四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6145号
上诉人（原审被告）黄国军，男，1971年9月5日出生，公民身份号码：5101211971********，汉族，住四川省金堂县。
委托代理人周从兵，金堂县转龙法律服务所律师。
被上诉人（原审原告）四川蒲江方圆置业有限公司。住所地：蒲江县。
法定代表人崔建业，总经理。
上诉人黄国军因与被上诉人四川蒲江方圆置业有限公司（以下简称方圆公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2014）金堂民初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄国军的委托代理人周从兵，被上诉人方圆公司的法定代表人崔建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，方圆公司经成都市蒲江工商行政管理局登记注册经营范围包括物业管理。黄国军因折迁，被安置在金堂县赵镇十里大道558-568号情芳花木安置小区，经金堂县房屋面积测绘站测绘，黄国军取得该小区21栋3单元1楼（房号3-1-1、面积102.46平方米）房屋。经金堂县赵镇人民政府监督，2011年10月10日方圆公司与金堂县赵镇沱源社区、泰吉社区、中河路社区签订《前期物业服务委托合同》，成为包括金堂县赵镇集中安置·情芳花木小区在内的物业服务企业。合同约定：⑴期限1年、即2011年9月15日至2012年9月14日；⑵方圆公司为该小区配备管理处项目1人、客户服务1人、物业秩序维护员8人、公共设施维护员1人、保洁员5人、绿化维护员2人；⑶方圆公司根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费（物业服务费）。该小区业主物业管理费补贴部分，从县国资办委托赵镇政府管理的安置小区门面收益中按逐年（5年）过渡（减少）的方式予以补贴解决。小区住宅用房0.45元／月·平方米，商业用房1.00元／月·平方米（商业用房业主与方圆公司签订服务协议具体约定）。政府补贴：第一年，政府财政补贴0.25元／月·平方米，业主自筹缴纳0.20元／月·平方米；第二年，政府财政补贴0.20元／月·平方米，业主自筹缴纳0.25元／月·平方米；第三年，政府财政补贴0.15元／月·平方米，业主自筹缴纳0.30元／月·平方米；第四年，政府财政补贴0.10元／月·平方米，业主自筹缴纳0.35元／月·平方米；第五年，政府财政补贴0.05元／月·平方米，业主自筹缴纳0.40元／月·平方米。业主缴纳部分，第一年业主缴纳部分在业主领取钥匙时全额交付社区，由社区按月向方圆公司拔付业主应缴纳部分物业服务费；⑷方圆公司对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理；根据政府有关物业管理规章，结合小区的实际情况，编制本物业的物业管理制度；交通秩序与车辆停放。合同签订后，黄国军按约定缴纳了2011年9月15日至2012年9月14日的物业服务费，方圆公司按合同履行了物业服务义务。2013年1月10日方圆公司与金堂县赵镇情芳花木安置小区业主委员会（主任何德才代表业委会）签订《物业服务合同》，合同约定：⑴期限2年，从2012年9月15日至2014年9月14日；⑵方圆公司为该小区配备管理处项目1人、客户服务1人、物业秩序维护员8人、公共设施维护员1人、保洁员5人、绿化维护员2人；⑶方圆公司根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主和赵镇政府收取物业公共服务费用（物业服务费），物业服务费构成：2012年9月15日至2013年9月14日政府财政补贴0.25元／月·平方米，余下部分由业主自筹缴纳。以后每一年合同期内政府补贴递减0.05元／月·平方米，业主自筹交纳递增0.05元／月·平方米；⑷物业服务费用按年交纳，业主应在签订合同后首月全额履行交纳义务。业主逾期交纳物业费用的按每日应交纳金额的千分之三向方圆公司支付违约金；⑸方圆公司对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理；根据政府有关物业管理规章，结合小区的实际情况，编制本物业的物业管理制度；交通秩序与车辆停放。合同签订后，方圆公司继续为业主即黄国军提供物业服务。方圆公司于2014年1月6日、2014年4月18日分别以张贴公示向黄国军催收2012年9月15日至2013年9月14日、2013年9月15日至2014年9月14日应交纳的物业服务费。黄国军以各种理由未交纳物业服务费，引起纠纷。
审理中，方圆公司主张黄国军应给付的物业服务费用分别为：2012年9月15日至2013年9月14日业主应缴物业管理费按每平方米每月0.2元计算；2013年9月15日至2014年9月14日业主应缴物业管理费按每平方米每月0.25元计算。
原审法院认定上述事实，经庭审质证认证的有：方圆公司工商信息、黄国军身份信息，房屋面积测绘报告、前期物业服务委托合同、物业服务合同及附件，值班记录登记表、签到表，员工每月工资发放表以及庭审中双方当事人的陈述在案证实等。
原审法院认为，方圆公司是经工商行政管理部门登记成立的物业服务性企业，黄国军因拆迁享有情芳花木小区内的房屋，是情芳花木小区业主。方圆公司与金堂县赵镇沱源社区、泰吉社区、中河路社区签订《前期物业服务委托合同》，黄国军按约定给付了物业服务费。方圆公司尽到履行物业服务义务。在此基础上，2013年1月10日金堂县赵镇情芳花木安置小区业主委员会主任何德才代表业委会与原告方圆公司签订《物业服务合同》，该合同对小区内的所有业主都具有约束力。方圆公司在合同签订后尽到履行物业服务义务，黄国军应当按合同规定给付物业服务费用。合同约定，合同期限2012年9月15日至2014年9月14日，黄国军住宅用房物业服务为0.45元／月·平方米，庭审中方圆公司主张黄国军应给付的物业服务费用分别为：2012年9月15日至2013年9月14日业主应缴物业管理费按每平方米每月0.20元计算；2013年9月15日至2014年9月14日业主应缴物业管理费按每平方米每月0.25元计算，与前期物业服务合同中载明的政府补贴后，业主自筹费用一致，原审法院予以支持。故黄国军应当给付的物业服务费，以其住房面积102.46平方米计算，2012年9月15日至2013年9月14日为245.91元（102.46平方米×0.20元／月·平方米×12月）；2013年9月15日至2014年9月14日为307.38元（102.46平方米×0.25元／月?平方米×12月），合计553.29元（245.91元＋307.38元）。方圆公司主张要求黄国军给付违约金违约金644元，原审法院认为，方圆公司与金堂县赵镇情芳花木安置小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，物业服务费用按年交纳，业主应在签订合同后首月全额履行交纳义务。黄国军未在合同约定的期限内交纳已构成违约，应当按合同约定给付违约金，但违约金是因合同一方违约给对方造成的经济损失的一种补偿，方圆公司未提出因黄国军违约造成损失的证据。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故黄国军应给付的违约金金额为553.29元的30%即165.99元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》条七条第（五）项、第一十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：一、黄国军于本判决生效后10日内给付四川蒲江方圆置业有限公司物业服务费553.29元。二、黄国军于本判决生效后10日内给付四川蒲江方圆置业有限公司违约金165.99元。三、驳回四川蒲江方圆置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由黄国军负担。
宣判后，原审被告黄国军不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：被上诉人作为物业服务公司，未依职履行职责，致小区长期存在脏乱差现象，严重影响了上诉人和小区居民的健康和生活，上诉人有理由不缴纳物业管理费，也不应给付违约金。
被上诉人方圆公司答辩称，被上诉人履行了合同约定的物业服务义务，小区存在的问题不是被上诉人造成的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院在审理中，黄国军向法庭提交了业委会证明一份、照片、录像以证明其主张，方圆公司认为上述证据均不真实。方圆公司也向法庭提交了小区管理规约、业委会盖章的通知和缴费通知、关于情芳花木小区公共部位及附属设施设备要求归还的申请、关于情芳花木小区公共部位被侵占并进行违章搭建的报告、承诺书、通知、照片4张以证明方圆公司已履行了物业管理义务，黄国军认为上述证明恰恰能证明方圆公司对情芳花木小区管理的失职。
黄国军提供的照片及录像的来源及形成时间均无法核实，业委会因已解聘了方圆公司，本身与黄国军有利害关系，其证词不能作为定案的依据，故黄国军提供的证据本院不予认定。方圆公司提交的申请、通知、报告等，可以证明其在履行物业服务，不论其服务水平高低及是否达到业主要求，但不能否认其提供了服务的事实，故对其提供的证据及证明目的予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案中，方圆公司对情芳华木小区实施了物业管理服务，黄国军在该小区居住，并接受方圆公司的服务，方圆公司有证据证明履行了物业服务合同的义务，黄国军应当交纳物业服务费。对于黄国军以方圆公司的物业服务水平未达到业主的要求和合同约定为由拒缴物业服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。情芳花木小区业主在解聘方圆公司之前，方圆公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，黄国军拒交物业服务费无法律依据。因黄国军未履行缴纳物业服务费的义务，应当承担违约金。故黄国军的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判审判程序合法，认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由黄国军负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 叶 歆
代理审判员 姚 兰
二〇一四年十二月四日
书 记 员 聂彪峰