江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02281号
上诉人（原审被告）周菊仙。
上诉人（原审被告）王岚。
委托代理人陈惠中、毛辰炜，上海市沪北律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇芦墟芦莘大道88号。
负责人吴如柳，该经理。
委托代理人陈旭东、申竹冰，江苏剑桥人律师事务所律师。
上诉人周菊仙、王岚因与被上诉人上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（以下简称新太阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江汾民初字第0338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周菊仙与王岚系母女关系，周菊仙为太阳湖大花园二期71幢房屋所有权持证人，王岚系房屋共有人，该幢房屋的建筑面积为437.35平方米。新太阳公司名称于2008年3月从上海锦友物业管理有限公司苏州分公司变更而来，本案所涉房产公司名称则从苏州新锦发房地产有限公司变更为苏州新太阳置业有限公司。
2007年3月6日，苏州新锦发房地产有限公司、太阳湖大花园二期71幢房屋业主周菊仙、上海锦友物业管理有限公司苏州分公司太阳湖大花园二期物业处三方签订太阳湖大花园二期管理公约，主要约定内容为：针对物业管理，物业管理的各个业主形成管理公约，其中约定了物业费的收取标准即按照建筑面积计算为3.8元每平方米每月，逾期支付违约金为千分之三每日。2007年12月新太阳公司与苏州新太阳置业有限公司补签前期物业管理委托合同，合同约定的主要内容为：本案所涉太阳湖二期开发商委托新太阳公司进行前期物业管理，并且约定了物业管理费的收费标准，按照建筑面积计算，3.8元每平方米，以及逾期支付物业管理费的话可按每日千分之三收取滞纳金。说明新太阳公司是负责本案所涉的太阳湖大花园二期的前期物业管理的物业企业，太阳湖花园二期71幢别墅属于新太阳公司的物业服务范围内。审理中新太阳公司方认为关于滞纳金约定比较高，自愿调整为银行贷款利率的1.3倍。
周菊仙在2007年3月6日和房产公司签署了房屋交接书，并签署入伙缴费清单，表示接受了涉案物业纠纷之房屋太阳湖花园二期71幢别墅，在交房当天即2007年3月6日缴纳了三个月的物业费4986元（从2007年4月1日起算至2007年7月1日），当天同时签订了太阳湖大花园二期管理公约。
以上事实有新太阳公司提供的太阳湖大花园二期管理公约、前期物业管理委托合同、房屋交接书、入伙缴费清单及当事人的陈述等证据予以证实。
原审原告新太阳公司的诉讼请求是：1、周菊仙、王岚支付物业服务费134622元；2、周菊仙、王岚支付逾期付款违约金35735元，并继续计算至判决确定的支付之日止；3、周菊仙、王岚承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，主要争议焦点是：一、周菊仙所抗辩的不应支付物业费用的理由是否成立。太阳湖大花园二期管理公约、前期物业管理委托合同约定了物业费的收取标准即按照建筑面积计算为3.8元每平方米每月及违约金的支付方式，周菊仙在签订太阳湖大花园二期管理公约的同日，也签订了房屋交接书和入伙缴费清单，太阳湖大花园二期管理公约和房屋交接书的签订，说明此后房屋由新太阳公司方面按管理公约的约定进行管理。周菊仙在庭审中陈述曾由新太阳公司占用房屋3个月，但并没能提供新太阳公司占用的证据；周菊仙也提供了2014年5月份的房屋内照片的情况，以示房屋内管线和开关被拆掉的情况，认为新太阳公司未尽到相应的管理义务。对此原审法院认为，周菊仙所述的由新太阳公司占用3个月的情况无法认定，对于周菊仙房屋内管线和开关也被拆掉的情况，因新太阳公司系对整个小区服务，且以小区公共地方及公用设施为主要服务范围，服务内容并未包括各业主房屋内部情况，故如果业主发现房屋内有偷盗行为，则应及时向公安机关报案，同时也应向物业方面提出意见，但周菊仙并未作出以上相应动作。周菊仙以此认为新太阳公司未尽到物业管理义务以拒付物业费用的事实和理由并不充分，不予采信；关于周菊仙提供的2009年12月份所摄的视频，显示太阳湖花园二期71幢别墅内堆放了太阳湖三期的景观使用的廊架等物品，新太阳公司在庭后对该视频的质证中并无异议，但认为系经周菊仙、王岚同意，但新太阳公司并无证据可予说明，对此原审法院不能认定新太阳公司该说法。此后新太阳公司补充提供了房产公司关于廊架项目的时间：2009年10月下旬至2010年1月下旬。对此周菊仙、王岚提出书面质证意见，表示对真实性无法确认不予认可，但周菊仙、王岚也未提供太阳湖三期的景观使用的廊架等物品堆放的时间和廊架项目的建设时间。原审法院认为，新太阳公司作为新太阳公司应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。周菊仙、王岚提供的视频显示，太阳湖花园二期71幢别墅内堆放了太阳湖三期的景观使用的廊架等物品，此情况属于新太阳公司应当知道的情况，新太阳公司应当制止并通知周菊仙、王岚，新太阳公司显然未尽到此义务，故存在管理不当的问题；就周菊仙、王岚而言，已经知晓房屋院内堆放物品的情况，未有证据能显示其要求新太阳公司出面予以制止或直接与堆放人交涉从而予以制止，也未通过报警的方式由公安部门介入制止被告认为的非法侵占行为，周菊仙、王岚的不作为一定程度上也放任了上述堆放物品行为的延续。根据本案双方当事人的举证情况，原审法院认为太阳湖三期的景观使用的廊架等物品的堆放时间应以房产公司提供的情况说明为本案主要参考依据，即关于廊架项目的时间自2009年10月下旬至2010年1月下旬三个月。鉴于在此三个月中，新太阳公司未能尽其物业管理服务的责任，应扣除三个月的物业服务费用4986元。二、关于周菊仙、王岚主张的新太阳公司的起诉已过诉讼时效的问题。新太阳公司起诉要求周菊仙、王岚支付物业服务费用，基于的太阳湖大花园二期管理公约和前期物业管理委托合同未发生变化，新太阳公司主体也仅是名称变更而未替换成其他公司，故本案的诉讼时效是延续的，诉讼时效并未届满。故原审法院对于周菊仙、王岚诉讼时效已过之观点不予采信。
原审法院认为：《物业管理条例》规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。周菊仙、王岚在接受新太阳公司所提供的物业管理服务后，理应支付相应服务费用。周菊仙、王岚在房屋交接后仅支付新太阳公司三个月物业费4986元，根据新太阳公司起诉确定的物业费用计算时间从2007年7月2日至2014年4月25日，按照周菊仙、王岚房屋的面积及所约定的每平方米的收费标准，应支付的物业费用为134622元，期间因新太阳公司的过错而应扣除三个月物业费用4986元，周菊仙、王岚尚应支付新太阳公司物业费用129636元。新太阳公司同时要求周菊仙、王岚偿付逾期付款违约金，但因新太阳公司在本案中存在物业服务不尽到位的问题，且周菊仙、王岚长期欠缴费用而未及时催要的情况存在，故新太阳公司在本案中主张逾期付款违约金并不适当，原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：周菊仙、王岚支付上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司物业服务费129636元，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费3408元，由周菊仙、王岚负担3358元，上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担50元。
上诉人周菊仙、王岚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人从2009年下半年擅自更换上诉人房屋门锁，占有使用上诉人房屋，上诉人不应支付物业费；2、苏州新太阳置业有限公司与被上诉人有关联关系，所提供证明不应采信；3、被上诉人起诉超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新太阳公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人周菊仙、王岚所在小区建设单位苏州新锦发房地产有限公司、上海锦友物业管理有限公司苏州分公司太阳湖大花园二期物业处与周菊仙签订的《太阳湖大花园二期管理公约》，以及被上诉人新太阳公司与苏州新太阳置业有限公司签订的《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》均是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。上海锦友物业管理有限公司苏州分公司名称变更为新太阳公司后，其权利义务由新太阳公司承继。被上诉人新太阳公司已按照合同约定履行物业服务义务，上诉人周菊仙、王岚有义务支付相应的物业管理服务费用。上诉人称被上诉人从2009年下半年起擅自占有使用上诉人房屋至今，但其所提供2009年所摄视频及2014年房屋内部照片，仅能证明上诉人房屋内堆放了太阳湖三期的景观使用的廊架等物品及房屋内部状况，而不能证明系由被上诉人占有房屋和堆放物品。对于此情形，被上诉人作为物业管理服务公司，应及时告知上诉人协商解决，作为上诉人，亦应积极向实际侵权人主张权利。因双方均无法提供房屋内堆放物品的确切时间，原审法院按太阳湖三期廊架施工时间酌情扣除三个月物业费并无不当。上诉人拒交所有物业管理服务费用没有法律依据。关于诉讼时效，因被上诉人名称由上海锦友物业管理有限公司苏州分公司变更而来，并一直从事物业服务，故向原审法院起诉未超过诉讼时效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周菊仙、王岚上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3408元，由上诉人周菊仙、王岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年七月十四日
书 记 员 吴茂程