南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初4927号
原告（反诉被告）：江西赣江之星工贸有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道赣昌大厦1楼，统一社会信用代码：91360102051610167U。
法定代表人：龚永康，董事长。
委托代理人：伍轶，江西经炜律师事务所律师，执业证号：1360120110903870。
委托代理人：夏子云，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601198810863331。
被告：新余汇恒汽车销售服务有限公司，住所地：江西省新余市仙女湖区中心物流园区，统一社会信用代码：91360500581635687L。
法定代表人：江黎明，董事长。
委托代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406198910545624。
委托代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406201611593551。
被告（反诉原告）：南昌市泰辰汽车销售服务有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区民营科技园民富路125号，统一社会信用代码：91360102071848244G。
法定代表人：江焕军，董事长。
委托代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406198910545624。
委托代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406201611593551。
原告（反诉被告）江西赣江之星工贸有限公司诉被告新余汇恒汽车销售服务有限公司、被告（反诉原告）南昌市泰辰汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江西赣江之星工贸有限公司委托代理人伍轶、夏子云、被告新余汇恒汽车销售服务有限公司、被告（反诉原告）南昌市泰辰汽车销售服务有限公司委托代理人梁健冬、梁秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西赣江之星工贸有限公司诉称：2013年5月20日，原告与被告新余汇恒汽车销售服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将位于南昌市富大有路9号赣江之星汽车广场一楼963.5m2、二楼1291m2，共计2254.5m2的商铺出租给被告新余汇恒汽车销售服务有限公司，租赁期限从2013年5月20日起至2027年6月30日止。租金为一楼每月56元/m2，二楼每月35元/m2;每三年递增5元/m2），物业管理费按3元/m2收取。上述租金及物业费均为含税价，每月支付一次，在每月28日前交付下月房屋租金及物业费，如逾期未付，则每日加收千分之二的滞纳金。合同签订后，原告依约履行了交房义务。2013年7月15日，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司将承租场地私自给予被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司作为住所地，向工商部门登记注册成立公司。之后，以被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司的名义向原告支付租金，但从2014年5月起，两被告开始拖欠房屋租金及物业费，原告多次催讨无果。为此，原告提起诉讼，1、请求判令两被告支付原告2014年5月1日至2016年10月28日期间的房屋租金、物业管理费426388元及滞纳金76210.22元，合计502598.22元（暂计算至2016年10月28日）；2、请求判令两被告赔偿原告损失351531元；3、请求判决两被告承担本案诉讼费。
被告新余汇恒汽车销售服务有限公司辩称：被告新余汇恒汽车销售服务有限公司虽然是合同签订方，但其仅是代表南昌市泰辰汽车销售服务有限公司签订合同，其身份仅为代理签约人，而实际使用场地和履行合同义务是南昌市泰辰汽车销售服务有限公司。因此，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司无需履行任何合同义务，原告要求新余汇恒汽车销售服务有限公司支付租金、物业管理费、滞纳金、赔偿损失等责任，缺乏法律和事实依据。新余汇恒汽车销售服务有限公司与南昌市泰辰汽车销售服务有限公司同为利泰集团属下子公司，涉案租赁合同项下租赁场所为南昌市泰辰汽车销售服务有限公司经营注册地，由南昌市泰辰汽车销售服务有限公司使用。因2013年5月20日签订《房屋租赁合同书》时，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司尚未成立，故利泰集团指派新余汇恒汽车销售服务有限公司与原告签订合同，该情况在签订合同时已向原告披露，并在《房屋租赁合同》第六条第三款明确约定。由此可见，新余汇恒汽车销售服务有限公司仅是代表利泰集团下属子公司南昌市泰辰汽车销售服务有限公司签订合同，其身份为签约代理人。南昌市泰辰汽车销售服务有限公司成立后，即一直作为承租方，实际使用该场地，并享有相应的合同权利及承担合同义务，即使该租赁合同签订人是新余汇恒汽车销售服务有限公司，但该合同一直由原告与南昌市泰辰汽车销售服务有限公司实际履行。因此，该合同承租人的权利义务已实际转让给南昌市泰辰汽车销售服务有限公司，且该转让已得到原告的同意并实际履行。综上，请求驳回原告对被告新余汇恒汽车销售服务有限公司的诉讼请求。
被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司辩称：一、租赁合同已于2016年9月30日解除，原告已实际收回租赁场地，原告要求被告支付房屋租金、物业费、滞纳金至2016年10月28日，缺乏事实和法律依据。1、2016年9月份，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司因租赁场所无法达到作为汽车销售及售后维修使用目的，已多次发函向原告提出于2016年9月30日解除租赁合同，并陆续搬离租赁场地的办公设备、公司商品车等。原告收到解除合同通知后，虽然回复要求被告交齐租金后才协商合同终止问题，但并没有就被告解除合同的行为提起诉讼，根据法律规定，原告对于被告解除合同至今没有提起诉讼，证明原告对于解除合同没有异议。因此，合同自2016年9月30日即解除，原告主张解除合同后的租金，没有法律依据。2、在被告搬离租赁场所过程中，原告派员对涉案场地加锁，禁止被告再进入租赁场地。虽然原、被告双方没有就租赁场地办理交接手续，但原告的行为，使得租赁场地自2016年9月30日起实际完全处于其控制和管理之下，即可视为原告收回了出租场所，双方的租赁合同于2016年9月30日起终止履行。3、据被告所知，原告已将涉案租赁场地退还给业主，业主已经于2016年10月份将场地出租给第三方，再次证明租赁合同于2016年9月30日终止履行。二、因租赁场所不能满足合同约定的作汽车销售及售后维修服务的使用功能，被告因无法实现合同目的而提出解除合同具有法律依据。被告从事汽车销售维修服务，必然涉及汽车喷漆，需要建造喷漆房，喷漆房需专用设备，专用设备的消防、防噪要求高，而涉案场所是一栋商住综合大楼，被告无法办理汽车维修资质及喷漆房消防、环保审批手续，所以，该租赁场所无法满足被告汽车售后维修服务的基本要求，无法实现合同目的。三、合同履行过程中，原告经常违反合同约定或拒不履行合同义务，导致被告无法正常经营并造成严重经济损失，经被告多次敦促，在消除违约无果的情况下，被告提出解除合同，合情合理合法。四、解除合同后，原告拒不退还保证金20万元，被告已通知原告以此款抵销2016年8、9月份租金及物管费，因此，不存在拖欠原告租金的事实。五、租赁合同第二条第二款中关于逾期付款每日按2‰支付滞纳金的条款约定违约金过高，请求法院依法调整，调整为按银行同期贷款基准利率计算为宜。六、原告要求被告赔偿损失351531元缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司诉称：2013年，利泰集团指派下属子公司新余汇恒汽车销售服务有限公司代表反诉原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租反诉被告转租的位于富××路××、××共2254.5ｍ2商铺，用于经营品牌汽车销售及售后维修服务。反诉原告成立后，《房屋租赁合同》承租人的权利义务即全部由反诉原告享有及承担，并一直使用该租赁场所。
反诉原告从事汽车销售维修服务，必然涉及汽车喷漆，需要建造喷漆房，但喷漆房需提供涂装作业专用环境设备，使用的有机溶剂型涂料为易燃易爆材料，且喷漆房工作时噪声大，因此，对消防措施及环保要求很高。而涉案租赁场所是一栋商住综合大楼，一、二层裙楼为商业经营场所，以上为住宅商品房。反诉原告在申请办理汽车维修资质及喷漆房消防、环保报批时，无法达到相关消防及环保要求。反诉原告自租赁经营场所至今，仍无法达到相关的汽车维修资质证，更无法正常使用喷漆房，汽车售后维修业务受到严重影响，甚至无法正常经营。
在《房屋租赁合同》履行过程中，反诉被告存在以下严重违约事实，且已严重影响反诉原告正常使用租赁场地及正常开展经营业务：
1、反诉被告违反《房屋租赁合同》第三条第二款规定，一直未能依约向反诉原告开具水电费发票。
2、反诉被告违反《房屋租赁合同》第三条第二款规定，怠于履行合同约定的汽车专用电梯维修维护义务，致使无法提供满足经营使用需求的汽车专用电梯给反诉原告经营使用。该汽车电梯频繁出现故障，使得反诉原告销售的新车装潢和售后维修的车辆均不能按时交付客户，导致许多客户非常不满，多次投诉，严重影响了反诉原告的信誉，且造成了不可估量的经济损失。
3、违反《房屋租赁合同》第三条第二款规定，为租赁场所设有独立门禁，并由反诉原告独自管理的进入租赁场地的汽车专用通道，导致反诉原告的工作人员和客户汽车进出租赁场所时，不得不经过大厦的统一通道，且还要支付停车费用，给反诉原告员工及客户带来诸多不便及经济负担。
4、反诉被告作为转租人，应当保证承租人能正常使用场地，但从2015年下半年开始，因反诉被告未依约向业主交纳租金，导致业主起诉要求解除租赁合同，且多次要求反诉原告搬走，并且在未告知反诉原告的情况下多次恶意停电，导致反诉原告无法正常营业。
基于上述事实，反诉原告因涉案的租赁场地无法满足合同约定的汽车销售及售后维修服务的用途，且反诉被告严重违反合同约定，拒不履行合同义务，导致无法实现合同目的于2016年9月30日提出解除合同，反诉被告于当日收回租赁场所。合同解除后，基于合同约定，反诉原告要求反诉被告退还20万元履约保证金，但遭反诉被告无理拒绝。在此情况下，反诉原告根据法律规定，以反诉被告理应退还的20万元履约保证金抵销应付给反诉被告2016年8、9月租金及管理费。反诉原告已就双方到期债务相互抵销的主张，通知反诉被告。
由于反诉被告未履行合同义务造成反诉原告额外增加员工及客户的停车费损失9629元（2016年7月至9月），且由于反诉被告的违约行为引至合同纠纷，造成反诉原告支出司法救济费用律师费31824元。根据《房屋租赁合同》第五条第二款约定，反诉被告应承担赔偿责任。为此，反诉原告提起反诉，1、确认反诉被告应向反诉原告退还履约保证金20万元，该款项已抵销反诉原告应付的2016年8月、9月租金及管理费；2、请求判令反诉被告支付反诉原告垫付的停车费9629元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告律师费31824元。
反诉被告江西赣江之星工贸有限公司辩称：1、反诉原告诉称反诉被告存在众多违约与事实不符。反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，依约交付了房屋，该房屋不存在任何问题，反诉原告诉称违约行为未提供任何证据证明。2、反诉原告的反诉请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。第一，本案实际情况是反诉原告私自单方毁约，根据合同约定，履约保证金应当没收，反诉原告要求确认反诉被告应退还履约保证金20万元，与合同约定不符，不应支持。第二、合同履行三年多来，根本不存在无法使用租赁场地的问题，反诉原告拖欠租金且单方违约，却还要求反诉被告赔偿律师费，该反诉请求没有法律依据，应予驳回。
经审理查明：2013年5月20日，原告江西赣江之星工贸有限公司（原名称为南昌恩佐汽车销售有限公司）（甲方）与被告新余汇恒汽车销售服务有限公司（乙方）签订《房屋物业租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于南昌市富大有路9号一至二层部分场地（赣昌大厦、物业面积2254.5m2。其中：一楼面积963.5m2、二楼面积1291m2）转租给乙方使用，租赁期间：2013年5月20日起至2027年6月30日止。租金：1、2013年7月1日至2016年6月30日，每月一楼租金56元/m2，二楼35元/m2，物业管理费3元/m2；2、2016年7月1日至2019年6月30日，每月一楼租金61元/m2，二楼40元/m2，物业管理费3元/m2；3、2019年7月1日至2022年6月30日，每月一楼租金66元/m2，二楼45元/m2，物业管理费3元/m2；4、2022年7月1日至2025年6月30日，每月一楼租金71元/m2，二楼50元/m2，物业管理费3元/m2；5、2025年7月1日至2027年6月30日，每月一楼租金76元/m2，二楼55元/m2，物业管理费3元/m2。违约责任：1、甲、乙方不得随意解除或终止合同，如甲方单方违约，必须赔偿乙方经济损失，包括但不限于实际损失、司法救济费用损失。如乙方单方违约，甲方不再退回乙方所交履约保证金并其所投入的装修归甲方所有。若在实际租赁期间欠交租金的须补回实际租赁期间的欠交租金。2、甲方因转租权限或产权纠纷，或因甲方其他原因令乙方无法使用租赁场地的，除全额退回履约保证金外，必须赔偿乙方的经济损失，包括但不限于实际损失、利益损失、司法救济费用损失。3、非甲方原因乙方逾期30天未支付租金，经甲方书面催告仍不支付的，甲方有权解除合同，不再退回乙方所交履约保证金并其所投入的装修归甲方所有。其他事项：乙方代表利泰集团及其下属子公司或控股公司签约，享有本合同约定的同等权利与义务。租赁期间，乙方如要转租给他人经营时要经甲方书面同意方可转租；乙方母公司利泰集团有限公司及利泰集团下属子公司或控股公司使用的，不视为转租，但须知会甲方并将相关证明资料交甲方保存。”合同签订后，原告将租赁场地交付给被告新余汇恒汽车销售服务有限公司，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司支付原告履约保证金20万元。期间，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司向原告支付了2013年7月、8月份的租金及物管费。
2013年7月15日，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司将该租赁场地作为住所并经工商部门核准注册成立，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司成立后在该租赁场地经营汽车销售及售后服务等业务。自2013年9月1日起，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司向原告支付了2013年9月1日至2016年6月30日期间的租金及物管费（含停车费冲抵）。2016年7月，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司仅支付原告租金及物管费710926元（含冲抵停车费20330元），仍欠租金41678元未付。2016年8月、9月，两被告均未支付原告租金234354元。在2016年8月、9月期间，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司发生停车费9629元。2016年9月8日，被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司向原告发出书面通知，以原告未按合同约定义务提供启辰4S店专用出口、进出免费停车、提供洗车点、升降电梯正常工作等事宜为由，决定于本月30日前退租。2016年9月12日，原告书面回复被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司，敦促被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司按协议约定尽快交纳所欠房租及相关费用，对退租事宜表示在其结清所有费用后再行协商。2016年9月底，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司撤出租赁场地。
另查明：2011年9月20日，新余汇恒汽车销售服务有限公司注册成立，注册股东为利泰集团有限公司。
2013年7月15日，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司注册成立，注册股东为江焕军。2016年1月29日，股权变更为佛山市利泰汽车销售服务有限公司和佛山吉泰汽车销售服务有限公司。
上述事实，有房屋租赁合同、押金收据、租金转账凭证、停车费单据、照片以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：2013年5月20日，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司以自己的名义与原告江西赣江之星工贸有限公司（原名称为南昌恩佐汽车销售有限公司）签订《房屋物业租赁合同》，该合同意思表示真实、未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，故该合同对新余汇恒汽车销售服务有限公司与江西赣江之星工贸有限公司具有约束力。在该合同履行过程中，虽然租赁物由被告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司使用，且自2013年9月起至2016年7月间，其租金、物管费也由南昌市泰辰汽车销售服务有限公司交纳，原告也收取了南昌市泰辰汽车销售服务有限公司交纳的租金、物管费，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，因本案被告新余汇恒汽车销售服务有限公司不是南昌市泰辰汽车销售服务有限公司的发起人，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司成立后，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司对该合同也没有进行确认。所以，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司对租赁物使用及交付租金的行为，不能自动成为该租赁合同主体，即南昌市泰辰汽车销售服务有限公司不享有该合同权利，也不承担该合同义务，故原告请求南昌市泰辰汽车销售服务有限公司支付租金、物管费及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。同理，南昌市泰辰汽车销售服务有限公司的反诉请求，也不予支持。鉴于南昌市泰辰汽车销售服务有限公司于2016年9月底撤出租赁场地,被告新余汇恒汽车销售服务有限公司对其撤场也未向原告作出任何意思表示，虽然南昌市泰辰汽车销售服务有限公司在撤场前向原告书面提出解除合同，原告对此未表示同意解除合同，由于南昌市泰辰汽车销售服务有限公司不是该合同主体，故南昌市泰辰汽车销售服务有限公司不享有合同解除权。即使南昌市泰辰汽车销售服务有限公司享有该合同解除权，按照南昌市泰辰汽车销售服务有限公司提出的解除合同理由，原告也不构成根本性违约。所以，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司应支付原告2016年7月、8月、9月租金、物管费合计266403元（7月租金41678元＋8、9月租金234354元－8、9月停车费9629元）。同时，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司的行为已属完全不履行合同，其违约行为给原告造成了一定的损失，按照合同减损规则，原告请求被告新余汇恒汽车销售服务有限公司赔偿三个月租金损失351531元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告新余汇恒汽车销售服务有限公司交纳的保证金20万元，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告新余汇恒汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西赣江之星工贸有限公司2016年7月至2016年9月30日期间的租金266403元；
二、被告新余汇恒汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西赣江之星工贸有限公司违约赔偿款351531元；
三、驳回原告江西赣江之星工贸有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告江西赣江之星工贸有限公司预交案件受理费12340元，反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司预交反诉费2460元，原告江西赣江之星工贸有限公司承担本诉案件受理费2840元，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司承担本诉案件受理费9500元，反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司承担反诉费2460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 孟曦娉
二〇一七年三月三十日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。