广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终735号上诉人（原审被告）：王水生，男，汉族，住连州市。上诉人（原审被告）：何福英，女，汉族，住连州市。两上诉人共同委托代理人：江汉高，男，汉族，住连州市连州镇。系普通公民代理。被上诉人（原审原告）：连州市天盈房地产开发有限公司。法定代表人：陈灿成。委托代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师助理。上诉人王水生、何福英因与被上诉人连州市天盈房地产开发有限公司（以下简称天盈公司）合同纠纷一案，不服连州市人民法院（2016）粤1882民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王水生、何福英上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判支持上诉人的合理诉求；3、被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：一、本案被上诉人单方改变上诉人置换2号商铺设计图纸，损害上诉人合法商铺权益，违约事实清楚。本案被上诉人在2013年11月初与上诉人协商旧城改造房屋搬迁及安置事宜，同时拿出一份《天盈海阳湖畔A幢商住楼首层平面图》给上诉人，并按图说明安置给上诉人的2号商铺位置及建筑设计布局。在该设计平面图中2号商铺内四面无任何建筑障碍物布局合理，上诉人认为如果按该图纸设计施工上诉人无异议。同年12月5日，上诉人与被上诉人双方签订一份《房屋置换协议》，在协议第二条房屋产权置换的补偿方式:1、甲方同意在本项目规划改造建设地段范围内，将符合设计施工质量要求的框架结构电梯楼以建筑面积1.1不计差价实行产权置换;2、经双方协商核实，甲方将位于A幢首层×号商铺建筑面积约42平方米，为体现公平原则，双方约定在正负2平方米内的多于或少于42平方米以15000元/平方米价格互补差价，甲方承诺在乙方腾空原商铺8个月内，以普通装修安置A栋首层2号商铺给乙方使用，在确保安全的前提下，经双方协商预留适当通道给乙方经营，如果甲方违约需支付每天100元的违约金给乙方。2014年6月，被上诉人约上诉人到商铺施工现场，告知商铺施工情况，并拿出另一份建筑施工图纸给上诉人，该图纸与2013年11月份在签订《置换房屋协议》前交给上诉人的2号商铺设计布局被改变了，原来设计在3号商铺左侧的一根水泥柱子被被上诉人不经上诉人同意改变在上诉人置换2号商铺右侧。2号商铺内水泥柱的形成是被上诉人故意变更2013年11月建筑设计蓝图的严重违约行为。2号商铺是《房屋置换协议》中的重要部分内容，如果当初签协议前被上诉人不出示和提供2号商铺的设计蓝图给上诉人认定，那么上诉人也不会与被上诉人签订损害房屋置换权益的协议，既然被上诉人提供了首层平面图给上诉人，经上诉人同意设计布局后就应按图施工。但是被上诉人在2014年单方面篡改上诉人2号商铺设计布局，将一条O.8平方米水泥柱建在属于上诉人回迁的2号铺面右侧，一打开铺面就见一条O.8平方米水泥柱，如此设计布局在连州市间商铺中绝无仅有，试问如此商铺谁能接受。谁能接收。一审法院作出如此认定实属认定事实不清和认定事实错误;上诉人提交给一审法院作为证据的《天盈海阳湖畔A幢商住楼首层平面图》是由被上诉人在该图正本蓝图上复印给上诉人的，同时对着该图明确告知上诉人置换2号商铺位置和设计布局，在该份图纸上2号商铺内没有任何多余的水泥柱障碍物，基于该图纸的真实性、合理性，上诉人才与被上诉人签订《房屋置换协议》。另外，在该图纸右边盖有“中华人民共和国级注册建筑师姓名黄英新”、“广东省建筑工程勘察设计出图专用章”、“清远睿博建设工程设计有限公司”等三个主管部门印章;还有设计签字:审定:张颖;审核:黄英新;专业负责:黄英新;校核:陈锡杰;设计:钟永锋，建筑单位:连州市天盈房地产开发有限公司;项目名称:天盈海阳湖畔;子项目名称:天盈海阳湖畔A幢商住楼，图名:首层平面图。该图右下一行横字:本图须加盖本院出图章，否则一律无效。但是，被上诉人提交给上诉人的另一份《天盈海阳湖畔A幢商住楼首层平面图》被擅自改变2号商铺建筑设计，将原图纸设计在3号商铺左侧的水泥柱改到2号商铺的右侧，该图纸违反原图纸注释规定:图中所有尺寸均为标注为准，除注明者外，图中标高以米(m)为单位;其余均以毫米(mm)为单位，施工者必须仔细阅读所有专业图纸，防止碰缺。施工前必须核对尺寸，无误差后方可施工;所有设计变更需征求设计师同意。被上诉人改变原2号商铺设计图纸并无征求到设计师黄英新的同意，并无得到相关审定、审核、校核、设计人员黄英新、张颖、陈锡杰、钟永锋的亲笔签名认可，更无加盖广东省建设工程勘察设计图专用章，更可恶的是该图纸竞由非专业的“由Autodesk教育版权产品制作”。在本案中两份《天盈湖畔A栋商住楼首层平面图》哪份是真。哪份是假。哪份合法有效。哪份违法无效。一审法院都审不清楚，被上诉人在本案中单方不择手段篡改设计图纸，改变2号商铺建筑布局，损害上诉人合法商铺权益违约事实清楚，证据充分，应负违约责任。二、根据《连州市湟川南路、中山路地段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》第四征收补偿方式和标准(二)商铺补偿1、选择回迁的，按商铺首层确认的补偿建筑面积以60%比例就地安置。上诉人确认的商铺面积87.74㎡×60%=52.644㎡，被上诉人安置40.01㎡相差12.634㎡，按正负2㎡×15000元/㎡=30000元，剩余面积10.634㎡×34000元/㎡商铺卖出价=361556元+30000元=391556元。被上诉人应补回上述差价。三、根据《连州市湟川南路、中山路段旧城改造项目房屋征地补偿安置方案》(二)商铺补偿3商铺与住宅可互相置换:商铺置换住宅按1：5比例面积进行置换。上诉人商铺面积87.74㎡×40%=35.096㎡×1：5=175.48㎡，该面积用作房屋调换面积。被上诉人置换房屋面积两套88.46×2=176.92M2，超出部分由上诉人补交差价。四、上诉人按上述铺面面积置换后仍有建筑面积95.89㎡被上诉人未作补偿。根据《连州市湟川南路、中山路段旧城改造项目房屋征地补偿安置方案》(三)产权调换差额面积的处理。2、被征住宅类房屋面积按1:1的比例调换后或被征商铺面积按60%的比例调换后，置换房屋面积少于被征收房屋面积或被征收商铺面积的，按被征收时类似房屋或商铺市场价向被征收人给予货币清偿。现时市场价是3500元/㎡，95.89㎡×3500元/㎡=335615元，被上诉人应予补偿。五、《补充协议》1、因补偿给乙方的两套置换房为88.46平方米/套，不是90平方米，甲方补偿乙方面积差价2万元。这是被上诉人在补充协议中自愿的补偿行为，并无约定置换房屋超过90平方米就退回该差价2万元，一审法院判决上诉人退回2万元属判决不当，二审法院应予以改判。六、由于被上诉人单方篡改2号商铺建筑设计违约在先造成上诉人无法按其提供的原2013年11月《首层平面图》的建筑设计布局验收，商铺违约金应从2014年7月5日至2016年7月4日止(起诉期)共758天×100元=75800元。一审法院判决上诉人从被上诉人违约金中支付被上诉人租赁给上诉人经营的南门大道A8a栋6号商铺租金属判决不当。在本案中上诉人的商铺是在正常经营的情况下被上诉人征收，在《房屋置换协议》第六条，房屋过渡期和被置换补助2中明确确认:乙方的周转商铺经双方协商，核定甲方负责租赁铺面给乙方正常经营，乙方除税收，工商及水电费用自行负责外，其余一切费用均由甲方负担。但是一审法院却有协议不依在判决书中认为，“原告于2016年3月31日通知被告接收商铺，已超过约定交付商铺的期限，原告逾期交付商铺，应支付被告逾期交付商铺违约金，违约期间应从2013年12月5日顺延8个月后的第一天，即2014年8月5日起算至原告通知被告接收商铺之日，即2016年3月31日止，按每天100元计算为:60500元。同时，原告逾期交付A栋首层2号商铺期间亦提供了连州市南方大道A8a栋6号商铺给被告周转经营，减少了被告损失，按照公平原则，原告应支付给被告的逾期交付商铺违约金应先扣除原告支付的该部分租金，原告逾期交付A栋首层2号商铺期间(自2014年8月5日至原告通知被告接收逾期商铺之日，即2016年3月31日止，共20个月)，租赁连州市南门大道××栋××号商铺给被告经营所支付的租金为:2800元/月×20个月=56000元。故被告应支付给原告的逾期交付商铺违约金为60500元-56000元=4500元。”，一审法院如此认为是认定事实错误，上诉人在本案中并无提出扣除南门大道A8a栋6号商铺的租金56000元的诉讼请求，仅提出由上诉人支付南门大道A8a栋6号周转铺租金13200元(2016年4、5、6、7月份，每月3300元)，这是被上诉人认为从2016年3月上诉人应收楼收商铺的时间，但是由于被上诉人违约，单方篡改合法图纸改变2号商铺建筑结构，上诉人依约依图不能收楼收商铺，只要2号商铺的违约行为一日不解决，被上诉人就应承担违约责任。被上诉人请求上诉人支付连州市南门大道××栋××号商铺2016年4月至7月的租金13200元，理由不能成立。由于上诉人没有对××栋××楼×室、××楼××室验收确认面积，被上诉人单方提出支付房屋差价理由不能成立。一审法院对上述项目所作的判决实属判决不当、认定事实错误、违反协议规定，助长违约歪风，二审法院应依法依约改判。七、本案被上诉人违约事实清楚、证据充分，本案两份由被上诉人提供的《天盈海阳湖畔A栋商住楼首层平面图》图纸，2013年11月那份是真实有效的，该图纸加盖了主管建筑部门的印章，有工程师和其他审核人员亲笔签名，合法有效受法律保护。2014年6月那份图纸是由Autodesk教育板产品制作，是一份伪造图纸不具真实性、合法性，更不受法律保护，正是这份伪造图纸被上诉人违法违规篡改了合法图纸上2号商铺的建筑设计，将一条0.8米的大水泥柱建在2号商铺的门面右侧，严重破坏了商铺的布局，损害了上诉人合法的商铺权益。根据《房屋置换协议》第十条本协议自甲乙双方签字的生效，协议生效后任何乙方不得擅自修改或解除合同，否则，违约方须向对方赔偿30万元人民币。在本案中签合同前被上诉人就向上诉人提供一份《天盈海阳湖畔A栋商住楼平面图》给上诉人，告知上诉人置换的2号商铺所在位置和建筑构造，上诉人是根据该图纸的2号商铺四面无障碍结构才与被上诉人签订《房屋置换协议》，该图纸应成为协议相关的部分。上诉人请求二审法院依法追究被上诉人伪造建筑图纸的违法违约责任。被上诉人天盈公司答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。1、上诉人与被上诉人之间存在真实、合法、有效的房屋置换合同法律关系。一审庭审质证阶段，上诉人对被上诉人提交的《房屋置换协议》、《补充协议》、《公证书》等3份证据无异议，一审判决据此认定“《房屋置换协议》、《补充协议》这两份协议的内容均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照协议的约定，履行各自义务协议约定”是正确的。“涉案房产已于2016年1月12日经竣工验收合格，被上诉人两次通知上诉人接受涉案房产，上诉人均不接收”的事实，被上诉人有中国邮政快递单、顺丰速运快递单、《律师函》等3份证据予以证实。一审判决据此认定上诉人未及时接受房产的行为构成违约，从而支持被上诉人诉请上诉人履行《房屋置换协议》，接受连州市天盈海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房、首层商铺(编号2号)并协助办理过户手续，事实清楚，证据充分，适用法律正确。2、上诉人上诉的第一个理由是“被上诉人单方改变上诉人置换2号商铺设计图纸”无事实根据，无法律依据。上诉人的这一上诉理由已在一审中提出过。上诉人认为，《房屋置换协议》中约定了“以普通装修安置A栋首层2号商铺”给上诉人，建筑面积约42平方米，并没有约定设计方案，被上诉人只需要按照约定提供建筑面积约42平方米的商铺给上诉人即可。上诉人多次强调上诉人擅自修改设计图纸，破坏2号商铺的经营结构，确实可笑。2号商铺作为整栋建筑的重要部分，如果被上诉人擅自改变承重结构，必然会对整栋房屋造成影响，被上诉人没必要为了上诉人一间小小的商铺而修改图纸，从而影响整体建筑。一审判决不予采纳上诉人一审反诉诉称“被上诉人变更原告设计图纸导致连州天盈海阳湖畔A东首层商铺(编号:2号)经营结构破坏”的意见是正确的。3、上诉人上诉状中第二、三、四点认为“应根据《连州市湟川南路、中山路地段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》第四征收补偿方式和标准(二)商铺补偿l选择汇钱的，按……补回上述差价”。被上诉人认为无事实根据，无法律依据，理由在于：(1)《连州市湟川南路、中山路地段旧城改造项目房屋征收补偿安置方案》仅仅只是“征求意见稿”，没有正式发布，不具有法律效力，对本案不具有证明力；(2)上诉人是在真实自愿的基础上与被上诉人签订《房屋置换协议》的，并对该协议进行了公证，双方均受《房屋置换协议》的约束，按照合同约定进行房屋置换。4、上诉人第五个上诉理由“认为一审判决其退回2万元给被上诉人有错误”，无事实根据。《房屋置换协议》第三条第3项约定明确:乙方(即上诉人)选择A栋3层至10层之间的9楼903房、10楼1003房，每套建筑面积约为88.46平方米的商品毛坯房，双方约定在正负2平方米以内，多于或少于88.46平方米的以3500元/平方米互补差价。即商品房少于88.46平方米的，由被上诉人以3500元/平方米补回差价给上诉人;商品房多于88.46平方米的，由上诉人以3500元/平方米补回差价给被上诉人。《补充协议》第一条约定:因补偿给乙方的两套置换房为88.46平方米/套，不足90平方米，甲方补偿乙方面积差价2万元。涉案房屋建成后，连州市海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房(屋）的建筑面积实际均为90.10平方米，大于约定的88.46平方米，上诉人应按约定补回差价给被上诉人，并返还被上诉人先前支付给上诉人的2万元。5、上诉人第六个上诉理由认为一审判决上诉人从被上诉人违约金中支付被上诉人租赁给上诉人经营的南门大道A8a栋6号商铺租金不当。被上诉人认为，一审判决正确。《房屋置换协议》第三条第2点:“在确保安全的前提下，经双方协商预留适当通道给乙方经营，如甲方违约需支付每天100元的违约金给乙方。”，双方在进行该条款的拟定时，明确了是在“确保安全的前提下”，才预留适当通道，而不是必须预留适当通道。为了上诉人的安全，被上诉人另行租赁了离上诉人原来商铺并不远的商铺给上诉人继续经营。一审判决基于公平原则，判决从违约金中扣除被上诉人为此支付的商铺租金，是正确的。6、上诉人第七个上诉理由认为被上诉人应支付30万元违约金给上诉人。被上诉人认为，该上诉理由无事实根据，无法律依据。《房屋置换协议》第十条:“本协议自甲乙双方签字之日起生效，协议生效后任何一方不得擅自修改或解除协议，否则，违约方须向对方赔偿30万元人民币。”，明确约定了任何一方“擅自修改或解除”，违约方需向守约方赔偿30万元。本案中，并不存在擅自修改或解除的情形。而且《房屋置换协议》中，对其他违约行为已进行了具体的违约金计算方式。因此，一审判决不支持上诉人的这一项反诉请求是正确的。综上所述，上诉人的上诉理由均没有事实根据，也没有证据可予以证实。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人天盈公司向一审法院起诉请求：1、王水生、何福英履行《房屋置换协议》，按约定接收连州市天盈海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）以及天盈海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房（屋）;2、判决王水生、何福英协助天盈公司办理连州市海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）以及××栋××楼××室、××楼××房（屋）的过户手续；3、王水生、何福英立即退出连州市南门大道××栋××号周转铺；4、王水生、何福英向天盈公司支付连州市南门大道××栋××号周转铺租金13200元（2016年4、5、6、7月份，每月3300元人民币）;5、王水生、何福英返还《补充协议》中，天盈公司补偿给王水生、何福英置换房不足90平方米的房屋差价20000元人民币，以及因积极配合三旧改造工作给予的奖励8000元人民币，共计28000元人民币；6、王水生、何福英补偿连州市天盈海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房（屋）差价11480元人民币给天盈公司；7、前述第4、5、6项诉讼请求，从2016年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至王水生、何福英付清本息时止；8、本案诉讼费用由王水生、何福英负担。上诉人王水生、何福英向一审法院反诉请求：一、天盈公司提供置换天盈海阳湖畔A栋2号商铺与2013年11月出图的《天盈海阳湖畔平面图》建筑结构不相符，图不对铺其事实构成违约，是反诉人拒绝接收铺面及房屋直接原因，天盈公司应为此承担违约责任；二、天盈公司补偿按商铺面积87.74㎡×60%＝52.644㎡-40.01㎡＝12.634㎡按正负2㎡×15000元/㎡=30000元；超出部分面积10.634㎡×34000元/㎡=361556元+30000元=391556元；三、天盈公司按商铺面积87.74㎡×40%＝35.096㎡×1：5＝175.48㎡该面积用作房屋调换面积；四、天盈公司补偿房产面积95.89㎡×3500元/㎡=335615元；五、天盈公司补偿商铺安置违约金758天×100元/天=75800元；六、天盈公司补偿商铺房屋周转金800元/月×20月=16000元；七、天盈公司补偿房屋回迁违约金244天×100元/天=24400元；八、天盈公司按公证的《房屋置换协议》第十条支付违约金30万元；（以上五项补偿费共1143371元）九、天盈公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月5日，以连州市天盈房地产开发有限公司为甲方，王水生、何福英为乙方，双方签订《房屋置换协议》，该协议约定：第一条被置换房屋权属人选择的补偿方式：甲乙方经过协商，经商权人自愿选择以“产权置换”的补偿方式，将在规划范围内的权属房屋，置换给甲方用于改造建设。第二条被置换房屋的现状：根据乙方提供的房屋产权证材料及房管测绘部门现场核定：乙方在规划范围内权属房屋位置坐落于：连州市连州镇中山南路218号（原208号）共3层，结构类型：砖木，户主姓名：王水生、何福英，产权证编号：粤房地证第0681964号、粤房地产共证字第0196095号，房屋所有权证登记土地面积：84.79平方米，建筑面积：84.79平方米；经实地测量：土地面积：87.74平方米，建筑面积180.68平方米（详见房产测量图）。其中：（1）已办理房产证面积：84.79平方米；（2）未经办理房产证面积：95.89平方米。合计应补偿的产权置换面积180.68平方米。第三条房屋产权置换的补偿方式：1、甲方统一在本项目规划改造建设地段范围内，将符合设计施工质量要求的框架结构电梯楼，以建筑面积按1：1不计价差实行产权调换。2、经双方协商核实，甲方将位于A幢首层商铺（编号：×号），建筑面积约42平方米，为体现公平原则，双方约定在正负2平方米以内的，多于或少于42平方米以15000元/平方米价格互补差价，甲方承诺在乙方腾空原商铺8个月内，以普通装修安置A幢首层×号商铺给乙方使用，在确保安全的前提下，经双方协商预留适当通道给乙方经营，如甲方违约需支付每天100元的违约金给乙方。3、乙方选择A栋3至10层之间的9楼903房、10楼1003房，每套建筑面积约为88.64平方米的商品毛坯房，双方约定在正负2平方米以内的，多于或少于88.64平方米的以3500元/平方米互补差价。4、房屋（住宅、商铺）置换补偿面积：约218.92平方米置换给乙方（最终面积以连州市房管部门测量核实的面积为准）。第四条甲方用于产权置换商铺的建筑标准：外墙饰面、门窗、共用通道等装饰用料要求按设计施工图各项要求施工；室内符合施工质量要求的“普通装修标准房”，其中室内天花、内墙面按实抹灰完成面层普通线灰，商铺大门为卷闸门，其它为夹板门；地面铺设50×50cm普通耐磨砖；卫生间排污地面铺30×30cm防滑砖，内墙裙贴20×30cm白色瓷片1.8米高；卫生间排污排水主要管道、PVC供水系统安装好；电视、通信、电源开头及插座线槽明装布置。第五条乙方原有产权证的注销与置换房屋新产权证的办理：1、双方在本协议签订的同时，乙方应将被置换房屋的房屋所有权证复印件和产权人身份证复印件交付甲方。同时乙方要求以旧房地产权证置换新产权证，甲乙双方在前往房产办证中心领取新证的同时递交旧证完成旧房地产权证注销手续。2、在申请办理产权证前，双方必须按实结清所有应承担支付各项补差金额和相关费用后，甲方负责办理乙方更换新“房屋所有权证”的登记手续，甲方承担协议置换面积内的办证税费；超过部分由乙方承担（如产权人发生变更时，变更资料由其提供，并承担所增加各项费用）。第六条房屋过渡期和被置换补助：住宅房屋过渡期为两年，房屋和商铺周转费用按如下补偿：1、属住宅部分周转金按800元/月，从乙方搬迁之日起，甲方每年支付一次，从甲方发出收楼通知三个月内；乙方应在接到甲方收楼通知的期限内按时搬迁，逾期不搬迁的甲方停止支付过渡费。2、乙方的周转商铺经双方协商，核定甲方负责租赁铺面给乙方正常经营，乙方除税收、工商及水电费用用自行负责外，其余一切费用均甲方负担。3、乙方应在本协议签订之日起15日内搬迁完毕，逾期每天赔偿违约金100元给予甲方，直至搬迁完毕之日止；按实缴清搬迁前自行使用的水、电等相关费用，并自行办理用户转移或注销手续。甲方负责搬迁费4000元（含电视、电话、空调迁移及迁出、回迁费用）。4、乙方在签订协议之日起，七日内自行搬迁完毕且将钥匙交付甲方，甲方验收无误后支付3000元奖励金。5、乙方在搬迁时未经甲方同意，不得私自拆除房屋及附属物，否则乙方承担所有责任。第七条被置换房屋存在民事法律关系的处理：乙方被置换的房屋如对其产权存在有纠纷、利益有争议的，由乙方自行解决。存在有债权债务、抵押的，由乙方自行偿还债务或解除抵押关系，甲方不负责因其产生的任何经济和法律责任。第八条房屋产权置换回迁入住的户主应签订物业管理协议，遵守新区的物业管理等各项规章制度，按实缴各项有关费用。第九条除不可预见因素外，自乙方搬迁完毕之日起二十四个月内回迁；如甲方逾期的，则按每天100元的违约金计算赔偿给乙方。第十条本协议自甲方双方签字之日起生效，协议生效后任何一方不得擅自修改或解除协议，否则，违约方须向对方赔偿30万元人民币。协议中如有未尽事宜，经双方共同协商，另作补充协议，补充协议条款与本协议具体有同等法律效力。在协议执行中如发生纠纷，经双方协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼。第十一条乙方收到置换房屋入住后，在国家建筑规范保修期内，如出现质量问题，甲方负责维修，对造成损失的给予相应补偿。……”同日，双方签订《补充协议》，该协议约定：“1、因补偿给乙方的两套置换房屋为88.46平方米/套，不足90平方米，甲方补偿乙方面积差价2万元；2、补偿给乙方原房屋门口砖柱重建3000元及婚房装修费3800元；3、补偿原商铺招牌800元；4、房屋产权人积极配合三旧改造工作给予奖励8000元。以上四项合计人民币三万五千六百元整（35600元），自甲乙双方签订协议后，由甲方一次性支付给乙方。”上述两份协议落款处甲方由连州市天盈房地产开发有限公司加盖公章及负责人签名，乙方由王水生、何福英签名及按指模。签订上述协议后天盈公司即搬迁出连州市连州镇中山南路218号（原208号）。2013年12月10日，广东省连州市公证处作出（2013）粤清连州第000712号《公证书》，对天盈公司与王水生、何福英双方签订的《房屋置换协议》予以公证。2013年12月5日，王水生、何福英收到天盈公司支付的三旧改造工作奖励等补偿35600元，住宅房屋周转金每月800元合计一年9600元，搬迁费4000元（含迁出迁入）。天盈公司提供连州市南门大道××栋××号周转铺一间给王水生、何福英，王水生、何福英使用该周转铺至今。2013年11月30日，天盈公司与连州市南门大道开发有限公司签订《租赁合同》，连州市南门大道开发有限公司将连州市南门大道××栋××号商铺出租给天盈公司，租赁期为2013年12月1日至2014年10月31日，租金每月2800元。天盈公司与曾奕雯分别于2014年11月1日、2016年4月1日签订《租赁合同》，曾奕雯将连州市南门大道××栋××号商铺出租给天盈公司，租赁期2014年11月1日至2016年3月31日的租金每月2800元，租赁期2016年4月1日至2016年12月31日的租金每月3300元。2016年4月至7月天盈公司每月向曾奕雯支付租金3300元。天盈公司分别于2016年3月31日、2016年6月15日通过中国邮政（9620034661802）、EMS（1030781726018）、顺丰速运（664481080353）向王水生、何福英发出通知或《律师函》催促王水生、何福英接收涉案商铺及房屋。连州市天盈海阳湖畔A栋商住楼工程于2014年3月1日开工，于2016年1月12日竣工验收，竣工验收意见均为合格，2016年3月8日连州市工程竣工验收备案办公室予以竣工验收备案。天盈公司提供的由连州市房产测绘所出具的《房产测量图》显示连州市连州镇湟川南路117号天盈海阳湖畔A栋商住楼303室的套内面积为75.34㎡，建筑面积为90.1㎡，公摊面积为14.76㎡。天盈公司、王水生、何福英均在庭审中确认置换的首层商铺（编号：×号）面积为40.01平方米。一审法院认为，天盈公司、王水生、何福英双方签订的《房屋置换协议》、《补充协议》，两份协议的内容均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照协议的约定，履行各自义务。协议约定天盈公司将连州市天盈海阳湖畔A栋9楼903房、10楼1003房、首层商铺（编号：×号）置换给王水生、何福英，该房产已于2016年1月12日经竣工验收合格，天盈公司通知王水生、何福英接收上述房产，王水生、何福英未及时接收房产已构成违约，天盈公司诉请王水生、何福英履行《房屋置换协议》，接收连州市天盈海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房、首层商铺（编号：×号）并协助天盈公司办理过户手续，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。天盈公司于2016年3月31日通知王水生、何福英接收房产、商铺，王水生、何福英应退出连州市南门大道××栋××号周转商铺，在天盈公司通知后王水生、何福英占用周转商铺所产生的租金应由王水生、何福英负担。天盈公司诉请王水生、何福英退出连州市南门大道××栋××号周转铺并支付2016年4至7月份的租金共13200元，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。根据《房屋置换协议》第九条约定：“除不可预见因素外，自乙方搬迁完毕之日起二十四个月内回迁；如甲方逾期的，则按每天100元的违约金计算赔偿给乙方。”天盈公司、王水生、何福英于2013年12月5日签订协议，天盈公司于2016年3月31日通知王水生、何福英接收房屋，已超过约定回迁期限。天盈公司逾期交付回迁房屋，王水生、何福英反诉请求天盈公司补偿房屋回迁违约金，理据充分，于法有据，一审法院予以支持，违约期间应从2015年12月6日起算至2016年3月31日共117天，按每天100元计算为11700元。《房屋置换协议》第三条第2项约定：“甲方承诺在乙方腾空原商铺8个月内，以普通装修安置A栋首层2号商铺给乙方使用，在确保安全的前提下，经双方协议预留适当通道给乙方经营，如甲方违约需支付每天100元的违约金给乙方”，该条款是关于逾期交付A栋首层2号商铺的违约金计算方式，天盈公司于2016年3月31日通知王水生、何福英接收商铺，已超过约定交付商铺的期限，天盈公司逾期交付商铺，应支付王水生、何福英逾期交付商铺违约金，违约期间应从2013年12月5日往后顺延8个月后的第一天即2014年8月5日起算至天盈公司通知王水生、何福英接收商铺之日即2016年3月31日止，按每天100元计算为60500元。同时，天盈公司逾期交付A栋首层2号商铺期间亦提供了连州市南门大道××栋××号商铺给王水生、何福英周转经营减少了王水生、何福英的损失，按照公平原则，天盈公司应支付给王水生、何福英的逾期交付商铺违约金应先扣除王水生、何福英支付的该部分租金，天盈公司逾期交付A栋首层2号商铺期间（自2014年8月5日至天盈公司通知王水生、何福英接收商铺之日即2016年3月31日止共20个月）租赁连州市南门大道××栋××号商铺给王水生、何福英经营所支付的租金为：2800元/月20个月=56000元。故天盈公司应支付给王水生、何福英的逾期交付商铺违约金为：60500元-56000元=4500元。故王水生、何福英诉请天盈公司补偿商铺安置违约金4500元，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。《房屋置换协议》第九条约定：“房屋过渡期和被置换补助：住宅房屋过渡期为两年，房屋和商铺周转费用按如下补偿：1、属住宅部分周转金按800元/月，从乙方搬迁之日起，甲方每年支付一次，从甲方发出收楼通知三个月内；乙方应在接到甲方收楼通知的期限内按时搬迁，逾期不搬迁的甲方停止支付过渡费。”天盈公司应从签订协议之日起支付住宅周转金给王水生、何福英至天盈公司发出收楼通知三个月内，即2013年12月5日至2016年6月30日共30个月，天盈公司已支付12个月共9600元，剩余18个月共14400元未支付，王水生、何福英诉请天盈公司支付该14400元住宅周转金，理据充分，一审法院予以支持。天盈公司诉请王水生、何福英返还因积极配合三旧改造工作给予的奖励8000元。该奖励是天盈公司在搬迁前期支付给王水生、何福英，王水生、何福英积极配合天盈公司进行搬迁，且造成回迁逾期，双方均有过错，协议也未约定奖励的8000元应予返还，故，天盈公司的该诉请，理据不足，一审法院不予支持。王水生、何福英反诉称天盈公司变更设计图纸导致连州市天盈海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）经营结构破坏。天盈公司提供了《2013年11月天盈海阳湖畔A栋商住楼首层平面图》，但未能举证证明该设计图是双方签订协议时双方认定的设计方案，而且协议也没有约定商铺的设计方案，因此，王水生、何福英诉称缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。关于天盈公司诉请返还天盈公司补偿给王水生、何福英置换房不足90平方米的房屋差价20000元，及补偿连州市天盈海阳湖畔××栋××楼××室、××楼××房（屋）差价11480元。天盈公司提供的由连州市房产测绘所出具的《房产测量图》显示连州市连州镇湟川南路117号天盈海阳湖畔A栋商住楼303室的建筑面积为90.1㎡，附注：303室至1703室面积相同。按照《房屋置换协议》第三条第3点约定“乙方选择A栋3层至10层之间的9楼903房、10楼1003房，每套建筑面积约为88.46平方米，在正负2平方米以内，多于或少于88.46平方米的以3500元/平方米互补差价”，故，天盈公司诉请王水生、何福英补偿多于88.46平方米部分的差价即（90.1平方米-88.46平方米）3500元/平方米2=11480元，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。既然天盈公司置换给王水生、何福英的两套商品房面积均为90.1平方米，故王水生、何福英依据《补充协议》第1条的约定“因补偿给乙方的两套置换房为88.46平方米/套，不足90平方米，甲方补偿乙方面积差价2万元”所取得的20000元，应予以返还天盈公司，天盈公司诉请王水生、何福英返还该20000元，理据充分，一审法院予以支持。关于天盈公司诉请王水生、何福英支付第4、5、6项诉讼请求从2016年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至王水生、何福英付清本金之日止，协议未约定有利息，造成回迁逾期，双方均有过错，故天盈公司的该诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于王水生、何福英第二、三、四项反诉请求，《房屋置换协议》第二、三条已明确约定置换房屋、商铺的面积及互补差价的方式，双方当事人应严格按照协议的约定履行各自的权利义务，由于《房屋置换协议》、《补充协议》未约定其他的房屋、商铺置换面积及其他补偿办法，王水生、何福英诉请按其他的房产置换面积及其他的补偿方式进行置换回迁的反诉请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。协议约定商铺的补偿方式为：“A栋首层商铺（编号：×号）建筑面积约42平方米，在正负2平方米以内的，多于或少于42平方米以15000元/平方米价格互补差价；房产的补偿方式为：A栋9楼903房、10楼1003房，每套建筑面积约为88.64平方米，在正负2平方米以内的，多于或少于88.64平方米的以3500元/平方米互补差价”。天盈公司、王水生、何福英在庭审中确认A栋首层商铺（编号：×号）的面积40.01平方米，故，天盈公司应补偿给王水生、何福英的商铺差价为：（42平方米-40.01平方米）15000元/平方米=29850元。关于王水生、何福英诉请天盈公司赔偿违约金30万元的主张。根据《房屋置换协议》第十条约定：“本协议自甲乙双方签字之日起生效，协议生效后任何一方不得擅自修改或解除协议，否则，违约方须向对方赔偿30万元人民币。”王水生、何福英未提交证据证实天盈公司存在擅自修改或者解除协议的违约行为，《房屋置换协议》中也已明确约定了具体事项的违约金计算方式。故，王水生、何福英的该诉请，理据不足，于法无据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王水生、何福英履行《房屋置换协议》，接收连州市天盈海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）、××栋××楼××室、××楼××房；二、王水生、何福英协助连州市天盈房地产开发有限公司办理连州市海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）以及A栋9楼903室、10楼1003室的过户手续；三、王水生、何福英退出连州市南门大道××栋××号商铺；四、王水生、何福英向连州市天盈房地产开发有限公司支付连州市南门大道××栋××号商铺2016年4月至2016年7月的租金13200元、连州市天盈海阳湖畔A栋9楼903室、10楼1003室的房屋面积差价11480元，退还天盈公司补偿的房屋面积差价20000元；五、连州市天盈房地产开发有限公司赔偿王水生、何福英逾期交付房屋违约金11700元、安置商铺违约金4500元；六、连州市天盈房地产开发有限公司补偿王水生、何福英房屋周转金14400元、连州市海阳湖畔A栋首层商铺（编号：×号）面积差价29850元；上述第一至第六项判项的履行期限均为判决发生法律效力之日起十日内；七、驳回连州市天盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回王水生、何福英的其他诉讼请求。本案本诉受理费858.5元，由王水生、何福英负担655.5元，由连州市天盈房地产开发有限公司负担203元。反诉费7545.16元，由连州市天盈房地产开发有限公司负担458.5元，由王水生、何福英负担7086.66元。王水生、何福英已预交15090.33元，余款7545.16元由一审法院依法清退给王水生、何福英。二审期间，上诉人王水生、何福英提交照片一张，拟证明2号商铺里多了一根80*80的水泥柱子，被上诉人构成违约。经质证，被上诉人天盈公司认可该照片的真实性、合法性，但不认可关联性。虽然确有照片中的事实，但不能证明上诉人存在违约，合同中并没有约定。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、谁违反了《房屋置换协议》。2、被上诉人应否按照《连州市湟川南路、中山路段旧城改造项目房屋征地补偿安置方案》补偿房屋面积差价给上诉人。3、上诉人应否退还被上诉人补偿的房屋面积差价2万元。4、被上诉人支付给上诉人的逾期交付商铺违约金应否先扣除被上诉人支付的租金。5、被上诉人应否赔偿违约金30万元。关于第一个争议焦点。上诉人王水生、何福英与被上诉人连州市天盈房地产开发有限公司（以下简称天盈公司）签订的《房屋置换协议》、《补充协议》，两份协议的内容均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，且《房屋置换协议》经广东省连州市公证处于2013年12月10日出具《公证书》予以公证，双方当事人应按照《房屋置换协议》、《补充协议》的约定，履行各自义务。协议约定天盈公司将连州市天盈海阳湖畔A栋9楼903房、10楼1003房、首层商铺（编号：×号）置换给王水生、何福英，该房产已于2016年1月12日经竣工验收合格，天盈公司于2016年3月31日通知王水生、何福英接收上述房产，王水生、何福英未及时接收房产已构成违约。关于上诉人提出的2号商铺设计图纸问题。本案中，上诉人所提交的设计图纸并没有双方的签字确认，也没有作为附件附在协议中，更没有提供证据证明双方曾经确认该设计方案。因此，可视为双方对商铺的设计方案没有约定。且对于《房屋置换协议》、《补充协议》的合法性和真实性，双方均无异议。在协议中，上诉人与被上诉人只是约定了“以普通装修安置A栋首层2号商铺(建筑面积约42平方米）给上诉人使用”，被上诉人亦按照约定提供符合约定面积的商铺给上诉人。因此，对于上诉人的该上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如前文所述，《房屋置换协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，双方应按照协议的约定履行各自的义务。《房屋置换协议》第三条约定了房屋产权置换的具体补偿方式，并没有约定要按照《连州市湟川南路、中山路段旧城改造项目房屋征地补偿安置方案》来补偿。因此，对于上诉人该上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。《补充协议》第1条约定“因补偿给乙方的两套置换房为88.46平方米/套，不足90平方米，甲方补偿乙方面积差价2万元”。根据连州市房产测绘所出具的《房产测量图》显示“连州市连州镇湟川南路117号天盈海阳湖畔A栋商住楼303室的建筑面积为90.1㎡，附注：303室至1703室面积相同”可以证实，天盈公司置换给王水生、何福英的两套商品房面积均为90.1平方米，因此，王水生、何福英依据《补充协议》所取得的20000元，应予以返还。上诉人该上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于第四个争议焦点。根据《房屋置换协议》第三条第2项约定：“甲方承诺在乙方腾空原商铺8个月内，以普通装修安置A栋首层2号商铺给乙方使用，在确保安全的前提下，经双方协议预留适当通道给乙方经营，如甲方违约需支付每天100元的违约金给乙方”的规定，天盈公司逾期交付商铺，应支付被告逾期交付商铺违约金，同时，天盈公司由于逾期交付A栋首层2号商铺期间亦提供了连州市南门大道××栋××号商铺给王水生、何福英经营，租金由天盈公司支付，原审法院基于公平原则，判决从违约金中扣除被上诉人为此支付的商铺租金的处理结果正确，上诉人该上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于第五个争议焦点。根据《房屋置换协议》第十条“本协议自甲乙双方签字之日起生效，协议生效后任何一方不得擅自修改或解除协议，否则，违约方须向对方赔偿30万元人民币。”的规定，本案中，王水生、何福英并未提交证据证实天盈公司存在擅自修改或者解除协议的违约行为，因此，王水生、何福英的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王水生、何福英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15090.33元，由上诉人王水生、何福英负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十一月十六日书记员  潘丽泳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。