江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2308号
上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。
法定代表人：王耀海。
委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张颖川，男，1991年9月19日出生，汉族，住江西省宜春市万载县。
委托诉讼代理人：郭凤斌，身份信息同下。
被上诉人（原审原告）：郭凤斌，女，1990年6月11日出生，汉族，住江西省宜春市万载县。
上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人张颖川、郭凤斌商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
欧普置业公司上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费用由张颖川、郭凤斌承担。事实和理由：一、一审判决按照日万分之四的标准计算违约金缺乏事实依据，与法律规定相悖。1、一审中我公司因违约金过高提出调整请求，张颖川、郭凤斌就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给张颖川、郭凤斌造成实际损失，应以“无实际损失”作为判断违约金是否过高的事实基础。2、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，在本案逾期交房未造成实际损失的前提下，一审以日万分之四认定逾期违约金显然与司法解释精神相悖。即使张颖川、郭凤斌存在实际损失，也应该是租金损失，当地同类房产的月租金最高不超过3200元，按一审判决结果我公司每月应承担的违约金高达11635.58元，超过实际损失30%以上。二、一审判决认定我公司在2017年3月18日交房后仍承担逾期交房违约责任错误。案涉房屋在2016年5月已经通过五方竣工验收，双方于2017年3月18日办理交房手续，房屋已经转移张颖川、郭凤斌占有。三、一审判决遗漏了我公司提交的案涉商品房所在地的同类房屋租赁合同，导致事实认定不清。上述证据可以证明案涉商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间。
张颖川、郭凤斌辩称，我们虽然已经办理交房手续，但是实际交房后欧普置业公司仍然在进行消防通道等施工，对我方正常使用房屋有影响。我方收房时并不知道涉案房屋尚未达到合同约定的交房条件。
张颖川、郭凤斌向一审法院起诉请求：欧普置业公司向张颖川、郭凤斌支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金53523.64元（775705元×0.05%×138天），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付张颖川、郭凤斌之日；本案诉讼费用由欧普置业公司承担。
一审法院认定事实：2016年7月31日，张颖川、郭凤斌与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张颖川、郭凤斌购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。
该合同第八条约定，出卖人应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。
该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
张颖川、郭凤斌已付清房款总额775705元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。
一审庭审中，欧普置业公司向一审法院提交涉案房屋所坐落工程的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明，证明2016年5月涉案房屋经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，具备交付使用的法定条件；涉案房屋项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料，证明双方已经办理交房手续，涉案商品房于2017年3月18日已经由张颖川、郭凤斌占有使用。
以上事实，由张颖川、郭凤斌提交的商品房买卖合同、发票，欧普置业公司提交的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明、项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料及当事人庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，双方当事人于2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向张颖川、郭凤斌支付逾期交房违约金。
关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。
对于欧普置业公司认为其已经于2017年3月18日向张颖川、郭凤斌交付房屋，不应再承担2017年3月18日之后的逾期违约责任的理由。一审法院认为虽然欧普置业公司向张颖川、郭凤斌实际交房，张颖川、郭凤斌也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业公司认为其在实际交房后，不应承担后续违约金的主张不予采信。
综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算，故2017年3月16日起计算至一审法庭辩论终结之日（计282天）的逾期交房违约金一审法院依法确定为87499.52元（775705元×0.04%×282天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对张颖川、郭凤斌主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中暂不予以支持，张颖川、郭凤斌可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行主张。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向张颖川、郭凤斌支付从2017年3月16日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金87499.52元。二、驳回张颖川、郭凤斌的其他诉讼请求。案件受理费1987元，由苏州欧普置业有限公司负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，欧普置业公司向本院提交商品房交付使用通知书一份，以证明2018年1月17日涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，之前业主收取的房屋是符合居住条件的，只是差了这份文件。陶智娟、董岗对该通知书真实性无异议，但认为该通知书出具时间比实际交付时间晚了近一年。
本院认为，张颖川、郭凤斌与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但涉案房屋直至2018年1月17日才取得合同约定的交付使用通知书，欧普置业公司未能按约交付符合约定的房屋，构成违约，应当向张颖川、郭凤斌支付逾期交房违约金。
关于欧普置业公司认为无需承担2017年3月18日接收房屋后的逾期交房违约责任的上诉意见，本院认为，虽然欧普置业公司与张颖川、郭凤斌办理了房屋交接手续，房屋已经由张颖川、郭凤斌占有，但涉案房屋当时尚未取得商品房交付使用通知书，不满足合同约定的交付条件，欧普置业公司的交付义务尚未完成，张颖川、郭凤斌接受房屋并不代表免除欧普置业公司的逾期交付房屋违约责任。故欧普置业公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1987元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年五月三十日
书记员 朱冰丽