上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第196号
原告上海珩意房地产经营有限公司。
法定代表人陈永洪。
委托代理人钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。
委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。
被告集珍轩文化传播（上海）有限公司。
法定代表人郭帅。
委托代理人邹华恩，上海通孚律师事务所律师。
委托代理人刘红亮，上海通孚律师事务所律师。
原告上海珩意房地产经营有限公司（以下简称珩意公司）与被告集珍轩文化传播（上海）有限公司（以下简称集珍轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱丽萍、潘雄、被告委托代理人邹华恩、刘红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珩意公司诉称，2012年3月15日，原、被告签订《上海市房屋转租合同》约定，原告将本市黄浦区中山东一路XXX号三层B单元及C单元出租给被告使用，被告逾期支付租金、水、电费用的，每日支付未付金额千分之四的逾期付款违约金，逾期支付累计超过一个月的，原告有权解除合同。合同签订后，截至2013年9月30日，被告欠付原告租金、管理费、电费共计人民币XXXXXXX.81元，逾期付款违约金达XXXXXXX.90元，经原告多次催讨，被告仍未支付。原告于2013年10月30日向被告发出律师函，要求被告支付全部费用，否则转租合同自2013年11月2日起自动解除，且被告应于2013年11月9日起搬离。后被告同意解除合同，并于2013年11月8日、9日搬离，但欠付费用至今未予支付。故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付2012年11月至2013年9月的租金XXXXXXX.81元；2、被告向原告支付2012年11月至2013年9月的物业管理费463738元；3、被告向原告支付2012年1月至2013年8月的电费43461元；4、被告支付原告逾期支付租金的违约金XXXXXXX.31元；5、被告支付原告逾期支付物业管理费的违约金494007.44元。
原告珩意公司提供下列证据：1、房屋转租合同；2、关于减少租金金额事宜的函及补充协议：3、关于拖欠租金追缴事宜的函及签收单、关于租金及装修等事宜的函；4、2013年10月9日的律师函及催款帐单、2013年10月30日的律师函；5、会议纪要及签收单、2012年7月9日被告发函、2013年10月24日被告发函；6、清场清单；7、转帐凭证；8、发票、发票签收单、收款通知、付款通知；9、发票、电费帐单两份。
被告集珍轩公司辩称，按照合同约定的支付标准，被告确实有欠付的租金、物业管理费，电费被告已按实结清了，经过原、被告双方的协商，租赁合同已解除，原告同意免去被告在2013年10月20日前所欠一切费用。被告为表感谢，也愿意赠送一幅画作给原告。现原告出尔反尔，要求被告支付欠款和违约金，被告不能认可。另，原告在被告租赁期间，使用场地举办活动，按约应付被告费用，如果法庭确认双方已达成费用免除协议的，则该原告应付场地费用可以不再支付，如果法庭认定双方未达成费用免除的协议，则被告要求将原告应付场地费用抵扣租金。关于违约金标准，被告表示如果适用则请求调低，最多按照同期银行存款利率的标准计算。
被告集珍轩公司提供一份原告申请场地使用的函作为证据。
经质证，被告集珍轩公司对原告珩意公司提供的证据1真实性没有异议；对证据2、3真实性认可；对证据4被告表示没有收到过；对证据5中的会议纪要及签收单真实性不予认可，对两份函予以认可；对证据6没有异议；对证据7、8，被告认为系原告单独制作，对证据内容不予认可，被告此前从未收到过发票签收单，签收单上的签收人也并非被告单位人员；对证据9认为与本案没有关联性。
原告珩意公司对被告集珍轩公司提供的证据不予认可。
经审理查明，2012年3月15日，原、被告签订《上海市房屋转租合同》，约定：原告将其依法承租的系争本市黄浦区中山东一路XXX号房屋三层B单元、C单元转租给被告使用；原告已于2011年12月26日向被告交付了系争房屋B单元，并于2012年3月15日向被告交付系争房屋C单元，转租期至2017年12月25日止；转租期间，自2012年3月1日起至2012年3月15日止的B单元租金为50000元，自2012年3月16日起至2014年12月25日止的系争房屋租金为每月240000元；在房屋转租期间，被告使用该房屋所发生的水、电、物业管理等其他有关费用，均由被告承担；系争房屋每月物业管理费为42158元；被告应于每月第5日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按未付金额的千分之六向原告支付逾期付款违约金，被告应于每月25日前向原告支付上一个月的水、电费用，由原告代收并按时转交予相关单位，逾期支付的，原告有权向被告要求每日支付未付金额千分之四的逾期付款违约金；被告应向原告支付房屋转租保证金720000元，被告已支付第一期转租保证金200000元，2012年3月30日前，被告应向原告支付第二期转租保证金520000元；原告每年可于展厅C单元内免费举办二次大型的活动，若原告在C单元内每年举办活动超过二次的，且原告为该活动主办方的，则被告将向原告收取每日20000元的场地使用费，若在C单元内举办的活动由原告引进的，则被告将向原告支付该活动所涉场地使用费的30％。
2012年5月，原告向被告发函表示被告尚拖欠保证金520000元，拖欠租金、物业管理费及滞纳金共计50余万元，根据约定，原告已有权单方解除合同，请被告于2012年6月5日前将所有欠款付清，否则原告将依法追究被告责任；基于被告的违约行为，原告已开始接洽短期租赁并订立合同，包括2012年10月20日至2012年10月29日为期10天的羊毛局活动（租金为350000元），2012年11月4日起为期7天的FriuliVeneziaGiuliaWeekinShanghai活动（租金为200000元），若2012年6月5日后，被告仍能如约继续履行双方租赁合同的，上述两个活动租金将按30％的比例支付给被告。
2013年1月6日，原告向被告发函表示就“优衣库”展示活动向被告提出申请，活动期限为2013年1月7日至1月12日，优衣库支付原告的活动租金为200000元，按照原、被告合同约定，此次活动租金的70％即140000元将支付被告，原告将先用于冲抵被告还未支付的租金。
2013年1月15日，原、被告签订《补充协议》，约定自2013年2月1日起至2013年7月31日止，租金调整为每月180000元。
2013年1月29日，原告又向被告发函表示被告自2012年11月起未支付租金、管理费等各项费用，截至2013年1月29日，被告拖欠原告保证金480000元、租金、管理费及滞纳金XXXXXXX元，请被告于2013年1月31日前将所有欠款付清，若到期未付清，原告将按合同约定追究被告责任。
2013年9月18日，原告再次发函催讨480000元保证金及被告拖欠的租金、管理费等费用。
2013年10月24日，被告向原告发函表示被告租赁系争房屋后，因被告单位构架特殊性，原定由被告与上海文广局共同成立《上海文化发展协会》，但批文迟迟未下发，致被告单位运转出现严重问题，现经双方协商同意解除租赁合约，原告体谅被告实际情况，同意免去被告在2013年10月20日前原所欠一切费用，被告表示感谢，愿赠送原告画作《雪域联盟》。
2013年10月30日，原告向被告发函表示被告未按约支付租金、管理费，补足保证金等，根据合同约定，原告有权解除合同并追究被告责任，原告从未口头或书面同意免除被告所欠钱款，且不同意以画偿债，原告要求被告于2013年11月1日前付清拖欠款项及违约金，若届时未清偿，原、被告所签转租合同自2013年11月2日解除，请被告于2013年11月9日前搬离系争房屋。
2013年11月9日，原、被告交接了系争房屋。
2014年1月14日，原告诉至本院请求判如所请。
诉讼中，原、被告确认双方所签合同于2013年11月2日解除。
原、被告双方确认2012年10月之前的租金，被告已结清；2012年11月的租金，被告欠付37165.81元，2012年12月至2013年9月的租金，被告均未支付，上述未付租金金额共计XXXXXXX.81元。原、被告还确认2012年11月至2013年9月的被告未付物业管理费金额为463738元。被告关于经协商原告已免除被告支付上述费用的说法，原告不予认可。
关于保证金，原、被告双方确认被告于2011年12月26日支付过200000元保证金。被告表示曾另行支付过40000元保证金，原告对此不予认可。原告表示被告所支付的200000元保证金已于2012年年底抵充了被告应付的2012年3月及4月的部分租金，并且双方在2012年年底曾协商将保证金金额调整为480000元，所以在原告2012年5月的函中是催讨520000元保证金，而在原告2013年1月、9月的函中是催讨480000元保证金；被告不认可双方曾协商调低了保证金的金额，并表示2012年3月、4月的租金是被告另行支付的。被告对其支付40000元保证金及2012年3月、4月租金的陈述均未提供证据。
关于原告在系争房屋引进活动一节，原告表示共引进过两次，分别是2012年10月20日至10月29日的羊毛局活动（活动租金350000元）、2013年1月7日至1月12日的优衣库活动（活动租金200000元），原告在2012年5月发给被告的函中所提为期7天的FriuliVeneziaGiuliaWeekinShanghai活动实际并未举办。原告认为根据合同，原告每年可以免费使用场地举办两次活动，但原告愿意按照函件中原告所作表示来履行，关于羊毛局活动，原告将活动费用的30％支付被告是附有条件的，即被告需按约支付租金、电费、管理费，因该条件并未成就，故原告无需支付被告上述费用；关于优衣库活动，在原告2013年1月6日所发函件中表示将活动费用的70％即140000元先冲抵被告未付租金，但因被告表示不要冲抵租金，而是要求降低租金，故经双方协商对租金进行了调整，2013年2月至7月的租金减少了360000元，这360000元中包含了用优衣库活动费用140000元抵扣的租金，原告实际减免被告租金220000元。上述活动费用，如果法院认定原告应当支付被告，原告同意在本案中一并予以处理，直接抵扣被告应付租金。
被告表示根据原告所发函件的内容，原告共引进三次活动。对原告所述羊毛局活动、优衣库活动的费用金额没有异议，但根据合同约定，原告应当支付被告活动费用的70％。合同所约定的原告免费举办二次活动是指原告自己举办的活动，不包括原告引进的活动。被告对2013年1月双方经协商减免部分租金的事实没有异议，但不认可原告所作减免的360000元租金中有140000元是以优衣库活动费用抵扣的讲法。
本院认为，被告关于租金、物业管理费获原告许可不再支付、电费被告已缴纳的讲法，均未得到原告认可，且被告也未能提供证据予以证明，故本院对被告上述辩称意见，不予采信，原告要求被告支付租金、物业管理费、电费的诉请，应予支持。原告所作两项违约金主张，其中，物业管理费的逾期支付违约金在合同中并无相关约定，对该诉请本院不予支持，另一项关于租金的逾期违约金诉请，于约有据，可予支持。鉴于被告提出违约金过高，要求调低的请求，对租金的逾期违约金的数额，可由本院酌情确定。
关于保证金一节。首先，就被告已付保证金的金额，原、被告双方均确认的被告已付保证金是200000元，被告虽表示另曾支付过40000元的保证金，但被告未能提供证据证明，而原告虽然在催讨保证金等费用的函件中对所催讨保证金的金额有过变化，但原告已对出现金额变化的原因作出合理解释，故本院认定被告已支付的保证金金额为200000元。其次，原告表示该200000元保证金已用于抵扣2012年3月、4月的部分租金，被告则表示2012年3月、4月的租金是被告自行支付的，因被告对其已自行支付租金的讲法未能提供证据予以证明，本院采信原告所作保证金已抵扣的讲法。
关于原告引进活动一节。首先，就原告引进活动的次数，原告虽然在2012年5月的函件中表述已经在接洽2012年11月的FriuliVeneziaGiuliaWeekinShanghai活动，但该表述并不代表该活动必然举办，而被告未提供证据证明该活动已由原告引进举办，故本院认定原告引进的活动为两次，即2012年10月的羊毛局活动及2013年1月的优衣库活动。其次，关于两次活动的费用。原告认为羊毛局活动的费用鉴于被告未按约支付租金、物业费，故原告可以不予支付，该意思表示仅系原告一方的意见，被告对此并不认同，且原告该表示与合同相关约定亦不相符，故本院对原告此意见不予采纳。原告另认为优衣库活动应付费用140000元，已经双方协商抵扣了2013年2月至7月的部分租金，对原告该讲法，被告不予认可，原告也无证据证明其讲法，故本院不予采信。因双方均愿意在本案中一并处理上述活动费用，故可予以直接抵扣被告应付租金。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告集珍轩文化传播（上海）有限公司应向原告上海珩意房地产经营有限公司支付2012年11月至2013年9月的租金人民币XXXXXXX.81元，扣除原告上海珩意房地产经营有限公司应支付给被告集珍轩文化传播（上海）有限公司的活动费用人民币385000元后，被告集珍轩文化传播（上海）有限公司还应支付原告上海珩意房地产经营有限公司租金人民币XXXXXXX.81元，该款应于判决生效后十日内履行完毕；
二、被告集珍轩文化传播（上海）有限公司应于判决生效后十日内向原告上海珩意房地产经营有限公司支付2012年11月至2013年9月的物业管理费人民币463738元；
三、被告集珍轩文化传播（上海）有限公司应于判决生效后十日内向原告上海珩意房地产经营有限公司支付2012年1月至2013年8月的电费人民币43461元；
四、被告集珍轩文化传播（上海）有限公司应于判决生效后十日内向原告上海珩意房地产经营有限公司支付租金逾期违约金人民币400000元；
五、原告上海珩意房地产经营有限公司要求被告集珍轩文化传播（上海）有限公司支付物业管理费逾期支付违约金的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币48254元，由被告集珍轩文化传播（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 刘美琳
二〇一五年二月十一日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。