重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第03319号
原告重庆好百年家居有限公司，住所地重庆市南岸区南坪辅仁路6号，组织机构代码68391703-6。
法定代表人李俊华，董事长。
委托代理人殷某某，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人吴某，重庆博嘉律师事务所律师。
被告王闵，女，1971年2月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人罗某，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人杨某，重庆海力律师事务所律师。
原告重庆好百年家居有限公司诉被告王闵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆好百年家居有限公司（以下简称好百年公司）的委托代理人殷某某、吴某，被告王闵的委托代理人罗某、杨某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告好百年公司诉称：2010年4月30日原、被告签订《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》。协议约定，原告将位于重庆市南岸区辅仁路6号第一层第107、108号商铺出租给被告。合同签订后，被告一直拖欠租金、经营服务费及相关电费。根据协议约定，被告拒不支付相关费用的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。为此，原告于2011年5月向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求解除《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，并要求被告支付拖欠的费用。经重庆市第五中级人民法院终审判决，1、确认原、被告的租赁合同关系自2011年5月11日解除；2、被告应当支付原告相应租金及经营服务费用；3、被告将第二层第203、203A号商铺返还给原告。由此，从2011年5月11日起，原、被告的租赁合同关系解除，被告应当将商铺返还原告。但至今为止，被告仍占用涉案场地，未返还租赁房屋，且不缴纳任何费用，给原告造成严重的经济损失。故原告起诉至法院，要求被告按原租金支付原告场地占用费278332.2元（从2011年5月11日起暂计算至2013年1月30日止，以实际腾空场地之日为准），本案诉讼费由被告承担。
被告王闵辩称：第一、原告的行为属于欺诈，即使欺诈不成立，原告未按照其宣传画册履行义务的行为已构成违约，原告先行违约，被告不构成违约。第二、重庆市明发房地产开发有限公司已经于2012年1月15日解除了与原告之间的租赁关系，故从2012年1月16日起，原、被告不存在租赁或者占有使用的关系。原告于2012年1月15日单方面关闭商场，客观上也造成被告无法继续经营使用。第三、2011年4月25日起，原告关闭了占商场面积60%的3、4楼，严重影响了商场的品质、定位和人气。第四、被告从好百年商场开业之日起享有12个月的免租期，2011年4月26日至2011年9月30日被告尚有一定天数的免租期，应予抵扣。第五、2011年10月至2012年1月15日，原告未对商场进行任何管理，商场处于停业状态，原告没有任何理由向被告主张占有使用费。第六、2011年1月由于闹事，商场处于停业状态，该月的租金和经营使用费应予免除。第七，2011年10月好百年商场停电，停业一月，故该月的占有使用费应免除。
经审理查明：重庆市南岸区南坪辅仁路6号3栋商业（非住宅）房屋的物权所有人为重庆市明发房地产开发有限公司。2009年1月19日重庆市明发房地产开发有限公司与原告签订《租赁合同书》，主要约定为：好百年公司向重庆市明发房地产开发有限公司承租重庆市南岸区南坪辅仁路6号“明发•尚都国际”商业裙楼的LG至三层整体用于商业及少量办公；出租方准许承租方将租赁房屋进行转租、分租、联营、合作经营、承包经营等，整体转租须双方协商后进行；本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算。2010年4月30日，王闵与好百年公司签订《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》，《房屋租赁合同书》主要约定为：王闵向重庆好百年家居有限公司承租位于重庆市南岸区辅仁路6号第二层第203、203A号商铺用于商业用途，计租面积为268.91平方米；月租金标准为13446元，承租人于2010年5月2日前交付首月租金，此后租金于每月5日前交付；承租人于2010年5月2日前向出租人交纳租赁保证金13446元；出租人对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），承租人同意接受出租人统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用承租人必须按照合同约定或出租人指定的时间支付，否则按照拖欠金额每日百分之一的标准向出租人支付违约金；承租人拖欠租金或其他款项达10天以上的，视为承租人根本违约，出租人随时有权单方面解除合同。
《房屋租赁合同书（附件）》的主要约定为：王闵向重庆好百年家居有限公司承租第203、203A号商铺用于经营“东方红”品牌家具；承租人除当月租金外还应于每月5日前向出租人支付当月经营服务费（含物业管理费、空调使用费、品牌推广费等）13446元，承租人未按期向出租人缴清当月租金和经营服务费的，按照拖欠金额每日1%的标准向出租人支付违约金；承租人须于2010年5月2日前向出租人交纳经营服务保证金13446元并一次性交纳入场装修卫生费、水电费、治安费2689元，如承租人逾期未交纳租赁保证金、经营服务保证金和入场装修卫生费、水电费、治安费，出租人有权随时单方面解除合同；出租人统一代收销售款，承租人不得自行收款，双方结算方式为月结，出租人每月5日开始与承租人核实结算款项，无误后，由承租人提供收款票据，出租人在收到收款票据后七天内付款；在合同履行期间或合同终止后，出租人可以直接从代收销售款中扣除应承租人违反本合同约定而承担的违约金、承租人所有欠款等；本合同中的“代收销售款”是指由出租人统一收银代为收取的，在出租人商场所有的承租人商品销售款；承租人应当使用出租人统一的销售单和销售订货单；承租人在未履行完其合同义务之前，出租人对承租人的货物享有留置的权利；本合同期限自2010年6月5日至2012年8月31日止。《房屋租赁合同书（附件）》还约定：本合同无论在任何情况下终止和解除，承租方应当承担以下义务，1、返还所有出租方商场的徽章、各类单据、合同和《专柜手册》；2、停止租赁区域的使用并且从租赁区域内撤离所有商品、动产和其他财产；3、清除租赁区域内的承租方的所有标识；4、修理所有发生于商场中有形装置上的所有破损和变动，直至达到合同订立时的标准和状态，恢复租赁区域原状；5、若承租方在出租方基本装修基础上进行重新装修，承租方必须在合同终止后三日内对出租方基本装修进行修复并承担费用，或向出租方支付恢复装修费用后由出租方自行恢复。经出租方同意保留承租方装修的，该装修归出租方所有，用以补偿出租方的装修损失。本合同无论在任何情况下终止和解除，承租方必须在合同终止和解除之日起三日内完成撤场和恢复装修工作，承租方必须承担此期间的租金和经营服务费；如果承租方在合同终止和解除之日起三天内不能全部撤场，出租方有权使用、变卖或处理滞留的商品、动产、商用固定物和租赁区域内承租方的任何其他财产，无须通知承租方和任何其他人。
《补充协议》的主要约定为：如出租人正式开业日与租赁合同约定的计租开始日即2010年6月不一致的，则以出租人正式开业日为计租开始日；出租人在租赁期内给予承租人上述租赁区域共12个月免租期，该免租期以月为单位，期间免收租金及经营服务费；免租期执行具体方案为租赁期第二个月（即租赁计租开始日所在月份的次月）和租赁期最后一个月（即租赁合同终止的当月）享受免租期，余下免租期由出租人根据具体情况确定；如承租人违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，出租人有权取消免除租金和经营服务费的全部优惠，承租人已享受优惠的，应即向出租人补齐全部差额。
《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》签订后，重庆好百年家居有限公司将涉案商铺交付王闵进行装修使用。2010年6月23日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“东方红”专柜租金押金13446元、经营服务费押金13446元。2010年4月29日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“东方红”专柜施工出入证押金150元。2010年6月26日，重庆好百年家居有限公司重庆辅仁店开业。2010年8月7日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“东方红”专柜租金及经营服务费26892元。2010年8月17日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“东方红”专柜租金及经营服务费4482元（2010年6月）。
2011年5月王闵以好百年公司虚假宣传、构成欺诈，隐瞒租赁房屋未通过消防验收，租金及经营服务费显失公平为由，起诉至法院，要求判令：1、撤销王闵与好百年公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》；2、好百年公司立即向王闵返还租金15687元、经营服务费15687元、租金押金13446元、经营服务费押金13446元、施工出入证押金150元；3、好百年公司立即向王闵返还代收货款8479元；4、诉讼费用由好百年公司承担。
当月，好百年公司提起反诉，要求判令：1、确认好百年公司与王闵签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年9月30日解除；2、王闵立即向好百年公司返还位于重庆市南岸区辅仁路6号第二层第203、203A号的商铺；3、王闵立即向好百年公司支付截至2011年5月23日的租金134460元、经营服务费134460元、违约金26354.16元，2011年5月23日之后的租金、经营服务费、违约金计付至反诉被告实际返还租赁商铺之日；4、王闵立即向好百年公司支付截至2011年5月5日的垫付电费1142.40元，2011年5月5日之后的电费计付至反诉被告实际返还租赁商铺之日；5、确认好百年公司对王闵承租的涉案商铺内的财物享有留置权；6、反诉诉讼费用由王闵承担。
2012年1月16日本院（2011）南法民初字第04309号案件判决：一、撤销王闵与重庆好百年家居有限公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》。二、重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向王闵返还租金15687元、经营服务费15687元、租金押金13446元、经营服务费押金13446元、施工出入证押金150元。三、重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向王闵返还代收货款8479元。四、王闵于本判决生效之日起十日内向重庆好百年家居有限公司支付垫付电费952元。五、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。判决书同时载明王闵自2010年6月26日起实际占有、使用了好百年公司提供的商铺，王闵本应向好百年公司支付合理的房屋占用费，但鉴于当事人双方在本案诉讼过程中均未举示同地段、同种类其他商铺租金标准的证据，导致本院对于相应房屋占用费的标准无从判断，故本案对此不予处理，好百年公司就王闵应支付的房屋占用费可另行起诉解决。
后好百年公司不服一审判决，提起上诉，2012年10月12日重庆市第五中级人民法院作出（2012）渝五中法民终字第01846号民事判决书判决，判决一、维持重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04309号民事判决第三、四项。二、撤销重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04309号民事判决第一、二、五项。三、确认王闵与重庆好百年家居有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年5月11日解除。四、王闵于本判决生效后十日内向重庆好百年家居有限公司支付租金31663元及经营服务费31663元。五、重庆好百年家居有限公司于本判决生效后十日内向王闵返还租金押金13446元、经营服务费押金13446元、施工出入证押金150元。六、王闵于本判决生效后一月内将其承租的重庆市南岸区辅仁路6号第二层第203、230A号商铺返还给重庆好百年家居有限公司。七、驳回王闵的其他诉讼请求。八、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。判决书还载明王闵自2010年6月26日起实际占有、使用了好百年公司提供的商铺，其本应向好百年公司支付合理的房屋占用费，但鉴于当事人双方在本案诉讼过程中均未举示同地段、同种类其他商铺租金标准的证据，导致一审法院对于相应房屋占用费的标准无从判断，故本案对此不予处理，好百年公司就王闵应支付的房屋占用费可另行起诉解决。
其间好百年公司自2011年10月1日起未再对重庆好百年家居商场实施管理。重庆市明发房地产开发有限公司于2012年2月8日向好百年家居辅仁店全体租赁户发出通知，其主要内容为：重庆市明发房地产开发有限公司系“明发•尚都国际”商业裙楼的LG至三层的产权人。重庆好百年家居有限公司曾租赁上述房屋做家居卖场经营使用，并将部分房屋分组给各位，现重庆好百年因经营困难，无法继续营业，向我司提出解约，并已就上述房屋的租赁终止事宜与我司达成终止协议。请各位租赁户尽快做好撤场准备，务必在近日内搬离。
2012年3月6日重庆市明发房地产开发有限公司给重庆枫云居家私有限公司出具渝明发函（2012）3号“关于《重庆枫云居家私有限公司关于妥善解决好百年存放物资的函》的复函”，其主要内容为：一、重庆市明发房地产开发有限公司于2012年1月15日与好百年公司终止关于“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同。按照终止协议约定，好百年公司应当于2012年1月30日将房屋交还，但时至今日，由于贵司继续占用场地，导致好百年公司无法履行还房义务。三、好百年公司尚未将“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层经营场地移交我公司，你司来函提及的商品问题，请与好百年公司联系。四、我司与好百年公司终止场地租赁协议以后，贵司作为场地的实际使用人，负有返还场地的责任。贵司占用我司场地，给我司造成损失的，我司保留向贵司追究损害赔偿的权利。
2013年1月30日王闵腾空本案诉争的场地。
2013年6月19日重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民申字第00026号民事裁定书，裁定驳回王闵的再审申请。
庭审中，原告请求按《房屋租赁协议》约定的租金计算场地占用费278332.2元（13446元／月×19个月零51天）。被告对第二层第203、230A号商铺的面积共计268.91平方米，每月租金13446元无异议，但只同意按1元／平方米／月计算，天数只同意计算至2012年1月15日，即重庆市明发房地产开发有限公司与好百年公司终止关于“明发•尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同之日，并扣除免租期。原告认为2011年5月11日合同已解除，原合同约定的免租期已无效，原、被告之间无权利义务关系，故不同意扣除免租期。即使原告与重庆市明发房地产开发有限公司解除了整体租赁合同，但原告并未自动放弃接收租赁物的权利，重庆市明发房地产开发有限公司仍然认可由原告收回涉案商铺的权利，故不同意计算至2012年1月15日止。
以上事实，有《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，重庆市明发房地产开发有限公司出具的渝明发函（2012）3号“关于《重庆枫云居家私有限公司关于妥善解决好百年存放物资的函》的复函”，重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第01846号民事判决书，重庆市高级人民法院（2013）渝高法民申字第00026号民事裁定书、证人证言以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证、认证，足以认定。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格遵守契约精神，按照合同约定履行义务，不得擅自变更和解除。原、被告签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2012年10月12日重庆市第五中级人民法院作出的（2012）渝五中法民终字第01846号民事判决书确认王闵与重庆好百年家居有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年5月11日解除。以上合同解除后被告应按《房屋租赁合同（附件）》的约定三日内完成撤场和恢复装修工作，而被告直至2013年1月30日才完成撤场，故本院对原告要求被告支付场地占用费的请求予以支持。庭审中，原、被告对第二层第203、203A号商铺的面积共计268.91平方米，每月租金13446元均无异议，本院予以确认。由于原、被告签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》已于2011年5月11日解除，因此以上合同中约定的免租期对原、被告不再具有约束力，故本院对被告辩称要求扣除免租期的抗辩理由不予采信。对于场地占用费的计算时间，因《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》已于2011年5月11日解除，按照原、被告的约定，被告应当在合同终止和解除后三日内完成撤场和恢复装修工作，被告必须承担此期间的租金和经营服务费，故本院对场地占用费的起算时间确认为2011年5月12日。
由于重庆市明发房地产开发有限公司已于2012年1月15日终止与原告关于“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同，重庆市明发房地产开发有限公司出具的渝明发函（2012）3号“关于《重庆枫云居家私有限公司关于妥善解决好百年存放物资的函》的复函”中明确枫云居公司占用场地，重庆市明发房地产开发有限公司保留追究损害赔偿的权利。而原告未提交证据证明重庆市明发房地产开发有限公司与原告的租赁合同解除后，本案诉争房屋场地占用费的请求权由原告行使，故本院对原告请求的2012年1月15日以后的场地占用费不予支持。本院对场地占用费的计算时间确认为计算至2012年1月15日止，共计249天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告间的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》于2011年5月11日解除后，被告未按合同约定按期撤场，给原告造成了损失，损失赔偿额按合同约定的租金计算相当于合同履行后原告可以获得的利益。但由于好百年商场因经营困难，无法继续营业，商场处于停业状态，如果继续按原租金计算场地占用费与市场行情不符，加之自2011年10月1日起原告未再对重庆好百年家居商场实施管理，故本院对原告请求的场地占用费按租金计算确认为截止2011年9月30日，共计142天。从2011年10月1日起至2012年1月15日共计107天的场地占用费本院酌情按租金的80%计算。故被告应支付原告场地占用费102010.3元（13446元／月÷30天×142天＋13446元／月÷30天×107天×80%=102010.3元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由王闵于本判决生效之日起六十日内支付重庆好百年家居有限公司位于重庆市南岸区辅仁路6号第二层第203、203A号商铺从2011年5月12日起至2012年1月15日止的场地占用费102010.3元。
二、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5320元，由重庆好百年家居有限公司承担2980元（已缴纳），由王闵承担2340元（此款由重庆好百年家居有限公司垫付，王闵支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 鞠 劼
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 刘成惠
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王绪权