上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2737号
上诉人（原审原告）上海海润家具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人丁江，总经理。
委托代理人唐锦华，上海锦华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴国山，男，1979年10月8日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。
委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。
委托代理人李丽，上海科尚律师事务所律师。
上诉人上海海润家具有限公司、吴国山因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海海润家具有限公司委托代理人唐锦华、上诉人吴国山委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月21日，上海海润家具有限公司（以下简称海润公司）与吴国山签订《房屋租赁合同》，主要约定，海润公司向吴国山承租系争厂房，租赁期限2011年7月1日至2014年6月30日。租赁保证金为4万元，在海润公司付清全部应付租金，将租赁房屋完好归还吴国山后15天内，吴国山负责归还租赁保证金。厂房日租金为每平方米0.35元，三个月总计123，826.50元，租金按每三个月结算。该合同第七条约定，租赁期间任何一方提出提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，并承担违约责任。该合同第十条约定，任何一方违反本合同的规定导致另一方根据本合同规定提前终止合同的，该违约方须另向对方支付相当于三个月租金的违约金。
上述合同签订后，吴国山向海润公司交付系争厂房并收取保证金，海润公司向吴国山支付租金至2013年12月31日。
2013年12月4日，系争厂房所在区域的上海市宝山区友功布料加工厂（以下简称友功加工厂）仓库发生火灾。2013年12月6日，公安部门向上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称岳帝鼎公司）发出《告知书》，主要内容为，岳帝鼎公司区域内的友功加工厂发生火灾事故，过火面积3，000余平方米。事故发生后，相关部门对厂房仓库消防及生产安全工作现状进行检查，发现存在消防水源缺失、搭建临时建筑物不符合消防安全要求等消防安全隐患。为确保该区域消防安全，保障人民群众生命财产安全，根据区消防委、消防支队决定，现对该区域进行全面消防整治，故请现居住于以上区域内的所有人员，限2013年12月8日下午15时前自行搬离，对以上区域停止供水供电，请自觉配合。2013年12月6日，罗店镇政府相关部门又发出《告知书》，对上述情况再行告知。嗣后，海润公司搬离了系争厂房，另寻他处进行经营。
2015年1月，海润公司以吴国山为被告，向原审法院提请诉讼，请求判令：1、吴国山支付海润公司提前解除合同赔偿款1，957，133.50元；2、吴国山返还合同保证金4万元；吴国山返还2013年12月9日至2013年12月31日厂房租金30，628.50元。
审理中，关于诉请中经济损失的组成，海润公司明确包括如下：1、租赁场地变更导致向客户承担的加工合同经济损失559，257元；2、派遣员工工资损失38，400元；3、运输费用损失25，200元；4、装修费用损失768，000元；5、支付给员工2013年的工资566，276.5元。
为证明上述损失情况，海润公司提供如下证据：1、海润公司与案外人就装修厂房签订的《装修合同》、收据、质量管理体系认证证书、火灾前后照片，证明海润公司装修系争厂房投入及按出口沙发标准核对厂房进行装修；2、客户LIVINSMART株式会社出具的书面告知函、往来邮件记录及清单，证明因提前终止合同致海润公司向该客户延迟交货，海润公司以价格折让方式承担违约金24万元；3、海润公司与客户梦朵（上海）家具贸易有限公司（以下简称梦朵公司）签订的订单，证明海润公司与该客户约定供货总计1，064，190元，因延迟交货造成违约损失319，257元；4、2014年1月、2月工资表，共计工资566，276.5元，证明合同终止之后海润公司将厂房搬到青浦，导致宝山的工人无法到青浦工作，年末海润公司无法解除劳动合同，导致闲置工资损失；5、2014年1月、3月收据存根，载明收款事由为上海劳联劳务派遣到海润公司临时工搬运工资、证明因为变更租赁地点，海润公司雇佣临时工搬运集装箱过来的货物所产生工资费用38，400元；6、2013年12月至2014年1月期间的送货单，证明海润公司搬离系争厂房产生了运输费25，200元。
对上述证据，吴国山发表如下质证意见：证据1真实性不予认可，吴国山提供的厂房玻璃门窗都是完整的，海润公司无需装修；证据2函件、邮件无法看出在何种情况下形成，清单无法看出是因火灾导致延迟交货；证据3仅有海润公司印章，无法确定是否有该订单及是否延迟交货，关联性也不予认可；证据4工资表不予认可，工资是海润公司的直接经营成本，无论发生什么情况，都应该支付给工人的，并不是吴国山造成的损失；证据5不是发票，收据开具日期是2014年1月10日、1月17日等，明显不是海润公司搬离租赁厂房产生的。因为持续周期特别长，无法证明是搬离厂房产生的，可能是搬离货物产生的，无法证明和本案有关，也不能证明是吴国山引起的。证据6真实性不予认可，与本案无关，送货单记载的内容是联杨路等。
审理中，海润公司表示，其在2013年12月8日到18、20日左右陆续搬到新厂房的。吴国山表示，系争厂房未取得产证或建设工程规划许可证手续。
原审法院经审理后认为，系争厂房未取得产证或建设工程规划许可手续，故海润公司与吴国山就系争厂房所签《房屋租赁合同》，应认定无效。合同无效后，因合同而取得的财产应予以返还。本案中，海润公司认为其在2013年12月8日即行搬离，从而主张返还后续租金，对此，吴国山予以否认，应由海润公司进行举证。海润公司另陈述其在2013年12月8日到18、20日左右陆续搬到新厂房的，可见搬离需要过程，搬离过程中必然存在仍占用系争厂房情况。因此，在海润公司未能提供确切的证据证明其清空系争厂房具体时间的情况下，对其诉请吴国山返还2013年12月9日至12月31日期间厂房租金的诉请，依据不足，该院难以支持。同时，合同无效后，吴国山应将保证金予以返还。另外，根据法律规定，当事人应按过错分担合同无效的相关损失。吴国山作为系争厂房出租单位，理应清楚在办理相关产权手续后方可将房屋对外出租，现其将无合法手续的房屋出租给海润公司，因消防不到位等造成海润公司无法使用系争厂房，应对合同无效承担主要责任。而海润公司在承租系争厂房时，未审慎审查系争厂房的权属状况，承租后贸然进行装修并投入经营，致损失扩大，也存在过错，应对合同无效承担次要责任。本案主要争议在于合同无效的损失如何认定。
关于损失，海润公司提及装修损失、运输费损失及工资损失、对外合同经济损失。对上述损失，原审法院结合损失的客观真实性与关联性，分述如下：首先，关于装修损失，海润公司系对外出口家具，必然需要对厂房进行装修方可投入经营。对此，海润公司亦提供了相关证据予以证实，可认定海润公司对系争厂房进行过装修的事实。然海润公司所提供的证据尚不足以证明在装修中固定添附的具体金额。即便能够确定固定添附价值，亦应考虑到合同约定的租赁期限，海润公司应有所预见其固定添附的价值应在租赁期限内予以实现，故在审查装修损失的关联性时，应考虑装修已实现的价值并据此确定实际损失。综上，合同无效后，必然对装修中固定添附价值的实现造成影响，以致海润公司损失，结合海润公司对装修投入的举证情况，原审法院酌情对装修损失予以确定。其次，关于运输费损失，鉴于海润公司在合同期内强制搬离，显然会增加其搬运成本，支出多余费用，该部分损失客观存在，故原审法院根据海润公司的举证等情况确定搬运的合理损失。再次，关于工资损失，海润公司主张的搬运货物所支付的工资38，400元，系其正常经营支出，不能认定为其损失。对于海润公司主张的因经营地址变更所致的闲置工资损失，结合本案实际，由于海润公司在未有准备情况下被要求搬离，必然影响其正常经营，导致搬离阶段及再行投入经营阶段的工资损失。但海润公司提供的证据针对的是2014年1、2月份的工资支出，难以认定均系本案纠纷所致损失，故对该部分合理损失该院结合海润公司经营状况、搬离期间等酌情确定。又次，关于对外合同经济损失，根据海润公司对于该项损失的描述，该项损失可理解为因其搬离，致加工生产延误，而对案外人承担交货延迟违约责任而产生的损失。海润公司在2013年12月初接到搬离通知后随即搬离，显然会对其正常的经营活动造成影响，该种影响的直接结果就包括极大可能向第三方承担违约损失。有关违约损失，海润公司所提供的证据尚不足以证明其给梦朵公司造成的违约损失，应承担举证不能的不利后果，对该部分损失，该院难以支持。而对于另外一家日本公司，海润公司的证据尚可证明其向对方支付违约金的实际情况，然不足以证明具体损失金额。故原审法院根据海润公司的举证情况并结合吴国山对损失的可预见范围等因素，酌情确定该部分合理损失。
综上，遵循公平原则，综合考虑损失大小、过错程度及海润公司的实际经营情况等因素，原审法院酌情确定吴国山赔偿海润公司25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、海润公司与吴国山就上海市宝山区联合村联杨路XXX号XXX栋自建房签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴国山于本判决生效之日起十日内，向海润公司返还保证金4万元并赔偿损失25万元；三、海润公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，海润公司、吴国山均不服，向本院提起上诉。海润公司上诉称：1、海润公司投入70多万元装修厂房，是由于根据海润公司与吴国山签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，海润公司认为该厂房可以租赁、使用至2020年6月30日，固定添附价值应当以九年进行计算。原审法院以三年租赁期限计算固定添附价值，致海润公司的装修损失未得到应有的赔偿。2、由于系争厂房在2013年12月8日被停水、停电，海润公司不可能在系争厂房内正常生产经营，只能搬至青浦新厂，吴国山应当返还已收取的2013年12月9日至2013年12月31日期间的租金30，628.50元。3、海润公司在2013年12月8日接到搬离通知后随即搬离，显然会影响其正常的生产经营活动，产生对外经济合同的损失。海润公司对梦朵公司承担的违约损失，应当酌情考虑由吴国山赔偿该项违约损失。4、海润公司所主张的工资损失566，276.50元，是在被强制停产之后两个月的误工损失，应当由吴国山赔偿。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持吴国山向海润公司返还保证金40，000元和厂房租金30，628.50元，支持海润公司其他诉讼请求，由吴国山支付海润公司赔偿款1，565，706.80元。
吴国山上诉称：1、原审法院以确认合同无效作为退还保证金的依据不足。合同无效后，合同当事人双方需要进行结算，海润公司作为承租方应当退还租赁场地，在双方全部款项结算清楚后，才退还保证金。2、原审法院认定海润公司损失依据不足。海润公司未就装修损失提供有效证据，原审法院在未评估的情况下，酌定赔偿数额不当。海润公司在合同到期后必然产生搬迁费用，且未提供有效证据证明搬迁费用，原审法院认定运输费用的损失不当。海润公司向其员工发放的工资是必然经营成本，且未提供有效证据证明工资发放情况，原审法院认定该部分损失不合理。据此，请求二审法院撤销原审判决，驳回海润公司的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案租赁的厂房为未取得建设工程规划许可证的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，系争房屋租赁合同应认定无效，故原审法院判决第一项于法有据，双方当事人对此亦不持异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争房屋租赁合同被认定无效，吴国山因该合同取得的保证金40，000元，理应返还海润公司。海润公司认为系争厂房在2013年12月8日被停水、停电，其无法在系争厂房内正常生产经营，从而主张返还后续租金，应当由其举证。海润公司未能提供确切证据证明其清空系争厂房具体时间，其陈述于2013年12月18日搬到新厂房，表明其在2013年12月8日后仍占有使用系争厂房一段时间，因此其诉请吴国山返还2013年12月9日至12月31日期间租金30，628.50元的依据不足。关于合同无效所造成的损失的分担问题，原审法院根据双方当事人对造成合同无效这一后果的各自过错程度，确定吴国山承担主要责任，海润公司承担次要责任，符合本案事实及相关法律规定。针对海润公司提出的各损失项目及其具体数额，原审法院结合系争租赁合同约定、企业经营实际、对于相关损失的可预见程度及双方当事人举证情况等多种因素，综合确定吴国山赔偿海润公司各项损失合计25万元，尚属合理。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当；上诉人上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，650元，由上海海润家具有限公司、吴国山各负担2，825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 坚
代理审判员 玄玉宝
代理审判员 荣学磊
二〇一六年一月十八日
书 记 员 李洪灯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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