广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第3790号
原告（反诉被告）：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区。
法定代表人：杨志军，总经理。
委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李栋彪，男，1987年1月28日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，
第三人：彭素华，女，1969年11月4日出生，汉族，住广州市番禹区，
第三人：骆贤波，男，1967年2月6日出生，汉族，住广州市番禹区，
原告（反诉被告）中山市创二房地产服务有限公司（下称创二公司）诉被告李栋彪、第三人彭素华、骆贤波居间合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创二公司的委托代理人范新华，被告（反诉原告）李栋彪到庭参加诉讼，第三人彭素华、骆贤波经本院公告传唤，期限届满没有到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）创二公司诉称：2013年10月26日，在原告提供居间服务的情况下，由彭素华、骆贤波作为卖方，由被告李栋彪作为买方，由原告作为经纪方，三方当事人签订了《房地产买卖合同》，约定卖方彭素华、骆贤波以718000元的价格把位于中山市港口镇××信××家园林××房的房地产转让给被告，中介服务费21109元由被告承担，并应当在签订合同的当日支付。在签订合同后，被告向卖方支付了定金20000元，并向原告支付了部分中介费10000元。后来，经原告和卖方的多次催促，被告明确表示其因私人原因（家人的反对）决定放弃继续履行买卖合同。按照合同第八条的约定，被告应当在签订合同当日付清全部的中介服务费，但被告只付了1万元，欠付11109元，应当从签订合同次日起（从2013年10月27日起），以中国银行同期同类贷款基准利率为标准，向原告计付逾期支付服务费的利息。原告聘请律师处理本案法律事务需要支付的律师费用共计4000元，按照合同第九条第4款的约定，该费用也应当由被告承担。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付中介服务费11109元及利息（利息从2013年10月27日起，以中国银行同期同类贷款基准利率为标准计算至实际清偿之日，暂计至2015年10月16日为1347.69元）；2.被告向原告支付律师费4000元；3.被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）对其陈述在举证期限内提交以下证据予以证实：1.房地产买卖合同；2.中山市土地房产产权档案馆资料证明表、房地产无查封证明表、房地产抵押证明表；3.承诺书；4.委托代理合同及律师费发票。
被告（反诉原告）李栋彪答辩并反诉称：1.原告并未就订立合同的事项向答辩人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间行为磋商时到居间合同签订之时，原告存在故意隐瞒公积金贷款政策，被告因在广州工作并在广州缴纳了公积金，想要用该公积金在中山买房。原告的经纪人为了多挣中介服务费用，明确告诉被告可以在中山申请异地公积金贷款，并能在中山进行住房公积金与商业贷款合并一起的混合贷。原告及第三人彭素华、骆贤波签订了《房地产买卖合同》，被告依约支付第三人购房定金款2万元，支付原告前期居间费用1万元，并按照合同约定筹备好首付款278000元。但办理公积金贷款时被告知，被告在中山是无法进行混合贷，且在中山的异地住房公积金贷款审批时间长、难度大；2.被告在房屋买卖合同中不存在违约行为和过错。因原告的销售人员与协助被告贷款的人员对贷款环境分析完全不同，造成被告极大困扰，被告属工薪阶层，被告若是在中山办不了公积金贷款的情况下，是不会选择在中山购房的。因原告的销售人员隐瞒重要内容，导致签订的房屋买卖合同违背了被告作为委托人实现公积金异地贷款的初衷，应当认定中介公司存在主要过错责任，应返还已支付的中介服务费1万元；3.原告提供的房屋买卖合同的格式条款显失公平，属于无效条款。该合同第三条规定的无论买方或者卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费。但是合同中却没有约定经纪方没有提供准确的信息，导致买卖双方无法继续履行合同的违约责任。显然与民法中规定的当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖；4.在被告与第三人彭素华、骆贤波的房屋买卖关系中，按照合同约定，被告应当给卖方共计278000元的首付款，但当卖方知道被告无法在中山办理公积金和商业贷款的混合贷款时，就强行要求原告将首付款由当初的278000元改成了33万元，并委托律师发函要求被告支付首付款33万元，否则没收被告的定金。卖方擅自变更合同的主要内容，导致被告无法继续履行合同，卖方应承担相应的过错责任。被告为维护自身合法权益，请求判令：1.原告向被告返还已支付的中介服务费10000元；2.原告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）李栋彪对其辩解及反诉向本院提交以下证据：1.被告与彭素华的短信、微信聊天记录；2.与中介梁慧梅的短信聊天记录。
原告（反诉被告）对反诉部分辩称：1、我方从未保证或者承诺被告能够在本次交易中必然成功地进行公积金按揭贷款；2、通过何种方式支付房款，属于买卖双方自主协商一致的重要内容，也是被告作为买方应当履行的主要合同义务。按照合同相对性原则，我方作为中介方，不是买卖合同中的合同相对人，而买方被告如何履行支付房款的义务与我无关，我方也无权干涉；3、事实上，按揭贷款是否获批以及获批额度的多少是受申请贷款人自身条件以及贷款政策影响的，而合同中并未有中介方对按揭贷款作出的任何承诺，为此，在没有法律规定和合同约定的依据下，将买方被告应当承担的按揭风险转嫁至我方，明显对我方不公，于理不合；4、我方作为中介方，向买卖双方提供了有效的房源信息，促成了买卖双方成功订立合同，按照合同约定以及法律规定，我方有权要求买卖双方支付足额的中介服务费。
原告（反诉被告）对其反诉辩解提交的证据与本诉一致。
第三人彭素华、骆贤波在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。
经审理查明：2013年10月26日，李栋彪（买方）与彭素华、骆贤波（卖方）、创二公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定位于中山市港口镇××信××家园林××房的房地产转让成交价为718000元；定金2万元为第一部分楼款，买方在签订合同当天向卖方支付；698000元为第二部分楼款，其中的42万由买方申请银行按揭贷款，278000元作为首期款由买方在赎楼当天支付卖方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应向经纪方支付服务费21109元，无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利；本合同履行过程中，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同还约定了其他事项。后交易因故未能完成，李栋彪在支付了1万元中介费后对于剩余11109元未予支付。创二公司遂诉至本院，主张前述权利。
另查：李栋彪提交的其与备注为彭小姐的手机号码139××××2184的短信聊天记录显示，彭小姐称：“李生在吗？……你安排首期款33万资金可好？”“李生你对中山芊翠家园×栋×房买房决定怎样啊？合同已签署二个月了，你还没有去办妥手续，至今还没有结果，如果想办公积金贷款那要把首期款全额筹备交给我就可以办啦！业主彭素华”“李生你继续还是办公积金贷款，最高仅贷30万，如果在2014年1月10日能交首期款给我就继续进行，否则我来中介收回房产证原件。取消本次交易啦”“你所办公积金贷款是30万，已交定金2万，即首期房款是39.8万啊”。庭审中，创二公司确认手机号码139××××2184是卖方彭素华在交易时所使用的电话号码。
又查：2015年10月15日，创二公司与广东香山律师事务所签订《委托代理合同》，约定“创二公司在与与李栋彪发生居间合同纠纷，委托广东香山律师事务所提供法律服务，律师费共计4000元”，并由广东香山律师事务所开具金额4000元的发票。
本院认为：本案为居间合同纠纷。本案争议焦点为李栋彪应否支付剩余中介费11109元，以及创二公司应否返还已收取的1万元中介费。对此，本院认为，居间合同虽然约定“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应向经纪方支付服务费21109元”，但有关房屋买卖的居间行为不仅仅是签订合同而已，还应包括后续的办理银行贷款按揭、房屋评估、房屋过户、税费缴纳等一系列重要程序，而这些也是房屋中介公司必须参与并主持的重要程序，直接影响买卖合同的履行结果以及合同目的能否实现。故中介服务费应与上述中介服务内容相对应。中介公司只是促成合同成立便收取全部中介费，违反公平原则以及权利义务相一致原则。本案中，房屋买卖并未实际履行。从李栋彪与彭素华的信息往来内容可知，双方除签订合同并支付2万元定金外，没有其他任何合同履行行为，创二公司的中介服务也仅限于促成合同成立，故本院认为创二公司已经收取的1万元中介费足以相当于其已经履行的中介服务，创二公司无权再行主张剩余的中介费11109元以及律师费。同理，房屋买卖虽没有实际履行，但创二公司促成了合同成立，提供了居间线索，付出了劳动，理应收取相应报酬。李栋彪已经支付的中介费1万元亦无权要求返还。
综上，创二公司的诉讼请求以及李栋彪的反诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告中山市创二房地产服务有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）李栋彪的反诉请求。
本诉案件受理费212元（原告中山市创二房地产服务有限公司已预交），由原告中山市创二房地产服务有限公司负担，反诉案件受理费25元（被告李栋彪已预交），由被告李栋彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 石 丽
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 周 洁
曾晓敏