江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终1828号
上诉人（原审原告）：郑锦花，女，1975年7月3日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县，
委托代理人：舒和平，江西尚饶律师事务所律师。
委托代理人：许金建，江西尚饶律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：徐裕，男，1971年7月24日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县，
委托代理人：舒和平，江西尚饶律师事务所律师。
委托代理人：许金建，江西尚饶律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐有坤，男，1976年1月25日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县，
委托代理人：章超，江西帝经律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱必波，男，1981年4月17日出生，汉族，住江西省上饶县，
委托代理人：章超，江西帝经律师事务所律师。
上诉人郑锦花、徐裕与上诉人徐有坤、钱必波因建设用地使用权纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑锦花、徐裕的上诉请求：撤销原判，依法改判徐有坤、钱必波支付土地使用权转让款19万元、超占用土地款293,483元、迟延付款违约金30,400元；本案案件受理费由徐有坤、钱必波承担。主要上诉理由为：1、一审法院未认定徐有坤、钱必波超占用上诉人的土地存在重大错误。在行政诉讼中，双方一致同意共同委托了上饶县国土资源局测绘队对涉案土地进行了实地勘测并重新制作了用地红线图，确认了钱必波房屋土地使用面积176.72平方米、徐有坤房屋土地使用面积205.74平方米，合计382.46平方米，而上诉人向两人转让的土地使用权面积为300平方米，故两人新建主体房屋确实超占了土地达82.46平方米，上诉人在一审中只要求两人支付超占用地63.09平方米的土地价款，有事实根据和法律依据。徐有坤、钱必波两人还有霸占位于其主体房屋正大门的属于两上诉人的61.19平方米土地作为空宅基的事实，虽然因历史原因两上诉人并未能举证，但该土地属于两上诉人的事实不容否认。2、一审法院未认定徐有坤、钱必波违约也存在重大错误。双方的合同约定了迟延付款的违约条款，不违反法律规定，两上诉人已经按约履行了义务，同时一审法院要求徐有坤、钱必波支付土地款19万元也说明了两人存在违约行为，但一审法院却就违约责任告知两上诉人另行起诉，令人难以理解。故请求二审法院依法改判。
上诉人徐有坤、钱必波的上诉请求：撤销原判，改判驳回郑锦花、徐裕的一审诉讼请求，案件受理费由郑锦花、徐裕负担。事实和理由：1、一审程序适用法律错误，本案应当继续中止审理。本案上诉人已经提起行政诉讼，并经一审法院立案受理，本案应当中止审理，但一审法院明知行政诉讼一审尚未终结的情况下，却继续开庭审理，属于程序错误。2、一审判决认定事实错误。一审认定郑锦花、徐裕已经为两上诉人办理了土地使用权变更登记手续系认定事实错误。3、一审判决适用法律错误。双方的合同合法有效，两上诉人已然守约，按时支付了土地出让款，郑锦花、徐裕未按约定办理相应土地变更登记手续，瑕疵履行合同义务，一审判决以已经办理土地使用权证为由，判令两上诉人支付余款19万元系适用法律错误。请求二审法院依法改判。
郑锦花、徐裕向一审法院起诉请求：1、判决两被告支付两原告剩余转让款19万元整；2、判决两被告支付两原告超出占用土地款计人民币293,483元；3、判决两被告支付两原告延迟支付款违约金计人民币30,400元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院经审理查明，2009年3月25日，两原告（系夫妻关系）与上饶县郑坊供销合作社签订房地产转让协议书，上饶县郑坊供销合作社将其办公室房屋所有权及所辖区内土地（空基）使用权转让给两原告，四至：东至围墙，南至自墙（上饶方向），西至自墙，北至自墙。2013年7月30日，两原告与两被告签订一份《土地使用权转让协议》，协议约定，一、甲方转让给乙方的土地位于上饶县××郑坊村××供销社办公室，四至分明为界（详见附图，注：该土地东面甲方为乙方无偿留足两米空地作为乙方出入通道）。（以下称该土地）二、甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵，也没有将其全部或部分出资或作价入股。三、乙方将该土地用于兴建住宅，不得用于其他用途。四、双方协商确定该土地的转让价格为：其中200平方米价格为3,100元/平方米；100平方米价格为1,600元/平方米，共计780,000元人民币，大写柒拾捌万元人民币。五、在本协议签订之日乙方支付叁拾玖万元整给甲方，余款待甲方将土地使用权人变更到乙方之后立即付清余款转让款叁拾玖万元。六、甲方须为乙方办理土地使用权证书的变更手续，办证所需的一切税费由甲方承担。七、土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。八、违约责任1、在本协议生效后，任何一方单方面解除本协议，应按本协议总价款的20%赔偿守约方。2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按延迟额每日5%支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的20%赔偿甲方的经济损失。九、本协议自双方签字盖章后生效，一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，具有同等的法律效力。协议签订当日，两被告向原告支付39万元，之后，两被告在受让的土地上靠拼共建了两直五层的房屋（每人一直五层）。2014年2月24日，两被告又向原告支付20万元。2015年2月16日，两原告为被告徐有坤、钱必波分别办理了面积为197.78平方米、165.31平方米的土地使用权证，证号分别为饶县国用（2015）第00743号、饶县国用（2015）第00744号。原告要求两被告以实际占用的土地使用权面积363.09平方米支付转让款，同时原告认为两被告将位于其正大门前的属于原告的土地作为空宅基予以利用，要求他们也支付该土地的转让款。两被告认为两原告在办理土地使用权变更登记时，没有通知他们一起去办理，且变更登记时所需提请的相关材料的签名并非两被告本人书写，土地使用权证书上的面积与事实不符，不予认可。于是双方发生争执，两被告认为原告没有如实的办理好土地使用权变更登记，对合同约定的转让款尾款19万元予以拒绝支付。
本案在审理过程中，两被告向该院提起行政诉讼，要求上饶县不动产登记中心撤销2015年2月16日颁发的饶县国用（2015）第00743号、饶县国用（2015）第00744号土地使用权证书，在行政诉讼审理中，上饶县土地勘测规划局制作的钱必波、徐有坤用地红线图，钱必波房屋土地使用面积176.72平方米，徐有坤房屋土地使用面积205.74平方米。且本案双方对当时办理土地使用权变更登记所提交的申请材料上的两被告的签名委托江西神州司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定意见为材料上两被告的签名并非其本人书写。目前，行政诉讼案件尚未审理终结。
一审法院认为，原、被告之间签订的土地使用权转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该转让协议合法有效，双方应当按约履行。现两被告已在受让的土地上建成房屋，且两被告自认房屋使用面积达到土地转让协议中约定的面积，同时两原告已为两被告办理了土地使用权变更登记手续，因此，两被告应向两原告支付转让款尾款19万元。关于双方所争执的两被告建房实际使用的土地面积与变更登记后的土地使用权证书上的面积不相符及违约责任的问题，应以行政诉讼案件审理结果为依据协商解决，协商不成，另行起诉，主张相应的民事权利。关于原告认为两被告将位于其正大门前的属于原告的土地作为空宅基予以利用，要求两被告支付该土地使用权转让款的诉讼请求，庭审中两原告未能提供相应的证据证明该块土地使用权归其所有，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告徐有坤、钱必波在本判决生效之日起五日内向原告郑锦花、徐裕支付土地使用权转让款19万元；二、驳回原告郑锦花、徐裕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,940元，减半收取4,470元，原告郑锦花、徐裕负担2,817元，被告徐有坤、钱必波负担1,653元。
二审中，上诉人徐有坤、钱必波向本院提交两份新证据：上饶县人民法院（2017）赣1121行初9、10号行政判决书，证明涉案土地使用权证已被撤销。上诉人郑锦花、徐裕对该两份判决书真实性无异议，但认为恰恰证明上诉人郑锦花、徐裕为上诉人徐有坤、钱必波办理了土地使用权变更登记。
该两份判决业已生效，本院予以采信。
二审经审理查明，2017年10月26日和11月1日，上饶县人民法院分别作出（2017）赣1121行初9、10号行政判决书，判决撤销上饶县人民政府于2015年2月16日为徐有坤、钱必波颁发的饶县国用（2015）第00743、00744号《国有土地使用权证》行政登记行为。该两份判决书已经发生法律效力。二审其他认定的事实和一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方当事人签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应当合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《土地使用权转让协议》约定，甲方即上诉人郑锦花、徐裕须为乙方即上诉人徐有坤、钱必波办理土地使用权证书的变更手续，转让价款支付方式为协议签订之日支付39万元，余款39万元在土地使用权人变更到上诉人徐有坤、钱必波后付清。现上诉人郑锦花、徐裕为上诉人徐有坤、钱必波办理的土地使用权登记已经被生效判决所撤销，其法律后果是土地使用权未变更至上诉人徐有坤、钱必波名下，故上诉人徐有坤、钱必波的付款条件尚未成就，根据合同约定，上诉人郑锦花、徐裕请求支付转让余款19万元无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人徐有坤、钱必波所建房屋是否超占上诉人郑锦花、徐裕享有使用权的土地，应当在上诉人郑锦花、徐裕在为上诉人徐有坤、钱必波申请办理土地使用权变更手续时，申请土地管理部门行政确认，之后才可主张民事权利。综上，上诉人徐有坤、钱必波的上诉请求符合客观事实和法律规定，本院予以支持。上诉人郑锦花、徐裕的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省上饶县人民法院（2016）赣1121民初1021号民事判决；
二、驳回上诉人郑锦花、徐裕的一审全部诉讼请求。
一、二审案件受理费合计14,728元，由上诉人郑锦花、徐裕负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖晓
审判员 程杰
审判员 付强
二〇一八年二月六日
书记员 程梦