安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民再7号上诉人（原审原告、再审被申请人）：陆文龙，男，1973年6月23日出生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：黄霖，江苏法嘉德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：高招兵，男，1969年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省天长市，现住天长市。被上诉人（原审被告、再审申请人）：ＸＸ明，男，1972年7月18日出生，汉族，住安徽省天长市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐士坤，安徽天申律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王浩，安徽天申律师事务所律师。原审第三人：阮国民，男，1966年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人陆文龙因与被上诉人高招兵、ＸＸ明及原审第三人阮国民房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2017）皖1181民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆文龙上诉请求，撤销安徽省天长市人民法院（2017）皖1181民再1号民事判决，依法改判被上诉人返还购房款25万元，并按年利率6%承担自收款之日至实际清偿之日利息。事实和理由：上诉人在原审法院（2015）天民一初字第01283号房屋买卖合同纠纷一案中仅是诉请确认高招兵、ＸＸ明未交付的一套房屋买卖合同无效、返还购房款25万元并承担利息损失3.9万元，未对被上诉人已交付的、双方已履行完毕的另两套房屋主张无效，原审法院无视原判查明的事实，再审超出上诉人原审诉请范围，对涉案合同作出全面审理，违反法律规定。高招兵、ＸＸ明辩称，上诉人与被上诉人所签订的《住宅房转让协议书》系一份整体合同，不可分割，一审法院基于双方的无效民事行为作出判决符合法律规定，陆文龙的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。阮国民在二审期间未提交意见。陆文龙向原审法院诉称，2012年10月29日，高招兵、ＸＸ明与陆文龙签订《住宅房转让协议书》，约定陆文龙以75万元总价款购买高招兵、ＸＸ明开发、阮国民承建的天长市永丰镇宏大新村农村别墅联建楼自南向北第五排、从东向西第一、二、三套别墅，当日，陆文龙向ＸＸ明支付购房款30万元。2013年4月9日，高招兵、ＸＸ明终止与阮国民的承包合同，约定阮国民在工程上的欠款及债务由高招兵、ＸＸ明承担。上述两协议签订后，陆文龙付清了全部房款，ＸＸ明交房两套房屋。现因涉案房屋系小产权房，陆文龙不持异议，尚余一套房屋，高招兵、ＸＸ明未能交付，诉请高招兵、ＸＸ明退还购房款25万元、赔偿损失3.9万元。原审法院认定事实：2012年5月6日，高招兵、ＸＸ明与阮国民签订《工程建设承包合同书》，将坐落于天长市永丰镇宏大新村农村别墅联建楼发包给阮国民承建，双方约定承包方的工程款全部以别墅联建楼房冲抵，在阮国民将承包范围内的别墅联建楼全部建成时，承包方与发包方按7：3比例以别墅联建楼结算工程款。2012年10月29日，高招兵、ＸＸ明、阮国民与陆文龙签订《住宅房转让协议书》，约定陆文龙购买天长市永丰镇宏大新区自南向北第五排、从东向西第一、二、三套别墅，转让价格由阮国民与陆文龙商谈，与ＸＸ明无关；协议签订时，陆文龙需按每套住房10万元、计30万元价格向ＸＸ明交纳购房预交款，ＸＸ明负责交房。该三套房土地性质为集体土地，不具备办理产权证条件，买受人自愿购买；交房时间为2013年3月30日，逾期交付，按房价每日万分之五承担违约金。同日，陆文龙交付ＸＸ明30万元；阮国民与陆文龙签订《房屋买卖协议书》，由阮国民将上述三套别墅以总价75万元出售给陆文龙，其中现金60万元、自协议至交房日利息6万元、木材款9万元。协议签订后，阮国民向陆文龙出具收条“今收到陆文龙购房款人民币60万元整（天长市永丰镇宏大新区别墅住宅、含2012年10月29日交付给ＸＸ明的30万元）”。2013年4月9日，高招兵、ＸＸ明与阮国民签订协议，约定：“由阮国民承建的（高招兵、ＸＸ明）的天长市永丰镇宏大新区第(四、五、六)排别墅，现本人自动退场，退场后，此工程的所有欠款及债务由（高招兵、ＸＸ明）承担，与阮国民无关”。原审另查明，天长市永丰镇宏大新村农村别墅联建楼未办理土地使用权证书，未取得政府规划许可及施工许可。原审法院认为，2012年10月29日，高招兵、ＸＸ明与陆文龙签订的《住宅房转让协议书》约定交付的房屋是在集体用地上建筑的，属于无证建房，房屋买卖协议无效。因无效协议所取得的财产，双方应当互相返还。现陆文龙仅主张部分财产返还，应予准许。2012年5月6日，高招兵、ＸＸ明与阮国民签订《工程建设承包合同书》约定按7：3分配利益，联合开发天长市永丰镇宏大新村农村别墅联建楼，三者对外应当承担连带责任。陆文龙诉请要求高招兵、ＸＸ明返还购房款25万元，予以支持。《住宅房转让协议书》无效，该协议中有关违约金的约定亦无效，买卖双方对协议无效均有过错，陆文龙诉请赔偿损失3.9万元，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》四十三条的规定，判决：一、高招兵、ＸＸ明于判决生效后三十日内返还陆文龙购房款25万元；二、驳回陆文龙其余诉讼请求。案件受理费5636元，由高招兵、ＸＸ明负担。判决生效后，高招兵、ＸＸ明不服，以原判认定事实不清、主要证据系伪造，向原审法院申请再审。原审法院再审查明：2012年5月6日，高招兵、ＸＸ明与阮国民签订《工程建设承包合同书》，约定高招兵、ＸＸ明将位于天长市永丰镇宏大村天铜路西侧的新农村别墅联建楼工程发包给阮国民，由阮国民全额垫资建设，承包范围为第3﹟、4﹟、5﹟（后改为4﹟、5﹟、6﹟）排别墅联建楼的土建和水电、外墙瓷砖，全部工程款由发包方以别墅联建楼房冲抵，在承包方按合同约定工期将承包范围内的别墅联建楼全部建成时，承包方和发包方按7：3比例分配别墅楼、结算工程款，逾期未完成的，由双方另行协商分配比例，用于抵付工程款的别墅楼所在位置由双方另行协商确定，承包方应在2013年8月30日前交付工程……2012年10月29日，高招兵、ＸＸ明、阮国民与陆文龙签订《住宅房转让协议书》，由陆文龙购买高招兵、ＸＸ明建设的位于天长市永丰镇宏大新区的新农村别墅式住宅房三套，具体位置为自南向北第五排、从东向西第一、二、三套；三套房屋的转让价格由出让方中阮国民与陆文龙商谈，转让价格与出让方中ＸＸ明无关；出让方中ＸＸ明与阮国民对此三套房价格按其约定执行；协议签订时，陆文龙需缴给出让方ＸＸ明每套住房10万元计30万元的购房预交款，ＸＸ明需保证陆文龙能在协议约定的期限内取得三套住宅房；陆文龙对此三套房的结构已作了解，土地性质是集体土地，目前不具备办理房地产权证，自愿购买；出让方需在2013年3月30日前将此三套住宅房交付给受让方……当日，高招兵、ＸＸ明收取陆文龙购房款30万元。2013年4月9日，高招兵、ＸＸ明与阮国民签订《协议书》，约定：由阮国民承建高招兵、ＸＸ明的天长市永丰镇宏大新区第四、五、六排别墅，阮国民愿意自动退场；退场后，此工程所有欠款及债务由高招兵、ＸＸ明承担，与阮国民无关。另查明，天长市永丰镇宏大村新农村别墅联建楼，土地使用性质为集体土地，其建设行为没有得到任何相关部门的审批、规划、许可等。案涉三套房屋目前均在高招兵、ＸＸ明处。再查明，陆文龙为证明其购买的三套别墅总价款为75万元，其中向阮国民交付了30万元、用于冲抵的木材款及利息计15万，向原审法院提供的证据为：1、2012年10月29日阮国民出具的收条，内容为：“今收到陆文龙购房款人民币陆拾万元正（天长市永丰镇宏大新区别墅住宅，含2012年10月29日交付给ＸＸ明的叁拾万元）”，该收条落款处月份存在改动；2、2012年10月29日阮国民与陆文龙签订的《房屋买卖协议书》，该协议内容为：陆文龙购买宏大新区自南向北第五排、从东向西第一、二、三套别墅，价款合计75万元，其中现金60万元、从签订协议到交房日期间的利息6万元、木材款9万元，本协议经双方签字、发包方ＸＸ明认可后生效。高招兵、ＸＸ明对上述证据不予认可。2015年5月19日，陆文龙提起本案之诉。2015年5月20日，陆文龙将高招兵、ＸＸ明作为被告、阮国民作为第三人，向原审法院另提起债务转移纠纷之诉，诉求为：2012年10月30日，阮国民因工程（即案涉工程）需要从陆文龙处借款10万元，双方约定，阮国民将其承建的自南向北第六排房屋出售给陆文龙，陆文龙以借款10万元的利息和木梁冲抵房款15万元。现阮国民不能向陆文龙交付房屋，按照2013年4月9日的协议，应由高招兵、ＸＸ明连带给付陆文龙房款15万元，并承担利息。该案经原审法院（2015）天民二初字第00453号生效民事判决书判决，对木材款和利息15万元未予确认，驳回了陆文龙的诉讼请求。原审法院再审认为，高招兵、ＸＸ明将永丰镇宏大村的新农村别墅联建楼工程发包给阮国民，后双方与陆文龙签订《住宅房转让协议书》，陆文龙购买上述三套别墅，由此引发买卖诉讼。对陆文龙交付给ＸＸ明的30万元的购房款，各方当事人均无异议，予以确认。高招兵、ＸＸ明在没有取得任何合法手续的情况下即在农村集体土地上建设房屋并进行买卖，违反了相关法律规定，其与陆文龙签订的房屋买卖协议应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，高招兵、ＸＸ明应将取得的30万元返还给陆文龙。陆文龙明知购买的房屋属于没有任何合法手续的“小产权房”，仍然执意购买，本身存在过错，其主张的利息损失，不予支持。对陆文龙主张的75万元总购房款、其中交付阮国民30万元、用于冲抵的木材款及利息15万元，属于陆文龙与阮国民之间的约定及款项往来，与高招兵、ＸＸ明无关。综上，原审法院判决：一、撤销该院（2015）天民一初字第01283号民事判决；二、高招兵、ＸＸ明于本判决生效之日起二十日内将30万元返还给陆文龙；三、驳回陆文龙的其余诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经对原审中各方当事人提供的证据及举证、质证意见的审查，本院认证意见与原审再审一致。对原审再审查明的事实，本院予以确认。另本院阅卷查明，在原审庭审中，原审法院向陆文龙释明涉案房屋买卖协议无效、原审原告可以变更诉讼请求，陆文龙予以拒绝。二审中，被上诉人向本院确认其因《住宅房转让协议书》中的一套房屋不能交付向原审法院诉请解除该套房屋买卖合同、由出卖人返还对应价款并赔偿损失，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条向其释明后，其明确若人民法院根据查明事实认定涉案的房屋买卖协议无效，产生的返还义务仅限于双方未履行部分，坚持不要求处理协议书约定的另两套房屋。本院二审认为，本案涉及在农村集体土地上建设的房屋（俗称“小产权房”）买卖，双方当事人于2012年10月29日签订《住宅房转让协议书》将天长市永丰镇宏大新村农村别墅联建楼中涉案的三套房屋一并转让给并非同一集体经济组织的上诉人，该协议书为统一整体、不可分割，双方的房屋买卖行为违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，所签订的房屋买卖协议无效。无效合同的无效是绝对的、当然的、自始的无效，合同一旦被确认无效，即具有溯及力，追溯及合同订立时便不具有法律约束力，即使合同内容履行完毕亦不除外。双方依无效合同而从对方取得的财产应当返还给对方，使财产关系恢复到订立合同之前的原始状态。本案中，上诉人原审诉请合同未履行部分解除、被上诉人返还对应价款25万元，实质是以有效合同部分解除提出诉请，其提交的证据不足以证明双方买卖关系成立，主张的民事行为的效力与原审法院根据案件事实作出的认定不一致，且在原审法院告知后拒绝变更诉讼请求，二审中亦不同意就涉案三套房屋一并审理，其诉讼请求没有事实依据及对应的法律关系支撑，应判决驳回诉讼请求，上诉人可按其他法律关系另行起诉。而原审法院在上诉人未变更诉讼请求的情形下，径直判决涉案房屋买卖协议无效、被上诉人返还购房款30万元，判非所请，违反民事诉讼“不告不理”原则，故判决撤销。综上所述，陆文龙所提交证据不足以证明其事实主张，不能证实当事人之间的房屋买卖合同成立，对其要求解除部分买卖合同、由被上诉人返还购房款25万元并承担利息损失3.9万元的上诉请求，本院不予支持。原审法院对当事人未主张的法律关系作出裁判，确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销安徽省天长市人民法院（2015）天民一初字第01283号、（2017）皖1181民再1号民事判决；二、驳回上诉人陆文龙的诉讼请求。一审案件受理费5636元、二审案件受理费1050元，合计6686元，由上诉人陆文龙负担。本判决为终审判决。审判长  董乃康审判员  蔡太传审判员  闫 真二〇一八年四月二十八日书记员  王 蕾附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。