济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第2485号
原告（反诉被告）济南零点物流港有限公司，住所地济南市。
法定代表人滕善明，董事长。
委托代理人邵长丰、徐宁（特别授权代理），山东泺源律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东佳怡物流有限公司，住所地济南市。
法定代表人王琳，总经理。
委托代理人赵秀利（特别授权代理），山东盈德律师事务所律师。
原告济南零点物流港有限公司（以下简称零点物流公司）与被告山东佳怡物流有限公司（以下简称佳怡物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，本案适用普通程序，依法组成合议庭，于同年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐宁、邵长丰，被告的委托代理人赵秀利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告零点物流公司诉称，原告于2008年期间建设位于济南市大桥路117号济南零点物流港D区场院及附属办公楼，原、被告于2008年9月1日签订该场地租赁合同，由被告承租该场地进行物流经营并约定该场地设施由被告进行维护、修复。合同签订后，双方一直合作至2014年，在被告租赁使用场地期间，野蛮操作，纵容大型超载货车碾压毁损道路地面，擅自拆毁隔离院墙等基础设施，造成该场地严重损坏，无法正常使用，并对原告要求其维护，修复的善意提醒置之不理。后被告出现违约支付租金现象，并于2014年3月19日不辞而别，根据双方合同约定，被告交还场地时，应双方到场交接，并经原告签字确认，现被告在未正式交还所承租场地的前提下，应支付2014年4月1日至2014年5月30日合同期限届满日的租金。原告曾就上述事宜多次找到被告协商解决，但被告无故推诿，原告为减少损失，自行维修重建场地，根据双方合同约定，该损失应由被告承担并支付租金，但被告拒不承担。为此，提起诉讼。请求判令：1、被告赔偿原告经济损失1558654元及租金1479452.40元（明细见附件）；2、案件受理费由被告承担。
被告佳怡物流公司辩称，一、原告陈述的被告方不辞而别与事实不符。2014年2月20日，被告先期支付了2014年3月份租金37.5万元，并且向原告表示，2014年4、5月份的租金会尽快支付，但原告却于2014年2月21日采取堵门及禁止被告营业等方式阻挠被告的正常工作，被告交涉未果，为维护客户的货物安全，便于当月撤出了承租原告的仓库。事实上，原告也在2014年2月21日派驻其保安人员入场，因此自2014年2月21日起，被告就已经丧失了对承租房屋的占有。二、原告出租的仓库、办公楼及场院均未取得行政管理部门颁发的建设工程规划许可证，根据法律规定及司法解释，租赁合同系无效合同。三、被告无需支付原告主张的所谓经济损失，原告主张的该部分损失均是维修租赁房屋发生的费用，对租赁物的维修费用按照《合同法》220条应由出租人承担。四、被告更无需支付2014年4、5月份的租金，因租赁合同系无效合同，被告在2014年2月22日起丧失了对租赁房屋的占有。无需支付“占有使用费”。综上，原告诉讼请求无法律依据，应予驳回。
反诉原告佳怡物流公司反诉称，2013年5月27日，双方签订场院租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告位于济南市大桥路117号济南零点物流港D区的仓库及办公楼，用途为经营物流，年租金450万人民币，按季支付租金，租期为一年，合同签订后，反诉人一直按照约定用途使用承租房屋并按时支付租金。2014年2月20日，反诉原告先期支付反诉被告2014年3月份租金，并表示4、5月份的租金将会尽快支付。但反诉被告却采取堵门的方式禁止反诉原告营业，并于当日实际占有、控制了房屋及场院至今，即反诉原告虽然交纳了2014年3月份的租金却自2014年2月21日起即丧失了对承租房屋的占有和使用。后反诉原告了解到，反诉被告出租给反诉原告的仓库及办公楼均系违章建筑，并未取得政府相关的建设工程规划许可证。反诉原告系全国大型物流企业，这样的情形不符合反诉原告对客户货物安全的承诺。为此提起反诉。1、请求法院依法确认双方签订的房屋租赁合同《场院租赁合同》系无效合同；2、请求判决反诉被告返还反诉原告租金37.5万元；3、反诉被告承担本案反诉费用。
反诉被告零点物流公司辩称，一、反诉原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。二、反诉被告按照租赁合同约定交付场地，应视为反诉原告实际占有使用，反诉原告理应支付至合同期限届满之日的租金。
经审理本院认定，2008年9月1日，原、被告签订场院租赁合同，约定被告租赁原告位于济南市大桥路117号零点物流港D区的场院及附属办公楼，该区面积约为38942.92平方米，其中办公楼建筑面积约为3408.76平方米；租赁期限为三年，自被告正式入住该场院及办公楼之日起（自双方交付之日起延期30日为正式入驻日期，预定交付时间为2008年11月1日），至本合同约定的三年租赁期限届满之日止，该场院及办公楼仅作为经营物流用途合法使用；每年租金为300万元。双方对租金交付方式及各自的权利、义务等明确约定。同时，双方签订一份补充协议，约定被告还承租原告的面积约15450平方米的仓库，该仓库包含在租赁合同内。合同签订后，原告零点物流交付出租的场院、仓库及办公楼，被告佳怡物流按约定支付租金。该份合同到期之前，双方于2011年9月21日，续签一份场地租赁合同，将租金价格调整为年租金为600万元，租期为2011年11月1日至2012年11月1日，其它内容未变。该租赁合同到期后，被告佳怡物流继续租赁该场地，租金不变，但双方未签订书面合同。2013年5月27日，双方签订场院租赁合同，将租金调整为年租金450万元，租期为一年，自2013年6月1日至2014年5月30日。合同第四条第2项，租金交付方式为按季度交付，每季度1125000元，每季度结束前10日支付下一季度租金。第六条第4项，乙方（被告）应合理使用其所承租的场院及附属办公楼、设施设备，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或赔偿甲方（原告）因此所受损失。第十条第4项，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的2倍支付违约金。第十三条，本合同项下发生的争议，由双方当事人友好协商或申请调解解决，协商或调解不成时，可依法向济南市历城区人民法院提起诉讼。该合同签订后，前期履行双方无争议。
2014年2月20日，被告通过银行转帐的形式交纳了3月份的租金37.5万元。原告认可被告租金交至2014年3月份，主张被告违反合同约定，应于2014年2月19日前交纳3、4、5三个月的租金1125000元。被告辩称，双方当时已沟通先交3月份的租金，2月底交纳4、5月份的租金，但2月21日，原告即采取堵门的方式阻挠被告的正常营业，导致双方矛盾激化。被告提供其于2014年2月21日拍摄的，大铲车及石头堵在佳怡物流大门口的照片。经质证，原告不予认可，反驳称被告提供的照片没有拍摄时间和地点，不能证实被告的主张。为此，被告又提交齐鲁电视台20**年2月22日播放的《每日新闻》，该新闻节目中，主持人播报，接到观众打来电话称昨天下午4点多钟有辆大铲车堵在了一家物流公司的大门口，经主持人文欣现场了解，是出租方零点物流用大铲车堵住了承租方佳怡物流正常出行的两个大门，门口还堆放了一些石头，所有车辆不能通行，只有行人可以出入；经电话采访零点物流公司的负责人，该负责人在新闻节目中称，佳怡物流应交三个月的租金112万余元，催了两天只交了1个月的租金，是375000元，所以采取此种方式。主持人电话采访佳怡物流的工作人员，工作人员称因公司资金紧张，与零点物流协商先交1个月的租金，零点物流不应采取堵门的方式；新闻节目最后，主持人点评称，和气生财，建议两家物流公司协商解决，堵门不是解决问题的办法。经质证该新闻视频，原告对此真实性无异议，反驳称采取堵门是因被告违约支付租金造成的，原告是为了防止被告在未解除合同及未交付租金的情况下，私自搬家而采取的补救措施。原告主张被告于2014年3月19日不辞而别，被告对此提出异议，辩称被告于2014年2月21日堵门，2月22日，原告派保安人员进驻场地，被告方已不再控制租赁场地，被告于2月25日全部搬离。
原告要求被告支付租金1479452.40元，按合同约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金”，按年租金450万元计算，每天为12328.77元，逾期两个月为60天，再按2倍计算得出。被告提出异议，辩称双方签订的合同无效，被告不应支付违约金，且2014年4、5月份被告并未占有、使用租赁物，再者原告违约在先，被告实际也不欠原告租金。原告为证实被告违约，还提交2014年11月28日、2014年2月21日原告给被发出的催交租金的信函，及2014年4月25日山东泺源律师事务所给被告发出的律师函，称被告擅自改变合同付款方式，自行退场，严重损害公司固定设备、附属设施及其他资产，属严重违约，要求被告收到函件后七日内到律师事务所接洽协商解决。经质证，被告认可收到原告2014年11月28日的函件，其他2份函件未收到，2014年11月28日函件不能证实被告违约。庭审中，原告诉称其余2份函件是送到被告公司的，但未提供被告签收的相关证据。
原告要求被告赔偿经济损失1558654元，诉称被告在租赁使用场地期间，野蛮操作，纵容大型超载货车碾压，毁损道路地面，无法正常使用，要求被告赔偿维修费用。其中道路、卸料台、排水沟、隔墙度，建设维修费150万元，卷帘门维修费58654元。原告针对该项主张，提供照片一宗，拟证实被告不辞而别，造成场院及各种设施损坏的状况。经质证，被告提出异议，辩称原告提供的照片无拍摄日期，无拍摄地点，仅有的两张照片中有佳怡物流的标志，但该宗照片不能证实被告在使用房屋过程中未尽到谨慎使用的义务。且通过2014年2月21日堵门当天的照片及视频，可以看出被告使用的场地及仓库均处于良好的状态，卷帘门也没有破损，堵门第二天原告的安保人员就进驻了，不存在故意损坏设备，给原告造成损失的情形。关于损失的具体数额，原告提供2014年3月25日，该公司为甲方，济南映志建筑工程有限公司为乙方，双方签订的佳怡物流园区基建整改项目施工协议书，双方约定乙方清理整平地面、清理排水沟，部分坑洼部位进行回填整平，场区路面约15400平方米用C25商品砼进行路面面层浇筑，对29个卸料台进行局部修补，约60米院墙的砌筑及其他零星维修项目。双方对合同价格、付款方式等内容予以约定。2014年7月25日，济南映志建筑工程有限公司给原告出具一份决算书，载明地面拆除、回（恢）复项目结算值为1470600元，料台拆除、修补项目结算值为15182元，院墙拆除、修补为21450元。原告还提交三份收款收据，拟证实济南映志建筑工程有限公司收取建筑维修费1431870元。原告提供2014年4月1日与济南正君门业技术开发有限公司签订的卷帘门维修协议，协议载明，原告为维修卷帘门支付维修费58654元。经质证，被告提出异议，辩称首先对两份合同的真实性无法确认，再者从合同内容来看，该协议载明的工程是原告修理重建固定资产所进行的施工，目的是为了对外出租获取利益，无理由让被告承担。庭审中，被告认可承租原告的院落后，因经营需要拆除了60米隔离墙，同意按原告主张的每米130元计算，支付原告的该项费用。被告佳怡物流公司搬离该院落后，原告已于2014年7月1日将院落重新对外出租。
关于反诉原告主张的合同效力问题，反诉原告提出反诉被告出租的仓库及办公楼均系违章建筑，并未取得政府相关的建设工程规划许可证，为此双方签订的租赁合同为无效合同。针对反诉原告的反诉主张，反诉被告（原告）提交如下证据：1、2012年4月1日，济南市经信局、发改委联合下发的济经信交通字第（2012）2号文的复印件，拟证实文件明确对济南零点物流港建设项目建设可行性研究报告进行了评审，符合济南市现代化物流业发展规划，确定为济南市重点物流项目；2、2008年5月21日及2011年6月1日，反诉被告与济南市国土资源局历城分局签订的两份土地临时租用管理协议，该租赁地块位于历城区大桥路蒋家沟村，四至为东至蒋家沟，南至蒋家沟，西至蒋家沟西大门出口，北至胜利路，土地面积32000平方米。合同约定，为更好的管理储备土地，济南市国土资源局历城分局将该宗土地出租给原告零点物流港公司。协议第四条约定，乙方（反诉被告）在租用看管使用该宗土地时，应保持地上建（构）筑物及水电等设施完好，不得进行破坏性的改造，根据使用需要，只能在宗地内修建临时性建（构）筑物。两份租赁合同期限各三年，第一份合同期限自2008年6月1日至2011年5月30日。第二份合同期限自2011年6月1日至2014年6月1日。原告诉称，承租该宗地后建设房屋就是为了将该场院出租给被告佳怡物流公司。原告以此证据拟证实涉案场院占用土地系国土资源局的，且该土地上本身就有建筑物，出租人也许可反诉被告进行临时性建设。原告主张该宗土地系储备用地，未再提供其他证据证实；3、2006年9月15日的山东省建设项目登记备案证明（副本）复印件，拟证实反诉被告在2006年作为政府认定的重点建设项目允许建设，其所建设的物流园区符合济南市总体规划要求。经质证，反诉原告对证据1的真实性无异议，反驳称该文件仅能证明济南零点物流港建设项目系重点项目，不能证明建设项目有规划许可证，不能确定房屋本身的合法性，且济南零点物流港园区众多，该文件也未说明建设项目是涉案房屋，为此该文件与本案无关；证据2协议载明的承租土地的四至无法确认属于本租赁协议的范围，该协议系原告与案外人签订的，被告无法确认其真实性，且原告出租的场院所占用地无论通过何种途径取得，并不影响该租赁合同系无效合同的事实。该协议第四条明确约定根据需要只能在该宗土地上修建临时性建筑物，与反诉原告承租的房屋实际状况不符，原告未能提供涉案场院作为物流园区使用的相关规划手续；证据3证明的有效期限为一年，且项目名称为华北区大润发物流中心项目，与本案无关。综上，通过反诉被告提交的三份证据不能证实本案涉案房屋系合法建筑物。庭审中，反诉被告认可，未取得涉案房屋及仓库的产权证。在本院规定的期限内，反诉被告亦未能提供建设涉案房屋及仓库的相关建设规划审批手续。
反诉原告要求反诉被告返还2014年3月份租金375000元，提交2014年3月19日该公司给反诉被告零点物流公司的解除合同通知书，该通知书大致内容为双方签订的租赁合同我方依约履行，但贵公司于2014年2月21日采取堵门、禁止我方人员及车辆出入等措施，并实际占有、控制出租的场院，导致我方无法正常使用租赁场院。鉴于此，我公司特向贵公司发函，解除双方于2013年6月1日签订的场院租赁合同。反诉原告还提供次日反诉被告的回函。该回函的大致内容为，请贵公司于2014年3月24日前安排人员与我公司人员进行合同解除和场院交接工作，对所租赁场院财产损失进行清点。反诉原告以该解除合同通知书为据，拟证实反诉被告堵门后，该公司即无法正常使用租赁场地，于2014年2月25日全部搬离，并于3月19日发函要求解除合同。庭审中，反诉原告诉称，该公司在济阳建设了新园区，自2014年2月10日起开始搬家，但办公人员并未搬离，公司正常经营，2月21日反诉被告即采取堵门的方式阻挠反诉原告的正常工作。反诉被告依据两份函件拟证实，反诉被告于2014年3月19日不辞而别，未办理交接手续，不同意返还3月份租金。根据本院查明的事实及上述两份函件的内容，本院认定，2014年2月21日反诉被告用大铲车及石头堵住了承租方佳怡物流正常出行的两个大门，影响了反诉原告的正常工作，反诉原告于2014年2月25日全部搬离承租场院，反诉原告于同年3月19日给反诉被告发函要求解除双方签订的租赁合同。对于原告以该函件拟证实被告佳怡物流公司于2014年3月19日不辞而别，本院不予认定。
本案在审理过程中，多次组织双方当事人调解，双方意见分歧较大，调解未成。
本院认为：原告零点物流公司将建设的零点物流港D区的场院及附属办公楼、仓库出租给被告佳怡物流公司，双方签订了场院租赁合同，该场院租赁合同包括场地、办公楼及仓库三部分内容，关于场地原告提供与济南市国土资源局历城分局签订的土地临时租用管理协议，该临时租用管理协议载明租用的土地为储备土地，对此本院认为，一原告提供的该协议不能确定与被告签订的场院租赁合同所占用土地的关联性，二即使按原告主张被告承租的土地是该宗土地，根据《土地储备管理办法》第二十一条的规定，储备用地的临时利用，一般不超过两年。原告提供的该临时用地管理协议使用期限已满六年，且根据原告的自述，该土地还在继续使用，违反了《土地储备管理办法》的相关规定。原告未能提供有效证据证明，其承租给被告的场院所占用土地使用手续完备。关于办公楼及仓库，至本案法庭辩论终结，原告也未能提供有效证据证实该建筑物建设的合法性，该租赁合同违反了法律、行政性法规的强制性规定，为无效合同。但被告实际占有、使用了涉案办公楼、仓库及场院，应当按合同的约定向原告支付占有使用费。双方在2014年2月份之前，对于合同的履行无争议，至2014年2月19日是否按合同约定交纳3个月租金的问题双方发生争议，被告于2月20日交纳了3月份租金，原告采取堵门的方式，导致双方矛盾激化。无论双方签订的合同有效与否，被告是否违反合同约定交纳租金，原告均不应采取堵门的方式来解决双方的争议，原告对此存在过错。被告佳怡物流公司未按合同约定交纳4、5月份的租金，原告主张被告违约，要求其双倍支付租金，因无效的合同自始没有法律约束力，故双方约定的违约条款亦无效，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿承租场地及房屋的维修费150余万元，原告提供的证据不足以证实被告野蛮操作，造成场地严重损坏，且原告已将涉案院落整体出租，对于其主张的房屋及场地的损毁程度无法确定，为此，对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告佳怡物流公司认可，拆除了原告60米的隔离墙，同意按原告主张的每米130元支付维修费，对此本院予以准许。反诉被告采取堵门的方式导致双方的租赁合同无法继续履行，反诉原告要求反诉被告返还2014年3月份的租金，有事实依据，对此，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决如下：
一、限被告山东佳怡物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南零点物流港有限公司修复隔离墙损失7800元。
二、驳回原告济南零点物流港有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉原告山东佳怡物流有限公司与反诉被告济南零点物流港有限公司于2013年5月27日签订的场院租赁合同无效。
四、限反诉被告济南零点物流港有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告山东佳怡物流有限公司场地使用费375000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31105元，原告负担31025元，被告负担80元。反诉费3463元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李晓丽
人民陪审员 肖春霞
人民陪审员 程 冰
二〇一五年一月三十日
书 记 员 刘丽萍