江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03178号
上诉人（原审被告）潘瑞清，居民。
委托代理人李祥、夏启斌，江苏法岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安全局盐城市国家安全局，住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路28号。
法定代表人王政权，该局局长。
委托代理人韩传丰，该局政治部主任。
委托代理人刘疆，该局办公室主任。
上诉人潘瑞清因与被上诉人盐城市国家安全局（以下简称“安全局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人潘瑞清及其委托代理人夏启斌、被上诉人安全局的委托代理人韩传丰、刘疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安全局原审诉称，2011年1月1日，安全局将位于盐城市毓龙东路28号东南侧附楼二楼及一楼自西向东第5、6两间门面房出租给潘瑞清使用，租期三年。合同到期后，潘瑞清继续占用房屋未能交房，造成了安全局的损失。根据双方合同第二条及第八条的约定，诉请法院判令潘瑞清：1.立即返还安全局房屋；2.按合同约定年租金8万元标准从2014年1月1日起向安全局交纳租金及税金直至返还房屋之日止；3.向安全局交纳2014年6月25日至7月31日的水电费6062元；4.没收潘瑞清押金2万元。
潘瑞清原审辩称：1.合同到期后，依法形成了一个新的无固定期限的租赁合同；2.因在租赁合同中明确约定潘瑞清有优先承租权，如安全局要求终止合同，依法应给潘瑞清一个合理的解除期限，并告知潘瑞清解除合同的原因；3.合同如被强行解除，安全局应当支付合同中没有约定煤气开户费等相关费用；4.由于安全局在2014年8月1日强行关闭了涉案承租房屋，导致了潘瑞清的巨大损失，也应当予以赔偿。综上，潘瑞清要求继续租赁该房屋，同意支付租金并按实交纳水电费。
原审法院经审理查明，2011年1月1日，安全局（甲方）与潘瑞清（乙方）签订合同一份，合同主要内容为：“甲方将位于盐城市毓龙东路28号东南侧附楼二楼及一楼自西向东第5、6两间门面房出租给乙方使用，租期从2011年1月1日至2013年12月31日。乙方必须先交租金后用房，租金为税后金额每年8万元，房租每半年交纳一次，房屋税金由乙方承担，随租金一起交纳，水电费按营业性收费标准，每季度交纳一次。乙方如不主动交纳租金、税金、水电费，经催交仍无结果的即视为违约，甲方有权没收乙方所交押金、采取停供水电、收回房屋等措施，由此造成的后果由乙方自负。乙方需向甲方交纳押金2万元。合同期满后，乙方必须与甲方结清所有账务并完全撤离，甲方确认无遗留问题后退还押金。2013年12月31日合同结束前，乙方应提前30天就是否继续租房以书面形式告知甲方。甲方如同意继续出租，在同等条件下乙方优先承租。如甲方因工作需要收回房屋，乙方应在合同期满后10日内完全撤离。租房内可动产部分乙方自行处理，其它设施包括拆除后影响房屋安全和使用功效的装饰部分，应完整无损地移交甲方，甲方不承担经济补偿。”合同签订后，安全局将约定的房屋交付潘瑞清从事饭店经营，潘瑞清向安全局交纳押金2万元。合同期满后，安全局要求收回出租房屋，潘瑞清要求继续承租，因房屋租金的标准及租赁期限问题双方未能达成一致意见，后潘瑞清仍占用案涉房屋从事饭店经营。
2014年6月26日，安全局向潘瑞清发出一份信函，载明：“我局与你签订的租房合同从2011年1月1日至2013年12月31日止。2013年11月，在合同到期前我局已向你表明合同到期后将收回出租房，不再续租。合同到期后，你没有履行归还房产的义务，仍占用我局房屋，且不交纳水电费，我局已多次催促仍未果。现以书面形式再次催促如下：一、请立即将房屋交还我局。二、请立即交纳拖欠的费用：1、2013年10月18日至2014年6月25日水电费1987元、电费21232元。2、2014年1月1日至今占用房屋的费用。3、自2014年7月1日12时起，我局将切断水电供应。”潘瑞清收到该函后，向安全局交纳了2013年12月之前的租金以及2014年6月25日之前的水电费，后继续经营。期间，安全局与潘瑞清多次协调，潘瑞清要求继续承租房屋，安全局要求收回房屋，如继续出租，要求租金每年11万元，租期一年，潘瑞清认为租期太短，双方未能达成一致意见。2014年8月1日，安全局对潘瑞清承租的房屋停电停水，潘瑞清遂停止了饭店的经营并将承租的房屋大门锁上，同月中旬，安全局亦在该饭店的大门上加锁。目前，讼争房屋的大门上被安全局、潘瑞清均加上了锁。2014年11月1日，安全局诉至法院。
另查明，安全局出租给潘瑞清的房屋原系安全局出租给仲丽军从事饭店经营。2010年6月，仲丽军与潘瑞清达成饭店转让协议，约定仲丽军将该饭店以20万的费用转让给潘瑞清从事经营，仲丽军将饭店转让给潘瑞清后，潘瑞清与安全局签订了合同，约定将上述房屋租给潘瑞清经营，年租金6万元，期限2010年7月1日至同年12月31日。
又查明，安全局与潘瑞清于2011年1月1日签订合同时约定的年租金为税后金额8万元，审理中，安全局陈述潘瑞清交纳的年租金为8万元，另外还要交纳17.7%的税金，潘瑞清对此予以认可。本案经原审法院主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。
原审法院认为，安全局与潘瑞清于2011年1月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，属于有效合同。
（一）关于安全局要求潘瑞清返还租赁房屋的问题
本案中，安全局与潘瑞清签订的租赁合同于2013年12月31日期满后，双方对租赁房屋是返还租赁房屋还是继续承租及继续承租的期限和租金发生争议，未能续签新的租赁合同，但潘瑞清一直占有并使用涉案房屋从事经营。至2014年6月26日，安全局发函潘瑞清，明确通知潘瑞清要求返还租赁房屋并结清相关费用，潘瑞清收函后虽交纳了承租期的租金2014年6月25日前的水电费，但未能按通知要求返还房屋，安全局于2014年8月1日对租赁房屋停电停水，符合双方合同的约定。故安全局要求潘瑞清返还租赁房屋的诉讼请求，应予支持。
（二）关于安全局要求潘瑞清按原合同约定标准支付房屋租金及税金的问题
安全局与潘瑞清租赁合同期满后，因双方未能签订新的租赁合同，潘瑞清仍继续占用租赁的房屋，潘瑞清应按原租赁合同约定的标准向安全局支付至实际交还租赁房屋期间的租金及税金。但因安全局于2014年8月中旬在潘瑞清承租的房屋大门上加琐，客观上形成潘瑞清既不能继续经营，又不能移交租赁房屋。对此造成的损失，安全局应承担一定的责任。综合本案实际情况，对租赁房屋期满后的占有费和税金，潘瑞清应承担使用费，对2014年8月11日后安全局加锁以后的费用，潘瑞清承担60%，其余部分由安全局自行承担。
（三）关于安全局要求潘瑞清交纳尚欠水电费6062元的问题
安全局与潘瑞清签订的租赁合同中约定，潘瑞清应按约交纳水电费，潘瑞清在收到安全局的发函后已向安全局交清2014年6月25日之前的水电费，因潘瑞清未能按通知返还房屋，并继续经营至8月1日前，故安全局要求潘瑞清交纳2014年8月1日停水停电前的水电费6062元，本院予以支持。潘瑞清辩称水电费用没有6062元，因其未能提供证据予以证实，本院不予采信。
（四）关于安全局要求没收潘瑞清押金2万元的问题
安全局与潘瑞清签订的合同中第二条约定如潘瑞清不主动交纳租金、税金、水电费经催交仍无果的即视为违约，安全局有权没收潘瑞清的押金。现在履行合同过程中，潘瑞清未主动交纳承租期内的租金及相关费用，经安全局催要后仍有部分费用未能交清，按合同的约定应认定潘瑞清违约，此押金2万元的性质应认定为安全局与潘瑞清履行合同约定的违约金。故安全局要求法院判决没收潘瑞清押金2万元应予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，原审判决：一、潘瑞清应于本判决生效之日起十日内将租赁物盐城市毓龙东路28号东南侧附楼二楼及一楼自西向东第5、6两间门面房返还给盐城市国家安全局；二、潘瑞清应于本判决生效之日起十日内按每年8万元及17.7%的税金标准向盐城市国家安全局支付2014年1月1日起至2014年7月31日的房屋使用费5.495万元及从2014年8月1日起至实际交房之日止的房屋使用费的60%部分；三、潘瑞清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付安盐城市国家安全局水电费6062元及违约金2万元。案件受理费2480元，由潘瑞清负担。
上诉人潘瑞清不服原审判决，向本院提起上诉称：1.安全局原审诉求为要求支付房租及没收押金2万元，但原审判令潘瑞清支付使用费及违约金，超出安全局的原审诉求；2.原审判决本院认为部分写明潘瑞清自2014年8月11日起承担60%的费用，但主文部分判令潘瑞清从2014年8月1日起承担60%的费用，前后矛盾；3.合同到期后，潘瑞清继续使用房屋，双方之间存在不定期租赁合同，2014年8月1日，安全局对房屋停水、停电，并于8月11日锁门，潘瑞清无法继续使用房屋，不应支付占用费。综上，请求二审法院处理。
被上诉人安全局答辩称：1.合同到期后，安全局已明确表示不再租赁房屋，双方之间不存在不定期租赁合同；2.租赁期满后，潘瑞清占用房屋，拒不返还，构成违约，且给安全局造成损失，应支付占用费并支付违约金；3.安全局虽停水、停电并对房屋加锁，但潘瑞琴拒不返还房屋违约在先，且是造成安全局损失的主要原因，原审判令其按合同约定标准的60%承担占用费公平合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，潘瑞清于2015年11月16日搬清房屋内物品，并将房屋交还给安全局。
本案的争议焦点是：1.自2014年1月1日起，潘瑞清与安全局之间是否存在不定期租赁合同关系？2.租期届满后，潘瑞清未返还房屋并继续使用是否应支付占有使用费和违约金？
本院认为：潘瑞清与安全局订立的房屋租赁合同是合法有效的合同，双方均应按约履行权利义务。
1.关于自2014年1月1日起，潘瑞清与安全局之间是否存在不定期租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同约定的租期至2013年12月31日届满，潘瑞清继续使用房屋，安全局不同意续租并要求其返还房屋，双方之间租赁合同关系终止，不存在不定期租赁合同关系。故潘瑞清提出合同约定租期届满后，其与安全局之间存在不定期租赁合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。
2.关于租赁期满后，潘瑞清未返还房屋并继续使用是否应支付占有使用费和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，潘瑞清与安全局的租赁合同租期届满后，潘瑞清应返还房屋。潘瑞清未按约返还房屋，应承担违约责任，其因不履行返还义务占用涉案房屋的行为给安全局造成损失的，应予赔偿。
关于安全局原审提出潘瑞清自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止，按合同约定租金标准交纳租金的诉讼请求，其实质为要求潘瑞清赔偿损失。原审法院就安全局的损失判令潘瑞清按原合同约定的租金标准向安全局支付占有使用费并无不当。另因安全局于2014年8月1日对租赁房屋停水、停电，并于2014年8月11日对房屋加锁，致潘瑞清不能经营，且无法返还房屋，安全局的行为的目的是催促潘瑞清返还房屋，但行为不当存在过错，其对自己的损失应承担相应责任。但潘瑞清未返还房屋是造成安全局损失的主要原因，原审对自2014年8月1日至潘瑞清实际返还房屋之日其间安全局的损失，确定由潘瑞清承担主要责任，即按原合同约定租金标准的60%予以赔偿，并无不当。
关于安全局原审提出没收潘瑞清押金2万元的诉讼请求，经查，双方在合同中约定潘瑞清向安全局交纳2万元押金，合同期满后，潘瑞清与安全局结清账目并完全撤离，安全局确认无遗留问题后退还押金，故该押金具有履约保证金的性质。潘瑞清未按约返还房屋，安全局主张没收押金2万元，实质即为要求潘瑞清承担违约金2万元。因违约金兼具补偿性与惩罚性，故原审法院判令潘瑞清支付占有使用费并支付违约金2万元，亦无不当。
综上，上诉人潘瑞清提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人潘瑞清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一六年一月二十日
书 记 员 程 菲