辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民初102号
原告（申请执行人）：抚顺市国土资源局，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：杨勃，该局局长。
委托诉讼代理人：崔学文，辽宁民威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文婷，辽宁民威律师事务所律师。
被告（案外人）：抚顺银行股份有限公司，住所地：抚顺市新抚区。
法定代表人：毕国军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张绪，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵丹，该公司员工。
被告（被执行人）：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：丛向秋，该公司总经理。
原告抚顺市国土资源局（以下简称国土局）与被告抚顺银行股份有限公司（以下简称抚顺银行）、被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（以下简称秋实公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国土局的委托诉讼代理人崔学文、张文婷、被告抚顺银行的委托诉讼代理人张绪、赵丹到庭参加诉讼，被告秋实公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
国土局向本院提出诉讼请求：1、撤销抚顺市中级人民法院2016年10月9日作出的（2016）辽04执异131号执行裁定书，恢复对秋实公司名下查封财产的执行；2、诉讼费用由抚顺银行承担。事实和理由：2016年11月8日，原告收到抚顺市中级人民法院送达的（2016）辽04执异131号执行裁定书，原告认为抚顺市中级人民法院中止对顺城区裕城路84—8号2号门市（建筑面积为329.01平方米）房产的执行的裁定事项缺乏事实与法律依据。一、抚顺银行作为买受人购买的涉案标的，但并未依法变更登记，法院依法采取查封、保全、续封强制措施的涉案房屋是登记在秋实公司名下的商品房，物权已经设定为秋实公司所有，而秋实公司本身系房地产开发企业。二、（2016）辽04执异131号执行裁定书适用法律错误。该裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定明显错误，虽然秋实公司是本案的被执行人，但本案的涉案标的是登记在被执行的房地产开发企业即秋实公司名下的商品房，抚顺银行作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
被告抚顺银行辩称，一、案涉标的已被我公司全款购买并已经实际占有使用，我公司才是案涉标的的真实权利人。2012年10月9日，我公司与秋实公司签订商品房买卖合同，购买位于抚顺市顺城区裕城路84—8号2号门市，我公司于2012年10月16日一次性向秋实公司支付了房屋总价款2303700元，并缴纳了相关契税和印花税，秋实公司开具了销售不动产的统一发票。我公司于2012年10月20日取得该房屋钥匙并开始装修，2013年12月16日我公司下属的裕城路支行正式对外营业。秋实公司一直不给我公司办理产权证，我公司也是受害者。二、（2016）辽04执异131号执行裁定书适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是对不动产无过错买受人的物权期待权的保护，而该规定第二十九条是对普通消费者物权期待权的保护，此条款降低了对消费者保护的条件，扩大了保护的范围，是对消费者生存权这一更高价值的维护。抚顺市中级人民法院2014年12月10日作出（2014）抚中执一字第00076号执行裁定书，裁定查封案涉房屋，而案涉房屋早在2012年10月就被我公司购买，我公司与秋实公司已经签订合法有效的商品房买卖合同；交付了全部购房款并实际占有使用该房屋；未办理过户登记是秋实公司的过错，我公司没有过错。我公司不属于消费者，所以不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应该适用该司法解释第二十八条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告秋实公司未到庭参加诉讼，其庭后接受询问时辩称，不同意国土局的诉讼请求，抚顺银行在法院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，交纳了三处房屋的购房款，抚顺银行在该处房屋开办的营业网点已经开业三年了。抚顺银行之前已经将办理房屋产权手续的费用交给了我公司，也问我公司何时可以办理手续，当时我公司告知抚顺银行统一办理手续，后因我公司资金紧张，没有资金缴纳办理产权手续的费用而没有办理。与抚顺银行相近位置的房屋之所以办理了产权证，是因为购买人并未将办理产权手续的费用交给我公司，是购买人自己办理的手续。我公司认为抚顺银行没有过错，案涉房屋的产权应办到抚顺银行名下。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2012年10月9日，抚顺银行（买受人）与秋实公司（出卖人）签订三份商品房买卖合同，抚顺银行购买秋实公司座落地址为抚顺市顺城区裕城路84-8号1号商品房一处，房屋建筑面积为330.52平方米，房屋总价款2313640元；抚顺银行购买秋实公司座落地址为抚顺市顺城区裕城路84-8号2号商品房一处，房屋建筑面积为329.10平方米，房屋总价款2303700元；抚顺银行购买秋实公司座落地址为抚顺市顺城区裕城路84-8号3号商品房一处，房屋建筑面积为339.01平方米，房屋总价款2373070元，上述三处房屋的总价款为6990410，房屋用途均为商业，付款方式均为一次性付款，房屋的交付期限为2012年12月31日前。2012年10月16日，秋实公司为抚顺银行开具了该房屋的销售不动产统一发票，抚顺银行当天向抚顺市秋实物业管理有限公司交纳19111元物业费。2012年10月17日，抚顺银行转入秋实公司法定代表人丛向秋个人银行账户209712元，抚顺银行该笔款项的支票存根记载该笔款项用途为产权费，秋实公司2016年9月1日出具证明中确认该公司已经足额收到抚顺银行支付的办理产权证费用。抚顺银行于2012年12月12日交纳了该房屋的印花税和契税。抚顺银行下属的裕城路支行于2013年12月2日成立，该支行的营业场所为抚顺市顺城区裕城路84—8号楼1、2、3号门市。
抚顺银行提交两张特种转账借方传票，2010年4月19日的传票记载的金额为3600000元，名称为其他应收款；2011年11月3日传票记载的金额为3390410元，名称为在建营业用房，备注8#楼1、2、3号门市，上述两笔款项分别于2010年4月20日和2011年11月3日转入秋实公司在抚顺银行的银行账户，该两笔款项合计6990410元。
秋实公司开发新河嘉园8#楼项目，座落于顺城区裕城路84—8号2号门市于2012年6月7日取得商品房预售许可证，该房屋于2014年9月29日办理了初始登记，该房屋的所有权初始登记的编号为抚房权证顺字第SC000811**号，初始登记的房屋所有权人为秋实公司。
另查明，原告国土局诉被告秋实公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2014）抚中民一初字第00019号民事判决书，判决：一、原告国土局与被告秋实公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》有效；二、被告秋实公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告国土局土地出让金736万元，并自2012年11月16日起至给付欠款之日止每日按欠款额1‰向原告国土局支付违约金。本院2014年12月10日作出（2014）抚中执一字第00076号执行裁定书，于2014年12月10日查封被执行人秋实公司房产6套，期限二年。其中包括顺城区裕城路84—8号2号门市。抚顺银行提出执行异议，本院于2016年10月9日作出（2016）辽04执异131号执行裁定书，以“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人抚顺银行股份有限公司在人民法院查封之前已与秋实公司签订了《商品房买卖合同》，并已全额支付了购房款，且合法占有了依该合同取得的房屋，未办理房产登记非因案外人自身原因。案外人对该房屋被查封提出异议，符合上述相关规定，其合法权益应该受到保护，故案外人抚顺银行股份有限公司的异议理由成立，本院应予支持。”为由支持案外人抚顺银行的异议，裁定中止对顺城区裕城路84—8号2号门市（建筑面积为329.01平方米）房产的执行。
本院确认的上述事实，有原告提交的（2014）抚中执一字第00076号执行裁定书和协助执行通知书、（2016）辽04执异131号执行裁定书，被告抚顺银行提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房地产交易税收申报表、交纳契税和印花税的完税证、裕城路支行营业执照、进帐单、收款收据、转账传票及秋实公司银行账户明细、商品房预售许可证、房屋所有权初始登记证明、秋实公司出具的证明和各方当事人的陈述等证据在卷为凭，以上证据已经开庭质证，经本院审查，予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于2012年10月9日，抚顺银行与秋实公司签订的商品房买卖合同的效力问题，国土局主张签订合同时秋实公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，抚顺银行的付款时间在其与秋实公司签订商品房买卖合同之前，该商品房买卖合同应为无效，抚顺银行主张其与秋实公司签订涉案房屋的商品房买卖合同前曾经签订过非正式的商品房买卖协议，我公司根据该协议向秋实公司给付了购房款，于2012年10月9日又与秋实公司签订上述商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。抚顺银行提起诉讼的时间为2016年11月24日，涉案房屋已于2012年6月7日取得商品房预售许可证，故依据上述法律规定，国土局以秋实公司签订商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证为由主张合同无效无法律依据，本院不予支持。抚顺银行提交了两张特种转账借方传票，2010年4月19日的传票记载的金额为3600000元，名称为其他应收款；2011年11月3日传票记载的金额为3390410元，名称为在建营业用房，并备注为8#楼1、2、3号门市，上述两笔款项合计6990410元，已分别于2010年4月20日和2011年11月3日转入秋实公司的银行账户，秋实公司认可抚顺银行已经全额缴纳了涉案房屋的购房款，其于2012年10月16日为抚顺银行开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，抚顺银行当天向抚顺市秋实物业管理有限公司交纳了物业费，抚顺银行于2012年12月12日交纳了涉案房屋的印花税和契税。抚顺银行2011年11月3日传票明确记载为在建营业用房，备注的房屋地点也与涉案房屋的位置相吻合，2010年4月19日的传票虽然并未标明为涉案房屋的购房款，但该笔款项的支付发生时间早于第2张传票，该2张传票记载的金额为6990410元，与抚顺银行与秋实公司签订的三份商品房买卖合同中约定的房屋单价每平方米7000元乘以房屋销售面积计算出来的三处涉案房屋的总价款6990410元一致，秋实公司在签订商品房买卖合同后亦为抚顺银行开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，抚顺银行亦于2012年12月12日交纳了涉案房屋的印花税和契税，抚顺银行和秋实公司的上述行为亦符合商品房买卖的交易惯例，抚顺银行转入秋实公司账户的6990410元，应当认定为涉案三处房屋的购房款，故抚顺银行在签订商品房买卖合同前付款的行为，不影响商品房买卖合同效力的认定。综上，抚顺银行与秋实公司于2012年10月9日签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效。
抚顺银行下属的裕城路支行营业执照上登记的营业业场所为抚顺市顺城区裕城路84—8号楼1、2、3号门市，包括本案的涉案房屋，该支行于2013年12月2日成立，早于本院于2014年12月10日对涉案房屋采取查封措施的时间，国土局亦认可本院对涉案房屋采取查封措施之前抚顺银行已经占有涉案房屋的事实。抚顺银行在本院对涉案房屋采取查封措施之前亦已经支付了全部的房屋价款。
关于是否因抚顺银行的过错没有办理涉案房屋的过户登记的问题。涉案房屋于2014年9月29日办理初始登记，登记于秋实公司名下，本院对涉案房屋采取查封措施的时间为2014年12月10日，办理初始登记的时间与查封时间的间隔时间较近。抚顺银行已经于2012年10月17日将办理涉案房屋产权证的费用209712元转入秋实公司法定代表人的银行账户，秋实公司2016年9月1日出具证明中亦确认该公司已经足额收到抚顺银行支付的办理产权证费用，秋实公司的法定代表人在本院对其询问时陈述抚顺银行要求其办理房屋过户手续时其告知抚顺银行统一办理，后因秋实公司资金紧张没有为抚顺银行办理房屋过户手续，故依据现有证据不足以认定抚顺银行对涉案房屋没有办理过户登记存在过错。
关于本案是否应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的问题。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。本案中，抚顺银行购买涉案房屋用于裕城路支行的营业用房系为生产经营的需要而并非生活消费需要，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不适用于本案。
综上所述，被告抚顺银行作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除原告国土局请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告国土局提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告抚顺市国土资源局的诉讼请求。
案件受理费100元，由抚顺市国土资源局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 孟 丽
审判员 杨 锐
审判员 王向军
二〇一七年四月二十四日
书记员 孙洁冰