江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0602民初847号
原告（执行案外人）：程淑芳，女，1974年9月5日出生，汉族，江西省贵溪市人，现住月湖区。
委托代理人吴雨胜，江西道都律师事务所律师。
被告（申请执行人）：汪平，男，1963年11月29日出生，汉族，江西省鹰潭市人，现住月湖区。
委托代理人薛建园，江西赣鹰律师事务所律师。
被告（被执行人）：童来胜，男，1965年10月10日出生，汉族，江西省贵溪市人，现住贵溪市。
被告（被执行人）：方光辉，男，1973年7月12日出生，汉族，江西省贵溪市人，现住贵溪市。
被告（被执行人）：江西诚致房地产开发有限公司，住所地余江县邓埠镇白塔西路33号，组织机构代码57119623-8。
法定代表人：方光辉。
被告（被执行人）：童来富，男，1966年11月20日出生，汉族，江西省贵溪市人，现住贵溪市。
原告程淑芳与被告汪平、童来胜、童来富、方光辉、江西诚致房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程淑芳的委托代理人吴雨胜、被告汪平的委托代理人薛建园、被告童来胜、被告方光辉、被告江西诚致房地产开发有限公司到庭参加诉讼，被告童来富经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。
程淑芳向本院提出诉讼请求：1、判决立即对余江县九峰华府8号楼102室、106室、107室、109室，5号楼103室、105室、109室7套房产的预查封进行解封；2、判决被告承担本案诉讼费。
2015年5月1日，原告向被告江西诚致房地产开发有限公司购买其开发的余江县九峰华府项目的八套商品房住宅，包括被查封的8号楼102室、106室、107室、109室，5号楼103室、105室、109室7套房屋（合同编号：YJ20150004308、YJ2015004310、YJ015004311、YJ2015004312、YJ2015004305、YJ2015004307、YJ2015004333），以及11号楼109室，房款总价为220万元。原告分三次370000元，1747100元，82600元付清全部房款。被告江西诚致房地产开发有限公司的法定代表人童来胜在2015年5月6日出具收条一张，加盖公司印章，对收款事实进行确认。2015年5月4日，在余江县房产管理局进行备案登记。被告汪平与被告童来胜在2011年发生民间借贷关系，后由被告童来富、方光辉以及被告江西诚致房地产开发有限公司提供担保。被告汪平起诉后，在2015年6月23日，月湖区人民法院作出（2015）月民一初字第877-1号民事裁定书，预查封被告江西诚致房地产开发有限公司开发，但己经出售给原告的7套房产。原告在得知房产被查封后，于2015年11月2日向月湖区人民法院提出执行异议，2016年6月23日，原告收到月湖区人民法院（2015）月执异字第10号执行裁定书，裁定书驳回原告的执行异议，指出“如不服裁定，可以自裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼”原告在法定期限内提起异议之诉。
原告以合法收入购买被告江西诚致房地产开发有限公司的商品房住宅，签订的合同合法有效，并支付了全部房款，在余江县房地产管理局进行备案，完成了房地产买卖交易行为，原告属于涉案七套房屋的实际权利人。被查封的七套房产，在合同生效之后己经不是江西诚致房地产开发有限公司的资产，不能用来履行被告江西诚致房地产开发有限公司的债务，法院查封属于原告的房产实属查封错误。根据《物权法》第十五条的规定“当事�之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告江西诚致房地产开发有限公司签订买卖合同，对八套房产进行转让。根据《余江县商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效”，涉案七套房屋买卖合同均从2015年5月1日生效，七套房产房屋转让的法律关系己经成立，实际权利人由被告江西诚致房地产开发有限公司转移为原告。
被告汪平作为被告江西诚致房地产开发有限公司普通债权人，虽然申请法院对七套房产进行查封，但并没有取得七套房产的物权，并不能取得七套房产的优先权。在2015年6月23日被告汪平申请法院查封时，七套房产己经通过合法的交易将产权转移到原告，七套房产应当排除在被告江西诚致房地产开发有限公司的资产，不能用来清偿被告汪平的债务。
原告所购买的七套房产虽然因客观原因没有进行物权登记，也没有实际占有，但不影响确定原告为该房产的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）规定“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”原告提供的证据能认定为该七套房产的实际权利人为原告，而不是被告江西诚致房地产开发有限公司，更不是该公司的股东的。原告提交的《余江县商品房买卖合同》，签订日期为2015年5月1日，经过余江县房地产管理局备案，该合同签订的日期在被告汪平申请预查封之前，具有客观真实性，原告提供了支付付款凭证以及被告江西诚致房地产开发有限公司法�代表人的收条，进-步确认原告的付款事实。充分说明被告汪平申请查封的七套房产的实际权利人为原告，原告不是被告汪平的债务人，应当解除被告汪平对原告财产的预查封。
综上，为了维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定提起诉讼，请贵院查清事实后依法判决。
被告汪平辩称，1、原告提交的七份《商品房买卖合同》为无效合同。商品房买卖合同并非是真正的商品房买卖合同。名为商品房买卖合同实际上是民间借贷合同。其借款的构成是：诚致公司出具的收条上载明的借款金额虽然是220万元，但原告实际借款为（1）2015年4月3日汇入童来胜个人帐户17万元，2015年4月30日汇入童来胜个人帐户20万元，共计37万元，该37万元借款至2015年5月6日时，利息为1万元；（2）2015年5月5日，汇入诚至公司帐户1747400元；（3）220万元借款每月利息为72600元（月息3.3）,加上前期的1万元，2015年5月份诚致公司支付给原告的利息共计82600元并先行扣除，所以其实际汇款金额为2117400元。另2015年6月份由被告童来胜向原告支付利息72600元。由此可见，原告与诚致公司签订的七份《商品房买卖合同》是名，客观事实是借款合同关系。所以说《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，是诚致公司在资金困难时的无奈之为。根据《民法通则》第五十八条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事法律行为无效”的规定，该合同是无效合同。从《商品房买卖合同》内容可知，房屋销售价格每平方米仅1000元，这明显低于市场价格，不合情理，并且，在诚致公司有大量债务的情形下，若真是以这种低价销售财产，明显损害第三人利益。所以，假设该《商品房买卖合同》为真，�么，这明显是诚致公司与原告恶意串通达到诚致公司逃避债务的目的，若如此，那么根据《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同属无效合同”的规定，该七份《商品房买卖合同》均属于无效合同。2、原告对月湖区法院查封的七套房屋没有所有权。原告即使提交的七份《商品房买卖合同》经过了备案登记，也不能发生该合同项下的房屋所有权变更原告名下。也就是合同项下的房屋所有权依然为出售人诚致公司所有。本案所涉七套房屋产权并没有发生变动，其初始登记的权利人为诚致公司，原告仅凭虚假的《商品房买卖合同》的备案登记，不能证明其是该七套商品房的实际所有人。原告提交的七份《商品房买卖合同》虽然经过了备案登记，但依然不能对抗月湖区法院的查封。被告诚致公司收到的原告的款项是借款而非购房款；原告�交的银行付款凭证、被告诚致公司出具的收条等材料，并没有注明该款项是购房款；原告没有提供被告诚致公司收取购房款后所出具的购房发票或盖有税务部门印章的收据；原告没有提供其他任何可以证明其支付购房款的证据。因此，没有证据可以证明原告支付了本案涉七套商品房的购房款。原告没有实际占有、使用本案所涉七套商品房，这在原告的起诉状中已有自认。对于自认的事实，根据《民事诉讼法》与司法解释的有关规定，无须其他证据予以证明。在没有证据证明原告支付了全部购房款并实际占有该房屋或办理了所有权变更登记的情形下，仅仅以办理了《商品房买卖合同》备案登记，是不能对抗法院查封、扣押等强制执行措施的。综上所述，原告对本案所涉七套房产既没有支付购房款，也没有实际占有，更没有办理房屋所有权变更登记，所以，其诉请既没有事实依据，也不符合法律规定，应当被驳回。月湖区法院的对本案所涉七套房屋的查封、冻结符合法律规定，应当予以维持，依法驳回原告的诉讼请求。
被告童来胜辩称，这个事我比较清楚，该220万元实际是我们借款，不是预售商品房。当时为了原告的风险，原告要求我们拿抵押，当时我们没有抵押物，就拿了7套房子抵押，进行网签，在余江房管局进行备案登记。当时我们借款时支付了利息，按3.3分计算利息，当时扣除7万多元，具体数额不记得，原告支付220万元时从中扣除该7万多利息（2015年5月3日左右支付了第一批利息）。第二批是6月1日左右支付利息7.3万元左右（从我个人帐户上支付的，不知道哪个银行，有信息记录的），7月份我出事，关进来了，就没有再支付利息。借款220万元（包含了2015年4月3日原告借的40万元，已扣除利息1万多元利息）。我�网签是名，实际是民间借贷，我认为该房不应该查封，我们借款是事实，原告的钱我们也应该优先还，如果能卖房屋，从该房屋款中优先扣除她的借款。借款合同在原告手上，我们这里没有。
被告童来富未答辩。
被告江西诚致房地产开发有限公司、方光辉辩称，具体的我不清楚，只有童来胜知道，但借款是事实。我们跟程淑芳是借贷关系，借了220万元，还款还没有到2个月，我们就被关进来了。该七套房进行网签，是为了抵押，如果我们支付了借款，她就同意到房管局解签房屋买卖合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2015年5月1日，原告与被告诚致公司签订了购买余江县九峰华府的八套商品房住宅买卖合同，分别为：8号�102室、106室、107室、109室，5号楼103室、105室、109室及11号楼109室（合同编号：YJ20150004308、YJ2015004310、YJ2015004311、YJ2015004312、YJ2015004305、YJ2015004307、YJ2015004333、YJ2015004367），房款总价为2247360元。原告于签合同前（2015年4月30日）由张珉通过银行转帐支付至被告童来胜银行帐户370000元，5月5日原告经自己帐户转帐支付1747100元至被告诚致公司帐户，另支付现金82600元，至此房款全部付清。当时的诚致公司的法定代表人童来胜在2015年5月6日出具收条一张，加盖公司印章，对收款事实进行确认。2015年5月4日，争议房屋在余江县房产管理局进行备案登记。被告汪平与被告童来胜在2011年发生民间借贷关系，后由被告童来富、方光辉以及被告诚致公司提供担保。被告汪平起诉后，月湖区人民法院于2015年6月23日作出（2015）月民一初字第877-1号民事裁定书，预查封了上述房屋中的七套�屋。原告在得知房产被查封后，向月湖区人民法院提出执行异议，2016年6月1日，月湖区人民法院作出（2015）月执异字第10号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。
另查明，原告未实际占有争议房屋。
本案原告原诉讼请求为判决立即对余江县九峰华府8号楼102室、106室、107室、109室、5号楼103室、105室、109室7套房产的预查封进行解封。经本院释明，变更为：请求撤销月湖区人民法院（2015）月执异字第10号执行裁定书关于驳回程淑芳对涉案房屋提出执行异议的内容；确认程淑芳与被告江西诚致房地产开发有限公司签订的《余江县商品房买卖合同》（合同编号：YJ20150004308、YJ2015004310、YJ2015004311、YJ2015004312、YJ2015004305、YJ2015004307、YJ2015004333）合法有效，被告江西诚致房地产开发有限公司协助办理预告登记和产权转移过户登记手续、确认涉案房屋属原告程淑芳所有；请求月湖区人民法院对（2015）月民一初字第877号民事调解书执行案中停止对涉案房屋的执行。
上述事实有双方当事人提交的身份证复印件、（2015）月执异字第10号执行裁定书、余江县商品房买卖合同七份、付款凭证、收条等证据及当事人的陈述、庭审笔录在卷，并经查证属实。
本院认为，一、关于原告程淑芳请求确认其与被告江西诚致房地产开发有限公司签订的《余江县商品房买卖合同》（合同编号：YJ20150004308、YJ2015004310、YJ2015004311、YJ2015004312、YJ2015004305、YJ2015004307、YJ2015004333）合法有效。经查，上述合同是双方当事人真实意思表示，合同成立。被告方虽然认为房价明显低于市场价，且明为买卖实为民间借贷，房屋买卖合同应无效，但无证据支持其观点，故本院不予采信。
二、关于原告程淑芳请求确认上述争议房屋产权归其所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记薄为准。”故上述争议房产的产权未发生转移，该诉讼请求，本院不予支持。
三、《中华人民法院共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照�判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
原告诉讼请求撤销月湖区人民法院（2015）月执异字第10号执行裁定书关于驳回程淑芳对涉案房屋提出执行异议的内容及请求月湖区人民法院对（2015）月民一初字第877号民事调解书执行案中停止对涉案房屋的执行。即是程淑芳作为汪平与童来胜、童来富、方光辉、江西诚致房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的案外人，对汪平在申请执行债务人的涉案房产时提出的案外人执行异议之诉，程淑芳的诉请与据以执行的实体判决无关，该诉的提起符合法律规定。至于该诉应否支持，应当以是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条进行判断。因此，作为买受人的案外第三人的停止执行之诉成立需要满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。根据本案所查明的事实，程淑芳与江西诚致房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，江西诚致房地产开发有限公司出具收条载明收到了购房款。开发的涉案项目至今未能办理竣工验收手续，故涉案房产无法办理房产过户登记手续，该责任应由开发商江西诚致房地产开发有限公司承担，原告程淑芳对此无过错。综合本案所查事实及原告自认，可以认定原告程淑芳未实际占有涉案房屋。故原告该项诉讼请求本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告程淑芳与被告江�诚致房地产开发有限公司签订的七份《余江县商品房买卖合同》（合同编号：YJ20150004308、YJ2015004310、YJ2015004311、YJ2015004312、YJ2015004305、YJ2015004307、YJ2015004333）合法有效。
二、驳回原告程淑芳的其他诉讼请求。
案件受理费22429元，由原告程淑芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判长 曾晋波
审判员 程瑜林
审判员 桂月娥
二〇一七年八月二十日
书记员 刘志琴