重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00465号
上诉人（原审原告）垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。
法定代表人谢国友，董事长。
委托代理人周玉萍，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
委托代理人胡书明，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱林平，男，1971年10月26日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人垫江桥雨房地产开发有限公司（以下简称桥雨房地产公司）因与被上诉人朱林平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第04477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长,与代理审判员蔡伟、高鹏参加评议的合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：桥雨房地产公司与朱林平于2010年6月8日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定朱林平购买桥雨房地产公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“桥雨·水榭花都”小区住房一套，房屋套内面积为71.96平方米，总价款为225086元，桥雨房地产公司应于2011年9月30日将取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付给朱林平。合同签订后，朱林平按约支付了房屋总价款。桥雨房地产公司于2011年9月30日前将未取得建设工程竣工验收备案登记的房屋交给朱林平使用。2013年8月6日，桥雨房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2013年11月22日，朱林平取得购买房屋的《重庆市房地产权证》。2013年12月26日，朱林平向一审法院起诉，要求桥雨房地产公司支付逾期交付房屋和逾期取得房地产权登记受理单的违约金，该院于2014年5月15日作出的(2014)垫法民初字第00099号民事判决：判决桥雨房地产公司支付朱林平逾期交付房屋和逾期取得房地产权登记受理单的违约金共计8080.50元。判决后，桥雨房地产公司不服上诉至重庆市第三中级人民法院，重庆市第三中级人民法院于2014年9月30日作出（2014）渝三中法民终字第00666号民事判决：驳回桥雨房地产公司的上诉，维持原判。桥雨房地产公司认为朱林平从2011年9月30日至2013年8月6日期间实际占有使用了讼争房屋，享受了该房屋的占有使用利益，应当支付讼争房屋的占有使用费16161元，遂起诉来院。
桥雨房地产公司一审诉称，我公司与朱林平签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定其购买我公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“桥雨·水榭花都”小区住房一套。合同签订后，我公司于2011年9月30日前将房屋交付给朱林平占有使用，并于2013年8月6日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，朱林平从2011年9月至2013年8月6日期间实际占有使用了讼争房屋，享受了该房屋的占有使用利益，其应当支付讼争房屋的占有使用费给我公司。为此，特诉至人民法院，请求判决：1、朱林平支付房屋占用使用费16161元；2、朱林平承担本案的诉讼费用。
朱林平一审答辩称：我与桥雨房地产公司于2010年6月8日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议,约定我购买桥雨房地产公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“桥雨·水榭花都”小区的住房一套，该合同签订后，我支付了全部购房款。桥雨房地产公司于2011年9月30日前将未取得建设工程竣工验收备案登记的房屋交给我使用。2013年8月6日，桥雨房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，桥雨房地产公司将房屋交给我占有，是履行合同应尽的义务，该房屋的产权属我所有，因此，我占有使用该房屋是合法的，没有侵害桥雨房地产公司的物权，不应支付该房屋的占有使用费。桥雨房地产公司起诉要求我支付占有使用费无事实和法律依据，人民法院应驳回桥雨房地产公司的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱林平与桥雨房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，受法律保护。双方应当按照约定全面履行义务。商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的义务，还要求开发商履行所交付的房屋符合法律、行政法规规定的标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；……不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。本案中，朱林平与桥雨房地产公司双方在《商品房买卖合同》中明确约定了桥雨房地产公司应在2011年9月30日前将讼争房屋交付朱林平使用，讼争房屋交付时应符合“已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的条件。2013年8月6日，桥雨房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，讼争房屋才达到验收合格标准，因此,桥雨房地产公司在2011年9月30日前将讼争房屋交付给朱林平,但实际交付时该商品房尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，既不符合双方合同约定的交付条件，亦不符合法定的标准及条件，属于瑕疵履行，桥雨房地产公司实际于2013年8月6日才完全履行交付竣工验收备案登记房屋的义务，故桥雨房地产公司存在违约行为。在朱林平诉桥雨房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，对于桥雨房地产公司逾期交房的违约金，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金酌情调减了50%。基于《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，桥雨房地产公司将预售房交付给朱林平占有使用，系其应该履行的合同义务，朱林平占有使用该房屋，系依法应当享有的合同权利，现桥雨房地产公司主张朱林平支付房屋占有使用费的诉讼请求，既无合同约定又无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回桥雨房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费204元，减半收取102元，由桥雨房地产公司负担。
桥雨房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清。上诉人实际交房时间为2011年9月30日前，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2013年8月6日，一审法院遂认定上诉人的交付房屋行为不符合合同约定，而并未查明实际交付的房屋是否已达到验收合格标准的事实。且双方当事人在《补充协议》中约定被上诉人不得就迟延交房向上诉人主张赔偿，现被上诉人既享受占有使用房屋的利益，又获得了逾期交房违约金赔偿，违反诚信原则，一审法院判决驳回上诉人要求支付房屋使用费的请求有失公正。2、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付房屋占有使用费无法律规定及合同约定是错误的。根据物权法第三十条之规定，上诉人因合法建造而在房屋建成之日起获得物权。生效判决确认了上诉人的交房时间为2013年8月6日，而被上诉人从2011年9月30日起至2013年8月6日期间实际占有、使用了讼争房屋，故被上诉人应当支付实际使用期间的费用。3、一审法院对于上诉人提出的鉴定房屋租金标准的请求不予理睬，剥夺了当事人基本的诉讼权利，属于程序违法。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费。
被上诉人朱林平辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据合同约定，上诉人应在约定时间内将房屋交付给被上诉人，且同时该房屋已经通过竣工验收备案登记并取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，而上诉人在交付房屋时并未取得上述证件，也未向被上诉人出示商品房使用说明书及质量保证书，违反了合同约定。上诉人将房屋交付被上诉人使用系其依法依约应尽的义务，被上诉人系对该房屋合理的占有和使用。
上诉人桥雨房地产公司在二审中提交了如下证据：由桥雨房地产公司向垫江县圆满房产营销策划有限公司、重庆尚庐房地产营销策划有限公司、重庆房锦置业顾问有限公司询证的2011年至2015年与讼争房屋相同地段房屋租赁价格的询证函三份。拟证明本案争议房屋的租金标准。
被上诉人朱林平质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由是，出具询证函的公司并未提供营业执照，也无经办人员及法定代表人签字确认，且与本案不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人交付房屋时存在违约行为已经人民法院生效裁判所确认。根据双方合同之约定，商品房预售合同之标的物须在交付时已经通过竣工验收备案登记并取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，但上诉人实际交付房屋时并未达成上述条件，系瑕疵履行合同义务。在被上诉人诉上诉人支付逾期交付房屋违约金案件中，生效判决确认的逾期交房违约金数额为16161元，同时又结合上诉人在取得竣工验收备案登记前已将房屋交付给被上诉人占有、使用，客观上减少了相应损失的实际情况，基于上诉人的请求将上诉人应支付的违约金数额酌情调减至50%即8080.50元，已将上诉人在本案中提出的事实主张予以考量。现上诉人就这一事实又提出诉讼主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费204元，由上诉人垫江桥雨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 高 鹏
二〇一五年六月十一日
书 记 员 余婷婷