广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0981民初148号
原告苏振坤，男，汉族。
委托代理人覃富泉，广西泰盛律师事务所律师。
被告杜振全，男，汉族。
原告苏振坤与被告杜振全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员杨东适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告苏振坤及其委托代理人覃富泉到庭参加了诉讼。被告杜振全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告苏振坤诉称，2014年3月3日，原告与被告杜振全签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北流市城北一路一里7号整栋房屋出租给被告经营使用；租期从2014年3月1日至2019年3月31日止；2014年3月1日至2017年3月31日止，每月租金2600元，按季度支付；被告必须在上个季度月末25号前预付清下一季度的租金，并约定了违约责任等。合同签订当日，被告交付了保证金3000元。履行合同过程中，被告按照合同的规定交付清了2015年5月前的租金。
2015年6月至8月的租金7800元，被告应在5月25日前支付，但却拖至2015年6月11日支付5000元，欠租金2800元；2015年10月租金2600元，应在2015年9月25日前支付，被告拖延至2015年10月13日支付2500元，欠租金100元；2015年11月、12元两个月租金5200元，被告至今没有支付，至起诉之日，被告累计共欠原告租金8100元。
被告拖欠原告租金后，原告一直通过电话与其联系，但被告电话不接听。被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为此，请求法院判令：1、解除原告与被告于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同》；2、被告在判决生效后7日内搬出租赁原告房屋；3、被告支付原告租金（2015年6月至12月拖欠的租金8100元；2015年12月后至被告搬空之日止的租金按每月2600元计）；4、原告不返还被告的保证金3000元。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、身份证，证明原告与被告的身份情况。2、房屋所有权证，证明该租赁房屋属于原告所有。3、《房屋租赁合同》，证明原告与被告就房屋租赁约定了双方的权利义务。4、账户明细查询，证明被告向原告支付租金的情况。
被告杜振全没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杜振全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：
坐落于北流市北流镇城北一路一里7号房屋（以下简称出租房屋）登记的房屋所有权人为原告苏振坤。2014年3月3日，被告杜振全（乙方）与原告苏振坤（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份。《房屋租赁合同》主要写明：1、甲方将出租房屋租赁给乙方使用，租赁期限从2014年3月1日起至2019年3月31日止。2、2014年3月1日至2017年3月31日，每月租金2600元；2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金2860元；2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金3146元。3、乙方按季度支付租金给甲方，乙方必须在上个季度月末25号前预付清下季度的租金。4、为避免甲方的租金和财物等受损，甲方收取乙方保证金3000元，以备作为财物受损赔偿。5、租赁期间，乙方负责缴交有关部门的各种税、费等有关费用。6、租赁期满后，乙方不能拆除在房屋门上、墙上楼上的固定物（空调除外）；在确保甲方房屋完整不受损和缴清各种税、费等一切费用的前提下，甲方如数退还乙方的保证金。7、乙方如逾期十天不支付租金，甲方有权收回出租房屋，并且不退保证金，终止合同等违约条款。苏振坤、杜振全分别在《房屋租赁合同》的甲、乙方处予以签名。合同签订的当日，被告交付了保证金3000元给原告，原告将出租房屋的锁匙交给被告。
租赁期间，被告已支付清截至2015年5月止的租金。此后，被告分别于2015年6月11日通过银行支付原告租金5000元；2015年9月21日支付租金2600元；2015年10月13日支付租金2500元，共计支付租金10100元。
本院认为，原告苏振坤是本案出租房屋的所有权人，其与被告杜振全所签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立有效，受法律保护。原告已经将出租房屋交付给被告使用、收益，被告没有按合同约定支付租金已经构成违约，则应承担相应的违约责任。
根据《房屋租赁合同》“按季度支付租金，乙方应在上一季度末月25日缴交清下一季度租金”以及“乙方如逾期十天不支付租金，甲方有权收回出租房屋，并且不退保证金，终止合同”的条款约定，被告应在2015年9月25日前缴交清第四季度（10月、11月、12月）租金7800元，却仅支付了2500元，已经超过10天没有支付清租金给原告，原告可以据此解除合同，现原告主张解除本案《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，理由成立，依法予以支持。本案《房屋租赁合同》解除，即本案租赁合同提前届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，原告主张被告返还出租房屋的诉讼请求，理由成立，依法亦予以支持。
本案尚欠租金的计算。自2015年6月1日至2015年10月31日止，共计5个月，被告应付的租金为：5个月×2600元／月=13000元，扣除已付的租金10100元，截至2015年10月31日止被告尚欠租金为：13000元－10100元=2900元。被告至今仍使用出租房屋，理应支付使用、占用期间的租金，因此，自2015年11月1日起至被告搬出出租房屋时止，租金应按约定的每月2600元进行计算，原告主张被告支付租金的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。
综合《房屋租赁合同》“为避免甲方的租金和财物等受损，甲方收取乙方保证金3000元，以备作为财物受损赔偿。”及“逾期十天不支付租金，甲方有权收回出租房屋，并且不退保证金，终止合同”的内容，本院依法认定本案保证金在被告违反合同约定时不予返还，但应折抵造成原告的租金损失，现被告已经违约，因此，原告仅主张不返还被告保证金3000元的诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告苏振坤与被告杜振全于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杜振全于本案判决生效后十日内将坐落于北流市北流镇城北一路一里7号房屋返还原告苏振坤；
三、被告杜振全支付原告苏振坤租金（租金计算的办法：截至2015年10月31日止租金为2900元；自2015年11月1日起至返还本案出租房屋之日止，按每月租金2600元计；已收取的保证金3000元从中扣减）；
四、驳回原告苏振坤的其他诉讼请求。
本案受理费76元，减半收取38元（原告已预交），由被告杜振全负担。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费76元（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20-401001040008677）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 杨东
二〇一六年三月三日
书记员 罗镇