广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13092号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村人和街4号之一。法定代表人：罗朝平，职务董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州空港假日别墅酒店有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成路8号D-1房号。法定代表人：罗伍平，职务总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄文芳、曹丽，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷取红，女，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄梓波、曹茜民，广东品泰律师事务所律师。上诉人广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称中富飞和公司）、广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称空港假日酒店）因与被上诉人雷取红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中富飞和公司、空港假日酒店上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项；二、改判雷取红返还已收取的截至2016年9月的固定收益90500元；三、判令雷取红承担本案的反诉费用。事实和理由：一、一审法院处理有瑕疵。1.一审法院认定租赁合同无效，即应相互返还财产。本案租赁合同认定无效，那么，涉及到租金返还的问题，要求中富飞和公司返还利息没有法律依据，也不公平。雷取红虽然缴纳了租金，但是中富飞和公司也将建设和装修好的涉案房屋交付给雷取红，双方需要互相退还财产。如果要求资金占用费，那么也应由雷取红向中富飞和公司支付房屋占用使用费，这样才公平。2.一审法院判定空港假日酒店向雷取红支付房屋占用使用费是不对的。一方面一审法院认定《委托经营合同》性质属于转租并且合同无效，一方面又认定一方应支付的是房屋占有使用费，不合法也不合理。租赁合同无效，委托经营合同也没有了履行基础，自始无效。空港假日酒店与雷取红之间应互相返还财产，单方面要求空港假日酒店支付房屋使用费，没有合同及法律依据，很不公平。二、一审法院应一并处理中富飞和公司、空港假日酒店要求雷取红返还已收取的固定收益。1.租赁合同已认定无效，委托经营合同就没有履行的基础，也是无效的，那么空港酒店与雷取红之间互负返还义务。2.一审时中富飞和公司、空港假日酒店已提起反诉，要求雷取红返还己收取的固定收益款，一审法院应一并予以处理。3.一审法院认为，委托经营属于转租，且空港酒店应支付房屋使用费，没有合同依据和法律依据，也不公平。既然合同无效，则应当归于自始无效的状态，双方互相返还财产，没有任何依据要求一方支付另一方损失。雷取红辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回中富飞和公司、空港假日酒店的上诉请求。雷取红于2017年3月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认我方与中富飞和公司于2013年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、中富飞和公司以及空港假日酒店向我方返还房租款200000元以及利息（利息分别以5000元、120000元、75000元为本金，分别从2013年8月11日、2013年8月30日、2014年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、本案受理费由中富飞和公司承担。中富飞和公司、空港假日公司反诉请求判令：一、雷取红返还租赁期限内收取的租金收益90500元；二、本案的反诉费用由雷取红负担。一审法院认定事实：2013年7月1日，雷取红与中富飞和公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由中富飞和公司将位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路xxx号之人和商业中心广州空港假日别墅酒店X栋XXX号房屋出租给雷取红，期限自2013年7月1日至2032年8月31日止，租金总额为250000元，采取分期付款的方式支付，房屋应于2013年8月31日前交付给雷取红，合同另就其他权利义务进行约定。同日，雷取红、中富飞和公司、空港假日酒店共同签订客房委托经营合同，约定雷取红将涉案房屋委托给空港假日酒店经营管理，期限自2013年7月1日至2032年8月31日止，由空港假日酒店向雷取红支付固定收益，其中自2013年7月1日至2022年8月31日期间为每月2500元，合同另就其他权利义务进行约定。上述合同签订后，雷取红于2013年8月11日向中富飞和公司支付租金5000元，于2013年8月30日支付120000元，于2014年9月1日交付75000元。上述合同签订后，涉案房屋一直由空港假日酒店经营管理，由空港假日酒店按合同约定向雷取红支付固定收益。雷取红主张空港假日酒店至今仅支付了固定收益88000元。空港假日酒店则主张其已经向雷取红支付固定收益90500元，且中富飞和公司、空港假日酒店主张涉案房屋租赁合同和客房委托经营合同无效，要求雷取红予以返还。一审诉讼中，中富飞和公司和空港假日酒店确认涉案房屋并无建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，雷取红与中富飞和公司签订的房屋租赁合同无效。雷取红与空港假日酒店签订的客房经营管理合同虽然名为委托经营合同，但是从合同的具体权利义务来看，雷取红将涉案房屋交由空港假日酒店管理使用，无论委托经营业务盈亏，空港假日酒店均应向雷取红支付固定收益款，故该委托经营合同符合房屋租赁的特征，该合同实为雷取红将涉案房屋转租予空港假日酒店的房屋租赁合同。同上，该转租合同亦为无效合同。因无效合同取得的财产应当返还，现雷取红要求中富飞和公司返还收取的租金200000元合理合法，一审法院予以支持。中富飞和公司依照无效合同占用雷取红的资金，期间所生利息应当一并返还，利息应按人民银行同期贷款利率，自实际支付的日期计至清偿之日。但房屋租赁合同实为雷取红与中富飞和公司签订，房租也由中富飞和公司实际收取，雷取红要求空港假日酒店共同承担返还房租及利息的主张于法无据，一审法院不予支持。空港假日酒店实际占用雷取红承租的房屋，也理应参照合同约定的租金标准，支付占用使用期间相应的房屋占有使用费，空港假日酒店在转承租期间向雷取红支付的所谓固定收益款应视为房屋占有使用费，现空港假日酒店、中富飞和公司要求雷取红返还相应费用缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审法院于2017年5月16日作出判决:一、广州中富飞和实业投资有限公司与雷取红于2013年7月1日签订的广州市房屋租赁合同无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州中富飞和实业投资有限公司返还雷取红房租款200000元及利息（利息按照人民银行同期贷款利率计算，其中5000元自2013年8月11日起，其中120000元自2013年8月30日起，其中75000元自2014年9月1日起计至清偿之日）；三、驳回雷取红其他诉讼请求。四、驳回广州中富飞和实业投资有限公司、广州空港假日别墅酒店有限公司全部诉讼请求。本诉受理费2380元、反诉受理费1031元均由广州中富飞和实业投资有限公司、广州空港假日别墅酒店有限公司共同负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，雷取红在本案中起诉中富飞和公司、空港假日酒店返还房租款及利息，空港假日酒店应为被告，一审法院将其列为第三人有误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕中富飞和公司、空港假日酒店的上诉请求进行审理。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定雷取红与中富飞和公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效以及雷取红与空港假日酒店签订的客房委托经营合同实为租赁合同亦为无效，并无不当。合同既为无效，双方应相互返还因该合同取得的财产。一审法院判令中富飞和公司返还雷取红房租款200000元及利息，并无不当，本院予以维持。中富飞和公司并未向雷取红支付固定收益，其上诉主张雷取红返还固定收益，本院不予支持。空港假日酒店上诉主张雷取红返还固定收益，但涉案房屋由空港假日酒店作为酒店经营，空港假日酒店实际占用雷取红承租的房屋，应参照合同约定租金标准支付占有使用费，一审法院认定空港假日酒店向雷取红支付的固定收益款应视为房屋占有使用费，判令不予返还，并无不当，本院予以维持。综上所述，中富飞和公司、空港假日酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2062元，由上诉人广州中富飞和实业投资有限公司、广州空港假日别墅酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年九月二十八日书记员  杨仁义黄妙丽