湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2780号上诉人（原审被告）：蒋新云，男，1963年6月16日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：杨旭(系蒋新云之妻)，住湖南省郴州市苏仙区桔井路**号*栋*单元***房。被上诉人（原审原告）：郴州市公安局苏仙分局，住所地湖南省郴州市苏仙区桔井路25号。法定代表人：祁永忠，该分局局长。委托诉讼代理人：何恋，女，该局法制大队民警。委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。上诉人蒋新云因与被上诉人郴州市公安局苏仙分局（以下简称苏仙公安分局）合同纠纷一案，苏仙公安分局向湖南省郴州市苏仙区人民法院（以下称一审法院）提起诉讼，一审法院于2017年1月12日作出（2016）湘1003民初1556号民事判决，苏仙公安分局不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月20日作出（2017）湘10民终320号民事裁定，以一审法院认定事实不清、适用法律不当为由，裁定将本案发回重审。本案发回重审后，一审法院于2017年11月14日作出（2017）湘1003民初441号民事判决，蒋新云不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋新云及其委托诉讼代理人杨旭，被上诉人苏仙公安分局的委托诉讼代理人何恋、肖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋新云上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认蒋新云与苏仙公安分局于1999年5月17日签订的《租赁合同》为买卖合同关系；二、案件受理费由苏仙公安分局负担。因蒋新云在一审中未提出反诉，蒋新云的第一项诉讼请求已经超出了本案审理范围，经本院释明，蒋新云在庭审中将其第一项诉讼请求变更为“撤销一审判决，改判驳回苏仙公安分局的诉讼请求”。事实和理由：一、蒋新云一审提交的证据达到了高度盖然性，相互印证，形成了完整的证据链，足以证明双方之间系买卖合同关系，一审法院对蒋新云提交的大量证据视而不见，却采信苏仙公安分局提交的来源不明、没有证明力的材料，认定为租赁合同关系属事实不清，证据不足。1.1998年下半年，苏仙公安分局张贴了出售包括本案所涉3号门面在内的原苏仙派出所临街门面的公告，蒋新云看见公告后交纳了定金30,000元，后又按照苏仙公安分局的要求交清余款57,104元，该出售门面的公告是法律上的要约，苏仙公安分局收取定金系对双方之间买卖关系的确认。苏仙公安分局出售门面是众所周知的事情，出庭作证的证人所提供的证词亦可证实；2.合同约定按3200元/㎡，计算27.22㎡，总价为87,104元，符合按建筑面积计价的相关规定，且合同还约定蒋新云对门面享有转让权和继承权，与苏仙公安分局主张的租赁关系的约定不符，目前亦无一次性交清50年租金的先例；3.在《租赁合同书》履行的13年多时间里，蒋新云夫妇将3号门面出租给他人经营，不需征得苏仙公安分局的同意，也不需备案，苏仙公安分局也未按照《城市房屋租赁管理办法》的规定，对3号门面进行租赁管理，未到房产部门备案登记。临街12号门面由肖某所购后，经多次转让，最终由“苏北社区”领取门面拆迁补偿款。以上事实，充分说明门面的出租和出售均不受苏仙公安分局的约束，蒋新云对门面享有所有权、使用权、处分权和收益权。按照国家政策，各单位的门面统一交由国资委管理，再由郴州市国有资产经营中心作为出租方与承租人签订合同，但国资委没有上收本案3号门面，也没有更换合同；二、一审法院程序严重违法。1.一审法院称“本案经专业法官会议讨论”，以法院的行政管理代替合议制度没有法律依据；2.一审法院对蒋新云提交的苏仙派出所门面收支情况内部审计报告、苏仙派出所临街门面补偿表等证据未列举并作出是否采信的结论。苏仙公安分局辩称，一审法院认定证据充分、程序合法，应予维持。1.1998年，苏仙公安分局因资金短缺，经向郴州市公安局请示后，决定将原苏仙派出所临街门面长期出租。其中，有两户承租人提起诉讼，后法院生效判决确认了苏仙公安分局长期租赁门面的事实；2.《房屋租赁合同书》是双方真实的意思表示，蒋新云自己签订并知晓合同内容，其作为完全民事行为能力人并长期从事执法行为的民警，在合同上签字，则是表明其认可合同条款。根据合同约定的内容，可以确认双方之间是租赁关系。合同是依据当时的经济合同法签订的，一次性缴纳房屋租金并不等于将房屋卖给承租者；3.苏仙公安分局张贴的是租赁公告，且张贴公告是要约邀请，没有法律约束力；4.案涉门面被用于修建我市公共设施的重点项目—苏仙福地广场，系不可抗力，属于蒋新云与苏仙公安分局解除合同的免责情形；5.诉争的门面属于国有资产，如果苏仙公安分局私自将门面卖给蒋新云，则属于擅自处置国有资产，违反法律规定，案涉合同属于无效的合同。蒋新云向一审法院起诉请求：确认苏仙公安分局与蒋新云签订的《租赁合同书》为租赁关系，非买卖关系，并由蒋新云负担案件受理费。一审法院认定事实：1994年苏仙公安分局所辖的苏仙派出所重建，由于修建苏仙派出所办公楼、住宅楼及十三间门面等三个项目所需资金短缺，为解决建设资金缺口，苏仙派出所拟将门面出租，一次性收取5年的租金付工程款，后苏仙派出所与案外人肖雪娥等九人签订门面租赁合同。该合同约定：每个门面一次性收取集资款10,000元，该款抵5年的租金。后因苏仙派出所建设资金缺口大，无法按合同约定给付工程款造成停工，门面也无法按期交给肖雪娥等人，为解决苏仙派出所建设资金，苏仙公安分局拟将苏仙派出所门面租期延长至50年，一次性收取租金给付工程款。为此，苏仙公安分局组织肖雪娥等集资户协调，解除了苏仙派出所原与肖雪娥等人签订的门面租赁合同并重新对外招租。1998年10月25日，苏仙公安分局发布了一份“租赁门面指南”，主要内容为：“租赁年限、租赁期限为：从一九九八年十一月起，截止至二○四八年十一月止，共计租赁期50年时间，租赁期间可继承、转让。租赁价格：十三套门面中一层一间的有6间，二层二间的有4套，二层三间的有3套，其中第一层价格为每平方米3000元，第二层价格为每平方米1000元，（其中每套门面的租赁见附表）。付款方法：欲租赁者先付租赁总价的30%作为定金，一个月内，租赁者交清全部租赁款额，双方签订租赁合同即交付使用”。1998年10月16日,苏仙公安分局将上述意见向其上级单位郴州市公安局请示，郴州市公安局于1998年11月24日批复同意苏仙公安分局的请示。1999年5月17日，苏仙公安分局（甲方）与蒋新云（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：“一、甲方将临街门面叁号（编号顺序是面对苏仙派出所大门正面从左向右一次为1至13号）租赁给蒋新云使用。二、甲方租赁给乙方的房屋总建筑面积为27.22平方米，其中第一层27.22平方米，第一层以每平方米3200元价格计算。乙方在一九九九年五月十八日前付清租赁款人民币（大写）捌万柒仟壹佰零肆元后，即取得叁号（面积为27.22平方米）房屋五十年的租赁权（期间享有房屋转让权及继承权），租赁期限为一九九九年五月十八日至二○四九年五月十七日。三、甲方按设计图纸要求负责安装水、电设施。租赁期间的水、电费用和经营的各项税、费以及房屋及水、电设施维修概由乙方自行负责。四、乙方在房屋四周墙不得自行另开门窗，更不可改变原房屋结构。房屋的所有权始终为甲方所有，租赁期满，乙方必须按约定期限将房屋归还给甲方，违者，甲方有权按市价的三倍计收月租。五、乙方若将房屋变更使用者（转让或继承），需及时通知甲方知晓备案，并履行有关手续后方可。六、乙方不得在房屋内进行违法经营活动，否则，一切责任概由乙方自行负责。七、乙方如出现上述违约事项，甲方有权单方面终止本合同，并自行收回房屋，所造成的损失由乙方负责。八、如出现不可抗力或情势变更（国家政策性变更）原因，致使合同不能继续履行，甲、乙双方可协商终止合同。前者如出现不可抗力情形双方均不负违约的责任，乙方因此所受损失，甲方不予赔偿；后者如因国家政策性情势变更，甲方只退还乙方除实际租赁价款外余下的本金部分，不计利息。（算式为：租赁总价÷50×未赁时间/年），九、1-4号门面经营不能污染、干扰派出所办公楼正常工作。十、其他未尽事宜按照中华人民共和国经济合同法的有关规定，经双方协调一致后解决。十一、本房屋租赁合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，送郴州市公安局备案一份。自甲、乙双方签字之日起，具有法律效力”。合同签订后，蒋新云一直将房屋租给他人经营，苏仙公安分局未提出异议，直至2012年，因郴州市政府修建苏仙福地广场需要将原苏仙派出所临街十三个门面（包括蒋新云所签合同的三号门面）拆除，苏仙公安分局欲将十三间出租门面收回，并于2012年7月10日以《租赁合同书》第八条为由向蒋新云等十三户门面租赁户发出解除合同的通知。2012年7月30日，除蒋新云外的十二名合同业主与苏仙公安分局签订《解除门面及补偿协议》，由苏仙公安分局返还十二名业主剩余租赁期间的租金并补偿了十二名业主的门面装修费、门面水电开户费、门面经营权补偿款等，该十二名业主均已领取补偿款。但蒋新云认为其是购买而不是租赁苏仙公安分局的门面，要求苏仙公安分局将门面拆迁补偿款归其所有未果，蒋新云认为是苏仙公安分局主管门面拆迁工作的副局长邓德华滥用职权而向各级部门举报邓德华，并一直上访，苏仙公安分局为平息此纠纷，遂起诉请求确认双方之间系租赁关系而非买卖关系。一审法院认为：本案争议的焦点是1999年5月苏仙公安分局与蒋新云签订的《租赁合同书》的性质，即苏仙公安分局原位于苏仙派出所的三号门面，蒋新云到底是买还是租。对此，一审法院评议如下：首先，从形式上看，双方签订的合同白纸黑字写的是“租赁”而非“买卖”；其次，从合同的内容看。租赁合同与买卖合同的根本区别是标的物的所有权是否转移。买卖合同是买受人支付价款给出卖人，出卖人将标的物的所有权转移给买受人，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《租赁合同书》第四条约定，房屋的所有权始终归甲方即苏仙公安分局所有，租赁期满，乙方即蒋新云必须按约定期限将房屋归还给甲方。同时，该合同还对门面的使用有一定约束，如房屋四周不能开窗，不能改变房屋的结构，房屋使用者变更（转让或继承）需及时通知甲方知晓备案，蒋新云违法经营，苏仙公安分局可单方终止合同并收回房屋，故本案从合同内容看房屋的所有权并未发生转移，房屋的所有权始终属苏仙公安分局所有，故一审法院确认《租赁合同书》系租赁关系而非买卖关系。关于蒋新云提出苏仙公安分局当时发布的是出售公告，双方之间签订的是买卖合同的抗辩主张，因蒋新云提供的证据只有人证没有书证，退一步讲即使苏仙公安分局当时发布的是出售公告，但双方后来实际签订的是租赁合同，也应以后面签订的租赁合同为准，故对其该项主张一审法院不予采纳。关于蒋新云提出1999年时任苏仙公安分局政委的廖振炎承诺“租就是买”的抗辩主张，因无证据证实，一审法院不予采信。关于蒋新云提出《租赁合同书》约定租赁期限为五十年、门面可以转让继承，故其实质是以租代买，符合当时的交易习惯的抗辩主张，因上述合同约定并不违反当时的法律有关租赁的规定，且蒋新云是完全民事行为能力人，应当明白租赁关系与买卖关系的区别，故对该项主张，一审法院亦不予采纳。蒋新云辩称苏仙公安分局滥用合同第八条情势变更条款约定解除合同是滥用权力的主张，因是另一个法律关系，一审法院在此不予处理。本案经专业法官会议讨论，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百二十二条之规定，作出如下判决：“1999年5月17日原告郴州市公安局苏仙分局与被告蒋新云签订的《租赁合同书》系租赁关系。本案诉讼费80元，由原告郴州市公安局苏仙分局承担。”本案二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是苏仙公安分局与蒋新云签订的租赁合同书的性质应如何认定，即应认定是租赁合同关系还是买卖关系。买卖合同与租赁合同的本质区别在于是否发生物的所有权转移。首先，苏仙公安分局与蒋新云在租赁合同书中明确约定，蒋新云以3200元/平方米的价格取得案涉门面五十年的租赁权，房屋的所有权始终归苏仙公安分局所有，租赁期满后，蒋新云需将房屋归还给苏仙公安分局。从以上约定可以看出，苏仙公安分局并没有将案涉门面所有权转让给蒋新云的意思表示；其次，苏仙公安分局经集体研究决定，对苏仙派出所十三间门面长期出租50年，并就门面长期出租的有关事项向郴州市公安局请示，郴州市公安局同意并批复苏仙公安分局对苏仙派出所的十三间门面长期出租50年，之后苏仙公安分局召集门面租赁户代表多次开会，通报了郴州市公安局的批复并就门面出租的相关事项进行了说明，蒋新云也参加了相关会议，且蒋新云在租赁合同书上签字，是对租赁关系的认可。故蒋新云主张双方签订的租赁合同是买卖合同关系的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于一审程序是否违法的问题。虽然一审合议庭将本案提交一审法院专业法官会议讨论研究，但一审判决仍是依据合议庭讨论结果作出判决，故并未违反相关法律规定，蒋新云主张一审程序严重违法的理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，蒋新云的请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋新云负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 伟审 判 员  罗燕青审 判 员  张友荣二〇一八年三月十三日法官助理  李 敏书 记 员  梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。