北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13263号
上诉人（原审原告）王×1，男，1952年12月24日出生。
委托代理人赵三平，北京广衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡×1，男，1991年2月25日出生。
委托代理人许峰，北京市亿中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王×2，女，1955年10月22日出生。
上诉人王×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第15735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王×1及其委托代理人赵三平，被上诉人王×2及胡×1之委托代理人许峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月，王×1诉至原审法院称：我与王×2系兄妹关系。2013年3月18日，王×2隐瞒我向北京市朝阳区石佛营居委会申请指定其为母亲冯×1的监护人。之后，王×2向北京市朝阳区人民法院提起要求宣告冯×1为无民事行为能力人的终审判决。2014年3月13日，王×2作为冯×1的监护人与胡×1签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出卖了冯×1位于北京市东城区幸福北里×号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积52.8平米，成交价格仅为人民币106万元。2014年11月10日，冯×1在医院因医治无效死亡。王×2作为冯×1的法定代理人与胡×1以低于市场价一半的价格买卖房屋，恶意串通，损害了冯×1的财产利益，也损害了我作为继承人的财产利益。王×2与胡×1恶意串通的主观意思可以从以下几点看出：1、王×2长期多处藏匿冯×1，系觊觎冯×1房产多年；2、王×2发给我的短信可以看出汇款200万元不是购房款，王×2急于卖房用于填补自己买房的资金空缺；3、从王×2、胡×1买卖房屋的时间点看出王×2先交纳各项税费，后签署房屋买卖合同，收到购房款，且交易过户时间短，速度快，证明王×2急于用钱，胡×1低价收房；4、房屋出售前后，我一直居住，并未有人看房购买，胡×1未实地看房而进行交易，且合同对于履行期限、违约条款等未明确约定，可以看出该合同不是正常的房屋买卖合同。同时，王×2作为冯×1的指定监护人，并非为了被监护人的利益而处分房产。因此，王×2无权处分，且胡×1作为购房人受让房产时并非善意，不适用善意取得。故我诉至法院，请求判令：1、确认王×2代理冯×1与胡×1于2014年3月13日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；2、诉讼费由王×2、胡明凯承担。
王×2辩称：2010年1月31日，冯×1授权我全权处理她的一切事情。2010二中民终字第21340号民事判决书认定，该授权合法有效。为了便于为冯×1做事，我向北京市朝阳区石佛营居委会申请做冯×1的监护人，我的申请并无不当。涉诉房屋为冯×1名下房产，但冯×1自2008年8月30日被王×1赶出住房。（2010）二中民终字第21340号民事判决书，维持了一审判决，要求王×1腾退涉诉房屋。但王×1拒绝腾房，故我无奈只能为冯×1卖房。我将出售房屋的信息挂在网上，胡×1因此与我联系，在此之前二人并不相识，王×1所称我与胡×1恶意串通缺乏证据。2014年3月13日，我代理冯×1与胡×1进行网签签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定冯×1出售涉诉房屋的价格106万是纳税价格，但实际成交价为200万元。该笔购房款打到了我的账户。交易当时没有中介到场。当时市场价能卖到250万至260万元，但由于王×1拒不腾房，正常价格没人买，所以只能低于市场价格卖，胡×1购房时知道王×1在此居住，但我向其出示过判决书、意见书和证明等材料，所以胡×1才敢以低价购买。我不同意王×1的诉讼请求。
胡明凯辩称：1、王×1不具有诉讼主体资格，王×1并非《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的一方当事人，故不同意王×1的诉讼请求。王×1对涉诉房屋不享有任何权益。王×2作为法定监护人代理房屋所有权人处分房屋，未侵害王×1的权益，也与王×1无关；2、我受让房屋是善意的。我与王×2素不相识，通过在网上寻找房源而结识，最终通过北京万通置地房地产经纪有限公司居间办理交易手续，不存在欺诈和串通行为；3、我购房时审查了房屋的产权证，王×2和冯×1的身份证、承诺书、《关于为冯×1办理房屋所有权转移登记的会商记录》、《意见书》、居委会《证明》等文件，尽到了谨慎注意义务，不存在过错；4、我支付了合理对价，支付购房款为200万元，并非低价购买；5、我所签房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效情形。综上，请求法院依法驳回王×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明的事实，冯×1为无民事行为能力人，王×2为其监护人。王×2以监护人身份处分冯×1的房屋所有权，但王×2用自己名下的银行账户收取冯×1售房款并用于理财，最终用该钱款为自己购买了房屋，应认定为王×2非为冯×1的利益而处分冯×1的房屋所有权，违反了法律法规强制性规定。因此，王×2与胡×1签订的关于出售涉诉房屋的合同应依法认定为无效。胡明×1在王×2提供委托书、监护人证明及身份证明等手续的情况下，有理由相信王×2有权代理处分财产，故胡×1在该房屋买卖过程中无过错。王×1主张王×2与胡×1恶意串通，损害冯×1及王×1的合法利益，而致涉诉合同无效的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：确认王×2代理冯×1与胡×1于二○一四年三月十三日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
判决后，王×1不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判认定王×2与胡×1二人的房屋买卖行为系恶意串通。王×1的主要上诉理由为：王×2与胡×1买卖涉诉房屋仅7天就办理了过户后续，交易价格尚不到市场价的40%，买卖合同的订立和履行均不符合市场交易习惯，且买房人胡×1亦未实地看房，其二人在买卖房屋前后数次对王×1实施暴力威胁行为，故从上述情形可以认定王×2与胡×1系恶意串通。王×2同意原判。胡×1虽不同意原判，但未上诉。
经审理查明：王×1与王×2系王×3、冯×1之子女。王×3于1990年4月9日去世。冯×1于2014年11月10日去世。涉诉房屋原由冯×1承租。2013年3月4日，冯×1取得涉诉房屋的所有权，房屋性质为房改房（成本价）。
2010年3月，冯×1曾将王×1、案外人张×2及王×4诉至原审法院，要求王×1、张×2、王×4腾退涉诉房屋。该院经审理，判决王×1、张×2、王×4将涉诉房屋腾空交还冯×1。判决后，王×1、张×2、王×4不服，上诉至本院。本院经审理于2010年12月7日作出（2010）二中民终字第21340号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年3月18日，北京市朝阳区东风地区石佛营南里社区居民委员会同意王×2为冯×1的监护人。2013年5月28日，北京市朝阳区人民法院依法宣告冯×1为无民事行为能力人。2014年3月13日，王×2以法定代理人身份代理冯×1与胡×1进行网签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，（合同编号C863790），约定：出卖人冯×1将涉诉房屋出售给胡×1，建筑面积52.8平方米，房屋成交价格为106万元；出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京万通置地房地产经纪有限公司居间介绍成交。2014年3月17日，胡×1取得涉诉房屋的房屋所有权证。
另查，原审审理期间，胡×1将涉诉房屋转让过户给了案外人史×1。
原审审理中，王×1提交原审法院在另案到中介机构进行询价的工作笔录复印件，内容为涉诉房屋2014年3月的市场价格约在5万元每平米，以及二手房买卖网页页面，用以证明涉诉房屋成交价格106万比市场价格低一半以上。对此，胡×1、王×2认可工作笔录真实性，但不认可网页页面的真实性。王×1提交收到王×2的短信4条，证明王×2有恶意串通，低价卖房的意思表示。对此，王×2表示认可短信真实性，但不认可证明目的，并称：关于投资公司的内容是其吓唬王×1而说的，并不存在投资公司买房的情况；售房价为200万元，之所以低于市场价50万元卖房，是因为王×1拒绝腾房，胡×1知道王×1居住在涉诉房屋内，但其出具了相关判决、授权书和证明等材料，胡×1才敢购买涉诉房屋。胡×1不认可证据的真实性。王×1提交31张照片和视频，证明母亲被王×2藏匿，王×1一直在找母亲，通过北京电视台栏目第一次见到母亲，以及胡×1带人员到王×1家中砸门。对此，胡×1认可出现胡×1本人的照片及电视台拍摄照片的真实性，但不认可其他照片和视频的真实性，并称其确实到过涉诉房屋处，但是为了收房，并不是进行打砸。
胡×1提交北京市东城区房屋管理局房屋登记管理科《关于为冯×1办理房屋所有权转移登记的会商记录》、北京市朝阳区东风地区石佛营南里社区居民委员会《证明》及北京市住房和城乡建设委员会信访答复意见书，用以证明王×2作为冯×1的法定代理人签订房屋买卖合同和办理房屋过户手续具有法律依据。对此，王×1、王×2均认可上述证据的真实性。胡×1出具房屋所有权证、王×2身份证、冯×1身份证及承诺书复印件，承诺书显示售房收益“用于冯×1今后生活、医疗等相关费用，由此产生的法律纠纷本人承担。承诺人：王×22014年3月12日”，用以证明胡×1已经尽到审慎审查义务，没有过错。对此，王×1不认可《承诺书》的真实性，但认可其他证据真实性。王×2认可上述证据的真实性。胡×1提交相关税费缴款凭证，证明胡×1交纳了相关税费。对此，王×1、王×2均认可真实性。胡×1提交2014年3月13日的中国工商银行凭证，显示胡×1向王×2的账户转账200万元，以及王×2出具的收条，载明“收到胡×1购买北京市东城区幸福北里×号房屋购房款的全部款项共计人民币贰百万元正。收款人王×2”，用以证明胡×1实际支付购房款为200万元。对此，王×1不认可收条的真实性，但认可银行凭证真实性，认为胡×1支付的200万不是购房款，仅认可网签合同约定的房价款106万元。王×2认可证据真实性。胡×1提交（2010）二中民终字第21340号民事判决，证明王×1对涉诉房屋不享有任何权利。对此，王×1认可真实性，但不认可关联性。王×2认可该证据真实性。
原审审理中，王×2称其曾告知过胡×1房屋被王×1强占，无法看房。对此，胡×1不认可王×2所述，称其不知道王×1在涉诉房屋中居住，王×2没有出具过关于腾房的二审文书，其看房时涉诉房屋为空置状态。
原审法院曾向北京万通置地房地产经纪有限公司核实，该公司称并未居间王×2与胡×1之间就涉诉房屋的交易，但出借过网签钥匙盘，故认可网签是以该公司名义进行。对此，王×1、王×2及胡×1均认可该公司的陈述。另，原审法院曾到中国工商银行股份有限公司及中国建设银行股份有限公司调取王×2相关帐号明细，显示王×2自2014年3月13日收到200万元之后用于基金购买和理财购买，并于2014年7月30日汇款140万元至王×2中国建设银行帐号，并最终用于王×2另行购买房屋，王×2账户内没有向胡×1汇款的记录。对此，王×1、王×2及胡×1均认可真实性。王×2称：虽然购买的房屋在其个人名下，但也是为了让母亲生前有稳定的居住环境，王×2系借用母亲的卖房款购房。对此，王×1不予认可。
上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、民事判决书、证明、汇款凭证、查询存款函（回执）、银行账户明细、房屋所有权证及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为王×2代理冯×1与胡×1买卖涉案房屋时是否存在恶意串通。
首先，从恶意串通的构成要件来看，本院认为，构成恶意串通导致合同无效之法定情形，主观上缔约双方需具备恶意通谋之共同故意，客观上亦造成了损害国家、集体或第三人利益的法律后果。根据现已查明的事实，涉诉房屋原产权人冯×1系无民事行为能力人，王×2系冯×1的监护人。虽然王×2作为冯×1的监护人在出售涉诉房屋后将售房款用于理财及自己购房的行为侵害了被监护人冯×1的合法权益，但对于买房人胡×1而言，胡×1在王×2提供监护人证明及身份证明等手续的情况下，其有理由相信王×2有权代理冯×1处分涉诉房屋，故现有证据不足以证明王×2与胡×1在缔约时存在恶意通谋以损害冯×1权益之共同故意。
其次，从恶意串通的证明标准来看，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条之规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。现王×1以王×2与胡×1之间交易价格低、交易时间短及胡×1未看房为由主张王×2与胡×1之间存在恶意串通。关于王×1所称交易价格低、交易时间短的问题，虽然王×2代冯×1与胡×1签订的编号为C863790）的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中载明的房屋成交价格为106万元，但根据现已查明的事实，胡明凯向王×2实际支付的购房款为200万，根据原审法院在另案中向中介机构询价的结果，涉案房屋在2014年3月的市场价格约为每平方米5万元，故王×2代冯×1与胡×1之间的交易价格并未低于当时市场价的30%，且胡×1全款支付及负担税费等因素亦影响了交易价格及交易时间，故王×1的该项上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于王×1所称胡×1购房时未到现场看房的问题，对此，胡×1主张其在购房时曾到现场看过房屋，退一步讲，即使胡×1购房时并未实地查看房屋，虽然购房人购房的目的通常是为了居住使用，在购房前一般会实地查看房屋，但并不能据此排除购房人为了投资等目的而购买房屋，购房人未实地看房亦在情理之中。现王×1亦未提交其他充分有效的证据证明王×2与胡×1之间存在恶意串通的行为。基于上述分析，本院认为，现王×1仅以交易价格低、交易时间短及胡明凯未看房为由主张王×2与胡×1之间存在恶意串通，依据不足，本院不予支持。
综上所述，王×1主张王×2与胡×1之间存在恶意串通的上诉请求，依据不足，本院不予支持。鉴于王×2、胡×1对原审法院判决王×2代冯×1与胡×1签订的房屋买卖无效的处理结果并未提出上诉，本院对此不持异议，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14340元，由王×2负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费14340元，由王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 马兴芳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 徐方烁