山东省青岛市崂山区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）鲁0212民初1718号	原告：胡国亮，男，1971年5月22日出生，汉族，住青岛市崂山区。	被告：张建军，男，1979年12月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。	委托诉讼代理人：张圣全，海南惠海（青岛）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：陈世柏，海南惠海（青岛）律师事务所实习律师。	原告胡国亮诉被告张建军土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡国亮、被告张建军之委托诉讼代理人张圣全、陈世柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋及土地租赁合同》并腾出土地及房屋；2、判决被告支付原告租金人民币75000元（继续支付至腾出土地及房屋时止），并支付违约金人民币99450元（计算至2017年4月20日）。事实与理由：原、被告于2011年01月19日签订《房屋及土地租赁合同》，约定将原告拥有使用权的土地及房屋等租赁给被告使用，并约定了租赁期限及租金、交付时间等。合同签订后，原告依约履行了交付义务，被告没有按照合同约定履行支付租金的义务。原告曾在崂山法院起诉被告，但被告扔拒不履行，被告又拖欠2016年1月20日租金36000元，2017年1月20日的租金人民币39000元未付，根据合同第十六条的约定，如被告在规定的期限内未按时缴纳租金，逾期每天按年租金的0.5%向原告支付滞纳金，逾期3个月未缴纳租金，原告有权终止合同。被告行为已经构成违约，原告有权解除该合同。	被告辩称，原告主张解除租赁合同，被告认为应继续履行，因被告在合同存续期间没有违约事实，原告违约在先，且将实际面积为2亩的土地夸大为5亩，被告要求按照2亩土地的面积继续租赁。针对原告第二项诉请，租金应按照2亩土地的租金支付，且被告无违约事项，不应承担违约责任。	经审理查明，2011年1月19日，原告（甲方）胡国亮与被告（乙方）张建军签订房屋及土地租赁合同，约定甲方将其位于北龙口村东山风口�刘玉世看山屋旧址周边总计约5亩的土地及房屋，出租给乙方，出租的房屋坐落于该土地之上，包括已建精装房屋一处100平方米、待建房屋约200平方米。租赁期限为12年，前两年租金为每年30000元人民币，以后每满两年在原租金基础上增加基础租金的10%，2015年2月20日至2017年2月19日为36000元/年，2017年2月20日至2019年2月19日为39000元/年，每年租金应在当年元月21日前一次性付清。另约定，待建房屋两栋2011年4月1日前由甲方全部完工，并达到乙方使用要求，经乙方验收合格交付乙方使用；甲方须按照预先设计草图修造进出道路和池塘水坝及房屋两栋，于2011年4月1日前完工，交付乙方使用；出租地的地上附着物一并租给乙方使用、收益，包括茶园2亩、樱桃树大小20余棵、水井2口、池塘200余平方米、凉亭一座、厕所一处、涵洞一处；甲方有义务向乙方提供足够的饮水水源、�源。合同还约定，如乙方在规定期限内未按时交纳租金，逾期每天按年租金的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期三个月未缴纳租金，甲方有权终止合同。	原告于2015年将被告诉至本院【案号为（2015）崂民一初字第455号】，请求法院判决：1、解除原、被告之间的《房屋及土地租赁合同》以及腾出房屋与土地；2、被告向原告支付拖欠的租金及滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。本院经依法审理判决：一、被告张建军于本判决生效之日起十日内支付原告胡国亮2013年未付租金13000元并按中国人民银行同期贷款利率四倍承担逾期支付利息（自2013年1月22日起计算至本判决生效之日止）。二、被告张建军于本判决生效之日起十日内支付�告胡国亮2014年未付租金13000元并按中国人民银行同期贷款利率四倍承担逾期支付利息（自2014年1月22日起计算至本判决生效之日止）。三、被告张建军于本判决生效之日起十日内支付原告胡国亮2015年租金36000元。四、驳回原告胡国亮的其他诉讼请求。判决作出后，被告张建军不服，上诉至青岛市中级人民法院，该院于2016年8月20日作出(2016)鲁02民终4916号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。	另查明，原、被告均认可案涉土地、房屋已于2011年交付被告，现仍由被告使用，租金已交纳至2016年2月19日。	庭审中，原告提交房屋及土地租赁合同一份，欲证明原告租给被告土地，交付涉案土地之前原告种植茶叶、盖了房子，原告是北龙口社区的村民，被告到现场实际看到土地面积才认可合同载明的5亩。被告质证称证据真实性认可，但不认可其所述的土地上种植了茶叶这个事实，且虽然合同载明土地总计5亩，但是并未经过测量，事后在诉讼过程中被告方知该土地面积为2亩。	原告提交（2015）崂民一初字第455号民事判决书复印件一份，（2016）鲁02民终4916号民事判决书复印件一份，欲证明当时原告起诉的是2013年至2015年的租金，判决已经生效并执行完毕。被告质证称真实性无异议，确实已生效，但是否执行完毕代�人不清楚。	原告提交土地租赁协议书复议件一份、北龙口社区出具的证明一份，欲证明案涉土地系集体土地，是原告从社区租赁的。被告质证称协议的真实性认可，该证据同时证明原告仅向村委承租2亩土地，其所述5亩土地无事实依据。北龙口社区出具的证明真实性不予认可，该证据性质属于证人证言，应当由村委负责人当场接受质询，否则该份证明不能作为证据使用。	被告提交房屋及土地租赁合同一份、道路及水坝建筑图一份，欲证明1、被告与原告之间存在租赁合同关系；2、�案土地方位为“北龙口村东山刘玉世看山屋旧址周边土地”；3、合同第八条证明原告有修缮房屋的义务；4、合同第十三条、第十四条证明被告不应承担违约责任，原告应向被告承担违约责任；5、合同及建筑图共同证明原告须按设计草图（道路及水坝建筑图）修造进出道路和水坝，并于2011年4月1日前完工；6、合同及建筑图共同证明原告应为被告铺设混凝土浇制宽3米、厚10公分的路面。原告质证称合同真实性认可，但后附的道路及水坝建筑图不是签合同时附的，合同没有附图，该图是被告自行制作没有原告签字原告不认可。合同中第二条第2项说的涉及草图实际上合同并没有附，道路和池塘水坝原告已经给被告修好了。	被告提交（2010）崂民二初字第225号民事判决书复印件、（2015）崂民一初字第455号民事判决书，欲证明原告自认其承包的2亩土地系2002年与北龙口村签订的合同，法院作出（2010）崂民二初字第225号民事判决书，查明北龙口村将“东山原刘玉世等看山屋旧址及周边约计二亩土地”租赁给原告，证明原告仅享有2亩土地的使用权。原告质证称真实性无异议，均已经生效。原告和村里签订了2亩土地、跟他人签订了1亩多地的租赁合同，当时个人承包土地的土坡、斜坡都不算面积，原告个人使用挖掘机都将土坡、斜坡整平了，实际面积加大了，租赁总面积超过5亩。为证明其主张，原告另提交其与北龙口社区居民王希林、胡孝爱、王显义、王奎成租赁协议三份，主张王希林、胡孝爱、王显义、王奎成四人的地紧挨着共计1亩多地，都在原告租给被告的地里面，原告是拥有使用权的。被告质证称，三份土地租赁协议书真实性不予认可，无法确认是王希林、胡孝爱、王显义、王奎成的亲笔签名，且无法证明此四方拥有土地的合法权益，且载明的土地面积合计不足1亩而是9分8厘，证明事项不认可。	被告提交道路现状照片一宗、房屋现状照片一宗，均拍摄于2017年7月4日，欲证明至开庭时，上山无道路，无法开展经营，原告未按照合同约定履行，构成违约。房屋屋顶及墙体开裂，房屋塌陷已成危房，原告未履行修缮房屋的义务。水源也仅有照片上显示的水井。原告质证称照片真实性无异议，但拍摄的道路不是原告修的那条，井是原告租给被告之后原告出资翻建的，后期出现�题后原告进行了维修，履行了合同义务，不存在违约。	以上事实，有原、被告提交的证据，双方当庭陈述、庭审笔录在案为凭，经开庭审理和质证，可以采信。	本院认为，原、被告签订的租赁合同，内容不违反国家法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约履行。被告主张实际租赁土地面积为2亩，而非合同约定的5亩，但其提交的（2010）崂民二初字第225号民事判决书系在原、被告签订合同之前作出，不能证明原告实际交付的土地为2亩，且双方均认可案�土地、房屋已于2011年完成交付，双方应在当时对土地范围、位置的进行了确认，双方发生争议前被告亦是按照5亩土地的标准交纳租金，被告现主张实际交付的土地为2亩，与常理不符；被告提交的照片等证据亦不足以证明其主张的原告存在不履行修缮义务等违约行为，故被告应依照合同履行义务。根据合同约定，每年租金应在当年元月21日前一次性付清，若被告逾期三个月未交纳租金，原告有权终止合同，现被告仅交纳租金至2016年2月19日，未交纳2016年2月20日至2017年2月19日期间、2017年2月20日至2018年2月19日期间的租金，构成违约，原告要求解除合同及要求被告腾出土地、房屋并支付租金的请求符合合同约定及法律规定，予以支持。原告在本院起诉之日即2017年4月26日可视为原告要求与被告解除合同之日，故原、被告之间的《房屋及土地租赁合同》于2017年4月26日解除�该合同解除后，被告应将涉案土地、房屋及时腾出并返还原告，时间以20日为宜，并按照合同约定的租金标准向原告支付合同解除后至实际返还之日的使用费。	关于原告主张的租金及违约金，依照双方约定，被告应支付2016年2月20日至2017年2月19日期间的租金36000元，被告逾期支付亦应承担违约金，但合同约定数额过高，应予调整，考虑到原告实际损失，应自欠付之日即2016年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止为宜。因双方之间的租赁合同于2017年4月26日解除，被告应支付2017年2月20日至2017年4月26日期间的租金7052元（39000元/年÷365天×66天），并自欠付之日即2017年1月22日起�中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金至本判决生效之日止。	综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：	一、原告胡国亮与被告张建军2011年1月19日签订的《房屋及土地租赁合同》于2017年4月26日解除；	二、被告张建军于本判决生效之日起20日内将上述租赁合同项下、位于崂山区北龙口社区刘玉世看山屋旧址周边的土地及房屋腾出并返还原告胡国亮，支付原告自2017年4月27日起至实际返还土地、房屋之日的使用费（该使用费按照前述租赁合同约定的租金标准计算，其中2017年2月20日至2019年2月19日期间为39000元/年，2019年2月20日至2021年2月19日期间为42000元/年）；	三、被告张建军于本判决生效之日起10日内支付原告胡国亮2016年2月20日至2017年2月19日期间的租金36000元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍承担逾期支付该�项的违约金（自2016年1月22日起计算至本判决生效之日止）；	四、被告张建军于本判决生效之日起10日内支付原告胡国亮2017年2月20日至2017年4月26日期间的租金7052元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍承担逾期支付该款项的违约金（自2017年1月22日起计算至本判决生效之日止）；	五、驳回原告胡国亮的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费3789元，由原告负担800元，被告负担2989元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。	根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。	审 判 长  侯一佳	人民陪审员  赵 兵	人民陪审员  曲军涛	二〇一七年十二月二十一日	书 记 员  张 雪