江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11297号
上诉人（原审被告）：南京市江宁区士海农作物养殖场,住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道麒麟西村养殖场。
经营者：唐士海，男，1967年7月16日生，汉族，住江苏省洪泽县。
委托诉讼代理人：邱飞，北京市京师（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文敏，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地江苏省南京市玄武区珠江路665号。
负责人：李国平，该农副业基地主任。
委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。
原审第三人：南京军工工程机械大修厂有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群镇百水村。
法定代表人：刘正芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张小芳，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张乔亚，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审第三人：南京诺齐生物科技有限公司，住所地江苏省南京市麒麟街道靶场路西村养殖场。
法定代表人：朱强，该公司总经理。
原审第三人：南京兴平汽车修理厂，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府西路***号。
投资人：赵兴平。
上诉人南京市江宁区士海农作物养殖场（以下简称士海养殖场）因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）、原审第三人南京军工工程机械大修厂有限公司（以下简称大修公司）、原审第三人南京诺齐生物科技有限公司（以下简称诺齐公司）、原审第三人南京兴平汽车修理厂（以下简称兴平厂）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人士海养殖场的经营者唐士海及其委托诉讼诉讼代理人邱飞、杜文敏，被上诉人农副业基地的委托诉讼代理人唐舒翔，被告，原审第三人大修公司的委托诉讼代理人张小芳到庭参加诉讼。原审第三人诺齐公司、兴平厂经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
士海养殖场上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1、被上诉人并非真正的权利人，主体不适格。从一审查明的事实可知，被上诉人在涉案场地没有独立的土地使用权证，该土地属于中国人民解放军73665部队，该部队才是真正的土地使用权人。73665部队出具的证明只能证明该部队与被上诉人是两个独立的单位，不可混同。2、一审法院判决占有使用费支付标准过高。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同。被上诉人明知涉案房屋没有合法建设手续，却依旧将涉案场地、房屋出租给上诉人，并同意上诉人在涉案场地进一步投资、建设。在签订合同同时存在缔约过失责任。而一审法院在无效合同的基础上，却按照有效合同的租金标准判决占有使用费，显失公平，恳请二审法院予以调整。3、一审法院对于部分租金水费存在重复计算问题。被上诉人帐目混乱，仅凭单方制作的明细表主张权利。根据养殖区于2009年2月28日、4月24日及2015年8月20日所缴纳的水费单据，可显示2009年度有3068.8元水费存在重复计算。4、被上诉人明知无权出租，还同意让承租方投入巨额资金加盖房屋5600平方米，对该项前期投入的损失，出租人应该予以补偿。法院对此也应予判决支持，而非简单的要求上诉人撤离。
农副业基地辩称：1、被上诉人主体适格。在一审中被上诉人已经提供了足够证据证明其为涉案土地的合法占有管理人，具有合法的诉讼主体资格。2、双方自2010年起多次签订租赁合同，所有合同的权利义务被上诉人均履行完毕，且租赁合同已经到期，上诉人应当支付拖欠的占用费和水电费。3、涉案项目被上诉人依照部队的政策规定，报请了军队上级主管部门批准，合同合法有效。军事设施用地上的所有建筑，均系按照中央军委颁发的政策，报请军队营房主管部门批准建设，无须到地方办理规划许可，实际上也不可能到地方办理规划许可。因此，本案不存在合同无效的情形。5、关于水费，并不存在重复计算的问题。上诉人举证支付水费的凭证中，支付方为养殖区而非养殖场，养殖区系农副业基地另行租赁给案外人，与本案无关。请求依法驳回上诉人的上诉请求。
大修公司陈述，其基本认可上诉人的上诉意见。本案上诉人从2010年开始承租涉案的房屋和土地，从2010年-2016年期间，上诉人与部队之间多次续签房屋租赁协议，并在涉案土地上新建了大量的房屋，该行为也是经部队认可。在此前提下，大修公司与上诉人才签订自2012年7月1日-2022年6月30日的长期租赁合同。大修公司作为第三人签订房屋租赁合同是善意的租赁行为，在承租4年期间已经投入了近100万元的资金投入和设施的新建。现部队突然提出单方解除合同，是严重的违约行为，侵犯到上诉人及本案所有原审第三人合法权益，故请求法院考虑上诉人和第三人的实际经济损失，支持经济补偿的请求。
诺齐公司、兴平厂未到庭亦未发表意见。
农副业基地一审诉讼请求：1.判令士海养殖场以及大修公司、诺齐公司、兴平厂立即搬离并返还南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路1-3号房屋及场地；2.判令士海养殖场支付2015年4月6日至2015年12月31日期间租金226100元、2016年租金320000元以及2017年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费(按照每年320000元的标准计算)；3.判令士海养殖场支付2015年至2016年的水电费41680.8元；4.判令士海养殖场支付逾期利息（以587780.8元为基数自2015年4月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；5.本案诉讼费用由士海养殖场承担。
一审法院认定事实：2010年7月28日，农副业基地下属的中国人民解放军南京军区司令部西村养殖场（以下简称西村养殖场，甲方）与士海养殖场（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟宁杭公路西村养殖场内绕越高速西侧靶场路1-3号场地12.7亩出租给乙方使用，租赁用途为搭建仓库、堆放建材；租赁期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，年租金228600元，租金按年结算，乙方于每租期的前60日内交付甲方。同日，西村养殖场（甲方）与士海养殖场（乙方）签订《<军队房地产租赁合同>补充协议》，载明：甲方租给乙方的场地位于绕越高速公路西侧靶场路1-3号，占地面积12.7亩，因乙方要对场地平整进行投入，同时要保持相对稳定，非因甲方军事需要和国家建设需要进行征收，拟同意乙方租用6年，协议按三年为一期签订；租赁期内，甲方同意乙方将该场地用作搭建仓库或存放建筑材料，但乙方须向甲方提供完整的仓库施工图纸，经甲方书面同意后方可施工，乙方所建仓库出租用途必须书面报甲方同意；租赁期满后，乙方自建的固定建筑物（仓库、办公用房）应当完好无损的移交给甲方，乙方临时搭建的建筑物（附属用房）等经甲方同意后方可拆除。
2013年8月6日，农副业基地（甲方）与士海养殖场（乙方）签订0025731号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区宁杭公路西村养殖场靶场路1-3号场地12.7亩出租给乙方使用，租赁用途为自建仓库；租赁期限自2013年8月1日起至2016年12月31日止，年租金302100元，租金按年结算，乙方于每租期的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。同日，双方签订了《安全责任书》，背面附有12.7亩场地的示意图，场地位于S122省道、靶场路以及绕越高速之间。同日，西村养殖场（甲方）与士海养殖场（乙方）签订《<军队房地产租赁合同>补充协议》，载明：甲方租给乙方的场地位于靶场路1-3号，占地面积12.7亩，根据此前签订的0071350租赁合同，甲方同意乙方在地块上建筑仓库进行出租，该仓库今后如遇地方政府拆迁，甲方视情收取管理费用，如遇部队需要进行拆迁不做任何补偿；租赁期满后，如乙方不再续租或因部队需要不再出租，乙方自建的固定建筑物应当完好无损的移交给甲方，乙方临时搭建的建筑物等可以拆除，乙方不得拆除、破坏原有围墙，确保界址清楚；租赁期内甲方给乙方提供水电保障，水费按每立方米3.8元抄表计收，甲方向乙方开全军统一制式的收款票据，今后如遇国家政策性调整，甲方也作相应调整，用电由乙方自理。
2015年11月20日，农副业基地（甲方）与士海养殖场（乙方）签订0060221号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1-3号房屋建筑面积6155平方米、场地面积8467平方米出租给乙方，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金320000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金96000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；自本合同生效起，废止2013年8月6日签订的编号0025731《军队房地产租赁合同》；本合同履行结束，乙方必须无偿无条件将场地和场地上的各种建筑物、构筑物及附属设施完好地无偿交给甲方。
士海养殖场自2010年8月起使用南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1-3号场地，并在该场地上建设了房屋，就场地及房屋使用至今。士海养殖场在租赁期间，将部分场地、房屋转租给诺齐公司以及大修公司。另，兴平厂亦使用涉案部分场地、房屋。2017年3月9日，农副业基地提起本案诉讼。
一审另查明，中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队）是宁江201101003号土地使用权证的土地使用权人，地类用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。另，73665部队还是紧邻涉案场地、绕越高速以东地块的土地使用权人（宁江201102036号）。2017年7月31日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。士海养殖场在涉案场地上建造的房屋未取得建设工程规划许可证。
一审再查明，2015年8月25日，士海养殖场向农副业基地支付2015年6-7月水费9735元。2015年9月17日，士海养殖场向农副业基地支付2015年1月1日至2015年4月6日期间的租金76000元。
一审审理中，一审法院组织各方现场勘验，农副业基地与士海养殖场在航拍图上确认了涉案场地位置及地形，系位于绕越高速以西、麒麟山庄以东之间的三角形地块。勘验中，在涉案房屋与麒麟山庄围墙间的林地上发现三处编号为5、6、7的界碑，另在绕越高速东侧亦立有一处73665部队军界的界碑。一审法院依职权调取了宁江201101003号土地使用权证的不动产登记资料以及附图。
关于2015年的租金，士海养殖场主张除2015年9月17日缴纳的76000元，其还于2015年8月20日、9月17日缴纳了77500元，但未提交证据。关于水电费，农副业基地主张2016年12月31日的抄表读数：厂房水表2511、家用水表5146、水表（海院）16354，提交水电费缴纳情况统计表、水电费抄表明细（其中厂房水表2016年2月25日读数9637、2016年4月27日读数146）以及2017年6月18日拍摄的水表读数照片[厂房水表3322、家用水表5675、水表（海院）17652]。士海养殖场质证后认为需要核实，但就水表读数未提交证据。士海养殖场提交落款时间为2015年12月29日加盖农副业基地公章的收费通知单（单位唐士国五号路6号）、2016年1月11日水电费收据（付款单位养殖区）、自制的票据汇总以及7张水电费收据复印件（付款单位养殖区、唐士国），以证实其主张的其已经超额缴纳水电费。农副业基地质证后认为与本案无关联性，为案外人唐士国养殖区项目缴纳的费用。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。关于农副业基地作为本案原告是否适格。其一，现场勘验时农副业基地与士海养殖场在航拍图上确认的涉案场地位置以及地形、勘验时发现的界碑位置，与宁江201101003号土地使用权证附图位置以及地形相互吻合，可以认定涉案场地系在宁江201101003号土地使用权证范围内。其二，士海养殖场与农副业基地就涉案场地、房屋前后签订多份租赁合同，自2010年8月以来一直使用涉案场地，且一直向农副业基地缴纳租金、水电费，农副业基地系涉案场地、房屋的出租人，且双方履行租赁合同多年。其三，宁江201101003号土地使用权证登记的土地使用权人系73665部队，73665部队出具的证明内容可以证实农副业基地就涉案场地有使用权。综上，农副业基地作为本案原告适格，有权提起本案诉讼。
本案中，农副业基地与士海养殖场2015年11月20日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限至2016年12月31日止，现已到期，双方未能就涉案房屋及场地重新签订新的租赁合同，承租人应将租赁物返还给出租人，士海养殖场应立即迁出涉案房屋及场地。大修公司、诺齐公司作为涉案房屋及场地的次承租人，兴平厂作为涉案房屋及场地的实际使用人，亦应立即迁出涉案房屋及场地。综上，对农副业基地要求士海养殖场、大修公司、诺齐公司、兴平厂搬离并返还涉案租赁物的诉讼请求一审法院予以支持。士海养殖场一直占有使用涉案房屋及场地，未能向农副业基地返还，应向农副业基地支付欠付的2015年、2016年占有使用费合计546100元以及2017年1月1日起至搬离并返还之日止的占有使用费（按照每年320000元的标准）。士海养殖场主张除2015年9月17日缴纳的76000元其还缴纳了77500元，未提交证据证实，一审法院不予采信。关于农副业基地主张的2015年至2016年欠付的水电费41680.8元。农副业基地提交的水电费抄表明细中关于厂房水表的前后读数不具有连续性，读数存疑，对农副业基地主张的该处水表的水费本院不予支持。其余两处水表涉及的水费，结合农副业基地提交的水电费抄表明细、水表读数照片，一审法院予以认定。士海养殖场应向农副业基地支付截止2016年12月31日欠付的水费27125.2元。关于农副业基地主张的逾期利息，因双方合同无效，其该项主张没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、士海养殖场、大修公司、诺齐公司、兴平厂于判决发生法律效力之日起30日内搬离并向农副业基地返还南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1-3号房屋及场地；二、士海养殖场向农副业基地支付截止2016年12月31日的占有使用费546100元以及占有使用费(自2017年1月1日起按照每年320000元的标准计算至实际搬离并返还房屋及场地之日止)；三、士海养殖场向农副业基地支付水费27125.2元；上述二、三项均于判决发生法律效力之日起30日内付清；四、驳回农副业基地的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12554元，由农副业基地负担211元，由士海养殖场负担12343元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农副业基地提交南京军区联建部批复一份，以证明涉案租赁项目已报请军队上级主管部门批准，租赁合同合法有效。士海养殖场对该证据的真实性未提出异议，但认为被上诉人不具备《军队房地产租赁许可证》，且军队房地产租赁合同必须以军队总部房地产管理部门审核同意为依据，而非军区级联勤部所谓的批复能产生效力，故该证据无法证明涉案租赁合同有效。大修公司认为该证据恰可印证租赁项目手续齐全，其与士海养殖场签订租赁合同是善意租赁行为。
本院认为，上诉人上诉称被上诉人作为原告主体不适格，对此本院认为，73665部队出具的证明内容可证实被上诉人就涉案场地有使用权，且被上诉人与上诉人多次签订并实际履行租赁合同，根据合同相对性原则，被上诉人亦有权提起本案诉讼。上诉人还上诉称案涉租赁合同无效，对此本院认为，案涉房地产系军用农场内的土地及建筑物，双方当事人签订涉军房地产租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。根据相关法律及军事法规的规定，军队房地产的权属归中央军委，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，现被上诉人出租案涉房地产系经过上级主管部门批复同意，并不违反法律规定。上诉人认为涉案合同无效，并无法律依据，本院不予支持。
涉案合同租赁期限已于2016年12月31日届满，故一审法院支持被上诉人要求上诉人迁出并依约支付相应租金、占有使用费及水费的诉讼请求，并无不当。上诉人还上诉称其重复支付了2009年水费3068.8元，主张被上诉人应予抵扣，但上诉人提供的证据尚不足以证明其重复支付水费，对其这一上诉理由，本院不予采信。上诉人还主张赔偿损失，因双方之间签订的租赁合同已经到期，故该主张并无依据，本院不予支持。
综上，士海养殖场的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12554元，由南京市江宁区士海农作物养殖场负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年二月五日
书记员 郭旭冬