黑龙江省通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民一初字第145号
原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司，住所地牡丹江市东海林街58号。
法定代表人张春海，职务经理。
委托代理人李明，该公司技术负责人，住通河县。
委托代理人王士范。
被告张文祥，住通河县。
委托代理人刘江，住通河县。
原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司诉被告张文祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷（原告起诉时的案由为侵权纠纷，通过庭审查明原、被告因拆迁引发争议，故结案时案由应认定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷）一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日、5月22日、10月10日三次公开开庭进行了审理。原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司的委托代理人李明、王士范、被告张文祥及其代理人刘江到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称：2008年9月，原告负责拆迁被告所在小区，因未与被告在拆迁补偿问题达成一致，被告原有房屋被政府强制拆迁。2010年12月12日，工程竣工后，被告将民大小区1号楼202室、302室住宅两套，1号楼5号、7号门市，4号楼10号车库占为己有，2011年6月经通河县房产部门和法院工作人员调解达成协议，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议书，原告给予被告回迁房屋，包括民大小区1号楼202室、302室两套住宅，1号楼7号门市，4号楼10号车库。被告同时承诺于2011年7月末将1号楼5号门市返还给原告。被告到期未履行承诺返还原告5号门市，原告认为被告的行为违反双方约定，侵犯了原告的财产所有权，故诉至法院，要求被告立即停止侵权，按承诺返还位于民大小区1号楼5号62.78㎡门市房屋，赔偿原告经�损失违约金15，000元，供热费8，527元，利息78，707.20元，合计人民币102，234.20元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原、被告签订产权调换协议时虽通过相关部门人员调解，但原、被告没有认真协商，被告只是在协议书空白处签字，被告的被拆迁房屋面积是304.50㎡，而在产权调换后得到的实际面积不足240㎡，按照拆一还一和产权调换协议第三条以测绘结果报告为准、多退少补的规定，本案争议的1号楼5号门市房屋是本应回迁给被告的，签订协议时原告也口头答应争议房屋回迁给被告，故不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、营业执照、建设用地规划许可证（2008年9月22日颁发）、房屋拆迁许可证（2008年9月28日颁发）、建筑工程施工许可证（2010年5月15日）、国有土地使用证�2010年8月18日颁发）、房地产开发协议书、竣工验收证书各1份。意在证明原告公司的经营项目为房地产开发，有建筑和销售的资质，2008年开发通河县民大小区时具有合法手续，该小区已于2010年12月15日竣工，在民大小区楼房峻工后，对未回迁和买卖的房屋享有所有权。
证据二、产权调换协议书1份，主要内容：甲方：牡丹江民大建筑开发有限责任公司，乙方：张文祥。一、乙方房屋位于通河镇富强街，房屋所有人：张文祥，产别：私，产权证号：00924，建筑面积实测184㎡，无照120㎡；三、经双方协商，乙方产权调换的房屋位于1#楼2-202、302室两户，门市1#楼7号门市，车库4#楼10号库；甲方经办人李明（签字）牡丹江民大建筑开发有限责任公司（盖章），乙方：张文祥（签字、捺印）时间：2010年12月7日。意在证明：原、被告因拆迁纠纷经通河县人民法院工作人员调解后补签了房屋拆迁产权调换协议，原告同意把被告强行占有的4套房产回迁给被告，但本案争议1号楼5号门市不在产权调换协议内，当时被告承诺返还此房屋给原告。
证据三、房屋面积测绘报告1份。意在证明被告回迁后的房屋面积共计249.10㎡，按照2008年的拆迁政策是有房屋产权证的拆一还一，而没有房屋产权证是不给予补偿的，现在给被告回迁后的房屋面积已经超了60㎡。
证据四、收条1份，主要内容：7月份交定金100，000元购买民大嘉园小区1号楼5号门市，因门市房被住户占用，不能入住。退还定金100，000元，经双方交涉退违约金15，000元整。特此证明，收款人：李永斌，时间：2011年12月28日。意在证明原告曾将此争议房屋卖给案外人李永斌，因履行不能支付违约金15，000元。
证据五、利息计算清单。意在证明被告强行占有的房屋�交纳2010-2011年度的供热费共计8，527.05元，争议门市房屋面积62.78㎡，以4500元每平方米的价格计算，房屋价款为282，510元，原告主张两项合计金额291，037.05元，以银行月利率7.96‰计算，2010年12月12日至2014年4月10日计算利息应为92，511.05元。
被告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、产权调换协议书1份，内容与原告提供的证据三一致，意在证明原告拆迁补偿给被告的房屋面积少了60余平方米，所以被告现在占有并使用的1号楼5号门市房本应就是被告的。
证据二、供热费收据1份，主要内容：付款人民大家园1#2-302王宏军，项目：2012-2013年度热费。意在证明被告自己交纳供热费。
经庭审质证，被告对原告所出示的证据二、三均无异议，上述二份证据当庭认定有效；被告对原告出示的证据一中的建设用�规划许可证、房地产开发协议书持有异议，提出原告在强迁的时候没有向被告出示，开发协议书与其无关，本院认为原告出示的证据均为政府相关部门颁发，证据一应认定有效，并予采信；被告对原告出示的证据四持有异议，认为原告是否支付违约金与其无关，本院认为，单凭一份收条不能完全证明原告是否与案外人李永斌签订了1号楼5号门市房屋买卖合同，并因履行不能支付违约金，故此份证据不予确认，不予采信；被告对原告出示的证据五持有异议，认为原告主张的利息是自己计算的，而且供热费已经与物业协商同意免交。本院认为，原告的计算方法无明确的法律依据，故不予确认，不予采信；原告对被告出示证据一无异议，此份证据当庭认定有效，予以采信；原告对被告出示的证据二提出异议，认为与其主张的2010-2011年度的供热费无关，本院认为被告出示的�据为2012-2013年度热费，确与原告的主张无关，故此份证据不予确认，不予采信。
经查，原告因未举示证据证明其所主张的被告于2010年12月份侵占本案争议房屋，认可被告当庭陈述其于2011年3月进入争议房屋的说法。
根据原、被告的当庭陈述及所采信的证据，确认案件事实如下：
原告因民大住宅综合楼项目建设于2008年9月28日获得房屋拆迁许可证，由通河县天鑫拆迁事务所有限责任公司负责拆迁该项目所在地的房屋。被告系该小区被拆迁居民，其位于该拆迁区域内有住房2栋，其中有房屋产权证的一栋建筑面积为184㎡，无房屋产权证的一栋建筑面积为120㎡，此后因在拆迁安置与产权调换问题上原、被告未协调一致，被告的2栋房屋被强制拆迁。2010年5月15日被告取得建筑工程施工许可证，2010年8月18日取得土地使用权证并进行施工。2010年12月15日民大小区峻工。2011年3月被告在未与原告达成房屋拆迁安置补偿协议及任何手续的情况下私自进入了该小区内1号楼202室、302室、5号门市、7号门市、4号楼10号车库。2011年6月原、被告通过相关部门工作人员调解，补签房屋拆迁产权调换协议，原告将小区内1号楼202室（81.05㎡）、302室（81.05㎡）、7号门市（64.79㎡）、4号楼10号车库（22.21㎡）总计249.10㎡回迁给被告，同时约定被告应于2011年7月末将占用的1号楼5号门市返还。期至，被告并未按约将1号楼5号门市返还原告并占用至今，原告认为被告的行为违反约定并侵犯其财产所有权，诉至法院要求被告返还侵占房屋，并赔偿因侵占房屋导致原告支付他人违约金15，000元，造成的经济损失（以房屋价款和取暖费为本金，按照月利率7.96‰计算）92，511.05元。原告以侵权纠纷为案由起诉，通过庭审调查，本院认为原、被告因拆�问题未达成一致引发纠纷，并在后期签订了产权调换协议，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，向双方当事人释明后，被告同意以该案由审理，原告坚持不变更案由。
根据庭审调查，本案争议焦点为：一、民大小区1号楼5号门市是否属于回迁给被告的补偿安置房屋；二、被告是否应当返还房屋并赔偿原告所受到的损失。
关于争议的第一个问题，本院认为，被告在未与原告签订任何协议、合同的情况下占用了拆迁后落成的几套房产，后经相关部门工作人员调解，与原告补签了产权调换协议，并签名捺印，属于真实意思表示，不违反法律规定，该产权调换协议具有法律效力，原、被告双方均应按照协议约定履行各自义务和行使相应权利，该产权调换协议所确定的回迁给被告的房屋并未包括本案争议房屋，庭审中被告提出所签订的协议是空白的和以一换一的回迁方式，以及原告曾口头答应本案争议房屋是回迁给被告的说法，因未能提交确实有效的证据对此加以证实，本院不予认定。故应认定本案争议的房屋不属于回迁给被告的补偿安置房屋。
关于争议的第二个问题，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，原告对民大小区1号楼5号门市房屋享有所有权，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，被告应按产权调换协议约定在取得相应回迁房屋的同时履行返还给原告本案争议房屋的义务，故对原告请求被告返还争议房屋的主张，本院予以支持；原告主张因争议房屋不能交付案外人而支付的违约金的请求，本院认为原告在与被告没有将1号楼5号门市问题处理完毕的情况下就将此房屋卖于他人，自身存在过错，支付违约金前是否与案外人签订了房屋买卖合同、约定了支付违约金事项均未举示相关有效证据予以证实，故原告此项诉讼请求不予支持；原告主张被告给付2010-2011年度供热费的请求，本院认为，原告提出按照惯例新竣工的楼盘应由开发商代供热部门向受热用户收缴供热费，但庭审中并未提供其已向供热部门交纳了此项费用的相关凭证，无证据证实其以上主张成立，故此项诉讼请求不予支持；原告主张因被告占用房屋造成的经济损失，本院认为，原、被告在补签产权调换协议时被告已经占用本案争议房屋，但在签订协议时双方并未对被告如不按期返还房屋是否支付因此造成的损失做出约定，庭审中，原告对其主张损失金额亦未举示相关有效证据加以证实，故原告的此项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
一、被告张文祥于判决生效之日起30日内将占用的民大小区1号楼5号门市房屋腾空并返还给原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司；
二、原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费2，345元（原告已预交），由被告负担100元，此款于判决生效后10日内交纳；按照侵权纠纷交纳的2，245元返还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省哈尔滨市中级人民�院。
审 判 长 宋彦华
审 判 员 韩 宇
人民陪审员 王京蔓
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 何 苗