上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5544号
原告刘伟，男，1973年1月12日生，汉族，住上海市宝山区。被告罗子文，男，1971年12月5日生，汉族，住上海市宝山区。被告王敏娟，女，1971年2月12日生，汉族，住址同上。被告罗敏千慧，女，2000年1月6日生，汉族，住址同上。法定代理人王敏娟。第三人上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人张静，总经理。委托代理人张琳瑜。委托代理人王志强。原告刘伟与被告罗子文、王敏娟、罗敏千慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知上海菁英房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘伟、被告罗子文、王敏娟(暨原告罗敏千慧的法定代理人)、第三人上海菁英房地产经纪有限公司的委托代理人张琳瑜、王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟诉称，2015年9月27日，经第三人居间介绍，原告就购买被告所有的位于宝山区松兰路XXX弄XXX号102室房屋签订了房屋买卖合同及房屋买卖居间协议，为此，原告支付了定金2万元及佣金21,700元。根据合同约定，双方在签订该合同后六十日内签订示范文本的房地产买卖合同。但在协议签订后，原告多次联系第三人催促被告签订合同，但被告态度坚决表示解除合同，导致合同无法继续履行。被告的行为构成违约，故原告起诉要求被告返还定金2万元；被告承担原告支付的居间服务费21,700元；被告按照房屋总价的20%支付违约金，合计43.4万元。被告罗子文、王敏娟、罗敏千慧辩称，签合同时被告让原告先签的，当时被告不在场，次日晚上第三人把合同带到被告家中要求被告签的。两万元也是中介带给被告的。被告当时嫌2万元太少，要求加到五万。第三人说要和原告沟通一下，但后来说合同已经签好了没有办法再加了。因为合同上没有被告的电话号码和身份证号，被告无法联系原告。被告10月二十几号到原告妻子店里去问首付款的情况，被告要求定金补到五万元都补不出来，被告怀疑原告支付首付的能力。至于合同约定的签约日期前后，因为被告联系不到原告，也认为原告不要买系争房屋了。故被告没有催告第三人通知签约，也没有将定金返还给原告。2015年11月份，被告通过其他中介将系争房屋出售给案外人，总价是228万元、税费是下家付。房屋已经交房也办理了过户。至于本案纠纷，被告不存在违约，故只同意返还定金，中介费、违约金不同意赔偿，与被告无关。第三人上海菁英房地产经纪有限公司述称，居间协议是原告先签的，当天晚上第三人拿着协议和定金去被告家里，然后被告签好了，被告说要求20万元的定金，第三人没有理会。合同约定六十天内付首付，原告实际履行中首付准备好了，一个月后通知第三人他卖房子的首付款拿到了，可以去签合同。第三人通知被告原告钱准备好了，但被告在电话里表示房子不卖了，因为被告的妻子不同意。第三人将违约的风险告知了被告，被告也不予理睬。第三人就联系原告表示被告拒绝继续履行合同。原告的佣金是签好居间协议后一个月支付的。在约定的签订示范合同的日期之前第三人一直联系被告，但联系不上。嗣后，原告是通过第三人另行购买房屋，地段也是在杨行那里，总价在213万元。交易是在2015年11、12月份，中介费上下家都没有支付，该房屋的交付和过户都完成了。至于被告卖房子的事情第三人不知道。第三人认为导致系争交易没有按约进行的责任在被告。经审理查明，宝山区松兰路XXX弄XXX号102室房屋原系三被告共同共有的房屋。2015年9月27日，被告(甲方)与原告(乙方)经第三人(丙方)居间介绍，三方签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买102室房屋，总价为217万元。为此，乙方支付意向金2万元，如甲方在房屋买卖合同上签字，则该款转为定金。同时，甲乙双方签订了房屋买卖合同，就系争房屋交易的有关条款进行了磋商和约定。双方并约定在签订该份协议后六十日内，前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同，该日乙方支付首付款100万元。同日，原告和第三人签订了佣金确认书，载明，此次交易原告支付的佣金金额为21,700元。9月28日，被告出具借据一份，内容为，被告今向第三人借系争房屋的房地产权证一本，于收到下家5万元定金后予以归还。2015年12月3日，原告向被告发出单方解约告知函，主要内容为，根据双方协议，应在签署协议60日内前往第三人处签订示范文本的上海市房地产买卖合同，但上述约定时间已过，我方也多次与贵方交涉，要求及时按照合同履行，但贵方无任何行动。被告迟迟不按照合同约定履行自己的义务，导致本次交易无法正常履行，合同目的无法实现，构成了根本违约。有鉴于此，为避免进一步的损失，原告行使单方解除合同的权利，并保留通过法律途径追究被告违约责任的权利。2015年12月3日，第三人出具两份证明，证明收到了原告支付的佣金21,700元，因是房东违约，故佣金不退还。第三人还证明，系争房屋的交易现房东表明态度不愿继续履行合同，因房东违约现客户刘伟要求单方解约，单方解约协议生效后客户有权利追究房东的违约责任，并有权另外购买房屋。本次庭审过程中，被告提供了一份电话录音资料，证明其在合同签订后一个月，被告给第三人打电话，要求原告将定金加到5万元、并要求和原告就协议中补充条款进一步磋商。原告表示，签约十天后左右，中介电话给原告表示房东要求再加3万元定金。原告也同意补定金，第三人帮原告联系被告，但是联系不到。合同约定的签约时间前，中介约原告去中介面谈，原告到场，但是被告没有去。后来就一直拖延到网签的时候，还是联系不到被告。故原告要求第三人写一个证明。当时房价一直在涨，为了减少损失，原告发函行使了单方解除权。嗣后通过第三人另行购买房屋，位置和系争房屋差不多，总价为213万元。同时，被告表示合同约定的违约金标准过高，且原告不存在实际损失，要求法院调整。以上事实，有原告提供的居间协议、买卖合同、佣金确认书、房地产权证、证明及情况说明、单方解约函、当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务均应遵循诚实、信用的基本民法原则。通过原被告签订的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，双方在其中就买卖房屋的标的、总价、付款方式和期限、交付和过户条件等主要条款予以了明确约定，故双方就系争房屋的买卖合同法律关系成立并生效，双方均应恪守。根据居间协议的约定，原告支付的2万元意向金在被告于协议下方签字确认后，即转为定金，故在被告于该份协议及买卖合同落款处签字之日，2万元已经转为定金，以保证双方进一步履行合同义务。然被告自认其在收到该款后又提出增加定金，并要求再与原告磋商买卖合同条款，上述行为系被告单方面要求变更合同条款的意思表示，在未得到对方当事人确认的前提下，不具有任何法律效力。在合同约定的签订示范文本的房地产买卖合同期限截止之日及之后。再次，被告未通过任何方式催告或者询问第三人关于签约的具体事宜，其不作为的消极行为，严重妨碍了系争买卖合同的顺利进行。被告表示其认为原告放弃购买系争房屋而不采取任何行为以敦促交易，该抗辩缺乏事实和法律依据，也不符合一般交易习惯，本院不予采信。根据法律规定，当事人一方在履行期限届满前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，对方可行使单方解除权，并追求就违约方的违约责任。根据上述分析，本次交易中系被告怠于行使主要义务，构成根本违约，故原告有权行使单方解除权，该权利在原告发出的解约函到达被告时生效。合同解除后，双方应各自返还因合同取得的财产，守约方还有权追究违约方的违约责任。据此，原告要求被告返还定金和支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。鉴于违约金是双方当事人对任何一方违约所可能负担的赔偿责任的提前约定，故原告再行要求返还居间费用的诉请，本院不予准许。至于违约金的金额问题，被告提出过高要求调整，该主张于法不悖，本院予以采纳。综合判断本案中双方当事人履行合同的诚信、守约方的实际损失、违约方的违约故意程度等，结合公平合理、等价有偿的基本民法原则，本院酌情将被告应负担的违约金调整为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条第一、第二款的规定，判决如下：一、被告罗子文、王敏娟、罗敏千慧于本判决生效之日起十日内，返还原告刘伟定金2万元；二、被告罗子文、王敏娟、罗敏千慧于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘伟违约金5万元；三、原告刘伟的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取4367.5元，由被告罗子文、王敏娟、罗敏千慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一六年六月十六日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。