部付清的情况下，借款人方可向出借人将该房屋交付使用；出借人所购房屋由借款人办理国有土地使用证和房屋所有权证，办证费用由出借人负担。原告于同年11月24日通过石门县农村信用合作联社转账给被告25万元，并支付现金7.5万元，被告于2013年11月23日给原告出具借据1份，内容为：今借到汤大龙现金32.5万元，该借款借期10个月。后原、被告并未对借款合同中所约定的“鸿博园”商住楼五楼130平方米以上住房一套办理抵押登记。借款到期后，原告多次向被告催收借款，被告给原告支付借款利息2万元后，对余款一直未予偿还，原告遂于2015年2月12日向本院提起诉讼。在答辩中，被
告表示愿意偿还原告实际借款本金及法定的利息。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。被告碧岩泉公司向原告汤大龙借款，双方的意思表示真实，原、被告之间形成合法的借款合同关系，被告应当按约定给原告偿还借款，故对原告要求被告偿还借款本金32.5万元的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称向原告借款的本金只有25万元，因与本院查明的事实不符，且原告已经提供了充足的证据证明已给被告借款32.5万元，故本院对被告的这一主张不予采纳。因被告向原告借款时约定按照月利率30‰支付利息，该约定违反相关法律法规的规定，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：民间借贷的利率可以高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。故本院对原告要求被告支付相关超出部分的利息的诉讼请求不予支持，被告按照银行同类贷款利率的四倍给原告支付利息。因被告已经给原告支付借款利息2万元，应该予以扣减。因利息与违约金的总和，不得超过银行同期同类贷款利率的四倍，故对原告要求被告支付违约金3万元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在协议中实质上约定用“鸿博园”商住楼五楼130平方米以上一套商品房作为抵押，但并未办理抵押登记，依照相关法律的规定，该抵押物的抵押权未设立，即使抵押设立，原、被告也不得约定被告不履行到期债务时，抵押财产归原告所有，故对原告要求被告履行借款合同，将石门县宝峰开发区鸿博园商住楼5楼130平方米以上的住房一套交付给原告，原告购买被告鸿博园商住楼5楼130平方米以上住房一套，抵扣原告借款本金、利息、违约金后多退少补，按原借款合同继续履行，并为原告在限期内办理该门面的国有土地使用权证和房屋所有权证的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，，判决如下：
一、被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司偿还原告汤大龙借款32.5万元，并从2013年11月23日起至借款全部清偿之日止按银行同类贷款利率的四倍支付借款利息（应该扣减已经支付的借款利息20000元）；
二、驳回原告汤大龙的其他诉讼请求。
以上一、二项限于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7525元，诉讼保全费2620元，合计10145元，由被告石门县广发房地产开发有限责任公司负担。此款已由原告汤大龙垫付，执行中由被告一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉
状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 钟建平
人民陪审员 张 涛
人民陪审员 丁浩月
二〇一五年八月十一日
代理书记员 王慧群