广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终2973号上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁振宁商贸投资管理有限公司，住所地:南宁市古城路10号，组织机构代码：77387871-2。法定代表人：吴峻波，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文中，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京荆，广西欣和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘秋玲，女，1954年1月5日出生，壮族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：叶健汉，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明波，广西同望律师事务所律师。上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司（以下简称振宁公司）因与上诉人刘秋玲租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院(2013)西民一初字第2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人振宁公司的委托诉讼代理人许文中、李京荆，上诉人刘秋玲的委托诉讼代理人叶健汉、张明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人振宁公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项判决；改判刘秋玲支付2007年9月至2013年12月欠振宁公司的租金1266182.87元及违约金143534.41元（租金和违约金均暂计算至2013年12月，以后发生的费用另计）；二、刘秋玲向振宁公司补交租金518314.13元；三、本案诉讼费由刘秋玲承担。事实和理由：1、一审法院认定双方签订的《场地租赁合同书》于2013年10月20日解除没有事实依据。双方签订的《场地租赁时效确认补充协议书》第一条约定“场地租赁时间为2007年9月21日至2015年9月20日”。在合同实际履行期间，虽然双方因租赁标的面积的确定发生争议，刘秋玲也多次口头提出要提前解除合同，但双方并未签订相关解除协议，租赁标的事实上也未返还振宁公司，租赁标的依法仍由刘秋玲占用，振宁公司并未获得租赁标的的使用权；即使按照刘秋玲陈述，其于2013年10月18日向振宁公司发出了《关于退还租赁场地的函》，但在此后，刘秋玲仍有财产存放在租赁标地内，其实际仍占用租赁标的。一审法院认定合同自2013年10月20日解除显然没有事实依据。2、一审法院认定的租赁标的面积没有事实及法律依据。首先，根据《场地租赁合同书》第一条约定：租赁面积“合计面积1858.16m㎡(租赁面积最终以房屋产权管理部门核定的面积计算，并以此核定的面积对应计算租金，多还少补)。刘秋玲委托第三方测绘机构对整个租赁面积进行重新测定，一审法院也据此认定这一测定面积为租赁面积显然与合同约定不符；其次，虽然《场地租赁合同书》第一条约定：“电梯及其他各层公用面积除外”，但“公用”面积与租赁标的的“公摊”面积显然不是一个概念，一审法院认定扣除“公摊”面积显然错误；第三，根据合同及双方于2013年2月21日签订的《关于振宁商厦大英雄北湖酒楼租赁合同面积协商备忘录》约定，正确认定租赁面积的方法应当是：由法院委托有资质的测绘机构对租赁标的范围内的“扶梯及各层公用面积（指扶梯。商铺安全逃生楼道）”进行测绘核计，然后再以房产证载明的面积减去测绘核计的扶梯及各层公用面积之差为租金计算面积。3、一审法院认定的迟延支付违约金计算期限及方式与事实不符。首先，租赁标的面积及租金支付方式在双方签订的《场地租赁合同书》中已有明确约定，在双方未能就实际计租面积达成一致或经权威部门依法确定的前提下，刘秋玲仍然负有按约定期限支付租金的义务，迟延支付就应当自迟延支付之日起承担相应违约责任，一审判决“酌情确定该违约金统一自2013年9月21日起计算”与事实不符。其次，一审判决认定迟延付款违约金标准“按中国人民银行同期一到三年档次贷款基准利率上浮30％计算”显然过低，即不足以补偿振宁公司损失，又对刘秋玲的违约行为不具有惩戒意义。借鉴目前的社会融资成本标准，迟延付款违约金标准应不低于每日万分之五。4、一审判决认定刘秋玲提前单方解除合同的违约金过低。鉴于本案租赁标的面积较大，重新对外招租费时更长，提前解除租赁合同无疑会给振宁公司造成巨大经济损失。一审法院判决按三个月租金标准确定解除合同违约金不足以补偿振宁公司损失，振宁公司认为该违约金至少应确定为六个月的租金标准。综上，一审法院的判决没有事实和法律依据，故上诉至二审法院请求改判支持上诉人的全部诉讼请求。上诉人刘秋玲针对振宁公司的上诉答辩称：一、一审法院认定《场地租赁合同书》于2013年10月20日解除有事实依据，刘秋玲与振宁公司签订《场地租赁合同书》之后由于振宁公司未按约定收取租金，导致刘秋玲超合同约定支付了租金造成了经营亏损，在此情况下，刘秋玲根据法律规定于2013年10月18日向振宁公司发出解除合同的函，并交还了场地和钥匙，振宁公司也于同年10月20日收到此函件和钥匙。导致双方合同的解除是由于振宁公司违约在先，刘秋玲有权行使合同解除权。二、一审法院对租赁场地面积的认定是合法有据的，为弄清场地面积的问题，争议不断，对刘秋玲经营造成了损失，在诉讼之后，刘秋玲委托了鉴定机构，对面积进行了测量，也出了一份测量报告，在法院委托测量机构进行测量之时振宁公司拒不配合，造成测绘机构无法对场地面积进行测量，之后法院以刘秋玲提交的测绘报告的面积计算争议场地面积为是合理合法的。三、在履行合同过程中刘秋玲没有违约行为，退一步说，一审法院认为刘秋玲有迟延交付租金的行为，由于合同约定每日千分之四也高过正常标准，因此一审法院对于违约金的计算进行调整是有事实和法律依据的。四、刘秋玲单方解除合同合法有效，刘秋玲没有违约行为，因为振宁公司多收合同约定的租金双方才产生争议，在振宁公司拒不配合核对租赁场地面积的情况下，刘秋玲同时行使合同解除的抗辩权，依法有据。综上，请求二审法院驳回振宁公司的上诉请求。上诉人刘秋玲上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、变更一审判决第五项，改判振宁公司赔偿刘秋玲经济损失1099502.8元；三、本案一、二审诉讼费用由振宁公司承担。事实和理由：1、一审法院认为刘秋玲解除《场地租赁合同书》属违约行为，判决刘秋玲承担违约责任错误。刘秋玲与振宁公司双方于2007年5月18日签订《场地租赁合同书》租赁南宁市友爱南路22号振宁商厦一、二、层部分场地。但由于租赁面积和租金交纳问题，双方矛盾不断，至2013年10月，合作难以为继。刘秋玲于2013年10月18日向振宁公司发函解除合同并交还了场地钥匙，振宁公司于2013年10月20日收到解除合同的函件和场地钥匙。因此，刘秋玲解除与振宁公司于2007年5月18日签订的《场地租赁合同书》是由于振宁公司违约所迫，刘秋玲解除合同有正当合理的事由。2、如前所述，刘秋玲解除租赁合同，是由于振宁公司不按合同约定结算租金和一味要求增加租金的违约行为所导致，刘秋玲本身没有过错，振宁公司的违约行为给刘秋玲造成了损失。刘秋玲在签订《场地租赁合同书》后，为开展经营对所租赁的房屋进行了装修，该装修是充分考虑经营年限和经营的实际需要而投资施工的。现由于振宁公司的过错造成租赁合同提前解除,刘秋玲的装修投入没有得到物尽其用和合理回报，给刘秋玲造成了经济损失共计1099502.8元。该部分的损失是由于振宁公司的过错所造成，刘秋玲的装修损失与振宁公司的违约行为有因果关系，振宁公司应该予以赔偿。3、一审判决刘秋玲支付“逾期支付租金的违约金”是错误的。首先，按双方所签《场地租赁合同书》的约定，刘秋玲实际是按暂定面积计算预交租金的，租金最终以房屋产权管理部门核定的面积计算，多还少补。由于振宁公司一直拒绝按房屋产权管理部门核定的面积计算租金，双方对已交纳的租金一直都没有进行结算。对租金问题双方各执一词，刘秋玲认为多交了要退，振宁公司认为欠交了要补。事实上，至本案诉讼时，刘秋玲一直按超过合同约定348.69平方米的面积向振宁公司交纳租金，所以，刘秋玲向振宁公司多交付了租金。退一步讲，就算一审法院经审理查明刘秋玲存在有欠付租金的情形，那么刘秋玲支付所欠租金的时间也应是法院生效法律文书确定的时间，不存在逾期支付租金的问题。一审判决“酌情确定该违约金统一自2013年9月21日起算”没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实错误，所作判决错误。为此，特提起上诉，请求二审法院查明事实支持刘秋玲的上诉请求，依法改判，以维护刘秋玲的合法权益。上诉人振宁公司针对刘秋玲的上诉答辩称:一、关于一审法院认定租赁场地面积，振宁公司认为不符合双方合同约定，一审法院是根据刘秋玲在诉讼之前单方委托的测绘队进行的测绘结论予以下判是错误的。在一审中，由于法院通知振宁公司去参加对租赁场地的重新测绘，振宁公司没有参与，一审法院就采纳了刘秋玲提供的测绘报告的结论，并按测绘报告的结论认定租赁面积是错误的。根据《场地租赁合同书》，双方对租赁场地最终的面积认定是房产证面积减去租赁范围内的公用面积，但是一审法院没有采纳房产证的面积，而是直接根据刘秋玲提供的测绘结论进行认定，导致租赁面积计算错误。二、关于刘秋玲认为解除合同依法有据，不应承担违约责任的问题，振宁公司认为不成立，一审法院认定双方签订的合同合法有效，在合同履行过程中双方对于租赁面积有不同的理解有纠纷，则双方可以通过协商来解决，也可以通过诉讼解决，但这不是刘秋玲单方解除合同的理由，这会导致合同无法履行，因此刘秋玲以此来单方解除合同是不合理的，其上诉理由不成立。三、一审法院虽然认定刘秋玲属于违约方，但是振宁公司认为其违约责任过低，涉案场地较大，重新招租工作量大，对振宁公司造成的损失很大，一审法院判定的刘秋玲应承担的违约金远远不足以弥补振宁公司损失。四、关于双方签订的《场地租赁合同书》的解除时间，振宁公司不予认可，合同约定的解除期限应为2015年5月18日止。故请求二审法院驳回刘秋玲的上诉请求，支持振宁公司的上诉请求。振宁公司向一审法院起诉请求:一、刘秋玲支付2007年9月至2013年12月欠振宁公司的租金1266182.87元、违约金143534.41元（租金和违约金均暂计算至2013年12月，以后发生的费用另计）；二、刘秋玲向振宁公司补交租金518314.13元；三、本案诉讼费由刘秋玲承担。刘秋玲向一审法院反诉请求：一、振宁公司向刘秋玲退还多收取的租金1912308.87元；二、振宁公司赔偿刘秋玲因合同解除造成的装修损失230万元；三、本案的诉讼费用由振宁公司承担。一审法院认定事实：2007年5月18日，振宁公司（“甲方”）与刘秋玲（“乙方”）签订《场地租赁合同书》一份。合同第一条约定由刘秋玲向振宁公司承租南宁市友爱南路XX号振宁商厦一、二层部分场地（第一层C座电动扶梯南面、北面商铺226.4平方米，第一层C座电动扶梯西面商铺223平方米，第二层1408.76平方米；电梯及其他各层公用面积除外）用于经营餐饮，租赁面积合计1858.16平方米。该条注明：“租赁面积最终以房屋产权管理部门核定的面积计算，并以此核定的面积对应计算租金，多还少补。”合同第二条约定租赁期限为8年。双方确认交付日起3个月为乙方免交租金装修期。合同第三条约定租金及付款方式。其中第一层C座电动扶梯南面、北面商铺的租金标准为：第1到2年为60元/平方米/月，第3到4年为80元/平方米/月，第5到6年为120元/平方米/月，第7到8年为140元/平方米/月。第一层C座电动扶梯西面商铺的租金标准为：第1到2年为29元/平方米/月，第3到4年为34元/平方米/月，第5到6年为44元/平方米/月，第7到8年为49元/平方米/月。第二层的租金标准为：第1到2年为30元/平方米/月，第3到4年为35元/平方米/月，第5到6年为45元/平方米/月，第7到8年为50元/平方米/月。该条第2款约定：“若乙方单方面终止合同时，乙方须按租赁期平均月租金单价补足已使用期限内的租金”。第3款约定：“租金按三个月为一期结算，自租赁期生效日前5日内，乙方须交纳首期租金。并于每期末5日前，交纳下一期租金。付款方式：现金或转账。”合同第五条第（二）款第1项约定：乙方“按租赁合同的约定足额向甲方交纳租金。逾期缴纳的，须按月租金总额每日千分之四向甲方支付违约金。”合同第六条第13款约定：“合同期届满后，乙方所投入的动产归乙方所有，由乙方自行处理。乙方在甲方场地的一切不动产投入，由乙方自行拆除，恢复原样或无偿归甲方所有。”2007年6月25日，振宁公司与刘秋玲签订《场地租赁时效确认补充协议书》一份，约定场地租赁时间为2007年9月21日至2015年9月20日，2007年6月21日至2007年9月20日为乙方免交租金装修和试营业期，乙方于2007年9月15日前交纳首期租金。2012年11月8日，大英雄北湖酒楼向振宁公司发出《关于交缴租金的函》，主张振宁公司应按照南宁市房地产测绘队的测绘成果和“贵我双方”签订合同的约定，确定第一层C座电动扶梯南面、北面面积为195.18平方米，第一层C座电动扶梯西面面积为217.80平方米，第二层面积为1087.59平方米。大英雄北湖酒楼主张其已交付的2007年9月21日至2012年12月20日的租金3925769元多出合同约定14815.35元。该函附大英雄北湖酒楼单方委托南宁市房地产测绘队作出的租赁场地的一层平面图和二层平面图，该测绘成果反映一层酒楼面积430.78平方米，电动扶梯面积为97.65平方米，二层酒楼面积为1087.59平方米，二层自动扶梯面积为113.09平方米，二层空调机房面积为45.36平方米。振宁公司于2012年11月27日回函称不同意以房产测绘大队的测绘结论及大英雄酒楼主张的数据来计算租赁面积，并要求大英雄北湖酒楼补交租金923816.82元。此外，自2012年9月13日至2013年10月8日，振宁公司与大英雄北湖酒楼多次往来函件，就租赁面积是否应扣除电梯扶梯等公用面积、承租方有无多交了租金等问题进行协商。2013年2月21日，振宁公司与南宁市大英雄北湖酒楼委派代表进行协商并签订《关于振宁商厦大英雄北湖酒楼租赁合同面积协商备忘录》一份，该备忘录主要内容有：一、租赁合同面积最终以房屋产权管理部门按租赁价格核定的相应面积为准。二、扶梯及隔层面积（指扶梯，商铺安全逃生通道）由有资质房产测绘单位进行测绘核计。三、住宅电梯公摊范围内以产权管理部门核定的结果确认，如租赁场地含有分摊，则从租赁面积减除。2013年10月9日，大英雄北湖酒楼向振宁公司发出《关于协商善后的函》，主张振宁公司未按合同约定加计租金和滞纳金，构成违约，大英雄北湖酒楼将从2013年10月10日起不再经营，请振宁公司派人协商善后事宜。该函件，振宁公司已确认收到。2013年10月18日，大英雄北湖酒楼再向振宁公司发出《关于退还租赁场地的函》，主要内容为该酒楼将向振宁公司退回租赁场地及大门钥匙。酒楼财产暂存振宁公司处，振宁公司需要用场地时，通知酒楼方即可。2013年10月20日，振宁公司收到该函件。2013年11月4日，大英雄北湖酒楼又向振宁公司发出《关于退还租赁场地的再函》一份，告知振宁公司酒楼方将寄存在租赁场所的主要财物搬出，将场地大门的另外一把钥匙退回，并留下工作人员联系方式以便协商处理善后事宜。2013年11月6日，振宁公司收到该函件。一审另查明：振宁公司、刘秋玲双方在庭审时均确认租赁场地的所有权人为案外人，振宁公司主张其出租行为已获案外人之授权，具有合法之权利来源，刘秋玲则主张应对此予以核实，如系无权处分，租赁合同将因此无效。2007年8月31日，刘秋玲与他人共同成立南宁市大英雄酒楼，企业性质为普通合伙。2010年1月6日，南宁市大英雄酒楼注销，在此基础上，南宁市大英雄北湖酒楼有限责任公司于2010年1月26日成立。2013年9月16日，南宁市大英雄北湖酒楼有限责任公司公司注销。振宁公司在一审法院起诉时，明确将南宁市大英雄北湖酒楼有限责任公司列为本案被告，并要求该公司与刘秋玲共同承担相应民事责任。自2007年9月21日至2013年9月20日，承租方共向振宁公司支付租金4580001.55元，实际交付租金的人包括刘秋玲及南宁市大英雄酒楼、大英雄北湖酒楼。振宁公司尚认可以83285元冲抵承租方之租金。在诉讼进程中，刘秋玲曾申请一审法院对讼争的租赁场地面积进行测绘并获一审法院准许，因振宁公司未配合测绘，该测绘结论无法作出。刘秋玲尚申请一审法院对租赁场地形成附合部分的装饰装修物价值进行评估，评估结论显示相关价值为1099502.8元。一审法院认为：首先，关于适格被告的问题。振宁公司在本案中主张刘秋玲与大英雄北湖酒楼承担连带责任，而刘秋玲则主张刘秋玲与大英雄北湖酒楼构成隐名代理，相应的责任应由大英雄北湖酒楼承担。对此，一审法院认为，大英雄北湖酒楼系南宁市大英雄酒楼（合伙性质）变更而来，南宁市大英雄酒楼（合伙性质）成立于2007年8月31日，晚于振宁公司与刘秋玲签订《场地租赁合同书》、《场地租赁时效确认补充协议书》的日期，是时南宁市大英雄酒楼（合伙性质）并不具备民事主体身份，不构成委托人，故刘秋玲主张之隐名代理于法无据，不予支持。因刘秋玲签订租赁合同后，成立酒楼，此后，南宁市大英雄酒楼（合伙性质）、大英雄北湖酒楼（有限责任公司）为自身利益利用租赁场所进行经营，向振宁公司支付租金，与振宁公司就租赁合同的实体权利、义务条款进行协商，加入到刘秋玲与振宁公司既成之租赁关系中，构成并存之债务承担，在酒楼方民事主体资格丧失前，应与刘秋玲共同向振宁公司承担连带清偿责任。因大英雄北湖酒楼已依法注销，不再具备民事主体资格及当事人能力，其作为本案被告不适格，相应的民事责任应由刘秋玲承担，对于振宁公司之于大英雄北湖酒楼之诉请，应予驳回。其次，关于租赁合同效力的问题。在本案中，刘秋玲主张讼争的商铺可能因无权处分而导致合同无效的抗辩。对此，一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因租赁合同与买卖合同同为引起相应物权变动效果之合同，且买卖合同系引起所有权变动，租赁合同仅引起使用权变动，买卖合同之效力尚不因无权处分而无效，本着“举重以明轻”的原则，租赁合同之效力亦可与相应物权行为之效力分离、独立，即无论振宁公司是否取得商铺所有权人之同意，在租赁合同出自双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规效力性规范的情形下，均不影响本案租赁合同的有效。就具体个案而言，在刘秋玲作为承租人已发函解除租赁合同并且明确提出不再继续履行合同的情形下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，租赁合同不宜继续履行，本案因此将不存在因权利人主张处分行为无效而导致租赁合同无法继续履行之情形，刘秋玲作为承租人利用场地的缔约目的已获实现，如再行否决租赁合同效力，以合同无效处理当事人之权利、义务，将导致责任后果显失公平，亦不合民法之诚实信用原则。故，一审法院依法认定振宁公司与刘秋玲签订《场地租赁合同书》、《场地租赁时效确认补充协议书》均为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。再次，关于租金的问题。振宁公司、刘秋玲在本案中的根本争议在于租赁面积应否将扶梯等公摊面积去除。在《场地租赁合同书》第一条中，明确将商铺面积与扶梯等公摊分列，并载明按房产部门的核定面积对租金进行多退少补，可见签订租赁合同载明的租赁面积仅是暂时作为租金计算的依据，最终的租赁面积取决于房产部门的核定数据。再结合振宁公司、刘秋玲双方签订的《备忘录》，租赁面积不包括扶梯等公摊面积更为明显。据此，根据双方当事人之约定，一审法院依法确认租赁面积不包括电梯及其他各层公用面积。因振宁公司未配合司法评估，测绘结论未能作出，振宁公司对此构成证明妨害，一审法院据此减轻刘秋玲之举证义务，并采信刘秋玲单方委托而作出之测绘结论，即一层酒楼面积430.78平方米，二层酒楼面积为1087.59平方米。对于第一层C座南面、北面与西面的面积，该测绘结论未能揭示，刘秋玲主张第一层C座电动扶梯南面、北面面积为195.18平方米，西面面积为217.80平方米，但二者相加，面积总和为412.98平方米，与前述测绘结论一层酒楼面积430.78平方米不合。对于其中差异17.8平方米，一审法院酌情均分至承租部分，故，第一层C座南面、北面面积为204.08平方米（195.18平方米+17.8/2平方米），第一层C座西面的面积为226.7平方米（217.80平方米+17.8/2平方米）。第二层面积为1087.59平方米。因承租方已于2013年10月18日发函解除场地租赁合同并交还场地钥匙，振宁公司于2013年10月20日收到该函件及钥匙，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款之规定，振宁公司、刘秋玲双方签订的《场地租赁合同书》、《场地租赁时效确认补充协议书》已于2013年10月20日解除。因此，自2007年9月21日至2013年10月20日，刘秋玲应向振宁公司支付的租金为4820921.4元（204.08平方米×60元/平方米/月×24月+226.7平方米×29元/平方米/月×24月+1087.59平方米×30元/平方米/月×24月+204.08平方米×80元/平方米/月×24月+226.7平方米×34元/平方米/月×24月+1087.59平方米×35元/平方米/月×24月+204.08平方米×120元/平方米/月×24月+226.7平方米×44元/平方米/月×24月+1087.59平方米×45元/平方米/月×24月+204.08平方米×140元/平方米/月+226.7平方米×49元/平方米/月+1087.59平方米×50元/平方米/月），刘秋玲已向振宁公司支付的租金为4580001.6元，再扣除折抵租金的餐费83285元，刘秋玲尚欠振宁公司租金157634.8元（4820921.4元-4580001.6元-83285元）。此后振宁公司空闲场地，属于自身因素导致之扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，对此不予支持。关于刘秋玲应支付的违约金。振宁公司在本案中主张的违约金实际包括了刘秋玲逾期支付租金的违约金及刘秋玲单方解除合同之违约金，一审法院分述如下。1、对于逾期支付租金之违约金，振宁公司因此遭受的为利息损失，《场地租赁合同书》第五条第（二）款第1项约定的违约金显属过高，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院酌情予以调低至按中国人民银行同期一到三年档次的贷款基准利率上浮30%计算。根据本案证据，现仅能确定刘秋玲尚欠振宁公司157634.8元租金未付，已无法准确区分是哪一区间、多少数额的租金未按时给付，且伴随公用面积的确定，在租金交付过程中存在若干期实交租金大于应交租金之情形，因此，一审法院酌情确定该违约金统一自2013年9月21日起计算，相应的计算方式为：以157634.8元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期一到三年档次的贷款基准利率上浮30%计算。2、关于刘秋玲单方解除合同之违约金。在本案中，振宁公司、刘秋玲虽然因场地租赁面积产生争议，但刘秋玲可依据合同享有不支付公用面积部分费用的抗辩权，并不因该争议而无法使用场地，虽刘秋玲可以违约为代价解除租赁合同，刘秋玲因此须承担相应违约责任。《场地租赁合同书》第三条第2款约定的提前解约违约金过高，一审法院酌情调整至按2013年9月21日至2013年10月20日的租金标准计算三个月，故刘秋玲应向振宁公司支付提前解约违约金282177元（94059元/月×3月）。关于装修损失。正如前述，刘秋玲对公用面积之租金享有拒绝支付之权利，如已支付，亦可通过不当得利返还请求权弥补损失，因此，装修价值损失与租赁物面积争议并无关联，相应的装修损失应由行使解除权的刘秋玲自行承担。故对刘秋玲提出赔偿装修损失的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘秋玲向振宁公司支付租金157634.8元；二、刘秋玲向振宁公司支付逾期支付租金的违约金（以157634.8元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期一到三年档次的贷款基准利率上浮30%计算）；三、刘秋玲向振宁公司支付解除合同的违约金282177元；四、驳回刘秋玲返还租金的反诉请求；五、刘秋玲的其他反诉请求；六、驳回振宁公司对南宁市大英雄北湖酒楼有限责任公司的起诉。本诉案件受理费22152.3元，财产保全费5000元，合计27152.3元（振宁公司已预交），由振宁公司负担18100元，刘秋玲负担9052.3元；反诉案件受理费20249.2元（刘秋玲已预交），由刘秋玲负担。双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。一审法院判决查明的事实客观真实，故本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：《场地租赁合同书》第三条第1款第（4）项约定：“租赁期平均月租金单价：①第一层C座电动扶梯南面、北面商铺平均月租金单价为100元㎡；②第一层C座电动扶梯西面商铺凭据月租金单价为39元㎡；③第二层平均月租金单价为40元㎡。”本案租赁合同的面积涉及171户业主，该171户业主的房屋产权证在2009年4月至12月相继获得。振宁公司与171户业主曾于2006年期间签订《房屋租赁委托合同书》以及《授权书》，该171户业主均全权授权振宁公司在2021年10月15日前统一出租管理涉案商铺，双方属于委托租赁关系。双方签订的《房屋租赁委托合同书》和《授权书》均载明涉案商铺的建筑面积。振宁公司与刘秋玲在2013年2月21日签订《关于振宁商厦大英雄北湖酒楼租赁合同面积协商备忘录》中另有约定“……四、住宅电梯公摊范围内以产权管理部门核定的结果确认，如租赁场地含有分摊，则从租赁面积减除。五、在房屋产权管理部门核定上述相关面积并提供结果之后，大英雄北湖酒楼方负责联系聘请有资质房产测绘单位，由大英雄北湖酒楼、振宁商贸公司、振宁开发公司三方现场测绘与协调确认。”一审审理期间，刘秋玲向一审法院申请对涉案场地的建筑面积、电梯面积、公用面积进行测绘，一审法院依法委托了广西国联测绘工程有限公司组织双方当事人于2014年10月29日上午到涉案现场进行测绘，但振宁公司拒绝到现场，且拒绝提供待测绘商铺的钥匙，致使测绘无法进行。本院认为：一、关于租赁合同的效力问题及诉讼主体的问题。本案中，振宁公司与刘秋玲于2007年5月18日签订《场地租赁合同书》以及同年6月25日签订的《场地租赁时效确认补充协议书》时，振宁公司已取得了涉案铺面171户业主的全权授权，故其与刘秋玲所签订的《场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家的法律和法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面履行合同中约定的各自义务。本案《场地租赁合同书》的合同相对方应为刘秋玲和振宁公司。二、关于合同解除的问题。首先，本案中双方当事人均认可因涉案铺面的租赁面积是否应扣除电梯扶梯等公用面积、承租方有无多交了租金等问题双方存在多次协商及交涉，但始终未能达成一致意见。虽然双方对于租赁的场地面积存在争议，但双方在签订《场地租赁合同书》之时已进行过粗测，亦同意多还少补，因此不属于约定不明，履行不能。其次，《场地租赁合同书》也没有约定双方对于场地租赁面积产生争议的，刘秋玲可享有解除权。因此，合同到期前刘秋玲擅自解除合同不符合合同约定，应当承担相应的违约责任。刘秋玲虽于2013年10月20日函告振宁公司将退回租赁场地，但其并未将财物搬离，直至2013年11月4日才将财物搬出，本院认为，合同解除的时间应为2013年11月4日，一审判决认定合同解除的时间为2013年10月20日欠妥，本院予以纠正。三、关于租金的问题。根据双方签订的《场地租赁合同书》和《备忘录》可知，最终的租赁面积是产权部门核定的面积扣除电梯及其他各层公用面积。2009年4月至12月本案涉案的商铺171户业主的房屋产权证已相继获得，但振宁公司却未核定实际交租面积，直至一审诉讼阶段振宁公司仍拒绝配合司法评估致使测绘结论无法做出，振宁公司应当承担相应后果。现振宁公司亦未能提供证据证明该测绘机构不具备相关资质，也无证据证实测绘机构在测绘过程中存在有违反法定程序的情形，一审法院采信该测绘结论，认定第一层C座南面、北面面积为204.08平方米，第一层C座西面的面积为226.7平方米及第二层面积为1087.59平方米正确，本院予以确认。2007年9月21日至2013年11月4日，刘秋玲应向振宁公司支付的租金为（204.08×60+226.7×29+1087.59×30）×24+（204.08×80+226.7×34+1087.59×35）×24+（204.08×120+226.7×44+1087.59×45）×24+（204.08×140+226.7×49+1087.59×50）×1.5=4867950.9元。刘秋玲已向振宁公司支付的租金为4580001.6元，再扣除折抵租金的餐费83285元，刘秋玲尚欠的租金为204664.3元。四、关于违约金的问题。如前所述，涉案商铺业主获得产权证后，振宁公司未采取积极妥善的方式就双方存在的租赁面积争议予以协商解决，在一审法院组织双方当事人进行测绘的情况下，振宁公司仍然拒绝予以配合测绘涉案铺面的租赁面积，在租赁面积确定前，刘秋玲有权拒付租金，因此，振宁公司要求刘秋玲支付逾期支付租金的违约金没有事实依据，一审判决认定刘秋玲应当向振宁公司支付逾期付款违约金欠妥，本院予以纠正。在租赁面积确定前，刘秋玲虽有权拒付租金，但无权解除合同，因此刘秋玲需对其单方解除合同之行为承担违约责任。根据《场地租赁合同书》第三条第2款的约定“若乙方（刘秋玲）单方提前终止合同，乙方需按租赁期平均月租金补足已使用期限内的租金”，若按平均月租金计算，刘秋玲需要支付的租金总额为（204.08×100+226.7×39+1087.59×40）×73.5=5347338.15元，此款与刘秋玲应付租金4867950.9元之间差额为479387.25元，刘秋玲应向振宁公司支付的违约金数额为479387.25元。一审判决未按照合同约定计算违约金欠妥，本院予以纠正。六、关于装修损失的问题。如前所述，刘秋玲单方解除合同，构成违约，相应的装修损失应由其自行承担，一审判决未支持其该项反诉请求正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但对于合同解除时间的认定及违约金的处理欠妥，本院予以纠正。上诉人振宁公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。上诉人刘秋玲的上诉请求部分有理，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持南宁市西乡塘区人民法院(2013)西民一初字第2252号民事判决第四项、第五项；二、撤销南宁市西乡塘区人民法院(2013)西民一初字第2252号民事判决第二项、第六项；三、变更南宁市西乡塘区人民法院(2013)西民一初字第2252号民事判决第一项为：上诉人刘秋玲向上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司支付租金204664.3元；四、变更南宁市西乡塘区人民法院(2013)西民一初字第2252号民事判决第三项为：上诉人刘秋玲向上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司支付违约金479387.25元；五、驳回上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22152元（上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司已预交22152元，上诉人刘秋玲已预交13149元），由上诉人刘秋玲负担，本院退回上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司13149元。上述应付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  黄敏俊审 判 员  肖燕青代理审判员  蒋群利二〇一七年七月十日书 记 员  刘永胜