杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初9358号原告（反诉被告）：浙江和平工贸集团有限公司。住所地：浙江省杭州市。法定代表人：魏志清，任董事长。委托代理人：陈晓鸣，该公司员工。被告：绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司。住所地：浙江省绍兴市。法定代表人：金芳。被告（反诉原告）：杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙），营业场所：浙江省杭州市。执行事务合伙人：王锡成。委托代理人：华凤军，系该合伙企业员工。被告：唐世平，男，1968年1月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区，委托代理人：盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。原告（反诉被告）浙江和平工贸集团有限公司（以下简称和平集团）与被告绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司（以下简称丰泰公司）、被告（反诉原告）杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）（以下简称京卓餐饮）、被告唐世平房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭审理。审理过程中，因被告京卓餐饮提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理。于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和平集团的委托代理人陈晓鸣、被告（反诉原告）京卓餐饮的委托代理人华凤军及被告唐世平的委托代理人盛雅欢均到庭参加诉讼。被告丰泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）和平集团向本院提出诉讼请求：1、解除被告丰泰公司、京卓餐饮与原告签订的房屋租赁合同及相关附属文件，被告丰泰公司、京卓餐饮立即支付拖欠房屋租金、物业费合计2507946.19元(暂算至2016年9月10日，此后另计)；2、被告丰泰公司、京卓餐饮支付拖欠房屋租金滞纳金544748.56元；3、被告丰泰公司、京卓餐饮承担违约金3162745.43元。(上列三请求合计6215440.18元)；4、被告唐世平对上述被告丰泰公司、京卓餐饮应当履行的债务承担连带清偿责任；5、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告（反诉被告）和平集团陈述：因为京卓餐饮实际停业时间是2016年8月3日，故原告也将租金收取至此日止，故申请减少诉讼请求为：解除被告丰泰公司、京卓餐饮与原告签订的房屋租赁合同及相关附属文件，被告丰泰公司、京卓餐饮立即支付拖欠房屋租金、物业费合计2183434.02元(算至2016年8月3日)；2、被告丰泰公司、京卓餐饮支付拖欠房屋租金滞纳金445298.06元。事实与理由：2012年4月8日，原告与被告丰泰公司签订房屋租赁合同（含物业管理服务合同），由被告丰泰公司承租原告房屋用于KTV包厢经营，合同初定时的年租金为2892477.18元，承租面积为2264.17㎡，合同签订后被告京卓餐饮在被告丰泰公司承租房屋基础上注册成立，作为履行合同权利义务的主体与被告丰泰公司一起承担相关合同义务。合同签订后直至2014年9月10日，被告丰泰公司因拖欠租金，与原告再行签订了一份房屋租赁合同补充协议，补充协议对年租金总价变更为2868703.34元（1434351.67元/半年），对租金递增比例重新约定为5%/年。补充协议签订后，被告丰泰公司尚能支付部分租金，同时也存在部分拖欠行为；至2015年12月4日止，被告丰泰公司、京卓餐饮拖欠租金达2396119.80元，在原告进行口头催付后，作为被告京卓餐饮实际控制人的被告唐世平代表被告京卓餐饮向原告作出书面承诺，对拖欠租金的支付计划作出了约定，同时被告唐世平作为自然人承诺对被告京卓餐饮的拖欠租金承担连带清偿责任。承诺书作出后，被告京卓餐饮未能按照承诺支付租金，后原告于2016年2月19日再次向被告京卓餐饮发出书面租金催付函，该函发出后，被告京卓餐饮陆续支付了部分租金合计1389000元，但始终未能与原告结清租金及相关费用。原告无奈，于2016年8月10日向被告京卓餐饮、唐世平发出了书面终止合同的通知，并且根据合同约定于2016年8月20日对被告丰泰公司、京卓餐饮承租的场地采取了停水停电措施，现该场地处于关停状态。综上，被告丰泰公司、京卓餐饮承租原告房屋用于经营理应按期支付租金，虽被告丰泰公司、京卓餐饮在原告多次催要下支付了部分租金，但一直未能结清。根据合同约定，被告丰泰公司、京卓餐饮对其未能按期支付的房租需承担滞纳金和相当于一年租金的违约金，被告唐世平对被告丰泰公司、京卓餐饮未能支付的租金及相关款项承担连带清偿责任。为维护原告权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）京卓餐饮答辩称：1、本案所涉房屋租赁合同系原告与被告一签订的，即合同双方为原告与被告一，根据合同相对性原则，原告要求京卓餐饮承担支付租赁费以及物业费等各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立。2、原告主张租赁费及物业费系两个不同的合同关系，原告在同一案件中同时主张两种法律关系错误，现本案的案由为租赁合同纠纷，那么原告主张物业费没有法律依据。3、原告主张拖欠的租金与物业费金额有误，且已缴纳500000元保证金，应当在租金中扣除。4、原告不能同时主张滞纳金与违约金，且滞纳金和违约金的各项金额明显过高，即使法院认定支付其中一项，但应当依法调整相应金额。5、即使法院认定应当由京卓餐饮与第一被告一并承担支付租金的责任，但是由于原告擅自停水停电，并违法将本案所涉房屋更换门锁予以私自封锁，使得京卓餐饮在突然的情况下被迫停业，给京卓餐饮造成严重的经济损失；京卓餐饮多次与原告交涉要求搬离属于京卓餐饮所有的机器设备等财产达600多万元，但原告均拒绝并擅自扣押处置，违反法律规定，京卓餐饮已提起反诉，要求原告立即返还京卓餐饮的财产并承担赔偿责任，若无法返还要求折价赔偿。综上，原告的诉讼请求缺乏依据，对京卓餐饮的主张不能成立，请求依法驳回。被告唐世平答辩称：被告唐世平无需对第一、第二被告的债务承担连带清偿责任。根据原告所主张的承诺书载明，在承诺书中所记载的是拖欠租金的结算及支付，作为第三被告，当时签署承诺书的本意是代表企业进行租金的对账，并非是对于其个人的承诺。第三被告在承诺书中，仅对截止2015年12月4日止的租金承担保证责任，从承诺书的条文上，仅是针对2015年12月10日、12月4日截止的租金承担保证责任。约定的还款期限为2015年的12月27日前，但该承诺书没有约定保证期间，因此即使第三被告作为保证人进行了承诺，原告在主张时也已超过6个月的保证期间，故第三被告保证责任已经免除。同时根据原告陈述，2016年收到租金作为支付2015年欠款，也就是在承诺书中的租金等费用已经支付，因此该承诺书也没有任何效力。原告本身的诉讼请求来讲，所主张的一个租金应当扣除相应500000元的保证金。对于原告所主张的滞纳金及违约金，我们认为不符合法律规定，不能够同时主张且所主张的计算依据明显高于并超过法律规定。并且根据第二被告陈述，因原告擅自关停并扣押第二被告的财物，导致经营场所无法正常经营，因此原告再主张相应的违约金，没有任何的法律及事实依据。综上几点，我们请求法庭依法驳回原告对第三被告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）京卓餐饮向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告返还反诉原告无故扣押的机器设备或折价赔偿现有设备款1000000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年4月8日，反诉被告与绍兴县禹泰企业管理咨询有限公司（后改名为丰泰公司）签订《租赁合同》一份，约定由反诉被告将位于和平会展中心西侧二楼房屋出租给丰泰公司，后丰泰公司将该房屋给反诉原告使用。2016年8月4日，反诉被告无故停掉反诉原告用于通行的电梯，导致反诉原告无法经营，后反诉被告在未通知反诉原告的情形下，擅自于2016年8月20日采取停水停电措施，立即封锁了上述房屋，更换了门锁，使得反诉原告无法进入，导致反诉原告所有的在上述房屋内的所有音响设备、电视机、空调等设备均无法搬走使用，一直闲置至今，给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告认为，反诉被告无权扣押反诉原告的财产，应当立即归还，故原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起反讼。原告（反诉被告）和平集团答辩称：根据原合同约定，如果京卓餐饮未能按时支付租金超过20天，我方可以中止合同，且需要承担违约金，租赁物内不可移动财产归我方所有。我方认为反诉原告主张无事实与法律依据。原告（反诉被告）和平集团为证明其主张的事实，向本院提交本、反诉证据如下：1、房屋租赁合同、物业管理服务合同、补充协议各1份，以证明丰泰公司、京卓餐饮房租欠款形成原因及根据合同约定若丰泰公司、京卓餐饮违约不可移动财产归和平集团所有，本合同签约单位为本合同共同承租人的事实。2、承诺书1份，以证明被告唐世平承诺还款及承诺连带清偿责任的事实。3、租金催付函1份，以证明和平集团书面向京卓餐饮、唐世平催付租金的事实。4、函代终止合同通知书1份，以证明和平集团根据合同约定提前通知被告要求终止合同的事实。反诉原告（本诉被告）京卓餐饮为证明其主张的事实，向本院提交本诉和反诉证据如下：1、照片4份，以证明和平集团于2016年8月3日停水停电、封锁京卓餐饮的经营场所的事实。2、杭州普乐迪和平店音响设备自制清单1份，以证明扣押设备设施情况的事实。被告丰泰公司未到庭进行答辩，也未向本院提供证据材料。经庭审质证，被告（反诉原告）京卓餐饮对原告（反诉被告）和平集团提交的本、反诉证据均无异议，被告唐世平发表质证意见为：对证据1，签订合同主体是丰泰公司与和平集团，唐世平对相应公章的真实性不清楚。对证明目的有异议，根据合同第11.4条、第9.9条的约定，可证明合同相对方是原告和第一被告。对证据2，真实性认可，但唐世平签订承诺书认为只是对房租、滞纳金的对账，其对对账金额没有十分计算清楚，且承诺书承担的责任是对截止2015年12月4日所欠的费用，不包括之后的，承诺书也没有约定保证期间，故不能达到证明目的。对证据3，公章真实性无异议。唐世平不清楚。对证据4，对签字真实性无异议，双方对原告主张的租金没有确定，原告出具该份函、擅自扣押查封被告二的物品，又要求其承担违约责任，缺乏依据。原告（反诉被告）和平集团对被告（反诉原告）京卓餐饮提交的证据发表质证意见为：对证据1，无异议。对证据2，不符合证据规则规定，不予认可。被告唐世平对被告（反诉原告）京卓餐饮所提交的证据发表质证意见为：对证据1，无异议，可证明本诉原告擅自停水、关闭场所导致京卓餐饮无法经营的事实。对证据2，无异议，扣押设备机器全部在和平集团处。经审核，本院认为，原告（反诉被告）和平集团提交的证据1-4客观真实，本院对其真实性予以确认；被告（反诉原告）京卓餐饮提交的证据1，原告（反诉被告）和平集团、被告唐世平均未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以确认；被告（反诉原告）京卓餐饮提交的证据2，系其单方制作的表格，且无其他证据加以佐证，本院对其真实性不予确认。依上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：（一）2012年4月16日和平集团（甲方、出租方）与绍兴县禹泰企业咨询管理有限公司（以下简称禹泰公司）（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于和平会展中心西侧二楼（与张生记共用电梯）2264.17平方米的场地出租给乙方使用；租赁期限为合同签订之日起至2020年4月29日止，免租期为三个月，租赁期限起始日为免租期结束次日起计算，免租期自甲方场地交付之日起计算，具体以双方签定确认书为准；租金为每平方米2.1元，每年递增6%；甲方场地交付之日起七天内支付九个月租金（实际时间为一年，其中免租期三个月），之后每半年支付一次，先付后用，提前15天支付；保证金为500000元，合同签订前乙方向甲方缴纳的500000元意向金，在合同签订后自动转为保证金，合同期满经双方签订确认乙方结清相关费用后，甲方应在5个工作日无息退还保证金；乙方未按期足额交付租金和保证金，乙方应以应付租金（保证金）为计算基数从应付租金（保证金）日的次日起每逾期一天，按日千分之一支付滞纳金；乙方未按期支付租金和保证金以及水电费、煤气（天然气）费等应付费用的任何一项费用，逾期10天，甲方可以采取包括但不限于停水停电等停止乙方经营行为的各种措施；逾期20天，甲方可以单方终止合同，但应书面通知乙方，同时由乙方承担相当于一年租金的违约金，在承租的租赁财产内乙方不可移动部分均归甲方所有；乙方擅自解除合同的，应支付对方相当于一年租金的违约金；甲方同意，租赁房产由乙方的关联自然人、乙方参股的公司或乙方参股的公司所设定的公司、关联企业来经营的，不视为转租，仍视为乙方自行使用；如发生争议，年租金的计算均以发生争议时的年租金为准；乙方在经营场地登记的营业单位（或负责人）有权代表乙方履行本合同的各项事务；在该租赁物业上开展经营的单位应为乙方开办的单位，且仅限一家经营主体，否则视为违反第六条第二项的约定；经营单位注册成立后，本合同签约的单位与经营单位为本合同的共同承租人，共同承担本合同乙方的全部义务；合同主体变更：在绍兴县禹泰企业咨询管理有限公司杭州和平会展中心店（暂名）项目筹备完毕、工商登记完成后，本杭州和平会展中心房屋租赁合同主体自动转入该工商登记后的公司；等等。嗣后，和平集团按约收取保证金500000元。（二）2012年4月8日，禹泰公司（甲方）与和平集团（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：甲方将位于和平会展中心西侧二楼（与张生记共用电梯）2264.17平方米量贩式KTV的物业委托给乙方实现统一管理，综合服务；委托管理期限为合同签定之日起至2020年4月29日止；免费管理期为三个月，具体以签定确认书为准；物业管理费为1.4元每平方米每天；双方确认物业管理费每年递增6%，首次支付九个月（实际时间为一年，其中三个月为免费管理期），此后每半年支付一次，递增时间和支付时间与房屋租赁合同相同；本合同系依附于《房屋租赁合同》派生合同，自《合同房屋租赁合同》生效之日起生效，随《房屋租赁合同》解除或终止之日终止；等等。（三）上述租赁物实际由杭州碧空嘹音娱乐厅（普通合伙）（以下简称碧空嘹音）开展经营。2014年9月10日，和平集团与唐世平签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：出租方（甲方）和平集团，承租方（乙方）禹泰公司；截止2014年9月10日，乙方共拖欠甲方房屋租金及物业管理费291655.97元，此款限乙方于签订本补充协议后三日内付清；根据原《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》内容，对乙方租金、物业管理费价格作出调整，自2014年9月10日起，乙方租金单价、物业管理费单价调整至原合同签署时的基准价，递增比例按照5%每年执行，原合同其他条款不变；根据本协议内容，乙方自本协议签订后，按照新的租赁单价与物业管理费单价计算租金及物业管理费，付款方式仍为半年一付，先付后用。根据新的计算方法，乙方需向甲方支付当期(半年)租金860611元，物业管理费573740.67元，合计1434351.67元；应乙方申请，甲方同意乙方对2014年9月11日至2015年3月10日（计半年）的租金及物业管理费分期支付，具体为乙方在签订本协议后三日内先支付717175.84元，余款717175.84元在签订本协议后一个月内付清，此后乙方每期租金（含物业费）需按时支付；等等。唐世平在《房屋租赁合同补充协议》上签字确认。（四）2015年12月4日，唐世平向和平集团出具承诺书一份，载明：“本人为杭州和平会展中心西侧二楼碧空嘹音娱乐法定代表人，鉴于碧空嘹音截止2015年12月4日共结欠贵公司房屋租金、滞纳金及其他费用合计2396119.80元，本人对相关款项的归还作出承诺如下：1、本人及碧空嘹音于2015年12月7日前先行支付给贵公司400000元，余款待该店转让后支付，余款支付时间最迟不超过2015年12月27日。2、无论碧空嘹音是否能够在上述期限内成功转让，本人及碧空嘹音均需在2015年12月27日前支付完毕相关拖欠租金及费用。如不能按期支付，愿意接受原房屋租赁合同相关约定处理。3、本人对碧空嘹音【禹泰公司杭州和平会展中心店（筹）】拖欠贵公司的租金及费用承担连带清偿责任。（五）2016年2月19日，和平集团向碧空嘹音、唐世平发送《租金催讨函》，催讨所欠租金及其他费用。2016年8月10日，和平集团向碧空嘹音、唐世平发送《和平集团函》，载明：“……至2016年8月20日前，贵公司仍未与我公司结清相关租金及费用的，我公司将单方终止合同，并依据合同约定收回贵公司承租的房屋。合同终止后，我公司将依据合同约定向法院主张贵公司的相关违约责任。”该函由唐世平于2016年8月16日签收。2016年8月3日，和平集团对上述租赁物实施停水停电，碧空嘹音于当日停业。（六）和平集团、京卓餐饮、唐世平均确认，上述合同签订后至2016年8月3日止，和平集团应收租金及物业费总金额为11661981.16元。和平集团自认已收取租金及物业费总计9478547.14元。另，针对京卓餐饮的反诉请求，和平集团自愿向京卓餐饮补偿400000元。（七）2013年12月5日，绍兴县禹泰企业咨询管理有限公司（以下简称禹泰公司）变更为绍兴县丰泰装修工程有限公司（以下简称丰泰公司）。（八）2017年3月15日，杭州碧空嘹音娱乐厅（普通合伙）（以下简称碧空嘹音）变更为杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）（以下简称京卓餐饮），股东唐世平、鲁小兵变更为股东王锡成、鲁小兵。京卓餐饮、唐世平均确认上述合同履行期间，唐世平系碧空嘹音负责人，对外有权代表碧空嘹音。本院认为，根据已查明的事实，京卓餐饮已于2016年8月3日停业，且案涉租赁物现已出租给案外人使用，案涉合同实际已经终止履行，故和平集团要求判令解除案涉合同的主张，本院不再处理。案涉租赁物在案涉合同签订后至2016年8月3日，共产生租金及物业费共计11661981.16元，本院予以确认。京卓餐饮主张已支付租金及物业费共计9758537.14元，但未提供相应证据加以证明，故本院采信和平集团自认的已收取租金及物业费总计9478547.14元。又因和平集团曾收取500000元保证金，并同意用于抵扣所欠租金，因此，本院确认截止2016年8月3日尚欠的租金、物业费应为11661981.16元-9478547.14元-500000元=1683434.02元。和平集团同时主张从2016年8月4日开始按年利率36%计算滞纳金及按一年租金计算违约金，因该计算标准过高，本院酌情调整为从2016年8月4日起按年利率24%计算滞纳金至实际履行之日，其余部分不予支持，暂计至起诉之日止的滞纳金为164976.53元。本案的主要争议焦点在于，京卓餐饮是否应对上述债务承担共同付款责任，唐世平是否应对上述债务承担连带清偿责任。本院认为，唐世平于2014年9月10日与和平集团签订《房屋租赁合同补充协议》，双方对截止2014年9月10的租金、物业管理费进行结算，并对此后的租金、物业管理费的计算、交付方式等进行了新的约定，结合唐世平于2015年12月4日出具的《承诺书》内容“本人为杭州和平会展中心西侧二楼碧空嘹音娱乐法定代表人，鉴于碧空嘹音截止2015年12月4日共结欠贵公司房屋租金、滞纳金及其他费用合计2396119.80元，本人对相关款项的归还作出承诺如下”，再结合唐世平当时系碧空嘹音负责人，对外有权代表碧空嘹音的情形可知，上述《房屋租赁合同补充协议》系唐世平代表碧空嘹音（即京卓餐饮）所签，因此，京卓餐饮根据《房屋租赁合同补充协议》的约定承担案涉房屋租金及物业管理费，符合双方的约定，本院予以支持。至于唐世平抗辩其在《承诺书》中仅是对截止2015年12月4日的欠款提供保证，且约定的最迟还款期限为2015年12月27日，至今已超过6个月，故唐世平的保证责任应已免除。本院认为，唐世平抗辩的该部分陈述约定于《承诺书》第1条，系唐世平与碧空嘹音（即京卓餐饮）共同承担付款责任的意思表示。而唐世平真正表示其提供保证的描述在《承诺书》第3条，“本人对碧空嘹音【禹泰公司杭州和平会展中心店（筹）】拖欠贵公司的租金及费用承担连带清偿责任”，结合双方合同约定及催讨函等内容，唐世平的保证责任尚未免除，其应对京卓餐饮的上述债务承担连带清偿责任。京卓餐饮要求和平集团返还无故扣押的机器设备或折价予以赔偿，但其未能提供相应的证据加以证明，本院对其要求不予支持。和平集团自愿在应收的租金、物业管理费、违约金、滞纳金中按滞纳金、违约金、租金、物业管理费的顺序扣除400000元予以补偿，系其处分自身权益，本院予以尊重。抵扣后的金额为1683434.02元-（400000元-164976.53元）=1448410.55元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）浙江和平工贸集团有限公司房屋租金、物业管理费1448410.55元；二、被告绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）浙江和平工贸集团有限公司滞纳金（以1448410.55元的未付本金数为基数，从2016年12月30日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；三、被告（反诉原告）杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）对上述第一、二项付款义务承担共同付款责任；四、被告唐世平对上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）浙江和平工贸集团有限公司的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52340元（原告已预缴55308元），财产保全费5000元，两项合计57340元，由本诉原告浙江和平工贸集团有限公司负担43000元，由本诉被告绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司、杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）、唐世平共同负担14340元；反诉案件受理费6900元，由反诉原告杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）负担。原告浙江和平工贸集团有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；被告绍兴市柯桥区丰泰装修工程有限公司、杭州京卓餐饮管理合伙企业（普通合伙）、唐世平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  楼芝兰人民陪审员  郑 义人民陪审员  董勤敏二〇一八年一月十二日书 记 员  钱芬红?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-15-?