广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初2479号
原告：贵港市区农村信用合作联社。住所地：贵港市金港大道***号。
法定代表人：陈伟昌，理事长。
委托诉讼代理人：蒙东毅，男，1983年9月25日出生，汉族，系该单位员工，住。
委托诉讼代理人：廖永煌，男，1971年7月27日出生，壮族，系该单位员工，住。
被告：曾燕少，女，1980年3月9日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
被告：苏世福，男，1979年3月11日出生，壮族，住广西马山县。
被告：曾云山，男，1950年11月4日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
被告：江细梅，女，1951年5月19日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
被告曾云山、江细梅的共同委托诉讼代理人：陆延军、黄国，均系广西万益（贵港）律师事务所律师。
原告贵港市区农村信用合作联社诉被告曾燕少、苏世福、曾云山、江细梅金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙东毅、廖永煌、被告曾云山、江细梅的共同委托诉讼代理人黄国到庭参加诉讼。被告曾燕少、苏世福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告曾燕少、苏世福向原告偿还借款本金人民币295000元及利息（包括罚息和复利，从逾期之日起计算至全部还清之日止，暂计至2017年5月3日止共欠利息12568.54元，本息合计307568.54元）；2、确认原告对被告曾云山用于抵押担保的房产享有优先受偿权；3、四被告承担原告实现债权的费用（包括全部诉讼费用等）。事实与理由：2012年6月11日，原告授权的下属港城信用社与被告曾燕少签订《最高额个人借款合同》，约定被告曾燕少向原告借款30万元，合同期限从2012年6月11日至2015年6月10日止，其中单笔借款期限最长不超过12个月，贷款执行年利率9.465%，按月结息，单笔贷款金额、期限、利率以借款借据为准。同时约定，不按期归还贷款本金的，从逾期之日起按合同约定的贷款利率加收40%利息，不按期偿付贷款利息的，按规定计收复利。同日，被告曾云山与港城信用社签订《最高额抵押担保合同》，约定被告曾云山以其名下（与江细梅夫妻共有）位于贵港市覃塘区房地产（房产证号：贵港房权证字第××号，国有土地使用证：贵国用（2001）第3259号）为该笔贷款抵押担保。借款合同与抵押合同共同约定，原告实现债权的费用由被告承担。2014年6月11日，原、被告在贵港市住房保障和房产管理局办理了抵押登记。原告依约向被告曾燕少发放了贷款。合同履行期满，被告未依约偿还贷款本息，已构成违约并损害了原告的合法权益，遂诉至法院。
被告曾云山、江细梅辩称，1、本案借款合同的期限是2012年6月11日-2015年6月10日，原告起诉的时间是2017年6月11日，已经过了两年的诉讼时效；2、抵押人的保证期限也过了；3、被告曾云山、江细梅在逾期贷款催款通知书上签字，并不能要求其承担保证责任。
被告曾燕少、苏世福未作答辩。
原告对其主张事实提供如下证据：1、原告营业执照、法人身份证明、被告身份证、户口本、结婚证，证实原告、被告主体适格；2、借款申请书、最高额个人借款合同，证实被告曾燕少向原告申请贷款的事实；3、最高额抵押担保合同（附抵押物清单），证实被告为该笔债务提供抵押担保；4、房产证、他项权证，证实抵押财产已办理抵押登记，原告对抵押财产享有优先受偿权；5、借款借据、逾期贷款催收通知单，证实原告已按合同约定向被告发放了贷款及该笔贷款的期限、利率，原告向被告发出催收贷款通知书的事实；6、贷款（垫款）还款清单，证实被告未按约定偿还本息。
经庭审质证，被告曾云山、江细梅对原告提交的证据均无异议，但认为本案已过诉讼时效、抵押保证期限已过、被告曾云山、江细梅不承担保证责任。
对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据经质证、认证，本院认定证据的真实性，作为本案的定案依据，并确认如下事实：
2012年6月11日，被告曾燕少与原告授权的下属港城信用社签订《最高额个人借款合同》，约定被告曾燕少向原告借款30万元整，借款期限从2012年6月11日至2015年6月10日止，单笔借款期限最长不超过12个月，借款执行年利率9.465%，按月结息，到期还本。不按期归还贷款本金的，从逾期之日起按合同约定的贷款利率加收40%利息，不按期偿付贷款利息的，按规定计收复利。
同日，原告与被告曾云山签订了《最高额抵押担保合同》，约定被告曾云山以其名下的位于贵港市覃塘区房地产[房屋所有权证号：贵港房权证字第××号，国有土地使用权证：贵国用（2001）第3259号]为该笔贷款抵押担保，被告江细梅作为财产共有人在抵押物清单上签名同意抵押。2014年6月11日，原告与被告曾云山到贵港房产管理部门办理了抵押登记（他项权证号：贵港房他证字第××号）。
《最高额个人借款合同》和《最高额抵押担保合同》共同约定，原告实现债权的费用由被告承担。原告依约向被告曾燕少发放了贷款30万元，被告曾燕少收到了贷款30万元，但未能按期偿还贷款利息，计至2017年5月3日止尚拖欠本金295000元、利息12568.54元。之后，原告向法院提起诉讼。
被告曾燕少与被告苏世福系夫妻关系，两人于2006年10月登记结婚，上述借款发生于两被告夫妻关系存续期间。
2017年2月24日，原告向曾燕少、苏世福、曾云山、江细梅发出《逾期贷款催收通知书》，证实原告向被告催收贷款的事实，四被告在《逾期贷款催收通知书》上签字确认。
本院认为：原、被告签订的《最高额个人借款合同》和《最高额抵押担保合同》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。合同签订后，原告已按约履行了发放贷款义务，但被告曾燕少在合同履行期届满后没有偿还借款本息，侵犯了原告的合法权益。上述借款虽是以被告曾燕少名义所借，但是系被告曾燕少、苏世福婚姻存续期间所借，应按夫妻共同债务处理。因此，原告请求被告曾燕少、苏世福偿还借款本金295000元及利息12568.54元（计至2017年5月3日止），2017年5月3日以后的利息计算至偿清之日止（按合同约定计付），理由充分，应予支持。被告曾云山以其名下的位于贵港市覃塘区的房地产[房屋所有权证号：贵港房权证字第××号，国有土地使用权证：作抵押并办理了抵押登记，因此，原告主张对该抵押登记的房地产处置所得款享有优先受偿权，理由充分，应予支持。
关于被告提出本案诉讼时效、抵押保证期限已过、被告曾云山、江细梅不承担保证责任的辩解意见，原告于2017年2月24日向被告发出催收贷款通知，被告也签字确认，属于时效中断，诉讼时效重新计算。根据《最高额抵押担保合同》约定，抵押担保范围包括：主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、保管费、过户费等债权人实现债权和担保权的费用。因主合同项下的债务未过诉讼时效，被告曾云山、江细梅抵押担保责任继续有效，故对被告的辩解意见，没有事实和法律依据，不予以采信。
被告曾燕少、苏世福经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》（二）第二十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曾燕少、苏世福偿还给原告贵港市区农村信用合作联社借款本金295000元及利息12568.54元（计至2017年5月3日止），2017年5月3日以后的利息按该合同约定计付至偿清之日止；
二、原告对被告曾云山名下的位于贵港市覃塘区的房地产[房屋所有权证号：贵港房权证字第××号，国有土地使用权证：贵国用（2001）第3259号]折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权；
案件受理费5914元，减半收取计2957元，由被告曾燕少、江细梅、曾云山、苏世福负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5914元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院
--诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陆婷婷
二〇一七年八月二十八日
书记员 张蓝月