河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终892号
上诉人（原审原告、反诉被告）：河南周口经济开发区国家税务局。住所地：河南省周口市中州路中段。
法定代表人：张建华，该单位局长。
委托诉讼代理人：胥丽娜，河南众望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐庆红，男，汉族，1971年1月28日生，住郑州市金水区。
上诉人河南周口经济开发区国家税务局(以下简称经开区国税局）因与被上诉人徐庆红房屋租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第04296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人经开区国税局的委托诉讼代理人胥丽娜、被上诉人徐庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经开区国税局上诉请求：撤销川汇区人民法院（2015）川民初字第04296号民事判决，依法改判或发回重审；上诉费用由徐庆红承担。事实和理由：一、原审判决经开区国税局对徐庆红因停水停电的违约行为进行赔偿，认定事实不清。2008年12月12日周口市川汇区国家税务局与徐庆红签订房屋租赁合同，租赁期限五年，合同履行至2011年，周口市川汇区国家税务局与徐庆红协商，房屋租赁合同改为一年一签，于是双方在2011年12月31日签订了内容相同的合同，之后双方再无签订协议，双方形成不定期租赁合同，2015年6月4日，周口市国家税务局将涉案房屋无偿调拨给经开区国税局，考虑房屋安全问题，经开区国税局于2015年6月11日向各租户发出房屋迁出通知书，徐庆红认可该通知但拒绝签字，并拒绝迁出房屋，无奈经开区国税局采取停电方式要求其搬离房屋。根据《房屋租赁合同》第3条规定，经开区国税局没有缴纳租金情况下，经开区国税局有权采取停水、停电等措施，且产生的后果由徐庆红承担。一审对经开区国税局诉求的合理租金没有支持，但却支持了徐庆红诉求的损失及员工工资，判决错误。二、一审判决经开区国税局给付徐庆红因维修房屋产生的费用，认定事实不清，适用法律错误。1.该维修费用徐庆红没有向经开区国税局主张，费用产生时间已超过两年，超过诉讼时效，丧失胜诉权，一审仅凭维修清单判决，认定事实不清。2.一审应当支持经开区国税局对租金的诉求。
徐庆红辩称，一、第一份合同期限五年，第二份合同是补签的，是欺诈合同。二、2014年徐庆红对房屋进行装修，经开区国税局知道装修一事，2015年6月经开区国税局强制停电，致使无法经营，造成损失，经开区国税局说是危房，把危房出租，是欺诈行为，应当赔偿装修费用及其他损失，房屋漏水整修应当由经开区国税局承担费用，停电造成无法经营，租金不应支持。
经开区国税局向一审法院起诉请求：要求徐庆红腾出所租房屋，将房屋交付于经开区国税局，由徐庆红支付所欠租金71500元（从2015年1月1日至2015年11月30日）。
徐庆红向一审法院反诉请求：要求经开区国税局赔偿装修费损失243061元、鉴定费5000元、房顶维修费23456元、工人工资45600元，共计317117元。
一审法院认定事实：2008年12月12日，周口市川汇国家税务局与徐庆红签订了一份房屋租赁协议书，租赁合同约定，川汇税务局将位于周口市中州路中段的1-2楼二十间商品房出租给徐庆红使用，租赁期限为2008年1月1日到2012年12月31日，租金每月6500元，年租金78000元。徐庆红如约交纳租金后，开始租赁房屋从事西餐经营。在合同期限内，双方于2011年7月1日就涉案房屋租赁又签订了租赁期限一年的房屋租赁合同一份，租期从2011年1月1日至2011年12月31日，合同其他内容基本未变。上述两合同第7条约定，如需装修、改造，在不影响房屋结构的情况下，征得甲方同意后方可施工。合同期满后或政府行为拆迁而合同终止，甲方不负担装修改造费用，乙方可拆除所装修的材料。两合同还约定，除房屋漏雨由甲方负责维修外，其他一切维修由乙方负担。2009年8月5日，徐庆红对屋顶漏水进行了维修，支付了8560元，又于2011年5月12日再次进行维修，支付维修费用14896元。以上两份合同均到期后，双方继续发生着房屋租赁关系。后徐庆红在租房期间于2014年出于从经营西餐改为经营中餐的考虑对房屋进行了装修。2015年6月4日，周口市国家税务局下文将涉案房屋无偿调拨给经开区税务局。经开区税务局于2015年6月11日向徐庆红发出房屋迁出通知书，以涉案房屋现已是危房，随时有倒塌可能，且已超期使用五个多月等理由，让徐庆红搬迁，并将房门锁住，采取了停水停电措施。因徐庆红无法再继续经营，为此双方发生纠纷。在本案审理过程中，经徐庆红申请，委托对装修房屋的价值进行了鉴定，其装修价值为243061元，徐庆红支出鉴定费5000元。一审法院认为，双方签订的房屋租赁协议书和房屋租赁合同，为双方当事人真实意思表示，均为有效合同，双方均应按照合同约定履行了各自的义务。由于第二份合同约定的租赁期限为一年，其期限包含在第一份合同的租赁期限五年以内，且两份合同的大致内容相同，故第二份合同不能认为是对第一份合同的租赁期限的变更，但可以证明双方有至此一年签一次合同的意思表示，因此两份合同均到期后，双方的房屋租赁合同的租赁期限应视为不定期，且该期限应至少为一年。徐庆红于2014年对房屋进行了大规模装修，经开区国税局应当是明知的，且截止到2015年6月，双方在合同履行方面并无争议。经开区税务局于2015年6月11日向徐庆红发出房屋迁出通知书并将房门锁住，采取停水停电措施，致使徐庆红无法经营至2015年底，是本案纠纷发生的原因。故经开区国税局未依法履行提前通知义务存在过错，属违约在先，应对导致徐庆红给员工补发工资共计45600元的损失进行赔偿,并应免收自2015年1月1日至2015年6月11日的房租金（每月6500元）计34667元。由于经开区国税局违约在先并强行将房门锁住，故自2016年起的房租金损失，应有经开区国税局自担。鉴于合同第7条约定，如需装修、改造，在不影响房屋结构的情况下，征得甲方同意后方可施工，合同期满后或政府行为拆迁而合同终止，甲方不负担装修改造费用，乙方可拆除所装修的材料，故徐庆红反诉要求经开区国税局赔偿其装修损失243061元及鉴定费5000元不能成立，不予支持。因合同还约定有房屋漏雨由甲方负责维修的内容，故徐庆红两次对屋顶漏水进行维修的费用计23456元，应由经开区国税局支付给徐庆红。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、徐庆红于判决生效之日起15日内将其全部物品包括装修财产从所租河南周口经济开发区国家税务局的位于周口市中州路中段的1-2楼二十间房屋中搬出或清除，将腾空的房屋交付与河南周口经济开发区国家税务局。二、河南周口经济开发区国家税务局于判决生效之日起15日内支付徐庆红修理房顶漏水费用23456元，赔偿徐庆红补发员工工资损失45600元，计69056元。三、驳回河南周口经济开发区国家税务局的其他诉讼请求。四、驳回徐庆红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1590元，反诉案件受理费3050元，合计4640元，由河南周口经济开发区国家税务局负担1590元，由徐庆红负担3050元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，徐庆红与经开区国税局签订的租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。不定期租赁合同，出租人通知承租人解除合同应给予合理期限，原审认定经开区国税局未履行通知义务存在过错，判决经开区国税局赔偿徐庆红二个月的工资损失45600元，并无不当。根据双方合同约定：“房屋漏雨由出租人维修”，出租人经开区国税局应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，故房屋漏水产生的维修费用应由经开区国税局负担。2015年1月1日至2015年6月11日，徐庆红使用租赁的房屋未缴纳租赁费34667元（每月6500元），原审予以免除不当，应予纠正。
综上所述，经开区国税局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持川汇区人民法院（2015）川民初字第4296号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、徐庆红于本判决生效之日起十五日内支付河南周口经济开发区国家税务局租赁费34667元。
一审本诉案件受理费1590元，反诉案件受理费3050元，合计4640元，由河南周口经济开发区国家税务局负担1590元，徐庆红负担3050元。二审案件受理费1526元，由河南周口经济开发区国家税务局负担1000元，徐庆红负担526元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊华
代理 审 判员 王 璐
代理 审 判员 范帅印
二〇一七年三月九日
书记员（代） 种一行