河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书豫01民终3113号上诉人（原审被告）河南雅宝地产有限公司。法定代表人訾建军，该公司董事长。委托代理人刘明伟、张国峰，河南明商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯伟强，男，汉族，1970年2月26日出生。委托代理人刘国山、赵新彦，河南良仁律师事务所律师。上诉人河南雅宝地产有限公司与被上诉人冯伟强房屋买卖合同纠纷一案，冯伟强于2015年4月14日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付逾期报送应由其提交产权初始登记所需资料的违约金35005元，逾期取得原告购买房产房产证的违约金49226元，总计84231元；2、本案诉讼费用由被告承担。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年12月17日作出（2015）开民初字第4354号民事判决。河南雅宝地产有限公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人河南雅宝地产有限公司的委托代理人张国峰，被上诉人冯伟强的委托代理人刘国山、赵新彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月13日，原、被告签订编号为D1300125****的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区祥盛街北、中兴路西5幢1单元24层2404号房产，该房屋户型为三室二厅，建筑面积共143.56平方米。房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米12700元。总金额为1823212元。付款方式为2013年3月13日支付现金1023212元；剩余800000元，以商业贷款方式于2013年2月27日支付。合同第八条约定，被告应当在2013年10月15日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，第5种条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定的内容已完成；前期物业管理已经落实。合同第十五条约定，关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后X日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为：详见附件4产权登记的约定。第十六条约定，本合同自生效之日起30日内由被告负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若被告逾期不办理合同信息备案手续并造成原告损失的，应当承担赔偿责任。合同附件四补充协议第六条约定：被告应当在2013年12月15日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。被告取得该商品房初始登记后，双方约定由原告委托被告办理商品房转移登记。原告应当在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需材料，被告应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。上述合同签订后，原告依照约定向被告支付了购房款，被告分别于2013年3月22日、2013年5月31日向原告开具销售不动产统一发票二张。2013年7月5日，原告缴纳了上述房屋的契税。2013年4月9日，原告缴纳了上述房屋的维修资金。2014年6月27日，被告向郑州市住房保障和房地产管理局提交了上述房屋的权属初始登记资料。2014年7月3日，郑州市住房保障和房地产管理局向被告核发了郑州市郑东新区初始登记信息对照表。2015年1月15日，原告取得了上述房屋的所有权证，房权证号为郑房权证字第15010117**号。2015年9月23日，被告张贴重要通知，载明：“因雅宝·东方国际花园项目进入尾声，为了不影响您产权证的使用，请还没有领取资料办理房产证的客户，抓紧时间由本人携带身份证原件及契税完税凭证到东方国际广场（写字楼）1号楼21楼客服部领取办证资料，咨询电话5562****转分机685。”原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，依照合同附件四补充协议第六条的约定，被告应当在2013年12月15日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但被告实际于2014年6月27日填报了上述房屋初始登记信息，已逾期194天。被告的该行为已构成违约，按照约定，其应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金共计35370.31元（1823212元194天0.01%）。原告诉请的35005元在其应受偿范围内，该院予以支持。原告诉请逾期取得房产证的违约金49226元，根据合同附件四的约定，由原告委托被告办理商品房转移登记。原告应当在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需材料，被告应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。被告于2014年7月3日取得该商品房的初始登记，故其应在2014年10月31日前为原告办理房屋所有权证，实际取得房屋所有权的登记时间为2015年1月15日，被告已逾期76日，构成违约。按照约定，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金共计13856.41元（1823212元76天0.01%），对原告主张过高部分该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南雅宝地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯伟强逾期报送产权初始登记所需资料的违约金35005元，逾期办理房屋所有权证的违约金13856.41元，以上共计48861.41元；二、驳回原告冯伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，由原告冯伟强负担800元，由被告河南雅宝地产有限公司负担1106元。河南雅宝地产有限公司上诉称：上诉人所使用的《商品房买卖合同》是郑州市房地产管理部门统一格式文本，并非上诉人的本意，因此以该文本判决上诉人承担责任于法无据。被上诉人并无任何实际损失，仅仅依据房管局的格式文本判决上诉人承担责任不公平。依据《商品房买卖合同》约定，买受人在接收房屋时应该提交办理房产所需的资料，但是被上诉人并未向法庭提交其已经向上诉人交付办理房产证所需资料的证据。在被上诉人未履行提交相关资料的义务时，上诉人亦不存在为其办理房产证的义务。由于被上诉人直至2014年4月9日才缴纳了维修基金，比约定时间晚了近6个月，在此期间，上诉人无法为被上诉人办理相关手续。被上诉人未向上诉人提供办证所需资料，且自行将办证资料取走自行办理房产证，故不应由上诉人承担逾期办理房产证的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决主文第一项，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或依法发回重审。冯伟强答辩称：一审法院判决公正、合法，上诉人的上诉理由纯属狡辩，并不是事实，请求驳回上诉人的上诉，维持一审法院的判决。双方之间签订的《商品房买卖合同》仅仅是郑州市房地产管理部门制定的范本，合同条款的具体内容并不是由房管局拟定的，相反是由上诉人拟定的，上诉人辩称非其本意实在是狡辩。双方合同内容约定违约金符合我国《合同法》规定，该法第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。所以上诉人称被上诉人并无任何实际损失而判决其承担责任不公平是没有法律依据的，事实上一审法院判决其承担责任是非常公平并符合法律规定的。上诉人辩称被上诉人未提供办理房产证所需资料不符合事实，维修基金已提前缴纳给了上诉人。上诉人并未告知被上诉人在办理房产证时应向其提交的资料等。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明同原审外，另查明：双方签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制。在该合同中，“商品房买卖合同说明”部分第1条为“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。……”第3条为“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”本院认为，双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。本案所涉《商品房买卖合同》是国家相关的商品房买卖市场监管部门为规范商品房买卖行为，防范商品房买卖风险，在衡平商品房买卖双方权利义务的基础上制定的。且该《商品房买卖合同》系示范文本，并未强制作为签约使用文本。即便使用该文本，该合同文本中相关条款的内容均可经双方协商修改、增补或删减。而作为商品房销售方，其在商品房交易方面较购买方更具有专业性，对《商品房买卖合同》条款的熟悉程度及含义理解上较购买方均具有明显的优势。上诉人河南雅宝地产有限公司也未举证证明合同内容违背了其真实意思表示。原审法院根据本案查明情况，认定上诉人河南雅宝地产有限公司与被上诉人冯伟强签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，并无不当。故此，上诉人河南雅宝地产有限公司上诉称其所使用的商品房买卖合同是郑州市房地产管理部门统一格式文本，并非其本意，以该文本判决其承担责任于法无据，因理由不足，本院不予认定。违约金是以一方是否具有违约行为为条件，而不是以发生实际的损失为前提。同时，违约金具有一定的惩罚性，其数额系由双方事先约定，并不以实际损失为依据。本案中，根据双方签订的商品房买卖合同和查明的事实，原审法院在认定上诉人河南雅宝地产有限公司存在违约行为的基础上判决其支付相应的违约金，并无不当；同时，被上诉人冯伟强亦未主张上诉人河南雅宝地产有限公司赔偿实际损失。故此，上诉人河南雅宝地产有限公司上诉称被上诉人冯伟强并无任何实际损失，仅依据房管局的格式文本判决其承担责任不公平，因依据不足，本院不予认定。在商品房买卖中，作为商品房开发销售的专业公司，开发商对商品房的买卖程序及要求应是知悉的，而作为购买者的自然人对此却难以准确知悉。因此，本着诚信原则，开发商应及时充分告知购买方所应提供的手续、缴纳的费用及相应的时间。这符合商品房开发销售行业的交易习惯。本案审理中，上诉人河南雅宝地产有限公司认可在《商品房买卖合同》中并未明确约定在办理房产证时需要提交的具体的材料及时间和缴纳维修基金的时间，亦无法提供其他有效证据证明向被上诉人冯伟强明确告知过。被上诉人冯伟强亦不认可上诉人河南雅宝地产有限公司向其告知过。故此，上诉人河南雅宝地产有限公司上诉称被上诉人冯伟强未按时缴纳维修基金及提交办理房产证所需资料等，其不应承担逾期办理房产证的违约责任，因证据不力，本院不予认定。综上，上诉人河南雅宝地产有限公司的上诉理由因缺乏事实和法律依据不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元，由上诉人河南雅宝地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵军胜审 判 员  马增军审 判 员  贾建新审 判 员  黄智勇代理审判员  黄跃敏二〇一六年三月二十三日书 记 员  李 杨