江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏1311民特5号
申请人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地江苏省宿迁经济技术开发区西湖路366号。
负责人：肖勇,该行行长。
委托诉讼代理人：徐致远，该行职员。
委托诉讼代理人：卢强，该行职员。
被申请人:冯解,女,1990年9月8日出生，汉族,住江苏省宿迁市宿豫区。
被申请人:姚国成,男,1986年3月29日出生，汉族,住江苏省宿迁市宿豫区。
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行宿迁分行）与被申请人冯解、姚国成申请实现担保物权一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人称，2015年12月，被申请人冯解、姚国成向申请人申请个人二手房按揭贷款。申请人与被申请人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为350000元，贷款期限为180个月。2016年1月1日申请人发放该笔贷款。二被申请人拒绝共同偿还我行贷款。现请求：1、拍卖、变卖冯解、姚国成所有的位于宿迁市宿豫区的房产，用以优先清偿申请2中的款项；2.被申请人冯解、姚国成共同偿还所欠我行贷款本金324889.40元、利息（以324889.40元为基数，按照年利率4.9%，自2017年9月10日计算至2017年10月10日；以324889.40元为基数，按照年利率6.37%，自2017年10月11日计算至2017年11月21日；以324889.40元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍，从2017年11月22日计算至实际清偿之日）并承担案件受理费以及其他实现债权的费用。
被申请人冯解、姚国成共同称，对申请事项及事实理由无异议。
本院查明：2015年12月10日，申请人邮储银行宿迁分行（贷款人）与被申请人冯解（借款人、抵押人）、姚国成（共同借款人、抵押物共有人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币350000元（大写叁拾伍万元整）。本合同项下贷款仅用于购买坐落于宿豫区的房屋，建筑面积97.17平方米。……本合同项下贷款期限为180个月，自2015年12月10日至2030年12月10日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%执行，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。实际利率以借据为准。单笔贷款发放前，基准利率发生调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按本条第（二）款约定的利率浮动比例重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第2种方式处理：2.自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……如借款人出现下列情形，贷款人可单方取消原有的利率优惠，将贷款利率调整为人民银行（贷款人）同期同档次人民币贷款基准利率或上浮一定比例。1.借款人在借款期限内，发生逾期连续3期或累计逾期6期……借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息……借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定……违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……12.影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：2.停止发放尚未发放的贷款；3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用……5、处分抵押物、实现抵押权……本合同项下的担保为抵押担保……抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押人保证对抵押物……抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用……抵押物的处分：发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按第十七条第（十一）款约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：1.借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2.贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……《抵押物清单》上载明：“抵押物名称为房产，权属证书及编号为宿房权证宿豫字第××号，评估价值46.7万元，所有权归属冯解，面积97.17，坐落于宿豫区”。
2016年1月1日，申请人邮储银行宿迁分行向被申请人冯解发放贷款350000元，并签订借据一份。借据载明：“借款人姓名：冯解，借款金额叁拾伍万元整，借款期限180月（从2016年1月1日到2031年1月1日），年利率4.9%，借款用途：购二手房，还款方式：等额本息”。被申请人冯解、姚国成向申请人邮储银行宿迁分行偿还利息至2017年9月10日，并向申请人偿还借款25110.6元，尚欠申请人借款324889.4元及2017年9月10日起的利息。
2015年12月21日，被申请人冯解、姚国成以其二人共同所有的位于宿豫区的房屋为申请人邮储银行宿迁分行办理了抵押登记，房屋他项权证上载明的债权数额为350000元。
被申请人姚国成与被申请人冯解系夫妻关系，于2015年12月10日共同向申请人邮储银行宿迁分行出具了《共同还款承诺书》，承诺共同承担归还全部贷款本息的义务。
本院经审查认为，申请人邮储银行宿迁分行与被申请人冯解、姚国成签订的《个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，申请人邮储银行宿迁分行对被申请人冯解、姚国成享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人冯解、姚国成未依约偿还借款本息，已经构成违约，邮储银行宿迁市分行有权要求被申请人冯解、姚国成承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人的利息主张系双方合同约定的内容，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。申请人邮储银行宿迁分行请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。另外，申请人提供的房屋他项权证上载明的债权数额合计350000元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿借款本金、利息的数额应以350000元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人冯解、姚国成所有的位于江苏省宿迁市宿豫区的房产，申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行对变价后所得价款在350000元的范围内对冯解、姚国成贷款324889.4元及利息（以324889.4元为基数，按照年利率4.9%，自2017年9月10日计算至2017年10月10日；以324889.40元为基数，按照年利率6.37%，自2017年10月11日计算至2017年11月21日；以324889.40元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍，从2017年11月22日计算至实际清偿之日）优先受偿；
二、驳回申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行的其他申请。
申请费80元，由被申请人冯解、姚国成负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
代理审判员 邓 霞
二〇一八年三月三十日
书 记 员 周孟韬
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知当事人向人民法院提起诉讼。