江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00742号
上诉人（原审被告）张东洋，男，1946年11月28日生，汉族，退休工人。
委托代理人齐敦智，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁庆海，男，1951年6月28日生，汉族，工人。
委托代理人丁萍（系丁庆海之女），女，教师。
委托代理人刘建全，江苏汉地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张学武，男，1960年9月13日生，汉族，无业。
原审第三人丰县住房和城乡建设局。
法定代表人李伟，该局局长。
委托代理人丁时利，男，该局职工。
委托代理人李玲，江苏中阳律师事务所律师。
上诉人张东洋因所有权确认纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第0874号民事判决提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张东洋及其委托代理人、被上诉人丁庆海及其委托代理人、被上诉人张学武、原审第三人丰县住房和城乡建设局的委托代理人丁时利、李玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明：涉案房屋位于丰县凤城镇xxxx号，包括张东洋承租的三间公房和自建房三间。因张东洋与张学武系叔侄关系，张东洋自1993年起让张学武在以上房屋内居住，三间公房的租金一直由张学武以张东洋的名义交纳。1999年1月10日，张东洋将三间自建房以20000元的价格出售给张学武，并由张学武书写证明一份，张东洋在证明上签了自己的名字，该证明内容为：“原张东洋自建房三间，以两万元人民币售给张学武，院内公房三间由张学武住，以后房改手续由张学武办理，以后一切产权归张学武所有。张东洋，1999年元月十日”。因张东洋不认可证明上的“张东洋，1999年元月十日”的签名及时间是自己书写，丁庆海申请对笔迹鉴定。原审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对以上笔迹进行鉴定，该鉴定中心于2013年9月11日作出鉴定意见：“1999年元月十日”日期字迹及“张东洋”签名字迹均系张东洋本人所写。
原审另查明：2000年，三间公房（面积为62.2平方米）进行房改，张学武以张东洋的名义交纳了住房基金和土地使用费，办理了一切房改手续。2000年12月29日，张学武取得了丰县房产管理局登记所有权人为张东洋的丰私房优字第992103号房屋所有权证，面积为109.78平方米（包括公房面积和私房面积），2001年1月12日取得了土地使用者为张东洋的国有土地使用权证。2001年1月22日，张学武将涉案的六间房屋以29000元的价格出售给丁庆海，并书写收条一份，同时将房产证和土地使用证原件交给丁庆海，丁庆海自此居住至房屋拆迁。2010年1月，丁庆海起诉张学武、张东洋，要求其协助办理房产过户手续，丁庆海找不到张东洋，张学武证明也找不到张东洋，丁庆海在此情况下申请撤诉，原审法院于2010年2月10日作出（2010）丰民初字第0241号民事裁定书，准予丁庆海撤回起诉。
原审又查明：2012年5月9日，丰县人民政府征收办公室发布房屋征收调查公告，把本案涉诉房屋纳入征收范围进行拆迁。张东洋自1992年至2012年7月间，未去过涉案房屋，也未向张学武要过房屋，不知道丁庆海在涉案房屋居住的事实，直到涉案房屋进入征收拆迁程序，张东洋去主张权利，丁庆海因此与张东洋发生纠纷。
原审法院认为：一、关于丁庆海与张学武之间的房屋买卖合同是否有效的问题。首先，张东洋与张学武之间的房屋买卖合同是否有效的问题。当事人签订的合同，只要不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，就不能认定合同无效，并且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同加有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，1999年1月10日，张东洋将自建房三间以20000元的价格转让给张学武，明确表明公房三间在房改后的产权归张学武所有，并且张学武一直在该处居住、使用，虽然未办理过户登记，不影响合同效力，故其双方的买卖合同有效。2001年1月22日，张学武将房改后的房屋出卖给丁庆海，虽然双方没有订立书面买卖合同，但已实际交付给丁庆海居住使用，并书写收条一份，同时将房产证和土地使用证交给了丁庆海，丁庆海从2001年至2012年折迁时一直在涉案房屋居住十多年，丁庆海与张学武之间的买卖合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故丁庆海与张学武之间的房屋买卖合同合法有效。
二、谁是涉案房屋的被征收人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第二十八条的规定，不动产物权的设立除了依据登记外，人民法院的法律文书也可设定物权。首先，从财产所有权的四项权能看，涉案房屋的所有权证上记载的名字虽然是张东洋，但张东洋自1992年直至2012年二十年左右的时间，既未到涉案房屋去过，亦未向张学武或丁庆海主张过任何权利，而丁庆海在购买房屋支付相应对价后已在房屋内居住至房屋拆迁，长达十几年之久，丁庆海对涉诉房屋实际上已经具备了占有、使用、收益、处分的权利，在事实上已经具备了财产所有权登记的实质要件。其次，财产所有权登记部门的登记行为本身并不产生财产所有权，不是行政确权，而是基于登记当事人的民事行为对当事人民事权利的确认，仅是行政确认。再次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定，对于征收的房屋，房屋征收部门应当通知有关部门暂停办理相关手续。丁庆海在2010年起诉，要求协助办理财产所有权过户登记手续未果后，现又因房屋被拆迁不能在政府房地产管理部门办理登记时起诉主张自己的财产权，应当得到保护。第四，对于现在房屋出售后因房屋涨价因素导致出售人不愿协助办理所有权过户手续等不诚信的情况下，如果不保护买受人的合法权益，将会严重加剧房地产市场乃至整个社会的不诚信状态。综上所述，在房屋被拆迁不能办理所有权过户登记的情况下，人民法院应当根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，依法确认合法占有、使用、收益的房屋买受人为房屋征收的被征收权利人，故丁庆海为涉案房屋的被征收人，享有被征收房屋的补偿安置权。张东洋已将房屋出售给张学武，张学武已将房屋出售给丁庆海，张学武与张东洋均已不再享有房屋的财产权，不是被征收房屋的被征收人，张东洋是房屋拆迁的被征收人的抗辩无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，原审法院遂判决丁庆海为丰县凤城镇xxxx号房屋的被征收人，享有被征收房屋的补偿安置权。
上诉人张东洋不服上述民事判决，提起上诉称：一、一份“证据”不具有房屋买卖合同效力。张学武系张东洋的侄子，张学武凭借一份“证明”将房屋私自转让给丁庆海，原审法院认定丁庆海与张学武之间的房屋买卖合同有效无事实依据。上诉人在徐州工作的时间为2000年8月，而非证明中落款时间“1999年元月十日”。上诉人虽在证明中署名，但并未书写内容，上诉人与张学武之间系叔侄关系，张学武获得张东洋署名的空白纸易如反掌。张学武诉称给付2万元房款，但没有出示收条。证明中的房屋具有瑕疵，没有房产证、出售权，张学武购买这类房屋，不符合谨慎合理注意人的思维。2000年房改时张学武持证明有条件将房屋登记在自己名下但没有，张学武对此未给出一个合理的解释。张学武与上诉人经常见面，如果房屋已转让给丁庆海，但张学武却未告知，让人思索。张学武在租住房屋期间交房租是正常的，不应从交房屋就推定其有所有权。涉案房屋属于上诉人夫妻共同财产，上诉人没有独立处理权。二、涉案房屋属于法律禁止交易的房屋，行为的违法性明显，一审认定上诉人与张学武之间的买卖行为有效，又认定张学武与丁庆海之间的买卖行为有效，违反法律规定。
三、一审程序违法。一审法院将两个房屋买卖关系在一个程序中进行审理及判决，无法律依据。另外，住建局不是适格的第三人，住建局和涉案房屋不存在任何利害关系，属于错列错审当事人。确认被征收人是基于行政行为产生的职权行为，不属于民事诉讼的范畴。原审法院将民事买卖行为与行政确权行为混为一谈，属于程序错误，导致判决错误。综上，请求二审法院撤销原判、发回重审或依法改判。
被上诉人丁庆海答辩称：一、上诉人与被上诉人存在事实的买卖合同关系，被上诉人出具的证明以及上诉人的女儿张秀丽谈话录音可以证实上诉人已经将房屋出卖给被上诉人张学武。二、被上诉人张学武曾经找到上诉人退房，上诉人拒绝收回房屋，将房屋所有权转移给张学武，并且事实上也是张学武参加房改并支付了相应对价，权利凭证也是张学武持有，上诉人有理由认为张学武享有该房屋的所有权。三、丁庆海曾在2010年之前向丰县法院提起诉讼，要求上诉人及张学武给丁庆海办理房屋过户手续。四、第三人在本案中应当处于民事主体一方，因为第三人根据政府委托要与拆迁人签订房屋补偿安置协议。现在补偿安置协议还没有签订。综上，一审判决正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人张学武答辩称：我和张东洋是叔侄关系，1993年我住进涉案房屋。2000年张东洋离开丰县，在此期间，我一直居住在涉案房屋，直到2000年年底房改。我两次找到张东洋要求退还涉案房屋，张东洋不同意，后双方发生争执，为了避免房改期间发生问题，我让张东洋写了涉案证明。2000年我根据张东洋写的证明参加了丰县工业供销公司的福利房改。我办理了全部房改手续、交了款项，名字是张东洋的。是因为当时房改规定是承租人是谁就在谁的名下。房改后才能过户。从2000年因为退房的问题我与张东洋发生纠纷后就没有来往，又因为持有张东洋书写的证明，我就没有办理过户手续。同时因为双方关系不好，也不想找张东洋办理过户。上诉人诉称我拿到上诉人签字的白条，这是不真实的。2001年我把房屋卖给了丁庆海，给丁庆海写了收条。1994年我一次性给了张东洋2万元购房款，但是当时双方关系好没要张东洋写收条。综上，一审认定事实正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人丰县住房和城乡建设局答辩称：第三人作为行政机关，和各方当事人不存在平等的法律关系，也不存在实质上的利害关系，将住建局列为第三人无事实和法律依据，是错误的。综上，请求二审法院依法判决。
本案的争议焦点是：1、就涉案房屋（丰县凤城镇城东北1巷195号）张东洋与张学武之间是否存在买卖合同关系。2、一审程序是否存在违法行为。
二审期间上诉人张东洋提供以下证据：1、提供企业营业执照一份，证明上诉人是2000年8月以后到徐州东坡酒业有限公司上班，被上诉人张学武主张在1999年元月在酒厂找到上诉人签字是虚假的。进而证明涉案“证明”是虚假证据。经庭审质证，原审第三人认为该证据的证明目的与其无利害关系。被上诉人丁庆海质证认为：首先，该份证据不是新证据，不符合民事诉讼举证规则的规定。其次，该证据与本案没有关联性，也不能证明上诉人的上诉目的。更不能证明上诉人是在2000年在徐州东坡酒业有限公司工作，即使上诉人是在2000年在该地方工作，也不能证明上诉人出具的证明不是在徐州出具的，上诉人只是靠推测假设来证明其证明目的，违背法律规定。被上诉人张学武质证认为其是2000年到东坡酒厂找上诉人写的证明，但日期是上诉人主动往前写的。1994年买涉案房屋后到2000年房改之间，不论是哪一年的日期，都有法律效力。
二审期间被上诉人、原审第三人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：一、关于张东洋与张学武就涉案房屋（丰县凤城镇城东北1巷195号）是否存在房屋买卖合同关系的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案证据分析，通过张东洋在载明“其自愿将其自建房出售与公房房改手续办理及以后产权归张学武所有”等内容的“证明”中签字这一行为，能够认定张东洋在接受张学武支付2万元对价的情况下，自愿将其自建房出售给张学武，并且自愿放弃公房房改利益。同时，张东洋虽上诉称该“证明”虚假，其与张学武之间不存在房屋买卖合同关系，但鉴于张东洋未能提供证据足以反驳该“证明”的真实性，故本院对张东洋的该项辩称不予采信。一审认定张东洋与张学武之间的房屋买卖合同成立，并无不当。二、关于一审程序是否存在违法行为的问题。上诉人张东洋在其以2万元对价转让自有房屋及放弃公房利益后，其对涉案房屋已不享有财产利益，对其上诉请求，本院不予支持。张学武认可其将涉案房屋财产权益通过买卖合同方式转让给丁庆海，丁庆海对此亦无异议。因涉案房屋即丰县凤城镇城东北1巷195号房屋的原物已不存在，丁庆海据此请求确认其对该房屋的安置补偿利益，并无不当。
综上，上诉人张东洋的上诉请求，因无事实和法律依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人张东洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁国民
审 判 员 刘 鹏
代理审判员 王素芳
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 王 夏