江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终728号
上诉人（原审原告）：胡广莲，女，1972年10月8日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
委托诉讼代理人：ＸＸ君，江西赣东北律师事务所律师，特别代理。
委托诉讼代理人：林静，江西赣东北律师事务所律师，特别代理。
被上诉人（原审被告）：邹晓莉，女，1981年5月12日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
委托代理人：张国强，江西鄱都律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）：胡梦情，女，1989年1月4日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
上诉人胡广莲因与被上诉人邹晓莉、胡梦情房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2018）赣1128民终2717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡广莲上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人之间买卖上诉人的房屋的行为无效并由被上诉人邹晓莉返还房屋及房屋内的财产；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人邹晓莉提供的《房产买卖协议》书中“胡广莲”签名并非胡广莲本人签名；迅达公司非法吸收公众存款已经司法定论；胡广莲虽然委托了胡梦情售房，但是并未受权胡梦情28万元价格售房，胡梦情售房应征得胡广莲的同意；且本案售价格低，当地价格不会低于70万元。2、原审适用法律错误，本案合同系伪造的，应认定为无效；本案实际是以房屋作为胡广莲借款进行担保，应认定为担保无效。
邹晓莉辩称：原审认定事实清楚，程序合法，应予维持。邹晓莉购买房屋时已经看到委托书，且房屋房产证、身份证复印件等手续都有，从客观上及表象上可以让邹晓莉产生胡广莲卖房的真实性，邹晓莉也是善意第三人；邹晓莉购房价虽然稍低于市场价但是并不存在恶意串通；上诉人声称不知情，但是已有经过公证的委托书，胡梦情签字效力是相同的。
胡梦情辩称：我受胡广莲委托售房，我有权出售这个房子，胡广莲欠迅达公司的钱，她拿房子做抵押，不出钱公司就有权拿房子出售，借钱在前，抵押在后。其余意见同意邹晓莉意见。
胡广莲向一审法院起诉请求：1、确认被告胡梦情、邹晓莉之间的房屋买卖无效；2、判令被告邹晓莉返还原告胡广莲所有的位于鄱阳镇××花园××单元××号房屋并登记到原告胡广莲名下以及保证房屋内的财产完好；3、本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：原告胡广莲购买了位于鄱阳镇××花园××单元××号房屋，并于2010年6月21日取得了房屋所有权证书。2014年7月，原告胡广莲向迅达公司借款280,000元，为担保上述债务的履行，根据迅达公司要求，原告胡广莲于2014年7月11日签署了一份委托书，原告胡广莲为委托人，被告胡梦情为受托人。委托原因、事项、权限为：胡广莲是鄱阳镇××花园××单元××号房屋的产权人，现我同意出售上述房产。由于本人事务繁忙，不能亲自办理该房产的相关手续，故委托胡梦情为我的合法代理人，代理我办理如下事项：1、代为办理此房产买卖及过户的交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2、代为到房产交易管理部门及资金监管机构办理此房产权转移、过户等相关事宜；3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气等物业交割手续；4、代为收取相关售房款和购房定金。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限一年，委托人无转委托权。当日，该《委托书》经鄱阳县公证处（2014）赣饶鄱证内字第988号公证书公证。借款后，原告胡广莲未按约定还款。2015年6月2日，两被告一同前往房产登记部门，被告胡梦情以原告胡广莲代理人的身份协助被告邹晓莉办理诉争房屋过户登记手续，并将房产登记到被告邹晓莉名下。房产交易、权属登记申请表显示原告胡广莲为出卖人，被告邹晓莉为买受人。被告胡梦情以原告胡广莲代理人的身份在申请表上签名，被告邹晓莉也在申请表上签名。房产登记档案中有一份签署日期为2015年5月18日的经打印的房产买卖协议，协议也显示原告胡广莲为出卖人，被告邹晓莉为买受人；协议同时载明房屋价款为280,000元。庭审中，原告胡广莲称，“胡广莲”三个字不是其所签，被告胡梦情则称，“胡广莲”三个字，已记不清是谁签的。2015年6月4日，被告邹晓莉将购房款280,000元转账至迅达公司员工曹鹏飞在江西农商银行的账户。现原告胡广莲以两被告恶意串通非法转移其房产为由诉至本院，提出前述诉请。一审法院认为，根据原告胡广莲的诉讼请求及相关事实来看，本案争议的焦点是，以胡广莲为卖方、以邹晓莉为买方的诉争房产买卖合同在原告胡广莲与被告邹晓莉之间是否成立，两被告之间是否存在恶意串通,损害原告胡广莲利益的问题。关于合同是否成立的问题。当事人达成合意是合同的成立的必备要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，也确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章。因此，经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律拘束力。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。该法第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，原告胡广莲向迅达公司借款时，签署了一份授权被告胡梦情出售诉争房产的委托书，该委托书有其认可的本人签名，足以证明其不能按期还款时有出售房产还债的意思表示。办理诉争房屋过户登记手续时，被告胡梦情也以原告胡广莲代理人的身份在房产交易、权属登记申请表上签名。根据上述事实，有理由相信房产买卖协议上的“胡广莲”签名为原告胡广莲或被告胡梦情所写，故可以认定原告胡广莲与被告邹晓莉之间房屋买卖合同关系成立。原告胡广莲称其未在房产买卖协议上签名，但未提供证据证明，且即使其所述属实，也可推断“胡广莲”签名或为被告胡梦情所写，或为迅达公司授意的其他人员所写。上述两种情形均不违背其不能按期偿还迅达公司借款时有出售房产还债的意思表示。故原告胡广莲主张其与被告邹晓莉之间房屋买卖合同关系不成立，不予支持。关于两被告之间是否存在恶意串通,损害原告胡广莲利益的问题。诉争房产过户后，被告邹晓莉已直接通过迅达公司员工曹鹏飞在江西农商银行的账户将购房款280,000元支付给了迅达公司，该购房款实际上冲抵了原告胡广莲所欠迅达公司借款。原告胡广莲称，其通过朋友已偿还了迅达公司借款，但未提供证据证实，不予采信。原告认为被告邹晓莉买受其房屋售价明显偏低，属非善意取得诉争房屋，但没有提供足够的证据予以证明，其提供的2014年度和2015年度房地产情况月报表只能证明同期鄱阳县商品房销售的平均价格，不能证明当时与诉争房屋同地段同类型房屋的市场平均交易价格，故对原告胡广莲该项主张，不予支持。综上所述，原告胡广莲要求确认被告胡梦情、邹晓莉之间的房屋买卖无效及判令被告邹晓莉返还位于鄱阳镇××花园××单元××号房屋并登记到原告胡广莲名下的诉讼请求，理由不充分，不予支持。原告胡广莲主张诉争房屋内的其他财产权利，因该项诉讼请求不明确，本案不作处理，其可另行主张。判决：驳回原告胡广莲的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，本案二审期间争议焦点为：本案胡梦情是否有权以28万元低价格售出本案所涉房屋？上诉人主张其虽然授权胡梦情售房但是并未授权以28万元低价售房故售房合同无效，被上诉人则认为胡梦情有权以28万元售房且该价格在当地并不是低价。本院认为，首先，本案双方均认可的由胡广莲本人出具的且经过公证的《委托书》明确载明胡广莲不仅同意胡梦情出售房产，而且授权胡梦情代为办理房产买卖、代为签订房屋买卖合同且代为收取售房款，还载明“受托人在上述委托范围内所进行了一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果”，另该《委托书》并未载明房屋特定售价内容，更未载明售价低于某价格须经委托人同意内容，故从该《委托书》所载明内容的通常意义上理解，受托人得以其认为合适的价格出售该房屋，买受人依赖该《委托书》得与胡梦情进行协商确认房价并办理房屋买卖手续；其次，即使本案所签订的《房产买卖协议》上所载明的“胡广莲”签名系假冒签名，且胡梦情本案二审期间亦陈述了不确认是否由胡梦情代签的事实，也无法否定胡梦情认可本案房屋销售给了邹晓莉的事实并协助办理了相应过户手续这一事实；第三，本案购房款虽然最终汇入的是曹鹏飞而不是胡广莲的账号，但是一方面，胡梦情作为胡广莲的受托人具有明确的接收房款的授权，且明知购房款汇入曹鹏飞账号后仍协助办理了过户手续，应视为其认可并接受了该购房款；最后，上诉人虽然主张28万元的房屋售价过低，但是一方面并未提供合法、有效的证据证明该价格系畸低的事实，另一方面，即使该价格低于同一地段其他房屋单价，也并不必然否定房屋买卖双方基于协商一致自行达成最终售价的合法性，故上诉人主张胡梦情无权以28万元价格售出本案所涉房屋以及两被上诉人签订的《房产买卖协议》无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于本案是否涉及以房担保借款的问题，一方面，胡广莲向迅达公司借款的双方当事人并非本案房屋买卖双方当事人胡广莲、邹晓莉，即使房屋买方邹晓莉系迅达公司的职工，也并不必然代表二者当事人身份等同；另一方面，胡广莲向迅达公司借款时间与本案房屋买卖时间并不完全吻合，且房屋买卖委托书亦未载明以胡广莲未按借款合同履行还款义务为委托书生效要件的相关内容，故综合本案双方当事人现有证据，不足以认定本案系以售房担保借款。
综上所述，胡广莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,500元，由胡广莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑国辉
审判员 周立峰
审判员 夏旭莉
二〇一八年四月十六日
书记员 谢雅婷