北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1803号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国新商业投资发展有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井3号3号楼2212房间。法定代表人：尹显付，董事长。委托诉讼代理人：王凯，男，北京国新商业投资发展有限公司员工。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京广德腾建商业管理顾问有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼3层315室。法定代表人：袁志高，董事长。上诉人北京国新商业投资发展有限公司（以下简称国新公司）与被上诉人北京广德腾建商业管理顾问有限公司（以下简称广德腾建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第3794号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国新公司上诉请求：1、请求法院撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第九项。2、依法改判确认双方签订的合同于2016年4月1日解除。3、依法改判广德腾建公司支付自2013年7月1日至2016年3月31日的租金费用230万元。4、依法改判广德腾建公司赔偿集中式空调系统修复费用60万元。5、一、二审诉讼费及反诉费由广德腾建公司承担。事实和理由：1、一审法院认定的解除合同时间错误，广德腾建公司收到我公司发出的解除通知后，仍然继续占用房屋，表明其没有解除合同的意思。双方合同解除的时间应以法院组织交接的时间为准。2、一审法院酌情确定的租金数额过低。3、一审法院认定我公司在办理营业执照过程中未完全履行协助义务错误。4、一审法院判决的空调修复费用根本无法实际修复。广德腾建公司向一审法院起诉请求：1、判令确认双方之间的《房屋租赁合同书》于2013年7月17日解除；2、判令国新公司返还我公司租赁合同押金264724.52元；3、判令国新公司返还我公司装修保证金3万元；4、判令国新公司返还我公司已交纳的租金185万元；5、判令国新公司赔偿我公司装修损失3007767.69元；6、判令国新公司赔偿我公司经营损失80万元；7、判令国新公司承担本案的诉讼费用。国新公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的合同于2016年4月1日解除；2、判令广德腾建公司支付自2013年7月1日至2016年3月31日的租金费用（243839.22+20885.3=264724.52元*33个月=8735909.16元）；3、判令广德腾建公司缴纳水费10409元；4、判令广德腾建公司赔偿集中式空调系统修复费用928241.6元；5、案件受理费、鉴定费用由广德腾建公司承担。一审法院认定事实：2008年11月17日，石景山区农业委员会与石景山区商务局做出《关于“台湾主题文化商业街”项目建设的意见》，对商街建设的有关问题提出以下意见：该项目分别在2008年3月17日、2008年3月28日、2008年11月14日先后向区领导和有关部门做了汇报，项目内容和立地条件得到认可，并经区长办公会议研究，成立“石景山区台湾主题文化商业街建设领导小组”。项目运作方式按照“现有农村集体商业设施改造”方式建设，用地范围位于北京国际雕塑园西园西南缘L型地块，项目用地面积2.08公顷，总建筑面积25000平方米。项目建设要在处理好土地权属单位利益关系的前提下进行，要形成合法有效、公正平等的经济合同。项目单位要按照国家和北京市有关技术标准进行建筑设计和施工，保证工程质量达到国家和北京市规定的验收标准。要在有关商业、餐饮业、文化经营等方面达到国家和北京市规定的场地要求和行业管理规范。项目建设周期一年。项目单位尽快完成建筑设计方案、项目合作方案和拆迁补偿方案，力争早日开工建设。2008年11月21日，石景山区人民政府办公室关于成立“台湾主题文化商业街”建设领导小组的通知，为丰富“CRD-文化娱乐休闲区”内涵，提升石景山区商业文化品位，加快“台湾主题文化商业街”项目的开发建设，加大政府相关部门组织协调力度，成立“台湾主题文化商业街”建设领导小组。成员单位包括区发改委、建委、市政管委、文委、商务局、工商分局、规划分局、国土分局、财政局、卫生局、环保局、旅游局等部门。2009年6月1日，石景山区台湾街建设领导小组办公室做出《关于准予“台湾主题文化商业街”项目开工建设的通知》，台湾街规划设计、经济合作、前期拆迁等各重要环节，均在区委区政府的重视和领导下进行……目前项目前期准备工作已经就绪，市政协调工作已经展开，政府有关部门的服务工作已经开始介入，项目单位已完成工期倒排，施工队伍进场，条件成熟，准予开工。请给水、燃气、供电、供热、通讯等相关单位给予大力配合。2009年8月26日，北京市石景山区商务局以石景山区台湾街建设领导小组办公室名义做出《关于北京台湾街项目准予立项的批复》，其中载明：国新公司，你单位及相关材料已收悉。经研究，现批复如下：台湾主题文化商业街项目内容新颖，定位于特色商业街，符合我区CRD战略发展规划，准予立项。2010年5月17日，石景山区台湾街建设领导小组办公室向区委区政府做出《关于北京台湾街商户开业计划的报告》，计划在今年十一前完成北京台湾街的所有工作，全部进入满铺开业的状况。2011年8月29日，石景山区住房和城乡建设委员会房屋管理科（以下简称区住建委房管科）向北京市工商行政管理局石景山区分局（以下简称区工商局）出具房屋权属证明，其中载明：座落于石景山区石景山路2号北京台湾街（总建筑面积43562平方米，房屋用途为商业），产权人为国新公司。该房屋产权证正在办理之中（此证明仅供办理工商注册登记使用，相关信息在建委网站公示）。2012年6月5日，出租方（甲方）国新公司与承租方（乙方）广德腾建公司签订《北京台湾街房屋租赁合同书》（以下简称第一份租赁合同），其中约定：北京台湾街：是甲方投资开发的商业街项目，位于北京市石景山区石景山路2号北京国际雕塑公园西园南缘、西缘（L地块），以下简称台湾街。乙方向甲方承租至房屋为北京台湾街之C2区CB楼B室（缩写编号为C2-CB-B）（以下简称该房屋或所租房屋），乙方所租房屋之面积为4219.28平方米（其中：地下一层4219.28平方米）；乙方承租上述房屋起租日期为2012年6月8日，终止日期为2022年5月31日，共计10年，含免租期。乙方享受的免租期为五个月，2012年6月8日至2012年11月7日。乙方在上述租期内所租房屋的平均租金为每日每平米1.9元，月租金合计为243839.22元。乙方自免租期满次日起计付租金，不受其是否已开始营业的影响。乙方须于2012年6月5日前向甲方交付首期租金，即人民币975356.90元，租金按四个月交付，乙方须提前30日向甲方足额交付。在本合同租赁年限内，前三年（即自2012年6月8日至2015年5月31日）租金保持不变，执行本合同第五款之规定：第四年（即2015年6月1日）始每三年递增百分之拾（即10%）。乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金，按一个月租金计，数额为人民币243839.22元。乙方交纳保证金为本合同生效的条件。乙方租赁所租房屋的电费、电话费、税费、暖气费等市政或生活资源使用费，按市政各有关部门的收费标准计收。甲方办理本合同在政府有关房管部门的租赁登记手续及出具乙方工商注册所需之经营场所。乙方对所租房屋进行室内装修，但不得破坏房屋的主体结构；如果乙方不能继续承租或搬离所租房屋，除可移动物外，乙方应保持所租房屋的经营原状，甲方不予任何补偿。乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金、保证金等费用的，须向甲方支付上述款项自应付日至实际付日止的滞纳金。甲方有权将保证金冲抵上述交付费用和滞纳金。冲抵后保证金的缺额部分乙方有义务补交。乙方欠租金应付日起逾期超过30日仍未足额将上述费用及滞纳金交付甲方的，甲方有权终止本合同。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。因乙方逾期支付租金致使合同终止的，甲方有权没收乙方已付之保证金（缺额部分甲方有权向乙方追偿），除此之外，乙方还须赔偿甲方因此遭受的经济损失。合同附件二载明，第1次交租金时间为2012年6月8日交纳2012年6月8日至2012年10月7日的租金1219196.1元；第2次交租金时间为2013年2月1日交纳2013年3月8日至2013年6月30日的租金919240.5元；第3次交租金时间为2013年6月1日交纳2013年7月1日至2013年10月31日的租金975356.9元。甲方国新公司与乙方广德腾建公司签订《北京台湾街设备运行管理服务合同》，约定合同期限十年，自2012年6月8日至2022年5月31日，共计拾年。乙方承租建筑面积为4219.28平方米，每年应交设备运行费为405050.88元。水费单价为7元每吨，按月收取。乙方应按时足额缴纳房屋租金及各项费用，逾期不交，甲方将按约定收取滞纳金；逾期15天仍不交，甲方有权采取停电、停水等各种形式的催缴措施，因此造成的一切损失，乙方自行承担。乙方如在租赁区域内的装修及设备采取“来装去留”的原则，在本合同解除或终止时，乙方保持正常使用状态，无偿留给甲方。第一份租赁合同签订当日，国新公司向广德腾建公司交付了4219.28平方米的租赁房屋。同日，广德腾建公司向国新公司支付首期租金975356.9元，装修押金3万元，商铺保证金243839.22元。2012年5月21日，广德腾建公司缴纳保证金10万元。2012年6月5日，广德腾建公司交纳台湾街C2区1-B室租赁费及物业费（2012年6月1日至2012年9月3日）共计47595.2元。2012年8月17日，国新公司将C2区CB-B位置的电动扶梯钥匙两把移交给广德腾建公司。2012年11月21日，广德腾建公司以北京舌尖在线美食有限公司名称办理了餐饮服务许可证，地址为北京市石景山区石景山路2号北京台湾街C区地下CB-B-27至CB-B-28。2012年12月2日，北京广德腾源超市有限公司就位于台湾主题文化街C-2区的建筑办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2012年12月18日，出租方国新公司与承租方广德腾建公司签订《北京台湾街房屋租赁合同书》（以下简称第二份租赁合同），其中约定：北京台湾街：是甲方投资开发的商业街项目，位于北京市石景山区石景山路2号北京国际雕塑公园西园南缘、西缘（L地块），以下简称台湾街。乙方向甲方承租之房屋为北京台湾街之C2区CB楼B室（缩写编号为C2-CB-B）（以下简称该房屋或所租房屋），乙方所租房屋之面积为572.2平方米（其中：地下一层572.2平方米）；乙方承租上述房屋起租日期为2013年1月8日，终止日期为2022年5月31日，共计10年，含免租期。乙方享受的免租期无。乙方在上述租期内所租房屋的平均租金为每日每平米1.2元，月租金合计为20885.3元。乙方自免租期满次日起计付租金，不受其是否已开始营业的影响。乙方须于2012年12月20日前向甲方交付首期租金，即人民币83541.2元，租金按四个月交付，乙方须提前30日向甲方足额交付。在本合同租赁年限内，前二年（即自2013年1月8日至2014年5月31日）租金保持不变，执行本合同第五款之规定：第三年（2014年6月1日至2015年5月31日）租金按1.4元每天每平米标准执行，第四年（即2015年6月1日）始每三年递增百分之拾（即10%）。乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金，按一个月租金计，数额为人民币20885.3元。乙方交纳保证金为本合同生效的条件。如乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其数额相当于乙方所欠租金或滞纳金的数额。但此种冲抵并不能免除乙方仍需支付租金或滞纳金的义务。乙方租赁所租房屋的电费、电话费、税费、暖气费等市政或生活资源使用费，按市政各有关部门的收费标准计收。甲方办理本合同在政府有关房管部门的租赁登记手续及出具乙方工商注册所需之经营场所。乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金、保证金等费用的，须向甲方支付上述款项自应付日至实际付日止的滞纳金。甲方有权将保证金冲抵上述交付费用和滞纳金。冲抵后保证金的缺额部分乙方有义务补交。乙方欠租金应付日起逾期超过30日仍未足额将上述费用及滞纳金交付甲方的，甲方有权终止本合同。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。因乙方逾期支付租金致使合同终止的，甲方有权没收乙方已付之保证金（缺额部分甲方有权向乙方追偿），除此之外，乙方还须赔偿甲方因此遭受的经济损失。合同附件二载明，第1次交租金时间为2013年1月8日交纳2013年1月8日至2013年5月7日的租金104426.5元；第2次交租金时间为2013年4月1日交纳2013年5月8日至2013年6月30日的租金36678元；第3次交租金时间为2013年6月1日交纳2013年7月1日至2013年10月31日的租金83541.2元。同日，甲方国新公司与乙方广德腾建公司签订《北京台湾街设备运行管理服务合同》，约定合同期限十年，自2013年1月8日至2022年5月31日，共计拾年。乙方承租建筑面积为572.2平方米，每年应交设备运行费为54931.2元。乙方应按时足额缴纳房屋租金及各项费用，逾期不交，甲方将按约定收取滞纳金；逾期15天仍不交，甲方有权采取停电、停水等各种形式的催缴措施，因此造成的一切损失，乙方自行承担。乙方如在租赁区域内的装修及设备采取“来装去留”的原则，在本合同解除或终止时，乙方保持正常使用状态，无偿留给甲方。第二份租赁合同签订当日，国新公司向广德腾建公司交付了572.2平方米的租赁房屋。2012年9月，广德腾建公司开始对涉案租赁房屋进行装修并支出相应费用。2012年10月25日，北京舌尖在线美食有限公司的企业住所（经营场所）证明显示，其住所地为北京市石景山区鲁谷路2号台湾街C区地下CB-B-27至CB-B-28，产权人证明处载明同意将位于上述地址800平方米的房屋（土地）以租赁方式提供给该企业使用，使用期限为3年，经营用途为餐饮。产权单位国新公司盖章。2012年11月5日，广德腾建公司向国新公司发告知函，台湾宜家农贸海鲜城自进驻台湾街以来，开业时间一直未能确定，使我公司及客户都遭受了极大的经济损失。其原因：其一是贵公司前期承诺的燃气改造工程未能按时完成。造成所有工程无法顺利跟进完成；其二贵公司承诺负责办理工商营业执照的事情，一直未能办理，无法提供合法的办照资料。这期间我公司多次采取书面及口头的沟通，相关问题均未能得到解决，导致我公司无法正常开业……在贵公司提供合法的办照手续前，我公司不会违规开业，而由此造成的一切损失，我公司保留依法追究责任的权利。当天，广德腾建公司按照合同上地址将此函邮寄给国新公司。国新公司称未收到该函。2013年1月24日，广德腾建公司向区工商局申请两个企业名称北京广德腾源超市有限公司和北京舌尖在线美食有限公司，并取得了预先核准通知书。2012年10月24日，广德腾建公司委托北京中安质环技术评价中心有限公司对其公司北京舌尖在线美食有限公司台湾宜家农贸海鲜城餐饮项目进行环境影响评价工作，编写该项目环境影响报告。2013年2月10日，北京市石景山区环境保护局文件石环保批[2013]22号，关于北京舌尖在线美食有限公司建设项目环境影响报告表的批复载明，北京舌尖在线美食有限公司报送的关于经营中餐（不含烧烤）项目的“建设项目环境影响报告表”及相关材料收悉，经审查，批复如下：拟建设项目位于北京市石景山区鲁谷路2号北京台湾街C区CB-B-27至CB-Ｂ－28，建筑面积1000平方米，总投资60万元。主要污染物为油烟、废水、噪声和固体废物。在落实报告表中污染防治措施及本批复的要求后，从环境保护角度分析，同意该项目建设。2013年1月31日，广德腾建公司向国新公司交纳租金2013年3月至6月部分租金76万元。2013年3月13日，广德腾建公司向国新公司交纳2013年3月至6月部分租金159240.5元。双方均认可两份合同租金均交纳至2013年6月30日；亦认可两个租赁合同交纳租金的时间后调整为一致，诉讼前应交租金时间为2013年6月1日。2013年5月19日，广德腾建公司向国新公司发函，2012年6月，我司与贵司签订了一份《房屋租赁合同书》，双方约定由我公司承租贵公司位于石景山区台湾街之C区地下一楼共计4219.28平方米的房屋，租期为10年，合同中双方明确约定由贵司向我司出具工商注册所需的相关文件。但合同签订后，贵司一直无法提供产权证明，导致我司无法进行工商注册。由于没有执照导致我公司无法进行正常经营，也无法进行营销宣传。我司多次找贵司协商，要求其解决问题，但贵司每天均以各种理由推脱，我公司试业至今曾接受对此工商、税务、质检等部门问询及检查，在次期间因上述事实对我司造成了极大影响，也遭受了巨大的损失。我司请贵司三日内给予解决上述问题，逾期我司将依法向法院起诉，追究责任并赔偿。广德腾建公司按照合同上地址将此函邮寄给国新公司。2013年5月24日，国新公司向广德腾建公司发函：我司于2013年5月22日收到你司来函，现对你司无法进行工商注册一事回复如下：你司于2012年6月租赁了我司位于北京台湾街C2区CB楼B室房屋，面积为地下一层4219.28平米，在合同签订当天，我司已向贵司提供了工商注册所需的《房屋权属证明》。至于你司提出“我司须向你司出具《地下空间使用证明》文件后你司才能注册营业执照”的问题，我司已向石景山住建委房管科进行咨询，该科室提出，办理《地下空间使用证明》由承租人进行办理，办理同时向建委房管科出具由石景山消防支队出具的《营业前消防验收合格证》，石景山区疾病预防控制中心出具的《空气质量评价报告》以及我司向你司出具的《房屋权属证明》即可。请你司见此函后，尽快到相关部门办理相关手续。国新公司将此邮寄给广德腾建公司，2013年5月28日显示状态为妥投，王晓丽签收。2013年6月27日，北京舌尖在线美食有限公司委托北京市石景山区疾病预防控制中心对北京市石景山区石景山路2号北京台湾街C区地下CB-B-27至CB-B-28作出空气检测报告，检测结果为地下一层新风机组新风量≥20立方米/h·人。2013年7月2日，北京舌尖在线美食有限公司委托北京市石景山区疾病预防控制中心对北京市石景山区石景山路2号北京台湾街C区地下CB-B-27至CB-B-28作出空气检测报告，评价结论为所测样品检测项目符合饭馆（餐厅）卫生标准GB16153-1996标准（此检测结果仅对来样负责）。2013年7月9日，国新公司向广德腾建公司发函，根据贵司与我司签订的《北京台湾街房屋租赁合同》与《北京台湾街设备运行管理服务合同》中约定，贵公司应于2013年6月1日前向我司缴纳2013年7月1日至2013年10月31日的房屋租金，金额为1058898.1元。请贵司接到此通知后于2013年7月11日上午10点前将上述租金交给我公司财务部，逾期不交，我公司将根据《北京台湾街租赁合同》中第六十一款的约定终止本合同，同时乙方还须赔偿甲方因此造成的一切损失。国新公司按照合同上地址将此函邮寄给广德腾建公司，2013年7月10日，邮件状态为已妥投，本人签收。广德腾建公司称未收到。2013年7月11日，国新公司向广德腾建公司发通知，根据贵司与我司签订的《北京台湾街房屋租赁合同》与《北京台湾街设备运行管理服务合同》中约定及我司于2013年7月9日发于你司的通知，你司未能在2013年7月11日上午10点前将应交房屋租金交给我公司财务部，鉴于此情况，我司现通知你司将房屋交回我司，同时签署《房屋移交单》；在未交房屋前，你所占用房屋的安全事故、与分组商户的纠纷均由你司自行承担。2013年7月16日，广德腾建公司向国新公司发告知函，根据贵司与我司签订的《北京台湾街房屋租赁合同》中约定：“第八条：甲方权利义务中第二十六条，办理本合同在政府有关房管部门的租赁登记手续及出具乙方工商注册所需之经营场所证明。”但试业至今，贵司一直无法提供，导致我司一直处于无法正常经营状态，致使我司亏损严重，与我司合作的商家也处于严重亏损状态，在此期间多次书面或口头与贵司沟通，都没有解决，更为严重的是，贵司无故不卖电，因为没有电，导致我司无法再继续经营下去，我司也将通过法律途径解决，现已起诉，请贵司予以重视。广德腾建公司按照合同上地址将此函邮寄给国新公司。2013年7月17日，国新公司向广德腾建公司发函，根据贵司与我司签订的《北京台湾街房屋租赁合同》与《北京台湾街设备运行管理服务合同》中约定及我司于2013年7月9日发于你司的通知，你司未能在2013年7月11日上午10点前将应交房屋租金交到我司财务部，鉴于此情况，我司现通知你司将房屋交回我司，同时签署《房屋移交单》；在未交还房屋前，你所占用房屋的安全事故、与分租商户的纠纷均由你司自行承担。国新公司按照合同上地址将此函邮寄给广德腾建公司。广德腾建公司称当日收到该函。本案审理过程中，广德腾建公司申请对租赁房屋的装修现值进行鉴定，国新公司申请对租赁区域内中央空调系统的通风系统和消防系统修复造价进行评估鉴定。经摇号确定北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称中新国地公司）为鉴定机构。2015年8月6日，中新国地公司作出《台湾街C2区地下一楼CB楼B室及C2区地下CB-B室装修现值鉴定意见书》，装修现值合计工程造价为4239430.84元，分为无争议、有争议两部分，无争议部分4063959.85元，有争议部分为175470.99元。国新公司对装修现值鉴定意见书提出异议，2016年1月20日，中新国地公司作出《台湾街C2区地下一楼CB楼B室及C2区地下CB-B室装修现值鉴定复议书》，装修现值合计工程造价为3486795.78元，分为无争议、有争议两部分，无争议部分3345289.35元，有争议部分为141506.43元。2015年8月6日，中新国地公司作出《台湾街C2区地下一楼CB楼B室及C2区地下CB-B室通风空调系统修复造价鉴定意见书》，通风空调系统修复工程造价为人民币222506.57元，分为无争议、有争议两部分，无争议部分207389.50元，有争议部分为15117.17元，争议部分为B/C轴、18/22轴间的空调风系统。2016年8月16日，中新国地公司作出《台湾街C2区地下一楼CB楼B室及C2区地下CB-B室装修残值鉴定说明书》，装修残值合计工程造价为3007767.69元，分为无争议、有争议两部分，无争议部分2872903.05元，有争议部分为134864.64元。有争议的部分包括防火卷帘门8197.45元、玻璃水槽91245.6元、安装专业35421元。2016年9月6日，国新公司又对装修残值核定书提出异议：对现场工程量核算有误，加气块墙，防火门，卫生间JS防水工程，防滑地砖，灯具、开关、插座、燃气表均计算了脚手架费用，砂浆、混凝土是现场人工搅拌，鉴定按照商品凝土和砂浆计算造价；成新率过高；工程量多计超出偏差太大；主要材料市场价太高；感温探测器计算有误；水车景观组价标准有异议；适用定额有异议。2016年10月14日，中新国地对上述异议作出回复：关于工程量和套项差异问题，已邀国新公司核对；关于材料价格高的问题，按照北京工程造价信息及市场价格进行鉴定的，另国新公司提供的“北京台湾街市场价材料确认单”为2009年8月17日，与装修时间差距较大，不予采信；关于成新率计算问题：成新率是衡量一幢建筑或装饰的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标。现求取成新率的方法有三种：一是年限法；二是市场提取法；三是分解法。本项目根据年限法得出成新率为75%。2015年2月10日，广德腾建公司及国新公司配合鉴定机构勘查现场时，双方均称没有钥匙，门锁被锯开；当天通过谈话的方式确定鉴定期间由广德腾建公司对现场进行保管；2015年6月19日，再次勘查现场时，因鉴定程序尚未结束，双方未进行交接物品；2016年4月1日，双方及鉴定机构再次勘查现场，广德腾建公司拿出钥匙未能打开门锁，故三方在场的情况下，再次将锁撬开，本次勘查现场结束后，双方对广德腾建公司在租赁房屋内的物品进行交接达成一致意见。本案审理过程中，法院工作人员前往区住建委房管科，该科工作人员称办理地下空间使用证明需要消防、卫生、空气质量及权属证明就可以办理，2013年5-7月时可以办理的，2013年10月喜隆多商场失火有一段时间不可以办理，之后又可以了，至于办理营业执照是否必须地下空间使用证明需要询问区工商局；后工作人员又前往区工商局工商登记科调查，其称：首先，2013年11月15日至2014年3月31日期间依据住建委的明细包括台湾街是不可以办理营业执照；其次，本区喜隆多商场失火之前是可以办理营业执照的，对于询问的2013年5-7月，应该是可以办理营业执照的；再次，地下室办理营业执照需要地下空间使用证明，但是因为工商局并不实地审查，如果从住建委的备案看不出来，只需要房屋权属证明及住建委的明细表就可以办理；只要显示是地下室或地下空间的，就需要地下空间使用证明。本案审理过程中，广德腾建公司再次申请法院出具调查令由其前往区住建委和区工商局进行调查，法院准许后，广德腾建公司调查结果为：上述两个部门工作人员均表示，由于时间比较久远，且无法确定当时的经办人员，因此无法提供当时为何没有办理上述证照及备案的具体情况。另查：2013年6月18日，国新公司向广德腾建公司开具处罚单，因广德腾建公司私自使用消防排烟系统，缺乏最基本的安全意识，罚款2万元。再查：2013年6月8日，陈全实打110报警称，在鲁谷路台湾街宜佳（家）农货海鲜城2号由于充电与物业发生纠纷。民警到现场了解，是电卡无法充电，联系物业解决。2013年7月7日，陈小泉报警称，鲁谷路台湾美食街市场被强制关闭，还被断电，不知原因，涉及到35家商户，商户正和工作人员推诿。民警到现场了解，是商户与管理方长期存在经济纠纷，已多次由商委等部门出面都未解决，未发生打架等情况。2013年7月11日，李庆华在鲁谷路宜家农贸海鲜城租户和管理人员发生纠纷。民警到现场了解，为摊位租金分歧纠纷。关于办理营业执照事宜：广德腾建公司主张其已经办理了餐饮服务许可证、环评、消防安全检查合格证、空气检测报告，并交纳了卫生监测费，是国新公司不能提供有效的权属证明，导致不能办理地下空间使用证明及营业执照，致使其无法正常经营。国新公司主张已经提交权属证明，因为广德腾建公司不办理地下空间使用证明导致不能办理营业执照，为此提供了案外人的营业执照，证明可以办理营业执照；并称建委不给盖章是因为广德腾建公司不能提供空气检测报告及地下空间使用证明，其提供了2013年6月23日案外人办理的地下空间使用证明。关于停电，广德腾建公司主张国新公司不售电并在2013年7月6日停电；国新公司称停电是因为广德腾建公司未及时购电，不存在不售电，但存在欠付租金的情况。关于水电费，广德腾建公司主张2013年3月1日之前的水费都交了，4月水表坏了，后面水费未交。国新公司提交2013年3-6月水费缴费通知单，证明其欠水费共计10409元。广德腾建公司最后一次交纳电费是2013年7月2日，购电金额为8712元。关于租金，双方对2013年6月30日之前的租金无争议。国新公司主张2013年6月1日应当交纳2013年7月1日至2016年3月31日的租金；广德腾建公司认可2013年6月1日应当交纳租金，但因为对方没有提供工商登记注册的相关资料，故未交纳租金，并主张2013年7月7日停电导致停业。关于押金，广德腾建公司主张应当返还押金，国新公司称因广德腾建公司未按时交纳租金，押金已经抵扣故不同意退还。关于装修保证金，广德腾建公司主张装修完毕后就应当退还，国新公司主张装修过程中损坏了空调系统，且装修完毕的前提是消防验收合格。关于交接问题，广德腾建公司主张主通道，一个走车的是国新公司控制，另一个开业时是广德腾建公司控制，2013年7月11日搬离的时候发现所租房屋都被国新公司锁门控制了。国新公司主张租赁房屋一直在2016年4月1日前都在广德腾建公司控制下。关于实际经营损失：广德腾建公司提供其与商户签订的协议书以证明其经营损失，协议书均载明，因办理不了营业执照，台湾街无故不卖电，导致无电无法继续经营，将商户剩余租金、保证金及其他费用退还作为补偿。国新公司对此证据的关联性不予认可。关于空调修复费用：国新公司提交工程结算书，证明其安装空调的费用；广德腾建公司对此真实性、关联性均不予认可。上述事实，有双方的陈述、2012年6月5日房屋租赁合同书、2012年12月18日的房屋租赁合同书、设备运行管理服务合同、关于台湾街项目建设的意见、开工建设的通知、准予立项的批复、企业名称预先核准通知书、环保局环评批复、餐饮服务许可证、消防安全检查合格证、空气检测报告、卫生检测费收据、工商局行政约见通知、租金收据、物业费收据、押金收据、装修保证金收据、保证金收据、通知函、快递单、处罚单、《台湾街C2区地下一楼CB楼B室及C2区地下CB-B室装修残值鉴定说明书》、通风空调系统修复造价鉴定意见书、工作记录及报警记录等证据在案佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，台湾街的建设立项是经过包括区住建委、规划分局等部门联合组成的台湾街建设领导小组准予立项，有开工建设的通知，及区住建委房管科出具房屋权属证明；涉案租赁房屋系经主管部门批准建设，故本案两个租赁合同有效。因双方租赁合同约定，广德腾建公司欠租金应付日起逾期超过30日仍未足额将上述费用交付的，国新公司有权终止本合同，本合同的终止自国新公司书面通知送达广德腾建公司之日起生效。本案中，国新公司于2013年7月17日向广德腾建公司送达了逾期交纳租金解除合同的函，广德腾建公司认可于当日收到该函，且其同意双方的租赁合同自该日解除。故对于广德腾建公司要求确认双方的租赁合同于2013年7月17日解除的诉求，法院予以支持。合同约定因广德腾建公司逾期支付租金致使合同终止的，国新公司有权没收已付之保证金，故对于广德腾建公司要求退还押金的诉求，法院不予支持。基于合同解除情形下所产生的装修添附损失，应当结合租赁合同双方的责任程度确定各自承担的法律后果，应根据合同解除后果与当事人行为之间的原因力比例划分。第一，关于营业执照的办理：广德腾建公司作为承租方，就租赁房屋办理营业执照事宜进行了必要的准备，其已经办理了名称核准通知、餐饮服务许可、消防安全检查合格证、空气检测报告等手续，但其未提供地下空间使用证明；国新公司作为出租方，对于承租人营业执照办理应当予以协助，其并未完全履行协助义务，且国新公司提供的权属证明并非一直都能办理营业执照；正是因双方当事人均存在疏于履行各自义务的行为，共同导致涉案租赁合同无法履行。广德腾建公司应交租金的时间为2013年6月1日，经调查当时并非不能办理营业执照，其未如约交纳全部租金不妥，因此广德腾建公司的瑕疵行为与合同解除后果具有更加紧密的关联，故应当承担主要责任；尽管国新公司辩称涉案租赁房屋具备办理证照条件，但该条件并非一直无间断的具备，其提供其他商户在2013年6月23的地下空间使用证明，但仅凭其他个别商户的证明，难以认定国新公司主张的上述待证事实成立，国新公司对此亦应承担次要责任。法院结合上述情况酌情确定广德腾建公司的装修损失、经营损失及国新公司的空调修复损失的合理数额。对于广德腾建公司主张国新公司承诺的燃气改造工程未能按时完成的抗辩意见，其未提供证据加以证明，对此法院不予采信。对于广德腾建公司主张国新公司不售电导致不能正常经营的抗辩意见，其最后一次购电是2013年7月2日，是在其应交租金而未交30日之后，对此抗辩意见，法院不予采信。因广德腾建公司实际使用了租赁房屋，故对其主张返还租金的诉求，法院不予支持。因装修已完成，对于其要求返还装修保证金的诉求，法院予以支持。合同解除前，广德腾建公司应当支付租赁期内的租金及水费，故对国新公司主张租赁期间租金及水费的反诉请求，法院予以支持。合同解除后，广德腾建公司有物品尚未搬走，并未办理交接，其应当给付占用租赁物期间的相应对价，当然，合理费用的确定需要根据缔约目的、使用价值、获利程度以及是否存在当事人扩大损失等诸多情节综合分析判断。尽管广德腾建公司仍有物品在租赁房屋中，但并未正常营业，无法通过租赁使用等途径获得经营利益，这足以说明租赁物在此期间内的使用价值相对较低，法院将根据上述因素酌情确定广德腾建公司应支付的合理使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决：一、确认北京广德腾建商业管理顾问有限公司与北京国新商业投资发展有限公司于二〇一二年六月五日签订的《北京台湾街房屋租赁合同书》和二〇一二年十二月十八日签订的《北京台湾街房屋租赁合同书》于二〇一三年七月十七日解除；二、北京国新商业投资发展有限公司于本判决生效后七日内退还北京广德腾建商业管理顾问有限公司已支付的装修保证金三万元；三、北京国新商业投资发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京广德腾建商业管理顾问有限公司装修损失九十万二千三百三十元；四、北京国新商业投资发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京广德腾建商业管理顾问有限公司经营损失十二万七千零九元；五、北京广德腾建商业管理顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京国新商业投资发展有限公司二〇一三年七月一日至二〇一三年七月十七日的租金及二〇一三年七月十八日至二〇一六年三月三十一日期间的房屋使用费共计九十四万四千一百八十四元；六、北京广德腾建商业管理顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京国新商业投资发展有限公司水费一万零四百零九元；七、北京广德腾建商业管理顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京国新商业投资发展有限公司空调修复费用十五万五千七百五十五元；八、驳回北京广德腾建商业管理顾问有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京国新商业投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案虽未取得建设工程规划许可证，但其建设立项是经过包括区住建委、规划分局等部门联合组成的台湾街建设领导小组准予立项，有开工建设的通知，及区住建委房管科出具房屋权属证明，可以认定系经主管部门批准建设，原审法院认定本案两个租赁合同有效正确，本院予以确认。本案双方当事人在合同履行过程中因为营业执照的办理及租金支付问题产生纠纷，导致合同履行出现争议。国新公司于2013年7月17日向广德腾建公司发出解除合同通知书，广德腾建公司认可于当日收到，且其同意双方的租赁合同自该日解除，故应视为双方就合同解除达成了一致意见。原审法院确认双方的租赁合同于2013年7月17日解除正确，本院予以确认。关于导致双方合同无法继续履行进而解除的责任问题，国新公司虽提供了权属证明，但这并非是法律意义上的房屋所有权证，该证明能否随时办理营业执照具有不确定性，事实上也确实存在不能办理的情况，但双方应当就此问题协商解决，广德腾建公司以此拒绝支付全部租金，显然超过了必要的限度。一审法院认定双方对于合同解除的后果均负有责任，广德腾建公司承担主要责任，国新公司承担次要责任具有事实及法律依据。故一审法院基于上述责任比例对双方合同解除后果所做相应处理正确，本院予以确认。综上所述，上诉人国新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由北京国新商业投资发展有限公司承担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年五月九日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨