黑龙江省绥化市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑12执异28号
案外人：刘晓丹，女，1986年2月24日生，住黑龙江省哈尔滨市。
委托诉讼代理人：翟立君，黑龙江东禹律师事务所律师。
申请执行人：鞠重，男，1978年2月7日生，住河北省秦皇岛市。
被执行人：周志富，男，1977年8月18日生，住青冈县。
在本院执行鞠重与周志富借款合同纠纷一案中，案外人刘晓丹于2018年3月19日对查封哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘晓丹称，其不服（2015)绥中法民一民初字第41-1号民事裁定书，请求裁定中止查封位于哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号房屋。事实与理由：
一、本案争议房屋房主周志富与刘晓丹签订了房屋买卖合同并已实际履行，合同合法有效。周志富与刘晓丹于2014年12月3日签订房屋买卖合同，将本案房屋以130万元价格卖给刘晓丹，并同妻子温雪授权刘晓丹丈夫的弟弟张伟代办归还银行贷款、房屋更名过户等手续，并将该授权在哈尔滨市公证处进行公正。2014年12月5日由刘晓丹丈夫张洋支付首付款56.8万元给周志富妻子温雪。2015年5月周志富将房屋钥匙交与刘晓丹，自此由刘晓丹对本案房屋实际占有使用并对其进行精装修。后因周志富迟迟未按约定偿还房贷，导致房屋无法过户。2015年6月26日张伟应刘晓丹请求依据授权，代为偿还周志富所欠本案房屋剩余全部贷款、利息、罚息及中国银行股份有限公司起诉周志富贷款纠纷诉讼费共计73.64336万元，至此刘晓丹己实际支付130.44336万元，超过本案房屋购房款，己履行房屋买卖合同约定的义务。故周志富与刘晓丹签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示并己实际履行，未违反法律强制性规定，合法有效。
二、刘晓丹作为善意第三人己支付全部价款并实际占有本案房屋，依法人民法院不得查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。可知，刘晓丹作为善意第三人己支付全部价款并实际占有使用本案房屋，人民法院不得查封。
三、哈尔滨市中级人民法院已作出生效判决，应驳回鞠重查封申请。哈尔滨市中级人民法院于2017年9月19日下达（2017）黑01民终4196号民事判决书，确认因刘晓丹与周志富房屋买卖合同有效并己实际履行，故驳回周志富债权人查封及执行本案房屋的诉讼请求。贵院查封本案争议房屋亦是应周志富债权人的请求，因（2017)黑01民终4196号民事判决书系终审判决，具有既判力及借鉴意义，故贵院应立即解除查封，保护善意第三人刘晓丹的合法权益。
四、鞠重错误的查封给刘晓丹造成严重经济损失，依法应当予以赔偿。本案鞠重在明知刘晓丹为经法院确认的房屋权利人，仍坚持继续查封本案房屋，导致刘晓丹无法办理过户，其子无法落户该学区房，延误入学而造成损失。依据《侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。由此维权而产生的诉讼费、律师费、公告费及其他可得利益的损失，依法应由鞠重赔偿。
综上，(2015）绥中法民一民初字第41-1号民事裁定书中涉及的房产查封损害了异议申请人的合法权益，恳请法院中止对该房产的查封。案外人提交了哈尔滨市中级人民法院民事判决书。
申请执行人鞠重辩称，一是其与周志富之间的债权债务关系，己由绥化市中级人民法院确认成立，债权人申请查封债务人的财产并无不当，完全符合法律的规定。鞠重与周志富债权债务关系成立，鞠重申请对被执行人的个人财产采取查封措施，是依据不动产物权的查询而采取的查封。不动产物权的确认及物权的归属，参照依据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记的发生效力。第十条不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。申请人的查封应当得到法律的保护，查封时也未有预告登记，也未过户，无违法之处。二是案外人刘晓丹，查封异议遗漏共同的债务人周志富，应把周志富列为共同案外人，属于遗漏当事人，因此会导致案件无法排除恶意串通诉讼的可能。周志富拖欠鞠重买房子借款，并告知自己哈市房子可以抵账，并同意查封，而案外人称与周志富存在买卖关系，答辩人难以理解，是否真实只是案外人单方陈述，假如有判决，周志富是否到场，判决是否合法，原因案外人毕竟未办理产权过户，连预告登记也不存在，所有权至今也未发生转移，异议主张缺乏法定的事实及依据。三是案外人并不属于善意第三人，自称支付全部价款并实际占有涉案房屋，缺乏善意要件。《物权法》第106条善意制度明确作了规定，案外人在涉案房屋买卖贷款的情况下，称购得该房屋，并非是现实全款交易，与善意制度并不相符，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第十七条规定四项条款必须同时具备，否则排除不了执行，案外人并非真实交付全款，完全是为了规避法律用不正当的方式采取的，案外人与答辩人完全属于一样债权，原因是未过户，并无对抗答辩人的效力，异议请求应当被驳回。
被执行人周志富未答辩。
本院查明，原告鞠重与被告周志富、温雪，黑龙江省凯雷房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月12日作出（2015）绥中法民一民初字第41-1号民事裁定书，裁定查封被告周志富所有的位于哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋1004号写字楼。案外人刘晓丹于2018年3月19日对查封上述房产提出书面异议。
另查明，彭奎海与刘晓丹、第三人周志富申请执行人执行异议之诉一案,黑龙江省哈尔滨市中级人民法院2017年9月19日作出的（2017）黑01民终4196号民事判决书认定：2014年12月3日，周志富及妻子温雪与刘晓丹签订房屋买卖居间合同。居间方为哈尔滨均融房地产经纪有限公司。合同约定将周志富单独所有的坐落于哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号，建筑面积159.52平方米的房屋以1,300,000元价格出卖给刘晓丹，银行贷款由周志富在两个月内负责偿还。同日，周志富与妻子温雪委托张伟作为代理人，全权负责办理上述房产的包括归还银行贷款、领取房屋所有权证、出售、更名过户等事宜。2014年12月5日，刘晓丹丈夫张洋通过中国工商银行向周志富妻子温雪汇款568,000元。2015年5月21日，刘晓丹与德克装饰有限公司签订家庭居室装饰装修工程施工合同，工程地点为南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号。2015年6月26日，张伟依委托代周志富偿还案涉房屋在中国银行剩余房屋贷款730,700.60元及中国银行股份有限公司黑龙江省分行诉周志富借款合同纠纷诉讼费5733元，共计736,433.60元。哈尔滨市中级人民法院判决维持哈尔滨市南岗区人民法院（2016)黑0103民初11776号民事判决，即驳回彭奎海要求确认位于哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号房产归第三人周志富所有、刘晓丹与第三人周志富签订买卖协议不成立，以及继续执行涉案房屋的诉讼请求。
本院认为，案外人刘晓丹在本院查封涉案房产之前与被执行人周志富签订房屋买卖合同，已支付全部价款并已装修，刘晓丹对未办理过户登记手续没有过错，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人异议请求成立，本院予以支持。至于案外人要求因鞠重错误查封给其造成经济损失予以赔偿，不属于执行异议审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对哈尔滨市南岗区花园街368号华威大厦A栋10层4号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 蔡德成
审判员 吕学军
审判员 伊淑娟
二〇一八年三月二十九日
书记员 孟凡博