广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初19133号
原告（反诉被告）：深圳巴斯巴科技发展有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山大工业区兰竹东路8号同力兴工业厂区1号厂房1-3层，组织机构代码：55387301-2。
法定代表人：林国军。
委托诉讼代理人：张灵静，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市新宁现代物流有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道深圳出口加工区兰竹西路10号柯仕达工业厂区综合厂房（C、D部分）。统一社会信用代码：914403006925415014。
法定代表人：周博。
委托诉讼代理人：李大军，上海市君悦律师事务所律师。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定将两诉合并审理。本院依法组成合议庭公开开庭对两诉进行了审理。原告的委托诉讼代理人张灵静及被告的委托诉讼代理人李大军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月15日，原告与深圳同力兴实业有限公司签订房屋租赁合同，该公司同意将位于深圳市坪山区兰竹东路八号多彩工业园内1号厂房的1-5楼出租给原告。2013年11月20日，该公司出具同意转租证明，同意原告将租赁房屋部分转租给他人。
2014年4月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市坪山区兰竹东路八号同力兴工业厂区1号厂房4楼的房屋租赁给被告，租期2年，月租金104000元，每台电梯维护费1500元，从2016年6月1日起，租金上调10%，即每月租金为114400元，税费由被告承担，被告逾期支付租金及水电费，被告应支付租金及水电费的每日千分之一作为滞纳金，租金拖欠1个月做违约处理。
2015年12月22日，因被告原因导致仓库发生火灾，租赁房屋被烧毁、烧损，被告应承担全部责任。2016年6月开始，被告未按时支付租金，原告为催缴租金向被告发出联络函，截止2016年8月5日，被告尚欠原告6、7月租金23088元，经原告催促，被告虽补交了租金，但未按合同约定足额补交，且已严重逾期支付租金。至2016年12月8日，被告尚欠租金256416.75元。
被告一直拖欠且未足额支付租金的行为已构成严重违约，且因被告导致租赁房屋损毁，为维护原告权益，现请求法院判决：1、判令被告继续履行原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付所欠租金、电梯维护费、税费合计196208元、滞纳金60208.75元（滞纳金从2016年6月6日开始计算，暂计至2016年12月9日，最终以被告实际付清所有租金时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、双方合同的租赁期限是两年，起止时间是2014年4月17日至2016年4月16日结束，该合同已经到期终止，不存在继续履行的原因；2、2016年12月租金，因为原告不允许被告对仓储于涉案仓库的事故货物进行清理，2016年12月2日在我司客户委托专业清理人员准备对事故现场清理时，原告拒绝我司及清理人员进入涉案现场进行清理，2016年11月22日原告也不允许被告及被告客户对涉案仓库的货物进行清理，故被告是不需要向原告支付房屋使用费；自从2016年4月17日合同终止之日起，原告已经实际收回了涉案仓库的未过火的仓储面积（占总面积50%）并且原告已经实际在上述仓储面积上存储了自己的货物。综上，2016年4月17日仓储合同终止后被告只能按照实际占用的面积支付涉案房屋使用费，而原告实际支付的款项已经超出应该支付的金额。请求依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求：1、被反诉人立即停止侵害、排除妨碍，配合反诉人对涉案房屋发生的火灾事故现场进行清理并腾空房屋；2、被反诉人立即返还反诉人提前超额支付的房屋使用费及其他相关费用合计372400元；3、被反诉人承担诉讼费。庭审中被告变更第二项反诉请求的金额为382900元。
原告针对反诉辩称：1、反诉原告要求反诉被告立即停止侵害排除妨碍没有事实依据，反诉被告并未侵害过反诉原告的权利，反诉原告是承租人可以自由正常使用房屋，反而是反诉原告一直未按照合同约定支付租金、电梯使用费、税费等费用；2、反诉原告要求反诉被告返还已经提前超额支付的房屋使用费及其他相关费用，无事实和法律依据，反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同约定的租期虽然已经到期但租期届满后反诉原告仍然继续使用租赁标的，且已经支付部分租金，根据合同法第230条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物。出租人没提出异议的原租赁合同继续有效，因此反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，反诉原告应该按照合同约定履行支付相应租金的义务，根据合同约定从2016年6月1日起房屋租金在现价基础上上调10%，即每月租金为114400元，税费由反诉原告承担；3、反诉原告主张涉案仓库发生火灾部分因为消防部门事故认定及复核的需要一直处于查封状态，反诉原告认为这属于不可抗力，但反诉被告认为根据消防部门作出的火灾事故认定书可知此次火灾是由于仓库所储存的电池自燃引起的，属于反诉原告生产经营过程中发生的责任事故，因此导致的消防部门的查封行为，并非不可避免。不属于不可抗力的范畴。消防部门基于事故认定及复核的需要对涉案仓库所作的查封虽然对反诉原告使用仓库产生了一定影响，但这一后果是反诉原告导致的，其应该承担因此产生的后果。基此，被告的反诉请求没有事实依据，请求驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2013年7月15日，原告与案外人深圳同力兴实业有限公司签订房屋租赁合同，深圳同力兴实业有限公司同意将其所有的（房地产权证：深房地字第60003310**号）位于深圳市坪山区兰竹东路八号多彩工业园内1号厂房的1-5楼出租给原告。2013年11月20日，原告与深圳同力兴实业有限公司又签订合同补充协议，深圳同力兴实业有限公司同意原告将租赁房屋部分转租给他人。
2014年4月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市坪山区兰竹东路八号同力兴工业厂区1号厂房4楼的房屋租赁给被告，租赁建筑面积为8000平方米，租期从2014年4月17日起2年，从2014年6月1日开始收取租金，月租金104000元，每台电梯维护费1500元，每月由原告开具发票，但发票的税费6%由被告承担。租赁保证金为208000元，保证金当双方合作租赁期满，并结算完毕所有费用后，由原告于15日内无息退还。从2016年6月1日起，租金在现价基础上调10%，即每月租金为114400元，税费由被告承担。原告应于上月25日向被告提供租赁费用发票，被告应于当月5日前向原告支付当月租金和上月的水电气费、电梯费等费用，若被告逾期支付，被告应支付租金及水电费的每日千分之一作为滞纳金，租金拖欠1个月做违约处理。
2014年9月1日，原告与被告又签订补偿协议书（新增专用电梯），约定补充协议与2014年4月17日双方签订的合同终止期限相同，除非另有说明，由原告向被告再增加提供一台电梯使用，被告每月新增支付电梯维护费1200元。
合同签订后，被告向原告支付了保证金208000元，原告向被告提供了涉案房屋和2台电梯供被告使用。2015年12月22日，被告所租赁的涉案房屋同力兴工业厂区1号厂房4楼因被告存放的电池自燃发生火灾，致使被告所租赁的房屋被烧损。火灾事故认定业经深圳市公安局消防监督管理局作出复核决定书，对起火原因认定可排除放火、外来火源、遗留火种、雷击、电气故障等，不排除北面仓存储区由北向南西一柱东南侧及向东1.1米范围内存放的电池自燃引起火灾，过火面积2830平方米。火灾事故发生后，被告自2016年1月份开始存在延迟支付房租、电梯维护费的情形，但原告对2016年1月至5月期间被告延迟支付租金、电梯使用费的情形没有主张滞纳金，被告也对2016年4月16日前已支付的租金、电梯使用费表示双方没有争议，其主张退还的是2016年4月17日以后7个月内多支付的50%的租金、电梯使用费。经查，被告于2016年7月5日支付4月租金、3月份电梯使用费、6%税款合计113102元，2016年7月6日支付5月租金、4月份电梯使用费、11%税款（因国家营改增规定从该月起税率从6%提高到11%，被告也认可）合计118437元，2016年8月2日、10月11日、11月24日、11月28日分别支付6、7、8、9月份的租金、上月的电梯使用费、11%税款118437元，2016年12月2日支付10、11月份的租金、上月的电梯使用费、11%税款236874元。原告已于2016年6月12日向被告开具了2016年6、7月的发票，分别于7月28日、8月29日开具了8、9月份的发票（9月发票不含8月电梯使用费及税款），11月22日开具了10、11、12月份的发票，被告确认已收到发票。被告辩称合同约定的每日千分之一滞纳金过高，应调整到参照银行同期贷款利率标准。
被告辩称火灾事故发生后，被火烧过的部分房屋因事故原因调查认定的需要被消防部门查封直至2016年9月7日事故认定复核决定书作出之日，在被查封的部分房屋解封后，被告于2016年11月23日要求原告协助清理腾空房屋，但原告无理阻拦，导致被火烧过的部分房屋无法清理腾空退还给原告。为此提交了律师函及被告发给其客户的邮件，原告确认收到过该律师函，但称其没有阻拦被告清理腾空房屋的行为，对邮件以与其无关为由不予认可。被告对其租赁的未被火烧过的部分房屋（占租赁总面积50%）称在事故发生后就将存储的物品清空搬出，该部分房屋在2016年4月16日合同到期后被原告收回，原告在2016年5月份就用于存放自己的货物。为此提交了原、被告员工关于原告使用一半仓库的微信对话记录、原告存放货物的照片，对话记录显示原告的员工对被告员工所说“原告7月份开始占被告租赁房屋一半的仓库”的意见没有否认，照片也显示2016年7月份确有标识为原告公司名称的产品堆放在被告租赁的房屋内。原告称被告未将没被火烧过的部分房屋退还给原告，但承认其确在2016年3月或4月左右短期存放过自己的货物，是因四楼顶层楼板被烧损，消防部门出于消除安全隐患考虑要求原告将堆放在五楼的货物转移到四楼堆放才短期堆放了自己的货物，大概一个月时间就搬离了四楼的房屋。原告对微信对话记录、照片的真实性认可，但辩称无法证明被告的主张。原告未提供消防部门要求其将五楼货物搬到四楼的相应证据。
另查，本院2017年2月22日庭审结束时要求原、被告就被火烧过的部分房屋内的货物残品进行清理，以便被告腾空房屋退还给原告，原告当场承诺随时配合被告对货物残品进行清理，但当被告联系要求原告配合清理时，原告以各种理由没有配合被告清理，被告为此提交了双方就清理事宜进行联系的微信聊天记录、电话录音等证据可以证实。
上述事实有房屋租赁合同、火灾事故认定书、收据、银行回单、照片、律师函、邮件、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告争议的焦点在于原告在租赁合同届满时是否收回了部分房屋及房屋面积、原告未在合同届满时收回的部分房屋在消防部门查封期间及后续占用房屋期间是否要支付租金的问题。
一、原告在租赁合同届满时是否收回了部分房屋及房屋面积的问题。
根据租赁合同约定，合同期限在2016年4月16日届满。被告称未被火烧过的部分房屋（占租赁总面积50%）在2016年4月16日合同到期后被原告收回，原告在2016年5月份就用于存放自己的货物，提交的微信对话记录、照片也都显示原告在2016年7月份时在被告租赁的房屋4楼堆放原告的货物。原告尽管不认可合同到期后收回部分房屋的主张，但其承认2016年3月或4月份确应消防管理部门的要求在被告租赁的房屋4楼短期堆放过原告自己的货物，大概一个月的时间就搬开了，可原告的陈述既缺乏应消防管理部门的要求在四楼堆放自己货物的证据，又与原告认可的微信对话记录、照片显示的2016年7月份仍在四楼堆放自己货物的事实不符，结合原告认可2016年3月或4月份在被告租赁的四楼堆放自己货物的事实，本院采信被告的主张，认定原告在2016年4月16日合同到期后收回被火烧过的部分房屋。
火灾事故认定复核决定书认定过火面积为2830平方米，但被告仅主张所租赁房屋总面积8000平方米的50%的房屋被原告在合同届满时收回，故本院认定原告在合同届满时收回的房屋面积为被告所租赁房屋的50%。
二、原告未在合同届满时收回的部分房屋在消防部门查封期间及后续占用房屋期间是否要支付租金的问题。
根据消防管理部门作出的火灾事故认定复核决定书对火灾原因作出的认定，涉案房屋发生的火灾系因被告的客户基于与被告签订合同而存放在房屋内的电池自燃所引发，故消防管理部门因调查火灾事故成因而查封涉案房屋期间产生的房屋租金理应由被告承担。原、被告签订的租赁合同尽管在2016年4月16日届满，但合同期限届满时涉案房屋因调查火灾事故成因被消防管理部门查封直至复核决定书作出的2016年9月7日，该期间应视为被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，故原、被告2014年4月17日签订的租赁合同对未被原告收回的房屋在合同到期后继续有效，只是租赁期限变为不定期。
2016年9月7日后，被告尽管辩称其于2016年11月23日要求原告配合清理货物残品被原告无理阻拦，但被告仅有其代理律师的律师函及发给其客户的邮件证明，而律师函只是被告的单方陈述，邮件系被告与其客户的往来，被告缺乏其他有效证据证明，故被告无法证明原告2016年11月23日拒不配合被告清理货物残品的事实，被告对2016年9月7日后继续使用涉案房屋期间应支付租金。鉴于本院2017年2月22日庭审结束时要求原、被告就被火烧过的部分房屋内的货物残品进行清理，以便被告腾空房屋退还给原告，原告当场亦承诺随时配合被告对货物残品进行清理，但原告在事后被告要求配合清理时又以各种理由推诿，因此，自2017年2月22日起合理期限后的租金属于原告未采取适当措施扩大的损失，不应要求被告支付。本院酌情认定合理期限为15日，即原告不应要求被告支付2017年3月10日后的租金。被告对涉案房屋四楼存放的被火烧过的货物残品进行清理符合法律规定，原告负有协助的义务，故本院对被告诉请原告配合对火灾事故现场进行清理并腾空房屋的主张予以支持。
因原告开具给被告的发票只开到了2016年12月份，且8月份的电梯使用费未开具发票，故2016年4月17日至2017年3月9日期间的租金、电梯使用费共计689859元【110240元（租金含6%税）÷30天×14天×50%+115440元（租金含11%税）×50%+126984元（租金含11%税）×7个月×50%+114400元×2个月×50%+114400元÷31天×9天×50%+2997元（电梯使用费含11%税）÷30天×14天+2997元（电梯使用费含11%税）×6个月+2700元×4个月+2700元÷31天×9天】。由于被告在2016年4月17日后每月都只需支付50%的租金，故被告自2016年4月17日开始每月实际支付的租金、电梯使用费在扣除当月应交的租金、电梯使用费后还有多余，多余的款项应用于支付下月的租金、电梯使用费。经核算，被告自2016年6月起上月多余的款项足够支付下月的租金、电梯使用费，因此，原告主张自2016年6月起计算违约金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告已支付2016年4月17日至11月份期间租金、电梯使用费合计881840元（113102元-113102元÷30天*16天+118437元*5个月+236874元），故原告应向被告返还多支付的租金、电梯维护费191981元（881840元-689859元）。
至于被告主张的其2016年1月16日支付给原告的162000元属于租金的问题，根据原、被告2016年1月15日达成的协议书内容，该款项属于被告先行垫付的房屋修缮款，不属于支付的房屋租金，故本院不予采纳被告的该项主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告深圳巴斯巴科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内配合被告深圳市新宁现代物流有限公司对深圳市坪山区兰竹东路八号同力兴工业厂区1号厂房4楼的火灾事故现场进行清理，并由被告深圳市新宁现代物流有限公司腾空房屋后交还给原告深圳巴斯巴科技发展有限公司；
二、原告深圳巴斯巴科技发展有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市新宁现代物流有限公司返还多支付的租金、电梯使用费191981元；
三、驳回原告深圳巴斯巴科技发展有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告深圳市新宁现代物流有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费5146元（原告已预交），由原告深圳巴斯巴科技发展有限公司负担。反诉费6886元（被告已预交），由原告深圳巴斯巴科技发展有限公司负担3550元，被告深圳市新宁现代物流有限公司负担3336元。原告深圳巴斯巴科技发展有限公司负担的诉讼费3556元于本判决生效之日起三日内缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 伍晓东
人民陪审员 於宝林
人民陪审员 黄玉婷
二〇一七年五月八日
本件与原本核对无异
书 记 员 何伟霞