福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0502民初1430号原告：泉州市南丽置业发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：杨连嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所律师。被告：陈灿福，男，1975年5月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。第三人：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽街。主要负责人：邱吉晨，该分行行长。委托诉讼代理人：庄鸣，男，该分行职员。原告泉州市南丽置业发展有限公司（以下简称“南丽置业公司”）与被告陈灿福、第三人中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中国银行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南丽置业公司的委托诉讼代理人徐长青、第三人中国银行泉州分行委托诉讼代理人庄鸣到庭参加诉讼，被告陈灿福经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南丽置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认南丽置业公司与陈灿福签订的合同编号为201209070011的《商品房买卖合同》于2017年4月23日解除；2.陈灿福向南丽置业公司支付代偿的银行贷款本息95055.38元；3.陈灿福向南丽置业公司支付违约金99994.1元；4.陈灿福向南丽置业公司支付律师费26000元。事实和理由：2012年9月7日，南丽置业公司与陈灿福签订合同编号为201209070011的《商品房买卖合同》一份，合同约定陈灿福向南丽置业公司购买位于鲤城区浮桥街道新步社区南益鲤景湾·清苑A2403室房屋，房屋总价款为999941元，陈灿福支付首付款319941元，剩余房款680000元，陈灿福选择向中国银行泉州分行按揭贷款支付。2017年3月20日，中国银行泉州分行函告南丽置业公司，陈灿福已经逾期还按揭款多期，如陈灿福不再期限内清偿按揭款，南丽置业公司须承担担保责任。2017年3月30日，中国银行泉州分行自南丽置业公司账户扣划90540.54元以垫付陈灿福应偿还的借款本息。2017年4月11日，南丽置业公司发函要求陈灿福10日内付清代垫款，并确保不再逾期偿还贷款，否则解除《商品房买卖合同》，陈灿福拒收。2017年4月25日，中国银行泉州分行再次自南丽置业公司账户扣划4514.84元。因陈灿福逾期还贷导致南丽置业公司承担担保责任，且陈灿福至今无力还贷，南丽置业公司根据《商品房买卖合同》附件六第二十四条约定，有权解除《商品房买卖合同》并追究其违约责任。陈灿福书面答辩称，陈灿福已办理按揭贷款，且中国银行泉州分行已将贷款转给南丽置业公司，故陈灿福未欠南丽置业公司购房款。陈灿福未按期偿还贷款，导致南丽置业公司承担保证责任引起本案纠纷，本案属于担保合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，南丽置业公司只能主张追偿权，不能因担保合同纠纷而主张解除《商品房买卖合同》。诉争房屋已经升值，南丽置业公司不能因其承担保证责任而主张解除《商品房买卖合同》，南丽置业公司依照《商品房买卖合同》约定有义务协助陈灿福将诉争房屋办理至陈灿福名下。第三人中国银行泉州分行对南丽置业公司主张的事实无异议，希望陈灿福能及时偿还贷款。南丽置业公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案及预告登记申请表；贷款逾期催收通知书、特种转账单；律师函及邮寄单据；特种转账单；委托合同、转账单、发票等证据，中国银行泉州分行依法提交了截止至2017年11月1日的还款记录，陈灿福未到庭参加诉讼，又未书面提出质证意见及反驳证据，视为其自愿放弃举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。南丽置业公司、中国银行泉州分行提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，足以证明其对陈灿福主张的相应事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年9月7日，南丽置业公司与陈灿福签订合同编号为201209070011的《商品房买卖合同》一份，合同约定陈灿福向南丽置业公司购买位于鲤城区浮桥街道新步社区南益鲤景湾·清苑A2403室房屋，房屋总价款为999941元，陈灿福支付首付款319941元，剩余房款680000元，陈灿福选择向中国银行泉州分行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第二十四条约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保。若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价的10%向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产转归出卖人所有。在扣除违约金和出卖人承担保证责任的损失（包括代偿的本金、利息、罚息、违约金、律师费及其他费用）后，出卖人将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。”2017年3月20日，中国银行泉州分行函告南丽置业公司，陈灿福已经逾期还按揭款多期，如陈灿福不再期限内清偿按揭款，南丽置业公司须承担担保责任。2017年3月30日，中国银行泉州分行自南丽置业公司账户扣划90540.54元以垫付陈灿福应偿还的借款本息。2017年4月11日，南丽置业公司发函要求陈灿福10日内付清代垫款，并确保不再逾期偿还贷款，否则解除商品房买卖合同，陈灿福拒收。2017年4月25日，中国银行泉州分行再次自南丽置业公司账户扣划4514.84元。本院认为，南丽置业公司与陈灿福签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。陈灿福未依约偿还中国银行泉州分行借款本息，导致南丽置业公司被要求承担连带清偿责任，其行为已构成违约，南丽置业公司根据合同约定有权请求解除其与陈灿福签订的《商品房买卖合同》，并要求陈灿福以总房款10%标准支付南丽置业公司违约金99994.1元（999941元×10%），但南丽置业公司请求确认《商品房买卖合同》于2017年4月23日解除，依法无据，不予支持。陈灿福辩称本案应按担保合同关系审理，没有法律依据，不予采纳。陈灿福未按时偿还中国银行泉州分行贷款，导致中国银行泉州分行从南丽置业公司账户扣划共计95055.38元用于代偿陈灿福应偿还的借款本息，南丽置业公司有权请求陈灿福支付其该垫付款。因陈灿福的违约行为，南丽置业公司提起本案诉讼，并支出律师费26000元，南丽置业公司根据合同约定有权要求陈灿福承担该费用。陈灿福经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，陈灿福未按时偿还贷款，导致南丽置业公司承担担保责任，构成违约，南丽置业公司请求解除其与陈灿福签订的《商品房买卖合同》，并请求陈灿福支付其违约金99994.1元、律师费26000元、代垫款95055.38元，依法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条规定，判决如下：一、解除泉州市南丽置业发展有限公司与陈灿福于2012年9月7日签订的合同编号为201209070011的《商品房买卖合同》；二、陈灿福应于本判决生效之日起十日内向泉州市南丽置业发展有限公司支付违约金99994.1元；三、陈灿福应于本判决生效之日起十日内向泉州市南丽置业发展有限公司支付代偿中国银行股份有限公司泉州分行贷款本息95055.38元；四、陈灿福应于本判决生效之日起十日内向泉州市南丽置业发展有限公司支付律师费26000元；五、驳回泉州市南丽置业发展有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13799元，减半收取计6899.5元，由陈灿福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  郑英好二〇一七年十二月七日书记员  郑桂艳速录员  徐 程本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。