重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4521号上诉人（原审被告）：傅小梅，女，1974年9月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶凤，重庆渝汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆百合盛投资管理有限公司，住所地重庆市渝北区五洲新村2号6-3，统一社会信用代码915001125771589453。法定代表人：王廷纯，经理。委托诉讼代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏银，重庆钜沃律师事务所实习律师。上诉人傅小梅因与被上诉人重庆百合盛投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人傅小梅的委托诉讼代理人王兆瑞，被上诉人重庆百合盛投资管理有限公司的委托诉讼代理人广江鹏和夏银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅小梅上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、原审判决认定事实严重错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。1、一审判决书第3页第2自然段查明的事实足以证明叶某支付了2015年6月5日至2016年6月5日期间的租金。2、被上诉人出具给叶某的第二份租金收据，明确写明租赁范围“200#1-1,200#1-2,201#1-1,201#1-2,200#5-2房屋4套及院内”，该出租范围与被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁范围完全一致，因此足以认定被上诉人已经将原租赁房屋另行租赁给了叶某。3、叶某系与叶愚、张佑健、徐家斌四人共同经营且有合伙协议等证据予以证明。被上诉人在与上诉人解除租赁合同后，上诉人应被上诉人的要求于2015年6月1日将房屋转让给叶某等四人，以上事实由上诉人与叶某合伙人叶愚的转让协议予以证明。二、2015年8月15日被上诉人与叶某合伙人叶愚签订《房屋租赁合同》，叶愚以此合同在工商所办理工商登记并取得营业执照，营业执照的经营场所均为重庆市渝北区龙溪街道五洲新村200-201号，系同一地址。重庆百合盛投资管理有限公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。重庆百合盛投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1．傅小梅立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付2016年6月8日至2016年12月8日期间的租金174000元及以174000元为基数从2016年6月2日起至付清之日止的逾期付款利息；2．傅小梅立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付租赁房屋场地占用费，从2016年12月9日起至场地交还之日止，按29000元/月计算；3．傅小梅立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付拖欠的水费2871元、电费4675.36元、气费38952.22元；4．傅小梅赔偿重庆百合盛投资管理有限公司违约金29000元；5．傅小梅赔偿重庆百合盛投资管理有限公司差旅费2000元；6．傅小梅赔偿重庆百合盛投资管理有限公司律师费10000元；诉讼费由傅小梅承担。一审法院认定事实：重庆百合盛投资管理有限公司与案外人喻国知、胡国峰签订《房屋租赁合同》，约定重庆百合盛投资管理有限公司将重庆市渝北区冉家坝五洲新村200#-201#第1楼经营房屋和配套厨房1间和院内坝及临建房屋（含小院外周边公用停车，不含院内车库等临建房屋及公共道路）、重庆市渝北区冉家坝五洲新村200#-5-1住宅一套出租给喻国知、胡国峰。2014年6月8日，原合同双方和傅小梅一致同意，将承租人变更为傅小梅。傅小梅从2014年6月8日起按此合同约定继续履行。该合同主要约定：租赁期限自2013年12月8日起至2016年12月8日止，第一年租金为25000元/月，第二年起至以后每年租金均按上年度基础递增2000元/月；租金支付方式每半年支付一次，先付后用，每半年起始前5日内一次性支付，双方签订合同即支付住房押金30000元及首次半年租金；乙方自行承担经营使用过程中的水、电、气及与经营相关的全部费用；在租赁期内若因乙方原因导致本合同提前终止，房屋的装修及经营场地全部设施物品归甲方所有并赔偿甲方1个月租金；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，没收租房押金同时乙方还应赔偿甲方相关损失：逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，或拖欠房租达10日以上，给甲方造成损害的。2015年6月5日至2015年12月5日的租金162000元由案外人叶某在2015年6月9日通过其私人账户向重庆百合盛投资管理有限公司工作人员账户转账支付；2015年12月6日至2016年6月5日的租金174000元也由案外人叶某在2015年12月8日向重庆百合盛投资管理有限公司工作人员账户存款支付。傅小梅主张是在重庆百合盛投资管理有限公司强迫傅小梅解除租赁合同后，由叶某从2015年6月继续承租，故由叶某向重庆百合盛投资管理有限公司支付租金，原、傅小梅解除合同无书面手续。傅小梅还申请叶某作为证人出庭作证，叶某陈述：听说案涉房屋可以出租就直接找重庆百合盛投资管理有限公司的工作人员租房，但重庆百合盛投资管理有限公司不与证人签订租赁合同，说能租好久算好久；2015年6月开始承租并购买了经营用品，经营期间未办理营业执照、发票；证人只租到2016年6月，就将房屋钥匙还给了重庆百合盛投资管理有限公司，但交还钥匙无证据佐证。重庆百合盛投资管理有限公司对证人证言不予认可，称傅小梅以哪个银行卡支付租金与重庆百合盛投资管理有限公司无关，不能证明重庆百合盛投资管理有限公司与叶某建立了租赁合同关系，叶某与傅小梅一起做生意。一审另查明，重庆百合盛投资管理有限公司支付了案涉房屋抄表日期为2016年11月和2017年1月的水费共计2871元。重庆百合盛投资管理有限公司与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付律师费10000元。一审法院认为，重庆百合盛投资管理有限公司、傅小梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案争议的焦点是双方间的租赁合同关系是否提前解除。首先，傅小梅辩称在2015年重庆百合盛投资管理有限公司强迫傅小梅解除了租赁合同关系，但未举示证据佐证，重庆百合盛投资管理有限公司对此予以否认；其次，傅小梅辩称证人叶某2015年6月与重庆百合盛投资管理有限公司建立租赁关系，但叶某并无租赁合同予以佐证，也无解除租赁合同交还房屋的证据，其举示的购买经营用品的收据尚不足以证明是因另行出租而购置，其举示的租金支付收据仅能证明叶某向重庆百合盛投资管理有限公司支付了租金，但仍不足以推定支付租金之人即是承租人；故一审法院认为，傅小梅举示的证据均不足以证明原、傅小梅之间的租赁合同早已解除并向重庆百合盛投资管理有限公司交还了租赁房屋和场地，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日到期，傅小梅应于合同到期后将租赁房屋、场地返还给重庆百合盛投资管理有限公司，并向重庆百合盛投资管理有限公司支付2016年6月8日至2016年12月8日期间的租金29000元/月×6个月=174000元。按照合同约定，租金每半年支付一次，每半年起始前5日内一次性支付，故2016年6月8日至2016年12月8日的租金傅小梅应予2016年6月7日前付清，傅小梅未按时支付的还应以应付租金174000元为基数，从2016年6月8日起按照中国人民银行同期贷款利率向重庆百合盛投资管理有限公司支付逾期付款利息至付清之日止。傅小梅逾期交还房屋和场地的，还应参照租金标准29000元/月从2016年12月9日起至交还之日止向重庆百合盛投资管理有限公司支付占有使用费。《房屋租赁合同》中约定傅小梅应自行承担经营过程中的水、电、气等费用。重庆百合盛投资管理有限公司代傅小梅支付的水费2871元傅小梅应向重庆百合盛投资管理有限公司支付。重庆百合盛投资管理有限公司举示的证据不能证明已代傅小梅支付了电费、气费，故重庆百合盛投资管理有限公司要求傅小梅支付其垫付的电费、气费的诉讼请求一审法院不予支持。《房屋租赁合同》中并未约定傅小梅逾期支付租金的违约条款，故重庆百合盛投资管理有限公司要求傅小梅支付违约金无合同约定，一审法院不予支持。差旅费重庆百合盛投资管理有限公司未举示证据佐证，一审法院不予支持。律师费10000元重庆百合盛投资管理有限公司要求傅小梅承担无合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、傅小梅在本判决生效后立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付2016年6月8日至2016年12月8日的房屋租金174000元，并以174000元为基数从2016年6月8日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率向重庆百合盛投资管理有限公司支付逾期付款利息；二、傅小梅在本判决生效后立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付按29000元/月计算的从2016年12月9日起至交还之日止房屋占有使用费；三、傅小梅在本判决生效后立即向重庆百合盛投资管理有限公司支付水费2871元；四、驳回重庆百合盛投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审法院案件受理费5320元减半收取2660元，由重庆百合盛投资管理有限公司负担840元、傅小梅负担1820元，保全费1390元由傅小梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间傅小梅向法庭举示以下证据。1、房屋租赁合同一份，签订时间为2015年8月15日，由重庆百合盛投资管理有限公司与案外人叶愚签订。拟证明被上诉人将涉案房屋的大部分出租给了叶愚，出租时间为2015年8月15日至2017年8月14日。上诉人就涉案房屋已经与案外人叶某、叶愚等人重新订立了租赁合同。租金支付虽然约定为8000元每月，但叶某等人支付整体租赁费用仍是按上诉人与被上诉人签订的租赁合同中的租金进行支付。2、营业执照副本一份，其中载明位于重庆市渝北区柴火小院餐饮店系叶愚经营，其经营场所与涉案房屋为同一地点，证明在涉案房屋处经营的实际经营者为叶愚，而非上诉人。被上诉人对此发表质证意见认为，对租赁合同的真实性无异议。但这份租赁合同是上诉人因经营业务变更需要办理工商营业执照，被上诉人配合其签订的，并非真实有效的租赁合同。并且两份租赁合同所租赁的房屋不一致，租金支付标准也不一致。对营业执照的真实性不予认可。该份证据应在一审中举示，已超过举证期限，且对其关联性不予认可，叶愚并未在一审中作相应陈述，不能查明叶愚与本案的关联。被上诉人在二审期间向法庭举示公证书一份，字号为（2017）渝正字第38297号，证明被上诉人于2017年5月11日与公证处工作人员一起到租赁房屋进行证据保全，对租赁房屋的现状及房屋坐落情况进行记录。证明上诉人至2017年5月11日仍在使用租赁房屋。傅小梅对此发表质证意见认为，对公证书的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的，公证书中的内容也仅是就房屋现状进行了证据留存及拍摄，并不能证明涉案房屋内的设备归属情况。本院认为，对于房屋租赁合同，双方当事人对真实性均予以认可，本院予以采信。对于营业执照副本系重庆市工商行政管理局渝北分局提供，对其真实性本院予以采信，且叶愚与叶某系合伙人，可以认定其与本案的关联性，该份证据与房屋租赁合同相互印证，可以证明涉案房屋的实际承租人为叶愚、叶某。对于公证书，双方当事人对公证书真实性予以认可，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2015年8月15日，重庆百合盛投资管理有限公司与叶愚签订《房屋租赁合同》一份，合同约定重庆百合盛投资管理有限公司将位于重庆市渝北区房屋出租给叶愚，租赁期限为两年。租赁期限自2015年8月15日至2017年8月14日止。还查明，叶愚与叶某系合伙人关系，合伙经营柴火小院餐饮店。本院认为，根据已查明的事实，重庆百合盛投资管理有限公司和案外人叶愚签订的租赁合同与本案争议的租赁合同的租赁标的物相同，叶某在一审中出庭作证证实的其支付租金时间（2015年6月5日）也与叶愚与重庆百合盛投资管理有限公司租赁合同签订时间（2015年8月15日）大致吻合。且营业执照显示涉案房屋的实际承租人为案外人叶愚，而非傅小梅。故此，本院认为，重庆百合盛投资管理有限公司与叶愚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，涉案房屋的实际承租人为叶愚，傅小梅并非本案涉案房屋的实际承租人，其不具有交纳租金的义务。综上所述，由于本案在二审中出现新证据，傅小梅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：北区人民法院（2017）渝0112民初1838号民事判决。二、驳回重庆百二、驳回重庆百合盛投资管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5320元，减半收取2660元，由重庆百合盛投资管理有限公司负担840元，由傅小梅负担1820元，保全费1390元，由傅小梅负担；二审案件受理费2660元，由重庆百合盛投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年十月十六日书 记 员  向霄凌