重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01414号
上诉人（原审原告）：秦从国，男，生于1955年9月25日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭登福，重庆星兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭启海，男，生于1973年3月10日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审被告）：谭强明，男，生于1951年1月13日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。
上诉人秦从国与被上诉人谭启海、谭强明房屋买卖合同纠纷一案，秦从国不服石柱县人民法院（2015）石法民初字第02582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日对上诉人秦从国及其代理人谭登福，被上诉人谭强明、谭启海及其共同委托代理人谭登忠进行了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年12月15日，谭启海与秦从国签订《售房合同》，约定甲方（谭启海）将位于石柱县石桥子兰前街2号新修的祥和苑第五楼2号面积106平方米，房屋结构为砖混结构，室内给水系统，由厨房到底楼外墙面水表处，按建筑面积1500元／平方米计算，总价159000元，卖给乙方（秦从国）。秦从国可留2000元在谭启海代办完房产证后，把房产证交给秦从国时付清。谭强明作为在场人在该协议上签字。合同签订后，秦从国向谭启海支付了157000元。同日，谭启海向秦从国交付了房屋。但至今案涉的房屋没有办理房屋产权登记。
另查明：2007年，谭启海、谭启洋与秦宗林在石柱县南宾镇城东兰前街联合建房，于2007年1月22日取得重规建证石柱字第（2007）003号建设工程规划许可证，2007年1月23日取得石柱县城建设规划管理放线卡。2015年，谭启海、谭启洋缴纳县城规划区内城市建设配套费、防空费等费用。2015年6月15日，石柱县城乡建设综合执法大队对谭启海、谭启洋、秦宗林作出行政处罚决定书，对三人擅自改变建设工程许可证的内容超建房屋面积101.38平方米的行为处罚5069元，该罚款现已缴纳。
秦从国一审诉称：谭启海、谭强明是父子关系，系石柱县南宾镇石桥子兰前2号祥和苑商品房开发商。2008年12月1日谭启海、谭强明收到秦从国购房款157000元，将已竣工的石柱县南宾镇石桥子兰前街2号祥和苑商品房5-2号106平方米套房出售给秦从国，并给出具了收条。2008年12月15日秦从国与谭启海、谭强明签订了《售房合同》，约定所售商品房的位置、结构，房价为每平方米1500元，总价款159000元，秦从国可留2000元在谭启海、谭强明代办完房产证后交给秦从国后付清，交房时间为2008年12月15日前，合同未尽事宜按照《经济合同法》及相关法规执行，如产生分歧可向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。6年多来，秦从国数十次要求谭启海办理房地产权证无果，给秦从国带来经济损失85848元。秦从国起诉请求：判令谭启海、谭强明给秦从国办理房地产权证书，开设独立的水户口，安装独立水表，并承担相关的费用，赔偿秦从国逾期办理房屋产权证损失85848元，本案诉讼费由谭启海、谭强明承担。
谭强明、谭启海一审辩称：秦从国明知其购买的房屋为违法建筑，系甘冒风险的行为，表明其自愿承担购买违法建筑的法律后果。根据合同的记载，秦从国与谭强明、谭启海对代办房地产产权证没有明确的约定，其就所售房屋办理房地产权证的事宜系委托代理关系，秦从国应支付相关的办证费用和提供必要的证件和资料，才能为秦从国代办房地产权证。而且谭启海、谭强明现在正为秦从国代办房地产权证，没有违约，不承担违约责任。合同对开设水户口、安装独立水表没有约定，谭启海、谭强明也不承担此义务。秦从国请求赔偿逾期办证损失属于债权，适用请求权时效制度，不应得到支持。请求驳回秦从国的诉讼请求。如果法院认为谭启海、谭强明应承担违约金，秦从国请求的金额也过分高于实际损失，请求人民法院予以调整。
一审法院认为，签订本案售房合同的双方是谭启海和秦从国，谭强明不是合同当事人，不应承担民事责任。本案至今未办理房地产权证的根本原因是谭启海擅自改变建设工程许可证许可的内容，修建房屋超过规划的建筑面积，谭启海在2015年才缴纳相关规费，并接受行政处罚。在秦从国接房后以逾六年之久，该房屋尚未能办理房屋产权证。由于本案谭强启海不是房地产开发企业，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。秦从国付款和谭启海交房义务均已履行，双方合同的主要义务已经履行，办证仅为谭启海的随附义务，同时秦从国也未提交谭启海逾期办证所致实际损失的相关证据。根据秦从国的购房款数额和双方实际履约情况、过错程度等因素，本院酌定谭启海赔偿秦从国3000元。由于双方在售房合同中未约定办理产权证的费用由谁承担，所以秦从国也应按照法律、法规的规定承担相应的税费。售房合同对开设水户口、安装独立水表没有约定，因此，秦从国该项请求，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭启海在判决生效后三个月内为秦从国办理房屋所有权登记手续（以该房屋按照法律、政策规定能够办理产权证为前提）；二、谭启海在判决生效后三日内赔偿秦从国3000.00元；三、驳回秦从国的其他诉讼请求。
秦从国不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：1.双方在《售房合同》第四条第二款约定了谭启海代办房产证，说明双方约定办证是谭启海和谭强明的主要义务。根据法律规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还负有转移标的物的义务。在房屋买卖中，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两层次的义务，对作为不动产的房屋，仅仅交付房屋使用无法实现买受人的卖房目的，只有办理了房产证才能发生物权变动的效力，故办证为房屋买卖的根本目的。涉案房屋产权证迟迟不能办理，是因为谭启海、谭强明违规开发建设且长期不愿意缴纳罚款导致的，按照原审第一项判决内容，谭启海和谭强明完全可以以房屋还不具备法律、法规规定的条件为借口，不履行办证义务。2.本案应当确定谭强明、谭启海违约办证给秦从国造成的损失。虽然谭启海、谭强明是自然人，但其修建房屋出卖的性质，与房地产开发企业没有本质区别，因此，虽然《合同法》和其他法律对自然人开发出卖房屋逾期办证应当承担违约责任没有规定，但是可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，确定出卖人逾期办证的违约责任。根据该司法解释规定，可以秦从国所付房款参照银行同期计收逾期贷款利息确定其损失。
谭启海，谭强明答辩称：1.《售房合同》第四条第二款约定：“乙方（秦从国）可留2000元在甲方（谭启海）代办完房产证后，甲方把房产证交给乙方时付清。”按此约定，房产证的办证义务应由秦从国承担，谭启海、谭强明仅仅是代为办证，且办证需要提交秦从国的身份证复印件、买卖合同、不动产发票、房地产权登记申请书、缴纳契税的完税凭证等证件和资料，是需要双方当事人相互配合、协助的，此种义务是合同的附随义务。2.本案不适用《商品房买卖合同司法解释》的规定来确认秦从国因迟延办证的损失。本案涉案标的物不是商品房，而是私人建造的住宅房。谭启海、谭强明不是房地产开发商，不具备房地产开发资质，其与秦从国签订的《售房合同》不属于商品房买卖合同，秦从国主张谭强明、谭启海于交房后90日内办理房地产权证既没有合同约定，也没有法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。
本院二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点：一是本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；二是谭启海、谭强明应否承担逾期办证违约责任。针对以上焦点，评述如下：关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《售房合同》签订的双方当事人是谭启海与秦从国，谭启海作为自然人不具备房地产开发企业的资质，因此即使本案是因为房屋买卖产生的纠纷，也不应当适用该司法解释的相关规定。关于焦点二，根据合同相对性原则，合同只对签订合同的双方当事人具有约束力，虽然谭启海与谭强明是父子关系，谭强明作为在场人在《售房合同》上签字，其只能作为证明人，而不是合同买卖双方当事人，谭强明不负有履行合同的义务，不应当对秦从国承担任何合同责任。庭审中，虽然秦从国未提交证据证明其办证损失，但从实际公平的角度考虑，一审法院酌定判决谭启海赔偿秦从国损失3000元，也并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费973元，由秦从国负担863元，谭启海负担110元；二审案件受理费973元，由秦从国负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 何 晶
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 谢 一