上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8077号
原告(反诉被告)明葆青，男，1971年10月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托代理人任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被告(反诉原告)姚凤林，男，1954年8月20日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)章冬芳，女，1954年10月28日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)姚薇佳，女，1984年3月3日生，汉族，住址同上。上列三被告共同委托代理人王嘉瑜。原告(反诉被告，以下简称“原告”)明葆青与被告(反诉原告，以下简称“被告”)姚凤林、章冬芳、姚薇佳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，姚凤林、章冬芳、姚薇佳向本院提出反诉，本案依法由审判员戴筱岚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告的委托代理人栾国庆、任辛耘，被告姚凤林及委托代理人王嘉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明葆青诉称，2015年11月21日，原被告就上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以200万元的价格将系争房屋出售给原告。2015年11月21日，双方签订一份《补充协议》，之后，原告按约支付了全部房款，并已居住在系争房屋内，但被告未协助原告办理过户手续。故原告起诉要求：1、判令被告将上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、判令被告给付原告违约金暂计至2016年4月26日为人民币86,000元(从2016年2月1日起，按照原告已付款日万分之五计算，即1,000元/天，诉讼期间继续主张，直至房屋实际办理过户之日止)。被告姚凤林、章冬芳、姚薇佳辩称，被告没有违约，是因为原告方拖延导致没有过户，造成被告的重大损失。被告姚凤林、章冬芳、姚薇佳反诉请求：1、判令依约解除上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋的买卖合同；2、判令原告交还上海市宝山区共富二村XXX号XXX室之房屋并恢复原状；3、判令原告按照合同违约条款支付违约金人民币72万元整(目前房屋价值360万元的20%)；4、判令原告赔偿被告的实际损失，共计人民币508,164.9元，包括被告因原告违约而被迫导致无法履行和案外人的某某，已支付给案外人50万元整，因房屋计入姚薇佳房产税收征收面积，姚薇佳多支付房产税5,164.9元，房屋恢复原状费用，预计人民币3,000元。原告明葆青针对反诉辩称，不同意被告反诉请求。原告已经按照合同履行完毕付款义务并且已经使用该房屋至今且已经装修，因被告原因导致房屋无法过户。被告在2015年8月30日签订居间合同就隐瞒了房屋抵押权问题，构成欺诈。过户的时候因为被告没有注销房屋抵押权，导致房屋无法过户，根据原告调查材料，房屋至今有40万元抵押权未注销。经审理查明，2015年11月21日，原被告就上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告(甲方)以200万元的价格将系争房屋出售给原告(乙方)；双方确认在2016年1月31日前办理过户手续；甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付期限第二日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同.乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。当日，原告与姚凤林签订《补充协议》，约定：因乙方目前属于上海市房产限购范围，无法申请购房贷款，故乙方先垫付贷款部分房款支付给甲方，2015年12月20日前支付20万元、2016年1月31日前支付10万元，甲方收到该款项后十天内办理交房，乙方于交房当日支付尾款1万元，待甲方收到乙方贷款后三个工作日内，将30万元返还给乙方。原告已付清房款200万元，其中尾款1万元于2016年4月22日支付。被告于2015年12月27日将系争房屋交付给原告，原告对系争房屋进行了装修。另查明，原告在购买系争房屋前名下有两套房屋：上海市宝山区宝山二村XXX号XXX室房屋、上海市宝山区通河三村XXX号XXX室房屋，上海市宝山区宝山二村XXX号XXX室房屋于2015年12月11日过户至案外人钱某某名下，上海市宝山区通河三村XXX号XXX室房屋于2016年4月15日过户至案外人王某某名下。2016年4月20日，王嘉瑜代表被告向原告发送短信，表示因原告原因导致交易过户手续一直拖延，给出售方造成了巨大损失，根据合同约定解除原房屋买卖合同，并追究你方违约责任。还查明，系争房屋上设有40万元的银行抵押，被告于2008年将银行贷款还清，但未及时将抵押注销。2016年6月30日，被告办理了撤销抵押登记的手续。审理中，被告表示，被告为了置换房屋才出售系争房屋，系争房屋不出售就限购了，由于系争房屋一直无法过户，造成被告另行购房的支出成本上涨，并且导致被告与案外人的某某被解除。被告向法院提供了一份2016年4月20日王嘉瑜和原告之间的通话录音。录音中王嘉瑜表示“我们在3月头上跟你说4月15号最晚，4月头上我们又和你确认过一下，随后4月15号到了你也不和我们打声招呼”。原告表示，原告购买系争房屋时是单身，单身只能购买一套房屋，必须将名下原有两套房屋出售，才能购买系争房屋。以上事实，有房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、短信截屏、录音及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》及姚凤林与原告签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。双方在合同中约定于2016年1月31日过户，但由于原告在出售其名下其他房屋时，于2016年4月才办理完成过户登记手续，导致原被告在1月31日未完成过户。事后被告在与原告的协商过程中，曾表示将过户期限宽限至2016年4月15日，原告亦在该日期前已将名下两套房屋出售并完成过户，被告应遵守约定，继续履行合同，完成系争房屋的过户手续。因此，被告在2016年4月20日并未取得单方解除合同的权利，其向原告发送的解除合同的通知不发生法律效力。关于系争房屋设立抵押的问题，被告在2008年已将贷款还清，随时可以将抵押注销，只是由于疏忽未及时办理注销手续。而且，根据房屋过户的流程，在过户时可以一并办理抵押注销的手续，对过户并无太大影响，被告并不构成根本违约，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。本案中，导致系争房屋不能按约定时间办理过户手续的主要原因是，原告未能及时将名下房屋出售，造成自身限购，故原告已构成违约。被告虽然同意延长过户的时间，但确实由于原告的原因导致过户延误，故原告应当承担相应的违约责任。结合目前本市房地产市场的实际情况及双方合同履行中的过错，本院酌情确定由原告赔偿被告损失10万元。被告主张的其他违约金和损失，没有法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姚凤林、章冬芳、姚薇佳于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)明葆青名下；二、原告(反诉被告)明葆青于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)姚凤林、章冬芳、姚薇佳损失10万元；三、原告(反诉被告)明葆青的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)姚凤林、章冬芳、姚薇佳的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为11,400元、保全费5,000元，由原告(反诉被告)明葆青负担13,120元、被告(反诉原告)姚凤林、章冬芳、姚薇佳负担3,280元；反诉案件受理费减半收取为7,926元，由原告(反诉被告)明葆青负担1,150元、被告(反诉原告)姚凤林、章冬芳、姚薇佳负担6,776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月十九日
书记员 朱 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。