广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终693号上诉人(原审被告)：江门市里村房地产有限公司。住所地广东省江门市蓬江区。法定代表人：施金元，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1981年9月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏江榕，广东华法（江门）律师事务所实习律师。上诉人江门市里村房地产有限公司（以下简称里村公司）因与被上诉人李娜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。里村公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李娜的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由李娜承担。事实和理由：一、里村公司宣传资料中的农林双朗小学不属于泮海蓝湾小区开发规划范围内的房屋以及相关设施，该宣传资料依法属于要约邀请，一审判决错误定性为要约。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将里村公司宣传广告中的农林双朗小学学位定性为要约。根据上述司法解释，商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列四个条件，其性质将变为要约：1.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2.该说明和允诺具体确定；3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；4.该说明和允诺不论是否载入商品房买卖合同。本案中，里村公司开发的泮海蓝湾小区位于里村，而农林双朗小学位于育德街，两者距离大约一千米。农林双朗小学不在泮海蓝湾小区开发规划范围内，不属于泮海蓝湾小区内的房屋或相关设施。因此，即使里村公司宣传资料对农林双朗小学学位的允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，也不符合商品房宣传资料由要约邀请转变为要约的条件，依法仍应定性为要约邀请。一审判决适用的法律与认定的事实，明显不符，未考虑宣传资料中的农林双朗小学是否属于泮海蓝湾小区开发规划范围内的房屋及相关设施，就作出了错误的定性。二、商品房预售合同没有约定小学学位违约行为的违约责任，一审判决里村公司承担20000元违约金的民事责任，明显违背合同约定与合同法规定。里村公司与李娜签订的《商品房预售合同》没有小学学位的约定，也没有约定小学学位违约行为需要承担20000元违约金的责任。在合同没有约定违约金的前提下，一审判决酌情判决里村公司承担20000元违约金的民事责任，没有合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定违约金指的是合同中约定的违约金数额，一审判决合同以外的违约金也与合同法规定不相符。三、一审判决认定李娜主张的损失均不存在，依法应当驳回李娜赔偿损失的诉讼请求。一审判决判令违约金超出了本案诉讼请求的范围。我国实行九年义务教育，涉案商品房是否享有农林双朗小学学位并没有导致李娜子女教育成本的增加。一审判决也认定李娜主张的房屋价值损失、托管费、培训费等均不是实际损失。因此，李娜赔偿损失的请求依法不能成立。但一审却对违约金作出了判决，明显超出了赔偿损失诉讼请求的范围，并且里村公司也没有就违约金提出抗辩意见以及提供证据，一审判决明显不当。四、里村公司含有教育学位的宣传资料仅在2015年11月至2016年5月期间出现，教育部门在2016年6月发布的《蓬江区中心城区2016年小学招生地段安排通告》后，里村公司立即撤回了所有含有教育学位内容的宣传资料不再使用。一审判决认定里村公司明知销售的商品房不享有农林双朗小学的学位却仍对外宣传，与事实严重不符。李娜辩称，一、一审判决把里村公司销售广告和宣称资料中关于学位房的说明定性为合同要约是正确的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果商品房的广告和宣传资料虽然是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，具体确定并对商品房的买卖合同的订立以及房屋价格的确定有更大影响的，应当视为要约。具体到本案，双方订立合同完全是受该宣传资料的影响，李娜购买涉案房屋就是为了解决子女就读的问题，因此一审定性是合理正确的。二、依据百度地图，涉案房屋与相邻被划入农林双朗小学的其他楼盘相比较，涉案房屋的距离是最近的，因此划分学位距离应当不属于唯一因素，里村公司的上诉理由不成立。三、一审判决里村公司应当承担违约责任是正确的，虽然双方签订商品房预售合同，就学位问题没有约定违约金，但是李娜的损失是浅而易见的，而且李娜希望子女能够接受比较好的教育的合同目的落空，也必然要为子女的教育另行支出合理费用，因此一审判决是正确的，有事实和法律依据。四、在一审庭审过程中，以及李娜与里村公司交涉过程中，里村公司均承认其宣传学位，而且对双方订立合同构成重大影响，并承诺给予相应的补偿，因此关于学位的问题对双方的合同订立构成重大影响的定性也是正确的。李娜向一审法院起诉请求：1.里村公司赔偿146323元；2.本案诉讼费用由里村公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、江门市里村房地产有限公司应于一审判决生效之日起十日内支付20000元违约金给李娜；二、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3226元，由李娜负担2774元，由里村公司负担452元。二审中，里村公司未提交新证据。李娜依法提交了以下证据：1.律师费发票两张，拟证明李娜为维护自身权益所支出的合理费用。2.百度地图截图1张，拟证明所涉楼盘到农林双朗小学的距离比骏景湾品峰到农林双朗小学的距离较近，只有600多米。本院组织当事人对上述证据进行了质证。里村公司对上述证据发表如下质证意见：对于证据1发票的真实性没有异议，但发票是李娜聘请代理人所产生的费用，不属于李娜与里村公司商品房预售合同所产生的费用，与本案没有关联性。对于证据2，里村公司开发的泮海蓝湾小区与农林双朗小学相隔三条马路和大湾村以及几个住宅小区，所以农林双朗小学不属于泮海蓝湾小区规划范围。本院对上述证据作出如下认定：对于证据1，李娜一审未主张该损失，故其提交的证据与本案无关，本院不予采纳。对于证据2，不属于二审新证据，本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对里村公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩意见以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.里村公司销售宣传资料是否构成要约。2.里村公司是否明知所销售商品房不享有农林双朗小学的学位仍对外宣传。3.里村公司是否应承担违约责任。关于里村公司销售宣传资料是否构成要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案中，里村公司售楼时宣传“享江门市农林小学双朗校区省级名校”、“享江门市农林小学省级名校学位”，即对其所开发的房屋作出享有农林小学双朗校区学位的具体确定的允诺，里村公司主张农林小学双朗校区不在泮海蓝湾规划范围，属于对上述法律条文理解有误，本院对其该点主张不予采纳。李娜在购买房屋时，其女儿李某满5岁，即将达到适读小学年龄，按里村公司的宣传，李某可就读农林小学双朗校区。李娜购买房屋后，于2016年6月20日将其女儿李某的户口从迁入涉案房屋的地址中。现《蓬江区中心城区2017年小学招生地段安排通告》规划涉案房屋小区学位在里村小学，不在农林双朗小学（即农林小学双朗校区），导致李娜不能实现购房目的。因此，可以认定里村公司的允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，里村公司的宣传构成要约。一审认定里村公司宣传涉案房屋享农林小学双朗校区学位构成要约，处理正确，本院予以维持。里村公司上诉主张属于要约邀请理据不足，本院不予支持。关于里村公司是否明知所销售商品房不享有农林双朗小学的学位仍对外宣传的问题。里村公司上诉主张其含有学位的宣传资料只是在2015年11月至2016年5月出现，2016年6月教育部门招生地段安排公布后就不再使用，一审法院认定其明知所销售商品房不享有农林双朗小学的学位仍对外宣传的事实有误。经审查，里村公司主张其含有学位的宣传资料在2016年6月教育部门招生地段安排公布后就不再使用，而实际上教育部门招生地段安排在2016年7月才公布，本案业主李娜在2016年4月已购买涉案房屋，里村公司的学位房宣传已对李娜购买涉案房屋构成重大影响。至于里村公司在教育部门招生地段安排公布后是否仍对外以学位房宣传，虽然该事实无法查清，但并不影响本案的责任认定。一审法院关于里村公司在涉案小区于2016年已不属于农林双朗小学招生地段，仍对外宣传“享有农林双朗小学学位”，间接证明对李娜购买涉案房屋构成重大影响的论述，虽然有误，但也不影响本案的处理结果。关于里村公司是否应承担违约责任的问题。根据前述法律规定，虽然里村公司未将享农林小学双朗校区学位的权利载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，里村公司违反合同约定，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》未对里村公司违反学位允诺的违约责任作出约定，故一审法院酌定里村公司赔偿李娜20000元，并无不当，本院予以维持。里村公司关于无需承担违约责任的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，里村公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由江门市里村房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梅晓凌审 判 员 熊昌波二〇一八年四月十九日法官助理 李苏琴书 记 员 李静雯