重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初2110号原告：重庆渝能物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路23号，统一社会信用代码91500108202827209Y。法定代表人：刘功海，董事长。委托诉讼代理人：刘弘飞，男，系该公司工作人员。被告：杨红梅，女，1966年1月2日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：方级平，男，1966年5月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨红梅，被告方级平之妻，住址同上。原告重庆渝能物业服务有限公司（下称渝能公司）与被告杨红梅、方级平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告渝能公司的委托诉讼代理人刘弘飞，被告杨红梅暨被告方级平的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝能公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年8月1日至2017年11月30日的物业服务费4118.8元，2015年5月1日至2017年11月30日的公摊水电费167.3元，违约金4986.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理�：2006年4月13日，原、被告签订《阳光100城市广场前期物业管理服务合同》，约定由原告向阳光100城市广场小区（下称涉讼小区）提供物业服务。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务，但被告作为该小区X栋X-X号房屋业主，却未依约缴纳物业服务费、公摊水电费。现原告诉至法院，请求维护原告合法权益。被告杨红梅、方级平答辩称：对原告请求的物业服务费、公摊水电费金额无异议。之所以未缴纳，是因为原告提供的物业服务质量存在以下问题：未尽安保义务，导致小区发生多起盗窃案件；小区门禁系统没有得到很好执行，长期有外来人员自由进入小区；原告违法占用物业公用区域问题。若法院判决被告违约，合同约定的违约金亦过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议�《阳光100城市广场C组团及北区项目前期物业管理委托服务合同》、《“阳光100城市广场”前期物业管理服务合同》、业主房屋交接验收表、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、水电分摊情况表、物业服务费用催缴通知单、邮政特快专递签收单、重庆市公安局案（事）件接报回执，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告举示的照片、案件接报回执，原告认可其真实性，本院对其真实性予以确认，但照片中的车辆均摆放在划定的车位上，被告主张的消防通道被占用的事实并不能得到证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系重庆市江北区桥北苑X号附X号X-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为133.71平方米。2006年4月13日，原、被告之间签订《“阳光100城市广场”一期�目前期物业管理服务合同》，约定：涉讼小区由原告提供物业管理服务；原告提供的物业服务事项包括交通秩序与车辆停放的管理、公共秩序安全等事项的协助管理和服务等，但公共秩序、安全、消防等事项不包含被告和使用人的人身、财产保险和财产保管责任，小区业主和使用人需要人身、财产保险和财产保管的，由业主和使用人与原告另行签订专项合同执行；一、二层住宅的物业管理费为0.9元/月/平方米，三层及以上住宅的物业管理费为1.1元/月/平方米；公摊水电费根据专表计量以及总表与各分表的差额、损耗所产生的费用按户据实分摊；合同期限为本合同生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日，自双方签字盖章之日生效；业主违反合同约定，未能按时如数交纳物业管理费及其他费用的，按每日千分之三�标准向原告支付违约金。2007年4月25日，原告与涉讼小区的开发建设单位重庆渝能万怡房地产开发有限公司签订《阳光100城市广场C组团及北区项目前期物业管理委托服务合同》，约定：由原告向涉讼小区提供物业管理服务，依照法律规定，负责向业主收取物业管理服务费、特约有偿服务费、公摊水电费等；原告提供的物业服务内容包括公共区域交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序安全消防等事项的协助管理和服务等，但公共秩序、安全、消防等事项不包含被告和使用人的人身、财产保险和财产保管责任，小区业主和使用人需要人身、财产保险和财产保管的，由业主和使用人与原告另行签订专项合同执行；一、二层住宅的物业管理费为1元/月/平方米，三层及以上住宅的物业管理费为1.2元/月/平方米（包括电梯使用费）；公摊水电费独立计量并按实际发生费用由业主按户据实分摊；合同期限为五年，自双方签字盖章之日生效；业主违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之一的标准向原告支付违约金。另查明，原告自2007年4月至今，一直为涉讼小区服务，涉讼小区虽成立了业主委员会，但至今尚未与原告签订物业服务合同。在原告主张的被告拖欠费用期间之前，被告均按1.1元/月/平方米缴纳物业服务费。被告现欠缴2015年8月1日至2017年11月30日的物业服务费4118.8元，2015年5月1日至2017年11月30日的公摊水电费167.3元。因被告未交纳原告主张期间的费用，双方产生纠纷，原告遂起诉来院。本院认为，原告与涉讼小区的开发建设单位重庆渝能万怡房地产开发有限公司签订《阳光100城市广场C组团及北区项目前期物业管理委托服务合同》，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务。虽然�合同期满后，双方未续签书面合同，但原告继续以物业服务企业身份为小区提供物业服务。故为维护该小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定原告与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，涉讼小区已经成立业主委员会，原告应积极与业主委员会协商沟通，尽快进入续聘或者重新选聘物业服务企业的程序。综上，依据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，原、被告之间成立真实合法的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告虽抗辩原告所提供的物业服务存有质量瑕疵的问题，但物业管理服务是一个动态、持续的过程，被告举示的照片无法直接全面地反映涉讼小区消防通道存在被占用的客观事实。此外，被告因第三人盗窃而致的损害，应当由实施该行为的侵权人予以赔偿，原告应在其有过错的情况下承担责任。被告未举示证据证明原告在被告住所被盗一事上存有过错。因此，被告的该项抗辩意见缺乏证据支持，不能成立。综上，被告虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。综上，根据查明事实，原告要求被告依约向原告支付物业服务费4118.8元、公摊水电费167.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求。本案被告未按期缴纳相应费用的行为已经违反涉案合同中的约定，给原告造成损失，理应承担违约责任。现被告抗辩违约金过高，请求本院对违约金标准进行调整，故在原告未举示证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑被告拖欠费用期限及金额，参照每月应缴费用金额，对原告主张的违约金酌情支持100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨红梅、方级平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司2015年8月1日至2017年11月30日的物业服务费4118.8元，2015年5月1日至2017年11月30日的公摊水电费167.3元；二、被告杨红梅、方级平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司逾期支付物业服务费的违约�100元；三、驳回原告重庆渝能物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告杨红梅、方级平负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一八年三月二十七日法官助理  李明航书 记 员  罗 静