山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0686民初1255号
原告中国银行股份有限公司栖霞支行，住所栖霞市霞光路262号，组织机构代码86529290-3。
法定代表人李晓辉，行长。
委托代理人杨育基，男，1965年9月3日出生，汉族。
被告孙文兴。
被告王淑萍。
被告烟台光熠置业有限公司，住所栖霞市桃村镇火车站南，组织机构代码66197447-8。
法定代表人孙后金，董事长。
委托代理人王宗昊，山东福阳律师事务所律师。
被告银海投资信用担保有限责任公司，住所烟台市芝罘区北马路付75号，统一社会信用代码91370602783498617M。
法定代表人张利民，总经理。
原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告孙文兴、王淑萍、烟台光熠置业有限公司（下称光熠置业）、银海投资信用担保有限责任公司（下称银海投资）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨育基、被告孙文兴、被告光熠置业委托代理人王宗昊到庭参加了诉讼，被告王淑萍、银海投资经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月，被告孙文兴因购买栖霞市桃村镇桃和苑1号楼1单元3层东户的房产向原告申请借款11.5万元，并于同日签订了《个人购房借款（抵押）借款合同》，约定借款期限为120个月；月利率为0.529125%；罚息利率为合同约定利率加收50%；同时对被告孙文兴不能按期归还贷款利息时，贷款人有权宣布本合同下的全部贷款提前到期或者通过法院直接解除合同。被告王淑萍作为被告孙文兴的配偶，与原告于2008年9月10日签署共同还款承诺涵，承诺孙文兴在原告处的借款11.5万元作为二人的共同负债。被告孙文兴、王淑萍将其所有的房产抵押给原告作为担保。被告光熠置业作为售房人与被告银海投资共同为本案被告孙文兴的上述借款提供连带责任担保。2008年10月16日，原告向被告发放了贷款11.5万元。自2015年12月份开始，被告孙文兴未按约偿还原告借款本息。为维护原告的合法权益，请依法判令：1、解除原告与被告孙文兴于2008年10月17日签订的《个人购房（抵押）合同》。2、被告孙文兴、王淑萍共同偿还原告借款本金32583.62元（其中逾期拖欠本金3833.32元，未到期本金28750.30元）、截止2016年4月12日的利息454.47元、罚息37.52元及自2016年4月13日起至实际还清款之日止的逾期利息、罚息；3、原告对被告提供抵押的房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、被告光熠置业、银海投资对上述第2项承担连带保证责任；5、诉讼费由被告承担。
被告孙文兴辩称，在原告处借款属实，贷款手续均为我本人办理，签名也是我本人所签。我打算偿还借款，但需要一定的期限，具体还款时间、数额再与原告协商。
被告光熠置业辩称，根据物权法的相关规定，债务人自己提供物的担保，债权人应先就物的担保实现债权。本案中原告的债权既有保证又有涉案房屋抵押担保，原告应先就涉案房屋实现债权，我公司仅对涉案房产以外的债权承担担保责任。
被告王淑萍、银海投资未到庭，并在法定期间内未作答辩。
经审理查明，2008年9月10日，被告孙文兴、王淑萍与原告签订《共同还款承诺函》、《个人（商）住房按揭贷款承诺书》，约定二被告因购买栖霞市桃村镇桃和苑1号楼1单元3层东户的房产向原告申请借款11.5万元为二被告共同对外负债，所抵押的财产亦为双方所共有，并郑重承诺：孙文兴与共同债务人王淑萍愿共同履行合同项下任何债务，承担偿还所有贷款本息责任。2008年10月14日，被告孙文兴与原告对上述房产在栖霞市房管局办理了贷款购房抵押预登记证明。2008年10月17日，原告与借款人（抵押人）孙文兴、抵押物法定共有人王淑萍、保证人光熠置业、银海投资签订《个人购房借款（抵押）合同》，约定被告孙文兴在原告处借款人民币11万元，月利率5.29125‰，逾期罚息利率在合同约定利率基础上加收50%，借款期限为120个月，自2008年10月16日起至2018年10月16日止。合同约定借款人不能按期归还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。在合同有效期内，借款人违反合同第1～12条的任何条款或丧失民事行为能力等，借款人的继承人拒绝为借款人履行偿还贷款本息义务或在合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息等构成违约，贷款人有权宣布本合同下的全部贷款提前到期或者通过法院直接解除合同。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保。被告孙文兴以其购买的栖霞市桃村镇桃和苑1号楼1单元3层东户的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。被告光熠置业、银海投资作为本案借款的保证人，自愿为借款人的债务提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证人不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提。保证担保责任范围同抵押担保的范围。保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。2008年10月16日，原告依照合同约定向被告孙文兴发放了贷款11.5万元。合同签订后，被告孙文兴按照合同约定正常偿还借款利息至2015年11月份，自2015年12月份开始逾期还款。2015年6月29日、9月28日、11月27日、12月30日，原告按照合同约定从被告光熠置业在原告处的银行账户中分别扣除3396.98元、3432.61元、2227.23元、1084.49元，共计扣款10141.31元。截止2016年4月12日，被告孙文兴尚欠原告借款本金32583.62元（其中拖欠已到期本金3833.32元，未到期本金28750.30元）、利息454.47元、罚息37.52元，致原告起诉。
上述事实，有原、被告当庭陈述及个人购房借款（抵押）合同、抵押预登记证明、共同还款承诺函及个人（商）住房按揭贷款承诺书、个人借款凭证、逾期未还款查询和贷款已还款明细清单、户籍证明材料等在案佐证，可以认定。
本院认为，原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告孙文兴、王淑萍、光熠置业、银海投资签订的《个人购房借款（抵押）合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同。个人购房借款（抵押）合同明确约定借款人不能按期归还贷款本息，或违反合同第1～12条的任何条款或丧失民事行为能力等，借款人的继承人拒绝为借款人履行偿还贷款本息义务或在合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息等构成违约，贷款人有权宣布本合同下的全部贷款提前到期或者通过法院直接解除合同。因原告向被告孙文兴发放借款后，被告孙文兴按照合同约定正常偿还借款利息至2015年11月份，自2015年12月份开始逾期还款，至原告起诉时已超过六个月，构成违约，故原告要求解除与被告孙文兴签订的《个人购房借款（抵押）合同》的诉讼请求理由正当，本院对此予以支持。贷款合同解除后，被告孙文兴即应全面偿还所欠原告借款本息。现被告孙文兴自2015年12月起开始逾期还款，理应承担逾期还款的违约责任，其应予偿还原告借款本金32583.62元、截止2016年4月12日的利息454.47元、罚息37.52元及2016年4月13日后的逾期利息。关于原告对被告孙文兴提供抵押且已办理预抵押登记的房产是否享有优先受偿权的问题，本院认为，房屋预抵押登记是指债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产（在建房屋）抵押时，债权人即抵押权人为了将来顺利实现其抵押权而进行抵押的预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。本案中，被告孙文兴提供抵押的房产系预售房产，尚未取得具有物权效力的房产证书，因此，原告与被告孙文兴签订的抵押合同成立，但房屋抵押权未成立，故原告对被告孙文兴提供抵押的房产不享有优先受偿权。被告光熠置业辩称原告从其银行同账户中扣除了保证金共计10141.31元，原告当庭予以认可，本院对此予以确认。被告光熠置业同时辩称，根据《物权法》相关规定，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就物的担保实现债权，本案中原告债权既有保证又房屋抵押担保，原告应先就抵押担保的房屋实现债权，被告仅对抵押房产以外的债权承担保证责任。本院认为，因被告孙文兴购买的房屋至今未办理房产证书，房屋抵押权未成立，且合同的其他条款中约定保证人不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提，故被告光熠置业的辩解理由不当，本院不予支持。因《个人购房借款（抵押）合同》约定被告光熠置业、银海投资为被告孙文兴在原告处借款的保证人，二被告自愿为借款人的债务提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证人不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提。故对原告要求被告光熠置业、银海投资对本案全部债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。因被告王淑萍在与原告签订的承诺书中承诺本案借款为其与被告孙文兴的共同债务，二被告愿共同履行合同，承担偿还贷款本息及原告为实现债权和抵押权的一切费用。故对原告要求被告王淑萍对上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告孙文兴于2008年11月25日签订的《个人购房（抵押）合同》。
被告孙文兴、王淑萍于本判决生效后十日内共同偿还原告借款本金32583.62元（其中逾期拖欠本金3833.32元，未到期本金28750.30元）、截止2016年4月12日的利息454.47元、罚息37.52元及自2016年4月13日起至本判决确定的给付之日止对借款本金32583.62元按月利率7.936875‰［5.29125‰×（1＋50%）］承担逾期利息。
被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司对上述第二项承担连带清偿责任。
被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司清偿后，可以向被告孙文兴、王淑萍追偿。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费711.52元、保全费384.61元，由四被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 赵志祥
人民陪审员 范会强
人民陪审员 李国美
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 邹志梅