河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初8678号
原告罗中会，男，1975年1月18日出生，汉族，住河南省遂平县。
被告张红，女，1965年9月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人王锋，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
第三人驻马店市华阳房地产中介有限公司。住所地：驻马店市雪松路与乐山路交叉口西北角海云第一城第*层西起第27-28间。
法定代表人周世豪，总经理。
原告罗中会诉被告张红、第三人驻马店市华阳房地产中介有限公司（以下简称华阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗中会，被告张红及其委托代理人王锋，第三人华阳公司的法定代表人周世豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗中会诉称，原、被告于2017年7月22日经协商同意签订《房地产买卖合同》一份，合同约定被告张红将位于团结路农联社小区1栋中单元5层西户（房屋产权证号为03××05，建筑面积为134.72平方米）的房产出售给原告，原告同意接收，双方约定房屋价格为490000元。合同签订当日，原告先付3万元作为定金交于第三人中介方保管，同时合同第八条第3款约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。合同签订后，原告按照合同约定向中国邮政储蓄银行办理了按揭手续，原告履行了自己应尽的义务，原告认为该合同合法有效。近日房价猛涨，被告张红却说房子不卖了，且说丈夫不同意卖房，不配合原告办理房屋产权过户手续。原告认为被告行为违反合同约定，侵害原告的合法权益。请求依法判令：1、解除原、被告于2017年7月22日签订的《房地产买卖合同》。2、被告向原告返还购房定金30000元及违约金49000元。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为：被告向原告支付违约金49000元。
被告张红辩称，1、合同签订后，被告依约将房产及土地使用证交付给华阳公司，同时将被告的银行账号交给原告及华阳公司，反而原告未按照约定向被告张红支付首付款15万元，原告违约。2、原告未经被告同意私自将合同约定的30000元定金领走，应属违约。3、被告要求继续履行合同，如解除合同，原告应当将其定金给付给被告张红。4、被告张红从未存在任何违约，土地证等手续目前尚在中介处保管，被告一直在履行合同。被告保留向原告主张其退还定金30000元的权利，另行主张。
第三人华阳公司发表述称意见，2017年7月22日签订合同后，2017年7月25日原、被告双方一起去银行共同办理银行按揭手续，随后几天，华阳公司和张红联系，张红不接电话。后原告多次找华阳公司要求处理此事，华阳公司就和原告一起给张红打电话，张红电话中称房子不卖了，让去法院处理。因为张红说她不卖房了，华阳公司才将定金30000元退还给原告。
经审理查明，2017年7月22日，原告罗中会（买方、乙方）与被告张红（卖方、甲方）及第三人华阳公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：第一条、基本情况。1、房地产情况。甲方拥有位于在团结路农联社小区1栋中单元5层西户的房产，房屋产权证号为03××05；房屋所有权人为张红；建筑面积为134.72平方米。2、乙方自愿购买甲方上述房产。3、本合同签订时，甲方须将该房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料，相关票据留存在丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用。二、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为490000元，此价包含该房屋的相关配套设施有：配房一间、固定装修不变。三、定金支付。1、乙方为表示购买该房产的诚意，同意支付30000元作为购房定金，为保障双方的物业交接清楚，所交购房定金由丙方保管，待双方物业交接清楚后退还给甲方。四、付款方式为按揭贷款。甲乙双方签订本合同后，甲乙双方均应在10日以内提供按揭所需真实有效的资料并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方应在10日以内将首付款150000元存到银行指定账户，剩余房款由银行放款当日向甲方支付。（最终首付款为成交价减去银行所批贷款金额，最终贷款年限以银行所批计划书为准）。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准多退少补。乙方须在该房新不动产证发放后三日内办理银行抵押贷款手续并缴纳该房产抵押所需的一切费用。……八、违约责任。……3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等条款。合同签订后，原告罗中会交付定金30000元，由第三人华阳公司出具收据一份，写明：“今收到罗中会购房（农联社家属院）定金人民币叁万元整（其中壹万转支付宝）系付华阳地产”；被告张红将诉争房屋的房产证及国有土地使用证交付给第三人华阳公司。2017年7月25日，原告与被告张红一起到中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店市置地大道支行办理银行按揭手续。同日，原告罗中会将首付款150000元存入其在中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店市置地大道支行开设的账户内。后第三人华阳公司将房产证返还给被告张红。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，第三人华阳公司提交其法定代表人周世豪与张红于2017年8月22日的通话录音一份，显示：“……周：确定不卖了？张：嗯嗯。周：那买房子的今天也过来找我了，叫我给他赔违约金。张：哦。周：嗯，要不你再给俺哥商量商量呗。张：他不叫卖，真是不让卖，要不然的话会停恁长时间吗？周：不让卖，这合同签了了，搁这了，人家要找你要个说法。张：那你看他咋弄吧，想咋弄咋弄吧。周：他到时间不中，想告咱们咋办？张：那就让他告吧！那你咋办，咱也没办法，咱不卖房子了，人家想咋弄咋弄……”。第三人华阳公司用以证明：华阳公司工作人员之前找到张红家中，张红称不愿意卖房子了，后来在2017年8月22日，华阳公司法定代表人再次当着原告的面与张红电话沟通，张红仍然提出的不愿意继续卖房子，华阳公司才在原告起诉后将定金30000元退还给了原告。原告的质证意见为：无异议。被告张红的质证意见为：1、录音没有事先征得张红同意。2、该录音是在2017年10月1日，是在原告起诉之后的录音。3、华阳公司作为专业的房地产机构，具有专业的相关知识，整个过程中华阳公司存在诱导并且含有多种威胁语言，导致被告张红受到激情后说出与事实不符的话。
另查明，2017年9月10日，第三人华阳公司将定金30000元退还给原告，原告将第三人华阳公司出具的30000元定金收据返还给华阳公司。
诉讼中，被告张红以违约金过高为由申请核减。
上述事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、收据、交易明细等证据，第三人提交的电话录音及原告、被告、第三人陈述，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告罗中会欲购买被告张红位于团结路农联社小区1栋中单元5层西户的房屋，原告罗中会与被告张红及第三人华阳公司签订《房地产买卖合同》一份，原告罗中会与被告张红之间系房屋买卖合同关系。双方当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为有效。一、关于原告请求解除其与被告签订的《房地产买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，合同签订后，原告依约交付购房定金30000元，后原告又依约将首付款150000元存入银行账户内，而被告张红却明确表示不再出售房屋，其行为构成违约。现原告请求解除其与被告签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于原告请求被告张红支付违约金49000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同第八条约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，即约定违约金为49000元，该约定的违约金数额过高，且被告张红申请核减，经综合考量，本院酌定被告张红应向原告支付违约金30000元。原告请求超出该部分的数额，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告罗中会与被告张红及第三人驻马店市华阳房地产中介有限公司于2017年7月22日签订的《房地产买卖合同》。
二、限被告张红于本判决生效后十日内向原告罗中会支付违约金30000元。
三、驳回原告罗中会对被告张红的其他诉讼请求。
如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，由原告罗中会负担395元，由被告张红负担630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 刘 林
审判员 周 岩
审判员 张伟光
二〇一七年十二月四日
书记员 余 欢