黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第651号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴万锋，个体业者，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王冰晶，黑龙江闻明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林菲，个体业者，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵海燕，黑龙江盛合律师事务所律师
上诉人吴万锋因与被上诉人林菲租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人吴万锋及其委托代理人王冰晶，被上诉人林菲的委托代理人赵海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：林菲与吴万锋的妹妹系朋友关系，双方于2014年4月3日达成口头协议，林菲承租吴万锋享有经营使用权的位于哈尔滨市人和商城（以下简称人和商城）一期中厅ZT16号、ZT17号商铺销售女装，年租金为110万元，当日林菲交付定金20万元整，吴万锋为其出具收条，载明：“今收到林菲租中厅16、17室定金贰拾万元整”。随后，林菲委托吴万锋帮忙装修，吴万锋找到哈尔滨元恒装饰有限公司对店铺进行装修，共花费装修费53300元，其中由林菲支付定金1000元，剩余52300元由吴万锋垫付。
2014年5月15日，吴万锋将店铺出租给案外人张振梅，并签订租赁合同。林菲称吴万锋违约将店铺出租给他人，且吴万锋收取定金时没有取得经营权，要求返还定金，吴万锋不同意，故双方形成诉讼。
另查明，吴万锋于2014年4月25日向哈尔滨人和公共设施有限公司（以下简称人和公司）缴纳了人和商城一期项目上层ZT16号、ZT17号商铺自2014年4月28日-2015年4月27日的租金、商场管理费及摊位保证金，并于当日人和公司签订商铺租赁合同二份，分别对人和商城一期项目上层ZT16号及ZT17号商铺的承租内容进行了约定。合同中第五条规定：租赁期自2014年4月28日起至2015年4月27日止，2014年4月28日为本合同计租日；第四十六条规定：事先未获得甲方（人和公司）书面同意，乙方（本案吴万锋）不得以任何形式将商铺转租、分租或者转借给他人；第四十七条规定：凡经过甲方同意的乙方转租行为，乙方必须提交一份转租合同原件给甲方备案，转租合同不得超逾本合同的租赁期限。两份合同中的上述三条规定内容相同。
林菲在一审诉称：林菲、吴万锋都是人和商城的个体业主，林菲、吴万锋口头协商，林菲承租吴万锋经营的人和商城中厅ZT16号、ZT17号，林菲支付吴万锋20万元定金，吴万锋为林菲出具收条，但是吴万锋并没有按照约定履行合同，而是将中厅ZT16号、ZT17号租给第三人使用，致使双方无法履行合同，给林菲造成经济损失。且吴万锋在收取定金时没有取得经营权。林菲诉至法院，请求依法判令吴万锋返还林菲的定金20万元人民币，并承担本案诉讼费用。
吴万峰在一审辩称：不同意林菲的诉讼请求。林菲与吴万锋口头协商了租金、价款及给付方式等事宜后，交付吴万锋20万元定金。吴万锋将商铺交付林菲进行装修，经吴万锋多次催告林菲签订合同，但林菲明确提出不租了，并想要回定金。在林菲明确单方解除合同后吴万锋为了减少损失才将涉案商铺出租给第三人的。综上、吴万锋不存在违约行为。
吴万锋反诉称：2014年4月3日，林菲与吴万锋经口头协商达成租赁协议。为了保证合同的履行，林菲向吴万锋交纳定金20万元人民币作为合同的担保。交付定金的当时，人和商城中厅商铺正处于重新拍卖后的整体装修阶段，吴万锋是刚取得商铺经营权后直接就将商铺出租给林菲的，林菲以还有生意忙不过来为由，委托吴万锋代林菲支付。但施工过程中，林菲没有支付装修费用，反而要求解除租赁合同、返还定金，为了不影响商铺以及商城的整体正常经营，吴万锋只能替林菲支付了53300余元的装修费用。现因林菲的违约行为要求解除合同，而且还不承担装修费用，侵犯了吴万锋的合法权益，故诉至法院要求依法裁决林菲支付装修费用53300元，反诉费用由林菲承担。
林菲对吴万锋的反诉辩称：不同意承担装修费用，按照双方的口头约定，装修费应由吴万锋承担。因此，该笔装修费用不应当认定为吴万锋的损失。
原审判决认为：吴万锋与人和公司签订的租赁合同中明确约定，未经人和公司书面同意，吴万锋不得以任何形式转租商铺，吴万锋当庭未提交证据证明其将商铺转租给林菲时取得了人和公司的书面同意，由此，吴万锋无权进行转租，林菲、吴万锋之间的口头租赁合同无效。林菲诉请要求吴万锋返还定金，于法有据，予以支持。
因吴万锋是在林菲的授意下为商铺进行的装修，林菲应给付吴万锋为其垫付的装修款，装修共计产生费用53300元，其中林菲自行支付了装修定金1000元，故林菲应给付吴万锋垫付的剩余装修款共计52300元。吴万峰反诉林菲的诉讼请求予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴万锋于本判决生效之日起十五日内给付林菲定金人民币200000元；二、吴万锋于本判决生效之日起十五日内给付林菲装修款人民币52300元；三、驳回林菲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由吴万锋负担。反诉案件受理费566元，由林菲负担。
原审被告吴万锋不服一审判决，向本院提起上诉称：1.从林菲所述事实与理由上判断，应该是需要解除合同，而非确认合同无效，且一审判决不顾林菲的诉讼主张妄加裁判，确认双方合同效力属于越俎代庖；2.吴万峰在将涉案商铺转租他人时，若没有履行其与人和商城之间约定取得人和公司书面同意的合同义务，充其量是吴万峰违约，但并不影响合同效力；3.本案中，口头协议无法履行的真正原因是，林菲认为租赁价格过高而反悔，吴万峰不存在违约行为。且一审判决在没有判决解除合同前提下，直接判决返还定金，违反“不告不理”原则。请求：撤销一审法院判决；改判驳回林菲要求吴万锋返还20万元定金的诉讼请求。
被上诉人林菲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
在二审庭审过程中，上诉人吴万峰举示如下证据：
证据1.人和商城情况说明一份，拟证明吴万峰于2014年3月4日取得了争议商铺的承租权，同时商城允许吴万峰转租；
证据2.《人和商城设施变动审批表》一份，拟证明吴万峰按照林菲要求与其匹配的装修风格向商城提出申请，得到商城的认可，证明人和商城始终配合吴万峰的转租行为。
林菲对吴万峰举示的证据质证认为：对证据1.真实性无异议。对欲证明问题有异议，一审法官曾经到人和商城核实吴万峰是否有转租权问题，当时人和商城并没有说明同意吴万峰转租商铺。该情况说明是在一审结束后提交，且吴万峰与人和商城有利害关系，应当以双方合同为准。对证据2.与本案无关。
经质证，本院认为：对证据1.因该份《情况书面》出具人为“人和商城”，而与吴万峰签订两份《商铺租赁合同》的主体是“人和公司”，二者并非同一法人。同时，该《情况说明上，没有人和商城法人代表及经手人签字确认，且与吴万峰与人和公司签订的书面租赁合同内容相矛盾，本院不能确认其证明的问题系人和公司的真实意思表示。
对证据2.本院对其真实性予以确认。同时，该证据能够证明吴万峰申请对涉案商铺进行装修，人和商城相关部门进行了审批。但其不能证明吴万峰意欲证明的人和商城配合其转租涉案商铺。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：关于一审判决认定双方当事人之间的口头租赁协议无效是否正确的问题。本案一审中，林菲诉讼主张及吴万峰反诉主张，均没有请求确认双方之间口头租赁协议效力及解除该合同的主诉内容，所以一审判决认定双方合同无效超出审理范围，据此吴万峰主张一审判决中认定双方合同无效存在错误的上诉请求有理，本院予以支持。
本案中，客观上吴万锋在没有征得林菲明确终止双方口头租赁协议的前提下，已将涉案商铺另行出租给他人，已经造成其与林菲之间的口头协议无法实际履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件，根据本案具体事实情况，能够认定双方当事人口头租赁协议已经实际解除。同时林菲已在一审中明确提出返还定金的诉讼主张。所以，吴万峰关于一审判决在没有解除双方协议的情况下，直接判决其返还定金违反“不告不理”原则的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
同时，本着公平原则，吴万锋仍然占有林菲给付的定金20万元没有法律依据，林菲请求返还该定金有理，吴万峰拒绝返还定金的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但认定双方当事人之间合同无效不当，本院已予指正。另因该判决瑕疵，并未影响本案公正裁决，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人吴万锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年六月十八日
书 记 员 齐 跃