广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初9911号
原告：黄箕鉴，男，1978年10月28日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，
委托诉讼代理人：钟经跃，广东德崇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江芳芳，广东德崇律师事务所律师助理。
被告：王雪婷，女，1983年11月9日出生，汉族，住湖北省崇陌县，
委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。
第三人：东莞市富森房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇金美花园金涛轩32号铺，统一社会信用代码：91441900671567462K。
法定代表人：郑伟明。
委托诉讼代理人：陈志新，男，1980年2月15日出生，汉族，住河北省衡水市景县，系第三人员工。
委托诉讼代理人：龚超，男，1990年11月27日出生，汉族，住湖南省安化县，系第三人员工。
第三人：交通银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市旗峰路190号城市花园商贸中心。
负责人：王峰，行长。
原告黄箕鉴与被告王雪婷、第三人东莞市富森房地产中介有限公司（以下简称富森公司）、交通银行股份有限公司东莞分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄箕鉴及其委托代理人钟经跃，被告王雪婷及其委托代理人徐荣喜，富森公司的委托代理人陈志新、龚超到庭参加诉讼。第三人交通银行股份有限公司东莞分行经本院的合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告黄箕鉴诉称，原、被告双方在富森公司的居中介绍下于2015年11月20日签订了一份编号为20150089的《房地产买卖合同》，合同中约定：被告将其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园15号楼202房屋以838000元出售给原告，该房屋面积为79.51平方米，房产权证号码为粤莞字第××号。合同中还约定被告的房屋交付时间为卖方收齐楼款当天，并且卖方应在该物业交付使用前交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用，同时双方保证及时提供与该物业有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。合同还对因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务应承担的违约责任进行了明确约定，其中合同第七条（3）项明确约定了若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限，并且合同还明确了合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址及送达方式及楼款余额8000元在过户当天支付。由于被告出售的房屋在银行办理了贷款抵押登记手续，为此，原、被告双方在合同的附件中对付款方式及其他另行约定为：原告以按揭付款方式支付购房款，具体为在2015年11月21日支付定金80000元，买卖双方应于2015年12月30日前签订银行或银行贷款担保文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；首期楼款180000元应在担保公司通知后3天内存入担保公司所指定的银行监管账户内，通过担保公司担保办理贷款赎楼，办妥完税后再由担保公司划入卖方在该贷款银行开设的帐户内；其余楼款570000元在扣除还清卖方银行按揭贷款后的余额于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。
合同订立后，原告按约在2015年11月20日向被告支付定金2万元，11月21日转账支付定金60000元，原告还于2015年11月27日向富森公司支付中介费用25140元，支付被告委托担保公司办理赎楼委托公证手续的公证费用280元，并且向中国邮政储蓄银行股份有限公司常平支行提交了申请贷款570000元购房款的全部资料，同时向担保公司提供了帐户存款余额为210000多元的银行帐户用以保证首期款的支付。2016年1月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司常平支行向原告出具贷款审批通知书，通知原告570000元的贷款申请获得了银行的批准同意。为此，原告要求被告方按约及时配合去办理赎楼和撤销抵押登记手续以及房产的过户手续，但被告却毫无理由地提出反悔卖房，并拒绝配合去房管部门办理相关的买卖手续和通知担保公司停止办理赎楼手续，故富森公司于2016年3月30日向被告发出了书面的《知会函》，明确指出被告的行为系严重违约行为，并限被告自收到〈知会函〉的三日内履行所签订的〈房地产买卖合同〉，但被告却一直未能按约履行其应尽义务。而原告为了敦促被告能够履行其应尽义务，又委托律师向被告发出了〈律师函〉，并限被告在2016年4月15日前配合办理相关的赎楼和撤销抵押登记及房屋过户登记手续，但到期后被告仍然置原告的敦促而不顾，拒绝履行其应尽的义务。原、被告在第三人居中介绍下所签订的《房地产买卖合同》是合法有效的，双方应当按约遵照执行，原告按约定履行了自己的相应义务，但被告却在收取了原告所交定金后看到东莞的房价上涨而反悔卖房，拒绝配合办理相应的赎楼及撤销抵押登记手续及办理过户登记的相关手续。经第三人及原告方多次催告，被告仍然拒绝履行其应尽义务，被告的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。特提起诉讼，请求判令:1.被告继续履行与原告所签订的20150089号《房屋买卖合同》并限期配合原告办理买卖房屋的过户登记手续；2.被告自2016年4月16日起以总楼价838000元为基数，按日1%计算向原告支付迟延履行违约金至房屋过户之日止（暂计至2016年5月5日止的违约金为167600元）；3.诉讼费用由被告承担。
被告王雪婷答辩称：被告不存在违约行为，被告前期积极履行房屋过户义务，被告在2015年11月20日就将房屋过户的全部原件交付给第三人，在2015年11月底配合原告在担保公司、银行完成相关协议的签署，在2015年12月1日通过公证委托方式将房屋过户的权限委托给原告选任的担保公司的员工。原告前期完全可以通过担保公司员工全面快速的完全房屋过户交易，但因为原告未能及时向担保公司提供赎楼所需的资金，导致目前该楼仍然在银行抵押，依据合同附件第二条第二款的约定，原告应在接到担保公司通知三日内将款项转入担保公司指定的银行监管账户，并通过担保公司担保办理赎楼，从约定来看，原告有及时要求担保公司赎楼的义务，但原告一直怠于履行该义务，原告对本协议的履行存在过错，截至到目前担保公司的担保协议尚未正式签订，而与银行的相关协议于2016年2月27日才签订，也已经不符合合同的约定。原告提供的210000元资金当中的188000元被贷款银行冻结，根据被告提供的资金托管协议，该冻结资金是用于原告支付银行的首付款，且只能在房屋交易过户完成后才能解冻，客观上造成了无资金赎楼这一事实，因被告出售该房屋的目的是更换面积更大的住房，而因为原告履行义务上的懈怠，加之目前房屋市场价格激烈上涨，如果该合同以原有的条款继续履行，将使被告的权益受到巨大损害，案涉房屋目前的价值在140万左右，被告认为有权依据情势变更原则解除该房屋买卖合同。
富森公司述称：没有意见。
第三人交通银行未向本院提交陈述意见。
经审理查明，2015年11月20日，黄箕鉴与王雪婷、富森公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：王雪婷将其名下位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园15号楼202房屋（粤房地权证莞字第××号）出售给黄箕鉴，价款838000元；物业交付时间为卖方收齐楼款当天；80000元在2015年11月21日支付作为定金，买方按揭付款的，买卖双方应于2015年12月30日前签订银行或银行贷款担保文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；首期款180000元在担保公司通知后三天内存入担保公司所指定的银行监管账户内，通过担保公司办理贷款赎楼，办妥完税后再由担保公司划入卖方在该贷款银行开设的账户内；楼价余款570000元在扣除还清卖方银行按揭贷款后的余款于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；一方违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方需按照逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金，合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日五天为履行期限。
案涉房屋抵押贷款于交通银行。对于注销抵押，双方约定：买方交了定金后，双方签署贷款合同，银行出了同贷书三个工作日内首期款作资金监管，买方将首期款打到银行账户后，银行放款570000元替卖方赎楼，赎楼是由担保公司操作。2016年1月28日，贷款银行向黄箕鉴发出同意贷款通知书。2016年2月29日，中国邮政储蓄银行对监管账户188000元首期款办理止付手续。
王雪婷称，其于2016年3月底通知担保公司停止赎楼。2016年3月31日，因王雪婷表示不卖房屋，富森公司向王雪婷发出知会函，告知王雪婷履行合同义务。
黄箕鉴于2015年11月20日向王雪婷支付定金20000元，于21日支付定金60000元。2015年11月27日，黄箕鉴向富森公司支付25140元。庭审中，黄箕鉴表示可以一次性付清房款。
以上事实，有黄箕鉴提交的房地产买卖合同、房地权证、收款证明、交通银行转账记录、收款收据、公证费发票、个人贷款审批通知书、交易明细、知会函，王雪婷提交的收件收据、公证书、短信、资金委托管理协议、银行通用凭证，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，黄箕鉴、王雪婷与富森公司签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，合法有效，三方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。从三方当事人的陈述来看，合同未能继续履行的原因是王雪婷拒绝继续履行合同，王雪婷的行为构成违约，黄箕鉴要求继续履行合同并表示可以一次性付清房款，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。
对于继续履行的内容，具体分析如下：
一、提前还贷和剩余房款的支付。王雪婷需向交通银行清偿借款并注销案涉房屋抵押。在王雪婷未履行该义务的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。黄箕鉴可先代为清偿借款，清偿借款后，王雪婷需办理注销抵押登记手续，交通银行应予以协助。剩余款项中的570000元减去清偿借款（如有代为清偿）的数额在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日由黄箕鉴支付给王雪婷。已办理资金监管的首期款188000元于同一时间支付。
二、房屋转移登记。案涉房屋注销抵押登记七日内后，王雪婷协助在房屋管理部门办理转移登记。收齐房款之日，王雪婷需将案涉房屋交付给黄箕鉴。
约责任的问题。根据《房地产买卖合同》的约定，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。该违约金标准约定过高，本院酌情调整为总楼价的20%，即167600元。
综上
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王雪婷和原告黄箕鉴继续履行2015年11月20日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告王雪婷应于本判决发生法律效力之日起十日向设立于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园15号楼202房屋（粤房地权证莞字第××号）抵押权人第三人交通银行股份有限公司东莞分行清偿借款，若被告王雪婷未履行该义务，原告黄箕鉴可代为清偿借款；
三、被告王雪婷于贷款清偿完毕后三日内办理上述房屋注销抵押登记，第三人交通银行股份有限公司东莞分行应给予协助；
四、被告王雪婷应于上述房屋注销抵押登记后七日内协助原告黄箕鉴办理上述房屋移转登记；
五、原告黄箕鉴应于在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日向被告王雪婷支付首期款188000元及剩余房款570000元（如有代为清偿贷款，则减去代为清偿的数额）；
六、被告王雪婷应于收齐房款之日向原告黄箕鉴交付房屋及房内物品；
七、被告王雪婷应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄箕鉴支付违约金167600元；
八、驳回原告黄箕鉴的其他诉讼请求。
本案受理费12180元、保全费4710元（原告黄箕鉴已预交），均由被告王雪婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一七年三月二十日
书记员 蔡琼女