浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初8425号原告谢建祖，男，1982年3月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）邓鸣、王巧燕，浙江大公律师事务所律师。被告金国强，男，1968年11月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告杨建华，女，1968年11月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述两被告委托代理人（特别授权代理）王驰，浙江元培律师事务所律师。原告谢建祖与被告金国强、杨建华、第三人俞晓江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由代理审判员赵珠艳适用简易程序独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年12月24日、2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人邓鸣、王巧燕，被告金国强及委托代理人王驰三次到庭参加诉讼。被告杨建华、第三人俞晓江到庭参加第一次庭审。诉讼中，原告申请撤回将俞晓江列为本案第三人。本案庭外和解期间为15个月。现已审理终结。原告起诉称：原、被告都是越城区城南长城新村的住户，原告住40幢201室，被告住41幢405室。被告有一个自行车棚附房作为沿街店面出租给第三人开小吃店。2016年6月下旬，被告突然主动提出，意将该店面转让给原告。原告从事理发行业，遂同意购买。2016年6月24日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，约定被告将所有的附房以总价35万元转让、出售给原告。该合同同时明确上述附房位于之间沿街店面靠南第一间，面积约20平方米。为无产权房，款清后所有权、使用权全部归属原告所有。另因转让时之前店面已经出租给第三人从事个体小吃经营，被告已收取下半年店面租金，经折抵，原告支付清了被告33.38万元，被告出具35万元收条一张。然，所购附房次月即被市城管执法。7月份，城管上门告知该附房系违法（章）建筑，可以拆除。但仅先以违反《城乡规划法》为由下达通知书一份，要整改西面墙体违法开设门樘行为，即该附房沿街店面一面系违法破墙，要封堵恢复墙体。原告愕然。2016年8月19日，城管强制将附房沿街一侧也是唯一进出口西面墙体用砖全部封堵。原告同意购买该房屋本为开设店铺，但购入即被执法，封堵了沿街墙面。原告无异于用35万元买了一座围城，合同的根本目的不能实现，第三人也要求退还下半年已付店面租金。原告认为原告在订立合同时对房屋性质存在重大误解，由此造成重大损失。被告附房存在破墙开店、非营业开店的违章情况，原告以商业店铺的价格受让此附房，显失公平，亦违反了公平原则。原告诉至本院，请求判令撤销原、被告之间签订的房屋转让合同；两被告返还房屋转让款人民币35万元；本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告之间签订的房屋转让合同。被告金国强、杨建华答辩称：一、原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，依法应予以保护。原告与被告都是越城区城南长城新村的住户，原告住40幢201室，被告住41幢405室，被告有一个自行车棚附房作为沿街店面（沿南山路）出租给案外人开小吃店。2016年6月中旬，原告经中介绍兴市越城金成信息咨询服务部介绍，多次踏勘被告的该附房，对该附房的情况了解清楚后，原告与被告于2016年6月24日签订房屋转让合同，约定原告以总价人民币35万元购买被告所有的附房，合同还明确该附房位于之间沿街店面靠南第一间，面积约20平方米，为无产权房，款清后所有权、使用权全部归属原告所有。由上可知，双方是在自愿、公平、合法的基础上签订该合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、原告与被告签订房屋转让合同时，原告对房屋性质系明知，不存在重大误解。如上所述，原告与被告都是越城区城南长城新村的住户，且原告住40幢201室，答被告住41幢405室，双方系邻居，对该附房的性质应该是清楚的。而且被告在2013年6月18日就已经将该附房出租给俞晓江，租赁期限为2013年1月1日至2016年12月31日，此事原告亦明知。原告与被告在签订该合同前，原告通过中介介绍，被告亦明确告知该附房为无产权房。双方对该附房性质无异议的情况下，于2016年6月24日签订房屋转让合同，并在合同第五条明确约定“由于该房产现在尚未取得房屋所有权证、国有土地使用证、契证（权证待小区同意办理），因此双方约定在甲方（被告）取得上述权证之后且符合办理过户条件（即三证齐全且符合城中村房屋上市交易政策）之日起办理房产权属转移手续……”。由上可知，原告在合同签订之前和之中对该附房的性质都是明知的，不存在重大误解。根据合同法第54条第1款之规定可知，可撤销的合同有如下三种情况：（1）因重大误解订立的。（2）在订立时合同显失公平的。（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销。而纵观该合同的签订过程，原告在签订合同之前对该附房的无产权系明知，合同也是在自愿、合法的基础上签订，所以并不符合合同法第54条之规定，原告无权要求撤销该合同。三、房屋转让合同已经履行完毕，原告无权要求撤销该合同。2016年6月24日，双方签订合同后，原告已依约通过转账的方式向被告支付房屋转让款，被告也向原告出具了收条，收条载明：今收到谢建祖的长城新村41幢405附房（之间沿街店面靠南第壹间）房屋全款为叁拾伍万元整，并于同日将涉案房屋交付给原告，原告也已经享有对附房收取租金的权利。至此，双方均已按照约定履行，完成了各自的交付义务。根据合同法第91条第1款规定，债务已经按照约定履行，该合同权利义务终止。原告无权要求撤销已经履行完毕的合同。四、如果原告的诉讼请求得到支持，对被告而言显失公平。房屋转让合同的第一项备注中明确约定，“因此房屋无产权房，房款一次付清后，若遇房屋拆迁所产生的权利义务都归属谢建祖所有。此房的所有权、使用权也归属谢建祖所有。”由此可知，因该附房的收益由谢建祖获得，相应的，因该附房的风险当然也由谢建祖承担。而被告已经按约交付涉案房屋，原告也已经受领该房，并已经享有收取案外人租金的权利。如果在这样的前提下支持原告的诉讼请求，则是有违公平原则的。综上所述，原告与被告所签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，依法应受法律保护，且双方都已按约履行该合同。在双方合同履行完毕后，原告要求撤销该合同并返还房屋转让款的诉讼请求没有合同和法律依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。针对原告变更后的诉讼请求，被告认为原告诉状中自认双方订立合同时对房屋性质存在重大误解和显失公平，根据合同法第五十四条规定，这两种情形只能请求人民法院变更或者撤销合同，而不是解除。本案不存在法定解除的情形，且本案已经实际履行，没有可解除的条件存在。经审理查明：2016年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）金国强签订房屋转让合同一份，约定甲方现有位于附房约20平方米，此附房地址在之间，沿街店面靠南第一间出售给乙方。甲方保证上述房产交接时无产权纠纷和财务纠纷。如产权交接后（即双方办理产权过户后）发生该房产交接前即已存在的产权纠纷和财务纠纷，概有甲方承担全部责任，若因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。双方约定转让总价为350000元。该合同同时注明，因此房屋无产权房，房款一次付清后，若遇房屋拆迁所产生的权利义务都归属原告所有，此房的所有权、使用权也归属原告所有。金国强在该合同中亦注明此房受配偶全权委托出售此附房，若有纠纷，本人愿承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。双方签订合同后，扣除案外人俞晓江已经支付给被告金国强的2016年下半年的房屋租金16200元，原告实际支付给被告金国强购房款333800元。被告金国强出具给原告收条一份，载明“今收到谢建祖购长城新村41幢405附房（之间沿街店面靠南第壹间）房屋全款为叁拾伍万元整”。涉诉房屋实际承租人为案外人俞晓江，用于开设小吃店面味之道饮食店，房屋转让合同签订后，涉诉房屋仍由俞晓江实际占有使用。2016年7月30日，行政执法机关发送给味之道饮食店经营户责令限期改正通知书1份，载明在南侧用房西面墙体上开设门樘的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，故责令其于2016年8月1日前改正上述违法行为并接受复查。2016年8月4日，行政执法机关发送接受调查处理通知书1份。后行政执法机关于2016年8月19日将本案所涉房屋在内的沿街店面全部砌墙封堵。以上事实由原告提供的房屋转让合同1份、照片1张（合同订立当日的合照）、收条1份、支付宝转账的凭证复印件1份、网上银行电子回单打印件3份、招商银行转账业务回单4份、户口簿1本、结婚证1本、房产证复印件1份、房屋租赁合同、银行转账记录、个体工商户营业执照和餐饮服务许可证照片各1份、接受调查处理通知书1份、责令限期整改通知书1份、照片38张、视频光盘1份、社保信息打印件1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家强制性规定，应认定为合法有效。本案中，原、被告均认可在签订买卖合同时将涉诉房屋作为店面房进行交易，该房屋也确实由案外人俞晓江承租作为店面房使用。故本院认为，原告在签订买卖合同时，其合同目的是将该涉诉房屋作为店面进行使用。但根据本院查明的事实可知，因该涉诉房屋存在违法情况，已被行政执法机关进行封堵，无法再继续作为店面进行使用，即原告购买涉诉房屋作为店面房使用的合同目的无法实现。原告据此要求解除合同，于法有据，本院对此予以支持。关于合同解除时间，因本院将原告要求解除合同的变更诉讼请求申请送达被告之日为2016年12月8日，故合同解除之日即为2016年12月8日。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告已向被告支付购房款333800元，现合同已依法解除，二被告应当依法向原告返还该转让款，考虑到原告在签订转让合同过程中存在未尽审慎审查之注意义务，故本院确定二被告向原告返还转让款28万元。原告应当依法返还涉诉房屋。但因涉诉房屋在原、被告签订房屋转让合同时以及之后一直由案外人俞晓江租赁并实际使用，根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故租赁合同继续有效，且在房屋转让合同解除之后，案外人改为与被告方继续就该涉诉房屋发生租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告谢建祖与被告金国强、杨建华于2016年6月24日签订的房屋转让合同于2016年12月8日解除；二、被告金国强、杨建华应于本判决生效之日起三十日内返还给原告谢建祖购房款280000元；三、驳回原告谢建祖的其他诉讼请求。本案案件受理费6550元，财产保全费2270元，合计8820元，由原告谢建祖负担1764元，由被告金国强、杨建华负担7056元，应由被告负担部分，被告金国强、杨建华应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵珠艳人民陪审员  潘阿法人民陪审员  范 红二〇一八年四月二十七日书 记 员  徐 薇附页：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。????*MERGEFORMAT?2?