湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异262号
案外人：谢林海，男，1991年8月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：刘志江，湖南纲维律师事务所律师。
申请执行人：香港志杰投资有限公司，住所地香港九龙土瓜湾道银汉街18号3楼A室。
法定代表人：杨光，董事长。
委托诉讼代理人：谭六容，湖南三湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旭东，湖南三湘律师事务所律师。
被执行人：勤隆（湖南）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区国营综合农场翠园别墅东区A型房。
法定代表人：王兵。
被执行人：湖南明天企业发展有限公司，住所地长沙市开福区迎宾路135号。
法定代表人：吴正贤。
本院在执行申请执行人香港志杰投资有限公司与被执行人勤隆（湖南）房地产开发有限公司（以下简称勤隆公司）、湖南明天企业发展有限公司其他合同纠纷一案中，案外人谢林海对本院执行位于长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人委托诉讼代理人刘志江，申请执行人香港志杰投资有限公司法定代表人杨光及其委托诉讼代理人谭六容到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人谢林海称，2010年4月22日案外人与勤隆（湖南）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买勤隆（湖南）房地产开发有限公司开发的长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房屋，房屋面积为288.91平方米，总价款为105万元。案外人在2010年4月22日将房款全部支付完毕，但由于勤隆（湖南）房地产开发有限公司出现了重大问题导致该房屋至今未办理产权证（2013年9月25日长沙市人民政府办公厅城建城管处备忘录）。法院在执行香港志杰投资有限公司与勤隆（湖南）房地产开发有限公司、湖南明天企业发展有限公司合同纠纷一案过程中，查封（冻结、评估、拍卖等）长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房屋，该房屋属于案外人所有，现提出书面异议，请求法院解除（或停止、中止）对该房屋的执行。
申请执行人香港志杰投资有限公司辩称，涉案房屋的所有权属于勤隆公司，根据物权法第9条的相关规定，本案执行标的从建成之日起一直登记于勤隆公司名下而非案外人名下，案外人对执行标的不应具有所有权；根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条第一项的相关规定，涉案房屋依法属于勤隆公司，而与案外人没有任何关系。根据案外人的申请书，勤隆公司于2010年4月22日将涉案房屋转让给了案外人，但根据我们从长沙房地局查询的情况来看，该房屋自2008年9月23日起就一直处于法院查封状态，属于依法不能够进行销售的房屋，换言之，案外人根本不能够买受涉案房屋，否则如果认定案外人可以与勤隆公司签订房屋买卖合同，买受已被法院查封冻结的房屋，那么所有的法院执行行为都将面临不能继续进行的风险。因此，申请执行人认为案外人在法院冻结期间与勤隆公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同，依法应当确认为无效，至少案外人依法不能取得涉案房屋的产权。案外人对涉案房屋主张所有权，要求法院中止对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条第一项的相关规定，案外人不是本案标的物的所有权人，其要求中止对本案标的物的执行没有任何事实和法律依据，不应得到法庭支持。案外人主张其已经实际占有涉案房屋没有任何事实依据，根据法院委托的湖南金鼎房地产价格评估公司20017年7月27日作出的房地产估价报告，该报告第九页对涉案房屋实物状况的描述为毛坯房，及该评估报告后面所附的估价对象现场照片来看，涉案房屋的状况也是毛坯，即在法院对涉案房屋评估拍卖的时候，该房屋并没有被任何人占有，如果案外人在法院对该房屋进行评估拍卖以后，再对该房屋进行了所谓的装修，那也是对法院执行行为的妨碍，是一种侵犯他人财产权利的行为，对此，请请法庭将这种已经涉嫌违法犯罪的行为移交公安机关进行侦查，并追究相关人员的刑事责任。
为证明自己的主张，案外人谢林海向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同，2010年4月22日购房款收款收据（金额105万元），证明王可馨于2010年4月22日与勤隆公司签订商品房买卖合同，谢林海向勤隆公司交来了2-BC-7BXX号房款，并注明是王可馨更名为谢林海，及谢林海已取代了王可馨的购房身份，并实际交付了全部购房款。证据二、前期物业管理服务协议及收款收据一张（尾号为072）2010年6月1日物业费收款收据（金额4160元），证明勤隆公司出售给谢林海的房产已由购买者在物业公司签订了物业管理服务协议并缴纳了物业管理费，购买者谢林海已对该房屋进行收房。证据三、现场照片九张，证明该房屋已由谢林海安装了防盗门、防盗窗，并存放了一定的旧家具，说明谢林海已对该房屋进行了实际占有、使用。
申请执行人香港志杰投资有限公司进行质证称，证据一的三性均有异议，商品房买卖合同是在涉案房屋冻结期间签订的，依法不应买卖，因此，该合同就是勤隆公司为逃避法院执行而与案外人串通起来做的虚假买卖关系，而且105万的大额款项居然只有两张收款收据来证明案外人付了房款，而没有任何银行转账凭证来进行佐证，包括现金提款证明都没有。因此该收款收据并不能证明案外人实际支付了购房款，不仅仅如此，案外人支付了105万的购房款，连一张像样的正式发票都没有，更加不能说明该组证据与涉案房屋有任何关联关系。所以证据一的三性均不予认可。证据二的三性均有异议，该合同的真实性合法性及关联性都不能成立，这种收款收据没有办法确保其真实性。证据三的三性均有异议，照片与法院委托的评估机构所作的评估报告的内容相违背，假使案外人在评估机构对涉案房屋进行评估以后，以侵占的方式向房屋里面放了一些旧家具，或进行了防盗门窗的装修，那也是对他人合法财产的侵犯，是一种妨碍法院执行行为的行为。
本院查明，原告香港志杰投资有限公司诉被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司、湖南明天企业发展有限公司其他合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2008年6月5日作出（2008）长中民三初字第0035号民事判决书，判决：一、被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司继续履行“6.25”补充协议；二、被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司、湖南明天企业发展有限公司共同偿还原告香港志杰投资有限公司欠款人民币1740348.03元；三、被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司、被告湖南明天企业发展有限公司共同支付原告香港志杰投资有限公司利息损失661324元。后被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司、被告湖南明天企业发展有限公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2008年11月4日作出（2008）湘高法民三终字第59号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司、湖南明天企业发展有限公司未履行生效法律文书确定的义务，湖南省高级人民法院于2011年6月23日作出（2011）湘高法执督字16-1号执行裁定书，裁定将本案指定湘潭市中级人民法院执行。湘潭市中级人民法院于2011年7月29日作出（2011）潭中执监字第20号执行裁定书，裁定将本案交由湘潭县人民法院执行。湘潭县人民法院于2015年1月15日以（2011）潭执字第259-21号执行裁定书依法冻结了被执行人勤隆（湖南）房地产开发有限公司所有的位于长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房联排别墅（权证号71××63）。后依据湖南省高级人民法院执行局于2015年12月30日作出的协调纪要，本案交由本院执行。
在本案执行过程中，本院于2017年1月12日作出（2017）湘0105执87号执行裁定书，裁定：一、继续冻结被执行人勤隆（湖南）房地产开发有限公司所有的位于长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房联排别墅（权证号71××63）；二、继续冻结期限为三年。后案外人谢林海对本院冻结位于长沙市开福区御景龙城2-DC-7B栋XX号房不服，遂向本院提出上述执行异议。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这三种情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人虽与被执行人勤隆（湖南）房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但其仅提供一张由被执行人开具的105万收据，并无银行转账流水或取款凭证予以佐证，并不能证明案外人已支付全部购房款。且案外人也并未向本院提交证明其已将争议房屋用于居住、名下无其他用于居住的房屋的相关证据。因此，案外人的权利不能排除本院的执行，其异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人谢林海的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 廖梦菲
人民陪审员 潘月华
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年十月二十五日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。