江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第218号
上诉人（原审原告）：俞炜良，男，汉族。
委托代理人：詹秋国，江西司达律师事务所律师。
委托代理人：单森林，江西司达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南昌正荣（新加坡）置业有限公司，住所地：南昌县小蓝振兴大道，组织机构代码：74427775-8。
法定代表人：欧国伟，董事长。
委托代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。
委托代理人：陈波，江西东鸿律师事务所律师。
上诉人俞炜良因与上诉人南昌正荣（新加坡）置业有限公司（以下简称正荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2013）南民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人俞炜良及其代理人单森林，被上诉人正荣公司委托代理人朱启谋、陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年9月8日，俞炜良（买受人）与正荣公司（出卖人）签订合同编号为西南商铺9号的《南昌县商品房买卖合同》，约定，俞炜良购买正荣公司开发的座落于南昌县振兴路以北西南商铺9号商铺，建筑面积127.21平方米，单价每平方米5208元，房屋总价款662509.68元。该合同第八条约定：出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具有“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房超过60天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
合同签订后，俞炜良于2008年9月10日取得正荣公司出具的涉诉房屋销售不动产统一发票，价款共计人民币662509.68元，并缴纳房屋维修基金等。2009年11月5日，俞炜良委托江西司达律师事务所律师詹秋国向正荣公司发函：“一、委托人俞炜良2008年9月8日与贵公司订立了五份《南昌县商品房买卖合同》（以下简称合同），经审查，该五份合同合法、有效，双方当事人应当严格依法履行各自的合同义务；二、委托人俞炜良在合同订立后，依约履行了自己的付款义务，没有任何违约行为；三、根据合同第八条的约定，贵公司应当在2008年9月30日前向俞炜良交付相关商铺，然时至今日，贵公司由于自身原因仍未履行交付义务，严重违约；四、希望贵公司从速向俞炜良交付其所购买的所有商铺，同时委托人保留根据合同约定其所拥有的全部权利。”之后，双方于2010年2月1日办理房屋交付手续。2011年11月3日，俞炜良向正荣公司发函：“···贵公司实际交房时间是2010年2月1日。就贵公司逾期交房及违约金问题我本人曾多次与贵公司交涉，2009年11月5日委托律师发函给贵公司提出相关问题，贵公司一直答应协商解决，但时至今日仍未有实质进展。现我要求贵司按合同约定支付违约金，同时需明确一个态度，否则我只有通过司法途径主张我的合法权益。”当日，正荣公司签收此函，签收意见：“函已收到，双方继续协商解决。”因俞炜良要求正荣公司支付逾期交房违约金，未果。故俞炜良于2013年10月23日向原审法院起诉要求正荣公司支付逾期交房违约金及违约金利息，并要求正荣公司承担本案诉讼费。
同时查明，涉诉房屋已办理了房屋所有权证。
庭审中，正荣公司辩解，俞炜良未按时交纳购房款应顺延交房时间；俞炜良诉请的违约金过高，要求按租金标准予以调低；俞炜良因超过诉讼时效主张违约金，已经丧失胜诉权。正荣公司认为，俞炜良保留权利就是没有主张权利。俞炜良认为，俞炜良表述保留权利就是主张了权利，俞炜良并辩解，双方签订的商品房买卖合同合法有效，俞炜良依据该合同取得的权利应受法律保护；正荣公司延期交房是不争的事实，应对依据合同的约定承担相应的违约责任，按约定的标准向俞炜良支付违约金；俞炜良主张权利并未超过诉讼时效；俞炜良依据合同约定的标准提出违约请求并未超越法律规定，应予支持。
原审法院根据正荣公司的申请，委托南昌森博土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋同地段、同时段的房屋月租金进行司法评估鉴定，森博房估字（2014）第106号司法技术鉴定书结论为：2008年10-12月，月租金13.29元／㎡；2009年1-12月，月租金14.37元／㎡；2010年1-12月，月租金18.32元／㎡；2011年1-12月，月租金24.06元／㎡；2012年1-2月，月租金29.09元／㎡。
原审法院认为，双方签订的西南商铺9号《南昌县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据俞炜良已取得正荣公司出具的涉诉房屋价款共计人民币662509.68元的销售不动产统一发票，应当认定俞炜良已按约支付了购房款。因正荣公司未提供反证推翻俞炜良已按约支付了购房款的事实，故正荣公司认为俞炜良未按时交纳购房款应顺延交房时间的观点，证据不足，理由不当，不予采信。本案中，双方于2010年2月1日办理交房手续，正荣公司未提供证据证明其已按约交房，故正荣公司逾期交房的行为已构成违约，依法应承担本案的违约责任。因正荣公司逾期交房的违约行为持续至2010年2月1日，在2011年11月3日，俞炜良向正荣公司发《要求解决逾期交房违约金问题的函》主张违约金，未果，基于此，俞炜良主张违约金的诉讼时效中断，因此，俞炜良于2013年10月23日诉诸原审法院主张违约金，未过诉讼时效。据此，俞炜良要求正荣公司支付逾期交房违约金，理由正当，理应支持。但是，本案中，双方约定的正荣公司按日向俞炜良支付已交付房价款万分之五的逾期履行违约金是否过高的问题，原审法院认为，本案因正荣公司的违约行为，导致俞炜良的损失应为俞炜良未能按期使用商铺而租房，或未能按期出租商铺获得收益，即本案俞炜良的损失实为月租金损失。在确定了本案的损失后，如果违约金的数额超出了实际损失的30%，则可认定《合同法》第一百一十四条所规定的违约金过分高于因违约造成的损失的情形，人民法院可以酌情调整到30%以内。这个衡量的标准是：在商品房买卖合同中约定了计算损失的方法或者损失好计算的情况下，以守约方的损失作为参照来判断约定违约数额是否过高于损失，是否明显不合理。根据鉴定结论，俞炜良所购商铺的月租金损失，超出30%的违约金应为2008年9月30日至2010年2月1日共计16个月的月租金×130%。即127.21㎡×［（13.29元／㎡×3个月）＋（14.37元／㎡×12个月）＋（18.32元／㎡×1个月）］×130%，计人民币38139.97元。而合同约定的违约金按俞炜良计算为161321.2元，按衡量的标准二者相比较，可以确定商品房买卖合同中约定的违约金数额过分高于损失，属明显不合理。据此，正荣公司主张约定违约金过高，并要求调低为按月租金计算，理由正当，予以支持。根据正荣公司的请求，依据《合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应酌情调整到30%以内，即本案的损失赔偿不超过38139.97元。为此，正荣公司应承担本案的违约责任，即赔偿俞炜良的月租金损失共计人民币38139.97元。关于俞炜良主张正荣公司还应支付交房违约金利息的诉讼请求，原审法院认为，违约金是合同一方当事人违反合同约定时所给予守约一方的对其所造成损失的赔偿，具有惩罚性，再计算违约金的利息，无法律依据，故对俞炜良的该项诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、南昌正荣（新加坡）置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付俞炜良逾期交房违约金38139.97元；二、驳回俞炜良的其他诉讼请求。案件受理费4262元由南昌正荣（新加坡）置业有限公司承担。
宣判后，俞炜良及正荣公司均不服提起上诉。俞炜良请求二审法院撤销一审判决，改判支持其的一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由正荣公司承担。正荣公司请求依法改判一审判决第一项确定的逾期交房违约金38139.97元为7544.81元；改判正荣公司与俞炜良按比例承担案件受理费。
俞炜良上诉称：一、双方签订的《南昌县商品房买卖合同》是国家工商行政管理总局核定的示范文本，该文本对双方的权利与义务的约定是公平合理且合乎法律规定的，对违约责任的约定也是公平对等的，应当得到法院的支持。在本案中，是开发商违约延期交房，应当按照合同约定的标准向客户支付违约金。二、一审判决将正荣公司延期交房造成俞炜良的损失等同于租金损失，据此进行判决是错误的。俞炜良如期取得房屋，可租可售，也可自己营业，正荣公司延期交房造成俞炜良的损失是不确定的，在合同约定了违约金标准的情况下，按合同约定处理是适当的。三、合同中约定的违约金标准并未达到过高的程度，理应得到法院的支持。日万分之五的标准是开发商占用客户资金而不履行交房义务的情况下设定的，该标准并未超过同期银行贷款利率的四倍，应当是合理的。四、我国并不是判例法的国家，在判决书中援引上级法院的相关案例是不合适的。
正荣公司上诉称：其对一审查明的事实及审理程序的合法性无异议，但对一审判决认定诉讼时效中断且因此正荣公司多承担逾期交房违约金有异议。正荣公司认为，《南昌县商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金系按日计算，即每天形成一个独立的违约金，每个独立的违约金超过两年不主张权利即超过诉讼时效。本案中，合同约定的交房日为2008年9月30日，实际交房日为2010年2月1日，俞炜良主张违约金的日期为2011年11月3日，故违约金计算期间应自2009年11月3日至实际交房的前一日即2010年1月31日，一审判决忽略了违约金系按日计算，而将其认定为违约持续状态，故认定存在诉讼时效中断，因此判决上诉人自逾期之日起至实际交房日承担违约责任。一审判决适用法律错误，应予纠正。既然有部分违约金超过诉讼时效，俞炜良应承担主张该期间违约金的案件受理费。
俞炜良、正荣公司二审均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，俞炜良与正荣公司签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于双方约定的违约金是否过高的问题，本院认为，本案因正荣公司的违约行为，导致俞炜良的损失应为俞炜良未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案俞炜良的损失实为租金损失。综合租金损失与约定的违约金进行比较，约定的违约金过分高于实际损失，一审法院根据相关法律规定，酌情调整，并无不当，俞炜良认为应按合同约定支付违约金的主张，本院不予支持。关于正荣公司提出的部分违约金超过诉讼时效问题，本院认为，俞炜良主张的是自合同约定的逾期交房之日至实际交房日的违约金，正荣公司逾期交房的违约行为持续至2010年2月1日，同时正荣公司此前亦未书面通知俞炜良办理房屋交接手续，此时，俞炜良才能确定其主张违约金的具体计算时间及金额，并向正荣公司主张权利，故本案不存在部分违约金超出诉讼时效问题，正荣公司的该项主张不予支持。关于俞炜良主张还应支付逾期交房违约金利息的问题，本院认为，逾期交房违约金本身就是正荣公司承担的违约责任，再支付违约金的利息，没有法律依据，故对俞炜良的该项诉讼请求，不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4028元，由上诉人俞炜良承担3463元，由南昌正荣（新加坡）置业有限公司承担565元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一五年十月十六日
书 记 员 滕漪兰