山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民初字第937号
原告刘同花，女，1967年11月21日出生，汉族，住山东省济南市。
委托代理人赵钦河（系原告刘同花之夫），男，1964年11月11日出生，汉族，住山东省济南市。
委托代理人聂涌，男，1975年6月25日出生，汉族，住山东省济南市。
被告济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。
法定代表人唐艳，该公司董事长。
委托代理人赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。
第三人武铭，女，1988年10月6日出生，汉族，住山东省菏泽市。
原告刘同花与被告济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2015年6月10日受理后，于2015年8月11日根据案情需要依法通知武铭为本案第三人，武铭申请参诉，但并未提出具体的诉讼请求。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘同花的委托代理人赵钦河、聂涌，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩到庭参加了诉讼，第三人武铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘同花诉称，2012年2月29日，其与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛项目中沁园3区5号别墅一栋，房屋总价款2460400元，房款系通过中国工商银行刷卡一次性支付，被告济南昌润置业有限公司当日为原告出具房款收据。涉案房屋已于2014年12月8日实际交付，房屋门锁钥匙已交于原告，原告已经实际入住涉案房屋。原告入住后，多次找被告协商办理房产证事宜，但被告无故拖延，拒不配合，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院请求：1、判令原被告之间的《商品房买卖合同》有效并继续履行合同；2、判令被告在约定的期限内为原告办理房产证；3、诉讼费用由被告承担。
被告济南昌润置业有限公司辩称，第一，对原告陈述的商品房买卖的事实予以认可。第二，涉案房屋虽备案在第三人名下，但被告与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，故被告可以继续履行其与原告之间的商品房买卖合同。
第三人武铭未到庭答辩，庭前提交参诉申请及异议书，申请：1、被告济南昌润置业有限公司目前处于破产重整阶段，依法应中止本案诉讼；2、本案争议的房屋一房两卖，第三人与被告济南昌润置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并办理房屋预售登记备案在先，原告刘同花对被告享有的不是基于《商品房销售合同》交付房屋并办理产权登记的请求权，而是要求返还已付购房款及利息并赔偿损失的请求权，应向原告释明“解除其与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》，返还购房款及利息并赔偿损失”的权利，及时申报债权；3、如继续审理，应驳回原告刘同花的诉讼请求。
经审理本院认定，2012年2月29日，原告刘同花与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同未进行预告登记及销售登记备案。该合同第三条约定原告刘同花向被告济南昌润置业有限公司购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园3区5号的商品房一套；第四条约定该商品房计价方式按套计算，该商品房总价款为2460400元；第六条约定在签订合同当日交齐房屋全款；第八条约定出卖人应当在2012年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限（自商品房交付之日起）为两年，如因出卖人责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人可退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2012年2月29日，原告刘同花以刷卡方式通过中国工商银行一次性交付被告购房款2460400元，被告济南昌润置业有限公司于同日为原告出具房款收据一张。2014年12月8日，被告济南昌润置业有限公司出具证明一份，该证明记载：“证明房主：刘同花，房号：沁园三区五号，准予交房，请物业公司配合该房屋交付。济南昌润置业有限公司2014、12、8”。同日被告济南昌润置业有限公司将涉案房屋交付原告使用。
2014年12月15日，原告刘同花与被告济南昌润置业有限公司签订《补充协议》一份，约定：出卖人：济南昌润置业有限公司买受人：刘同花因出卖人济南昌润置业有限公司运营不畅，导致房屋交付时间违约，给买受人造成了一定的经济损失，从而使房产权属证书办理期限违约，依据实际情况，在原合同基础上特订立以下补充协议：一、双方约定办理房产权属证书的期限为：自2014年12月8日房屋交付之日起，90个自然日内，出卖人承诺为买受人办理房产权属证书。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。三、本协议一式贰份，出卖方、买受方各持一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。出卖人：济南昌润置业有限公司（盖章）买受人：刘同花（摁印）2014年12月15日。
被告提交其与第三人武铭签订的《商品房买卖合同》、《协议书》及《房屋回购补充合同》，该《商品房买卖合同》显示2010年6月21日第三人武铭与被告济南昌润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定第三人武铭向被告济南昌润置业有限公司购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园3区5号的商品房一套；第四条约定该商品房计价方式按套计算，该商品房总价款为1100000元；第六条约定在签订合同当日交齐房屋全款；第八条并未约定房屋交付日期，仅约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经小区分期配套设施验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。双方约定办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的税费按国家规定执行，由买受人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。
《协议书》显示被告济南昌润置业有限公司与第三人武铭及案外人吴海燕于2010年6月21日签订《协议书》一份，该《协议书》约定：甲方：济南昌润置业有限公司乙方：吴海燕、武铭甲乙双方于2010年6月21日签订商品房买卖合同（房号如下：沁园三区3号、5号、梅园五区7号、六号9号、七区2-A、七区6-G共计六套房），乙方购买甲方位于商河县温泉路1号房屋，价款陆佰万元。合同签订后乙方已向甲方全额支付房款，并在商河县房管局办理了预售房地产备案登记。现甲乙双方经友好协商对该预售房屋的处理，达成如下协议：一、乙方同意甲方以陆佰万元的价款回购上述房屋。二、在甲方向乙方全额支付回购房款后，乙方同意解除原商品房买卖合同，并配合甲方在收到回购款当日向相关机关办理解除预售房地产备案登记。三、乙方同意甲方2010年7月21日，支付陆佰万元回购款。四、在上述支付期限内，乙方承诺不处置该商品买卖合同下的所有房产。五、如果甲方未能按上述承诺付款，甲方同意乙方有权处置商品房买卖合同下的所有房产。
《房屋回购补充合同》显示被告济南昌润置业有限公司与第三人武铭及案外人吴海燕于2010年7月21日签订《房屋回购补充合同》一份，该补充合同约定：甲方：济南昌润置业有限公司乙方：吴海燕、武铭甲方因资金周转困难不能按期履行2010年6月21日甲、乙双方签订的《房屋回购协议书》项下回购全部房产的款项支付义务，为此向乙方申请延长回购履行期限，为约定回购延期履行期间各方权利义务，经协商达成如下补充合同：一、2010年6月21日双方签订的《房屋回购协议书》约定甲方应支付乙方的全部房产回购款项为陆佰万元，回购履行期限为2010年7月21日前。二、甲方因资金周转困难不能如期履行上述《房屋回购协议书》项下全部房产回购款项的支付义务，特向乙方申请延期，甲方承诺于2011年6月21日前全部支付乙方，乙方同意甲方延期申请。三、《房屋回购协议书》原履行期限延期后，甲方须自愿按延期每月赔偿乙方资金损失人民币18万元（甲方负责赔偿金所产生的一切费税）。四、在本补充合同约定的延期期限届满时，甲方应主动向乙方支付全部回购款项及赔偿；如到期仍不能全部支付，则乙方不再给予延期，并有权依据
《房屋回购协议书》约定向甲方主张权利，甲方不得以任何其他理由拒绝。五、本合同为原《房屋回购协议书》的补充合同。除本合同已有约定者外，原《房屋回购协议书》中的条款均继续有效，直至甲方支付乙方全部回购款项及赔偿方可终止。
被告与第三人签订的《商品房买卖合同》未进行预告登记，但已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案。本案中第三人仅申请参加诉讼，并未提出具体诉讼请求。亦未向法庭提交其向被告缴纳购房款及被告向其交付房屋的相关证明。
另查明，涉案房屋曾于2012年12月18日被德州市中级人民法院查封2年，于2014年12月18日被德州市中级人民法院续封1年，于2015年10月12日被德州市中级人民法院解封。
以上事实，由原、被告当庭陈述，原告提供的济南市商品房买卖合同及补充协议、房款收据、刷卡记录、交房证明、水电费收据原件各一份，被告济南昌润置业有限公司提供的其与第三人之间的商品房买卖合同、协议书、房屋回购补充合同原件各一份、第三人提交的异议书及本院依法对商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员所做的调查笔录一份、本院依法向商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员调取的（2012）德中立民初字第285-4号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是：一、本案是否应该中止审理；二、涉案两份《商品房买卖合同》的性质及应否继续履行；三、房屋销售登记备案的效力；四、涉案房产能否办理商品房所有权转移登记手续。
关于焦点一、本案是否应该中止审理。
第三人武铭主张依据《中华人民共和国企业破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”的规定，本案被告济南昌润置业有限公司于2015年6月25日被商河县人民法院裁定进入破产重整程序，依法本案应中止诉讼。被告刘同花主张本案中齐鲁水郡温泉岛沁园三区5号房产原告刘同花已购买并交付使用，已从被告破产财产中分离，不属于破产财产。
本院认为，虽第三人武铭主张本案被告济南昌润置业有限公司于2015年6月25日被商河县人民法院裁定进入破产重整程序，本案依法应中止诉讼。但根据商河县人民法院于2015年6月25日做出的（2015）商商破字第1-1号民事裁定书是裁定济南昌润置业有限公司重整，人民法院受理重整申请不能等同于受理破产申请，不能适用《中华人民共和国企业破产法》第二十条的相关规定，且第三人主张本案应中止审理无相关法律规定，故对第三人的该项主张，本院不予支持。
关于焦点二、涉案两份《商品房买卖合同》的性质及应否继续履行。
原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件，未登记备案不影响合同效力，且原被告均认可该合同的效力，故原被告双方签订的商品房买卖合同系有效合同。该合同对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。
关于济南昌润置业有限公司与第三人武铭之间的法律关系，本院认为济南昌润置业有限公司与武铭之间实际系民间借贷法律关系，双方订立《商品房买卖合同》、《协议书》及《房屋回购协议书》系作为借款的担保。理由如下：一、济南昌润置业有限公司与武铭订立《协议书》及《房屋回购协议书》不合常理。济南昌润置业有限公司与武铭于签订《商品房买卖合同》的当日就涉案房屋另行订立了一份《协议书》，双方约定涉案房屋的回购事宜，如果济南昌润置业有限公司与武铭之间系房屋买卖法律关系，那么在双方就涉案房屋订立《商品房买卖合同》后不会于同日签订回购房屋的《协议书》，与通常情况下买受人取得房屋产权的目的不相符。二、《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定不合常理。如果济南昌润置业有限公司与武铭系真实的房屋买卖法律关系，那么武铭作为买受人其订立《商品房买卖合同》的目的系取得涉案房屋的所有权，并占有使用涉案房屋，其必然要求交付房屋。本案中，济南昌润置业有限公司与武铭在合同中并未约定交房时间，其后双方亦未办理房屋交付手续。三、济南昌润置业有限公司否认与武铭之间系房屋买卖法律关系。济南昌润置业有限公司作为与武铭订立《商品房买卖合同》的合同主体，在本案中均陈述其与刘同花系房屋买卖法律关系，其与武铭系民间借贷法律关系，济南昌润置业有限公司与武铭就涉案房屋订立《商品房买卖合同》、《协议书》及《房屋回购协议书》作为借款的担保。可见，济南昌润置业有限公司的真实意思表示并非将涉案房屋出卖于武铭。综上所述，本院认为，济南昌润置业有限公司与武铭实质上是民间借贷法律关系。
鉴于济南昌润置业有限公司与武铭之间系民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系，武铭可以依据民间借贷法律关系要求济南昌润置业有限公司承担偿还借款的民事责任。被告济南昌润置业有限公司与原告刘同花之间系房屋买卖法律关系，济南昌润置业有限公司应继续履行其与原告刘同花之间订立的《商品房买卖合同》。
关于焦点三、房屋销售登记备案的效力。
第三人主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已进行房屋销售登记备案，应当驳回原告刘同花的诉讼请求。本院认为，被告济南昌润置业有限公司与第三人武铭签订的《商品房买卖合同》虽已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案，但是房屋销售登记备案不能等同于预告登记。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记，通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记权利人的同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。而商品房销售登记备案仅具有债权性质，只能起到备案作用，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展，不具有预告登记的法定效力。商品房预售合同无论是否进行登记备案都不会产生对抗第三人的效力，故虽第三人武铭与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销售登记备案，也不会产生对抗原告的效力。
关于焦点四、涉案房产能否办理商品房所有权转移登记手续。
本案原告刘同花请求判令被告为自己办理商品房所有权转移登记手续。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原被告之间签订的《商品房买卖合同》对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。在原被告签订的补充协议中，双方约定办理房产权属证书的期限为自2014年12月8日房屋交付之日起90个自然日内，出卖人承诺为买受人办理房产权属证书，但被告至今未全部履行其义务，虽涉案房屋曾被德州市中级人民法院查封，但涉案房屋已被德州市中级人民法院解封，被告济南昌润置业有限公司应按照合同约定履行义务，在被告济南昌润置业有限公司违约的情况下，原告刘同花请求被告济南昌润置业有限公司协助办理位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园三区5号商品房所有权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告刘同花与被告济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》有效。
二、被告济南昌润置业有限公司有限公司应继续履行与原告刘同花之间签订的《商品房买卖合同》。
三、被告济南昌润置业有限公司在本判决生效后二十日内履行协助原告刘同花办理商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园三区5号的商品房所有权转移登记手续的义务。
案件受理费100元，由被告济南昌润置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 张 盟
人民陪审员 王春虎
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 刘源源