北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08600号
原告北京龙源顺景房地产开发有限公司（反诉被告），住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。
法定代表人朱思昊，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生。
被告梁君斌（反诉原告），男，1977年12月26日出生。
委托代理人刘清波，北京市人富律师事务所律师。
原告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景房地产公司）与被告梁君斌商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙源顺景房地产公司的委托代理人曹付强，被告梁君斌及其委托代理人刘清波到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告龙源顺景房地产公司诉称：2013年10月31日，我公司与被告签订《北京市商品房预售合同》，被告向我公司购买位于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼3单元1004号房屋。按合同约定房屋总价款为1315281元，被告应于2013年10月31日前向我公司缴付房款665281元；剩余房款650000元由被告向银行申请商品房担保贷款的方式支付，合同签订后梁君斌仍欠购房款650000元。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1548727）；2、被告协助我公司解除网签手续；3、被告支付我公司违约金263056元；4、并由被告承担本案的诉讼费用。
被告梁君斌辩称：原告龙源顺景房地产公司严重违约，足以造成合同解除。龙源顺景房地产公司诉讼请求所依据的条款为无效的格式条款，合同没有依据公平原则确定双方的权利义务关系。合同约定出卖人违约违约金仅以银行同期贷款利率计算，而买房人违约其要求的违约金是总房款的20%，存在严重不公平。龙源顺景房地产公司作为提供合同的乙方没有尽到合理的提示义务，没有向我释明不能办理贷款的相关事由，依据相关法律规定应属无效条款。即使我违约，龙源顺景房地产公司也不存在实际损失，依据相关法律规定，龙源顺景房地产公司无偿占有我资金近两年，且房价有上涨趋势，其诉讼请求没有依据。事实上我曾向龙源顺景房地产公司支付过一部分房款、印花税及产权代办费。现提出反诉，要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》，龙源顺景房地产公司返还购房款695281元、产权代办费1000元，支付已付款自2013年10月31日至实际支付之日按同期银行贷款利率计算的利息损失，并承担本案诉讼费用。
针对被告梁君斌的反诉请求，原告龙源顺景房地产公司辩称：确实存在卫生间被业主改造的问题，我公司已通过竣工验收，我公司正在联系相关业主协调解决。业主房内设有独立卫生间，即使没有公共卫生间也不影响业主使用，不构成根本违约。
经审理查明：2013年10月31日，原告龙源顺景房地产公司与被告梁君斌签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告梁君斌购买原告龙源顺景房地产公司开发的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼10层3单元-1004号房屋，约定房屋总价款为1315281元，被告采取商业贷款的方式支付购房款，被告于2013年10月31日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.58%作为首期房款，即665281元。其余房款650000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。合同附件十补充协议约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式，以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达。买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即为到达。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，双方按约履行。
庭审中，龙源顺景房地产公司诉称梁君斌仅支付购房款665281元，其余房款至今未付。梁君斌对此不予认可，辩称其除上述已交房款外，还交购房款30000元。为证明其主张，梁君斌提供盖有销售章且有许亚伟签字的收条、银行刷卡凭条及发票予以证明。凭条显示金额共计666939元，其中2013年9月25日刷卡30000元。收条显示“今收取梁君斌30000元房款，定7#401房”，收条日期为2013年9月25日。龙源顺景房地产公司对此不予认可，辩称该30000元已包含在665281元发票中。
庭审中，原告龙源顺景房地产公司诉称，梁君斌未按合同约定办理贷款，故要求解除双方签订的合同，并要求梁君斌支付依据合同约定支付违约金。梁君斌对此不予认可，辩称龙源顺景房地产公司将涉案房屋所在楼层公共卫生间改建成住宅出售，房屋也存在质量问题，涉案房屋为办公性质，缺少公用卫生间对于房屋使用功能有重大影响，导致合同目的无法实现。梁君斌提出反诉，要求解除双方签订的合同，退还已付房款695281元及产权代办费1000元，并支付利息损失。龙源顺景房地产公司对此亦不予认可，辩称公用卫生间被其他业主私自改造，涉案房屋内设有卫生间，无公用卫生间并不影响使用，不构成根本违约。
庭审中，梁君认可龙源顺景房地产公司已于去年通知其办理贷款，但因银行额度不够，故未能办理成功。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、工程竣工验收备案表、催款函、快递单、收条、发票、银行凭条及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，原告龙源顺景房地产公司与被告梁君斌签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，龙源顺景房地产公司已于去年通知梁君斌办理商品房担保贷款手续，依据合同约定60日内，梁君斌未能成功办理贷款，又未能在15日内付清全部房款，龙源顺景房地产公司可以依据合同约定解除双方签订的合同，并要求梁君斌支付违约金。因此，龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同及龙源顺景房地产公司要求梁君斌支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。但双方约定总房款20%的违约金明显过高，龙源顺景房地产公司未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额本院依据梁君斌申请酌情减少确定。合同解除后，涉案房的网签备案手续应予撤销，因此龙源顺景房地产公司要求梁君斌协助撤销涉案房屋网签备案手续的主张合理，本院予以支持。合同解除后，龙源顺景房地产公司应将梁君斌已付购房款及产权代办费退还，故梁君斌要求退还购房款及产权代办费的反诉请求合理，证据充分，本院予以支持。合同未就梁君斌所称公共卫间问题是否导致合同解除予以约定，梁君斌亦未提供证据证明无公共卫生间确能导致合同目的无法实现，故梁君斌以涉案楼层无公共卫生间为由要求解除双方合同并要求龙源顺景房地产公司支付利息损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。合同约定梁君斌首期付款为665281元，其余向银行贷款，现梁君斌主张除上述款项外另多支付30000元，并提供收条予以证明，但梁君斌仅提供一张665281元的购房款发票，刷卡凭条中购房款的金额为665281元，但有一张金额为30000元的刷卡凭条日期与收条日期一致，现龙源顺景主张收条显示的30000元已包含在665281元内。本院依据上述事实，无法确信梁君斌除合同约定的首付款外还多支付龙源顺景房地产公司30000元购房款，故梁君斌要求退还上述30000元的主张，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告北京龙源顺景房地产开发有限公司与被告梁君斌于二〇一三年十月三十一日签订的《北京市商品房预售合同》予以解除；
二、被告梁君斌支付原告北京龙源顺景房地产开发有限公司违约金共计一十三万一千五百二十八元一角，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告梁君斌协助原告北京龙源顺景房地产开发有限公司办理涉案房屋（通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼10层3单元-1004号房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、原告北京龙源顺景房地产开发有限公司退还原告梁君斌已付购房款及产权代办费共计六十六万六千二百八十一元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回原告北京龙源顺景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告梁君斌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千六百三十八元，由原告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担八千三百一十九元（已交纳）；由被告梁君斌负担八千三百一十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费一万一千五百一十二元，由被告梁君斌负担五千七百五十六元（已交纳）；由原告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担五千七百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭云进
代理审判员 魏庆好
人民陪审员 王长林
二〇一五年十月十八日
书 记 员 付 岩