上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初10999号
原告：上海良友物业管理有限公司。法定代表人：沈国辉，总经理。委托诉讼代理人：陆丽慧，女，上海良友物业管理有限公司员工。被告：李芳。原告上海良友物业管理有限公司（以下简称“良友物业公司”）与被告李芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告良友物业公司委托诉讼代理人陆丽慧到庭参加了诉讼。被告李芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告良友物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告2010年11月至2012年4月的物业费人民币1,962.72元（以下币种同）；2、被告支付原告违约金1,678.59元。事实和理由：原告系上海市奉贤区庄行镇“庄行新苑”的物业管理者，被告是上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室的业主，该房屋坐落于庄行新苑小区。被告自2010年11月未交纳物业费，至2012年4月底共拖欠原告物业费1,962.72元。经原告多次催讨，被告拒不支付。另，根据合同约定，物业服务费按季交纳，业主在每季度第一个月的5日前履行交费义务，若逾期交纳的，违约金按应付物业费的每日千分之三计算。按上述违约金计算标准，至诉讼时被告应付的违约金已远超过物业费1,962.72元，原告自愿调整违约金为1,678.59元。被告李芳未作答辩，也未向本院提交任何证据。原告良友物业公司对其诉称的事实向本院提供如下证据：1、原告的企业营业执照复印件、被告的常住人口信息资料各1份，旨在证明原、被告的主体资格；2、购房领取钥匙确认单1份，旨在证明2009年10月2日被告李芳领取了涉案房屋的钥匙，是房屋的所有人；3、《前期物业管理服务合同》及《物业服务合同》各1份，旨在证明原告为庄行新苑提供物业管理服务，合同约定了物业服务期限，物业费的收费标准、交费时间以及违约责任；4、律师函1份、挂号邮件清单2份，旨在证明原告曾向被告催讨过物业费。5、房屋状况及产权人信息1份，旨在证明涉案房屋的面积为167.75平方米；6、业主大会、业主委员会备案证1份，旨在证明上海市奉贤区庄行新苑八村业主大会及业主委员会于2011年1月6日成立。经庭审质证，本院认为，原告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院依法予以采纳。经审理查明，原告系上海市奉贤区庄行镇“庄行新苑”小区的物业管理者，被告是上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋坐落于“庄行新苑”小区内。2009年10月2日，涉案房屋开发商上海奉庄资产经营发展有限公司将房屋交付给被告李芳。2006年8月18日，原告与上海奉庄资产经营发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为“庄行新苑”小区提供物业服务，物业费按每个月0.65元/平方米计算，业主应在每季度第一个月的5日前履行交费义务；若逾期交纳的，业主应支付违约金，违约金按应付物业费每日千分之三计算，合同期限自2006年8月28日起至业主大会成立日止；2011年1月6日，上海市奉贤区庄行新苑八村业主大会及业主委员会于2011年1月6日成立；2011年1月1日，原告与庄行新苑八村业主大会签订《物业服务合同》，合同约定的物业费收费标准、时间以及逾期交费的违约责任与前期物业服务合同一致，合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。原告依约提供了物业服务，然被告自2010年11月起至2012年4月底共拖欠原告物业费1,962.72元。按照合同约定的违约金计算方式，至诉讼时被告应付的违约金数额已超过1,962.72元，原告自愿调整违约金为1678.59元。上述物业费经原告多次催讨无着，故涉讼。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，原告依照《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定为被告提供物业管理服务，被告作为业主理应及时交纳相应的物业费。至诉讼时，被告尚拖欠原告2010年11月至2012年4月期间的物业费1,962.72元，现原告请求其支付，于法有据，本院依法予以支持。另，根据合同约定，业主应在每季度第一个月的5日前履行交费义务，若逾期交纳的，违约金按应付物业费的每日千分之三计算。被告逾期未缴纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定。按照合同约定的方式计算，被告应付的违约金已经超过物业费1,962.72元，原告自愿调低违约金为1,678.59元，于法无悖，本院依法予以支持。被告李芳经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海良友物业管理有限公司自2010年11月起至2012年4月止的物业费1,962.72元；二、被告李芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海良友物业管理有限公司违约金1,678.59元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 方 煜
审 判 员 林庆强
人民陪审员 倪梅英
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 宋丹萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。