上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初13571号原告：张晓英，女，1963年1月15日生，汉族，住河南省濮阳市。原告：李雨桐，女，1988年9月27日生，汉族，住上海市杨浦区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海磐基房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。原告张晓英、李雨桐与被告上海磐基房地产有限公司(以下简称“磐基公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序于2017年10月13日公开开庭进行了审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。原告张晓英、李雨桐的共同委托诉讼代理人李旭、被告磐基公司的委托诉讼代理人黄庭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓英、李雨桐向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的定金合同于2017年7月8日解除；2.判令被告返还原告认购款5万元。事实与理由：2017年6月23日，原告张晓英经中介人员张海波介绍去被告的售楼处看房，由被告的销售经理赖莉萍接待。原告张晓英将其不具备购房资格、没有能力全额付款的情况告知中介人员及被告的销售经理，但该二者均表示会帮忙“包装”，并承诺一定可以贷款成功。同日，原告张晓英一并代原告李雨桐就购买本区新桥镇明华路1177弄2幢57号2层201室房屋(以下简称“涉案房屋”)签署了《定金合同》并支付了5万元认购款。之后，原告李雨桐经咨询银行得知无法获得高额的按揭贷款。原告至售楼处协商签订《上海市商品房预售合同》时，发现违约责任系不平等条款，合同附件约定停车费高达每月1,500元，且被告拒绝将其承诺的4,000元/平方米的精装修标准写入合同。故此，原告告知被告无法接受格式条款，要求解除《定金合同》、返还认购款5万元，但被告予以拒绝。故二原告诉至法院，请求判如诉请。被告磐基公司辩称：同意诉请1，但不同意诉请2。2017年6月23日，原告张晓英与其男性朋友来购买涉案房屋，当时被告向原告张晓英出示了预售合同样张、装修合同样张，并询问原告张晓英是否知晓本市限购政策，其表示知晓且对于样张没有异议，故签订了定金合同、认购承诺书并支付了5万元定金。2017年6月30日之前，原告电联被告称需要将其原有房屋出售，要求延迟签约时间，故被告同意延迟到2017年7月8日。2017年7月8日，原告以其原有房屋没有出售、资金不够为由，拒不签订预售合同，故被告有权没收定金。经审理查明：2017年6月23日，原告张晓英与被告签订《定金合同》一份，约定二原告向被告购买涉案房屋。合同第二条约定，原告预订的该房屋每平方米建筑面积单价43,739元，总房价4,044,108元，原告采取按揭方式。合同第三条约定，原告同意签订本合同时支付定金5万元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订预售合同后定金转为房价款。合同第四条约定，预订期7天，原告于2017年6月30日前到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。合同第六条约定，在本合同第四条约定的预订期内，除本合同第七、八条约定的情形外，被告拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，原告拒绝签订商品房预售合同的，无权要求被告返还已收取的定金。合同第七条约定，有下列情况之一，原告拒绝签订商品房预售合同的，被告应全额返还原告已支付的定金：1.双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2，双方签订本合同后，签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。合同第八条约定，有下列情况之一的，原告拒绝签订商品房预售合同的，被告应双倍返还原告已支付的定金：1.被告未遵守本合同第二条、第五条约定的；2.被告未告知原告在签订本合同前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。乙方落款处有张晓英的签名及其代李雨桐的签名，原告李雨桐认可原告张晓英的代签行为。双方后另行协商确定签订预售合同的时间推迟至2017年7月8日。同日，原告张晓英签署《认购承诺书》一份，言明二原告定购了涉案房屋，并已支付定金5万元，在签署定金合同时，已了解如下事宜：1.充分了解并同意预售合同正文及补充条款、局部装修改造合同及局部装修委托书所约定的内容；2.充分了解本市关于购买商品房的有关限购政策，本人具备本市商品房购房资格；3.充分了解客户签约须知的所有内容，承诺在定金合同约定的时间内带齐所有签约资料来售楼处签约，如由于资料缺失，开发商有权不予签订预售合同，本人愿意放弃该套房屋的购买权，并承担5万元违约金。落款处有张晓英的签名及其代李雨桐的签名。同日，原告张晓英向被告支付5万元。但是，原告表示其当日实际并未看过预售合同样本、补充协议。审理中，原告提交《情况说明》的照片、微信，拟证明2017年7月8日，双方未就合同内容协商一致，原告张晓英当场写了情况说明并给了被告的汪胜青经理，明确表示违约责任不平等、停车费定价过高、装修标准未写入合同。被告表示汪胜青已经离职，无法核实微信的真实性；对情况说明不予认可，表示并未收到该情况说明。同时，原告表示被告的销售人员赖丽萍曾向原告承诺可以进行贷款“包装”，如此便可贷款七成。被告对此表示这仅是初步咨询，不必然导致贷款的最终结果，且赖丽萍是被告的现场销售代理公司“同策公司”的员工。以上事实，由定金合同、收据、签购单、认购承诺书、微信以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2017年6月23日签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。现原、被告均同意定金合同于2017年7月8日解除，故对原告的相应诉请，本院予以支持。至于合同解除的原因在于哪一方，原告主张因违约责任条款系不平等条款、合同附件约定停车费高达每月1,500元且被告拒绝将装修标准写入合同，故原告不接受被告提供的预售合同条款；被告则主张系原告以其原有房屋没有出售、资金不够为由，拒不签订预售合同。本院认为，首先，原告对其主张提交了情况说明的照片、微信记录予以证明，具有高度盖然性，双方对于上述诸多条款并未达成一致意见，无法签订预售合同的责任不能归责于双方中的任何一方。其次，赖丽萍作为被告的代理人，其承诺可以“贷款包装”的行为存在一定过错，原告张晓英不具备购房资格而购买房屋，亦具有一定过错，故原、被告在房屋买卖过程中均存在一定过错。最后，原告向被告支付的5万元性质属于定金，根据定金合同约定，因违约责任不能协商一致的，被告应退还原告定金5万元。综上，原告要求返还5万元的诉请符合合同和法律规定，本院予以支持。被告辩称原告签署了认购承诺书，即表明其对预售合同的正文及补充条款的内容予以了认可。本院认为，认购承诺书并未涉及关于停车费的合同附件，且关于原告同意预售合同正文及补充条款的内容系格式条款，排除了原告对预售合同内容进一步协商的权利，加重原告的责任,亦未采取合理的方式提请原告注意，应属无效，被告的辩称缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，判决如下：一、原告张晓英、李雨桐与被告上海磐基房地产有限公司于2017年6月23日签订《定金合同》于2017年7月8日解除；二、被告上海磐基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晓英、李雨桐定金50,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,130元，减半收取计565元，由被告上海磐基房地产有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年二月七日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…….第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。