广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3713号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：阮淑瑜，女，1987年3月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王苹，广东御藏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄照波，澳门特别行政区居民，男，1960年9月25日出生，汉族，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑淑芬，澳门特别行政区居民，女，1965年5月7日出生,汉族,现住广东省中山市石岐区，系黄照波之妻。上诉人阮淑瑜因与被上诉人黄照波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。阮淑瑜上诉请求：判决黄照波除支付阮淑瑜装修损失赔偿金外,还应当支付阮淑瑜货款损失46226元。事实和理由：一审判决在事实认定和法律适用方面均存在一定错误，具体如下：一审判决认为阮淑瑜提交的证据不足以证明其存在货物损失不正确。一审判决已认定2016年8月1日阮淑瑜所租赁的商铺被水浸的事实，同时，阮淑瑜承租商铺的用途是经营内衣，由于其商品的特殊性，一旦被水浸已无法售卖或退货给供货商。阮淑瑜也提交了相关证据，在黄照波没有提供任何相反证据的情况下，一审判决明显是不正确的。恳请二审法院依据事实和法律，作出公正判决。黄照波辩称，1.阮淑瑜至今没有提供证据证明货物受损。2.阮淑瑜出示了装修单，但是我方查实商铺地下底层的面积为32.11平方，阮淑瑜报大48平方，请求法院对阮淑瑜的销售单进行调查，对阮淑瑜的伪证作出相应的处罚。另外阮淑瑜应当交清租赁费在内的所有费用后搬离商铺。3.2016年8月1日至2016年12月22日的租金按照1250元计算及赔偿12000元均没有依据，且阮淑瑜于2016年9月9日还在照常营业，有图为证。黄照波向一审法院起诉请求：1.判令确认黄照波与阮淑瑜的租赁合同关系终止；2.判令阮淑瑜立即向黄照波支付拖欠的租金暂计为2500元；3.判令阮淑瑜向黄照波交回租赁房屋；4.判令阮淑瑜向黄照波赔偿占用商铺期间的经济损失（经济损失自租赁合同终止之日起计至阮淑瑜交回商铺之日止，按租金2500元/月计算）；5.判令阮淑瑜向黄照波赔付经济损失5000元。诉讼中，黄照波明确其第1项诉求为：判令确认双方租赁合同关系已于2016年8月13日终止；变更其第2项诉求中的租金为：以2500元/月的标准，从2016年8月1日计至8月12日，共968元；变更第4项诉求中经济损失为：从2016年8月13日开始计算，2017年9月4日前按月租金2500元计算，之后按每月2800元计算。阮淑瑜向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同无效；2.黄照波返还阮淑瑜押金5000元，并赔偿装修费、货物损失共计116266元。一审法院认定事实：2015年8月23日，黄照波、阮淑瑜签订租赁合约一份，主要约定：黄照波将位于中山市沙溪镇××两层半商铺租给阮淑瑜，租期4年，2015年9月5日至2019年9月4日；按金5000元，按金不得抵作租金；2015年9月5日至2017年9月4日每月租金为2500元，2017年9月5日至2019年9月4日每月租金为2800元；租期届满阮淑瑜迁出时，应缴清一切水费、电费、电话费及杂费，黄照波将按金免息退还给阮淑瑜；阮淑瑜须依时在每月的5日前交租，如超过此交租期限七天，则当自动终止合约，黄照波有权随时收回铺位因此引起的法律责任概不负责；双方在合同下方共同确认已收2015年9月5日至10月4日租金和按金共7500元。合同还对其他租赁事项进行了约定。签订上述合同当日，阮淑瑜向黄照波支付押金5000元。之后,双方均按约定履行各自义务。2016年8月1日，因中山市受台风影响强降水，涉案商铺天台产生积水，致使该商铺二楼墙壁出现漏水，进而导致阮淑瑜一楼店铺被水浸。事发后，双方因维修、赔偿问题协商未果，遂产生争议，阮淑瑜自2016年8月1日起再未向黄照波支付租金。黄照波追讨无果，于2016年9月9日诉至法院，提出前述诉求。同时，阮淑瑜亦以双方租赁合同无效为由，提出前述反诉请求。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同的效力问题，阮淑瑜以涉案商铺中有一层半为黄照波私自搭建，违反法律强制性规定为由，请求确认合同无效。但本案证据显示，黄照波在中山市沙溪镇××有两套房产，即××49号与86号，其中49号为3层建筑，86号为2层建筑。因此，涉案商铺并不存在私自搭建等导致合同无效的事实。诉讼中，阮淑瑜提交的不动产登记资料证明表所涉房屋，并非本案租赁商铺，与本案不具关联性。因此，双方租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。阮淑瑜所提请求确认租赁合同无效的诉求，理据不足，不予支持。关于合同是否自行终止问题。虽然，双方租赁合同约定每月5日支付当月租金，逾期支付超过7天，合同自动终止。但是，黄照波作为出租人，应当保证租赁房屋的正常使用功能，然而，涉案商铺存在瑕疵，在使用中出现漏水，在黄照波履行义务解决上述问题前，阮淑瑜有权拒付租金。另外，2016年8月2日涉案商铺漏水被浸后，双方因维修、赔偿问题已经产生争议，在双方就此协商未果情况下，要求阮淑瑜按合同约定的期限继续支付租金，亦有失公平。因此，本案事出有因，阮淑瑜并不构成逾期支付租金，黄照波所提双方租赁合同已于2016年8月13日自行终止的主张不能成立。黄照波提出退还商铺的诉讼请求，本案2016年12月22日庭审中，阮淑瑜也同意退还商铺，可视为双方于该日协商一致，解除了双方租赁合同。合同解除后，黄照波应将5000元押金退还给阮淑瑜，阮淑瑜亦应将商铺返还给黄照波，对于阮淑瑜、黄照波分别所提退还押金、返还商铺的诉求，予以支持。关于涉案商铺租金及被占用期间损失问题。如上所述，视为双方于2016年12月22日协商一致，解除了涉案租赁合同。合同解除前，由于涉案商铺由阮淑瑜占用，理应支付租金，但因商铺漏水被浸，一定程度影响了阮淑瑜的使用，根据现场勘查情况及本案实际案情，酌定2016年8月1日起至前述合同解除日的租金，按每月1250元计算，共计5887元（1250元/月×4.7096个月＝5887元，2016年12月份的22天，按当月31天约折合0.7096个月）。合同解除后，阮淑瑜理应返还商铺，拒不返还则应当赔偿占用期间的租金损失，黄照波主张按约定的租金标准计算其损失，理据充分，应予支持。另外，因本案合同的解除，系双方协商一致达成，且合同解除事出有因，对于黄照波所提2个月的寻租期损失，不再支持。关于阮淑瑜所提货物损失及装修损失问题。其中，货物损失部分，阮淑瑜本案证据不足以证明，其存在所述货物损失的事实，对该部分的损失，不予支持。至于装修损失，阮淑瑜承租涉案商铺，并投入资金进行装修，现因房屋漏水，导致双方租赁合同提前解除，其装修损失客观存在。本案事发虽有一定客观因素，但涉案商铺确实存在瑕疵，黄照波作为出租人应付相应责任。综合考虑本案事发原因、阮淑瑜实际使用商铺期限、合同剩余期限等因素，并结合现场勘查所见装修情况，为节约当事人诉讼成本，酌定由黄照波赔付12000元给阮淑瑜。综上，黄照波、阮淑瑜诉求合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、阮淑瑜于本判决生效之日起十日内腾退位于中山市沙溪镇××49号的商铺并返还给黄照波；二、阮淑瑜于本判决生效之日起七日内向黄照波支付租金及商铺被占用期间的损失（至2016年12月22日止为5887元；次日起至实际退还上述商铺之日止，按每月2500元标准计算，如2017年9月5日仍未退还，则从该日起按每月2800元标准计算）；三、黄照波于本判决生效之日起七日内向阮淑瑜返还按金5000元；四、黄照波于本判决生效之日起七日内向阮淑瑜支付装修损失赔偿金12000元；五、驳回黄照波的其他诉讼请求；六、驳回阮淑瑜的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由黄照波负担37元，阮淑瑜负担13元。反诉案件受理费1362元，由阮淑瑜负担1171元，黄照波负担191元。本院二审期间，阮淑瑜没有新证据提交。黄照波提交了证据二份:证据1，中山市沙溪镇建设委员会出具的涉案房屋平面图，拟证明阮淑瑜虚报了装修面积；证据2，照片两张，拟证明2016年9月9日阮淑瑜仍在正常营业。阮淑瑜认为上述两证据不能被认定为新证据。对于证据1，铺面面积与装修面积不是对等的；证据2，对于2016年9月9日的照片，不认可其真实性，对于2016年8月3日的照片，显示地板是湿的，从照片可以看出货物损失。本院对黄照波二审提交的证据1，因系第三方出具，予以采纳，对于证据2中2016年9月9日的照片，无法确认其真实性，不予采纳，对于2016年8月3日的照片，阮淑瑜对其真实性无异议，并与本案基本事实有关，本院予以采纳。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。阮淑瑜一审时提交的2016年4月至7月的8张出货单，货款合计为46266.24元。另查明,阮淑瑜二审期间称，当时受了台风，二楼阳台漏水到一楼，一楼的木地板都淹了，地柜里面的内衣都发霉了，内衣发霉了也不能退换。其租赁的是一栋楼，存放货物的地方在二楼货架有一部分，受损的货物主要是展柜与试衣间里面的内衣，大部分货物是放在一楼的地柜中，试衣间内也有部分货物。一审时提交的八张出货单是2016年4月至7月的全部出货单，证明4月至7月阮淑瑜店铺的全部入货，4万多元是全部货物的损失，阮淑瑜并不要求黄照波全部赔偿4万多元，因阮淑瑜当时没有对证据进行保全，也没有申请鉴定，对于赔偿数额请求法院酌情判决。黄照波称，涉案房屋没有物管，有一个平台，有个收缩缝的位置，二楼漏水，一楼会有很浅的水，从阮淑瑜所发的视频看，没有一件浸水货物，其去现场看也没有浸水的货物。实际上，阮淑瑜的地柜离地面大概还有15cm左右的高度，阮淑瑜从来没有在黄照波面前展示过被水浸受损的货物，也从来没有要求赔偿货物损失，只是要求黄照波赔偿装修损失。本院认为，黄照波二审答辩对一审部分租金减半支付及判决其赔偿损失部分有异议，因其未上诉，本院对此不予审查。本案二审争议的焦点是黄照波应否向阮淑瑜赔偿46226元的货物损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。现有证据分析，一、阮淑瑜提交的多张照片，虽反映了涉案商铺的漏水情况，且也出现部分内衣，但仅凭照片无法判断衣物是否已受损及受损原因;二、从双方陈述及照片反映的情况来看，发生浸水的主要是商铺的一楼，但并不深，而货物是存放在二楼货架、展柜、试衣间及一楼的地柜等处，多与地面有一定距离；三、阮淑瑜主张黄照波赔偿水浸货物损失46226元，是根据其2016年4月至7月期间的全部进货价值计算，而阮淑瑜在庭审中也表示并非要求赔偿全部的货物价值，因当时没有对证据进行保全，也没有申请鉴定，要求法院酌定。综上，对于阮淑瑜要求黄照波赔偿46226元货物损失的主张，仅凭现有证据尚不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人阮淑瑜的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回起诉，维持原判。二审案件受理费1256元，由上诉人阮淑瑜负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一七年十一月三日书记员  雷 媛