云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第500号
原告陈阳，女，彝族，1989年3月20日生，云南省峨山彝族自治县人，住昆明市，现就读于澳大利亚墨尔本大学。
委托代理人：刘隆玉，女，汉族，1965年8月11日生，昆明市人，昆明师专退休职工，住昆明市。特别授权代理。系原告陈阳的母亲。
被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司。
住所地：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼***室。
法定代表人：潘永卓，总经理。
委托代理人：王敏，男，该公司合同管理部经理，特别授权。
委托代理人：杨松，男，该公司营销部经理，特别授权。
原告陈阳诉被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈阳的委托代理人刘隆玉，被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司的委托代理人王敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2009年6月25日购买恒大鑫源（昆明）置业有限公司开发的金碧天下隽锋苑357幢102号房，并付房款和税费。合同约定2011年1月10日前交房，原告准时接房被告知未完工等通知，直到2011年8月17日才接到被告电话通知2011年8月23日去接房。接房时由被告客服中心沈宗雄带原告验房，发现有十一处质量问题。沈宗雄把问题填写在验收楼交接书上，被告客服中心副总周冬，工程维修经理詹白力在该接楼书上签字，并口头保证有问题的地方尽快整改好交付给原告，原告要求把保证书写下来并盖上章，被告不写，因被告已推迟八个多月交房，原告怕再被延迟就向110报警。原告十多次去接房，问题未解决，被告每次都是看房，填写维修报告，原告只有索要了2012年1月25日、2013年1月2日、2013年2月15日接房时被告填写的维修报告单第二联。这些单子记录了两年多时间房屋依然存在多处问题。2013年2月15日去看房时，房内堆着清洁工的扫把、推车簸箕、饮料瓶和废纸板，并有人便痕迹。原告非常气愤，就把验收楼交接书、报警记录和多次接房时被告填写的维修记录等复印件交给被告经理韩玉强。韩玉强于2013年3月18日上午电话通知原告已整改完，下午原告接了房（接房时被告未对水管做打压试验，原告也不懂，只是眼睛看到的地方已修好）。可是接房后装修入住用水时才发现水管漏水。被告售楼宣传册上该房屋层高为4.45米，但现房屋层高只有4.25米，缩水0.2米，并且层高无法整改。买房时售楼部工作人员反复宣传层高4.45米可搭阁楼。综上，被告交付房屋时有十多处质量问题，整改两年多才交房，严重侵害原告合法权益，按合同第九条第一款约定，逾期交房，甲方每天按已交付房款总额的万分之一向乙方支付违约金，合同约定的交付期是2011年1月10日前，延期了799天乘总房价434700元的万分之一，应赔34732.53元人民币，层高缩水损失费50000元，共计84732.53元。现提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金34732.53元人民币；2、层高缩水0.2米损失费50000元；3、原告已装修入住，合同继续履行。
被告辩称：1、逾期交房违约金是不成立的，原告接房时认为涉案房屋有质量问题而拒绝接房，本案房屋是经国家相关部门竣工验收合格，细节上有瑕疵是质量保修的范围。2、层高缩水的问题也是不成立的，是原告对建筑高度存有误解。我方进一步举证证实交付房屋的层高为4.45米。3、对于合同的履行，原告已经装修入住，所以已经不存在合同继续履行的问题。
归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的主要焦点是：被告是否存在逾期交房的违约行为？被告交付给原告的房屋是否存在层高不够的情形，是否属质量问题？
原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实：
1、商品房购销合同，证明原告于2009年6月25日与被告签订了购买安宁市连然街道办事处恒大金碧天下隽锋苑357幢102号《商品房购销合同》，原告并支付了购房款。
2、验收楼交接书，证明2011年8月23日原告接被告电话通知接房，房屋存在11项质量问题。
3、接处警记录表，证明因房屋出现问题，被告不给原告书面承诺何时整改完毕交房，原告进行了报警。
4、金碧物业有限公司昆明分公司维修调度单（第二联），证明原告多次接房未果，只有向被告索取2012年1月25日、2013年1月2日、2013年2月15日被告填写的维修报告单，证明两年多该房依然多处问题未整改。
5、客服中心处理意见，证明被告客服中心负责人洪远毅于2013年2月15日出具处理意见。
6、金碧物业有限公司昆明分公司维修调度单（复印件），证明被告整改后于2013年3月18日交付该房，但原告接房后此房依然漏水。
7、情况说明和收取物管费单据，证明被告因出售给原告的房屋存在质量问题向原告出具了交房说明。物管费从2013年10月起收取。
8、户型图，证明被告售楼时宣传册上印的户型。
经质证，被告发表以下质证意见：对于证据1，真实性没有异议，证明目的也没有异议。对于证据2，真实性不予认可，没有公司印章，签字人员也没有到庭身份无法确认。对于证据3，真实性认可，但证明目的不认可，只能说明双方对交房上有纠纷。对于证据4、5，真实性无法确认不予认可，没有公司印章，签字人员也没有到场身份无法确认。对于证据6，是复印件，不予认可。对于证据7中的情况说明的真实性和证明内容都不予认可，加盖的印章是出入证专用章，我方认可印章的真实性，但该证据不能用来证明原告的证明目的。对于收取物管费单据没有异议。对于第8组证据，真实性没有意见，该宣传册是参考所用，并不构成合同的内容。
被告对其答辩主张提交了以下证据予以证明：
1、安宁市建设工程竣工验收备案表，证明被告开发的恒大金碧天下首期项目通过了国家相关部门的验收，质量合格。
2、商品房购销合同附件一（商品房屋分户平面图）
3、图纸
4、建筑工程建筑面积计算规范
证明原告购买的本案所涉房屋层高为4.45米。
经质证，原告发表以下质证意见：对证据1的真实性无法确认。对于证据2的证据真实性无异议，但对证明目的不认可。对证据3的真实性不认可，是被告的单方证据。对于证据4的真实性无法确认不认可，证明目的不认可。
本院认为：原告出示的证据1、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2，虽未加盖被告公司印章，但结合原告出示的证据3的内容，双方系因验收房屋时存在纠纷而导致原告向安宁市公安局进行了报警，且证据2、3均有被告客户服务中心代表“周冬”的签名，故本院对其真实性予以采信。证据4、6，虽未加盖被告公司印章，但其报修项目能够与证据2中载明的双方验收房屋时对房屋存在质量问题产生争议的内容相互映证，故本院对其真实性予以采信。证据5及证据7中的情况说明，被告对其真实性虽不认可，但对该两份证据加盖的印章真实性无异议，故本院对其真实性及所要证明的内容予以确认。证据7中的物管费发票及证据8，被告对其真实性予以采信。关于证据7、8原告所要证明的内容本院将结合本案其他证据予以综合评判。被告出示的证据1，系被告根据国家行政法规的规定而取得的竣工验收备案证明书，属交付商品房应具备的有普遍约束力的法定条件，故本院对其真实性予以采信。但该证据只能证明房屋主体结构质量合格，不能证明被告出售给原告的房屋不存在一般质量问题或其他严重影响正常居住的质量问题。证据2，原告对其真实性无异议，本院予以采信。证据3，系原件，且与原告购买的户型结构同一，故本院对其真实性予以采信。证据4、属建筑工程的行业规范，不属于证据范围，故本院不予采信为本案证据。
综上，本案经过审理，可以确认以下案件事实：
2009年6月25日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买恒大金碧天下第357幢102号房屋，总价款为430328元，付款方式为原告于2009年6月25日前支付首期房价款130328元，余款300000元在2009年6月25日前办理完毕银行贷款申请手续。被告应于2011年1月10日前将房屋交付给原告。被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止玖拾天内，按每天已交付房价款万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。逾期玖拾天后，被告按《补充协议》的约定承担违约责任。同日原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第六条约定：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告按约向被告支付了购房款430328元。原告接到被告的通知于2011年8月23日去接房，因双方在验房过程中对房屋存在的质量问题发生争议，原告向安宁市公安局罗白派出所报警，安宁市公安局罗白派出所处警后告知双方协商处理。后被告多次对房屋存在的质量问题进行了整改和修复，2013年3月18日原、被告双方完成了对恒大金碧天下第357幢102号房屋的交房验收手续。原告接房后因认为被告存在逾期交房的违约行为，且所交房屋层高未达到4.45米已对原告构成违约，故诉讼来院。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。首先，关于被告是否存在逾期交房的违约行为？根据合同约定，原告履行的主要义务为按约定交付购房款，原告已按期履行了向被告支付购房款430328元的义务无违约行为，则被告应按合同第七条的约定的时间及法律规定的交房标准在约定届满期即2011年1月10日前将验收合格的房屋交付给原告，被告于2011年8月通知原告接房，就已经超出合同约定的交房时间对原告存在逾期交房的违约行为，本案原告提出未接房系因被告出售的房屋存在质量问题，对此，本院认为，被告出售的商品房虽经竣工验收合格，但该验收的工程只能表明被告出售的房屋主体结构不存在质量问题，根据原告出示的证据，原告提出的质量问题虽不属主体结构范围内的质量问题，但属于比较明显的已知的质量问题，基于买受人验收的注意义务，原告拒绝接房时提出的维修及整改的要求对被告构成合理抗辩，不构成迟延接房的违约行为，被告经多次整改房屋存在的质量问题后于2013年3月18日将房屋交付给原告，至此，被告才完成了其交房义务，被告应对其履行合同的不当行为承担合同约定的违约责任，根据合同第九条及《补充协议》第六条的约定，被告逾期交房超过90日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约，故其应从2011年1月11日起至2013年3月18日止按日向原告支付已付房款430328元万分之一的违约金为34340元（430328×万分之一／日×798天）。关于被告交付给原告的房屋是否存在层高不够的问题？本案中，原告作为购房人之所以与被告签订《商品房购销合同》，并选择所购房屋具体户型，系根据被告商品房开发宣传资料，尽管购房合同后面附有所购房屋的平面示意图，但被告并未出示该幢楼的设计图纸，该平面示意图并不能看出所购房屋的层高为4.45米，该宣传资料所反映的内容对原告选择所购房屋及合同的订立具有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因此被告在广告册上关于房屋层高为4.45米的说明虽未载入商品房购销合同，也应当视为要约，为合同内容的组成部分。现原告认为被告出售的房屋层高只到4.25米，但其主张的层高系单方自行测量，被告对此又不予认可，并提交了备案的施工设计图予以反驳原告的主张，故被告提交证据的证明力大于原告的对其主张提交的证据证明力，另原告对于其主张的因层高缩水被告应赔偿其损失费50000元，原告的证据不能证明其已实际产生该项损失，故其该项诉请既无事实依据，也无法律依据，本院对其该项诉讼请不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后十日内支付原告陈阳延期交房违约金34340元。
二、驳回原告陈阳的其他诉讼请求。
案件受理费1918元，由原告陈阳承担1132元，被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担786元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨文雁
人民陪审员 李宏伟
人民陪审员 杨亚雄
二〇一四年九月十二日
书 记 员 王 彬