四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2021民初803号原告：刘明容，女，1969年2月8日出生，汉族，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：苏黎珊（系原告刘明容之女），住四川省安岳县。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。原告刘明容与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明容及其委托诉讼代理人苏黎珊，被告四川省勇前房地产开发有限公司原委托诉讼代理人廖亚林、委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。刘明容向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付所购房屋的权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金（以244250元为基数，从2012年9月30日起至被告办理楼栋房屋权属证书之日止，按3‱／日的标准计算）；3.判令被告支付原告逾期办理转移登记房权证违约金（以244250元为基数，自2013年4月3日起至房屋权属证书交付完成之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）。事实和理由：原告于2011年1月25日与被告签订书面《商品房买卖合同》，约定以244250元的价格购买被告开发建设的安岳县“民族星城”一期商品房，双方对交房时间、初始登记办理和转移登记交付等作了约定。原告按约履行了义务，但被告既未取得初始登记证明，至今亦未向原告交付所购房屋的权属证书。原告认为，被告的行为已经违约，应当承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订《商品房买卖合同》属实，但合同约定被告因自身责任致原告未能及时获得房屋权属证书才承担违约责任。2.被告至今未能办理房屋权属证书并交给原告的根本原因在于未能完成综合验收，未能完成综合验收的根本原因在于消防道路不能修建、次要原因则为部分业主的违章搭建行为，消防道路不能修建的根本原因则在于出让土地至今未能完成拆迁形成净地，造成不能办理并交付房屋权属证书的责任不在被告。3.被告因同类型案件的既往赔偿已致公司负债累累，难以再继续承受巨额的违约赔偿金。4.初始登记被告早已办理，且进行了公示，原告现主张违约金已过诉讼时效。5.转移登记违约金请求的诉讼时效应从合同约定的房屋权属证书交付之日起计算，原告现提起诉讼已过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付迟延办理转移登记违约金的诉讼请求；如人民法院认为被告需承担责任，被告亦仅应适当承担一定赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：搭建建筑物照片、安房发〔2017〕66号通知及告知书相互印证，客观反应小区部分业主擅自搭建建筑物及被告和物管部门进行劝阻等事实，与本案有关联；征收土地公告、岳阳镇奎安社区的证明、国有土地使用权证、缴款书、法定代表人及员工证明、合作开发协议、岳69号地平面图、规划用地图、岳47号、岳69号地块总平面图、“民族星城”小区规划总平面图、普州大道南段西侧拍卖地块范围图、普州大道拟拍卖地块示意图来源合法、内容客观真实、与本案有关联且能相互印证；已支付违约金票据客观真实，能证实被告因同类案件支付违约金后的经济现状，与本案有关联，岳69号地块现状照片与被告出示的其它证据相互印证，证实岳69号地块现状，与本案有关联；产权情况记载表、初始登记公告照片、安岳县博达物业服务有限公司出具的证明、王洪、李春寒身份证复印件形式要件合法，与本案有关联，能相互印证，证实被告获得案涉楼幢初始登记后以张贴公告方式向包括原告在内的小区业主告知初始登记情况，故对上述证据的证明效力，本院均予以确认。减轻违约金赔偿申请书、四川博尔大酒店有限公司法定代表人证明及营业执照与本案无关，四川博尔大酒店有限公司借款证明、借款借据不能相互印证，故对上述证据的证明效力，本院均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月2日，安岳县人民政府将位于安岳县岳阳镇普州大道南段雕雷坡奎安村六社处的集体土地征收为国有。2008年6月、2009年4月，安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）先后将普州大道南段西侧的岳47号地（面积28821㎡）、南段雕雷坡的岳69号地（面积29614.9㎡）出让给姚堂荣和安岳县正兴建筑公司（以下简称正兴公司），并同意在交付土地时达到现状土地条件。后被告与姚堂荣和正兴公司合作，以岳47号、岳69号地为基础共同开发建设“民族星城”小区，被告负责后期建设资金及开发销售。2009年2月至2010年7月期间，被告与姚堂荣共同缴清了岳47号地土地出让金，国土部门为姚堂荣办理了21681㎡的《国有土地使用证》。2011年4-7月期间，被告与正兴公司共同缴纳了岳69号地土地出让金905万元，余款905万元未缴纳，国土部门为正兴公司办理了13953.17㎡的《国有土地使用证》。2014年2月，安岳国土局完成岳69号地内蒋易才、杨定珍等住户房屋的拆迁征收工作。现岳69号地上仍有部分村民的房屋未能拆迁，设计于该地块上的“民族星城”小区消防通道未能修建。被告于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。2011年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”一期商品房1套；预测建筑面积95.41㎡，单价2560元/㎡，总价款244250元；原告在签订合同时支付总房款的50%，房屋封顶时支付总房款的45%，余款在交房前付清；被告在2012年6月30日前交房；被告应在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明日止，按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，处理方式未约定；原告使用商品房期间，不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。原告共向被告实际缴纳房款237365元（不含优惠款2000元）。2012年10月5日，原告向被告缴纳代收费5150元，被告向原告移交了房屋。原告接房后进行装修使用。被告于2013年8月22日取得原告购买房所在楼栋权属证明，并于2015年7月3日在“民族星城”小区出入处书面公告了包括原告购买房在内的楼栋初始登记情况，但至今未办理及向原告交付购买房的权属证书。“民族星城”小区部分业主接房后擅自搭建建筑物，被告与小区物管部门要求擅自搭建业主拆除建筑物，未果。被告已因部分业主进行类案诉讼承担违约赔偿金约3000万元。现原告提起本案诉讼。本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证并承担迟延交证违约金，被告抗辩不应承担或仅适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是被告应承担多少迟延交证违约金；四是原告的违约金主张是否已过诉讼时效。现分述如下：一、关于被告应否及时向原告交证的问题。双方所签买卖合同约定“被告在2012年6月30日前交房”及原告应“在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书”；被告在交房时向原告收取办证契税，表明其负有为原告办理房屋权属证书的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证当已违约，应承担及时向原告交证的义务。二、关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。被告承担迟延办理并交证违约责任的前提条件，应为该后果系被告行为所致。现被告未能办理并交证的原因，并非被告具备办证条件却不作为，而是在于没有完成综合验收致办证不能。造成综合验收至今未能完成的原因，一是“民族星城”小区建设用地所涉的岳69号地规划有进入小区的消防道路，该地块由于至今未能完成农房拆迁，致消防道路不能修建，该后果既非被告造成，也非被告自己能够消除；二是小区部分业主接房后擅自改变房屋结构或用途进行搭建，虽经被告及物管部门阻止未果，造成房屋验收障碍；三是被告未完成验收即行交房为工程验收障碍埋下隐患，其与合作人未全额付清土地出让金和滞纳金对房屋权属登记获取亦有影响。上述原因的综合作用，造成小区房屋权属证书至今不能办理和交付。综合分析至今未能办理并交证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告当为自身行为造成的后果承担相应责任，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。三、关于被告应承担多少迟延交证违约金的问题。由于原、被告签订的买卖合同未约定迟延交证违约金，原告亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于至今未能办证既有被告原因，也有被告之外原因，而原告接房后即装修入住，未获权属证书不会影响使用、收益等权利，安岳房屋价格变化状况也表明，原告不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失；同时，被告注册资金2800万元，已决同类诉讼案件依法律文书已负担违约赔偿金约3000万元，现诉讼中案件300余件，以及仍有不少未诉案件，由此可见，被告在与购房人签订出卖合同时，应当没有预见或者预见不到会承担如此大额的违约赔偿金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告仅应就订立合同时预见到或者应当预见到的违约赔偿金承担民事责任。四、关于原告的违约金主张是否已过诉讼时效的问题。被告按约应在2012年9月30日前取得原告购买房所在楼栋的权属证明（初始登记），其逾期取得已经违约，但被告于2015年7月3日在小区出入处张贴公告，向包括原告在内的购房人员告知初始登记办理情况，原告至此应当知晓被告办理初始登记已经违约的情况，却并未在诉讼时效期内主张权利，现诉讼主张已过诉讼时效保护期间，法律不再保护。原告在约定期限届满时未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点；由于原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效，法律应予保护。综上所述，依据合同法可预见性规则和补偿性违约金规则规定，本院以原告可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约后果的可预见性、当事人过错程度、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。因此，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期交证违约赔偿金主张符合法律规定部分予以支持，对违约赔偿金主张过高及超过诉讼时效期间部分不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司在安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”一期x号楼完成竣工验收之日起六十日内为原告刘明容办理并交付该号楼x单元第x层x号商品房的不动产权证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘明容逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金5000元；三、驳回原告刘明容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取计714元，由原告刘明容负担344元（已交），被告四川省勇前房地产开发有限公司负担370元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  吴晓燕二〇一八年五月三十日书记员  龚 军