广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3868号
上诉人（原审被告）：冯建辉，男，1970年1月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：冯志强，男，1936年12月19日出生，住广州市荔湾区，系冯建辉父亲。
上诉人（原审第三人）：陈二明，男，1978年8月26日出生，汉族，住福建省仙游县。
被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地：广州市惠福东路554号。
法定代表人：翟谷纲，职务：所长。
委托代理人：龚建群，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：陈素颜，广州金鹏律师事务所律师。
上诉人冯建辉、陈二明因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称房屋管理所）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
冯建辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二判项，房屋管理所与冯建辉继续履行2007年1月5日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.一、二审诉讼费用由房屋管理所承担。
事实和理由如下：一审认定事实和适用法律错误。1、一审判决双方的租赁关系于2017年7月31日解除错误，法院不是合同的签订主体，公告送达起诉状副本之日是合同解除的时间不符合法律的规定。由于冯建辉一直使用涉案房屋，且其以待业证明申请住改商解决就业问题，才与房屋管理所签订的《广市房屋租赁合同》，因此与房屋管理所不完全是租赁关系。在没有妥善安置冯建辉的情况下，房屋管理所要求解除租赁关系及腾空交还上述房产不能妥善解决历史遗留的问题。另外，根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，就算双方签订的合同为不定期，冯建辉至今没有收到房屋管理所任何解除合同的通知，因此租赁合同没有解除。2、冯建辉没有拖欠租金的想法，从提交的缴费单据可以看出，缴交租金都是不定时的，其它租户也是这样，收到房屋管理所的通知后才去缴交租金，冯建辉也愿意缴交租金，只是从本案立案至今房屋管理所不愿意收取租金。3、装修期间，房屋管理所进行了拍照，因此其是知情的，但没有进行制止，而是等到冯建辉与陈二明花费巨资装修完毕后才收回房产，给冯建辉和陈二明造成严重的经济损失。
针对冯建辉的上诉请求，陈二明二审辩称：同意冯建辉的上诉意见。
针对冯建辉的上诉请求，房屋管理所二审辩称：一、涉案房屋为房屋管理所代管的直管房屋，房屋管理所与冯建辉就涉案房屋已形成不定期的租赁关系。广州市民政局是涉案房屋的所有权人，房屋管理所受广州市民政局的委托代管涉案房屋管理的具体事务性工作。2007年1月5日，房屋管理所与冯建辉签订的《广州市房屋租赁合同》约定，房屋管理所将涉案房屋出租给冯建辉作商业使用。租赁期满后，冯建辉一直使用涉案房屋并依约交租至2016年6月1日，但未与房屋管理所续签或另行签订该房产的租赁合同，根据《合同法》第236条规定，房屋管理所与冯建辉就涉案房屋形成不定期租赁关系。二、房屋管理所具有法定的解除合同的权利。根据《合同法》第232条规定，对于不定期租赁合同，房屋管理所有权随时解除合同。至于冯建辉主张解除合同应予以合理期限通知，否则合同尚未解除，该主张毫无事实和法律依据。合理通知期限并非合同解除的必经程序，房屋管理所解除合同完全符合法律规定。其次，房屋管理所在起诉前已多次到涉案房屋就房屋违约改造和合同解除事宜与冯建辉沟通，房屋管理所已完全履行通知义务。最后，房屋管理所通过起诉同样起到通知解除合同的作用。另外，冯建辉及陈二明于一审庭审中表示陈二明才是涉案房屋实际使用人，冯建辉与陈二明的法律关系相当于转租，根据《合同法》第232条规定，冯建辉未经房屋管理所同意，擅自将涉案房屋转租给陈二明使用，房屋管理所有权解除合同。三、房屋管理所具有约定的解除合同的权利。根据《租赁合同》第六条约定，冯建辉自2016年6月1日起不再依约向房屋管理所缴交租金，其拖欠租金累计远远超过半年，房屋管理所解除合同符合合同约定。至于冯建辉主张其一直以来都是不定时向房屋管理所缴交租金，且需收到房屋管理所通知才缴交租金毫无合同依据，其也没有提交催缴通知等证据证实，该主张不能成为拖欠租金的正当理由，除非冯建辉提供经双方签署的同意变更约定缴交租金期限的书面证明。除上述违约情形，2016年9月，未经房屋管理所同意，冯建辉擅自改变涉案房屋结构，私自占用其承租商铺前方的公共走廊，严重损害房屋管理所合法权益。此外，冯建辉从未告知房屋管理所其将进行装修，房屋管理所工作人员直至2017年4月实地查房时才得知。装修代管房屋需要征得房屋管理所书面批准同意方可，但自始至终，冯建辉从未向房屋管理所提交装修申请，房屋管理所并未同意冯建辉擅自装修房屋，改变代管房屋结构。因此，除非冯建辉提供房屋管理所同意其装修并且占用公共走廊的书面证明，否则应承担举证不能的责任。至于冯建辉或陈二明上诉所称的已支出大量资金装修，为两人另案合同纠纷，与房屋管理所毫无关系，况且其装修投资后已获取不少利润。四、冯建辉将涉案房屋用于餐饮经营的行为违反了相关法律、法规规定。鉴于涉案房屋性质为住宅，即便当时已经相关部门批准同意改为商业用途，但依据2016年5月新出台的政策，属于住宅用途的房屋仍不得用于餐饮经营。依据《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》(穗府办规【2016】8号)第三条第六款规定，冯建辉可将涉案房屋住改商，但其用于餐饮经营不符合现时相关规定，需依法予以整治。冯建辉将涉案房屋用于餐饮经营，不仅违反了相关法律法规的规定，也危及涉案房屋附近居民的生活环境及生命财产安全，其已不适宜继续租赁该涉案房屋。因此房屋管理所与冯建辉解除租赁合同，要求其立即归还房屋的行为合法合理。
陈二明上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二判项，改判房屋管理所与冯建辉继续履行2007年1月5日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.一、二审诉讼费用由房屋管理所承担。事实和理由如下：1、重新装修期间，房屋管理所是知情的，并到现场进行了拍照，也没有制止装修，装修完毕就要解除租赁合同，这给陈二明及冯建辉造成非常严重的经济损失，并且明显不公。一审关于陈二明抗辩解除合同及交回房屋损害其利益的问题可依据协议处理或另循法律途径解决，不仅没能妥善解决问题，而且造成讼累。2、从冯建辉一审提交的缴费单据可以看出，缴交租金都是不定时的，其它租户也是这样，收到房屋管理所的通知后才去缴交租金，陈二明也愿意缴交租金，只是本案立案后至今房屋管理所不愿意收取租金。因此，交易习惯己发生了变更，且根据双方签订的租赁合同第十二条约定，如发生争议双方应协商解决，不成时才依法向法院起诉，但房屋管理所连解除租赁合同都没有通知，违法合同的精神。3、一审判决冯建辉与房屋管理所的租赁关系于2017年7月31日解除错误，法院不是合同的签订主体，公告送达起诉状副本之日是合同解除的时间不符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，合同到期后变为不定期，冯建辉至今没有收到房屋管理所解除合同的通知，因此租赁合同没有解除。
针对陈二明的上诉请求，冯建辉二审辩称：同意陈二明的上诉意见。
针对陈二明的上诉请求，房屋管理所二审的答辩意见同对冯建辉的上诉请求答辩意见一致。
2017年7月6日，房屋管理所向一审法院提起本案诉讼，请求：1.房屋管理所与冯建辉的不定期租赁关系自起诉之日起解除；2.冯建辉、陈二明及同住人员立即将承租的荔湾区x路xx里x号之一地下头房房产腾空交还房屋管理所；3.冯建辉缴交自2016年6月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2017年5月31日合计为10992元，即916元/月×12月=10992元；4.冯建辉缴交自2016年6月1日起至实际缴还租金之日止逾期交付租金的违约金，暂计至2017年6月15日为43400.08元；5.冯建辉立即将占用的走廊恢复原状，并缴交自2016年9月1日起至实际恢复之日止的走廊占用费，暂计至2017年5月31日合计为9030.2元（按照《2015年广州市房屋租金参考价》，冯建辉所承租的地址参照荔湾区x路商业租金标准为180元/㎡/月，即180元/㎡/月×5.5742㎡×9月=9030.2元）；6.冯建辉缴交自合同解除之日起至实际腾房之日的房屋占用费（按照《2016年广州市房屋租金参考价》，冯建辉所承租的地址参照荔湾区杨巷路商业租金标准为182元/㎡/月）;7、判令冯建辉承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区x路xx里x房权属人为广州市民政局，总建筑面积195.76平方米。2007年元月5日，房屋管理所与冯建辉签订《广州市房屋租赁合同》约定，房屋管理所将座落在荔湾区x路xx里x之一号地下头房出租给冯建辉作商业用途使用，建筑面积18.32平方米，租赁期限自2007年2月1日起至2008年12月31日，租金每月916元，租金按月结算，由冯建辉在每月的第15日前以现金付款的方式缴付租金给房屋管理所；发现冯建辉擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者冯建辉拖欠租金6个月以上的，房屋管理所可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；冯建辉依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，冯建辉须按当月租金额的2%向房屋管理所支付违约金等等。合同签订后，房屋管理所将涉案房屋交付冯建辉，冯建辉于2007年11月28日注册登记字号“广州市荔湾区嘉浩小食店”进行经营。双方合同到期后，未续签合同，冯建辉继续使用涉案房屋，并交租至2016年5月止。
2016年8月3日，冯建辉与陈二明签订《2016年的装修合作协议》约定，因店铺陈旧生意连亏，需要店面重新装修，故与陈二明（本店员工）合作共同出资重新装修店铺；装修费用三十万，房屋管理所出资十万，冯建辉出资二十万，装修完成后合作经营期为六年（2016年8月3日至2022年8月2日止，冯建辉不能单方终止协议，不可抗力除外）等等。2016年9月10日，陈二明与广州世南装饰工程有限公司签订《广州市荔湾区嘉浩小食店装修合同》，约定由广州世南装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，合同总价为200000元。
另查，2013年9月27日，广州市民政局出具《委托证明书》，由其直属单位即房屋管理所负责管理代管房屋管理的具体事务性工作，承担代管房屋的产权办理、房屋租赁合同签订及租赁合同备案登记、修缮和改建及支付土地出让金等具体工作。
根据房屋管理所提交的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，该表中的计租简图显示冯建辉占用的走廊宽为0.94米，长为5.93米，以此确定占用的走廊面积为5.5742平方米。陈二明对该简图中显示使用走廊的位置及长度没有异议。
冯建辉一审庭前提交房屋管理所开具的租金发票2张，系冯建辉2016年12月7日交纳的2015年6月至2015年12月以及2016年1月至2016年5月的租金以证明不定期交租。房屋管理所对发票的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。陈二明对发票予以确认。
上述事实，有租赁合同、发票、一审庭审笔录等为据。
一审法院认为，房屋管理所是广州市民政局的直属单位，其依据广州市民政局的委托授权与冯建辉签订的《广州市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限于2008年12月31日届满后，双方未续签合同，但冯建辉继续使用涉案房屋及向房屋管理所缴纳租金，双方形成不定期的租赁关系。对于不定期租赁，房屋管理所依法可随时主张解除合同。而且，冯建辉在租赁过程中拖欠房屋管理所租金构成了违约，因此房屋管理所起诉主张解除合同、收回房屋并由冯建辉承担违约责任的请求合法合理，一审法院予以支持。
对于合同解除的时间，一审法院确定为对冯建辉进行公告送达起诉状副本之日即2017年7月31日。合同解除后，冯建辉、陈二明及同住人员应当将涉案房屋腾空并交还房屋管理所。因走廊部分（面积为5.5742平方米）也为冯建辉及陈二明所占有，故应当一并交还。考虑到冯建辉、陈二明及同住人员需要一定的时间来进行搬迁，故一审法院确定该时间以一个月为限。
针对冯建辉拖欠租金的行为，房屋管理所要求其按照合同约定标准支付从2016年6月起至腾退房屋时止的租金、占用费及违约金合法有据，一审法院予以支持。但是房屋管理所主张合同解除之后至冯建辉腾退房屋时的占用费按照《2016年广州市房屋租金参考价》来收取依据不足，冯建辉应参照原租赁合同约定的租金标准进行支付。另外，因合同约定的违约金标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜，且总额不应超过本金。
关于恢复走廊原状的问题，因当事人对原状没有予以明确，且从维护房屋安全角度考虑，一审法院对房屋管理所该请求不予支持，冯建辉及陈二明可按现状腾退该走廊。至于走廊的占用费，应当参照租赁合同约定的租金标准计算该走廊每月的占用费（即916元÷18.32㎡×5.5742㎡=278.71元）。
关于陈二明抗辩解除合同及交回房屋损害其利益的问题，因陈二明是基于与冯建辉签订协议而使用房屋，故其与冯建辉之间的纠纷可依据协议处理或另循法律途径解决。
冯建辉经一审法院合法传唤没有到庭，一审法院依法作出缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2017年11月2日作出如下判决：一、广州市民政局房屋管理所与冯建辉关于广州市荔湾区杨巷路光雅里41号之一地下头房的租赁关系于2017年7月31日解除；二、自判决生效之日起一个月内，冯建辉、陈二明（含同住人员）将广州市荔湾区x路xx里x号之一地下头房（包括走廊部分，面积5.5742平方米）腾空交还广州市民政局房屋管理所；三、自判决生效之日起十日内，冯建辉向广州市民政局房屋管理所支付从2016年6月1日至2017年7月31日的租金（按每月916元计算）及违约金（以每月为一期，每期以每月拖欠租金为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从当月的16日开始计算至偿付租金之日止，每期总额以不超当月租金本金为限）；四、自判决发生法律效力之日起十日内，冯建辉向广州市民政局房屋管理所支付2017年8月1日至交回广州市荔湾区x路xx里x号之一地下头房之日止的房屋使用费（按每月916元计算）；五、自判决发生法律效力之日起十日内，冯建辉向广州市民政局房屋管理所支付2016年9月1日起至腾退广州市荔湾区x路xx里x号之一地下头房走廊（面积5.5742平方米）之日止的房屋占用费（按每月278.71元计算）；六、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1386元，由冯建辉负担513元，广州市民政局房屋管理所负担873元
本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，冯建辉、陈二明提交多份发票联，该发票联是其他承租人缴纳租金的发票联，拟证明其他承租人也是半年或者更久才交一次租，但都未因此被收回房屋。房屋管理所质证后认为：确认上述证据的真实性，但上述证据在一审开庭前已经形成，不属于新证据。而且上述证据是案外人与房屋管理所签订合同产生的租金缴费凭证，与本案无关。房屋管理所与冯建辉已签订书面租赁合同，明确交租时间为每月15日之前，即便实践中存在没有按照合同约定时间缴纳租金的情况，亦不可以推脱交租的义务。冯建辉强调每次收到房屋管理所催促才交租，上述份证据对本案不产生影响。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是房屋管理所有无权利收回涉案房屋。本院对此评析如下：
房屋管理所与冯建辉签订的《广州市房屋租赁合同》已于2008年12月21日届满，故此后双方之间形成的是不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，房屋管理所可随时解除与冯建辉之间的租赁合同关系，且冯建辉确实存在拖欠租金的违约行为，故一审法院根据房屋管理所的主张，判令涉案合同关系解除，并给与冯建辉和陈二明及同住人员一个月的搬迁时间，并无不当，本院予以维持。冯建辉和陈二明的上诉理由，均不能对抗房屋管理所行使合同解除权收回涉案房屋，本院不予支持。
二审期间，冯建辉、陈二明提交的证据并非新证据，且与案件处理无关，本院不予审查。
综上所述，上诉人冯建辉和陈二明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人冯建辉、陈二明各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月三日
书记员 李依虹