福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初392号原告(反诉被告)：吴美惠，女，1983年5月20日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐漳成，男，1972年7月17日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：陈乾金，福建闽隆律师事务所律师。第三人：漳州市龙文区鑫怡房产中介服务所（以下简称鑫怡房产中介），住所地漳州市龙文区景山小区*幢**号店面。组织机构代码350603600067639。经营者：胡蔡润。委托诉讼代理人：林珠梅，女，1978年2月3日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，系公司员工。原告吴美惠与被告唐漳成、第三人鑫怡房产中介房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，被告唐漳成于2017年4月11日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告吴美惠及其委托诉讼代理人蓝春鸿，被告唐漳成及其委托诉讼代理人陈乾金，第三人鑫怡房产中介经营者胡蔡润及委托诉讼代理人林珠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴美惠向本院提出诉讼请求：判令唐漳成继续履行《房地产买卖协议书》，将其出售的坐落于漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号的房地产过户给吴美惠。事实和理由：2016年9月26日，唐漳成与吴美惠、鑫怡房产中介签订《房地产买卖协议书》，约定：唐漳成将坐落在漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号的房产出售给吴美惠，该房产建筑面积153.5平方米；双方约定该房地产的总成交价为66万元；付款方式：定金2万元于2016年9月26日支付，首期购房款25万元（含定金）于2016年10月10日前至不动产中心办理产权证过户当日支付，第二期购房款41万元于2016年12月30日前通过商业贷款支付；双方定于2016年10月10日以前办理相关交易手续等。协议签订后，吴美惠已经依约支付了购房定金2万元，然而唐漳成违约不按期办理产权证过户等交易手续。吴美惠此前已通过中介多次催促唐漳成办理产权证过户等交易手续，但唐漳成均拒不配合办理相关交易手续。2017年1月4日，受吴美惠委托，福建必得律师事务所依法向唐漳成出具律师函，催促唐漳成限期配合办理产权证过户等交易手续，然而唐漳成仍拒不办理上述手续。综上，吴美惠、唐漳成双方签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方应当依法全面履行该协议书，请求法院判如诉请。唐漳成辩称：1.双方签订的买卖协议无效。根据婚姻法相关规定，不属于家事代理权范围，房屋不是日常需要。必须经过夫妻双方同意才能买卖；2.共有房产没有经过其他共有人同意不得转让；3、如果本案协议有效，也是吴美惠违约在先，首期购房款吴美惠应当在2016年10月10日支付，但签订协议后，吴美惠没有缴纳首期购房款，因此房屋没有交付吴美惠使用，双方在2016年10月19日在鑫怡房产中介处协商，定金1万元由唐漳成支付给中介所，吴美惠也同意，双方协议终结。请求法庭查明本案事实，依法驳回吴美惠的诉讼请求。鑫怡房产中介辩称：吴美惠与唐漳成在2016年9月签订合同，约定在2016年10月10日前办理过户，10月10日当天我与吴美惠在去房产登记中心的路上，唐漳成打电话说户口找不到，所以那天没过户成功。后来我多次给被告打电话叫唐漳成来过户，几天后唐漳成打电话告诉我说他有经济纠纷，可能会连累吴美惠，所以我约吴美惠与唐漳成到中介处协商处理。吴美惠说唐漳成有个25万元的贷款，要唐漳成在一周时间内自己筹钱去解押，但一周后唐漳成打电话跟我说他没法筹到钱，房子没办法过户，然后双方就开始协议违约金问题，但几次谈下来都没法达成一致。唐漳成向本院提出反诉请求：判令解除吴美惠与唐漳成于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》，定金2万元归唐漳成所有。事实和理由：唐漳成与吴美惠于2016年9月26日签订一份《房地产买卖协议书》，双方约定，唐漳成将位于漳州市龙文区，建筑面积153.5平方米的房屋出售给吴美惠。房地产总成交价为66万元。其中第三条第一款约定，首期购房款人民币25万元整于2016年10月10日前由吴美惠支付给唐漳成。协议签订并生效后，吴美惠并未依照合同的约定支付首期购房款。因此，双方于2017年1月19日在鑫怡房产中介协商，由于定金2万元系由吴美惠支付给鑫怡房产中介，因此，吴美惠也同意唐漳成将收取的定金1万元支付给鑫怡房产中介（另外1万元由鑫怡房产中介收取），双方签订的上述协议书终止。因此，唐漳成认为，吴美惠未依照协议的约定履行合同义务，已构成根本性违约，唐漳成特提出反诉请求，请求法院判令所求。吴美惠辩称：唐漳成反诉要求解除合同、定金2万元归唐漳成所有没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。首期购房款未支付是因为唐漳成拖延不办理过户，唐漳成违约在先，无权要求取消定金。买卖协议合法有效，双方都应当遵守、履行。根据协议约定，办理过户时间是2016年10月10日前，但唐漳成在2016年10月10日前以户口本找不到为由，不去办理过户。过后吴美惠多次催促唐漳成办理过户，唐漳成均以各种理由推脱。协议约定支付首期款的条件是在办理过户当天支付，唐漳成一直不配合办理过户，因此首期款付款条件并未形成，吴美惠有权不履行支付义务。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月26日，唐漳成与吴美惠、鑫怡房产中介签订《房地产买卖协议书》，约定：唐漳成将坐落在漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号的房屋出售给吴美惠，该房屋建筑面积153.5平方米，总成交价66万元，吴美惠应于2016年9月26日向唐漳成支付2万元作为购房定金(双方交易过户后，定金抵扣购房款)；首期购房款人民币25万元（含定金）于2016年10月10日前办理不动产权转移手续当日支付，第二期购房款41万元于2016年12月30日前通过商业贷款支付；双方定于2016年10月10日前到不动产权登记中心办理相关交易手续等内容；双方还就违约责任约定：吴美惠中途违约，唐漳成有权取消定金，唐漳成中途违约，应当退还定金，并赔偿违约金2万元等。协议签订当日，吴美惠依约向唐漳成支付了购房定金2万元。2016年10月10日，在吴美惠及鑫怡房产中介工作人员林珠梅等候唐漳成前往办理产权转移手续时，唐漳成向林珠梅打电话称其找不到户口本无法办理过户手续，致双方未能如期办理产权转移手续。此后林珠梅多次电话催促唐漳成，唐漳成或称其有经济纠纷，可能会连累吴美惠，或称其没法筹到钱还清银行贷款、无法解押等为托词未予配合办理产权转移手续。吴美惠在通过中介多次催促唐漳成履行义务不成情况下，于2017年1月4日委托福建必得律师事务所向唐漳成出具律师函，该函载明唐漳成的行为已构成违约，催促唐漳成限期配合办理产权转移手续，逾期将承担相应违约责任等内容，但唐漳成仍未予履行义务。在本案审理过程中，吴美惠于2017年3月1日向本院申请诉讼保全，要求对唐漳成名下坐落在漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号的房屋冻结交易，并提供了担保。本院依法于2017年3月6日作出裁定，冻结唐漳成名下坐落在漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号房屋的交易。本院认为，吴美惠与唐漳成签订《房地产买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，吴美惠与唐漳成签订《房地产买卖协议书》后，依约向唐漳成支付了购房定金，但唐漳成未依约履行配合办理产权转移手续等义务，经多次催告仍无效果，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，吴美惠为此起诉要求唐漳成继续履行《房地产买卖协议书》约定义务合理合法，本院予以支持。《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”唐漳成认为涉讼房屋为其夫妻共有财产，共有房产没有经过其他共有人同意签订买卖协议无效等辩解与法不符，本院不予支持；因协议约定吴美惠支付首付款时间是在办理产权转移手续当日，而该日因唐漳成原因致无法办理产权转移手续，是唐漳成履行合同义务不符合约定，吴美惠未履行支付首付款义务不构成违约，唐漳成认为吴美惠未依约支付首付款构成违约并反诉要求解除《房地产买卖协议书》、定金2万元归其所有的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。吴美惠对唐漳成的答辩及反诉所做的辩解合理合法，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、吴美惠与唐漳成于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应当按照《房地产买卖协议书》约定继续履行各自义务；二、唐漳成应于本判决生效之日起十日内将其名下的坐落于漳州市龙文区福晟钱隆学府毅达阳光17幢103号的不动产权转移至吴美惠名下；三、驳回唐漳成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由唐漳成负担；反诉费5200元，由唐漳成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  柯国良人民陪审员  赖杜恺二〇一七年十月十六日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…