广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民初5号
原告（申请执行人）：广西建工集团第一建筑工程有限责任公司，住所：广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳东路１号。组织机构代码：91450000198229934T。
法定代表人：蒙贵飞，董事长。
委托诉讼代理人：林俞铧，男，1994年3月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区，系该公司法务。
委托诉讼代理人：欧阳盟，男，1985年1月22日出生，壮族，住广西合山市，系该公司法务。
被告（案外人）：李荣云，女，1974年11月15日出生，汉族，住广西合浦县。
委托诉讼代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所律师。
被告（被执行人）：合浦港荣置业投资有限公司。住所：合浦县廉州镇还珠大道**号。组织机构代码：9145052156159278XG。
法定代表人：刘新荣，执行董事长。
委托诉讼代理人：刘桂月，女，1977年4月5日出生，住南宁市江南区。
原告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称广西一建）与被告李荣云、合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2018年１月５日受理后，依法组成由审判员徐惟甲担任审判长，与审判员魏玉芳，何能媛参加的合议庭，于2018年２月６号公开开庭进行审理。原告广西一建的委托诉讼代理人欧阳盟、被告李荣云的委托诉讼代理人沈祖贤、被告港荣公司的委托诉讼代理人刘桂月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西一建向本院提出诉讼请求：撤销北海市中级人民法院（2017）桂05执异346号执行裁定，继续查封位于合浦县商品房。事实与理由：本案证据不足以证实被告李荣云在法院查封前已签订商品房买卖合同并支付全部房款，（2017）桂05执异346号执行裁定书裁定中止对位于合浦县商品房的执行缺乏事实和法律依据。首先，法院查封之时，合浦县房产管理局的登记信息显示涉案房屋并未出售，二被告之间的商品房买卖合同关系发生在法院查封之后，依法应认定为无效。被告签订商品房定购书的时间是2013年9月26日，而原告去合浦县房产管理局调查二被告商品房销售情况时，该套房屋并未进行备案，也未完成抵押登记，正因如此，北海市中级人民法院才根据合浦县房产管理局的登记信息查封了涉案房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定可得知，两被告签订的商品房定购书转让已被法院查封的房产的行为是无效的。再次，即使商品房定购书有效，但被告李荣云并未支付全部的购房款，尚未取得排除他人执行的权利。本案中，被告李荣云既没有提交其所谓的已支付的购房款的银行转账凭证加以印证，涉案房屋的商品房定购书也没有在法院查封前备案并办理房屋预登记证明，原告有充分的理由不认可被告李荣云支付购房款的真实性。且被告李荣云也未提供任何证据证实其实际占有了涉案房产。因此，本案证据并不能证实被告李荣云支付了全部购房款并实际占有了房产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院可以查封涉案房屋。
被告李荣云辩称：李荣云与港荣公司系基于平等自愿签订的买卖合同，签订的时间也是在法院查封之前，因此商品房买卖合同有效，李荣云也已支付了大部分的款项。广西一建的主张没有证据支持，其请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告港荣公司辩称：北海市中级人民法院（2017）桂05执异346号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回广西一建的诉讼请求。
原告广西一建对其陈述未向本院提交有关证据。
被告李荣云对其陈述向本院提交的证据有：1.身份证，证明被告身份及诉讼主体资格;2.商品房定购书和买卖合同，证明被告向港荣公司购买房屋的事实；3.银行查询单、明细清单、对账单、事故查询单、证明、成交确认单、收据，证明被告已支付323219元的事实；4.领钥匙手续书，证明被告已领取房屋钥匙的事实；5.房屋照片，证明房屋已经装修、被告已住进的事实。6.收据，证明被告已缴交物业管理费用的事实；7.房屋信息查询单，证明被告名下没有房产的事实；8.执行裁定书，证明原告的执行申请已被中止的事实。
被告港荣公司对其陈述未向本院提交有关证据。
经开庭审理质证，原告广西一建对被告李荣云提交的证据1没有异议；对证据2的真实性有异议，根据商品房买卖合同中第24条的约定，应办理备案登记，但截止目前没有查询到房屋备案信息；对证据３的真实性没有异议，借记卡明细清单和付款账户等无法核对是否是港荣公司的账户；对证据4关联性有异议，办理领钥匙手续的单位与港荣公司并无物业合同，无法确定其是否为涉案房屋所在的物业公司；对证据5的真实性没有异议，无法证明照片上的房屋是被告购买的商品房；对证据6的真实性有异议，关联性有异议，无法证明被告已对房屋装修完毕并入住的事实；对证据7、8均没有异议。
被告港荣公司对被告李荣云提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
对双方当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：
合浦县商品房登记在被告港荣公司名下，2013年９月26日，被告李荣云与被告港荣公司签订商品房定购书,定购“明珠国贸商城”１幢1单元601号商品房，约定成交总价为548762元，李荣云签订该订购书时须支付立约定金100000元。港荣公司分别于2013年9月24日和26日向李荣云出具两份收据，载明收到李荣云购房定金20000元和80000元，其中77000元系通过港荣公司POS机刷卡支付。李荣云又分别于2013年12月29日和2014年11月29日通过港荣公司POS机刷卡支付99219元和50000元。港荣公司分别于同日出具收据，收据载明收到李荣云购房款173219元和50000元。2015年6月1日，李荣云及其丈夫黄利宏与港荣公司正式签订商品房买卖合同，约定房屋用途为住房，房屋总价543219元，签订该商品房买卖合同时交纳总房款的60%即323219元，余款待交房后付清。2017年3月20日，港荣公司将上述商品房交付李荣云使用并收取了该房屋的预存水电费和维护费。
另查明，被告李荣云名下在合浦县房产管理局没有其他房屋登记信息，其丈夫黄利宏名下有位于合浦县房屋，建筑面值96.52㎡，共有人为王莲荣，但黄利宏与王莲荣离婚纠纷一案于2008年3月10日经本院作出（2008）北民一终字第38号民事判决，判决准予黄利宏与王莲荣离婚，并判决上述财产归黄利宏所有。
再查明，北海市中级人民法院在审理广西一建与港荣公司建设施工合同纠纷一案中，于2017年4月5日作出（2016）桂05民初108号民事裁定，查封港荣公司名下位于合浦还珠大道西门江“明珠国贸商城”小区15套房屋（其中包括１幢1单元601号商品房）及其他商铺等房产，并于同日向合浦县房产管理局发出了协助执行通知书。在该案执行过程中，李荣云以法院查封的涉案商品房系其合法购买为由，提出执行异议。本院经审查后，认为李荣云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求异议人应符合的三个情形且其权利能够排除执行，遂作出（2017）桂05执异346号执行裁定书，裁定中止对位于合浦县商品房的执行。原告广西一建对该裁定不服，提起本案诉讼，并提出以上诉讼请求。
本院认为：本案系执行异议之诉，焦点问题在于被告李荣云对案涉商品房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即只要买受人符合法定保护的条件，法律就赋予其对被执行的商品房享有物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，关于李荣云与港荣公司是否于法院查封前订立《商品房买卖合同》及该合同效力问题，广西一建以涉案商品房于法院查封时尚未办理备案手续为由，主张《商品房买卖合同》的签订时间迟于法院查封时间，应为无效合同。本院认为，一方面，根据该合同明文所载的签约日期，及李荣云支付房款的具体日期，足以认定《商品房买卖合同》的签约时间为2015年6月1日，明显早于法院查封时间（2017年４月５日）；另一方面，该《商品房买卖合同》系李荣云与港荣公司的真实意思表示，内容于法并无违背，应为合法有效，至于约定买卖的商品房是否办理备案登记手续则非认定合同成立及有效与否的必要条件，故广西一建的上述主张，于法无据，本院不予支持。关于李荣云支付购房款情况，本院认为，根据李荣云提交的港荣公司出具的《收据》及银行转账记录，足以证明其已按《商品房买卖合同》时约定支付了60%的购房款即323219元，其中226219元系通过港荣公司POS机刷卡支付，港荣公司对上述已付款项亦予以认可，广西一建虽有质疑，但未能提交任何证据推翻该项事实，故依据谁主张谁举证原则，本院对李荣云已付清60%房款的事实予以确认。关于涉案商品房是否系用于居住及买受人的住房情况，合同中已标明涉案房屋性质为居住用房，涉案各方对此均无异议，本院予以确认，此外，被告李荣云已提供其在涉案房屋所在地无房产的证明，其丈夫黄利宏名下虽登记有一套房产，但该房产在2008年黄利宏与其前妻王莲荣离婚时已也判决归王莲荣所有，现黄利宏名下已无用于其居住使用的房产。故李荣云就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任，本院予以确认。综据上述，被告李荣云在法院查封涉案商品房前已与被告港荣公司订立商品房买卖合同，所购商品房系用于居住，且其及丈夫黄利宏名下无其他用于居住的房屋，符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的法定保护条件，本院裁定中止对涉案商品房的执行于法有据，原告广西一建请求恢复对涉案商品房查封，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
基于上述分析，被告李荣云作为案外人就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 何能媛
二〇一八年五月十日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒