贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民商终字第6号
上诉人（原审被告）黔西南州佰兴物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道（佰路·鑫吉园）。
法定代表人李玲，系该公司总经理。
委托代理人贾平，贵州天一致和律师事务所律师。
委托代理人田冲，贵州天一致和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）黔西南布依族苗族自治州商务和粮食局，住所地贵州省兴义市桔山大道佰路、鑫吉园1＃楼1-4层。
法定代表人肖祥斌，系该局局长。
原审第三人黔西南州绿烜（垣）粮油有限责任公司，营业执照住所地贵州省兴义市沙井街（原州粮食局内），现住所地贵州省兴义市兴义道烟厂旁。
法定代表人谭山，系该公司经理。
被上诉人与原审第三人共同委托代理人李光林，贵州心达律师事务所律师。
被上诉人与原审第三人共同委托代理人黄誉，贵州心达律师事务所律师。
上诉人黔西南州佰兴物业管理有限公司（以下简称：佰兴物业公司）因与被上诉人黔西南布依族苗族自治州商务和粮食局（以下简称：州商粮局）、第三人黔西南州绿烜（垣）粮油有限责任公司（以下简称：绿烜公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2014）黔义民商初字第74号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
佰兴物业公司原审诉称，2011年5月28日，原告与佰路·鑫吉园商住小区的建设单位黔西南州华兴房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业管理委托合同》，对物业管理服务的内容、范围、费用、违约责任等进行了明确约定。此后，原告按合同约定，从2011年7月1日起至今为佰路·鑫吉园商住小区的所有业主提供物业管理服务。佰路·鑫吉园商住小区系绿烜公司提供土地，黔西南州华兴房地产开发有限责任公司提供建设资金建设，按双方《房地产联合开发合同》的约定，该小区1＃楼1-4层物业原系绿烜公司所有。2012年1月，黔西南州华兴房地产开发有限责任公司先后以报纸公告及书面《公函》的形式向绿烜公司发出了交房通知，按照通知的内容及《贵州省物业管理条例》第54条的规定，本案中被告应缴纳的物业管理费自2012年1月20日起发生。此后，按照黔西南州人民政府常务会议纪要的要求，绿烜公司被注销，并将原绿烜公司所有的佰路·鑫吉园商住小区l＃楼1-4层物业的权利义务一并转让给被告州商粮局，被告州商粮局作为上述物业的所有权人及实际使用人实际使用物业至今。按照相关法律规定及《前期物业管理委托合同》的约定，被告依法应按时向原告缴纳物业管理费，但经原告多次催缴，被告均拒绝缴纳，至今已欠付原告物业管理费520360.80元及延期履行违约金769962.39元，两项共计1290323.19元。请求人民法院：1、判令被告支付原告物业管理服务费520360.80元；2、判令被告支付原告因其违约产生的延期履行违约金769962.39元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
州商粮局原审中辩称，根据黔西南州人民政府的《会议纪要》，我局接手了第三人的资产后，便按照联合开发协议的约定，严格划分产权，1-4层的产权归我方，我局于2013年1月30日接手后就自己请临时家政、安保负责自己范围内的物业，到2013年9月1日正式与露露家政公司签订物业合同。1#楼商场门前的卫生是我方的保洁人员自己打扫的，商场里面的卫生则由商场自己管理，我方都未使用电梯。虽然我方有15个地下停车位，但因为要通过原告的门禁系统，就从未使用，也未使用原告提供的门禁系统。国务院颁布的《物业管理合同规定》第2条对物业管理合同进行了明确规定。本案中，从形式上看我方未与原告达成任何协议和任何选聘；从实际来看，原告也未向我方提供任何实质的物业服务，故原告要求我方支付物业服务费没有任何依据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人绿烜公司原审中述称，华兴鑫吉园小区在建设时先建设了Ⅰ区，建成后即为2#楼，后建设了Ⅱ区，建成后即为1#楼。我方与黔西南州华兴房地产开发有限责任公司签订联合开发协议时约定我公司作为甲方投资10亩土地和60万元，其余均由乙方负责，建成后返我方8090平方，故我方对返还的部分享有完全独立的产权，既然是自己的产权，不存在向原告交纳物业费的情况。地下停车位由原告方在管理是事实，但我方未使用，另外我们的变压器已经和鑫吉园住户的变压器独立出来了，就在靠近州商粮局门口位置。由于土地出让金的问题，黔西南州华兴房地产开发有限责任公司一直未正式向我方交房，后来我方没有办法才强制进入后装修的。通过联合开发协议建成后返给我方的房屋产权属于黔西南州人民政府，但由州商粮局代管。
原审经审理查明：2005年12月31日第三人绿烜公司（甲方）与黔西南州华兴房地产开发有限责任公司（乙方，以下简称华兴房开）签订了一份《房地产联合开发合同》，2008年6月13日双方又签订了一份《房地产联合开发变更合同协议书》，合同约定：“合作方式为甲方投入10666.7㎡建设用地、出资60万元人民币；其余建设资金由乙方承担；甲方协助乙方办理有关手续，乙方无偿为甲方办理所有产权手续，搞好水、电、路、通讯、闭路电视及排污工程，并承担其费用。利益分配为：一、沿桔山大道（Ⅱ区）主体大楼的一至四层商场（8090㎡）权属甲方所有，该面积不包含住宅用电梯及其消防通道所占面积。二、地下停车场15个固定停车位权属甲方。Ⅱ区商场前停车位权属甲方永久使用（按相关规定所有停车位均不能办理产权手续）。三、所有住宅商品房、Ⅰ区裙楼和Ⅰ区商场前停车位权属乙方所有，地下停车库除属于甲方的15个停车位外其余均属乙方所有”。
第三人（甲方）与华兴房开（乙方）联合开发的工程完工后，华兴房开于2011年5月28日与佰兴物业公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：“物业名称佰路·鑫吉园；小区住户468户，商业面积11340.84㎡；物业管理区域四至（见总平面图）；物业服务费：住宅1.20元／月·平方米，商业物业2.00元／月·平方米；车位使用人按30元／个·月的标准交纳车位卫生照明费”。2011年12月29日华兴房开在黔西南州日报第8版上刊登《“佰路·鑫吉园”交房通知》，2012年5月7日向第三人绿烜粮油公司发出《公函》，通知其办理房屋交接手续。2012年7月20日黔西南州人民政府常务《会议纪要》记载：“同意将桔山大道Ⅱ区鑫吉园主体大楼3、4层作为州商粮局办公用房，1、2层商场经营权进行公开有偿出让”。2013年1月28日第三人绿烜粮油公司向华兴房开发出《关于进场装修的函》，同年3月6日华兴房开将鑫吉园Ⅱ区1＃楼1-4层及其设施、一楼门前空地及绿化植物、地下停车位15个移交给州商粮局。而下水道及化粪池、消防监控设施因设计时没有独立分开，用电变压器设置在地下停车场内，故未进行移交。
2013年3月7日州商粮局向华兴房开发出《关于办理水表、电表过户手续的函》，华兴房开也将水表、电表过户到州商粮局名下。佰兴物业公司按《前期物业管理委托合同》的约定对华兴房开交付的物业（含州商粮局的15个车位）进行了相应管理并设置了小区住户的门禁系统，州商粮局接手鑫吉园1＃楼1-4层后，对鑫吉园1＃楼1-4层及1＃楼商场前停车位单独设置了门禁系统，并于2013年8月29日与黔西南州露露物业管理有限公司签订了一份《保洁服务协议》，由该公司对州商粮局接手鑫吉园1＃楼1-4楼楼梯间、3-4楼办公区、办公室、会议室、公共卫生间、公共过道及公共地面进行保洁服务，同年9月1日与张煌贤签订了一份《劳动合同书》，由其负责鑫吉园1＃楼1-4层的门卫工作，1＃楼商场前停车位及商场内的卫生由商场承租人自行负责。但因下水道及化粪池、消防监控设施、州商粮局地下停车场内的变压器在设计时没有独立分开，如何管理，佰兴物业公司与州商粮局双方均无协议。2014年7月4日州商粮局和黔西南州金州农业科技有限公司向佰兴物管公司发了一份《疏通下水道函》，佰兴物业公司找人疏通下水道后支付了800元，同年7月9日因五楼漏水，黔西南州金州农业科技有限公司又向佰兴物管公司发了一份《处理五楼漏水函》。佰兴物管公司在提供物业服务期间，多次找州商粮局收取物业管理服务费无果向兴义市人民法院提起诉讼。
原审法院认为，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。第三人绿烜公司与华兴房开联合开发的“佰路·鑫吉园”，其签订的《房地产联合开发合同》和《房地产联合开发变更合同协议书》中明确了各自的物业区域，但无前期物业服务合同约定的内容，第三人绿烜公司并不是华兴房开所开发的物业买受人，“佰路·鑫吉园”因是共同开发，故建设单位应为第三人绿烜公司与华兴房开，根据黔西南州人民政府常务《会议纪要》，第三人绿烜公司享有的物业交由被告州商粮局管理使用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。华兴房开与原告签订的《前期物业管理委托合同》，仅对华兴房开所开发的物业买受人具有约束力，对被告州商粮局并无约束力。
由于华兴房开将鑫吉园Ⅱ区1＃楼1-4层及其设施、一楼门前空地及绿化植物、地下停车位15个移交给被告州商粮局后，被告州商粮局对鑫吉园1＃楼1-4层及1＃楼商场前停车位单独设置了门禁系统，对1＃楼1-4楼楼梯间、3-4楼办公区、办公室、会议室、公共卫生间、1＃楼商场前停车位及商场内的卫生及鑫吉园1＃楼1-4层的门卫工作自行安排了管理。而下水道及化粪池、消防监控设施、被告在地下停车场内15个车位及变压器因设计时没有独立分开，原告接手华兴房开交付的物业至今一直对其进行了相应管理。
因华兴房开与原告签订的《前期物业管理委托合同》，对被告州商粮局无约束力，而原、被告间又无合同约定，故原告要求被告支付物业管理费及延期履行违约金的诉请，于法无据，不予支持。但原告对被告在地下停车场内的15个车位确实进行了管理，按《前期物业管理委托合同》的约定，原告向“佰路·鑫吉园”小区内其他业主收取的仅是车位的卫生费和照明费，其标准为30元／个·月，被告不交纳该费，对原告及“佰路·鑫吉园”小区内其他业主均不公平，根据公平原则，参照《前期物业管理委托合同》的标准，对原告的该项诉请，予以支持。从2013年3月6日被告接收鑫吉园15个地下停车位至2014年10月6日止，共19个月，停车位的卫生费和照明费为15个×19个月×30元／个·月﹦8550元，被告应支付给原告。对下水道及化粪池、消防监控设施、被告在地下停车场内的变压器因设计时没有独立分开，原告虽然对其进行了相应管理，但根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”；《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第132条规定：“民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失”。原告仅举证证实为被告找人疏通下水道支付了800元，对其他管理并无证据证实在管理或者服务活动中直接支出了费用，以及在该活动中受到的实际损失。故原告找人疏通下水道支付的800元，被告应支付给原告；其主张的其他费用，因无证据证实，且于法无据，不予支持。对上述费用，因第三人未实际管理、使用该物业，故不应承担给付义务。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第132条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十五条之规定，作出了如下判决：1、由被告黔西南布依族苗族自治州商务和粮食局支付原告黔西南州佰兴物业管理有限公司十五个地下停车位，截止至2014年10月6日的卫生、照明费及疏通下水道费合计人民币9350元；2、驳回原告黔西南州佰兴物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费16412元，减半收取8206元，由原告黔西南州佰兴物业管理有限公司承担8146元，被告黔西南布依族苗族自治州商务和粮食局承担60元。
一审宣判后，上诉人佰兴物业公司不服该判决，向本院提起上诉，请求二审依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由为：1、上诉人与建设单位黔西南州华兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》包含了被上诉人使用的物业，该物管合同对被上诉人具有约束力；2、上诉人已为被上诉人提供了实际的物业服务，被上诉人应当支付物业管理费用。
被上诉人州商粮局二审未作答辩。
原审第三人绿烜公司二审未作答辩。
二审期间，上诉人佰兴物业公司向本院提交了2组证据：1、《黔西南州佰兴物业管理有限公司关于分割佰路·鑫吉园消防设施及管理责任的申请》及兴义市公安消防大队回复（复印件一份），拟证明上诉人所管物业的消防设施为同一系统，在州商粮局未办理消防变更分离手续前仍将维持现状，统一管理；2、《情况说明》一份，拟证明黔西南州华兴房地产开发有限责任公司与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》包括被上诉人拥有并使用的部分，已移交上诉人管理，黔西南州华兴房地产开发有限责任公司致函绿烜公司办理房屋交接手续，以及州商粮局未缴纳物管费用的事实。经审查，该2组证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据，故本院对该2组证据不予采纳。
二审期间，被上诉人州商粮局未向本院提交新的证据。
二审期间，原审第三人绿烜公司未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与原审一致。
综合双方当事人的分歧意见，本案二审争议的焦点为：1、上诉人与黔西南州华兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》对被上诉人有无约束力；2、被上诉人是否应支付物业管理费用。
本院认为：关于上诉人主张与建设单位黔西南州华兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》包含了被上诉人使用的物业，该物管合同对被上诉人具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定而制定，该解释第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”结合《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定可见，该《前期物业管理委托合同》仅对与黔西南州华兴房地产开发有限责任公司签订买卖合同并明确约定包含前期物业服务合同的业主具有约束力。因被上诉人州商粮局系依据黔西南州人民政府常务《会议纪要》而管理使用第三人绿烜公司享有的物业，而绿烜公司对该物业的所有权系因共同开发而取得，第三人绿烜公司与黔西南州华兴房地产开发有限责任公司联合开发“佰路·鑫吉园”签订的《房地产联合开发合同》和《房地产联合开发变更合同协议书》中并无前期物业服务合同约定的内容，且被上诉人州商粮局也未与上诉人就物业管理签订合同或达成一致，故该《前期物业管理委托合同》对被上诉人州商粮局无约束力。
上诉人要求被上诉人支付物业管理费用于法无据。而对于上诉人对被上诉人已提供了实际的物业服务部分，有证据证实的原审已予以支持，故上诉人的上诉理由均不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16412元，由上诉人黔西南州佰兴物业管理有限公司负担。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 程浩玲
代理审判员 周先秀
代理审判员 张基柱
二〇一五年四月二十日
书 记 员 贺尔陪