江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终1049号上诉人（原审被告、反诉原告）:徐州万科城置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区九里山西路一号。法定代表人：黄超俊，该公司总经理。委托诉讼代理人:杨浩，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵子伟，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈中华，男，1982年1月23日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:韩薇，女，1981年5月16日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）:许丽英，女，1981年11月28日出生，汉族，住址同上。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王春燕，江苏红杉树律师事务所实习律师。上诉人徐州万科城置业有限公司（以下简称徐州万科城公司）因与被上诉人陈中华、韩薇、许丽英商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐州万科城置业有限公司的委托诉讼代理人杨浩、赵子伟，被上诉人陈中华、韩薇、许丽英的共同委托诉讼代理人刘莉、王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州万科城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈中华、韩薇、许丽英原审诉讼请求，支持徐州万科城公司原审反诉请求。事实和理由：1、上诉人享有先履行抗辩权。买受人办理商品房贷款手续并不能将付款义务转嫁到办理按揭贷款的商业银行，付款义务人仍为买受人，买受人未按照合同约定如期付款属于违约，上诉人根据合同约定主张先履行抗辩权于法有据。2、上诉人完成了向被上诉人交付房屋的合同义务。即使在被上诉人未将违约情形消除的情况下，上诉人仍然善意的通知被上诉人办理涉案房屋上房手续。被上诉人因与物业服务公司之间就物业费的交纳产生争议，并因此拒收房屋，上诉人认为就物业费问题产生争议应当由被上诉人依据物业服务合同与物业服务公司之间进行解决，在此情况下被上诉人为了合理止损，应当采取与物业公司协商或者交纳物业费的方式先行上房，而不是采取拒不上房，任由损失扩大，对于2017年5月31日之后因被上诉人无理拒绝上房而产生的扩大损失应当由被上诉人自行承担。3、被上诉人逾期付款，应当向上诉人承担逾期付款的违约责任。原审判令上诉人在未支付全部购房款之前便承担延期上房违约金，实属不当。被上诉人陈中华、韩薇、许丽英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律证据正确，应予维持。1、被上诉人已经全额交纳购房款，且完全按照上诉人的要求办理了相关贷款手续，一审中已经提交了录音及相关证据，证明贷款发放逾期完全是由于上诉人工作人员失职造成的，且被上诉人向银行申请贷款后具体的放款是被上诉人无法控制的。根据商品房买卖合同主合同条款的相关约定，仅指明余款按照向出卖人指定银行申请贷款即可，在该主合同条款并未提示说明其附件中有任何关于该款项的特殊说明，且上诉人所依据的附件四在附件一至三以及五均是空白，从字体上也没有进行合理的说明及提示义务，因此该制式的格式条款不应约束被上诉人，因此即使存在逾期放款也是上诉人原因造成。2、经被上诉人多次催促，上诉人仅以其他房产房款存在问题为由拒绝为被上诉人102房产办理上房手续，被上诉人多次通过官方电话或者现场要求进行处理，均未得到有效的回复，后期进入诉讼，上诉人才向被上诉人寄送102房产的上房通知书，并明确指定上房的具体时间以及地点，但被上诉人到达指定地点后上诉人的工作人员明确告知，必须按照合同约定从约定的上房之日起缴纳相应物业管理费，经被上诉人说明情况后，得到的回复仍是不予办理上房手续。根据合同第十一条第三款第一项明确约定，办理交付手续前出卖人不得以缴纳相关的税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，因此上诉人违反合同约定及法律规定至今仍未给被上诉人办理上房手续，应承担相应的违约责任。陈中华、韩薇、许丽英向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州万科城公司立即给陈中华、韩薇、许丽英办理万科城SA-1幢1单元102室房屋房产的上房手续，并支付逾期上房违约金36000元（暂计算至2017年6月30日，要求计算至实际交付之日）；2、诉讼费由徐州万科城公司承担。徐州万科城公司向一审法院提出反诉请求：请求判令陈中华、韩薇、许丽英支付延期付款违约金4560元，诉讼费由陈中华、韩薇、许丽英承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，陈中华、韩薇、许丽英与徐州万科城公司签订商品房买卖合同一份，徐州万科城公司将其开发的徐州市鼓楼区天齐路万科城SA-1幢1单元102室房屋出售给陈中华、韩薇、许丽英，上述合同第八条约定：总房款800000元，2016年12月30日支付首期房款400000元，余款400000元向出卖方指定银行申请贷款支付，通过商业贷款的方式。上述商品房买卖合同第十二条约定：出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房，第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定时间交付该商品房的，双方同意按照逾期时间分别处理：逾期在60日倍的自第十二条约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之三，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付按照全部房价款的万分之三的违约金……。上述商品房买卖合同附件五约定：关于付款及期限买受人采取商业贷款方式支付商品房价款，……买受人最迟应在本合同签订之日起十五日内支付全部房款，逾期不支付的，应按本合同第八条承担逾期付款的违约金。陈中华、韩薇、许丽英于签订合同当日向徐州万科城公司缴纳了400000元，2017年2月22日中国银行股份有限公司向徐州万科城公司支付400000元，现陈中华、韩薇、许丽英与徐州万科城公司一致同意继续履行涉案商品房买卖合同,为此诉至法院。庭审中双方各执己见，经调解无效。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，陈中华、韩薇、许丽英与徐州万科城公司于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均具有法律约束力。徐州万科城公司应当按照合同约定于2017年1月30日前将涉案房屋交付给陈中华、韩薇、许丽英。而徐州万科城公司至今未将涉案房屋交付给陈中华、韩薇、许丽英，其行为违反了双方的合同约定，构成了违约，应当向陈中华、韩薇、许丽英承担违约责任。在庭审中，徐州万科城公司主张陈中华、韩薇、许丽英逾期支付房款，表示自己不为陈中华、韩薇、许丽英办理上房是因为陈中华、韩薇、许丽英逾期交付房款，也没有支付逾期付款违约金，但从双方提供证据看出陈中华、韩薇、许丽英在2017年2月22日已向徐州万科城公司付清房款，虽然晚于双方约定期限，但在合同中并未约定双方履行义务的顺序，双方应按约定各自履行义务，为此徐州万科城公司不能以陈中华、韩薇、许丽英履行付款义务的早晚作为不履行自己义务的抗辩理由，徐州万科城公司至今不向陈中华、韩薇、许丽英交付房屋的，存在过错，明显违约。陈中华、韩薇、许丽英要求徐州万科城公司承担逾期上房违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。该违约金的计算应按双方约定交付房屋之日起计算至实际交付房屋之日，以房款800000元的日万分之三计算。徐州万科城公司因陈中华、韩薇、许丽英逾期付款向法院提起反诉要求陈中华、韩薇、许丽英支付逾期付款违约金，依法合并审理。经审查，陈中华、韩薇、许丽英按合同约定向徐州万科城公司指定地点办理贷款手续，发放贷款单位中国银行股份有限公司向徐州万科城公司交付房款时间确实超出双方合同约定时间，但陈中华、韩薇、许丽英在徐州万科城公司指定银行贷款，对银行发放贷款的时间无法掌控，逾期交付贷款的原因非陈中华、韩薇、许丽英过错原因造成，因此要求陈中华、韩薇、许丽英为此承担责任无事实及法律依据。徐州万科城公司要求陈中华、韩薇、许丽英支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、徐州万科城置业有限公司于判决生效之日起十日内向陈中华、韩薇、许丽英支付逾期交付房屋违约金36000元（自2017年1月30日至2017年6月30日止），并支付2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按照房款800000元日万分之三计算）。二、驳回徐州万科城置业有限公司的反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任；2、上诉人关于先履行抗辩权的抗辩理由能否成立；3、被上诉人应否向上诉人承担逾期付款的违约责任。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任的问题。陈中华、韩薇、许丽英与徐州万科城公司于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同》约定徐州万科城公司于2017年1月30日前将涉案房屋交付给陈中华、韩薇、许丽英。而徐州万科城公司至本案一审诉讼前未将涉案房屋交付给陈中华、韩薇、许丽英，其行为违反了双方的合同约定，应当向陈中华、韩薇、许丽英承担逾期上房的违约责任。上诉人认为被上诉人拒不缴纳物业费导致不能上房，应对扩大的损失自行承担责任。本院认为，房屋买卖合同和物业服务合同是两个不同的法律关系，不应以缴纳物业费作为上房的前提条件。上诉人的理由不能成立，不予采信。关于上诉人先履行抗辩权的抗辩理由能否成立的问题。上诉人以被上诉人未付清房款为由主张先履行抗辩权。根据相关证据，双方签订合同当日，被上诉人将首期房款交付上诉人，上诉人出具了收款发票，后双方在上诉人指定的银行就余款办理了贷款手续，被上诉人在付款和办理贷款手续过程中没有故意拖延等过错行为。贷款何时到账不在被上诉人控制之中，故上诉人以贷款到账日期晚于双方合同约定的上房日期而主张先履行抗辩权，理由不足，不予支持。关于被上诉人应否向上诉人承担逾期付款的违约责任的问题。本案房款采取首付款+贷款的方式是双方在合同中同意的付款方式。被上诉人按期支付了首付款，并及时在上诉人指定银行办理了相关的贷款手续。贷款审批手续何时完成不是被上诉人所能掌控，故上诉人以贷款实际到账日期要求被上诉人承担逾期付款的违约责任，不应予以支持。综上，徐州万科城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由徐州万科城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 史善军审判员 李 琳二〇一八年四月十八日书记员 侯梦池