江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初711号原告颜利娟，女，1973年1月22日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人孙树成，江苏怀容律师事务所律师。被告赵光，男，1970年4月23日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。第三人沭阳县广厦置业有限公司，住所地沭阳县广州路45号。法定代表人孙军，该公司总经理。原告颜利娟与被告赵光、第三人沭阳县广厦置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙树成、被告及其委托代理人解兆明到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，赵光与沭阳县广厦置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院审理后于2015年8月31日作出（2015）沭民初字第02061号民事判决：沭阳县广厦置业有限公司于本判决书生效后十日内归还赵光借款本金1000000元及利息（利息以500000元为本金按月利率2%自2013年9月16日起计算至实际支付之日止；以500000元为本金按月利率2%自2014年10月17日起计算至实际支付之日止）。后沭阳县广厦置业有限公司不服判决向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院审理后于2016年9月29日作出（2015）宿中民终字第2269号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因沭阳县广厦置业有限公司未能自觉履行义务，赵光向本院申请强制执行，本院于2016年10月24日立案执行，执行案号为：（2016）苏1322执6522号。执行过程中，本院于2016年11月25日作出（2016）苏1322执6522号执行裁定：对被执行人沭阳县广厦置业有限公司开发的沭阳县广贸大厦公寓楼7007、7018、7020、8003、8009、8027、1036、1038、1230、1516、1518、1713、1715、1727、1729、1731、1733、1830、1908、1910、1912、1914、1929、1931、1933共计25套房屋予以查封。后异议人颜利娟以对其中的涉案房屋沭阳县广贸大厦公寓楼8009室享有权属为由，向本院提出执行异议。2017年12月28日，本院作出（2017）苏1322执异262号民事裁定，驳回异议人颜利娟的异议请求。原告颜利娟向本院提出诉讼请求：请求对沭阳县广贸大厦公寓楼8009室房屋停止执行。依据的事实和理由为：2013年8月30日，原告从第三人处购买涉案房屋。2016年10月17日，第三人通知原告办理上房手续。2016年12月2日，原告与第三人进行房屋补差价结算后对涉案房屋装修入住使用。原告已实际取得房屋并居住使用，法院对涉案房屋查封执行没有事实和法律依据。被告赵光辩称，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告诉求不应得到支持。首先，查封前没有签订合法有效的书面买卖合同；其次，涉案房屋系公寓楼不是住宅，它的性质是商用；第三，原告没有证明名下无其他房屋；第四，没有证据证明第三人欠原告的工程款。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人未作陈述。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、2013年8月30日，第三人向原告出具的收据一张，原告认为该收据其实就是一种简易的房屋书面买卖合同，在该收据当中，载明了工程款抵房款、涉案房屋140320元、房屋面积、单价。2、2016年12月2日，第三人向原告出具的收据一张，原告向第三人交了272元，该款项为涉案房屋面积补差款；同年12月6日，第三人向原告出具的收据一张，原告对涉案房屋进行装修并向第三人交了500元装修保证金；3、2016年10月17日，第三人向原告出具的上房单一份，证明原告已经实际上从第三人处接收了涉案的房屋。4、2017年5月17日的收据一张，原告向涉案房屋物业公司缴纳了物业管理费。证明原告对涉案房屋的实际占有和使用。5、2017年1月9日、4月7日收据各一份，证明涉案房屋购买人名称更改情况。张建英和本案原告有名字的互相更改，原因是：2017年初，原告因身体因素支出了大量的医疗费，于是将涉案房屋转让给张建英，因涉案房屋没有办理产权证明，无法进行产权变更登记；2017年1月9日，原告和案外人张建英到第三人处就涉案房屋进行名称变更登记，并由原告以张建英的名义向第三人缴纳了2000元所谓的改名费；2017年4月，因发现涉案房屋被法院查封，案外人张建英将此事告知了原告，因此原告又将涉案房屋转让的款项归还了张建英，同时于2017年4月7日又向第三人广厦置业缴纳了1000元，再次将名称变回到原告的名下。6、涉案房屋装修图片四张，证明原告对涉案房屋装修并实际占有使用。被告对原告提供证据的质证意见为：1、对证据1这张收据真实性不予认可，因为原告没有提供证据证明该条据上的更改内容是第三人的行为，第三人也没有在修改的内容处签字盖章确认。因此这张收据不能证明原告是购买人。2、对于证据2中2016年12月2日这张收据，是直接将张建英改为颜利娟，并且这张收据同样加盖的是财务专用章，是方形章，对其真实性不予认可。原告提供的其它证据不能反应出商品房的交付使用情况。根据商品房司法解释规定，不能认定为商品房买卖合同，因为不具备商品房销售管理办法关于商品房买卖合同的规定。商品房买卖合同要具备交付使用情况的约定。否则，不能认定为商品房买卖合同并且第三人有大量的一房多卖情况，内部股东矛盾激烈很有可能随意开收据的情况。3、装修保证金的公章出现两个不同的财务专用章，对其真实性也不予认可。4、上房单上的公章对其真实性不予认可。5、沭阳县居民小区物业管理专项收据与本案没有关系。6、对房子装修照片情况不予认可，不能证明与本案的关联性。被告未提供证据；第三人未提供证据。本院认证意见为：对原告提供的证据1-6的真实性予以认定。原告提供的证据1收据明确载明涉案房屋的位置、面积、价格、楼号等商品房买卖合同的重要内容，应认定原告与第三人之间就涉案房屋形成了商品房买卖合同关系。原告提供的证据2-6能够证明原告已交纳相关费用并实际占有、入住涉案房屋。综上，2013年8月30日，第三人出具工程款抵房款收据给原告，经第三人收取改名费用确认，房屋购买人最终仍更名为本案原告，据此，原告与第三人形成商品房买卖合同关系，基于该收据的商品房买卖合同的法律特征，结合原告提供的其它证据，应认定原告与第三人于2013年8月30日签订合法有效的书面买卖合同，原告已付清全部购房款并实际入住使用涉案房屋。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并已支付全部房款，根据原告提供的上房单记载，在人民法院查封之前，原告已接收并合法占有涉案房屋。现有证据不能证明系因原告自身原因未办理过户登记。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告的辩解理由无事实和法律依据，本院不予采信。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院（2016）苏1322执6522号执行裁定查封的沭阳县广贸大厦公寓楼8009室房屋。案件受理费3100元，由被告赵光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费3100元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  姜东法人民陪审员  金 涛二〇一八年五月十四日书 记 员  姜祖华附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。