广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2771号原告：杜应祥，男，1967年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。被告：刘泳欣，女，1991年4月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：区绮雯，广东佛龙律师事务所律师。第三人：霍柳群，女，1966年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：梁璧倪，女，1978年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：马晓瑜，广东聚理律师事务所律师。原告杜应祥诉被告刘泳欣、第三人霍柳群、梁璧倪所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理，于2017年3月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周惠霞、被告刘泳欣及其委托诉讼代理人区绮雯、第三人霍柳群、第三人梁璧倪的委托诉讼代理人马晓瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，刘燕桐于2002年6月11日死亡（其父母早于刘燕桐死亡），其过世后遗留房屋一座，座落于佛山市顺德区北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号。刘燕桐与前妻霍柳群生育女儿刘泳欣，两人于1996年7月3日离婚，离婚时霍柳群出具《声明书》，涉案房屋全部归刘燕桐个人所有。刘燕桐与第三人梁璧倪于1999年5月12日结婚，两人婚后没有生育收养子女。因此，刘燕桐死后法定继承人只有刘泳欣与梁璧倪。2003年10月31日，经原告、梁璧倪及刘泳欣的法定监护人霍柳群三方同意，原告以65000元的价格购买涉案房屋，该款已经实际支付，其中有42000元是用以清偿刘燕桐生前拖欠银行的债务。《协议书》约定至被告年满18周岁后1个月内与第三人协助原告到有关部门无条件办理过户手续，但被告成年后一直不配合办理。请求法院判令：一、依法判决原告对位于佛山市顺德区北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋享有所有权;二、被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，过户相关税费由原告支付;三、本案诉讼费由被告负担。被告刘泳欣答辩称：一、本案应为房屋买卖合同纠纷，原告之诉属于债权请求权之范围，而不属于所有权确认纠纷;原告与第三人霍柳群、梁璧倪签订《协议书》，约定第三人霍柳群、梁璧倪将涉案房屋出卖给原告，房屋价款为23000元，待被告年满18周岁后一个月内与第三人梁璧倪协助原告办理房屋过户手续。另由于刘燕桐1995年向顺德农商行借款20000元一直未归还，且起诉时刘燕桐已经死亡，故顺德农商行向刘燕桐之合法继承人进行追讨，2002年12月5日法院作出判决，要求被告及梁璧倪在继承刘燕桐遗产范围内向银行清偿借款本金及利息。后由于案件进入执行阶段，案涉房屋被法院查封。在签订上述《协议书》时，原告明确表示自愿承担上述债务，并代被告及梁璧倪偿还上述债务。根据以上原告及第三人约定之内容，该协议包括了两个内容：第一是原告与两第三人房屋买卖合同法律关系，第二是原告自愿代被告及第三人梁璧倪偿还债务之真实意思表示，现原告要求被告协助办理过户手续，属于原告要求被告继续履行合同之行为，也属于债权请求权之范围，所以本案属于房屋买卖合纠纷，并不属于所有权确认纠纷。二、原告与第三人梁璧倪、霍柳群于2003年10月31日签订的《协议书》严重损害被告之利益，双方约定买卖案涉房产之行为违反了《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八条之规定，应确认为无效行为。根据2004年2月24日广东万联房地产评估有限公司作出的《评估报告书》显示，案涉房屋评估价值为57000元。但是原告与第三人霍柳群、梁璧倪约定成交价仅为23000元，显然该价格应认定为是不合理的低价。而当时，原告与第三人霍柳群、梁璧倪用低于房屋价值70%即低于39900元的价格进行买卖，明显损害当时仍为未成年人的被告的利益，故该行为为无效行为，双方签订的《协议书》应确认为无效合同。三、退一步讲，即使《协议书》有效，但本案属于债权请求权范围，受诉讼时效所约束。现原告要求被告协助办理案涉房屋的过户手续，但合同约定之履行期限早已过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。如上所述，本案为房屋买卖合同纠纷，现原告之诉讼请求属于要求被告继续履行合同，属于债权请求权之范围，根据法律规定，被告有权提出诉讼时效之抗辩，现在已经远远超出法律规定之诉讼时效，应当予以驳回原告之诉讼请求。再退步讲，即使法院适用最高人民法院的倾向性意见，认为出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已经实现对房屋的占有的，不适用诉讼时效的规定，但自原告与第三人梁璧倪、霍柳群签订协议书之日起至今，原告并无实际占有案涉房屋，即原告并无享有案涉房屋之物权性质。现原告要求被告协助其履行过户登记义务，应当属于债权请求权性质，适用诉讼时效之规定。综上，原告之诉讼请求并无事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告对该佛山市顺德区北滘镇西海村桥西大街30号房屋享有完整的所有权，该房屋是1990年建造的，被告于1991年开始居住至今，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人霍柳群陈述称，不认同原告的诉讼请求。第三人梁璧倪陈述称，当时《协议书》是三个人一起签订的，签订原因是被告与梁璧倪均是继承人，由于刘燕桐去世，银行追讨刘燕桐的欠款，且法院已经确认刘燕桐拖欠银行欠款进入执行阶段，由于继承人均无现金清偿欠款，所以由原告出资购买房屋清偿欠款，清偿完欠款所剩23000元交给被告，由被告的监护人霍柳群收取，由于被告当时未成年所以就没有即刻办理房屋的过户手续。经审理，本院查明如下案件事实：刘燕桐于2002年6月11日过世，遗留有位于佛山市顺德区北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号的房屋一座。刘燕桐生前有过两次婚姻。第一次婚姻，与霍柳群结婚，生育了女儿刘泳欣，并于1996年7月3日离婚;第二次婚姻，与梁璧倪结婚，婚姻存续期间刘燕桐过世。因刘燕桐拖欠顺德市（现佛山市顺德区）北滘农村信用合作社的贷款，在刘燕桐过世后，顺德市（现佛山市顺德区）北滘农村信用合作社将刘燕桐的继承人霍柳群、刘泳欣、梁璧倪告上法庭。本院遂于2002年12月5日作出（2002）顺法经初字第03771号民事判决书，确认梁璧倪、刘泳欣应在其继承的遗产范围内清偿欠款20000元及从1995年10月25日起至清偿日止的贷款利息，并认为霍柳群非刘燕桐的遗产继承人，裁定驳回对霍柳群的起诉。后由于梁璧倪、刘泳欣无力清偿债务，顺德市（现佛山市顺德区）北滘农村信用合作社以（2003）顺法执字第3738号案申请强制执行，本院遂采取强制执行措施，拟拍卖处理刘燕桐遗留的北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋。2003年10月31日，为解决上述债务问题，梁璧倪、霍柳群、杜应祥经协商签订《协议书》，主要内容为：“现有梁璧倪、霍柳群（即刘泳欣的监护人），经两人友好协商，决定将北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号转让给杜应祥，因刘燕桐已故，房产合法由其妻子梁璧倪、女儿刘泳欣继承。但其女儿刘泳欣还未到国家法定年龄，所以产权由其妈妈代为转卖。买卖款23000元，在霍柳群在法院签名后一次付清。到刘泳欣年满18周岁一个月内同梁璧倪协助杜应祥到有关部门无条件办理过户手续。如果中途霍柳群或梁璧倪违反协议，就必须返还杜应祥所支付银行的42000元和23000元的两倍（即46000元）。由杜应祥支付给霍柳群、梁璧倪款后，北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋永远由杜应祥使用。银行费用全部由杜应祥支付。北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号因欠银行贷款，在没有能力偿还银行款项后已经被法院查封（2003）顺法执字第3738号，现由杜应祥出资。”《协议书》签订当日，杜应祥向霍柳群支付了款项23000元，并就（2003）顺法执字第3738号案向法院支付款项共计43784元（含银行欠款本息42000元，诉讼费1630元，执行费154元）。2004年2月24日，为办理公证材料，原告委托广东万联房地产评估有限公司就北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋的价值进行评估，该公司对涉案房屋估价为57000元（2004年2月24日的正常市场价）。2004年3月4日，霍柳群办理了（2004）顺证内字第1802号公证书，声明对北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋不享有权利，该房屋属归刘燕桐个人所有。同日，霍柳群与梁璧倪办理了（2004）顺证内字第1803号《继承权公证书》，确认刘燕桐的遗产由梁璧倪、刘泳欣共同继承。因涉案房屋现登记于刘燕桐名下，且刘泳欣成年后未协助原告办理过户手续，遂引发本案诉讼。本院认为，本案中原告的诉讼请求是请求确认北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号归其所有，并请求被告协助其办理过户手续，故依据当事人主张的民事法律关系，本案的案由定为所有权确认纠纷并无不当。对于被告主张本案应按照房屋买卖合同立案，因房屋买卖合同关系属于引发物权归属变动的原因，而非原告主张的民事法律关系，故本院不予采纳。本案的争议焦点在于原告请求被告协助办理过户是否超出了诉讼时效及《协议书》是否因侵害了刘泳欣的利益而导致无效。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院》第一条的规定，当事人有权对债权请求权提出诉讼时效的抗辩，但本案中原告请求对案涉房屋权属进行确认，属于物权纠纷，而非债权纠纷，故本案不适用诉讼时效。关于《协议书》是否侵犯了刘泳欣的利益问题。由《协议书》内容可知，双方虽然约定成交价为23000元，但《协议书》也记载了杜应祥以该价格受让房屋的附属条件为代梁璧倪、刘泳欣清偿（2003）顺法执字第3738号案的债务，且杜应祥也确实另行支付了43784元代刘泳欣、梁璧倪清偿债务，故杜应祥为受让该房屋实际支付的对价为66784元。而由原告提供的评估报告可知，该房屋当时的市价约为57000元，若通过拍卖程序清偿债务会因持续计算利息导致债务数额超出43784元，且考虑到2004年前后法院拍卖资产溢价率较低的实际，霍柳群作为刘泳欣的监护人，在刘泳欣的资产面临拍卖的特殊情形下，通过签订《协议书》，不仅使刘泳欣的债务得到清偿，而且获得了用于抚养子女的23000元价款，显然属于采取必要措施维护刘泳欣利益的积极行为，故被告抗辩《协议书》无效，缺乏理据，本院不予采纳。如上所述，《协议书》合法有效，杜应祥请求被告刘泳欣协助办理北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋过户手续，理据充分，本院予以支持。对于税费问题，因原告自愿负担，本院予以准许。至于原告请求确认其对涉案房屋享有所有权问题，因不动产物权的变更，经依法登记发生效力，涉案房产未办理过户手续，故该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘泳欣应于本院判决发生法律效力之日起十五日内协助杜应祥办理佛山市顺德区北滘镇碧江居委会坤洲江湾街7号房屋的过户手续;二、驳回原告杜应祥的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为612.5元（原告已经预交），由原告杜应祥负担300元，被告刘泳欣负担312.5元（该款项请迳行支付给原告，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李海龙二〇一七年五月十六日书记员  李莹芬