重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初10888号
原告：重庆中海房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河路4号29-9，统一社会信用代码91500105203034841L。
法定代表人：舒世愚，总经理。
委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁彬，重庆丰毅律师事务所律师。
被告：唐学义，男，汉族，1970年9月22日出生，住重庆市渝北区。
原告重庆中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与被告唐学义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法由审判员黄明真于2017年6月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告唐学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.唐学义立即向中海公司支付欠付的租金160000元；2.唐学义向中海公司支付以租金160000元为基数从2016年3月19日起按月利率2%计算至付清之日止的违约金；本案诉讼费用由唐学义承担。事实及理由：2011年中海公司与唐学义签订了《房屋租赁合同》，约定中海公司将位于重庆市北部新区高新园万年路169号4栋2层面积为1000平方米的房屋出租给唐学义经营使用，租期从2011年5月19日起至2015年5月18日止。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，但唐学义继续使用房屋至2016年3月18日。2016年2月3日，中海公司委托其员工王宇驰就案涉房屋的出租事宜与梁焰超签订了《房屋租赁合同》，约定租金为55元/平方米/月，租金按季度支付，逾期支付的，应按欠交租金每日0.1％支付违约金。唐学义在该合同末尾添加备注：2016年3月18日前房租由唐学义负责完善。自2015年5月19日起至2016年3月18日止，唐学义使用房屋但尚欠中海公司租金160000元至今未付。中海公司多次催收租金及违约金，但唐学义拒不支付，中海公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。
被告唐学义辩称，原、被告之间的合同关系于2015年5月18日到期，中海公司诉请的租金与唐学义无关；因中海公司猛涨租金，双方协商不成，故唐学义就撤场，未与中海公司续签合同；由于房屋面积过大，唐学义撤场时王宇驰就让唐学义先按原合同约定的37元/平方米/月的价格做到新的承租人来了再撤场或者直到签订新的合同，唐学义不断在房屋翻新投入，故一拖几个月无人接手，期间唐学义向王宇驰分别支付了20000元、200000元和100000元；2016年2月3日王宇驰与梁焰超签订了合同后要求唐学义撤场，但唐学义称需要时间，王宇驰与梁焰超签订了合同后对合同期间有异议，梁焰超就要求唐学义备注2016年3月18日前的租金由唐学义完善，故唐学义应要求予以备注，唐学义按照37元/平方米/月的租金标准向王宇驰支付了租金，中海公司出具了收条；2016年2月5日王宇驰称按原来37元/平方米/月的租金计算，唐学义尚欠50000元租金未付，故唐学义通过手机转账支付了王宇驰租金尾款50000元，唐学义支付租金一直都是向王宇驰通过现金或转账支付，唐学义已经付清了租金，唐学义就撤场了；梁焰超进场装修期间中海公司也未提出唐学义欠付租金，2016年8月梁焰超装修完毕，中海公司提出梁焰超欠付租金并起诉，唐学义作为第三人参与诉讼，后中海公司又起诉唐学义要求支付租金。
经审理查明：以中海公司为甲方（出租方）、唐学义为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其自有的北部新区高新园人和万年路169号D栋二层，建筑面积1017.58平方米的商业用房出租给乙方；房屋租赁期5年，甲方自2006年1月9日起将出租房交乙方使用，至2011年5月18日止；乙方在签约时支付20000元租赁保证金。合同还约定了其他内容。该合同于2011年5月18日到期终止。
2011年，以中海公司为甲方（出租方）、唐学义为乙方（承租方），双方就案涉房屋的租赁续签了《房屋租赁合同》，主要约定：第二条，租赁期4年，甲方从2011年5月19日起将出租房交乙方使用至2015年5月18日止，第四年租金（2014年5月19日至2015年5月18日）为37元/平方米/月、37650元/月、112950元/季；第三条，乙方在签约时支付20000元租赁保证金并同时按季支付首次房屋租金，以后每次支付租金的时间为每季到期前15天，每次支付3个月租金，付款方式为现金，甲方收取房租后开具收据给乙方，租赁保证金到合同期限届满时，甲方在三天内退还给乙方，但乙方违反合同约定需要扣除的的部分除外；第九条第1款，乙方未按前述合同条款的约定，逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按欠交租金每日0.1%支付违约滞纳金；第九条第3款，承租方逾期交付房租超过1个月的，除仍应及时如数补交外，另外房屋租赁保证金不予退还。案外人王宇驰在合同落款甲方负责人处签字。合同还约定了其他内容。
原、被告签订的合同于2015年5月18日到期后，唐学义继续占用房屋至2016年3月18日。庭审中原、被告一致确认2015年5月19日至2016年3月18日期间双方形成不定期房屋租赁合同关系。
2015年7月6日中海公司向唐学义出具收条，载明收到暂交租金200000元，以最后签订房屋租赁合同为准，收条上有收款人王宇驰签字；2015年10月12日中海公司向唐学义出具收条，载明收到预付租金100000元，收条上有经办人王宇驰签字；2016年2月5日，唐学义向王宇驰通过银行转账支付租金50000元。
2016年2月3日，中海公司出具《委托书》，主要载明：位于重庆市北部新区高新园人和万年路169号4栋2层建筑面积为1000平方米的房屋，为重庆中海房地产开发有限公司出资开发，现委托王宇驰（男，身份证号码51020219820802xxxx）就该房屋出租事宜与梁焰超商议并签署《房屋租赁合同》。
2016年2月3日，以王宇驰为甲方（出租方）、梁焰超为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将北部新区人和万年路169号4栋2层面积为1000平方米的房屋出租给乙方；第二条约定租赁期5年，甲方从2015年5月19日起将出租房交乙方用，至2020年5月18日收回，租赁期的租金标准为第一年55元/平方米/月、55000元/月、165000元/季，租金按季收取，乙方在签约时支付20000元租赁保证金，并同时按季支付首次房屋租金，以后每次支付租金的时间为每季到期前10天，每次支付3个月租金，付款方式为现金，甲方收取房租后开具收据给乙方；第十一条第1款约定乙方未按前述合同条款的约定，逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按欠交租金每日1‰支付违约滞纳金。唐学义在合同末尾书写：2016年3月18日前房租由唐学义负责完善。合同还约定了其他内容。
庭审中，中海公司陈述：2015年7月6日中海公司出具的收条上明确载明房屋租金最后应以新签的租赁合同为准，且唐学义在王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》上予以备注，可知唐学义对该合同约定的租金标准、违约责任是知晓并同意的，故应按照有唐学义备注的合同的约定即55元/月/平方米的标准计算租金，唐学义需要支付2015年5月19日至2016年3月18日共计10个月的租金550000元，其已支付370000元，扣减20000元押金后唐学义尚欠160000元租金未付；唐学义逾期未支付租金，按照以王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定，唐学义应按欠交租金每日1‰向中海公司支付违约金，但中海公司自愿将计算标准调整为月利率2%。
唐学义陈述：原、被告签订的合同约定最后一年月租金为37650元，但双方一直是按照1000平方米的面积收取的租金，故最后一年实际月租金是37000元，2015年5月18日中海公司与唐学义的合同到期后至2016年2月3日期间，唐学义向王宇驰支付了租金320000元，2016年2月5日支付了租金50000元，唐学义付清了10个月的租金370000元；王宇驰和梁焰超签订合同时，梁焰超向唐学义支付了20000元，该款即王宇驰退还给唐学义的租赁保证金20000元；2015年7月6日中海公司出具的收条上载明房屋租金最后应以新签的租赁合同为准，是因唐学义本愿意与中海公司续签合同，就以原、被告续签的合同的租金标准计算租金，而不是以中海公司与其他人签订的合同的租金标准为准；原、被告不定期租赁期间的租金应以双方约定的租金标准为准，唐学义不是王宇驰和梁焰超签订的合同的当事人，唐学义备注完善是指以原、被告的合同完善；违约金计算标准月利率2%过高。
上述事实，有渝规建证（2003）北新字第0008号建设工程规划许可证、委托书、王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》、（2017）渝0112民初5592号民事裁定书、（2017）渝0112民初5592号生效证明书、中海公司与唐学义签订的2份《房屋租赁合同》、收条2张、中国建设银行转账凭条、重庆农村商业银行业务凭证、（2016）渝0112民初18955号民事判决书以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为：中海公司与唐学义于2011年所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同于2015年5月18日到期后，唐学义继续占用房屋至2016年3月18日。2015年5月19日至2016年3月18日期间中海公司与唐学义形成不定期房屋租赁合同关系。
本案争议焦点之一是原、被告不定期租赁期间租金的计算标准。第一，2015年7月6日中海公司向唐学义出具的收条载明收到暂交租金200000元，以最后签订房屋租赁合同为准，可知原、被告并未按照双方于2011年所签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准即37元/平方米/月计算不定期租赁期间的租金；第二，唐学义称原、被告签订的合同约定最后一年月租金为37650元，但一直是按照1000平方米的面积计算租金，故最后一年实际月租金是37000元，唐学义已经付清了2015年5月18日至2016年3月18日共计10个月的租金370000元，但唐学义未举示证据证明双方协商一致将租金标准调整为每月37000元，故对唐学义的该主张本院不予认可；第三，唐学义在王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》末尾处手写备注“2016年3月18日前房租由唐学义负责完善”，可以认定中海公司与唐学义就不定期租赁期间的租金标准达成一致意见，即按照该合同第二条约定的55元/平方米/月、55000元/月、165000元/季的标准计算租金。唐学义应当支付中海公司不定期租赁期间即2015年5月19日至2016年3月18日的房屋租金55000元/月×10个月＝550000元，唐学义已经支付了370000元，尚欠180000元未付，中海公司仅要求唐学义支付租金160000元是对自己权利的处分，本院予以认可，故对中海公司要求唐学义支付租金160000元的诉讼请求，本院予以支持。
本案争议焦点之二是逾期支付租金的违约金。中海公司称唐学义逾期未支付租金，应当按照王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定即按欠交租金每日1‰向中海公司支付违约金，因唐学义并非王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》的当事人，且其在该合同末尾处备注的是“2016年3月18日前房租由唐学义负责完善”，不能由此推定唐学义认可该合同关于违约金的约定，故中海公司主张唐学义按照王宇驰与梁焰超签订的《房屋租赁合同》的约定支付违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。依据中海公司与唐学义于2011年所签订的《房屋租赁合同》第九条第1款约定，逾期交付租金的，应按欠交租金每日0.1%支付违约金，中海公司自愿将计算标准降低为月利率2%，属于对自己权利的处分，且不违反法律禁止性规定，本院予以认可，故对中海公司要求唐学义支付以租金160000元为基数从2016年3月19日起按月利率2%计算至付清之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、被告唐学义于本判决生效后立即支付原告重庆中海房地产开发有限公司租金160000元；
二、被告唐学义于本判决生效后立即支付原告重庆中海房地产开发有限公司以租金160000元为基数从2016年3月19日起按月利率2%计算至付清之日止的违约金；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4420元减半收取2210元，由被告唐学义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 黄明真
二〇一七年七月十一日
书记员 陈 实