安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1124民初962号
原告：陈荣。
原告：何发平。
委托代理人：史润华，江苏东银律师事务所律师。
委托代理人：周蕤，江苏东银律师事务所实习律师。
被告：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇南屏工业区。
法定代表人：崇润，总经理。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县襄河镇凤凰街10号。
负责人：荣发玉，该支行行长。
委托代理人：曹文森，单位员工。
原告陈荣、何发平诉被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）、第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月11日立案受理。依法由代理审判员李昌青适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈荣及陈荣、何发平的共同委托代理人史润华、周蕤，被告汉一公司委托代理人王家和、建行全椒支行委托代理人曹文森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈荣、何发平诉称：2012年7月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定其购买汉一公司开发的位于全椒县XX农贸市场XXXX号商铺。其支付了首付款75652元，汉一公司开具了购房首付款发票。其在建行全椒支行办理了个人贷款，依约偿还贷款本金及利息。汉一公司至今未能交付商铺，行为已经构成根本违约。为维护其合法权益，诉讼请求判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）；二、判令被告返还购房首付款75652元，并以购房首付款为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率为准，支付自2012年7月12日至实际支付之日止相应的利息；三、判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本金及利息，暂计算至起诉时已偿还数额为33564.48元；四、判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向第三人支付原告尚未清偿的贷款本金、利息、提前还贷的违约金；五、判令被告支付逾期交房违约金1496.52元；六、判令被告承担本案的诉讼费用。
汉一公司辩称：1、涉案房屋已于2013年12月15日交付陈荣、何发平使用。依据陈荣、何发平与汉一农贸市场管理有限公司（以下简称管理公司）间的委托经营管理协议，2013年12月15日将房屋交付给管理公司使用，管理公司于2013年7月16日将房屋出租给王伟使用，陈荣、何发平是知晓的；依据法律规定，房屋出现主体质量问题陈荣、何发平才有解除合同的权利。2、依据法律规定，迟延交付房屋，经催告后在三个月内仍未履行，才有解除合同的权利，陈荣、何发平未履行催告手续，其认可了房屋已经交付的事实。3、法律规定解除权诉讼时效为两年，自2012年12月31日计算，也已超过诉讼时效。陈荣、何发平解除合同的真实原因是房价下跌。4、合同的约定也是要发书面解除通知，原告从未通知过汉一公司。5、诉请与合同约定不符。解除合同，就不应再主张逾期交房违约金，合同的违约责任是支付已付款1%的违约金，陈荣、何发平关于利息、贷款利息等诉请毫无法律依据。5、要求解除合同的法律依据是合同法第94条第4款，因为原告的房屋主要用于出租，迟延交房最多导致租金损失，并不影响合同目的的实现。
建行全椒支行辩称：是否解除两份合同请法院依法裁判，如果判令解除两份合同，则请求如下：1、汉一公司应当一次性归还银行贷款本金及利息。2、按照合同约定，逾期付按揭贷款，汉一公司承担50%的罚息。3、2012月11月7日发放74000元贷款给汉一公司，2016年4月8日止累计归还本金19810.55元，利息15110.89元，尚欠本金54189.47元及2016年4月8日之后的利息，另贷款年利率5.39%。
经审理查明：2012年7月12日陈荣、何发平与汉一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈荣、何发平购买汉一公司开发的XX农贸市场2幢XXXX号商铺，建筑面积13.77平方米，每平方米10868元，房屋价款为149652元，陈荣、何发平首付75652元，按揭74000元；汉一公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈荣、何发平使用；逾期交付房屋超过120日陈荣、何发平有权解除合同，汉一公司应当自陈荣、何发平解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向陈荣、何发平支付违约金。同日，陈荣、何发平与管理公司达成《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》，合同约定，涉案房屋由管理公司统一管理，管理期限自2013年1月1日起到2015年12月31日，共三年；委托经营期限内，陈荣、何发平放弃向管理公司收取任何形式的经营收益，作为补偿，管理公司支付陈荣、何发平的补偿金为其购买该商铺总价款24%（三年）；商铺2013年1月1日起到2015年12月31日三年的补偿金共计商铺总价款的24%（具体补偿金为47259元），此款由委托公司委托开发商向陈荣、何发平一次性支付。该合同由陈荣、何发平签字，加盖了全椒汉一房地产有限公司合同专用章。2012年7月12日陈荣、何发平给付首付款75652元，汉一公司开具发票。2012年11月8日陈荣、何发平与建行全椒支行达成《个人住房（商业用房）借款合同》，陈荣、何发平案件贷款74000元。2012月11月8日建行全椒支行发放74000元贷款给汉一公司。自2012年11月16日起，原告按借款合同约定每月向建行全椒支行还贷，截止2016年7月8日止陈荣、何发平累计归还本金22116.15元，利息16384.71元，尚欠本金52462.19元及2016年7月8日之后的利息，另贷款年利率5.39%。涉案至今汉一公司未取得竣工验收表，也未向陈荣、何发平交付房屋。
上述事实，有陈荣、何发平、汉一公司、建行全椒支行的陈述，以及陈荣、何发平提交的《商品房买卖合同》、发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、对账单，汉一公司提交的《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》管理公司的移交说明、摊位租赁合同等证据在卷佐证。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：涉案房屋买卖合同及银行按揭合同是否应当解除；涉案房屋买卖合同解除后违约金及损失如何计算。
一、涉案房屋买卖合同及银行按揭合同是否应当解除
陈荣、何发平与汉一公司签订的《商品房买卖合同》以及与建行全椒支行所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据合同约定，若逾期交房超过120日，陈荣、何发平有权解除合同，合同约定房屋交付时间为2012年12月31日，汉一公司至今未向陈荣、何发平交付房屋，且至今汉一公司未能提供该商品房能交付使用的验收报告，显然已经违约，原告行使合同解除权符合法律规定，依法予以支持。因汉一公司违约导致《商品房买卖合同》主合同解除，陈荣、何发平与汉一公司签订的《全椒汉一农贸市场商铺委托经营管理协议》亦解除。庭审中，汉一公司抗辩，其已将涉案房屋交付管理公司使用并出租于他人，由于原告与汉一公司签订的合同约定，汉一公司应于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但汉一公司至今对涉案房屋未取得竣工验收报告，涉案房屋至今未经验收合格，汉一公司未按约定将验收合格房屋交付购买人原告，更不应将汉一公司与管理公司签订的移交说明视为交付，故对其抗辩，本院不予支持。汉一公司辩称解除合同应给予合理期限，由于双方签订的合同中约定陈荣、何发平在汉一公司违约（出卖人逾期交房超过120日，买受人有权解除合同）时享有解除合同的权利，并未约定需事先通知后才能解除，故对此抗辩本院不予支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对陈荣、何发平请求解除与第三人建行全椒支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的主张，依法予以支持。
二、涉案房屋买卖合同解除后损失及违约金如何计算
陈荣、何发平履行了合同义务，汉一公司违约导致合同解除，汉一公司应当退还陈荣、何发平支付的购房首付款75652元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。依据法律规定，陈荣、何发平基于购房办理了房屋按揭贷款手续，由于汉一公司的违约导致购房合同解除及借款合同解除，陈荣、何发平已偿还建行全椒支行本金22116.15元及利息16384.71元属于直接损失，汉一公司应当予以赔偿。因陈荣、何发平与汉一公司之间的商品房买卖合同解除导致陈荣、何发平与建行全椒支行之间的按揭借款合同的目的无法实现而解除，依据法律规定汉一公司直接偿还给建行全椒支行下余的陈荣、何发平个人贷款本金及利息。
陈荣、何发平与汉一公司合同约定，解除合同汉一公司按累计已付款1%向陈荣、何发平支付违约金，购房款149652元，陈荣、何发平支付首付款75652元，2012月11月8日建行全椒支行发放74000元贷款支付给了汉一公司，陈荣、何发平房款已支付完毕，汉一公司应承担违约金1496.52元（149652元1%）。陈荣、何发平主张首付款利息，因双方已对解除合同的违约金进行了约定，对陈荣、何发平要求给付首付款利息的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告陈荣、何发平与被告全椒汉一房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）；
二、解除原告陈荣、何发平与第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈荣、何发平购房首付款75652元；
四、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈荣、何发平为购房已偿还银行贷款本金22116.15元，并赔偿该期间利息16384.71元，合计38500.86元。
五、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈荣、何发平违约金1496.52元；
六、被告全椒汉一房地产有限公司承担向第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行偿还陈荣、何发平剩余个人购房贷款本金52462.19元及利息的义务；
七、驳回陈荣、何发平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2877元，减半收取1438.5元，由被告全椒汉一房地产有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 李昌青
二〇一六年七月八日
书 记 员 李 济
附本案适用的相关法律条文
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。