四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川34民终890号上诉人（原审原告）：会东县宝利创投有限公司，住所地：四川省会东县鲹鱼河镇蜀锦路47号。法定代表人：张连芳，职务：总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：彭阳俊，四川索正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜远富，男，1973年7月出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。被上诉人（原审被告）：肖明会（系姜远富之妻），女，1976年9月出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。上诉人会东县宝利创投有限公司因与被上诉人姜远富、肖明会商品房销售合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2018）川3426民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。会东县宝利创投有限公司上诉请求，1.撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院在被上诉人未提出反诉的情况下，将被上诉人提出的上诉人逾期交房的抗辩理由作为诉讼请求来审理，属于超越上诉人的诉讼请求审理。一审将逾期交房的违约责任直接和被上诉人逾期付款的违约责任进行抵消于法无据，且损害了上诉人的实体权利即违约金，也损害了被上诉人的程序性权利即反诉或另案起诉的选择权。被上诉人姜远富、肖明会辩称，被上诉人于2014年交的首付款200000元，并办理了按揭，但因被上诉人在信用社有50000元贷款，说办不了，后又称可以办。一直拖到2016年按揭都没办下来。被上诉人就向上诉人提出要退房，双方一直在协商退房一事，但没有达成一致意见。现在的情况是要么对方给被上诉人一定时间支付购房款，要么把之前交的首付款退还给被上诉人。被上诉人不应承担违约金，也不应承担诉讼费。会东县宝利创投有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令姜远富、肖明会向会东县宝利创投有限公司支付购房款余额431098元；2.请求判令姜远富、肖明会支付会东县宝利创投有限公司从2016年1月20日起至其实际给付完毕购房余款之日止的违约金（按照每日万分之十，以431098元为基础计算）；3.本案的诉讼费用由姜远富、肖明会负担。一审法院认定事实，对会东县宝利创投有限公司所举商品房实测面积报告、支付票据各一份，姜远富、肖明会未提出异议，一审法院予以确认并在卷佐证。对会东县宝利创投有限公司所举商品房买卖合同一份，姜远富、肖明会提出异议认为双方签订合同后，会东县宝利创投有限公司未向姜远富、肖明会交付合同，致姜远富、肖明会对合同中的违约金条款不知情，且本案中双方当事人均存在违约，也未按合同约定的交房日期向姜远富、肖明会交房。经核实，姜远富、肖明会的异议理由不能成立，对该组证据予以采信。一审法院认为，本案中双方签订的2016000091号《四川省商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律规定的情形，该合同成立，姜远富、肖明会应按合同约定向会东县宝利创投有限公司支付购房余款431098元。合同约定：因买受人原因，未能订立商品房担保贷款合同的，买受人应当在15日内付清房屋余款，超过15日未付清的，每逾期一日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。出卖人于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期未交付就按日计算向姜远富、肖明会支付全部房价款万分之x的违约金；截止庭审结束时止，出卖人及买受人均未履行合同约定的交付义务，虽然逾期交付商品房的违约金为全部房价款万分之x，约定不明，但依据民法学上的公平原则，可以推定为违约金数额为与逾期交付房屋余款的违约金相同。双方在违约行为、违约责任、违约金数额上均等，权利义务可相互抵消，会东县宝利创投有限公司要求姜远富、肖明会按日计算向会东县宝利创投有限公司支付逾期应付款万分之十的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第一百二十条、第一百五十九条的规定，判决：一、姜远富、肖明会于本判决生效之日起30日内向会东县宝利创投有限公司支付购房余款431098元。二、驳回会东县宝利创投有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3981元，由会东县宝利创投有限公司承担1981元，由姜远富、肖明会承担2000元。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明：2016年1月4日，会东县宝利创投有限公司作为出卖人与姜远富、肖明会（二人系夫妻关系）作为买受人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人向买受人预售宝利.国际香江的商品房一套，该房为预售许可证凉东房售许字（2014）第005号下第2幢2单元7层4号房屋。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该房预测面积共165.17平方米，其中套内建筑面积143.94平方米，分摊的共有建筑面积21.229平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房单价为每平方米3900元，总价款644163元。面积差异约定为：以房屋产权测绘单位监理机关核定面积为准，按合同约定单价，双方互补面积差价款。付款方式为贷款方式：买受人于2016年1月4日前支付首期房价款194163元，占全部房价款的30%；余款450000元向凉山农村商业银行股份有限公司会东支行7成18年贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：因买受人原因，未能订立商品房担保贷款合同的，买受人应当在15日内付清房屋余款，超过15日未付清的，每逾期一日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。同时，合同约定交房时间为2016年6月30日前，交房条件为商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】；该商品房已取得房屋面积实测报告书；商品房为住房的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，会东县宝利创投有限公司并未将合同原件交付给买受人姜远富、肖明会。姜远富、肖明会于2014年4月26日、2015年2月10日分别向出卖人会东县宝利创投有限公司支付购房款10000元、80000元，于2015年12月10日以马天受的工程保证金抵扣110000元，以上共计支付200000元的购房首付款。会东县宝利创投有限公司向姜远富分别出具了3张共计金额为200000元收据。随后，姜远富、肖明会向凉山农村商业银行股份有限公司会东支行申请按揭贷款。但按揭贷款并未办理成功。之后，姜远富、肖明会向会东县宝利创投有限公司提出退房要求，双方协商未果。至今，会东县宝利创投有限公司也未与姜远富、肖明会办理案涉房屋的交接手续，并未交房。2015年9月29日经攀枝花市大地房屋测绘有限责任公司对案涉房屋测绘，测绘的建筑面积为161.82平方米，房屋总价为631098元（161.82平方米×3900元/平方米），会东县宝利创投有限公司主张姜远富、肖明会欠付的购房款为431098元。本院认为，本案的争议焦点为：本案中是否存在双方当事人都违约的情况；被上诉人姜远富、肖明会是否应承担违约责任，如何承担。从本案查明的事实来看，买受人姜远富、肖明会并未按合同约定与贷款银行凉山农村商业银行股份有限公司会东支行签订担保贷款合同，也未向出卖人会东县宝利创投有限公司支付剩余购房款。但合同并未明确约定剩余房款的给付时间，仅约定除不可抗力外，买受人未在约定时间给付房款的，在因买受人原因致使未办理按揭贷款的情况下承担逾期利息的违约责任。由于双方订立合同时没有约定最终付款时间，故本案中不能确定买受人的逾期付款违约责任。但由于其未交付清剩余房款应承担继续履行的违约责任。而出卖人会东县宝利创投有限公司也未按约向买受人交付房屋，已构成违约。但因买受人未在本案中提出反诉追究出卖人的违约责任。根据民事诉讼不告不理原则，出卖人的违约责任不属于本案的审理范围。一审法院认定双方均存在违约，且违约责任相当应相互抵消的判决理由不当，应予以纠正。由于本案中不能确定买受人姜远富、肖明会的逾期付款责任，故上诉人会东县宝利创投有限公司要求姜远富、肖明会承担逾期利息的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人会东县宝利创投有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，虽有关违约责任的认定存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3981元，由上诉人会东县宝利创投有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶庆华审判员  马 俊审判员  陈慧玲二〇一八年六月十三日书记员  叶枝玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。