翁牛特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0426民初529号
原告：杨某，男，1969年12月11日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：邢某，内蒙古紫城律师事务所律师。
被告宋某1，男，1978年5月9日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：宋某2，男，1953年4月6日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
被告：闫某，女，1967年8月25日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：周某，内蒙古恒伟律师事务所律师。
原告杨某与被告宋某1、燕晓芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人邢某，被告宋某1委托诉讼代理人宋某2、被告闫某委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某向本院提出诉讼请求：要求二被告返还房款1万元，本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月份，原告在报纸上看到收房信息，楼房位于××区东侧，原告随即与售房电话联系，被告宋某1在接电话领原告看的房屋，并说房屋是他同学的，看完房屋10多天后，2016年11月15日，原告交纳给被告宋某1房款1万元，被告宋某1为原告出具收到房款1万元的收据一枚，但后来原告交纳房款时，原告得知被告闫某隐瞒售房事实并提出一些附加条件，这样双方的房屋买卖合同没有成立，随后原告找被告索要房款1万元，二被告始终拒付，因此，根据法律的规定，特提起诉讼。
被告宋某1辩称，原告所诉没有事实和法律的依据。我已经将原告交付的1万元购房定金交给了房屋所有权人闫某，答辩人没有返还原告1万元定金的义务，本案的事实是闫某在报纸上刊登了出售百合东区7号楼1单元6楼东侧楼房的售房信息，原告给闫某打电话说想要看房，由于闫某在北京打工，故此，闫某打电话通知答辩人，让答辩人拿着楼房钥匙陪原告看房，答辩人就陪原告去闫某的楼房看房，原告看完楼房后，相中了闫某的楼房，之后原告再次给房主闫某打电话协商楼房的价款，双方最后达成一致意见，楼房的出售价款经双方协商确定为45万元，过户等一切费用全部由原告自行承担，原告确定下来购买闫某的楼房后，闫某提出要求，要求原告先交1万元的购房定金，15天后交清全部的房款，闫某从北京回来负责过户到原告名下，此期间如果原告反悔不购买闫某的楼房，原告所交的1万元定金闫某不退，如在半个月之内，闫某反悔不卖楼房，则双倍返还原告定金。原告同意了闫某的上述条件后，就将1万元的购房定金交给了答辩人，答辩人代理闫某收了原告所交的1万元购房保证金，到了双方约定的15天交款期限，原告没有凑齐房款，过了有一个多月，原告凑齐房款后通知闫某回来签字办理过户手续，闫某从北京回来后，答辩人就将原告给付的1万元购房保证金交给了闫某。闫某就和原告一起到政府行政大厅办理过户手续，在办理过户手续过程中，原告一听过户费需要2万多元，嫌过户费用太高，就反悔不买楼房了，原告违约不购买闫某的楼房已经构成违约，按照双方事先的约定，原告无权向闫某索要1万元购房定金，原告将答辩人列为本案被告是错误的，答辩人没有返还原告1万元定金的义务，因为答辩人在闫某从北京回来时就已经将原告所交的1万元购房保证金交给了闫某，故此答辩人没有返还原告1万元的义务。
被告闫某辩称，原告所诉依法不能成立，原告2016年11月15日交付给宋某1的1万元是购房定金，2016年11月份原告要购买答辩人位于××区东侧楼房，当时答辩人在北京打工，答辩人委托宋某1领原告看房，原告看房后同意购买涉案楼房，原告在电话中和答辩人协商楼房的总价款是45万元，过户费用全部由原告自行承担，为确保房屋买卖合同的履行，答辩人要求原告先交购房定金1万元，剩余44万元的购房款给原告半个月的时间凑钱，原告在半个月之内必须将剩余的44万元购房款凑齐交给答辩人，答辩人从北京回来负责给原告签字办理过户手续，过户费用全部由原告自行承担，答辩人和原告口头约定，如原告违约在半个月之内不交剩余的44万元购房款视为原告违约，原告所交的1万元定金答辩人不予返还，如半个月之内，答辩人反悔不卖房屋给原告，则答辩人需双倍返还原告所交的1万元定金，但到了2016年11月30日双方约定的交款时间，原告并没有交付44万元购房款，此期间有人出47万元要购买答辩人的楼房，因答辩人收了原告的1万元定金，答辩人没有将房屋卖给出价47万元的买房人，原告交付定金后30多天，才将44万元的购房款凑齐，答辩人2016年12月下旬从北京回乌丹与原告一起到行政审批大厅房屋产权登记中心办理过户手续，原告听房屋产权办证中心的工作人员说办理过户需要2万余元多过户费用，原告嫌过户费用太高就反悔不买涉案楼房了，原告违约不购买答辩人的楼房已经构成合同违约，按照双方的约定，原告无权向答辩人索要1万元定金，故此答辩人没有返还原告1万元定金的义务。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告提交了如下证据：
2016年11月15日被告宋某1为原告出具的收据一枚，证明被告收到原告的房款1万元，收据中虽然在收款事由处标明是楼房订金，该订金不受合同法中定金罚则的约束，所以被告的答辩主张不能成立。被告闫某质证认为收据真实性没有异议，原告的证明的问题有异议，当时原被告口头约定原告确定要购买闫某的楼房之后，闫某要求原告交付的1万元定金，定金就是指合同当事人约定为确保合同履行一方当事人预先支付给另一方当事人一定的保证金即一方不履行约定的内容无权要求返还定金是原告违约不购买闫某的楼房，被告闫某并未违约，所以被告没有返还原告定金的义务。被告宋某1质证认为标明的”订金”是属于笔误，实际是定金。
被告闫某提交了如下证据：
1、2016年12月31日，杨某的外甥女常某与闫某的通话录音一份，证明2016年12月31日杨某的外甥女找被告闫某打电话要求被告返还1万元购房款，合同没有履行的原因是因为购房税费太高不买房屋，是原告违约，定金不能返还。
2、2017年1月5日上午11时8分杨某的媳妇与闫某通话录音一份，证明原告媳妇给闫某打电话索要1万元定金，原告媳妇承认相中闫某的房子才交的1万元定金，不相中房子不可能交定金，原告交完定金后就反悔不买房子，无权要求闫某返还定金。
原告方对上述两份通话录音的质证认为2016年12月31日的录音是案外人常某与被告闫某之间的通话，对原告没有约束力，与原告无关。定金的约束与实际不符，没有此事。第二份录音没有原始载体，真实性无法认可，该录音原告的妻子始终承认交纳的是押金，没有定金之说，所以被告通过该录音想要证明用定金罚则约束原告，不能成立，当初谈论该房买卖时根本没有谈到定金的事宜。
被告方宋某1质证认为属实。
根据原告陈述、被告答辩，以及双方举证质证情况，本院认证认为原被告提交的证据，具有证据的客观性、合法性、关联性特征，均属有效证据，本院予以采信。
根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月15日，原告杨某与被告闫某通过电话联系双方达成买卖房屋的意向，双方未签订正式的房屋买卖合同，因被告闫某在北京打工，被告宋某1于同日代被告闫某收取原告杨某1万元并为原告杨某出具收据一枚标明”订金””壹万圆整”字样。双方就涉案房屋的买卖协议未实际履行，原告起诉至本院要求二被告返还1万元并承担本案的诉讼费用。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方口头的房屋买卖合同是否成立？2、原告交付给被告1万元的性质？3、二被告是否应返还给原告交付的1万元？
首先、原被告双方之间未签订正式的房屋买卖合同，就房屋的买卖双方仅通过电话联系达成口头买卖意向，在双方共同去房产部门时才得知需要缴纳大额税费，就税费的承担问题双方发生争议，导致本案诉讼。众所周知，房屋的买卖中对于税费的承担是房屋买卖合同的必备要件，双方对涉案房屋的价款吉其他费用虽然协商一致，但当原告了解到过户费用过高时要求被告亦承担过户税费的请求是其对购房承诺进行了实质性变更，根据规定应视为对被告新的要约，被告对此要约并未进行承诺也即双方就税费的负担未达成一致，据此本院认为双方仅处于合同的洽谈、协商阶段，对涉案房屋的买卖双方即使不签订正式的书面合同但也亦未对口头房屋买卖合同的必备要件进行充分的了解并达成一致意见，故双方的房屋买卖合同未成立属缔约阶段，也即双方对买卖房屋的事宜未进行充分交流并达成一致，双方对此均有过错，均需承担缔约不能的过失责任。
其次，原告交付被告1万元的性质？被告主张该款系定金，根据规定适用定金的规定该款不应返还，原告主张该款仅系原告交纳的预付房款。根据规定定金罚则的适用有严格的规定，被告宋某1代理被告闫某为原告出具的收据中宋某1明确标明”订金”的字样且亦未标明该”订金”的基本性质即是否涉及收款方双倍返还的条款，不符合定金罚则的基本特征，根据规定对该格式条款出现两种解释时应作出不利于提供格式条款一方的解释，故涉案1万元应为预付款，而非定金。
最后，二被告是否应返还原告方的1万元？结合本案查明的案情，原被告通过电话联系买卖房屋的事宜，因被告闫某在外地，无法直接面谈，故被告闫某打电话要求被告宋某1带原告看房，后被告宋某1收取原告杨某1万元预付款并为其出具收据，二被告之间虽未签订正式的委托代理合同，但二被告的行为符合委托代理的法律特征，故二被告属委托代理关系且通过被告闫某提供的证据能够看出原告对涉案房屋的真正权属以及被告宋某1代收的行为是明知的，据此原告仅能向被告闫某主张权利，故被告宋某1不负给付义务。
综上，就涉案房屋的买卖，合同双方在缔约过程中未对涉案标的物的买卖所涉及的权利和义务进行明确、充分的约定和交流，导致无法形成合意，致使房屋买卖合同未能成立。双方对此均有过失，被告闫某在北京打工，而涉案房屋在本地，庭审中其虽未举出为洽谈该合同所付出的成本，但从原告交纳预付款1万元的行为能够看出原告对涉案房屋有强烈的购买意愿，被告闫某对原告产生了合理的期待和信赖，至此，被告闫某为促成该合同的成立来回往返两地所花费的时间和金钱损失是显而易见的，该种必要准备和花费应视为信赖利益损失，故原告交付的1万元若要求被告闫某全部返还则有失公平，原告应对被告对其产生的信赖利益损失进行合理的补偿，故根据公平公正和诚实信用原则，本院认为被告闫某应返还给原告5000.00元购房预付款为宜。
故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二十条、三十条、第四十二条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释＞第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告闫某于判决生效后十日内返还原告杨某购房预付款5000.00元；
二、被告宋某1不承担返还义务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 王志华
二〇一七年五月十一日
书记员 梁晓强