北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第21076号
原告北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司，营业场所北京市朝阳区来广营西路55号三层301号。
负责人苏红梅，总经理。
委托代理人徐岩，男，1982年1月19日出生。
委托代理人封建英，北京汇源律师事务所律师。
被告金英爱，女，1971年2月10日出生，公民身份号码×××。
委托代理人郑松哲，北京市中银律师事务所律师。
北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司（以下简称居然分公司）与金英爱租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许承斌独任审判，公开开庭进行了审理，书记员毛文蝶担任法庭记录。居然分公司委托代理人徐岩、封建英，金英爱委托代理人郑松哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
居然分公司诉称：2014年5月1日，双方签订居然之家招商合同，约定金英爱承租居然分公司北五环店二层摊位号为DS66-1-2-001和DS66-1-2-053两个摊位，经营毅式米勒及派非克品牌欧式灯具，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日。租赁起始后，金英爱一直拒绝交纳租金及物业费。2014年11月5日，居然分公司向金英爱送达了解除合同通知书。现居然分公司提起诉讼，要求解除双方所签租赁合同，金英爱将承租摊位予以腾退；要求金英爱给付2014年5月1日至2014年11月4日期间的租金及物业费共计312980.52元；要求金英爱支付违约金96258元。
金英爱辩称：金英爱同意解除租赁合同，将租赁摊位腾退给居然分公司。因居然分公司在2014年9月5日才取得消防验收合格证，故金英爱不同意向居然分公司支付2014年5月1日至2014年9月5日期间的租赁费，仅同意向居然分公司支付2014年9月5日至2014年11月4日期间的租赁费。另外，居然分公司还向金英爱收取了3000元的装修保证金和3万元的质量保证金，以及尚未结算的53610.03元货款，上述款项基本与金英爱应付租赁费抵消。金英爱不同意向居然分公司支付违约金。
经审理查明：2014年5月1日，居然分公司与金英爱签订编号为DS66-389831401居然之家招商合同，约定由居然分公司将位于北京市居然靓屋北五环店二层摊位号为DS66-1-2-001、面积185平方米的摊位出租给金英爱，用于金英爱经营毅式米勒品牌欧式灯。租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日共计731天；免租期限共计181天，具体时间是2014年8月1日至2014年10月31日、2015年2月1日至2015年4月30日；计租期共计550天，具体期间是2014年5月1日至2014年7月31日、2014年10月1日至2016年4月30日。租金标准为每平方米日租金6元，合同期内金英爱共计应支付居然分公司租金576460元；租金支付方式为每三个月一付；付款时间均为每个付款周期的上月月末之前。居然分公司为金英爱提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，金英爱向居然分公司支付物业服务费，具体标准是2014年5月1日至2016年4月30日为每平方米物业费0.33元，合同期内金英爱共计应支付居然分公司物业管理费44627.55元，支付方式为3个月一付，付款时间与租金付款时间相同。金英爱应于每月15日前按照上月销售额的1.0%向居然分公司缴纳市场管理费。金英爱在交纳首期租金的同时须向居然分公司缴纳合同保证金2万元，用途是督促金英爱保证商品质量，提高合同履约能力；当金英爱销售商品或提供服务存在问题时，居然分公司有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”。合同期满后，双方不再续约，居然分公司在金英爱所售商品或服务“三包”期满（以居然分公司对外承诺的三年为准）6个月后，经核实金英爱所售商品或服务不存在质量问题和纠纷，并且对居然分公司没有任何未付债务时，居然分公司将保证金余额（不计利息）返还金英爱。因居然分公司违约导致合同提前终止的，居然分公司除退还金英爱所交租金及费用余额、赔偿金英爱装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。因金英爱违约导致合同提前终止的，金英爱除补齐所欠租金及费用，退还居然分公司在合同期内给予金英爱在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中给予的补贴外，金英爱还须赔付居然分公司相当于两个月租金的违约金。当日，双方还签署一份编号为DS66-389831403居然之家招商合同，约定由居然分公司将位于北京市居然靓屋北五环店二层摊位号为DS66-1-2-053、面积78平方米的摊位出租给金英爱，用于金英爱经营派非克品牌欧式灯。租金标准为每平方米日租金6元，合同期内金英爱应支付居然分公司租金243048元。2014年5月1日至2016年4月30日物业管理费为18815.94元。除此之外，双方就租赁期限、免租期间、计租期间、租金支付方式、物业服务费、市场管理费、保证金以及违约责任等，均与上一份合同相同。
上述两份合同签订后，金英爱向居然分公司支付了保证金共计3万元、装修押金3000元，居然分公司将两个租赁摊位提供给金英爱。之后，金英爱未依约向居然分公司支付租金及物业费。2014年9月5日，居然分公司取得了北京市朝阳区公安消防支队颁发的编号为朝公消安检字（2014）第0311号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2014年11月5日，居然分公司将出租给金英爱的两个摊位上锁，金英爱停止了经营。2015年3月11日，居然分公司向金英爱发送了解除合同通知。
案件审理期间，双方一致确认居然分公司欠付金英爱销售货款53610.03元。金英爱提出将3000元装修押金、3万元保证金和53610.03元货款与欠付居然分公司的租金及物业费相抵消。居然分公司同意将3000元装修押金和53610.03元货款抵消相应租金及物业费，但以保证期限尚未届满而不同意将3万元保证金折抵租金。另外，本院受理该案后，金英爱曾提起反诉，要求撤销双方签署的居然之家招商合同，并要求居然分公司返还装修押金3000元、保证金3万元、赔偿装修损失407029元、赔偿货物损失1562333元、赔偿用工损失174501元及间接损失98736元、返还销售款61710元、支付违约金94680元。同时，金英爱就其主张的装修损失申请鉴定。案件在审理期间，金英爱主动撤回了反诉，并撤回装修损失鉴定申请。
上述事实，有居然分公司与金英爱签订的居然之家招商合同、朝公消安检字（2014）第0311号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：居然分公司与金英爱签订的居然之家招商合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议的发生，居然分公司主张金英爱未履行付款义务，金英爱则提出居然分公司未经消防检查即将摊位出租而影响其正常经营。根据消防法规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。居然分公司于2014年5月1日将摊位出租给金英爱时，尚未通过消防安全检查，金英爱因此未向居然分公司支付相应租金，具有一定合理性。然而，在居然分公司于2014年9月5日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证之后，金英爱仍未向居然分公司支付租金，其行为亦属不妥。因此，双方对争议的发生均有责任。居然分公司要求解除合同，并要求金英爱腾退承租摊位，金英爱同意解除合同并腾退摊位，本院予以确认。关于居然分公司要求金英爱支付2014年5月1日至2014年11月4日期间租金的诉讼请求，本院基于双方之责任以及合同约定的履行期限与免租期限的相应比例，酌情确定由金英爱给付居然分公司2014年5月1日至2014年11月4日期间租赁费及物业费共计239524.62元。金英爱主张将3000元装修押金及未结货款53610.03元抵消相应租金及物业费，居然分公司表示同意，本院予以确认。抵消后，金英爱实际应再付居然分公司租金和物业费182914.59元。关于金英爱提出的3万元保证金抵销相应租金及物业费的主张，居然分公司以保证期限未届满而不同意抵消的理由，符合合同约定，金英爱可在保证期限届满后，另行向居然分公司主张权利。关于居然分公司主张的违约金，因其对争议的发生以及合同的解除负有责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司与金英爱签订的编号为DS66-389831401和编号为DS66-389831403居然之家招商合同。
二、金英爱于本判决生效之日起十日内将北京市居然靓屋北五环店二层摊位号DS66-1-2-001和摊位号DS66-1-2-053两个摊位腾退给北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司。
三、金英爱给付北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司二〇一四年五月一日至二零一四年十一月四日期间租金及物业费共计十八万二千九百一十四元五角九分。
四、驳回北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如金英爱未在上述期限内向北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百三十九元，北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司负担八百六十元（已交纳）；金英爱负担一千九百七十九元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费一万三千一百二十八元，由金英爱负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 许承斌
二〇一五年八月二十八日
书记员 毛文蝶