重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0233民初525号
原告谢秋华，男，生于1973年10月23日，汉族，住重庆市忠县。
委托代理人杨义禄、范桂华，重庆冠凯律师事务所律师。。
被告张勇，男，生于1958年4月25日，汉族，住重庆市万州区。
第三人张峰，男，生于1955年1月1日，汉族，住重庆市忠县。
第三人张玲莉，女，生于1963年1月9日，汉族，住重庆市忠县。
第三人忠县智恒房地产经纪有限公司，住所地忠县XX镇XX路31号，注册号915002335699127840。
法定代表人杨顺超，系该公司经理。
原告谢秋华与被告张勇、第三人张峰、张玲莉、忠县智恒房地产经纪有限公司（以下简称智恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法由审判员周红宇独任审判，适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理.原告及其委托代理人杨义禄、范桂华、第三人张峰、张玲莉及第三人智恒公司法定代表人杨顺超出庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张勇、第三人张峰、张玲莉与案外人扈某某系母子关系。2011年3月6日，原告通过第三人智恒公司的推荐购买被告张勇位于忠县XX镇XX路XX号附X号的房屋。当日看房时，发现该房屋产权证名字为扈某某，被告告诉原告扈某某系其母亲，已去世，生前只生其一人，无其他兄弟姐妹，除其之外无其他继承人。当日，原、被告及第三人智恒公司签订了《房屋转让协议书》，约定总房款21万元份两次支付，合同签订之日由原告支付被告张勇购房定金11万元，剩余10万元在被告将房屋过户之后再支付，并约定房屋交付后，在六十日内办理房屋过户手续。被告承诺，保证对房屋有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，并不涉及第三人权利。合同签订当日，原告向被告支付购房定金11万元，被告将房屋钥匙、房屋产权证原件、国有土地使用权原件交给了原告。嗣后，原告又向被告支付购房款5万元。然而，原告要求被告办理房屋过户手续时，被告再三推迟，经过多方打听才知道第三人张峰、张玲莉系被告张勇兄妹，致使原告房屋为转移过户。现起诉要求确认《房屋转让协议书》合法、有效，被告及第三人张峰、张玲莉协助原告办理房屋过户登记手续。。
被告未到庭置辩，亦未向本院提供书面答辩意见和证据证实。
第三人张峰、张玲莉辩称，被告与原告买卖房屋一事，不知情。被告一个人卖房屋不合法，没有经兄妹同意。不同意将房屋卖给原告，如果购房款拿出来均分，就愿意协助办理过户手续。
第三人智恒公司辩称，当时被告委托其公司卖房屋，并陈述房屋是只有他一人继承，因此原、被告才签订合同。后来办理过户手续时才知道被告还有两个兄妹，因此不能过户。合同签订当日原告给了被告11万元定金，被告还写下承诺书保证过户。原告向被告要证时，被告又向原告要了5万元房款。
经审理查明，案外人扈某某与张某甲系夫妻关系，于1955年1月1日生育长子张峰，1958年4月25日生育次子张勇，1963年1月9日生育女儿张玲莉。1994年5月10日张某甲去世。1998年9月14日，扈某某为其所有的位于忠县XX镇XX路X号X幢X房（现忠县XX镇XX路XX号附X号X-
X室）办理了忠权私字第XXXX号房屋所有权证及国有土地使用证，所有权性质为私有，建筑面积为63.70平方米。嗣后，扈某某于2006年4月28日去世，未立遗嘱，除被告、第三人张玲莉、张峰外，无其余子女。嗣后，被告张勇隐瞒扈某某死亡的事实及房屋尚有其余继承人的事实，委托第三人智恒公司卖房。2011年3月6日，原告在第三人智恒公司的中介下，与被告签订了《房屋转让协议书》，合同约定由被告张勇转让其位于忠县XX镇XX路XX号附X号X-
X室的房屋给原告，转让价格21万元，签订合同当日支付现金11万元，余款10万元在被告将房屋产权证办理到原告名下后，在交付被告房产证同时由原告全部支付。被告保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，保证该转让房产不涉及第三方的权利等。原、被告在合同上签字捺印确认，第三人智恒公司在中介机构处盖章确认。合同签订后，原告支付被告房款11万元，被告向原告出具收条一张，并将房屋钥匙及房屋产权证原件等交付原告，从此，原告实际入住。2011年4月13日，原告向被告支付购房款5万元，被告向原告出具欠条一张，欠条载明：今收到谢秋华交来购买XX镇XX路XX号附X号X-
X室房屋款5万元，其余5万元房款待办理房屋过户手续后付清。嗣后，因无法办理房屋过户手续，2013年4月23日，被告向原告出具说明一份，载明关于房屋过户未果的问题，现因该房产进入诉讼程序，暂时无法办理过户。特此重申：一、待诉讼程序结束即办理过户手续；二、如涉新个税由本人承担；三、如最终无法完成买卖，由我承担违约责任，依法赔偿买房的损失；四、如遇该房产拆迁，其所有收益均由买房享受；五、原房产证存卖方处，如因拆迁时尚未过户，卖方义务协助买方办理相关手续。2013年10月15日，被告又向原告出具承诺书，载明因房屋纠纷问题，导致未能办理过户手续，承诺从当日起一年内办结。2013年12月，原告在知晓该房屋尚有继承人即第三人张峰、张玲莉的情况下，与第三人联系，第三人张峰、张玲莉不同意卖房，拒绝协助办理过户，现原告起诉来院，诉讼理由同前。庭审中，第三人明确不同意卖房，双方协商未果。
上述事实，有原告及其委托代理人、第三人的当庭陈述及原告向本院提供的《定金协议》一份、《房屋转让协议书》一份、收条两张、被告书写的说明一份、承诺书一份、忠县XX社区委员会、忠县公安局第一派出所出具的证明一份、忠县畜牧局、《房屋转让协议书》出具的证明一份等证据在案佐证，经原告与第三人质证后无异议，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法确认该合同的合法、有效，对原告主张合同有效的诉讼请求依法予以支持。原告主张被告及第三人张峰、张玲莉协助办理房屋过户登记手续。本院认为，本案诉争的房屋产权人为案外人扈某某，因扈某某已去世，该房屋的所有权应由其法定继承人依法继承，在扈某某未立遗嘱，法定继承人尚未继承情况下，该房屋应由其法定继承人共同所有。被告在未经其他法定继承人同意，隐瞒其他法定继承人的情况下，与原告签订房屋买卖合同，应系无权处分，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争房屋系不动产，现尚未办理房屋过户登记手续，而第三人张峰、张玲莉并非原、被告签订的《房屋转让协议书》的合同当事人，并无协助房屋过户登记的义务，而被告也无法一人完成过户登记手续，故本院对原告请求被告及第三人张峰、张玲莉协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。被告张勇经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应由其承担不能到庭举证、质证之责。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告谢秋华与被告张勇签订的《房屋转让协议书》有效；
二、驳回原告谢秋华的其他诉讼请求。
案件受理费2225元（已减半收取），由被告张勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 周红宇
二〇一六年三月二十四日
书记员 覃诗倪