盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都潘民初字第00484号
原告徐桂兵，居民。
被告王万林，居民。
原告徐桂兵与被告王万林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐桂兵、被告王万林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐桂兵诉称：自2011年8月5日起，王万林即租赁我家房屋从事汽车修配经营。第一年王万林系先付的租金，第二年分期付清了租金，第三年分三次付清了租金。2014年8月5日，租赁期限届满后，王万林不明确表示是否续租，也不搬迁。无奈之下我与王万林又续签了一年的合同，双方约定这一年度可以按半年、一个季度或一个月计算租金。但经我多次催要，王万林一直不付租金，直到2014年农历腊月二十八日才给付4000元租金。第二天，王万林转租的房客郭苏联突然电话告知我王万林搬走了，钥匙丢在了郭苏联处。我打电知问王万林，他明确表示房屋不租了，对于还欠的租金在正月里给我，我即要求王万林在正月里将房屋内的货物全部搬走，并将三把钥匙全部归还给我。此后，王万林一直未给付还欠的租金。经我多次催要，2015年4月12日王万林才将另两把钥匙经郭苏联转交给我，但对还欠的租金却提出无理要求拒不给付。为此，现要求王万林给付2014年8月5日至2015年2月5日间租期半年还欠的租金3500元，并承担违约金5000元。
被告王万林辩称：我承租徐桂兵的房屋现还欠租金3500元未付是事实。但在我承租房屋时，经徐桂兵同意浇了水泥场地，并且按徐桂兵的要求将他其他房屋门口的场地也浇了水泥场地。我在不租房屋之前一个月就通知了徐桂兵，并且按照徐桂兵的要求在今年正月初十就腾空了房屋、交付了钥匙，因此不存在违约。后徐桂兵向我催要还欠的租金，我要求他认我浇的水泥场地的一半费用，抵充我还欠的租金，徐桂兵不同意。现我同意给付徐桂兵还欠的租金，但要求扣除他拿我的油钱，约三、四百元，并要求他认我为他其他房屋门口浇水泥场地的费用。对于徐桂兵要求我承担的违约金，因我没有违约，故不同意承担，且即使我违约，我只欠他3500元租金，他要求我承担5000元违约金太高。
经审理查明，自2011年8月起，王万林即租用徐桂兵所有的、坐落于盐城市盐都区新区刘朋村六组的房屋从事汽车修配经营。徐桂兵租用该房屋后，为了经营的需要，在其租用房屋门前、经徐桂兵同意自行浇了水泥场地、挖了地沟，并应徐桂兵的要求为徐桂兵的其他房屋门前亦浇了一部分水泥场地。双方对浇水泥场地的费用未作出明确约定。2014年8月5日，徐桂兵与王万林对上述租赁房屋又续签了一份租房协议书，约定：租期壹年（2014年8月5日至2015年8月5日）；租金为壹万伍仟元整，经双方约定可按季度租赁；在租房期间，如遇人力不可抗御的自然灾害或国家征用，王万林不能继续租用，合同终止，徐桂兵只能按月收取租金，双方不承担违约责任，在合同期间如有一方擅自违约将补偿对方违约金伍仟元整。该协议书还对其他事项作了约定。该协议签订后，王万林仍租用该房屋从事汽车修配经营，但未按约给付租金。经徐桂兵催要，王万林于2015年2月17日（农历2014年12月28日）给付徐桂兵租金4000元。次日，王万林经郭苏联（系王万林将承租的房屋转租的房客）告知徐桂兵其不再租用该房屋了，并经郭苏联向徐桂兵转交了所承租房屋钥匙一把。徐桂兵得知这一情况后即联系王万林要求其在春节后正月里将所承租房屋腾空。后王万林于2015年2月28日（农历正月初十）腾空了所承租的房屋，但未恢复所挖地沟的原状，而由原告自行恢复。嗣后，徐桂兵多次向王万林催要尚欠的租金及另两把钥匙，王万林于2015年4月向徐桂兵给付了新配的两把钥匙，但以徐桂兵未与其计算浇水泥场地的费用及徐桂兵拿的油款未结算为由，拒绝给付尚欠的租金。为此，徐桂兵遂向本院提起诉讼。庭审中，徐桂兵同意在尚欠租金中扣除其拿的王万林的油款300元。
本院认为：当事人协商一致可以解除合同；承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原、被告虽签订了租赁期间为一年的租赁协议，但双方约定可按月或季度计算租赁期间；在被告经郭苏联告知原告其不再租赁房屋后，原告未明确表示反对，并要求被告搬走物品，故认定双方对解除租赁协议已达成了合意，该租赁协议于2015年2月18日已协商解除。被告承租原告所有的房屋，在租赁协议解除时未能付清租金，应依法承担延迟履行的违约责任，故原告要求被告给付尚欠租金并承担违约金的请求，依法予以支持。关于原告主张的违约金，综合考虑本租赁协议的履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，其主张的违约金过高，依法应予调整，酌情确定被告按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍承担延迟履行的违约金。原告自愿认可在被告尚欠租金中扣减300元油钱，系其权利的自由处分，本院依法予以准许。关于被告辩称的理由，因其自行浇水泥场地系为其经营所需，且亦未与原告约定该费用的负担问题；其虽应原告的要求为原告的其他场地亦浇了水泥，但在其承租房屋三年多时间内，从未向原告主张过该费用，且对其所挖地沟亦由原告自行恢复，故应认定原告浇水泥场地系其自愿的行为，其要求原告承担该费用的请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王万林于本判决生效后十日内给付原告徐桂兵尚欠租金3200元，并自2015年2月6日起至实际履行义务之日止中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍承担延迟履行的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王万林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：4021）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘志坚
代理审判员 杨淑梅
人民陪审员 杨文君
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 胡正兵
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。