贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2818号
上诉人（原审原告）：张国仙，女，1986年12月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：侯勇，贵州金黔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成雷，贵州金黔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路80号。
法定代表人：董大伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：令狐昌勇，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。
上诉人张国仙因与被上诉人贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张国仙上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人立即（协助）为上诉人办理不动产权证（土地证）交付给上诉人；2、判令被上诉人从2012年6月20日起以购房款369,121元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人违约金，实际支付至上诉人取得不动产权证（土地证）之日止；3、判令被上诉人立即为上诉人的入户门安装甲级防火防盗门；4、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、被上诉人应当于2012年6月20日前履行报备义务，并为上诉人办理不动产权证（包括土地证）；2、被上诉人不能以其与第三人的纠纷为由不履行本案合同义务；3、上诉人要求更换入户门的主张并未超过诉讼时效，该项诉讼请求的诉讼时效应当从2016年8月29日起算；4上诉人取得的《房屋所有权证》仅为《不动产权证》中的一部分，被上诉人未为上诉人办理《不动产权证》致使上诉人遭受损失。二、一审判决错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审支持的违约金过低，显失公平。
臣功公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、按照合同中约定，被上诉人的协助办证范围仅指《房屋所有权证》，被上诉人应当于2012年11月14日前履行报备义务；2、上诉人更换入户门的主张已经超过诉讼时效；3、逾期办证违约金应为双方约定的已付房款的1%，一审酌情对违约金进行调整不当。
张国仙向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证（土地证等）交付给原告；2、判令被告从2012年6月20日起以购房款369,121元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金，暂算至2017年7月20日为144,405元，实际支付至原告取得不动产权证（土地证）之日止；3、判令被告立即为原告的入户门安装甲级防火防盗门；4、诉讼费等费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告张国仙及案外人曾洪于2009年5月28日与被告臣功公司签订《商品房买卖合同》，约定被告以369,121元将其开发的位于天地住宅小区××楼（栋）2单元4层1号房销售给原告张国仙及案外人曾洪，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、见补充合同。”该合同附件三：装饰、设备标准约定为：“……5、门窗：甲级防火防盗门，……”合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“关于产权登记的补充。……4.4、双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。4.5、在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2010年11月14日，被告将验收合格的涉案房屋交付给原告使用，该房屋入户门为“Ａ1.50（甲级）钢质隔热防火门”。2013年9月4日，涉案房屋取得筑房权证乌当字第××号《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为原告张国仙，共有情况为单独所有，但涉案房屋所在楼栋至今未取得房屋所有权初始登记。2016年8月25日，臣功新天地小区业主委员会向被告发出《关于向全体业主公示臣功房开商存在问题暨启动司法程序解决争议前的征询告知函》，提出被告安装的入户门与合同约定不符，并要求被告完成办理权属证书及支付违约金等诸问题。由于双方未能就此达成一致意见，原告遂诉至法院要求判决如前所诉请。审理中，经向案外人曾洪释明并征询其意见后，曾洪明确表示放弃本案中的实体权利，不参加诉讼。
同时查明：2013年，被告臣功公司因与承建方重庆一建建设集团有限公司就施工资料移交等问题产生纠纷，向贵阳市乌当区人民法院提出诉讼。2013年12月20日，贵阳市乌当区人民法院作出（2013）乌商初字第133号民事判决，判决内容为：“重庆一建建设集团有限公司在判决生效后十日内向贵阳臣功房地产开发股份有限公司交付《臣功新天地住宅小区一期一标段第二合同段施工合同》和《臣功新天地住宅小区一期一标段第一合同段施工合同》所涉及的工程项目的竣工资料各四套”，判后，重庆一建建设集团有限公司不服判决，提出上诉。2014年10月12日，本院作出（2014）筑民一终字第994号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应为原告办理不动产权证（土地证等）；2、被告向原告支付迟延办证的违约金如何计算；3、原告提出更换入门房的主张是否超过诉讼时效。
对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。双方在合同中已明确约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，且原告已于2013年9月4日取得涉案房屋的《房屋所有权证》。故原告现诉请由被告为其办理不动产权证（土地证等），无事实及法律依据，不予支持。但被告于2010年11月14日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限计算，被告应在2012年11月4日前向产权机关报备，而截至本案庭审结束，涉案房屋所在楼栋仍未办理房屋所有权初始登记，亦即被告未履行其合同义务，构成违约，应承担其违约责任。对于被告提出延迟报备的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，不予采信。被告臣功公司仍应继续履行其向产权机关报备的义务，并向原告支付迟延办证的违约金。
对于第二个争议焦点，关于本案违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，原告以合同约定的违约金过低要求增加，虽然双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，原告也无证据证明其损失数额，但涉案房屋所在楼栋如仍未办理房屋所有权初始登记，必然导致涉案房屋不能进行转移登记，以及原告对房屋行使权利受到限制，相应损失存在。一方面，如果违约金过低势必会导致出卖人怠于履行义务，另一方面，被告数年未履行报备义务应视为恶意。为此，根据公平原则，为平衡双方利益，酌定被告在法院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付原告违约金3,691.2元（369,121元（房屋总价）×1%），在法院确定的履行期限后被告仍未完成义务的，则按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
对于第三个争议焦点，原告于2010年11月14日入住涉案房屋，其应当知道入户门的相关情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告在入住7年后再行主张，诉讼时效期间已届满，故对被告提出不履行义务的抗辩，予以采纳。因此，对原告的该项诉请，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内向原告张国仙支付违约金3,691.2元；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后三十日内，将办理天地住宅小区××楼2单元4层1号房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。逾期则向原告张国仙支付逾期违约金（自本判决确定的报备期限届满后次日起，以原告张国仙已支付的购房款369,121元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至实际完成合同约定的权属登记之日）；三、驳回原告张国仙的其他诉讼请求。案件受理费1,594元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担100元，由原告张国仙负担1,494元。
本院二审期间，上诉人提交双方于2010年11月21日签订的《补充协议》一份，拟证明对逾期办证违约金双方约定为按已付房价款的3%支付。经质证，被上诉人对该证据真实性、合法性无异议，但认为该证据不属于新证据，不应采信。
被上诉人提交如下证据：1、贵阳市乌当区建设工程档案验收认可书9份，拟证明被上诉人积极的履行义务而非怠于履行义务。经质证，上诉人认为该证据与本案无关，对方违约是事实。2、《土地登记公开查询结果证明》1份，拟证明本案系因第三方的原因导致被上诉人未能办理土地证。经质证，上诉人认为该份证据不能显示被上诉人未能办理土地证系第三人原因所致。被上诉人未能办理土地证应当承担违约责任。3、政府大数据房价参考，拟证明上诉人没有损失。经质证，上诉人对该证据的三性均不予认可。该证据反而证明上诉人受到损失，已经办理土地证的房屋房价上涨，但没有办理土地证的房屋无法交易，即便交易价格也非常低。
另查明，上诉人于2016年8月25日向被上诉人发出臣功．业委字（2016）第05号文件提出被上诉人安装的入户门不符合合同约定。被上诉人于2016年8月29日作出《关于臣功．业委会（2016）第5号征询告知函的回复》载明：1、我公司与业主签订的购房合同约定入户门为甲级防火防盗门是符合国家相关规定的……我公司为增加房屋的安全，安装的入户门为具有防盗功能的甲级防火的防盗门……。
二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。
关于上诉人要求被上诉人（协助）为上诉人办理不动产权证（土地证）交付给上诉人主张，涉案《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据前述约定，被上诉人负有在2012年11月4日前将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务，而非办证义务。一审判令被上诉人履行协助办证义务符合合同约定，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张的逾期办证违约金，双方《商品房买卖合同》中明确约定按已付房价款的1%计算，上诉人主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但未举证证明逾期办证给其成损失的具体数额。原判综合本案案情，结合被上诉人的过错程度，依据公平原则，酌定被上诉人在法院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付上诉人违约金；在法院确定的履行期限后被上诉人仍未完成义务的，则按上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该计算方式既平衡了双方当事人的利益，又能督促被上诉人积极履行义务亦无不当，本院予以维持。根据上诉人二审中提交的《补充协议》，双方对违约金作出了新约定，为已付房价款的3%，即被上诉人在法院确定的履行期限前应当支付的违约金为11,073.6元（369,121元×3%）。
至于上诉人要求更换入户门的诉讼时效应自2016年8月29日起算的主张。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。上诉人于2010年11月14日入住房屋时即应当知道入户门的相关情况，其于2016年8月25日向被上诉人发出臣功业委字（2016）第05号文件就入户门主张权利已经超过法律规定的诉讼时效期间，不能产生诉讼时效中断的法律后果。而被上诉人于2016年8月29日作出的《关于臣功．业委会（2016）第5号征询告知函的回复》也不属于诉讼时效期间届满后被上诉人同意履行的意思表示，故对于上诉人该主张，没有事实及法律的依据，本院不予采纳。计算至本案起诉之日止，上诉人要求更换入户门的主张已经超过法律规定的诉讼时效期间，被上诉人一审中对此提出了诉讼时效抗辩，上诉人亦未提交其他充足证据证明本案有诉讼时效中止、中断的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，原判驳回上诉人该项诉讼请求亦无不当，应予维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2192号民事判决第二项；
二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2192号民事判决第三项；
三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2192号民事判决第一项为；贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内向张国仙支付违约金11,073.6元；
四、驳回张国仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,594元，由贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担150元，由张国仙负担1,444元；二审案件受理费3,188元，由贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担250元，由张国仙负担2,938元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 唐有临
代理审判员 邓禹雨
二〇一八年六月十一日
法官 助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 杨 欢