浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1370号
原告：东阳市××物业服务有限公司，住所地东阳市×
×街道城××巷。
法定代表人：徐×。
委托代理人：杨××。
委托代理人：许××。
被告：顾××。
原告东阳市××物业服务有限公司（以下简称福华××
公司）为与被告顾××物业服务合同纠纷一案，于2013年7月2
5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员马
祝敏适用简易程序独任审判，于2013年8月29日公开开庭进行
了审理。福华××公司的委托代理人杨××，顾××到庭参加
诉讼。本案现已审理终结。
原告福华××公司起诉称：顾××系东阳市时代花某8幢
1单元101室（以下简称涉案房屋）的业主。2004年6月8日，顾
××与原浙江广厦物业管理有限公司东阳分公司（以下简称原
广厦物业东阳分公司）签订了前期物业服务协议（以下简称前
期协议）。后福华××公司于2009年1月1日从上述公司某接管
了时代花某物业管某某作。顾××只交纳了2005年12月前的物
业服务费，自2006年1月至2012年9月的物业服务费（包括楼道
灯费用48元）4721元，顾××至今未交纳。根据前期协议约定，顾××若不按期缴纳物业服务费，则应从逾期之日起按每天
千分之二支付违约金，算至起诉之日共计4403元。请求：判令
顾××支付福华××公司物业服务费4721元及违约金4403元，
合计9124元。在审理过程中，福华××公司将关于违约金的诉
请变更为：违约金按每日万分之四的标准计算至起诉之日止。
针对上述诉讼请求，原告福华××公司提供了以下证据
：
一、前期物业服务协议（即上述简称的前期协议）、商
品房买卖合同（系与原件核对无异的复印件）各1份，以证明
以下事实：顾××系涉案房屋的业主，其于2004年6月8日与原
广厦物业东阳分公司签订了物业服务协议，对物业服务费缴纳
等相关事项进行了约定。
二、照片复印件3份（与原件核对无异），以证明福华×
×公司已向顾××书面催讨物业服务费的事实。
三、分公司某某情况登记复印件1份（与原件核对无异）
，以证明原广厦物业东阳分公司于2010年8月26日被注销的事
实。
四、交接报告、补充协议各1份（均系与原件核对无异的
复印件），以证明福华××公司自2009年1月1日起从原广厦物
业东阳分公司接管了时代花某物业管理服务的事实。
被告顾××答辩称：购买涉案房屋后即发现铝合金窗被
水泥砂严重腐蚀，客厅内墙面渗漏水，主卧室顶部渗漏水。近
几年来，其多次向原告及房地产开发公司反映渗漏水问题，但
原告及房地产开发公司只到被告户查看现场，至今未尽维修义务，故被告自2007年起一直未交纳物业服务费。
被告顾××未提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：证据
一，被告无异议。经审核，该组证据具备有效证据的认定要件
，予以采纳。证据二，被告认为公告是收到过，原告有无张贴
不清楚。经审核，该组证据具有证明原告主张的相应事实的证
明力，予以采纳。证据三、四，被告认为不清楚。经审核，该
两组证据均具备有效证据的认定要件，予以采纳。
经审理，本院查明的事实如下：顾××系涉案房屋的业
主，该户的住宅建筑面积为111.76平方米，架空层建筑面积为
23.62平方米。顾××（乙方）于2004年6月8日与原广厦物业
东阳分公司（甲方，已于2010年8月26日注销）签订了前期协
议，约定：乙方交纳费用的时间：预收12个月，自2004年7月
起计费；住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取，因乙方原
因的空置房屋由乙方按物业管理标准的70%向甲方缴纳，住宅
区的非住宅用房按住宅的2倍收取。物业服务费中未计入的共
用设施设备（如：水泵、公用车库、楼道灯等）运行费用，按
物价部门规定，另行按实向乙方分摊。乙方违反协议，不按本
协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙
方补缴，并从逾期之日起按每天千分之二缴纳违约金。协议还
约定了其他内容。该协议签订后，原广厦物业东阳分公司即为
时代花某小区提供物业服务。2008年12月31日，原广厦物业东
阳分公司终止了时代花某的物业管某某作。时代花某的建设方
东阳市房地产开发有限公司于2009年1月1日起委托福华××公司接管时代花某的前期物业管理服务工作。之后，福华××公
司为包括顾××在内的时代花某业主提供物业服务。2012年9
月30日，因时代花某小区业主委员会已成立，福华××公司退
出该小区，不再提供物业服务。另查明，自2006年起涉案房屋
出现渗漏水后，被告户就及时向原告及房地产开发公司反映，
但原告及房地产开发公司只到现场查看，至今未查出渗漏水原
因，也未尽维修义务。为此，顾××只缴纳了2004年7月至200
5年12月底的物业服务费，2006年1月1日至2012年9月30日止的
物业服务费，一直未交纳。经福华××公司书面催讨，顾××
至今仍未交纳。
本院认为，顾××与原广厦物业东阳分公司签订的前期
协议，除关于逾期支付物业服务费的违约责任承担的条款外，
其他内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应
确认合法有效。福华××公司受时代花某的建设方东阳市房地
产开发有限公司的委托，自2009年1月1日起代替原广厦物业东
阳分公司为时代花某提供物业服务已有三年余，且时代花某的
大部分业主认可福华××公司为物业服务企业，据此，应确认
自2009年1月1日起，原广厦物业东阳分公司将上述前期协议约
定的权利义务一并转让给了福华××公司，时代花某的大部分
业主对此予以接受，故福华××公司与顾××应按前期协议约
定各自履行相应的义务。自2006年涉案房屋出现渗漏水，被告
户向原告及房地产开发公司反映后，原告及房地产开发公司只
到现场查看，至今未查出渗漏水原因，也未尽维修义务。根据
本案的实际情况，本院酌情确认被告应支付原告2006年1月至2012年9月物业服务费的80%，即3776.8元。被告未按时支付上
述物业服务费是由于双方对应支付物业服务费的数额不能协商
一致，故原告要求被告支付滞纳金的诉请不能成立，本院不予
支持。关于楼道灯费用48元的诉请，因合同中对该部分费用的
约定为“按物价部门规定，另行按实向乙方分摊”，但本案中
福华××公司未提供按实分摊的证据，故对该部分诉请，本院
不予支持。
综上，原告变更后的部分诉请成立，本院予以支持，部
分诉请不能成立，本院不予支持。被告的部分辩称意见成立，
本院予以采信，但被告主张其已交纳了2006年度物业服务费等
辩称意见，因未提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依
照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十
八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四
十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告顾××应于本判决生效之日起十日内支付原告
东阳市××物业服务有限公司物业服务费3776.8元。
二、驳回原告东阳市××物业服务有限公司的其他诉讼
请求。
如未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告东阳市××物
业服务有限公司负担15元，由被告顾××负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费50元，款汇至金华
市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：
19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅
收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一三年九月三日
书记员 楼 聪