河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀11民终268号上诉人（原审原告）：衡水国泰资产经营有限公司，住所地：衡水市人民中路24号，统一社会信用代码：911311027926874360。法定代表人：黄永宁，该公司经理。委托诉讼代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵文明，男，1964年2月2日出生，汉族，衡水市桃城区胡家庄村人，现住。委托诉讼代理人：刘文静，女，1979年1月1日出生，汉族，衡水市桃城区胡家庄村人，现住，职业，个体工商户，赵文明之妻。上诉人衡水国泰资产经营有限公司（以下简称：国泰公司）因与被上诉人赵文明房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国泰公司委托的诉讼代理人严兴福、被上诉人赵文明委托的诉讼代理人刘文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：一、请求依法改判赵文明向我公司支付租赁费106250元及逾期付款违约金175312.5元，共计281562.5元（租赁费暂计算至2016年6月30日，违约金暂计算至2016年7月15日，后期继续计算至租赁费及违约金全部清偿之日止）；二、与本案有关的诉讼费由赵文明承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人没有证据证明《榕花街门店租赁费明细表》是我公司出具的，也没有证据证明是我公司的“要约”，我公司未出具过该明细表。2、被上诉人向法庭提供的书面证明系证人证言，但证人未到庭接受质询，其证言不能作为证据使用。且证人都是承租人，与本案均有利害关系，不应采信。二、一审判决适用法律错误。1、双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，但一审判决内容却超出了合同的约定，没有法律依据。2、退一步讲，假如《榕花街门店租赁费明细表》构成“新的要约”，但其对调整的期间没有明确，而“要约”没有溯及力，一审也没有人的“承诺”的时间。我公司要求被上诉人支付的是2016年2月1日至2016年6月30日期间的租金，显然不受该“要约”的约束。三、一审判决对违约金的计算错误，应当按照合同规定计算违约金。赵文明辩称：一审判决正确，国泰公司的上诉理由不能成立。国泰公司向一审法院起诉请求：一、要求赵文明支付租赁费106250元，及逾期付款违约金175312.5元，共计281562.5元（租赁费暂计算至2016年6月30日，违约金暂计算至2016年7月15日，后续继续计算至租赁费及违约金付清之日止）；二、由赵文明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月1日，赵文明作为承租人与案外人衡水市轻工联社（以下简称：衡水市轻工联社）签订《房屋租赁合同》，约定由赵文明承租衡水市轻工联社位于衡水市桃城区榕花街2号门店，年租赁费为255000元，租赁期限为3年，即2014年7月1日至2017年6月30日止，同时，双方对缴费方法、解除条款以及其他双方权利义务内容作出约定。2016年2月1日，衡水市轻工联社与国泰公司签订《房屋抵顶借款协议书》，约定衡水市轻工联社将其包括本案涉案门店在内的6套门店抵顶给国泰公司。2016年1月28日，衡水市轻工联社向赵文明送达《债权转让通知书》，载明“决定自2016年2月1日起，将我中心对你方自2016年2月1日之后的所有债权依法转让给衡水国泰资产经营有限公司，与所转让债权相关的其他权利也一并转让”，并要求赵文明自接到通知书后向国泰公司履行全部义务。赵文明分别于2015年7月22日向衡水市轻工联社汇款50000元；于2015年8月18日向衡水市轻工联社汇款20000元；于2015年9月11日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年10月9日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年11月10日向衡水市轻工联社汇款10000元，合计100000元。赵文明及同时承租衡水市轻工联社其他门店的商户均陈述于2016年5月18日左右收到国泰公司出具的《榕花街门店租赁费明细表》，明细表显示赵文明原租赁费为每年255000元，降租后年租赁费为153000元，2016年2月至2016年12月应交租赁费为140250元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。本案中，2014年11月1日，案外人衡水市轻工联社与赵文明签订《房屋租赁合同》。2016年1月28日，案外人衡水市轻工联社将债权转让通知书送达给赵文明。自赵文明接到债权转让通知书时，赵文明作为债务人应当向债权受让人即国泰公司履行房屋租赁合同约定的义务。赵文明以其未持有《房屋租赁合同》，其与衡水市轻工联社最初签订合同日期为2015年5月13日，后又重新签订合同，日期变更为2015年11月1日，以及衡水市轻工联社存在欺诈、胁迫行为为由提出抗辩，认为该租赁合同无效，但未提供证据足以证明其主张，且其与衡水市轻工联社重新签订合同的时间，并不当然影响合同的效力，故�赵文明所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，包括赵文明在内的承租商户均陈述国泰公司于2016年5月出具《榕花街门店租赁费明细表》，且3、4、6号门店的经营者已按照该租赁费明细表向国泰公司缴纳租赁费，结合双方当事人提交的证据及陈述，确信赵文明主张该租赁费明细表由国泰公司出具的事实存在高度可能性，故对于国泰公司向赵文明出具《榕花街门店租赁费明细表》的行为，应认定为其作为租赁门店的权利受让人向承租人作出的新的要约，即就本案涉案的门店的租赁费作出新的价格要约，该《榕花街门店租赁费明细表》（要约）系2016年5月作出，但并未载明付款期限，赵文明作为受要约人有权在合理期限内作出是否同意该要约的意思表示，且有理由相信该要约为不可撤销，故赵文明作出按《榕花街门店租赁费明细表》执行的意思表示，构成对要约的承诺，即双方当事人对涉案门店的租赁费调整达成新的合意，赵文明作为涉案门店的承租人，应当按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费153000元/年向国泰公司支付租赁费。赵文明与案外人衡水市轻工联社房屋租赁合同明确约定的租赁费为255000元/年，但赵文明以案外人衡水市轻工联社允诺自第二年度起按照市场价支付租赁费为由提出抗辩，国泰公司作为涉案门店�权利义务承受人对此不予认可，且赵文明亦未提供充足证据予以证明其主张，故对赵文明所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。赵文明主张其向衡水市轻工联社支付的100000元租赁费为榕花街1号门店以及榕花街2号门店的第二年度租赁费，但其所提供的转账汇款记录显示的付款人均为赵文明，赵文明亦未提供证据证明衡水市轻工联社认可该项费用为两间门店的租赁费，故赵文明向衡水市轻工联社转账汇款的行为应认定为榕花街2号门店租赁费的支付。赵文明未按照合同约定支付第二年度（2015年7月1日至2016年6月30日）租赁费，故国泰公司有权要求赵文明支付自2016年2月1日起至2016年6月30日止的租赁费，该租赁费按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费标准计算合计为63750元（年租赁费153000元÷12个月×5个月＝63750元）。根据《中华人民共和国合同法》�一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵文明未按其与案外人衡水市轻工联社签订的《房屋租赁合同》约定的期限即前一年租赁期间届满前15天支付第二年度租赁费，故其应当承担违约责任。按照该租赁合同约定，违约金支付标准为每逾期一日支付应缴纳租赁费1%计算，自2015年7月1日起至债权转让之日（2016年2月1日）止，赵文明每日应缴纳租赁费为708.33元（255000元÷360天=708.33元），赵文明应当支付的违约金为708.33元×1%×180天＝1275元；自债权转让之日起赵文明每日应缴纳租赁费为425元（153000元÷360天=425元），赵文明应当支付的违约金应以425元为基数，乘以百分之一再乘以实际天数。对于赵文明陈述榕花街道路改造工程影响被告的经营活动，�因素是否构成情势变更与本案不属于同一法律关系，且赵文明亦未以此提出相应诉讼请求，故本案不予理涉，权利人可另行主张。综上，遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、被告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司2016年2月1日至2016年6月30日租赁费63750元；二、被告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2015年7月1日起至2016年2月1日止的违约金1275元；三、�告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2016年2月1日起至本判决确定给付之日止的违约金（该违约金按照425元乘以百分之一乘以实际天数计算）四、驳回原告衡水国泰资产经营有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点是被上诉人主张上诉人承诺在原房租基础上下浮40%是否成立。国泰公司受让自衡水市轻工联社的房租债权涉及榕花街1-6号门店，其中3、4、6号门店的经营者已按照案涉租赁费明细表向国泰公司缴纳租赁费，涉诉的为1、2、5号门店，赵文明承租其中的2号门店。赵文明一审所提供证据，挣够证实其与其他门店承租人曾多次向衡水市国资委、衡水市轻工联社及国泰公司反映因榕花街整体改造造成经营困难，故而要求下调租金。本案二审中，赵文明补交了国泰公司工作人员要求承租商户交纳租金的短信、3、4号门店承租人交纳租金凭条、6号门店承租人交纳租金凭条等证据，该组证据结合涉诉门店承租人的证言及其租赁合同的实际履行情况，可以确信《榕花街门店租赁费明细表》系由国泰公司向承租人出具的事实存在具有高度可能性。同时，鉴于赵文明对明细表所记载内容予以认可，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，应认定双方当事人对涉案门店的租赁费调整达成新的合意。赵文明主张其应按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费153000元/年标准向国泰公司支付欠付的租赁费合理合法，应予支持。关于违约金的问题，一审法院依照房屋租赁合同、《榕花街门店租赁费明细表》所载租金数额，并参照房屋租赁合同所约定违约金计�标准所确定的违约金计算方法并无不当，双方当事人应据此执行。综上所述，上诉人国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1783元，由上诉人衡水国泰资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  付圣云审判员  王江丰审判员  杨建一二〇一七年三月九日书记员  王 超