湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1881号
原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城七号栋一楼。
法定代表人娄宏爱，董事长。
委托代理人唐欣，系原告公司法务。
委托代理人陈胡月，系原告公司法务。
被告孙xx。
原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“历思联行物业”）诉被告孙xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年4月15日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告历思联行物业的委托代理人唐欣、被告孙xx到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告历思联行物业诉称：被告为长沙市岳麓区未来城小区5栋xxx的业主,房屋住房面积125.49平方米,物业收费标准1.4元/平方米/月。2010年3月10日原被告双方签订物业服务合同,约定原告为被告居住的小区提供物业服务,被告应于每季度第一个月的10日前交纳本季度物业费，逾期未交纳,应承担从逾期之日起每日万分之五的违约金。合同签订后,原告积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,被告于2014年10月1日起停止交纳物业费,截止2015年9月30日,共计12个月,被告欠缴物业费共计2108元,同时根据合同约定应当缴纳违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张500元，两项请求金额合计2608元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉至人民法院,请求依法判决：1、被告立即支付历思联行物业未来城小区物业管理费2108元,违约金500元,合计2608元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告孙xx辩称：一、原告不能按照《前期物业管理服务协议》(以下称《服务协议》)的约定提供物业服务，违约在先。
原告主要存在以下违反物业服务合同的行为:
1、原告不履行制止并报告不法行为义务。2007年10月1日实施的《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”原告与被告于2010年3月签订的《前期物业管理服务协议》中第九条第一款中约定:“乙方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,乙方承担相应的法律责任”。作为物业管理档案资料齐全的历思联行物业公司,对于住宅楼五栋楼下铺面的内部构造非常了解,铺面内部没有任何油烟排放的管道,在知道租用铺面的经营户是作为餐饮业装修时,未加劝阻,也未及时报告相关部门,导致铺面经营餐饮油烟气味影响业主的正常生活。（1)从2012年开办“喜羊羊餐馆”起,被告即对此气味、油烟扰民向物业进行反映,一直没得到回复和处理的结果,期间也未进行楼下餐馆与投诉业主的协调工作。（2）20l3年时,“喜羊羊”转让给“鸭味馆”做餐饮,当时物业应对新的接手人进行阻止,但物业仍未阻止,对于被告和其他业主的投诉,也未进行处理和回复。（3）20l4年7月同一铺面又改名“80后本味菜馆”,历思联行物业公司同样未对此行为进行阻止,值得一提的是,“80后本味菜馆”开业前铺面曾关门了四个多月,这么长时间内,如果历思联行物业公司与铺面的业主进行了有效的协商,不可能还会发生后来因餐馆油烟气味严重影响业主的起居生活而导致更多的投诉,以致投诉情绪的升级。而且物业的固定保安岗亭离铺面不到十米,但历思联行物业公司一直以物业管理区内铺面装修和转让的情况不知情不了解为由,对包括被告在内的众多业主的投诉置之不理。（4）20l5年此餐馆又转让给“厨界土菜馆”,期间物业仍未进行阻止,对此事放任不管。（5)20l6年3月13日,此铺面再次转让改名“胡一瓢菜馆”,现在甚至经营增加了夜宵项目,营业时间一直到凌晨两点多。四年中,从最开始物业明知道此铺面不具备做餐饮业的条件而不进行制止和报告,且在铺面几经转手的过程中,物业总是以不知情不了解为由,物业的固定保安岗亭离铺面不到十米,不得不质疑物业对小区是否进行了管理。铺面自行安装的油烟机工作时声音扰民,排放的油烟臭味不断,导致被告家油烟味和臭味严重,不能正常通风。而且因餐馆在五栋楼下北侧自行加装抽油烟管道私自挖阴井直接对空气进行油烟排放,增加了小区安全隐患,油烟管道往外抽油烟排放时,阴井盖就会自动跳起,引起不少小朋友踩在井盖上玩耍。四年里被告及其他多名业主多次向物业进行投诉和反映,希望物业能和铺面业主协调解决油烟噪音扰民的问题,但是物业态度十分恶劣冷淡,对投诉多次的同样的问题听之任之,物业一直自称管不了,解决不了。业主也向政府相关部门进行多次反映,但相关部门接电话或者回访电话中多次提及是因为物业未真正的为业主服务,有物业为什么几年还解决不了这样的事情。甚至连环保部门的人员现场勘察时说“你们业主就不要交物业费,其实这是物业能够协调解决的问题,你们不交物业费,逼物业要作为。”因不堪忍受家里气味难闻,五栋业主向岳麓区政府提交了投诉物业对餐馆油烟扰民一事不管不问及餐馆油烟扰民请予以取缔餐馆的联名信。据此,原告并未按照《物业管理条例》对小区物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。由此造成对被告家以及小区多户业主现在日常生活受到严重影响并对物业的服务都有很大的意见,综上所述原告的服务远未达到其《服务协议》中所约定的物业管理服务质量。
2、原告不履行对绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。湖南省自2013年1月1日起实施的实施《物业管理条例》办法第三十五条物业服务主要包括下列事项中第(二)条规定:“物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护”,原告与被告于2010年3月签订的《前期物业管理服务协议》（以下称《服务协议》)第一条第一款第1项中约定:“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理”,并在《服务协议》中第二条第三款中约定“2、公用绿地、花木等的养护与管理”,以及《服务协议》中第三条第五款中约定物业管理服务质量达到“绿化地布局合理,花草树木长势良好,修剪整齐、美观,无践踏、折损现象。”而在实际中,由于物业对五栋楼下不能作为餐饮行业经营的铺面没有进行有效的劝阻和制止破坏绿化,造成五栋南侧楼下的绿化损坏严重,且污水汇集,不能有效排放，臭气熏天,再加上楼下餐馆并未完全封闭以前残留下来的排油烟的管道出口,经常会又排放出油烟,造成被告家通风条件恶劣,窗户不能打开。而且并非被告一户对此有意见,业主群中也有业主对此意见很大,原告在实际的维护和管理过程中,完全没有按照其承诺的约定进行物业管理服务，因此,原告违反多条《服务协议》中的约定,未履行其对绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。
3、原告不履行对公共部位、共用设施设备的维护和管理义务。实施《物业管理条例》办法第三十五条物业服务主要包括下列事项中第(一)条规定:“物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护”,《服务协议》第一条第一款第1项中约定:“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理”,并在《服务协议》中第二条第二款中约定“房屋共用设施设备及其运行的维护与管理”,第二条第五款中还约定“定期维护停车场各项设施”,以及《服务协议》中第三条第三款中明确约定物业管理服务质量达到“1、道路畅通,路面平坦,污水排放通畅”,而实际上,由于物业将五栋北侧的道路作为停车场进行经营多年,道路已经坑坑洼洼,雨天积深水,晴天灰尘飞扬,历思联行物业公司对于众多业主的投诉一直置之不理,路面坑洼存在非常大的安全隐患,未达到其约定的服务质量。《服务协议》中第二条、第三条还明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是,原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门禁出现故障后,原告不维修。过去居民都是刷卡和指纹识别进门,读卡器、指纹识别器防盗门禁出现故障后,原告不予以修复,所谓的按密码进入,但因设置的密码是初始密码，很容易被人破解,致使防盗门形同虚设,以至于五楼业主被盗率高达到85%,被告家也是受害者之一,而且其他多名业主家中多次被盗。因此,原告违反多条《服务协议》中的约定,未履行对公共部位、共用设施设备的维护和管理义务。
4、原告长期以来收取停车费、业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用,未向业主公布收支情况。根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。以及物权法第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。原告长期私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用,并且没有向业主公布其收入的流向,其广告和车位收益应该为全体业主共有,原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。维修基金记录只有出,没有进,而且物业是多次以紧急维修的情况对维修基金进行动用,事后也未向业主主动进行公示。其它小区动用维修基金都有明确的张贴公示。
5、消防第三条第七点，消防设施完好、有效，但被告小区所在的楼层消防栓内无水，而且未定期检查。
二、答辩请求。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定,即“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告交纳物业费到2014年9月30日后停交物业费,由于原告未按《服务协议》履行物业管理服务义务,违反多条《服务协议》中的约定,给被告生活带来诸多不便。所以被告有权根据“合同法”第67条规定,在原告正确履行物业服务义务之前,被告有权拒绝支付物业服务费用。在原告按《服务协议》执行解决以上所述的问题后,被告再缴纳所欠费用。并请求取消违规收取滞纳金,由原告承担此次诉讼相关费用。
经审理查明：2010年3月10日，原告历思联行物业（乙方）与被告孙xx（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议中约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。该协议第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、甲方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前交纳本季度物业管理服务费。多层物业按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯运行费）；高层物业按建筑面积每月每平方米1.4元（含电梯运行费）；…该协议第九条约定：…四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期6个月仍不交纳，乙方有权通过法院强制追缴。协议签订后，被告自2014年10月1日起至2015年9月30日止未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋5栋404房，面积为125.36平方米，系住宅，应每月交纳物业管理服务费175.5元（125.36平方米×1.4元/㎡/月），截止至2015年9月30日，被告共欠缴物业管理服务费2106元（175.5元/月×12个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
另查明：在原告为被告提供物业服务的过程中，原告在卫生方面存在一定的服务瑕疵。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、欠费明细表、照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2014年10月1日起至2015年9月30日止，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费2106元（175.5元/月×12个月）,对于原告要求被告支付物业管理费2108元，本院部分予以支持，确定被告向原告支付物业管理费2106元。被告主张原告未按《前期物业管理服务协议》履行物业管理服务义务，故拒绝交纳物业管理费，本院认为，原告提供的物业管理服务虽存在一定瑕疵，应予整改，但该事由不能成为被告拒交物业管理费的抗辩理由。对于被告主张5栋104商铺排油烟问题，原告没有尽到制止及报告义务，因根据原告提交的证据证实原告已尽到了制止及报告义务，对于5栋104商铺排油烟问题，被告可另行向责任主体主张权利。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于原告要求被告承担违约金500元的诉讼请求，考虑到被告并非恶意拖欠物业费且原告提供的服务存在一定瑕疵，故本院不予支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告孙xx在本判决生效之日起十日内支付原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司2014年10月1日起至2015年9月30日止的物业管理服务费2106元。
二、驳回原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙xx负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年五月三日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。