广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终270号
上诉人（一审原告）：宋春花。
委托代理人：陶建新，广西宏民律师事务所律师。
委托代理人：钟少晚，广西宏民律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：广西富川文华房地产有限责任公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇新建路l8号。
法定代表人：文春花，该公司董事长。
委托代理人：钟志荣，该公司总经理。
上诉人宋春花因与被上诉人广西富川文华房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县（2015）富民二初字第234号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。书记员谢玉闲担任法庭记录。上诉人宋春花及其委托代理人陶建新、钟少晚，被上诉人广西富川文华房地产有限责任公司的法定代表人文春花及其委托代理人钟志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月22日，原告宋春花与被告广西富川文华房地产有限责任公司签订《住宅楼买卖协议书》。协议书约定：原告购买被告的住宅楼商品房一套。实际面积127.52㎡，单价为1540元／㎡，杂物房11.29㎡，单价为1600元／㎡，共计购房款为214444.8元，该房屋用途为住宅。《住宅楼买卖协议书》第八条约定房屋交付期限为2011年10月底，除合同约定的可以扣除时间的特殊情况外，逾期交房超过90天后，原告要求继续履行合同的，自《住宅楼买卖协议书》第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年12月31日，被告为原告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。2015年1月22日，富川瑶族自治县国土资源局出具《证明》证实，富川瑶族自治县富阳镇新建路25号的土地使用权类型为作价出资，用途：商业。后原告认为被告将原合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为违约引发纠纷。
一审法院认为，原、被告双方讼争的房屋是住宅用途还是商业用途不是由合同约定的，而是由土地的性质决定的。本案中双方讼争的位于富川瑶族自治县富阳镇新建路25号的土地用途为商业，就决定了在该地块上所建的房屋为商用住宅，不论双方当事人如何约定，均不能改变土地的商用性质。而原、被告双方经过平等协商后，签订了《住宅楼买卖协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应按协议履行。原告认为协议约定的房屋用途为住宅，而经其向国土资源局查询的用途为商业，该院认为，这不是被告违约，也不是被告隐瞒，这是规划的土地性质，不是被告或原告任何一方可以改变的。故，原告要求该院确认被告将原合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为违约，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。原告要求被告返还其向被告所购房屋30年使用价值款91904.9元，该院认为，原告取得了《房屋所有权证》后，对房屋是享有所有权的，而不是使用权，且对房屋也没有使用年限的规定；原告对土地只有使用权，而没有所有权，且对土地的使用是有年限规定的，即商用地的使用年限为40年，原告是混淆了房屋所有权与土地使用权的区别，况且，商用地的使用年限满40年后，目前法律对土地续期的土地使用费支付标准和办法尚未作出明确规定，原告没有可实际计算的经济损失，该院不予支持该请求。关于原告要求被告赔偿延迟交房所造成的损失20000元的问题。被告在庭审过程中也明确表示已经于2012年10月11日向原告交付了房屋的装修钥匙而且原告也同时进行了装修。根据原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》第八条约定逾期交房的处理方式，即原告要求继续履行合同的是由被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。经法庭释明，原告仍主张要求被告按所购房屋同地段门面同面积房屋租金1000元／月×20个月共计20000元赔偿损失，该主张与合同约定不符，理据不足，该院不予支持。关于原告要求被告赔偿逾期办理房地产权属证书违约金965元的问题，被告为原告办理房地产权属证书的期限已经超过了原、被告双方的约定，被告已经构成违约。故原告要求被告承担迟延办理房地产权属证书违约金965元的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，根据有关法律规定，判决：一、被告广西富川文华房地产有限责任公司支付原告宋春花因延迟办理房地产权属证书的违约金965元；二、驳回原告宋春花的其他诉讼请求。
上诉人宋春花不服一审判决，上诉称，一、被上诉人在与上诉人签订协议时，明明知道该地块性质为商业用途，却在合同中承诺为上诉人提供住宅用途的房屋，如果不是被上诉人故意隐瞒其用地的性质，就是被上诉人认为可以在签订协议后，通过其努力可将该地块由商业用途办理为住宅用途（事实上，通过申请办理，土地的用途是有可能改变的）。双方签订协议的本意并非要改变涉案土地的性质，而是要求被上诉人按协议约定提供住宅用途的房屋给上诉人，这是被上诉人按约承担的合同义务，但被上诉人实际交付合同标的物却是属于商业用途的房屋，有违合同的约定，其违约事实清楚。二、双方签订的协议明确约定，被上诉人应提供住宅用途的房屋，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地期限70年，商业用地期限40年，由于我国实行“房屋依附土地，房地合一”的政策，造成上诉人购买的房屋，由原约定无需支付土地使用费的70年变成了40年。不能因为目前法律对土地使用期限满进行续期使用的费用支付标准未作明确规定而否定上诉人的损失。三、因被上诉人延迟交房而给上诉人造成的损失，应当以合同约定已付房价款的每日万分之一来支持上诉人的请求。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。
被上诉人文春花答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，上诉人主张的是购房款30年的使用金，被上诉人为上诉人办理的是住房是没有使用年限的，不存在支付30年使用价值款的问题。上诉人是2013年1月6日装修入住，上诉人所主张的按延迟交房损失20000元没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。
上诉人与被上诉人在二审期间均未提交新证据。
双方对一审法院查明的事实没有异议。一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人将合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为是否构成违约？二、上诉人主张被上诉人赔偿损失是否有事实和法律依据？三、上诉人要求赔偿延迟交房损失20000元有无事实或法律依据？
一、关于本案定性问题。本案是被上诉人取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、被上诉人将合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为是否构成违约以及是否应当赔偿损失的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作为规范土地使用权年限的行政法规，已经对相关土地使用权出让最高年限进行了明确具体的规定，基于法的普遍性和公示性，它的效力对象和公示对象时不特定的社会公众群体，因此，作为社会公众群体一员的上诉人都能够知道也应当知道该行政法规的内容。在作为房屋卖方的被上诉人和买方的上诉人都应知土地使用年限的情况下，合同当事人不能对此进行协商和修正。同时，该土地的用途是由相关部门根据规划进行确定，不应由当事人协商确定。就本案来说，现上诉人的房产证并没有变更用途为住宅，不存在被上诉人将房产证变更用途的事实，故上诉人主张被上诉人将住宅用途变更为商业用途的行为构成违约并要赔偿损失的理由不成立。一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。三、关于上诉人要求被上诉人按所购房屋同地段门面同面积房屋租金1000元／月×20个月共计20000元赔偿损失以及主张被上诉人一个月内办理房地产权属证书并支付逾期办理的违约金的问题。上诉人主张要求按照同地段同面积房屋租金价格赔偿延迟交房的损失，但并未提供证据证实损失的存在，一审驳回上诉人的该项诉讼请求并无不妥，上诉人二审时主张按合同第九条约定支付违约金以及主张被上诉人一个月内办理房地产权属证书的请求超出一审诉求，本院不予审理。综上，上诉人的上诉理据不足，不应得到支持。被上诉人答辩称一审判决其支付逾期办证违约金错误，但其没有上诉，本院对此亦不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2608元（上诉人已预交），由上诉人宋春花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙晓华
代理审判员 邓行奇
代理审判员 张依传
二〇一六年五月十日
书 记 员 谢玉闲