贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2223号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈松，男,1972年8月27日出生，汉族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：岑丽华，女，1971年1月15日出生，汉族，住江苏省海门市，现住贵州省黎平县。系陈松之妻。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人陈松、岑丽华商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。被上诉人存在不交税、不交费的重大“违约”行为，过错在先，其无权请求上诉人按约定时间交房和交付产权转移登记的相关文书。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任不能推卸，一审判决上诉人单方对此承担违约责任，明显不当。至今被上诉人未交契税、房屋专项维修基金、物业管理费等，一审判决没有查明属于认定事实不清，判决不当。二、即使上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审判决上诉人承担办理商品房转移登记相关文书的违约金28218元，不仅明显过高，且计算违约金的起点时间无据，属于认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人已达成补充协议，双方达成补充协议后，原合同约定的逾期交付办理产权转移登记文书违约金条文即已经失效，应以新的协议内容为准。一审法院无视双方当事人之间达成的和解协议，违背了当事人的意思自治原则，也违背了法律规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈松、岑丽华答辩称：一、上诉人的违约行为不属于无法预见、无法避免的“不可抗力”行为，其上诉理由不能成立。上诉人未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，应支付违约金。二、一审认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确；上诉人违约，损害被上诉人的合法权益。上诉人至今未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，也未支付违约金。一审判决按合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，有事实和法律依据，应予维持。三、答辩人与被答辩人达成的《补充协议》，系逾期交房达成的赔偿协议。即使答辩人领取了逾期交房违约金，本案答辩人诉求为逾期办理房屋转移登记违约金，与逾期交房没有任何法律关系。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审原告陈松、岑丽华向一审法院起诉请求：1、责令被告限期向原告交付有关涉案房屋产权转移登记文书，并积极协助原告顺利办理涉案房屋产权转移登记；2、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年6月28日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计35640.78元。一审法院认定事实：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11栋1单元14层4号商住房，该套商品房建筑面积为84.38平方米，套内建筑面积70.73平方米，房屋总价款为250622元，交房日期为2015年3月31日前。同时于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2015年3月31日约定交房时间届满，被告交付房屋给原告，被告亦未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。直到2017年4月26日被告方张贴公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，本院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为350元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告已于2017年4月26日公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，合同约定2015年6月30日前向原告转移登记该房屋，故逾期天数为665天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为250622元×6.18％÷365天×665天=28218元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金28218元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取346元，原告陈松、岑丽华负担93.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担252.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2013年4月21日，被上诉人已经将契税、房屋维修基金、工本费、印花税等7743元交给了上诉人。本院认为，本案二审争议焦点：1.上诉人未按合同约定期限交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当。1.关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，故对上诉人提出具有免责事由的上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书系因被上诉人未缴纳相关税费导致，但未能提供证据证明，且经本院查明，被上诉人已经在交付购房款时缴纳了7743元的相关税费，故对上诉人的上述主张，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得产权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被造成的损失难以确定，而且按双方合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书需按日支付已付房价款0.1%的违约金，约定明显过高。因此，一审判决根据上述法律规定，对该违约金进行调整，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。关于违约金的起算时间。本案双方对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书约定了违约时间的起算，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，一审判决按照双方约定的时间起算违约金，符合合同约定和法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十二月二十九日书记员 王洪垚