杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初01719号
原告：冯荣生，男，1963年9月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人：池连生，浙江顺达律师事务所律师。
被告：曹春武，男，1965年3月3日出生，汉族，住浙江省龙泉市。
委托代理人：朱清梁，浙江正允律师事务所律师。
委托代理人：吴健弘，浙江正允律师事务所律师。
原告冯荣生为与被告曹春武租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告冯荣生的委托代理人池连生，被告曹春武的委托代理人朱清梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯荣生起诉称：2014年7月18日，冯荣生与曹春武签订《租赁协议》一份。协议主要约定：曹春武向冯荣生租赁宾馆，宾馆房屋包括3楼、4楼客房50间，顶楼房屋10间，外加西面顶楼，一楼总台，咖啡吧，小卖部，要求经营宾馆项目证照齐全，合法有效；地址在杭州市余杭区；租赁期限为8年，自2014年9月1日起至2022年7月31日止；租金价格为每年1450000元，租金每半年一付，半年租金为725000元；首次租金于2014年8月16日前付清，以后交租金提前一个月交付；合同保证金为200000元，协议签订后曹春武支付给冯荣生，合同解除后曹春武无违约情况，冯荣生须在七天内全额退还。合同签订后，冯荣生按合同约定将宾馆交付给曹春武使用，且证照齐全；曹春武未按时交付冯荣生租金，曹春武分别在2014年7月18日支付冯荣生200000元，于2014年10月14日支付冯荣生400000元，于2014年11月3日支付冯荣生325000元。共计款925000元（其中：上半年租金725000元，保证金200000元）。曹春武对下半年应交的租金，却不肯支付。2015年6月15日，曹春武离开承租的酒店，酒店由冯荣生接管。双方的租赁纠纷，经杭州市余杭区人民法院审理，法院（2015）杭余良民初字第454号判决认定，双方签订的《租赁协议》实际于2015年6月15日解除。按该判决认定的内容，曹春武应向冯荣生支付2015年3月1日至2015年6月15日期间租金425000元。现冯荣生诉至法院，诉讼请求：1、判令曹春武支付租金425000元；2、判令曹春武支付逾期支付租金利息损失25500元；3、本案诉讼费用由曹春武负担。
原告冯荣生为证明上述事实，向本院提交证据材料如下：
1、《租赁协议》一份，用以证明租金每年为1450000元，首次租金在2014年8月16日前付清，以后租金提前一个月交付，租赁期间自2014年9月1日起至2022年7月31日止，合同还对其他事项进行了约定的事实。
2、（2015）杭余良民初字第454号民事判决书一份，用以证明双方签订的《租赁协议》在2015年6月15日解除，并且冯荣生未存在违约的事实。
3、工资发放单一组，用以证明曹春武在2014年9月1日已经实际接受了冯荣生出租的宾馆，并且在2014年9月就开始发放员工工资的事实（该证据系曹春武在（2015）杭余良民初字第454号案件中向法庭提交）。
被告曹春武答辩称：请求驳回冯荣生的诉讼请求。1、关于房租的起算点，因为在双方的租赁合同履行期间，虽然合同签订的交付时间是2014年9月1日，但是实际上有两个时间节点，进场开业是2014年11月下旬，因此在（2015）杭余良民初字第454号审理中，曹春武向法庭提交了录音证据，那份证据冯荣生是当庭认可的，里面明确并后来协商一致房租从2014年11月6日开始计算，冯荣生同意另行给了半个月时间，是从2014年11月21日开始计算，这个时间也是宾馆开业的时间，今天曹春武也提交了录音证据。还有一份录音讲到因为冯荣生收回房屋，在协商时讲到，冯荣生承诺如果曹春武继续经营，冯荣生同意按照2015年2月1日开始计算房租。但后来曹春武没有继续经营。2、冯荣生存在根本违约。当时合同签订的客房有二种，一种是50间，25000元一间；另外顶楼10间，10000元一间。《租赁协议》约定宾馆要证照齐全，如果不齐，所有损失由冯荣生承担。10间证照可能办不出，曹春武是知道的，但是50间也办不出证照，冯荣生存在违约，还要按照有证照的价格计算，严重损害了曹春武的合法权益。因此，本案违约是冯荣生造成的，33间可以按照每间25000元计算，17间没有证照的，最多按照10000元一间计算。当时良渚法庭对多收的房屋没有扣减。3、根据《租赁协议》约定及相关法律规定，宾馆经营需要特种行业的许可，消防安全通过，卫生通过等等证件，营业执照在2015年4月16日取得，消防安全在2015年1月6日通过消防合格，营业执照明确约定是33间客房，也就是50间中有17间不能作为客房经营的。如果营业执照办不出来，那曹春武就是违反经营了。卫生许可证取得时间是2015年1月13日、特种行业许可证取得时间是2015年2月13日。所有证照远远迟于实际开业时间。4、刚才讲到冯荣生起诉状提到的2015年6月15日曹春武离开承租酒店，与事实不符，实际上是冯荣生强行收回了宾馆。当时租给曹春武是半年一付的租金，冯荣生租给别人的是按月计算租金。在此情况下，曹春武不可能继续经营，冯荣生强行收回了宾馆。5、（2015）杭余良民初字第454号中，曹春武按照《租赁协议》要求冯荣生赔偿，没有审查房租支付时间内容，但是该案件判决书认定曹春武没有按时支付房租，造成冯荣生另行起诉，该案曹春武已经上诉，杭州中院尚未下判。
被告曹春武为证明上述事实，向本院提交证据材料如下：
1、《租赁协议》一份，用以证明冯荣生存在根本违约，营业执照发下来只有33间客房可以经营。原来本意是50间，每间25000元的，但是证照不齐，应当减少租金的事实。
2、营业执照一份，用以证明客房是33间，于2015年4月16日发证；消防安全检查合格证一份，用以证明消防没有通过，其他17间客房无法开业，于2015年1月6日发证；卫生许可证一份，用以证明于2015年1月13日发证；特种行业许可证一份，用以证明于2015年2月13日发证。
以上证据用以证明虽然曹春武在试营业，但是当时证照不齐，约定的房间数量与证照载明的房间数量不一致的事实。
3、录音三份，用以证明冯荣生单方收回宾馆的事实。
庭审中，对于冯荣生提交的证据1-3，经曹春武质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但对证明对象有异议，协议约定证照齐全，但是到现在也没有证照齐全，50间没有证照齐全的；对于经营期限有异议，冯荣生非常肯定2014年11月21日实际交付，实际开业是2014年11月下旬。17间证照不全的客房，应该是减少价款，应该按照一年10000元计算，不能按照一年25000元计算，实际的使用时间是2014年11月21日，有证据可以证明的。对证据2，不能证明冯荣生的主张，当时曹春武是原告，法院查明事实中认定曹春武没有违约情况，冯荣生在七天内退回保证金。该判决认定退回保证金，说明曹春武是没有违约的。曹春武没有违约的话，曹春武怎么可能拖欠租金。判决书中有讲到第二次租金在什么时候交纳，但是那个案件对什么时候交租金的认定错误，导致现在冯荣生起诉。对证据3，工资单曹春武是提交过的，店长是2014年9月26日来的，就发了四天工资。当时房屋虽然交付了，但是无法经营的。所以曹春武提交了证据，买了好多东西配齐设备，所有的票据支付情况当时都提交给良渚法庭。发工资与实际经营时间不一致的，2014年9月26日时，只有一个员工，怎么经营。本院经审查后认为，经本院审查后认为，对冯荣生提交的证据1-3，具有证明效力，本院予以确认。
庭审中，对于曹春武提交的证据1-3，经冯荣生质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据不能证明冯荣生根本违约，因为租赁协议上并未明确客房50间都要求办成能够合法经营的客房。对证据2的真实性、合法性没有异议，但不能证明冯荣生宾馆在签订合同时没有营业执照。曹春武提供的营业执照是出租以后，因股东变更才变更办理营业执照，之前仓前大酒店有营业执照、特种行业许可证、卫生许可证。对证据3，冯荣生没有说过房租起算时间，哪怕是讲到，也是事后讲到，并且是协商，曹春武离开宾馆之后想重新经营，双方谈的时候可能谈到，但是双方谈判并未达成协议。经本院审查后认为，对曹春武提交的证据1-2，具有证明效力，本院予以确认；对曹春武提交的证据3，这是一个事后协商过程，故本院不予确认。
根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：
2014年7月18日，冯荣生与曹春武签订《租赁协议》一份。协议主要约定：冯荣生将位于杭州市余杭区的仓前大酒店中的宾馆（包括3楼、4楼客房50间，顶楼房间10间，外加西面顶楼）、一楼总台、咖啡吧、小卖部租赁给曹春武。租赁期限为8年，即自2014年9月1日起至2022年7月31日止；年租金为1450000元（其中：宾馆、一楼总台、3-4楼共50间客房年租金1250000元，正房顶楼10间客房年租金100000元，咖啡吧、小卖部年租金100000元）；租金每半年一付，半年租金为725000元，首次租金于2014年8月16日前付清，以后交租金提前一个月交付。合同保证金为200000元，协议签订后曹春武支付给冯荣生；合同解除后曹春武无违约情况，冯荣生须在七天内全额退还。冯荣生将宾馆交付曹春武经营时间为2014年9月1日，曹春武经营开始从2014年9月16日至2011年7月31日止。协议还约定，冯荣生经营的项目证照必须齐全，合法有效；因冯荣生证照不齐所造成的损失由冯荣生承担赔偿，包括员工工资、水电费等。合同签订后，冯荣生按合同约定将宾馆交付给曹春武使用，曹春武于2014年9月派店长陈丽娜进场管理。曹春武于2014年7月18日支付冯荣生200000元，于2014年10月14日支付冯荣生400000元，于2014年11月3日支付冯荣生325000元。共计款925000元（其中上半年租金725000元，保证金200000元）。但曹春武对下半年应交的租金，未按期支付。2015年6月15日后，曹春武未参与该宾馆的管理，由冯荣生及第三方进行管理。事后，冯荣生与曹春武就租赁事宜多次交涉未果。为此，冯荣生诉至本院，请求上判。
另，在本院作出的（2015）杭余良民初字第454号民事判决书中已查明：仓前大酒店于2003年11月3日成立，其中经营范围包括住宿；2005年11月28日通过消防安全检查；2008年7月10日取得特种行业许可证（住宿）。2014年9月15日股东变更为冯荣生与唐金英。2015年1月6日取得消防安全检查合格证；2015年1月13日取得卫生许可证；2015年2月13日取得特种行业许可证（住宿）；2015年1月23日法定代表人变更为冯荣生，2015年4月16日取得新的营业执照，其中33间客房取得经营许可证，曹春武在经营中实际将50间房间对外营业。同时，该民事判决书认定，冯荣生与曹春武之间签订的《租赁协议》实际于2015年6月15日解除。现（2015）杭余良民初字第454号民事判决书已生效。
本院认为，冯荣生与曹春武于2014年7月18日签订《租赁协议》并已于2015年6月15日解除《租赁合同》的事实，本院予以确认。本案争议的焦点之一，租金应从何时开始计算。根据《租赁协议》约定，租赁期限为8年，自2014年9月1日起至2022年7月31日止。本院认为，租金应从2014年9月1日起开始计算。曹春武辩称租赁期限应从2014年11月21日起计算，因冯荣生与曹春武未达成合意，且冯荣生不予认可，故本院不予采纳。本案争议的焦点之二，冯荣生交付给曹春武的租赁物是否符合合同约定。本院（2015）杭余良民初字第454号民事判决书及（2015）浙杭民终字第3427号民事判决书中对此已作出了认定，不能认定冯荣生存在违约。曹春武以50间客房中17间没有证照的，最多按照每间10000元计算租金的辩称，理由不足，本院不予采纳。综上，曹春武未按期向冯荣生支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。现冯荣生要求曹春武支付自2015年3月1日起至2015年6月15日止租金及逾期支付租金利息损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但租金自2015年3月1日起至2015年6月15日止应为422917元（全年租金为1450000元，按3.5个月计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告曹春武支付原告冯荣生租金422917元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告曹春武支付原告冯荣生逾期支付租金利息损失25500元（自2015年2月1日起至2016年1月1日止，共计11个月,按月利率0.55%计算），于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告冯荣生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8058元，减半收取4029元，由原告冯荣生负担16元；由被告曹春武负担4013元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8058元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈自勇
二〇一六年五月二十四日
书记员 杜 洁