广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初3191号
原告（反诉被告）：广州盈顺冷储有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）永和街永顺大道中11号。
法定代表人：列元辉，经理。
委托诉讼代理人：袁然，系广东民诚众信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙楠，系广东民诚众信律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）永和街贤江社区东胜经济合作社内。
负责人：邹意通，社长。
委托诉讼代理人：谢小毅，系广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州盈顺冷储有限公司（以下简称“盈顺公司”）诉被告广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社（以下简称“东胜经济社”）及被告东胜经济社反诉原告盈顺公司土地租赁合同纠纷案，本院立案受理后，于2016年8月11日适用简易程序公开开庭进行了合并审理，后根据案情需要转为普通程序，并于2016年9月5日依法组成合议庭再次开庭进行合并审理，盈顺公司的委托诉讼代理人袁然，东胜经济社的负责人邹意通及其委托诉讼代理人谢小毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盈顺公司诉称：原告位于广州市黄埔区（原萝岗区）贤江东胜路527号，于2005年成立，是一家主营冷冻食品仓储配送的物流公司。2008年3月30日，经被告同意，原告从卢丽媚手中转租东胜经济合作社的土地，约定继续履行被告与卢丽媚于2005年3月7日办理公证的《租用土地使用权》。2015年中，被告社长邹意通伙同其外甥觊觎原告巨大经济价值，多次组织人员堵塞交通，寻衅滋事，令原告无法正常营业，迫使低价收购原告股权。原告营业执照于2016年3月6日到期，因使用的土地是临时经营场地，需要办理续期，由被告在《临时经营产所使用证明》加盖公章确认场地，原告多次向被告提出申请，但社长邹意通却明确拒绝。根据双方签订的租赁协议及合同法规定，被告有义务协助原告办理证照等手续否则构成违约。2015年7月8日至2016年5月17日，由于原告门口道路与当地村庄纠纷发生村民恶意堵路事件，造成东方海外物流（中国）有限公司广州分公司货物装卸受阻、车辆通行受阻以致冷库长时间终端营运，因此原告被东方海外物流公司追究为重大违约责任，现已实际支付违约金75670.79元。请求判令：被告东胜经济社协助原告办理《临时经营产所使用证明》登记。
被告东胜经济社答辩并提出反诉称：1、原告（反诉被告）据以起诉的《租用土地使用权协议书》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，原告必须将其占用的11317.14平方米土地交还给被告，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理，村民会议由本村十八周岁以上的村民组成，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。被告（反诉原告）与卢丽媚所签订的《租用土地使用权协议书》涉及到村民的重大利益，但在协议签订前并没有召开村民会议讨论土地出租的相关事宜，东胜经济社几乎所有的村民都不知道该土地租给谁、租金多少、年限多少，近年来，被反诉人（原告）仓库的大货车经常堵塞村道并发生多起大货车碰撞摩托车的交通事故，村民意见非常大，要求本经济社为村民维权并向各级政府部门反映，依法维护村民的合法权益，但是，原告（反诉被告）对政府部门、永和街道综治信访维稳中心的协调并不买账，导致村民激愤越来越大，在纠纷得不到妥善解决的情况下，原告没有积极地配合政府协调解决纠纷，反而将被告（反诉原告）告上法庭，被告收到法院送达的开庭传票后，经过村民会议讨论，决定向法院提起反诉，请求法院依法判令《租用土地使用权协议书》无效并判令原告将位于永和街永顺大道11号东至雅迪香料厂、南至东胜村、西至贤江村海鲜酒家、北至永顺大道共11317.14平方米土地交还给被告管理使用；2、《租用土地使用权协议书》中的条款严重违反法律的规定，租金低贱，面积造假，严重侵害村民合法权益。该协议中约定租用年限为35年，严重违反合同法规定的20年；该协议中的土地面积造假，约定租赁面积为10516平方米，但原告（反诉被告）实际占用被告（反诉原告）的土地面积为11317.14平方米，在12年间多占用了800多平方米土地且没有向被告缴纳场地占用费，被告一直被蒙在鼓里，之前在永和街道综治维稳中心协调时，原告同意自2004年7月至2016年6月已经过去的12年补偿被告150万元，却一直未兑现；协议书中约定的租金低廉，远低于市场价，严重损害村民的正常收益。该协议约定年租金为每平方米18元，即1.5元每月，而周边同类空地的租金标准达8-10元每月，按合同面积计算，现在被告收到的租金是22万元每年，但市场价已经达到80万-100万每年，且不断在上涨；3、原告的厂房属于违章建筑，应当拆除。原告自行建造的厂房没有经过报建、没有取得建筑规划许可证、没有经过规划验收和消防验收存在安全隐患，属于违章建筑。应停止使用并拆除。请求判令：1.《租用土地使用权协议书》无效；2.原告盈顺公司将位于永和街永顺大道11号东至雅迪香料厂、南至东胜村、西至贤江村海鲜酒家、北至永顺大道共11317.14平方米土地交还给被告东胜经济社管理使用；3.原告盈顺公司将其多占用801平方米的土地占用费2105028元（根据市场价，自2004年7月1日计算至2016年8月30日止，共12年2个月）支付给被告东胜经济社；4.诉讼费由原告盈顺公司承担。诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经本院释明，东胜经济社明确：如果法院认定本案合同有效，其变更诉讼请求为：1.判令盈顺公司将其多占用801平方米的土地占用费2105028元（根据市场价，自2004年7月1日计算至2016年8月30日止，共12年2个月）支付给东胜经济社；2.判令盈顺公司在一个月内将其多占用801平方米的土地交还给东胜经济社；3.判令《租用土地使用权协议书》至2024年6月30日终止，超出部分无效。
原告盈顺公司针对被告东胜经济社反诉辩称：1.双方的土地使用合同并没有违反《合同法》第52条强制性的规定，是经过双方协商和当地公证处的确认，程序上是合法的；2.被告认为我方给的租金过低，但2005年时被告的土地是荒地，合同约定的租金符合当时市场价格，若被告认为我方给的租金显著过低，应由被告举证；3.被告所称面积问题，也是按照双方当初约定履行的，双方的土地租用合同在内容和程序上都是合法的，合同是真实有效的，原告不存在违约的情形；4.被告的反诉应适用诉讼时效的规定，被告提起的反诉请求超过诉讼时效。
经审理查明，2004年1月8日，东胜经济社（甲方）与卢丽媚（乙方）签订《租用土地使用权协议书》，将位于永顺××东胜合作社用地，东至雅迪香料厂，西至贤江村工业留地荔江城鱼翅海鲜酒家，面积为10516平方米租给卢丽媚使用。租用年限为35年，即2004年7月1日至2039年6月31日，甲方同意乙方在2004年1月10日起至2004年6月31日为乙方办理证照及筹建厂房期，甲方不收租金，从2004年7月1日起开始计收租金。该用地范围的年租金单价为18元/平方米/年，年总租金189288元，考虑物价上涨，按每五年递增一次租金，每次递增10%。上述协议落款处有东胜经济社盖章，其负责人邹容辉签名，另有三名村民签名。
2005年3月7日，东胜经济社（甲方）与卢丽媚（乙方）双方为补办公证手续，另签订《租用土地使用权协议书》，约定甲方将广州开发区预留甲方的用地租给乙方卢丽媚使用，用地范围：位于永顺××东胜合作社住宅用地，东至雅迪香料厂，西至贤江村工业留地荔江城鱼翅海鲜酒家，面积为10516平方米。租用年限为35年，即2004年7月1日至2039年6月31日，甲方同意乙方在2004年1月10日起至2004年6月31日为乙方办理证照及筹建厂房期，甲方不收租金，从2004年7月1日起开始计收租金。该用地范围的年租金单价为18元/平方米/年，年总租金189288元，考虑物价上涨，按每五年递增一次租金，每次递增10%。乙方需要办理有关证照或水电报装等，甲方无条件协助乙方办理一切手续，但一切费用由乙方负责，甲方不负任何责任。甲方须保证该地块的合法性，且甲方承诺，乙方对该地块拥有转租的权利，乙方如在租用期内转租该土地，无需经甲方同意。本协议甲乙双方于2004年1月8日签订，自签订之日起生效，甲乙双方于2005年3月7日补办公证手续。同日，双方在广东省增城市公证处对该协议办理公证，广东省增城市公证处出具（2015）增证内经字第768号公证书，证明甲方增城市新塘镇贤江村东胜经济合作社的负责人邹容辉与乙方卢丽媚于2005年3月7日来我处签订前述《租用土地使用权协议书》，该合同上甲方的印鉴及邹容辉、卢丽媚的签名均属实。
2005年4月盈顺公司成立，卢丽媚系盈顺公司股东。盈顺公司在涉案土地上建盖一栋单层仓库、一栋二层商铺和一栋三层办公楼、一栋三层宿舍楼。2006年11月1日，原广州市公安局萝岗分局出具《关于广州盈顺冷储有限公司消防验收合格的意见》载明：盈顺公司在开发区永和经济区永顺大道兴建冷储仓库和商铺工程已经竣工，经验收，消防系统运作正常，在消防方面具备使用条件。
2008年3月30日，卢丽媚在2005年3月7日签订的《租用土地使用权协议书》尾部手写“本人同意此地按本合同条款转租盈顺冷储有限公司由盈顺使用”，东胜经济社及其负责人盖章并签名同意卢丽媚将此地转租给盈顺公司使用。此后，盈顺公司按照2005年3月7日签订《租用土地使用权协议书》约定的租金标准向东胜经济社缴纳租金，东胜经济社每年也实际收取了合同约定的租金。原告提供的2005年12月31日、2014年9月29日、2015年9月11日、2015年9月12日、2015年11月12日广州市萝岗区永和街贤江社区统一收据证实原告支付给被告2005年1月至12月一年租地款189288元、2014年地租款223537.48元、2015年地租款173537.48元和50000元、2014至2015租地租金计后补差款11002元。
2008年8月22日,广州开发区规划国土局的穗开规复（2008）327号文《关于广州萝岗区永和街贤江社区居民委员会申请建设厂房及附属用房的复函》载明：你委开发区永和街永顺大道南侧村自留地内未经城市规划主管部门批准《建设工程规划许可证》，擅自建设1栋1层仓库、1栋2层商铺、1栋3层办公楼和1栋3层宿舍楼，总建筑面积7188.7平方米。2008年3月广州市城市管理综合执法支队萝岗大队做出的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》处罚决定，你委已接受罚款处理。因此同意保留使用仓库、商铺、办公楼和宿舍楼，不需要补办报建和规划验收手续，可到房产登记、工商管理等专业管理部门办理相关手续。同时应取得消防、环保、市政、供水、供电等专业部门的批准，严格按照各主管部门的要求和相关规范执行，方可投入使用。
2015年7月至11月期间，原、被告双方因涉案土地租赁的面积及租金问题多次发生争执，东胜经济社部分村民围堵在盈顺公司厂区门口，110指挥中心分别于2015年11月9日、18日接到报警，到现场进行警情处理。此后，原、被告双方在广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心主持下协商调解，并委托广州市路遥测绘技术有限公司对盈顺公司实际使用的土地面积进行测绘，广州市路遥测绘技术有限公司出具的测绘图显示，涉案地块总面积11317.14平方米（合16.976亩）。但因双方差距较大，未能协商达成一致意见。
2016年9月1日，广州市黄埔区国土资源和规划局应广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社的申请，向其公开《永和街贤江村住宅留地协议书》，该协议约定，双方同意贤江村各社的住宅留地按征地面积8%划定，工业留地按4%确定，住宅留地必须按照永和区的规划进行建设。后附有贤江村东胜社住宅留地图，涉案土地面积为16.92亩，土地用途为住宅留地。
2016年10月26日，本院人员到涉案土地现场勘查，原告盈顺公司门前有10米宽的道路不包含在合同中，被告东胜经济社称其中原告门前5米位置属于政府返还给东胜经济社的住宅留地范围，旁边5米是该社使用村道位置，东胜经济社称其门前5米道路由其铺设水泥建造，原被告称该道路是由其铺建，但均未提交证据证实其主张。该侧是盈顺公司的仓库主出入口，盈顺公司实际在使用。此外，盈顺公司厂房后面靠近铁栏杆处有3米距离争议的土地，面积约为300多平方米。盈顺公司认为该部分面积不在合同内，但在合同约定的四至范围内，东胜经济社认为该部分面积不在合同范围内，但一直由盈顺公司使用。从现场勘查的情况显示，该部分地块建有变电设施，位于盈顺公司工厂范围内，由盈顺公司一直在使用。
双方确认盈顺公司目前厂房土地面积为11317.14平方米，合同约定的租赁土地面积是10516平方米，争议面积为801.14平方米，其中距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积是470平方米（长94米，宽5米），变电房所在位置3米范围争议面积是331.14平方米。
关于盈顺公司多使用801平方米的土地使用费的问题，广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心曾主持双方进行协商调解，根据东胜经济社申请，本院于2016年12月15日向广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心经办人进行调查了解,经办人介绍调解经过如下：当时东胜经济社提出要求盈顺公司赔偿多使用801平方米的土地使用费150万元，盈顺公司认为补偿费用过高不同意。经维稳中心做工作，由于盈顺公司的工商登记年审需东胜经济社提供盖章的经营场所使用证明，东胜经济社经常有人围堵盈顺公司经营场所，迫于以上压力盈顺公司才同意接受150万元的土地使用费补偿。另外，东胜经济社提出以后801平方米的土地使用费分两部分，变电站部分的土地租金按12/月/平方米计算，道路部分土地租金按20000元/年计算，双方基本达成一致，并准备签署协议。后东胜经济社以社员不同意为由，要求将变电站部分的土地租金最低按25元/月/平方米计算，道路部分土地租金按70000元/年计算，同时，要求土地租赁期限满20年后另外签订协议，盈顺公司不同意，双方协商不成没有签订协议。本院询问该经办人同地段租金标准情况，该经办人回答，2006年至2015年该地段土地租金标准不清楚，2015年至2016年该地段土地租金（已办理好相关手续）大约5元/平方米。
诉讼中，原告盈顺公司于2016年10月12日向本院提出撤诉申请，我院于2016年10月17日出具（2016）粤0112民初3191号之一民事裁定书，准许原告盈顺公司撤回对被告东胜经济社的起诉。
以上事实有原被告提供的《租用土地使用权协议书》，公证书，照片，报警回执，会议纪要，收据、政府信息答复书，勘察、调查笔录及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，东胜经济社与卢丽媚签订《租用土地使用权协议书》后，东胜经济社及其负责人盖章并签名，同意卢丽媚按本合同条款转租给盈顺公司使用，符合《合同法》的规定，盈顺公司按照本合同条款的约定按时缴纳租金，并在涉案土地上建造建筑物，东胜经济社也按照合同约定的金额实际收取盈顺公司的租金，因此，本合同实际履行的主体已经变更为盈顺公司，因此，盈顺公司与东胜经济社之间的土地使用权租赁关系成立。本院确定双方是按照《租用土地使用权协议书》实际履行。
本案双方争议的焦点是东胜经济社与盈顺公司履行的《租用土地使用权协议书》是否有效。
涉案土地属于经开发区征地后返还给东胜经济社的自留用地，属于集体建设用地，东胜经济社将涉案土地使用权出租给盈顺公司使用，盈顺公司从2005年4月开始在该土地上建设仓库、商铺、办公楼、宿舍等建筑物，并按照协议约定每年支付费用，东胜经济社也一直按照协议约定收取盈顺公司租金。虽然东胜经济社及其负责人在未经集体民主议定程序的情况下与盈顺公司签订本案合同，但集体民主议定程序是村集体的内部规范，盈顺公司签订协议时对于该内部议定程序并不知情，其有理由相信该份协议是东胜经济社的真实意思表示。该份协议目前已履行12年，盈顺公司在涉案土地上投入资金建设了仓库、商铺、办公楼、宿舍等设施且使用多年，根据最高院关于《审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》（试行）第二十五条第二款规定：“自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持……”，该协议的规定一方面是为了敦促合同相对方及时行使权利，另一方面也是为了保护合同善意第三人的利益，本案可参照适用。因此，基于公平原则，不应认定东胜经济社与盈顺公司履行的《租用土地使用权协议书》无效。
关于超过法定期限租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中，《土地使用权租赁协议》约定的租赁期限为35年，因此《土地使用权租赁协议》约定的租赁期限超过二十年部分应属无效，而其余内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。东胜经济社以违反集体民主议定程序为由主张本案合同无效的理由不成立，本院不予支持。
诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经本院释明，东胜经济社明确：如果法院认定本案合同有效，其变更诉讼请求，因此，本院针对东胜经济社变更诉讼请求进行处理。
关于盈顺公司多使用801平方米土地是否返还及使用费的认定问题。合同约定租赁面积为10516平方米，但经过实际测量，双方确认盈顺公司目前实际使用土地面积为11317.14平方米，即盈顺公司多使用801.14平方米土地，以上事实双方均无异议，本院予以确认。盈顺公司占用801.14平方米土地缺乏合同依据，现东胜经济社不同意让给盈顺公司继续使用，要求盈顺公司返还合理，本院予以支持。东胜经济社只请求盈顺公司返还801平方米的土地，是其对自己权利处分，本院予以支持。盈顺公司多使用801.14平方米的土地，依据公平原则，盈顺公司应支付相应的土地使用费。东胜经济社请求盈顺公司支付801平方米面积的土地使用费，是其对自己权利的处分，本院予以支持。关于支付该部分土地使用费标准的问题。东胜经济社没有提供同期同地段土地使用租金标准，其主张按照每月每平方米18元的标准计算该部分使用费缺乏依据，且明显过高，对东胜经济社主张的土地使用费标准，本院不予采纳。由于盈顺公司占用该部分土地的时间比较长，合同约定每5年递增10%的土地使用费标准与当地同地段土地使用费的价格增长存在一定的差距，如果参照合同约定计算该部分使用费明显偏低，有失公平。因此，根据本案实际情况，参照同地段土地租金情况，本院酌定按照每月每平方米5元标准进行计算。盈顺公司多使用801平方米的土地使用费，从盈顺公司实际使用涉案土地即2005年4月1日起计算至2016年8月30日止，共计11年5个月（137个月），按照每月每平方米5元标准计算为548685元（801平方米×5元×137个月）。
至于盈顺公司认为东胜经济社的反诉请求超过诉讼时效，但东胜经济社庭审时陈述其于2015年才知悉该部分多占用的土地及《租用土地使用权协议书》没有经过民主议定程序。盈顺公司也未提供相应的证据证实东胜经济社知悉该租赁协议未经过民主议定程序及多占用土地具体面积的时间。故盈顺公司的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、卢丽媚与被告广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社于2004年1月8日签订的并由原告广州盈顺冷储有限公司承接实际履行的《租用土地使用权协议书》中租赁期限超过二十年部分无效；
二、原告广州盈顺冷储有限公司自本判决生效之日起三十日内向被告广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社返还多使用801平方米的土地（其中距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积是470平方米（长94米，宽5米），变电房所在位置3米范围争议面积331平方米）；
三、原告广州盈顺冷储有限公司自本判决生效之日起十日内向被告广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社支付多使用801平方米的土地使用费548685元（自2005年4月1日起计至2016年8月30日止）；
四、驳回被告广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29137.78元，由原告广州盈顺冷储有限公司负担2455.46元，被告广州市黄埔区永和街贤江东胜经济合作社承担26718.32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦智勇
人民陪审员 谢惠玲
人民陪审员 臧玉林
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 张 敏
林婕
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。