北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初30436号
原告(反诉被告)李国华，男，1978年9月30日出生，汉族，户籍地以及现住址北京市海淀区。
委托代理人李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
被告王晓天（反诉原告），男，1957年4月13日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。
委托代理人张辉，北京市盈科律师事务所律师。
原告(反诉被告)李国华诉被告（反诉原告）王晓�房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告(反诉被告)李国华及其委托诉讼代理人李旭彤，被告（反诉原告）王晓天及其委托诉讼代理人张辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李国华向本院提出诉讼请求：1、判令确认我与被告王晓天于2017年2月24日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于2017年6月16日解除；2、判令王晓天向我退还已经支付的购房定金70万元；3、判令王晓天承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月24日经北京新禹房地产经纪有限公司磋商，我与王晓天达成购房意向，王晓天将其所有的位于北京市海淀区中关村x区（x-x）处中关村x号楼x单元x号房屋出售给我，双方约定房屋总价款为840万元。依照北京市住房和城乡建设委员会下发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策�通知》京建法【2017】3号文件规定，由于我名下在北京市存在购房房贷记录，实际首付比例以及贷款利率均大幅度提高，导致我无法履行后续购买义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现依据法律的相关规定，提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持。
王晓天向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决我与李国华于2017年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于反诉状送达之日2017年7月25日解除；2、请求法院依法判决李国华向我支付违约金168万元（抵扣其已经支付的70万元定金，其另应支付我98万元）；3、本案本诉费与反诉费均由李国华承担。事实和理由：我与李国华于2017年2月24日签订了房屋买卖合同一份,合同约定李国华以840万元的价格购买王晓天位于北京市海淀区中关村x区(x-x)中关村小区x幢x单元x室的面积为66.69平方米房屋一套,合同约定任何一方违约需要支付合同标的额的20%违约金,李国华支付了70万元的定金。2017年5月20日,双方进行了网签，6月16日李国华向我发了一份《房屋买卖合同解除通知书》，意在解除双方的买卖合同；随后，我向对方发出一份《不同意解除合同通知书》，李国华拒收。我认为李国华单方解除合同的行为缺少法定理由与约定条件，李国华的单方解除合同的行为构成根本性违约，故不同意李国华的诉讼请求，请求法院支持我的反诉请求。
李国华针对王晓天的反诉辩称，我方同意解除买卖合同，不同意承担违约金和扣除定金，我认为我的购买能力受到“3•17”政策的影响以及后续系列贷款收紧政策的影响，导致我方丧失购买能力。我在出现上述问题之后，第一时间与中介以及王晓天进行沟通，尽力想达到房屋买卖成交的目的，在此情况下，中介建议我们双方可以办理网签手续，同时解释该网签手续随时可以进行撤销，因而在这种情况下双方达成网签，并不表示我在明确新政全部影响下，仍表示有能力购买。如若法庭判决我方违约，恳请法院依据双方的履行情况、实际损失、违约情形，对王晓天主张的违约金数额予以酌�。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院认定事实如下：王晓天系北京市海淀区中关村x区(x-x)处中关村x号楼x单元x室（以下简称x单元x号）房屋的所有权人，房产证号（京房权证海私成字第XX**号），建筑面积66.69平方米。2017年2月24日王晓天与李国华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定王晓天将其所有的2单元405号房屋出售给李国华，房屋价款为310万元、房屋家具、家电及装饰装修、配套设施价款为530万元，上述共计840万元，定金70万元。付款方式如下：李国华应将房价款110万元存入双方共同委托的海淀区建委的专用帐户，李国华采取“商业贷款”申办抵押贷款，拟贷款金额为200万元。同日，双方与中介北京新禹房地产经纪有限公司签署《补充�议》（一），约定如下：签约当日李国华向王晓天支付购房定金70万元；2017年6月1日前向王晓天支付购房款430万元；过户前三日内向王晓天支付购房款30万元；剩余房款200万元由李国华以贷款方式支付；剩余房款110万元由双方在过户前三日内存入建委指定资金监管帐户。补充协议同时约定了违约责任，其中买受方构成根本违约的情形如下：……买受方拒绝购买该房屋的、逾期履行上述约定的付款义务超过7日的，卖方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，买受方应在上述违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向卖方支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，双方与中介公司签署《补充协议》（二），约定如下：李国华应于2017年5月15日前支付王晓天首付款430万元，如未能支付，则李国华承诺于2017年6月10日前支付，同时另支�10万元违约金。本案审理中，双方当事人均表示《补充协议》（二）签署顺序在后，故与《补充协议》（一）不一致的部分，均以《补充协议》（二）约定的内容为准。合同签订当日，李国华向王晓天支付定金70万元。
2017年5月20日王晓天与李国华签署了存量房网签合同。此后，李国华未继续履行付款义务。
2017年6月7日李国华通过微信向王晓天表示受“3•17”新政影响，其无法购买房屋，故要求解除买卖合同并退还定金。王晓天通过微信表示要求继续履行合同。2017年6月16日，李国华向王晓天送达书面《房屋买卖合同解除通知书》，表示受新政影响，其实际首付比例及贷款利率均大幅度提高，导致无法承担履行合同的后果，故要求按情势变更原则解除合同，并要求王晓天返还定金。次日，王晓天收到通知书后向李国华寄送不同意解除合同通知，该�号信被退回。王晓天于本案中提起反诉主张解除房屋买卖合同，反诉状送达给李国华的时间为2017年7月25日。
本案在审理过程中，李国华称其买房时计划支付房款的方式为其自有现金500万元，余款支付方式为商业贷款200万元、信用贷款140万元，由于受到新政影响，银行可贷款金额降低，仅能就168万元进行商业贷款，与此同时，信用贷利率提高、批贷难度增大，导致无法进行信用贷款筹措资金140万元。故其资金出现缺口，无力履行给付购房款的义务。
李国华同时当庭表示王晓天主张的违约金数额过分高于损失，如果法院判决其承担违约责任，则要求对违约金予以酌减。
本院认为，王晓天与李国华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（一）、（二）系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规�，双方均应按照合同约定履行义务。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。
李国华作为购房人应严格按约履行付款义务，但其仅支付定金后再未支付购房款。就其主张的受“3•17”新政影响从而无法履行付款义务，要求适用情势变更原则解除合同，本院对此认为，李国华与王晓天的房屋买卖合同中约定购房款200万元以贷款方式支付，剩余款项570万元分期在房屋过户前支付。首先，受新政影响，李国华可贷款比例有所下调，可贷款金额为168万元，可以看出，该比例下调程度不高，对李国华履行能力显然不足以构成严重影响；其次，李国华所主张的受新政影响无法通过信用贷款支付140万房款，但合同中并未约定李国华以信用贷款的方式支付剩余房款中的140万元，故信用贷款仅系李国华自行筹措资金的方式，是否受新政影响都在所不论。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，故李国华在自行筹措资金期间对于信用贷款可能无法顺利进行应有一定的预见并应有相应的应对措施，李国华无法通过信用贷款支付140万房款并不必然导致其无履约能力或者继续履行对其显失公平。值得注意的是，“3•17”新政后，李国华并未向王晓天表达解除房屋买卖合同的意思表示，反而于2017年5月20日与王晓天签署了存量房网签合同，由此可见，李国华对于新政后履约能力有相应预判并通过网签的形式表达了继续履行合同的意愿。综上，李国华主张不能履约的情形并不构成法律上的情势变更，其因此并不获得解除合同的法定权利，故对于李国华起诉要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。
因李国华拒绝履行购买义务、逾期履行付款义务，故卖方王晓天有权依据合同约定解除房屋买卖合同，本院对于其反诉要求解除房屋买卖合同的请求予以支持，将反诉状送达给李国华的时间即2017年7月25日视为李国华知悉解除权人王晓天主张解除合同之日。
鉴于王晓天在履行合同过程中存在违约行为，按照《补充协议》（一）的约定，王晓天应承担向李国华支付违约金的责任。关于违约金的具体数额，李国华未按合同约定履行合同义务，致使双方签订的合同解除，其存在过错，应按约定承担相应的违约责任。但《买卖合同》约定合同项下的违约金的数额过高，李国华对此提出异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，综合全案情况，本院酌定由李国华承担违约金70万元。故对王晓天该项反诉请求中的合理部分，予以支持，对于请求过高的部分，不予支持。鉴于李国华已向王晓天支付定金70万元，该款项可与其应承担的违约金相互折抵。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、确认李国华与王晓天于二〇一七年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同�及《补充协议》（一）、（二）于二〇一七年七月二十五日解除；
二、李国华向王晓天支付违约金七十万元，已执行；
三、驳回李国华的其他诉讼请求；
四、驳回王晓天的其他反诉请求。
本诉案件受理费一万零八百元，由李国华负担，已交纳；反诉案件受理费九千九百六十元（王晓天已预交），由李国华负担四千五百六十元，于本判决生效后七日内交纳;由王晓天负担五千四百元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李盛荣
人民陪审员 胡宝兰
人民陪审员 陈萍芳
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 李 燕