安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初1884号原告：淮南市东安物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路1号3栋3楼303室，统一社会信用代码91340400752986124P（1-1）。法定代表人：江志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李长明，该单位办公室工作人员。委托诉讼代理人：贾继光，该单位办公室工作人员。被告：刘丹梅，女，住安徽省淮南市田家庵区，身份证号码不详。原告淮南市东安物业管理有限责任公司（以下简称东安物业公司）诉被告刘丹梅物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月22日受理后,依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭审理了本案。原告东安物业公司委托诉讼代理人李长明、贾继光到庭参加诉讼，被告刘丹梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费8919元及滞纳金3912.06元（详见清单），合计12831元；2.本案诉讼费用由被告承担。开庭后东安物业公司向本院申请放弃物业管理费中所包含的电梯费用，本院依法予以准许。事实与理由：2004年2月18日，金色大地小区开发商淮南金大地房屋开发有限公司与原告签订《金色大地物业管理委托合同》，经物业管理行业主管部门同意，将金色大地小区物业管理于2004年2月18日正式交接给原告，由原告全权管理。物业管理交给原告后，原告安排人员对小区进行管理服务，刘丹梅为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务。但从2011年6月30日至2016年9月30日拖欠物业费8919元，依据《淮南市城市住宅区物业管理服务收费办法》第十三条规定，业主逾期不交纳物业费的，物业公司可以责令交纳并收取滞纳金，原告多次向被告催要拖欠物业费，被告一直拒不支付，应支付滞纳金3912.06元。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告刘丹梅未到庭参加诉讼，未答辩，未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院确定如下案件事实：2004年2月17日，淮南金大地房屋开发有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同第一条约定甲方将金色大地委托乙方实行物业管理，第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限自2004年2月17日起至小区业主委员会成立重新聘任物业公司之日止。第十九条约定住宅管理费由乙方按建筑面积0.5元/平方米向业主收取；高层住宅电梯、水泵等运行费按实结算，由乙方向业主收取；管理服务费标准的调整按物价部门核准后调整；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用千分之三加收滞纳金。双方又约定了委托管理事项及双方的权利义务、违约责任等内容。2005年3月8日，刘丹梅家人签署了《业主临时公约》，对物业相关事项予以确认，同时对B栋8层9户进行了验收，领取了钥匙。后刘丹梅开始对房屋进行装修，并于2005年6月30日签署了《装修施工责任承诺书》，承诺遵守东安物业公司发放的《装修指南》，按照审批的装修方案和图纸施工，遵守消防规定。2005年7月22日又向东安物业公司出具一份承诺函，内容为“兹有您辖区B栋8-9室，因卫生间太小需移墙体，由此而产生后果均由业主本人承担。”后东安物业公司向刘丹梅发放《通知》，内容为“B-8-9业主：你好，房屋百叶窗内和烟道属物业公共部位，你户在装修期间不听物业管理处多次劝告、制止，擅自将室内放置空调室外机处的窗和墙面拆除，改变用途，未复原。因此造成的渗漏、安全等一切后果自负，与物业公司无关。”业主家人签字确认。后刘丹梅拖欠2011年6月30日至2016年9月30日物业费至今未付。另查明：案涉田区朝阳街道金色大地楼中楼8层B9房屋系刘丹梅单独所有，房屋建筑面积为153.56平方米。再查明：东安物业公司提供的服务价格登记证显示：住宅区物业综合服务费（高层）收费标准为每月0.8元/㎡。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务协议，对业主具有约束力；业主应当根据物业管理服务协议的约定交纳物业服务费用。本案中，东安物业公司作为物业服务企业，依据其与建设单位签订的前期物业管理服务合同，对金色大地小区提供了前期物业管理，其有权按照法律规定及合同的约定向业主收取物业服务费用，但东安物业公司诉请的物业管理费计算有误，本院依法调整为7739元（0.8元/平方米?月×153.56平方米×63月=7739元,拖欠物业费期间为2011年6月30日至2016年9月30日）。被告刘丹梅作为金色大地小区的业主，不按照前期物业服务合同约定按期交纳物业服务费，其行为属于违约，应当承担违约责任。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，东安物业公司主张的滞纳金性质系违约金，且主张的滞纳金数额符合合同约定，但东安物业公司未及时采取有效措施防止损失的扩大，对扩大的损失亦有过错，其主张的违约金数额过高，本院依法调整为2300元。被告刘丹梅经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告刘丹梅于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市东安物业管理有限责任公司物业管理费7739元、滞纳金2300元，合计10039元；二、驳回原告淮南市东安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费121元，由原告淮南市东安物业管理有限责任公司负担26元，被告刘丹梅负担95元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 杨 勇人民陪审员 吴 燕人民陪审员 马莉莉二〇一七年六月五日书 记 员 张士军附1：证据目录清单一、原告淮南市东安物业管理有限责任公司提交的证据及证明观点如下：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明原告主体资格。2、前期物业服务合同。证明原被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供了物业服务。3、服务价格登记证；证明原告收费标准合法依据。4、计算滞纳金计算公式及数额；证明原告计算滞纳金依据。5、管理照片。证明原告日常管理和维修。6、房屋权属证明。证明房屋属于被告。7、业主临时公约。证明业主应遵守和履行义务。8、刘丹梅委托装饰装潢公司给物业公司出具的两份承诺。证明被告房屋出现问题自己承担，与物业公司无关，因为装修时候砸坏一面承重墙，破坏了房屋结构。9、告知函。证明告知装修事项。10、通知。证明物业公司已经告知装修责任。11、住房验收交接表、领钥匙边条、入户申明。证明户主是被告。二、被告刘丹梅未举证。附2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。