宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初5829号原告：尹桂凤，女，1968年8月15日出生汉族，个体工商户，住宁波市江北区。委托代理人：徐能，浙江同舟律师事务所律师。被告：鲍剑萍，女，1971年8月2日出生汉族，公司员工，住宁波市江东区。原告尹桂凤为与被告鲍剑萍相邻关系纠纷一案，于2016年6月27日向本院起诉，本院于同日受理并立案，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审理。本案于2016年7月28日公开开庭进行了审理，原告尹桂凤及其委托代理人徐能、被告鲍剑萍到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解半个月，但未达成和解协议，双方均同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告尹桂凤起诉称：2014年6月17日，由于被告家（鄞州区首南街道华贸学府一号A座317室，以下简称A座317室）的给排水系统出现问题，楼板及管道出现严重滴漏水现象，大量漏水滴漏到下层原告家（A座217室），严重损坏了原告家的乳胶漆天棚、纸面石膏板吊顶，贴纸墙壁和复合地板也因此受到侵蚀。原告向被告提出修复管道的要求，被告置之不理，后原告自行采取了维修及房屋修复措施，并支付了修理费用2527.20元。2016年4月，又出现同样的问题造成原告家墙面、吊顶、地板等部位严重损害，原告支付了维修费用5846元。同时因为漏水，原告无法出租房屋，造成租金损失2035元。原告要求被告排除妨碍、赔偿损失，被告以各种借口不予赔偿。现要求判令：一、被告停止侵害、排除妨碍；二、被告支付损失赔偿款8373.20元；三、被告支付租金损失2035元。审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。被告鲍剑萍答辩称：一、被告无需赔偿原告要求的所谓2014年6月17日的损失2527.20元。该损失的主张已超过两年的诉讼时效，而且即使未超过诉讼时效，原告的诉称也与事实不符。2014年6月17日，物业通知被告A座317室漏水，楼下217室业主即原告要求被告赔偿损失。随后，在物业协调下，双方同意由被告修复，共计维修费用800元，此事了结。但次日，原告反悔，称要自行维修要被告支付维修费用3000元。在此种情况下，原告既没有证据证明其实际支出了2527.20元维修费，也没有证据证明该费用是为了维修漏水而产生，故被告无需赔偿；二、原告诉请的赔偿2016年4月因漏水问题产生的维修费5846元并无事实依据。原告没有提供实际支出维修费的支付凭证，提供的维修合同不是真正的维修合同，维修损失也已超出合理范围，被告无需赔偿；三、原告诉请的赔偿租金2035元无事实依据。漏水并不必然导致房屋无法出租，原告并没有提供因漏水导致房屋租金损失的证据；四、原告提供的证据与其要证明的事实无必然联系。A座317室的漏水原因没有相关部门的鉴定报告，维修的费用也没有经过合理鉴定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告尹桂凤为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.照片八张，其中反映2014年7月漏水情况的照片六张，反映2016年4月漏水情况的照片两张，拟证明被告房屋管道漏水造成原告损失的事实；2.房屋所有权证一份，拟证明学府一号A座217室属于原告所有的事实；3.《室内设计委托合约书》一份、维修清单两份、收款收据一份，拟证明原告为维修房屋支出维修费及无法出租房屋的事实；4.房屋租赁合同两份，拟证明原告维修房屋期间租金损失的计算依据。被告对上述证据质证后，对证据1的真实性无异议，2014年去原告房屋里看到屋顶上有点发霉，其他情况没有看到，被告所购的A座317室房屋本就是精装修的，被告从未对该房屋做过改动，因此漏水原因与被告无关；对证据2无异议；对证据3有异议，认为并非正规的装修合同与装修费发票，申请对维修内容进行评估；对证据4有异议，认为漏水并不必然导致房屋无法出租，租赁合同不能证明房屋未出租。本院认为证据1均由物业工作人员签字，被告也对真实性无异议，故对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2予以确认；对证据3，原告提供了原件，其形式上的真实性可以确认。在维修已实际完成且费用金额不大的情况下，若再对维修工程量进行评估则既无评估条件也徒增当事人成本，故本院对评估申请不予准许；对证据4，本院对其真实性予以确认，并确认原告A座217室房屋2014年度的租金水平为每月1600元，2016年度的租金水平为每月1650元。被告鲍剑萍为证明自己的诉讼主张，向本院申请证人丁某、李某出庭作证。丁某当庭陈述：“我是宁波爱租不动产代理有限公司的员工，被告是我们代理的房屋的房东。2014年夏天，317室发生漏水，物业说修一下要800元，出800元物业会修好的，我把这个情况跟原告也就是217的房东说了，原告说要3000元。那被告说价格太高了，于是就没谈下来”；李某当庭陈述：“我与被告是同事。两年前，被告在学府一号的房子漏水了，物业帮他们调解，当时我在场，房子是精装修的，物业说修好的话赔800元够了”。原告对两份证人证言质证后，认为丁某的证言总体是真实的，但原告没有提出过要3000元，当时是宁波爱租不动产代理有限公司的人找人来评估修理费用，评估的人说要2500元，800元的金额原告确实没接受，因为远远不够，而且宁波爱租不动产代理有限公司的人还提出房子有没有过质保期的问题，所以没有谈下来。对李某的证言无异议，认为基本属实。本院对两份证人证言的真实性予以确认。根据原、被告的举证、质证以及当事人对事实的陈述，结合法庭调查，本院确认本案事实如下：原告系鄞州区首南街道华茂学府一号A座217室的房屋所有权人。原告将217室房屋出租给他人收取房租，2014年度的租金水平为每月1600元，2016年度的租金水平为每月1650元。被告系楼上317室的房屋所有权人。被告将317室的房屋出租事宜交由宁波爱租不动产代理有限公司处理。2014年6月17日，217室房屋发现屋顶漏水，吊顶、橱柜、墙面、地板均出现潮湿水渍，原告遂与被告联系，打算协商赔偿事宜。协商时，原告、被告，学府一号小区物业工作人员、宁波爱租不动产代理有限公司丁某、被告同事李某都在场，物业工作人员建议被告赔偿800元了结此事，原告认为金额过低，协商未果。之后原告自行找人将房屋修复，同年7月21日，浙江景瀚建筑工程设计有限公司出具《学府一号A幢217室顶面维修清单》，列明工程费用合计2527.20元。2016年4月，217室房屋同样部位又出现漏水问题，将检修口所在区域敲开后，可见317室的污水管有漏水。小区物业工作人员对漏水的污水管进行了拍照。2016年4月27日，原告（甲方）与宁波大自在装饰工程有限公司（乙方）签订《室内设计委托合约书》，约定由乙方对217室进行室内维修。根据宁波大自在装饰工程有限公司的维修清单，工程费用总计5846元。本院认为：给不动产的相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被告房屋污水管渗漏导致原告房屋遭受损失，此事实已可以确认，故被告作为不动产所有权人，应承担相应责任。至于被告提出的其从未对317室房屋做过任何改动，以及污水管漏水原因尚未明确的辩称，由于漏水的水管由石膏板封包，可排除原告方的原因，因此被告的辩称不能对抗原告从相邻关系角度向不动产所有权人提出的主张。被告若认为水管漏水有其他责任主体，可另案主张权利。对于原告主张的损失，包括2014年的维修费用、2016年的维修费用、租金损失三部分，本院分别认定如下。2014年的维修费用，其诉讼时效起算点应从费用产生之日起计算，故并未超过诉讼时效。原告提供的维修清单并无明显不合理之处，故本院根据清单确认为2527.20元。2016年的维修费用，根据维修清单，其余维修项目并无明显不合理，但对“墙纸”一项，数量从2014年的“1”变为2016年的“14”，其维修范围应已超出漏水范围，但又由于墙纸的张贴确实需要统一样式，在现实中不可能仅更换漏水的一部分，再考虑原墙纸的折旧问题，本院对墙纸损失酌情确定为1200元，故2016年的维修费用为4946元。对租金损失，原告的证据只能证明其房屋的租金水平，不能证明其因本案漏水事件损失了多少租金。但装修期间不收租金应属常理，故本院酌情确定两次装修共损失租金600元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鲍剑萍赔偿原告尹桂凤房屋维修费用7473.20元，租金损失600元，合计8073.20元，限于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告尹桂凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费60元，减半收取30元，由原告尹桂凤负担5元，被告鲍剑萍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 郑燕二〇一七年一月二十日代书记员 徐超??8???7?