天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初2930号
原告：中恒基（天津）物业管理有限公司，住所地天津市河西区环湖中路22号君豪酒店一楼108室。
法定代表人：王永平，董事长。
委托诉讼代理人：高文栋，男，该公司工作人员。
被告：王治仁，男，1963年4月30日出生，汉族，住天津市津南区。
原告中恒基（天津）物业管理有限公司与被告王治仁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒基（天津）物业管理有限公司的委托诉讼代理人高文栋、被告王治仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中恒基（天津）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告王治仁支付2016年9月1日至2018年2月7日的物业费800.60元，2017年9月1日至2018年2月7日的违约金445.60元，共计1,246.20元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原告与天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，由原告对祥水馨苑友和园小区提供物业管理服务，原告一直履行自己的物业服务义务，但被告作为小区的业主，未按照合同向原告交纳基础物业服务费，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。
被告王治仁辩称，墙上瓷砖掉了好几块，天台卫生差，车在院内被撞、监控调不到，物业公司跟业主没有签订合同，收费标准过高，故不同意交纳物业费。
庭审中，被告认可天津市津南区双桥河镇祥水馨苑友和园XX号楼XXX室房屋系其所有，对涉案房屋拖欠物业费的期间及房屋面积均无异议。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对于双方有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、物业服务等级评定结果、照片，证明与被告有物业合同关系和物业服务的履行情况。被告对上述证据的真实性不认可，但未提出反驳的证据。该证据是原告与开发建设单位签订的前期物业合同，能够证明对涉案小区进行物业服务的事实，其证明效力，本院予以确认。
2、原告提交的催费通知书及照片影印件一份，用于证实向被告催交物业费的事实。被告表示没见过该催费通知书，不认可其真实性。照片虽未显示小区楼栋号，但显示有房号“XXX”，与涉案房屋的房号能够对应，可以证明原告曾向被告催交物业费的事实，其证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告中恒基（天津）物业管理有限公司与天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对天津市津南区双桥河镇祥水馨苑聚合园、友和园、福和园提供物业服务，该合同约定，物业管理服务费实行包干制，高层住宅按照建筑面积每月每平方米0.73元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.07元由甲方（天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司）代为交纳，业主于每年首月15日前按照年应交额一次性交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五交纳违约金。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。被告王治仁系天津市津南区双桥河镇祥水馨苑友和园XX号楼XXX室房屋安置人，该房屋建筑面积为63.58平方米，被告未交纳2016年9月1日至2018年2月7日的物业费。
另查明，原告在市国土资源和房屋管理局2017年的物业服务等级化考评结果中经考评为“三级优秀”。原告对涉案小区的服务较为规范，但仍有欠缺及时情况。
本院认为，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，应该依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。综合考虑本案查明的事实，结合本院实地考察的情况，本院酌定物业费按照约定价格的95%予以计算。综上，被告支付2016年9月1日至2018年2月7日物业费800.60元的95%，经核算为760.55元（63.58平方米×17个月零7天×0.73元×95%）。
关于原告主张的违约金，其物业服务尚欠及时，本着督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予以支持。关于被告提出的房屋质量问题，虽然原告表示接到涉案房屋报修信息，但没有证据证明原告承继了地产商的房屋质量维修之义务，不能认定涉案房屋的质量问题是原告物业服务管理之职责，因此，该理由不构成拒交物业费的正当理由，被告可另行主张权利，本案不予涉及。
需要指出，原告作为小区的物业公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应积极交纳物业费，而不应以欠付物业费作为手段加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王治仁于本判决生效后十日内给付原告中恒基（天津）物业管理有限公司2016年9月1日至2018年2月7日的物业管理费760.55元。
二、驳回原告中恒基（天津）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告王治仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张 艳
二〇一八年四月二十八日
书记员 李青青
速录员 王 瑞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。