内蒙古自治区土默特左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0121民初30号
原告刘彪，男，汉族，1982年11月1日出生，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市兴和县。
委托代理人刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托代理人张晓辉，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被告刘俊平，男，蒙古族，1959年3月7日出生，住呼和浩特市土默特左旗。
委托代理人杜海，内蒙古信真律师事务所律师。
被告刘秀珍，女，汉族，1951年10月10日出生，住呼和浩特市回民区。
委托代理人赵月奎，内蒙古庆胜律师事务所律师。
原告刘彪与被告刘俊平、刘秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘彪及其委托代理人刘克勤、任红霞，被告刘俊平的委托代理人杜海，被告刘秀珍的委托代理人赵月奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彪诉称，2013年6月13日，原告刘彪与台阁牧镇沙家营金沙小区项目部签订《房屋预购买卖合同》，约定原告刘彪祥购买位于金川开发区沙家营村“金沙小区”的房屋一套，价款为241892元。合同签订后，原告刘彪实际支付购房款241892元，装修保证金1000元，其他费用1820元。经查证，“金沙小区”建设项目并无开发建设单位，第一被告与范元小系实际出资人，第二被告系范元小之妻。因涉案房屋系非法占用土地上的违法建筑，2015年10月16日被土左旗人民政府依法强制拆除。现原告刘彪购买房屋的目的已无法实现，《房屋预购买卖合同》应依法解除，被告刘俊平与范元小应赔偿原告刘彪损失，因范元小病故，被告刘秀珍应以夫妻共同财产对原告刘彪进行赔偿。故请求法院判令：一、解除双方所签订的《房屋预购买卖合同》；二、被告刘俊平、刘秀珍连赔偿原告刘彪损失244712元。
被告刘俊平答辩称，原告刘彪的诉讼请求无事实与法律依据，不符合合同相对性原则，被告刘俊平主体不对。
被告刘秀珍答辩称，原告刘彪与被告刘秀珍无房屋买卖合同关系，原告刘彪请求解除合同的理由是房屋被拆除履行不了购房目的不能实现的理由不能成立，如果按照原告刘彪所述的基础是合同无效不是解除合同。
原告刘彪为证明其主张，提供以下证据：一、《协议书》；二、《房屋预购买卖合同》、《购房收据》、《装修保证金收据》、《其他费用收据》；三、《限期拆除通知书》。上述证据证明被告刘俊平是实际出资人开发建设金沙小区。
被告刘俊平质证认为，对证据一《协议书》真实性认可，但只能证明被告刘俊平和范元小购买了沙家营村土地，但是分别购买，分别建设，不属于合伙关系，不存在连带责任。对证据二，合同不是与刘俊平签订，房款也不是刘俊平收取，而是范元小收取。刘俊平不是房屋买卖合同的相对人，不应承担任何责任。买卖合同上盖的章是“土默特左旗台阁牧镇沙家营金沙小区”，不是刘俊平成立的。对证据三真实性认可，是对沙家营村发出的，不能证明是针对被告刘俊平的，也不能证明是针对沙家营小区项目部。
被告刘秀珍质证认为：对证据一不认可，范元小生前没有和被告刘秀珍说过盖房一事，并不知情。对证据二，项目部如何成立隶属于谁无法证明，收条上加盖的是项目部的章，不能说明合同的相对性。对证据三不认可，与本案被告刘秀珍及金沙小区项目部、涉案房屋无关。限期拆除通知书是违法的，并未通知购买方的住户。
经审查，对原告刘彪提供的证据一《协议书》的真实性予以采信，对证据二《房屋预购买卖合同》、《购房收据》、《装修保证金收据》的真实性予以采信。对《装修费用收据》的真实性无法核实，不予认定。
被告刘俊平、刘秀珍均未提供证据。
经审理查明，2012年4月9日，被告刘俊平以及范元小分别作为乙方与台阁牧镇沙家营村委会（甲方）签订协议书，该协议书约定：根据国家建设社会主义新农村的有关方针政策，本着为村民办实事、改善村民居住环境原则，四方愿将本村铁道北、进出口加工区南墙、多年闲置的大坑地、垃圾场充分利用起来，进而再通过合理规划修建小高层楼房。双方达成如下协议：一、为使整体改造合理化、规范化，甲方拟定，以加工区南墙为起点，由东向西规划利用东西224米（范元小合同中为150米）（注：中间三排电杆南北占地12米部分因无法使用，所以此块地乙方有使用权，不得有任何建筑。）二、乙方以（南北）40米，东西224米（范元小合同中为150米），共计13.5亩（范元小合同中为9.9亩）。同时以每亩9万元，合1210500元分期付与甲方（范元小合同中为81万元）。（1）合同生效后付甲方占地定金20％；（2）基础建成付30％；（3）工程封顶付50％全清。三、乙方负责出资将场地内两趟通信电杆移动到场地外，将施工现场大坑及垃圾外运。安装功率相匹配的变压器及水源、产权归乙方。四、甲方要求乙方，所建房屋必须符合现行合同建筑标准、砖混结构，8度地震设防，现浇混凝土屋面、上下水、供热设施完善。五、所建工程由乙方自行筹建、办理有关审批手续。甲方负责加盖村委会印章及镇政府印章。六、根据国家有关规定，废弃地改造美化、环保等本着谁投资谁受益的原则乙方所建房屋具有管理权及所有权。上述协议签订后，被告刘俊平与案外人石雨生签订《建设施工合同》，约定主要内容：一、甲方的权利义务：2、甲方以所建楼房折抵给付乙方工程施工费。以所建楼房工程总量50％支付给乙方工程款，再从甲方工程量50％中给付乙方楼房三套（顶房二套，二层一套），每套约85平米，合约250平米。3、工程全部完工后，经甲方验收，全部符合国家规定的质量标准后，甲方将所约折抵工程款的楼房交付乙方，约定总工程款全部付清。……二、乙方的权利义务：1、乙方施工的项目为四栋住宅楼，建筑面积约14000平方米。施工内容包括基础、砌筑及回填、地梁结构、墙体砌砖等全部工程。2、乙方采用包工包料的重保形式施工，双方所约定的乙方施工项目全部由乙方垫资。……。
原告刘彪作为乙方与甲方金沙小区项目部于2013年6月13日签订《房屋预购买卖合同》，约定：一、甲方愿将座落于金川沙家营，金沙小区4号楼2单元1层西户，建筑面积为86.39平米房屋出售于乙方。乙方自愿购买并对甲方的要出售的房屋及地产做了充分的了解，并同意购买该房产。二、双方协定上述房价为2800元每平米，总价241892元。三、乙方以一次性付款方式取得上述房产的产权。原告刘彪签订合同后，至2013年10月31日前共计交纳房款及装修保证金244712元。
另查明，范元小与石雨生未签订《施工合同》，但均由石雨生按照其与被告刘俊平之间所签订的《施工合同》进行建设施工。涉案房屋已全部完工。石雨生在涉案的两份《协议书》项下的土地上共计施工建设了四栋五层楼房以及四栋二层楼房。从该小区由东向西数，东面二栋五层楼房以及东面二栋二层楼房，属被告刘俊平开发建设，西面二栋五层楼房以及西面二栋二层楼房，属被告刘秀珍丈夫范元小开发建设。
2015年10月8日，呼和浩特市土默特左旗国土资源局向沙家营村委会下发《限期拆除通知书》，内容为：你村于2012年-2014年期间，未经依法批准，擅自在呼和浩特市出口加工区南呼包铁路北建设住宅小区的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、七十六条之规定，根据《土默特左旗人民政府关于打击违法占地违章建筑的通告》文件精神，限你单位于2015年10月15日前自行拆除地上建筑物，恢复土地原状。上述通知下达后，2015年10月16日土默特左旗人民政府依法强制拆除涉案的四栋二层楼房。“金沙小区”被拆除的四栋二层楼位于五层楼房正南面。本案所涉及“金沙小区”的房屋为五层楼房以及二层楼房，五层楼现编号为1、2、5、6号。
上述事实有原告刘彪提供的证据、庭审笔录、对案外人台阁牧沙家营村委会的询问笔录予以佐证。
本院认为，本案争议焦点为，一、应否解除《房屋预购买卖合同》；二、承担责任的主体问题；三、原告刘彪主张赔偿损失244712元的事实和法律依据问题。
关于焦点一，本案所涉及的“金沙小区”房屋无任何审批及准建手续，且土默特左旗国土资源局已认定该房屋属违法建筑，已将涉案房屋予以强制拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形第五项的规定“违反法律、行政法规的强制规定。”本案所涉及购房合同应属无效合同。现涉案的合同标的房屋已实际不存在，且无效合同也不存在解除的情况，故对于原告刘彪主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二，本案中，签订涉案买卖合同的甲方为“土左旗沙家营金沙小区项目部”，合同及收款收据中所加盖的公章也为该项目部公章，并无该项目部负责人签名。根据审理调查情况，涉案金沙小区共分为两部分，一部分即为刘俊平与沙家营村委会协议书所涉及的土地，另一部分为范元小与沙家营村委会协议书所涉及的土地。上述两部分土地上所建房屋为被告刘俊平、范元小分别投资建设。该项目部由谁成立，涉案的《房屋预购买卖合同》系谁与原告刘彪签订，被告刘秀珍作为所建房屋投资人范元小的妻子以及被告刘俊平应对上述事实提供证据予以证明。但被告刘俊平、刘秀珍均未提供证据。本院经对被告刘俊平、案外人台阁牧镇沙家营村委会的询问以及现场勘查，可确定东面两栋楼为刘俊平出资建设（楼号为5、6）；西面两栋楼为范元小出资建设（楼号为1、2），被拆除的四栋二层楼，按照上述编号顺序，范元小出资建设的1、2号楼南面应是3、4号二层楼（从西向东数），刘俊平出资建设的5、6号楼南面应是7、8号二层楼（从东向西数）。范元小作为4号楼的建设方，在无证据证明涉案的《房屋预购买卖合同》系由谁与原告刘彪签订的情况下，应推定所售涉案房屋系其出售的事实存在，该合同的相对方应为范元小。因其与原告刘彪所签订的《房屋预购买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该合同的相对人范元小应当承担退还房款的责任。但因其已故，被告刘秀珍作为其妻子，应当对夫妻存续期间产生的债务承担责任。被告刘俊平因并非涉案房屋的出售人，不承担返还房款的责任。
关于焦点三，根据原告刘彪所提供的有效证据，原告刘彪签订合同后，共计支付房款以及装修保证金244712元。被告刘秀珍应退还原告刘彪房款共计244712元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告刘秀珍于本判决生效后三十日内退还原告刘彪房款共计244712元；
二、驳回原告刘彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4970元，由被告刘秀珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。
审 判 长 孙 钢
审 判 员 周淑琴
人民陪审员 陈永红
二〇一六年六月十三日
书 记 员 胡冬冬
附相关法律条文：
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
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（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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第五十八条；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。