江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第161号
上诉人（原审原告）陈乐生。
上诉人（原审原告）陈战英。
上诉人（原审原告）陈琼英。
上诉人陈乐生、陈琼英的共同委托代理人陈战英，即本案上诉人陈战英。
以上上诉人的共同委托代理人肖鹏，江西理公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何毅。
委托代理人罗诗泉，上犹县东山法律服务所法律工作者。
原审第三人林信。
上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英因确认合同无效纠纷一案，不服上犹县人民法院（2012）上民一初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告陈乐生、陈战英、陈琼英与第三人林信系母子女关系，第三人林信与陈恒系夫妻关系。陈恒与第三人林信拥有一套八十年代建筑的位于东山镇一街水南路15号，楼房层数为第三层，建筑面积为83.08平方米的套房，而陈恒于1995年10月去世，但该套房2005年8月16日变更登记中仍登记在陈恒的名下。2004年下半年，被告听说第三人林信欲将该房屋转让，遂托人征询第三人林信�见。
嗣后，双方口头达成房屋买卖协议，房价为38000元。2005年1月16日，被告何毅付给第三人林信购房款12000元，同年5月29日再次付款20000元，2006年1月13日又付给第三人林信6000元，合计38000元，三次均由被告何毅提供了由他人代笔、第三人林信签名的收条。但对第三次（即2006年1月13日立的收条）所立收条，第三人林信提出异议，表示所签名字不是其本人所签，6000元也没有收到。在2013年1月17日第二次开庭时，第三人林信主张三张收条所立“林信”名字均不是她本人所签名，并当庭申请司法鉴定，在移送该案进行文字鉴定期间，第三人林信又于同年3月4日书面申请放弃司法鉴定。三原告认为，该讼争套房原告拥有共有权，第三人林信未取得原告一致同意，擅自买卖共有房屋的行为无效，故多年来原告及第三人均向�告何毅主张返还房屋，退回购房款给被告何毅，双方协商未果。2012年8月20日，原告及第三人向上犹县东山镇人民调解委员会申请调解，经该调解委员会调解无效后，原告遂于同年9月24日诉至法院，诉讼请求：1、确认第三人林信与被告何毅之间未依法成立房屋买卖合同关系，第三人林信与被告何毅的房屋买卖行为无效；2判令被告何毅将位于上犹县东山镇水南一街15号，房权证号为01C00005**号住房腾空恢复原状，返还给三原告和第三人；3、由被告何毅承担本案诉讼费用。
原审法院认为，被告何毅与第三人林信房屋买卖行为已成事实，口头合同等同于书面合同效力，买卖行为已于被告付清购房款后完成。多年来原告方未提出确凿证据证明原告作为房屋共有人对该买卖行为提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》规定，共有财产共有人�当自知道或应当知道之日起二年内提出异议，故该房屋买卖合同成立。况且原告陈乐生在该房屋买卖后参加了被告何毅的乔迁宴酒，故被告何毅与第三人林信的房屋买卖行为，得到了原告的认可，被告何毅与第三人林信房屋买卖行为没有侵犯原告的共有权益。故被告何毅与第三人林信的房屋买卖行为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，不符合法律规定，不予支持。据此，原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，作出判决：驳回原告陈乐生、陈战英、陈琼英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈乐生、陈战英、陈琼英承担。
上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英不服该判决提出上诉，请求撤销原判，改判被上诉人何�返还诉争房屋，一、二审诉讼费用由被上诉人何毅承担。主要理由是：一、诉争房屋系被继承人陈恒及林信的夫妻共同财产，且登记在被继承人陈恒一人名下。陈恒死后，该房屋属于林信及上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英共同共有。林信在未取得其他共有人同意或事后追认的情况下，原判认定林信与被上诉人何毅之间的房屋买卖合同有效，缺乏事实依据。二、原审判决适用法律错误。本案不适用诉讼时效的规定，上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英请求确认合同无效及要求被上诉人何毅返还诉争房屋，不论哪项诉请均无诉讼时效的适用余地。
被上诉人何毅答辩称：一审判决合情合理合法。被上诉人何毅与林信之间的房屋买卖合同合法有效，买卖双方已履行了大部分义务。林信卖房上诉人陈乐生、陈战英均知情，且林信与陈乐生均一再申明和承诺，卖房没有任何意见，不会反悔。被上诉人何毅购买涉案房屋后一直占有、居住至今。上诉人不顾事实，颠倒是非，混淆黑白。一审判决适用法律完全正确。上诉人在2012年8月20日之前没有提出任何异议，从2004年至2012年9月起诉主张返还房屋，已超过了诉讼时效，不应得到法律的支持和保护。
原审第三人林信未提交书面陈述意见。
二审期间，上诉人与被上诉人双方对以下事实不持异议，本院予以确认：诉争房屋系上诉人父亲陈恒所在单位的房改房，房改后，该房屋登记在陈恒名下所有。诉争房屋的钥匙及房屋所有权证已交付给被上诉人何毅。上诉人陈乐生参加了被上诉人何毅入住该房屋时的乔迁酒宴。被上诉人何毅入住该房屋后，留有一个房间以便上诉人陈乐生在上犹县工作期间居住使用，2007年�后，上诉人陈乐生较少在该房间居住。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：房屋买卖合同在一方当事人发出要约，另一方当事人作出承诺时即已成立。原审第三人林信与被上诉人何毅双方于2004年口头协商一致，诉争房屋以38000元价格转让给被上诉人何毅，两人之间达成了房屋买卖的口头协议。原审第三人林信与被上诉人何毅之间的房屋买卖合同成立。上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英主张林信与何毅之间未成立房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案的争议焦点是原审第三人林信与被上诉人何毅之间的房屋买卖合同是否合法有效的问题。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》的该条规定，即是物权变动原因行为与物权变动结果相区分的原则。为了理顺《物权法》第十五条与《合同法》第五十一条的关系，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。具体到本案中，原审第三人林信在与被上诉人何毅缔约时虽然其没�房屋的完全处分权，但并不影响该房屋买卖合同的效力。且根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，诉争房屋为陈恒与原审第三人林信的夫妻共同财产。陈恒去世后，其享有该房屋的50%份额的财产权利，由上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英和原审第三人林信四人按均等比例继承，即每人继承取得12.5%份额的财产权利，原审第三人林信共享有诉争房屋62.5%份额的财产权利，上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英各享有12.5%份额的财产权利。上诉人陈乐生参加了被上诉人何毅入住诉争房屋时的乔迁酒宴，且在此后仍使用了该房屋内的一个房间，可视为上诉人陈乐生事后以其行为同意了原审第三人林信与被上诉人何毅之间的房屋买卖行为。因此，该房屋买卖合同已经占75%份额（林信的62.5%＋陈乐生的12.5%）的权利人同意转让给被上诉人何毅，依法有效。综上，上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人陈乐生、陈战英、陈琼英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一三年九月九日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华