杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3240号
原告：卢好，女，1981年2月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：周毅、陈慧，浙江京衡律师事务所律师。
被告：项菊华，女，1956年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人：卢建军，浙ＸＸ盛律师事务所律师。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理，依法由审判员陈曦适用简易程序独任审判，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周毅、被告委托代理人卢建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年7月16日，买方原告与卖方被告签署了《杭州市房屋转让合同》，约定房屋位于杭州市西湖区，转让价款为6380000元，首付款1920000元于2014年8月1日前支付，余款申请银行按揭贷款。原告完成了上述合同义务，付清了税费及办证相关费用，被告领取了首付款1920000元。后因按揭审批银行中国银行杭州市城北支行（以下简称中国银行）无法完成案涉贷款的审批，案涉房屋买卖的中介机构杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提出更换银行放贷审批。但因案涉合同明确了资金监管银行为中国银行，故如需更换银行审批，需要原、被告重新签订房屋转让合同，重新指定资金监管银行，并需被告交还已收的首付款1920000元并重新支付到新的监管账户。但被告拒绝配合。原、被告于同日签订的《协议》约定：“若非买方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的评估费由买方承担，卖方需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还买方。”由于银行无法放贷并非原告原因所致，被告应当履行上述协议约定。我爱我家公司也于2015年8月6日向被告发出了要求其返还1920000元的通知，但被告未予理睬。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《协议》；2、被告返还原告购房款1920000元，并承担延期归还的利息损失暂计5000元（按银行短期贷款年利率5.1%，自2015年8月10日计至实际支付时止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：案涉《杭州市房屋转让合同》第三条约定“抵押贷款金额以银行发放的贷款金额为准”。据悉，中国银行并非不能为原告办理案涉房屋按揭贷款，只不过要求贷款金额由4460000元（约占房屋总价的70％）变更为3840000元（约占房屋总价的60％）。故前述合同完全可以履行，要求判决驳回原告的全部诉讼请求。
为证明其主张，原告提交了如下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》、《协议》各一份，证明原、被告就案涉房屋转让约定的条款内容。
2、我爱我家公司致原告的函一份及EMS邮寄存根联。
证明原告要求解除案涉合同且由被告返还购房款。
3、房屋登记信息查询记录一份，证明被告就案涉房屋至今未办理抵押注销登记手续。
被告未提交证据。
审理期间，原告申请本院向我爱我家公司调取其协调更换贷款申请银行的接待记录。本院予以准许。我爱我家公司为此向本院复函。
当事人质证意见及本院认证意见如下：
一、被告对原告提交的证据1、3的真实性无异议，证据2所涉函件表示没有收到。本院审查后认为，原告当庭通过手机查询了证据3所涉EMS投递情况，显示已妥投，故本院对原告证据1-3的真实性均予以确认。二、原告认为复函证明了原、被告在银行按揭三成不能办理的情况下多次协商未果的情况；被告认为原告收入偏低导致贷款金额下降系原告原因所致，对复函的客观性无异议。本院对复函的真实性予以确认。
根据上述确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：
2014年7月16日，买方原告与卖方被告签署了《杭州
市房屋转让合同》，约定：转让房屋位于杭州市西湖区（建筑面积129.42平方米）；转让价款6380000元；抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行，抵押登记日期为2011年6月23日，卖方于产权受理前办理抵押注销手续；双方同意委托中国银行对房产交易资金进行监管支付，买方于2014年8月1日前支付首付款1920000元至双方约定第三方监管账户，余款买方申请银行贷款，须于2014年8月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。我爱我家公司作为房地产经纪机构亦在该合同上盖章。
同日，原告与被告就前述房屋买卖签订《协议》，约定：买方若按揭购房，承诺为第一次购房，于2014年8月1日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因买方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由买方承担全部责任；若非买方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的评估费由买方承担，卖方需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还给买方。
上述合同签订后，原告支付了首付款1920000元，被告已领取该款。原告就房屋余款在向中国银行申请办理贷款手续时，该行认为案涉房屋价格偏高，出于风控考虑，要求首付加一成，贷款金额降一成。为此，原、被告就后续贷款操作进行协商，但未能达成一致意见。2015年8月5日，我爱我家公司向被告发函，函称其收到原告律师函告，要求转告被告将其已收取的1920000元房款在五个工作日内返还给原告。2015年8月18日，该函件妥投。
本院认为：原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、
《协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方应依约全面履行自身的义务。根据查明的事实，案涉房屋转让款中的4460000元系原告通过办理按揭贷款予以支付，而银行出于风控考虑，准许办理的贷款金额仅为三百多万元。故案涉银行按揭未能审批通过的原因非系原告的个人征信及提供资料不真实所致，根据协议约定，该情况发生由双方协商，协商不成合同终止。故原告要求依据该约定解除案涉二份合同的诉讼请求，本院予以支持。被告于2015年8月18日收到中介机构要求其退还房款的函件，该日可视为双方正式协商不成的日期，也即为案涉二份合同解除的时间。虽案涉《杭州市房屋转让合同》载明“抵押贷款金额以银行发放的贷款金额为准”，但结合该合同中载明的“贷款数额不足以支付房款余额，双方约定如下”一栏为空白，且双方另行签订《协议》就按揭审批不能通过的情形作了特别约定，故《协议》中载明的“按揭审批不能通过”应理解为特指4460000元的按揭贷款审批不能通过，而非指“任何金额的按揭审批不能通过”，故被告认为银行同意贷款三百多万元，案涉合同可以继续履行的抗辩，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《协议》约定，案涉首付房款的返还时间为卖方接到委托代理机构通知后五个工作日内，故被告返还该款的最后期限为2015年8月25日。原告要求被告返还该款的诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求赔偿利息损失，本院予以支持，但利息损失的起算点应确定为2015年8月26日，标准应参照中国人民银行同期同档次贷款年利率4.6％予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、卢好与项菊华于2014年7月16日签订的《杭州市房屋转让合同》、《协议》于2015年8月18日解除。
二、项菊华于本判决生效之日起十日内返还卢好购房款1920000元并支付利息损失（以未还的1920000元为基数，按年利率4.6%，自2015年8月26日计至实际付清时止）。
三、驳回卢好其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取11063元，由项菊华负担，于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××688）。
审判员 陈 曦
二〇一六年一月二十九日
书记员 王明丹