上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3823号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海硕奇实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：李秀术，执行董事。
委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海乙班电子科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆骁霄，董事。
委托诉讼代理人：焦冰圆，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
原审第三人：福建星星实业有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人：谢峰，执行董事。
上诉人上海硕奇实业有限公司(以下简称“硕奇公司”)因与被上诉人上海乙班电子科技有限公司(以下简称“乙班公司”)、原审第三人福建星星实业有限公司(以下简称“星星公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初12565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
硕奇公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四、五项，维持第三、六项，改判：1、确认硕奇公司与乙班公司之间的编号为房屋租赁合同(以下简称“系争房屋租赁合同”)于2017年3月14日解除；2、乙班公司向硕奇公司支付2017年2月1日至3月14日的租金人民币67,185元(以下币种均为人民币)(按47,990元/月计收)；3、乙班公司支付自2017年3月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按47,990元/月计收)；4、乙班公司支付硕奇公司2017年4月1日起至实际搬离之日止的物业费；5、乙班公司已支付的押金45,790元不予退还；6、乙班公司赔偿硕奇公司2016年9月16日至10月31日的免租期损失73,585元(按照2.4元/平方米计收)；事实与理由：1、系争房屋租赁合同有效。硕奇公司自上海中亿企业发展集团有限公司(以下简称“中亿公司”)处承租上海市静安区房屋(以下简称“系争房屋”)并合法取得转租权，故系争房屋租赁合同合法有效，不存在硕奇公司无权处分的情况。2、租赁合同不以物权变动为目的，出租人对租赁物是否享有所有权及处分权不是租赁合同必须考虑的内容，硕奇公司将其依照合同取得的对系争房屋的占有、使用权转移给乙班公司享有，并不构成对租赁物的处分，系争房屋租赁合同合法有效。3、系争房屋租赁合同是硕奇公司与乙班公司真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。硕奇公司在合同签订时已向乙班公司披露该房屋的实际产权人为福建荣泰闽新钢铁物流有限公司(以下简称“福建荣泰公司”)，并按合同约定向乙班公司交付系争房屋，乙班公司也已实际占有并使用。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，硕奇公司对系争房屋享有合法的承租权及转租权，在合法的租赁期间内，系争房屋所有权的变动不影响房屋租赁合同的效力。4、乙班公司在系争房屋租赁合同履行期间存在拖欠租金、物业费、水电费等行为，据此，硕奇公司有权解除系争房屋租赁合同并追究乙班公司的违约责任，乙班公司至今未向硕奇公司交付系争房屋，故应向硕奇公司支付自合同解除之日起至实际搬离之日的房屋使用费。5、由于乙班公司存在欠付租金的行为，按约其应支付滞纳金，数额已超过其曾支付的押金，二者自行抵扣，故不同意返还押金。
乙班公司辩称，不同意硕奇公司的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
星星公司未到庭陈述意见。
硕奇公司向一审法院起诉请求：1、确认硕奇公司、乙班公司之间的房屋租赁合同于2017年3月14日解除；2、乙班公司向硕奇公司支付2017年2月1日-2017年3月14日的租金67,185元；3、乙班公司向硕奇公司支付自2017年3月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每日8元/平方米计算，即每月租金157,776元)；4、乙班公司支付硕奇公司垫付的2016年11月、2017年1月-2017年4月的物业管理费(每月3,944.4元)以及2016年11月的水费5元、电费598.91元；2017年1月的水费5元、电费543.71元；2017年2月的水费50元、电费533.36元；2017年3月的水费395元、电费942.52元，共计22,795.5元，以及支付硕奇公司自2017年5月1日起至实际搬离之日止的物业费，按每月3,944.4元计算；5、乙班公司赔偿硕奇公司2016年9月16日-2016年10月31日的免租期损失73,585元。
乙班公司向一审法院提起反诉请求：1、确认乙班公司与硕奇公司之间的《房屋租赁合同》无效；2、硕奇公司返还乙班公司2016年11月-2017年1月已付租金139,760元；3、硕奇公司返还乙班公司已付押金5万元。
一审法院认定事实：2016年9月15日，硕奇公司(甲方、出租方)与乙班公司(乙方、承租方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同，约定系争房屋产权人为福建荣泰公司，总面积657.4平方米，甲方享有合法的转租权，乙方已充分知晓该房屋的相关信息。甲方保证对所出租的房地产拥有合法的出租权；双方约定，租赁日期自2016年9月16日至2021年9月15日止，免租期自2016年9月16日至2016年10月31日止；租赁期内房屋租金自2016年9月16日至2018年9月15日为47,990元/月(即每平方米2.4元/天)；第一次三个月的租金为合同签订当日进行支付，后期乙方按三个月一付的方式向甲方支付租金，于每次首月5日内以转账方式向甲方支付该季度租金，若乙方未能按时支付租金，甲方有权按月租金的5%/天收取滞纳金，乙方逾(期)未缴纳租金、水电费、物业管理费等超过20天的，甲方有权解除租赁合同，并按前述方式计收滞纳金；乙方应于合同签订之日起1日内向甲方支付保证金47,990元，该押金用于抵扣乙方欠缴租金、水电费、物业管理费、空调费、违约金、赔偿金、滞纳金等，租赁合同期满或提前终止后，甲方应在扣除乙方欠缴的前述费用后，将剩余押金无息退还给乙方，押金不足以抵扣，甲方有权向乙方追偿；乙方需在租赁期内按期如数缴纳租金、物业管理费、空调费、水电费、水电分摊费等；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按8元/天/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意：在租赁期内，该房屋因权利限制以拍卖、变卖、折价方式转让的本合同终止，双方互不承担责任；乙方逾期支付租金、水电费、空调费、物业管理费等达10日以上的，一方可书面通知另乙方解除本合同，违反合同的一方给另一方造成损失，应赔偿给对方造成的损失。
租赁合同签订后，乙班公司分别于2016年9月15日、9月19日向硕奇公司转账支付了50,000元、139,760元。
2017年2月21日，因乙班公司未按约向硕奇公司支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金，硕奇公司向乙班公司发送了《催款通知书》，要求其于2017年2月23日前支付拖欠的租金143,970元及滞纳金，否则将解除租赁合同，并追究乙班公司的违约责任。
2017年3月14日，硕奇公司向乙班公司发出了《合同解除通知书》，表示因乙班公司存在拖欠租金、物业费等情形，经多次催缴，乙班公司已严重违约，故通知乙班公司解除租赁合同，并于收到通知之日起三日内腾空系争房屋。
2017年3月13日，中亿公司向硕奇公司开具了系争房屋2016年11月、2017年1-2月的物业水电费发票，金额共计13,569.18元。
2017年4月27日，案外人星星集团有限公司向硕奇公司发出的《付款通知单》载明，2017年3-4月系争房屋共产生了物业费、水费、基本电费，共计9,226.32元。2017年5月9日，硕奇公司向上海中融信律师事务所支付了系争房屋2017年3-4月的物业费9,226.32元。
一审法院另查明，系争房屋的原产权人为福建荣泰公司，并设有案外人中国工商银行股份有限公司福州台江支行的抵押权。因福建荣泰公司与案外人上海轻工五金发展有限公司的另案房屋买卖合同纠纷，系争房屋已于2013年1月7日被原上海市闸北区人民法院司法查封。
后中国工商银行股份有限公司福州台江支行与案外人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司签订了《债权转让协议》。2013年9月26日，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司将福建荣泰公司、中亿公司诉至原上海市闸北区人民法院【案号：(2013)闸民二(商)初字第722号】；同年10月9日，法院出具了(2013)闸民二(商)初字第722号民事调解书，其中调解书第五项主文为：如福建荣泰公司、中亿公司不履行上述付款义务，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司可以分别与福建荣泰公司、中亿公司协议，以福建荣泰公司名下座落于上海市房产……折价，或者申请以拍卖、变卖该处房产所得价款，与(2013)闸民二(商)初字第710号案件确定债权在登记的最高抵押债权95,000,000元限额内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归福建荣泰公司、中亿公司所有，不足部分由福建荣泰公司、中亿公司继续清偿。2013年11月5日，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司向法院申请强制执行；2013年12月20日，申请人向法院请求拍卖、变卖包括系争房屋在内的抵押物以清偿债务【案号：(2014)闸执字第137、138号】。后因二次流拍，2016年3月7日，星星公司向法院申请，要求将包括系争房屋在内的房地产以流拍价8,997万元抵偿给星星公司。2016年6月20日，法院作出(2014)闸执字第137、138号《执行裁定书》，裁定将系争房屋的产权变更至星星公司名下。
2016年12月23日，系争房屋的产权登记至星星公司名下。
2017年1月6日，星星公司等委托上海中融信律师事务所就上海市房屋产权变更事宜向全体租赁户发出了《房屋产权变更通知书》，表示依据法院作出的《执行裁定书》，上址房屋(全幢)产权变更为星星公司及星星集团有限公司所有，其中系争房屋产权自2016年6月21日起变更为星星公司所有。相关承租户在收到通知日起，将应付租金及时付入房屋产权人指定的账户。
2017年3月15日，星星公司向乙班公司寄送的《收房通知书》载明，星星公司对于硕奇公司提供的转租证明属于福建荣泰公司、中亿公司恶意规避法院执行的行为，福建荣泰公司、中亿公司均为星星公司的债务人，其签订的租赁合同均在系争房屋已设立抵押的情况下订立，其转租给硕奇公司的行为系无权处分。星星公司将于该月进驻系争房屋所在大楼并进行清场，硕奇公司私换系争房屋门锁，星星公司将追究其相关责任。同时星星公司知悉现由中亿公司收取他人占有、使用系争房屋产生的物业费、水电费等，并在他人拒绝向其支付时断水断电导致实际承租人无法使用。中亿公司并非星星公司的物业管理公司，星星公司进驻后，愿与有意继续租赁的实际承租人签订新的租赁合同。
一审法院再查明，福建荣泰公司(甲方、出租方)与中亿公司(乙方、承租方)签订的租赁合同载明：甲方将系争房屋出租给乙方，签订合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押，租期自2011年12月1日至2031年12月31日止。
2014年10月8日，中亿公司(甲方、出租方)与硕奇公司(乙方、承租方)就系争房屋签订了租赁合同，合同中未记载房屋的抵押情况，约定租期为2014年10月8日至2024年10月7日，乙方一次性支付10年的租金。
一审法院审理中，硕奇公司、乙班公司确认，乙班公司共支付押金45,790元，租金支付至2017年1月31日。
硕奇公司表示，2017年1月之后其是将水电及物业费交给中亿公司的。2017年4月开始星星公司委托锦润物业管理，其就将费用交给了锦润物业。2017年3-4月的物业费、水电费硕奇公司是交给星星公司委托的律所。乙班公司实际使用系争房屋至2017年2月而不是1月，系争房屋的物业使用清单显示，2月仍有一笔62.1元的电费，所以2月乙班公司还在使用系争房屋，并未搬离。乙班公司称无法使用系争房屋所以搬离没有事实依据。乙班公司是否实际使用房屋是由其自己决定的，不影响其应支付租金的义务。硕奇公司在解除函发出一周后才在系争房屋上加了锁。乙班公司将房屋擅自交付星星公司，无论是合同无效或解除，乙班公司均应向硕奇公司交付房屋而不是星星公司，所以乙班公司是恶意违约，没有诚意解决本案纠纷。硕奇公司在承租房屋时并不清楚房屋上存在抵押和查封，当时其没有收到任何通知。整栋房屋是中亿公司在出租，都在正常的招租。对于福建荣泰公司和中亿公司的租赁合同中告知的抵押情况，硕奇公司当时并未注意，只注意看了租赁期限。中亿公司、福建荣泰公司的合同明确了期限是2011年12月1日-2031年12月31日,而系争房屋上的抵押权是2011年12月29日设立的，所以租赁先于抵押，适用买卖不破租赁。硕奇公司是在中亿公司、福建荣泰公司的合同期限内签订的合同，因此中亿公司和硕奇公司的租赁合同也是有效的。乙班公司是可以正常使用房屋的。
乙班公司表示，2016年11月的水电费确实未付，2017年开始没有付过水电及物业费，因为收到了星星公司的告知书，表示因产权变动要求乙班公司将费用交给星星公司。2017年1月27日左右，因为乙班公司未支付费用，中亿公司将系争房屋停水停电，从该日起其不再使用系争房屋了。原来的物业水电费其都是交给中亿公司的。对于硕奇公司提供的2017年1月的水、电、物业费的标准及金额无异议。因2月开始，乙班公司在陆续搬离物品，所以产生过电费。硕奇公司于2017年3月13日更换了系争房屋的门锁，于次日才发出解除函，乙班公司于2017年3月15日收到硕奇公司发出的解除函。房屋内还有乙班公司的一些固定设施及物品，因硕奇公司换了锁，所以其无法进入。自后法院已经立案，故其也没有提出搬离物品。因房屋上有硕奇公司的加锁，所以2017年9月12日，其仅和星星公司签了形式上的交接单，将房屋交由星星公司处置。
星星公司表示，其是购买了中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司的资产包，之后通过拍卖取得了系争房屋的产权。乙班公司确实向星星公司核实过，星星公司表示不承认硕奇公司、乙班公司的租赁合同，并要求乙班公司重新和其签订合同。2017年9月12日，乙班公司确与其签署了形式上的交接单，但房屋星星公司并未自行处置，准备通过诉讼解决。星欣置业是星星公司的物业管理单位，2017年2-9月确实房屋已经关了，乙班公司曾来询问过水电费的情况，并办理了交接。从2017年1月开始星星公司向大物业缴纳水电及物业费。对于产权变更后相关占有使用费，星星公司不向乙班公司主张相应的权利。乙班公司就系争房屋虽与星星公司在2017年9月签署了交接书，但因为上面还有硕奇公司的加锁，其在2017年中旬之后曾多次要求硕奇公司返还系争房屋，但硕奇公司均拒绝返还，故房屋其仍未收回，仍由硕奇公司控制。2017年6月，硕奇公司还曾希望再行对系争房屋招租，但被其阻止了。因硕奇公司现在还占有着星星公司拥有产权的六个单元，故其将向硕奇公司提起诉讼，要求其支付占有使用费。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据显示，系争房屋原产权人福建荣泰公司与中亿公司签订了租赁合同，后中亿公司将系争房屋转租给硕奇公司；但2016年6月20日，法院已作出(2014)闸执字第137、138号《执行裁定书》，裁定将系争房屋的产权变更至星星公司名下。根据法律规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。而硕奇公司与乙班公司就系争房屋签订租赁合同的时间为2016年9月15日，故系争房屋产权在硕奇公司出租给乙班公司前已然发生了变动，硕奇公司出租系争房屋并未获得星星公司的认可，已构成了无权处分，而星星公司于2017年1月6日即在系争房屋所在园区张贴公告，要求承租人将租金支付至其指定的账户，且其在审理中明确表示不认可硕奇公司、乙班公司之间的租赁合同，鉴于星星公司不予追认，硕奇公司、乙班公司就系争房屋签订的租赁合同应属无效。因星星公司表示，其将会向硕奇公司主张产权变动后的占有使用费，故乙班公司实际占有使用系争房屋期间的占有使用费仍应结算给硕奇公司，乙班公司要求退还已付租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于占有使用费的标准，法院将根据房屋的实际使用情况、合同标准等因素酌情确定。
对于硕奇公司的其余本诉请求，系争合同应属无效，硕奇公司要求解除合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。2016年11月及2017年1、2月的水、电、物业费共计13,569.18元，均系乙班公司实际使用房屋期间产生，且硕奇公司均已代付，故该款乙班公司应给付硕奇公司。根据在案证据及双方在审理中的陈述，乙班公司实际使用房屋至2017年2月底，但房屋内仍遗留有部分物品，房屋并未交还硕奇公司，但硕奇公司于3月下旬自行在房屋上加锁，至此，乙班公司已无法使用系争房屋，综合上述情况，法院酌情酌定乙班公司还需向硕奇公司支付占有使用费75,000元。2017年3-4月的水费并非乙班公司使用产生，硕奇公司要求乙班公司承担水费395元的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。至于2017年3月的物业费、基本电费，法院酌情确定乙班公司需承担2,500元。因合同无效，硕奇公司要求乙班公司承担免租期损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于乙班公司的其余反诉请求，硕奇公司、乙班公司均确认已付押金为45,790元，合同无效后，押金应予退还。
一审法院据此作出如下判决：一、上海硕奇实业有限公司与上海乙班电子科技有限公司就上海市静安区房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海乙班电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海硕奇实业有限公司支付占有使用费75,000元；三、上海乙班电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海硕奇实业有限公司支付2016年11月、2017年1-2月的水、电、物业费13,569.18元及2017年3月的物业费、基本电费2,500元；四、上海硕奇实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海乙班电子科技有限公司押金45,790元；五、驳回上海硕奇实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海乙班电子科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，硕奇公司向本院提供福建荣泰公司于2018年4月26日出具的情况说明一份，载明福建荣泰公司曾将系争房屋出租于中亿公司并同意将系争房屋对外转租经营。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。乙班公司认为福建荣泰公司将系争房屋租赁给中亿公司之前已对外设立抵押，属于先抵押后租赁，故硕奇公司转租系争房屋属于无权处分，上述房屋租赁合同因此无效。但根据上述法律规定，即使系争房屋存在先抵后押的情况，已登记的抵押权仅可对抗租赁关系，租赁关系并不因此无效，故乙班公司以此为由要求认定租赁合同无效的观点不能成立。鉴于系争房屋已于2017年3月由硕奇公司上锁，乙班公司也在此后与星星公司签署了房屋交接单，故应认定系争租赁合同已经终止履行。关于房屋占有使用费及2017年4月之后的物业管理费，双方在审理中均确认，硕奇公司于2017年3月锁门后，乙班公司无法实际使用系争房屋，一审法院据此参考租金标准酌定乙班公司应向硕奇公司支付房屋租金、占有使用费75,000元并无不当。同时，鉴于硕奇公司锁门后乙班公司并未享受到物业服务，故对其主张的物业管理费不予支持。关于押金问题，硕奇公司认为乙班公司逾期支付租金构成违约，按合同约定押金自动用于抵扣滞纳金，故不应予以返还。乙班公司则认为无论合同效力如何，其均不存在任何违约行为，硕奇公司应全额退还押金且乙班公司亦认为该滞纳金过高。对此本院认为，关于合同效力问题及乙班公司是否存在违约行为、滞纳金的标准问题，特别是双方对上述问题有争议的情况下，应当由法院经审理后作出认定，故在乙班公司提出要求返还押金的反诉请求后，硕奇公司仅以乙班公司应按合同约定承担的滞纳金已和押金自行相抵扣、已无押金返可还作为抗辩，但未将滞纳金的支付作为诉讼请求。故一审法院对押金的处理并无不当。关于免租期损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，硕奇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初12565号民事判决第三至六项；
二、撤销上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初12565号民事判决第一、二项；
三、上海硕奇实业有限公司与上海乙班电子科技有限公司就上海市静安区房屋签订的《房屋租赁合同》终止履行；
四、上海乙班电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海硕奇实业有限公司支付租金、房屋占有使用费75,000元。
一审案件受理费8,639元，由上海硕奇实业有限公司负担7,030元，上海乙班电子科技有限公司负担1,609元。一审反诉案件受理费2,047.6元，由上海乙班电子科技有限公司负担1,553.6元，上海硕奇实业有限公司负担494元。二审案件受理费10,686.6元，由上海硕奇实业有限公司负担7,121.4元，上海乙班电子科技有限公司负担3,562.2元。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一八年六月十二日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……