北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第07271号上诉人（原审被告）刘佩清，女，1979年2月24日出生。委托代理人赵青霞，河南尊严律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国北车集团北京南口机车车辆机械厂，住所地�京市昌平区南口镇道北。法定代表人耿刚，厂长。委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。委托代理人孙鹏，北京市易和律师事务所律师。上诉人刘佩清因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第06964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中国北车集团北京南口机车车辆机械厂（以下简称南口机车厂）在原审法院起诉称：我厂系11号楼产权人，刘佩清原系我厂职工。为激励、留住人才，我厂于2006年3月16日颁布实施了《工厂大学生集资购房实施办法》（以下简称《实施办法》），规定大学生职工入职后，可向单位申请购买或者承租单位公有住房居住，如申请人在单位服务不满8年必须退还住房。我厂根据此办法与刘佩清于2007年1月8日签订了《协议书》，约定我厂将862号房屋出售或租赁给�佩清。但刘佩清在服务期未满8年就离职，并于2011年5月6日向我厂出具了书面《申请》，明确因其个人原因离职后，由于没有其他住房，导致不能立即搬出862号房屋，需要继续居住，申请继续居住一年，承诺于2012年5月6日将诉争房屋返还给我厂，如到期不搬，同意我厂处理。但刘佩清至今仍占用诉争房屋。刘佩清违背诚信的行为严重损坏了我厂的合法权益，故起诉至法院，请求：判令刘佩清返还862号房屋。刘佩清在原审法院答辩称：不同意南口机车厂的诉讼请求。南口机车厂起诉的案由有问题，双方是在履行房屋买卖合同中发生的纠纷，而非返还原物纠纷。涉案房产属于集资房，是刘佩清全额出资建造，刘佩清对涉案房屋有全部产权，南口机车厂无权要求返还。刘佩清对涉案房屋是有权占有，享有居住、使用的权利。南口机车厂不能凭借其持有的企业产权证书就�为刘佩清对房屋的占有属于无权占有。南口机车厂的行为不啻于上演一场国企抢夺民宅的闹剧，请法院依法驳回南口机车厂的诉讼请求。原审法院判决认为：南口机车厂为留住人才，将其所有房屋以优惠价格出售给部分职工，其与刘佩清即因此目的而签订《买卖合同》及《协议书》。《买卖合同》、《协议书》均系双方真实意思表示，双方均自愿签署，真实有效。《协议书》中明确写明南口机车厂依据《实施办法》而将涉案房屋出售给刘佩清，刘佩清签订《协议书》即表明同意遵守《实施办法》，受《协议书》、《实施办法》所拘束。刘佩清在未满服务期限的情况下，主动向南口机车厂提出辞职，并在办理完毕离职手续后至新单位工作，其行为已违反了《协议书》，亦不符合《实施办法》的要求。且涉案房屋并未登记在刘佩清名下，其所有权未发生转移，南口机�厂为房屋所有权人。南口机车厂要求刘佩清返还涉案房屋理由正当，证据充分，予以支持。后经法院询问，刘佩清表示涉案房屋应为其所有，故不要求对涉案房屋价值及装修价值进行鉴定，亦不提起反诉，故本案仅解决房屋返还问题，刘佩清可就房款及装修价值另行解决。对于刘佩清关于未见过《实施办法》的辩称，因《实施办法》系南口机车厂给予刘佩清集资房优惠的条件，刘佩清在享受该福利的同时对所负义务理应了解，且刘佩清亦在南口机车厂担任部门领导职务，故法院对该项辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：刘佩清将862号房屋返还给中国北车集团北京南口机车车辆机械厂，于本判决生效后三十日内履行。判决后，刘佩清不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回南口机车厂的诉讼请求或将本案发回重审。主要理由为：一、该案的法律关系应为房屋买卖合同纠纷，并非返还原物纠纷。二、刘佩清在一审法院开庭审理前向法院提交了反诉状，原审法院未经审理，口头驳回了刘佩清的反诉请求。三、原审法院认定涉案房屋的所有权人是南口机车厂是错误的，刘佩清居住涉案房屋是有权占有，南口机车厂一直未给刘佩清办理产权证是错误的，不能以拥有产权证为由要求刘佩清腾房。南口机车厂同意原判，不同意上诉人刘佩清的上诉请求。本院经审理查明：2003年刘佩清在燕山大学毕业后，于当年8月1日入职南口机车厂，工作期间担任机电设备公司书记兼副经理。后刘佩清参加了中国国机重工集团有限公司的公开招聘并被录取。2011年5月6日，刘佩清申请办理工作调动手续，经南口机车厂同意后，刘佩清于当年入职中国国机重工集团有限公司。2006年6月16日，北京南口机车车辆机械厂住宅管理部（甲方）与刘佩清（乙方）签订《北京南口机车车辆机械厂房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），甲方将862号房屋按集资价每建筑平方米985元出售给乙方，乙方实际房价金额为136737元。乙方以三次方式付清房价款，首次付房价款50%，二次再付房价款30%，三次再付房价款20%，另按所购住房每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金3609元。签订《买卖合同》后刘佩清于2007年1月9日交纳了上述房屋的购房款136737元及公共维修基金3609元。2007年1月8日，南口机车厂（甲方）与刘佩清（乙方）签订《协议书》，约定：1、乙方符合《工厂大学生集资购房实施办法》规定的条件，申请大学生单独要房，甲方依据《工厂大学生集资购房实施办法》出售或租赁给乙方，862号三�住房一套，并愿意签订本协议。2、乙方自购得或承租工厂住房之日起，为工厂服务期不低于八年，安心本职工作，为企业发展做出贡献，并自觉遵守甲方住房管理有关规定。3、乙方离开工厂其服务期未满者，缴纳的押金不退还。4、对离开工厂而不办理本协议有关手续，且继续居住工厂住房者，视为违章住房，按违章住房有关规定处理。2011年5月6日，刘佩清出具《申请》，写明：由于本人工作调动，原购买的住房，父母在里面居住，我本人也没有其他住房，需要继续居住，暂时特向公司领导申请继续居住一年（2012年5月6日），如到期不搬，同意工厂处理，恳请公司领导批准。一审法院审理中，南口机车厂提供该厂于2006年3月16日印发的《关于下发的通知》（以下简称《通知》），该《通知》包含两个附件，分别为《实施办法》、《�议书》。《实施办法》中规定：”一、申请条件：1、凡属大专院校毕业入厂及外厂调入本厂的本科及专科毕业生（即大学生，下同），现从事工厂安排的工作且已婚的正式职工，可申请购房或承租住房......2、自购得或承租工厂住房之日起，要有为工厂服务8年的承诺，并与工厂签订优先解决住房协议书（格式附后）......三、其他要求：1、......首付款不得低于总房价款的30%。剩余房价款由工厂垫付......选择正规住宅楼房两室的需交纳8000元押金，选择非正规住宅楼两室（租赁）的需交4000元押金；服务期满后退还所交押金（不付利息）。2、购买楼房者服务期未满的不发房屋产权证，未交清房款者也不发房屋产权证。3、因个人原因离开工厂的，其住房必须交回工厂，对未交清房款的只退其已交的房价款，对服务期未满的按有关协议交纳提前解决住房补偿金（上述押金）......4、对离开工厂后，确实解决不了住房的，须与工厂签订住房及有关交费协议，办理相关手续并须按协议规定期限将房屋交回工厂......”。刘佩清表示并未见到过该《实施办法》，且《实施办法》对房屋权属进行限制，违反国家规定，应属效力待定。另查，涉案房屋未办理房产所有证。南口机车厂提供房产所有证号为X京房权证昌字第×××××号的房屋所有权证，该房产证显示房屋所有权人为南口机车厂，11号楼房屋总层数6层，建筑面积10277.48㎡，土地取得方式为划拨。双方均认可该房产证所登记的房产为涉案房屋所在的楼房，南口机车厂表示因政策原因，涉案房屋无法办理房屋所有权证。上述事实有买卖合同、协议书、申请、实施办法、押金票据、购房票据、房屋所有权证、报到证、员工辞职（解除劳动合同）审批表、调档函及当事人当庭陈述在案佐证。本�认为：刘佩清与南口机车厂签订的《买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。结合本案查明的事实，本案系因集资购房产生的纠纷，集资购房与普通的房屋买卖有所区别，双方除应依约享受上述《买卖合同》及《协议书》约定的相关权利，履行相关义务外，《工厂大学生集资购房实施办法》的规定亦是调整双方关系的依据。南口机车厂针对本企业中具有专科以上学历的职工制定了《工厂大学生集资购房实施办法》，该实施办法中明确购买楼房者服务期未满的不发房屋产权证、一旦购房者发生服务期未满即离开企业的情况即应将房屋交回公司等的事项。上诉人刘佩清主张《工厂大学生集资购房实施办法》并未进行公示，本人并不知晓一节，因该实施办法在《协议书》中相关条款已经出现，并且在刘佩清�人签字的《申请》中进一步证实其知晓未满服务期离开单位，确实解决不了住房的应办理相关手续并按规定期限将房屋交回工厂的规定，故对于刘佩清所述不知晓上述实施办法一节不予采信。刘佩清在服务期未满的情况下离开企业理应依照双方约定及上述实施办法将涉诉房屋返还南口机车厂，原审法院判决其返还房屋并无不当。鉴于刘佩清在一审期间并未要求对于该房屋的装修价值进行评估，对于返还房屋的后续问题不同意在本案中一并解决，因此关于返还房屋的后续问题，双方可另行解决。经审查，本案不存在违反法定程序的问题。（评议内容加上的部分：本案中一审法院主文未对解除合同予以明确，但是，根据集资建房的特点，买卖合同与协议书作为一个整体考虑的情况下，不易判决解除合同，因为未满服务期的情况下直接导致交回房屋的后果，因此原审�院未判决解除合同也适当）。综上所述，上诉人刘佩清的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由刘佩清负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由刘佩清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一五年九月九日书 记 员  田 星