湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初5823号原告湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人雷某某，该公司董事长。委托代理人贺伟，湖南商周律师事务所律师。被告吴伟红，男，汉族，1980年7月25日出生，住湖南省湘阴县。委托代理人郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人周先思，湖南淡远律师事务所律师。第三人长沙北辰房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901房。法定代表人陈德启，董事长。委托代理人王晶，该单位职工。委托代理人蒋硕，该单位职工。原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）诉被告吴伟红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据被告申请，依法追加了长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）作为第三人参加本案诉讼。并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员唐潇俊担任法庭记录。原告达文西公司的委托代理人贺伟、被告吴伟红的委托代理人郭效雷、周先思，第三人北辰公司的委托代理人王晶、蒋硕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺委托经营协议书》；2、判令被告向原告返还租金人民币2029550元，以及利息82873元（从2017年1月1日起按银行同期贷款利息至2017年9月30日止，2017年10月1日起至租金回收之日止按银行同期贷款利率另计）；3、判令被告承担原告因本案产生的律师费（按湖南省司法厅及湖南省物价局核准律师收费标准计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月6日，被告与湖南鼎泰置业有限公司（以下简称鼎泰公司）签订《凤凰汇物业认购协议书》，购买位于长沙市开福区铺面，认购单价6.5万元/㎡,认购总价3708900元。同时双方约定交房手续办理完结后，被告将商铺返租给鼎泰公司经营管理，管理期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，期间所有产生之租赁权益归鼎泰公司所有。鼎泰公司则将五年租金2029550元以折抵购房款的方式一次性支付给被告。据此，被告在享受完相关优惠条件后仅需支付原告1680000元现金房款。后因业务发展需要，鼎泰公司于2017年4月7日申请注销，由原告承接了鼎泰公司注销前的一切权利、义务以及所有收益。基于上述承接关系，原告与被告于2017年4月18日再次签订了《商铺委托经营协议书》，合同再次明确了委托租赁的物业以及年限，和租金抵扣房款的金额。被告在实际取得并占有商铺的使用权后，并未依约将商铺交由原告经营管理，在经原告多次口头、函告等方式要求被告履约后，被告仍对原告的请求置之不理，其行为已对原告构成根本性违约，已给原告造成极大的经济损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告吴伟红辩称，一、达文西公司与被告不存在任何的法律关系，达文西公司不是本案适格原告。被告与鼎泰公司及第三人存在房屋买卖合同关系，但鼎泰公司已于2017年4月7日经清算后办理了公司注销登记，其在工商登记备案内容没有清算报告，也没有指定达文西公司为其权利义务的承接人，达文西公司无权代替鼎泰公司起诉被告。二、根据被告与鼎泰公司签订的《凤凰汇物业认购协议书》及《商铺委托经营协议书》的约定：商铺总价款为370余万元，由两部分组成，一部分是被告支付的168万余元的现金，一部分是鼎泰公司应支付给被告的5年租金收益2029550元，被告通过其支付了另外的购房款，故被告未享受任何优惠条件，原告诉称该事实不实。三、虽然被告与达文西公司签订了《商铺委托经营协议书》，但鼎泰公司与达文西公司为委托与被委托关系，即使《商铺委托经营协议书》是受托人以自己名义签订，其合同的相对方仍应为鼎泰公司与被告，达文西公司无权主张合同解除。四、被告与鼎泰公司并未就律师费进行约定，且达文西公司未提供证据证明律师费已实际产生，故达文西公司请求的律师费无事实和法律依据。五、根据协议约定，鼎泰公司应先将应付的5年租金直接支付给被告或支付给第三人冲抵被告应付的购房款，被告再于2017年1月1日将涉案房屋交付给鼎泰公司，而被告并未收到租金，原告亦未提交证据证明租金已实际支付，第三人在庭审中陈述未收到以租金抵付的购房款，故原告负有先履行义务而未履行，已构成违约，无权请求解除合同，其请求返还租金也没有事实和法律依据。第三人北辰公司述称，第三人不是原、被告所订合同的主体，对原、被告之间的纠纷不太清楚。第三人与鼎泰公司签订有合同，存在物业买卖合作关系，后鼎泰公司将合同义务关系转由原告承受，第三人予以认可。经审理查明：ＸＸ洲项目为第三人开发。2014年，第三人与鼎泰公司签订了《ＸＸ洲项目物业买卖合作合同》，约定ＸＸ洲项目XX区商业及部分住宅、停车位使用权（具体见合同附件1）由鼎泰公司购买，网签购房人原则上鼎泰公司，但合同附件1中记载的散售商业可由鼎泰公司指定的第三方购买人签署网签合同，第三人根据鼎泰公司出具的《客户确认单》确认的第三方购买人、房屋单价、房号等内容与第三方购买人签署网签合同。涉案的XX区XX商铺XX层第XX号铺面在上述合同约定范围，属合同附件1中记载的散售商业。2016年9月5日，被告与鼎泰公司签订了《凤凰汇XX区商业认筹协议书》，并支付诚意金5万元，获得涉案商铺的优先购买权益。2016年10月6日，被告（认购方、乙方）与鼎泰公司与（出售方、甲方）签订了《凤凰汇物业认购协议书》，约定：1、买卖细则，乙方自愿向甲方认购涉案商铺，该商铺建筑面积约为57.06㎡（具体以房产部门测绘为准）。认购单价为6.5万元/㎡，总价为3708900元。2、房屋交付及返租起始时间，甲方于房屋交付后，乙方同意房屋由甲方使用，管理经营权交由甲方统一经营管理5年，期间所产生的经营权益归甲方所有，甲方应在2016年11月30日向乙方交付本合同所签署商品房，返租期从2017年1月1日起2021年12月31日结束。3、甲、乙双方同意租金返还乙方，扣除后，本次合约签约金额为1680000元。4、认购该物业定金为680000元，乙方如采取一次性方式付款，须于签订《商品房买卖合同》时一次性支付甲方，采用银行按揭方式，须于签订《商品房买卖合同》时支付房屋总价款50%之余款。5、自签订本认购书后，于2016年11月1日前，认购方需携带相关资料与出售方工作人员协商《商品房买卖合同》及相关文件，如自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该物业。2016年8月9日，鼎泰公司股东雷某某、李某某和达文西公司共同向第三人发出《关于合同权利义务概括转移相关事宜的申请》，称鼎泰公司业务发展需要已申请办理注销登记，已成立清算组办理清算，鼎泰公司与达文西公司均由雷某某投资成立并控股管理，鼎泰公司股东会已决议将公司成立以来的全部债权债务均转让给达文西公司承接办理，鼎泰公司股东对上述债权债务转让行为提供全额连带责任担保，鉴于以上情况，鼎泰公司愿将与第三人签订的《ＸＸ洲项目物业买卖合作合同》项下其公司的各项权利义务概括转移给达文西公司，由达文西公司概括受让。2017年4月7日，鼎泰公司因决议解散注销公司登记。2017年4月18日，鼎泰公司向达文西公司（两公司法人代表均为雷某某）出具《授权委托书》，授权达文西公司为其日常管理上的全权代表，代表其与吴伟红签署《商铺委托经营协议书》等相关文件，因此产生的法律责任由其承担。2017年4月18日，被告吴伟红（委托方、甲方）与原告达文西公司（受托方、乙方）就涉案商铺又签订了一份《商铺委托经营协议书》。约定：1、甲方愿意将其购买的涉案商铺，建筑面积为57.07㎡，总价值为3709550元，委托给乙方统一对外经营及管理。2、委托期限为5年，自从2017年1月1日起2021年12月31日止。委托期限内乙方对商铺及附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营事项，甲方同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。3、本合同约定的委托期限内，乙方按本合同约定的甲方购买该商铺的总价值为计算基础，以2017年1月1日作为委托起算日期，按每年10.94%（人民币405910元/年）计算租金收益，该部分收益甲方不提供发票。租赁期内租金不递增。双方约定的经营模式为：五年租金收益一次性返还，乙方在甲方购买该商铺时，将该物业在本合同委托期内共5年之全部租金收益，以直接冲抵购房款一次性支付给甲方。4、除非乙方构成根本性违约，甲方不得以任何理由提前解除合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，并要求由此给乙方或商场实际经营方造成的一切经济损失（包括可得利益损失）。双方还就双方权利义务、相关费用（含装饰装修、水电、物业管理费等）的承担、续租等事项进行了约定。上述《XＸ汇物业认购协议书》及《商铺委托经营协议书》签订后，被告吴伟红按协议约定支付了1680000元购房款。2017年6月，鼎泰公司股东雷某某、李某某和达文西公司共同向第三人发出《关于支付ＸＸ号商铺房款及指定第三方购买人的说明》，就上述商铺购房款的应付金额、支付方式及第三方购买人进行了确认，并要求第三人按1680000元的金额与被告吴伟红签订《商品房买卖合同》。2016年12月14日，被告吴伟红另向第三人支付购房款192元。2017年6月27日，第三人与被告吴伟红签订了编号为20140451ＸＸ层ＸＸ的《长沙市商品房买卖合同》，办理了涉案商铺的网签。该商品房买卖合同签订的购房金额为1680000元。因被告将涉案商铺交由他人作废品店使用，未按约定将涉案商铺交给原告返租，原告于2017年9月8日向被告吴伟红邮寄了一份《维权告知函》，并附送向商铺使用人的一份《告知函》，其送达过程经长沙市星城公证处进行了公证证据保全。因被告未向原告交付涉案返租商铺，原告遂诉至本院。庭审中，被告称未向原告交付涉案商铺的原因为鼎泰公司和原告未向其支付5年租金。上述事实，有原告提交的《ＸＸ汇ＸＸ区商业认筹协议书》，《ＸＸ汇物业认购协议书》，《关于合同权利义务概括转移相关事宜的申请》，《授权委托书》，鼎泰公司注销资料，《商铺委托经营协议书》，《维权告知函》、《告知函》及《公证书》、照片，有被告提交的《长沙市商品房买卖合同》、《ＸＸ洲项目物业买卖合作合同》、《关于支付ＸＸ号商铺房款及指定第三方购买人的说明》、收款收据及刷卡单、《个人一手住房贷款合同》（附预购商品房抵押预告登记证明）、鼎泰公司注销工商登记资料及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为,一、吴伟红与鼎泰公司签订的《ｘｘ汇物业认购协议书》系其真实意思表示，内容明确了吴伟红向鼎泰公司购买商铺和吴伟红将所购商铺返租给鼎泰公司的房屋买卖和房屋租赁的法律关系，该内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效。鼎泰公司注销后，达文西公司愿意受让鼎泰公司与第三人签订的《ＸＸ洲项目物业买卖合作合同》项下其公司的各项权利义务（含本案合同权利义务），且吴伟红又与达文西公司签订了《商铺委托经营协议书》，就涉案商铺购买和返租事项在《ｘｘ汇物业认购协议书》的基础进行了重新约定，该约定亦为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效，双方就涉案商铺购买和返租的权利义务应以之后签订的《商铺委托经营协议书》的约定为准。根据协议中有关购买商铺价款和返租租金支付的约定，双方就互负给付义务的购房款和5年返租租金已达成抵扣协议，吴伟红又按约支付了抵扣后的购房款，应认定双方就购房款和返租租金已履行完毕，吴伟红辩称未收到5年返租租金并主张先履行抗辩，与本案事实不符，本院不予采信。吴伟红未按协议约定将涉案房屋交付给达文西公司返租，已构成违约，且吴伟红将涉案商铺交由他人使用，其行为已明确表示不履行交房义务，致使达文西公司不能实现返租的合同目的，故达文西公司主张解除双方租赁关系，符合法律的规定，本院予以支持。租赁关系解除后，吴伟红应向达文西公司返还用于抵扣其购房款的租金，并赔偿给达文西公司造成的相关损失，达文西公司主张按应返还租金额和同期同类贷款利率的标准从吴伟红应交付房屋之日起计算利息损失至实际返还时止，本院予以认可。经本院查明，《商铺委托经营协议书》重新确定的用于抵扣其购房款的租金为2029550元，但吴伟红又另外向第三人支付了应由达文西公司向第三人支付的购房款192元，该款应从返还的租金中予以扣除，故实际应返还的租金为2029358元。因协议中对律师费的损失赔偿没有约定，且达文西公司未提交证据证明其律师费损失已实际发生，故对达文西公司主张的律师费损失不予支持。二、吴伟红与达文西公司重新签订了《商铺委托经营协议书》，应视为其对达文西公司受让鼎泰公司涉案商铺的相关权利义务后成为新的合同主体的认可，故吴伟红提出的达文西公司与其不存在任何的法律关系，不是本案适格原告的辩解理由，与本案事实不符，本院不予采信。涉案商铺的《长沙市商品房买卖合同》记载的出卖人虽然为第三人北辰公司。但是，在签订《长沙市商品房买卖合同》前，ＸＸ洲项目ｘｘ区商业（含涉案商铺）鼎泰公司与第三人北辰公司约定已实际由鼎泰公司统一购买，并约定其中散售商业可由鼎泰公司指定的第三方购买人与第三人北辰公司签署网签合同办理网签，事实上，第三人北辰公司与吴伟红签订的上述《长沙市商品房买卖合同》所约定的购买人名称、房屋单价、房号等内容，也是根据鼎泰公司及后来的达文西公司指定签订，结合吴伟红与鼎泰公司、达文西公司签订协议中有关商铺买卖的约定，应认定涉案商铺的实际出卖人为鼎泰公司及后来的达文西公司。至于吴伟红提出的《长沙市商品房买卖合同》有关房屋价款的约定与实际价款不符的问题，不在本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南达文西商业管理有限公司与被告吴伟红就位于长沙市开福区商铺在《商铺委托经营协议书》所约定的租赁关系；二、被告吴伟红在本判决生效后十日内返还原告湖南达文西商业管理有限公司返租租金人民币2029358元，并以人民币2029358元为基数和同期同类贷款利率的标准，从2017年1月1日起向原告湖南达文西商业管理有限公司支付利息损失至前述款项实际返还日止；三、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23699元，财产保全费5000元，合计28699元，由被告吴伟红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  李荣干人民陪审员  刘艳红二〇一八年四月二十七日代理书记员  唐潇俊