山东省淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0304民初2896号
原告：孙承国，男，1963年2月15日出生，汉族，住博山区。
委托诉讼代理人：李新，山东盛诚律师事务所律师。
被告：淄博益健城建筑工程有限公司，住所地博山区中心路8号。统一社会信用代码：91370304773158707Y。
法定代表人：张纪霞，经理。
委托诉讼代理人：高群，女，1977年12月20日出生，汉族，住博山区，系淄博益健城建筑工程有限公司职工。
委托诉讼代理人：郎丰林，山东杰盟律师事务所律师。
第三人：于敦富，男，1964年12月22日出生，汉族，住博山区。370304196412221014。
委托诉讼代理人：刘雷，山东盛诚律师事务所律师。
原告孙承国与被告淄博益健城建筑工程有限公司、第三人于敦富建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙承国的委托诉讼代理人李新，被告淄博益健城建筑工程有限公司的委托诉讼代理人高群、郎丰林，第三人于敦富的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙承国向本院提出诉讼请求：履行双方转让协议书和承诺书，办理协议书中平房南面空闲地1549.70平方米土地使用权过户手续到原告名下。事实与理由：2015年1月30日，双方签订楼盘转让协议书，约定由被告整体转让博山区万顺御花园6号楼在建楼盘，转让价款280万元。同日，双方另行签订协议书一份，对“部分平房南面空闲地约1500平方米”使用权转让给原告，约定共同办理变更手续，但被告一直未予办理。经原告多次催促，被告又于2017年7月19日写下承诺书一份，承诺在2017年7月20日左右为原告办理土地使用权过户手续，但至今仍未办理。经土管部门测绘，该土地面积为1549.2平方米。被告的行为严重违约。为此，原告特诉至法院，请求依法处理。
被告淄博益健城建筑工程有限公司辩称：1、原、被告签订《协议书》的起因是2015年1月30日双方签订的《楼盘转让协议》，此后双方签订的三份《补充协议》也都与双方签订的《楼盘转让协议》相关联，《楼盘转让协议》是主合同，《协议书》和三份《补充协议》是从合同；从《楼盘转让协议》的形式和实质内容来看，该合同系房地产项目转让合同，答辩人认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该《楼盘转让协议》违反了国家法律的禁止性规定，是无效的房地产转让合同，主合同无效，以主合同为基础的《协议书》和三份《补充协议》等从合同当然无效，对于双方没有法律约束力，应当依法驳回原告的诉讼请求；2、本案合同签订的主体是第三人于敦富和被告，而不是本案原告孙承国，被告没有向其履行合同的义务；3、关于合同履行，本案的真正当事人于敦富并没有按照合同全面履行自己的付款义务，给被告造成了经济损失，被告拒绝继续履行合同符合法律规定。
第三人于敦富述称：第三人在本案中并不是原、被告所签合同的权利主体，本案享有权利的主体系本案原告。第三人在本案中只是受原告的委托向被告转账打款，及从事一些其他辅助工作。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，原、被告签订楼盘转让协议一份，被告将博山区万顺御花园6号楼在建楼盘整体转让给原告，被告承诺所转让的楼盘使用的土地为国有土地，原告享有完全的所有权、处分权，双方约定的转让价格为2800000.00元，付款时间为协议生效后三日内付600000.00元，2015年5月1日前付600000.00元，2015年8月1日前付600000.00元，余款1000000.00元，待原告将楼房全部建设完毕后，以相应价值的房屋折抵。2015年1月30日，原、被告还签订有两份协议作为楼盘转让协议的补充协议。其中抬头为“补充协议”的补充协议，载明6号楼在建楼盘约有1107平方米土地因涉及拆迁，尚未办理土地使用手续，被告承诺在2015年7月底之前将该1107平方米土地的使用手续办理完毕并交给原告。另一份抬头为“协议书”的补充协议，约定原博山美术琉璃厂宿舍（107号楼、119号楼）及部分平房南面空闲地（约1500平方米，具体面积、位置、四至见平面图红线内）属于被告使用范围，被告将该空闲地的土地使用权无偿转让给原告。协议签订后，相关变更登记手续在“”日内共同到有关部门办理完毕。协议书后附地籍图一份，地籍图标明涉案土地面积为1549.70平方米，该幅土地在淄国用（2005）第B01323号国用土地使用证中登记的所有权人为被告。2016年9月20日，原、被告签订补充协议书一份，协议书载明2015年1月30日转让的6号楼在建楼盘，被告在转让时隐瞒事实，该楼盘实际没有取得任何土地及建设手续，致使原告被政府部门查处。经协商，被告承诺2017年4月15日前到相关部门办理完善手续，并将手续交付给原告。原告已经将楼盘房屋全部建成，被告承诺于2017年5月31日将房屋、土地等权属登记变更至原告或原告指定的主体名下。对于2015年1月30日转让楼盘的余款1000000.00元以相应价值的房屋折抵变更为分十三次支付被告1000000.00元。后原告多次找到被告要求办理本案涉案的土地变更登记手续，但被告未按照双方2016年9月20日的约定予以办理。2017年7月19日，原告再次找到被告协商，被告为原告出具承诺书一份，承诺书载明被告自2017年7月20日左右收到孙承国转账的200000.00元后，被告将原博山美术琉璃厂宿舍（107号楼、119号楼）及部分平房南面空闲地（约1500平方米）过户到原告名下。后原告按照被告的要求，自2017年7月22日至2017年8月24日分六次转账给被告200000.00元，履行了支付款项的义务，但被告未按承诺书的约定为原告办理过户手续。
另查明，在2015年1月30日至2017年8月24日。原告陆续以其个人账户、第三人账户，案外人账户等汇款2735500.00元至被告指定的账户中，庭审中原告认可尚欠被告部分款项，剩余欠款在被告履行2017年7月19日承诺书约定的过户义务后予以支付。被告认可其中的2055500.00元是支付的楼盘款，其他款项是第三人支付的借款、利息及被告账目中未查证的款项。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的变更，经依法登记发生效力。原、被告双方2015年1月30日签订的楼盘转让协议及两份补充协议，2016年9月20日签订的补充协议、2017年7月19日被告为原告出具的承诺书，均系原、被告双方当事人真实意思表示，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务，原告按照双方最后达成的承诺意见履行了交付楼盘款200000.00元的义务，被告也应当按照约定协助原告将被告名下淄国用（2005）第B01323号国有土地使用证中载明的位于博山区中心路68号的1549.70平方米（详见2015年1月30日协议书附图）过户至原告名下。对于被告辩称的《楼盘转让协议》无效，其他从合同也无效的主张，原告主张无效的主要理由是楼盘建设没有相关手续，原告不具备开发资质。本院审查后认为楼盘手续缺失是被告多次违约导致，被告以自己的违约行为作为合同无效的依据，不符合法律规定。至于原告是否具有楼房开发资质与原告能否取得楼房及土地物权不是同一法律关系，原告取得物权后可以自己开发，也可以交由他人开发，原告的开发行为是否违法，属于原告后续民事行为审查的问题，与原、被告签署合同取得不动产物权之间没有关联性，本院对被告的主张不予采信。对于被告提出的原告不是本案适格主体，实际受让人为第三人的主张，本院认为原、被告签订的合同主体明确，权利义务详尽；在原、被告多次签署合同过程中，均系原、被告所为，双方均未提出异议；在合同履行过程中，虽然存在第三人账户转款的情形，但转款只是履行支付义务的技术行为，至于用谁的账户转款不影响合同载明的事实，应当以各方当事人合同约定为准，故本院对被告的主张不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
被告淄博益健城建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙承国将淄博益健城建筑工程有限公司名下的淄国用（2005）第B01323号国有土地使用证中载明的位于博山区中心路68号的1549.70平方米（具体位置详见2015年1月30日协议书附图）的产权登记变更至原告孙承国名下。
案件受理费100.00元，由被告淄博益健城建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 冯志明
审 判 员 郑 敏
人民陪审员 郑象军
二〇一八年三月二十一日
法官 助理 王 越
书 记 员 马爱霞