广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0331民初1300号原告：荔浦友发房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区荔浦县荔城镇城北街荔桂路191号。统一社会信用代码：91450331662123552U。法定代表人：梁长生，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。(特别授权)被告：何惠玉，女，1970年12月7日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。被告：唐继军，男，1970年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。二被告共同的委托诉讼代理人：覃兰强，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）原告荔浦友发房地产开发有限责任公司(以下简称友发公司)与被告何惠玉、唐继军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友发公司的委托诉讼代理人梁丹志、被告何惠玉及二被告共同的委托诉讼代理人覃兰强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友发公司向本院提出诉讼请求：1.被告依约补付足购房价款25700元；2.被告依约交付电表、电费614元；3.被告承担违约责任给付违约金12850元（从2012年8月8日起至起诉之日止，按每日万分之十计付，以不超过所欠购房款50%为限）；4.诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为“被告依约补付足购房价款17100元”，同时放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2009年8月25日，原告与被告订立商品房买卖合同，被告购买原告开发的荔浦县地王大厦二层32号商铺（具体内容详见《商品房买卖合同》）。依据合同第五条第四款第一项约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异“以房管局测量面积为准，多退少补”。2009年9月8日，原告与桂林中盛物业服务有限公司订立前期物业服务合同。从当日起，物业公司已与含被告在内的全部业主或其物业承租人商定将物业装修合并租赁。2010年元旦，被告的铺面经营试业，并一直占有、使用、收益至今。期间，原告多次通知被告补交购房款（通知于2012年8月8日前补交）及相关电表、电费等费用，但被告推诿。原告在与其他同类购房户另案诉讼胜诉后，再次通知被告补付购房款未果。双方曾于2013年9月争议成讼。因评估鉴定机构对被告之鉴定申请不予受理，经法院协调，原告于2015年6月撤诉，但被告至今仍未补足购房价款。为此，原告只有诉讼，请审理。被告何惠玉、唐继军辩称：一、原告诉请补付足超面积购房款是不能成立的。1.原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》关于超面积的约定是无效条款；补充协议没有答辩人的签字，没有成立，没有生效；补充协议与超面积的约定相矛盾，也应当视为约定不明。2.原告请求给付超面积房款过了诉讼时效。3.原告变更设计并没有书面通知答辩人。4.答辩人现在的商铺位置一部分被改为消防通道，失去了合同目的。二、广西国联测绘工程有限公司（以下简称国联测绘公司）的测绘图与答辩人购买商铺时约定的平面图不一致，该测绘结果对答辩人没有效力。三、原告请求给付违约金也是不能成立的。1.原告请求给付超面积房款无依据。2.即使要补交部分超面积房款，给付补交房款的时间也未到，更谈不上交违约金。四、请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。五、请求解除原、被告签订的商品房买卖合同。此外，原告诉请的电表、电费已经交过了。本院经审理认定事实如下：2009年8月26日，原告友发公司与被告何惠玉、唐继军签订商品房买卖合同，约定被告何惠玉、唐继军购买原告开发的地王大厦第二层32号商铺。合同第三条约定32号商铺的建筑面积共22.66平方米，其中套内建筑面积11.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.33平方米；第四条约定房屋价款按建筑面积计算，该商铺单价为人民币10000元/㎡，总价贰拾贰万陆仟陆佰元正（¥226600.00元）；第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补；同时，双方还签订了补充协议：因施工中设计中有所变动造成面积有变化，双方约定本条按房管局测量面积据实结算房价款；第六条约定2009年8月25日签正式买卖合同，已付45%首付款壹拾万陆仟陆佰元正（￥106600.00元），主体竣工验收合格后余款由银行按揭壹拾贰万元正（￥120000.00元）；第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第八条约定出卖人应当在2009年11月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年元旦，被告的商铺开始试业。2011年12月9日，原告委托的具有测绘资质的国联测绘公司出具房屋（分层）分户平面图，被告所购买的二层32号商铺产权面积为24.37㎡，其中套内建筑面积12.69㎡，共有公摊面积为11.68㎡。2013年11月26日，荔浦县房地产管理局出具证明，证明该局现在办理荔浦地王大厦的房屋所有权登记，采用国联测绘公司的测绘结果。因通知被告补付足购房价款未果，2017年6月3日原告友发公司向本院提交民事诉状提起本案诉讼。另查明，2013年11月4日友发公司曾向本院提起诉讼，后于2015年6月3日向本院提出撤诉申请，同日本院作出（2013）荔民初字第1611号民事裁定：准许原告荔浦友发房地产开发有限责任公司撤回起诉，当日友发公司领取上述民事裁定书。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款是否成立；二、原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款是否超过诉讼时效；三、原告请求给付违约金是否成立；四、被告辩称解除合同有无法律依据。关于争议焦点一，原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款是否成立。本院认为，在本案中，合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补；同时，双方还签订了补充协议：因施工中设计中有所变动造成面积有变化，双方约定本条按房管局测量面积，据实结算房价款。对于补充协议，虽没有按照合同第二十条的约定在附件四进行签订，但其紧靠合同“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”进行补充，符合交易习惯。补充协议的形式改变并不导致其实际效力发生改变，协议约定的内容是合法有效的，对双方具有约束力。对于商品房买卖合同中约定“以房管局测量面积为准多退少补”与“按房管局测量面积据实结算房价款”，两者在实现合同目的上是一致的，即依据测量面积来计算房屋价款。同时，按照交易习惯，“多退少补”自然是对房屋价款多退少补。两处约定并不矛盾，而是辩证统一的。很明显,上述条款系双方当事人经协商合意达成的约定条款，并非格式条款。因此，该条款是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之条款，双方均应按约定条款行使权利和履行义务。故被告认为超面积的约定是无效条款、补充协议没有成立和生效、约定不明等抗辩理由是不能成立的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述法条，有合同约定的，按合同约定，原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款合法有据。综合本案庭审笔录和全案证据，荔浦地王大厦二楼商场全体业主曾提交报告要求对商场进行整改，既然提出要求的主体为“荔浦地王大厦二楼商场全体业主”，即可视为被告对整改一事是知情的。整改导致变更设计，而变更设计导致的直接结果是被告购买的商铺空间尺寸大小发生改变。整改结束后，原告委托国联测绘公司对商铺面积进行测量，后将测绘结果向业主公布。被告已经知道其购买的商铺实际面积与合同约定面积不一致，但其并未向原告作出是否退房的书面答复。因此，被告认为“原告变更设计并没有书面通知答辩人”的抗辩理由不能成立。在本案中，合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测量面积为准多退少补；同时，双方还签订了补充协议：因施工中设计中有所变动造成面积有变化，双方约定本条按房管局测量面积，据实结算房价款。虽然房管局无测绘职能，但是其采用原告委托的有测绘资质的国联测绘公司所作出的测绘结果，说明其对国联测绘公司的测绘结果予以认可，符合双方当事人的合同约定，本院予以采信。再则，被告未能提供反驳证据予以推翻。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，由被告何惠玉、唐继军承担举证不能的不利后果。故被告认为“国联测绘公司的测绘图与答辩人购买商铺时约定的平面图不一致，该测绘结果对答辩人没有效力”的抗辩理由也是不能成立的。由此，本院采用国联测绘公司的测绘结果来计算被告何惠玉、唐继军的房价款。根据国联测绘公司2011年12月9日出具的房屋（分层）分户平面图，被告所购买的二层32号商铺产权面积为24.37㎡（合同约定22.66㎡），其中套内建筑面积12.69㎡（合同约定11.33㎡），共有公摊面积为11.68㎡（合同约定11.33㎡）。二层32号商铺的测绘面积也即房管局测量面积比合同约定面积多1.71㎡，按照单价10000元/㎡×1.71㎡计算，被告何惠玉、唐继军还应向原告友发公司补交房款17100元。综上所述，原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款合法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，原告诉请补付足超（合同约定）面积购房款是否超过诉讼时效。本院认为，根据法律的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。在本案中，2011年12月9日，原告委托的具有测绘资质的国联测绘公司出具房屋（分层）分户平面图，被告所购买的二层32号商铺产权面积为24.37㎡，其中套内建筑面积12.69㎡，共有公摊面积为11.68㎡。自此，原告始知自己的合法权益被侵害，诉讼时效开始起算，其应当自2011年12月10日起至2013年12月9日两年内主张自己的诉讼权利。2013年11月4日，友发公司向本院提起诉讼，是为在诉讼时效期间提起诉讼，诉讼时效中断。2015年6月3日，友发公司向本院提出撤诉申请，同日本院作出（2013）荔民初字第1611号民事裁定：准许原告荔浦友发房地产开发有限责任公司撤回起诉，当日友发公司领取上述民事裁定书。诉讼时效期间应从撤诉之日起重新计算，即诉讼时效期间为2015年6月4日至2017年6月3日。因此，原告友发公司于2017年6月3日向本院提交民事诉状重新提起诉讼，未超过诉讼时效。关于争议焦点三，原告请求给付违约金是否成立。本院认为，从原告友发公司与被告何惠玉、唐继军签订的商品房买卖合同第六条“付款方式及期限”、第七条“买受人逾期付款的违约责任”内容来看，是对合同约定面积房屋价款及逾期付款的约定。在本案中，原、被告对“多退少补”的逾期付款违约金未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”测绘结果出来后，原告友发公司知道自己的权利受侵害，分别于2012年8月1日、2013年7月5日通过EMS向被告何惠玉发出《关于商铺面积增加需补款的通知》和《补交房款催告书》。综合上述催收事实，同时给被告预留一定的履行宽限期，本院酌定被告支付违约金从2013年8月11日起，参照未付购房款总额17100元，按照中国人民银行同期贷款利率计算至原告主张的起诉之日即2017年6月3日止。关于争议焦点四，被告辩称解除合同有无法律依据。原、被告签订的商品房买卖合同中第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”虽对解除合同的条件进行了约定，但在本案中不存在合同约定的情形。庭审中，被告提供现场照片等证据证明商铺的一部分已作为消防通道，不能实现合同目的，但经本庭充分释明，被告明确表示不提出反诉，仅是作为答辩意见。因此，本院对此不作进一步评判。此外，对于原告诉请被告依约交付电表、电费614元，原告当庭表示放弃，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何惠玉、唐继军支付购房款17100元给原告荔浦友发房地产开发有限责任公司；二、被告何惠玉、唐继军支付逾期付款违约金（以未付购房款总额17100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2013年8月11日起计算至2017年6月3日止）给原告荔浦友发房地产开发有限责任公司；三、驳回原告荔浦友发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在本案判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费779元，减半收取389.5元，由被告何惠玉、唐继军负担202.5元，由原告荔浦友发房地产开发有限责任公司负担187元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费779元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  罗丽香二〇一七年八月二十五日书记员  覃善坤