广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初538号原告（案外人）：卢镜锋，男，汉族，1957年2月6日出生，住广州市从化区，委托代理人：陈国昌，男，汉族，1970年7月14日出生，住广州市从化区，被告（申请执行人）：张志辉，男，汉族，1970年2月22日出生，住广州市从化区，被告：钟辉红，男，汉族，1974年7月4日出生，住广州市从化区，被告（被执行人）：潘晓玲，女，汉族，1971年11月9日出生，住广州市从化区，第三人：陈树勋，男，汉族，1973年1月4日出生，住广州市从化区，第三人（被执行人）：广州市德容房地产有限公司，住所地广州市从化区街口城内路192号二楼，工商注册号440122000007812，组织机构代码证68132787-6。法定代表人：胡明飞，职务经理。第三人共同委托代理人：孙文辉，男，汉族，1963年1月27日出生，住广州市从化区，广州市德容房地产有限公司职员。本院于2016年12月23日作出（2016）粤0184执异78号执行裁定书，驳回案外人卢镜锋的异议请求。卢镜锋于2017年1月24日收到执行裁定书，并不服该裁定。本院于2017年2月9日立案受理原告卢镜锋诉被告张志辉、钟辉红、潘晓玲、第三人陈树勋、广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）案外人执行异议之诉，并适用普通程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告卢镜锋及其委托代理人陈国昌，被告张志辉、钟辉红、潘晓玲均到庭参加诉讼，第三人陈树勋、德容公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢镜锋诉称，涉案房产位于广州市从化区街口街中田北路三巷8幢301房，现尚登记在第三人陈树勋名下，但该房屋已于2006年年底因第三人陈树勋（原产权人）的执行案件被法院查封拍卖，被告钟辉红、潘晓玲竞买购得，故房屋实际产权人由第三人陈树勋转移至被告钟辉红、潘晓玲。2009年6月4日，被告钟辉红、潘晓玲与原告签署《房地产买卖合同》，约定将该房屋转卖给原告，约定价款513000元，且原告己将购房款513000元支付给被告。2009年12月31日，被告钟辉红、潘晓玲将该房屋交付给原告使用至今，故涉案房屋产权属于原告所有。房屋交付给原告实际使用后，原告多次向被告钟辉红、潘晓玲提出办理房屋产权证转移登记手续，但两被告均以种种理由推搪，不协助原告办理产权证转移登记手续。原告认为：1、原告与被告钟辉红、潘晓玲签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，且原告已将约定的房屋价款足额支付给被告钟辉红、潘晓玲，涉案房屋已经交付给原告使用，故应当认定原告与被告钟辉红、潘晓玲建立了合法的书面的购房合同关系。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条规定，在对同一标的物权利冲突且均未办理物权登记的情况下应当按照先行受领交付、先行支付价款、先行订立合同的优先次序确定权利，该房屋产权归属原告，原告权利理应受到法律保护。2、原告对标的物享有物权请求权，该权利足以对抗申请执行人的权利。第一，从债权成立时间看，原告与被告钟辉红、潘晓玲签订的合同成立在先，申请执行人查封在后。第二，从占有状态来说，原告从2009年12月31日开始持续、公然占用并使用至今。第三，从权利性质上说，原告是该房屋的实际所有权人，原告享有的是物权请求权，申请执行人享有的仅仅是普通的债务请求权，申请执行人债权不足以对抗原告的物权。3、该房产虽登记在第三人陈树勋名下，实际所有人是原告。该房屋未登记在原告名下，是由于被告钟辉红、潘晓玲以种种理由推搪蒙混过去，不协助原告办理产权证转移登记手续，并非原告自身原因导致不能办理房屋产权登记转移。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，人民法院应当支持原告的诉讼请求，对该涉案房屋不予执行，并判决被告协助原告办理过户登记手续。因此，为维护原告的合法权益，故诉讼来院，请求法院判令：1、不得执行(2015)穗从法执恢字第245号之六裁定，并解除位于广州市从化区街口街中田北路三巷8幢301房的查封；确认涉案房屋归原告所有。2、被告钟辉红、潘晓玲协助原告将广州市从化区街口街中田北路三巷8幢301房(证号：0612664)产权转移登记至原告名下，转移登记的费用按照法律相关规定各自承担。3、本案诉讼费由三被告承担。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交以下证据：1、(2016)粵0184执异78号执行裁定书，拟证明涉案房屋是被执行标的物，原告提出执行异议，但被驳回。2、涉案房屋房地产权证（复印件）（房产证原件估计在第三人陈树勋手上），拟证明涉案房屋仍登记在第三人陈树勋名下。3、《房地产买卖合同》；潘晓玲出具的购房收据；送货单等装修材料相关收据13张、维修费发票1张，橱柜报单1张，手写水电费报价单1张；购买装修材料收据；卫生费、管理费收据；水电费记录单；拟证原告在涉案房屋查封前已经签订购房合同，并全额付清房款，且一直占有、使用至今。被告张志辉辩称，不同意原告的诉讼请求，维持（2016）粤0184执异78号执行裁定书，要求法院继续执行。被告张志辉当庭提交涉案房屋的《不动产登记查册表》，拟证明根据查册表备注，涉案房屋已经拍卖，归被告钟辉红、潘晓玲所有。被告钟辉红辩称，对原告的诉讼请求无异议，但请求原告必须交代清楚事实。一是，钟辉红与张志辉并无债权债务关系；二是，原告未曾联系钟辉红办理过户登记，钟辉红确认涉案房屋已经出让给原告，房屋买卖均由潘晓玲与原告联系，钟辉红并未收取任何钱款；最后，涉案房屋查封完全是因为潘晓玲与张志辉之间的债权债务纠纷。被告钟辉红在本院指定的举证期限内并无证据提交本院。被告潘晓玲辩称，同意原告诉讼请求，对原告起诉的事实和理由均无异议。在竞买涉案房屋后，法院已经向房管部门发出协助执行通知书，因潘晓玲及钟辉红自身原因一直没有办理房屋过户手续。被告潘晓玲在本院指定的举证期限内并无证据提交本院。第三人陈树勋、德容公司未到庭亦未提交书面答辩意见及证据，视作放弃举证、辩证、质证权利。经审理查明：根据广州市从化区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》显示，涉案房屋为广州市从化区街口镇中田北路三巷8幢301房，权利证号0612664，建筑面积201.6平方米，登记权属人为陈树勋（身份证号码：），并备注：2014年12月18日，（2005）从法执字第1228号将上述房产过户给买受人钟辉红、潘晓玲所有（2006年11月14日拍卖过户）。关于原告从化市街口农村信用合作社诉被告陈树勋、潘晓娟借款合同纠纷一案，本院于2005年6月28日作出（2005）从法民二初字第39号民事判决书，判令被告陈树勋、潘晓娟自上述判决发生法律效力之日起10内归还借款本金172219.96元及利息给原告从化市街口农村信用合作社，并承担案件受理费5159元。因被告陈树勋、潘晓娟拒不履行还款义务，原告从化市街口农村信用合作社向本院申请强制执行，本院以（2005）从法执字第1228号案立案执行。该案在执行过程中，本院裁定拍卖被执行人陈树勋名下的涉案房屋，并委托广东德立拍卖行有限公司进行公开拍卖，在2006年8月18日举行的拍卖会上由潘晓玲、钟辉红以28万元的价格竞得涉案房屋。及后，本院向从化市国土资源和房屋管理局送达（2005）从法执字第1228号协助执行通知书，要求该局协助将涉案房屋过户给买受人钟辉红、潘晓玲所有,但买受人钟辉红、潘晓玲一直未到房管部门办理涉案房屋的过户手续。再查，根据原告提交的证据显示，2009年6月4日，陈树勋、潘晓玲、钟辉红作为卖方，卢镜锋作为买方签订《房地产买卖合同》约定涉案房屋以37.5万元转让给卢镜锋，合同签订后7天内支付20万元，余款17.5万元在办理转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；约定合同签订之日起90日内，双方应携带有关资料到从化市房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，双方按约定办理领取过户后的《房地产权证》手续；约定于2009年12月31日将房屋交付使用等。2009年6月4日，潘晓玲出具涉案房屋513000元购房款的三联收据（编号：709603）。本案庭审中，原告自述其与陈树勋多年来有经济往来，存在债权债务纠纷，至2007年为止陈树勋已欠原告18万元，陈树勋承诺将涉案房屋转让给原告作为抵偿部分欠款，剩余转让款原告于2008年-2009年间多次支付给陈树勋以及陈树勋指定的收款人，到2009年签订房屋买卖合同时，由原告与被告钟辉红、潘晓玲、陈树勋四人商定，最后由潘晓玲出具收款收据。但原告未能提交购房款的银行转账凭证。同时，原告确认其与陈树勋之间的债权债务纠纷未经过诉讼、公证或仲裁，其亦未曾起诉请求潘晓玲等人协助办理涉案房屋过户。关于原告张志辉诉被告德容公司、潘晓玲、第三人邝煜文民间借贷纠纷一案。本院于2014年6月5日作出（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书已发生法律效力，上述判决书判令：“一、被告广州市德容房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金230万元及利息（从2013年2月7日起至本院确定的还款日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告张志辉。二、被告潘晓玲对本判决第一项承担连带清偿责任，被告潘晓玲承担保证责任后有权向被告广州市德容房地产有限公司追偿。三、驳回原告张志辉的其他诉讼请求。”因被告德容公司、潘晓玲拒不履行生效法律文书，原告张志辉向本院申请强制执行，本院以（2014）穗从法执字第1812号案立案强制执行。本院在执行过程中，于2014年12月9日作出（2014）穗从法执字第1812号之二执行裁定书，裁定查封属于被执行人潘晓玲和钟辉红共同所有的尚登记在陈树勋名下的涉案房产。此后，根据申请执行人张志辉的申请，本院以（2015）穗从法执恢字第245号案恢复本案执行。2016年5月12日，本院执行干警与第三人钟辉红及其前妻张丽莹【根据本院受理的（2016）粤0184民初4903号原告钟辉红、张丽莹诉被告张志辉、第三人潘晓玲、李广兵、广州市德容房地产有限公司案外人执行异议之诉的证据显示，钟辉红与张丽莹于2016年4月6日登记离婚。】谈话并制作执行笔录，第三人钟辉红及其前妻张丽莹均同意本院整体拍卖涉案房产。本院于2016年5月19日作出（2015）穗从法执恢字第245号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘晓玲和第三人钟辉红共同共有的尚登记在陈树勋名下的涉案房产，以清偿债务。卢镜锋作为案外人向本院提出执行异议。本院于2016年12月23日作出（2016）粤0184执异78号执行裁定书，认为：1、对于案外人主张已付清全部513000元购房款，案外人除提供一张收据外，未提供任何银行转账凭证，故不能认定案外人已支付全部购买价款；2、案外人亦未提供任何已占有异议房产的证据，故无法证明案外人在法院查封以前已合法占有异议房产。因此，案外人对异议房产不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗本院的查封。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定驳回案外人卢镜锋的异议请求。卢镜锋不服该裁定，遂成本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告对本院作出的（2016）粤0184执异78号执行裁定书不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”根据上述规定，法院执行程序中的拍卖成交直接引起物权变动。本案中，陈树勋虽仍为涉案房产的登记产权人，但钟辉红、潘晓玲通过拍卖，竞买购得涉案房屋，因此，涉案房屋的所有权已经转移至钟辉红、潘晓玲。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”根据该规定，对法院执行中的拍卖或以物抵债、继承、受遗赠、合法建造、拆除房屋等非基于法律行为取得的不动产物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律认可该不动产物权并予以保护。而且，只要权利人对该不动产物权不作进一步处分，法律就允许其处于事实状态，并予以保护，而不必强制要求权利人进行登记。但若权利人处分需要办理登记的不动产物权时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。结合本案，钟辉红、潘晓玲竞买购得涉案房屋后，需要转让涉案房屋的，必须先行办理涉案房屋的转移登记，将涉案房屋登记至两人名下，否则，两人转让房屋行为不发生物权效力。因钟辉红、潘晓玲转让涉案房屋时，并未先行将涉案房屋登记至两人名下，只是与卢镜锋签订房屋买卖合同，即使房屋买卖行为以及房屋交付行为真实，该房屋转让并不发生物权效力，只能依据房屋买卖合同产生债权效力。原告诉讼请求确权及房屋过户，因确权是对已有物权法律关系的确认，确权不产生物权变动的效力，如前所述，钟辉红、潘晓玲与原告签订的房屋买卖合同不发生物权效力，且涉案房屋尚未转移登记钟辉红、潘晓玲名下，故原告该项诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。至于原告诉讼请求停止对涉案房屋的执行并解除查封问题，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告对涉案房屋仅享有债权，而该债权为普通债权，并不具有优先性，故不能排除本院对涉案房屋的执行。如前所述，涉案房屋的所有权已经转移至钟辉红、潘晓玲，钟辉红及其前妻张丽莹在本院执行阶段亦同意法院整体拍卖涉案房屋，故本院查封、拍卖涉案房屋并无不当。因此，原告该项诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第四百九十三条之规定，判决如下：驳回原告卢镜锋的诉讼请求。本案受理费8930元（原告已预交），由原告卢镜锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖少珍审 判 员  梁冠宁人民陪审员  郑艺林二０一七年十月二十三日书 记 员  刘晓君李小莹