广西壮族自治区南宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）南市执异字第32号
案外人罗斯娜。
申请执行人曾智深。
委托代理人凌福才，广西金和泰律师事务所律师。
被执行人何智华。
本院在执行申请执行人曾智深申请执行被执行人何智华房屋租赁合同纠纷一案中，案外人罗斯娜于2015年6月25日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人罗斯娜称，2012年11月27日罗斯娜与广西搜购投资有限公司（以下简称搜购公司）签订商铺租赁合同。在合同履行期间，罗斯娜从未获知曾智深与何智华房屋租赁合同纠纷案的任何信息。直到执行法院于2015年4月28日在南宁市青秀区仙葫大道西188号房屋（搜购城市广场）张贴执行公告，罗斯娜才知道生效民事判决已经作出。根据判决结果，罗斯娜与搜购公司签订的商铺租赁合同无效，并须无条件将商铺返还给曾智深，这将给罗斯娜造成经济损失。到目前为止，罗斯娜已交给搜购公司租金和押金等共计14160元，投入装修费11000元，但从未能正常使用过商铺，若执行法院强制执行，将损害到罗斯娜的合法权益。综上所述，罗斯娜作为案外人，在曾智深与何智华房屋租赁合同纠纷案中存在利害关系，特提出异议，请求执行法院中止对南宁市青秀区仙葫大道西188号房屋（搜购城市广场）的执行，切实维护异议人的合法权益。
案外人罗斯娜为证明其主张，提供以下证据材料：1、《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》；2、租金收据、保证金收据和物业费收据共3张。
经质证，申请执行人曾智深对案外人罗斯娜提供的证据材料的真实性无异议。
本院查明，2014年11月29日，本院作出的（2012）南市民三初字第32号民事判决书发生法律效力。该判决判令：一、确认曾智深与何智华于2010年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、何智华将南宁市青秀区仙葫大道188号房屋（搜购城市广场）归还给曾智深；三、何智华支付场地占用费4248000元给曾智深；四、何智华支付资金占用费给曾智深；五、曾智深支付电压增容费60万元给何智华；六、驳回曾智深的其他诉讼请求；七、驳回何智华的其他反诉请求。2014年12月30日，曾智深向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。执行中，罗斯娜对执行标的即南宁市青秀区仙葫大道188号房屋（搜购城市广场）提出书面异议。
另查明，生效的本院（2012）南市民三初字第32号民事判决书认定以下事实：2010年6月21日，曾智深与何智华签订《房屋租赁合同》，约定曾智深将仙葫商业广场裙楼整栋（含停车场但不含门口前面5间临时建筑）经营使用权交给何智华经营使用，建筑面积暂定为7080平方米，商场租期为十八年，自2010年7月1日起至2028年6月23日止。2010年8月31日，曾屋一队出具《证明》，载明：“位于仙葫开发区西区仙葫大道188号的仙葫商业广场，属南宁市仙葫开发区那舅社区曾屋一队集体第三产地，现商业广场（一至三层半）是广西北流新丰镇观南村曾智深承包并投资建造，经村委会一致同意曾智深先生出租给何智华先生经营”。何智华承租仙葫商业广场后与搜购公司签订《项目合作协议》，约定双方共同出具建设资金及各项费用，投资何智华租赁的仙葫大道西188号曾屋一队第三产业用地上的建筑物（原仙葫商业广场，面积7080平方米），合作期限自2011年7月1日起至2028年6月30日止，合作项目名称为搜购城市广场，合作双方同意指定搜购公司作为项目对外签约公司，项目负责人为搜购公司法定代表人潘俊宇，合作期间合作双方的出资和收益均为搜购公司的财产，双方共担风险、共负盈亏。此后，仙葫商业广场扩建项目即以搜购公司名义对外开展。2011年7月至12月期间，搜购公司将搜购城市广场1-3层的铺面对外出租。2011年10月及2012年3月，搜购公司与广西安德消防工程有限公司签订两份《消防工程施工合同》，约定由安德公司负责搜购城市广场的消防安装工程，合同总价格395万元，已支付225万元。2011年12月16日，搜购公司委托广西天立工程造价咨询有限公司对搜购城市广场加建工程作出预算工程造价为5469284.29元的《建筑工程预算书》，并于12月20日与吴川建司签订《建设工程施工合同》，约定由吴川建司承建搜购城市广场加建工程，合同包干价为5035000元。2012年1月15日，搜购公司与广西南宁恒柱装饰工程有限公司签订《建设工程施工分包合同》，约定由恒柱公司承建搜购城市广场钢结构工程。2012年12月13日，搜购公司与南宁一兆先电子科技有限公司签订《供用电安装工程施工合同》，为搜购城市广场安装10KV高低压配电工程，至今该工程已基本完工，已支付工程款62万元。在搜购城市广场4-6层的扩建工程及向仙葫大道方向扩建9.2米的1-6层钢结构工程均已完工后，何智华即开始对整栋搜购城市广场进行了装修并安装电梯、中央空调、电压增容等设施。截止2013年5月20日，搜购城市广场尚未通过竣工验收及消防验收，何智华所投资的工程至今未做最终结算，电压增容设施已经安装完毕但未正式通电。经法院释明，何智华表示对其所投资的工程不要求在本案中处理。
还查明，搜购公司在另案异议［本院案号为：（2015）南市执异字第51号］中提供了其与何智华签订的一份《仙葫大道188号曾屋一队农民第三产业用地及地面建筑物租赁合同》。合同约定：何智华将仙葫商业广场裙楼整栋（含停车场但不含门口前面5间临时建筑）经营使用权交给搜购公司经营使用，建筑面积暂定为7080平方米；搜购公司与曾屋第一组约定，对商场往上扩建，何智华不干涉搜购公司自行出资扩建，搜购公司扩建使用后，不再交纳扩建部分的租金；商场租期为十七年，自2011年7月1日起至2028年6月23日止；租赁费用首年按半年支付（含免租半年租金，共一年），一年后按季度付租；搜购公司在承租期间，可以转让、转租、分租；在租赁期间，因搜购公司出资建设四五六层，如遇政府行为（如拆迁等）搜购公司除了享有一二三装修投入和经营赔偿外，四五六层赔偿单独归搜购公司所有。
再查明，2012年11月27日，罗斯娜与搜购公司签订《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》，约定搜购公司将坐落于南宁市青秀区仙葫大道西188号“搜购城市广场”商场铺位（铺位号：2-052）出租给罗斯娜经营，租期自2012年12月5日起至2015年12月4日止。同日，罗斯娜向搜购公司交纳了租金10692元、保证金3564元和物业费180元。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。也就是说，案外人必须是其所主张的实体权利的权利人，该实体权利合法、真实存在且能够排除申请执行人申请实现的债权，案外人异议方能排除执行。上述实体权利，从实践看主要包括四类：所有权，物权期待权，特殊的担保物权，租赁权和用益物权，其中的租赁权和用益物权以对物使用、收益为权利内容，虽不能排除物的转让，却可以阻止交付占有。在本异议案中，罗斯娜正是以其与搜购公司签订的《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》为据，主张租赁权而阻止本院将南宁市青秀区仙葫大道188号房屋（搜购城市广场）交付曾智深的执行。因此，罗斯娜是否是其所主张租赁权的权利人且该权利是否合法、真实存在，成为本异议案审查的关键问题。
虽然本院生效的（2012）南市民三初字第32号民事判决书只认定了何智华与搜购公司签订《项目合作协议》的事实，未涉及搜购公司在另案异议中提供的其与何智华签订的租赁合同。但是，搜购公司并未作为利害关系人参加上述诉讼案件的审理，无从提出抗辩主张，上述生效民事判决对相关事实作出的认定并未考量搜购公司方的主张，而搜购公司在另案异议中只主张其与何智华之间系租赁合同关系，且执行程序以快速、及时、不间断地实现生效法律文书确定的债权为目的，实行形式化原则，其对案外人权利主张之存否的审查，仅限于形式审查，故本异议案件的审查程序，无权对何智华与搜购公司之间是合作经营关系还是租赁合同关系作出实体判断，仅能依据搜购公司在另案异议中提供的证据作出形式上的判断，即何智华与搜购公司基于《仙葫大道188号曾屋一队农民第三产业用地及地面建筑物租赁合同》而存在租赁合同关系，搜购公司系南宁市青秀区仙葫大道188号房屋（搜购城市广场）的次承租人。
房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据不再存在，次承租人也不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，故承租人、次承租人应当在租赁关系终止时及时返还租赁房屋，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，将会产生逾期返还租赁物的法律责任。同时，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形，均导致房屋租赁合同履行的终止。为此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”。据此，因曾智深与何智华签订的《房屋租赁合同》被生效民事判决确认无效，曾智深与何智华、何智华与搜购公司，以及搜购公司与罗斯娜之间的房屋租赁关系终止，罗斯娜不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，即罗斯娜在本异议案中主张的租赁权已不再合法、真实存在，故罗斯娜意在阻却本院将租赁物即南宁市青秀区仙葫大道188号房屋（搜购城市广场）交付出租人曾智深之执行而提出的案外人异议主张，不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人罗斯娜的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 蒙恪民
审判员 林 卫
审判员 朱俊萍
二〇一五年十一月二十七日
书记员 张雯雯
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。