安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）舒民二再初字第00003号
抗诉机关：安徽省六安市人民检察院。
申诉人（原审被告、反诉原告）：李光玉，市民。
委托代理人：吴建敏，安徽龙鼎律师事务所律师。
被申诉人（原审原告、反诉被告）：余厚明，市民。
原审被告李光玉因与原审原告余厚明租赁合同纠纷一案，不服本院（2009）舒民二初字第27号民事判决，向安徽省六安市人民检察院申诉。安徽省六安市人民检察院于2010年10月13日作出（2010）六检民行抗字第32号抗诉书，向六安市中级人民法院提出抗诉。六安市中级人民法院于2010年11月25日作出（2010）六民抗字第00043号民事裁定书，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。六安市人民检察院指派舒城县人民检察院检察员潘松出庭。原审原告余厚明、原审被告李光玉及代理人吴建敏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）余厚明诉称，1、2007年9月12日原审原、被告签订《房屋出租协议》，约定：原审原告将位于舒城县城关镇广厦路房屋8间（地下室）及1间楼梯通道计378平方米租给原审被告使用，年租金为15000元；租用期限两年；两年内租金不变，年租金一年一付；原审原告出租时间未满时，不得提前收回房屋。合同履行过程中，原审被告提前解除合同，下欠原审原告一年的租赁费15000元。2、协议约定：原审被告租赁房屋增加设施由自己投资，到期后自行处理，合同期满后恢复原样。现房屋恢复原样需要资金2000元。3、原审被告承租房屋时，水电由原审被告自行安装，费用自行交纳。原审被告停业后尚欠原审原告水费2400元，电费3800元。综上，请求判令原审被告给付一年房屋租赁费15000元、电费3800元、水费2400元、房屋恢复原状费2000元、违约金3000元。
原审被告（反诉原告）李光玉辩称，1、合同载明租赁期限为一年，合同期满后，原审被告已履行完自己的义务，没有续租原审原告的房屋。2、原审原告诉求无事实和法律依据。3、原审原告主张水费要有水厂提供的票据，电费大约有3700元没交是事实。现原审原告要求将承租的房屋恢复原状，原审被告承租时房屋里面就有许多垃圾，是原审被告找人打扫的。原审原告第一次起诉时根本没提到卷闸门损坏的事，原审被告交给原审原告房屋时卷闸门没坏。请求驳回原审原告请求。
原审被告李光玉反诉称，双方于2007年9月12日签订了《房屋租赁协议》，原审原告以年租金15000元将位于广厦路地下室8间和1间楼梯通道出租给原审被告使用，房屋租赁期限为2007年9月12日至2008年9月12日，原审被告于协议签订之日一次性交清了房租。而原审原告不按合同的约定，在原审被告的一再催促下，才于2007年9月20日（迟延交付8天）将出租的房屋交于原审被告使用，且没有安装大门，直到2007年12月25日才将大门安装好。期间，原审被告无法经营，造成一定的经济损失。现反诉要求原审原告因迟延交房8天和未如期安装大门，造成原审被告一定经济损失，支付违约金3000元。
原审原告针对原审被告的反诉，辩称：2006年7月18日至2007年7月18日，原审原告将位于广厦路地下室租给了韦传艮使用。合同到期后，经原审被告李光玉的多次请求在2007年7月18日将房屋交给了李光玉。由于李光玉以种种借口拖延，直到2007年9月12日才与原审原告签定了《房屋租赁协议》，计58天没收李光玉房租。李光玉诉称迟交房8天无事实证据。楼梯通道原有一道门，原审原告考虑到房屋的完整性，后又投资安装了一道卷闸门，现卷闸门已损坏，李光玉应赔偿。在合同履行过程中，李光玉多次违约，应支付违约金3000元。
原审认定，2007年9月12日原审原告余厚明与原审被告李光玉签定《房屋租赁出租协议》一份，双方约定：原审原告将位于舒城县城关镇广厦路8间地下室及1间楼梯通道租给原审被告使用；年租金为15000元，签订协议时一次付清；租赁期限自2007年9月12日至2008年9月12日止，租期为一年；原审被告租用房屋设施自行投资，到期自行处理，房屋恢复原样交给原审原告；原审被告在承租期间的水、电由原审被告自行安装，费用自行交纳等规定。协议签定后，原审原告于2007年9月19日将出租的8间地下室和1间楼梯通道交付给原审被告储藏和加工香蕉，同时楼梯通道的对外卷闸门也迟延了数日才安装完好。原审被告在承租期间为方便通行在地下室的隔间墙处新开了一道门。为储藏和加工香蕉的需要，在地下室1米高左右的四周墙壁上钉了木条和绒布以及在屋内钉了一些木架等。按照协议的约定，原审被告李光玉已于2007年9月12日向原审原告付清了一年的房屋租赁费15000元，原审原告向原审被告出具了收条。协议履行期满时，原审被告李光玉委托余某将原审被告出租房屋的钥匙交给了原审原告本人，并告诉原审原告余厚明李光玉对此不再不续租了。原审被告李光玉在储藏和加工香蕉期间拖欠电费3705元未交，2009年4月18日原审原告余厚明之妻徐维荣替原审被告交清了拖欠的电费及滞纳金计4308元。同时合同终止后，李光玉对承租的地下室所开新门以及墙壁上订的部分木条、绒布和屋内部分木架仍未拆除和清理。2008年11月，原审原告向舒城县人民法院起诉，要求原审被告给予赔偿损失，因证据不足而撤回起诉。2008年12月26日原审原告再次具状来院要求处理。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原审原、被告签定的《房屋出租协议》已履行期满，双方的权利义务已经终止，但尚未履行或者履行不符合约定的仍应继续履行。现原审原告诉请原审被告：1、给付一年房屋租赁费15000元；2、给付原审原告替原审被告交纳的电费及滞纳金4308元；3、给付水费2400元；4、赔偿房屋恢复原状费用2000元；5、支付违约金3000元，合计26708元。原审原被告签定的《房屋出租协议》第一条第二款特别约定了房屋租赁时间自2007年9月12日起至2008年9月12日止，租赁期为一年，并非两年。原审原告诉称原审被告租期未满，提前解除合同违约，要求原审被告支付一年的租赁费15000元无事实依据，本院不予支持；但原审被告在租赁期满后，自行投资的部分生产设施没有拆除清理，新开的一道地下室隔间墙门也未封堵，对承租的房屋没有恢复原状，影响了原审原告的地下室对外出租，给原审原告造成了一定的经济损失，原审被告应比照上年的房屋租金标准至原审原告起诉之日（即3个月零4天）止的房屋租金4326元。原审原告替原审被告交纳拖欠的电费款，原审被告予以认可，应由原审被告给付原审原告；电费滞纳金是因原审被告责任受到供电部门处罚，故滞纳金应当由原审被告承担。原审原告要求原审被告支付租赁期间的水费2400元，原审原告未提供相关证据证明原审被告在生产期的用水量或价款，原审被告否认双方关于水费的约定，本院不予确认。关于原审原告要求原审被告支付房屋恢复原状2000元。经审理认为，合同期满时楼梯对外的卷闸门并未损坏，有证人证言予以佐证，现原审原告仅提供舒城县金龙门业销售部出具的《工程款明细》，证明卷闸门修理及换配件的费用1200元，提供的证据既不合法，又无其他证据相印证，不能证明是原审被告在租用期间内损坏的事实，故对此请求不予支持。但合同履行期满后，原审被告对自行投资的部分生产设施没有拆除清理，新开的一道地下室隔间墙门未有封堵，所订的木条以下墙壁需要粉刷，现原审原告自行清理需要花费一定的人力和财力，原审原告要求支付一定的费用，理由充分，但原审原告主张数额过高，确定为500元较为适当。合同履行期满后，由于原审被告没有将承租的房屋恢复原状归还原审原告，给原审原告造成一定的经济损失，已确定原审被告给付原审原告逾期房屋租金4326元，现原审原告要求原审被告支付违约金3000元属重复计算，本院不予支持。原审被告李光玉反诉要求支付违约金3000元，因原审原、被告在《房屋出租协议》中既未约定违约金又未约定损失以及计算方法，同时原审被告也未提供损失的相关证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十九条之规定，判决：一、原审被告李光玉赔偿原审原告余厚明房屋逾期租金人民币4326元。二、原审被告李光玉给付原审原告余厚明垫付的电费及滞纳金人民币4308元。三、原审被告李光玉赔偿原审原告余厚明出租房屋恢复原状费人民币500元。四、上列一、二、三项判决给付内容于本判决生效后十日内付清。五、驳回原审原告其他诉求。六、驳回原审被告反诉请求。案件受理费380元，反诉费50元，计430元，原审原告负担230元，原审被告负担200元。
六安市人民检察院抗诉认为，我院（2009）舒民二初字第27号民事判决认定事实的主要证据不足。理由：一、原审认定“原、被告签订的《房屋出租协议》第一条第二款特别约定了房屋租赁时间自2007年9月12日起至2008年9月12日止，租期限为一年”，并非两年，而又判决李光玉给付余厚明房屋租金4326元，显属不当。二、原审法院认定违约而不判决。原审认为“原告于2007年9月19日将出租的8间地下室和1间楼梯通道交付被告储藏和加工香蕉，同时楼梯通道的对外卷闸门也迟延数日才安装完成”。其将必然造成李光玉一定的经营损失，法院却没有对此反诉进行判决。另外，李光玉在原审法院反诉时就提出，余厚明出租的房屋没有安装大门，直到2007年12月25日才将大门安装好，为了正常经营，李光玉只得雇佣人员日夜看守，长达3个月之久，而原审没有判决，明显不当。
申诉人申诉理由与抗诉机关一致。同时认为原审认定房屋恢复原状无事实依据。
被申诉人余厚明辩称，抗诉机关抗诉的第一项不成立。1、《房屋出租协议》约定租期两年，两年内租金不变，但第三年如租用时，年租金不低于贰万元。也就是说明甲方允许乙方在三年内可以续租。2、协议约定租用房屋设施有自己投资，到期自行拆除，恢复到租房前的模样交给甲方后，甲、乙双方自动解除合同约定，但乙方到期后没有拆除生产设施，说明乙方还在继续租用此房，故其应清偿甲方租赁款。租赁时间为2008年9月12日至2009年9月12日。抗诉的第二项不事实。1、通道只能起交通使用，不能作为仓库和生产车间，因为生产车间已有两道大门，通道是附属设施。2、协议上没有说明仓库非得要看守，如抗诉方说的是事实，第一应协商解决租赁延期。第二也可以从租赁款中扣除。
再审期间，原审原告提供地下室的楼梯通道照片3张，证明通道对外卷闸门是附属设施，不影响仓库的使用。原审被告再审期间提供证据2份，一是证人曹某的证言，证明2007年9月15日起为李光玉看大门，计100天，每天李光玉付其工资56元。但证人不能清楚地描述地下室的情况。二是3份香蕉进货和出货单，证明因原审原告违约造成的损失。原审原告对原审被告再审时提供的证据质证认为，证人曹某的证言不事实，曹某根本没有去为原审被告看大门；3份香蕉进货和出货单，与本案无关联。原审被告对原审原告提供的三张照片的真实性不持异议，认为更能证明大门是必需安装的。
双方当事人再审时所列举的其他证据与原审一致，相对方的质证意见也同于原审。
本院对原审时双方当事人所出示的证据认证认为，证人余某的证言，能够证明原审被告李光玉在房屋租赁期满后归还原审原告余厚明房屋钥匙，并告诉余厚明不再续租以及余某于2007年9月19日为李光玉打扫出租房的事实，不能证明原审原告迟延交房8天以及卷闸门迟延安装3个月。对原审的其他证据的认证意见和理由与原审一致。对双方再审期间提供的证据：原审原告提供的照片三张，能够证明地下室楼梯间通道情况，其真实性原审被告也没有异议，予以确认。原审被告提供的3份香蕉进货和出货单，不具备证据的三性原则，不予确认；证人曹某的证言有矛盾之处，亦无其他相关证据予以佐证，其证明目的不予确认。
本院再审查明：2007年9月12日，原审原告余厚明与原审被告李光玉签定《房屋租赁出租协议》一份，双方约定：原审原告将位于舒城县城关镇广厦路8间地下室及1间楼梯通道租给原审被告使用；年租金为15000元，签订协议时一次付清；租赁期限自2007年9月12日至2008年9月12日止，租期为一年；原审被告租用房屋设施自行投资，到期自行处理，房屋恢复原样交给原审原告；原审被告在承租期间的水、电由原审被告自行安装，费用自行交纳等规定。协议签定后，原审原告将出租的8间地下室和1间楼梯通道交付给原审被告。
除本院再审认定的上述事实外，原审判决认定的其他事实，本院再审予以确认。
本院认为：原审判决主文的第一项所判并非租金，而是原审被告未按约定拆除自行投资的设施，影响了原审原告及时出租房屋而造成的经济损失，原审比照上年的租金标准判令原审被告赔偿原审原告的租金损失计4326元。但该项判决主文用词不准确、不严谨，应予以纠正。故抗诉机关第一项抗诉内容不予支持；虽然原审被告在房屋租赁到期后未按约定拆除自行投资的生产设施，但原审原告在得知原审被告不再续租后，亦未能自行及时清理出租房，对造成的经济损失，也应承担相应的责任。故双方应各承担50%的经济损失。由于双方协议中未约定违约金和违约损失以及计算方法，且原审被告在原审和再审期间，均未能提供充分有效的证据来证明自己的损失，故原审被告的反诉主张不予支持，抗诉机关的该项抗诉亦不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条之规定，判决如下：
一、维持本院（2009）舒民二初字第27号民事判决的第二、三、四、五、六项；
二、变更本院（2009）舒民二初字第27号民事判决第一项为：原审被告李光玉赔偿原审原告余厚明的房屋租金损失人民币4326元的50%计2163元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费。上诉期满后七日内仍未预交且未提出缓交申请的，按自动撤诉处理。
审判长 陈 俊
审判员 王 训 云
审判员 郭 德 荣
二〇一一年四月二十八日
书记员 靳华宏（代）