河南省平顶山市卫东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0403民初76号
原告：平顶山市国安物业服务有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路东段大营社区2号。统一社会信用代码：91410400586028720Q。
法定代表人：苏元琦，总经理。
苏元琦，男，1979年11月21日出生，汉族，住平顶山市新华区开源北路***号楼**号。身份证号码：4104021979********。
委托诉讼代理人：胡培雨，河南春来律师事务所律师。
被告：平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区东环路中段（××院北侧）。统一社会信用代码：91410400790643704H。
法定代表人：孙国平，经理。
委托诉讼代理人：宗书明，男，1958年1月5日出生，汉族，该公司职工，住平顶山市卫东区。
原告平顶山市国安物业服务有限公司（以下简称“国安物业公司”）与被告平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司（以下简称“天赐宏基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国安物业公司的法定代表人苏元琦与委托诉讼代理人胡培雨、被告天赐宏基公司的委托诉讼代理人宗书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费本金629813.96元，违约金62034.24元（暂计算至2016年10月31日），本息合计为691848.20元（违约金要求支付到实际付款日）；2.案件受理费、鉴定费等费用由被告承担。事实和理由：2013年7月22日，原告经过平顶山市房产局委托河南中基工程管理有限公司（招标代理机构）组织的公开招标，取得了被告开发的“平顶山市东城盛世花园前期物业服务项目”，2013年7月30日正式收到被告向原告发出的书面中标通知书。此后，原告与被告经平等协商签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方（被告）选聘乙方（原告）对甲方开发的平顶山市东城盛世花园项目提供前期物业管理服务，该小区建筑面积为34369.10平方米，合同期限自2013年11月1日起至2015年11月1日止。合同第七条约定，业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主应及时书面告知乙方。合同第六条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为多层住宅1.15元/月/平方米；商业物业2.5元/月/平方米。合同签订后，被告未按照合同第二十三条的约定，在交房前为原告提供能够直接投入使用的136平方米的管理用房。物业管理区域的房屋也迟迟不具备交房条件，直到2014年4月底被告才让原告在自费装修了办公用房后进驻小区。原告进驻小区后即选派22名工作人员组成天赐宏基项目服务团队，并购买抽调了多功能洗地机等机器设备，按照合同第二条约定的内容和要求，对该小区进驻的业主绝大多数能依据前期物业服务合同约定的标准预交物业服务费。而被告作为最大的业主却总是以种种理由，违反我国《物业管理条例》第四十二条第二款的规定和合同第七条的约定拒缴物业费。造成原告入不敷出，垫支了大量的资金用于支付职工工资和物业服务开支。从原告进驻小区的次月（2014年5月）至原告与被告终止合同时（2016年2月）近两年的时间里，原告多次催促，被告拒不缴纳物业费，累计拖欠物业费本金629813.96元，按同期人民银行贷款利率计算至2016年10月底，违约金为62034.24元（暂计算至2016年10月31日），本息合计为691848.20元。被告拒不缴纳物业费的目的是企图自己经营该小区的物业管理业务。2016年3月初，被告派人抢占了原告的物业办公室，把门锁换掉，霸占了原告公司内部信息档案及办公用品和大型洗地机等设施设备。综上所述，被告的违法行为极大地损害了原告合法权益，为维护合法权益，现诉至法院。
天赐宏基公司辩称，原告承诺一年给我公司18万元的费用没有兑现，原告是2014年5月份入驻，2016年3月份撤出，这期间一分钱没有给我公司。现在小区的业主都开始反映问题，垃圾没有清理、有问题也不维修，原告拿钱不干活，物业服务不到位，业主找我公司协商，我公司找原告协商，但原告未经我公司同意撤出，从2016年3月份我公司又找公司为业主进行服务。业主交的水电一卡通一张卡是费用500元，该费用是交给原告了，原告应当交给我公司，但原告没有交给我公司。还有公共照明费480元收取两年，该费用也是原告收取了，原告也没有给我公司。其他项目费用虽然不存在这两种情况，但是业主也找我公司退钱。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的中标通知书、招标文件、物业管理项目备案证书、《前期物业服务合同》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的原告职工工资表及考勤表、安保值班交接登记表、装修巡查记录表、电工巡查登记本、监控查询记录表、“关于暂停个别服务项目的通知”照片、2014年5月至2016年2月天赐宏基拖欠物业费及违约金明细表，经审查，这些证据均系原告单方制作，被告质证表示“需要核实，庭后提交我方的证据和意见。”当庭告知被告“限庭后10日内提交其发表抗辩理由的书面意见和相关证据到庭，随后通知原告质证。逾期未提交，被告承担举证不能的法律后果。”但其未提交，视为放弃其抗辩与举证权利，对原告提供的这些证据可以确认采信。
根据当事人依法提交并经质证的证据以及庭审调查情况，本院确认以下案件事实：2013年7月，河南中基工程管理有限公司受被告天赐宏基公司委托，就平顶山市东城盛世花园前期物业服务项目进行公开招标，原告国安物业公司进行了投标。2013年7月30日，被告天赐宏基公司向原告国安物业公司发出“中标通知书”，告知国安物业公司中标该项目，中标价为722475元，服务期限为2年。
后，原告国安物业公司（乙方）与被告天赐宏基公司（甲方）签订“前期物业服务合同”，主要内容有：1.物业基本情况：物业名称平顶山市东城盛世花园，物业类型小区物业，坐落位置卫东区东环路中段东侧，建筑面积34369.10平方米。2.在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、共同绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理。3.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为：多层住宅1.15元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成，物业服务支出为所缴纳的业主所有，由乙方代管，乙方采取酬金制方式提取酬金，乙方按每年361237.50元的标准从预收的物业服务资金中提取。物业服务支出应全部用于本合同约定的支出物业服务支出年度结算后剩余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。4.业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。5.甲方应于交房前按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积136平方米。6.甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按招标文件的标准向乙方支付违约金。7.本合同期限自2013年11月1日起至2015年11月1日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。8.本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。9.其他内容。该合同附件显示多层住宅建筑面积28669.63平方米，商业用房建筑面积2040.71平方米，地下建筑面积3432.66平方米，物业管理建筑面积136平方米，社区建筑面积90平方米，合计建筑面积34369.10平方米。但，该合同中前述关于违约金约定的“招标文件”第三十一条内容为，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金。”
2014年12月24日，平顶山市物业管理中心核准备案并颁发了物业管理项目备案证书，显示总建筑面积34369.10平方米，其中住宅面积28669.63平方米，商业面积2040.71平方米，物业管理用房面积136平方米，社区服务中心面积90平方米，地下建设面积3432.66平方米；物业服务企业为国安物业公司，接管时间2013年11月；物业管理项目服务合同期限自2013年11月1日起至2015年11月1日止。
因客观原因，原告国安物业公司实际于2014年5月份入驻被告天赐宏基公司开发的东城盛世花园小区开展前期物业服务，后因与被告天赐宏基公司产生纠纷，于2016年3月1日终止前期物业服务并撤出东城盛世花园小区。期间，该小区陆续有业主或物业买受人入住使用，至原告国安物业公司撤出时未入住使用的住宅建筑面积为17881.22平方米，商业建筑面积为200平方米，扣除业主或物业买受人入住使用的建筑面积后，合同实际履行期间（即2014年5月1日至2016年3月1日共计22个月）被告天赐宏基公司未按照合同约定的缴费标准缴纳的住宅物业服务资金共计为597544.24元，商业物业服务资金共计为28500元，则被告天赐宏基公司未按照合同约定的缴费标准缴纳的物业服务资金合计为626044.24元。
庭审中，原告国安物业公司表示，“诉请的面积是按照实际入驻的面积计算，分住宅和商业，证据七扣除面积是代表实际当月入驻业主的面积，实际面积是指当月总面积扣除入驻业主面积，即应当由被告承担。违约金计算标准及计算期限是2014年5月份实行的人民银行同期银行贷款利率计算截止到2016年10月。”被告天赐宏基公司表示，“原告提交的证据七及扣除面积即当月入驻业主的面积是否属实，需要核实，核实后再说明。”当庭告知被告天赐宏基公司，“限庭后10日内提交其发表抗辩理由的书面意见和相关证据到庭，随后通知原告质证。逾期未提交，被告承担举证不能的法律后果。”但其未提交。
关于原、被告争议的18万元/年的费用问题，原告国安物业公司称，“小区总户是246户，当时被告找到我说3个月内全部入驻，要我给他18万元，但是一直到我撤出时才陆陆续续进96户，被告说要18万元因为没有入户也没有兑现，也没有达成书面协议。”被告天赐宏基公司称，“我们当时的意思是先交18万元再入住，但是原告入驻后一直没有交18万元，没有签订协议。”
本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。毋论当事人采取何种形式订立合同，均应按照当事人真实的意思表示确定合同权利义务内容。本案中，原告国安物业公司与被告天赐宏基公司通过招投标方式订立前期物业服务合同，对前期物业服务的项目内容、收费标准及缴纳方式、合同期限、违约责任等内容均进行了明确约定，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，未发现存在以欺诈胁迫手段损害国家利益或恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，亦未发现以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益的情形，合法有效。合同履行过程中，原告国安物业公司提供了前期物业服务，现被告天赐宏基公司拖欠物业服务费未付已经构成违约，应承担继续履行等违约责任，即应向原告国安物业公司支付拖欠的物业服务费。
原告国安物业公司明确其“诉请的面积是按照实际入驻的面积计算，分住宅和商业，证据七扣除面积是代表实际当月入驻业主的面积，实际面积是指当月总面积扣除入驻业主面积，即应当由被告承担。”并提供其单方制作的明细表，其中关于“面积”、“扣除面积”、“实际面积”的具体情况，被告天赐宏基公司表示，“需要核实，核实后再说明。”当庭告知“限庭后10日内提交其发表抗辩理由的书面意见和相关证据到庭，随后通知原告质证。逾期未提交，被告承担举证不能的法律后果。”但其未提交，视为放弃举证及抗辩的权利，依法应承担不利法律后果，对原告国安物业公司主张的前期物业服务建筑面积予以确认采信。按照原、被告之间订立的前期物业服务合同约定的物业服务资金计算标准及乙方提取酬金标准，在原告国安物业公司提供物业服务期间（共计22个月），物业服务资金共计应为837580.69元（即28669.63平方米×1.15元/月/平方米×22＋2040.71平方米×2.5元/月/平方米×22），因其预收的物业服务资金“由物业服务支出和乙方的酬金构成，物业服务支出为所缴纳的业主所有，由乙方代管，乙方采取酬金制方式提取酬金，乙方按每年361237.50元的标准从预收的物业服务资金中提取。”故其应提取的相应的酬金应为662268.75元（即361237.50元/年÷12×22）期间扣除酬金后剩余的物业服务资金应为物业服务支出费用，应为所缴纳的业主所有，而非原告国安物业公司所有。
现原告国安物业公司诉请并提供的合同实际履行期间（共计22个月）的明细表中，扣除业主或物业买受人入住使用的建筑面积后，期间被告天赐宏基公司未缴纳的住宅物业服务资金共计为597544.24元，商业物业服务资金共计为28500元，则被告天赐宏基公司未缴纳的物业服务资金合计为626044.24元。按照前述合同约定的原告国安物业公司提取酬金的标准，其应获得的该部分物业服务资金中的酬金金额为495008.47元。（即626044.24元×662268.75元÷837580.69元）该部分物业服务资金中剩余款项131035.77元（即626044.24元－495008.47元）依照合同约定应为物业服务支出费用，应为缴纳业主所有，而非原告国安物业公司所有，故其诉请中包含的该部分款项应予扣除。
关于被告天赐宏基公司抗辩的原告国安物业公司应付18万元/年的费用问题，被告天赐宏基公司虽提出抗辩，但未在法定期间提出反诉，故本案中不予处理，被告天赐宏基公司可另行起诉或协商解决。
原告国安物业公司诉请的违约金，根据原、被告之间前期物业服务合同的约定及招标文件的内容，均未明确约定违约金的计算标准，现原告诉请按照中国人民银行同期银行贷款利率自2014年5月份计算至2016年10月31日，并顺延至实际付款之日止，符合相关法律的规定，可以支持，即自2014年5月1日起以相应月份拖欠的物业服务资金中的相应比例（即662268.75元÷837580.69元＝79%）作为酬金本金，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计付违约金至实际付款之日止，但是其中至2016年10月31日至多不超过原告诉请的62034.24元。
被告天赐宏基公司关于水电一卡通费用、公共照明费等问题的抗辩理由，与本案不属于同一法律关系，故本案中不予处理，被告天赐宏基公司可另行起诉或协商解决。
综上所述，原告国安物业公司的诉讼请求，有事实根据和法律依据部分应予支持，无事实根据或法律依据部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山市国安物业服务有限公司支付物业服务酬金共计495008.47元，并自2014年5月1日起以相应月份拖欠的物业服务资金的79%作为酬金本金，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计付违约金至实际付款之日止，其中至2016年10月31日至多不超过62034.24元。
二、驳回原告平顶山市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10718元，由被告平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司负担7669元，原告平顶山市国安物业服务有限公司负担3049元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 赵烈贞
审 判 员 张武杰
人民陪审员 李东峰
二〇一八年四月九日
书 记 员 朱小炜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。