辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00584号
上诉人（原审原告）：杨兴国。
委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。
法定代表人：张国权，该公司总经理。
委托代理人：王学先，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告杨兴国与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3492号民事判决，原审原告杨兴国与原审被告唐银公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨兴国的委托代理人张芝丽，上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨兴国一审诉称：原、被告于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日前向原告交付钻石九座项目8幢1单元22层1号房屋，该房屋应当符合合同约定的标准，逾期交房被告应承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学；合同约定房屋应安装王力牌防盗门，但实际安装的是王力牌防火门；该门还存在设计缺陷，入户门不能同时开启，使用不便，房屋贬值。卫生间没有安装上水系统，存在质量缺陷。原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金9，868.45元（暂计算至2014年8月4日）；判令被告支付因学区违反合同约定的赔偿金10，000元；判令被告支付入户门设计缺陷房屋贬值赔偿金10，000元；判令被告更换为王力牌防盗入户门；判令被告履行合同完善案涉房屋的上水系统；诉讼费由被告负担。
被告唐银公司一审辩称：被告主张与原告协商解决问题，该房屋实际已经竣工，具备交付条件。关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定；关于入户门设计的问题，该设计符合相关的设计规范并经过备案和批准，入户门不存在质量问题，更不存在设计缺陷；关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵；关于卫生间上水系统，如问题属实，被告愿意解决。
一审法院审理查明：案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2013年7月26日，原告杨兴国与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街138号8幢1单元22层1号房屋，建筑面积为126.07平方米，总价款为939，852元。该合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月23日，被告通知原告办理房屋交付手续，原告以被告未出示竣工验收文件为由拒绝收房。案涉房屋的入户门与相邻房屋的入户门存在无法同时完全开启的情形。
另查，2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》并未约定以取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。而案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件。关于竣工验收文件的出示义务。根据合同第十一条之约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向原告出示竣工验收报告，故虽然被告已经通知原告办理房屋交付手续，但依据案涉合同上述约定，被告未向原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告主张违约金暂计算至2014年8月4日，故被告应支付原告自2014年7月1日至2014年8月4日期间的逾期交房违约金9，869元（939，852元×万分之三×35）。关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。关于防盗门的问题，双方在合同中约定入户门为王力牌防盗门，对于该入户门的具体标准、型号均未进行详细约定，而被告业已提供检验报告证明该入户门具有防盗功能，原告亦不申请鉴定，故一审法院认定案涉入户门符合合同约定。关于入户门不能同时完全开启的问题，因该房屋所属工程已经通过设计部门的验收，不应认定为设计缺陷；原告应是对案涉房屋充分了解的前提下才与被告订立合同，应当知晓案涉房屋外部的设计结构，原告的该项诉讼请求，于法无据。关于卫生间上水系统，经一审法院现场勘验，案涉房屋卫生间被设计为干湿分离，原告可依据自己的意愿对卫生间进行装修改造，原告要求被告完善上水系统的主张，诉请既不明确，也无合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，作出如下判决：一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨兴国逾期交房违约金9，869元；二、驳回原告杨兴国的其他诉讼请求。案件受理费547元，由原告负担497元，被告负担50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨兴国的上诉理由及请求是：一、唐银公司提供的证据不能证明案涉房屋已经完成了竣工验收。验收合格文件应有验收组成员签署的验收意见，且其验收过程应当是在工程质量监督部门现场监督下进行。二、案涉房屋于2014年10月22日才取得消防验收合格文件，此前案涉房屋不具备交付使用条件。三、一审判决认定事实错误。一审判决计算违约金的截止日期为2014年8月4日，但在该日期唐银公司并未提供案涉房屋符合交付条件的证据，唐银公司逾期交房的违约行为并未停止。如果按一审判决计算违约金，则在2014年8月4日后产生的逾期违约金将因本案的判决不能另行主张。即使可以另案起诉，也是对司法资源的极大浪费，也不符合民事诉讼一事不能两诉的原则。四、案涉房屋是否是育才小学学区对房屋价格有重大影响，唐银公司的广告宣传明确具体，应当成立要约。故请求撤销一审判决，改判支持杨兴国原审第一、第二项诉讼请求。
唐银公司的上诉理由及请求是：一审法院以唐银公司未能履行合同中出示五方验收手续的义务为由，认定唐银公司存在逾期交房的行为与事实不符。唐银公司是在合同约定的交付期限前取得了五方验收文件，同时在房屋交接时已经依据合同约定向杨兴国出示了五方验收文件。根据证据规则，如杨兴国认为唐银公司未能在房屋交付时出示五方验收手续又未能提供相关证据予以证明，应由杨兴国承担举证不能的法律后果。唐银公司并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院判令唐银公司承担违约责任于法无据。故请求撤销一审判决第一项，改判驳回杨兴国的诉讼请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，杨兴国与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于房屋的交付条件，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.［空白］”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。至于杨兴国主张“经验收合格”还应取得消防部门验收合格文件一节，因杨兴国此项主张与合同约定不符，本院不予采信。现唐银公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在杨兴国未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2014年6月30日即具备合同约定的交付条件。但案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此，在房屋交接时向购房人出示房屋经验收合格的证明文件，应为唐银公司在签订合同时即确立的基本合同义务。唐银公司虽主张其已履行了该项义务，但在本案中并未向法庭提交充分证据证明其履行义务的事实，因此，一审法院认定应由唐银公司承担举证不能的法律后果，并判令唐银公司承担逾期交房的违约责任是正确的，本院对此予以维持。关于杨兴国上诉主张违约金计算至2014年8月4日有误一节，本院认为，经查，杨兴国提起诉讼时将逾期交房违约金的诉请表述为“自2014年7月1日起至判决下达之日（暂算至2014年8月4日违约金为9，868.45元）”，杨兴国并按其诉请的该违约金数额9，868.45元交纳了案件受理费，此后诉讼过程中杨兴国并未补交诉讼费用并在一审庭审辩论终结前将该项诉讼请求变更为“判令唐银公司支付逾期交房违约金9，868.45元，暂计算至2014年8月4日”。因此，根据民事诉讼不诉不理的基本原则，一审法院将违约金判令支付至杨兴国起诉时主张的2014年8月4日并无不当，本院对杨兴国的该项上诉理由不能予以采纳。
关于杨兴国上诉主张学区违反合同约定应予赔偿一节，本院认为，唐银公司在宣传资料中作出如下宣传“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”，而对于目前案涉房屋所在小区的学生就学，小区其他多名业主在庭审中均陈述学生可以至格林小学就学，因此并未违背唐银公司宣传资料当中的内容。而且，双方在合同中对于案涉房屋所在学区并未作出明确、具体的约定，且杨兴国亦未提供证据证明，唐银公司的相关宣传对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，杨兴国的该项上诉请求不具备事实和法律依据，本院不能予以支持。
此外，当事人将判决由其承担的案件受理费逾期给付费用预交人的，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，故一审将《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定之内容列明在诉讼费负担之后，显为不当，应列明在所有判项之后，诉讼费负担之前。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计1，094元（大连唐银盛兴置业有限公司预交547元，杨兴国预交547元），由杨兴国负担547元，由大连唐银盛兴置业有限公司负担547元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 亮