广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1622号
原告：杨刚，男，1975年5月3日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
被告：梁辉锦，男，1948年7月8日出生，汉族，原住广西梧州市万秀区，目前下落不明。
被告：韦瑞仪，女，1949年1月29日出生，汉族，原住广西梧州市万秀区，目前下落不明。
被告：梁柱石，男，1976年11月7日出生，汉族，原住广西梧州市万秀区，目前下落不明。
被告：吴慧萍，女，1982年6月2日出生，汉族，原住广西梧州市万秀区，目前下落不明。
被告：梁柱擎，女，1978年6月2日出生，汉族，原住广西梧州市万秀区，目前下落不明。
四被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱擎、吴慧萍的共同委托诉讼代理人：梁柱石，身份情况同上。
原告杨刚与被告梁柱石、梁辉锦、韦瑞仪、梁柱擎、吴慧萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月23日主持调解，原告杨刚和被告梁柱石到庭协商。后因五被告下落不明，案情复杂，本院依法作出民事裁定，本案转为普通程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告杨刚到庭参加诉讼。被告梁柱石、梁辉锦、韦瑞仪、梁柱擎、吴慧萍经公告传唤无正当理由缺席庭审。本案现已审理终结。
原告杨刚向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告等人于2014年11月26日签订的房屋买卖合同有效；2、被告等人执行2014年11月26日与原告签订的房屋买卖协议的买卖相关手续，协助原告办理讼争房屋权属过户手续；3、被告等人支付原告违约金35700元（共21个月，每月1700元，暂计到2016年8月26日）；4、本案诉讼费用由被告等人承担。事实和理由：2014年11月，五被告将自住房屋新兴一路x房以371000元价格与原告达成买卖协议，并于2014年11月26日签订房屋买卖协议。协议约定，双方在签字后，原告支付被告等人首期款170000元现金，被告在1个月内搬出房屋，交给原告，在此期间协助原告到房屋交易中心办理过户手续，到房屋交易中心办理过户签约后，由原告支付被告等人欠银行的房屋贷款201000元。但此后，被告等人未按照约定搬出并交房给原告，并且说遗失了其中3本房产证，办不了过户。为此，被告拖了1年多时间。双方一直协商，都没有实质落实。
原告就其陈述的事实向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件（拟证明原告的主体适格）；2、《房屋买卖协议》复印件（拟证明原告和被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎、吴慧萍曾达成协议，由原告出资购买讼争的梧州市××房）；3、收据复印件（拟证明被告梁柱石、吴慧萍、梁柱擎、梁辉锦、韦瑞仪收到了原告支付的合计17万元现金）；4、房屋所有权证和国有土地使用证复印件（拟证明讼争的梧州市××房目前归被告韦瑞仪、梁辉锦、梁柱擎、梁柱石、吴慧萍五人共有）；5、2012年4月13日出具的《公证书》（拟证明五被告通过公证形式委托原告代理办理梧州市××房的过户手续）；6、梧州市××房的房屋查询告知书（拟证明讼争房屋于2016年已被法院查封且处于抵押登记状态）；7、情况说明、借款合同、还款凭据（均为复印件，拟证明原告帮助被告梁柱石付清了银行贷款）。
被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、吴慧萍、梁柱擎缺席庭审，没有答辩，也没有向法庭提交证据。
经过庭审质证，对于原告提供的证据，五被告曾在本院庭前调解过程中对原告提交的证据1、2、3、4、5的三性均无异议，但五被告因缺席庭审，没有对原告提交的证据6、7发表质证意见。
本院认为，经原、被告质证后均无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。五被告缺席庭审，没有对部分证据进行质证，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。本院对该部分证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为定案依据。
综合当事人的意见和全案证据，本院确认以下法律事实：
被告梁辉锦和被告韦瑞仪是夫妻关系，被告梁柱石和被告吴慧萍是夫妻关系。讼争的梧州市××房目前登记的房屋所有权人为被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎四人，属于四人共有，各占1/4产权份额。
2011年12月，被告梁柱石、吴慧萍作为共同借款人向中国工商银行股份有限公司梧州分行借款26万元，并以梧州市××房作为抵押物担保，梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、吴慧萍、梁柱擎均在银行提供的抵押合同上签字、按捺指印予以确认。
2012年4月13日，被告梁柱石、吴慧萍、梁柱擎、梁辉锦、韦瑞仪通过公证委托原告杨刚全权代理办理讼争梧州市××房的下列事项及签署有关文件：1、代为办理还款解押手续，签署解押文件，办理注销抵押登记，领取相关证件和证明及与上述还款解押相关的手续；2、代为出售上述房产，代收出售房屋所得的款项；3、代为办理出售上述房产的房屋所有权证、土地使用权证过户变更登记等手续；4、代为办理水、电、管道燃气和有线电视等的过户手续。同日，被告梁柱石、吴慧萍、梁柱擎、梁辉锦、韦瑞仪向原告立下一份《收据》，内容记载：“兹收到杨刚（身份证号码：）交来承购梧州市××房的购房定金款现金人民币柒万元整（小写：￥70000元）和购房款现金人民币壹拾万元整（小写：￥100000元）。”被告梁柱石、吴慧萍、梁柱擎、梁辉锦、韦瑞仪在该《收据》的“收款人”处签字并按捺指印。
2014年11月26日，原告与被告梁柱石、吴慧萍、梁柱擎、梁辉锦、韦瑞仪订立了《房屋买卖协议》，载明：“卖方：梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎（甲方）、买方：杨刚（乙方）；一、房屋坐落于梧州市××房，房屋所有权人为梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎，建筑面积为126.8㎡；二、甲方以总额人民币叁拾柒万元壹仟元整（￥371000元）将梧州市××房出售给乙方，所产生的交易过户费用及银行提前还款所产生的违约金均由乙方承担；三、乙方自签订本合同当日，支付购房定金款现金人民币柒万元整（小写：￥70000元）和购房款现金人民币壹拾万元整（小写：￥100000元）给甲方，双方并于当日到梧州市公证处办理上述房屋的全权公证委托，并约定于2015年12月31日前，乙方将余下购房款人民币贰拾万壹仟元整（￥201000元）支付到甲方工商银行的还款账户，该款项仅用于归还上述房屋的银行还款使用，还款成功后五天内，双方到梧州市房屋交易中心办理过户手续；四、甲方应协助乙方办理梧州市××房的房屋所有权证、国有土地使用证过户及银行按揭手续，如因甲乙双方的其中一方未经对方同意无故拖延办理交易过户手续、交付房屋、支付购房款的，视为违约，按违约处理；……六、双方约定该物业的交付使用时间为甲方收齐购房款当日；七、甲乙双方自签订本协议后，如因甲乙双方的其中一方违约的，违约方须支付等额于购房定金款和购房款总额（￥170000元）的每月1%违约金。等等”。被告梁柱石、梁辉锦、梁柱擎、吴慧萍、韦瑞仪在该《房屋买卖协议》的落款“甲方”处分别签字并按捺指印予以确认，原告在落款“乙方”处签字并按捺指印予以确认。
签订协议后，被告韦瑞仪、梁柱擎、梁柱石向原告声称自己的房产证遗失了，且讼争房屋处于抵押状态，无法补办房产证并协助原告办理过户手续，原告一直没有将余下购房款人民币贰拾万壹仟元整（￥201000元）存入甲方在工商银行开立的贷款还款账户。
2016年3月，原告与被告梁柱石协商达成一致意见，被告方向原告移交讼争梧州市××房，该房屋自此至今一直由原告占有、使用、管理。
原告因未能办理讼争房产的过户手续，遂向本院提起本案诉讼。本院于2016年11月23日主持双方调解，原告和被告梁柱石到场参加调解，被告梁辉锦、梁柱擎、吴慧萍、韦瑞仪委托梁柱石参与调解并签署和解协议。经过双方协商，达成如下协议:1、原告于2016年11月30日前代被告梁柱石归还其在中国工商银行梧州分行所办理涉及讼争梧州市××房的综合消费贷款剩余本息160488.11元，并支付提前还清该笔综合消费贷款所产生的违约金等一切费用；2、在原告代被告梁柱石还清其在中国工商银行梧州分行办理涉及讼争梧州市××房的综合消费贷款所欠剩余本息，以及提前还款所产生的违约金等一切费用后的一个月内，五被告应协助原告办理梧州市xx房的房地产权属过户手续，由原告承担该房屋房地产过户所需的一切税费。2016年11月28日，原告为被告梁柱石归还了拖欠的贷款本金、利息、违约金合计162582.60元。至本院开庭审理此案时止，五被告下落不明，没有按时协助原告办理梧州市××房的房地产权属过户手续。
经查，至本院开庭审理此案时止，讼争梧州市××房权属登记有抵押，抵押人：韦瑞仪、梁柱擎、梁柱石、梁辉锦，他项权利人：中国工商银行股份有限公司梧州分行；有查封：1、梧州市万秀区人民法院于2016年2月19日送达协助执行通知书（2015）万法执字的410号文给梧州市房产管理局查封该房屋；2、梧州市万秀区人民法院于2016年3月21日送达执行通知书（2016）桂0403民初5号文给梧州市房产管理局轮候查封该房屋。因讼争房屋梧州市××房目前仍处于抵押登记和查封状态，且五被告下落不明，本院无法调解。
本院认为，一、关于涉案《房屋买卖协议》的效力问题。该协议是原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，且双方均签字并按捺指印予以确认，合同内容合法有效，应受法律保护。原告诉请确认《房屋买卖协议》有效，合法合理，本院予以支持。
二、关于原告诉请被告履行合同义务，协助办理讼争房屋权属过户手续问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”双方均应自2014年11月26日起依照《房屋买卖协议》的相关约定履行各自的合同义务。该协议约定的卖方（甲方）：梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎，被告吴慧萍在该协议末尾的“甲方”签名处签字、书写身份证号码并按捺指印予以确认，应与其他四名被告共同承担履行合同的义务。原告出示了落款时间为2012年4月13日，并有五名被告签字和按捺指印的《收据》用以证明原告履行了交付购买定金款（￥70000元）和部分购房款（￥100000）的合同义务，五被告均无异议，本院予以确认。2016年11月23日，被告梁柱石本人，并代理梁辉锦、韦瑞仪、吴慧萍、梁柱擎和原告在本院主持调解下就讼争《房屋买卖协议》继续履行以及梧州市××房过户问题进行了重新约定，被告梁柱石和与原告均在调解笔录上签字确认，原告和五被告理应依照新的约定继续履行义务。原告已于2016年11月28日代替被告梁柱石归还了拖欠的贷款本金、利息、违约金合计162582.60元，已履行约定义务，五被告理应依约协助原告办理过户手续。原告诉请五被告办理过户手续，但至本院开庭审理时止，讼争房屋仍处于抵押状态，且因被告梁柱石牵涉其他民事案件而被本院查封，客观上存在无法办理过户手续的情形，原告的该项诉请缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告可在讼争房屋解除抵押和查封后再主张权利。
三、关于违约金支付问题。原告主张从2015年1月1日起计至2016年8月26日，按照170000元先期购房款的1%计算违约金35700元。根据双方订立的《房屋买卖协议》约定，原告应于2015年12月31日支付余下购房款201000元用于归还银行贷款，而原告于2016年11月28日才代替被告梁柱石还清涉及讼争房屋的银行贷款，显然没有依照《房屋买卖协议》的相关约定履行合同义务。原告在庭审过程中曾提出双方就违约金问题另有口头约定，但没有向法院提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。根据合同约定，被告应在原告付清购房余款后才办理房产过户手续，事实上，原告直至本案诉讼期间才付清购房余款，同时，被告已于原告付清购房余款前即交付讼争房屋给原告。原告要求五被告支付违约金35700元缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：
一、确认原告杨刚与被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎、吴慧萍于2014年11月26日订立的《房屋买卖协议》合法有效；
二、驳回原告杨刚要求被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎、吴慧萍将其梧州市xx房的产权份额过户给原告杨刚的诉讼请求；
三、驳回原告杨刚要求被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎、吴慧萍支付35700元违约金的诉讼请求。
案件受理费7400元，公告费600元，合计8000元，由被告梁辉锦、韦瑞仪、梁柱石、梁柱擎、吴慧萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，账号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 毅
代理审判员 傅娟凤
人民陪审员 陈汉荣
二〇一七年四月八日
书 记 员 刘家铭
附录所适用法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。