广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高天博，男，1991XX年12XX月3XX日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人：高祖俊，男，1967XX年9XX月5XX日出生，汉族，住所同上。系高天博的父亲。
委托代理人：温旺平，江西翠微律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘少云，男，1956XX年3XX月19XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘志标，男，1984XX年6XX月30XX日出生，汉族，住珠海市香洲区。系刘少云的儿子。
上诉人高天博与上诉人刘少云确认合同无效纠纷一案，双方均不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高天博上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.撤销原审判决第五项，判令刘少云支付损失赔偿金4.1万元（刘少云出售的房屋因漏雨等质量问题给高天博造成的损失）；3.刘少云承担本案所有诉讼费用。
事实和理由如下：原审判决部分事实认定不清，以偏概全。
（一）涉案房屋是刘少云分别向冯红文、冯锦强、梁浓喜非法购买，又分别以冯红文、冯锦强、梁浓喜的名义在1992年办理了报建手续，报建层数分别为2层、2层、3层，报建面积分别为215.64平方米、215.64平方米、323.46平方米，报建总建筑面积为754.74平方米，涉案房屋却在2010年建了八层，明显属于违章建筑。刘少云于2010年出售涉案房屋时，在《合作建房协议书》第一条称“由甲方（即刘少云）申请，并经珠海市斗门区白蕉镇黄家居委会批准，同意甲方对珠海市斗门区白蕉镇黄家管理区石坑村75号XX号占地面积568平方米（其中建筑面积4000平方米）生活用地进行旧房改建，以解决住房问题。”从上述事实可知刘少云明知涉案土地是农村集体土地，故意隐瞒涉案房屋属于违章建筑的事实，称涉案房屋经黄家村居委会批准，且占地面积568平方米（其中建筑面积4000平方米），致使高天博误解涉案房屋是合法建筑而做出错误的选择，刘少云具有明显的欺骗高天博的故意，导致双方所签《合作建房协议书》及《补充协议》无效，因此，刘少云应当负全部的过错责任。
原审法院已确认合同无效，却支持刘少云52**元的房屋使用费无法律依据。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：……5、属于违法建筑的”；《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定“……4、属于违章建筑的；”涉案房屋属于违章建筑，依法不能出租使用，因此不应参照当地农民自建房的租金水平来支付52个月的使用费。况且因涉案房屋渗水、漏水等原因，在2013年3月起高天博就另行租房居住。再则，涉案房屋渗水、漏水已经给高天博造成高达4.1万多元的经济损失，高天博完全可以依法不给或少给租金。
（二）刘少云应赔偿高天博因涉案房屋渗漏、下水道堵塞等原因造成的损失。
1.高天博提供的证据3～6把高天博全家生活在屎尿腥臭味的涉案房屋中进行完整的展现，刘少云在原审庭审中当庭承认有接到高天博的父亲（高祖俊）因房屋质量问题所发的手机短信。证据3～6均能相互印证涉案房屋给高天博一家大小带来的痛苦（家电因漏雨损坏、补品受潮失效、衣服发霉变型、墙面漏雨掉灰、另行租房居住的事实）。
2.高天博提供的证据5、6反映因涉案房屋漏水、渗水，导致家里的皮衣、补品、家电、家具损坏，顶灯外罩还有明显的渗水痕迹。涉案楼房整栋外墙都渗水、下水道漏水，遭受损失的远不止高天博一家，可见涉案房屋的质量问题非常明显。
3.因涉案房屋漏水、渗水，刘少云在原审中当庭承认有组织过三拨人维修。高天博提供的照片全部是涉案房屋实境拍摄，家电因漏雨损坏、补品受潮失效、衣服发霉变型、墙面漏雨掉灰，根据一般的生活常理、生活经验完全可以判断，高天博的损失与房屋的质量问题存在因果关系。
刘少云针对高天博的上诉二审辩称，1.高天博是在清楚房屋的情况下才购买，刘少云不存在隐瞒情形。2.如按高天博描述是楼下漏水，那首先反映问题的当是楼上邻居，但其他住户未反映，高天博所提及的物品损坏更有可能是其自身原因导致。3.高天博称多次宣告要维修，但其他住户均反映刘少云人好，刘少云不同意赔偿高天博的损失，而且高天博长期拖欠房款，不按时缴纳。
刘少云上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判高天博每月向刘少云支付房屋使用费800元，52个月，共计41600元；2.一、二审诉讼费用由高天博承担。刘少云当庭增加一项上诉请求：判令高天博支付单车房租金，每月150元。
事实和理由如下：原审法院确定双方应承担的责任，结合当地农民自住建房的租金水平，确定高天博每月向刘少云支付房屋使用费100元，远远低于该房屋周边实际市场平均租金，与实际不符。
高天博针对刘少云上诉辩称，刘少云主张单车房使用费没有事实依据，高天博没有使用过刘少云的单车房。而且刘少云上诉时没有提出关于单车房使用费的诉讼请求，其当庭增加没有依据。刘少云要求按每月800元计算房屋使用费，也没有事实依据。
原审法院认定事实：2012年2月10日，刘少云作为甲方，高天博作为乙方，双方签订《合作建房协议书》，约定的主要条款如下：一、由甲方申请，并经珠海市斗门区白蕉镇黄家居委会批准，同意甲方对珠海市斗门区白蕉镇黄家管理区石坑村75XX号占地面积568平方米（其中建筑面积4000）生活用地进行旧房改建，以解决住房问题。二、乙方以投资244160元（该房屋面积112平方米，每平方米单价2180元）合作建房方式取得位于珠海市斗门区白蕉镇黄家管理区石坑村75XX号住宅楼套编号为二单元502号房的全部房地产权。三、甲方确保其配偶、子女对宅基地及房屋资源知情且无异议。四、如国家需要拆迁或办理各户房地产权证时，甲方有义务协助乙方办理和提供有关证件，如需转为国有用地，所补交地价按各自份额分担。乙方拥有75XX号二单元502房的所有房地产权，乙方房屋使用权原则上属于永久性，如国家或政府需改造或拆迁该房屋，按国家或政府有关拆迁补偿规定执行。乙方的继承人有权继承各方名下的房屋全部。五、房屋交付使用后，如需改动装修时，不得影响整体结构安全美观原则，否则一切经济损失由损坏方负责。六、本住宅楼不能用于工业用途，如影响业主休息，将按照村的规定进行停水电处理。七、如住户家里出现漏渗水等问题应及时反映，进行协商维修方案后才进行修复处理，费用由问题住户解决，绝对不能影响楼外墙美观的材料修复，否则后果自负。八、房屋如遇到不能抵抗的自然灾害，造成该房屋整体损坏需要维修时产生的一切费用，甲乙双方应进行友好协商各自占有份额出资修复。九、该楼房公共卫生、供电摊分、维修楼道门锁、楼灯、楼顶水塔、门口周围环境、门铃、排污及供水设施，应共同参与维护并按每户占有比例摊分成本，逾期不按摊分金额缴纳，则按每日1%收取滞纳金。十、乙方每月水电费、管理费要在每月5号前准时交付，否则按欠费金额每日1%收取滞纳金。
2012年3月4日，刘少云作为甲方，高天博作为乙方，双方签订《补充合作建房协议书》，约定的主要条款如下：一、乙方已经投资53500元，还有未付投资194160元，为了解决乙方未付的投资资金有困难，分年带息付款，经甲、乙双方同意在2012年4月28日起开始计算月利息，每月按剩余款项乘以0.833递减，以此类推计算，时间定为5年内付清投资款，不得超过5年，如有超期作乙方弃权，甲方收回合作建房使用权，乙方无权争议。
双方签订上述协议书后，高天博向刘少云支付款项的情况如下：2012年2月10日支付50000元，2012年4月28日支付4853.35元，2012年5月28日支付4826.4元，2012年6月28日支付4799.44元，2013年4月30日支付5000元，2013年6月2日支付4750元，2013年7月2日支付4718.57元，2014年3月16日支付2000元，2014年4月27日支付2500元，2014年5月17日支付2000元，以上合计85447.76元。
另查明，斗集建（1992）字第2102181051号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为冯红文，斗集建（1992）字第2102181052号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为冯锦强，斗集建（1992）字第2102181053号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为梁浓喜。冯红文、冯锦强、梁浓喜分别于1992年办理了报建手续，报建层数分别为2层、2层、3层。2010年9月18日，刘少云分别与冯红文、冯锦强、梁浓喜签订出让土地使用权合同书，分别约定冯红文、冯锦强、梁浓喜将上述土地转让给刘少云。高天博、刘少云确认涉案房屋建设在上述土地上，涉案房屋所在楼栋为八层。刘少云称涉案房屋所在楼栋建于2010年。
原审法院认为，一、关于《合作建房协议书》、《补充合作建房协议书》的效力问题。
涉案土地是农村集体土地，刘少云从冯红文、冯锦强、梁浓喜购买土地建设涉案房屋，违反了涉案房屋《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，其与冯红文、冯锦强、梁浓喜签订的转让土地使用权合同无效。刘少云并非涉案房屋所在村的村民，其利用该村村民土地建设房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。因此，高天博与刘少云签订的《合作建房协议书》、《补充合作建房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原审法院认定双方签订的上述合同无效。
二、关于合同无效后双方应承担的责任问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因此，刘少云应当将高天博支付的购房款返还给高天博，高天博则应当将涉案房屋返还给刘少云。经核算，高天博累计支付给刘少云854**.76元，高天博仅主张刘少云退还85215.78元，高天博主张不足原审法院核算部分视为高天博放弃。
根据协议书第四条中“如需转为国有用地，所补交地价按各自份额分担的规定”表述，可以确定签订协议书时，高天博对涉案房屋所在土地为集体土地一事是知晓的。因此双方对合同无效均存在过错，结合双方的过错程度，原审法院确定双方对合同无效造成的损失各承担一半的责任。
高天博因合同无效导致的损失为刘少云占用高天博支付的款项期间的利息损失。根据上述确定的双方应承担的责任，一审法院确定刘少云按中国人民银行同期存款利率向高天博支付利息。刘少云应支付的利息如下：以50000元为本金，从2012年2月11日计至法院确定支付日；以4853.35元为本金，从2012年4月29日计至法院确定支付日；以4826.4元为本金，从2012年5月29日计至法院确定支付日；以4799.44元为本金，从2012年6月29日计至法院确定支付日；以5000元为本金，从2013年5月1日计至法院确定支付日；以4750元为本金，从2013年6月3日计至法院确定支付日；以4718.57元为本金，从2013年7月3日计至法院确定支付日；以2000元为本金，从2014年3月17日计至法院确定支付日；以2500元为本金，从2014年4月28日计至法院确定支付日；以2000元为本金，从2014年5月18日计至法院确定支付日。
刘少云因合同无效导致的损失为高天博占用其房屋期间的房屋使用费。根据法院确定的双方应承担的责任，结合当地农民自建房的租金水平，原审法院确定高天博每月向刘少云支付房屋使用费100元。高天博于2012年2月开始使用涉案房屋，刘少云向高天博主张52个月的使用费，因此高天博应向刘少云赔偿房屋使用费5200元。
三、关于高天博主张的涉案房屋质量问题及损失赔偿问题。
高天博要求刘少云承担因房屋质量问题给其造成的损失，但是高天博提供的证据不足以证明涉案房屋的质量问题与其主张的损失之间存在因果关系，也不足以证明其主张的损失金额，因此原审法院对高天博该请求不予支持。
四、关于刘少云要求高天博支付的其他费用。
刘少云要求高天博承担单车房租用费、路灯、楼梯灯费、化粪池维修费等费用，但是刘少云没有提供证据予以证明，高天博对上述费用也不予确认。因此，原审法院对刘少云主张的上述费用不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决如下：一、刘少云于判决生效之日起七日内向高天博返还85215.78元；二、刘少云于判决生效之日起七日内按中国人民银行同期存款利率向高天博赔偿利息损失，刘少云应支付的利息如下：以50000元为本金，从2012年2月11日计至法院确定支付日；以4853.35元为本金，从2012年4月29日计至法院确定支付日；以4826.4元为本金，从2012年5月29日计至法院确定支付日；以4799.44元为本金，从2012年6月29日计至法院确定支付日；以5000元为本金，从2013年5月1日计至法院确定支付日；以4750元为本金，从2013年6月3日计至法院确定支付日；以4718.57元为本金，从2013年7月3日计至法院确定支付日；以2000元为本金，从2014年3月17日计至法院确定支付日；以2500元为本金，从2014年4月28日计至法院确定支付日；以2000元为本金，从2014年5月18日计至法院确定支付日；三、高天博于判决生效之日起七日内将珠海市斗门区白蕉镇黄家管理区石坑村75号XX号二单元502房返还给刘少云；四、高天博于判决生效之日起七日内向刘少云支付房屋使用费5200元；五、驳回高天博的其他诉讼请求；六、驳回刘少云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉受理费3148元，减半收取1574元，由高天博负担624元，刘少云负担950元。反诉费673元，由高天博负担517元，刘少云负担156元。
高天博二审期间提交如下证据：1.戴学基证人证言；2.501房照片一组，证据1、2共同证明涉案房屋存在严重质量问题；3.照片，证明高天博未占用刘少云的1号单车房，其他人也将摩托车放在1号单车房内。
刘少云二审期间提交如下证据：1.珠海市斗门区白蕉镇黄家村民委员会证明；2.租赁合同五份，证据1、2共同证明涉案房屋的租金价格；3.录音资料及照片，证明高天博占用刘少云的1号单车房。
上列证据，经双方质证，本院审查认为，高天博提供的证据1、2，该证据属于证人证言，该证人无正当理由未出庭作证，而且该证人所陈述的房屋与本案所涉房屋并非同一套房屋，其证言不能证明高天博所主张的内容，本院对该证据不予采信。高天博提供的证据3，来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。对刘少云提供的证据1、2，由于珠海市斗门区白蕉镇黄家村民委员会并非出租屋管理部门，其出具该证明又无其他证据佐证，而且即使同村的房屋，也可能因为房屋结构、装修配置、出租条件的不同租金价格也不尽相同，因此该组证据不足以证明刘少云所主张的涉案房屋每月租金为800元。对刘少云提供的证据3，其中录音资料仅有案外人的陈述，并未录得高天博当时的回复，因此该录音资料不能证明高天博承认使用刘少云的单车房。对于照片，虽高天博认可确将电动车停放在1号单车房内，但是该照片不能反映高天博长期独自使用该单车房，因此该组证据不能证明刘少云所主张的内容，本院对该证据不予认定。
本院经审理查明，二审法庭调查中，刘少云称涉案楼房二单元的二楼房屋被其他购房人用于出租，每月租金600元。高天博称其2016年8月在距涉案房屋100米远重新租赁面积为70多平方米的房屋，每月租金为420元。刘少云还陈述涉案房屋曾经确实存在渗漏现象，但已全部维修好。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于高天博与刘少云签订的《合作建房协议书》、《补充合作建房协议书》的效力，原审法院认定正确，本院予以维持。既然上述合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，原审法院判令高天博将涉案房屋返还给刘少云，同时刘少云向高天博返还购房款85215.78元并支付相应利息，处理恰当，且双方对此未提出上诉，故本院予以维持。现根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点主要集中在合同无效后双方的损失如何承担，具体包括：1.高天博应否赔偿刘少云房屋使用费及应赔偿的数额；2.高天博应否赔偿刘少云单车房使用费；3.刘少云应否赔偿高天博损失41000元。本院对此逐一分析如下：
一、关于高天博应否赔偿刘少云房屋使用费的问题。由于高天博与刘少云签订的《合作建房协议书》、《补充合作建房协议书》无效，刘少云依法应向高天博返还购房款并赔偿占用高天博购房款期间所产生的利息损失，同理，对于刘少云而言，高天博在涉案房屋居住，亦给刘少云对涉案房屋的使用、收益造成损失，因此刘少云要求高天博赔偿房屋使用费，理据充分，应予支持。刘少云主张房屋使用费按每月800元计算，为此其提供了珠海市斗门区白蕉镇黄家村民委员会的证明及同村其他房屋的租赁合同予以佐证，本院认为，村委会出具的证明反映的是整个村的平均租金水平，同村房屋由于地段、装修、配置家俱条件等不同，租金水平确实会存在差异，根据刘少云二楼房屋租金每月600元及高天博所租面积为70平方米的房屋租金每月420元的陈述，再结合涉案房屋的面积等因素，刘少云主张涉案房屋使用费按每月800元计算，依据不足，不应予以支持，但原审法院酌定按每月100元计算使用费，明显过低，确有不妥，刘少云主张调高，依法应予以支持。参考村委会出具的证明、同村其他房屋的租金价格及刘少云、高天博关于房屋租金陈述等，同时考虑涉案房屋确实存在渗漏等质量问题以及双方在本案所涉合同被认定无效中存在的过错程度，本院认定涉案房屋的使用费按每月300元计算较为合理。由于高天博于2012年2月起即使用涉案房屋，截止至2016年5月刘少云提起反诉时，高天博使用涉案房屋已达52个月，因此刘少云要求按52个月计算使用费，理据充分，本院予以支持，故，高天博应向刘少云支付房屋使用费共计15600元（300元／月×52月）。
二、关于高天博应否赔偿刘少云单车房租金的问题。刘少云主张其向高天博交付了单车房钥匙，并提供录音资料及照片等证据佐证，本院认为，刘少云并没有证据证明其向高天博交付单车房钥匙供其独自使用1号单车房，而且根据上述证据认定部分的分析，刘少云提供的录音资料及照片亦无法证明高天博长期独自使用1号单车房，因此刘少云要求高天博支付单车房租金，依据不足，不应予支持，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
三、关于刘少云应否赔偿高天博损失41000元的问题。高天博上诉主张因涉案房屋渗水、漏水等质量问题造成其损失包括：鹿皮衣两件18000元、药材（鹿鞭、黑蚂蚁、人参）20000元、电视机1338元、微波炉598元、沙发、柜2430元、电脑桌380元、租房租金损失10500元、重新刷墙费用6300元。本院认为，首先，根据高天博提供的照片以及刘少云的庭审陈述可证实涉案房屋确实曾存在渗漏问题，但是高天博未提供证据证明其衣物、药材及电器、家俱受损与之存在直接因果关系。其次，对于高天博主张的皮衣、药材等价格，高天博并无相应证据证明。高天博提供的照片等亦不能反映其购置的电视机、微波炉、沙发、柜、电脑桌等被损坏且不能使用。高天博主张的租房租金损失10500元及重新刷墙费用6300元，亦无相关证据佐证与房屋渗漏有关。因此，高天博的上述主张，证据不充分，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，高天博上诉无理，本院予以驳回，刘少云上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决法律适用正确，但查明事实确有不清楚，故本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初961号民事判决一、二、三、五、六项及本诉受理费负担部分；
二、变更珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初961号民事判决第四项为：高天博于本判决生效之日起七日内向刘少云支付房屋使用费15600元；
一审案件反诉受理费人民币673元，由高天博负担人民币170元，刘少云负担人民币503元。
二审案件受理费人民币1795元（高天博预交955元，刘少云预交840元）元，由高天博负担人民币1270元，刘少云负担人民币525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 李立荣