江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9982号原告：刘则平，男，1961年7月21日出生，汉族，无业，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。第三人：党亚明，男，1993年8月29日出生，汉族，南京市鼓楼区建宁路***号唛田KTV经营人，住南京市。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告刘则平与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）、第三人党亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘则平及其委托诉讼代理人陈春河，被告图腾置业公司、第三人党亚明共同委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘则平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年5月24日签订的《房屋委托经营合同书》，被告及第三人将涉案房屋腾空并交还给原告；2.被告支付租赁回报83573.4元（自2015年10月30日至2017年4月29日止，13928.9元×6期）及违约金（均以13928.9元（税后）为基数，按每天万分之三标准计算至实际付清之日止）。事实和理由：2015年5月24日，原告与被告签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号3069商铺交于被告经营管理，期限为自2015年4月30日起至2020年10月29日止；原告向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每次回报为14662元。被告将涉案房屋转租给第三人使用，现涉案房屋由第三人使用。在租赁期内被告拖欠原告的租赁回报，原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告图腾置业公司辩称，原告与被告所签订的合同是委托合同，而非租赁合同。目前情形较之签订合同时有重大变化。第一，区域变更，涉案房屋所在地由本市原下关区重点区域已变更为本市鼓楼区的普通区域；第二，涉案房屋周边环境变化，火车西站的搬迁以及周边大规模的拆迁，导致人流锐减，网购平台对实体经济也有冲击，导致目前房屋租不出去，因回收的租金很少，要求适用情势变更原则，按实际收到的租金0.93元/天/平方米计算支付租赁回报；第三，被告作为被委托人，尽职地完成委托任务，因被告未收取到租金，导致没有资金向原告支付租赁回报，并非主观上故意违约，被告不应支付违约金，而且原告主张的违约金标准过高，应按原告实际损失计算。根据委托经营合同书第二条，原告认可被告与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同，被告与第三方签订的合同合法有效，涉案房屋正常使用，原告无权要求返还房屋。第三人党亚明述称，被告拖欠原告租金及原告请求解除合同，第三人作为次承租人，自收到法院传票之日起才知此情况，第三人请求代被告支付所欠款项，请求法院不予解除原、被告间的合同。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市建宁路300号3069室不动产（以下简称3069室）系由原告刘则平所有。2015年5月24日，原告刘则平（甲方）与被告图腾置业公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将3069室商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1466208元；委托经营期限为5年6个月，自2015年4月30日起至2020年10月29日止；招商装修免租期为2015年4月30日起至2015年10月29日止，在此期间乙方无需支付甲方租赁回报；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为14662元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付；每年7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付；每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付；次年1月30日至4月29日期间的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，被告经营管理涉案商铺。2016年6月24日，被告（甲方、出租方）与第三人（乙方、承租方）签订《大观·天地MALL商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方南京市鼓楼区建宁路300号（南京大观·天地MALL）三层3034-3043、3064-3065、3067-3071号商铺为经营场所，建筑面积约为1449.48平方米（其中包含公摊面积），租赁用途为量贩式KTV，租赁期限从2016年6月20日至2021年6月19日，共60个月，装修免租期为2016年6月20日至8月3日，第一年、第二年租金按0.46元/平方米/天、商管费按0.47元/平方米/天计算；第三年、第四年、第五年租金按0.87元/平方米/天、商管费按0.87元/平方米/天计算；除第一期租金外，其他租金按季交纳，乙方应当在每个交租期前20日向甲方一次性足额支付下个交租期租金、商管费；乙方须于2016年8月10日正式开业等等。对被告将涉案商铺转租给第三人进行实际经营的事实，原告认可无异议。审理中，原、被告确认每三个月税后的租赁回报为13928.9元。因被告未能按约给付原告2015年10月29日之后的租赁回报，原告向被告催要欠租未果，即诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《委托经营合同书》、《大观·天地MALL商铺租赁合同》等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《委托经营合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《委托经营合同书》性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租赁回报的问题。被告请求变更回报计算标准，但原告不予认可。本院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，依法不能适用情势变更原则，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。因此，被告应当按照合同约定支付租赁回报。原告要求被告支付拖欠的2015年10月30日至2017年4月29日期间的租金，每期三个月租金为13928.9元（已扣除税款），六期租金合计83573.4元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。被告辩称不应支付违约金，亦认为违约金标准过高。本院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，被告逾期支付租赁回报，应当按照合同约定支付违约金。被告辩称违约金标准过高无事实和法律依据，本院不予采信。关于解除合同及返还房屋问题。法律规定因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。庭审中，第三人承诺代被告向原告支付欠付租金及违约金，故原告不应解除租赁合同，故对原告要求解除其与被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告刘则平自2015年10月30日至2017年4月29日期间的租金83573.4元及违约金（计算方式：以13928.9元为基数，以每日万分之三为标准，期限分别自2016年3月8日、2016年6月6日、2016年9月6日、2016年12月7日、2017年3月9日、2017年6月7日均计算至本判决确定的给付之日止），第三人党亚明对被告的上述债务承担连带责任；二、驳回原告刘则平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元由被告南京图腾置业发展有限公司、第三人党亚明共同负担（原告已预交，被告及第三人在给付上述款项时一并给付原告该款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  胥福珍人民陪审员  谷 淮二〇一七年七月三十一日见习书记员  何文君