河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初9703号原告李季，男，1975年6月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司。住所地：关王庙十字街东段南侧。统一社会信用代码：914117006973352646。法定代表人刘新红，负责人。被告刘新红，男，1967年7月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告李季诉被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司（以下简称鑫晟公司）、刘新红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李季，被告鑫晟公司的法定代表人刘新红，被告刘新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李季诉称，2014年4月10日，原告委托案外人郑洁琼同被告鑫晟公司签订清河苑商住楼认购协议书：认购该公司开发的清河苑商住楼第十层公寓，单价1800元/平方米。协议签订后，截止2015年2月15日，原告累计向被告鑫晟公司交纳认购房屋定金626000元，后被告鑫晟公司因经济纠纷导致原告认购的房屋怠工停建，不能按期交付并被人民法院依法查封。为保护原告的合法权益，2017年9月20日，被告刘新红同原告李季及案外人郑洁琼签订协议一份，刘新红承诺并保证尽快协调人民法院解除查封交付房屋，并以个人名义提供连带责任保证。时至今日，被告仍无法交付房屋，原告多次催告被告履约或解除认购协议并双倍返还购房定金均未果。被告因单方原因导致房屋停建并被查封，其行为已明显违约，合同目的已无法实现。请求：1、解除原、被告之间签订的商住楼认购协议书。2、判令二被告双倍返还原告购房定金共计1252000元。被告鑫晟公司辩称，同意解除原、被告商住楼认购协议书；同意返还房款，但不同意双倍返还购房定金。被告刘新红辩称，答辩意见同鑫晟公司一致。经审理查明，一、2014年4月10日，原告李季委托案外人郑洁琼（认购方、乙方）与被告鑫晟公司（开发商、甲方）签订《清河苑商住楼认购协议书》一份，约定：1、经批准建设的清河苑商住楼位于驻马店市开发区××王××文明路与××大道交叉口东北角。2、乙方认购房屋坐落于清河苑商住楼十层公室，该房屋建筑面积平方米，单价（优惠后）为1800元/平方米，总房款元（大写拾万仟佰拾元）整……7、待甲方取得商品房预售许可证后，乙方应在收到甲方通知3日内，由本人带齐签约所需资料以及应付房款和配套费用，到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》等条款。被告鑫晟公司在落款处加盖印章。同日，郑洁琼向被告鑫晟公司交纳100000元房屋预定金，被告鑫晟公司向郑洁琼出具《房屋预订单》一份。后原告多次通过银行转账向被告鑫晟公司的副经理刘清转账共计470000元，并向被告刘新红交付56000元现金，累计626000元。2015年2月15日，被告鑫晟公司向原告出具定金收据一份，载明“收据交款单位李季、郑洁琼。人民币626000元。收款事由公寓10楼整层房款定金”。二、案外人王传友就其与本案被告鑫晟公司民间借贷纠纷一案，对被告鑫晟公司申请执行，本院依据（2015）驿执字第1722号执行裁定书对被告鑫晟公司名下位于文明路与关公路交叉口东北角清河苑商住综合楼进行了查封，被告鑫晟公司至今未能向原告交付诉争房屋。原告多次找被告鑫晟公司协商此事，2017年9月20日，原告（乙方）、被告刘新红（甲方）与案外人（丙方）郑洁琼三方达成一致意见，并出具《协议书》一份，约定：“一、甲方刘新红2014年4月10日以驻马店市开发区鑫晟置业有限公司名义与丙方郑洁琼签订清河苑商住楼认购协议书，现双方确认该协议的实际认购人为乙方李季，所有认购定金共计六十二万六千元（626000）均是由乙方李季支付，丙方郑洁琼不享有并放弃主张认购房屋的一切权益。二、由于甲方及驻马店市开发区鑫晟置业有限公司涉及其他民事纠纷，导致乙方认购房屋不能按期交付并被人民法院依法查封，为保护乙方李季的合法权益，甲方承诺并保证尽快协调相关人民法院解除对乙方认购房屋的查封并尽快将房屋交付给乙方。三、为更好的保障乙方权益，甲方自愿为认购协议项下乙方的所有权益提供连带责任保证，保证期限为本合同签订之日起两年等条款”。协议签订后，二被告仍未能向原告交付房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了被告交给原告的诉争房屋的平面图一份，用于证明原告购买的清河苑商住楼10层房屋的面积为1085.6㎡，房款总计1954080元（1085.6×1800元=1954080元），二被告质证称，对证据的真实性和证明目的均无异议。诉讼中，本院对原告制作了一份调查笔录，向原告释明依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，原告交纳的房款定金数额超出法律规定的限额，其超出部分不产生定金效力。原告请求在诉争合同解除后，二被告对其超出定金部分的购房款予以返还，恢复原状。诉讼中，被告述称清河苑商住楼已经办理了预售许可证，主体已封顶，但未进行竣工验收。上述事实有原告提交的协议书、收据、银行存根等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李季委托案外人郑洁琼与被告鑫晟公司签订的《清河苑商住楼认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效商品房预售合同。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告请求解除《清河苑商住楼认购协议书》，被告鑫晟公司亦同意解除，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十”，本案中，诉争10层房屋的总房款为1954080元，依据前述法律规定，原告交纳的定金626000元已经超出了合同标的的20%，其超出部分235184元（626000-1954080×20%=235184元）应为原告已支付的购房款，而非购房定金，原告主张该235184元为购房定金，于法无据，本院不予支持。原、被告双方协商解除诉争商品房预售合同后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状，因此，在诉争合同解除后，被告应向原告返还已付购房款235184元。关于原告请求被告鑫晟公司双倍返还定金的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被告鑫晟公司接受原告交纳的房款定金后，因其与案外人王传友之间的债务纠纷导致诉争的房屋被查封，在房屋被查封期间，被告鑫晟公司已无法履行向原告交付诉争房屋的义务，构成违约，依据前述法律规定，现原告请求被告鑫晟公司双倍返还定金781632元（1954080×20%×2=781632元），于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告刘新红承担共同偿还责任的主张。被告刘新红与原告在《协议书》第三条约定“甲方自愿为认购协议项下乙方的所有权益提供连带保证责任，保证期限为本合同签订之日起两年”，即被告刘新红为被告鑫晟公司在《清河苑商住楼认购协议书》项下的权利义务的担保方，其对被告鑫晟公司应当偿还的债务应承担连带责任担保，故原告的该项主张，事实依据充分，本院予以支持。被告刘新红在承担保证责任后，有权按照担保法第三十一条的规定向被告鑫晟公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告李季委托案外人郑洁琼与被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司于2014年4月10日签订的《清河苑商住楼认购协议书》。二、限被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李季返还已付购房款235184元，以及向原告李季双倍返还购房定金781632元。三、对本判决第二项确定的债务，由被告刘新红承担连带清偿责任；被告刘新红在承担清偿责任的范围内，有权向被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司追偿。如被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司、刘新红未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16070元，减半收取8035元，由原告李季负担1060元，被告驻马店市开发区鑫晟置业有限公司、刘新红负担6975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇一八年一月九日书记员  胡启阳