沈阳市和平区人民法院
p t ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异184号
案外人：佟强，男，1974年6月29日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区银杏路**号*号楼***室，身份证号码：×××。
申请执行人：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。
被执行人：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被执行人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，组织机构代码：76006XXXX。
法定代表人：董长安，系该公司总经理。
本院在执行申请执行人曲贵田与被执行人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇民间借贷纠纷一案中，案外人佟强于执行过程中对（2017）辽0102执156号公告及对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号3-4-2的房屋的查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人佟强称，一、案外人是涉案房屋的实际产权人，且已支付了相应对价并已实际入住多年。2010年8月4日，因被执行人辽宁联合房地产开发有限公司欠付沈阳兴大建设集团股份有限公司排水工程款，双方签订房屋抵账协议书，主要内容如下：1、辽宁联合房地产开发有限公司将位于沈阳市苏家屯区银杏路28号”唯美尚品”小区7号楼3单元4层2号（建筑面积99.03平方米）的房屋，以单价每平方米7538元，总房款人民币746488元的价格抵偿欠付沈阳兴大建设集团股份有限公司排水工程款；2、沈阳兴大建设集团股份有限公司将所顶商品房产权人确定为佟强；3、产权人将享有正常商品房的权利和义务。2011年7月22日，被执行人辽宁联合房地产开发有限公司与案外人佟强签订了商品房买卖合同，为案外人佟强办理了房屋入住，并交付了住宅质量保证书、住宅使用说明书、唯美尚品住房装修手册、唯美尚品临时管理公约等相关手续，案外人佟强也向被执行人辽宁联合房地产开发有限公司预交了一年的物业费人民币1926元以及垃圾清运费人民币380元。案外人至今一直在该房屋居住，并正常缴纳各种相关费用，期间多次找被执行人辽宁联合房地产开发有限公司办理房屋产权证，其均以种种原因予以推诿，后得知因被执行人辽宁联合房地产开发有限公司未全部缴纳相关费用，不具备办理房屋产权证条件。二、贵院（2017）辽0102执156号腾房公告要求案外人7日之内腾退该房屋是错误的。2017年，贵院在唯美尚品小区贴出包括涉案房屋在内的多处房屋查封公告，在明知上述房屋均已被辽宁联合房地产开发有限公司出售并由买受人实际居住的情况下，不顾实际产权人之合法权益，又于今年4月12日在唯美尚品小区贴出包括涉案房屋在内的多处房屋执行腾房公告是错误的，也不是合法的。如前所述，案外人在贵院查封之前已签订商品房买卖合同、并全额支付房屋对应价款，且一直实际居住至今，因被执行人辽宁联合房地产开发有限公司的原因至今未办理房屋产权证书，具有排除执行的权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院应当停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。综上，贵院在（2017）辽0102执156号腾房公告中涉及的房产强制执行损害了案外人的合法权益。
申请执行人曲贵田答辩称，申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，经和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号、沈阳市中级人民法院(2016)辽01民终7220号民事判决书已确认，在诉讼过程中，申请执行人对登记在被执行人名下的案涉房屋进行了保全，现本案已进入执行阶段，申请执行人依据生效的判决文书对案涉房屋进行强制执行符合法律规定及程序。执行异议复议规定第二十八条、二十九条保护的是消费者物权期待权，抵账情形不属于消费者物权期待权保护范围，且抵账情况属于一般金钱债权，在房屋未办理过户登记的情况下，以物抵债未完成，被执行人仍然是房屋实际所有人，申请执行人有权对案涉房屋强制执行，两笔抵账情况的真实性也无法确认，如果据此都可以停止执行，将严重侵犯申请执行人的合法权利。
本院查明，2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：”一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求”。判决作出后辽宁联合房地产开发有限公司不服上诉，2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：”一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
另查明，2016年2月22日，本院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合地产位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，且涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
再查明，本院于2018年4月12日作出（2017）辽0102执156号公告，责令被执行人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇及房屋实际占用人于7日内将位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号3-4-2的房产腾空。
本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人佟强主张位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号3-4-2号的房产归其所有，并向法院出具了商品房买卖合同、入住手续、物业费收据、房屋验收记录表、入住、装修手册以及房屋抵账协议书等材料，申请解除对案涉房产的查封。经审查，涉案房屋现登记于辽宁联合房地产开发有限公司名下，案外人提供的商品房买卖合同无明确的签订日期，不能证明合同于查封之前签订，且案外人佟强未提供正规购房发票，仅提供了辽宁联合房地产开发有限公司与沈阳兴大建设集团股份有限公司（佟强）签订的房屋抵账协议书，无法证明协议书的真实性，故案外人出具上述的证据材料不足以证明案外人为争议房产的实际所有权人，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。且案外人佟强出具的其他材料亦不足以证明其对案涉房产享有足以阻却执行的实体权利，本院依据（2016）辽01民终7220号民事判决书对本案争议房屋采取的强制措施符合法律规定，本身并无不当，案外人佟强的异议请求不能成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回案外人佟强的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长祁美楠
审判员赵博
审判员程丽娟
二О一八年六月二十七日
书记员王施越