四川省南充市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）川13执复17号申请复议人（异议人）杨达成，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人罗晓曦，四川和睿律师事务所律师。委托代理人周波，四川和睿律师事务所律师。申请执行人中国工商银行南充市高坪支行。被执行人曾浩，男，汉族，住四川省双流县。案外人罗冯，男，汉族，住四川省阆中市。委托代理人邓仕福，智典律师事务所律师。申请复议人杨达成不服南充市高坪区人民法院作出的（2016）川1303执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院认为，四川万福来集团有限公司（下简称万福来公司）是本案争执标的的出租人，杨达成是承租人。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条规定，万福来公司作为出租人，案涉标的在拍卖前通知承租人是万福来公司的义务。万福来公司提交的《补充协议》说明向杨达成履行了通知义务，但其工作人员王某某表示该协议并非杨达成所签，杨达成也否认该协议系其本人签名。如果杨达成认为其优先购买权受到侵犯，可向万福来公司请求赔偿，但不能据此主张本次拍卖无效。万福来公司对评估报告、拍卖成交确认书及(2006)高坪执字第2-2号民事裁定书均未提出异议，竟买人按规定依法缴纳了保证金。虽然我院基于万福来公司提交的《补充协议》未再另行书面通知承租人，但接受我院委托的拍卖公司在拍卖前15日进行了拍卖公告，这也是对承租人进行通知的一种方式。由此，现有证据并不能证明本次拍卖存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的情形，本次拍卖合法有效。案涉土地是否属于万福来酒店的消防通道，也不是撤销拍卖的法定事由。2007年本案执行程序已终结，杨达成在此后提出执行异议，不符《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定。遂裁定驳回杨达成异议申请。复议人申请复议称，2003年9月28日，复议人与万福来公司签订了《租赁经营合同》，合同载明“租赁财产范围为万福来大酒店一楼大厅、停车场、二楼至九楼的全部酒店房屋………”。2011年6月，复议人得知自己租赁的停车场，2006年9月16日，高坪法院在执行万福来与他人纠纷案时将该停车场进行了拍卖后，立即向高坪区法院执行局提交了《异议申请书》，高坪区法院没有作出任何答复。复议人通过委托律师调查发现，停车场土地从2006年8月28日立案拍卖动意开始到2006年9月l6日拍卖完成只用了18天时间，与国土管理部门规定土地拍卖应于公开拍卖前30日发出拍卖公告的时间节点存在严重瑕疵。执法机关和执行机构人员均知道拍卖标的涉及租赁关系，我国法律明确规定要通知或公告优先购买权人参加竞买，但是，在整个拍卖策划和拍卖过程中，复议申请人没有得到任何通知，优先购买权被非法剥夺，拍卖程序违法。2006年9月12日签订的《补充协议》，不是复议人的签名系他人冒名所为，复议人并未放弃优先购买权。关于时效问题。根据《物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案涉及物权确认，不应适用诉讼时效的规定。综上，南充市高坪区人民法院作出的（2016）川1303执异1号裁定，不顾事实真相，对实质上的违法行为避而不谈，请求依法撤销上述执行裁定。本院查明，中国工商银行南充市高坪区支行（下称工行高坪支行）与曾浩、四川省南充市申达房地产开发有限责任公司（下称申达公司）借款担保合同纠纷一案，2005年10月12日，高坪区人民法院作出(2005)高坪民初字第1024号民事判决书，该判决书主要内容是，由曾浩偿还工行高坪支行借款本金850150元及利息，申达公司对上述款项的给付承担连带清偿责任。二被告未按判决履行给付义务，同年12月5日，工行高坪支行向高坪区人民法院申请执行。2006年8月11日，四川川艺拍卖公司受高坪区人民法院委托，对曾浩名下的位于成都市住宅房屋进行公开拍卖，因无人竞买流拍。2006年8月25日，万福来公司向高坪区人民法院出具《执行担保书》，自愿以该公司名下国有土地使用权为曾浩住房价值25万元提供担保抵债，由法院进行拍卖以偿还曾浩债务，并请求法院解除对曾浩名下的位于成都市房屋的查封。2006年8月28日，高坪人民法院作出(2006)高坪执字第2-1号裁定书，对万福来公司提供担保的上述土地予以查封并委托四川合立房地产评估事务所有限责任公司对该土地予以评估。2006年8月30日，该公司作出川合立房评报字(2006)第218号房地产估价报告，评估价33.52万元。万福来公司签收评估报告后未提出异议。嗣后，高坪区人民法院委托四川川艺拍卖公司对评估土地予以拍卖。2006年9月1日，四川川艺拍卖公司在南充晚报刊登拍卖公告，公告主要内容是：我司于2006年9月16日上午10时在学苑宾馆四楼会议室对(万福来大酒店)后院坝土地进行公开拍卖。罗冯、王某某报名参与竞买，二人分别缴纳拍卖保证金3万元、2万元并在《竞买协议》、《竟买规则》上签字。《竞买规则》载明拍卖标的存在租赁关系。2006年9月16日上午，罗冯以34.5万元的价格竞买成功，四川川艺拍卖公司向其出具拍卖成交确认书。2006年9月22日，高坪区人民法院作出(2006)高坪执字第2-2号民事裁定书，裁定上述土地使用权及地上雨棚归罗冯所有，万福来公司为曾浩偿还债务25万元从拍卖土地价款中支付，买受人罗冯应收土地第一期租金3.5万元，由万福来公司与四川川艺拍卖公司在决算拍卖土地下余价款中扣除支付给买受人罗冯。2006年9月26日，高坪区人民法院向万福来公司送达了该裁定书。2007年2月8日，高坪区人民法院作出(2006)高坪执字第1-4号民事裁定书，裁定(2005)高坪民初字第1023号、1024号民事判决书终结执行。2016年1月8日，杨达成以2006年9月16日对万福来大酒店停车场的拍卖活动无效和其对该停车场享有优先购买权为由，向高坪区人民法院提出执行异议。高坪区人民法院作出（2016）川1303执异1号执行裁定驳回了杨达成异议申请。另查明，2003年9月28日，杨达成、刘某某作为承租人与万福来公司签订了《租赁经营合同》，租赁范围为万福来大酒店一楼大厅、停车场及二楼至九楼的全部酒店房屋，租期12年，从2003年10月1日到2015年9月30日，租金每年60万。2006年9月12日，万福来公司与杨达成签订《补充协议》一份，协议主要内容是，双方在2003年9月28日共同签订《租赁经营合同》的基础上，就万福来停车场租赁事宜签订补充协议，共同议定停车场租金1万元／年，包含于万福来大酒店年租金60万元的总标的价内。出售或交法院拍卖停车场，承租人将租金交新的产权人，直至原合同期满。2015年9月30日合同到期后，停车场交新的产权人使用。本院认为，2007年2月8日，高坪区人民法院就已裁定对1024号民事判决书终结执行，本案执行程序早已结束。复议人现提出执行异议不符合法律规定，高坪区人民法院驳回异议申请是正确的。如果复议人认为拍卖程序及本案执行程序存在违法行为，损害了其合法权益，复议人可通过其他途径解决。复议人提出的优先权及要求撤销拍卖等复议理由，本院不予支持。高坪区人民法院作出的（2016）川1303执异1号裁定正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：驳回杨达成的复议申请。本裁定送达后立即生效。审判长  陈红卫审判员  谢 佐审判员  高冬梅二〇一六年九月五日书记员  王 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条拍卖保证金不得低于评估价或者市价的5％。