广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1558号
上诉人（原审原告）：洪跃廷，男，汉族，住所地：深圳市龙岗区。
委托代理人：张小峰，广东信桥律师事务所律师。
委托代理人：聂志强，广东信桥律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吴壮伟，男，汉族，住所地：广东省陆丰市。
委托代理人：洪跃廷，身份信息同上。
上诉人（原审被告）：商永存，男，汉族，住所地：安徽省金寨县。
委托代理人：凌百军，广东格威律师事务所律师。
上诉人洪跃廷、吴壮伟与上诉人商永存因双方房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年6月10日，吴壮伟、洪跃廷（乙方）与案外人深圳市祝您好运电器有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》（总合同），约定甲方将位于深圳市深惠路（现已更名为龙岗大道）布吉段182号某大厦1楼x单元和1楼s单元通道旁三间铺位及2至4楼共4830平方米租赁给乙方（5楼另配3间宿舍）。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围市场商铺对外出租。租赁期自2012年6月10日起至2018年1月31日止。
该涉案房屋的登记产权人为深圳市某实业有限公司。2012年9月1日，吴壮伟（甲方）与商永存（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定的内容主要如下：1、甲方将位于深圳市深惠路布吉段182号某大厦1楼103商铺租赁给乙方。2、甲方只同意乙方所租商铺作为餐饮经营使用，不准它用。3、甲方给乙方提供正常用电。4、租赁期自2012年9月1日起至2017年8月30日止。5、前两年月租金总额为27000元。6、乙方在签订合同时给甲方押金人民币54000元；乙方应在每月5号前交付租金。7、乙方如需要对所租赁商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。8、在合同有效期内乙方单方违约，甲方有权拒绝退还押金；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项的3%的违约金；超过15日甲方有权采取措施，收回房屋终止合同。洪跃廷确认上述《房屋租赁合同书》取得了其同意。
2012年9月1日，即签订上述合同当日，商永存向吴壮伟、洪跃廷方支付了押金54000元。吴壮伟、洪跃廷以空铺状态向商永存交付了涉案商铺，商永存遂开始装修；吴壮伟、洪跃廷确认其对装修情况知晓，但称未依约经其书面同意。商永存从2012年11月开始交纳租金，2013年1月5日，商永存经营的“深圳市龙岗区布吉乐记清远火锅店”正式注册成立；2013年4月，商永存更换店铺招牌为“龙门石锅鱼”。
在履行合同过程中，商永存主张，2012年12月开始至2013年5月，因吴壮伟、洪跃廷方与深圳市祝您好运电器有限公司存在纠纷，导致吴壮伟、洪跃廷在内的十多家经营户间歇停电；2013年5月21日至同年7月1日更是长期停电，造成吴壮伟、洪跃廷在内的十多家经营户无法经营而停业；因此商永存方从2013年5月份开始就停止交租，5月21日后因为停电就停止营业了。吴壮伟、洪跃廷主张，其确与二房东存在纠纷，2013年5月21日至5月23日期间存在停电行为，其它时间段没有停电，但后来双方经协商达成了一致意见，5月24日就恢复了供电。关于吴壮伟、洪跃廷和商永存双方各自主张的停电事宜，双方均申请了相应的证人出庭作证并提交了相应的证据：（一）商永存方申请的证人罗某作证称，其从2012年8月开始在商永存处工作，在2013年5月22日辞职，辞职原因是店不能经营，5月21日至22日停电，一共有6人一起辞职；2013年4月份是否停电，记不清楚。（二）商永存方申请的证人陈某甲作证称，其于2012年7月至2013年10月30日在某大厦2楼222当铺经营旧货厨具；2013年5月21日至2013年7月1日，当时整个市场都停电了，不清楚停电原因；停电后，其给吴壮伟、洪跃廷方打电话，但没有人理，后来到布吉信访办、社区工作站信访，当时整个市场一起联名起诉，但二房东让大家撤诉了，二房东把起诉费以及二个月租金退给了陈某甲；2013年4月份停过一次电。（三）吴壮伟、洪跃廷方申请的证人刘某甲作证称，其是某大厦的租户，目前在吴壮伟、洪跃廷处任职保安；2013年5月21日至23日停电外，另外又一次老鼠跳进去导致停电，停了二、三天，具体是在21日之前还是之后，记不清楚了；2012年12月至2013年4月也停过电，每次都是老鼠造成的；听陈某甲说只要商永存将押金推给他，就可以出庭作证。（四）吴壮伟、洪跃廷方申请的证人刘某乙作证称，其听过其他商户说，陈某甲曾经说过如果商永存给他2个月押金，他就愿意出庭作证。（五）原审法院根据商永存方的申请依照职权前往深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区工作站调查，该站综管员杨某称，2013年5月1日，其和社区工作站其他工作人员前往某大厦处理当事人的纠纷，当天有停电，处理的矛盾主要是二房东和三房东因为租金、停电的事情，有十几家商户与三房东之间的矛盾。（六）商永存提交的一份《通知书》显示，2013年5月3日，深圳市祝您好运电器有限公司向一楼三单元及二三四楼所有租户发出通知，称因洪跃廷、吴壮伟已经违反双方签订的合同，超过30天未交4月份租金、水电费，现公司通知收回房屋终止合同。吴壮伟、洪跃廷方对该《通知书》真实性无异议，但称该通知并未向吴壮伟、洪跃廷方发送，双方合同没有解除。（七）在商永存提交的录音资料中，洪跃廷确认其与二房东存在矛盾，谁过来租用该商铺均不能保证正常使用。
商永存主张，吴壮伟、洪跃廷于2013年7月2日起直接将涉案商铺锁门，并在商铺门上张贴“本店转让”的广告。原审法院根据商永存提供的照片显示，“本店转让”广告单上印有“134××××3353、137××××5438”，该电话号码为吴壮伟、洪跃廷方所使用；店铺大门被锁；有电视台记者在摄像，吴壮伟、洪跃廷称这天是2013年5月22日。根据商永存提交的录音资料显示，吴壮伟曾在电话沟通中，对商永存关于商铺是不是一直是你锁的，吴壮伟承认是其锁的。吴壮伟、洪跃廷主张，“本店转让”是在2013年10月10日，商永存已收到吴壮伟、洪跃廷起诉状，租赁合同已经解除，为避免损失进一步扩大，吴壮伟、洪跃廷才进行招租；商铺门是在10月8日锁的，吴壮伟、洪跃廷只是在已锁的基础上加了一道锁，录音资料不能证明是吴壮伟、洪跃廷在7月锁的门。吴壮伟、洪跃廷提交的录像资料显示，2013年8月22日上午，商永存将涉案商铺的家具搬运走，在该录像中有人员用工具开锁的影像；吴壮伟、洪跃廷主张该录像资料显示，吴壮伟、洪跃廷没有在此日期前锁商铺的门。商永存称，8月22日商永存锯开铁链，才搬走一部分桌凳和冰箱，吴壮伟、洪跃廷于7月份就开始上锁了。
在审理过程中，原审法院根据商永存方的申请委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案商铺的装修及动产金鑫给了残值评估。该公司工作人员在原审法院工作人员以及吴壮伟、洪跃廷和商永存在场的情况下，于2014年2月21日对商铺现场进行了查勘。在查勘过程中，商铺大门被紧锁，商铺后门、包间均被人恶意堵死，各方当事人在场的情况下，使用了非常规方式才打开各个通道。吴壮伟、洪跃廷和商永存双方均称是对方恶意锁门。在查勘后，吴壮伟、洪跃廷和商永存确认了商永存动产搬迁时间，并实际已履行完毕。2014年3月4日，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具涉案商铺的装修及动产价值评估报告，评估值为127400元，其中装修部分为109400元，动产部分评估值为18000元。商永存为此预交了评估费3000元。另在审理过程中，商永存明确表示放弃对评估明细清单中的动产另行要求退还的权利。
吴壮伟、洪跃廷原审的诉讼请求为：1、解除吴壮伟、洪跃廷与商永存于2012年9月1日签订的《租赁合同书》；2、商永存将涉案房屋归还吴壮伟、洪跃廷；3、商永存支付拖欠租金人民币81000元（从2013年5月1日起暂计算至2013年7月31日止），并按每月27000元的标准向吴壮伟、洪跃廷支付从2013年8月1日起至商永存归还涉案房屋之日止的房屋租金；4、商永存支付违约金人民币45630元（从2013年5月6日起暂计算至2013年7月31日止），并以所欠租金为基数按每天1%的标准支付2013年8月1日起至商永存支付完毕所有租金之日止的违约金；5、商永存应承担本案的诉讼费。
商永存反诉请求：1、解除吴壮伟、洪跃廷和商永存的房屋租赁合同关系；2、吴壮伟、洪跃廷退回租房押金人民币54000元；3、吴壮伟、洪跃廷向商永存赔偿损失人民币431851元；4、诉讼费由吴壮伟、洪跃廷承担。
原审法院认为，吴壮伟与商永存签订的《房屋租赁合同》（编号：103）合法有效，洪跃廷作为涉案商铺的合法使用人亦对该合同予以了确认，故各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据证人罗某、陈某甲的证言、《通知书》、电视台记者现场采访照片、洪跃廷在电话录音中陈述内容以及原审法院依照职权调查取证所作的笔录等证据，足以认定吴壮伟、洪跃廷方因与案外人深圳市祝您好运电器有限公司存在矛盾导致包括涉案商铺在内的多家商铺在2013年5月前多次停电，商户遂通过信访和邀请媒体记者采访希望解决问题，但2013年5月21日后仍连续多天停电等事实。多次停电的事实直接影响从事餐饮业的商永存方无法继续经营，商永存停止支付2013年5月后的租金应属于履行不安抗辩权的行为。吴壮伟、洪跃廷并未提供有效证据证明其在合理期限内恢复供电，其申请的证人刘某甲对停电事宜及停电原因所陈述的证言，没有其他证据予以佐证，且该证人目前仍在吴壮伟、洪跃廷处任职，存在一定的利害关系，故原审法院对该证人证言不予采信；吴壮伟、洪跃廷申请的证人刘某乙所做的证言内容系传来证据，其证明力不足以推翻陈某甲的证言的证明力。
根据录音资料中吴壮伟、洪跃廷确认是其锁门、商铺被锁的照片、所贴“本店转让”的照片以及录像资料中有关商永存非正常方式开锁的方式，结合商永存的陈述，根据民事证据高度盖然性和民事证据优势的证明规则，原审法院采信商永存的主张，即涉案商铺被吴壮伟、洪跃廷于2013年7月2日上锁；吴壮伟、洪跃廷称其是在2013年10月8日上锁，没有提供证据证明，原审法院不予采信。因此，原审法院确认涉案租赁合同于2013年7月2日被吴壮伟、洪跃廷方解除，解除合同的原因系吴壮伟、洪跃廷方无法正常供电，在商永存中止履行合同的情形下，吴壮伟、洪跃廷强制解除租赁合同并强行控制了涉案商铺；商永存方在2013年8月22日自行以非常态开锁方式将商铺内部分动产搬离的行为，是商永存在合同解除后在力所能及范围内自行救济的方式。据此，吴壮伟、洪跃廷应承担根本违约的责任，其相应的解除合同后空置商铺期间的损失，属于因吴壮伟、洪跃廷原因导致的不合理的扩大损失，理应由吴壮伟、洪跃廷方自行承担，吴壮伟、洪跃廷请求商永存支付违约金无事实和法律依据，原审法院不予支持；吴壮伟、洪跃廷请求商永存归还涉案房屋，因商铺在被查勘后商永存即在指定期限内清空归还吴壮伟、洪跃廷，该请求已无需再行处理；但商永存应向吴壮伟、洪跃廷支付合同解除前的租金，即2013年5月至6月期间的租金即54000元。
吴壮伟、洪跃廷应承担违约责任，因此商永存反诉请求吴壮伟、洪跃廷返还押金人民币54000元，原审法院予以支持。关于商永存请求的装修损失，根据深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告，涉案商铺的装修部分剩余价值为109400元，吴壮伟、洪跃廷应当予以赔偿；吴壮伟、洪跃廷辩称装修没有取得其同意，原审法院认为，吴壮伟、洪跃廷将没有装修的商铺转租给商永存，且明知商永存从事餐饮行业，其理应知道商永存需对商铺进行装修后才能正常营业，且吴壮伟、洪跃廷在较长时间内亦未提出反对，故应视为吴壮伟、洪跃廷同意商永存的装修行为，吴壮伟、洪跃廷的辩解无理，原审法院不予采纳。
关于商铺内的动产部分，商永存自行放弃拆除搬离，其请求吴壮伟、洪跃廷赔偿该部分的损失，无法律依据，原审法院不予支持。
据此，为了保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，依《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、确认吴壮伟、洪跃廷与商永存于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除；二、商永存应于判决生效之日起5日内向吴壮伟、洪跃廷支付2013年5月和2013年6月期间的租金人民币54000元；三、吴壮伟和洪跃廷应于判决生效之日起5日内向商永存返还租房押金人民币54000元；四、吴壮伟和洪跃廷应于判决生效之日起5日内向商永存赔偿因吴壮伟、洪跃廷违约导致的装修损失人民币109400元；五、驳回吴壮伟和洪跃廷的其他诉讼请求；六、驳回商永存的其他反诉请求。本案本诉部分受理费2832元，反诉部分受理费4293.88元，合计7125.88元，由吴壮伟、洪跃廷负担3068元，商永存负担4057.88元。装修价值评估费3000元，由吴壮伟、洪跃廷负担2576元，商永存负担424元。
洪跃廷、吴壮伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、发回重审，或在查清事实的情况下依法改判，支持洪跃廷、吴壮伟原审全部诉讼请求；二、判令商永存承担本案一、二审的全部诉讼费及鉴定费。事实和理由：一、一审法院剥夺了洪跃廷、吴壮伟提交反驳证据的权利，属于程序违法。一审法院在2013年12月6日第二次开庭审理时，当庭向洪跃廷、吴壮伟送达了陈某甲的证人证言。洪跃廷、吴壮伟认为陈某甲的证言存在夸大事实的情形，为此收集了大量的证据向一审法院提交，但一审法院却拒绝收取洪跃廷、吴壮伟的反驳证据。洪跃廷、吴壮伟认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：“当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的，人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换。”一审法院拒绝接受洪跃廷、吴壮伟提供的反驳证据，剥夺了洪跃廷、吴壮伟的诉讼权利，属于严重的程序违法。二、一审判决认定事实错误。1、停电持续时间认定错误。如前所述，一审法院依据陈某甲的证言认定了2013年5月21日至2013年7月1日期间长达40多天持续停电的事实。除陈某甲的证言外，商永存申请一审法院依职权调查的证据仅能证明2013年5月1日存在停电的事实，而深圳电视台“第一现场”2013年5月22日的报道，也仅能证明2013年5月21日至2013年5月22日停电的事实。一审法院既不接受洪跃廷、吴壮伟提交的反驳证据，亦未能从查清事实的角度向用电部门调取2013年5月21日至2013年7月1日期间的用电记录商永存提交的与洪跃廷于2013年6月2日的电话录音即可以确定已恢复正常供电。一审法院在没有其他证据支持的情形下，仅凭借陈某甲的证人证言，认定有长达40余天的连续停电事实缺乏依据。2、对锁门事实认定存在错误。首先，根据“谁主张，谁举证”的原则，商永存主张洪跃廷、吴壮伟于2013年7月2日将租赁物业上锁，商永存应提供证据证明。商永存在案件审理中提交的相片及录音资料，无法确定录音及相片的形成时间，证据的形式存在瑕疵。其次，即便以商永存主张的时间为准，商永存主张其租赁物业为洪跃廷、吴壮伟锁门的事实也不能得到确认。该录音于2013年10月12日形成，此时商永存已通过非常态开锁方式将租赁物业中部分动产搬离，且搬离后未对租赁物业内尚存物品予以保护。在此情形下，洪跃廷、吴壮伟对租赁物业上锁是行使留置权的唯一方式，不得以此断定洪跃廷、吴壮伟从2013年7月2日即对租赁物业上锁。最后，洪跃廷、吴壮伟提供的录像资料只能证明商永存在租赁物业中留存的动产迟至2013年8月22日才自行搬走。该录像模糊不请，无法确认商永存以非常态方式开锁。即便商永存以非常态方式开锁也不能断定租赁物业是由洪跃廷、吴壮伟于2013年7月2日上锁。三、一审法院认定商永存迟延缴纳租金系行使不安抗辩权的认定存在错误。在本案中，商永存在停止缴纳租金前并未向洪跃廷、吴壮伟发送任何通知；从事实上，商永存继续使用租赁物业经营未受任何影响，洪跃廷、吴壮伟也提供证据证明与好运电器公司之间的租赁合同正常履行。因此，显然一审法院作出商永存迟延交付2013年5月租金系行使不安抗辩权的认定明显不妥。从洪跃廷、吴壮伟提交的租金及水电费收据可见，商永存经营持续恶化，2013年2月及3月缴纳的水费出现了近20%的下降，且2013年4月租金已经出现了延期缴纳的情形。根据双方之间签订的《租赁合同》，商永存应于每月5日前缴纳租金，但商永存5月租金并未按期缴纳，至2013年5月20日洪跃廷、吴壮伟依据《租赁合同》的约定已经可以行使单方解除权，但商永存却夸大停电事实，并停止经营将部分动产置于租赁房屋内，长期恶意占有租赁物业，商永存的行为严重的违反了诚实信用原则。
商永存亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：撤销原审判决，改判洪跃廷、吴壮伟退回租房押金54000元、赔偿损失431851元和承担全部案件受理费。事实及理由：一、原审程序严重违法。l、原审法院未依商永存申请的鉴定请求进行鉴定评估。商永存申请对店铺装修价值（即工程造价）进行鉴定评估，然后按5年房屋租赁使用年确定商永存的店铺装修价值损失，洪跃廷、吴壮伟因根本违约应依法赔偿商永存4年半的店铺装修价值（即工程造价）的损失，这也是法院处理租赁房屋装修价值的惯例。但原审法院只确定对商永存的店铺在2014年2月21日装修残值进行评估，与商永存的申请鉴定评估的内容完全不同，也与法院处理租赁房屋装修价值的惯例不同。2、原审法院无任何依据认为商永存已放弃动产拆除搬离，对商永存的动产赔偿请求不予处理，违反了诉讼法规定。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定合同合法有效，而且认定因洪跃廷、吴壮伟的停电、锁门和强制转让的严重违约行为，造成商永存无法营业，商永存无法实现合同目的。那么，商永存依法无须缴交2013年5月21日后的房屋租金，洪跃廷、吴壮伟应退回商永存的租房押金和赔偿商永存的投资损失。
针对洪跃廷、吴壮伟的上诉，商永存答辩称，1、证人陈某甲出庭时，吴壮伟、洪跃廷提出两个证人，一个是刘某甲、刘某乙，对商永存的证人证言进行反驳，吴壮伟、洪跃廷称一审法庭拒绝收取反驳证据不是事实。2、吴壮伟自认2013年10月13日之前一直是由其锁门并转让，而且是锯开了锁才搬出一些物品，吴壮伟、洪跃廷锁门是事实。3、从5月17日至7月2日在停电期间，商永存经营的餐馆无法经营，无法经营期间的租金不用缴纳，涉案商铺不止停电，还有被锁门，以及后门被顶住，且又被强行转让。吴壮伟、洪跃廷的主张不能成立，请求驳回对方的上诉请求。
针对商永存的上诉，洪跃廷、吴壮伟答辩称，应当驳回商永存的全部上诉请求。1、租赁合同的解除是因为商永存拖欠租金，所以洪跃廷解除租赁合同是合法的，洪跃廷、吴壮伟的上诉请求应当得到支持。商永存反诉主张解除合同的理由是所谓洪跃廷与二房东之间的矛盾，但洪跃廷在2013年5月份已经补交了4月份的租金，并且期后按期支付了租金和水电费，即便曾经存在这样的事实，在商永存起诉时该事实也已消灭，不能作为其解除合同的依据。2、不存在停电的事实，锁门时间是2013年10月8日。吴壮伟的录音里面只说在10月12日之前门被上锁，未提及上锁的具体时间，而实际时间是2013年10月8日。关于锁门的具体理由见洪跃廷、吴壮伟上诉状，违约是自始至终不存在的。3、商永存行使不安抗辩权没有事实依据，即便存在行使不安抗辩权行使的依据，由于其没有履行法定程序，也不能行使不安抗辩权来解除合同。在商永存反诉时，不安抗辩权所依据的事实都已经消失了，此时更无行使不安抗辩权的理由。商永存要求解除租赁合同没有事实和法律依据，不应被支持，也没有所谓赔偿损失的问题。4、关于动产拆除搬离的问题，在评估之前当事人各方在原审法院主持下签署了笔录，明确商永存应当在10日内将租赁房屋内的所有动产拆除搬离，否则视为其放弃所有权，所以商永存所说的没有放弃动产不符合事实。综上，请求驳回商永存的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吴壮伟经洪跃廷同意与商永存签订的《房屋租赁合同书》，是各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。二审争议的焦点在于：一、涉案商铺停电状态持续的时间；二、涉案商铺被吴壮伟、洪跃廷上锁的时间；三、商永存的装修损失如何认定。
关于焦点一。涉案商铺在2013年5月21日至5月23日存在停电状况，双方均无异议。至于2013年5月23日之后的供电情况，双方各执一词，除证人证言外，双方均未提供其他证据对停电持续时间予以证明。原审根据双方证人所提供证言的证明力，采信优势证据认定吴壮伟、洪跃廷未在合理期间恢复供电并无不当，本院对此予以确认。而根据原审查明的事实，在2013年5月21日前，涉案商铺因与案外人深圳市祝您好运电器有限公司之间的纠纷或其他原因亦发生过多次停电。
商永存承租涉案商铺用于餐饮业经营，停电对其正常使用商铺存在重大影响，吴壮伟、洪跃廷未能提供符合其使用目的的商铺，商永存自2013年5月后停止支付租金属于合理行使抗辩权的行为，不构成违约。
关于焦点二。吴壮伟、洪跃廷称其是在2013年10月8日才对涉案商铺上锁，但没有提供证据证明。原审根据录音资料中吴壮伟、洪跃廷确认是其锁门、商铺被锁的照片、所贴“本店转让”的照片以及录像资料中商永存非正常方式开锁的方式，结合商永存的陈述，采信商永存关于涉案商铺被吴壮伟、洪跃廷于2013年7月2日上锁的主张并无不当，本院予以确认。因吴壮伟、洪跃廷擅自对涉案商铺进行上锁控制，导致商永存无法使用涉案商铺，吴壮伟、洪跃廷的行为构成根本违约，商永存有权要求解除合同。商永存在本案反诉中提出解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，该反诉状于2013年10月25日送达至吴壮伟、洪跃廷，故涉案房屋租赁合同于2013年10月25日解除。吴壮伟、洪跃廷并无合同解除权，其2013年7月2日对涉案商铺上锁属违约行为，并不能产生合同解除的法律效果，原审认定合同解除时间有误，本院对此予以纠正。
关于焦点三。商永存称原审未依其申请的鉴定请求进行评估，亦不认可其已放弃动产拆除搬离的权利。本院经查阅原审卷宗，在2014年3月21日所作现场笔录上，商永存已明确同意评估公司对涉案房屋的装修残值进行鉴定，亦同意放弃对评估公司装修残值评估结论的异议权。现商永存再主张对评估报告存在异议，本院不予采纳。在该笔录中，原审法院亦告知商永存对于不在评估公司评估明细表上的动产应在10日内自行搬离，逾期则由吴壮伟、洪跃廷自行处置，对评估明细清单中的物品，商永存不得在评估后再行主张要求退还。商永存均予以确认。对此，本院认为，非评估明细清单上的物品，商永存如未在约定期限内搬离，属商永存对权利的放弃。但在评估明细清单上的物品，分为形成附着的装修物和未形成附着的动产两部分，原审既要求商永存放弃对评估明细清单上物品的权利，又未将评估意见中对于动产部分的金额纳入损失，处理不当，有失公允，本院依法予以纠正。根据评估报告，室内动产价值总计18000元，考虑到涉案商铺已由吴壮伟、洪跃廷收回，且吴壮伟、洪跃廷在二审调查中明确表示拒绝商永存拆除评估明细中动产部分，商永存再行拆除搬离清单上动产存在不便，故，除装修剩余价值109400元外，吴壮伟、洪跃廷还应赔偿商永存动产损失18000元。
虽吴壮伟、洪跃廷自2013年5月后未能保证涉案商铺的正常供电，影响商永存对涉案商铺的正常使用，但商永存并未将涉案商铺返还吴壮伟、洪跃廷，直至2013年7月2日商铺被锁才丧失对商铺的控制，故商永存仍应支付2013年5、6月份租金。考虑到供电对于商铺正常使用的影响，本院酌定商永存按租金标准的20%即27000×20%=5400元向吴壮伟、洪跃廷支付2013年5、6月份租金，共计10800元。
综上，吴壮伟、洪跃廷的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。商永存的上诉理由部分具有事实和法律依据，对其有理的部分本院予以采纳，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决第三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决第五、六项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决第一项为：确认吴壮伟、洪跃廷与商永存于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同书》于2013年10月25日解除；
四、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决第二项为：商永存应于本判决生效之日起5日内向吴壮伟、洪跃廷支付2013年5月和2013年6月期间的租金人民币10800元；
五、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2063号民事判决第四项为：吴壮伟和洪跃廷应于本判决生效之日起5日内向商永存赔偿因吴壮伟、洪跃廷违约导致的装修损失人民币109400元及其他动产损失人民币18000元：
六、驳回吴壮伟、洪跃廷的其他诉讼请求；
七、驳回商永存的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费人民币2832元，由吴壮伟、洪跃廷负担2590元，商永存负担242元；反诉受理费人民币4293.88元，由吴壮伟、洪跃廷负担1603元，商永存负担2690.88元；评估费人民币3000元，由吴壮伟、洪跃廷负担1500元，商永存负担1500元。二审案件受理费共计14251.76元，由吴壮伟、洪跃廷负担8386元，商永存负担5865.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年四月二日
书 记 员 李全慧
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。