北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5678号
上诉人（原审被告）：王晶，女，1967年8月16日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
法定代表人：陈耀忠，董事长。
委托代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人王晶因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初78739号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议公开开庭审理了本案，上诉人王晶与被上诉人长城物业公司的委托诉讼代理人张乐乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回长城物业公司的诉讼请求；诉讼费由长城物业公司负担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。长城物业公司提供的物业服务未达到物业服务合同约定的标准，且因其服务问题造成王晶财产受损，财产实际损失金额超过物业费用，因此在长城物业公司赔偿王晶损失之前，王晶有权拒交物业费。一审期间，王晶提交充分证据证明拒交物业费的事实和理由，一审法院未对证据予以全面而仔细的审查，不能因其理解物业企业的特殊情况就偏袒物业公司而对王晶拒交物业费的原由视而不见。2．一审法院适用法律错误，根据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，王晶有权拒绝缴纳物业费。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院依法改判驳回长城物业公司的诉讼请求。
长城物业公司针对王晶的上诉请求发表答辩意见称：服从一审判决，不同意王晶的上诉请求，请求二审法院依法予以维持。
长城物业公司针向一审法院起诉请求：1．要求王晶立即支付2014年12月1日至2017年11月30日期间的物业费31014．87元、垃圾清运费90元、垃圾处理费108元；2．要求王晶支付违约金4000元（以每年欠缴金额为基数，自2015年1月15日至2017年4月1日止，按照合同约定的千分之五标准估算）；3．诉讼费用由王晶负担。
一审法院认定事实：2010年8月5日，开发商（甲方）北京市东湖房地产有限公司与物业服务企业（乙方）长城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业服务期限为叁年。自本物业正式入住之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会成立后代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业服务费4．38元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按每半年交纳一次，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下半年度的物业服务费用。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。
2015年12月30日，长城物业公司（甲方）与北京阳光丰硕环境科技有限公司（乙方）签订《化粪池清掏服务合同》，甲方委托乙方提供化粪池清掏服务事宜，负责向甲方管理服务项目东湖湾名苑（东区）提供化粪池清掏服务。乙方采取包工、包料、包安全、包达标承包方式：乙方承诺从首层住户到污水井疏通项目统一费用标准为每延米6元。每三个月需清掏疏通壹次，保证化粪池不外溢。春节、五一及十一重要节日前必须进行例行检查，发现问题及时冲洗疏通；甲方于合同签订之日起，每个季度清掏结束后的15日内向乙方结算分包费。（若有变更，乙方需提前7天，以书面形式通知甲方）。本合同有效期自2016年1月1日起至2016年12月13日止，合同期限壹年，合同期满经双方协商可再行续签。
2016年9月30日，长城物业公司（甲方）与北京华茂荣达科技开发有限公司签订《垃圾清运服务合同》，约定：甲方委托乙方负责东湖湾名苑（东区）项目的垃圾清运事宜。
一审庭审中，长城物业公司提交了关于交纳物业费的温馨提示，证明长城物业公司催缴了物业费。王晶对该组证据的真实性不认可，并称：“长城物业公司未张贴，我方亦未看到过。”
王晶提交了以下证据：1．两份情况说明，证明2016年7月和8月，物业公司经理让王晶写说明，交给长城物业公司和开发商。王晶写完后交给了物业公司经理吕磊，其称已转交相关部门。长城物业公司对该证据真实性、关联性、证明目的不认可，并称长城物业公司提供物业服务未造成王晶受损。2．照片，证明王晶配偶曾与物业公司经理吕磊沟通，物业公司造成王晶损失不予处理。长城物业公司对聊天记录照片的真实性认可，对漏水照片真实性不认可、证明目的不认可。
一审法院另查，王晶为101和B101房屋业主，其中，101房屋建筑面积130．23平方米，B101房屋建筑面积132．93平方米。
双方确认王晶未交纳2014年12月1日至2017年11月30日期间的物业费，物业费标准：101房屋4．38元/月/平方米、B101房屋2．19元/月/平方米。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。长城物业公司与王晶所居住的小区开发商签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。本案中，王晶作为该小区业主与长城物业公司之间已形成物业服务合同关系。长城物业公司依合同约定为王晶所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。现王晶抗辩长城物业公司没有履行合同义务，给其造成了损失。根据王晶提供的证据，可知长城物业公司提供的物业服务确存在一定问题。故该院结合实际情况，对长城物业公司主张的物业费金额予以一定酌减，对长城物业公司要求王晶支付2014年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费27913．38元、垃圾清运费90元、垃圾处理费108元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，根据庭审查明事实和当事人陈述，王晶并非无故不交纳物业费，故该院对长城物业公司的该项诉讼请求不予支持。
需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、王晶于判决生效后七日内给付长城物业公司二〇一四年十二月一日至二〇一七年十一月三十日期间的物业服务费二万七千九百一十三元三角八分、垃圾清运费九十元、垃圾处理费一百零八元；二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人未向本院提交新的证据。
本院经审理查明其他的事实与一审法院查明事实一致，本院对于一审法院认定的证据效力亦予以确认。上述事实有当事人一审、二审的笔录及相关证据等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。综合各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点：王晶因物业服务瑕疵而造成财产损失的理由能否构成拒交物业费的抗辩事由。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
在本案中，长城物业公司与开发商之间签订有《前期物业服务合同》，王晶作为业主，该合同对其具有约束力。现长城物业公司确已经为王晶提供了物业服务，根据合同约定，王晶需履行支付物业费的相关义务。王晶现提出应当依据《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权以及第六十七条先履行义务抗辩权而对抗长城物业公司的起诉请求，但长城物业公司所诉请的为2014年12月1日至2017年11月30日期间物业费，该期间的合同服务内容，长城物业公司业已完成，因此不应适用上述法律的规定，王晶的该项上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于王晶上诉主张长城物业公司存在物业服务问题对其所在房屋造成财产损失，故不应当支付物业费一节，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，王晶未就该项诉请明确提出诉请并提交充分的证据予以佐证，故王晶若认为长城物业公司不履行合同义务造成其财产损失，可另行提起诉讼解决。
根据本案现有证据，王晶所属房屋所在小区确实在物业服务上存在一定问题，因此一审法院结合长城物业公司履行合同的实际情况，并依据王晶所属房屋的面积、物业费收取标准以及未缴纳时间认定的物业费用金额并无不当，本院依法予以确认。
综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46元，由王晶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 邓青菁
审判员 李 淼
审判员 张清波
二〇一八年五月十日
书记员 刘 慧