济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第999号
原告刘卫斌，男，住济南市。
委托代理人杜文堂，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人赵开勇，山东众成仁和律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告刘卫斌与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘卫斌的委托代理人杜文堂、赵开勇，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘卫斌诉称，刘卫斌与济南正大公司于2009年6月25日签订商品房买卖合同，由刘卫斌购买济南正大公司开发建设的正大城市花园二期商品房一套，刘卫斌已付清总房款612335元。双方约定济南正大公司在上述商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋所有权登记机关备案，如因出卖人的责任，刘卫斌不能在规定期限内取得房地产权属证书的，济南正大公司应按已付房款的1.5%向刘卫斌支付违约金。因济南正大公司至今尚未按照约定将办理权属登记的资料报产权登记部门备案，导致刘卫斌至今无法办理所购商品房的房屋所有权证，济南正大公司的逾期行为已构成违约，并给刘卫斌造成了经济损失。为此，刘卫斌要求：1、济南正大公司支付逾期办证违约金73817元（以612335元为基数，自2011年11月30日计算至2013年4月22日，按照金融机构计收逾期贷款利息年息8.645%计算），并支付自2013年4月23日至本案判决生效之日止的违约金（以612335元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息年息8.645%计算）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。
原告刘卫斌为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；
证据2、购房收据，证明刘卫斌已付清房款；
证据3、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋的交付时间；
证据4、在搜房网上下载打印的房屋销售信息两份，证明同样是正大城市花园二期的房屋，未能办理房产证的房屋与能办理房产证的房屋差价约为2000元／平米。
被告济南正大公司辩称，1、双方对违约金计算有明确约定，应按购房款的1.5%计算违约金。2、约定的违约金足以弥补刘卫斌损失，刘卫斌要求对违约金予以调整无事实法律依据。按照《合同法》及相关司法解释的规定，对于违约金的调整前提有明确要求，即为约定的违约金不足以弥补逾期备案给买受人造成的实际损失的。就本案来讲，逾期办理涉诉房产备案，并不影响买受人的居住和使用，未给买受人造成实际损失，买受人也未能证明其实际损失。买受人要求参照同期银行贷款利率计算违约金显然不当，不符合法律和相关司法解释规定的违约金予以调整的情形。综上，请求驳回刘卫斌的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发；
证据2、涉诉房产所在的土地使用权证书一份，证明涉诉房产具有土地使用证，登记在山东友谊集团有限责任公司名下。
经对原告刘卫斌和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
刘卫斌与济南正大公司于2009年6月25日签订商品房买卖合同，约定由刘卫斌购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园二期涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，刘卫斌按约定付清了购房款612335元，济南正大公司于2010年12月5日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2009）144号，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故刘卫斌与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年12月5日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；刘卫斌认为济南正大公司逾期办证客观上给刘卫斌造成了损失，房屋所有权证是买受人对房屋享有产权的唯一凭证，而产权的构成除了使用权还有处分权，比如用房屋抵押、转让获得收益，济南正大公司没有如期办证显然影响到了买受人所有权的行使，造成了经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（年息为8.645%）的标准计算违约金，而由于购房合同所约定的违约金的标准过低给买受人造成了实际的损失，且损失数额难以确定，因此，应该按照该司法解释规定的标准计算违约金。另根据《合同法》的规定，违约金过低的可以要求调高，根据购房合同所约定的买受人逾期付款的违约金标准为日万分之二点一，根据公平对等的原则，刘卫斌要求将违约金标准调高至司法解释的标准，即合法又合理。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故刘卫斌的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，刘卫斌若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。刘卫斌为证明其损失情况，向本院提交了因未取得房产证，涉诉房屋销售报价偏低的相关证据。因涉诉房屋已具备合法的建设及销售依据，并非必然无法办理产权登记，且刘卫斌未要求解除合同，故即使刘卫斌所述的上述情况属实，刘卫斌所称的损失也非其必然、确定的损失。因刘卫斌未能证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，本院对刘卫斌要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付刘卫斌已付房款1.5%的违约金612335元×1.5%=9185元。
因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫斌违约金9185元；
二、驳回原告刘卫斌超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1640元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张兴欣
人民陪审员 齐宝东
人民陪审员 李洪有
二〇一四年五月十九日
书 记 员 韦 华