天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3732号
上诉人（原审原告）：天津市安维康家科技发展有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）航空路278号A厂房A02。
法定代表人：王昌龙，经理。
委托诉讼代理人：王春海，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津西子联合有限公司，住所地天津空港经济区航空路278号。
法定代表人：陈屹东，执行董事。
委托诉讼代理人：吴正林，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李雅泽，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：天津空港经济区科技发展有限公司，住所地天津空港经济区保航路1号航空产业支持中心645027。
法定代表人：杨钊，总经理。
上诉人天津市安维康家科技发展有限公司（以下简称安维康家公司）因与被上诉人天津西子联合有限公司（以下简称西子联合公司）、天津空港经济区科技发展有限公司（以下简称空港科发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。安维康家公司的委托诉讼代理人王春海、袁莹，被上诉人西子公司的委托诉讼代理人吴正林、李雅泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安维康家公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判被上诉人返还多收取的物业费43955元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、2017年4月6日安维康家公司搬离场地，但西子公司不允许搬出，安维康家公司报警，后多次想搬离，西子公司均不允许，申请人民法院核实报警记录；2、2015年10月安维康家公司入住场地，实际使用面积仅为60.46平方米，按照1244平方米计算错误。安维康家公司实际使用60.46平方米，并非西子公司交付的1244平方米，西子公司多收取的物业费应当返还安维康家公司且安维康家公司交付物业费是被迫的；3、一审法院2017年10月18日现场核查的黄线标注并非场地的区域划分，同时也不能证明2017年8月1日前现场真实情况，不能作为本案定案依据；4、一审法院认定刘芳与李雅泽的微信记录未经核查，不能作为本案定案证据。
西子公司答辩，认可一审判决，并请求驳回安维康家公司的上诉，维持原判。
安维康家公司诉讼请求：1、判令被告返还多收取的物业费43955元;2、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中原告明确其要求被告西子联合公司返还物业费43955元和承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年，原告（丙方）与西子联合公司（乙方)及空港科发公司（甲方）签订了《企业加速服务三方协议》。该合同约定：为支持丙方在空港经济区的发展，甲方向乙方采购企业加速器服务，委托乙方向丙方提供企业加速器服务。经三方核定，乙方在其自有厂房中划定1244平方米作为丙方中试区域，在其自有综合楼中划定0平方米作为丙方办公、研发用房，为丙方提供企业加速器服务。甲方根据丙方项目发展方案核定丙方的企业加速服务需求，甲方向乙方支付对应的企业《“智能制造应用研发基地”合作协议书》加速服务费用，具体执行依据甲、乙双方签订的《“智能制造应用研发基地”合作协议书》约定执行。服务期限为2年，从2015年8月1日起至2017年7月31日止。使用期限届满前，丙方需要继续使用现有企业加速场地的，应在期满前3个月提出，经甲方、乙方同意后，甲乙丙三方将对有关企业加速事项重新签订协议。本协议签订后，如丙方在壹个月内未正常入场办公（以实际使用面积未达到约定面积的80%为考核标准），则视为丙方自愿放弃《投资协议》中相关权利，甲乙双方取消为丙方提供的服务，并由丙方承担所发生的全部费用。物业服务费（包含厂内保安、保洁、绿化、生活垃圾清理费用等）的标准和支付方式由乙方和丙方另行商议并签订协议约定。乙方服务应保障企业正常运转。
2017年2月7日下午，西子联合公司的职工李雅泽和原告的职工刘芳联系催缴物业费。2017年2月8日中午12:52，刘芳提出“昨天公司人反应，我们公司的场地被其他公司占有了一半，去年年底前也有王忠强经理公司占有情况，这样物业费是否应由其他使用者负责占有部分，同时发现他们用电使用我们的接线箱，麻烦给协调一下，我再和公司经理沟通解决”。同日下午13:57，李雅泽提出“那这样，我今天去实地照个相给您，您也看看，不行从12月份开始就按实际占地算，你看呢？”刘芳说：“他占一半，我们留一半，物业费减一半。”李雅泽说：“可以”，“那我就12月开始给您这边物业费按之前的一半面积算”，“您这边之前的物业费都是一个月3110元，12月份开始就是1555元”。之后刘芳说：“总数是多少，我有你财务的支付宝账户直接给她转过去”。
原告于2015年12月22日支付给西子联合公司自2015年8月1日至2015年9月30日的物业费6220元；于2015年12月21日支付给西子联合公司自2015年10月1日至2015年12月31日的物业费9330元；于2016年4月11日支付给西子联合公司自2016年1月1日至2016年3月31日的物业费9330元；于2016年8月2日支付给西子联合公司自2016年4月1日至2016年6月30日的物业费9330元；2016年10月14日支付给西子联合公司自2016年7月1日至2016年9月30日的物业费9330元；2017年2月10日支付给西子联合公司物业费4665元。
2017年10月18日，经现场核查，原告提供给被告的厂房有明确的黄线标记。
一审法院认为，原告（丙方）与西子联合公司乙（方)及案外人空港科发公司（甲方）签订的《企业加速服务三方协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均有法律约束力。一审庭审中原告明确不向空港科发公司主张返还物业费和承担诉讼费，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，一审法院裁定驳回原告对空港科发公司的起诉。原告与西子联合公司的争议焦点为:西子联合公司是否多收取了原告的物业费。
原告主张签订《企业加速服务三方协议》的时间为2015年10月15日，其实际使用厂房的时间为2015年10月17日，故此前的物业费是多收取的，一审法院认为原告提供的微信聊天记录不足以证明该协议的签订时间晚于该协议约定的服务期限，也不足以证明西子联合公司晚交付厂房的情况，原告的上述主张，不予支持。原告主张被告未明确区分所交付厂房的范围，根据一审法院现场核查情况，原告提供给被告的厂房有明确的黄线予以标注，不予支持该主张。原告已实际缴纳了2015年8月、9月的物业费，原告主张因西子联合公司以停水、停电相威胁才被迫缴纳该两个月的物业费，但原告提供的证据不足以证明其主张的情况实际发生，结合原告缴纳物业费的情况，应视为西子联合公司已按合同约定的时间向原告交付了1244平方米的厂房。原告主张合同履行期间，其占用的厂房面积不到100平方米，一审法院认为原告员工刘芳和西子联合公司员工李雅泽的协商应视为双方就提供给原告的厂房自2016年12月调整成合同约定的一半达成了新的协议，原告提供的证据又不足以证明其他公司占用涉诉厂房的时间和面积的情况，在西子联合公司按约定提供厂房后，原告未使用厂房的全部面积系其对自己权利的处分，不应当是其少交物业费的正当理由。《企业加速服务三方协议》签订后，西子联合公司向原告提供了场地，合同履行期间该协议并未解除，故原告仍应支付西子联合公司服务期限内的物业费。结合原告实际缴纳物业费的数额、双方调整厂房面积的时间和合同履行情况计算，一审法院认定原告尚欠付西子联合公司物业费。故原告主张西子联合公司返还其物业费，无事实和法律依据，不予支持。
一审判决：“一、驳回原告天津市安维康家科技发展有限公司对天津空港经济区科技发展有限公司的起诉；二、驳回原告天津市安维康家科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费449元（系减半收取），由被告天津市安维康家科技发展有限公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人安维康家公司提交如下证据：
证据1、录音资料，用以证明安维康家公司经理王春海与西子公司员工王屹伟的对话中，已经可以证明安维康家公司交纳物业费是被迫的，如不交纳物业费，西子公司就会断电的事实，同时证明安维康家公司对于交纳的物业费数额是不认可的。
证据2、李金辉的短信记录，用以证明2017年开始西子公司不让安维康家公司使用相关房屋，且不让出入，进而证明安维康家公司自要求搬离之日即不应承担房屋使用费。
证据3、调取证据申请，要求人民法院调取2017年4月6日的报警记录，用以证明自该日期开始，安维康家公司就不应交纳房屋使用费和物业费。
西子联合公司质证认为，证据1显示的通话时间是在一审判决之后的2017年11月21日，不予认可；证据2中，李金辉并非西子公司人员，故该证据与本案无关；不同意安维康家公司就证据3提出的调证申请。
二审期间，西子联合公司未提交证据。
本院经审查认为，上诉人提交的证据并不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的二审“新证据”范畴，故不作为二审证据确认，同时，其提出的调取证据申请，亦不予支持。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2015年8月1日订立的《企业加速服务三方协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对《企业加速服务三方协议》的合法效力予以确认，各方当事人均应据此全面客观履行，以实现合同目的。《企业加速服务三方协议》中约定西子联合公司向安维康家公司交付1244平方米厂房，至2017年2月7日双方员工在催缴物业费过程中确认自2017年12月开始按照安维康家公司实际占用的一半厂房面积计收物业费之前，长达两年多的时间内，安维康家公司从未就西子联合公司依约交付的厂房面积提出过异议。从安维康家公司交付物业费的情况分析，2015年8月至2016年9月及2016年11月，安维康家公司均是按照1244平方米的厂房面积交付的物业费，因此，安维康家公司上诉提出西子联合公司自合同订立后仅仅向其交付了60.46平方米的厂房，并应以此为计算面积交付物业费的主张，不能成立，一审判决认定安维康家公司欠付西子公司物业费并无不当，上诉人要求西子公司返还其物业费的上诉请求，本院不予支持。
另,一审庭审中,上诉人明确表示不向被上诉人空港科发公司主张返还物业费及承担物业费的诉讼请求,故一审法院裁定驳回上诉人对空港科发公司的起诉,并无不当。
综上所述，上诉人安维康家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费899元，由上诉人天津市安维康家科技发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱立军
审判员 李纪申
审判员 韩 萍
二〇一八年六月二十五日
书记员 底 健