广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第573号
上诉人（一审被告）广西宁明古某农产品综合批发市场有限公司。
法定代表人梁某，该公司董事长。
委托代理人陈苹，广西广合律师事务所律师。
委托代理人陈伟，广西广合律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）周某，个体户。
上诉人广西宁明古某农产品综合批发市场有限公司（以下简称古某公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2015）宁民初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法组成由审判员冯新担任审判长，审判员梁飞和代理审判员郑贤文组成的合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。书记员罗永秀担任记录。上诉人古某公司的委托代理人陈苹、陈伟，被上诉人周某到庭参加诉讼，上诉人古某公司的法定代表人梁某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因上诉人古某公司、被上诉人周某申请调解，本案扣除审限90天。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年7月26日，周某与古某公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，周某向古某公司购买位于宁明县某城中镇松林村高岭屯的中国—东盟（宁明）国际农产品综合市场第一期的预售第1A1××号房（以下简称1××号房）。该农产品综合市场为古某公司开发建设，已取得了商品房预售许可证。上述合同及补充协议对买卖双方的权利义务进行了约定，包括以下条款：商品房建筑面积119.60平方米，单价为每平方米4014元，总金额48万元；付款方式为银行按揭付款，买受人在签订合同当日支付首期房款24万元，剩余房款24万元，由买受人向银行申请贷款付清；出卖人应当于2014年6月30日前将合乎约定条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的1%赔偿买受人损失。周某已于2013年7月3日交给古某公司房款24万元，并在签订合同后交了价格调节基金240元、契税印花税14640元、保险费401元。2013年10月17日，周某向宁明县农村信用合作联社办理了购房按揭贷款24万元，借款期限120个月，年利率为7.205%，还款方式为等额本息还款法。在合同约定的2014年6月30日及至周某起诉前，古某公司没有向周某交房，周某遂向一审法院起诉，要求解除购房合同，由古某公司返还购房款并赔偿损失。古某公司法定代表人在一审没有到庭参加诉讼和提交书面意见及证据。一审法院审理认为，周某与古某公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方应当依照合同的约定行使权利和履行义务。周某已按约定支付了购房款，古某公司应当按约定的时间交付商品房。因古某公司未能按时交房，逾期交房超过90日，致使周某的购房目的不能实现，古某公司构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，周某有权要求解除合同，周某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，古某公司应当返还周某已交的购房款。古某公司返还购房款后，周某应及时办理解除按揭贷款合同，避免增加利息损失。古某公司不能如期交房，违反合同约定，应承担相应的违约责任。因购房的目的不能实现，周某为购房交纳的各种税费及办理银行贷款支出的利息属古某公司违约给周某造成的损失，合同虽约定了逾期交房违约金的方式，但该违约金明显低于该损失，现周某选择要求赔偿损失即已交纳的各种费用及应支付的贷款利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，予以支持。损失的金额，应按周某已交纳的税费、贷款应当产生的利息及应负担的费用的数额确定。
综上理由，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除周某与广西宁明古某农产品综合批发市场有限公司于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》；二、古某公司返还周某购房款48万元；三、古某公司赔偿周某已交纳税费15281元，以及购房贷款产生的利息及应负担的费用（利息计算方式：本金24万元，从2013年10月17日起，年利率为7.205%，还款方式为等额本息还款法，至周某应当办理解除按揭贷款合同之日止实际产生的利息）。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由古某公司负担。
上诉人古某公司不服一审判决，上诉称，涉案商铺于2014年8月8日通过五方验收合格，符合交付条件，上诉人已经实际通知被上诉人。期间，按合同约定可扣除暴雨、停水、停电共27天，商铺已于2014年10月1日前实际交付，并未逾期90天。上诉人已经接收被上诉人周某托管的涉案商铺并向被上诉人支付租金。根据商铺托管协议，自2014年10月1日起被上诉人已将商铺托管给上诉人5年，上诉人已把租金转入被上诉人指定的银行账户。尽管上诉人将商铺交付被上诉人时已经电话通知，但客观上并不需要被上诉人前来办理手续，商品房已实际由上诉人管理。被上诉人要求解除合同没有事实依据，上诉人请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周某辩称，上诉人逾期交房超过90天，应解除合同。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院综合诉辩双方的意见，各方当事人对一审查明的事实有以下争议：上诉人古某公司是否按照合同约定向周某交付房屋。
上诉人古某公司对争议事实的意见：古某公司未能在合同约定的2014年6月30日前交房，但根据合同约定有停水、停电、暴雨的可延期交房。施工过程中有停水、停电、暴雨27天，属于延期期间。另外根据商铺托管协议，并不需要被上诉人前来办理手续，自2014年10月1日起房屋已经托管给古某公司。因此，古某公司不存在逾期交房的事实。
被上诉人周某对争议事实的意见：古某公司逾期90天仍没有实际交房。
上诉人古某公司在二审庭审中向本院提供如下证据：
1、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明涉案房屋已于2014年8月8日通过五方验收，符合交房条件；
2、宁明县房产管理所证明，拟证明《建设工程质量竣工验收意见书》工程名称中的“1-1#楼”与《商品房买卖合同》中“1A#楼”是同一标的物；
3、《商铺托管协议》，拟证明涉案房屋已于2014年10月1日交付给古某公司；
4、银行支付凭证，拟证明周某已向古某公司收取2014年10月至2015年3月租金10764元、2015年4月至9月租金租金5382元；
5、电业公司、气象局、水厂的停电记录、气候要素统计表、停水记录，拟证明因停水、停电、暴雨可延期交房27天。
被上诉人周某对上诉人古某公司提供证据的意见：上述证据均形成在一审诉讼前，古某公司没有在一审提交，是放弃其权利。证据1只是验收记录，没有标明通过验收，也与本案无关，周某并未认可接收房屋；证据2的真实性无异议，但与本案争议焦点没有关联；证据3是格式合同，应该在交付房屋后才能生效，因此与本案无关；证据4是在发生争议后才形成；证据5形成于一审起诉前，但古某公司在二审才提出，与争议焦点无关，不能成为延期交房的理由。
被上诉人周某在二审庭审中向本院提供如下证据：
1、古某公司在2015年1月28日《左江日报》刊登的交房公告照片1张，拟证明古某公司没有按合同约定交房；
2、古某农贸市场照片1张，拟证明古某农贸市场基础设施未完善，市场无客商进驻经营。
上诉人古某公司对被上诉人周某在二审庭审中提供证据的意见：交房公告不能证明逾期交房的事实，理由同上诉理由，古某农贸市场现状照片是事实。
本院对当事人提供新证据及争议事实的分析和认定：被上诉人周某对上诉人古某公司提供的全部证据的举证时间、与案件的关联性有异议，本院认为证据1、2、4、5是有相关部门作出，予以确认，证据3是双方当事人签订，本院予以确认。古某公司对周某提供的证据没有异议，本院予以确认。《建设工程质量竣工验收意见书》载明：“验收结论（工程质量是否合格）：本单位工程符合设计和规范要求。工程质量评定合格，同意验收。”并有施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章确认，符合补充协议第二条关于“该商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，因此，诉争的1××号房自竣工验收之日起具备了交房条件。关于古某公司可延期交房的时间。《商品房买卖合同》第八条第二款第1、2项约定可延期的情形包括暴雨、停水、停电等，但补充协议第二条第二款第2项已将上述情形修改为暴雨等，并无停水、停电的情形，因此古某公司可延期交房的情形为暴雨，结合气象部门的气候要素统计，古某公司因暴雨可延期交房的时间为8天。关于周某有权退房的时间。合同约定的交房时间为2014年6月30日前，因暴雨古某公司可延期交房8天，故周某有权退房的时间应为2014年7月9日起90天之后，亦即2014年10月6日之后。根据《商铺托管协议》第二条第2项约定：“商铺托管的期限：自2014年10月1日起2019年9月30日止（暂定）”第二条第3项约定：“乙方（周某）全权委托甲方（古某公司）托管管理，在托管期间甲方有权自行对商铺招商、管理、装修、出租及使用权，有权自行使用商铺或其他方式获取收益。”第二条第3项约定：“第一年度至第三年度2014年10月1日至2017年9月30日，市场托管起始日期为甲方交付给乙方后满3个月装修期之日为租金起算日，按月租金15元／平米／月计算，每月租金共计人民币1794（元）；半年租金共计人民币10764（元）；实际租金与约定租金有溢价部分，则甲乙双方按二八比例分成，即甲方占20%，乙方占80%。”第三条第1项约定：“付款方式，租金按半年支付，第一次即在租金起算日满1个月之后的15个工作日内甲方将半年租金通过转账方式一次性支付给乙方”该项约定并附有周某手写的开户银行户名、账号。2014年11月20日，古某公司向周某的银行账户转入10764元，注明为2014年10月至2015年3月租金；2015年7月2日，古某公司向周某的银行账户转入5382元，注明为2015年4月至9月租金。综上分析，可确认古某公司在2014年10月1日之前，并没有向周某办理交房手续，但自2014年10月1日起，周某已将1××号房屋全权委托古某公司管理，古某公司也已经向周某支付了租金。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人古某公司与被上诉人周某签订的商品房买卖合同应否予以解除，古某公司应否向周某退回购房款并赔偿损失。
本院认为，上诉人古某公司与被上诉人周某签订的商品房买卖合同、补充协议以及商铺托管协议，双方当事人并无异议，并不违反法律有关规定，是合法有效的合同。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。古某公司在合同约定的交房时间2014年6月30日期满后，扣除可延期交房的情形即暴雨8天，应于2014年7月9日起90天内向周某交付1××号房屋。但在该逾期90天之前，即自2014年10月1日起，周某已将1××号房屋全权委托古某公司管理，古某公司也已经向周某支付了租金，周某将1××号房屋委托古某公司管理已形成事实。古某公司未能在合理的期间内，办理向周某交房的手续，缺乏交房的形式要件。1××号房屋在2014年10月1日之前属古某公司未交付前的实际管理状态，在2014年10月1日之后属古某公司依合同管理状态。除交房形式外，双方在发生本案争议前均履行了自己的主要义务。周某主张解除合同并赔偿损失，并无事实和法律依据，周某的诉讼请求应予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但在二审审理中出现新的事实和证据，本院在查明事实的基础上予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区宁明县人民法院（2015）宁民初字第689号民事判决；
二、驳回被上诉人周某的诉讼请求。
一审案件受理费2600元，二审案件受理费5200元，合计7800元，由被上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 新
审 判 员 梁 飞
代理审判员 郑贤文
二〇一六年六月十二日
书 记 员 罗永秀
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；