湖北省十堰市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鄂03民终2626号
上诉人(一审原告)：顾新建，男，1972年7月16日出生，汉族，居民，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：刘刚，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为撤诉，代为签收法律文书等。
被上诉人(一审被告)：十堰市竹山县郧商小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇振武路**号。组织机构代码：08091121-7。
法定代表人：梁晓军，该公司经理。
委托诉讼代理人：董智勇，该公司员工。代理权限：代为承认、变更诉讼请求，代为和解等。
委托诉讼代理人：雷明辉，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人(一审被告)：十堰市江汉房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市朝阳中路27号朝阳上都1单元901室。组织机构代码：751020221。
法定代表人：陈兴伟，该公司经理。
被上诉人(一审被告)：杨巍，男，1971年1月25日出生，汉族，居民，住湖北省十堰市茅箭区。
上诉人顾新建因与被上诉人十堰市竹山县郧商小额贷款有限责任公司（以下简称：郧商小贷公司）、十堰市江汉房地产开发有限公司（以下简称：江汉房地产公司）、杨巍案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（以下简称�一审法院）作出的（2017）鄂0323民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
顾新建上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、顾新建与江汉房地产公司于2012年10月31日签订了购房合同并支付了购房款，同时顾新建对房屋装修入住至今。郧商小贷公司办理抵押登记在2014年2月27日，法律应保护公民的合法取得房屋所有权。2、郧商小贷公司存在明显过错。顾新建已入住房屋一年多，郧商小贷公司才办理抵押登记，该公司如能到实地观察和尽一点注意义务，就不可能发生借贷抵押关系。事实上，郧商小贷公司明知1-9楼都有业主入住的情况下，仍与江汉房地产公司签订抵押合同，存在明显过错。3、本案争议的房屋1-9楼原规划为商用房屋，后江汉房地产公司申请变更为民用住宅，1-9楼所有业主的房屋都未能办理销售登记，顾新建也多次要求办理产权登记，但江汉房地产公司回复正在办理之中，顾新建对未办理产权登记并无过错。
郧商小贷公司辩称，1、不动产的权属以登记为准，顾新建对本案涉诉房产主张权属没有法律依据，且已生效的法律文书确认郧商小贷公司是本案涉诉房产的抵押权人，享有优先受偿权；执行依据是生效的法律文书确认的优先受偿权，而非在执行阶段对江汉房地产公司不动产实施查封、拍卖行为，顾新建提出执行异议之诉无法律依据。2、顾新建未举出付款凭证，且未支付合理的对价，未能在合理的期限内办理权属登记，不符合善意取得的条件。3、顾新建与江汉房地产公司恶意串通，将已抵押的房产用销售合同的形式交付、占有，阻碍郧商小贷公司实现抵押权，其行为无效。
江汉房地产公司、杨巍均未提供答辩意见。
顾新建向一审法院起诉请求：依法停止对郧商小贷公司申请享有优先权房屋即本案诉争的房屋强制执行。
一审法院认定事实：2012年10月31日，顾新建与江汉房地产公司签订了商品房预售合同，双方约定顾新建以5000元/平方米的价格购买位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××、××、××套房屋，建筑面积为429.41平方米，房款总金额为2147050元。同日，顾新建向江汉房地产公司支付了购房款100万元，尚欠1147050元未付。
2013年，江汉房地产公司将位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路27号1幢5-2处的房产拆分为5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、5-6、5-7、5-8号共8套房屋，将6-2号处的房产拆分为6-1、6-2、6-3、6-4、6-5、6-6、6-H、6-G号共8套房屋。
2014年2月27日，江汉房地产公司用其位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路27号1幢5-2和6-2处的房屋（房产证号：十堰房权证茅箭区字第××、20××97号，套内建筑面积均为874.43平方米，规划用途为商业用房）作为抵押，在郧商小贷公司贷款600万元，并办理了房屋他项权利证书（房产证号：十堰房他证茅箭区字第001134**、00113481号，套内建筑面积均为874.43平方米）。
2015年7月1日，郧商小贷公司诉至一审法院，要求江汉房地产公司偿还借款并要求对办理抵押的房屋享有优先受偿权。2015年11月16日，一审法院作出(2015)鄂竹山民初字第01095号民事判决书，判决江汉房地产公司偿还郧商小贷公司借款600万元及利息，郧商小贷公司对位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路27号1幢5-2和6-2两处商业性质房屋享有优先受偿权。
判决生效后，江汉房地产公司未履行上述义务，郧商小贷公司遂申请强制执行。一审法院于2016年3月29日作出（2016）鄂0323�213号执行裁定书，查封了登记在江汉房地产公司名下的位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××、××号房屋。后顾新建提出案外人执行异议，2016年11月22日，一审法院作出（2016）鄂0323执异35号执行裁定书，裁定驳回了顾新建的异议。
一审法院认为，当事人以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因江汉房地产公司用其名下的位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××、××号的商业用房为借款提供担保，并在十堰市房屋产权交易中心办理了抵押登记，故郧商小贷公司对此房屋享有优先受偿权，具有对抗善意第三人的效力。顾新建在与江汉房地产公司签订的商品房预售合同后，未按法律规定办理不动产登记和备案手续，不适用不动产善意取得制度的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。顾新建的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回顾新建的诉讼请求。案件受理费100元、公告费625元，合计725元，由顾新建负担。
本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第二项的规定，人民法院受理执行异议之诉案件，原告的诉讼请求必须与原判决、裁定无关。一审法院对郧商小贷公司与江汉房地产公司、杨巍借贷合同纠纷一案，作出的(2015)鄂竹山民初字第01095号民事判决书，判决江汉房地产公司偿还郧商小贷公司借款600万元及利息，郧商小贷公司对位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路27号1幢5-2和6-2两处商业性质房屋享有优先受偿权。本案中，顾新建起诉请求排除郧商小贷公司对本案涉诉房屋申请强制执行，顾新建提出的诉讼请求与原判决有关，其起诉不符合执行异议之诉案件的受理条件。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、二百二十七条、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百三十条、第三百三十三条第三项的规定，裁定如下：
一、撤销湖北省竹山县人民法院（2017）鄂0323民初38号民事判决；
二、驳回顾新建的起诉。
一审案件受理费100元，由一审法院退还给顾新建，公告费由顾新建承担；二审案件受理费100元，本院退还给顾新建。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈智勇
审判员 王 涛
审判员 肖建军
二〇一七年十二月二十六日
书记员 付 余
附：本案适用的法律（法规、司法解释）规定
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二�人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：
（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；
（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；
（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；
（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。