上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13706号
原告（反诉被告）张惠庭。
委托代理人杨士敏，上海信亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司。
法定代表人余晖。
委托代理人张国君。
委托代理人姚永妥，四川德卓律师事务所律师。
原告（反诉被告）张惠庭与被告（反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司（以下简称泓涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2014年6月17日、2014年7月30日公开开庭进行了审理。张惠庭及其委托代理人杨士敏、泓涛公司的委托代理人张国君、姚永妥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张惠庭诉称：张惠庭与泓涛公司于2011年4月11日签订《承包经营合同》一份，约定张惠庭将位于上海市浦东新区金杨路XXX号底层商铺（含二楼）交泓涛公司作为经营场地承包经营，期限从2011年4月12日起至2014年2月28日止，年场地使用费人民币（以下币种相同）80万元，3个月为一期，于每期的前15日之内交纳，先付后用。逾期不付，按日1%交纳滞纳金给张惠庭。双方又约定第二期承包期限在第一期合同结束后，按照张惠庭跟其上家签订的合同期限内续签，若张惠庭不能按约正常履行，应向泓涛公司支付15万元违约金，如果第一期合同终止后，张惠庭已经和上家签订续约合同，泓涛公司因故不能跟张惠庭签续约合同，张惠庭有权没收泓涛公司承包保证金15万元为违约金。双方于2012年7月17日又签订补充协议，泓涛公司委托张惠庭将商铺二楼出租，年租金从本季度起改为77万元，如无人租用，仍按原合同条款执行。张惠庭受泓涛公司委托将商铺二楼出租至2013年5月25日终止。但泓涛公司却未按原合同条款执行。在合同期限终止前一个月，张惠庭询问泓涛公司是否续租并向泓涛公司催收最后一期场地使用费，泓涛公司称公司资金紧张，续租问题正在商量中。但对最后一期场地使用费至今未付。事后，虽经张惠庭多次催问，泓涛公司均没有明确答复。张惠庭即委托律师发函确认及催款，泓涛公司收函后，虽与张惠庭洽谈，终意见相左，未能协商一致。泓涛公司于2014年2月27日晚未与张惠庭交接租赁房屋，即连夜直接搬离，还将张惠庭的两台顶式空调拆走。故张惠庭现诉至法院，提出如下本诉请求：一、判令泓涛公司支付2014年1月12日至2014年2月28日计47天的场地使用费104，644元；二、判令泓涛公司支付逾期付款滞纳金，按每日1%即每日1，046元，从2013年12月27日起计算至判决生效日，暂计至2014年2月28日为65，898元；三、判令泓涛公司支付从2013年5月25日至2014年1月11日未支付的二楼场地使用费18，911元；四、判令泓涛公司支付未清结物业管理费1，304元、电费1，535.07元、水费5，112元。在本案审理过程中，张惠庭将第四项诉讼请求变更为判令泓涛公司支付未清结物业管理费1，304元、电费1，535.07元。
被告（反诉原告）泓涛公司辩称：泓涛公司认为张惠庭起诉状中叙述不符合事实，泓涛公司向张惠庭提出不续租后，张惠庭拒绝退还保证金，故泓涛公司不支付相关费用。据此，泓涛公司提出反诉请求如下：判令张惠庭退还泓涛公司保证金15万元。
原告（反诉被告）张惠庭对泓涛公司的反诉请求辩称：根据双方签订的承包合同续签条款的约定，张惠庭有权没收保证金。当初签订承包经营合同时，就续签合同条款原告原先是不同意的，是泓涛公司坚持将该条款加入，是因为贵人鸟品牌上市的需要，泓涛公司坚持加入该条款。保证金没收是由于泓涛公司自身的原因造成的，请求驳回泓涛公司的反诉请求。
经审理查明：张惠庭与泓涛公司于2011年4月2日签订《承包经营合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：张惠庭将位于上海市浦东新区金杨路XXX号底层商铺（含二楼）（以下简称系争房屋）交泓涛公司作为泓涛公司的经营场所，用于经营贵人鸟服鞋；承包期限从2011年4月12日起至2014年2月28日止，张惠庭应于2011年4月4日将系争房屋交与泓涛公司；《合同》第二条第2款约定，第二期承包期限在第一期合同结束后，按照张惠庭跟上家签订的合同期限内续签，承包租金按照张惠庭跟上家合同同比递增；泓涛公司每年向张惠庭支付场地使用费80万元，支付方式3个月为一期，于每期的前15日之内交纳，先付后用，如泓涛公司逾期不付，须按每日租金的1%缴纳滞纳金给张惠庭，如泓涛公司逾期超过10天未付，则张惠庭有权解除合同；确保承包期内相关费用如期结算，泓涛公司应于签约当日支付给张惠庭15万元作为确保合同履行的保证金，在合约期满后三日内，本保证金由张惠庭无息退还给泓涛公司；张惠庭保证系争房屋有合法的使用权，无任何第三人主张权利，无任何债权债务纠纷，并且提供系争房屋的相关证件、执照和相关合法手续，保证泓涛公司能正常经营；泓涛公司自行承担经营场地实际使用而产生的电费（每月按表计算）、水费、清洁费、物业费；泓涛公司经营过程中，因债权债务、工伤及一切事故，由泓涛公司自行承担，张惠庭不承担任何责任，如造成张惠庭的损失，泓涛公司应承担赔偿损失责任；因张惠庭原因造成《合同》第二条第2款不能正常履行，张惠庭应向泓涛公司支付15万元作为违约金，如果第一期合同终止后，张惠庭已经和上家签订续约合同，泓涛公司因故不能跟张惠庭签续约合同，张惠庭有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金……。2012年7月17日，双方签订《补充协议》，约定：就系争房屋2楼事宜达成补充条款，系争房屋租金由原年租金80万元改为77万元，店铺二楼托张惠庭出租，如无人租用，双方按原合同租金条款执行；租金付款方式不变，本季度开始每季度租金改为192，500元。2012年5月10日，张惠庭将系争房屋二楼出租给案外人，期限为2012年5月20日至2013年5月19日。2013年12月20日，张惠庭与案外人上海金桥（集团）有限公司（以下简称金桥公司）签订《非居住房屋租赁合同》，张惠庭从金桥公司处承租了系争房屋，租赁期自2014年3月1日至2017年2月28日。2014年2月19日，张惠庭委托律师出具《上海信亚律师事务所合同终止确认及催款函》，该函的主要内容为：根据泓涛公司与张惠庭签订的《合同》第六条第4款约定，泓涛公司若在上述合同到期不再续约的，张惠庭有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金；2014年春节后，泓涛公司曾口头向张惠庭表示不再续约，且对应当支付的最后一期场地使用费至今未付，对此，张惠庭委托律师事务所全权处理本事宜，并致函给泓涛公司；请泓涛公司在收到本律师函5日内，以书面形式对承包合同到期后是否续约给予确认，若逾期仍没有与张惠庭续约和支付剩余场地使用费，则视为泓涛公司不再对系争房屋承包经营；上海信亚律师事务所将依法代理张惠庭对泓涛公司追索未付场地使用费及违约金，并由泓涛公司承担由此引起的全部经济损失。泓涛公司在合同期限届满前告知原告，期满将不再续约，原告明确表示将不退还保证金。被告于2014年2月27日从系争房屋中搬出。因原告表示不退还保证金，被告未按约至迟于2014年1月11日支付原告2014年1月12日至2014年2月28日期间系争房屋按照年租金77万元计算的租金99，150元。
另查明，系争房屋的产权人为金桥公司。张惠庭与金桥公司于2011年3月签订的关于系争房屋的《非居住房屋租赁合同》中约定：租赁期内，张惠庭转租或者变相转租系争房屋的，金桥公司可书面通知张惠庭解除合同，张惠庭应向金桥公司按租期第一年月租金的三倍支付违约金，给金桥公司造成损失的，支付的违约金不足抵付金桥公司损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2014年6月26日，金桥公司出具《证明》，内容为金桥公司知道张惠庭将系争房屋转租给泓涛公司，且无异议。系争房屋2014年2月7日至2014年3月6日期间的电费为1，535.07元，泓涛公司未支付2014年2月7日至2014年2月28日期间发生的电费。泓涛公司未支付系争房屋2014年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费1，304元。2012年7月19日至2013年10月9日期间，泓涛公司按双方《补充协议》约定的年租金77万元、以每季度支付192，500元的方式支付张惠庭系争房屋的租金。
以上事实，有《承包经营合同》，《补充协议》，《房屋租赁合同协议》，张惠庭名下的银行活期历史明细清单，《非居住房屋租赁合同》，《上海信亚律师事务所合同终止确认及催款函》及相应送达凭证，电费、水费、物业管理费发票，《证明》，上海市房地产权证，张惠庭即泓涛公司的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：张惠庭与泓涛公司所签的关于系争房屋的《合同》虽名为承包经营合同，但实际为租赁合同；系争房屋系案外人金桥公司所有，张惠庭从金桥公司处承租系争房屋后转租给泓涛公司使用，虽然在张惠庭与金桥公司所签的《非居住房屋租赁合同》中约定张惠庭转租系违约，但在泓涛公司租赁期间金桥公司未提出异议，本案审理过程中金桥公司又出具《证明》表示知晓张惠庭转租且无异议。因此，《合同》系张惠庭与泓涛公司关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。泓涛公司未按约支付承租期间系争房屋的租金及电费、物业管理费等，故张惠庭要求泓涛公司支付张惠庭2014年1月12日至2014年2月28日期间系争房屋按照年租金77万元计算的租金99，150元、支付2014年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费1，304元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。鉴于泓涛公司不同意支付逾期付款滞纳金，且张惠庭所主张的按日1%的标准计算本金99，150元的逾期付款滞纳金过高，泓涛公司按约至迟应于2014年1月11日支付上述本金99，150元，计算本金99，150元的逾期付款滞纳金的起算日应认定为2014年1月11日，张惠庭主张起算日为2013年12月27日不妥，故由本院酌定由泓涛公司支付张惠庭逾期付款滞纳金6万元；张惠庭要求泓涛公司支付其余逾期付款滞纳金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。张惠庭要求泓涛公司支付的电费发生时间为2014年2月7日至2014年3月6日，泓涛公司已于2014年2月27日搬离，《合同》约定的租赁期限也于2014年2月28日届满，张惠庭要求泓涛公司承担2014年3月1日至2014年3月6日期间的电费的本诉请求，不符合法律规定，不予支持，由本院根据该笔电费日平均数酌定泓涛公司支付张惠庭2014年2月7日至2014年3月6日期间的电费1，206元。张惠庭要求泓涛公司另支付系争房屋的二楼自2013年5月25日起至2014年2月28日期间的场地使用费24，405元的本诉请求，因泓涛公司不同意支付该笔费用，且张惠庭未举证证明在2013年5月25日前曾通知泓涛公司系争房屋的二楼无人租用，并要求泓涛公司按年租金80万元的标准支付上述期间系争房屋（含二楼）的租金，也未举证证明在泓涛公司2013年5月25日后仍按照年租金77万元的标准支付租金时张惠庭曾向泓涛公司提出异议并要求泓涛公司补足租金，故张惠庭的上述本诉请求，不符合法律规定，不予支持。张惠庭撤回要求泓涛公司支付水费5，112元的本诉请求，于法不悖，予以准许。泓涛公司在张惠庭向金桥公司续约签订关于系争房屋的《非居住房屋租赁合同》后，未与张惠庭续约签订关于系争房屋的《合同》，张惠庭按约有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金，故泓涛公司要求判令张惠庭退还保证金15万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张惠庭租金99，150元、逾期付款滞纳金6万元、物业管理费1，304元、电费1，206元；
二、驳回原告（反诉被告）张惠庭的其余本诉请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，248元，减半收取计2，124元，及反诉案件受理费1，650元，共计3，774元，均由被告（反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年八月七日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。