湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第1103号
上诉人（原审被告）郴州市泰发房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区西街陈家巷小区7栋。
法定代表人雷雄，该公司总经理。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢立红。
委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。
原审被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司，住所地湖南省郴州市西街（陈家巷三栋一楼）。
法定代表人周俊，该公司总经理。
上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）与被上诉人谢立红及原审被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人泰发房地产公司的委托代理人李建雄，被上诉人谢立红的委托代理人江新春到庭参加诉讼。原审被告泰锋酒店公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年1月13日，谢立红与泰发房地产公司签订六份《商品房买卖合同》，购买了泰发房地产公司开发的位于湖南省郴州市西街泰发大厦B902、B903、B905、B906、B908、B909号六套房屋。谢立红按合同约定支付了全部购房款，但尚未办理房屋权属证书。2005年1月13日，泰锋酒店公司（乙方）与谢立红（甲方）签订六份《商品房租赁意向协议书》，约定：甲方将其向泰发房地产公司购买的郴州市西街泰发大厦B902、B903、B905、B906、B908、B909号六套住宅房租赁给乙方经营使用；租赁期限共十五年，从2004年10月1日起至2019年10月1日；六套住宅房乙方每月分别支付租金664-690元不等，合计每月应支付4024元租金给甲方，每月五号前必须支付到位；乙方承租甲方房屋后，有权将房屋进行改造及装饰装修并自主经营，但设计应符合质量安全要求；合同期满后，如甲、乙双方未续订租赁合同，甲方房屋内由乙方所装饰、装修中不可拆除部分经双方协商后进行作价处理；乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金的10%违约金给甲方等。泰锋酒店公司在承租方处加盖了公司的合同专用章。泰发房地产公司作为合同的担保方，在“担保方”处加盖了公司合同专用章，同时泰发房地产公司在合同尾部的“合同补充协议”处承诺：“开发商保证‘泰发大厦’正式交付之日起，每月给予出租方三天免房费入住甲方精装修后的酒店公寓，只需交付该房10%的运营服务费的权利，直至15年经营期满。如出租方不入住，则以每日70元补偿出租方”。合同签订后，泰锋酒店公司将租赁物投入经营使用，并支付租金至2013年7月，之后未再支付租金。谢立红诉至法院，请求：1、判令泰锋酒店公司向谢立红支付租金40，240元、利息1006元及违约金4024元，共计45，270元，由泰发房地产公司承担连带责任；2、判令泰发房地产公司向谢立红支付免费入住补偿费24，150元（暂计至2014年5月）；3、解除谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》；4、本案所有诉讼费由泰锋酒店公司、泰发房地产公司承担。
诉讼中，针对泰锋酒店公司、泰发房地产公司提出的租赁房屋装饰装修残值问题，原审法院组织双方进行了调解，由于双方当事人分歧较大，调解未能达成一致意见。泰发房地产公司未按合同约定每月提供三天免费房给谢立红。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1、租赁合同的效力；2、泰锋酒店公司、泰发房地产公司主张的违约金过高是否应予核减；3、谢立红主张的免费入住补偿费及利息是否应予支持；4、租赁房屋装修剩余价值是否应予折价。
关于争议焦点一。谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。泰锋酒店公司以改变了租赁房屋的用途为由主张租赁合同无效，不予采信。
关于争议焦点二。根据《商品房租赁意向协议书》的约定，泰锋酒店公司应按月支付六套房屋的租金，如未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任。泰锋酒店公司从2013年8月起就未再支付租金，经谢立红催讨，拖欠至今。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。泰锋酒店公司现已逾期一年多未支付租金，故对谢立红要求解除与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对谢立红要求泰锋酒店公司返还房屋并支付从拖欠之日起至2014年5月的租金的诉讼请求，符合法律规定，亦予以支持，租金应为40，240元（从2013年8月起算至2014年5月，4024元／月×10个月）。另根据合同约定，如泰锋酒店公司未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，故对谢立红要求泰锋酒店公司按该约定支付违约金的诉讼请求，亦予以支持，该违约金应为4024元（从2013年8月起算至2014年5月，4024元／月×10个月×10%）。因泰发房地产公司系《商品房租赁意向协议书》的担保方，且未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，泰发房地产公司应对泰锋酒店公司的义务承担连带保证责任，故对谢立红要求泰发房地产公司对泰锋酒店公司拖欠谢立红的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，予以支持。对泰发房地产公司辩称违约金过高，要求核减，不予采信。
关于争议焦点三。谢立红主张根据“合同补充协议”的约定，泰发房地产公司应每月提供三天免费房，因泰发房地产公司未提供免费房，要求泰发房地产公司补偿24，150元（从2004年10月起算至2014年5月止，210元／月×115个月）。“合同补充协议”处的承诺系泰发房地产公司作出的承诺，是其真实意思表示，亦未违反法律行政法规的强制性规定，现泰发房地产公司未按合同约定每月提供三天免费房给谢立红，故对谢立红要求泰发房地产公司支付免费入住补偿费24，150元的请求，予以支持。对谢立红要求利息的请求，无据可依，不予支持。
关于争议焦点四。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，由于泰锋酒店公司拖欠租金导致租赁合同解除，经组织双方调解，双方就剩余租赁期内装饰装修残值折价问题未达成一致意见，谢立红也不同意利用，故对泰锋酒店公司、泰发房地产公司要求对房屋装修部分折价的抗辩，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告谢立红与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的六份《商品房租赁意向协议书》；二、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内返还原告谢立红所有的位于湖南省郴州市西街泰发大厦九楼B902、B903、B905、B906、B908、B909号房屋；三、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告谢立红租金40，240元；四、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告谢立红违约金4024元；以上三、四项合计44，264元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内付清；五、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述三、四项给付款项承担连带责任；六、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内补偿原告谢立红24，150元；七、驳回原告谢立红其他诉讼请求。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司未按本判决指定的期间履行返还房屋的义务，应当支付迟延履行金。案件受理费1536元，由被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担936元，由被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担600元。
上诉人泰发房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由谢立红承担。理由：一、原审判决认定事实不清，判决错误。原审判决泰发房地产公司对泰锋酒店公司所欠租金及违约金承担连带责任没有事实依据，不符合合同约定，更不符合法律规定。原审判决认定双方没有约定担保方式错误，合同中特别约定了担保方式，在《商品房租赁意向协议书》违约责任中约定“乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金10%违约金给甲方（谢立红），如连续三个月乙方逾期不支付租金，甲方有权向开发商（担保方）索赔人民币贰万元整，并有权向开发商以原价办理房屋退购手续”。2、本案是房屋租赁合同纠纷，依照物权法定原则及相关规定，房屋所有权人对房屋进行了产权登记才能明确产权归属，而谢立红没有房屋产权登记证明。且谢立红只提供了商品房买卖合同，房屋没有实际交付，商品房买卖合同没有履行完毕，原审法院以此认定涉案房屋产权属于谢立红，属认定事实不清，适用法律错误。二、租赁合同中以返还租金抵扣房款的约定，违反法律的强制性规定，该合同属于无效合同。三、郴州市房产管理局已发函给泰发房地产公司，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的条件，涉案房屋实际无法交付。四、《商品房租赁意向协议书》违约责任中约定泰发房地产公司赔偿谢立红2万元后，泰发房地产公司以原价回购房屋，谢立红无权解除合同。且原审法院在谢立红没有依法行使解除权的情况下，判决解除谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》没有合同依据，不符合法律规定。
被上诉人谢立红口头答辩称：1、泰发房地产公司的上诉没有事实和法律依据，泰发房地产公司应承担连带保证责任。2、谢立红从泰发房地产公司处所购买的涉案房屋已经交付给泰锋酒店公司，泰锋酒店公司在一审时已经认可，并以向谢立红支付租金的方式履行了《商品房租赁意向协议书》，泰发房地产公司称涉案房屋没有交付没有事实依据。3、《商品房租赁意向协议书》不存在违反法律行政法规的禁止性规定情形，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。4、因涉案房屋已进行预告登记，是否取得房屋所有权证，不影响租赁合同的效力。5、泰发房地产公司称谢立红没有解除合同的权利，于法无据，因泰锋酒店公司拒付租金，构成根本违约，谢立红依法享有解除《商品房租赁意向协议书》的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告泰锋酒店公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
本院二审查明：2005年1月13日，泰发房地产公司（出卖人）与谢立红（买受人）签订六份《商品房买卖合同》，其中约定泰发房地产公司在2005年5月1日前将房屋交付谢立红使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》是否合法有效，是否应予解除；2、泰发房地产公司是否应对泰锋酒店公司所应支付的房屋租金及违约金承担连带责任。
关于争议焦点一。谢立红购买的房屋是在与泰发房地产公司签订了《商品房买卖合同》并按照合同约定将购房款全部付清后，再与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，虽然谢立红尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，但该责任不在谢立红，而在泰发房地产公司，并不能以此为由认定《商品房租赁意向协议书》无效。谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》中并未约定以返还租金抵扣房款，涉案房屋也具备交付条件，故《商品房租赁意向协议书》合法有效。上诉人泰发房地产公司上诉认为《商品房租赁意向协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。泰发房地产公司在《商品房租赁意向协议书》中担保方处签名，但协议中对保证方式没有约定，故根据以上规定，原审判决泰发房地产公司对泰锋酒店公司应支付的房屋租金及违约金承担连带责任并无不当。泰发房地产公司上诉认为双方在合同中约定“如泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，谢立红有权向泰发房地产公司索赔20，000元，并有权要求泰发房地产公司以原价办理房屋退购手续”，经审查双方签订的《商品房租赁意向协议书》，并无此约定，泰发房地产公司上诉认为双方约定了担保方式的理由不能成立，本院不予支持。泰锋酒店公司从2013年8月之后未再支付谢立红的房屋租金，已经构成违约，泰锋酒店公司应每月支付月租金的10%的违约金给谢立红。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然《商品房租赁意向协议书》中未约定泰锋酒店公司支付违约金后房屋租赁合同是否解除，因泰锋酒店公司目前为止无法继续履行房屋租赁合同，谢立红在要求泰锋酒店公司承担月租金的10%违约金后，仍有权请求解除《商品房租赁意向协议书》，故原审判决解除谢立红与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》并无不当。上诉人泰发房地产公司上诉认为谢立红未依法提起合同解除之诉的理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年三月十一日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。