湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终2125号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）黄能飞，男，1970年8月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘振军，湖南楚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）永兴县锦兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永兴县人民大道步行一街27号。
法定代表人：曹国兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许文芝，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李志辉，该公司工作人员。
上诉人黄能飞因与被上诉人永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2016）湘1023民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄能飞及其委托诉讼代理人刘振军，被上诉人锦兴公司的委托诉讼代理人许文芝、李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄能飞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判责令锦兴公司限期办理房屋产权证，在锦兴公司协助黄能飞办理完房屋产权证相关手续的同时，黄能飞付清房屋尾欠款；2、改判锦兴公司退还黄能飞10,000元办证费，并赔偿从交款之日起至退款之日期间的利息损失（从2007年11月9日起按同期银行贷款利率计算至锦兴公司返还之日止）、延期交房造成黄能飞的损失（从2007年12月30日至2009年1月止，按每月600元租金计算）及承担延期办证造成黄能飞的损失20,000元。事实和理由：1、一审判决认定锦兴公司在开发本案所涉房产过程中已交清税费，黄能飞所购房屋建筑面积为128.08㎡”的事实不清，证据不足。锦兴公司未提交相关职能部门出具的契税、印花税等税费证明，其提交的未与原件核对的税费证据不能证明锦兴公司在开发本案所涉房产过程中已交清税费。锦兴公司提交的《永兴县房产管理局测绘队的分户面积明细表》中记载的小区名称是福兴花园，栋号是第4栋，与黄能飞所在小区的名称、栋号不符，该明细表不能证明黄能飞所购房屋建筑面积为128.08㎡的事实。2、黄能飞于2007年4月6日与许志明签订《购房协议书》，该协议书中未盖锦兴公司的公章，亦无该公司法定代表人的签名。黄能飞在本案中作为原告提起诉讼，一审法院应查明许志明与锦兴公司之间的关系，且应认定黄能飞与锦兴公司实际交房的事实。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》规定的是尚未竣工的房屋，法律并未规定已竣工房屋需要办理商品房预售许可证。因锦兴公司已取得房屋所有权，黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议》无需办理预售许可手续即具有法律效力。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》无效错误。4、黄能飞已于2007年11月9日向锦兴公司预交了办证费用，因此，根据黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》中“交房时交清余款”的约定及《中华人民共和国合同法》关于顺序履行抗辩权的规定，应先由锦兴公司向黄能飞交付房屋，然后黄能飞再一次性付清购房余款。一审判决黄能飞先向锦兴公司支付购房款30,149元，再由锦兴公司向黄能飞提交房产办证所需证明文件并协助黄能飞办理房产权属证书，显失公平。5、一审既然认定黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议》无效，那么一审判决黄能飞向锦兴公司支付30,149元购房款就缺乏法律依据。因锦兴公司未办理房屋权属证书，《购房协议》又被认定无效，锦兴公司则应退还黄能飞10,000元的办证费用，且此后办证增加的费用亦应由锦兴公司承担。一审未判决锦兴公司负责办理房屋产权证错误。6、锦兴公司是专门从事房地产开发的企业，其应知预售商品房需办理预售许可证，《购房协议》被认定为无效的过错在于锦兴公司，锦兴公司应承担全部责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，锦兴公司应承担逾期交房和逾期办理房屋产权证的赔偿责任。
二审审理中，黄能飞将其上诉请求变更为：1、依法改判锦兴公司七个工作日内为黄能飞办理房屋产权证，在锦兴公司办理好房屋产权证后，由黄能飞支付购房尾款；2、改判锦兴公司赔偿黄能飞损失20,000元；3、一、二审诉讼费用由锦兴公司负担。理由：黄能飞与锦兴公司于2007年4月6日签订的《购房协议书》第六条约定，办证由锦兴公司负责办理，即锦兴公司有义务为黄能飞办理房产证、土地使用证，一审判决锦兴公司协助办证错误，应改判锦兴公司履行办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，锦兴公司应赔偿黄能飞损失20,000元。
被上诉人锦兴公司辩称，1、黄能飞所购房屋面积系经永兴县测绘队测绘为128.08㎡，若黄能飞有异议，可申请重新测绘。2、锦兴公司一审提交的税票系锦兴公司开发房地产项目自己应纳税的发票，并非锦兴公司为黄能飞办理房屋产权证黄能飞应缴纳契税的发票。黄能飞未付清购房款，锦兴公司不可能为其缴纳其应缴纳的税费。3、福兴小区就是锦兴公司开发的永兴县永湘路74号原供销社小区，永兴县房产局将原供销社小区重新命名为福兴花园（小区）。4、许志明系锦兴公司开发永兴县永湘路74号原供销社小区项目的项目经理，许志明的行为即为锦兴公司的行为。5、锦兴公司与黄能飞签订的《购房协议》中约定的交房时间为2007年12月30日前，锦兴公司实际交房时间为2008年2月，推迟约2个月交房已经双方协商，且符合建筑行业惯例，黄能飞起诉前亦未提出延期交房事宜。6、黄能飞所购房屋为期房，锦兴公司在售房时未取得商品房预售许可证，一审认定《购房协议》无效符合法律规定。7、《购房协议》约定“交房时一笔交清余款”，黄能飞收房并入住近10年，至今未将购房余款27,085元交付给锦兴公司，却要锦兴公司为其办理房屋产权证缺乏依据。
锦兴公司向一审法院起诉请求：1、黄能飞立即支付购房款30,150元及违约金41,100元（从2009年元月1日至2016年6月30日止）共计61,250元；2、本案诉讼费由黄能飞承担。
黄能飞向一审法院反诉请求：1、锦兴公司出具已交房款税务发票给黄能飞；2、锦兴公司在七个工作日内到相应的职能部门为黄能飞办理好房产证、土地使用权证、契证；3、锦兴公司承担超过2008年办理房产证、土地使用权证、契证增加部分的办证费用；4、锦兴公司赔偿黄能飞租房损失7200元；5、锦兴公司向黄能飞支付逾期办理房产证经济损失79,632元（从2008年1月1日起至2016年8月31日）；6、本案诉讼费用由锦兴公司承担。
一审法院认定事实：2007年4月6日，锦兴公司与黄能飞分别以甲方、乙方签订《购房协议书》，双方约定：“一、购房位于永湘路74号县供销社院内C栋连门面第叁住层叁室贰厅，带壹厨房壹卫生间，第贰左单元，房屋朝向的坐北朝南边建筑面积为130约㎡，包含公共面积在内，房屋建筑面积以实际面积计算。…四、价格公平交易该套住房每平方米为860元，总造价人民币壹拾壹万壹仟捌佰元整，购房价款以当时核定的价款为准，前后购款不作调整。五、付款方式及交付时间第一次陆万元整，第二次在2007年9月20日付贰万整，余款在交房一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给售房方。2、房屋交付时间2007年12月30日前交给购房方使用。六、有关手续办理，开发商负责办理土地使用证、契税证、房产证，但所有办证费用均由购房方负责（款一次性付给开发商）。…十一、面积确认及面积差异处理…3、购房方逾期付款的违约责任。购房方如未按合同的时间付款，则按下列方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加，逾期时间以本合同约定的付款时间为依据进行计算）。（2）逾期超过30日的，售房方有权解除合同，售房方解除合同的，购房方按合同金额的10%向售房方支付违约金。购房方愿意继续履行合同的，经售房方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，购房方按日向售房方支付逾期付款千分之五的违约金…”锦兴公司在开发该房产过程中已经交清了税费，黄能飞所购房屋建筑面积为128.08㎡。
2007年4月6日，黄能飞交购房款60,000元；2007年9月18日，黄能飞交购房款20,000元；2007年11月9日，黄能飞交购房办证费10,000元。之后，黄能飞要求锦兴公司先办理房产证、土地使用权证、契证(即房地产权属证书)后，再缴纳剩余购房款。双方就购房款的缴纳和房屋权属登记手续的办理多次协商未果，锦兴公司为此曾停过黄能飞家的水并产生过纠纷，锦兴公司遂提起诉讼，黄能飞应诉后亦提出反诉。
本案在审理过程中，锦兴公司要求将其诉讼请求第一项的购房款变更为30,150元。
湖南省永兴县人民法院在审结的诉李锐、蒋细宝房屋买卖合同纠纷一案中查明，锦兴公司于2006年12月17日取得福星小区（永兴县便江镇永湘路原供销社院内）的建筑工程施工许可证，于2007年5月31日补办了建设用地规划许可证。因锦兴公司就福星小区房屋的销售未取得商品房预售许可证，永兴县房产局执法大队于2008年9月24日对锦兴公司进行处罚。经永兴县房产管理局测绘队对福星小区的房屋面积进行测绘，黄能飞所购买的房屋面积为128.08㎡。因福星小区超规划建设施工，由湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年4月7日对该小区房屋的质量进行检测，湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年5月11日作出钢筋保护层厚度和混凝土结构实体检测报告，检测结论为福星小区A、B、C三栋一层至屋面所检测构件钢筋保护层厚度以及现浇混凝土构件强度、混凝土楼面板厚度、结构轴线满足设计和规范要求。
一审法院认为，本案争议的焦点是本案是否超过了诉讼时效。黄能飞提出其拒绝缴纳购房余款是行使不安抗辩权。黄能飞所购房屋应付购房款为110,149元（128.08㎡×860元/㎡），依双方签订的《购房协议书》约定，黄能飞应于2007年12月30日付清房款。黄能飞已支付购房款80,000元。黄能飞自2007年9月18日向锦兴公司缴纳2万元购房款后，即以要求锦兴公司先办理房屋权属登记手续再缴纳剩余购房款为由，拒绝支付剩余购房款。由此可见，黄能飞确认其支付购房款的义务，仅因认为锦兴公司超规划建设施工，有可能存在不能办理房地产权属证书的情况，才拒绝缴纳购房余款，且锦兴公司与黄能飞就购房余款的缴纳和办证事宜一直在进行协商，诉讼时效因双方主张权利而中断，故锦兴公司要求黄能飞支付购房余款的诉讼请求和黄能飞要求锦兴公司办理房地产权属证书的诉讼请求未超过诉讼时效，对锦兴公司与黄能飞提出的诉讼时效抗辩意见不予采纳，本案未超过诉讼时效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，锦兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下向福星小区的业主包括黄能飞出售房屋，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，其行为具有违法性。永兴县房产局执法大队虽于2008年9月24日对锦兴公司进行处罚，但行政处罚不能替代法律允许，故锦兴公司与黄能飞之间的房屋买卖合同无效。锦兴公司与黄能飞在合同中约定逾期付款违约金的内容亦无效，锦兴公司要求黄能飞按合同约定支付逾期付款违约金以及黄能飞反诉要求锦兴公司支付逾期交房和办理房地产权属证书违约金及租房损失亦没有法律依据，故不予支持。因为锦兴公司与黄能飞之间的房屋买卖合同无效，且黄能飞未提交证据证明2008年后办理房屋权属证书费用的差异，对黄能飞反诉要求锦兴公司承担超过2008年标准办证费用的反诉请求不予支持。锦兴公司在开发该房产过程中已经交清了税费，故黄能飞要求锦兴公司出具已交房款税务发票给黄能飞的反诉请求不予支持。基于锦兴公司已向黄能飞实际交付使用房屋，且黄能飞购房后已对房屋进行装修、入住的事实，依据公平和诚实信用原则，黄能飞应当向锦兴公司支付剩余的购房款，锦兴公司亦应当提供黄能飞办理房产权属证书所需资料，协助黄能飞办理房产权属证书。黄能飞应向锦兴公司支付的购房款为30,149元（128.08㎡×860元/㎡－80,000元）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决：“一、限黄能飞于本判决生效后十五日内向永兴县锦兴房地产开发有限责任公司支付购房款30,149元；二、限永兴县锦兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后三个月内向黄能飞提交房产办证所需证明文件并协助黄能飞办理房产权属证书；三、驳回永兴县锦兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回黄能飞的其他反诉请求”。
本院二审期间，锦兴公司向本院提交了一组证据，证据1：邓席政与锦兴公司共同书写的房屋交接书；证据2：锦兴公司与邓席政签订的《建筑施工合同》，该组证据拟证明福星花园小区项目工程的施工方邓席政已于2008年2月19日将黄能飞所购房屋所在的福星小区C栋交付给了锦兴公司了。
黄能飞质证认为，1、该组证据不是新证据；2、房屋交接书系近期制作的，对其真实性不予认可；3、该组证据恰恰能证实锦兴公司实际交房的时间晚于购房协议书约定的时间即锦兴公司延期交房的事实。
本院认证认为，该组证据的证明内容为施工方邓席政于2008年2月19日将黄能飞所购房屋所在的福星小区C栋交付给了锦兴公司，与锦兴公司何时将房屋交付给黄能飞及是否延期交房等与本案相关的事实并无关联，本院不予采纳。
本院除对一审查明的事实予以确认外，本院另查明：
1、黄能飞所购房屋位于永兴县便江镇永湘路74号原供销社院内小区，该小区现命名为“福星小区”。永兴县房产局出具的分户预测面积明细表记载黄能飞所购房屋面积为128.08㎡。福星小区尚未办理房产证总证。
2、黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》中的甲方为许志明，许志明系福星小区的项目经理，锦兴公司对许志明代表锦兴公司与黄能飞签订《购房协议书》的行为予以认可。
3、2009年1月，黄能飞接收了锦兴公司交付的房屋，对该房屋进行了装修并入住使用。黄能飞与锦兴公司在《购房协议书》中未约定办证时间。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：一、黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》是否有效；二、黄能飞要求锦兴公司办理房屋产权证及承担相关违约责任的上诉请求是否应予支持。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，黄能飞与锦兴公司签订《购房协议书》时，锦兴公司未取得商品房预售许可证明，在一审起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》应当认定无效。现案涉房屋虽补办了建筑工程施工许可证及建设用地规划许可证，房屋也已竣工验收并交付使用，但尚未办理房屋产权总证，锦兴公司未取得所有权。黄能飞提出锦兴公司已取得房屋所有权，《购房协议书》无需办理预售许可手续即具有法律效力的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》被认定无效后，黄能飞本应将其在锦兴公司购买的房屋返还给锦兴公司，锦兴公司亦应将其收取的购房款返还给黄能飞，但案涉房屋补办了建设工程规划许可证和施工许可证，属合法建造，且锦兴公司已将案涉房屋交付给黄能飞使用，黄能飞亦装修入住多年，返还房屋已无必要，同时根据一审中黄能飞要求锦兴公司办理房产证，锦兴公司要求黄能飞支付购房尾款的诉讼请求可知，双方均无返还或要求对方返还财产的意愿。故参照黄能飞与锦兴公司签订的《购房协议书》确定双方的权利和义务，符合双方签订房屋买卖合同的真实目的，也有利于双方纠纷的解决。
因锦兴公司存在逾期交房、无预售许可证销售房屋等过错，黄能飞存在逾期付款过错，在双方未约定逾期交房违约金和办证时间的情况下，根据双方的过错程度及公平原则，因合同无效给各自造成的损失，由各自自行承担。一审法院对锦兴公司要求黄能飞支付逾期付款违约金和黄能飞要求锦兴公司支付逾期交房和逾期办证损失的诉讼请求，均不予支持并无不当。锦兴公司已于2009年1月向黄能飞交付房屋，黄能飞依法应当向锦兴公司支付房屋对价，锦兴公司应当为黄能飞办理房屋所有权证。因此，一审法院判令黄能飞在判决生效后15日内支付剩余房款，锦兴公司为黄能飞办理房屋所有权证，并无不当。
综上所述，上诉人黄能飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人黄能飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李敦先
审 判 员 刘殳扬
代理审判员 孙宝乐
二〇一七年二月七日
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。