天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4815号原告：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道6号海泰大厦614-2室。法定代表人：宋庆文，董事长。委托诉讼代理人：周丽娜，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳迪，天津民合律师事务所律师。被告：天津鼎恒投资集团有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道8号海泰信息广场D座103室。法定代表人：鲁晓松。被告：天津市食汇佳餐饮管理有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道8号海泰信息广场E座101室。法定代表人：赵颖，总经理。委托诉讼代理人：张君，天津君恒律师事务所律师。原告天津滨海高新区物业管理有限公司（以下简称“滨海物业”）与被告天津鼎恒投资集团有限公司（以下简称“鼎恒公司”）、天津市食汇佳餐饮管理有限公司（以下简称“食汇佳公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告滨海物业的委托诉讼代理人周丽娜、被告食汇佳公司的委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。被告鼎恒公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨海物业诉称，2005年3月10日，原告与天津海泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对天津海泰房地产开发有限公司开发的包括涉诉房屋在内的房屋进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等相关权利义务进行了约定。后被告鼎恒公司购买天津海泰房地产开发有限公司开发的涉诉房屋海泰信息广场E座-101、101室（面积共计为2223.91平方米），原告依约向涉诉房屋提供物业管理服务，每月应交物业费6671.73元。2014年2月该涉诉房屋由被告食汇佳公司经营天津食汇佳美食广场使用，但自2014年9月1日至2017年1月31日拖欠原告29个月的物业管理服务费共计人民币193480.17元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1.请求判令被告给付原告自2014年9月1日至2017年1月31日的物业管理费193480.17元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、天津市前期物业管理服务合同1份；证据二、项目在管情况说明1份；证据三、企业资质证书1份；证据四、不动产权证号1份；证据五、物业费发票1张；证据六、房屋租赁合同1份。被告鼎恒公司未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。被告食汇佳公司辩称，不同意原告诉讼请求，涉诉房屋系被告鼎恒公司出租给案外人天津安星达进出口贸易有限公司，天津安星达进出口贸易有限公司转租给被告食汇佳公司的，租赁合同明确约定，物业费由业主即被告鼎恒公司承担，与被告食汇佳公司无关，原告主张被告食汇佳公司承担连带责任没有法律依据。被告食汇佳公司向本院提交证据如下：证据一、租赁合同1份；证据二、付款凭证1份。本院经审理查明以下事实：原告滨海物业(原名天津新技术产业园区物业管理有限公司)作为具有物业管理服务资质的企业，于2005年3月10日与天津海泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定委托原告对天津海泰房地产开发有限公司开发的位于天津市华苑产业区华天道8号的华苑产业园（二期）（D、E座）办公楼进行前期物业管理；合同期限自2005年5月1日起，至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止；非住宅房屋物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米3元由业主交纳；合同还对物业服务内容及收费标准等相关权利义务进行了约定。被告鼎恒公司系上述物业海泰信息广场D、E座-101室和E座101室业主，建筑面积共计为2223.91平方米，每月应交物业费6671.73元，自2014年9月1日至2017年1月31日拖欠原告29个月的物业管理服务费共计人民币193480.17元未交纳。另查，被告食汇佳公司系涉诉房屋的使用人。本院认为，原告滨海物业与海泰信息广场D、E座建设单位天津海泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同对原告及包括被告在内的全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告对涉诉房屋提供了物业管理服务，被告作为业主，应履行交纳物业服务费的义务。故对于原告要求被告鼎恒公司给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告主张由物业使用人食汇佳公司对物业服务费承担连带给付责任，但根据现有证据，无法证明鼎恒公司与食汇佳公司之间存在由使用人食汇佳公司交纳物业服务费的约定，因此对于原告此项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津鼎恒投资集团有限公司给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司2014年9月1日至2017年1月31日期间的物业服务费193480.17元；二、驳回原告天津滨海高新区物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，由被告天津鼎恒投资集团有限公司负担，于本判决书生效后三十日内直接给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于钟亮人民陪审员  刘荣贤人民陪审员  宋国旺二〇一七年十二月二十日书 记 员  王韶华附：本裁判文书所引用法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。