安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6968号
上诉人（原审原告）：张毅，男，1990年1月25日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：徐亮，安徽锦和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥拓基房地产开发有限责任公司，住所地合肥市高新区拓基城市广场金座A办公楼27层。
法定代表人：罗雄华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。
原审第三人：合肥拓基物业管理有限责任公司，住所地合肥市高新区长江西路拓基城市广场金座A办2801室。
法定代表人：肖业文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人张毅与上诉人合肥拓基房地产开发有限责任公司（以下简称拓基房产公司）、原审被告合肥拓基物业管理有限责任公司（以下简称拓基物业公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张毅上诉请求：撤销原判，依法改判拓基房产公司支付张毅逾期办证违约金21000元，或撤销一审判决发回重审。事实与理由：双方合同中关于违约金条款的约定是双方真实意思表示，该合同是格式合同，由拓基房产公司单方制作，依据相关法律规定，对合同解释不一致的，应当对相对方作出有利的解释。截至庭审，拓基房产公司未提出对该条款进行任何撤销的诉讼。拓基房产公司销售的房屋存在百分之五十左右的业主的违约金条款约定为0.5，不是一审法院所述的单独的笔误，一审认定由于违约交房对张毅造成损失大小的约定与事实的认定相违背。一审对于违约金的数额适用法律错误。
拓基房产公司针对张毅的上诉辩称，该合同不是格式合同，并未拓基房产公司制作，该合同的首页明确是国家工商行政管理局和建设部监制的，所有内容都是房屋产权登记部门所硬性规定的，不存在任何对合同提供者解释不利的适用的条件。
拓基房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张毅全部诉讼请求。事实与理由：1、依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，办理权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务及提供办理权证相关材料的义务。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，故办理房产证并非开发商的法定义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确的出卖人的责任是将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该违约金是对开发商延期履行报备义务的惩罚性条款，并非对于开发商延期办证义务的惩罚性条款。结合《城市房地产开发经营管理条例》的规定和合同约定，拓基房产公司不具备办证义务，也不应当使用该条款认定拓基房产公司存在逾期办证的违约责任。2、拓基房产公司不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。双方在签订《商品房买卖合同》时，房产证系房产局办理，具体程序是拓基房产公司向房地产主管部门提交建设规划许可证、商品房预售许可证，竣工验收材料，经审查后完成商品房初始登记。之后按揭贷款的购房人房产证由拓基房产公司代为办理，非按揭购房户房产证可以由其自行办理或者拓基房产公司代为办理。在项目用地上全部项目按规划整体竣工后，才能进行土地权籍调查，进行土地分割，办理每一户的土地证。后鉴于国家政策的变动，房产证和土地证合并为不动产产权证，办证主管部门由原来的房产局变更为国土局。直至2016年5月30日国土资源部发布《不动产登记操作规范（试行）》之前，合肥市不动产登记具体需要哪些材料、存在哪些程序变动都属于探索期。该规范试行后，才明确了房屋所有权首次登记前需要进行不动产权籍调查，而权籍调查需要委托测绘机构测绘，测绘结果提交国土部门审核。在整个委托测绘-
测绘单位测绘-
国土部门审核测绘成果至少需要3个月的时间，这个时间远超过合同约定的60日。参照合同法司法解释二第二十六条的规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，系属于可以变更或解除合同的条件，一审法院无视情势变更的政策和实践环境，径直依据合同约定60日和司法解释的90日判决拓基房产公司承担责任不合理。
张毅针对拓基房产公司上诉辩称，双方签订的合同以及补充协议，明确约定了由拓基房产公司办理房产证，张毅在指定的期限内缴纳了相应的费用，已经完成了合同义务，拓基房产公司没有在指定的期限内办理产证，应当承担违约责任，本案不适用情势变更原则。依据省高院的指导意见，拓基房产公司需要在办证期限最后三十个工作日提交办证费用及资料才能免除责任。
张毅向一审法院起诉请求：1、判令拓基房产公司立即为张毅办理位于合肥市蜀山区的房屋产权证；2、判令拓基房产公司支付张毅逾期办证违约金210000元，第三人拓基物业公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被拓基房产公司承担。
一审法院查明：2014年3月3日，张毅与拓基房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张毅购买拓基房产公司开发的位于合肥市蜀山区房屋一套。合同约定房屋的建筑面积为89.2平方米，总价为人民币709334元，买受人采取按揭方式付款。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5向买受人支付违约金。3、如因买受人未送齐相关资料并付清全部房款、办证等相关费用的，出卖人有权不履行产权登记义务。因买受人原因造成办证延误的，出卖人不承担责任。”合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任等其他相关内容作出约定。2014年3月12日，双方签订《合同补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件四，该协议第二条约定：合同中的商品房价格中不含房产证、土地证等有关权证办理费用，该类费用在买受人收房时由出卖人按政府相关规定代为收取。买受人以银行按揭方式付购房款的，房产证由开发商办理，买受人不缴纳办证费用或送齐办证资料的，应承担逾期收房的违约责任；买受人以其他方式付购房款而拒付办证费用或不送齐办证资料的，出卖人为买受人办理产权证的义务免除。2016年4月30日，拓基房产公司将涉案房屋交付给张毅使用。2016年5月3日，张毅向拓基物业公司缴纳办证费用人民币21335.34元。2016年7月18日，拓基房产公司将包含涉案房屋在内的完整办证材料提交给房产办证部门。2017年4月份，拓基房产公司向张毅交付了涉案房屋的房屋产权证。一审庭审中拓基房产公司明确双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条中约定的“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5向买受人支付违约金”中因笔误在“0.5”后少写了“%”，且在发现后已经要求张毅更改，张毅不予配合。同小区其他购房户的该条款约定为“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。
一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同签订后张毅交纳了全部的购房款，拓基房产公司将涉案房屋亦进行了备案登记。后拓基房产公司在规定的期限内向张毅交付了涉案房屋，张毅在接受涉案房屋时亦向拓基房产公司缴纳了全部的办证费用。根据合同约定，张毅应当在2016年4月30日实际交房后的60天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但拓基房产公司未能提供证据证实其在上述规定的期限内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使张毅在司法解释规定的90日内未能取得房屋权属证书，其原因在于拓基房产公司，拓基房产公司应当承担违约责任。关于逾期办证的违约金，虽然合同中约定:如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5向买受人支付违约金，但是考虑根据逾期办证的给张毅可能造成的损失以及同小区其他购房者《房屋买卖合同》中关于此种情形的约定，该院认为此处书写应属笔误，因此该院支持张毅按照全部购房款的0.5%要求拓基房产公司支付逾期办证违约金3546.67元（709334元×0.5%），张毅主张的超过部分，不予支持。拓基房产公司辩称办证迟延系因产权初始登记所需流程变化所致，但是拓基房产公司未能在规定的房屋交付后60日内将办证资料提交报产权登记机关备案显然影响后期产权证的及时办理，因此对于拓基房产公司的此辩称，该院不予采信。因涉案房屋的产权证已经办理且产权证书张毅已经收到，因此对于张毅要求拓基房产公司为其办理位于合肥市蜀山区的房屋产权证的主张，不予以支持。第三人拓基物业公司并非涉案合同的当事人，张毅要求其承担连带责任，缺少事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥拓基房地产开发有限责任公司在判决生效之日起十日内支付张毅逾期办理产权证违约金3546.67元；二、驳回张毅的其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取为2225元，由张毅负担2000元，合肥拓基房地产开发有限责任公司负担225元。
二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。
本院认为，2014年3月3日，张毅与拓基房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2016年4月30日，拓基房产公司将案涉房屋交付张毅。拓基房产公司于2016年7月18日将相关材料报送不动产登记部门。张毅主张拓基房产公司违反前述合同约定，拓基房产公司抗辩逾期系因办证流程变更导致，不属于违约。本院认为，《中华人民共和国物权法》确立了统一的不动产登记原则。合肥市自2016年4月8日开始实施不动产统一登记，房屋产权登记程序、登记机构均随之发生了变更，房产公司报送新建住房权属登记材料中新增加了权籍调查资料，而权籍调查的相关测绘工作需委托第三方机构进行，因存在新旧政策实施的衔接问题，新的不动产登记操作存在逐步探索、规范的过程，至2016年5月30日，国土资源部发布《不动产登记操作规范（试行）》，对不动产登记的流程、规则等进行进一步的细化规定。拓基房产公司虽然至2017年7月18日将相关资料报送登记机构，但其举证能反映其在此之前积极履行缴纳税费等相关办证义务。故，因合同签订后发生办证政策变更的客观情况，拓基房产公司报送材料超出合同约定期限18天，该时间未超出合理期限，一审判决拓基房产公司承担逾期办证违约责任不当，本院予以纠正。
综上，拓基房产公司的上诉理由成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2324号民事判决。
二、驳回张毅的诉讼请求。
一审案件受理费2225元、二审案件受理费4500元，均由张毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年三月十二日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。