吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第1187号原告：王立君，住敦化市。委托代理人：王宇光（王立婿），男，住敦化市。被告：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所敦化市胜利街长城社区四十五组。法定代表人：王朝，经理。委托代理人：王炳源。委托代理人：张春明。原告王立君与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王立君的委托代理人王宇光，被告兴旺房地产的委托代理人王炳源、张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立君诉称：2012年10月7日，原告王立君与被告兴旺房地产签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的天玺阳光城12号楼3单元601室、面积98.41平方米的房屋，付款方式为一次性付款。合同签订当日原告一次性交付了全额购房款334496元，该合同真实有效。合同约定被告在2013年7月31日前经商品房综合验收合格后交付房屋。被告至今未按照合同约定履行交房义务，期间原告多次要求被告按照合同约定交接房屋，被告以各种理由推脱。按照合同约定被告应承担违约责任，需按日向原告支付房款万分之三的违约金，故原告诉至法院，请求被告支付自2013年7月31日起至2015年4月30日止共计638天的违约金64022元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告兴旺房地产辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，是房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。本案争议的焦点为：一、原、被告之间履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；二、原、被告之间合同中约定的违约金是否过高，应否调整。原告王立君针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.被告兴旺房地产印发的宣传广告一份。证明：原、被告在签订房屋买卖合同的时候，被告已经承诺楼房外观为干挂大理石，宣传广告也写明涉案房屋外观为干挂大理石。被告兴旺房地产质证称：对证据本身无异议，是我公司发出的广告传单，但是该传单发出时间为外墙设计变更之后，外墙设计变更时间是2012年以后。证据2.商品房买卖合同。证明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系。合同中约定了交付房屋期限2013年7月31日前，同时约定了被告承担违约责任的情形，日违约金为购房款万分之三。被告兴旺房地产对此证无异议。证据3.收据二份。证明：原告已经履行全部购房义务，购房款已经缴清，此款为计算违约金的基数。2012年10月6日交纳的是配套费，10月7日是所交纳的是购房款。被告兴旺房地产对此证无异议。证据4.视频资料六份。证明：被告一直没有履行交房义务，2014年10月14日原告到敦化市建设局询问阳光城建设情况，建设局答复没有验收没有合格。有些工程在整改中。被告兴旺房地产质证称：第四、五段视频所拍摄的是哪个部门我们不知道，回答他问题的人是谁我们也不清楚，问的问题我们也没有听清，前三段视频内容我们没有意见。证据5.兴旺房地产有限公司的证明材料一份。证明：因证明材料中写明“乙方放弃因甲方延期交房产生的补偿责任等相关责任主张权利”，乙方未签字，要求被告将这句话去掉，同时原告在证明材料中填写甲方尚未正式交房，被告的工作人员不同意，被告又拿了一份材料让我签字，然后把这句话划掉了。被告兴旺房地产质证称：该证明材料是否是我方出具的无法确定，没有我方的公章及我方工作人员的签字。被告兴旺房地产针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1：设计变更资料一份。证明：2012年6月28日，我公司对天玺阳光城外墙进行设计变更。原告王立君质证称：该文件加盖的是被告单位自己的公章，况且我们与被告签订合同的日期是2012年10月7日，说明我们与被告签定合同时，外墙面就是外挂大理石的。证据2.物业服务合同、天玺阳光城管理规约、业主档案表一份。证明：2013年9月22日原告在被告处领取了天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧的房屋钥匙并签订了物业服务合同、管理规约，填写了业主档案表。2013年9月22日原被告双方已经履行完毕房屋交接手续，原告未提出异议。假设被告违约，违约责任也应计算到2013年9月22日。原告王立君质证称：物业管理合同虽有被告的公章，但是没有签订的日期，合同应以最后签订的日期为生效日期。现在物业管理公司的合同与被告是两家公司，主体不是一致的，与原被告之间的房屋买卖合同无任何关系，按照房屋买卖合同，交接房屋必须按照合同约定，提交房屋的验收证明、使用说明书等，被告应当对其未提供相关材料负举证责任，但被告至今未提交任何证据，原告与第三方签订的物业合同不予认可。经庭审质证及对证据的分析，本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2、3，被告对证据的真实性无异议，予以采信；对原告提供的证据4，因只是相关工作人员口头陈述，缺乏与之相关的其他书证相佐证，故不予采信，对原告提交的证据5，因无其他证据与之相佐证，故仅予以参考。对被告提供的证据1，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼在施工过程中外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，但该变更发生在原、被告订立房屋买卖合同之前，故不予采信；对被告提交的证据2，内容客观真实，且原告自认在2013年9月22日被告向其交付了房屋钥匙，故予以采信。根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：2012年10月7日，原告王立君与被告兴旺房地产签订商品房买卖合同，合同约定原告王立君购买被告开发的位于天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧，建筑面积为98.41平方米的房屋，房屋单价为每平方米3399元，房屋总价款334496元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······2、该商品房经综合验收合格······”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”合同签订当日，原告王立君向被告兴旺房地产一次性交纳购房款334496元。2013年9月22日，被告兴旺房地产将座落于天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧房屋钥匙交付给原告王立君使用，当日原告王立君女儿陈晶与延边兴旺建筑安装集团集团物业服务有限公司签订了物业服务合同以及管理规约。本院认为：原告王立君与被告兴旺房地产签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。涉案房屋已在2013年9月22日交付钥匙，此时原告已经取得了房屋的使用权，后原告装修涉案房屋并实际入住，故应认定2013年9月22日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告按合同约定总房款日万分之三主张违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年8月1日起至2013年9月22日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款334496元的利息损失（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告王立君违约金2705.7元（按年利率5.6%计算）；驳回原告王立君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1401元，其他诉讼费用50元，合计1451元由原告王立君负担1351元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  邱歆丰审 判 员  孙彩云代理审判员  包雨辰二〇一五年十二月二十四日书 记 员  王 琦