江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02781号
上诉人（原审被告）洪苏科。
被上诉人（原审原告）袁峻。
上诉人洪苏科因与被上诉人袁峻房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，昆山市周市镇龙之天地花园3号楼101室所有权性质为按份共有，袁广学80%、袁峻20%。2014年4月20日，袁峻与洪苏科签订一份《居住房屋租赁合同》，合同约定：袁峻将位于昆山市周市镇龙之天地花园3号楼101室房屋（产证号：昆房权证周市字第××号）出租给洪苏科使用；于2014年4月21日前交房；租赁期限自2014年4月22日至2015年4月22日；房屋租金为1200元／月，每三个月支付一次房租，先付后住，第一次支付租金的期限为2014年4月21日，第二次支付租金的期限为2014年7月21日，第三次支付租金的期限为2014年10月21日，第四次支付租金的期限为2015年1月21日，逾期未付则为逾期支付，每逾期一日，洪苏科需按日租金的200%支付违约金，违约金应在违约发生后10日内支付，否则需按违约金的支付标准另行支付滞纳金。付款方式：洪苏科可以以现金方式支付给袁峻，也可以将租金支付至袁峻指定的账户。合同5-1约定：租赁期间，洪苏科应合理使用并爱护房屋及其附属设施、设备，发现房屋及其附属设施、设备有损坏或故障时，应自行修复并及时通知袁峻；因洪苏科使用、操作不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施、设备有损坏或发生故障，由洪苏科承担维修责任。合同第8条第2款第3项约定：洪苏科未征得袁峻同意改变房屋居住用途的，或逾期不支付租金、违约金、滞纳金或占用使用费累计超过壹个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方，应向另一方按月租金叁倍支付违约金。
另查明，洪苏科已经支付了袁峻2014年4月21日至2014年10月20日的两期租金，但是2014年10月21日以后的租金没有支付。2014年12月14日，袁峻向洪苏科发出解除通知，通知洪苏科于2014年12月31日解除租赁合同，洪苏科回函袁峻，同意于2014年12月31日解除合同，并于2014年12月30日搬离了本案所涉房屋，现袁峻结欠洪苏科2014年10月21日至2014年12月31日的房屋租金计3200元。
上述事实，由居住房屋租赁合同、银行交易明细、往来信函及当事人庭审陈述予以证实。
本案中，原审原告袁峻的诉讼请求为：请求判令洪苏科向袁峻支付洪苏科拖欠三个月房租3600元，支付相当于三个月房租的违约金3600元；洪苏科向袁峻支付因两次逾期支付租金所产生的2014年7月22日至7月28日和2014年10月22日至12月31日期间的违约金6240元；洪苏科支付袁峻因逾期支付违约金所产生的于2014年8月8日至8月31日的滞纳金1920元；本案诉讼费用由洪苏科承担。
原审法院认为，袁峻与洪苏科之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。洪苏科因其与袁峻存在矛盾，故没有按期支付2014年10月21日以后的租金，洪苏科的行为违反了双方房屋租赁合同的约定，应承担违约责任。洪苏科至今尚欠袁峻3200元的房屋租金，该款项洪苏科应当支付袁峻。
关于洪苏科应承担的违约金。根据房屋租赁合同的约定，如洪苏科逾期支付租金超过一个月，袁峻可以解除房屋租赁合同，同时要求洪苏科按照月租金的三倍支付违约金；房屋租赁合同原本约定的租期为2014年4月22日至2015年4月22日，因洪苏科违约于2014年12月31日解除，目前洪苏科欠付的是2014年10月21日至2015年12月31日期间的租金，洪苏科的违约行为可能给袁峻造成2015年1月1日至2015年4月22日期间的房屋租金损失。故原审法院认为，本案洪苏科应承担违约金3600元（相当于3个月房租）较为合适。关于袁峻主张要求洪苏科支付2014年7月22日至2014年7月28日逾期支付租金而产生的违约金560元的请求，因洪苏科自愿支付该款，原审法院予以确认。故洪苏科合计支付袁峻违约金数额为4160元。
关于袁峻要求洪苏科支付2014年10月22日至2014年12月31日逾期支付租金的违约金及因逾期支付违约金而产生的滞纳金的请求，属于重复计算违约金，该违约金数额也明显超过了袁峻的实际损失，且在合同解除的条款中已经涉及了违约金，故对于袁峻的该部分请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，原审法院判决：一、洪苏科支付袁峻欠付房屋租金3200元及违约金4160元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回袁峻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由洪苏科承担。
上诉人洪苏科不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人袁峻签订的房屋租赁合同的第二季度租金本应在7月22日支付，但当时上诉人出差在外，袁峻在晚上电话提醒时语气粗暴，致使上诉人非常生气，当晚就没有支付。此后上诉人多次与袁峻的父母沟通，表示回昆山立即支付并愿意承担560元违约金，可从上诉人的押金中扣除。但袁峻不但不采纳其父母的意见，还不断手机短信诽谤和威吓上诉人，并致信到上诉人家中进行骚扰，给上诉人造成很大的精神伤害，致使双方矛盾不断升级。即便于此，上诉人仍数次致信袁峻，按合同约定请袁峻前去收取房租，但袁峻却拖而不收，想赚取违约金。因此，上诉人不应承担2015年1-3月份的违约金。二、袁峻应退还上诉人房租保证金1200元。三、上诉人预交的水费100元及停车费100元的发票存放在出租房屋内，袁峻应返还相应费用。四、因袁峻先提出解除租赁关系，袁峻应赔偿上诉人提前收回房屋的违约金3600元。五、袁峻提供的空调存在重大安全隐患，导致夏天无法使用，为此上诉人多支出600元住宿费。六、袁峻的手机短信、函件以及电话，给上诉人精神上带来极大的伤害，败坏了上诉人的声誉，故要求袁峻公开道歉并恢复上诉人的名誉。七、本案诉讼费用应由袁峻承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人袁峻二审答辩称，服从一审判决，洪苏科上诉的大部分内容与本案一审诉讼请求无关，不属于本案审理范围。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，袁峻与洪苏科签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同第三条的约定，洪苏科第三次支付租金的期限为2014年10月21日，但洪苏科未能按约支付。洪苏科上诉认为，其愿意支付租金，还数次要求袁峻前去收取租金，但袁峻拖而不收。对此，本院认为，合同第三条约定的租金付款方式为“洪苏科可以以现金方式支付租金，也可以将租金支付至袁峻指定的银行账户（中国工商银行6××96或者交通银行6××41）”，二审中洪苏科亦认可其曾以ATM转账至袁峻银行账户的方式支付过租金，故洪苏科向袁峻按约支付租金并无障碍，但直至袁峻2014年12月4日发函前，洪苏科仍未能支付2014年10月21日之后的租金，因此，洪苏科的行为已构成违约。
房屋租赁合同第八条约定，洪苏科逾期不支付租金超过一个月，袁峻可书面通知洪苏科解除合同，违反合同一方，应向另一方按月租金三倍支付违约金。2014年12月4日袁峻发出解除合同通知函，通知洪苏科于2014年12月31日解除合同，因此时洪苏科逾期不支付租金已超过一个月，故袁峻发出的解除合同通知函符合合同约定，双方租赁合同应于2014年12月31日予以解除。房屋租赁合同因洪苏科的违约而解除，结合合同约定以及洪苏科违约行为可能给袁峻造成的损失，原审认定洪苏科应赔偿袁峻相当于三个月租金的违约金3600元，有相应的事实和法律依据，并无不当。
关于二审中洪苏科要求袁峻返还的租房保证金1200元，袁峻认可收到该款项，但明确表示不同意在本案中一并处理，鉴于洪苏科在原审中也并未提出该主张，本案不宜处理，洪苏科可另行主张。关于二审中洪苏科提出的水费100元、停车费100元、住宿费600元，因洪苏科均未提供有效证据予以证明，本院碍难支持。关于二审中洪苏科要求袁峻公开赔礼道歉并恢复名誉的请求，因不属于本案的审理范围，本院不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人洪苏科负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月二十八日
书记员 王文君