广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第931号
原告：广州市高森装饰工程设计有限公司，住所地广州市越秀区环市中路棒棒街13号601房
法定代表人：曾小平，职务：董事长
委托代理人：董秋红，北京市盈科（广州）律师事务所律师
委托代理人：盘志坚，该公司职员，通讯地址。
被告：广州市五福酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区车陂德胜大街一巷3号全栋
法定代表人：洪少峰。
原告广州市高森装饰工程设计有限公司诉被告广州市五福酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董秋红、盘志坚到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年9月24日与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市环市中路207号之一1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，租赁期限自2013年9月21日起至2028年4月30日止；第一年租金及管理费为每月人民币136405元，租金及管理费由2014年1月1日起开始计算；被告在签订本租赁合同时，须向原告支付1个月的租管费人民币136405元，作为首期租金及管理费，以后每月租金及租管费应于当月10日前支付给原告等。同日，被告向原告支付了2014年1月份的租金及管理费136405元、租赁保证金272000元以及水电周转保证金100000元。原告于2013年10月8日将房屋交付给被告使用，原、被告的代表人在《花果山4栋水电表交接明细表》签字确认水电表交接事宜。同日，原被告双方就被告增加承租房屋前面的停车场达成口头补充协议，租金为6000元/月。被告在承租期间拖欠租金，原告于2014年10月29日向被告发出《律师函》，要求被告将拖欠的租金、管理费、水电费、逾期违约金共计1124728.99元在收到律师函后三日内履行付款义务。但被告一直拖欠款项未付清，截止到2015年4月10日，被告拖欠租赁房屋租金及管理费共818430元，停车场租金共36000元，水电费共6926.67元。另被告还应向原告支付租金及管理费的违约金共716126.25元，停车场租金的违约金共31464元，水电费的违约金共计19713.13元。原告多次要求被告付清欠款，但至今仍未付清。被告的行为已严重的违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，故起诉判令被告1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告立即返还租赁房屋和停车场；3、被告支付2015年10月的租金及管理费136405元；4、被告支付延迟支付租金及管理费的违约金970095.08元（每日按未付租金、管理费的3‰计共2371天）；5、被告支付2014年8月和2015年10月的停车场租金共12000元；6、被告支付迟延支付停车场租金的违约金45072元（每日按未付停车场租金的3‰计共2507天）；7、被告支付水电费48934.14元（截止至2015年9月15日）；8、被告支付迟延支付水电费的违约金29372.38元（每日按未付水电费总额的3‰计）；9、履约保证金372000元不予退还。
被告没有答辩。
经审理查明：2013年9月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市天河区环市中路207号之一1号楼、2号楼、3号楼、4号楼房屋，建筑面积3410.13平方米，物业性质为商业；免租期为3个月10天，即自2013年9月21日起至2013年12月30日止，租赁期限为14年4个月，即自2014年1月1日起至2028年4月30日止，第一年租金及管理费为每月136405元，自2014年1月1日起开始计算，租赁期的第三年起，租金及管理费以上一年度的租金和管理费为基数，以每年5%的幅度逐年递增；乙方在签订本合同时，须向甲方支付一个月的租管费136405元作为首期租金及管理费，以后每月的租金及管理费应于当月10日前支付给甲方；乙方根据每月自用电表和水表的使用度数，按广州市供电供水部门规定的相关收费标准计收，乙方每月在缴交管理费的同时向甲方缴纳；乙方在签订本合同时应暂支付100000元给甲方作为甲方代缴费用周转金，并作为乙方在本合同租赁期限内缴交自用水电等费用的保证，不能用于抵减乙方的应缴各种费用和款项；乙方在签订本合同时应支付272000元给甲方作为租赁保证金，作为乙方在本合同租赁期限内履行合同义务的保证，不能用于抵减乙方应交的各种费用和款项，乙方违约，甲方无需向乙方返还履约保证金，乙方无合同约定的任何一种违约行为及无拖欠甲方任何一种款项（包括但不限于租管费和甲方为乙方垫付的水电费及其他各种费用），甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方不得拖欠或拒交租管费，逾期缴交租管费的，从逾期之日起每日按未缴纳租金及管理费金额的3‰支付违约金；乙方逾期缴纳水电费的，从逾期之日起每日按未缴纳水电费金额的3‰支付滞纳金；在甲方书面催缴后，乙方仍逾期不足额交纳租管费或者水电费连续超过二个月、一年内累计超过三个月，或者乙方逾期不足额交纳租金、管理费之中一项费用连续超过三个月，或者逾期不足额交纳的租管费加上逾期交款违约金的金额超过租赁保证金金额的，均视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应按本合同第十一条的规定承担相应的违约责任；乙方有本合同第十二条规定的违约行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并有权向乙方追究相应的违约责任；乙方有下列行为之一，则构成乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应自行撤出租赁房屋，乙方及其授权的第三方所投入该场地的所有设施、装修设备无偿归甲方所有，也不作冲减租金、管理费或违约金，甲方对乙方不作任何补偿，履约保证金不予退还，同时甲方还有权要求乙方赔偿相应的经济损失：⑴乙方逾期不足额交纳租管费连续超过二个月、一年内累计超过三个月，或者乙方逾期不足额交纳租金、管理费之中一项费用连续超过三个月，或者逾期不足额交纳的租管费加上逾期交款违约金的金额超过租赁保证金金额的；⑵乙方逾期交纳其应缴水电费和甲方垫付的其他各种费用，且经甲方通知后连续超过二个月仍未缴交的，或者一年内累计三个月未交水电费和甲方垫付的其他各种费用的…等。合同签订后，被告向原告支付了2014年1月的租管费136405元、租赁保证金272000元及水电周转保证金100000元。原告于同年10月8日将租赁房屋交付给被告使用至今。因被告拖欠租管费、水电费，原告于2014年10月29日向被告发出《律师函》，告知被告自2013年12月18日至2014年10月10日，拖欠房屋及场地租金、管理费、水电费及逾期违约金共1124728.99元，要求被告将拖欠的房屋及场地租金、管理费、水电费及逾期违约金在收到律师函后三日内履行付款义务。未果，原告于2015年4月13日向本院起诉，提出上述请求。
庭审中，经原告确认，被告在本案诉讼期间，于2015年4月27日支付了①2015年4月、2014年6月的租金及管理费共272810元、2015年4月、2014年6月停车场租金共12000元、2015年2月5日至2015年3月16日的水电费9407.83元；②2015年5月28日，被告支付了2014年7月和2015年5月的停车场租金共12000元，2015年3月16日至2015年4月15日的水电费8643.08元；③2015年5月29日，被告支付了2014年7月和2015年5月的租金及管理费共272810元；④2015年6月30日，被告支付了2015年6月的租金及管理费136405元和停车场租金6000元、2014年8月的租金及管理费56405元、2015年4月15日到5月15日的电费6473.21元；⑤2015年7月13日，被告支付了2014年8月的租金及管理费80000元；⑥2015年7月31日，被告支付了2015年7月的租金及管理费136405元；⑦2015年8月12日，被告支付了2014年9月的租金及管理费136405元、2015年7月的停车场租金6000元和2014年9月的停车场租金共12000元；⑧2015年8月18日，被告支付了2015年6月15日至2015年7月15日水电费11984.45元；⑨2015年9月17日，被告支付了2015年8月和2014年10月的租金及管理费共272810元、2014年5月和2015年8月的停车场租金共12000元；⑩2015年10月30日，被告支付了2015年9月租赁房屋的租金及管理费136405元、停车场租金6000元。截止至2015年11月4日，被告拖欠2015年10月的房屋租金及管理费136405元、停车场租金6000元、水电费共计48934.14元。
另原告诉讼请求中被告迟延支付租管费的违约金、停车场租金的违约金及水电费的违约金经其计算如下：1、租管费违约金，2014年4月实际支付日2014年8月29日，迟延139天，违约金56880.89元；5月实际支付日2015年3月30日，迟延320天，违约金130948.8元；6月实际支付日2015年4月27日，迟延317天，违约金129721016元；7月实际支付日2015年5月29日，迟延319天，违约金130539.59元；8月中的56405元实际支付日2015年6月30日，迟延320天，违约金54148.8元，80000元的实际支付日2015年7月13日，迟延333天，违约金79920元；9月实际支付日2015年8月12日，迟延332天，违约金138859.38元；10月实际支付日2015年9月17日，迟延337天，违约金137905.46元；11月实际支付日2014年11月24日，迟延14天，违约金5729.01元；12月实际支付日2014年12月25日，迟延15天，违约金6138.23元；2015年1月实际支付日1月26日，迟延16天，违约金6547.44元；2月实际支付日3月6日，迟延26天，违约金10639.59元；3月实际支付日3月30日，迟延20天，违约金8184.3元；4月实际支付日4月27日，迟延17天，违约金6956.66元；5月实际支付日5月29日，迟延19天，违约金7775.09元；6月实际支付日6月30日，迟延20天，违约金8184.3元；7月实际支付日7月31日，迟延21天，违约金8593.52元；8月实际支付日9月17日，迟延37天，违约金15140.96元；9月实际支付日10月30日，迟延50天，违约金20460.75元。2、停车场租金违约金，2014年4月实际支付日2014年8月29日，迟延139天，违约金2502元；5月实际支付日2015年9月17日，迟延492天，违约金8856元；6月实际支付日2015年4月27日，迟延317天，违约金5706元；7月实际支付日2015年5月28日，迟延318天，违约金5724元；9月实际支付日2015年8月12日，迟延332天，违约金5976元；10月实际支付日2015年3月30日，迟延170天，违约金3060元；11月实际支付日2014年11月24日，迟延14天，违约金252元；12月实际支付日12月25日，迟延15天，违约金270元；2015年1月实际支付日1月26日，迟延16天，违约金288元；2月实际支付日3月6日，迟延26天，违约金468元；3月实际支付日3月28日，迟延18天，违约金324元；4月实际支付日4月27日，迟延17天，违约金306元；5月实际支付日5月28日，迟延18天，违约金324元；6月实际支付日6月30日，迟延20天，违约金360元；7月实际支付日8月12日，迟延32天，违约金576元；8月实际支付日9月17日，迟延37天，违约金666元；9月实际支付日10月30日，迟延50天，违约金900元。3、水电费违约金，2014年4月15日前其中部分金额实际支付日2015年3月30日，迟延320天，违约金8794.02元；4月15日至5月15日实际支付日2015年3月30日，迟延290天，违约金294.64元；6月15日至7月15日实际支付日2015年3月30日，迟延230天，违约金198.62元；7月15日至8月15日实际支付日2015年3月30日，迟延200天，违约金437.56元；8月15日至9月15日实际支付日2015年3月30日，迟延170天，违约金448.09元；9月15日至10月15日实际支付日2015年3月30日，迟延140天，违约金376.66元；10月15日至11月15日实际支付日12月25日，迟延15天，违约金334.13元；11月15日至12月15日实际支付日2015年3月30日，迟延80天，违约金2584.79元；12月15日至2015年1月15日其中部分金额实际支付日2015年3月30日，迟延50天，违约金544.19元；1月15日至2月5日实际支付日3月28日，迟延48天，违约金725.75元；2月5日至3月15日实际支付日4月27日，迟延17日，违约金479.8元；3月15日4月15日实际支付日5月28日，迟延18天，违约金466.73元；4月15日至5月15日实际支付日6月30日，迟延20天，违约金388.39元；6月15日至7月15日实际支付日8月18日，迟延8天，违约金287.63元。
本院认为：原、被告自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同。被告作为承租人在承租期间支付租金是其主要义务，现被告没有按合同约定支付租金、管理费及水电费，拖欠费用连续超过三个月以上，其行为已构成违约，故原告请求解除合同、收回房屋及要求被告支付租管费、水电费及违约金的诉请符合上述合同约定，本院予以支持。违约金是具有补偿性质的，鉴于合同约定的违约金计算标准过高，且原告亦未提供因被告迟延支付费用造成实际损失的证据，故违约金的金额应以不超过应付额或实际支付额为宜。因合同约定被告支付费用的时间为每月10日前，故违约金应从逾期之日即每月的11日起计算，原告从10日起计算有误，本院予以纠正。依据原告确认被告支付租管费、水电费的具体数额、时间及迟延的天数，租管费的违约金为961228.49元，停车场租金的违约金为44730元，水电费的违约金为27426.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第就是八条、第一百一十四条第一款、的规定，判决如下：
一、原告广州市高森装饰工程设计有限公司与被告广州市五福酒店管理有限公司于2013年9月24日签订《租赁合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告广州市五福酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内将广州市环市中路207号之一1号楼、2号楼、3号楼、4号楼房屋（建筑面积3410.13平方米）交还给原告广州市高森装饰工程设计有限公司。
三、被告广州市五福酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市高森装饰工程设计有限公司支付2015年10月的租金及管理费136405元、2014年8月和2015年10月的停车场租金共12000元、水电费44079.13元（2015年4月15日至5月15日的3639.12元、2015年5月15日至6月15日的12659.76元、2015年7月15日至8月15日的14047.66元、2015年8月15日至9月15日的13732.59元）。
四、被告广州市五福酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市高森装饰工程设计有限公司支付租管费的违约金为961228.49元、停车场租金的违约金为44730元及水电费的违约金为27426.5元。
五、履约保证金372000元归原告广州市高森装饰工程设计有限公司所有。
六、驳回原告广州市高森装饰工程设计有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22805元，公告费500元，合计共23305元，由被告广州市五福酒店管理有限公司负担22500元，原告广州市高森装饰工程设计有限公司负担805元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 刘碧君
人民陪审员 吕 婷
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 莫翠雯