吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民一初字第145号
原告姜大金，男，1969年7月23日出生，汉族，个体工商户，住通化市东昌区。
委托代理人聂邦成，吉林智丰律师事务所律师。代理事项为代为出庭、参与法庭调查、代为增加、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书、代为执行。代理权限为特别授权。
被告徐辉，男，1968年12月26日出生，汉族，住通化市东昌区。
被告郑仁哲，男，1957年3月11日出生，朝鲜族，通化县特产公司下岗职工，住通化县。
委托代理人姜俊伟，通化市东昌区龙泉法律服务所法律工作者。代理事项为代为参与庭审、辩论、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。代理权限为特别授权。
原告姜大金诉被告徐辉、郑仁哲确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月15日作出（2013）通民一初字第206号民事判决，原告不服，向吉林省通化市中级人民法院上诉。吉林省通化市中级人民法院于2013年11月26日作出（（2013）通中民终字第720号民事裁定书，撤销通化县人民法院（2013）通民一初字第206号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案。原告姜大金委托代理人聂邦成、被告徐辉、被告郑仁哲及其委托代理人姜俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜大金诉称，2007年9月21日被告徐辉与被告郑仁哲签订协议书，协议内容为“甲方徐辉将自己朋友姜大金所有的位于通化县供销社综合楼的两户住宅（分别为74.9平方米、103.02平方米）及商品房一户（48平方米），卖给乙方郑仁哲，住宅每平方米1300元，商品房每平方米3000元，房款共计为375309元。”被告郑仁哲付给被告徐辉4万元订金，剩余房款分三次三年付清。同时约定“乙方郑仁哲如有违约，三年内没有付清房屋全款，甲方无条件收回房屋，订金不予返还。”三年内，被告郑仁哲仅付给原告115000元，剩余房款未给付。三年里，被告徐辉多次追要，被告郑仁哲均以无钱、出国劳务或韩币贬值为由拒绝给付。近两年，被告郑仁哲去韩国劳务，原告及被告徐辉均己无法联系上被告郑仁哲。2012年12月12日，被告徐辉等人来到被告郑仁哲家与其弟弟欲商讨该合同无效事宜，但未达成协议（有录音为凭）。原告认为被告徐辉未经其授权，私自与被告郑仁哲签订房屋买卖协议，将原告姜大金所有的房屋出售，被告徐辉无权处分该房屋，且被告郑仁哲也未按协议履行，原告姜大金对上述不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故原告诉至人民法院，请求依法确认被告徐辉与被告郑仁哲签订的房屋买卖协议无效，以维护当事人的合法权益。
被告徐辉辩称，其给原告当司机，后有一个叫冯海的人介绍被告郑仁哲说郑仁哲要买房，当时被告郑仁哲说无法一次性付清房款，想两年付清房款，之后其和被告郑仁哲签订卖房协议，协议约定三年付清房款，合同签完后两三天其告诉原告姜大金卖房一事，原告姜大金不高兴，嫌付款的时间太长，其和原告姜大金吵起来。后其就不在原告姜大金那干活。后期原告姜大金在市里建房叫我去我也没去，原告姜大金就出事了。之后我和原告姜大金就没联系，也没找到原告姜大金，我将第一笔钱给了原告姜大金的母亲，也曾找到原告姜大金的女朋友李敏和她商量卖房的事，我和李敏都来到快大要过钱，被告郑仁哲付过一次钱，后期就再没找到过被告郑仁哲。
被告郑仁哲辩称，2007年10月17日被告徐辉以“供销社售楼处”的名义与被告郑仁哲签订的房屋买卖协议合法有效，并实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。1、该协议不存在无效情形，应认定合法有效。首先，原告建成该楼后一直以“供销综合楼售楼处”名义出售房屋，被告郑仁哲及所有购买房屋的人均在售楼处签订协议，协议上均盖有“供销综合楼售楼专用章。”被告徐辉是售楼处工作人员，无论售楼处人员谁在协议上签字，均代表售楼处的行为，故不存在无权代理的情形。其次，该房屋买卖协议签订后房屋即交付被告郑仁哲使用，从原告诉状的阐述可见，原告对该协议的签订及履行完全清楚，并且有该协议，现在提出协议无效系因为该房屋要进行动迁。原告将法院判决给购房人纪同录的房屋也协议收回，可见其目的，被告郑仁哲在该协议订立时并不存在恶意，故应认定该协议真实、合法、有效，原告主张协议无效无事实根据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。2、被告郑仁哲在履行过程中不存在违约行为。原告在诉状中称被告郑仁哲以无钱为由拒付房款不是事实，协议签订后原告因犯罪服刑，致使被告郑仁哲无法向其交纳房款，也无法找到被告徐辉和李敏，该楼不是供销社的也无法向供销社交纳房款。被告亦曾向公证处咨询提存，被告知无法寻找债权人无法进行提存。被告郑仁哲一直积极履行交款义务，但因原告原因无法履行交款义务，而且不是被告郑仁哲一人无法交纳房款，其他购房人也因原告的原因无法交纳房款，故被告郑仁哲不存在违约行为，被告现在仍主张向原告交款，并可以承担协议约定的交款期限内的银行存款利息。
原告姜大金为证实自己的主张，庭审中向法庭提供如下证据：
1、建筑工程承包合同一份，用以证明本案诉争房屋的所有权，2001年6月6日原告与通化县快大茂供销合作社签订建筑工程承包合同，合同约定本案争议房屋归原告所有；
2、房屋所有权登记申请书一份，用以证明原告与通化县快大茂供销合作社签订工程承包合同后，承建完本案争议房屋向通化县房产处申请房屋所有权登记，登记时通化县快大茂供销合作社委托本案原告办理房屋产权；
原告针对法院在庭审过程中归纳的第2争议焦点即被告徐辉在签订房屋出售协议时，是否经过房屋产权所有人授权或事后追认，即被告徐辉在签订协议时是否具有处分权；第3争议焦点即协议签订后，被告郑仁哲是否履行协议确定的义务及未履行的原因，是否给付原告定金及购房款；第4争议焦点即该协议是否具有无效等情形存在，此三个争议焦点无证据向法庭提供。因原告未给被告徐辉授权签订协议，被告徐辉也未将其与被告郑仁哲签订的卖房协议交与原告，同时被告徐辉未将被告郑仁哲交纳的房款交给原告，故原告无法向法院提供被告徐辉与郑仁哲签订的卖房协议的原件。
原告姜大金提供的建筑工程承包合同、房屋所有权登记申请书原件经当庭核对无异议，原告于庭审后将原件取回。
被告徐辉对原告姜大金提供的证据发表如下质证意见：
对证据1、2均无异议。
被告郑仁哲对原告姜大金提供的证据发表如下质证意见：
1、对证据1的真实性无异议，但该份证据不能作为原告享有争议房屋产权的证明，物权法规定房屋产权应以备案登记或产权证为准；
2、对该证据2的真实性无异议，但该证据体现的房屋所有权人为通化县快大茂供销合作社，而非原告本人，原告只是委托代理人。
原告姜大金为证实自己的主张，庭审中申请证人李敏出庭作证：
证人李敏出庭证实：被告徐辉多次找到她，和她一起向被告郑仁哲要房款，其曾和被告徐辉一起去被告郑仁哲家里找到过郑仁哲，被告郑仁哲不在家时他们也曾找被告郑仁哲的儿子。结果或者找不到郑仁哲，或者被告郑仁哲以韩币贬值为由不给付房款，从2009年至今去过多次。
被告徐辉对原告提供的证人李敏的证言发表如下质证意见：
对证人李敏的证言有异议，钱是其让李敏给原告姜大金的母亲，李敏最后将钱给谁其不清楚，李敏说是75000元，不清楚具体数额。
被告郑仁哲的委托代理人对原告提供的证人李敏的证言发表如下质证意见：
证人李敏不是以被告徐辉的名义找被告郑仁哲要房款，因为被告徐辉本人在场不需要委托他人，被告徐辉当时就在楼下，如被告徐辉委托李敏找到被告郑仁哲要房款，李敏应将收到的房款给被告徐辉而不应自己留下。证人李敏找到被告郑仁哲催要房款的时间是2009年2月23日，金额为70000元，是被告在韩国以电话方式通过被告徐辉让李敏到被告处取款，李敏取款后在收条上盖有通化县供销社综合楼售楼专用章，可以证明该楼在出售后徐辉系经过授权，并向被告收取房款的事实；
被告郑仁哲对原告提供的证人李敏的证言发表如下质证意见：
70000元给的不是现金，是其在韩国通过被告徐辉得知李敏是原告姜大金的妻子，后通过自己儿子从银行转款给原告，其从未见过李敏，李敏也未找其要过房款。
被告徐辉在庭审过程中未向法庭提供相关证据。
被告郑仁哲为证实自己的主张，庭审过程中向法庭提供如下证据：
1、2007年10月17日被告郑仁哲与供销社综合楼售楼处的工作人员徐辉签订的房屋买卖协议及收款收据各一份，用以证明该协议是原告售楼处人员即被告徐辉与被告郑仁哲签订的，协议及收款收据上均盖有“供销社综合楼售楼专用章。”同时证明原告是以供销社综合楼售楼处的名义对外出售房屋，不存在被告徐辉未经原告授权售楼的事实，被告郑仁哲购买该房屋时不存在恶意行为，房屋己实际交付使用至今，合同己实际履行；
2、2008年11月4日原告与耿忠礼签订的房屋买卖协议书一份，该协议与被告所签订的协议形式和内容一样，同样以供销社综合楼售楼处的名义对外出售房屋，三年付清房款，用以证明协议真实、合法有效，并实际履行，不存在无权代理的情形；
3、崔义国的询问笔录、2011年6月29日原告与证人崔义国的协议各一份，用以证明该证人也是购买供销社综合楼的房屋，该协议与被告郑仁哲所签订的协议形式和内容均一样，原告同样以供销社综合楼售楼处的名义对外出售房屋，均为三年付清房款。同时证明原告一直未收取最后一笔房款，亦未派人来收取房款，证人找到原告妻子李敏，但李敏不收房款。现在该栋楼房要动迁，原告找到证人协商退房，证人交纳房款5万元，原告以8万元收回，可证明原告起诉被告的目的是为动迁赚取更大的利益，不存在徐辉售房时无权代理和被告违约的事实；
4、吉林省通化市中级人民法院（2011）通中刑再第6号刑事判决书，用以证明原告姜大金因涉嫌合同诈骗于2008年3月21日被刑事拘留，后被判刑在梅河监狱服刑，致使被告郑仁哲无法向原告本人交纳购房款；
5、通化县人民政府关于“通化县政府西侧地块旧城区改建房屋征收补偿安置方案”一份，用以证明被告郑仁哲购买的供销社综合楼的房屋现在己经列为政府征收范围，此房屋要动迁是原告一直不向被告郑仁哲收取房款和被告郑仁哲主动交款，原告及其家人均借故不收房款的真正原因；
6、纪同录提供的通化县人民法院（2007）通民一初字第223号民事判决书、收条各一份，用以证明因此房屋要动迁，原告将法院已经判给纪同录的房屋与纪同录协商收回，同时证明原告此次诉讼的目的不是因被告徐辉未经原告授权出售房屋和被告违约的事实；
7、电话录音整理资料一份，该录音系耿忠礼妻子王淑芬与原告售楼处工作人员冯海在2009年的电话录音，用以证明耿忠礼购买房屋后，在交款期限内无法找到原告交款，原告妻子亦不收房款，耿忠礼找到当时买房时售楼处工作人员冯海联系交款事宜，冯海也是原、被告买卖房屋的中间人。同时证明，被告郑仁哲也无法找到原告交纳房款。
原告姜大金对被告郑仁哲提供的证据发表如下质证意见：
1、原告未见过证据1中的协议书原件，原告不知道协议上供销社综合楼售楼专用章是冯海刻的；原告也不知道该份收据，原告诉状中是称李敏说收到115000元，原告未委托李敏收款，原告当时在服刑期间不可能委托他人代收房款；
2、对证据2有异议，协议上供销社综合楼售楼专用章是冯海刻的，协议签订时原告在服刑期间未委托李敏；
3、对证据3有异议，要求被告出示崔义国买卖房屋协议的原件；
4、对证据4的真实性无异议，对被告郑仁哲的证明内容不予认可，原告在服刑期间未委托任何人卖房，不清楚签订协议一事；
5、对证据5的真实性无异议，但认为与本案无关；
6、认为证据6与本案无关，该证据无法证明被告郑仁哲想证明的事项，原告在监狱服刑期间别人给其捎话告诉纪同录的电话，其跟纪同录通过电话，纪同录说房子有问题漏水无法居住，原告才答应给纪同录退款包赔损失。
被告徐辉对被告郑仁哲提供的证据发表如下质证意见：
对七份证据均无异议，但其说明：
1、供销社综合楼售楼专用章是其让冯海刻的；
2、不知道纪同录的事情；
3、对李敏说收到75000元和郑仁哲给其电话让去取钱一事有异议，被告郑仁哲未给他打过电话，也不知道具体收到多少钱，亦未见过被告郑仁哲，是其和李敏去找郑仁哲去要房款。
庭审中，被告郑仁哲申请证人崔义国出庭作证：
证人崔义国出庭证实：2007年10月份其在售楼处购买的供销社综合楼1单元402室，当时交纳10000元，并和徐辉签订协议。2008年1、2月份将20000元交给本案被告徐辉。2008年12月份或2009年1月，李敏来收房款，交给李敏20000元。2009年至2010年间没有人来收房款。合同是四年，到期后也没人来收房款。后期找冯海问为何合同到期没人收房款，冯海将李敏的电话号给他，给李敏打电话问为何不收钱，李敏说他不是法人无法收钱，也无法出手续，房卖给你就是你的。约20天后，李敏打电话说其违约，并要腾倒房屋，之后姜大金给其打电话，称己将该房抵押，商量退房一事，说可以给他80000元，并将李敏收的20000元也退还给他。后姜大金写了一个协议，内容是姜大金给我80000元，并退回我20000元，房子由姜大金收回。
原告姜大金对被告郑仁哲提供的证人崔义国证言发表如下质证意见：
2011年通过冯海联系曾与证人崔义国通过电话，协议是其和证人签订的。
被告徐辉对被告郑仁哲提供的证人崔义国证言发表如下质证意见：
记忆中没和证人崔义国签订协议，但收过钱。
经审理查明，2007年10月17日被告郑仁哲与被告徐辉签订协议书，协议约定：供销综合楼现有房屋门市35.2平方米、177.93平方米（三单元二楼两房产），位于快大茂供销社综合楼，现以每方平米3000元，每平方米1300元出售给被告郑仁哲，共计336909元，因资金不足，首付30000元，每年付76728元，2010年前全部付清，如被告郑仁哲不能及时付清房款，卖方有权无偿收回房屋，房款付清后办理房屋过户手续，费用双方各自负担。甲方签字为本案被告徐辉，盖章处写有供销综合楼同时盖有供销综合楼售楼专用章，乙方签字为本案被告郑仁哲。协议签订后，被告郑仁哲交给被告徐辉30000元，2009年2月23日李敏收到被告郑仁哲购房款70000元。另查明，2001年6月6日原告与通化县快大茂镇供销合作社签订建筑工程承包合同，合同约定，原告姜大金接收宋建国的在建工程，一楼面积除北侧第二户约50平方米归原告姜大金所有，其余归通化县快大茂供销合作社所有，大门以南约200平方米的地下室归通化县快大茂供销合作社所有，大门北侧地下室归原告姜大金所有，二楼以上（含二楼）全部归原告姜大金所有。同时查明，通化县房屋所有权登记申请书写明位于通化县快大茂镇团结路2-5-18号房产所有权人系通化县快大茂供销合作社，法人代表系姜大金，该申请书申请人签章为姜大金。
另查明，2008年3月21日本案原告姜大金因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，于2008年4月30日被执行逮捕，通化市中级人民法院作出（2011）通中刑再第6号刑事判决书，判决撤销通化县东昌区人民法院（2008）东刑初字第93号刑事判决、通化市中级人民法院（2008）通中刑二终字第49号刑事裁定，判处本案原告姜大金有期徒刑四年，并处罚金100000元。原告姜大金于2012年3月20日刑满释放。
重审时，除原审时查明的事实外，另查明：原告姜大金有外售楼房的真实意思表示，其一，从其亲自与纪同录签订的房屋买卖合同以及证人崔义国、周文光证实可以看出房屋并非留为己用；其二，从其庭审中陈述“如他们能把合同履行期限改过来变成一次付清，我也会同意该合同”。结合被告徐辉答辩意见：“签定合同后两三天我就告诉原告卖房的事，姜大金不高兴了，嫌付钱时间太长”。可以看出其并非不想出售楼房，且对该出售的房屋价款亦无异议，只是认为履行时间过长而已。
本院认为：1、被告郑仁哲与被告徐辉系在售楼处签订的协议，协议书盖有供销综合楼售楼专用章，由此可以证实被告郑仁哲在签订协议时有理由相信被告徐辉系售楼处的工作人员，有权代签协议，被告郑仁哲无法辩认公章真伪，亦无义务考证是否经过授权，不具有过错，故被告郑仁哲与被告徐辉签订的协议合法有效。被告郑仁哲未付清全部房款，系因原告在2008年3月21日至2012年3月20日在服刑期间，致使被告郑仁哲无法联系原告无法交纳房款。2、原告姜大金有出售楼房的真实表示，且对徐辉等人外售的楼房价款无异议，被告郑仁哲有购买该楼房的真实意思表示，并已实际接收管理所购楼房，且已按约部分履行了前期价款，双方合意明确应继续履行该协议书，故应驳回原告姜大金的诉讼请求。
据此，经本院第三十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《最高人民法法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告姜大金的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告姜大金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 徐勇毅
审判员 王晓东
审判员 曾凡仕
二〇一四年十一月五日
书记员 王玉珊