广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0323民初1143号
原告桂林家振物业服务有限公司，住所地灵川县灵西路玻璃厂东侧。
法定代表人张立风，该公司总经理。
委托诉讼代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。
被告葛桂成，男，1979年6月13日出生，汉族，广西全州县人，现住广西灵川县。
被告张海英，女，1980年10月14日出生，汉族，广西全州县人，现住址同上。系被告葛桂成之妻。
原告桂林家振物业服务有限公司诉被告葛桂成、张海英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法由审判员关桂长独任审理，于2017年7月5日公开开庭审理了本案，书记员刘轩担任法庭记录。原告桂林家振物业服务有限公司委托诉讼代理人唐辉仁，被告葛桂成到庭参加诉讼，被告张海英经本院合法传唤无正当理由缺席。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月11日，原告与被告签订了“前期物业管理服务协议”，协议签订后，原告按照合同约定履行了应尽的物业服务义务，但被告享受了原告提供的物业服务，自2014年4月至2016年12月却没有向原告交纳任何物业服务费用，2014年2月起至2016年12月也没有交纳生活垃圾费。原告多次向被告催交，被告均以各种理由推脱。为此，原告为维护自身的合法权益不受侵害，特向贵院提起民事诉讼，望贵院查清事实，依据该合同的约定和相关法律法规的规定，判令被告：1、向原告支付2014年4月1日至2016年12月1日期间拖欠的物业管理费4860.50元、公摊水电费1215.13元、2014年2月1日至2016年12月1日期间拖欠的垃圾费186元；2、向原告支付拖欠上述费用6261.63元的违约金1878.49元（按欠费总额30%计算）；3、承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告于2012年5月11日签订的“前期物业管理服务协议”。证明该协议合法有效，协议规定了双方的权利义务及物业服务期限；
2、原告桂林家振物业服务有限公司营业执照副本及法定代表人证明。证明原告具有合法主体资格、营业范围；
3、物业服务企业资质证书。证明原告资质等级为三级；
4、一号公馆准予交房单。证明开发商于2013年4月8日将出售房屋（涉案物业一号公馆4栋1单元1307B室）交付被告；
5、委托代收生活垃圾处理费协议书三份。证明原告代收垃圾处理费的依据及标准；
6、短信（催款通知书）截屏七条、张贴催款通知书照片一张。证明原告多次向被告催交物业费等费用；
7、水、电费收费发票复印件，一号公馆小区住宅经济技术指标，一号公馆2016年1月至12月公摊水电费公示。证明原告交纳了一号公馆相应公用水、电费及向被告收取涉案水电公摊费依据。
被告辩称，被答辩人违反《前期物业管理服务协议》、《物业管理条例》，不完全履行协议，不能足额收取物业费；由于其违约在先，违背诚实信用原则，无权收取违约金。
一、被答辩人的物业服务未完全履行。
被答辩人违反《合同法》第六十条之规定，没有全面履行物业服务协议约定，应承担违约责任。依双方签订的《前期物业管理服务协议》第一、二、三条约定，被答辩人连基本的封闭式管理、门卫管理、来往人员管理、安全防范管理都没有，未履行合同义务，属于只收费，少服务。物业设施和人员紧缺，服务不到位，后门长时间关闭，没有雇请保安执勤，使业主的人身、财产安全得不到保障。其是明显不履行协议，且违约在先，应承担相应的法律责任。
二、被答辩人违反了《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》的规定。1、根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，服务企业未履行合同约定导致人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。作为服务企业的被答辩人本应承担保护业主人身、财产安全的职责，恰相反，唐贵平（住3栋1702室）2016年9月26日从外地上班回来，因停车费过期，与被答辩人雇请的保安发生争执后，保安将唐贵平的汽车砸烂。事后，经公安机关介入，被答辩人赔偿了损失一万多元。其行为对小区业主的人身、财产造成了损害，违反了管理职责，其诉请答辩人支付物业费没有理由。2、2013年至2016年10月，开发商将建筑物前的几个门面租赁给奔驰公司经营4S店，被答辩人没有履行物业服务合同的监管职责，任由奔驰公司在属于业主共有的建筑区划内的道路上搭建铁棚洗车，修车、保养，妨害了业主的正常通行，影响作为小区唯一的消防安全通道，且车辆行驶给业主的人身安全造成了威胁。按照法律规定，建筑区划内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，被答辩人擅自将地下车库给奔驰公司员工、客户停放车辆，并收取利益。期间，奔驰公司在建筑物三楼的空中花园安装了三台大型空调外机，造成业主在乘凉、散步时，有被触电的危险，至今还未予拆除，被答辩人对其视而不见，属于失职，违反了协议约定。3、建筑物内开设的维也纳酒店与奔驰公司的员工可以自由出入小区内，且酒店在地下停车场修建洗碗池、污水池，用于排污，臭气熏天，被答辩人从未制止与管理。前年下雨，从酒店墙上渗水到答辩人的房屋，告知物业后未作处理。遇停电时，被答辩人从未发电给业主照明。在属于业主公有部位的墙体出租广告，将所得收益占为己有，侵害了业主的合法权益。4、根据《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。小区后门长期闭锁，无保安执勤看护，未对重点区域、部位每小时至少巡查一次，没有履行协议第三条第七项约定。由于被答辩人雇请的保安疏忽管理，导致业主的电动车充电器丢失了十多个，属于不完全履行给业主造成损失，被答辩人是有过错的。5、被答辩人没有对共有部位、共有设施进行维护和管理。建筑物三楼空中花园护栏等部位已损坏，由于被答辩人未及时维修，致使一业主倚靠护栏时突然断裂而摔伤手臂，给业主造成损害。房屋共有部位开裂、脱落，被答辩人亦未履行维修义务。
三、被答辩人违反了《物业服务收费管理办法》及《前期物业管理服务协议》的规定。依据该办法第十二条规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。几年来，被答辩人对收支情况未按照法律规定公布，业主无法监督其收支是否合理，收费项目没有透明公开。
四、被答辩人诉请的给付项目及金额于法无据。1、物业管理费因被答辩人违反协议约定，未完全履行协议，提供的服务质量降低了标准，依法应减小价款或免除；2、被答辩人要求答辩人支付拖欠费用百分之三十的违约金，因被答辩人违约在先，违约金依法不应支持，且协议约定计算方式为百分之一，不知百分之三十的违约金从何计算；3、公摊水费按协议约定每户5元，何来的1215.13元；公摊水电费收取的计算面积业主不清楚，且合同未约定收取，答辩人不承认；垃圾费按照现行政府的规定，已在水费中直接扣除，根本不存在交垃圾费之事，被答辩人也未提供证据证实为答辩人支付过垃圾费。
综上，答辩人认为，被答辩人违约在先，要求支付违约金有违公平，且没有完全履行协议约定义务，监管失职，侵害了答辩人及其他业主的合法权益。故，请求人民法院判决答辩人免除或减小服务费用。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、纸质照片复印件一页三张。证明奔驰公司多年在业主共有的建筑区划内的道路上搭建铁棚洗车、拖车、修车，原告没有履行管理职责；
2、纸质照片复印件一页三张。证明地下停车场原告给奔驰公司用于停车，维也纳酒店修建洗碗池、污水池；
3、纸质照片复印件一页三张。证明唐贵平的汽车被原告保安砸烂；小区后门长期无人看守；原告在业主共有部位打广告；
4、纸质照片复印件二页四张。证明业主的共有部位、设施已损坏，原告没有履行维修义务，导致一业主手臂被摔伤；
5、一号公馆共有建筑面积分摊认定表及说明复印件。证明地下室是共用部位，不是开发商的，应该属业主共有，提供给业主使用。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、3、4无异议，本院作为认定案件事实的依据。
被告对原告提供的证据1认为，协议是其所签，但内容没具体看；对原告提供的证据5认为，其不知情，没有公布过；对原告证据6中的张贴催款通知书认为没有看到，短信确收到；对原告证据7有异议，不认可。
原告对被告提供的证据1的真实性及证明内容有异议，认为照片拍摄时间不详，且奔驰公司于2016年上半年已撤离，奔驰公司是与开发商签订合同而使用相应场地，与原告无关，停车是临时而非长期行为；对被告提供的证据2的真实性及证明内容有异议，认为奔驰公司于2016年上半年已撤离，地下停车场所有权属开发商，是开发商的权利，与本案及原告无关；酒店修建洗碗池、污水池有待查明；对被告提供的证据3，认为不能证明损坏车辆是唐贵平所有，且已向公安机关报案，物业也处理完毕；后门关闭是为了保障小区业主安全，没有侵害业主权利，不能证明无人看管；打广告是开发商所为，是开发商促销未售物业做宣传，与原告无关，原告也未收取利益；对被告提供的证据4有异议，认为小区共有部位损坏只是偶发事件，物业没得到通知，在知晓的情况下都会派人处理损坏设施；属房屋质量问题的依法应由开发商担责，物业没有维修义务；照片中老人跌倒无依据事实，是为应付诉讼作的虚假证据，与本案无关联；对被告提供的证据5，认为是复印件，不认可。
本院认为，原告证据1，被告既承认为双方所签协议，其抗辩也以该协议作为双方权利义务的履行依据，故本院作为认定案件事实的依据；原告证据5系灵川县县城环境卫生管理站与原告分别于2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月29日签订的“委托代收生活垃圾处理费协议书”，其与原告证据1“前期物业管理服务协议”第五条第四款、第六条规定互为印证，本院对其予以确认，作为认定案件事实的依据；原告证据6中张贴于被告物业住房门上的催款通知书，作为晓示告知行为，其与原告证据6中相应短信（催款通知书）截屏互为印证，本院对其予以确认，作为认定案件事实的依据；原告证据7为跨度2014年至2017年水、电费收费发票及清单182张（其中水、电费发票181张，电费清单1张），均为复印件，其上所载交费时段及交费金额均不明朗，与一号公馆小区住宅经济技术指标，一号公馆2016年1月至12月公摊水电费公示金额难以相互印证，也与原告证据1“前期物业管理服务协议”第五条第四款公共水费内容冲突，对其具体对应并用于证明涉本案被告应付水电公摊费金额的关联性，本院难以采纳。
被告证据1、2、3、4因与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据；被告证据5是复印件，且其上所载相关内容为地下室至第十九层各层特定部位共有建筑面积应由具体业主分摊情况，本院对其证明效力不予认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告桂林家振物业服务有限公司为资质等级三级的物业服务企业。2012年5月11日，原告（甲方）与被告葛桂成、张海英（乙方）签订“前期物业管理服务协议”，协议约定甲方为乙方（八里街一号公馆物业购买人）提供前期物业管理服务，依据本协议向乙方收取物业管理费用。期限从乙方与建设单位签订购房合同之日起至业主委员会成立之日止。协议对双方的权利和义务等进行了约定。其中，协议第四条物业管理服务费用第一项规定：乙方交纳费用时间，不含公共水电费、生活垃圾费，建设单位通知交房之日起；第二项规定：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元标准交纳；第七项规定：前期物业管理结束后，物业管理服务费用标准按市场调整；第八项规定：每次交纳费用时间为交楼预交一年的物业服务费，以后每年交纳一次，在该年的第一个月的前十日内交纳。协议第五条其他有偿服务费用第四款规定公共水费5元/户/月，卫生或垃圾费按环卫部门标准收取。但未规定具体交费时间。协议第六条代收代缴收费服务规定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第九条广告牌设置及权益第一项规定：用来补贴物业服务费的不足。协议第十一条违约责任第一项规定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第四项规定：乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。协议签订后，八里街一号公馆开发商桂林顺祥房地产开发有限责任公司于2013年4月8日向被告交付涉案物业，原告一直为被告在内的一号公馆业主履行着物业管理服务义务。应部分业主要求，小区后门曾实行过封闭管理。原告在小区前、后门设置了电控篱笆门，安排门岗值守，实行出入登记管理，有保安人员对小区进行巡逻。2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月29日，灵川县县城环境卫生管理站分别与原告签订“委托代收生活垃圾处理费协议书”，委托原告负责向八里街一号公馆小区住户（业主）收取各该年度生活垃圾处理费，按零价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即每户每月6元收取。被告作为一号公馆4栋1单元1307B室的业主，其住宅建筑面积为121.02平方米，一直享受着原告提供的物业管理服务，其自2014年4月1日至2016年12月1日，一直未按协议规定交纳物业管理服务费、公摊水电费，自2014年2月1日起至2016年12月1日欠交生活垃圾处理费。欠交物业管理服务费共计4647.17元，公摊水费160元，生活垃圾处理费204元。2016年6月7日，原告向被告发出催收短息，促其当月交清所欠物业费，被告在期限内未予交纳，后经原告书面、短信多次催交，被告一直拒绝交费。为此，原告于2017年6月5日诉至本院，主张如前述。
另查明，一号公馆进大门右侧靠围墙建有三面通透铁棚一个，现为小区业主日常停放车辆所用；地下停车场内建有洗漱池及封闭式排污池各一个；一楼电梯门边墙上安装有顺祥城楼盘促销内容的壁式广告灯箱；三楼花园护栏部分老旧损坏，外侧装有空调室外机组合。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告是否违约在先、不完全履行协议约定义务并当然导致被告免、减交物业费及不承担违约责任；2、被告是否应向原告交纳生活垃圾处理费。
本院认为，原告系经依法登记成立、取得执业资格的三级物业服务企业，其与作为八里街一号公馆小区业主的被告之间签订的前期物业管理服务协议属双方自愿，且符合法律规定，该协议对双方具有约束力。原告依约对一号公馆履行了物业管理服务义务，被告作为居住在由原告提供物业管理服务的小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当依约向原告交纳相应的物业管理服务费等费用。被告抗辩称原告连基本的封闭式管理、门卫管理、来往人员管理、安全防范管理都没有，未履行合同义务，属于只收费，少服务。物业设施和人员紧缺，服务不到位，后门长时间关闭，没有雇请保安执勤，使业主的人身、财产安全得不到保障。是明显不履行协议，且违约在先，应承担相应的法律责任。对上述抗辩，被告有责任提供证据证明。其中，被告提出小区业主唐贵平的车辆被原告保安砸坏，经公安机关介入，原告赔偿了一万多元。本院认为，被告未能提供证据证明该车辆损坏系原告保安所为或与原告有关，既已获赔偿，与本案不具关联性。被告提出小区三楼花园护栏损坏，原告未及时维修，致一业主倚靠护栏时突然断裂而摔伤手背；因原告保安疏忽管理，致小区业主的电动车充电器丢失。被告均未能提供证据证实上述损害事实的发生及与原告有关，与本案不具关联性。被告提出原告擅自将地下停车场给汽车4S店经营者的员工、客户停放车辆，在属于业主共有部位的墙体（指一楼电梯门边墙体）出租广告位，并收取利益占为己有，侵害了业主权益。本院认为，地下停车场停放车辆当属相应权利人对其权利的自行处分范围，被告无证据证明原告收取利益；在一楼电梯门边墙上安装壁式广告灯箱系开发商桂林顺祥房地产开发有限责任公司为其尚未销售部分物业促销而设置，对被告未构成妨碍，而依据协议第九条广告牌设置及权益第一项规定：用来补贴物业服务费的不足。即便原告因该壁式广告灯箱的设置而受益也无可厚非。被告提出关于开发商将一号公馆相应门面租给经营者开设汽车4S店、酒店后，经营者在小区公用区划内道路上搭建铁棚洗车、保养车辆，影响小区业主正常通行，给业主人身安全造成威胁；经营者在三楼花园安装空调室外机组合，业主有触电危险；经营者在地下停车场修建洗漱池、排污池，致空气污染。本院认为，搭建铁棚并不必然妨碍业主正常通行，现小区业主在经营者撤离后仍利用该铁棚停放车辆。且被告提供的证据1显示，小区道边临时停放车辆有序。即使被告认为上述物业使用人及业主的建设安装等行为对其造成损害，其可另案主张权利。
关于被告提出其房屋因雨水从酒店墙上渗漏下来受影响，告知物业后未作处理；三楼花园护栏等部分损坏，房屋共有部位开裂、脱落，原告未履行维修义务。前者，其未能提供证据证实。后者，被告可依约要求原告就其是否属于房屋共用部位、共用设施设备小修和急修还是属于保修期满后大中修、更新、改造的不同性质，按规定的程序、时间进行维修。
关于被告认为原告违反了《物业服务收费管理办法》第十二条规定及协议规定，几年来未公布物业服务资金收支情况，收费项目没有透明公开，业主无法监督其收支是否合理。本院认为，《物业服务收费管理办法》第十二条是针对业主与物业管理企业约定实行物业服务费用酬金制作出的规定，而本案不属于此种情形。但双方协议约定了甲方应向乙方定期公布物业管理费用收支账目事项，如认为原告未公布，损害其知情权、监督权，被告可依协议约定另行要求其公布。
一号公馆小区业主众多，不同性质物业的功能不同，业主应当互相包容，在行使各自权利时，有必要相互提供便利，接受一定限制；建设和谐平安小区，是小区业主和物业服务企业的共同责任。被告认为原告在物业管理服务中存在不足，双方应通过协商或采取其他正确途径解决，被告也可以依约要求原告限期改正，对逾期未改正给其造成损失的，其可以要求对方承担相应法律责任，但不得以拒交物业费进行对抗。
综上，被告认为原告明显不履行协议，且违约在先，其应免交、减交物业费的抗辩本院不予采纳。
原告要求被告支付2014年4月1日至2016年12月1日拖欠的物业管理服务费4860.50元，实际应为4647.17元（121.02平方米×1.2元/平方米/月×32个月）；原告主张公摊水电费1215.13元，按协议约定计算，公摊水费实际应为160元（5元/户/月×32个月），本院对确认部分予以支持；公摊电费因其交费凭据中交费时段、数额等不明朗，不能核定，其主张数额本院难以采纳，故不予支持。被告逾期未交物业管理服务费，其行为构成违约，应当依约承担违约责任。双方协议自逾期之日起按每天1%支付违约金的约定明显过高，现原告诉请责令被告按6261.63元欠费总额的30%支付违约金1878.49元，该诉请因依据数额及项目范围有误，且30%比例也明显过高，大大超过原告的实际损失，本院不予全部支持，并当结合本案实际酌情予以调整。因公摊水费未约定具体交费时间，宜参照双方约定的物业费按年计算一次性预先交纳，故被告应于2014年4月10日前交纳物业费及公摊水费，其未按时交纳，应从4月11日起以实欠物业费、公摊水费为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金。
城镇居民有交纳居民生活垃圾处理费的义务，灵川县县城环境卫生管理站作为收取生活垃圾处理费的职能部门，业已委托原告按相应收取标准代收该费用，被告在灵川县县城环境卫生管理站未向其另征收该费的情况下，其应向代收该费的原告交纳2014年2月1日至2016年12月1日期间的生活垃圾处理费实际为204元（6元/户/月×34个月），鉴于原告主张该时间段欠费额为186元，本院予以准许。因委托代收垃圾处理费并未规定滞纳责任，故不宜列入支付违约金基数。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告葛桂成、张海英向原告桂林家振物业服务有限公司支付2014年4月1日至2016年12月1日期间物业管理服务费4647.17元、公摊水费160元，合计4807.17元，并支付逾期付款违约金（违约金以4807.17元为基数，自2014年4月11日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计息标准计算至该款实际给付之日止。）；
二、被告葛桂成、张海英向原告桂林家振物业服务有限公司支付2014年2月1日至2016年12月1日期间生活垃圾处理费186元；
三、驳回原告桂林家振物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告葛桂成、张海英负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 关桂长
二〇一七年七月十七日
书记员 刘 轩