北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3736号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号楼2层F2-12/12A/12B/13/14/15/Z1/Z2/Z3/Z4/Z5/Z6。
法定代表人：董斌，执行董事长。
委托诉讼代理人：张海泉，北京市海斯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田振华，北京市海斯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京奎文宾馆，住所地北京市东城区新中街**号。
法定代表人：任志明，董事长。
委托诉讼代理人：王冬冬，女，北京奎文宾馆职员。
上诉人北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司（以下简称蜀声蜀色公司）因与被上诉人北京奎文宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初21921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蜀声蜀色公司之委托诉讼代理人张海泉，被上诉人北京奎文宾馆之委托诉讼代理人王冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蜀声蜀色公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持我公司的全部诉讼请求，驳回北京奎文宾馆的反诉请求。事实和理由：一审认定事实不清，本案存在两个房屋租赁关系，2015年4月30日以后，北京奎文宾馆与我公司的遣散员工建立了新的租赁关系，在其出具的情况说明中进行了自认，因此其不能收取两份房租；我公司已经腾退交还了全部租赁房屋，我公司与北京奎文宾馆的租赁关系结束后，遗留物品的腾退义务人应是我公司的遣散员工；即便一审认定的事实成立，其计算的租金数额也有误；北京奎文宾馆出租地下室房屋，违反北京市相关法律法规，合同应属无效；一审程序错误，北京奎文宾馆的反诉与本案系不同的法律关系，不应一并审理，我公司未收到反诉状，不知道对方是否交纳反诉费用，我公司代理人没有反诉代理权，且反诉未给予我公司答辩期。
北京奎文宾馆辩称：同意一审判决，不同意蜀声蜀色公司的上诉请求。我单位本身是宾馆，地下室有相关执照，可以进行经营；我单位与蜀声蜀色公司签订补充协议后，对方多次变更店长，一直未解决腾退事宜；我单位通过派出所才找到蜀声蜀色公司负责人进行协调，2015年11月把所有物品撤走。
蜀声蜀色公司向一审法院起诉请求：1.北京奎文宾馆退还租金293955.48元；2.北京奎文宾馆支付违约金30000元。
北京奎文宾馆向一审法院提起反诉请求：蜀声蜀色公司支付14间房2015年11月1日至2015年12月17日的房屋租金52179.4元。
一审法院认定事实：2013年10月25日，蜀声蜀色公司与北京奎文宾馆订立房屋租赁合同，约定蜀声蜀色公司向北京奎文宾馆承租位于北京市东城区×××地下室一层的房屋，作为蜀声蜀色公司的员工宿舍，期限自2013年11月1日至2018年10月30日。2013年11月1日至2015年10月30日，每月每间房租金2380元，每年租金600000元；2015年11月1日至2018年10月30日每月每间房租金2500元，每年租金630000元。
2015年3月16日，蜀声蜀色公司致函北京奎文宾馆，称由于企业经营战略变更，租赁合同于2015年4月30日解除。2015年3月28日，双方订立补充协议，约定解除房屋租赁合同，蜀声蜀色公司于2015年4月30日前腾退租赁房屋；北京奎文宾馆退还剩余半年房租税后282900元；2015年3月15日蜀声蜀色公司已经退还3间房屋，北京奎文宾馆就此退款11055.48元。
诉讼中，蜀声蜀色公司出示了署名北京奎文宾馆的情况说明，日期为2016年10月22日，内容为：蜀声蜀色公司在2015年5月份、6月份单独以员工名义租用两个月后，蜀声蜀色公司在约定时间内没能够将其财物撤离，北京奎文宾馆多次催促下，蜀声蜀色公司于2015年11月15日将其所有设施、设备全部撤离，蜀声蜀色公司多占用了北京奎文宾馆房屋15天。自2015年7月至11月期间，北京奎文宾馆多次联系蜀声蜀色公司店长未果，均表示不知、不管此事。蜀声蜀色公司表示，情况说明中所述蜀声蜀色公司搬走的物品，不是蜀声蜀色公司自行搬走的，而是蜀声蜀色公司帮忙联系的，并且蜀声蜀色公司并非以员工名义租房，而是就是员工本人租房。对于情况说明的真实性，北京奎文宾馆予以认可。
一审法院认为：房屋租赁合同系蜀声蜀色公司、北京奎文宾馆的真实意思表示，合法有效。后双方订立补充协议，协商一致解除了房屋租赁合同，该解除行为亦属有效。根据补充协议的约定，蜀声蜀色公司应于2015年4月30日将其租用的21间房屋腾空后交还北京奎文宾馆。北京奎文宾馆认可蜀声蜀色公司已于该日期前腾退了7间房屋，对此法院予以确认。关于剩余14间房是否腾退的问题，北京奎文宾馆虽表示蜀声蜀色公司于2015年12月17日腾房，但未出示相应证据。而根据情况说明，北京奎文宾馆曾自认蜀声蜀色公司于2015年11月15日腾退房屋。现蜀声蜀色公司未能出示证据，证明其按期履行了腾房义务，应当承担举证不能的不利后果。因此，法院依法认定蜀声蜀色公司于2015年11月15日将占用的14间房屋腾退给北京奎文宾馆。双方因腾退房屋、退还租金问题发生争议，在此情形下北京奎文宾馆未退还房屋租金，不构成违约，因此，蜀声蜀色公司起诉要求北京奎文宾馆支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。对于按期腾退的7间房，北京奎文宾馆同意退还2015年5月1日至10月30日的租金，法院照准。对于剩余14间房，北京奎文宾馆反诉要求蜀声蜀色公司支付2015年11月1日至11月15日期间的房屋租金，理由正当，法院予以支持；北京奎文宾馆反诉要求蜀声蜀色公司支付2015年11月16日至12月17日期间的房屋租金，缺乏依据，法院不予支持。蜀声蜀色公司要求北京奎文宾馆退还剩余14间房屋2015年5月1日至10月30日的房屋租金，缺乏依据，法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、北京奎文宾馆于判决生效后七日内退还北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司房屋租金八万二千四百六十元；二、驳回北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京奎文宾馆的其他反诉请求。
本院审理中，蜀声蜀色公司主张本案中的21间房屋均已退还，由其遣散员工租赁，并提交微信聊天记录，该记录显示案外人于2015年10月11日向北京奎文宾馆员工即本案代理人王冬冬的微信支付了14828元。蜀声蜀色公司主张该笔费用系其遣散员工向北京奎文宾馆支付的4间房屋的租金加水电费。王冬冬认可其收到了该笔费用，称租住7间房屋的人员住了两个月后搬到了楼上，交的是楼上房间的房租，与地下室房屋无关。关于补充协议中涉及的2015年3月15日蜀声蜀色公司退还的3间房屋，经询，北京奎文宾馆不认可已经退还，称仅人员撤出，东西没有搬走。北京奎文宾馆表示退还房租按协议约定应按税后价格计算，现其不再要求扣税，愿意按每间房的税前房租计算。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为：蜀声蜀色公司上诉称一审不应受理反诉及反诉存在程序错误。经本院审查，北京奎文宾馆的反诉符合反诉受理条件，一审中合并审理符合法律规定，且一审反诉程序并无不当，蜀声蜀色公司对一审程序错误的上诉理由，本院不予采纳。
北京奎文宾馆与蜀声蜀色公司签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述补充协议中约定蜀声蜀色公司应于2015年4月30日前搬出租赁房屋，蜀声蜀色公司主张其交还了全部房屋，其遣散员工与北京奎文宾馆就全部房屋建立了新的租赁关系，但其提交的证据不足以证明其在约定期限内腾退了全部房屋。根据本案查明的事实，双方就房屋腾退未办理交接手续，且2015年11月15日前租赁房屋中仍有蜀声蜀色公司的物品，故对蜀声蜀色公司的上述主张，本院不予采信。
关于占用房屋间数问题，在蜀声蜀色公司不能证明已腾退的情况下，北京奎文宾馆认可蜀声蜀色公司员工以个人名义租赁了其中7间房屋并实际付款，本院予以确认。另根据双方2015年3月28日签订的补充协议，2015年3月15日蜀声蜀色公司退还了3间房屋，虽北京奎文宾馆不予认可，但结合补充协议的内容及日期判断，上述3间房屋已经退还。故一审法院对蜀声蜀色公司实际占用房屋间数认定有误，蜀声蜀色公司2015年4月30日之后实际占用的房屋应为11间。对于上述已退还的3间房屋，北京奎文宾馆应将相应期间的租金退还给蜀声蜀色公司。蜀声蜀色公司交纳租金到2015年10月31日，对于其2015年11月1日至11月15日占用的11间房屋应当交纳的费用，从北京奎文宾馆应退还的租金里扣除。
综上所述，蜀声蜀色公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条、第一百五十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初21921号民事判决第二项、第三项；
二、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初21921号民事判决第一项为：北京奎文宾馆于本判决生效后七日内退还北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司房屋租金十三万九千七百六十元；
三、驳回北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京奎文宾馆的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3080元，由北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司负担1621元（已交纳），由北京奎文宾馆负担1459元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉费552元，由北京奎文宾馆负担407元（已交纳），由北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司负担145元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4922元，由北京蜀声蜀色餐饮管理有限公司负担2799元（已交纳），由北京奎文宾馆负担2123元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘苑薇
代理审判员 廖 慧
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 康 飞
书 记 员 史其申