广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终470号上诉人（一审被告）：潘永胜，男，1962年8月18日出生，壮族，住广西河池市。被上诉人（一审原告）：广西万家物业服务有限公司，住所地柳州市三中路22号4栋6楼1号。法定代表人：玉荣怀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：玉荣珍，该公司项目经理。委托诉讼代理人：玉荣珍，该公司项目经理。委托诉讼代理人：余小毅，广西吉强律师事务所律师。上诉人潘永胜因与被上诉人广西万家物业服务有限公司（以下简称万家公司）物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘永胜上诉请求：撤销一审判决，万家公司赔偿潘永胜因参加诉讼造成的损失（一审开庭来回加油费150元及二审来回上诉车费130元），并负担案件受理费。事实和理由：一审判决书中潘永胜辩称不完整和隐匿了潘永胜的重要证据（万家公司己收潘永胜费用和多收的发票，在庭上已出示，法官已复印留置），判决潘永胜应付万家公司1372.16元不合理，更不合法，而且处理失当。（一）签订合同之后，潘永胜按合同约定积极交纳相关费用，物业管理费已交至2015年8月31日，而万家公司服务至2014年8月就不太理事了，水表抄到2014年10月，以后就不再提供服务了，故应退回10个月的物业费632.50元（759元÷12个月×10个月）。（二）应退回潘永胜按合同预交的维修和周转资金511元，维修费7.5元（可能还有交，但没有发票了）。（三）万家公司收受物业管理费后，很长时间都没有为提供服务，如收水费和电费，从装修阶段就跟万家公司反映门锁钥匙和隔壁201房为互开的问题，至今得不到解决，使得潘永胜不得不买新的锁头来装。（四）潘永胜2011年8月31日拿到钥匙即交房，到2012年春节入住时就开始产生维修费了，而房屋的保修期尚未届满。从万家公司提供的欠费明细表看，从2012年1月到2013年12月的维修费用都一模一样，不太合理。而且2014年1月之后的维修费却少得可以不记，但还是每月都一样，说不过去，房子旧了维修费反而还少了。（五）高层带电梯的商品房每层每平方米的价格都有不同，楼层越高价格就越贵，这就是因为电梯。在《中山苑物业服务合同》第三章第十三条第1小点已有说明，电梯费用由实际使用户分担。潘永胜住在最底层不用电梯，所以不应交纳电梯费，更不能以欠交电梯费为由，不提供收取水电费等服务。万家公司辩称，本案并未请求潘永胜支付物业费，除潘永胜已交费用可抵销外，一审其他判决是正确的。潘永胜预交的维修资金等511元及潘永胜多交的物业费，万家公司同意在本案直接抵销。维修费是每月固定收取的，并不是实际发生的费用。万家公司向一审法院起诉请求：1、潘永胜向万家公司支付公共电费105元（2012年1月至2014年11月）、水费451.80元（2012年1月至2014年10月）、电梯使用费464.60元（2012年1月至2014年11月）、公共维修费350.76元（2012年1月至2014年12月）、违约金3915.58元，合计5287.74元；2、本案诉讼费用由潘永胜负担。一审法院经审理查明：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司（万家公司之前身）签订《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，约定选聘柳州市万家物业服务有限公司为“中山苑”小区前期物业服务企业，服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与柳州市万家物业服务有限公司另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。柳州市万家物业服务有限公司依照合同约定进驻“中山苑”小区接管该小区的物业管理。2011年1月4日，柳州市万家物业服务有限公司更名为万家公司，并于同月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。之后，万家公司向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日，河池市物价局以河价格〔2011〕46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。电梯使用维护费、公共水电费按实际支出由业主分摊，物业公司每月向业主公布。潘永胜购买“中山苑”小区13-1-202号电梯房。2011年8月31日，万家公司与潘永胜签订《河池市“中山苑”物业服务合同》，合同主要约定：“（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，万家公司应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。……（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）……（六）收费项目及收费标准如下：……高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月……；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……（十六）业主办理交房时每户按2元/㎡·户预交属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施的小修维修资金给甲方，维修资金实行专款专用，用于保修期满后小区共用设施设备（给排水管道、机电设备、消防设备、安防系统、小区道路、绿化）和房屋共用部位（楼梯间、外墙、屋面、承重墙）的维修、更新、年检、日常维护更换所需零配件（如灯头、灯泡、开关等）及清掏化粪池等所需费用。维修资金的使用受业主及房地产管理部门监督，按设施设备共用户数进行核算，每季度公布一次使用情况，当首次交纳的维修资金使用80%后，业主应在甲方出通告后再次交纳补足。……”之后，双方按照合同约定各自履行义务。从2012年1月起，潘永胜以其居住在一楼未使用电梯为由，不再缴纳电梯使用费和公共维修费，万家公司因此拒绝收取潘永胜缴纳的水电费。2015年2月15日，万家公司退出“中山苑”小区。此后，万家公司多次向潘永胜催索未果，于2016年6月14日提起本案诉讼。另查明，万家公司在“中山苑”小区每月收取公共电费3元，每月对小区业主水电费使用情况进行公示。万家公司自2011年起每年公示当年的公共维修项目及具体费用。一审法院审理认为：万家公司与潘永胜签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，确立了双方之间的物业服务合同关系，双方均应按照合同的约定全面履行义务。万家公司依约提供了相应的物业管理服务，潘永胜应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪；虽然万家公司在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵或者一些问题，潘永胜可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费的方式相对抗，既无合法根据，也非明智之举。故万家公司请求潘永胜依约支付相应的物业服务费用，有事实和法律依据，该院予以支持；万家公司诉请的如下费用：2012年1月至2014年11月的公共电费105元，2012年1月至2014年10月的水费451.80元，2012年1月至2014年11月的电梯使用费共计464.60元，2012年1月至2014年12月的公共维修费共计350.76元，合计1372.16元，万家公司已垫付，潘永胜亦应支付给万家公司。由于万家公司在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，故对万家公司请求潘永胜支付违约金，该院不予支持。至于潘永胜辩称其居住在一楼（住房一楼），未使用电梯，其不应缴纳电梯使用费和维修费的问题。该院认为，虽然潘永胜的住房在一楼，但潘永胜购买的是电梯房，且双方在合同中对该费用已有明确约定，其主张无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、潘永胜给付万家公司公共电费105元、电梯使用费464.60元、水费451.80元、公共维修费350.76元，合计1372.16元；二、驳回万家公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由潘永胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。且对一审查明的事实没有异议。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：1、2011年8月31日，潘永胜向万家公司预交维修资金211元、公共电费周转金100元、公共水费周转金200元，合计511元；2、2015年1月14日，潘永胜向万家公司交纳2014年9月1日至2015年8月31日共一年的物业费759元及维修消防管费7.5元。3、二审期间，万家公司同意将潘永胜预交的维修资金等511元及多交的物业费与本案债务进行抵销。本院认为：一审认定双方签订的物业服务合同有效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：潘永胜应否支付公共电费、水费、电梯使用费和公共维修费。本院认为，双方签订了物业服务合同，应当按照合同约定全面履行各自的义务。第一，潘永胜对公共电费、水费、电梯使用费的数额没有提出异议，故对一审判决确认的上述费用的数额本院予以确认。第二，公共电费系为小区全体业主提供服务支出的电费，根据合同约定应由全体业主分担，故万家公司诉请潘永胜支付公共电费符合合同约定，一审判决予以支持正确。第三，潘永胜使用的自来水已由万家公司垫付水费，万家公司向其追偿于法有据，一审判决潘永胜将水费支付给万家公司正确，本院予以支持。第四，潘永胜的房屋系电梯房，其有权使用电梯，亦应当承担电梯使用费；其不使用电梯系放弃自己的权利，但不能以此为由拒不支付电梯使用费。一审判决潘永胜支付电梯使用费并无不当，本院予以支持。第五，根据合同约定，公共维修费是用于保修期满后小区共用设施设备（给排水管道、机电设备、消防设备、安防系统、小区道路、绿化）和房屋共用部位（楼梯间、外墙、屋面、承重墙）的维修、更新、年检、日常维护更换所需零配件（如灯头、灯泡、开关等）及清掏化粪池等，由小区业主共同分担。潘永胜主张房屋的保修期未届满不应产生维修费，而从万家公司提供的维修资金使用公示表看，支付的项目主要是电梯检验及维保费、清运化粪池、更换灯泡等，并不包含房屋的维修费用，故一审判决支持万家公司关于公共维修费的诉请正确。第六，万家公司自2015年2月15日起终止提供物业服务，而潘永胜已交纳至2015年8月31日的物业费，多交了六个半月的物业费411.13元（759元÷12个月×6.5个月）。二审过程中万家公司同意将潘永胜预交的维修资金等511元及多交的物业费与潘永胜本案债务进行抵销，因此，扣除潘永胜预交的维修资金等511元及多交的物业费411.13元，潘永胜尚应支付万家公司水费450.03元（1372.16元-511元-411.13元）。另外，潘永胜上诉请求万家公司赔偿其因参加本案一、二审诉讼造成的损失，超出了本案的审理范围，且双方无法达成调解，故本院不予审理。综上所述，潘永胜的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初1649号民事判决；二、上诉人潘永胜支付被上诉人广西万家物业服务公司水费450.03元；三、驳回被上诉人广西万家物业服务公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由广西万家物业服务公司负担20元，潘永胜负担5元；二审案件受理费50元，由广西万家物业服务公司负担35元，潘永胜负担15元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  李剑峰审判员  韦海平审判员  吴利萍一七年七月二十二日书记员  张恒瑞