福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0824民初810号
原告王德贵，男，1962年11月18日生，汉族，居民，住武平县。
委托代理人熊俐华，福建义恒律师事务所律师。
被告福建省龙岩仰财通讯有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人，刘仰材，董事长。
委托代理人陈海林，男，1980年6月28日生，汉族，被告市场部经理，住长汀县。
原告王德贵与被告福建省龙岩仰财通讯有限公司（以下简称仰财公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员刘玉峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王德贵及其委托代理人熊俐华，被告仰财公司的委托代理人陈海林到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告王德贵诉称，2011年8月10日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定原告将位于武平县岩前镇新南街72号房一、二屋共300平方米的房屋租赁给被告经营，租赁期限8年（即自2011年9月1日起至2019年8月30日止），租金为4000元／月，前二年租金不变，第三年开始每年租金在前一年的基础上递增10%。租金每12个月支付一次，每年的8月10日前支付一年租金，如拖欠租金，参照农村信用社同期一年贷款利率的3倍支付租金的违约金。同时，还约定了租赁期间水电费由被告承担。2014年2月27日，原、被告达成补充协议，调整2014年9月1日至2015年8月30日的租金为4400元／月，之后每年按10%递增。依照租赁协议的约定，2015年8月10日前，被告应支付2015年9月1日至2016年8月30日期间的租金58080元（按4840元／月计算），但被告没有切实履行协议约定的支付租金义务，逾期不支付租金，并拖欠电费1513.8元、水费45元。经原告多次催讨，被告于2015年12月20日支付租金20000元，余欠款38080元租金未支付。2016年1月6日，原告收到被告《解除合同通知书》，被告提出解除租赁合同，对此，原告不同意解除租赁合同，被告应继续履行租赁协议约定的义务。原、被告间的租赁协议合法有效，被告应全面履行合同约定的义务，及时支付租金，被告未支付租金的行为构成违约，应承担违约责任，同时，被告要求解除租赁合同不符合协议的约定。请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2016年8月30日期间的房屋租金38080元，水电费1558.8元；2、判令被告支付违约金3077.51元；3、判令被告继续履行租赁协议。
被告仰财公司辩称：1、原告要求支付房租38080元及水电费1558.8元与事实不符，于法无据。因承租期间该店位置和经营状况不佳，2013年10月份起多次交涉，被告与原告于2014年2月27日对该店问题进行协商，双方协商由被告继续租赁该房屋，原告承诺2014年9月1日至2015年8月30日保持租金每月4400元，如果有必要被告可将房屋转租，原告不得有异议，并配合该房屋转租的顺利交接。被告于2014年3月将房屋转租给林文（鸿）正经营小家电及电器，被告如约于2014年8月19日由钟兰英账户将2014年9月1日至2015年8月30日的租金转账至原告指定的曾丽英农行账户，但林文（鸿）正再次将房屋转租，被告不知情，被告也是在原告向被告催缴租金时才知道房屋已转租开办梦幻台球城，开办台球城需要办理工商、税务登记，需要房东提供产权证明，方可营业，转租是原告自己同意的。被告没有收到转租方（指第三承租方）的租金，转租方于2015年12月7日转账了20000元给原告本人银行账户。转租方于2015年12月25日左右关店，被告向原告发出了解除租赁关系的通知，要求原告收到通知后收回商铺。原告开通了水电费短信提醒，原告没有及时向承租人催收，或在欠费时给予停水停电处理，导致欠费未收，被告不予承担。被告只是做了代催事宜，原告要求被告支付2015年9月1日至2016年8月30日期间的租金38080元、水电费1558.8元与事实不符，于法无据。
2、原告配合转租，在逾期支付租金期间未采取任何措施收回店铺，视为同意延期，被告不承担违约责任。原告要求被告支付违约金3077.51元，于法无据。水电费由第三方使用，应谁使用谁负责。
3、因为转租方失踪，被告愿意承担至2015年12月30日的使用期间的租金，2015年12月支付了20000元，而2015年9月1日至2015年12月30日共计4个月的租金为19360元，原告应退还被告640元及押金4000元，合计4640元。
本案在审理过程中，原告提供了下列证据：
1、《租赁协议》一份，证明原、被告于2011年8月10日签订租赁协议，约定租赁期限8年，至2011年9月1日至2019年8月31日，租金前两年不递增，每月租金4000元，第三年开始在前一年租金基础上递增10%，租金每12个月支付一次，每年8月10日前支付一年租金等。
2、《补充协议》一份，证明原、被告于2014年2月27日签订补充协议，约定2013年9月1日至2014年8月31日的租金为每月4400元，2014年9月1日至2015年8月31日整年的租金保持每月4400元，之后每年按10%递增，如果被告将房屋转租，原告不得有任何异议。
3、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》各一份，证明原告出租的房屋具有合法产权。
4、《武平县岩前水厂收据》一份，证明原告2016年1月4日交纳水费45元，
5、《武平县供电有限公司通用机打发票》二份，证明原告交纳了出租房屋2015年11月2日至2015年12月2日的电费812.92元，2015年12月电费700.88元。
6、《解除合同通知书》、《EMS快递详情单》各一份，证明原告于2016年1月6日收到被告邮寄的《解除合同通知书》
经被告仰财公司质证认为，对原告提供的上述证据的真实性无异议。本院认为，原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信。
本案在审理过程中，被告仰财公司提供了下列证据：
1、收条一份，证明被告于2011年10月14日支付了保证金4000元；
2、网银转账凭证、《浦发银行个人跨行汇款汇出回单》各一份，证明被告于2014年8月19日支付了租金52800元，2015年12月7日支付了租金20000元。
3、照片一份，证明原告的房屋已被转让梦幻台球城。
原告对被告仰财公司提供的证据的真实性无异议，认为该52800元是2014年9月1日至2015年8月31日的租金，20000元是2015年9月1日至2016年8月31日的租金，不清楚台球城由谁经营。本院认为，经庭审质证，原告对被告仰财公司提供的上述证据未提出异议，该证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信。
根据本院采信的上述证据，结合原告王德贵与被告仰财公司的陈述，本院对本案事实认定如下：
原告王德贵于1997年1月13日办理了武国用（1997）字第091239号《国有土地使用证》，取得武平县岩前镇新南街140平方米的国有土地使用权，并于2001年12月20日取得编号武岩建2001－029#《建设工程规划许可证》，建成坐落于武平县岩前镇新南街72号的房屋。
2011年8月10日，以原告为四甲方、被告为乙方签订《租赁协议》一份，该协议约定原告将位于武平县岩前镇新南街72号的房屋一、二层共300平方米有偿租给被告经营合法产品，租期八年，从2011年9月1日至2019年8月31日止，租金前二年不递增，每月租金为4000元，第三年开始每年租金在前一年总租金的基础上递增10%。其中，协议第二条约定“合同签订之日，乙方需支付甲方人民币四仟元整（￥4000）作为租赁押金（不计息）。若乙方违约，甲方有权在风险抵押金中扣除相应违约金（滞纳金、税费、行政罚款等），并通知乙方在7日内补足风险抵押金。双方对违约行为、违约后果有异议的，可通过法律手段解决，以司法部门认定为准。租赁期满双方结清帐务，乙方交回店铺的5天内甲方应将租赁押金无息退还乙方”；第五条约定“租金每12个月支付一次，每年8月10日之前支付一年租金，拖欠15天内除支付应付租金外，参照农村信用社当期一年期贷款利率3倍计算迟延支付租金的罚息”；第七条第（2）项约定“乙方使用租赁房屋及经营所产生的一切税收、费用（如装修费、物业费、水电费、卫生费、工商费、国税费、地税费、电话费等其他费用）由乙方负担”；第九条约定“在租赁期间，如乙方需提前退租或甲方需收回自用，应提前三个月书面通知对方，经对方同意合同解除后，由提出解约方承担违约责任，违约所造成的经济损失由提出方负责”。《租赁协议》签订后，被告于2011年10月14日按协议约定支付了押金4000元。2014年2月27日，因被告经营困难，原、被告签订补充协议一份，约定2013年9月1日至2014年8月31日的租金每月4400元，2014年9月1日至2015年8月31日整年将保持租金每月4400元，之后每年按10%递增。如果被告将房屋转租，原告不得有任何异议，并配合该店转租的顺利交接。2014年3月，被告将租赁房屋转租给他人经营，租金仍由被告按期支付，次承租人在经营过程中再次将房屋转租。2015年8月10日，被告未按租赁协议约定支付自2015年9月1日至2016年8月31日的租金，经原告催讨，被告于2015年12月7日通过李佳明账户转账支付了20000元租金。2016年1月6日，原告收到被告通过EMS特快专递邮寄的《解除合同通知书》。
另查明，原告于2016年1月4日缴纳了出租房屋的水费45元，于2015年12月27日缴纳了出租房屋2015年11月的电费812.92元，2016年1月7日缴纳了出租房屋2015年12月的电费700.88元。
综上查明事实，本院认为，原告出租给被告的房屋，其产权明确，原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按协议约定全面履行义务。被告在协议履行过程中向原告发出《解除合同通知书》，提出解除租赁合同，因被告没有取得合同解除权，且被告没有将房屋腾空交付，应视为仍在实际使用租赁房屋，被告未经与原告协商同意，不能产生解除《租赁协议》的法律后果，故被告要求按实际使用期间计算租金，退回保证金及多支付的租金的意见，于法无据，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，2015年9月1日至2016年8月31日的租金在4400元／月的基础上递增10%，即为4840元／月，按照《租赁协议》约定，被告应在2015年8月10日之前支付该期租金58080元，但被告未按期支付租金，仅于2015年12月7日通过他人支付了20000元，未完全履行协议约定的支付租金义务，已构成违约，应当继续支付租金；原、被告在《租赁协议》中约定租赁期间的水电费由承租方承担，但被告未按期缴纳水电费，被告应将原告缴纳的水费45元、电费1513.8元返还给原告。据此，原告要求被告支付租金38080元、水电费1558.8元的请求，符合法律规定，依法应予支持。原、被告在《租赁协议》中约定拖欠15天内参照农村信用社当期一年期贷款利率3倍计算迟延支付租金的罚息，但未约定超过15天支付租金的违约责任，且原告在被告逾期支付租金后，未采取合同解除权，应视为同意被告延期支付租金，其要求被告支付自2015年8月10日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金3077.51元的请求，本院不予支持。原告在本案审理过程中，放弃要求判令被告继续履行《租赁协议》的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告福建省龙岩仰财通讯有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告王德贵租金38080元、水电费1558.8元，合计39638.8元。
二、驳回原告王德贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取434元，由原告王德贵负担40元，被告福建省龙岩仰财通讯有限公司负担394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 刘玉峰
二〇一六年四月六日
法官 助理 李满秀
代理书记员 邱 芸
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。