江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2037号
上诉人（原审被告）陈志兰，女，1963年11月23日生，汉族。
委托代理人庞建军，江苏东银律师事务所律师。
委托代理人沈军（系陈志兰儿子）。
被上诉人（原审原告）方扣兵，男，1965年12月15日生，汉族。
委托代理人张明其。
上诉人陈志兰因与被上诉人方扣兵房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方扣兵原审诉称，2004年年初，其通过中间人介绍以205000元的价款购买了位于南京市江宁区麒麟街道某地11-102室房屋（以下简称涉案房屋）。其支付了购房款后对涉案房屋进行装修并实际入住。因涉案房屋房产证、土地证及涉及其他民事诉讼等原因，该房屋一直未能办理相应的产权过户手续。此后，陈志兰曾向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）起诉，要求其与案外人申立新返还房屋。江宁法院依法驳回了陈志兰的诉讼请求，后陈志兰向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，后南京中院依法驳回上诉，维持原判。现要求陈志兰依法协助其办理涉案房屋的产权证过户。
陈志兰原审未应诉。
原审法院经审理查明，2004年初，方扣兵通过中间人介绍得知案外人申立新在南京市江宁区麒麟街道某地有1套拆迁安置房要出售，随后与申立新经协商后达成口头房屋买卖协议，申立新同意以205000元的价格将某地11幢102室房屋（即涉案房屋）出售给方扣兵。方扣兵于2004年2月26日、3月21日、8月6日各给付申立新购房款100000元、55000元、50000元，合计205000元。申立新收到购房款后将涉案房屋交付给方扣兵，方扣兵随后对涉案房屋进行装修后搬进涉案房屋居住。随后，方扣兵即要求申立新办理过户手续，申立新称要等其房产证办好后才能过户给方扣兵。方扣兵于2005年7月29日、8月24日各给申立新过户费5000元、7000元，合计12000元。
原审法院另查明，申立新系陈志兰的妹夫，涉案房屋原系陈志兰因拆迁而获得的安置房。2004年9月1日，陈志兰的丈夫沈孝志与申立新签订《协议》1份。《协议》约定，沈孝志为帮助申立新筹资做业务将涉案房屋借给申立新卖掉；申立新必须在2004年9月1日至2005年9月1日期间在麒麟集镇购买1套相同面积、楼层的住房还给沈孝志，否则申立新用其位于文荟路148号的住房抵押给沈孝志；自2004年9月1日起，申立新每月给付沈孝志400元；沈孝志应于2004年12月31日前提供房屋过户手续。2006年11月，方扣兵曾起诉要求申立新将涉案房屋过户给其，后查明涉案房屋登记的所有权人为陈志兰（房屋所有权证号为：江宁房权证东山字第××号），申立新即将上述2004年9月1日《协议》出示给方扣兵，但陈志兰一直不同意将涉案房屋过户给方扣兵，后方扣兵撤诉。2007年6月15日，方扣兵作为甲方、申立新作为乙方，双方签订《协议书》1份，《协议书》约定，2004年乙方向陈志兰借房转让给甲方，现陈志兰要收回借出的某地房屋，至双方发生纠纷，责任完全在乙方；乙方为解决此纠纷，自愿将位于其林文荟路148号的房屋抵押给甲方，在抵押期间，乙方为甲方在其林集镇范围内另购1套无纠纷的房产或将甲方购房款及过户费、房屋增值部分还给甲方，如至2008年春节前乙方不能为甲方购置房屋或将款还给甲方，乙方就将抵押的房产抵给甲方，房产价值以抵帐时的价值为准，双方再另行结算；双方保证按上述协议履行，否则乙方承担一切责任。《协议书》签订后，申立新一直未按《协议书》的约定履行。
2010年12月，陈志兰曾向原审法院提起诉讼，要求方扣兵、申立新返还涉案房屋。原审法院于2011年6月20日依法作出（2011）江宁汤民初字第45号民事判决，判决驳回陈志兰的诉讼请求。陈志兰对该判决不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2011年11月11日作出（2011）宁民终字第3101号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2015年10月，方扣兵向原审法院提起诉讼，要求陈志兰协助其办理涉案房屋的产权证过户手续，相应的过户费用由其自行承担。审理中，陈志兰经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，致调解未成。
原审法院认为，涉案房屋原系陈志兰与其丈夫沈孝志的夫妻共同财产，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。沈孝志与案外人申立新签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，该《协议》是对方扣兵与申立新之间的口头房屋买卖协议的追认。方扣兵已付清购房款205000元，申立新已将涉案房屋交付给方扣兵，方扣兵已对涉案房屋进行了装修并居住使用了多年。陈志兰曾起诉要求申立新、方扣兵返还涉案房屋，但未获人民法院支持。现该房屋登记在其名下，其有义务协助方扣兵办理涉案房屋的产权过户手续，故对方扣兵的诉讼请求，原审法院予以支持。陈志兰经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈志兰于判决发生法律效力之日起10日内协助方扣兵办理位于南京市江宁区麒麟街道某地11-102室房屋的所有权登记变更至方扣兵名下的相应过户手续（相应费用由方扣兵自行承担）。原审案件受理费减半收取40元，由方扣兵负担。
陈志兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案双方当事人之间无买卖合同关系，根据合同相对性，陈志兰不是本案原审适格当事人，申立新系必要共同诉讼人原审理应追加；涉案房屋系陈志兰丁家村房屋拆迁所得，根据产权登记记载，属陈志兰个人财产，沈孝志、申立新均无权处分，原审法院对此无权处分签订的协议进行了追认，没有事实依据；申立新恶意处分涉案房屋，方扣兵作为受人，有义务审查涉案房屋的实际产权人，在事后申立新出具的借房出售协议时，方扣兵更应尽到谨慎审查义务，方扣兵在明知实际产权人后，仍购买涉案房屋，不属于善意取得；方扣兵2007年6月15日与申立新签订协议书，明确约定，因房屋无法过户，申立新自愿将其有的其他房屋抵债给方扣兵，自此，双方的债权债务关系仅限于二者之间，涉案房屋已不是其合同标的，此协议也能明显体现出方扣兵已自愿放弃对涉案房屋要求过户，因此，当方扣兵的权利无法实现时，其义务人应是申立新，陈志兰无需履行任何义务。综上，原审法院遗漏必要共同诉讼人，查明事实不清，请求撤销原审判决，发回重审或予以改判。
被上诉人方扣兵二审辩称，陈志兰的上诉理由原审已查明，另案中已确认方扣兵善意取得涉案房屋。原审认定事实清楚，请求驳回陈志兰的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，陈志兰提供了一份《开城路延伸工程安置协议书》，其认为，该协议书可以证明，涉案房屋是当时对陈志兰夫妇及儿子沈军的安置房，涉案房屋由上述三人共有。方扣兵质证称，此《协议书》为原审开庭后取得，不能作为新证据使用，且此协议中安置悦民小区11幢1单元201室，而涉案房屋系此小区102室，对此证据的真实性，关联性均不予认可。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。（2011）江宁汤民初字第45号案件和（2011）宁民终字第3101号案件认定，涉案房屋系陈志兰与其丈夫沈孝志的夫妻共同财产，沈孝志与申立新签订的《协议》系真实意思表示，此《协议》对申立新与方扣兵之间的房屋买卖协议予以追认，对陈志兰认为对涉案房屋买卖委托事宜不知情及要求返还房屋的主张不予支持。本案双方当事人各自的权利义务清晰，经沈孝志委托，申立新与方扣兵对涉案房屋签订的买卖合同合法有效，方扣兵已履行了其相应的付款义务，陈志兰作为此房屋的原共同所有人，现房屋所有权证登记在其名下，其有义务协助方扣兵办理相关的房屋产权转移手续，方扣兵有权向陈志兰主张相关的权利。陈志兰上诉认为，其不是本案适格的当事人、申立新为本案的必要共同诉讼人没有事实和法律依据。关于上诉人主张的涉案房屋系其个人财产，申立新、沈孝志均无权处分，其亦对《协议》未予追认、方扣兵购买涉案房屋亦不具有善意等主张，因生效法律文书对此已有相应认定，故本院对陈志兰此项上诉意见，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈志兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月十二日
书 记 员 王 慧