广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初866号
原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。
被告：陈娱娴，女，1991年3月13日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：王晓芳，广东言必行律师事务所律师。
原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰公司）诉被告陈娱娴商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人李超鹏，被告陈娱娴及其委托诉讼代理人王晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付面积差异款32145.05元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2012年10月30日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江市××山庄住宅××幢房屋。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积338.71㎡，单价7207.41元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为343.17㎡，面积差异为+4.46㎡，差异值为1.32%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应向原告补齐面积差异款32145.05元。原告曾就面积差异款事宜多次催告被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请。
被告陈娱娴辩称：一、被告不同意原告的诉请。二、原告请求被告支付房屋面积差价依据不足。合同约定涉案房屋是按套连带花园出售的，按套出售不适用合同第五条“面积确认及面积差异处理”的约定。三、原告主张权利的诉讼时效已过期，法院应依法驳回原告的诉讼请求。1、被告从未收到原告的任何催收通知。原告提交的《催告函》没有收件人，被告既未收到过原告邮寄的《催告函》，也未收到原告其他形式的催告。况且被告早于2013年左右搬迁入住涉案房屋，早已不在阳江市××花园××幢××房居住，而原告仍于2017年2月13日舍近求远将快递邮寄到被告旧居。2、原告代被告办理《房地产权证》及抵押登记，诉讼时效的起始时间应从《房地产权证》登记的时间开始计算。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定由原告代为办理《房地产权证》，由于被告购买该房屋需向银行贷款，合同签订的同时约定原告为被告代办抵押登记手续。被告按照约定先后向原告支付了买卖代理费、登记费、利档费、工本费、按揭评估费、咨询费、抵押登记费、契税等相关的费用。由于原告为被告代办《房地产权证》，被告既不清楚绘图和《房地产权证》登记的具体时间，也没有任何人通知被告领取相关绘图及《房地产权证》，而原告作为代办人及其一方的当事人，《房地产权证》出证后，房屋登记部门需通知原告代缴相关的费用及领取相关证件。涉案房屋的《房地产权证》登记之日为2012年12月19日，该证具有公示力，因此应据此认定原告知道或者应当知道其所称的“面积差”日期为《房地产权证》登记之日，即2012年12月19日。3、退一步讲，即使原告自《房地产权证》登记之日起不知道“面积差异”问题，但是原告已于2014年6月26日为被告代办办理了抵押登记，因此即使其自2014年6月26日开始计算诉讼时效的起始时间，至今也已经远远超过了2年的诉讼时效。
经审理查明，原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商部门核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告是位于广东省阳江市××以北龙××以东××号土地中惠·沁林山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2009]第010号），获准销售上述商品房。
2010年4月20日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定主要内容：一、被告购买原告开发的位于阳江市××山庄××幢，建筑面积共338.71平方米，其中套内建筑面积338.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方7207.41元，总金额为2441220元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币513220元于2010年4月16日前付清，余款共计人民币1928000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告与被告在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。
合同签订后，被告按合同约定支付了购房款2441220元给原告，原告亦依约将房屋交付给被告使用。2012年12月19日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权证号为粤房地权证阳东字第××号，该《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为343.17㎡，没有载明套内建筑面积。
2013年8月13日，原告向被告发出一份《面积差异催告函》，该函中注明：“阁下应向我司支付面积差异款人民币32145.02元。现我司特致函阁下，请阁下在2013年8月31日前将面积差异款汇入我司账户”。被告收到该函后并未将面积差异款汇入原告指定的账户。2017年2月13日，原告再次通过全球邮政特快专递方式向被告发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告在涉案合同中载明的地址，原告提供的邮件送达查询单显示上述催告函是由他人收取。庭审中被告否认收到原告的催告函，并表示其自2013年初搬入涉案房屋居住以后已不在合同载明的地址居住。
以上事实，有原告提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单、快递查询记录和被告提供的个人购房担保借款合同、面积差异催告函（2013年8月13日）以及本案庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告已付清涉案房屋的购房款，且原告已经将房屋交付给被告使用，并于2012年12月19日办理了《房地产权证》。原告在诉讼中确认其于2013年8月13日以《面积差异催告函》的形式通知被告“应向我司支付面积差异款人民币12218.76元。现我司特致函阁下，请阁下在2013年8月31日前将面积差异款汇入我司账户”，因被告并没有在2013年8月31日前将“面积差异款”汇入原告指定的账户，故原告于2013年8月31日就应当知道权利被侵害，本案的诉讼时效应从2013年9月1日起计算，截止于2015年9月1日。而原告于2017年2月13日才再次通过全球邮政特快专递方式向被告进行催告，已超过本案诉讼时效的截止时间，不构成诉讼时效中断的情形。原告于2017年5月24日提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间且原告未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告丧失胜诉权。
综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费602元，减半收取301元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 柳华想
二〇一七年八月九日
书记员 陈泰茹