吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第46号
上诉人（一审原告）：吉林金科陶瓷有限公司。住所：长春市二道区东环城路****号。
法定代表人：黄丽莉，该公司经理。
委托代理人：高强，吉林融鉴律师事务所律师。
委托代理人：曾庆华，吉林融鉴律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吉林省金大股份有限公司。住所：长春市惠工路*号。
法定代表人：徐春艳，该公司总经理。
委托代理人：刘艳成，吉林功承律师事务所律师。
吉林金科陶瓷有限公司（简称金科公司）因与吉林省金大股份有限公司（简称金大公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（简称长春中院）作出的（2013）长民二初字第21号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金科公司的委托代理人高强、曾庆华，金大公司的委托代理人刘艳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金科公司一审诉称：一、金科公司早已合法租赁金大公司申请执行的房屋。早在2004年8月1日金科公司就已经开始以每年258840元的价格租赁涉案房屋，租期自2004年8月1日至2006年7月31日。后来由于长春市经济技术开发区人民法院（简称经开法院）的（2006）长经开执字第270号民事裁定（简称270号裁定），将长春酒类仓储批发市场有限公司（简称酒类公司）所有的，位于长春市东环城路4399号长春酒类仓储批发市场的展厅4900平方米、库房4200平方米抵债给张万仁，故张万仁于2006年6月15日依法取得涉案房屋的所有权。金科公司分别于2006年6月25日和2006年8月25日与张万仁签订租赁协议，该协议约定张万仁将其所有4399号仓库租给金科公司，租期自2006年8月25日起至2022年8月21日，租金按年支付，每年33万元。二、金大公司应继续履行金科公司与张万仁的租赁协议。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，所以张万仁自裁定书送达时就取得了4399号房屋和展厅的所有权，故张万仁与金科公司于2006年8月25日签订的租赁协议是合法有效的。后来，经开法院于2008年3月25日做出了（2006）长经开执字第270-1号民事裁定（简称270-1号裁定）撤销了270号裁定，但是由于失误，该裁定在2010年8月21日才送达给张万仁，故该裁定在2010年8月21日才生效，所以涉案房屋的所有权又一次发生了转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故虽然张万仁已经于2010年8月21日丧失了涉案房屋的所有权，但金科公司与张万仁的租赁合同依然合法有效，应该继续履行。同理吉林省高级人民法院（简称省高院）虽然在（2010）吉民再字第5号判决中将4399号的所有权判给了金大公司，但此情况依然适用合同法第二百二十九条的规定，租赁合同依然有效，应该继续履行到原租赁合同的截止日期。故金大公司申请让金科公司无条件搬出合法租赁房屋的执行行为是完全错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，金科公司依法在收到执行裁定书后十五日内起诉，请求：1.依法确认金科公司与张万仁所签订的租赁合同合法有效，金大公司继续履行该租赁合同；2.终结对金科公司所租赁房屋的执行；3.诉讼费由金大公司承担。在一审庭审过程中经一审法院释明，金科公司表示：1.要求确认2006年8月25日张万仁与金科公司签订的协议，及5月11日房屋租赁协议和补充协议有效；2.停止对其租赁的东环城路4399号4900米（平方米）展厅和4200米（平方米）库房的执行。
金大公司一审辩称：一、涉案房屋于2004年8月26日长春中院作出的（2004）长民一初字第121号民事裁定书（简称121号裁定）查封，查封期间不能处分，故张万仁与金科公司在查封期间签订的《租赁合同》无效。二、金科公司称其在2006年6月25日签订《租赁协议》，因其不具有签订《租赁协议》的主体资格，《租赁协议》虚假。三、金科公司未支付租金，《租赁协议》未实际履行，金科公司占有使用涉案房屋非法。在刘晓芳提出执行异议过程中，共向法庭提交了东环石材批发市场与新科迪陶瓷有限公司签订的租赁合同、2006年6月25日的租赁合同、2006年8月25日的租赁合同、以及2011年5月1日的合同、5月11日的合同。在上述五份合同中，同一日期的合同，有的有金科公司的盖章，有的没有金科公司的盖章，只有刘晓芳的签字，所有的合同都是有据可查的，都是刘晓芳向法院提交的，因此金大公司认为金科公司与张万仁之间存在虚拟合同阻碍法院执行的问题。而在2013年12月16日召开的张万仁执行异议听证会中张万仁的代理人明确表示与刘晓芳只签订过三份协议，不知哪份是真的。
一审法院经审理查明：2004年8月金大公司因租赁合同纠纷一案诉至长春中院，要求长春市先达实业有限公司（简称先达公司）、酒类公司立即偿还所拖欠的租赁费760万元及利息和拖欠的水、电费291648.31元；解除金大公司与先达公司、酒类公司签订的《租赁合同》，按照合同约定先达公司、酒类公司在拆迁金大公司库房等房屋基础上新建、扩建、改建的固定资产归金大公司所有。
2004年8月18日金大公司向长春中院提出财产保全申请，要求冻结先达公司、酒类公司银行账户存款789万元或查封、扣押相应数额的财产。2004年8月20日长春中院作出121号裁定书，并于2004年8月26日查封了二道区惠工路1号吉国用（2000）字第010500138号的土地及地上物。
金大公司与先达公司、酒类公司租赁合同纠纷一案，经过一审、二审、再审程序。2010年2月4日，本院作出（2010）吉民再字第5号民事判决书，判令解除金大公司与先达公司2000年8月2日签订的《租赁合同》，先达公司在拆除金大公司库房等基础上新建、扩建、改建的房屋归金大公司所有；金大公司补偿先达公司损失1100万元。2010年3月30日，长春中院立（2010）长执字第135号案件，进入执行程序。2010年4月8日，长春中院以公告形式要求酒类市场内的各业户立即将房屋交付金大公司，同日向金科公司送达执行公告。2013年8月金科公司向长春中院提出执行异议，长春中院于2013年10月18日作出（2013）长执异字第66号执行裁定书，裁定驳回金科公司的异议。金科公司对该裁定不服，向长春中院提出执行异议之诉。
另查明：2006年6月15日，经开法院在执行（2006）长经开法督支令字第45号支付令过程中，以当事人自愿达成以物抵债协议为由，作出270号裁定：将酒类公司所有的位于长春市东环城路4399号长春酒类仓储批发市场的展厅（南侧）4900平方米、库房（在建工程）4200平方米以9045000元价格抵债给张万仁清偿全部债务。2008年3月25日，经开法院以长春中院于2004年8月26日查封了先达公司、酒类公司位于长春市惠工路1号翻建的地上物，先达公司（应为酒类公司）无权将已被其他权力机关查封的财产交由张万仁抵债为由，作出270-1号裁定撤销270号裁定。2010年8月17日，将270-1号裁定书予以送达。
一审法院认为：（一）关于诉争标的物是否在（2010）吉民再字第5号民事判决第二项“先达公司在拆除金大公司库房等基础上新建、扩建、改建的房屋”范围内问题。金大公司与先达公司签订的《租赁合同》约定，先达公司租用金大公司位于惠工路1号的部分场地、房屋、设施、设备，开办酒类市场。租赁范围“长春市惠工路1号金大公司北侧六万平方米场地及其147间房屋、中大门（东侧）、保管楼、五号仓库、开卷车间、锅炉房、天吊库”等。涉案的原酒类市场的展厅即建在长春市惠工路1号金大公司北侧的土地上，是由先达公司及酒类公司建设的。金大公司提供的土地使用权人分别为吉林省物产金属储运公司、吉林省物资集团有限责任公司、金大公司（三者为惠工路1号不同时期的土地使用权人），土地使用权证记载坐落在惠工路1号的土地使用权面积为132662.5平方米，惠工路和东环城路为该幅土地两侧道路。270号裁定中的位于长春市东环城路4399号酒类市场的展厅、库房即坐落在“惠工路1号”的土地上，属于先达公司在拆除金大公司库房等基础上新建、扩建、改建的房屋。长春中院在2004年8月26日的查封财产笔录中，明确告知被查封人“将位于长春市惠工路1号的地上物”予以查封，故位于长春市东环城路4399号原长春酒类仓储批发市场的展厅（南侧）4900平方米、库房4200平方米，包含在该院查封的财产中。
（二）1.关于出租方为张万仁，承租方为金科公司，签约时间为2006年8月25日的《租赁协议》是否有效问题。对于该份协议金大公司认为金科公司存在造假行为。该份协议签约日期及租用期限中的数字8有明显的改动痕迹，金科公司在庭审中也承认“8月25日的合同是在6月25日合同的基础上，经双方合意更改了日期”。而“租赁协议”的另一方当事人张万仁在该院2013年12月16日召开的申请执行人为金大公司、异议人为张万仁的执行异议案件听证会中，明确表示其与金科公司共签订了3份租赁协议。第一份时间为2006.6.25，第二份时间为2010.5.11，第三份时间为2010.8.1。张万仁的陈述否定了其与金科公司之间签订过时间为2006年8月25日的《租赁协议》。据此，可以认定金科公司与张万仁之间并未签订签约时间为2006年8月25日的《租赁协议》。合同的订立是合同成立的基础和前提，没有合同的订立，也不会有具体合同的成立。合同的成立是认定合同效力的前提，只有成立的合同才会产生合同效力的问题。由于金科公司与张万仁之间没有签订时间为2006年8月25日的《租赁协议》，该协议未依法成立，当然也不会产生法律效力。故金科公司要求确认2006年8月25日张万仁与其签订的租赁协议有效的请求，不予支持。2.关于签订时间为2010年5月11日的《房屋租赁协议》及签订时间为2010年8月1日的《补充协议》是否有效，金大公司是否应当继续履行问题。《房屋租赁协议》第二条约定：甲方（张万仁）同意将长春市东环城路4399号展厅4900平方米、库房4200平方米租给乙方（金科公司）使用，同时甲方同意将该院内外围场地租给乙方使用。该协议第二条约定的房屋及场地，长春中院已于2004年8月26日查封，2010年4月8日长春中院张贴公告要求先达公司将原酒类市场内新建、扩建、改建的房屋交付给金大公司，同时将公告送达给金科公司。此后，金科公司与张万仁签订了时间为2010年5月11日的《房屋租赁协议》和签订时间为2010年8月1日的《补充协议》。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，金科公司与张万仁2010年5月11日签订的《房屋租赁协议》和2010年8月1日签订的补充协议不能对抗金大公司，金科公司要求金大公司继续履行租赁合同，不予支持。金科公司在起诉状中称其于2006年6月25日与张万仁签订了租赁协议，但由于该份协议的签订时间，在长春中院查封之后，仍不能产生对金大公司的对抗效力。且金科公司在诉讼过程中，未提交该协议原件，对此事实亦不予认定；本案系金科公司提起的案外人执行异议之诉案件，不是审理金科公司与张万仁之间的合同纠纷，审查的是金科公司与张万仁之间的租赁关系能否足以阻止执行标的物交付或让与、对金大公司申请交付是否具有对抗效力问题。因为合同具有相对性，认定金科公司与张万仁2010年5月11日签订的《房屋租赁协议》和2010年8月1日签订的补充协议的效力，与案外人张万仁存在利害关系，涉及到张万仁的利益，金科公司与张万仁可另行解决。因此，金科公司“要求确认张万仁与原告签订的5月11日房屋租赁协议和补充协议有效”的诉讼请求，不予支持。（三）是否应当停止对“东环城路4399号4900米（平方米）展厅和4200米（平方米）库房”执行问题。金科公司为支持其关于“停止对涉案房屋的执行”的诉讼请求，向法院提交了多份租赁协议书及相关证据，但以上证据均不能证明金科公司对诉争执行标的物享有的权利能够对抗金大公司要求执行的对抗效力。金科公司关于停止执行的诉讼请求，不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，并经该院2014年第3次审判委员会讨论决定，判决：驳回金科公司的诉讼请求。案件受理费30560元，由金科公司负担。
金科公司上诉称：（一）一审法院认定事实不清，理应依法改判并对事实予以纠正。1.金科公司与张万仁签订租赁合同期间为张万仁合法取得涉案房屋所有权期间，金科公司与张万仁的合同合法有效，虽然张万仁取得房屋依据的执行裁定被撤销，但不能影响双方已经签订的租赁合同的效力。2.该租赁合同的签订时间为2006年6月25日，随后经双方协商租赁期限延期二个月，直接在合同文本上将租赁期限改为2006年8月25日，金科公司在合同上修改后形成8月25日这个时间，张万仁并未做修改，故同一份合同形成了两个不同的时间，并不能因此影响对合同效力的认定。3.2010年5月11日的《房屋租赁协议》、2010年8月1日的《补充协议》为2006年租赁协议的补充，并非新合同，合同效力不受长春中院2010年4月8日执行公告的影响。4.（2004）长民一初字第121号民事裁定对惠工路1号土地及房屋的查封，未经合法公示和有效查封，不能作为对抗金科公司合法取得租赁权的依据，一审判决未能详细查明上述查封的具体执行情况，判决有失公正。（二）一审判决遗漏重要案件事实，导致作出错误判决，理应依法查明并予以纠正。1.长春中院执行局于2004年8月26日查封了吉国用（2000）字第010500138号土地及地上物，但该幅土地与诉争房屋所在地并非同一地块，诉争房屋并未在121号裁定的查封范围内。2.根据现有的材料没有证据证明121号裁定作出后有过续封行为，故该查封至2006年8月25日已告期满，不再具有法律效力。（三）金大公司不具有对诉争房屋的权利，无权请求强制执行。长春市国土资源局出具的《关于吉林金泽房地产开发有限公司地块情况的复函》及《长春市收回国有土地使用权和注销土地登记公告》，该二份证据可以证明诉争房屋所附着的土地已被政府收回，金大公司所持有的原土地证被公告注销。故请求二审法院：1.撤销一审判决，改判确认金科公司与张万仁的《租赁协议》及补充协议合法有效；2.停止对金科公司合法承租的涉案房屋的执行；3.本案诉讼费由金大公司承担。
金大公司答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律得当应当予以维持。
二审审理过程中，金科公司向本院提交四份新证据，并申请证人张万仁出庭作证。金科公司提交的新证据为：证据1.2006年6月25日的《租赁协议》。证明6月25日和8月25日的合同是同一份合同，8月25日的合同是经当事人合意后，由6月25日的合同更改来的合同，是真实的。
证据2.2010年4月7日高强律师、曾庆华律师向张万仁询问作出的《调查笔录》，证明问题同证据1。
证据3.长春市人民政府2009年3月1日出具的《土地登记审批表》及《宗地图》，证明土地档案显示金大公司用于诉讼担保的土地，一直没有被法院执行，法院实际的财产保全没有执行，本案诉争房屋因此也未实际查封。
证据4.长国土函（2014）2号《关于吉林金泽房地产开发有限公司地块情况的复函》及长国土公发（2012）111号《长春市收回国有土地使用权和注销土地登记公告》，证明：1.诉争房屋所附着的土地于2012年7-8月间被出让时无任何司法限制条件，诉争房屋及土地均未被查封；2.土地储备中心于2012年8月28日收回金大公司13.87万m2土地使用权及地上物，金大公司已经丧失对诉争房屋及所附着土地的物权，无权继续申请强制执行。
证据5.证人张万仁出庭作证，证明：2006年6月25日张万仁与金科公司签订《租赁协议》，8月份对协议进行了更改，把原始的协议进行了延期。金科公司按年支付租金，已经支付了15年的租金，张万仁共收到租金款1100万余元。
金大公司对金科公司二审新提交的证据的质证意见为：证据1.2006年6月25日金科公司尚未成立，该公司名称核准时间是7月14日。也就是说，只有在7月14日后金科才能取得合法公章。6月25日该公司并不具备签订合同主体资格，故该协议无效。证据2.认为该份证据是代理律师调取的，因为代理律师不具备合法取证的资格，故对证据的真实性不予认可。证据3.对证据的真实性没有异议，121号裁定书查封的是金大公司的财产，与金科无任何关系。法院查封的不是土地，是地上物，土地证等跟本案无关。证据4.对征收土地的事项不清楚，需要回去核实。证据5.通过询问证人可以发现租赁过程中，只有刘晓芳向证人张万仁支付过租金，并没有金科公司交付租金的财务记录，刘晓芳并不是金科公司的股东、法定代表人，其付款行为不能代表金科公司。并且在张万仁与刘晓芳的账务往来中有其二人相互往来的记录。
通过当事人在二审中的举证、质证，本院二审查明：张万仁与金科公司于2006年6月25日签订《租赁协议》，后经双方协商，将租赁时间更改为2006年8月25日，金科公司在其持有的协议上自行更改，张万仁持有的协议上并未更改。2012年8月28日长春市国土资源局作出《长春市收回国有土地使用权和注销土地登记公告》，诉争房屋所附着的土地已被政府收回，金大公司所持有的原土地证被公告注销。该幅土地被国家收回后，其中的44208㎡被出让给案外人吉林金泽房地产开发有限公司，现吉林金泽房地产开发有限公司正在已取得的部分土地上开发建设。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：长春中院121号执行裁定的查封（扣押、冻结）财产笔录和所附查封（扣押、冻结）财产清单上，均记载查封了“长春市惠工路1号被告翻建的地上物”，因本案诉争的东环城路4399号4900平方米展厅和4200平方米库房均座落于惠工路1号的土地上，故可以认定在2004年8月26日长春中院已经对本案诉争标的物进行查封。然而，金科公司所提交的与张万仁签订的多份租赁协议，其签订时间均在此之后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。金科公司在承租诉争房屋时，该房屋已处于查封状态，故其主张金大公司接替张万仁继续履行租赁合同的主张，于法无据，本院不予支持。关于能否停止对诉争标的的强制执行的问题，如前所述，金科公司取得诉争标的物承租权在法院采取查封保全之后，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的相关规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，金科公司对诉争标的所取得的承租权不足以产生对抗人民法院的强制执行的法律效力。关于金科公司在二审中提出的金大公司已不是诉争标的物权利人，无权申请继续执行的问题。虽然经本院查明诉争房屋及所附土地已被政府征收，但（2010）吉民再字第5号民事判决中“确认先达公司在拆除金大公司库房等基础上新建、扩建、改建的房屋归金大公司所有”的判项，还没有执行到位，故可以继续执行。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院2014年第6次审判委员会全体会议（总第41次）讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30560元，由吉林金科陶瓷有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 刘 阳
代理审判员 许家娟
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王海南