广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第833号
上诉人（原审被告）深圳市圣唐餐饮管理有限公司
被上诉人（原审原告）富莱斯勒贸易（深圳）有限公司
上诉人深圳市圣唐餐饮管理有限公司（以下简称圣唐公司）与被上诉人富莱斯勒贸易（深圳）有限公司（以下简称富莱斯勒公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月1日，富莱斯勒公司与案外人深圳市地铁集团有限公司签订《房地产租赁合同》，自案外人处承租了深圳地铁一期工程岗厦站至会展中心站之间地下空间项目13086.92平方米的房产。
2011年8月15日，富莱斯勒公司、圣唐公司签订《商铺租赁合同书》，富莱斯勒公司将其位于深圳市福田区福华路地下一层连城新天地商业街XXXX商铺（以下简称涉案商铺）出租给圣唐公司用作经营某甜品坊使用。该商铺的实用面积、建筑面积以合同约定为准。商铺实用面积112.24平方米，为合同项下的租金费用计取基数；建筑面积244平方米，为合同项下的物业管理费用计取基数。租赁期限为3年，圣唐公司签署《商铺交付验收确认书》之次日起为起租日。自起租日起45天内，为圣唐公司的装修免租期，圣唐公司在装修免租期内无需交纳租金，但须承担该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费及其他应付费用。第1年至第2年，租金为每月每平方米实用面积人民币（以下相同）370元，每月为41528.8元，第3年租金为每月每平方米实用面积392.2元，每月为44020.5元。物业管理费为每月每平方米（建筑面积）46元，每月为11224元。圣唐公司应在每个计租期或计费期结束前10个工作日内向富莱斯勒公司交纳下期租金或物业管理费。租赁保证金为83057.6元，如圣唐公司有拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日等违约行为的，富莱斯勒公司有权解除合同并对收取的租赁保证金不予退还。租赁期内，圣唐公司逾期交付租金或管理费的，每逾期一日，应按逾期金额的3‰支付日违约金。
2011年5月10日和9月9日，圣唐公司分两笔向富莱斯勒公司交纳了租赁保证金计83057.6元。2011年10月18日，富莱斯勒公司将涉案商铺交付圣唐公司。富莱斯勒公司从2012年5月1日开始向圣唐公司收取租金，此前，富莱斯勒公司未向圣唐公司收取租金。圣唐公司未向富莱斯勒公司交纳2012年7月至9月的租金、2012年6月至9月的物业管理费，并拖欠2012年3月12日至9月4日的水电费644.64元。
富莱斯勒公司称，涉案商业街是2012年4月26日开业，而圣唐公司则称是2012年7月份才开业。
对于租赁保证金和富莱斯勒公司起诉主张的违约金，富莱斯勒公司称其虽未在本案中主张，但其选择没收租赁保证金；如法院在没收租赁保证金和逾期付款违约金之间只支持一项，富莱斯勒公司选择没收租赁保证金。
圣唐公司2012年10月25日签收了原审法院送达的民事起诉状等诉讼资料。
富莱斯勒公司于2012年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同书》并立即腾房；2、圣唐公司支付2012年7月至9月的租金124584元和腾房前的租金、支付逾期支付租金的违约金（2012年7月1日起暂计至2012年9月30日为22425元，此后计至付清租金之日止）；3、圣唐公司支付2012年6月至9月的物业管理费44896元和腾房前的物业管理费、支付逾期支付物业管理费的违约金（2012年6月1日暂计至2012年9月30日为10100元，此后计至付清物业管理费之日止）；4、圣唐公司支付2012年3月12日至9月4日的水电费644.64元及腾房前的水电费；5、由圣唐公司承担诉讼费。
原审法院认为，富莱斯勒公司、圣唐公司之间的租赁合同关系是当事人之间真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，富莱斯勒公司已依约将涉案商铺交付圣唐公司使用，且超过免租期直至2012年5月方向圣唐公司收取租金，已经考虑到了商场新开业对圣唐公司经营造成的影响，但圣唐公司仍拒绝交纳2012年7至9月的租金和2012年6至9月的物业管理费，并拖欠相应水电费，已经构成违约，富莱斯勒公司有权依据合同约定解除合同，要求圣唐公司返还涉案商铺并承担违约责任。富莱斯勒公司的民事起诉状兼具有解除合同通知书的性质，圣唐公司于2012年10月25日收到原审法院送达的民事起诉状等诉讼资料，富莱斯勒公司、圣唐公司之间的租赁合同关系自该日解除，圣唐公司应于10日内返还涉案商铺并交纳所欠2012年7月至9月租金124584元、2012年6月至9月物业管理费44896元和2012年3月12日至9月4日水电费644.64元。违约损害赔偿以填补损失为原则，虽然富莱斯勒公司依约可以主张没收富莱斯勒公司已交租赁保证金和按日按3‰计取违约金，因富莱斯勒公司事实上要求没收租赁保证金，且无证据证明其损失高于租赁保证金，鉴于明确在没收租赁保证金和主张违约金责任无法同时得到支持时选择没收租赁保证金，故原审法院对于富莱斯勒公司主张的违约金不再支持。
对于2012年9月后的租金、物业管理费和水电费，因富莱斯勒公司并未就该部分诉讼请求交纳诉讼费用，且此后实际发生的租金、管理费和水电费金额尚未确定，本案对于富莱斯勒公司的该部分诉讼请求不予处理，待相关费用确定发生后由富莱斯勒公司另循法律途径解决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、富莱斯勒公司、圣唐公司于2011年8月15日签订的《商铺租赁合同书》于2012年10月25日解除，圣唐公司于本判决生效之日起十日内将涉案商铺返还富莱斯勒公司；二、圣唐公司于本判决生效之日十日内起向富莱斯勒公司交纳租金124584元、物业管理费44896元和水电费644.64元；三、驳回富莱斯勒公司其它诉讼请求。案件受理费4340元，因适用简易程序，减半收取2170元，由圣唐公司负担。
上诉人圣唐公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判圣唐公司无须支付租金124584元及管理费44896元；2、圣唐公司要求富莱斯勒公司因合同欺诈支付圣唐公司各项损失如下：装修费用120000元、办理二次消防预付费用19800元、厨房再造装修费用33000元、沙发桌椅及设备费用61309元，共计234109元；3、富莱斯勒公司退回圣唐公司支付的租赁保证金、定金及各项预付款共计125000元；4、由富莱斯勒公司承担诉讼费。主要事实及理由如下：一、2011年8月15日签订的《商铺租赁合同书》无效。富莱斯勒公司于2012年3月才拿到消防批文，而《商铺租赁合同书》于2011年8月15日签订，此为欺诈行为。且该合同为格式合同，有多款霸王条款，对圣唐公司十分不利。二、圣唐公司于2011年4月支付订金，而涉案商铺所在的商业街于2012年6月28日才开业，富莱斯勒公司违约在先。三、涉案商铺所在的商业街开业前，圣唐公司多次向富莱斯勒公司提出退铺解约，未得到明确答复，双方法定代表人约定商谈合作事宜，富莱斯勒公司多次口头承诺免收协商期间的租金。四、涉案商铺一直未营业、验收、交付，双方存在争议。圣唐公司没有理由在没有经营收入的情况下还不解除合同并乐意支付租金。五、富莱斯勒公司诉请的租金是其口头承诺免收的协商期间的租金。六、圣唐公司多次找富莱斯勒公司协商，均未得到任何答复。
被上诉人富莱斯勒公司答辩称圣唐公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。主要理由如下：一、《商品租赁合同书》真实有效，不存在免除富莱斯勒公司责任、加重圣唐公司责任和排除圣唐公司主要权利的条款。涉案商铺所在的商业街是在获得消防批文后的2012年4月26日开业，富莱斯勒公司不存在欺诈行为。二、富莱斯勒公司没有违约行为。圣唐公司与装修公司发生争议，系因自身原因不能开业。三、富莱斯勒公司收取租金、物业管理费及其他费用，是基于《商铺租赁合同书》的约定。富莱斯勒公司在2012年5月才开始向圣唐公司收取租金，实际上已考虑到了圣唐公司的实际情况、免除了2012年5月之前的费用。圣唐公司拒绝履行合同义务没有合法依据。
本院经审理查明，原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，《商铺租赁合同书》第6.1条约定，圣唐公司应在接到交铺通知之日起5个工作日内按《商铺交付验收确认书》内容对涉案商铺验收完毕，如有异议，应在验收期限届满当日以书面形式提出，逾期不提出，视为圣唐公司同意接受涉案商铺。
2011年10月18日，圣唐公司法定代表人柳某在《商铺交付验收确认书》末尾“租户”处签字确认。
本院认为，原审判决未支持2009年10月至圣唐公司返还涉案商铺之日止的租金、2009年9月5日至圣唐公司返还涉案商铺之日止的水电费，富莱斯勒公司没有提起上诉；圣唐公司对原审法院确认《商铺租赁合同书》已解除、判令其限期返还涉案商铺及支付水电费644.64元未提起上诉，系双方对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。
圣唐公司上诉主张的富莱斯勒公司赔偿其因合同欺诈产生的各项损失共计234109元、退还已收取的定金及预付款，超出原审审理范围，属于原审被告于二审提起反诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，本案不予处理，圣唐公司可另循法律途径解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点是：圣唐公司是否应支付2012年7月至9月的租金124584元、2012年6月至9月的物业管理费44896元及富莱斯勒公司是否有权没收已收取的租赁保证金83057.6元。
首先，圣唐公司自认富莱斯勒公司已取得相关消防批文，且无法说明《商铺租赁合同书》存在哪些格式条款及依法可被认定为无效的具体情形。因此，圣唐公司主张《商铺租赁合同书》无效没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定合同有效，处理正确，本院予以确认，富莱斯勒公司、圣唐公司双方均应遵照履行。
其次，根据《商铺租赁合同书》的约定，圣唐公司应于签署《商铺交付验收确认书》之次日起开始支付物业管理费及应于45天免租期后开始支付租金。圣唐公司拖欠租金、物业管理费等达到30日的，富莱斯勒公司有权没收收取的租赁保证金。圣唐公司的法定代表人于2011年10月18日签署《商铺交付验收确认书》，确认接收涉案商铺，但未依约支付2012年7月至9月的租金124584元、2012年6月至9月的物业管理费44896元。富莱斯勒公司于2012年10月8日提起本案诉讼。圣唐公司主张前述欠费期间系富莱斯勒公司口头给予的协商免租期，但富莱斯勒公司不予确认，圣唐公司亦未提交证据证明。圣唐公司还主张涉案商铺所在的商业街于2012年6月28日才开业，富莱斯勒公司违约在先。本院认为，《商铺租赁合同书》约定支付租金的条件是富莱斯勒公司依约交付涉案商铺，至于涉案商铺所在的商业街何时开业、圣唐公司有无在涉案商铺开张经营相关项目不是其支付租金的条件。圣唐公司的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以确认。
综上所述，圣唐公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费分别应为2549元、5098元，由深圳市圣唐餐饮管理有限公司负担。深圳市圣唐餐饮管理有限公司迳付富莱斯勒贸易（深圳）有限公司案件受理费2170元，并向一、二审法院分别补交案件受理费379元、2928元。原审法院退回富莱斯勒贸易（深圳）有限公司案件受理费2170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年六月十四日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。