济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初3748号
原告（反诉被告）：济南市历城区东方建材博览中心，住所地济南市，注册号：。
经营者：李光平，男，生于1956年10月1日，汉族，该中心个体工商户业主，住济南市。
委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：山东世界贸易中心，住所地济南市，统一社会信用代码：。
法定代表人：殷春阳，总经理。
委托诉讼代理人：杨凯，女，1987年4月17日，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：徐相华，山东德衡（济南）律师事务所律师。
原告济南市历城区东方建材博览中心（以下简称东方建材）与被告山东世界贸易中心（以下简称世贸中心）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告东方建材的经营者李光平及其委托诉讼代理人王玉萍，被告世贸中心的委托诉讼代理人杨凯、徐相华到庭参加诉讼。被告世贸中心在庭审中提起反诉，本院予以准许。于2016年12月21日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东方建材的经营者李光平及其委托诉讼代理人王玉萍，被告世贸中心的委托诉讼代理人杨凯、徐相华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方建材向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠租赁场地费100万元及违约金75664.50元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付欠场地占用费1083333元及赔偿损失75664.5元。事实和理由：2013年12月16日被告与原告签订了租赁合同一份，双方约定原告将自己所属的位于济南市历城区鲍山街道东梁王一村的房产及院内场地租赁给被告，自2013年10月17日起，租期10年，每年租金50万元，押金10万元，逾期支付租金，按万分之二支付违约金。合同签订后，被告仅支付了第一年租金及押金，剩余租金至今未付，经原告多次催要，被告总以资金紧张为由不予支付，被告的行为已经严重损害了原告的利益，影响了原告的正常经营，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。
被告世贸中心辩称，根据济南市国土局出具的济国土罚字第36号行政处罚决定将原告出租的地上建筑物和其它设备没收的事实，原告对出租的标的物不具备合法权利，另外根据合同法、土地管理法及参照最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第二、三条规定，双方签订的租赁合同为无效合同。原告对出租的标的物既没有合法的所有权，也没有合法的对外出租权，无权要求被告支付租金及违约金，况且因原告没有按约定先行向被告提供正式发票，没付款的责任不在于被告，因此，请求法院驳回原告的诉求。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产双方应相互返还，有过错的一方就赔偿对方损失，本案中，合同签订后，被告已支付一年的租金及押金，且因原告的原因导致合同无效，原告应全额返还，因原告出租的标的物存在瑕疵，导致合同无效的过错责任在于原告，因此，原告应按银行同期贷款利率的标准赔偿被告自支付租金及押金直返还被告期间的利息损失。本案纠纷是因原告的原因产生的，诉讼费用应由原告承担。
反诉原告世贸中心向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉原告与反诉被告签订的租赁合同无效；2.请求依法判令反诉被告返还反诉原告已经支付的租赁费50万元和押金10万元，并按照银行同期贷款利率的标准赔偿反诉原告自支付租金及押金之日起至全部返还期间的利息损失10万元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年12月16日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定将自己所有的一处房产及院内场地租赁给反诉原告。合同第二条“陈述与保证”中明确约定，反诉被告保证对租赁物具有合法并持续有效的对外租赁权利，保证租赁物的施工建设具备相关合法手续，保证租赁物不存在权属瑕疵；同时，反诉被告保证在出现反诉原告无法正常使用蒸汽、水、电的情形之日起2日内负责解决完毕，保证反诉原告正常使用蒸汽、水、电等。合同签订后，反诉原告按约定向反诉被告支付了一年的租金50万元和押金10万元。但反诉被告违反自身保证条款的约定，对租赁物不具备合法的对外出租权，且也未能保证反诉原告正常使用蒸汽，导致反诉原告自2015年9月至今一直无法正常经营，给反诉原告造成严重经济损失。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求法院并案审理，依法判决。
反诉被告东方建材辩称，1.反诉原告世贸中心的陈述与事实不符，本案涉案厂房及场地系反诉被告东方建材从案外人曹贵建处以280万元的价格购买，且反诉原告在与反诉被告签订本案的租赁合同之前，其已经与曹贵建签订了涉案厂房及场地的租赁合同，因此对于其所称的涉案厂房及场地性质不合法是知情的。反诉被告系善意取得涉案厂房及场地，反诉原告使用了涉案厂房及场地，并已经按双方约定支付了租金及押金，其再要求返还无事实和法律依据。2.反诉原告不能正常使用蒸汽的原因是其未依照与曹贵建签订的合同向曹贵建缴纳使用蒸汽费，与反诉被告无关；反诉原告无法经营是因为其自身经营管理原因，与反诉被告无关。反诉被告并未造成反诉原告损失，相反，反诉原告因租赁反诉被告的涉案厂房及场地获得了巨大利益。
经审理本院认定事实如下：被告世贸中心与案外人曹贵建于2013年1月8日签订了一份租赁合同，由被告承租曹贵建位于济南市历城区鲍山街道东梁王一村的一处厂房与场地，2013年10月17日，曹贵建将上述厂房与场地转让给原告东方建材。2013年12月16日，被告世贸中心（乙方）又与原告东方建材（甲方）签订租赁合同一份，内容为：一、甲方自愿将在济南市历城区鲍山街道东梁王一村所属集体土地及其地上附属建筑物租赁给乙方银座洗衣公司经营使用。二、乙方承租的房产包括车间面积2592平方米（使用面积），配套平房120平方米（包括门卫、洗手间、浴室）；宿舍、办公室（二层小楼），面积450平方米（使用面积），院内场地2432.8平方米。三、甲方保证合同签订时该出租房屋所涉及的土地使用权上未设定抵押、未被查封，保证该出租和所涉及土地使用权上不存在权属瑕疵，能够满足乙方的正常经营需要。出现乙方无法正常使用蒸汽、水、电的情形时，甲方保证在该情形出现之日起2日内负责解决完毕，保证乙方正常使用蒸汽、水、电等。四、租赁房屋的租赁期限为10年。租金按每5年2%递增，递增的基数为前一个五年租金。第一个5年，每年租金50万元；第二个5年，每年租金51万元。五、租赁起始日自《房屋交接书》签署之日起计。即2013年10月17日。六、乙方预付押金10万元作为合同履行押金。此款在租赁期满当年的租金中扣除，或者在合同解除时按照本协议约定处理。七、乙方缴纳的租金已包括租赁该房屋的全部费用。甲方不得以任何理由和借口在本合同期内另行向乙方收取任何税费。甲方应在乙方交纳租金10日前向乙方开具相应科目的税务部门认可的正式房屋租赁发票或场地租赁发票，如因甲方未能按时提前将发票交付到乙方或因甲方其他违约事项而导致乙方付款延迟，不视为乙方违约，乙方不承担拖欠房屋租金的责任。八、经双方协商一致可以变更或解除本合同。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方已经预付的但未实际使用的房屋租金，双倍返还乙方押金外，另须按照乙方本年度租金总额的50%向乙方承担违约责任，赔偿乙方的经济损失。出现甲方收回租赁房屋或者无法实际使用租赁房屋的，甲方还应按照乙方装修折旧后的价值赔偿乙方。甲方违返甲方保证的。乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按应付租金的万分之二向甲方支付违约金。在上述合同签订之前，即2013年10月17日，被告世贸中心进入上述厂房，承租了租赁物。2013年12月19日，被告支付了租房押金10万元和2013年10月17日至2014年10月17日一年的房屋租金50万元。2014年10月17日以后的租金未再支付。2016年9月开始，原告将涉案厂房上锁，被告无法进入厂房，不能使用租赁物。
另查明，2013年2月4日济南市国土资源局作出济国土罚字（2013）第36号土地行政处罚决定书，认定曹贵建于东梁王一村集体土地（系耕地）上施工建设厂房、圈建院墙、硬化地面等行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属于非法占用集体土地行为。对于上述违法行为，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，作出了如下的处罚决定：1.没收曹贵建在非法占用的东梁王一村5096.5平方米耕地上新建的建筑物和其他设施。2.对曹贵建非法占用东梁王一村5096.5平方米耕地行为按非法占用土地每平方米处以22元罚款，计112123元。
上述事实，有原告陈述、被告答辩，以及原告提交的2013年12月16日原被告签订的租赁合同一份、被告与曹贵建签订的租赁合同复印件一份，被告提交的土地行政处罚决定书一份、房屋租金及押金收据二份为证，本院予以确认。
本院认为，根据济南市国土资源局出具的土地行政处罚决定书中已经认定的事实，本案中涉案的厂房与场地所占用的土地系东梁王一村的集体土地，根据土地利用总体规划，上述土地的性质为耕地。案外人曹贵建在建设上述厂房与场地时，既未进行建设用地申请，也未获得建设用地审批，故建设于该农用地上的建筑物及附属物属于未经批准建设的建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”、以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，本案中各方当事人就涉及的上述占用农用地建设的厂房与场地签订的租赁合同，均为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告东方建材于2016年9月将涉案厂房上锁，致使被告世贸中心无法继续使用租赁物，对于原告东方建材要求被告世贸中心支付场地占用费995800元（自2014年10月18日起计算至2016年9月）的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，原告东方建材依据合同约定而要求被告世贸中心赔偿经济损失75664.5元的请求，无合同约定和法律依据，本院不予支持。
由于双方签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，对于反诉原告世贸中心要求确认双方于2013年12月16日签订的租赁合同为无效合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，反诉原告世贸中心要求反诉被告东方建材返还押金10万元的诉讼请求，本院予以支持。由于反诉原告世贸中心自2013年10月17日至2014年10月17日已经实际使用了涉案房屋一年，其要求反诉被告东方建材返还上述期间的房屋使用费50万元，不符合法律的规定，本院不予支持，其要求反诉被告东方建材支付50万元租金及10万元押金的利息损失共计10万元，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下：
一、被告山东世界贸易中心于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区东方建材博览中心房屋占有使用费995800元。
二、驳回原告济南市历城区东方建材博览中心的其他诉讼请求。
三、确认反诉原告山东世界贸易中心与反诉被告济南市历城区东方建材博览中心于2013年12月16日签订的《租赁合同》无效。
四、反诉被告济南市历城区东方建材博览中心于本判决生效之日起十日内返还反诉原告山东世界贸易中心房屋租赁押金10万元。
五、驳回反诉原告山东世界贸易中心的其他诉讼请求。
案件受理费15231元，由原告济南市历城区东方建材博览中心负担2145元，被告山东世界贸易中心负担13086元。反诉费10800元，由反诉原告山东世界贸易中心负担9257元，反诉被告济南市历城区东方建材博览中心负担1543元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马 勇
人民陪审员 屈培亭
人民陪审员 杨淑琴
二〇一七年二月十五日
书 记 员 姚东利