广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初6205号
原告（反诉被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。
法定代表人：邱凯城，董事长。
委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭商铺一楼032卡，统一社会信用代码91442000598945614E。
法定代表人：赵陆滨，总经理。
委托诉讼代理人：江小春，广东保信律师事务所。
委托诉讼代理人：柳光辉，该司员工。
原告（反诉被告）中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）与被告（反诉原告）中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司（以下简称兆丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用普通程序。诉讼中，兆丰公司提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉进行合并审理，后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建发公司委托诉讼代理人黄俊科、黎小凡，被告（反诉原告）兆丰公司法定代表人赵陆滨及其委托诉讼代理人江小春、柳光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建发公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拍卖成交款21233391.96元及利息3068495.18元（暂计至2017年2月28日，利息的计算方式为：自2017年3月1日起，以8593791.96元为基数，按年利率15%计算；以12639600元为基数按年利率4.75%计算，均计至被告清偿全部拍卖款之日止）。事实与理由：2012年11月27日，被告通过竞价方式购买建发公司商住楼1-3号楼一层商铺、4-5号楼一层商铺、6-7号楼一层商铺、8-10号楼一层商铺，成交金额42132000元，其中自拍卖成交之日起7日内，被告须向原告支付至拍卖成交总价款的50%（即21066000元），自拍卖成交之日起3个月内，被告须向原告支付至拍卖成交总价款的70%（即29492400元）。由于被告未能按期向原告支付拍卖成交款，经协商，原、被告于2013年5月31日签订协议，约定被告尚拖欠的应付拍卖款13034532元于具备办证条件的前一个月支付，2013年2月27日至2014年2月26日期间被告按年利率12%的标准向原告支付利息，2014年2月27日至涉讼商铺全部具备办证条件的前一个月期间，被告按年利率15%的标准向原告支付利息。2014年12月，该商铺已具备办证过户条件，但被告尚未依约支付拍卖成交款及支付利息。根据协议第三条第三款之约定，截至2017年2月28日，被告拖欠原告拍卖款21233391.96元及利息3068495.18元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
诉讼中，原告建发公司变更诉讼请求为：被告向原告支付拍卖成交款12639600元以及利息2810886.12元；利息的计算方式为：从2016年1月1日起按照年利率4.75%的标准计算至清偿之日止。事实与理由补充：被告已于2017年7月4日向原告支付拍卖成交款及利息合计11404678.08元。
原告建发公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.企业信息公示系统；2.拍卖成交确认书；3.协议；4.商品房产权权属证明书；5.催款函、律师函、EMS快递单；6.利息明细表；7.中山市建设工程竣工验收备案登记证。
被告兆丰公司辩称：原告在涉讼商铺具备办证条件之时没有履行约定的通知义务，被告不知道涉讼商铺具备办证条件，因而被告不承担支付成交款的义务。至于利息，由于原告没有履行通知义务，导致被告多承担了一些损失，对于2014年12月22日之后的利息损失应由原告自行承担。确认被告于2017年7月4日向原告支付了部分成交款以及利息，已经达到拍卖总成交款的70%，原告应该按照合同约定向被告交付商铺，但原告至今未向被告交付涉讼商铺，被告要求原告立即向被告交付商铺。
被告兆丰公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.图片；2.收款收据9张。
反诉原告兆丰公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告将位于中山市火炬开发区会展东路9号润和花园1至10号楼第一层商铺交付给反诉原告；2.反诉被告向反诉原告赔偿逾期交房损失（自2017年8月5日起计至反诉被告实际交房之日止，每月逾期交房损失为468129元）。事实和理由：2012年11月27日，反诉原告通过竞价方式购买建发公司商住楼1-3号楼一层商铺、4-5号楼一层商铺、6-7号楼一层商铺、8-10号楼一层商铺，面积约为4681.29平方米。反诉原告在竞价购买时，涉讼商铺规划是开放区小区商铺。广州市兆鹰五金有限公司（以下简称兆鹰公司）与反诉被告签订合同项目名称亦明确为“步行街三期商铺”，原规划图纸显示两边是商铺，中间是道路，做步行街商业用途，商铺的前后都是开放式通道。结合整个片区的规划，完全可以做一个大型的商业中心，涵含多方面的商业用途。之后，反诉被告未经反诉原告的同意，擅自改变规划，将开放式小区变成封闭式小区，将涉讼商铺的后门全部封闭。目前，除了该商住小区的业主外其他人均无法进入，将租赁物孤立在里面，基本失去商业使用价值，对反诉原告而言损失巨大。另外，根据拍卖成交确认书第六条约定，反诉原告已于2017年7月4日将总成交价款的70%连同利息支付给反诉被告，按照合同约定，反诉被告应于2017年8月4日将涉讼商铺交付给反诉原告。但截至目前，反诉被告仍未将涉讼商铺交付给反诉原告，构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中并没有约定逾期交房的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，反诉原告主张按照100元/平方米作为同类房屋租金标准计算。为维护自身合法权益，反诉原告特提起本案反诉。
反诉原告兆丰公司对其主张的事实以及反诉请求在举证期限内提交的证据与本诉一致。
反诉被告建发公司辩称：反诉原告逾期支付拍卖款，根据成交确认书的约定，反诉原告未付清拍卖成交款，所以不具备合同约定的交付条件。在本案诉讼发生之后，反诉原告才支付拍卖成交款，但并不影响其已经构成违约的事实。反诉原告拒不履行付款义务在先，已明显丧失商业信誉，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，反诉被告有权行使不安抗辩权，中止将涉讼商铺交付给反诉原告。
反诉被告建发公司就其辩解在举证期限内提交的证据与本诉一致。
本院经审理认定事实如下：兆丰公司（买受人）于2012年11月27日通过中山市新康拍卖有限公司（以下简称新康公司，拍卖人）举行的拍卖会上，通过公开竞价成交建发公司商住楼1-3号楼一层商铺、4-5号楼一层商铺、6-7号楼一层商铺、8-10号楼一层商铺[国有土地使用证号：中府国用（2008）第151352号、中府国用（2009）第150157号；建设工程规划许可证号：建字第282042009110032号、建字第282042009110034号、建字第282042009110036号、建字第282042009110037号；商品房预售许可证号：中建房（预）字第2011101号、中建房（预）字第2011102号]。兆丰公司与新康公司签订拍卖成交确认书，约定：成交价为42132000元；佣金额42132元；总金额42174132元。本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以现金或转账方式支付拍卖物成交金额，拍卖佣金由拍卖人从拍卖保证金中扣除。买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额的，其在拍卖前预交的保证金扣除拍卖佣金后的余额8457868元即冲抵价款，并承诺按拍卖成交确认书的约定付清余款。标的物按现状整体带租约拍卖，租赁期限至2031年5月19日止。付款期限：第一期：拍卖成交当日，买受人于拍卖前向拍卖人缴交的拍卖保证金扣除拍卖佣金后即转为成交价款的一部分；第二期：自拍卖成交之日起7日内，买受人须向委托人支付至拍卖成交总价款的50%（含第一期价款）；第三期：自拍卖成交之日起3个月内，买受人须向委托人支付至拍卖成交总价款的70%（含第一、二期价款）；第四期：买受人向委托人支付拍卖成交总价款余款的时间，视拍卖标的具备办理房地产权证的情况而定。拍卖标的部分或全部具备办证条件的，委托人即可书面通知买受人付款及签订正式中山市商品房买卖合同，买受人应支付相应比例的价款（具备办证条件的面积占拍卖标的总面积的比例乘以拍卖成交总价款的30%）给委托人。委托人承诺在2015年12月25日前将委托拍卖标的的房地产权证办理至买受人名下，买受人须在2015年12月31日前付清全部拍卖价款。委托人于买受人付清第三期成交价款（总成交价款的70%）之日起30日内将标的实物移交给买受人。拍卖标的在具备交付或者办证条件的情况下，若买受人在委托人书面告知的期限内未办理标的实物交接手续，和/或未提供办理房地产权证所需资料，和/或未缴清一切应交费用，和/或未履行协助办理相关手续义务的，自通知日期届满之日视为买受人违约逾期支付剩余款项，买受人应向委托人承担违约责任，委托人无需为此承担任何责任。该确认书还约定了其他事项，由兆丰公司及新康公司盖章确认。
后因兆丰公司未按上述约定期限付款，建发公司（甲方）与兆丰公司（乙方）于2013年5月31日签订协议，约定：一、根据拍卖成交确认书约定，乙方在拍卖成交之日起3个月内支付拍卖成交总额的70%给甲方，即2013年2月26日前，乙方需支付给甲方的拍卖成交款为29492400元。二、截至协议签订之日止，对于拍卖成交确认书约定的70%成交款，乙方仅支付给甲方拍卖成交款合计16457868元（具体支付情况为：2012年11月29日支付了8457868元、2012年12月11日支付了8000000元），现尚欠已到期的拍卖成交款13034532元。三、乙方拖欠甲方的上述拍卖成交款13034532元，甲方同意乙方按照以下期限及条件支付：1.乙方最迟应于拍卖标的全部具备办证条件的前一个月支付；2.2013年2月27日至2014年2月26日期间，乙方应按年利率12%标准向甲方支付上述拍卖成交款的利息；3.2014年2月27日至拍卖标的全部具备办证条件前一个月期间，乙方应按年利率15%的标准向甲方支付上述拍卖成交款的利息；4.本协议签订之日起，乙方应三个月支付一次利息，即第三个月最后一天支付前三个月的全部利息；5.若乙方逾期支付任何一期利息超过10日或者逾期支付利息超过2次，则甲方有权要求提前一次性清偿上述拍卖成交款及利息；6.若乙方在标的物具备办证条件前一个月未能支付上述款项的（含本息），则甲方有权单方面解除拍卖成交确认书及本协议，且乙方已支付的所有成交款作为自拍卖成交之日起至乙方撤离之日止因乙方实际占用拍卖标的物而向甲方支付的补偿，以及因乙方违约导致合同解除而给甲方所造成的损失的补偿，无条件归甲方所有，甲方不予退还。四、对于拍卖成交书尚未到期的30%成交款即12639600元，乙方仍应按拍卖成交确认书约定的付款条款执行。该协议由建发公司及兆丰公司盖章确认。
2013年12月23日，涉讼的建发公司商住楼（1-10#）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另外，建发公司向本院提交商品房产权权属证明书，显示在2014年12月22日以建发公司作为产权人办理了中山市火炬开发区会展东路9号润和花园一层1卡—一层4卡的产权权属证明书，登记字号为第2014-011353号；以建发公司作为产权人办理了中山市火炬开发区会展东路9号润和花园一层5卡—一层8卡的产权权属证明书，登记字号为第2014-011354号。
因兆丰公司未按约定支付拍卖成交款，建发公司多次自身或通过律师事务所向兆丰公司发出催款函或律师函。其中，经质证，兆丰公司确认曾收到由广东香山律师事务所于2014年8月28日发出的律师函，该律师函指出：建发公司已于2014年3月20日书面函告兆丰公司涉讼商铺已全部具备办证条件。希望兆丰公司收到律师函后3日内付清2012年12月3日至2014年8月31日期间的利息1928144.07元以及30日内付清拖欠的拍卖款25674132元。
至于兆丰公司的付款情况，兆丰公司分别于2012年12月11日支付部分首期款8000000元，2013年9月16日支付利息400000元，2013年12月26日支付利息400000元，2014年11月10日支付4500000元（其中利息2237864.71元），2015年5月12日支付3000000元（其中利息821395.25元），2017年7月4日支付拍卖款8593791.96元及利息2810886.12元。另外，建发公司确认，因拖欠成交拍卖款70%所对应产生的利息，兆丰公司已全部支付完毕。剩余成交拍卖款30%即12639600元的利息，从2016年1月1日起按照年利率4.75%的标准计算至清偿之日止。
建发公司认为兆丰公司仍拖欠成交拍卖款的30%即12639600元以及利息，遂诉至本院，主张前述实体权利。兆丰公司认为，其已向建发公司支付成交拍卖款达70%，建发公司应向兆丰公司交付涉讼商铺，遂提起反诉，主张前述反诉实体权利。
另查：关于涉讼商铺的现状，建发公司陈述，涉讼商铺已经出租给案外人广州市兆鹰五金有限公司，但目前处于空置状态，建发公司与广州市兆鹰五金有限公司目前存在房屋租赁合同纠纷，另案处理中。兆丰公司陈述，涉讼商铺目前处于空置状态，建发公司没有向兆丰公司交付涉讼商铺，兆丰公司或广州市兆鹰五金有限公司亦没有实际使用涉讼商铺。
另外，兆丰公司在提出本案反诉之时，还有一项反诉请求为要求建发公司向兆丰公司赔偿因将开放式小区商铺改为封闭式小区商铺而造成的损失30428385元。庭审过程中，本院认为该反诉请求与本案并非完全基于同一法律关系产生，对兆丰公司该项反诉请求已作不予受理处理。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。兆丰公司与新康公司签订的拍卖成交确认书，建发公司与兆丰公司签订的协议是各方当事人真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，拍卖成交确认书以及协议合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。
本诉部分。关于建发公司要求兆丰公司支付剩余拍卖成交款以及利息的诉讼请求。诉讼中，兆丰公司已向建发公司支付成交拍卖款的70%以及相对应逾期付款的利息完毕，根据拍卖成交确认书以及协议的约定，兆丰公司仍拖欠成交拍卖款的30%即12639600元以及利息，兆丰公司逾期支付拍卖成交款，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，兆丰公司应承担继续履行以及赔偿损失的违约责任。因此，建发公司要求兆丰公司支付剩余成交拍卖款12639600元，有事实依据以及法律依据，本院予以支持。至于利息部分，建发公司已举证证明涉讼商铺具备办证条件，且兆丰公司确认曾收到建发公司于2014年3月发出的律师函，对于兆丰公司关于涉讼商铺尚未具备办证条件，建发公司未通知兆丰公司等抗辩理由，因兆丰公司未提供相反证据予以反驳，其应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，承担举证不能的不利后果。建发公司主张自2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，没有超出拍卖成交确认书以及协议的约定范围，本院亦予支持。
反诉部分。关于兆丰公司要求建发公司交付涉讼商铺以及支付违约金的反诉请求。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条规定：“买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提出反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记”，本案中，兆丰公司确于2017年7月4日已向建发公司支付了70%的成交拍卖款以及相对应逾期付款的利息，根据拍卖成交确认书的约定，此时建发公司确应该向兆丰公司交付涉讼商铺。从推进本次交易进行的角度考虑，参考前述指引的规定，兆丰公司亦明确以反诉的方式主张权利，故对于兆丰公司要求建发公司向其交付涉讼商铺的反诉请求，本院予以支持。至于兆丰公司主张的要求建发公司按照100元/平方米/月的标准从2017年8月5日计算逾期交房损失的反诉请求，本院认为，结合本案的实际案情，一方面，兆丰公司并没有提交证据佐证该计算标准；另一方面，兆丰公司确实已拖欠拍卖成交款多时，构成违约，在未支付相对应拍卖成交款的前提下，建发公司有权不向兆丰公司交付商铺，在本案诉讼过程中，兆丰公司才支付70%的拍卖成交款以及相对应的逾期付款利息，本院从公平合理的角度出发，结合本案的实际情况以及前述指引的规定，建发公司无需承担本院确定交付之日之前的兆丰公司主张的所谓逾期交房损失。
综上所述，建发公司诉求合法有据，本院予以支持；兆丰公司反诉请求合理部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付剩余拍卖成交款12639600元以及利息（利息的计算方式为：以12639600元为计算基准，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；
二、反诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司交付座落于广东省中山市火炬开发区会展东路9号润和花园1-3号楼一层商铺、4-5号楼一层商铺、6-7号楼一层商铺、8-10号楼一层商铺；
三、驳回反诉原告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费104842元（原告中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由被告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司负担（被告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告中山火炬开发区建设发展有限公司）。反诉案件受理费13263元（反诉原告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司已预交），由反诉原告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司负担13213元，反诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担50元（反诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内迳付反诉原告中山市兆丰酒类产品营销管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
人民陪审员 马碧琳
人民陪审员 陈清华
二〇一七年十二月五日
书 记 员 姚 瑶
石丽娜