贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2730民初797号原告：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司。地址：龙里县冠山街道办事处金龙路。组织机构代码：57712237-9。法定代表人：刘贤川，董事长。委托代理人：罗刚，贵州宏匀律师事务所律师，特别授权。委托代理人：肖壮，贵州宏匀律师事务所律师实习律师，特别授权。被告：卢跃芝，女，1980年2月18日生，汉族，贵州省龙里县人，大专文化，住贵州省龙里县，自由职业，委托代理人：钟文，贵州龙滔律师事务所律师，特别授权。委托代理人：刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师，一般授权第三人：成都市环球商机地产顾问有限公司。地址：四川省成都市金牛区二环路北一段**号*栋*单元**层*号。组织机构代码：55107365-2。法定代表人：刘锡鹏，总经理。委托代理人：邓鹏，男，1976年1月21日生，汉族，住重庆市开县，系第三人成都市环球商机地产顾问有限公司项目总监，特别授权。第三人徐贵林，男，1985年6月1日生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，大专文化，住哈尔滨市道外区，四川德贝纳智能空调有限公司销售人员，原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司诉被告卢跃芝、第三人成都市环球商机地产顾问有限公司、徐贵林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法适用简易程序于2016年8月16日进行第一次公开开庭审理，原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司委托代理人罗刚、肖壮、被告卢跃芝及其委托代理人钟文到庭参加诉讼。于2016年9月8日进行第二次公开开庭审理，原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司委托代理人罗刚、肖壮、被告卢跃芝及其委托代理人钟文、刘正虎、第三人成都市环球商机地产顾问有限公司委托代理人邓鹏到庭参加诉讼，第三人徐贵林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司诉称：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司于2013年委托成都市环球商机地产顾问有限公司代理销售“名门时代广场”项目，环球公司委派项目总监邓鹏、销售副总监徐贵林对项目进行销售管理工作，徐贵林从2015年11月17日开始主要负责商铺的销售。在此期间，销售副总监徐贵林利用职务之便与客户卢跃芝合谋串通，卢跃芝通过徐贵林于2015年12月26日购买了贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司销售的“名门时代广场”B栋一层24号、25号商铺，但该商铺系在不符合常规的情况下销售的，在销售过程中，贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司给成都市环球商机地产顾问有限公司的商铺销售既定价格为45770元/㎡，而徐贵林未经过贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司和成都市环球商机地产顾问有限公司的同意，利用职务之便擅自做主，将“名门时代广场”B栋一层24号、25号商铺低于贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司制定的执行价格，以低于既定价格62%的差价（174446.6元/㎡）销售给卢跃芝。将原蒋志英（系卢跃芝的母亲）认购在C栋负一层43号、44号商铺转让至B栋一层24号、25号商铺，并允许卢跃芝使用别人的《优惠认筹卡》，以此抵扣购买商铺的价款（实际此商铺价值1324583元），卢跃芝实际仅支付了462983元就购买了该商铺。徐贵林与卢跃芝通过以上方式串通勾结，导致贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司直接经济损失高达861600元。经贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司和成都市环球商机地产顾问有限公司积极调查得知：1、对于认筹卡，贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司发行的认筹卡协议中明确载明：《购卡协议》只能本人使用且不能转让；2、对于《认购协议》，本项目商铺《认购协议》第四条明确规定“如遇特殊情况确需转让的，需经贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司书面同意，否则，私自转让行为一律无效，由此产生的一切法律后果，由转让人自行承担”；3、关于同等位置的商铺，同等地段的商铺价格对比。如：同位置的铺面销售单价都为27275.3元/㎡，一楼旁边的相近位置铺面单价为42188元/㎡。综上所述，根据我国《合同法司法解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。徐贵林利用职务之便合谋串通卢跃芝，以低于既定价861600元的价格将商铺出卖给卢跃芝，实际交付价格仅为既定价格的35%。该行为严重损害贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的利益。根据我国《合同法》第54条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故诉请：一、请求人民法院撤销原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司与被告卢跃芝签订合同编号为TCXX-134号以及合同编号为TCXX-132号商品房买卖合同；二、判决诉讼费由被告承担。被告卢跃芝辩称：原告的起诉没有法律依据和事实，根据合同法的规定，必须是显失公平或重大误解等条件才能解除或撤销合同，故请求人民法院依法予以驳回。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司辩称：一、我们作为代理销售机构是有严格的管理的，徐桂林很清楚我们的销售政策；二、徐桂林的办理不符合流程，要转让《商铺认筹卡协议》必须要填特殊申请单，且当时也没有经过我的同意、审批；三、当原告杨总发现后，我就质问徐桂林，他说拿了卢跃芝2万元好处费，从正常情况来看，徐桂林没有这么大的折扣权限，之后，徐桂林就悄悄离职了。第三人徐贵林书面答辩称：一、“名门时代广场”B栋一层24号、25号商铺系正常销售，原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司所述与事实不符；二、关于“认筹卡”，原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司所述与事实不符；综上所述，原告的所有诉讼请求均不应得到支持。原告为支持其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1．合同编号为TCXX-132的《商品房买卖合同》复印件41页、合同编号为TCXX-134的《商品房买卖合同》复印件41页，拟证明两套门面的面积、价格以及时间有出入，原告委托第三人成都市环球商机地产顾问有限公司销售，但该公司有误解，该两份合同就是原告申请撤销的合同，签订合同不是原告的交易目的。被告质证：对真实性无异议，当时原告告诉被告不要签时间，由原告统一来写，所以不存在误解的问题，故签合同的时间推后了两天。且不管原告委托谁来销售，两份合同是原、被告的真实意愿表示。2.原告与蒋志英签订的编号分别为0000121、0000122《名门时代广场商铺认购协议》各一页，拟证明蒋志英购买的商铺当时是地下室，地下室商铺的价格和现在B一层的两个商铺的价格是不一样的，而且转让程序是有问题的，签订时间是2016年不是2015年。被告质证：一、两份认购协议与本案无关联；二、达不到原告的证明目的。3.原告分别与陈伟、冯娟签订的《商铺认筹卡协议》各一页，拟证明该认购协议只能本人使用，若转让须经原告同意，现在被告用来抵扣是违背原告的真实意思。被告质证：对真实性无异议，但达不到原告的证明目的。4．编号为0000307、0000038、0000039、0000040的《名门时代广场商铺认购协议》各一页，拟证明原告购买的24号、25号商铺周围相邻的商铺价格，成都市环球商机地产顾问有限公司须按照原告的要求销售，故成都市环球商机地产顾问有限公司销售给被告的价格不是原告真实意思。被告质证：对真实性及证明目的均有异议，不管原告委托谁来销售，均代表原告行使销售权利。且当时被告并不知晓成都市环球商机地产顾问有限公司是什么代理公司，被告只知道可以卖商铺。5.《龙里县名门时代广场门面价格比较参考表》一页、图纸四页，拟证明被告购买的两个门面的民事行为严重背离市场价格，故被告购买商铺签订的合同应属无效。被告质证：该组证据与本案无关，不发表质证意见。且蒋志英未达成的协议原告也拿来证明，故没有可比性。6.客户周志梅的《名门时代广场缴款单》原件一页，拟证明被告购买的24号、25号的两套商铺在程序上是有问题的，没有按照程序，销售总监根本不知道这个事实。被告质证：和本案没有关联性，不予质证。且被告购买的商铺是按程序走的，并非像原告说的那样，也没有谁告诉被告必须要谁签字。7.向公安机关报案的材料，拟证明并没有达到原告销售的目的。被告质证：对这个证据是认可的，但达不到原告的证明目的。被告发现原告准备一房两卖，且还要以次充好，后来被告向房管局和纪委举报，故本次买卖是合法的。8.《贵州龙里老政府片区项目服务合作合同》，拟证明贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司委托成都市环球商机地产顾问有限公司销售，以及双方约定的权利、义务。被告质证：对证据不予认可，因为我的材料里看不出该机构的代理行为。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：该合同是真实的，没有异议。被告为支持其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1.被告卢跃之的身份证，拟证明被告卢跃芝的主体资格。原告质证：无异议。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：无异议。2.被告卢跃芝的《名门时代广场缴款单》复印件两页，拟证明B-1-24、B-1-25已经出售给被告卢跃之，总价562983元原告质证：缴款是事实，我们认可收到这笔钱，但《商品房买卖合同》没有正式签订，也没有原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的公章。这两个门面分别的实际价款非常低。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：无异议。3.编号为8032466、8032468、8032469、8032470的《收据》四份，拟证明被告缴纳的费用。原告质证：无异议。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：无异议。4.原告分别与陈伟、冯娟签订的《商铺认筹卡协议》各一页、贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司出具的《证明》一页、编号为0731041、0730788的《收据》两份，拟证明案涉两个门面的原始购房人是陈伟和冯娟，价格悬殊原因是根据两份《商铺认筹卡协议》把优惠转让给被告卢跃芝，并经过原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司认可。原告质证：这组证据不能达到被告的证明目的，陈伟和冯娟是原告的客户这是事实，但转让必须经过原告的书面同意，这个证明加盖的是原告公司的财务章并不是公司的公章而且比较模糊，有可能是被告卢跃芝通过不正当的手段获取或是伪造。且《商铺认筹卡协议》还规定，经甲方书面同意，新旧乙方须同时到原告处作变更登记手续，而被告缺少其中一个环节，故达不到被告的证明目的。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：对认筹卡、收据的真实性无异议，但该证明没见过。5.预售合同登记号为Y0014762、Y0014763的《龙里县商品房预售备案登记表》各一页，合同编号为：TCXX-132、TCXX-134的《商品房买卖合同》复印件各四十一页，拟证明原、被告交易的金额是确定的，所以才能在住建局预售备案及二次备案，故双方的买卖行为是真实存在的。原告质证：这组证据和本案无关。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：合同、备案表都没见过。6．《贵州省龙里县公安局不予立案通知书》（龙县公刑不立字【2016】26号）、《询问笔录》复印件六页，拟证明第三人徐桂林不构成职务侵占，故作出不予立案通知书。原告质证：公安机关不予刑事立案，不等于民事行为不能撤销，请法庭审查陈伟、冯娟高价转让的目的。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：知道，这些材料是属实的。7.法院根据被告申请到龙里县房地产管理局调取卢跃芝网签备案材料三页，拟证明这份证据印证了被告进入了住建局的网签，接着就是书面备案，被告得到住建局网站的认同。原告质证：对真实性无异议，但不能说明不能撤销。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司质证：没见过，没意见。第三人成都市环球商机地产顾问有限公司、徐贵林没有证据向法庭提交。本院对原、被告提供的证据作如下评析：被告对原告提交的证据1、2、3、7的真实性均无异议，可以作为本案证据使用；证据4、5、6与本案无关，本院不予确认；证据8系原告与第三人的委托销售代理合同，本院予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3、6、7的真实性无异议，可以作为本案证据使用；原告对证据4、5的异议理由不成立，本院予以采信。经审理，本院确认如下事实：2012年8月10日原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司与第三人成都市环球商机地产顾问有限公司签订《贵州龙里老政府片区项目服务合作合同》，原告委托第三人对该片区即龙里名门时代广场房屋进行销售。第三人徐贵林系第三人成都市环球商机地产顾问有限公司销售副总监。原告分别于2014年1月19日、2014年3月8日与陈伟、冯娟分别签订《商铺认筹卡协议》，协议约定交付诚意金20万元，自付款之日起可优惠每天享受400元购房金额赠送，未成功认购退还本金，并从付款之日起至认购之日止按百分之二支付利息，《商铺认筹卡协议》不得转让，在认购之日签署《定单》的乙方与签署《商铺认筹卡协议》的乙方不符的，经甲方同意可以变更。2016年2月28日，原告与被告分别签订编号为TCXX-132、TCXX-134的《商品房买卖合同》各一份。合同（TCXX-132）约定：原告将位于龙里县冠山街道正大街的大十字片区旧城棚户区改造项目B幢1层24号出卖给被告，建筑面积16.34平方米，套内建筑面积10.62平方米，单价为每平方米32314.6元，总价款为343181元。合同（TCXX-134）约定：原告将位于龙里县冠山街道正大街的大十字片区旧城棚户区改造项目B幢1层25号出卖给被告，建筑面积12.6平方米，套内建筑面积8.19平方米，单价为每平方米26837.85元，总价款为219802元。原告以其财务专用章向被告出具《名门时代广场缴款单》两份，内容载明龙里名门时代广场B-1-24号商铺房总价343181元、维修基金490.2元、B-1-25号商铺房总价219802元、维修基金378元。2016年2月28日，被告向原告分别缴纳商铺B-1-24、B-1-25房屋维修基金490.2元、378元。2016年2月29日，被告向原告分别缴纳商铺B-1-24、B-1-25购房款343181元、219802元。陈伟于2014年1月19日通过POS机刷卡交的20万元《收据》的交款人转为被告卢跃芝，冯娟于2014年3月8日通过POS机刷卡交的20万元《收据》的交款人转为被告卢跃芝和管思宇，变更后原告加盖有其财务专用章。2016年2月29日原告以其财务专用章向被告出具《证明》一份，内容为：陈伟认交的筹金20万元和所享受购铺优惠金278000元、冯娟认交的筹金20万元和所享受购铺优惠金259200元，一并转让给被告并直接转入被告购置的B-1-24、B-1-25商铺房款，所享受购铺优惠折扣共计537200元在B-1-24、B-1-25两个商铺房总款上扣除，转让行为及转让金额公司知晓并同意，所享受优惠政策真实有效。原告对被告购买的龙里名门时代广场B-1-24号、B-1-25号商铺房向龙里县房地产管理局作了预售备案登记，预售合同登记号分别为Y0014763、Y0014762。原告于2016年3月9日向龙里县房地产管理局提出申请撤销这两份合同备案。2016年5月4日，原告和第三人成都市环球商机地产顾问有限公司向龙里县公安局报案控告被告和第三人徐贵林涉嫌职务侵占。2016年6月15日，龙里县公安局以没有犯罪事实下了《不予立案通知书》。龙里县公安局对冯娟和第三人徐贵林的询问笔录，二人陈述在原先销售在大厅转卡的经过，被告所转商铺认筹卡每张卡29.5万元,其中本金20万元，利息9.5万元。本院认为：本案争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》内容是否显失公平，被告转购《商铺认筹卡协议》行为是否有效和是否应该享受购买商铺优惠。从原、被告订立《商品房买卖合同》内容及签订和办理转购《商铺认筹卡协议》程序看：一、原告与被告于2016年2月28日分别签订了编号为TCXX-132、TCXX-134的《商品房买卖合同》，是在平等自愿基础上签订的，双方就商品房买卖的位置、价格等相关事宜作了详细的约定，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同客观真实；二、原、被告订立合同、办理转卡及办理价款交付均在原告的龙里名门时代广场销售在大厅进行，有原告的员工和其委托售房的第三人成都市环球商机地产顾问有限公司的销售人员在场，办理过程透明公开，程序合法；三、被告按合同约定和转卡约定交付相关款项，原告已收取相关款项，出具了收据和转卡优惠证明，并办理了房屋预售备案登记，被告履行合同约定和转卡约定已得到原告的认可；四、第三人成都市环球商机地产顾问有限公司受原告委托售房，其销售行为代表原告。综上所述，原、被告按原告商铺认筹优惠条件签订的《商品房买卖合同》内容不存在显失公平，被告按合同履行并无不当，故原告的诉请证据不足，理由不充分，依法不应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费30元，由原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘登武二〇一六年九月三十日书记员  文 杰