吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珲民二初字第120号
原告：姜素娜，女，汉族，1974年4月9日生，无职业，住延吉市。
委托代理人：葛红，吉林弘川律师事务所律师。
被告：珲春新弘房地产开发有限公司。住所：珲春市。
法定代表人：金成俊，经理。
委托代理人：崔思敏，该公司会计。
委托代理人：裴雄日，吉林权哲律师事务所律师。
原告姜素娜与被告珲春新弘房地产开发有限公司（以下简称新弘房地产公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。姜淑娜及其委托代理人葛红，新弘房地产公司委托代理人崔思敏、裴雄日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜素娜起诉称：2013年8月18日姜淑娜与新弘房地产公司签订了房地产销售代理合同，约定由姜淑娜代理新弘房地产公司销售房屋。项目名称为珲春馨弘花园小区工程，代理期限为12个月，自2013年8月18日至2014年8月18日，结算方式为每房房款的2%。合同签订后，姜淑娜按约履行了合同，合计销售总业绩为41125923元整，合计销售总佣金为822519元整，差价部分应收利润245057元（差价总金额为490114元×50%），共计1067576元。根据双方的约定，姜淑娜应得销售佣金为1067576元，新弘房地产公司已结算现金515000元和价值291200元的房屋一套，共计806200元，尚欠佣金261376元。因新弘房地产公司至今未付该佣金，故请求判令新弘房地产公司立即给付房屋销售代理佣金261376元，诉讼费用由新弘房地产公司承担。
本案在审理中，姜素娜增加诉讼请求数额，理由是原来计算的销售总业绩和差价总金额计算错误，变更为销售总业绩为41177923元，合计销售总佣金为823559元，差价部分应收利润603784元（差价总金额1207567元×50%），共计1427343元，扣除新弘房地产公司已结算款项806200元，应付销售佣金621143元。
新弘房地产公司辩称：一、姜淑娜所述与我公司签订房地产销售代理合同事实属实。我公司对姜淑娜第一次开庭时主张的佣金及差价利润的计算方式无异议，但佣金中有我公司自行销售部分应予扣除，差价利润中应扣除退房部分的差价。经我公司计算姜素娜应得佣金为687304元，分得差价利润230088元，共计917392元。扣除已结算款项826200元，尚欠91192元。二、关于“合同书第十二条：抵押金事宜”问题。该条款约定姜素娜为本项目表示足够诚意，特将前期销售佣金100000元整作为其销售抵押金，在本项目住宅销售额达到60%营业额后，新弘房地产公司将此项抵押金（100000元整人民币）即日支付予姜素娜，不得因故拖延。如果姜素娜在2013年11月30日为止销售业绩完不成2000万元，新弘房地产公司将扣除乙方的抵押金10万元。因原告至2013年11月30日末，销售业绩亦未达到2000万，故应依合同约定扣除原告的抵押金10万元。三、关于姜素娜的“增加的诉讼请求”部分问题。双方签订协议后，对销售价格进行了调整。姜素娜提起诉讼时，按调整后的价格提起诉讼。在第一次开庭时，姜素娜向法院提供的销售差价明细及差价总额表均按调整后的价格计算，故足以证明双方对合同书约定的销售价格进行调整。双方协商调整销售价格的情况下，现原告增加诉讼请求，按调整之前的销售价格增加诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。综上，姜素娜未按合同约定完成委托事务，故其诉讼请求不成立。
经审理查明，2013年8月18日，新弘房地产公司（甲方）与姜淑娜（乙方）签订了房地产销售代理合同，主要内容为“第一条：订立合同的基础和目的。依据国家有关法律、法规和有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方销售房地产，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。第二条：代理事项。（一）委托销售房地产的基本情况：1.本项目名称：馨弘花苑小区工程；2.项目地址：珲春街北侧中华路东；3.建筑面积：15000㎡，商业面积：12000㎡，车库：2200㎡。（二）代理事项：项目未售出部分的整体销售。第三条：合作期限。（一）本合同代理期限为12个月，自2013年8月18日至2014年8月18日。在本合同到期前的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长（未写明）个月。直到本项目销售结束为止。（二）在本合同有效代理期内，甲乙双方不得单方面终止合同。如果甲方或乙方单方面违约，提出终止合同，违约方将赔偿对方现金壹佰万人民币，方可终止合作。（三）在本合同有效代理期内，甲方正式委托乙方为馨弘花苑项目独家代理销售商。…第五条：销售价格。本项目的销售价格由甲乙双方共同协商制定而成，销售价格为本合同的附件形式说明；如果乙方在实际销售过程中，销售单价高于合同约定的价格时，超出约定的价格的差价部分将由甲乙双方平均分配，各占50%利润额，乙方所得利润甲方须于当次销售当次结算。第六条：结算方式。1.每套销售成功的商品房的销售代理费用为《佣金计算公式为：每套总房款×2%》，乙方所有盈利额不承担任何税金及个人收入所得税；一切税金由甲方承担。2.按甲乙双方本合同之规定，甲方支付给乙方的佣金付款方式为现金结算。3.合同履行期间（不论银行按揭、公积金、分期、一次性）的每套销售总房款2%的佣金，由甲、乙双方财务人员当次销售当次结算（月结算）。甲方不得以任何理由拖延。如甲方违约，乙方有权扣除等额违约金和销售佣金。…第八条：定金收取事宜。商品房销售过程中，由乙方收取购房定金，在买受人支付购房款时一并交于甲方。第九条：销售期间价格拟定事宜。在销售期间，根据市场行情的需求，需要调整销售价格时，甲方应提前1个月-3个月与乙方共同协商拟定销售单价，以书面形式制定并签署。考虑到销售价格变动过度频繁，直接影响销售信誉，造成客源流失等等不利因素，因此作为3个月-6个月为调整的时间期最佳。第十条：退房事宜。如购房人购房后，由于各种因素选择中途退房，乙方销售佣金不变，购房人剩余违约金归甲方所有。…第十二条：抵押金事宜。乙方为本项目表示足够诚意，特将前期销售佣金￥100000元整人民币（注：销售业绩营业额￥5000000元整人民币）作为乙方销售抵押金，在本项目住宅销售额达到60%营业额后，甲方将此项抵押金即日支付予乙方，不得因故拖延。如果乙方在2013年11月30日为止销售业绩完不成2000万元，甲方将扣除乙方的抵押金10万元。第十三条：双方当事人权利义务。1.在楼盘销售过程中，根据市场运行和各种实际情况，乙方有责任提出合理化建议，甲方应给予配合和大力支持。2.乙方要时刻维护甲方的利益，尽最大努力帮助甲方快速回拢资金。3.在销售过程中，如果甲方停止了媒体如：报纸、广告等一系列的宣传，影响了销售计划和进度，销售停止不前，责任应由甲方承担。因此甲方给予本项目媒体广告的支持一直到本项目尾盘销售结束为止。本合同正本一式二份，双方各执一份，开发商一份，销售乙方一份，具有同等法律效力。开发商法人代表（签字）：金成俊；售楼乙方法人代表（签字）：姜淑娜。2013年8月18日。附件：馨弘花苑销售价格表。住宅：三层3500元、四层3500元、五层3500元、六层3200元、七层1800元，小型公寓：3800元；门市：1号楼8000元、2号楼西街7500元、2号楼北街3、4、5号楼6500元；车库：8000元，车位15万个。注明：甲乙双方在此价格协商制定后，10月31日之前不予变动，2013年11月1日起，甲乙双方在行协商。在此销售期间本项目的付款方式为：1.一次性付款；2.分期付款；3.按揭贷款；4.公积金”。
合同签订后，姜素娜陆续对外销售房屋，售房总业绩为41177923元，应得佣金为823559元。自2013年10月8日至2014年11月11日间，新弘房地产公司分十次支付给姜素娜佣金共计515000元。期间，2014年5月18日，新弘房地产公司用以馨弘花苑5栋5单元602室房屋抵顶给姜素娜佣金291200元。至此，新弘房地产公司已付姜素娜佣金共计为806200元。
关于房屋销售业绩及佣金问题。双方当事人对新弘房地产公司自2013年8月至2014年9月间售房总业绩41177923元，计算佣金823559元均无异议。新弘房地产公司主张售房总业绩中公司自行销售部分业绩为6812276元，计算佣金为136255元，故扣除公司自行销售佣金后，姜素娜应得佣金为687304元。对此，新弘房地产公司未提供充分证据予以佐证。
关于房屋销售差价问题。姜素娜主张第一次开庭时漏算了门市房和住宅的差价部分，原来计算的差价总金额是490114元，但重新计算的差价总金额为1207567元，故应分得差价利润603784元（1207567元×50%）。新弘房地产公司则提出姜素娜在第一次开庭时提供的差价总金额明细符合客观实际，但该明细中未扣除我公司自行销售金额以及退房的差价部分，根据我公司计算姜素娜售房差价总金额为460176元（第三次开庭认可465502元），姜素娜应得差价利润230088元。
另查明，新弘房地产公司提出姜素娜于2013年9月24日收取购房人刘伟喜定金2万元后，未将该定金交付给公司。姜素娜对此予以认可，同意在佣金中扣除。
认定上述事实的证据有：《房地产销售代理合同》、2013年8月至2014年9月份销售业明细表、馨弘花苑小区楼预定书、佣金收款收据以及当事人的陈述。
根据姜素娜的诉讼请求和新弘房地产公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.新弘房地产公司主张自2013年8月至2014年9月间售房总业绩41177923元中，自行销售房屋业绩金额6812276元有无相应的事实根据和法律依据；2.新弘房地产公司提出因姜素娜未完成委托事务，故应按合同约定扣除10万元有无相关依据；3.姜素娜主张售房差价总金额1207567元有无相应的事实根据和法律依据；
本院认为，关于新弘房地产公司售房总业绩41177923元中是否包含新弘房地产公司自行销售部分业绩金额6812776元的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，新弘房地产公司对姜素娜计算的售房总业绩无异议，但提出其中有公司自行销售额为6812776元，但对此姜素娜不予认可，且未能提供充分证据予以佐证，故其主张，证据不足，本院不予支持。根据合同约定新弘房地产公司应支付姜素娜售房佣金823559元。
关于新弘房地产公司提出因姜素娜未完成委托事务，故应按合同约定扣除10万元有无相关依据问题。《房地产销售代理合同》第十二条约定，如果姜素娜在2013年11月30日为止销售业绩完不成2000万元，新弘房地产公司将扣除前期销售佣金10万元作为抵押金予以扣除。根据姜素娜提供的销售总金额明细，结合本院认定的姜素娜应得佣金事实，自2013年8月18日至2013年11月30日止，姜素娜销售业绩总金额为24220178元（8月份1867450元＋9月份12141458＋10月份3770350＋11月份6440920元），已超出合同约定的销售业绩，故此新弘房地产公司的该项主张，本院不予支持。
关于姜素娜主张销售差价总金额1207567元的问题。姜素娜与新弘房地产公司签订的房地产销售代理合同附件馨弘花苑销售价格表记载住宅、小型公寓、门市、车库单价即住宅：三层3500元、四层3500元、五层3500元、六层3200元、七层1800元，小型公寓：3800元；门市：1号楼8000元、2号楼西街7500元、2号楼北街3、4、5号楼6500元；车库：8000元。姜素娜主张根据上述约定的房屋单价，其已出售房屋差价总金额为1207567元，故应按约定支付50%的利润603784元。新弘房地产公司则提出，双方在合同履行过程中，口头形式约定住宅部分三、四、五层单价每平方米3500元变为3550元，六号楼的三层每平方米3500元变为3600元；门市部分2号楼西街每平方米7500元变更为8000元。姜素娜对变更单价部分事实不予认可，要求按约定计算差价，但其在第一次庭审中向本院提供的2013年8月至9月份销售差价明细表中差价单价的计算均与新弘房地产公司陈述相吻合，故本院对房屋销售单价变更事实予以采纳。
新弘房地产公司提出姜素娜代理售房期间有3户退房，不应计算在差价利润。姜素娜则提出合同明确约定退房与计算佣金无关，故应支付利润。本院认为，双方签订的《房地产销售代理合同》中仅有购房人退房时，销售佣金不变的约定，并未明确约定购房人退房时差价部分利润不予分配的内容，故新弘房地产公司提出应扣除退房差价利润的主张，依据不足，本院不予支持。
根据姜素娜第一次庭审时提供的销售差价明细表以及结合庭审中双方认可的销售业绩计算误差，本院认定姜素娜销售房屋总差价款为481914元（第一次姜素娜计算差价总额490114元＋赵志刚增加面积部分差价款1000元－关少彬的差价总额9200元）。因此，新弘房地产公司应按合同约定给付姜素娜售房差价款240957元（481914元×50%）。
综上，新弘房地产公司应支付姜素娜的售房佣金823559元，售房差价款240957元，两项共计1064516元。扣除新弘房地产公司已付佣金806200元及姜素娜未交付的售房定金2万元后，应付金额为238316元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告珲春新弘房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后立即支付给原告姜素娜佣金及差价款238316元；
二、驳回原告姜素娜的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10011元，其他诉讼费用100元，合计10111元，由原告负担5236元，被告负担4875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴锡哲
代理审判员 金美兰
人民陪审员 张吉岩
二〇一五年十一月三日
书 记 员 郎钰姣