武汉铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂71行终5号
上诉人（原审被告）武汉市不动产登记局，住所地湖北省武汉市江岸区三阳路13号。
负责人黄宇，局长。
委托诉讼代理人李依平，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局工作人员。
委托诉讼代理人刘仁祥，湖北建祥升律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）武汉市黄鹤书刊发行社，住所地武汉市武昌区付家坡一路**号。
法定代表人朱华福，经理。
委托诉讼代理人邹泽锋，湖北元文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王德源，男，1941年10月2日出生，汉族，住湖北省红安县。
委托诉讼代理人陈杰，湖北瀛楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人阮景兰，女，1954年10月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，系武汉市武昌区粮道街胭脂路社区居民委员会推荐的公民。
上诉人武汉市不动产登记局、武汉市黄鹤书刊发行社（以下简称黄鹤书刊）因与被上诉人王德源房屋登记一案，不服武汉铁路运输法院作出的（2017）鄂7101行初13号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月10日，武汉华中房地产综合开发有限责任公司（以下简称华中公司）和黄鹤书刊向武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武汉市房管局）申请为位于武昌区后补街54号的18套房屋办理产权转移登记。武汉市房管局于同年12月26日为4栋（英坊小区A2栋）2单元9层5室房屋颁发所有权证号为武房权证市字第××号《房屋所有权证》，持证人为黄鹤书刊。经庭审核对，武汉市房管局提交的涉案房屋档案中无华中公司的身份证明文件、涉案房屋权属证书。2015年6月8日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中行终字第00261号行政判决，王德源作为18套房屋住户之一参与了案件审理，该判决确认：1993年武汉华中房地产综合开发总公司（以下简称华中总公司）在粮道街163号、莺坊巷4号等地段实施拆迁，分别与黄鹤书刊以及18套房屋住户签订了拆迁协议，在与18套房屋住户签订的拆迁协议中就过渡费、安置房屋的房型、面积以及超出原房使用面积收费标准及具体金额进行了约定，18套房屋住户分别按照协议约定向华中总公司交纳了相关费用。同年，黄鹤书刊与18套房屋住户亦签订了《拆迁安置协议》。房屋建成后，华中总公司分别于1996年和1997年向18套房屋住户出具了拆迁安置通知单，载明了原住房情况、搬住新房情况以及经费结算情况。截止1997年4月，18套房屋住户全部搬进安置房屋居住至今。黄鹤书刊因未按规定参加企业年检，2005年2月2日被武汉市工商行政管理局依法吊销营业执照。
另查明，王德源与华中总公司签订了《拆迁协议书》和《还建安置通知单》，《还建安置通知单》显示还建房屋为A2栋2单元9层5室。房屋建成后王德源搬至涉案房屋内居住，武汉市武昌区粮道街胭脂路社区居民委员会证明显示王德源为涉案房屋使用人。2011年1月4日武汉市房管局收到案外人阮景兰代表18套房屋住户提交的关于申请办理涉案房屋房产证的信访材料，并出具武房管信[11]005号处理笺。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条之规定，武汉市房管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。因行政机关职权调整，根据《武汉市机构编制委员会关于整合我市不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》（武编[2015]169号）第一条之规定，武汉市房管局的房屋登记职责由武汉市不动产登记局承担。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。武汉市不动产登记局为本案一审适格被告。关于一审原告主体资格，本案中王德源作为被拆迁人，房屋建成后被还建安置于本案涉案房屋内居住，因拆迁安置取得房屋使用权，与被诉行政行为有利害关系，是本案一审适格原告。
根据《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书……”之规定，武汉市房管局在作出颁证行为前应审查上述材料完整性、真实性。本案中，黄鹤书刊申请办理转移登记时提交的营业执照于2005年被吊销，没有证据证明共同申请人华中公司申请时提交了涉案房屋权属证书及身份证明材料。武汉市房管局在未审查申请人身份证明材料合法性以及申请材料缺少共同申请人身份证明、房屋权属证书的情况下颁发房屋所有权证的行为违反法律规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让，……（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”之规定，房屋权属存在争议或未依法登记领取权属证书的不得办理转移登记。武汉市房管局收到申请办理涉案房屋房产证的信访申请时间为2011年1月而颁证时间为2011年12月，颁证时武汉市房管局应当知道涉案房屋存在争议，并且申请人华中公司申请时未提交房屋权属证书，武汉市房管局在上述情况下办理涉案房屋转移登记违反法律规定。综上，武汉市房管局作出的被诉房屋登记行为主要证据不足，依法应予撤销，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销武房权证市字第××号《房屋所有权证》。本案案件受理费50元由武汉市不动产登记局承担。
武汉市不动产登记局不服原审判决，向本院提出上诉称：1.一审判决认定事实不清，被上诉人只享有房屋使用权，不享有所有权，涉案房屋权属来源清楚明确，不存在权属争议；2.一审判决以2008年7月1日实施的行政规章来规范1997年竣工项目的转移登记手续，认定房屋登记程序违法，适用法律不当；3.被上诉人既不是权利人，也不是利害关系人，不具有一审起诉主体资格；4.被上诉人提起本案诉讼超过法定起诉期限。请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
黄鹤书刊上诉称：1.一审判决认定事实不清，认定房屋存在权属争议错误。其与被上诉人系租赁关系，被上诉人对房屋还建后超出面积部分交纳的费用是其获取房屋使用权的有偿对价，并不是对房屋产权的购买；2.一审判决适用法律不当。被上诉人与涉案房屋的所有权无直接法律利害关系，无一审起诉主体资格，法院应予驳回起诉；3.其被吊销营业执照属于行政处罚行为，期间应停止对外经营活动，但可以参与内部债权债务清理清算，房屋登记属于企业法人清理清算法律行为，合法有效。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法予以改判。
王德源未提交书面答辩意见。
各方当事人向原审法院提交的证据均已经一审庭审质证，并已随案移送本院，本院对本案证据的认证意见与原审法院一致。
根据原审已经质证的证据，二审经审理查明，18套房屋系拆迁安置房。被拆迁房屋系解放初期代管房，位于武汉市武昌首义路150-180号、中山路41号、粮道街155号、莺坊巷4号，一直由原武汉军区后勤部职工居住，其中部分人去世后由其近亲属继续居住。1985年3月5日，原武汉市房地产管理局与原武汉书刊发行联合公司（以下简称书刊联合公司）签订了房屋买卖协议，约定将上述房屋全部卖给书刊联合公司，并办理了房屋所有权证。因黄鹤书刊与书刊联合公司债务纠纷一案，湖北省武汉市中级人民法院于1989年4月26日作出民事判决（市法一九八九年度民二上字第68号）：书刊联合公司向黄鹤书刊偿还人民币30.44万元。1989年8月5日，湖北省武汉市武昌区人民法院作出（89）执字第169号协助执行通知书，请武昌区房地产管理局将书刊联合公司的四处危房（武汉市武昌首义路150-180号、中山路41号、粮道街155号、莺坊巷4号）面积1581.18平方米抵押给黄鹤书刊，偿还30.44万元债务。其中粮道街155号、莺坊巷4号于1989年8月办理房屋所有权证（粮道街155号在办证时变更为粮道街163号），所有权人为黄鹤书刊。房屋建成后，18套房屋住户分别于1996年至1997年4月期间搬进安置房屋居住至今，未与黄鹤书刊签订租赁合同，亦未向黄鹤书刊交纳房屋租金。
另查明，1993年8月14日，王德源与拆迁人华中总公司签订《拆迁协议书》，约定华中总公司为王德源安置一套房屋。1996年3月5日，王德源与拆迁人华中总公司就英坊小区A2栋2单元9层5室房屋进行还建安置结算，并搬进该房屋居住至今。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，并结合本案事实，本案的争议焦点是：一、关于王德源起诉是否超过起诉期限；二、关于王德源是否具有一审原告主体资格；三、关于被诉房屋登记行为程序是否违法。
一、关于王德源起诉是否超过起诉期限。上诉人武汉市不动产登记局认为，武汉华泰鑫贸易有限公司诉武汉市房管局及第三人黄鹤书刊、阮景兰等17人不履行法定职责一案中，王德源作为第三人参加了诉讼，并最迟于2015年1月15日在该案开庭审理过程中就知道了武汉市房管局为黄鹤书刊颁发本诉房屋所有权证的行为及相关内容，而其直至2017年7月才提起本案诉讼，已超过2年起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，根据王德源提交的湖北省武汉市武昌区人民法院立案登记收件表（2015年7月14日）、武汉市房管局信访事项程序性受理告知书（武房信字〔2016〕035号）等材料，可以认定王德源在法定起诉期限内曾向湖北省武汉市武昌区人民法院提起行政诉讼，但未被受理，此后一直向相关部门反映，主张房屋相关权利。故本案起诉期限的耽误不属于王德源自身原因，上诉人武汉市不动产登记局的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于王德源是否具有一审原告主体资格。上诉人武汉市不动产登记局、黄鹤书刊认为，王德源不是涉案房屋所有权人，与涉案房屋无直接法律利害关系，不具有一审原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，王德源既是被拆迁房屋使用人，又是拆迁安置房屋实际使用人，其认为被诉房屋登记行为违法且与房屋所有权登记行为有利害关系，有权依法提起行政诉讼，具有一审原告主体资格，上诉人武汉市不动产登记局、黄鹤书刊的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于被诉房屋登记行为程序是否违法。房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，也是确认房屋权属没有争议的主要凭证。因此，房屋登记机构在办理房屋产权登记的过程中，应当依照法律法规规定的程序审查申请人提交的资料是否真实齐全。本案涉案房屋系拆迁安置房，申请登记类型属于房屋所有权转移登记，房屋登记部门应当按照转移登记的相关规定进行审查。《房屋登记办法》第十二条第一款：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书……。”黄鹤书刊虽被吊销营业执照，但尚未被注销，仍可作为独立的民事主体存在，并依法独立享有民事权利和承担民事义务，故其能够以自身名义申请办理房屋登记。但是，武汉市房管局在申请人没有提交涉案房屋所有权证书或者房地产权证书，即缺少法定申请材料的情况下，未尽到审慎审查职责，作出的登记颁证行为明显违法。此外，为维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，《中华人民共和国城市房地产管理法》也明确规定“权属有争议的，未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。涉案房屋拆迁前位于原粮道街163号，所有权人为黄鹤书刊。王德源于1993年8月与拆迁人华中总公司签订了《拆迁协议书》，于1996年3月按上述协议约定向拆迁人交纳了超过原房屋使用面积部分的价款，对安置房屋进行还建安置结算，并搬进该房屋居住至今。现案外人阮景兰代表18套房屋住户一直向相关部门反映，主张房屋相关权利。湖北省武汉市中级人民法院2015年6月8日作出的（2015）鄂武汉中行终字第00261号行政判决亦认定涉案房屋存在权属争议。此种情况下，房屋登记机构应于争议双方先行解决权属争议后，再依法办理房屋登记。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，判决撤销武房权证市字第××号《房屋所有权证》并无不当。上诉人武汉市不动产登记局、黄鹤书刊的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人武汉市不动产登记局负担25元、武汉市黄鹤书刊发行社负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 明
审 判 员 黄志刚
审 判 员 汪 炜
二〇一八年五月二十四日
法官助理 柳 青
书 记 员 陈 豪
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；