河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5156号上诉人（原审被告）:牛战旗（牛占旗），男，1967年9月3日生，汉族，住新乐市。委托诉讼代理人：李多修，河北世纪方舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）:牛战魁（牛占魁），男，1965年9月25日生，汉族，农民，住新乐市。被上诉人（原审原告）:杨银堂，男，1949年7月14日生，汉族，住新乐市。委托诉讼代理人：牛香芹（系被上诉人之妻），女，1947年3月26日生，汉族，住址同上。原审第三人：新乐市农村信用联社股份有限公司，住所地河北省石家庄市新乐市礼堂街38号。法定代表人：张建军，公司董事长。委托诉讼代理人：施振英，男，1976年3月28日生，汉族，职员，住新乐市。原审第三人：新乐市邯邰镇人民政府，住所地新乐市邯邰镇。法定代表人：孙敏，镇长。委托诉讼代理人：赵志会，男，1968年3月14日，汉族，该镇政府工作人员，住新乐市。委托诉讼代理人：相峰，河北新星律师事务所律师。上诉人牛战旗、牛战魁因与被上诉人杨银堂、原审第三人新乐市农村信用联社股份有限公司（以下简称信用社）、新乐市邯邰镇人民政府（以下简称镇政府）土地租赁合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2015）新民一初字第2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牛战旗及其委托诉讼代理人李多修、上诉人牛战奎、被上诉人杨银堂及其委托诉讼代理人牛香芹、原审第三人信用社委托诉讼代理人施振英、原审第三人镇政府委托诉讼代理人赵志会、相峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛战旗、牛战魁上诉请求：撤销河北省新乐市人民法院（2015）新民一初字第2087号民事判决；诉讼费由对方负担。事实和理由：1、原审判决认定事实严重错误，颠倒黑白，故意偏袒被上诉人。原判将文化站院内的房屋的产权认定为被上诉人所有是完全错误的，档案登记中的房屋根本不是涉案房屋；2、原审法院判决错误。原审认定涉案房屋部分属于被上诉人没有事实依据；本案已超过诉讼时效；3、被上诉人提交的证据仅证明其把涉案院落租赁给上诉人，但不能证明被上诉人现在对涉案房屋是否具有所有权，对涉案土地具有使用权。杨银堂辩称：1、本案的基本事实已经查清，上诉人租赁的原文化站大院房屋所有权、土地使用权属于两个权利人，被上诉人及原审第三人信用社持有的房屋所有权证书和国有土地使用权证书均有效。因本案属于租赁合同纠纷案件，法院无权进行确权，原审法院对租金按照比例分配适当；2、本案判决实体上对上诉人没有任何影响，租赁房屋交纳租金是承租人的义务；3、上诉人自认为本案的核心是房屋、土地权属，但是上诉人并不是权利人，无论以后权属如何认定，交纳租金均是其义务；4、本案并未超过诉讼时效。信用社述称，1、涉案土地使用权属于信用社所有，有冀新国用1999字第0728号国有土地使用证可以证明；2、上诉人应当向我方交纳租金，不应向被上诉人杨银堂交纳租金；3、我方不认可杨银堂的证就是涉案土地上的房屋权属证书；4、被上诉人杨银堂对涉案土地及房屋没有任何权利。镇政府述称，本案原一审、二审，镇政府不是当事人，在案件发还重审后，法院依照职权追加镇政府为第三人参加诉讼，案件经审理并经审委会讨论决定作出一审判决，判决认定第三人邯邰镇政府没有责任。一审判决针对第三人镇政府的裁决结果是正确的。杨银堂向一审法院起诉请求：1、要求牛战旗、牛战魁给付租赁费17500元；2、要求牛战旗、牛战魁归还新无公路西侧（原南苏乡文化站）的土地；3、诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：新乐市南苏信用社经改制后归新乐市农村信用联社股份有限公司。南苏乡政府与邯邰乡政府合并为邯邰镇人民政府。本案涉案地块系原南苏乡文化站，也叫南苏乡玩具厂。杨银堂持有的房屋所有权证书中房屋四面墙界申报表中的显示其房屋座落土地四至与第三人信用社持有的国有土地使用权证书土地四至一致，指原南苏乡文化站大院四至。经法院现场勘验，上述地块土地四至墙界均为最初修建状态，并未发生过任何变动。1998年2月5日，第三人镇政府（甲方）与杨银堂（乙方）签订《土地使用权转让协议书》。协议书约定，镇政府将新无公路西侧（原南苏乡文化站院）的土地使用权转让给乙方，具体条款如下：一、界定四至：东至新无公路，西至香城地，北至西牛林高东社、胡满海地界边，南至香城道边，东西长（北边）45.4米。二、乙方一次性付给甲方转让费壹万叁仟元正，于协议签订前付清。现有地面附着物归乙方所有。三、协议签订后，该土地使用权即归乙方所有，并享有转让权和子女继承权，甲方不得以法人变更和其他理由收回乙方的使用权。四、如遇国家规划和政策原因，甲方不负担任何损失。五、乙方如需办理法律证件，经镇长同意后镇政府提供方便，一切费用乙方自理。六、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。甲方：（法人）镇长尹庆怀，乙方：杨银堂。落款处有尹庆怀本人签名及新乐市邯邰镇人民政府章。新乐市邯邰镇人民政府财物收据显示杨银堂交纳原南苏乡文化站土地转让费、租赁费13000元。1998年杨银堂与牛战旗签订《协议书》，杨银堂将原南苏乡文化站院落租给牛战旗。协议显示：立协议人邯邰镇东牛林村为甲方，香城为乙方经双方协商同意，杨银堂愿将原玩具厂独院完整大铁门，大小房屋16间租给牛战旗使用。租期5年，为了明确双方责任条款如下：甲方应负条款一、如公路加宽，对经营有所障碍，应由甲方负责出面解决。如解决不了，按停业时间减去租金。二、负责上级主管部门要土地使用费，应有甲方负责。乙方应负责条款一、租赁时间五年，从一九九八年十月一号至二〇〇二年十月一号为止，如果再用，经协商同意延续。二、租赁第一年3000元，以后四年为3500元。三、交付租金，每年十月一号交清，否则甲方有权停止使用。空口无凭、立字为证。中证人董某。甲方：杨银堂乙方：牛战旗。协议左上方显示“附加北房每年500元，牛月朋。上述协议签订后，双方依照协议履行一年。1999年12月20日，第三人信用联社（新乐市南苏信用社）（甲方）与新乐市邯邰镇人民政府（乙方）《土地征用协议书》，协议书约定：邯邰镇人民政府在清理整顿基金会当中，应向南苏信用社注资，因无资金，乙方自愿将原南苏乡玩具厂土地面积1236.28平方米转让给甲方特签订以下协议：一、原南苏乡玩具厂的土地位于新无公路西侧，东至新无公路，西至香城耕地，南至香城道，北至香城耕地，批准使用期限长期。二、双方同意于一九九九年十二月二十日由乙方将上述土地正式交给甲方，归甲方所有。……五、本协议经双方签章并经土地主管机关审查批准后生效。六、本协议一式三份，双方各执一份，送新乐市土地管理局一份。七、本协议书附件一份。甲方新乐市南苏信用社，法定代表人韩兆利。乙方新乐市邯邰镇人民政府，法定代表人郜梅雪。邯邰镇政府工作人员肖静茹与信用社工作人员到原南苏乡文化站进行了现场交接，同日第三人信用社将文化站大院委托牛战旗看管使用。2000年3月18日，南苏信用社（甲方）与牛战旗（乙方）签订《土地租赁协议书》。甲方将原南苏乡文化站的土地及房产租给乙方，具体条款如下：一、界定四至，东至新无公路，北至原南苏乡煤厂，西至香城耕地，南至香城道，共计1.84亩。二、乙方一次性给付甲方当年租赁费3000元叁仟元整，于协议签订日前付清。三、承包合同为六年。……落款处有南苏信用社章和韩兆力个人签章，牛战旗签字。1999年12月27日，第三人信用社就本案诉争土地办理了冀新国用（1999）字第0728号国有土地使用证，载明：土地使用者：南苏信用社，座落：新无公路西侧，用途：企业用地，使用权类型：出让，终止日期：伍拾年（99.12.20-2049.12.20），使用权面积：1226.75㎡。土地四至为北至香城地，南至香城道，东至新无公路，西至香城耕地。经一审法院调取新乐市房地产管理部门房屋产权登记档案材料显示，房屋所有权证存根字第2028号和2029号，均显示房屋所有权人：杨银堂，共有人：于满宽，所有权性质：股份，房屋坐落：南苏乡西牛林。2028号所有权证存根显示房屋状况3幢，建筑面积合计：375.18平方米。2029号所有权证存根显示房屋状况一层房屋4幢，建筑面积合计：463.59平方米。附记：土地所有权归南苏乡政府。该登记档案显示私有房屋所有权登记申请时间为1997年2月1日。申请共7幢，占地面积838.77平方米，建筑面积838.77平方米。房屋四面墙界申报表显示：房屋坐落：南苏乡西牛林村。申报人：杨银堂。房屋四面墙体所有权情况：东墙至新无公路，南墙至道，西墙至沙地，北墙至煤厂。新乐市南苏乡煤厂盖章表示邻户无异议。1997年2月1日房管部门审核产权无争议，同意发证。2015年12月15日，一审法院到香城就涉案地块及地上房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作了勘验草图。涉案地块东至新无公路，北至煤厂，西至耕地，东至香城道，南北宽约36.03米，东西长约47.88米，总共约1725.12平方米，约合2.58亩。现存北房东西长15.67米，南北宽8.05米，共五间；北房东西长24.27米，南北宽4.18米，共五间；牛战旗后建锅炉房一间；东房南北长36.03米，东西宽6.17米，包括门洞一间。一审法院认为，在我国建筑物所有权与其占用范围内的土地使用权权利主体应当一致，即房地一体。房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。经一审法院到房管档案部门调取的房屋四面墙界申报表、私有房屋所有权登记申请书、房屋所有权证存根字第2028号、2029号、新乐市南苏乡人民政府证明等材料显示，杨银堂对原南苏乡文化站院内的部分房屋有房屋所有权证书。第三人信用社提交的国有土地使用权证显示，第三人对原南苏乡文化站地块享有土地使用权。因此，本案是典型的房地分离情形。在原南苏乡文化站大院房屋所有权与土地使用权的权利主体尚未同一的情况下，牛战旗、牛战魁长期无偿占有并使用上述院落显然不合常理。杨银堂与第三人信用社均享有原南苏乡文化站大院的部分权利，牛战旗、牛战魁在租赁××南苏乡文化站大院期间，既使用了原南苏乡文化站内的房屋，又占用了相应的土地，因此，为了公平起见，牛战旗、牛战魁租赁××南苏乡文化站院落的租金由杨银堂与第三人信用社共同享有较为合理。考虑到杨银堂为房屋所有权主体，第三人为土地使用权主体，牛战旗、牛战魁的租金60%归杨银堂，40%归信用社较为合理。待原南苏乡文化站院落房屋所有权主体与土地使用权主体同一后，相关权利人享有向对方追偿的权利。因杨银堂对原南苏乡文化站大院并没有完全的支配权，第三人信用社作为土地使用权人，认可将该大院租给牛战旗、牛战魁使用的事实，杨银堂单方要求收回原南苏乡文化站大院于法无据，不予支持。关于租赁费用的缴纳问题，杨银堂认可牛战旗、牛战魁只缴纳了第一年租赁费3000元，对第一年租赁费予以确认。《最高人民法院》第五十五条第一款规定，“证人应当出庭作证接受当事人的质询。”该法第六十九条第（五）项规定无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，牛战旗、牛战魁称缴纳了第二年租赁费3500元，并提交了牛力勇和牛新法的证人证言予以证实。但两位证人均未出庭作证，且证人证言均系打印内容一模一样，证人与牛战旗、牛战魁各是什么关系，其见证的事实经过无法查清。因此，这两份证人证言不能证明牛战旗、牛战魁缴纳了第二年租金3500元，对牛战旗、牛战魁的陈述不予认可。杨银堂与牛战旗签订的协议书左上角增加“附加北房每年500元牛某”，杨银堂称系牛战旗、牛战魁多租赁房屋，增加的租金。证人牛某提交书面证言虽说明系新增2间房，但对增加租金部分牛战旗、牛战魁并未签字确认，现牛战旗、牛战魁否认，证人牛某未出庭作证；租赁协议显示租赁“玩具厂独院完整大铁门，大小房屋16间”，杨银堂称增加了房屋，但对于增加的房屋的位置，是新建的房屋还是原来未租赁的部分房屋未陈述清楚。因此，对协议中增加租金部分不予认可。本案中，至今牛战旗、牛战魁仍然占有、使用原南苏乡文化站院落房屋及土地，且该案经东牛林调解委员会调解，因此，杨银堂请求并未超过诉讼时效。自1998年至今已17年，牛战旗、牛战魁仅交付第一年租赁费3000元，其后并未交纳任何租赁费用。租赁费用合计56000（3500×16）元，其中33600元（48000×60%）应归杨银堂。基此，原判决为：一、牛战旗、牛战魁于本判决书生效后十日内给付杨银堂租赁费用33600元；二、驳回杨银堂其他诉讼请求。案件受理费315元，由牛战旗、牛战魁共同承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院确认一审认定的事实。本院认为，上诉人牛战旗、被上诉人杨银堂对于双方于1998年就诉争的原南苏乡文化站院落租赁一事签订的协议书的真实性均无异议。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原判据此认定该协议合法有效，并无不妥。上诉人牛战旗和被上诉人杨银堂的权利义务，均应依法受该协议约束。协议签订后，上诉人不否认作为出租人的被上诉人杨银堂已按照协议约定将涉案租赁物交付给作为承租人的上诉人牛战旗，即被上诉人杨银堂已履行协议义务，但承租人上诉人牛战旗仅按协议向出租人杨银堂支付了一年租金后，其余租金至今未付。原判据此依据双方协议约定判令上诉人向被上诉人支付拖欠的租金，是正确的。对于租金数额，原判考虑到涉案房屋和土地分属不同的民事主体的具体情况，按照房屋一方享有60%、土地一方享有40%确定，是适当的。上诉人以被上诉人持有的档案登记中的房屋不是涉案房屋为由，否认被上诉人依据与上诉人签订的租赁合同主张租金的权利，理据不足，不予支持。新乐市邯邰镇东牛林村委会2014年1月4日出具的证明证实，该村调解委员会自2000年起到2013年4月，该村调解委员会多次就双方争议进行调解，因此，原判认定被上诉人诉讼请求并未超过诉讼时效，是妥当的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人牛战旗、牛战魁负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建国审 判 员 郝福海代审判员 王 婷二〇一七年五月四日书 记 员 李 强