安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初7719号原告:孟永权，男，汉族，1988年8月28日出生，木工，住合肥市。委托诉讼代理人：颜礼洋，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景明，安徽金的律师事务所律师。被告：王陈英，女，汉族，1961年10月20日出生，无业，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：周荣春，安徽黄山松律师事务所律师。原告孟永权与被告王陈英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟永权及其委托诉讼代理人颜礼洋、陈景明，被告王陈英的委托诉讼代理人周荣春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟永权向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年4月10日签订的《存量房买卖合同》和相关补充协议；2、判令被告退还原告20000元定金并支付违约金70000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月10日原告孟永权和被告王陈英就被告承诺已继承其父所有的位于合肥市××公寓××室房产买卖事宜，签订了《存量房屋买卖合同》和补充协议，约定该房总价为700000元，其中补充协议约定，违约方承担总房款的10%责任。原告依上述合同及补充协议约定支付了20000元定金给被告后，在双方履行相关约定过程中，被告却借口拒绝依约按合同履行，进而拒绝卖房。原告通过中介方多次和被告沟通交涉，但被告拒绝卖房、拒绝依约承担损害赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王陈英答辩，一、本案诉讼主体错误，出卖人是王邦云，王陈英系卖方委托代理人，王陈英在合同签订过程中明确其身份为代理人，以代理人作为被告不符合民事诉讼法的相关规定；二、依据买卖双方签订的合同约定，原告应按约定向存量房托管中心支付280000元购房款，但其没按合同约定将该房款存入指定账户。本案程序上存在主体错误，实体上原告方系违约在先。因此请求法院依法驳回原告诉请。孟永权围绕诉讼请求提交如下证据：存量房买卖合同及补充协议、购房定金收条、中介机构证明及情况说明、房地产经纪合同,本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证,王陈英对上述证据中存量房买卖合同及补充协议、购房定金收条、房地产经纪合同的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。王陈英对中介机构证明及情况说明的真实性持有异议，认为该证据不能证明王陈英违约，王陈英是代理人非出卖人。本院认为，王陈英虽对孟永权提供的房产中介机构的证明及情况说明的真实性提出异议，但其并未提供反驳的证据，且存量房买卖合同及补充协议、购房定金收条、房地产经纪合同和当事人庭审陈述相互印证，故本院对房产中介机构的证明及情况说明的真实性予以确认。根据上述认定的证据，本院审理查明的事实如下：王陈英已故父亲王邦云系涉案合肥市××公寓××室房屋产权所有人。2016年4月10日王陈英以王邦云和王陈英（甲方）的名义与孟永权（乙方）签订了《存量房屋买卖合同》和补充协议，约定涉案房屋转让总价为700000元，孟永权（乙方）在2016年5月20日前将280000元（含定金）存入托管账户；未在合同中约定具体托管账户。在补充协议中约定，孟永权自协议生效之日向王陈英支付购房定金20000元；因产权人本人未到场签订合同，故由行为人王陈英代签合同，若产权人不能履行合同，由行为人王陈英承担本合同的一切法律责任及违约赔偿责任，因甲、乙单方原因造成本协议不能继续履行，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金等；甲方产权人及行为代理人承诺产权无任何纠纷，且所涉及产权人须到场签字，否则违约并承担本合同相关的违约责任。孟永权于合同及补充协议签订当日支付王陈英20000元购房定金，王陈英作为收款人出具收条。庭审中王陈英陈述由其母亲继承取得合肥市××公寓××室房屋产权。后因王陈英母亲不同意买房，合同未能履行，王陈英也未退还定金。本院认为，关于王陈英是否系本案适格主体问题，虽王陈英认为王邦云为出卖人，其在合同签订过程中明确其身份系卖方委托代理人，以代理人作为被告不符合民事诉讼法的相关规定。但根据庭审双方当事人的陈述及孟永权提供的证据能够证明，王邦云系王陈英父亲，在签订合同时已死亡，王邦云不可能作为合同一方当事人，涉案存量房买卖合同及补充协议均由王陈英作为一方当事人签名，并由王陈英作为收款人直接收取购房定金，由此可认定王陈英非委托代理人，系涉案存量房买卖合同及补充协议的一方当事人，其作为本案诉讼主体符合法律规定。孟永权与王陈英签订的存量房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定,对双方均具有法律约束力。虽涉案房屋买卖合同约定，孟永权应于2016年5月20日前向存量房托管中心支付280000元购房款，但并未约定具体转款托管账户，庭审中王陈英陈述由其母亲继承取得涉案房屋所有权，而其未提供其母亲同意继续履行合同及要求孟永权支付首付款的证据，结合房屋中介机构出具说明，双方买卖合同未能履行的原因是王陈英表示其母亲不同意买房，故对王陈英提出孟永权未支付280000元购房款违约在先的意见，因无证据，本院不予采信。孟永权的诉请符合法律规定和双方约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除孟永权与王陈英之间于2016年4月10日签订的《存量房买卖合同》和相关补充协议；二、被告王陈英于判决生效之日起十日内退还原告孟永权20000元定金并支付孟永权违约金70000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1065元，由王陈英负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 艳二〇一七年三月三日书记员 赵儒媛附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，第一百一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。