广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初3362号
原告：黄永炎，男，1973年5月2日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。
被告：廖远程，男，1963年3月5日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。
原告黄永炎与被告廖远程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄永炎的委托诉讼代理人刘成坚及被告廖远程的委托诉讼代理人徐绰敏、冯华标均到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人均申请60日的调解期，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。
黄永炎向本院提出诉讼请求：1.解除黄永炎与廖远程于2016年8月30日签订的《房地产买卖合同》；2.廖远程向黄永炎返还定金50000元；3.廖远程向黄永炎支付83000元违约金；4.廖远程协助黄永炎办理退回已缴纳的契税9852.31元和个人所得税6568.21元的手续；5.本案诉讼费由廖远程承担。事实和理由：黄永炎与廖远程于2016年8月30日签订《房地产买卖合同》，约定廖远程将位于广州市花都区新华镇凤华路15号之二城华楼401房出售给黄永炎，出售房屋的面积为140.41平方米，总房价为830000元。合同第七条约定，“卖方保证对该房地产享有完整的所有权，能完全支配和处理，提供该房地产的全部资料真实、可靠、准确。”第九条第1款约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%做违约金，卖方并需退回买方已支付的所有费用。双方签订合同后，黄永炎向廖远程支付了50000元定金及380000元首期房款。同时，黄永炎还办理了银行的同意贷款通知书，并到税务部门缴纳了契税9852.31元和个人所得税6568.21元。双方于2016年10月17日到广州市花都区国土资源和规划局办理房屋过户登记手续并领取预受理回执。但是，经国规局审查后，国规局停止办理该房屋的过户登记手续并将文件退回给廖远程。原因是廖远程的房屋属于经济适用房，是廖远程的原单位广东省公安边防总队后勤部按部队经济适用房的价格出售给廖远程的，廖远程出售该房屋的需经得原单位的同意。直至退件当日，黄永炎才知悉该廖远程出售的房屋是经济适用房，且廖远程并未取得原单位的同意出售。事后，黄永炎多次与廖远程协商，要求廖远程尽快取得原单位的同意，但是截止至今，廖远程仍未取得原单位的同意，涉案的房屋仍不能办理过户登记手续。为此，廖远程将已收取的380000元首期房款退回给黄永炎，但黄永炎已支付的50000元定金和其他费用廖远程仍未退回。黄永炎认为，保证对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理是廖远程的基本义务。廖远程在未取得原单位同意出售的前提下，隐瞒房屋是经济适用房的情况，与黄永炎签订合同并收取款项，且至今仍未能将房屋售予黄永炎并办理过户登记手续，已构成根本违约。黄永炎有权要求单方解除合同并追究廖远程的违约责任。
廖远程辩称，请求驳回黄永炎的诉讼请求。第一，廖远程同意解除合同，但原因不在于我方，而是黄永炎不想购买案涉房屋，是黄永炎根本违约。第二，案涉房屋可自由交易，不存在黄永炎所述的不可交易的情形。廖远程已向部队买断房屋的产权，交清了税费，案涉房屋是商品房，已缴纳了税费，部队也出具证明证实案涉房屋属廖远程所有，且案涉房屋也登记在廖远程名下。第三，案涉合同的主体除了黄永炎和廖远程外，还有中介方，我方认为解除合同牵涉中介方的利益，应当追加中介方作为本案的第三人。
本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新华街凤华路15号之二城华楼401房，房屋性质为经济适用房，权属人为廖远程，系廖远程向中国人民武装警察部队广东省边防总队教导大队购买。
2016年8月30日，廖远程（卖方）与黄永炎（买方）签订《房地产买卖合同》，约定廖远程将案涉房屋出卖给黄永炎，总价款为830000元。卖方保证对该房地产享有完整的所有权，能完全支配和处理，提供该房地产的全部资料真实、可靠、准确。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%做违约金，卖方并需退回买方已支付的所有费用。付款方式为：定金50000元买方于签署本合同时向卖方一次性支付，首期款100000元在递件当日支付，剩余房款680000元申请银行按揭贷款。银行出具同意贷款书之日起七日内，双方须签署《广州市商品房买卖合同》并办理递件手续。交易中产生的税费全部由买方承担。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，黄永炎向廖远程支付了定金50000元。2016年10月9日，黄永炎获得兴业银行广州分行的同贷书，同意贷款金额400000元。2016年10月17日，黄永炎向廖远程支付了首期款380000元。2016年10月17日，黄永炎缴纳了契税9852.31元和个人所得税6568.21元。2016年10月17日，双方在广州市花都区国土资源和规划局办理了递件手续，后被作退件处理。2016年11月22日，广东省公安边防总队训练基地出具证明，写明，我部将花都区凤华路盈华街城华楼401房按部队经济适用房价格出售给原我部干部廖远程同志，该房产权属于廖远程本人。特此证明。2017年1月17日，廖远程将首期款380000元退给黄永炎，黄永炎称因廖远程取得了原单位出具的证明，双方均有意继续履行案涉合同，双方于2017年3月9日再次办理了递件手续。后广州市花都区国土资源和规划局再次作退件处理。
诉讼中，本院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问案涉房屋未能办理转移登记的原因。2017年7月4日，该局函复我院称：“我局于2017年3月10日发函向广东省边防总队后勤部核实是否同意办理该房产转移登记的业务，未收到该部队复函。2017年4月24日我局因资料不齐作退件处理。相关法规：（一）《广州市不动产登记规程》第七十七条规定，办理存量房转移登记（含划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让审批和登记），应提交以下资料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权证书；4.不动产权属发生转移的文件；5.附图；6.税务部门出具的纳（免）税证明；7.中国人民解放军有关部门批准同意出售的证明。（二）《军队现有住房出售管理办法》（〔1999〕后营字第530号）第三十条规定：按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权。”
本院认为：双方签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。《存量房买卖合同》包含两个法律关系，即黄永炎与廖远程的房屋买卖合同关系，以及黄永炎、廖远程与中介公司之间的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，故黄永炎、廖远程与中介公司之间的居间合同关系不属于本案的处理范围。廖远程同意解除合同，因此，黄永炎请求解除合同本院予以支持。根据合同解除的法律后果，黄永炎请求廖远程返还定金50000元、配合办理退税手续，合理有据，本院予以支持。本案争议的焦点是案涉合同未能履行的过错是否在廖远程及廖远程是否应承担违约责任。案涉房屋性质为部队经济适用房，经济适用房是具有社会保障性质的特殊的商品房，其上市交易应受到相关法律规定的特殊约束。依广州市花都区国土资源和规划局的复函，部队经济适用房的的出售实行准入制度，即必须获得部队同意才能上市交易，且在同等条件下，原售房单位有优先购买权。就本案查明的事实，在整个合同履行过程中，廖远程原部队并未作出允许廖远程出售案涉房屋的意思表示。虽在2016年11月22日部队出具了一份证明，但该证明中只说明案涉房屋权属为廖远程，没有同意廖远程出售案涉房屋的表示。在广州市花都区国土资源和规划局给部队发函询问后，也未获得该部队同意出售案涉房屋的回复。廖远程作为案涉房屋的所有权人，在出售房屋给黄永炎时应保证案涉房屋具有完全的处分权及获得部队同意出售的证明，但廖远程未能提供部队同意出售证明，导致案涉房屋不能过户至黄永炎名下。因此，案涉合同不能继续履行的过错在廖远程。对于廖远程的抗辩意见，本院不予采纳。黄永炎请求廖远程支付违约金83000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定判决如下：
一、解除原告黄永炎与被告廖远程于2016年8月30日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告廖远程于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄永炎返还定金50000元；
三、被告廖远程于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄永炎支付违约金83000元；
四、被告廖远程于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄永炎办理已经缴纳的契税9852.31元和个人所得税6568.21元的退税手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6050元，由被告廖远程负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 白一帆
二〇一七年九月十五日
书记员 黄丽雅