广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初21004号
原告:中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，统一社会信用代码914420028203227XD。
负责人：陈立新，职务行长。
委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴少容，广东道慧律师事务所律师。
被告：叶大航，男，1980年8月29日出生，汉族，住广东省台山市，
被告：张晓燕，女，1987年11月5日出生，汉族，住广东省紫金县，
被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。
法定代表人：郑建强，职务总裁。
委托诉讼代理人：刘梦超、吴文秀，均系公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称为农行中山分行）诉被告叶大航、张晓燕、中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告农行中山分行诉称：因被告叶大航拖欠农行中山分行贷款本息未还，被告张晓燕、雅建公司是保证人，为此向法院起诉，请求判令：1.解除原告农行中山分行与被告叶大航、张晓燕、雅建公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150106077）；2.被告叶大航向原告农行中山分行归还贷款本金367250.07元及利息、罚息、复利（暂计至2017年7月28日止利息3106.83元，罚息28.89元、复利24.86元；从2017年7月29日起至清还之日止按合同约定的利率标准计算）；3.被告叶大航向原告农行中山分行支付律师费18520元；4.原告农行中山分行对处置被告叶大航提供的抵押房产（位于中山市××乡镇雅××小区××房）所得款项在上述债务范围内享有优先受偿权；5.被告张晓燕、雅建公司对被告叶大航的上述债务承担连带清偿责任。
庭审中，原告明确第2项诉求中的利息按贷款利率采用执行利率按中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮8%计算，罚息按贷款利率水平上加收50%，对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利。
因被告叶大航、张晓燕下落不明，本院依法于2018年1月22日公告通知被告应诉。公告期限届满，两被告未到庭应诉。
被告雅建公司辩称：一、原告农行中山分行应当先处分抵押担保的涉案房产，雅建公司仅应就抵押物不足部分承担补充清偿责任。雅建公司与原告就雅建公司开发的雅居乐平南商住小区于2014年12月18日签订的《一手购房贷款业务银企合作协议》，其中协议第六条第五款中规定：如购房人违反借款合同和担保合同（如有）约定归还贷款本息，乙方（雅建）需承担担保责任时，甲方（银行）同意先处置抵押物，若处置的价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的一切费用时，不足金额由乙方补充清偿。债务人已经将名下位于中山市××乡镇雅××小区××房作为抵押担保，抵押给债权人即本案原告。根据《物权法》第176条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权。债权人即原告应先就债务人名下的房产处置后的价款受偿，不足部分由雅建公司承担补充责任。
二、针对原告诉讼请求中提出的贷款本金367250.07元及“3160.58元利息（包括正常利息、罚息、复利）”，原告应提供证据证明叶大航、张晓燕已还及未还的贷款金额，同时提供其利息计算公式与计算标准。债务人是还款义务的主体，雅建公司不清楚其已还金额和尚未还金额，故需原告及叶大航、张晓燕提供证据证明并由法院查明事实后裁决。
三、原告的律师费应提供相关付款证明。原告在诉状中仅提供委托代理合同及发票，未提供付款证明等材料证明其为实现债权而确已支付了18520元律师费，且该费用并非债务人违约行为导致诉讼时必然发生的费用，该费用明显高于当前中山市同类型案件的收费标准，原告应提供相应证明材料并由法院查明裁决。
四、雅建公司若承担因抵押物不足部分的补充责任�请求法院在判决书中明确保证人（雅建公司）在承担责任后有权向债务人追偿。根据《担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；《担保法司法解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。故请求法院在判决中明确此项判决，以便于雅建公司若承担因抵押物不足部分的补充责任后可直接依据判决书向债务人追偿，以免诉累。
被告雅建公司为其辩解提供的证据：中国农业银行《一手购房贷款业务银企合作协议》。
经审理查明：
贷款人：原告的下属机构中国农业银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称农行三乡支行）。
借款人、抵押人：叶大航。
保证人：张晓燕、雅建公司。
签约情�：2015年7月27日，农行中山三乡支行、叶大航、张晓燕、雅建公司共同签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150106077）。
贷款金额：390000元。
贷款期限：30年，自2015年7月28日至2045年7月27日止。
贷款执行利率：浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起12个月重新定价一次，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮8%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮8%作为下一个浮动周期的适用利率。当时约定的贷款利率为4.968%。
罚息利率：逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率加收50%。
复利计收标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；对借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
约定还款方法：等本递减还款法，每月28日还款。
提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。
欠款情况：叶大航从2017年5月28日起未按时足额还款，截至2017年7月28日，叶大航尚欠借款本金367250.07元、利息3106.83元，罚息28.89元、复利24.86元，合计370410.65元。
抵押担保情况：叶大航以其所购位于中山市××乡镇雅××小区××房的房地产作为贷款的抵押担保，并办理了抵押登记备案手续（销售合同编号：HTN2015036146；抵押登记备案号：易�抵字第DY201538090号）。庭审中原告农行中山分行及被告雅建公司均确认案涉抵押房产权属证书及他项权证尚未核发。
保证担保约定：2014年12月18日，农行三乡支行与雅建公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》：阶段性连带保证责任的期限自原告、雅建公司与购房人签订《个人购房担保借款合同》之日起至购房人抵押的房地产办妥正式抵押登记并取得他项权证之日止；若购房人未按借款合同约定按期还本付息的，原告应先行处分抵押物，抵押物不足清偿时，雅建公司承担补充清偿责任。2015年7月27日，三方签订的《个人购房担保借款合同》，第九条第9.1.4（8）项约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。已选择某一担保方式的，也可同时主张其他�保方式。
实现债权的费用：《个人购房担保借款合同》第十一条违约责任第11.8款约定，借款人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。为追收本案欠款，农行中山分行委托广东道慧律师事务所代理本案诉讼，并支付了律师费18520元。
叶大航与张晓燕系夫妻关系，双方于2008年9月26日登记结婚。
诉讼过程中，原告农行中山分行出具担保函作担保，申请保全被告叶大航价值相当于388930.65元的财产。本院审查后依法作出（2017）粤2071民初21004号民事裁定书，查封了被告叶大航名下位于中山市××乡镇雅××小区××房的房地产（合同业务编号：HTN2015036146）价值相当于388930.65元的产权份额。
又查，农业银行中山三乡支行出具声明表示：农业银行中山三乡支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。
本院认为，《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。叶大航借款后连续多期未按期还款，属于违约，农行中山分行有权依照合同约定提前收回未到期贷款本金，叶大航应承担清偿贷款本金、利息、罚息、复利等违约责任。关于农行中山分行主张叶大航欠款的数额，有其提交的对账单证实，且叶大航没有证据予以推翻，故本院予以确认。关于律师费，有农行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票予以证实，双方当事人在合同中也有明确约定，且律师费也没有超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标�，故农行中山分行要求叶大航支付律师费18520元的诉讼请求，本院予以支持。
涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当叶大航不履行上述债务时，农行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。
张晓燕与叶大航系夫妻关系，且系债务人叶大航的保证人，应对借款人的债务承担连带保证责任；雅建公司承诺在叶大航取得房地产权属证书，并办妥以农行中山分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为叶大航的债务承担连带责任保证，现叶大航的上述债务发生在约定的保证期间内，且未超出双方约定的保证范围，因被担保的债权既有叶大航自己提供物的担保，又有雅建公司提供的保证，而合同对担保履行的先后顺序没有明确约定，故农行中山分行应先就叶大航提供的抵押物实现债权，雅建公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。雅建公司承担保证责任后，有权向叶大航追偿。
叶大航、张晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司中山三乡支行与被告叶大航、张晓燕、中山市雅建房地产发展有限公司于2015年7月27日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150106077）；
二、被告叶大航于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金367250.07元及利息、罚息、复利（暂计至2017年7月28日，利息3106.83元、罚息28.89元、复利24.86元;从2017年7月29日起至本判决生效之日前，未到期本金按中国人民银行同档次贷款基准利率为基础下浮8%计收利息，逾期本金按罚息利率即贷款利率上浮50％计算罚息，对应付未付的利息按罚息利率计收复利；本判决生效之日的次日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）；
三、被告叶大航于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费18520元；
四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行就上述债权对被告叶大航名下位于中山市三乡镇雅居乐平南商住小区6幢2401房的房地产（销售合同编号：HTN2015036146；抵押登记备案号：易房抵字第DY201538090号）折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
五、被告张晓燕对被告叶大航的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；
六、被告中山市雅建房地产发展有限公司对处置被告叶大航名下的上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山市雅建房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告叶大航追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7134元，诉讼保全费2465元，合计9599元（原告已预交），由被告叶大航负担，被告张晓燕承担连带责任（被告叶大航于本判决生效之日起七日内迳付原告）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市雅建房地产发展有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
人民陪审员 张嘉慧
人民陪审员 郑美琪
二〇一八年五月三日
书 记 员 梁晓林
林雷