西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏0102民初1589号
原告(反诉被告)：雷超，男，汉族，四川省泸县人，经商，现住四川省泸县，公民身份证号码×××。
委托诉讼代理人：李明波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西藏兴龙商贸有限公司，住所地：拉萨市纳金乡加荣社区琅赛路。
法定代表人：罗布次仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王淑勤，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
原告（反诉被告）雷超与被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司（以下简称兴龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷超的委托诉讼代理人李明波、被告（反诉原告）兴龙公司的委托诉讼代理人王淑勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷超向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还转让金30万元、租金6.3万元、押金2万元；被告向原告支付资金占用利息7.66万元；被告赔偿原告损失22.899万元，共计68.859万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月，被告以招商为由，向原告出租位于拉萨市城关区加荣村的房屋用于商业用途。原被告于2015年8月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了被告向原告提供合格的、能够使用的位于加荣农贸市场2、3号活动板房，合同签订后，原告向被告交付了租金、转让金和押金，并为商铺开业进行了装修、购进了货物。由于原告提供的房屋并非符合法律规定的房屋，没有任何房产证、相应的规划许可证，导致原告所承租的房屋并不能够使用、也不能办理营业执照，也导致了原告的装修荒废、货物过期。原告多次催促被告提供合格的房屋手续，以保障原告的正常使用，但被告均以各种理由拒绝，现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。
兴龙公司辩称，对该涉案房屋的转让金进行返还无法律依据，也无相应交易习惯，房屋转让金是依照交易习惯对租赁房屋进行使用所缴纳的资金，即使返还也应当按照使用年限进行返还，我方同意返还20万转让金和2万押金；至于租金，这是租赁方承租使用房屋所必须缴纳的费用，我方无返还义务；对方无相应证据证明其在租赁过程中有损失，也无法证明损失是由我方过错造成，故原告要求我方赔偿损失的诉请无法律和事实依据。
兴龙公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告拆除所租房屋内的装修物，将租赁物恢复原状；2、请求判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费28000元，水电费9000元，共计37000元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告自2017年11月至实际搬离期间的房屋占有使用费；4、请求判令本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月10日，反诉原告、被告签订了《房屋租赁合同》，约定房屋月租金为7000元，并及时缴纳水电费。合同签订后反诉被告便占有使用房屋至今，但并未按照合同约定支付相关费用，故诉诸法院。
雷超辩称，被告（反诉原告）提出的反诉请求已在2017年7月3日起诉的案件中提出过，法院不应当重复受理；原告（反诉被告）并没有占有使用房屋，不应当缴纳房租和水电费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）雷超举出的《销货清单》七份，用于证明其租赁房屋后购买了货物及购货价款的事实。被告（反诉原告）对该《销货清单》的真实性、关联性不予认可，认为无法证明《销货清单》来源以及货物现有价值。本院认为该证据无法证明购货单位是否为原告（反诉被告）雷超，与本案无关联，依法不予采纳。2.原告（反诉被告）雷超举出的《房屋装修合同》一份、《装修材料清单》一份、《收据》一份、《收款收据》一份、照片十六张，用于证明对租赁房屋进行装修及装修金额合计为79240元的事实。被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据不能证明装修房屋是否为本案的涉案房屋，收据不符合证据形式要求。本院认为该组证据从内容上形成了证据链，能够证明装修的事实，与本案存在关联，依法予以采纳。3.被告（反诉原告）兴龙公司举出的《房屋租赁合同》一份，用于证明双方就涉案房屋的租金、转让费、押金、水电费、装修等事宜进行了约定。原告（反诉被告）对该证据的真实性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可，认为租金应从正式营业起交纳，我方至今未正式营业。本院认为该组证据来源合法，内容真实，与本案存在关联，依法予以采纳。4.被告（反诉原告）兴龙公司举出的水表、电表照片四张、向第三方交纳水电费的票据两张，用于证明已替原告交纳涉案房屋被占有期间产生的水电费。原告（反诉被告）对照片的真实性、关联性、合法性不予认可，对票据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院认为该组证据中的照片无法证明照片中的水表电表是否为涉案房屋内安装的水表电表，与本案无关联性，依法不予采纳；向第三方交纳费用的票据与本案无关联性，依法不予采纳。5.被告（反诉原告）举出的判决书一份，用于证明双方签订的合同经法院确认无效后，涉案房屋仍被占有及占有使用费判决情况。原告（反诉被告）对该证据的真实性予以认可，对其关联性不予认可。本院认为该证据来源合法，内容真实，与本案存在关联，依法予以采纳。6.被告（反诉原告）举出的证人证言两份，用于证明涉案房屋收取水电费的标准。原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。本院认为来源合法，内容真实，与本案存在关联，依法予以采纳。7.原告（反诉被告）举出的起诉状一份，用于证明被告（反诉原告）的反诉请求已向法院提出过的事实。被告（反诉原告）对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，本院认为该证据只能证明被告（反诉原告）就该涉案房屋提起诉讼的诉请，并不能证明最后判决结果，依法不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，原告（反诉被告）雷超作为承租方与作为出租方的被告（反诉原告）兴龙公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：”租赁标地为甲方所有的位于加荣农贸市场2、3号活动板房，面积为60平方米／间；租赁期为6年，自2015年8月10日至2021年8月9日；该房屋月租金为3500×2元／月，乙方需按季度支付租金；签订合同之日，需一次性交纳押金20000元，预交6个月房租42000元；乙方每月按照实际用水量、电量、物业费自行支付费用。”该合同项下还就租赁用途、续租方法、合同修改及解除及其他事项进行了具体约定。该合同落款处附有甲方法定代表人签字并加盖有被告（反诉原告）的印章，乙方附有原告（反诉被告）雷超的签字捺印。在合同签订之时，原告（反诉被告）雷超已向被告（反诉原告）兴龙公司交纳了300000元转让金和20000元押金，并分别于2015年10月9日和2016年4月5日交纳房租共计63000元，之后对该租赁房屋进行了装修。2017年7月3日，被告（反诉原告）以将对涉案房屋拆除重建、原告（反诉被告）拒不搬离违反合同约定为由诉至法院，要求原告（反诉被告）雷超搬离且支付2016年5月31日至2017年6月30日的房屋占有使用费91000元及水电费3000元。本院审理后作出（2017）藏0102民初929号民事判决确认合同无效，并判决如下：”一、被告雷超与本判决生效之日起十日内搬离所租赁的加荣菜市场2、3号活动板房，将房屋交还原告西藏兴龙商贸有限公司；二、被告雷超于本判决生效之日起十日内向原告西藏兴龙商贸有限公司支付房屋占有使用费91000元；三、驳回原告西藏兴龙商贸有限公司的其它诉讼请求。”至今，原告（反诉被告）雷超未返还租赁房屋。现该房屋处于待拆除状态。此外，被告（反诉原告）兴龙公司诉讼请求中所主张的实际支付至原告（反诉被告）搬离承租房屋之日止的房屋占有使用费，经本院庭审中审查要求其明确具体金额时，其表明无法明确。
本院认为，原告（反诉被告）雷超与被告（反诉原告）于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》已经西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初929号民事判决确认无效。依据已发生法律效力的判决书内容，原告（反诉被告）雷超有返还租赁房屋的义务；被告（反诉原告）兴龙公司有返还因出租该房屋收取的转让金、押金及孳息的义务，故对原告（反诉被告）雷超提出的要求被告（反诉原告）兴隆公司返还转让金、押金共计320000元的诉请，本院予以支持。在双方签订的《房屋租赁合同》确认无效后，原告（反诉被告）雷超应按照（2017）藏0102民初929号民事判决中指定的期间履行返还租赁房屋的义务，但原告（反诉被告）雷超至今仍占有该房屋，现其请求判令被告（反诉原告）兴龙公司返还房屋租金63000元的主张于法无据，本院不予支持。合同无效后无权占有人除了应履行返还占有物的义务外，还应返还因该占有物可能产生的孳息。本案中，被告（反诉原告）兴龙公司应返还的占用资金为转让金和押金共计320000元，利息的计算方法依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：”既未约定借款内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”据此，占用利息为38400元（计算方法320000元×6%×2年=38400元），对原告（反诉被告）雷超对该诉请中超出的部分本院不予支持。关于原告（反诉被告）雷超请求被告（反诉原告）赔偿房屋装修费的问题，双方虽然在合同中约定：”乙方不得擅自更改或破坏房屋结构，不得破坏现有装饰，如确实有必要对部分设施进行更改，必须甲方同意后方可进行”，但是合同签订后，原告（反诉被告）雷超为了达到经营目的对该涉案房屋进行了装修，直至被告（反诉原告）兴龙公司就本案提出反诉时才要求原告（反诉被告）雷超拆除装修物，另自2015年8月10日至2016年5月30日兴龙公司向雷超收取了房屋租金，可见被告（反诉原告）兴龙公司一直知晓原告（反诉被告）雷超对涉案房屋进行装修的事实却并未提出反对意见，应视为对其装修行为的默认，故本院对于被告（反诉原告）提出的未经其认可进行装修不应赔偿的主张不予支持。对于装修金额，法律明确规定，赔偿的限额必须在装修的现值损失范围内，原告（反诉被告）提交的证据仅能证明其装修之时的花费，并不能证明装修物现今残值，但是鉴于装修事实的发生，本院结合该涉案房屋的租赁目的、《房屋租赁合同》中的约定年限、原告（反诉被告）雷超提供的装修金额等证据，酌情认定装修残值为49500元（计算方法79240元÷72个月×45个月=49525元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定：”已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初929号民事判决中确认双方签订的《房屋租赁合同》，是因该涉案房屋属未经批准建设的临时建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，但是原告（反诉被告）作为完全行为能力人，完全有能力通过涉案房屋的外观及合同内确定的房屋性质对房屋属性进行判断，其签订该《房屋租赁合同》也存在一定过错，根据推定双方当事人比例，本院将涉案房屋装修残值分担认定如下：原告（反诉被告）雷超承担14850（计算方法49525元×30%=14857.5元）；被告（反诉原告）兴龙公司承担34650元（计算方法49525元×70%=34667.5元）。对于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）赔偿货物损失的主张，其无法证明所购货物的真实性及现有价值，故本院对此项诉请不予支持。反之，被告（反诉原告）作为该涉案房屋的出租人，有权要求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费，鉴于现涉案房屋处于待拆除状态，被告（反诉原告）兴龙公司请求拆除租赁房屋内的装饰装修物这一诉请无实际意义，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据我院（2017）藏0102民初929号民事判决，被告（反诉原告）兴龙公司就未支持部分提出的诉请并不属于重复诉讼，结合原告（反诉被告）雷超实际占有涉案房屋的实际情况和时间，被告（反诉原告）兴隆公司主张自2017年7月1日2017年10月31日期间房屋占有使用费28000元的诉讼请求，参照双方已确认无效的《房屋租赁合同》中的租金计算确定为28000元（计算方法3500元/月×4个月（2017年7月1日至2017年10月31日）×2间=28000元），本院予以支持。另对于被告（反诉原告）兴龙公司主张原告（反诉被告）雷超实际搬离房屋之日的房屋占有使用费，因经庭审确认后被告（反诉原告）对此无法予以明确其诉讼请求及具体诉请金额，故对该部分主张在本案中不作处理。由于被告（反诉原告）兴龙公司无法证明其提供的水表、电表照片是否是依据涉案房屋内的水表、电表取得的，应承担举证不能的责任，故本院对该项诉请不予支持。
综上所述，对于原告（反诉被告）雷超要求被告（反诉原告）兴龙公司向其返还转让金300000元及押金20000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告（反诉被告）雷超要求被告（反诉原告）兴龙公司向其返还租金63000元的诉讼请求，本院不予支持；对于原告（反诉被告）雷超要求被告（反诉原告）兴龙公司向其支付资金占用利息的诉讼请求，本院予以部分支持确定为38400元；对于原告（反诉被告）雷超要求被告（反诉原告）兴龙公司向其赔偿损失的诉讼请求，本院酌情支持确定为34667.5元；对于被告（反诉原告）兴龙公司要求原告（反诉被告）雷超向其支付自2017年7月1日起至本案开庭之日即2017年10月31日止该期间房屋占有使用费28000元的诉讼请求，本院予以支持；对于被告（反诉原告）兴龙公司的其它反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第五条第一款、第十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）雷超返还转让金300000元及押金20000元；
二、被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）雷超支付资金占用利息38400元；
三、被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）雷超支付损失赔偿34667.5元；
四、原告（反诉被告）雷超于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司支付自2017年7月1日起至本案开庭之日即2017年10月31日止该期间房屋占有使用费28000元；
五、驳回原告（反诉被告）雷超的其它诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司的其它反诉请求。
如果原告（反诉被告）雷超、被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10685.9元，减半收取计5342.95元，由原告（反诉被告）雷超负担2297.47元，被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司负担3045.48元（由被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司在履行上述给付义务时迳付给原告）；反诉案件受理费363.75元，由原告（反诉被告）雷超负担276.45元，由被告（反诉原告）西藏兴龙商贸有限公司负担87.3元（由原告（反诉被告）雷超在履行上述给付义务时迳付给被告）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
审判员 孙 静
二〇一七年十一月二十八日
书记员 扎西拉珍