上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初35316号原告：上海家得利超市有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑知求，董事长。委托诉讼代理人：张涌，男。委托诉讼代理人：蔺凯，男。被告：太仓新联物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市。法定代表人：马林根，董事长。被告：马林根，男，1937年8月19日生，汉族，住上海市长宁区。原告上海家得利超市有限公司与被告太仓新联物业管理有限公司(以下简称新联公司)、马林根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海家得利超市有限公司诉称，2015年10月29日原告与被告签订了租赁合同，原告将坐落于上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元商铺租赁给被告新联公司经营菜场，商铺套内面积约2250.86平方米，合同自2015年11月1日起至2018年4月30日止。2016年2月19日双方进一步签订了上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-2、Z-3、Z-4及三楼BG-1单元商铺租赁合同，商铺套内面积约158.12平方米，合同自2016年2月16日起至2018年4月30日止。后由于被告新联公司多次拖延支付租金，原告按合同已发解除合同函，双方于2016年10月26日签署终止协议。终止协议约定双方合同于2016年9月30日终止，被告新联公司应于终止日起三日内支付拖欠租金以及水电费，但被告新联公司至今仍未支付拖欠原告的租金、水电费共计人民币(以下币种相同)690,681.90元。2016年8月5日被告马林根向原告出具一份《承诺书》，承诺对被告新联公司欠付的租金和水电费承担连带保证责任。原告认为原、被告之间的房屋租赁合同以及终止协议是合法有效的，被告新联公司无理拒不支付拖欠租金、水电费至今。为此原告要求法院判令：1、被告新联公司支付原告租金679,296元；2、被告新联公司支付原告水电费11,385.90元；3、被告马林根对被告新联公司上述付款义务承担连带责任；4、二被告承担诉讼费。被告太仓新联物业管理有限公司、马林根共同答辩称，对原告诉称事实无异议。被告马林根也确实出具过《承诺书》，承诺对被告新联公司欠付的租金和水电费承担连带担保责任。被告新联公司因经营困难，与原告签订了终止协议，约定终止双方签订的租赁合同。于此同时，2016年9月13日被告与案外人施某某签订有转让合同，合同约定被告新联公司欠付的租金和水电费由施某某承担，被告新联公司将租赁合同项下其已经支付的保证金一并转给施某某，基于租赁关系产生的其他后果与被告新联公司无关。原告对被告新联公司与施某某签订的转让合同也是知情的。被告马林根在承租场地成立了上海灵杨农贸市场经营管理有限公司，2017年6月6日被告马林根将上海灵杨农贸市场经营管理有限公司的股份转让给了案外人，上海灵杨农贸市场经营管理有限公司的法定代表人也变更为黄金龙。经审理查明，2015年10月29日原告(以下简称甲方)与被告新联公司(以下简称乙方)签订《上海家得利超市有限公司租赁合同书》，合同第二部分基本条款第1条“租赁商铺”约定：甲方同意将其合法拥有，坐落在上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-1单元商铺租赁给乙方使用，……。合同第二部分基本条款第2条“租赁期限”约定：商铺租赁期限自2015年11月1日起至2018年4月30日止，实际交房日与起租日不一致的，租期自实际交房日起算并相应顺延。合同第二部分基本条款第5条“租赁费用及缴付方式”约定：(1)商铺租金，自2015年12月1日起至2016年10月31日止，租金单价3.20元，月租金219,100元，全年合计2,629,200元，……，(4)水电费，乙方独立安装水表、电表、电费单价暂定为1.30元/度，计算方法为单价乘以实际用电量(分表读数)计，按实际用电量由甲方向乙方收取，如遇国家电力部门统一调价则同比例调整，水费单价暂定为5.10元/吨，计算方法为单价乘以实际用水量(分表读数)计，按实际用水量由甲方向乙方收取，(若国家上调水价则相应调整)，水电费由甲方门店按表计量收取，……，(6)履约保证金，本合同签订后3日内，乙方须向甲方缴付履约保证金690,150元。2016年2月19日原告(以下简称甲方)与被告新联公司(以下简称乙方)签订《上海家得利超市有限公司租赁合同书》，合同第二部分基本条款第1条“租赁商铺”约定：甲方同意将其合法拥有的坐落于上海市浦东新区上南路XXX号一层Z-2、Z-3、Z-4单元商铺租赁给乙方使用，……。合同第二部分基本条款第2条“租赁期限”约定：商铺租赁期限自2016年2月16日起至2018年4月30日止，实际交房日与起租日不一致的，租期自实际交房日起算并相应顺延。合同第二部分基本条款第5条“租赁费用及缴付方式”约定：(1)商铺租金，自2016年2月26日起至2017年1月31日止，租金单价6.00元，月租金28,860元，全年合计346,320元，……，(4)水电费，乙方独立安装水表、电表、电费单价暂定为1.30元/度，计算方法为单价乘以实际用电量(分表读数)计，按实际用电量由甲方向乙方收取，如遇国家电力部门统一调价则同比例调整，水费单价暂定为5.10元/吨，计算方法为单价乘以实际用水量(分表读数)计，按实际用水量由甲方向乙方收取，(若国家上调水价则相应调整)，水电费由甲方门店按表计量收取，……，(6)履约保证金，本合同签订后3日内，乙方须向甲方缴付履约保证金60,600元。2016年8月5日被告新联公司出具《承诺书》，承诺：2016年8月9日之前，一次性向原告支付2016年4月份的租金219,100元，以及一次性全额付清2016年3月1日至2016年7月31日的水电费(以原告提供的水电费发票金额为准)，其余尚欠的2016年5月至9月的租金于2016年9月30日之前全额付清，今后按月支付水电费；被告新联公司法定代表人马林根愿意对上述付款承担保证责任，保证形式为连带担保，如逾期未付，产生的法律责任均由被告新联公司和被告马林根承担，……。被告马林根以担保人的身份在该《承诺书》担保人落款处签名。2016年10月26日原告(以下简称甲方)与被告新联公司(以下简称乙方)签订《终止协议》，内容如下：一、甲乙同意双方先后签订的二份租赁合同租期至2016年9月30日终止，双方互不承担违约责任；二、乙方于2016年9月30日将房屋交还甲方，并于交房之日3天内结清租赁期间租金和水电费；三、乙方结算租金及相关费用时，用押金抵扣如有不足的，乙方必须立即补足，甲方保有追究乙方逾期付款的违约责任并索赔的权利；……。审理中，原告明确诉请，1、2016年4月1日至2016年9月30日期间两份租赁合同应付租金总计1,430,040元，被告新联公司已经支付保证金750,750元，租金未付，故被告新联公司尚欠租金679,290元，应予支付；2、签订终止协议时，被告新联公司应付2016年4月1日至2016年9月30日期间水电费111,385.90元，后被告新联公司支付了10万元，尚欠水电费11,385.90元应予支付；3、根据被告马林根出具的《承诺书》，要求被告马林根就被告新联公司的上述付款义务承担连带担保责任。被告新联公司、马林根表示，签订两份租赁合同后，被告新联公司确实没有支付过租金，仅支付了保证金。对欠付的租金和水电费无异议，但被告新联公司与被告马林根均不同意支付该欠款。两被告提交了被告新联公司与案外人施某某签订《转让合同书》，要求证明被告新联公司欠付原告的租金、水电费应由施某某支付，同时新联公司将租赁合同项下的保证金69万元转给施某某。原告对此转让合同书属明知，故原告应向案外人施某某主张欠付租金和水电费。原告对被告的《转让合同书》不予确认。原告另表示案外人施某某虽口头向原告表示过由其承担欠付租金和水电费，但原告没有同意。认定上述事实，由经庭审质证的《上海家得利超市有限公司租赁合同书》、《终止协议》、《承诺书》及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告新联公司签订的《终止协议》证实双方就系争租赁店铺提前解除租赁合同已经达成合意，并就提前解除租赁合同的法律后果达成新的债权债务关系，被告新联公司应当按照《终止协议》的约定结清欠付租金和水电费。被告新联公司抗辩其与案外人施某某签订转让合同，应由案外人施某某承担被告新联公司欠付的租金和水电费，原告对此不予确认。本院认为，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告新联公司没有举证证明原告同意被告新联公司将涉案租赁合同项下支付欠付租金和水电费的义务转移给了案外人施某某，故被告新联公司主张其欠付的租金和水电费应由案外人施某某承担的意见本院不予采纳。原告要求被告新联公司支付欠付租金和水电费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。在被告新联公司出具的《承诺书》中，被告马林根以担保人的身份承诺对被告新联公司应支付的租金和水电费承担连带担保责任，现原告要求被告马林根就被告新联公司上述付款义务承担连带担保责任的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款之规定，判决如下：一、被告太仓新联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海家得利超市有限公司欠付租金679,290元；二、被告太仓新联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海家得利超市有限公司水电费11,385.90元；三、被告马林根对被告太仓新联物业管理有限公司上述第一、二项付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,707元，减半收取计5,353.50元，由被告太仓新联物业管理有限公司、被告马林根共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年八月一日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。