上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第651号
上诉人（原审被告）厉亚项目管理咨询（上海）有限公司。
被上诉人（原审原告）肖春弟。
委托代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。
上诉人厉亚项目管理咨询（上海）有限公司（以下简称厉亚公司）因与被上诉人肖春弟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第5410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，肖春弟系上海市浦东新区浦东大道房屋的权利人，该房屋建筑面积为153.21平方米。
2010年，肖春弟、厉亚公司就租赁房屋建立了租赁关系，2012年4月25日，肖春弟作为出租方（以下简称甲方），AsiaProjectsCorporation作为承租方（以下简称乙方），双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将上述房屋租赁给乙方，厉亚公司在合同尾部“乙方签字”处加盖了公章。合同第三条约定，本合同租赁期限从2012年5月1日起至2015年4月30日止。其三年是固定租赁期，之后如乙方需要续租，甲乙双方需根据市场价格协商再另行续租，租赁期内电、物业管理费用由乙方承担。乙方须按照物业管理规定按时支付管理费用。第四条约定，租金为人民币（下同）4.4元每平方米每天，即月租金为20，505元。在签订合同之日，乙方先向甲方支付一个月的押金即20，505元，并于每月月底支付下一个月的租金，并保证在每个月的最后一日支付到甲方账号，如逾期没有支付，每超过一天，乙方须额外支付房租迟付违约金50元每天。第五条约定，房屋内设施：（无）毛坯房。由乙方进行装修，经双方同意退租时，乙方须将该房屋与其他业主房屋相隔的墙体恢复租赁前的原状，对于房屋内装修部分甲方有权利要求乙方恢复租赁前原状，如单元内混凝土功能隔墙等。第六条约定，在租赁期内，乙方可将该房屋转租给与乙方有关联的公司，乙方保证该关联公司的经营活动符合中国法律要求。第八条约定，合同期内甲方如要提前收回房屋，必须提前两个月通知乙方，否则按违约处理赔偿给乙方1个月押金及整体装修费用。第十条约定，如乙方提前解除合同，需提前两个月通知甲方，乙方已经交纳给甲方的押金将不予退还；乙方须按时支付租金，不得利用承租的房屋进行非法活动；房屋附属设施、设备损坏，通知甲方维修、维护，甲方需在3天期限内进行维修、维护，逾期不修复由乙方代为维修、维护，费用从房租内扣除。
上述合同签订以后，厉亚公司向肖春弟支付了至2012年11月底的租金，并向其交纳了押金20，505元。其中，厉亚公司于2012年9月18日支付了当月租金及违约金共计21，155元（违约金为650元），2012年10月9日支付肖春弟当月租金20，505元，2012年11月的租金则分别于2012年11月23日、12月23日各支付了10，252.50元。
另查明，2012年12月21日，肖春弟向厉亚公司送达《解除合同通知》，表示因厉亚公司拖欠租赁房屋的物业管理费和租金，严重违反了2012年4月25日签订的房屋租赁合同，故提出终止该合同，此通知发出之日合同即解除。
2013年1月23日，肖春弟向厉亚公司方Paul发送电子邮件，通知其终止合同，并要求其在2013年1月31日之前将租赁房屋恢复原状并支付电费、管理费、租金和滞纳金及安装门锁的费用，事情完成后将退还一个月的押金。2013年2月7日，Paul向肖春弟发送电子邮件，表示物业已经复原，要求肖春弟进行查看，另外，厉亚公司方会与物业公司开会制定还款时间并按合同支付相关费用和滞纳金。
又查明，2012年2月21日，伊顿物业管理（上海）有限公司（以下简称伊顿公司）作出《关于单元租户欠缴物业管理费之事宜》的通知，称厉亚公司未代肖春弟缴付2011年9月起的物业管理费和滞纳金，故要求业主（即肖春弟）督促租户（即厉亚公司）尽快付清所欠费用。之后，伊顿公司又作出多份催缴物业管理费的通知。上述通知亦贴在了租赁房屋的门上。
2013年1月29日，伊顿公司作出《关于裕景国际广场B座2002单元租户、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司拖欠物业管理费和由此产生的滞纳金的证明》，内容为厉亚公司至今未交纳其租赁的2002单元2012年全年的物业管理费51，478.56元和滞纳金29，498.04元，伊顿公司从2012年2月开始受业主委托至今一直通过各种方式多次催促厉亚公司交纳物业管理费用，但其始终以各种借口拒绝交纳。同日，伊顿公司又出具了关于厉亚公司从租赁房屋搬迁以及搬迁后该物业状况的证明一份，内容为厉亚公司于2013年1月1日至3日从租赁房屋搬出其办公用品至其裕景国际广场B座2001单元（即租赁房屋隔壁），并将租赁房屋内装修全部拆除。搬迁拆除后租赁房屋状况为：地面和墙面不整洁，窗台水泥平面多处被破坏，并且单元的玻璃门也被拆除，致使该单元玻璃门没有锁门可使人员随意进入其中。之后，该公司又分别于2013年6月18日、8月20日作出书面材料各一份，就双方间签收文件、搬迁等内容作了陈述。
2013年9月5日，法院至伊顿公司进行调查，该公司工作人员张乐翌向法院陈述：2012年12月21日，其与公司两名保安与肖春弟一起到租赁单元，肖春弟将相关文件交给了蔡珍珍签收，之后，厉亚公司将其文件和物品搬至隔壁的2001室，不清楚何时彻底迁空，但其于2013年1月2日值班时曾去房屋内查看，发现已经迁空，房屋玻璃门因地锁主体掉落无法锁闭，屋内比较干净，但窗台还存在破损状况，其已将此情况电话告知了肖春弟。2013年1月4日，双方并未见面。之后其应肖春弟要求陪其到租赁单元安装玻璃门锁，肖春弟交给其一把钥匙，表示厉亚公司修复房屋时可以找其拿钥匙，后蔡珍珍曾向其拿过钥匙表示要进去修复。之后，房屋窗台进行了修复，至于修复时间其不清楚。
再查明，2013年3月15日，肖春弟至伊顿公司支付了租赁房屋自2012年1月至2013年3月的物业管理费共计64，348.20元（每月为4，289.88元，不包括滞纳金）。另，2012年11月至2013年1月12日期间，租赁房屋产生的电费金额共计188.21元，其中包括过期电费违约金10.09元。
2013年3月8日，肖春弟与上海丰浩家具有限公司签订租赁合同，将系争房屋出租给该公司办公使用，约定租赁期限自2013年3月16日起至2015年3月15日止。
2013年2月17日，肖春弟诉诸原审法院，诉请判令厉亚公司支付：1、租金41，010元、延期支付租金的额外违约金6，850元（其中2012年9月的租金违约金尚欠250元，2012年10月、11月的租金违约金分别为450元及1，650元，2012年12月和2013年1月的租金违约金暂计至2013年1月31日，要求判决厉亚公司支付至履行完毕之日），2、物业费51，478.56元（2012年1月至2013年1月）、滞纳金29，498.04元（暂计滞纳金自2012年1月1日至2012年12月31日，要求判决厉亚公司支付至履行完毕之日），3、水电费39.02元，过期电费违约金149.19元，4、更换锁芯费用300元，室内清洁及窗台维修费2，000元。原审审理中，肖春弟增加诉请，要求厉亚公司支付自2013年2月1日至2013年3月14日的租金损失30，757.50元。
原审审理中，双方对于法院至伊顿公司所作的调查笔录均无异议，并确认租赁房屋的窗台已由厉亚公司修复，但肖春弟坚持窗台虽然已经修复，可室内墙壁、地面都粘了胶，是其请人清理的，故仍要求厉亚公司支付维修清洁费用2，000元。厉亚公司则对肖春弟单方请维护房屋不予认可。关于更换门锁时间，肖春弟称2012年1月3日张乐翌电话告知其厉亚公司已经搬走之后，其于2012年1月17日进入租赁房屋，发现大门开着，故请人更换了门锁。关于物业管理费的滞纳金，肖春弟表示其确实尚未支付，但已与物业公司协商待诉讼结束后再支付给该公司。关于2012年9月至11月的租金违约金，肖春弟要求按50元每天及迟付的天数进行计算，2012年12月起的租金违约金要求按照50元每天计算至实际支付之日止，厉亚公司对于租金违约金和物业费滞纳金的标准无异议，但认为肖春弟无法定理由单方解除合同，故对违约金的计算方式不予认可，肖春弟也未交纳物业费滞纳金，故也不同意支付。
原审认为，肖春弟、厉亚公司间的租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。根据合同约定，合同期内，如肖春弟要提前收回房屋或厉亚公司提前解除合同，均需提前两个月通知对方。本案中，肖春弟于2012年12月21日向厉亚公司送达通知单方要求解除合同，后厉亚公司迁出了租赁房屋，即以实际行为表示同意解除合同，可见双方已就解除合同达成了合意，法院予以准许。
合同解除后，双方仍应按约进行结算。本案中，厉亚公司仅向肖春弟支付了至2012年11月底的租金，应继续支付之后的租金和房屋使用费。根据现有证据，厉亚公司已于2013年1月3日前已迁出租赁房屋，但并未与肖春弟办理房屋交接手续，且之后双方仍在就房屋清洁及恢复原状等问题进行交涉，对于具体修复时间双方均未能明确，鉴于厉亚公司于2013年2月7日就恢复原状问题向肖春弟作出回复并要求查看，故法院确认厉亚公司应向肖春弟支付至该日止的租金和房屋使用费，但肖春弟要求厉亚公司继续支付至2013年3月14日的租金损失没有依据，对该部分请求法院不予支持。
合同约定，厉亚公司须于每月月底支付下一个月租金，如逾期支付，每超过一天，须每天支付迟付违约金50元，厉亚公司未按约支付2012年9月起的租金显属违约，故肖春弟要求厉亚公司支付2012年9月至11月期间的逾期付款违约金及自2012年12月1日起至实际履行之日止的逾期付款违约金具有合同依据和法律依据，法院予以支持。根据合同约定，租赁期内的电费和物业管理费由厉亚公司承担，审理中，厉亚公司确认尚未支付2012年1月起的物业管理费，故肖春弟主张2012年1月至2013年1月前的物业管理费并无不当，法院予以支持，但肖春弟主张的物业管理费滞纳金尚未实际发生，对物业管理费滞纳金法院不予支持。
肖春弟主张的系2012年11月至2013年1月12日期间的电费及相应的违约金，根据合同约定，厉亚公司应予支付，厉亚公司未能提供证据证实电费系由其支付，故对其意见法院不予采信。合同约定，厉亚公司退租时须将房屋恢复租赁前的原状，本案肖春弟交付给厉亚公司的房屋为毛坯房，厉亚公司在迁出时已对房屋进行了清扫和修复，故肖春弟再行要求厉亚公司支付清洁费用和复原维修费用显然与合同约定不符，法院不予支持。厉亚公司租赁使用期间造成肖春弟门锁损坏，应予承担肖春弟由此支付的更换锁芯费用。肖春弟要求没收押金没有依据，应予返还。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一三年十二月三十日判决：一、解除肖春弟与厉亚项目管理咨询（上海）有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付肖春弟2012年12月1日至2013年2月7日期间的租金和房屋使用费计人民币45，728元；三、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付肖春弟2012年9月至10月期间的逾期付款违约金人民币2，350元，并向肖春弟支付自2012年12月1日起至实际履行之日止、按每日人民币50元计算的逾期付款违约金；四、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付肖春弟物业管理费计人民币51，478.56元；五、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付肖春弟电费人民币188.21元；六、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付肖春弟更换锁芯费用人民币300元；七、肖春弟返还厉亚项目管理咨询（上海）有限公司押金人民币20，505元；八、驳回肖春弟的其余诉讼请求。案件受理费人民币2，926元、财产保全费人民币820元，共计人民币3，746元，由肖春弟承担人民币626元，厉亚项目管理咨询（上海）有限公司承担人民币3，120元。
判决后，厉亚公司不服，上诉称，本案租约纠纷过错在肖春弟方，其强制厉亚公司搬离已违约，但后者搬离后原审法院仍然判令其支付使用费属违法，故上诉请求撤销原判，改判驳回其原审诉讼请求。
肖春弟辩称，不同意上诉请求，要求维持原判、驳回上诉。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，肖春弟、厉亚公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反禁止性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属有效。
有效合同约束双方当事人全面履行。根据查明事实，本案合同履行期间，上诉人厉亚公司按照被上诉人肖春弟的解约通知，搬离标的房屋，本案租约已为解除，原审法院以双方合意之理由确认解约符合法律规定，本院予以肯定。
本案上诉争议焦点为原审关于房租及房屋使用费的债权问题。上诉人主张其实际早已搬离标的房屋，根据双方举证及原审法院调查，上诉人确已于2013年1月3日前搬离标的房屋，但值得注意的是，其搬离后并未及时或试图联系被上诉人以确认转移房屋占有，应该认为，上诉人在收到租约解除通知后的搬离不存在与被上诉人占有移转的合意或交付，实际其后厉亚公司仍进入标的房屋处理维修项目，并于同年2月7日，历亚公司法定代表人以电子邮件告知租赁房屋已复原，要求被上诉人查看。根据该记载内容，上诉人实际对搬离后的义务是明知的。原审法院根据此电邮日期确定房屋移交期日，被上诉人未提出异议，应该认为，以该日期确定房屋租金及实际使用费对于上诉人相对合理。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人厉亚公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，926元，由上诉人厉亚项目管理咨询（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年五月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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