四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第738号
原告（反诉被告）文旭东，男，出生于1972年8月11日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
被告（反诉原告）郭容权，男，出生于1977年4月18日，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托代理人刘洹岑，四川锐思邦律师事务所律师。
委托代理人杨颂，四川锐思邦律师事务所实习律师。
第三人田家树，男，出生于1962年2月18日，汉族，住四川省西充县。
原告（反诉被告）文旭东与被告（反诉原告）郭容权、第三人田家树租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告（反诉被告）文旭东，被告（反诉原告）郭容权及其委托代理人刘洹岑、杨颂，第三人田家树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文旭东诉称：2010年4月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于南充市高坪区祥和街19号6幢的房屋一幢的半地下层250平方米，一楼河道一侧顺数第一、第二、第五、第六、第七门面，从事经营活动。被告后将所承租的5、6、7号门面转租给第三人。双方约定租期6年，自2010年5月15日起至2016年5月14日止。年租金9万元，每年递增3,000.00元，先支付后使用，于每一年度租期届满15日前支付。双方同时约定了逾期支付租金的违约责任。合同签订后，被告仅支付了合同期内的部分租金，共计拖欠原告租金129,000.00元。原告认为，原被告双方所签合同合法有效，被告应遵照履行。被告迟延支付租金，应依约承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求：1、判令被告支付拖欠租金129,000.00元，并依约承担违约责任；2、判令被告负担本案诉讼费。
被告郭容权辩称：租赁是事实，双方于2011年7月27日已终止了租赁合同。租赁的房屋在2011年3月份被政府征收，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人田家树辩称：和郭容权的答辩意见一致。
反诉原告郭容权诉称：反诉人与被反诉人于2010年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限为陆年，自2010年5月15日至2016年5月14日止；该房屋每年租金为玖万元，每年递增叁仟元，即第一年玖万元，第二年玖万叁仟元，第三年玖万陆仟元整依法类推，采取先支付后使用的原则，按年支付，即签合同之日支付第一年租金。第二年租金于第一年度租期届满十五日前支付，以此类推”，反诉人后将所承租的5、6、7号门面转租给第三人。因高坪区人民政府对清溪河进行综合整治，2011年7月27日被反诉人向反诉人发出《终止合同的通知》并送达反诉人，尽管严重影响反诉人的正常经营计划，但出于对政府工程的尊重和支持，反诉人对解除合同没有异议，并逐渐停止了经营。2011年12月30日，高坪区政府对该合同的房屋进行了安置补偿，该房屋已被征收为国家所有，被反诉人不再享有收取租金的权利，同时应该退还反诉人多支付的房租及保证金。为此，特依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十六以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，请求：1、判令被反诉人退还不应当收取反诉人的租金人民币42,366.00元；2、判令被反诉人返还所交的房屋租赁保证金5,000.00元；3、本案诉讼费及由此产生的其他相关费用由被反诉人承担。
反诉被告文旭东辩称：郭容权、田家树在2013年8月份租赁我的房屋使用，是客观事实，应当支付我的租金，房屋合同没有在2011年7月27日终止，请求驳回反诉请求。
经审理查明：1999年12月23日，原告（反诉被告）文旭东之妻刘明菊、唐能斌等14人合伙购买了南充申光织造有限公司座落于南充市高坪区祥和街第六幢房屋（含地下一层共五层）。2010年2月2日，唐能斌代表其他合伙购买人与文旭东签订《房屋租赁合同》，约定文旭东整体承租南充市高坪区祥和街第六幢房屋，租赁期限15年，从2010年3月6日起至2025年3月5日止；房屋租金每年7万元，租金总额105万元，租金采用先支付后使用的原则，按年支付。文旭东分别于2010年3月6日、2011年4月12日向唐能斌支付租金各70,000.00元。
2010年4月2日，原告（反诉被告）文旭东作为甲方、被告（反诉原告）郭容权作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定郭容权承租南充市高坪区祥和区19号第6幢半地下层250m2，一楼河道一侧顺数第一、第二、第五、第六、第七门面；租赁期6年，自2010年5月15日至2016年5月14日止；租金为9万元/年，月，年递增3000元，即第一年为90,000.00元，第二年为93,000.00元，第三年为96,000.00元依法类推；租金采取先支付后使用的原则，按年支付，即签合同之日支付第一年租金，第二年租金于第一年度租期届满十五日前支付，以此类推；租赁保证金5000元，合同签订之日支付，合同期间若乙方完全履约且不拖欠应支付的各种费用，甲方于15日内无息退还；乙方违反合同第六至十三条中的任何一禁止条款，甲方不予退还保证金。合同第十三条乙方违约责任约定，“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同日租金的100%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计壹个月以上的。2、在租赁期内，乙方在逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%付甲方滞纳金。……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。……”第十四条免责条件约定：“1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，乙方不得向甲方主张任何权益。3、因上述原因而终止合同的，乙方按租赁实际使用时间支付租金。4、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2010年4月2日，郭容权向文旭东支付保证金5,000.00元及租金90,000.00元。2011年5月，郭容权先后两次向文旭东支付计租金93,000.00元。后郭容权将所承租的5、6、7号门面转租给第三人田家树。郭容权、田家树分别将租赁的房屋用于经营南充市高坪区老桥头串串火锅、南充市高坪区田砂锅食店。
2011年1月4日，南充市高坪区人民政府（以下简称“高坪区政府“）批复安汉广场改扩建工程指挥部，同意实施清溪河A-1段（和平桥至阳光花园）整治工程建设，项目范围内清溪河南岸石油地调处河东石油机械厂、车队及小区、鑫瑞宾馆、中国农业银行股份有限公司南充高坪支行等单位在内的房屋进行土地收储和拆迁。2011年1月5日，安汉广场改扩建指挥部向鑫瑞宾馆发出了房屋进行搬迁和土地进行收储的函。2011年1月11日，唐能斌给文旭东发出通知，称根据高坪区政府相关批复精神，整体出租给文旭东的房屋属于收储和拆迁范围。2011年3月25日，南充市高坪区人民政府作出了关于征收清溪河改造建设用土范围内国有土地上房屋的决定。2011年4月26日，安汉广场改扩建工程指挥部对案涉房屋产权人发出通知，称将对案涉房屋进行征收与搬迁，请尽快处理好与承租人以及房屋搬迁相关一切事宜，各产权人见通知后前往办理征收补偿相关手续。2011年7月26日，唐能斌向文旭东发出《终止合同的通知》，称整体出租给文旭东的房屋将全部被拆除，依此应终止房屋租赁合同，并请尽快作好停业搬迁工作；并随通知附送了高府函（2011）2号文件、安汉广场改扩建工程指挥部的拆迁收储函、高坪区政府主要领导的批示。文旭东在该通知上批注：本人作为房屋产权人之一和房屋承租方并未同意区政府的拆迁方案，也未在拆迁承诺书上签字，区政府征收补偿应按股东会议纪要达成的相关协议执行，部分股东要求区政府重新启动搬迁，本人持有异议，不存在终止合同，请甲方按相关程序办理。2011年8月11日，安汉广场改扩建指挥部与产权人周凤碧、青世华达成补偿金额为10,009,635.58元的房屋征收和补偿安置协议，协议第五条约定“乙方在签订本协议后，以乙方收到甲方首次补偿款之日起20天内，处理承租人的一切事务并腾空房屋，如发生由乙方的承租人影响甲方拆除房屋，乙方负全部责任并赔偿因此给甲方造成的一切损失，甲方有权从乙方的补偿款中扣除。”签订协议后，高坪区政府将首笔安置补偿款3,016,636.07元转至周国蓉的账户。
因唐能斌与文旭东就提前解除合同和拆迁安置补偿等事宜不能形成一致意见，2011年9月，唐能斌等13人起诉来院，请求判令解除2010年2月2日双方签订的《房屋租赁合同》，由文旭东支付违约金136500元并负担全部诉讼费用。2014年8月22日，本院以（2012）高坪民初字第1744号民事判决书判决：“一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元；三、原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元；四、驳回原告唐能斌等人的其他诉讼请求。”2015年8月26日，四川省南充市中级人民法院以（2014）南中法民终字第2211号民事判决书判决：“一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2012）高坪民初字第1744号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2012）高坪民初字第1744号民事判决的第三项为上诉人周国干补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼的租金损失1250元；原审原告唐能斌等25人补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼的租金损失58,266元。”
2014年12月25日，经南充市高坪区矛盾纠纷大调解中心主持调解，文旭东、刘明菊夫妇与南充市高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部达成调解协议，约定“一、乙方认可2011年8月11日产权代表人周凤碧、青世华与甲方(南充市高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部)签订的拆迁补偿协议。按照该拆迁补偿协议书和产权份额乙方应得被拆迁房产补偿款405700元（大写人民币肆拾万零伍仟柒佰元整），根据另13户产权人代表的委托，自本协议签订之日起15个工作日内，由甲方直接汇入乙方指定账户。二、甲方除前述款项外，再对乙方的一切诉求一次性经济补偿310000（大写人民币叁拾壹万元整），其中11万元已由另13户产权人以租金名义在乙方补拆迁房产补偿款中扣收，文旭东、刘明菊认可。本次实际向文旭东、刘明菊支付经济补偿款20万元。……”
2011年7月27日,文旭东向郭容权发出了《终止合同的通知》,通知内容如下：“郭容权同志:因高坪区政府对清溪河进行综合整治,我们租给你的房屋(鑫瑞商务宾馆等)将全部补拆除。依此应终止房屋租赁合同，并请你尽快作好停业搬迁工作。”郭容权、田家树并未将承租房屋交还文旭东，郭容权、田家树分别继续经营南充市高坪区老桥头串串火锅、南充市高坪区田砂锅食店至2013年8月。2013年8月14日，郭容权承诺产权人一次性补偿181,336.00元，收到补偿款后5日内将房屋内所有东西搬空；2013年8月16日，田家树承诺产权人一次性补偿140,200.00元，收到补偿款后10日内将房屋内所有东西搬空。2013年8月15日，唐能斌等产权人向郭容权支付赔偿款181,336.00元；2013年8月16日，唐能斌等产权人向田家树支付赔偿款140,200.00元。2013年8月20日，郭容权、田家树将承租的房屋交付给南充市四海房屋拆迁有限公司。
本院认为：文旭东与郭容权签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立有效，对双方当事人均产生约束力。
一、关于文旭东与郭容权之间的租赁合同终止时间问题。租赁合同终止，承租人应当将租赁物返还给出租人。虽然案涉房屋的产权人与高坪区政府于2011年8月达成了安置补偿协议，但文旭东与案涉房屋产权人的租赁合同并未当然解除。2015年8月26日，南充市中级人民院以（2014）南中法民终字第2211号民事判决书判决解除文旭东与案涉房屋产权人的租赁合同，在租赁合同解除前文旭东仍享有占用、使用、收益的权利。虽然文旭东于2011年7月27日向次承租人郭容权发出了终止合同的通知，但次承租人郭容权、第三人田家树并未将租赁物返还给出租人，而是继续占有、使用租赁物，郭容权与田家树分别继续经营南充市高坪区老桥头串串火锅、南充市高坪区田砂锅食店，因此，文旭东与郭容权之间的租赁合同终止时间应当是郭容权、田家树向拆迁单位交付租赁物之时即2013年8月20日。
二、关于郭容权是否应当向文旭东支付2011年12月31日后至2013年8月20日租金问题。虽然高坪区政府于2011年决定对案涉房屋进行了征收，但征收在2011年并未完成，文旭东先后向产权人支付租金250,000.00元，表明2013年10月文旭东与产权人的租赁合同在仍在履行中，文旭东对租赁物在2011年12月31日后仍享有占有、使用、收益的权利，因此，郭容权以政府征收为由要求返还已支付的租金主张不成立。原告（反诉被告）文旭东与被告（反诉原告）郭容权在租赁保同中约定因国家政策需要拆迁，杨汉军按实际使用时间支付租金额，文旭东与郭容权的租赁合同的实际终止日期是2013年8月20日，次承租人郭容权应当按照双方的约定支付2010年5月15日至2013年8月20日的租金计303,750.00元。在合同履行过程中，郭容权已向文旭东支付租金183,000.00元及保证金5,000.00元，因合同已终止，郭容权交纳的保证金应抵扣租金，因此，郭容权还应当向文旭东支付租金115,750.00元。
诉讼中，文旭东放弃向郭容权主张违约金，系其处分自己的权利，本院予以准许。如前所述，郭容权缴纳的保证金已抵扣欠付的租金，因此,本院对郭容权要求文旭东返还保证金的主张不予支持。
综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告郭容权于本判决生效后十日内向原告文旭东支付租金115,750.00元。
二、驳回原告文旭东的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告郭容权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,880.00元、反诉案件受理费492.00元，计3,372.00元，由被告（反诉原告）郭容权负担3,072.00元，原告（反诉被告）文旭东负担300.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 何凤军
人民陪审员 何 勇
人民陪审员 李 涛
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 王 灿