天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初338号
原告：张学兵，男，1969年1月23日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
被告：天津市富贵房地产开发有限公司，住所地天津市武清区梅厂镇福源经济区。
法定代表人：赵海亮，总经理。
被告：王悦平，男，1963年10月7日出生,汉族,天津市西青公安局民警，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：张立娟，天津桑榆律师事务所律师。
第三人：天津市津房置业担保股份有限公司，住所地天津市和平区大同道15号。
法定代表人：于游，总经理。
委托诉讼代理人：马琳，该公司员工。
原告张学兵与被告天津市富贵房地产开发有限公司、被告王悦平、第三人天津市津房置业担保股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张学兵、被告王悦平的委托代理人张立娟，第三人天津市津房置业担保股份有限公司委托诉讼代理人马琳到庭参加了诉讼，被告天津市富贵房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.二被告协助原告张学兵办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋的所有权转移登记手续；将该房屋所有权转移至张学兵名下；2.撤销诉争房屋的抵押权登记；3.撤销诉争房屋的买卖合同备案登记。事实与理由：第二被告王悦平于2017年11月25日与第一被告天津市富贵房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购买天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋。后王悦平于2012年10月12日向第一被告提出书面退房申请后退掉其购买的白天鹅大厦2-1-2102房屋并收回全部购房款。第二被告王悦平退掉白天鹅大厦2-1-2102房屋后，2012年10月19日，第一被告将该房屋售给原告张学兵并签订房屋预定合同一份，原告交付了该房屋全部房款。依据以上事实，请求贵院判如所请。
被告王悦平辩称，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告王悦平先于原告购买本案诉争房屋，并还贷至今，且现已付清全款。且被告王悦平已办理预告登记手续，由于开发商经营资质被吊销，所以至今未办理产权证。原告与被告天津市富贵房地产开发有限公司之间的纠纷与我方无关。
被告天津市富贵房地产开发有限公司未答辩。
第三人天津市津房置业担保股份有限公司对原告诉请没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的房屋预定合同的真实性本院予以认定，该合同可以证明原告与被告天津市富贵房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系；2.对原告提交的房款收据本院予以认定，该证据可以证明原告支付了房款；3.原告提交的领件单真实性本院予以认定；4.原告提交的退房申请、天津市富贵房地产开发有限公司开具的证明、被告王悦平与被告天津市富贵房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同、诉争房屋契税票、维修基金交款收据、房屋登记证明，不能证明原告之证明目的；5.原告提交的物业费收据三张、物业公司出具的证明、煤气费交款收据、宽带登记单、采暖费收据、有线电视收据、购电小票、购电证、水卡本院予以认定，该份证据之间可以相互印证，足以证明涉诉房屋已经向原告完成交付；6.原告提供的案外人纪洪伟、周睿涵的银行流水及证人证言以及王悦平中国银行贷款存折可以相互印证，被告无法解释自己的还贷存折为何在原告手中，对于案外人定期向自己的还款用存折中汇款的事实不予承认，亦无法合理解释收取上述款项的原因，故本院对该证据予以认定。7.对被告王悦平提交的天津市商品房买卖合同、购房发票、契税完税证、维修基金价款收据、天津市房屋登记证明、天津市市区不动产登记公告真实性本院予以认定，但该证据不足以证明被告的证明目的；8.被告王悦平提交的中国银行存折、银行卡，个人住房公积金贷款还款凭证，个人住房公积金贷款结清证明的真实性本院予以认定，但该证据的证明目的本院不予认定，虽然银行贷款结清证明显示诉争房屋贷款已经还清，但被告对还款账户中案外人按月汇入的款项表示不知情且根本不认识案外人的理由难以让人信服，该证据不足以证明贷款全部由被告偿还；9.被告王悦平提交的物业费收据真实性本院予以认定，亦能证明被告王悦平交付了部分物业费，但无法证明诉争房屋已经交付被告王悦平。
本院认为，本案争议焦点在于诉争房屋的所有权归属。原告张学兵与被告天津市富贵房地产开发有限公司签订的房屋预定合同具备房屋买卖合同的基本特征。该合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告王悦平与被告天津市富贵房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》亦为双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告张学兵、被告王悦平与被告天津市富贵房地产开发有限公司所签订的两份房屋买卖合同均为合法有效，原告张学兵、被告王悦平均有权要求继续履行合同，但二人属于平等地位的债权人，并无优先权存在，故被告王悦平关于其房屋买卖合同成立在先，故应驳回原告诉请的答辩意见本院不予采纳。现诉争房屋已经交付原告张学兵占有使用，完成了买卖合同标的物的交付，可以看出被告天津市富贵房地产开发有限公司履行与原告张学兵之间合同的意愿较强且该合同实际履行程度较深。买受人实际占有使用房屋表明了出卖人实际履行合同的意愿，这种履行也是合法履行，是对已完成交易的一种保护。此外，诉争房屋已经交付原告张学兵的事实使得继续履行该合同交易成本较低且更便于继续履行，基于前述考虑，亦应由原告取得诉争房屋所有权为宜。被告王悦平所签订的房屋买卖合同在房管部门办理了买卖合同备案登记，但该登记系行政管理之需要，并不具备物权或准物权之效力，故不具备排他性之效力。被告王悦平关于已完成诉争房屋预告登记的抗辩意见本院不予采纳，原因在于，被告王悦平于2007年11月12日取得诉争房屋的所有权预告登记登记证明，在此后长达十年的时间里其未向登记机关申请登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，被告王悦平无法以该理由对抗本案原告之诉请。被告王悦平签订房屋买卖合同后，在长达十年的时间里未收到被告天津市富贵房地产开发有限公司交付的房屋，却陈述一直偿还贷款至全部款项清偿完毕，在此期间未有证据显示其向被告天津市富贵房地产开发有限公司主张权利的事实与常理相悖。且被告王悦平坚称还款账户中案外人汇入的多笔款项其不知情的理由难以让人信服。其亦无法解释本人的还款用存折为何在原告处，相比其称还款存折丢失的理由，原告张学兵陈述的该存折系由开发商向原告提供的理由与证人陈述及证人银行流水可以相互印证，更据合理性。被告王悦平无法取得诉争房屋物权所造成的损失可另案向天津市富贵房地产开发有限主张权利，此外，因涉案房屋之上所设定抵押权所指向之债务已经偿还，所担保之债权已经实现，抵押权人亦同意撤销抵押登记，本院对原告该诉请予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下：
一、第三人天津市津房置业担保股份有限公司、被告王悦平、被告天津市富贵房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内配合原告张学兵撤销天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102室房屋的抵押权登记及买卖合同备案登记；
二、被告天津市富贵房地产开发有限公司自前述第一款内容执行完毕后10日内配合原告张学兵办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102室房屋的所有权转移登记手续；
案件受理费80元，保全费5000元，公告费600元，由被告天津市富贵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期届满后7日内仍未缴纳的，视为放弃上诉权）。
审判长 陈 刚
审判员 张 辉
审判员 李学忠
二〇一七年十二月一日
书记员 王明扬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。