湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1229民初777号原告：黄靖淳，男，1989年8月4日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，职工，住湖南省靖州苗族侗族自治县。原告：刘秋秋，女，1990年10月5日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人,职工，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被告：怀化市恒通房地产开发有限责任公司，住址怀化市鹤城区迎丰西路（琼天广场13楼005号）。法定代表人：刘永安，执行董事。委托代理人：丁再强，男，湖南正清律师事务所律师。第三人：贺国建，男，1965年12月12日出生，汉族，湖南省长沙市人,居民，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人：覃朝阳，男，湖南正发律师事务所律师。第三人：李开球，男，1956年1月28日出生，汉族，湖南省邵阳县人,居民，住湖南省邵阳县。原告黄靖淳、刘秋秋与被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司，第三人贺国建、李开球商品房销售买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日受理后，依法由审判员胡兵玉担任审判长，人民陪审员蒙永成、简跃义组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告黄靖淳、刘秋秋，被告委托代理人丁再强，第三人贺国建的委托代理人覃朝阳、第三人李开球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄靖淳、刘秋秋诉称，原、被告于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容为“被告将其在靖州县开发修建的万隆水都第10幢2单元104号房销售给原告，建筑面积142.45㎡，单价3168元/㎡，其他费用（契税、维修基金、装修押金、办证费）22239元；付款方式为，原告在签订合同时付定金91282元，合同签订后原告向银行按揭贷款360000元付清剩余房款；被告应当在2015年12月28日前将竣工验收合格的房屋交付原告，被告逾期交房超过180日后，原告要求被告继续履行合同的，从交房期限届满次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一点五的违约金。”原告按照约定向被告支付定金91282元，同时付清其他费用22239元。合同签订过后，由于被告的工期严重拖延，原、被告双方都没有及时办理向银行按揭贷款的手续。2016年1月，因原告与第三人李开球存有债权债务问题，第三人李开球与第三人贺国建存有债权债务问题，原告、李开球、贺国建三方友好协商，共同达成债权债务转换意向，即以第三人贺国建所欠李开球的债务364597元抵扣原告应付被告的剩余购房款。第三人贺国建于2016年1月17日向原告出具《承诺书》，保证被告的售楼部不向原告催款并保证交房顺畅。2017年11月初，原告催被告办理交房手续，被告售楼部的工作人员突然告知原告预购的房子已卖给了别人。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，原告与第三人李开球、贺国建达成以债款抵扣房款的意向，第三人贺国建向原告出具书面《承诺书》，承诺以债务抵扣购房款，第三人贺国建作为被告的主要股东并担任被告的重要职务，原告有充分的理由相信第三人贺国建的承诺即代表被告作出的承诺。但原告万万没想到的是，被告在对原告没有任何通知的情况下，被告竟突然单方解除合同，将原告已购的商品房转卖给他人。被告的毁约行为严重损害了原告的合法权益，被告应依法赔偿原告的损失，特诉至法院，请求判决被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司双倍返还原告购房款定金182564元以及返还原告支付的其他费用22239元，合计204803元。被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司辩称：1、原告与第三人债务抵扣房款的约定，被告不予认可；2、原、被告签订的商品房买卖合同约定在2015年4月20日之前原告必须申请办理按揭贷款手续，如果在此期间没办理好的，被告有权将房屋另行出卖他人，所以被告将房屋另行出卖给他人，是符合合同约定的；3、91282元既然是定金，原告方违约，定金不予退还。在法庭辩论阶段，被告对定金数额认定为50000元。第三人贺国建述称：1、对于三方转让债权债务的事实，第三人贺国建也是证明这个事实，如果说原告的房子被卖了，也希望能够解决；2、起诉状中承诺书所主张的364597元，其中本金是230000元，其他的是利息。第三人李开球述称：1、第三人贺国建是被告公司的总经理，占了那么多股份，承认债权债务转让，是三方的真实反应；2、原、被告于4月18日签订了购房买卖合同，约定4月20必须办好按揭手续，时间只有两天，这按照合同法规定，是侵犯了购房户和第三人李开球的权利，合同的这一款违反了合同法；3、被告要解除合同必须有书面通知，这是合同法规定的，必须书面通知对方；4、这个购房合同不符合合同法的规定。原告黄靖淳、刘秋秋对其陈述的事实提交以下证据:1、原告身份证及结婚证（复印件，与原件核对无异）各1份，以证明原告的基本情况及原告之间的关系。该证据客观、真实，本院予以采信。2、《商品房买卖合同》（复印件，已核对原件）1份，以证明原告与被告怀化恒通房地产有限公司签订合同的事实。被告及第三人对该份证据均没有异议，本院予以采信。3、收款收据（复印件，已核对原件）1份6张，以证明原告向被告缴纳91282元定金、其他费用22239元的事实。被告对该证据的真实性没有异议；第三人贺国建对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；第三人李开球提出该证据与其无关。对该份证据证实原告向被告交款的事实本院予以确认。4、2016年1月17日第三人贺国建的承诺书以及第三人贺国建、李开球的身份证（复印件、已核对原件）各1份，以证明第三人贺国建承诺转让债权债务这一事实以及第三人贺国建、李开球的身份信息。被告提出是原告与第三人之间的承诺，与被告无关；第三人贺国建对该份证据没有异议；第三人李开球提出承诺书是真实的。对该承诺书的真实性本院予以确认。5、股份书（复印件）1份，以证明第三人贺国建是被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司的大股东，占股30%。被告对该份证据的真实性没异议，但是不能达到原告的证明目的，公司法定代表是刘永安，第三人贺国建只是自然人股东，占有一定的股权；第三人贺国建对该份证据没有异议；第三人李开球提出第三人贺国建是被告公司的总经理是确定无疑的。对该份证据所记载的第三人贺国建是被告公司股东的事实，本院予以确认。被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司向本院提交了以下证据：1、公司营业执照及法人代表证明书各1份（复印件，与原件核对无异），以证明被告的基本情况。该份证据客观、真实，本院予以采信。2、商品房买卖合同（复印件）1份，以证明商品房买卖合同第4页第三条第三小项，双方有明确约定买受人需在2015年4月20日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭贷款所需资料，反之，视买受人违约，出卖人可另行向第三人销售该宗房地产，所以在这个规定期限之后，将这个房屋卖出去，是在没有解除合同的前提之下，是符合合同约定的。原告方提出合同条款是被告方提供，但认为该条款侵犯了原告方利益，4月18日签订合同，对于4月20日如果不办好手续会承担什么后果对方没有解释过，唯一让做的就是在上面签字，如原告方知道会有这么严重的后果，是不会签字的，如果被告方当时告知原告方，原告方就此会提出异议。第三人贺国建对该份证据没有异议；第三人李开球认为合同约定的时间上不合情理，是强盗合同，是对买房者不公平的条款，是马关条约，先办网签再办按揭，连网签都没办好就让买房者把按揭办好。对该份证据，符合证据三性，本院予以采信。第三人贺国建、李开球均未向本院提交证据。经审理查明：2015年4月18日，原告因购买万隆水都第10幢2单元104号房屋，与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定“房屋建筑面积142.45㎡，商品房单价为3168元/㎡，房屋总价款为451282元整，购房款采取按揭贷款或公积金贷款的方式支付，买受人在签订合同时支付定金91282元，向银行贷款按揭（公积金）贷款360000元。出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用，买受人需在2015年4月20日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料。反之，视买受人违约，出卖人可另行向第三方销售该宗房地产。房屋交付期限为2015年12月28日前。”原告于2015年4月3日向被告支付50000元（定金），合同签订当日支付41282元（首付款）、契税9026元、维修基金7123元、装修押金2000元、办证费4090元。在原、被告签订合同时双方确认支付定金数额为91282元。以上《商品房买卖合同》所涉房屋已于2017年另行出售给第三方。另查明：2016年1月17日，原告黄靖淳、刘秋秋与第三人贺国建、李开球，就债权债务转让达成协议，由第三人贺国建向原告出具承诺书一份，承诺将第三人贺国建向第三人李开球所借款项转为原告购买万隆水都第10幢2单元104号房屋房款，抵扣房款的余款共计364597元整，由第三人贺国建负责在2016年4月1日前开具售房票据。承诺期间，由第三人贺国建保证其售楼部不再向原告打电话等任何方式催款，并保证交房顺畅。第三人贺国建在作出以上承诺期间，是被告公司股东，但未担任任何职务。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告在诉状中自述原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，那么原、被告应当按照合同约定依法享有权利、履行合同义务。在该合同的第六条第三款明确约定原告支付房屋定金及按揭贷款的合同义务，原告主张该条款是在最大化的扩张被告的权利，是对原告合同权利作特别限制、排除的格式条款，应属于无效条款。对该主张，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款是原、被告根据房屋买卖交易过程的实际情况所确认的双方权利义务，且对权利义务约定明确、具体，申请按揭贷款是原告的义务，也是完成本案房屋买卖必经的程序，并不是针对原告合同权利义务所作的特别限制和排除。在庭审中原告当庭对房款的交付方式在签订合同已知晓表示认可，且原告在签订合同当日按照该条约定向被告交付了房屋定金，由此可见，原告在签订合同时对按揭贷款事宜是予以知晓的，但是没有按照约定在2015年4月20日前申请办理按揭贷款手续，该合同对违反该条的违约责任约定明确，出卖人即本案被告可另行向第三方销售案涉房屋。格式条款在免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利，且提供各式条款一方未尽提示、说明义务的情况下无效，该条款并不具有以上情形。再者原告在诉状中自述是由于被告的工期严重拖延，原、被告双方都没有及时办理向银行按揭贷款的手续。经查明该房屋由被告方于2017年出售于第三方，在签订合同之后，本合同约定交房期限前，甚至在该房屋出售给第三方期间，原告对按揭贷款事宜从未向被告咨询，更没有申请办理按揭贷款手续，根据原告提交的《承诺书》中明确写明“由第三人贺国建保证其售楼部不再向原告打电话等任何方式催款”，其中“不再”体现了被告就按揭贷款事宜于2016年1月17日之前向原告采用打电话的形式进行过催款。故原告主张该条为格式条款，在签订合同时未注意该条约定的义务及违约责任，被告未尽提示及说明义务，主张该条款无效的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。原告还主张第三人贺国建作为被告的主要股东并担任重要职务，有充分的理由相信第三人贺国建的承诺即是代表被告作出的承诺。对此，原告仅提交了第三人贺国建股东身份的证明，经法庭查明第三人贺国建在作出承诺期间并未担任被告公司任何职务，原告在接受第三人贺国建承诺后亦未催告被告对该行为进行追认，被告直至本案起诉之后才知晓该事宜。因此原告仅凭第三人贺国建系被告股东为由，主张其作出的承诺是代表被告作出的承诺，事实、理由不充分，本院不予支持。综上所述，原告不履行合同约定义务，已违约在先，所以原告以被告在未书面通知的情况下单方面解除合同已构成违约为由，主张应双倍返还定金及返还其他费用的诉讼请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄靖淳、刘秋秋的全部诉讼请求。本案案件受理费4372元，由原告黄靖淳、刘秋秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  胡兵玉人民陪审员  蒙永成人民陪审员  简跃义二〇一八年四月六日书 记 员  张 云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。