重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）璧法民初字第03481号
原告欧祖伦，女，汉族，住所地：重庆市璧山区。
原告陈义忠，男，汉族，住所地：重庆市璧山区。
原告陈利全，男，汉族，住所地：重庆市璧山区。
原告陈利荣，男，汉族，住所地：重庆市璧山区。
原告陈义贵，男，汉族，住所地：重庆市璧山区。
以上原告委托代理人李淑容，重庆竞豪律师事务所律师。
被告田高义，男，汉族，住所地：重庆市璧山区。
原告欧祖伦、陈义忠、陈利全、陈利荣、陈义贵与被告田高义合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五原告诉称，原告欧祖伦与丈夫陈栋梁在来凤街道解放东路28号有39.6平方米的门面一间和90.72平方米的住房一套。2006年陈栋梁去世，10月26日，原告、被告签订了《房屋拆迁补偿还房协议书》，约定原告将房屋交由被告拆迁，被告对原告进行产权调换的方式安置，即将新建在来凤解放东路沿河片区2单元右一曲线20-26建筑面积109平方米住房1套和曲线19-20款3.6米长12米的临街门面1间交与原告，同时双方对安置的住房平面图进行了确认。协议签订后，被告组织施工。被告在施工过程中擅自改变房屋结构，致使该项目方程迟迟无法通过验收，后再丈夫的协调下，方程部门为原告以及其他业主办理了产权证。原告住房登记的建筑面积限制只有89.84平方米。现原告的住房与拆迁时被告承诺的还房相比，不但面积少19.16平方米，还少了一间厨房，同时还故意用砖封堵了一间卧室门，卖给了曾德万，使原告少了一间卧室，同时访问结构也与当初拆迁时被告承诺的还房结构也不同。被告的严重违约影响了原告访问的功能、使用，使原告访问的价值受损，特请求法院：1、判决被告赔偿原告房屋损失60000元（实际损失以评估结论为准）；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告称其损失组成为两部分，一是交房房屋的户型结构为两室一厅一厨一厕与约定交付房屋的户型三室一厅一厨一厕不符，户型变化的损失；二是约定房屋面积109平方米与交付房屋产权面积89.84平方米少19.16平方米，面积减少的损失。
被告田高义辩称，原告居住和使用涉案房屋是2008年，不同意主张原告的损失。原告不存在6万元损失，面积差异应当按照协议书600元／平方米进行结算。
在审理中，原告方为了支持自己的诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
1、原告与被告于2006年10月26日签订的《房屋拆迁偿还协议书》，拟证明被告应当还原告的住房是109平方米，位置来凤解放东路沿河房区2单元右一曲线20-26为止。
2、有被告签名提交与原告的还房户型图，拟证明还住房约定被告给原告修建的房屋有三间卧室，一个阳台、厨卫、客厅、饭厅，面积109平方米。
3、212房地证2014字第08465号《房地产权证》，拟证明现在房屋的建筑面积89.84平方米，比双方约定少了19.16平方米。
4，现场照片，拟证明房屋只有两间卧室，少了一间，被告在修建过程中将还给原告的卧室的门封堵后卖给了别人。
5、（2008）璧民初字第1250号民事判决书、（2013）璧民初字第03789号民事判决书，拟证明原告与被告签订的放弃拆迁补偿还房协议书是合法有效的合同。
审理中，被告对原告证据的质证意见：对证据1，真实性确认。对证据2，任务图纸发生了变更，发出了通知，其他拆迁户都来了，原告没来。对证据3，产权证真实。对证据4，任务照片只反映了该房屋的现状。对证据5，真实性确认，按合同执行，面积结算多退少补，单价600元／平方米。
在审理中，被告方为了支持自己的抗辩，向法庭提交了以下证据：
1、施工图，拟证明实际施工是此图纸，图纸发生变更的原因是部分拆迁户不同意发生的变更，图纸已经备案。
2、纳税清册，拟证明合同范围的税费原告应不缴给被告，在办理产权证时，替原告缴纳了相关税费共计785.7元，另外还需要补差价5400元，该5400元被告已经向地税缴纳，要求将该款在原告主张的面积差异补偿款中予以扣减，还有门市21万元土地出让金，12户门面面积予以分摊。
审理中，原告对被告证据的质证意见：对证据1，认为图纸看不出已经备案，变更图纸原告不清楚，并没有通知原告，就按照该图纸，房屋也是三室二厅一阳台一厨卫，与现原告访问也不一致。是被告擅自改建了的房屋。对证据2，认为缴纳费用5400元只是一个计算依据，并不是被告缴纳了4500元应当由原告缴纳的费用，纳税清册不能证明是被告所交，办证费用应由被告承担。
由于原告请求赔偿损失的组成由还房面积减少的损失和还房户型变化的损失等两部分组成，因此，原告于2014年10月向本院申请了损失的司法评估鉴定，本院委托委托了重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限公司进行司法鉴定评估，该公司于2015年7月7日以估价人员无法进行价值评估为由将委托评估鉴定退回。后，原告再次申请损失评估鉴定，经本院委托重庆渝证资产评估房地产土地估价有限公司进行评估鉴定，该公司于2016年1月6日以查询当地申报成交价格明显为不实申报、无其他合法渠道渠道需要资料等不能完成委托为由将委托评估鉴定退回。
本院根据已生效的（2008）璧民初字第1250号民事判决书、（2013）璧民初字第03789号民事判决书，双方当事人提交证据和到庭陈述，确认的事实如下：
原告欧祖伦与原告陈义忠、陈利全、陈利荣、陈义贵系母子关系。原告欧祖伦与丈夫陈栋梁有39.6平方米门面一间和90.72平方米住房一套，位于重庆市璧山区来凤街道解放东路28号。2006年陈栋梁去世。
2006年10月26日，以被告为甲方（拆迁人）、五原告为乙方（被拆迁人）签订了《房屋拆迁补偿还房协议书》，由五原告将以上39.6平方米门面一间和90.72平方米住房一套的旧房屋交由被告拆迁和组织建设，由原告选择取得位于来凤街道解放东路沿河片区，由被告拆迁后新建房屋中2单元右一曲20-26为止建筑面积109平方米的住房一套和曲线为19-20宽3.6米长12米的临街门面一间。约定：拆迁补偿房屋采取产权调换，补结构价差，即新门市补价差为39.6平方米、单价200元／平方米，合计7920元；新住房补结构差价为109平方米、单价30元／平方米，合计3270元；不是临街门面的非住宅换门市补差价为5.4平方米、单价1000元／平方米=，合计400元；共计乙方应付甲方16590元。协议书中的“乙方补给甲方”项载明“在多余房产证的超出面积，不管砖木、砖混一律补差价600元／平方米”。协议书中“约定事项”第1条载明“本协议双方签字之日生效，若一方违反本协议，应承担由此尝试的一切费用和法律责任”；第2条载明“实行产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实计算”；第7条载明“甲方补偿乙方的房屋外，余下的所有房屋由甲方自行处理，与乙方无关”。同时被告将还房户型图签名后交与原告方，该户型图示为一客厅、一饭厅、一厨、一厕、三卧室、一阳台。
《房屋拆迁补偿还房协议书》签订后，原告方将约定原有房屋交付于被告拆迁。被告也在所拆迁房屋土地上组织新建了涉案房屋。2008年，被告开始将拆迁后新建房交付于被拆迁人。原告接收门面后，接收了被告还房的住房一套，该房屋户型为一客厅、一饭厅、一厨、一厕、两卧室、一阳台的住房一套。2014年5月12日，原告方所获得涉案住宅房屋的212房地证2014字第08465号房地产权证书，登记载明涉案住宅房屋建筑面积89.84平方米。
至本案诉讼，原告向被告已支付房款5000元。
本院认为，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》，实为合作建房合同关系，应属有效合同，双方当事人均应诚信履行合同约定义务。本案的证据证明，被告实际交付与原告的房屋，建筑面积减少了19.16平方米，房屋户型均与双方签订合同时的约定不符，由于被告的证据不能证明面积的减少和户型的变更是因执行规划并通知了原告或者是与原告协商一致后形成，为此，本院确认被告的行为构成违约，应当承担违约损失的赔偿责任。
关于原告在本案中所诉赔偿损失请求的问题。原告请求的违约损失赔偿是由房屋建筑面积的减少和房屋户型变化两部份组成，原告为了主张其请求，向本院先后两次申请司法评估鉴定，但均被司法鉴定单位以无法进行价值评估而退回。鉴于本案违约事实存在的实际情况，就房屋户型变化是否必然导致损失发生，司法鉴定单位无法做出价值评估，本院就该部分损失的事实和请求，以证据不足，不予认定和支持。但房屋建筑面积从约定109平方米，减少为建筑面积89.84平方米，减少面积绝对数为19.16平方米，该面积的减少客观上必然导致原告财产性减少的经济损失，在无其他有效证据证明原告该部分损失具体的金额的情况下，本院根据双方合同系以产权调换不结构价差的合作建房性质和依据《房屋拆迁补偿协议书》约定“在多余房产证的超出面积，不管砖木、砖混一律补差价600元／平方米”，按600元／平方米为单价计算减少建筑面积的损失，即（19.16平方米—19.16平方米×3%面积误差部分）×600元／平方米=8047.2元。故，本院确认原告方因住房屋建筑面积减少绝对数值19.16平方米扣除3%误差值后的损失金额为8047.2元。
据此，原告方的诉讼请求，本院仅支持赔偿损失8047.2元，其余部分请求本院不予支持。由因原告仅支付被告房款5000元，原告未支付部分房屋款项，被告可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条和《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一零七条的规定，判决如下：
一、被告田高义在本判决生效后十日内赔偿原告欧祖伦、陈义忠、陈利全、陈利荣、陈义贵损失8047.2元。
二、驳回原告欧祖伦、陈义忠、陈利全、陈利荣、陈义贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费1300元，由原告原告欧祖伦、陈义忠、陈利全、陈利荣、陈义贵负担1100元，由被告田高义负担200元（在本判决生效后五日内向本院交纳）。原告预交的受理费200元，待本判决生效后予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决申请执行期限为二年，从判决规定的履行期间最后一日起算。
审 判 长 罗 辑
代理审判员 周绪鹏
人民陪审员 陈 语
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 李佳利