广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第129号
原告：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城南海大道北60号，组织机构代码：23183681-7。
法定代表人：钟宇钊。
委托代理人：貌文英，是原告员工。
被告：苏瑞强，男，1953年2月11日出生，香港永久性居民。
委托代理人：苏敏禧，是被告弟弟。
原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司与被告苏瑞强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法适用普通程序，于同年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人貌文英、被告苏瑞强及其委托代理人苏敏禧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是佛山市南海区桂城叠南德宝花苑汇宝阁3楼404房（以下简称“404房”）的业主。2000年6月4日，原、被告签订《德宝花苑前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理费。但被告一直以来，以楼下304房违章搭建雨棚等诸多借口推托不愿交纳物业管理费，原告曾多次联合当地居委会及桂城行政执法人员上门调解，被告仍置之不理。被告拖欠自2004年5月1日起至2015年6月30日止的物业管理费8299.52元、滞纳金3670.74元，共计11970.26元。经原告多次催交，被告至今仍未支付所欠费用。为维护自身合法权益，原告提出本案起诉，请求法院依法判令：一、被告向原告支付404房自2004年5月起至2015年6月的物业管理费8299.52元；二、被告向原告支付滞纳金，按年利率6%的1.3倍计付，截至2015年6月30日的滞纳金为3670.74元；三.被告承担本案诉讼费。
诉讼中，原告补充陈述：合同第四条约定每年的12月25日前缴交下一年度的物业管理费，而实际操作中存在按季度缴费的情形，银行托收则每次性扣缴一年的物业管理费。404房目前由被告父母居住，二人年纪较大，并未办理银行托收手续，故原告按季度催收款项，违约金从欠费的下一季度首日起算，利息按基准年率上浮30%。除物管费外，404房没有拖欠其他费用，均有按时交纳水电分摊等费用。
被告辩称：原告没有履行《德宝花苑前期物业管理服务协议》第一条甲方权利义务的第1、4点，另根据该协议第十条违约责任第一点的约定，若原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标，被告有权要求原告限期改正，逾期未改给被告造成损失的，原告应承担相应法律责任。一、根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，原告起诉已超过诉讼时效。二、304房业主占用公共地方搭建雨棚，因雨棚顶是被告的厨房和房间，严重影响到被告的正常生活，被告多次向原告反映，原告明知违规占用公共地方私自搭建侵犯了被告权益，但其未加以制止，一直拖延以致上述问题未能得到有效处理和解决。因雨棚顶经常垃圾成堆，死老鼠臭气难闻，活老鼠结对成群，夏天热气上升时，屋内像火炉一样，但有窗不能开，如遇下雨天则噪音扰人。被告家中住着两位老人（母亲陈宝棠85岁，父亲苏调时93岁）在如此恶劣的环境下生活，××，近年来需不断求医和入院治疗。三、原告没有对公共设备设施尽到维修保养责任。2008年7月3日，楼顶生活储水池进行定期清洁，水进入了3座的排水管，经404房排水管冒进屋里，导致原因是排水管首层弯管堵塞，304房业主将室内排水管封死，以至水管最低层在404房，于是水便从404房冒出来，造成水浸厨房、房间和厅，被告将情况向原告反映、要求其尽快维修及疏通处理，原告的工作人员口头答应，但却没有维修及疏通。2008年9月11日晚，天下着倾盆大雨，由于排水管堵塞未进行维修和疏通处理，水从楼顶排水管进入，再次经排水管冒出浸了404房的厨房、房间和厅，房内物品再次受水浸而造成严重损坏。当时原告管理处的主任有到场协助清理积水。在原告不作维修处理的情况下，被告找了佛山市南海区定达装饰防水补漏工程有限公司对排水管的堵塞问题进行了疏通，并在天面排水管口用水泥堆高以防雨水再次进入排水管的排气口，为此支付疏通维修费3000元。原告不负责任、不称职，影响到被告及家人的生命财产安全，故此被告才没有交纳物业管理费，采用如此温和的手段对付304房住户，但是疑似原告的员工，在2009年至2010年期间曾先后8次对被告进行人为停水停电，胁迫被告交管理费，严重影响了被告的正常生活。综上，请求法院依法驳回原告的起诉及诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证（各1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.商品房购销合同（1份，原件），用以证明被告为涉案房产的业主。
3.前期物业管理服务协议（1份，原件），用以证明原、被告于2000年6月4日签订该协议，约定了被告委托原告对案涉房屋提供物业管理服务。
4.德宝花苑水电开表签收单、入住通知、房屋验收确认书、404装修申请表、入住登记表（各1份，原件），用以证明被告已于2000年5月30日收楼，并于同年7月1日提交装修申请。
5.调整物业管理服务费意见征询、意见征询结果的公示、物业服务费收费备案表（各1份，原件），用以证明2013年10月1日以前的物业管理费是0.6元／平方米；2013年10月1日起调整至0.85元／平方米，当时被告也签名同意了。
6.关于德宝花苑管理处申请拆除违章搭建的报告（1份，原件），用以证明对于被告投诉304业主搭建雨棚的扰民事件，原告一直都有履行制止、劝说、上报的义务，行政执法部门及居委会也介入了处理，但效果并不理想，鉴于原告并非执法部门，也无法强制拆除304业主的违建。
7.缴费通知单（14份，原件），用以证明原告履行了对被告的催缴义务，物业管理费和水电分摊分开单据列明，但一并交付房屋的实际居住者即被告父母，被告父母收到缴费通知单后会主动缴纳水电费分摊费用。
8.304装修申请表（1份，原件），用以证明304业主申请装修时并没有申报违建，原告也没有允许该业主违建。
9.管道及开闸照片（1套，打印件），用以证明被告居住的汇宝阁三座的管道设计有缺陷，容易堵塞，原告对此已进行改良；原告没有断过被告水电，用电开关是空气开关，当用户超负荷用电时会自动断电，2006年以后已移交供电部门管理。
10.管理费、滞纳金欠费计算表（1份，打印件加盖原告公章），用以证明被告拖欠物管费的情况。
11.（2014）佛南法桂民三初字第12号民事判决书（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明原告请求的滞纳金是以该判决书作为参考。
经质证，被告对原告举证1-4无异议。对举证5联调整物业管理服务费意见征询中被告名字有异议，并非被告本人所写，但被告不申请鉴定；对举证5的其他材料无异议。对举证6不予确认，被告并非报告的当事人或经手人，故对此不清楚。对举证7不予确认，原告有口头向被告催缴公共水电分摊费用，但没有发出书面催缴通知，也没有通过口头或书面催缴物业管理费。对举证8不确认，被告不清楚。对举证9真实性无异议，恰好反映了案涉房屋的管道存在问题容易堵塞，开闸照片是近期所拍的，之前并非这种开关。对举证10不予确认。对举证11的真实性无异议，但与本案无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.被告身份证（1份，原件），用以证明被告的诉讼主体资格。
2.前期物业管理服务协议（1份，复印件），用以证明原告并未履行协议约定的义务。
3.关于德宝花苑管理处申请拆除违章搭建的报告（1份，复印件），用以证明原告明知304房存在违规搭建、侵占公共场所、侵害他人权益，仍放任不管。
4.投诉意见（3份，打印件），用以证明自304房搭建违章建筑以来，被告一直都向原告进行投诉和反映问题。
5.入住登记表（1份，复印件），用以证明案涉房屋的实际居住者是被告父母。
6.照片（4份，打印件），用以证明304房的违章建筑严重影响了被告生活，雨棚日常由被告清理，原告并没履行定期清理义务。
7.病历资料（1套，原件），用以证明因原告的不作为而影响了房屋居住者的身体健康。
8.室内照片（2份，复印件）、投诉意见（1份，打印件）、收据（1份，原件），用以证明因原告管理不善导致被告房屋被水浸及造成损失，被告为此支出了疏通管道的费用。
9.电闸照片（2份，打印件），用以证明案涉房屋以前使用的是旧式开关，被告家曾出现断电情形，是原告员工对被告家故意断电8次。
经质证，原告对被告举证1-3、5无异议。对举证4不确认，原告从未收到过，且格式都是同一版本，是被告收到应诉材料后才自行打印出来的。对举证6不予确认，不能确定是否为案涉304房的违建顶棚。对举证7不予确认，与本案无关。对举证8中的照片不予确认，无法确认是被告的案涉房屋；对《投诉意见》质证意见与举证4的一致；对收据不予确认，公共下水管道的维护由原告负责，其收费标准已经明显超过疏通管道的一般收费标准。对举证9的真实性无异议，但原告没有断过被告电闸。
经审查，原告举证5中《调整物业管理服务费意见征询》为原件，被告虽对其本人签名有异议，但已明确不申请鉴定，故未能举证推翻该材料的真实性，本院对其真实性予以采信。原告举证6与被告举证3一致，本院对其真实性予以采信。原告举证7未经被告签收确认，被告有异议，本院不予采信。原告举证8反映的案外人申请装修的情况，被告有异议，本院在本案中不作认定。原告举证10由其单方制作，本院将综合案件审理情况在“本院认定中”予以审核。被告举证4、被告举证8中《投诉意见》，均未经原告的工作人员签收确认，原告有异议，本院均不予采信。被告举证6反映的是案外人搭建的雨棚，被告举证7与本案无关，且原告均有异议，故本院在本案中不作认定。被告举证8中照片，原告对其反映的对象有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。被告举证8中收据为原件，原告对其真实性虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以采信。原、被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以确认。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区桂城叠南茶基村德宝花苑汇宝阁404房，是被告于1999年11月28日向原南海市桂城德宝房地产开发有限公司购买的，《商品房购销合同》约定的建筑面积为96.9平方米。
2000年6月4日，被告父亲苏调时代表被告与原告就案涉404房签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告为德宝花苑提供前期物业管理服务；被告在每年12月25日前向原告交纳下一年的管理费；住宅按建筑面积每月每平方米0.29元，暂定期限为2000年6月1日起至2003年5月30日止；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。
原告一直为德宝花苑小区提供物业管理服务至今。被告没有支付404房自2004年5月至2015年6月期间的物业管理费。
诉讼中，原、被告均确认：404房在2003年6月至2013年9月期间的物业管理费单价为0.6元／平方米／月，2013年10月1日至今的物业管理费单价为0.85元／平方米／月；被告就楼下304房搭建雨棚一事多次向原告反映情况，但雨棚至今仍未拆除；404房曾发生排水管污水倒流水浸事件。
2015年7月23日，原告向法院起诉，主张相关权利；当日，中国人民银行同期一年期贷款基准年利率为4.85%。
本院认为：原、被告是《前期物业管理服务协议》的合同相对方，双方对合同的真实性、合法性均无异议，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。
《前期物业管理服务协议》约定“被告在每年12月25日前向原告交纳下一年的管理费”，现原告主张被告没有交纳404房自2004年5月至2015年6月期间的物业管理费，被告亦予确认，故被告应交纳该期间的物业管理费8299.59元予原告（2004年5月至2013年9月期间，每月物业管理费：0.6元／平方米／月×96.9平方米=58.14元／月，即每季度物业管理费：58.14元／月×3个月／季=174.42元／季，113个月的物业管理费为：58.14元／月×113个月=6569.82元；2013年10月至2015年6月，每季度物业管理费：0.85元／平方米／月×96.9平方米×3个月／季=247.10元／季，21个月的物业管理费为：247.10元／季×7季1729.70元；前后两个时段的物业管理费合计：6569.82元＋1729.70元=8299.52元）。
被告辩称原告部分诉讼主张已经超诉讼时效，因《前期物业管理服务协议》没有约定合同终止履行的具体日期，原告至今仍为德宝花苑提供物业管理服务，故在该协议期限内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳的物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告该项辩解不予采纳。
此外，被告辩称因原告未能处理好楼下私自搭建雨棚的问题、原告没有就404房的水浸问题作赔偿，故被告拒交物业管理费。但就上述两种情况，原告是否存在过错、应否承担责任的问题，均未经法院审理认定，被告以此为由拒交物业管理费缺乏依据，本院不予支持。
被告逾期支付物业管理费造成原告损失，主要体现为利息的损失，原告主张被告从每季度第一天起算滞纳金即逾期付款利息，于法有据，本院予以支持；至于逾期付款利息的计算标准，本院酌定应以原告起诉日中国人民银行执行的一年期贷款基准年利率4.85%上浮30%即年利率6.305%（4.85%×130%）计算，经核算，至庭审日（2015年9月1日）止的逾期付款利息为2796.32元（详见下表），原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。
计费时间物管费利息起算时间天数利息计费时间物管费利息起算时间天数利息2004年05-06月116.282004／07／01408081.952010年01-03月174.422010／04／01198059.662004年07-09月174.422004／10／013988120.162010年04-06月174.422010／07／01188956.912004年10-12月174.422005／01／013896117.382010年07-09月174.422010／10／01179754.142005年01-03月174.422005／04／013806114.672010年10-12月174.422011／01／01170551.372005年04-06月174.422005／07／013715111.932011年01-03月174.422011／04／01161548.662005年07-09月174.422005／10／013623109.162011年04-06月174.422011／07／01152445.922005年10-12月174.422006／01／013531106.392011年07-09月174.422011／10／01143243.152006年01-03月174.422006／04／013441103.672011年10-12月174.422012／01／01134040.372006年04-06月174.422006／07／013350100.932012年01-03月174.422012／04／01124937.632006年07-09月174.422006／10／01325898.162012年04-06月174.422012／07／01115834.892006年10-12月174.422007／01／01316695.392012年07-09月174.422012／10／01106632.122007年01-03月174.422007／04／01307692.682012年10-12月174.422013／01／0197429.352007年04-06月174.422007／07／01298589.942013年01-03月174.422013／04／0188426.632007年07-09月174.422007／10／01289387.162013年04-06月174.422013／07／0179323.892007年10-12月174.422008／01／01280184.392013年07-09月174.422013／10／0170121.122008年01-03月174.422008／04／01271081.652013年10-12月247.102014／01／0160925.992008年04-06月174.422008／07／01261978.912014年01-03月247.102014／04／0151922.152008年07-09月174.422008／10／01252776.142014年04-06月247.102014／07／0142818.272008年10-12月174.422009／01／01243573.362014年07-09月247.102014／10／0133614.342009年01-03月174.422009／04／01234570.652014年10-12月247.102015／01／0124410.412009年04-06月174.422009／07／01225467.912015年01-03月247.102015／04／011546.572009年07-09月174.422009／10／01216265.142015年04-06月247.102015／07／01632.692009年10-12月174.422010／01／01207062.37合计6569.822796.32综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告苏瑞强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司支付2004年5月至2015年6月期间的物业管理费8299.52元及计至2015年9月1日的逾期付款利息2796.32元；并以8299.52元为本金从2015年9月2日起至实际清偿日止按年利率6.305%计付逾期付款利息予原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司。
二、驳回原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费198.5元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 张焕然
代理审判员 李月雲
人民陪审员 戴华英
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李丽曼