海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第290号
原告陈海涛，男。
委托代理人骆萍，海南三和元律师事务所律师。
委托代理人刘道俊，海南三和元律师事务所律师。
被告海南雅居乐房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇英田大道。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人王昌科，该公司法务主任。
委托代理人郑仕玉，该公司法律顾问。
原告陈海涛诉被告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈海涛及其委托代理人洛萍、刘道俊，被告委托代理人王昌科、郑仕玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海涛诉称，2011年1月23日，原告等七位奉化老乡结伴到雅居乐清水湾看房，被告售楼员寇某负责接待。当时，寇某明确表示公司售房的价格只涨不跌，否则可无条件退房。原告及其老乡共向被告购房8套，其中，原告购买了“瀚海银滩”A09区SA3幢＊＊房。2011年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购A09-SA3-＊＊房建筑面积77.46平方米，套内建筑面积53.16平方米，套内单价为34933元／㎡，房款总额为人民币1857042元，原告需分三期支付全部购房款，第一期应于签订本合同之前付款742816元（含定金）；第二期应于2011年4月23日前付款557113元；第三期应于2011年10月23日付款557113元。商品房约定交付时间为2012年10月30日，交房前提是原告付清全部购房款。合同签订后，原告如约支付了第一期、第二期购房款共计人民币1299929元。
2011年9月，原告收到被告发出的降价促销“瀚海银滩”商品房的短信，每平方米最高单价竟下调了4000元。于是，原告打电话给寇某询问缘由，寇某矢口否认公司在大幅降价售房。2011年10月，原告到被告收楼处找到当时的销售负责人黄经理了解情况，黄经理承认公司确实在降价售房，原告感觉受骗遂当即提出退房，黄经理表示同意，但并未给原告办理退房手续。
2011年11月，为取得被告大幅降价售房的证据，原告又假借购房人的名义打电话到被告售楼部，让接听电话的被告销售人员化某拟出一份《海南清水湾置业计划书》，其中认购与原告所购A09区SA3幢＊＊房相同区域、相同楼栋、相同楼层、相同建筑面积和套内建筑面积的“A09区SA3幢甲号房”，其合同套内单价为30294元，成交总价为1610435元，比原告所购房屋套内单价每平米降了4639元，总房价降了近24万多元。2011年12月，原告再次联系被告销售负责人黄经理确认退房事宜，黄即要求原告提出书面申请。2012年1月2日，原告按被告要求同时给被告总经理办公室和寇某寄去了《退房申请书》；2012年1月16日，原告又按被告要求亲自到售楼处写下来《情况说明》；2012年2月25日，被告口头通知原告交回房款收据原件办理退房，原告因此将购房款收据原件交予寇某，寇某标注了“办理退房，原件已收回”字样，至此，原、被告签订的《商品房买卖合同》经协商解除。然而，被告在《商品房买卖合同》协商解除后并未将原告已付的1299929元房款退还，严重损害了原告合法权益。为此，原告将被告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告已付的购房款1299929元，并自2012年4月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失至实际退款之日（暂计算至起诉日为165360元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告雅居乐公司辩称，一、原告因房屋降价解除合同的理由不成立。在商品房买卖中，买卖双方达成一致意见、签订合同之后，双方均应当遵照合同条款履行。该房屋在未来是否降价，并不是房屋价格的形成因素。原告以被告房价降低作为解除合同的理由完全不成立，根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告主张解除合同不应成立。房屋降价与否是开发商自主之权利，开发商有权利在符合法律法规的情况下自主决定以适当的价格出售给买房者，买房者在购房时应当预见到价格并非固定不变，或涨或跌，其后果都应当有买房者承担。二、原告主张合同已经协商解除不成立。被告受理的仅仅是《情况说明》以及原告的退房申请，被告从未口头或者书面承诺与原告解除合同。综上所述，原告请求与事实不符，与理不合，完全不符合合同的法定和约定解除条件，被告请求法院根据法律法规驳回原告的全部诉讼请求，准许合同继续履行。
原告为支持自己的主张，向本院提交4组证据：证据1《商品房买卖合同》、证据2置业计划书（A09区SA3幢甲号房）、证据3退房申请书、国内特快专递邮件详情单2份、证据4收款收据4张、置业计划书（A09区SA3幢乙号房），共同证明：一、原告已如约向被告支付第一、第二期购房款共计1299929元，被告出具等额收款收据4张；二、由被告售楼员寇某经办，与原告同时购买被告商品房的奉化老乡丁某某得以在2011年11月将原购买的“瀚海银滩”A09区SA3幢丙号房调换为户型、位置更好的A09区SA3幢乙号房，已支付的丙号房款抵缴了乙号房款；三、同样由寇某经办，被告2012年2月25日收回了原告全部已付房款收据原件，并注明“办理退房、原件已收回”字样，至此，原、被告签订的《商品房买卖合同》经协商解除。证据5解除合同通知书，证明被告于2012年4月5日向原告发出一份《解除合同通知书》，原告当即对扣除违约金书面表示异议并回传被告。
被告发表如下质证意见：对上述证据的真实性均无异议。但证据2置业计划书并不能说明原告可以解除合同，证据5解除合同通知书恰恰证明了合同并未解除。其他证据均无异议。
被告未向本院提交证据。
本院认证如下：被告对原告提交的证据的真实性均无异议，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定。
依据当事人陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下：2011年2月10日，原、被告双方签订编号为A00007027的《商品房买卖合同》，约定原告陈海涛购买被告位于陵水县英州镇清水湾“瀚海银滩”楼盘A09区SA3幢＊＊号房，房屋建筑面积共77.46平方米，其中套内建筑面积为53.16平方米；按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米34933元，总价款为1857042元。其中合同第六条“付款方式及期限”约定：签订合同前付房价款742816元，2011年4月23日前付第二期房价款557113元，2011年10月23日前付第三期房价款557113元；第七条“买受人逾期付款的违约责任”第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；附件四《合同补充协议》第二条“买受人选择银行按揭付款的责任”约定：如买受人逾期90日仍未缴清房价款的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金。合同签订后，原告按约支付了第一期、第二期房价款共计1299929元。之后原告在得知被告在降价促销“瀚海银滩”楼盘后，向被告提出退房申请，并于2012年1月2日分别向被告总经理办公室以及寇某邮寄书面退房申请书。但被告没有为原告办理退房手续。因原告未按照约定的期限支付第三期房价款，被告分别于2011年12月28日、2012年2月23日两次发函催促原告支付房价款，并告知原告仍未按期付款的，被告有权解除合同，原告应按总房款的10%支付违约金。但原告未付款，被告遂于2012年4月5日向原告发出《解除合同通知书》：陈海涛逾期付款超过90日，雅居乐公司有权解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，将该合同约定的商品房收回另行出售，陈海涛应当按照累计应付款的10%向雅居乐公司支付违约金（计人民币185704.20元）。原告于2012年4月8日在该解除合同通知书上注明：本人已于2月25日在贵公司售楼处与寇某办理了合同解除和要求退房手续。经庭审询问，原告认为双方已协商解除合同，并表示不愿意在继续履行合同，被告则要求原告继续履行合同。
另查明，2012年2月25日，被告员工寇某在收款收据上书写“办理退房原件已收回”字样。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点是：1、涉案合同的解除问题。2、解除合同后违约责任的承担问题。
关于涉案合同的解除问题。合同签订后，原告未按约定履行合同的主要债务，并向被告提出退房申请，且在庭审中，原告明确表示合同已经解除，即原告同意解除合同。原告向被告提出退房申请后，被告一直没有为其办理退房手续，并两次下函催缴购房款，即被告此时不同意解除合同。而被告员工寇某在收款收据上注明“办理退房手续已收回”字样
后，被告并未退回原告已付购房款，并于2012年4月5日发函通知原告解除合同，即被告的行为充分表明其并未与原告达成协商解除合同意见。故原告主张涉案合同已经双方协商解除的理由不能成立，本院不予支持。被告在向原告催讨购房款未成后于2012年4月5日发函通知原告解除合同，即被告已经行使了解除合同的权利，故被告庭审中要求原告继续履行合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原、被告双方签订的买卖合同在原告收到被告《解除合同通知书》时便得以解除。
关于解除合同后违约责任的承担问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了三期房价款的付款期限，原告作为房产买受人，与被告签订合同后应当依约履行付款义务。但原告未依约付款，违反了合同的约定，导致合同解除，应依照合同的约定向被告支付违约金。双方在合同第七条第（2）项中约定买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，综合双方在附件四《合同补充协议》第二条中“买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金”的约定，“累计应付款”应理解为总房款。原告所购房产的总房款为1857042元，应支付违约金185704.20元。因此，扣除原告应支付的违约金185704.20元后，被告应返还原告已支付的购房款1114224.80元（1299929-185704.20=1114224.80元）。原告陈海涛抗辩称被告违反诚信原则，在签订合同后房价大幅下跌导致合同解除，应自行承担法律后果。被告雅居乐公司对房屋明码标价，原告愿意接受该房价后买卖成交，买卖行为系双方自愿。原告系浙江省＊＊市居民，在＊＊市有固定居所，其向被告购买的应属于投资性住房，有投资就有收益或亏损的风险。原告因房价下跌而解除合同，应承担由此造成的损失，即承担支付违约金的责任。因此原告的这一抗辩理由本院亦不予采纳。
综上所述，原告陈海涛违反了《商品房买卖合同》的约定致使合同解除，应依约向被告雅居乐公司支付违约金，雅居乐公司收取违约金后应当将剩余房款返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告海南雅居乐房地产开发有限公司将原告陈海涛所交的购房款1299929元扣减违约金185704.20元后，余款1114224.80元于本判决生效之日起5日内返还给原告；
二、驳回原告陈海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17987.60元，由原告陈海涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 林小丽
审 判 员 翁珍珍
人民陪审员 郑 晓
二〇一四年七月九日
书 记 员 黄 晨
附：适用的法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。