山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第37号
上诉人（原审被告）：陈朝波，男，1979年4月28日出生，汉族，农民。
委托代理人：张德清，山东两仪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘松梅，女，1981年2月21日出生，汉族，农民。
委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
委托代理人：王慧敏，山东陆直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苗文阔，男，1973年11月3日出生，汉族，农民。
委托代理人：付兴松，山东天清律师事务所律师。
上诉人陈朝波、上诉人刘松梅因与被上诉人苗文阔农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2009年11月26日，原告苗文阔与被告陈朝波签订《房地产买卖契约》，该合同约定：“甲方：陈朝波乙方：苗文阔一、甲方自愿将坐落在均张庄村的房地产面积260，四邻南为刘建生房屋，出售给乙方，乙方对甲方房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定口述房地产价格为人民币大写壹拾万元，小写100000元，由乙方2009年11月26日一次付清甲方，同时甲方将该房地产交乙方所有。三、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关产权的纠纷或债权债务一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，自签订合约之日起该房主（应为房屋）一切由乙方拥有并使用，与甲方无任何关系。……”合同签订当日，原告苗文阔支付被告陈朝波10万元，被告陈朝波将房屋交付原告，后原告苗文阔在涉案房屋院落内新建西屋及过道60余平方米。涉案房屋建设在菏泽经济开发区佃户屯办事处均张庄村集体土地上，原告苗文阔非该集体经济组织成员。2003年8月31日，被告陈朝波与刘松梅办理结婚登记，2010年5月20日，两人在牡丹区民政局办理离婚登记手续。经原告申请、原审法院委托，2013年8月15日，山东宏远房地产评估有限公司作出鲁宏房估字第（201308015）号房产估价报告，估价结果确定：估价对象在估价时点的价值为162121元，其中苗文阔所建西屋及过道的价值为10394元。原告为此支付鉴定费1600元。
原审法院认为：本案诉争系农村房产，建设在菏泽开发区佃户屯办事处均张庄村集体土地之上。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告苗文阔与被告陈朝波签订的《房地产买卖契约》，虽系双方真实意思表示，但原告苗文阔并非均张庄村集体经济组织成员，合同内容违反了法律的强制性规定，应属无效合同，原告请求确认合同无效应予支持。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”涉案合同签订于2009年11月26日，处于两被告夫妻关系存续期间，该无效合同自签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力，由此产生的合同之债应属夫妻共同债务，由被告陈朝波和刘松梅共同承担。被告刘松梅辩称涉案房产并非两被告夫妻共同财产，其对陈朝波私自处分他人财产行为并不知情，且未分得任何利益，被告陈朝波收取的10万元房款也未用于家庭生活支出，被告刘松梅对合同无效没有过错，故不应承担返还和过错赔偿责任。对此主张，刘松梅负有举证责任，但其仅作个人陈述，并无提供其他充分的证据予以支持，故对其主张本案无效合同的法律后果应由被告陈朝波个人承担的意见，依据不足，原审法院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告陈朝波取得购房款10万元，属因涉案合同取得的财产，原告要求予以返还，原审法院予以支持。原告主张返还利息按照10万元本金的同期银行贷款利率标准计算，于法无据，原审法院不予支持。原告苗文阔新建房屋部分，客观上无法返还，该部分鉴定价值10394元，原告要求被告折价补偿，原审法院予以支持。造成涉案合同无效，合同双方应当承担均等的过错责任。房屋增值收益（即涉案房产评估价值减去应当返还原告的购房款和添附部分价值）为51727元，对此原被告应当平均分割，被告应当支付原告该房屋增值收益51727元的50%，即25863.5元。鉴定费1600元，系原告为实现诉讼利益的必要合理支出，原被告各自承担800元。对于原告要求过高的部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告陈朝波与原告苗文阔于2009年11月26签订的房地产买卖合同无效；二、被告陈朝波、刘松梅共同支付原告苗文阔购房款100000元，房屋增值收益25863.5元，新建房屋补偿款10394元，鉴定费800元，共计137057.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告苗文阔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告苗文阔负担1930元，由被告陈朝波、刘松梅负担1930元。
上诉人陈朝波不服上述民事判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，陈朝波与刘松梅在婚姻关系存续期间将涉案房屋卖给苗文阔，2009年11月26日签订的房地产买卖合同被宣布无效后，因陈朝波与刘松梅已经离婚，涉案房产和新建房产苗文阔已返还给刘松梅，由刘松梅实际占有并控制。故涉案房屋增值收益、新建房屋补偿款及鉴定费共计37057.5元应当由刘松梅承担。请求二审法院依法撤销原审判决第二项中陈朝波与刘松梅共同支付房屋增值收益、新建房屋补偿款及鉴定费共计37057.5元部分，依法改判上述费用由刘松梅单独承担。
上诉人刘松梅针对上诉人陈朝波的上诉答辩称：涉案房产并非二上诉人夫妻共同财产，而是案外第三人的财产，买卖合同因侵犯第三人利益而无效，且合同无效上诉人陈朝波和被上诉人苗文阔作为合同当事人均有过错，上诉人刘松梅并非无效合同的当事人，对合同无效没有任何过错，不应承担任何责任。一审判决认定事实错误，适用法律错误。
上诉人刘松梅不服上述民事判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误，必然得出错误的判决结果。刘松梅对陈朝波与苗文阔签订合同不知情，刘松梅未收取也未分得转让款，该转让款也未用于家庭共同生活支出。该涉案房产赔偿款不应认定为夫妻共同债务，应由陈朝波单独支付。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定作出判决，属适用法律错误。而应直接依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定作出判决。涉案房产是陈朝波私自处置，其具有不可推卸的责任，因而应由陈朝波承担赔偿责任，刘松梅不应承担任何赔偿责任。请求二审法院依法撤销原判决第二项，改判刘松梅不承担赔偿责任。
上诉人陈朝波针对上诉人刘松梅的上诉答辩称：1、涉案房产位于刘松梅父亲的对过，在陈朝波与刘松梅婚姻关系存续期间，刘松梅的父亲和她爷爷刘登玉将涉案土地赠予陈、刘夫妇，该块土地登记在刘登玉名下，陈朝波建房时，申请建设规划许可证仍然使用了刘登玉的名字。2、涉案房产系陈、刘的夫妻共同财产，签订买卖协议时，证人刘某系刘松梅的堂哥，且苗文阔接手房子后，又添置了新房，刘松梅一家均知情，故陈单独签订买卖协议对刘来说构成合法的代理行为。3、涉案房产现已返还给刘松梅并由其实际占有并控制，故涉案房产赔偿款应由刘松梅单独承担。
被上诉人苗文阔答辩称：虽然建设规划许可证登记在刘登玉名下，但地上房屋属陈朝波所建，一审判决认定房产买卖无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，涉案农村房产所占压土地属菏泽开发区佃户屯办事处均张庄村集体土地。被上诉人苗文阔不是均张庄村集体经济组织成员，陈朝波与苗文阔所签合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被上诉人苗文阔要求返还购房款、新建房屋补偿款及赔偿部分房屋增值收益的诉讼请求，依法应予支持。双方当事人争议的焦点在于由此引起的合同之债是否属于夫妻共同债务。上诉人刘松梅上诉称该涉案房产赔偿款不应认定为夫妻共同债务，应由陈朝波单独支付。对此本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”涉案合同签订于2009年11月26日，同日陈朝波收到苗文阔支付的购房款10万元，上述事实发生在陈朝波、刘松梅夫妻关系存续期间。刘松梅称上述10万元房款未用于家庭生活支出，但未能提供反驳证据，应视为涉案10万元用于家庭共同生活。因涉案合同无效而产生的合同之债亦应属夫妻共同债务，由上诉人陈朝波和上诉人刘松梅共同承担。上诉人陈朝波上诉称涉案房产现由刘松梅实际占有并控制，涉案房屋增值收益、新建房屋补偿款及鉴定费共计37057.5元应当由刘松梅承担。对此本院认为，被上诉人苗文阔已实际返还涉案房产，至于涉案房产由谁占有使用，是陈朝波与刘松梅之间的关系，属另一法律关系，并不影响陈朝波承担返还及赔偿责任。
综上所述，二上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1930元，由上诉人陈朝波负担373元，由上诉人刘松梅负担1557元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 于 辉
代理审判员 李 兴
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘启国