浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初15062号
原告：绍兴市烟草公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道暨东路*号。
负责人：董亦忠。
委托诉讼代理人：毛卫东，浙江曦明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王和欢，浙江曦明律师事务所律师。
被告：赵燕英，女，1975年12月3日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：宣金永，浙江司正律师事务所律师。
原告绍兴市烟草公司诸暨分公司与被告赵燕英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员韩华适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王和欢、被告的委托诉讼代理人宣金永到庭参加诉讼。庭审后，本院又多次对原、被告进行调解，最终双方未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2015年10月19日签订《房屋租赁合同》两份，约定：原告将坐落于）××号（）××号）××号约65.30㎡）的房屋出租给被告使用，租赁期限为三年，自2015年10月24日起至2018年10月24日止；原告交付房屋后的第二天起计收房租，滨江中路12-5）××号房屋第一年租金为41080元，滨江中路11-3）××号房屋第一年租金为39980元，合计第一年租金为81060元，第二年开始租金每年递增5%；当年租金一年一付，采用先付后用的原则实行，如被告逾期缴纳房租、水电费及其他应由被告支付的费用超过1个月，原告有权单方解除合同，收回房屋，并承担合同租金标的20%的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，但被告未能于2016年10月24日前支付合同约定的第二年（2016年10月24日至2017年10月24日）租金85113元。2016年11月21日，原告向被告寄送催款函，要求被告支付尚欠的租金，并承担相应违约责任。被告收到催款函后，承诺第二年租金85113元于2016年12月2日之前付清，但被告至今仍未支付。原告认为，原、被告签订的租赁合同，主体适格，意思表示真实，且未违反法律强制性规定，应属有效，被告理应按约支付租金。现被告未按约支付租金，已构成违约，原告按约有权解除合同并要求被告承担违约责任。现起诉，要求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付原告自2016年10月25日起至租赁合同解除日止按年租金85113元标准计算的租金（计算至2016年12月25日为14185.5元），并支付合同租金标的20%的违约金；3、被告腾退房屋；4、被告支付原告自租赁合同解除第二日起至租赁房屋实际腾退日止按每天400元计算的房屋占用费。
被告答辩称：不同意解除租赁合同；被告现经济周转困难，希望和原告协商，继续履行租赁合同；按合同标的计算的违约金过高；房屋占用费没有法律依据。
经审理，本院查明：原、被告于2015年10月19日签订两份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于诸暨市暨阳街道滨江中路11-3）××号、12-5）××号两间房屋（）××号面积分别约为65.30㎡、67.06㎡）出租给被告；原告应于合同生效后5日内将房屋交付给被告；租期为三年；房屋租金自交付房屋后第二日起算，11-3）××号房屋的第一年租金为39980元，12-5）××号房屋的第一年租金为41080元，第二年开始租金每年递增5%，当年租金一年一付，按照先付后用原则实行；被告逾期交纳租金、水电费及其他应由被告支付的费用超过1个月的，原告有权解除合同，收回房屋；被告违反约定，造成的损失由被告负责赔偿，同时向原告支付合同租金标的20%的违约金；租赁期满或合同被终止、解除，被告逾期返还房屋的，原告按每日200元（每间房屋）收取占用费等。
合同订立后，原告依约将房屋交付给被告。被告也支付了第一年的租金。因被告未支付第二年（2016年10月25日至2017年10月24日）的租金，原告于2016年11月21日向被告发送了催款函，被告于2016年11月22日向被告出具申请，保证在2016年12月2日前交清第二年的租金，并自愿承担2016年10月25日至交款日因延迟交付租金给原告造成的利息损失。但原告仍未按承诺履行付款义务，原告遂诉至本院，提出前述请求，本院于2017年1月17日向被告送达了民事起诉状副本、证据复印件等诉讼材料。本案经本院多次调解未果。
上述事实，除原、被告的庭审陈述外，还有：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》两份；2、原告发给被告的催款函一份；3、被告发给原告的申请一份；4、房屋所有权证两份等证据予以证实。上述证据经质证，被告对证据1、3的真实性无异议，本院予以确认；证据2，被告的委托诉讼代理人认为需向被告本人核实，本院限定其在庭审后3日内提交书面质证意见，但其逾期仍未提交，视为放弃质证权利，本院经审核，予以确认；证据4系原告庭审后提交，被告表示不需要发表质证意见，由本院审核，本院经审核后，亦予以确认。
本院认为，原、被告于2015年10月19日签订的两份《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同约定租金“按照先付后用原则实行”，即先支付租金后使用房屋，故第二年（2016年10月25日至2017年10月24日）的租金应在2016年10月24日前付清，但被告未按约支付，虽经原告催讨，仍拖欠至今，且已超过1个月，符合合同约定的解除条件，故被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，理由充分，本院予以支持。根据合同法规定，主张合同解除的，应当通知对方。现无证据表明原告在起诉前已将合同解除事项通知被告，则以本案诉讼中本院向被告发送民事起诉状副本之日即2017年1月17日为通知日，该日即为合同解除日。截止合同解除日的租金，被告仍应支付，本院经核算，2016年10月25日至2017年1月17日（2个月又24天）的租金为19859.7元，被告应予支付。合同解除后，被告应将房屋腾退给原告，并支付自合同解除日起至实际腾退日止按双方约定的每间每天200元计算的占有使用费。原告另要求被告支付按合同租金标的20%计算的违约金，被告抗辩过高，本院认为，此处的合同租金应指当年的租金，现原告未举证证明其因被告违约造成的损失，考虑违约金具有惩罚性，本院酌情调整为5%的比例，为4255.65元（85113元×5%）。综上所述，原告的合理请求，本院予以支持，不合理请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市烟草公司诸暨分公司与被告赵燕英在2015年10月19日签订的两份《房屋租赁合同》于2017年1月17日解除；
二、被告赵燕英支付原告绍兴市烟草公司诸暨分公司房屋租金19859.7元及违约金4255.65元，合计24115.35元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告赵燕英将位于诸暨市滨江中路11-3号、12-5号的两间房屋腾退给原告绍兴市烟草公司诸暨分公司，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；
四、被告赵燕英支付原告绍兴市烟草公司诸暨分公司自2017年1月18日起至每间房屋实际腾退之日止按每间房屋每天200元计算的占有使用费，款限每间房屋实际腾退之日起十五日内付清；
五、驳回原告绍兴市烟草公司诸暨分公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费155元，依法减半收取77.5元，由被告赵燕英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 韩华
二〇一七年四月二十四日
书记员 赵焕