福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0427民初2249号原告：林莲玉，女，汉族，1978年4月15日出生，住尤溪县。委托诉讼代理人:赖金林�福建邱宁江律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省鼓楼区古田路108号。代表人：李有根，经理。委托诉讼代理人:余泉水，福建中美律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈颖，女，1991年8月11日出生，汉族，中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司职员。第三人：沙县康林贸易有限公司，住所地沙县后底木竹加工区。组织机构代码57703529-1。法定代表人：朱友烽。第三人：陈康品，男，汉族，1963年7月15日出生，住厦门市思明区。第三人：陈发钗，女，汉族，1965年6月5日出生，住厦门市思明区。第三人：朱友烽，男，汉族，1981年2月2日出生，住沙县。第三人：陈燕飞，女，汉族，1982年3月22日出生，住沙县。第三人：陈发清，男，汉族，1967年7月30日出生，住沙县。第三人：廖小琴，女，汉族，1969年11月11日出生，住沙县。原告林莲玉与被告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称华融资产公司）、第三人沙县康林贸易有限公司、陈康品、陈发钗、朱友烽、陈燕飞、陈发清、廖小琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林莲玉及委托诉�代理人赖金林、被告华融资产公司的委托代理人余泉水、陈颖到庭参加诉讼，第三人沙县康林贸易有限公司、陈康品、陈发钗、朱友烽、陈燕飞、陈发清、廖小琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林莲玉向本院提出诉讼请求：1、判令立即中止对沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产的强制执行，确认林莲玉对该房地产继续享有租赁权。2、本案诉讼费用由华融资产公司承担。事实与理由：2015年8月3日，沙县人民法院就中国建设银行股份有限公司沙县支行（以下简称沙县建行）与沙县康林贸易有限公司、陈康品等人金融借款合同纠纷一案作出（2015）沙民初字第1441号民事判决，华融资产公司于2015年11月19日受让得该债权后申请恢复执行，并申请扣留租金及评估拍卖。2017年5月16日沙县人民法院作出（2015）沙执字第1345号执行通知书，载明：“本院将拍卖沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产，拍卖情况详见淘宝网沙县人民法院司法拍卖专栏。鉴于你方实际使用该房地产，并已于2013年8月26日签署承诺函，现我院只保留你方优先购买权（优先购买权人林莲玉），不再保留你方租赁权利。”2017年10月18日，林莲玉向沙县人民法院提出书面异议。沙县人民法院于2017年10月31日作出（2017）闽0427执异30号执行裁定书，裁定驳回林莲玉的异议申请。林莲玉对该裁定不服提出诉讼。理由：1、林莲玉的承租权先于抵押权成立，林莲玉的租赁权利依法应当受到保障。2009年12月31日，林莲玉与陈康品签订《店面租赁合同》一份，约定陈康品将沙县金鼎城16幢二层A区约875.33平方米店面出租给林莲玉经营使用，租赁期限为12年，自2009年12月31日至2021年12月31日止，每月租金�2.1万元。承租后，林莲玉投入巨额资金进行装修，并经营。2013年，陈康品、陈发钗以该商场作为抵押，向沙县建行贷款，设立抵押权。林莲玉认为设立该抵押权时，陈康品、陈发钗早已将该房屋出租，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。因此，林莲玉的租赁权并不因该房产设定抵押权而受到影响。2、陈康品于2013年8月26日提供给沙县建行《承诺函》并不是林莲玉出具，对该《承诺函》的内容林莲玉完全不知权。2013年8月26日，陈康品、陈发钗为向沙县建行贷款私自向沙县建行提供了一份《承诺函》，该《承诺函》载明：“我方承诺：在承租或承包期限内，因贷款到期不能按期偿还，需要处置我方承租或承包的房地产以实现抵押权时，我方同意承租或承包期限提前到期，终止该房地产的承租或承包合同。并对因此而受到的各种财产损失，我方同意放弃对该房地产行使留置权，且我方因该合同终止所享有的各种赔偿请求权的行使不优先于沙县建行，也不从抵押物的变现金额中优先受偿。”该份承诺函严重损害了林莲玉的利益，该《承诺函》并不是林莲玉出具给沙县建行的，对该承诺函内容莲玉也完成不知，陈康品、陈发钗也未对林莲玉告知过。该《承诺函》上的签字盖章不是林莲玉所为。对此，陈康品于2017年10月15日出具的《情况说明》一份，承认该《承诺函》系其私自提供，签字也不是林莲玉所为。因此，该《承诺函》完全不具有法律效力，不能依此剥�林莲玉依法享有的租赁权利。华融资产公司辩称，依法驳回林莲玉的诉讼请求。华融资产公司是所受让的沙县金鼎城16幢A区商场是沙县建行不良处置资产。沙县建行在办理贷款时，认真审查，在确认林莲玉承诺同意前提终止租赁合同、放弃各项权利，也不从抵押物变现金额中优先受偿后，办理了放款手续。华融资产公司也正是因为有林莲玉的承诺，确认受让本案标的物后不会造成国有财产损失，才与沙县建行签订了转让手续。林莲玉的《承诺函》内容清晰，表达明确，不仅有林莲玉的签字，而且还加盖有林莲玉开办的“沙县上岛咖啡西餐厅”的公章。《承诺函》是真实有效的，林莲玉应履行承诺。第三人沙县康林贸易有限公司、陈发钗、朱友烽、陈燕飞、陈发清、廖�琴未到庭，亦未作书面答辩。第三人陈康品未到庭，书面述称，2013年6月沙县康林贸易有限公司向沙县建行申请贷款，用陈康品、陈发钗共有的沙县金鼎城16幢A区商场作为抵押担保，当时林莲玉已经租赁该商场作为沙县上岛咖啡西餐厅之用。沙县建行要求林莲玉出具承诺书，说明放弃各项权利，也不参与索赔。陈发钗将沙县建行的要求向林莲玉说明后，林莲玉表示同意，并同意由陈发钗代为签名。陈发钗代签后，便将这份《承诺函》递交给沙县建行。本院经审理认定事实如下：1、2009年12月31日，林莲玉与陈康品签订《店面租赁合同》一份，约定陈康品将沙县金鼎城16幢二层A区约875.33平方米店面出租给林莲玉经营使用，租赁期限为12年，自2009年12月31日至2021年12月31日止，每月租金为2.1万元。承租后，经营沙县上岛咖啡西餐厅，经营者林莲玉。2、2013年，陈康品、陈发钗以讼争租赁商场作为抵押，向沙县建行贷款，设立抵押权。2013年8月26日，陈康品、陈发钗为向沙县建行贷款私自向沙县建行提供了一份《承诺函》，该《承诺函》载明：“我方承诺：在承租或承包期限内，因贷款到期不能按期偿还，需要处置我方承租或承包的房地产以实现抵押权时，我方同意承租或承包期限提前到期，终止该房地产的承租或承包合同。并对因此而受到的各种财产损失，我方同意放弃对该房地产行使留置权，且我方因该合同终止所享有的各种赔偿请求权的行使不优先于沙县建行，也不从抵押物的变现金额中优先受偿。”该《承诺函》林莲玉签字系他人代签，但加盖了沙县上岛咖啡西餐厅提供的公章。3、2015年8月3日，本院就沙县建行与沙县康林贸易有限公司、陈康品等人金融借款合同纠纷一案作出（2015）沙民初字第1441号民事判决。4、2015年11月19日华融资产公司受让得该债权后申请恢复执行，并申请扣留租金及评估拍卖。5、2017年5月16日本院作出（2015）沙执字第1345号之三执行裁定：拍卖、变卖被执行人陈康品、陈发钗共有的位于沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产（所有权证号20111812）。2017年10月9日，向该房地产承租人发出（2015）沙执字第1345号执行通知书，载明：“本院将拍卖沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产，拍卖情况详见淘宝网沙县人民法院司法拍卖专栏。鉴于你方实际使用该房地产，并已于2013年8月26日签署承�函，现我院只保留你方优先购买权（优先购买权人林莲玉），不再保留你方租赁权利。”上述事实，有《店面租赁合同》、《承诺书》、《情况说明》、《资产转让合同》、《债权转让公告》、沙县人民法院（2017）闽0427执异30号执行裁定书及到庭当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其非经该案外人的同意而被处置的实体权利并据此排除被法院强制执行予他人。林莲玉以其与陈康品签订了租赁合同而享有合法租赁权为由，主张中止对沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产的强制执行，确认林莲玉对该房地产继续享有租赁权。本案中，虽然承租人实际使用该房地产，承租权先于抵押权成立，但承租人于2013年8月26日签�《承诺函》，该函落款林莲玉的字迹非林莲玉本人所签，公章系出自于林莲玉经营的沙县上岛咖啡西餐厅，故本院认为林莲玉对《承诺函》认可。综上所述，林莲玉以对该《承诺函》的内容完全不知情为由，主张中止对沙县融兴金鼎城16幢A区商场的房地产的强制执行，确认林莲玉对该房地产继续享有租赁权，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回林莲玉的诉讼请求。案件受理费14250元，由林莲玉负担。案件受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒�交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  姜长生人民陪审员  俞麒慧人民陪审员  邱惠珍二〇一八年二月六日书 记 员  陈玉春本裁定所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理;(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案�人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。