江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0508民初1079号
原告（反诉被告）：江元康，男，1951年9月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
原告（反诉被告）：卞超英，女，1958年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告（反诉原告）：龙静，女，1980年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：周勤，江苏水城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴传喜，男，1978年1月3日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。
第三人：姑苏区同家房屋信息咨询服务部，住所地江苏省苏州市玉兰新村28幢103室。
经营者：冀永鑫，女，1989年2月20日出生，汉族，住吉林省磐石市。
委托诉讼代理人：尹鹏飞，该服务部员工。
委托诉讼代理人：苑金磊，该服务部员工。
第三人：沈璟，男，1982年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
原告江元康、卞超英与被告龙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加吴传喜为本案共同被告参加诉讼，经原告申请，本院依法追加姑苏区同家房屋信息咨询服务部、沈璟为本案第三人参加诉讼，被告龙静、吴传喜提起反诉，本院审查后决定与本案并合审理。后于2018年4月20日再次公开开庭进行了审理，两次开庭原告江元康、卞超英、被告龙静及其委托诉讼代理人周勤、被告吴传喜、第三人沈璟均到庭参加诉讼，第三人姑苏区同家房屋信息咨询服务部（以下简称同家房屋服务部）第一次开庭由其经营者冀永鑫及其委托诉讼代理人尹鹏飞到庭参加诉讼，第二次开庭由其委托诉讼代理人苑金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江元康、卞超英向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房屋买卖合同》义务，并于判决生效的3个工作日内，无条件配合办理网签及相关过户手续；2、判令被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的逾期履行金计4200元（600元/天，七天）；3、判令被告支付逾期支付房款115万元的利息损失100元/天，计算至判决生效之日止。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告间签订的房屋买卖合同；2、已收取被告定金5万元不予退还；3、被告承担违约金按总房价的20%计算，即24万元。事实与理由：2017年10月15日，被告经同家房屋服务部介绍，与原告签订关于苏州姑苏区解放西路梅亭苑40幢501室的《房屋买卖合同》，并于当日收到被告交付的购房定金5万元。依据双方约定应于2017年11月27日前各自将网签所需材料交于同家房屋服务部，让其为双方办理网签、贷款等相关事宜。但被告龙静经原告多次催促后，双方于2017年12月1日至房地产交易中心准备办理网签事宜，经查询得知，被告龙静社保缴纳未到帐，缴纳天数不足，无法办理网签。之后，经同家房屋服务部查询被告龙静社保缴纳符合条件时，被告却屡次以各种理由及借口拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。无奈诉来法院。
被告龙静辩称，1、涉案房屋是由被告与沈璟及同家房屋服务部三方签订的，两原告没有签字；2、涉案房屋买卖合同不具备合同法第十二条规定的内容，是一份房屋买卖的居间协议，故请求法院驳回原告诉请，退还定金5万元。
被告吴传喜辩称，1、涉案房屋存在质量问题，沈璟在龙静看房时未能如实告知；2、关于房屋价款问题，龙静在看房时问楼上楼下价格是否一样，对方回答说一样，事实上阁楼的价格与楼下价格是不一样的，对方存在误导，导致龙静与原告签订了总价为120万元的合同；3、在支付购房定金问题上，中介当时提出付2万元定金即可，对方同样忽悠龙静，让龙静多付定金变成5万元；4、2017年11月我知道这事后，要求沈璟把上述情况谈清楚后才能把房屋买下来，但对方说我提出的要求都是无理取闹；5、之后双方通过微信协商，并于2018年2月份第二次去房产交易中心，但中介和房东都没来，说明我们还是希望继续谈，能够谈妥。
第三人同家房屋服务部陈述，1、原、被告双方经我服务部介绍签订了房屋买卖合同是有效的，双方都是自愿签字，应该要承担责任；2、合同签订当天，房东说收2万元定金，龙静说给5万元定金，怕房东把房子卖给其他人；3、关于墙身渗水问题。龙静看房时渗水的边面墙靠墙是有桌子，但墙身渗水是能看得到的，并非龙静所说桌子挡着看不到，后来房东也写了保证书；4、关于去网签的事，第二次被告去了，但因为前一天电话里沟通具体事项时，双方意见没有谈妥，也没有说第二天要去房产交易中心。
第三人沈璟陈述，1、我代我父母亲出售涉案房屋是有授权委托书，对方没有要求看我的授权资料，并非我不愿意提供，因此，与龙静的合同是有效的；2、签订合同前中介带龙静去涉案房屋实地看过的，看过后中介才通知我去签合同，龙静给付的5万元定金是购买房屋的诚意表达，与合同一样具有法律效力；3、被告对合同条款提出异议，在我们签订的房屋买卖居间协议里都有明确约定，合同签订后三方当面也谈过、微信里也谈过差额款怎么支付的问题，只是对方出尔反尔造成合同无法继续履行。
反诉原告龙静、吴传喜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年10月15日签订的房屋买卖合同；2、判令反诉被告退还反诉原告购房定金5万元，第三人沈璟承担连带责任；3、判令反诉被告、第三人沈璟赔偿经济损失24万元，即按购房款总价的20%计算违约金。事实与理由：2017年10月15日，原、被告及同家房屋服务部三方签订的房屋买卖合同，没有江元康、吴传喜的签名，仅是一份房屋买卖居间协议，不具备房屋买卖合同一般条款的内容。之后，吴传喜对涉案房屋的质量、售房人沈璟的身份、房屋价格的具体支付方式、资金托管及银行贷款、房屋过户及交房时间等问题与反诉被告未能达成一致意见，导致未能签订苏州存量房买卖合同，据此，双方间房屋买卖合同关系不能成立。
江元康、卞超英针对反诉辩称，我方是根据双方签订的合同来履行的，请法院依法作出判决。
经审理查明：2017年10月15日，售房人沈璟（甲方）与购房人龙静（乙方）、居间方同家房屋服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条房屋基本情况：1、甲方将其依法取得位于苏州市姑苏区梅亭苑40幢501室的房屋产权出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、房屋所有权人为江元康，建筑面积45.05+31.86平方米，楼层5层，车库状况为7.17平方米，阁楼状况为31.86平方米，随房屋出售的其他配套设施：床1张、衣柜2个、电视机1个、洗衣机1个、空调挂机1台、冰箱1台、沙发1、餐桌1、热水器1、自行车库1个，及固定设施留下。第二条成交价格：甲、乙双方协商后的实际成交价格为120万元，该房屋产权过户时产生的个税由乙方承担。第四条付款约定：乙方于2017年10月15日交付定金5万元，产权人江元康，身份证号：。第五条相关事宜：3、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在11月27日之前提供相应原合法的（过户／贷款）证件，否则视为违约。4、甲方承诺于款清腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第六条违约责任：5、甲、乙、丙方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。上述合同甲方处由沈璟代江元康签名，并注明沈璟代签，乙方由龙静签名，丙方由经办人冀永鑫、苑金磊签名并加盖了同家房屋服务部的公章。合同签订当日，龙静向沈璟支付购房定金5万元，沈璟收款后向龙静出具了收条。
上述合同签订后，应龙静、吴传喜要求，2017年11月25日同家房屋服务部苑金磊向龙静出具保证书，保证涉案房屋卫生间和餐厅之间的墙半年不漏水，万一漏水由中介负责维修到修好为止，日期从交房日开始计时六个月。该保证书加盖了同家房屋服务部的公章。
原、被告双方按合同约定的2017年11月27日前向同家房屋服务部提交了涉案房屋的产证、原被告的身份证、结婚证等相关证件，双方还于2017年12月1日至房产交易中心准备办理网签。当天因房产交易中心无法显示龙静社保费用缴纳情况，未能办理网签手续；同日，应龙静、吴传喜要求，卞超英出具保证书，保证涉案房屋学区未使用，如已使用则合同作废。
合同履行过程中同家房屋服务部告知龙静涉案房屋评估价格大约在106万元左右，网签合同只能按评估价格，与实际合同存在差价，该差价约9万元需要网签时支付给原告，然龙静表示据其了解差价款一般都是在办理过户时支付，同家房屋服务部明确表示房东不能接受他们的意见，双方多次微信往来对此未能达成一致意见。
2018年1月29日，龙静与同家房屋服务部苑金磊微信联系时，龙静将吴传喜提出十一点补充协议转发给了苑金磊，补充协议内容为：1、保证本房产面积过户到新证上面积不低于76平，车库面积是7.17平方米；2、本房没有债务纠纷，产权纠纷，没有抵押，里面没有户口；3、本房学区没有用过；4、本房结构没有问题没有漏水、渗水；5、本房内留下的家具家电均可以正常使用，没有坏；6、买家首付银行托管时，本房就让买家先入住；7、房贷如出现问题不算买方违约，并且合同自动解除，贷款下来后原房东配合立即过户，否则视同违约；8、本房水电费，煤气费，物业费等杂费在买方入住前应已结清，过户时也配合立即改名；9、评估差价过户时给房东；10、房屋价格以房屋网签时正常评估价为准；11、房屋隔音良好。对此苑金磊表示这十一点补充协议不用转给房东看，房东肯定直接起诉。龙静则认为只有这些条款谈妥了才可以办理网签手续。
2018年2月1日，龙静、吴传喜与沈璟通话，双方就差价款9万元支付的时间等问题再次进行协商。龙静、吴传喜仍然要求差价款在过户时支付，并要求与两原告本人谈，同时对房屋质量、面积等问题提出异议；沈璟认为其提出钱汇入托管资金帐户是合理要求，其次房屋质量后来明确告知龙静是墙体渗水，房屋面积按房屋产证为准，然双方就上述问题未能协商一致。
审理中，沈璟提供了2017年5月1日房屋买卖委托授权书，证明江元康、卞超英作为苏州市姑苏区梅亭苑40幢501室的房屋共同产权人，委托沈璟为其合法代理人，全权办理该房屋的买卖合同的签订、协助买方办理银行贷款相关手续并签署相关文件、代为收取相关售房款和购房定金。
审理中，龙静、吴传喜称2018年2月1日上午他们至房产交易中心，但是等到下午中介与房东都没有到场。对此房屋服务部苑金磊在与龙静微信联系中称：2018年2月1日龙静、吴传喜至房产交易中心是单方意思，该时间并未与中介、房东商定。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、户口本、身份证、结婚证、房产证、土地证、存量房出售信息挂牌信息表、存量房承购信息挂牌登记表、委托书、个人参保证明、照片，被告提供的收条、保证书、学区未用保证书、微信聊天记录、通话录音，第三人沈璟提供的照片、微信聊天记录及当事人陈述等予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案沈璟以两原告名义与被告签订的涉案房屋买卖合同，未超出两原告授权范围，且两原告庭审中确认其授权给沈璟出售涉案房屋的权限，并对沈璟与被告签订的房屋买卖合同予以认可，由此原、被告于2017年10月15日签订的房屋买卖合同应认定系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。本案审理中，龙静、吴传喜于2018年3月26日庭审中提起反诉，要求解除与原告签订的房屋买卖合同，原告当庭变更诉讼请求，同意解除与龙静签订的房屋买卖合同，并要求被告按合同总额的20%承担违约责任，即24万元。由此，本院确定原、被告于2017年10月15日签订的房屋买卖合同于2018年3月26日解除。
合同解除后双方如何结算的问题。双方在合同签订后，除龙静向沈璟支付5万元定金之外，并未履行合同的其他部分。2017年12月1日原、被告及中介三方一起到房产交易中心办理网签手续，证明被告方愿意按合同约定的内容来履行，仅仅因为龙静的社保缴纳情况无法显示后导致网签手续未办理成功。之后被告方对房屋价款差价支付时间、房屋质量、学区等问题提出十一条补充条款导致双方迟迟未能办理网签。本院认为，对于房屋质量、学区问题中介方与原告方已分别向被告出具了书面保证书；对于房屋价款支付的时间和方式，合同未作约定的，在双方当事人事后未能达成一致意见时应当按法律、行政法规定的办理，即网签时买受人将房款汇入托管资金帐户，因此本院认为被告上述行为构成单方违约。按合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故龙静、吴传喜无权要求江元康、卞超英返还定金5万元。龙静、吴传喜抗辩认为房款支付方式、支付时间等房屋买卖合同应具备的主要条款未予明确约定，原、被告间签订的房屋买卖合同仅是预约合同的理由，本院不予支持。龙静、吴传喜又辩称其于2018年2月1日第二次去房产交易中心准备办理网签手续的，本院认为依据同家房屋服务部苑金磊证明，龙静、吴传喜第二次去房产交易中心属于其单方行为，并未与原告协商确定，故本院对该抗辩意见不予采信。
综上，江元康、卞超英未将房屋交付给龙静、吴传喜，龙静、吴传喜也未将购房款支付给江元康、卞超英从而占用购房资金，双方未因合同解除遭受与违约金金额相当的实际损失，故对于双方根据该条款提出的违约请求，本院均不予支持。
综上所述，本院确认江元康、卞超英与龙静于2017年10月15日签订的关于苏州市姑苏区梅亭苑40幢501室的《房屋买卖合同》于2018年3月26日解除，江元康、卞超英收取龙静的5万元定金不予返还，双方超出此范围的诉讼请求，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十九条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告江元康、卞超英与被告龙静于2017年10月15日签订的关于苏州市姑苏区梅亭苑40幢501室房屋的《房屋买卖合同》于2018年3月26日解除，原告江元康、卞超英收取被告龙静的定金5万元不予返还；
二、驳回原告江元康、卞超英的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告龙静、吴传喜的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7819元，由原告江元康、卞超英负担7294元，由被告龙静、吴传喜负担525元，两被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付两原告；反诉案件受理费7800元，由反诉原告龙静、吴传喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 沈录印
二〇一八年五月十七日
书记员 朱晶雯