上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0113执异13号
案外人陈某某，男，1956年4月9日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人陈玲(系案外人陈某某之女)，女，1984年12月17日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。申请执行人曹滨，男，1975年11月22日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人陆斌，男，1980年12月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被执行人陆顺法，男，1954年10月28日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。本院在执行申请执行人曹滨与被执行人陆斌、陆顺法民间借贷纠纷一案中，案外人陈某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陈某某称，2009年9月19日案外人与本案被执行人陆斌之间就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了购房协议，约定购房款为人民币60万元(以下币种均为人民币)，案外人已按约支付绝大部分房价款57万元，被执行人陆斌也将上述房产交付给案外人使某，案外人即实际占某该房并出租给他人居住至今；同年10月底双方共同至交易中心办理了上述房产的抵押手续，为案外人的女儿陈玲在该房上设定了抵押权，并通过公证处公证，由陆斌委托陈玲办理该房的产权交易过户等手续；因该房为动迁房而不能及时办理过户手续，案外人于2014年11月至交易中心申请办理过户手续时才得知该房在本案中已被法院查封，导致该房至今未能过户至案外人名某。故现向法院提出书面异议，请求法院解除对上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人陈某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证和房地产登记信息，旨在证明系争房屋的产权人为被执行人陆斌，现被本院以(2012)宝执字第503号和(2013)宝执字第3434号案件予以查封；2、2009年9月19日案外人(乙方)与被执行人陆斌(甲方)之间签订的《转让房屋产权的诚信协议》，被执行人陆顺法作为陆斌的父亲也在协议上签了名，旨在证明被执行人陆斌已将系争房屋出售给案外人，双方约定购房款为60万元以及具体的付款方式，并约定待产证满五年后甲方产权过户给乙方名某后，乙方需向甲方支付房价余款计3万元，甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续；3、陆斌、陆顺法于2009年9月22日、2009年9月30日、2009年10月31日出具的收款收据，旨在证明案外人已支付绝大部分购房款57万元；4、上海市房地产登记证明及登记收件收据，旨在证明案外人的女儿陈玲于2009年11月3日在系争房屋上设定了抵押权；5、委托书及公证书，旨在证明被执行人陆斌委托案外人的女儿陈玲代为办理系争房屋的抵押登记及注销手续、产权交易过户手续等，当时主要是考虑到系争房屋为动迁房，根据政策暂时不能办理产权过户手续，怕时间过长找不到陆斌，为了保障案外人的利益，故办理了委托书和公证书，到时办理过户手续时就不需要陆斌本人前往了；6、2009年11月3日上海市居民管道燃气供用气合同及燃气费发票，旨在证明陆斌于2009年已将系争房屋交付给案外人使某，案外人及女儿前去办理了燃气的相关手续；7、房屋租赁合同两份，旨在证明案外人占某系争房屋后即出租给他人使某。本院查明，本案系争房屋上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记为被执行人陆斌，房地产权证号为沪房地宝字(2009)第0532**号。申请执行人曹滨与被执行人陆斌、陆顺法之间系民间借贷纠纷，本院以(2011)宝民一(民)初字第1945号立案审理，并于2011年10月9日作出判决：一、陆斌于本判决生效之日起十日内支付曹滨欠款600,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年1月16日起至判决生效之日止的利息；二、陆顺法对于陆斌的上述还款义务承担连带责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费9,881元，由陆斌、陆顺法负担。该判决书生效后，因陆斌、陆顺法未能按期履行付款义务，曹滨遂向本院申请执行，本院以(2012)宝执字第503号立案执行，但两被执行人至今分文未付。本案在执行过程中，本院于2012年5月22日对系争房屋予以查封，期满后予以续封，本院又于2015年7月31日对系争房屋予以查封。又查明，2009年9月19日案外人陈某某(乙方)与被执行人陆斌(甲方)之间签订了一份《转让房屋产权的诚信协议》，被执行人陆顺法亦在该协议上签名，协议主要内容为：甲方出售房屋地址菊太路XXX弄XXX号XXX室，甲方将该房产系配套商品房需产证满五年后才能正式上市交易的真实情况已如实告知乙方，乙方对此充分了解并认可，且愿意接受此套房产，并在国家允许交易的时间内交易；该房屋建筑面积75平方米，约定转让价为60万元，待产证满五年后甲方产权过户给乙方名某后，乙方需向甲方支付房价余款计3万元，甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续。陆斌、陆顺法于2009年9月22日、2009年9月30日、2009年10月31日出具了收款收据三份，明确共计收到案外人陈某某及其女儿陈玲支付的房款57万元。2009年10月30日陆斌出具委托书，内容为委托陈玲代为办理上述房地产的抵押登记以及注销手续、办理相关公证手续、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、代为办理向有关房地产交易管理登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续，上海市奉贤公证处于2009年11月17日出具(2009)沪奉证字第3621号公证书，证明陆斌在前面的委托书上签名。陈玲于2009年11月3日取得上述房屋的抵押权。2009年11月3日陈玲与上海燃气市北销售有限公司签订《上海市居民管道燃气供用气合同》，用气地址为上海市菊太路XXX弄XXX号XXX室。之后案外人将剩余房款3万元交至本院。以上事实，有案外人陈某某提交的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、转让房屋产权的诚信协议、收款收据、委托书及(2009)沪奉证字第3621号公证书、上海市房地产抵押权登记证明、上海市居民管道燃气供用气合同、发票；本院调取的(2011)宝民一(民)初字第1945号民事判决书，(2012)宝执字第503号执行裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证以及代管款通知、收据等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占某的动产、登记在被执行人名某的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占某该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2012年5月22日对系争房屋上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室采取查封措施时，系争房屋的权利人登记为被执行人陆斌，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人陈某某购买并付清了绝大部分房价款，且已实际占某，但因上述房屋的性质而暂时无法办理过户手续，案外人对此并无过错，现案外人已将剩余的房价款交至本院，据此，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人陈某某提出的执行异议于法有据，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对于上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱奇松
审 判 员 李 洁
人民陪审员 郁 雯
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 张玉麟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。