贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1360号原告：贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区开元大道*号。法定代表人：全玉芳，经理。委托诉讼代理人：王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：罗政松，男，1987年12月18日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司（以下简称：中宇物业公司）诉被告罗政松房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序分别于2016年8月25日、9月13日两次公开开庭进行审理。原告中宇物业公司的委托诉讼代理人王陆飞与被告罗政松均到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告中宇物业公司诉称：2014年8月18日，我公司与被告罗政松签订了一份《场地租赁合同》。合同约定我公司将位于凯里××开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场第A5栋第一层101、102号（面积为261.5平方米）的商铺出租给被告经营汽车装饰用品、汽车美容，租赁期从2014年8月18日起至2016年5月31日止，租金每月为6015元，从2015年7月1日起开始收取租金。同时明确租金的交付方式及违约责任的承担等。合同签订后，我公司依约将商铺交由被告经营管理，并免交10个月租金。免交租金期限届满后，被告却未按合同约定交纳租金，截止2016年4月30日，已尚欠10个月的租金60150元，扣除签订合同时交纳的两个月租金12030元，被告仍欠租金48120元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、解除我公司与被告2014年8月18日签订的《场地租赁合同》；2、由被告将承租的商铺退还我公司；3、由被告支付尚欠的租金48120元；4、由被告承担本案诉讼费用。第一次庭审时，原告当庭增加诉讼请求：请求被告支付2016年5月份的租金6015元；请求被告支付违约金16240.5元（违约金按照欠付租金总额的30%计算）。第二次庭审时，原告方当庭放弃原来的第一、二项诉讼请求。原告中宇物业公司为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《准予变更登记通知书》复印件，拟证明原告的基本信息和诉讼主体资格；2、原、被告签订的《场地租赁合同》复印件，拟证明原、被告签订场地租赁合同，对租赁期限、租金数额、免租期限、付款方式及双方权利义务进行了约定。被告罗政松辩称：一、我没有拖欠原告租金，原告的起诉没有事实根据。我与原告在2014年8月18日签订《场地租赁合同》，但原告在9月10日才移交商铺。经装修后，商铺在10月中旬开始营业。由于汽车城位置偏僻，加上原告缺乏广告宣传，导致所有承租人承租商铺后生意萧条。为此，在免租期快结束时，我找到原告公司负责人，提出继续免租，原告公司负责人要求我写免租申请。我将免租申请交由原告公司后，原告公司叫我等待消息。另外，免租期结束后，包括我在内的所有承租人，几乎都是关闭商铺没有经营，等待公司决定免租事宜。因此，我不存在拖欠租金的事实。合同写明免租10个月与事实不符，实际免租期为一年。我在2014年9月10日得到商铺，装修需要一个月，故免租期应当从2014年10月中旬起计算，而不是从2014年8月18日起计算。二、原告与原贵州凯里××开发区中宇资产运营管理有限公司合伙串通损害承租人利益。所有承租人的《场地租赁合同》中的甲方均是贵州凯里××开发区中宇资产运营管理有限公司，2016年2月17日，该公司变更为本案原告时，却未向所有的承租人进行通知或者公示。由于收取租金的主体已经发生变更，且变更后也未通知承租人，故变更后的出租人（本案原告）诉请商铺租金没有法律依据。三、签订《场地租赁合同》时，我向承租人支付了两个月的租金和两个月的押金共计24060元，但原告起诉时却未将两个月的押金计算入内。四、《场地租赁合同》约定月租金为6015元，但该租金明显虚高，应按商铺的现有市场租金来计算。为避免损失扩大，我与商铺的实际所有人重新达成的租赁协议，约定两个商铺的租金共计3517元/月，与原合同约定的租金相差2498元/月。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，主张不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告罗政松为证明答辩理由成立，向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件，拟证明被告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《场地租赁合同》复印件，拟证明原、被告签订租赁合同的事实。3、《收据》复印件两份，拟证明被告在签订合同时，已支付房租及押金共计24060元的事实。4、《房屋租赁合同》、《门面出租合同》复印件两份，拟证明被告与案外人（商铺实际业主）另行签订租赁合同，约定的租金远远低于原、被告约定的租金。5、《商铺移交装修许可证》复印件一份，拟证明被告实际接手商铺的时间是2014年9月10日，而不是租赁合同上约定的8月18日，租金的起算时间应为第二年的10月。经审理查明：2014年8月18日，以贵州凯里××开发区中宇资产运营管理有限公司为甲方、被告罗政松为乙方就乙方租赁甲方的场地进行销售经营活动等事宜签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：租赁场地位于凯里××开发区经纬国际汽车城内A区5栋第一层101、102号商铺，建筑面积261.5平方米；租赁场地费用：综合租金单价为23元/平方米/月，月租合计6015元；租赁场地付款方式：租赁场地综合费（租金）支付方式为“两押两租”，签约时即支付两个月押金12030元和两个月租金12030元，当月5日前支付本月租金；两个月押金作为乙方履约合同保证金，合同未到期押金不退，合同到期，乙方租赁期间无违约行为，无拖欠房租、水电、物业管理等费用，在退场后三个月内无客户退换货、无质量投诉问题及债务遗留事宜的，甲方无息全额退还给乙方；物业管理费、水电费按月收取，乙方应于收到甲方缴费通知后3日内支付给甲方；乙方未按以上约定时间缴付以上费用的，从逾期之日起，每延迟交付一天，乙方应按未缴纳费用总额的5‰向甲方支付违约金；延迟达30日仍不缴纳的，乙方除应承担违约责任外，甲方还有权解除本合同；租赁期限从2014年8月18日起至2016年5月31日止，免租期为10月，采用分段免租方式，第一年免租10个月，免租期从2014年9月1日开始计算，免租期内不免物业费；甲方应于2014年8月20日前将出租的场地交付乙方装修，乙方应于2014年8月22日前组织装修，并确保2014年9月20日前正式开业经营……。合同签订后，被告于2014年8月23日交纳了两个月的租金1230元和两个月的押金1230元，共计24060元。合同履行过程中，因被告未能按照约定交纳租金，原告在多次催收未果的情况下，于2016年4月26日向本院提起诉讼。庭审中，因原告方不同意当庭调解，本院未能主持双方当事人当庭调解。另查明：被告接收涉案商铺的时间为2014年9月10日。庭审时，原告认可涉案商铺的免租期应从2014年10月起顺延10个月。2016年2月17日，贵州凯里××开发区中宇资产运营管理有限公司名称变更为“贵州凯里××开发区中宇物业服务有限公司”。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证,本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原、被告签订的《场地租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。合同约定的免租期从2014年9月1日开始计算，因被告接收商铺的时间为2014年9月10日，晚于合同约定的商铺交付时间（2014年8月20日），且原告同意免租期从2014年10月开始计算，故涉案商铺的免租期应从2014年10月1日开始计算至2015年7月31日，租金因从2015年8月1日开始收取。因此，截止2016年5月31日（租赁期限届满日），扣除被告已付2个月租金后，被告尚欠8个月的租金48120元（8个月×6015元－12030元）未支付。涉案合同中未明确约定涉案押金在违约情况不予退还，且涉案合同还约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金。同时，本案中，原告已主张被告按照欠付租金总额的30%支付违约金。综上，被告向原告交纳的押金12030元应在尚欠租金中予以抵扣，故原告主张被告支付租金54135元（48120元+6015元），本院部分支持为36090元（48120元-12030元）。关于原告主张违约金的问题。被告欠付租金是事实，涉案合同约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金。故原告主张被告按所欠租金的30%支付违约金，并未违反相关法律规定，且按该标准计算的违约金低于按合同约定的的标准计算所得的违约金，故对原告计算违约金的标准，本院予以采纳，但其主张违约金的计算基数有误，对于违约金的主张本院予以支持10827元（36090元×30%）。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告辩称双方约定的免租期实际为12个月，且未拖欠租金，但未提供相关证据予以证明，故本院对被告的辩解理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗政松在本判决生效之日起五日内支付原告贵州凯里××开发区中宇物业服务有限公司租金36090元及违约金10827元。二、驳回原告贵州凯里××开发区中宇物业服务有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告贵州凯里××开发区中宇物业服务有限公司负担333元，被告罗政松负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  佘 坤人民陪审员  顾劲松二〇一七年六月二十七日书 记 员  杨顺钰