江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰姜商初字第00830号
原告中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行，组织机构代码60881294-7，住所地泰州市姜堰区姜堰镇西大街65号。
负责人丁俊龙，该行行长。
委托代理人宋婷婷、倪亮，该行员工。
被告叶春杰。
被告周美英。
原告中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行与被告叶春杰、周美英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理，依法由代理审判员范春忠适用简易程序于同年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋婷婷到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年原告与被告叶春杰、周美英夫妇签订个人购房担保借款合同，合同约定原告向借款人叶春杰发放商用房贷款50万元，用于购买位于海上海中心街区14-27室的房屋，借款期限自2010年8月4日起至2020年8月3日，担保方式为房地产抵押担保。原告于2010年8月4日依约向借款人发放贷款50万元。2010年8月3日，借款人办理了以原告为抵押权人的土地抵押登记、房屋抵押登记。现借款人拒不履行还款义务，造成原告贷款多期逾期，截至2015年10月4日结欠原告贷款本息321241.65元。请求人民法院判令：1、被告叶春杰、周美英立即偿还原告贷款本息321241.65元（利息截至2015年10月4日），并支付自2015年10月5日起至被告实际给付之日止按合同约定计算的逾期利息；2、原告有权对被告叶春杰、周美英抵押的房地产行使抵押权优先受偿原告贷款本息。
两被告未答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：
1、2010年8月4日，原告（贷款人）与被告叶春杰（借款人、抵押人）、周美英（抵押人）签订个人购房担保借款合同一份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房贷款，借款金额50万元，借款实际发放额以借款凭证为准；合同项下的借款用于购买位于海上海中心街区14#-27室的房屋；借款期限自2010年8月4日起至2020年8月3日止，共计120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率为6.534%，借款发生后如遇中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人与贷款人商定采用等额本息还款法的方式归还借款本息；抵押人自愿以所购房屋作为本合同项下债务的抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；等。
2、2010年8月4日，原告按约发放贷款50万元，约定到期日期2020年8月3日，执行利率6.534%，逾期利率9.801%；等。
3、坐落于海上海中心街区14幢27室房屋及土地于2010年8月3日办理了房屋他项权证书及土地他项权证书。
4、自2015年5月4日起被告叶春杰未能按约还款，截至2015年10月4日结欠原告借款本金310551.64元，利息、逾期利息、复利合计10690.01元。
另查明：1、被告叶春杰、周美英于2008年2月19日补办结婚登记证；
2、2013年7月30日，经泰州市姜堰工商行政管理局准许：原告将企业名称由中国农业银行股份有限公司姜堰市支行变更为中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行。
以上事实有原告提交的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房屋他项权证、土地他项权证、逾期贷款明细、结婚证及当事人的陈述在卷予以证明。
本院认为：原告与两被告于2010年8月4日签订的个人购房担保借款合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行中，原告按约向被告叶春杰履行了出借资金的义务，但被告叶春杰未按约偿还借款本息，原告要求被告叶春杰偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。被告叶春杰向原告所借款项发生在其与被告周美英夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故原告要求被告周美英共同偿还借款本息，符合法律规定，应予以支持。个人购房担保借款合同签订后，两被告依约办理了房屋及土地抵押权的他项权利证书，并交付给原告，故抵押权成立并生效，两被告未能按约还款，原告以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告诉讼请求反驳及对其证据质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶春杰、周美英于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行借款本金310551.64元，支付截至2015年10月4日止的利息、逾期利息、复利10690.01元，并支付自2015年10月5日起至被告实际给付之日止按原、被告双方于2010年8月4日签订的个人购房担保借款合同的约定计算的逾期利息；
二、若两被告不履行本判决第一项确定的付款义务，原告可以两被告抵押给原告的坐落于海上海中心街区14幢27室的房屋及土地［房屋他项权证号：姜房他证姜堰字第700030**号、土地他项权证号：姜他项（2010）第1530号］拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6120元，依法减半收取3060元，由两被告负担。（原告同意其预交的案件受理费3060元，由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告于判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：201101040058888）。
代理审判员 范春忠
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张庄敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。