杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初5193号
原告：杭州元发实业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道湘湖社区。
法定代表人：金矿开。
委托代理人（特别授权）：夏德忠、陆远，浙江天册律师事务所律师。
被告：鲍荣华，男，汉族，1965年12月6日出生，住浙江省仙居县。
被告：杭州景都大酒店有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道浦沿路773号1幢101-2室至101-4室、201-1室至201-4室、301-1室至301-6室及12-23层。
法定代表人：鲍荣华。
委托代理人（特别授权）：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。
原告杭州元发实业有限公司（以下简称元发公司）诉被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司（以下简称景都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月15日公开开庭进行审理。原告元发公司的委托代理人夏德忠，被告鲍荣华，景都公司代理人吴刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称，2015年1月13日，原告与被告鲍荣华签订了《房屋租赁合同》（编号：江南商业013，以下简称“租赁合同”），合同约定由原告向鲍荣华提供坐落于杭州市滨江区的房屋租赁给鲍荣华作餐饮用途使用。合同对租赁期限、租金、物业费、支付方式、保证金以及违约责任等进行了约定。
被告景都公司虽未直接参与签订租赁合同，但鲍荣华是景都公司的法定代表人及股东，公司成立后也对租赁合同予以盖章确认，并且实际也在租赁合同约定的范围内进行餐饮业务的经营活动，部分租金、物业费等款项也由其向原告支付的。
租赁合同第四条关于租金及支付方式的约定：“本合同约定的起租日起每满十二个月为一个计租年度，……第一个计租年度租金人民币1360000元/年，第一至至第三年不变，第四年至第六年的年租金在第三年基础上增加10%，第七年至第九年的年租金在第六年的基础上增加10%”、“……按乙方承租该物业965.96平方，应承担物业管理费3380.86元/月，年物业费40570元，物业管理费第1至第3年不变，第四年起另行商定增长幅度。”“本租赁合同采取先付后用原则，房屋租金及物业管理费支付方式半年一付。”
合同第六条关于保证金和保证人约定：“乙方应于本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金200000元。”
租赁合同签订后，被告于2015年1月16日支付了200000元保证金，并支付了第一期房屋租金和物管费700285元，原告于同日将租赁房屋交付被告使用。被告于2015年9月10日至2015年10月29日期间，分4次向原告支付了在扣除免租期费用之后的第二期房屋租金及物业费316039元。被告本应于2015年12月14日支付第三期租金和物管费、于2016年6月14日支付第四期租金及物管费，但至今未予支付，累计拖欠租金及物业费1400570元。
原告自2015年11月起，曾多次书面致函两被告，要求支付租金及物管费，并且委托律师于2016年8月22日、8月23日分别向两被告发出律师函，但两被告仍不予理会。
根据租赁合同第十五条的约定，被告拖欠租金超过30天，原告有权书面通知被告立即解除租赁合同；根据租赁合同第十六条的约定，因一方违约导致另一方解除租赁合同的，守约方有权要求对方按照解除合同时所在的计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金，对于已经支付的租金和保证金不予退还。
据此，原告于2016年10月20日，向两被告发出了书面《解除租赁合同通知函》，两被告于2016年10月20日当面签收，被告二又于2016年10月22日通过邮件签收。现诉请：一、判令被告一、被告二支付房屋租金及物管费共计1400570元；二、判令被告一、被告二支付违约金共计1400570元；三、判令被告一、被告二赔偿原告律师费10万元、财产保全费5000元、保全担保费3000元；四、判令被告一、被告二立即腾退坐落于杭州市滨江区的房屋，并将该房屋移交给原告；五、判令两被告被告二按每天3837元的标准支付从2016年11月11日起至实际腾退日止的租金、其他费用，并支付每天1000元的逾期腾退违约金（截止2016年11月16日，租金、其他费用及逾期腾退违约金为29022元）；五、判令由两被告承担诉讼费用。
两被告辩称，一、原告交付房屋的时间（计收房屋租金的时间），应该是2015年6月16日，而不应是2015年3月15日计收房屋租金。1、答辩人对租赁房屋装修完毕，原告出租的房屋还没有取得工程竣工验收备案，也没有取得土建消防验收合格证，导致答辩人对租赁房屋装修完毕后，不能通过消防安全检查验收，更无法办理特种行业许可手续。原告出租的房屋是2015年6月取得工程竣工验收备案，而至今未取得土地消防验收合格证。这两个原因直接导致答辩人不能办理行政许可而不能开业，给答辩人造成巨大损失，其责任在原告一方；2、答辩人对租赁房屋装修完毕时，原告没有向答辩人交付一楼大厅。原告装修的大厅至2015年6月15日交付答辩人，延迟了三个月时间；3、因原告没有在答辩人对租赁房屋装修完毕时交付酒店一楼大厅，导致答辩人不能如期开业，使答辩人损失装修酒店的赶工费损失600000元；二、原告经常无故对答辩人停水停电，给答辩人造成损失，对此，原告应承担赔偿责任。原告自2016年1月以来，多次停水停电，特别是自2016年11月9日以来，一直将答辩人经营的酒店停水停电，导致答辩人不能正常经营，造成重大损失。原告应承担赔偿责任；原告出租的房屋有严重的质量问题，给答辩人造成直接经济损失854796元，此款应由原告承担并在由答辩人应付的房租中扣减。因房屋质量问题，使答辩人支付地面找平费273600元（此费用应由原告支付，原告让答辩人先垫付后由原告承担）23层楼漏水严重，答辩人支付房屋维修费173852元（该损失已函告原告）、答辩人因23层房屋维修20天，使房屋不能发挥效益，造成直接经济损失101600元（该损失已函告原告）；四、原告诉请的违约金金额过高。请法院依法调整原告与答辩人的违约金。因此，答辩人请求法院驳回原告的此项诉请；五、答辩人并没有违约，原告制作的《解除租赁合同通知函》还在三个月的起诉期内，原告无权请求答辩人腾退房屋，更不能要求答辩人承担律师费等相关损失。原告用欺骗手段给鲍荣华送达《解除租赁合同通知函》的时间是2016年10月20日，截至现在不足三个月，依据相关司法解释规定，对解除合同有异议的起诉期是三个月。答辩人保留向法院起诉请求撤销。另外截止2016年11月9日止，共16个月，答辩人每月应交的租金和物业费79.5万元，总计应交1272万元，而答辩人共实交租金和物业费999万元，另加100万元保证金，共交1099万元。答辩人截目现在仅欠交租金173万元。如原告不停水停电，答辩人不会欠交租金173万元。因此，答辩人不应承担违约责任；六、原告没有出具租赁赁费发票，导致答辩人财务不能核销和抵扣税款，给答辩人造成营业损失，原告应承担责任，故请求驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，在庭审前向本院提交下列证据材料：1、《房屋租赁合同》（编号：江南商业013），证明原告与被告一于2015年1月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于杭州市滨江区的房屋租赁给被告作餐饮用途使用。合同中对租赁期限、租金、物业费、支付方式、保证金以及违约责任等双方各项权利义务均进行了约定；2、收款收据及支付凭证，证明被告已经向原告支付第一期700285元以及扣除免租期后的第二期316309元租金及物业管理费；3、催款函，证明原告多次向被告书面致函要求被告履行合同约定，支付相应的租金以及物管费；4、律师函以及EMS寄送、签收记录，证明2016年8月22日、23日原告分别向被告发送律师函要求其支付拖欠的租金以及物业管理费并经被告签收；5、解除租赁合同通知函以及EMS寄送签收记录，证明原告于2016年1月20日、22日向被告发出书面的《解除租赁合同通知函》并已由被告签收；6、《委托代理合同》，《上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证、发票》。证明原告为本案诉讼委托律师代理需要支付律师代理费10万元，并已经支付第一期律师费用5万元；7、《中国人民银行财产保险股份有限公司讼财产保全责任保险保单》、《上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证》、《发票》，证明原告为本案诉讼及财产保全、请保险公司提供诉讼保全担保，需要支付诉讼担保费3000元，并已经支付。证据8，浦发银行转账凭证及发票，证明原告支付本案第二期律师费5万元。
两被告质证意见：1、对证据1真实性没有异议，证明目的也没有异议2、对证据2，真实性证明目的没有异议，如果有超付以被告提供的新证据证明，以发票为准；对证据3、证据4真实性没有异议。证明目的有异议。对证据5，真实性有异议，以欺骗的手段骗取签名；对证据6，7、8真实性和证明目的没有异议。
本院认证意见，本院对原告提交的证据的真实性予以认定，能否达到原告证明目的，在下文一并论述。
原告在庭审后，又补充提交了下列证据材料：1、杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书（杭公消验字[2014]第0233号），证明出租房屋于2014年10月29通过消防验收；2、房屋租赁备案证（滨房租证[2014]第2854号，证明出租房屋符合出租条件并经备案。
被告质证后认为，证据1中的验收的土建工程没有包括被告所租赁的房屋。对证据2的租赁备案证的三性无异议，但认为《房屋租赁备案证》的有效期三年，而原被告签订的租赁合同为十年，原告有意欺诈被告，原告转租房屋未经业主杭州杨家墩股份经济合作社书面同意，转租行为违法。
本院对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性予以认定，能够达到原告证明目的。
被告鲍荣华未提交证据。
被告景都公司为反驳原告的主张，向本院提交下列证据材料：证据1，《照片》五张，拟证明被告于2015年3月17日完成酒店竣工及原告在2015年4月20日酒店才开始装修；证据2，《工资表》六份，证明被告在2015年3月员工即开始起薪，因原告在2015年4月20日酒店大厅才装修开始，导致被告受到损失的情况；证据3，《年底赶工费用明细》，证明被告为保证2015年3月开业而支付的赶工费六十万元。导致被告受到损失的情况；证据4，《消防验收合格证》、《特种行业许可证》一份，证明被告延期交付酒店大厅而导致被告于2015年6月16日才办理完成行政许可手续的事实；证据5、《停水停电通知》，证明原告违法停水停电的事实；证据6，被告致原告《函》六份及附件六份，证明被告向原告索赔损失及原告签收的事实。
原告质证意见：证据1，真实性和关联性都有异议，无法体现本案所涉酒店的场景；证据2，真实性无法确认；证据3，真实性无法确认，和本案无关联性；证据4，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是因为原告才导致不能拿到；证据5，如果是公司盖章真实性无异议；证据6，真实性无法确认，要庭后核实。
被告鲍荣华质证意见：对景都公司提交的证据无异议。
本院认证意见：对被告提交的证据材料1、2、3，与本案缺乏相关性，不能达到被告证明目的；对证据材料4及5的真实性予以确认；对被告提交的证据6，主要反映12层至21层房间及23层漏水损失、电梯停运造成损失等问题，与本案租赁合同争议标的缺乏相关性，且被告也未提起反诉，故在本案中不予认定。
综合当事人提交的有效证据和当庭陈述，本院认定案件事实如下：2015年1月13日，原告（甲方）与被告鲍荣华（乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号：江南商业013，以下简称“租赁合同”），合同约定由原告向鲍荣华提供坐落于杭州市滨江区的房屋租赁给鲍荣华作餐饮用途使用。租赁期限为9年，自2015年1月15日至2024年1月14日，免租期为2015年1月15日至2015年4月24日。租金及支付方式的约定，起租日起每满十二个月为一个计租年度，……第一个计租年度租金人民币1360000元/年，第一至至第三年不变，第四年至第六年的年租金在第三年基础上增加10%，第七年至第九年的年租金在第六年的基础上增加10%”、“……按乙方承租该物业965.96平方，应承担物业管理费3380.86元/月，年物业费40570元，物业管理费第1至第3年不变，第四年起另行商定增长幅度。本租赁合同采取先付后用原则，房屋租金及物业管理费支付方式半年一付。乙方须在本合同签订后3日内向甲方一次性付第一个半年度房租680000元、半年度物业管理费及其他费用20285元，合计700285元，后半年房租及房租有及物业管理费，在扣除免租期后，合计人民币316309元。从第二年度开始，每年的房租及物业费在本年度开始日前30天内支付。付款日期为每年的12月14日。
合同还约定乙方应于本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金200000元。
合同还对违约责任进行了约定，其中12.1条约定，本合同到期未续租或终止、解除的，乙方因在本合同终止或解除之日起十五个工作日内腾退租赁房屋，并与甲方办理书面移交手续；15.4条约定，乙方拖欠房屋租金及其他费用或未及时、补足保证金累计30天以上，甲方有权书面通知乙方立刻解除本合同；16.2条约定，因对方违约，导致一方解除合同的，守约方有权要标对方按照解除合同时所在计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金。系乙方违约的，已付房屋租金及其他费用和保证金不不予退还；16.5条约定，乙方未及时腾退房屋返还设施设备的，除应按照实际占用天数继续支付租金及其他费用外，还应每逾期一日支付人民币1000元的违约金；16.6条约定，如一方违反合同，守约方有权要求违约方承担其因追究违约行为而支出的相关费用。
合同还对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定。
被告景都公司后在涉案合同上加盖公章，明确承诺：自2015年6月30日起公司成立，将自成立之日起，按照合同履行承租人义务。
租赁合同签订后，被告于2015年1月16日支付了200000元保证金，并支付了第一期房屋租金和物管费700285元，原告于同日将租赁房屋交付被告使用。被告于2015年9月10日至2015年10月29日期间，分4次向原告支付了在扣除免租期费用之后的第二期房屋租金及物业费316039元。
被告本应于2015年12月14日支付第三期租金和物管费、于2016年6月14日支付第四期租金及物管费，但至今未予支付。
原告曾多次书面致函两被告，要求支付租金及物管费，并且委托律师于2016年8月22日分别向两被告发出律师函，但两被告仍未予支付。原告于2016年10月20日，向两被告发出了书面《解除租赁合同通知函》，被告鲍荣华于2016年10月20日当面签收，被告景都公司又于2016年10月22日通过邮件签收。
另查明，涉案出租房屋通过土建消防验收，并办理出租房屋租赁备案。景都公司于2015年5月26日通过消防安全检查，于2015年6月16日取得特种行业许可证。
原告因催收租金无着，诉至本院，为此支出保全申请费5000元，诉讼担保费3000元，并委托浙江天册律师事务所提起诉讼，约定律师代理费100000元，并实际已支付100000元。
本院认为，原告与被告鲍荣华于2015年1月13日签订的房屋租赁合同，除部分条款如违约责任金额约定过高外，其余条款均合法有效，双方均应依约履行义务。合同对于起租期及免租期均有明确约定，被告应依约支付租金。被告景都公司在合同签订后，承诺自2015年6月30日起公司成立，将自成立之日起，按照合同履行承租人义务。该约定系债务的并存承担，未违反法律规定，依法有法律约束力。
本案中原告履行了出租方义务，被告本应于2015年12月14日前、2016年6月14日前分别支付2016年1月15日至2017年1月14日年度半年租金及物管费，但至今未支付，已构成严重违约。且符合双方合同约定的乙方租金及其他费用逾期支付累计超过30天或60天，甲方有权解除合同的解除条件。故原告于2016年10月20日向被告鲍荣华送达了《解除租赁合同通知函》，而鲍荣华又系景都公司的法定代表人，故该合同实际已于2016年10月20日解除。合同解除后，两被告应依约于十五个工作日内腾退。即最迟应于2016年11月10日前腾退。逾期不腾退的，应承担违约责任。
合同解除后，合同权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。依双方约定，第一年至第三年的年租金及物业管理费总计为1400570元，即每日3837元，故被告总计应支付自2016年1月15日至2016年10月20租金及物管费计280天×3837元/天=1074360元。
原告主张被告依解除合同时所在计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金1400750元。本院认为，原被告双方约定租期为9年，但被告仅依约支付了首期租金及保证金，此后，虽经原告多次催讨，但仍不支付。被告已构成严重违约。故依法应承担违约责任。合同解除后，原告将重新招租并给予新的承租人装修期（免租期）等，这些都将给原告带来损失。但违约金不应过分超过实际损失，故本院对该解约违约金适当减少。依年租金及物业费用的4/12计算，即支付违约金466857元。原告对被告逾期支付租金已主张违约金赔偿，不能再主张没收保证金200000元，该200000元保证金从被告应支付的租金中抵扣。
被告自2016年10月21日开始，应依合同约定支付占有使用费3837元/天，支付至实际腾退之日止。此外，依双方约定，被告最迟应于2016年11月10日前腾退，否则应自2016年11月11日开始，支付违约金1000元/天，算至腾退交付日。
原告起诉后，实际支出财产保全费5000元、保全担保费3000元，该损失被告应予赔偿。原告已支付律师代理费100000元，该损失被告也应予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告杭州元发实业有限公司房屋租金及物业管理理费874360元（租金算至2016年10月20日，被告应支付1074360元，扣除被告已交原告的保证金200000元，实际支付874360元）；
二、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内腾退坐落于杭州市滨江区的房屋；
三、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告杭州元发实业有限公司违约金466857元；
四、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告杭州元发实业有限公司律师代理费损失100000元、财产保全申请费损失5000元、保全担保费损失3000元，合计108000元；
五、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告杭州元发实业有限公司房屋占有使用费及逾期腾房违约金（房屋占有使用费：按每天3837元的标准，自2016年10月21日起算至实际腾退日止；逾期腾房违约金：按每天1000元标准，自2016年11月11日起算至实际腾退日止）；
六、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费33677元，减半收取16849元，原告杭州元发实业有限公司负担5469元，被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司负担11380元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 朱王飞
二〇一七年一月二十六日
代书记员 朱 洁