江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终1848号
上诉人（原审被告）：马德其。
委托诉讼代理人：赵家友。
被上诉人（原审原告）：沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会。
负责人：刘忠伟。
委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秋菊，江苏华脉律师事务所律师。
原审被告：天津都市置业有限公司。
法定代表人：杜卫东。
上诉人马德其因与被上诉人沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会（以下简称都市阳光业主委员会）及原审被告天津都市置业有限公司（以下简称置业公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马德其上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人都市阳光业主委员会的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人马德其并非本案适格的当事人。按照法律规定，开发商应按规定向业主委员会提供业主用房，而上诉人马德其与业主委员会之间不存在法律上的任何关系，没有义务向业主委员会提供物业管理用房。因此，业主委员会起诉马德其，属所诉主体不当。2.马德其购买的房屋是合法购买，依法受法律保护；且房款全部结清，同时原审被告置业公司已经实际向马德其交付了合同约定的房屋，由马德其实际使用至今。3.马德其购买的房屋为善意取得，涉案都市会所不包含物业管理用房。尽管设计图中对部分房屋标注是物业办公室，但是设计图中还对另外的房屋标注了其他的用途，这些并不构成都市会所包含物业管理用房的性质。因为，都市会所的整个楼房已经作为商业用房的性质被确定，商业性质的房屋，就是开发商有权对外销售的房屋。在马德其与职业公司签订的商品房销售合同中，已经排除了马德其购买的房屋是属于物业管理用房。“不含物业用房”指的是马德其购买的房屋并不包含物业用房，而完全属于商业用房。4.原审被告置业公司作为小区的开发商，有义务向业主提供物业用房，并在小区清盘后及时移交。但是，业主委员会在小区清盘若干年都没有向开发商主张权利，而是在马德其购买都市会所并实际使用超过十年，向马德其主张交付物业用房，这明显不符合常理。5.都市阳光小区有物业用房，且一直由业主委员会使用。关键是物业用房却没有用于物业办公，而是被物业管理部门对外出租，收取租金。
都市阳光业主委员会辩称：1.马德其与开发商之间的买卖合同没有经过备案，也没有取得房屋所有权证书，不能证明物权属于马德其所有。2.根据物权法、物业管理条例等法律规定，小区规划设计为物业用房的，该房屋应当归全体小区业主所有，本案一审判决适用法律是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告置业公司未予答辩。
都市阳光业主委员会向一审法院起诉请求：被告置业公司开发沭阳县都市阳光小区，根据小区建设规划置业公司应当同时建设供全体业主使用的会所，提供房屋给业主委员会及物业公司使用，故在小区建设规划时明确确定小区建设都市阳光小区会所供物业管理使用。被告置业公司委托被告马德其建设该会所，当会所建成后二被告一直未向业主委员会交付该配套使用的建筑物，而由被告马德其占用使用至今，导致小区的全体业主无物业配套用房，无业主委员会的办公用房，无业主的活动用房。请求判令马德其、置业公司共同向业主委员会交付都市阳光小区会所三楼南头东侧第一间物业用房供全体业主使用，排除被告马德其对原告使用权的妨碍。
都市阳关业主委员会为支持其诉讼请求，一审中提供以下证据：1.沭阳县小区物管指挥部沭物指发（2013）08号文件，证明原告的主体资格。2.被告置业公司的沭阳县城镇规划管理办公室备案的都市阳光小区会所设计图纸5张，证明原告主张的小区会所为全体业主所有的公共用房。
马德其对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该证据不足以证明原告是合法产生的，小区物业指挥部文件不具有法律效力。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，图纸只能证明都市阳光会所的实际结构的慨况，而不能代表都市阳光小区会所财产所有权的性质和归属。
马德其为支持其辩解意见，一审中提供的证据有：1.商品房买卖合同、销售不动产统一发票，购房证明单，证明马德其购买置业公司小区会所，手续完备可以办理产权证。2.沭阳县国土资源局国有土地使用权、商品房分割转让许可证，证明都市阳光会所分割土地面积2693.14平方米、房屋面积3752.46平方米。
都市阳光业主委员会对上诉证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，这份合同违反物权法第73条、74条规定，置业公司将属于全体业主所有的财产出售给马德其，所签合同为无效合同。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，发证机关及转让人、受让人都没有签署日期及具体经办人，受让人本人也没有签名，国土资源局也没有向马德其颁发土地使用权证，马德其没有取得小区会所房屋的所有权及土地使用权。
一审法院认定事实：被告置业公司于2001年申请设立沭阳分公司，由沭阳分公司在沭阳开发建设都市阳光小区。置业公司的沭阳分公司在取得相关建设手续后，在都市阳光院内建设会所工程，会所的设计图纸载明，会所共四层，其中第三、四层南头共计8间表明为物业管理办公室。上述会所建成后，置业公司的沭阳分公司与马德其签订商品房买卖合同，将都市阳光小区会所以159万元出售给马德其，并由置业公司的沭阳分公司出具了购房证明、不动产销售发票、土地分割变更登记申请书给马德其。商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况部分明确约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的都市阳光会所（不含物管用房）。后会所由马德其占有使用至今。
2013年4月2日，沭阳县小区物管指挥部批复都市阳光小区业主委员会换届结果，确认业主委员会主任为刘忠伟，副主任宋成凯、刘永波，委员周吉安等六人。
本案一审争议焦点为：1.原告都市阳光业主委员会是否具备诉讼主体资格。2.小区的物业用房的权属。3.马德其是否善意取得涉案物业用房的所有权。
关于争议焦点1，一审法院认为，沭阳县小区物管指挥部的批复足以证明本案原告都市阳光业主委员会系依法成立、具有诉讼主体资格，可以依法代表都市阳光小区业主行使相关权利。
关于争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，涉案房屋系规划设计的小区物业用房，且置业公司与马德其之间所签订的商品房买卖合同也明确不包括物业用房，故涉案房屋系小区物业用房，归小区全体业主共有。
关于争议焦点3，都市阳光业主委员会认为，置业公司与马德其签订的都市阳光会所的买卖合同无效，马德其不享有会所中明确为物管用房的所有权。马德其认为，其通过与置业公司签订房屋销售合同，并支付了房屋的对价，且开发商已经实际将房屋交付，其为善意合法取得对会所的物业享有所有权。商品房买卖合同中出现的“不含物业用房”字样，是对于整个会所整体房屋的一种补充解释，表明会所不含物业用房，而是单独存在于小区内部的商业用房，且属于开发商有权对外销售的房屋，该文字的含义并不是指会所整体大楼中包含了物业用房。
一审法院认为，马德其提供的商品房买卖合同中关于买受人所购商品房的基本情况部分已明确所购商品房为“都市阳光会所（不含物管用房）”，括号内“不含物管用房”应指会所中的物管用房不属合同标的，故不管置业公司其后将该物管用房如何处置给马德其，马德其均不构成善意取得。
综上，一审法院认为，涉案房屋为都市阳光小区的物管用房，归全体业主所有，置业公司在都市阳光业主委员会成立后未向业主委员会交付，却将涉案房屋交付给马德其占有使用，构成侵权。马德其占有涉案房屋，没有合法依据，应将占有的涉案物管用房交还给都市阳光业主委员。马德其与置业公司之间如因涉案物管用房产生争议，可另案起诉。置业公司经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告马德其于本判决生效后十日内向原告沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会交付都市阳光小区会所三楼南头东侧第一间物业用房供全体业主使用；二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，公民、法人的合法财产权受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，讼争房屋由上诉人马德其实际占有使用，现被上诉人都市阳光业主委员会主张该房屋系都市阳光小区全体业主所有，起诉要求马德其交付房屋供全体业主使用，马德其应为本案适格被告；马德其关于其并非本案适格当事人的上诉主张不能成立，本院不予支持。
马德其又上诉提出，其购买的房屋为善意取得，涉案都市会所不包含物业管理用房。经查，涉案房屋已被设计规划为小区物业用房，且马德其与天津都市职业有限公司沭阳分公司所签订的《商品房买卖合同》中明确载明，马德其所购商品房为“都市阳光会所（不含物管用房）”；从双方该约定内容理解，应指会所中包含有物管用房，但不属本次商品房买卖合同的标的。对此马德其主张，“不含物业用房”指的是其购买的房屋并不包含物业用房，而完全属于商业用房；该主张并不符合逻辑，不能成立。故对马德其提出的其系善意取得的上诉理由本院不予支持。
马德其还上诉提出，都市阳光小区有物业用房，且一直由业主委员会使用；但马德其未提供证据予以证实，对其该上诉主张本院亦不予支持。
综上，马德其的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人马德其负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 庄云扉
二〇一七年九月二十二日
书记员 汪小婉
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