上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初5944号
原告：黄文杰，男，1991年12月5日出生，汉族，住上海市杨浦区国和二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志娟，上海九安律师事务所律师。被告：林海彬，男，1976年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道1851弄7号601室。第三人：中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区同济路XXX号。法定代表人：黄雷，行长。委托诉讼代理人：周洁，银行职员。委托诉讼代理人：茅福兴，银行职员。原告黄文杰与被告林海彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，根据原告黄文杰的申请，本院依法对被告林海彬位于上海市杨浦区国和路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行诉讼保全。因案情需要，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称农行宝山支行)为本案第三人参加诉讼。因被告林海彬下落不明，本院依法转为适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告林海彬送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告黄文杰及其委托诉讼代理人张兆国、张志娟，第三人农行宝山支行的委托代理人周洁、茅福兴到庭参加了诉讼。2016年8月2日，被告林海彬到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄文杰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年8月31日签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行，要求被告配合办理系争房屋的产权过户登记手续；2、要求被告支付自2016年1月5日起至实际完成产权过户登记日止的逾期履行违约赔偿金，按总房价人民币1,030,000元(本案币种均为人民币)的每日万分之五计算。事实与理由：原、被告于2015年8月15日经上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间介绍签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，原、被告并于2015年8月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价为1,030,000元，违约责任约定如被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原告于签订《房地产买卖居间协议》当天付款10,000元，8月17日付款20,000元，合计30,000元作为意向金在签订《上海市房地产买卖合同》后转为购房定金。随后，原告于2015年8月31日分别汇款360,000元和40,000元，2015年9月6日，被告出具收据确认收到原告支付的400,000元首期购房款。在原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，原告查询房屋状况时发现该房屋上设定有一个银行借款620,000元和私人借款400,000元的两个抵押，对此被告承诺收到原告的首付款后会将借款还清，不影响双方的交易的。但是，当原告要求被告安排时间于2016年1月上旬去办理过户手续时，被告开始拖延，2016年2月21日，原、被告签订《补充协议》，约定被告自筹资金还清贷款余额及房贷产生的其他相关费用，保证在2016年3月31日过户交易前该房无任何债务和纠纷，原告补贴给被告37,200元作为被告解除一切贷款及抵押的费用，原告在支付了这笔现金后，双方办理了系争房屋的交接手续，签署了《房屋交接书》。自2016年2月21日后，被告拒不露面，致使交易无法进行。故诉至法院，现原告愿意代被告归还尚欠第三人的银行贷款，还清贷款后由第三人协助原告办理房屋抵押涤除事宜。被告林海彬辩称，不同意原告诉请。房屋买卖合同是被告签署的，也是真实的，但原告只支付了购房款430,000元，被告写了400,000元的收据，剩余30,000元被告认可，之后的钱没有支付，被告没收到全部房款，所以就没有去办理转让过户手续，在过户之前原告应当付清全部房款。现不同意继续履行合同。第三人述称，2014年4月，被告到第三人处办理借款620,000元，期限自2014年4月4日至2044年4月3日，用途是购买系争房屋，在贷款事宜办理完毕后，第三人对系争房屋办理了贷款抵押。截止2016年7月8日，剩余借款本金为604,011.61元。可以根据法院判决配合原告办理相关手续，借款清偿后，第三人愿意协助办理抵押权的撤销。经审理查明，系争房屋系被告名下产权房。2015年8月15日，被告作为出售方(甲方)与买受方(乙方)黄某某(系原告父亲)、居间方(丙方)德佑公司签订一份《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为1,030,000元，乙方于2015年8月15日前向丙方支付意向金10,000元，如甲方签署本协议，则乙方同意支付的意向金转为定金，签订本协议后三日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至30,000元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后十五日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内支付首期房价款400,000元，乙方通过贷款方式支付第二期房价款600,000元，交易过户条款中约定甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后三日内赴房地产所在地区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。2015年8月31日，被告作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的原告签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲乙双方通过德佑公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于上海市杨浦区国和路XXX号XXX室，房屋类型为公寓，建筑面积为46.18平方米，房地产转让价为1,030,000元；甲、乙双方确认，在2015年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)关于违约责任中约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；合同附件三付款协议中约定：乙方应支付甲方首期房价款430,000元，乙方已在甲、乙双方签订本合同之前通过居间方转付或直接支付甲方定金30,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款400,000元；甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款590,000元，乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需资料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请过户之前将相应部分房价款支付给甲方。交房时间及尾款约定，乙方应支付甲方尾款10,000元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》。合同签订后，原、被告共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理过户申请、交易审核和审税等手续。2015年11月24日，原告向税务机关缴纳了房屋过户税款，同日，上海市公积金管理中心出具给原告的《住房公积金个人贷款资格初查单》上载明，原告及其父亲黄某某作为共同借款人，最高可贷额度为824,000元。原告并办理了个人住房贷款代办服务委托。另查，2015年8月15日，原告向德佑公司转款10,000元；2015年8月17日，原告向德佑公司转款20,000元；2015年8月31日，原告分两次共向德佑公司转款400,000元。2015年9月6日，被告向原告出具一张《收据》，载明：今收到买受方黄文杰购买国和路XXX号XXX室房屋首付款400,000元。2016年2月21日，卖售人(甲方)林海彬与买受人(乙方)黄文杰签订一份《补充协议》，协议约定，甲乙双方于2015年11月25日通过上海德佑房地产经纪有限公司居间签订买卖合同，由乙方购买甲方自有房地产，物业地址杨浦区国和路XXX号0403房屋，经甲乙双方协商，对交易条件现作出如下变更：1、该房屋内的贷款余额及房贷产生的其他相关费用由甲方承担并自筹资金还清，甲方保证在2016年3月31日过户交易前该房产无任何债务和纠纷，居间方已尽居间义务；2、乙方同意补贴甲方37,200元作为甲方解除一切贷款及抵押的费用，该笔费用于2016年2月21日当场支付甲方并开具收款收据，乙方配合甲方提供贷款合同等相关还款来源证明；3、甲乙双方于2016年3月31日前完成过户手续，乙方配合甲方完成过户手续，甲乙双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居间协议约定履行。其他任何文件与本协议书不一致的以本协议书为准。2016年2月21日，甲方(出售方)林海彬与乙方(买受方)黄文杰签订一份《房屋交接书》，明确甲乙双方于2015年10月1日就国和路XXX号0403房屋的交接验收事宜达成如下确认：1、根据双方于2016年2月21日所签订《上海市房地产买卖合同》的规定(以下称“该合同”)，甲方已将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受；2、双方确认自本交接日起，有关水、电、煤及物业管理费由乙方承担；3、双方确认于2016年2月前往物业管理处就有关维修基金、电话、煤气等进行过户更名，甲方已将该房屋内的所有户口迁出；4、钥匙交接：大门钥匙1把，门卡1张，信箱钥匙1把，门内钥匙1把；5、费用结清：尾款共计10,000元整，甲方签收：林海彬。《房屋交接书》签订后，系争房屋交由原告实际居住使用。2016年4月12日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，经核实系争房屋上设定有抵押权人为本案第三人的房产抵押，债权数额(商业贷款)为620,000元，期限从2014年4月4日至2044年4月3日。原告当庭表示愿意代被告偿还第三人农行宝山支行的商业贷款。诉讼中，为原、被告提供系争房屋买卖居间服务的德佑公司到庭陈述，签订买卖协议时原、被告均在场，原告已向被告支付购房款430,000元，双方签订网签合同和交房时中介工作人员均在场，被告拖延不过户也不还清贷款，存在违约行为。以上事实，有上海市房地产登记簿信息、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行卡交易凭证、《收据》、《补充协议》、《房屋交接书》、税收缴款书、《住房公积金个人贷款资格初查单》、委托书、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，本案中，原、被告签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告应当依照《上海市房地产买卖合同》的约定涤除设定在系争房屋上的抵押，并协助原告办理房屋的产权过户及交付手续，但被告怠于履行该项义务，在收取原告的购房款430,000元后，未涤清系争房屋上的第三人农行宝山支行的抵押权，应当承担相应的违约责任。《上海市房地产买卖合同》中已明确约定被告未按合同约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款0.05%的赔偿金，合同继续履行。赔偿金的支付时限应根据双方2016年2月21日在《补充协议》中约定的完成过户日期确定，从2016年4月1日起计算，按总房价款的0.05%/日计算，即515元/日，计算至本判决生效之日止。故原告要求被告支付自2016年1月5日起的逾期履约赔偿金的请求缺乏合同依据，本院不予采纳。原告要求由其还清系争房屋上第三人农行宝山支行的贷款及利息，被告在涤除抵押权后协助原告办理系争房屋的产权过户的诉讼请求，于法不悖，本院依法予以支持。被告到庭后表示拒绝继续履行双方的买卖合同的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告黄文杰与被告林海彬于2015年8月31日签订的关于上海市杨浦区国和路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告黄文杰于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市杨浦区国和路XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、被告林海彬应于设于上海市杨浦区国和路XXX号XXX室房屋上的抵押权涤除后十日内协助原告黄文杰办理上述房屋的产权过户手续，房屋产权过户的相关税费由原告黄文杰负担；四、被告林海彬应于本判决生效之日起十日内按每日人民币515元的标准支付原告黄文杰自2016年4月1日起至本判决生效之日止的赔偿金；五、原告黄文杰的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14,070元，由原告黄文杰负担人民币1,070元，由被告林海彬负担人民币13,000元，本案诉讼保全费人民币5,000元由被告林海彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 张 扬
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年九月一日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。