西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终35号
上诉人（原审被告）：君再来小吃，住所地西藏日喀则市上海中路**号附**号***号门面房。
经营者：何丽，女，1971年2月26日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人君再来小吃因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人君再来小吃的经营者何丽，被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君再来小吃上诉请求：1.撤销原判，免除房租；2.退还押金；3.八年之内在没有转让费的情况下享有优先承租权；4.军分区出具这几年收取房租的正规发票；5.补偿转让费和装修费60万元（以下币种均为人民币）；6.退还房屋面积相差的租金共计27,714元；7.一、二审诉讼费由军分区承担。事实与理由：一审民事判决不公正，对君再来小吃提供的证据不采纳。君再来小吃对该店投资巨大，支付了高额的转让费，进行了装修，换品牌等造成了巨大的经济损失。对于签订合同和房租问题，我方不是不交房租费，是军分区没有下发交纳通知书，但每月按时来收取水电费，这点就说明军分区其实是默许占有房屋的。押金1万元是有单据，真实存在的，军分区应该要退换押金。出租房实际面积是62.2平方米，实际却收的是69.1平方米，返还六年时间共多收的租金27,714元。在经营期间，军分区不让转租，君再来小吃支持国家政策，也请二审法院支持君再来小吃的诉请。
军分区答辩称，1.君再来小吃应当立即返还房屋，其要求2018年12月31日前返还房屋，无任何事实和法律依据。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，君再来小吃应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义原则，君再来小吃应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.君再来小吃支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是君再来小吃与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿君再来小吃的转让费用损失。4.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，君再来小吃对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。5.根据合同约定，君再来小吃在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金，但实际并未交纳。君再来小吃已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于出具发票、退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，君再来小吃可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，君再来小吃提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与君再来小吃之间签订的租赁合同已经解除；2.判决君再来小吃立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决君再来小吃向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日房屋占有使用费30,928元；4.判决扣除君再来小吃已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由君再来小吃承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为，判令君再来小吃向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：何丽2010年经军分区同意，从他人处转让取得位于日喀则市上海南路军分区18号门面租赁权，其中转让费含押金10,000元，并从上一租户处取得原始押金收据。何丽与军分区一年一签房屋租赁合同直至2015年12月31日。双方于2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4,600元。该合同期限届满后未续签，军分区也未收取租金，何丽也未交还租赁房屋。2013年11月10日，军分区通知君再来小吃2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房，不再续租。后双方又分别于2014年、2015年与君再来小吃续签了军队房地产租赁合同。2015年9月26日军分区通知君再来小吃，出租场地将于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向君再来小吃下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与何丽于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前明示不续租，届满后要求退房，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。何丽应当按照合同约定向军分区返还房屋而未履行该项义务，构成违约，故军分区要求何丽返还房屋的诉讼请求，予以支持。因自2015年12月31日合同期满终止后，君再来小吃继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张君再来小吃自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。对君再来小吃辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，君再来小吃承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，一审法院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，君再来小吃的抗辩意见不成立。针对君再来小吃辩称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，一审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定；且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，君再来小吃的抗辩意见不成立。另君再来小吃辩称双方合同前后存在面积差异的问题，因以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。再者，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此君再来小吃的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除何丽交纳的押金的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后何丽必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后何丽未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而何丽实际交纳的押金为10,000元，军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，并无不当。综上，一审法院对于军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与君再来小吃经营者何丽于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、君再来小吃自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、君再来小吃自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起君再来小吃向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。案件受理费2,364元，由君再来小吃负担。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-18号门面房；2.2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未收缴，且君再来小吃主张的押金10,000元，军分区并未直接从君再来小吃处收取，而是君再来小吃从该门面的上一租户处承继取得押金条，对此军分区予以认可。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1、该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2、合同约定的保证金应否扣除问题；3、二审中新增加的诉求是否一并审理问题。
对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前提前3个月已经通知君再来小吃合同期满终止后将不再续签，君再来小吃应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但君再来小吃在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为既违反了合同约定和法律规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。现合同已期满终止，君再来小吃应返还房屋，对于君再来小吃提出给予清理货物时间至2018年12月31日的主张于法无据，本院不予支持。本案中，合同履行期限届满后，君再来小吃不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定君再来小吃向军分区支付2016年1月1日至一审判决日的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于君再来小吃提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为押金，与合同约定形式不一致，且押金收据并非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对有原始收据的押金予以认可，视为庭审中君再来小吃与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可押金就是合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，君再来小吃按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务，但君再来小吃未履行，构成违约。根据合同约定，君再来小吃违约时军分区有权获得君再来小吃交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且君再来小吃确实违约，应当承担违约的法律后果，一审判决保证金不返还处理并无不妥。但收取押金金额与合同约定收取保证金金额不一致，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，应予以退还，对君再来小吃就已交纳押金10,000元中扣除保证金4,600元后的剩余押金5,400元军分区应向君再来小吃予以返还。此款可从君再来小吃需向军分区支付的占有使用费中抵扣。
对于第三争议焦点，君再来小吃请求的开具历年收取房租的正规发票、补偿转让费和装修费600,000元、退还房屋面积相差的租金27,714元、8年之内在没有转让费的情况下享有优先承租权，因其未在一审中提出反诉，二审中未能达成调解协议，且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，君再来小吃就二审新增加的诉请另行主张。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初402号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与君再来小吃经营者何丽于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初402号民事判决第二项，即君再来小吃自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初402号民事判决第三项，即君再来小吃自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初402号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日君再来小吃向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向君再来小吃退还；
五、驳回君再来小吃的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，由君再来小吃负担。二审案件受理费2,364元，由君再来小吃负担。
本判决为终审判决
审 判 长 康 春 生 & # x B ;
审 判 员 德 吉 玉 珍 & # x B ;
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆 书记员蒙闱俊
附法条：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。