江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1344号
原告：东台市苏东物业服务有限公司，住所地：东台市范公南路168号二楼。
法定代表人：梅益华，总经理。
委托代理人：金炼栋，东台市海丰法律服务所法律工作者。
被告：仇仁华，男，汉族。
原告东台市苏东物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“苏东物业公司”）诉被告仇仁华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员卢映宇适用简易程序，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告苏东物业公司的委托代理人金炼栋、被告仇仁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏东物业公司诉称：2011年6月1日，原告受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，被告仇仁华所有及居住的东台市八达城商住区B室房屋建筑面积为57.79m2＊2=115.58m2，按照物业管理合同约定，其从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为3180.02元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告仇仁华给付物业服务费3180.02元和滞纳金1153.20元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年8月31日止），合计给付4333.22元，并承担本案诉讼费用。
被告仇仁华辩称：一、原告诉称曾多次向我催收物业费遭拒，该陈述与事实不符，原告收取物业费方式简单，态度傲慢，手续违法，严重侵害了被告的利益。二、原告无合格的服务人员和服务资质。三、本届八达城业主委员会系非法选举产生，本次选举共146张选票，其中有72张选票是伪造业主签名的选票和废票，所以本届八达城业主委员会是非法组织，无签订《物业管理服务合同》的主体资格，该份《物业管理服务合同》的签订主体不合法，依法属于无效合同。四、原告苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，其签订的合同存在恶意串通，该份《物业管理服务合同》依法应当属于无效合同。五、原告未给八达城小区业主提供任何物业管理服务，仅是利用该小区敛财，故我不同意缴纳物业服务费，请求依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费”；“（乙方）对业主和物业使用人违反法律、规章的行为如乱搭、乱建违章建筑等，及时依法进行制止、劝阻或向相关有权部门报告。协助甲方处理好过去的遗留问题……窖井、下水道、化粪池出现堵塞现象即时处理。”
2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”“……乙方违反本合同约定，未能达到约定的质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权中止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方适当赔偿。”
2013年5月27日、2014年2月26日、2014年6月3日，原告向仇仁华发出《物业服务费催缴通知书》、《八达城商住区物业催款通知书》，敦促被告仇仁华限期缴纳物业服务费。
2014年6月22日、2014年10月14日，原告向仇仁华邮寄挂号信函2份，再次敦促被告仇仁华限期缴纳物业服务费。
2014年4月22日，东台市物业管理办公室作出《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》，其中对东台市八达城商住区的考核综合评分为78.40分。
庭审中，被告仇仁华提供八达城区域内照片31页，证明该小区路面瓷砖损坏后，原告并未仍用瓷砖修复，而是用水泥涂补；且用水泥填盖代替损坏的窨井盖；以及八达城小区内部存在大量违章建筑，认为以上证据均证明原告苏东物业公司未按照《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》的约定质量标准履行管理和服务义务。
又查明，2010年8月10日，东台市住房和城乡建设局发布东建发（2010）140号《关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知》文件，其中载明：“东台市八达城商住区业主委员会：八达城商住区业主委员会《关于请求给予八达城商住区业主委员会第三届业主委员会换届选举备案的报告》收悉。八达城商住区业主委员会于2007年4月28日选举产生，根据《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，八达城商住区第二届业主委员会采取实名投票的方式于2010年7月28日改选产生了八达城商住区第三届业主委员会。经审查，八达城商住区第二届业主委员会组织的换届选举程序合法有效，改选后的第三届业主委员会由徐贞元、卢洪云、刘正华、陈勇、彭佩莲五人组成，徐贞元同志任主任，卢洪云、刘正华两同志任副主任，余为委员。现根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《江苏省物业管理条例》的规定，予以备案。特此通知。二○一○年八月十日。”
另查明，被告仇仁华所有的位于东台市八达城商住区B室的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积57.79m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦57.79m2，合计建筑面积为115.58m2；且其于2011年6月1日至2012年5月31日期间已缴物业服务费381元，按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊［57.79m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］-381}=3176.90元。
上述事实，有原告苏东物业公司提供的营业执照、资质证书、法人代表证明书、东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件复印件、东台市八达城商住区业主委员会出具的证明、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业服务费催缴通知书》照片打印件3份、挂号信及回执各2份、《东台市新东东路南侧八达城总图规划》盖章复印件、东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》、东台市房产档案馆出具的东台市八达城商住区B室信息表，被告仇仁华提供的八达城商住区照片31页以及原、被告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同双方当事人应按合同约定的条款全面、正确履行义务。东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其代表八达城业主与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应予认定合法有效，被告仇仁华作为东台市八达城商住区的业主，应当按照合同约定主动按时缴纳物业服务费。
关于被告仇仁华辩称的原告收取物业费方式简单，态度傲慢，手续违法的问题，经审查，原告3次向被告发出《物业费催缴通知书》，以及2次向被告邮寄催缴物业费的挂号信函，有原告当庭提供的相关书证予以证明，应予认定原告曾在合理期间对被告进行催告，故对被告以上辩解意见，依法不予采纳。
关于被告仇仁华辩称的原告无合格的服务人员和服务资质的问题，经审查，原告当庭提供的营业执照、资质证书均由相关行政主管部门颁发，合法有效。被告当庭提供的证据材料不足以证明原告的服务人员不合格，故对被告以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告仇仁华辩称的本届八达城业主委员会系非法选举产生，其无资格代表八达城全体业主与原告苏东物业公司签订合同，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，被告的当庭举证不足以证明其主张的事实；原告提供的东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件未被依法撤销则不得认定选举程序违法，故对被告以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告仇仁华辩称的原告苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，双方所签订的合同存在恶意串通，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，被告未能举证证明原告与八达城业主委员会之间存在恶意串通的情形，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于被告仇仁华辩称的原告未给八达城小区业主提供任何物业管理服务，仅是利用该小区敛财的问题，经审查，东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》中对原告的物业管理服务工作考核综合评分为78.40分；被告仇仁华提供的八达城小区内部照片31页，证明了原告的服务、管理与《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的质量标准确有差距；依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，可酌情按照80%的比例支持原告主张的物业服务费，即被告仇仁华应当向原告缴纳从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为3176.90＊80%=2541.52元；因原告履行合同质量不到位，存在违约行为，故对其主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条第一款第二项、第四十一条、第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、第四十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告仇仁华于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费2541.52元（从2011年6月1日至2014年5月31日止）；
二、驳回原告东台市苏东物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告东台市苏东物业服务有限公司负担21元，被告仇仁华负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：XXXX）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 彦
审 判 员 卢映宇
人民陪审员 吴永海
二〇一五年三月十八日
书 记 员 朱婷婷
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
4、《江苏省物业管理条例》
第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。”
5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。