辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2520号
上诉人（原审被告）：沈阳新罗汽车修理有限公司，住所地：沈阳市和平区哈尔滨路36号。
法定代表人：金彦镐，系该公司董事长。
委托代理人：金成淑，系辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所，住所地：沈阳市和平区嘉兴街9号。
法定代表人：张新颖，系该单位所长。
委托代理人：蒋强，系辽宁名望律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心，经营场所：沈阳市和平区哈尔滨路**号。
经营者：胡立娜，女，汉族，1976年9月17日出生。
上诉人沈阳新罗汽车修理有限公司因与被上诉人沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所、沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00041号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原告和平分局诉称：原告与被告于2012年4月30日签订房屋租赁合同，原告于2012年5月1日将沈阳市和平区哈尔滨路36号门市房4、5、6二层楼房屋（建筑面积为600平方米）及沈阳市和平区哈尔滨路36号车库（建筑面积30平方米）出租给被告作为汽车修理及员工宿舍使用，租赁期限为自2012年5月1日至2012年12月31日，约定房屋租金按年计付，每年租金为人民币166，700元，被告应于该合同签订之日起一次性交付给原告。原告分别于2012年11月28日，2013年4月26日以书面形式两次通知被告在房屋租赁合同到期时终止合同，被告同意于2013年6月30日之后搬走，现已进入7月份，被告依然没有搬走，被告欠原告房租124，999元（2013年1月1日至2013年6月30日）。依双方的房屋租赁合同第三条第三款约定，租赁期满或者因本合同约定的情况，原告收回房屋时，被告在租赁期满或者原告通知后10日内将房屋交还给原告。原告分别向被告两次提前发出合同到期终止合同的通知，现今被告依然没有搬走，并没有支付给原告房屋租金。因此原告请求贵院判令被告支付所欠房租，将房屋交还原告，并承担本案全部诉讼费。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告租金124，999元（暂计2013年1月1日至2013年6月31日，至被告实际搬出房屋之日时止）；2、请求人民法院依法判令被告腾退房屋交回给原告；3、由被告承担本案全部诉讼费。
被告新罗公司辩称：1、原告诉求的房租金额有误，该金额中应扣除沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心（以下简称“李博士家”）使用部分的房租和2012年、2013年、2014年三个采暖期的采暖费。其理由如下：自2011年12月20日至2012年12月19日期间，被告因经营困难将原告租赁给被告使用的房屋东侧部分250平方米承租给李博士家使用，收取年租金14万元人民币。李博士家自2011年12月20日起就在该房屋以“李博士轿车维修中心”的店名对外从事汽车修理业务，至今还在经营。2012年11月19日，被告向原告支付当年房租时，原告才郑重通知被告，此后李博士家使用的房屋由原告自行管理，不许被告再行转租，当时原告出具的发票中包含了李博士家使用的房租部分。从此以后，被告没有再与李博士家续签房屋租赁合同，当然也没有收取房租。对于上述事实原告完全知晓，就李博士家使用的房屋而言，事实上自2012年12月20日起原告就与李博士家发生了实际的租赁关系，从此以后的房租应由李博士家直接支付给原告，与被告无关。因此，请求法院将李博士家列为共同被告通知其参加本次诉讼；被告早在1997年起就承租原告房屋经营汽车修理，至今已有16个年头了，在长期的租赁期间，冬季采暖费一直是由原告缴纳的，也就是说房租中已包含了采暖费。但在2012年、2013年、2014年三个采暖期间原告没有缴纳采暖费，致使被告在冰冷的房屋中挨冻经营，而被告已支付的2012年房租中已包含了采暖费。因此，该三个采暖期的采暖费应从原告诉求的房租中相应扣除；2、至于原告要求腾退房屋的诉求，被告虽没有异议，但请求法院考虑再宽限被告腾房时间。近几年随着人工费增长、成本的提高像被告这种小型汽车修理店的经营越来越艰辛，被告虽接到了原告腾房的通知，但碍于被告始终没能找到自己可承受的新的经营场所，无奈一直没能腾出房屋。加上，现在是寒冬季节要把现有设备设施拆卸、迁移、重新安装工程上不仅有很大难度，而且还需要一大笔费用。另外，被告早期租赁该房屋时，该房屋仅有框架，连门都没有，现有的铝门窗是被告花了20万元装上的，现房屋的所有装修也是被告花了不少费用的，在房屋漏雨原告不予理睬时，也是被告自己掏钱一次次修缮的，房屋的每个角落被告一直都精心地维护到现在。鉴于被告长期租赁原告的房屋，对该房屋投入较大，而且立即腾房对被告存在实际的困难，请求法院给予考虑。
第三人维修中心未到庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩。
原审法院经审理查明：2012年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于沈阳市和平区哈尔滨路36号门市房4、5、6二层楼房屋（建筑面积600平方米）及沈阳市和平区哈尔滨路36号车库（建筑面积30平方米）出租给乙方作为汽车修理及员工宿舍使用，租赁期限为2012年5月1日至2012年12月31日……；其中第三条约定，……租赁期满或者因本合同约定的情况，甲方收回房屋时，乙方应在租赁期满或者甲方通知后10日内将房屋交还甲方；其中第四条约定，房屋租金按年给付，每年租金为人民币166，700元……；其中第五条约定，……乙方对承租房屋及其设备应定期检查，及时维修，以保障安全正常使用；其中第六条约定，……租赁期满或者因本合同约定的情况，甲方收回房屋时，乙方的装修归甲方所有，甲方无须向乙方支付任何费用；其中第七条约定，……由甲方缴纳采暖费和房屋出租税费；其中第八条约定，……4、未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租给第三人或者以其他任何方式将租赁房屋交给第三人使用……7、租赁期满或者因本合同约定的情况，甲方收回房屋时，乙方可以将其自购的除固定设施、设备以外的活动物品带走，房屋的装修及附属物不得拆卸、损毁，应保持乙方使用时的状况。如乙方造成损毁、破坏，甲方可以要求乙方按实际损失给予赔偿或承担修复费用。合同签订后，被告于2012年11月19日通过银行转账方式支付原告房租166，700元，并于2013年2月4日取得辽宁省地方税务统一发票，其中项目一栏标注载明房屋出租的起始日期为2012年5月1日、截止时间为2012年12月31日，金额为166，700元。
2012年11月28日，原告向被告出具《关于终止哈尔滨路36号房屋出租合同的通知》一份，其中注明：你公司租用我单位位于沈阳市和平区哈尔滨路36号4、5、6二层门市房及哈尔滨路36号车库……合同将于2012年12月30日到期，由于该房屋我单位要自用，在合同期满后不再出租，终止合同，请该公司到期后按期交还房屋……；其后，原告又于2013年4月26日向被告出具了《关于终止哈尔滨路36号房屋出租合同的通知》一份，其中注明：……贵公司同意于2013年6月搬走，请贵公司于2013年6月10日前将房子交回，并补齐2012年12月31日至2013年6月1日的房款共计104，166元……。
原审法院另查明：2011年12月1日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋地址沈阳市和平区哈尔滨路36号，租赁期限1年，自2011年12月20日至2012年12月19日止。年租金为人民币14万元……。后被告将该部分房屋交付第三人使用。
原审法院又查明：截止至原告提起本案诉讼之日止，即2013年9月17日，诉争房屋由被告及第三人占用使用。
原审法院再查明：原、被告存在长期租赁关系。根据被告提供的辽宁省地方税务统一发票及被告自认，被告一直按250，000元／年的标准支付诉争房屋租金。
原审法院还查明：2008年11月14日，沈阳市机构编制委员会办公室下发沈编办发（2008）218号文件，其中载明：和平区第一、二土地管理所合并为原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所。
原审法院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，第三人经本院合法传唤，其诉讼参加人未庭审前未提交授权委托手续，且庭审后在本院指定的期限内亦未提供，应视为其未到庭应诉，并自愿放弃答辩和质证权利。
关于原告主张返还诉争房屋的问题。根据原、被告于2012年4月30日签订的房屋租赁合同约定，该合同于2012年12月31日租赁期限届满，且原告亦通过书面形式两次通知被告终止合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告主张被告返还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；同时，鉴于原告在返还诉争房屋诉讼请求中，主张返还的房屋应包含其与被告签订房屋租赁合同中约定的全部租赁房屋，而现租赁的房屋由被告和第三人实际占有使用，且第三人作为次承租人，其与被告签订的房屋租赁合同的租赁期限于2012年12月19日已届满，其占用使用诉争房屋亦无法律依据，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，被告及第三人作为诉争房屋的实际占有人，均存有向原告返还诉争房屋的义务，故为避免当事人累诉，被告及第三人应将其实际占有使用的诉争房屋一并腾退并交予原告。
关于原告主张被告支付房屋租金的问题。原、被告房屋租赁关系终止后，被告作为承租人应履行返还租赁物义务，现其未将诉争房屋交予原告，应属违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告支付房屋占有使用费，现原告向其主张诉争房屋租金，其本意应为房屋占有使用费，故原告该诉讼请求，本院予以支持；关于房屋占有使用费的支付标准。虽原、被告于2012年4月30日签订的房屋租赁合同中约定的租金166，700元／年标准，但该合同约定的租赁期限为8个月，被告也实际交纳了该合同约定租赁期间的租金166，700元，同时，根据被告提供的辽宁省地方税务统一发票及被告自认，被告一直按250，000元／年的标准支付诉争房屋租金，故本院认定该租金标准为原、被告真实意思表示，故被告应按250，000元／年的标准支付原告自2013年1月1日至实际腾退诉争房屋之日止的房屋占有使用费。
关于被告抗辩部分房屋占有使用费应由第三人支付一节。庭审中，被告抗辩原告与第三人存有事实上的租赁关系，但其无证据对该抗辩予以佐证，故本院不予采信。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告应在租赁期限届满后返还诉争房屋，现被告未履行合同约定的返还诉争房屋的义务，故其应属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原告依据合同约定主张被告支付诉争房屋占有使用费，符合法律规定。而对于第三人来讲，占有部分诉争房屋是基于其与被告签订的房屋租赁合同，在该合同期限亦届满后，原告依据其对诉争房屋享有的所有权，亦可主张第三人支付诉争房屋占有使用费。由此，原告是依据其与被告签订的房屋租赁合同向被告主张权利，亦或依据其对诉争房屋享有的所有权向被告及第三人主张权利，均属其对自身权利处分的范畴，故被告该抗辩，本院不予支持。被告可就其支付的房屋占有使用费中由第三人实际占有使用部分，另行主张权利。
关于被告抗辩采暖费应予扣除一节。在原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了采暖费由原告缴纳，现原告未履行缴纳采暖费义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，应视为原告向被告交付的租赁房屋不符合约定，原告应为此承担违约责任。但庭审中被告未据此提出反诉请求，仅提出抵销抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，原告缴纳采暖费义务与被告支付房屋占用使用费之间，不符合上述法律规定的抵销条件，故被告该抗辩，本院不予支持。被告可另行主张权利。
关于被告抗辩的对诉争房屋有维修、装修投入一节。因原、被告在签订的《房屋租赁合同》中，已明确约定了被告对诉争房屋有维修义务，且约定了租赁期满后诉争房屋的装修归原告所有，故被告该抗辩，因事实依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告沈阳新罗汽车修理有限公司、第三人沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心于本判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区哈尔滨路36号门市房4、5、6一至二层房屋及沈阳市和平区哈尔滨路36号车库腾空并交予原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所；二、被告沈阳新罗汽车修理有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所房屋占有使用费，按每年250，000元标准计算，自2013年1月1日至实际腾退上述房屋之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2，800元（原告已预交），由被告沈阳新罗汽车修理有限公司负担。
宣判后，上诉人沈阳新罗汽车修理有限公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决案由有误，应为要求返还房屋、赔偿财产损失的物权保护纠纷。二、一审判决由上诉人支付全部房屋占有使用费，无事实和法律依据，原审第三人应支付其使用部分的房屋占有使用费。三、一审判决程序违法，应将原审第三人追加为被告，并非第三人，追加于良波为被告。四、一审判决未支持上诉人提出的扣除土地所未缴纳的采暖费的抗辩理由，属于适用法律错误。
被上诉人沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心未答辩。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同、转账支票存根、辽宁省地方税务统一发票等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人沈阳新罗汽车修理有限公司与被上诉人沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所于2012年4月30日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家、法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。该合同于2012年12月31日租赁期限届满，且被上诉人亦通过书面形式两次通知上诉人终止合同，故对被上诉人沈阳市规划和国土资源局和平分局土地管理所主张上诉人返还诉争房屋的诉讼请求，应予支持；第三人作为次承租人，其与上诉人签订的房屋租赁合同的租赁期限于2012年12月19日已届满，其占用使用诉争房屋亦无法律依据，亦应腾退。关于房屋占有使用费的支付标准。上诉人自认其按250，000元／年的标准支付诉争房屋租金，故原审按250，000元／年的标准认定上诉人的房屋占有使用费，并无不当。
关于上诉人主张部分房屋占有使用费应由沈阳市和平区李博士汽车电路维修中心支付，因上诉人作为房屋租赁合同的相对方，其应在租赁期限届满后返还诉争房屋，并依据合同约定支付诉争房屋占有使用费，符合法律规定。故对上诉人该主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由上诉人沈阳新罗汽车修理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。