山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蓬民初字第395号
原告翁美珍，女，1948年2月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告尤谊，女，1979年1月27日出生，汉族，住上海市徐汇区.
二原告共同委托代理人倪大刀，上海星瀚律师事务所律师。
被告海阳市海福莱大饭店有限公司，驻海阳市烟凤路东、凤政路南。
法定代表人盖其东，任总经理。
委托代理人朱政，女，1987年4月15日出生，汉族，住蓬莱市.
被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，驻蓬莱市钟楼东路37号。
法定代表人盖其东，任总经理。
委托代理人张文娟，女，1974年3月17日出生，汉族，住蓬莱市。
原告翁美珍、尤谊与被告海阳市海福莱大饭店有限公司（以下简称海福莱饭店）、蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称蓬达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人倪大刀，被告委托代理人朱政、张文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月4日，二原告与被告海福莱饭店就海阳市凤城街道凤政路南烟凤路东1302室签订商品房预售合同，合同约定二原告应于2010年9月4日一次性付清房款人民币272532元，被告海福莱大饭店应于2011年12月30日前交付符合合同约定的商品房给原告，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。因被告海福莱饭店向原告出售的是全装修房（原告与被告海福莱饭店的关联公司北京蓬达度假酒店管理有限公司，同日就前述房产签订了委托装饰安装合同书），原告向被告海福莱饭店支付装修款84020元。被告海福莱饭店未能按期交房，原告于2012年4月7日向被告海福莱大饭店书面送达解除合同通知书。合同解除后，2013年3月19日，原告与被告蓬达房地产公司、被告海福莱饭店达成意向性三方协议，将前述预售合同标的1302号房置换为被告蓬达房地产的金港湾大饭店5210号房，不发生置换费用。之后，原告就签署正式商品房买卖合同的有关主要条款与被告蓬达房地产公司磋商，但无法达成一致，因此原告于2013年5月2日分别向两被告书面送达解除置换协议通知，并且要求两被告于2013年5月5日前返还原告支付的全部购房款及装修款，但两被告至今未返还任何款项。原告诉至法院：一、请求法院判令解除原被告三方于2013年3月19日签订的三方协议书；二、请求法院判令两被告连带偿还购房款356552元；三、请求法院依法判令被告海福莱饭店承担自2012年1月1日起至2012年6月7日止的违约金418.64元（以272532元为本金，按同期工行存款活期利率每年0.35%计算）；四、请求法院判令被告海福莱饭店承担自2012年6月8日起至2013年3月19日止的利息12899.84元（以272532元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率每年6%计算）；五、请求法院判令两被告连带承担自2013年5月6日起至实际偿还之日止的利息（以356552元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率每年6.15%计算）；六、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告海福莱饭店辩称，我方与原告签订合同中约定的房产价格为272532元，并非原告主张的356552元，房屋装修与我公司无关，装修费用不应计入房款，我方只承担退还房款272532元的责任。2013年3月19日原被告三方签订协议书将原告购买的海福莱大饭店的房产置换为第二被告开发的金港湾大饭店一期5210号房，不发生置换费用。原告实际上是放弃了购买海福莱饭店房屋产生的违约金请求权，现在又要求违约金、利息没有法律依据。
被告蓬达房地产公司辩称，三方签订置换协议中约定不发生置换费用，对于我方而言仅是提供房屋，不承担任何房款返还连带责任，我方也没有收到任何房款。因原告原因，一直未能成功置换房屋，现仍然同意置换房屋。
经审理查明，2010年9月4日，二原告与被告海福莱饭店签订商品房预售合同，二原告购买被告海福莱饭店开发的海福莱大饭店项目13层02号商品房。合同约定商品房价款为272532元，交付期限为2011年12月30日，如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的工行存款活期利率向买受人支付违约金。合同附件三另对于装饰标准进行了约定。
同日，二原告就上述商品房的装修施工与北京蓬达度假酒店管理有限公司签订委托装饰安装合同，由该公司进行室内全面装修设计与施工，工程造价为84021元，商品房预售合同附件三中装饰内容亦包含在内。二原告又与北京蓬达度假酒店管理有限公司签订委托经营协议书，由该公司对购买的酒店客房统一经营管理，原告收取回报，前两年的固定回报每年10000元已从总房款376552元中扣除。北京蓬达度假酒店管理有限公司的法定代表人与二被告的法定代表人系同一人。
合同签订当日，原告通过银联刷卡一次性支付被告海福莱饭店350000元，现款支付被告海福莱饭店6552元。
因被告海福莱饭店未按合同约定期限交付房屋，于2012年4月7日原告向被告海福莱饭店法定代表人盖其东发出挂号信，要求退房返款，4月13日由朱政签收信件。
2013年3月19日，二原告与二被告签订协议书，内容为：经三方友好协商，翁美珍、尤谊在海阳市海福莱大饭店有限公司的房产1302号房置换为蓬莱市蓬达房地产开发有限公司的金港湾大饭店一期5210号房，该房51.71平米，不发生置换费用。
原告主张：原告于2013年3月27日发函给被告蓬达房地产公司要求对金港湾大饭店的房屋签商品房买卖合同，同时发函确认与被告海福莱饭店所签商品房预售合同解除；原告于2013年3月29日收到被告蓬达房地产公司邮寄的合同，原告于2013年4月8日发函表示对合同内容有异议，要求对方修改房屋交付、面积处理以及产权登记的有关条款，增加“出卖人应当在2013年5月30日前，取得商品房所在楼栋的权属登记”等内容。2013年4月18日原告再次发函要求修改以上条款，因被告蓬达房地产公司未予答复，原告于2013年5月2日发函，要求解除三方置换协议。
庭审中原告指出，其要求解除三方协议的理由是被告蓬达房地产公司没有履行合同义务，原告发函商定合同内容，被告没有回应修改条款，使三方协议的目的没有实现，依照合同法第九十四条的规定，合同目的不能实现的可以解除合同。基于三方置换协议被告蓬达房地产公司承诺置换房屋，给原告寄发了商品房买卖合同，即意味着被告蓬达房地产公司承诺了承担被告海福莱饭店的权利义务，即使置换不成也应当由被告蓬达房地产公司承担主要责任，被告海福莱饭店承担连带返还责任。
原告提交证据如下：1、商品房预（销）售合同；2、委托装饰安装合同书、经营协议书；3、银行卡交易记录、收款收据；4、企业基本信息；5、解除合同通知书、挂号信回执；6、三方协议书；7、信函复印件、金港湾商品房买卖合同、装饰配套设施及价格；8、原告解除三方协议通知书复印件；9、2012年12月6日被告海福莱饭店关于置换蓬达金港湾饭店的答复，承诺海阳的合同有违约责任的按合同赔付。
二被告对于原告提交证据本身的真实性无异议，对证明目的不认可，认为海福莱饭店商品房买卖合同是在签署三方置换协议之后解除的，不认可收到原告关于解除三方置换协议的通知，认为一直未能成功置换房屋的原因，是双方对于房屋收益回报发放时间的起点未能达成一致。被告海福莱饭店为证明装修款非其收取，提交了北京蓬达度假酒店管理有限公司出具的84020元装修款收据复印件。
原告否认收到过北京蓬达度假酒店管理有限公司出具的84020元装修款收据。
另据被告蓬达房地产公司庭审中陈述，置换协议中涉及的金港湾酒店房屋，现具备使用价值，但尚未产权登记。
上述事实，有当事人举证材料，当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原告与被告海福莱饭店签订的商品房买卖合同，因出卖人逾期交房构成违约，原告基于合同违约条款提出解除合同，此通知已于2012年4月13日到达被告海福莱饭店，双方合同解除。被告海福莱饭店应当返还购房款并承担违约责任。2013年3月19日原、被告三方签订的协议书，其目的是处理海福莱饭店应返还房款的问题，意在通过二原告与被告蓬达房地产公司建立新的房屋买卖关系，海福莱饭店房款转换成金港湾房款，从而被告海福莱饭店不再履行返还原告房款的义务。但商品房买卖合同为要式合同，原告与被告蓬达房地产公司之间商品房买卖关系的成立，应以双方商品房买卖合同签订为准，其在置换协议中的意思表示仅是房屋买卖意向，未对主要合同内容进行详尽商定。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。因双方在之后的条款协商过程中未能达成一致意见，且原告提出的产权登记方面的修改意见，在庭审时也未成就条件，应认定双方商品房买卖合同的主要条款无法协商一致。原告与被告蓬达房地产公司之间未能订立房屋买卖合同，双方并未成立有效的商品房买卖关系，三方协议无法履行，原告要求解除三方协议，本院予以支持。被告海福莱饭店在通过被告蓬达房地产公司解决退款问题无果的情况下，依然应当承担解除海福莱饭店商品房买卖合同的法律责任。被告蓬达房地产公司与原告之间并未形成房屋买卖关系，也未收取房款，双方之间购房的意向无法实现，三方协议无法实际履行，原告要求其承担返款责任无事实依据，本院不予支持。
关于房款是否包含装修款的问题，本院认为，原告购买的被告海福莱饭店出售的商品房是公寓式酒店，合同本身也包含了装修装饰内容，原告也将所有款项直接支付给了被告海福莱饭店。北京蓬达度假酒店管理有限公司与被告公司系关联公司，并且委托经营管理协议中，载明的总房款也计算了装修款项，被告海福莱饭店辩称房屋装修与其无关，本院不予采信，房款总额应认定为356552元。关于原告主张的违约金及利息问题，因被告海福莱饭店逾期交房导致合同解除，其应承担合同约定的违约责任，且通过三方协议处理房款方式未能实现，被告海福莱饭店辩称免于支付违约金及逾期付款利息损失的观点，本院不予采信。原告要求被告海福莱大饭店承担自2012年1月1日起至2012年6月7日止的违约金418.64元、2012年6月8日起至2013年3月19日止的逾期付款利息损失12899.84元，本院予以支持。因原告未能举证证实，其通知被告蓬达房地产公司解除三方协议的请求到达对方，故原告关于2013年5月6日以后的利息的诉请本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告翁美珍、尤谊与被告海阳市海福莱大饭店有限公司、被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司于2013年3月19日签订的三方协议。
二、被告海阳市海福莱大饭店有限公司返还原告翁美珍、尤谊房款356552元，支付违约金418.64元及逾期付款利息损失12899.84元，共计369870.48元限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告翁美珍、尤谊其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6751元由被告海阳市海福莱大饭店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 琪
人民陪审员 徐国利
人民陪审员 梁志香
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 李淑美