惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）惠湾法执异字第6号
异议人（被执行人）：惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：马化业，该公司董事长。
委托代理人：邹应杰，广东华商律师事务所律师。
申请执行人：湛江市建筑工程公司，住所地：湛江市。
法定代表人：姚晓战，该公司总经理。
委托代理人：曾晓峰，广东君路律师事务所律师。
本院在执行湛江市建筑工程公司（以下简称湛江公司）申请执行惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司（以下简称和瑞公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人和瑞公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年1月6日公开进行听证，异议人和瑞公司的委托代理人邹应杰、申请执行人湛江公司的委托代理人曾晓峰到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人和瑞公司称，第一，被申请人已放弃和拒绝接受第二次拍卖底价“以物抵债”，其抵债申请不应得到贵院支持。贵院委托的第二次拍卖2015年6月23日已经进行，因无人参与竞买而流拍。贵院分别于2015年7月22日和9月24日两次向申请人送达了《拍卖通知书》（第三次），被申请人也收到该通知书。贵院应当告知被申请人有申请“以物抵债”的权利，且被申请人也应当知道该项权利，即被申请人应在2015年6月23日-9月24日前向贵院申请“以物抵债”，但被申请人在此期限内一直未提出“以物抵债”申请，明显已放弃了“以物抵债”权利。况且，被申请人在长达三个月时间里，也从未对第三次拍卖提出任何异议。也就是说，湛江公司以实际行为拒绝接受按第二次拍卖底价“以物抵债”，且已同意进行第三次拍卖，所以湛江公司提出按第二次拍卖底价“以物抵债”完全违反了司法解释规定的程序，不应得到支持。第二，贵院根据被申请人“抵债申请”作出的（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书严重违反法定程序。贵院第二次通知进行第三次拍卖的时间是2015年10月9日，因程序违法和缺乏依据而停止拍卖，且申请人向惠州市中级人民法院提出了执行异议申请，要求停止拍卖，撤销惠州市建诚房地产与土地估价有限公司的建诚函（2015）第0001号《复函》，并进行重新评估。该院正在审理中，并于2015年11月23日进行了听证，现在未作出异议裁定。该院未作出异议裁定前，贵院启动另一个程序是没有合法依据的。如果惠州市中级人民法院异议裁定重新评估，贵院根据原评估确定的拍卖底价就失去了效力。被申请人的抵债申请也就没有了事实依据。所以，贵院对该案件的执行，同时并行两个相互冲突的程序，严重违法法定程序，其作出的（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书依法应予撤销。第三，贵院认定申请人未经同意销售36套房屋属认定事实错误。申请人早在2014年11月18日和2015年3月27日就向贵院提出了《销售查封房屋申请书》和《情况说明》，贵院已口头同意我司进行销售，申请人分别于2015年7月22日、8月11日和11月4日将10套房屋的售房款255999.1元划到法院账户，贵院也解除了10套房屋的查封。对于后期销售的36套房屋，申请人在10月底前就与36户业主签订买卖合同，并于2015年11月4日将售房定金243500元划到法院账户。据此说明，事实上贵院已兑现口头同意申请人销售查封申请的。另外，36套房屋其中1-503、504、507、604、607、707六套为政府调控房，已被大亚湾住建局收回，是不能作为查封标的的。所以，贵院裁定将该36套房屋纳入“以物抵债”范围，属于认定事实错误。第四，贵院违反法定程序作出的（2014）惠湾法执字第90-7号《执行裁定书》若得以执行，等同于制造了一宗群体事件的发生。贵院事实上已经同意申请人的销售行为，36套房的定金也已经收了，申请人也正在为购房人办理按揭等手续当中，而贵院于11月17日却裁定进行以物抵债，就算以物抵债，也应该剔除这已经卖了的36套房。第五，贵院违反法定程序作出的（2014）惠湾法执字第90-7号《执行裁定书》若得以执行，将使申请人遭受1027万元的额外的巨大损失。根据贵院裁定，申请人67套房屋总建筑面积为3340.56平米，抵债总价为14113600元，而申请人该楼盘的11月份以来的销售均价为7300元／平米，67套房屋的总售价为2438万元，以此抵债申请人将损失1027万元（24380000元-14113600元）。第六，贵院所依据的评估报告已超过有效期限，且房地产市场发生巨大变化，申请人提出重新评估的请求理应得到法律支持。评估公司的《评估报告书》超过了2015年8月31日的有效期限，已不具有法律效力。评估公司虽然作出了“延长有效期限至2016年2月29日”的《复函》，因其根本没有任何事实和法律依据，也当然无效。根据《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】第26条：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当宿短估价报告应用有效期。”的规定，评估公司的《复函》完全违法。更重要的是，现在房地产行业的政策发生了巨大的变化，全面放开购房限制，国家多次降低利率及存款准备金率，使得房地产市场显著好转，根据惠州大亚湾区房地产协会《2015年1-10月大亚湾区房地产市场情况（网签数据）》的数据表明，10月份大亚湾区的销售均价就已上涨为6932.41元／平米。相对于评估公司2014年7月作出评估均价4800元／平米，上涨幅度已超过30%。以上数据足以说明，不管从国家政策层面，还是本区域的销售均价走势，房地产市场都发生了巨大变化。所以，申请人提出异议申请，要求重新评估是具有充分的事实和法律依据的。综上所述，申请人认为，被申请人提出的《抵债申请》违法，且贵院根据被申请人“抵债申请”作出的（2014）惠湾法执字第90-7号《执行裁定书》严重违反法定程序，且将会制造一宗群体事件的发生。为此，特向贵院提出执行异议，请求依法撤销（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书，驳回被申请人的“以物抵债”申请，并撤销评估机构建诚函（2015）第0001号《复函》，对涉案房屋进行重新评估，并以重新评估价确定拍卖底价进行重新拍卖，依法维护申请人的合法权益。
异议人和瑞公司提交了如下证据：
1、销售查封房屋申请书；2、关于拍卖我司77套房产的情况说明；3、关于销售36套查封房屋的说明；4、商品房买卖合同（两份）；5、申请书（2015年6月21日）；6、解封申请书（2015年7月22日）；7、和瑞大厦1栋已销售房屋明细表；8、拍卖通知书（第三次，2015年7月22日）；9、中止拍卖申请书（2015年7月22日）；10、中止拍卖申请书补充说明；11、申请书（2015年7月23日）；12、解封申请书（2015年11月4日）；13、执行裁定书（第90-5号）；14、执行裁定书（第90-6号）；15、拍卖通知书（第三次，2015年9月24日）；16、暂缓拍卖通知书（2015年9月24日）；17、对拍卖通知书的异议申请；18、再次异议申请书；19、执行异议申请书（2015年9月30日）；20、执行听证通知书；21、房地产评估报告；22、复函（建诚函（2015）第0001号）；23、执行笔录；24、房地产抵押估价指导意见；25、2015年1-10月大亚湾区房地产市场情况（网签数据）。
证据1-14拟证明异议人在2014年11月至2015年10月，在法院同意情况下，销售了涉案查封房屋，以此说明（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书所认定的被执行人和瑞公司销售该36套商品房时并没有经法院的同意，是不符合客观事实的；证据15-20、22、23，拟证明异议人因不服大亚湾法院的执行行为，向惠州市中级人民法院提起了撤销第三次拍卖的异议申请；证据21拟证明评估报告的有效期限在2015年8月31日已经过期，评估报告的第7页明确说明报告有效期至2014年8月31日起为一年，该报告第10页第三部分第二项第二款再次明确说明本报告的有效期为提交报告起一年，并说明使用报告的有效期超过一年，造成的损失不承担责任，被申请人提出以物抵债的时间是2015年9月30日，已经超过评估报告的有效期；证据24房地产抵押估价指导意见第26条拟证明估价报告有限期自作出起不得超过一年，并说明交易市场有较大变化的应缩短估价报告的有效期，说明估价报告的有效期只能缩短，不能延长。证据25网签数据拟证明大亚湾地区市场行情发生巨大变化，从评估报告作出之日起，该区域的房价由4800元每平米上涨到2015年10月的均价6900多元每平米，而且11月、12月的房价均价已超过8000元。以上证据拟说明，因房地产市场行情发生巨大变化，应该依照房地产评估指导意见规定，对涉案房产进行重新评估，法律依据是十分充分的。
异议人于2016年1月18日向本院提交了新证据，因提交时间超过了本院规定的提交时间，且异议相对人不同意质证，因此本院不予认可。
被申请人湛江公司辩称，在第二次拍卖流拍后，依法申请以物抵债是法律赋予申请执行人的权利，执行法院根据我方申请，依法作出以物抵债裁定，是有事实和法律依据的。虽然异议人对以物抵债裁定提出异议，而且提供了25份之多的证据，想说明以物抵债是错误的，但是我们根据这25份证据及说明，我们认为异议人的执行异议是完全站不住脚的。异议人违法擅自销售法院查封的房屋，而且拒不履行生效判决，还摆出受尽了凌辱、欺负的法律受害人身份到处喊冤，但实际上并没有任何的法律依据支持他的异议主张，所以我方请求人民法院依法驳回和瑞公司的执行异议申请，维护申请执行人生效判决赋予的合法权益。
被申请人湛江公司未提交证据，质证认为，对证据1-14，对所说明的异议人承认是在未经申请执行人和法院同意下，违法销售法院查封的房屋，其中证据3指销售36套房屋，这个行为显然是藐视司法查封的权威性，完全无视法院的裁定，根据民事诉讼法的规定，我方要求法院依法对异议人和瑞公司擅自销售法院查封房屋的直接责任人进行司法惩戒。异议人的证据1-14证明以物抵债认定的销售36套房屋未经申请执行人和法院同意不符合事实，完全是异议人自己蒙着自己眼睛，在证据1-14中除了法院作出的执行裁定没有异议外，其余的证据我们均不认可。这些说明恰恰说明异议人违法销售法院查封房屋的事实。对证据15-23，意见一、异议人不服执行行为提出执行异议，是撤销第三次拍卖和重新评估，据我们了解，惠州市中级人民法院已经以书面形式驳回异议人的异议，而且这个异议请求又在这次的执行异议中提出，属于重复异议；二、异议人认为评估报告已经过期，我们以物抵债已超过评估报告有效期，首先我们认为评估报告原定时间过了不予否认，但评估机构已经做出回函同意对报告有效期做出延期，而且即使评估报告在申请以物抵债时候已经过期，也不影响申请执行人以第二次拍卖保留底价申请以物抵债，并没有任何法律规定予以禁止。三、证据24，我们对证据三性均不予以认可，这个文件并不是什么法律规定、政府规章，这只是行业内的意见，这个意见对评估机构依法作出的评估报告没有任何法律约束力。四、证据25网签数据，三性均不认可，我们认为即使目前大亚湾房地产有发生变化，也不影响申请执行人依法申请以物抵债。
经审查查明，关于湛江公司与和瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，惠州市中级人民法院作出的（2013）惠中法民一终字第688号民事判决书已经发生法律效力。依上述生效法律文书：和瑞公司应在判决发生法律效力之日起十日内向湛江公司支付工程款14863159.93元，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付逾期利息，负担受理费144194元。因和瑞公司未履行生效法律文书确定的的义务，本院于2014年2月24日立案执行，和瑞公司应负担申请执行费人民币82407元。
本案在执行过程中，于2014年4月28日委托惠州市建诚房地产与土地评估有限公司（下简称建诚评估公司）对被执行人和瑞公司名下位于惠州市大亚湾西区龙盛一路8号“和瑞大厦”1栋501-504、506-509、601-604、606-607、610、702-703、706-708、710、801-803、806-808、810、902-903、905-908、910、1001-1003、1005-1009、1201-1203、1205-1208、1210、1301-1308、1401-1403、1405-1408、1501-1510、1601号房产进行评估，同年8月31日，建诚评估公司作出惠市建诚评字（2014）第B9031FY号房地产估价报告，评估总价为人民币2042.77万元。因申请执行人湛江公司和被执行人和瑞公司分别于同年10月8日、11月24日以价格严重偏离市场的实际价值（偏高、偏低）为由请求撤销该估价报告，本院依法要求建诚评估公司对该房地产估价报告重新复核，建诚评估公司于2014年10月24日作出了“关于对惠市建诚评字（2014）第B9031FY号房地产估价报告异议书的答复函”，认为原房地产估价报告评估结果客观合理。由于被执行人和瑞公司与申请执行人湛江公司最终无法达成执行和解，本院委托惠州市恒联拍卖有限公司对被执行人和瑞公司的上述房地产进行公开拍卖，分别于2015年5月5日、6月23日进行两次公开拍卖，均因无人参与竞拍而流拍。同年7月1日，本院依法委托拍卖机构进行第三次拍卖，但因被执行人和瑞公司提出异议，本院分别于同年7月22日、9月30日暂缓拍卖。同年9月30日，申请执行人湛江公司书面向本院申请以被执行人和瑞公司的上述由本院查封的房地产第二次拍卖底价抵偿本案债务，本院依法作出（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书，裁定将被执行人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司名下位于惠州市大亚湾西区龙盛一路8号“和瑞大厦”1栋501、502、503、504、506、507、508、509、601、602、604、606、607、702、703、706、707、708、710、801、802、803、806、807、808、903、905、906、907、908、1001、1002、1003、1005、1006、1007、1008、1203、1205、1206、1207、1208、1210、1302、1303、1305、1306、1307、1308、1401、1402、1403、1405、1406、1407、1408、1501、1502、1503、、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1601号房产作价14113600元，交付申请执行人湛江市建筑工程公司抵偿债务14113600元。
另查明，2015年6月20日，本院依法扣划被执行人和瑞公司的银行存款238825.19元。同年7月22日，被执行人和瑞公司以自己已销售上述查封的五套商品房（即1栋603、610、902、1301、1304）为由，向本院交纳商品房销售款1152778.5元，并要求解除上述五套商品房的查封。同年8月11日，被执行人和瑞公司向本院交纳执行款272958元。同年9月24日，本院作出（2014）惠湾法执字第90-5号执行裁定书，裁定解除对被执行人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司名下位于惠州市大亚湾西区龙盛一路8号“和瑞大厦”1栋603、610、902、1301、1304号房产的查封。同年11月4日，被执行人和瑞公司以自己已销售上述查封的五套商品房（即1栋810、910、1009、1201、1202）为由，向本院交纳上述五套商品房销售余款1134258.6元，并要求解除上述五套商品房的查封。同日，被执行人和瑞公司交纳执行款243500元。同年11月6日，本院作出（2014）惠湾法执字第90-6号执行裁定书，裁定解除对被执行人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司名下位于惠州市大亚湾西区龙盛一路8号“和瑞大厦”1栋810、910、1009、1201、1202号房产的查封。
又查明，被执行人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司名下位于惠州市大亚湾西区龙盛一路8号“和瑞大厦”1栋603、610、902、1301、1304号与810、910、1009、1201、1202号房产的评估价分别为13.35万元、27.48万元、18.37万元、39.44万元、30.36万元、27.69万元、27.79万元、36.23万元、39.29万元、18.57万元，合计2785700元。上述已解除查封10套房产的第二次拍卖总底价为2228560元，尚查封的67套房产的第二次拍卖总底价为14113600元。
再查明，本案上述房产的评估费为42840元。根据申请执行人湛江公司的计算，截止2013年12月10日止，被执行人和瑞公司应支付利息为2285932.4元（注：2013年12月10日以后的利息及迟延履行金另计），即被执行人和瑞公司应支付申请执行人湛江公司本息为17149092.33元（注：2013年12月10日的利息及迟延履行金另计）。截止2015年11月4日止，被执行人和瑞公司已支付的款项合计为3042320.29元。扣除被执行人和瑞公司应负担一审受理费144194元、评估费为42840元及申请执行费人民币82407元，被执行人和瑞公司已支付申请执行人湛江公司本息为2772879.29元，未支付申请执行人湛江公司的本息为14376213.04元（注：2013年12月10日以后的利息及迟延履行金另计）。
本院认为，本案审查的焦点是（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书的合法性及对涉案查封房产是否需要进行重新评估的问题。
第一，关于被执行人和瑞公司提出评估价格过低的问题。评估报告是由评估机构作出的专业技术报告，不是执行法院的执行行为，按照相关规定，对于评估报告提出的异议不属于执行异议，本案不予审查。
第二，关于涉案房产是否需要重新评估的问题。本院认为，涉案房产的评估报告不需重新评估。理由如下：1.本案在执行过程中，经摇珠选定评估机构，并委托该评估机构对和瑞公司名下的77套房产进行评估，评估机构也对双方当事人的评估异议进行了复核，评估过程符合法定程序；2.评估机构作出的评估报告载明评估价为拍卖保留底价，并非直接的交易价，实际成交价将最终取决于市场；3.根据法律规定，评估报告的意义在于为法院确定保留价提供参考依据，即第一次拍卖的保留价，其后的拍卖（法律规定不应再超过二次）保留价均以上一次流拍的保留价为基础，与评估价没有直接关系。按照执行实践惯例，只要在评估报告的有效期内启动拍卖程序并进行第一次拍卖，以后依法进行的后续拍卖行为即使发生在评估报告期限届满后，也不需要重新启动评估程序；4.根据被执行人和瑞公司提供2015年6月间自行销售的5套商品房价格看，其销售价格与评估价格相当，足以说明评估结果是符合市场价值的，并没有像被执行人和瑞公司所称的造成其巨额损失的后果。
第三，（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书是否合法的问题。本院认为，拍卖程序公开公正，符合法律规定，依法作出以物抵债的执行裁定符合法律规定。理由如下：1.本案在执行过程中，摇珠选定的惠州市恒联拍卖有限公司为本案拍卖机构，并分别于2015年4月7日、5月25日委托惠州市恒联拍卖有限公司对被执行人和瑞公司的涉案房产进行公开拍卖，拍卖前也按规定向双方当事人送达了拍卖通知书，均因无人参与竞拍而流拍，拍卖程序及过程公开、合法；2.本案为金钱债务，但经过两次拍卖，在无法实现支付金钱履行债务的情况下，申请执行人湛江公司于2015年9月30日书面向本院申请以被执行人和瑞公司的上述房地产的第二次拍卖底价抵偿本案部分债务。由于执行标的无法通过拍卖、变卖来实现申请人的债权，其申请以物抵债符合执行法规的相关规定；3.本案两次拍卖的时间均在评估报告有效期内，拍卖行为合法有效，虽然申请执行人申请以物抵债的申请时间超过了有效期，但其申请抵债的保留价是第二次拍卖保留底价，仍是在评估报告有效期内的价格；4.和瑞公司在本院拍卖过程中未经本院允许擅自销售查封的36套房，且未将销售款项全部支付到法院账户，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，因本院查封在先，其自行销售行为不足以对抗申请执行人，不能以此作为对抗以物抵债的证据，由此造成的后果由和瑞公司自行承担；5.虽然和瑞公司提出了和解意向，但支付时间过长，且其在本案执行过程中已多次提出和解意向，均未能如期支付。因此，和瑞公司既然没有履行还款义务，依法裁定以物抵债符合法律规定。
综上，在本院对涉案房产经过两次公开拍卖而流拍的情况下，根据申请执行人的申请作出以物抵债裁定，且涉案房产的底价仍是在评估报告有效期内，因此，本院作出的（2014）惠湾法执字第90-7号执行裁定书符合法律规定，异议人和瑞公司的异议请求不成立，依法予以驳回。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人惠州大亚湾和瑞实业发展有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向惠州市中级人民法院申请复议。
审判长 吴铁辉
审判员 古朝晖
审判员 徐少雄
二〇一六年一月二十九日
书记员 刘震南