广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终1158号
上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地南宁市兴宁区南梧路318号畅春湖山庄E区19栋。
法定代表人：梁沛农，该公司总经理。
委托诉讼代理人：莫芳英，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韦胜东，男，1961年7月29日出生，壮族，住河池市金城江区。
被上诉人（原审原告）：覃凤琼，女，1961年11月4日出生，瑶族，住河池市金城江区。
被上诉人（原审原告）：韦华益，男，1988年5月17日出生，瑶族，住河池市金城江区。
三位被上诉人共同委托诉讼代理人：滕交宁，河池市河池法律服务所法律服务工作者。
上诉人广西一方土实业开发有限责任公司(以下简称一方土公司）因与被上诉人韦胜东、覃凤琼、韦华益（以下简称韦胜东等三人）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初138号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一方土公司的委托诉讼代理人莫芳英、张志伟，被上诉人韦胜东、覃凤琼、韦华益的委托诉讼代理人滕交宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一方土公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回韦胜东等三人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由韦胜东等三人负担。事实和理由：一、本案韦胜东等三人所提出的逾期交房违约金请求已过诉讼时效。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》和《合同法》都规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，双方在《商品房买卖合同》中所约定的交房时间是2013年6月30日，实际交房日期是2013年11月14日，一方土公司取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》是在2013年12月4日。而韦胜东等三人是于2017年1月3日提起诉讼。因此，本案中逾期交房违约金请求权的诉讼时效无论是从合同约定的交付之日起计算还是从实际交房之日起计算，甚至于从一方土公司获得五方验收合格之日起计算，都超过了两年的诉讼时效。二、逾期备案登记的违约金没有合同约定，没有法律依据。违约金是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定数额的金钱。其特征是：1、以违约行为为产生条件，不以损害事实的产生为前提。2、当事人双方经协商一致达成意见，金钱数额明确具体，没有争议性。3、具有惩罚性，当合同一方未履行合同义务或未按照约定履行义务时就产生了违约金。由此可见，违约金是由双方经协商一致达成意见的，如双方在合同中没有约定，那么即使合同一方出现了违约行为也不产生违约金。双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条中的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金。依据双方签订的合同，双方有交房后360日内办理备案的约定，但万分之1.5的违约金不是针对备案违约的，是针对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”这一约定的，因此一审判决逾期备案登记违约金没有合同依据，亦没有法律依据。
一方土公司在二审开庭时补充上诉称：合同约定连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数应当顺延交房，对此一方土公司已提供了证据证明。
韦胜东等三人辩称，一、一方土公司一审未提出诉讼时效抗辩，应视为其己放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，虽韦胜东等三人向人民法院请求保护自己主张逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，但一方土公司在一审阶段未提出时效抗辩，应当视为其己经放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。二审期间，一方土公司提出逾期交房违约金的请求权己超出诉讼时效的抗辩理由，不应得到法院的支持。二、一方土公司提出其逾期备案登记的违约责任承担方式即支付违约金没有合同约定，无法律依据与事实不符。《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为初始登记、移转登记等情形之一，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记，初始登记是移转登记之前提。房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后，登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。移转登记的申请人是买受人，但出卖人必须完成初始登记，并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期，必将造成移转登记逾期。本案一方土公司作为出卖人未能在合同约定的期限内办理房屋初始登记备案，从而导致韦胜东等三人未能及时办理《房屋所有权证》，无疑应当承担逾期备案的违约责任。如何理解双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，是确定一方土公司是否应当承担违约责任、支付违约金的关键所在。应当明确，一方土公司提供的上述商品房买卖格式合同文本来源于建设部、国家工商行政管理局2000年版商品房买卖合同示范文本，该合同条款的解释权归属于建设部、国家工商行政管理局。另，我国《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利一于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从合同条款内容来看，本条是关一于产权登记的约定，如前述，产权登记包含初始登记即备案登记、移转登记等，备案登记是一方土公司的义务；其次，从合同条款的目的来看，是针对一方土公司逾期备案的违约承担方式和免责事由的约定；再次，从诚实信用原则来看，诚实信用原则的基本含义是，当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。显然，作为提供格式合同一方的一方土公司关于违约金是针对“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的”这一主张，完全是断章取义，违背诚信的作法。基于以上事实与理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律正确，程序合法。一方土公司的上诉理由不能成立，请二审依法驳回其上诉，维持原判。
韦胜东等三人向一审法院起诉请求：1、判令一方土公司支付韦胜东等三人从2013年7月1日起按已付房款总额每日万分之三计算至2013年11月14日止的迟延交房违约金21656元（即526912元×137天×0.3‰/天）；2、判令一方土公司支付韦胜东等三人从2014年11月9日起按已付房款总额每日万分之一点五计算至2015年12月21日止的逾期办理房屋权属登记备案违约金32168元（即526912元×407天×0.15‰/天）；3、本案诉讼费用由一方土公司承担。
一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。
2012年8月13日，韦胜东等三人（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，韦胜东等三人购买一方土公司开发的启航嘉园商品房2单元1703号住房一套，建筑面积共142.39平方米，总房价为526912元。一方土公司应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给韦胜东等三人使用。合同还约定有：“第八条交付期限……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……10、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；11、遇国家法定节假日，交付期限可顺延。”“第九条出卖人逾期交房的违约责任除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定交房，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、因买受人原因，出卖人未能按期通知买受人的，延期责任由买受人承担。”“第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”
合同签订后，韦胜东等三人已按合同约定付清全部房价款给一方土公司，并按规定缴清相关税费。2013年11月14日，韦胜东等三人接收其购买的住房房屋并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及附件；同日，韦胜东等三人支付一方土公司住房房产证代办证费用1000元。
经该院调查了解查明：2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位一方土公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2015年12月21日，河池市住房和城乡建设局向一方土公司出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明一方土公司已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。
一审法院认为，首先，韦胜东等三人与一方土公司于2012年8月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
其次，韦胜东等三人诉讼请求的延迟交房违约金问题。根据本案《商品房买卖合同》的约定，一方土公司应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给韦胜东等三人使用，经查明，一方土公司系在2013年12月4日取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，该日期比双方约定的交付日期迟延，故一方土公司构成延迟交房的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。本案中，一方土公司已经履行通知交房义务，韦胜东等三人于2013年11月14日接收房屋，该时间在一方土公司可以交付房屋之前，故一方土公司承担违约责任的天数应自合同约定的最后交付期限的第二天起即2013年7月1日起至韦胜东等三人实际接收房屋之日止。又依据《商品房买卖合同》对交付期限可顺延的约定情形包括“在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；遇国家法定节假日的”。经查明，为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局对启航嘉园商住楼作出规划调整的公示，公示期自2013年9月29日至2013年10月19日，共计20天，该公示期在韦胜东等三人收房之后，不应计入顺延；而自合同约定的交付期限2013年6月30日起至韦胜东等三人实际接收房屋之日的2013年11月14日止，未遇国家法定节假日；故综上，根据合同约定，本案一方土公司违约天数应自2013年7月1日起至韦胜东等三人实际接收房屋之日2013年11月14日止，实际违约天数为137天，韦胜东等三人主张的违约天数137天在合法范围内，该院予以支持。因一方土公司在一审辩论终结前对本案违约金的约定未提出异议，本案合同约定的违约金计付标准亦未超过法律规定的范围，故该院依据《商品房买卖合同》的约定，一方土公司应支付韦胜东等三人逾期交房的违约金为：已交付房价款526912元×万分之3×137天≈21656元。
再次，韦胜东等三人诉讼请求的延迟办理房屋权属备案登记违约金问题。根据《商品房买卖合同》约定，一方土公司应在交付商品房给韦胜东等三人使用的2013年11月14日后360日内，即在2014年8月28日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案。但根据本案查明的事实，一方土公司系在2015年12月21日，经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”。因一方土公司在一审辩论终结前对韦胜东等三人诉称其逾期备案登记问题及备案登记违约金约定的计付标准均未提出异议，而合同约定的备案登记违约金与延期交房违约金分属两个不同的违约行为产生的违约责任且计付标准亦未超过法律规定的范围，故本案逾期备案登记违约金应自2014年8月28日起至2015年12月21日止，共计407天。现韦胜东等三人诉请407天的违约金，在合法范围内，该院予以支持。依据《商品房买卖合同》的约定，一方土公司应支付韦胜东等三人逾期备案登记的违约金为：已交付房价款526912元×万分之1.5×407天≈32168元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、一方土公司支付韦胜东等三人逾期交房的违约金21656元；二、一方土公司支付韦胜东等三人逾期备案登记的违约金32168元。案件受理费822元，减半收取411元，由一方土公司负担。
一方土公司在二审提交下列证据：1、河池市气象科技服务中心出具的《降雨实况分析报告及分析记录》（庭审提交）及因雨天停工记录的《施工日志》（庭后提交），证明气象记录可顺延交房61天，其中施工日志记录停工45天。2、《起航嘉园延期交房情况说明》、《起航嘉园小区工程施工进度的说明》及因市政高压线路迁移改造停工记录的《施工日志》（证据2均系庭后提交），证明因市政高压线路迁移改造导致3号楼主体封顶推迟407天，该时间应作为涉案商品房顺延交房。韦胜东等三人对上述证据质证认为，一方土公司提交的证据超过举证期限，不属于新的证据，不予质证。本院认为，一方土公司提供的证据1，因一方土公司在二审庭审时主张因雨天停工应顺延交房，庭审时提交了降雨实况分析报告及分析记录，庭后提交施工日志作为补充证据，证据1具有真实、合法、关联性，予以确认。一方土公司提交的证据2，因一方土公司在一审及二审庭审结束前，均未主张因高压线路迁移改造应顺延交房，一方土公司在二审庭审结束后提交证据2，该证据不属于新的证据，且韦胜东等三人不同意质证，故该证据本院不予确认。
韦胜东等三人在二审未提交新证据。
一方土公司、韦胜东等三人对一审认定的事实均无异议。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，韦胜东等三人与一方土公司从订立合同之日至约定交房之日的合同期间，即2012年8月13日至2013年6月30日，因连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨造成涉案商品房工程施工停工12天。涉案工程所称的1单元、2单元、3单元即为1号楼、2号楼、3号楼。
本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、本案的诉讼时效是否超过；2、一方土公司应否支付迟延交房违约金；3、本案是否对逾期备案违约金进行约定。
一、关于本案的诉讼时效是否超过问题。从查明的事实可知，虽然韦胜东等三人起诉要求一方土公司支付逾期交房违约金的时间距其知道权利被侵害之日已超过两年，但因一方土公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，同时其在二审期间提出诉讼时效抗辩亦非基于新的证据证明韦胜东等三人的请求权已过诉讼时效，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干规定问题的规定》第四条第一款关于当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持的规定，对一方土公司二审关于诉讼时效已超过的抗辩意见本院不予支持。
二、关于一方土公司是否支付迟延交房违约金的问题。双方合同约定，连续2天以上中雨导致工期受影响的可据实顺延交房。一方土公司在本案主张因上述原因应顺延交房，并提供了气象部门的记录资料、施工日志证据。本院认为，一方土公司主张连续2天以上中雨导致工期受影响的应顺延交房，有合同依据，应予支持，但确定因雨天顺延天数，除依据合同约定及气象记录资料外，还应结合施工日志是否记录停工确认顺延天数，故气象记录连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨且有施工日志记录停工的雨天可顺延交房。一方土公司主张大雨、暴雨、大暴雨以单日计算顺延天数，无合同依据，而且一方土公司提供的格式合同，根据《中华人民共国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故一方土公司主张大雨、暴雨、大暴雨以单日计算顺延天数，不予采纳。经查明，一方土公司在合同期内因雨天停工可顺延交房19天。另外，一审认定因规划调整公示期及法定节假日共23天可顺延交房，韦胜东等三人无异议，本院予以确认作为顺延交房天数。一方土公司在庭后还主张因高压线路迁移改造导致停工应顺延交房，因一方土公司在一审及二审庭审结束前未提出该主张，故不予支持。双方于2012年8月13日签订合同，约定2013年6月30日交房，一方土公司实际于2013年11月14日交房，扣除顺延交房天数后，一方土公司实际迟延交房113天（155天－19天－23天），构成违约，应支付逾期交房违约金15142元（446654元×万分之3×113天）。
三、关于本案是否对逾期备案违约金进行约定的问题。双方合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”双方对该条款的理解不一致。一方土公司的理解是该条款约定的违约金不是针对备案违约，而是针对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书这一约定。韦胜东等三人的理解是一方土公司逾期办理备案登记必然导致韦胜东等三人逾期取得房地产权属证书，该条款约定的违约金是针对备案登记违约。本院认为，涉案合同属一方土公司提供的格式条款合同，且合同未约定由一方土公司办理房地产权属证书，从条款内容可知，条款约定的违约金实质上针对的是逾期备案应承担的责任，根据《中华人民共国合同法》第四十一条的规定，对该条款关于违约金的约定应当理解为逾期备案违约金。因此，一方土公司主张双方合同没有约定逾期备案违约金的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，一方土公司上诉请求部分成立，予以部分支持。因一方土公司在一审未提供证据，导致一审认定部分事实和实体处理错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河池市金城江区人民法院（2017）桂1703民初138号民事判决第二项；
二、撤销河池市金城江区人民法院（2017）桂1703民初138号民事判决第三项；
三、变更河池市金城江区人民法院（2017）桂1703民初138号民事判决第一项为：上诉人广西一方土实业开发有限责任公司支付被上诉人韦胜东等三人逾期交房违约金15142元；
四、驳回被上诉人韦胜东等三人的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取485元，二审案件受理费892元，合计1377元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担1211元，被上诉人韦胜东等三人负担166元。
本判决为终审判决。
审判长 张世道
审判员 韦海平
审判员 吴利萍
二〇一七年八月十六日
书记员 张恒瑞