广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终177号
上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司。住所地：广东省中山市东区中山。
法定代表人：陈达仁，该公司总经理。
委托代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。
委托代理人：黎庭孟，男，1983年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区湛江，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：黄惠媚，女，1971年10月4日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）因与被上诉人黄惠媚物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。黄惠媚系中山市石岐区悦来南路上海城怡建楼2幢703房的业主，其物业建筑面积为60.92平方米。
2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元／平方米，业主或物业××在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（××）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。
2012年6月21日，威信公司以黄惠媚拖欠物业管理费为由向原审法院提起民事诉讼。黄惠媚就威信公司的服务质量等提出抗辩。原审法院作出（2012）中一法民一初字第1275号民事判决，判决黄惠媚向威信公司支付2010年6月至2012年5月的物业管理费999.1元及逾期付款违约金，驳回威信公司其他诉讼请求。
威信公司与黄惠媚均不服，提起上诉。2013年12月16日，本院作出（2013）中中法民一终字第809号民事判决，认定：“黄惠媚所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。黄惠媚虽然提供证据证实上海城业委会签订合同所使用的印章未到公安机关备案，但不能因此推定上海城业委会成立不合法。第五届上海城业委会成立后，先后与威信公司签订了两份物业服务合同。黄惠媚主张上述物业服务合同未经业主大会决定，缺乏合法的成立要件。对此原审法院分析认为，上述物业服务合同签订后，威信公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对黄惠媚有约束力，在威信公司已提供物业管理服务的情况下，黄惠媚应支付相应的物业管理费”，并判决驳回上诉，维持原判。
黄惠媚未缴纳2012年6月至2014年6月的物业管理费。威信公司遂诉至原审法院，请求判令：黄惠媚向威信公司支付2012年6月至2014年9月的物业管理费1364.72元及违约金500元（自2012年6月起按每日千分之三计至2014年9月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准），并承担本案诉讼费。诉讼中，威信公司将违约金明确为从2012年6月起计算至2014年9月止。
原审诉讼中，原审法院于2015年4月2日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，小汽车需刷卡进出，但勘查期间，工作人员看到业主进出小区均无需刷卡，非业主进出也无需登记；2.小区内有清洁工在打扫楼道、露天公共区域卫生，垃圾集中堆放；3.不少单车房被改成出租屋；4.小区一楼临街多间房屋增设了后门，其中有房屋用于经营超市，但没有门卫看守，业主与非业主均可以随意通过超市直接进出小区；5.小区内有一巨型烟囱；6.小区内安装了摄像头；7.涉案小区实际分成两片独立的区域，怡华楼与怡美楼为一片区域，怡建楼与怡景楼为一片区域，分别从各自的小区大门进出。怡华楼与怡美楼不存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较好；怡建楼与怡景楼存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较差。现场勘查在场人黄惠媚认为：上述问题在2012年就已经存在，至今没有改善，小区保安形同虚设，变成开放式管理，对于存在的问题，威信公司只是一味推脱，可见威信公司没有履行合同义务。威信公司认为：其提供了清洁卫生、小区保安人员24小时值班、绿化及监控等工作，履行了合同义务；2012年6月至今，其一直有对上述问题进行跟进，但部分问题其无法直接改进，只能向相关部门反映，其并非适格原告，无法通过诉讼的方式进行处理，只能由业主提起诉讼。
原审另查明：威信公司提交的出具日期为2011年8月10日的中山市物价局“关于石岐区上海城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函”（中价函（2011）177号）载明：“上海城商住小区已成立业主大会，根据《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价函（2010）141号）精神，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务费实行市场调节价，由业主会与你公司通过合同约定。调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。”
原审法院认为：威信公司在本案中主张自2012年6月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、物业管理费及违约金问题。
关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故原审法院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业××。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对黄惠媚有约束力。黄惠媚虽对上述物业服务合同提出异议，但至今未通过合法途径主张权利，应由黄惠媚承担不利的法律后果。
关于焦点二。根据中山市物价局的复函可知，涉案小区已经成立业主委员会，威信公司可以与业主委员会通过合同约定物业服务费。因此，威信公司经与业主委员会协商一致提高物业服务费的标准合法有效。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从原审法院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。
同时，从现场勘查情况来看，虽然黄惠媚等业主在2012年即对威信公司的物业服务质量提出抗辩，但相关问题至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施，不能以多年前已经向相关部门反映就置之不理。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守，威信公司称其无法处理实属推脱。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，第四条明确规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，威信公司提出其并非适格原告，只能由业主提起诉讼的主张毫无法律依据。威信公司在认为自身合法权益受到侵害的情况下，一直以委托律师参加诉讼的方式维护自身合法权益，却未尽可能地采取措施维护业主的合法权益，确实令业主诸多怨言。威信公司也没有提供证据证实其从2012年6月起至今一直采取措施对涉案小区所存在的问题进行跟进处理，应承担相应的法律后果。威信公司与黄惠媚系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元／平方米为宜。虽然物业服务合同已经期满，但威信公司一直提供服务至今，故黄惠媚每月应交纳物业管理费36.55元（0.6元／平方米×60.92平方米），2012年6月至2014年9月期间的物业服务费共计1023.4元。
至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故原审法院对违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄惠媚于原审判决生效之日起七日内向威信公司支付2012年6月至2014年9月期间的物业管理费1023.4元；二、驳回威信公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（威信公司已预交），由威信公司负担5元，黄惠媚负担20元（黄惠媚于原审判决生效之日起七日内迳付威信公司）。
上诉人威信公司不服原审判决，向本院上诉称：威信公司与上海城业主委员会签订了物业管理服务合同，约定双方的权利义务，物业服务内容和标准，物业管理费的收取等情况。威信公司严格依据物业管理服务合同向小区提供优良的服务，获得绝大部分业主的好评。威信公司完全履行了物业管理服务合同约定的义务，应当获得物业管理费。一审判决黄惠媚按每月0.6元／平方米交纳物业管理费对威信公司极不公平。上海城住宅小区是中山市最早的物业小区之一，占地面积约68000平方米，建筑面积约100000平方米，有884个住户。该小区的楼房及设备陈旧，早期业主或搬离或将房屋转租他人，致使该小区管理难度很大。尽管存在很多困难，但威信公司还是通过加强管理及加大小区硬件设施的投入等措施，为小区业主提供安全、舒适的生活环境。威信公司先后在涉案小区三个门口设置了门禁，并在主要位置安装摄像头，同时也加强了小区的管理，实行小区门口保安24小时值班制度，车辆与行人刷卡进出小区，并由专人负责小区绿化及保洁工作。威信公司系具有三级资质的物业管理企业，向上海城小区提供了优质的服务，但收费相对低廉。2011年8月1日后小区物业费才由每月0.6元／平方米升为每月0.8元／平方米。由于现在工人工资增加，公司管理成本上升，公司所收取的物业管理费仅够维持公司的运营。若有业主欠费，就会出现亏损，公司经营难以为继。涉案小区的烟囱是特高酒店向政府的环保部门申请，经环保部门批准后所建的，小区一楼临街房屋设置后门是相关业主及其经营者的行为，威信公司亦多次与该部门业主及经营者进行交涉，并向相关政府部门进行投诉。但威信公司不可能派出专人把守相关进出口。涉案小区部分业主长期欠交物业费，且经威信公司多次催交仍拒绝交纳。威信公司为维护自身合法权益，唯有提起本案诉讼。根据双方签订的物业管理服务合同的约定，业主应在每月31日前交纳当月的物业管理费，逾期交费应按欠费总额每日千分之三的标准支付违约金。现黄惠媚的违约行为严重影响了其他业主的合法权益，造成威信公司的损失。原审法院判决黄惠媚无需向威信公司支付违约金，不利于纠正黄惠媚的恶意欠费行为，在涉案小区亦会起到负面的示范作用。故请求判令：1.撤销原审判决，判令黄惠媚向威信公司支付2012年6月至2014年9月期间的物业管理费1364.72元（物业管理费自2012年6月起按每月48.74元计算至2014年9月）及违约金（自2012年1月起按每日千分之三计算至2014年9月）；2.本案一、二审诉讼费由黄惠媚承担。
被上诉人黄惠媚答辩称：一、黄惠媚从未与威信公司签订物业服务合同，且其不确认涉案小区业主委员会与威信公司签订的物业服务合同；二、上海城小区业委会2014年才成立，之前不可能存在威信公司与业委会签订的物业服务合同；三、威信公司的营业执照载明的经营地址与其实际经营地址不符；四、涉案小区多个入口均敞开，且进出不需刷卡，绿化带也大多改造成停车场，一楼车房又有很多被改造为出租屋，影响了小区的居住环境；五、威信公司未能提交物价部门关于同意将涉案小区物业管理费由每月0.6元／平方米上调为每月0.8元／平方米的备案及批文。故请求驳回威信公司的上诉请求。
二审期间，威信公司、黄惠媚均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明：在威信公司于2012年6月21日诉黄惠媚拖欠2012年5月前的物业管理费一案中［（2012）中一法民一初字第1275号］，原审法院召集双方于2012年9月12日前往上海城小区进行现场勘查：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从一楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。上海城第五届业委会与威信公司签订物业管理服务合同，约定自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元／平方米，业主或物业××在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。原审认定上述物业管理服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业××。双方当事人均未就原审法院的上述认定提起上诉，故本院予以确认，即上述物业管理服务合同对威信公司及黄惠媚均具有法律约束力，双方均应恪守履行。本案二审争议的焦点为：一、威信公司提供的物业服务质量是否存在明显瑕疵及物业服务费的收费标准；二、黄惠媚是否需承担拖欠物业服务费的违约金。
关于焦点一。威信公司曾于2012年6月21日以黄惠媚拖欠物业服务费为由向原审法院提起诉讼，黄惠媚就威信公司的服务质量等提出抗辩。原审法院于审理该案期间，即2012年9月12日前往涉案小区进行现场勘查：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从一楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。威信公司提起本案诉讼后，原审法院亦于2015年4月2日到涉案小区进行现场勘查，现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，小汽车需刷卡进出，但勘查期间，工作人员看到业主进出小区均无需刷卡，非业主进出也无需登记；2.小区内有清洁工在打扫楼道、露天公共区域卫生，垃圾集中堆放；3.不少单车房被改成出租屋；4.小区一楼临街多间房屋增设了后门，其中有房屋用于经营超市，但没有门卫看守，业主与非业主均可以随意通过超市直接进出小区；5.小区内有一巨型烟囱；6.小区内安装了摄像头；7.涉案小区实际分成两片独立的区域，怡华楼与怡美楼为一片区域，怡建楼与怡景楼为一片区域，分别从各自的小区大门进出。怡华楼与怡美楼不存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较好；怡建楼与怡景楼存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较差。从上述两次现场勘查情况可知，威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵。且在原审法院2012年9月的第一次现场勘查发现相关问题后，威信公司未能提供任何有效证据证明其后对存在的问题采取积极补救措施予以改进物业服务质量，相关问题至今没有得到处理或改善。而双方的物业服务合同明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”，显然，威信公司并未完全按照物业服务合同的约定履行义务，对装修方案并没有进行严格审核，亦未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在涉案小区出现上述问题后，威信公司亦未能采取积极有效的补救措施予以处理或改善，而仅是以多年前已经向相关部门反映就置之不理。二审期间，威信公司上诉主张涉案小区的一楼临街房屋设置后门，是业主及其经营者所为，要威信公司派出专人看守，是不现实的。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条已经明确规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，故威信公司关于其并非适格原告，只能由业主提起诉讼的主张明显于法无据，其以此为由称对涉案小区现存的问题无法处理实属推脱。综合上述分析，本院认为，物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，即威信公司应严格按照物业服务合同为业主及小区提供物业管理服务，业主黄惠媚亦应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，但从原审法院的现场勘查情况可知，威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，故原审法院从公平合理的原则出发，认定在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业服务费按每月0.6元／平方米计算为宜并无不妥。威信公司在其提供的物业管理服务存在明显瑕疵的情况下上诉主张应按物业服务合同约定的0.8元／平方米计收物业服务费，理据不足，本院对其该主张不予采纳。
关于焦点二。因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否与支付标准均有争议，故原审法院对威信公司关于要求黄惠媚承担拖欠物业管理费违约金的请求不予支持并无不当。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人威信公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中山市威信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年三月三十日
书 记 员 钱绮丽
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