重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01337号
上诉人（原审被告）重庆奥韵健身有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路78-18号会所，组织机构代码69124904-X。
法定代表人卢鹏，总经理。
委托代理人朱彦熹，重庆扬义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆时尚置业有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路78号，组织机构代码70931751-5。
法定代表人肖毅，董事长。
委托代理人何勤，男。
上诉人重庆奥韵健身有限公司（以下简称奥韵健身公司）与被上诉人重庆时尚置业有限公司（以下简称时尚置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，奥韵健身公司不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第07234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：时尚置业公司系重庆市渝中区大黄路78－18号会所所有权人。2010年12月1日，时尚置业公司（甲方）与奥韵健身公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于重庆市渝中区大坪大黄路78号渝中名郡会所出租给乙方从事经营，租赁期限自2010年12月1日起至2023年11月30日止，计13年，租金及物业管理费以建筑面积766.18平方米计算，租金均以现金支付，若乙方未按期支付租金，按同期贷款利率计算利息；2011年12月1日起至2012年11月30日，租金每月每平方米12元，2012年12月1日起至2015年11月30日，租金标准在上一约定期间基础上递增7%，…租金及物业管理费每三个月向甲方支付一次，每次提前十个日历天向甲方交付下三个月租金及物业管理费；每逾期一日，乙方须按应付费总额的5‰向甲方支付滞纳金，累加计算。…乙方按合同规定按时、足额缴纳租金及物业管理费和水、电费等相关费用，遵守物业服务公司的各项管理规定。逾期按日加收5‰违约金，逾期15日以上，甲方有权据此解除本合同。违约责任：如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，乙方须向甲方支付合同总金额20%的违约金，同时甲方有权解除本合同，收回租赁房屋。自本合同解除之日起五个日历天内，乙方自行全部退场交回租赁房屋，逾期，视为乙方同意并授权甲方处理遗留在租赁房屋内的所有物品：1、逾期十五个日历天仍未缴清租金及物业管理费和水、电费及其它应付费用的；2、未经甲方许可，乙方擅自转租租赁房屋的；3、甲方无违约，乙方提前终止合同的；4、乙方违约，致使甲方解除本合同的…。
合同签订后，时尚置业公司按约将房屋交付给奥韵健身公司。2013年3月起，奥韵健身公司未向时尚置业公司支付房屋租金。时尚置业经多次催收未果，乃于2013年6月13日以快递方式向奥韵健身公司送达了《解除合同通知书》，确认解除双方的租赁关系。
一审法院认为，时尚置业公司与奥韵健身公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效的合同，对合同当事人具有法律拘束力。时尚置业公司将房屋交付奥韵健身公司，奥韵健身公司亦应当按约定支付租金，奥韵健身公司从2013年3月起未支付租金，应属违约。因奥韵健身公司未按约支付租金，时尚置业公司提交的中百世汇通快递公司送达回执，能够证明其将解除合同通知书已于2013年6月13日送达到奥韵健身公司住所地，且收件人已签收，加之庭审中奥韵健身公司对此当庭予以认可，故双方的房屋租赁关系已于2013年6月13日解除。时尚置业公司要求奥韵健身公司返还房屋并支付所欠租金、承担违约责任的理由正当，证据充分，依法予以主张。关于奥韵健身公司目前尚拖欠租金38540元，双方当事人均无异议，依法予以确认。至于违约金，时尚置业公司请求按双方合同约定支付违约金，一审法院认为双方对违约金的约定过分高于原告时尚置业公司的损失，故应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计付违约金。至于奥韵健身公司所称其从2013年3月起未交付租金是因无法找到时尚置业公司的地址，不存在违约行为，一审法院认为该理由依据不充分，依法不予支持。
综上所述，原告时尚置业公司的诉讼请求部分成立。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：“一、被告重庆奥韵健身有限公司于本判决生效后立即将位于重庆市渝中区大黄路78－18号会所返还给原告重庆时尚置业有限公司；二、被告重庆奥韵健身有限公司于本判决生效后立即向原告重庆时尚置业有限公司支付至起诉时止所欠租金38540元，并从逾期付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计付违约金至返还房屋时止；三、驳回原告重庆时尚置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取382元，由被告重庆奥韵健身有限公司负担。”
奥韵健身公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回时尚置业公司的诉讼请求。其主要事实和理由为：时尚置业公司变更经营场所后没有通知奥韵健身公司，导致奥韵健身公司无法交纳房租，而非拒交房租。一审认定奥韵健身公司已收到解除合同通知的事实有误，快递记录显示的送达时间为18：41，当时奥韵健身公司已下班，且正在装修期间，没有正式办公，收件人何某不是公司员工。奥韵健身公司在2011年投入110多万装修房屋，2012年8月又投入40多万装修，并且如约近期交纳了物管费、水电费，2013年1月交房租时也多交了20578元，奥韵健身公司没有拖欠房租的理由，并且愿意一次性交纳1年的房租或购买房屋。本案中是时尚置业公司不想继续租赁给奥韵健身公司，故意让奥韵健身公司无法交纳房租，达到收回房屋的目的。时尚置业公司没有催告奥韵健身公司交纳房租，奥韵健身公司没有收到解除合同的通知，本案合同没有达到法定解除的条件，也不符合合同约定的解除条件，仅凭“奥韵健身公司没有交纳租金”的表面现象不能解除合同。奥韵健身公司在本案一审中得知时尚置业公司解除合同的意思后，就解除合同通知是否有效的问题向一审法院提出了新的诉讼，应当中止本案，待该案审理有结果后再作判决，一审未中止本案审理，程序违法。目前，次承租人重庆立事信息工程学校愿意代奥韵健身公司支付所欠租金和违约金，所以时尚置业公司不能解除和奥韵健身公司的租赁合同。
时尚置业公司答辩称：时尚置业公司在奥园康城的办公场所一直处于办公状态，并且奥韵健身公司在2013年1月5日也到时尚置业公司新的办公场地奥园金域销售中心缴纳过租金，奥韵健身公司称联系不到而未缴租金没有事实依据。在奥韵健身公司拖欠租金又向其催收未果的情况下，时尚置业公司于2013年6月13日向其快递送达了《解除合同通知书》，有签收回执为证，奥韵健身公司称已下班、收件人不是公司员工不符合事实，快递公司工作人员不可能把快件随意交给不相关的人，必然经过询问符合要求后交出。奥韵健身公司在合同履行中不按时交纳租金，会所长期处于闭门停业，时尚置业公司不能同意其继续租赁的请求，解除合同是合法及符合合同约定的正当行为。一审法院在本案中应当对合同是否解除作出认定，不需要等另案处理结果。奥韵健身公司转租房屋没有经过时尚置业公司同意，也不符合合同约定。
奥韵健身公司在二审中出示了重庆凯美物业管理有限公司渝中名郡管理处出具的证明、重庆立事信息工程学校出具的“代支付欠付的租金请求”和该校办学许可证、租赁现场照片。拟证明奥韵健身公司2013年7月13日之后未拖欠水电费、物管费，重庆立事信息工程学校愿意代奥韵健身公司支付租金。
时尚置业公司质证后认为，对重庆凯美物业管理有限公司出具的证明真实性无异议，但认为与本案无关，对重庆立事信息工程学校代付租金的请求和照片不予认可。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，从时尚置业公司与奥韵健身公司签订的《房屋租赁合同》约定的内容看，按时足额支付租金是奥韵健身公司的主要义务。根据本案已查明事实，奥韵健身公司从2013年3月起未支付租金，至时尚置业公司提起一审诉讼时拖欠租金38540元，没有履行合同主要义务，构成根本违约，时尚置业公司有权解除合同并收回租赁房屋。奥韵健身公司辩称其未交租金是因为找不到时尚置业公司，无法交纳，但奥韵健身公司并未提供证据证明其曾经主动联系过对方，即不能证明奥韵健身公司主观上对于未交租金的客观事实不存在过错，故对其辩解意见不予采纳。对于双方合同是否解除的问题，本属本案认定范围，不必等另案处理结果，本案未中止审理不违反法律规定。
综上所述，奥韵健身公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
审案件受理费764元，由上诉人重庆奥韵健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 周 舟
二〇一四年四月十六日
书 记 员 刘德宝