文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初20833号原告：钱峰，男，1974年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：林闻娥、吴佳桐，分别系国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习律师。被告：陈淑静，女，1964年10月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托代理人：熊志辉，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告钱峰诉被告陈淑静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱峰、被告陈淑静及其委托代理人熊志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱峰诉称：2015年7月6日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2015年7月7日至2016年7月6日止，租赁期届满后，被告继续于租赁房屋居住至今，被告须按照租赁合同的约定每月交付租金2000元。至今，被告共拖欠原告2015年7月、8月、9月和2016年5月、8月以及2017年3月、6月应支付租金共计16000元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2017年7月20日向被告发出律师函函告被告支付租金并要求上调租金，被告收到后没有表示异议应视为同意，故月租金从律师函发出之日起调高为2800元。租金调高后，被告依然没有搬出房屋也没有支付上述拖欠的租金。现请求法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即搬出租赁房屋；3、被告向原告支付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月1日至2017年9月20日期间的租金（其中2017年6月1日至2017年7月21日期间的租金标准为2000元/月，2017年7月22日至9月20日期间的租金为2800元/月）及2017年9月21日起至实际搬离之日止的占用费；4、被告向原告支付违约金（以欠缴租金16000元为基础，每逾期一日按当月租金的1%支付的方式计算，从2017年6月1日开始计算至租金还清之日止）；5、被告支付使用承租房屋产生的水、电、卫生费和管理费等费用（2015年7月7日至2017年9月18日水电费为2823.5元；2015年7月至2017年9月卫生费，按每月10元的标准，共270元；2015年7月计至2017年9月，管理费每月1元/平方米，每月25元）；6、原告不返还被告保证金4000元；7、被告向原告支付预付水电费的利息（以50元为本金计算）；8、被告承担本案案件受理费。被告陈淑静答辩称：2015年7月6日，原、被告签订租赁合同，原告向被告支付了4000元保证金，将房屋给朋友女儿欧阳宇薇使用。租期到期后，欧阳宇薇继续租住，每月向被告支付租金。2017年6月，华南师范大学一位叫万宝莹的老师对欧阳宇薇说房屋是华南师范大学分给她使用的房屋，要求欧阳宇薇不要交租给被告，欧阳宇薇将该情况告知被告，并于2017年8月与万宝莹结清7月、8月房租及水电费后搬离。经审理查明：2015年7月6日，原告（出租方）与被告（承租方）及经纪方广东合富房地产置业有限公司签订《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：出租方将华师大学教工宿舍中区35栋109房（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方，租期为2015年7月7日至2016年7月6日；保证金4000元；租金为每月2000元，在每月第1日付款；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；承租方应依时交纳租金及每月管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；等内容。上述租赁合同签订后，被告向原告缴纳了保证金4000元。原告称其向案外人万宝莹承租了涉案房屋，并一直按时向万宝莹缴纳租金至2017年9月，原告每月向万宝莹支付的1400元中包括租金1320元及预付水电费80元；被告欠付了2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元，并自2017年6月1日起未支付租金，故被告向应向其支付2017年6月1日至2017年9月20日期间的租金，同时自2017年9月21日起计付占用费直至被告搬离涉案房屋，且2017年7月22日起涉案房屋租金标准应按2800元/月支付。为此，原告提交如下证据：1、原告与万宝莹于2012年2月22日签订的《房屋租赁合同》（约定万宝莹将涉案房屋出租给原告，租期为2012年3月1日至2014年2月28日、月租金为1000元）；2、中信银行业务凭证（多张，交易日期自2015年7月7日至2017年9月6日，其中日期为2017年6月7日的交易金额为2000元、2017年6月8日的交易金额为1148.65元并备注为租房水电，其余日期的交易金额均为1400元且多次交易摘要备注为房租），证明原告向万宝莹支付了涉案房屋的租金、水电费、卫生费及管理费；3、原告委托国信信杨（南沙）律师事务所律师林闻娥于2017年7月20日向被告发出的《律师函》（主要内容为要求被告支付租金及违约金，并决定将涉案房屋租金上调至2800元，如被告不同意，则解除租赁合同关系。经质证，被告对证据1的真实性无法确认，称原告无权转租；对证据2的真实性不予确认，认为不能据此认定万宝莹已收到租金，被告确认其在承租涉案房屋期间没有缴纳过水电费、物业管理费等费用，但称其向万宝莹询问，万宝莹答复称该证据显示的费用共计3148.65元扣减租金1400元后，剩余款项为原告自2013年1月承租涉案房屋至今的水电费、物业管理费及卫生费，故不能确定其承租期间的费用；对证据3的真实性不予确认。被告确认其2016年5月未付租金，原因是双方合同即将到期，原告当时陈述涉案房屋不能再出租了，被告与原告进行协商将保证金中的2000元用于抵扣该月租金；被告确认2016年8月仅支付了1940元租金，原因是当月对涉案房屋的空调进行维修，支付了120元的维修费，被告与原告协商各负担60元，故原告向被告支付的2016年8月租金扣减了空调维修费60元；2017年6月份，万宝莹找到被告，要求被告将2017年6月的租金交给万宝莹，原告考虑保证金中还剩余2000元，该2000元可抵扣2017年6月租金；2017年7月1日，被告搬离了涉案房屋，因此不应再支付租金。被告为此提交如下证据：1、欧阳宇薇于2017年8月22日与万宝莹签署的《结算单》【主要内容：本人欧阳宇薇于2017年7月1日至2017年8月23日居住于石牌校区中区35栋109室，于2017年8月22日与万宝莹老师结清费用（房租、水电及相关），于2017年8月22日确认家具、电器等房屋内设备无误，已归还钥匙】；2、万宝莹于2017年9月9日签署的《声明》（主要内容：华南师范大学中区35栋109房是华南师范大学分配给本人租住的房子，目前自住，跟其他人无关）。被告对原告的上述陈述不予确认，但被告确认欧阳宇薇是被告的人员，同时经质证，被告对证据1的真实性不予确认；对证据2的真实性无异议，但对内容有异议，万宝莹称涉案房屋目前自住不属实。庭审中，原、被告均确认涉案房屋使用权人为万宝莹，经当庭使用原告的手机拨打万宝莹的电话（132××××0463）对万宝莹进行询问，万宝莹作出如下陈述：涉案房屋是华南师范大学的，我将涉案房屋进行出租，我于2017年7月1日将涉案房屋收回；我确认被告提交的日期为2017年8月22日的结算单及日期为2017年9月9日的声明是我签署的；涉案房屋2017年7月1日之前的租金由原告缴纳。经质证，原告确认上述通话为万宝莹作出，但不确认万宝莹陈述的内容，原告按时足额向万宝莹交租；被告确认上述通话为万宝莹作出，对万宝莹陈述的内容无异议。另，原告以双方约定被告每月应向其另行支付50元用于预付水电费，故当庭增加诉请，要求被告以该预付款50元为本金向其支付利息。被告对原告增加的上述诉请不予同意，且不确认双方就每月多支付50元已进行约定。本院认为：根据查明的事实，原、被告签订的租赁合同于2016年7月6日届满后，双方未续签书面租赁合同，故双方自2016年7月7日起形成不定期租赁关系。现案外人万宝莹与被告均称涉案房屋已由万宝莹收回，原告虽对此不予确认，但未能提供相应的证据予以反驳，据此，本院认定原、被告之间形成的不定期租赁关系已实际解除。至于涉案房屋被收回的时间，万宝莹与被告均陈述涉案房屋于2017年7月1日被收回，但从被告提交的结算单的内容来看，显示被告方人员于2017年7月1日至2017年8月23日居住在涉案房屋内，明显与万宝莹及被告关于2017年7月1日交还涉案房屋的陈述相矛盾，本院据此认定涉案房屋实际交还日期为2017年8月23日，故被告要求原告搬离涉案房屋与事实不符，本院不予支持。另，被告对万宝莹收回涉案房屋的行为持有异议，如被告认为万宝莹收回涉案房屋的行为对其权利造成侵害，可另寻法律途径解决，本案不对此进行调处。关于原告要求被告支付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月1日至2017年9月20日租金及2017年9月21日起的占用费的诉请。其一，被告确认其欠付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月租金2000元，其抗辩经与原告协商后，保证金4000元抵扣2016年5月及2017年6月租金及空调维修费抵扣2016年8月部分租金，但对此未提供相应证据予以佐证，原告对此亦持有异议，本院对被告该抗辩不予采纳，故被告应向原告支付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月租金2000元。其二，如前所述，涉案房屋应已于2017年8月23日交还，故租金应计算至2017年8月23日止，原告主张被告支付2017年8月24日起的租金及占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张自2017年7月22日租金按2800元/月的标准支付，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月1日至2017年8月23日期间租金5483.87元（2000元/月×2个月＋2000元/月÷31天×23天），以上共计7543.87元。关于原告要求没收保证金4000元的诉请。根据租赁合同约定，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权没收保证金。现被告确实存在逾期交租达15日的行为，原告主张没收保证金符合上述约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金（以欠缴租金16000元为基础，每逾期一日按当月租金的1%支付的方式计算，从2017年6月1日开始计算至租金还清之日止）的诉请。如前所述，被告确实存在逾期交租的行为，但同时结合被告逾期交租的月份及金额，鉴于本院已认定被告缴纳的保证金归原告所有，从公平合理的角度出发，本院对原告的上述诉请不予支持。关于原告要求被告支付涉案房屋2015年7月7日至2017年9月18日期间的水电费2823.5元、2015年7月至2017年9月期间的卫生费270元、2015年7月至2017年9月期间的管理费的诉请。原告为此提交了中信银行业务凭证证明其分别于2017年6月7日及6月8日向万宝莹的转账共计3148.65元，被告自认上述款项除去1400元租金后剩余款项1748.65元为涉案房屋自2013年1月起【即2013年1月起至2017年6月期间（共计54个月）】的水电费、卫生费及管理费。现原、被告双方均未能证明原告所支付的上述款项所包含的被告承租涉案房屋期间（2015年7月至2017年8月）的水电费、卫生费及管理费的具体期间及具体金额，根据公平合理原则，本院酌情认定原告为被告垫付的水电费、卫生费及管理费为841.94元（1748.65元÷54个月×26个月），且原告确认被告已预付100元可用于抵扣水电费等，故被告还应向原告支付涉案房屋水电费、卫生费及管理费741.94元。原告主张其每月向万宝莹支付80元预付款，但为此未能举证证明其与万宝莹就该预付款达成约定，亦无法证实双方就预付款抵扣水电费等费用进行了结算及具体结算金额，其现要求被告向其支付上述款项，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告以每月预付款50元为本金支付利息的诉请，缺乏合同约定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告钱峰与被告陈淑静就华南师范大学教工宿舍中区35栋109房形成的不定期租赁关系予以解除；二、被告陈淑静于本判决发生法律效力之日起10日内向原告钱峰支付2016年5月租金2000元、2016年8月租金60元、2017年6月1日至2017年8月23日期间的租金5483.87元，共计7543.87元；三、被告陈淑静于本判决发生法律效力之日起10日内向原告钱峰支付水电费、卫生费及管理费共计741.94元；四、被告陈淑静已向原告钱峰支付的保证金4000元归原告钱峰所有；五、驳回原告钱峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费730元，由原告钱峰负担350元，由被告陈淑静负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  林慧莉二〇一七年九月二十七日书 记 员  许丽凤廖嘉欣判决书已于2017年   月   日送达