长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第3346号原告（反诉被告）：郑佶，男，住：吉林省长春市朝阳区。委托代理人：谢振远，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司，住所：吉林省长春市朝阳区。法定代表人：曲彩云，经理。委托代理人：齐秀娟，吉林阳光博舟律师事务所律师。委托代理人：孙鹏月，吉林阳光博舟律师事务所律师。原告（反诉被告）郑佶诉被告（反诉原告）中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司（以下简称“人寿保险解放大路支公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理，2015年11月17日、12月18日组成合议庭公开开庭进行了审理。郑佶及其委托代理人谢振远，人寿保险解放大路支公司的委托代理人齐秀娟、孙鹏月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑佶诉称：2011年4月20日，郑佶与人寿保险解放大路支公司签订《房屋租赁协议》，该协议约定：“郑佶将其名下位于长春市朝阳区义和路31号，长房权字第10675***房屋出租给人寿保险解放大路支公司，租期自2011年4月20日起至2016年4月20日止，租金为人民币95万元/年，第四年和第五年租期的租金均在上一年租金的基础上逐年递增5万元，租金支付方式为年缴，首期于合同生效后缴纳，以后各期租金在下一年度租期开始前一个月内缴纳，承租人逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的20%支付违约金。”郑佶在签订协议后，如约将该房屋出租给人寿保险解放大路支公司，第三年度的租金依约应于2013年3月20日缴纳95万元，但人寿保险解放大路支公司于2013年5月22日支付75万元，2013年5月31日支付20万元，逾期71天，第四年度的租金和第五年度的租金至今没有缴纳，拖欠租金合计205万元，依据租赁协议约定，人寿保险解放大路支公司构成违约，应支付违约金431,286.91元，2014年11月20日支付了9万元，欠付违约金341,286.91元。郑佶多次向人寿保险解放大路支公司催要租金及违约金未果，故诉讼来院，要求：人寿保险解放大路支公司给付房屋租金205万元及迟延支付租金的违约金341,286.91元（违约金从2013年3月21日累计计算至2015年9月10日，要求给付至租金全部付清为止）。庭审中，郑佶表示如果法院判决解除租赁协议，要求人寿保险解放大路支公司按月租金的3倍支付协议解除的违约金。人寿保险解放大路支公司辩称：1、在《房屋租赁协议》履行期间，承租房屋不断出现质量问题及供暖不足，因此我公司多次向郑佶提出要求解除租赁协议，并于2014年5月7日迁出涉诉房屋，用实际行为表明不再承租。2015年6月2日我公司再次向郑佶邮寄《确认解除房屋租赁合同通知书》，邮件封皮载明了邮寄内容，但郑佶拒收邮件。2、在我公司迁出该房屋后，郑佶又将该房屋租赁给中国人寿保险股份有限公司长春市朝阳支公司（以下简称“人寿保险朝阳支公司”）使用，并由人寿保险朝阳支公司向其支付租金9万元，此外郑佶还多次委托中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司（以下简称“人寿保险吉林省分公司”）与中国人寿保险股份有限公司长春分公司（以下简称“人寿保险长春分公司”）帮助其联系对外出租，郑佶的行为表明认可我公司与其解除了《房屋租赁协议》，现郑佶要求继续履行协议没有依据，不同意支付租金及合同解除的违约金。3、因郑佶未能提供房租费发票，且拒绝交接房屋，导致我公司迟延交纳了部分租金，故不同意支付迟延支付租金的违约金。综上，不同意郑佶的诉讼请求。人寿保险解放大路支公司反诉称：我公司与郑佶在履行《房屋租赁协议》期间，承租房屋质量存在严重问题，导致无法办公，员工不满，多次向郑佶告知要求解除租赁协议，并于2014年5月7日迁出承租房屋。2015年6月2日我公司再次向郑佶邮寄了《确认解除房屋租赁合同通知书》，并在邮寄封皮上载明了告知内容，但郑佶拒绝接收邮件。解除租赁协议后，郑佶多次欲将房屋另行出租，于2014年10月15日将房屋租赁给人寿保险朝阳支公司使用，并收取该公司9万元租金，郑佶的行为表明其认可与我公司解除《房屋租赁协议》。现我公司提出反诉，请求法院确认人寿保险解放大路支公司与郑佶于2014年5月7日解除了双方签订的《房屋租赁协议》。郑佶针对反诉辩称：不同意人寿保险解放大路支公司的反诉请求，理由：1、人寿保险解放大路支公司在诉前从未向郑佶提出或告知解除租赁协议，也没有返还房屋，郑佶不知道人寿保险解放大路支公司何时搬出房屋，房屋一直由其占用。2、人寿保险解放大路支公司在使用房屋期间从未向郑佶提出房屋质量存在问题或供暖不足，租赁协议有约定，如房屋出现质量问题，维修义务由承租人承担。3、郑佶没有将房屋租赁给人寿保险朝阳支公司使用，也从未收取朝阳支公司支付的9万元租金。本院将郑佶提起的本诉与人寿保险解放大路支公司提起的反诉合并审理。经审理查明：位于长春市朝阳区义和路31号1栋，丘地号为4-65/601-13-101，长房权字第10600136**号（原长房权字第106754**号），建筑面积为4259.01平方米，用途为09商业的房屋产权人系郑佶。2011年4月20日，郑佶与人寿保险解放大路支公司就上述房屋签订了一份《房屋租赁协议》，郑佶作为出租人即甲方，人寿保险解放大路支公司作为承租人即乙方，协议约定：“租赁建筑面积2500平方米；租赁用途为营业用房；租赁期限共60个月，租期自2011年4月20日起至2016年4月20日止；租金标准为95万元/年；租金支付方式为转账，年缴，首期于合同生效后缴纳，以后各期租金在下一年度租期开始前一个月内缴纳；出租人逾期交房或者承租人逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的20%支付违约金；第四年和第五年租期的租金均在上一年租金的基础上逐年递增5万元；协议还约定了合同变更、解除与终止的条件以及相应的违约责任。”协议签订后，郑佶将房屋交付给人寿保险解放大路支公司使用，人寿保险解放大路支公司向郑佶交纳租金。2013年4月21日人寿保险解放大路支公司迟延交纳租金，此年度的租金于2013年5月17日交纳75万元，2013年5月31日交纳20万元。从2014年4月21日至今未再交纳租金。2014年11月20日人寿保险长春分公司向郑佶转款9万元，庭审后，郑佶表示同意将9万元抵充人寿保险解放大路支公司拖欠的租金。2015年6月2日，人寿保险解放大路支公司向郑佶发出编号为1054755600715的邮件，邮件封皮下方备注“我公司已多次通知你和你解除2011年4月20日签订的《房屋租赁协议》，……年3月25日迁出，现最后向你发出通知确认解除该份租赁协议”，中国邮政速递物流股份有限公司长春市分公司安达营业二部出具证明，该邮件于2015年6月3日因“收件人本人拒收”原因退回，6月4日退回寄件人。庭审中，人寿保险解放大路支公司将此邮件拆封，取出邮寄文书“确认解除合同通知书”，通知书载明“由于我公司经营所需，需要更换办公场所，多次通知你解除租赁协议，并于2014年3月25日搬出房屋，2011年4月20日签订的《房屋租赁协议》已经于2014年3月25日实际解除”，人寿保险解放大路支公司称通知书及邮寄封皮载明的内容有笔误，迁出时间应为“2014年5月7日”。2015年12月23日，由本院主持交接了涉诉房屋，到场人员有郑佶、人寿保险解放大路支公司和人寿保险朝阳支公司的负责人，人寿保险解放大路支公司表示代人寿保险朝阳支公司将房屋交付给郑佶。认定上述事实的证据有：产权证、房屋租赁协议、银行卡交易明细、编号为1054755600715的邮件及查询单、中国邮政速递物流股份有限公司长春市分公司安达营业二部出具的证明、确认解除合同通知书、人寿保险长春分公司的实收实付数据核对表、交接笔录、询问笔录。根据郑佶的诉讼请求和人寿保险解放大路支公司的反诉请求以及双方的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、人寿保险解放大路支公司是否享有合同解除权；2、郑佶是否将涉诉房屋交付第三方使用；3、如何确定人寿保险解放大路支公司应支付的租金及违约金。本院认为：一、郑佶与人寿保险解放大路支公司于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的相关规定，该协议合法有效，双方应按照协议的约定履行各自的义务。二、关于人寿保险解放大路支公司是否享有合同解除权，本院认为，当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除条件，才能发生解除合同的法律效力。租赁协议第9.2条约定“出租人有以下行为之一的，承租人有权解除合同：（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）出租人未尽房屋修缮义务或缴费义务，严重影响使用的”，人寿保险解放大路支公司称涉诉房屋存在质量问题及供暖不足，严重影响使用，故根据协议约定行使解除权，但就涉诉房屋是否存在上述问题仅向本庭提供了照片、微信内容及员工联名信、证人证言，不足以证明其主张，同时也未提供证据证明曾要求郑佶履行维修房屋的义务，故人寿保险解放大路支公司应承担举证不能的不利后果，人寿保险解放大路支公司在不具备约定解除或法定解除的条件下，行使合同解除权的行为不发生法律效力，对人寿保险解放大路支公司要求确认解除租赁协议的反诉请求不予支持。本院于2015年12月23日组织双方当事人交接房屋，《房租租赁协议》于2015年12月23日解除。三、关于郑佶是否将涉诉房屋租赁给他人使用，本院认为，在人寿保险解放大路支公司未将涉诉房屋返还给郑佶的情况下，应认定其继续占用，人寿保险解放大路支公司仅以人寿保险其他公司的证明以及长春分公司的入账凭证，证明郑佶将房屋交付他人使用，并收取了他人租金，证据不足，不予认定。四、关于人寿保险解放大路支公司称迟延支付租金是因为郑佶未向其提供房租费发票所致，没有法律依据，不予支持。五、关于郑佶主张的租金，按照协议第5.1条及第5.6条的约定，人寿保险解放大路支公司应支付从2014年4月21日至协议终止之日即2015年12月23日期间的租金1,730,684.93元（100万元﹢105万元÷365天×254天），扣除郑佶于2014年11月20日收取的9万元，还应支付租金1,640,684.93元，对郑佶诉请中超出此部分的租金不予支持。六、关于郑佶按照协议第5.5条“出租人逾期交房或者承租人逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的20%支付违约金”的约定主张逾期支付租金而发生的违约金，根据《合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十五条第二款的规定，协议解除后，郑佶按照协议约定的违约条款主张违约责任的，本院应予支持，人寿保险解放大路支公司提出约定的违约金标准过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因郑佶主张的违约金是占用其资金的利息损失，故违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，2013年4月21日逾期交纳租金的违约金为6,079.72元（75万元×6%×1.3倍÷365×27天﹢20万元×6%×1.3倍÷365×41天），2014年4月21日逾期交纳租金的违约金为124,800.00元（9万元×6%×1.3倍÷365天×220天＋91万元×6%×1.3倍÷365天×620天），2015年4月21日逾期交纳租金的违约金为50,819.14元（105万元×5.35%×1.3倍÷365×254天），以上截至2015年12月23日的违约金合计181,698.86元，从2015年12月24日开始按拖欠租金的中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至租金付清时止。七、关于郑佶按照协议第11.3条“承租人未经出租人同意，中途退租的，应按月租金3倍向出租人支付违约金”的约定主张合同解除的违约金，因人寿保险解放大路支公司违反合同约定要求提前解除租赁协议，郑佶要求赔偿其合理期间的可得利益损失，本院应予支持，人寿保险解放大路支公司应向郑佶支付协议解除违约金262,500.00元（105万元÷12个月×3个月）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十五条第二款之规定，判决如下：1原告（反诉被告）郑佶与被告（反诉原告）中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议》；二、被告（反诉原告）中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）郑佶房屋租金1,640,684.93元；三、被告（反诉原告）中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）郑佶逾期支付租金的违约金（截至2015年12月23日合计181,698.86元，从2015年12月24日开始按拖欠租金的中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至租金付清时止）及协议解除违约金262,500.00元；四、驳回原告（反诉被告）郑佶其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。案件受理费25,930.00元由被告中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司承担，反诉费12,965.00元由被告中国人寿保险股份有限公司长春市解放大路支公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  孙彦辉代理审判员  张尽美人民陪审员  王一茗二〇一五年十二月二十五日书 记 员  吴佳音