福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1720号
上诉人（原审被告）李艺为，男，1968年8月26日出生，汉族。
委托代理人李维成，厦门市禾山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）厦门永升实业发展有限公司。
法定代表人林中，总经理。
委托代理人林龙辉，福建志远律师事务所律师。
上诉人李艺为因与被上诉人厦门永升实业发展有限公司（以下简称永升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第18297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年11月25日，永升公司向原审法院提起诉讼，请求：1.确认永升公司与李艺为之间位于思明区松柏路114号之四房屋的租赁关系于2015年7月31日终止；2.确认李艺为支付的位于思明区松柏路114号之四房屋的租赁保证金2万元归永升公司所有；3.判令李艺为立即返还永升公司位于思明区松柏路114号之四房屋；4.判令李艺为立即支付占用思明区松柏路114号之四房屋的占用费（按第三人现承租该房屋的年租金20万元为标准，自2015年8月1日计算至房屋实际返还之日止）。
原审判决查明，2012年7月30日，永升公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李艺为签订一份《永升花园会所租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于厦门市思明区松柏路114号-4号房屋出租给乙方，该房屋的规划用途为会所，乙方对该房屋的性质已做充分了解，愿意承租该房屋作会所用房使用。租赁期限三年（即自2012年8月1日至2015年7月31日止）。年租金8万元，每半年支付一次，每次计4万元。合同签订当日，乙方应向甲方缴纳2万元作为租赁保证金，合同期满如乙方无违约行为，甲方应无息将保证金退还乙方。乙方应当对永升花园住户实行会员制，会员收费方案应经永升花园业主委员会（下称永升花园业委会）的同意，并在永升花园业委会同意后实施。乙方不得利用该房屋进行违法活动，如有违法行为，应当自行承担法律责任，对甲方造成损失的乙方应据实赔偿。同时，乙方不得利用该房屋从事餐饮业，否则甲方有权解除本合同，并没收保证金。租赁期届满乙方应按时把该房屋交还给甲方。乙方如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁期间，乙方要求提前终止合同的，经甲方同意后方可解除合同，没收保证金作为乙方的违约赔偿。乙方在本合同期限内不得转租、不得中途改变用途及经营性质，不得擅自减少或增加经营项目。否则甲方有权解除合同并没收租赁保证金。租赁期满后，乙方不得拆毁入墙、入池、入天花板的装修部分，否则甲方有权没收乙方租赁保证金并要求赔偿损失，装修部分及增添部分乙方无法拆除的，无偿归甲方所有。
上述合同签订后，李艺为于2012年7月31日向永升公司支付2万元的租赁保证金。
2015年7月15日，永升公司向李艺为寄送一份《告知函》，告知双方租赁合同将于2015年7月31日期限届满，并要求李艺为做好搬迁工作，永升公司将于8月1日进场整理会所。2015年11月4日，讼争房产所在物业服务管理单位厦门市永升物业服务有限公司出具一份《情况说明》，内容如下：李艺为自2012年8月起承租讼争房屋后，将该房屋分块转租给他人经营酒庄、养生保健等项目。2015年8月租赁期限届满后，出租方要求李艺为返还房屋无果，该房屋一直由李艺为占用至今。2015年8月5日，李艺为向永升公司账户转账存入4万元。
2015年11月23日，厦门市公安局嘉莲派出所出具一份该所于2014年10月23日在讼争的永升花园会所查获一起开设赌场案的《证明》。
原审判决另查明，位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的权属人为永升公司。
原审审理中，永升公司主张李艺为在租赁期间届满后，不仅不搬离及返还房屋，反而擅自以租金为名向永升公司对公账户转账存入4万元，并强行占用该房屋至今，造成永升公司迟迟无法将房屋交付给现承租人使用，永升公司为此蒙受租金损失。为此，永升公司提交其与案外人苏少仁签订的《商业用房租赁协议》、中国建设银行单位客户专用回单及苏少仁向永升公司发送的关于交付租赁物的通知函，以证明苏少仁已按约定向永升公司支付租金、押金及永升公司在讼争合同约定的租赁期限届满终止后将房屋出租给第三人，可获得年租金20万元收益等事实。李艺为对永升公司提交的上述证据除银行回单的真实性无异议外，其余证据的真实性、合法性及关联性均有异议；且永升公司提供的与苏少仁签订《租赁协议》时间是2015年7月17日，而本案讼争合同于2015年7月31日届满，永升公司提前半个月擅自与第三人签订合同，明显不合理，该合同无效。李艺为并认为，讼争合同虽约定租赁期限至2015年7月31日止，但同等条件下李艺为有权继续承租，且也向永升公司支付了续租租金4万元，永升公司并没有退还，说明续租关系成立。
原审判决查明的上述事实，有《租赁合同》、收款收据、《告知函》、《情况说明》、现金交款单、厦门市土地房屋权证等证据及庭审双方当事人陈述等为证。
原审判决认为，永升公司与李艺为之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方应按约定履行合同义务。根据该《租赁合同》约定，租赁期限届满后李艺为应按时把租赁房屋交还给永升公司，李艺为如需续租该场所，应在租赁期届满前三个月与永升公司协商，经永升公司同意后，双方重新签订租赁合同；在同等条件下，李艺为有优先承租权。李艺为以租金名义向永升公司的对公账户转账存入4万元，永升公司对其行为性质不予确认，且不同意续租。现永升公司将前述讼争房屋以每年20万元租金出租给案外人，李艺为在同等条件下享有优先承租权。但经确认，李艺为已明确其不同意每年20万元租金的要求，应视为放弃优先承租权。故永升公司请求确认其与李艺为之间的租赁关系于2015年7月31日终止，并要求李艺为返还该房屋，符合合同约定，法院予以支持。本案中，虽然李艺为承认其与第三人签订承包管理协议，但即使李艺为存在转租事实，永升公司在知道该事实后六个月内并没有表示异议，应视为其已同意李艺为的转租行为。根据双方合同约定，李艺为不得利用该房屋从事餐饮业，否则永升公司有权解除本合同，并没收保证金。因此，永升公司要求没收李艺为租赁保证金的诉讼主张，不符合合同约定的没收条件，故对于永升公司要求保证金归其所有的诉求，不予支持。永升公司要求李艺为支付按年租金20万元标准计算的占用费，没有合法依据，本案仍应按原租赁合同约定的年租金8万元的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告厦门永升实业发展有限公司与被告李艺为之间关于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的租赁关系于2015年7月31日终止；二、被告李艺为于本判决生效之日起三十日内返还原告厦门永升实业发展有限公司位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋；三、被告李艺为于本判决生效之日起十日内支付原告厦门永升实业发展有限公司占用位于厦门市思明区松柏路114号之四房屋的占用费（按年租金8万元的标准计算至讼争房屋实际返还之日止，已付部分应从中予以抵扣）；四、驳回原告厦门永升实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费688元，由永升公司负担218元，李艺为负担470元。
宣判后，李艺为不服，向本院提起上诉。
上诉人李艺为上诉称，一、本案租赁合同纠纷标的物并非一般店面，而是《永升花园会所租赁合同》（格式条款合同）纠纷，是属于物权法赋予永升花园全体业主享有使用权的住宅小区应有配套公益公共用房，永升公司为了哄抬租金牟取更大私利，擅自违约，在租赁合同期限没满时，就找茬剥夺李艺为作为小区业主享有优先权续租“会所”权利，而且串通社会上非小区业主当承租人，企图变小区业主文体活动场所为商业性商场。因此，作为小区业主的李艺为主张续租权利，是为了更好持续做好非营利性服务业主文体活动，有利小区安定团结着想。原审没有追究永升公司首先违约而企图私租，且没有查明永升公司没有与李艺为有过协商及公开透明续租具体同等条件情节。却认定李艺为已明确其不同意每年20万元租金的要求，应视为放弃优先承租权。明显袒护永升公司。二、原审庭审程序不到位。（一）李艺为作为原审被告在法庭上履行抗辩举证至第7―11证据时，永升公司却中途借口情况不明，要等回去找委托人查明后才能再作质证，法庭休庭后，并没有再次组织质证，而且于2016年2月18日作出判决。（二）据永升公司代理人称庭后还有再向法院提交两份判决书，原审并没有再次组织双方当事人质证，也没有在判决书上释明不需要再质证的理由。（三）本案是《永升花园会所租赁合同》纠纷案件，涉及的租赁标的物是小区必须配套的公共公益设施，且与小区全体业主利益直接关联的会所租赁纠纷，法院应着重调解。三、由于原审庭审中断质证，导致法庭对李艺为抗辩永升公司非法聚众砸毁永升花园会所门锁且擅自夺走会所里的李艺为私有财产、以及擅自封锁会所三分之一的供业主文体活动场所和室内属于李艺为添置的家具财物被侵占，永升公司应承担经济损害的赔偿责任。原审对李艺为抗辩举证11份证据没有查明。且涉及李艺为承租期间还有与台商合伙人共同承担承租责任而出资百多万元花在会所装修上的利益得不到公正司法保护。请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，改判李艺为从2015年8月1日起享有永升花园会所三年续租期限权利；2.判令永升公司非法聚众砸毁租赁物永升花园会所门锁且擅自夺走会所里的李艺为私有财物、以及擅自封锁永升花园会所三分之一供业主文体活动的场所和侵占室内家具财物，应承担经济损害的赔偿责任。本案一、二审受理费应由永升公司负担。二审法庭调查中，李艺为表示放弃第2项上诉请求，不再继续主张。
被上诉人永升公司答辩称，原判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予以维持。李艺为的上诉请求于法无据，依法应予以驳回。一、李艺为的上诉请求第一项，在双方就续租事宜没有达成一致的前提下，该项请求违反了双方签订的《永升花园会所租赁合同》关于续租的约定，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，在租赁期限届满前，双方就续租的租金标准始终未能达成一致。根据讼争租赁合同第六条第7项的约定，李艺为如需续租需在租期届满前三个月与永升公司协商，要经永升公司同意，续租才能依法成立。另外，所谓同等条件，租金标准应是最重要的条件之一。事实上，李艺为提出续租请求后，永升公司回复新租期的租金定为每年20万元，每季度为5万元，如李艺为同意，将优先租给李艺为。然而，李艺为却仍然要求按原租金标准租赁，遭到永升公司拒绝。双方多次就续租事宜磋商未果后，永升公司于2015年7月15日向李艺为发出《告之函》，提醒其合同到期后及时搬迁，永升公司将于2015年8月1日进场清理租赁物。因李艺为不愿意以年租金20万元续租租赁物，故永升公司于2015年7月17日与案外人苏少仁签订了关于租赁物的《商业用房租赁协议》，该租赁协议的每季度租金标准为5万元，与此前永升公司向李艺为提出的租金标准完全一致。永升公司的上述行为是依法行使房屋所有权人的权利，符合租赁合同的约定。其次，李艺为在原审中亦明确陈述其在当时不同意永升公司提出的续租每年20万元的租金。其在上诉状中认为永升公司提出的续租的租金标准为故意哄抬租金，进一步证明双方就续租条件没有达成一致。第三，李艺为主张享有三年续租期，在双方没有达成一致的情况下谈要续租是没有任何意义的。二、李艺为的第二项上诉请求与事实不符，从其主张的法律性质上看应属于另一法律关系，李艺为应另行主张，不宜在本案中一并审理。三、永升公司没有将租赁物继续租给李艺为，除了双方未能就续租事宜达成一致外，还两个重要原因导致永升公司不愿意继续租给李艺为，一是李艺为未经永升公司同意将租赁物分块转租给他人经营酒庄、养生保健等项目；二是李艺为利用租赁物进行违法活动，厦门市公安局嘉莲派出所曾于2014年10月23日凌晨2时许在租赁物内查获一起开设赌场案。李艺为的上述行为严重违反了租赁合同的约定，特别是在租赁物内开设赌场的行为在永升花园小区及社会上造成了极坏的影响。四、李艺为在租赁合同到期后迄今仍然占用租赁物的行为导致永升公司与案外人苏少仁于2015年7月17日签订的《商业用房租赁协议》一直无法实际履行，永升公司面临违约的法律风险，李艺为的行为严重损害了永升公司的合法权益，原审判决确认双方的租赁关系已于2015年7月31日终止，李艺为应其返还租赁物及支付房屋占用费完全合法。五、原审程序合法，不存在李艺为质疑的原审程序不到位的问题。李艺为在原审的开庭当天即2015年12月23日才向法庭提交了一共11组证据。永升公司的代理人当庭就前6组证据进行了质证，而第7组至第11组证据因材料众多且涉及永升公司的工作人员及案外人，属于永升公司代理人需要向永升公司核实的事项，故而永升公司的代理人向法庭请求庭后以书面的方式进行质证，获得法庭的许可。庭后，永升公司的代理人亦及时提交了书面质证意见。这些在原审卷宗中都有充分体现。综上所述，李艺为的上诉请求没有任何事实和法律依据，原审判决事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回李艺为的全部上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除李艺为对双方签订“《租赁合同》”，认为讼争合同并非只是单纯房屋租赁合同，而是《永升花园会所租赁合同》；永升公司对“2015年7月15日，永升公司向李艺为寄送一份《告知函》”，认为其寄送的是《告之函》外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，1.原审判决认定双方签订《租赁合同》，在原审判决书永升公司诉称中已注明《永升花园会所租赁合同》的简称。本院认定李艺为提出的该异议已无必要。2.原审判决认定永升公司向李艺为寄送一份“《告知函》”，永升公司提出异议，经查应是《告之函》，且李艺为亦认可永升公司提出的异议，本院认定永升公司提出的异议成立。
二审法庭调查中，李艺为提交其与案外人王金梅签订的合伙承租永升会所协议书，用于证明上诉状中主张的合伙事实。永升公司质证认为，1.该份协议书是李艺为与案外人签署，是否真实不予确认。如果李艺为要证明王金梅与其有合伙的事实，王金梅需出庭作证。2.王金梅是台湾居民，需通过海基会等机构出具证明。即便协议书是真实的，是否履行并无法确认，也无法明确履行情况。3.与本案房屋租赁纠纷没有关联性。4.根据双方签订的租赁合同第八条第三项约定，即便李艺为有进行装修，永升公司也无需进行补偿。如有些装修可以拆卸，可以搬走但不能影响外观。
还查明，原审庭审中，李艺为表示不同意增加租金，原合同约定年租金8万元，应按照原合同履行。
本院认为，程序上，根据原审卷宗2015年12月23日庭审笔录记载，李艺为在原审开庭时当庭提交证据，永升公司对证据1―6进行当庭质证，证据7―11需庭后核实再发表质证意见，法庭要求永升公司于庭后三个工作日内核实后以书面形式向法庭提交书面质证意见，李艺为对此未提出异议。永升公司于落款时间2015年12月25日提交书面质证意见。李艺为上诉称原审程序不到位，不符合事实。实体上，李艺为与永升公司签订的《永升花园会所租赁合同》约定的租赁期限于2015年7月31日届满。根据合同约定，租赁期届满李艺为应按时把该房屋交还永升公司。李艺为如需继续租该场所，应在租赁期届满前三个月与永升公司协商，经永升公司同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，李艺为有优先承租权。所谓优先承租权是指特定人依法律规定或约定而享有的，于出租人出租其标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而承租的权利。但根据查明事实，永升公司已就李艺为续租要求回复新租期的年租金20万元，李艺为仍要求按原租金标准租赁，因此，李艺为的行为并不具有同等条件。且根据合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签订合同应当以体现当事人自愿为基本原则。李艺为上诉请求其从2015年8月1日起享有永升花园会所三年续租期限权利，不符合合同约定和合同法规定的合同自愿原则，李艺为的该项上诉请求依法不予支持。至于李艺为上诉请求第2项已超出原审审查范围，二审中李艺为已表示放弃，不再继续主张，本院依法不予审查。李艺为二审提供的证据不足以证明其主张。综上，李艺为的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人李艺为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年七月二十六日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。