广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初24271号原告：郝大卫，男，汉族，1963年5月28日出生，户籍地址深圳市南山区，委托诉讼代理人：王浩然，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：沈明旭，男，汉族，1978年9月1日出生，住址：浙江省乐清市，被告：沈明强，男，汉族，1975年3月1日出生，住址：浙江省乐清市，两被告共同委托诉讼代理人：沈信坚，系两被告的父亲。两被告共同委托诉讼代理人：倪晓琴，系被告沈明旭的妻子。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈远亮，系该公司员工。原告郝大卫诉被告沈明旭、沈明强、第三人中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝大卫的委托诉讼代理人王浩然，被告沈明旭、沈明强共同的委托诉讼代理人沈信坚、倪晓琴，第三人中原地产代理(深圳)有限公司的委托诉讼代理人陈远亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝大卫诉称，2015年9月29日，原告与二被告签订了《二手房买卖合同》，合同中约定二被告将其名下的位于深圳市××大道富通蟠龙居C栋Cl座1802号房屋（房产证号：50××33）卖给原告，总价款人民币5,360,000元；合同第三条约定：买方在本合同生效之日起贰日内向卖方支付定金人民币5万元，在本合同生效后贰日内（含当日）再向卖家支付定金15万元；本合同第四条约定：给付定金以外的楼款向银行按揭贷款支付，买家需于2015年10月25日前将定金、交楼押金以外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方的银行监管账户中，买方须于2015年10月25日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查、审批等手续，卖方需配合签署法律文件，抵押金额以银行承诺为准，银行承诺金额加上已经支付的首期款、定金后少于转让价的，由买家在三个工作日内补足，如多出，则买方向监管银行要求将多余部分退回。合同签订后，原告通过中原地产刷卡支付了10万元定金，另外10万元是通过转账的形式支付给二被告，且二被告向原告出具了收款收据。在原告履行交付定金的义务之后，被告改变卖房的主意，单方违反合同，不再履行合同义务，也不与原告协商解决问题的方法，甚至不接听原告的电话。原告多次找到被告要求其继续履行合同义务，协助被告办理房屋贷款手续，并为原告办理房屋过户和腾房做准备工作，而被告却总以各种理由推脱。截止到原告起诉之日，原告即无法拿回支付的定金款也无法取得房屋所有权，被告的这种违约行为已使原告在财产上和精神上蒙受了巨大损失。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签署的《二手房买卖合同》；2、二被告返还原告向其支付的购房定金共计人民币20万元以及定金占用期间的利息人民币18,902.77元；3、二被告赔偿原告违约金人民币1,072,000元；4、本案诉讼费由二被告承担。被告沈明旭、沈明强答辩称，1、本案所涉合同真正的违约方并不是被告而是原告。被告收到原告交付的20万元款项后，一方面着手交房准备工作，一方面等待原告交付后续款项。2015年10月25日，原本是双方约定的原告支付剩余款项的日子，但原告迟迟未支付款项，经被告多次联系，原告一直推诿。2015年11月13日，被告在原告违约半个月后，委托律师向原告和第三人发送了《律师函》及《关于解除的通告》，以书面通知的方式告知原告解除双方的合同，故双方的《二手房买卖合同》在2015年11月13日就解除了。涉案房屋至今仍在被告名下，如果被告如原告所称的，改变卖房主意的话，被告早就将房产转让给他人了；2、原告要求退还20万元并主张被告支付该资金占用的利息和违约金的诉讼请求于法无据。本案纠纷的起源是原告逾期不支付剩余款项，且对被告的催告不予理睬。根据合同约定，原告须于2015年10月25日前（含当日）支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款，但直至2015年11月13日，原告也未支付，也未与被告进行任何方式的沟通。被告解除合同并没收原告已支付的定金，完全符合双方约定的违约金承担方式。原告违约在先，反而要求被告承担违约金和利息，于法无据。3、本案的诉讼费用应该由原告承担。第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，经由第三人居间促成原被告就涉案房屋签订二手房买卖合同，第三人居间成功，目前第三人处仍为原、被告托管2万元的交易资金，该款项愿意按照法院判决作出最终处理。经审理查明，2015年9月29日，原告郝大卫作为买方，被告沈明旭、沈明强作为卖方，在第三人中原地产代理(深圳)有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.299822），约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市××大道富通蟠龙居C栋C1座1802房，建筑面积约为183.81平方米，转让成交价为人民币5,360,000元。2、买方同意在本合同生效之日起二日内向卖方支付定金人民币50,000元，在本合同生效后二日内再向卖方支付定金人民币150,000元。3、买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年10月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年10月25日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；4、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；5、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币20,000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。7、双方于备注条款中约定：卖方沈明强承诺沈明旭须于2015年9月30日补签合同；卖方沈明旭、沈明强需配合买方办理申请减免个人所得税的一切资料和文件，卖方沈明旭、沈明强承诺上述物业为在深圳的唯一一套住宅；该物业转让附带入墙固定装修及固定家私家电；买方承诺卖方2015年10月10日前能收到18万元定金（不含2万）交楼。合同签订后，原告向被告支付了定金人民币200,000元，其中人民币20,000元作为交楼押金现仍托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处。2015年9月30日，被告出具了赎楼公证书。2015年11月28日，二被告在《宝安日报》登载《声明》，将其委托深圳市融安融资担保有限公司的公证书（一共七份）声明作废。关于资金监管。原告主张二被告的父亲不同意出后涉案房屋，且由于被告没有在银行办理资金监管的银行卡，被告认为原告的资金实力不够，不愿意配合签署资金监管协议，故未成功办理；被告主张其父亲没有决定是否出售房产的权利，没有办理首期款的原因是原告的信用等方面无法通过贷款审批，原告要求延长一个星期的时间，被告已经同意，但一个星期以后，资金还是未到位，另由于首期款要通过担保公司来支付，而担保公司要求被告沈明强将身份证原件交给担保公司，故双方未成功办理；第三人确认双方确实约定过前往办理资金监管，但是因原告的资金不足，双方还需协商后续处理的事宜，但之后的过程第三人没有参与。原告提交了一份其与第三人工作人员林庆福于2017年11月的通话录音，以证明被告在合同履行过程中改变了售房意愿，致使涉案房产交易中断。录音中原告就其房产交易要求林庆福抓紧解决，林庆福称其曾催促过二被告的父亲老沈，他后来说不卖了；原告询问是否他们有个儿子不愿意出售，林庆福称他都是要听他父亲老沈的。被告称无法确认该份录音的真实性，且被告从来没有表达不将房子继续出售，本案交易无法继续的原因是原告迟迟不肯付款。第三人对原告提交的录音予以认可。被告主张其于2015年11月13日，向原告及第三人发出《律师函》及《解除的函》，称原告已超过合同约定时间18天，仍未将首期款支付到资金监管账户中，故要求解除双方之间的《二手房买卖合同》，且不予退还定金。第三人确认收到上述函件，但原告表示未收到，被告提交了其寄送上述函件的EMS快递单，但未提交相应的送达情况证明。上述事实，有原告提交的二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、公证发票联、律师函、关于解除《二手房买卖合同》的通知、EMS快递单、《宝安日报》（2015年11月28日）、录音光盘及文字整理资料等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告郝大卫与被告沈明旭、沈明强签订的《二手房买卖合同》（NO.299822）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同无法履行的原因。合同签订后，原告已依约支付了定金人民币200,000元，被告亦办理了委托公证赎楼手续，但双方未成功办理首期款资金监管手续。原、被告对于未能办理首期款资金监管的原因各执一词，第三人确认各方确实曾前往银行办理首期款资金监管，但因原告资金不足而未办理，双方须对合同后续履行的事宜进行协商。对此，本院认为，一方面，支付购房款系原告作为买方的主要合同义务，在双方最初因原告资金不足而未能成功办理资金监管的情况下，原告应当在其具备支付能力后通知被告办理相应手续以积极推进合同的履行，但原告未提交充分有效的证据证明其已具备支付能力，或被告未予配合办理资金监管手续；另一方面，原告主张被告改变了卖房的主意，单方违反合同，但仅提交了一份原告与第三人工作人员的通话录音以证明其主张，由于原告未能提交其他证据与录音内容相印证，且录音的形成时间晚于被告在报纸登载公证委托书作废声明的时间，本院无法单从原告与第三人的交谈内容认定被告不再出售房产的原因。综上，原告未能提交充分有效的证据证明涉案合同系因被告违约而致无法继续履行，相应举证不能的不利后果应由原告自行承担，原告的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郝大卫的全部诉讼请求。本案受理费人民币16,418元，由原告郝大卫负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一八年一月三十一日书 记 员  席俊奇书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。