江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）徐执异字第64号
异议人（案外人）蒋益明。
委托代理人徐孝国，江苏凤泉律师事务所律师。
申请执行人铜山县农村信用合作联社东环路信用分社，住所地徐州市三环东路瑞龙商场北隔壁。
负责人杨成君，主任。
委托代理人王飞。
被执行人徐州市新天地型材市场有限公司，住所地徐州市殷庄路中段。
法定代表人尹志强，董事长。
被执行人徐州市富地源房地产开发有限公司，住所地徐州市黄河南路41号。
法定代表人尹健，董事长。
被执行人尹志强。
申请执行人铜山县农村信用合作联社东环路信用分社（以下简称铜山信用社东环路分社）与被执行人徐州市新天地型材市场有限公司（以下简称新天地公司）、徐州市富地源房地产开发有限公司（以下简称富地源公司）、尹志强借款合同纠纷一案向本院申请执行，本院查封了被执行人富地源公司的房产，案外人蒋益明以部分房产属其所有为由向本院提出异议。本院依法组成合议庭对本案进行了公开听证。异议人蒋益明及其委托代理人徐孝国，申请执行人铜山信用社东环路分社的委托代理人王飞到庭参加听证，被执行人新天地公司、富地源公司、尹志强经本院通知未能到庭，本院依法审理，本案现已审查终结。
异议人蒋益明提出异议称：2005年10月10日，其与富地源公司签订商品房买卖合同一份，约定富地源公司将“苏堤北路嘉铭营业房一层东西轴1-28至1-35长12M，南北轴1-A-1-R长22.7M”所含房产出售给异议人。合同签订后，蒋益明交付了全部购房款，双方办理了房屋交接手续，蒋益明实际占有房屋至今。由于开发商的原因，至今未为异议人办理房屋产权登记手续，该处房产目前仍然登记在富地源公司名下。蒋益明多次找开发商协商解决，一直未果。根据《物权法》第十五条的规定，蒋益明与开发商之间签订的合同合法有效，蒋益明已经取得所购房屋的所有权。贵院查封了蒋益明的上述房产，故请求贵院依法解除对苏堤北路嘉铭营业房一层的查封措施。
申请执行人铜山信用社东环路分社答辩称：其与新天地公司之间的贷款，由富地源公司以其房产进行抵押，在抵押登记之前，该信用社进行了调查，调查时抵押房产登记在富地源公司名下，因此，抵押合法有效。蒋益明与富地源公司签订的房屋买卖合同，其享有的只是债权，不享有物权，根据物权法的一般理论，物权优于债权，债务人不归还资金，抵押权人行使抵押权符合法律规定。铜山信用社东环路分社行使抵押权之前查封富地源公司名下的抵押物，程序合法，并无不当，请求驳回异议人的异议申请。
被执行人新天地公司、富地源公司、尹志强没有进行答辩。
本案争议的焦点是：蒋益明申请解除对涉案房产的查封措施理由能否成立？
针对上述问题，异议人蒋益明提供的第一组证据：1、商品房买卖合同，2、租赁合同，3、富地源公司的证明，4、合同书及纳税证明，证明在2005年富地源公司以合同的形式将房屋出卖给蒋益明，对涉案房屋，蒋益明已经占有、使用并且收益。第二组证据：徐州市泉山区人民法院根据石兴军的申请，对涉案房屋进行了查封，期限自2010年7月28日至2012年7月27日，实际解除查封日期是2012年6月1日，证明铜山信用社东环路分社发放贷款违规。同时申请证人郭某出庭作证，证明铜山信用社东环路分社发放贷款时，其和蒋益明前往该信用社，告知涉案房屋的现状这一事实。
铜山信用社东环路分社质证认为：第一组证据中的买卖合同，其效力只能约束合同当事人，对外没有约束力；富地源公司的证明说明蒋益明只有使用权，没有房屋所有权，不能对抗抵押权；租赁合同、税务发票和本案没有关系。第二组证据的解封日期是2012年6月1日前，不影响办理抵押登记，如果有抵押登记，也无法办理相关手续。对证人证言，因为证人与本案有利害关系，不能以其陈述为准，信用社没有姓李的主任，贷款发放要经过严格的审查程序。
申请执行人铜山信用社东环路分社提供房屋和土地他项权证各一份，证明抵押办理了抵押登记，其享有抵押权。
异议人蒋益明质证认为：房屋他项权证的时间有划迹，另外，证号也不对；土地他项权证的办证日期是2012年5月28日，实际解封日期是2012年6月1日，发证日期也先于房屋的他项权证，无法解释。同时，根据徐商初字第80号民事调解书，所有权证号也不一致，所有权登记审核以后才能办理他项权证，审核表的日期先于他项权证的日期，至少先于土地他项权证的日期。
被执行人新天地公司、富地源公司和尹志强均没有提交证据材料。
本院认证如下：蒋益明提供的商品房买卖合同、租赁合同、富地源公司的证明、合同书及纳税证明具有真实性、合法性，可以作为本案的证据予以确认；徐州市泉山区人民法院查封涉案房屋的事实本院也予以确认；郭某的证言没有其他证据相互印证，不能说明铜山信用社东环路分社发放贷款违规的事实。对于铜山信用社东环路分社提供的房屋他项权证和土地他项权证能够说明抵押的事实，已经本院生效判决予以确认。
经审理查明，2005年10月10日，蒋益明与富地源公司签订编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同一份，约定蒋益明购买富地源公司开发的苏堤北路嘉铭营业房一层东西轴1-28至1-35长12M，南北轴1-A-1-R长22.7M，面积约270平方米的房产；每平方米价格8000元，该商品房总价款处空白。庭审过程中，蒋益明并没有提交购房的付款凭证，只是陈述其为富地源公司施工，富地源公司欠其工程款，用其工程款冲抵购房款。合同签订后，双方并未办理房屋产权变更登记。2012年6月1日，铜山信用社东环路分社与新天地公司、富地源公司、尹志强之间签订借款抵押合同，富地源公司以其房产进行抵押，其抵押的房产包含编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同中的房产。贷款到期后，新天地公司、富地源公司、尹志强没有归还贷款，铜山信用社东环路分社诉至法院，本院于2014年4月17日出具了（2014）徐商初字第00080号民事调解书，该调解书确认铜山信用社东环路分社对富地源公司提供抵押担保的财产享有优先受偿权。由于义务人没有按照上述调解书履行还款义务，铜山信用社东环路分社遂向法院申请执行，要求处置抵押房产用来偿还贷款，蒋益明认为部分房产属其所有，遂提出异议。
本院认为：蒋益明提出的部分涉案房产属其所有的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。蒋益明与富地源公司之间的商品房买卖合同约定蒋益明购买富地源公司开发的苏堤北路嘉铭营业房一层东西轴1-28至1-35长12M，南北轴1-A-1-R长22.7M，面积约27０平方米的房产；但是，蒋益明没有提交付款凭证，工程款能否优先受偿没有经过法院的裁决；买卖合同签订后，双方也没有到房屋管理部门办理产权变更登记，涉案房产仍然登记在富地源公司名下。2012年6月1日，铜山信用社东环路分社经过查询后，与新天地公司签订了借款合同，富地源公司以登记在其名下的房产进行抵押，并且办理了抵押登记。贷款到期后，债务人没有按约偿还欠款，铜山信用社东环路分社作为抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，对拍卖所得的价款优先受偿。蒋益明主张部分房产属其所有，虽然提交了商品房买卖合同、租赁合同等证据材料，但是，其没有提交付款凭证，也没有到有关部门办理变更登记手续，其不能依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张所有权。至于蒋益明认为铜山信用社东环路分社提供的房屋他项权证和土地他项权证日期和编号存在不合理的问题，因为本院（2014）徐商初字第00080号民事调解书已经确认铜山信用社东环路分社享有优先受偿权，故抵押问题不属于裁决程序审查的范围。
综上，异议人蒋益明提交的证据材料不能充分证明其提出的异议主张，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人蒋益明的异议请求。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李 飞
审判员 袁晓非
审判员 黄 博
二〇一五年一月五日
书记员 孙 熠