中华人民共和国上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0106民初8595号
原告：刘觉民，男，1939年3月2日出生，住美国加利福尼亚州旧金山湾区柏林甘市。
原告：夏久岛，男，1947年4月22日出生，住美国加利福尼亚州旧金山湾区柏林甘市。
原告：刘兴中，男，1971年7月14日出生，住美国加利福尼亚州旧金山湾区柏林甘市。
三原告共同委托诉讼代理人：董颖，上海市集天成律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部，住所地上海市。
负责人：张蔚，职务主任。
委托诉讼代理人：李文革。
原告刘觉民、夏久岛、刘兴中与被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部抵押权纠纷一案，本院于2017年11月23日作出(2016)沪0106民初19859号民事裁定书，原告刘觉民、夏久岛、刘兴中不服该裁定依法提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后裁定撤销(2016)沪0106民初19859号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏久岛、三原告共同委托诉讼代理人董颖、被告委托诉讼代理人李文革到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘觉民、夏久岛、刘兴中共同向本院提出诉讼请求：要求判令撤销被告在上海市静安区天目中路XXX号8B(凯旋门大厦8楼B室)房屋上的抵押。事实和理由：1994年11月17日，三原告与案外人上海金马房地产有限公司(以下简称金马房产)签订《上海凯旋门大厦房屋预售合同》，约定金马房产将座落于中华人民共和国上海市天目中路XXX号凯旋门大厦8楼B室房屋(以下简称系争房屋)预售给三原告，1996年11月26日三原告付清全部房款后又与金马房产签订《凯旋门大厦交付使用房屋协议书》，由金马房产将系争房屋交三原告使用。同日，三原告另行向金马房产支付人民币71450元代办房地产权证的相关费用。1999年因金马房产违规将系争房屋抵押给被告，三原告于2000年9月14日向上海市第二中级人民法院提起诉讼，2000年10月25日，二中院出具(2000)沪二中民初字第299号民事调解书，调解书载明，金马房产返还三原告房款并赔偿25万元港币等，三原告在金马房产全额付清上述款项之日起十日内将系争房屋交还金马房产。但金马房产未履行上述调解协议，故三原告实际使用系争房屋至今。2001年，三原告另行向原上海市闸北区人民法院起诉，要求金马房产返还三原告支付代办房地产权证的相关费用人民币71450元，案号：(2001)闸民初字第1681号，2001年7月23日，法院判决支持了三原告诉请。上述两案均在执行阶段，二中院执行庭依法查封系争房屋已15年之久，并每年续封至今。2000年，被告向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求金马房产对债务承担抵押担保责任，案号(2000)沪一中经初字第443号，该案以金马房产对债务承担抵押担保责任调解结案，一中院于2001年4月18日查封系争房屋(时间在二中院2001年4月12日查封之后)。据原告查询《上海市房地产登记册》一中院自2006年对系争房屋再无查封记录。原告认为1996年11月26日金马房产已将系争房屋交付三原告使用，并收取代办产权证费用，根据相关规定，原告已于1996年取得系争房屋所有权，只是金马房产违约未完成代办房地产权证登记手续。故三原告1996年取得系争房屋所有权在先，被告1999年抵押在后，被告抵押行为违规，不应受法律保护。同时，现抵押期限已过，一中院亦已解封，解封的同时应该撤销抵押。根据二中院(沪)二中民初字第299号民事调解书写明在金马房产全额付清款项之日起十日内三原告才交出房屋，这表明系争房屋以留置形式留在三原告处。根据物权法规定，留置权人优先受偿，留置优于抵押。2002年12月，金马房产被上海市工商局吊销营业执照，金马房产早已停止营运作业，故三原告以利害关系人身份诉至法院。
被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部辩称，不同意原告诉讼请求。被告按照合法程序办理抵押，并办理了抵押登记，原告购买系争房屋却没有办理任何备案登记。关于一中院的查封、解封是执行程序，与抵押担保没有关系，不存在解除查封就要注销抵押。留置只适用于动产，系争房屋是不动产，不存在留置问题。(2000)沪一中经初字第443号案件至今没有执行到位，故被告不同意注销抵押，当时抵押的除了系争房屋，还有其他六、七套房产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1994年11月17日，三原告与案外人金马房产签订《上海凯旋门大厦房屋预售合同》，约定金马房产将座落于上海市天目中路XXX号凯旋门大厦8楼B室房屋预售给三原告，1996年11月26日，双方签订《凯旋门大厦交付使用房屋协议书》，1999年5月31日，双方签订《上海市外销商品房出售合同》，三份合同均经公证。三原告依约向金马房产支付了购房款及房款利息，同时，三原告向金马房产支付了代办房地产权证的相关费用人民币71,450元。但金马房产未能为原告办理系争房屋产权证，并于1998年5月11日将系争房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部。故三原告于2000年向上海市第二中级人民法院提起诉讼，要求金马房产返还购房款及利息并赔偿经济损失，2000年10月25日，上海市第二中级人民法院出具(2000)沪二中民初字第299号民事调解书，确认三原告与金马房产于1994年11月17日签订的《上海凯旋门大厦房屋预售合同》、于1996年11月26日签订的《凯旋门大厦交付使用房屋协议书》、于1999年5月31日签订的《上海市外销商品房出售合同》均予以解除，金马房产于2000年11月30日前返还三原告购房款港币1,480,465元，金马房产于2000年11月30日前赔偿三原告经济损失港币250,000元，三原告在金马房产全额付清上述款项之日起十日内将涉讼房屋交还被告。2001年2月1日，三原告向上海市第二中级人民法院申请执行。2001年4月10日，上海市第二中级人民法院出具(2001)沪二中执字第240号民事裁定书，并据此查封系争房屋。由于系争房屋已有抵押，2001年7月25日，上海市第二中级人民法院裁定中止执行。2013年8月，该案恢复执行，系争房屋继续查封，案号：(2013)沪二中执恢复字第217号。2001年，三原告起诉至原上海市闸北区人民法院，要求金马房产与金马房产服务(上海)有限公司返还三原告支付的代办产证服务费、过户登记费、物业管理费、契税、电话初装费、煤气安装费、公证费等款项计人民币71,450元。2001年7月23日，原上海市闸北区人民法院出具(2001)闸民初字第1681号民事判决书，判决金马房产给付三原告代办产证费、物业管理费、印花税费、公证费、过户手续费共计71,450元。2002年8月5日，三原告依据(2001)闸民初字第1681号民事判决书，向原上海市闸北区人民法院申请执行，在执行过程中查明，被执行人金马房产已停止经营，且未发现有可供执行的财产，原上海市闸北区人民法院于2002年11月19日出具(2002)闸执字第1977号民事裁定书裁定中止执行。
被告原企业名称为中国建设银行上海市分行房地产信贷部，于2005年1月19日经上海市工商行政管理局核准变更为被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部(以下简称建行上海分行房贷部)。1997年10月15日，被告建行上海分行房贷部与案外人上海金马城市建设有限公司(以下简称金马城建)签订借款合同，约定建行上海分行房贷部向金马城建发放贷款人民币2,500万元，用于“梧桐花园”一期工程，借款期限自1997年10月15日至1997年11月15日。同日，建行上海分行房贷部与案外人金马房产签订保证合同，约定金马房产对前述借款承担连带责任保证，保证担保的范围包括人民币2,500万元本金及利息、违约金、赔偿金和实现贷款债权的费用，保证期间自合同生效之日起至借款合同履行期限届满后两年止等。此后建行上海分行房贷部向金马城建发放贷款人民币2,500万元。由于借款到期后，金马城建仍欠建行上海分行房贷部2,000万元未能归还，建行上海分行房贷部于1998年4月24日与金马城建签订借款合同，约定建行上海分行房贷部向金马城建发放贷款2,500万元，借款期限自1998年4月24日至1999年4月23日，借款用于梧桐花园。同日，建行上海分行房贷部与金马房产签订抵押合同，约定，金马房产以“抵押物清单”所列财产(位于上海市兴义路XXX号新世纪广场的6套房产以及位于上海市天目中路XXX号凯旋门大厦的13套房产)为前述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金及利息、违约金、赔偿金和实现贷款债权和抵押权的费用，抵押合同自抵押物办理登记之日起生效等。1998年5月19日，金马城建全部归还了1997年所借2,500万元，但对于1998年所借2,500万元借款本息未予归还，故建行上海分行房贷部于2000年起诉至上海市第一中级人民法院，案号：(2000)沪一中经初字第443号，2001年经法院调解结案，调解书确认金马城建于2001年6月30日前归还建行上海分行房贷部借款并支付利息及逾期利息；如金马城建未履行还款义务，金马房产承担连带还款责任；金马房产以原抵押的座落于本市天目中路XXX号，建筑面积为2092.72平方米的房地产[沪房地市他字(1999)第000763号]以及座落于本市兴义路XXX号，建筑面积为1253.17平方米的房地产[沪房地市他字(1998)第000718号]为金马城建的上述债务承担抵押担保责任。2001年，上海市第一中级人民法院依据(2000)沪一中经初字第443号民事调解书出具(2001)沪一中执字第797号民事裁定书，并于2001年8月14日依据该民事裁定书查封了系争房屋。2001年4月18日，上海市第一中级人民法院依据(2000)沪一中经初字第442号民事判决书作出(2001)沪一中执字第253号民事裁定书，并依据(2001)沪一中执字第253号、254号民事裁定书查封系争房屋。
另查明，案外人金马房产，工商登记信息显示其于2002年12月24日吊销未注销。
审理中，被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效，原告应该很早知道抵押权的存在。原告称在2000年9月14日起诉时就知道抵押权的存在，后来因为原告主张钱款，未主张系争房屋权利，故没有主张。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。抵押权属于担保物权，抵押权的行使应符合相关法律规定。三原告与金马房产签订的系争房屋出售合同已经(2000)沪二中民初字第299号民事调解书确认予以解除，系争房屋所有权属于金马房产，金马房产作为系争房产所有权人将系争房屋抵押给被告之行为系有权处分，被告之抵押权已经办理抵押登记并生效，三原告基于与金马房产的债权债务关系而占有系争房屋并据此请求撤销抵押权，于法无据。原告认为系争房屋解封的同时应解除抵押，查封与解封属于法院的执行措施，而抵押权解除系民事权利的处分行为，原告主张解封系争房屋的同时应解除抵押权，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。原告还认为对系争房屋的留置权优先于生效在后的抵押权，但留置权的对象仅限于动产，对系争房屋的占有使用并非留置。对于被告诉讼时效的抗辩，原告表示其在2000年已知道系争房产抵押权的存在，但因故未主张撤销抵押权，本院认为权利人应自知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起二年内，请求法院保护民事权利，原告主张权利已逾二年，故被告的抗辩本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百八十七条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
原告刘觉民、夏久岛、刘兴中的诉讼请求，不予支持。
案件受理费80元，由原告刘觉民、夏久岛、刘兴中负担。
如不服本判决，原告刘觉民、夏久岛、刘兴中可在判决书送达之日起三十日内，被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 峥
人民陪审员 梁钟芳
人民陪审员 虞红珍
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 白 云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。