山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终10925号上诉人（原审被告）：张新宝。委托诉讼代理人：张成杰，青岛黄岛周正法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：张超刚。委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。原审第三人：青岛乐士居房地产经纪有限公司。法定代表人：刘春明，总经理。委托代理人：尹文婷，女，系该公司员工。委托代理人：信佳祥，男，系该公司员工。上诉人张新宝因与被上诉人张超刚、原审第三人青岛乐士居房地产经纪有限公司（以下简称乐士居房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初7454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张新宝及其委托诉讼代理人张成杰，被上诉人张超刚的委托诉讼代理人霍玉梅、潘飞艳，原审第三人乐士居房产经纪公司的委托诉讼代理人信佳祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张超刚的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由张超刚负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，双方合同约定，甲乙双方约定于2017年3月15日之前支付首付款27万元甲方（张新宝）用乙方（张超刚）首付撤押，甲方配合乙方做二押。张超刚否认2017年3月15日未给张新宝首付款撤押的事实，在张新宝不知情、没有事实证据和录音证据的情况下，张超刚谎称张新宝向乐士居房产经纪公司告知因妻子刚生孩子，因此要求等出月子再办理，张超刚对此表示认可的陈述，与事实明显不符。其次，在2017年3月24日张新宝与薛龙鹏的微信信息证明3月24日之前，张新宝很长一段时间内没有收到张超刚和乐士居房产经纪公司联系后，在没有看过合同的情况下主动联系催促乐士居房产经纪公司办理。实际情况是，2017年3月6日，乐士居房产经纪公司工作人员薛龙鹏联系张新宝索要张新宝身份证，称去补交房屋维修基金，通话中并没有提到要支付张新宝首付款的事情，更没有提到张新宝说孩子满月后再办理的事。2017年3月8日，张新宝联系薛龙鹏拿房产证回胶南办户口时，薛龙鹏也没有提醒张新宝3月15日支付首付款的事。之后到3月24日，张新宝感觉张超刚和乐士居房产经纪公司迟迟不联系，也不提支付首付款撤押的事情才发微信给薛龙鹏催促说，孩子明天满月了，下周可以办了。因张新宝每月的还款日期和撤押日期是每月的27日，过后当月不能再办理撤押。3月24日发完信息后到3月26日下午，张超刚和乐士居房产经纪公司也没有联系张新宝，张新宝才拿出合同仔细看了合同内容。张新宝3月26日下午看过合同内容后给乐士居房产经纪公司员工信佳祥、薛龙鹏打电话询问为何不按合同约定办理支付首付款、撤押的事，信佳祥、薛龙鹏称忘了，说马上联系张超刚3月27日给张新宝支付首付款撤押，来得及。3月27日当天，张新宝等张超刚和乐士居房产经纪公司通知办理，结果等到当天晚上七点钟都没有收到张超刚和乐士居房产经纪公司的通知，更没有电话或信息说明为什么3月27日一天都不支付张新宝首付款办理撤押的情况。于是，张新宝在3月27日晚上七点半给信佳祥、薛龙鹏分别发短信说明违约情况，解除房产认购合同，符合法律规定。二、因张超刚未在合同约定的2017年3月15日之前支付首付款或张新宝2017年3月24日发信息催促乐士居房产经纪公司办理，到3月27日张超刚都没有履行合同约定的付款义务，违反了合同约定，张新宝提出解除认购合同具有法定事由和事实依据，张超刚应当承担违约责任，张超刚无权要求返还定金5万元，更无权要求返还定金10万元。综上，一审判决认定事实错误，请求依法改判或发回重审。张超刚辩称，一、张超刚作为民事法律关系的当事人，在签订合同后，秉承诚实信用的原则信守合同，积极履行合同。张超刚作为购房者，一直积极主动联系乐士居房产经纪公司，要求尽快办理购房手续，但张新宝作为出卖方，却一直借故推脱，甚至最终无故单方提出解除合同，并提出要将涉案房屋涨价二十多万的无理要求，张新宝的行为严重违反了诚实信用原则。上述事实在一审中有张超刚提交的房产认购合同、乐士居房产经纪公司情况说明、张新宝短信、录音材料等证据在案佐证。二、一审法院已经查明，张超刚与张新宝在合同中约定：张超刚交纳首付与张新宝办理二押是互负义务的行为，且张超刚提交的证据能够证明双方合同未能继续履行系张新宝造成，依合同约定，张新宝应当双倍返还张超刚定金，故一审判决并无不当。综上所述，张新宝的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，判决公正，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。乐士居房产经纪公司述称，同意张超刚的答辩意见。张超刚向一审法院起诉请求：1、解除张超刚、张新宝签订的《房产认购合同》；2、判令张新宝双倍返还购房定金100000元及利息1029元并赔偿损失；3、判令张新宝返还佣金费用10600元；4、诉讼费由张新宝承担。一审法院认定事实：2017年2月13日，张超刚（乙方）、张新宝（甲方）及乐士居房产经纪公司乐士居公司（丙方）就涉案房屋签订《房产认购合同》，约定房屋价款为1060000元，合同签订当日支付50000元购房定金。《房产认购合同》第四条约定：“……余款支付方式：1、甲乙双方约定于2017年3月15日之前支付房屋首付款￥270000元大写贰拾柒万元整（含定金）甲方用乙方首付撤压，甲方配合乙方做二押。……”第五条约定：“鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意各向丙方支付佣金费用：佣金费为物业买卖总价款的2%，双方各1%，金额为￥21200元大写贰万壹仟贰佰元整。以现金方式，于本合同签订之日一次性支付给丙方。或由丙方在房款里扣收，否则每逾期一天，按应付费的2%向丙方支付违约金。”第七条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到各项违约的赔偿办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。本合同一经签订，中介服务费概不退还。若有违约，佣金费由违约方承担。如乙方单方违约，甲方同意支付定金的1/2给丙方，作为丙方收取的承办费用。……”乐士居房产经纪公司称张超刚支付了50000元定金，张新宝认可乐士居房产经纪公司从定金中扣除中介费10000元、物业保证金2000元及速效定金1000元，将剩余37000元定金支付给张新宝。同日，张新宝在定金收条上签字，该定金收条载明：“今收到张超刚购买青岛开发区凤凰城小区31号楼x单元xxx室购房定金小写：伍万元整。大写：伍万整。收款人：张新宝。2017年2月13日”。2017年2月15日，张超刚向中国建设银行申请房屋贷款，贷款已经通过。2017年2月28日，张超刚通过微信与乐士居房产经纪公司工作人员联系称：“银行还没信？再不交钱就花了。”乐士居房产经纪公司工作人员称：“哥我昨天刚问了，忘记对您说了，房主那边生孩子了，要做二押的等他孩子出院，大约一周左右”。乐士居房产经纪公司工作人员陈述张新宝因妻子刚生孩子，因此要求等出了月子再办理。乐士居房产经纪公司通知张超刚后，张超刚对此表示认可。2017年3月24日，张新宝告知乐士居房产经纪公司工作人员：“孩子，明天满月了。下周可以办了。”2017年3月24日是星期五。2017年3月26日，张新宝称其当天拿出合同，发现合同约定的是2017年3月15日做二押打首付，当天张新宝与乐士居房产经纪公司工作人员联系。张新宝称乐士居房产经纪公司工作人员告知联系张超刚27日给张新宝打首付。2017年3月27日白天张超刚与乐士居房产经纪公司都没有和张新宝联系，故当天晚上，张新宝发短信给乐士居房产经纪公司工作人员，要求解除合同，内容如下：“小薛，合同中约定甲乙双方约定2017年3月15日之前乙方支付房屋首付款，到今天3月27日违约12天。明天把房产证、契税发票、维修基金发票和房屋门钥匙，还有买方的12000的违约金，准备好。明天过去拿。昨天一天今天又一天你们这是没诚意处理啊。这就正式通知你们了”。2017年3月28日，张新宝到乐士居房产经纪公司处，并给张超刚打电话，张超刚称并不知情。当日上午10:46，张新宝给张超刚发送要求解除合同的短信，内容如下：“你好，张超刚，合同中甲乙双方约定2017年3月15日之前乙方支付房屋首付款，到今天3月28日违约13天。一直未收到首付款。前天一天昨天又一天今天也不能过来。你们这是没诚意处理啊。这就正式通知你解除合同。”之后，张超刚、张新宝及乐士居房产经纪公司就《房产认购合同》变更合同价款进行协商，但未达成合意。一审法院认为，本案争议的焦点是：本案是否适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的定金规则。《房产认购合同》第四条约定“甲乙双方约定于2017年3月15日之前支付房屋首付款￥270000元大写贰拾柒万元整（含定金）甲方用乙方首付撤压，甲方配合乙方做二押”。乐士居房产经纪公司称张新宝向乐士居房产经纪公司告知因妻子刚生孩子，因此要求等出了月子再办理，张超刚对此表示认可，结合张新宝在2017年3月24日发送给乐士居房产经纪公司工作人员的微信中陈述：“孩子，明天满月了。下周可以办了”，可以认定张超刚、张新宝已经对于合同约定的付款时间变更为“下周”，2017年3月27日为“下周”的星期一。张新宝没有法定或约定的事由于2017年3月27日向乐士居房产经纪公司工作人员发送要求解除《房产认购合同》的短信，并于2017年3月28日向张超刚发送要求解除《房产认购合同》的短信，符合合同法法定解除的第（二）种情形，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，张新宝要求解除合同，张超刚也不再要求继续履行合同，故张超刚主张解除张超刚、张新宝与乐士居房产经纪公司青岛乐士居房地产经纪有限公司于2017年2月13日签订的《房产认购合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。张新宝在收到50000元的定金收条中签字，乐士居房产经纪公司称其经张新宝同意从定金中扣除中介费10000元、物业保证金2000元及速效定金1000元，另外，《房产认购合同》中约定签订该合同时支付佣金，而张新宝未提交证据证明其另行向乐士居房产经纪公司支付佣金，故一审法院认定，张超刚已经履行了支付50000元定金的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”依据《房产认购合同》约定张超刚支付首付，张新宝用首付款撤押，张新宝配合张超刚办理二押手续，张超刚、张新宝之间是互负义务，张超刚、张新宝应当依据变更后的付款时间，按照合同约定履行各自的义务。张新宝提出解除合同的理由无法定和事实依据，系违约，张新宝应当承担违约责任，双倍返还张超刚定金100000元。关于张超刚主张的迟延支付双倍返还定金100000产生的1029元的利息损失，于法无据，一审法院不予支持。关于张超刚主张张新宝支付其中介服务费10600元，因中介服务费与本案并非同一法律关系，且张超刚提交的收款收据为“青岛安祥房地产经纪有限公司”，与乐士居房产经纪公司名称不符，故对张超刚该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，一审判决：一、解除张超刚、张新宝与青岛乐士居房地产经纪有限公司于2017年2月13日签订的《房产认购合同》；二、张新宝于判决生效后十日内双倍返还张超刚定金100000元（已经双倍）；三、驳回张超刚的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713元，减半收取1356.5元，由张超刚负担232.5元，张新宝负担1124元。本院二审期间，张新宝申请证人郑某出庭作证，欲证明张新宝于2017年3月26日找证人看合同，当着证人的面给房产中介乐士居房产经纪公司打电话，到中介处要求张超刚支付首付款，张超刚未按照合同约定支付首付款构成违约，应承担违约责任，不应返还其两倍购房定金。证人郑某出庭证实，其与张新宝系邻居，2017年3月26日张新宝找证人帮着看合同，证人看到合同约定3月15日之前支付首付款，证人让张新宝联系中介，张新宝联系中介，中介说给联系看看；3月26日之后证人与张新宝一起去找过中介，进行协商房屋正常交易应当怎么办。经质证，张超刚认为证人与张新宝系邻居，对其证人证言不予认可。乐士居房产经纪公司称见过证人，张新宝与证人一起到中介谈过，谈的是涨价或者取走证件。张超刚提交证据一、乐士居房产经纪公司工作人员薛龙鹏、郭伯旺分别书写的与张新宝通话记录一份，证明2017年2月26日及2017年3月6日乐士居房产经纪公司工作人员分别与张新宝进行沟通，督促其办理首付及二押手续，张新宝告知其因孩子刚出生没有时间办理，等其孩子满月后再予以办理。提交证据二、张超刚中国农业银行与中国银行的银行流水两份，证明在双方合同约定的办理首付及二押日期即2017年3月15日前张超刚银行帐户中存有足够支付首付款的27万元存款，张超刚完全具备履行合同的能力，是张新宝的原因导致双方合同未能继续履行。经质证，张新宝对证据一不予认可，该两份录音系张超刚与乐士居房产经纪公司单方进行的聊天记录，从证据性质上讲应当属于证人证言，薛龙鹏和郭伯旺应当出庭接受双方当事人质询，并且张超刚也没有向法庭提交相关的视频载体，对此不予认可。对证据二的真实性无异议，但该证据无法显示张超刚银行帐户中的款项总额，只能显示张超刚2017年2月15日至2017年3月15日期间的银行交易流水，不能证明张超刚所主张的已经为履行房屋买卖合同做足了充分准备。乐士居房产经纪公司对上述证据无异议。经本院审理查明，张新宝二审中称其孩子于2017年2月23日出生，住院5-7天。张超刚、张新宝、乐士居房产经纪公司均认可，在发生本案纠纷之前，张新宝与张超刚均没有彼此的联系方式。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：张新宝以张超刚未依约支付首付款为由解除房产认购合同是否符合法律规定。本案中，各方当事人均认可在发生本案纠纷之前，张新宝与张超刚均没有彼此的联系方式，张超刚作为购房人与张新宝作为售房人之间就涉案房屋买卖相关事宜的沟通均通过第三人乐士居房产经纪公司工作人员进行。因此，乐士居房产经纪公司工作人员的证人证言及相关陈述在本案中具有较高的可信度，对查明本案事实具有较大的参考价值。从乐士居房产经纪公司工作人员出具的情况说明看，乐士居房产经纪公司工作人员在2017年3月15日之前与张新宝关于撤押、二押、交首付款的联系沟通中，售房人张新宝表示因其妻子生孩子比较忙，等其妻子出了月子再说，该情况与乐士居房产经纪公司工作人员对张超刚催促房产交易进展时所做的答复，以及乐士居房产经纪公司工作人员与张新宝在2017年3月15日之后的沟通中所发的短信内容相互吻合。张新宝二审中称其孩子于2017年2月23日出生，住院5-7天，而张新宝于2017年3月24日回复乐士居房产经纪公司工作人员称“孩子明天满月了，下周可以办了”，该时间、事实与各方沟通的上述时间、事实亦相互吻合，上述事实足以证明双方已对支付首付款和撤押的约定进行了实际变更，达成了新的合意。在此情况下，张新宝以张超刚未及时支付首付款构成违约为由要求解除房产认购合同，依据不足。张超刚提交的银行流水可以证明当时张超刚具备继续履行涉案房产认购合同的能力，张新宝提交的证人证言、搬家收据、短信及通话记录等证据不足以证明张超刚在履行涉案房产认购合同中存在违约行为。因张新宝的原因导致涉案房产认购合同无法继续履行，张新宝构成违约，一审据此判令张新宝双倍返还张超刚购房定金10万元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，张新宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2713元，由上诉人张新宝负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一八年四月十三日书记员 阚玉龙书记员 吴苗苗