四川省天全县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1825民初194号
原告成都明江物业管理有限公司，住址：成都市武侯区武侯大道双楠段44号。
法定代表人周文军，公司总经理。
特别授权委托代理人高志荣，男，汉族，住天全县。
一般授权委托代理人骆其敏，女，四川振全律师事务所律师。
被告高文平，男，汉族，生于1985年1月7日，住天全县。
上列原告成都明江物业管理有限公司诉被告高文平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人高志荣、一般授权委托代理人骆其敏、被告高文平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为天全县干田子水沐年华小区的物业服务企业，被告为天全县干田子水沐年华小区业主，被告共拖欠26个月物业管理费，经原告多次发出催告缴费通知，被告均拒交物业管理费。按照双方所签订的《明江物业管理规约》的约定，特向天全县人民法院起诉，请求：由被告支付拖欠26个月的物业费2802元、垃圾处理费156元（每月6元）、滞纳金230元，共计3188元。
为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：
1、原告营业执照、法定代表人身份证明、资质证书各一份，证明原告主体资格及从业资格；
2、《前期物业服务合同》及原、被告双方签订的《明江物业管理规约》各一份，证明双方对物业服务的权利义务约定；
3、物业收费花名册一份；
4、工资表，证明员工人员情况；
5、U盘和电话记录，证明原告催收物业服务费情况。
被告辩称：1、原告的物业管理服务不符合物业合同的约定或合同成立的目的，如小区环境卫生差、小区绿化无人管、楼道灯不亮无人更换或维修、消防设施存在安全隐患无人维修或更换等；2、物业管理人员应该持证上岗；被告2015年1月入住该小区，而原告从2014年开始收取物业管理服务费，被告认为多收了7个月的物管费，还有被告交给原告的装修保证金2030元，均应退还被告。拖欠物业服务费属实，如被告同意交，应扣除多交的费用及装修保证金。
为支持自己的主张，被告向法庭提供以下证据：
1、小区现场照片5张，证明小区物管存在问题；
2、物业费、装修保证金、押金收据复印件。
经审理查明：天全县中成置业有限公司作为水沐年华小区的建设单位，于2012年12月19日与成都明江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》就天全县水沐年华项目的前期物业服务进行了约定，其中第七条第1项约定了物业管理收费价格：住宅用房非电梯0.8元/月、平方米，电梯1.2元/月、平方米；第十一条约定了违约金的支付：物业服务费用按三个月交纳，业主应在3月、6月、9月及12月的10号前分别履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金额=应交纳物管费的1‰×逾期天数。2014年10月23日成都明江物业有限公司与业主高文平签订了《管理规约》就物业服务与业主之间的权利义务进行了约定，主要内容有：1、物业公司每季度向业主（住户）收取物业管理服务费；2、业主（住户）交纳费用时，每季度首月的第五日前到小区物管处服务中心交纳。电梯公寓按实测建筑面积每月每平方米1.2元收取，多层按实测建筑面积每平方米0.80元收取，垃圾处理费每月每户6元；3、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日百分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。该《管理规约》约定的物业收费标准与之前原告与天全县中成置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准相一致，但迟延交纳物业服务费用违约金的承担高于《前期物业服务合同》，并另行约定了垃圾处理费的交费金额。原告签订合同后实际对小区进行了管理，小区业主也接受了原告的物业管理服务。该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费。有部分业主以原告物业管理服务不符合约定为由拒绝缴交纳物业服务费。被告系该小区业主，因拖欠物业管理费用，原告催收未果后起诉来院。在法庭审理中，经双方核实，原告认可被告装修保证金2030元未退还，同意在其未交的物业服务费中扣减后，不再退还被告。原告当庭变更诉讼请求数额为被告应交的物业管理费772元和垃圾清运费156元（每月6元），滞纳金为230元，三项共计1158元。被告要求扣减之前其多交7个月的物业管理费，原告不同意。
另查明：1、原告成都明江物业管理有限公司系于2006年9月5日经工商登记成立的一家有限责任公司，其经营范围为物业管理、园林绿化维护、室内装饰等。2、原告成都明江物业管理有限公司于2010年12月17日取得了资质等级为三级的物业服务企业资质证书，2、被告高文平的房屋面积为89.82平方米，系电梯公寓。
以上事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《前期物业服务合同》、《明江物业管理规约》、物业收费花名册一份、装修保证金、押金收据及原、被告当庭陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，天全县中成置业有限公司作为水沐年华小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都明江物业服务有限公司为物业管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订《明江物业管理规约》，符合我国《物业管理条例》的相关规定。原告实际向小区业主提供了物业管理服务，被告也应按约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。若原告存在物业管理方面的问题，被告可以向原告提出意见要求提升服务，还可以按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，以维护业主的权益。原告也应听取业主的合理意见，提升服务质量和水平。现原告请求被告支付拖欠的26个月物业服务费772元，本院予以支持。因该期间的物业服务费已扣除应退还被告的装修保证金2030元，故原告不再退还被告该保证金。原告要求被告支付小区垃圾清运费156元（26个月×6元／月），因双方签订的《明江物业管理规约》对此有约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。被告应依约定向原告支付该费用156元。原告请求被告支付滞纳金，考虑本案实际且原告在物业管理服务中存在一定的瑕疵，该请求本院依法不予支持。被告请求原告退还其多交的物业服务费，因与本案系不同的法律关系，故不在本案中处理。被告若有依据可与原告协商或另案处理。庭审中，因双方各持己见，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、由被告高文平于本判决生效后十日内支付原告成都明江物业管理有限公司2015年11月至2017年12月期间的物业服务费和垃圾费总计928元（扣除原告应退还的装修保证金2030元）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告高文平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一八年四月二日
书记员 张宇楷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。