广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初5705号原告：江门市蓬江区合和盛投资有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇西堤一路马山A12号办公楼二层自编208，统一社会信用代码91440703MA4ULERE0C。法定代表人：李湘建。委托代理人：欧伟兵，男，1962年10月15日出生，汉族，住江门市蓬江区，该公司股东。被告：江门汇辉漂染有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号，组织机构代码61837372-2。法定代表人：谭爱中。原告江门市蓬江区合和盛投资有限公司（下简称合和盛公司）诉被告江门汇辉漂染有限公司（下简称汇辉公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年10月7日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告合和盛公司的委托代理人欧伟兵到庭参加了诉讼。被告汇辉公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合和盛公司起诉称：原告于2016年1月22日，在广东五邑拍卖有限公司、广东三泰拍卖行有限公司举办的拍卖会上购买了被告名下位于江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号土地使用权及地上建（构）筑物【土地使用面积31801.46㎡；已办产权证建筑物面积37615.42㎡】。同年2月1日，江门市蓬江区人民法院作出的（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》，裁定上述标的物所有权及相应其他权利归原告所有，根据《物权法》第二十八条的规定，上述标的物产权在江门市蓬江区人民法院作出（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》生效之日即2016年2月1日起已归属原告所有，2月2日原告在江门市蓬江区人民法院主持下接受了上述标的物。3月11日，江门市蓬江区人民法院向江门市不动产登记中心发出（2015）江蓬法执字第1400号《协助执行通知书》，要求江门市不动产登记中心将被告名下位于江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号漂染厂房、宿舍、食堂（房产权证号为：粤房地产证江门字第××号和第0109005433号）及江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号土地【江门市××区荷塘镇良村管理区南格浪（土名）【土地证号：新府用（1999）字第21015**号】使用权登记到原告名下。2016年2月16日，原告通知被告及其法定代表人谭爱中、受委托管理人谭文基、王明新协商上述资产拍卖后处理事宜以及通知被告公司全体员工在2016年2月29日前领取各自私人物品。期限届满后，被告及其法定代表人谭爱中等有关人员拒绝履行将其原办公室及厂房腾出。原告多次联系被告的法定代表人等相关人员，但均避而不理。被告的行为侵占原告4楼办公室面积754㎡及厂房面积3000㎡，致使原告不能正常使用。现诉请法院判令：1.被告立即搬离位于江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号4楼厂房及办公室；2.被告支付房屋占用费（其中厂房面积3000㎡、办公室面积754㎡，参照每月每平方租金14元，从2016年2月1日起计至搬离之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告合和盛公司将涉案办公室面积变更为765.4平方米。原告合和盛公司在举证期限内提供的证据有：1.《营业执照》（原件）1份；2.《营业执照》（复印件）份；3.《拍卖成交合同》（原件）1份；4.（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》、《协助执行通知书》（原件）各1份；5.《关于取回员工私人物品的通知》（原件）1份、照片（复印件）2份；6.彩信、微信发送记录（复印件）3份；7.《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》（复印件）2份、办公室建筑设计图纸（复印件）1份。原告合和盛公司庭上补充证据：《不动产权证书》、《宗地图》各1份。被告汇辉公司在答辩期内未答辩，在举证期限内未举证。经审理查明：2016年1月22日，合和盛公司通过司法拍卖取得汇辉公司名下位于江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号土地（下简称涉案土地）及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利。同年2月1日，江门市蓬江区人民法院（下简称蓬江法院）作出（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》，裁定涉案土地及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利归合和盛公司所有。2016年3月28日江门市不动产登记中心根据蓬江法院3月11日作出的（2015）江蓬法执字第1400号《协助执行通知书》，将涉案土地漂染厂房、宿舍、食堂（房产权证号为：粤房地权证江门字第××号和第0109005433号）及涉案土地【江门市××区荷塘镇良村管理区南格浪（土名）】【土地证号：新府国用（1999）字第21015**号】使用权登记到合和盛公司名下。现合和盛公司以汇辉公司占用厂房、办公室为由向本院起诉，并提出上述诉求。另查明，蓬江法院作出（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》已于2016年2月2日送达买受人即合和盛公司。再查明，2016年2月18日蓬江法院以（2016）粤0703民初125号民事裁定书进行诉讼保全，对涉案厂房内的机械设备进行查封，后（2016）粤0703民初125号案进入执行阶段，2017年5月18日蓬江法院执行局对涉案厂房内机械设备进行清点登记。再查明，蓬江法院执行局于2017年5月18日以（2015）江蓬法执字第1400号民事裁定书对涉案办公室内空调等办公设备进行查封，交由合和盛公司保管。本院认为，本案属物权保护纠纷。（一）关于涉案土地及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利权属问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”的规定，如前查明事实，合和盛公司已通过司法拍卖方式合法取得涉案土地及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利，根据法律规定涉案土地及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利自拍卖成交裁定送达买受人合和盛公司时转移，即2016年2月2日转移到合和盛公司名下，故本院认定，涉案土地及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利依法于2016年2月2日归合和盛公司所有。经查，根据合和盛公司所举的《宗地图》显示，合和盛公司起诉请求汇辉公司搬离的厂房、办公室（下统称涉案厂房、涉案办公室）均位于涉案土地地上建筑物四楼，综上，涉案厂房、涉案办公室的所有权归合和盛公司所有。（二）关于涉案厂房、涉案办公室拍卖前使用情况的问题。合和盛公司陈述称涉案厂房在拍卖前存在租赁合同且在涉案土地拍卖前已解除并由汇辉公司继续使用。经查，合和盛公司所举的《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》（下简称《出租合同一》）为复印件，一方面，合和盛公司并非上述租赁合同相对人，对证实涉案厂房租赁情况已尽举证责任；另一方面，汇辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，即对合和盛公司陈述的事实及提交的证据均无异议，故对合和盛公司所举的《出租合同一》及上述陈述意见，本院依法予以认可及采信。《出租合同一》显示，2013年3月14日，汇辉公司将涉案厂房出租给杨永安，结合合和盛公司陈述意见，本院认定，涉案厂房在拍卖前存在《出租合同（一）》租赁情况且在涉案土地拍卖前已解除并由汇辉公司继续使用涉案厂房的事实。合和盛公司陈述称涉案办公室在涉案土地拍卖前由汇辉公司占有使用，如前述，汇辉公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。再者，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”及第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，汇辉公司亦未向本院提交相关证据抗辩合和盛公司陈述的上述事实，汇辉公司依法应承担举证不能的不利后果，故对合和盛公司陈述涉案办公室在涉案土地拍卖前由汇辉公司占有使用的意见，本院依法予以认可。（三）关于汇辉公司应否搬离涉案厂房机械设备及涉案办公室办公设备的问题。合和盛公司主张汇辉公司搬离涉案厂房机械设备及涉案办公室办公设备。合和盛公司陈述称涉案厂房内机械设备及涉案办公室内办公设备均已查封。首先，关于涉案厂房内机械设备应否搬离的问题。如前述，涉案厂房于2016年2月2日归合和盛公司所有。由合和盛公司所举的《关于取回员工私人物品的通知》为原件，符合证据形式，本院依法予以认可。结合《关于取回员工私人物品的通知》、照片及彩信、微信发送记录，可显示合和盛公司于2016年2月17日向汇辉公司、汇辉公司法定代表人谭爱中及汇辉公司员工发出于2016年2月29日前搬离涉案土地建筑物内物品通知的事实。后涉案厂房内机械设备自2016年2月18日起均已被查封且现由合和盛公司保管，合和盛公司依法应承担对上述机械设备的保管责任，上述机械设备在查封期间未经法院许可不得转移、买卖、转让、抵押、损毁、赠与等，因此汇辉公司对上述机械设备失去控制权，即汇辉公司不能自主搬离上述机械设备。其次，关于涉案办公室内办公设备应否搬离的问题。如前述，虽涉案办公室于2016年2月2日归合和盛公司所有，但涉案办公室内办公设备自2017年5月18日起均已被查封且现由合和盛公司保管，合和盛公司依法应承担对上述办公设备的保管责任，上述办公设备在查封期间未经法院许可不得进行转移、买卖等，因此汇辉公司亦对上述办公设备失去控制权，即汇辉公司不能自主搬离上述办公设备。综上，对合和盛公司主张汇辉公司搬离涉案厂房机械设备及涉案办公室办公设备的诉求，于法无据，本院不予支持。但因涉案机械设备、办公设备已被法院查封，且已进入执行阶段，合和盛公司作为以上查封财物的保管人，可向执行法院申请处理以上涉案财物的搬离事宜。（四）关于汇辉公司应否向合和盛公司支付占用费的问题。首先，合和盛公司起诉称汇辉公司应向其支付涉案厂房占用费。一方面，合和盛公司在拍卖涉案土地时，理应清楚涉案厂房状况，即涉案厂房内存放机械设备，现时没有证据显示汇辉公司在涉案土地拍卖后自主将机械设备占用涉案厂房。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，合和盛公司依法应承担证明涉案土地拍卖后汇辉公司自主将机械设备占用涉案厂房事实的举证责任，但合和盛公司未能向本院提交相关证据证实上述事实，合和盛公司依法应承担举证不能的不利后果。合和盛公司作为涉案土地的买受人，对涉案厂房内机械设备的搬离问题，可通过向执行法院申请处理而非另案起诉主张汇辉公司自主搬离。另一方面，如前述，涉案厂房内机械设备在汇辉公司合理搬离期限2016年2月29日前即2016年2月18日起已被查封，依照法律规定，合和盛公司及汇辉公司在查封期间内未经法院许可不得擅自对查封财产进行转移、买卖、转让等，汇辉公司不能自主对涉案厂房内机械设备进行搬离等。故对合和盛公司主张汇辉公司支付涉案厂房占用费的诉求，于法无据，本院不予支持。其次，合和盛公司起诉称汇辉公司应向其支付涉案办公室占用费。如前述，涉案办公室于2017年5月18日起查封，是在汇辉公司合理搬离期限后被查封，汇辉公司在合理搬离期限届满后至办公设备查封前仍占用涉案办公室的行为已损害合和盛公司合法权益，按照公平原则，汇辉公司应向合和盛公司支付在该期间占用涉案办公室的合理费用。故对合和盛公司主张涉案办公室占用费的诉求，于法有据，本院依法予以支持，但以本院调整的为准。综上，对合和盛公司主张汇辉公司支付占用费的诉求，合理有据，本院依法予以支持，但应以本院调整为准，即支付涉案办公室合理搬离期限届满后至办公设备被查封前期间的占用费。（五）关于占用费计算方式的问题。首先，如前述，汇辉公司应支付涉案办公室合理搬离期限届满后至查封前期间的占用费。合和盛公司主张从蓬江法院作出裁定之日起即2016年2月1日支付占用费。如前述，合和盛公司于2016年2月17日向汇辉公司发出并张贴《关于取回员工私人物品的通知》，通知汇辉公司及其全体员工于2016年2月29日前办理涉案厂房及涉案办公室。本院认为，合和盛公司在2016年2月2日合法取得涉案办公室所有权后，按照公平原则，应给予汇辉公司搬离涉案厂房及涉案办公室的合理期限。汇辉公司在收到合和盛公司上述通知后仍占用涉案办公室的行为不合情理，汇辉公司应从搬离期限届满之日次日起即2016年3月1日向合和盛公司支付涉案办公室的占用费。其次，合和盛公司主张涉案办公室计算面积根据办公室建筑设计图纸载明数据计算出面积为765.4平方米。经查，一方面，由合和盛公司所举的办公室建筑设计图纸显示，涉案办公室结构由长44.5米、宽17.2米的形状构成，即面积为765.4平方米（44.5米×17.2米）；另一方面，根据《宗地图》显示，涉案办公室结构与办公室建筑设计图纸一致，《宗地图》上显示涉案办公室结构为长44.5米、宽17.2米，即面积亦为765.4平方米（44.5米×17.2米）。综上，本院认定涉案办公室计算面积为765.4平方米。对合和盛公司主张涉案办公室占用费以面积765.4平方米计算的诉求，合理有据，本院依法予以支持。然后，合和盛公司主张参照《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》（下简称《出租合同二》）载明的租金即每月每平方米14元计算占用费。合和盛公司所举的《出租合同二》虽为复印件，一方面，因合和盛公司并非上述租赁合同相对人，对证实涉案厂房及涉案办公室的租金情况已尽举证责任。另一方面，汇辉公司作为《出租合同二》的合同相对人，与案外人签订租赁合同约定厂房租金以每月每平方米14元计收，本院认为，《出租合同二》显示，汇辉公司将一楼厂房以租金每月每平方米14元租赁给案外人，而本案涉案厂房及涉案办公室位于同楼宇四楼，两地点基本设施、周围环境等均相似。另汇辉公司与案外人签订《出租合同二》时，已全面、综合考虑涉案厂房实际情况而约定租金以每月每平方米14元计收，合和盛公司以此作为计算占用费计算方式具有合理性，符合市场价格。故对合和盛公司主张占用费以每月每平方米14元计收的诉求，合理有据，本院依法予以支持。综上，合和盛公司主张占用费以每月每平方米14元、面积为765.4平方米计算的诉求，合理有据，本院依法予以支持，但占用费计算日期应从2016年3月1日起计至2017年5月17日止，共计14个月，即150018.4元（765.4平方米×每平方米14元×14个月）。被告汇辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江门汇辉漂染有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区合和盛投资有限公司支付占用费150018.4元；二、驳回原告江门市蓬江区合和盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6818元，由原告江门市蓬江区合和盛有限公司负担3518元，被告江门汇辉漂染有限公司负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  胡结瑜人民陪审员  容巧静二〇一七年七月二十四日书 记 员  周戊喜