上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初7734号
原告张正洋。原告黄礼梅。两原告共同委托代理人胡家道，上海市海华永泰律师事务所律师。被告邓轶敏。委托代理人王美强，上海劲达律师事务所律师。委托代理人宫兆坤，上海劲达律师事务所律师。原告张正洋、黄礼梅与被告邓轶敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理。依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张正洋及两原告的共同委托代理人胡家道，被告邓轶敏及其委托代理人王美强、宫兆坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张正洋、黄礼梅共同诉称，两原告系夫妻关系，2016年2月20日，两原告与被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房屋买卖合同》，产权证号为沪房地闵字(XX)第XX号。合同约定，房屋总价为人民币(币种下同)1,700,000元，该合同签署后50天内往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。两原告于签订《房屋买卖合同》当日支付定金40,000元。合同签订后，由于上海房屋价格迅速上涨，被告提出想要解除《房屋买卖合同》，两原告不同意。2016年3月5日，被告以书面方式告知，其不再履行《房屋买卖合同》。两原告认为，被告的行为已经严重违约，故诉诸法院要求判令：(一)被告返还定金40,000元；(二)被告支付违约金340,000元。诉讼中，原告增加一项诉请为要求解除双方的《房屋买卖合同》。两原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、《房屋买卖合同》，旨在证明原、被告于2016年2月20日签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋买卖的相关条款及违约责任；2、上海市房地产权证，旨在证明涉案房屋客观存在以及被告的权属情况；3、收款收据，旨在证明原告支付40,000元定金的情况；4、违约通知，旨在证明被告已书面通知原告，其不再履行双方签订的房屋买卖合同。被告对于上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告邓轶敏辩称，同意原告解除合同之诉请，并仅同意双倍返还定金，但不同意支付违约金340,000元。被告认为，首先其出售涉讼房屋是为了在浦东置换房屋方便自己上下班，而在收取定金后不久，浦东的房价就出现了明显上涨，致使被告根本无力再按原计划购买房屋，无奈之下才放弃出售涉诉房屋；其次原告要求被告支付违约金的依据不足，本案涉讼房屋的定金属性是解约定金，如果被告违约不卖房应该向原告双倍返还定金，原告现依据《房屋买卖合同》第12条向被告主张20%的违约金不符合特定的违约条件，故原告的340,000元违约金的主张缺乏依据；最后即便原告可以依据《房屋买卖合同》第12条向被告主张违约金，违约金的标准也明显过高，要求法院予以调整。综上，由于被告确实是因为浦东房价上涨过快过高导致自己没有能力再置换房屋而不得不解约，并非被告恶意为了投资、逐利而违约，且被告在2016年3月3日即及时通知中介不再出售房屋，希望法院可以结合本案实际情况合法合理解决本案纠纷。被告为证明其辩称意见，向本院提供如下证据材料：《房地产买卖居间协议》，旨在证明双方于2016年2月20日经中介介绍签订了《买卖居间协议》，并于签订合同当日，原告即支付40,000元定金，证明原告应当知晓定金罚则的意义。原告对于上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对原、被告提交的证据认证意见如下：原被告提供的所有证据，真实、合法且与本案有关联，本院对其证明力均予以确认。综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：2016年2月20日，原告张正洋、黄礼梅(作为买受方，签约乙方)与被告邓轶敏(作为出卖方，签约甲方)在中介公司居间下就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》，约定总房价款为1,700,000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后50天内前往居间方签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》；该合同所涉定金为担保本次买卖交易的的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方均同意，任何一方未能按照该合同约定事项按时切实履行自己义务的，均应按该合同约定的房屋总价款的日万分之五支付守约方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，守约方有权单方解除该合同，甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；双方另约定了付款方式等其他权利义务事项。同日，原告张正洋支付给被告定金40,000元，并由被告出具收款收据。2016年3月5日，被告向原告出具违约通知，载明：甲方邓轶敏，乙方张正洋、黄礼梅。现甲方就位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出售违约事宜作以下声明，因甲方违约导致之前甲乙双方在爱屋吉屋闵行店签订的房屋买卖合同《编号：XXXXXXXX》无法继续履行，现甲方书面通知乙方解约，双方未达成解约共识，特此声明！本通知一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份。被告邓轶敏在甲方处签名。现原告张正洋、黄礼梅以诉称之理由诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。该合同约定原、被告双方应于签订《房屋买卖合同》后50天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告于2016年3月5日出具《违约通知》，明确表示其不愿出售涉案房屋，该行为显已构成违约，故原告有权依据《房屋买卖合同》的约定解除其与被告的房屋买卖合同关系，并向被告追究其违约责任，故对于原告要求解除《房屋买卖合同》并要求被告返还定金本金40,000元之诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，《房屋买卖合同》约定的定金系担保原、被告双方顺利履行交易的履约定金，违约金则是约束原、被告双方按该合同约定事项按时履行自身义务，按约签订示范文本亦属被告应按时履行的义务。在《房屋买卖合同》中既约定违约金又约定定金的情况下，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款，在原告选择适用违约金约定的情况下，被告可以请求调整违约金的具体金额。同时，在被告已明确表示拒绝继续履行该合同的情况下，原告也应及时采取措施防止损失的扩大，如未采取适当的止损措施致使损失扩大的，原告亦不得就扩大的损失要求赔偿。违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为80,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告张正洋、黄礼梅与被告邓轶敏就上海市闵行区闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告邓轶敏于本判决生效之日起十日内返还原告张正洋、黄礼梅定金人民币40,000元；三、被告邓轶敏于本判决生效之日起十日内支付原告张正洋、黄礼梅违约金人民币80,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元，减半收取计3,500元，财产保全费2,420元，合计5,920元，由原告张正洋、黄礼梅负担4,050.53元，由被告邓轶敏负担1,869.47元(于本判决生效之日起十日内向原告张正洋、黄礼梅直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁白薇
二〇一六年五月三十日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。