昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0112民初6659号
原告：俞国锋，男，汉族，1972年2月4日出生，住址：云南省昆明市五华区。
委托代理人：王影、徐天贵，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南奥宸房地产开发有限公司。
组织机构代码：29198272-8。
法定代表人：邹建民。
住所：云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：姜敏燕，女，汉族，1987年3月23日生，住址：云南省昆明市西山区，系云南奥宸房地产开发有限公司职员，特别授权代理。
委托诉讼代理人：周玲，女，彝族，1979年9月2日生，住址：云南省昆明市五华区，系云南奥宸房地产开发有限公司职员，特别授权代理。
原告俞国锋诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告俞国锋的委托代理人王影、徐天贵，被告云南奥宸房地产开发有限公司的委托代理人姜敏燕、周玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告俞国锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付房屋并办理房产证；2、被告向原告支付自2014年9月30日起至实际交房之日止的延期交房违约金（截止2017年4月40日违约金为244906.0665元，2017年5月1日起的违约金以763185元为基数，按照每日0.5‰计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年5月17日签署编号为世Ⅳ字（2013）第0122号《商品房购销合同》约定：原告向被告购买坐落于昆明市西山区广福路9公里财富广场Ⅱ期A幢A3单元611号商品房，房屋建筑面积为86.31平方米，合同金额人民币763185元，交房时间为2014年9月30日。合同签订后，原告按照《商品房购销合同》的约定，向被告支付了购房款。
由于被告一直未按合同约定交房，2015年4月18日，双方签署《关于延期交房的补充协议》约定：若2015年12月31日被告仍不能交房，被告按照以下约定向原告支付违约金：以购房款为基数，2014年9月30日至2014年12月31日按每日0.1‰计算；2015年1月1日至2015年7月31日按每日0.2‰计算；2015年8月1日至2015年12月31日按每日0.3‰计算；2016年1月1日至2016年6月30日按每日0.4‰计算；2016年7月1日至2016年12月31日按每日0.5‰计算。
目前，被告所开发的“奥宸财富广场”项目已完全停工，双方约定的交房时间已严重超期，被告不但不能按期交付房屋，《关于延期交房的补充协议》约定的延期交房违约金也未向原告支付。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告辩称：对原告所述事实无异议。1、同意继续履行交付房屋并为原告办理房产证的合同义务；2、对原告计算的2014年9月30日至12月31日、2015年1月1日至7月31日的违约金无异议；3、2015年8月1日至2016年12月31日原告主张的违约金过高，建议将计算标准调整为，按每日0.2‰计算；4、2017年1月1日以后的违约金，依据商品房购销合同的约定按每日0.1‰计算。且2014年9月30日至12月31日的违约金被告已经支付一半，计人民币3548.81元，应予扣除。
对上述原、被告无异议的事实本院予以确认。
另确认，1、被告开发的涉案楼盘尚未竣工，现处于停工状态。2、双方签订的《商品房购销合同》中载明，原告购买的房屋为预售商品房，预售许可证号为“预许昆字2013028”。合同约定，被告逾期交房，应按该商品房总�款的0.1‰乘以逾期天数向原告支付违约金。3、2014年9月30日至12月31日的违约金，被告已按约定比例支付了50%给原告，计人民币3548.81元。4、2017年1月1日以后的违约金计算标准双方未另行约定。
以上事实有原、被告的陈述；双方于2013年5月17日签订的合同编号为世Ⅳ字（2013）第0122号《商品房购销合同》及合同补充协议、备案登记表各一份；付款收据；双方于2015年4月18日签订的《关于延期交房的补充协议》在案佐证。
本案主要争议的焦点为：
1、双方在《关于延期交房的补充协议》中，对2015年8月1日至2016年12月31日期间约定的违约金计算标准是否符合法律规定。
2、2017年1月1日以后的违约金应依据何种标准计算。
另，原告的第一项诉讼请求，现是否具有履行的可能。
为。一、
一、我国民法通则第五十四条规定:“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”，第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”。本案原、被告均具有相应的民事行为能力，被告也已取得房屋预售许可证，双方在自愿协商，意思表示真实的基础上签订的《商品房购销合同》及合同补充协议、《关于延期交房的补充协议》，不违反法律规定及社会公共利益，合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原告已经履了行支付全额房款的合同义务，而被告未按约定的期限交付房屋，已经构成违约，现原、被告均同意2014年9月30日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年7月31日的违约金计算标准，本院依据确认的事实，扣除被告已支付的违约金人民币3548.81元，确定被告应支付的金额，计人民币35907.85元（其中2014年9月30日至2014年12月31日3548.81元，2015年1月1日至2015年7月31日为:212天×0.2‰×763185元＝32359.04元）。
合同法第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。针对被告认为双方约定的2015年8月1日至2016年12月31日的违约金计算标准过高，请求法院予以调整的主张，本院结合本案商品房买卖合同的法律关系，综合考虑金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，以年利率5%为参照，双方约定每日0.2‰的计算标准，其�利率应为7.3%，每日0.3‰的计算标准，其年利率应为10.95%，被告建议将每日0.3‰以上的计算标准调整为每日0.2‰，符合法律规定，本院予以采纳。故，2015年8月1日至2016年12月31日，被告应支付的违约金为人民币79218.60元(519天×0.2‰×763185元)。
二、对于2017年1月1日以后的违约金应依何种标准计算的问题。合同法第七十七条第一款规定：“当事人协商一致可以变更合同”。本案当事人在《商品房购销合同》中对被告逾期交房的违约金，约定为房屋总价款的日0.1‰，该约定属于无确定期限的固定标准的约定，而双方签订的《关于延期交房的补充协议》系对其中的部分违约期限及计算标准进行了确定，依据上述法律规定，双方当事人只是对�商品房购销合同》中关于违约期限及计算标准内容的部分变更，因此，违约金没有约定变更的部分，依法应当执行原合同的约定，即，购房总价款的日0.1‰。本案鉴于被告尚无交房条件，结合原告的请求，2017年1月1日后的违约金本院暂酌定至2017年9月30日，计人民币20834.95元（273天×0.1‰×763185元）。2017年10月1日以后的违约金依据实际交房时间，计算被告应承担的金额。
三、对于原告请求判令被告立即向原告交付房屋并办理房产证的主张。合同法第一百一十条第一款规定：“当事人一方不履行非金钱欠债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。因涉案楼盘尚处于停工状态，现客观上被告暂无履行�可能，依据上述法律规定，对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。
依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告俞国锋2014年9月30日至2017年9月30日的逾期交房违约金人民币135961.40元（其中2014年9月30日至2015年7月31日35907.85元；2015年8月1日至2016年12月31日79218.60元；2017年1月1日至2017年9月30日20834.95元）。
二、被告云南奥宸房地产开发有限公司支付原告俞国锋2017�10日1日至实际交房之日止，以购房款人民币763185元为基数每日0.1‰的违约金。
三、驳回原告俞国锋的其他诉讼请求。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
本案案件受理费减半收取人民币2487元（原告已预交），由原告承担977.5元，被告承担1509.5元（该款于履行上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级�民法院。
审判员 马惠
二〇一七年九月二十八日
书记员 鲁丹