文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12643号原告：周阳，女，1994年9月6日出生，汉族，无业，住南京市。委托诉讼代理人：周兵（系原告父亲），住南京市。被告：南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市。法定代表人：王基平。委托诉讼代理人：汪源，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冶，江苏东恒律师事务所实习律师。原告周阳与被告南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周阳的委托诉讼代理人周兵、被告润昌公司的委托诉讼代理人汪源、陶冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周阳向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿逾期交付房屋的违约金187210元（违约金按总价644340元的每日万分之三计算，自2015年4月22日起计算至被告交付房屋之日止）。事实和理由：2014年9月30日，被告与原告父亲周兵签订了多份《南京市商品房预售合同》，其中一份合同是关于南京市。涉案房屋总价644340元，原告分别于2014年9月12日、9月17日向被告支付购房定金2万元、3万元，于2015年3月21日向被告支付首付款274340元。原告办理按揭后，被告于2015年4月21日开具收取尾款32万元的发票。被告收取全款后以原告父亲周兵所购其它房屋未结清尾款为由拒不交付涉案房屋。周兵于2015年4月底自行换锁进入该房屋。2015年5月19日，被告发出房屋被他人占有的通知后重新更换门锁，控制该房屋。后被告竟将原告诉至法院，法院经审理后认为原告存在迟延付款行为，判决原告向被告支付违约金，原告已赔付。但被告仍拒不开具购房总额发票，也不将涉案房屋交付原告。被告的行为侵害了原告的利益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告润昌公司辩称，原告在诉状中自认其父亲周兵于2015年4月底自行换锁进入涉案房屋，原告实际占有、控制了该房屋。2015年5月19日被告并未向原告发出涉案房屋被他人占有的通知，亦没有重新更换门锁、控制涉案房屋。2015年4月底至今，涉案房屋一直长期由原告占有、控制，应视为该房屋已交付原告。被告请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于南京市。2014年9月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为545室，总价644340元，其中定金5万元于2014年9月11日前支付，第一期房款324340元，于2014年12月1日前支付，余款32万元通过抵押贷款的方式支付；甲方应于2015年1月31日前向乙方交付该房屋，甲方交付时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的每天万分之三计算，向乙方支付延迟期间的违约金等等。该合同的补充条款约定，如乙方未在合同约定的交房期限前付清全部款项，甲方有权推迟交付该房屋，交房期限自动变更为乙方付清全部费用之日起的15个工作日内；甲方根据本款约定推迟交付该房屋的，无需就推迟交付事宜另行通知乙方等等。关于545室房屋，润昌公司共向周兵（系原告父亲）及原告出具四份发票，内容分别为2014年9月12日预售定金2万元、2014年9月19日预售定金3万元、2015年3月21日预收购房款274340元、2015年4月21日预收购房款32万元，共计644340元。原告父亲周兵自认于2015年4月底自行更换545室房屋门锁。2015年5月19日，上海高地物业管理有限公司南京分公司和南京复地新都国际物业服务中心共同发布一份通告，要求非法更换545室房锁的占有人3日内将房屋恢复原状，否则该公司将采取恢复措施。2017年3月23日，本院曾立案受理原告周兵与被告润昌公司关于南京市，周兵诉讼请求为润昌公司向其赔偿逾期交付房屋的违约金124048元。该案所涉506室与545室系属同一幢楼同一大单元内。在该案审理中，润昌公司提供视频资料，显示周兵曾于2017年5月从该幢楼内搬出物品。2017年9月22日，本院作出（2017）苏0106民初2680号民事判决书，认定上述视频资料不能证明周兵是从506室取出物品，对润昌公司主张周兵实际控制506室房屋的事实不予认定，判决润昌公司支付周兵违约金98710元；驳回周兵的其他诉讼请求。润昌公司不服该判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院，2018年4月10日，该院作出（2018）苏01民终573号终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。针对上述视频资料，在本案庭审中，润昌公司认为原告方在同一幢楼内有506室与545室两套房屋，不能证明周兵从506室搬出物品，则说明周兵从545室搬出物品，证明545室已由周兵实际控制。对此，周兵提交周兵与案外人李艳就南京市，称当时并非是从506室或者545室房屋内取出物品，而是准备将卖出的红山路房屋内的物品搬至506室或者545室，将前述物品搬至一楼大厅后，找物业人员索取钥匙，但因物业人员不给钥匙，当天便将前述物品搬离。润昌公司对此不予认可。审理中，周兵提交2018年2月23日润昌公司出具的545室房屋交付流程表，以证明润昌公司仍未交付该房屋；对此，润昌公司认为，该表只是书面交接房屋的手续，涉案房屋已由原告方实际占有。2018年7月5日，原、被告双方至涉案房屋545室现场，被告润昌公司找锁匠开门更换门锁后，原告父亲周兵确认了其放置在该房屋内的老鹰根雕1座、床架1个、床垫2个等物品，周兵确认该房屋水、电已接通，双方办理了该房屋的交付手续。上述事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、发票、通告、民事判决书、本院谈话笔录等证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案主要争议焦点为关于涉案房屋545室于2015年4月底由周兵自行更换门锁后由谁实际控制，被告润昌公司是否有逾期交房的违约行为。首先，2017年5月周兵从545室所属楼内搬出物品，周兵陈述系其将红山路房屋内的物品搬至一楼大厅后因物业人员不给钥匙当天又将该物品搬离，对此原告不能提供充分证据证明其主张，被告润昌公司亦不予认可，故应认定2015年4月底后原告仍实际占用545室。其次，虽然物业公司发布通告称将要采取恢复措施，但原告无证据证明2015年4月底之后，545室实际被润昌公司或他人重新更换了门锁，不能认定润昌公司控制该房屋。关于2018年2月23日润昌公司出具的545室房屋交付流程表，该表说明房屋的常规交付流程，不能排除原、被告双方发生纠纷后原告已实际占用涉案房屋的事实。但即使原告已占有545室,被告仍应按约积极履行该房屋的交付义务。根据原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》及补充条款、2018年2月23日的交付流程表，交房期限为原告付清全部费用之日起的15个工作日内，545室交付条件为原告验收该房屋，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关材料，但直至2018年7月5日，原、被告双方才最终确认交接545室，原告父亲周兵并确认水、电已接通。故本案中，被告并未完全履行545室房屋的交付义务，应承担相应违约责任。但原告父亲周兵在未获得被告交房通知的情况下，擅自开锁入住545室，并在该房屋内放置物品，该行为存在过错，故应减轻被告的违约损害赔偿责任。综合被告违约的程度、时间以及原告方的过错、原告方占用涉案房屋等因素，本院酌定被告应支付原告违约金6万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京润昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告周阳违约金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4044元，由原告周阳负担2748元，被告南京润昌房地产开发有限公司负担1296元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  金兴有人民陪审员  魏 伟二〇一八年十月二十五日见习书记员  张 妍履行告知书