审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3837号
上诉人（原审被告）：戴胜军。
被上诉人（原审原告）：武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室，住所地武汉市江汉区发展大道234号。
法定代表人：姚卫兵，主任。
委托代理人：时瑞、杨禹，湖北华平律师事务所律师。
上诉人戴胜军因与被上诉人武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室（以下简称江汉勤工俭学办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年12月，江汉勤工俭学办公室向一审法院提起诉讼，请求判令：1、戴胜军向江汉勤工俭学办公室腾退返还武汉市江汉区电业村6号面积为108.37平方米房屋；2、戴胜军支付江汉勤工俭学办公室自2015年4月3日起至腾退之日止的占有使用费（按照合同约定的租金标准4978元／月两倍计算）；3、本案诉讼费由戴胜军负担。
一审法院审理查明：坐落于武汉市江汉区电业村6号中“荆味堂酒楼”，其所有权属武汉市江汉区航空路小学所有。该房屋建筑面积为108.37平方米，其中已办理权属登记的房屋面积为64.81平米，其他未登记的加盖房屋面积为43.56平米。2013年10月，戴胜军通过转让方式从案外人处取得讼争房屋承租权，并在租赁房屋从事酒店经营。2014年4月1日，江汉勤工俭学办公室经房屋所有权人授权，对租赁房屋取得对外签订、解除、终止、履行租赁合同的权力。2015年2月12日，双方协商一致后签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方（戴胜军）承租上述房屋从事经营，租赁期限9个月，自2014年7月1日至2015年3月31日，月租金4978元。租赁期满后，如甲方（江汉勤工俭学办公室）同意续租的，经协商一致后，双方重新签订房屋租赁合同，如甲方不同意续租或未能协商一致的，乙方应于租赁期满时按本合同约定立即腾退返还租赁房屋；乙方逾期腾退返还租赁房屋的，每逾期一日，按日租金标准的二倍向甲方支付占用使用费。合同期间，戴胜军已依约付清房屋租金。合同期满后，因武汉市江汉区航空路小学需收回房屋自用，江汉勤工俭学办公室于2015年4月1日向戴胜军送达《立即腾退返还租赁房屋的通知》一份，表示不再续签租赁合同，并要求戴胜军立即腾退返还租赁房屋。戴胜军收到通知后，仍占用租赁房屋至今，未缴纳2015年4月1日后的房屋占用使用费。
一审法院认为：涉案租赁合同系双方协商一致后签订，属于双方的真实意思表示，因租赁房屋包括两个部分，其中64.81平方米房屋已取得房屋权属登记，其余43.56平方米未办理房屋权属登记，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉案租赁合同中涉及64.81平方米房屋的租赁合同有效，涉及43.56平方米房屋的租赁合同无效。双方当事人应当依照合同约定和法律规定享有权利和履行义务。双方合同约定，如出租人在租赁期满后不同意续租，承租人应立即腾退返还租赁房屋，且江汉勤工俭学办公室已于2015年4月1日向戴胜军送达不再续签合同的通知。故江汉勤工俭学办公室要求戴胜军返还64.81平方米房屋的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。双方合同约定，如戴胜军逾期返还租赁房屋，每逾期一日，按日租金标准的二倍向甲方支付占用使用费。该约定中超出房屋租金标准的占用使用费部分，属于违约金性质，因该约定违约金过分高于江汉勤工俭学办公室的实际损失，且戴胜军提出违约金过高异议，结合本案合同性质、当事人违约情况、当事人所受损失并根据民法的公平原则，酌情将双方约定的违约金调减为月租金标准的百分之三十，江汉勤工俭学办公室主张的超出此部分的违约金于法无据，不予支持。因涉及43.56平方米房屋的租赁合同无效，戴胜军应承担房屋返还责任，因其逾期腾退房屋，应按合同约定的租金标准向江汉勤工俭学办公室支付房屋占用使用费。故江汉勤工俭学办公室请求返还房屋的诉讼请求成立，予以支持。对江汉勤工俭学办公室要求按两倍租金标准支付占用使用费的诉讼请求，部分予以支持。戴胜军所述答辩意见不成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、戴胜军腾退坐落于武汉市江汉区电业村6号“荆味堂酒楼”（建筑面积为108.37平方米），将该房屋返还武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室；二、戴胜军支付原告武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室房屋占用使用费（其中64.81平方米房屋，按每月3870元标准支付，43.56平方米房屋，按每月2001元标准支付，均自2015年4月3日支付至租赁房屋返还之日止。）；三、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1520元、其他诉讼费用40元，合计1560元，由江汉勤工俭学办公室560元，戴胜军负担1000元（此款江汉勤工俭学办公室已预付本院，戴胜军应随同上述判决款项一并支付原告江汉勤工俭学办公室）。
判后，上诉人戴胜军不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回江汉勤工俭学办公室的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：戴胜军受让取得荆味堂酒楼承租经营权，转让费38万元，其中20万元为扩建房屋的建设费，当时航空路小学领导是知道的，并同意戴胜军继续承租五年，航空路小学也未收取扩建房屋的租金。自从江汉勤工俭学办公室接管以来，房屋租赁合同改为一年一签，后又提高租金，并通知收回自用，对戴胜军是极不公平的。因业主同意扩建，江汉勤工俭学办公室应承担部分扩建费用，不应收取扩建房屋的租金，退还押金7000元。本案租期为5年，应当续租，故一审判决错误，请求二审依法改判。
被上诉人江汉勤工俭学办公室答辩要求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2015年2月12日，双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限届满为2015年3月31日，月租金4978元，并对违约金等作出明确约定。鉴于租赁房屋由办理权属登记的房屋（面积为64.81平方米）和未登记的加盖房屋（面积为43.56平方米）组成，一审法院认定涉及办理权属登记的房屋的租赁合同有效，涉及未登记的房屋的租赁合同无效正确。本案所涉租赁合同部分无效，其他部分仍然有效。在合同履行中，江汉勤工俭学办公室将该房屋交给戴胜军承租使用，戴胜军按照合同约定支付租金，双方均实现了合同目的。后租赁期间届满，双方未续签租赁合同，原租赁合同终止。江汉勤工俭学办公室向戴胜军发出解除通知，履行了通知腾退义务。戴胜军逾期未腾退租赁房屋，应予以腾退并承担违约责任。一审判决戴胜军腾退房屋，对违约金进行调整，按办理权属登记房屋的租金标准的130﹪，未登记房屋的租金标准承担违约金并无不当，本院予以维持。戴胜军上诉认为本案租期为5年，要求续租，因本案租赁合同已经期满，双方未续租，戴胜军提出租期5年没有提供证据证实，该主张不能成立。戴胜军上诉主张江汉勤工俭学办公室承担部分扩建费用，不应收取扩建房屋的租金，因本案租赁合同约定的租金系整个租赁房屋租金，包括办理权属登记的房屋和未登记的房屋租金，戴胜军使用租赁房屋应支付租金。戴胜军要求江汉勤工俭学办公室承担扩建费用，因扩建房屋不是戴胜军施工的，且双方对扩建费用没有约定，该主张不能成立。戴胜军提出加盖房屋转让费系另一法律关系，本案不予审理。戴胜军的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1520元，由戴胜军负担。
本判决为终审判决。
审判长叶玉宝
审判员余小乔
审判员张红
二〇一六年八月二十二日
书记员张博