江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初6103号
原告（反诉被告）：徐州彭泰市场管理服务有限公司，住所地本市经济技术开发区泰隆商业街17#楼
法定代表人：朱明佑，该公司经理。
委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：徐州颂福商贸有限公司，住所地本市经济技术开发区大黄山机关宿舍南路北。
法定代表人：朱奎，该公司经理。
委托诉讼代理人：李伟，徐州市经济技术开发区金桥法律服务所法律工作者。
被告：朱奎，男，1975年5月8日生，汉族，住本市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李伟，徐州市经济技术开发区金桥法律服务所法律工作者。
徐州彭泰市场管理服务有限公司（以下简称彭泰公司）与徐州颂福商贸有限公司（以下简称颂福公司）、朱奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。彭泰公司的委托诉讼代理人孟秋、朱奎及其与颂福公司的共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭泰公司向本院提出诉讼请求：1、颂福公司支付租金313750元（2014年8月1日至2015年9月14日，被告方还欠14.5万元租金，后来被告又以部分电器折抵了近1万元，所以还欠13.5万元；从2016年4月1日至2016年10月12日，共计6.5个月，每月租金为27500元，每月租金是27500乘以6.5个月等于178750元；共计313750元）、支付违约金99000元（依据年租金33万元，按照违约条款第五章第三款年租金总额的30%为违约金，得出99000元）；2、朱奎承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。
事实和理由：2014年5月31日，彭泰公司（甲方）和颂福公司（乙方）签订租赁合同约定甲方将泰隆商业街17#楼的第一层A8-12场地，出租给乙方经营。合同履行一年后，被告要求降低租金，2015年9月14日经双方结算，被告尚欠租金14.5万元。后原被告又重新签订合同，2016年10月12日，被告单方解除合同，被告仅支付部分租金，尚欠2016年的租金178750元及2015年租金13.5万元，合计313750元。被告还应按照约定支付违约金99000元。颂福公司系被告朱奎的一人公司，公司资产与个人资产混同，个人应对公司债务承担连带责任。
颂福公司答辩并反诉称：原告陈述无事实及法律依据，被告并不拖欠原告租金原告诉请不成立，请依法驳回。另外双方第一阶段租赁合同履行完毕后续签第二阶段合同，并预付租金20万元、订金2万元。2016年3月27日，消防部门进行检查下令停业整顿，另外彭泰公司出租房屋以未经房屋产权人同意擅自对外出租，为此，被告提起反诉，请求解除合同，返还租金10万元及租金2万元。
被告朱奎答辩意见同被告颂福公司。
彭泰公司针对反诉辩称：颂福公司反诉请求无事实及法律依据。
经审理查明：2013年8月19日，彭泰公司法定代表人朱明佑（乙方）与徐州凯欣置业有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方徐州凯欣置业有限公司将徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼面积共6433.77平方米出租给乙方使用，用途为商业经营。
2014年5月31日，彭泰公司（甲方）和颂福公司（乙方）签订租赁合同载明：甲方将泰隆商业街17#楼的第一层A8-12场地，面积共388平方米出租给乙方使用，用途为商业经营，租赁期限共5年，自2014年8月1日起至2019年8月1日。租金约定如下:2014年47万元，2015年47万元，2016年502900元，2017年502900元，2018年538100元。
2015年9月14日双方在上述合同基础上重新签订租赁合同，载明：本合同所指乙方承租商铺位于本市场第一层A8-12区场地，建筑面积340平方米，租赁期限自2015年9月14日起至2018年8月31日止，租金从2015年10月1日正式计算，租金为每年33万元。乙方在签订本合同时应同时缴纳保证金二万元，本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的30个工作日内无息退还保证金。未经甲方同意，擅自解除本合同或停用达30天以上的，扣除年租金总额的30%作为违约金，押金不退。因政府行为或不可抗力因素导致本合同无法履行，甲乙双方互不承担违约责任。合同另约定，关于消防问题，在甲方现有的基础上（甲方已装好消防喷头、烟杆、消防栓）乙方全权负责以后的消防。庭审中，彭泰公司陈述：双方是因为消防问题重新签订的合同，降低了租金。涉案场地至今尚未消防验收合格。
同日，朱奎出具“关于第二年合同的主要内容”载明：第一年所剩租金14.5万元由乙方用家电充租金。庭审中，彭泰公司陈述颂福公司没有向其提供价值14.5万元的电器，只提供了1万元，后彭泰公司又认可最多12000元，再后又认可20000元-22000元左右）；颂福公司对此予以否认，辩称已经用家电冲抵租金，不存在欠付2015年租金。2015年9月15日，朱奎通过个人的银行账户向彭泰公司法定代表人个人银行账户转入租金11万元。
2016年2月20日，彭泰公司向颂福公司出具20000元的押金收据。审理过程中，彭泰公司法定代表人认可收到该押金或保证金。
2016年10月12日，朱奎出具说明：泰隆海尔专卖店于2016年10月12日店内货柜不要了，其余楼上沙发、柜子、桌子、灯拉走以后，店内所有物品已拉完，钥匙交给房东。庭审中，彭泰公司对此举证认为：颂福公司已于2016年10月12日撤离了房屋，擅自提前解除了合同；颂福公司对此质证认为;仅仅是将剩余物品拉走的日期，不是颂福公司租赁终止的日期。
关于租金支付情况，双方均认可2016年4月1日后颂福公司未再支付租金。颂福公司陈述：以前账算清了，我欠2016年4月1日至2016年6月30日的租金，因为到2016年6月30日我才搬走，我在搬走时原告强制不让我搬，当天我报警了。彭泰公司对此陈述：2016年6月底，被告公司要求搬离涉案承租房屋，但是我不同意，因为他没有就欠付租金给我说法，要么给钱要么打条，我不让他拉东西，白天我不让他拉因为我公司有保安有经理，他不能来拉，晚上我特意安排一个人睡在我店门口可以看到他的店，如果来拉东西我就报警，被告当时想把东西拉走把钥匙给我，因为我不同意被告拉东西所以我没有接收钥匙，都是朱奎夜里偷偷的把东西拉走，10月12日来拉东西的时候我才知道东西都拉走了，我就报警了，朱奎就给我打了一个10月12日的条。
另查明，2016年3月27日徐州市公安局东山派出所出具的公安派出所日常消防监督检查记录载明：（涉案）建筑物未进行消防竣工验收备案，公共聚集场所未通过投入使用、营业前消防安全检查。同日，东山派出所向颂福公司下达了责令限期改正通知书，改正时间为2016年5月24日前。
还查明，颂福公司为一人有限责任公司，股东为朱奎个人。
本院认为，关于涉案房屋租赁合同效力如何认定的问题。涉案租赁商铺属于人员密集场所，未经消防验收禁止投入使用。涉案商铺至一审庭审结束前仍未通过消防验收，故涉案租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。租赁合同双方因该合同取得的财产，应当予以返还。颂福公司应将租赁商铺交还彭泰公司，彭泰公司应将不当收取的费用返还颂福公司，双方并应根据过错程度赔偿对方受到的损失。
关于彭泰公司主张欠付租金问题，实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。首先，彭泰公司主张2014年8月1日至2015年9月14日，欠付14.5万元租金，后来被告又以部分电器折抵了近1万元，所以还欠13.5万元。颂福公司辩称用家电冲抵租金，不存在欠付2015年租金。结合朱奎出具“关于第二年合同的主要内容”载明的“第一年所剩租金14.5万元由乙方用家电充租金”，本院认为该条款约定仅是明确了14.5万元租金的交付方式，并未明确是否已冲抵完毕，故颂福公司对其已冲抵完毕的辩称应承担相应的举证责任，颂福公司未有充分证据予以证实，故本院对于其辩称不予采信，颂福公司还应向彭泰公司支付该部分租金。关于已冲抵租金数额，彭泰公司先后认可10000元、12000元、20000-22000元，因三次数额前后不一，本院选择最后一次自认数额，颂福公司还应就该部分款项向彭泰公司支付123000元的占有使用费用。
其次，对于彭泰公司主张从2016年4月1日至2016年10月12日租金178750元（每月租金27500元乘以6.5个月）。庭审中双方均认可2016年4月1日后颂福公司未再支付租金。颂福公司认可实际使用涉案房屋至2016年6月30日，欠付2016年4月1日至2016年6月30日的租金。彭泰公司对此陈述：2016年6月底，被告公司要求搬离涉案承租房屋，但是我不同意，因为他没有就欠付租金给我说法，要么给钱要么打条，我不让他拉东西。被告当时想把东西拉走把钥匙给我，因为我不同意被告拉东西所以我没有接收钥匙，都是朱奎夜里偷偷的把东西拉走。结合上述双方陈述，颂福公司应向彭泰公司支付实际占有使用期间的占有使用费用，参照合同约定的租金标准应为82500元（每月27500元计算3个月）。对于2016年7月1日至2016年10月12日的租金（占有使用）损失，该期间双方对于涉案房屋均未能正常经营使用，颂福公司在人员密集场所进行商业经营但疏于审查承租房屋是否存在消防安全隐患，或明知消防安全隐患仍然承租经营，主动要求离场但拒付已占有使用期间的合理费用，对未能及时搬离涉案房屋造成房屋的租金（占有使用）损失有一定的过错，彭泰公司明知涉案房屋未通过消防验收仍然出租经营，且在颂福公司要求腾空房屋交还钥匙时不予配合，对于上述期间双方对于涉案房屋均未能正常经营使用造成的损失亦有一定的过错，双方对于该期间的损失平均承担。关于损失赔偿标准，结合双方2015年9月14日签订的租赁合同关于租金标准及消防问题的约定，颂福公司在明知涉案房屋存在消防问题的情形下，双方约定租金数额为每年33万元，故参照该标准颂福公司向彭泰公司赔偿涉案房屋使用损失46561.6元。
关于彭泰公司主张违约责任，因涉案合同为无效合同，彭泰公司关于依据无效合同对违约责任的主张无相关特别约定亦无相应证据予以证实，本院不予支持。
颂福公司系一人有限责任公司，结合2015年9月15日涉案租金转账支付凭条，朱奎作为该公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产，应当对上述公司的债务承担连带责任。
关于彭泰公司应否返还租金及保证金（押金）的问题。因合同无效，彭泰公司收取颂福公司的20000元（押金）保证金应予以返还。因实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。庭审中颂福公司认可实际使用涉案房屋至2016年6月30日且欠付2016年4月1日至2016年6月30日的租金。故颂福公司主张返还租金10万元无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、徐州颂福商贸有限公司于本判决生效后十日内支付徐州彭泰市场管理服务有限公司房屋占有使用费用205500元并赔偿房屋使用损失46561.6元。
二、朱奎对于徐州颂福商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任。
三、徐州彭泰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还徐州颂福商贸有限公司保证金20000元。
四、驳回徐州彭泰市场管理服务有限公司、徐州颂福商贸有限公司的其他诉讼请求（反诉请求）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7490元，由徐州彭泰市场管理服务有限公司负担3000元，徐州颂福商贸有限公司负担4490元；反诉案件受理费1350元，由徐州彭泰市场管理服务有限公司负担350元，徐州颂福商贸有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院
审 判 长 刘宇
人民陪审员 路伟
人民陪审员 张惠
二〇一七年十一月二十六日
书 记 员 王璐