辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第686号
原告：赵越，无职业。
委托代理人：马薇，辽宁英泰律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡沈芸，辽宁开宇律师事务所律师。
原告赵越与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法由本院审判员高书林适用简易程序独任审理。于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告赵越的委托代理人马薇，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵越诉称，原告于2009年8月3日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告位于沈阳市沈河区风雨坛街70号1座3单元343-2号的商业用途房屋一套，建筑面积为15.97平方米，房屋总价款为429，718.00元人民币。原告于当日支付了全部房款。
根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第八条、第十五条之规定，被告应于2009年底前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过180日，或买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告既未按约定日期交房，又未向产权登记机关备案相关资料，导致原告一直无法取得房屋权属证书。经原告多次催促，被告亦未履行合同义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。同时原告认为，合同约定0.5%的违约责任也不足以弥补因被告违约行为给原告造成的合理损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由于被告的违约行为，原告不但有利息损失，更有违约期间内的房租等损失，理应由违约方进行赔偿。原告参照中国人民银行同期贷款利息计算违约责任合情合理，应当依法予以支持。故，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；判令被告退还原告的全部购房款429718.00元人民币；判令被告付给违约金181770.71元（计算至实际给付之日止）；被告承担本案诉讼费用。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》不应解除，答辩人也无需返还被答辩人购房款。答辩人一直未能将与被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案和办理房屋产权证是因政府不可抗力的原因造成的，因为该房产属于闲置13年之久的闲置楼宇，同时沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。尽管答辩人取得了被答辩人购买商铺所在楼宇的大房产证，房屋产权登记部门却不给答辩人和被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案，自然也就不接受答辩人提交的办理房产证的相关资料。答辩人作为经营企业无法预见也不可能预料政府的政策，因此，不能给被答辩人提供办理产权证所需资料的责任不在答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以本案中，因不可抗力原因解除合同，依法应当免除答辩人的全部责任，即不应解除答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》。既然上述合同不应解除，答辩人也就无需向被答辩人返还购房款。二、即使解除房屋买卖合同是答辩人的原因造成的，答辩人也应当按照合同约定承担违约责任。答辩人与被答辩人同时签订了《商品房买卖合同》和《国际展贸中心委托经营协议》，其中《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。因此，答辩人应当依法按答辩人和被答辩人在合同中约定的损失计算方法赔偿被答辩人损失。三、退一万步假设，即使答辩人向被答辩人按照同期银行贷款利率支付违约金，违约金的起算日期也应按照《国际展贸中心委托经营协议》的约定，从国际展贸中心开业之日起的第三年计算，即2015年3月18日。根据答辩人与被答辩人签订的《国际展贸中心委托经营协议》第二条，双方委托经营期为三年，委托期限的起租时间为国际展贸中心商场开业之日起起算。同时，据《国际展贸中心委托经营协议》第四条第一款规定，前三年的折旧费已于被答辩人购买房屋之日一次性从房款中扣除了。答辩人向被答辩人支付折旧费的时间是第三个店庆日。国际展贸中心商场是在2012年3月18日开业的，答辩人应于第三个店庆日即2015年3月18日起向申请人支付折旧费。即截至2015年3月17日，被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》和《国际展贸中心委托经营协议》的合同目的已经实现，答辩人不存在违约，被答辩人也没有遭受实际损失，因此，应当自2015年3月18日起算违约金。
同时，即便答辩人向被答辩人支付违约金，也应该扣除租赁期间的房屋的实际折旧费用。房屋买卖合同解除后，商铺的所有权归答辩人所有。但是，在商铺租赁期内，被答辩人对商铺的装修、租赁使用已经造成了商铺的折损，被答辩人理应向答辩人支付一定的折旧费用。更何况，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条也已经对此作出了明确规定：“房屋交付使用后，如买受人已装修房屋，因任何一方原因导致《合同》解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费”。因此，即使答辩人向被答辩人支付违约金，也应该扣除该期间的房屋实际折旧费用。综上所述，恳请法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢3单元343-2号房屋（即诉争商铺），建筑面积15.97平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年8月3日前支付总房款人民币429718元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按末合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币584655元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定买受人租期为三年，如第四年到第七年继续出租出卖方，须提前半年通知，年率按9%计算。
并且，原告向被告支付购房款人民币429718元。
另查，被告于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证
现因被告一直未能向原告交付商铺、给付租金及未能为原告办理商铺产权证，原告起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。而该项合同目的客观上无法实现，故《商品房买卖合同》应予解除。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算。故被告应向原告返还购房款人民币429718元。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除问题，委托经营协议的存在是以双方存在商品房买卖合同为基础，商品房买卖合同解除后，委托经营协议亦不存在继续履行的基础，故房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应解除。
关于被告应承担的违约赔偿问题。本案中，原告主张双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，且在庭审中明确表示不以《“国际展贸中心”委托经营协议》约定的折旧费计算方式为违约金依据，要求按已付购房款的同期贷款利息对违约金进行调整，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵越与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月3日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性返还原告赵越购房款人民币429718元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准，自2009年8月4日起至被告辽宁中屹置业投资发展有限公司实际返还购房款之日止）；
三、驳回原告赵越的其他诉讼请求。
如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9915元，减半收取为人民币4957.5元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 高书林
二〇一五年十月十四日
书记员 刘 娇
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。