大连高新技术产业园区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初720号
原告（反诉被告）：大连奶牛场有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区英歌石,统一社会信用代码：×××。
法定代表人：姜立中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：浦凡，北京市京都（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华洋，北京市京都（大连）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连文达混凝土有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区奶牛场乡山川柳村，注册号：210XXXXXXXX8921。
法定代表人：段宝卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹殿卫，辽宁君广泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高源，辽宁君广泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司（以下简称奶牛场公司）与被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司（以下简称文达混凝土公司）租赁合同纠纷一案（以下以本诉称谓行文），本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连奶牛场有限公司的委托诉讼代理人浦凡、被告大连文达混凝土有限公司的委托诉讼代理人曹殿卫、高源开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方基于场地租赁协议书所形成的场地租赁关系已经于2014年12月31日终止；2.判令被告腾退所租赁原告的场地；3.判令被告赔偿因违法占用场地给原告造成的损失至被告实际腾退之日止，自2015年1月1日至2017年5月1日，暂计为20万元/年×2年+20万元/年×4个月÷12个月=46.67万元（该费用按原合同租赁费20万元/年计算）；4.判令被告支付利息至被告实际给付之日止，截至2017年5月1日，利息暂计为33,872.61元。事实和理由：原、被告于2014年1月1日签订《场地租赁协议》，协议约定：被告承租原告位于大连奶牛场山川柳磨石岭西侧”小里望”场地，东至原旅顺南路老道，北至山坡，西至林地，南至空地，总面积为30亩；租期为一年(自2014年1月1日起至2014年12月31日止)；租赁费为20万元；交付款项方式为转账支票；租赁土地用途为混凝土搅拌站。合同签订后，原告向被告交付了租赁土地，被告按照协议支付了租赁费用。2014年12月31日，租赁期限届满，双方没有续签租赁协议，被告亦未向原告支付期满后的租金。原告多次向被告送达场地腾退通知，要求被告腾退场地，并支付因违法占用场地给原告造成的损失，但均未果，故诉至法院。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告曾口头承诺租赁期限为10年，现租赁期限未到，原告不能确认合同终止和腾退场地，且根据合同约定，租赁期满后，被告有续租权，但原告拒绝续租给被告，原告存在违约行为，其诉讼请求不应得到支持。
被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告购买股权损失3,500,000元；2.判令原告支付被告行政处罚损失469,820元；3.判令原告支付被告停产损失1,000,000元。诉讼中，被告撤回第一项反诉请求。事实和理由：在被告正常使用案涉土地生产经营期间，大连市国土资源和房屋局对被告作出行政处罚，对被告罚款469,820元，被告才得知案涉土地的类别为未利用地和国有林地。原告未在签订租赁协议前告知案涉土地性质，亦在签订租赁协议时故意隐瞒土地权属性质，导致被告受到行政处罚造成经济损失，而被告受到行政处罚后，不得不停产歇业，由此造成停产经济损失1,000,000元。被告为维护合法权益，提起反诉。
针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意被告的反诉请求。案涉场地租赁协议合法有效且已经履行完毕，原告不存在缔约过失的行为。签订租赁协议时，反诉被告对出租土地的权属及性质没有任何隐瞒，案涉土地是允许对外出租的。行政处罚发生于租赁期限届满后，与原告无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：大连奶牛场（后更名为原告）将其位于大连奶牛场山川柳磨石岭西侧”小里望”场地租给被告使用，并于2014年1月1日签订《场地租赁协议》一份，协议约定：场地范围为东至原旅顺南路老道，北至山坡，西至林地，南至空地，总面积为30亩；租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁用途为混凝土搅拌站；租赁费为20万元。协议还约定：被告租赁期满后，如原告继续对外承租，同等条件下被告有优先租赁权。协议还对双方其他权利义务进行了约定。租赁协议签订后，被告占有使用案涉场地一年，租赁期限届满后，原告于2015年2月15日向被告发出《场地腾退通知》，通知被告上述《场地租赁协议》因租赁期限届满已依法终止，原告决定不再与被告续签场地租赁协议，要求被告于接到本通知之日起3个月内遵照原《场地租赁协议》的约定主动腾退租赁场地。原告提供的《确认单》虽系复制件，但与被告陈述的2015年初续签被拒一事相印证，故本院予以采信。
2015年10月22日，大连市国土资源和房屋局向被告留置送达了大国土资监罚告字[2015]第089号《国土资源拟行政处罚告知书》，告知相关权利，定于2015年12月1日召开听证会。2016年3月2日，该局作出大国土资监罚字[2016]第029号国土资源行政处罚决定，该决定记载：经调查，你单位（被告）未经土地主管部门批准，擅自在高新园区奶牛场乡山川柳村建设混凝土搅拌站及相关设施项目，经测绘部门实地测绘，该项目占地面积46982平方米，建筑面积2265.52平方米。根据大连市国土资源和房屋局高新分局地籍审查证明，该项目占用的土地权属性质为奶牛场公司的未利用地和国有林地，土地类别为未利用地和林地。项目占用的土地部分符合土地利用总体规划。该决定处罚内容：1.责令限期十五日内将非法占用的46982平方米土地退还给奶牛场公司；2.责令限期十五日内拆除在非法占用的不符合土地利用总体规划的751.9平方米农用地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3.没收在非法占用的符合土地利用总体规划的38568.3平方米农用地上新建的建筑物及其他设施；4.对非法占用的46982平方米土地处以每平方米10元罚款，共计469,820元人民币。
另查，位于大连高新技术产业园区奶牛场山川柳分场（包括案涉土地在内）的土地使用权人为案外人大连三寰集团有限公司（于2013年5月24日更名为三寰集团有限公司），该土地使用权面积为1272573.5平方米，国有土地使用权证号为高新园区国用（2012）第05051号，地类（用途）为农用地、未利用地，办理使用权证时间为2012年7月20日。三寰集团有限公司于2017年8月11日出具情况说明一份，内容为：自2013年至今，我公司将所有的位于大连奶牛场山川柳磨石岭西侧”小里望”场地，东至原旅顺南路老道，北至山坡，西至林地，南至空地，总面积为30亩土地及地上建筑物、构筑物，全权授权我公司下属奶牛场公司以自己的名义对外进行经营、管理以及处理纠纷（包括起诉、应诉）。
诉讼中，被告认可案涉场地现仍由其占用，但称从行政处罚下达后已停止生产经营，对此，被告并未提供证据予以证明。另，被告主张混凝土搅拌站系由被告法定代表人段宝卫于2014年4月22日向大连文达置业有限公司购买，并与之签订《关于大连文达混凝土有限公司股权的转让协议》，因段宝卫、大连文达置业有限公司均非本案当事人，无法核实真实性，且上述股权转让协议与本案无关联，故该证据本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点有三：一是合同效力问题；二是合同无效后的法律后果；三是被告的反诉请求是否符合法律规定。
关于争议焦点一，合同效力问题。经查，案涉土地性质为农用地、未利用地，而双方约定租赁土地用途为混凝土搅拌站，属于建设用地范畴，根据《土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案租赁协议中约定将案涉农用地、未利用地出租用于建设用地，而被告未举证证明案涉土地取得了审批手续，且大国土资监罚字[2016]第029号国土资源行政处罚决定认定案涉土地未取得审批手续，故案涉租赁协议违反了《土地管理法》的强制性规定，亦即效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故案涉租赁协议无效。
关于争议焦点二，合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告腾退案涉场地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于占地使用费，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告按双方约定的租金20万元/年的标准支付占有使用案涉场地期间的费用至被告腾退案涉场地之日止的诉讼请求合理，其中2015年1月1日至2017年5月1日期间占有使用费为466,700元。关于原告主张被告应自租赁协议期满后即2015年1月1日起向原告支付利息的诉讼请求，结合原告实际受到的利息损失情况，本院酌定利息计算方式为以占有使用费欠款额为基数，自原告起诉之日即2017年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际付清之日止。
关于争议焦点三，被告的反诉请求即要求原告支付行政处罚损失469,820元及停产损失1,000,000元的诉讼请求是否符合法律规定。被告未经相关部门审批将农用地、未利用地作为建设用地使用，且使用目的系自身经营营利，故其要求原告承担行政处罚损失依据不足，本院不予支持。关于被告主张的停产损失，其并未举证证明其已经停止经营以及因停止经营所造成的实际损失，退一步讲，停产原因亦非原告阻碍被告经营，而是被告未办理审批手续所致，故对于被告该项反诉请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司与被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司于2014年1月1日签订的《场地租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内将位于辽宁省大连高新技术产业园区奶牛场乡山川柳村（场地范围为东至原旅顺南路老道，南至空地，西至林地，北至山坡）场地腾退给原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司；
三、被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司自2015年1月1日起至2017年5月1日止场地占有使用费466,700元，余下占有使用费按20万元/年标准，自2017年5月2日起计付至实际腾退之日止；
四、被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司利息[以上述第三项判决计算的欠款额为基数，自2017年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司计付利息至款项实际付清之日止]；
五、驳回原告（反诉被告）大连奶牛场有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,006元，反诉费9,014元，合计18,020元，由被告（反诉原告）大连文达混凝土有限公司负担（案件受理费9,006元原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长高琳琳
人民陪审员徐丽杰
人民陪审员刘丹
二O一七年十二月二十六日
书记员丛凌苓
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
......
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。