湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民再25号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张青松，男，1976年9月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：丁永乐，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉铁路局。住所地：武汉市武昌区八一路*号。法定代表人：汪亚平，该局局长。委托诉讼代理人：王卫东，该局房产管理处建房办副主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：涂勇，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。再审申请人张青松与被申请人武汉铁路局房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）鄂06民终780号民事裁定。该裁定发生法律效力后，张青松不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）鄂民申1611号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张青松及委托诉讼代理人丁永乐，被申请人武汉铁路局的委托诉讼代理人王卫东、涂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张青松申请再审称,二审裁定认定本案属于企业内部分房纠纷，不属于人民法院受案范围，认定事实及适用法律错误。涉案房屋系单位职工集资建房，依据《经济适用住房管理办法》第三十五条规定，单位集资合作建房为经济适用房的组成部分，且双方签订的协议中亦明确该房屋性质为经济适用房。集资建房和限定销售对象的住房均属于政策性房屋。本案为政策性房屋买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于的解释》第二十八条第二款“政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”的规定，本案应由人民法院管辖。双方签订的协议中亦约定“本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。”故二审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定驳回张青松的起诉，适用法律错误。武汉铁路局辩称，本案不属于法院受案范围，是公司内部分房问题。再审申请人张青松不属购房对象，也不属于困难户，集资合同无效，故不存在违约赔偿的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回再审申请，维持原判。张青松向一审法院起诉请求：1.武汉铁路局支付张青松延迟交房违约金5040元；2.本案诉讼费用由武汉铁路局承担。庭审中，张青松将第一项诉讼请求变更为：武汉铁路局支付张青松自2015年1月1日至2015年12月31日止按年利率5.6%计算的延迟交房违约金10080元。一审法院认定，张青松系武汉铁路局单位职工。2012年12月20日，张青松和武汉铁路局职工住宅建设指挥部签订《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》，协议主要约定：房屋性质为经济适用房；房屋位于襄阳市××名城路住宅小区××单元××房。建筑面积为76.74元；该房价款为199524元；集资建房单位下达房源后，集资建房参加人应在预售房款缴款通知单打印下发之日起3个月内缴纳总房款的90%，尾款在项目交付时一次性缴纳；集资建房单位计划该项目竣工交付的时间为2014年12月31日；张青松选定武汉铁路局提供的位于襄阳市名城路住宅小区××单元××房，建筑面积76.47平方米，依据协议约定张青松先缴纳18万元房款，协议约定项目竣工交付时间为2014年12月31日。协议签订当天，张青松向武汉铁路局缴纳购房款18万元。武汉铁路局职工住宅建设指挥部系武汉铁路局下属部门，无独立法人资格。《襄阳市市区国有土地房屋征收相关补偿标准（试行）》规定：临时安置补助费为每月9元／平方米标准计发。一审法院认为，张青松、武汉铁路局签订的《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》，未违反相关法律法规，是双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，张青松、武汉铁路局均应依合同约定履行义务。协议签订后，张青松已按约定支付了房款，武汉铁路局应按合同的约定在交付房屋时间内向张青松交付房屋，现武汉铁路局未按期交付房屋，已违反了双方合同的约定，武汉铁路局应当承担相应违约责任。武汉铁路局辩称本案诉争的房屋系武汉铁路局分配给张青松的自建保障性住房，双方的争议属单位内部建房、分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院审理范围，应驳回张青松起诉的理由，因双方签订的《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》系格式合同，且该格式条款系武汉铁路局方提供，合同中已明确注明该房屋的性质系经济适用房，故对武汉铁路局的该项辩称理由，不予采信。张青松要求武汉铁路局支付延迟交房违约金10080元的请求，因武汉铁路局迟延交房的行为确已构成违约，但双方对违约责任未进行约定，应按逾期交付房屋期间有关部门公布的同地段同类房屋租金标准确定，故武汉铁路局应支付的违约金可参照《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》公布的临时安置补助费（每月9元／平方米）标准计算，即9元＊76.74平方米＊12个月=8287.92元，超出部分不予支持。综上，判决如下：一、武汉铁路局于判决生效起五日内支付张青松延迟交房违约金8287.92元；二、驳回张青松的其他诉讼请求。案件受理费60元，由武汉铁路局负担。武汉铁路局不服一审判决，向本院上诉请求：1.请求撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第02321号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审判决事实不清、证据不足，主要事实认定错误。（一）原审判决对本案讼争的房屋性质认定错误，其认定无合法有效证据予以证明，显系证据不足。1.原审判决将本案讼争的房屋认定为经济适用房，显系忽视了企业自建房改房和经济适用房的差异，将二者混为一谈。2.原审判决将本案讼争房屋认定为经济适用房没有合法有效的证据。（二）原审判决未查明上诉人未按计划交付本案讼争房屋的直接原因，直接认定违约，显系事实不清，证据不足。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，一方当事人违约，应当按合同约定向守约方支付违约金，合同没有约定违约金，应当据实赔偿其违约行为给守约方造成的损失。三、原审判决程序违法。（一）本案属于企业内部建房分房引起的争议，不属于人民法院主管范围，原审法院受理本案，有悖于最高人民法院司法解释的规定。（二）被上诉人仅提出支付延迟交房违约金的诉求，原审判决却“借用”《襄阳市国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》有关“临时安置补助费”标准计算并判令上诉人承担赔偿责任，超出了被上诉人诉讼请求的范围，属越权裁判。（三）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。但原审判决对双方当事人所提交的证据及对证据的评判意见只字不提，显然有悖于上述法律和最高人民法院司法解释的规定。（四）上诉人在原审时提出了“本案属于企业内部建房分房引起的争议不属于人民法院主管范围”的诉讼主张，原审判决却对此不予回应，显系“漏判”。被上诉人张青松辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审认为，本案诉争房屋系武汉铁路局为企业职工筹建的保障性住房，同时，根据《武汉铁路局职工保障性住房配售管理暂行办法》第四条“凡在路局住房委员会办公室发布填报住房配售资格通知之日前一年内路局在册的全民合同制职工，符合配售条件规定的无房户和住房面积未达到职级标准的，均可向所在单位申请购买职工保障性住房”的规定，本案诉争的房屋针对的购房对象仅限于符合条件的武汉铁路局内部职工，武汉铁路局在建房、售房过程中具有绝对的决定权和管理权，因此，双方在售房与买房的过程中不是平等主体，因此，本案应当属于企业内部分房纠纷，不属于人民法院受案范围。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第02321号民事判决；二、驳回张青松的起诉。一审案件受理费60元，退还给张青松。二审案件受理费依法免收。再审查明的案件事实与原一、二审认定事实一致，本院予以确认。另查明，2009年5月24日张青松购买位于武汉市汉阳区商品房一套，建筑面积87.64平方米。2011年11月2日张青松填写《申请购买名城路和谐佳苑住房登记表》在“本人住房情况”一栏填写为“无房”，在其“配偶住房情况”一栏填写为“无房”。隐瞒了其已购买商品房的事实。本院认为：再审申请人张青松申请再审称二审裁定认定本案属于企业内部分房纠纷，不属于人民法院受案范围，认定事实及适用法律错误。经查，涉案房屋系企业职工集资建房，其性质为经济适用房。张青松基于其与武汉铁路局签订的购房协议提起本案诉讼属于人民法院受案范围，原审以本案属于企业内部分房纠纷不属法院受案范围为由，裁定驳回张青松的起诉，属适用法律不当，本院予以纠正。本案中，张青松系武汉铁路局职工，2012年12月20日其与武汉铁路局签订《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》,协议载明房屋性质为经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房主，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第二十五条规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城填户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”可见，经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建并具有社会保障性质的住宅，国家对购买经济适用住房实行严格的申请、审批制度。张青松在购买涉案房屋时,隐瞒已购买商品房的事实,填写的家庭资产情况和住房信息与实际情况不相符。其购房行为已违反了国家的住房保障政策，损害了国家及社会公共利益。张青松与武汉铁路局签订的《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》应属无效合同。故张青松向武汉铁路局主张支付延迟交房违约金的请求及理由于法无据，本院不予支持。一审判决认定双方签订的《武汉铁路局企业职工集资自建保障性住房协议》有效，并判令武汉铁路局支付延迟交房违约金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）鄂06民终780号民事裁定和襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第02321号民事判决；二、驳回张青松的诉讼请求。一、二审诉讼费予以免收。本判决为终审判决。审判长  史建东审判员  王 进审判员  肖 瑾二〇一八年四月十一日书记员  张秀平