黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第806号
原告黑龙江瑞星物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区河沟街37号B座一层。
法定代表人韩金龙，董事长。
委托代理人王东辉，黑龙江黑土地律师事务所律师。
被告王洋，1977年7月16日出生（公），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人王雷，1951年3月3日出生（公民身份号码：×××）。
原告黑龙江瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星物业公司）与被告王洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞星物业公司的委托代理人王东辉，被告王洋的委托代理人王雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞星物业公司诉称，原告系哈尔滨市道外区公浴街景阳广场小区的物业服务单位，被告系该小区业主。原告自2007年10月1日起接管景阳广场小区的物业服务事宜，直至2015年4月30日。被告于2009年6月26日起就入住了该小区B栋1单元403室，并与原告形成物业服务合同关系。被告起初能够如约给付每年的各项物业服务费用，但自2010年6月26日起至2015年4月30日止（原告撤出该小区物业服务），被告一直拖欠原告物业服务费及电梯使用费。被告房屋使用面积123.61平方米，物业服务费每月每平方米1.2元，电梯使用费每月每户40元。2010年6月26日至2010年12月31日，被告欠原告物业服务费914.71元，电梯使用费246.67元，合计1161.38元，此款的滞纳金为3600.28元（自2011年1月31日至2015年4月30日，1161.38元×1550天×2‰元／天）；2011年1月1日至2011年12月31日期间，被告欠原告物业服务费1779.98元，电梯使用费480元，合计2259.98元，此款的滞纳金为5356.15元（自2012年1月31日至2015年4月30日，2259.98元×1185天×2‰元／天）；2012年1月1日至2012年12月31日期间，被告欠原告物业费1779.98元，电梯使用费480元，合计2259.98元，此款的滞纳金为3701.85元（自2013年1月31日至2015年4月30日，2259.98元×819天×2‰元／天）；2013年1月1日至2013年12月31日期间，被告欠原告物业费1779.98元，电梯使用费480元，合计2259.98元，此款的滞纳金为2052.06元（自2014年1月31日至2015年4月30日，2259.98元×454天×2‰元／天）；2014年1月1日至2014年12月31日期间，被告欠原告物业费1779.98元，电梯使用费480元，合计2259.98元，此款的滞纳金为402.28元（自2015年1月31日至2015年4月30日，2259.98元×89天×2‰元／天）；2015年1月1日至2015年4月30日期间，被告欠原告物业费593.33元，电梯使用费160元。原告曾多次向被告催要此款，但被告至今未给付，故原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告拖欠的物业服务费8627.96元，电梯使用费2326.67元，滞纳金15112.62元，合计26067.25元；2、诉讼费由被告承担。
被告王洋辩称，原告所述的被告房屋的坐落位置及被告拖欠物业服务费、电梯使用费的计算标准和时间均属实，但原告的服务没有达到相应的标准和要求，故不同意原告的诉讼请求。自小区建立以来，被告家的地热管线经常发生爆裂，每到冬天都要将地热关闭，从2010年至今已有五年，被告多次找到原告，但原告一直没有答复，如地热管质量不合格，原告应替业主维权，但原告却让业主自己去找开发商；由于建筑问题，被告家客厅的房梁出现裂纹，每到下雨就漏水、掉渣，下边缘墙体掉皮，但原告却拒绝维修；物业服务合同上写明原告有养护绿地的义务，但原告没有对小区进行绿化，使其杂草丛生；原告对小区的道路没有好好管理、没有规划，汽车随便摆放，没有人行通道，防火通道也被业主的车辆堵住，若发生火情，消防车进不去，后果严重；原告对小区的水箱未进行定期清理，水箱里面的铁烂了，臭水锈味比较大，物业人员说没有钱，换不了水箱，致使饮用水水质比较差，存在安全隐患，业主都是用矿泉水生活；小区的楼体经常向下掉落马赛克，2015年8月份，小区保安就被掉落下来的砖打到头而受伤；对于物业服务费的用途，原告始终没进行过公示，而且电梯内的广告费应归全体业主所有，对于该费用的用途，原告也没有进行公示；小区进户时原有车位46个，后来原告私自在地下室建了10多个车位，并把原来在地下室的配电柜、排风机等设备拆除了，地下室应该是避难所，原告把原来不能停放车辆的地方建成了门；地下三层是商服，原来没有电梯，但原告私接电梯，开凿墙体，危及楼体的安全，电梯也经查出现故障；16层即顶层的防火通被卖给了个人，室外的防火通道被车辆堵死，虽然不知道是谁卖的、卖给了谁，但存在消防隐患，原告应予以管理；小区是封闭式小区，有两个大门，但其中的一个大门一直处于24小时开着的状态，门口的保安经常不在岗；门铃从进户开始就不好使，业主需要下楼才能给来访的人开门。小区入住以来，业主一直要求成立业主委员会，但原告迟迟不给成立。原告是前期物业，没有召开业主大会，也未向业主出示过物价局的文件，其收费没有依据。开发商强行收取办理房屋所有权证的费用，但至今未给被告办理。双方在合同中约定的日千分之二的违约金过高，应予以调整。被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权，故请求法院保护原告的诉讼请求。
原告瑞星物业公司为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据一、进户通知单一份。证明被告于2009年6月26日在哈尔滨南美花园房地产开发有限公司处接收其购买的坐落于哈尔滨市道外区景阳广场小区B栋1单元403室、使用面积123.61平方米的房屋，并办理入住进户手续。
证据二、《物业管理服务协议》一份。证明原、被告于2009年6月26日签订《物业管理服务协议》，双方存在物业服务合同关系，原告自订立物业服务合同后如约为被告提供物业服务，直至2015年4月30日。
证据三、《业主家庭情况登记表》、《景阳广场进户交费通知单》各一份。证明被告进户并签订《物业管理服务协议》后，向原告提供入户信息及应缴纳物业服务等费用的具体明细金额告知单。
证据四、《承诺书》一份。证明被告同意履行双方物业服务合同所约定的事项，遵守《景阳广场业主临时公约》所约定的条款事项，如违反承担法律责任；现被告违背该承诺事项，拖欠物业管理费等费用，已严重违反承诺的约定，应承担法律责任。
证据五、《业户手册》、《回执》各一份。证明原告提供物业服务各项费用的收费标准、违约责任的计算标准已经过双方约定，业主公约条款原告已告知被告，被告已收到并知悉。
证据六、《终止协议》一份。证明原告为被告提供电梯服务的终止日期为2015年4月30日，被告于2015年5月1日终止与景阳广场小区电梯设施维护单位之间的合作协议。
证据七、《停水通知》、景阳广场小区水箱维护缴费发票即《建筑业统一发票》各一份。证明2015年4月28日，原告在将物业管理权移交之前，仍然在履行与被告之间的物业服务合同，出资为景阳广场小区的公共水箱进行清理、消毒、维护等。
证据八、《物业接管通知书》、哈尔滨鸿邦物业管理有限公司的《通知》各一份。证明景阳广场小区的开发商哈尔滨南美花园房地产开发有限公司代表该小区全体业主决定，该小区物业服务由哈尔滨鸿邦物业管理有限公司接管，哈尔滨鸿邦物业管理有限公司与原告在2015年4月30日交接后，于2015年5月1日正式接管该小区物业服务，并收取物业服务费用。
被告为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据、收据两张（复印件）。证明该小区的开发商收取了被告42600元的代办费，但至今未给被告办理房屋所有权证。
庭审中，原、被告对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表如下质证意见：
被告对原告举示证据的质证意见为，对证据一至证据三、证据五、证据六、证据八无异议。对证据四的真实性无异议，认为字是被告本人签的，但该证据证明不了原告所要证明的问题。对证据七有异议，看见停水通知了，但并未停水，原告没有修理过水箱，水质仍然浑浊。
原告对被告举示的证据的真实性无异议，但认为与原告无关。
通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据一，系景阳广场小区的开发商哈尔滨南美花园房地产开发有限公司出具，能够证明2009年6月26日，哈尔滨南美花园房地产开发有限公司通知被告到原告处办理坐落于哈尔滨市道外区景阳广场小区B栋1单元403室、使用面积123.61平方米房屋的进户手续。
原告举示的证据二，系原、被告签订的协议，能够证明2009年6月26日，原、被告签订《物业管理服务协议》，双方形成物业服务合同关系，原告自该协议签订后为被告提供物业服务。
原告举示的证据三，系被告家庭情况及原告向被告出具的进户交费通知单，能够证明被告房屋的使用面积为123.61平方米，被告每年应交纳的物业管理费为1779.98元、电梯使用费为480元。
原告举示的证据四，系被告签字的承诺书，能够证明被告在进户时同意履行双方物业服务合同所约定的事项，遵守《“景阳广场”业主临时公约》所约定的条款事项。
原告举示的证据五，系原告制作的业户手册及被告收到该手册的回执，能够证明原告向被告告知了各项物业服务费用的收费标准，并在业户手册中约定业主未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日2‰的标准支付违约金。
原告举示的证据六，系原告与案外人驰众广告有限公司签订的协议，能够证明被告于2015年5月1日终止与景阳广场小区电梯设施维护单位驰众广告有限公司之间的合作协议。
原告举示的证据八，系哈尔滨南美花园房地产开发有限公司及哈尔滨鸿邦物业管理有限公司制作的通知，能够证明景阳广场小区的开发商哈尔滨南美花园房地产开发有限公司自2015年3月30日起，与哈尔滨鸿邦物业管理有限公司签署物业管理合同，该公司自2015年5月1日起接管该小区的物业服务。
以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，被告亦均无异议，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
原告举示的证据七，系原告所发的停水通知及原告向哈尔滨市哈水贮水容器消毒站交纳费用的票据，虽来源合法，客观真实，但停水通知不能证明景阳广场小区是否停水，交费票据亦不能证明原告交纳此款的用途，故该证据不能证明原告在2015年4月30日前对景阳广场的水箱进行了清理，对该证据的证明效力本院不予采信。
被告举示的证据，系景阳广场小区的开发商出具，与本案待证事实无关联性，故对该证据的证明效力本院不予采信。
通过对上述证据的分析与认证及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
原告原系哈尔滨市道外区景阳广场小区的物业服务单位，被告系该小区B栋1单元403室房屋的业主。2009年6月26日，该小区的开发商哈尔滨南美花园房地产开发有限公司通知被告到原告处办理案涉房屋进户的手续。同日，原、被告签订《物业管理服务协议》，被告向原告发放了业户手册，该手册包括业主进户收费标准、物业管理的主要内容、业主守则等内容，约定如被告未能按时如数交纳物业服务费用，应按日2‰的标准向原告支付违约金；被告同意履行双方物业服务合同所约定的事项，遵守《“景阳广场”业主临时公约》所约定的条款事项。2015年4月30日，因哈尔滨南美花园房地产开发有限公司与哈尔滨鸿邦物业管理有限公司签署了物业管理合同，原告停止为景阳广场小区提供物业服务，哈尔滨鸿邦物业管理有限公司自2015年5月1日起接管了该小区的物业服务。
另查明，被告所购买的B栋1单元403室房屋，使用面积为123.61平方米，物业服务费为使用面积每月每平方米1.2元，电梯使用费为每户每月40元。被告自2010年6月26日起拖欠原告物业服务费、电梯使用费，至今未给付。
基于上述事实，本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务企业，应按照相关法律规定及双方合同约定，全面履行相应的物业服务义务；而被告作为接受服务的业主，应接受原告的管理、遵守相关规定，并按时如数向原告交纳物业服务费及电梯使用费。现因被告自2010年6月26日起拖欠原告物业服务费、电梯使用费，且原告为该小区提供的物业服务已于2015年4月30日终止，故被告应给付原告2010年6月26日至2015年4月30日期间的物业服务费、电梯使用费，并按双方合同约定的日2‰的标准向原告支付违约金。被告抗辩原告收取的各项费用没有依据、提供的物业服务不合格，但未举示证据予以证明，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。被告主张原告未协助其办理房屋所有权证，但根据相关法律规定，物业公司没有该项义务，故被告据此拒绝交纳物业费用不符合法律规定，对其该项抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
待本判决生效后，被告王洋立即给付原告黑龙江瑞星物业管理有限公司拖欠的物业服务费8627.96元、电梯使用费2326.67元、违约金15112.62元，合计26067.25元（后附费用明细）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费302元，原告黑龙江瑞星物业管理有限公司已预付，由被告王洋负担，被告王洋应将此款连同上述款项一并给付原告黑龙江瑞星物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 孟祥秋
代理审判员 王立明
二〇一五年十月十二日
书 记 员 付百万