湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02782号
原告：武汉典实物业投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路241号（省机电大厦11楼）。
法定代表人：谭峰，董事长。
委托代理人：袁建爱，湖北予智律师事务所律师。
被告：武汉四季青投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区解放路338号（老412号）1.2.3.4栋。
法定代表人：陆舒，总经理。
原告武汉典实物业投资管理有限公司诉被告武汉四季青投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，由审判员张承霞适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告武汉典实物业投资管理有限公司委托代理人袁建爱到庭参加诉讼，被告武汉四季青投资管理有限公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月11日，原告与案外人武汉衣灵巴潮流百货有限公司（下称衣灵巴公司）签订了《房屋租赁合同书》及相关附件，约定原告将位于武昌区解放路338号面积约24000平方米的房屋出租给衣灵巴公司，房屋租期为188个月（从2014年4月15日起至2026年12月14日止），租金以6个月为一个支付周期，第一阶段租金总金额为648万元，从第四年起租金每三年递增一次，租金按上三年中月租金标准的10%递增。合同签订后，原告依约交付租赁房屋给衣灵巴公司占有使用。2011年12月14日，原告、被告、衣灵巴公司三方共同签订《合同主体变更协议》，约定被告取代衣灵巴公司在《房屋租赁合同书》及相关附件项下的合同主体资格。在合同履行过程中，被告违反合同约定，将租赁房屋内的一楼夹层部分予以拆除。根据合同约定，被告本应于2014年11月15日前向原告支付第七期租金，但截至目前为止，被告仍未支付，经原告多次去函催讨，被告均不予理睬。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》及相关附件；2、被告立即向原告返还位于武昌区解放路338号的租赁房屋，并向原告支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；3、被告将其拆除的租赁房屋内一楼夹层部分予以恢复原状，如不能恢复原状的，则折价补偿；4、被告向原告支付第七期应付租金612.7134万元、第五、六期租金滞纳金232.48万元、水电费滞纳金13.19万元；5、被告承担本案原告维权律师费35.6万元；6、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告放弃第四项之中“被告向原告支付第五、六期租金滞纳金232.48万元、水电费滞纳金13.19万元”的诉讼请求。
被告在答辩和举证期内未提出答辩意见，也未提交相应证据。
经审理查明，2011年4月11日，原告（甲方）与案外人衣灵巴公司（乙方）签订房屋租赁合同书。合同约定：甲方将其坐落于武昌区解放路338号，总建筑面积约24000平方的房屋出租给乙方。租赁期限为188个月，即从2011年4月15日起至2026年12月14日。第一阶段租金总额为648万元。免租装修期为180天，甲方腾退期为60天，从2011年12月15日开始计算租金。乙方应按照本租赁合同及附件一、附件二约定的付款日期，支付租金。乙方对租赁房屋的装修方案须报甲方备案后，乙方方可进行装修。在装修及租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变、改造或者毁损租赁房屋的结构，否则，甲方有权单方面解除本合同。
同日，原告（甲方）与衣灵巴公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》附件一、二、三。
附件一《租赁条款》约定，若乙方拖欠租金及其他费用达15天及以上，在不影响甲方其它权利或者补救措施的前提下，甲方有权单方面解除租赁合同。甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失均由乙方负担，包括合理的律师费。乙方须在租赁期结束或者提前结束前，将租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以交付乙方使用时的状态交还甲方，将破坏的部分复原至甲方交付乙方时的使用状态。还约定，基于乙方就本合同项下的经营需要，乙方承诺于签订本合同后2个月内，成立注册资金不低于500万元的有限责任公司，届时本合同乙方主体将变更为新注册的有限责任公司。
附件二《缴费明细单》约定：2011年12月15日至2014年12月14日，单价租金标准为45元／平方米·月，每半年租金总额为648万元。2014年12月15日至2017年12月14日，单价租金标准为49.50元／平方米·月，每半年租金总额为712.8万元。
附件三《租赁合同承接协议》约定：甲方或甲方原委托经营人与商户所签订的《租赁合同》，乙方无条件承接。原《租赁合同》中甲方或者甲方委托经营人的权利转移归乙方享有，义务转移归乙方承担。乙方若欲变更、解除原《租赁合同》，须乙方与原《租赁合同》相对人协商一致，若因此产生争议，一切责任均有乙方承担。
合同签订后，案外人衣灵巴公司在租赁房屋装修期间，将商场一楼夹层部分78.20平方米的面积予以拆除。2011年10月8日、27日、11月25日，原告分别向案外人衣灵巴公司发函，要求其对租赁房屋一楼夹层部分遵照原建筑结构予以恢复，否则，解除原《租赁合同书》。案外人衣灵巴分别向原告作出回函，承诺对拆除的租赁房屋一楼夹层部分采用钢结构的形式予以恢复，或者按照该拆除房屋面积的评估值赔偿原告损失。
2011年12月14日，原告（甲方）、衣灵巴公司（乙方）、被告（丙方）三方签订《合同主体变更协议》。协议约定：按照甲、乙双方于2011年4月11日签订的《房屋租赁合同》的约定，乙方已遵照合同的要求，注册了资金为500万元人民币的有限责任公司即“武汉四季青投资管理有限公司”。现依据《房屋租赁合同》，甲方同意由丙方“武汉四季青投资管理有限公司”取代乙方，成为甲、乙双方原签订的《房屋租赁合同》及其所有附件、协议、函的主体，并承接乙方所有的权利、义务及相应的法律责任。根据《合同主体变更协议》，被告承接案外人衣灵巴租赁的坐落于武昌区解放路338号总建筑面积约24000平方的房屋，并向原告缴纳房屋租金至2014年12月14日。
2014年11月15日、12月18日，原告分别向被告发函，要求被告缴纳第七期租金为712.8万元，其中冲抵麦当劳及大地影院的租金43.1382万元、返利5.72万元、客户经营权销售本金25.6140万元、已付租金尾款13.9418万元，实际应缴纳租金为624.386万元。
2015年1月7日，被告向原告回函，其承诺在2015年1月16日前将第七期租金余额支付完毕，但被告至今未履行承诺。
2015年5月19日，原告在长江商报产经版向被告发布公告。公告称：你公司与我方于2011年4月11日签订《房屋租赁合同》及附件一、二、三，合同约定我方将自有的位于武昌区解放路338号的物业出租给你公司，租期188个月，但你公司长期不按时足额交付租金并拖欠水电费，你公司的行为违反了合同约定，经我方多次去函催告，你公司仍未支付。因此，我方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第二百二十七条及贵我双方签订的《房屋租赁合同书》及附件一的规定，于2015年5月5日通过书面通知的方式向你公司发出《合同解除通知函》，解除与你公司的《房屋租赁合同书》及附件一、二、三，该函明确告知你公司应于本解除通知到达之日起3个工作日内向我方支付第七期应付租金、第五、六期租金滞纳金、我方为你公司垫付的水电费滞纳金。若你公司未收到上述《合同解除通知函》，则你我双方签订的《房屋租赁书》及附件一、二、三自本公告登报之日起即告解除。为维护自身权益，原告支付律师费5万元。
现原告以被告拖欠第七期2014年12月15日至2015年6月14日的租金为由诉至法院，请求判如所请。
在庭审中，原告称被告实际应缴纳第七期房屋租金为624.386万元，但起诉状中的诉讼请求第七期房屋租金为612.7134万元属计算有误，但原告仍坚持按起诉时的612.7134万元计算。
以上事实，有原告提交的《租赁合同书》及附件一、二、三、《合同主体变更协议》、往来函件及承诺书、公告、发票以及原告庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与案外人衣灵巴公司签订的《房屋租赁合同书》及附件一、二、三，是双方真实意思表示、合法有效。后原告、被告、衣灵巴公司三方共同签订《合同主体变更协议》，合同乙方由案外人衣灵巴公司变更为被告，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，故案外人衣灵巴公司将其在《房屋租赁合同书》及附件一、二、三的权利和义务一并转让给被告合法有效。被告享有衣灵巴公司在上述合同及其附件一、二、三中的权利义务，即租赁房屋的权利和缴纳租金的义务。按合同约定，被告本应于2014年11月15日缴纳第七期的租金，后经原告两次发函催告，被告仍未支付。原告主张被告支付拖欠租金，符合符合法律规定，本院予以准许。
由于被告违约，2015年5月19日原告在长江商报产经版向被告发布公告，宣告自公告登报之日起即告解除与被告《房屋租赁合同书》及附件一、二、三。依据《房屋租赁合同书》附件二的约定，被告拖欠租金达15天以上，原告就有权单方面解除租赁合同，并承担原告行使权利所支出的律师费。《中华人民共和合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告关于解除与被告签订的《房屋租赁合同书》及附件一、二、三，符合法律规定，本院予以准许。合同自通知到达对方时解除，故该合同解除之日为长江商报公告之日即2015年5月19日。
根据合同约定，第七期房屋租赁期限为181天，每天租金为721.8万元／181天=3.9381万元。2014年12月15日至2015年5月19日租金为3.9381万元×155天=610.4055万元。抵扣麦当劳及大地影院的租金36.9365万元（43.1382／181×155天）、返利5.72万元、客户经营权销售本金25.614万元、已付租金尾款13.9418万元，故被告应向原告支付第七期房屋租金为528.1932万元。2015年5月20日之后的费用为房屋占有使用费。
由于被告仍实际占有使用上述租赁房屋，原告关于被告返还位于武昌区解放路338号的租赁房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
现被告仍实际占有使用上述租赁房屋，故被告应当向原告支付合同解除后至实际返还之日的占有使用费，占有使用费从2015年5月20日开始计算，单价参照双方合同约定的租金标准为49.50元／平方米·月计算。
原告要求被告支付律师费符合合同约定，原告提交的证据证明律师支出费用为5万元，原告主张被告支付该部分律师代理费的诉讼请求本院予以支持。
另案外人衣灵巴公司在房屋租赁期间内，擅自拆除租赁房屋一楼夹层78.20平方米，后案外人衣灵巴公司承诺予以恢复。被告承继案外人衣灵巴公司成为《房屋租赁合同书》及附件一、二、三的主体。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”现原告要求被告将拆除的租赁房屋内一楼夹层78.20平方米予以恢复原状，本院予以支持。
被告经本院合法传唤拒不到庭，视为自动放弃答辩及质证权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、八十八条、九十三条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告武汉典实物业投资管理有限公司与被告武汉四季青投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同书》及附件一、附件二、附件三2015年5月19日解除。
二、被告武汉四季青投资管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告武汉典实物业投资管理有限公司支付租金528.1932万元。
三、被告武汉四季青投资管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告武汉典实物业投资管理有限公司返还位于武昌区解放路338号的租赁房屋。
四、被告武汉四季青投资管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告武汉典实物业投资管理有限公司支付自2015年5月20日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，租赁面积24000平方，每月按49.50元／平方米计算。
五、被告武汉四季青投资管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内将其拆除的租赁房屋内一楼夹层部分恢复原状。如逾期未能恢复原状，由原告武汉典实物业投资管理有限公司自行恢复，费用由被告武汉四季青投资管理有限公司承担。
六、被告武汉四季青投资管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告武汉典实物业投资管理有限公司支付律师费用5万元。
七、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费74379元，减半收取37189.5元，由被告武汉四季青投资管理有限公司负担（此款已由原告垫付，由被告与本判决其他应付款一并支付给原告）。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 张承霞
二〇一五年八月十八日
书记员 肖 晟