江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9790号
上诉人（原审原告）：马永忠,男,1969年8月19日生,汉族，住江苏省苏州市吴江区。
上诉人（原审原告）：钮珏,女,1971年12月2日生,汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：马永忠,男,1969年8月19日生,汉族，住江苏省苏州市吴江区。
被上诉人（原审被告）：苏州市好屋信息技术有限公司,住所地江苏省苏州市姑苏区新庄西路12号13-1幢。
法定代表人：汪妹玲，总经理。
委托诉讼代理人：唐华兵，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：苏州城弘房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路18号。
法定代表人：唐云龙，总经理。
委托诉讼代理人：陶立元，该公司员工。
委托诉讼代理人：任惠国，该公司员工。
上诉人马永忠、钮珏因与被上诉人苏州市好屋信息技术有限公司、苏州城弘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马永忠、钮珏的上诉请求：请求撤销原判，改判二被上诉人退赔其购房优惠款5万元。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。原审法院认定涉案房屋价格优惠的基础是“标准总价”缺乏依据。“缴15000元团购活动服务费享受50000元购房价格优惠”属于格式条款，在双方有争议的情况下，应当作出不利于格式条款提供一方的解释。苏州城弘房地产开发有限公司在向吴江区物价局提交的价格申报表中写明“以现场折扣为准”，说明其备案价格并不包含任何优惠。2、原审判决适用法律错误。本案涉及房屋价格争议，应当适用《中华人民共和国价格法》的规定。苏州城弘房地产开发有限公司因其价格违法行为受到了行政处罚，根据《中华人民共和国价格法》第四十条的规定,应当责令其改正违法行为，即在备案价的基础上给予我方5万元的价格优惠。
苏州市好屋信息技术有限公司辩称：本案属于商品房销售合同纠纷，而我公司与马永忠之间签订的是居间服务合同，因此我公司在本案中并非适格被告。好屋中国团购服务协议书合法有效，马永忠、钮珏一方实际享受了缴15000元优惠50000元购房款的团购优惠，并与开发商签订了商品房买卖合同。吴江区物价局的行政处罚决定书对案涉合同的效力没有任何影响，我公司只是迫于行政机关的压力愿意将15000元团购费退还给购房者。
苏州城弘房地产开发有限公司辩称：上诉人马永忠、钮珏提起本案诉讼的主要原因是房地产市场价格的下跌，但这属于市场风险的范畴，并非我公司所能够控制，因此其诉讼请求缺乏事实和法律依据。房屋销售过程中我公司向购房者告知了优惠的计算方式，且取得了购房者的签字确认，并不存在欺诈的情形。上诉人马永忠、钮珏的行为违反了诚实信用原则，其上诉请求不应当得到支持。
马永忠、钮珏向一审法院起诉请求：判令原审被告退赔购房优惠款5万元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2016年9月，甲方苏州城弘房地产开发有限公司与乙方苏州市好屋信息技术有限公司签订电商合作合同一份，甲方同意乙方通过线上好屋中国电商平台、线下实体服务等销售渠道为城弘•湾上风华楼盘（即风华上品花园）提供媒介服务，负责2016年9月4日至2016年9月30日期间12#、13#的推广销售，客户交纳高层15000元会员费，成为乙方团购优惠会员，甲方同意此客户可享受甲方指定优惠，并与甲方按时签订商品房买卖合同，会员费由乙方向客户收取，并在客户正式成交后由乙方向客户开具发票。
2016年9月17日，甲方苏州市好屋信息技术有限公司与乙方马永忠签订好屋中国团购服务协议书一份，约定乙方自愿加入甲方组织的团购服务合同，并同意向甲方缴纳15000元团购活动服务费，以取得参与团购活动的资格及享有“缴15000元团购活动服务费享受50000元购房价格优惠”的权利。服务活动内容及方案详见项目现场活动公示资料或协议附件。乙方不愿再参与团购购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动的活动后，如未能通过团购活动与开发商达成意向房源交易的，甲方应无息退还团购活动服务费。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再退还，乙方可根据自身情况选择是否向甲方换开服务费发票。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。马永忠依约向苏州市好屋信息技术有限公司缴纳了15000元。
2016年9月25日，马永忠确认其购买风华上品花园12幢1502号房屋，享受团购优惠1.5万元抵5万元，定单价格即为所购房屋优惠后的价格。
2016年9月30日，甲方苏州城弘房地产开发有限公司与乙方马永忠、钮珏签订一份吴江市商品房买卖合同，约定乙方购买甲方位于太湖新城吴江夏蓉街东侧高新路南侧风华上品花园12幢1502室，建筑面积140.98平方米，单价18346元，金额为2586419.08元，签约当天支付首付款776419元，在签约后30日内付清剩余房款181万元。该合同附件四中约定本合同正文载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。乙方依约支付了上述购房款。同日，马永忠、钮珏在签约信息确认单上签字，该确认单载明了买受方为马永忠、钮珏，房号为12幢1502室，建筑面积140.98平方米，标准总价2636421元，标准单价18700.674元，成交总价2586419元，成交单价18345.999元。
2017年2月14日，苏州市吴江区物价局作出（2016）吴价检案43号行政处罚，处罚事由：当事人于2016年9月4日至2016年9月30日期间，在销售湾上风华12#、13#存在“利用虚假的使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不正当价格行为，对苏州城弘房地产开发有限公司处50万元罚款。
另查明：风华上品花园12幢1502室的申报单价为18346元，总价为2586421元。
以上事实，由马永忠、钮珏提供的商品房买卖合同、好屋中国团购服务协议书、风华上品花园12#、13#申报价格表、银行凭证、发票、投诉书、价格举报处理结果告知书,苏州城弘房地产开发有限公司提供的价格告知函、认购签约信息确认单，原审法院调取的询问笔录、申报表、电商合作合同，双方当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为：本案的争议焦点：二原审被告是否应退赔马永忠、钮珏5万元。
马永忠、钮珏主张，1、其与苏州市好屋信息技术有限公司签订了团购服务协议书，约定自己缴纳1.5万元团购服务费即可享受5万元购房价格优惠，其已经依约支付团购费1.5万元并认购了苏州城弘房地产开发有限公司开发的湾上风华楼盘的房屋，苏州城弘房地产开发有限公司应兑现5万元的价格优惠。2、马永忠、钮珏购买苏州城弘房地产开发有限公司房屋所享受的优惠应该是在商品房买卖合同确认购房价格基础上的，即其实际应支付购房款2536419.08元。根据吴江区政府于2016年8月29日公布的《关于进一步加强吴江区房地产市场管理的实施意见》第五条规定，在对外销售时，同批次房源应当一次性公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。苏州城弘房地产开发有限公司销售房屋的价格在优惠前就不应该高于备案价2586421元，如果商品房买卖合同上的总价是享受了优惠后的价格，则该房屋的实际价格为2636421元，那么苏州城弘房地产开发有限公司就是在标价之外加价销售，违反了上述实施意见。吴江区物价局处分决定书认定苏州城弘房地产开发有限公司未完全兑现1.5万元抵5万元的优惠承诺，属于《中国人民共和国价格法》第十四条第四项规定的不正当行为，罚款50万元，苏州城弘房地产开发有限公司交纳了罚款。马永忠、钮珏有理由认为苏州城弘房地产开发有限公司对其价格行为表示认可，苏州城弘房地产开发有限公司的价格违法行为致使自己未能享受到5万元的购房价格优惠，故应予以返还。3、苏州城弘房地产开发有限公司向吴江物价局提交的商品房价格申报表上写着：以现场折扣为准，附后的则是房屋备案价格，这恰恰说明备案价格是不含优惠的，现场优惠应在备案价格的基础上进行。4、马永忠、钮珏在商品房买卖合同补充协议、价格告知单、房屋认购信息确认表上签字的行为，不能认定为其认可了商品房买卖合同上的购房总价已经享受优惠，其在上述文件上签字，是因为缺乏对商品房政策的了解，但苏州城弘房地产开发有限公司没有明确告知备案价格，甚至用标准总价这些意义不明的所谓行业用语令马永忠、钮珏签下了上述文本，上述文本对这些排除其权利的格式条款没有作出特别提醒，根据合同法规定，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效，不产生法律效力。原审被告所谓的团购只是苏州城弘房地产开发有限公司为了规避实际销售价格不得高于备案价格，应当返还自己5万元。
苏州市好屋信息技术有限公司认为，马永忠、钮珏与苏州市好屋信息技术有限公司签署的好屋中国团购协议书明确约定了其团购服务活动内容及获取参与团购活动的资格，即享受1.5万元抵5万元的优惠，因为涉案房源在市场上系紧俏房源，所以马永忠、钮珏愿以支付1.5万元获得团购资格，苏州市好屋信息技术有限公司已提供1.5万元抵5万元的优惠，即2636421-2586419元=50002元的房价差。
苏州城弘房地产开发有限公司认为，1、诉争房屋的实际销售成交价是2586419.08元，公示备案价格为2586421元，相差2元，完全符合相关价格法规定，实际销售价格没有高于备案价格。2、双方明确约定1.5万元是商品房服务费，服务费虽然由苏州市好屋信息技术有限公司收取，但苏州市好屋信息技术有限公司也履行了告知义务，同样符合苏州市价格法的规定。3、商品房的市场价格（宣传价格、标准价格、表价）是由市场供求关系决定的，该市场价格是市场定价，不是政府指定定价，苏州市物价局虽然规定了实际成交价不得高于公示价格，但并没有禁止市场主体可以进行市场宣传提供价格优惠。在本案中苏州城弘房地产开发有限公司的实际销售价格没有超过备案价格，因此再次证明行政处罚的效力不能决定马永忠、钮珏与苏州市好屋信息技术有限公司的团购服务合同的效力，也不能否定马永忠、钮珏与苏州城弘房地产开发有限公司的商品房买卖合同行为。4、根据合同的相对性，本案马永忠、钮珏选择以商品房买卖合同为案由，要求苏州城弘房地产开发有限公司退赔购房优惠5万元，根据马永忠、钮珏的主张系因其理解5万元优惠是在备案价2586419元的基础上减去5万元，马永忠、钮珏的主张系重大误解，因此其只能主张撤销合同或变更合同，与其主张的退赔购房优惠款5万元诉求是存在矛盾的。
原审法院认为：马永忠、钮珏与苏州市好屋信息技术有限公司之间的居间合同，马永忠、钮珏与苏州城弘房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同，均依法成立并生效。第一，马永忠、钮珏与苏州市好屋信息技术有限公司之间的居间合同约定马永忠、钮珏缴1.5万元服务费享受5万元购房价格优惠。上述约定对苏州城弘房地产开发有限公司亦发生法律效力。签约信息确认单确认标准总价2636421元，成交总价2586419元，商品房买卖合同明确房屋价格为2586419元，买受人签约当天支付首付款776419元，在签约后30日内付剩余房款1810000元，标准总价与成交总价之间存在50002元的差价，该差价符合苏州城弘房地产开发有限公司陈述的5万元房价优惠，故马永忠、钮珏已经享受了5万元房款优惠。马永忠、钮珏在确认了上述优惠及付款方式的情况下，主张在商品房买卖合同价格2586419元基础上享受5万元房价优惠，证据不足，原审法院不予采信。第二，物价部门的价格公示行为，是其履行物价行政管理职能的体现，公示价格并非双方成交价。苏州城弘房地产开发有限公司的“标准总价”2636421元超过了申报价格，对于苏州城弘房地产开发有限公司上述价格行为，应当予以否定性评价，可另行按照价格行政规范处理，但不影响马永忠、钮珏与苏州城弘房地产开发有限公司之间商品房买卖合同的效力及合同的履行。马永忠、钮珏未提供证据证明原审被告构成价格欺诈，故该主张亦不能成立。综上，马永忠、钮珏要求原审被告返还5万元的诉讼请求，原审法院难以支持。
综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。马永忠、钮珏签字确认已经享受了5万元房款优惠，故其要求原审被告返还5万元的诉讼请求，原审法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
驳回马永忠、钮珏的诉讼请求。
案件受理费减半收取525元，由马永忠、钮珏负担。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：上诉人马永忠与被上诉人苏州市好屋信息技术有限公司签订团购服务协议书之后,苏州市好屋信息技术有限公司为马永忠、钮珏提供了居间服务,促成双方就涉案房屋签订了正式的商品房销售合同。上诉人马永忠、钮珏在认购、签约信息确认单上签字认可涉案房屋的标准总价为2636421元，成交总价为2586419元，两者之间存在50000元左右的差额，且双方在吴江市商品房买卖合同中也进一步确认该2586419.08元是涉案房屋享受完各种优惠后的最终成交价款，故原审判决认定马永忠、钮珏已经实际享受了50000元的价格优惠，以及苏州市好屋信息技术有限公司履行了团购服务协议中约定的义务并无不当。被上诉人苏州城弘房地产开发有限公司虽然在价格申报过程中存在不当之处，应当受到否定性的评价，但是该不当行为尚不足以影响双方间合同的效力及权利义务的履行。上诉人马永忠、钮珏要求退赔购房优惠款5万元属依据不足，二审依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人马永忠、钮珏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一八年一月二十六日
书记员 孙贞