四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终1103号上诉人（原审被告）：李燕，女，1975年12月1日出生，汉族，身份证住址四川省绵阳市高新技术产业开发区，现住三台县。委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高鹏，男，1971年11月9日出生，汉族，身份证住址四川省三台县。委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三台县喜洋洋时代广场五区业主，所在地：三台县潼川镇解放下街喜洋洋时代广场内。诉讼代表人：刘明清，男，1945年1月27日出生，汉族，身份证住址四川省三台县，现住三台县，系三台县喜洋洋时代广场业主委员会主任。诉讼代表人：刘文宪，男，1943年11月25日出生，汉族，住三台县，系三台县喜洋洋时代广场业主委员会委员。委托诉讼代理人：王德生，绵阳市涪城区天星法律服务所法律工作者。上诉人李燕、高鹏因与被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主占有物返还纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2016）川0722民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法由审判员姬小兵担任审判长，与审判员夏春梅、严皓月组成合议庭，于2017年6月14日进行了审理。上诉人李燕的委托诉讼代理人凌晓勇、上诉人高鹏及其委托诉讼代理人凌晓勇、被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主的诉讼代表人刘明清、刘文宪及其委托诉讼代理人王德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李燕、高鹏上诉请求：1.依法撤销三台县人民法院（2016）川0722民初2378号民事判决，改判驳回原审原告三台县喜洋洋时代广场五区业主的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、三台县喜洋洋时代广场五区业主不是法律所规定的主体，不具有诉讼主体资格。二、三台县喜洋洋时代广场五区业主推选诉讼代表的签字有假，实际上就是刘明清一个诉讼代表人，没有相关的证据证实《推选诉讼代表人业主授权委托书》上面的签名系三台县喜洋洋时代广场五区业主所签。三、原审原告没有提交任何证据证明高鹏与本案有利害关系，上诉人高鹏与本案没有因果关系，不应当判决其承担责任。被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主辩称：一、按照物权法和四川省物业管理条例的规定，楼道、绿化带、公益设施等是业主共用的，原来的开发公司也是办不到手续的，故本案中所涉的楼梯间的房屋是五区业主共有的，三台县喜洋洋时代广场五区业主是适格的主体。二、《推选诉讼代表人》并非伪造，也不是诉讼代表人刘明清一个人所签，其中有业主和房屋使用人签字，房屋使用人根据四川省物业管理条例第十八条之规定享有相应的权利，其签字有效。三、一审判决对原来开发商签订的合同和收据进行了认可，但合同上载明的四川绵阳怡海房地产有限公司三台分公司的公章在2006年已经注销了且该合同系复印件，故2010年以已注销的公章签订的合同及未经质证的收据不应当被采信，该两份证据不具有法律效力。四、李燕没在，是高鹏长期在经营房屋，取得了经营利益，故高鹏是适格的被告。五、请求：1.依法维持（2016）川0722民初2378号民事判决第一项；2.请求依法确认三台县喜洋洋时代广场业主委员会具有本案诉讼主体资格；3.请求撤销（2016）川0722民初2378号民事判决第二项，另行判决上诉人向被上诉人支付房屋使用费2011年2000元、2012年2500元、2013年4000元、2014年5000元、2015年5000元（直至该门面退还原告时止计算使用费）。滞纳金1000元，合计19500元；4.请求依法追究上诉人出具伪证的法律责任；5.本案一、二审诉讼费由上诉人承担；6.请求二审法院驳回被上诉人的其它上诉请求。原审原告三台县喜洋洋时代广场五区业主向一审法院起诉请求：1.依法判决被告非法侵占属于原告业主共有权房产（喜洋洋小区面临解放街5区楼梯间经营名烟名酒门市），停止侵害，返还给原告；2.依法判决被告侵占原告五区业主所有（楼梯间门面）的使用人（被告）经营烟酒的房屋使用费：2011年2000元、2012年2500元、2013年4000元、2014年5000元、2015年5000元（直至该门面退还原告时止计算使用费）。滞纳金1000元，合计19500元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月19日，绵阳怡海实业集团有限公司三台分公司（以下简称：甲方）与李燕(以下简称：乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明：为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商一致，订立本合同，以资共同遵守。一、位置、面积和租金：甲方将位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间房，出租给乙方用于经营烟酒副食，租期五年。甲方第一年按人民币1500元/年的价格向乙方收取月租金；以后每年递增100元，即第五年年租金为1900元。租赁期自2010年6月1日起，至2015年5月31日止。二、付款时间：乙方在签订本合同时支付12个月房租人民币1500元。三、甲、乙双方的权利和义务：1、如因乙方原因造成火灾、爆炸或其它（突发）事件，造成营业用房严重损失的，乙方应赔偿直接和间接损失。2、乙方在经营过程中，保证噪声等排放达到国家规定的标准，不给楼上、楼下和左邻右舍的住户造成任何污染。3、未经甲方同意不得将房屋转租，不得利用承租房进行非法经营活动。4、乙方租赁期满时如需继续租用应提前30天向甲方提出申请，双方另订合同。四、特别约定：在所租赁房屋内，按国家法律法规允许的范围内经营，由乙方发生的一切刑事和民事责任，由乙方自负。五、本合同未尽事宜由双方协商解决，本合同一式二份，双方各执一份。合同签订后，李燕于2010年6月10日向绵阳怡海房地产有限公司交纳2010年6月1日-2011年5月30日的租金1500元。另查明：1、绵阳怡海房地产有限公司为三台县喜洋洋时代广场的开发商，该广场共分九个区，其中第五区的临解放街楼梯处有一间房屋未进行产权登记，属五区业主的共同财产。2、绵阳怡海房地产有限公司作为三台县喜洋洋时代广场的开发商，已于2011年3月11日将三台县喜洋洋时代广场的所有管理权全部移交给了三台县喜洋洋时代广场的业主委员会，该开发商已完成了所有应管理的项目。3、第五区的临解放街楼梯处的一间房屋由被告李燕从绵阳怡海房地产有限公司处于2010年6月10日租赁经营烟酒至今一直占有、使用（截止开庭时）。4、以三台县喜洋洋时代广场业主委员会为原告曾多次向三台县人民法院和绵阳市中级人民法院以及四川省高级人民法院主张该第五区的临解放街楼梯处这一间房屋的租金及所有权，均因其原告主体资格等问题予以驳回。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述和经法庭质证的下列证据在卷证实：一、原告举证：五区部分业主的身份证复印件（大约43户）和部分业主的房产证复印件、绵阳怡海房地产有限公司与三台县喜洋洋时代广场业主委员会的移交记录、该烟酒经营店的照片、绵阳怡海实业集团有限公司三台分公司与李燕签订的《房屋租赁合同》、收款收据、三台县人民法院和绵阳市中级人民法院以及四川省高级人民法院的民事裁定书等。二、被告李燕、高鹏举证：绵阳怡海实业集团有限公司三台分公司与李燕签订的《房屋租赁合同》、收款收据、证明（10份）、推选诉讼代表人业主授权委托书复印件。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”，该案中讼争的位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋应当认定为五区业主的专有部分以外的共有部分，对该部分五区所有业主享有共有和共同管理的权利。被告李燕、高鹏不是该五区的业主，且其租赁合同已于2015年5月31日届满，其应当将该占有、使用的房屋返还给原告。对于其租金问题，被告在规定的举证期限内所举的《收款收据》证据只能证明其只交付了第一年的租金1500元，对所举的10份《证明》证据，因未形成证据链，不能证明其已交付了2011年5月31日以后的房屋租金，故被告应当按照其2010年5月19日签订租赁合同的约定补交未交付的房屋租金，其房屋租金应当计算至其返还该房屋之日止。关于被告辩称原告主体资格不适格，只有刘明清一个人在诉讼的问题，虽然原告只有刘明清一个人参加庭审，但他是作为诉讼代表人，而不是以他个人作为原告，加之本次诉讼是以五区业主的名义起诉，且业主与本案具有法律上的利害关系，原告主体资格符合法律规定。综上所述，对原告的诉讼请求部分支持，对被告的辩称意见不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告李燕、高鹏于判决生效后五日内将位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋返还给原告三台县喜洋洋时代广场五区业主。二、由被告李燕、高鹏于判决生效后五日内将位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋的租金从2011年5月31日（2012年的租金为1600元、2013年的租金为1700元、2014年的租金为1800元、2015年的租金为1900元，对超期的租金比照2015年的租金计算）起至该房屋返还之日止补交给原告三台县喜洋洋时代广场五区业主。三、驳回原告三台县喜洋洋时代广场五区业主的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费288元，由被告李燕、高鹏共同负担（此款已由原告垫付，在执行时由被告直接付给原告）。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定,结合本案中上诉人李燕、高鹏的上诉请求以及双方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：一、被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主是否是本案适格的主体；二、《推选诉讼代表人授权委托书》中业主签字是否存在虚假情形；三、上诉人高鹏是否应当在本案中承担法律责任。关于争议焦点一：被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主是否是本案适格的主体。依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”之规定，本案中讼争的位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋应当认定为被上诉人三台县喜洋洋时代广场五区业主的专有部分以外的共有部分，即被上诉人对该部分享有共有和共同管理的权利，故被上诉人与本案具有法律上的利害关系，是本案适格的主体。被上诉人已经以自己的名义提起诉讼，三台县喜洋洋时代广场业主委员会再申请作为原告参加诉讼不符合法律规定，故一审法院未将其列为原告并无不当。关于争议焦点二：《推选诉讼代表人业主授权委托书》中业主签字是否存在虚假情形。上诉人上诉称被上诉人《推选诉讼代表人业主授权委托书》的签字有假，实际上就是刘明清一个诉讼代表人，但上诉人在一审中提交的《证明》中所载明的“证明人”并未出庭作证和接受询问，且本案是以被上诉人的名义起诉，而非以刘明清个人名义起诉，加之上诉人未提供证据证明被上诉人对推选的诉讼代表有异议，故上诉人关于被上诉人《推选诉讼代表人业主授权委托书》中业主签字存在虚假情形的主张本院不予支持。关于争议焦点三：上诉人高鹏是否应当在本案中承担法律责任。被上诉人于一审中主张上诉人高鹏系实际经营者，高鹏与李燕非法侵占了属于被上诉人的共有房产，故被上诉人对其该主张负有举证责任。一审庭审中被上诉人所举的《房屋租赁合同》、《收款收据》及《证明》所载姓名均是“李燕”，而被上诉人提供的烟酒经营店的照片也不足以证明高鹏系实际经营者，且高鹏亦称本案所涉房屋是上诉人李燕所租而非高鹏，再加之李燕、高鹏均上诉称高鹏不应当承担法律责任，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被上诉人应当承担举证不利的法律后果。因此，一审判决高鹏承担法律责任属于认定事实不清，本院依法予以改判。综上所述，上诉人李燕、高鹏的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定,判决如下：一、撤销三台县人民法院（2016）川0722民初2378号民事判决；二、由李燕于本判决生效后五日内将位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋返还给三台县喜洋洋时代广场五区业主；三、由李燕于本判决生效后五日内将位于三台县潼川镇喜洋洋时代广场五区临解放街楼梯间的房屋的租金从2011年5月31日（2012年的租金为1600元、2013年的租金为1700元、2014年的租金为1800元、2015年的租金为1900元，对超期的租金比照2015年的租金计算）起至该房屋返还之日止补交给三台县喜洋洋时代广场五区业主；四、驳回三台县喜洋洋时代广场五区业主的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元，由原审被告李燕负担（此款已由原审原告三台县喜洋洋时代广场五区业主垫付，在执行时由原审被告李燕直接付给原审原告）。二审案件受理费288元，由上诉人李燕负担。本判决为终审判决。审判长  姬小兵审判员  夏春梅审判员  严皓月二〇一七年七月二十六日书记员  陈 莹