浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1967号
上诉人（原审被告）：林章新，男，1979年1月31日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：林佳云，浙江浙信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林圣鑫，浙江浙信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄彩待，男，1985年2月22日出生，汉族，住苍南县，
原审被告：丁蓉，女，1977年10月21日出生，汉族，住苍南县。
原审被告：林文通，男，1940年10月30日出生，汉族，住苍南县。
原审被告：吴满茶，女，1950年1月1日出生，汉族，住苍南县。
原审被告：吴正海，男，1956年11月19日出生，汉族，住苍南县。
原审被告：陈维真，男，1955年9月14日出生，汉族，住苍南县。
原审被告：吴美景，女，1984年1月24日出生，汉族，住苍南县。
上诉人林章新因与被上诉人黄彩待及原审被告丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林章新上诉请求：改判驳回黄彩待的一审诉讼请求，或发回重审。一、一审法院审理程序错误。一审法院适用简易程序审理本案，但从2016年3月17日立案，到2017年3月16日向林章新送达判决书，早已超过法定的三个月的审理期限。二、一审法院认定四次房屋买卖合同有效，该认定错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法取得权属证书的房地产不得转让。涉案房屋没有权属证书，在四次买卖中亦无合法手续，应确认房屋买卖合同无效。三、一审法院认定本案黄彩待的原告主体成立，该认定错误。林章新系将涉案房屋出售给吴正海，而非出售给黄彩待。黄彩待称涉案房屋已经四次转让，若其主张其原告主体成立，其应先缴纳前面三次交易的税费。四、一审法院认定涉案房屋买卖包含储藏室，该认定错误。1、涉案房屋的一层为商业用房，不存在储藏室。2、一层商业房的所有权、使用权归一楼业主所有，且一直由一楼业主使用。今后权属只能登记归一楼业主，既不可能，也无法登记为楼上业主所有。3、即使房屋买卖合同有约定储藏室，该约定也应属无效。且该约定没有履行，也无法履行。五、黄彩待主张储藏室的权属，已超过诉讼时效，该储藏室由一楼业主使用，至今己达十年多时间。六、一审法院判令林章新在判决生效后十日内将门钥匙交给黄彩待。因该储藏室已不存在，判决已无履行标的。
黄彩待辩称，一、一审法院的审理程序符合法律规定。二、一审法院认定四次房屋买卖合同均有效，处理正确。三、林章新等人虽然未与黄彩待直接签订合同，但应履行合同附随义务。四、一审法院已经到现场进行勘察，一层确系储藏室。五、本案不涉及诉讼时效问题。双方之间并未约定履行期限，且不法侵害还在持续。六、储藏室目前仍然存在。综上，请求驳回上诉。
黄彩待向一审法院起诉请求：一、确认黄彩待以及林章新、丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景等人之间签订的《契约》合法有效；二、确认黄彩待享有苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室楼下东首第二间一个车库50%的所有权份额；三、判令林章新、丁蓉、林文通、吴满茶停止侵害、恢复原状或将更换后的钥匙交付黄彩待。在一审审理过程中，黄彩待明确其第三项诉讼请求为林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将车库的钥匙交付给黄彩待。
一审法院认定的事实：2006年3月1日，林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将座落在灵溪镇官堂路22号701室的套房（该幢楼东首七楼边间）一间及东首第二间的车库（实为储藏室，由401室和701室两套房共同产权使用）以525800元价格出卖给吴正海，双方签订契约一份。2010年4月1日，吴正海将上述套房及储藏室以1080000元价格出卖给陈维真。2011年1月2日，陈维真将上述套房及储藏室以1270000元出卖给吴美景。2011年2月4日，吴美景将上述套房及储藏室以1680000元价格出卖给黄彩待。前述储藏室高约2.75米、宽约2.28米、长约2.42米，位于该幢房屋一层东首第二间的后部，内部现堆放自行车、沙发等物品，有一防盗安全门供出入。因林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将储藏室钥匙私自更换，未交付钥匙给黄彩待，遂酿成本案诉讼。
1998年12月30日，苍南县人民政府批复同意对位于灵溪镇官堂路与江湾路交叉地段的1-12号12间非耕地进行有偿出让，土地用途为一层作商业用房，二层以上建公寓式住宅，谢炳峰于1999年1月27日购得其中的11号地块（东首第二间），并于2003年3月11日将11号地块转让给林章新。2003年12月16日，苍南县规划建设局准予1-12号地块建设12户个人公寓式住宅，工程规划为7层。2004年4月2日，苍南县人民政府对该地块准予土地使用权登记，登记使用权面积为47.3平方米，独用面积为47.3平方米，土地使用权人为林章新。官堂路现名为人民大道。
一审法院认为，黄彩待与吴美景及林章新、丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景相互之间签订的关于转让灵溪镇官堂路22号701室房屋及共同产权使用的储藏室的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。因此，对于黄彩待提出的确认其与吴美景及林章新、丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景相互之间的房屋买卖合同有效的请求，予以支持。未办理物权登记的，不影响合同效力。林章新辩称涉案房屋几次买卖时因没有权属登记均属无效，无法律依据，不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案的系列房屋买卖合同中，出卖人应积极履行合同义务，将房屋及储藏室的钥匙移交给买受人，以实现合同目的。按合同约定，林章新、丁蓉、林文通、吴满茶与买受人共有储藏室。对共有部分任何人未经其他共有人同意均不得独占使用，共有人应当按照方便生活、公平合理原则，正确处理好共有关系，尽量发挥物的效用。林章新、丁蓉、林文通、吴满茶虽非与黄彩待直接签订房屋买卖合同，但仍需因出卖房屋履行相应合同附随义务，并处理好共有关系，维护共有人正当权益，黄彩待是否缴纳税收属于行政管理事项，林章新辩称其主体不适格的理由不能成立，不予采信。对于林章新提出的不存在车库也未出售车库的抗辩，一审法院认为契约中关于“车库”的称呼符合本地对于公寓式住宅一层中用于停放电动车、自行车及杂物的储藏室的称呼，且其该抗辩与查明事实不符，也有违诚信，不予采信。林章新、丁蓉、林文通、吴满茶更换储藏室钥匙后，未交付给黄彩待，妨害其使用，显属不当。现黄彩待诉求林章新、丁蓉、林文通、吴满茶交付钥匙，予以支持。对于林章新提出的黄彩待的诉求已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，确认合同效力之诉并不适用诉讼时效制度，且案涉房屋买卖合同未对合同附随义务约定履行期限，林章新也未举证证明其已经全部履行完毕合同附随义务，另外黄彩待对储藏室所享有的共有权利正受到持续的妨害，故其该主张于法无据，不予采纳。关于黄彩待对储藏室所有权份额的诉求，鉴于该储藏室尚未进行独立的权属登记，本案不作处理，其可待条件成就后另行主张。另外，钥匙系为安全使用储藏室之用，希望当事人在共用储藏室的过程中，克制、谦让，勿再起讼争。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄彩待与吴美景于2011年2月4日签订的关于灵溪镇官堂路22号701室房屋（该幢东首七楼边间）及该幢一层东首第二间储藏室的买卖合同有效；二、确认吴美景与陈维真于2011年1月2日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；三、确认陈维真与吴正海于2010年4月1日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；四、确认吴正海与林章新、丁蓉、林文通、吴满茶于2006年3月1日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；五、限林章新、丁蓉、林文通、吴满茶于判决生效后十日内将上述储藏室的门钥匙交给黄彩待；六、驳回黄彩待的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由黄彩待负担。
本院二审期间，黄彩待提交了其于2017年5月11日拍摄的储藏室照片二张，证明储藏室依旧存在。
林章新对照片的真实性没有异议，但认为，照片是在门外拍摄的，仅反映储藏室门外的状况，但在一审法院现场勘察后，储藏室与前面店面之间的隔墙就被拆除了，故储藏室实际已经不存在。
本院认为，上述照片反映的是储藏室门外的状况，相同的照片在一审已经作为证据出示，故该证据不属于二审新证据，本院不予确认。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院另补充认定：林文通、吴满茶系林章新的父母，丁蓉系林章新的妻子。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案各当事人之间就涉案房屋先后几次签订的买卖合同符合上述法律的规定，均应认定自合同成立时生效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，并非效力性强制性规定，林章新以该项规定主张涉案房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。
根据一审的证据，林章新、丁蓉、林文通、吴满茶与吴正海之间订立的《契约》明确约定出卖的房产为701室（即该幢楼东首七楼边间）及一层东首第二间的车库（由401室和701室共同产权使用），此后，该车库作为701室的搭配建筑物随701室几经转让，最后由黄彩待受让，因此，黄彩待是本案适格的原告。至于几次交易的合同当事人是否已依法向政府相关部门缴纳税费，并不影响黄彩待作为本案原告的主体资格。林章新有关黄彩待应先缴纳前三次交易的税费，其主体资格方可成立的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
将一楼（背街面）作为用于停放电动车、自行车及杂物的储藏室，是当地公寓式住宅较为常见的一种建筑用途，民间亦常称之为“车库”，一审法院的现场勘查确证本案争议的一层东首第二间后部属于上述用途的储藏室。因此，可以认定涉案几份房屋买卖合同中作为701室的搭配建筑物一并转让的“车库”，即是指该楼幢一层东首第二间后部的储藏室。房屋买卖合同约定该储藏室由401室和701室共同产权使用，故黄彩待受让701室及搭配的储藏室后，即享有该储藏室的共有权。本案中，401室系林章新、丁蓉、林文通、吴满茶家庭所有并一直居住使用的房屋，一审现场勘查亦可确定其家庭一直在使用一层的储藏室。现林章新未提供证据证明就该储藏室还存在其他的权利人，因此，其关于储藏室归一楼业主所有，一直由一楼业主使用的上诉主张，无事实依据，本院不予采信。其提出的黄彩待主张储藏室权属已超过诉讼时效的上诉观点，亦于法无据，本院不予支持。至于储藏室与前面店面之间的隔墙是否已被拆除的问题，首先，目前没有证据证明隔墙已被拆除。其次，在没有任何证据证明存在其他权利人的前提下，即使隔墙被拆除，亦应推定系林章新一方在诉讼中的恶意所为，其必须立即予以恢复。就本案而言，无论隔墙是否被拆除，既不妨碍黄彩待对该楼一层东首第二间后部高约2.75米、宽约2.28米、长约2.42米的空间行使共有权，也不妨碍林章新、丁蓉、林文通、吴满茶履行向黄彩待交付储藏室（车库）钥匙的义务。
关于一审法院审理程序的问题。本院经审查发现一审法院确实未在法定的审理期限内审结本案，审理程序上确实存在一定的错误，本院予以指出。但鉴于该程序性错误并未对本案的实体处理结果产生影响，故本院对一审法院的判决结果予以维持。
综上所述，林章新的上诉请求不能成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人林章新负担。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年六月二十二日
代书 记员 李博武