内蒙古自治区土默特左旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0121民初2106号原告：吕妍，无职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：闫帅鹏，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。被告：郝建飞，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡欣，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：米珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所实习律师。被告：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦。法定代表人：余久力，该公司总经理。原告吕妍与被告郝建飞、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫帅鹏、郭旭芳、被告郝建飞及其委托诉讼代理人胡欣、米珍珍到庭参加诉讼，金鼎立公司经传票依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告吕妍向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行位于呼和浩特市××区、XXX、XXX、XXX号房产；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告吕妍认为，2016年10月25日土默特左旗人民法院作出的（2016）内0121执异46号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。一是在认定事实方面：1、金鼎立公司至今未能办理商品房预售许可证，因而其与郝建飞签订的四份《商品房买卖合同》是无效合同。2、有事实证明郝建飞未实际入住占有本案诉争房屋。（2016年7月20日土默特左旗人民法院执行局强制执行开锁腾房时，公证机关出具的同步现场开锁录像资料，证明该诉争房屋没有实际入住）。3、被告郝建飞未缴纳购房款。经原告申请土左旗法院调取被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司的所有银行账户，均未有被告郝建飞向金鼎立公司交纳四套房的巨额房款记录。二是适用法律方面：因金鼎立公司与郝建飞签订的四份《商品房买卖合同》是无效合同，且未在法院查封前合法占有房屋，郝建飞依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定》第十七条提起案外人执行异议，要求解除土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第27号民事裁定书对XXX、XXX、XXX、XXX号房屋查封、冻结时，《商品房买卖合同》的效力问题是必要条件。因而，土默特左旗人民法院的（2016）内0121执异46号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，为维护原告合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定请法院公正判决。被告郝建飞辩称，1、郝建飞与金鼎立公司签订的四份商品房买卖合同系合同双方真实意思的表示，经有权人签字盖章，是合法有效的。原告提到的《土默特左旗房屋产权登记焕发证办公室证明》不能认定本案所争议房屋的买卖合同无效，因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认定买卖合同是否有效需在买卖合同纠纷案件中，且应经相应的法律程序，本案无权审理上述四份买卖合同的效力。2、郝建飞已在土默特左旗人民法院查封、腾房之前合法占有本案争议的四套房屋，并缴纳了相应费用。3、金鼎立公司出具证明证实郝建飞已支付全部购房款。依据相关法律规定，郝建飞系本案争议房屋的权利人，虽未办理房屋登记但并非是郝建飞原因，郝建飞已取得了物权期待权，能够足以排除强制执行。被告金鼎立公司未作答辩。经审查，吕妍于2014年10月27日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封、冻结金鼎立公司××区的房产（包括本案争议的XXX号、XXX号、XXX号、XXX号）及土地使用权证，本院立案受理后，作出（2014）土左民保字第22号民事裁定书对上述财产及土地使用权证进行了查封、冻结；2014年11月18日，吕妍向本院提出对金鼎立公司的房屋买卖合同纠纷一案诉讼，本院作出（2014）土左民初字第1113号民事判决书，判决：”一、原告吕妍与被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司2013年7月16日签订的三份《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内返还原告吕妍购房款600万元；三、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吕妍购房款600万元的利息（按中国人民银行同期同类同档人民币贷款基准利率的4倍计算），从2013年7月17日开始直到实际给付为止。”该判决生效后，吕妍作为申请执行人，以金鼎立公司作为被申请执行人，于2015年4月13日申请执行该判决确定的义务。（2015）土左执字第00155-1号执行裁定书裁定：评估、拍卖金鼎公司××区的房产（包括本案争议的XXX号、XXX号、XXX号、XXX号）。并于2015年11月4日作出（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋的公告。在执行过程中，案外人郝建飞向本院提出异议：称其对XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋实际占有多年，并已交付全部购房款，要求解除法院对XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的查封、冻结，中止（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋公告的执行。本院以（2016）内0121执异46号执行裁定书确认异议成立，并裁定解除对XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋查封、冻结，中止（2015）土左民初字第155号搬出上述房屋公告的执行。吕妍对（2016）内0121执异46号执行裁定书不服，因与原判决、裁定无关，2016年11月23日，向本院提起执行异议之诉，经审查，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条申请执行人执行异议之诉的受理条件。原、被告在庭审过程中分别提交了关联案件的相关法律文书，包括：原告提交的（2014）土左民保字第22号民事裁定书、（2014）土左民初字第1113号民事判决书、（2015）土左执字第00155-1号执行裁定书，被告提交的（2016）内0121执异46号执行裁定书，（经审理查明，关联案件中的”（2014）土左民初字第27号民事裁定书”系笔误，应为（2014）土左民保字第22号民事裁定书），上述裁判文书证明了本案申请执行人执行异议之诉的起诉要件。除上述法院裁判文书外，当事人围绕诉讼请求还提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、土默特左旗房屋产权登记焕发证办公室证明、金鼎立公司与吕妍签订的《商品房买卖合同》，证明金鼎立公司在未取得商品房预售许可证的情况下签订的《商品房买卖合同》无效，包括金鼎立公司与郝建飞签订的四份合同亦为无效合同；2、（2016）呼仲证内字第XXX号公证书，证明本案争议金川宽城XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，在法院强制执行开锁腾房时该房为空房，郝建飞未实际入住。3、申请法院调取银行信息，证明郝建飞未向金鼎立公司银行账户支付上述四套房屋购房款。被告提交的证据包括：1、金鼎立公司与郝建飞签订的四份《商品房买卖合同》，2、金鼎立公司出具的购房款收据、契税、维修基金等费用收据，3、金鼎立公司出具的郝建飞已付清上述四套房屋购房款证明。证明本案争议金川宽城四套房屋，郝建飞已合法取得并实际占有、使用、入住。双方当事人质证意见均系对对方提交证据所证明的问题（与本案的关联性）不予认可，本院对以上证据综合认证。经审理查明，（一）金鼎立公司未取得XXX区商品房预售许可证，不符合商品房预售条件，购房商户至今未能办理房屋产权过户登记手续。该项事实有土默特左旗房屋产权登记焕发证办公室证明及原、被告当庭陈述予以证明。（二）金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与郝建飞、吕妍签订XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋商品房买卖合同。其中与郝建飞签订的四份《商品房买卖合同》，四份合同签订日期均为2012年5月18日，约定于2016年12月31日前交付使用。预售商品及价款分别为：XXX，总价款409140元；宽城D9-2-302，总价款408840元；XXX，总价款284730元；XXX，总价款282420元。与吕妍签订的《商品房买卖合同》，合同签订日期2013年7月16日，预售商品：XXX区17套房屋（含本案争议的四套房屋），总价款2801580元，约定于2013年12月31日前交付使用。该事实，有原、被告双方提交各自的《商品房买卖合同》附卷佐证。（三）在法院强制执行开锁腾房时郝建飞未实际入住。该事实有（2016）呼仲证内字第3264号公证书及附件附卷佐证。本案争议的焦点是，郝建飞作为（2015）土左执字第00155号执行案件的案外人，其与金鼎立公司签订的商品房买卖合同是否合法有效，是否对XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋享有合法权益，其能否以缴纳全部购房款，办理入住缴费手续而实际占有、使用该房产，从而排除法院执行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与郝建飞、吕妍签订XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋商品房买卖合同，在吕妍对金鼎立公司提起房屋买卖合同纠纷诉讼时仍未取得，因而金鼎立公司先后与郝建飞、吕妍签订XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋商品房买卖合同均为无效合同。同时该司法解释第九条明确规定了出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的救济途径为返还已付购房款及利息、赔偿损失等，因而郝建飞对XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋不享有合法权利，其以缴纳全部购房款，办理入住缴费手续而实际占有、使用该房产，没有法律根据。对于原告提交申请法院调取的金鼎立公司在银行的账户内资金流水证明郝建飞未实际向金鼎立公司支付全部购房款，被告提交金鼎立公司证明、收据证明郝建飞已于购房当日交齐全部购房款，因本院认为本案的焦点及前提是系郝建飞与金鼎立公司签订的合同是否合法有效，因而对其是否缴纳全部购房款本院不做认定。被告答辩意见中称认定买卖合同是否有效需在买卖合同纠纷案件中，且应经相应的法律程序，本案无权审理上述四份买卖合同的效力，本院认为，本案所涉及商品房买卖合同的效力问题，是查明案外人郝建飞执行异议能否成立的前提条件，是不可回避的案件事实，本院应予以分析查明。综上所述，因郝建飞与金鼎立公司之间无有效的商品房买卖合同，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定排除法院的执行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：准予执行位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区号、XXX号、XXX号、XXX号房产。案件受理费9800元由被告郝建飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  刘俊玲审 判 员  万道伟人民陪审员  周培刚二〇一七年四月十八日书 记 员  刘 佳