杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初21019号原告：余杭区径香苑第二届业主委员会，住所地杭州市余杭区余杭街道径香路径香苑小区。负责人：李明叶。委托代理人：李明叶，业委会主任。被告：杭州森淼物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道良睦路56号303、304、305、306、307室。法定代表人：翁信岳。委托代理人：姚青，公司员工。委托代理人：黄嘉燕，浙江普龙律师事务所律师。原告余杭区径香苑第二届业主委员会（下称原告）为与被告杭州森淼物业管理有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法由审判员陈建科独任审判，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李明叶，被告委托代理人姚青、黄嘉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年8月下旬，原告向被告发出《关于终止森淼物业公司对径香苑小区服务协议的通知函》。原告业主之一的杭州森淼房地产开发有限公司（以下简称森淼房地产公司）对此不服，向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，要求撤销该通知函。经余杭区人民法院的一审判决和杭州市中级人民法院的二审判决，均驳回了森淼房地产公司的诉讼请求，该判决已经生效。但被告并未腾退径香苑小区的物业管理场所，也没有向原告办理移交相关手续。2017年5月28日原告再次发函告知被告，责令被告立即终止对径香苑小区的物业服务，并予清退，清退时间为2017年6月15日止，在此期间内及时与小区业主委员会人员联系，与小区业主委员会办好小区各方面的移交手续。函发出后被告依旧没有搬离在径香苑小区的物业管理场所，也没有移交相关资料。径香苑小区业主委员会与被告于2014年3月21日签订的《径香苑物业委托服务管理合同》已经终止，根据该合同第7节第12条约定，该合同终止时，被告应将物业管理用房，物业相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给原告，但被告并没有履行合同义务。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告立即腾退杭州市余杭区余杭街道径香苑小区的物业管理场所。二、判令被告将物业管理用房、物业配备物品、物业管理相关资料等属于全业主所有的财物及时完整地移交给原告。三、案件受理费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求为：一、判令被告立即腾退杭州市余杭区余杭街道径香苑小区的物业管理用房。二、被告将物业管理用房和物业配备物品、物业管理相关资料移交给原告。三、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，向本院提交下列证据材料：1、余杭区人民法院和杭州市中级人民法院民事判决书各1份，用以证明2016年8月下旬原告向被告发出《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知》，原告业主之一的杭州森淼房地产开发有限公司对此不服，向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，要求撤销该通知函。余杭区人民法院的一审判决和杭州市中级人民法院的二审判决，均驳回了杭州森淼房地产开发有限公司的诉讼请求，该判决已经生效。2、通知函2份，用以证明2016年8月22日，原告向被告发出通知，终止时间2016年9月30日，要求被告于2016年9月15日与原告办好移交手续。被告没有履行。2017年5月28日，原告又发函给被告，责令被告立即终止径香苑小区的物业服务，进行清退，清退时间为2017年6月15日止，在此期间内及时与小区业委会人员联系，与小区业委会办好小区各方面的移交手续。3、国内邮政快递1份，用以证明通知函已收。4、径香苑物业委托服务管理合同复印件1份，用以证明径香苑小区业主委员会与被告于2014年3月21日签订《径香苑物业委托服务管理合同》，合同第7节第12条约定，该合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关材料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给原告。5、移交清单打印件1份（该组证据作为定性的参考依据），用以证明应移交的物品。6、政府信息公开答复书1份，用以证明案涉物业管理用房的坐落位置、面积及应移交的材料。7、浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）（浙建房（2009）97号文件1份，用以证明应移交的材料。被告答辩称：1、双方的物业服务合同还未终止。原告提供的判决书，本案被告不是当事人，不能直接以此为依据，要求被告腾退径香苑的物业管理场所。该判决的诉讼请求是森淼房地产公司要求撤销通知函，虽然法院驳回了该诉请，但与本案中原、被告间通知函的效力无关。原告提供的通知函不符合物权法的规定。2、即使法院判决被告腾退管理场所，原告要求的房屋、物品、资料不明，应予以明确。被告为支持其答辩主张，向本院提交下列证据材料：1、杭州市余杭区径香苑小区议事规则复印件1份，用以证明径香苑小区业主大会会议可以以书面征求形式召开，表决意见应业主本人签字，委托其业主参加业主大会，应书面形式委托。但征求函中并没有任何的书面委托书。2、径香苑小区关于终止森淼物业服务和新聘展发物业的业主征求函及统计表复印件各1份。3、不动产权属信息查询记录42份；4、径香苑原业主花名册复印件1份。证据2、3、4共同用以证明径香苑小区第二届业主委员会收到的业主的前述的关于终止被告物业管理的征求函，其中38户登记产权人与签名不符，58户与原告提供的花名册不符，同户2份征求函的11户，同户3份征求函的1户，附条件同意的2户，电话代签的7户，均为无效票，有效票仅76票，没有符合二分之一的法律规定，原告做出的终止决议的决定是无效的。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据，被告对证据1-4、6真实性无异议，证据5、7关联性有异议。经审查，本院对证据1-4、6予以确认，证据5系原告单方制作，无其他证据印证，本院不予认定，证据7与本案无关，本院不予认定。被告提供的证据，原告对证据1无异议，证据2-4三性有异议。经审查，本院对证据1予以确认，证据2、3、4与此前法院生效判决内容相悖，本院不予采信。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2014年，原、被告间签订的物业服务合同约定：“服务期限为2014年1月1日起至2014年12月31日；本合同期满后，如双方均未提出终止的，本合同自然顺延”。上述期限届满后，原、被告之间未能继续签订物业服务合同，仍由被告提供物业服务。2015年11月25日，原告向被告发出《关于终止径香苑小区与森淼物业服务协议的通知》。2015年12月10日，森淼房地产公司诉至本院要求撤销《关于终止径香苑小区与森淼物业服务协议的通知》的决定。后本院判决撤销了上述决定。2016年1月至4月期间，原告对是否终止与被告的物业管理服务合同关系，新聘展发物业进行物业管理服务，向小区业主征求意见即发出了《径香苑小区关于终止森淼物业的服务和新聘展发物业的业主征求函》。最终结果为经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户主过半数业主同意终止森淼物业与径香苑小区物业管理服务合同关系。2016年8月下旬，原告做出《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知函》的决定，并通知了被告。该通知函载明：“经征询径香苑小区业主的意见，超过半数以上的业主同意，经业委会集体讨论决定，现将终止森淼物业对本小区的物业服务，再次终止时间2016年9月30日止请按有关法律法规之规定，定于2016年9月15日开始与小区业委会及新聘物业公司办好小区各方面的移交手续。”2016年9月，森淼房地产公司再次诉至本院，要求撤销上述决定，本院判决驳回了森淼房地产公司的诉请。判决后，森淼房地产公司上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。二审判决书明确，业委会做出解聘物业公司的决定程序与形式合法，决议结果符合法律规定，应属合法有效。2017年5月28日，原告又发函给被告，责令被告立即终止径香苑小区的物业服务，进行清退，清退时间为2017年6月15日止，在此期间内及时与小区业委会人员联系，与小区业委会办好小区各方面的移交手续。另认定，杭州市余杭区住房和城乡建设局政府信息公开答复书明确，径香苑小区物业管理用房位于3#楼19号非住宅，面积36.28平方米、3#楼15-201号，面积119.98平方米、3#楼15-202号，面积120.4平方米。本院认为，原、被告间的物业服务合同已终止，被告应腾退小区的物业管理用房并将上述房屋及物业配备物品、物业管理相关资料移交原告。综上，原告的诉请，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十二条之规定，判决如下：一、被告杭州森淼物业管理有限公司于本判决生效后十日内腾空杭州市余杭区余杭街道径香苑小区3#楼19号非住宅（面积36.28平方米）、3#楼15-201号（面积119.98平方米）、3#楼15-202号（面积120.4平方米）物业管理用房，并交付原告余杭区径香苑第二届业主委员会。二、被告杭州森淼物业管理有限公司于本判决生效后十日内将杭州市余杭区余杭街道径香苑小区的物业配备用品及物业管理相关资料移交原告余杭区径香苑第二届业主委员会。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告杭州森淼物业管理有限公司负担。原告余杭区径香苑第二届业主委员会于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州森淼物业管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈建科二〇一八年五月二日书记员  钱 玲?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?