江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终962号
上诉人（原审被告）：常熟市瑞益纺织装饰品有限公司。
委托诉讼代理人：黄伟东，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪松，江苏世纪天合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：江苏博欧伦家纺有限公司。
委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐嘉怡，上海明伦律师事务所律师。
上诉人常熟市瑞益纺织装饰品有限公司（以下简称瑞益公司）因与被上诉人江苏博欧伦家纺有限公司（以下简称博欧伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
瑞益公司上诉请求：撤销一审判决，改判瑞益公司仅支付2016年1月1日起至2017年3月31日止的房屋使用费。事实和理由：1、2014年12月租赁期满后，瑞益公司就撤出了租赁房屋，仅剩部分物资存放在一楼。至2015年底，因为博欧伦公司的房屋仍然空着，瑞益公司因经营需要才从2016年1月1日起使用相当于原租赁范围的房屋。2、常熟市人民法院执行局于2016年6月15日发出通知，告知涉案房屋、土地已被查封，要求各租户与法院联系，后于2017年3月20日发协助执行通知书，要求瑞益公司暂停支付场地使用费，因此相关利息不应计算。即使按照一审的认定，2014年度尚欠租金1016960元，应支付日期为2014年6月底，至2017年4月1日的利息仅为148316.56元。3、瑞益公司对房屋进行了装修添附，修缮铺设了道路，应由博欧伦公司折价返还给瑞益公司。
博欧伦公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。
博欧伦公司向一审法院起诉请求：1、瑞益公司按每年2016960元的标准，支付博欧伦公司自2014年7月1日起至2017年3月31日止计2年零9个月的房屋使用费5546640元；非法占用的3328平，占用9个月，使用费299520元；2、瑞益公司因拒不支付房屋使用费导致博欧伦公司的利息损失，自2014年2月1日起至2017年4月1日止计364070.40元；3、瑞益公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房登记所有人为博欧伦公司，土地使用权取得方式为国有出让。
2013年11月29日，博欧伦公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的瑞益公司签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租用甲方已拥有使用权的标准厂房作为仓储用房使用；租用期限一年，2014年1月1日至2014年12月31日；房屋单位租金为110元/平方米；租用面积：一楼面积4992平方米，减去公用配电房（实际192平方米）的一半面积96平方米，外租别人1536平方米，现实际面积3360平方米。二楼总面积是4992平方米，三楼总面积是4992平方米，四楼总面积是4992平方米，以上四层合计使用面积18336平方米；年总租金为人民币2016960元；在租期内，乙方未经甲方同意，不得随意更改厂房结构；付款方式：半年一付，2014年1月底乙方支付租金1008480元，2014年6月底支付租金1008480元等事项。
2017年1月18日，博欧伦公司向瑞益公司发出《催告函》，内容为：“致瑞益公司：贵司与我司（以下简称“博欧伦”）2013年11月29日签订《房屋租赁协议》，双方约定：博欧伦将位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路的厂房出租给贵司，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为人民币2016960元。贵司自2014年1月1日至今一直使用该厂房，自2014年1月1日向博欧伦支付2014年上半年租金100万，后未再行支付2014年度的租金1016960元，2015年度和2016年度的房屋使用费用4033920元也分毫未付。现我司向贵司正式发出催告函，要求贵司于收到催告函7日内支付2014年房租租金1016960元以及2015年度和2016年度房屋使用费4033920元，共计5050880元，并于收到此函15日内迁出并清空位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房，将房屋返还给我司”。2017年1月19日，瑞益公司签收上述函件。
因申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司申请执行被执行人博欧伦公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案，一审法院执行局于2017年3月20日向瑞益公司、常熟市和弘服饰有限公司发出（2016）苏0581执2505号协助执行通知书一份，内容为：“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司、常熟市和弘服饰有限公司：我院对中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司诉江苏博欧伦家纺有限公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案的执行裁定书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，请协助执行下列项目：一、协助暂停支付被执行人江苏博欧伦家纺有限公司的场地占用使用费人民币贰仟叁佰万元正（以实际结算为准）；二、如需支付，请支付至常熟市人民法院”。
审理中，瑞益公司提出对上述双方于2013年11月29日签订的《房屋租赁协议》中其印章及法定代表人签名的真伪进行鉴定。一审法院委托南京东南司法鉴定中心对印文及笔迹真伪进行鉴定。2017年9月25日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为1、据现有鉴定材料，送检标称签约日期为“2013/11/29”的《房屋租赁协议》上“承租方（乙方签章）”处印文“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司”与送检样本印文“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司”是同一印章盖印形成；2、据现有鉴定材料，送检标称签约日期为“2013/11/29”的《房屋租赁协议》上“承租方（乙方签章）”处签名字迹“王益新”与送检样本字迹“王益新”是同一人所写。为此，瑞益公司支付鉴定费11000元。
审理中，博欧伦公司表示因瑞益公司的搭建及装饰装修未经过博欧伦公司同意，系擅自行为，故应由瑞益公司恢复原状。瑞益公司表示水电费由其自行结算的。
另外，博欧伦公司于2017年3月17日向一审法院提起房屋租赁合同之诉，要求瑞益公司迁出并清空位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房，将房屋返还给博欧伦公司。一审法院于2017年11月2日作出（2017）苏0581民初3127号民事判决书，判决瑞益公司将使用的位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房腾空并恢复原状后交还给博欧伦公司，于判决生效之日起三十日内履行；案件受理费收取80元，由瑞益公司负担。
2、对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：（1）关于2014年度租金是否付清的问题。博欧伦公司认为瑞益公司于2014年1月1日支付当年度上半年租金1000000元，尚结欠2014年度租金1016960元。瑞益公司认为2014年租金已履行完毕，博欧伦公司对此予以否认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。博欧伦公司自认收到瑞益公司支付的2014年上半年租金1000000元，一审法院予以确认。瑞益公司未提供相关证据证明其支付了2014年度的全部租金，故一审法院对此抗辩意见碍难支持，瑞益公司尚结欠2014年度租金1016960元。（2）关于博欧伦公司是否结欠瑞益公司代其偿付的银行贷款513903.95元的问题。瑞益公司认为其为博欧伦公司垫付银行贷款513903.95元，为此提供了相关的付款回单及记账凭证。其中招商银行的付款回单载明付款单位为常熟市和弘服饰有限公司，收款人为博欧伦公司，摘要为货款，付款金额为330000元，付款时间为2014年6月27日；中国建设银行客户专用回单，载明付款单位为常熟市和弘服饰有限公司，收款人为博欧伦公司，用途为货款，付款时间为2014年4月21日，付款金额为183903.95元。博欧伦公司认为招商银行回单的真实性不予认可，建设银行的电子回单的真实性予以认可，但两个银行回执上用途为货款，且系与常熟市和弘服饰有限公司之间的关系，关联性不予认可，与本案租金纠纷无关。瑞益公司认为其与常熟市和弘服饰有限公司系关联企业，内部再进行调整。一审法院认为，根据博欧伦公司、瑞益公司的陈述及举证情况，瑞益公司提出其为博欧伦公司代偿银行贷款513903.95元，博欧伦公司对此予以否认，瑞益公司亦未提供相关证据予以佐证，故一审法院对此抗辩意见碍难支持。（3）关于博欧伦公司是否结欠瑞益公司电梯维护费的问题。瑞益公司认为博欧伦公司结欠其电梯维修费，为此提供了三份代开发票，载明购方单位为常熟市和弘服饰有限公司，其中有份发票开具时间为2015年12月28日，三份发票“货物名称”分别显示为“维修费”、“蒸汽管修理”、“机械维修”。博欧伦公司认为三份发票的关联性不予认可，无法证明该费用用于涉案厂房。一审法院认为根据博欧伦公司、瑞益公司的陈述及举证情况，瑞益公司提出的上述三份发票用于维修电梯的意见，博欧伦公司对此不予认可，瑞益公司亦未提供相关证据予以佐证，一审法院不予支持。
综上所述，博欧伦公司与瑞益公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于瑞益公司提出的博欧伦公司的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为瑞益公司仍继续使用本案诉争房屋，故对此抗辩意见不予支持。瑞益公司提出其在2015年期间未使用本案诉争房屋，博欧伦公司对此予以否认，瑞益公司亦未提供相关证据予以佐证，故一审法院对此抗辩意见碍难支持。博欧伦公司、瑞益公司双方在租赁期限届满后未续签租房协议，但瑞益公司仍继续使用房屋至今，故对博欧伦公司要求瑞益公司支付2014年度未付租金1016960元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于博欧伦公司主张的自2015年1月1日起至2017年3月31日止按照2016960元/年计算的房屋使用费，一审法院予以支持。博欧伦公司主张4529680元（5546640元-1016960元），一审法院予以准许。对于博欧伦公司主张的因瑞益公司非法占用3328平方米9个月，计使用费299520元，瑞益公司对此予以否认，博欧伦公司亦未提供相关依据予以佐证，故一审法院碍难支持。对于博欧伦公司主张的瑞益公司因拒不支付房屋使用费导致博欧伦公司自2014年2月1日起至2017年4月1日止的利息损失，一审法院予以准许，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。博欧伦公司主张364070.40元，一审法院予以准许。因本案所涉房屋被一审法院查封，且一审法院要求瑞益公司协助执行，故瑞益公司支付的房屋租金及房屋使用费应向一审法院支付。对于瑞益公司提出的其对租赁房屋进行了装修、添附和道路建设的意见，因租赁期限届满，且双方在租赁合同中未作约定，故其要求博欧伦公司补偿附合装饰装修的，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、常熟市瑞益纺织装饰品有限公司支付2014年度租金人民币1016960元、2015年1月1日起至2017年3月31日止房屋使用费人民币4529680元、自2014年2月1日起至2017年4月1日止利息损失人民币364070.40元，合计5910710.40元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回江苏博欧伦家纺有限公司的其它诉讼请求。案件受理费55272元、保全费5000元、鉴定费11000元，合计71272元，由江苏博欧伦家纺有限公司负担2907元，由常熟市瑞益纺织装饰品有限公司负担68365元。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：瑞益公司主张其在2014年12月已搬离了租赁房屋，但是没有提交其将房屋交还给瑞益公司的证据。瑞益公司现仍在使用涉案房屋，其称是看到房屋闲置才在2016年1月1日未经博欧伦公司同意再次使用房屋也没有依据，应认定瑞益公司在2014年12月31日合同期满后一直占有使有涉案房屋。博欧伦公司未对瑞益公司在合同期满后使用房屋提出异议，其与瑞益公司之间成立不定期租赁合同关系。博欧伦公司2017年1月18日发函要求瑞益公司迁出房屋，双方的合同关系自瑞益公司收到函件之日即2017年1月19日解除。在合同解除前，瑞益公司均应向博欧伦公司支付租金，一审法院判决瑞益公司支付2015年1月1日至2017年1月19日的房屋使用费定性不当，本院予以纠正。按照博欧伦公司主张的期限，瑞益公司应支付2014年7月1日至2017年1月19日的租金5148851元以及2017年1月20日至2017年4月1日止的房屋使用费397789元。
关于利息问题，瑞益公司自2014年2月1日起即未按约支付租金，应向瑞益公司赔偿利息损失。因一审法院于2017年3月20日通知瑞益公司协助暂停支付场地占用费，瑞益公司在此后未支付租金及房屋使用费有合法依据，利息损失应自2014年2月1日起计算至2017年3月19日。瑞益公司主张的利息损失364070.4元未超过按照瑞益公司欠付租金的金额、期限，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，本院予以准许。
对于装修损失，租赁合同中对于租赁期满附合装饰装修费用未作约定，瑞益公司要求博欧伦公司折价返还其装修添附物没有合同和法律依据，亦未提起反诉，本院不予支持。
综上，瑞益公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对于费用性质以及利息期限的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初4107号民事判决；
二、常熟市瑞益纺织装饰品有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏博欧伦家纺有限公司租金5148851元、房屋使用费397789元及利息364070.4元，合计5910710.4元；
三、驳回江苏博欧伦家纺有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费55272元、保全费5000元、鉴定费11000元，合计71272元，由江苏博欧伦家纺有限公司负担2907元，由常熟市瑞益纺织装饰品有限公司负担68365元。二审案件受理费55272元，由常熟市瑞益纺织装饰品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年三月二十一日
书记员 陆晓婷