广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初11052号
原告（反诉被告，以下统称原告）：周某1。
委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：唐文武。
委托诉讼代理人：杜友良，广东环广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁晓君，广东环广律师事务所辅助人员。
原告周某1与被告唐文武租赁合同纠纷一案，本院于2017年９月１8日立案后，被告唐文武提起反诉，本院对被告唐文武提起的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某1的委托诉讼代理人陈晓彬、廖觉规，被告唐文武及其委托诉讼代理人杜友良、袁晓君到庭参加诉讼。本案后依法裁定转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告周某1的委托诉讼代理人陈晓彬、廖觉规，被告唐文武及其委托诉讼代理人杜友良、袁晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某1向本院提出诉讼请求：１.解除周某1与唐文武签订的《门市合同》，唐文武立即搬离梅园街17号A铺，将案涉店铺交还给周某1；2.唐文武向周某1支付拖欠的房租1,700元(2017年7月10日至2017年7月31日)以及相关杂费1,017元（自2017年2月10日至2017年7月31日止拖欠的水费160元、电费607元以及卫生费250元）；3.唐文武以每月4,500元的标准向周某1支付自2017年8月1日起至搬离涉案店铺之日止的占有使用费（该项费用暂计至2017年8月31日为4,500元）；4.唐文武向周某1支付自2017年8月1日起至腾退店铺之日止的水电费以及卫生费（费用计算标准为原租赁合同约定计价标准）；5.唐文武承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年9月7日，周某1与唐文武签订《门市合同》，周某1将东莞市大朗镇梅园街17号A铺转租给唐文武使用，租期从2014年9月10日至2017年7月31日，约定租金为每月2,500元，电费为每度1.1元，水费为每度4元，卫生费为每月50元，每月房租在前一个月的最后一天交付，且逾期不得超过3天，否则周某1有权不退押金，并要求唐文武搬走。现唐文武拖欠周某1自2017年7月10日至2017年7月31日止的租金至今未付，且在租期届满后，唐文武拒不搬离，亦未肯支付任何占有使用费及相关杂费。
被告唐文武辩称，周某1、唐文武之间的合同依然有效，唐文武享有合法承租权，也未违约，周某1的诉请于法无据，理由如下：1.《门市合同》已因周某1与房东续约而继续生效，唐文武继续享有案涉租赁物的合法承租权；２.周某1要求唐文武每月支付4,500元占有使用费明显过高，周边商铺的租赁物不超过3,000元，及时合同到期后周某1享有加租的权利，该租金金额应在市场行情标准的合理范围内浮动；３.唐文武不存在拖欠租金、水电费及卫生费的情形，并未违反合同约定。
被告唐文武向本院提出反诉诉讼请求：1.周某1继续履行关于大朗镇梅园街１７号Ａ铺的《门市合同》，合同终止期限为2022年８月１２日，租金按照3,000元的标准支付；2.周某1向唐文武支付因停水、停电造成的经济损失20,000元；3.周某1向唐文武返还进场费70,000元；４.本案诉讼费用从周某1负担。事实和理由：2014年9月7日，周某1与唐文武签订《门市合同》，周某1将大朗镇梅园街17号A铺转租给唐文武使用，租期从2014年9月10日起至2017年7月31日，合同到期后，周某1与房东续约，周某1、唐文武之间的合同同样生效。随后，唐文武向周某1缴纳押金5,000元，2014年９月租金2,500元及进场费70,000元。2017年7月17日，周某1与案外人陈耀明签订《房屋租赁合同》，故案涉《门市合同》已经因此继续生效，租期为2017年8月12日至2022年８月12日。2017年８月12日，周某1向唐文武索要续约喝茶费50,000元，唐文武认为该喝茶费明显不合理，便回绝了其要求。此后，周某1即刻对唐文武进行停水、停电处理，至今仍未恢复，导致唐文武无法正常营业；唐文武因此无法履行与案外人李洪涛之间的约定，以现金方式向其支付了违约金20,000元。
针对被告唐文武的反诉，原告周某1答辩称：1.原合同到期后，周某1、唐文武之间未能就续租合同达成一致意思表示，续租合同未成立，唐文武要求继续履行合同没有事实和法律依据；2.唐文武已经构成违约，合同已经解除，唐文武要求继续履行合同没有事实和法律的依据；3.因唐文武逾期交付房租并拒绝搬离案涉租赁物的行为导致周某1采取停水、停电的私力救济措施，唐文武主张的经济损失不真实，即使存在也是其违约行为所造成，周某1无需向其支付上述赔偿；4.进场费是双方的意思表示，属于行业惯例，亦为唐文武承租租赁物的条件之一，具有补偿租金和优先承租的性质，在合同约定的租赁期限届满的情况下，唐文武无权要求周某1向其返还进场费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
陈耀明、陈基球、刘兰芳系案涉位于东莞市××路房屋的权属人，各占有三分之一房屋份额，该房屋已办理房地产权证。周某1向陈耀明承租上述案涉房屋（合同载明地址为东莞市大朗镇巷头村富华路53号、55号）约1,500平方米，双方原合同到期前于2017年7月17日重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定续租租赁期限5年，从2017年8月12日起至2022年8月12日止，押金22,000元，于合同签订时支付，每月租金22,000元，于每月15日前支付。周某1主张原租金为12,000元/月，续租时上涨至22,000元，唐文武表示不清楚原租金情况。
周某1承租陈耀明的案涉房屋后，将一楼的其中一个商铺转租给唐文武。2014年9月7日，以周某1为出租方（甲方）、以唐文武为承租方（乙方），双方签订一份《门市合同》，约定：1.甲方将位于东莞市大朗镇巷头村梅园街17号A铺约40平方米出租给乙方使用，租期为2014年9月10日至2017年7月31日止，乙方先支付押金5,000元及本月租金2,500元，以后每月租金2,500元，每月房租在前个月的最后一天交付，最多逾期不得超过3天，否则甲方有权叫乙方搬走，不退押金，乙方损失自负；2.乙方每月用电为每度1.1元，用水每吨4元，每月卫生费50元，但合同中没有明确约定水电费及卫生费的支付时间；3.合同第3条约定，合同到期后乙方享有优先租用权，房租将根据市场行情而变动，若甲方与房东续约需要喝茶费，由几个铺面均出承担；4.合同第9条约定，甲方与房东（铺面产权者）鉴定合同至2017年7月31日到期后，甲方与房东续约，乙方与甲方合同同样生效。
合同签订后，唐文武向周某1支付了押金5,000元及首月租金2500元。唐文武主张还向周某1支付了70,000元进场费，其中转账50,000元、现金20,000元。周某1仅确认收到转账的50,000元进场费。唐文武提供一段电话录音，拟证明2017年10月28日其妻子孟邦茜与周某1就案涉商铺续租条件进行沟通时，提及其向周某1支付了70,000元进场费。在该电话录音中，孟邦茜多次提及向周某1支付了70,000元进场费，周某1未对此提出异议。周某1对该电话录音真实性予以确认，但主张涉及70,000元进场费的内容均是孟邦茜个人陈述，其并未对此作出确认。由于该通话录音发生在双方产生争议后及解决争议的沟通过程中，双方对对方提出的意见是否接受或同意，均会作出较为明确的表态，对孟邦茜多次提及的进场费数额，周某1却均未提出反对意见，表明周某1认可该数额，故本院对唐文武主张的进场费为70,000元予以认定。
合同履行过程中，唐文武按月向周某1支付租金，租金已支付至2017年7月9日。唐文武提供的微信记录显示，唐文武于2016年9月19日、2016年1月5日根据周某1告知的水电费数额，连同卫生费及当月的租金一并微信转账给周某1，其中2016年1月5日缴交的水费96元、电费850元。唐文武主张其不清楚具体水电用量，均是根据周某1告知的金额缴纳，一般半年支付一次。周某1表示上述水电费对应的是2017年1月之前的水电费，但具体对应哪几个月未能核实。周某1主张唐文武已经支付水电费至2017年2月9日，2017年2月10日2017年7月31日期间的水费为160元、电费为607元、卫生费为250元（每月50元），唐文武尚未支付。
因案涉《门市合同》即将期满，周某1自2017年7月16日起多次与唐文武商谈续租事宜，但双方因喝茶费及租金数额存在分歧，一直未能协商一致。周某1主张续租要求为唐文武支付喝茶费50,000-80,000元、租金4,500元/月，唐文武仅同意支付喝茶费30000元、租金3,000元/月。在双方沟通的微信聊天记录中，周某1提及其向房东支付的喝茶费为250,000-260,000元、每月房租涨了10,000元。
周某1提供证人邓某、李某1出具的租赁商铺意向书及申请邓某、李某1出庭作证，拟证明案涉商铺的租赁条件及租金水平。邓某出具的落款日期为2017年10月20日的意向书载明其愿意以80,000元喝茶费、租金4,500元/月、押金10,000元的条件承租案涉商铺3年；李某1出具的落款日期为2017年8月10日的租赁商铺意向书载明其愿意以100,000元喝茶费、租金4,500元/月、押金10,000元的条件承租案涉商铺3年，该意向有效期至2017年11月1日；邓某、李某1出庭作证时亦表示其与周某1之间有生意往来，知悉周某1有商铺到期可以出租时，愿意按上述标准承租案涉商铺。唐文武主张两个证人与周某1有利害关系，且只是承租意向，并未实际承租，对其证明内容不予认可。
2017年8月，周某1采取拉闸方式对案涉商铺进行停水停电。周某1主张停水停电日期为2017年8月20日，唐文武则主张为2017年8月12日。唐文武提供刘小姣、袁登明、袁能玉、袁某、周某2、李某2等人的书面证人证言，并申请袁某、周某2、李某2等人出庭作证，拟证明停水停电的情况。刘小姣、袁登明、袁能玉在同一份证明上签名，该证明载明8月上旬，周某1向唐文武索要50,000-80,000元被拒绝后将案涉商铺停水停电。证人袁某的书面证明载明停水停电时间为8月上旬，但其出庭作证时陈述该时间指的是7-8月。证人周某2的书面证明载明其在8月16日经过案涉商铺时看见周某1向唐文武索要50,000-80,000元被拒绝后将案涉商铺停水停电，但其出庭作证时陈述其不认得周某1，事发日期及所涉事件内容系由唐文武告知。证人李某2与周某1亦存在租赁合同关系，其承租的是案涉房屋的B铺，即唐文武相邻铺位。李某2出具的书面证明载明水电费、卫生费是由周某1每几个月告知后再支付，其出庭作证时陈述8月初与唐文武一起被停水停电，但记不清楚具体日期。唐文武提供的刘小姣、袁登明、袁能玉的书面证人证言，由三名证人在同一份证明上签名，不符合证据形式，且该三名证人未出庭作证，本院对其证言不予采信。唐文武提供的袁某、周某2、李某2等三名证人，其出庭作证时均未能明确陈述停水停电的具体日期，本院对此亦不予采信。周某1、唐文武均未能提供证据佐证停水停电的日期，周某1作为出租方，对是否提供水电负有举证义务，其未能举证，故本院仍对唐文武主张的停水停电日期为2017年8月12日予以认定。
唐文武主张因停水停电而造成损失20,000元，并提供协议、收据佐证。协议显示由唐文武与李洪涛于2017年7月27日签订，约定唐文武为李洪涛加工秋装毛衣，总货款375,000元，定金20,000元，交货时间为8月20日，任何一方违约应承担定金责任。收据由李洪涛于2017年8月28日出具，载明收到唐文武因无法履行上述协议而支付的违约金20,000元现金，定金20,000元已退。周某1对该两份证据均不予确认，主张合同是2017年7月27日签订，至8月下旬停水停电时应已履行完毕，唐文武主张完全没有履行与常理不符。
本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。周某1与唐文武签订的案涉《门市合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依合同全面地履行各自的义务。
关于合同是否解除或继续履行的问题。
首先，周某1主张唐文武逾期支付租金及水电费、卫生费。唐文武已经依约支付租金至2017年7月9日，之后因合同期限即将届满，双方就合同续租事宜进行磋商但未能协商一致，在剩余租赁期限不足一个月、原已支付押金且双方无法协商确定后续续租期限及租金标准的情况下，唐文武未继续向周某1支付租金，不应认定为违约。对于水电费，合同中没有约定水电费的支付时间，而根据双方的履行情况，唐文武系根据周某1的通知，每几个月缴纳一次水电费，故在周某1未告知水电费数额的前提下，周某1主张唐文武逾期支付2017年2月10日至2017年7月31日期间水电费，本院亦不予采信。
其次，双方对案涉合同第3条与第9条约定的内容存在争议，周某1主张仅系优先承租权，唐文武则主张在协商不成的情况下合同继续生效及履行。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议时，应根据合同所使用的词句、合同的有关条款、交易习惯等，来确定该条款的真实意思。案涉合同第9条约定甲方（周某1）与房东续约，乙方（唐文武）与甲方合同同样生效，但未明确生效的条件，而第3条约定合同到期后乙方享有优先租用权，并根据市场行情及实际情况考虑房租及喝茶费，该条明确了甲方与房东续约后，乙方与甲方合同生效的条件，故将上述两个条款结合，可理解为乙方在合同期满时享有优先承租权，但应根据市场行情重新调整租金水平及分担甲方向房东支付的喝茶费。从双方在合同期满前后磋商过程亦可看出，双方针对续租提出的条件亦是租金的增幅及喝茶费如何分担的问题，而非直接按原合同条款直接履行，故可印证案涉合同第3条、第9条的真实意思为优先承租权，而非按原合同约定继续履行。
再次，唐文武对案涉合同享有优先承租权，但应考虑续租的同等条件。对于周某1提出的续租条件，唐文武未能接受，而周某1提供的证人李某1、邓某的证言，均显示该两证人愿意按高于周某1提出给唐文武的续租条件进行承租。上述两证人虽然与周某1有生意往来，但证人已出庭作证接受双方当事人的质询，且其证言亦不存在影响其效力的情形，故本院对该证人证言予以采信。由于在同等条件下，唐文武未能与周某1就继续承租案涉商铺协商一致，故案涉合同因合同期限届满而终止。合同期限届满后，唐文武继续占有使用案涉商铺没有法定或约定的依据，周某1诉请唐文武搬离及交还案涉商铺，符合法律规定，本院予以支持。
关于租金及水电费、卫生费等。
周某1按原合同标准主张2017年7月10日至2017年7月31日期间的租金及主张2017年2月10日至2017年7月31日的水费160元、电费607元、卫生费250元，唐文武没有提出异议，本院予以认定。
对于2017年8月1日起的租金。周某1主张每月4,500元，唐文武则主张每月3,000元。双方主张的该标准均为正常租赁情况下的租金，而周某1自2017年8月12日起对案涉商铺进行停水停电，唐文武并不能正常使用案涉商铺。在双方未能协商一致确定续租的情况下，周某1可通过法定途径维护自身权益，其直接采取停水停电措施，缺乏合同依据及法律依据。同时，唐文武在无法正常使用的情况下，仍占有案涉商铺而未予返还，致使租金损失扩大。因此，综合合同期满租金上涨及双方存在上述行为等因素，本院酌情确定按原合同标准2,500元计算2017年8月1日起至案涉商铺实际返还之日止的租金。
周某1诉请唐文武支付2017年8月1日至交还商铺之日期间的水电费，因该期间的水电用量尚不确定，本院在本案中不予处理。对于该期间的卫生费，周某1诉请按原合同约定的每月50元计算，本院予以支持。
关于是否赔偿停水停电损失。唐文武提供的协议、收据涉及其与第三人之间的交易往来，第三人未出庭作证，且没有充分证据佐证其付款情况，本院对该两份证据不予认定，唐文武诉请周某1赔偿损失20,000元，依据不足，本院不予支持。
关于进场费是否返还。唐文武为承租案涉商铺而向周某1支付进场费，双方为此签订了案涉《门市合同》，唐文武亦实际使用案涉商铺，现该合同已因合同期限届满而终止，唐文武诉请周某1返还进场费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告唐文武于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离并交还案涉商铺（东莞市大朗镇巷头村梅园街17号A铺）给原告周小云；
二、限被告唐文武于本判决发生法律效力之日起三日支付租金（自2017年7月10日起按2,500元/月的标准计算至实际交还案涉商铺之日止）、水费160元、电费607元、卫生费（自2017年2月10日起按50元/月的标准计算至实际交还案涉商铺之日止）给原告周小云；
三、驳回原告周小云的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告唐文武的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，原告周小云已预交，由被告唐文武负担。反诉受理费1,025元，已由被告唐文武预交，由被告唐文武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 郑伟乐
人民陪审员 李强基
人民陪审员 刘绮琪
二〇一八年三月二日
书 记 员 黄艳勋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。