广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终779号
上诉人（原审原告）：麦志光，男，汉族，1975年3月13日出生，住云浮市。
委托代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组。地址：新兴县。
负责人：潘木旺，该村民小组组长。
委托代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。
委托代理人：陈秋实,广东来邦律师事务所实习律师。
上诉人麦志光与被上诉人新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组（以下称印村第四村民小组）租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2016）粤5321民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月23日，以麦志光为乙方（承租方）和以印村第四村民小组为甲方（出租方）签订了《房屋、土地租赁合同》，合同约定印村第四村民小组将其位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的房屋（文化屋）、土地租赁给麦志光作建设使用。合同的主要条款和内容有：一、租赁房屋、土地的基本状况：四至为：东至六祖大道，南至印村四组村道，西至许村村道，北至许村村道。面积约2000平方米。权属人：印村四组。其他状况：房屋（一层）240平方米；土地约1760平方米（无地上构筑物和建筑物）。二、甲方将上述第一条约定的租赁物租赁给乙方使用，甲方在签订本合同之日起10日内将房屋（一层）240平方米交付给乙方使用（自2011年1月23日起至2011年12月31日止为装修期，免收租金），土地约1760平方米于2016年1月1日交付给乙方使用。三、租赁期限：1、房屋：自2012年1月1日起至2060年12月31日止，共49年。2、土地：自2016年1月1日到2060年12月31日止，共45年。四、租金数额及缴付方式：1、自2012年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金为人民币壹万捌仟元正（￥18000元正）；自2016年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为人民币叁万零伍佰元正（￥30500元正）；自2022年1月1日起至2026年12月31日止，每年租金为人民币叁万伍仟元正（￥35000元正）；……。2、缴付租金方式：自2012年1月1日起至2016年12月31日止，五年租金共为人民币（￥102500元正），在2011年1月31日前一次交清；之后租金按年支付，自2017年起在每年1月15日前支付清当年租金。3、签订本合同时，乙方向甲方支付租赁押金叁万元正（￥30000元正）。合同期满时，如乙方无违约，租赁押金全额退回给乙方（不计利息），如乙方违约，租赁押金全部无偿归甲方所有。在土地上兴建建筑物或构筑物不再加收租金。五、双方的权利义务：2、甲方出租时应依法履行召开村民大会表决通过的程序，甲方租赁房屋、土地给乙方后不得以未经村民表决或其他不合法不合理的理由解除与乙方租赁合同；4、乙方须依照合同的约定准时缴纳租金，如逾期两个月未交，则甲方可以解除合同，收回出租的房屋、土地；9、乙方负责迁移（候车亭、排水渠用混凝土加盖）及费用，甲方负责办理相关手续，2011年12月3日前完成。六、租赁期间，甲方允许乙方对租赁的房屋、土地进行转租；甲方不能以乙方转租未经同意为由主张解除本合同。八、乙方有权在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物，在现有房屋加建楼房；……。十一、租赁期限届满前，租赁合同如因甲方原因终止的，租赁房屋上加建、土地上兴建的建筑物、构筑物或者其他生活设施归乙方所有（甲方必须按市场评估赔偿给乙方）；……。十四、甲、乙双方应共同遵守本合同，如一方违约，应向另一方支付违约金人民币三十万元（￥300000元），如违约金不足以弥补另一方实际损失的，违约方仍应对差额部分予以赔偿。十六、按本合同租赁满二十年，在2032年1月15日前，甲方必须按上述年租金、本合同相关条款与乙方重新签订合同，租赁期限自2032年1月1日至2051年12月31日止，共二十年；按本合同租赁满四十年，在2052年1月15日前，甲方必须按上述年租金，本合同相关条款与乙方重新签订合同，租赁期限自2052年1月1日至2060年12月31日止，共九年；如甲方不重新签订合同，视甲方违约。合同由麦志光与印村第四村民小组方原村民小组组长潘杏锦、村民代表潘强签订，并由六祖镇许村村委会潘敬锐代表村委会作见证。同日即2011年1月23日，麦志光依合同的约定向印村第四村民小组缴付自2012年1月1日起至2016年12月31日止5年租金共人民币102500元；向印村第四村民小组支付租赁押金30000元。印村第四村民小组亦在同日出具《收据》（凭证号码NO:4648108）给麦志光收执。该《收据》载明：“兹收到麦志光交来印村四组文化室前五年租金（2011.1.1——2016.12.31）人民币壹拾叁万贰仟伍佰元零角零分（￥132500.00元）（2011.1.1应为2012.1.1）。合同签订后，印村第四村民小组方依约先将房屋（一层）交付给麦志光使用（自2011年1月23日起至2011年12月31日止为装修期，免收租金）。麦志光在2012年2月29日与案外人冯广生签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给冯广生，租期为2012年3月1日起至2016年4月30日止。到2015年11月25日，麦志光与案外人梁志明签订《房屋、土地租赁合同》。约定麦志光应当在2016年5月1日将租赁的约1760平方米土地交付给梁志明使用，应当在2016年5月1日前交付240平方米房屋给梁志明使用。2015年12月23日，麦志光向印村第四村民小组发出《交地通知》，要求印村第四村民小组于2016年1月1日如期将此出租的土地交付给麦志光使用，但无果。其后，麦志光分别于2016年1月5日和1月15日再向印村第四村民小组发出《交地通知》，亦无果。2016年2月20日，麦志光与案外人梁志明达成《赔偿协议书》，载明：1、由麦志光一次性赔偿违约金人民币350000元给梁志明；2、梁志明之前交付的押金30000元，租金55000元，共计85000元返还给梁志明；3、解除合同，互不追究。其后因印村第四村民小组无交付土地给麦志光，为此，麦志光向原审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，印村第四村民小组在2010年8月16日与案外人魏水清签订《印村四组承包合同》，将其所有的现诉争的土地（原瓦窑场地）承包给魏水清，期限为五年，即从2010年11月1日至2015年10月31日止，每年租金6500元。承包到期后，魏水清仍在该土地上经营，但双方无签订书面合同，印村第四村民小组按8000元/年收取租金。
又查明，印村第四村民小组于2010年12月30日在印村大宗堂召开村民会议，表决是否同意出租文化屋及后面空地。在印村第四村民小组提供给麦志光的《同意文化室及后面空地出租的请各户主在下面签名》中，有37户签名（其中有13户为亲属代为签名）。印村第四村民小组原村民小组组长在上面注明“以上户主达到90%签名（原43户）”，还注明“同意出租50年，发定（应为法定）人潘杏锦（潘荣希），2010年12月30日”。标题中“及后面空地”是村民小组原组长在开会时发现漏写而添加上的。该份表决签名名单上的4个印村第四村民小组的印章，亦是村民小组原组长在会后加盖的。
原审法院认为，根据麦志光的诉讼请求与印村第四村民小组的诉辩意见，本案讼争处理的焦点有：1、本案的定性：诉争的土地是租赁合同还是承包合同；2、合同的效力及其处理原则。
一、关于本案合同中争议的“及后面空地”是土地租赁合同还是土地承包合同问题。麦志光、印村第四村民小组于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，载明印村第四村民小组将位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的房屋（文化屋）、土地租赁给麦志光作建设使用。该合同实际上包含了两个不同的法律关系。一是印村第四村民小组将其房屋（文化屋，一层240平方米）租赁给麦志光使用，为租赁合同，双方均无异议。二是印村第四村民小组将其房屋后面的土地（约1760平方米）租赁给麦志光使用，名义上是土地租赁关系，实际上是土地承包合同。因此，该合同关系不仅适用《中华人民共和国合同法》调整，而且也适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》调整。
二、关于麦志光、印村第四村民小组签订的《房屋、土地租赁合同》中“土地租赁”部分的效力问题。一是合同的内容问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包土地用于非农建设。”本案中，印村第四村民小组将位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的文化屋后面的土地租赁给麦志光作建设使用，《房屋、土地租赁合同》第四条第6款约定：“在土地上兴建建筑物或者构筑物不再加收租金。”及第八条约定“乙方（即麦志光）有权在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物……”第十二条约定：“租赁期限届满后……，乙方在房屋、土地上兴建的建筑物、构筑物或者其他生活设施无偿归甲方（即印村第四村民小组）所有。”因此，从合同约定的内容来看，足以反映麦志光租赁印村第四村民小组该土地并非用于农业用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款的规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定用途合理利用土地的义务。”及第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据上述规定，麦志光与印村第四村民小组所签订合同中的土地租赁部分，违反了法律禁止性规定，故该合同中约定租赁土地部分为无效合同。二是合同程序问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条的规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”及第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（四）土地承包经营方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案中，印村第四村民小组虽然有在2016年12月30日召开村民会议，讨论文化屋、土地租赁事宜，但在《同意文化室出租》同意表决的内容反映，例头标题上加插的“及后面空地”为印村第四村民小组原村民小组组长在会上添加上的；《同意文化室出租及后面空地出租的请各户主在下面签名》表决表的签名中，有13户并非户主亲自签名，而是由其亲属代为签名，且众多村民亦表示租赁土地并非村民的真实意思表示。因此，麦志光、印村第四村民小组签订的《房屋、土地租赁合同》在程序上亦存在瑕疵。综上所述，麦志光、印村第四村民小组签订的《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分应为无效合同。
三、对无效合同部分的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”本案中，麦志光、印村第四村民小组签订的《房屋、土地租赁合同》中约定的租赁土地部分为无效合同，因涉案合同自始无效，故合同中所约定的违约条款对双方均无约束力。结合麦志光的诉求，原审法院作出以下处理：（一）麦志光要求印村第四村民小组立即继续履行双方于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，将合同约定出租的约1760平方米土地交付给麦志光使用的问题。因《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分为无效合同，该部分自始无效及没有法律约束力，故麦志光要求印村第四村民小组交付合同约定出租的约1760平方米土地的请求，本院不予支持，应予驳回。（二）对麦志光要求印村第四村民小组立即支付违约金和经济损失350000元的问题。因涉案合同中土地租赁部分自始无效，故合同中所约定的违约条款对双方均无约束力，麦志光以此要求印村第四村民小组支付违约金300000元缺乏理据，不予支持。同理，对麦志光称因印村第四村民小组的违约行为导致其向案外人梁志明支付了违约金350000元，应由印村第四村民小组赔偿给麦志光的诉求，亦于法无据，不予支持。（三）对麦志光要求印村第四村民小组减收自2016年1月1日起至支付租赁土地之日止的租金（以每月710元计算）的问题。印村第四村民小组确实在2011年1月23日向麦志光收取了2016年租赁土地租金8500元，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，印村第四村民小组应将该款退还给麦志光。
四、对有效合同部分的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。”本案中，麦志光、印村第四村民小组签订的《房屋、土地租赁合同》中租赁文化屋部分，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应履行。至于其约定的租赁期限问题，因麦志光、印村第四村民小组并无提出诉求，故本案不宜作出评判，双方可循其他途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款、第二款、第六十三条，《中华人民共和国土地承包法》第八条第一款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条、第二十八条的规定，作出如下判决：一、新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组应在判决发生法律效力之日起十日内退还租金8500元给麦志光。二、驳回麦志光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，麦志光负担6390.93元，印村第四村民小组新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组负担159.07元。
一审宣判后，上诉人麦志光不服，向本院提起上诉，请求法院判令：一、撤销一审判决。二、要求被上诉人立即继续履行双方在2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，将合同约定出租的约1760平方米土地交付给麦志光使用。三、被上诉人立即支付违约金和损失共35万元给上诉人。四、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：
上诉人与被上诉人签订的《房屋、土地租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。1、《房屋、土地租赁合同》无论土地是承包还是租赁仅是表面意思表达称呼上的错误，但并不影响合同实质性的效力。2、一审法院判决认定合同条款中约定租赁土地部分效力为无效合同是错误的。
二、签订《房屋、土地租赁合同》的程序合法有效，表决人数符合规定，内容合法有效。1、村民小组为租赁问题，在2010年12月30日由原村民小组长在印村大宗堂召开村民会议，表决是否同意出租问题。因此租赁问题召开村民会议符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。2、同时村民会议有37户派出“代表”参加会议，当时村民小组的户代表数有43户，参会人数符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定。一审法院认定“其中有13户并非户主亲自签名，而是由其亲属代为签名，且众多村民亦表示租赁土地并非村民的真实意思表示，因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋、土地租赁合同》在程序上亦存在瑕疵，综上所述，一审判决认定“原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分应为无效合同”是错误的，召开了村民会议，到会的户“代表”有37户，符合程序。而且一审开庭时也仅有潘子坤、潘子贤、潘承志、李标桓四个户主明确不确认会议的决议，其余33户代表并没有提出任何异议，所以就算按33户参会表决，全村民小组共43户，通过率也有76.74%，符合《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：“超过三分之二以上村民代表的同意”。3、另外上诉人已经按《房屋、土地租赁合同》的约定支付了押金30000元和2011年1月1日至2016年12月31日止的租金共132500元，该数额与合同约定一致。且从原租赁文化室时18000元到2016年1月开始提高到了30500元，共超出12500元，该数额超过被上诉人现暂时将土地租赁给魏水清的每年8000元租金，所以上诉人租赁土地后并没有损害村民集体利益。4、被上诉人收取的租金和押金132500元的时间是2011年1月23日，且是入了村民小组的公账，村民小组的收入是向村民公示过的，但到本案发生纠纷的时间2016年，足有五年时间一直没有任何村民提出异议。5、还有上诉人已经按《房屋、土地租赁合同》第五条第9点规定履行了迁移侯车亭、排水渠用混凝土加盖等工程。
三、一审法院没有考虑《房屋、土地租赁合同》的整体性，强行将房屋和土地分开两部分处理，是错误的。
上诉人之所以参加投标并支付高额租金主要是因为有房屋和土地共同使用才签订《房屋、土地租赁合同》，如果一审法院认定土地租赁部分无效，那么房屋租赁部分已经失去价值，也无法实现原签订《房屋、土地租赁合同》时的根本目的，如果法院突然认定土地租赁部分无效，仅租赁房屋部分有效，将严重损害上诉人的利益，也损害了合同的稳定性，上诉人也成为被上诉人村民内部纠纷的受害者。因此，请二审法院确认《房屋、土地租赁合同》的有效性，支持上诉人的上诉请求。
上诉人麦志光在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人印村第四村民小组辩称：一、涉案土地从2010年11月1日至2015年10月31日止，已承包给魏水清经营，承包期限为五年。2010年12月30日，原村民小组组长召集部分村民讨论出租文化室的表决事项，并不涉及土地租赁。在《同意文化室出租》会议决议上，原意是表决“文化室”出租。“文化室”后面的“及后面空地”是后来添加上去的，字迹不相同，村民们均不知情，而且该份决议中村民的签名部分并不真实。2011年1月23日，双方签订《房屋、土地租赁合同》，由于该合同内容没有公开公示，大部分村民不知情，我方收到起诉状时才知道这回事。二、双方签订的租赁合同实质是土地承包合同性质，部分无效。1、合同中出租土地部分的内容并未经法定程序表决通过。该合同内容出租土地部分的约定并不是村民的真实意思表示，出租前该合同文本没有在村中公示，也没有召开村民代表大会表决通过，在《同意文化室出租》名单中部分签字人的真实性存在伪造或者由他人代签的嫌疑。为此，被上诉人于2016年3月19日，在印村大宗堂召开了村民会议，到会户代表41户，参会人员表决一致同意，要求确认超出租赁期限20年部分为无效合同及确认租赁土地部分的约定为无效合同，依法追回本集体权益。由于合同中出租土地部分的内容并未经法定程序表决通过，不符合法定的实质生效要件，属于部分无效条款。2、租赁期限超过法定期限。根据《房屋、土地租赁合同》第三条的约定：“房屋的租赁期限自2012年1月1日起至2060年12月31日止，共49年；土地的租赁期限自2016年1月1日起至2060年12月31日止，共45年。”这违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定。3、合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《房屋、土地租赁合同》中涉及土地部分的内容，名义上是土地租赁关系，实际上是土地承包关系。违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款、第二款、第六十三条和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款的规定，属于部分合同无效条款。4、会议决议及合同的部分内容不是村民自治的真实意思表示。根据《同意文化室出租》同意书表决的内容反映：“及后面空地”的字迹与其他内容的字迹不同，明显是后来添加的内容，在村民签名表决时并不存在的，签字的村民均不知情，不具有法律效力。
被上诉人印村第四村民小组在二审期间没有提交新的证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，麦志光向一审法院提起诉讼，请求判令：1、印村第四村民小组立即继续履行双方于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，将合同约定出租的约1760平方米的土地交付给麦志光使用；2、印村第四村民小组立即支付违约金和经济损失350000元；3、印村第四村民小组减收自2016年1月1日起至交付租赁土地之日止的租金（以每月710元计算）；4、案件的诉讼费用全部由印村第四村民小组负担。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋、土地租赁合同》是否合法有效？2、上诉人与被上诉人签订的《房屋、土地租赁合同》中土地租赁合同的性质是否违反法律禁止性强制规定？
关于第一个争议焦点问题。根据双方签订的《房屋、土地租赁合同》第一条、第二条的约定，被上诉人要将房屋（一层）240平方，土地约1760平方（无地上构筑物和建筑物）租赁给上诉人使用，这是双方的真实意思表示，该约定没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应履行。但双方签订的《房屋、土地租赁合同》第第三条约定：“1、房屋：自2012年1月1日起至2060年12月31日止，共49年；2、土地：自2016年1月1日起至2060年12月31日止，共45年。”违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，对于双方在合同中约定租赁期限超过二十年的，本院确认超过部分无效。而对于租赁期限超过二十年的有关“租金数额及缴付方式”及“租赁期满二十年重新签订合同”的约定也违反上述法律规定，也应认定为无效的约定，对双方均无约束力。双方可在租赁期满二十年后另寻途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。”的规定，本院确认双方签订的《房屋、土地租赁合同》中房屋土地的租赁期限在二十年内为有效合同期限，即房屋自2012年1月1日起至2031年12月31日止，共20年；土地自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年为有效合同期限。因此，对于合同约定房屋、土地的租赁期限在二十年内双方均应继续履行。双方签订的《房屋、土地租赁合同》是以房屋、土地合并为整体进行租赁的，只有房屋、土地共同使用才可以实现合同目的，因此，原判认为租赁房屋部分双方约定的租赁期限，以双方无提出诉求而不作评判不当，本院予以纠正。印村第四村民小组应按照合同的约定自2016年1月1日起至2035年12月31日止将约1760平方米（无地上构筑物和建筑物）的土地交给麦志光使用。
关于双方签订合同程序的问题。根据印村第四村民小组在2010年12月30日召开的村民会议形成的《同意文化室“及后面空地”出租的请各户主在下面签名》的会议决议，可以证明印村第四村民小组原共有43户，到会的户代表有37户参加签名。除了一审开庭时被上诉人提交的潘子坤、潘子贤、潘承志、李标桓四个户主的《本人声明》或说明认为不是其签名外，其余33户代表没有证据证明对其签名有异议。已符合法律法规规定的经过三分之二以上村民代表参会同意的村民会议议定程序。因此，2011年1月23日，原村民小组长和村民代表按照村民会议的意见代表印村第四村民小组，在村委（见证）方：新兴县六祖镇许村村委主任的见证下，麦志光与印村第四村民小组签订了《房屋、土地租赁合同》，合同的开头部分即说明“经甲方（即印村第四村民小组）全体村民表决通过……经双方充分协商，特签订本合同”，证明这是双方的真实意思表示。被上诉人认为会议决议及合同的部分内容不是村民的真实意思表示和《同意文化室出租》中“及后面空地”的字迹与其他内容的字迹不同，明显是后来添加的内容，在村民签名表决时并不存在的，签字的村民均不知情，不具有法律效力，但其没有举示充分的证据予以证明，本院不予支持。所以，一审法院认为有13户并非户主亲自签名，而是由其亲属代为签名，就否认租赁土地并非村民的真实意思表示不妥，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点问题。根据双方当事人在一审举示的证据反映，被上诉人没有提供合法的土地使用证显示涉案租赁的土地约1760平方米属于何种性质的土地，或者是已发包给村民或集体承包的土地，按双方签订的《房屋、土地租赁合同》第一条及《同意文化室“及后面空地”出租》会议决议表，可以证实涉案租赁的土地约1760平方米是空地。并非是《中华人民共和国农村土地承包法》第二条“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”规定的农村土地，也不属于法律法规规定的“农用地”，应是属于《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定的“村内空闲地”。因此，涉案租赁的土地不应适用《中华人民共和国农村土地承包法》调整，而应适用《中华人民共和国合同法》调整。所以，虽然从双方签订的《房屋、土地租赁合同》第四条第6款、第八条、第十二条约定的内容来看，可以反映麦志光租赁印村第四村民小组土地约1760平方米并非用于农业用途，但该土地并非“农用地”、而是“村内空闲地”，根据上述合同第八条约定“乙方（即麦志光）有权在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物……；在建设过程中，如需甲方（即印村第四村民小组）协助办理有关手续，甲方（即印村第四村民小组）应当给予协助，……。”，麦志光如要在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物，是需要印村第四村民小组协助办理有关手续的，只要符合《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，麦志光才可以在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物，现麦志光不仅还没有取得租赁土地的使用权，更不要说可以在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物了。因此上述约定没有违反法律禁止性规定。一审法院认为被上诉人将其房屋后面的土地（约1760平方米）租赁给上诉人使用，名义上是土地租赁关系，实质上是土地承包合同，违反法律禁止性规定，认定双方签订的《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分为无效合同，适用法律错误，本院予以纠正。
关于本院确认租赁期限超过二十年的，超过部分无效后，双方因此发生纠纷是否需要承担责任的问题。因双方签订的《房屋、土地租赁合同》的租赁期限超过了二十年，导致超过二十年部分无效，可认定当事人对此都有一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，应当各自承担相应的责任。按照合同的约定，土地租赁期限是从2016年1月1日起计算，印村第四村民小组在2016年1月1日才要交出合同约定的土地约1760平方米给麦志光使用，但麦志光在2015年11月25日就与梁志明签订《房屋、土地租赁合同》，在其尚未取得租赁土地使用权的情况下，就与梁志明约定如一方违约就要承担违约责任和赔偿损失，这是麦志光个人的责任造成的，因此虽然其向梁志明赔偿了违约金350000元，也应由其个人承担，其要求被上诉人支付，理由不成立，本院不予支持。由于印村第四村民小组在2016年1月1日没有将租赁土地约1760平方米交给麦志光使用，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，依照双方签订的《房屋、土地租赁合同》第十四条规定，麦志光是可以请求印村第四村民小组承担违约责任，但由于租赁房屋部分双方均无违约，合同仍然继续履行，而且双方签订的《房屋、土地租赁合同》是以房屋、土地合并整体进行租赁才可以实现合同目的的，现麦志光又请求继续履行合同，本院予以支持。由于双方依法履行合同的期限长达二十年，印村第四村民小组只是2016年一年的时间没有依合同的约定按时将土地交给麦志光使用，这一违约行为相对于双方今后还要长期履行合同的期限所占比例很小。根据双方还要长期履行合同的实际情况，本院对麦志光以此为由请求印村第四村民小组承担违约责任的诉求不予支持。而且，双方签订的《房屋、土地租赁合同》第十四条“……如一方违约，应向另一方支付违约金人民币叁拾万元正（￥300000元），如违约金不足以弥补另一方实际损失的，违约方仍应对差额部分予以赔偿。”的规定，这是针对一方违约导致合同不能履行，造成解除合同，致使不能实现合同目的的情况下，才应由违约方承担责任的约定，印村第四村民小组只是2016年一年的时间没有依合同的约定按时将土地交给麦志光使用，未能导致合同不能履行，造成解除合同，致使不能实现合同目的情形发生。现本院已依法支持麦志光请求继续履行合同的诉求，故对麦志光上诉请求印村第四村民小组支付违约金和损失35万元的诉求，本院不予支持。由于印村第四村民小组已收取了麦志光2016年租赁土地租金8500元，但又没有将土地交给麦志光使用，这8500元应退还给麦志光。因印村第四村民小组无偿占有这8500元，故应以8500元为基数，从2016年1月1日没有依合同约定交土地给麦志光使用之日起，按中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计算利息直至清偿之日止给麦志光。原判对此没有依法计算利息给麦志光不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以撤销，并依法予以改判。上诉人麦志光的上诉请求，理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销新兴县人民法院作出的（2016）粤5321民初345号民事判决。
二、麦志光与印村第四村民小组2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》继续履行；印村第四村民小组在本判决发生法律效力之日起三十日内将合同约定出租的约1760平方米土地交给麦志光使用。
三、印村第四村民小组在本判决发生法律效力之日起十日内退还租金8500元及利息（从2016年1月1日起，按中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止）给麦志光。
四、驳回麦志光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6550元，由麦志光负担6390.93元，印村第四村民小组负担159.07元。二审案件受理费6550元，由麦志光负担6390.93元，印村第四村民小组负担159.07元。
本判决为终审判决。
审判长 李开勇
审判员 赵 克
审判员 彭国荣
二〇一七年二月二十二日
书记员 冯梓叶