福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0582民初11041号
原告：庄铭坤，男，1969年12月23日出生，汉族，住晋江市。
委托诉讼代理人：童弟球、易炳权，福建伟盛律师事务所律师、实习律师。
被告：吕明月，女，1980年7月15日出生，汉族，住晋江市。
第三人：吕荣聪，男，1977年7月21日出生，汉族，住晋江市。
第三人：柯金玉，女，1976年1月27日出生，汉族，住晋江市。
原告庄铭坤与被告吕明月、第三人吕荣聪、柯金玉案外人执行异议一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄铭坤的委托诉讼代理人童弟球、易炳权，被告吕明月到庭参加诉讼，第三人吕荣聪、柯金玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄铭坤向本院提出诉讼请求：1.停止对晋江市浔兴*奥林春天房屋的查封、冻结等执行措施，终止对该房屋的一切执行措施。2.确认晋江市浔兴*奥林春天房屋的房屋产权人为庄铭坤。事实和理由：2011年5月11日，其与吕荣聪、柯金玉订立《房产买卖协议》，约定吕荣聪、柯金玉将晋江市浔兴.奥林春天房屋出售给庄铭坤，庄铭坤支付首期购房款70万元后，余款约63万元系吕荣聪应当向兴业银行股份有限公司晋江支行清偿的抵押按揭贷款，由庄铭坤代为清偿。合同签订后，双方对房屋进行了交接，庄铭坤按合同的约定支付首期购房款，并按期向兴业银行晋江支行支付按揭贷款至今。庄铭坤接收房屋后即花费巨资进行装修，随后携全家老小入住，至今已居住满6年，入住后的物业管理费、水电费用、燃气费、电话费等与房屋相关的费用都由庄铭坤支付。晋江市人民法院于2016年8月31日查封该房屋，庄铭坤认为不得查封。1.庄铭坤购买的房屋符合相关司法解释的规定，不得对该房屋采取执行措施。2.庄铭坤依法已完全可以取得该房屋的产权（物权），而物权的效力优于债权的效力，产权人应当是庄铭坤。3.若法院对该房屋采取拍卖、变卖等执行措施，虽然可以让吕明月的权益得到弥补，但却严重损害庄铭坤的合法权益。4.吕明月与吕荣聪、柯金玉存在恶意串通，损害庄铭坤合法权益。
吕明月辩称，1.庄铭坤主张其向吕荣聪、柯金玉夫妻购买前述房产，但未办理过户登记，因此不发生效力；2.前述房产由吕荣聪向兴业银行股份有限公司晋江支行按揭贷款，至今贷款尚未还清；3.庄铭坤明知诉争房产设定银行抵押权预登记，未经预告登记的权利人同意，处分该房产的，不发生物权效力，而多年来自甘冒险，其对购房而未办理过户登记具有明显过错，且其过错足以误导他人以为吕荣聪拥有该房产，有经济实力，而愿意与吕荣聪生意往来；4.庄铭坤的执行异议诉讼主张成立，则相关民事调解书违法调解；5.庄铭坤参与调解，知道调解协议的内容且不持异议。
到庭当事人争议的焦点为：庄铭坤的主张应否予以支持。
当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄铭坤提供如下证据：1.第三人的身份信息，证明第三人的主体资格；2.（2016）闽0582执行裁定书，证明原告不服晋江市人民法院作出的（2016）闽0582执异裁定，向法院起诉；3.《商品房买卖合同》及订金收据，证明第三人吕荣聪购买晋江市浔兴*奥林春天房屋的情况；4.个人购房抵押（保证）借款合同及借款收据，证明第三人吕荣聪、柯金玉向兴业银行股份有限公司晋江支行办理按揭抵押贷款，贷款金额80万元，贷款期限为2008年11月20日至2018年11月20日，并办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司晋江支行；5.房产买卖协议，证明2011年5月11日原告与第三人吕荣聪、柯金玉签订《房产买卖协议》，购买晋江市浔兴*奥林春天房屋的相关情况，双方的权利义务约定，该协议的约定由原告代为清偿银行按揭贷款。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；6.吕荣聪出具的收据、贷款账户信息查询单、庄铭坤的农业银行账户历史数据查询单、王明珠（系庄铭坤的老婆）的建设银行卡流水单，证明原告已支付吕荣聪全部的价款70万元及还贷的事实；7.兴业银行按揭贷款支付凭证，按揭贷款还款专用银行卡，证明按揭贷款专用银行卡一直由原告持有。自2011年5月份之后，原告作为买受人一直在按合同的约定代为清偿银行按揭贷款。原告按《房产买卖协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》偿还银行按揭贷款，所以无法办理过户登记，原告对此没有过错，应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记；8.物业管理费、水电费发票、交费的银行流水、物业公司证明，证明2012年1月起至今，庄铭坤一直居住在晋江市浔兴*奥林春天房屋，该房屋的物业管理费、水电公摊费、水电费、房屋公共维修金、代收生活垃圾处理费一直由庄铭坤交纳；9.管道天然气供气协议，证明原告在2011年已实际入住并占有房产。原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；10.完税证明、缴税回执单、产权证，证明原告对诉争房产享有合法权利；11.借条、庄铭坤的农业银行账户历史数据查询单，证明第三人吕荣聪一直都欠原告的款项，至2016年6月2日尚有20万元款项未偿还给原告，这可以证明原告早已将购房款全部支付给了吕荣聪；12.开发商及物业公司出具的证明，证明晋江市浔兴*奥林春天房屋，因晋江市公安局户籍系统原因取消了3单元编号，其房号现已变更为x幢xxx号；13.银行交款凭证，证明庄铭坤依据《房产买卖协议》的约定及《个人购房抵押（保证）借款合同》的相关条件一直在代为清偿银行的按揭贷款；14.庄铭坤与王明珠结婚证，证明庄铭坤与王明珠系夫妻关系；15.吕荣聪与柯金玉的结婚证，证明吕荣聪与柯金与系夫妻关系；16.抵押已注销证明，证明诉争房屋的抵押已经注销，原告已将按揭贷款全部支付给兴业银行晋江支行；17.兴业银行个人贷款结清证明，证明原告和兴业银行晋江支行经过协商同意，原告已将按揭贷款全部付清；18.兴业银行特种转账凭证、存款凭据，证明庄铭坤代吕荣聪还清按揭贷款。吕明月提供如下证据：19.（2016）闽0582民初4195号民事调解书，证明法院调解书认定执行标的房产属吕荣聪所有；20.执行异议书、民事起诉状，证明原告明知前述房产设定银行抵押权预登记，未经预告登记的权利人同意，处分该房产的，不发生物权效力，而多年来自甘冒险，其对购房而未办理过户登记具有明显过错；原告在（2016）闽0582民初4195号一案审理过程中，得知前述房产被采取财产保全措施后，促成吕荣聪与答辩人达成调解协议，其知道调解协议的内容且不持异议。吕荣聪、柯金玉没有提供证据。
对当事人无异议的证据1、2、3、15、16，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据4能够证明第三人购买房屋及办理有关按揭贷款的事实；证据5能够证明庄铭坤与吕荣聪、柯金玉转让房屋的事实；证据6、7能够证明庄铭坤交付购房款及支付相应款项的事实；证据8、9、10、13能够证明庄铭坤交纳相应款项的事实；证据11与本案无关；证据12能够证明相关的事实；证据14能够证明庄铭坤与王铭珠的身份关系；证据15系复印件，其证明力本院不予审查；证据16能够证明诉争房屋的抵押已经注销的事实；证据17能够证明吕荣聪银行揭贷款已全部付清的事实；18.兴业银行特种转账凭证、存款凭据，能够证明庄铭坤转账相应款项给吕荣聪的事实；证据19、20能够证明相应的事实。吕荣聪、柯金玉未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利。
经审理查明，2008年10月17日，吕荣聪与福建浔兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于晋江市浔兴.奥林春天房屋。同年11月20日，吕荣聪与兴业银行股份有限公司晋江支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，向该银行按揭贷款80万元，并以该房屋作为抵押物，福建浔兴房地产开发有限公司提供保证担保。2011年5月1日，庄铭坤与吕荣聪、柯金玉签订《房产买卖协议》，约定吕荣聪、柯金玉将该房屋转让于庄铭坤，转让价款为70万元及庄铭坤应按期准时向按揭银行交纳按揭贷款约63万元。上述房产于2014年12月14日办理产权证（证列：晋房权证梅岭字第××号，房屋所有权人为吕荣聪）。2016年4月22日，本院立案受理（2016）闽0582民初4195号吕明月与吕荣聪、柯金玉民间借贷纠纷一案，在审理中，本院以（2016）闽0582民初4195号民事裁定书裁定限制上述诉争房屋的转让，该案于2016年7月7日调解结案。2016年8月31日，诉争房屋被本院依法裁定查封。庄铭坤于2016年10月14日向本院提起诉讼。审理中，庄铭坤于2017年3月3日代为吕荣聪清偿完毕诉争房屋的银行按揭贷款。
本院认为，庄铭坤与吕荣聪、柯金玉之间的房屋买卖合同关系，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效，依法应受法律保护。庄铭坤与吕荣聪、柯金玉在诉争房屋被查封之前已签订房屋买卖合同，且双方在签订合同时也已办理交接并由庄铭坤管理使用。对于诉争房屋房款的交付，庄铭坤已按照合同约定支付部分价款，并且在审理中也代为吕荣聪向银行清偿完毕诉争房屋的银行按揭贷款，可认定庄铭坤已付清全部购房款，故人民法院不得执行本案诉争房屋，庄铭坤的相应主张本院予以支持。因诉争房屋尚未办理过户登记，庄铭坤尚未取得诉争房屋物权，故庄铭坤请求确认其享有诉争房屋产权，缺乏依据，不予支持。第三人吕荣聪、柯金玉经合法传唤未到庭参加诉讼，本院地缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、不得执行址于晋江市浔兴.奥林春天房屋；
二、驳回庄铭坤的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告吕明月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪民强
审 判 员 洪新民
人民陪审员 李荣贵
二〇一七年三月三十日
书 记 员 庄真真
速 录 员 庄萍容
速 录 员 洪雅玲
附件：本案涉及的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。