四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终912号
上诉人（原审原告）：陶先述，男，汉族，1969年2月15日出生�住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人:李恒，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：夏志旗，男，汉族，1969年7月12日出生，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人:李恒，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李建军，男，汉族，1966年4月12日出生，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人:李恒，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:朱云兴，男，汉族，1955年11月28日出生，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人:李恒，北京盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区文忠路626-636号锦地上城附2栋3层。
法定代表人：熊剑，董事长。
委托诉讼代理人：李涛，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李建军，男，汉族，1966年1月20日出生，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：袁才贵，四川达宽律师事务所律师。
上诉人陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、原审第三人李建军申请人执行异议之诉一案，不服四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭，并于2017年9月28日公开开庭审理了本案，上诉人陶选述、夏志旗、朱云兴及其委托诉讼代理人李恒，上诉人李建军的委托诉讼代理人李恒，被上诉人锦地公司的委托诉讼代理人李涛，原审第三人（被执行人）李建军的委托诉讼代理人袁才贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陶先述、夏志旗、朱云兴、李建军上诉请求：1.撤销原判，改判对四川省眉山市中级人民法院（2015）眉执字第203号执行裁定书查封的43套房产继续执行；2.判决锦地公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.对于案涉房产19亩土地的开发，锦地公司收取固定费用，不承担风险，本案诉争的土地使用权已由案外人吴明先和被执行人李建军从锦地公司购买，并支付了土地转让款，案外人吴明先和被执行人李建军与锦地公司之间构成土地使用权转让合同关系；2.锦地公司作为规范的房地产开发主体，在土地使用权转让后其权利只能登记在锦地公司名下，并以其名义进行开发报建，原审法院以案涉土地登记在锦地公司名下，报建单位均是锦地公司为由，认定案涉房产的土地使用权的权利人为锦地公司错误；3.双方签订的《联合开发协议》约定案涉房产由吴明先和被执行人李建军自行建设，吴明先和被执行人李建军建成的房产应归其所有，物权登记并不是认定物权归属的最终依据。本案中，物权的实际权利人与登记不符，法院应当按实际情况确定物权，本案房产的实际权利人为吴明先及被执行人李建军。4.吴明先和被执行人李建军与锦地公司之间存在委托销售房产合同关系，吴明先和被执行人李建军依据该合同取得销售收益的事实不能反过来认定房地产所有权的归属。5.原审判决适用物权法定原则认定案涉房产归锦地公司所有错误，本案争议的焦点问题为案涉房产权属归谁，如果判定房产归吴明先和被执行人李建军共同所有，四上诉人申请执行该房产是适当的。
被上诉人锦地公司口头答辩称：1.对于不动产权属的确定应以登记机关的登记进行判定，没有登记的应当依据土地使用权证、建设工程许可证和施工许可证等相关证据判定不动产的归属问题；现锦地公司提供的证据证明，案涉房屋的土地使用权证、施工规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证载明的权利人均是锦地公司，原审判决认定案涉43套房产的权利人为锦地公司正确；2.对方的所有上诉理由均与我国《物权法》的规定相悖，当事人之间的约定与《物权法》相冲突应为无效，对方主张其案涉房产归被执行人李建军所有，缺乏法律根据，不应得到支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人李建军的意见与四上诉人的上诉意见基本一致。
原审原告陶选述、夏志旗、李建军、朱云兴于2016年5月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.对四川省眉山市中级人民法院（2015）眉执字第203号执行裁定书查封的43套房产继续执行；2.由锦地公司承担本案诉讼费。
原审法院审理查明，2006年11月，四川三一工程建设集团有限公司（以下简称三一公司）与四川汇得置业发展有限公司（以下简称汇得公司）、锦地公司签订了“项目合作协议书”，约定：三方以锦地公司名义开发“锦地上城”项目，三一公司出资154亩土地，其中50亩作价1360万元，104亩作价4000万元，并将土地交付给锦地公司，由锦地公司进行融资和开发使用；锦地公司分期于2007年12月30日前支付完毕土地款给三一公司；该项目的开发、建设、销售事宜均由锦地公司负责并由其自负盈亏。2007年11月28日，三一公司与锦地公司、吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗签订《补充协议》，约定：该项目具体执行由锦地公司负责并自负盈亏，因此吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗在本项目中的权利义务由其和锦地公司另行签订开发协议；三一公司和锦地公司同意吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗在本项目二期中享有约25163平方米建筑面积销售所得收益，最终按产权面积除以容积率1.9，再除以666.67平方米计算的土地面积，支付实际入股土地款。
2007年11月28日，锦地�司和吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗签订了《联合开发协议》，约定：该项目由双方共同报建，联合开发；合作期间锦地公司与五人的原债权债务自行负责，与本项目无关；吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗以现金1360万元作为联合开发项目第二期的投资，以二期中建设用地约20亩，建筑面积约25163平方米的销售所得作为五人的投资回报，五人按每亩约68万元投入投资款；吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗享有的房屋为设计批准方案中的26、27、30、31、34、35幢；吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗分期在开工前支付完毕1360万元给锦地公司，锦地公司将20亩土地使用权证原件交给吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗作为抵押担保。2007年12月3日，锦地公司在设计图纸上注明：“图示26、27、30、31、34、35为五人所购土�实际位置”，并在该图纸上签章。2007年12月4日，吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗签订了《联合入股开发协议》，约定：五人在项目中享有的土地约20亩，建筑面积为25163平方米，涉及26、27、30、31、34、35幢，按每亩68万元入股土地款；五人在合伙入股中共同参与、共同决策、共担风险，享有收益；五人之间，陶先述享有20%的股份，吴明先享有22%的股份，夏志旗享有25%的股份，朱云兴享有18%的股份，李建军享有15%的股份；联合股份经此合同确定，不得任意变动，变动必须经五人同意方能生效。
2009年11月25日，锦地公司与吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗签订了《补充协议》，约定：共同确认吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗在本项目中享有的权益为对应的土地19亩，按容积率1.9计算，约24067平方米建筑面积；上述19亩土地上的开发和建设费用，由吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗按照每平方米268万元包干支付给锦地公司，该款按实际销售时获款的30%来支付；吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗尚欠的土地款为204万元，五人承诺于11月底之前支付150万元，土地交付时付清余款。
2011年6月16日，陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗与被执行人李建军签订了《房地产项目股权转让协议书》，约定：陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗将自己在2007年12月4日与吴明先签订的《联合入股开发协议》中的权利义务一并转让给被执行人李建军，其中陶先述的20%股份作价600万元，夏志旗的25%股份作价750万元，李建军15%股份作价450万元，朱云兴18%股份作价540万元，四人合计股份78%，总计�价2340万元，并约定了被执行人李建军的付款方式和违约责任。2011年6月29日，吴明先、陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗与被执行人李建军签订《协议书》（锦地公司未在该协议书上签章），约定：锦地公司、吴明先同意陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗将其在项目中的权益转让给被执行人李建军，本协议生效后，陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗四人在项目中的权利与义务终止，其权利义务由被执行人李建军享有和继承；明确了陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗四人转让股权和作价，以及支付转让款的方式。
案涉项目以锦地公司名义报建开发，施工方为四川煜华建设有限公司。2013年1月21日，陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗与被执行人李建军签订《补充协议》，对被执行人李建军尚欠项目转让款1170万元，约定2013年6月29日支付390万元且不计利息；剩余780万元于2014年1月1日前支付且计6个月利息，每月1%；如未按期支付，则按月息2%计算。因陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗主张被执行人李建军至今尚有880万元项目转让款未支付，并于2014年11月6日向原审法院提起诉讼。原审法院审理后判决：被执行人李建军在判决生效之日起向陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗支付欠款880万元，其中100万元本金自2013年6月30日起按月息2%计算利息至本金付清之日；780万元本金自2013年6月30日起按月息1%计算6个月利息，自2014年1月2日起按月息2%计算利息至本金付清之日。该判决生效后，陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴向原审法院申请强制执行，在执行过程中，原审法院作出（2015）眉执字第203号执行裁定书，查封了吴明先与被执行人李建军在上述19亩土地上合伙开发的房产43套。锦地公司提出执行异议，原审法院经审查后，认为异议人的异议成立，遂于2016年3月22日作出（2015）眉执异字第40号执行裁定，裁定中止对原审法院（2015）眉执字第203号执行裁定查封的锦地公司开发的“锦地上城”项目中房产的执行。
原审另查明，案涉“锦地上城”项目二期于2012年开工建设，在原审法院采取保全措施之前已经在预售房屋，陶先述、李建军、朱云兴、夏志旗称该二期工程现今并未验收，其他当事人并未提出意见。
锦地公司提供了眉市国用（2003）第16303号国有土地使用权证、眉市国用（2008）第16874号国有土地使用权证、眉市国用（2012）第05126号国有土地使用权证、眉市国用（2012）第05125号国有土地使用权证，其面积分别为6847.5平方米、6847.5平方�、2282.50平方米、2282.50平方米和2013年8月16日建设工程规划许可证、2016年10月12日建筑工程施工许可证、2014年3月31日商品房预售许可证，上述国有土地使用权证的土地使用权人以及施工许可证、预售许可证上的开发单位均为锦地公司。
原审法院审理后认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力的规定。本案中，陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴主张（2015）眉执字第203号执行裁定书查封的43套房产属被执行人李建军所有，要求恢复对该部分房产的执行。首先，陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴提供了（2015）眉执异字第38号、第40号执行裁定书，以及送达回证，（2014）眉民初229号民事判决书一份，《项目合作协议书》等证据，均不能证明案涉43套房产的所有权归被执行人李建军所有。其次，锦地公司认为案涉43套房屋的所有权不属于被执行人李建军所有，且也未登记在被执行人李建军名下，应属于锦地公司所有。锦地公司为此提供了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据，证明案涉土地建设使用权人为锦地公司，办证开发等事宜也是锦地公司所为，依据物权法定原则，该土地上的房屋所有权应归锦地公司。再次，因陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴与被执行人李建军之间因合同关系形成之债，系普通的金钱债权，为一般债权，而锦地公司与案涉43套房屋之间系所有权关系，即系物权关系，物权优于普通的金钱债权；最后，另案中，吴明先认可涉案43套房屋为其与被执行人李建军按份共有，即使陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴认为案涉43套房屋归被执行人李建军所有，但吴明先也不同意将自己所有的份额让其执行，且锦地公司与吴明先、被执行人李建军约定查封的43套房屋中，在出售后应首先扣除锦地公司部分费用后，再由吴明先与被执行人李建军进行分配。故陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴提出的执行异议不能成立。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条之规定，判决如下：驳回陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴的诉讼请求。第一审案件受理费73400元，由陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴承担。
二审中，四上诉人提供了锦地公司给陶先述、吴明先、夏志旗、李建军、朱云兴出具的7张收据，拟证明被执行人李建军依据合同支付了土地转让款共计1360万元。锦地公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证明不了四上诉人的主张，7张收据中载明的是吴明先及四上诉人向锦地公司交纳土地投资款，不能证明被执行人李建军享有案涉房产的所有权。被执行人李建军对该部分收据无异议，认同四上诉人的主张。
被执行人李建军向本院提交了以下新证据：1.四川省仁寿县人民法院（2016）川1421执异17号执行裁定书，拟证明锦地公司与其他人存在相同事实的执行异议之诉；2.四川省仁寿县人民法院对“锦地上城”小区销售经理张耀丹的询问笔录，在该询问笔录中张耀丹陈述被执行人李建军拥有案涉房产的所有权。锦地公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证明不了四上诉人的主张，张耀丹的个人认识因与法律规定有冲突，不能作为认定本案事实的依据。四上诉人对被执行人李建军提供的该部分新证据认可。
锦地公司向本院提供了本案诉讼中即2016年11月4日由吴明先和被执行人李建军签字确认的结账明细表，拟证明锦地公司与被执行人李建军就双方的项目投入进行了结算。该明细表载明被执行人李建军用售房款抵销锦地公司为二人垫付的各种款项后，尚欠锦地公司各种款项40余万元，吴明先及被执行人李建军在锦地公司已不再享有任何权益。被执行人李建军认为该结算明细表是在受对方胁迫的情况下签字确认的，不是其真实意思表示。
本院对各方当事人在二审中提供的以上证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力应结合本案事实作出综合评定。
二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。
本院认为，从�案查明的事实看，锦地公司与四上诉人及吴明先签订的案涉《联合开发协议》明确约定，锦地公司将其开发的锦地上城小区的部分土地约为19亩交由该五人合伙开发，由五人自行投入，自负盈亏，涉及该小区26、27、30、31、34、35幢，该部分房屋销售所得为其五人的投资回报，该部分房屋的报建及销售均以锦地公司的名义对外。因未经报批私自转让土地的行为为法律所禁止，双方为规范开发行为，并使其合作关系符合相关行政管理的规定，从而约定以投资人获取该部分房屋销售款的方式作为其投资回报。因此，该协议的性质为投资合同，并非四上诉人主张的土地转让合同关系。
在案涉《联合开发协议》中，双方当事人明确约定，投资人的义务即是按约承担建设房屋的全部费用，并交纳与之有关的全部税费后，方可享有获得投资所建�屋销售款的权利。被执行人李建军受让四上诉人的投资权益后，与案外人吴明先一起承继了该《联合开发协议》的权利和义务。吴明先和被执行人李建军仍然只能从锦地公司处获取该部分房屋的销售款，作为二人在此项目中的投资回报，而非其主张的房屋所有权。另从双方当事人履行《联合开发协议》的过程看，案涉房屋及土地的合法开发主体仍为锦地公司，这一事实有案涉房屋的土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证载明的内容予以证实。以上证据均载明案涉房屋的开发单位为锦地公司，且房屋对外销售也是以锦地公司的名义出售。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋目前登记在锦地公司名下，原则上应认定物权归属于锦地公司。以上事实表明，吴明先与被执行人李建军并不享有案涉房屋的所有权，该房屋的所有权人为锦地公司。依据双方合同约定，被执行人李建军仅对锦地公司享有普通的债权，即案涉房屋销售收益的78%。锦地公司与被执行人李建军，以及吴明先应通过结算后，对其符合合同约定的到期债权予以明确。现二审中，锦地公司提供的吴明先和被执行人李建军共同签字确认的结账明细表表明，二人在锦地公司处不但不享有债权，反而欠付锦地公司债务40余万元。虽然原被执行人李建军称该结算明细表是受胁迫签字确认的，但其未提供任何证据证明。而吴明先未参与本案诉讼，且该结算明细表中涉及的房屋是不是二人投资修建的全部房屋并不清楚，需通过另案进行确认。由于被执行人李建军只能用其个人财产用于清偿本案债务，因此，吴明先与被执行人李建军首先应与锦地公司之间有一个彻底结算，结算清楚后，被执行人李建军还需要与吴明先进行收益分配，以确定其在案涉房屋中所享有的财产权究竟为多少，方可用其个人财产清偿债务。如果被执行人李建军在目前尚未依据案涉《联合开发协议》履行完义务的情况下，既不能享有到期债权，更不可能享有案涉房屋的物权。四上诉人主张被执行人李建军对案涉43套房产享有物权缺乏事实及法律根据，本院不予支持。四上诉人只能对被执行人李建军就锦地公司享有的到期债权申请强制执行，这样才符合双方《联合开发协议》的约定及法律规定。目前对被执行人李建军是否在锦地公司享有到期债权尚无法确定的情况下，直接执行该房屋用于偿还被执行人李建军的个人债务，对锦地公司和吴明先不公。为此，四上诉人要求对案�房屋直接执行有违案涉《合作开发协议》约定，缺乏事实和法律依据，难以得到支持。原判驳回四上诉人的诉讼请求并无不当，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
第二审案件受理费73400元，由上诉人陶先述、夏志旗、李建军、朱云兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁红亚
审 判 员 李 莉
审 判 员 熊卫纲
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 李悦韬
书 记 员 贾春丽