江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终426号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州科逸酒店管理连锁有限公司，住所地苏州市工业园区。
法定代表人：陈兆忠，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：如皋市科逸酒店管理有限公司，住所地如皋市。
法定代表人：陈高峰，总经理。
委托诉讼代理人：夏金虎，男，系如皋市科逸酒店管理有限公司员工。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：薄云波，江苏信义诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛峰，男，1969年8月4日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建红，女，1973年3月22日生，汉族，住如皋市。
两被上诉人委托诉讼代理人：孙文，北京大成（苏州）律师事务所律师。
两被上诉人委托诉讼代理人：孙志洋，北京大成（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州科逸酒店管理连锁有限公司（以下简称苏州科逸公司）、如皋市科逸酒店管理有限公司（以下简称如皋科逸公司）因与被上诉人薛峰、陈建红房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
苏州科逸公司、如皋科逸公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：本案中上诉人向被上诉人支付房租的起始时间应当是2016年9月1日，而并非是一审法院认定的2016年6月1日；一审法院对上诉人未在规定的期限内完全履行交纳租金的义务，违反了房屋租赁合同的约定，被上诉人解除合同的条件成就这一认定与事实严重不符，事实上是被上诉人违约解除了合同；一审法院判决上诉人支付房屋占有费至上诉人、被上诉人双方办理房屋交接手续之日止没有事实和法律依据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费等没有事实和法律依据。支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人薛峰、陈建红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
薛峰、陈建红向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2017年1月20日正式解除；2.判令二被告支付拖欠的房屋租金288486元，违约金29409.26元，物业管理费42123.74元，水费2257.94元，电费32462.43元，以上金额合计394987.98元；3.判令二被告支付房屋占有使用费（参照租金支付标准）及物业管理费，自2017年1月21日起至法院判决生效之日止；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告薛峰、陈建红将诉讼请求第2项变更为：判令二被告支付拖欠的房屋租金288486元，违约金调整为28429.26元（暂计算至2017年1月20日，2017年1月20日之后的违约金以288486元为基数按照日万分之五的标准计算至判决生效之日止），物业管理费43352.35元（暂计算至2017年1月20日），水费2257.94元，电费32462.43元，以上金额合计394987.98元；将诉讼请求第3项变更为：判令二被告支付房屋占有使用费（参照租金支付标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）及物业费（按照诉讼请求第二条的标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）。
苏州科逸公司、如皋科逸公司向一审法院反诉请求：薛峰、陈建红承担违约金300万元。
一审法院认定事实：薛峰、陈建红系夫妻关系，双方于1996年8月21日领取结婚证。
苏州科逸酒店投资有限公司成立于2007年10月16日。2014年2月26日，该公司更名为苏州科逸公司。如皋科逸公司成立于2011年11月11日，股东为夏金虎、苏州科逸公司。
案涉租赁房屋的原房屋所有权人为如皋市天房地产开发有限责任公司（以下简称九天公司），案涉租赁房屋共六层。
2011年6月30日，九天公司（甲方）与苏州科逸酒店投资有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，载明：一、出租房屋基本情况1.1甲方出租给乙方的房屋坐落益寿路丹桂园转角综合楼。1.2乙方向甲方承租的房屋共地面6层，合计建筑面积4387.89平方米。1.3乙方向甲方承诺租赁该房屋合法经营使用，包括但不限于酒店经营。二、交房和租赁期限2.1甲、乙方双方约定，甲方于2011年7月1日（交房日）前向甲方交付该房屋。2.2甲、乙方双方约定，该房屋租赁期限自2012年3月1日（起租日）起至2027年2月28日共计15年为租赁期。三、租金标准及支付方式3.1甲、乙方双方约定，自2012年3月1日起，每年租金为620000元/年（大写：陆拾贰万元整/年）。前三年租金不变，第四年起每年递增3万元。3.3除本合同约定的租金费用外，乙方无需向甲方支付物业管理费等任何费用。物业管理费由惠民物业公司另行签订协议。3.4租金按季度支付，每租赁季度开始前壹个月内支付。四、甲方承诺4.7甲方租赁给乙方的物业，其中水、电表独立提供给乙方使用。五、双方权利义务5.2自签订本合同之日至租赁期满之日，乙方自行承担因使用租赁房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、气、通讯及物业管理费等费用。5.10甲方每年提供租金50%的正规房租发票。六、转租及转让6.1房屋租赁期间，甲方同意乙方将部分房屋转租给他人使用（办公、咖啡、餐厅、网吧、足浴）由乙方负责审核出了问题由乙方负责。6.2如乙方要求变更承租主体为乙方关联方，且本合同其他内容不作任何变更的，甲方应同意配合办理与该关联方的相关手续。但承租人、转租人的法律责任均由乙方承担。本合同所述的关联方是指与乙方有直接或间接股权关系的公司。6.3租赁期间，甲方如需出售处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。6.4无论因何种原因致该房屋发生所有权转移的，甲方保证本合同仍然有效并继续履行，如果甲方违约按剩余年数合同租金的500%赔偿给乙方。七、房屋返还时的状态7.1乙方应在本合同租赁期满后的十日内返还该房屋，逾期按日结算，按当年日租金的五倍计算。7.2合同终止或解除后，乙方返还该房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原。返还时，乙方应当结清承担的费用，乙方装修装潢所添置的设施、设备和器具材料等，（门窗、隔离、吊顶、灯具、线管、地毯、卫浴主体）无偿归甲方，其他物品，由乙方自由处置。九、违约责任9.1乙方迟延支付租金超过90天的，后经甲方书面催款15天仍未付款的，甲方有权解除本合同，每逾期一天，乙方按拖欠租金的0.05%支付违约金。十一、其他条款11.1本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致订立补充协议，合同附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。11.4本合同自双方签字盖章之日起生效。
2014年4月16日，九天公司（甲方）与如皋科逸公司签订补充协议，对房屋租金及递增事宜达成补充条款：一、2014年3月1日-2015年2月28日租金下降50000元。二、2015年3月1日-2018年2月28日期间不递增，按620000元每年租金不变。三、原合同其他条款不变……
2016年3月29日，九天公司与如皋科逸公司签订补充协议，列明了乙方如皋科逸公司未付租金清单，如皋科逸公司尚欠九天公司房租560000元，其中2016年3月1日至2016年5月31日的租金为155000元。九天公司同意上述560000元租金分期付款，如皋科逸公司在签订协议一年半内支付100000元，在两年半内支付460000元。
如皋科逸公司于2016年3月29日向九天公司回函一份，对九天公司2016年2月6日所发的函告进行回复，载明其同意九天公司出售案涉租赁房屋，并放弃优先购买权，但要求执行买卖不破租赁的原则。
2016年5月18日，薛峰、陈建红取得案涉租赁房屋的所有权，房产证号为皋房权证字第××、20××18号。房屋的建筑面积为4387.89平方米。薛峰、陈建红于2016年6月16日取得案涉租赁房屋的国有土地使用权证，证号为皋国用（2016）第8010000380号。
2016年9月10日，薛峰向田海鸥出具授委托书一份，委托田海鸥负责案涉租赁房屋的出租、管理及租金收取工作。
2016年12月24日，薛峰向如皋科逸公司发出通知一份，内容为：“我于2016年5月18日取得了贵司承租的位于益寿路丹桂园11号楼转角综合楼的房屋的所有权，并及时通知了贵司该房屋所有权变更的相关事宜。按照相关法律的规定，我受让了九天公司享有的承租人的相关权利和义务，贵司应当自上述时间开始，按照之前租赁合同的约定向我支付房租，但是自2016年5月18日开始至今，贵司拖欠薛峰254046元的房租，在我的多次催告下，贵司对上述拖欠的房租仍然拒不支付，按照上述租赁合同的约定和合同法等法律法规的相关规定，贵司的上述行为属于严重的违约。在此，我依据上述租赁合同的约定以及相关法律的规定，现在通知贵司解除双方之间的租赁合同关系。请贵司在接到本通知之日起7日内，支付拖欠的租金给我，并与我协商解决房屋交割的相关事宜，否则，我将保留采取依法向法院起诉贵司履行相应义务的权利。请贵司及相关负责人予以慎重考虑，按照本通知的要求履行相应的义务，以免诉累”。
如皋市公安局丰乐派出所出具的编号为122400017的接处警工作登记表载明，2016年12月24日，报警人左望俊报称有一起经济纠纷。后民警出警，经了解，系左望俊报称因为科逸酒店的法人代表陈高峰欠房东姚海建（系原告委托向被告要房租的人）20多万的房租费，现姚海建将科逸酒店的电断了。民警到场后进行协调，姚海建将电送上。
2016年12月31日，案外人姚海建报警称其至如皋科逸公司收房租，但是该酒店店长说已经离职，店内没有人。
2016年12月31日，薛峰在案涉租赁房屋处张贴紧急通知一则，向如皋科逸公司的住客表明因如皋科逸公司长期不缴纳租金，薛峰已经解除了租赁关系。
2017年1月1日，如皋科逸公司的租客葛云报警称自己租的长包房，因为科逸酒店不做了，还有房租和押金没有退还。2017年1月2日，如皋科逸公司的租客耿楠报警称如皋科逸酒店欠其房租和押金。
2017年1月20日，薛峰向苏州科逸公司出具通知函一份，称自2016年12月24日向如皋科逸公司发出通知，要求如皋科逸公司及时支付拖欠的租金，但迄今为止，已经超过15日的期限，如皋科逸公司仍未支付拖欠的房租，鉴于如皋科逸公司的严重违约行为，现正式通知苏州科逸公司解除与如皋科逸公司的租赁合同关系。根据房屋租赁合同第六条的规定，苏州科逸公司对如皋科逸公司拖欠的房租及违约金等承担连带责任。薛峰于同日通过中国邮政EMS向苏州科逸公司邮寄该通知函，因拒收被退回。
薛峰于2017年1月20日向如皋科逸公司出具通知函一份，载明自2016年12月14日向如皋科逸公司发出通知至今，已经超过15日的期限，如皋科逸公司未支付拖欠的租金，鉴于如皋科逸公司的严重违约行为，现解除与如皋科逸公司的租赁合同关系。薛峰于同日向如皋科逸公司邮寄该通知函，由陈高峰于2017年1月23日签收。
另查，如皋科逸公司于2016年9月30日给付薛峰、陈建红房租100000元，2016年10月28日给付原告房租30000元。发票号码为00245771的如皋市自来水厂通用机打发票载明：用户户名为如皋科逸公司2017年1月份的水费金额为2257.94元。发票号码为00498117的国网江苏省电力公司如皋市供电公司通用机打发票载明：户名为如皋科逸公司2017年1月份的电费金额为32462.43元。一审法院于2016年10月21日作出的（2016）苏0682民初9312号民事判决书判决九天公司给付南通鸿铭物业管理有限公司自2015年6月1日至2016年5月18日的物业服务费50548.5元。该判决书认定的物业费标准为1.2元/月/平方米，房屋面积为4387.89平方米，起算时间为2016年5月19日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，九天公司与苏州科逸公司于2011年6月30日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。如皋科逸公司系苏州科逸公司的关联方，且2014年4月17日和2016年3月29日的补充协议中承租人均为如皋科逸公司，故如皋科逸公司作为案涉租赁房屋的实际使用人，应当承担2011年6月30日房屋租赁合同所约定的义务。2016年5月18日，薛峰、陈建红取得案涉房屋的所有权，2011年6月30日的房屋租赁合同效力不受影响，九天公司的权利义务一并转让给薛峰、陈建红。
根据2011年6月30日房屋租赁合同的约定，租金按季度支付，每租期季度开始前一个月内支付，迟延支付租金90天的，经书面催款15天仍未付款的，薛峰、陈建红有权解除合同，即在苏州科逸公司、如皋科逸公司迟延支付租金90天且经书面催款15天后仍未交付房租的，薛峰、陈建红享有解除房屋租赁合同的权利。关于苏州科逸公司、如皋科逸公司应当何时向薛峰、陈建红支付租金的问题，薛峰、陈建红主张自2016年5月18日其取得案涉房屋的产权时开始，苏州科逸公司、如皋科逸公司认为应当从2016年9月1日起开始向薛峰、陈建红支付房租。对此一审法院认为，虽然薛峰、陈建红于2016年5月18日即成为案涉房屋的所有权人，但现有证据仅能证明苏州科逸公司、如皋科逸公司2016年2月已知道涉案租赁房屋将要出售，但未有证据证明原产权人或两原告在2016年5月18日成为案涉房屋产权人时即已经通知了苏州科逸公司、如皋科逸公司，并要求两公司自即日起向两原告支付房租；两公司认可的知道薛峰、陈建红系案涉房屋产权人的最早时间为2016年9月10日，即薛峰授权田海鸥至如皋科逸公司处索要租金之时。对两公司辩称的三方口头约定自2016年9月1日起向薛峰、陈建红支付房租，薛峰、陈建红对此亦不予认可，且其未能提供证据予以佐证，故也难以2016年9月1日作为租金的起算点。九天公司曾于2016年2月6日发函给如皋科逸公司告知其将要出售案涉房租的事宜，如皋科逸公司于2016年3月29日回函，称同意九天公司出售案涉房屋。2016年3月29日，如皋科逸酒店与九天公司签订的补充协议中载明九天公司收取的房租计算至2016年5月31日，则该补充协议可以视为九天公司及如皋科逸酒店对案涉房屋租金给付终止时间的约定，即如皋科逸酒店需向九天公司支付租金至2016年5月31日，之后产生的租金由新的产权人收取，故一审法院认定苏州科逸公司、如皋科逸公司应从2016年6月1日起向薛峰、陈建红支付案涉房屋的租金。
根据房屋租赁合同的约定，苏州科逸公司、如皋科逸公司应于2016年5月31日前给付薛峰、陈建红2016年6月份至8月份的租金155000元，8月31日前给付9月份至11月份的租金155000元，但苏州科逸公司、如皋科逸公司并未按约定给付租金，薛峰授权的田海鸥于2016年9月10日至如皋科逸公司处收取租金，田海鸥于2016年12月8日发短信给如皋科逸公司的法定代表人陈高峰，要求其缴纳房租，但苏州科逸公司、如皋科逸公司并未在规定的期限内完全履行缴纳租金的义务，苏州科逸公司、如皋科逸公司违反了房屋租赁合同的约定，薛峰行使合同解除权的条件成就，薛峰、陈建红遂于2016年12月24日行使其合同解除权，向如皋科逸公司发出解除租赁合同的通知。现原、被告双方均同意解除2011年6月30日的房屋租赁合同，一审法院无异议。关于解除合同的日期，薛峰、陈建红认为是2017年1月20日，苏州科逸公司、如皋科逸公司认为是2016年12月24日，对此，薛峰于2016年12月24日向如皋科逸公司发出解除租赁合同的通知，系其真实意思的表示，薛峰作为享有合同解除权的人，在解除合同的条件成就时，向苏州科逸公司、如皋科逸公司发出该通知，应视为薛峰行使其解除权的行为，虽然如皋科逸公司在收到该通知后继续经营并于2016年12月26日向薛峰复函，但均不能改变薛峰要求解除的意思表示，且苏州科逸公司、如皋科逸公司未对该解除合同通知进行诉讼，故一审法院认定原、被告双方之间的案涉房屋的租赁合同关系于2016年12月24日解除。
薛峰、陈建红解除房屋租赁合同的行为，符合房屋租赁合同的约定和法律的规定，苏州科逸公司、如皋科逸公司系违约方。另，结合如皋市公安局丰乐派出所的接处警工作登记表及证人证言，可以认定系如皋科逸公司自行撤离案涉租赁房屋，造成合同解除的责任在苏州科逸公司、如皋科逸公司，且合同中约定合同解除后，苏州科逸公司、如皋科逸公司装修装潢所添置的设、设备和器具材料等无偿归薛峰、陈建红所有，苏州科逸公司、如皋科逸公司亦未能提供其他要求薛峰、陈建红承担损失的证据，故对于苏州科逸公司、如皋科逸公司反诉提出的要求薛峰、陈建红承担违约金300万元的诉讼请求，一审法院难以支持。
关于薛峰、陈建红主张的苏州科逸公司、如皋科逸公司给付租金及违约金的诉讼请求，根据双方之间的房屋租赁合同及补充协议的约定，一审法院认定苏州科逸公司、如皋科逸公司应支付自2016年6月1日起至2016年12月24日向薛峰、陈建红的租金，其中：
2016年6月1日至2016年8月31日租金为155000元，应于2016年5月31日前给付，逾期至2016年9月30日，违约金为155000元×122天（2016年6月1日至2016年9月30日）×0.0005=9455元；自2016年10月1日起至10月28日，55000元逾期违约金55000元×28天×0.0005=770元；自10月29日至12月24日，25000元×57天×0.0005=712.5元。
2016年9月1日至2016年11月30日租金为155000元，应于2016年8月31日前给付，一直逾期至2016年12月24日，违约金为155000元×115天×0.0005=8912.5元。
2016年12月1日至2016年12月24日租金为41333元，逾期24天，违约金为41333元×24天×0.0005=496元。
综上，租金合计为351333元，扣减苏州科逸公司、如皋科逸公司已经给付的130000元，尚欠租金221333元，违约金为20346元。
苏州科逸公司、如皋科逸公司应向薛峰、陈建红支付物业费为1.2元/月/平方米×4387.89平方米×207天（2016年6月1日至2016年12月24日）÷30=36331.73元，水费2257.94元，电费32462.43元。对薛峰、陈建红主张的苏州科逸公司、如皋科逸公司支付房屋占有使用费（参照租金支付标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）及物业费（按照诉讼请求第二条的标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）的请求，符合法律规定，一审法院照准。
据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百五十条之规定，判决：一、确认九天公司与苏州科逸公司、如皋科逸公司2011年6月30日签订的房屋租赁合同于2016年12月24日解除。二、苏州科逸公司、如皋科逸公司于本判决生效后十日内给付薛峰、陈建红自2016年6月1日起至2016年12月24日止的房屋租金221333元，违约金20346元，物业费36331.73元，水费2257.94元，电费32462.43元，合计312731.1元。三、苏州科逸公司、如皋科逸公司支付房屋占有使用费（参照租金支付标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）及物业费（按照诉讼请求第二条的标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）。四、驳回薛峰、陈建红的其他诉讼请求。五、驳回苏州科逸公司、如皋科逸公司的反诉请求。本诉案件受理费3610元，反诉案件受理费15400元，合计19010元，由苏州科逸公司、如皋科逸公司负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审另查明，如皋科逸公司已经在2016年12月25日左右撤离案涉房屋。案涉房屋已由被上诉人出租给案外人经营之用。
本院认为，关于上诉人是否违约的问题，从目前证据而言，上诉人在2016年2月即知道案涉房屋即将出售的事实，此后又在2016年3月29日与九天公司订立了补充协议明确了如皋科逸公司对九天公司的未付租金。该补充协议明确的未付租金的日期为2015年6月1日至2016年5月31日。因此，原审认定上诉人应从2016年6月1日起向薛峰、陈建红支付案涉房屋的租金并无不当。由于上诉人未能按照合同约定给付租金，被上诉人有权根据合同解除房屋租赁合同。原审根据合同法的规定确定房屋租赁合同已经于2016年12月24日解除亦无不当。根据二审中当事人的陈述，上诉人已经在2016年12月25日左右撤离，案涉房屋被上诉人已经出租给案外人，因此，原审判决确定的上诉人继续支付房屋占有使用费以及物业费至房屋交接之日的判决不当。至于上诉人提出反诉问题，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的物业费的问题，根据合同约定，“除本合同约定的租金费用外，乙方无需向甲方支付物业管理费等任何费用。物业管理费由惠民物业公司另行签订协议”；加之被上诉人在一审中提供的判决支持的系2016年5月18日之前的物业费。因此，原审判决两上诉人支付2016年6月1日至2016年12月24日物业费不当，本院二审予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立成立，本院二审依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决第一项，即确认如皋市九天房地产开发有限责任公司与苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司2011年6月30日签订的房屋租赁合同于2016年12月24日解除。
二、维持如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决第五项，即驳回苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司的反诉请求。
三、变更如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决第二项为：苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付薛峰、陈建红自2016年6月1日起至2016年12月24日止的房屋租金221333元，违约金20346元，水费2257.94元，电费32462.43元，合计276399.37元。
四、撤销如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决第三项，即被告苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司支付房屋占有使用费（参照租金支付标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）及物业费（按照诉讼请求第二条的标准计算至双方办理房屋交接手续之日止）。
五、撤销如皋市人民法院（2017）苏0682民初2561号民事判决第四项，即驳回薛峰、陈建红的其他诉讼请求。
六、驳回薛峰、陈建红的其他诉讼请求。
七、驳回苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司其他上诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3610元，反诉案件受理费15400元，合计19010元，由苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司负担18302元，薛峰、陈建红负担708元；二审案件受理费19010元，由苏州科逸酒店管理连锁有限公司、如皋市科逸酒店管理有限公司负担18302元，薛峰、陈建红负担708元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年五月二十三日
书记员 施惠惠