山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终368号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济南槐荫俏新娘婚纱流行馆，住所地济南市。
经营者：高莉萍，女，1969年5月5日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：滕飞，男，1976年2月27日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
委托诉讼代理人：陈伟，男，1963年3月20日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）：蒋同尧，男，1948年8月8日出生，汉族，济南舜达五金机电设备有限公司总经理，住济南市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南舜达五金机电设备有限公司，住所地济南市。
法定代表人：蒋同尧，总经理。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马健，山东大明律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：衣梅蕾，山东大明律师事务所律师。
上诉人济南槐荫俏新娘婚纱流行馆（以下简称俏新娘婚纱馆）因与被上诉人蒋同尧、济南舜达五金机电设备有限公司（以下简称舜达五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2017)鲁0104民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
俏新娘婚纱馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由蒋同尧、舜达五金公司承担。事实与理由：一、一审判决以下事实不清：1、2014年5月，俏新娘婚纱馆作为承租人是否拖欠房东的租金。2、2014年5月，俏新娘婚纱馆作为承租人是否按照合同约定支付了房租。3、2014年5月起，房东为何一直没有主张支付租金和没有主张承租户欠租。4、一审法院认定《房屋租赁合同》有效，但究竟是谁违约。二、一审判决证据不足：1、一审驳回俏新娘婚纱馆返还租金证据不足；2、一审驳回俏新娘婚纱馆请求违约金的证据不足；3、一审驳回俏新娘婚纱馆赔偿损失的证据不足。三、一审判决程序违法：1、审判主体由独任审判改换为合议庭后，依然由法官独任审判。2、俏新娘婚纱馆依法向法庭提交的录音及视频证据虽已入卷，但根本没有组织双方依法质证。四、一审适用法律错误。
舜达五金公司、蒋同尧辩称，一审驳回我方的反诉请我方不满意，但为了减少司法资源的压力，没有上诉。针对俏新娘婚纱馆的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回其无理上诉请求。
俏新娘婚纱馆向一审法院起诉请求：1、请求依法判令蒋同尧、舜达五金公司返还俏新娘婚纱馆预支的房屋租赁费（三个月，实际未使用房屋）132500元；2、请求依法判令蒋同尧、舜达五金公司承担《租赁合同》约定的违约金共计六个月租金265000元；3、请求依法判令蒋同尧、舜达五金公司赔偿俏新娘婚纱馆因房屋产权纠纷给俏新娘婚纱馆造成的营业损失（具体数额待司法鉴定后做出相应增加）。
舜达五金公司向一审法院反诉请求：请求依法判令俏新娘婚纱馆向舜达五金公司支付违约金397500元。
一审法院认定事实：2014年5月10日，舜达五金公司、蒋同尧（甲方、出租方）与俏新娘婚纱馆（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲、乙双方通过协商将坐落于济南市经二路纬八路420号3-2号的商品房（一楼约350平方米、二楼约400平方米，总面积约750平方米），出租给乙方使用。二、乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿承租该房屋。租赁期二年，自2014年5月20日至2016年5月19日。三、房屋年租金为53万元，租金第一年每季度支付一次，第二年开始每半年支付一次，乙方提前15天付清房租。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与乙方产权纠纷，由甲方负责并承担民事责任。乙方保证在承租上述房屋期间，仅作为合法经营范围内用房使用，因违法、违约用房，一切法律责任由乙方承担。五、房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任，上述房屋符合出租使用要求。六、房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：1、乙方因经营需要装修，需经甲方口头同意，事后甲方不阻止，视为同意。装修费由乙方自理。2、租赁期内乙方不得转租或与人互换、合租使用。3、因使用不当或人为原因而使房屋破坏时，乙方负责赔偿甲方。7、乙方延期交付房租，每延期一日，由甲方按月租金的10%加收违约金，超过一个月没有付房租，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。七、违约责任：租赁期内任何一方不可提前解除合同，如果一方（甲乙任何一方）提前解除合同，需向对方支付违约金。双方违约各承担六个月的租金作为违约金。但因城市规划、拆迁改造或因天灾等不可抗拒和原因解除合同时，双方均不承担违约责任。”双方还对其他事项进行约定。俏新娘婚纱馆于2014年5月27日，通过青岛银行济南分行营业部以电子付款方式支付租金102500元，认为是支付的该合同的第一季度租金，因双方口头约定年末免除3万元租金，后又改口年初免除3万元租金，所以首季只交纳102500元；同时提交2013年8月20日至2013年11月20日、2013年11月20日至2014年2月20日租金132500元收据各1份，证明支付租金事实；2014年3月27日，通过电子付款方式支付132500元租金凭证1份，证明支付租金132500元；提交2011年5月20日支付租金132500元收据1份。
舜达五金公司提交自2012年12月20日至2014年5月20日收据存根联6份，证明该段时间俏新娘婚纱馆支付租金情况，且与俏新娘婚纱馆提交的该段时间的租金收据相吻合。舜达五金公司辩称，双方口头约定的是每份合同的期末一季度租金免除3万元，所以俏新娘婚纱馆2014年5月27日交纳的租金102500元，应是支付的2014年5月10日签订《房屋租赁合同》之前的租金；俏新娘婚纱馆电子汇款单上收款人为蒋同尧，收款行为是职务行为。
俏新娘婚纱馆提交照片3张，证明2014年6月3日，蒋同尧的儿子蒋宗利夫妇、张建新夫妇封堵俏新娘婚纱馆大门。并提交2017年3月29日，济南市公安局槐荫区分局五里沟派出所出具的《报警证明》，证明：“报警人王奇报警人王奇系经二路420号俏新婚纱摄影的店主，报警人2014年6月3日报警称有人闹事，民警出警了解是王奇所租的经二路420号房屋房主间有纠纷，现场进行调解。2014年6月4日报警人报警称其店门被锁，民警到现场再次进行调解纠纷，自2014年6月3日至2014年8月3日报警人因房屋纠纷9次报警。”俏新娘婚纱馆提交2014年6月3日与蒋同尧的通话记录两份，证明当时高莉萍将封堵门情况告知了蒋同尧，蒋同尧要求高莉萍打电话110报警。提交俏新娘婚纱馆门口照片7张，证明自2014年6月5日起被锁门。提交2014年6月30日录像带1份，证明该日上午，蒋宗利、张建新带着20名社会闲杂人员，到俏新娘婚纱馆内闹事并阻止经营，报警后，民警出警并记录在场人员，闹事者持续滞留店内阻挠经营。下午济南电视台采访，正好蒋同尧到店里，并讲述了房屋的来龙去脉。
俏新娘婚纱馆、舜达五金公司分别提交2002年11月26日《房屋租赁合同》复印件1份，证明舜达五金公司将坐落于济南市经二路纬八路420号的商品房出租给高莉萍，租赁期限自2002年11月26日至2007年11月25日。双方均提交2006年5月21日签订《房屋租赁合同》复印件，证明舜达五金公司将坐落于济南市经二路纬八路420号的商品房出租赁给高莉萍，租赁期限自2006年5月21日至2011年5月20日，由张建新代表舜达五金公司在合同上签名。俏新娘婚纱馆提交2011年5月20日与舜达五金公司签订《房屋租赁合同》复印件、舜达五金公司提交该合同原件，证明舜达五金公司将坐落于济南市经二纬八路420号的商品房出租赁给高莉萍，租赁期限自2011年5月20日至2014年5月19日。由蒋同尧、陈绪英代表公司签名。
另查明，舜达五金公司从一审法院（2011）槐民初字第1604号案卷中复印的起诉状、答辩状、开庭笔录、民事裁定书核对无异的复印件，证明在该案中，张建新作为原告、高莉萍作为被告、蒋同尧、蒋宗利作为第三人，提起房屋租赁合同纠纷，高莉萍及其代理人在该案中已经知道了出租房屋系蒋同尧、蒋宗利、张建新三人共有的事实。在该案2012年9月25日的开庭笔录中记载，张建新的委托代理人于学亮、高莉萍的委托代理人王蕾、陈伟、第三人蒋同尧的委托代理人刘炳君、冯作林，蒋宗利的委托代理人房坤到庭参加诉讼。庭审中张建新提交了舜达五金公司工商登记材料、济南市经二纬八路420号3-2号商品房共有房产证济槐共字第0090**号共有房产证，共有人为蒋同尧、蒋宗利、张建新。高莉萍及其代理人对张建新提交的共有房产证真实性无异议。第三人蒋同尧、蒋宗利及其委托代理人对张建新提交的共房产证真实性亦无异议。但张建新、蒋同尧、蒋宗利对房屋产权共有人、房屋买卖合同签订人在法庭上均陈述有异议，并记录在案，而且三人均陈述对房屋是共同共有还是按份共有没有约定。该案以张建新撤回起诉结案。
审理中，俏新娘婚纱馆向一审法院递交鉴定申请书，要求对自2014年6月被封门至合同到期2016年5月19日二年的营业损失进行司法鉴定。
一审法院认为，关于2014年5月10日舜达五金公司、蒋同尧与俏新娘婚纱馆签订的《房屋租赁合同》是否有效？《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”舜达五金公司、蒋同尧出租的位于济南市经二纬八路420号3-2号商品房，已办理了合法的房屋产权证，应为合法建筑。且从双方提交的自2002年11月26日至2014年5月10日签订的多份《房屋租赁合同》，由舜达五金公司盖章及蒋同尧签名，有的合同还有张建新、张宗利作为出租方代表签名，一直出租位于济南市经二纬八路420号3-2号商品房给高莉萍，用于经营俏新娘婚纱馆，可以认定该出租行为房屋共有人应是知道的，且根据上述法律规定，共有人对共有份额没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。因此，舜达五金公司作为被委托人、蒋同尧作为房屋共有人与俏新娘婚纱馆、高莉萍签订《房屋租赁合同》，继续将位于济南市经二纬八路420号3-2号商品房出租给俏新娘婚纱馆使用，并不违反法律禁止性规定，双方于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，予以采信。
对于俏新娘婚纱馆要求判令舜达五金公司、蒋同尧返还俏新娘婚纱馆预支的房屋租赁费（三个月，实际未使用房屋）132500元，一审法院上述已认定，因俏新娘婚纱馆不能充分证明其2014年5月27日支付租金102500元，是支付的2014年5月10日签订《房屋租赁合同》之后的租金，即俏新娘婚纱馆不能证明2014年5月10日签订《房屋租赁合同》后，交纳了首季租金，其要求返还预支的房租费（三个月，实际未使用房屋）132500元，证据不足，不予支持。
对于俏新娘婚纱馆诉称：“俏新娘婚纱馆与舜达五金公司、蒋同尧签订的房屋租赁合同第四条约定：甲方保证上述房屋产权清楚，如发生与甲方有关产权纠纷，由甲方负责并承担民事责任。现由于舜达五金公司、蒋同尧作为实际出租人，在房屋租赁期间，没有理顺房屋产权租赁及相关收益关系，导致俏新娘婚纱馆承租的位于济南市经二纬八路420号房屋发生纠纷，致使合同目的无法实现，导致俏新娘婚纱馆至今无法正常经营。”为此请求依法判令舜达五金公司、蒋同尧承担《租赁合同》约定的违约金共计六个月租金265000元。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定；“当事人为自己的利益不正当的阻止条件的成就的，视条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。”一审法院认为，根据舜达五金公司、蒋同尧提交的（2011）槐民初字第1604号案卷中复印的起诉状、答辩状、开庭笔录，高莉萍已经知道了舜达五金公司、蒋同尧出租的位于济南市经二纬八路420号3-2号商品房与共有人张建新、蒋宗利存在产权纠纷而诉至法院，而仍然约定“甲方保证上述房屋产权清楚，如发生与甲方有关产权纠纷，由甲方负责并承担民事责任。”属于不正当的促成条件成就的行为，应视为该约定不成立，现俏新娘婚纱馆以该约定要求舜达五金公司、蒋同尧承担违约责任，依据不成立，不予支持。
对于俏新娘婚纱馆请求依法判令舜达五金公司、蒋同尧赔偿俏新娘婚纱馆因房屋产权纠纷给俏新娘婚纱馆造成的营业损失，根据俏新娘婚纱馆提供的证据，自2014年6月3日起，其单位已无法经营事实存在。但因一审法院上述已确认，双方在合同中约定“甲方保证上述房屋产权清楚，如发生与甲方有关产权纠纷，由甲方负责并承担民事责任。”不成立，所以，俏新娘婚纱馆诉讼请求“俏新娘婚纱馆因房屋产权纠纷给俏新娘婚纱馆造成的营业损失”，证据不足，理由不成立，不予支持。俏新娘婚纱馆申请要求对自2014年6月被封门至合同到期2016年5月19日二年的营业损失进行司法鉴定，对证明待证事实无实际意义，不予准许。
对于舜达五金公司反诉请求俏新娘婚纱馆支付违约金397500元。一审法院认为，根据俏新娘婚纱馆提供的照片、录音、录像等证据，双方在2014年5月10日续签《房屋租赁合同》前后，蒋同尧与张建、蒋宗利出现了房屋产权纠纷，出现了自2014年6月3日起俏新娘婚纱馆无法正常经营的事实，因此，俏新娘婚纱馆不能按时交纳房屋租金事出有因，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行，（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”因此，舜达五金公司以俏新娘婚纱馆没有按照合同约定交纳租金违约，反诉要求其支付违约金397500元，证据不足，理由不成立，不予支持。
综上驳回俏新娘婚纱馆的诉讼请求；驳回舜达五金公司的反诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十五条第二款、第六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条规定判决：一、驳回俏新娘婚纱馆的诉讼请求。二、驳回舜达五金公司的反诉请求。案件受理费7263元，由俏新娘婚纱馆负担；反诉费3631元，由舜达五金公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，2014年5月10日，舜达五金公司与俏新娘婚纱馆签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。俏新娘婚纱馆称，已向舜达五金公司支付该合同项下的第一季度租金，对此，舜达五金公司及蒋同尧均不予认可，且俏新娘婚纱馆仅提供部分付款凭据，无法认定2014年5月27日所支付的款项为上述租赁合同中的租金。同时，在该合同履行中，虽出现涉案房屋的共有人干扰俏新娘婚纱馆正常经营的情况，但俏新娘婚纱馆未提交相应的证据证实其停止经营的具体时间，其要求舜达五金公司返还该租金，理由亦不充分，其该项诉讼请求不应支持。
关于俏新娘婚纱馆要求舜达五金公司、蒋同尧支付违约金及赔偿损失的问题，本院认为，涉案房屋在租赁合同签订时系蒋同尧与案外人共有，俏新娘婚纱馆对此已充分了解，该房屋产权是清楚的，舜达五金公司在合同履行中并不存在违约行为，俏新娘婚纱馆要求舜达五金公司支付违约金，不符合合同约定。该合同履行中案外人干扰俏新娘婚纱馆的正常经营，俏新娘婚纱馆称因此产生经营损失，因该损失系由案外人的侵权行为所致，俏新娘婚纱馆应向案外人主张权利，其要求舜达五金公司、蒋同尧承担赔偿责任，于法无据，不应支持。
综上所述，俏新娘婚纱馆的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7263元，由济南槐荫俏新娘婚纱流行馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年三月二日
书记员 曹 鸿