上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6975号
上诉人(原审被告)：上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：宁振宾，执行董事。上诉人(原审被告)：上海上宁实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：宁振宾，执行董事。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。上诉人上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)、上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)因与被上诉人上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虹盛公司、上宁公司共同上诉请求：撤销原审判决，依法改判，不同意解除合同，也不同意移交崇明县长兴镇前卫支路XXX-
XXX号(前卫农场2街坊42丘)房屋(以下简称“系争房屋”)，2014年1月1日至2015年3月23日的房屋租金和2015年3月24日起至移交系争房屋之日止的房屋使用费予以减半，不同意支付违约金，上宁公司不同意承担连带清偿责任。事实和理由：房屋租赁期间前卫公司长期拖延相关设施的建设，履行合同存在瑕疵，导致虹盛公司招商的商家错过黄金经营时间，消费人群大量消失，使商家无法实现经营活动，导致虹盛公司经营困难，租金和房屋使用费应该予以减半。虹盛公司与前卫公司签订的最后一份补充协议超出了主合同约定的事项，该协议上宁公司未参与，所以事实上已经免除了上宁公司的连带责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，虹盛公司的合法权益未得到维护，故上诉至二审法院，请求作出公正判决。前卫公司辩称，不同意虹盛公司的上诉请求。虹盛公司在二审期间没有新事实、新证据和新观点。招商损失、消费人群流失等属于经营风险，应由虹盛公司自行承担。2016年7月15日虹盛公司已经向前卫公司移交了系争房屋。综上，请求二审法院维持原判。前卫公司向一审法院起诉请求：1、确认前卫公司与虹盛公司、上宁公司就系争房屋于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、2011年12月2日签订的《补充协议》于2015年3月23日解除，并要求虹盛公司、上宁公司腾退相应的房屋；2、虹盛公司支付2014年1月1日至2015年3月23日租金人民币(以下币种均为人民币)726,703元；3、虹盛公司支付违约金117,600元；4、虹盛公司支付占用费(自2015年3月24日起至2015年12月31日的占用费标准按每日1,691.50元，2016年起按每日1,776.08元计算)；5、上宁公司对上述二、三、四项的诉讼请求承担连带责任。一审法院认定的事实：2010年8月1日前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《房屋租赁合同》，其中第一条，租赁物概况：甲方房屋位于长兴岛前卫支路XXX-
XXX号(原前卫气筒厂)，主体房屋为二层建筑。三个底层建筑面积共计1965.6平方米，二层面积为702平方米，总建筑面积约2667.6平方米。乙方因经营需要，需将2-5号楼间的三个连廊连接搭建，但设计及施工方案需报甲方书面同意后方可实施；二、房屋用途：该房屋用于经营服饰百货市场，未经甲方书页同意，乙方不得擅自改变房屋用途。服饰市场相关证照由甲方协助乙方办理，一切费用由乙方承担(以发票及其他单据为准)；三、租赁期限：租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日。……；四、租金及支付方法：该房屋年租金为560,000元，租金第3-4年递增5%，自第5年起租金每年在上一年度的基础上递增5%。租金先付后用的原则，每半年支付一次。合同签订之日起15日内，乙方向甲方支付半年租金280,000元，后期租金乙方于每年的1月15日和7月15日前向甲方支付。乙方不能按时缴纳租金及其它费用的，每延迟一天，则还需按年租金的0.5%交纳违约金。合同签订后乙方向甲方交付押金60,000元，合同期满后，乙方如无任何违约情形，押金予以退还；……十、甲方解除合同的情形：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并可追究其违约责任：……2、乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的；……十二、违约责任：租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金的20%作为违约金。……合同签订后，前卫公司按约交付了房屋，上海笃铁实业有限公司支付了押金60,000元。2011年6月23日前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上宁公司。2011年11月15日前卫公司与虹盛公司签订《补充协议》，将原租房合同的租赁期限2011年1月1日至2017年12月31日调整为2011年1月1日至2022年12月31日，协议还对增加的租期内租金的标准及合同的解除等内容作了约定。自2014年起虹盛公司、上宁公司拖欠前卫公司租金。2015年2月27日前卫公司向虹盛公司、上宁公司发函要求虹盛公司、上宁公司支付2014年及2015年上半年的租金；次月18日前卫公司发函要求自2015年3月23日起解除租赁关系并要求返�房屋。一审另查明，系争房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权前卫公司行使对外出租业务。一审法院又查明，系争房屋现由虹盛公司经营使用，该公司同时又将部分房屋出租给案外人。一审审理中虹盛公司未提供转租的相关证据及次承租人的相应信息。前卫公司表示对于次承租人不需要在本案中处理，由其自行协商解决。一审审理中，虹盛公司申请对系争房屋中属于虹盛公司的装修残值进行工程造价的司法鉴定，对于残值损失鉴于虹盛公司已另案起诉前卫公司要求赔偿损失，虹盛公司和前卫公司均同意在另案中一并处理。一审法院认为，前卫公司与虹盛公司、前卫公司之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虹盛公司未�照合同的约定支付租金，在前卫公司的催要下仍拒绝支付，已构成违约。虹盛公司辩称前卫公司拖延设施建设，履行合同有瑕疵，导致其经营困难，但未能提供相应证据予以佐证，客观上前卫公司也履行了合同约定的协助办理服饰市场相关证照、设立跨街广告牌的义务，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于前卫公司，故对虹盛公司的辩称法院不予采信。现前卫公司书面通知虹盛公司、上宁公司于2015年3月23日解除合同，符合合同约定的单方解除权，故前卫公司要求确认解除其与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议，并要求虹盛公司腾退并返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。系争房屋由虹盛公司、上宁公司使用至今，故前卫公司要求支付租金及实际占有期间的使用费，并无不当，租金和使用费的标准双方亦无争议，法�予以支持。前卫公司同意将已付的押金60,000元在租金中予以抵扣，予以准许。对于前卫公司违约金的主张，本案系“乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的”,甲方(前卫公司)选择解除合同，虹盛公司承担的是解约违约金，即合同约定的“年租金的20%”，故前卫公司的主张，合法有据，虹盛公司主张过高，依据不足，不予采纳。本案中前卫公司与虹盛公司、上宁公司约定就《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务及法律责任由虹盛公司、上宁公司互负连带责任，与法不悖，法院予以准许，虹盛公司、上宁公司辩称虹盛公司之后单独与前卫公司签订的增加租赁期限的《补充协议》，已免除了上宁公司的连带责任，无事实与法律依据，且前卫公司解除合同的事宜并未发生在增加的租赁合同期间，故法院对此不予采信。判决：一、确认上海�卫投资管理有限公司与上海上宁实业有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、上海前卫投资管理有限公司与上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于2011年12月2日签订的《补充协议》于2015年3月23日解除，上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起三十日内将崇明县长兴镇前卫支路XXX-
XXX号房屋移交给上海前卫投资管理有限公司；二、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司租金666,703元(自2014年1月1日起计算至2015年3月23日止，抵扣已付押金60,000元)；三、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司自2015年3月24日起至上海虹盛服饰市场经营管理有限公司实际移交崇明县长兴镇前卫支路XXX-
XXX号房屋之日止的房屋使用费(自2015年3月24日起至2015年12月31日的使用费标准按每日1,691.50元，2016年起按每日1,776.08元计算)；四、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司违约金117,600元；五、上海上宁实业有限公司对上述第二、第三、第四项判决承担连带清偿责任。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审中，前卫公司与虹盛公司、上宁公司均确认，虹盛公司已于2016年7月15日将系争房屋移交给前卫公司。本院认为，前卫公司与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按约履行。因虹盛公司未按约定支付租金，经前卫公司催要仍拒绝支付，已构成违约，前卫公司依据合同约定行使单方解除权，书面通知虹盛公司、上宁公司于2015年3月23日解除合同。据此，一审法�对前卫公司要求确认解除其与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求予以支持，并无不妥。合同解除后，虹盛公司应支付拖欠的租金及实际占用期间的房屋使用费。现双方当事人均确认虹盛公司已于2016年7月15日将系争房屋移交给前卫公司，故本院对虹盛公司应支付的房屋使用费予以确定，一审相关判决予以调整。一审法院对前卫公司要求虹盛公司支付违约金及上宁公司对虹盛公司应支付租金、房屋使用费、违约金承担连带责任的诉请予以支持，并无不当，相关理由原审已作充分阐述，本院不再赘述。现虹盛公司、上宁公司上诉仍以前卫公司拖延设施建设、履行合同有瑕疵等为由，主张不解除租赁合同，不返还系争房屋，租金和房屋使用费减半收取，虹盛公司无需支付违约金，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳；上宁公司上�主张虹盛公司单独与前卫公司签订的增加租赁期限的补充协议，已免除了上宁公司的连带责任，依据不足，对其主张本院亦不予支持。综上所述，虹盛公司、上宁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。但基于虹盛公司已于2016年7月15日向前卫公司移交了系争房屋，本院对一审判决相关主文作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2386号民事判决第二、四、五项；二、变更崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2386号民事判决第一项为确认上海前卫投资管理有限公司与上海上宁实业有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、上海前卫投资管理有限公司与上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于2011年12月2日签订的《补充协议》于2015年3月23日解除；三、变更崇明县人民法院(2015)�民一(民)初字第2386号民事判决第三项为上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司自2015年3月24日起至2015年7月15日止的房屋使用费(自2015年3月24日起至2015年12月31日的使用费标准按每日人民币1,691.50元，2016年1月1日起至2016年7月15日止的使用费按每日人民币1,776.08元计算)；一审案件受理费人民币11,367元，保全费人民币4,304元，由上海虹盛服饰市场经营管理有限公司、上海上宁实业有限公司共同负担。二审案件受理费人民币11,367元，由上海虹盛服饰市场经营管理有限公司、上海上宁实业有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年九月六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的�律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。