山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终940号
上诉人（原审被告）：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李刚，总经理。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁学泉，男，1970年2月20日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李倩，山东来泰律师事务所律师。
上诉人恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人鲁学泉商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回鲁学泉的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院认为恒生公司未按合同约定时间履行向鲁学泉交付商品房的义务，存在着违约行为，属于事实认定错误。恒生公司在涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条约定的交付条件后按照合同向鲁学泉履行了交房通知的义务，在涉案房屋通过综合验收备案后，又向鲁学泉邮寄了交付通知的特快专递，一审法院在对恒生公司提交的特快专递予以采信的情况下，又以恒生公司无法提供邮件中交房通知书为由，认定恒生公司没有通知鲁学泉收房期限和地点与事实不符。恒生公司在一审中已经说明因收房通知只有一份并且已经通过特快专递邮寄给鲁学泉。因此恒生公司无法提供收房通知书。交房通知已经邮寄给鲁学泉，因此一审应当要求鲁学泉提供收房通知书证明恒生公司已经按照合同要求履行了通知收房的义务。2.一审法院判决恒生公司因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的以及其他不可归责于恒生公司的原因造成工程延期，不能免除恒生公司逾期交房的责任无事实及法律依据。一审法院以恒生公司提交的因政府下达限期停工通知没有提供原件为由，对恒生公司提交的证据不予认可，该认定与事实不符，恒生公司虽没有提供原件，但是因政府组织举办大型公众活动是众所周知的事情，不能因为恒生公司没有提供原件而否认其真实性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护恒生公司的合法权益。
鲁学泉未作答辩。
鲁学泉向一审法院起诉请求：判令恒生公司支付逾期交房违约金暂计10000元（自2016年2月1日起至诉争房屋通过综合验收备案并告知鲁学泉交房之日止）。
一审法院认定事实：1.2014年1月23日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的鲁学泉签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的恒生望山项目地块二2号楼1-***房，建筑面积为86.93平方米；单价每平方米8025.25元，总价款697635元；付款方式为银行按揭付款。买受人应于签订本合同当日交付首付款247635元（含已付定金），剩余房款45万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险；……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。
同日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的鲁学泉另签订《商品房买卖合同》及其附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。合同约定买受人购买出卖人开发建设的恒生望山项目地块二2号楼-2层1-***号地下室一间，建筑面积为11.58平方米；单价每平方米3000元，总价款34740元；付款方式为一次性付款，买受人应于签订本合同当日交付全部总房款34740元。合同及其附件五补充协议对地下室交付期限、逾期交房违约责任、交房程序和条件等内容的约定与前述1-***号房屋的《商品房买卖合同》内容约定一致。
2..2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的恒生望山项目地块二1#-3#住宅楼、地下车库出具济综验第2017011号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。
3.鲁学泉于2017年2月20日接收所购买的商品房。同日，恒生公司向鲁学泉出具发票，载明主房2-1-***及地下室2-1-***金额共计727033元。
当事人双方有争议的事实：
1.鲁学泉提供《和解协议》、《恒生望山项目合同违约处理方案》、明细表、答复等拍摄照片，其主张违约处理方案是恒生公司逾期交房以后曾与商品房买受人商量过，但是后来不了了之了；明细表是当时协商赔偿的一个方案，但是最终没有达成。恒生公司对于鲁学泉提供的以上照片的真实性及证明目的均不予认可，其说明从未作出过所谓的处理方案，也从未与业主协商解决，更没有与业主签订和解协议。
一审法院认为，鲁学泉提供的照片中载明的《和解协议》、《恒生望山项目合同违约处理方案》、明细表、答复等真实性无法确认，且恒生公司不予认可，故不予采信；对鲁学泉主张的事实不予认定。
2.鲁学泉提供录音证据，其说明系该小区其他买受人与恒生公司工作人员的通话记录，其中体现出恒生公司告知综合验收备案证明已经取得，通知买受人办理商品房的收房手续。恒生公司对该录音证据不予认可。
一审法院认为，鲁学泉提供的录音证据中通话人员是否系恒生公司的工作人员并不确定，在恒生公司不予认可的情形下，对该证据不予采信，对鲁学泉所主张的该事实亦不予确认。
3.恒生公司主张恒生望山项目地块二2#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，就此其在开庭审理时提供《建筑工程竣工验收报告》复印件及《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其中《建筑工程竣工验收报告》复印件内容不清晰，《房屋建筑工程竣工验收备案单》载明该2#住宅竣工验收日期为2016年3月21日，济南市城乡建设委员会于2017年1月11日出具备案意见，写明“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案”。
鲁学泉在开庭审理时对恒生公司提供《建筑工程竣工验收报告》的真实性不予认可，认为系复印件，且恒生公司从未告知其竣工验收情况，也没有通知其收房，并认为验收报告和参加验收单位栏均没有时间记载。鲁学泉还称对《房屋建筑工程竣工验收备案单》真实性无异议，但对该证据不知情，恒生公司在取得综合验收备案证明之前也一直没有通知过其收房。
一审法院认为，《房屋建筑工程竣工验收备案单》明确载明了竣工验收日期为2016年3月21日，因此对恒生公司提供的以上证据予以采信，对恒生公司主张恒生望山项目地块二2#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收的事实亦予确认。
4.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依以上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间52天。鲁学泉对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为即使存在停工也不符合合同约定交房时间顺延的条件。
一审法院认为，恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且鲁学泉持有异议，因此对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。
5.恒生公司自述其房屋建筑工程验收通过后，曾电话通知过鲁学泉收房；取得综合验收备案证明后，向鲁学泉发送过书面通知函，要求鲁学泉收房，并申请庭后提交证据。但恒生公司并未提交相关证据。
一审法院认为，鲁学泉与恒生公司签订的两份《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。
鲁学泉在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间应为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件。鲁学泉认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，其还认为合同补充协议中关于交接的约定条款为无效条款。恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，一审法院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。鲁学泉在该争议焦点中的观点有误，不予采纳。同时注意到并需指出的是，即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向鲁学泉交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续”。本案中，恒生公司并无证据证明其在具备交房条件后即时向买受人即鲁学泉发出了《交房通知书》。换言之，即使商品房具备了交付条件，但恒生公司未进行通知，鲁学泉仍然是无从知晓商品房是否具备了交付条件，客观上也无法办理相应交接手续，那么在此情形下，恒生公司仍应向鲁学泉承担逾期交房的违约责任。其另提供的欲证明因政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据未予采信，不能免除其相应责任。
综上所述，一审法院确认恒生公司在与鲁学泉签订商品房买卖合同及附件后，未按合同约定时间履行向鲁学泉交付商品房（包括房屋及地下室）的义务，存在着违约行为，应向鲁学泉承担违约责任。鲁学泉要求恒生公司以已付购房款及地下室款727033元为基数，按每日万分之一的标准自2016年2月1日起至2017年2月20日止承担逾期交付商品房的违约金27991元符合合同约定，于事有理、于法有据，一审法院对鲁学泉的诉讼请求予以支持。判决：恒生地产济南有限公司于判决生效之日起10日内向鲁学泉支付逾期交付商品房的违约金27991元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由恒生地产济南有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒生公司关于其已经向鲁学泉邮寄送达收房通知的主张能否成立；二、恒生公司关于因政府组织举办大型公众活动导致其延期交房的理由能否成立。
关于焦点一，恒生公司应在其取得综合验收备案证明后，通知鲁学泉收房，否则，鲁学泉无从知晓所购买的商品房是否具备了交付条件，即通知义务在恒生公司。在恒生公司未提交证据证明其向鲁学泉送达了收房通知情况下，应当承担举证不能的法律后果。故本院对恒生公司的上述主张不予采信。
关于焦点二，恒生公司主张因济南市召开第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日活动，政府部门向其发出通知要求停工，对此，恒生公司仅提交了相关证据的复印件，无法确定其真实性，鲁学泉对此亦不认可，故一审法院对恒生公司的该主张不予支持，并无不当。
综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元,由上诉人恒生地产济南有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年二月二十八日
书记员 郭婷婷