南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终82号上诉人（原审原告）：南宁市鑫正企业策划有限公司，住所地广西南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼12层1215号房。法定代表人：马宗芳，总经理。委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李启成，男，汉族，1974年11月30日出生，住所地浙江省瑞安市东山街道中埠村云江中路***号，现住广西南宁市。被上诉人（原审被告）：陈建新，男，汉族，1967年12月21日出生，住浙江省瑞安市上望街道九三村九安西路*弄*号，现住广西南宁市。被上诉人（原审被告）：南宁市加勒比海商务酒店有限公司，住所地广西南宁市安吉大道永宁村13队三产综合楼。法定代表人：王章义，总经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司（以下简称鑫正公司）因与被上诉人李启成、陈建新、南宁市加勒比海商务酒店有限公司（以下简称加勒比海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2018年4月12日对各方当事人进行了询问。鑫正公司的委托诉讼代理人唐建勇，李启成、陈建新、加勒比海公司的共同委托诉讼代理人叶茂昌到庭接受询问。本案现已审理终结。鑫正公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.改判原判决第三项为陈建新对原律师代理费承担共同责任；3.要求加勒比海公司对原判决第二、三项承担共同偿付责任。事实和理由：第一、原审认定，《承诺还款计划书》只有李启成签字，不能对陈建新、加勒比海公司产生法律效力，是对事实的认定错误。本案租赁合同承租方的签订主体是李启成和陈建新，租赁合同签订后，租金大部分都是通过李启成个人账户向鑫正公司支付，合同履行过程中的其他相关事宜都是李启成在与鑫正公司对接和处理。因此，鑫正公司有理由相信，李启成有权代表本案租赁合同承租方等其他承租人，根据法律规定，李启成因履行合同的行为所产生的法律后果应由全部承租人承担。第二、加勒比海公司对本案债务应承担共同偿付责任。虽然本案租赁合同承租方的签订主体不是加勒比海公司，但在租赁合同签订后，加勒比海公司加入了承租主体，既是本案租赁房屋的实际承租人也是实际使用人。同时，加勒比海公司通过书面形式也向鑫正公司表明自愿承担本案债务，形成了债的加入法律事实。鑫正公司提交的证据《申请》（2014年9月20日，由加勒比海公司向鑫正公司出具，有李启成签名，鑫正公司证据第56页），其内容包括“我司承租贵司安吉大道永宁村13队三产综楼”，该内容明确表示加勒比海公司是本案房屋的承租主体。该申请还有“特向贵司申请每半年租金按130万元来收取做为支持”“我司2014年9月20日～1月20日之间尽量筹齐半年租金”的内容，这些内容清楚表明加勒比海公司是本案房屋的承租人及其自愿作为租金支付责任人。同样鑫正公司证据第57页《申请书》，也证明了上述事实。综上所述，原审判决认定加勒比海公司不是本案租赁合同的租赁主体，没有认定李启成是被上诉人的代表，其做出的《承诺还款计划书》法律效力不及于陈建新、加勒比海商务公司是错误的,陈建新、加勒比海公司对本案债务应承担共同偿付责任。李启成、陈建新、加勒比海公司共同的答辩称：1.关于律师费问题，鑫正公司起诉的标的是1000多万，当时是开了20多万的律师费，后鑫正公司变更诉讼请求为40多万元，但没有重新签订代理合同及开具律师发票，也没有经过质证，按2013年广西律师行业收费标准，40多万的诉讼标的应收律师费最高不超过18500元，本案律师费明显过高且没有事实依据。2.关于是否要承担律师费问题，依据是李启成写的承诺书，但陈建新没有在上面签字，且陈建新在2013年底已经将其在租赁合同的权益转给李启成。3.关于加勒比是否要承担连带责任，加勒比海与租赁合同没有任何关系。鑫正公司在原审提出的诉讼请求：1.确认鑫正公司与李启成、陈建新签订的《综合楼租赁合同书》及两份补充协议于2016年3月31日解除；2.李启成、陈建新、加勒比海公司共同向鑫正公司支付拖欠的租金1583959元、违约金570225元（以1583959元为基数，按年利率36%，自2016年4月30日起暂计至2017年4月30日，之后的计至李启成、陈建新、加勒比海公司实际还清租金之日止）；3.鑫正公司无需向李启成、陈建新退还履约保证金50万元；4.李启成、陈建新、加勒比海公司共同向鑫正公司支付拖欠的租金983959元、违约金354225元（以983959元为基数，按年利率36%，自2016年4月30日起暂计至2017年4月30日，之后的计至李启成、陈建新、加勒比海公司实际还清租金之日止）；5.李启成、陈建新、加勒比海公司共同承担鑫正公司因本案支出的律师代理费265690元；6.本案诉讼费用由李启成、陈建新、加勒比海公司承担。原审判决认定：2011年1月22日，鑫正公司（甲方，出租方）与李启成、陈建新（乙方，承租方）签订《综合楼租赁合同书》，约定：1.鑫正公司将综合楼（楼高7层）出租给李启成、陈建新从事商业经营，建筑面积8188平方米，李启成、陈建新的经营范围包括宾馆、饭店、保健、娱乐行业等，租期19年，自2011年8月1日至2030年7月31日；2.2011年8月1日至2016年7月30日期间的年租金为3438960元……；3.租金按半年缴纳，首期租金1719480元于2011年7月1日前缴纳，之后每年2月至7月的租金于当年1月20日前交纳，每年8月至第二年1月的租金于当年7月20日前缴纳，李启成、陈建新逾期不交租金的，应向鑫正公司支付违约金，违约金按每日所拖欠租金的千分之一计付；4.若李启成、陈建新拖欠租金的时间累计达一个月以上且在收到鑫正公司催款通知后七日内仍不支付租金的，鑫正公司有权解除合同并收回房屋，造成鑫正公司损失的，由李启成、陈建新负责赔偿；5.合同签订当天，李启成、陈建新须向鑫正公司支付履约保证金50万元作为李启成、陈建新在合同有效期内遵守本合同中所约定的履约保证金，若李启成、陈新出现违约行为对鑫正公司造成损失应承担赔偿责任的，鑫正公司可从履约保证金中扣取；6.李启成、陈建新有权对综合楼进行部分转租，但李启成、陈建新的转租不得损害鑫正公司利益和违反本合同的约定；此外，合同还约定了其他的权利义务。同日，鑫正公司与李启成、陈建新签订补充协议，约定鑫正公司于2011年2月18日向李启成、陈建新移交案涉房屋。上述合同签订后，李启成、陈建新向鑫正公司支付履约保证金50万元和首期租金，鑫正公司依约将房屋交付李启成、陈建新使用。2012年8月28日，受鑫正公司的委托，马宗雨代表鑫正公司（甲方，出租方）与李启成、陈建新（乙方，承租方）签订《综合楼租赁合同书》补充协议（二），约定：1.鑫正公司同意将《综合楼租赁合同书》约定的免租期和租期顺延，免租期顺延至2011年9月30日；2.第一年至第五年（2011年10月1日至2016年9月30日）的年租金为3438960元；3.李启成、陈建新已按《综合楼租赁合同书》的约定于2011年7月1日前向鑫正公司支付首期租金1719480元，双方确认该笔租金系2011年10月1日至2012年3月31日期间的租金；此外，合同还约定了其他的权利义务。2012年，李启成、陈建新将案涉房屋的四至七层转租给加勒比海公司经营酒店。2014年3月29日，鑫正公司向李启成、陈建新发出《通知书》，要求其支付2014年4月1日至9月30日期间的租金1719480元。李启成于同日向鑫正申请减租，鑫正公司于2014年4月15日回函表示同意减免2014年4月1日至9月30日期间的租金20万元，但李启成、陈建新必须在2014年4月20日前交清应缴的租金，否则不予优惠。之后李启成、陈建新未在指定的时间内缴清拖欠的租金。2014年9月15日，鑫正公司向李启成、陈建新发出《通知书》，要求其支付2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金1719480元。2014年9月20日，李启成、陈建新向鑫正公司申请减租，鑫正公司回函表示同意减免2014年10月1日至2015年3月30日期间的租金219480元，但李启成、陈建新必须在2014年10月20日前交清应缴的租金，否则不予优惠。之后李启成、陈建新未在指定的时间内缴清拖欠的租金。同时鑫正公司同意减免2015年4月1日至2015年9月30日期间的租金219480元，但李启成、陈建新必须在2015年7月10日前交清应缴的租金，否则不予优惠。之后李启成、陈建新未在指定的时间内缴清拖欠的租金。2015年12月5日，李启成、陈建新向鑫正公司申请减免2015年10月1日至2016年3月1日期间的租金，鑫正公司于2015年12月23日回函表示同意减免该期间的租金219480元，但李启成、陈建新必须在2015年12月31日前交清应缴的租金，否则不予优惠。之后李启成、陈建新未在指定的时间内缴清拖欠的租金。2016年1月25日，李启成向鑫正公司出具一份《承诺还款计划书》，主要内容为：李启成拖欠鑫正公司2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金共计110万元，李启成承诺于2016年1月30日前支付10万元，2016年2月29日前支付30万元，2016年3月30日前支付20万元，2016年4月30日前支付50万元；如李启成不按上述任一期应付时间内全额支付应付款项的，李启成交纳的押金不再要求鑫正公司退还，如有诉讼，所涉及的诉讼费、律师费、保全费等费用全部由李启成承担。后李启成、陈建新未按上述承诺按时足额支付拖欠的租金。截止2016年3月21日，李启成、陈建新向鑫正公司支付租金共计13847400元。2016年3月28日，李启成代鑫正公司向苏清林支付租金60万元。即李启成、陈建新向原告鑫正公司支付租金共计14447400元（计算方式：13847400元＋600000元）。另查明：案涉房屋所在的土地为永宁村十三组所有，案涉房屋由苏清林、苏保有与永宁村十三组共同出资建设，楼房所有，苏清林、苏保有拥有自2007年9月26日至2032年9月25日期间的承包经营权。2008年11月28日，案涉房屋取得建设工程规划许可证。2010年3月29日，苏保有委托苏清林全权负责永宁综合楼的租赁事宜。2011年3月29日，苏清林（甲方，出租方）与鑫正公司（乙方，承租方）签订《综合楼租赁合同书》，约定苏清林将永宁综合楼出租给鑫正公司用于商业经营，租期20年，自2011年6月30日至2031年6月30日，执行先交租金后使用房屋的原则，租金每半年支付一次；鑫正公司逾期三十日以上的，苏清林有权终止合同；此外，合同还对其他事项进行了约定。2016年3月21日，苏清林向鑫正公司发出《关于解除的函》，主要内容为：由于鑫正公司拖欠苏清林租金，自鑫正公司收到该函之日起正式解除双方签订的《综合楼租赁合同书》。苏清林解除与鑫正公司的租赁合同后，与李启成等人签订租赁合同，将永宁综合楼出租给李启成等人。还查明：2017年4月24日，鑫正公司与广西天狮灵动律师事务所就本案诉讼签订《委托代理合同》，约定律师费金额为265690元。2017年6月16日，广西天狮灵动律师事务所向鑫正公司开具三张金额分别为9万元、9万元、85690元的广西增值税普通发票。原审判决认为：鑫正公司与李启成、陈建新签订的《综合楼租赁合同书》及两份补充协议，依法成立有效。关于合同解除的问题。李启成、陈建新拖欠租金，其行为已构成违约。案涉租赁合同第三条第4点约定：“如李启成、陈建新拖欠租金的时间累计达一个月以上且在收到鑫正公司催款通知后七日内仍不支付租金的，鑫正公司有权解除合同。”鑫正公司在2014年3月10日至2015年12月23日期间多次向李启成、陈建新发出催款通知书，李启成虽出具了《承诺还款计划书》，但一直未足额支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案租赁合同解除的条件已成就。鑫正公司于2016年3月31日向李启成、陈建新邮寄《解除的函》，李启成、陈建新自认于当日收到。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，确认原告鑫正公司与被告李启成、陈建新签订的《综合楼租赁合同书》及两份补充协议于2016年3月31日解除。关于租金的问题。李启成、陈建新对鑫正公司主张将租金计算至2016年3月21日无异议，予以确认。李启成、陈建新提出应按减免后的金额计算应交租金，鑫正公司不予认可。一审法院认为在合同履行过程中，鑫正公司同意减免租金是附条件的，如李启成、陈建新在指定的时间内缴清该期应支付的租金才予以减免。而李启成、陈建新未按指定的时间足额支付该期租金，减免租金的条件未成就，李启成、陈建新应按租赁合同约定的金额支付租金。案涉租赁合同约定，2011年10月1日至2016年9月30日期间的年租金为3438960元。李启成、陈建新应向鑫正公司支付2011年10月1日至2016年3月21日期间的租金15386598元（计算方式：3438960元÷12个月×53个月+3438960元÷365天×21天）。李启成、陈建新已向鑫正公司支付租金14447400元，还拖欠租金939198元（计算方式：15386598元-14447400元）。关于违约金的问题。案涉租赁合同约定，每半年支付一次租金，逾期支付按每日所欠租金的千分之一计算违约金。李启成、陈建新逾期支付租金的，依约应向鑫正公司支付违约金。鑫正公司在诉请中主动将违约金调整为以李启成、陈建新最终拖欠的租金为基数，按年利率36%，从2016年4月30日计算至其实际付清租金之日止。李启成、陈建新明确表示该违约金过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定李启成、陈建新以拖欠的租金为基数，按年利率24%，从2016年4月30日计至两被告实际付清租金之日止。关于履约保证金的问题。鑫正公司主张李启成未按2016年1月25日出具的《承诺还款计划书》的承诺分阶段按时足额支付租金，应承担违约责任，鑫正公司有权按计划书的约定不退还履约保证金。原审法院认为，1.该《承诺还款计划书》只有李启成的签字，没有陈建新的签字，不能对陈建新产生法律效力；2.根据李启成的承诺，不退还履约保证金是其承担违约责任的一种方式，在其违约的情况下，履约保证金转化为其应承担的违约金。而李启成、陈建新主张违约金过高，请求予以调整，鑫正公司未举证证明其实际损失的具体数额，原审法院已支持鑫正公司诉请的部分违约金，确认李启成、陈建新以拖欠的租金为基数，按年利率24%的标准向鑫正公司支付违约金，该违约金已经能够弥补李启成、陈建新违约给其造成的损失。综上，鑫正公司诉请不退还履约保证金，不予支持。案涉租赁合同约定，履约保证金50万元作为李启成、陈建新在合同有效期内遵守本合同中所约定的履约保证金，若李启成、陈建新出现违约行为对鑫正公司造成损失应承担赔偿责任的，鑫正公司可从履约保证金中扣取。现李启成、陈建新拖欠其租金939198元，其可以用履约保证金50万元充抵所欠租金。充抵后，李启成、陈建新还应向鑫正公司支付租金439198元。本案应以李启成、陈建新拖欠的租金439198元为基数，计算违约金。关于律师费的问题。2016年1月25日，李启成在向鑫正公司出具的《承诺还款计划书》中承诺，如其未按约定的时间支付拖欠的租金导致产生诉讼，由此产生的律师费由李启成承担。现因李启成、陈建新拖欠租金，鑫正公司将其诉至法院，产生了律师代理费，该费用应由李启成承担。虽然鑫正公司与广西天狮灵动律师事务所签订《委托代理合同》约定的律师代理费为265690元，也提供了相应的支付凭证，但考虑到鑫正公司的诉讼请求只有部分得到了法院的支持，酌定由李启成向鑫正公司支付律师代理费5万元。陈建新未在《承诺还款计划书》上签字，该计划书关于承担律师费的承诺对陈建新不产生约束力。故鑫正公司诉请陈建新对该律师费承担连带责任，不予支持。关于加勒比海公司是否应承担连带责任的问题。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。本案租赁合同系鑫正公司与李启成、陈建新签订，加勒比海公司虽实际使用案涉房屋的四至七层，但其不是案涉租赁合同的签订方，也未以自己的名义向鑫正公司支付租金或表示愿意承担李启成、陈建新欠付的租金，因此加勒比海公司并不是合同相对人，与鑫正公司没有租赁合同关系。鑫正公司只能依据租赁合同向李启成、陈建新主张权利，而不能向加勒比海公司主张权利。加勒比海公司关于其不是本案适格被告，不应承担连带责任的抗辩意见符合本案事实及法律规定，应予以采纳。鑫正公司诉请加勒比海公司对李启成、陈建新的债务承担连带责任，不予支持。原审判决：1.确认鑫正公司与李启成、陈建新签订的《综合楼租赁合同书》及两份补充协议于2016年3月31日解除；2.李启成、陈建新共同向鑫正公司支付租金439198元、违约金（以439198元为基数，自2016年4月30日起至被告李启成、陈建新实际付清租金之日止，按年利率24%计付）；3.李启成向鑫正公司支付律师代理费5万元；4.驳回鑫正公司的其他诉讼请求。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。鑫正公司除就原审判决认定陈建新、加勒比海公司对李启成的部分债务不承担连带责任的事实提出异议外，各方当事人对原审认定的其他事实没有提出异议。经审查，对未提出异议的原审判决查明和认定的其他案件事实属实，本院予以确认。综合双方诉辨意见，本案应当解决如下问题：一、关于陈建新是否应当对律师代理费承担共同责任的问题。本院认为：陈建新、李启成、加勒比海公司的代理人在原审代理词中“陈建新、李启成为加勒比海公司的原始股东”的陈述，确认了陈建新、李启成实际是加勒比海公司发起人的事实，以及在加勒比海公司成立之前陈建新、李启成为合伙人的事实，而本案证据和事实并没有陈建新合法退出合伙的反映。案涉的租金、违约金、律师代理费等债务发生于合伙期间。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担份额的有权向其他合伙人追偿”的规定，陈建新应当对本案欠付的租金及违约金承担连带责任，即鑫正公司主张的共同责任，原审判决第二项已经作出判决，并无不当。因李启成、陈建新未按照约定支付租金导致诉讼产生的律师代理费，是案涉债务的组成部分，陈建新也应当承担清偿责任，鑫正公司主张陈建新对律师代理费承担共同责任的请求成立，本院予以支持。原审判决驳回鑫正公司的该项请求不当，应予以纠正。由于陈建新、李启成、加勒比海公司未提出上诉，对其“本案律师费明显过高且没有事实依据”的主张，本院不予审理。二、关于加勒比海公司的行为是否构成债的加入，是否应当对本案债务承担共同责任的问题。本院认为：如前所述，陈建新、李启成实际上是加勒比海公司发起人。加勒比海公司成立后，于2014年3月29日和2014年9月20日“申请书”、“申请”、2015年12月5日“函”上加盖其印章的行为，以及自2012年10月25日至2015年10月26日以其名义向鑫正公司支付1660000元租金的行为，表明其对案涉《综合楼租赁合同书》的确认，并已经实际享有了合同权利，也实际履行了合同义务，同时表明陈建新、李启成实际上是为设立加勒比海公司而订立的案涉《综合楼租赁合同书》。在陈建新、李启成与加勒比海公司之间形成“隐名代理”。根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”和第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，鑫正公司可以陈建新、李启成或者加勒比海公司为相对人进行权利主张。而根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选择的相对人”的规定，既然鑫正公司进行诉讼时选定陈建新、李启成作为相对人主张权利，就不得再以加勒比海公司作为相对人进行权利主张。同时，根据上述法律和司法解释的规定，也就实际排除了加勒比海公司在李启成致鑫正公司书函上加盖印章及以其名义向鑫正公司支付租金的行为构成债的加入的情形。鑫正公司以债的加入为由主张加勒比海公司对李启成、陈建新的债务，包括律师代理费承担共同清偿责任的请求不成立，本院不予支持。综上所述，鑫正公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初418号民事判决第一项、第二项；二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初418号民事判决第三项、第四项；三、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初418号民事判决第三项为“被上诉人李启成、陈建新共同向上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司支付律师代理费5万元”；四、驳回上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23631元（鑫正公司已预交），由上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司负担9452.4元，被上诉人李启成、陈建新负担14178.6元；二审案件受理费9879元（鑫正公司已预交），由上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司负担4939.5元，被上诉人李启成、陈建新负担4939.5元。被上诉人李启成、陈建新所负担的本案一、二审案件受理费，直接向上诉人南宁市鑫正企业策划有限公司支付。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向南宁铁路运输法院或者与南宁铁路运输法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  胡青兮审判员  黄顺超审判员  玉 萍二〇一八年五月九日书记员  林 欢