广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4209号
上诉人（原审被告）：林瑞荣，住广州市越秀区。
委托代理人：蒋白婷，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区人民政府素社街道办事处，住所地广州市海珠区。
负责人：舒辉，职务主任。
委托代理人：肖姣、谢兰才，均为广东经国律师事务所律师。
上诉人林瑞荣因房屋买卖纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人李某乙、李某甲曾提起（2009）海民三初字第2772号案诉讼，要求确认广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街道办）与林瑞荣签订的广州市海珠区素社直街21号802房的房地产买卖合同无效等。
该案经审理查明：吴璧霞因拆迁合同纠纷于2004年向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2004年12月20日，广州市越秀区人民法院根据吴某的申请，发出（2004）越法民三初字第1556号民事裁定书查封了广州市海珠区素社直街17-21号A梯南向（位置为附图显示的东-
西向、③、④、⑤轴与南-
北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋。同日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法民三初字第1556号民事判决书，判决：一、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则市财贸公司、广房集团应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东-
西向、③、④、⑤轴与南-
北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，素社工业一公司予以协助；二、市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，素社工业一公司予以协助等。广房集团不服判决，提出上诉，广州市中级人民法院经审理，于2005年6月23日作出（2005）穗中法民四终字第1180号民事判决书，判决：变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第一项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼验收合格之日起三十日内（如本判决生效前广州市素社直街17-21号地段大楼已验收合格，则应于本判决发生法律效力之日起三十日内），提供该大楼第八层南向（位置为附图显示的东—西向②、③、④、⑤轴与南—北向A、B、C轴交汇处）有建筑面积71.59平方米的房屋给吴某户永迁居住，长城公司、素社工业一公司予以协助；变更广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第1556号民事判决第二项为：市财贸公司、广房集团应于广州市素社直街17-21号地段大楼经验收合格并实际交付给吴某户之日起九十日内，汇同吴某一起到房管部门办理上述回迁房属吴某所有的产权过户和房地产登记手续，长城公司、素社工业一公司予以协助；等。2005年7月27日，吴璧霞向越秀区人民法院申请执行，越秀区人民法院以（2005）越法执字第1904号立案。执行中，越秀区人民法院以素社直街17-21号地段大楼尚未通过验收，不具备申请执行条件为由驳回吴某的执行申请。2007年12月3日，李炽灿、李冠球向越秀区人民法院申请恢复该案的执行，由于涉案房屋被出售而执行未果。广州市公证处出具的（2006）穗证内字第3896号《公证书》记载：吴某于2005年10月24日死亡，坐落在广州市素社直街17-21号地段大楼第八层南向（位置为附图显示的东—西向2、3、4、5轴与南—北A、B、C轴交汇处）属于被继承人吴某死亡时遗留的与其丈夫李某乙的共有财产，各占二分之一产权……被继承人吴某的上述遗产应由李某甲一人继承；等。2007年10月10日，广州市海珠区素社工业公司取得广州市海珠区素社直街17、17-1、17-2，21、23、25号，仲恺路410-420（双号）［除15号夹层，19号地下室，21、23号保安室外］房屋的权属证明书。2008年1月9日，广州市海珠区人民政府向广州市海珠区人民政府素社街道办事处发函，内容主要为，为加强企业资产监督管理，现由广州市海珠区人民政府素社街道办事处接管广州市海珠区素社工业公司的物业，广州市海珠区人民政府素社街道办事处有权处理广州市海珠区素社工业公司的物业。广州市海珠区素社工业公司的物业地址：海珠区素社直街17、17-1、17-2、21、23、25号，仲恺路410-420（双号），等。2008年1月8日，素社街道办与林瑞荣签订《广州市房地产买卖合同》，内容主要为林瑞荣以总价225641元向素社街道办购买位于广州市海珠区素社直街21号8楼802房，建筑面积49.0526平方米，等。2008年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局向林瑞荣核发了广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产权证》。
2012年8月27日，原审法院作出（2009）海民三初字第2772号民事判决书，判决确认素社街道办与林瑞荣签订的关于广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产买卖合同》无效。该案一审判决后，素社街道办和林瑞荣均不服提起上诉。本院于2013年5月14日作出（2013）穗中法民五终字第78号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，广州市国土资源和房屋管理局于2013年10月23日向案外人李炽灿、李冠球核发了涉案房屋的《房地产权证》。之后李某乙、李某甲向原审法院起诉林瑞荣，要求林瑞荣立即搬离并返还涉案房屋等。原审法院于2014年7月30日对该案作出（2014）穗海法民三初字第939号民事调解书，确认林瑞荣在2014年7月19日将涉案房屋返还给李某乙、李某甲。
林瑞荣于2014年4月16日提起（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼，要求素社街道办返还购房款、税费及利息以及赔偿房屋差价损失等，该案判决如下：一、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣返还购房款225641元并支付该款从2007年12月4日起至实际付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；二、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿购房税费损失3532元并支付该款从2008年4月9日起至实际付清上述税费之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；三、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿装修损失12434元；四、素社街道办在本判决生效之日起15日内向林瑞荣赔偿房屋升值损失421118元；五、驳回林瑞荣的其他诉讼请求。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，林瑞荣和素社街道办均确认了如下事实：涉案房屋出售给林瑞荣时是毛坯状态；双方在签订房地产买卖合同前已经实际交付涉案房屋。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，原审法院根据林瑞荣的申请委托鉴定评估公司对涉案房屋在2007年12月4日和2014年4月16日的毛坯房市场价格进行评估。
在上述（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中，林瑞荣还提交了开票日期为2007年12月4日的《销售不动产统一发票》，载明付款方为林瑞荣，收款方为广州市海珠区素社工业公司，销售标的为涉案房屋，金额为225641元。
素社街道办于2015年4月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令林瑞荣立即向素社街道办支付自2008年1月起至2014年7月19日实际迁出广州市海珠区素社直街21号802房之日的房屋使用费100000元（按照广州市国土资源与房屋管理局公布的同期同地段同类住宅标准价租金标准计算或按有资质的评估鉴定机构评定的私房住宅标准价租金标准计算）；2、案件诉讼费用由林瑞荣承担。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。素社街道办与林瑞荣之间签订的关于涉案房屋的买卖合同已经被生效的法律文书确认为无效合同，林瑞荣已起诉要求素社街道办归还购房款和利息以及赔偿税费和利息、装修损失及房屋的升值损失，判决也予以支持。现素社街道办要求林瑞荣支付自收楼之日起至2014年7月19日止的房屋使用费，合法合理，予以支持。
关于林瑞荣收楼之日的问题。素社街道办表示涉案房屋在2007年12月份已交付给林瑞荣，林瑞荣则要求按房产证核准登记的时间（2008年4月10日）来认定交楼日期。在（2014）穗海法民三初字第563号案诉讼中素社街道办、林瑞荣均确认在签订房地产买卖合同前已经实际交付涉案房屋，而双方签订合同的时间为2008年1月8日，另外在该案诉讼中林瑞荣提供的房款发票的开票日期为2007年12月4日，在该案中对房屋初始市场价值进行评估的评估时点也是2007年12月4日，故综合上述情况，素社街道办要求从2008年1月1日起计算房屋使用费并无不当，予以支持。林瑞荣主张的交楼时间与其在另案诉讼中的表述相矛盾，故不予采纳。
上述房屋使用费应按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房住宅租金参考价计算，但房屋使用费的总额不得超过素社街道办所主张的100000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项的规定，于2015年6月25日判决：林瑞荣在判决生效之日起15日内向广州市海珠区人民政府素社街道办事处支付自2008年1月1日起至2014年7月19日实际迁出广州市海珠区素社直街21号802房之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房住宅租金参考价计算，但房屋使用费的总额不得超过素社街道办所主张的100000元）。案件受理费1150元由林瑞荣负担。
判后，上诉人林瑞荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、素社街道办不是房屋的所有权人，无法享有与不动产物权相关的收益和处分权利，其不符合作为原审原告的诉讼主体，原审法院适用法律错误。二、林瑞荣对合同无效没有过错，不应承担任何责任，支付房屋使用费有违法律的公平原则。退一步说，合同中载明的出卖方虽然是素社街道办，然而，其实质上仍属于无权处分的人，与权利人的法律地位截然不同，更何况合同的履行并没有造成素社街道办任何损失，素社街道办不应具有要求林瑞荣支付房屋使用费的债权请求权。三、若素社街道办收取了涉案房屋使用费，属于不当得利。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判不支持房屋使用费；2、案件全部诉讼费用由素社街道办承担。
被上诉人素社街道办答辩称：素社街道办是本案的适格主体，林瑞荣应向素社街道办支付房屋使用费。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院以驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：已经生效的本院（2013）穗中法民五终字第78号民事判决，确认了素社街道办与林瑞荣签订的关于广州市海珠区素社直街21号802房的《房地产买卖合同》无效。林瑞荣是基于该合同而使用涉案房屋，素社街道办有权向合同相对方林瑞荣主张其支付涉案房屋使用费，林瑞荣认为素社街道办主体不适格的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。林瑞荣因《房地产买卖合同》而居住使用涉案房屋，现《房地产买卖合同》已被生效判决认定为无效合同，林瑞荣居住在涉案房屋已无合法依据，素社街道办要求林瑞荣支付该期间的房屋使用费符合法律的公平原则，并不以林瑞荣对合同无效是否存在过错为基础。
综上所述，上诉人林瑞荣的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人林瑞荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 徐毅敏
谢淳