广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1352号上诉人（原审被告）：江门市华浔品味装饰设计工程有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区港口一路128号104。法定代表人：冷安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:梁秀芳，女，1971年1月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：吴志刚，男，1965年9月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述两个被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶伟文，广东巨信律师事务所律师。上诉人江门市华浔品味装饰设计工程有限公司（以下简称华浔公司）因与被上诉人梁秀芳、吴志刚租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华浔公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁秀芳、吴志刚与华浔公司2016年7月29日签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除，并以此日期计算应缴租金22000元、物业管理费280.11元、商铺租赁税677.36元，共计22957.47元；3.本案诉讼费用由梁秀芳、吴志刚承担。事实和理由：华浔公司于2017年2月份因租金过高，加之经营亏损与梁秀芳、吴志刚协商提前解除涉案的租赁合同，但梁秀芳、吴志刚不同意。2017年3月份，梁秀芳、吴志刚在涉案的出租商铺门前粘贴了招租广告，将涉案租赁商铺另行出租，据此可以认定梁秀芳、吴志刚接受并同意了华浔公司解除租赁合同的事实，方才将涉案商铺出租。华浔公司在涉案租赁商铺大门前做了很大的广告牌，广而告之华浔公司即将迁往北新区新地址，并于同月中旬清空涉案场地和交还涉案商铺钥匙于梁秀芳、吴志刚，同时当面告知其解除合同一事，但梁秀芳、吴志刚不予交接。据上述事实，梁秀芳、吴志刚已然知悉华浔公司提出解除合同一事。在梁秀芳、吴志刚明知华浔公司解除合同的情况下，梁秀芳、吴志刚在2017年5月份以后的租赁场地的闲置造成租金损失应该由梁秀芳、吴志刚自行承担，物业管理费、商铺租赁税都只支付到2017年5月。华浔公司支付的押金是在租赁合同里面写明了是保证金33600元，应退还给华浔公司，并且无需支付违约金给梁秀芳、吴志刚。梁秀芳、吴志刚辩称，一审认定合法合理，请求维持一审判决，驳回华浔公司的上诉。梁秀芳、吴志刚向一审法院提出诉讼请求，1.确认当事人2016年7月29日所签订的《租赁合同》于2017年10月31日已解除；2.华浔公司立即腾出所租赁的商铺，交还座落于江门市××××大厦104的租赁物给梁秀芳、吴志刚；3.华浔公司向梁秀芳、吴志刚立即支付从2017年5月1日至2017年10月31日六个月的商铺租金132000元及滞纳金（以拖欠的六个月租金132000元为本金，按年利率24%的标准计算，从2017年5月1日起计算至华浔公司付清六个月的全部租金132000元为止，暂计算至2017年10月31日即六个月为15840元）；4.华浔公司向梁秀芳、吴志刚支付违约金44000元；5.华浔公司向梁秀芳、吴志刚支付物业管理费1680.66元（管理费每月280.11元，按拖欠管理费六个月的时间计算，即280.11元/月×6个月=1680.66元）及商铺租赁税（商铺租赁税每月677.36元，按拖欠商铺租赁税五个月的时间计算，即677.36元/月×5个月=3386.8元）；6.华浔公司赔偿梁秀芳、吴志刚恢复租赁物原状的维修费损失人民币17520元；7.本案全部诉讼费用由华浔公司承担。一审法院认定事实：从2007年3月份开始，华浔公司向梁秀芳、吴志刚租赁座落于江门市蓬江区××大厦××室（下××室）商铺作为装修装饰设计场地使用。至2016年7月29日，梁秀芳、吴志刚与华浔公司双方继续签订了《租赁合同》，约定华浔公司继续使用上述商铺，合同主要内容：1.租赁期限为2016年8月1日至2021年7月30日，共5年。2.租金。2016年8月1日至2018年7月30日每月租金22000元。3.合同的租赁保证金为33600元。4.华浔公司必须依约交纳租金、支付商铺的水费、电费、电话费、卫生费、物业管理费及租赁商铺应纳的有关税费，逾期交付商铺租金的，除应及时如数补交外，还应支付每天2%的滞纳金。5.华浔公司拖欠商铺租金累计10日以上或所欠各项费用达1000元以上的，视为违约，梁秀芳、吴志刚有权收回商铺，保证金不予退还。6.双方不得无故提前终止合同，若一方需要提前终止合同，应提前60天通知对方，经双方同意方可终止合同，但提前终止合同的一方应向对方一次性支付44000元违约金。7.租赁期满，华浔公司不得拆走任何入墙装修物，并将商铺拆除的隔墙恢复，华浔公司承担隔墙费用。合同签订后，华浔公司继续使用租赁的商铺。后因华浔公司从2017年5月份没有按合同约定支付租金、物业管理费及商铺租赁税，梁秀芳、吴志刚于2017年10月27日向华浔公司发出《解除租赁合同通知书》，通知华浔公司双方2016年7月29日所签订的《租赁合同》于2017年10月31日解除，双方终止租赁合同关系，《解除租赁合同通知书》于2017年10月8日送达华浔公司，但华浔公司没有将涉案商铺交还给梁秀芳、吴志刚。截止至2017年10月31日，华浔公司拖欠梁秀芳、吴志刚商铺租金132000元、物业管理费1680.66元及商铺租赁税3386.8元。另查，涉案商铺由梁秀芳、吴志刚按份共有，各占50%产权份额。华浔公司有向梁秀芳、吴志刚交纳租赁保证金33600元，并在租赁期间拆除了涉案商铺的隔墙。一审法院认为：本案属于租赁合同纠纷。梁秀芳、吴志刚与华浔公司于2016年7月29日签订的《商铺租赁合同》（下称涉案合同）条款清楚，内容具体、明确，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。华浔公司辩称，涉案合同的承租方是夏殿灵而非华浔公司，当事人双方之间没有订立租赁合同，属于事实上的租赁关系。由于涉案合同属于续租合同，合同的承租方处盖有华浔公司的印章，且梁秀芳、吴志刚提供的委托书证明，合同上在承租方上签字的夏殿灵属华浔公司的委托代理人，故一审法院对华浔公司的上述抗辩意见不采纳，并认定租赁合同的承租方为华浔公司。本案一审争议焦点为：1.涉案租赁合同在何时解除的问题；2.华浔公司应向梁秀芳、吴志刚支付租金、滞纳金、违约金、物业管理费和恢复租赁物原状的维修费损失的数额问题。一、关于涉案租赁合同在何时解除的问题。根据涉案合同第七条的约定，华浔公司拖欠商铺租金累计10日以上或承租人所欠各项费用达1000元以上的，视为违约，梁秀芳、吴志刚有权收回商铺，保证金不予退还。因华浔公司自2017年5月起没有按合同约定向梁秀芳、吴志刚支付租金，其行为已构成违约。据此，梁秀芳、吴志刚有权按合同的约定解除合同并收回租赁物。梁秀芳、吴志刚发出的《解除租赁合同通知书》于2017年10月28日送达给华浔公司，通知华浔公司双方签订的涉案合同于2017年10月31日解除。华浔公司辩称已于2017年2月向梁秀芳、吴志刚提出解除合同，2017年5月3日在涉案商铺门前张贴搬迁广告，相当于华浔公司于2017年5月3日通过广告这种书面形式向梁秀芳、吴志刚告知了解除合同，同日对公司营业场所进行了搬迁。故涉案合同在2017年5月3日解除，由于华浔公司没有举证证明华浔公司有于2017年2月向梁秀芳、吴志刚提出解除合同，且张贴搬迁广告和迁移公司营业地址并不能等同于华浔公司向梁秀芳、吴志刚提出解除合同，同时没有证据显示华浔公司有将涉案商铺退还给梁秀芳、吴志刚。故华浔公司的上述抗辩理据不充分，一审法院不予支持。据此，一审法院认定涉案合同于2017年10月31日解除。华浔公司应将涉案商铺交付给梁秀芳、吴志刚，梁秀芳、吴志刚请求华浔公司交付商铺合法合理，一审法院予以支持。二、关于华浔公司拖欠梁秀芳、吴志刚租金、滞纳金、违约金、物业管理费、商铺租赁税和恢复租赁物原状的维修费损失的数额问题。1.租金数额问题。首先梁秀芳、吴志刚主张2017年5月1日至2017年10月31日止，华浔公司共欠租金132000元，并提供租赁合同、银行收入交易明细等证据为证，一审法院予以认定。梁秀芳、吴志刚请求支付租金132000元，合法合理，一审法院予以支持。2.滞纳金数额问题。合同约定华浔公司逾期支付租金每天按2%计付滞纳金明显偏高，明显超出了梁秀芳、吴志刚的实际损失，一审法院调整为，华浔公司应以实际欠款按月息2%分段支付利息给梁秀芳、吴志刚。经核实，截至2017年10月31日止，华浔公司应向梁秀芳、吴志刚支付滞纳金9240元。梁秀芳、吴志刚请求超出部分不予支持。3.违约金数额问题。合同第七条约定华浔公司提前提出解除合同才向梁秀芳、吴志刚支付违约金44000元。因梁秀芳、吴志刚于2017年10月27日向华浔公司发出《解除租赁合同通知书》，属于梁秀芳、吴志刚提前终止合同，故梁秀芳、吴志刚主张华浔公司向其支付违约金44000元不符合合同的约定，一审法院不予支持。4.物业管理费及商铺租赁税数额问题。合同约定，华浔公司负责支付商铺的税费、物业管理费及租赁商铺应纳有关税费。因梁秀芳、吴志刚属于涉案商铺的产权人，负有向有关部门交纳物业管理和商铺有关税费的法定义务。故梁秀芳、吴志刚主张华浔公司支付物业管理费1680.66元（管理费每月280.11元，按拖欠管理费六个月的时间计算，即280.11元/月×6个月=1680.66元）及商铺租赁税（商铺租赁税每月677.36元=房产税600元+城镇土地税12.36元+个人所得税60元+印花税5元，按拖欠商铺租赁税五个月的时间计算，即677.36元/月×5个月=3386.8元）合法合理，一审法院予以支持。5.恢复租赁物原状的维修费问题。华浔公司在租赁期间拆除了涉案商铺的隔墙，根据合同约定，租赁期满，华浔公司不得拆走任何入墙装修物，并将商铺拆除的隔墙恢复，由华浔公司承担隔墙费用。诉讼期间，华浔公司表示愿意修复隔墙并承担修复隔墙的费用，梁秀芳、吴志刚并无异议，一审法院认为由华浔公司修复隔墙并承担修复费用为宜。故对梁秀芳、吴志刚的该请求调整为华浔公司修复隔墙并承担相关修复费用。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、梁秀芳、吴志刚与华浔公司2016年7月29日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月31日解除；二、华浔公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将江门市××××大厦104室商铺交付给梁秀芳、吴志刚；三、华浔公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金132000元、滞纳金9240元合计141240元给梁秀芳、吴志刚；四、华浔公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1680.66元、商铺租赁税3386.8元合计5067.46元给梁秀芳、吴志刚；五、华浔公司应于本判决发生法律效力之日起十日内修复江门市××××大厦104室商铺内隔墙并承担相关修复费用；六、驳回梁秀芳、吴志刚的其他诉讼请求。本案一审受理费13606元，由梁秀芳、吴志刚负担3000元，华浔公司负担10606元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明除“《解除租赁合同通知书》于2017年10月28日送达华浔公司”外的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对华浔公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议的焦点为：涉案《租赁合同》的解除时间如何认定？华浔公司主张2017年2月其已口头告知梁秀芳、吴志刚提前解除涉案《租赁合同》，但梁秀芳、吴志刚不同意解除合同。对此，梁秀芳、吴志刚否认华浔公司曾于2017年2月与其协商解除合同。另外，华浔公司还主张其于2017年5月3日在涉案商铺大门前做了很大的广告牌，广而告之华浔公司即将迁往北新区新址，以广告的形式告知梁秀芳、吴志刚解除租赁合同，应确定《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除。本院认为，从华浔公司制作的广告牌内容的意思表示来看，其仅是公告华浔公司搬迁新址，并未明确华浔公司与梁秀芳、吴志刚解除涉案《租赁合同》且将涉案商铺予以返还。况且，即便华浔公司的广告牌有解除涉案《租赁合同》的意思表示，华浔公司未能举证证明该意思表示是否已到达、何时到达到梁秀芳、吴志刚，华浔公司仅以主观推定认为梁秀芳、吴志刚在没有收到租金后必然到店看到广告牌，理据不足。梁秀芳、吴志刚亦否认知悉华浔公司解除涉案《租赁合同》的意思表示。因此，华浔公司主张涉案《租赁合同》于2017年5月31日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。反观，华浔公司自2017年5月起没有按合同约定向梁秀芳、吴志刚支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，梁秀芳、吴志刚于2017年10月27日向华浔公司发出《解除租赁合同通知书》主张涉案《租赁合同》于2017年10月31日解除，双方终止租赁合同关系。该解除通知于2017年10月28日到达华浔公司，一审法院据此认定涉案《租赁合同》于2017年10月31日解除合同，符合事实和法律依据，本院予以维持。华浔公司上诉主张涉案《租赁合同》于2017年5月31日解除，无事实和法律依据，进而华浔公司主张以2017年5月31日解除时间为基础计算租金、物业管理费、商铺租赁税等费用，同理无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，江门市华浔品味装饰设计工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2767元，由江门市华浔品味装饰设计工程有限公司负担。江门市华浔品味装饰设计工程有限公司多预交的10839元诉讼费，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年六月十二日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌