浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初631号
原告（反诉被告）：宁海县城关天都宾馆（组织机构代码L1980594-4），住所地浙江省宁海县跃龙街道北斗北路87号。
经营者：帅宏斌，男，1966年12月9日出生汉族，住浙江省宁海县。
委托诉讼代理人：陈永兵，浙江顺达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：施恒达，男，1980年11月18日出生汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：邢培红，浙江元茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳坚华，浙江元茂律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆（以下简称天都宾馆）与被告（反诉原告）施恒达为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序。被告（反诉原告）于2017年2月15日提出反诉，本院予以合并审理。本案于2017年4月13日公开开庭进行了第一次审理，原告（反诉被告）天都宾馆的负责人帅宏斌、委托诉讼代理人陈永兵，被告（反诉原告）施恒达的委托诉讼代理人邢培红到庭参加了诉讼。2017年5月17日，因案情较为复杂，转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭。2017年8月14日，本案公开开庭进行了第二次审理，原告（被告）天都宾馆的负责人帅宏斌、委托诉讼代理人陈永兵，被告（原告）施恒达的委托诉讼代理人邢培红到庭参加了诉讼。2017年10月30日，本案公开开庭进行了第三次审理，原告（被告）天都宾馆的负责人帅宏斌、委托诉讼代理人陈永兵，被告（原告）施恒达的委托诉讼代理人邢培红到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解6个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天都宾馆起诉称，2015年8月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于宁海县的房屋（建筑面积295平方米）用于经营“德克士”餐饮，租赁期限为7年，自2015年8月1日起至2022年7月31日止，租金前三年为60万元，后四年为63.6万元，支付方式为每季一付，每次提前15天支付，保证金为10万元，于租赁合同签订后十日内支付。租赁协议签订后，原告按约履行合同义务向被告交付了房屋，被告支付了部分租金。2016年11月份开始被告无故拖欠租金，经原告多次催讨后仍拒不支付，为此原告只得求助于法律。故诉至法院请求判决：1.判令被告继续履行2015年8月1日签订《房屋租赁协议》；2.判令被告立即支付2016年11月至2017年4月期间的房屋租金300000元；3.判令被告立即支付原告垫付的电话费831元；4.本案诉讼费由被告负担。
针对反诉，原告（反诉被告）要求驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。理由如下：1.关于租房的保证金，原告认为房屋租赁协议没有解除，无需返还。2.关于第二项诉讼请求，该损失系被告造成，理应由其自行承担。3.关于第三项诉讼请求，原告认为没有扣留该设备，而是帅宏斌扣留，因为帅宏斌在2015年8月1日将该设备转让给被告，但是由于施恒达未全额支付转让款，在没有全部支付完毕之前，该资产的所有权仍由帅宏斌所有，且该诉请的法律基础与本案不是同一法律关系。4.关于第四项诉讼请求，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）没有损失，如果有损失，也是被告（反诉原告）造成。双方签订房屋租赁协议后，被告（反诉原告）不知何故不来经营，原告从未扣留其设备，关于合同解除问题，被告（反诉原告）认为在其发出通知后即可解除合同，原告（反诉被告）认为并无法律依据，租赁合同中明确要经过双方协商，而且租赁合同第8条第2款，“经双方协商后”，后是句号，也就是要在双方协商一致达成方案的情况下，方可解除。
为证明上述事实，天都宾馆举证如下：
1.《房屋租赁协议》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实；
2.电话费发票一份，拟证明原告在租赁期间为被告垫付电话费831元的事实；
3.资产转让协议一份，拟证明2015年8月1日帅宏斌以个人的名义与施恒达达成转让协议，约定转让款未付清，该餐厅全部资产仍属于帅宏斌所有的事实；
4.德克士加盟投资明细及明细计算方法各一份，拟证明德克士尚欠帅宏斌639895元的事实；
5.宁海餐厅2015年7月底库存明细及金额、金库盘点表、出货单各一组，拟证明物料、金库及银币共计160076.77元在转店的时候一并转交给施恒达的事实。
被告（反诉原告）施恒达答辩并反诉称：一、双方签订的租赁合同第8条第2款明确约定在经营状态较差的情况下，承租人有权解除合同。合同签订后，施恒达一直按约履行合同，直到经营所在地道路改为单行线，严重影响经营效益，发生重大亏损，于2016年10月告知原告按合同约定解除合同，不存在拖欠房屋租金的事实，也无需继续履行租赁合同。二、施恒达与天都宾馆于2015年8月1日签订《房屋租赁协议》，约定施恒达承租天都宾馆的房屋用于经营餐饮行业，并约定了租金、租期等内容，其中第八条约定施恒达因经营等问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经协商后，可提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，天都宾馆应退还合同项下的保证金等费用。此后，施恒达按约向天都宾馆支付租金，因经营发生重大亏损，施恒达于2016年10月15日通知天都宾馆将终止合同。2016年10月16日，天都宾馆强行将店门反锁，施恒达无法进入店内，被迫停止营业。天都宾馆也不同意开锁让反诉原告搬离设备及物料，将施恒达店内资产强行予以扣押。后施恒达委托律师发函要求天都宾馆归还物料及设备，然天都宾馆不予理睬，并先行向贵院起诉。
?综上，原告（反诉被告）不退还租房保证金及属于被告的物料及设备资产的行为已严重损害了被告（反诉原告）的合法权益，因此，被告特依法诉至贵院，请求：1.判令天都宾馆退还施恒达租房保证金人民币100000元；2.判令天都宾馆承担物料损失99308.58元；3.判令天都宾馆立即返还施恒达的店内资产或支付相应赔偿款1877967元；4.判令天都宾馆承担设备租赁损失约90000元；5.判令天都宾馆承担所有的诉讼费用。审理中，被告增加诉讼请求，要求解除双方于2015年8月1日签订的房屋租赁协议；同时撤回要求天都宾馆承担物料损失99308.58元的诉请。
为证明上述事实，施恒达举证如下：
1.律师函原件一份，拟证明施恒达事先已经通知原告解除租赁协议，后被告（反诉原告）再次发律师函告知原告解除租赁协议的事实；
2.《房屋租赁协议》复印件一份，拟证明施恒达与天都宾馆于2015年8月1日签订《房屋租赁协议》，施恒达有权根据经营状况提前解除合同的事实；
3.宁海德克士库存一份，拟证明施恒达撤离现场时，因天都宾馆的强行扣押行为导致物料损失99303.58元的事实；
4.宁海县餐饮资产明细一份，拟证明被天都宾馆强行扣押的资产明细及总价格1877967元的事实；
5.德克士宁海餐厅欠款明细，拟证明截至2015年7月31日，天都宾馆尚欠杭州德克士食品有限公司291735.18元的事实；
6.证人周某、吴某的证人证言，拟证明施恒达要求解除合同的前提即德克士经营状态非常差系客观存在，以及天都宾馆负责人帅宏斌锁门不允许施恒达搬离货物和原料导致绝大部分物料过期的事实。
对天都宾馆与施恒达提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、天都宾馆提供的证据1，被告（反诉原告）对真实性、证明目的没有异议，本院对该证据予以认定。
二、天都宾馆提供的证据2，被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，对原告（反诉被告）代为被告（反诉原告）缴纳的831元电话费没有意见。本院对该证据予以认定。
三、天都宾馆提供的证据3，被告（反诉原告）对资产转让协议的真实性没有异议，关联性有异议，资产转让协议涉及被告与帅宏斌之间的权利义务，与本案的租赁关系是不同的法律关系，不论是否支付完成，都不能在租赁合同纠纷案件里体现双方的权利义务。而且被告（反诉原告）已经全部支付完毕，对方陈述有10多万元的物料，但其没有提供证据。对已经支付2610000元无异议，其中包括100000元的保证金，2510000元是支付相应的货款，由于帅宏斌曾欠德克士款项291735.18元，直接在施恒达应支付的货款中扣除，故被告（反诉原告）实际上已经全部付清了帅宏斌的转让款。本院对该证据的真实性予以认定。
四、天都宾馆提供的证据4，被告（反诉原告）对真实性、合法性、关联性均有异议，特许加盟合同发生的纠纷，与拖欠的货款不同，无法证明待证事实。本院认为，该证据由天都宾馆单方面出具，不予认定。
五、天都宾馆提供的证据5，施恒达对真实性、真名目的不予认可，认为该证据没有施恒达或其授权委托的人签署。另外本案系租赁关系，该证据与本案没有直接的关联性。本院认为该证据无法证明待证事实，故对其关联性不予认定。
六、施恒达提供的证据1，天都宾馆认为曾收到该律师函，但是认为合同的解除不是施恒达发送律师函就可以解除，根据合同只有协商才可以解除。本院对该证据的真实性予以认定。
七、施恒达提供的证据2，天都宾馆认为房屋租赁协议的真实性没有异议；对证明目的有异议，认为在没有经过双方协商一致的情况下施恒达不可以解除租赁协议。本院对该证据的真实性予以认定。
八、施恒达提供的证据3，天都宾馆对真实性、合法性、关联性均有异议，对里面的库存情况由于钥匙在施恒达手中，天都宾馆不知情，该表格系复印件，故对施恒达的待证事实有异议。本院认为，该库存清单系单方制作且为复印件，没有经过原、被告一致确认，故对该证据不予认定。
九、施恒达提供的证据4，天都宾馆认为其对餐厅有多少资产，价格多少，均不清楚；按照市场价格大概20多万元左右；天都宾馆没有强行扣押，而认为该资产属于帅宏斌所有。本院认为店内资产双方没有明确，施恒达亦未提出评估鉴定，系单方估计，故对该证据不予认定。
十、施恒达提供的证据5，天都宾馆对真实性、合法性、关联性均有异议。首先，未经双方对账及帅宏斌签字，无法确定帅宏斌拖欠德克士款项，资产转让协议亦未载明欠款明细。其次，如要在转让协议中扣除拖欠款项，不用约定合同当中第二条第二款。正因为如施恒达拖欠德克士款项，可以从第二笔款项中扣除代为支付，是由于双方没有结清账款，事实上，德克士尚欠帅宏斌639895元。本院对该证据的关联性不予认定。
十一、施恒达提供的证据6，被告对两证人提到2016年10月份接到上级通知停止营业没有异议，对于证明帅宏斌把门上锁、不让搬离原物料不予认可，一位证人曾在德克士上班，一位证人仍某就职，故对证人证言的真实性存疑。本院认为，该两位证人与德克士均有一定的利害关系，故对其证明目的不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：
2015年8月1日，天都宾馆与施恒达签订房屋租赁协议一份。约定：天都宾馆将坐落于宁海县跃龙街道北斗北路85号天都宾馆一楼四间店面房出租给施恒达，天都宾馆保证拥有房屋的合法产权；租赁期限为7年，租期从2015年8月1日起至2022年7月31日止。2015年8月1日至2018年7月31日租金为60万元/年，2018年8月1日至2022年7月31日租金为63.6万元/年。支付方式：每季一付，每次提前15天支付。保证金：10万元整，租赁合同签订后10日内支付：可抵扣最后一期房租。违约责任：因施恒达经营问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经与天都宾馆协商后。施恒达可以提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，天都宾馆应退还合同项下的保证金等费用。合同签订后，双方依约履行合同，天都宾馆将房屋交付施恒达使用，施恒达向天都宾馆交纳租金和保证金，施恒达交纳租金至2016年10月份。2016年10月11日，施恒达发函给天都宾馆，要求终止房屋租赁协议。2016年10月16日，天都宾馆负责人帅宏斌将施恒达所经营的“德克士”餐饮正门予以上锁。2016年10月18日，天都宾馆回函给施恒达不同意终止房屋租赁协议。2016年11月13日，施恒达向天都宾馆发送律师函，要求停止非法扣押行为。
另查明，固定电话0574-652××××8系施恒达租赁涉案房屋经营“德克士”餐饮时使用。
本院认为：依法成立的租赁关系受法律保护。本案中，天都宾馆与施恒达签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，故该房屋租赁协议合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点：
1.原、被告签订的租赁合同是否已经解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。另外，当出现法律规定的相关情形，符合法定解除条件的，当事人可以解除合同。本案中，合同约定“因乙方经营等问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经与甲方协商后。乙方可以提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，甲方应退还合同项下的保证金等费用”，约定不明，但被告于2016年10月11日发函给原告要求解除合同，原告的负责人帅宏斌于2016年10月16日将出租房屋予以上锁，以自己的行动表明不履行合同，符合法定解除条件，故本院认为租赁合同已于2017年10月16日解除。原告诉请要求被告继续履行《房屋租赁协议》，并要求判令被告支付原告2016年11月至2017年4月期间房屋租金300000元的主张本院不予支持。原告代为垫付的电话费是施恒达经营“德克士”餐饮所产生，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付垫付的电话费831元的诉请予以支持。
2.租房保证金100000元是否应当返还。本院认为，《房屋租赁协议》对于100000元的保证金性质约定不明，且现有证据无法证明因被告违约致使合同解除，故本院认为，合同解除后，原告应当返还保证金100000元。
3.被告（反诉原告）的店内资产是否应当返还或赔偿。本院认为，被告（反诉原告）施恒达与帅宏斌曾签订《资产转让协议》，约定在被告（反诉原告）施恒达未支付全部收购款前，德克士餐厅的资产所有权仍属帅宏斌所有，故店内资产的权属存在争议，被告（反诉原告）施恒达与帅宏斌之间存在其他法律关系，被告（反诉原告）可另案主张。被告提出撤回要求原告（反诉被告）承担物料损失的诉请，符合法律规定，本院予以准许。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担设备租赁损失，由于施恒达未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆与被告（反诉原告）施恒达于2015年8月1日签订的房屋租赁协议于2016年10月16日解除；
二、原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆应于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）施恒达租房保证金100000元；
三、被告（反诉原告）施恒达应于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）宁海城关天都宾馆电话费831元；
四、驳回原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆、被告（反诉原告）施恒达的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆、被告（反诉原告）施恒达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5812元，由原告（反诉被告）承担5762元，被告（反诉原告）承担50元；反诉受理费23344元，由原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆负担2300元，被告（反诉原告）施恒达负担21044元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 王 安
代理审判员 刘鹏飞
人民陪审员 仇毓秀
二〇一七年十二月二十日
代书 记员 赖建亚