山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第108号
上诉人（原审被告）荣成医药有限公司，住所地荣成市沿河北街302号。
法定代表人周信钦，执行董事。
委托代理人孙晓鸣，山东东方未来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢晓。
委托代理人徐书泽，山东正原律师事务所律师。
上诉人荣成医药有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2010）荣民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年3月9日，荣成市医药公司与原告签订房屋买卖合同，约定原告以90万元的价格购买荣成市医药公司所有的位于荣成市沿河北街300号（即原荣成市荣兴路15号商品房一楼一单元）房产一幢，在合同签订之日原告向荣成市医药公司预付房款54万元，在合同生效30日内再付20％的房款，即18万元；第三次付款交付使用时付9万元，余款待办好产权证时付清；荣成市医药公司必须于2004年12月31日将上述房屋正式交付原告，并协助原告办理房屋产权移交手续，交易费用由原告负担；荣成市医药公司保证上述商品房权属清楚，若发生与公司有关的权属纠纷或债权、债务，均由其负责清理并承担民事诉讼责任，由此给原告造成的经济损失由荣成市医药公司负责赔偿。合同签订后，原告分别于2004年3月9日付房款10万元、3月19日付房款44万元、7月7日付房款18万元、12月22日付房款5万元，2005年11月28日付房款5万元，2007年7月30日付房款1万元，共计83万元。荣成市医药公司于2004年12月31日前将本案诉争房屋交付原告使用至今。
2007年8月28日，荣成市人民政府就荣成市医药公司改制问题召开会议进行专题研究。专题会议纪要如下：荣成市医药公司成立于1956年，原隶属于威海医药公司，2007年3月经威海市政府批准，将企业人员、资产、债权、债务下放给荣成市政府管理。企业现有职工l17人，建筑面积5828平方米，土地账面价值36.3万元，建筑物及其他固定资产账面价值894万元。截止到2007年3月9日经荣成市国资局交接审计，该企业资不抵债65.7万元。按照威海市政府的统一要求，由荣成市国资局责成荣成市志诚会计师事务所对该企业资产进行综合评估，结果如下：企业总资产2536.4万元（含土地评估值），总负债1343万元（银行抵押贷款400万元），企业净资产1193.4万元。其中已出售的四户门市房（包括本案诉争房屋），建筑面积960平米，价值487万元，列入固定资产账目中，收取上述四户房屋的房款383万元，列入预收账款。资产处置及接收企业安置职工的方案，根据荣成市政府第47次常务会议精神确定方案如下：1、荣成市医药公司现有净资产1193.4万元，由市国资局按程序委托中介机构依法公开向市内外有信誉的大中型企业整体转让，从转让价款中，将欠付职工的各项款项划拨至市公有资产经营公司专用账户，由市重组办牵头，会同劳动局、公有资产经营公司据实核发，剩余款项全部上缴财政。2、新企业要按照公司法设立新的有限责任公司，规范公司的法人治理机构，独立承担民事责任。
2007年7月，荣成市医药公司根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，由荣成市国有资产管理局转让企业的全部产权，并确认了企业资产评估结果，根据《山东省国有产权交易办法》的规定，荣成市医药公司的产权转让通过山东省产权交易中心公开挂牌，以拍卖的方式实施。2007年9月，投资人山东华羽集团有限公司在山东省产权交易中心通过拍卖程序取得了荣成市医药公司100％的国有产权，与国资局签订了（2007）年（O51）号产权交易合同，支付转让价款1193.43万元，取得了鲁产权鉴字第167号产权交易凭证。产权交易合同中约定：1、出让方将持有的荣成市医药公司100%国有产权有偿转让给受让方，转让标的尚未做过任何形式的担保，包括但不限于在该产权上设置质押或任何影响产权转让或股东权利行使的权利或义务。转让标的也未被任何有权机构采取查封等强制措施。2、债权、债务处理方案，受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业继续承接原有债权、债务，及或有负债。
2008年10月27日，山东华羽集团有限公司作为发起股东制定了荣成医药有限公司（即本案被告）的公司章程，委派周信钦任公司执行董事兼法定代表人，委派王瑛为公司监事。2008年12月1日，山东华羽集团有限公司出资100万元向荣成市工商局申请设立荣成医药有限公司即本案被告，被告的法定代表人周信钦向荣成市工商局出具债权债务落实证明一份，承诺原荣成市医药公司所有债权债务由改制后的被告承担。2O08年12月8日，荣成市工商管理局向被告颁发了营业执照，公司类型为有限公司。
2008年11月份，荣成市人民政府同意将已回收的荣成市医药公司的土地使用权（包括涉案房屋所占用的土地）对外拍卖出让，2008年12月25日，荣成市国土资源局举行该地块国有建设用地使用权拍卖出让活动，被告以8853862.50元的出让价款取得了上述土地使用权，并与荣成市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并于2009年5月21日取得了涉案房屋的国有土地使用权。2009年7月21日，荣成市国有资产管理局向荣成市房管局出具了关于办理荣成市医药公司房产过户的函，内容如下：荣成市医药公司于2007年9月在山东产权交易中心挂牌出让，全部资产由山东华羽集团出资购买，并设立荣成医药有限公司。原荣成市医药公司的产权一并过户到荣成医药有限公司名下。后被告以国资局确认的评估价格作为对价，缴纳了房屋契税，并于2009年9月22日取得了包括涉案房屋在内的房屋所有权证。
2010年8月，原告诉至原审法院，要求被告协助办理荣成市沿河北街300号房屋的产权过户手续。
另查，2006年荣成市医药公司将其所有的房产办理2006000561号、20××63号房权证，其中20××63号房权证中所包括的房产即原告等四名购房人所购房产面积之和，但产权人为荣成市医药公司。2008年荣成市医药公司经过挂牌拍卖，被告成立后，通过土地招拍挂程序取得土地使用权，办理了土地出让手续并取得了相关房屋产权，遂将上述两处房产证变更为20097362号、20××63号房权证。其中，20××63号房权证所登记的房产即原告等四名购房人所购买的。此后，被告再次将上述两证合并办理了20××32号房权证。因对原告所购房屋的产权产生争议，被告诉至原审法院，要求原告返还所购楼房。原审法院于2010年12月29日作出判决，判令原告于判决生效后十日内将其所购门市房返还给被告，原告不服提起上诉，经二审审理认为，一、被告向原告转让诉争房屋时，该房屋项下土地的性质为国有划拨土地，诉争房屋买卖合同因涉及到国有划拨土地使用权的转让，且转让该划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准而无效，但在原审诉讼前诉争房屋项下的土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，诉争房屋买卖的违法行为已消除，根据合同效力补正制度，该合同已由无效合同变为有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。原审法院认定诉争房屋买卖合同无效属适用法律错误。二、诉争房屋在转让给原告后，又作为荣成市医药公司资产的一部分转让给华羽集团，而华羽集团并未作为诉争房屋的所有权人，且被告与华羽集团系分别具备法人资格的不同民事主体，其主张华羽集团的相关权利，不予审理。被告与荣成市医药公司签订房屋买卖合同系为办理房屋变更登记手续，二者就诉争房屋并不存在真实的房屋买卖，故被告不能作为一房数卖中取得房屋所有权的后买受人要求原告返还房屋。三、被告作为华羽集团出资设立的法人企业，其基于华羽集团的承诺继续承接原有荣成市医药公司全部债权、债务，该承诺对荣成市医药有限公司具有约束力，被告应当按照该承诺履行义务。故荣成市医药公司与原告签订的房屋买卖合同合法有效的情况下，其理应按照合同规定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。荣成市医药公司已向原告交付了房屋，荣成市医药公司虽已成为房屋的产权人，但其应继续履行诉争房屋买卖合同义务的前提下，没有事实和法律依据要求原告返还诉争房屋。综上三项理由，依法撤销了原审法院（2O10）荣民初字第492号民事判决，同时驳回被告要求原告返还所购门市房的诉讼请求。被告不服二审判决，向山东省高级人民法院提起申诉，山东省高级人民法院作出（2012）荣民提字第250号民事裁定提审本案。省高院认为，一、被告要求原告返还房屋的诉请不应支持。理由1、被告取得土地产权，只是支付土地出让金，而未支付房屋对价。2009年7月23日，虽然荣成市医药公司与被告签订涉案房屋买卖合同，亦约定房屋价款及付款时间，但实际上被告未向荣成市医药公司付款，只是为办理变更手续。2、2007年9月华羽集团在购买荣成市医药公司产权时，《荣成市医药公司资产评估报告》中记载“荣成市医药公司于2004年与谢晓、张庆民……签订售房合同，将公司新建综合楼的4户门市房出售，合同价款514.61万元，已收取房款383万元，由于至今尚未办理房权过户手续，本次评估中，仍将这4户门市房列入改制……。”该报告说明涉案房屋的买卖合同是真实的，已经成立，其效力待定，对此状况及风险责任被告是知情的。3、在评估报告中的账目处理上将收取房款列入预收账款，记账方式显示一是将四户门市房已出售，收取了房款，但未办理过户手续。二是华羽集团支付的购买产权的价款中不包括涉案房屋的价款。4、被告取得本案诉争房屋的产权证，但只交付了土地出让金，而未支付涉案房屋的价款。5、华羽公司与荣成市国资局签订了产权交易合同，第六条约定“受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业承接原有债权、债务及或有债务。”依据该约定荣成市医药公司向工商局申请变更登记，变更为被告，被告的法定代表人周信钦签署的证明：“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担。”基于此，被告应履行其约定的义务。被告主张其与荣成医药公司是无关联的独立法人机构，其理由不能成立。综上，原告占有涉案房屋是基于2004年3月9日与荣成市医药公司签订的售房合同书，原告支付了约定的对价，占有使用房屋至今，该合同已经成立。故二审处理结果正确，省高院作出（2012）荣民提字第250号判决，维持威海市中级人民法院（2011）威民一终字第248号民事判决。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述，民事判决书等证据在案为凭。
原审法院认为，依照合同法的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案华羽集团出资设立的企业法人即本案被告，其基于华羽集团与荣成国资局签订的产权交易合同中关于该集团承诺荣成市医药有限公司继续承接原有债权、债务的约定，并向工商机构出具了相关承诺，该承诺对被告具有约束力，故被告应当按照该承诺履行义务。被告承接的荣成市医药公司的债务包括合同之债，在荣成市医药公司与原告签订的诉争房屋买卖合同成立、有效的情况下（应当说明的是，该房屋买卖合同根据合同效力补正制度，已由效力待定合同转变为有效合同），其理应按照该合同约定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。现荣成市医药公司已向原告交付房屋，但其房屋产权登记在被告名下，现原告请求被告协助办理过户手续，符合法律规定，理由正当，应予支持。被告之抗辩于法无据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：被告荣成医药有限公司于判决生效后三十日内协助原告谢晓办理荣成市沿河北街300号房屋产权过户手续，将上述产权过户至原告谢晓名下。案件受理费12800元，由原、被告各负担6400元。
宣判后，上诉人荣成医药有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、诉争房屋系国有划拨土地上的国有资产，原国有企业的荣成市医药公司与被上诉人签订的诉争房屋转让合同涉及国有划拨土地上国有资产的转让，因该转让行为未经有批准权的人民政府批准、亦未经资产评估及公开拍卖等法定程序，其转让行为无效；即使诉争房屋转让合同效力待定，因诉争房屋作为原荣成市医药公司的企业负债应返还给被上诉人，表明荣成市国资局对该国有财产的转让行为不予追认，荣成市人民政府将诉争房屋所属的国有划拨土地使用权公开拍卖的行为亦表明其作为权利人对该房屋转让行为不予追认，故不能认定该房屋转让为合法有效；二、即使诉争房屋转让合同合法有效，因山东华羽集团有限公司购买荣成医药公司国有产权所支付的1193.43万元转让款中已包括诉争房屋的价款，即涉案房屋已作为固定资产由山东华羽集团公司购买，故诉争房屋转让合同事实上已无法履行，同时因诉争房屋所属的原国有划拨土地已由上诉人依法支付对价竞得，被上诉人仅购买了该国有建设用地上的诉争房屋而未支付土地对价，且该房屋存在一房数卖的情形，根据房地一体及等价有偿原则及一房数卖的司法认定规则，上诉人作为后买受人无法为其办理该国有土地上的诉争房屋之产权过户手续，故诉争房屋转让合同因事实上无法履行而应予以解除。综上，诉争房屋转让合同违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同；即使该合同有效，亦因诉争房屋无法办理产权过户手续而无法实际履行，应予以解。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人谢晓辩称，一、诉争房屋买卖合同项下的原国有划拨土地已于2008年转变为国有出让土地，根据相关司法解释的规定，该合同效力已被补正，即由效力待定合同转为合法有效合同，2007年荣成市医药公司改制时，诉争房屋被列为已出售的固定资产，已收购房款亦作为企业负债，其价格亦系根据相关房屋买卖合同中的实际交易价格确定，表明荣成市国资委及荣成市人民政府在在企业改制时均对该房屋转让的事实予以认可，而非不予以追认。故诉争房屋买卖合同应认定为合法有效合同。二、山东省高院判决已认定山东华羽集团公司支付的产权价款中不包括诉争房屋价款，而上诉人也仅支付涉案国有土地使用权的价款而非房屋价款，表明上诉人在未支付诉争房屋对价的情况下取得诉争房屋的所有权，进一步印证上诉人与原荣成市医药公司之间不存在真实的房屋买卖关系，上诉人已承接原荣成市医药公司的债权债务并根据荣成市国资局出具的要求过户的函取得了诉争房屋的所有权。根据权利义务相一致原则，上诉人作为改制企业理应继续履行原荣成市医药公司应承担的协助被上诉人办理诉争房屋产权过户手续的合同义务。故原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人与原荣成市医药公司签订诉争房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，虽然该合同签订时的土地性质系国有划拨土地，但2008年11月该土地挂牌出让后其土地性质已由划拨土地转化为国有出让地，且上诉人于2009年5月取得涉案土地的国有建设用地使用权证，表明原审诉讼前诉争房屋项下的土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，诉争房屋买卖合同效力待定的法律障碍已消除。此外，虽然诉争房屋为国有资产，但原荣成市医药公司企业改制时系将包括诉争房屋在内的4套门市房均作为已出售的资产列入固定资产账目，其价格亦系按照诉争房屋买卖的交易价格确定，其已收取的款项亦列入预收账款即企业负债中，荣成市国资局及荣成市人民政府对该部分国有资产的处置方式及评估价款予以认可并在此基础上批准同意其进行改制，表明诉争房屋的处置行为已被有权的人民政府予以认可，该国有资产的处置并未违反相关国有资产处置的规定。综上，根据合同效力补正制度，诉争房屋转让合同已由效力待定合同转化为合法有效合同，不存在违反法律、法规的强制性规定的情形，应认定合法有效合同。上诉人主张涉案房屋买卖合同因违法处置国有划拨土地上的国有资产、权利人对其效力未予追认而自始无效，理由不当，本院不予采纳。
根据涉案资产评估报告记载，包括诉争房屋在内的4套门市房系根据房屋买卖合同中的价格作为已出售固定资产记入固定资产账目，同时已收取的房款列入企业预收账款即企业负债，表明该部分已出售固定资产的评估价格和负债（包括尚未收取的购房款）相互冲抵，即诉争房屋冲销后的价格为零，故不能认定华山东华羽集团公司已实际购买了诉争房屋，山东省高院的生效判决亦认定山东华羽集团公司支付的购买产权价款中不包含诉争房屋的价款，上诉人对该认定虽有异议，但在未经法定程序撤销该生效判决认定的事实前，该事实认定对本案具有约束力。故本院认定山东华羽集团公司在购买原荣成市医药公司产权时并未支付诉争房屋的对价。山东省高院生效判决同时认定上诉人取得诉争房屋的产权证时只交付了土地出让金，而未支付房屋价款，表明上诉人只是根据山东华羽集团公司的要求过户的函以房屋买卖的形式将诉争房屋登记在自己名下，上诉人与原荣成市医药公司之间不存在真实的房屋买卖关系。据此，本院认定诉争房屋买卖合同生效后并不存在山东华羽集团及上诉人又分别受让该房屋的情形，上诉人以诉争房屋存在一房二买或数卖为由主张诉争房屋买卖合同即使有效也无法实际履行，与事实不符，本院不予采纳。此外，从山东华羽集团公司与荣成市国资局签订的《产权交易合同》、上诉人工商登记情况及其法定代表人周信钦出具的承接债权债务证明看，山东华羽集团公司承诺承接原标的企业即原荣成市医药公司的债权债务及或有债务，后山东华羽集团公司将原荣成市医药公司变更登记为上诉人，上诉人之法定代表人周信钦在证明中已明确承诺“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担”，据此，应认定上诉人已承接了原荣成市医药公司的所有债权债务，当然包括诉争房屋买卖合同项下的合同权利和义务，而且上诉人已根据山东华羽集团公司出具的过户函将诉争房屋的产权过户至自己名下，根据权利义务相一致原则，上诉人理应承担诉争房屋买卖合同中约定的协助被上诉人办理诉争房屋产权过户的合同义务，至于上诉人交纳的土地出让金是否被退回，被上诉人是否应补交土地出让金，均属于另一法律关系，不应影响诉争房屋买卖合同的效力及房屋产权的过户，也不能成为上诉人拒绝履行合同义务的抗辩事由。故上诉人以其支付了诉争房屋的土地使用权对价、被上诉人在未支付土地使用权对价的情况下无权要求上诉人协助其办理诉争房屋的产权过户手续的理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉请求，与事实不符，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年一月二十日
书 记 员 王红云