甘肃兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0103民初323号
原告甘肃省中医院，住所地兰州市七里河区。
法定代表人：李盛华，系该院院长。
诉讼委托代理人戴易，系甘肃锦荣律师事务所律师。
诉讼委托代理人赵政，系甘肃锦荣律师事务所律师。
被告：甘肃兰雅房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：李建平，系该公司执行董事兼经理。
诉讼委托代理人高靖轩，系甘肃正天合律师事务所律师。
原告甘肃省中医院（以下简称省中医院）与被告甘肃兰雅房地产开发有限公司（以下简称兰雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告省中医院诉讼委托代理人戴易、赵政，被告兰雅公司诉讼委托代理人高靖轩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
省中医院向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告位于兰州市七里河区兰工坪南路300号80套房屋过户至原告甘肃省中医院，详细房号见附页；2、请求依法判令被告返还原告超额支付的购房款594880元；3、请求依法判令被告承担违约金1314000元（暂计算2015年10月25日至2017年10月25日1800万*1/10000*730天=1314000元）；4、请求依法判令因被告违约造成原告实际损失50万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被双方于2008年1月签订《房屋交易买卖合同书》，双方约定：”1、原告购买被告位于兰州市七里河区兰工坪300号框架结构2号楼一栋，该楼共三个单元，原告购买其中的二单元一体五户型44户和三单元一体四户型36户共计80户房屋，总建筑面积6500平方米，按建筑面积每平方米2750元，总价约人民币1800万元人民币，该房屋最终核准面积以兰州市房屋界定中心核准并批复建筑面积为准核算。2、被告负责房屋产权证住户分户办理，住户入住后一年内被告完成办证并交付原告，按收房规定费用由被告和住户按国家规定承担。3、分户产权证未按期办理完成，每逾期一天，被告承担总购房款的万分之一的违约金。因被告原因未能按期办理完成，由被告负全责，并承担原告相应的损失。”原、被告双方签订合同后，原告已按合同约定支付了购房款，并于2009年8月25日安排入住。
原告所购房屋用来安置拆迁户，在上述合同约定的办证期限内原告给各拆迁户承诺”原告在2010年12月底前对拆迁户的五套房屋完成产权证的办理，在承诺时间内不能办理则原告给每户10万元的补偿”，为此2009年11月原告与拆迁户在兰州市天信公证处办理了（2009）兰天信公内字第6850号公证书。被告的违约导致原告无法履行给五位拆迁户的承诺，给原告造成了直接损失50万元，根据合同约定因被告违约造成的原告直接损失应由被告承担，为此原告给拆迁户无法按期办理房屋产权证所承诺的费用50万元应由被告承担。分户办理产权证是被告得义务，双方约定如被告未按期办理产权证，每逾期一天则承担购房款的万分之一的违约金，被告应在2009年8月25日后一年内全部履行办证义务，期间原告多次前往被告商讨此事，同时积极配合办理办证工作，自2015年8月至12月就多次向兰州市房地产交易中心提交需要办证的相关材料，后因被告不按合同约定办理，产权证直到现在还未办理成功。为此被告根据合同约定应承担违约金1314000元。
合同约定的建筑面积为6500平方米，每平方米2750元，原告支付购房款1800万元。但房屋实际面积双方约定以兰州市房屋面积界定中心核准并批复建筑面积为准。2015年12月双方在办理产权证的过程中对涉案房屋进行了测绘，测绘的总建筑面积为6221.88平方米，2008年购买时被告提供的房屋建筑面积为6438.88㎡，按照价格2750元/㎡计算，折合人民币594880元。为此原告超额支付给被告的购房款应予以返还。故诉至法院，要求处理。
兰雅公司辩称，被告与原告2008年1月21日签订房屋买卖合同，向原告出售尚未改造完工的存量房，房屋地址为兰州市七里河区兰工坪300号。双方合同中约定出售面积的表述为”总建筑面积约6500平方米”，总价款的表述为”总价约人民币1800万元”，每平米单价为2750元。2009年完成改造后，向兰州房地产测绘中心申请测量并获得了兰房中界字（2009）39号房屋面积（实）测绘成果报告书，按照该报告书，被告于2009年开始向原告交付房屋，但因原告无法确定住户，致使被告2013年才完成交付，交付房屋共计76套，总建筑面积6151.01平方米，达到了合同中约定的”约6500平方米”，合同中没有约定被告应当向原告出售80套房屋。根据交付的房屋6151.01平方米，原告应当向被告支付的总价款为16,915,277.5元，但原告未按合同约定的时间支付所有购房款。原告拖延接收房屋、拖延付款的行为已经构成违约，被告依据双方签订的合同第五条第4项有权解除合同，被告将另行起诉解除双方合同。
被告2009年获得所出售房屋测绘成果报告后，就着手开始办理房屋所有权证，因被告出售的存量房系一个整体，所有分户产权证必须同时办理，不可能一房一办，原告拖延接收房屋、无法确认住户的行为直接造成了房屋分户所有权证无法及时办理。被告无奈，于2015年7月3日通知原告将所有房屋所有权证办理至原告名下，由原告再向其他住户办理过户手续。被告2015年10月15日就完成了房屋所有权证过户登记的全部前置程序，代缴了税费，原告只要盖章缴费就可以完成过户登记，但原告又以房屋所有权证记载面积变小为由拒绝办理，并不承担因办理产权登记证书而产生的税费。因此被告不存在违约行为，不承担违约责任。
另外，房屋所有权证记载面积相对2009年兰房中界字（2009）39号房屋面积（实）测绘成果报告书记载的面积变小，首先不属于被告的违约行为，原因是，两次测绘均由兰州房地产测绘中心完成，和被告无关。其次，被告没有退款义务，被告2013年完成了交付，交付时，原告和住户均在兰雅公寓安置房住户入户通知单上签字确认了房屋的单元、房号及建筑面积，办理产权登记时面积变小的风险及损失应当由原告和住户承担，原因是被告已经交付房屋，所有权转移，风险转移，而且房屋的实际建筑面积并没有变化，没有产生实际损失。并且，造成需要进行第二次测绘原因也是因为原告拖延收房所造成的。
综上所述，被告2009年就已经达到了房屋交付条件，向原告交付房屋花了4年时间，在长达9年的合同履行过程中，被告诚实守信，不存在违约行为。请求人民法院查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原、被告于2008年1月21日签订《房屋交易买卖合同书》一份。合同第一条第3项约定原告购买被告兰州市七里河区兰工坪300号框架结构楼二、三单元（2-10层），二单元改造为一体五户，三单元改造为一体四户，总建筑面积约6500平方米。第二条约定按建筑面积每平方米2750元，总价约人民币1800万元人民币，该房屋最终核准面积以兰州市房屋界定中心核准并批复建筑面积为准核算。第三条第5项约定被告负责房屋产权证住户分户办理，住户入住后一年内被告完成办证并交付原告，按售房规定费用由被告和住户按国家规定承担。第五条第3项分户产权证未按期办理完成，每逾期一天，被告承担购房款的万分之一的违约金。因被告原因未能按期办理完成，由被告负全责，并承担原告相应的损失。合同签订后，原告省中医院履行了合同约定的付款义务。被告兰雅公司先后于2009年至2013年将上述房屋全部交付于被告，并依约于2015年10月22日将上述房产（76套房屋）房屋产权登记手续办理至其名下。
另查明，原、被告于2014年7月31日双方对于原告购买涉案的80套房屋房款进行核对，涉案房屋面积为6438.2平方米，总房价款为17705050元。截至2014年7月31日，原告省中医院已向被告兰雅公司分六次支付房款16819750元，尚欠甘肃兰雅房地产开发有限公司房款885300元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订《房屋交易合同书》明确了被告的办证义务，且被告在庭审中也表示愿意协助原告办理产权证。原、被告双方签订的《房屋交易买卖合同书》虽然没有明确约定购买房屋的数量，但原告提供的证据和原、被告双方签订的合同足以认定原告购买房屋的数量。
首先，该合同第一条第3项约定甲方（本案被告）拟改造恢复二、三单元，二单元改造为一体五户，三单元改造为一体四户，总建筑面积约6500平方米。该合同第二条约定按建筑面积每平方米2750元出售，总价约人民币约1800万元。该合同第三条第3项约定自本协议生效之日起，甲方按第一条第3项改造设计图经乙方（本案原告）确认按图施工，120天内完成房屋的改造，甲方按商品房出售标准交付乙方。根据该合同第三条第3项约定可知被告系按原告的要求改造涉案房屋即二、三单元（2-10层），改造后二单元2-10层有44套房屋、三单元2-10层有36套房屋，合计80套房屋。其次，该合同约定了购房价款每平方米2750元，总价约人民币1800万，涉案房屋二、三单元（2-10层）改造后80套房屋的建筑面积按2009年兰州房地产交易中心测绘结果为6438.29平方米，印证了上述的约定。再次、双方在2014年进行了房款核对，明确表述为对80套房屋进行了核对，原告按合同约定支付了95%的房款16819750元即原告按80套房屋的测绘面积支付房屋价款。再次、被告称所购房屋为76套房屋，建筑面积为6151.01平方米，若按合同约定每平方米2750元则原告应支付房款95%为16069513.625元，与原告支付的购房款相矛盾，被告的主张明显与事实不符。最后，被告拒不办理房屋产权的201、202、203、1002的4套房屋，原告一直在缴纳物业费、亮化费等。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋与居民生活相关的服务所收取的费用。由此可知，上述4套房屋物业产权人是原告。据此，原告主张购买被告80套房屋，原告提供的证据形成了完整的证据链，足以证明其主张的事实，据此原告依合同约定要求被告过户80套房的主张，本院予以支持。
涉案80套房屋面积经过两次测绘，2009年兰州房地产交易中心测绘涉案房屋面积为6438.2平方米。后在2015年10月原、被告重新对涉案80套房屋进行了测绘，测绘结果为6221.88平方米，本院认为房屋系不动产，其面积并不能随着时间的转移而变化，涉案房屋的面积应以2015年的测绘结果6221.88平方米为准。据此，原告省中医院超额支付的购房款被告应予以返还。
根据本案双方的举证，和原、被告的开庭陈述，结合本案的基本事实，2015年7月原、被告双方已达成一致将所购房屋全部办至原告省中医院名下，被告也按照双方达成的协议于2015年10月22日将房屋所有权证书办到了其名下，被告已经履行了基本办证义务。因双方在交房过程中，对所涉房屋的套数、建筑面积等存在分歧和争议，且办证需原告履行盖章、缴税等配合义务，在被告已经将房产登记手续做了分户登记的前提下，不宜再认定被告违约。据此，原告主张2015年10月25日至2017年10月25日期间的违约金1314000元，不符合相关法律规定，本院不予支持。
原告主张因被告违约造成了原告的实际损失50万元，原告未提供损失实际发生的证据，本院不予支持。待实际发生后可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告甘肃兰雅房地产开发有限公司将位于兰州市七里河区兰工坪南路300号80套房屋三十天内过户至原告甘肃省中医院；
二、被告甘肃兰雅房地产开发有限公司返还原告甘肃省中医院超额支付的购房款594880元；
三、驳回原告甘肃省中医院的其他诉讼请求。
案件受理费26071元，减半收取计13035.5元，由原告甘肃省中医院承担8161.1元，被告甘肃兰雅房地产开发有限公司承担4874.4元。
上述款项于判决书生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 张永玲
二〇一八年四月十六日
书记员 李 晨