浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初1253号原告：浙江卓越物业服务有限公司，住所地：萧山区宁围街道国丰大厦1幢1201室。法定代表人：沈永良，经理。委托代理人：高云翔，浙江泽大律师事务所律师。被告：张卫芬，女，1963年8月8日出生，住杭州市江干区。原告浙江卓越物业服务有限公司（以下简称卓越物业公司）诉被告张卫芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司委托代理人高云翔，被告张卫芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓越物业公司起诉称：被告张卫芬系余杭区风雅乐府小区业主，名下拥有风雅乐府20幢1单元3601室房屋，建筑面积为162.21平方米。2013年3月28日，原告卓越物业公司与杭州工信风雅置业有限公司签订《风雅乐府前期物业服务合同》，根据该合同约定，原告作为受托方为风雅乐府小区提供物业管理服务，其中合同第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：高层住宅：1.2元每月每平方米；排屋：3.5元每月每平方米；商业物业：3.5元每月每平方米；上述收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、景观灯等高能耗设施设备运行所需能耗费，电梯、增压水泵、小区水系、景观灯等高能耗设施设备运行所需能耗费，按实另行向业主或使用人分摊”。第七条第二款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方”。第三款约定“物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房时履行交纳义务”。截至2016年12月31日，被告累计未交纳物业服务管理费及能耗费、车位费共计人民币14223.02元。原告于2017年5月28日向被告发《催缴通知书》催其交纳未果。现原告卓越物业公司向法院起诉，请求判令：一、被告张卫芬支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费及能耗费、车位费14223.02元，并按欠款金额的24%每年的标准支付一年的违约金3413.5元（违约金计算时间2017年1月1日至2017年12月31日）。二、本案诉讼费用由被告承担。原告卓越物业公司为支持其诉请的主张，向本院提供了如下证据：1.浙江省商品房买卖合同一份（复印件），用以证明被告为房屋所有权人的事实。2.工信风雅乐府地下泊车位转让合同一份，证明被告为车位使用权人的事实。3.风雅乐府前期物业服务合同一份，证明2013年4月1日起，原告即向被告提供物业管理服务，以及物业费的收费标准、违约责任等事实。4.物业费催缴通知单照片一份，证明原告已以书面形式向被告催缴物业费的事实。被告张卫芬答辩称：房屋存在漏水情况，物业有义务维修或与开发商协调，但是物业没有做到，房屋漏水一直没有处理。原告对能耗费具体使用情况从没有公示过。车位租给别人了，中间是有交过车位费的，且车位费收费标准是60元每月。被告张卫芬向本院提交以下证据：1.证明房屋楼市原告没有及时维修的事实。2.照片一份，证明原告在女儿墙上拆吊绳导致放我大面积损坏的事实。3.车位费交费记录一份，证明被告已经交纳车位费的事实。原告卓越物业公司提供的证据，被告张卫芬对证据1、2、3无异议，对证据4认为其未居住在案涉小区，故没有看到过催缴通知。本院审核后认为，证据1、2、3，被告张卫芬无异议，本院予以确认，证据4，被告张卫芬仅提出未看到该通知，故本院对该证据拟证明的原告进行了书面催讨的事实予以确认。被告张卫芬提供的证据，证据1，原告卓越物业公司认为该证据无法判断照片内容的具体位置及照片拍摄的时间，且即使照片反映的内容系被告房屋真实情况，房屋漏水亦系房屋质量问题，应当由建设单位承担保修责任，或申请业主委员会同意维修维护；证据2，原告认为该证据无法判断照片内容的具体位置及照片拍摄的时间，且即使因原告的原因至房屋损害，被告也应另行提起侵权之诉；证据3，原告对证据三性均有异议，且认为即使证据内容真实，被告仍欠原告2013年4月1日至2016年10月7日的车位费2533.54元。本院审核后认证如下：证据1、2真实性予以确认，对其拟证明房屋存在漏水情况的事实予以确认；证据3，该证据能够反映张卫芬交纳了2016年10月8日-2017年10月8日的车位费720元及相应的发票号及其他业主的交费情况，且原告亦未提出有事实依据的反驳意见，故对该证据能够反映的张卫芬交车位费720元的事实予以确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2013年3月28日，原告卓越物业公司与杭州工信风雅置业有限公司就风雅乐府小区签订前期物业服务合同，合同约定：由原告为风雅乐府小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.2元/月·平方米，排屋为3.5元/月·平方米，商业物业为3.5元/月·平方米，高能耗设施设备运行所需能耗费，按实另行向业主或使用人分摊，停车服务费为60元/个·月。原告卓越物业公司依约进驻风雅乐府小区提供前期物业服务。被告张卫芬系风雅乐府20幢1单元3601室业主，该房屋建筑面积162.21平方米，2013年4月1日至2016年12月31日应交纳的物业费为8759.3元。被告张卫芬于购买案涉房屋时一并购买了编号为北区-84号的地下车位使用权，2013年4月1日至2016年12月31日共需交纳车位费2700元，而有证据证明被告交纳了2016年10月8日至2017年10月8日的车位费720元。原告卓越物业公司自认其从前一物业服务企业处结转的物业费中，属于被告张卫芬的为2345.9元，需从被告张卫芬应交的物业费中予以扣除。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费、车位费。原告卓越物业公司诉请被告交纳物业费、车位费，理由充分，本院予以支持，但其计算的车位费有误，本院予以更正。原告卓越物业公司诉请要求被告支付能耗费，但前期物业服务合同约定能耗费据实分摊，且原告并未提供相关证据以支持其诉请主张，故原告卓越物业公司的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。结合本院同期审理的案涉小区的物业服务纠纷案件，原告卓越物业公司提供的物业服务亦存在一定瑕疵与不足，故对其要求被告张卫芬支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张卫芬提出房屋存在漏水问题，该抗辩理由不足以构成被告张卫芬免交或拒交物业费的理由，故对该答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张卫芬支付原告浙江卓越物业服务有限公司物业费6413.4元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告张卫芬支付原告浙江卓越物业服务有限公司车位费2533.5元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告浙江卓越物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费120元，由原告浙江卓越物业服务有限公司负担59元，被告张卫芬负担61元。原告浙江卓越物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告张卫芬于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 员  许 健二〇一八年四月十三日法官助理  孟 斌书 记 员  周鹏菲?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?