北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05043号
上诉人（原审被告）北京君腾达制冷技术有限公司，住所地北京市丰台区和义西里一区10号楼底商06。
法定代表人贺吉军，经理。
委托代理人郭岳，北京瀚岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区永外杨家园西里1号楼。
法定代表人刘敬，董事长。
委托代理人路飞，北京鹏凯律师事务所律师。
上诉人北京君腾达制冷技术有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第04045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京君腾达制冷技术有限公司（以下简称君腾达公司）之委托代理人郭岳，被上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义公司）之委托代理人路飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年1月，开兴义公司起诉至原审法院称：2003年3月15日，我公司与君腾达公司签订租赁合同，君腾达公司承租位于×××二区院内北侧平房，场地加房屋约341平方米，租期六年。合同到期后，双方未再续签，但君腾达至今拒绝腾退房屋，而且在房屋内违规接电、严重扰民。现诉争房屋已经严重老化存在安全隐患。综上，现我公司要求：1、君腾达公司将×××二区院内北侧平房及院落腾退；2、君腾达公司给付自2010年4月至2013年1月的占有使用费480631.2元，并按照每天每平方米1.3元的标准继续给付至实际腾退之日止；3、诉讼费用由君腾达公司负担。
君腾达公司辩称：我公司没有使用诉争房屋，不同意开兴义公司诉讼请求。
原审法院经审理认为：《房屋租赁合同》已于2009年到期，依据合同相对性，君腾达公司应当将合同项下的房屋予以腾退。君腾达公司称其从未使用过诉争房屋，法院不予采信。首先，开兴义公司提交了君腾达公司交纳租金的票据，君腾达公司称上述费用为其他费用，但并未提交任何证据予以证明，法院不予采信。第二，君腾达公司承认小院落内西南侧房屋及西北侧东数第一间房屋为其建设，若未承租诉争房屋及场地，君腾达公司无法完成上述建设行为。关于腾退的范围，虽然2003年签订的《房屋租赁合同》未约定标的物，但结合本案实际情况，法院有理由相信君腾达公司使用小院落内东南侧房屋、西南侧房屋、西北侧东数第一间房屋、东北侧房屋以及场地均系基于《房屋租赁合同》，故在合同到期的情况下应当将上述房屋及场地一并腾退。但需要指出的是，西南侧房屋、西北侧东数第一间房屋属于添附，因君腾达公司未提出相应主张，故添附物补偿问题可以另行处理。参考德茂公司的陈述，可以认定其并无权利出租诉争房屋，故君腾达公司以与德茂公司签订租赁合同后应当由德茂公司要求腾退的意见，法院不予采信。现君腾达公司未提交证据证明已将房屋腾退，故应当给付占有使用费。法院考虑合同到期至今已近五年，租金标准与2003年时已经有了较大提高，开兴义公司亦未提交证据充分证明市场租金情况，故法院酌情确定君腾达公司按照每年130000元的标准给付自2010年4月至实际腾退之日的占有使用费。关于诉争房屋未取得建设工程规划许可证一节，虽然该情况将导致《房屋租赁合同》无效，但在本案中合同无效并不影响君腾达公司履行腾退房屋及给付占有使用费的义务。据此原审法院于2014年1月判决：一、北京君腾达制冷技术有限公司于判决书生效之日起十五日内将位于×××二区院内北侧平房及场地腾退给北京开兴义物业管理有限责任公司。二、北京君腾达制冷技术有限公司于判决书生效之日起三十日内给付北京开兴义物业管理有限责任公司占有使用费，按照每年十三万元标准自二〇一〇年四月一日起至北京君腾达制冷技术有限公司履行完毕判决第一项义务之日止。三、驳回北京开兴义物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，君腾达公司不服一审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，驳回开兴义公司的诉讼请求。其上诉理由为：原审法院违反法定程序，开兴义公司起诉时将北京瑞和同利科贸有限公司作为第三人提起诉讼，后在我公司提出管辖权异议后，又撤回了对于该公司的起诉。在本案的审理中，又追加该公司作为第三人，而在判决中却没有相应内容。原审法院没有对于诉讼参与人的撤回、追加的情况进行告知，损害了我公司的诉讼权利和实体权利。2003年开兴义公司与我公司签订了租赁合同，但到期后我公司与北京德茂物业管理有限责任公司（以下简称德茂公司）签订了为期一年的租赁合同，开兴义公司对此并没有提出异议。故2010年后，即便上诉人使用该房屋，也是与德茂公司存在事实租赁关系，故开兴义公司以房屋租赁合同纠纷起诉我公司不当。而且2009年合同到期后，开兴义公司直至2013年才起诉，已经超出诉讼时效。一审法院适用法律错误，原审法院判决将我公司与他人合建的房屋也腾退给开兴义公司超过合同范围，而且原审判决房屋占用使用费过高。开兴义公司同意原判。
经审理查明：2000年，北京市崇文区城市建设开发公司委托开兴义公司对包括和义西里在内房屋进行物业管理工作。
2002年3月15日，开兴义公司与君腾达公司签订《房屋租赁合同》，约定君腾达公司承租位于×××二区内北侧平房六间及内部既有设施。租期自2002年3月15日至2003年3月15日，租金每年13000元。
2003年3月15日，开兴义公司与君腾达公司再次签订《房屋租赁合同》，租赁标的物处为空白，租期自2003年3月15日至2009年3月15日，租金每年13000元。
关于诉争房屋情况，开兴义公司称虽然2002年签订的《房屋租赁合同》载明的标的物为和义西里二区院内北侧6间平房，但实际上上述房屋以及其他房屋、场地形成一个小的院落，6间平房位于小院落东南，后君腾达公司将小院落西南侧原有房屋进行了翻建，小院落西北侧西数两间及东北侧房屋为原有房屋，西北侧东数第一间为君腾达公司新建。君腾达公司认可西南侧的房屋是其翻建，西北侧东数第一间为其新建。经原审法院询问，开兴义公司表示诉争房屋没有取得建设工程规划许可证。
开兴义公司主张签订《房屋租赁合同》后，开兴义公司除小院落东南侧房屋交付给君腾达公司以外，还将西南、西北、东北侧房屋及场地一并交付。《房屋租赁合同》到期后君腾达公司再未交纳过任何费用，且拒绝腾退房屋，故要求君腾达公司腾退房屋、给付占有使用费。腾退范围包括东南侧房屋、西南侧房屋、西北侧东数第一间房屋、东北侧房屋以及场地。君腾达公司不同意开兴义公司的诉讼请求。君腾达公司称《房屋租赁合同》并未实际履行，没有使用诉争房屋。开兴义公司提交部分租金票据用以证明合同已履行，君腾达公司对上述票据真实性不持异议，但称双方间存在其他业务往来，上述费用并不能证明系租金。
开兴义公司称《房屋租赁合同》到期后，君腾达公司就诉争房屋与没有出租权利的德茂公司和义西里管理站签订了为期一年的租赁合同。君腾达公司认可上述事实，但表示既然与德茂公司签订了新的合同，就应当由德茂公司向君腾达公司主张权利。原审法院询问君腾达公司与德茂公司所签合同的标的物位置，君腾达公司称“想不起来了”。审理过程中，原审法院前往德茂公司调查，该公司表示诉争房屋与德茂公司无关，但现在无法说明当时与君腾达公司签订合同的原因。另外，德茂公司称西北侧房屋（东数第一间除外）属于其所有，与君腾达公司无关。
原审中，原审法院前往诉争房屋处张贴公告，告知实际占用人限期持合同等材料申报权利，但在指定期间内没有公司或个人申报。另外经测量，小院落面积约为456平方米，其中西北侧房屋（东数第一间除外）面积约为28平方米。
另查明，君腾达公司称2009年其将和义西里二区院内北侧6间平房出租给北京瑞和同利科贸有限公司使用，租期至2016年，2011年北京瑞和同利科贸有限公司又将上述六间平房和院内西北侧的三间房屋出租给北京通盛宏达科技开发有限公司使用，租期至2016年9月。对此开兴义公司称诉讼房屋及院落始终为君腾达公司进行使用，对于其提出的转租的行为不清楚。
另，二审期间，本院对诉讼房屋及院落再次进行了现场勘验，房屋坐落情况与一审勘验情况一致，在现场未见到君腾达公司所称的房屋实际使用者北京瑞和同利科贸有限公司及北京通盛宏达科技开发有限公司工作人员。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《证明》、《授权委托书》现场勘验图、发票、《关于立即腾退占用危险房屋的通知》、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，2003年3月15日，开兴义公司与君腾达公司签订《房屋租赁合同》，该合同2009年到期。此后双方未再签订租赁协议，君腾达公司主张2009年合同到期后其与德茂公司签订了为期一年的租赁协议，但根据德茂公司的说法，诉争的和义西里二区院内北侧6间平房与德茂公司无关，故综合现有证据，根据合同相对性原则，君腾达公司理应在租赁合同到期后将其从开兴义公司处租赁的房屋予以腾退。对于君腾达公司称应由德茂公司向其主张权利的意见，因德茂公司明确表示诉争的六间平房与该公司无关，故本院对于君腾达公司的上诉意见不予采纳。
对于本案中君腾达公司具体腾退的范围一节，本院认为开兴义公司经授权对于和义西里二区院内北侧的房屋进行出租管理，其于2003年将前述的6间平房出租给君腾达公司，此后君腾达公司在院落内进行了房屋的建设，故君腾达公司若未承租诉争房屋及场地，其无法完成院内西南侧房屋及西北侧东属第一间房屋的建设，基于院落现状，君腾达公司应将和义西里二区院内北侧6间房屋及小院内西南侧房屋、西北侧东数第一间房屋、东北侧房屋及场地予以腾退。一审法院确定的腾退范围本院予以确认。关于君腾达公司提出的其新建的房屋不应腾退的上诉意见，本院认为原审法院在判决中已经明确添附物补偿的问题可以另行处理，故本院对于君腾达公司的上诉意见，不予支持。
关于房屋占用费的问题，本院认为虽然2009年合同到期后，开兴义公司与君腾达公司未签署租赁协议，亦未对租金进行约定。但考虑到2009年后北京房地产租赁市场的实际变化，以及诉争房屋及院落所处的位置和房屋的用途等多种因素，原审法院酌定的占用费标准合理。君腾达公司上诉称占用费过高，但并未提供证据证明其主张，故本院对于其上诉理由，不予采纳。
对于君腾达公司提出的开兴义公司诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉意见，本院认为根据查明的事实，开兴义公司曾于2011年将君腾达公司诉至原审法院，要求君腾达公司支付房屋使用费，后虽然开兴义公司撤回起诉，但已构成诉讼时效的中断，故本案不存在君腾达公司提出的诉讼时效问题。对于君腾达公司提出的本案一审存在程序问题损害其诉讼权益一节，君腾达公司对此并未提供充分证据予以证明，故本院对于君腾达公司的上诉意见不予采信。
综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费300元，由北京开兴义物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
一审案件受理费4255元，由北京开兴义物业管理有限责任公司负担836元（已交纳），由北京君腾达制冷技术有限公司负担3419元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费4255元，由北京君腾达制冷技术有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 刘永民
代理审判员 王 广
二〇一四年九月三十日
书 记 员 施成微