广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终909号上诉人（原审原告）：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司），住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯涛，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郭文岳，男，1983年10月11日出生，汉族，住山西省定襄县。上诉人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）因与被上诉人郭文岳居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐有家公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令郭文岳向乐有家公司支付佣金37500元；3.判令郭文岳向乐有家公司支付逾期付款违约金4545元（2017年3月22日至2017年10月10日，计算方法：1500000元×0.03×202天×0.0005=4545元）。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，郭文岳应当向乐有家公司支付居间服务佣金37500元，不应该是一审法院认定的10700元。1.2017年3月22日，乐有家公司作为居间方，郭文岳作为买方，案外人王飞平、区宝桂作为卖方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号为：No.50301023397）一份，约定买方向居间方支付佣金37500元，根据该约定及《中华人民共和国合同法》的规定，郭文岳理应向乐有家公司支付佣金37500元。2.2016年9月18日，案外人谢燕妮作为卖方，乐有家公司作为居间方，闫华婷、郭文岳作为买方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No.50301016689），之后因郭文岳的原因导致合同无法继续履行，经协商，三方于2016年9月20日签订了《房屋买卖合同解除协议》，根据该协议第二项，郭文岳已同意将26800元作为补偿向乐有家公司支付；其中备注3的意思表达明确，三方约定的都是合同编号：No.50301016689中的事宜，所以一审法院认为可用于抵扣今后产生的佣金，是不符合逻辑的，双方当时想表达的意思是如买方本人或朋友过来买合同编号：No.50301016689项下的房子可以作为佣金抵扣。退一步讲，若需要将该笔补偿金抵扣，也因合同相对性原则，郭文岳只享有本合同直接的权利和义务，如郭文岳认为《房屋买卖合同解除协议》签署存在歧义，应当另行提起诉讼。（二）一审法院对乐有家公司第二项逾期付款的违约金诉求事实认定错误。乐有家公司认为一审法院认定过分高于乐有家公司实际损失无事实依据。双方合同于2017年3月22日签订，郭文岳理应按约定在签订当日支付，但是截止到今日已经快1年时间，郭文岳还未向乐有家公司支付，不仅造成乐有家公司员工付出劳动没有相应的报酬，甚至造成了其他买方也以此为由拒绝按照合同约定在签订合同时支付佣金，严重损害乐有家公司的合法权益，也会导致市场交易的混乱，法院应依据合同约定判令郭文岳支付违约金。综上，请求二审法院查明事实，支持乐有家公司的上诉请求。被上诉人郭文岳辩称，因首付及其他原因，三方针对2016年9月18日的合同签订了《房屋买卖合同解除协议》，由乐有家公司员工起草协议，其附加说明郭文岳已付的26800元可以在乐有家公司后期买房中作为佣金使用，乐有家公司也承诺会尽快安排郭文岳看新的房子，结果是六个月内，郭文岳经乐有家公司介绍只看过两套房子。直至2017年3月签订涉案争议的房屋买卖合同，约定佣金37500元，由于乐有家公司以不同分店为由，对之前的26800元佣金拒不承认，郭文岳因此未及时支付，郭文岳与之前的黄姓店长多次联系，其明确表示之前的26800元可以抵扣，乐有家公司不诚信提起本案诉讼，请求二审法院依法公正处理。被上诉人乐有家公司向一审法院起诉请求：1.判令郭文岳向乐有家公司支付佣金37500元；2.判令郭文岳向乐有家公司支付逾期付款违约金4545元（2017年3月22日至2017年10月10日，计算方法：1500000元×0.03×202天×0.0005=4545元）。一审法院认定事实：2017年3月22日，乐有家公司作为居间方，郭文岳作为买方，案外人王飞平、区宝桂作为卖方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号为：No.50301023397）一份，合同约定：卖方将其名下位于中山市XX镇XXX花园二期XXX房房地产以总价款1500000元转让给买方；买方意向贷款900000元，并于2017年4月31日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续；买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款500000元至买卖双方约定的银行监管账户…鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日由买方向居间方支付37500元作为佣金；如买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付；居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何乙方承担，包括但不限于诉讼费、查档费、律师费等；合同还约定了其他事项。同日，郭文岳与居间方代理人覃晓婵签订《补充协议》一份，协议约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2017年3月22日签订了关于中山市XX镇XXX花园XXX房物业的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号为：No.50301023397），合同作如下补充：如买方可通过关系自行找到家家顺高层管理人员申请佣金折扣则以申请到的最低折扣为该房子交易的佣金。郭文岳、覃晓婵在协议落款处签字捺印确认。当日，买卖双方还签订有《放弃办理资金监管声明书》。之后，乐有家公司主张郭文岳并未按期按约定缴纳佣金37500元，并分别于2017年7月4日、7月6日、7月12日、8月17日向郭文岳发出《告知函》，要求其协助办理递件过户手续、缴纳佣金或必要费用。上述佣金，乐有家公司追讨未果后诉至法院，提出前述实体权利。另查：2016年9月18日，案外人谢燕妮作为卖方，中山市家家顺房地产经纪有限公司作为居间方，闫华婷、郭文岳作为买方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No.50301016689）一份，合同约定：由卖方将位于中山市XX镇XXX房以总价款2680000元转让给买方…买方向居间方支付佣金26800元…合同还约定了其他事项。合同签订当日，买方向居间方支付佣金26800元。2016年9月20日，谢燕妮（卖方）、闫华婷（买方）、郭文岳（买方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同解除协议》一份，协议约定：三方协商解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No.50301016689），买方同意支付给卖方20000元作为赔偿，并同意支付给居间方26800元作为补偿，于签署本协议当日付清…备注：1.买方在12月31日之前可以支付首期款的情况合同继续生效；2.买方可以转卖给其他朋友房屋买卖合同继续履行；3.若是买方卖掉的卖方退还之前的2万定金，若是卖方卖掉定金不退还，如买方本人或朋友过来买房子协议第一条第二款第2项约定的26800元作为佣金；协议还约定了其他事项。又查：涉案房产位于广东省××乡镇×××花园××房，权利人为区宝桂、王飞平，建筑面积为178.05平方米，抵押权人为中国银行股份有限公司中山三乡支行。再查：中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年7月10日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，郭文岳与乐有家公司之间的居间合同关系有《中山市二手房买卖及居间服务合同》为证，一审予以确认。本案的争议焦点为：郭文岳于2016年9月20日支付的佣金26800元是否可用于抵扣本案涉案佣金37500元。关于该焦点，乐有家公司主张，依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，应由买方即郭文岳向乐有家公司支付佣金37500元，关于郭文岳于2016年9月18日支付的26800元佣金，《房屋买卖合同解除协议》约定只能用于中山市XX镇XXX花园XXX房的买卖，乐有家公司不同意用于抵扣本案佣金；郭文岳主张，依据《房屋买卖合同解除协议》备注栏约定，郭文岳于2016年9月18日支付的26800元，如郭文岳本人或郭文岳的朋友通过乐有家公司居间购买房产，该款可作为佣金使用，且关于佣金收取，郭文岳主张为按购房总价款的1%作为佣金，故编号为No.50301023397的《中山市二手房买卖及居间服务合同》应收取的佣金应为15000元，乐有家公司还应向郭文岳退还11800元。一审认为，本案居间合同关系是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，本案中，郭文岳已经在乐有家公司促成下，与案外人王飞平、区宝桂签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，根据合同第十一条约定，郭文岳付款条件已经成就，应于当天向乐有家公司支付佣金37500元。关于郭文岳于2016年9月18日支付的佣金26800元是否予以扣减的问题，一审认为，乐有家公司、郭文岳签订的《房屋买卖合同解除协议》备注4中约定：“如买方本人或朋友过来买房子上述的(二)—2的26800作为佣金”。结合该解除协议前文从字面意义理解，中山市家家顺房地产经纪有限公司作出了26800元可用于今后与郭文岳房屋买卖中介服务佣金，并未如乐有家公司主张明确限定用于中山市XX镇XXX花园XXX房的买卖中介佣金。乐有家公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，在签订合同及作出承诺时，应当尽到审慎义务，协议条文表述应当明确规范，因合同条款不规范、不明确导致双方产生歧义理解，应当由协议起草方即服务提供方承担责任。结合郭文岳提交的电话录音材料及转账记录，一审采信郭文岳主张，即乐有家公司在2016年7月20日承诺将26800元可用于抵扣今后产生的佣金。故一审认定郭文岳已向乐有家公司缴纳的26800元款项应在本案中予以抵扣，即郭文岳还应向乐有家公司支付10700元（37500元-26800元）。郭文岳未能按时如数支付中介费，还应当按照合同约定支付逾期付款违约金。乐有家公司主张郭文岳按照合同约定支付违约金，即以成交价3%为基数，按日息万分之五，从应付款之日即2017年3月22日起计算至2017年10月10日，计4545元（成交价1500000元×3%×202天×日息万分之五）。一审认为该约定过分高于乐有家公司的实际损失（主要为利息损失），结合本案乐有家公司对确认郭文岳已付款的问题上服务中亦存在一定程度的瑕疵并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，一审酌定郭文岳应支付的违约金为未付中介费的30%，即3210元（10700元×30%）。关于郭文岳主张本案佣金按照应按购房款的1%计算，并未有事实法律依据，一审不予支持。关于乐有家公司提交的黄某的情况说明，由于黄某本人未到庭，一审无法确认其身份，且黄某为乐有家公司前员工，存在利害关系，其证言可信度较低，其单方对《房屋买卖合同解除协议》备注条款4的解释并未有任何事实依据支持，不能作为认定案件事实的依据，一审不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决：一、郭文岳于判决发生法律效力之日起七日内向乐有家公司支付佣金10700元及违约金3210元，合共13910元；二、驳回乐有家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取为426元，由乐有家公司负担285元，由郭文岳负担141元。本院二审期间，当事人向本院提交了新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院作如下查明：（一）本院对一审查明的事实予以确认。（二）一审期间，乐有家公司提供了员工黄某的情况说明，用于证明双方争议的26800元佣金只能适用合同编号：No.50301016689项下的房屋买卖，一审因黄某未出庭作证且与乐有家公司之间系雇佣关系而未采信。二审期间，乐有家公司申请证人黄某出庭作证，后在诉讼期间以黄某已离职为由撤回该申请。（三）二审期间，郭文岳提交了如下证据:1.郭文岳与黄姓店长的通话录音及通话记录；2.原业主王飞平的情况说明。上述证据用于证明，黄姓店长（即黄某）明确说明乐有家公司内部已经把26800元划给郭文岳，他们内部对此是没有争议的，乐有家公司在一审时提供黄某的情况说明，黄某表示是迫于公司压力所作的虚假陈述。乐有家公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为已过举证期限，且不确认通话录音的主体身份，并认为黄某与郭文岳存在串通嫌疑。本院认为，本案为居间合同纠纷，郭文岳与乐有家公司之间因2017年3月22日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》而成立居间合同关系，并约定佣金为37500元，双方均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议主要焦点是郭文岳于2016年9月18日支付的佣金26800元是否可用于抵扣本案涉案佣金37500元。乐有家公司主张该26800元仅限定用于中山市XX镇XXX花园XXX房的买卖中介佣金。对此，本院认为，郭文岳与乐有家公司在《房屋买卖合同解除协议》备注栏约定“1.买方在12月31日之前可以支付首期款的情况合同继续生效；2.买方可以转卖给其他朋友房屋买卖合同继续履行；3.若是买方卖掉的卖方退还之前的2万定金，若是卖方卖掉定金不退还，如买方本人或朋友过来买房子协议第一条第二款第2项约定的26800元作为佣金”，按合同前后文及字面意思理解，该备注的前文部分主要是约定房屋买卖合同的定金退还问题，乐有家公司已经完成该次居间行为，非因乐有家公司的原因解除房屋买卖合同，并不影响针对该次居间行为收取佣金，乐有家公司完全没有必要再行备注该26800元佣金使用问题，因此，其中“如买方本人或朋友过来买房子协议第一条第二款第2项约定的26800元作为佣金”应理解为乐有家公司承诺郭文岳本人或郭文岳的朋友今后通过乐有家公司居间购买房产，该26800元可作为佣金进行抵扣。另，乐有家公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，在签订合同及作出承诺时，应当尽到审慎义务，协议条文表述应当明确规范，因合同条款不规范、不明确导致双方产生歧义理解，应当由协议起草方即服务提供方承担不利后果。结合郭文岳在一审、二审期间提供的与乐有家公司员工黄某的通话录音材料，一审认定该26800元应当在本案中予以抵扣，理据充分，本院予以维持。乐有家公司主张黄某与郭文岳之间存在串通嫌疑，理据不足，本院不予采纳。至于违约金问题，一审综合考虑乐有家公司的实际损失及双方对《房屋买卖合同解除协议》中备注条款理解存在分歧等事实，酌情认定违约金为未付佣金的30%，并无不妥，本院予以维持。综上所述，乐有家公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由上诉人中山市乐有家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴飞龙审 判 员 陈亦和审 判 员 姜新林二〇一八年四月二十三日法官助理 简玉明书 记 员 曾颖珩