河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2064号
上诉人（原审原告，反诉被告）：韦雪春，女，1980年6月10日出生，壮族，现住三河市。
委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：ＸＸ，男，1974年8月29日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：夏小路，女，1980年5月15日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市萨尔图区，系被上诉人ＸＸ之妻。
委托诉讼代理人：王丽，河北王洪波律师事务所律师。
上诉人韦雪春因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人韦雪春委托代理人李彦青、被上诉人ＸＸ委托代理人夏小路、王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦雪春上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。具体判项为：1、解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》；2、被上诉退还上诉人己交纳的购房款140万元；3、一审、二审发生的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定涉案房屋应在“房屋所有权证书办理完毕满两年后再办理过户手续”是错误的，有违合同约定及法律规定。1、原审法院判决认定事实有违上诉人与被上诉人签订合同的约定。2、原审判决有违公平原则且损害了上诉人的合法权益。3、上诉人与被上诉人在《买卖合同》中约定：房屋所有权证书办理完毕满两年后再办理过户手续，有违合同法的相关规定，应属无效条款。二、因为房屋所在地购房政策的原因，上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》、《补充协议》无法履行，合同目的不能实现，应予以解除。
ＸＸ答辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人认为一审法院判决是正确的，请求二审法院予以维持。上诉人的上诉理由错误，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。一、双方在《房屋买卖合同》的最后一条特别约定，房本下发后买方支付卖方139万元房款，卖方后期无条件配合买方房本满两年后办理过户手续。所以，一审法院认定双方关于所有权房屋证书办理完毕满两年后再办理过户手续的约定及双方可依约办理房屋过户手续是正确的。二、《房屋买卖合同》签订是双方当事人真实意思的表示，上诉人根据个人的要求在合同中对房屋过户时间已经做了特别约定，根据意思自治的原则，应予以遵守。房屋已经于2017年4月份交付给上诉人居住使用至今，房本于2017年9月份就下发，上诉人应按约定在房本下发后支付尾款。虽然廊坊市、三河市政府发布限购政策，但是双方大部分的义务已经履行完毕。被上诉人通过向三河市房管局了解，判决继续履行合同的生效法律文书在房管部门是可以办理过户的。且涉案房屋的房本在2018年4月13日就满两年，原始契税是2016年4月13日交纳，上诉人要求满两年少交税的目的也可以达到。所以如判决涉案的《房屋买卖合同》继续履行，上诉人可以达到购房目的的。三、上诉人以其已有两套家庭住房，因2017年6月6日三河市出台限购政策暂停在当地购第三套房为借口，要求解除合同是极度不诚信的表现。在当时燕郊房价上涨情况下，上诉人认为适合投资，所以在签订合同时一再要求被上诉人万一房价涨了不能反悔不许涨价，也一再向被上诉人表示今后即使房价跌了也不会反悔。但是遇到燕郊房价下跌，上诉人认为投资失误，又不想承担违约责任，想把投资风险转嫁给被上诉人，故以政策为由提出解除合同，所以上诉人的起诉和上诉均是为了达到个人目的滥用诉权。三、继续履行合同对于上诉人来说可以实现。涉案房屋已经交付给上诉人使用至今，签约当时也是应上诉人少交税的要求约定两年之后过户，但到2018年4月13日就已满两年了。涉案房屋已经有房本，早已完成撤押，银行贷款已经结清，房管局也能办理过户手续。相反，如果解除合同，对于被上诉人来说则不公平，房价损失近一百万，房屋都交给原告近一年，交房时房屋还处于出租状态，为了满足上诉人的要求提前与租户解除合同，被上诉人还赔偿租户两个月房租损失，房本下来之后应上诉人要求两次从外地来燕郊过户，等后来上诉人又不同意过户，因上诉人反复、不守信用的行为给被上诉人造成了飞机票、住宿、误工费等损失等等，故请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。
韦雪春向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告将收取的购房定金及首付款140万元退还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月6日，原告韦雪春与被告ＸＸ在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在《房屋买卖合同》中约定：ＸＸ以2790000元的价格向韦雪春出售位于河北省三河市燕郊开发区房屋一套。买受人应于签订本合同当日支付定金50000元。买受人应于2017年4月7日将首付款1400000（含定金）支付出卖人。买卖双方一致同意采取全款交易的付款交易方式。第五条约定，买卖双方同意，于房本下来后20个工作日内做权属过户手续或公证手续。第七条约定，出卖人应当在2017年4月13日前将该房屋交付给买受人。最后一项其他约定处，双方手写约定：房本下来后乙方支付甲方壹佰叁拾玖万元整（￥1390000.00），业主后期无条件配合乙方满两年后做过户手续。双方在《补充协议》中第二条第3款约定：甲方应在开发商通知领取房产证之日起30个工作日内领取房产证，并在取得房产证后20个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续。合同签订后，原告韦雪春依约向被告ＸＸ支付购房款1400000元。被告ＸＸ依约向原告韦雪春交付涉案房屋。涉案房屋的房屋所有权证已于2017年9月份下发。2017年6月2日，廊坊市发布政策限定本地户籍居民家庭限购两套住房，原告韦雪春主张其和其丈夫兰江春名下共有两套住房，不具备购房资格，故要求解除合同，并腾退房屋，将房屋钥匙交付到房屋中介公司处。被告ＸＸ不同意解除合同，亦未领取房屋钥匙。双方发生争议，原告诉至本院，被告提起反诉。一审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务。双方于2017年4月6日签订合同，且根据合同约定履行了各自的义务，待房本下来后继续办理后续手续。虽然廊坊市、三河市政府发布限购政策，但双方已履行了大部分合同义务，故为保护交易安全、维护市场秩序、保护诚信规则，原、被告双方应本着诚信原则依约继续履行合同，故对原告方主张因限购政策导致合同目的无法实现的理由本院不予采纳，对原告要求解除合同、返还房款的诉讼请求本院不予支持。故反诉原告要求反诉被告继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，并向反诉原告支付尾款1390000元，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于双方约定的办理房屋过户手续的时间的问题，本院认为双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》都有“取得房产证后20个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续”的约定，但关于“业主后期无条件配合乙方满两年后做过户手续”的约定仅在《房屋买卖合同》最后一条约定，本院根据双方签订合同的情况，认为关于房产证下发满两年后办理过户手续系一项特别约定，补充协议中第二条第3款的约定虽然与此项特别约定不一致，但补充协议中的该项约定应系针对房屋买卖合同第五条的约定，不能视为对房屋买卖合同的特殊约定的变更，故本院采纳双方关于房屋所有权证书办理完毕满两年后再办理过户手续的约定，双方可依约办理房屋过户手续。判决：一、驳回原告韦雪春的全部诉讼请求。二、原、被告双方于2017年4月6日就三河市燕郊开发区天洋城4代神州小镇1-2-1103室房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。三、反诉原、被告继续履行双方于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。四、反诉被告韦雪春于本判决生效之日起七日内给付反诉原告ＸＸ剩余房款1390000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17400元，减半收取8700元，保全费5000元，由原告韦雪春负担；反诉案件受理费8655元，由反诉被告韦雪春负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人ＸＸ为证实其主张共提交了三组证据。证据一：被上诉人于2018年3月26日在三河市房管局拍摄的两段视频资料，欲证实经被上诉人的配偶夏小路向三河市房管局咨询，房管局的工作人员解答限购政策出台之前签订的购房合同，如法院判决继续履行，可以通过申请强制执行，由房管局办理房屋过户手续，上诉人的购房目是可以实现的事实及房管局的工作人员解答“房本满两年”应以交契税票的日子起算满两年，而涉案房屋交契税的时间截至到2018年4月13日已满两年，上诉人在合同中特别约定满两年过户的目地也能实现的事实。证据二：涉案房产缴纳契税的票据一份，欲证明涉案房屋的契税于2016年4月13日交纳，截至到2018年4月13日已满两年，双方在合同中特别约定满两年过户的目地也能实现的事实。证据三：案外人俞元平与郭瑞静之间签订的购房合同、三河市人民法院（2017）冀1082民初8170民事调解书及该案房屋过户前、后房产证复印件各一份，欲证明另案中双方当事人在三河市限购政策出台之前签订的购房合同依据三河市人民法院出具的调解书能够办理过户，因此本案中双方签订的房屋买卖合同也能履行的事实。上诉人韦雪春的质证意见为：对证据一的证明目的不认可，我方认为至于是否能过户不应以询问来确定，应以房管局的书面文件确定。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案无关。对证据三的证明目的不予认可，首先我国不是判例法国家，虽然判例具有借鉴意义，但是每个案件的相关事实不同，根据被上诉人提交案例中的涉案房屋，双方在签订合同时，涉案房产就已经取得产权证书，但是本案双方签订合同时不具有房产证，是在限购政策出台之后取得，就这一点来说，两个案件是不一样的。廊坊市出台限购政策，限制的是过户，就是限制物权的取得，房产证在限购之前就已经存在是不影响物权的登记，但是房产证取得在限购政策出台后，必然受到限购政策的影响，因为在签订合同时还不具有物权的处分效力。被上诉人提交的证据经庭审证据交换及质证，本院认证如下：被上诉人ＸＸ提交的证据一系对其向三河市房管局工作人员咨询期间所拍摄，被上诉人韦雪春对该证据的真实性未提出异议，故本院认可其真实性并对该视频中房管局工作人员陈述的内容予以认可。被上诉人提交证据二系涉案房屋缴纳契税的票据，上诉人对其真实性未提出异议，故本院对其真实性予以认定，该证据可以证实涉案房屋缴纳契税的具体时间为2016年4月13日的事实。被上诉人提交的证据三系一审法院另案出具的调解书及相应履行变更房屋权属过程中的相关材料，被上诉人对其真实性未提出异议，经本院审查该组证据材料相互印证、彼此关联，可以证实该案已实际履行的事实。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方的争议焦点为一审法院判处双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有效并继续履行及上诉人韦雪春应依据涉案合同给付被上诉人ＸＸ剩余房款1390000元是否于法有据的问题。从本案查清的事实来看，2017年4月6日，双方在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订了涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》。该《房屋买卖合同》约定：被上诉人ＸＸ以2790000元的价格向上诉人韦雪春出售位于河北省三河市燕郊开发区房屋一套。买受人应于签订本合同当日支付定金50000元。买受人应于2017年4月7日将首付款1400000（含定金）支付出卖人。买卖双方一致同意采取全款交易的付款交易方式。合同签订后，上诉人韦雪春依约向被上诉人ＸＸ支付购房款1400000元，被上诉人ＸＸ也依约向上诉人韦雪春交付了涉案房屋。涉案房屋的房屋所有权证已于2017年9月份下发。后上诉人韦雪春以2017年6月2日廊坊市发布限购政策为由，主张其和其丈夫兰江春名下共有两套住房，已不具备购房资格，要求解除合同，并腾退房屋，将房屋钥匙交付到房屋中介公司处。而被上诉人ＸＸ不同意解除合同，亦未领取房屋钥匙。因双方签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，故双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务。现上诉人韦雪春已向被上诉人ＸＸ支付了购房款1400000元，被上诉人ＸＸ也依约向上诉人韦雪春交付了涉案房屋，双方已履行了大部分合同义务，另涉案房产的房屋所有权证已于2017年9月份下发，因此涉案房屋买卖合同可以继续履行。上诉人韦雪春虽上诉称依据2017年6月2日廊坊市发布的限购政策规定，其已不具备购房资格，涉案房屋买卖合同应予解除，但本院认为双方签订涉案房屋买卖合同及补充协议的时间系在当地政府出台限购政策之前，当时双方的交易行为符合意思自治原则及法律规定，从法不溯及既往原则、诚信信用原则及保护交易安全、维护市场秩序法益并结合本案双方签订合同后的履行深度及后续履行的相关条件来看，此在途合同应继续履行为宜，故上诉人韦雪春应依据合同约定给付被上诉人ＸＸ剩余房款1390000元，被上诉人ＸＸ也应在收款后，依照合同约定积极履行配合涉案房屋过户的义务，因此本院对上诉人韦雪春的此项上诉理由难以支持。关于上诉人韦雪春主张的涉案房屋买卖合同中约定“房屋所有权证书办理完毕满两年后再办理过户手续”的条款违反合同法规定，应属无效条款的问题。本院认为，从现行民事法律规定来看，并没有对商品房买卖双方何时办理房屋过户做出特别限定，本案双方房屋买卖合同约定的房屋过户时间并不违反民事法律规范。至于上诉人主张的双方约定该条款意在规避国家税收，但因上诉人未能进一步提供该避税行为的具体内容和违反的相应规定，本院不能仅据此约定判断该约定内容的合理与否，更不能仅据此约定否认双方合同的效力。双方的约定是否违反相应税收监管方面的规定，可在履行涉案合同时，由有关机关进行判断、处理，本院不予审查。
综上所述，韦雪春的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26055元，由上诉人韦雪春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 李成佳
审 判 员 梁志斌
二〇一八年五月七日
法官助理 刘远鸥
书 记 员 徐世玄