湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2801民初2443号原告：刘敏，女，生于1977年8月4日，土家族，湖北省武汉市人，现住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：谢勇，湖北鹏恩律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：谢丹，湖北鹏恩律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施州卓而思商贸有限责任公司，住所地：恩施市金桂大道武陵国际装饰城B05栋01、02、03、26、27、28号。统一社会信用代码：914228005914973617。法定代表人：代敏，系公司董事长。委托诉讼代理人：覃道鹏，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘敏与被告恩施州卓而思商贸有限责任公司（以下简称卓而思公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理，依法适用简易程序于2016年8月22日公开开庭进行审理，审理中因原告变更诉讼请求，被告要求举证期和答辩期，本院口头裁定延期至2016年9月8日开庭审理。2016年9月2日，被告向本院起诉，主张原告向被告送达的《解除租赁合同的通知》无效，本案的处理需以该案的处理结果为依据，而该案尚未审结。同年9月8日，本院裁定中止本案诉讼。2017年5月18日，本院将本案转为普通程序公开开庭进行了审理，原告刘敏的委托诉讼代理人谢勇、谢丹，被告卓而思公司的委托诉讼代理人覃道鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁房屋；2.被告支付原告租金及滞纳金78,924.62元；3.被告支付原告违约金20,000元；4.被告每日按1,500元向原告支付租赁房屋的占有使用费，具体自2016年6月13日至实际返还房屋之日止；5.被告支付拖欠的因使用房屋实际产生的相关费用包括但不限于水电煤气等（实际要求计算至被告返还所占用的房屋之日止）；6.被告修复拆除的承重墙并承担因此造成的损失；7.被告承担本案律师费、差旅费、诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年5月21日签订房屋租赁合同，约定原告将位于恩施市××大道××号的房屋出租给被告使用，用途为商铺，租赁期限自2014年5月18日至2017年5月17日止，租金每年150,000元，租金支付应在每年4月18日前一次性支付次年的租金。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用至今，被告租赁期间拖欠2015年5月18日至2016年5月17日期间的租金至2015年5月30日才实际支付。2016年5月18日至2017年5月17日期间的租金被告至今未支付。被告行为已经严重违约。另外，被告在租赁过程中擅自拆除原告房屋东面承重墙，使得房屋存在安全隐患。根据双方租赁合同第十三条的约定，被告已经构成根本违约，应当承担违约责任。为此，原告于2016年6月9日通过邮政EMS方式向被告邮寄送达解除房屋租赁合同通知书，被告于同年6月12日收到上述通知，因此双方房屋租赁合同已经于2016年6月12日解除。原告为维护其的合法权益，具状起诉，请求支持其诉讼请求。被告卓而思公司辩称，1、原告起诉被告返还房屋条件还不成熟,因为原告所发出的解除房屋租赁通知书,被告2016年6月14日方才收到,在该解除通知书里面没有规定对异议的说明,所以合同法规定被告在三个月内均有权提出异议,现被告已经向人民法院提起诉状,确定解除合同通知的效力;2、原告起诉的事实不正确,因为在2015年5月30日原、被告之间关于房屋租金进行了口头约定,对合同约定的付款进行了变更,并且也并非被告不向原告支付房租,而是原告在合同约定的宽限期内,就社会闲散人员在原告的店面范围内阻止被告正常经营,所以违约是原告自己违约在先;3、被告并未拆除原告所说的承重墙,被告所进行的装修是在正常范围内进行的装修,没有使房屋存在原告所说的安全隐患;4、原告的诉请所涉及的违约金、滞纳金等均不应得到支持,律师费、差旅费等均是原告自己违约在先。综上,请求法院中止本案的审理,待原、被告解除合同效力的案件终结后,恢复审理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人的陈述并综合全案予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租人）：刘敏乙方（承租人）：恩施州卓而思商贸有限责任公司根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就租赁房屋事宜达成以下协议。第一部分基本情况房屋地址：东风大道43号；房屋用途：商铺；房屋所有权证书登记人：李秀安；房屋所有权证书编号：恩施私字第7741号；土地使用权证书编号：恩市国用（2001）字第03257号；房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积：26.97平方米；第二部分租赁期限、租金、相关费用第一条：甲方将上述房屋租予乙方从事经营活动，租赁期自2014年5月18日起至2017年5月17日止。第二条：乙方应于每年4月18日前一次性支付下一年度租金人民币150,000元（大写：壹拾伍万元整）。乙方应于2014年4月18日前支付甲方租赁房屋押金人民币37,500元（大写：叁万柒仟伍佰元整）。第三条：房屋在租赁期间产生的税费由乙方承担。第四条：租赁期间，使用该房屋所发生的相关费用（水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、环境卫生费等）由乙方承担。第三部分合同主体变更第五条：租赁期间，甲方如将房产所有权转让给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，甲方不再承担本合同约定的权利义务。第六条：租赁期间，如乙方欲将房屋转租给其他第三方使用，必须征得甲方同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。第四部分双方权利与义务第七条：乙方不得在租赁房屋内从事违法经营活动。第八条：乙方应合理使用其所承担的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修缮或赔偿损失。第九条：乙方可对房屋进行装修或添置与房屋相关的设备，但不得改变房屋结构，因改变房屋结构造成的一切损失和责任均由乙方承担。第十条：合同期满，除合同部分外，乙方不得拆除与房屋相关的设施和装修。第十一条：乙方应于租赁期满前3个月通知甲方是否续租，否则视为乙方违约。第十二条：甲方应自收到乙方续租通知后60日内作出是否续租的答复。在同等条件下，乙方有优先承租权。第十三条：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；（一）未按约定期限交付租金，超过30日以上的；（二）在租赁期内，擅自改变租赁房屋结构的；（三）在租赁期内，未经甲方同意，擅自转租房屋的；（四）在租赁房屋内从事非法经营及违法犯罪活动的；第十四条：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同；(一)甲方不交付或者拖延交付租赁房屋30日以上的；（二）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常使用超过90日的；（三）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；第十五条：其他有关问题按照国家和当地政府相关规定处理。第十六条：甲乙双方应共同遵守本合同约定，如有违约，违约方应支付对方违约金20,000元。第十七条：甲方逾期交付房屋，每日按已付租金的1%支付乙方赔偿金。乙方逾期支付租金和押金，每日按欠付租金的1%向甲方支付滞纳金。第十八条：乙方应在合同期满日交还房屋，逾期交房，乙方每日支付甲方年租金1%的占用费……”。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付房屋租金至2016年5月17日，此后再未支付房屋租金。2016年6月，原告刘敏以被告卓而思公司未按约定向其交纳次年度租金为由，通过全球邮政特快专递向被告发出《解除的通知》，2016年6月12日被告卓而思公司予以签收。2016年6月16日，原告具状起诉，请求支持其诉讼请求。审理中，卓而思公司于2016年9月2日向本院起诉，请求确认刘敏向卓而思公司发出的《解除房屋租赁合同的通知》无效。本院于2016年10月19日作出（2016）鄂2801民初3734号民事判决，驳回了卓而思公司的诉讼请求。卓而思公司不服该判决提起上诉。2017年6月21日，卓而思公司撤回上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2017年6月22日作出（2017）鄂28民终281号民事裁定，准许被告卓而思公司撤回上诉，一审判决于本裁定送达之日起发生法律效力。次日，刘敏收到了前述裁定。另查明，涉案房屋坐落于恩施市××大道××号，房屋所有权人为李秀安。被告刘敏与李秀安系夫妻关系。审理中，卓而思公司对刘敏享有涉案房屋的合法所有权无异议。本院认为，原、被告双方于2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉合同因被告违约，原告于2016年6月12日通知解除。合同解除后，被告应返还租赁物、支付所欠租金、违约金及房屋占有使用费。原告主张的返还租赁房屋、支付违约金的请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认并支持。关于租金问题。因案涉租赁合同于2016年6月12日解除，被告支付租金至2016年5月17日，被告未支付租金的租赁期间为26天，依据租金标准，被告应向原告支付2016年5月18日至2016年6月12日期间的租金10,684.93元，原告主张的欠付租金为10,273.95元小于被告实际应付租金，对被告有利，本予以确认并支持；因案涉合同中既约定了违约金，又约定滞纳金，从违约金与滞纳金的性质来看，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，属于行政管理的执行罚，不属于民事责任；违约金是平等主体间的一种民事责任形式，原、被告双方签订《房屋租赁合同》属民事行为。故原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。合同约定逾期腾退房屋的，按年租金标准的1%（1,500元/日）按日支付占用费，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告应返还租赁房屋的时间为2016年6月13日，依照前述占用费的约定标准计算至返还租赁房屋之日。故原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张的因被告占有使用案涉房屋所实际产生的相关费以及律师费、差旅费等，未举证证实，本院不予支持。关于原告要求被告修复承重墙并承担因此造成的损失主张，因原告在被告装修案涉租赁房屋时未提出异议，且未就装修是否造成损失举证证实，对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州卓而思商贸有限责任公司于本判决生效之日返还原告刘敏位于恩施市东风大道43号房屋（商铺），并向原告刘敏支付2016年5月18日至2016年6月12日的租金10,273.95元、违约金20,000元，合计30,273.95元。二、被告恩施州卓而思商贸有限责任公司于本判决生效之日按1,500元/日（年租金1%）的标准向原告刘敏支付自2016年6月13日起至返还租赁房屋（商铺）之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费10,402元,由被告恩施州卓而思商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 郭韶华审判员 谭远双二〇一七年八月十四日书记员 谭 季书记员 刘 丹