四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再536号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：周国干，男，l951年2月19日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：唐能斌，男，l950年10月14日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）:蒋尧华，女，l952年8月29日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：李进君，女，l953年5月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：周凤碧，女，l975年6月24日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托诉讼代理人：周永胜，男，1949年4月25日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：杨佳勇，男，l976年12月6日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：周国蓉，女，l957年11月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：牛富俊，男，l953年10月2日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：青世华，女，l952年l0月12日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。。
再审申请人（一审原告）：白光和，男，l946年4月7日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：谭桂英，女，l953年8月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：杨宏，女，1972年8月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：杨静，女，1976年7月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
再审申请人（一审原告）：王正兰，女，1945年9月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：杨泽儒，男，l941年12月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：陈萍，女，1960年7月31日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：张国胜，男，l974年12月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。．
再审申请人（一审原告）：杨慧玲，女，l976年4月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
再审申请人（一审原告）：罗玲，女，1972年2月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：李堃，男，1968年7月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告）：张友斌，男，l961年1月9日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
再审申请人（一审原告)：何小玲，女，l964年11月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
诉讼代表人：周国干，男，l951年2月19日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
诉讼代表人：周国蓉，女，l957年11月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
以上22位再审申请人的委托诉讼代理人：任家松，男，1940年12月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：文旭东，男，l972年8月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：文虹，四川兴恒平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。
一审原告：赵志强，男，l953年10月22日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审原告：左林英，女，l955年9月29日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审原告：蒲茂森，男，l952年8月7日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审原告：汤桂华，女，l950年9月24日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审第三人：杨汉军，男，1978年1月7日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审第三人：郭容权，男，1977年4月18日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
一审第三人：田家树，男，1962年2月18日出生，汉族，住四川省西充县。
一审第三人：南充市高坪区人民政府，住所地四川省南充市高坪区阳春路2号。
法定代表人：袁华兵，该区区长。
再审申请人周国干、唐能斌、蒋尧华、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲（简称周国干等22人）因与被申请人文旭东、一审原告赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华、一审第三人杨汉军、郭容权、田家树、南充市高坪区人民政府（简称高坪区政府）房屋租赁纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第2211号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月12日作出（2017）川民申1103号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。周国干等22人的诉讼代表人周国干、周国蓉、委托诉讼代理人任家松，再审申请人周凤碧的委托诉讼代理人周永胜，被申请人文旭东及其委托诉讼代理人文虹、陈萍，到庭参加诉讼。一审原告赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华，一审第三人杨汉军、郭容权、田家树、高坪区政府经本院传票合法传唤未到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
周国干等22人申请再审称，1.二审判决周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华补偿文旭东房屋整治等费用136000元、涉案房屋后院平房及负一楼租金损失58266元缺乏法律依据，该判决已超出一审原告诉讼请求。周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华与文旭东之妻刘明菊等14户人协议合伙购买的南充市高坪区祥和街19号房屋，系按出资比例按份共有。2010年2月2日，经全体合伙人同意将房屋整体出租，并签订了《房屋租赁合同》，该合同约定年租金7万元，租期15年。合同还约定了合同变更解除等事项，也明确了双方的权利义务等。2011年，高坪区政府对清溪河进行改造，要求拆除共有房屋，后与政府签订了拆迁补偿协议。因与文旭东多次协调解除房屋租赁合同未达成一致意见，周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华诉至法院。在诉讼过程中，文旭东并未主张自己的权利。在本案重审的庭审中，文旭东主张损失3312300元，要求周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华予以赔偿。一、二审法院对文旭东提出的该主张进行了审理并作出判决，违反了不告不理原则，依据《最高人民法院公报》（2012年第五期）公布的（2011）民抗字第48号案例，一、二审法院作出了超出一审诉讼请求范围以外的判决，依法应当改判。2.二审判决适用法律错误。一、二审法院违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定和出租人与承租人所签的《房屋租赁合同》中有关免责条款的约定，把第三人征收行为造成承租人的“损失”中的一部分判给了周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华承担，裁判标准不一。一、二审法院既然认为文旭东的损失是政府征收行为所致，还判决整治费136000元和任洪等人租金损失60800元由周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华承担，没有法律依据。3.二审判决认定文旭东支付了136000元整治等费用的基本事实缺乏证据证明。136000元是在政府发布征拆公告及动员大会后，产权人的代表即文旭东与一部分产权人密谋欲以“拒拆”方式强制政府多补偿而形成的利益分赃《会议纪要》中出现的。唐能斌收取文旭东租金时，在向文旭东出具的收据上书写了《会议纪要》“作废”的字样。《会议纪要》中的整治费和延迟转租损失是虚假的。4.二审判决第二项中涉及的损失58266元这一基本事实主要证据是伪造的。周凤碧给付了原实际次承租人搬家费和退补了剩余租金后，实际次承租人主动搬走后留下的空房以等待政府拆除。文旭东以伪造的租赁合同来主张损失，二审判决对该租赁合同的真实性予以了否定，文旭东据以主张60800元房屋租金损失的证据是伪造的。5.二审判决认定只有周国干一人上诉，属漏列当事人。周国干是接受其他再审申请人的委托，作为诉讼代表人参加诉讼活动，周凤碧、杨泽儒、周国蓉等出庭参加了庭审。6.一、二审诉讼费用的分担错误。请求：1.撤销二审判决第一项中维持“原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元”的内容；2.撤销二审判决第二项；3.诉讼费用除周国干等22人以及赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华一审请求文旭东承担违约金136500元的诉讼费外，由文旭东承担。
文旭东辩称，1.在程序上，二审法院在判决解除涉案房屋租赁合同的同时，判决唐能斌等人补偿文旭东房屋整治等费用136000元及文旭东后院平房及负一楼租金损失由周国干补偿1250元和唐能斌等25人补偿58266元符合法律的规定，没有超出当事人的诉讼请求。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后的恢复原状、采取其他补救措施或损失等法律后果，都是解除合同判决中所应当包含的内容。本案中，周国干等人是通过直接起诉的方式来解除合同，其以诉讼解决争议达到终止合同的目的性显著，作为被诉解除合同方，文旭东一方面抗辩政府征收拆迁不是解除合同的条件，另一方面又提出即使政府必须拆迁，那么解除合同也应解决合同解除后恢复原状（取回已形成添附的所有之物）、损失赔偿等问题。二审法院作出的三项判决，在法律上和事实上是一个不可分割的整体，既包括对合同应否解除的确认，也包括对合同解除的法律效果的确认。2.周国干等人申请再审的时间已超过法律规定的法定期限。二审判决于2015年8月26日即已作出，但四川省高级人民法院收到周国干等人申请再审材料的时间为2016年12月14日，其时间跨度近两年时间，周国干等人申请再审的时间显然已超过6个月的法定期限。本案除周国干之外的唐能斌等25人均是服从一审判决而没有提起上诉，因此唐能斌等25人与文旭东之间因房屋租赁合同产生的争议纠纷因其没有提出上诉请求，而不再属于二审法院的审理范围，二审法院只审理周国干一人的上诉请求，并作出相应的变更判决，完全符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定。唐能斌等25人自行放弃上诉这一常规救济途径，无权再次获得再审这一特殊程序的救济。请求：驳回周国干等22人的再审请求，维持二审判决。
一审原告唐能斌、周国干、蒋尧华、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲、赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华（简称唐能斌等26人）向一审法院起诉请求：1.判令解除唐能斌等26人与文旭东于2010年2月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令文旭东向唐能斌等26人支付违约金136500元(算至开庭之日止)；3.本案诉讼费由文旭东承担。
一审法院认定事实：1999年12月23日，唐能斌等人签订一份《自愿合伙购房协议》，该协议约定，唐能斌等14户(含文旭东在内)自愿合伙出资购买南充申光织造有限公司的坐落于南充市高坪区高坪镇祥和街19号6幢的房地产(房屋建筑面积1360.60平方米)，房地产产权按出资比例按份共有，房地产的租金收入扣除办证等费用后按出资比例分享。唐能斌持房地产证主证，其余人员均持副证。2010年8月11日，高坪区高坪镇祥和街19号6幢房屋的产权实际办到了13户原告夫妇、文旭东及妻子刘明菊共计14户家庭的名下。产权证上登记的房屋所有权形式为按份共有，房屋建筑面积为1360.60平方米，总层数为5层，用途为非住宅。2010年2月2日，经13户原告及文旭东妻子刘明菊一致同意，唐能斌作为代表(甲方)与文旭东(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：1.甲方将位于高坪镇祥和街19号6幢建筑面积1360.60平方米的房屋出租给乙方使用，租期15年，从2010年3月6日起至2025年3月5日止，租金每年为7万元，租金总额为105万元。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋作为合法经营使用。3.房屋租赁期间，乙方未经甲方同意，整体转租房屋、拆改变动房屋结构以及拖欠房租累计1个月以上，甲方均有权解除合同，收回出租房屋。4.免责条件。因不可抗力致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。5.违约责任。甲方提前收回房屋或不能按时将房屋交付乙方经营的，应按照日租金的100%向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，还应承担赔偿责任；乙方未经甲方同意，整体将房屋转租、拆改变动房屋结构或损失房屋、拖欠房租累计1个月以上等，应按日租金的100%向甲方支付违约金；若违约金不足弥补甲方损失的，还应负责赔偿。上述房屋租赁合同生效后，文旭东于2010年3月6日交纳了房屋租金7万元，唐能斌给其出具了收条，并代表唐能斌等26人将高坪区祥和街19号6幢房屋交付文旭东使用，文旭东即对该幢房屋进行整治。2010年2月25日，文旭东与杨汉军签订了《房屋租赁合同》，将自己承租的高坪区祥和街19号6幢房屋地面2-4层楼全部及一楼河道一侧顺数第3、第4两通门面约80平方米转租给杨汉军用于开办商务宾馆(鑫瑞商务宾馆)。该合同约定租期8年，每年租金15万元，保证金3万元。2010年4月2日，文旭东与郭容权签订了《房屋租赁合同》，将高坪区祥和街19号6幢房屋的半地下层250平方米及一楼河道一侧顺数第1、第2、第5、第6、第7门面转租给郭容权用于经营餐饮（郭串串）。该合同约定租期6年，每年租金9万元，年递增3000元，保证金5000元。2010年6月22日，郭容权又将第5、第6、第7门面转租给田家树用于经营餐饮（田砂锅）。2010年至2011年，文旭东与任洪、郑联合、张家明、潘容签订了《租房协议》，二年租金为60800元。2011年4月12日，文旭东第二次交纳房屋租金7万元，唐能斌给其出具了收据。
高坪区政府决定对清溪河进行综合整治，需对清溪河沿岸包括高坪区祥和街19号6幢的房屋进行拆迁。2011年1月4日，高坪区政府给其下属安汉广场改扩建工程指挥部发出高府函(2011)2号批复，同意该部与项目范围内清溪河南岸石油地调处河东石油机械厂、鑫瑞商务宾馆等单位协商处理土地收储和房屋拆迁等相关事宜，确保项目建设高效有序推进。2011年1月5日，安汉广场改扩建工程指挥部给杨汉军经营的鑫瑞商务宾馆发出书面函，称根据高坪区政府函(2011)2号文件的批复，将对该宾馆的房屋予以拆迁，土地予以收储，以保障清溪河综合整治工程的顺利推进，请该宾馆协助做好房屋拆迁安置及土地收储事宜。2011年1月11日，唐能斌给文旭东发出通知，该通知称，接高坪区政府高府函(2011)2号文件，高坪区祥和街19号6幢房屋属拆迁和收储范围，请做好拆迁前的各项准备工作。2011年4月26日，安汉广场改扩建工程指挥部给高坪区祥和街19号6幢房屋的产权人发出通知，称为加快高坪区清溪河改造建设项目的实施，经区政府及相关部门批准，将对祥和街19号6幢的房屋进行征收和搬迁，请尽快处理好与鑫瑞商务宾馆等承租户以及房屋搬迁相关事宜，见通知后前来我部办理房屋征收补偿相关手续。2011年7月26日，唐能斌给文旭东发出一份《终止合同通知》，该通知称：因高坪区政府对清溪河进行综合整治，出租给文旭东的房屋将全部被拆除，应终止房屋租赁合同，请尽快做好停业搬迁工作。文旭东在上述通知中批注：本人作为房屋产权人之一和房屋承租方并未同意区政府的拆迁方案，也未在拆迁承诺书上签字，本人持有异议，不存在终止合同，请甲方按相关程序办理。2011年7月29日，四川立信房地产土地评估公司依据安汉广场改扩建工程指挥部的委托对祥和街19号房屋及室内装饰物、附属设施等进行了评估，并出具了评估报告。2011年8月11日，根据该评估报告，周凤碧、青世华代表唐能斌等26人与安汉广场改扩建工程指挥部签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，同意按货币补偿方式办理征收补偿安置事宜，货币补偿总额为10009635.58元。协议中对各方补偿明细分配有两部分：1.产权人部分，产权人按产权面积有证和无证部分共计补偿8024405.4元，另围墙、条石堡坎共计补偿42600元。2.经营户部分，其中杨汉军鑫瑞商务宾馆装饰装修补偿费1455900元；郭容权串串火锅装饰装修补偿费173400元；田家树砂锅装饰装修补偿费134000元。设备停产停业补助费30627.18元，搬家费6803元，设备拆、装转运费141900元。
嗣后，唐能斌等26人与文旭东之间就房屋租赁合同是否需要解除多次协商无果，文旭东认为自己作为产权人之一未同意补偿安置协议，且作为承租人亦未得到补偿，三个次承租人即杨汉军、郭容权、田家树又对唐能斌等26人与高坪区政府达成的协议中对三人的补偿金额不认可，于是拒不搬迁仍继续经营。唐能斌等26人无法按时将房屋腾空交给高坪区政府，同时亦领不到余下补偿款。为此，唐能斌等26人遂提起诉讼。原一审中，唐能斌等26人提交了于2011年9月拍摄的出租房照片数张，据此称文旭东改变了房屋主体结构，违反了合同的约定，房屋租赁合同应予解除。重审中，唐能斌等26人申请对房屋结构进行鉴定，后又申请撤销鉴定。现以政府拆迁为由仍然请求判令解除房屋租赁合同。重审中，文旭东诉高坪区政府房屋征收决定一案经南充市顺庆区人民法院和四川省南充市中级人民法院以过诉讼时效为由，裁定驳回了文旭东的起诉。
杨汉军签订租赁合同后共付给文旭东保证金3万元，第一年租金15万元，第二年租金10万元，之后未再付租金。郭容权签订租赁合同后共付给文旭东保证金5000元，第一年租金9万元，第二年租金93000元，从2012年5月15日起未再付租金。2011年唐能斌等26人撵走后院平房及负一楼的承租人任洪、郑联合、张家明、潘容。
一审法院认为，本案争议的焦点，1.唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件，是否应当解除？2.文旭东的直接损失和间接损失是否应获得赔偿?3.杨汉军、郭容权、田家树主张的退还保证金和赔偿损失是否支持？
唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》，是在自愿平等协商的基础上订立的，系双方的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应严格遵照执行。合同生效后，文旭东按时向唐能斌等26人交纳了房屋租金，在履行合同义务中无违约行为，故唐能斌等26人要求文旭东支付违约金136500元无理，不予支持。唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》中虽没有约定政府征收拆迁是解除合同的条件，但该合同中约定了“因不可抗力致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”的免责条款。实际上该条款就是双方约定解除的一个条件。况且，本案中，高坪区政府作出的行政征收行为至今没有被撤销或被确认违法，故应当属合法有效的行政行为。合法的政府征收拆迁行为必然导致当事人无法履行合同，应当属于不可抗力的范畴。现次承租人杨汉军、郭容权、田家树已搬迁完毕，高坪区政府也支付给唐能斌等26人部分安置补偿款，故唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。因此，唐能斌等26人现以政府征收拆迁为由主张解除与文旭东签订的《房屋租赁合同》有理，予以支持。
关于文旭东的直接损失和间接损失是否应获得赔偿的问题。1.虽然唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》中约定了因国家政策需要拆除房屋给双方造成损失的，互不承担责任。但唐能斌等26人与文旭东在高坪区政府与唐能斌等26人签订安置补偿协议前的《会议纪要》中，唐能斌等26人同意补偿文旭东租房后对房屋的整治等费用136000元，该费用应当认定是文旭东在租房后对房屋的添附。且《会议纪要》是双方当事人的真实意思表示，予以认定。因此，文旭东要求唐能斌等26人补偿136000元直接损失有理，予以支持。2.因唐能斌等26人在拆迁初期即2011年撵走后院平房及负一楼的次承租人任洪、郑联合、张家明、潘容，导致文旭东租金损失60800元，其责任应由唐能斌等26人承担。因此，文旭东要求唐能斌等26人补偿60800元直接损失有理，予以支持。3.虽然高坪区政府的征收拆迁行为导致唐能斌等26人与文旭东签订的《房屋租赁合同》解除，而高坪区政府与唐能斌等26人签订安置补偿协议时的补偿明细表中又只对房屋产权人和经营户进行了补偿，未对承租人文旭东进行相应补偿。即使唐能斌等26人与文旭东在《房屋租赁合同》中约定了免责条款，但该约定不能对抗政府在拆迁过程中应该对承租人文旭东的补偿，且文旭东是产权人之一，按照拆迁相关规定，政府还应当与文旭东夫妇达成安置补偿协议。现由于高坪区政府未与文旭东签订补偿协议，按照法律规定，一审法院在本案中不予处理文旭东要求高坪区政府补偿的事宜。因此，文旭东辩称由于该安置补偿协议损害了自己的预期利益损失200余万元，本案中不予处理，由文旭东另行向高坪区政府主张权利。4.文旭东辩称一年多未收到杨汉军、郭容权、田家树的租金，造成损失20余万元，要求唐能斌等26人和高坪区政府赔偿。一审法院认为这属于另一法律关系，本案中不予处理。文旭东可另行向杨汉军、郭容权、田家树主张权利。故文旭东主张在本案中处理该笔损失无理，不予支持。
关于杨汉军、郭容权、田家树主张的退还保证金和赔偿损失是否支持的问题。由于杨汉军、郭容权、田家树要求文旭东退还保证金和赔偿损失属于另一法律关系，本案中不作处理。
一审法院判决：“一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元；三、原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元；四、驳回原告唐能斌等人的其他诉讼请求。案件受理费6300元由原告唐能斌等人负担。”
周国干、高坪区政府均不服一审判决，提出上诉。周国干上诉请求：1.撤销一审判决第二项即“原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元”；2.撤销一审判决第三项即“原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元”；3.本案诉讼费用由南充市高坪区人民法院负担。高坪区政府上诉请求：撤销一审关于高坪区政府应与文旭东达成安置补偿协议，文旭东可另行向高坪区政府主张权利等错误认定。
二审法院除认定一审法院已认定的事实外，还认定：2010年3月6日，唐能斌给文旭东出具了收条一份，载明文旭东交来2010年3月6日至2011年3月5日的房屋租金7万元，其中扣出明排水、化粪池等包干补助费5O00元，实收65000元。
2010年8月11日，涉案房屋办理房屋所有权证，文旭东、刘明菊各占涉案房屋所有权份额的2.5％，周国干占涉案房屋所有权份额的4.167％。2010年8月中旬，涉案房屋办理了土地使用权证。
2011年2月17日，周国干、唐能斌、文旭东等l2人在高坪区集会并形成了一份《会议纪要》。该《会议纪要》第六条载明：“所有业主一致同意承租方(业主之一)文旭东对整幢房屋进行整治，共计经费玖万陆仟元，2010年转租时推迟2月，全体业主同意补偿文旭东租金差价共计四万元，两项共计补偿承租人文旭东现金壹拾叁万元陆仟元整。”第八条载明：“承租人文旭东为维护全体产权人的利益，在与转租方杨汉军、郭容权有关事宜处理完毕后，承租人文旭东与唐能斌签订的承租合同自行终止。”参与集会的人员在《会议纪要》上签字。2011年3月25日，高坪区政府作出了关于征收清溪河改造建设用地范围内国有土地上房屋的决定。2011年4月12日，唐能斌给文旭东出具了涉案房屋从2011年3月6日至2012年3月5日的租金7万元的收条。该收条上唐能斌备注“原与股东大会所作会议纪要因未拆迁纪要作废”。
2012年8月13日，二审法院作出(2012)南中法民终字第930号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院重审过程中，文旭东在答辩时提出了96000元整治费和迟延分租损失4万元(《会议纪要》明确)和未从负一楼平房的次承租人处收回的2010年至2013年的租金损失60800元，并举示了其与潘容、郑联合、张家明、任洪签订的四份租房协议以及相关收取房租的收条等证据。在此次二审中，文旭东向法庭举示了高坪区大调解协调中心2014年12月25日出具的调解书。该调解书载明：“一、乙方(指文旭东)认可2011年8月11日产权代表人周凤碧、青世华与甲方(清溪河综合治理工程建设指挥部)签订的拆迁补偿协议。按照该拆迁补偿协议书和产权份额乙方应得被拆迁房产补偿款405700元，根据另13户产权人代表的委托，自本协议签订之日起15个工作日内，由甲方直接汇入乙方指定帐户。二、甲方除前述款项外，再对乙方的一切诉求一次性经济补偿310000元；其中，11万已由另l3户产权人以租金名义在乙方被拆迁房产补偿款中扣收，本次实际向文旭东、刘明菊支付经济补偿20万元。自本协议签订之日起15个工作日内将该20万元汇入乙方指定帐户。文旭东、刘明菊认可。”在该协议上，有文旭东、刘明菊签字。2014年1月，高坪区政府向二审法院申请撤回上诉。周国干认可前述11万是扣收的房屋租金。
二审法院认为，本案的争议焦点问题有二，一是一审法院在文旭东未提起反诉的情况下，判决周国干和唐能斌等人补偿文旭东的整治费、租金补偿136000元和租房损失60800元是否违背了不告不理原则和应否纳入本案审理范围：二是周国干、唐能斌等人是否应当补偿文旭东的整治费等l36000元和租金损失60800元。
关于第一个争议焦点问题。二审法院认为，从《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条关于“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”和《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，可以看出，我国法律承认合同解除与损害赔偿是可以并存的。在本案中，周国干、文旭东对一审判决解除合同均无异议，仅争议应否处理文旭东未以反诉方式而以抗辩方式主张的房屋整治费等和租赁损失的问题。二审法院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，尤其是在涉及到合同解除类案件时，对合同解除所涉及的恢复原状、赔偿损失等后果一并进行处理，符合前述法律规定和诉讼经济原则。
关于第二个争议焦点问题。二审法院认为，从2011年2月17日，周国干、唐能斌、文旭东等l2人在高坪区集会并形成的《会议纪要》，具有合同性质。该《会议纪要》第六条载明：“所有业主一致同意承租方文旭东对整幢房屋进行整治，共计经费玖万陆仟元，2010年转租时推迟2月，全体业主同意补偿文旭东租金差价共计四万元，两项共计补偿承租人文旭东现金壹拾叁万陆仟元整。”2010年3月6日，唐能斌给文旭东出具了收条一份，载明文旭东交2010年3月6日至2011年3月5日的房屋租金7万元，其中扣出明排水、化粪池等包干补助费5000元，实收65000元。结合周国干等人在一审起诉时所陈述的文旭东“改变房屋结构根本不向原告报告”的理由看，应当认定文旭东在租赁涉案房屋之初对涉案房屋进行了修缮、整治，而修缮、整治需要占用相应的时间，故应当认定文旭东已经实际履行了对涉案房屋进行了修缮、整治，因修缮、整治构成了对涉案房屋的添附，且此添附已被纳入涉案房屋的价值评估和拆迁补偿范围，故周国干和唐能斌等25人应按《会议纪要》第六条的约定，向文旭东支付涉案房屋的整治费96000元和因转租时间推迟所致的租金差价4万元。关于60800元的租金损失应否支持的问题。二审法院认为，从目前证据情况看，文旭东是收到了潘容2010年6月20日至2012年6月20日的两年租金6900元，后在2011年9月2日，由周凤碧因搬迁事宜，退还了其租金、押金、搬家费4000元；文旭东在与郑联合签合同时是收了郑联合2010年10月7日至2011年10月6日的一年的租金3000元，后由周凤碧于2011年8月24日退还了租金等1500元。另外，文旭东在重审中提供的潘容、郑联合的租赁合同证据有明显的改动痕迹，改动的是将一年一签，改成一签两年。关于张家明、任洪的租赁的问题。两份合同订立的时间分别是2011年9月28日、2011年9月11日，两份合同均是一签三年，年租金分别为8000元和l6000元。文旭东只提供了租房合同，在相对方以其真实性有问题的情况下，而无其他证据补强证明其真实性和已实际履行，且涉案租赁房屋的照片所显示租赁房屋的状况与该两份租房合同载明的房屋租金明显悖离，不符合常情，故对该两份合同的真实性，不予确认。由于周国干和唐能斌等人已通过高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部实际扣收了文旭东租赁涉案房屋至实际腾退搬迁日止的租金11万元，因此应当认定文旭东对涉案房屋的后院及负一楼的平房享有因租赁关系所形成的至涉案房屋实际腾退搬迁日止的占有、使用、收益等权益。结合后院及负一楼平房出租给潘容、郑联合的租赁价格和房屋的实际状况，二审法院酌定此期间文旭东的租赁费损失3万元，其中周国干依据其对涉案房屋的产权份额应负担l250元。由于本案仅有周国干上诉，而唐能斌等25人并未提出上诉，故唐能斌等25人仍应按一审判决的60800元的租赁补偿款扣除周国干的产权份额之外的58266元承担给付责任。高坪区政府2014年12月28日向二审法院提交的撤诉申请，二审法院已作出(2014)南中法民终字第2211号民事裁定，裁定准许其撤回上诉。
二审法院判决：一、维持一审判决的第一项、第二项、第四项，即“解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》”、“原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用l36000元”、“驳回原告唐能斌等人的其他诉讼请求”；二、变更一审判决的第三项，即“原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元”为“上诉人周国干补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼租金损失l250元；原审原告唐能斌等25人补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼租金损失58266元”。一审案件受理费6300元、二审案件受理费6300元，共计12600元，由周国干负担6000元，唐能斌等25人负担6000元，文旭东负担600元。
本院再审查明：本院再审庭审中，文旭东对本案申请再审的人数提出异议，认为一审原告赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华并未提出再审申请，并提交了相关证据材料用以证明。经本院查证，一审原告赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华确未提出再审申请。故本案再审申请人为周国干等22人。
本院审再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，一、关于一、二审法院在文旭东未提起诉讼或者反诉的情况下，判决唐能斌等26人补偿文旭东整治费、租金补偿、租房损失等费用是否违背了不告不理原则的问题。经查，2012年8月13日，二审法院就本案作出(2012)南中法民终字第930号民事裁定，以原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由，裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院重审过程中，文旭东在答辩时提出了要求唐能斌等26人承担96000元整治费、迟延分租损失4万元、未从后院平房和负一楼的次承租人处收回的2010年至2013年的租金损失60800元的主张。文旭东要求唐能斌等26人承担整治费和迟延分租损失的理由为，文旭东与唐能斌等26人在协商解除双方签订的《房屋租赁合同》时，双方签署《会议纪要》，唐能斌等26人同意支付文旭东整治费和迟延分租损失。根据文旭东的该理由，可以看出，该《会议纪要》系双方为解除涉案《房屋租赁合同》而就双方权利义务达成的一份协议，文旭东与唐能斌等26人之间基于该《会议纪要》形成了新的债权债务关系。文旭东以《会议纪要》为依据要求唐能斌等26人承担整治费和迟延分租损失，显然与唐能斌等26人起诉主张的房屋租赁关系不属于同一法律关系，文旭东应当就此提起独立的诉讼予以主张。文旭东要求唐能斌等26人承担其未从后院平房和负一楼的次承租人处收回的2010年至2013年的租金损失60800元的理由为，涉案房屋《征收和补偿安置协议书》订立后，唐能斌等26人对涉案房屋的后院平房和负一楼采取停水停电、拆除用电设施等手段赶走了任洪、郑联合、张家明、潘容4户次承租人，致使其未从次承租人处收到2010年至2013年的租金60800元，故该租金损失应由唐能斌等26人赔偿。根据文旭东的该理由，可以看出，文旭东要求唐能斌等26人赔偿60800元的损失，该损失并不是双方解除合同后所产生的损失，而是文旭东认为唐能斌等26人违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定所产生的损失，文旭东向唐能斌等26人主张该损失，显然应当以提起诉讼或者反诉的方式予以主张。一、二审法院在文旭东应当以提起诉讼或者反诉的方式向唐能斌等26人主张整治费、迟延分租损失，以及未从后院平房和负一楼的次承租人处收回的2010年至2013年的租金损失，而文旭东并没有提出诉讼或者反诉的情况下，对文旭东的上述主张直接予以审理并作出判决，显然违反了不告不理的原则。
关于一审判决作出后，本案是否仅有周国干一人提出上诉，且周国干提出上诉的效力是否及于其他未提出上诉的25位一审原告的问题。关于一审判决作出后，本案是否仅有周国干一人提出上诉的问题，经查，二审法院案卷显示，一审判决作出后，周国干向二审法院提出上诉，其提交的上诉状载明的上诉人仅周国干一人，落款时间为2014年9月3日。而本案其他再审申请人推选周国干为诉讼代表人并委托周国干为特别授权的委托诉讼代理人，向周国干出具的特别授权委托书载明的时间为2014年9月6日。此后，除周国干以外，其他25位一审原告并未向二审法院提交过上诉状。因此，二审法院确认一审判决作出后，本案仅周国干一人提出上诉并无不当。关于周国干提出上诉的效力是否及于其他未提出上诉的25位一审原告的问题。经查，唐能斌等26人以房屋租赁合同纠纷为由，向一审法院提起诉讼，因唐能斌等26人就涉案租赁物存在共有关系，故唐能斌等26人对本案诉讼标的具有共同的权利义务，本案诉讼为必要共同诉讼，不可分之诉。而必要共同诉讼中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力。这种承认包括明示承认和默示承认。所谓默示承认，是指只要共同诉讼人未对其他共同诉讼人实施的诉讼行为表示异议，即表明该共同诉讼人已经承认。本案一审判决作出后，周国干提出上诉，其他25位共同诉讼人并未提出异议，周国干上诉的效力及于其他25位共同诉讼人。而周国干在上诉中提出一审法院在文旭东未提出诉讼或者反诉的情况下，对文旭东提出的要求唐能斌等26人承担整治费、迟延分租损失，以及后院平房和负一楼租金损失的主张直接予以审理并作出判决，违反了不告不理的原则，并请求撤销一审判决的第二项和第三项，即“唐能斌等人补偿文旭东房屋整治等费用136000元；唐能斌等人补偿文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元”。如前所述，文旭东应当以提起诉讼或者反诉的方式主张其上述权利，但文旭东并未提起诉讼或者反诉，二审法院理应对文旭东提出的上述主张不作审理，并对一审判决作出纠正，但二审法院仍然进行审理并作出判决，显属不当，应予纠正。
关于周国干等22人提出的再审申请是否已经超过法定的申请再审期限的问题。经查，周国干等22人为证明其申请再审没有超过法定的申请再审的期限，向本院提交了其邮寄再审申请书的信封、国内挂号信函收据、邮件撤回、更改、查询申请书，以及二审法院出具的证明等证据。经本院审查，周国干等22人提交的证据能够证明周国干等22人在法定期限内对二审判决提出了再审申请，本院亦作出了本案由本院提审的裁定。故文旭东提出周国干等22人提出的再审申请已超过法定期限的理由不能成立。
综上所述，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以纠正。周国干等22人提出的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:
一、撤销四川省南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第2211号民事判决和南充市高坪区人民法院（2012）高坪民初字第1744号民事判决；
二、解除唐能斌、周国干、蒋尧华、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲、赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华与文旭东之间签订的《房屋租赁合同》；
三、驳回唐能斌、周国干、蒋尧华、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲、赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华的其他诉讼请求。
一审案件受理费6300元，由唐能斌、周国干、蒋尧华、李进君、周凤碧、杨佳勇、周国蓉、牛富俊、青世华、白光和、谭桂英、杨宏、杨静、王正兰、杨泽儒、陈萍、张国胜、杨慧玲、罗玲、李堃、张友斌、何小玲、赵志强、左林英、蒲茂森、汤桂华负担；二审案件受理费6300元，由文旭东负担。
本判决为终审判决。
审判长 羊 斌
审判员 冯一平
审判员 曾 蕾
二〇一八年二月二十七日
书记员 李 静