上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初16487号
原告：夏美芳，女，1960年5月17日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。
被告：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：袁杰，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李东升，浙江九重天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亦彬，浙江九重天律师事务所律师。
第三人苏州中驰投资有限公司，住所地苏州工业园区。
法定代表人：张义才，执行董事。
委托诉讼代理人：李东升，浙江九重天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亦彬，浙江九重天律师事务所律师。
原告夏美芳与被告上海松江国际医药城有限公司(以下简称“医药城公司”)、第三人苏州中驰投资有限公司(以下简称“苏州中驰公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用普通程序分别于2017年12月12日、2018年2月1日两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张锦殿、被告及第三人的共同委托诉讼代理人李东升均到庭参加诉讼，被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴亦彬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告夏美芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理上海市松江区洞泾镇平阳河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权证；2、判令被告支付原告逾期交房违约金(以合同总价款845.8万元为基数，自2015年7月1日起至2016年6月8日止，按照每日万分之四的标准计算)；3、判令被告支付原告逾期办理产权证的违约金(以合同总价款845.8万元为基数，自2016年9月7日起至原告实际取得产权证为止，按照每日万分之四的标准计算)。事实和理由：第三人是被告的股东，系争房屋销售期间被告法定代表人张义才也是第三人的法定代表人，同时张义才又是被告及第三人的股东。上海豪伦投资管理有限公司(以下简称“豪伦公司”)接受被告委托对被告开发的《绿城兰园》小区进行代理销售。2014年11月，原告经豪伦公司介绍称零首付就能以优惠价格购买《绿城兰园》的预售房，在原告向豪伦公司支付了50万元购房“代理费”之后，豪伦公司召集了10多户业主向被告购房。2014年11月17日，原告在被告处分别与被告及第三人签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)及《借款协议》。预售合同约定，原告向被告购买系争房屋，房屋暂测建筑面积为322.84平方米，每平方米建筑面积单价为26,198.74元，房屋总价暂定为845.8万元。被告于2015年6月30日前将该房屋交付原告，如未在该期限内将该房屋交付原告的，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之四计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。预售合同还约定，双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。预售合同附件一约定，原告在签订本合同时，支付首付款253.8万元，于2015年1月23日前以贷款方式支付592万元。
《借款协议》约定，鉴于系争房屋总房款为845.8万元，其中首付款为253.8万元，其余款项原告采取按揭贷款方式支付。第三人同意借款给原告用于支付首付款及代付部分按揭还款。其中，253.8万元由第三人直接支付给被告，作为首付款；另外84万元借款不予提取，继续存留在第三人处，由第三人代原告向贷款银行支付房屋按揭合同履行后的按揭还款。
现被告违反了预售合同关于交房时间和办理权属登记的约定，应当承担相应的违约金。此外，被告与第三人恶意串通，抬高房价，牟取不法利益。合同约定的房屋单价远高于被告预售房屋的开盘价，预售合同中的房价条款系无效条款。故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告上海松江国际医药城有限公司辩称，原告与第三人签订的借款协议中约定，在原告清偿全部借款前，第三人可以要求被告暂缓履行交付房屋、办理相关权属登记、交付相关票据等义务。根据预售合同约定，被告仅承担逾期交房的违约责任，不承担逾期办理初始登记证、逾期签署《房屋交接书》、逾期申领大产证的违约责任，且合同上约定的逾期交房的违约责任应当计算至实际交付之日止而非办理大产证之日止。后第三人按约支付了原告的首付款253.8万元，2015年1月5日，被告收到按揭贷款592万元。2016年6月8日，被告取得大产证。被告曾根据第三人的通知，在交房环节时对原告不予交房。但是鉴于原告迫切需要使用系争房屋的需求，第三人仍同意被告予以交房。2015年10月23日，原、被告办理了交房手续，将系争房屋交付原告使用。但第三人为保证交付房屋不被二次抵押、出租、转让，提高原告归还借款的能力，要求被告暂缓为原告办理权属登记、交付相关票据，故被告至今仍未与原告办理权属转移登记手续。被告认为，因原告没有按照借款协议的约定付清购房款，被告根据第三人的意思表示在可以不履行交付房屋、办理权证等义务情况下交付了房屋，已使原告受益。被告不存在违约情形，无需承担违约责任。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人苏州中驰投资有限公司述称，同意被告的答辩意见。根据《借款协议》的约定，原告应当分四期向第三人归还借款，2015年11月30日前归还10万元、2016年11月30日前归还20万元、2017年11月30日前归还20万元、2018年5月31日前归还287.8万元。在清偿全部借款前，第三人可以要求被告暂缓向原告履行交付房屋、办理相关权属登记、交付相关票据等义务。协议签订后，第三人按约向被告医药城公司支付了首付款253.8万元，之后也按约用84万元借款留存款为原告归还银行贷款。但原告第一、第二期均未按期还款，存在严重的违约行为。为此，第三人于2017年1月5日向原告发出律师函，要求解除借款协议并处理解除合同的后续事宜。原告于2017年2月20日归还了25万元借款，于2月28日归还5万元借款。鉴于原告在接到律师函后归还了第一、二期借款的事实，以及当时留存款有余的情况，第三人继续代原告归还按揭贷款。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月17日，原告及案外人殷某某(借款人，乙方)、第三人(出借人、甲方)与案外人豪伦公司、张志芳、顾鹭、王耀昌(保证人、丙方)签订《借款协议》，约定乙方与医药城公司签订《商品房买卖合同》，欲购买该公司开发的系争房屋，总房款为845.8万元，其中首付款为253.8万元。其余款项乙方采取按揭贷款方式支付。甲方同意借款给乙方用于支付该房屋房款的首付款及代付部分按揭还款。乙方向甲方借款337.8万元，其中253.8万元由甲方直接替乙方支付给医药城公司，用于支付系争房屋首付款。乙方同意另84万元借款不予提取，继续存留在甲方处，由甲方代乙方向贷款银行支付房屋按揭合同履行后的按揭还款。本协议项下借款期限自2014年11月30日起分四期偿还，2015年11月30日前偿还10万元，2016年11月30日前偿还20万元，2017年11月30日前偿还20万元，2018年5月31日前偿还剩余的287.8万元。乙方未提取的由甲方代付按揭还款的84万元部分，在乙方按时归还全部借款的前提下，甲方同意对该84万元按实际未提取的期限对乙方予以利息补贴，利息补贴的标准按月息3.5%计算，该补贴款在乙方还清全部借款后同时结算。借款协议第5.3条约定，在乙方向甲方清偿全部借款前，乙方应书面通知医药城公司，授权甲方代乙方接受医药城公司履行上述《商品房买卖合同》之项下义务，该义务包括但不限于向乙方交付该房屋、为乙方办理入住手续、为乙方办理相关权属登记、向乙方交付相关票据等义务。甲方亦可在无另行授权的情况下向医药城公司做出相关的意思表示，要求暂缓上述义务的履行。
2014年11月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，每平方米建筑面积单价26,198.74元，房屋暂测面积322.84平方米，房屋总价暂定845.8万元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；被告对房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方解除本合同。第十一条约定，被告定于2015年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之四计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。在签署《房屋交接书》之日起60天内，原、被告双方向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一付款方式和付款期限约定，原告应于2014年11月23日签订本合同时，支付首付款253.8万元；于2015年1月23日前，以贷款方式支付房款592万元。合同补充条款一第十一条(对主合同第十四条的补充)约定，若被告逾期交房的，则被告办理初始登记证、签署《房屋交接书》、申领小产证的期限相应顺延。被告仅承担逾期交房的违约责任，不承担逾期办理初始登记证、逾期签署《房屋交接书》、逾期申领大产证的违约责任。
2015年1月5日，被告收到系争房屋的银行贷款592万元。
2015年10月23日，被告出具《绿城兰园交房结算单》，载明系争房屋交房日期2015年10月23日，系争房屋实测面积322.76平方米，购房单价26,198.74元/平方米，按实测面积计算的购房总价8,455,905.32元，交房前已收房款592万元(包括定金、首付款、按揭贷款)，交房时补收房款为：按《借款协议》付款。审理中，被告确认2015年10月23日为通知原告交房及实际交房时间。
2016年6月8日，被告取得包括系争房屋在内的位于松江区洞泾镇平阳河路555弄房屋的上海市房地产权证(大产证)。
2017年1月5日，第三人向原告及保证人发送律师函，载明借款协议签订后，原告至今分文未还，构成严重违约，借款协议从即日起予以解除，并请在收函后5个工作日内偿还剩余借款及全部利息、罚息。原告收到上述律师函后于2017年2月20日向第三人归还了借款20万元，于2017年2月28日归还了借款5万元。
2017年11月2日，第三人向原告发送通知函，通知原告：1、自2017年11月(含)开始，第三人不再代付银行按揭贷款；2、原告因违约行为无权取得留存款的利息补贴，还应按照借款协议的约定支付利息、罚息……。
此外，庭审中，被告还提供了：1、第三人于2014年11月18日发送的函，告知被告其与夏美芳等11位客户分别签订了借款协议，该11位客户的首付款均向第三人所借，除第三人直接汇给客户并由客户向被告全部或部分支付首付款外，其余客户的首付款均由第三人代为支付，该笔款项届时由被告从应付第三人往来款中扣除，扣除时间确定为被告与客户签订《上海市商品房预售合同》之日。被告确认已经收到该笔首付款。2、第三人于2015年7月20日发送的告知函，以证明第三人曾在2015年6月中旬电话通知对原告不予交房，现第三人同意被告为原告办理交房手续，但要求被告暂缓向原告办理相关权属登记、交付相关票据等事项，以确保系争房屋不被二次抵押、不被出租、不被转让，确保第三人出借款资金安全。原告对该两份证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。第三人对该两份证据予以认可。
以上事实，有上海市商品房预售合同、借款协议、银行业务回单、签购单、支付系统专用凭证、绿城兰园交房结算单、上海市房地产权证、律师函、收款收据及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的预售合同，系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。原告认为预售合同约定的房屋单价高于开盘价，被告存在虚高房价、恶意欺诈的行为。对此，本院认为，原、被告在签订合同时，均具有相应的民事行为能力，对于其签订合同所产生的法律后果应当具有明确的预知。合同签订后在长达两年多的时间里，原告并未就房屋售价问题向被告提出质疑，且在审理过程中亦未能举证证明被告存在恶意欺诈的情形，故其认为该预售合同关于房屋单价条款为无效条款的意见，本院不予采信。本案的争议焦点在于：1、被告应否为原告办理小产证？2、被告应否承担逾期交房的违约金？
关于争议焦点一，本案中，原告要求被告为其办理房地产权证(小产证)，被告以第三人通知暂缓办理该手续作为其抗辩事由拒不办理。故借款协议第5.3条对被告是否具有法律效力，被告应否受该协议的约束亦为原、被告双方的主要争议所在。借款合同第5.3条明确约定了第三人可在未得到原告授权的情况下，自行要求被告暂缓办理相关权属登记。该约定并未违反法律禁止性规定，对原告及第三人具有法律约束力。该约定对被告设定了相应的义务，被告在收到第三人的通知后，可以行使抗辩权，亦可以按照第三人的指示，暂缓为原告办理小产证。故本案中被告以接受第三人指示为由暂缓为原告办理小产证，具有合同依据，该行为不应认定为对于预售合同所约定的过户义务的违背。按照借款协议第5.3条的约定，在原告向第三人清偿全部借款前，第三人有权要求被告暂缓为原告办理小产证，被告有权以第三人指示作为暂缓为原告办理小产证的抗辩事由。故原告要求被告为其办理小产证并承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院难以支持。
关于争议焦点二，庭审中，被告陈述因其自身原因未能及时将房屋交付给原告，故其应当按照合同约定向原告承担逾期交房的违约金。关于违约金的计算标准，原告主张按合同约定总房价的日万分之四计算，被告认为日万分之四标准过高，且因原告借款合同未履行完毕，故计算基数也不应以总房款计算。对此，本院认为，合同对违约金的计算标准明确予以约定，被告如果认为违约金标准过高的，应当就过高部分提供相应证据予以证明，但本案中，被告未能举证证明，故其抗辩意见本院不予采信。关于被告应当支付违约金的起止时间，原告主张计算至2016年6月8日(被告取得大产证时间)，缺乏事实和法律依据。因系争房屋交接时间为2015年10月23日，故被告应当支付原告自2015年7月1日至2015年10月23日期间逾期交房的违约金共计389,068元(845.8万×日万分之四×115天)。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏美芳逾期交房的违约金389,068元；
二、驳回原告夏美芳的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87,651元，由原告夏美芳负担80,515(已付)，由被告上海松江国际医药城有限公司负担7,136元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 徐星华
二〇一八年四月二日
书 记 员 刘金鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。