重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8910号上诉人（原审原告）：刘信学，女，1972年2月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：沈伦，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晨，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京城建重庆地产有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码915001122028400679。法定代表人：刘露军，董事长。委托诉讼代理人：王映辉，男，系公司员工。上诉人刘信学因与北京城建重庆地产有限公司（以下简称北京城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初15861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘信学的委托诉讼代理人彭晨、北京城建公司的委托诉讼代理人王映辉到庭参加了询问。本案现已审理终结。刘信学上诉请求：依法改判，上诉费由北京城建公司承担。主要事实和理由：原审法院认定事实不清，认定争议房屋达到了交房条件，房屋中的垃圾属于被上诉人的整改范围。上诉人认为争议房屋明显未达到正常的交付条件，不能认定上诉人于2015年9月22日接房，被上诉人的违约金应当计算至违约金还清之日。北京城建公司答辩称，合同约定交房的标准就是取得备案登记证，我方已经取得，已达到了交房标准。请求驳回上诉，维持原判。刘信学向一审法院起诉请求：判令北京城建重庆地产有限公司向其支付逾期交房违约金，该违约金从2015年7月1日起，每日按已付房价款381692元的万分之四计算至还清违约金之日止。一审法院认定事实：2013年8月8日，原告作为乙方（买受人），被告作为甲方（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房项目北京城建.龙樾湾一期。座落为重庆市九龙坡区××1-1。属于成套住宅。总成交金额为1261692元。乙方于签合同时支付房屋首付款381692元，余款88万元整银行提供按揭。第七条交房期限及交付条件。属预售商品房，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。……3、乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，由本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：1、逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。原告在合同中预留的地址为重庆市璧山县XXX组，联系电话XXX。《合同补充协议》第二十五条约定，本合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，除合同另有约定外，应当书面形式送达。双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按本合同所列传真号码、电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。任何通知或其他在下列情况下均视为已送达：1、如以邮寄形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址、于投寄该文件3日后。合同签订后，原告按约支付了首期购房款381692元，并在合同约定的接房时间2015年6月30日前支付了按揭贷款88万元。2015年7月14日，北京城建、华岩住宅小区XXX地块（二标段）本次备案：B1、B2、B43至B65、B67取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年7月18日，被告在《重庆晨报》刊登交房公告，内容为：尊敬的北京城建.龙樾湾XXX洋房业主：我公司开发建设有龙樾湾XXX洋房已通过验收，将于2015年7月20日正式交房。为了方便业主收房，我公司将安排2天时间集中办理收房手续，请各位业主于2015年7月20日前来办理入住手续。《交房通知书》我司将以特快专递方式寄至相关业主。《交房通知书》内容凶手；一、交房地点；二、交房时间；三、交房应缴纳款项及所需资料。2016年6月9日，原告验房后，以入户门松动，1楼1楼垃圾多为由未接房。2016年6月12日，原告以负一楼入户门高收口，负一楼有大量装修垃圾，天井有建筑垃圾为由未接房。至今原告仍未接房。原告诉至一审法院，要求判如所请。被告在庭审中同意按总房款的日万分之四的标准向原告支付2015年7月1日至21日期间的逾期交房违约金。原告另举示有2015年9月22日及2016年6月9日照片38张，证明房屋状况不符合交付条件，内部垃圾成堆，原告无法接房。被告对证据质证后对真实性有异议，认为无法显示拍摄地点、位置、时间。被告另举示有交房通知书及顺丰速运收件单，交房通知书内容为：集中交房时间定为2015年7月20日至2015年7月21日，在办理交房手续的同时，将办理延迟交房违约金赔偿手续（违约金计算天数为2015年7月1日至7月21日）。该通知书被告以顺丰速运邮寄，收件人为刘信学，地址为重庆市璧山县青松杠大森村XXX组，电话XXX。原告对此份证据提出异议，其并未收到该份通知书，被告也无证据证明其已邮寄出该份通知。一审法院认为，原被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。按双方合同的约定，被告应当于2015年6月30日向原告交付符合合同约定的房屋。现双方争议的焦点是1、被告是否已履行交房的通知义务；2、原告拒绝接房的理由是否成立。一审法院认为，原告举示的照片虽无时间、地点，但可以证明原告是在2015年9月22日已到现场验房，其显示的未接房原因与后来验房时提出的一致，故对真实性一审法院予以采信。被告举示的顺丰速运的收件单虽无该收件单位印章和时间，但与现实生活中的情况相符。故应当认定被告已邮寄了该份《交房通知书》。但《交房通知书》的邮寄的地址与原告在合同中预留的地址不符，预留的联系电话XXX与原告在合同中预留的电话号码XXX也不一致。原告现也不认可收到该份邮件的事实，被告也未举示证据证明原告电话变更，故一审法院认定被告邮寄的交房通知书由于联系方式的改变，未能到达原告的事实，且不能到达的责任应当由被告承担。对于原告拒绝接房的理由是否成立的问题。一审法院认为根据原告提供的照片，说明原告至少在2015年9月22日已到现场进行验房。结合2015年7月14日，原告所购房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时已达到合同约定的交房条件。房屋中的垃圾，应当是属于被告整改范畴，原告以此为由拒绝接房，不符合双方合同的约定。也即被告至迟在2015年9月22日已符合合同约定的交房条件，原告此时也应当接房。虽然双方合同中约定的违约金的支付时间是原告实际接房后30日内，现违约金的支付条件尚不成就。但由于被告在庭审中同意按总房款的日万分之四的标准支付原告的逾期交房21天的违约金，为了减少诉累，一审法院对2015年7月22日至9月22日的逾期交房违约金一并予以支持。故被告应当支付的逾期交房违约金为1261692元×万分之四×84天（2015年7月1日至9月22日）=42393元（保留整数）。原告超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告北京城建重庆地产有限公司在本判决生效后立即支付原告刘信学逾期交房违约金42393元；二、驳回原告刘信学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1300元，因适用简易程序审理减半收取650元，由原告刘信学负担200元，被告北京城建重庆地产有限公司负担450元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为，北京城建公司是否构成逾期交房违约及违约金的主张期限。现评判如下：上诉人刘信学与被上诉人北京城建公司之间所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同第七条中约定了北京城建公司应当在2015年6月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付刘信学使用，即交付条件仅为通过竣工验收备案登记并取得备案登记证，并未附加其他任何条件。而涉案商品房已于2015年7月14日取得建设工程竣工验收备案登记证，说明该房已达到法定及约定的交付条件，刘信学理应及时接收房屋。刘信学所诉称的入户门松动及建筑垃圾成堆等房屋状况，仅属质量瑕疵，并不属质量不合格的内容。故原审法院主张从北京城建公司违约交房之日起算至刘信学知道房屋符合交付条件且能够交付之日止的逾期交房违约金正确，应予维持。综上所述，刘信学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘信学负担。本判决为终审判决。审判长  陈孟琼审判员  刘家秀审判员  陈娅梅二〇一七年二月二十三日书记员  邓 超