江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0447号
上诉人（原审被告）苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司，住所地江苏省苏州市高新区横塘街道（苏州银行横塘支行3-4楼），组织机构代码77641592-4。
负责人王翠霞，该公司经理。
委托代理人陈政，江苏同益大地律师事务所律师。
委托代理人张伟，江苏同益大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州银行股份有限公司横塘支行，住所地江苏省苏州市高新区横塘新镇，组织机构代码56919397-8。
负责人沈玉明，该支行行长。
委托代理人施秋荣，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人应琼婷，江苏五洲信友律师事务所律师。
原审被告苏州金龙大酒店有限责任公司，住所地江苏省苏州市高新区玉山路28号，组织机构代码25163209-6。
法定代表人许玉明，董事长。
上诉人苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司（以下简称金龙大酒店横塘分公司）因与被上诉人苏州银行股份有限公司横塘支行（以下简称苏州银行横塘支行）、原审被告苏州金龙大酒店有限责任公司（以下简称金龙大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0247号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：苏州银行横塘支行提供了以下证据：
1-1、苏州市虎丘区横塘镇人民政府2004年3月17日出具的证明；1-2、苏州市郊区计划经济委员会［苏郊计经投（1993）325号］批复；1-3、横塘农村信用合作社、苏州市虎丘区横塘镇农工商总公司于2000年10月18日签订的横塘经贸大楼资产转让协议书；1-4、苏州银行股份有限公司2013年2月20日出具的证明；以上证据1-1至1-4用于证明苏州银行横塘支行有权处分出租房屋的权利。
2-1、中国人民银行苏州市中心支行［苏银（2002）568号］批复；2-2、中国银行业监督管理委员会［银监复（2004）211号］批复；2-3、中国银行业监督管理委员会［银监复（2010）440号］批复；以上证据2-1至2-3用于证明原横塘农村信用合作社变更为苏州银行横塘支行现有名称。
3、苏州银行横塘支行与金龙大酒店横塘分公司于2011年12月30日签订的租赁合同，用于证明租赁期限、租金等约定内容；
4-1、金龙大酒店横塘分公司2012年11月16日致苏州银行横塘支行的函；4-2、苏州银行横塘支行2012年12月17日致金龙大酒店、金龙大酒店横塘分公司的律师函及EMS邮寄凭证；4-3、金龙大酒店横塘分公司2012年12月19日致苏州银行横塘支行的函；以上证据4-1至4-3用于证明金龙大酒店横塘分公司在租赁期满前提出续租，苏州银行横塘支行明确予以拒绝并要求承租人于期满日前迁出承租房屋，同时证明金龙大酒店、金龙大酒店横塘分公司对苏州银行横塘支行的出租人身份一致予以认可。
金龙大酒店横塘分公司提供了以下证据：
5、苏州银行横塘支行与金龙大酒店横塘分公司于2006年11月17日签订的租赁合同，用于证明双方2006年即建立了房屋租赁合同关系。
关于苏州银行横塘支行提供的证据1-1至1-3、2-1至2-3，金龙大酒店横塘分公司对复印件的真实性不予认可，原审法院认为这两组证据虽系复印件，但这两组证据拟证明的事实即苏州银行横塘支行具有承租房屋的处分权也得到了苏州银行横塘支行提供的证据4-1、4-3、金龙大酒店横塘分公司提供的证据5的印证，所有证据形成证据链，故原审法院采信这两组证据。
关于苏州银行横塘支行提供的证据4-2，金龙大酒店横塘分公司质证时称未收到，原审法院认为该证据所载的收件地址即为金龙大酒店、金龙大酒店横塘分公司的住所地、且邮寄方式为高度可靠的中国邮政EMS国内特快专递，故原审法院对金龙大酒店横塘分公司的质证意见不予采信，对该证据予以采信。
苏州银行横塘支行、金龙大酒店横塘分公司对双方提供的其他证据的真实性均互相予以认可，予以采信。
综合各方当事人庭审陈述，原审查明事实如下：位于苏州银行横塘支行3楼、4楼及东大厅（通道除外）的房屋由苏州银行股份有限公司所有并交由苏州银行横塘支行管理、处分、收益。该房屋在2006年即已由苏州银行横塘支行出租给金龙大酒店横塘分公司使用。
2011年12月30日，苏州银行横塘支行与金龙大酒店横塘分公司再次签订房屋租赁合同约定：苏州银行横塘支行将上述房屋1190㎡继续出租给金龙大酒店横塘分公司用于经营旅馆，年租金6万元；租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；如需续租房屋，应另签订合同，如收回，金龙大酒店横塘分公司的经营资产经评估后由苏州银行横塘支行赔偿。合同签订后，金龙大酒店横塘分公司已支付苏州银行横塘支行2012年租金6万元。
2012年11月16日，金龙大酒店横塘分公司致函苏州银行横塘支行要求商洽续约。12月17日，苏州银行横塘支行委托律师致函告知金龙大酒店横塘分公司、金龙大酒店不再续约，并要求租赁合同期满后迁出承租房屋。12月19日，金龙大酒店横塘分公司、金龙大酒店亦委托律师致函苏州银行横塘支行要求协商资产赔偿事宜。
庭审中经原审法院释明，金龙大酒店横塘分公司未提起反诉。
原审另查明，金龙大酒店横塘分公司是金龙大酒店设立的无法人资格的分支机构。
原审原告苏州银行横塘支行的诉讼请求为：1、金龙大酒店横塘分公司从出租房屋中迁出；2、金龙大酒店（原审笔误，应为“金龙大酒店横塘分公司”）支付自2013年1月1日起至迁出日的使用费（参照2012年租金计算），金龙大酒店承担清偿责任；3、金龙大酒店横塘分公司、金龙大酒店承担本案诉讼费用。
原审法院认为，苏州银行横塘支行与金龙大酒店横塘分公司签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期限，且在合同租赁期限届满前苏州银行横塘支行已明确告知金龙大酒店横塘分公司、金龙大酒店不再续约，故租赁合同于租赁期限届满时终止，承租人金龙大酒店横塘分公司应当及时迁出并将承租房屋返还苏州银行横塘支行。关于金龙大酒店横塘分公司提出其经营资产应当评估后由苏州银行横塘支行赔偿之抗辩意见，因本案中金龙大酒店横塘分公司未提起反诉，故本案不予理涉，金龙大酒店横塘分公司应在收集证据后另行主张。
又因金龙大酒店横塘分公司在租赁合同终止逾期返还房屋导致苏州银行横塘支行无法占有、使用出租房屋，故其应赔偿其相应损失，具体金额可按合同期内租金标准计算。鉴于金龙大酒店横塘分公司系金龙大酒店设立的无法人资格的分支机构，金龙大酒店应就金龙大酒店横塘分公司的赔偿责任承担补充责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司应于判决生效之日起十日内迁出租赁房屋苏州银行横塘支行3楼、4楼及东大厅，并将该房屋返还苏州银行股份有限公司横塘支行。二、苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司应于判决生效之日起十日赔偿苏州银行股份有限公司横塘支行逾期返还房屋的损失（自2013年1月1日起，按6万元／年，计算至实际返还房屋之日止），苏州金龙大酒店有限责任公司负补充清偿责任。案件受理费80元，由苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司负担。
上诉人金龙大酒店横塘分公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：苏州银行横塘支行原审诉请与合同约定不符。根据双方《租赁合同》约定：“乙方将在租赁期届满时把房地产交还甲方，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与甲方协商，双方另签订合同。如甲方收回，乙方的经营资产经评估后由甲方赔偿给乙方。”涉案租赁合同到期，但涉案房屋系金龙大酒店横塘分公司用于经营旅馆且该旅馆处于经营状态，在苏州银行横塘支行明示收回的情况下，双方仅需按合同约定对涉案房屋的经营资产进行评估并赔偿金龙大酒店横塘分公司即可，在资产评估及赔偿前，金龙大酒店横塘分公司于租赁期届满时不存在迁出责任。综上，原审判决不符合双方合同约定，请求二审法院撤销原判，并依法改判或发回重审；苏州银行横塘支行承担本案全部诉讼费用。
苏州银行横塘支行答辩称：针对上诉状中金龙大酒店横塘分公司提出对涉案房屋经营资产进行评估及赔偿的诉求，原审法院已再三征求其意见，但金龙大酒店横塘分公司均未提出要求赔偿的反诉要求，金龙大酒店横塘分公司二审中又提出该要求，违反程序。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告金龙大酒店未作答辩。
二审另查明，2013年2月19日一审庭审中，金龙大酒店横塘分公司答辩：“根据合同约定，即使原告要收回房屋也要对被告的经营资产进行评估后赔偿给被告”。苏州银行横塘支行陈述：“合同期满，原告要求被告解除合同并迁出房屋；被告提出的赔偿问题，我们要求如果本庭被告没有提起反诉的话不应审理赔偿事宜”。金龙大酒店横塘分公司陈述：“不需要反诉，赔偿事宜也应在本案中解决。”
2013年7月25日一审庭审中，原审法院向金龙大酒店横塘分公司释明：“被告，法庭曾建议你提起反诉主张赔偿损失，你是否提起反诉？”金龙大酒店横塘分公司陈述：“不提起反诉”。
上述事实，有原审庭审笔录及各方当事人陈述等证据在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本案二审争议焦点在于：租赁期限届满后，金龙大酒店横塘分公司应否迁出涉案房屋。
本院认为，苏州银行横塘支行作为涉案房屋实际管理、处分、收益人及租赁合同相对方，在合同约定的租赁期限届满时，如经协商其不同意续租，则其有权要求承租人金龙大酒店横塘分公司及时腾退并返还涉案房屋。现金龙大酒店横塘分公司依据涉案租赁合同约定“如甲方收回，乙方的经营资产经评估后由甲方赔偿给乙方”，主张苏州银行横塘支行应就涉案房屋经营资产先评估赔偿后其迁出，无事实及法律依据。金龙大酒店横塘分公司作为承租人，上述合同约定并未免除其于租赁期限届满后及时腾退并返还房屋的义务，且其于一审中未就资产赔偿事宜提起反诉，在原审法院向其释明并建议其提起反诉的情况下，其仍未提起反诉，现其二审中主张资产赔偿诉求，本案不予理涉。
综上，上诉人金龙大酒店横塘分公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏州金龙大酒店有限责任公司横塘分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈军芳
二〇一四年七月一日
书 记 员 闻 艺