浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初3994号
原告：楼伟甫，男，1974年10月23日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托代理人（特别授权）：王李全，浙江卓颂律师事务所律师。
被告：江苏乐天玛特商业有限公司，住所地：江苏省南通经济技术开发区上海路。
法定代表人：金钟仁，董事长。
委托代理人（特别授权）：杨镒名，系公司职工。
委托代理人（特别授权）：杨绍平，北京安博（上海）律师事务所律师。
原告楼伟甫与被告江苏乐天玛特商业有限公司(以下简称乐天玛特公司)房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月14日向本院起诉，本院预立案后，于2016年8月30日召集双方对证据进行交换，并根据原告的申请委托浙江越锋项目管理有限公司对原告租赁房屋装潢费用进行鉴定后，于2017年3月29日立案，依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告楼伟甫及其委托诉讼代理人王李全，被告乐天玛特公司的委托诉讼代理人杨镒名、杨绍平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼伟甫向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失人民币350万元；2.判令被告支付违约金人民币50万元。审理中，原告将请求变更为:1.判令被告赔偿原告装修损失3681632元,并赔偿该款自2014年1月起至款付清日止,按中国人民银行同期贷款利率计算的利息;2.判令被告赔偿开办费、员工遣散费等损失58万元；3.返还保证金325000元，并赔偿该款的银行利息损失；4.支付违约金人民币50万元。事实与理由：原、被告签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，由原告承租被告位于诸暨市艮塔东路乐天玛特公司诸暨店的场地，用于经营东南亚餐厅，不得擅自改变用途，租赁期为2013年9月1日至2023年12月31日。合同签订后，原告依约进行了装修。由于被告隐瞒房屋已抵押的事实，又不提供房屋产权证，也未告知租赁房屋不得用于餐饮，致原告无法办理相关手续和营业执照。原告经短时间试营业后，被迫关停，给原告造成巨大经济损失。故提起诉讼。
被告乐天玛特公司答辩称：1.被告从诸暨市暨阳街道城郊村居民委员会承租房屋后出租给原告，与他人无关，也符合法律规定;2.与原告经营性质相同的餐饮业均顺利办理了营业执照，原告未能办理系原告自身的原因与被告无关;3.被告超市被查封期间，对原告的经营未造成任何影响，原告不能营业，不应归责于被告。4.原告请求赔偿装修费等损失无证据支持。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下：
1.2013年8月21日，原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》及附件一份，证明原、被告建立房屋租赁关系的事实及权利、义务的约定。被告对证据真实性无异议。
2.房屋产权证、建设用地使用权证、规划设计图各一份，证明涉案房屋产权属于案外人诸暨市金旺置业有限公司，用途为商业，不得用于餐饮服务。被告对证据的真实性无异议，但认为被告是与诸暨市城郊居民委员会签订的租赁合同，后续涉案房屋权证由谁取得，被告无法控制，也与被告无关。同一房屋其他租户，也有部分从事餐饮业，相关证照均已办理，因此，原告的证照无法办理非被告的原因。
3.他项权证一份，民事裁定书、封条、告知书等证据一组，证明涉案房屋在2013年7月17日已设定抵押，被告未告知抵押的情况，致房产被法院查封，影响原告正常经营。被告对证据真实性无异议，但认为被告对房屋抵押的事情也不知情，不存在隐瞒事实的情形；法院对房屋的查封只是程序，不影响原告正常的经营。
4.监督意见书二份、回复二份、诸暨市环保局不予许可决定书一份，证明因被告未能提供相关证件及规划用途受限，相关部门不允许原告办理营业执照，并责令停业的事实。被告对证据真实性无异议，但认为不能营业的原因是因顾客举报。
5.2014年1月15日、2014年7月2日、2015年4月7日函各一份，证明在原告向被告催要完整的产权证，以便办理营业执照，而被告不能提供的情况下，提出解除合同。被告认可收到三份函件，但认为产权证不是办理证照的必备文件；对解除合同双方尚未达成一致意见。
6.2016年11月20日退场告知函、2016年12月10日解除合同协议、2017年1月3日告知函，证明第三方已将房屋腾空，通知被告接收。被告否认收到该三份函件。
7.银行汇款凭证一份，证明原告已向被告交付保证金325000元的事实。被告无异议。
8.员工培训期间工资表一份、开业前员工住宿餐饮住宿费清单及凭证一组、开业演艺费及广告费一组、开业杂费（花篮、气拱门、印刷品、日用品、印刷品）票据一组、宿舍租赁合同及票据一组、空调机票据一组、员工清退工资单一份、原材料消耗单一组，证明因开办餐厅支出的费用580805元，由于餐厅无法营业该支出作为损失，应由被告赔偿。被告质证称，原告主张的费用是否用于本案租赁房屋没有必然性，且与本案无关。
被告为证明自己的的主张向本院提供以下证据，原告质证如下：
1.公证书一份，证明自起诉时被告尚使用租赁的场地，不存在停业之说。原告对证据真实性无异议，但认为至公证时租赁合同已依法解除。
2.照片二份，证明2016年3月，被告尚在对外招商转租。原告否认悬挂过该招租广告，并且认为被告拍摄照片的时间不明，不予认可。
3.2004年11月12日被告与城郊村居民委员会签订的合作协议书一份、2007年6月12日被告与城郊村居民委员会签订的确认书及证明、房屋租赁许可证；证明被告对涉案的房屋享有出租权。原告对证据的真实性无异议，但从被告提供的确认书可明确，被告在本案中提供的合作协议书实际没有履行。
4.2013年1月至2016年租赁费发票，证明被告与城郊村居民委员会一直在履行合同，未出现分歧。原告对证据真实性无异议，但认为与本案无关。
5.租赁合同三份，证明与原告租赁房屋使用性质相同的文宝面馆、来必堡、肯德基未出现不能办理营业执照的情况。原告认为，该组证据无法证明办理证照不需产权证。
6.付款凭证一组，证明房屋被第三方申请法院执行期间，超市及商铺正常营业，没有影响原告的经营。原告认为，该组证据只能证明超市及商铺的经营，不能证明原告承租的地方未受影响。
为明确原告装修房屋的造价，本院出示浙江越锋项目管理有限公司受本院委托所作的鉴定报告。原告对该鉴定报告的合法性、合理性无异议；被告认为可移动部分设备计77万元，不应列入装修费用中，其余部分无异议。
对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并收集在卷。对有异议的证据，分析认证如下：原告提供的证据6，其签收人与证据5中的签收人相同；而被告对证据5的签收未提出异议，故证据6中的证据也可确认。原告提供的证据8，被告对证据真实性未提出实质性异议，可确认，但该费用是否属合理的损失，应否由被告承担赔偿责任，将在焦点问题中予以阐明。被告提供的证据2，照片显示的场地及周边环境确在涉案出租房店面外部，但因无拍摄的时间，无法达到原告所要的证明目的。
经审理查明，2004年11月12日，以诸暨市暨阳街道城郊村居民委员会为甲方，香港肇丰投资有限公司、江苏时代超市有限公司为乙方（被告）签订合作协议一份，约定由甲方将位于房屋中的1-3层租赁给乙方，每层面积约7000平方米，租赁期限20年，自免租装修期满后次日开始计算等内容。2007年4月2日，诸暨市暨阳街道城郊村居民委员会及经济合作社、诸暨金旺置业有限公司出具给被告证明一份，证明城郊村民委员会出租给被告房屋部分的产权归城郊村居民委员会及经济合作社所有。2007年6月12日，城郊村居民委员会及经济合作社、香港肇丰投资有限公司、江苏时代超市有限公司共同出具确认书一份，确认房屋租赁关系与香港肇丰投资有限公司无关。2010年9月，江苏时代超市有限公司变更为乐天玛特公司。2010年10月诸暨市房地产交易所颁发房屋租赁许可证，确认城郊村居民委员会出租给被告的房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件。2011年11月30日，包括涉案租赁房屋在内的房屋登记在诸暨市金旺置业有限公司名下。2013年7月17日，诸暨市金旺置业有限公司以涉案房屋一层南面为抵押，为案外人何渝章向陈柳瑛借款5000万元作担保。
2013年8月21日，被告乐天玛特公司与原告楼伟甫签订《大型项目、餐饮类租赁合同》一份，载明“甲方（被告）将坐落于诸暨市艮塔东路乐天玛特诸暨店中建筑面积约为2530平方米租赁给乙方（原告）作为东南亚餐饮、休闲使用；租赁期限为10年4个月，即从2013年9月1日起至2023年12月31日止；租赁期内，未征得甲方同意，不得改变用途，不得擅自转租、转让、交换，否则视为违约；每月租金为人民币108333元，每一个月支付一次，先付租金后使用，前二年租金标准不变，自第三年起（2015年11月1日起）每一年递增一次，幅度为前一期租金基础上递增2%；合同签订后三日内乙方向甲方支付履约保证金324999元（为三个月的租金、物业管理及使用设备分摊费），租赁关系终止时抵冲乙方承担的费用外，剩余部分无息退还；违约方应赔偿守约方人民币50万元作为违约金，如造成损失还需赔偿经济损失。”等内容。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告，原告按约支付保证金324999元。原告接收房屋后，按泰国风格进行装修，取名为泰芭汇泰国餐厅，并开始试营业。2014年1月15日，原告致函被告，要求被告提供完整的产权、消防及原环保审批手续资料，以办理营业执照。2014年1月21日，因何渝章未归还陈柳瑛的借款，陈柳瑛向本院起诉，同时申请对担保人担保的财产予以保全。本院根据陈柳瑛的申请对诸暨市金旺置业有限公司名下的涉案房屋一层南面房屋予以查封；其中部分涉及本案租赁的房屋。2014年4月14日诸暨市食品药品监督管理局向原告发送监督意见书，要求原告办理餐饮许可证、从业人员上岗证。2014年7月2日原告再次致函给被告，告知因出租房屋土地性质原因，未能办理食品许可、环保许可等证件，已多次被勒令停业，要求提供相关的产权证件。2014年8月28日，诸暨市食品药品监督管理局再次向原告发送监督意见书，要求办理营业执照等证件，并责令于2014年8月31日停业整顿。2014年12月、2015年1月，原告将租赁部分转租给案外人用于经营网吧、台球。2015年4月10日，原告致函给被告，鉴于租赁房屋的性质无法办理排污许可证，而被责令停业至今，为减少损失，要求解除双方签订的租赁合同，同时要求被告退还租金、赔偿损失。双方协商未果，被告于2016年5月9日诉至本院，要求原告支付房屋租金。2016年6月14日，原告诉至本院提出前述请求。2016年7月20日，原告再次向诸暨市环保局申请办理排污许可证，诸暨市环境保护局以拟选地址不符合《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定为由，不予许可。2016年11月23日、2017年1月9日原告两次发函给被告，网吧已于2016年11月10日腾空、台球馆于2016年12月14日搬离,要求被告接收租赁的房屋。
审理中，本院委托浙江越锋项目管理有限公司对原告装修费用进行鉴定。该公司鉴定认为，坐落于暨市乐天玛特内名为东南亚餐厅的装修造价为3681632元。
本案的争议焦点为:
一、原告与被告签订的房屋租赁合同有否解除及解除合同的时间。原告认为，原告开办的餐厅因无法办理相关证照，被政府勒令停业后，原告向被告送达了解除合同的函，被告接函后，并未提出异议，因此自函送达给被告之日（2015年4月10日）双方租赁合同关系解除。被告认为，虽原告向被告送达了解除合同的函，但被告并未同意，且原告一直使用租赁房，双方的租赁关系未解除。本院认为，原告向被告送达解除合同后，虽被告未书面回复，也未在在三个月内向法院或仲裁机构确认解除函的效力，但之后原告并未将租赁的房屋交还给被告，而是将部分场地转租他人，而原、被告之间租赁的房屋系一整体，不存在部分退租的情形，在原、被告未达成解除合同的合意，原告继续使用租赁物的情况下，应视合同未解除。2017年1月9日，原告再次函告被告已将房屋腾空，通知被告接收房屋、解除合同，并将函送达给被告方，被告在三个月内仍未回复，也未向法院或仲裁机构确认解除函的效力，此时，应可认定合同解除。故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年1月9日解除。
二、原告主张赔偿费用的确认。原告主张的损失为经浙江越锋项目管理有限公司鉴定的装修损失3681632元，开办餐厅支出工资、杂费、广告费等580805元。被告认为鉴定损失中的77万元系可移动的财产，不应列入赔偿损失中，即使原告提供的580805元的材料真实，该费用是否是为餐厅开办支出也无法确认。本院认为，浙江越锋项目管理有限公司鉴定损失中，包含了770449元设备的费用，而该设备不是添附在建筑物上，是可移动的物体，如餐桌、电脑、空调等，故该部分可由原告取回，不应列入赔偿损失中。原告主张开办的费用，由于原告已进行了试营业支付工资属正常的支出、有部分财产已包含在鉴定报告中的设备内，且现有的证据无法直接确认支出的费用与开办餐厅存在必然的联系，不予确认；但鉴于原告在开业过程中，支出费用确实存在，本院在确定合理损失中承担比例时作为其中的因素予以考虑。至此，可纳入合理损失的费用为建筑、安装损失计2911183元。
本院认为：原告楼伟甫与被告乐天玛特公司于2013年8月21日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定应有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。由于租赁房屋权证及地理位置、结构的原因，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定的“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定，不符合经营餐饮服务业的条件，使原告无法办理排污许可证，继而无办法理营业执照。而原、被告签订的租赁合同明确约定，租赁房屋的用途为经营东南亚餐厅，并且还特别约定未经出租方同意不得擅自改变用途；故原告签订合同的目的无法实现，原告要求解除双方签订的合同，本院予以支持。导致合同解除的原因系无法办理营业所需的证照，而非法院的查封或其他因素，对此双方在签订合同时均未考虑到，属认知上的错误，对合同的解除双方均不存违约，属不可归责于双方的事由。由于房屋租赁合同签订后，经被告同意，原告对房屋进行了装饰，装饰后只经过短暂的试营业，其装修价值无多大改变。对装修的损失，从租赁物使用用途的知晓度、承租人租赁房屋的注意义务程度、原告租赁房屋后的其他投入损失、装饰后使用时间等情况，按公平原则，本院酌定由被告分担经鉴定后本院确定的合理损失2911183元中的60%，计1746709.80元，并支付该款自起诉之日起（2016年6月14日）至款付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。除去鉴定报告中建筑、安装部分不得拆除改变外，可移动的设备、家电等原告应尽快搬离。原告要求被告返还保证金，因在另一案中已经抵扣，本案不予支持。因本案系不可归责于双方的事由导致合同解除，原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。被告以与原告经营性质相同的餐饮业均顺利办理了营业执照，推定原告办理不出营业所需证照系原告自身的原因，已被诸暨市环境保护局不予行政许可决定书所否认，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第㈢项、第十一条第㈣项之规定，判决如下：
一、被告江苏乐天玛特商业有限公司应支付原告楼伟甫租赁房屋装修损失1746709.80元，并支付该款自2016年6月14日起至款付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；款定本判决生效之日起十五日内付清。
二、驳回原告楼伟甫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费52910元，依法减半收取26455元，由原告楼伟甫负担8455元，被告江苏乐天玛特商业有限公司负担18000元；鉴定费40800元（原告预交），由原告楼伟甫负担20400元，被告江苏乐天玛特商业有限公司负担20400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 许诸德
二〇一七年五月十八日
书记员 吴宵莹