上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5420号
原告(反诉被告)卞玉祥，男，1982年10月12日生，汉族，住山东省烟台市。原告(反诉被告)李瑶琴，女，1985年8月13日生，汉族，住湖南省武冈市。两原告的共同委托代理人李光武，上海旭路伟光律师事务所律师。被告(反诉被告)王丹青，女，1985年8月21日生，汉族，住广东省深圳市。委托代理人魏艳，上海路森律师事务所律师。委托代理人朱小路，上海路森律师事务所律师。原告卞玉祥、李瑶琴诉被告王丹青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月27日公开开庭进行审理。被告于2016年5月13日就本案提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年6月6日再次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李光武、被告王丹青两次到庭参加诉讼。被告王丹青的委托代理人魏艳、朱小路到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告卞玉祥、李瑶琴诉称：2015年11月30日，原告卞玉祥、李瑶琴与被告王丹青就原告购买被告所有的上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成一致意见，并支付定金150,000元。2016年1月17日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告于2016年1月17日支付被告房款520,000元，并以购房贷款形式支付被告1,600,000元，该款在银行收到他项权证后一次性划入被告账号。同时约定原、被告双方应于2016年2月29日前办理系争房屋的过户手续。合同签订后原告按时支付了约定款项，但被告拒绝配合办理房产过户手续。故原告起诉要求：1、判令被告继续履行关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋的产权过户手续；2、判令被告赔偿原告违约金458,000元；3、判令被告于判决生效之日起三十日内将系争房屋交付原告。审理中，被告自愿撤回上述第2、3项诉讼请求，仅要求判令被告继续履行关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续。被告王丹青辩称：原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》的补充条款(一)第3条约定：原告可以向银行申请贷款用于支付部分房价款，原告应于签订本合同后尽快完成贷款审批手续。如因原告原因造成贷款不足，则不足部分由原告在房地产交易中心办理房地产权利转移前补足，否则视为原告逾期付款。待原告补足贷款不足部分后双方办理过户手续。补充条款(一)第9条约定：双方约定款清交房。由此可见，被告履行过户义务的前提是被告收到贷款160万元。2016年3月5日，被告与原告办理过户手续时，被告查看了原告的贷款手续。经咨询得知，2016年3月31日前银行肯定不会放款。于是被告按照补充条款(一)第3条之约定要求原告于2016年3月31日前补足160万元的房款再办理房屋过户手续。后被告又同意将补足期限延长到2016年4月15日，但无法与原告达成一致意见。另外，原、被告双方于《房地产居间合同》中约定，“签订买卖合同后3日内，办理贷款申请手续”，故原告应于2016年1月20日之前办理银行贷款手续。原告无故拖延办理贷款手续，导致贷款无法于2016年2月29日之前发放，故要求驳回原告的诉讼请求。同时，被告王丹青反诉称：根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第3条之约定，原告应于2016年2月29日前付清全部房价款并与被告办理房屋过户手续，然而原告至今尚欠被告房价款162万元未支付。故被告根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)款之约定，并鉴于因原告的违约行为导致被告的合同目的无法实现的实际情况，要求判令：1、解除原、被告间就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告赔偿被告解除合同违约金458,000元。原告就被告反诉辩称：被告要求解除合同及赔偿解除合同违约金的条件均不成就，原告没有逾期付款的行为。要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告王丹青为系争房屋权利人。2015年11月29日，原、被告签订《房地产居间合同》，就系争房屋的总价款、付款方式、交屋时间等交易条件达成了一致意见。该合同约定：“买方办理购房抵押贷款，房款总价额按如下方式支付……银行贷款金额，于银行发放贷款时，支付人民币1,600,000元整。签订买卖合同后3日内，办理贷款申请手续”，“交屋时间：款清交房”。2016年1月17日，原告(作为乙方、买受人)、被告(作为甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋价款为2,290,000元；原、被告双方于2016年2月29日之前共同申请办理转让过户手续；被告于2016年3月31日之前腾出房屋并通知原告进行验收交接；合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年11月30日直接支付甲方人民币150,000元整(定金)；2、乙方于2016年1月17日直接支付甲方人民币520,000元整(房款)；3、乙方以购房贷款的形式直接支付甲方人民币1,600,000元整，该款项由贷款银行收到乙方他项权利证后一次性划入甲方账户；4、乙方于甲、乙双方交接交房当日直接支付甲方人民币20,000元整(尾款)。合同补充条款(一)第3条约定：乙方可以向银行申请贷款用于支付部分房价款，乙方应于签订本合同后尽快完成贷款审批手续。如因乙方原因造成贷款不足，则不足部分由乙方在到房地产交易中心办理房地产权利转移前补足，否则视为乙方逾期付款。待乙方补足贷款不足部分后双方办理过户手续。补充条款(一)第7条约定：付款协议中，银行贷款部分以银行实际放款日期为准。合同补充条款(一)第9条约定：双方约定款清交房。同日，原告(作为乙方)、被告(作为甲方)签订《装修补偿协议》，约定乙方另行于2016年1月17日前补偿甲方260,000元整。2015年11月29日，原告汇入被告账户100,000元。2015年12月6日，原告汇入被告账户50,000元。2016年1月17日，原告汇入被告账户520,000元及260,000元。庭审中，双方均确认原告已付款总额为930,000元，但对2015年12月6日的50,000元款项性质各执一词，原告认为该笔款项为定金之一部，被告认为该笔款项为房款之一部。2016年1月17日，原告与案外人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“松江支行”)、上海市公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)申请对系争房屋办理抵押登记，《上海市房地产登记申请书》载：“债权数额1,600,000元……其中商业贷款1,100,000元……公积金贷款500,000元……”2016年2月26日，原告与松江支行签订《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，约定：松江支行同意发放原告1,100,000元个人住房商业性贷款用于购买系争房屋；担保方式为抵押(抵押物即系争房屋)；贷款期限自2016年1月17日起至2046年1月17日止，实际放款日与起始日期不同的，以实际放款日为起始日期；贷款发放的前提条件是本合同项下抵押物已办妥正式抵押登记手续并持续有效。2016年2月26日，原告与公积金中心、松江支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同(个人住房组合贷款适用)》，约定：公积金中心同意发放原告500,000元公积金贷款用于购买系争房屋；担保方式为抵押(抵押物即系争房屋)；贷款期限自2016年1月17日起至2036年1月17日止，借款日期以公积金中心放款凭证为准；贷款发放的条件包括担保措施已落实。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产居间合同、上海市房地产买卖合同、装修补充协议、中国工商银行凭证、上海市房地产登记申请书、个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)、住房公积金个人住房抵押借款合同(个人住房组合贷款适用)、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是原、被告双方对涉诉合同条款的不同解释方式。具体而言，即160万元房款的交付时间与房屋过户时间究竟应孰先孰后。被告认为：首先，双方既约定了2016年3月31日交房，又约定了“款清交房”，可以推得2016年3月31日即为“款清”的最后日期。同时，“交房”的含义既包括房屋交付，又包括房屋过户。其次，原告申请的购房贷款尚未到位，即属于“贷款不足”情形，原告需要补足款项后再行过户，即被告履行过户义务的前提是被告收到160万元款项。针对被告的观点，原告认为：双方约定2016年2月29日过户系争房屋，只有在过户后原告才能取得房屋权利并办理抵押手续，进而满足公积金中心与松江支行的放款条件。“款清交房”系特别约定，是对2016年3月31日交房的变更，原告对“款清交房”的约定没有异议，但所谓“交房”就是交付房屋。至于“贷款不足”的条款没有适用空间，本案中，原告方的贷款获批总额恰是160万元，不存在“贷款不足”之情形。本院认为，对合同条款进行解释应首先遵循文义解释方式，文义解释不得突破社会公众对文字含义的一般预期。首先，合同补充条款(一)第9条所述的“交房”，应仅指房屋的实体交付，并不包括房屋过户在内。其次，合同补充条款(一)第3条所述的“贷款不足”，应指贷款获批之数额与约定的以贷款形式支付房款之数额有所差距。根据原告与松江支行、公积金中心于2016年1月17日申请对系争房屋办理抵押登记，并结合《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》、《住房公积金个人住房抵押借款合同(个人住房组合贷款适用)》的贷款起始期限均为2016年1月17日，本院认定原告无延迟申请贷款情形。且原告贷款获批数额为160万，与本案双方约定的以贷款形式支付房款的数额无差，合同补充条款(一)第3条在本案中无适用前提。依法成立的合同，各方当事人应当遵守。基于上述理由，关于原告要求判令被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求解除原、被告间就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》并要求原告赔偿被告解除合同违约金458,000元的反诉请求，因合同约定及法定的解除条件均未成就，故本院对上述两项反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)卞玉祥、李瑶琴与被告(反诉原告)王丹青继续履行关于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》，被告(反诉原告)王丹青于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)卞玉祥、李瑶琴办理上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；二、驳回被告(反诉原告)王丹青的全部反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费4125元，合计诉讼费4165元，由被告(反诉原告)王丹青负担(已付4125元，剩余40元于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一六年六月三十日
书记员 何诘弥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……