中华人民共和国
广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法民四初字第200号
原告：陈红祝，女，1958年7月19日出生，美国国籍，现住中华人民共和国广东省江门市新会区。
原告：梁炳基，男，1959年8月4日出生，澳门永久性居民，现住中华人民共和国广东省江门市新会区。
两原告的共同委托代理人：区健辉，是广东金硕律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：苏锦浓，是广东金硕律师事务所律师。
被告：陈红合，女，1954年7月21日出生，汉族，住中华人民共和国广东省江门市新会区。
被告：陈浩深，男，1955年8月28日出生，汉族，住中华人民共和国广东省江门市新会区。
两被告的共同委托代理人：吴达能，是广东信宇律师事务所律师。
原告陈红祝、梁炳基诉被告陈红合、陈浩深房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法由审判员林峻永独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告陈红祝、梁炳基的共同委托代理人区健辉，被告陈红合、陈浩深的共同委托代理人吴达能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红祝、梁炳基诉称，被告陈红合是原告陈红祝的姐姐，被告陈浩深是原告陈红祝的姐夫。2006年4月，原告陈红祝与被告陈红合电话协商约定将被告陈红祝、陈浩深共同共有的座落于新会区会城北园西路14座301号房屋带原装修以人民币70000元正的价格转让给原告用于给母亲何丽娥居住。双方达成协议后，原告便通过汇款方式将购房款支付到被告陈红合的银行账号，涉案房屋也交付给原告用于母亲何丽娥居住至今。2010年1月10日原告陈红祝与丈夫梁炳基回国，并与被告陈红合、陈红祝签订了《关于会城北园西路14座301房屋买卖联合约定书》（下称：涉案合同）确认了上述房屋买卖的事实，涉案合同中还约定两被告必须在2015年8月28日后与原告办理涉案房屋的过户手续。然而到了约定的时间，原告多次找两被告办理房屋的过户手续，两被告均予以拒绝。两被告的行为已严重违约，且原告已实际取得了涉案房屋的所有权，为了维护原告合法权益，特起诉，请求判决：1.确认座落于江门市新会区会城北园西路14座301号的房屋归原告所有；2.两被告立即协助原告办理江门市新会区会城北园西路14座301号房屋的产权过户手续；3.两被告承担本案的全部诉讼费用和保全费。
原告为其诉称，向本院提供了如下证据材料：
1.“陈红合”和“陈浩深”的公民身份证（复印件）各一份，拟证明两被告的主体身份；
2.《关于会城北园西路14座301房屋买卖联合约定书》（原件）一份，拟证明原告与两被告已就涉案房屋的买卖问题达成了协议，且原告已经按照约定付清购房款，房屋也已经实际交付给原告使用，原告已取得涉案房屋的实际所有权，两被告应当按照协议的约定协助原告办理房产过户手续。
被告陈红合、陈浩深辩称：一、原、被告之间发生的是民间借贷合同关系，不是房屋买卖合同关系，法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。2006年5月，被告拟购买位于江门市新会区会城会俊花园8座406的房屋，购房价需27万元，被告的购房资金欠7万元，原计划向银行借款解决。当时被告已向新会建设银行申请以其所有的位于江门市新会区会城北园西路14座301的房屋（含涉案房屋）作抵押借款，银行评估涉案房屋的价值为12万元，认为可以抵押借款8万元，后因故银行未能批准该笔借款。原告陈红祝与被告陈红合是姐妹关系，原告梁炳基与陈红祝是夫妻关系，被告陈浩深与陈红合是夫妻关系，案外人何丽娥与原告陈红祝及被告陈红合是母女关系。被告因购房资金未能向银行借款解决，即向原告求助借款7万元。同时，原告陈红祝与被告陈红合共同的母亲何丽娥确需房屋居住。出于亲情考虑，原告同意借款7万元给被告购房，要求被告以其所有的涉案房屋作为借款担保，并要求涉案房屋供何丽娥居住，被告同意涉案房屋无偿供何丽娥居住，原告也同意免收被告的借款利息。被告借款购房后，因资金周转问题未能偿还原告的借款。2010年1月10日，原告担心其权益受损害，要求原、被告立字据。当天，由原告起草并打印了《关于会城北园西路14座301房屋买卖联合约定书》（简称《约定书》），要求原、被告签署。当时考虑如对涉案房屋作抵押登记，则手续繁琐及需支出费用；如不做抵押登记，原告的权益又得不到有效保障。原告便提出以房屋买卖的名义作为房屋担保，被告陈浩深初时不同意，但后来出于亲情信赖及其他考虑，最后同意了。因是名为房屋买卖实为房屋担保，故《约定书》中特别载明涉案房屋7万元价格低于当时的价钱，银行的评估价值为12万元，可抵押借款8万元及涉案房屋在原告不居住时，应回卖给被告的内容。《约定书》不是房屋买卖合同，只是原、被告双方认可名为房屋买卖、实为房屋担保的书面记录。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。二、原告起诉的程序有法律上的欠缺，遗漏当事人。原告起诉的原告为陈红祝和梁炳基二人，而《民事诉状》上只有陈红祝一人签名，本案遗漏当事人梁炳基。综上，请求法院依法驳回原告陈红祝、梁炳基的诉讼请求，诉讼费用由原告负担。
被告陈红合、陈浩深为其辩称，向本院提供如下证据材料：
《房地产权证》（粤房地证字第2799230号）（复印件）一份，拟证明涉案房屋的基本情况是属于两被告的完全产权，直到现在仍登记在被告名下，属于被告所有。
经审查，对于原告和被告提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采纳。
本院查明：
2010年1月10日，原告陈红祝、梁炳基与被告陈红合、陈浩深在江门市新会区会城签订《关于会城北园西路14座301房屋买卖联合约定书》（以下或简称《约定书》），约定内容为：“公元2006年4月，陈红合与陈红祝电话约定将会城北园西路14座301住房附带原有装修以人民币柒万元正的价格卖给陈红祝（陈红合已收款）后让其母亲何丽娥居住，（其价格低于当时的价钱，因当时由新会建设银行房屋抵押贷款部评估是价值人民币壹拾贰万元正，可贷款人民币捌万元正。）以上电话约定不包括单车房买卖。现双方共同约定于公元2015年8月28日后办理北园西路14座301住房的过户手续，过户费用由陈红祝与梁炳基全部负责。陈红祝与梁炳基可以暂时使用北园西路14座18#单车房。当陈红祝与梁炳基不愿居住本房屋时，应回卖给陈红合与陈浩深，不得转卖他人，价格到时由双方协商确定。本次房屋买卖陈浩深从始至今均是反动，但现在考虑多种因素，及红合、红祝姐妹的孝顺母亲之情，同意本次约定。本约定书一式两份，一份由陈红祝与梁炳基持有，一份由陈红合与陈浩深持有，现双方约定不得反悔。”
另查明：
位于广东省江门市新会区会城北园西路14号301的房产（以下或简称为涉讼房屋），权属人登记为陈浩深和陈红合共有。
诉讼中，梁炳基向本院提交的委托手续，显示了梁炳基委托了陈红祝作为诉讼代理人，其委托权限为“代为提起诉讼，代为申请财产保全，代为承认，放弃或者变更诉讼或执行请求，进行和解，提起上诉或者反诉，代为签收此案的法律文书或执行标的物，并有权为代理本人转委托律师处理本案有关事宜”，陈红祝代梁炳基转委托了律师进行诉讼。
本院认为：
本案争议的焦点是：一、本案争议的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、原告请求确权是否有理；三、被告是否构成违约，原告主张过户是否有理。
一、关于第一个争议焦点
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”案中，原告主张本案是房屋买卖合同纠纷，并提供《约定书》予以证明。根据约定内容可知，《约定书》主要反映的是原、被告之间有关房屋买卖的意思表示，其中并没有借贷的意思表示；而被告反映属于“民间借贷”关系的抗辩意见，并未有任何证据予以反映或辅助证明，并且原告对此也不予认可，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。因此，本院认定本案是房屋买卖合同纠纷。因原告陈红祝是美国公民，原告梁炳基是澳门居民，本案属涉外、涉澳民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于当事人没有协议适用法律，而本案被告的履行义务（××）最能体现房屋买卖合同特征，故本案适用被告的经常居住地法律即中华人民共和国内地的法律调整。
二、关于第二个争议焦点
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉讼房屋作为不动产，其所有权转让以登记为生效要件。鉴于涉讼房屋尚未办理过户登记手续，其所有权尚未发生转移。因此，原告主张确认涉讼房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。
三、关于第三个争议焦点
原告与被告签订《约定书》约定转让涉讼房屋的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称《合同法》）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告应当按照约定履行自己的义务。又根据《合同法》第一百五十九条关于“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原告应按照约定的数额支付价款给被告，被告应按照约定转移涉讼房屋的所有权给原告。案中，原告已依约支付了价款给被告，而被告并未如约在到期（2015年8月28日）后将涉讼房屋的所有权转让给原告，已构成违约。故根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担继续履行的违约责任，原告主张两被告办理涉讼房屋过户手续，理据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：
一、被告陈红合、陈浩深应在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告陈红祝、梁炳基办理将座落在广东省江门市新会区会城北园西路14号301房屋过户到原告陈红祝、梁炳基名下的手续；
二、驳回原告陈红祝、梁炳基的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1550元减半收取为人民币775元，申请（诉讼保全）费人民币720元，合共人民币1495元，由被告陈红合、陈浩深负担。
如不服本判决，原告陈红祝、梁炳基可在判决书送达之日起三十日内，被告陈红合、陈浩深可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 林峻永
二〇一五年十一月十六日
书记员 陈仲爱
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