上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初11196号
原告(反诉被告)：项志秋，男，1951年12月23日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。
委托诉讼代理人：陶志强，上海市金浦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘芬，女，1980年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：周晓霞，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高凌唯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
原告项志秋与被告刘芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡韶华独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2017年9月14日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，因主审法官变更，本院另行组成合议庭，于2018年1月9日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)项志秋的委托诉讼代理人陶志强，被告(反诉原告)刘芬的委托诉讼代理人周晓霞、高凌唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项志秋向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年7月26日-2017年6月26日的房屋租金，每月租金1.1万元，共计12.1万元；2、被告支付违约金4,950元(本金3.3万元，每日千分之五，共30天)；3、被告支付税金3,300元(原租赁合同约定税金由承租方承担，原告方已开具2016年7月26日-2017年1月26日的发票，支付了税金3,300元)。诉讼过程中，原告增加了要求确认租赁合同解除的诉讼请求，后又变更第一项诉讼请求为被告支付2016年7月26日-2017年6月26日的房屋租金11万元，并撤回了确认租赁合同解除及要求被告支付违约金、税金的诉讼请求。事实及理由：2016年5月7日，原告从香港居民麦浩东处买受了上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，在向该房屋物业管理公司办理入户登记手续时，方知房屋由被告占用。后原告向被告提出交涉，被告以与原业主有租赁合同为由，向原告�示了未经登记备案的《房屋租赁合同》，并要求给予时间联系原业主，直至十月未给予原告答复。原告委托律师发函，要求办理租赁备案，继续履行或代原业主办理解除合同的手续。被告收到函件后，要求继续承租，于是双方进行了多次沟通并沿着原合同条款，使用示范文本来规范租赁手续，对遗留问题以补充条款的形式进行处理。经双方事先确认了租赁合同条款，并约定一起至交易中心办理租赁登记，但被告又反悔不予办理。在未予办理租赁登记备案手续的情况下，原告只能先行要求被告将占有、使用原告房屋的租金及应承担的税费支付，原告在2017年1月26日向税务机构开具发票，要求被告承担税金，但被告置之不理。被告继续占用房屋，又不支付租金、税金的行为显然违反了法律规定，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告刘芬辩称，被告本来与麦浩东签订了房屋租赁合同，租期2015年7月26日-2018年7月26日，合同履行中被告方按约支付租金，并交到了2016年7月25日。由于7月25日，原告停水停电，被告才知道案外人将房屋卖给了原告。之后被告在与原告协商租赁事宜，所以就没有付过租金。原、被告就是否签订租赁协议一直在协商中，有律师函及短信往来，双方谈了大概有半年之久。2016年7月26日后因停水停电被告无法正常营业，对之后水电有没有恢复被告不清楚。因被告以为双方还可能签订合同所以没有办房屋交接。2017年4月原告起诉至法院。在法院受理案件前被告没有提出过解除合同，一直在与原告协商。因此被告认为原告违约在先，无权要求被告支付房屋租金。关于税金，原告没有经过被告同意就开具发票，并贴在租赁房屋门口，被告看到了发票，但是被告认为租金大家没谈妥，所以被告不同意支付，对于合同约定的税费承担条款无异议。被告刘芬并向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同于2017年3月8日解除(2017年3月8日是法院受理本诉原告的起诉之日)；2、反诉被告返还租赁保证金22,000元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金3,3000元；4、反诉被告向反诉原告支付装修损失赔偿金119,000元。事实和理由：2015年7月5日，系争房屋原产权人麦浩东委托殷明与刘芬签订了房屋租赁合同，租赁为2015年7月26日至2018年7月26日，月租金为1,1000元，三个月一付，保证金为22,000元。合同签订后，反诉原告依约履行缴纳租金、保证金的义务。然，反诉原告未提前接到原产权人对系争房屋进行买卖的通知的情况下，于2016年6月收到了反诉被告通知，其已购买了系争房屋。反诉原告秉承着友好协商的态度，一直与反诉被告进行沟通协商，解决房屋继续租赁问题。但反诉�告却意图强行驱赶反诉原告，并采取了停电手段。自2016年7月25日被强行停电之日起，反诉原告无法正常经营，为减少损失，无奈撤离了系争房屋。根据法律规定，租赁合同对新产权人持续有效，现反诉被告强行停电，影响了承租人合法承租的权利，已构成了违约，应按照合同承担相应的违约责任。
反诉被告项志秋辩称，同意解除合同，但合同解除时间应为2017年6月29日，该日双方办理了交接，反诉原告实际使用到该日。对于租赁保证金，同意返还，要求抵扣反诉原告没有支付的租金。关于3.3万元的违约金不同意支付，是对方违约在先，至今没有支付租金。关于11.9万元的装修损失，6月29日对方在交接房屋时已经将可以搬离的物品搬走了，反诉被告考虑到本案实际情况，同意支付2.2万元，即2个月的租金，也在对方未支付的租金中抵扣。
当事人围绕�讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋原产权人为麦浩东。
2015年7月5日，麦浩东委托殷明(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期为三年，自2015年7月26日至2018年7月26日，租金为11,000元/月，按三个月一付；乙方需支付给甲方租赁保证金22,000元；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；双方应当按照合同约定及时足额缴纳相关税、费，若甲方未能按时缴纳应付税、费的，乙方可以代为缴纳，并有权从租金中等额扣除；若乙方未能按时缴纳应付税、费的，甲方可以代为缴纳，并有权从租赁保证金中等额扣除，而后乙方应当于甲方书面通知后十五日内补足租赁保证金。除合同特别约定外，如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。若甲方违约，且乙方已经按合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，数额以乙方出示的相关付款凭证为准。双方另手写确认“乙方支付所有税费；如甲方不能保证租满三年给乙方，则赔偿给乙方33,000元”。同日，殷明代麦浩东确认收到了被告支付的租赁保证金22,000元。
2016年5月9日，原告与麦浩东就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。后系争房屋登记至原告名下。
2016年6月14日起，因原告购买系争房屋时的委托代理人项志卫以原产权人未告知存在租赁合同为由，与被告发生纠纷，并要求物业公司停水、停电。2016年7月25日，上海宝鼎物业管理有限公司申银发展大厦物业管理处向系争房屋租户发出了《通知》，表示接业主通知，于2016年7月26日实行停电。之后物业公司恢复了电力供应。
2016年11月17日，原告委托律师向被告致函，就租赁合同的争议提出重新签订租赁合同，办理租赁备案，并继续履行或解除租赁合同，由原告代偿相关费用等两种方案。
审理中，原告提供了自2016年11月25日与被告方的短信记录，短信记录显示，原、被告就是否承租系争房屋及具体租赁条款在进行协商。
2017年1月24日，原告的委托诉讼代理人向被告致函，表示被告选择继续承租系争房屋，而新业主提出的原租赁合同基本内容不�，新租赁合同须经登记备案及原合同交接、结算事宜，被告已通过短信和面谈表示同意。故要求被告支付2016年7月26日至2017年4月26日的房租99,000元，根据原租赁合同约定，被告还应承担所有的税、费，故将房租发票和税费收据的复印件附在函件后，及时向原告方支付。该函件和相关发票复印件张贴于系争房屋房门上。
审理中，原、被告对于原告承继原产权人麦浩东在《房屋租赁合同》中的权利义务均无异议，双方于2017年6月29日完成了房屋交接。
原告表示，在原告取得租赁房屋产权后，原告就与被告联系租赁事宜，7月25日确实有停水停电，但是马上就恢复了。2017年1月24日，原告发函要求被告支付租金之前确实没有向被告提出支付租金，双方在2016年下半年在协商如何签订租赁合同。后因被告没有回复，所以原告诉至法院。被告提供的装修合同可能是后补的，发票也不正规。合同中出现了3个企业名称，不知道对方到底是和谁签的，但是系争房屋确实进行了装修，而对方也至少使用了2年，所以原告同意返还保证金及补偿2个月租金作为装修补偿，被告实际使用系争房屋直至6月，6月29日交接房屋时被告已经将可以搬离的物品搬走了。为了便于计算租金，故要求被告支付至2017年6月26日的租金。
被告表示，系争房屋面积140平方米左右，被告用于经营美容店。原告与麦浩东的买卖事宜被告是不知情的，直到2016年6月原告代理人发函给被告。7月26日停电后确实恢复了，但是影响了被告经营，之后就没有经营了，房屋就空关。之后被告积极与原告沟通，2016年8月4日，被告律师通过EMS发函原告，要求继续承租系争房屋，但由于原告多方阻挠导致被告不能继续经营，被告多次要求原告提供账号以便支付租金，但原告�予理睬，导致被告不能按时支付租金，现在仅能提供律师函进行佐证，因此被告不是主动违约。2016年下半年原、被告确实在协商租赁条件，但是原告提出的一些条件被告无法接受，新的合同扩大了被告的义务，主要是对方要求租赁合同备案及税费承担方面，所以最后双方没有协商成功。2017年6月29日交接时，被告方已经将可以搬离的物品搬走，还有一些是硬装潢，因提前解除合同被告有损失，现被告已经搬离房屋，也不提出就装潢等损失进行评估，要求法院对前期的投入依法进行判定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告与原产权人麦浩东就系争房屋订立的租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，但该份租赁合同未经登记备案，不得对抗第三人，被告本无权要求原告继续履行租赁合同。然本院也注意到，原告购买系争房屋前并未实地查看房�情况，对于房屋状况亦有失察，且原告成为房屋权利人后，未能妥善处理被告的租赁关系，对系争房屋断水断电，致使双方渐生嫌隙。现原、被告均确认，麦浩东在租赁合同中的权利义务由原告承继，对此本院予以确认。为妥善解决纠纷，原告之后也更换了代理人与被告沟通，原、被告确认双方在2016年下半年已重新就租赁事宜多次磋商，原告亦未要求被告支付租金。因之后未能达成一致，原告于2017年1月发函要求被告按照原合同的主要条款履行支付租金及税费的义务并无不当，但被告收到函件后并未履行相应义务。被告称，在断水断电后，即离开房屋，停止经营；而原告则称，被告一直在系争房屋内实际经营。本院认为，原告虽曾要求物业断水断电，但双方均确认水电之后恢复了供应，且系争房屋被告并未交还房屋，直至审理中方与原告办理交接手续，根据双方�接时的费用结算情况，本院认为，被告仍在使用系争房屋，其关于房屋空关的陈述缺乏事实依据，本院不予采纳。现原告表示将租金计算至2017年6月26日且考虑到双方的磋商及合同的实际履行情况，仅要求被告支付2016年7月26日至2017年6月26日的租金11万元，并撤回要求被告支付违约金及税金的诉讼请求，此系当事人对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。
对于被告的反诉请求，关于租赁合同的解除日期，结合本案实际情况，本院认为应以双方实际交接房屋之日，即2017年6月29日为合同解除日期。合同解除后，租赁保证金22,000元原告应予退还。被告认为，因原告阻挠经营，且不提供银行账号，故属原告违约，但除7月下旬的断水断电外，被告并未提供其他阻挠经营的证据，且双方在2016年下半年已重新就租赁事宜多次协商，房屋仍由被告控制使用，故被�要求原告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告也已就该节情况自愿减免了部分租金，本院予以认同。对于装修损失，因被告未申请司法评估，其所称的装修损失119,000元缺乏相应依据，本院难以采纳。现原告表示，愿意自愿补偿被告装修损失2.2万元，结合系争房屋的装修时间、被告的实际使用情况，本院认为，该数额尚属合理，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《上海市房屋租赁条例》第十五条、第三十七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)项志秋与被告(反诉原告)刘芬就上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋之间的《房屋租赁合同》于2017年6月29日解除；
二、被告刘芬应于本判决生效之日起七日内给付原告项志秋房屋租金11万元；
三、反诉被告项志秋应于本判决生效之日起七日内退还反诉原告刘芬租赁保证金22,000元；
四、反诉被告项志秋应于本判决生效之日起七日内补偿反诉原告刘芬装修损失22,000元；
五、驳回反诉原告刘芬的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,500元(原告项志秋已预缴)，由被告刘芬负担；反诉案件受理费1,890元(反诉原告刘芬已预缴)，由反诉原告刘芬负担1,412元，由反诉被告项志秋负担478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 罗海鸣
审 判 员 董 锟
人民陪审员 周建萍
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效�。
二、《上海市房屋租赁条例》
第十五条房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。
房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。
第三十七条房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。