广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7996号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈家仪，女，汉族，1988年3月12日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：周艳，广东聚英华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄达宏，广东聚英华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王桂如，女，汉族，1945年12月30日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：谭学俊，广东亲仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭文娟，广东亲仁律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈巧红，女，汉族，1968年9月24日出生，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：佛山市联富房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈芊颖。
上诉人陈家仪与上诉人王桂如、被上诉人陈巧红、原审第三人佛山市联富房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人陈家仪上诉请求：1.撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3819号民事判决第五项，驳回王桂如的全部一审反诉诉讼请求。2.一、二审诉讼费由王桂如、陈巧红承担。事实和理由：一审法院认为陈家仪作为房屋的买受人，在未取得卖方同意的情况下变更贷款主体，该行为构成违约。事实上，在双方签订买卖合同前，陈家仪就已明确告知陈巧红及原审第三人，该房屋是陈家仪出首期款购买并赠予给弟弟的，贷款由陈家仪弟弟办理并支付，陈巧红并未提出异议，仍然签订合同继续交易，并且在陈家仪弟弟办理贷款手续以及多次与陈巧红协商后续交易事项过程中，陈巧红也从未就此提出任何异议，因此，陈家仪没有违约。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
上诉人王桂如上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王桂如与陈家仪于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》，自判决生效之日起解除；2.判决王桂如无须返还陈家仪定金30000元及无须支付陈家仪违约金38000元；3.撤销一审判决第三项；4.本案一审、二审诉讼费由陈家仪承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人王桂如收取的定金为人民币30000元属认定事实错误。陈家仪通过李某丽得知王桂如有房子出售，陈家仪自愿向李某丽支付10000元，与王桂如无关；陈家仪称向陈巧红交付了人民币10000元是虚假陈述，没有事实依据；陈巧红只是通过支付宝收取了陈家仪20000元。二、一审法院没有认定陈家仪单方面解除合同的根本违约行为属认定事实不清。陈家仪单方面宣告解除合同，没有任何合同和法律依据，是根本违约行为。三、一审法院认定王桂如没有办理委托公证手续存在违约行为属认定事实不清。王桂如未按期办理委托公证，是双方约定重新签订房屋买卖合同的结果，是陈家仪单方面变更其弟弟为按揭办理人导致。四、即使因为沟通不畅导致王桂如未及时办理委托公证手续，相比陈家仪单方面变更合同主体、单方面解除合同，陈家仪的违约行为更严重。
被上诉人陈巧红辩称：陈家仪有意不购买涉案房屋，陈家仪、中介机构和李某丽有意欺骗陈巧红10000元定金，陈家仪和介绍人让陈巧红在收取30000元定金的收据上签名后就以各种理由不购买涉案房屋。
陈家仪向一审法院起诉请求：1.解除陈家仪与陈巧红于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》；2.陈巧红向陈家仪返还购房定金30000元及支付违约金38000元；3.王桂如对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.陈巧红、王桂如承担案件的诉讼费。
王桂如向一审法院反诉请求：1.解除王桂如与陈家仪于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》；2.陈家仪向王桂如支付违约金38000元；3.案件本诉与反诉的诉讼费用全部由陈家仪承担。
一审法院认定事实：2017年2月21日，陈巧红（甲方代理人）、陈家仪（乙方、买方）、原审第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：1.房产地址：佛山市禅城区张槎二路xx号一座xx室；2.该房产权利证件编号为01001599XX和01001599XX；4.该房产建筑面积：63.43平方米与5.81平方米，房产用途：普通住宅；第二条：该房产按整套出售并计价，总金额为380000元，不含交易税费；第三条：1.定金总额为30000元，乙方应于本合同签订当天支付定金30000元，定金视为预付房款，甲乙双方同意定金的支付方式为由乙方直接支付给甲方；4.甲方同意乙方以商业贷款的方式支付剩余楼款，甲乙双方确认申请按揭贷款方式为甲乙双方自行办理（包括委托其他机构办理）；乙方应于本合同签订之日起七个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，拟贷款总额为270000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准，甲方应无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；首期房款为80000元，支付时间为递件当天，先递件再付款；第六条：如产生需要甲方办理公证之事由，甲方应于2017年2月26日前提供相关资料配合丙方办理公证委托书，甲方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；第七条：2.甲乙双方在接到丙方经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合丙方共同依次有序办理测绘、核价、报税、缴税、递件等当前手续；如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知丙方；且同一项手续改期履约不得超过二次，否则丙方有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担；第九条：2.2017年3月10日前，三方到场查验房屋，甲乙双方签署附件之《交楼确认书》，即视为房屋交付完成；第十一条：1.如乙方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；2.如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；第十四条：备注：①房可以先给陈家仪住，住房时水电费要自己交，过户拿到房产证，房才属于陈家仪；②王桂如要办公证。陈家仪在上述《房屋买卖合同》落款处甲方“代理人（签章）”签名和按捺指印。
2017年2月22日，原审第三人出具《收件确认书》确认收到陈巧红提交的张槎二路xx号一座xx室的房屋产权证原件、国有土地使用证原件、房地产权证原件。
2017年3月3日，陈家仪向陈巧红发送《通知书》，主要内容：经过多方反复催促，陈巧红仍不肯配合签署银行要求的相关材料，导致银行贷款无法办理、合同无法依约继续履行以及无法办理房屋转让的手续，因合同目的不能实现，陈巧红构成根本违约，通知陈巧红自收到本通知书之日起，《房屋买卖合同》解除，立即向陈家仪返还定金30000元及按照《房屋买卖合同》第十一条第2款的约定承担违约责任。次日，陈巧红收到上述《通知书》。
2017年3月16日，广东省佛山市珠江公证处作出（2017）粤佛珠江第1186号《公证书》，证明王桂如于2017年3月15日到该公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名、按右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该《委托书》主要内容系王桂如委托陈巧红在其与陈家仪的房屋买卖合同纠纷一案中全权代表王桂如参加诉讼活动，调查取证，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉。
2017年3月22日，王桂如作为确认人出具《确认书》，内容：确认人于2017年2月初口头授权陈巧红代理出售本人名下房屋及车房，代理出售房屋具体地址为佛山市禅城区张槎二路xx号一座xx房、车房地址为佛山市禅城区张槎二路XX号一座三层X号。2017年2月21日，代理人陈巧红与一名为陈家仪的女子签订了《房屋买卖合同》，以380000元的价格出售了该套房屋及车房。确认人对该《房屋买卖合同》的签订是知情的、同意出售的，并同意、确认承认代理人陈巧红与房屋购买人陈家仪签订的《房屋买卖合同》。
陈家仪与陈巧红的微信记录记载：①2017年2月23日，陈巧红问：“王小姐说今天去办，应该2个月左右可以搞定。”陈家仪答：“ok。我这边也是尽快。”陈巧红问：“中介又说10点。”陈家仪答：“那就10点。因为我弟弟去。”陈巧红问：“早半小时不行吗？老人去办太长时间又不好。”陈家仪答：“去到早答应了。”②2017年2月24日，陈巧红问：“你弟去了没。”陈家仪答：“去l。”陈巧红问：“几点。”陈家仪答：“我在开会，晚点说。”陈巧红回：“不去，我不去了。”陈家仪回：“我弟到了，我们签完我们就走先，你到时方便你再去。”
诉讼中，陈家仪陈述：①陈家仪在签订合同时清楚知道涉案房屋的产权人是王桂如；②2017年2月21日早上支付现金10000元给陈巧红，支付完毕定金30000元后陈巧红才出具收据的；③陈家仪的弟弟陈沛东于2017年2月24日到银行办理按揭贷款手续。
诉讼中，陈巧红陈述：①陈巧红仅收取20000元定金，陈家仪通过支付宝转账给陈巧红，李某丽说陈家仪给她10000元，但具体如何交易不清楚；签订合同前陈巧红收到定金20000元，但中介要求收据写30000元；陈巧红曾出具内容为30000元定金的收据给陈家仪；②因陈家仪要求解约，所以王桂如没有办理公证手续，但是陈巧红要求王桂如本人前往办理手续；③王桂如、陈巧红认为涉案合同已于陈家仪发出《通知书》时解除。
另查明，据粤房地权证佛字第××号《房地产权证》上载：位于佛山市禅城区张槎二路xx号一座xx房的产权人为王桂如，共有情况为单独所有，建筑面积为63.43平方米；粤房地权证佛字第××号《房地产权证》上载：位于佛山市禅城区张槎二路XX号一座三层X号的产权人为王桂如，共有情况为单独所有，建筑面积为5.81平方米。
一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。陈家仪、陈巧红及第三人签订《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。因陈家仪在签订合同时对陈巧红系王桂如的代理人知情，王桂如事后亦出具《确认书》确认陈巧红代其与陈家仪签订合同的行为，故涉案《房屋买卖合同》的买卖双方应是陈家仪与王桂如，双方应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于合同解除的问题。首先，涉案《房屋买卖合同》约定“乙方应于合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料”，陈家仪应依约履行该项合同义务。陈家仪举证证明由其弟弟前往银行办理住房按揭贷款手续，即陈家仪本人并未依照上述约定向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，陈家仪作为房屋的买受人，在未取得出卖方即王桂如同意的情况下变更贷款主体，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，涉案《房屋买卖合同》约定“甲方应于2017年2月26日前提供相关资料配合丙方办理公证委托书”，王桂如未举证证明在此期限内办理公证委托手续，王桂如所提交的《公证书》公证的事项也与合同约定的内容无关。据此，王桂如的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋买卖合同》第十一条的约定，陈家仪、王桂如双方均逾期履行各自的义务，双方均主张解除合同，法院予以支持。至于合同解除的时间，因陈家仪于2017年3月3日向王桂如邮寄关于解除合同的《通知书》，王桂如对此不持异议，故法院以《通知书》到达王桂如之日即2017年3月4日为解除合同的时间。
关于违约责任的问题。据前所述，陈家仪、王桂如双方均未依约履行合同的义务，均存在违约的行为，应各自承担相应的违约责任。因此，根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，陈家仪主张王桂如支付房产总金额10%的违约金即38000元，王桂如亦主张陈家仪支付房产总金额10%的违约金即38000元，均符合合同的约定，法院予以支持。
关于定金的问题。因涉案《房屋买卖合同》已予以解除，王桂如在履行合同过程中存在过错，其收取陈家仪的定金应予以返还。至于定金的数额，王桂如、陈巧红仅确认收取陈家仪支付定金20000元，与陈家仪主张的数额30000元不一致。陈家仪提供了陈巧红收取30000元定金的收据及陈家仪转账20000元的记录，对此陈家仪解释称另有10000元是现金支付给陈巧红。而王桂如、陈巧红辩称仅收取定金20000元，另有10000元是由陈家仪交给物管李某丽，同时确认曾经出具内容为定金30000元的收据给陈家仪。据此，王桂如、陈巧红的陈述前后矛盾，不符常理，法院对其抗辩不予采纳。故陈家仪支付给陈巧红的定金数额应为30000元，王桂如应予以返还。
关于陈巧红责任承担的问题。根据查明的事实，陈巧红不是涉案房屋的产权人，其与陈家仪签订《房屋买卖合同》的行为是经王桂如即房屋的产权人的授权，陈家仪在签订合同时知道王桂如、陈巧红之间的代理关系，因此，涉案合同直接约束陈家仪和王桂如，由此产生的债权债务也应由合同双方来履行和承担。故，陈家仪要求陈巧红对涉案债务承担责任，该诉求缺乏理据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陈家仪与王桂如于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月4日解除；二、王桂如于判决发生法律效力之日起十日内向陈家仪返还定金30000元；三、王桂如于判决发生法律效力之日起十日内向陈家仪支付违约金38000元；四、驳回陈家仪的其他诉讼请求；五、陈家仪于判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告王桂如支付违约金38000元。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取750元，由王桂如负担；反诉受理费375元，由陈家仪负担。
二审期间，上诉人陈家仪未向本院提交新证据。
二审期间，上诉人王桂如向本院提交了证明三份，证明陈巧红在2017年2月21日上午8时至12时在佛山市家某鑫陶瓷南庄益林三仓正常上班，没有请假外出，没有收取过陈家仪给付的定金10000元现金。
上诉人陈家仪对上诉人王桂如提交的上述证据的真实性有异议，认为无法核实签名作证的人是谁，且与本案无关。
被上诉人陈巧红对上诉人王桂如举出的上述证据的真实性予以确认，同意王桂如的意见。
经审查，本院认证如下：上诉人王桂如提交的上述证据的证人没有出庭作证，并且没有出具证明人员的身份情况，本院对王桂如提交的上述证据不予采纳。
二审期间，被上诉人陈巧红向本院提交了微信聊天记录一份，证明陈巧红在2017年2月21日上午在佛山市家某鑫陶瓷南庄益林三仓正常上班，没有请假外出。
上诉人陈家仪对被上诉人陈巧红提交的上述证据的真实性有异议，认为举证超过诉讼时效，微信上显示的号码不知是什么号码，并且与王桂如提交的证明显示的上班时间矛盾。
上诉人王桂如对被上诉人陈巧红举出的上述证据的真实性予以确认，同意陈巧红的意见并与王桂如提供的证据能够相互佐证。
经审查，本院认证如下：被上诉人陈巧红举出的上述证据不能反映涉案房屋买卖合同签订、定金支付等过程，与本案无关，本院不予采纳。
二审期间，原审第三人佛山市联富房地产中介有限公司未答辩，亦未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，首先，上述涉案《房屋买卖合同》是在自愿、平等基础上签订，且相关内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。其次，陈家仪作为房屋的买受人，在未取得出卖方即王桂如同意的情况下变更贷款主体；而王桂如未能在上述涉案合同约定的日期前提供相关资料配合原审第三人办理公证委托书，均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，因此，陈家仪与王桂如均应按照合同约定向对方支付违约金38000元。第三，至于合同解除的时间，因陈家仪于2017年3月3日向王桂如邮寄关于解除合同的《通知书》，王桂如对此不持异议，故合同自通知到达对方时解除，因此，一审法院以《通知书》到达王桂如之日即2017年3月4日为解除合同的时间，有事实和法律依据，本院予以维持。最后，因王桂如、陈家仪均存在违约行为，故上述涉案合同解除后，合同的权利义务终止，王桂如应将收取的30000元定金返还给陈家仪。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人陈家仪负担750元，由上诉人王桂如负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 潘 妙 婷
朱雯偲