吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第186号
上诉人（原审被告）：长春高新区双德乡三家子村民委员会。住所：长春高新技术产业开发区佳园路***号。
负责人：吴立伟，村委会主任。
委托代理人：李洪延。
委托代理人：陈祥毅，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林省诺森射击俱乐部有限公司。住所：长春市高新技术产业开发区华光街三佳社区综合楼*楼。
法定代表人：王平，总经理。
委托代理人：刘晓柯。
委托代理人：宋莉，吉林理悦律师事务所律师。
上诉人长春高新区双德乡三家子村民委员会（以下简称三家村委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三家村委会的委托代理人李洪延、陈祥毅，被上诉人吉林省诺森射击俱乐部有限公司（以下简称诺森俱乐部）的委托代理人刘晓柯、宋莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诺森俱乐部一审诉称：2008年9月30日原告与长春市三佳实业（集团）有限责任公司（以下简称三佳实业）签订房屋租赁合同一份，约定三佳实业将自有的坐落在佳园路与华光街交汇处的三佳社区综合楼市场四楼出租给原告使用，租期7年。2011年1月17日，原告与三佳实业及被告又共同签署了一份商品房销售协议书，三佳实业将原租赁合同项下的租赁房产出售给原告，总价款人民币500万元，支付方式为协议生效后7个工作日内支付300万元，房屋产权变更至原告名下的次日起10个工作日内支付余款200万元。协议约定三佳实业应于2013年1月30日前将所出售房产的更名过户手续办理完毕，将权属证书交给原告，如有违约，以500万元为基数，按每日万分之五的标准向对方支付违约金。上述协议的内容取得被告三家村委会的同意和相应授权。商品房销售协议签订后，原告即按协议约定于2011年1月21日向被告支付了第一笔300万元房款，但三佳实业至协议书约定的履行期限届满后并未履行其相应的合同义务，没有将标的房屋的产权变更至原告的名下。原告认为，原告与三佳实业及被告三家村委会共同签订的商品房销售协议是各方的真实意思表示，合法有效，所以各方应按照协议约定适当履行，如不履行合同义务，即构成违约，应按照协议承担违约责任。在原告将要就此事向合同相对方三佳实业主张权利的时候，发现三佳实业已于2011年10月18日吊销并注销。而本案被告作为三佳实业的投资者和股东（三佳实业的另一投资者长春市朝阳长鞍轧钢厂已于2000年3月27日注销），在三佳实业的解散过程中，并未依法清算即办理了注销登记，致使原告的合同债权无法向三佳实业主张和履行。因此，根据相关法律规定，诉至法院，要求：1.确认原告与三佳实业及被告三家村委会三方于2011年1月17日共同签订的商品房销售协议书有效；2.判令被告履行商品房销售协议中约定的合同义务，将三佳社区综合楼四楼的产权更名过户至原告名下，并自2013年2月1日起至本判决生效时止，以500万元为基数，按日万分之五的利率标准向原告支付违约金（至2014年9月1日违约金为1437500元）。
三家村委会一审辩称：被告认为原告诉求应予以驳回，商品房销售协议书属于无效的协议，因为依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的事项需经过村民会议讨论决定方可通过，本案争议房屋并没有通过村民会议讨论决定，属于无效协议，法院应驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：1998年5月5日长春市朝阳区长鞍轧钢厂与被告共同出资设立三佳实业，公司注册资本为人民币2000万元，法定代表人为李海。2008年9月30日，原告与三佳实业签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：三佳实业作为出租方将自有的坐落于佳园路与华光街交汇处的三佳社区综合楼市场四楼面积为1800平方米出租给承租方原告使用，年租金为20万元；出租期限为7年，出租方于2008年9月13日起将出租的房屋交给原告使用，2008年12月1日起开始计算租赁时间，至2015年12月1日起合同终止。2011年1月17日，三佳实业（甲方）与原告（乙方）及被告（丙方）共同签订了《商品房销售协议书》，该协议约定：三佳实业将《房屋租赁合同》中约定出租给原告使用的三佳社区综合楼市场四楼出售给原告，建筑面积不少于1800平方米（现产权证书为1-4层的产权证，房权证号为长房权字第10900010**号，总建筑面积为10262.80平方米，其中四层的面积以分割时房屋产权登记为准），所售房产的含义均包括房屋所有权及占用比例及范围内土地使用权；所售房产的总价为人民币500万元，大写人民币伍佰万元整；三佳实业承诺本合同生效后至2012年12月31日前，将所出售房产上所设定的抵押权等一切权利限制予以解除，并将长房权字第10900010**号房屋权属证书所登记的房产办理完分割后的权属证书，使所出售房产达到可以单独向乙方出售并进行不动产变更登记的状态。并且三佳实业应于2013年1月30日前将所出售房产的更名过户手续办理完毕并将权属证书交给原告；本协议生效后的7个工作日内，被告向三佳实业交纳300万元预付款，所出售房产的权属变更至原告名下的次日起10个工作日内，原告向三佳实业交纳余款200万元；所出售房产的产权过户手续由三佳实业办理，原告配合，产生的各种税费由三佳实业承担，土地使用权分割及变更登记的各种税费由原告承担；所售房产经办理产权分割手续后，其建筑面积不应小于1800平方米，如最终面积大于或者小于1800平方米的5%，则双方的房产交易总价不变，如大于或者小于1800平方米的5%，超出部分则应按2700元／平方米的标准多退少补；三佳实业及原告违反本协议有关履行时限约定义务的，应以500万元为基数，按照每日万分之五的标准向对方支付违约金，任何一方违反本协议其他约定的，应赔偿其他方因此受到的全部损失。合同签订后，原告于2011年1月21日向三佳实业支付了购房款人民币叁佰万元整，三佳实业却一直未为原告办理产权过户的相关手续。另查明，争议房产三佳社区综合楼市场的房屋所有权人为三佳实业，该房屋的总层数为4层，建筑面积为10262.80平方米，用途设计为企业办公用房，该房屋曾被设立了他项权利即抵押权，现他项权利已全部清除。2011年10月18日，三佳实业因“股东会议决议解散，经营亏损”经清算后被吊销并注销，而争议房屋被分配给被告所有。
一审法院认为：原告诺森俱乐部与三佳实业作为独立的公司法人所签订的《房屋租赁合同》及《商品房销售协议书》自愿、合法、真实、有效，依法应当得到法律的保护。首先，对于被告所主张的《商品房销售协议书》的签订系时任村书记及三佳实业法定代表人的李海擅自做主，并未通过村民代表大会的同意，因此该合同无效的观点，一审法院认为，被告三家村委会系三佳实业的股东之一，依照《中华人民共和国公司法》的相关规定：“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”，可见公司股东享有的均为公司内部的权利。而本案三佳实业系依法设立的有限责任公司，其对外享有独立的民事权利及义务，公司与他人所签订的合同在不违反法律强制性规定的前提下，均应为合法有效的。被告作为三佳实业的股东，在完成作为股东的实际出资责任后，所出资的财产所有权转移至依法成立的三佳实业。故本案所争议房产的所有权归属于三佳实业，并非属于被告，三佳实业作为独立法人处置自己所有的财产，而并非村集体所有的财产，则无需依照《中华人民共和国村民委员会组织法》通过村民会会议讨论通过决定。被告作为《商品房销售协议书》的一方主体，在该合同并未约定其享受任何权利及承担任何义务的前提下仍将其列为合同主体之一，且作为合同主体及三佳实业股东的被告对合同签字盖章进行确认，可以推定被告当时对于买卖合同是知情的。即便诚如被告所述，作为时任公司法定代表人与村书记的李海在履行职务过程时，故意或过失的给公司带来损失，则在无法证明原告与其恶意串通损害集体利益的前提下，该合同应认定为有效的合同。经过庭审中的举证及质证，被告并未向法庭提供证据证明上述事实，故对于被告的上述观点本庭不予支持。对于被告称《商品房销售协议书》中所约定的房屋销售价格过低，属于显失公平，系可撤销的合同，一审法院认为，在庭审过程中，法庭对于该房产在合同签订时的价值鉴定问题已向被告释明权利，但被告在法庭给予的有效期限内未提交鉴定申请，视为放弃对于该问题的鉴定权利，因此，被告的辩解无证据证实，依照法律规定应承担不利的后果，对于被告的辩解本庭不予采纳。综上，该《商品房销售协议书》合法有效，故对于原告要求确认《商品房销售协议书》有效的诉请，本庭予以支持；其次，关于合同责任承担的问题，一审法院认为，因三佳实业因“股东会议决议解散，经营亏损”经清算后被吊销并注销，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，第二十条：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，三佳实业未依法履行书面通知债权人并在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告（该公司仅在长春日报登报公示）的义务，且现争议房产经清算后被分配给被告，故作为有限责任公司的控股股东及争议房产的实际所有者被告应承担合同责任。据此对于原告要求判令被告履行商品房销售协议中约定的合同义务，将三佳社区综合楼四楼的产权更名过户至原告名下的诉请，本院予以支持；关于原告要求被告自2013年2月1日起至本判决生效止，以500万元为基数，按日万分之五的利率标准向原告支付违约金（至2014年9月1日违约金为1437500元）的诉请，一审法院认为，依据原告与三佳实业签订的《商品房销售协议书》中违约责任的约定：“甲方违反本协议关于履行时限约定义务的，应以500万元为基数，按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金”，原告的此部分诉讼请求符合双方的约定及法律的相关规定，本庭予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条、《中华人民币共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告吉林省诺森射击俱乐部有限公司与长春市三佳实业（集团）有限责任公司及被告长春高新技术产业开发区双德乡三家子村民委员会签订的《商品房销售协议书》有效；二、被告长春高新技术产业开发区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即将坐落在佳园路与华光街交汇处的三佳社区综合楼市场四楼的产权过户至原告吉林省诺森射击俱乐部有限公司名下；三、被告长春高新技术产业开发区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即给付原告吉林省诺森射击俱乐部有限公司违约金人民币1662500元（665天×5000000元×0.05%／天）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56863元由被告长春高新技术产业开发区双德乡三家子村民委员会承担。
宣判后，三家村委会不服，向本院提起上诉，事实及理由为：1.一审法院程序违法。三家村委会在一审庭审后第二天将案涉标的评估报告提交给办案人，办案人表示会再次组织开庭质证，但直至判决下发也没有组织开庭质证。2.一审判决认定事实不清。第一，一审法院认定：“三佳实业未依法履行书面通知债权人并在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告的义务”与事实及法律不符，法律没有规定在省级有影响的报纸上进行公告，三佳实业清算组已经在长春日报登报公告，履行了法定的公告义务，诺森俱乐部的住所地在长春市，不能以没有看到报纸为抗辩理由；第二，诺森俱乐部与原三佳实业法定代表人李海有恶意串通之嫌，有证据证明李海与诺森俱乐部签订的《商品房销售协议书》是李海私下所为，且协议价格明显偏低，三家村民均不知情；第三，即使协议有效，一审法院判决三佳实业承担的违约金也过高。综上，请求二审法院撤销原判，驳回诺森俱乐部的诉讼请求。
诺森俱乐部二审辩称：上诉状中所称一审法院依据公司法解释第十一条规定认定三家村委会没有履行相应的告知义务，即没有依法进行清算，诺森俱乐部认为一审法院认定准确，因为该条规定了公司清算过程，上诉人未尽到该条规定的义务。同时，公司在清算时不仅要在报纸上履行公告义务，也要履行书面通知的义务，公告是针对不确定的债权人，但公司掌握的债权人应通过书面通知并公告，所以上诉人在清算中没有依法进行，一审法院认为认定准确。综上，一审判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另，三家村委会二审提交以下证据：证据1.《土地使用权证》、《土地登记审批表》，证明：涉案房屋所在地长春高新区华光街的土地使用权人为原三佳实业；该土地为划拨用地；该土地的用途为机关团体用地。证据2.《房屋权属登记信息查询结果证明》，证明：涉案房屋并无查封、抵押等他项登记。以上两个证据结合之前提交的《商品房销售协议》可明确双方交易不仅涉及上述土地范围内的房产，也包括交易房产所对应的土地，《商品房销售协议书》第一、五条均有明确约定，根据法律规定，涉及划拨土地转让应当由有权批准的政府机关批准后方可交易，未经批准受让方转让划拨土地使用权的应当认定合同无效。诺森俱乐部对上述证据的质证意见为：真实性无异议，对证明问题有异议。双方签订的《商品房销售协议》中包括的交易内容除房产外还包括土地使用权，但没有对土地进行交易。根据法律规定，房屋交易的同时，地随房走，当然房屋所占用、分摊的土地应该随房屋交易一并进行，另外，城市房地产管理法第四十条并未禁止以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，而是只需按国务院规定报有批准权的政府审批即可。根据划拨土地使用权暂行办法、城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例第四十五条规定，案涉商品房的转让符合规定，现在只需签订土地出让合同、补交土地出让金，即可实现土地权属性质由划拨转为出让，即可以进行商品房交易。因此本协议的约定不违法，也无相关法律规定否认其效力。
本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。本案中，三家村委会、三佳实业与诺森俱乐部签订的《商品房销售协议书》第一条明确约定“在本协议中，所出售房产的含义均包括房屋所有权及占用比例及范围内土地使用权”，经二审查明，案涉房屋项下的土地为划拨取得，故案涉《商品房销售协议书》因违反法律的强制性规定而无效，一审法院认定《商品房销售协议书》有效，并判决三家村委会将案涉房屋产权过户至诺森俱乐部名下等不当，依法应予改判。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。经本院2015年第四十八次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1855号民事判决；
二、驳回吉林省诺森射击俱乐部有限公司的诉讼请求。
二审案件受理费28431.50元，由吉林省诺森射击俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 米志娜