福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终923号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地：沙县金鼎城1幢店面23号。
代表人：钱大友，行长。
委托诉讼代理人：梁雯婷，中国工商银行股份有限公司三明分行职员。
委托诉讼代理人：蔡正清，中国工商银行股份有限公司沙县支行职员。
被上诉人（原审被告）：张奕柳。
被上诉人（原审被告）：黄爱妹。
被上诉人（原审被告）：张兴德。
被上诉人（原审被告）：吴春花。
被上诉人（原审被告）：三明市天润房地产开发有限公司，住所地：沙县城市之光小区F×-×2号。
法定代表人：张昌潮，董事长。
上诉人中国工商银行股份有限公司沙县支行（以下简称工商银行沙县支行）因与被上诉人张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、三明市天润房地产开发有限公司（以下简称天润房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2016）闽0427民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行沙县支行的委托诉讼代理人梁雯婷、蔡正清到庭参加诉讼，被上诉人张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行沙县支行的上诉请求：1.维持原审判决第一、二、三、四、五、六、七项；2.撤销原审判决第八项，改判工商银行沙县支行有权对张奕柳、黄爱妹提供的抵押物沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号的房地产享有优先受偿权。事实和理由：《中华人民共和国物权法》第二十条的规定设立了预告登记制度，是为了保障预告登记人的权益，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对不动产的处分。因此，在不动产物权登记条件成就前，涉案房屋抵押权预告登记即可排他性对抗他人对涉案房屋的处分，故工商银行沙县支行应有权对房屋行使优先受偿权。
张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司未进行答辩。
工商银行沙县支行向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［沙县］支行（2012）年［住房1××］号）；2、张奕柳、黄爱妹立即偿还结欠工商银行沙县支行的贷款本金597784.86元，利息38257元（截止2016年2月21日），及至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3、工商银行沙县支行对张奕柳、黄爱妹提供的位于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号抵押房地产享有优先受偿权；4、张兴德、吴春花对张奕柳、黄爱妹第2项诉讼请求承担保证的连带清偿责任；5、天润房地产公司对张奕柳、黄爱妹第2项诉讼请求承担阶段性连带清偿责任；6、张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
一、2012年6月4日，张兴德向工商银行沙县支行出具《中国工商银行个人贷款核保书》，自愿为借款人张奕柳提供金额为64万元的贷款担保，并承担连带责任。
二、2012年6月4日，吴春花向工商银行沙县支行出具《中国工商银行个人贷款核保书》，自愿为借款人张奕柳提供金额为64万元的贷款担保，并承担连带责任。
三、2012年6月25日，张奕柳作为贷款人，黄爱妹作为共同借款人，张兴德、吴春花、天润房地产公司作为保证人，与工商银行沙县支行签订编号A：［闽］字［三明］行［沙县］支行（2012）年［住房1××］号《个人购房借款／担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人房屋抵押贷款64万元；借款用途为用于购置住房；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以发放借款时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的贷款利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；本笔贷款的担保方式为抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用；抵押物为张奕柳、黄爱妹共有的坐落于沙县城东东天后城市至尊6号楼1XX2号房地产；全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息……；借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）、解除本合同……；等等。张奕柳在《个人购房借款／担保合同》的借款人及抵押人栏签字；黄爱妹在《个人购房借款／担保合同》的共同借款人、抵押物共有人栏签字；张兴德、吴春花、天润房地产公司在保证人栏签字、盖章。
四、2012年6月25日，工商银行沙县支行与张奕柳、黄爱妹及沙县国土资源局三方签署《关于土地使用权抵押登记的约定》，张奕柳、黄爱妹向沙县国土资源局承诺：“因我向中国工商银行股份有限公司沙县支行申办个人住房贷款，该贷款用我购置的沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号房地产做抵押。因土地证颁发需要一段时间，为不影响办理贷款，我愿意先行办理完毕一切抵押登记手续，并保证到时将新土地证送达你局，用于你局向中国工商银行股份有限公司沙县支行签发土地他项权利证明书。”沙县国土资源局向工商银行沙县支行承诺：“张奕柳同志位于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号土地使用证正在办理中。我局已知晓张奕柳用该土地做抵押向你行办理抵押贷款。我局同意按照你们借贷双方的意愿并依照抵押合同，先行办理抵押预登记，并在土地使用证颁发之后，及时将土地他项权利证明书签发给你行。”
五、2012年7月2日，张奕柳在工商银行沙县支行制作的《中国工商银行借款凭证⑤》借款人签章处签名。同日，工商银行沙县支行向张奕柳发放贷款64万元，约定执行年利率6.8%。
六、借款发放后，张奕柳从2015年8月起未能按合同约定按期归还贷款本息。截至2016年2月21日，张奕柳共结欠工商银行沙县支行借款本金597784.86元、利息38257元。工商银行沙县支行向张奕柳催收上述借款本息未果诉至一审法院。
一审法院认为，工商银行沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。工商银行沙县支行与张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。工商银行沙县支行依约履行了出借款项义务，张奕柳、黄爱妹从2015年7月起已连续3期以上未能按合同约定偿还贷款本金和支付贷款利息，其行为已构成违约，且张奕柳、黄爱妹的违约行为已符合合同约定的解除合同的条件，经工商银行沙县支行催促仍未履行偿付借款本息的义务，工商银行沙县支行要求解除合同编号A：［闽］字［三明］行［沙县］支行（2012）年［住房1××］号《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，符合合同约定，且未违反法律规定，予以支持。张奕柳、黄爱妹系夫妻，张奕柳在婚姻关系存续期间向工商银行沙县支行借款用于购置住房，依法应由其夫妻共同偿还，张奕柳向工商银行沙县支行借款人民币64万元，事实清楚，证据充分，工商银行沙县支行主张张奕柳、黄爱妹共同偿还尚欠借款本金人民币597784.86元的诉讼请求，予以支持。工商银行沙县支行要求张奕柳、黄爱妹按约定支付尚欠借款利息38257元（计至2016年2月21日）及2016年2月22日起至上述借款本金偿还之日按合同约定利率计算的利息的主张，未违反法律规定，予以支持。张奕柳、黄爱妹与工商银行沙县支行已就坐落于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号房屋办理了抵押权预告登记手续，但抵押权预告登记不能等同于抵押登记，并不直接产生优先受偿的法律效力，抵押预告登记权人的权利只是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为，本案预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记，工商银行沙县支行尚未依法取得对坐落于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，工商银行沙县支行要求对张奕柳、黄爱妹提供抵押担保的坐落于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，不予支持。张兴德、吴春花作为张奕柳、黄爱妹借款的连带责任保证人，依法应对借款人张奕柳、黄爱妹的债务承担连带保证责任，工商银行沙县支行要求张兴德、吴春花对张奕柳、黄爱妹的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。天润房地产公司对张奕柳、黄爱妹向工商银行沙县支行借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件满足之后，天润房地产公司对到期的张奕柳、黄爱妹的债务免除保证责任，本案天润房地产公司免除保证责任的条件未满足，工商银行沙县支行要求天润房地产公司对张奕柳、黄爱妹的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，可予支持。张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司在答辩期与举证期限内未提出异议与提交证据，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1.解除工商银行沙县支行与张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司于2012年6月25日签订的编号A：［闽］字［三明］行［沙县］支行（2012）年［住房1××］号《个人购房借款／担保合同》；2.张奕柳、黄爱妹应于判决生效之日偿还给工商银行沙县支行借款本金人民币597784.86元；3.张奕柳、黄爱妹应于判决生效之日支付给工商银行沙县支行借款利息人民币38257元（计至2016年2月21日）；4.张奕柳、黄爱妹应支付给工商银行沙县支行从2016年2月22日起至偿还借款本金之日按中国人民银行公布的五年以上期限贷款基准利率上浮50%计算的利息；5.张兴德、吴春花对张奕柳、黄爱妹的上述债务承担连带清偿责任；6.天润房地产公司对张奕柳、黄爱妹的上述债务承担连带清偿责任；7.张兴德、吴春花、天润房地产公司承担保证责任后，有权向张奕柳、黄爱妹追偿；8.驳回工商银行沙县支行的其他诉讼请求；案件受理费10160元，适用简易程序，减半收取5080元。由张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、天润房地产公司负担。
本院二审庭审中，当事人没有提交新的证据。工商银行沙县支行对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，工商银行沙县支行与张奕柳、黄爱妹、天润房地产公司已就沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号室房产办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行沙县支行也已根据《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［沙县］支行（2012）年［住房1××］号）的约定发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因工商银行沙县支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。工商银行沙县支行关于赋予其对该房屋享有优先受偿权的上诉请求，本院予以支持。原审认定事实清楚，但对预告登记抵押权的处理不当，本院予以纠正。
综上所述，工商银行沙县支行的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沙县人民法院（2016）闽0427民初388号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；
二、撤销沙县人民法院（2016）闽0427民初388号民事判决第八项；
三、上诉人中国工商银行股份有限公司沙县支行对被上诉人张奕柳、黄爱妹提供抵押的位于沙县城东东天后城市至尊6号楼1××2号室房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费10160元，由被上诉人张奕柳、黄爱妹、张兴德、吴春花、三明市天润房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
审 判 员 修晓贞
代理审判员 陈姝玥
二〇一六年九月二十日
书 记 员 陈文奇