河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民四终字第31号
上诉人（原审被告）侯伟，男，1981年5月10日出生，汉族。
委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）侯磊，男，1981年5月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）冯春荣，女，1959年2月5日出生，汉族。
委托代理人翟建，河南文苑律师事务所律师。
上诉人侯伟、侯磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯伟及其委托代理人黑连河，上诉人侯磊，被上诉人冯春荣及其委托代理人翟建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定，侯伟与侯磊系孪生兄弟，均系驻马店供电公司员工。2006年，驻马店供电公司为单位职工承建集资房，由河南省龙源房地产开发有限责任公司驻马店分公司（以下简称龙源公司）开发建设。侯伟、侯磊各集资一套。侯伟集资的房屋为“龙源新城”小区25号楼四单元五楼西户。侯磊集资的房屋为“龙源新城”小区3号楼东3单元2层西户。2008年4月9日，侯磊以侯伟的名义（甲方）与冯春荣（乙方）签订集资房转让合同一份，约定：1、甲方将其位于驻马店供电公司员工集资房转让给乙方，房屋具体座落为驻马店市107国道以西，中华路与天顺路之间“龙源新城”小区内25号楼四单元五楼西户，面积为97平方米；2、现25号楼尚未开工建设，竣工及交付使用日期不详，竣工及交付日期以甲方集资建房管理单位驻马店供电公司公布时间为准；3、因该房屋系2006年12月由甲方单位驻马店供电公司发起的集资建房，至2008年4月甲方共累计支付集资款120000元。合同签订当日，由乙方支付给甲方已付的房屋集资款120000元及房屋转让费35000元。因驻马店供电公司尚未公布该房屋交付后的整体价格，该房屋产生的后续费用或多余退回的房款均归乙方负责；4、乙方所购甲方房屋所付的155000元不包括过户手续及其他相关费用。在甲乙双方未办理该房屋过户手续时，乙方不得随意另行转卖，该房屋过户所产生的税、费由乙方承担；5、乙方所购集资房内附加设施（暖气安装费、液化气初装费、及水电等）所产生的费用不包含在购房款内，其费用有乙方负担。安装手续甲方有义务协助；6、乙方在使用房屋过程中所产生的一切费用如在甲方工资中扣除，乙方应当在当月及时向甲方支付；7、甲乙双方应当严格执行合同，不得因该房屋从事损坏双方利益的行为，如任何一方违约可向对方索赔30000元。合同签订的当日，冯春荣通过案外人冯四妮以银行转账的方式向侯伟、侯磊的父亲侯合群支付房款150000元及现金5000元，共计155000元。同日，侯磊又以侯伟的名义向冯春荣出具35000元转让费的收条一份。经查，侯伟单位驻马店供电公司给侯伟的分房通知中，载明事项为：住户姓名：侯伟，楼号：25号，楼层：五层，单元：西一单元，房间：西户，建筑面积：100.81平方米，房屋单价：1230元，区位系数：0.95，房屋价款：117796.49元，维修基金：2355.93元，车库面积：19.2平方米，车库价款：36480元，房屋价款总额：156632.41元，已交房款：120000元，需补交房款：36632.41元。2009年12月9日，侯伟接其单位补交购房款通知后，侯磊即通知案外人冯四妮，当日冯春荣通过冯四妮以侯伟的名义在其单位缴纳购房款36632.41元。2009年12月15日，龙源公司向侯伟出具临时保管证明一份，载明：“供电公司员工侯伟购置龙源新城商品房，交款票据4张，含公积金156632.41元，由龙源公司在开具发票前暂时保管”。并加盖“钥匙交接专用章”。后侯磊将房屋钥匙交付给冯春荣。2010年8月，驻马店供电公司向全体职工发出“关于办理住房产权证和签订商品房买卖合同的通知”。后冯春荣要求侯伟、侯磊协助办理房产变更手续及交付车库的钥匙，侯伟、侯磊拒绝成讼。另查明，双方签订上述合同时侯伟、侯磊均未婚，与其父母在一起共同生活。合同的签订地点为侯伟家，当时侯伟、侯磊的父母、中间人冯四妮均在场。
原审法院认为，侯磊未经侯伟授权将侯伟在本单位集资房屋一套出卖给冯春荣，并以侯伟的名义与冯春荣签订集资房转让合同，侯磊其行为构成无权代理，该合同应为效力待定的合同。因侯磊系侯伟的孪生兄弟，并同为驻马店电业公司职工；又因签订合同地点为侯伟的家中，当时侯伟、侯磊的父母在场，而且当时侯伟、侯磊均未婚并与父母在一起生活；合同签订同时，冯春荣支付的转让费价款35000元，由侯磊的父新侯合群收取，由侯磊以侯伟的名义出具收条，冯春荣又向侯伟、侯磊父亲侯合群支付房款150000元。签订合同后，驻马店供电公司通知侯伟补交房款，由冯春荣以侯伟的名义补交；侯伟领取房屋钥匙后，侯磊又将房屋钥匙交于冯春荣，侯伟也未提出异议，故从上述合同签订的主体、地点、收款、补交房款及交付房屋钥匙的一系列情况可认定侯伟对出售房屋是知情的，事后侯伟收到单位补交房款的通知后，允许冯春荣以其名义补交，此后又同意侯磊将房屋钥匙交于冯春荣，应视为侯伟对侯磊代理行为的追认，效力待定的合同经追认后，应为有效合同，冯春荣请求确认有效，于法有据，予以支持。合同有效后，双方均应当按双方合同约定履行义务。冯春荣依约向侯伟、侯磊支付全部购房款及转让费价款，侯伟、侯磊即应履行合同相关义务，故冯春荣请求被告履行合同，予以支持。原审法院判决：一、确认冯春荣与侯伟于2008年4月9日签订的《集资房转让合同》为有效合同。二、侯伟继续履行合同。案件受理费100元，由侯伟负担。
宣判后，侯伟、侯磊不服，向本院提起上诉。侯伟上诉称，侯磊与冯春荣签订的房屋买卖合同为无效合同。签订合同时，其未与父亲侯合群及弟弟侯磊共同生活，他们的行为不能代表侯伟的行为。原审认定冯春荣已将后期房款交付错误。请求撤销原判，发回重审或改判驳回冯春荣的诉讼请求。
侯磊上诉称，其与冯春荣签订的房屋买卖合同为无效合同。签订合同时，其与侯伟并未与父亲侯合群共同生活，其与父亲的行为不能代表侯伟。请求撤销原判，发回重审或改判驳回冯春荣的诉讼请求。
冯春荣答辩称，侯伟、侯磊系双胞胎，他们均与父亲侯合群同住，原审法院对此已查明，双方签订的合同应为有效合同，并且得到了侯伟的追认。侯伟、侯磊家分有三套房子，侯伟、侯磊当时并未对其交房款提出异议。原审判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，侯磊未经侯伟授权将侯伟在本单位集资房屋一套出卖给冯春荣，并以侯伟的名义与冯春荣签订集资房转让合同，侯磊的行为系无权代理，该合同应为效力待定的合同。因侯磊与侯伟系孪生兄弟，同为驻马店电业公司职工；双方在签订合同时侯伟、侯磊的父母均在场，且签订合同的地点在侯合群家里（当时侯伟、侯磊均未婚并与父母在一起生活）所签订。合同签订同时，冯春荣支付了转让费，由侯磊、侯伟的父亲侯合群收取，并由侯磊以侯伟的名义出具收条，冯春荣又向侯合群支付了房款。合同签订后，驻马店供电公司通知侯伟补交房款，该款由冯春荣以侯伟的名义补交；侯伟领取房屋钥匙后，侯磊又将该房屋钥匙交给了冯春荣，后侯伟也一直未提出异议。综上，结合本案的实际情况，从合同的签订主体、地点、收款、补交房款以及交付房屋钥匙等情况可以认定侯伟对出售房屋是知情的，事后侯伟收到单位补交房款的通知后，允许冯春荣以其名义补交房款，之后又同意侯磊将房屋钥匙交给冯春荣，应视为侯伟对侯磊代理行为的追认，效力待定的合同经追认后，应为有效合同。冯春荣请求确认合同有效，应予支持。合同有效后，双方均应当按双方合同约定履行义务。冯春荣依约向侯伟、侯磊支付全部购房款及转让费价款，侯伟、侯磊即应履行合同相关义务，冯春荣请求履行合同，应予支持。综上，上诉人侯伟、侯磊的上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人侯伟、侯磊各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘瑞霞
审判员 张怀珍
审判员 于俊义
二〇一四年六月四日
书记员 王真真