江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终865号
上诉人（原审被告）：喻伟，男，1973年1月7日出生，汉族，江西省宜丰县人，住江西省宜丰县。
被上诉人（原审原告）：江西协旭机械有限公司，住所地：江西省宜丰县良岗工业园。统一社会信用代码：91360900662005046N。
法定代表人：简江村，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨中保，广东臻善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。
上诉人喻伟因与被上诉人江西协旭机械有限公司（以下简称协旭公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省宜丰县人民法院（2017）赣0924民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人喻伟、被上诉人协旭公司委托诉讼代理人杨中保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
喻伟上诉请求：改判30000元押金抵扣租赁费用，并在查明事实的基础上判决喻伟应承担的部分责任。事实和理由：1、喻伟与协旭公司在2014年12月23日签订了到2020年12月23日的租赁合同是事实。双方同意给二个月新店装修时间，实际租赁费应从2015年2月23日起算租金：即至2015年3月23日为第一个月，算到2016年2月23日为一年。从2016年2月23日到2017年5月23日止，满算共租用15个月，租赁费合计371250元，减去喻伟已经支付的250340元（含30000元押金和协旭公司签合同前欠供电公司的电费5340元），实欠120910元。一审法院未将押金和电费从租费中扣除，是错误的。2、出于友好的目的，喻伟在签订合同时答应帮协旭公司多出每年1万元的税款。现因协旭公司不顾喻伟的困难，强行解除合同，那么协旭公司应自负税款，喻伟不承担。3、2016年2月，喻伟经营的饭店遭到犯罪分子打砸，损失达700多万元。不仅如此，喻伟妻儿也在这起刑事案件中受伤，喻伟为救治妻儿伤病耗尽家财。为此，喻伟数次请求协旭公司缓交租金。此后，喻伟再次举债110余万元投入装修，加上此前的投入的120万元（喻伟用房屋抵押贷款），共计投入将近240万元。协旭公司不顾喻伟的实际困难，不但不免租，还强行逼停营业，又不返还喻伟为此投入的装修费用，这等同于变相侵占喻伟240万元装修资金和银行贷款。4、经喻伟多方了解，协旭公司真实目的是想把店面收回后租给打砸喻伟的犯罪嫌疑人邓某，邓某每年加租金十万元支付给协旭公司。邻舍店主透露，邓某曾向他们打听到店主方是协旭公司后,就声称要多付十几万租下，改为经营湘菜酒店，如果这样的话，邓某不用投入一分装修费用,又抢占了喻伟的这个店（邓某曾用相同手段强行霸占此前喻伟与他合伙经营的山庄）。5、在前述刑事案件发生的第六日，喻伟即将妻儿的伤情鉴定书材料送往协旭公司，真诚主动表明欠租用于救治病患，请求协旭公司按欠租总额计算利息（1分年息）,等喻伟另一合伙案件判决并拿到了分配款后一次付清协旭公司。为此，喻伟十五六次转告协旭公司负责人李总，向他发短信息十次，同时四处奔波贷款。因此，喻伟并非协旭公司所说的故意拖欠租金。协旭公司以此为由请求收回店铺，造成喻伟雪上加霜，一家四口无经济来源,妻子致残至今无法工作，小孩无钱交学费，最终家庭破裂。协旭公司不但不理解喻伟的家庭处境，反而起诉喻伟无故拖欠租金，毫无事实依据。请求二审法院以人为本，判决评估喻伟投入的总资金，减去欠租120910元后，多余款返还喻伟。
协旭公司辩称：1、喻伟拖欠协旭公司租金属实，协旭公司计算租金无误。喻伟共支付201250元，按照双方约定的16.5万元，开票税金1万元计算，至今还有357825元未付。2、喻伟在二审中提出的保证金和电费问题，属于独立的诉讼请求，不属于本案处理的范围。而且，因喻伟的违约造成协旭公司巨大经济损失，该保证金尚不足以弥补该损失，因此喻伟也无权要求返还保证金。3、喻伟的个人境遇以及其所陈述的刑事案件均与本案无关，不能成为其不支付租金的抗辩理由。4、喻伟长期占有租赁房屋，拒不返还，又拒付租金，协旭公司损失持续扩大，一审法院不支持协旭公司占用费的请求处理不当，应予纠正。因此，请求二审法院判决喻伟立即返还租赁房屋。
协旭公司向一审法院起诉请求：1、判决确认协旭公司与喻伟之间的《商品房（店面）租赁合同》已解除；2、判决喻伟立即向协旭公司交还宜丰县新昌镇永和大道2号1栋4号、6号、8号的租赁房屋；3、判令喻伟立即向协旭公司支付2016年4月24日至2017年5月18日的租金共计198250元；4、判令喻伟立即向协旭公司支付租金滞纳金2800元（从每月应付租金为本金，按3%的日利率，从各自应付款后七日起暂计至起诉之日为人民币2800元，其余部分，计算至实际支付之日止）；5、判令喻伟向协旭公司支付租赁合同解除后的占有使用费人民币27500元（按照《商品房（店面）租赁合同》约定的租金标准，从2017年5月18日暂计至2017年7月5日，其余部分，计至实际交还租赁房屋之日止）；6、一审诉讼费由喻伟承担。
一审法院认定事实：2014年12月26日协旭公司与喻伟签订了《商品房（店面）租赁合同》，约定喻伟向协旭公司承租位于江西省宜丰县新昌镇永和大道2号1栋4号和6号及8号店面，租赁期自2014年12月23日起至2020年12月23日止，租期为陆年（其中2014年12月23日至2015年2月23日正式交房租给甲方，期间时间为甲方给乙方装修时间）；前三年的租金为每年16.5万元，租金按月支付，支付日期为每月23日前，最迟延至每月月底，逾期超过7日甲方有权同时采取解除合同、每日按应付租金的3%收取滞纳金等措施。后三年按16.5万元基础上一次性加10%房租;合同同时约定租赁期满后，该三间商品房（店面）归还时，应当符合正常使用状态，原有装修及附着物，不得拆卸，且无偿归乙方所有。可移动的乙方物件，乙方自行搬走。合同签订后，协旭公司按约定向喻伟交付了租赁物，喻伟按合同约定支付了租金201250元（截止至2016年4月22日），之后喻伟未再按约定向协旭公司支付租金，自2016年4月22日起至2017年5月18日喻伟尚欠协旭公司租金198250元，经协旭公司多次催促，喻伟均借口没有钱。协旭公司于2017年5月12日将律师函及解除合同通知寄至喻伟，函告喻伟要求解除合同并支付欠付的租金。协旭公司于2017年6月通知喻伟要求停止营业，喻伟亦按协旭公司要求停止营业了。
一审法院认为，协旭公司、喻伟双方签订的商品房（店面）租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。协旭公司按合同约定交付租赁物给喻伟使用，喻伟应按约定按时支付租金，喻伟前期亦能按合同约定准时支付租金，但自2016年4月22日起至2017年5月18日的租金198250元喻伟至今未付，构成违约，喻伟应承担继续履行支付租金的义务。协旭公司于2017年5月12日将律师函及解除合同通知寄至喻伟，函告喻伟要求解除合同并支付欠付的租金，协旭公司于2017年6月通知喻伟要求停止营业，喻伟亦按协旭公司要求停止营业了。该院认为，喻伟迟延履行支付租金，经协旭公司催告后在合理期限内仍未履行，协旭公司可以解除合同。合同约定逾期超过7日协旭公司方有权同时采取解除合同、每日按应付租金的3%收取滞纳金等措施，该院认为，按3%收取日利率过高，有失公平，该院酌定按年利率6%收取滞纳金为宜。协旭公司主张要求喻伟支付租赁合同解除后的占有使用费的诉请，该院认为，协旭公司于2017年6月要求喻伟停止营业，喻伟亦按协旭公司要求停止了营业，并没有继续经营，双方合同亦没有约定合同解除后的占有使用费的收取，故该院对协旭公司该诉请不予支持。
一审法院认为，商品房（店面）租赁合同约定租赁期满后，该三间商品房（店面）归还时，应当符合正常使用状态，原有装修及附着物，不得拆卸，且无偿归出租方所有，虽然租赁合同未届满，但是因喻伟迟迟不支付租金的行为导致双方的合同提前终止，喻伟应承担违约责任，租赁店面内可搬走的由喻伟搬走，装修附着物不能拆除的归协旭公司所有。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除协旭公司与喻伟之间的商品房（店面）租赁合同；二、限喻伟于判决生效后十日内支付协旭公司房屋租金198250元及按年利率6%计算的滞纳金（自2016月4月22日起至支付之日止）；并于生效后三十日内搬离店内。三、驳回协旭公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4728元，由被告喻伟承担4000元，由协旭公司自负728元。
二审期间，喻伟向本院提交的证据有：（一）押金收据一张，证明：协旭公司2014年12月22日收取喻伟押金30000元。协旭公司经质证对证据（一）真实性无异议。本院对协旭公司收取喻伟收取30000元押金的事实予以确认。
（二）农业银行转账单（现金缴款单）12张、农业银行银行流水一份、工商银行取款凭证一张，证明：喻伟共向协旭公司交纳租金215000元。协旭公司经质证认为，对喻伟向协旭公司转款或缴款的银行回单的真实性无异议，喻伟的转账记录与协旭公司一审提交的账目记录一致；对该组证据中工商银行取款凭证的关联性有异议，与本案无关。本院对农业银行转账单（现金缴款单）予以认定；对工商银行取款凭证，该证据仅能反映喻伟从工商银行取款的事实，不能证明喻伟已将该款支付给了协旭公司，故本院不予认定。
（三）电费收据6张，证明：2015年1月至3月期间，喻伟交纳电费5340元，该电费均产生在喻伟接收店面之前，故应由协旭公司负担。协旭公司经质证，对关联性有异议，缴费时间均在店面交付之后，因此该电费不应由协旭公司负担。本院认为，案涉合同约定2014年12月23日至2015年2月23日系协旭公司给予喻伟的装修期限，而该组证据反映的缴费时间均在该装修期内，虽然喻伟陈述协旭公司于2015年2月才向其交付店面，但未提供相应的证据予以证实，故本院不予认定该组证据在本案中的证据效力。
本院除对一审法院查明的事实予以认定外，另查明：2014年12月26日协旭公司（甲方）与喻伟（乙方）签订一份《商品房（店面）租赁合同》。该合同第三条约定“租金及保证支付方式：1、甲乙双方约定，该三间店面每年租金为人民币16.5万元。此租金产生的营业税由承租方（乙方）承担。开票税金由乙方每年承担壹万元，其他税金由甲方承担。2、甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付该三间店面租赁保证金，保证金为叁万元整。租金按每月付甲方，支付日期每月23日之前向甲方支付当月租金，最迟延到每月月底，逾期超过7日的，甲方有权同时采取以下措施：①每日按应付租金的3%向乙方支付滞纳金，直至租金支付完毕之日止②对租赁物采取停水停电措施③解除本合同④造成甲方其他损失的，乙方同时承担赔偿责任。”2014年12月22日，喻伟向协旭公司工作人员李来成支付押金30000元，李来成出具收据一张，写明“今收到喻伟现金叁万元正店面压（押）金”。自2015年3月9日至11月30日，喻伟每月支付租金13750元，2016年4月6日付款27500元，2016年6月14日付款20000元，2016年11月1日付款30000元。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、案涉《商品房（店面）租赁合同》应否解除；2、喻伟拖欠协旭公司多少租金。对此，本院综合分析评判如下：
一、关于案涉《商品房（店面）租赁合同》应否解除的问题
本院认为，根据《商品房（店面）租赁合同》第三条的约定，喻伟应每月按时支付租金，如逾期支付租金，协旭公司有解除合同的权利。从本案查明的事实看，截至协旭公司要求喻伟解除合同之日（2017年5月18日）止，喻伟有一年的租金和税款尚未支付，处于逾期状态，显然已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，协旭公司请求法院解除合同依法有据。因此，一审法院判决解除案涉合同并要求喻伟搬离店面，处理得当，应予维持。
二、关于喻伟拖欠协旭公司多少租金的问题
本院认为，第一，根据案涉租赁合同第二条的约定，租赁期自2014年12月23日起至2020年12月23日止，租期为陆年（其中2014年12月23日至2015年2月23日正式交房租给甲方，期间时间为甲方给乙方装修时间），喻伟应在装修期间届满后的第一个月开始向协旭公司支付租金。截至协旭公司要求喻伟解除合同之日（2017年5月18日）止，喻伟租赁店面时长为两年零三个月。根据合同第三条“……每年租金16.5万元。此租金产生的营业税由承租方（乙方）承担。开票税金由乙方每年承担壹万元……”的约定，喻伟每年应向协旭公司交纳的租金和税款共计175000元。第二，从本案查明的事实看，自2015年3月至2016年11月间，喻伟向协旭公司付款总额为201250元。那么，扣除2015年2月23日至2016年2月22日全年租金及税款后，剩余部分款项26250元（即201250元-175000元）可转为下年度租金，根据每月租金13750元计算，26250元相当于1.9个月的租金（即26250元÷13750元/月）。因此，一审判决认定喻伟租金付至2016年4月22日并无不当。综上所述，喻伟拖欠的是2016年4月23日至2017年5月18日的租金以及税款，即（13750元/月×13个月）+10000元=188750元。因此，一审法院计算该时段租金和税款为198250元，属事实认定错误，本院予以纠正。第三，喻伟在与协旭公司签订租赁合同时交纳租赁押金30000元，该款应从喻伟所欠租金和税款中扣除，故喻伟欠协旭公司的租金和税款总额为158750元。第四，合同虽约定租金逾期超过7日每日按3%收取滞纳金，但该滞纳金计收标准明显过高，一审法院以欠付总额为基数按年利率6%从2016年4月22日起计收滞纳金，兼顾了双方利益，处理得当。
综上，喻伟上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省宜丰县人民法院（2017）赣0924民初687号民事判决第一项。
二、撤销江西省宜丰县人民法院（2017）赣0924民初687号民事判决第二项、第三项。
三、限上诉人喻伟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人江西协旭机械有限公司租金158750元及滞纳金（滞纳金以158750元为基数自2016月4月22日起按年利率6%计算至租金支付完毕之日止）。
四、限上诉人喻伟于本判决生效之日起三十日内搬离位于江西省宜丰县新昌镇永和大道2号1栋4号、6号、8号店面并将店面返还给被上诉人江西协旭机械有限公司。
五、驳回被上诉人江西协旭机械有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4728元，由上诉人喻伟承担4000元，由被上诉人江西协旭机械有限公司负担728元；二审案件受理费550元，由被上诉人江西协旭机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢澍望
审判员 袁飞云
审判员 杨耀星
二〇一八年六月四日
书记员 廖海帝