吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民提字第175号
再审申请人[一审被告(反诉原告)、二审上诉人]：长春市晨曦商务有限公司。住所地：长春市。
法定代表人：殷宽，系该公司经理。
委托代理人：陈会艳，吉林长春律师事务所律师。
被申请人[一审原告(反诉被告)、二审被上诉人]：刘书成，男，汉族，1982年1月10日出生，住长春市朝阳区。
委托代理人：李红伟，吉林可信律师事务所律师。
再审申请人长春市晨曦商务有限公司（以下简称晨曦公司）因与被申请人刘书成房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一终字第146号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月20日作出（2015）吉民申字第888号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。晨曦公司的法定代表人殷宽及委托代理人陈会艳、刘书成及委托代理人李红伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年12月19日。刘书成起诉至长春市朝阳区人民法院诉称，2013年6月15日，其与晨曦公司签订了房屋租赁合同一份，刘书成将坐落于长春市同志街241号中山大厦23楼面积为844.08平方米的整层写字间出租给晨曦公司使用。合同约定年租金为36万元，每半年交纳一次租金。合同约定，晨曦公司应在合同签订时交纳租房定金5万元（其中押金3万元，租金2万元），但晨曦公司仅在2013年7月6日向刘书成交纳了押金3万元，房屋租金至今一分未交。合同还约定，晨曦公司有维护房屋整体结构的义务，不得私自拆除和改建房屋，但在2013年7月10日，刘书成发现晨曦公司在其不知情的情况下将房屋拆除了部分墙体，致使房屋100余平米的原装修棚顶脱落，给刘书成造成损失。刘书成于2013年7月10日即告知晨曦公司终止双方的租赁合同，但晨曦公司不同意终止合同，至今不搬出且至今不交纳房租。现刘书成诉讼至法院，要求依法确认双方终止租赁合同，要求晨曦公司给付所欠房屋租金每月3万元至晨曦公司搬出之日，要求晨曦公司将刘书成房屋拆除的部分恢复原状，诉讼费及保全费由晨曦公司负担。对于晨曦公司的反诉，刘书成认为无事实依据，故不同意晨曦公司反诉主张。
晨曦公司一审反诉及辩称，刘书成房屋没有产权手续，故租赁无效。晨曦公司在2013年7月6日向刘书成交纳了3万元租房押金，2013年7月25日至2013年11月25日消防部门对晨曦公司租住的房屋所在大楼进行消防检查，将大楼电梯贴封条禁止使用，晨曦公司租住的房屋在23楼，影响了晨曦公司办公及经营，给晨曦公司造成一定的损失。现晨曦公司不同意支付刘书成租金，并反诉刘书成赔偿晨曦公司损失3万元，并返还押金3万元。
长春市朝阳区人民法院一审查明：坐落于长春市朝阳区同志街241号的中山大厦23层建筑面积为844.08平方米的房屋系刘某某于2005年5月24日向长春市中山房地产开发有限责任公司购买，该房尚未办理房屋产权手续。刘某某与刘书成系父子关系，刘某某本人书面授权刘书成使用、管理或出租该房屋。2013年6月15日，刘书成与晨曦公司间签订了房屋租赁合同一份，刘书成将上述844.08平方米的房屋出租给晨曦公司使用，双方约定年租金为36万元，租期为三年，每半年交纳一次房租。双方所签合同约定：租金应自本合同签订的同时由乙方按半年度向甲方交纳，（首次支付租金可以延后至2013年8月8日交纳）。合同另约定：乙方使用房屋前，检查好所用房屋及附属设施；维护房屋整体结构，不得私自拆除和改造房屋。（以上所称乙方系指晨曦公司）。晨曦公司于2013年6月15日即租住进该房屋并开始装修，2013年7月6日晨曦公司交付刘书成押金3万元。其后，晨曦公司未向刘书成交纳房租。2013年7月10日刘书成发现晨曦公司将租用刘书成的房屋部分墙体拆除并致部分吊棚塌落，刘书成即与晨曦公司交涉该问题，并要求解除双方的房屋租赁合同，晨曦公司不同意解除合同，并继续使用刘书成房屋。2013年7月25日，长春市朝阳区消防大队对长春市同志街241号中山大厦进行消防检查，检查期间大厦电梯未予使用至2013年10月25日检查结束，上述情况有长春市中山物业管理有限公司及吉林省消防总队长春市消防支队朝阳区大队证明。另查明，自2013年6月15日起至2014年2月17日，晨曦公司一直使用该房屋并未向刘书成交纳房租。2014年2月17日，晨曦公司同意解除双方签订的房屋租赁合同，并于当日搬出该房屋。现刘书成诉讼至法院，请求依法判令晨曦公司支付刘书成房屋租金12万元，诉讼费及保全费由晨曦公司负担。晨曦公司不同意刘书成诉讼请求，认为双方所签房屋租赁合同无效，反诉刘书成应赔偿晨曦公司因消防检查造成晨曦公司的经济损失并要求刘书成返还押金3万元。本案庭审中，刘书成对于房屋部分装修被晨曦公司拆除而请求恢复原状及赔偿损失一节表示放弃。
长春市朝阳区人民法院一审认为：刘书成与晨曦公司房屋租赁合同纠纷一案事实清楚，虽刘书成房屋尚未取得房屋所有权证，但该房屋由购房人刘某某实际购买并授权刘书成实际管理、使用及出租。刘书成与晨曦公司双方所签房屋租赁合同不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故双方于2013年6月15日所签房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。因刘书成已于2013年6月15日将房屋交付给晨曦公司使用，晨曦公司亦于当日接受使用该房屋，故晨曦公司应依据合同约定向刘书成支付房屋押金及租金。2013年7月25日至2013年10月25日期间，因消防检查中山大厦电梯停运，刘书成放弃此期间晨曦公司的房屋租金，故2013年7月25日至2013年10月25日期间晨曦公司房屋租金可予免除。因晨曦公司于2014年2月17日同意解除双方所签房屋租赁合同并搬出该房屋，故双方所签房屋租赁合同应于2014年2月17日予以解除，晨曦公司应依双方所签合同约定给付刘书成房租至2014年2月17日。刘书成、晨曦公司双方约定年租金为36万元，故月租金应依3万元计算。晨曦公司实际租用刘书成房屋8个月零2天（2013年6月15日至2014年2月17日至），扣除刘书成放弃的3个月租金部分，晨曦公司应给付刘书成5个月房屋租金。关于晨曦公司于2013年7月6日向刘书成交纳的押金3万元一节，因晨曦公司未向刘书成交纳房屋租金，故该押金应抵为租金3万元。关于晨曦公司反诉由刘书成赔偿其消防检查期间3个月的经济损失一节，因消防检查系消防部门的公务行为，其与刘书成无关，消防检查期间虽电梯不能使用，但大楼内楼梯正常使用，且晨曦公司无证据证明其损失的存在及损失的数额，故晨曦公司反诉不能成立，对晨曦公司此主张不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，长春市朝阳区人民法院于2014年3月13日作出（2013）朝民初字第2121号民事判决：（一）刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签订的房屋租赁合同予以解除（已于2014年2月17日实际解除）；（二）晨曦公司给付刘书成刘书成房屋租金人民币12万元。此款于本判决生效后十日内给付完毕；（三）晨曦公司反诉请求予以驳回。案件受理费2050元，保全费320元由晨曦公司负担。反诉费1050元由晨曦商公司负担。
晨曦公司不服一审判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉称：1.涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，所以刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》无效;2.刘书成作为原告不适格。租赁房屋是刘某某购买的，其给刘书成出具了经营委托书，所以，刘书成应为隐名代理行为，原告应为刘某某;3.涉案房屋因消防手续问题除第一个月外一直没得到正常使用，刘书成应负违约责任。综上，请二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决，改判或驳回刘书成诉讼请求，确认《房屋租赁合同》无效，返还押金3万元并赔偿损失2万元，诉讼费由刘书成承担。刘书成答辩称，要求维持一审判决，驳回晨曦公司的上诉请求。
吉林省长春市中级人民法院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
吉林省长春市中级人民法院二审认为：1.晨曦公司主张涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，但其并未提交相关证据，且刘书成与晨曦公司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故合法有效。晨曦公司主张合同无效并据此要求返还押金3万元并赔偿损失2万元于法无据，不予支持;2.案外人刘某某依法购买涉案房屋后授权其儿子刘书成代为出租经营该房屋，因此刘书成有权对外出租涉案房屋，现刘书成以自己的名义与晨曦公司签订《房屋租赁合同》，依据合同的相对性原则，刘书成作为本案原告并无不当，故晨曦公司关于刘书成作为原告不适格的主张不予支持;3.消防检查系消防部门的公务行为，该行为造成电梯停运并非刘书成过错，在刘书成已放弃消防检查电梯停运期间的租金且晨曦公司无证据证明其损失存在及损失数额的情况下，原审判决驳回晨曦公司请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，吉林省长春市中级人民法院于2014年6月11日作出（2014）长民一终字第146号民事判决：驳回上诉，维持原判。
晨曦公司申请再审称：1.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。在租赁期内，晨曦公司只有第一个月真正使用了房屋，期间三个月电梯封停，租赁的房屋在23层，步行上下楼不客观。刘书成没有按约定交纳取暖费，导致后期无法使用，因此原判认定事实缺乏证据证明。即使合同有效，也只能认定晨曦公司实际租用的时间为一个月，刘书成只有权要求一个月的租金;2.原审判决适用法律错误。（1）该大厦工程竣工后，至今未经消防验收，根据《消防法》第十条及最高人民法院（2003）民一他字第11号函复的规定，不得投放使用，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效，因此该合同应无效。(2)2013年6月15日双方签订租赁合同时，刘书成隐瞒了该大楼2013年5月19日起被消防查封，不得使用的事实，存在欺诈行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，该租赁合同无效。并因此应返还押金及赔偿晨曦公司的各种损失;3.二审庭审中晨曦公司向法庭提交了两份新证据，证明刘书成在签订合同时存在欺诈及没有交供热费的事实，二审法院在判决中进行回避，对有利于晨曦公司的事实没有认定，故该案应依法改判。
被申请人刘书成辩称，一、二审判决对事实已经查清，房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。消防查封发生在2013年7月份，合同是2013年6月份签订的，因此不存在隐瞒消防查封导致租赁房屋不能使用的问题，且在消防查封的3个月期间，晨曦公司没有主张不再租赁房屋，同时我方也未要求晨曦公司给付这3个月的租金。晨曦公司一直在使用承租的房屋，直至起诉法院介入后，双方才解除合同。晨曦公司给刘书成造成了租金方面的损失，原审判决对此予以认定，应维持原审判决结果。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。另查明，在双方的房屋租赁合同第三条中约定，出租方（即刘书成）承担出租房屋的采暖费用。但刘书成未交纳其出租房屋2013年至2014年的采暖费。
本院再审认为：1.关于合同效力问题。本案租赁的房屋是2005年由刘书成的父亲刘某某购买的商业综合办公用房，晨曦公司并未提交其承租的房屋未经消防验收的证据，且消防验收不是认定租赁合同效力的必要条件。另根据晨曦公司二审提供的长春市公安局朝阳分局消防科临时查封决定的内容，能认定该查封决定是针对消防监督检查作出的，不是针对房屋未经消防验收作出的，故晨曦公司提出的租赁房屋未经消防检查验收而导致租赁房屋合同无效的主张缺乏事实依据，不能予以支持。另长春市公安局朝阳分局临时查封决定书查封的时间是2013年5月19日至2013年6月18日，是对该租赁房屋所在的中山物业管理公司出具的查封决定，查封范围是首层门厅大门。但自签订合同至合同履行的第一个月，晨曦公司承认该租赁房屋所在大厦能够正常使用并已经使用至2013年7月25日，该查封内容并未影响合同的履行。故晨曦公司主张刘书成隐瞒大厦查封不得使用存在欺诈行为的主张与事实不符。双方签订的房屋租赁合同并未违反国家强制性规定，合法有效。故晨曦公司要求返还押金及赔偿因合同无效而造成损失的主张不能予以支持。2.关于合同的履行及违约责任的认定。合同签订后，晨曦公司于2013年6月15日即开始使用租赁房屋，自2013年7月25日，因长春市公安局朝阳分局消防查封造成租赁房屋所在中山大厦的电梯不能使用至同年10月25日。晨曦公司提交的中山物业出具的证明，证实其承租的中山大厦23层未缴纳2013至2014年取暖费停止了供暖，刘书成也承认其在租赁期间未按约定交纳供暖费。2014年2月17日双方解除合同，晨曦公司搬离租赁房屋。期间，公安机关的消防查封检查造成不能正常使用电梯，不是刘书成的责任造成，不应视为刘书成违约。但在租赁合同履行期间刘书成未交纳供暖费属于违约行为，应承担相应的违约责任。二审判决对此事实未予查明和认定。在东北的冬天，供暖是办公的客观需要，未交纳供暖费，无法正常办公使用。因供暖费由出租方承担，供暖期房屋的租金中应包含供暖费用，刘书成未按约定交纳供暖费，则不应按合同约定租金标准主张供暖期间的房屋租金。另因电梯不能使用的客观原因，影响在高层办公用房的使用，晨曦公司未按合同约定期限预交租金，具有一定客观原因，不应视为违约，刘书成也未主张电梯不能正常使用期间的房屋租金。但晨曦公司得知刘书成未交纳供暖费后，在没有主张解除房屋租赁合同或代垫供暖费等补救措施的情况下，仍继续占用租赁房屋，晨曦公司对由此产生的房屋租金损失仍具有给付的义务，拒绝给付租金构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故晨曦公司应承担给付占有使用房屋期间租金的义务，而刘书成应承担未交供暖费的责任。因双方均未提交该房屋应交供暖费的具体数额，且因未供暖等事由确实影响了晨曦公司对租赁房屋的使用，故本院酌情确定供暖期间房屋租金按原租金的70%折价给付为宜。根据双方各自的责任及应给付的费用，扣除已付押金，晨曦公司尚应给付刘书成8.84万元（其中2013年6月15日至7月25日租金计4万元，2013年10月26日至2014年2月17日，按月2.1万元租金计算，计7.84万元，扣除已付押金3万元，尚应付8.84万元）。关于晨曦公司提交的其与他人所签合同的证据，无法认定其损失的存在。故原审判决存在认定事实及适用法律的错误，应予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一终字第146号民事判决及长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决第二项；
二、维持长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决第一、三项；
三、长春市晨曦商务有限公司给付刘书成房屋租金8.84万元，此款于判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费6800元，保全费320元，由长春市晨曦商务有限公司负担5395元，刘书成负担1725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林丽艳
代理审判员 米 于
代理审判员 李 丽
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 贾云乔