浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终2631号上诉人（原审原告）：虞红平，男，1972年9月2日出生，汉族，个体工商户，住宁波市海曙区。委托代理人：方宁，浙江共业律师事务所律师。委托代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波万国商城有限责任公司。住所地：宁波市海曙区石碶街道雅渡。法定代表人：张一明，该公司总经理。委托代理人：唐才宗，浙江立甬律师事务所律师。委托代理人：王哲，浙江立甬律师事务所律师。上诉人虞红平因与被上诉人宁波万国商城有限责任公司（以下简称万国商城）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年7月10日作出的（2017）浙0203民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：原、被告自2012年12月起存在租赁关系，签订过《宁波万国商城市场仓库合同》（宁万仓2012年号）一份，合同对双方的权利义务进行约定。2014年3月21日，原、被告签订《宁波万国商城市场仓库合同》一份，约定原告向被告承租宁波万国商城市场铜管厂28、29号、42—1，租赁期为2014年1月1日至2018年12月31日，面积分别为85平方米、80平方米、年租金分别为11650元、11096元，租赁期内，原告有权无偿使用28、29号厂房东边大棚（面积80平方米），于2018年12月31日归还被告，双方另约定，万国商城市场内铜管厂变电所东边空地归原告使用，被告同意原告在铜管厂变电所东边空地造平房，合同第八条约定，市场内出租场地，如遇政府土地征用、新农村改造等政府行为，则合同无条件终止，租金按时结算，自行搭建的临时建筑物（如平方、棚），所有责任由原告自行负责，该合同生效后，原《宁波万国商城市场仓库合同》（宁万仓2012年号）作废。合同签订后，被告将涉案场地交付原告，原告在空地上自行出资建造了厂房，投入生产使用，按约支付2014年度至2016年度的租金，同时以租赁地址为经营场所开办了宁波市鄞州石碶宏成机械配件厂（个体工商户），制造加工机械配件。2016年12月30日，被告向原告送达危房停租通知书要求被告停止生产经营并搬离场地。2017年1月2日，原告书面回函被告要求赔偿损失，被告分别于2017年2月17日、2017年3月15日通知原告立即搬迁腾空，并对原告承租区域停水停电。2017年5月，宁波市海曙区人民政府石碶街道办事处出具情况说明一份，主要内容为：为推进石碶街道小城镇环境综合整治，提升雅戈尔大道两侧立面形象，雅戈尔大道388号（原铜管厂）沿马路广告牌系我街道出资统一制作安装，并非原告出资。2016年6月24日，宁波市鄞州区城市管理行政执法局出具（2016）甬鄞行二决字第23号（2016-2-23）限期拆除决定书一份，认为原告未取得建设工程规划许可证，擅自在承租来的石碶街道宁波万国商城仓库铜管厂42-1号（雅戈尔大道）旁空地上搭建一间一层砖混结构的平房，违反了相关法律规定，应予以拆除。2017年2月23日，宁波市海曙区人民政府出具责成强制拆除通知书一份，因原告未在限期内自行拆除违法建筑物，责成宁波市海曙区人民政府石碶街道办事处对违法建筑物予以强制拆除。案件审理过程中，涉案场地予以全部拆除。另查明：根据《宁波市鄞州区人民政府办公司关于开展既有房屋安全隐患排查和治理改造工作的紧急通知》（[2016]105号），被告对原铜管厂地块房屋进行排查，经浙江高专建筑设计研究院有限公司2017年1月出具的鉴定（编号：GZJD-WX-2016-054、GZJD-WX-2016-056）载明原告承租的涉案房屋（鉴定编号9#、11#）系危房，“综合考虑加固工程量和成本，加固成本太高，建议拆除重建”。2017年2月4日，宁波市海曙区住房和城乡建设局出具（海住建[2017]15号），要求被告对涉案房屋采取安全措施。案件审理过程中，涉案场地予以拆除。原审原告虞红平于2017年4月27日诉至原审法院，请求判令：原审被告赔偿原审原告损失134772元（房租差价44194元，平房造价62000元，装修装潢费31500元，广告牌费用12000元，停产停业损失10578元、搬运费18000元）。案件审理过程中，原审原告增加诉讼请求，要求原审被告赔偿停产停业损失57000元，费用合计191772（房租差价44194元，平房造价62000元，装修装潢费31500元，广告牌费用12000元，停产停业损失57000元、搬运费18000元）。原审法院认为：本案的争议焦点：第一、关于原、被告各自是否构成违约的问题。原、被告于2014年3月21日签订的《宁波万国商城市场仓库合同》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，对双方均有约束力，因合同到期前，涉案场地被拆除，合同目的已无法实现，双方之间的合同关系实际已经解除。原告虽对涉案房屋经鉴定为D级危房被拆除的情形有异议，但未能对被告提供的鉴定报告等提供充分反驳意见，涉案房屋的拆除是依据专家的鉴定意见进行，故对原告的主张不予采信。因租赁的部分房屋经鉴定系危房的程序是依据政府文件、按照合法程序进行，属于不可抗力原因，但双方在协议的解除、租赁物的交付未协议一致的情况下，被告单方擅自进场对原告的房屋进行停水停电，对原告造成一定的损失，应对此承担相应的赔偿责任；另一方面，原告作为承租人，应审慎审核合同履行中的风险，在原告收到行政决定书、被告的告知书后未及时腾退，扩大了损失，存有不当，也应对此承担一定的过错责任，该院酌情原告应对自己的行为承担20%的责任；第二、原告主张的赔偿项目及费用的问题。原告要求赔偿房租差价44194元并提供了《房屋租赁合同》等证据予以证明，因原告与案外人签订的租赁合同自2017年4月起订立，租赁的地段、面积等都由原告自行选择且与市场总体方向相关，原告无权就该部分损失向被告主张赔偿；原告要求被告赔偿建造平房的损失18500元，根据双方合同约定：被告同意原告在铜管厂变电所东边空地造平房，合同第八条同时约定，自行搭建的临时建筑物（如平房、棚），所有责任由原告自行负责，可见，双方对原告搭建平房的风险已有合理预见，原告称被告的法定代表人同意其搭建房屋与合同约定的条款并不矛盾，该房屋系因无建设工程规划许可证被拆除，被告同意建房的行为并不能代表其负有办理建设工程规划许可证的义务，该房屋的性质系属原告自建的性质，故该房屋拆除的责任应由原告自己承担；原告要求被告赔偿装修损失31500元，但未能提供充分证据证明，因房屋的装修无法通过鉴定程序确定，考虑到被告开办厂房实际装修投入、装修折旧情况，结合被告过错行为直接损害结果等因素，确定由被告赔偿装修损失共计20000元；原告虽称广告牌系由原告出资建造且被政府出资建造的广告牌遮挡，但未能提供充分证据予以证明，故对该项主张不予采信，该项请求不予支持；关于停产停业损失，原告提交的增值税纳税申报附列资料损益表系原告单方制作，无法证明其实际的利润损失，原告提交的政府文件并按照拆迁标准主张停业损失，因该文件的适用条件、补偿与原告并无关联，其据此主张停产停业损失，无充分法律依据，不予支持；考虑到涉案场地用于仓库，原告主张的搬运费有相关合同佐证，在被告并未对此提供充分反驳意见的情况下，结合原告的过错程度，被告应赔偿原告搬运费14400元。综上，原告的诉讼请求合理部分，依法予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告宁波万国商城有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告虞红平装修费20000元、搬运费14400元，共计34400元；二、驳回原告虞红平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费3924元，减半收取1962元，由原告负担1610元，被告负担352元。宣判后，原审原告虞红平不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定“上诉人虽对涉案房屋经鉴定为D级危房被拆除的情形有异议，但未能对被上诉人提供的鉴定报告等提供充分反驳意见”及把被上诉人的违约认定为不可抗力，属于认定事实错误。二、原审判决关于“因租赁的部分房屋经鉴定系危房的程序是依据政府文件、按照合法程序进行，属于不可抗力原因”的认定缺乏事实和法律依据。三、原审判决对“被上诉人单方擅自进场对上诉人的房屋进行停水停电，对上诉人造成一定的损失，应对此承担相应的赔偿责任”的事实认定正确，但未在判决中体现。四、原审判决对“上诉人无权就租金差价损失向被上诉人主张赔偿”的事实认定错误。五、原审判决对上诉人广告牌的损失不予支持，显失公平。六、原审判决关于“停产停业损失系上诉人单方制作，不予支持”的认定显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人万国商城答辩称：1.承租房屋根据鉴定报告以及宁波市海曙区人民政府文件，明确该承租房屋属于危房。2.危房鉴定的程序合法，鉴定依据充足。3.关于停水停电的问题，被上诉人在危房鉴定报告出具之前已经发布公告，告知危房情况，同时在停水停电之前也给上诉人发了停水停电通知。4.关于租金差价问题。上诉人新租的房屋与原承租房屋地段不同，其面积更大，房屋更新，属于上诉人自行行为，因此此租金差价不能认为是上诉人损失，要求被上诉人承担。上诉人应当对造成损失提供充足证据证明。综上，上诉人的上诉理由不成立。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人于2014年3月21日签订的《宁波万国商城市场仓库合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同到期前，因政府部门要求，被上诉人对诉争地块房屋进行排查，并经浙江高专建筑设计研究院有限公司鉴定，载明上诉人承租的房屋（鉴定编号9#、11#）系危房，“综合考虑加固工程量和成本，加固成本太高，建议拆除重建”，诉争房屋因此拆除。原审判决据此认为诉争房屋经鉴定系危房的程序是依据政府文件、按照合法程序进行，属于不可抗力，并无不当。根据上诉人主张的损失请求及双方当事人的过错责任，原审判决依法支持了上诉人相应的装修费、搬运费。上诉人主张的租金差价、广告牌、停产停业损失，因未提供充分证据证明，原审判决不予支持，也无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2995元，由上诉人虞红平负担。本判决为终审判决。审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十一月二日书记员  陆 琼