江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终2172号
上诉人（原审原告）：井冈山市新福物业服务有限公司，住所地江西省井冈山市新城区商业步行街映山红路8号，统一社会信用代码91360881MA35F9FGXB。
法定代表人：邹长武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘丽萍，该公司职员。
委托诉讼代理人：龚声钢，江西文星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周绍飞，男，1974年10月10日生，汉族。
委托诉讼代理人：欧阳晖，江西志诚律师事务所律师。
上诉人井冈山市新福物业服务有限公司（以下简称新福物业公司）因与被上诉人周绍飞物业服务合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2017）赣0881民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人新福物业公司上诉请求：一、改判周绍飞支付物业费350747元；二、本案一、二审诉讼费由周绍飞承担。事实与理由：一审认定事实有误。1.一审法院错把书面合同认定为存在合同关系的唯一依据。一审法院认为双方没有签订物业服务合同，据此认为福源地产和海福物业公司与周绍飞不存在物业服务合同关系。周绍飞购置不动产后，一直没有与物业公司签订书面《物业服务合同》，但小区的物业服务一直都在，小区的供电、供水、管网维护、排污和环境卫生等并未订立书面的《物业服务合同》，但双方形成了事实合同关系，周绍飞对前期物业服务既未提出异议，客观上也享受了物业服务，应当按照权利义务相对等原则，支付相应的物业服务费。2.一审法院对合同关系的认定，存在双重标准。新福物业公司在也没有签订书面《物业服务合同》的情况下，一审法院却认为存在事实上的合同关系。同案应当同判，小区开发商和吉安海服物业公司提供了事实上的物业服务，也应支持服务期间的物业服务费。一审法院否定开发商和吉安市海服物业的前期物业服务、债权、以及新福物业公司公示的收取标准缺乏法律依据。3.《商品房买卖合同》约定前期物业服务仅是管理型规定，非强制性要求。《商品房买卖合同》虽无物业条款，但也不能据此否定开发商指定的前期物业服务公司，更不能否定前期物业服务公司在提供了物业服务的前提下，主张物业服务费的资格。4、前期物业公司、收费标准有公示，债权有主张。开发商在选聘物业服务企业和收费标准时均有张贴公告，对于收费标准，更有小区其他业主签字《业主手册》可以作证。周绍飞作为66处不动产的大客户，不存在不告知的可能。物业费一直未催收，也不符合生活常理。5、新福物业公司未降低服务质量，0.3元/月/㎡物业服务费，非当地行情。一审法院片面的认为物业服务的主要内容就是安保和保洁服务。物业服务除了安保和保洁外，还包括房屋建筑主体管理、房屋设施、设备管理、供水供电，给排水管网维护、绿化、消防、车辆管理和协助公共秩序，周绍飞仅在一定时间和一定范围内承担了部分保洁和安保工作，并不足以据此作为调整物业服务费0.3元/月/㎡，新福物业公司提供的物业服务也无低质量、低水平，一审法院简单的以结合服务项目、水平、质量和井冈山市场行情为由，认定应当依照0.3元/月/㎡为收费标准，缺乏理论和事实依据。
被上诉人周绍飞答辩称：1、周绍飞在购买相关物业的时候，开发商并没有提供任何关于前期物业的资料，在合同中也没有约定前期物业的任何内容，在购买物业以后，对于前期物业合同是否存在，提供物业服务的企业是谁，物业服务的收费标准和交纳方式均一无所知。新福物业公司以及前期物业公司也从来没有书面告知过周绍飞；2、新福物业公司提供的物业服务并不完善或并不齐全，周绍飞在购买了66处物业以后，自行成立了酒店，自行对这66处房产进行物业管理，包括保安保洁，建筑物的维修和维护等，在本案发生之前，不管是新福物业公司或者其他物业公司，还是开发商，都从未向周绍飞催收过物业费。综上，请求二审法院依法驳回新福物业公司的上诉请求。
新福物业公司向一审法院起诉请求：1、判令周绍飞支付物业费350747元；2、本案诉讼费由周绍飞承担。
一审法院认定事实：2012年2月20日周绍飞与井冈山市福源房地产开发有限公司签订购买66份商品房合同，周绍飞购买井冈山市福源房地产开发有限公司开发的位于江西省××城区“××．××”小区××套商品房。双方约定于2012年2月28日前交房，商品房用途为公寓，商品房买卖合同对前期物业服务未进行约定，66套商品房总面积为4954.06平方米。2013年4月23日周绍飞把66套商品房改建，成立了井冈山市紫龙湾大酒店有限公司。2013年12月井冈山市福源房地产开发有限公司与吉安市海福物业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：井冈山市福源房地产开发有限公司选聘吉安市海福物业有限公司为井冈山市“鸿翔．香榭丽”工程提供前期物业管理服务事宜；物业服务期限为2013年12月11日至2015年11月11日止；物业服务费价格为多层0.4元／月/㎡、高层1.0元／月/㎡，办公楼1.0元／月/㎡，商业物业1.2元／月/㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。2015年11月11日，井冈山市福源房地产开发有限公司与新福物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：井冈山市福源房地产开发有限公司选聘新福物业公司为井冈山市“鸿翔．香榭丽”工程提供前期物业管理服务事宜；物业服务期限为2015年11月11日至2018年11月10日止；物业服务费价格为多层0.4元／月/㎡、高层1.0元／月/㎡，办公楼1.0元／月/㎡，商业物业1.5元／月/㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。井冈山市“鸿翔．香榭丽”小区至今未召开业主大会，也未选举业主委员会，新福物业公司与周绍飞至今未签订物业服务合同。周绍飞自从成立井冈山市紫龙湾大酒店有限公司后，独立聘请了保安人员和保洁人员。2014年8月吉安市海福物业有限公司要求周绍飞承担污水排污费，周绍飞支付了3000元排污费。2014年、2015年、2016年周绍飞自行向井冈山市环境卫生管理所分别缴纳垃圾代运费3000元、3000元、4000元。2017年5月前新福物业公司从未向周绍飞要求缴纳物业服务费，2017年5月新福物业公司、周绍飞为物业服务费的缴纳开始协商，始终达不成一致意见，新福物业公司向法院提起诉讼。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，井冈山市福源房地产开发有限公司与吉安市海福物业有限公司、新福物业公司签订的《前期物业服务合同》不能作为新福物业公司与周绍飞之间成立物业服务合同关系的依据。周绍飞作为66套房产的业主，又独立成立了井冈山市紫龙湾大酒店有限公司，酒店管理服务与其他业主的物业服务有所不同，新福物业公司应与周绍飞单独签订物业服务合同，新福物业公司未与周绍飞个人签订书面物业服务合同，66套商品房买卖合同也未对前期物业服务进行约定，66套商品房开发商（井冈山市福源房地产开发有限公司）选聘吉安市海福物业有限公司和新福物业公司对井冈山市“鸿翔.香榭丽”小区提供前期物业管理服务事宜，未进行公示，也未告知周绍飞，且新福物业公司在2017年5月前一直未向周绍飞主张过物业服务费，因此对于新福物业公司要求周绍飞支付其进驻“鸿翔.香榭丽”小区前的物业费，不予支持。新福物业公司进驻“鸿翔.香榭丽”小区进行物业服务后，虽然新福物业公司与周绍飞之间未签订书面的物业服务合同，但新福物业公司为小区其他业主提供物业服务的同时，周绍飞作为同一小区业主事实上也一并享受了新福物业公司对小区公共部分的物业服务。周绍飞对66套商品房成立了独立的酒店，自行承担了保安服务、垃圾清运等方面的服务，并且也应物业公司的要求承担了污水排污费，可以作为适当酌减物业费的依据。关于适当酌减后物业费的调整，结合新福物业公司实际提供的物业服务项目、水平、质量和整个井冈山市物业服务行业收费标准等情况，一审法院认为应当按照0.3元／月/㎡予以确认，从2015年11月11日算至2017年10月10日止，共计34183.01元（4954.06平方米×0.3元×23个月）。新福物业公司主张从2012年2月开始一直催促周绍飞支付物业服务费，并公示了物业费收费标准，送达了业主手册，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告周绍飞于本判决书生效之日起十日内给付原告井冈山市新福物业服务有限公司物业费34183.01元；二、驳回原告井冈山市新福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6561.20元，原告井冈山市新福物业服务有限公司承担5921.20元，被告周绍飞承担640元。
在本院二审期间，上诉人新福物业公司向本院提交了以下新证据：1、吉安市海福物业公司和新福物业公司转接协议书，财务移交表及相关资料。证明吉安海福物业公司和新福物业公司债权债务转移有规范的手续，新福物业公司承继了海福物业公司的全部物业服务、延续海福物业公司的服务标准和服务质量。故海福物业公司公示的包括和其他业主协议的收费标准，同样适用于新福物业公司，被上诉人周绍飞也应按该标准支付物业费。2、小区其他商业地产业主的缴费收据。证明物业服务标准服务质量的延续，收费标准一致都是按照1.2元/平方米/月的标准收取，被上诉人周绍飞也应该按照此标准支付。3、活动海报、广告单、活动现场照片、海福、新福物业公司资质证书和新福物业公司办公场地照片。证明（1）新福物业公司服务的地段属于繁华商业区域，新福物业公司会定期或不定期的组织活动，展示小区形象，提升不动产价值。被上诉人周绍飞所购置的是商业用途的不动产，更是应当按照商业区域商业用途的不动产计收物业费；（2）新福物业公司是一家规范运营的企业，对于服务对象，都会尽职尽责的履行物业义务，新福物业公司对于物业运营的有大额投入，如此高质量的服务，也对应相应的收费标准。4、其他小区收费标准文件。证明新福物业公司诉请的收费标准并无过高，应予以认定。被上诉人周绍飞质证后，对上述证据的真实性未提出实质性异议，但对证据2、3、4的关联性提出异议。本院认为，被上诉人周绍飞对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认；但证据4与本案无关联性，本院对其关联性不予确认。
被上诉人周绍飞在二审期间未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、周绍飞应否向新福物业公司交纳物业服务费？2、交纳标准如何确定？
一、关于物业服务费应否交纳的问题。物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，因案涉“鸿翔.香榭丽”小区一直未成立业主委员会，故开发商井冈山市福源房地产开发有限公司与吉安市海福物业有限公司、新福物业公司先后签订了《前期物业服务合同》，两物业公司均为该小区提供了相应的物业服务。周绍飞作为66套房产的业主，又独立成立了井冈山市紫龙湾大酒店有限公司，虽然吉安市海福物业有限公司、新福物业公司未与周绍飞签订书面的物业服务合同，但两物业公司为小区其他业主提供物业服务的同时，周绍飞作为同一小区业主事实上也一并享受了物业公司对小区公共部分的物业服务，因此周绍飞应当支付相应的物业服务费。2013年12月11日至2015年11月11日期间虽然是吉安市海福物业有限公司提供的物业服务，但吉安市海福物业有限公司在2015年11月11日退出该小区物业服务后，其与新福物业公司办理了转接协议书，新福物业公司承继了吉安市海福物业公司的全部物业服务及债权，并在小区进行了公示，双方的债权转让协议合法有效。因此，新福物业公司要求周绍飞支付2013年12月11日至2015年11月11日期间的物业服务费的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。
二、关于物业服务费的交纳标准问题。鉴于周绍飞对66套商品房成立了独立的酒店，自行承担了保安服务、垃圾清运等方面的服务，并且也应物业公司的要求承担了污水排污费，故可以适当调低周绍飞交纳物业服务费的标准。一审法院结合新福物业公司实际提供的物业服务项目、水平、质量和整个井冈山市物业服务行业收费标准等情况按照0.3元／月/㎡确认物业服务费的交纳标准并无不当，本院予以维持。因此，从2013年12月11日算至2017年10月10日止，周绍飞应交纳的物业服务费共计为68366.02元（4954.06平方米×0.3元×46个月）。新福物业公司认为周绍飞对66套商品房成立了独立的酒店，应当按照商业物业的标准交纳物业服务费的上诉请求与事实不符，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省井冈山市人民法院（2017）赣0881民初496号民事判决第二项；
二、变更江西省井冈山市人民法院（2017）赣0881民初496号民事判决第一项为：被上诉人周绍飞于本判决书生效之日起十日内给付上诉人井冈山市新福物业服务有限公司物业费68366.02元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6561.20元，二审案件受理费6049元，共计12610.2元，由上诉人井冈山市新福物业服务有限公司负担7566.12元，由被上诉人周绍飞负担5044.08元。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一八年三月十二日
书记员 王 拯