陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第01009号
上诉人（原审原告）杨麦收。
上诉人（原审被告）陕西嘉利房地产开发有限公司。
法定代表人郭新民。
委托代理人柴伦继。
上诉人杨麦收因与上诉人陕西嘉利房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民宫初字第00606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年5月8日，杨麦收与嘉利公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：杨麦收购买嘉利公司开发的位于西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑第1幢4单元20层42001号商品房一套，房屋建筑面积94.96㎡，每平方米2747.74元，总价款260925元；买受人于2006年5月8日前付清首期房款80925元，余款18万元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2007年5月30日前，依照有关规定，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2006年6月20日杨麦收与中国民生银行股份有限公司西安分行及嘉利公司签订《个人购房借款合同》，同日杨麦收与中国民生银行股份有限公司西安分行签订《房地产抵押合同》，合同约定杨麦收以所购的西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑第1幢4单元20层42001号房屋作抵押，向中国民生银行股份有限公司西安分行借款18万元用于支付购房款。同日，杨麦收、嘉利公司、中国民生银行股份有限公司西安分行三方申请办理《个人购房借款合同》公证，2006年6月30日，西安市公证处作出（2006）西证经字第7540号公证书。2006年6月29日，杨麦收为抵押房屋购买了房屋保险，中国民生银行股份有限公司西安分行为受益人。合同签订后，杨麦收按照合同约定于2006年7月26日支付首付款80925元。2007年5月30日前，杨麦收购买的商品房竣工，但嘉利公司未取得商品房验收合格证书。2007年5月30日，嘉利公司通知杨麦收交接房屋，因未向杨麦收出示商品房验收合格证书，杨麦收拒绝接受房屋。至今嘉利公司仍未取得房屋验收合格证书。庭审中，杨麦收表示即使嘉利公司不能提供房屋验收合格证书，也愿意接收房屋。并陈述其一直归还银行借款。嘉利公司坚持因未取得房屋验收合格证书，不符合合同约定房屋交付条件，不能交付，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。庭审中，杨麦收、嘉利公司各持己见，致调解未果。
2014年8月15日，杨麦收诉至原审法院称，2007年5月30日前，其与嘉利公司签订了《商品房买卖合同》，购买了嘉利公司开发位于西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑1幢4单元20层42001号商品房一套。双方约定，嘉利公司应于2007年5月30日之前将验收合格的房屋交付其，逾期将承担违约责任。合同约定交房到期后，其多次要求嘉利公司交房，嘉利公司却以各种理由推脱，至今已逾期六年多，致使杨麦收权利无法实现，还要在外租房居住。为维护其合法权益，现诉至法院请求：1、依法判令嘉利公司交付其购买的位于西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑第1幢4单元20层42001号房屋；2、依法判令嘉利公司赔偿其自2007年5月30日至2013年7月31日逾期交房的违约金11.7万元以及后续按照合同约定交房之日违约金；3、依法判令嘉利公司赔偿其因迟延交房所产生的租赁费4.8万元；4、本案的诉讼费由嘉利公司承担。
嘉利公司辩称，其与杨麦收在合同中约定的违约金过高，超过法律规定的合同总价款的30%，不应支持；对杨麦收请求的租赁费不予认可；其与杨麦收于2006年5月8日签订房屋买卖合同，合同约定2007年5月30日交房，因其未取得房屋验收合格证书，杨麦收拒绝接收房屋，故一直未给杨麦收交付房屋，其与杨麦收多次协商未果。现反诉请求：解除其与杨麦收签订的《商品房买卖合同》。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力，对当事人具有法律约束力。杨麦收、嘉利公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行其义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失违约责任。本案中，双方签订合同后，杨麦收按照合同约定履行了交付房款的义务，嘉利公司未按合同约定交付房屋，未向杨麦收出示房屋验收合格证书，杨麦收拒绝接收房屋，嘉利公司依法应当承担违约责任。现诉争房屋虽至今未取得房屋验收合格证书，杨麦收要求嘉利公司交付其所购买房屋，应予以支持；对于杨麦收要求嘉利公司赔偿其自2007年5月30日至2013年8月31日逾期交房所产生的违约金11.7万元的诉讼请求，嘉利公司未按合同约定出示房屋验收合格证书交付房屋造成违约，嘉利公司理应赔偿杨麦收损失。但按合同约定杨麦收可以要求解除合同，维护其合法权利，防止损失扩大。嘉利公司至今亦未取得房屋验收合格证书，房屋交付具备的条件未有改变，杨麦收至今要求嘉利公司交付房屋，放任了损失的扩大，从公平角度考虑，杨麦收也应当承担部分损失，原审法院酌定嘉利公司承担自2007年5月30日至2013年8月30日违约金7万元；对于杨麦收要求嘉利公司赔偿因其迟延交房期间产生的租房费用4.8万元。因违约金已经补偿杨麦收的损失，杨麦收不能得到双重赔偿，故不予支持。对于嘉利公司反诉要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，杨麦收虽未接收嘉利公司交付的不具备交付条件的房屋，但杨麦收按合同约定支付了首付款80925元，又向中国民生银行股份有限公司西安分行借款18万元支付了购房款，并且按期归还银行借款至今。且在庭审中，杨麦收表示愿意接收嘉利公司交付没有取得房屋验收合格证书的房屋，嘉利公司要求解除合同无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西嘉利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑第1幢4单元20层42001号房屋交付原告杨麦收；二、被告陕西嘉利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨麦收违约金7万元。三、驳回原告杨麦收其他诉讼请求。四、驳回被告陕西嘉利房地产开发有限公司要求解除原告杨麦收与其签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。案件受理费8854元（原告已预交），由原告负担1974元，由被告负担6880元，被告负担部分于判决生效后十日内支付原告。反诉费5213元（被告已预交），由被告负担。
一审宣判后，杨麦收、嘉利公司均不服。杨麦收向本院提起上诉称：原审判决认为自己放任损失的扩大没有说服力，因为没有验收合格的房屋自己不能接受，故要求全额赔偿违约金。嘉利公司延期交房使自己租房等损失超过约定的违约金数额，故要求赔偿租房等损失。杨麦收请求二审法院撤销原审判决第二、三项，支持其诉讼请求。嘉利公司向本院提起上诉称：涉案房屋不具备交付条件，原审法院判决交付涉案房屋错误，应支持其反诉请求。但因原审法院审理本案合议庭成员仅为两人，审理程序违法，严重影响案件公正审理，故请求撤销原判决，发回重审。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，杨麦收与嘉利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方合同约定嘉利公司应于2007年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但截止目前为止，嘉利公司开发的涉案工程并未依据《建设工程质量管理条例》和建设部的有关规定，进行建筑工程竣工验收及备案。建设工程竣工验收备案制度是防止不合格工程流向社会的一个重要手段；原审判决支持杨麦收请求交付涉案房屋的判项违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的禁止性规定，故原审判决第一项依法应予撤销，杨麦收关于交付涉案房屋的诉讼请求应予驳回，待涉案房屋符合交付条件时，杨麦收可另行主张。杨麦收关于违约金的请求虽然依据的是双方合同的约定，但在嘉利公司主张约定违约金过高应予减少，且杨麦收放弃行使合同的约定解除权并要求继续履行合同的情况下，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定确定违约金的数额。原审法院依据杨麦收的租房等损失情况并综合考量本案合同履行的实际，酌定嘉利公司给付杨麦收7万元违约金应属恰当，本院予以确认。在违约金已弥补损失的情况下，杨麦收另行主张房屋租金损失与违约赔偿的补偿性质相悖，本院不予支持。杨麦收请求的2013年8月30日之后的违约金在一审起诉时并未发生，本院不予涉及。综上，杨麦收的上诉请求应予驳回，原审判决第二、三项正确，应予维持。本案原审法院宣布的合议庭组成人员为审判长丁素巧和人民陪审员王赁柱、满选利，嘉利公司并未提出异议；原审判决书重复列明人民陪审员王赁柱并漏列满选利应属笔误，故嘉利公司认为原审法院合议庭人员组成违反法定程序的理由不能成立，其上诉请求应予驳回。本案涉案房屋虽暂不能交付，但并非不能实现合同目的；在杨麦收已交付房款并请求继续履行合同的情况下，本案并不具备嘉利公司主张的法定或者约定的合同解除条件，原审判决第四项驳回嘉利公司关于解除合同的诉讼请求正确，本院亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2013）未民宫初字第00606号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2013）未民宫初字第00606号民事判决第一项；
三、驳回杨麦收请求嘉利公司交付位于西安市未央区北二环与朱宏路交汇处龙祥.御苑第1幢4单元20层42001号房屋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行。杨麦收预交的二审案件受理费2175元，由上诉人杨麦收承担；陕西嘉利房地产开发有限公司预交的二审案件受理费8854元，由上诉人陕西嘉利房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 宏
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二〇一四年九月九日
书 记 员 高 柱