广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3970号
上诉人（原审原告）：广州市宏力物业管理发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区南园大街10号之四三层自编1。
法定代表人：徐月娜，职务总经理。
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东金粤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑兆祥，男，1970年2月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：何传锋，广东三环汇华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡俊，广东三环汇华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：林永山，男，1978年5月7日出生，汉族，户籍地址广东省英德市。
上诉人广州市宏力物业管理发展有限公司（以下简称宏力公司）因与被上诉人郑兆祥、林永山租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，林永山经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
宏力公司上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判支持宏力公司的全部诉讼请求；2、判令一二审诉讼费用全部由郑兆祥承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，故意偏袒郑兆祥一方，无视宏力公司也是受害人的实际情况，更加无视宏力公司在本案中所做的让步与努力，导致本案处理严重不公平。1、一审法院在宏力公司提供证据的前提下依然认定宏力公司未提供证据证明涉案商铺排污管爆裂的原因是郑兆祥在使用物业的过程中存在过错，属于认定事实错误。2、一审法院认为郑兆祥在收到宏力公司于2016年5月27日发出的《收铺通知》后对此无异议，故双方的租赁合同于当日解除的事实认定不清，证据不足。3、宏力公司也是管道破裂的受害人之一，而一审法院认为在涉案商铺排污管道爆裂后，宏力公司作为出租人应积极收回商铺履行修缮义务不符合商业习惯，且属于一审法院的主观臆测，据此来认定宏力公司不同意郑兆祥宣称的双方合同于2016年5月27日解除的理由不成立实属牵强。4、一审法院认为宏力公司未举证证明工程验收后有将涉案商铺重新交给郑兆祥使用的事实，由此认定双方的租赁关系已经终止，这一认定违背常识，也不符合实际情况。5、一审法院认为宏力公司与郑兆祥于2017年9月8日签订的《场地使用协议》是针对新的场地重新建立租赁关系，与原租赁合同无关的认定是武断的，也无视郑兆祥借由管道破裂企图长期免费霸占宏力公司105房的险恶用心。二、一审判决违反法律程序，因程序违法导致实体判决不公。
郑兆祥二审答辩称：一、宏力公司回避本案的重要相关事实，避重就轻，以单方说辞淆视听。二、一审法院在查明事实后，认为“没有证据显示商铺损毁是因郑兆祥的过错造成”并无不当。宏力公司在组织维修的过程中，占用了公共区域，使用了公共设备设施，郑兆祥参与验收符合法律规定，宏力公司与郑兆祥之间的房屋租赁合同已因2016年5月27日发出的《收铺通知》而终止。三、宏力公司所称管道破裂是由郑兆祥造成的，与事实不符。四、对于涉案房屋是否已经完成交接，宏力公司并未提供相关证据。五、101、102、103、105、106房一直都共用一卫生间和煤气房，而该卫生间和煤气房设置于105房屋旁，且其背离105房屋，基本属于独立的建筑物，但在面积图上应当属于105房屋之范围。六、宏力公司在一审中的诉讼请求为支付2016年4月1日至2017年9月8日的租金，而一审法院认定双方的合同在2016年5月27日解除，2016年4月8日起，由于租赁物破损导致合同无法履行，郑兆祥不需再支付其后的租金。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，宏力公司的上诉请求应予全部驳回。
林永山经本院合法传唤未到庭表明意见。
宏力公司向一审法院起诉请求：1、郑兆祥支付2016年4月至2016年7月及2016年11月、12月的费用（每月为2688元，包含租金1280元、配套设施使用费768元、场地使用费512元及管理费128元）；2017年1月至2017年9月8日的租金（每月为2765元，包含租金、配套设施使用费、场地使用费及管理费）；2、郑兆祥支付因迟延支付上述费用的滞纳金（以每月为一期，按当月未付费用的千分之五按日计算，自每月11日起计至实际支付之日止，以不超过当月费用本金为限）；3、宏力公司无需返还按金7680元；4、郑兆祥承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月20日，宏力公司（出租方，甲方）、郑兆祥（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将金兰街xx号xxxxxx商铺房64平方米的商铺租赁给乙方使用，租赁期从2015年1月1日至2021年3月31日，从第三年起每年递增8%，即从2017年1月1日起月租为2765元，2018年1月1日起月租为2986元，2019年1月1日起月租为3225元，从2020年1月1日起重新参照周边租金水平再拟定租金的递增；甲方于2015年1月1日前将商铺移交给乙方使用；乙方租赁甲方的商铺每月支付的租金及其他费用包括：租金1280元，配套设施使用费768元，场地使用费512元，管理费128元，合共每月应支付2688元；乙方应于每月10日前向甲方缴交当月的租金、场地使用费、配套设施使用费和管理费等；乙方租赁甲方的商铺用作经营饮食用途；乙方在签订本合同时应向甲方缴付承租按金7680元；租赁期未满，不论以何种形式单方提前终止合同，甲方不退回按金给乙方，但甲乙双方协商一致同意提前解除合同的除外；租赁期满，甲方派员于10天内对摊位及附属设施进行检查，商铺及附属设施没有损毁的，甲方应将按金全数无息退还乙方；由于一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行的过错方须承担违约责任；乙方违约，逾期向甲方缴付租金及有关费用、水电费、税金的，应自拖欠之日起至全部付清日止按拖欠金每日千分之五的标准向甲方支付违约金；任何一方不履行本合同约定的义务，或严重违反本合同约定，造成商铺不能正常对外营业，或严重损害另一方在本合同下的权益时，另一方有权提前终止合同，并书面通知对方；乙方逾期交纳租金及其他费用超过一个月时，甲方有权单方面通知乙方提前终止本合同；租赁期届满或本合同提出终止时，除双方签订合同外，乙方应搬空商铺内的物品，并结清其使用摊位内应缴交的一切税和费用。
签订合同后，郑兆祥向宏力公司交纳租金至2016年3月30日；2017年4月7日下午，金兰街xx号xxx号、xxx号商铺天花对上公共排污管道发生破裂，导致污水排放至案涉商铺内；4月22日，上述商铺发生二次事故，天花因二楼排污管再次爆裂而坍塌。
2016年5月27日，宏力公司向郑兆祥发出《收铺通知》称，因郑兆祥未清缴租金，已违约，宏力公司有权单方面解除合同，并收回物业。现要求郑兆祥5天内清空商铺内物品，交还物业等。宏力公司认为双方并未实际解除合同并完成场地交接；郑兆祥则认为双方的租赁合同已于2016年5月27日解除。
针对案涉商铺的排污管破裂问题，宏力公司分别于2016年4月8日、4月12日、4月26日、5月5日向广州市地铁物业管理有限责任公司、广州地铁集团有限公司发出《关于承租物业维修事宜的函》、《关于要求切实提供物业管理服务的函》以及《关于金兰小区排污管道渗漏商铺后续工作事宜的函》、《关于金兰小区排污管道渗漏事宜的二次函》；广州地铁集团有限公司运营事业总部资源经营中心于2016年8月17日函复宏力公司，称，该司已就渗漏补偿问题向宏力公司整体免除“三叔公餐馆”（金兰街xx号xx、xxx、xxx商铺和金兰街xxx号xxx、xxx商铺，共5间商铺）3个月租金，其中已考虑到宏力公司因渗漏所遭受的直接损失；根据排查情况显示，分租户自身对排污管道渗漏明显负有责任；不同意宏力公司退还金兰街xx号xxxxxx商铺、106商铺，分租户要求退出金兰街xx号xxxxxx商铺、106商铺，以及要求宏力公司退还租赁保证金等请求，请宏力公司自行决策处理等。另，广州地铁物业管理有限责任公司金兰苑小区管理处分别于2016年4月11日、6月21日向宏力公司及“三叔公私房菜馆”发出《施工通知》，要求“三叔公私房菜馆”的经营者清理相关物品，配合施工等。2016年9月12日，案涉商铺破裂的管道维修完毕并验收合格。
2016年12月9日，宏力公司向郑兆祥发出《关于金兰苑金兰街xx号xxxxxx商铺、106房物业相关事宜的函》称：一、欠交租金、管理费方面。郑兆祥拖欠2016年4-7月、11月的租金、管理费，郑兆祥需在5日内清缴，否则视作郑兆祥违约，宏力公司将提前终止本合同，提前终止相关物业的租赁合同，收回场地，没收租赁保证金、按金等费用；二、室外公共排污管道渗漏方面。室外公共排污管道并非物业内的设备设施，不属于宏力公司经营管理范围，应由属地管理公司负责维修维护。宏力公司已督促相关部单位、部门完成整改，同时在修缮期间给予郑兆祥2016年8-10月免租期，并告知郑兆祥从2016年11月正常收取租金及管理费等。若郑兆祥确因经营需要，退还上述物业，请前往宏力公司处按双方合同约定办理相关手续。
2017年7月5日，宏力公司向郑兆祥发出《收铺通知》称，因郑兆祥累计欠费91446元，宏力公司从即日起收回商铺，《商铺租赁合同》于2017年6月30日正式解除，同时没收保证金；郑兆祥于7月15日前将铺内物品搬离，逾期不搬离，视为自动放弃该物品，宏力公司将自行清理等。
2017年9月8日，宏力公司再次向郑兆祥发出《关于收回芳村区金兰路18号105房、106房两处物业的通知》称，宏力公司已于2017年7月5日发出收铺的通知，要求郑兆祥于2017年9月10日交回105、106号商铺等。同日，宏力公司、郑兆祥签订《场地使用协议》约定：金兰路18号105部分物业场地指现作为洗手间及煤气房使用的场地，建筑面积合计10平方米，宏力公司将上述场地提供郑兆祥使用，郑兆祥不得改变上述场地的使用性质；郑兆祥每月5日前按月支付场地使用费420元/月；场地使用年限从2017年9月10日至2021年3月31日等。
另查，案涉商铺是以“广州市荔湾区林鸿知味店”的字号进行经营，该个体工商户营业执照的负责人为林永山。郑兆祥、林永山于2014年12月1日签订《协议》约定，郑兆祥借用林永山原有证件《工商执照》、《环保执照》、《卫生执照》，郑兆祥在经营过程中所产生的一切债权债务、劳资关系及所有责任事故等均由郑兆祥自行承担，所有责任均与林永山无关等。
一审庭审中，宏力公司陈述，双方在2017年9月8日签订《场地使用协议》之时完成场地交接，在此之前案涉105、106号商铺一直由郑兆祥使用，确认完成场地交接后有将案涉105、106号商铺出租给案外人经营。郑兆祥陈述，2016年5月27日收到宏力公司的《收铺通知》后就没有再使用105、106号商铺。
一审法院认为：宏力公司、郑兆祥于2014年12月20日签订的关于金兰街xx号xxxxxx商铺房的《房屋租赁合同》以及于2017年9月8日签订的关于金兰路18号105部分（用作洗手间及煤气房的场地）的《场地使用协议》均是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于认定《房屋租赁合同》于何时解除以及郑兆祥需履行交租义务的期间。
对此，分析如下：第一，案涉105号商铺天花对上公共排污管道于2016年4月7日发生破裂，导致污水排放至案涉商铺内；4月22日商铺天花因二楼排污管再次爆裂而坍塌。郑兆祥承租商铺用于经营饮食，事故发生后，案涉商铺已无法适用于营业，郑兆祥的合同目的无法实现。宏力公司认为管道破裂是郑兆祥在使用物业的过程中存在过错，但对此未能提供证据予以证明，不予采纳。第二，如前所述，2016年4月7日事故发生后，郑兆祥无法继续使用案涉商铺经营，在此期间，宏力公司于2016年5月27日向郑兆祥发出《收铺通知》，郑兆祥在收到通知后对解除合同无异议，由此可认定双方的合同应于2016年5月27日解除。因租赁物已毁损，不符合约定的用途，宏力公司作为出租人应积极收回商铺履行修缮义务，现宏力公司以郑兆祥未完成场地交接为由认为合同并未在2016年5月27日解除理由不成立。第三，案涉商铺内破裂的管道于2016年9月12日维修完毕并完成验收，宏力公司未举证证明工程验收后有将案涉105号商铺重新交给郑兆祥使用或郑兆祥实际有使用案涉商铺的情形，进一步印证双方的租赁关系事实上已终止。第四，双方于2017年9月8日签订《场地使用协议》是针对新的场地重新建立租赁关系，与原租赁合同无关。综合上述分析，认定宏力公司、郑兆祥签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月27日解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”以及第二百三十一条的规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，本案中，案涉场地从2016年4月7日起不再符合租赁合同约定的经营饮食用途使用，又因目前没有证据显示商铺毁损是因郑兆祥的过错造成，故郑兆祥无须向宏力公司支付从2016年4月8日起的租金，对于宏力公司要求郑兆祥支付从2016年4月8日至2017年9月8日的租金及滞纳金的诉讼请求，不予支持，但郑兆祥应按合同约定向宏力公司支付2016年4月1日至7日的租金及滞纳金。
关于按金，案涉合同因租赁物毁损而终止，不属于郑兆祥单方提前终止合同的情形，宏力公司主张没收按金缺乏合同和法律依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条的规定，判决：一、郑兆祥自本判决发生法律效力之日起十日内，向宏力公司支付从2016年4月1日至2016年4月7日的租金627.2元（按每月2688元计算，已包含租金、配套设施使用费、场地使用费、管理费）。二、郑兆祥自本判决发生法律效力之日起十日内，向宏力公司支付逾期支付上述租金的滞纳金（滞纳金以627.2元为基数，按每日千分之五的标准，从2016年4月11日起计算至付清租金之日止，滞纳金应不超过本金为限）。三、驳回宏力公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费891元，由宏力公司负担866元，郑兆祥负担25元。
经二审审查，2016年4月7日下午金兰街xx号xxxxxx商铺号、106号商铺天花对上公共排污管道发生破裂，一审法院对此时间查明有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中，郑兆祥表示自2016年9月12日维修工程验收后至双方2017年9月8日签订《场地使用协议》前，其一直有使用涉案105房中10平方米物业作为卫生间和煤气房。郑兆祥、宏力公司均同意按照每月420元的标准计算该段时间的租金（使用费）。
本院认为：本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》何时解除以及郑兆祥需履行交租义务的期间。首先，涉案105号商铺分别于2016年4月7日、4月22日发生排污管破裂事故，导致污水排放至涉案商铺内而造成涉案商铺无法继续正常经营。至于宏力公司认为管道破裂的原因是郑兆祥在使用物业的过程中存在过错而造成，宏力公司对此仅提交了业主单位广州地铁集团有限公司单方作出的复函，并未经相关政府部门或鉴定机构进行认定，故本院对此不予采纳。其次，宏力公司于2016年5月27日向郑兆祥发出《收铺通告》主张解除合同、交还物业，郑兆祥在收到该通知后无提出异议，一审法院据此认定双方的合同应于2016年5月27日解除，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。第三，合同解除后涉案商铺内破裂的管道进行维修，于2016年9月12日维修完毕并完成验收，二审中郑兆祥认可验收后其一直有使用涉案105商铺中10平方米物业。双方并同意按照每月420元的标准计算租金（使用费），故郑兆祥应按此标准支付该部分物业2016年9月12日至2017年9月8日双方重新签订《场地使用协议》期间的租金及滞纳金。另宏力公司未举证证明工程验收后有将涉案商铺其余面积交给郑兆祥使用或郑兆祥实际有继续使用的情形，宏力公司应对此承担举证不能的责任。综上，宏力公司要求郑兆祥支付涉案商铺其余面积从2016年4月8日至2017年9月8日的租金和滞纳金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持并无不当。至于宏力公司要求没收按金的问题，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，宏力公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8654号民事判决第一、二、三项；
二、郑兆祥于本判决书送达之日起10日内，向宏力公司支付广州市金兰街xx号xxxxxx商铺商铺中10平方米物业从2016年9月12日至2017年9月8日的租金（按每月420元计算）及逾期支付上述租金的滞纳金（滞纳金以420元为基数，按每日千分之五的标准，从2016年9月12日起计算至付清租金之日止，滞纳金应不超过本金为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费891元，由广州市宏力物业管理发展有限公司负担841元，郑兆祥负担50元。二审案件受理费1732元，由广州市宏力物业管理发展有限公司负担1632元，郑兆祥负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年五月十七日
书记员 邹凌青