湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第299号
上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司董事长。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
上诉人（原审被告）岳阳时代物业管理有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司总经理。
委托代理人李地生，男，岳阳时代物业管理有限公司法务部员工。
被上诉人（原审原告）张爱芳，女，1982年5月15日出生，汉族，湖南怀化市人，个体户。
上诉人岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）与岳阳时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第613号民事判决，于2014年7月6日向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人中豪公司的委托代理人陈紫堂，上诉人时代公司的委托代理人李地生到庭参加了诉讼。被上诉人张爱芳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月4日，张爱芳与中豪公司签订了《商场租赁合同》，与时代公司签订了《商场管理合同》。《商场租赁合同》第二条约定了租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日；第三条约定了张爱芳向中豪公司交纳20000元的履约保证金，合同约定租金为每月600元，物业管理费每月2400元，运营费每月500元。为此，张爱芳向中豪公司交纳了20000元的履约保证金，向时代物业公司交纳了1000元的水电费保证金。合同签订后，各方均按合同的约定履行了自己的义务，张爱芳向中豪公司交纳了相关费用，中豪公司向张爱芳交付房屋，时代公司向张爱芳提供了物业、运营服务。在经营过程中，前段时期，双方合作比较愉快。但是，经营一段时间后，因多方面的原因，双方为租金一事发生了争执。2013年4月15日，时代公司向张爱芳及各租赁户下达了催缴各种费用的《通知》，该《通知》第二条规定：“如逾期未交纳相关费用，按合同约定被告有权解除合同”。双方矛盾逐步加深，以致张爱芳于2013年6月后未交纳相应的租金、物业管理费、运营费。
另查明，中豪公司以张爱芳及各租赁户拖欠租金、物业管理费和营运费为由，于2014年2月10日对商场负一楼的电梯营运停止了供电；同年2月20日将负一楼整体电源关闭；中途因岳阳楼区政府有关领导召集双方当事人及各租赁户协调，恢复供电一星期后再次将整体电源关闭；至4月28日部分租赁户按双方达成的协议交纳租金后，中豪公司给予了电源供应。但是未缴纳租金租赁户包括向法院起诉的张爱芳在内所经营的门面仍未供电。期间，包括张爱芳在内的其他经营户长期处于争执、上访、协调，门面处于停业状态。张爱芳在承包经营1GA26号期间从2013年6月至2014年4月尚欠租金、物业管理费和营运费，合计25500元。
再查明，中豪公司消防验收合格的时间为2013年4月18日。中豪公司、时代公司系依法成立的不同的独立法人公司。时代公司在2012年10月11日在工商行政管理机关登记成立，2013年12月5日取得物业管理级别资质。
原审法院认为，《商场租赁合同》、《商场管理合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行。合同签订后，在经营的过程中，张爱芳认为中豪公司后段实际经营有“缩水”的行为，即：合同约定营业时间上午8时至晚上21时，经营数月后，中豪公司为了节省开支，擅自将营业时间从2013年2月开始改到上午9时至下午18时，该行为违约。同时，在本案审理期间，中豪公司以张爱芳及各租赁户拖欠租金为由，再次擅自强行关闭供电设施，导致张爱芳及各租赁户无法经营，中豪公司也存在违约行为；其二，张爱芳提出中豪公司招租时承诺的铺面硬软件条件不符的问题，张爱芳对此并未提交相关的证据，其主张中豪公司违约的理由并不能成立；其三，张爱芳认为中豪公司未取得消防验收合格的证明就签订了租赁合同系违约行为，但合同中并没有约定，需要中豪公司取得消防验收合格的证明后才能与张爱芳签订合同。事实上，签订合同之前，中豪公司已向消防主管部门进行了申请，并于2013年4月18日取得了消防验收合格证。消防是否验收对张爱芳的经营并不产生任何实际性的影响；其四，张爱芳提出的时代公司没有资质就向张爱芳收取物业管理费用的问题，事实上时代公司在2012年10月11日就领取了工商部门颁发的企业法人营业执照，已取得物业管理的资质。同时，就物业管理资质级别证书也在申报办理之中，并于2013年12月5日领取了级别资质证书，故张爱芳认为时代公司没有资质的前提下，不能收取物业管理费的理由不能成立。同时，张爱芳及各租赁户提出收取物业管理费过高，要求予以降低，但是商业性的物业管理费收取，目前国家没有明文规定，只能以双方所签订的《物业管理合同》来约定；其五，张爱芳从2013年6月后未交纳租金及物业管理费及运营费，其行为已违反了合同的约定，也构成根本性的违约。同时，张爱芳要求赔偿各项损失的诉讼请求，因其并未提交相关证据予以证实，故不予支持。综上，因双方的违约行为，导致《商场租赁合同》及《商场管理合同》不能继续履行，故对张爱芳要求解除《商场租赁合同》及《商场管理合同》的请求予以支持；张爱芳请求退还履约保证金及水电保证金一事，因中豪公司将营业时间“缩水”以及因张爱芳拖欠租金关闭供电设施，构成根本性违约，张爱芳要求退还履约保证金及水电保证金，予以支持。但是，张爱芳应交纳拖欠的租金及物业管理费及运营费，鉴于双方于2014年2月后，因多方面原因长期处于争执、上访、协调，门面处于停业状态，对于拖欠的租金及物业管理费及运营费，酌情认定张爱芳应从2013年6月至2014年1月止向被告交纳租赁费、物业管理费、运营费等，该费用应从返还的履约保证金及水电保证金中予以抵扣。2013年6月至2014年1月，张爱芳应交纳的租赁费、物业管理费、运营费为19250元（A26号门面：租金450元／月×7月=3150元、物业管理费1800元／月×7月=12600元、运营费500元／月×7月=3500元）；对于张爱芳提出的要求中豪公司、时代公司连带赔偿经济损失一事，因张爱芳长期拖欠租金，已构成违约，同时没有提交其相应损失证据，故对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张爱芳与中豪公司、时代公司于2012年10月4日签订的关于租赁中豪时代购物城负1楼1GA26号铺位的《商场租赁合同》及《商场管理合同》；二、中豪公司、时代公司在判决生效后十日内向张爱芳退还履约保证金及水电保证金1750元（21000元-19250元）。三、驳回张爱芳的其他诉讼请求。本案案件受理费1360元，由张爱芳承担500元，中豪公司、时代公司承担860元。
中豪公司、时代公司对原审判决不服，共同向本院提起上诉称：1、中豪公司与时代公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司与时代公司停止向张爱芳的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户根本性违约，无权要求退还租金、物业管理费及运营费并且应该全额支付这些费用，一审法院酌情免除其部分责任错误，其所缴纳的履约保证金和水电保证金也应不予退还，请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
张爱芳未作答辩。
二审期间，中豪公司向本院提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约。时代公司向本院提交了一份时代公司缴纳电费及缴纳物业管理费的税务发票，拟证实公司合法收费。
张爱芳二审期间未提供证据，亦未到庭发表质证意见。
本院认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能据此改变中豪公司与张爱芳的合同，故不能达到其
证明目的，本院不予采纳。时代公司的税务发票不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人在履行合同时是否有违约行为及应当如何承担违约责任？
关于中豪公司与时代公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与时代公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司与时代公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司与时代公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司与时代公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与时代公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。张爱芳使用承租商铺期间，从2013年6月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约，中豪公司有权解除合同并不予以退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除合同的主张，予以维持。但因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，故原审法院作出中豪公司退还承租户缴纳的履约保证金和水电保证金并减免部分租金的处理并无不当。
综上，中豪公司与时代公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由岳阳市中豪置业有限公司与岳阳时代物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十月二十日
代理书记员 彭 蒙