上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13908号
原告胡力和。
委托代理人解则坤，上海徐伟奇律师事务所律师。
委托代理人李杰，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告王艳芹。
委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。
原告胡力和与被告王艳芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告胡力和的委托代理人解则坤、被告王艳芹及其委托代理人赵星海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡力和诉称，2013年11月22日原告通过上海申康房地产咨询有限公司向被告购买坐落于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋），并签订了房屋买卖居间合同和补充条款。合同签订后，原告依约向被告支付了人民币（以下币种相同）10万元的定金，到2013年11月底原告要求与被告网签合同并办理过户手续时，被告表示因为该物业抵押未注销且存在法院查封，无法与原告签订合同、办理该套物业的过户手续，只同意将定金10万元通过中介公司退还，拒绝按照合同约定向原告承担违约责任，经原告多次交涉无果，目前10万元定金已经返还原告，被告已于2014年3月20日将系争房屋出售他人。为此，要求法院判决：1、解除原、被告之间就上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋建立的预约关系；2、被告向原告赔偿解除合同违约金886，000元；3、被告承担诉讼费用。
被告王艳芹辩称，原、被告签订居间协议和补充条款时，该房屋正处于司法查封状态，签订买卖居间协议也没有经过查封权利人认可，所以该居间协议和补充条款是无效的，被告不应承担违约金。被告现将系争房屋出售于案外人是在法院执行过程中进行。被告同意解除合同，但不同意支付违约金。
经审理查明，系争房屋属被告所有。2013年11月22日原告（乙方）、被告（甲方）及案外人上海申康房地产咨询有限公司（居间方）就系争房屋签订了《房屋买卖居间合同》，约定系争房屋甲方到手价为443万元，定金10万元，并约定于2013年11月30日之前到中介公司签订买卖合同。该居间合同的《补充条款》约定：甲、乙双方在签订本合同时该房屋有银行抵押贷款或其他人主张权益的情况，甲方须在本合同签订后的15日内注销抵押登记或使权利无限制的情况，逾期乙方有权要求甲方按已付房款的5%支付违约金，甲、乙双方在签订本合同后，因甲乙任何一方原因致使本合同无法履行，违约方须向守约方支付总房款20%的违约金；该补充条款的“其他事项的约定”为：乙方同意在甲方注销贷款之日支付48万元，注销贷款后15日同意支付甲方房款75万元，……。2013年11月22日被告收取原告定金10万元并交由中介公司保管。2013年11月30日因系争房屋上的司法查封致原、被告未能网签《上海市房地产买卖合同》。2013年12月19日原告收到被告退还的定金10万元。2014年4月15日原告向本院提起诉讼如前。
另查明，系争房屋因被告与案外人的民间借贷纠纷于2010年7月2日被司法查封［（2010）浦民一（民）初字第18822号］，该案执行过程中，因系争房屋三次公开拍卖均流拍，2013年5月9日本院执行局作出了变卖系争房屋的民事裁定［（2011）浦执字第11555号］。
再查明，系争房屋上现有案外人范培福、顾龙飞分别设立的债权抵押登记。系争房屋现被本案于2014年4月18日正式查封，另有（2014）浦民一（民）初字第13913号案件、（2011）浦执字第11555号、（2013）浦执字第19367号案件轮候查封。2014年3月20日被告与案外人许健等就系争房屋网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定购房价为360万元，因系争房屋被司法查封该合同未能按约继续履行。
审理中，原告提出系争房屋上设有司法查封，导致双方2013年11月30日无法签订正式的房屋买卖合同，虽当时不能网签，但双方还是约定通过努力继续履行，虽然没有就具体签约时间达成一致，但双方对此有沟通，但被告现已将房屋出售他人，导致原、被告之间的预约合同实际无法继续履行，被告行为构成违约，所以要求判令解除原、被告之间就系争房屋建立的预约关系，并要求按照补充条款约定的总房价443万元的20%标准支付原告解除合同违约金886，000元。
被告则认为，原、被告双方签署居间合同时，系争房屋上已设有司法限制，所以居间合同为无效，所约定的违约金条款也属无效，被告不同意承担违约金。如果法院确认居间合同属有效，被告认为双方的预约关系在2013年11月30日已经解除，因为当时存在司法查封无法继续履行，双方之后也没有就新的签约时间进行过磋商，被告对原告提出的解除预约关系予以同意，合同约定的违约金标准过高，要求调低，同意以10万元为本金，按照银行同期贷款基准利率标准，从2013年11月22日起算至原告实际收到该款为止。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋买卖居间合同》（附补充条款）、《定金收条》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、（2010）浦民一（民）初字第18822号民事判决书、（2011）浦执字第11555号民事裁定书、《上海市房地产买卖合同》等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告在签订《房屋买卖居间合同》时，均明知系争房屋处于司法查封状态，且系争房屋上设立有债权抵押，被告应当知道其处分自己房产的权利受到一定的限制，在此情形下，被告仍与原告就系争房屋的买卖签订了居间合同，并约定了签订正式版本房地产买卖合同及涤除债权抵押的时间，该行为应是当事人真实意思表示，被告认为系争房屋被司法查封，从而签订的居间合同为无效的观点无法律依据，对此观点本院不予采纳。原、被告均应按约履行各自的义务。原、被告均同意解除买卖系争房屋的预约关系，对此本院予以确认。因系争房屋上的司法查封导致原、被告2013年11月30日签订正式版本房地产买卖合同不成，被告对此应承担违约责任，对于被告提出要求调低违约金的观点，本院认为，系争房屋系经三次司法拍卖未成后由法院裁定为变卖，所以不能以普通的市场价格衡量系争房屋的价值，同时原告购买系争房屋时也知道该房屋的瑕疵，对今后是否能按约签订正式买卖合同的不确定因素应有估量，原、被告从2013年11月22日签订居间合同到2013年11月30日正式签订买卖合同不成，期间间隔时间不长，综合上述原告可能存在的损失，现原告要求被告支付违约金88.60万元显属过高，对此本院酌情予以调整，本院确认被告支付原告解除合同违约金10万元，原、被告各自对违约金的主张本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告胡力和与被告王艳芹就买卖坐落于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋于2013年11月22日签订的《房屋买卖居间合同》（附补充条款）的预约合同关系；
二、被告王艳芹于本判决生效之日起五日内支付原告胡力和解除合同违约金10万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，660元，减半收取计6，330元，由原告胡力和负担5，180元，由被告王艳芹负担1，150元；财产保全申请费4，950元，由原告胡力和负担3，930元，被告王艳芹负担1，020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一四年七月十四日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。