江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1705号
上诉人（原审原告）：黄晓繁，男，汉族，1976年3月22日出生，住万载县。
上诉人（原审原告）：彭秋兰，女，汉族，1973年8月21日出生，万载县人，住万载县。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：熊建华，江西利元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宜春碧桂园投资有限公司，住所地：宜春市宜阳大道60号，统一社会信用代码：913609000634854128。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：姜萱，该公司职员。
委托诉讼代理人：钟超，该公司职员。
上诉人黄晓繁、彭秋兰因与上诉人宜春碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄晓繁、彭秋兰上诉请求：1、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第二、三项；2、判令碧桂园公司按2500元/月赔偿黄晓繁、彭秋兰房屋整改修复期间的租金损失（至2017年10月3日租金损失为55000元）；3、判令碧桂园公司承担房屋整改修复期间的物业服务费（至2017年8月9日为5242.6元，之后的费用按实际承担）。事实和理由：一、碧桂园公司应赔偿黄晓繁、彭秋兰的全部物业损失至双方确认物业整改修复合格。物业是否整改修复合格应经双方确认，至今为止，碧桂园公司均未通知黄晓繁、彭秋兰到场确认物业整改修复情况，无法确定物业状况。从合同的相对性来看，楼上业主不在家不能成为碧桂园公司怠于履行《商品房买卖合同》规定的保修责任的正当理由，因此，碧桂园公司应承担全部物业费损失。二、碧桂园公司应赔偿房屋整改修复期间的租金损失。由于碧桂园公司怠于履行物业保修义务，使得黄晓繁、彭秋兰无法按时入住，致使无法实现物业的使用价值，而租金就是物业使用价值的市场化标准，因此碧桂园公司给黄晓繁、彭秋兰造成的该项损失应相当于同期同地段物业的租金损失。并且，一审判决后，黄晓繁与碧桂园公司工作人员取得联系，获知涉案房屋仍然没有修复，与一审中碧桂园公司所陈述的房屋已经修好的说法不一致。
碧桂园公司答辩称，黄晓繁、彭秋兰的上诉请求及理由没有事实和法律依据。首先，碧桂园公司已依约依法交付取得竣工验收的房屋，黄晓繁、彭秋兰提出的装修装饰问题于2017年8月已修缮完毕，不存在违约行为。其次，涉案房屋未用于出租，而黄晓繁、彭秋兰也未在外租房，故其主张的租金损失没有事实依据，且双方也未进行租金损失的约定。最后，黄晓繁、彭秋兰未缴纳物业费，故不存在物业费损失。
碧桂园公司上诉请求：1、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第一项，改判碧桂园公司按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附录承担宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的装修装饰保修责任；2、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第二项，改判碧桂园公司不承担4194.08元损失；3、一、二审诉讼费由黄晓繁、彭秋兰承担。事实和理由：首先，涉案房产已取得竣工备案表，房屋质量符合交付的法定及约定条件，涉案房产不存在房屋质量问题。黄晓繁、彭秋兰在一审起诉所反映的维修问题碧桂园公司已维修完毕，按照《商品房买卖合同》补充协议及附录约定，对房产的某些部位和部件已过或将过保修期，一审法院判决碧桂园公司对涉案房产的质量问题承担保修责任，属于事实认定不清、适用法律错误，应予以纠正。其次，一审法院判决碧桂园公司按物业费标准承担赔偿责任错误，应予以纠正。一审法院以黄晓繁、彭秋兰未入住时间认定碧桂园公司维修的期限，错误认定碧桂园公司的维修时间超过合理必要期限，属于事实认定不清。碧桂园公司已积极履行维保义务，不应承担违约或者侵权赔偿责任。
黄晓繁、彭秋兰答辩称，请求驳回碧桂园公司的上诉请求。首先，碧桂园公司没有按照合同约定交付合格的房屋，又不履行约定和法定的维修义务，维修期间明显超出合理期限，存在虚假允诺，致使黄晓繁、彭秋兰所购买的房屋无法使用，其造成的损失应当予以赔偿。
黄晓繁、彭秋兰向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司对黄晓繁、彭秋兰购买的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任；2、判令碧桂园公司按2500元/月赔偿黄晓繁、彭秋兰房屋整改修复期间的租金损失,至起诉前的租金损失为50000元；3、判令碧桂园公司承担房屋整改修复期间的物业服务费,至2017年8月9日为5242.6元,之后的费用按实际承担；4、案件受理费由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月4日，黄晓繁、彭秋兰与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：黄晓繁、彭秋兰购买碧桂园公司开发的宜春碧桂园小区12幢2-1204号房屋，以及房款的支付、房屋的交付条件和期限，附件三约定了装饰、设备标准。黄晓繁、彭秋兰与广东碧桂园物业服务有限公司宜春分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定黄晓繁、彭秋兰按住房面积143.89平方米、1.6元/平方米/月的标准缴纳物业费。2015年12月30日，该房屋竣工验收，碧桂园公司通知黄晓繁、彭秋兰收房。黄晓繁、彭秋兰于2016年1月看房时向碧桂园公司提出了26条整改意见，主要有：客厅顶灯边涂料色差、卧室阳台检修盖漏水、主卧铝合金窗下大理石裂缝等。2016年10月，餐厅墙面出现水渍及仿瓷脱落，2017年6月30日，卫生间淋浴房吊顶及屋顶出现污渍。2017年8月8日，广东碧桂园物业服务股份有限公司宜春分公司向黄晓繁、彭秋兰发出《物业服务催缴函》，告知黄晓繁、彭秋兰应缴纳自2016年1月1日至2017年8月9日期间的物业服务费5242.6元。2017年10月10日，碧桂园公司对涉案房屋的墙面渗水、仿瓷脱落问题维修完毕。
一审法院认为，黄晓繁、彭秋兰与碧桂园公司达成合意签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应当按约履行。黄晓繁、彭秋兰与碧桂园公司之间虽因存在争议尚未办理交房、收房手续，根据双方签订的购房合同约定，以及黄晓繁、彭秋兰主张维修保修，并且要求赔偿未入住造成的物业费损失，应当视为黄晓繁、彭秋兰已自认交房、收房。黄晓繁、彭秋兰于2016年1月向碧桂园公司提出26条装修方面的整改意见，自2016年10月开始不断向碧桂园公司反映墙面渗水及仿瓷脱落问题，直至2017年10月10日本案开庭前才基本修复。至此，黄晓繁、彭秋兰有长达1年零四个月的时间未能入住，至2017年8月9日共产生物业费5242.6元。该院认为，碧桂园公司虽已履行了维保义务，但履行维保义务的时间明显超出了合理必要期限。碧桂园公司辩称时间过长的原因是楼上业主长期不在家所致，该辩解虽可适当减轻碧桂园公司的责任，但不可免除碧桂园公司的赔偿义务。据此，该院认定碧桂园公司赔偿黄晓繁、彭秋兰物业费损失的80%计币4194.08元（5242.6元×80%）。碧桂园公司辩称黄晓繁、彭秋兰主张房屋整改修复期间的租金损失，无事实和法律依据，碧桂园公司的异议成立，故对黄晓繁、彭秋兰的该项诉请不予支持。黄晓繁、彭秋兰主张碧桂园公司对黄晓繁、彭秋兰购买的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任，符合黄晓繁、彭秋兰与碧桂园公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宜春碧桂园投资有限公司对黄晓繁、彭秋兰所有的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任；二、限宜春碧桂园投资有限公司于本判决生效后七日内向黄晓繁、彭秋兰支付4194.08元；三、驳回黄晓繁、彭秋兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，减半收取计币575.5元，由碧桂园公司负担。
本案二审期间，上诉人碧桂园公司未提供证据。上诉人黄晓繁、彭秋兰提供的证据有：（一）2017年11月23日16时40分及17时与碧桂园公司工作人员李爽的通话记录，及黄晓繁手机通话记录截屏及李爽的工牌照片，证明涉案房屋还没有修复好，还存在漏水。（二）黄晓繁与宜春碧桂园小区12栋704房及1404房房东的微信聊天记录，证明宜春碧桂园小区12栋整栋房屋均存在漏水问题，且还未修好。对黄晓繁、彭秋兰提供的证据，碧桂园公司经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性均有异议，该通话录音未经李爽许可，属于非法证据，同时通话中李爽已表示渗水问题已经修复，碧桂园公司积极履行了维保义务；对证据（二）的真实性、合法性、关联性均有异议，认为宜春碧桂园小区12栋704房及1404房即便存在漏水问题也与本案无关，且无法核实微信聊天记录中相关人员的真实身份。本院认为，对于黄晓繁、彭秋兰提供的证据（一），因未提供录音光盘，本院仅做参考；对于黄晓繁、彭秋兰提供的（二），因该聊天记录当事人的身份信息无法确认，本院不予认可。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：黄晓繁、彭秋兰与碧桂园公司达成合意签订了《商品房买卖合同》及补充协议等，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应当按约履行。碧桂园公司按照合同约定的时间通知了黄晓繁、彭秋兰收房，黄晓繁、彭秋兰看房后只是主张维修保修并要求赔偿未入住造成的物业费损失，并未要求解除房屋买卖合同，且双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定了买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，故本案应当视为黄晓繁、彭秋兰已自认交房、收房。黄晓繁、彭秋兰于2016年1月向碧桂园公司提出26条装修方面的整改意见，自2016年10月开始不断向碧桂园公司反映墙面渗水及仿瓷脱落问题，直至2017年10月10日本案开庭前才基本修复。至此，黄晓繁、彭秋兰有长达1年零四个月的时间未能入住，至2017年8月9日共产生物业费5242.6元。碧桂园公司辩称时间过长的原因是楼上业主长期不在家所致，该辩解不是减轻碧桂园公司责任的免责理由，故本院对黄晓繁、彭秋兰要求碧桂园公司赔偿物业费5242.6元的诉请予以支持。黄晓繁、彭秋兰主张房屋整改修复期间的租金损失，但其未提供在外租房的费用凭据，或其他能够充分证明其损失的证据，故对黄晓繁、彭秋兰的该项诉请不予支持。黄晓繁、彭秋兰主张碧桂园公司对黄晓繁、彭秋兰购买的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任，符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，故本院予以支持，但应以当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件的约定为限。综上所述，一审判决部分判项处理存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第三项；
二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第一项“宜春碧桂园投资有限公司对黄晓繁、彭秋兰所有的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任”为宜春碧桂园投资有限公司对黄晓繁、彭秋兰所有的宜春碧桂园小区12栋2-1204号房产的质量问题承担保修责任，该保修责任以宜春碧桂园投资有限公司与黄晓繁、彭秋兰签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：YC201410019335）及其补充协议、附件约定的范围为限；
三、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4171号民事判决第二项“限宜春碧桂园投资有限公司于本判决生效后七日内向黄晓繁、彭秋兰支付4194.08元”为限宜春碧桂园投资有限公司于本判决生效后七日内向黄晓繁、彭秋兰支付5242.6元；
四、驳回黄晓繁、彭秋兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费1181元，减半收取计币575.5元，由宜春碧桂园投资有限公司负担。二审案件受理费1231元，由宜春碧桂园投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高胜敏
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年十二月二十九日
书记员 张 鑫