浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1640号
原告：章仁芳。
被告：嵊州市雅邦房地产开发有限公司。
法定代表人：张善昌。
原告章仁芳与被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司（以下简称雅邦房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法由审判员张洪适用简易程序于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告章仁芳到庭参加诉讼。被告雅邦房地产公司的法定代表人张善昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章仁芳起诉称：2010年8月11日，原告与被告签订了二份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于嵊州市城南新区高杨路江南春城10幢2单元301和302室商品房，房价款为766850元。合同在第十六条关于产权的登记中约定“出卖人承诺于2012年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”，合同在该条中同时约定出卖人在前款约定的期限30日以后仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。原告已按合同约定付清全部房屋价款，但被告未按约交付房屋权属证书或登记证明的合同义务，直到2014年5月31日，被告才开具了完整的办证税务发票。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法、有效，双方均应全面履行。被告的迟延交付行为显已违约，应依约承担延期办证的违约责任。为维护其合法权益，原告起诉请求判令被告支付原告自2012年9月1日起至2014年5月31日止以购房款766850元的每日万分之二点五计算的迟延办证违约金。
被告雅邦房地产公司提交书面答辩意见称：一、原告在被告处购买的商品房迟延取得房产证的原因不在于被告，而是由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修部分业主不交纳物业专项维修资金所共同造成的，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、法律、政策及情势变动原因。本案所涉商品房取得房产证迟延最主要的一个原因是建筑误差超面积900余平方米（计容积率部分）被迟延处理，建设工程竣工规划核实被延迟通过。在原告与被告签订合同之时，浙江省规制规划验收法律规范是《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》与《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》，根据这两个规定，被告只要补交土地出让金及规费即可完成补救，手续简单、处理时间很短。2010年10月1日，《浙江省城乡规划条例》开始实施，原《浙江省〈实施中华人民共和国城市规划法〉办法》被废止，2011年4月1日《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》开始实施，原《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》被废止，被告的违建行为被列为严重违法行为，违建部分须经行政处罚，应没收实物或违法收入，处理程序复杂、繁琐，法律规范的变动导致了情势的变更，新法的实施增加了办理房产证的复杂与繁琐程度，直接导致办理房产证时间的延长，大大超过了双方订立买卖合同时的预期。在实际操作中，嵊州市城市管理执法局从2011年8月开始行政处罚至土地复核验收结束用了一年八个月时间。2、政府行为迟延的原因。被告在2010年11月5日一期建设工程竣工、2011年1月14日二期建设工程竣工后即积极开展办理房产证工作，2011年3月申请竣工规划验收，测量后嵊州市城南建设管理委员会于同年6月17日告知有违建应处罚，由于当时《浙江省城乡规划条例》、《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》的实施，须由嵊州市城市管理行政执法局进行处罚，同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发函给嵊州市城南建设管理委员会，要求在违法、违规行为未办结前暂缓办理相关手续，至2012年12月行政处罚的结束，耗时一年四个月之久，政府行政处罚行为的拖延与迟缓直接导致了办理房产证的迟延。3、少数购房业主违章装修原因。2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发给嵊州市城南建设管理委员会函中明确载明：经现场勘查发现，该商住楼尚存在违章扩建、违章装修等违法、违规行为，表明少数购房业主在房屋接收装修过程中有违章现象，直接导致了规划验收的进行。4、由于部分业主对于专项物业维修资金应补交部分经被告公示与发送短信催收仍拖欠，导致被告无法收齐全部专项物业维修资金，嵊州市住房与城乡建设局不予出具收齐全部专项物业维修资金证明，迟延办证的责任在于应补交专项物业维修资金而未补交的业主。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……，该条规定强调的是由于出卖人原因造成的应承担违约责任，本案造成房产证迟延的原因在于上述原因，因此，被告无须承担违约责任。虽然原、被告在合同有约定交付房产的期限，但房产证并不是由被告意志决定颁发，它是一个被告申请、政府颁证相结合的行为，被告履行积极申请义务，不存在过错，由于上述种种原因共同造成房产证取得迟延，将该迟延的责任归咎于被告显失公平。二、退一万步讲，即使被告应按合同约定承担违约责任，原告对于违约金的请求虽按买卖合同约定的违约金已经下调，但该请求仍明显高于所造成的实际损失，被告承认迟延取得房产证会对被告在房地产权利行使上有一点影响，但作为以金钱衡量的实际损失上，在商品房价格不断上涨的现实市场背景下，大部分原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益的损失上几乎没有。故被告要求由法院根据实际损失的情况进行相应的调减。
原、被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据，现将举证、质证及认证意见阐述如下：
原告提供了以下证据：证据1、商品房买卖合同2份，证明原告向被告购买房屋，房价款为766850元，被告于2012年7月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告；被告如不能按约定期限交付权属证书，应向原告支付已交付房款每日万分之五的违约金。
证据2、销售不动产统一发票2份，证明原告已经按合同约定付清全部房款。
被告在收到本院发送的起诉状副本及证据副本后，未对原告主张的证据提出相关异议，也未出庭参加诉讼活动，视为放弃质证的诉讼权利。本院对上述证据的认证意见为：证据1、2，符合证据采信原则，可以作为认定本案事实的依据。
被告提供了以下证据：证据3、2011年3月2日的工程质量监督报告1份，证明被告的一期工程在2010年11月5日竣工验收，二期工程在2011年1月14日竣工验收。
证据4、2011年3月18日建设项目竣工规划验收申请表1份，证明被告在工程竣工验收后积极办理房产证等相关工作。
证据5、2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会的告知单1份，证明被告开发的商品房有建筑面积误差。
证据6、2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局出具的关于暂缓办理商住楼项目相关手续的函1份，证明嵊州市城市管理行政执法局告知有建筑误差暂停办理房产证等手续。
证据7、2012年12月7日行政处罚决定书1份，证明嵊州市城市管理行政执法局对被告的建筑误差作出行政处罚，时间历时1年零4个月。
证据8、2013年1月28日浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程规划许可证、嵊州市经营性用地竣工复核验收表各1份，证明在规划验收后历时2个月才进行土地规划验收。
证据9、土地使用权证1本，证明土地使用证已经办理。
证据10、嵊州市房地产管理委员会函1份，证明嵊州市房地产管理委员会于2013年9月16日发函通知被告可办理房屋总证，被告已具备除收齐房屋专项物业维修资金外的办理房产总证条件，但因原告方的原因导致房屋专项物业维修资金无法缴齐。
证据11、嵊州市人民政府办公室文件1份，证明部分业主不补交专项物业维修资金导致办证延迟，经嵊州市人民政府协调后才能办理。
原告经质证称对于证据3-11的真实性由法院审核认定，但上述证据不能达到被告的证明目的，恰恰反映了被告存在多处违反行政法规的行为，证明了房产总证不能办理的责任在于被告的事实。
对被告提供的上述证据，本院认证认为：经本院审核，对证据3-11的真实性予以认定，但上述证据反映的事实不能达到被告的证明目的。
为查明本案事实，本院向嵊州市房地产管理委员会调取了办理总证审批表1份，证明2014年3月25日，嵊州市房地产管理委员会审核通过了江南春城小区的房屋初始登记，原告的房屋所有权证此后已可办理。该证据经原告质证对真实性无异议，但认为至此被告只完成了办理权属证书的一半义务，不能证明办理土地权属证书的条件已成就。该证据符合证据的真实性、合法性原则，亦与本案具有关联性，本院予以认定。
经审理查明，2010年8月11日，原告与被告签订了二份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于嵊州市城南新区高杨路江南春城10幢2单元301和302室商品房，房价款为766850元。合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2012年7月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金等内容。原告已按合同约定付清全部购房款。2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会告知嵊州市城市管理行政执法局，认为江南春城商住楼项目存在超面积行为，建议依法处理。同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局函告嵊州城南建设管理委员会，对江南春城商住楼项目的违法违规行为已立案查处，请暂缓办理相关手续。2012年12月7日嵊州市城市管理行政执法局对被告作出了行政处罚决定书。2013年4月13日嵊州市国土资源局对江南春城用地项目进行竣工复核验收，同意办理分割土地使用证。2013年9月16日嵊州市房地产管理委员会发函被告，要求其抓紧提供现有登记资料，以便提前审核，缩短办证登记时间。2014年2月24日，嵊州市人民政府办公室对嵊州市城南新区管委会的请示报告作出批复：雅邦房地产开发有限公司按规定足额缴纳企业应该承担的相关费用后，同意为江南春城的房产项目办理房产总证，并为缴齐物业维修金的小业主办理房产分证。2014年3月25日，嵊州市房地产管理委员会审核通过了江南春城小区的房屋初始登记。2014年5月31日，被告开具了完整的办证税务发票。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付土地、房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告虽辩称由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成了房产证的迟延取得，故原因不在被告处，但本院认为，根据查明的事实可知，被告违反建设工程规划许可证规定进行超面积违法建设，被告应当对其违法行为承担相应责任，故被告对其延迟交付房屋权属证书的行为应当依约承担违约责任。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已明确约定为按每日万分之五计付，现原告已自行将违约金数额下调为每日万分之二点五计付，并自愿表示从2012年9月1日起计算违约金，本院对此予以支持。被告要求再行下调违约金数额的主张与法律不符，本院不予采纳。2014年3月25日，嵊州市房地产管理委员会审核通过了江南春城小区的房屋初始登记，讼争房屋所有权证和国有土地使用权证办理条件至此已成就。故本院对原告要求被告支付自2012年9月1日起至2014年3月25日止的按购房金额每日万分之二点五计付逾期交付权属证书违约金109468元（766850元×0.025%×571＝109468元）的诉讼请求，予以支持。根据本案现有的证据和事实，被告并不负有将讼争房屋所有权证书和国有土地使用权证书交付给原告的法定义务，被告应当履行的是协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务。同时，原告在讼争房屋所有权证和国有土地使用权证办理条件成就时，也应积极申请办理，避免损失无端扩大。故对原告的其余诉讼请求，本院依法不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、嵊州市雅邦房地产开发有限公司应支付章仁芳自2012年9月1日起至2014年3月25日止逾期交付房屋权属证书违约金109468元，款限本判决生效后十日内付清。
二、驳回章仁芳的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2746元，依法减半收取1373元，由原告负担173元，被告负担1200元（款限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费2746元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 张 洪
二〇一四年八月二十五日
书记员 周君萍
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。