江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初5295号
原告：赵铁军，男，汉族，1950年4月10日出生，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：程大法，南京市栖霞区栖霞法律服务所法律工作者。
被告：王昌锦，男，汉族，1947年8月3日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：韩磊，江苏朗华律师事务所律师。
被告：周六银，女，汉族，1951年7月16日出生，住江苏省南京市栖霞区。
原告赵铁军与被告周六银、王昌锦经济适用房转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵铁军的委托诉讼代理人程大法，被告王昌锦的委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼，被告周六银经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告赵铁军向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将某某苑XX幢X单元XXX室房屋所有权证、土地证交付原告；2.判令两被告从2016年1月1日起以60万元为本金按每日百分之一计算违约金至判决确定的履行之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月9日原告与被告周六银签订了《协议书》，约定：被告周六银将位于栖霞区南湾营某某苑XX幢X单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）以60万元价格卖给原告，在办好两证后将两证交与原告。协议签订后，原告按约定向被告支付了57万元，被告亦将房屋交付原告占有。但被告在办理两证后，没有将两证交付原告，且陈述于2016年初添加被告王昌锦为房屋共有权人。原告经了解，两被告系夫妻关系。原告认为，双方签订的《协议书》内容没有违反法律、法规禁止性规定，应当合法有效，被告应当按合同约定履行义务，故原告诉至法院。
被告王昌锦辩称：一、王昌锦没有和原告签订房屋买卖合同，也没有出售房屋的意思表示。二、原告与周六银于2012年10月17日签订了借款合同，双方之间实际为借款的法律关系，不存在房屋买卖的法律关系。三、案涉房屋属于夫妻共同财产，其中王昌锦占90%份额，周六银占10%的份额，根据物权公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，再根据婚姻法的相关司法解释关于夫妻间重大财产的处理应当平等协商取得一致意见的相应规定，现王昌锦拒绝追认该房屋买卖合同，故该合同应当为无效合同。退一步讲，即便周六银与原告签订的房屋买卖合同有效，也因后面重新签订的借款合同而发生改变，借款合同约定了两种还款方式，即返还借款或房屋过户，周六银完全可以选择归还借款及利息来履行合同，故也不构成违约。综上所述，王昌锦不存在违约情形，请法院驳回原告的诉讼请求。如法院认定被告违约，要求将违约金标准降低。
被告周六银未应诉、未答辩、未举证。
经审理查明，2012年10月9日，被告周六银（甲方）与原告赵铁军（甲方）及见证方南京华府房产经纪有限公司签订《协议书》一份，主要约定：1.甲方将其所有的案涉房屋（毛坯房）出售给乙方，该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随房屋一并转让，甲方保证房屋权属无争议，并保证出售房屋无纠纷且不受他人合法追索。2.房屋总成交价为60万元，乙方于2012年10月9日给付定金1万元，同年10月17日前以现金方式再支付39万元，于2013年3月1日前再支付17万元，尾款3万元待甲方把上述房屋产权过户给乙方后，乙方拿到登记在本人名下的房产证、土地证当日付给甲方；乙方付清购房款57万元当日即为该房产实际使用人及所有人，甲方当日交房给乙方，并将此房的相关资料一并交付给乙方。3.甲、乙双方已经告知由于现实原因，上述房产暂时无法办理产权证及土地证，甲、乙双方协商在可以办理两证时由甲方（或甲方家人）负责在接到办证通知后三十日内将办理甲方名下的产权证及土地证的手续办妥，办好两证后将两证交于乙方。与该房产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属同意出售此房，对本协议无任何异议，该房可以办理产权过户时，甲方确保甲方及与该房产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属无条件地配合乙方办理该房的产权过户手续，不得借故拖延时间，拖延超过三十日的，视同甲方违约；每拖延一日按总房价的百分之一计违约金；如因甲方及上述相关家庭成员或直系亲属不配合致使乙方无法及时办理房屋产权过户手续，而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部购房损失，甲方须无条件地承担相关违约责任。4.甲方办理该房房屋产权证和土地证至其本人名下时所产生的全部费用由甲方承担；甲、乙双方办理上述房产过户手续所产生的全部费用（包含甲方应缴税费）由乙方承担。5.甲方于交房前十日内将甲方户口迁出，并不得再迁入，否则视同甲方违约，每违约一日按总房价的千分之一计违约金。6.此房屋为南京市征地房屋拆迁补偿安置房，暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，双方约定互不追究，房屋总成交价格不变。7.违约责任：乙方中途毁约不得向甲方索还定金，定金作为甲方的赔偿款归甲方所有；甲方在收到购房款57万元之后违约的，应在违约事项发生后的三日内，将乙方所付全部购房款的本金和付款当日至违约当年当月期间本金所产生的最高贷款利息支付给乙方，并另想乙方支付不低于违约当年当月房屋市场价的一倍的赔偿金，乙方如果已装修或在装修该房屋，则甲方需按市价的两倍赔偿。8.甲方必须保证案涉房屋无任何权属、无任何家庭纠纷，产权过户前无其他拖欠费用，若发生与甲方有关的债权、债务或家庭纠纷，概由甲方清理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿；甲方在房屋房产证未过户给乙方之前，除本协议书外，如有甲方作为房主，未经乙方书面同意的关于此房的买卖、继承、分割、赠与或抵押的其他文件则视为甲方违约，须承担本协议书中的全部违约责任；如甲方无法履行本协议书中的过户手续，甲方的直系亲属、甲方的财产继承人、该房出售房款的受益人须以尽可能少的支出，无条件的配合乙方办理上述房产的产权过户手续；甲方确保按现有政策，当该房购房发票满5年时，甲方负责办好该房的两证（房产证、土地证），确保两证及购房发票、契税发票、拆迁补偿安置协议等五份甲方名下的资料齐全，熙康苑9幢3单元205室或甲方名下的其他产权住房为甲方的第二产权居所，相关人员证件齐全并到产权过户现场。甲方在案涉房屋上市条件具备的情况下，拖延三十日不配合该房屋产权过户的，每逾期一日按总房价的百分之一加收违约金。9.案涉房屋产权自乙方付清购房款57万后完全由乙方支配，乙方如在过户前再次转让该房产时，甲方要无附加经济条件的配合乙方完成相关转让事宜，且甲方须无条件配合乙方办理相关转让手续。10.履行本协议过程中，若发生争议，双方友好协商解决，协商不成任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉；在乙方无违约的情况下，甲方有违约情形的，乙方有权起诉至房屋所在地的人民法院，甲方无条件承认自己败诉，并承担相关违约责任。上述协议落款处周六银的签字注明为“王某代”，王某系赵铁军与周六银之子。
协议签订后，原告分别于2012年10月9日、10月17日，2013年3月4日向被告周六银支付1万元、39万元、17万元，合计支付57万元。周六银分别向原告出具了相应数额的收条，其中2012年10月9日的收条周六银签字处亦注明为“王某代”。2012年10月17日，周六银向原告交付了案涉房屋，原告占有使用案涉房屋至今。
2012年10月17日，原告赵铁军（债权人）还与被告周六银（借款人）签订了一份借款合同，载明：今借赵铁军55万元（附借条一张），定于案涉房屋可以上市交易（或产权过户）的二个月内还清（在此时间之前，赵铁军不得以任何理由索要借款，否则，视同本次借款全部已还清，相关借条作废）。如果届时借款人无法还清，则必须在上述时间内把周六银名下的案涉房屋过户至赵铁军名下，用于还清上述全部借款。在周六银把上述房屋产权过户给赵铁军（或赵铁军指定的人）后，视同本次借款已全部还清。本借款合同和借条作废，如果债权人中途放弃上述房产的过户或不购买上述房产，本借款合同和借条作废，视同上述借款已还清。如届时周六银既不还钱，也不把上述房产过户给赵铁军（或赵铁军指定的人）名下，每逾期一日，每日按上述借款的万分之五计息，直至周六银还清上述借款或把上述房产过户赵铁军名下。
另查明，两被告系夫妻。2017年6月13日，王昌锦作为原告以周六银、赵铁军为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.判令撤销被告赵铁军与周六银之间关于案涉房屋签订的买卖合同；2.判令被告赵铁军立即迁出案涉房屋；3.判令被告赵铁军承担无权占有使用涉案房屋截止起诉前造成的损失2万元；4.判令被告赵铁军承担诉讼费。该案案号为（2017）苏0113民初3331号。在该案审理过程中，王昌锦称于2017年春节前才知道案涉房屋卖给赵铁军之事，但认可2013年3月4日赵铁军支付的17万元房款由其收取并存入银行购买了2年期的理财产品，其称以为该17万元款项为向赵铁军借款。周六银在该案审理过程中，认可案涉《协议书》系其与赵铁军所签，因签订协议书时眼睛不好，故让儿子王某代签，周六银亦认可收到了赵铁军57万元房款；关于借款合同，周六银认可实际并未向赵铁军借款，也未收到57万元房款之外的其他款项；同时，周六银陈述，案涉房屋原本办理房屋所有权证、土地使用权证时系登记在其个人名下，2017年办理不动产权证时才登记至王昌锦、周六银两人名下，并登记为按份共有。在该案审理过程中，王昌锦于2017年9月13日向本院申请撤回该案起诉，本院经审查后口头裁定予以准许。其后，赵铁军提起本案诉讼。
还查明，周六银于2007年12月2日向南京商茂房地产开发有限责任公司缴清了案涉房屋的房款149875.72元，并由该公司向周六银出具了收款收据。2017年4月27日，案涉房屋办理了不动产权证，证号为苏（2017）栖不动产权第0012815号，登记权利人为王昌锦（比例90%）、周六银（比例10%），共用情况为按份共有，登记坐落为栖霞区百水桥××单元××室，来源为买受（征地拆迁安置）。2017年5月23日，周六银、王昌锦作为债务人就案涉房屋向债权人范宁红办理了抵押登记，债权数额为60万元。
本案审理过程中，经原告申请，本院对案涉房屋进行了保全。因两被告已办理不动产权证，原告在审理过程中将第一项诉讼请求明确为要求两被告交付案涉房屋的不动产权证。
上述事实有原告及被告王昌锦当庭陈述，原告提交的《协议书》、收条，被告提交的《借款合同》，本院依职权调取的（2017）苏0113民初3331号案件的开庭笔录及相关证据、不动产登记资料查询结果证明等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告周六银之间就案涉房屋存在的民事法律关系为房屋买卖关系还是借款合同关系？二、若原告与被告周六银之间系房屋买卖关系，被告王昌锦可否以其作为房屋共有权人未同意出售亦未追认为由主张房屋买卖无效？三、若原告与被告周六银之间系合法有效的房屋买卖关系，被告周六银或周六银与王昌锦拒不交付房屋不动产权证及设立抵押致不能过户的行为是否构成违约责任？四、若周六银、王昌锦构成违约，违约责任如何确定？
关于争议焦点一：本院认为，2012年10月9日，被告周六银在南京华府房产经纪有限公司的见证下，在其儿子王某在场的情形下，与原告签订《协议书》，明确约定了双方当事人姓名、标的、价款、履行方式、违约责任等房屋买卖合同的条款内容，该协议书系完整的房屋买卖合同，协议签订后，原告按约支付了含定金在内的共计57万元房款，而被告周六银亦将房屋交付给了原告占有使用，应当认为双方之间成立房屋买卖合同关系，就案涉房屋进行买卖是双方真实意思表示，双方均应按照该协议书确定的义务履行。而原告在支付第二期39万元房款时，又与周六银签订《借款合同》一份，该合同约定借款金额为55万元，实际上双方并未履行该合同，除房款外，原告未另向周六银支付借款，该合同的实质是为前述房屋买卖协议作另行约定的违约责任，并非双方真实的借贷意思表示，故并未生效，双方之间的借款关系不成立。
关于争议焦点二：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋原本登记在周六银个人名下，应当认定周六银具有房屋所有权或处分权，其与原告签订协议书合法有效；协议书签订后，周六银在2012年10月17日收到39万元房款后即将房屋交付给了原告，而原告2013年3月4日支付17万元房款时，王昌锦在场并将该17万元存入了银行，应当推定王昌锦知晓案涉房屋出售并已交付给原告，其未表示异议且收取房款的行为应视为认可该买卖行为；王昌锦辩称以为该款项为借款，却将该款存入银行两年期，明显不符合常理，本院不予采信；后王昌锦、周六银于2017年4月27日在进行不动产权证换证时，才将房屋登记在两人名下，且登记为按份共有，其中王昌锦享有90%的份额，周六银享有10%份额，两被告对该份额约定未能作出合理解释，本院认为该行为明显具有恶意，现王昌锦以其享有案涉房屋90%的份额却未同意出售该房屋为由，主张合同无效，本院不予支持。
关于争议焦点三：被告周六银与原告签订《协议书》后，应当按照协议全面履行其义务，现王昌锦在知晓该房屋买卖后与周六银共同将该房屋登记在两人名下，故王昌锦作为房屋的共有权人应当共同履行周六银应当承担的合同义务，若未按约履行相应义务，则应当共同承担违约责任。《协议书》中约定周六银（或周六银家人）应当在接到办证通知后三十日内办妥其名下的产权证及土地证，并将办好的两证交于原告，现原告无证据证实被告应于何时办妥产权证及土地证，而两被告已于2017年4月27日将两证变更办理了不动产权证，本院酌情确认两被告应于不动产权证办妥之日将该证交付给原告，并于三十日内协助原告办理不动产权过户手续，两被告不但未及时交付不动产权证，反而在办妥不动产权证后，于2017年5月23日将案涉房屋设立了60万元的债权抵押，该行为等同于明确表示其将不会按约履行过户手续，构成违约，原告据此要求两被告承担继续交付不动产权证及承担违约责任的诉讼主张，本院予以支持。
关于争议焦点四：本院认为，两被告拒不交付不动产权证且不协助办理过户手续并设立抵押登记阻扰过户的行为，构成恶意违约，应当支付违约金。关于违约金数额，原告主张被告每日按照总房价的百分之一（即每年百分之三百六十）支付，符合《协议书》约定，但该标准约定过高，现被告王昌锦请求予以降低，而原告与被告周六银在《借款合同》中约定的违约金为每日按万分之五（即每年百分之十八）计算，本院综合考虑两被告的违约程度，以及其房屋已交由原告占有使用的实际情况，参照借款合同中约定的违约责任，酌情确定两被告应自案涉房屋设立抵押之日（即2017年5月23日）起，以原告已付房款（即57万元）为基数按照每年百分之九标准支付违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，之规定，判决如下：
一、被告王昌锦、周六银于本判决生效之日起三日内将坐落于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋的苏（2017）栖不动产权第0012815号不动产权证交付给原告赵铁军；
二、被告王昌锦、周六银于本判决生效之日起三日内支付原告赵铁军违约金（以57万元为基数，自2017年5月23日起按每年9%标准计算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告赵铁军的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费80元，减半收取40元，保全费2020元，合计2060元，由被告王昌锦、周六银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 丁 旦
二〇一八年五月二十八日
法官助理 韩姗姗
书 记 员 汪玉蓉