福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2074号
上诉人（原审被告）：长乐君豪房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市漳港街道永安路180号。
法定代表人：吴永官，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈钊,福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陈敏强，男，1982年5月10日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：林如微，福建宇开律师律师事务律师。
委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建宇开律师律师事务律师。
上诉人长乐君豪房地产开发有限公司（以下简称长乐君豪公司）因与被上诉人陈敏强商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长乐君豪公司委托诉讼代理人陈钊、被上诉人陈敏强的委托诉讼代理人林如微律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长乐君豪公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，查清事实，依法予以改判或者发回重审；2.本案一、二审费用由陈敏强承担。事实和理由：一、长乐君豪公司于2012年1月12日才获得《建设工程规划许可证》，房地产建设需要经过一系列专业而复杂的前期准备、建设施工阶段，而到2013年8月长乐君豪公司的施工还未设计本案中所涉及的河道问题，也就不存在申请规划变更的事项。长乐君豪公司施工过程中在建设期行将结束时才知道根据2013年长乐市的规划调整后将该河道调整为居住用地，后来为了拓展小区居民活动空间，自费将河道硬化、绿化。这是本着和谐小区建设宗旨出发的好事，却被诉讼，显失公平正义。二、陈敏强于2014年8月31日前收房，交房后90日内长乐君豪公司没有提交规划变更申请。从双方合同上看，违约金的计算时间只能从2014年11月29日计算至长乐君豪公司提交规划变更申请的时间，即2015年1月7日。此后将近一年半的时间里，长乐君豪公司积极主动推进此事的进展，直到2016年4月份才获得批准。而这段时间的延误，是因政府工作进程的拖延，非系长乐君豪公司的原因造成。
陈敏强辩称，一、涉案房产超过合同约定期限办理房屋初始登记完全是由于长乐君豪公司的过错导致，长乐君豪公司理应承担违约责任。长乐君豪公司于2015年1月份申请蔚蓝海岸竣工核实时，被查出擅自将规划河道水体建设为小区硬地、绿化，导致无法办理竣工验收，进而无法办理初始登记，故而被要求办理规划条件变更申请。因此直至2016年11月30日才能办理房屋所有权初始登记，办理初始登记时间的拖延完全是长乐君豪公司造成。二、长乐君豪公司上诉所称“2014年8月21日前收房”不实，陈敏强的收房时间是2014年7月30日，根据《商品房销售合同》第十四条约定，违约金应从2014年10月29日计算至2016年11月30日止。长乐君豪公司认为违约金只能从2014年11月29日计算至2015年1月7日毫无依据。2013年8月原长乐市政府已经批准将河道调整为居住用地，2013年至2015年期间长乐君豪公司销售房产，却不及时办理规划条件变更申请。即使存在长乐君豪公司所言政府部门拖延的情况，也是长乐君豪公司应承担的商业风险之一，陈敏强作为善意买受人，不应当承担此种风险。综上，一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求依法驳回长乐君豪公司的上诉，维持原判。
陈敏强向一审法院起诉请求：1.判令长乐君豪公司向陈敏强支付自2014年10月29日至2016年11月30日期间逾期办理房屋所有权证的违约金60560元（793715元×0.01%×763天）；2.本案的诉讼费用由长乐君豪公司承担。
陈敏强诉称，2013年4月7日，陈敏强与长乐君豪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定长乐君豪公司将蔚蓝海岸商品房以总价款793715元出售给陈敏强。合同签订后，陈敏强依约支付了首付款243715元，并通过银行按揭支付了余款。2014年7月30日，长乐君豪公司将该房屋交付给陈敏强使用，但是在房屋交付之后，长乐君豪公司因自身原因，迟迟无法为陈敏强办理房屋产权证书。合同第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。陈敏强认为长乐君豪公司的行为违约事实明显，应承担违约责任。
长乐君豪公司辩称，对双方签订的合同、购房金额、实际交房时间为2014年7月30日均无异议，但该项目地块规划变更属客观原因，房屋所有权初始登记时间的延迟不可归责于被告，陈敏强所主张的违约金计算时间应当扣除向政府申请规划变更审批的时间跨度，即应当扣除2015年1月7日至2016年7月7日这段时间。
庭审中，双方当事人确认长乐市不动产登记中心已于2016年11月30日为长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目办理了房屋所有权初始登记。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。陈敏强与长乐君豪公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律禁止性规定，自双方签订时即成立并生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，陈敏强已履行了支付购房款的合同义务，长乐君豪公司亦应按照合同约定履行自己的义务。合同第十四条已对逾期办理房屋权属证书的违约责任作了约定，现长乐君豪公司向一审法院提出免责事由：该项目地块规划变更属客观原因，房屋所有权初始登记时间的延迟不可归责于长乐君豪公司，陈敏强所主张的违约金计算时间应当扣除向政府申请规划变更审批的时间跨度，即应当扣除2015年1月7日至2016年7月7日这段时间。一审法院认为，长乐君豪公司提供的《长乐市城乡规划局文件》（航规工[2015]122号），该文件显示2013年8月长乐市政府即对漳港街道建设规划进行了调整，而长乐君豪公司在蔚蓝海岸项目竣工后于2015年1月7日才向长乐市城乡规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，于2015年3月26日才提交《关于调整蔚蓝海岸项目规划条件的申请报告》。陈敏强与长乐君豪公司签订的合同约定交房时间为2014年7月30日，双方的实际交房时间经庭审亦确认为2014年7月30日。长乐君豪公司蔚蓝海岸项目系于2012年1月12日取得建字第350182201200003号《建设工程规划许可证》，长乐市政府调整规划发生在2013年8月，但长乐君豪公司并未在项目建设期间申请变更规划，也未在交房后90日内向长乐市城乡规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，故长乐君豪公司主张因长乐市政府调整漳港街道建设规划导致房屋所有权初始登记延迟的免责事由，一审法院不予认可。综上，长乐君豪公司应当按照合同约定承担违约责任，对陈敏强要求长乐君豪公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因房屋交付使用时间为2014年7月30日，依照合同约定陈敏强取得房屋权属证书的期限为2014年10月28日。因房屋所有权初始登记日期为2016年11月30日，故违约金应从出卖人逾期之日即2014年10月29日起计算至2016年11月30日止。综上所述，对陈敏强要求长乐君豪公司支付因逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：长乐君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈敏强支付逾期办理房屋所有权证的违约金60560元（793715元×0.01%×763天，自2014年10月29日计至2016年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1314元，减半收取计657元，由长乐君豪房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是关于逾期办理房屋权属证书的违约责任是否因政府规划调整而可以减免的问题。2010年11月长乐市政府批准的《长乐樟港街道阳光海岸小区控制性详细规划》对讼争房产所在地块设置河道，长乐君豪公司作为项目的开发建设单位，应当对此明知并进行配套设计、建设，却在建设过程中将规划河道区域建设为硬地和绿地。2013年相关政府部门即开始对讼争地块的规划调整，长乐君豪公司未及时申请完成规划变更手续，导致涉案商品房未能在合同约定期限内办理房屋权属证书，长乐君豪公司应当承担相应的违约责任。
本案的另一争议焦点是关于逾期办理房屋权属证书的违约责任起止时间问题。讼争《商品房买卖合同》约定的交房时间是2014年7月30日前，关于产权登记的约定是“（长乐君豪公司）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”、“如买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书”，则（长乐君豪公司）应承担相应的违约责任，且长乐君豪公司在一审中对陈敏强所诉称的约定交房时间、实际交房时间均无异议，故长乐君豪公司主张违约金自2014年11月29日计算至其提交规划变更申请的上诉理由缺乏合同依据，本院不予采信。
综上所述，长乐君豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1314元，由上诉人长乐君豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 霞
审判员 缪 羽
审判员 庄彩虹
二〇一八年三月十五日
书记员 王亚珊