辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2999号
上诉人（原审原告）：沈阳市物资回收总公司劳动服务公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街138号。
法定代表人：王宏，该公司总经理。
委托代理人：姜东，辽宁和昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋仁华，男，1952年10月3日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：崔忠文，辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：侯淑清（被告蒋仁华之妻），女，1968年3月22日出生，辽宁凯荣特投资有限公司行政管理员。
上诉人沈阳市物资回收总公司劳动服务公司（以下简称“劳动服务公司”）因与被上诉人蒋仁华房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第751号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
劳动服务公司一审诉称：2008年3月18日，劳动服务公司与蒋仁华签订了一份《房屋租赁合同》，约定蒋仁华承租劳动服务公司位于沈阳市沈河区前春巷1号200余平方米门市房，租赁时间为2008年1月1日起至2012年12月31日止，租金为每年人民币20万元整，上打租年内付清。劳动服务公司与蒋仁华在房屋租赁期届满后，因租金不能达成一致未续签房屋租赁合同，双方已经转变为无固定期限房屋租赁关系。2014年以来，蒋仁华未能按期缴纳租金，劳动服务公司多次催缴蒋仁华仅支付租金人民币9万元，已经构成严重违约，且蒋仁华未经劳动服务公司同意，擅自在租赁房屋上违法搭建违章建筑，严重侵害到劳动服务公司的合法权益。劳动服务公司多次找蒋仁华协商解除租赁关系返还房屋，蒋仁华均拒不履行而占有至今。鉴于蒋仁华的严重违约行为，为维护劳动服务公司的合法权益，劳动服务公司于2014年7月1日正式向蒋仁华发出《公告》解除双方的房屋租赁关系，要求蒋仁华履行房屋返还义务，且劳动服务公司严格依据合同法的规定给予蒋仁华合理的搬迁时间，但蒋仁华仍然置之不理，拒不履行。故诉至法院，请求法院判决解除劳动服务公司与蒋仁华的房屋租赁合同，蒋仁华将承租的沈阳市沈河区前春巷1号门市交还劳动服务公司，本案诉讼费由蒋仁华承担。
蒋仁华一审辩称：一、依据劳动服务公司与蒋仁华签订的补充协议《出租房屋证明》和《房屋出租证明》的规定，房屋租赁期已经延至2020年12月31日，劳动服务公司依据2008年3月18日《房屋租赁合同》规定的租期，请求法院判令蒋仁华交还租赁房屋没有事实根据，是片面的。
一、劳动服务公司与蒋仁华具有多年的房屋租赁和合作关系。早在1992年蒋仁华方就租赁劳动服务公司在此处的房屋一直至今。劳动服务公司向法庭提交的沈阳市房产局沈房权证沈河字第510**号房证记载：此房屋的设计用途是“住宅”而不是劳动服务公司所称的门市房。因而租金当时是每年人民币2万元。1995年，经双方协商，劳动服务公司同意蒋仁华投资将此处的住宅改造，并在住宅前面建设成临时建筑。而后，前后房屋打通后装修、改造成现在的门市房。双方在2008年3月18日签订了一份《房屋租赁合同》，其中第6条第2款规定：“乙方前期投资改造、接出的房屋面积及改造装修费用、安装电表归乙方所有，责权利归乙方。”正因为蒋仁华的投资改造，才使此处房产升值，租金才涨到每年人民币20万元。但是，劳动服务公司的后任领导不了解此处房产的上述改造经过，仍然还嫌租金低。
劳动服务公司在诉状中所称：“蒋仁华未经劳动服务公司同意，擅自在租赁房屋上违法搭建违章建筑，严重侵害到劳动服务公司的合法权益。”此说法与上述有劳动服务公司单位公章的《房屋租赁合同》规定的内容是自相矛盾的。2008年10月28日，双方经协商又签订了一份带有补充协议性质的《房屋出租证明》，此证明明确：“我公司将部分房屋一层约200平方米房屋租给蒋仁华经商承包并可以转租，租期2008年1月1日至2020年12月31日，租金及其他条款按合同履行不变，前期人民币15万元抵押金延续有效，期满退还。”2009年10月26日，双方又签订了多份《出租房屋证明》，其内容和前一份的《房屋出租证明》相似。
由此可见，后两份证明均加盖劳动服务公司的公章，是双方的真实意思表示，内容没有什么违法之处，应是合同的补充和细化，和主合同一样，应当受到法律的认可和保护。劳动服务公司不顾此事实，对蒋仁华起诉，不是有意的说假话，就是劳动服务公司管理混乱，现任的领导不了解过去的历史延革情况所致，劳动服务公司对蒋仁华的起诉本身就是一种违约行为。
二、劳动服务公司在诉状中称：“2014年以来，蒋仁华未能按期缴纳租金，劳动服务公司多次催缴，蒋仁华仅支付租金人民币9万元，已经构成严重违约”的说法毫无事实根据，劳动服务公司准确的按照双方合同的规定足额交纳了租金。
双方签订的《房屋租赁合同》第三条关于租金及交纳方式中规定：“租金为每年人民币20万元，上打租年内付清。”现在我们对此条款中所规定的内容作一下客观准确的分析：上打租就说要先交一部分租金，但是，必须在年末付清，不能跨年度，仅此而已。到劳动服务公司起诉时，蒋仁华向劳动服务公司交的租金不是人民币9万元，而是人民币12万元。2014年12月19日，蒋仁华按劳动服务公司之前的书面要求，已经通过招商银行向劳动服务公司的职员张丽莹个人账户汇款人民币8万元的房屋租金（多年都是这样交租金），这样蒋仁华就不欠劳动服务公司的房租了。如果劳动服务公司认为账不对，双方还可在法庭上对证。但是，根本不存在劳动服务公司所称的蒋仁华已经构成严重违约的问题。
三、劳动服务公司无视双方签订的《房屋租赁合同》及双方的补充协议的内容，滥用民事诉权，无理多次起诉蒋仁华，缺乏诚实信用，并已成习惯，其诉讼请求没有证据支持，因而，是不应得到支持的。
四、劳动服务公司在租赁房屋处张贴所谓的通告，干扰了蒋仁华依据双方签订的合同所进行的合法经营，系明显的违约行为，并给蒋仁华造成了损失。对此，蒋仁华保留要求劳动服务公司赔偿至少人民币30万元损失的权利。
鉴于上述事实，恳请法院依据事实和法律公正决断，驳回劳动服务公司的诉讼请求，维护蒋仁华的合法权益。
原审法院审理查明：诉争房屋位于沈阳市沈河区风雨坛街前春巷1号，为劳动服务公司所有，自九十年代起，劳动服务公司就将其中一部分出租给蒋仁华使用。
2008年3月18日，劳动服务公司（甲方）、蒋仁华（乙方）重新签订《房屋租赁合同》，约定如下：第一条房屋情况：甲方将位于沈阳市沈河区前春巷1号200余平方米门市继续出租给乙方使用。第二条租赁期限：自2008年1月1日至2012年12月31日，共5年。第三条租金及交纳方式：租金为每年人民币20万元整，上打租年内付清。第四条租赁期间房屋用途及内部设施的维护：1、乙方在租赁房屋期间可以联营、转租、合作经营；2、乙方将承租房屋原有设计结构装修、改建须经甲方书面同意。第六条租赁期间社会管理及其他费用：1、租赁期间有关该房屋社会性市政管理及收费均由乙方接待并支付费用。2、乙方前期投资改造、接出的房屋面积及改造装修费用、安装电表归乙方所有，责权利归乙方。第九条争议的解决方式：甲方同意免除乙方2008年1月1日至2009年12月31日的房租，作为前期纠纷给乙方损失的补偿，乙方不再追究，如在2009年12月31日前动迁，甲、乙双方协商解决。第十条未尽事宜：本合同未尽事宜按照国家有关法律、法规、规定办理，经甲、乙方双方协商做出补充协议及说明，需签盖甲方本合同使用公章方具备法律效力，并与本合同具有同等法律效力（蒋仁华在合同上所盖公章为带有防伪编码公章）。
2008年10月28日，劳动服务公司与蒋仁华签订《房屋出租证明》，内容是：“补充协议如下：沈阳市沈河区风雨坛街前春巷1号，房权证沈河字第510**号，建筑面积2020.32平方米，产权归我公司所有，我公司将部分房屋一层约200平方米房屋租给蒋仁华经商承包并可以转租。租期2008年1月1日至2020年12月31日，租金及其他条款按合同履行不变，前期15万抵押金延续有效，期满退还。”
2009年10月26日，劳动服务公司为蒋仁华出具《出租房屋证明》，内容是“沈阳市沈河区风雨坛街前春巷1号，房权证沈河字第510**号，建筑面积2020.32平方米，产权归我公司所有，我公司将部分房屋一层约250平方米左右租赁给乙方（即蒋仁华）经商承包并可以对外联营、合作、转租。房屋租赁期2008年1月1日至2020年12月31日，租金及其他条款按房屋租赁合同履行，乙方在租赁期内自主经营，甲方为乙方提供出租房屋产权手续证明，协助乙方办理经营手续，此证明作为乙方对外转租、联营、合作时作为证明使用。”
劳动服务公司另出具《转存汇款证明》一份，内容是：“我单位同意将位于沈阳市沈河区风雨坛街前春巷1号的房屋租金，由蒋仁华依照合同约定付租金，每年每次可以直接转存汇到我单位职员张丽莹个人存款账户，以转存汇款单据作为交款凭证。”
上述《房屋出租证明》、《出租房屋证明》（2份）、《转存汇款证明》上加盖公章均为劳动服务公司单位带有防伪编码公章，劳动服务公司申请对上述四份材料上其单位公章真伪及文字与盖章的先后顺序进行鉴定，原审法院依法委托辽宁大学司法鉴定中心进行鉴定。2015年3月13日，该鉴定中心做出辽大司鉴（2015）文鉴字第0021号鉴定意见书，鉴定意见为上述四份材料上的劳动服务公司“沈阳市物资回收总公司劳动服务公司”公章印文是由同一印章盖印，公章印文与打印文字形成的先后顺序是先打印后盖章，劳动服务公司支付鉴定费人民币11，000元。
在案件审理过程中，劳动服务公司另提供一份其于2011年1月1日与蒋仁华签订的《房屋租赁协议》，协议内容与双方于2008年3月18日签订的《房屋租赁合同》内容基本相同，不同之处仅为租赁期间修改为2011年1月1日至2012年12月31日，但劳动服务公司加盖公章为没有防伪编码的公章。蒋仁华对劳动服务公司提供的该份协议真实性提出异议，并对协议上“蒋仁华”及所附电话号码“8167****”是否是本人所签申请鉴定，原审法院依法委托辽宁九州司法鉴定所进行鉴定。2015年5月25日，该所作出辽九州鉴（2015）文鉴字第0525016号鉴定意见书，鉴定意见为该协议尾部乙方处“蒋仁华”的签名及“81676671”的数字均非蒋仁华本人书写，蒋仁华支付鉴定费人民币2800元。
原审法院另查明：蒋仁华于2008年8月、2010年1月向劳动服务公司交纳了2010年的房租人民币20万元，于2011年1月18日、2011年10月20日向劳动服务公司交纳了2011年的房租人民币20万元，于2012年2月24日、2012年11月27日向劳动服务公司交纳了2012年的房租人民币20万元，于2013年1月18日、2013年9月29日向劳动服务公司交纳了2013年的房租人民币20万元（实际交纳人民币23万元，注明多退少补），2014年1月26日、2014年2月16日、2014年12月19日向劳动服务公司交纳了2014年的房租人民币17万元。以上租金支付方式均是蒋仁华向张丽莹个人账户汇入。
原审法院认为，劳动服务公司与蒋仁华于2008年3月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。劳动服务公司作为出租人将租赁房屋交付蒋仁华使用后，蒋仁华应当依照合同约定向劳动服务公司交纳租金。
关于2008年10月28日劳动服务公司与蒋仁华双方签订的《房屋出租证明》的性质问题。该证明明确写明“补充协议如下”、“租期2008年1月1日至2020年12月31日，租金及其他条款按合同履行不变”，同时，双方于2008年3月18日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“本合同未尽事宜按照国家有关法律、法规、规定办理，经甲、乙方双方协商做出补充协议及说明，需签盖甲方本合同使用公章方具备法律效力，并与本合同具有同等法律效力。”在该证明上劳动服务公司加盖的公章与原合同所盖公章相同，这也已通过鉴定予以证明，通过上述合同内容及《房屋出租证明》的内容可以看出，《房屋出租证明》应系双方所签订的房屋租赁合同的补充协议，与房屋租赁合同具有同等法律效力，双方均应遵照履行，在该证明中明确约定双方租期延至2020年12月31日，故现双方房屋租赁合同仍在履行期内，劳动服务公司以租赁合同期限已届满、双方系不定期租赁合同为由要求解除合同，蒋仁华腾空房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。
劳动服务公司主张根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因在2012年12月31日之后，双方未签订书面的租赁合同，故双方应为不定期租赁，其可以随时主张解除合同。对此，原审法院认为，根据以上论述，双方于2008年10月28日签订了《房屋出租证明》，视为双方租赁合同的补充协议，该补充协议已将双方租赁期限延至2020年12月31日，故应视为双方于2012年12月31日之后仍存在书面的租赁合同，劳动服务公司此项主张缺乏依据，原审法院不予支持。
对租金的支付时间。双方合同约定“上打租年内付清”，通过双方2010年以来租赁合同履行情况来看，蒋仁华均是在租赁年度内付清当年度的租金，而蒋仁华已于2014年度内向劳动服务公司付清了2014年度的租金，蒋仁华并不存在导致双方签订合同目的不能实现的拖欠租金的严重违约行为，故劳动服务公司以此要求解除租赁合同，缺乏依据，原审法院不予支持。
根据双方租赁合同约定“乙方前期投资改造、接出的房屋面积及改造装修费用、安装电表归乙方所有，责权利归乙方”，由此约定可以看出，劳动服务公司是同意蒋仁华对诉争房屋进行改造、扩建的，故其以蒋仁华违法搭建违章建筑为由，要求解除合同，缺乏依据，原审法院不予支持。
蒋仁华于2013年度向劳动服务公司支付租金人民币23万元，但蒋仁华汇款时注明“多退少补”，双方约定上打租，并无约定禁止提前交纳租金，蒋仁华主张剩余人民币3万元系预付2014年房租，符合常理，劳动服务公司主张系双方口头约定年租金上涨至人民币23万元，但蒋仁华予以否认，劳动服务公司亦未提供其他证据证明其主张，故劳动服务公司该项主张，原审法院不予采信。
综上，劳动服务公司与蒋仁华双方租赁合同期限并未届满，仍在合同履行过程中，蒋仁华亦无致使合同目的不能实现的根本违约行为，故现劳动服务公司诉请解除双方租赁合同，蒋仁华腾空房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市物资回收总公司劳动服务公司的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，鉴定费人民币13，800元，由原告沈阳市物资回收总公司劳动服务公司负担。
宣判后，劳动服务公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉请；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：蒋仁华未如期交纳拖欠租金，劳务服务公司可以解除案涉合同；出租房屋证明、补充出租房屋证明协议，不具备合同必要条款，证据来源不合法，不能视为书面租赁合同使用；原审法院未接受劳务服务公司鉴定申请程序违法；原审法院以劳动服务公司支持蒋仁华违建为前提驳回上诉人主张没有法律依据；上诉人出租诉争房屋需要上级审批，上级单位原则要求租赁期限为三年。
被上诉人蒋仁华辩称：上诉人是集体企业，其上级单位对其要求不具强制性，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、2008年3月18日《房屋租赁合同》、2008年10月28日《房屋出租证明》、2009年10月26日《出租房屋证明》、《出租房屋证明》、鉴定报告两份、汇款回单等证据，经当庭质证认证，本院予以确认。
本院认为，原审法院对案涉《房屋租赁合同》及《房屋出租证明》效力的认定，合法有据，不作赘述。蒋仁华已依照约定交纳2014年房租且劳务服务公司现所提供的证据亦不足以证明蒋仁华存在致使合同解除的严重违约行为，故原审法院驳回劳务服务公司解除案涉合同及返还诉争房屋诉请并无不当，本院予以维持。
关于劳务服务公司提出的其出租房屋未经上级部门审批的问题，上诉人为经工商登记的集体所有制企业，为独立的民事主体，且其作为所有权人有权出租诉争房屋，故对其以上级部门未审批作为否定其与蒋仁华之间租赁关系的主张本院不予支持。
关于上诉人提出原审法院存在程序问题的上诉主张，本院认为，经本院审查，原审判决程序并无不当之处，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人沈阳市物资回收总公司劳动服务公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年二月十六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。