江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10316号
上诉人（原审原告）：江苏天威道资本管理有限公司,住所地南京市鼓楼区江东北路388号2单元3006室。
法定代表人：刘小妹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：聂慧玲，女，1963年4月13日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：聂万春（聂慧玲的弟弟），住南京市玄武区。
上诉人江苏天威道资本管理有限公司（以下简称天威道公司）因与上诉人聂慧玲抵押合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定的可以不开庭审理的情形，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天威道公司上诉请求：改判一审判决第二项为天威道公司可以以聂慧玲名下位于南京市××区仙境路××单元××室的房产折价或变卖、拍卖该房产所得价款在90万元及利息（自2013年6月27日起以90万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）的范围内对南京友齐科技有限公司（以下简称友齐公司）的债权优先受偿；一、二审案件受理费由聂慧玲负担。事实和理由：江苏经道资本管理有限公司（以下简称经道公司）已更名为天威道公司。案涉他项权证记载的债权数额为“被担保的主债权数额”，并非“抵押担保范围”。一审判决将他项权证记载的债权数额等同于抵押担保范围，仅以债权本金数额确定抵押优先受偿范围，属于认定事实错误。根据房屋登记办法，他项权证必须记载被担保的主债权数额，无需记载抵押担保范围。抵押担保范围包含主债权及所产生的附随债权，如利息、违约金等。抵押担保范围应依据抵押合同确定，而不能以他项权证记载的债权本金数额来确定。一审判决以他项权证记载的债权数额确定抵押担保范围，不符合合同双方真实意思表示。抵押合同约定了抵押担保范围，如以他项权证记载的债权本金数额作为优先受偿的范围，则缩小了抵押权人优先受偿范围，损害了抵押权人的合法权益，也违背了抵押合同及当事人的真实意思表示。
聂慧玲辩称，请求驳回天威道公司的上诉请求。
聂慧玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天威道公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由天威道公司负担。事实和理由：（一）聂慧玲作为诈骗案件的受害人，不应当承担抵押合同项下的抵押责任。案外人范福强作为友齐公司的实际控制人，在明知友齐公司的资产状况严重恶化，且无任何偿还能力的情况下，恶意隐瞒事实，骗取聂慧玲的房产为其提供反担保。天威道公司明知友齐公司无偿债能力，仍然为友齐公司提供担保，并且为了保障自身的利益，恶意与范福强串通，骗取聂慧玲为其提供反担保，损害了聂慧玲的合法权益。因此，聂慧玲不应承担担保责任。（二）聂慧玲与天威道公司签订的反担保合同及抵押合同无效。1.上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）向友齐公司发放贷款后不到半年，友齐公司便不再偿还利息，同时范福强控制的多家公司均不能如期还款，后范福强携款潜逃。由此可见，范福强向浦发银行南京分行借款时便已存在诈骗的故意，其与该银行签订的借款协议无效。案涉反担保合同及抵押合同均系前述借款协议的从合同，亦应认定为无效合同。2.聂慧玲与天威道公司签订反担保合同及抵押合同时，也受到范福强和天威道公司的恶意欺骗。如果当时友齐公司与天威道公司向聂慧玲如实反映友齐公司的资产状况，或提供相应的经营状况资料，聂慧玲就不会为其提供反担保。且天威道公司及友齐公司提供给聂慧玲的合同均为空白文本，存在恶意串通的嫌疑。3.一审认为从范福强的陈述分析，无法得出其与天威道公司存在恶意串通损害聂慧玲利益的意思联络。但范福强个人对案情的陈述不能作为本案认定事实的依据，范福强与天威道公司是否存在损害聂慧玲利益的故意应当综合全案认定，故一审的该项观点不能成立。
天威道公司辩称,其代友齐公司偿还了银行贷款,有权向反担保人聂慧玲主张担保优先受偿权。聂慧玲自认自己是范福强案件的受害人,其前提是聂慧玲应当对天威道公司承担抵押担保责任，否则聂慧玲没有损失,就不是受害人。刑事判决之所以认定聂慧玲是范福强案件的受害人,亦是基于聂慧玲提供的反担保有效。聂慧玲认为天威道公司与范福强恶意串通，骗取其担保,没有事实依据。
经道公司向一审法院起诉请求：1.确认经道公司与聂慧玲之间签订的《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》合法有效；2.经道公司有权以南京市××区仙境路××单元××室之房产（所有权证号：宁房权证栖转字第××号）折价或变卖、拍卖该房屋所得价款在本金90万元及相应利息（自2013年6月27日起至2016年3月30日的利息为559495元，自2016年4月1日起至实际给付之日止，以代垫款本息4498577.14元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）范围内享有优先受偿权；3.本案实现抵押权的费用及诉讼费由聂慧玲承担。
一审法院认定事实：2012年12月6日，友齐公司与浦发银行南京分行签订《融资额度协议》，浦发银行南京分行授予友齐公司450万元的融资额度，融资方式包括各类贷款、开立银行承兑汇票等；额度使用期限自2012年12月6日起至2013年12月6日止；若开立银行承兑汇票，则保证金比例为开立银票的50%。同日，经道公司与浦发银行南京分行签订《最高额保证合同》，为友齐公司在前述合同项下的债务提供连带保证担保，保证范围包括主债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费等。
2012年12月12日，友齐公司与经道公司签订《委托担保合同》，友齐公司委托经道公司为其在《融资额度协议》项下的债务提供担保，担保范围包括贷款本金、利息、违约金、实现债权的费用等，友齐公司并承诺以罗正和名下的位于安徽省碧桂园如山湖城观澜竹韵苑一街17幢01号房产、聂慧玲名下的位于南京市仙境路××单元××室之房产、金长明与韩娟名下位于南京市鼓楼区陵村2号101室之房产、徐秀芳与温虓名下的位于南京市六合区龙池街道雄州南路399号恒盛园区403幢3号房产、周步峰名下位于南京市××××室之房产提供抵押作为反担保，并由范福强、崔娥、钱品翔提供连带保证反担保；友齐公司未按《融资额度协议》的约定偿还贷款本息，造成经道公司不能解除担保责任的，友齐公司除按担保总额的20%向经道公司支付违约金外，还应从借款到期之日起每日按担保金额的千分之二赔偿经道公司的损失。
2012年12月17日，经道公司与聂慧玲签订《反担保抵押合同》，约定：1.聂慧玲以其名下位于南京市仙境路××单元××室之房产为友齐公司向经道公司提供反担保；2.反担保范围包括经道公司因其与浦发银行南京分行之间的《最高额保证合同》而向浦发银行南京分行承担的保证责任（包括代友齐公司垫付的借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）、经道公司以其与友齐公司之间的《委托担保合同》而向友齐公司享有的其他债权（包括担保费用、保险及评估费用等）；3.如果友齐公司向经道公司提供其他担保的，经道公司有权选择债权实现的方式，聂慧玲放弃对其他担保的抗辩。
2012年12月17日，经道公司与聂慧玲签订《南京市房地产抵押合同》，约定：1.主合同为《融资额度协议》，债务人为友齐公司；2.抵押担保的借款本金为90万元；3.担保范围包括主债本金及利息、违约金、实现抵押权的费用。该合同由房产管理部门核准登记，并由经道公司领取房屋他项权证（他项权证号：宁房他证栖字第2603**号），他项权证记载的债权数额为90万元。
2012年12月24日，浦发银行南京分行以银行承兑汇票的形式发放贷款420万元，汇票到期日为2013年6月24日，友齐公司为该笔贷款向浦发银行南京分行交纳保证金210万元。2012年12月25日，浦发银行南京分行以银行承兑汇票的形式发放贷款480万元，汇票到期日为2013年6月25日，友齐公司为该笔贷款向浦发银行南京分行交纳保证金240万元。
2013年6月25日，浦发银行南京分行向经道公司去函，内容如下：因友齐公司不能偿还到期银行承兑汇票项下债务420万元，截至2013年6月24日，扣除友齐公司保证金账户存款本金210万元、账户余额568.57元、利息1459.79元，尚欠债务2097971.64元、罚息1048.99元，合计2099020.63元，通知经道公司承担保证责任。2013年6月26日，浦发银行南京分行向经道公司去函，内容如下：因友齐公司不能偿还到期银行承兑汇票项下债务480万元，截至2013年6月25日，扣除友齐公司保证金账户存款本金240万元、利息1642.67元，尚欠债务2398357.33元、罚息1199.18元，合计2399556.51元，通知经道公司承担保证责任。2013年6月27日，浦发银行南京分行出具代偿证明书，记载经道公司代友齐公司偿还上述债务本金4496328.97元、罚息2248.17元。
2013年7月25日，经道公司向南京市鼓楼区人民法院提出实现担保物权的申请，因聂慧玲对抵押合同的效力提出异议，故该院驳回了经道公司的申请。
一审法院另查明：2013年2月19日，范福强（××）因涉嫌非法吸收公众存款罪被南京市公安局鼓楼分局立案侦查，范福强在讯问笔录中陈述，其借用个人的房产向银行贷款，具体情况包括直接抵押给银行进行贷款；或者抵押给担保公司，再由担保公司向银行提供保证担保，向银行贷款。其中，借用聂慧玲位于南京市仙境路××单元××室之房产向浦发银行南京分行贷款，由于聂慧玲的上述房产当时在银行还有45万元贷款未还，其先帮聂慧玲将上述房产的45万元贷款还清后再以该房产为抵押向浦发银行南京分行贷款。2013年6月18日，南京市公安局鼓楼分局作出起诉意见书，以范福强涉嫌集资诈骗罪将相关材料移送南京市鼓楼区人民检察院审查起诉。
2013年2月17日，聂慧玲之弟聂万春至南京市公安局鼓楼分局经侦大队报案，陈述如下：之前借钱给范福强，范福强给的利息不高，借款到期后，他也能按期连本带息偿还。2011年年底和2012年年初，范福强让其介绍一些人借钱给他，范福强承诺每月支付贷款总额的1-2%作为回报。鉴于范福强之前信誉还可以，其就介绍了聂慧玲、其小舅子赵亮、姨娘卞玉琴、其朋友吴文明借钱给范福强。后其与范福强洽谈以其和聂慧玲房产作为范福强向银行贷款的抵押担保，其将聂慧玲名下南京市仙境路29号61幢104室以及南京市花园路7号17幢406室房产以及其自己名下的演武新村58号5幢410室以及南湖路29号2幢604室房产借给范福强用于抵押贷款，范福强承诺给付其一年十几万的利息。范福强为江苏诚正科技贸易有限公司的负责人，2011年3月25日，江苏诚正科技贸易有限公司出具说明，其用聂慧玲房子贷款，贷款金额为46.2万元，年利率2.4%，期限2011年3月25日至2012年3月25日，年利息金额为110888元，到期日付给聂慧玲11088元。南京市公安局鼓楼分局遂将聂慧玲列为范福强集资诈骗案中的受害人。
2014年1月2日，南京市鼓楼区人民检察院以范福强涉嫌非法吸收公众存款罪、诈骗罪向南京市鼓楼区人民法院提起公诉。南京市鼓楼区人民法院于2014年12月2日作出（2014）鼓刑二初字第21号刑事判决书，判决范福强犯非法吸收公众存款罪及诈骗罪，范福强退赔全部赃款发还各被害人。范福强对该判决不服提起上诉，后又撤回上诉。南京市中级人民法院予以准许。
2013年8月6日，安徽省和县人民法院作出（2013）和民申担字第00001号民事裁定，准许拍卖、变卖罗正和所有的位于安徽省碧桂园如山湖城观澜竹韵苑一街17幢01号房产，经道公司对所得款项在74万元范围内优先受偿。
2013年9月3日，南京市六合区人民法院作出（2013）六商特字第1号民事裁定，准许对徐秀芳、温虓所有的位于南京市六合区××雄州××园区××房产拍卖、变卖，经道公司在拍卖、变卖所得款项中优先受偿34万元。
本案尚未产生实现抵押权的费用。
一审法院认为：（一）关于经道公司与聂慧玲签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，聂慧玲辩称经道公司与范福强恶意串通，损害其利益，但未提交相应证据证明，且从范福强以案涉房产作为抵押而贷款的陈述分析，无法得出范福强与经道公司存在恶意串通损害聂慧玲利益的意思联络，故一审法院对聂慧玲的该项抗辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，或一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，1.聂慧玲提出其与经道公司签订《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》系受经道公司欺诈，但未提交证据证明，一审法院不予采信。2.聂慧玲自述其以名下房产为范福强向银行贷款提供抵押担保，而非向经道公司提供抵押担保，但未提交证据证明，一审法院不予采信。3.2013年7月25日，经道公司向南京市鼓楼区人民法院提出实现担保物权的申请时，聂慧玲即知晓合同签订过程，即使聂慧玲认为两合同系因重大误解而订立，或受经道公司欺诈而订立，但至今未行使撤销权，已过一年的除斥期间，撤销权已消灭。因此，《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同的约定履行。
（二）关于抵押担保的主债权以及担保范围。1.虽然《反担保抵押合同》与《南京市房地产抵押合同》就抵押担保的主债权的记载不一致，但结合《融资额度协议》、《最高额担保合同》、《委托担保合同》的约定，可以认定抵押担保的主债权为友齐公司因《委托担保合同》而产生的债务。2.房地产抵押担保的范围应依房产登记簿记载的债权数额确定。本案中，虽然《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》均约定抵押担保范围包括借款本金90万元、利息、违约金、赔偿金等，但他项权证记载的债权数额为90万元，并未将利息及违约金、赔偿金等明确记载在债权数额90万元之外，因此一审法院认定抵押担保的范围以90万元为上限。现仅经道公司代垫的借款本息一项即已远远超出他项权证记载的抵押担保的范围，故对经道公司在债权本金之外产生的违约金，一审法院不予支持。
（三）抵押权的顺位问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，被担保的债权，除了聂慧玲提供房产担保外，还有其他案外人提供的房产担保以及人的担保。依据《反担保抵押合同》约定，经道公司有权选择实现债权的方式。经道公司选择就聂慧玲提供的房产实现债权，而不选择要求范福强、崔娥、钱品翔承担保证责任，符合合同约定。聂慧玲承担担保责任后，有权向友齐公司追偿。
综上，经道公司与聂慧玲签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》合法有效，双方均应依约履行。经道公司依《委托担保合同》以及《最高额保证合同》约定，代友齐公司向浦发银行南京分行垫付借款本金4496328.97元、罚息2248.17元后，有权要求反担保抵押人即聂慧玲在抵押担保范围即90万元内就友齐公司结欠经道公司的代垫款合计4498577.14元及相应违约金承担担保责任。聂慧玲承担担保责任后，有权向友齐公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十四条、第五十五条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、经道公司与聂慧玲签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》合法有效；二、经道公司可以以聂慧玲名下位于南京市××区仙境路××单元××室之房产（所有权证号：宁房权证栖转字第××号）折价，或以变卖、拍卖该房产价款在90万元范围内对友齐公司优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费17935元，由聂慧玲负担。
本院二审期间，天威道公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.截屏打印的网页“住房和城乡建设部办公厅关于印发《房屋权属证书、登记证明填写说明》的通知（建办住房〔2008〕36号）”，以证明该通知中明确要求《房屋他项权证》中债权数额一栏应填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”，案涉他项权证所记载的债权数额90万元是指被担保的主债权数额，而不是担保范围。2.公司准予变更登记通知书、天威道公司营业执照，以证明经道公司于2016年7月11日变更为天威道公司。聂慧玲没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对天威道公司提供的上述证据，本院认定如下：证据1系对北京市朝阳区不动产登记事务中心网站“政策法规”一栏项下的网页截屏打印形成，天威道公司未提供证据证明该网页上的通知真实存在，即便该通知真实,亦不足以证明案涉抵押登记的债权数额90万元不是担保范围。对证据2的真实性，聂慧玲无异议，本院予以确认。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：1.2016年7月11日，经道公司经江苏省工商行政管理局登记更名为天威道公司。2.案涉房屋登记簿载明，聂慧玲抵押担保的“债权数额”一栏填写的是90万元。该事实由天威道公司一审提交的房屋登记簿为证。
本院认为，天威道公司为友齐公司向浦发银行南京分行贷款提供担保，聂慧玲以案涉房产向天威道公司提供反担保属实。聂慧玲主张天威道公司与范福强恶意串通，骗取其提供反担保，应当提供证据加以证明。聂慧玲未能举证证明天威道公司与范福强恶意串通的事实，故一审法院对其主张未予采信，并无不当。聂慧玲主张友齐公司向浦发银行南京分行借款，系范福强实施的诈骗行为，并据此提出友齐公司与浦发银行南京分行签订的《融资额度协议》无效的上诉理由。因涉及范福强的刑事判决并未认定范福强对浦发银行南京分行实施诈骗，聂慧玲对此亦未提供证据证明，故聂慧玲的该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。聂慧玲与天威道公司签订的反担保合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。天威道公司代友齐公司偿还了浦发银行南京分行的贷款，其要求聂慧玲承担抵押担保责任的请求，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于案涉抵押担保的债权数额问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，抵押担保的债权数额应以不动产登记簿记载的为准。本案中，案涉他项权证及房屋登记簿记载的抵押担保的债权数额均为90万元，故一审认定聂慧玲以案涉抵押房产在90万元范围内承担担保责任，并无不当。
综上所述，天威道公司、聂慧玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17935元，由天威道公司负担6165元，聂慧玲负担11770元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 张殿美
审判员 李 剑
二〇一七年二月二十八日
书记员 刘雨晴