广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执复66号
复议申请人（异议人）：钟华，男，1984年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：区智杰、白崇辉，均系广东德良律师事务所律师。
申请执行人：徐振华，男，1982年4月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
被执行人：郭福昌，男，1973年8月3日出生，汉族，住广东省廉江市。
复议申请人钟华不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2016）粤0106执异135号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
天河法院在执行（2014）穗天法民二初字第2224号民事判决一案过程中，于2016年7月25日作出（2016）粤0106执3706号公告，责令被执行人郭福昌及其他使用人在2016年8月5日前迁出并腾空被执行人郭福昌所有的位于广州市天河区汇景南路73号702单元房屋（以下简称涉案房屋），交予天河法院处理。钟华不服该执行行为，提出异议。
钟华异议称，其作为租赁人对涉案房屋享有合法使用权，请求法院保障其对涉案房屋的合法使用权。其与涉案房屋的所有权人郭福昌于2016年4月30日签订《房地产租赁合同》，约定租期从2016年6月1日至2018年5月31日，因其并不知道法院已于2016年4月5日作出（2016）粤0106执3706号执行裁定书，查封涉案房屋，因此其按租赁合同约定支付保证金（￥20000元）和第一年的租金（￥110000元）并居住至今，《房地产租赁合同》已成立并生效。但法院在不知情的情况下，于2016年7月25日作出（2016）粤0106执3706号公告，要求其迁出腾空涉案房屋。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即使法院依法对涉案房屋进行拍卖，亦不影响租赁人在合同期内对涉案房屋的使用，亦不得据此要求其迁出并腾空房屋。为使租赁合同能顺利进行，其同意将剩余的租金也交到法院账户，由法院进行处置。扣除押金和租金后，其自愿再缴纳10个月（￥91670元）租金给法院。
申请执行人徐振华口头辩称，其不同意钟华的异议请求，希望法院尽快腾空拍卖涉案房屋。钟华提交的中国工商银行凭证，不清楚凭证上记载户名许丽娜是何人。其不清楚该笔款项的性质，证据单据上也没写明款项性质，其有理由怀疑是买卖或者其它交易往来账。根据买卖不破租赁的原则，涉案房屋租赁发生在今年6月，其在2016年3月28日已申请执行。涉案房屋查封时间分别在2014年、2015年，完全可以在房管局的网站上查询房屋是否存在查封状态。法院查封后，其也通过房管局的网站查询涉案房屋是否存在查封状态。钟华除可循房管局网站查询，还可以向其他相关部门查询到房屋状态。如钟华认为有损失，应向签署合同主体白莉莉提起诉讼。同时，其有理由怀疑郭福昌与钟华签署所谓的租赁合同，阻碍本案的执行。涉案房屋属于郭福昌的婚前财产，白莉莉于2012年与郭福昌登记结婚，白莉莉是否有权签署租赁合同，其表示存疑。郭福昌应偿还涉案债务，而钟华将涉案房屋租金交给白莉莉，损害债权人的利益。其对法院查封并要求钟华腾空房屋无异议，且其有理由怀疑钟华与郭福昌恶意串通。
天河法院查明，徐振华与郭福昌民间借贷纠纷一案，天河法院作出的（2014）穗天法民二初字第2224号民事判决书已发生法律效力。根据该判决，郭福昌应当偿还徐振华欠款42万元及利息等，但郭福昌至今仍未履行。徐振华向天河法院申请执行，天河法院依法于2016年3月28日立案执行。经查，天河法院自2014年4月8日起依法查封了涉案房屋，并于2016年7月25日作出（2016）粤0106执3706-1号执行裁定，裁定拍卖郭福昌所有的涉案房屋。
2016年4月30日，钟华与白莉莉签订房地产租赁合同，约定租赁期从2016年6月1日至2018年5月31日止，共二年，保证金20000元，每月租金9167元。
天河法院另查明，郭福昌、白莉莉于2012年7月21日登记结婚，涉案房屋登记在郭福昌名下。
天河法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案查封拍卖登记在郭福昌名下的涉案房屋并无不当。
钟华与白莉莉签订的租赁合同，租赁行为发生在该院依据已生效法律文书作出查封涉案房屋之后，该行为不能对抗申请执行人徐振华。钟华要求法院带租约拍卖涉案房屋，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，裁定驳回钟华要求带租约拍卖涉案房屋的异议。
钟华不服，向本院申请复议称，其与郭福昌的配偶白莉莉于2016年4月30日签订《房地产租赁合同》，约定其承租郭福昌名下的涉案房屋，其支付保证金20000元及第一年租金110000元并居住至今。其不知天河法院已于2016年4月5日以（2016）粤0106执3706号执行裁定查封涉案房屋。涉案房屋是郭福昌和白莉莉的共同财产，白莉莉享有涉案房屋的一半所有权，而郭福昌对徐振华的欠款只属于个人欠款，法院在执行属于郭福昌的财产时，不能执行属于白莉莉的财产份额，白莉莉的财产权益应当受到保护，其与白莉莉签订的租赁合同也应合法有效并受到保护。再者，其已经实际支付了租金，属于善意第三人，其权益亦应当受到保护。根据合同法第二百二十九条规定，即使法院对涉案房屋进行拍卖，亦不影响其在合同期内对涉案房屋的使用，法院亦不得要求其迁出并腾空涉案房屋，其异议理由应当成立。综上，复议请求：1、撤销天河法院作出的（2016）粤0106执异135号执行裁定；2、裁定其对涉案房屋享有合法使用权。
本院经审查，对天河法院查明的案件事实予以确认。
另查明，2016年4月5日，天河法院作出（2016）粤0106执3706号执行裁定，裁定继续查封郭福昌所有的涉案房屋【原查封案号（2014）穗天法民二初字第2224号】。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，虽然郭福昌的配偶白莉莉与钟华于2016年4月30日就涉案房屋签订了房地产租赁合同，但天河法院已在2014年4月8日查封了涉案房屋，并于2016年4月5日以（2016）粤0106执3706号执行裁定继续查封涉案房屋。钟华与白莉莉的租赁行为发生在天河法院查封涉案房屋之后，故该租赁行为不能对抗天河法院的执行措施，钟华以涉案房屋属郭福昌和白莉莉的共同财产，郭福昌对徐振华的欠款属个人欠款，其是善意第三人，其与白莉莉签订的房地产租赁合同应合法有效为由要求法院带租约拍卖涉案房屋没有法律依据，天河法院依照上述规定驳回钟华的异议请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，由于钟华的复议理由不成立，本院对其复议请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人钟华的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106执异135号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年四月二十日
书记员 潘思敏