湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0481民初2707号	原告：王增柳。	被告：耒阳市金桥房地产开发有限公司。	法定代表人：刘敏雄。	委托诉讼代理人：谢正华。	原告王增柳诉被告耒阳市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理。依法由审判员方维适用简易程序于2017年12月6日、12月27日两次公开开庭进行了审理。原告王增柳、被告金桥公司的委托诉讼代理人谢正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告向本院提起诉讼请求，请求判决被告赔偿原告逾期交房违约金61875元。事实与理由：2011年12月31日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于耒阳市荷塘路普罗旺斯·紫薇苑624室，双方约定了付款方式、交房日期、逾期交房的责任等事项。原告于2012年6月29日前按合同付清了全部购房款共计355607元。根据合同约定，该商品房应于2012年12月31日前验收合格并交付使用。但是，被告不顾合同约定及业主利益，迟迟不予交房。直至2017年9月份，在超过合同最后交房期限内近58个月后，被告才电话通知收房。2017年10月，原告去验房，被告并没有出示任何相关验收合格证明文件，而是要求原告在逾期交房的违约免责书上签字。为维护原告合法权益，为此提起诉讼。	被告辩称：1、逾期交房事出有因，有一定延期交房的理由；2、涉案房屋符合双方约定的交付条件，2014年6月份，被告的售楼部已逐户通知包括原告在内的业主接受房屋，原告不去接收房屋，被告为此不承担逾期交房的违约责任；3、原告请求违约金数额过高，请求减少；4、诉争房屋符合交付条件，已经通过验收备案，而且也通知了原告接收房屋，原告未接收房屋，应承担责任。原告的诉讼请求没有事实依据，请求予以驳回。	经审理查明:2011年12月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的普罗旺斯·紫薇苑624室住房一套[预售许可证：耒预许字（201）第062号]，建筑面积共131.39平方米，总价款355607元。一次性付款355607元，逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、出卖人应于2012年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房。逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；3、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了全部购房款355607元，被告向原告出具了销售不动产统一发票。涉案房屋早已建成，水、电表已安装到位，但由于未能及时竣工验收，原告拒绝接收房屋。涉案房屋于2017年9月7日才通过验收，并由耒阳市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案登记。之后，原告仍然拒绝接收涉案房屋，要求被告出示验收合格的文件，从而引起纠纷。	2017年12月15日，经被告委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告书，评估耒阳市普罗旺斯·紫薇苑624号商品房中建筑面积131.39平方米的商品房，2013年度的租金为472元/月，2014年度的租金为556元/月，2015年度的租金为558元/月，2016年度的租金为516元/月，2017年度的租金为577元/月。	以上事实，有原、被告的陈述，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《工程竣工验收备案表》、耒阳市房地产评估有限公司作出的《耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告书》等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。	本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定时间交付房屋，逾期交付房屋，酿成纠纷，应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。涉案房屋于2017年9月7日经验收合格，并通过了竣工验收备案，已达到合同约定的交房条件。原告诉称被告不能出示验收合格的文件，与事实不符，不予采纳。关于逾期交房时间，涉案房屋于2017年9月7日通过了竣工验收备案，具备了交房条件，故被告逾期交房时间为2013年1月1日至2017年9月7日，逾期交房期限为56个月。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实涉案房屋2013年度所在的地段租金为每月472元，2013年1-12月合计为5664元（472元/月×12月）；2014年度所在的地段租金为每月556元，2014年1-12月合计为6672元（556元/月×12月）；2015年度所在的地段租金为每月558元，2015年1-12月合计为6696元（558元/月×12月）；2016年度所在的地段租金为每月516元（389元/月×12月），2016年1-12月合计为6192元（355元/月×12月）；2017年度所在的地段租金为每月577元，2017年1-8月合计为4616元（577元/月×8月），故原告请求按日万分之一计算的逾期交房违约金1067元/月（355607元×1‱×30天），明显高于每月租金的30%[其中2013年度：（1067元-472元）÷472元=126%，2014年度（1067元-556元）÷556元=92%，2015年度（1067元-558元）÷558元=91%,2016年度（1067元-516元）÷516元=107%,2017年度（1067元-577元）÷577=85%,]，应予调整，逾期交房违约金调整为38432元[（5664元+6672元+6696元+6192元+4616元）+（5664元+6672元+6696元+6192元+4616元）×30%]。原告要求被告支付逾期交房违约金61875元中的38432元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定。被告关于房屋已验收合格，具备符合交房条件的主张，与查明的事实相符，予以采纳；关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条之规定，判决如下：	一、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司支付原告王增柳逾期交房违约金38432元，限在本判决发生法律效力之日起10日内付清；	二、驳回原告王增柳的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费1347元，减半收取673.5元，由被告负担，原告已垫付673.5元，被告应在执行中清偿。原告预交的另673.5元予以退还。	如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 员  方维	二〇一八年一月十七日	代理书记员  郑婷																											校对责任人：方维 打印责任人：郑婷																附：相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》	第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。	《最高人民法院》	第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。	第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：	逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。	逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。