山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第983号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛李沧区广水路***号。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：王小凤，该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王元刚。
委托代理人：吕怀军，山东南山东海律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人王元刚商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2014）龙民三初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年5月13日，王元刚与德源泰公司签订商品房预售合同一份，王元刚购买德源泰公司开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第C幢3层304铺号楼房。该商品房建筑面积133.37平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6288.66元，金额838719元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2012年5月13日前一次性付清总房款人民币838719元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2012年5月13日，王元刚一次性向德源泰公司交纳购楼款838719元，德源泰公司向王元刚出具了收款收据。
2014年3月14日，王元刚诉至原审法院，要求德源泰公司给付从2012年7月1日至通知交房之日2014年1月26日期间的违约金96452.68元，并要求德源泰公司支付从2014年1月27日至德源泰公司实际交付之日的违约金。原审法院经审理作出（2014）龙民三初字第241号民事判决书，判决德源泰公司于判决生效后十日内给付王元刚自2012年7月1日至2014年1月26日逾期交房违约金96117.2元。2014年1月26日之后的违约金，因涉案房屋何时具备交付条件及实际交付时间均不确定，未予合并审理。判决后，德源泰公司上诉，烟台市中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）烟民一终字第964号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2014年10月27日，王元刚再次诉至原审法院，称原审法院（2014）龙民三初字第241号民事判决书对2014年1月26日之后的违约金，以实际交付时间不确定为由，不予合并审理，现因德源泰公司至今未能交付商品房，要求德源泰公司给付2014年1月27日至2015年1月26日共计365天的逾期交房违约金61226.49元。
本案审理中，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据商品房预售合同、收款收据及双方当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，王元刚与德源泰公司2012年5月13日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但截止本案审理期间，德源泰公司仍未取得涉案房屋的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。王元刚要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。另庭审结束至今，涉案房屋是否具备交付条件及能否实际交付仍不确定，王元刚请求德源泰公司支付自2014年1月27日至2015年1月26日符合法律规定，依法予以支持。违约金数额为：61226.49元（838719元×2／10000×365天）。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，原审法院于2015年6月2日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付王元刚自2014年1月27日至2015年1月26日逾期交房违约金61226.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1331元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，一、上诉人已多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，已经尽到了相应的通知义务，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致。原审法院认定事实不清，上诉人不应承担赔偿责任。根据合同约定，上诉人已于2014年1月22日发出交付使用通知书，通知被上诉人办理交房手续，通知中明确告知通知书邮寄出5日即视为房屋交付，被上诉人一直未予办理，上诉人又向被上诉人发送了交付催告函，再次催促被上诉人前来办理交付手续，上诉人仍不予办理。上诉人已尽到相应的通知义务，未能交房的原因在于被上诉人。二、原审在被上诉人举证不能的情况下，仍作出对被上诉人有利的判决，实属证据不足。根据合同约定，被上诉人在收房前应交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则上诉人有权拒绝交房。被上诉人一直未提交已缴纳物业费的相关证据，上诉人有理由依照合同约定拒绝交付涉案房屋。原审仅对被上诉人庭审中主张的对其有利的合同条款进行审查，而对上诉人主张的合同条款未予审查。在被上诉人未提供充分证据的情况下，原审仍认定上诉人不交付涉案房屋违约，并据此判决上诉人支付违约金，属证据不足。综上，原审认定事实不清，证据不足。请求撤销原判，改判上诉人不承担责任。
被上诉人王元刚辩称，被上诉人根本没有收到上诉人所称的交付通知书，上诉人也没有证据证明自己的主张，对此主张应承担不利的法律后果。关于物业费未缴纳等问题，上诉人根本未将涉案房屋交付被上诉人，不存在物业费缴纳问题，上诉人所依据的合同附件四的条款，与合同第24条约定不符，该附件并没有双方的签字确认，另外双方签订的商品房预售合同又是格式条款，因此该附件四对被上诉人没有法律效力。综上所述，原审适用法律正确，认定事实清楚。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，双方在2012年5月13日签订商品房预售合同的当日还签订了一份《利群集团龙口商业步行街物业管理服务合同》，其中第7条第2款中约定物业管理服务服务费收取起始日期以开发商发出的《收楼通知书》上的收楼之日起收取物业管理服务费，第10条第1款约定被上诉人未按时缴纳物业管理服务费时，应自逾期之日起支付滞纳金。上诉人德源泰公司没有证据证明2014年1月22日的交付使用通知书及此后的交付催告函已合法有效送达给了被上诉人王元刚。上诉人德源泰公司称被上诉人王元刚欠缴物业费，其有权拒绝交付房屋，上诉人称其所主张的欠缴物业费是指2014年1月22日交房通知书确定的视为已交房的期限之后的物业费，具体数额尚不清楚。被上诉人王元刚否认收到了上诉人的相关通知，不认可欠缴上诉人物业费，理由是上诉人未能依约交付房屋，也未向被上诉人提供物业服务。涉案房屋所在建筑于2015年2月10日取得《建设工程竣工规划核实合格证》，于2015年7月18日取得建设工程竣工验收备案表。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在2012年5月13日签订的商品房预售合同合法有效。依照合同约定，上诉人应于2012年6月30日前向被上诉人交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。上诉人无证据证实2014年1月22日的交付使用通知书和此后的交付催告函已合法有效送达给被上诉人，而且涉案房屋在上诉人所主张的向被上诉人发出相关通知的时间并未达到合同约定的交付条件，因此，上诉人主张未交付房屋的责任在被上诉人，理由不成立，本院不予支持。上诉人另主张按2014年1月22日的通知规定，自2014年1月27日起涉案房屋即视为已交付给了被上诉人，被上诉人欠缴此后的物业费，依照合同约定，其有权拒绝交付房屋，但在上诉人无证据证明相关交房通知已合法有效送达给了被上诉人的情况下，其主张被上诉人欠缴物业费并以此为由拒绝交房，无事实和法律依据。综上，上诉人逾期交房的事实清楚，原审判令上诉人支付被上诉人自2014年1月27日至2015年1月26日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1363元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年十月九日
书记员 陈蒙蒙