江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0624号
上诉人（原审被告）胡伟东，男，1975年3月26日生，汉族。
委托代理人陈双林。
被上诉人（原审原告）方志辰，男，1967年6月5日生，汉族。
委托代理人孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盖菲，女，1965年8月31日生，汉族。
被上诉人（原审被告）汪顺宏，男，1965年10月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）蒋照梅，女，1977年10月26日生，汉族。
被上诉人（原审第三人）盖明，男，1961年9月16日生，汉族。
上诉人胡伟东与被上诉人方志辰、盖菲、汪顺宏、蒋照梅、盖明确认合同无效纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年3月26日作出（2013）泰海民初字第3144号民事判决。上诉人胡伟东不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋系盖菲以其兄盖明的名义购买，1998年6月23日向盖明所在单位武警泰州支队缴纳购房集资款26000元，1999年6月1日缴纳公共维修基金907元及物业管理、公共照明等费用。2001年年底，盖菲将房屋以88000元价格出售给方志辰，方志辰先后付定金15000元、房款43000元。2002年初方志辰对房屋进行装修，此后即在房屋中居住。2004年4月12日，盖明出具证明一份，内容为“兹有泰州市莲花小区二号区二幢楼501室，系盖菲同志委托我购置，相关事宜均由盖菲办理。特此证明”，另注明“此证明仅由盖菲个人保存”。2004年4月20日，盖菲将证明交方志辰。同日，盖菲（甲方）、方志辰（乙方）签订协议，约定盖菲将其哥哥盖明拥有的房屋及车库（毛坯房）转让给方志辰，总价88000元；盖菲负责办理好载明方志辰身份证姓名的房屋所有权证、土地使用权证及相关证件，并承担办理上述证件的一切费用；协议签订之日房屋所有权、使用权归方志辰；协议签字后方志辰向盖菲支付15000元作为定金，另付43000元作为购房首付款，剩余房款30000元于产权交割完毕当日给付；协议签订后任何一方违约，必须支付对方违约金50000元。盖菲另于同日出具收条确认收到定金15000元、购房款43000元。2006年1月27日，盖菲出具收条确认收到方志辰房款3000元。2010年11月17日，方志辰起诉盖菲，要求盖菲协助办理房屋过户手续，后申请撤诉。2010年12月21日，方志辰起诉盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅，诉讼请求包括确认四被告所签房产协议无效，胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下，盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下等内容。原审法院以该案可能涉嫌刑事犯罪将案件移送公安机关处理。公安机关审查后认为方志辰与盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅房屋买卖合同纠纷不构成刑事犯罪。胡伟东于2013年8月13日提起诉讼，要求方志辰搬离诉争房屋，原审法院另案审理。方志辰于2013年9月13日提起本案诉讼，要求判令胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将讼争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；盖菲、汪顺宏继续履行2004年4月20日与方志辰签订的协议，将房屋过户登记至方志辰名下。
原审同时查明：泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋于2009年2月6日办理房屋所有权证，房屋所有权人为盖明，领证人系盖菲。2009年5月8日，盖明、朱冬梅与盖菲、汪顺宏签订房屋产权转移、变更契约，将房屋转移至盖菲、汪顺宏名下。2009年胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏夫妇签订泰州市房产买卖协议一份，约定胡伟东、蒋照梅购买盖菲、汪顺宏名下位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房产；房屋建筑面积为113.41平方米、车库16.53平方米；房屋总价为350000元；付款方式为首付50000元（其余付款数额、期限未注明）、房产于2009年9月1日前交付；双方共同到泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并缴纳相应税费。该协议违约金条款、落款时间均为空白。买房时胡伟东、蒋照梅未现场看房。2009年8月20日，上述房屋过户至胡伟东及蒋照梅名下。2009年8月26日，胡伟东以该房屋向中国工商银行股份有限公司泰州分行办理抵押贷款280000元。至2010年5月13日，胡伟东陆续支付房款349265元。
另查明，胡伟东、蒋照梅于2000年11月22日登记结婚，2013年7月15日协议离婚，离婚时约定诉争房屋归胡伟东所有。
上述事实有房屋买卖协议、收条、收据、房屋所有权证、证明、缴纳水电费、物业费的票据、贷款合同以及双方的当庭陈述等在卷佐证，予以确认。
原审法院认为，本案涉及“一房二卖”合同效力的判定问题。各方争议的焦点问题是：1、方志辰与盖菲所签房屋买卖协议的法律效力；2、胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏所签买卖协议的效力。关于争议的第1个问题，方志辰与盖菲交接房屋、购房票据、签订房屋买卖协议时，房屋尚在第三人盖明名下，盖菲出示了盖明所书证明，方志辰作为善意的相对人，支付了合理对价，其有理由相信盖菲有代理权；汪顺宏陈述其与盖菲长期感情不睦，对盖菲第一次卖房不知情，但对第二次卖房的事实无异议；同时陈述诉争房屋系其出资购买，但其未分得盖菲卖房所得款项。在1999年买房至2009年将房屋出售给胡伟东期间，汪顺宏对房屋一直未居住，其提出对盖菲第一次卖房全不知情，房屋作为家庭重大财产，但其多年来对房屋未曾过问，与常理不符。考虑到方志辰支付房款并在房屋中居住多年，诸被告及第三人盖明从2001年年底至2010年间从未向方志辰主张权利并要求其让房，故方志辰与盖菲所签房屋买卖协议，宜认定为有效。盖菲辩称有强买强卖情形，但盖菲未能提交证据证明其辩称的事实，从2001年房屋交接至2004年补签协议，盖菲一直未持异议或主张权利，此辩解不予采信。关于争议的第2个问题，分析本案案情，胡伟东、蒋照梅买房时未提前看房与常理不符；房屋买卖的价格明显低于当时房屋正常市价；房屋买卖协议只写明首付款，但未约定交付时间，对其余款项亦未约定交付时间；协议无落款时间、无违约条款约定；房屋交付时间为2009年9月1日，实际未能交付，胡伟东未提交证据证明其及时向盖菲主张交付房屋；胡伟东提交证据证明其共付房款总计349265元，与其陈述的付款总额已超过350000元存在矛盾；其对盖菲出具的260000元收条的组成与其提交证据欲证明的银行贷款后付款160000元、另付50000元、30000元，实际为240000元亦存在矛盾。综上，胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏所签协议存在恶意串通的情形，宜认定为无效。方志辰还主张胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下。因房屋已由胡伟东抵押给工商银行，现并不能协助办理过户，房屋一直由方志辰居住使用，今后若工商银行行使抵押物的优先受偿权，造成方志辰的其他损失，方志辰可另行主张权利。故此项诉讼请求不予支持。关于盖菲在两次出售房屋时是否具有民事行为能力，因盖菲目前提交的最早治疗精神方面疾病的证据是2010年5月，其有13年精神病史系其本人陈述，并未提交证据证明其卖房时处于精神分裂症发病期，故盖菲此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审判决：一、盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅于2009年签订的房产买卖协议无效；二、驳回方志辰的其他诉讼请求。本案受理费人民币80元，由盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅共同负担（此款方志辰已预交，被告于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交方志辰）。
上诉人胡伟东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，方志辰与盖菲签订的《协议》应为无效。1、方志辰提交的《证明》不应作为定案的证据。该证明注明仅由盖菲个人保存，盖菲将证明交给方志辰已经超越了代理权限，事后未得到盖明的追认。2、盖菲无权向方志辰出让房产。《证明》的内容仅为一般授权，盖菲无权处分房产。第二，原审法院认定事实有误。1、上诉人在莲花二号小区有朋友居住，对房型结构十分了解，而且购房目的是为了小孩上学，符合实际需要，故一审认定上诉人“未提前看房与常理不符”，系以一般的观点主观判断，缺乏证据支撑，属于认定事实不清。2、房屋买卖协议中虽然未写明余款的付款时间，但上诉人已经在2010年5月前履行了全部的付款义务；违约金的约定并非合同成立的必要条件，合同中未约定违约金不表示协议无效。3、不动产的交付以登记为生效要件，上诉人已经取得了涉讼房产的产权登记，盖菲、汪顺宏已经将涉讼房产交付给上诉人。第三，原审认定房屋买卖价格低于当时的正常市场价格违反了法律规定。1、房屋买卖属于民事法律行为，双方协商一致即可。2、上诉人与盖菲之间已经就涉讼房屋完成了国家规定的变更登记手续，材料齐全。3、被上诉人在原审中所举证的证明价格过低的证据并非出于政府权威部门，未经过任何公证机关公证，上诉人对其真实性不予认可。一审法院应当要求被上诉人补充证据或告知对所涉房屋价格进行评估的权利，并充分释明。第四，上诉人不存在欺诈行为。1、被上诉人之前起诉时，法院将案件移送公安机关处理，公安机关审查后认为不构成刑事犯罪。现一审法院认定上诉人与盖菲之间恶意串通，只是一审法官的主观臆断。2、上诉人已经付清了全部款项。综上，一审认定事实错误，适用法律不正确，请求二审查明事实改判。
被上诉人方志辰答辩称：第一，上诉人所述盖菲出售房屋给方志辰是无权处分或超越代理权的理由不能成立。盖菲委托盖明购置房屋并由盖菲处理相关事宜，在证明中有清楚的反映，房屋购置的相关费用也由盖菲支付并持有票据。盖菲在之后也实际取得了涉讼房屋的所有权。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即便盖菲在与方志辰订立协议时没有处分权，该协议也随盖菲取得产权而发生效力。第二，关于事实认定。1、上诉人关于买房时未提前看房的理由在几次庭审中均陈述不一，原审认定其与常理不符证据确凿充分。财产所有权从交付时起转移，上诉人所述不动产的交付以登记为生效要件没有法律依据，所谓办理了产权变更登记即已经交付房屋的说法更是暴露了上诉人与盖菲的房屋买卖违背常理的事实。2、被上诉人在一审中曾举证证明在涉讼房屋所在小区内同等面积房屋售价54万元，上诉人并未举出相反证据证明35万元的房价符合当时的市场价，且上诉人也曾在2011年5月9日的庭审中表示35万元的价格不是太准，是为了规避税收。故即便双方协商一致，也不妨碍法院作出房屋交易价格过低的认定。3、公安部门认为不构成刑事犯罪与一审法院认定双方恶意串通并无冲突。上诉人所述付清房款的事实也不能成立。其中，2009年8月5日替盖菲偿还钱仁武的5万元仅有上诉人取款3万元的证据；房屋首付款5万元也没有收条证明；上诉人所述取得贷款后给付盖菲18万元，但只有银行取款16万元的凭据；10月21日的3600元和11月11日的35665元只有盖菲的存款回单，不能证明是胡伟东所付，且，按照上诉人在一审中陈述的已经感觉房屋不太对劲并报警的情况下，还向盖菲付房款也不合常理；2010年5月13日的26万元的收条内容与上诉人所述当天支付3万元现金也不相符。按照上诉人所述已经给付的房款总计只有349265元，3500元是契税，不应纳入房款，故上诉人主张已经付清全部房款的事实不能成立。上诉人根本就没有与盖菲就35万元的房款进行结算，他们之间的房屋交易是虚假的。综上，上诉人、蒋照梅与盖菲、汪顺宏之间存在违背正常交易的言行，系恶意串通，一审法院判决确认他们之间的合同无效是正确的。要求二审维持原判。
被上诉人汪顺宏辩称，不清楚具体情况。
被上诉人盖菲、蒋照梅、盖明未答辩。
二审中，双方均未有新证据提供。二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为：根据《合同法》第五十二条的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，认定胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏订立的房产买卖协议是否有效，主要看双方之间是否存在恶意串通，损害方志辰的利益。盖明受盖菲委托购置房屋，并由盖菲办理与房屋相关的事宜，盖菲同时持有盖明书写的《证明》及相关交款票据，对方志辰而言，其为善意购买人，亦按约定支付了房屋的价款，并实际取得了涉讼房屋且居住多年，故盖菲与方志辰之间的房屋买卖合同应认定为有效。房屋乃大宗资产，就房屋买卖合同而言，房屋状况和价款是考量房屋交易的两个最重要的方面，而胡伟东作为买受人在购房时因所谓熟悉房型且为子女上学所用即未实地看房，常人难以理解和接受。盖菲作为出卖人，在房款的确定和给付期限上也明显有违常规。尽管买卖双方意思自治即能达成一致的协议，但对于房款的支付，合同中仅有首付款的约定，而无其余款项的付款期限，仅约定共同办理过户却未有过户费用的负担也不常见。所谓不动产交付只要经过登记即认为交付的观点更是与一般交易常规不符。双方之间的房屋买卖合同纠纷虽经公安部门认定不构成刑事犯罪，但并不能影响民事案件审理过程中对民事行为效力的认定。而上诉人所述给付的房款，虽然得到了盖菲的认可，但根据上诉人所列明细，并非如上诉人所述在2010年即已经全部付清。综上种种，原审认定胡伟东与盖菲恶意串通，损害方志辰的利益并无不当之处。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡伟东负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年九月五日
书 记 员 顾春旺