安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终319号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：程习毅，男，1979年6月5日出生，汉族，教师，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：郑邦山，男，1967年11月20日出生，汉族，从事建筑行业，住安徽省合肥市肥东县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：管玉娟，女，1965年10月30日出生，汉族，从事餐饮服务，住安徽省合肥市肥东县。以上两上诉人的委托诉讼代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所。原审第三人：阎海燕，女，1978年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方明波，安徽一飞律师事务所律师。上诉人程习毅因与被上诉人郑邦山、管玉娟及原审第三人阎海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2018年3月7日作出的（2017）皖1002民初763号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程习毅上诉请求：一、撤销原判第一项、第三项、第四项，改判撤销程习毅与郑邦山、管玉娟于2016年11月11日签订的存量房买卖合同；二、一、二审案件受理费、财产保全费、评估费、反诉费均由郑邦山、管玉娟承担。事实理由：一、案涉存量房买卖合同应予撤销而非解除。涉案房屋在2017年6月的评估价为79.62万元，超出合同价65%以上，虽然评估时间与合同签订时间相差7个月，但是价格上浮幅度如此之大，反映出订立合同时的房屋价格是显示公平的。中介公司没有将房屋当时的市场行情如实告知，导致程习毅基于错误认识在合同上签字，因此程习毅签订合同的行为不是其真实意思表示。原审法院未对涉案房屋在存量房买卖合同签订时的房屋价格进行评估，相反还以程习毅没有证据证明为由否定房屋价格存在显示公平情形错误。二、郑邦山、管玉娟提出赔偿差价损失诉请的时间为2017年4月27日，评估基准日应确定为该时点，以房屋市场行情已大幅上涨的2017年6月13日作为评估基准日不当，据此评估确定的损失额323680元错误。郑邦山、管玉娟辩称：本案不构成重大误解和显失公平。房屋评估价格是双方委托鉴定部门进行评估确定的。一审判决程序合法，认定正确。阎海燕述称：本案存在重大误解和显失公平的情形，依法应予撤销。判决赔偿损失30多万元过重，对赔偿数额应适当调整。郑邦山、管玉娟向一审法院起诉请求：1、程习毅履行2016年11月11日与郑邦山、管玉娟签订的存量房买卖合同；2、程习毅将坐落于黄山市经济开发区梅林大道16号黄山碧桂园霞塘秋月46幢201室的房屋于七日内过户给郑邦山、管玉娟；3、诉讼费由程习毅承担。2017年4月27日，郑邦山、管玉娟变更诉讼请求为：1、解除程习毅与郑邦山、管玉娟于2016年11月11日签订的存量房买卖合同；2、程习毅退还郑邦山、管玉娟首付款10万元；3、程习毅赔偿郑邦山、管玉娟购买房屋的价格与房屋市场价格的差额损失以及评估费、中介费。程习毅向一审法院反诉请求：1、撤销程习毅与郑邦山、管玉娟之间的存量房买卖合同；2、本诉和反诉的诉讼费由郑邦山、管玉娟承担。原审法院审理查明：程习毅与阎海燕原系夫妻关系，双方于2014年4月23日在北京市朝阳区民政局登记离婚时约定，坐落于黄山碧桂园霞塘秋月46幢201室房屋购买时价格为47万，欠银行贷款31万元，归阎海燕所有，银行贷款由阎海燕归还。2016年，程习毅就上述房屋办理了由程习毅单独所有的不动产权证，证号为皖（2016）黄山市不动产权第0011697号。2016年9月30日，郑桂玲与程习毅在黄山市天域房地产营销策划有限公司居间下，签订了房屋买卖居间协议，协议约定，程习毅将坐落于黄山市经济开发区梅林大道16号黄山碧桂园霞塘秋月46幢201室房屋以48万元价格出售给郑桂玲。2016年11月11日，郑邦山、管玉娟与程习毅签订存量房买卖合同，合同约定，程习毅将坐落于黄山市经济开发区梅林大道16号黄山碧桂园霞塘秋月46幢201室房屋以48万元价格出售给郑邦山、管玉娟。郑邦山、管玉娟于2016年9月30日已交纳定金2万元，办理产权登记前支付9.6万元，余款38.4万元通过办理银行按揭支付。2016年11月11日，郑邦山、管玉娟支付了程习毅10万元首付款（含定金2万元）。同日，郑邦山、管玉娟还向黄山市天域房地产营销策划有限公司支付评估费480元、中介费7000元。因程习毅拒绝履行合同，郑邦山、管玉娟向法院提起诉讼。诉讼过程中，郑邦山、管玉娟申请就案涉房屋的市场价格进行评估，博文房地产评估造价集团有限公司受法院委托进行了评估。2017年8月8日，博文房地产评估造价集团有限公司作出博文房估字（2017）第28728号估价报告书，认定案涉房屋在2017年6月13日（法院委托日）的市场价值为79.62万元。郑邦山、管玉娟支付评估费2000元。原审法院认为：行为人因对行为的性质?对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平?本案中，程习毅主张的对价格认识错误并不属于重大误解的范畴，且程习毅也没有证据证明其房屋出售价格与当时市场价格相比过低，故程习毅以重大误解和显失公平为由要求撤销存量房买卖合同于法无据，郑邦山、管玉娟与程习毅签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，由于程习毅隐瞒了房屋系阎海燕所有的事实，导致该合同事实上无法继续履行，郑邦山、管玉娟要求解除该合同符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，程习毅应将依据该合同取得的10万元购房款返还给郑邦山、管玉娟，并赔偿郑邦山、管玉娟因此造成的损失。对郑邦山、管玉娟因购买房屋支出了中介费7000元、评估费480元，应由程习毅应予以赔偿，房屋评估价格与交易价格之间的差价31.62万元系可得利益损失，该损失系程习毅违约及长期不返还郑邦山、管玉娟10万元购房款造成，亦应由程习毅赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条、第72条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郑邦山、管玉娟与程习毅于2016年11月11日签订的存量房买卖合同；二、程习毅于判决生效之日起十日内一次性返还郑邦山、管玉娟购房款10万元；三、程习毅于判决生效之日起十日内一次性赔偿郑邦山、管玉娟损失323680元；四、驳回程习毅的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7543元，财产保全费2520元，评估费2000元，合计12063元,由程习毅负担；反诉案件受理费40元，由程习毅负担。本院经审理查明，在本案一审诉讼期间，阎海燕于2017年3月8日向一审法院提出以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，2017年3月9日，一审法院通知阎海燕作为本案第三人参加诉讼。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为，案涉存量房买卖合同对购房款数额及支付方式的约定明确具体，不会产生导致错误认识的可能，对购房款的数额，程习毅不存在重大误解。二手房买卖的市场行情是公开透明的，买卖双方均不具备超越对方的议价优势。对于房屋的售价，双方当事人在2016年9月30日签订房屋买卖居间协议中已作出明确约定，存量房买卖合同是在房屋买卖居间协议的基础上所订立，程习毅在签订房屋买卖居间协议时，完全可以方便的通过网络上发布的售房信息或其他方式了解、掌握当地房屋买卖市场的即时行情。同时，亦无证据表明，程习毅与郑邦山、管玉娟所约定的房屋售价远低于当时市场的正常价格。因此，程习毅主张案涉存量房买卖合同所确定的房屋售价显失公平的观点不能成立。至于中介公司是否已将当时的房屋买卖市场行情告知程习毅，与买方郑邦山、管玉娟无关，程习毅以中介公司未告知其房屋买卖市场行情为由主张撤销案涉存量房买卖合同没有事实和法律依据。郑邦山、管玉娟是在一审诉讼过程中，因阎海燕申请参加诉讼才知晓程习毅对案涉房屋不享有处置权并变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的。原审法院基于郑邦山、管玉娟寻找类似房源所需合理时间的考量，委托鉴定机构以2017年6月13日为评估基准日，对案涉房屋市场价值进行鉴定以确定郑邦山、管玉娟的损失并无不当。综上所述，程习毅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6155元，由程习毅负担。本判决为终审判决。审判长  吴林丹审判员  胡泽萍审判员  戴东辉二〇一八年六月四日书记员  李 靓附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。