福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终90号上诉人（原审被告）：莆田市大唐房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园大厦，统一社会信用代码91350300731876305E。法定代表人：郑雄，执行董事。委托诉讼代理人：林凡、陈磊，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：张细兰，女，1967年1月25日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：刘晨悦，男，1994年1月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：刘玉盘，男，1929年9月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：梁满治，女，1932年7月8日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：林长青、陈福进，福建品义律师事务所执业律师。上诉人莆田市大唐房地产开发有限公司（以下简称“大唐公司”）因与被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大唐公司的委托诉讼代理人林凡、被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治的共同委托诉讼代理人林长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大唐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治的一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治承担。事实和理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，大唐公司仅负有协助办证的义务，而非完全办证义务。况且办理不动产权证书需要由政府行政机关进行办理，是政府行政行为，而非普通民事行为。即使大唐公司出具了《承诺书》，也无法履行政府义务。因此，一审判决由大唐公司办理不动产权证书，是错误的。2、办理不动产权证书，需要商品房买卖双方配合才能完成。一审仅依据《承诺书》就判决由大唐公司单方办理不动产权证书，加重大唐公司的负担，与法不符。3、大唐公司在一审诉讼过程中，已经积极将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但因部分业主改建、增设铁皮顶盖、底层多处增设雨披，导致大唐公司无法将《建设工程规划许可证》副本换成正本。因此，大唐公司无法及时将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，是由于部分业主的原因造成的，并非大唐公司推卸责任。一审判决将违约责任全归责于大唐公司，是不公平的。4、一审中，张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治所诉求的违约金为一时性债权，应当适用诉讼时效的规定。张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，一审不予认定不当。被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治辩称：1、大唐公司主张其仅承担将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的协助义务，其无须承担为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办证的义务，理由不能成立。开发商承担办证的义务，不仅是商品房买卖合同约定的义务，也是法律规定的义务。2、大唐公司主张一审判决由大唐公司单方办理不动产权证书错误，理由也不能成立。大唐公司作为开发商，依法负有办证的义务。一审该判决系针对张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治一审要求大唐公司办证的诉求进行的，该判决并不排斥张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治的配合义务，大唐公司也没有证据证实张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治存在不配合办证的行为。3、大唐公司主张部分业主违规装修导致无法办证，不能成立。房地产项目的开发流程是先规划审批，再进行竣工验收，最后才交房办证。规划审批是前置条件。业主是否违规装修，属于城管部门执法的范畴。大唐公司以部分业主违规装修为由进行抗辩，理由不能成立。4、大唐公司主张张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治要求支付违约金的请求权超过诉讼时效，不能成立。涉案的《商品房买卖合同》仅对大唐公司将办理权属登记资料进行备案的期限进行约定，对违约金的支付时间并没有进行约定。而且，本案违约金的赔付对应的是大唐公司存在逾期办证的行为，大唐公司至今未能办理出不动产权证书。张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治等业主在一审之前，每年都有向政府相关部门进行维权，也有上访。一审时，张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治对此也有提供证据证实，故本案没有超过诉讼时效。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治向一审法院起诉请求判令：1、大唐公司立即为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理位于莆田市城厢区龙桥居委会江南水乡第4幢6层606号商品房（含5#110、4#095工具间）的房屋所有权证及土地使用证，并向张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治交付上述房地产权属证书；2、大唐公司向张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治支付逾期办理房地产权属证书的违约金2744元；3、大唐公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：大唐公司与刘国跃、张细兰签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：刘国跃、张细兰以548800元的价格向大唐公司购买大唐·江南水乡第4幢6层606号商品房及5#110、4#095工具间；大唐公司应于2008年12月30日前交房；大唐公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由大唐公司提供的资料报产权登记机关备案。如因大唐公司的责任，刘国跃、张细兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘国跃、张细兰不退房，大唐公司按已付房价款的0.5%向刘国跃、张细兰支付违约金。办理房地产权属证件原则上由刘国跃、张细兰委托大唐公司统一上报，所需的税及费用由刘国跃、张细兰承担。刘国跃、张细兰领取房屋所有权证时按有关规定交纳等。2009年3月25日，刘国跃、张细兰将全部购房款548800元支付给大唐公司，大唐公司也已将大唐·江南水乡第4幢6层606号商品房及5#110、4#095工具间交付给刘国跃、张细兰。后刘国跃已死亡并于2015年2月12日火化，刘晨悦系刘国跃与张细兰之子，刘玉盘、梁满治分别系刘国跃的父母。一审法院另查明，2012年3月26日，大唐公司出具承诺书，承诺自2012年3月26日起一年内为江南水乡各业主办妥房产证（因业主原因除外），否则后果由其公司承担。但承诺期限届满后，大唐公司仍未为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理该房屋的产权证书。一审法院认为，张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治与大唐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。大唐公司作为商品房的开发商，在商品房出售给张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治后，应当按照合同约定及承诺为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理房地产权属证书，但其却未能在约定的期限内为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理，已构成违约，依法应按照双方约定承担违约责任。故张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治请求大唐公司为其办理讼争房地产权属证书，并支付给其违约金548800元×0.5%=2744元，符合法律规定及双方约定，应予准许。因大唐公司一直未为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理相关房地产权属证书，其侵权行为一直在持续，故大唐公司主张张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治要求其支付逾期办理房地产权属证书违约金已超过诉讼时效，缺乏依据，不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市大唐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内为张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理坐落于莆田市城厢区龙桥居委会江南水乡第4幢6层606号商品房及5#110、4#095工具间的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权《不动产权证书》，并将该证书交付给张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治；二、莆田市大唐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治违约金2744元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费150元，由莆田市大唐房地产开发有限公司负担。经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人大唐公司与被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系上诉人大唐公司与已故的刘国跃及被上诉人张细兰双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在刘国跃去世后，其在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中所享有的权利及承担的义务转移给其继承人即四被上诉人。上诉人大唐公司主张其仅负有协助办证的义务，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条“办理房地产权属证件原则上由买受人委托卖受人统一上报，所需的税及费用由买受人承担。买受人领取房屋所有权证时按有关规定交纳”的约定，在刘国跃及被上诉人张细兰已经按约履行了支付购房款义务的情况下，上诉人大唐公司就应按该约定履行为被上诉人张细兰及刘国跃的其他三个继承人即被上诉人刘晨悦、刘玉盘、梁满治办证的义务，故上诉人大唐公司的该主张不能成立，本院不予采信。结合一审中被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治提交的由上诉人大唐公司出具的《承诺书》，一审判决由上诉人大唐公司为被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治办理不动产权证书，是正确的，应予维持。上诉人大唐公司主张一审判决由其单方办证是错误的，因一审判决由上诉人大唐公司办证，系根据被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治的一审第一项诉求作出的，该判决是认定上诉人大唐公司负有办证义务，并没有否定被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治在办证中负有协助义务。被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治在上诉人大唐公司办证过程中，确应提供必要的协助，故上诉人大唐公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人大唐公司主张其无法将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，系因部分业主违规建设的原因导致的，不能将本案的违约责任全归责于上诉人大唐公司。在没有证据证明被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治存在违规建设的情况下，其他业主是否违规建设，应由上诉人大唐公司与其他业主自行协商处理，与被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治无关，故上诉人大唐公司的该理由也不能成立，本院也不予采信。上诉人大唐公司另主张被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治要求支付违约金的请求权超过诉讼时效。根据被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治一审提供的证据，可以证实被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治在上诉人大唐公司逾期办证后，被上诉人张细兰、刘晨悦、刘玉盘、梁满治与其他业主一直有向相关部门信访反映情况，故不能认定本案违约金的请求已过诉讼时效。上诉人大唐公司二审提供的由莆田市城乡规划局城厢分局出具的《告知函》，虽然上诉人大唐公司有提供该函的原件核对，真实性可以认定，但不足以证实其不负有办证的义务。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费150元，由上诉人莆田市大唐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年四月六日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。