湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴民初字第757号
原告：丰隆置业（湖州）有限公司。
法定代表人：赖小薇。
委托代理人：徐学民。
被告：施世海。
原告丰隆置业（湖州）有限公司与被告施世海房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年6月24日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由代理审判员孙利琴适用简易程序于2014年7月16日进行了第一次公开开庭审理，原告丰隆置业（湖州）有限公司的委托代理人徐学民、被告施世海到庭参加诉讼。本案于2014年9月19日进行了第二次公开开庭审理，原告丰隆置业（湖州）有限公司的委托代理人徐学民到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。根据原告申请，本院予以财产保全。本案现已审理终结。
原告丰隆置业（湖州）有限公司起诉称：2012年12月13日，原告丰隆置业（湖州）有限公司与被告施世海签订了《商品房买卖合同》（编号为0093667号）。合同约定：被告向原告购买星洲国际花园第3幢702室房屋，每平方米单价为5550元，总价款为1102508元。付款时间为2012年5月23日付357788元，于合同备案后三天内支付84720元，剩余660000元以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告未能按合同约定时间付清款项。为此，双方于2013年9月28日签订协议一份，约定被告应于2014年3月28日前付清余款56505元，否则应按《商品房买卖合同》约定的每日万分之一的标准向原告支付违约金。原告承诺于2013年9月29日交房，并于2014年3月28日前提供办理房屋三证所需资料。该协议签订后，原告已按约交付了房屋，并按期提供了办理房屋三证的资料，但被告未能按期支付房款。原告遂起诉至法院，请求法院依法判令：一、被告立即支付原告结欠的购房款56505元；二、被告按欠款金额56505元的每日万分之一标准计算支付原告自2012年12月16日起至实际付款日止的违约金（暂计算到起诉之日为2910元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告施世海答辩称：首先，被告先向原告购买星洲国际花园2幢402室的房屋并签订《商品房买卖合同》，后因该房屋被法院查封，原告无法按约履行交房义务。被告要求退房，但原告不愿意退还购房款。为此，被告多次报警、上访以及寻求媒体帮助，最后无奈下与原告重新签订了《商品房买卖合同》，将2幢402室的房屋变更为3幢702室房屋。因房屋面积增加，被告需多支付购房款20多万元，经济负担加重，故原告对被告无力全额支付购房款负有责任。其次，原告虽交付了房屋，但存在多种问题：一是原告未按约向被告提供办理房屋三证所需资料；二是交付的房屋房门存在质量问题，被告维修支付了450多元；三是房屋所在单元楼没有安装电子门，给被告的人身及财产造成安全隐患；四是小区内监控未启用，绿化荒芜，电瓶车充电难，原告违背卖房时的承诺；综上，被告要求原告免除利息，减少部分购房款，剩余购房款分期付清。
原告丰隆置业（湖州）有限公司为支持其主张，向本院提供了下列证据材料：
证据1．《商品房买卖合同》一份，证明被告按约应于2012年12月16日前支付购房款442508元的事实。
证据2．付款凭证四份，证明被告于2012年5月23日前支付购房款357788元，于2013年1月8日通过按揭贷款支付购房款660000元的事实。
证据3．《协议》一份，证明被告尚结欠原告购房款56505元，如不能在2013年3月28日前付清，应按每日万分之一的标准支付违约金的事实。
证据4．房屋所有权证、国有土地使用权证和契税证各一份，证明原告按约办理了房屋三证，并向被告提供了办理三证所需材料的事实。
证据5．缴款通知、邮寄单、查询单各一份，证明原告曾于付款期满前向被告发出缴款通知的事实。
证据6、业主缴款一览表、星洲国际花园交房流转单、钥匙领取登记表和收据各一份，证明原告按约向被告交付房屋的事实。
被告施世海为支持其抗辩意见，向本院提供了下列证据材料：
证据1．情况说明一份及照片六张，证明原告交付的房屋及小区存在多种问题的事实。
证据2．缴款通知书一份，证明被告收到的缴款通知书有别于原告提供的证据5中缴款通知书的事实。
本院依据原告丰隆置业（湖州）有限公司的书面申请，依法调取了授权委托书一份，证明原告向被告提供了办理房屋三证所需资料的事实。
本院向案外人杨广泉所作《询问笔录》一份，证明被告委托第三方代为办理房屋三证及原告在约定时间内向被告委托代理方提供了办理房屋三证所需资料的事实。
对原、被告提交的证据及本院在审理过程中所作的《询问笔录》，结合双方当事人的质证意见，本院认证如下：
原告证据1、2，经被告质证无异议。本院经审查后认为，该些证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
原告证据3，经被告质证认为系受原告胁迫所签，并非被告真实意思表示。本院认为，因被告未能举证证明其签订协议时受原告胁迫的事实，故对被告的质证意见本院不予采信。该协议有原告加盖公章及被告签名，符合有效证据的要件，能证明被告应在2014年3月28日前付清剩余购房款56505，原告应在2013年9月29日办理交房手续，在2014年3月28日前提供房屋三证所需资料的事实。该证据的证明效力，本院予以确认。
原告证据4，经被告质证后未发表实质性质证意见。本院经审查后认为，该证据证明本案所涉房屋于2014年3月27日办理了契税证，4月9日办理了房屋所有权证及4月18日办理了国有土地使用权证的事实。该证据的证明效力，本院予以确认。
原告证据5，经被告质证对其中的缴款通知书的真实性有异议。本院经审查后认为，该证据中的通知书落款时间为2014年3月12日，而被告提供的证据2，该通知书的落款时间为2013年7月22日，且两者的内容亦完全不一样，故应是独立的两份通知书。该证据能证明原告在与被告签订协议后曾向被告催缴剩余购房款的事实，但通知书所记载的剩余购房款数额存在笔误，应以《协议》中记载的数额为准。违约责任与《协议》中的约定亦不一致，应视为原告事后单方对《协议》进行变更，但未经被告同意，故该变更不产生法律效力，该部分的证明效力，本院不予确认。
原告证据6，被告未发表质证意见。本院经审查后认为，结合授权委托书和《询问笔录》，能够证明被告将办理房屋登记事宜授权委托给了第三方；原告已于2013年9月29日向被告交付了房屋，并于2014年3月28日前向被告委托方提供了办理房屋三证所需资料的事实。该些证据的证明效力，本院予以确认。
被告证据1，经原告质证对关联性有异议。本院经审查后认为，该证据所反映的星洲国际花园小区内监控未启用，绿化荒芜等情况因与本案缺乏关联性，该些证据的证明效力，本院不予确认。
被告证据2，经原告质证对其真实性无异议。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：原告丰隆置业（湖州）有限公司与被告施世海于2012年5月23日签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告所有的星洲国际花园2幢402室房屋（建筑面积约为150平方米）。后因该房屋被法院查封，原告交付不能。原、被告经多次协商，于2012年12月13日再次签订《商品房买卖合同》，由被告向原告购买星洲国际花园2幢402室房屋变更为购买星洲国际花园3幢702室房屋（建筑面积为198.94平方米）。合同约定：每平方米单价为5550元，购房总价款为1102508元；付款时间为2012年5月23日付357788元，合同备案后三天内支付84720元，剩余660000元以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告未能按约付清购房款。为此，双方于2013年9月28日签订《协议》一份，约定被告应于协议签订日之后六个月内即2014年3月28日前支付剩余购房款56505元，否则应按《商品房买卖合同》约定的每日万分之一的标准向原告支付违约金。原告应于2013年9月29日交房，并于2014年3月28日前提供办理房屋三证所需资料。否则原告应按已付购房款的1%向被告支付违约金。嗣后，原告按约定时间向被告交付了房屋，并向被告委托代理方提供了办理房屋三证所需的资料，但被告仍未能按约支付购房款。原告经催讨未果，故双方纠纷成讼。
另查明：被告施世海曾委托第三方代为办理房屋登记事宜。委托代理方已代为办理了房屋所有权证、国有土地使用权证及契税证。现房屋三证均在原告处。被告已对房屋进行装饰装修。
本院认为：原告丰隆置业（湖州）有限公司与被告施世海签订的《商品房买卖合同》与《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按约全面履行合同义务。原告按约向被告交付房屋和提供办理房屋三证所需资料后，被告却未能按约履行支付购房款的义务，显属违约，应承担相应民事责任。故原告请求被告支付剩余购房款56505元的诉请，本院予以支持。原告请求被告按剩余购房款金额的每日万分之一标准计算支付违约金的诉请，符合双方的约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。但双方事后签订的《协议》中关于剩余购房款应在2014年3月28日前支付的约定，应视为双方对《商品房买卖合同》关于付款方式约定的变更，故本院对违约金自2012年12月16日起算不予支持，违约金自2014年3月29日起算为宜。暂计至2014年9月19日，被告应向原告支付违约金988.84元（56505元×0.01%×175天）。被告提出因房屋面积增加，致被告的经济负担加重，原告对被告无力全额支付购房款负有责任的抗辩意见，本院认为，《商品房买卖合同》系被告的真实意思表示，且被告在签订合同时对购房款增加的情况亦是明知的，故被告应按约全面履行付款义务，该抗辩意见，本院不予支持。被告提出原告未按约向被告提供办理房屋三证所需资料的抗辩意见，因原告向被告委托代理方履行与向被告本人履行具有同等的法律效力，故该抗辩意见，本院不予支持。被告提出原告交付的房屋房门存在质量问题，被告维修支付了450多元的抗辩意见，因被告未能举证证明，故本院不予支持。被告提出房屋所在单元楼没有安装电子门，给被告的人身及财产造成安全隐患，小区内监控未启用，绿化荒芜，电瓶车充电难等问题，因与本案缺乏关联性，故本院不予支持。本案在第二次开庭审理时被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、答辩的权利。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告施世海应支付原告丰隆置业（湖州）有限公司剩余购房款56505元，按每日万分之一的标准支付自2014年3月29日至判决确定的履行之日的违约金988.84元（暂计算至2014年9月19日），合计57493.84元，限于本判决生效之日起三十日内清偿；
二、驳回原告丰隆置业（湖州）有限公司其他诉讼请求。
本案受理费1285元，减半收取643元，财产保全费1300元，合计1943元，由原告丰隆置业（湖州）有限公司负担63元，被告施世海负担1880元。
如被告施世海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 孙利琴
二〇一四年九月十九日
书 记 员 赵 婕