湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0121民初7448号 原告湖南三昌物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区秀峰街道兴联路**友谊资讯大厦****。 法定代表人骆杰，总经理。 委托代理人唐磊，湖南君见律师事务所律师。 委托代理人洪凡凡，湖南君见律师事务所律师。 被告许青，女，1981年8月14日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。 原告湖南三昌物业管理有限公司与被告许青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪凡凡及被告许青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、被告向原告缴纳物业服务费3773元； 2、被告向原告按合同约定支付滞纳金4630元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告答辩要点：答辩人居住的房屋是长沙县政府拆迁安置的，从未经过选房和选户，同样是安置房，金鹰机电的物业费只有0.5元，盛地春天里高达1.35元;答辩人居住的小区的物业本来是长沙馨香源物业管理有限公司服务的，不承认原告；物业公司履行物业有瑕疵，管理不到位不及时，门禁没有开启，磁力锁也没有，安全隐患，盗窃猖狂，多次保修，没有回复。自入住以来，小区没有开放车位，消防通道经常堵塞，小区的6栋发生火灾，导致施救不及时，楼道公用区域清扫不到位，门上电梯大量小广告，物业从未采取有效措施。2015-2018年，小区大量建筑垃圾没有及时清理，本人家门口的电表，从来没有盖好，物业公司不作为，对保安人员管理不善，上班时间睡觉，对进出人员不闻不问，电动车电瓶被盗。三昌物业在公共区域开展经营性活动。保安态度蛮横嚣张，威胁业主。小区门面的装修，未经小区业主同意，对小区内部开门，损害业主合法权益。小区内住房改门面经营，对绿化硬化，严重损害业主权益，答辩人正常缴纳水费，水表损害，被物业拆除维修长达7个月还没有修好。小区绿化维护不到位，到处是裸露土地。物业公司提供的物业费缴费清单上是虚假签名，答辩人从来没有签字签收过，答辩人的房屋面积与实际面积不符，合同与产权证上不符合。物业公司在小区服务，收支没有公开公布。小区入住率至今达到60%，未成立业主委员会，导致被告合法权益被侵害，答辩人要求履行先履抗辩权，等物业整改后再缴纳物业费。 查明的事实 一、根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： （一）原、被告双方无争议事实。 1、被告系长沙县盛地·春天里住宅小区8栋2407号房屋业主，房屋建筑面积为84.69㎡。 2、2014年7月9日，湖南金鹰机电大市场开发有限公司（以下简称金鹰机电公司）与长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源物业公司）签订了一份《盛地·春天里住宅小区项目前期物业服务合同》。合同约定，金鹰机电公司（甲方）将盛地·春天里小区委托给馨香源物业公司（乙方）提供前期物业服务管理，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.6元/㎡/月（住宅）；合同期限自合同签订之日起至小区召开业主大会成立业主委员会、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。另，该合同针对服务内容与质量目标、物业的经营与管理、双方权利义务以及违约责任等条款进行了相关约定。 3、2015年6月22日，被告与馨香源物业公司签订了一份《物业管理服务协议》。协议约定，馨香源物业公司为盛地·春天里小区提供物业服务，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.35元/㎡/月（住宅），被告首次交纳半年的物业管理费用，以后的物业服务费按半年一次收取，延期交纳物业服务费的，按每日0.3%标准交纳滞纳金，至交足为止；另，该合同针对双方权利义务、物业管理服务质量以及违约责任等条款进行了相关约定。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务至今，小区尚未成立业主委员会。 4、2017年8月10日，馨香源物业公司在工商管理部门进行企业名称变更为湖南三昌物业管理有限公司即原告。 5、被告已向馨香源物业公司交纳物业服务费至2015年11月30日并拖欠自2015年12月1日至2018年8月31日止，共计33个月的物业服务费3773元（84.69㎡×33月×1.35元／㎡／月）。期间，原告于2018年9月份上门张贴《缴费通知单》向被告进行书面催缴，但被告至今未支付。 （二）原、被告双方有争议事实。 1、货币安置拆迁户购买的住宅物业服务收费标准如何确定。原告认为应当按照物业管理服务协议约定的标准支付，被告认为其系拆迁安置户，上述收费标准过高。本院认为，《湖南省物业服务收费管理办法》明确规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价，实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定。本案住宅物业按法定产权面积每月1.35元每平方米收取物业费，物业管理服务协议有明确约定，且该收费标准经过了价格主管部门备案，收费标准合法。被告主张上述收费标准过高没有事实及法律依据，故对被告的抗辩主张不予采信。 2、原告对物业管理区域的违规违建行为的管理、维护义务。原告认为其非行政部门，对业主的上述行为不具有执法权，被告认为，原告有管理的义务。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。故，针对物业管理区域内的业主将住宅改变为经营性用房、非住宅经营户改变房屋结构在外墙上增开门等违规违建行为，物业服务企业无行政管理职权，利害关系业主认为其区分所有权受到侵害可另谋途径解决，不能因此拒缴物业费。 3、原告的物业服务质量是否符合合同约定。原告认为其按照合同约定履行了相应义务，被告认为小区存在绿化破坏、环境卫生差、安保人员履职不到位、门禁未启用等服务不到位的情形。本院认为，物业服务项目包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等，物业服务具有全面性及连续性。被告提供的照片仅能证明物业服务在某个时间点的服务瑕疵，不能证明被告欠缴物业费的物业服务期间的物业服务质量不符合合同约定及相关法律、法规规定的质量标准，构成严重违约。 4、物业公司利用物业公用部位出租经营，业主是否有权拒交物业费。《物业管理条例》规定，利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因涉案物业所在小区尚未成立业主大会，对经营收益的使用也没有冲抵物业费的规定，被告以此拒交物业费没有事实依据。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。金鹰机电公司与馨香源物业公司于2014年7月9日签订的《盛地·春天里住宅小区项目前期物业服务合同》以及被告与馨香源物业公司于2015年6月22日签订的《物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。馨香源物业公司作为物业服务管理企业已依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。2017年8月10日，馨香源物业公司在工商管理部门进行企业名称变更为湖南三昌物业管理有限公司即原告，其权利、义务应由变更后的原告继受。原告主张自与被告办理交房手续之日起算物业服务费，符合法律规定。原告主张按照1.35元／㎡／月计算物业服务费，该价格系经过价格主管部分备案及与业主合同约定后的价格，符合法律规定，本院依法支持。经查明，被告已向原告交纳物业服务费至2015年11月30日，现原告主张被告给付拖欠自2015年12月1日至2018年8月31日止，共计33个月的物业服务费3773元（84.69㎡×33月×1.35元／㎡／月）之诉求，事实清楚，证据确实充分，本院应予支持；综合同一物业服务区域内其他业主的抗辩主张及证据材料，原告服务区域内存在业主将住宅改变为经营性用房、非住宅经营户改变房屋结构在外墙上增开门等违规违建行为，但原告并无证据证明其已经及时向有关行政管理部门报告，被告并非故意拖欠物业服务费，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十五条、第五十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告许青于本判决书生效之日起五日内给付原告湖南三昌物业管理有限公司拖欠物业服务费3773元； 二、驳回原告湖南三昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告许青负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  盛群 二〇一八年十一月十二日 法官助理彭英 书记员李超奇 附：判决适用的法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。