广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初8379号
原告（反诉被告）：温奕俊，男，1977年6月6日出生，汉族，住广东省惠来县，
委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丁平洋，男，1974年9月3日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，
委托代理人：王利平、欧阳娟芬，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习律师。
原告（反诉被告）温奕俊诉被告（反诉原告）丁平洋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其的委托代理人王利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉及反诉答辩称，原、被告于2016年3月18日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市海珠区新港西路88号二、三楼的房屋出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2015年2月1日
至2017年3月30日止，每月租金为10000元，被告应在每月的5日前缴付租金给原告，逾期缴付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，并按被告提供的“顶意”商户名，以原告的名义向工商局申请了“广州市海珠区顶意服装设计工作室”的营业执照给被告经营使用，被告从2015年5月18日开始使用该营业执照进行经营活动。在2015年7月开始，被告以各种各样的理由不按时缴付租金，在2016年8月10日原告收到被告寄来的《解除租赁合同告知书》，单方面解除租赁合同。被告不但未经原告同意单方面解除租赁合同，而且还将租赁房屋的楼梯、天花、电线等进行肆意破坏，水电费也不缴纳，导致原告无法正常使用房屋，造成了租金、维修等经济损失。鉴于被告严重的违约行为，原告随即委托律师向被告发出《律师函》，要求被告缴清所欠的租金和水费、电费，并将恶意损坏的楼梯等按原样修复完好，将营业执照正本及钥匙交还原告，但寄出的《律师函》却被被告拒收退回。被告未经原告同意单方面解除租赁合同、拒缴租金及水费、电费，恶意损坏楼梯及电线，行为恶劣，实属违约。经原告多次交涉，被告都置若罔闻，被告的行为己严重损害了原告的合法权益，故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付2016年7月—8月两个月房屋租金20000元及违约金（从2016年7月6日每日按月租金的1%计,暂计至2016年10月5日为9000元，实际计至清付之日止），水费622.8元（2015年5月1日至2016年8月10日期间），电费2433.02元（2016年4月至8月）；2、被告向原告支付房屋电线及楼梯损坏赔偿11600元；3、被告向原告支付3个月的租金损失30000元；4、由被告承担本案诉讼费用。不同意被告的反诉请求，房屋是被告自己装修的并且是被告违约并要求解除合同的，有的装修的东西被被告搬走了，被告还对镶嵌物进行了破坏，并且被告装修后还使用了一年多。合同中也没有约定原告必须帮被告申请营业执照，合同虽约定场地是商业用途，是与住宅用途区分的，即被告是不能用于居住，不等于被告必须去办理营业执照。被告租赁涉案场地是用作悍霸公司的设计部经营，不需要单独领取营业执照。双方签合同时，原告已告知被告，可以由原告代办营业执照也可以由被告自行办理，但被告为省钱怕麻烦，自己不去办理。被告要求原告以顶意的名称帮其办理营业执照，原告办好营业执照后已将营业执照交付给被告使用，原告没有违约，故被告的反诉请求不能成立，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
被告答辩及反诉称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意支付违约金及违约金支付至清付之日。原、被告签订合同后，被告依约履行了合同义务，同时花费大量资金对房屋进行装修。被告是做服装设计，因此需要办理相关工商登记，但原告私自把涉案场地注册为自己公司的场所，导致被告无法注册工商登记，无法经营，而且，原告居然用被告的顶意商标标示。被告多次要求原告变更相关登记，原告曾承诺2016年6月左右变更工商登记，但被告将相关资料交给原告后，原告还是没有办理相应的工商登记。因此，被告才在2016年8月7日通过快递向被告邮寄解除租赁合同和房屋钥匙，但原告拒收，导致快递被退回。同时相应内容，被告也通过短信和微信告知原告，但原告却以被告拖欠租金、损坏房屋为由起诉被告，违背诚信原则。被告已于2016年7月29日搬离涉案房屋并及时通知了原告，原告随时可以收回房屋，被告在2016年8月没有使用房屋，而本案属于原告违约，被告无需支付违约金，原告主张的违约金标准过高应予以降低，因此，被告不应向原告支付2016年7、8月租金和违约金。原、被告在出租房屋时，考虑到用水量少，因此双方约定用水是免费的，同时，原告也从未要求被告缴纳过水费，原告提交的中原地产的用电无法证明涉案房屋相应的用电量，所以被告无须支付水费，如果用电数额属实，被告愿意支付，但应当在赔偿款中扣除。至于电线及楼梯损坏赔偿费用，被告属于正常使用，没有损坏原告的电线及地板，也没有证据证实电线及楼梯损坏的数额。关于3个月租金损失，双方对此并没有约定，且由于是原告的违约行为导致被告无法经营，被告也告知原告可以随时收回房屋，涉案房屋属于中大繁华地段，出租非常容易。因此被告无需向原告支付租金损失。综上请求驳回原告的全部诉讼请求，并反诉请求：1、原告赔偿被告装修费138000元；2、原告向被告返还押金2万元；3、原告向被告赔偿损失98000元；4、原告承担本案诉讼费。
经审理查明，2015年2月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区新港西路88号二、三楼房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2015年2月1日至2017年3月30日，月租金额为一万元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金、银行划账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方缴纳20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；房子按现状、装修由乙方自负，如需转租，须双方协商同意，消防安全由乙方负责；等。该合同备注有“从2015年2月1日起水表：552度电表：827度”。之后，被告向原告支付押金20000元，并缴纳了截止至2016年6月的租金。
2016年8月，被告向原告发出《解除租赁合同告知书》，主要内容为认为原告私自利用被告承租的房屋办理工商登记，利用了被告的注册商标“顶意”，原告的违约行为导致被告无法办理工商登记，经被告多次沟通无果后被告已搬离房屋，并提出解除双方租赁合同，及要求原告退还保证金、赔偿损失等。原告确认其于2016年8月10日收到被告邮寄的上述告知书及钥匙。
2016年8月10日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为被告拖欠2016年7、8月份的租金及2015年2月至今的水费、2016年4月至今的电费，原告追讨未果，但被告却以原告无法办理营业执照为由拒付欠费的理由是不成立的，原告是依据被告的要求以原告的名义办理“广州市海珠区顶意服装设计工作室”营业执照的，并要求被告支付欠费、返还营业执照及修复破坏的楼梯等。
2016年8月13日，被告向原告发出《关于律师函的答复》，就违约及赔偿等问题进行答复和告知。
据企业信用信息公示报告显示，广州市海珠区顶意服装设计工作室属个体工商户，经营者为温奕俊，经营场所为广州市海珠区新港西路88号之1号2楼（临时经营场所有效期限至2017年3月31日），2016年9月7日，该个体户名称变更为广州市海珠区煌伟服饰店。
原告为证明其主张的事实。还提交了以下证据：1、海珠区新港西路88号房屋的房产证复印件、查册表、广东省第一荣军医院出具名称变更的《证明》及温奕俊向广东省第一荣军医院提交的《申请》（主要内容为申请将二、三楼作为其本人加盟或转让经营服饰设计室，广东省第一荣军医院总务科在该申请上盖章同意）；2、原告卡号/账号62×××25的部分交易明细；3、广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）于2016年9月9日出具的《证明》[其中记载二楼租户广州顶意服装设计工作室无故拖欠我司2016年4月-8月电费2433.02元整，物业地址广州市海珠区新港西路88号（1）2楼]、电费读数表格两张（其中一张反映2015年5月-6月的实用度为2156，电费金额为1985.46元，另一张反映2016年4-8月的实用度为2642，电费金额为2433.02元）、广东中原地产代理有限公司出具而的《收据》两张；4、照片若干张；5、经艺装饰工程公司出具的预算单。6、水费缴费清单。
经质证，被告对上述证据1中《申请》、《证明》及查册表的真实性、合法性和关联性没有异议；认为房产证是复印件且内容为手写的，不确认其真实性；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据3中的证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据4、5真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认。
被告为证明其主张，也提交了以下证据：1、装修合同、收据、设计图；2、顺丰邮寄快递单；3、收条（其中记载收到广州悍霸服装设计有限公司《广州市海珠区顶意服装设计工作室》营业执照正本一份，签名：温奕俊日期：2016年6月1日）；4、“顶意”商标注册证（其中反映注册人为丁平洋）及注册流程查询信息；5、短信、微信截图。
经质证，原告对上述证据1的真实性不予确认，认为该房屋的装修是被告自己做的，装修后也由被告使用，原告并没有参与，而且被告搬走时还将一些镶嵌物破坏了，原告收回场地后，没有出租也没有重新装修，只是打扫卫生后交给工人居住；对证据2没有异议，确认原告8月10日收到被告寄出的钥匙和解除合同告知书等邮件；对证据3的真实性没有异议，但认为是由于原营业执照的有效期到期后，被告将原营业执照正本交给原告办理换证手续，换完证，原告已将新证交给被告使用；对证据4真实性、合法性没有异议，但认为原告是按照被告的要求以顶意的名称办理营业执照的；对证据5的真实性没有，认为被告单方违约解除合同，原告是不同意，所以才发律师函给被告。
因原告对被告主张的装修费有异议，经被告申请，本院依法委托广东华联建设投资管理股份有限公司（以下简称评估机构）对涉案场地的装修物残值进行评估。评估机构经对涉案现场勘查后，向本院发出《工作联系函》，载明勘查结论如下：1、楼地面部分已破坏；2、图纸中所示的墙面饰面墙柜等已拆除；3、大部分天花灯具、管线已拆除，由于上述原因无法进行评估，要求终止司法评估委托等。鉴此，上述评估程序终止。
诉讼中，双方确认涉案场地的电费均是由中原公司先按总电表缴纳电费后再按各个分租户的分表计算，由分组户向中原公司缴纳。原告明确其主张的水费为2015年5月至2016年7月期间的费用279.12元。被告确认涉案场地2015年5月至2016年7月期间的水费为279.12元，但不同意缴纳水费；至于电费，只同意支付1000元。
本院认为，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于租金。被告使用涉案场地，理应向原告支付相应的租金。被告自2016年7月起未支付租金，原告于2016年8月10日才收到涉案场地的钥匙，且被告未经原告同意就自行撤场，故原告要求被告向其支付2016年7月份租金10000元及2016年8月1日至2016年8月10日期间的租金3226元（10000元÷31天×10天）的请求合理，本院予以支持。原告主张的超过本院支持部分的租金的请求，缺乏依据。本院不予支持。根据合同约定，被告应在每月的第5日前按交付租金给原告，被告逾期支付2016年7月的租金，应承担违约责任，故原告要求被告支付2016年7月租金的违约金（每日以10000元的1%计算，从2016年7月6日起计至实际清付欠费之日止）的请求合理，本院予以支持，且违约金应以当月所欠的租金本金为限。至于2016年8月1日至2016年8月10日期间的租金的违约金，因被告已在2016年8月初告知原告其已搬离涉案房屋，双方之后也就合同的解除问题进行沟通，故原告要求被告支付该期间租金的违约金的请求不合理，本院不予支持。
至于水费、电费。被告认为原、被告已约定免交水费，原告对此不予确认，且合同中也备注了水表的读数，故对被告主张双方已约定免交水费的意见，本院不予采纳。现被告对原告主张的水费金额予以确认，故原告要求被告支付2016年5月至2016年7月的水费279.12元的请求合理，本院予以支持。至于电费，双方均确认涉案场地的电费均先由中原公司按总表读数支付电费，再向各个分租户收取各自的电费，被告也确认其之前也是按中原公司的要求支付电费，而中原公司出具《证明》反映涉案场地的2016年4月至8月欠付的电费为2433.02元，结合原告提交的电表读数表、中原公司出具的收据以及原告已于2016年8月10日收回钥匙并在收回房屋后将房屋交付工人使用等情况综合考虑，本院酌情认定被告2016年4月至2016年8月10日期间应缴纳的电费为1946元。原告主张的超过该金额的电费，本院不予支持。被告认为其同意支付1000元电费的意见，本院也不予采纳。
关于房屋电线及楼梯损坏赔偿费用，从原、被告提交的证据及双方的陈述，并不能确认相关物品的损坏是由被告造成的，且原告也未实际支付相关的修复费用，故对原告要求被告支付相关赔偿费用的请求，依据不足，本院不予支持。
关于租金损失。合同对此并没有约定，且原告也确认其在收回涉案房屋后，已将房屋交给其工人居住使用至今，故原告要求被告支付租金损失的请求，缺乏依据，本院也不予支持。
关于押金。根据合同约定，被告缴纳的保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回被告。现原告已实际收回场地，双方的租赁关系已不存在，故被告要求原告向其返还该保证金的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。
关于被告的装修费及经营损失。涉案合同约定租期从2015年2月1日至2017年3月30日，合同中并没有对办理营业执照的具体事宜进行约定，被告也陈述自2015年6月左右就知道原告以自己为经营者办理了营业执照的情况，且从双方的陈述也可知被告一直持有《广州市海珠区顶意服装设计工作室》营业执照用于经营，但却直至2016年8月初才以营业执照问题提出要解除合同并自行搬出涉案房屋，而被告提交的企业信用信息公示报告等资料也反映涉案场地的经营名称已进行变更，另外，被告也没有提交证据反映其经营损失，因此被告以原告使用被告的商标办理营业执照且不办理注销或变更登记为由而造成其装修损失及经营损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告丁平洋在本判决生效之日起10日内向原告温奕俊支付2016年7月1日至2016年8月10日期间的租金13226元及逾期支付2016年7月租金的违约金（每日以10000元的1%的标准计算，从2016年7月6日起至实际清付欠费之日止，违约金以10000元为限）；
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2015年5月至2016年7月期间的水费279.12元、2016年4月至2016年8月10日期间的电费1946元；
三、原告在本判决生效之日起10日内向被告返还押金20000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1425元，由原告负担938元，被告负担487元；反诉受理费2570元，由原告负担201元，被告负担2369元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林丽娜
人民陪审员 梁浩荣
人民陪审员 侯文卿
二〇一七年九月十九日
书 记 员 杨 曼
丘艳
张洁