福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终字1919号
上诉人（原审被告）厦门市晟辉物业有限公司。
法定代表人杨伟星，经理。
委托代理人许海军、柳晓婷，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门地丰置业有限公司。
法定代表人李毅莺，总经理。
委托代理人张君、涂添禄，福建天衡联合律师事务所。
上诉人厦门市晟辉物业有限公司（以下简称晟辉公司）与被上诉人厦门地丰置业有限公司（以下简称地丰公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第9207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
地丰公司向原审法院起诉，请求判令：1、晟辉公司立即搬离撤出址于厦门市思明区厦禾路南侧、厦禾路消防队以东、原海燕轮胎厂以西的厦禾路772-774号的土地和房屋，并将该土地和房屋腾空并恢复原状后完整地归还给地丰公司；2、晟辉公司立即向地丰公司支付自2014年10月6日起至实际腾退上述土地房屋之日止的土地房屋占用费（占用费按照115958.3元／月的标准计算）。
原审判决查明，地丰公司（甲方）与晟辉公司（乙方）签订一份编号为厦地丰协（2008）094号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》，约定晟辉公司向地丰公司承租位于厦门市的厦禾路772-774号项目，该租赁标的物的地理位置位于厦禾路南侧、厦禾路消防队以东，原海燕轮胎厂以西（具体详见附图1），建筑面积约为4500平方米，占地范围以实际交接为准，租赁标的物分为建筑物A及建筑物B两部分，租赁标的物A只可作为商业用途使用，租赁标的物B只可作为无噪音、无污染加工制造业或仓库；租赁期限从2008年10月6日至2010年10月5日，年租金为1150000元，乙方同意在签订本合同时向甲方缴交保证金200000元，合同还约定了其他权利义务。该合同附件中含附图1，附图1中标示出租赁标的物A、租赁标的物B。
前述租赁期限届满后，地丰公司（甲方）又与晟辉公司（乙方）签订一份编号为厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》（以下简称讼争合同），约定晟辉公司向地丰公司承租位于厦门市的厦禾路772-774号项目（具体详见原附图1）；租赁期限从2012年10月6日至2014年10月5日，年租金为1391500元，每一合同年度的租金分四次支付，即3个月支付一次，每次支付租金347875元，每期租金于对应租赁期间内第二个月的15日前支付；乙方同意在签订本合同时，原向甲方缴交的保证金200000元自动转为本合同的履约保证金；经双方协商提前解除／终止合同或合同履行完毕，若乙方无违约，且合同双方办理完交接手续并结清所有款项，甲方应无息退还乙方履约保证金；甲方无息退还乙方履约保证金之前，有权先予扣除应当由乙方承担而未支付或承担的费用；本履约保证金用于保证乙方善意履行本合同项下的各项义务，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除相应数额获得赔偿，不足部分可向乙方另行追偿。合同第十一条还约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁标的物，并全额扣除乙方履行保证金：A乙方未经甲方同意以任何形式擅自将租赁标的物转租、转借或抵押；B乙方从事违法犯罪等活动；C乙方未按本合同约定支付租金超过30日；D乙方在租赁期间未按合同约定使用租赁标的物的；E乙方其他违反本合同约定的情形；合同解除或终止时，乙方应于解除或终止前完成所有的一方投资财产的搬迁，不得损坏原来的房屋结构，并将租赁标的物原样（自然损耗除外）移交给甲方，逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物以及其他财物等物品视为乙方放弃，所有权属于甲方，并将处置权及收益权（若有）交由甲方全权处理，乙方不得就此要求任何赔偿或请求。
前述合同签订后，地丰公司依约将讼争租赁标的物交付晟辉公司使用，晟辉公司亦依约支付了自承租之日起至2014年10月5日止的租金，并已实际支付保证金200000元。讼争合同约定的租赁期限届满后，双方并未再续签租赁合同，地丰公司亦于2015年1月30日向晟辉公司发出一份《律师函》，通知晟辉公司讼争合同租赁期间已经届满，要求在收到该函后七日内将讼争租赁标的物移交给地丰公司，并支付占用费等；晟辉公司于次日收执该函件。
另查明，2002年9月，厦门国有资产投资公司、厦门海燕实业有限公司与厦门市土地开发总公司签订了一份《海燕实业有限公司易地技改土地处置协议书》，约定厦门海燕实业有限公司将厦门市厦禾路772-774号地块（面积为7645.82平方米）移交给厦门市土地开发总公司；后，厦门市人民政府于2004年7月19日作出厦府（2004）地302号《厦门市人民政府关于2004C10号政府储备用地的批复》，同意划拨前述地块作为政府储备用地，由厦门市土地开发总公司管理，厦门市土地开发总公司亦已取得该地块的建设用地规划许可证。
2007年5月10日，地丰公司与厦门市土地开发总公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定厦门市土地开发总公司将厦门市厦禾路772-774号出租给地丰公司，建筑面积共计4500平方米，租赁期限暂定二十年，自2007年5月10日至2027年5月9日止。
以上事实，有厦地丰协（2008）094号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》、厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》、《律师函》、EMS回执单、详情查询记录、《海燕实业有限公司易地技改土地处置协议书》、《厦门市人民政府关于2004C10号政府储备用地的批复》、《建设用地规划许可证》、《房屋租赁合同》及庭审笔录为证。
审理中，地丰公司、晟辉公司均确认讼争租赁标的物含地块及房屋；晟辉公司主张大部分租赁标的物已地丰公司强行收回，提交一份其自行制作的租赁标的物示意图为证；地丰公司对晟辉公司该主张不予认可。
经地丰公司申请，法院依法调取了一份开002681号的房屋所有权证存根，载明厦禾路772-774号房屋所有权人系厦门皮鞋厂，建筑结构为混合，共三层，建筑面积为1573.2平方米；地丰公司确认其无法明确该产权面积是否属讼争租赁标的物范围内，且未能提交讼争租赁标的物中房屋的合法建造手续。
原审判决认为，地丰公司、晟辉公司签订的厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，讼争租赁标的物中的地块已取得合法用地规划许可，但地丰公司未能举证证明讼争租赁标的物中涉及的房屋也均已取得合法建造手续，故涉及房屋部分的合同应认定无效，其他部分仍然有效。晟辉公司虽主张地丰公司已实际收回大部分的租赁标的物，但所举证据系其自行制作，地丰公司对该事实亦不予认可，故对该主张，法院不予采信。
现讼争合同所约定的租赁期限已经届满，且双方并未就续租达成合意，故地丰公司以出租人身份提起本案，要求承租人即晟辉公司腾退讼争租赁标的物，符合法律规定，法院予以支持，对晟辉公司主张地丰公司主体不适格之抗辩意见，法院不予采信。地丰公司要求晟辉公司按合同约定的租金标准即115958.3元／月，支付自2014年10月6日起至实际腾退讼争租赁标的物之日止的占用费，亦合法有据，法院亦予以支持。
另，讼争合同约定“经双方协商提前解除／终止合同或合同履行完毕，若乙方无违约，且合同双方办理完交接手续并结清所有款项，甲方应无息退还乙方履约保证金；甲方无息退还乙方履约保证金之前，有权先予扣除应当由乙方承担而未支付或承担的费用”，现地丰公司以租赁期限届满为由主张合同已经终止，故依前述约定，晟辉公司已支付的200000元保证金，可从晟辉公司应支付的占用费中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，做出判决：一、厦门市晟辉物业有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦地丰置业协（2012）0091号《厦禾路772-774号项目租赁合同》所约定的租赁标的物即厦门市的厦禾路772-774号项目腾空交付给厦门地丰置业有限公司；二、厦门市晟辉物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向厦门地丰置业有限公司支付厦地丰置业协（2012）0091号《厦禾路772-774号项目租赁合同》所约定的租赁标的物即厦门市的厦禾路772-774号项目的占用费（按115958.3元／月的标准，自2014年10月6日起计算至厦门市晟辉物业有限公司实际腾退前述租赁标的物之日止，厦门市晟辉物业有限公司已支付的200000元保证金从中予以抵扣）；三、驳回厦门地丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费6538元，由厦门地丰置业有限公司负担1410元，厦门市晟辉物业有限公司负担5128元。
宣判后，晟辉公司不服，向本院提起上诉。
上诉人晟辉公司上诉请求撤销原审民事判决，发回重审或依法改判驳回地丰公司的原审诉求。主要理由是：一、地丰公司主体不适格，对原审诉求部分有诉权、部分无诉权。原审判决未追加市土总参加诉讼，又未释明，程序违法，判决错误。地丰公司诉求主张收回厦禾路772-774号土地和房屋，而双方一审庭审时共同确认出租给晟辉公司的租赁标的物含地块及房屋。地丰公司提交一份与厦门市土地开发总公司签订的《房屋租赁合同》显示，地丰公司向市土总租赁的标的物是“本合同项下租赁房产为位于厦门市厦禾路772-774号，建筑面积共计4500㎡。房产现状为废旧厂房，房屋门窗破损情况严重，无水电配套设施。”市土总仅将厦禾路772-774号地块中的4500㎡废旧厂房租赁给地丰公司，地丰公司只有这4500平方米旧厂房的转租权。地丰公司无权出租超过4500㎡的房屋，也无权出租地块。地丰公司与晟辉公司签订的讼争租赁合同显示，地丰公司不仅转租了向市土总承租的4500㎡旧厂房，还将厦禾路772-774地块其他房屋及土地租给晟辉公司。地丰公司对4500㎡旧厂房有诉权。对超过4500㎡以外的房屋、土地既无权出租，也无诉权。原审法院查明以上事实后，没有追加市土总作为一审原告参加诉讼，也未当庭释明，程序违法。并且，地丰公司出租的房屋不具有合法建造手续，属违章建筑，故双方签订的讼争租赁合同无效。原审法院认定部分有效部分无效是错误的。
二、地丰公司多收晟辉公司租金应抵扣占用费。一审判决晟辉公司应支付地丰公司自2014年10月6日起至实际腾退之日止的占用费是错误的。前已阐明，地丰公司仅有权出租4500㎡旧厂房，但却将厦禾路772-774地块上的土地及房屋出租给晟辉公司，并据此收取晟辉公司租金长达7年之久，地丰公司仅对4500㎡旧厂房拥有租金的合法收益权，对超过4500㎡之外的房屋及土地不具有合法收益权，也无权获得所谓的合同到期之后至晟辉公司腾退之日止的占用费。地丰公司长达七年多收晟辉公司巨额租金属不当得利，多收部分应抵晟辉公司占用4500㎡厂房的占用费。一审判决无视该事实，判决晟辉公司应支付占用费是错误的。
被上诉人地丰公司答辩称，第一，本案是租赁合同纠纷，租赁期限已经届满，地丰公司以出租人的身份要求按照合同约定履行，是有合同和法律依据。土总不是本案当事人，无利害关系，不需追加。第二，地丰公司没有多收取晟辉公司的租金。地丰公司出租给晟辉公司的建筑物就是合同约定的建筑物，收取的租金也是相应建筑物的租金，不存在多收取的问题。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
晟辉公司于二审中未提交新证据。
地丰公司于二审中提交三份证据：1、《建造执照》（1966年12月15日颁发）、《房屋所有权证存根》，证明涉案的厦禾路772-774号的其中一栋建筑物经原厦门市城市建设局批准建设，批准内容为四层楼房、建筑面积合计2084平方米。2、《关于厦门皮鞋厂申请建生产厂房用地的批复》（1984年12月21日作出）、《建筑执照》（1985年1月21日颁发）、《建设许可证》。证明涉案的厦禾路772-774号的其中一栋建筑物经原市经委、市规委批准建设，批准内容为四层楼房、占地面积407平方米，可建设面积共约1628平方米。3、《房屋租赁合同》，证明在地丰公司将涉案房屋出租给晟辉公司之前，晟辉公司已经占有使用涉案房屋长达五年多（2003年6月23日至2008年10月6日）。
本院认为，根据合同相对性原则，作为出租人，地丰公司有权提起本案诉讼，晟辉公司称其不是适格原告，不能成立。本案系因地丰公司、晟辉公司之间的《租赁合同》而产生的纠纷，与厦门市土地开发总公司不具有利害关系，晟辉公司认为本案必须追加厦门市土地开发总公司参加本案诉讼，本院不予支持。《租赁合同》系地丰公司与晟辉公司的真实意思表示，内容并不违反法律规定，无论地丰公司出租给晟辉公司的地块及房屋是否超出地丰公司向厦门市土地开发总公司承租的范围，因这并非认定合同无效的法定事由，晟辉公司以此要求认定合同无效，缺乏法律依据，不能成立。地丰公司于二审中提交的“建造执照、房屋所有权证存根等证据尚不足以与讼争地块上的房屋一一对应，地丰公司认为其出租的房屋系合法建筑，证据尚不充分。同样根据合同相对性原则，地丰公司将讼争地块及房屋出租给晟辉公司，双方就承租范围及租金达成合意，晟辉公司应按合同约定支付使用讼争地块及房屋的费用。晟辉公司认为地丰公司仅有权出租其中的部分地块及房屋，就地丰公司无权出租的部分地块及房屋，则晟辉公司无需向地丰公司支付承租费用，缺乏事实与法律依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。晟辉公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13076元，由上诉人晟辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月二十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。