广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1850号
原告：叶超，1988年10月11日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。
原告：饶钦强，1973年11月21日出，汉族，住广州市越秀区。
上述两原告的共同委托代理人：丁剑清、祝锋，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被告：广州粤安房地产开发有限公司，住所地广州市天河区龙口东路354号512自编B，组织机构代码23122298-9。
法定代表人：李铿。
被告：广州市尚之诚置业有限公司，住所地广州市越秀区东风东路754-8号十一至十二楼，组织机构代码78892278-X。
法定代表人：回立敏，董事长。
委托代理人：黄清坤。
被告：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广州市天河区体育东路140-148号2201、2207-2212房，组织机构代码72562424-0。
法定代表人：李舫金。
被告：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地广州市越秀区东风西路197-199号广州国际金融大厦东楼十一、十七层，组织机构代码72435766-2。
负责人：吴颖桦。
被告：中国工商银行股份有限公司广东省分行营业部，住所地广州市越秀区大沙头路29号工银大厦，组织机构代码89066093-1。
负责人：沈晓东。
被告：中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区广卫路10号，组织机构代码89050800-8。
负责人：吴奇光。
原告叶超、饶钦强诉被告广州粤安房地产开发有限公司（下称粤安公司）、广州市尚之诚置业有限公司（下称尚之诚公司）、广州市广永国有资产经营有限公司（下称广永公司）、中国东方资产管理公司广州办事处（下称东方公司广州办）、中国工商银行股份有限公司广东省分行营业部（下称工行省分行营业部）、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（下称工行北京路支行）物权保护纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法于2014年8月12日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人丁剑清、祝锋，被告尚之诚公司的委托代理人黄清坤到庭参加了诉讼。被告粤安公司、广永公司、东方公司广州办、工行省分行营业部、工行北京路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶超、饶钦强共同诉称：2002年8月30日、11月19日，被告工行北京路支行分别与广东省计算机有限公司（下称省计算机公司）签订2002年北银字第100号、第171号《流动资金借款合同》（下称《借款合同》），并据此分别向省计算机公司发放贷款400万元、650万元，共计1050万元（下称案涉债权）。2003年，被告工行北京路支行与被告粤安公司签订《最高额抵押合同》，约定由被告粤安公司以其名下的天河区中山大道105号10栋、11栋地下层（房地产权证号：第××号，共2897.39平方米）、华景路70号5楼（房地产权证号：第××号，557.58平方米）、6楼（房地产权证号：第××号，557.58平方米）房产（下称抵押房产）为省计算机公司相关借款提供抵押担保，双方并为此办理了公证、赋予《最高额抵押合同》强制执行效力、抵押登记等手续。借款期限届满后，被告工行北京路支行、省计算机公司等对借款进行了展期，被告粤安公司同意继续提供抵押担保。后因省计算机公司未按期归还贷款，被告工行北京路支行依法申请人民法院强制执行广州市公证处（2004）穗证第107419、107420号《执行证书》。2005年3月28日，广州市中级人民法院（2004）穗中法执字第2522、2523号民事裁定书裁定将抵押房产以800万元的价格转让给被告工行北京路支行所有。裁定生效后，被告工行北京路支行一直未办理抵押房产的过户登记手续。2005年7月20日，被告工行省分行营业部与被告东方公司广州办签订《债权转让协议》，将包括其对省计算机公司享有的、由被告粤安公司提供抵押担保的案涉债权在内的五笔本金共计10980万元的债权本息（不包括转让给案外人华融资产管理公司的表内应收利息，下称受让债权）转让给被告东方公司广州办。2012年12月20日，被告东方公司广州办与被告广永公司签订《不良资产转让协议》，将受让债权及其从权利（包括但不限于附属担保权利）转让给被告广永公司。2013年5月9日，被告广永公司将受让债权本息及其从权利等转让给被告尚之诚公司。2013年8月12日，被告东方公司广州办、广永公司、尚之诚公司联合发布《债权转让通知暨债务催收公告》，确认被告东方公司广州办自被告工行省分行营业部受让的对省计算机公司享有的本金为10980万元的债权（含附属担保权益）已转让给被告尚之诚公司，“请……债务人、担保人及相关债务义务承担人……立即向被告尚之诚公司履行还本付息及／或担保义务……”。2014年1月7日，被告尚之诚公司与两原告签订《债权转让协议》，约定被告尚之诚公司将受让债权及附属担保权益（含抵押房产）转让给两原告。协议签订后，两原告已向被告尚之诚公司支付了全部转让款860万元，但被告尚之诚公司至今未为两原告办理抵押房产的过户登记手续。另外，2014年5月21日，被告广永公司《债权转让的确认函》确认其转让给被告尚之诚公司的五笔借款合同债权的范围包括相关主债权本息及从权利（包括依据生效法律文书所享有的以物抵债权利）。被告东方公司广州办亦于2014年5月27日确认上述事实。原告认为，本案案涉债权及附属担保权益已合法转移给两原告，各被告均负有为两原告办理抵押房产过户登记的义务。各被告未履行为两原告办理抵押房产过户登记的行为，已经违反了合同约定以及法律规定，损害了两原告的合法权益。现两原告诉至法院，请求判决：1、各被告立即为两原告办理将粤房地证字第××号《房地产权证》项下的广州市天河区华景路70号5楼房产过户到两原告名下的登记手续；2、本案诉讼费由各被告承担。
被告尚之诚公司辩称：我方与被告广永公司签订《债权转让协议》之后，继受了相关的债权权利。之后，我方与原告签订《不良资产转让协议》，已将相关权益转让给两原告。我方对于两原告的诉请没有异议。
被告粤安公司、广永公司、东方公司广州办、工行省分行营业部、工行北京路支行均未答辩。
经审理查明：2002年8月30日，被告工行北京路支行（贷款人／乙方）与案外人广东省计算机有限公司（借款人／甲方，以下简称省计算机公司）签订了合同编号为2002年北银字第100号的《流动资金借款合同》，约定省计算机公司向被告工行北京路支行借款400万元，借款期限自2002年8月30日起至2003年5月30日止。同日，被告工行北京路支行批准了该笔400万元贷款。
2002年11月19日，被告工行北京路支行（贷款人／乙方）与案外人广东省计算机有限公司（借款人／甲方，以下简称省计算机公司）签订了合同编号为2002年北银字第171号《流动资金借款合同》，约定省计算机公司向被告工行北京路支行借款650万元，借款期限自2002年11月19日起至2003年7月15日止。同日，被告工行北京路支行批准了该笔650万元贷款。
2003年1月23日，被告粤安公司（抵押人／甲方）与被告工行北京路支行（抵押权人／乙方）签订了合同编号为工商行北京路支行2003年北抵字第001号《最高额抵押合同》，约定：为了确保2003年1月23日至2006年1月22日期间省计算机公司在1000万元最高债权额内与被告工行北京路支行签订的所有借款合同项下借款人的义务得到切实履行，被告粤安公司愿意提供抵押担保；抵押担保物为被告粤安公司名下的天河区中山大道105号10栋、11栋地下层（房地产证号：穗房地证字第××号，共2897.39平方米）、天河区华景路70号5楼（房地产证号：穗房地证字第××号，房地产他项权证号：粤房地他证字第C0396197，共557.58平方米，以下简称案涉房产）、天河区华景路70号6楼（房地产证号：穗房地证字第××号，共557.58平方米）房产（上述3处房产以下统称为抵押房产）。2003年1月27日，被告粤安公司与被告工行北京路支行就上述《最高额抵押合同》办理了公证，广东省公证处于当天出具了（2003）粤公证经字第04320号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2004年9月15日，经被告工行北京路支行申请，广州市公证处分别出具了（2004）穗证内经字第107419、107420号《执行证书》。上述两份《执行证书》载明：省计算机公司分别于2002年8月30日、11月19日向被告工行北京路支行借款的400万元、650万元在借款期限届满后，经被告工行北京路支行（债权人）、省计算机公司（债务人）、案外人广东粤安集团有限公司（担保人）及被告粤安公司（抵押人）协商，将上述两笔借款进行了展期，被告粤安公司亦同意继续提供抵押担保；展期到期后，省计算机公司仍未能按期归还上述两笔借款的本息；根据被告工行北京路支行的申请，广州市公证处出具了该两份《执行证书》；被告工行北京路支行可持该两份《执行证书》在法定期限内向有管辖权的人民银行申请强制执行；被申请执行人为省计算机公司、被告粤安公司以及案外人广东粤安集团有限公司；执行标的为本金400万元及本息实际清偿完毕前的欠息、本金650元及本息实际清偿完毕前的欠息，以及按法律规定和约定实现债权所支付的费用；被告粤安公司的抵押房地产应予以强制执行，以优先抵偿前述执行标的。
2005年3月28日，广州市中级人民法院作出（2004）穗中法执字第2522、2523号民事裁定书，裁定解除对属于被告粤安公司所有的抵押房产的查封，将抵押房产以800万元的价格转让给被告工行北京路支行所有。上述民事裁定发生法律效力后，被告工行北京路支行一直未办理抵押房产（包括案涉房产）的过户登记手续。根据本院于2014年8月5日在广州市房地产档案馆查询的《房地产登记簿查册表》显示：案涉房产的建筑面积共计557.58平方米，使用性质为活动中心，所有权人为被告粤安公司，抵押权人为被告工行北京路支行；其中，来函摘要载明广州市中级人民法院于2005年4月19日以（2004）穗中法执字第2522、2523号民事裁定书及协助执行通知书，解封了案涉房产，注销原房产证并撤销原拍卖手续，将案涉房产过户给被告工行北京路支行。
2005年7月20日，被告工行省分行营业部（甲方）与被告东方公司广州办（乙方）签订《债权转让协议》，约定被告工行省分行营业部将包括其对省计算机公司享有的、由被告粤安公司提供抵押担保的1050万元（400万元＋650万元）债权在内的五笔本金共计10980万元的债权本息（不包括转让给案外人华融资产管理公司的表内应收利息，以下简称受让债权）转让给被告东方公司广州办。
2012年12月20日，被告东方公司广州办（转让方）与被告广永公司（受让方）签订《不良资产转让协议》，约定被告东方公司广州办将其对149户债权企业所享有的债权（包括上述受让债权）及其从权利（包括但不限于附属担保权利）转让给被告广永公司。
2013年5月9日，被告广永公司（转让方）与被告尚之诚公司（受让方）签订《不良资产转让协议》，约定被告广永公司将其对137户债权企业所享有的债权（包括上述受让债权在内）及其从权利（包括但不限于附属担保权利）转让给被告尚之诚公司。
2013年8月12日，被告东方公司广州办、广永公司、尚之诚公司在南方日报联合发布《债权转让通知暨债务催收公告》，确认被告东方公司广州办自被告工行省分行营业部受让的对省计算机公司享有的本金为10980万元的债权（包括上述受让债权在内，含附属担保权益）已转让给被告尚之诚公司等内容，要求各债务人、担保人及相关债务义务承担人立即向被告尚之诚公司履行还本付息及／或担保义务。
2014年1月7日，被告尚之诚公司（甲方）与两原告（乙方）签订《债权转让协议》，约定被告尚之诚公司将受让债权及附属担保权益（含案涉房产）转让给两原告，转让价款为860万元。上述《债权转让协议》签订后，两原告已于2014年1月8日向被告尚之诚公司支付了全部转让款860万元，但被告尚之诚公司至今未为两原告办理案涉房产的过户登记手续，两原告遂诉至本院。
另查，2014年5月21日，被告广永公司出具《债权转让的确认函》，确认其从被告东方公司广州办受让之后又转让给被告尚之诚公司的五笔借款合同债权的范围包括相关主债权本息及从权利（包括依据生效法律文书所享有的以物抵债权利）。2014年5月27日，被告东方公司广州办亦出具了《债权转让的确认函》，对其转让给被告广永公司的五笔借款合同债权的范围包括相关主债权本息及从权利（包括依据生效法律文书所享有的以物抵债权利）一事进行确认。
本案中，两原告还表示案涉房产现由被告粤安公司出租给了第三方，其至今仍无法收回。
本院认为：本案所涉及的被告工行省分行营业部与被告东方公司广州办签订的《债权转让协议》、被告东方公司广州办被告广永公司签订的《不良资产转让协议》、被告广永公司与被告尚之诚公司签订的《不良资产转让协议》以及被告尚之诚公司与两原告签订的《债权转让协议》（以下统称为四份《转让协议》），均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述四份《转让协议》均合法有效。
案涉房产原属于被告粤安公司所有。后经广州市中级人民法院于2005年3月28日作出（2004）穗中法执字第2522、2523号民事裁定书，裁定将抵押房产（包括案涉房产）以800万元的价格转让给被告工行北京路支行所有。但在上述裁定发生法律效力之后，被告工行北京路支行并未办理案涉房产的过户登记手续，导致案涉房产至今仍登记在被告粤安公司名下，且未办理案涉房产抵押权的涂销登记手续，故抵押权人仍为被告工行北京路支行。事实上，被告工行北京路支行已基于（2004）穗中法执字第2522、2523号民事裁定取得案涉房产的权益，但经过上述四份《转让协议》之后，案涉房产的权益已经转让给了两原告。由于两原告已向被告尚之诚公司支付了全部转让款860万元，故被告尚之诚公司负有协助两原告办理案涉房产产权过户和房地产登记手续的附随义务。
本案中，原本应由被告粤安公司协助被告工行北京路支行办理案涉房产的产权过户手续，再由作为转让方的被告工行北京路支行、工行省分行营业部、东方公司广州办、广永公司、尚之诚公司分别向其下一手受让人承担办理产权过户手续的义务，最终由被告尚之诚公司将案涉房产的产权过户登记至两原告名下。但为避免讼累，本院对两原告径行要求被告粤安公司、尚之诚公司、广永公司、东方公司广州办、工行省分行营业部及工行北京路支行协助办证的请求予以支持。因案涉房产现在房管部门仍存在抵押登记，抵押权人为被告工行北京路支行，因此被告工行北京路支行还应协助两原告办理案涉房产抵押权的涂销登记手续。鉴于本案的上述实际情况，本院判令本案的诉讼费由两原告自行承担。至于各被告之间多重转让税费计付问题，应由行政主管部门审查确定。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州粤安房地产开发有限公司、广州市尚之诚置业有限公司、广州市广永国有资产经营有限公司、中国东方资产管理公司广州办事处、中国工商银行股份有限公司广东省分行营业部、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告叶超、饶钦强办理广州市天河区华景路70号5楼房产的产权过户和房地产登记手续，将该房产权过户登记至原告叶超、饶钦强名下。
本案受理费100元，由原告叶超、饶钦强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 吴旭英
二〇一四年九月十日
书 记 员 蒲肖明
罗小玲
本判决书于2014年月日送达