上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第561号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵正雄。
委托代理人赵山，上海鼎力律师事务所律师。
委托代理人孙建中，上海鼎力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王爱忠。
上诉人（原审被告、反诉原告）姜广芳。
委托代理人王爱忠（系姜广芳之夫），年籍详上。
上诉人赵正雄、王爱忠、姜广芳因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，王爱忠与姜广芳系夫妻关系。2012年11月29日，赵正雄、王爱忠、姜广芳以及上海甲房产经纪事务所（以下简称甲房产事务所）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由赵正雄向王爱忠、姜广芳支付意向金人民币（以下币种同）20，000元作为双方洽谈之用。若王爱忠、姜广芳在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。同日，赵正雄与王爱忠、姜广芳通过甲房产事务所签订《房屋买卖合同》一份，约定王爱忠、姜广芳将其所有的位于上海市某区某路159号102室房屋出售给赵正雄，总房价款为556，000元。该合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，买卖双方同意于合同签署后15日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）。除另有约定外，前述约定的期限届满日为双方签订示范合同的日期。合同第4.1款约定，赵正雄应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付王爱忠、姜广芳首期房价款（含定金）216，000元（含尾款16，000元）。王爱忠、姜广芳应将收到的首期房款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（如有不足，王爱忠、姜广芳自行补足），办理抵押注销手续。4.2款约定，赵正雄通过以下方式支付第二期房款340，000元，即赵正雄应于签订示范合同并申请办理公证手续（如需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但赵正雄应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。第6条约定，买卖双方应于赵正雄的银行贷款划入王爱忠、姜广芳收款账号后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由王爱忠、姜广芳交付赵正雄，并由赵正雄自行或通过居间方支付王爱忠、姜广芳尾款16，000元。第9条约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由赵正雄承担。第12条约定，赵正雄未按合同约定的期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付王爱忠、姜广芳逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，王爱忠、姜广芳有权单方解除合同。王爱忠、姜广芳未按合同约定的期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按赵正雄已付房款的日万分之五支付赵正雄逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，赵正雄有权单方面解除合同。赵正雄与王爱忠、姜广芳任何一方根据本条的约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第17条补充约定：1、赵正雄总出价610，000元，其中包含本次交易所有税费及佣金54，000元，赵正雄贷款金额350，000元的前提下，即合同价为500，000元；2、王爱忠、姜广芳同意赵正雄个人所得税单满12个月之后过户，即2013年4月30日之前。
2012年12月5日，赵正雄与王爱忠、姜广芳签订《特别协议》，对双方于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》相关条款作了补充约定。特别协议第一条约定，涉案房屋实际成交价为王爱忠、姜广芳到手价560，000元，本次交易的税费及佣金由赵正雄承担，赵正雄总出价为610，000元。关于付款方式与期限，特别协议约定：1、2012年11月29日赵正雄直接支付王爱忠、姜广芳定金20，000元；2、2012年12月3日赵正雄转账支付王爱忠、姜广芳定金30，000元；3、赵正雄于2012年12月5日直接支付王爱忠、姜广芳首期房价款150，000元；4、赵正雄通过银行贷款340，000元，由赵正雄通过贷款银行支付给王爱忠、姜广芳；5、过户当日，赵正雄直接支付王爱忠、姜广芳尾款20，000元；6、过户提前一个月，赵正雄支付中介方50，000元。关于违约责任，特别协议第三条第一款约定：赵正雄未按协议约定期限付款的，应当向王爱忠、姜广芳支付违约金，违约金按赵正雄逾期未付款日万分之一计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日。逾期超过七日后赵正雄仍未付款的，除赵正雄应当向王爱忠、姜广芳支付七日的违约金外，王爱忠、姜广芳有权单方面解除合同。王爱忠、姜广芳单方面解除合同的，应当书面通知赵正雄，赵正雄承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。王爱忠、姜广芳可从赵正雄已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给赵正雄，已付款不足违约金和赔偿金部分的，赵正雄应在接到书面通知之日起七日内向王爱忠、姜广芳支付。该条第二款约定：王爱忠、姜广芳未按合同约定的期限将系争房屋（包括房地产交接及房地产权利转移）给赵正雄，应当向赵正雄支付违约金，违约金按赵正雄已付款日万分之一计算。违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后王爱忠、姜广芳仍未交付的，除王爱忠、姜广芳应向赵正雄支付七日的违约金外，赵正雄有权单方面解除合同。赵正雄单方面解除合同的，应当书面通知王爱忠、姜广芳，王爱忠、姜广芳承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。王爱忠、姜广芳应在收到书面通知之日起七日内退还赵正雄已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
《房屋买卖合同》及《特别协议》签订后，赵正雄于2012年11月29日向王爱忠、姜广芳支付定金20，000元；同年12月3日、5日，赵正雄先后向王爱忠、姜广芳支付房款30，000元、150，000元。合同履行过程中，因双方未按合同约定的期限办理房屋过户手续，经协商未果后诉至法院。
原审还查明，因买卖双方未在买卖合同约定的期限内办理房屋过户手续，王爱忠、姜广芳于2013年5月23日向赵正雄发送了《解除合同通知书》一份，内容为王爱忠、姜广芳认为赵正雄迟迟不肯履行合同的行为已经构成了违约，故书面通知赵正雄解除双方签订的房屋买卖合同，并按合同约定由赵正雄承担相应的违约责任，王爱忠、姜广芳愿意按合同约定扣除违约金，剩余房款通过房产中介返还给赵正雄。原审庭审中，赵正雄确认于2013年5月29日收到该通知书。
原审庭审中，赵正雄申请甲房产事务所工作人员乙作为证人出庭作证。乙称，2013年2月26日，国务院办公厅曾出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发（2013）17号）（以下简称“国五条”），其中第二条规定，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。赵正雄与王爱忠、姜广芳曾于3月份就可能因政策调控而增加的税费承担问题进行协商，但未达成一致意见。同年4月3日、4月12日，王爱忠、姜广芳通过短信的方式与其联系，催促赵正雄尽快签订示范合同，但赵正雄未积极回应。
原审庭审中，赵正雄确认截止到2013年4月30日，其已缴满了12个月的个人所得税。赵正雄认为双方未在约定的期限内签订示范合同的原因是“国五条”的出台可能增加的税费承担问题，王爱忠、姜广芳认为双方在2013年3月份确实因税费的承担发生争议，但4月份后其一直在催促赵正雄履行合同，赵正雄实际在消极回避。双方还确认，截止到原审诉讼时，“国五条”自2013年2月份出台后，该政策在上海的房地产交易实践中并未落地实施。
原审审理中，赵正雄请求法院判令王爱忠、姜广芳继续履行合同，将位于上海市某区某路2208弄159号102室房屋过户给赵正雄，赔偿赵正雄违约金111，200元，并承担本案的诉讼费用。王爱忠、姜广芳则对赵正雄的诉讼请求不予认可，认为赵正雄违约在先。王爱忠、姜广芳提起反诉，请求解除双方于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》（编号为XXX），王爱忠、姜广芳退还赵正雄房款200，000元，赵正雄支付王爱忠、姜广芳违约金111，200元，并承担本案的诉讼费用。赵正雄则不同意王爱忠、姜广芳的反诉请求。
原审认为，赵正雄与王爱忠、姜广芳签订的《房屋买卖合同》及《特别协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是违约责任的认定问题。本案中，导致合同最终未继续履行的关键原因在于双方对“国五条”规定的房屋转让所得的20%个人所得税费由谁承担尚存分歧：赵正雄认为按照“国五条”关于税费的要求，双方房屋交易将额外产生数目不菲的税费，该笔费用应当由双方均摊；王爱忠、姜广芳认为按照买卖合同的约定，税费应当由赵正雄承担。法院认为，当事人按照约定全面履行自己的义务是合同最基本的要义，有履行义务的一方当事人应当按照合同约定的要求全面完成合同义务，除非发生了因不可归责于债务人之事由而履行不能，否则应当承担相应的违约责任。本案中，首先，双方签订《房屋买卖合同》及《特别协议》时，“国五条”尚未出台，双方只对签约时可能产生的交易税费进行了估算，但在合同履行过程中因“国五条”的出台导致了双方对于可能增加税费的承担问题产生了分歧，进而致使双方未依约办理系争房屋的过户手续。表面上看，国家房地产政策的出台是在双方预见之外，但双方在合同中已明确约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由赵正雄承担，即赵正雄应当承担合同履行过程中可能产生的全部税费，虽然双方在合同中对税费金额进行了明确，但该金额为估算所得，双方在此过程中实际上已经预测到了可能会出现增、减情况，包括可能因国家宏观政策调控而导致相关交易税费的增、减，只是本案中“国五条”的出台可能导致税费增加的数额较大而已，但这不应当成为不履行双方买卖合同的抗辩理由；其二，暂且不论因“国五条”出台增加的交易税由谁承担的问题，单就该宏观调控政策本身来说，“国五条”何时实施双方并不知晓（实际情况是，“国五条”出台后地方各级政府相继出台了实施细则，上海于2013年3月底出台了相关实施细则，但该细则中并未提及二手房要计征转让所得20%个人所得税问题），在此情况下，双方均应按合同的约定积极履行相关义务，于赵正雄而言，其义务为积极配合王爱忠、姜广芳签订示范合同，申请银行贷款并按期支付剩余房款，确保双方在合同约定的期限内能够办理房屋产权过户手续。但实际上，从王爱忠、姜广芳提供的短信截屏内容上来看，王爱忠、姜广芳先后于4月3日、12日多次通过房产中介催促赵正雄尽快签订示范合同，而赵正雄却未积极回应，相反还以社保未缴满不能过户为由进行观望（在房产中介工作人员乙的短信回复中记载：赵正雄称其社保要5月份才能满足过户条件，其不敢签合同了，如果不具备购买条件，其认为不算违约，所以赵正雄称其想再等等，最重要的是要看王爱忠、姜广芳的意思），显然法院有理由相信赵正雄对履行合同义务持消极回避的态度。况且王爱忠、姜广芳在4月份催促赵正雄签订示范合同时，关于房屋转让款20%的税费还未在上海正式实施，何时实施双方亦不可知，若赵正雄积极配合王爱忠、姜广芳履行合同义务，即便该政策在上海实施，双方亦有可能在该政策实施前完成房屋的过户手续，从而避免承担双方签约时未曾预测的可能大幅增加的税费。综上，法院以为，双方未依约完成系争房屋的过户手续，最主要的原因在于赵正雄在合同履行过程中持消极、回避的态度，赵正雄理应对此承担全部责任。现赵正雄在确认“国五条”关于转让所得20%的税费未在上海落地实施时，要求王爱忠、姜广芳继续履行合同，实属不当，且王爱忠、姜广芳已于2013年5月23日书面通知赵正雄解除了双方签订的《房屋买卖合同》，故对于赵正雄要求继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，法院不予支持。相应地，王爱忠、姜广芳反诉请求解除合同，有明确的合同依据，法院予以支持。
关于违约责任，双方在《房屋买卖合同》及《特别协议》中已明确约定，任何一方违约均应承担总房价款20%的违约责任。尽管赵正雄与王爱忠、姜广芳约定税费均由赵正雄承担，但“国五条”的出台对可能增加的交易税费显然超出了双方的预计（当然这并不能成为免除违约责任的理由），致使产生争议，迟迟不签订示范合同系双方当事人共同造成。事后经王爱忠、姜广芳多次催促，赵正雄一直持消极态度，最终未签订示范合同，赵正雄应承担相应的违约责任。事实上，即使没有争议，赵正雄也因未缴满十二个月上海市城镇社会保险而无法办理贷款，无法办理过户手续；又由于双方是通过中介而签订了买卖合同，对于在2013年4月30日前无法办理过户手续亦不能完全归责于赵正雄。同时考虑到王爱忠、姜广芳并未因赵正雄的违约而造成损失，相反因房价的涨升而从中得益，故法院综合本案案情，对赵正雄因违约而产生的违约金予以酌情调整。
原审法院审理后于二○一四年一月十六日作出判决：一、驳回赵正雄要求王爱忠、姜广芳继续履行合同，将位于上海市某区某路2208弄159号102室房屋过户至赵正雄名下，并赔偿经济损失111，200元的诉讼请求；二、解除赵正雄与王爱忠、姜广芳签订的编号为0008165的《房屋买卖合同》（包括《特别协议》）；三、王爱忠、姜广芳应于判决生效之日起十日内退回赵正雄已付房款人民币200，000元（含定金20，000元）；四、赵正雄应于判决生效之日起十日支付王爱忠、姜广芳违约金人民币20，000元；五、驳回王爱忠、姜广芳的其他诉讼请求。本诉案件受理费9，400元，由赵正雄承担；反诉案件受理费1，270元，由赵正雄承担226元，王爱忠、姜广芳承担1，044元
判决后，赵正雄与王爱忠、姜广芳均不服，上诉于本院。
赵正雄上诉称：合同约定的过户日期是2013年4月30日，双方在此之前的协商不能认定是赵正雄一方不履约。王爱忠、姜广芳并未提供证据证明赵正雄于4月30日之后有不履行合同或者懈怠履行合同的行为，故王爱忠、姜广芳于5月29日向赵正雄提出解除合同缺乏依据。赵正雄请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。
王爱忠、姜广芳上诉称：赵正雄在签约后仅支付了部分房款，未能在合同约定的最后付款期限前支付剩余款项，其行为已构成违约，理应按约承担相应的违约责任。王爱忠、姜广芳请求维持原审判决第一、二项，撤销第三、四、五项，改判赵正雄向王爱忠、姜广芳支付违约金111，200元。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，赵正雄与王爱忠、姜广芳签订的《房屋买卖合同》以及《特别协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，双方对“国五条”规定的房屋转让所得的20%个人所得税费由谁承担存有分歧。鉴于双方在合同中已经明确约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由赵正雄承担，因此，赵正雄不能以此作为其不履行合同义务的合理抗辩理由，其理应积极配合王爱忠、姜广芳签订示范合同，申请银行贷款并按期支付剩余房款。但根据已经查明的事实，在王爱忠、姜广芳多次通过中介公司催促赵正雄尽快签订示范合同并付款的情况下，赵正雄却对履行合同义务持消极回避的态度，而此时，关于房屋转让款20%的税费还未在上海正式实施，赵正雄完全可以通过积极配合王爱忠、姜广芳履行合同义务使双方在该政策实施前完成房屋过户手续，从而避免承担双方签约时未曾预测的可能大幅增加的税费。因此，原审法院认定双方未依约完成系争房屋过户手续最主要的责任在于赵正雄，并无不当。现王爱忠、姜广芳已于2013年5月23日书面通知赵正雄解除合同，故双方签订的《房屋买卖合同》（包括《特别协议》）应予解除，王爱忠、姜广芳应将收取的房款返还给赵正雄。对于赵正雄要求继续履行合同，将系争房屋过户至赵正雄名下并要求王爱忠、姜广芳赔偿其经济损失的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于赵正雄应承担的违约金数额，虽然双方在《房屋买卖合同》及《特别协议》中约定任何一方违约均应承担总房价款20%的违约责任，但原审法院根据本案的实际情况，认定双方在2013年4月30日前无法办理过户手续亦不能完全归责于赵正雄，同时考虑到王爱忠、姜广芳并未因赵正雄的违约而造成损失，相反因房价的涨升而从中得益，故对赵正雄应承担的违约金酌情调整至20，000元，并无不当，本院予以维持。王爱忠、姜广芳要求赵正雄支付违约金111，200元，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费6，268元，由赵正雄与王爱忠、姜广芳各半负担。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年五月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……