浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初4208号原告：温州市国新紧固件有限公司，住所地温州市龙湾区九龙山路145号一、二、三层，统一社会信用代码91330303350251707U。法定代表人：史国新。委托代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。被告：温州三羊文化产业有限公司，住所地温州市龙湾区瑶溪街道河头龙西路118号，统一社会信用代码91330300732399248C。法定代表人：林海。委托代理人：陈小雁、潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。原告温州市国新紧固件有限公司（以下简称“国新公司”）与被告温州三羊文化产业有限公司（以下简称“三羊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员李曙光独任审判，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。后本院依法转为普通程序并组成合议庭于2018年3月6日公开开庭进行审理。原告国新公司的委托代理人木慧建、被告三羊公司的委托代理人陈小雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告温州三羊文化产业有限公司返还因原告搬迁受有损失而取得的各项补偿安置奖励款项，共计573065.8元：（1）返还基于原告所有不可移动生产设备设施的搬迁损失取得的46522元补偿款，以及基于原告所有的可移动生产设备设施的搬迁损失取得的252325元补偿款，总计298847元；（2）返还基于原告自建铁棚被清除的补偿费，按照200元/m2计算860m2，即172000元；（3）返还基于原告停产停业取得的42449.4元补偿款，按合法承租面积占总工业用房面积比例计算，即940/8577.53*7747045*5%=42449.4元；（4）返还基于原告按时腾空取得的59769.4元补偿奖励款，按生产设备设施补偿总额的20%计算，即298847*20%=59769.4元。2、被告返还原告的租金350000/365*144=138082元（从2016年9月17日计算至2017年2月7日）及押金10万元。3、上述款项的利息损失，其中：拆迁补偿费从被告取得拆迁补偿费之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际返还之日止、租金及押金从2016年9月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际返还之日止。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告当庭变更第2项诉讼请求为：被告返还原告的租金350000/365*144=138082元（从2016年9月17日计算至2017年2月7日）及押金6768.99元。事实与理由：2012年5月8日，原告（原温州龙湾新光螺帽厂、温州市龙湾瑶溪格尔紧固件厂）与被告（原温州龙凤针业有限公司）签订厂房租赁合同，约定原告承租被告位于龙湾区的部分厂房，租期为2012年6月1日至2015年5月30日。2015年3月18日，原告与被告签订补充协议书，将租期延长至2016年2月7日。2015年12月30日，原告与被告重新签订厂房租赁合同，约定：1、原告承租被告位于龙湾区的部分厂房，租赁物土地面积约为2200平方米（约占地3.3亩），其中有手续的建筑面积约940平方米，没有手续的约400平方米，铁棚约300平方米，其他为道路和空地约560平方米。2、租赁期限为三年，即从2016年2月8日起至2019年2月7日止；租金每年35万元；水电费和工人工资押金10万元。3、被告行为（再转让和买卖）导致原告无法正常生产的，视为违约，被告应退还原告相应时间的租金，350000/365天（按天计算）。4、因正常生产需要，在租赁物内旧铁棚漏水，更换新铁棚。因被告没有投资，原告自己出资更换新铁棚，合同期满由原告拆回自用或折价给被告。5、双方租赁物内各自的机器设备以及生产材料、产品、物资，属于各自所有。因各自经营对外形成的债权债务，各自负担，与对方无关。6、租赁物内的违章建筑如被政府拆除，被告应及时提供相应临时办公用房给原告，并及时补办手续，若建正规厂房，由被告负责，简易厂房由原告负责。原告按照合同约定支付了首年租金35万元（即付至2017年2月7日）及押金10万元。截至起诉之日，被告未退还上述押金及部分租金。2015年农历年底，原告拆除了被告原有旧铁棚，自已购买原材料搭建了新铁棚，面积约860m2。因上述租赁物被纳入温州浙南科技城一期工程建设项目征收范围，原告于2016年9月17日搬离该租赁房屋。同时，为确定补偿金额，温州高新技术产业开发区建设投资有限公司（以下简称高新公司）委托相关机构对上述租赁物进行调查和评估。其中，温州资产评估有限公司对原告所有的不可移动生产设备设施和可移动生产设备设施的搬迁损失进行评估，确定原告不可移动设备设施的搬迁损失额为46522元，可移动生产设备设施的搬迁损失额为252325元。2017年2月24日，被告与高新公司签订《货币补偿协议》。协议约定，高新公司征收被告位于温州市龙湾区的工业用地及厂房，被告因此可获得下列补偿安置实励款项：1、被征收工业用房价值，包括被征收工业用房补偿、被征收房屋装饰装修补偿、被征收房屋附属物及构筑物补偿、被征收的依法使用土地总面积补偿；2、生产设备设施补偿，包括不可移动生产设备设施补偿和可移动设备设施搬迁费；3、停产停业损失补偿，按被征收工业用房价值总额的5%计算；4、一次性临时安置费，按合法土地面积*1.5*15元/m2*4个月计算；5、奖励补助，包括提前搬迁奖励，按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额*20%计算；入户丈量评估奖励3000元；自行拆除清障补助，按5473.19m2*200元/m2=1094638元。截至起诉之日，高新公司已按协议规定向被告支付上述全部款项的80%以上。上述“停产停业损失补偿”，原告系使用厂房并进行生产经营的实际停产停业受有损失者，原告承租房屋的合法面积为940平方米，租赁物的合法建筑面积为8577.53平方米，总合法建筑面积价值为7747045元，因此原告因停产停业受有损失的金额为940/8577.53*7747045*5%=42449.4元。上述“提前搬迁奖励”，原告本可以按照租赁合同约定承租该房屋至2019年2月7日，现原告配合拆迁，于2016年9月17日搬离原租赁房屋，根据该奖励的计算方式为相应生产设备设施补偿的20%，即被告取得了原告的生产设备设施298847元的20%的提前搬迁奖励59769.4元。上述“自行拆除清障补助”，原告自己购买了原材料在租赁房屋内搭建了铁棚，现因配合拆迁而清除该铁棚，该铁棚面积为860平方米，即被告取得了相应的自行拆除清障补助860m2*200元/m2=172000元。原告认为：1、被告取得的下列补偿安置奖励款项共计573065.8元应返还原告。（1）原告系可移动和不可移动生产设备设施的所有权人，原告因拆迁受有生产设备设施的搬迁损失；（2）原告自已购买原材料搭建的新铁棚，因拆迁受有清除损失；（3）原告系在该厂房的实际生产经营者，因拆迁受有停产停业损失；（4）原告合法租赁房屋至2019年2月7日，因拆迁在租赁期内提前腾空租赁房屋而受有损失；（5）上述原告4项损失均已由被告从高新公司处获得补偿，且被告因原告损失而取得上述款项，应将相应款项返还原告。2、原租赁房屋因征收而拆迁，被告应当按照合同约定退还原告剩余租金和押金。原告于2016年9月17日搬离租赁范围，计算至2017年2月7日即144天，因此剩余租金为350000/365*144=138082元。截至起诉之日，原告与被告经过多次沟通，被告拒不支付上述款项。故成讼。后原告对请求权基础作出说明，称原被告双方之间的租赁合同因政府拆迁的不可归责于原告的原因解除，原告作为实际经营人因合同解除而承受了损失，而被告却基于实际由原告承受的损失获得了相应拆迁补偿的利益，如被告不补偿原告的损失显然有违公平原则。故原告基于合同法的公平原则，要求被告对原告的损失予以补偿，具体损失补偿数额根据评估报告中属于原告损失的部分计算，即原告诉讼请求主张被告支付的金额。被告三羊公司答辩称：1、原、被告之间仅具有房屋租赁合同关系，且被告在房屋发生将拆迁的不可抗力时已经及时履行了《房屋租赁合同》将无法继续履行的通知义务，不存在过错，且双方也明确约定房屋发生被拆迁的不可抗力时不承担违约责任，故被告无需承担任何赔偿损失的责任。2、原告主张返还或补偿的不可移动生产设备设施搬迁损失补偿、自建铁棚被清除补偿、停产停业补偿、及时腾空奖励等费用，均是被告基于其所有的房屋被征收而取得的补偿或奖励，与原告无关。3、关于原告主张的房屋押金，被告已返还给原告。4、关于原告主张返还的租金，依据被告提供的《温州供电机打发票及银行转账明细》，结合庭审查明事实，可知原始实际腾空日期为2017年2月份，故不存在任何多收租金的事实。5、关于原告主张的补偿或奖励费用的利息损失，无事实与法律依据，该款至今尚被原告申请法院冻结于温州高新技术产业开发区建设投资有限公司处，被告至今尚未取得；5原告至今尚拖欠被告电费、保安费、灯费未支付，对此，被告已经多次向原告催讨，若原告再不前来缴纳，被告将向法院提起诉讼予以追讨。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的生产设备设施评估汇总表及其明细表、货币补偿协议，被告认为系被告作为房屋所有权人与政府部门所签订，且评估已过期，与原告无关，本院对该组证据形式真实性予以确认，对证明对象于后文一并陈述。2、原告提供的《厂房租赁合同书》、《租金支付凭证》、《租金发票》，被告对三性提出异议，本院认为该证据可以相互印证，本院予以确认。3、被告提供的《温州供电机打发票》及《银行转账明细》，原告对证据三性均提出异议，本院认为该证据不完整，也不能证明原告腾空时间为2017年2月，故不予确认。4、被告提供的《通告》、《表格》、《照片》，原告对真实性、关联性均有异议，本院认为该组证据被告并未提供原件，且从形式上看为被告单方制作，故本院不予确认。经审理，结合当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：被告三羊公司曾用名为温州龙凤针业有限公司。2012年5月8日，三羊公司与温州龙湾（状元）新光螺帽厂签订《厂房租赁合同》，载明温州龙凤针业有限公司出租位于龙湾区部分厂房，面积为2600平方米，租期从2012年6月1日至2015年5月30日止等内容，并约定“乙方（温州龙湾新光螺帽厂）因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，地上附着物无偿归甲方（三羊公司）所有”等内容。该合同有温州龙湾状元新光螺帽厂盖章，史国新签字。2015年3月18日，三羊公司与温州市龙湾瑶溪格尔紧固件厂（原温州龙湾新光螺帽厂）签订《补充协议书》，载明期限从2015年6月1日至2016年2月7日止等内容。该补充协议有温州市龙湾瑶溪格尔紧固件厂盖章，史国光签字。2015年12月30日，原告国新公司与被告三羊公司签订《厂房租赁合同》，载明出租位于龙湾区的部分厂房，出租面积约2200平方米，年租金35万元，租赁期限3年，从2016年2月8日至2019年2月7日止等内容，并约定“甲方（三羊公司）厂房如果自己开发建设用，乙方（国新公司）无条件退出（注：如果是转租他人，作为甲方违约）”、“如果甲方自己改建，要提前3个月以书面形式通知乙方”、“乙方合同期内，可以提前退出（不过要提前3个月以书面通知甲方），不算违约”、“此租金包含土地、房产、租赁税、保安费、老人协会费等一切收费在内”、“乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金壹拾万元，本押金仅作为乙方欠自己工人工资以及水、电费的押金，合同终止，乙方付清水、电费和自己工人工资，甲方在3天内退还乙方押金壹拾万元”等内容。2017年2月24日，因温州浙南科技城国际社区（暂名）工程建设项目征收所需，三羊公司与高新公司（即温州高新技术产业开发区建设投资有限公司）签订《工业用房征收补偿安置协议书》，载明被征收房屋坐落在龙湾区，总建筑面积14050.72平方米，被征收人同意在2017年6月30日前搬迁腾空征收范围内的全部房屋等内容。该协议并载明“生产设备设施补偿：1423980元，其中不可移动生产设备设施补偿：673914元【详见评估报告】，可移动设备搬迁费：750066元【详见评估报告】；停产停业损失补偿：1844150元；被征收人选择货币补偿的，同时在征收补偿方案确定的签约奖励期限内签约并在规定时间内搬迁腾空完毕经验收合格后，按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的基础上给予提前搬迁奖励20%，计人民币7661394元；自行拆除清障补助5473.19m2*200元/m2=1094638元”等补偿项。评估报告附表《生产设备设施评估汇总表》中备注为“温州市国新紧固件有限公司”的设备为第6、7项，评估搬迁损失额合计298847元。后原告国新公司与温州市众志汽车电器有限公司签订《厂房租赁合同书》，载明租期由2016年9月15日至2022年1月31日止。2016年8月23日，原告国新公司收到被告三羊公司向原告发出的通知。该通知载明因地块规划建设需要，根据合同约定通知及时腾空。2016年9月17日，被告三羊公司收到原告国新公司发出的通知。该通知载明解除于2015年12月30日签订的房产租赁合同。双方在庭审中确定租金已支付至2017年2月7日。庭审中原告国新公司确认被告三羊公司已退还押金93231.01元，认为还剩6768.99元未退。被告三羊公司认为该6768.99元用于抵扣电费。另外，申请人温州市国新紧固件有限公司于2017年7月13日向本院申请诉前财产保全，本院裁定冻结被申请人温州三羊文化产业有限公司名下的坐落于温州市龙湾区河头龙西路118号的房地产【房屋权证号：温房权证龙湾字第××号、温房权证龙湾字第××号；土地权证号：温国用（2014）第2-358391号、温国用（2016）第2-00262号】的拆迁补偿款（以40万元为限）。本院认为，原告国新公司与被告三羊公司签订的《厂房租赁合同》主体适格、意思表示真实、内容合法，应受法律保护。现国新公司因承租的登记在被告三羊公司名下房产拆迁而提前搬离，无法继续生产经营，致使合同提前解除，应可要求赔偿损失。就原告诉求之款项，本案逐一分析如下：一、不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失。本案租赁合同指向的龙湾区房产现已腾空，目前已无法还原现场，故拆迁时评估公司所制作的《生产设备设施评估汇总表》应可作为当时现场设备归属、种类、数目、价值之参照。这些费用系原告实际损失和刚性支出，因此被告三羊公司应支付原告国新公司不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失合计298847元。二、自建铁棚被清除的补偿费。虽《厂房租赁合同》中约定“乙方（国新公司）因正常生产需要，在租赁物内旧铁棚漏水，更换新铁棚。因甲方（三羊公司）没有投资，乙方自已出资更换新铁棚，合同期满由乙方拆回自用或折价给甲方”，但原告在诉状及庭审中均明确该款指向或参照《工业用房征收补偿安置协议书》中自行拆除清障补助一项计算，但该款系行政部门对被告三羊公司自行拆除并清理地上建筑的补助，具有奖励性质，与原告与被告之间的房屋租赁关系无关，亦无法体现原告所称铁棚之价值，故原告该项主张，本院不予支持。三、停产停业补偿款。本院认为，在涉案厂房被征收的情况下，被告也将无法再利用涉案厂房进行出租，故拆迁对被告也会造成停产停业的损失。搬离腾空会造成原告另择厂房、搬迁设备而短期停业，但租赁合同总有届满腾空时，考虑到第一份合同届满且第二次租赁合同约定“甲方（三羊公司）厂房如果自己开发建设用，乙方（国新公司）无条件退出”，被告因拆迁解除合同并无过错，且原告提前搬离，原告主张被告支付停产停业损失补偿款，本院不予支持。四、按时腾空补偿奖励款。该款系《工业用房征收补偿安置协议书》的相对方对被告三羊公司积极履约行为的奖励，与原告和被告之间的房屋租赁关系无关，故原告该项主张没有法律依据，本院不予支持。五、租金。原告主张退还租金之起算日从开始腾空之日开始计算，本院认为，结合原告庭审中陆续腾空2个月左右方搬完全部物品的陈述，原告开始腾空之日尚有部分物品留于租赁厂房中，被告并未取得完整的使用权与控制权，故退还租金之起算日应从原告实际完全腾空之日起算。对于实际完全腾空耗时，原告在庭审中多次陈述存在矛盾，期间从1-3个月不等，根据禁反言之规则，结合被告未提供充足证据证明实际完全腾空日期，本院确定原告搬迁耗时3个月。结合原告提供的与第三方的《厂房租赁合同书》，原告于2016年9月15日另租他处，故搬迁起算日应从2016年9月15日起算。据此，本院确定被告三羊公司应退还原告国新公司2016年12月16日至2017年2月7日的租金合计350000/365*54=51780.82元。六、押金6768.99元。被告对该项押金的存在并无异议，但认为应抵扣电费等费用。本院认为被告提供的证据不足以证明原告尚欠被告电费未支付，故本院认为押金6768.99元，被告三羊公司应予退还。七、上述款项利息损失。本案被告所应支付的不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失，并非因被告违约产生之赔偿，故原告主张该部分利息损失没有法律依据，本院不予支持。原告主张的租金利息，未提供证据证明何时催讨，但本院认为起诉即为催讨，现被告尚未支付，故应向原告支付自起诉之日即2017年8月10日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原告主张的押金利息，合同约定“合同终止，乙方付清水、电费和自己工人工资，甲方在3天内退还乙方押金”，现被告应返还押金而逾期未返还，已违约，故应向原告支付自2016年12月19日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告温州三羊文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市国新紧固件有限公司支付不可移动生产设备设施及可移动生产设备设施搬迁损失合计298847元；二、被告温州三羊文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市国新紧固件有限公司返还租金51780.82元及利息（利息从2017年8月10日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告温州三羊文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市国新紧固件有限公司返还押金6768.99元及利息（利息从2016年12月19日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、驳回原告温州市国新紧固件有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9531元（原告已预缴），由被告温州三羊文化产业有限公司承担6670元，由原告温州市国新紧固件有限公司承担2861元。诉前保全申请费2520元，由被告温州三羊文化产业有限公司承担2310元，由原告温州市国新紧固件有限公司承担210元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  李曙光人民陪审员  陈继秀人民陪审员  陈 升二〇一八年四月十三日四月十三日法官书记员张赛雯·??10?··??9?·