湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初2666号原告：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湘潭市雨湖区建设北路198号。负责人：何柏青，该行行长。委托诉讼代理人：樊乐译，湖南晶石律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐汝婷，湖南晶石律师事务所律师。被告：吴拥超，男，汉族，1977年9月5日出生，住湖南省湘潭县。被告：湖南高建房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区开元路62号楚天家园B栋1108号。法定代表人：吕运前，系该公司执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称建行湘潭市分行）与被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湘潭市分行的委托代理人樊乐译、唐汝婷，被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行湘潭市分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴拥超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告吴拥超立即偿还原告贷款本息298910.31元，此后的利息（包括罚息、复利）按合同约定的计算方式从2017年3月21日起计算至实际清偿之日止；3、请求判令被告吴拥超承担原告为实现债权而产生的费用（律师费等）共计人民币15000元；4、请求判令原告对被告吴拥超名下位于湘潭市九华经开区的抵押房屋在上述债务及实现债权范围内享有优先受偿权；5、请求判令被告湖南高建房地产开发有限公司对被告吴拥超的上述债务承担连带保证责任；6、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月20日，被告吴拥超与原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向被告吴拥超提供30万元贷款，借款期限为240个月，自2016年1月28日至2036年1月28日止，以等额本息的方式归还贷款本息，被告湖南高建房地产开发有限公司为其提供担保，担保期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥并抵押财产的他项权利证书、抵押登记文书正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止。合同还约定，若被告吴拥超未按期足额偿还贷款本息，原告有权行使抵押权，提前收回全部贷款本息，被告吴拥超除应当偿还全部贷款本息外，还应按合同的约定承担逾期还贷的罚息、复利及实现债权产生的一切相关费用（包含诉讼费、保全费、公告费、律师费等）。为确保借款合同的切实履行，被告吴拥超提供了位于湘潭市房屋为上述贷款提供抵押担保，仅办理了预购房屋抵押备案登记，尚未办理抵押权登记及他项权证。合同签订后，原告依约一次性发放了300000元贷款，现被告吴拥超违反合同的约定，逾期偿还贷款本息。截止至2017年6月23日止，被告吴拥超尚欠借款本息元。被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司未到庭进行答辩。原告建行湘潭市分行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、建行湘潭分行营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证复印件；吴拥超身份证复印件；湖南高建房地产开发有限公司企业登记信息，拟证明原、被告主体适格。2、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋抵押权预告登记证书》，拟证明：①原、被告建立了借款合同关系；②被告湖南高建房地产开发有限公司对该借款提供连带责任保证担保；③被告吴拥超以位于湘潭市九华经开区房屋为借款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记，原告对上述房屋享有优先受偿权。3、中国建设银行开立贷款账户通知书、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据），拟证明原告通过银行转账方式向被告吴拥超指定的账户实际支付了300000元。4、委托代理合同，拟证明原告为实现债权需产生律师费用15000元。5、对账单，拟证明截止至2017年10月10日止吴拥超尚欠款本息285444.06元。在本案审理过程中，本院依职权调取了以下证据，吴拥超房屋档案产权出证查询证明，拟证明涉案抵押房屋已经办理了预告登记，尚未办理产权证。原告对该组证据无异议。被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司未到庭对上述证据进行质证，视为被告对自己诉讼权利的放弃。本院经审查认为上述证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：2016年1月29日，被告吴拥超与原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行及被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430630017-2012-20160829898），合同约定：原告向被告吴拥超提供300000元贷款，借款期限为216个月，自2016年1月28日至2034年1月22日止，以等额本息的方式归还贷款本息1963.33元/月（在签订合同时的贷款利率水平下，调整利率按人民银行的同期贷款基准利率政策执行），年利率为4.9%，借款逾期的罚息利率为在贷款年利率的水平上上浮50%；借款人不按照本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，借款人除应当偿还全部贷款本息外，还应按合同的约定承担逾期还贷的罚息、复利及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估拍卖费、律师费等）。为确保借款合同的切实履行，2016年2月2日，被告吴拥超提供了其名下位于湘潭市九华经开区房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为潭房预湘潭市字第YD2016001683号，被担保主债权额记载为300000元。同时，由被告湖南高建房地产开发有限公司为吴拥超的上述借款承担连带责任保证，约定“如借贷合同关系被认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任”、“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。合同签订后，原告于2016年2月1日依约一次性向被告吴拥超发放了贷款300000元，由吴拥超在《贷款转存凭证（借款借据）》上签字予以了确认。此后，被告吴拥超只偿还了部分贷款，多次逾期偿还贷款本息。原告建行湘潭市分行遂向本院提起诉讼。另查明：一、吴拥超名下位于湘潭市九华经开区的房屋至今没有办理房屋产权证，房屋状态为已备案、已预告、已抵押预告，原、被告双方至今亦未办理抵押财产的正式抵押权登记和他项权利证书。二、截止至2017年10月10日，被告吴拥超欠付原告借款本金285444.06元（其中逾期本金797.77元、利息1165.56元、罚息10.67元）。三、根据原告建行湘潭市分行与湖南晶石律师事务所所签[2017]潭（晶）律代字第99号《委托代理合同》的约定，原告建行湘潭市分行本次起诉吴拥超应支付律师代理费为15000元。本院认为，原告建行湘潭市分行与被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款转存凭证（借款借据）》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。原告建行湘潭市分行已依约向被告吴拥超发放了贷款，被告吴拥超应当按约及时偿还借款本息，现被告吴拥超迟延履行已构成违约，根据合同约定，解除合同条件成就，原告建行湘潭市分行有权依法解除所签《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告吴拥超立即偿还全部贷款本息、支付违约金、赔偿损失，对原告要求解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、立即偿还贷款本息的诉讼请求本院予以支持。对原告建行湘潭市分行要求被告吴拥超支付为实现债权支出的必要费用（律师费等）的诉讼请求，因原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了被告违约应承担原告为实现债权发生的一切相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估拍卖费、律师费等），该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。原告为实现债权提起本案诉讼而与湖南晶石律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定原告需支付律师费15000元，该15000元为原告根据约定所必须负担的费用，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求对已设定抵押权预告登记的房屋优先受偿的诉讼请求，本案所涉房产上虽然已设定抵押预告登记，但其与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。根据物权法定原则，抵押权预告登记不产生担保物权效力，预告登记权利人也即不享有处分抵押物并优先受偿的权利。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告湖南高建房地产开发有限公司对被告吴拥超的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，因湖南高建房地产开发有限公司提供的保证期限是从“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，属于阶段性连带保证，阶段性连带保证其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时便是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。现原、被告所签主合同虽被解除，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，在湖南高建房地产开发有限公司与建行湘潭市分行无保证合同另有约定的情况下，本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，保证人湖南高建房地产开发有限公司的保证仍在有效保证期限内，湖南高建房地产开发有限公司仍应对吴拥超的相关民事责任承担连带清偿的保证责任，原告要求被告湖南高建房地产开发有限公司对被告吴拥超的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。保证人湖南高建房地产开发有限公司承担保证责任后，依法有权向债务人吴拥超追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行与被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司于2016年1月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430630017-2012-20160829898）；二、被告吴拥超于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行借款本金285444.06元(含至2017年10月10日止的期内利息1165.56及罚息10.67元)以及自2017年10月13日起至实际清偿完毕日止的逾期利息【以本金284277.61元（285444.06元-期内利息1155.13元-罚息11.32元）为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50％计收】；三、被告吴拥超于本判决生效后十日内共同支付给原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行律师费用15000元；三、被告湖南高建房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项被告吴拥超的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6010元，由被告吴拥超、湖南高建房地产开发有限公司共同如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  肖伟民审 判 员  陈放明人民陪审员  杨小玲二〇一七年十月二十日书 记 员  曹丽立附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《关于适用若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。