辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽02执异269号
案外人：大连唐人温妈妈美食广场有限公司。住所地：辽宁省瓦房店市铁东办事处前进街**号。
法定代表人：董延明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈铭利，辽宁法栋律师事务所律师。
申请执行人：华夏银行股份有限公司大连分行。住所地：辽宁省大连市中山区同兴街**号。
法定代表人：赵草梓，该分行行长。
委托诉讼代理人：陶成立，辽宁生辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘畅，辽宁生辉律师事务所律师。
本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司大连分行（以下简称华夏银行）与被执行人大连金洽贸易有限公司（以下简称金洽公司）、李玉萍、张华峰、陈兵金融借款合同纠纷一案中，案外人大连唐人温妈妈美食广场有限公司（以下简称温妈妈美食广场）对执行辽宁省瓦房店市铁东办事处前进街92号、94号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人温妈妈美食广场称，请求撤销要求温妈妈美食广场腾退案涉房屋的决定，温妈妈美食广场对执行标的享有优先购买权，对案涉房屋享有租赁使用权至2023年8月16日止。
华夏银行称，不同意温妈妈美食广场的异议请求。温妈妈美食广场与李玉萍之间不存在真实的租赁关系，另案生效法律文书确定董延明与李玉萍签订的租赁合同是为了开办公司方便，以金洽公司员工董延明名义办理营业执照而签订的。房屋租赁合同签订日期早于温妈妈美食广场取得营业执照的日期，而在房屋租赁合同上却加盖有温妈妈美食广场的公章，证明该合同系虚假的。温妈妈美食广场2014年4月28日出具《承诺书》，承诺不得对抗华夏银行优先行使抵押权。法院评估拍卖程序符合法律规定。
本院查明，华夏银行与金洽公司、李玉萍、张华峰、陈兵金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月16日作出（2015）大民三初字第276号民事调解书，对当事人达成的如下调解协议予以确认：一、金洽公司于2015年9月30日前偿还华夏银行本金4800万元及利息（贷款利息自2015年2月21日起算至实际给付之日，具体逾期利息、复利及逾期罚息计算均按借款合同约定执行）。如未按调解书确定的时间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、华夏银行对李玉萍抵押房产、土地使用权享有优先受偿权。（抵押房产分为两处，一处位于瓦房店文兰办事处钻石街72-1～72-5号、共计五套房产，房产证号分别为”瓦房权证文私字第XXXX～2012019**号”，另一处位于铁东办事处前进街92、94号，共计两套房产（即案涉房屋），房产证号为”瓦房权证铁私字第XXXX～32**号”，土地位于瓦房店市新城区钻石街西35号、土地证号为”瓦国用（2012）第0**号”，瓦房店市新城区钻石街39号、土地证号为”瓦国用（2012）第0**号”。）三、李玉萍、张华峰、陈兵对金洽公司的上述债务承担连带清偿责任。四、如金洽公司、李玉萍、张华峰、陈兵未按约定履行还款义务，华夏银行有权立即申请执行。五、案件受理费281800元，减半收取140900元，保全费5000元，合计145900元，由金洽公司、李玉萍、张华峰、陈兵共同承担，于2015年9月30日前向华夏银行一次性偿付。该调解书已经发生法律效力，华夏银行申请强制执行，本院于2015年10月10日立案执行。
2015年5月15日，本院向瓦房店市房屋管理办公室作出（2015）大民三初字第276号协助执行通知书，查封李玉萍所有的案涉房屋。查封期限自2015年5月15日至2018年5月14日。同日，瓦房店市房屋管理办公室在回执处载明被查封房屋有抵押登记。
本院2015年10月22日，作出（2015）大执字第342号执行通知书，通知金洽公司、李玉萍、张华峰、陈兵自该通知书送达之日起3日内履行（2015）大民三初字第276号民事调解书确定的义务。同日，本院作出（2015）大执字第342号报告财产令，责令金洽公司、李玉萍、张华峰、陈兵于收到该令后10日内，如实向本院报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。执行中，如果财产状况发生变动，应当自财产变动之日起10日内向本院补充报告。
2015年12月7日，本院作出（2015）大执字第342号公告，载明本院对华夏银行享有优先权的李玉萍抵押的房产、土地进行评估拍卖，如有其他权利人、承租人对上述房产、土地享有权益，请于2015年12月10日前向本院提供书面意见及证据，避免因未提供造成财产损失。2016年5月4日，本院再次作出（2015）大执字第342号公告，载明依华夏银行申请已对李玉萍抵押的房产、土地使用权启动拍卖程序（包含案涉房屋），如有其他权利人、承租人对上述房产、土地使用权享有权益，请与法院联系。对于案涉房屋评估和拍卖，本院分别进行了现场和报纸公告。
2016年9月28日，本院再次作出（2015）大执字第342号公告，载明依华夏银行申请，已对李玉萍抵押的房产、土地使用权启动拍卖程序，因无人竞买而三次流拍，现华夏银行已申请对上述抵押房产、土地使用权进行变卖，自公告之日起十五日内请房屋实际使用人自行腾空上述房屋，否则本院将强制执行，如有其他权利人认为上述执行行为侵害自身合法权益，可于2016年10月15日前提起执行异议。
另，温妈妈美食广场现已结束营业，案涉房屋实际从事经营的是”唐人网咖”。2016年9月30日，本院向瓦房店市”唐人网咖”送达（2015）大执字第342号强制腾退公告，艾玉龙在送达回证上签字，并记载”已阅读公告，但是其作为承租人不同意。因为唐人网咖投资300万元人民币，无论银行与张华峰、李玉萍之间有什么债务，但是必须有人承担唐人网咖的所有经济损失，如不然，唐人网咖承租人坚决不会腾地方。”
董延明在异议审查期间提供《房屋租赁合同》一份，合同签字的甲方为李玉萍，乙方为董延明，合同上加盖金洽公司和温妈妈美食广场的公章。合同约定董延明承租案涉房屋经营使用，租赁期限为十年（自2013年8月17日至2023年8月16日止）。年租金30万元整，交租方式为年交，次年合同前一个月交付。董延明提供2016年2月15日的《专业收款收据》一份，付款单位董延明，收款单位李玉萍，金额30万元，收款事由房屋租金，2016年8月17日至2017年8月16日。
华夏银行提供温妈妈美食广场2014年4月28日出具的《承诺书》一份，载明温妈妈美食广场承诺租赁期内不得对抗华夏银行优先行使抵押权。
韩昌成曾针对案涉房屋提出过案外人执行异议之诉，辽宁省高级人民法院2017年9月21日作出（2017）辽民终832号民事判决驳回韩昌成的上诉请求，维持本院（2016）辽02民初589号民事判决。在该生效判决查明事实部分记载”执行法官于2015年11月20日对张华峰、韩昌成和华夏银行代理人进行调查所作的笔录中记载董延明、王盛宏原是其公司人员，签订案涉两份合同是为了成立有限公司，但他两人没有实际租赁过。”
本院认为，温妈妈美食广场的第二项、第三项异议请求不属于执行异议审查范围，本院释名后其未在指定期限内予以变更，故对该两项请求本院不予审查。结合温妈妈美食广场的第一项异议请求和案件的相关情况，本案的争议焦点问题为：温妈妈美食广场对案涉房屋是否享有真实、合法的承租权，该权利是否能够排除对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，温妈妈美食广场虽主张在法院查封之前已经签订租赁合同，但仅凭该租赁合同不能确定租赁关系的真实性。因对于该租赁合同的产生和代表温妈妈美食广场签订合同的董延明的身份，在另案生效法律文书查明事实中确认的张华峰在执行笔录中的陈述为”董延明、王盛宏原是其公司人员，签订案涉两份合同是为了成立有限公司，但他两人没有实际租赁过”。温妈妈美食广场虽提供了一份2016年2月15日交付租金的收款收据，但因没有相对应的款项支付证明，不能证明实际支付了租金。故对于租赁合同的真实性和合法性本院不予确认。即使该租赁合同真实，因现案涉房屋的实际经营人已不是温妈妈美食广场，所以温妈妈美食广场的租赁合同是否仍然存续和有效，其也没有提供充分证据予以证明。故温妈妈美食广场排除执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条规定，裁定如下：
驳回大连唐人温泉妈妈美食广场提出的阻止移交占有的请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长王艳波
审判员金秀丽
审判员吕颖
二〇一八年四月二十六日
书记员杨宁