陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民初174号
原告（反诉被告）：魏红兵，男，1971年5月20日出生，汉族，个体户，住甘肃省庆阳市西峰区。
委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃良友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张仕安，男，1978年4月16日出生，汉族，陕西华云实业有限公司总经理，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：张星，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范玉华，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵斌，男，1965年9月16日出生，汉族，无业，住陕西省绥德县。
委托诉讼代理人：张星，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范玉华，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）魏红兵与被告（反诉原告）张仕安、赵斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏红兵，被告（反诉原告）张仕安、赵斌共同委托诉讼代理人张星、范玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏红兵向本院提出诉讼请求：依法解除其与张仕安、赵斌签订《房屋租赁合同》；判令张仕安、赵斌赔偿其装修费用1400万元及支付其违约金367515元；本案诉讼费用由张仕安、赵斌负担。事实和理由：2013年7月20日，其与张仕安、赵斌签订《房屋租赁合同》，约定，其承租张仕安、赵斌位于西安市经济技术开发区××与××字东南角御景华府项目七号楼底商2-02、2-03号，总面积3403平方米；租期十二年六个月，其中前六个月为约定的装修期不收租金；所租房屋用于经营休闲娱乐、餐饮行业。合同签订后，张仕安、赵斌向其交付了房屋。2013年7月，其依约支付张仕安、赵斌半年租金1225050元。签订合同时，张仕安、赵斌承诺其尽快办妥消防验收手续，但截至其正式开始装修，张仕安、赵斌仍未办妥消防验收手续。在其再三催促下，张仕安、赵斌让其先装修，消防手续几日内即办妥。可就在其装修过程中，西安市经济开发区公安分局于2014年10月16日进行消防安全巡查时，由于其经营的西安凤城拾号餐饮管理服务有限公司因无消防安全验收手续被勒令停业整改，限期办理相关手续。当天，其又一次通知张仕安、赵斌，并告知事态严重和自身因关门带来的惨重损失，但张仕安、赵斌仍然继续推诿，言称自己正在办理。之后，其因为相同事由致使无法经营。张仕安、赵斌将未经消防验收的房屋出租给其违反相关法律规定，应依法予以解除。
被告张仕安、赵斌辩称，双方所签《房屋租赁合同》合法有效。《房屋租赁合同》5.1条约定，“若因供水、供电、排水、消防设施及其他致使租赁房屋不能正常使用或处于非正常、非安全使用状态的，甲方（张仕安、赵斌）应该协助乙方（魏红兵）协调解决，但不以违约论。甲方亦不承担因此造成的损失。”因此，双方签订合同之前对涉案房屋无消防验收手续情况是明知的，在此情况下魏红兵仍然进行装修。魏红兵欠交两年房屋租金，已构成违约。魏红兵要求其赔偿装修费用及承担违约金，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
被告张仕安、赵斌向本院提出反诉请求：依法解除《房屋租赁合同》；判令魏红兵支付其租金4900200元（该租金为两年租金，拖欠租金起算时间为2014年8月1日）及违约金1372056元（以年利率24%暂计算至2016年4月1日，最终给付数额计算至实际给付之日）；判令魏红兵立即返还合同项下租赁房产；反诉费用由魏红兵负担。事实和理由：《房屋租赁合同》签订后，其向魏红兵交付了房屋，魏红兵对房屋进行了装修，并正常营业至今。《房屋租赁合同》3.2条约定，魏红兵应当在2013年7月23日前支付其租金1225050元，2014年8月1日、2015年8月1日前分别支付其租金2450100元。但魏红兵仅在合同签订后支付其第一年租金1225050元，拖欠2014年度、2015年度租金至今未付，已构成违约。《房屋租赁合同》7.3条约定，魏红兵逾期支付租金超过10日，其有权单方解除合同，并以每逾期一日按照年度欠付租金数额的千分之五要求魏红兵承担违约金。魏红兵违反合同约定长期拖欠其租金，已给其造成巨大经济损失。
原告魏红兵辩称，其与张仕安、赵斌签订《房屋租赁合同》时，二人承诺出租房屋水、电、暖及消防等设备、手续齐备。其投入上千万元资金对房屋进行了装修并对员工招聘培训后，在办理营业执照过程中才得知该幢楼房未通过消防验收竣工，故不能办理消防手续，并不得营业。其多次催促二人办理消防验收合格手续，但二人迟迟不予办理。为了减少损失，其试营业。此间，其被公安消防部门行政处罚两次且被查封勒令停业至今。张仕安、赵斌与其签订合同时有意隐瞒租赁物没有通过消防安全验收的事实，在收取其第一年房租后至今仍未办理消防安全验收手续，导致其未正常营业，造成其装修、购置设备等损失1500余万元。其租赁房屋是用于经营KTV娱乐项目，涉案房屋由于无消防验收合格手续被公安机关查封，致其合同目的不能实现，故其有不继续支付租金的抗辩权，且有权要求张仕安、赵斌返还已收取其的租金、承担违约责任及赔偿其全部经济损失。其同意解除《房屋租赁合同》，在对其所作装修物与设施设备进行司法鉴定后，亦同意张仕安、赵斌关于返还合同项下租赁房屋的诉讼请求。
经审理查明：2013年7月20日，魏红兵与张仕安、赵斌签订《房屋租赁合同》，约定，甲方张仕安、赵斌将位于西安市经济技术开发区××与××字东南角御景华府项目七号楼底商2-02、2-03号、建筑面积3403平方米租赁给乙方魏红兵使用；租赁期限十二年六个月，自2013年8月1日至2026年2月1日，其中前六个月为装修期（2013年8月1日至2014年2月1日），不计租金；租赁房屋用途为休闲娱乐、餐饮行业；第一年至第三年月租金标准为60元/㎡,从第四年起每年租金递增一次，在上年度租金基础上递增5%，第一次租金按半年支付，支付金额1225050元，第二次及以后租金均按年度支付，第一次租金支付起始时间为2013年7月23日前，第二次支付在2014年8月1日前，第三次支付在2015年8月1日前，以后各期租金支付时间均以此类推；本合同签订之日起即为房屋交付之日，乙方即可进场实施装修，甲方应妥善配合乙方的装修工作；租赁期间，租赁房屋的地基基础工程和主体结构工程需要维修的，由甲方负责修缮并承担相关费用；租赁期内，乙方如装修或安装、添附、拆除、改装设备、机具、设施、线路、悬挂物、标志、招牌、物品等须装饰装修房屋的，应书面报甲方核准，乙方对租赁房屋进行的装修费用由乙方承担；2014年8月1日前，乙方应向甲方缴纳押金5万元，此押金在租赁期间届满、乙方依约向甲方交还房屋并清结所有租金、税费等后，无息返还乙方；因甲方过错导致本合同提前终止或甲方提前解除本合同的，应按当年年租金30%向乙方支付违约金，并赔偿乙方的装修费用；因乙方过错导致本合同提前终止或乙方提前解除合同的，乙方已支付租金不予退还，且乙方应按当年年租金30%向甲方支付违约金；乙方未按照本合同约定期限支付租金的，每迟延一日，按照年度欠付租金数额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，并有权留置乙方财产，用于冲抵乙方所欠租金。除此，该合同还对解除本合同的条件、争议解决等问题作出约定。《房屋租赁合同》签订后，2013年7月25日，魏红兵支付张仕安、赵斌2014年2月1日至2014年8月1日房屋租金1225000元。2013年8月2日，魏红兵支付张仕安、赵斌商铺装修押金2万元。此后，魏红兵与案外人签订了《凤城十号会所施工合同》、《合同书》、《产品购销合同》、《电梯、自动扶梯设备定制合同》等，对涉案租赁房屋进行了装饰装修。2014年6月14日，魏红兵将租赁房屋装修完毕，取名凤城十号（于2015年11月改为北都餐饮管理有限公司）并开始经营。2015年5月27日，西安市公安局经开分局明光路派出所向魏红兵出具编号[2015]第010号《责令改正通知书》，内容为发现魏红兵有“建筑物未通过消防验收、消防竣工验收未备案、公众聚集场所投入使用、营业前消防未检查”问题，责令魏红兵予以整改。2015年11月24日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队向魏红兵出具经公消封字[2015]第0063号《经开公安消防大队临时查封决定书》：“被查封单位（场所）北都餐饮管理有限公司。地址:西安市凤城十路与文景路十字向东200米金源御景华府。法定代表人或主要负责人：魏红兵。我大队于2015年11月19日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：室内装修未依法进行消防设计备案擅自施工。查封期限：2015年11月23日10时至2015年12月14日10时。”2015年12月7日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队向魏红兵出具经公（消）行罚决字[2015]第0151号《经开公安消防大队行政处罚决定书》：“对北都餐饮管理有限公司责令停止施工，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。”
另查明，涉案租赁房屋为“杨家村城改项目”，用地位置为“凤城十路以南、文景路以东、规划路以西”，于2008年9月16日取得《建设用地规划许可证》、2009年9月10日取得《建设工程规划许可证》、2009年9月12日取得《建筑工程施工许可证》，由陕西金源房地产开发集团有限公司建设。
再查明，2013年，张仕安、赵斌（乙方）与西安市未央区汉城街道杨家村村民委员会（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于西安市经济技术开发区××与××字东南角御景华府项目七号楼一至三层底商，双方估测面积约1万平方米，租赁房屋用途为餐饮、休闲会所等综合性经营；租赁期限二十年，装修期为七个月，装修期不计租金；双方初步预计交房时间为2013年5月1日；第一个三年租金标准为55元/㎡，第二个三年租金上浮至70元/㎡，此后每三年租金在上年度基础上递增5%；因甲方过错导致本合同提前终止或甲方提前解除本合同的，应按当年年租金30%向乙方支付违约金，因乙方过错导致本合同提前终止或乙方提前解除合同的，乙方已支付租金不予退还，且乙方应按当年年租金30%向甲方支付违约金；乙方未按照本合同约定期限支付租金的，每迟延一日，按照年度欠付租金数额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过45日的，甲方有权单方解除合同，并有权留置乙方财产，用于冲抵乙方所欠租金。除此，该合同还对解除合同的条件、争议解决等作出约定。
本案审理期间，魏红兵向本院提交书面申请，请求对涉案房屋装修损失予以鉴定。本院依法委托正衡资产评估有限责任公司对涉案租赁房屋装饰装修中形成附合部分的残值（现有价值）予以评估鉴定。2016年12月28日，正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字[2016]第257号《西安市中级人民法院委托评估魏红兵与张仕安、赵斌房屋租赁合同纠纷一案涉案房屋装修、机器设备价值评估报告》（以下简称《评估报告》）。《评估报告》相关评估意见为：“本项目评估价值类型为市场价值。评估基准日为2016年9月23日。于评估基准日，委托评估的位于西安市经济技术开发区××与××字东南角御景华府项目七号楼的底商2-02、2-03号房屋装修、机器设备价值人民币肆佰捌拾捌万肆仟元整（488.40万元）”，其中房屋装修评估价值4589600元，机器设备评估价值294400元。
经质证，魏红兵对《评估报告》的质证意见为：《评估报告》评定的重置价值与评估价值差距过大；《评估报告》的评估结论确定房屋装修、机器设备重置价值合计7566300元，评估价值为4884000，二者相差2682300元；装修物竣工时间为2014年6月，实际营业时间不足两月，因张仕安、赵斌未能提供消防手续被迫停业，其在停业期间并未实际使用及盈利，故本案应采纳评估结论中的重置价值认定其损失；《评估报告》对部分项目的评估价值评定不准，且存在漏项。
张仕安、赵斌对《评估报告》的质证意见为：对《评估报告》的真实性、关联性予以认可，对证明目的不认可，认为《评估报告》评估价值偏高，与实际市场价值不相符，其对该评估结果不予认可。同时，张仕安、赵斌提交了《资产评估报告异议书》，申请正衡资产评估有限责任公司予以解释答复，并根据实际情况重新确定成新率及评估价值。2017年2月22日，正衡资产评估有限责任公司作出《关于对正衡评报字[2016]第257号评估报告异议的答复》，认为本次评估时按照正常客观平均价值进行评估，评估价值合理等。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《凤城十号会所施工合同》、《合同书》、《产品购销合同》、《电梯、自动扶梯设备定制合同》、《责令改正通知书》、《经开公安消防大队临时查封决定书》、《经开公安消防大队行政处罚决定书》、《评估报告》及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，魏红兵与张仕安、赵斌签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物所涉项目先后于2008年、2009年取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，故《房屋租赁合同》依法应当认定有效。合同签订后，张仕安、赵斌向魏红兵交付了租赁房屋；扣除免租期限后，魏红兵支付张仕安、赵斌2014年2月1日至2014年8月1日房屋租金1225000元及商铺装修押金2万元。由于租赁房屋所在建筑物未通过消防验收，导致魏红兵对租赁房屋装修后欲开办的经营场所因不符合使用条件被公安消防部门查封并处罚，至今不能开业经营；故魏红兵主张解除《房屋租赁合同》，且张仕安、赵斌亦反诉请求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《房屋租赁合同》约定，因甲方过错导致本合同提前终止或甲方提前解除本合同的，应按当年年租金30%向乙方支付违约金，并赔偿乙方的装修费用。本案中，魏红兵系经张仕安、赵斌同意对租赁物予以装饰装修，但由于租赁物至今未取得消防验收合格手续，且本案无证据证明张仕安、赵斌在签订《房屋租赁合同》之前已向魏红兵履行了相应的告知义务，故导致双方《房屋租赁合同》解除的主要责任在于张仕安、赵斌。魏红兵要求张仕安、赵斌赔偿其装修费用的诉讼请求，符合双方合同约定与法律规定，本院依法予以支持，对于赔偿的具体数额，本院参照《评估报告》结论，确定张仕安、赵斌应赔偿魏红兵房屋装修、机器设备损失4884000元。对于魏红兵要求张仕安、赵斌支付违约金的诉讼请求，虽然《房屋租赁合同》约定的违约金标准偏高，但本案中魏红兵已主动予以降低，仅要求张仕安、赵斌支付违约金367515元，对此本院依法予以支持。
由于《房屋租赁合同》已依法确认解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及该法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，张仕安、赵斌要求魏红兵返还合同项下租赁房产的反诉请求，于法有据，本院依法予以支持。经查，本案魏红兵仅支付张仕安、赵斌截止2014年8月1日的房屋租金1225000元，之后租金未支付。综合案件实际情况及考虑到张仕安、赵斌对导致《房屋租赁合同》无法履行并解除的事实存在主要过错等因素，对张仕安、赵斌主张魏红兵支付租金4900200元（2014年8月1日至2016年8月1日）的反诉请求，本院酌情支持40%即1960080元，此外，魏红兵所交商铺装修押金2万元应予扣除；同时，本院对张仕安、赵斌主张魏红兵支付违约金的反诉请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十一条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）魏红兵与被告（反诉原告）张仕安、赵斌签订的《房屋租赁合同》；
二、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）张仕安、赵斌支付原告（反诉被告）魏红兵房屋装修、机器设备损失4884000元；
三、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）张仕安、赵斌支付原告（反诉被告）魏红兵违约金367515元；
四、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）魏红兵将位于西安市经济技术开发区××与××字东南角御景华府项目七号楼底商2-02、2-03号、建筑面积3403平方米的租赁房屋腾交给被告（反诉原告）张仕安、赵斌；
五、本判决生效之日起三十日内，原告魏红兵（反诉被告）支付被告（反诉原告）张仕安、赵斌房屋租金1940080元；
六、驳回原告（反诉被告）魏红兵其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）张仕安、赵斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费108005元，由原告（反诉被告）魏红兵负担7万元，由被告（反诉原告）张仕安、赵斌负担38005元；反诉案件受理费27853元，由被告（反诉原告）张仕安、赵斌负担；评估费2万元，由被告（反诉原告）张仕安、赵斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一七年四月二十日
书 记 员 张欢欢