湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终536号
上诉人（原审被告）：范世平，男，1965年10月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何春芳，系范世平妻子。
委托诉讼代理人：曾建军，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南省汝城县教育基金会，住所地湖南省汝城县教育局。
法定代表人：黄定兴，该基金会理事长。
委托诉讼代理人：陈珍，男，该基金会副秘书长。
委托诉讼代理人：谢开凯，湖南天夫律师事务所律师。
原审第三人：汝城县泰隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道。
法定代表人：李航波，该公司董事长。
上诉人范世平因与被上诉人湖南省汝城县教育基金会、原审第三人汝城县泰隆房地产开发有限公司排除妨碍纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2017）湘1026民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年3月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范世平及其委托诉讼代理人何春芳、曾建军，被上诉人湖南省汝城县教育基金会的委托诉讼代理人陈珍、谢开凯，均到庭参加了诉讼。原审第三人汝城县泰隆房地产开发有限公司经本院依法传唤，没有正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范世平上诉请求：撤销原判，改判驳回湖南省汝城县教育基金会的诉讼请求。事实与理由：1、范世平占有汝城县泰隆房地产开发有限公司的泰安楼第一层第四间初始设计面积50.2平方，改建后合同面积为37.65平方，是基于范世平与汝城县泰隆房地产开发有限公司签订的合同，先于汝城县泰隆房地产开发有限公司向湖南省汝城县教育基金会交付钥匙，范世平是善意占有。2014年7月14日汝城县泰隆房地产开发有限公司与范世平签订《商品房买卖合同》约定，范世平以借款方式借给汝城县泰隆房地产开发有限公司600,000元，借期三个月，在2014年10月31日前如果汝城县泰隆房地产开发有限公司未付清范世平借款本金和利息，则泰安楼第一层第四间初始设计面积50.2平方、改建后合同面积为37.65平方的店面以376,500元的价格，第一栋第一单元第四层A套房以275,842元的价格卖给范世平。该店面和商品房的买卖行为自2014年11月1日生效，2014年11月30日汝城县泰隆房地产开发有限公司已将店面和商品房交付给了范世平，范世平已实际占用至今，并进行了装修使用；2、一审认定范世平申请保全的第四间店面不是本案诉争的店面，是认定事实错误。范世平申请查封的店面就是范世平占有的店面，是泰安楼第一层第四间初始建筑面积50.2平方、改建后合同面积37.65平方的店面；3、买卖合同只是办理产权登记的条件之一，湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司之间买卖合同有效并不代表物权发生变动。诉争房屋至今未验收合格，不具备办证条件，汝城县泰隆房地产开发有限公司不可能取得相应的排他性的物权；4、范世平与诉争房屋有利害关系。范世平与湖南省汝城县教育基金会一样均是因民间借贷关系，在汝城县泰隆房地产开发有限公司无法偿还借款的情况下，与汝城县泰隆房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，但范世平签订合同、交付房屋均在先。在法院已经查封诉争房屋的情况下，出现2016年1月20日湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司之间买卖合同的备案，存在重大不被理解的蹊跷。
湖南省汝城县教育基金会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
汝城县泰隆房地产开发有限公司没有应诉答辩。
湖南省汝城县教育基金会向一审法院起诉请求：1、判令范世平立即停止侵占并搬离出店面；2、判令范世平赔偿因其侵权行为造成湖南省汝城县教育基金会未能出租店面损失1万元；3.由范世平担本案诉讼费。
一审法院查明：诉争房屋系汝城县泰隆房地产开发有限公司开发的位于汝城县卢阳镇滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第四间店面，整栋泰安楼因经营不善问题尚未全部竣工验收。2016年12月，范世平从房屋窗户跳入将该店面卷闸门拉开，并将其私家车停放在内，后范世平又将一些板材等材料摆放在店面内。湖南省汝城县教育基金会与范世平发生纠纷，要求范世平将材料搬出，经多次争执无果，遂诉至法院。
2014年汝城县泰隆房地产开发有限公司及其法定代表人李航波向范世平借款60万元，双方于2014年8月1日签订《抵押借款合同》，约定用汝城县泰隆房地产开发有限公司开发的泰安楼第三层A套面积127㎡的住房和该楼自南向北第四间45㎡的店面作为抵押，未办理抵押登记；并约定签订合同的同时双方签订关于泰安楼第三层A套一和该楼自南向北第四间店面的买卖合同，该合同为附条件附期限生效合同等内容。因汝城县泰隆房地产开发有限公司及其法定代表人李航波未予偿还范世平借款本息，范世平于2016年1月16日提起诉讼，一审法院作出（2016）湘1026民初75号民事调解书，于2016年11月2日进入执行程序。范世平在诉讼中申请财产保全，一审法院于2016年1月28日作出（2016）湘1026民初75－1号民事裁定，裁定查封汝城县泰隆房地产开发有限公司开发的位于九塘江滨河东侧的泰安楼第一层第四间店面（初始设计面积为50.2㎡，改建后合同面积约37.65㎡）以及第一单元第四层A套住房（面积约119㎡），查封期限为三年。
2014年12月18日，湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：汝城县泰隆房地产开发有限公司将位于汝城县九塘江滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第三间、第四间店面卖给湖南省汝城县教育基金会，建筑面积共107.47㎡，商品房单价15,500元/㎡，房价总价款为1,665,785元；付款方式:李航波借款本金及利息抵清后，再付30万元现金作为首付，2015年6月30日前付30万元，2015年10月1日前交齐三证付清余款......等内容。合同签订后，湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司达成抵债合意，李航波所欠湖南省汝城县教育基金会借款本息共计826,101.1元作为购房的首付款。之后，湖南省汝城县教育基金会三次向汝城县泰隆房地产开发有限公司支付了85万元，依次是：2014年12月24日支付30万元，2015年4月23日支付了40万元，2015年9月15日支付15万元。2015年8月10日，汝城县泰隆房地产开发有限公司与湖南省汝城县教育基金会签订《交房协议书》，约定在2015年8月28日前交付房屋。2015年8月13日，汝城县泰隆房地产开发有限公司、李航波仅将诉争店面第三间、第四间的卷闸门钥匙交付给了湖南省汝城县教育基金会。但之后汝城县泰隆房地产开发有限公司一直未按照合同约定按期完工验收并交房，湖南省汝城县教育基金会于2017年1月13日提起诉讼，一审法院于2017年7月13日作出（2017）湘1026民初43号民事判决，该判决书已经发生法律效力,判决内容为：“一、原告湖南省汝城县教育基金会与被告汝城县泰隆房地产开发有限公司于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告汝城县泰隆房地产开发有限公司应当继续履行合同义务；二、限被告汝城县泰隆房地产开发有限公司在交房条件和办证条件成就后三十日内将诉争房屋交付给原告湖南省汝城县教育基金会并办理相应的不动产产权证；三、由被告汝城县泰隆房地产开发有限公司在汝城县九塘江滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第三间和第四间房屋实际交付之日起三十日内支付原告湖南省汝城县教育基金会逾期交房违约金40万元；四、驳回原告湖南省汝城县教育基金会的其他诉讼请求。”
一审法院再查明，汝城县泰隆房地产开发有限公司于2016年1月20日为湖南省汝城县教育基金会购买的泰安楼从北至南第三间、第四间店面到汝城县房产管理局办理了房屋预告备案登记。
一审法院认为，双方争议的焦点主要有两个：一是湖南省汝城县教育基金会作为原告主体是否适格；二是范世平是否构成物权侵权。
关于第一个争议焦点。本案诉争的标的物系房屋，所争议的法律关系的性质为物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益、处分的权利。本案中，湖南省汝城县教育基金会通过签订《商品房买卖合同》、支付价款、接受钥匙实际占有、房屋备案登记，并经法院生效判决确认等方式已经取得了第三间及诉争第四间店面的部分物权。虽然湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定和相关法律规定了出卖人交付的房屋须经验收合格，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求，须由建设行政主管部门出具竣工验收备案。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任，但不影响购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为，亦不能否认开发商通过交付钥匙履行部分交付义务的行为。诉争房屋（店面）已办理备案登记，未办理不动产权属证明即物权登记，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响设立或者变更物权的合同效力，且湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》的物权合同效力已经发生法律效力的判决予以确认。因此，作为享有部分物权的权利人湖南省汝城县教育基金会在其物权遭受他人妨害且汝城县泰隆房地产开发有限公司怠于行使权利时当然享有主张物权保护的权利，作为原告主体适格。
关于第二个争议焦点。范世平以其在起诉汝城县泰隆房地产开发有限公司民间借贷一案中于2016年1月28日申请财产保全查封第四间店面为由享有一定的占有、使用等权利提出抗辩。经查，范世平与汝城县泰隆房地产开发有限公司、李航波、李红霞民间借贷纠纷一案已进入执行程序，可通过执行相关义务人的财产予以实现其债权，且保全裁定查封的“泰隆房地产公司开发的位于九塘江滨河东侧的泰安楼第一层第四间店面（初始设计面积为50.2㎡，改建后合同面积约37.65㎡）”与本案诉争的泰安楼第一层从北至南第四间店面不一致，汝城县房产管理局出具的证据表明诉争的泰安楼从北至南第四间店面无查封记录。况且，本案诉争的第四间店面亦与范世平、汝城县泰隆房地产开发有限公司签订《抵押借款合同》、《商品房买卖合同》约定的“自南向北第四间45㎡店面”、“店面自东向西第四间，建筑面积37.65㎡”不相符，足以证明范世平申请保全的第四间店并非本案诉争店面。即便保全标的物是诉争店面，按照物权优先于债权的原则和相关民事执行法律规定，所保全查封财产亦不当然就归债权申请保全人所有。故，范世平提出的该抗辩理由不成立，于法无据，不予采纳。范世平通过跳窗户进入方式擅自打开店面卷闸门并将板材等材料摆放在内，已妨害到权利人物权的行使，构成侵权，应停止侵害并腾空店面搬出以排除妨害。
关于湖南省汝城县教育基金会主张的第二项诉讼请求即“判令被告赔偿因其侵权行为造成原告未能出租店面损失1万元”，因该店面交付条件未完全成就，只有其陈述，无其他证据予以证明出租店面损失存在，故对该请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：
限范世平在判决生效之日起十日内从湖南省汝城县教育基金会购买的位于汝城县卢阳镇滨河东路东侧泰安楼第一层从北至南第四间店面内搬出；
驳回湖南省汝城县教育基金会的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由范世平负担。
本案二审中，上诉人范世平提交了以下证据材料：1、2016年2月24日一审法院对陈珍的询问笔录，拟证明法院已告知湖南省汝城县教育基金会第四间店面已被查封；2、一审法院民事裁定书、协助执行通知书的送达回证，拟证明诉状的第四间店面在2016年1月29日已被查封；3、泰安楼商品房销售价格表，拟证明从载明的面积等来看，范世平申请法院查封的就是本案诉争店面；4、2016年7月22日汝城县建设工程质量安全监督管理站出具的证明，拟证明泰安楼没有竣工验收。
湖南省汝城县教育基金会对范世平提交的上述证据材料发表了以下质证意见：均不属于新证据；且与本案无关联性。法院查封虽然是事实，但并不是本案争议的店面。
湖南省汝城县教育基金会二审中没有提交新的证据材料。
本院对范世平二审提交的上述证据材料在说理中再予以分析认证。
本院认为，本案为排除妨碍纠纷，焦点在于：一、湖南省汝城县教育基金会是否对争议的店面存在权利；二、范世平是否对湖南省汝城县教育基金会的权利构成了侵害。
一、湖南省汝城县教育基金会是否对争议的店面存在权利。
尽管湖南省汝城县教育基金会是基于原借贷关系，转化为与汝城县泰隆房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系。但与范世平之间最大的不同在于，湖南省汝城县教育基金会与汝城县泰隆房地产开发有限公司就案涉店面的买卖合同于2016年1月20日到汝城县房产局办理了备案手续，且该房屋买卖合同被人民法院确认为有效合同。尽管该合同本身尚不产生物权变动的法律后果，但湖南省汝城县教育基金会作为买受人，无疑对合同标的物的店面享有一定的权利，比如请求交付的权利。基于此，湖南省汝城县教育基金会当然享有排除妨碍的权利。何况，汝城县泰隆房地产开发有限公司已经将涉案店面交付给湖南省汝城县教育基金会。
二、范世平是否对湖南省汝城县教育基金会的权利构成了侵害。
范世平与汝城县泰隆房地产开发有限公司签订的协议指向的店面，从载明的内容来看并不是本案争议的店面；其协议也没有到房产管理机关办理备案手续，不能取得公示效果。范世平在其诉汝城县泰隆房地产开发有限公司一案中申请了财产保全，假使其意图是保全案涉店面，但是一审法院送达保全裁定的时间是2016年1月29日，时间上也晚于湖南省汝城县教育基金会备案的2016年1月20日。因此，不论范世平是否申请了对本案争议店面的保全，湖南省汝城县教育基金会的权利均在先。现范世平占有诉争店面，已构成对湖南省汝城县教育基金会权利的侵害。因此，本院对范世平二审提交的证据材料不予采纳。
综上所述，范世平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人范世平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 许素萍
审 判 员 黄ＸＸ
二〇一八年五月二十八日
法官助理 龙旭力
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。