江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3972号
上诉人（原审原告）孙静美，女，1977年10月23日生，汉族。
委托代理人熊炎，男，1974年5月7日生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司），住所地在南京市江宁区科学园弘景大道3889号。
法定代表人马伟强，系骋望公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人孙静美因与被上诉人南京骋望置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人孙静美的委托代理人熊炎，被上诉人骋望公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙静美原审诉称，2012年7月2日，其与骋望公司签订《南京市商品房预售合同》，购买骋望公司开发的骋望骊都华庭某幢605室房屋，合同约定房屋交付时间为2013年12月31日。此后，其在（2014）江宁淳民初字第845号判决生效后，于2015年1月1日接收了该房屋。现起诉要求骋望公司一、支付其延期交房违约金72337.26元（自2013年12月31日起至2015年1月1日止，每日按已收价款988214元的万分之二计算）；二、支付延期支付违约金所产生的利息（自2015年2月1日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。
被上诉人骋望公司原审辩称，2014年4月6日至4月11日期间，其虽未取得房屋面积实测表，但涉案房屋的预测面积为108.2平方米，实测面积为108.24平方米，可见未取得实测结果并不影响孙静美收房。故其仅对2014年1月1日至2014年4月6日期间的延期交付行为承担赔付违约金的责任，但孙静美主张的违约金计算标准过高，请法院参照同地段同类型房屋租金予以调整。2015年4月11日后，涉案房屋都已具备交付条件，但孙静美拒绝收房，故其对2015年4月11日之后的损失不承担责任。此外，其延迟交付房屋，与召开亚青会及青奥会期间政府要求其停工有关，故违约期间应酌情扣减。
原审法院经审理查明：2012年7月2日，孙静美与骋望公司签订《南京市商品房预售合同》一份。双方约定，骋望公司向孙静美预售位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭某幢605室的房屋（以下简称骋望骊都华庭某幢605室）；房屋建筑面积108.25平方米，总价款988214元；骋望公司应于2013年12月31日前向孙静美交付房屋；房屋交付条件为交付时应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；房屋具备交付条件后，骋望公司应当在确定的交付日期前一天，书面通知孙静美办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；骋望公司通知确定的交付日期应当给孙静美必要的准备时间和必要的方便；骋望公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，孙静美有权拒绝接收房屋；双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；房屋建筑面积和分摊面积的增减变化以及变化幅度，均不做面积差异处理，仅以该商品房建筑面积进行面积差异处理，面积差款项应于交房前结算完毕，面积误差比绝对值在3%以内的，按该房屋每平米建筑面积单价据实结算，面积误差比超出3%的，孙静美有权选择单方解除本合同。
合同签订后，孙静美依约支付购房款988214元。2014年4月4日，骋望公司向孙静美送达房屋交付通知书，但其时骋望公司仅取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，但并未取得《房屋测绘成果》。2014年9月26日，骋望公司再次向孙静美寄送房屋交付通知书，但仍未向孙静美告知及出示《房屋测绘成果》。
原审法院另查明，2014年10月11日，孙静美曾向原审法院起诉，要求骋望公司向其交付骋望骊都华庭某幢605室。2014年11月12日，在该案审理过程中，骋望公司首次向孙静美出示了包括骋望骊都华庭某幢605室房屋在内的《房屋测绘成果》，并表示该房屋已符合交付条件，如孙静美同意接收房屋，其可以向孙静美交付房屋；孙静美亦表示同意接收房屋。此后，孙静美未至骋望公司接收房屋，原审法院遂于2014年12月4日作出（2014）江宁淳民初字第845号民事判决，判令骋望公司向孙静美交付符合合同约定的骋望骊都华庭某幢605室房屋。2015年1月1日，孙静美接收该房屋。
原审法院认为，孙静美与骋望公司签订的商品房预售合同合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。骋望公司向孙静美交付的房屋应符合合同约定的交付条件，即房屋已取得《房屋测绘成果》等材料，且骋望公司应及时出示这些能够证实房屋已符合交付条件的材料，以便孙静美接收房屋。2014年4月6日，骋望公司第一次通知孙静美接收房屋，但其时该房屋并未取得《房屋测绘成果》，不符合合同约定的交付条件。骋望公司主张其于2014年4月11日已取得《房屋测绘成果》，但未提交证据证实2014年4月11日至2014年11月12日期间其曾向孙静美出示该《房屋测绘成果》，故孙静美有权拒绝接收房屋。2014年11月12日，骋望公司向孙静美出示《房屋测绘成果》，双方于当日就房屋交付事宜达成合意，但骋望公司仍应依据合同约定为孙静美预留必要的准备时间接收房屋。因此，本院酌定骋望公司延迟交付的期限截止至2014年11月15日，故应支付孙静美自2014年1月1日起至2014年11月15日止的延迟交付违约金。
双方约定延迟交付违约金按总房款的每天万分之二计算，考虑到违约金的性质，该约定明显过高，原审法院酌定按同地段、同类型房屋的同期月租金2500元的1.3倍计算违约金，即34125元（2500元／月×1.3×10.5个月）。孙静美还主张骋望公司应自2015年2月1日起支付延期支付违约金所产生的利息，原审法院认为双方未就违约金计算标准、违约金计算起止日及给付日期等事项达成一致，故孙静美该诉请于法无据，不予支持。骋望公司所作因政府要求其在亚青会及青奥会期间停工的时间应从延迟交付期间予以扣减的辩解，于法无据，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、骋望公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付孙静美延期交付骋望骊都华庭某幢605室房屋的违约金34125元；二、驳回孙静美的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费829元，由孙静美负担438元，由骋望公司负担391元。
上诉人孙静美上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决否定（2014）江宁淳民初字第845号民事判决书的既判力，错误认定房屋交付时间。上诉人基于（2014）江宁淳民初字第845号民事判决书的法律效力在2015年1月1日接收了房屋，该房屋交付时间在一审判决中也得到了确认。本案一审判决突破已发生法律效力的判决，错误酌情认定房屋交付时间，不仅与事实不符，更违反法律规定。2、原审判决不仅违背合同法意思自治原则、平等原则，更突破了当事人真实意思表示，错误认定逾期交房违约金的计算标准。根据合同的对等原则，被上诉人逾期交付的违约责任也应该比照万分之二的标准。被上诉人对于其他业主的违约责任均按照《商品房预售合同》约定的万分之二进行结算，如按照原审法院判决，上诉人结算违约金的标准仅为其他业主的一半，法院判决不仅实质损害了上诉人的利益，更人为突破了合同法的平等原则，造成同一类型纠纷存在不同的结果，侵害了司法的公正性。
二、原判决适用法律错误。1、被上诉人故意违约，原审法院支持其要求减少违约金的主张违反江苏省高级人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的讨论纪要（一）》的规定。2、违约金条款的约定既没有损害国家、社会和第三者的利益，也没有超出违约产生的损失的30%，原审法院错误适用酌情规则调整违约金。3、被上诉人故意拖延支付违约金，原审判决未支持自2015年2月1日按照银行同期贷款利息支付延迟支付违约金所产生的利息的主张不符合法律规定。4、在合同明确约定违约金计算标准，且该标准并不违反法律规定的情况下，原审判决比照并不存在的同地段同类型房屋同期租金计算上诉人损失不符合法律规定。另，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是当事人未约定违约金，而本案双方已约定违约金，原审判决引用该条文将逾期交房的违约金按房屋租金标准进行调整，显属适用法律不当。故请求：1、依法撤销（2015）江宁淳民初字第225号民事判决，改判或变更判决骋望公司按照商品房预售合同的约定支付违约金及自2015年2月1日起按银行同期贷款利率计算延迟支付违约金的利息；2、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人骋望公司答辩称，本案主要是涉及违约金调整标准的争议，一是违约金计算期限长短，二是违约金计算标准。关于违约金计算期限的长短，上诉人于2015年1月1日实际收房，但是在另案中被上诉人曾经在2014年11月12日庭审中表示过涉案房屋交付材料已经具备并且当庭出示，并且上诉人可以随时去办理房屋接收手续，但是本案上诉人没有实际收房，直到法院判决后的2015年1月1日才收房。违约金计算不能以实际收房时间为准，而应当以房屋符合交付条件以及告知上诉人可以接收房屋作为截止的时间。如果在房屋已经具备交付条件，并且被上诉人已经告知对方可以收房后，因为上诉人自身原因拒绝收房导致的损失不应当由被上诉人承担。关于违约金标准运用，合同约定违约金是万分之二，原审法院认定同地段租金上浮1.3倍对违约金进行调整，是符合现行法律规定。合同法对违约金明确规定结合实际损失，既可以上调及也可以下降，本案涉案房屋地段周边房屋租金在2000元左右，按照合同约定万分之二计算违约金标准明显偏高，原审法院按照租金上浮1.3倍是符合法律规定的。被上诉人认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
对于原审法院查明的事实，被上诉人骋望公司无异议。上诉人孙静美认为：1、判决书第3页第5行遗漏了南京市商品房预售合同第6条第2款约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、第3页第10行遗漏了一句话，“骋望公司按照第6条的约定承担迟延交付的责任”。3、第3页第11行“房屋建筑面积”有错误，应该是“商品房套内面积”。4、第3页第20行遗漏了“2014年4月30日、9月24日，上诉人两次委托律师致函被上诉人”。5、第3页第21行遗漏了“要求上诉人在9月27日之前及时办理收房手续，否则该房屋将自我司第一次通知交付日视为已完成交付”。6、第3页第23行“2014年10月11日”应改为“2014年10月10日”。7、第4页第4行至第5行，孙静美也表示同意接收房屋系认定错误。8、遗漏了2015年1月26日上诉人委托寄送律师函要求被上诉人支付延期违约金及利息的事实。
上诉人孙静美在本案庭审中提供了骋望公司在前期与其他业主所签订的违约金结算和解协议和补退款表（共四份、5页）；骋望公司于2014年4月4日和9月16日的《关于延期交付相关赔付事宜的公告函》，以证明骋望公司一直以合同约定万分之二每天的标准与其他业主结算延期交付的违约金。被上诉人骋望公司认为上述材料不符合二审新证据的规则，不应当作为新证据。即使对其真实性认可，由于每家每户情况不一，在交付过程中可能会出现修缮等情况，不排除与业主达成和解协议。但即使与其他业主达成和解协议，也不代表本案就要以这一标准进行计算，故上述材料与本案无关联性。
本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院另查明，骋望公司（甲方）与孙静美（乙方）于2012年7月2日签订的《南京市商品房预售合同》第六条第三款约定：“甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之二／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。”第十条第二款约定：“甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。”
本院还查明，孙静美于2015年1月26日委托律师致函骋望公司称，骋望公司应当自2013年12月31日起按已收价款万分之二／天支付迟延交付房屋期间的违约金计72337.26元，希望骋望公司在2015年1月31日前支付，否则孙静美将通过诉讼主张违约金，并主张自2015年2月1日起的迟延支付违约金期间的利息。
本案的争议焦点在于，1、如何确定骋望公司应承担的违约金计算期限，2、如何确定骋望公司应承担的违约金计算标准。
本院认为，孙静美与骋望公司签订的《商品房预售合同》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。双方约定骋望公司应于2013年12月31日前向孙静美交付房屋；房屋交付条件为交付时，房屋应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料等。但直至2014年11月12日，骋望公司才首次向孙静美出示了包括骋望骊都华庭某幢605室房屋在内的《房屋测绘成果》，并表示该房屋已符合交付条件。故原审法院以该日为基础，向后推三天作为孙静美必要的准备时间，最终确定骋望公司延迟交付的期限自2014年1月1日起至2014年11月15日止，并无不当。孙静美在（2014）江宁淳民初字第845号案件中的诉讼请求为要求骋望公司立即交付房屋，骋望公司于2014年11月12日已经符合了交付房屋的条件，孙静美也表示愿意接收房屋，此时孙静美的诉讼目的既已可以实现。但其后孙静美没有去接收房屋，导致原审法院作出（2014）江宁淳民初字第845号民事判决。孙静美在能够实现诉讼目的的情况下，却未积极以行动达成诉讼目的，故2014年11月15日之后，不应再认定为骋望公司延迟交付的期间。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审法院酌定按同地段、同类型房屋的同期月租金2500元的1.3倍计算违约金34125元，并无不当，可予支持。当事人违约行为、违约责任、违约金数额等的确定，除当事人自愿达成一致外，需要人民法院通过案件审理加以确认。孙静美根据自己的认识，计算骋望公司的迟延交付天数、违约金标准，要求骋望公司支付违约金；如骋望公司不支付，则主张自2015年2月1日起的迟延支付违约金期间的利息，其行为不具有法律上的确定性和强制性，不能作为认定骋望公司违约责任的依据。原审法院对此不予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。上诉人孙静美的上诉理由无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费756元，由上诉人孙静美负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 殷源源
审判员 孙 伟
二〇一五年九月一日
书记员 罗程允