上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初4963号
原告秦和兰，女，1965年2月5日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。被告周伟平，男，1982年4月2日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人程凤，上海市东方正义律师事务所律师。原告秦和兰与被告周伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告秦和兰及其委托代理人杨振荣、被告周伟平及其委托代理人程凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦和兰诉称，2015年9月16日，原被告签订了房屋转让协议书，约定，被告将其所有的位于宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价180万元出售给原告。合同签订后，原告按约支付了5万元定金，嗣后又陆续支付购房款566,000元。嗣后，原告多次催促被告办理相应的过户手续，但被告总以各种理由推脱。原告通过其他途径得�被告又将该房屋转让给第三方。原告认为双方签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，双方理应按约履行，被告的行为严重违背了诚信原则，侵害了原告的合法权益。故起诉要求被告继续履行双方于2015年9月16日签订的房屋转让协议，并配合完成过户手续；被告支付原告违约金5，000元。被告周伟平辩称，原、被告没有达成买卖合同的协议，被告从未同意以180万元出售房屋。系争房屋是2004年、2005年左右，被告爷爷的城西私房拆迁而来，一共分了3套，系争房屋是其中之一，商量好出售的，登记在被告名下，另外两套，一套爷爷住，一套父母住，现在被告一家和爷爷住在一起，小产证都办好了。被告先在菁英地产友谊西路门店挂牌出售系争房屋，挂牌价格是200万元，中介后来带原告来看房，看房后，原、被告自行在茶室签订转让协议。被告的转让协议的房屋价格是空白的，双方口头协议以200万元作为转让总价，原告持有的合同上的价格是原告自行添加的，被告不予认可。嗣后，被告和案外人汪志文达成了买卖合同并签订了网签某某，房价是2,157,000元，被告收了汪志文房款1,607,000元，系争房屋已经在2016年1月交付给汪志文了。因为原被告的合同不成立，因此不需要履行，故被告未将其与汪志文的交易告知原告。被告的确收到过原告支付的5万元定金在内的款项561,000元，但为借款性质，并非房款，被告愿意返还。故原告的诉讼请求，被告要求驳回。经审理查明，2015年9月16日，被告(甲方)与原告(乙方)签订了房屋转让协议书，约定，甲方转让的房屋位于宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积100.88平方米。第二款中约定房屋转让总价为180万元。付款方式为，第一次付定金5万元，待双方正式合同签订好，乙方支付购房款30万元，在甲�将房屋产权办理到乙方名下后，乙方支付145万元，七天内，甲方向乙方交付房屋及钥匙。甲方应予本合同签订后七日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，甲方完成房屋交付。甲方保证其对房屋转让房屋拥有处分权及其他家庭成员均无异议，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付房屋，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的2%承担违约责任，逾期超过三个月，乙方有权单方面解除合同，乙方应承担全部房款2%违约金。当日，被告出具收条，载明收到原告支付的定金5万元。另，原告分别于2015年10月16日支付6,000元，2015年12月8日支付3万元，2015年12月20支付25万，2016年1月9日15,000元，1月10日支付1万元，1月23日支付12万，2月19日支付8万元给被告，共561,000元。另查明，2015年10月30日，被告经核准登记取得系争房屋的房地产权证，成为该房屋的房地产权利人，根据房地产登记簿的备注栏记载，该房屋为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。再查明，汪志文、苏海燕于2016年04月01日向本院起诉周伟平，要求被告继续履行双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并配合办理上述房屋的产权登记过户，同时要求被告赔偿违约金人民币32万元。在该案的审理过程中，汪志文等提供了房屋买卖合同及补充协议、示范文本的房地产买卖合同、房屋交接书、收款收据，证明在2015年10月8日，与被告达成买卖合意，汪志文以2,157,000元的总价购买系争房屋。合同签订后，汪志文已经支付房款付1,607,000元。2016年1月21日，买卖双方在房屋内办理了房屋的交接手续，汪志文一家在房屋内入住至今。汪志文等还表示，对于被告与秦和兰的买卖此前一直不知情，汪志�等与被告的交易手续都是在中介公司的协助参与下进行的，汪志文也支付了绝大部分房款并实际取得房屋，使用并居住。故汪志文等与被告的买卖合同是真实有效的，被告隐瞒其与秦和兰的买卖事实，系一房两卖的恶意行为，应承担不利的法律后果。本案审理中，被告提供其持有的房屋转让协议书，与原告的那份是同一天写的，但这份合同第二条中房屋价格是空白的。原告对此表示，原告持有的合同当时双方将合同条款都已经写好了，双方都是协商一致并签字确认的，但被告的那份当时没有写，是被告自己没有填，并不能证明双方对交易没有达成合意。原告提供双方的手机短信的截图，证明交易是真实的，来往的短信中双方一直在谈付房款、交钥匙，也证明原告一直在催促被告至交易中心签订合同办理过户，但被告一直拖延的事实。在10月9日的短信中证明原、被�约定交钥匙，原告也已经拿到钥匙，是11月5日在宝钢医院门口拿的，原告那天去体检，被告给了原告一套钥匙(6把加1把)，被告所谓交房给案外人的行为是破门而入、擅自闯入。为此，原告还提供了一份装修施工合同，证明2016年1月20日原告委托装修公司对系争房屋进行装修。被告对来往短信的真实性不持异议。同时，原告还表示，虽然双方合同中约定先支付5万元定金，网签某某签订时候支付30万元，房屋过户后再支付相应房款。但实际上，因为房屋为动迁安置房屋，当时何时取得产证、何时过户都没有明确，只是说网签某某后就该办理过户了。因为网签某某一直没有签，原告认为钱总是要支付的，被告消费高，被告每次向原告要一点，原告就支付一点，钱都是通过银行转账，有部分有收条，部分没有收条，因此会产生房款没有按照合同约定而是陆续支付的事实。审�中，被告出具申明书，表示自愿将系争铁峰路房屋出售给汪志文和苏海燕，并愿意继续履行已经签订的房屋买卖合同，汪志文和王海燕尚拖欠的房款55万元，被告同意将该款用于归还原告的款项。原告表示，即便被告与汪志文等签订的买卖合同是真实的，合同签约时间在原、被告协议之后，但被告仍继续向原告索要房款，该行为违法。在被告将系争房屋交付给案外人后，其又向原告索要了20万元，这个行为也是不合理的。从被告一再向原告要钱的行为看，原告有理由怀疑被告为了应对原告的诉讼，再和案外人签某某，因此不排除被告签订虚假合同的事实的可能性。以上事实，有房屋转让协议书、短信记录截屏、转账凭证、收款收据、(2016)沪0113民初6263号案件庭审笔录，当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履�合同义务均应遵循诚实、信用的基本民法原则。关于原、被告之间就系争房屋的买卖合同法律关系是否成立的问题，本院认为，根据原告提供的房屋买卖协议，该协议落款处原、被告双方均签字认可，即该协议系当事人真实意思表示，合法有效。被告以其所持有的协议中未就房屋总价进行约定为由主张双方的买卖合同关系不成立的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。庭审中原告表示已先后向被告支付包括定金5万元在内的共计561,000元房款，被告对收取的款项总额没有异议，但表示该款系借款性质，并非房款。结合上述分析，在原被告就系争房屋的买卖合同关系成立并生效之后，原告陆续向被告支付钱款的行为即对应履行了原告所承担的买卖合同项下的支付房款的义务。尽管与合同所约定的支付房款的期限、条件、金额均有出入，但原告所述鉴于房屋为动迁�屋，当时被告尚未取得小产证，而支付首期房款30万元的前提条件为双方至交易中心签订示范文本的房地产买卖合同，故在此情况下，原告基于履行买卖合同的诚意先行给付被告部分房款，符合一般逻辑判断和生活常理。反之，被告抗辩认为系借款性质，对此未提供任何证据予以佐证，本院对此不予采信。再次，原告表示被告已经给付房屋钥匙于原告，即双方完成了房屋的交接，被告对交付钥匙一节并不持异议。据此，原、被告双方已就买卖合同履行部分义务，应依据诚信继续全面、完整地协助办理剩余交易环节。根据另案查明的事实，被告嗣后另行委托中介公司挂牌出售，并与案外人汪志文等签订了买卖居间协议、房屋买卖合同，以更高的价格将系争房屋再行转让。被告的上述行为严重违背了诚实、信用原则，妨害了原告就买卖合同目的的实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任和赔偿义务。本案最后一个争议焦点在于被告向原告承担违约责任的方式问题。根据合同法当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据被告就同一房屋先后所签订两份买卖合同的履行情况客观分析，较之本案原告而言，被告与案外人汪志文等已经签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，汪志文也已向被告支付了绝大部分房款1,607,000元。同时，被告与汪志文等签订了房屋交接书，并在中介公司的配合、见证下完成了房屋的实际交付，汪志文一家已实际入住至今。根据上述客观情况分析，原告以继续履行合同、完成房屋过户、交付等作为被告违约责任承担方式的诉请，存在客观障碍，本院难以准许。至于被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现所产生的其�损失，原告作为守约方有权向被告主张违约和赔偿责任。基于原告在本案中未变更诉请，本案无法作出处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：原告秦和兰起诉要求继续履行与被告周伟平就宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋转让协议，要求被告周伟平配合完成过户手续等诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取10,522.50元、财产保全费5,000元，均由被告周伟平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年八月十五日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。