福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1521号
上诉人（原审原告）:高旺，男，1987年9月25日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路北段。
法定代表人：周廷艳，董事长。
委托诉讼代理人：邹松赤，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司员工。
上诉人高旺因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高旺上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或按高旺一审诉讼请求予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由西航公司承担。
事实和理由：一、一审法院并未查明案涉房屋为何无法办理权属证书，就认定高旺对无法办理案涉房屋相关权属证书负有过错，而西航公司从未向平潭综合实验区规划局申请过规划条件核实。在西航公司未申请、平潭综合实验区规划局未说明的情况下，不能认定是因为高旺过错导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，继而无法办理案涉房屋权属证书。无论是一审法院向相关部门调取的证据，还是西航公司在一审中的举证，都无证据直接证明是因为建筑实地勘测与审批的建筑施工图纸不一致，导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，更无任何证据证明高旺对此存在过错。二、一审法院向平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心发函询问中，并未对案涉房屋具体无法办理权属证书的原因进行查明。从平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心的回函可以看出，所有回复内容均为流程问题，该流程没有明确的指向性，仅仅以反推的形式答复，若无《建设工程竣工测量报告》就无法通过规划验收，没有规划验收就无法办理权属证书，所有的回函均未对案涉房屋所在项目是否因与审批的建筑施工图纸不一致而导致无法出具《建设工程竣工测量报告》，是否仅因无法出具《建设工程竣工测量报告》导致规划无法验收进而无法办理案涉房屋权属证书进行说明。三、案涉房屋办理权属证书除了需要办理《建设工程竣工测量报告》外，还需办理其他诸多项目的验收。从一审举证可以看出，案涉房屋除《建设工程竣工测量报告》外，尚有人防、消防、竣工等诸多方面验收工作未完成，一审法院未查明案涉房屋办理权属证书所需其他条件是否都已具备情况。
西航公司辩称，一、本案高旺诉讼请求缺乏合同及法律依据。1.在合同约定方面，双方明确约定只有因西航公司原因而造成逾期办理权属登记，方可追究西航公司违约责任，而西航公司不存在违反合同约定的违约事实。2.在法律规定方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……”，据此，出卖人仅在因自身原因造成逾期办证的情况下才承担违约责任。二、西航公司主观上无违约的故意或过失。1.西航公司对高旺的按揭贷款承担了阶段性担保，即在不动产权属登记未办妥之前，西航公司对高旺偿还贷款承担连带担保责任，并向银行交付了巨额保证金，西航公司主观上无故意违约的可能性。2.就现有证据来看，西航公司均已依照法定程序进行房屋销售，现办理不动产登记出现阻碍，均是部分业主造成的。三、本案逾期办证是高旺造成的，西航公司不存在过错或过失。高旺对房屋进行违规装修，造成违建致使测绘报告无法顺利出具，且其亦承诺自行承担违规装修产生的包括不能办证在内的一切后果。四、高旺未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定拆除违建防止损失扩大，即便在交付房屋前测绘机构已对小区进行实地测绘，依然不能阻止在规划条件核实时规划局对小区的现场勘验，且不论是否取得测绘报告，是否通过规划条件核实，对房屋进行违规装修均为不合法行为，应当拆除。五、高旺未履行应先履行的义务，契税未交，在合同第4条有约定，因此，本案中办证时间应作相应顺延。
高旺向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付高旺；2.判令西航公司协助高旺办理房屋权属登记；3.判令西航公司给付高旺迟延交房违约金4.1766万元；4.判令西航公司自2014年3月30日起，按已付购房款的0.01％向高旺支付逾期违约金（至2016年12月31日的违约金为12.9413万元），至西航公司协助办理房屋权属登记完成之日止。
一审法院认定事实：2011年12月19日，高旺（买受人）与西航公司（出卖人）就购买位于西航海滨城二期CD区第D6幢702号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》、前期物业协议、业主临时公约等，总价款为1285135元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》对《商品房买卖合同》第十四条进行变更，约定本项目产权总登记后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，高旺依约支付了全部购房款。
2014年11月8日，高旺向西航公司交纳了土地登记费、确权登记费、测绘费及物业费用，并于2014年11月10日在西航集团物业管理有限公司出具的《装修须知》上签字。高旺对所购买房屋的阳台进行封包等。
2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，一审法院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。高旺依约履行了合同义务，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助高旺办理房屋权属登记的义务。现因高旺所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括高旺本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，高旺在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于高旺拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助高旺办理房屋权属登记。
关于迟延交房违约金，因高旺于2014年11月交纳了物业费等相关费用后对房屋进行装修，可知2014年11月10日前已交房，至起诉时已经超过二年，故西航公司以诉讼时效已过为由进行抗辩，理由成立，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，因高旺在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故高旺对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。故高旺主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，西航公司应于高旺拆除违章搭建物之日起90日内代为高旺办理房屋所有权初始预登记并协助高旺办理房屋权属登记，对高旺主张的迟延交房和逾期办证违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、西航公司应于高旺拆除违章搭建物之日起90日内代高旺办妥坐落于西航海滨城二期CD区D6幢702号商品房的所有权初始预登记并协助高旺办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回高旺的其他诉讼请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审查，本院确认一审判决查明的事实属实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心的复函，不动产首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。因高旺所购房屋所在小区存在部分业主包括高旺本人，将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。高旺对案涉房屋无法办理相关权属登记存在过错，故一审法院对于高旺主张的逾期办证违约金不予支持，并判决西航公司应于高旺拆除违章搭建物之后代为高旺办理房屋所有权初始预登记并协助办理房屋权属登记是合法正确的。
综上所述，高旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3723元，由上诉人高旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一八年一月三十日
法官助理 易 艳
书 记 员 林 颖
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。