上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初1997号
原告（反诉被告）上海众佑房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人王庆帅，总经理。
委托代理人庄海军，上海市浩信律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜晓燕，女，汉族，住上海市。
委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海众佑房地产经纪有限公司诉被告姜晓燕居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理。原告的委托代理人庄海军、被告的委托代理人贾润峄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海众佑房地产经纪有限公司诉称，2013年11月8日，经原告居间介绍，被告姜晓燕（买方）与案外人黄某某（卖方）签订了关于上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号全幢房产（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》及《协议》。当日，被告与原告签订《佣金确认单》，约定被告应当向原告支付居间报酬74，000元。后由于案外人不愿意承担土地出让金而拒绝配合继续履行合同，经原告和被告多次催促，案外人仍拒不同意履行，被告遂起诉案外人，最终以被告与案外人解除买卖合同，案外人赔偿被告23万元调解结案。迄今，被告支付了佣金1万元，剩余64，000元尚未支付。故原告起诉至法院，要求判令被告支付居间报酬68，000元。
被告姜晓燕辩称，被告不应支付原告居间报酬，《房地产经纪管理办法》和《经纪人条例》对经纪人服务内容作了详细约定，在房屋过户、户口迁移后经纪方才能收取居间报酬，而原告没有完成居间服务内容。且系争买卖合同是意向性合同，并非可以履行的正式买卖合同，签订该合同时案外人黄某某并没有获得共有人倪某某的授权，待案外人孟某回国后签订的买卖合同才是真正的买卖合同，但真正的买卖合同从未成立。综上，原告无权收取居间报酬。
被告姜晓燕反诉称，2013年10月30日，原告的工作人员向被告介绍了系争房屋的房源信息。2013年11月8日，被告与案外人黄某某在原告总部见面，当时被告明确告知原告自己是被限购对象，必须等儿子孟某回国后才能签订买卖合同，但原告为获取佣金，并想获取被告另外一套房屋的出售委托权，就诱导被告可以在买卖合同上签自己的名字，然后双方在合同条款上约定变更买受人。于是，当日被告与案外人就签订了买卖合同。但12月上旬，案外人黄某某以土地出让金数额巨大要求共同负担为由导致双方买卖合同未能实现。2014年2月，被告将案外人黄某某、倪某某起诉至法院，由于需要原告出庭作证，原告以佣金名义向被告索要了1万元，被告本无意支付该款。综上，原告作为一家有资质的中介，未与被告签订居间服务合同，并提供虚假服务，最终没有使双方交易成功。故反诉原告姜晓燕诉至法院，要求判令反诉被告上海众佑房地产经纪有限公司返还反诉原告1万元。
原告上海众佑房地产经纪有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。原告已促成买卖合同成立，合法有效，1万元是佣金，所以被告还应支付6.4万元佣金。合同约定了可以变更买受人，买受人是谁不影响合同的成立。原告在居间中也没有提供虚假的信息，原告一直向被告催讨佣金，但被告不愿意支付，仅支付了这1万元。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，案外人倪某某、黄某某系上海市桂平路XXX弄XXX号全幢房屋（以下简称系争房屋）的产权人，房屋建筑面积173.47平方米，类型为花园住宅，使用权来源为划拨。
2013年11月8日，被告姜晓燕（乙方）与原告（甲方）签订佣金确认单，约定：乙方经甲方居间介绍就购买系争房屋签订了房地产买卖合同。乙方于签订买卖合同当日，支付1万元，2013年12月20日支付64，000元。乙方应于期限内支付上述费用。如果乙方未按上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。
同日，案外人黄某某代案外人倪某某（甲方）与被告姜晓燕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，将系争房屋出售给被告姜晓燕，房地产转让款为6，600，000元，买卖合同对土地出让金、房屋税费等内容没有明确约定。
同日，案外人黄某某与被告签订协议，约定，若案外人倪某某未在2013年12月20日前补签买卖合同，按本次交易总价的2%赔偿原告，若被告在上述期限反悔不购买该房屋，按本次交易总价的2%赔偿原告，原告未在该协议上签字。
2013年12月9日，案外人倪某某至中华人民共和国驻大阪总领事馆签订委托书，公证书载明倪某某委托黄某某就系争房屋办理代为签订定金协议、代为收取定金、代为签订房地产买卖合同等拾叁项事项，倪某某对黄某某在上述代理权限内就房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果均予以认可，委托期限自2013年12月9日至2015年12月31日。
2013年12月20日，被告至原告处履行付款义务，并重新签订变更买受人的《上海市房地产买卖合同》，但案外人黄某某、倪某某未到场收取房款履行合同。2013年12月21日，原告发函给案外人黄某某表明因倪某某公证委托书未对原房屋买卖合同进行追认故要求黄某某补签合同。2014年3月10日，被告姜晓燕、案外人孟某发函给案外人倪某某、黄某某，要求其于2014年3月17日上午十点在原告处办理网签买卖合同变更买受人的手续，并协商确定购房过户等相关手续的具体时间，以履行相关合同约定之义务。该函同时抄送原告。2014年3月17日，被告及案外人孟某再次至原告处履行系争房屋付款义务，并重新签订买卖合同，但案外人黄某某、倪某某未到场收取房款并签订买卖合同。
2014年04月17日，姜晓燕、孟某向本院起诉案外人黄某某、倪某某，要求对方履行房屋买卖合同。审理中，案外人黄某某、倪某某表示，原告上海众佑房地产经纪有限公司向其隐瞒了系争房屋出售需缴纳巨额土地出让金的事实，导致其作出了错误的售房决定。审理中，被告姜晓燕于2014年6月9日向原告支付了佣金1万元。后此案经本院主持调解，案外人黄某某、倪某某与被告姜晓燕的房屋买卖合同于2014年8月1日解除，案外人黄某某、倪某某退还姜晓燕、孟某购房款20万元，并补偿23万元。
以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有上海市房地产权证、房地产买卖合同、佣金确认单、公证委托书、告知函、通知函、证明、民事调解书，并经庭审质证无疑，本院予以认定。
本院认为，被告姜晓燕在原告的居间下，与案外人签订了房屋买卖合同，并与原告签订了佣金确认单。该佣金确认单系原被告双方真实意思表示，合法有效，原告与被告均应受到约束。被告姜晓燕与案外人签订的房屋买卖合同也已经成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故被告应当向原告支付报酬。被告关于房屋买卖合同未成立的辩解，并无法律依据，本院难以支持。
审理中，被告并未提供证据证明原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，故其要求返还1万元费用的反诉请求，本院难以支持。被告虽未提供证据证明房屋买卖合同无法履行系原告故意隐瞒了系争房屋出售需缴纳巨额土地出让金的事实，但原告作为专业的房屋中介机构，应当在提供中介服务时，以合适的方式及时向交易双方报告有关订立合同的重要事项，原告未能举证证明其已经向交易双方报告了上述重要事项，其在提供居间服务中存在一定瑕疵，应当相应减少报酬。此外，原告履行居间义务除促成双方订立房地产买卖合同外，还应包括协助过户、交房等其他事项。现原告仅促成双方订立了房地产买卖合同，尚未完成协助过户、交房等其他合同义务，故被告亦仅需向原告支付部分报酬。因被告已支付了1万元，故本院酌情判决被告另支付原告居间报酬1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：
一、被告姜晓燕于本判决生效之日起十内支付原告上海众佑房地产经纪有限公司居间报酬1万元；
二、驳回原告上海众佑房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告姜晓燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币700元，由原告上海众佑房地产经纪有限公司负担675元，被告姜晓燕负担25元。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由反诉原告姜晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一六年三月八日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
……
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。