广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初6204号
原告刘泽，男，1981年6月29日出生，汉族，住四川省中江县，
委托代理人黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。
被告唐正华，男，1982年4月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，
被告邹烁美，女，1984年10月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，
委托代理人张军胜，广东和业律师事务所律师。
第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园26号楼商铺120号房。
法定代表人侯长涛。
委托代理人靳友先，男，1988年8月12日出生，汉族，住河南省正阳县，系第三人的员工。
原告刘泽诉被�唐正华、邹烁美、第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司（以下简称中汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘泽及其委托代理人黄良洪，被告唐正华，被告邹烁美的委托代理人张军胜，第三人中汇公司的委托代理人靳友先到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告刘泽诉称，2015年12月30日，刘泽、唐正华和中汇公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，唐正华将其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园8号楼1201房屋售予刘泽，房屋总价1430000元，唐正华需在签订合同30个工作日内完成赎楼手续并配合中介方、刘泽进行房屋过户，中介佣金32000元由刘泽支付。合同签订后，刘泽缴付了定金130000元，向中介方支付了佣金20000元。随后，唐正华以房价上涨原因，拒绝将房屋售�刘泽，经刘泽及中介方多次催促，唐正华仍拒绝将房屋售予刘泽。原告与唐正华签订的《房地产买卖合同》合法有效，但唐正华却违反合同约定，已构成违约，严重损害了刘泽的合法权益，应承担违约责任，赔偿刘泽因此所受到的一切损失。刘泽特向法院起诉，请求判令：1.解除刘泽、唐正华签订的《房地产买卖合同》；2.唐正华向刘泽返还购房款130000元；3.唐正华向刘泽支付违约金164450元；4.唐正华向刘泽支付中介佣金32000元；5.唐正华向刘泽支付律师费10000元；6.唐正华向刘泽支付其他损失200000元；7.唐正华向刘泽支付担保费6300元；8.本案诉讼费由唐正华承担。庭审中，刘泽明确其第六项诉讼请求的理由为房价上涨造成的经济损失。
被告唐正华答辩称：一、2015年12月29日左右，第三人员工刘华元说有人愿意买房，要求看房，转发了刘泽的微信表示刘泽很急�该微信显示刘泽知道案涉房屋属于夫妻共同财产并询问刘华元是否需要配偶签字或配合。刘华元明确表示不需要，只要唐正华签字即可。2015年12月30日晚上中介刘华元领刘泽看房，期间刘泽和刘华元均未提让被告唐正华的配偶到场或补签同意书及后续配合等事项，因此被告唐正华想当然认为不需要配偶同意及配合并签了《房地产买卖合同》。2016年1月2日，唐正华告知邹烁美卖房的事情，邹烁美明确表示不同意卖房。2016年1月7日，三方在中介处进行协商，但沟通无果。从三方房屋买卖协议到2016年1月3日被告要求退还定金并于1月7日协商退定事宜可见，唐正华是因不同意卖房而要求退定并非因为房价上涨而恶意违约。刘泽明知案涉房屋属夫妻共同财产，如果要求中介或唐正华提交配偶同意书或要求配偶到场，尽到其作为买方应尽的审查义务，那么纠纷也不可能发生。刘�并非善意第三人，《房地产买卖合同》无效。二、唐正华同意返还刘泽已付定金130000元。三、刘泽要求支付违约金164450元没有任何事实和法律依据。刘泽在明知案涉房屋为夫妻共同所有的情况下，其主观心理持放任态度，在签约时在唐志华未有配偶同意或在场的情况下，仍只与其中一方签订房屋买卖合同，不能构成善意。四、唐正华不应支付中介费用。中介方明知该房屋为夫妻共同财产，而且也知道后续交易过程中需要卖方配偶的同意及配合，仍利用当事人对二手房交易的不清楚，采取隐瞒真相的方式，恶意促成交易，同时其也应对其过错所称的损失予以赔偿。退一步讲，刘泽仅支付了20000元的中介费，无权要求超额的费用。五、唐正华不应向刘泽支付律师费和赔偿损失。
被告邹烁美答辩称：一、《房地产买卖合同》为无效合同。唐正华将房屋卖给刘泽�签订《房地产买卖合同》，被告邹烁美毫不知情。得知此事后，邹烁美告知被告唐正华不同意卖出房屋，于是被告夫妻告知中介要求不卖房并愿意退还定金。2016年1月7日，三方在中介处进行协商，但沟通无果。从三方房屋买卖协议到2016年1月3日被告要求退还定金并于1月7日协商退定事宜可见，邹烁美是因不同意卖房而要求退定并非因为房价上涨而恶意违约。被告了解得知，刘泽和中介方在签约前是知道案涉房产为夫妻共同财产。二、被告同意返还刘泽已付定金130000元。三、刘泽要求支付违约金164450元没有任何事实和法律依据。刘泽在明知案涉房屋为夫妻共同所有的情况下，其主观心理持放任态度，在签约时在被告未有配偶同意或在场的情况下，仍只与其中一方签订房屋买卖合同，不能构成善意。四、邹烁美不应支付中介费用。中介方明知该房屋为夫妻共同财产，而且也知道后续交易过程中需要卖方配偶的同意及配合，仍利用当事人对二手房交易的不清楚，采取隐瞒真相的方式，恶意促成交易，同时其也应对其过错所称的损失予以赔偿。退一步讲，刘泽仅支付了20000元的中介费，无权要求超额的费用。五、被告不应向刘泽支付律师费和赔偿损失。
第三人中汇公司答辩称：佣金已支付2万，还剩1万2，应由违约方支付。
经审理查明，2015年12月30日，唐正华、刘泽及中汇公司签订《房地产买卖合同》，约定：唐正华将将其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园8号楼1201房屋出售给刘泽，价款为1430000元；因买方或卖方违反合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；合同三方任一方追究违约方违约责任的�违约方除承担上述违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用等均由违约方承担；房地产咨询及买卖代理费32000元，在履行过程中，任何一方不履行合同义务，违约方应向守约方支付居间服务费；定金130000元。当天，唐正华向刘泽出具收据，表示收到定金130000元。
对于签约的过程，刘泽表示，不清楚案涉房屋为夫妻关系存续期间的财产，刘泽在签订合同时也尽了合理的注意义务，看了唐正华的房产证，显示为唐正华单独所有，刘泽也足够的理由认为唐正华是产权的所有人，有单独的处分权。唐正华称，卖房时没有出具结婚证，有向中介讲过婚姻状况。中汇公司表示，刘泽有询问是否是夫妻共同财产，签约时不知道唐正华的婚姻状况，产权性质是单独所有。
对于合同不能继续履行的原因，刘泽称是因为房价上涨，唐正华和邹烁美称是因为邹烁美不同意，中汇公司表示，唐正华最初说是邹烁美不同意，后来又说同意可以过来，2016年3月又说不同意。
刘泽支付款项的情况为：2015年12月30日支付定金130000元，中介费20000元，刘泽表示，为诉讼，还于2016年3月22日支付律师费10000元，于2016年3月22日支付保全担保费6300元，并提交了相应的发票。
以上事实，有刘泽提交《房地产买卖合同》、转账单、收据、民事委托代理合同、发票、委托担保合同、发票、短信，唐正华提交的房产证、结婚证、微信记录，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，刘泽、唐正华与中汇公司签订的《房地产买卖合同》，是三方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。房屋是否存在共有人或是否为夫妻共同财产，仅对合同履�中是否能够交付、办理转移登记产生影响，并不影响合同的效力。故对唐正华、邹烁美关于三方签订的《房地产买卖合同》无效的答辩意见，本院不予采纳。
因刘泽提出解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，而唐正华、邹烁美也不同意继续履行合同，对刘泽的该项诉请，本院予以支持。合同不能履行的原因在唐正华，唐正华应承担违约责任，邹烁美并非合同当事人，不承担相应的责任。《房地产买卖合同》对违约责任的约定包括违约金和定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。刘泽选择违约金条款，本院予以支持，违约金数额为购房款的10%即143000元，同时，因合同解除，唐正华应返还已收取的定金130000元。
《房地产买卖合同》除约定固定数额违约金之外，还约定违约方需承担守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用等及中介费，刘泽已支出的有中介费20000元、律师费10000元和保全担保费6300元，唐正华应予以赔偿。至于刘泽诉请的因房价上涨造成的损失，因没有提交充分的证据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘泽、被告唐正华与第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司于2015年12月30日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告唐正华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘泽返还定金130000元；
三、被告唐正华应于本�决发生法律效力之日起三日内向原告刘泽支付违约金143000元并赔偿中介费20000元、律师费10000元和保全担保费6300元；
四、驳回原告刘泽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9227.5元、保全费2270元，由原告刘泽负担4945.35元，被告唐正华负担6552.15元（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨玲冰
审 判 员 吴利琴
代理审判员 邱桂珍
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 蔡琼女