湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初2786号原告（反诉被告）：曲焰，男，1957年7月13日出生，壮族，住武汉市汉阳区。原告（反诉被告）：吴绍林，男，1954年7月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告（反诉被告）：武汉市汉阳区人家酒店。住所地：武汉市汉阳区鹦鹉大道***号。法定代表人：曲焰。三原告共同委托代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：刘宇轩，男，1995年4月16日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：刘勇，系刘宇轩父亲，1966年3月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。特别授权代理。委托代理人：彭明黎，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘勇，男，1966年3月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：徐世文，女，1970年12月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：徐世俊，系徐世文哥哥，1969年3月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。特别授权代理。原告（反诉被告）曲焰、吴绍林与被告（反诉原告）刘宇轩、被告刘勇、被告徐世文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法由审判员崔玉华独任审理，于同年8月16日公开开庭进行审理后转为普通程序审理。同年8月22日，因武汉市汉阳区人家酒店与本案有直接利害关系，本院依法追加武汉市汉阳区人家酒店为本案原告参加诉讼。同年9月14日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员李国芬、张建芬组成合议庭公开开庭进行了审理，同年9月20日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员李国芬、杨官木组成合议庭公开开庭进行了审理，同年11月23日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员李柏海、胡君组成合议庭公开开庭进行了审理，2018年1月29日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员胡君、张建芬组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店法定代表人曲焰及三原告共同委托代理人胡承华，被告（反诉原告）刘宇轩的委托代理人刘勇、彭明黎，被告刘勇，被告徐世文及其委托代理人徐世俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店（以下简称汉阳人家酒店）诉称：曲焰、吴绍林系亲戚关系，吴绍林是曲焰妹夫，2005年开始合作开办餐馆。2008年8月，曲焰作为餐馆的代表与刘勇（刘勇以王铂俊名义签订）签订房屋租赁合同，租期2005年9月8日至2009年9月7日，租期四年。房屋为武汉市汉阳区鹦鹉大道114号的一至二层，约190平方米。2005年12月，曲焰取得字号为“武汉市汉阳区人家酒店”的个体工商户营业执照，吴绍林参与经营管理。2009年9月8日，吴绍林代表汉阳区人家酒店与刘勇（刘勇人以王铂俊的名义签订）签订房屋的续租合同。租期2009年9月8日至2013年9月8日，租期四年。2012年8月9日，刘勇（刘勇以王铂俊的名义签订）向吴绍林出具书面意见，同意将上述房屋的租期又延长3年，即至2016年9月8日截止。2013年9月7日，徐世文按照刘勇的上述书面意见与吴绍林签订房屋续租合同，房屋的租期又延长3年，即至2016年9月8日截止。2013年，该房屋由刘勇之子刘宇轩取得所有权。2016年4月6日，根据武汉市汉阳区房屋征收管理办公室的拆迁征收决定，酒店停止经营。目前，汉阳区房屋征收管理办公室已对被告刘宇轩实行了货币补偿。根据武汉市规定，征收管理办公室的所有补偿只能支付给房屋出租人，不直接去面对承租人。但是，承租人的装修补偿、停业损失等系列费用仍属于评估范围，仍计算在对出租人刘宇轩的补偿总额内。由于原、被告之间存在多年的合作关系，加之被告信誓旦旦地声称所有承租人应得到的政府补偿将一分不少地转付，原告为此提供评估所需的各种证件和资料，使被告顺利拿到了汉阳区房屋征收管理办公室的补偿。但是，被告现在声称原告只应该获得10,000元补偿，与政府评估的约500,000元相差太远。经多次协商无果，故起诉来院请求：判令被告向原告共支付承租人应得款项1,237,221元。被告（反诉原告）刘宇轩答辩并反诉称：1、对原告主体身份有异议，根据法律相关规定个体工商户有字号应该以字号为主体，所以本案原告不应是吴绍林、曲焰，应该是汉阳人家酒店，且曲焰作为酒店经营者不能作为本案当事人。2、本案主体明确后被告才能提起反诉。3、原告诉称的装修补偿因缺乏事实依据而不能成立。刘宇轩与原告签订的租赁合同时间是2013年9月7日原告在租赁房屋期间没有对房屋进行装修，所以原告的这一诉请不应得到法律支持。4、原告诉称的停业损失同样无事实依据。汉阳区人民征收补偿决定书是2016年12月送达刘宇轩，本案诉争房屋系租赁期满以后才被政府征收，原告称的2016年4月6日停业并非因政府征收房屋所致。请求驳回原告诉求。在双方签订的房屋租赁合同中约定，租期为2013年9月8日至2016年9月8日，期限三年。租金按季交纳。合同签订后，刘宇轩依约将房屋交给原告，原告未能按期付清租金，自2015年7月开始不按时足额缴纳租金，至2016年9月7日合同期满，共计欠租99,999元，故刘宇轩提起反诉请求1、判令被反诉人立即付清拖欠反诉人租金99,999元；2、反诉费由原告承担。被告刘勇辩称：我不应该成为被告，因为我不是该案的签约经办人，也不是房屋的产权人，同时也不是本案拆迁补偿方案的被拆迁人。2017年1月19日，被告签订征收协议时，原、被告之间的房屋租赁合同已经到期，所以征收补偿协议中的装饰装修补偿应当归被征收人所有，停产停业损失也是针对被征收人的，与原告无关。请求法院驳回原告诉讼请求。被告徐世文辩称：徐世文不应该是本案被告，因为徐世文只是房屋经办人，不是房主。其他答辩意见同刘勇。原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店对被告（反诉原告）刘宇轩的反诉答辩称：被反诉人不欠反诉人租金。双方是经过协商一致后对租金进行了调整，反诉人出具的收据上可以看出。诉争房屋在2016年4月6日原告就已经停止使用，这属于不能归结于双方当事人的事由导致租赁合同提前终止，在此之后不能收取租赁费用。在此之前按照双方约定计算租赁费用，从2015年7月18日起至2016年1月双方约定按照5,000元每月支付，可从收条上看出2016年2月、3月、4月没交租赁费用，是因为刘勇说给我们免了2月份房租，因为那时候快过年了要放假，3月份被告就一直没有来，直至2016年4月6日与刘勇打电话，刘勇来后也没有说租金的事。对于2016年2月9日至2016年4月6日租金原告愿意按照每月5,000元标准缴纳，后面几个月租金不同意缴纳。经审理查明：刘宇轩系刘勇、徐世文之子。位于武汉市汉阳区鹦鹉大道114号1-2层（建筑面积186.78平方米）原系刘勇姐姐刘云之子王铂俊所有，2013年11月28日过户登记至刘宇轩名下，规划用途商业服务。2005年开始，王铂俊委托刘勇代为管理上述房屋的租赁事宜。同年8月31日，刘勇与承租方曲焰签订房屋租赁合同一份，自2005年9月8日至2009年9月7日曲焰开始承租上述房屋经营餐饮酒楼。合同上王铂俊签名系刘勇代签。合同下方备注：租赁房屋的交接时间为2005年8月31日。承租方在装修期间对所造成一切后果负责。曲焰承租上述房屋后，对房屋进行装修后，同年以承租房屋为经营场所办理字号为武汉市汉阳区人家酒店的个体工商户，与其妹夫吴绍林一起经营汉阳人家酒楼。2009年9月8日，由吴绍林就上述房屋继续签订房屋租赁合同，租赁期限2009年9月8日至2013年9月8日止。该合同上王铂俊签名亦系刘勇代签。2010年，曲焰、吴绍林将诉争房屋隔壁房屋一起租赁，经营夜市和早点。2012年8月9日，刘勇以王铂俊名义出具备忘一份：应“汉阳人家”吴绍林先生要求，鹦鹉大道114号1-2号房（现162号）房东原则同意该房屋2013年9月到期后继续由吴先生承租。房租为壹拾壹万伍仟元/年。续租期为叁年。具体详见合同文本。双方同意2013年6-9月再正式签订合同。备忘下方王铂俊名字系刘勇代签。对于刘勇代签的王铂俊名字，王铂俊均表示认可。同年9月，承租人对诉争商铺及隔壁一起承租的房屋一起进行了装修，并将诉争商铺与隔壁房屋之间的墙体拆除。关于此次装修曲焰、吴绍林表示共花费60万元左右，其中40万元装修是不可移动的，另20万元装修系可移动的。同年9月12日，吴绍林给刘勇出具承诺书一份表示2012年9月初，因经营需要，承租人对所有承租房屋进行装修改造。承租人在未将施工设计方案告知房屋所有者的前提下擅自将该房一楼进出门左面与邻屋之间承重墙拆除。2012年9月10日，房东到现场查看，强烈反对施工，要求恢复原状，承租人未采纳，对此情况，承租人承诺由此造成的危害、致使房东遭受一切经济损失、房东受到政府相关部门的处罚等均由承租人承担，如承租人不再承租诉争房屋，保证将拆除的干墙复原。并表示承诺书在承租合同期内及以后的合同期内均有效。2013年9月7日，吴绍林与徐世文继续就上述房屋签订房屋租赁合同，房屋租赁合同抬头出租方空置，承租方注明的系汉阳人家，合同约定租赁期限2013年9月8日至2016年9月8日。年租金为115,000元，按季交纳，每季租金30,000元。先付款后用房，合同签字时承租方必须付清第一季度房屋租金，上一个用房季度结束前5日内须交清下一个用房季度的租金，否则视同承租方放弃承租权，出租方将收回承租方所承租房屋。承租方在取得房屋使用权后，如需改变房屋结构或墙体，必须事先征得出租方的同意并办理相关文字手续。否则所造成的一切损失后果均由承租方承担。2012年9月期间，承租方在事先未征得出租方的同意的前提下擅自对承租房屋进行改建装修，事后出租方对此行为坚决不予认可。2012年9月12日，承租方向出租方写出“承诺书”，该“承诺书”与本合同具有同等法律效力。租赁期内，双方均不得随意解除合同，否则视为违约。因政府政策发生调整或遇不可抗拒的原因包括灾害，拆迁等因素除外等内容。合同下方徐世文、吴绍林签名。对于徐世文的签名，刘宇轩予以认可。合同签订后，2013年9月8日至2014年9月8日，承租方支付年租金人民币115,000元。2014年9月8日至2015年6月8日，承租人支付租金人民币85,000元，租金按季交付。2015年3月诉争房屋发布拆迁公告。因拆迁事宜，自2015年6月8日起诉争房屋租金改为按月支付。2015年6月8日至7月8日月租金为10,000元。同年7、8月份左右，诉争房屋门前砌墙打围，但留有出口。自2015年7月8日起至2016年2月8日，承租人租金按月支付，每月租金交纳为5,000元。2016年2月8日后，承租人未再支付租金，但继续经营至2016年4月6日。后承租人请人帮其看门至4月底，期间承租人将空调、部分厨房灶具搬走，其余设施设备及酒店用品未搬。2016年5月10日，出租人办理了诉争房屋的水电销户。2016年11月21日，武汉市汉阳区人民政府出具武汉市汉阳区人民政府房屋征收补偿决定书一份，被征受人刘宇轩。载明自2014年11月21日起决定征收大归元片区钟家村小区周边地块。征收签约期为自被征收房屋评估结果公告之日起六个月，即2015年3月6日至2015年9月5日。因被征收人未能在上述签约期内与征收部门达成房屋征收补偿协议，房屋征收部门报汉阳区人民政府作出房屋征收补偿决定等内容。2017年1月19日，刘宇轩作为被征收人与征收部门武汉市汉阳区房屋征收管理办公室就诉争房屋签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》一份，证载建筑面积为186.78平方米，经征收部门认定给予相应补偿的未经登记房屋建筑面积56.54平方米。其中，有证面积的价值补偿：5,256,982元。未经登记房屋建筑面积价值补偿包括：封闭阳台6.30*21,300元/㎡*90%=120,771元；自建（22.19㎡*35,252元/㎡+34.25㎡*17,750元/㎡）*45%=626,379.47元。装饰装修价值补偿：经协商认可无证为490元/㎡，协商不成的，经华汉公司评估为860元/㎡，装饰装修价值补偿为186.78㎡*860元/㎡+34.35㎡*490元/㎡=177,462.30元。停产停业损失补偿：5,256,982元*5%=262,849.10元。附属设施补偿：水表240元、电表480元、空调移机2,200元、热水器400元，合计3,320元。附属设施迁移费46,440元。以上总计补偿为人民币6,494,203.87元。关于诉争房屋的装修，曲焰、吴绍林主张，其2005年对诉争房屋进行了装修、对阳台进行了封闭，并搭建了包房两间面积22.19平方米；2006年左右搭建了一楼后院的铁棚建筑面积34.35平方米、改造油烟系统。2012年9月又进行了装修，对于装修，曲焰、吴绍林表示装修资料被盗，未提交装修的发票、收据等材料，提交了曹火安、但堂元的证人证言及装饰装修工程施工合同，该装饰装修施工合同，曲焰、吴绍林表示系施工单位后续补签，非系原施工合同，该合同中载明施工内容系金堡龙湾酒店装饰、合同价款系400,000元。现曲焰、吴绍林主张上述拆迁安置补偿中，封闭阳台、自建、装饰装修价值补偿、停产停业损失补偿、附属设施补偿、附属设施迁移费几项的补偿应为承租人所有。原、被告因诉争房屋的拆迁补偿费用的分配问题产生纠纷，原告诉至本院请求被告向原告共支付承租人应得款项1,237,221元。刘宇轩提出反诉请求判令被反诉人立即付清拖欠反诉人租金99,999元，反诉费由原告承担。另查明，武汉经济技术开发区金堡龙湾酒店，2014年6月25日注册成立、经营者吴先计。以上事实有双方当事人的陈述、三原告提交的调查笔录、笔录、房屋产权登记信息查询单、房屋租赁合同三份、备忘、个体工商户营业执照、税务登记、餐饮服务许可证、发票、工商登记信息、收条、工程施工合同、情况说明、照片、证人证言、刘宇轩提交的房屋两证、房屋征收补偿决定书、房屋产权登记信息、不动产权属证书作废公告、用电用户销户回单、自来水销户信息、照片、网页查询、企业信息报告、房屋租赁合同、承诺书、收条、本院调取的房屋征收补偿协议书、评估结果报告等证据证实，可作如上认定。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店作为承租人与刘宇轩之间系租赁关系，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店主张权利所依据的亦系房屋租赁合同关系，其所主张的损失，亦系房屋租赁合同租赁期限内的损失。庭审中，曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店亦明确，其主张权利的基础系房屋租赁合同关系。依据双方《房屋租赁合同》之约定，租赁合同2016年9月8日期满，因为房屋征收事宜，曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店使用诉争房屋至2016年4月底，但未予腾退，同年5月10日，出租人水电销户，距离合同期满剩余4个月。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定，房屋征收与补偿的权利义务主体系被征收房屋所有权人，即刘宇轩。但诉争商铺在征收时的实际经营者系曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店非系被征收人，对于曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店主张的出租人应支付给承租人的补偿，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条：“被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”之规定，本案中，承租人与出租人并无关于诉争房屋拆迁时停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费分配的约定。关于诉争房屋的装修，在双方签订的租赁合同期间，承租人未进行装修，但曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店系自2005年开始承租诉争房屋，对于诉争房屋连续使用，2012年9月亦系得到出租人续租的承诺，对诉争房屋进行的装修。对于2012年9月的装修根据双方签订的租赁合同及吴绍林出具的承诺书可以看出，承租人的此次装修未得到出租人同意，且出租人未予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店应自行负担该费用。但考虑到承租人承租诉争房屋系经营酒店，出租人未能提供必备之装修，从承租人签订房屋租赁合同之目的来看，承租人必须对诉争房屋进行装修。现诉争房屋被征收，出租人因承租人的装修获得补偿，鉴于双方之间的房屋租赁合同仅有4个月未能履行，对于装饰装修价值补偿的177,462.30元中的20%即35,492.46元归承租人享有为宜。诉争房屋中附属设施亦系承租人添置，对于附属设施补偿、附属设施迁移费合计人民币49,760元，同样考虑本案租赁合同仅有4个月的未能履行，由承租人享有20%即9,952元为宜。关于停产停业损失补偿，因为拆迁事宜，承租人实际经营至2016年4月6日，距离合同期满尚有5个月，出租人应给予承租人一定补偿，故停产停业损失补偿人民币262,849.10元由承租人享有60%即人民币157,709.46元。对于封闭阳台和自建部分，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店对于封闭阳台和自建部分提供了曹火安和但堂元的证人证言予以证明，但无施工及材料费、票据等直接证明施工的证据予以补充，且证人证言对于封闭阳台及自建陈述并不详细，亦无面积的说明，是否对应系征收补偿协议中的封闭阳台和自建部分无法核实，曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店提供的证据无法充分证明刘宇轩就诉争房屋签订的《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》中的封闭阳台和自建部分系其所建，故对于曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店对于封闭阳台、自建部分的补偿由其享有的主张本院不予支持。综上，刘宇轩应支付曲焰、吴绍林、汉阳人家酒店装饰装修价值补偿、附属设施补偿、附属设施迁移费、停产停业损失补偿合计人民币203,153.92元。对于刘宇轩反诉的自2015年7月至2016年9月7日的租金人民币99,999元，自2015年7月8日至2016年2月8日，承租人一直以月租金人民币5,000为标准交纳，并有收条，结合庭审查明事实，自2015年7、8月份，诉争房屋因拆迁砌墙打围，可以看出，应系双方当事人对于租金的调整，故对于刘宇轩主张的该期间欠缴的租金本院不予支持。承租人使用诉争商铺至2016年4月底，但未予腾退，2016年5月10日，出租人水电销户，诉争商铺无法使用，故租金以支付至2016年5月10日为止，以双方调整后的月租金人民币5,000元整为标准，由承租人支付出租人租金人民币15,333.33元。对于2016年5月10日后的租金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条、第一百四十二条、参照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘宇轩于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店人民币203,153.92元；二、原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）刘宇轩人民币15,333.33元；三、驳回原告（反诉被告）曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘宇轩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8,800元、保全费用人民币5,000元、（曲焰、吴绍林已预交）由曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店负担人民币11,592元、刘宇轩负担人民币2,208元。本案反诉案件受理费人民币1,150元（刘宇轩已预交）由曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店负担人民币173元、刘宇轩负担人民币977元。综合本诉费用及反诉费用的负担，由刘宇轩支付曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店案件受理费人民币2,035元，刘宇轩于本判决生效之日五日内将其应负担的款项直接支付曲焰、吴绍林、武汉市汉阳区人家酒店。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  李柏海人民陪审员  胡 君二〇一八年四月十六日法官 助理  凃晓剑书 记 员  刘 婷