上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5914号
上诉人(原审被告)季龙海，男，1987年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人施伟，上海市环中律师事务所律师。被上诉人(原审原告)王志林，男，1946年2月26日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人冯大志，上海邦天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)范金妹，女，1949年8月24日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人冯大志，上海邦天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王莉莉，女，1973年9月3日出生，汉族，住上海市闸北区。原审第三人梅建伟，男，1961年2月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张琪，北京大成(上海)律师事务所律师。原审第三人张元琛，男，1976年5月28日出生，汉族，现住上海市浦东新区。上诉人季龙海因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王志林、范金妹系王莉莉的父母。2001年2月12日，沪房地闸字(2001)第006981号《上海市房地产权证》载明，上海市原闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人为王志林、范金妹、王莉莉。王志林、范金妹及王莉莉的户籍均在系争房屋内。2014年4月21日，委托人王志林、范金妹与受托人王莉莉签订《委托书》载明，王志林、范金妹为系争房屋产权人，现因委托人在河南省做生意，不便亲自回去办理有关手续，特委托王莉莉为授权委托代理人，全权办理如代为签订系争房屋买卖转让合同、代为交易过户、登记手续、代为收取系争房屋出售房价款等诸多事项。同日，河南省南阳市宛都公证处出具《公证书》载明，王志林、范金妹至公证处，在《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。王志林、范金妹的委托行为符合法律规定。2014年4月24日，转委托人王莉莉与受托人张元琛签订《转委托书》载明，转委托人王莉莉根据委托人王志林、范金妹与其办理的《公证书》，王莉莉作为委托代理人授权张元琛就系争房屋办理如代为签订系争房屋房地产买卖转让合同，售房价不低于人民币(以下币种均为人民币)800,000元、代为办理交易、过户手续、代为收取售房款、代为缴纳系争房屋出售的税费及正当费用等事项。2014年5月9日，上海市宝山公证处出具《公证书》载明，王莉莉来宝山公证处，在《转委托书》上签名。2014年11月20日，河南省南阳市宛都公证处出具《关于撤销(2014)宛市证民字第242号公证书的决定》(2014)宛证撤字第02号，内容载明，王志林、范金妹、王莉莉于2014年4月21日来我处申请办理房屋委托公证，委托书中委托人为王志林、范金妹，受托人为王莉莉，我处制作发放了(2014)宛市证民字第242号公证书。现查明该项公证中委托人王志林、范金妹本人未到公证现场，被他人冒名办理。根据《公证法》第四十四条、《公证程序规则》第六十三条、第六十五条的规定，经我处研究决定，撤销(2014)宛市证民字第242号公证书，上述公证书自始无效。2014年5月19日《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)载明：卖售人甲方王志林、王莉莉、范金妹，买受人乙方季龙海，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积49.43平方米，转让价款共计800,000元；甲、乙双方确认，在2014年8月19日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述《上海市房地产买卖合同》中，对房屋交接日期、乙方未按约付款的处理、甲方未按约交接房屋的处理、争议解决、补充条款、附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)、附件三(付款协议)、附件四(物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付)均未作约定。2014年6月23日，季龙海通过中国建设银行转账给梅建伟250,000元。同日，季龙海通过中国工商银行转账给梅建伟450,000元。以上两笔款项共计700,000元。2014年7月17日，季龙海缴纳系争房屋契税10,000元，其中计税金额为1,000,000元。2014年8月2日，季龙海缴纳系争房屋房地产交易手续费124元，房屋登记费80元。2014年8月12日，系争房屋权利人变更至季龙海名下。嗣后，季龙海至系争房屋处要求王志林、范金妹迁出，双方发生争执后经警方处理未果。同年10月13日起王志林、范金妹未居住于系争房屋中，系争房屋由季龙海占有使用。2015年8月，王志林、范金妹认为，王莉莉、季龙海的房屋买卖行为侵犯了王志林、范金妹的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认王莉莉、季龙海于2014年5月19日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权恢复登记至王志林、范金妹与王莉莉名下。原审审理中，梅建伟提供2014年4月24日签订的《个人借款抵押合同》一份，其中载明，借款人甲方王莉莉、出借人乙方梅建伟、抵押人丙方王志林、范金妹，甲方向乙方借款700,000元，借款期限为2014年4月24日至2014年6月23日，丙方以其合法拥有的系争房屋作为甲方清偿债务的抵押担保，抵押物价值800,000元。2014年5月9日，上海市宝山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，其中载明，借款人甲方王莉莉、出借人乙方梅建伟、抵押人丙方王志林、范金妹，甲乙丙三方于2014年4月24日向本处申请办理赋予《个人借款抵押合同》具有强制执行效力公证，丙方的委托代理人王莉莉具有相应的代理权限，……，甲乙丙三方签约行为符合法律规定，……，本公证书具有强制执行效力。梅建伟实际于2014年5月12日向王莉莉分别转账200,000元及500,000元。梅建伟认可收到季龙海于2014年6月23日分两次转账买房款共计700,000元。2014年8月2日，《上海市闸北区房地产登记收件收据》载明，梅建伟申请将系争房屋抵押权注销。原审审理中，王志林、范金妹表示，其已经向宝山公证处提交撤销王志林、范金妹委托王莉莉的公证书的决定，关于王莉莉转委托给张元琛的公证书是否撤销，宝山公证处现无处理结果。原审审理中，王志林、范金妹表示：系争房屋系动迁安置房，于2001年2月份购买房屋产权，登记在王志林、范金妹及王莉莉名下。在2014年9月13日下午季龙海要求王志林、范金妹搬走，但之前从未有人上门看房。后王志林、范金妹多次报警，但期间有很多陌生人上门要求其搬离，故王志林、范金妹于2014年10月13日无奈搬离，目前王志林、范金妹无固定住所居住。现系争房屋内有人居住，但王志林、范金妹不清楚具体人员情况，王志林、范金妹也不清楚王莉莉的下落。季龙海表示：购房款700,000元中一部分是由季龙海的父母出资，剩余一部分是其储蓄。另外现金100,000元是季龙海支付给张元琛的，当时张元琛给了季龙海一张收据，但季龙海没有找到。派出所曾让季龙海为王志林、范金妹租赁其他房屋居住，但王志林、范金妹拒绝居住，季龙海租赁其他房屋三个月共计支付租金5,000-6,000元，但季龙海无相关租赁凭证提交。现系争房屋由季龙海临时借给朋友居住。原审法院经审理后认为，意思表示真实的合同依法有效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为系争房屋买卖合同是否有效。现结合本案查明事实，作如下认定：首先，关于本案中前后两次委托公证是否真实有效一节。第一次委托公证为王志林、范金妹委托王莉莉办理相关出售系争房屋事宜，已经由河南省南阳市宛南公证处撤销，证明“该项公证书中委托人王志林、范金妹本人未公证现场，被他人冒名办理”，故王莉莉无权向季龙海出售王志林、范金妹及王莉莉共有产权的系争房屋。第二次委托公证为王莉莉转委托张元琛办理相关出售系争房屋事宜，根据转委托书中“转委托人王莉莉依据委托人王志林、范金妹于2014年4月21日的《委托书》为王志林、范金妹的代理人”可见，其法律基础为王莉莉与王志林、范金妹的委托手续真实有效，现该委托手续无效，故转委托自然无效。其次，关于季龙海作为系争房屋买受人是否对系争房屋尽到审慎义务，即是否为善意第三人一节。本案中，季龙海作为系争房屋买受人，其理应对系争房屋的产权及共有情况、结构及居住情况等基本信息进行全面了解，而季龙海从未对系争房屋进行实地看房考察，对产权情况也未进行全面了解，且其自述购买系争房屋的钱款来源与购房目的未提供任何证据予以证明。签订系争合同时，买卖双方未通过经纪机构居间，该合同中对系争房屋的交接日期、违约处理、付款协议等重要条款均未作约定，不符合一般的房屋交易习惯，季龙海对此不能做出合理解释，对于买房此类应尽重大谨慎义务之事项采取草率之做法，法院认为不符合常理。根据季龙海缴纳的税费可知，其计税房款金额为100万元，与其所购买的系争房屋价格存在较大差距。综上所述，法院难以认定季龙海受让系争房屋时为善意，亦难以认定王莉莉与季龙海之间的买卖系争房屋系真实的意思表示，根据合同法相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故王志林、范金妹请求确认系争合同无效的诉请符合相关法律规定，法院予以支持。再次，关于系争房屋房款如何返还一节。季龙海已提供明确证据证明其转账700,000元至梅建伟账户，而梅建伟本人亦对此予以自认，故系争合同确认无效后梅建伟负有向季龙海返还房款700,000元之义务。关于购房款现金100,000元季龙海未提供支付证据，法院难以认定，季龙海可在获取相关证据后另行主张。梅建伟与王莉莉的借贷关系不属于本案审理范围，应另案主张。本案中，系争房屋买卖时所产生的税费，在本合同确认无效后依照相关机构的退税政策执行，权利人可另行主张。王莉莉、张元琛经法院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃提出抗辩等民事诉讼权利。原审法院据此作出判决：一、确认王莉莉与季龙海就上海市闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、季龙海应于判决生效之日起五日内配合王志林、范金妹及王莉莉变更上址房屋产权至王志林、范金妹及王莉莉名下，产生的相关税费由王莉莉和季龙海各半承担；三、梅建伟应于判决生效之日起五日内将700,000元返还季龙海。原审判决后，上诉人季龙海不服，向本院提起上诉称，其于2016年1月25日将张元琛出具的两张共计10万元购房款收条及为王志林、范金妹租赁房屋的租赁合同寄给原审法院，然法院未对此进行质证，就认定季龙海无证据证明购买房屋款项来源。公证机关出具的公证书具有相当公信力，因此，季龙海才会有后续一系列购房行为，在宝山公证处出具的公证书仍具有法律效力的情况下，原审有关转委托无效的认定有悖于法律认知。在王莉莉不出庭、不说明事实情况的情况下，原审却推定季龙海购买房屋非善意，由季龙海承担了不利的法律后果，客观上助长了王莉莉逃避债务的行为，有失法律公平公正。故请求本院撤销原判，将本案发回重审或改判驳回王志林、范金妹的原审诉请。被上诉人王志林、范金妹共同答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人王莉莉未到庭应诉答辩。原审第三人梅建伟述称：其对原审判决第三项结果持有不同意见，梅建伟不同意返还钱款，但就此未提出上诉。同意季龙海的上诉请求。原审第三人张元琛述称：双方房屋买卖真实有效，其同意季龙海的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，季龙海向本院提供了两张共计10万元房款的收条及租赁合同，以证明交易真实性。王志林、范金妹对该材料的真实性及关联性均不予认可。梅建伟表示于己无关。张元琛认可收条的真实性，对租赁合同则不清楚。本院另查明：一、有关张元琛就70万元房款是否出具过收条的问题，季龙海本人在原审法院于2016年1月6日接受法庭询问时陈述：张元琛曾经向其出具过一张70万元的欠条，待房屋过户成功后才将该欠条归还给了张元琛；季龙海代理人二审陈述对此情况不清楚；张元琛二审陈述其没有出具过70万元的收条。二、季龙海购买系争房屋的用途为居住使用，买卖双方对系争房屋户口这一事项未作约定。以上事实由原审、二审庭审笔录及买卖合同为证，可予认定。本院认为，本案二审争议焦点为季龙海在房屋交易中是否属善意购买人。对此，可从交易细节中进行分析。除原审法院考量的几方面之外，以下两点，亦令人存疑。一、季龙海本人与其诉讼代理人及张元琛三人之间，就70万元房款是否出具过收条的相关陈述互相矛盾。二、季龙海购买系争房屋的用途为居住使用，买卖双方却对系争房屋户口这一事项未作约定。结合原审法院审查的其他方面细节，本院赞同原审法院观点，季龙海受让系争房屋时非善意，难以认定王莉莉与季龙海之间的买卖系争房屋系真实的意思表示。季龙海的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。最后，双方若就返还10万元购房款协商不成，季龙海另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人季龙海负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年八月十五日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……