上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11290号
原告(反诉被告)：冯文杰，男，1996年11月15日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：程玉鹏，上海国瑜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐超，上海国瑜律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海灵九房产经纪有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人单某某。
被告：刘伟松，男，1982年1月10日生，汉族，住江苏省徐州市。
上述二被告的共同委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
上述二被告的共同委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。
原告冯文杰与被告上海灵九房产经纪有限公司(以下简称“灵九公司”)、刘伟松房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年7月7日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告灵九公司提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。后经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案于2017年9月4日、2017年10月24日公开开庭进行审理，原告冯文杰的委托诉讼代理人程玉鹏、徐超、二被告的共同委托诉讼代理人潘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯文杰向本院提出诉讼请求：1.被告灵九公司返还原告购房款263,769元；2.被告灵九公司向原告支付利息(以263,769为本金，自2016年9月13日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.被告刘伟松对上述二项诉请承担连带清偿责任。事实与理由：被告刘伟松原系被告灵九公司的法定代表人和股东，后于2017年1月19日变更。2016年8月，原告委托母亲陆卫至本区车墩镇上海松江雅居乐房地产开发有限公司(以下简称“雅居乐公司”)的售楼处选购房屋。经售楼处工作人员安排，陆卫与被告灵九公司于2016年8月17日就购买本区车墩镇影佳路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《定金合同》，约定单价为29,419.40元/平方米，总价为4,051,061元。陆卫当时没有看清楚，认为灵九公司就是开发商，就向被告灵九公司支付定金10万元。2016年9月12日，原告经工作人员安排与雅居乐公司直接签订了预售合同。预售合同签订后，原告按照工作人员的要求由陆卫直接将340万元支付至被告刘伟松的个人账户。之后，原告发现定金合同价格高于预售合同价格，原告实际支付的房款比预售合同约定的多263,769元。原告认为，二被告在房屋价格上存在虚报价格的欺诈行为，其签订定金合同系无权处分，定金合同是可以撤销的，也是无效的，故被告灵九公司应返还原告多付的房款。因被告刘伟松是被告灵九公司的股东和法定代表人，且房款也是根据要求支付到被告刘伟松的个人账户，所以被告刘伟松对于多付房款应当承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告灵九公司、刘伟松辩称：不同意原告的诉讼请求。定金合同应属有效。涉案房屋实际经过多次转卖，其最先由雅居乐公司用于抵偿欠付浙江永拓建设有限公司(以下简称“永拓公司”)的工程款，后被永拓公司转卖于被告灵九公司。被告灵九公司作为涉案房屋的实际权利人，以4,051,061元的价格出售给原告，于法不悖。被告曾经告知过原告涉案房屋是抵债房屋，雅居乐公司只是办理产证手续、配合网签手续。原告先签订预售合同，后转账支付被告刘伟松290万元，所以原告对于价款是没有异议的。被告刘伟松作为被告灵九公司的法定代表人，其收款行为是代理行为，不应承担连带责任。
同时，被告灵九公司向本院提起反诉请求：1.原告向被告支付剩余房款551,061元；2.原告向被告支付逾期利息(以551,061元为本金，自2016年10月21日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算)。审理中，被告自愿将反诉请求的金额降低为：原告支付剩余房款及相应利息合计27.50万元。事实与理由：原告未按《定金合同》履行义务，至今仅付350万元。故被告灵九公司提起反诉，请求判如诉请。
针对被告灵九公司的反诉请求，原告冯文杰辩称：不同意被告灵九公司的反诉请求。定金合同违反了合同法第52条第1款，是基于隐瞒事实、欺诈、胁迫而订立的，差额80多万没有交税，损害了国家利益，被告以合法形式掩盖非法目的，是可撤销的合同。原告是先至银行转账付款再签订预售合同的。
经审理查明：2016年8月17日，原告委托其母亲陆卫(乙方、买房)与被告灵九公司(甲方、卖方)签订《定金合同》一份，约定乙方预订涉案房屋，建筑面积137.70平方米，单价29,419.40元，总价4,051,061元；乙方同意签订本合同时，支付定金10万元，作为双方当事人订立商品房预售合同的担保，商品房预售合同更名后，乙方支付的定金转为房款；预订期20天，乙方应于2016年9月6日前按照甲方通知时间到售楼处与甲方签订《上海商品房买卖合同》；乙方应于2016年9月6日前付清首付款1,841,061元，余款1,610,000元办理银行按揭，余款50万元于2016年10月20日前支付甲方。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告向被告灵九公司支付10万元。
2016年9月12日，原告(乙方、买方)与案外人雅居乐公司(乙方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，单价为23,502元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，总房价款暂定为3,236,231元，于2016年9月12日一次性支付。合同另对其他相关事宜进行了约定。落款处载明网上合同签订时间为2016年9月12日14时7分。
同日，原告委托陆卫向被告刘伟松转账支付340万元，其中290万元的转账业务办理时间为2016年9月12日15时20分。案外人雅居乐公司向原告出具金额为3,236,231元的发票。
2016年12月22日，原告与案外人雅居乐公司对涉案房屋交接。后原、被告因房款支付事宜发生纠纷，遂涉诉。
另查明，2016年4月29日，被告灵九公司成立，被告刘伟松系其股东且担任法定代表人。2017年1月10日，被告刘伟松、案外人王某某与案外人单某某签订《股权转让协议》，约定该二股东将各自50%股份均转让给单某某。2017年1月19日，上海市松江区市场监督管理局准予灵九公司变更登记。之后，被告灵九公司的法定代表人变更为单某某。
审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：
1.招牌的照片，拟证明被告灵九公司的招牌让原告以为被告灵九公司和雅居乐公司是一家。二被告认为缺乏证据原件，不能证明其证明目的，与本案缺乏关联。
2.录音、申请书的照片，拟证明原告系先付钱再看合同的，被告伪造原告的签名签署了一份申请书，将差额80多万作为推广费。二被告对录音不予认可，认为原告未提供证据证明录音所涉人员的身份、授权，偷录的录音也不具有合法性，无法证明其证明目的；照片无原件比对，不具备证据的构成要件。
同时，二被告为证明其主张，提交了如下证据材料：
1.2017年6月18日的《商品房买卖协议》，拟证明雅居乐将涉案房屋给永拓公司抵偿债务，永拓公司可以自行处理，房款由永拓公司收取。原告对真实性不予认可，因为落款时间有修改；即使证据真实，该协议也与本案无关。
2.买卖合同复印件、银行明细，永拓公司的企业登记信息，拟证明永拓公司以3,686,231元的价格将涉案房屋出售给被告灵九公司,且被告灵九公司向永拓公司的法定代表人陈军华支付了总价3,686,231元。原告认为虽然该复印件加盖了永拓公司公章，但对买卖合同的真实性不予认可；刘伟松虽向陈军华支付3,686,231元，但看不出付款用途，无法证明系本案房款；企业登记信息真实性无异议，但与本案无关。
以上事实，有定金合同、收据、付款凭证、上海市商品房预售合同、银行明细、发票、房屋交接书、工商备案材料、出生医学证明以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告灵九公司签订的定金合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。原告主张被告隐瞒事实、欺诈、胁迫、无权处分，损害国家利益，故定金合同既属无效，也属可撤销。首先，根据相关司法解释的规定，原告以被告灵九公司在缔约时对涉案房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，本院不予支持；其二，定金合同对被告灵九公司的名称有明确的记载，原告应明知被告灵九公司是房产经纪公司而非房地产开发公司，其向房产经纪公司购买的房屋应属于二手房而非新建一手商品房，而且合同明确约定合同履行方式为通过对商品房预售合同更名的方式履行，原告对此应属明知，不存在欺诈、隐瞒的情形。其三，原、被告先期订约价格为4,051,061元，之后，原告又与雅居乐公司签订预售合同约定房价为3,236,231元，但其仍然向被告刘伟松个人支付超过预售合同价款的房款计340万元，故应认定原告对于实际按照定金合同约定的房价4,051,061元履行亦表示认可；原告辩称其先付款后签订预售合同，但未提供证据对此进行证明，且与预售合同、付款凭据载明的时间不符，亦与原告诉状所称的事实与理由不符，本院不予采信。综上，原告的上述主张缺乏依据，本院不予支持。原告基于此而主张返还“多付”的房款、支付相应利息、被告刘伟松承担连带责任，亦缺乏依据，本院对此不予支持。
至于反诉方面，根据双方合同约定，原告支付房款的期限已经届满，被告灵九公司有权主张支付剩余房款。但本院注意到，被告灵九公司在向案外人支付了368万多元房款后才获得系争房屋并能出售给原告，故被告实际也是支付了相应的成本，同时酌情参考房屋经纪行业的佣金标准确定本案房屋买卖的合理收益，现灵九公司自愿将反诉请求调降，并无不当。本院酌情确认原告支付房款275,000元，相应的利息不再予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)冯文杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海灵九房产经纪有限公司剩余房款275,000元；
二、驳回原告(反诉被告)冯文杰的诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)上海灵九房产经纪有限公司的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,336元，减半收取计2,668元，反诉案件受理费2,712.50元，合计诉讼费5,380.50元，由原告(反诉被告)冯文杰负担(已付5,272元，余款108.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一八年三月三十日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……