广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5890号
上诉人（原审被告）：刘真强，男，土家族，1978年7月2日出生，身份证住址广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：钟沛坚，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈明盛，男，汉族，1985年10月9日出生，身份证住址广东省雷州市。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
上诉人刘真强因与被上诉人陈明盛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘真强上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回陈明盛一审全部诉请。事实与理由如下：一审认定事实错误，适用法律有误，涉案房屋是两人名下，刘真强一方签字出售房屋不能代表另一产权人的意思表示。陈明盛在明知涉案房屋产权是两人的情况下支付定金，另一产权人是否同意出售房屋，刘真强并未作出保证。案外人不同意出售导致合同无法履行，并非刘真强造成的。因此，刘真强不存在违约行为，法院不能将责任强加在刘真强之上。刘真强与陈明盛房屋买卖合同并没有真正生效。退一步而言，刘真强只应承担双倍返还定金的责任。
被上诉人陈明盛二审答辩称：同意原审判决，不同意刘真强的上诉请求；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
陈明盛于2017年8月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘真强向陈明盛支付违约金120000元；2、刘真强向陈明盛赔偿中介费20000元、律师费5000元；3、本案诉讼费用及财产保全费由刘真强承担。一审庭审中，陈明盛表示预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向陈明盛支付。
刘真强一审答辩称：涉案房产的所有人是两人，刘真强只是其一，我方认为合同的效力待定，应该驳回陈明盛的诉讼请求。当事人双方约定的违约金，我方认为过高，请法院酌定。我方认为第二项诉讼请求不应由刘真强方承担。中介费，是否真实产生，我方不予确认。律师费用5000元，《房地产买卖合同》没有约定，我方认为不应由刘真强承担。
一审法院经审理查明：增城市新塘镇××路××花园××室于2004年6月3日登记在刘真强、邹慧新二人名下，建筑面积为99.35平方米。
2017年3月5日，陈明盛（买方）、刘真强（卖方）以及广州微讯地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（含附件），载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××路××花园××室的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业[建筑面积]99.35平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价款为人民币壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元（1200000元）。此价格已包括卖方自买入该物业至本次出售前产生及已支付之一切费用……三、卖方合法持有《房地产证》，号码为粤房地证字第C2269339号。卖方保证对上述该物业享有合法所有权……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出该敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。备注：1、由买方指定产权人办理贷款过户手续，如银行贷款需要，卖方配合重签一份合同，内容不变；2、卖方同意提前交楼，让买方装修以及银行评估。附件：……二（二）、涂销抵押后付款1、定金20000元买方须在2017年3月5日支付给卖方。4、卖方出资赎契。……首期楼款300000元，买方于递件成功当天支付给卖方；剩余楼价款880000元须于递件成功当天直接支付给卖方。合同还对其他事项进行了约定。
同日，陈明盛向刘真强支付涉案房屋的定金2万元，支付经纪方中介费1万元。
2017年3月18日，陈明盛支付经纪方中介费1万元。
一审庭审中，刘真强确认于2017年5月初将定金退还给陈明盛，原因是刘真强妻子不同意涉案房产交易。同时确认没有办理涉案房产提前还贷申请。
另查明，陈明盛向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0183民初5322号民事裁定书，采取了相应的保全措施。
一审法院认为：陈明盛、刘真强以及广州微讯地产代理有限公司于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，各方当事人均应恪守履行。
涉案房屋系因为刘真强以向陈明盛退回定金的行为作出不卖房的意思表示导致交易无法继续，而刘真强上述行为明显违反了涉案合同的约定，为此，刘真强理应承担违约责任，虽然刘真强抗辩认为涉案交易未取得房屋产权人之一邹慧新的同意为由主张合同效力待定，但邹慧新未在《房地产买卖合同》签名并不影响刘真强承担涉案合同的责任。为此，陈明盛要求刘真强支付违约金120000元和中介费20000元的诉讼请求，符合约定及法律规定，一审法院予以支持。至于陈明盛主张律师费5000元，由于双方并无关于律师费的约定，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月18日作出判决如下：一、被告刘真强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明盛支付违约金120000元；二、被告刘真强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明盛支付中介费20000元；三、驳回原告陈明盛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元和保全费1245元（原告已预交1600元和1245元），由被告刘真强负担2790元、原告陈明盛负担55元。原告已预缴的款项，法院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方均无新证据提交。
另外，陈明盛二审陈述称：在签订涉案《房地产买卖合同》时，陈明盛对涉案房屋登记在刘真强和案外人邹慧新名下是知情的，但因为刘真强和邹慧新是夫妻关系，刘真强称已取得邹慧新的同意销售房屋，所以陈明盛以为刘真强夫妻都同意出售房屋；刘真强当时未出具邹慧新的授权委托资料。刘真强回应称：在出售房屋时未取得邹慧新的同意，因为刘真强想卖房子，以为自己同意卖就可以了，刘真强也没有想过签订涉案合同的法律后果。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对刘真强的上诉请求，认定如下：
涉案房屋登记在刘真强和案外人邹慧新名下，刘真强自行出售房屋与陈明盛签订涉案《房地产买卖合同》，导致合同无法履行，理应由刘真强自行承担相应法律后果。邹慧新未在涉案《房地产买卖合同》签名并不影响刘真强承担涉案合同的责任。一审法院认定陈明盛、刘真强以及广州微讯地产代理有限公司于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并无不妥。刘真强上诉主张其与陈明盛签订的涉案《房地产买卖合同》属效力待定，本院不予采纳。因涉案《房地产买卖合同》明确约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书”。陈明盛作为守约方，有权选择刘真强承担违约责任的方式。为此，一审法院判令刘真强向陈明盛支付违约金120000元和中介费20000元，符合约定及法律规定，本院予以维持。刘真强上诉主张其最多只需双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘真强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人刘真强负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年五月十五日
书记员 莫善友