吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5295号
上诉人（原审被告）：长春市鲁辉物业服务管理有限公司，住所地长春市二道区远达大街2518号。
法定代表人：佘档梁，总经理。
委托诉讼代理人：涂霞，吉林誉兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王悦，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：纪红，女，1983年10月5日出生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：张德明，男，1963年9月21日出生，汉族，住长春市南关区，系纪红父亲。
上诉人长春市鲁辉物业服务管理有限公司（以下简称鲁辉物业公司）因与被上诉人纪红物业服务合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁辉物业公司的委托诉讼代理人涂霞、王悦，被上诉人纪红及委托诉讼代理人张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁辉物业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回纪红的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费由纪红承担。事实及理由：一、原审认定鲁辉物业公司不履行合同义务或履行合同义务不符合约定没有事实依据。鲁辉物业公司已尽合同义务，造成纪红房屋冒水及被淹，系包括纪红在内的该栋楼共有业主共同使用的公共管道里的海洋球和开塞露所致。海洋球系金蓓蕾幼儿园所有。每栋楼业主共用的公共管道，应由共同使用该栋楼管道的业主共同使用和维护，共有部分造成的业主损失，应由共同使用该共有管道的所有业主赔偿。鲁辉物业公司发现纪红房屋有水流出，已经第一时间通知纪红，并立即对管道进行疏通。二、原审认定纪红财产损失的评估报告不具有客观性、合法性、科学性。该报告系依据纪红书写的房屋损失，并无现场查看照片、地板及墙面被水浸泡状况，也没有购买地板和乳胶漆发票。装修项目工程量由纪红确定，非依据水淹实际情况。资产评估师执业证未年检。报告系依国有资产规定。未对水淹情况作科学分析，仅以被淹资产维修成本项目，按100%成新估算，未对地板是否可以继续使用进行分析。三、程序违法，适用法律错误。原审时，鲁辉物业公司对资产评估报告有异议，申请重新鉴定，原审法院未予准许违法。
纪红辩称：原审判决正确，鲁辉物业公司的上诉没有依据，请求维持原判。
纪红向一审起诉请求：1.鲁辉物业公司赔偿纪红财产损失30000元；2.诉讼费用由鲁辉物业公司承担。事实和理由：2016年9月8日，下水主管道的污水从纪红室内卫生间溢出，导致纪红室内物品遭到浸泡受损。鲁辉物业公司未及时告知纪红此情况，没有履行物业服务合同。
鲁辉物业公司在一审辩称，鲁辉物业公司无侵权行为也无过错，不应承担纪红的各项损失。纪红室内被淹系案外人金贝蕾幼儿园海洋球所致，即该幼儿园的海洋球进入下水道与开赛露瓶堵塞造成，鲁辉物业公司已按约定提供物业服务，因此不应承担纪红的各项损失。
一审法院认定事实：1.鲁辉物业公司向法庭提供王某的通讯记录单及与纪红的通话记录、派工单两份、现场照片、海洋球照片、与金贝蕾幼儿园老师的录音，用来证明鲁辉物业公司发现纪红房屋漏水后及时通知纪红，管道堵塞系由皮球两个、开赛露若干个造成的，海洋球与金贝蕾幼儿园一致，在与金贝蕾幼儿园老师的录音中，他们认可这个球是由他们造成堵塞的，实际侵权人是案外人，应追加案外人参加诉讼，追加为本案的共同被告，因本案系物业服务合同纠纷，不应追加，可在承担赔偿责任后，另行主张；2.资产评估报告书，系原审法院委托具有相关资质的机构作出的，评估结论应予采纳。
一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。综上所述，鲁辉物业公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当赔偿纪红的损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条规定，判决：一、鲁辉物业公司立即赔偿纪红财产损失19992元；二、驳回纪红的其他诉讼请求。案件受理费275元，由鲁辉物业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
鲁辉物业公司提交的证据及所要证明的问题：
证据一、鲁辉国际城物业管理服务手册及合同签署页。证据内容：物业服务的范围包括公共安全、公共环境、公共秩序、园区消防在内的公共部位的管理，服务手册纪红已于2012年办理入住时签署。证明：鲁辉物业公司物业服务的义务主要是对公共部位的管理和维护，不包括业主室内专有部分的内容，针对物业服务公司的服务范围，纪红已完全知晓，鲁辉物业公司已全面履行合同义务。
纪红质证：对该证据的真实性没有异议，但鲁辉物业公司的物业服务应对公共设施进行维修和管理，及时疏通，下水主管道是公共设施，不是住户楼内管道，是楼外管道。
证据二、清理104房屋所在楼栋管道的清理物照片4张。证据内容：今年10月物业公司再次对纪红所在楼栋管道进行清理，清理物中含便当盒、纸巾等多种杂物。证明：物业公司已按照合同约定全面履行合同义务，定期对管道进行清理，导致管道堵塞的主要原因是业主使用过程中随意丢弃各种杂物所致，物业公司已全面履行义务。
纪红质证：对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，鲁辉物业公司没有定期清理管道。
纪红提交的证据及所要证明的问题：
证据一、提交管道维修工人与纪红的妹妹张某的通话录音，证明：鲁辉物业公司没有疏通管道。
鲁辉物业公司质证：对该证据的真实性和关联性均有异议。首先，无法确认双方的身份；其次，也无法确认具体的施工地点与施工内容。
本案经本院二审审理查明：纪红系鲁辉物业公司服务的二道区鲁辉法国小镇6栋2单元104室业主。2016年9月8日鲁辉物业公司接到102室业主报修，称下水道反水。鲁辉物业公司出现场后于9时22分电话通知纪红，告知家门内有污水溢出。纪红返家后发现屋内物品被浸泡。鲁辉物业公司刨开室外下水主管道进行疏通，发现管道被海洋球、开塞露等物品堵塞。原审审理过程中，纪红申请对被浸泡的财产损失进行鉴定。吉林瑞德资产评估有限公司出具吉瑞德评报字【2017】第1010号《资产评估报告书》，对纪红房屋内墙乳胶漆饰面翻新及地板拆按及装修期间费用进行鉴定，具体包括：1.乳胶漆墙面102平方米，2.复合地板85平方米，3.装修期间费用及租房、搬家费等。评估结论为固定资产损失19992元。后附资产评估师资格证书登记卡，年检信息栏显示通过，并配有评估师二维码信息。二审庭审中，鲁辉物业公司当庭扫码查询，对评估师资质不再有异议。
本案争议焦点为：鲁辉物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务，对纪红财产损失应否承担赔偿责任；《资产评估报告书》应否予以采信，原审未予重新鉴定程序是否违法。
本院认为：一、关于鲁辉物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务，对纪红财产损失应否承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，根据双方的陈述能够确认造成纪红房屋下水反水的原因系室外下水主管道堵塞，属于业主共有部分，鲁辉物业公司作为物业服务企业负有对业主共有部分及配套设施设备的维修管理义务。而鲁辉物业公司未能提供其对下水道定期检查及如何维护管理的证据，故原审认定其怠于履行维护义务、疏于管理，未完全履行合同义务并无不当。但鲁辉物业公司未完全履行合同义务并非是造成纪红财产损失的直接原因，根据现场照片能够确认下水管道堵塞原因系各共有业主乱扔海洋球、垃圾等杂物，是造成纪红财产损失的直接原因。且下水道反水所浸泡的位置在纪红屋内，室内无人导致反水问题不能第一时间发现也是损失扩大的因素。鲁辉物业公司在发现反水问题后已经及时联系了纪红，并进行了维修，尽其可能防止损失的扩大。因此，对于纪红财产损失，鲁辉物业公司应在其未履行合同义务的范围内承担相应责任。故，结合本案具体情况，综合过错程度，酌情认定鲁辉物业公司对纪红财产损失承担70%的责任。
二、关于《资产评估报告书》应否予以采信，原审未予重新鉴定程序是否违法，鲁辉物业公司应赔偿的具体金额问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的规定，只有在鉴定机构或人员不具备鉴定资格、鉴定程序违法、鉴定结论依据明显不足等情况下才能重新鉴定，而该资产评估报告系原审法院依据当事人的申请委托吉林瑞德资产评估有限公司作出，鉴定人员具有资质，列明的具体评估范围仅包括墙面、地板、装修期间费用及租房、搬家费等固定资产的损失，鲁辉物业公司主张有残值、鉴定依据不足无事实及法律依据。故鲁辉物业公司申请重新鉴定原审未予准许程序并无不当。现评估结论为纪红财产损失19992元，如上所述，鲁辉物业公司应承担该损失的70%，即13994.4元。
综上，上诉人鲁辉物业公司的部分上诉请求成立；原审判决认定事实不清，应予纠正。故本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初1892号民事判决；
二、上诉人长春市鲁辉物业服务管理有限公司于本判决生效之日立即赔偿被上诉人纪红财产损失13994.4元；
三、驳回被上诉人纪红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费300元，共计575元，由上诉人长春市鲁辉物业服务管理有限公司负担402元，由被上诉人纪红负担173元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 铮
代理审判员 于小依
代理审判员 胡月皓
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 邹 悦