四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1779号
上诉人（原审原告）孔凡华，男，汉族，1964年10月16日出生，住成都市金牛区。
委托代理人袁银春，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈朝坤，男，汉族，1958年12月25日出生，住四川省隆昌县。
委托代理人何昌树，四川经川律师事务所律师。
原审第三人陈小英，女，汉族，1987年6月2日出生，住成都市金牛区。
上诉人孔凡华因与被上诉人陈朝坤、原审第三人陈小英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人孔凡华及其委托代理人袁银春，被上诉人陈朝坤及其委托代理人何昌树，原审第三人陈小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，孔凡华与招商银行股份有限公司成都分行签订《房屋租赁合同》，招商银行股份有限公司成都分行把位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼464平方米和二楼669.25平方米出租给孔凡华经营使用，并允许转租，期限从2011年3月1日至2016年2月28日；2012年4月1日孔凡华与陈朝坤签订《房屋租赁合同》，孔凡华把位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼临街商铺转租给陈朝坤经营使用，租期4年，从2012年3月1日起至2013年2月28日，租金310000元；2013年3月1日起至2014年2月28日租金328600元；2014年3月1日起至2015年2月28日租金348316元；2015年3月1日起至2016年2月28日租金369215元；租金缴纳方式为合同期限内提前2个月一次性支付，如拖欠按合同约定时间收取年租金0.5%的滞纳金（在保证金中扣除）。合同签订后，孔凡华按合同交付房屋，陈朝坤支付了第一年租金和保证金20000元，�未按约定支付第二年租金328600元，经催收，陈朝坤至今未支付第二年租金。孔凡华诉至法院，请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、陈朝坤立刻向孔凡华返还房屋；3、陈朝坤向孔凡华支付拖欠的租金（计算至实际退还房屋之日），管理费3600元；4、陈朝坤向孔凡华支付拖延支付租金的滞纳金1643元，没收履约保证金20000元；5、本案诉讼费用由陈朝坤承担。
原审法院另查明，陈朝坤之妻周英聪，周英聪以个人名义办理个体工商户执照，房屋和个体工商户执照交由其女原审第三人陈小英实际经营使用租赁房屋。
原审法院查明以上事实，有孔凡华与招商银行股份有限公司成都分行签订的《房屋租赁合同》、陈朝坤与孔凡华签订的《房屋租赁合同》、收据、陈朝坤之妻周英聪以个人名义办理个体工商户执照、证人证言及庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，孔凡华与陈朝坤签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约定履行各自义务。合同签订后，孔凡华按合同交付房屋，陈朝坤支付了第一年租金和保证金，但未按约定支付第二年租金328600元，孔凡华要求陈朝坤支付租金的请求有事实依据，应当予以支持，并按约定时间支付年租金0.5%的滞纳金（在保证金中扣除）；陈朝坤的行为构成违约，但孔凡华未充分举证证明陈朝坤的行为构成严重违约，给孔凡华造成巨大经济损失，以致合同之目的不能实现，孔凡华请求解除《房屋租赁合同》、返还房屋、没收20000元保证金没有法律规定或合同约定的依据，其理由不成立，原审法院不予支持；管理费3600元应当由陈朝坤直接支付给相关部门。陈朝坤把房屋交由其女陈小英实际经营使用租赁房屋，因周英聪、陈小英不是《房屋租赁合同》的主体，《房屋租赁合同》对周英聪、陈小英没有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈朝坤于判决发生法律效力10日内向孔凡华支付租金328600元，并按约定时间支付年租金0.5%的滞纳金；二、驳回孔凡华的其他诉讼请求。本案受理费3196元，陈朝坤负担3000元，孔凡华负担196元。
宣判后，原审原告孔凡华不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持孔凡华的诉讼请求，即请求判令：1、解除孔凡华与陈朝坤签订的《房屋租赁合同》；2、陈朝坤立即向孔凡华返还租赁房屋；3、陈朝坤立即向孔凡华支付拖欠的房屋租金（计算至实际退还房屋之日止）、管理费3600元；4、陈朝坤立即向孔凡华支付拖延支付租金的滞纳金1643元�暂计至2013年7月1日，实际支付至退还房屋之日），没收履约保证金20000元；5、本案一审、二审诉讼费由陈朝坤承担。其主要上诉理由为：一、原审驳回孔凡华解除《房屋租赁合同》的请求存在事实认定错误和法律适用错误。陈朝坤拒不支付房屋租金的行为造成孔凡华合同目的根本无法实现，原审认定陈朝坤未构成根本违约属认定错误，孔凡华有权依法解除租赁合同。陈朝坤未经孔凡华同意，将房屋擅自转租给第三人陈小英租赁，造成孔凡华损失，孔凡华有权解除租赁合同。二、原审认定管理费3600元应由陈朝坤支付给相关部门系事实认定错误。孔凡华与陈朝坤签订的《房屋租赁合同》中有明确约定，陈朝坤须每半年向孔凡华交纳物业、卫生管理费3600元，该约定属于合法有效的条款，对双方均有约束力。原审认定上述管理费应由陈朝坤支付给相关部门违背了合同自由原则。三、陈朝坤根本违约导致合同法定解除，应当承担违约责任，赔偿孔凡华经济损失。
被上诉人陈朝坤答辩称，陈朝坤与陈小英系父女关系，房屋实际上是陈小英在租赁使用；原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈小英答辩称，陈小英已经将案涉房屋的房租支付给了陈朝坤，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，上诉人孔凡华向本院申请证人罗尤敏出庭作证，拟证明孔凡华、陈朝坤、罗尤敏、唐光明四人合伙对租赁房屋进行转租，并对合伙利润进行了分配，陈朝坤以未分配合伙利润为由拒交房屋租金没有依据，且孔凡华、罗尤敏作为合伙人亦向陈朝坤催要过租金。经庭审质证，被上诉人陈朝坤认为孔凡华在二审中申请证人出庭作证不符合法律规定，且不属于新证据；陈�坤对该铺面也有使用权，陈朝坤未支付租金是因为双方合伙纠纷中未分红引起的。原审第三人陈小英对该证人证言未发表意见。被上诉人陈朝坤向本院提交了两份中国农业银行业务回单，拟证明陈朝坤分别于2014年1月16日、1月18日共计向孔凡华银行账户汇入318000元，向其缴纳了第二年的房屋租金。经庭审质证，上诉人孔凡华认为陈朝坤支付该笔款项并未告知孔凡华，且该笔款项与合同约定的第二年租金金额328600元不符，该笔款项是房屋的使用费，并非房屋租金；同时汇款时间也说明陈朝坤存在迟延履行的情况。原审第三人陈小英对该两份银行卡存款业务回单无意见。本院认为，证人罗尤敏的证人证言与本案事实无关联性，本院不予采信。中国农业银行业务回单能证明陈朝坤于2014年1月16日、1月18日共计向孔凡华银行账户汇入318000元，在无其他证据证明该款项性质的情况下，可证明陈朝坤向孔凡华缴纳了第二年房屋租金318000元，本院予以采信。
二审另查明，孔凡华于2013年7月3日向陈朝坤租赁商铺的地址成都市火车北站东一路集晶大厦一楼邮寄了一份律师函，向陈朝坤催收第二年的房屋租金，该邮件于2013年7月3日签收，但收件人签名处只有一个“陈”字，陈朝坤称其并未收到该邮件。
本院经审理查明的其他事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，孔凡华与陈朝坤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，第二年的租期为2013年3月1日至2014年2月28日，租金328600元；第三年的租期为2014年3月1日至2015年2月28日，租金348316元；每一期的租金应在合同期限内提前2个月一次性支付，因此对于第二年、第三年的租金，陈朝坤应分别�2013年1月1日、2014年1月1日前一次性支付给孔凡华。孔凡华曾于2013年7月3日向陈朝坤租赁商铺的地址邮寄律师函催收第二年房屋租金，即使陈朝坤辩称其未签收也未收到该律师函，但孔凡华于2013年7月24日向法院提起诉讼应视为向陈朝坤主张权利，而至本案一审审结前，陈朝坤都未向孔凡华支付第二年的房屋租金。虽然陈朝坤在2014年1月16日、1月18日向孔凡华支付了部分租金，但已超过合同约定的租金支付时间长达一年，且第二年的租金亦未完全支付；加之陈朝坤应于2014年1月1日前支付第三年的房屋租金，但截至本案二审庭审终结前，陈朝坤都未向孔凡华支付第三年的房屋租金，陈朝坤的行为已构成违约，致使孔凡华出租房屋收取租金的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，孔凡华请求解除其与陈朝坤2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并请求陈朝坤将案涉房屋腾退给孔凡华的诉讼请求，本院予以支持。
关于孔凡华主张的房屋租金及滞纳金、管理费，没收保证金的问题。根据双方《房屋租赁合同》的约定，第二年（2013年3月1日至2014年2月28日）的房屋租金为328600元，陈朝坤于2014年1月16日、1月18日共计向孔凡华支付了房屋租金
318000元，还余10600元租金未支付，陈朝坤辩称该10600元是扣除的消防通道费用，但其并未提交证据予以证明，故陈朝坤还应向孔凡华支付第二年房屋租金10600元。第三年（2014年3月1日至2015年2月28日）的房屋租金为348316元，本院暂计至二审开庭之日（2014年3月24日），即从2014年3月1日起至2014年3月24日止，陈朝坤应支付的租金为22903元
（348316元÷365天×24天）。解除《房屋租赁合同》后，未履行的内容不再履行，但至房屋实际腾退前，陈朝坤仍占有使用房屋，其应向孔凡华支付房屋占用费，房屋占用费的支付标准可参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准。故截至2014年3月24日，陈朝坤应向孔凡华支付房屋租金33503元（10600元＋22903元），从2014年3月25日起至房屋腾退之日止的房屋租金及房屋占用费参照《房屋租赁合同》约定的标准计算。因陈朝坤未按照合同约定的时间向孔凡华支付第二年的房屋租金328600元，根据《房屋租赁合同》第三条约定，陈朝坤拖欠房租，孔凡华有权按合同所约束时间来收取陈朝坤年租金5‰的滞纳金，由孔凡华在陈朝坤的履约保证金里实际扣除，故对孔凡华要求陈朝坤支付滞纳金1643元的诉讼请求，本院予以支持。孔凡华二审主张滞纳金应计算至实�腾退房屋之日止，因其在一审的诉讼请求仅主张滞纳金1643元，并未主张计算至实际腾退房屋之日止，孔凡华二审提出该主张超出了其一审的诉讼请求，本院对该主张不予支持。关于孔凡华主张的管理费3600元，因双方在《房屋租赁合同》第四条第②项中有约定，陈朝坤须每半年向孔凡华交纳物业、卫生等管理费3600元，且陈朝坤在第一年的房屋租期中也向孔凡华交纳了该管理费，故对孔凡华要求陈朝坤支付管理费3600元的诉讼请求，本院予以支持。孔凡华诉请没收陈朝坤交纳的履约保证金20000元的诉讼请求，因双方在合同中并无约定，孔凡华的该项主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，原判审判程序合法，但认定事实不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第二�二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7271号民事判决；
二、解除孔凡华与陈朝坤于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》；
三、陈朝坤于本判决生效之日起十五日内将位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼的临街商铺腾退给孔凡华，并向孔凡华支付房屋租金及房屋占用费（截至2014年3月24日租金为33503元，从2014年3月25日起至实际腾退房屋之日止的租金及房屋占用费按照《房屋租赁合同》约定的标准计算）；
四、陈朝坤于本判决生效之日起十五日内向孔凡华支付滞纳金1643元、管理费3600元；
五、驳回孔凡华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3196元，二审案件受理费2995元，共计6191元，由被上诉人陈朝坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年七月十日
书 记 员 张 磊