北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终14190号上诉人（原审原告）：北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。法定代表人：郑立强，董事长。委托诉讼代理人：张领，男，北京鸿鹄物业管理有限公司法务。上诉人（原审被告）：刘金生，男，1960年12月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）与上诉人刘金生因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿鹄物业公司之委托诉讼代理人张领及上诉人刘金生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿鹄物业公司上诉请求：撤销原审法院判决第一、二项，改判支持鸿鹄物业公司的全部诉讼请求。上诉理由：鸿鹄物业公司提供的物业服务符合相关物业标准，没有给业主带来不便和安全隐患，而刘金生提供的证据不符合法律规定，不能证明鸿鹄物业公司未履行物业管理服务，原审法院认定鸿鹄物业公司的服务存在瑕疵，证据不足。刘金生上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。上诉理由：1.2016年9月5日小区业委会向鸿鹄物业公司发出了《关于终止〈前期物业合同〉的告知函》（以下简称《终止函》），合同已经于2016年9月5日终止，鸿鹄物业公司不应当再收取物业费，原审法院判决刘金生支付合同终止之后的物业费，没有法律依据。2.在合同终止前，小区内存在共用设施维护、修缮、服务不到位等情况，鸿鹄物业公司未能履行其作为物业公司的应尽职责，不能全额收取物业费，应当按照50%交纳。鸿鹄物业公司在原审法院诉请：要求刘金生交纳2015年10月5日至2017年1月23日期间的物业费4302.07元及滞纳金共计9012.84元。原审法院经审理查明：鸿鹄物业公司经开发公司北京信远置业有限公司（以下简称信远公司）选聘为涉案小区前期物业服务企业，2013年4月23日，鸿鹄物业公司、刘金生签订《物业服务收费协议》，其中约定物业服务费单价为2.98元/建筑平米/月，刘金生接到信远公司签发的《入住通知》后，即应按约定办理入住手续之日缴纳一年的物业服务费，物业服务费以年为一个缴费周期，按物业服务费的起费时间提前1个月交纳次年物业服务费，对于业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，鸿鹄物业公司有权要求刘金生补交所欠的费用，并按照逾期每日3‰支付相应的违约金。关于物业收费的起止时间，协议中约定自2013年开始计算，未明确具体日期，亦未写明终止时间。协议签订后，刘金生入住涉案房屋，该房屋建筑面积92.25平方米，双方确认刘金生已交纳2015年10月5日之前的物业费。2017年1月23日，鸿鹄物业公司撤出涉案小区。庭审中，刘金生提交《北京市前期物业服务合同》，认为合同的真实性、有效性存疑，鸿鹄物业公司以合同甲方为业主、乙方为信远公司为由，对其真实性无法确认。刘金生提交照片一组及说明多份，用以证明其主张的鸿鹄物业公司对小区共用设施修缮、维护不到位，电梯、门禁、消防、绿化、垃圾清理等方面存在严重问题，财物丢失严重，鸿鹄物业公司疏于管理，就此鸿鹄物业公司均不予认可，称照片不能显示出拍摄时间，不能证明是在鸿鹄物业公司服务期内，而关于情况说明，当事人应到庭接受法庭质询。刘金生提交账单照片打印件及说明，对鸿鹄物业公司的财务支出提出了质疑，鸿鹄物业公司以字迹、公章不清对其真实性不予认可。刘金生称全体业主投票决议解聘鸿鹄物业公司在涉案小区提供物业服务，并于2016年9月5日终止了与鸿鹄物业公司之间的物业服务合同关系，鸿鹄物业公司再行主张2016年9月5日之后的物业费没有依据，为此刘金生提交小区成立业委会情况说明、《终止函》、汇总表等予以佐证，鸿鹄物业公司以情况说明为复印件表示无法确认，对《终止函》的内容无法核对，但表示确实收到过业委会发出的告知函，关于汇总表，亦无法确认内容的真伪。刘金生还提交了业委会列举的前期物业管理中存在的问题及部分业主的签字确认表，就此鸿鹄物业公司亦不予认可。另查，关于《终止函》，刘金生表示2016年9月5日即向鸿鹄物业公司发出，业委会与鸿鹄物业公司具体沟通撤出事宜，对于业委会何时选聘新的物业公司不清楚。经询，鸿鹄物业公司称不能确认何时收到《终止函》，后双方就降低物业费协商未果，且业委会未及时选聘新的物业公司，故一直提供物业服务到2017年1月23日方撤出。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，鸿鹄物业公司、刘金生签订的《物业服务收费协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，鸿鹄物业公司应依约提供物业服务，刘金生应当按时足额支付物业费。现刘金生以物业公司未履行服务职责为由要求对物业费进行减免，能否予以减免，此为本案的争议焦点之一。就此，一方面，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。本案中，鸿鹄物业公司为涉案小区提供了物业服务，履行了合同的主要义务，鸿鹄物业公司有权收取物业服务费。另一方面，根据刘金生当庭所提供的证据，鸿鹄物业公司在提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，且未及时予以改进，给业主带来了不便和安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，法院对于鸿鹄物业公司主张的物业费本金部分，经正确计算后适当予以酌减。本案的另一争议焦点为《终止函》发出后鸿鹄物业公司继续提供物业服务期间其是否有权收取物业服务费，亦即《物业服务收费协议》于何时终止的问题。首先，关于《终止函》的送达时间，《终止函》载明的时间为2016年9月5日，刘金生持该日即向鸿鹄物业公司进行送达的意见，较为符合实际，法院予以确认。其次，《终止函》发出后，并不会立即引起《物业服务收费协议》终止的法律效果。业主有权召开业主大会决定解除前期物业服务合同，但应当履行必要的通知义务，且应赋予对方一定的通知期限，该期限为必要的期限。在该期限届满前，物业公司不得停止提供物业服务，业主亦应当依约交纳该期间的物业费。另，鸿鹄物业公司、刘金生签订了物业服务合同，刘金生以鸿鹄物业公司所提供的为事实服务而拒绝交纳该期间的物业费，没有法律依据，法院不予采信。再次，鸿鹄物业公司于2017年1月23日撤出，《物业服务收费协议》于该日终止。《终止函》送达后至鸿鹄物业公司撤出期间，双方就物业费的收费标准进行了协商，在协商未果的情况下，鸿鹄物业公司应当主动移交物业共用部分，并将相关材料移交给全体业主、业委会，而业主、业委会则应积极选聘新的物业公司，并办理好接收手续。本案鸿鹄物业公司撤出之前的区间是较为合理长度的期间，对于2017年1月23日之前的物业费，刘金生应当依法予以交纳。此外，就鸿鹄物业公司主张的滞纳金，考虑到刘金生并非恶意拖欠，法院不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、刘金生于本判决生效后七日内支付北京鸿鹄物业管理有限公司二〇一五年十月五日至二〇一七年一月二十三日期间的物业费三千八百元；二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，刘金生提交了鸿鹄物业公司于2016年9月7日给业委会的《关于终止的复函》（以下简称《终止的复函》）及《关于常营南路45号院物业交接相关问题的函》，来用证明鸿鹄物业公司于9月5日收到了《终止函》；鸿鹄物业公司认可刘金生提供证据的真实性，但不认可证明目的。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案在二审诉讼中争议焦点主要为以下两方面：一、关于2016年9月5日前的物业费如何收取的问题。双方对于2016年9月5日之前存在物业服务关系没有异议，争议的主要问题是鸿鹄物业公司的物业服务是否达标及刘金生应当交纳物业费的标准。从诉讼中刘金生提供的证据来看，鸿鹄物业公司存在对设施管理不到位，出现问题没有及时解决等情形，在鸿鹄物业公司的物业服务存在一定程度的未达标的情况下，根据其未达标的具体情形，本院酌情减少部分物业费，鸿鹄物业公司要求全额交纳物业费及滞纳金的上诉意见，本院不予采纳。因鸿鹄物业公司基本上完成了物业管理服务，存在的问题仅为小部分物业服务内容，故刘金生上诉要求只给付50%的物业费的意见，本院不予采纳。刘金生应当交纳2015年10月5日至2016年9月5日的物业费为2722元。二、2016年9月6日起，刘金生是否还应向鸿鹄物业公司交纳物业费。《北京市物业管理办法》第二十七条规定“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。……原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用”。具体到本案，鸿鹄物业公司非该小区业委会选聘的物业管理企业，而是由开发商委托的物业管理企业，在性质上属于前期物业，现该小区业委会代表业主，决定与鸿鹄物业公司终止前期物业服务关系，并于2016年9月5日向鸿鹄物业公司送达了《终止函》，因此，双方的物业服务关系终止，自2016年9月6日起，双方处于物业服务的交接期。按照该规定，交接期的物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序，但不能收取物业服务费，因此鸿鹄物业公司不得再收取2016年9月6日之后的物业服务费。鸿鹄物业公司以该小区未选聘新的物业公司不能交接及业主欠费不能交接等理由，拒绝交接的行为，不符合该规定，本院不予支持。原审法院以鸿鹄物业公司提供了物业服务而判决刘金生向鸿鹄物业公司交纳2016年9月6日之后的物业费，违反相关规定，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52167号民事判决。二、本判决生效后七日内，刘金生给付北京鸿鹄物业管理有限公司二○一五年十月五日至二○一六年九月五日的物业服务费二千七百二十二元。三、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回刘金生的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担13元（已交纳），由刘金生负担12元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费100元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担50元（已交纳），由刘金生负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  解学锋审 判 员  张清波代理审判员  李 冉二〇一七年十二月二十九日法官 助理  矫冰玉书 记 员  温宇辰