北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初16066号
原告（反诉被告）：董占奎，男，1958年2月16日出生。
委托代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师；
委托代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京京西卫士安全防范技术服务有限公司，住所地北京市房山区西潞街道太平庄村东30号，实际经营地北京市房山区闫村镇紫园路6号。
法定代表人：冯海波，经理。
委托代理人：毛登平，男，1970年3月4日出生。
第三人：北京世纪天成建筑设计有限公司，住所地北京市房山区良乡太平庄村232号1幢301室。
法定代表人：白刚，经理。
委托代理人：周琳，女，1989年9月21日出生。
委托代理人：李珺，女，1976年11月2日出生。
原告（反诉被告）董占奎与被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司（以下简称京西卫士公司）、第三人北京世纪天成建筑设计有限公司（以下简称世纪天成公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董占奎及其委托代理人李航，被告京西卫士公司的法定代表人冯海波，第三人世纪天成公司的委托代理人周琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）董占奎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2011年1月16日签订的租赁合同；2、请求法院判令被告和第三人将租赁的原告所有的北京市房山区×镇×路×号的房屋腾退并恢复原状；3、请求法院判令被告支付原告租金60000元。4、请求法院判令被告支付原告违约金15万元；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，董占奎变更第3项诉讼请求为：请求法院判令被告支付原告租金从2017年2月28日起计算至实际腾退房屋之日，每天378元。事实和理由：原、被告于2011年1月16日签订租赁合同，约定原告将位于房山区×镇×路×号前院北楼一层东侧和西侧南第一间，公用卫生间和二、三层1000平方米租给被告；期限自2011年2月28日起至2021年2月27日止，租金及缴付方法“自签订合同之日，乙方向甲方先付租金贰万元整，在2月23日前付清第一年剩余租金壹拾万元整，以后每年在2月23日前一次性付清当年租金，前六年租金每年壹拾贰万元整，后四年租金每年壹拾贰万捌仟元整。乙方逾期支付租金每日支付违约金5%，逾期10天甲方有权解除合同”。合同还对双方权利义务、违约金等进行了约定。合同签订后，双方各自履行了合同义务，原告将房屋交付给被告使用。2016年2月23日被告应缴清2016年租金120000元整，但被告未按约定付款。经原告多次索要，被告至11月3日才将所欠60000元租金给付。依据合同约定，原告有权解除合同。为此，原告诉至人民法院，请依法裁决。
被告（反诉原告）京西卫士公司辩称，第一、被告不存在违约、欠付租金的行为。1、租金的支付方式，虽然合同约定为以每年2月支付下一年度租金，但事实上，双方履行的方式是每半年支付一次，今年租金也是按此方式支付的。2、迟延的一个月是由于当时房屋出现严重漏水造成损失，要求出租人承担维修责任或承担部分损失，但出租人不同意赔偿损失故迟延。但最终承租人还是支付了下半年的租金，现支付租金是到2017年2月底，不存在欠租。第二、合同约定的违约金过高，违约金是为了弥补守约方的损失，目前承租人不存在违约。退一步讲，即使承租人迟延支付租金吧，也未给出租人造成经济损失，因此不应支付如此高的违约金。第三、承租人和承租人转租的次承租人，均投入大量资金对房屋进行了装修，如果合同解除，装修损失巨大,而全部装修均留给出租人。为此，承租人认为如果租赁合同解除，出租人应就该装修部分的剩余价值给予承租人和次承租人补偿。
被告（反诉原告）京西卫士公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告己付租金600000元；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失555400元(装修失529400元、搬运费损失26000元)；3、请求判令反诉被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，京西卫士公司放弃第1项反诉请求，变更第2项反诉请求为：请求确认双方签署的《租赁合同》无效，要求反诉被告赔偿反诉原告的各项经济损失363254元（装修残值损失337254元，搬运费26000元）。变更第3项诉讼请求为要求反诉被告承担本案反诉费及评估费。事实及理由2011年反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，承租其位于房山区×镇×路×号前院北楼一层东侧和西侧南第一间、公共卫生间和二、三层1000平方米房屋，租赁期限自2011年2月28日至2021年2月27日。合同履行期间，反诉原告已向反诉被告支付至2017年2月的租金共计600000元。2016年10月，反诉被告以反诉原告迟延支付租金为由向房山区人民法院提起诉讼，要求解除合同，并要求反诉原告支付违约金。而在法庭审理过程中，查明反诉被告向反诉原告出租的上述房屋，并未取得房屋所有权证等合法产权手续，依法不能出租。根据《合同法》的相关规定，双方签署的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制规定应认定无效。《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，反诉原告认为，作为房屋的出租方，反诉被告明知其房屋没有合法权属证明，依法不能出租，还隐瞒该事实，将房屋出租给反诉原告使用，并收取高额租金。其因该合同取得的租金应予以返还。同时，反诉原告因不知该房屋不能出租，在租赁期间经反诉被告许可，对房屋进行了装修，投入大量资金。合同一旦被认定无效，房屋予以返还，上述装修损失将无法弥补。对此，有过错的反诉被告应予以赔偿。鉴于此，特提起反诉，请求人民法院依法将反诉与被诉案件合并审理，以维护反诉原告的合法权益。
原告（反诉被告）董占奎对被告（反诉原告）京西卫士公司的反诉辩称，不同意反诉人的全部反诉请求。我们认为双方之间的租赁合同是合法有效的，原告租赁给被告的房屋有合法的规划许可证，虽然没有房产证，根据司法解释合同是有效的。根据司法解释如果因为没有规划手续导致合同无效或部分无效，双方有返还的义务，承租人已经缴纳的租金不能返还，因为这是合理的对价，所以第一项反诉请求没有法律依据。关于反诉人主张的装修残值，司法解释说因为承租人违约的装修损失不予支持，本案是被告迟延交付租金并有转租行为，故不应支持反诉人的要求，假设合同无效或部分无效根据司法解释在这种情况下，只能要求残值，而不是现值，评估方法的是现值，如果出租人违约是可以要求现值的，而残值应该评估原始装修价格，再计算残值，评估报告节点是现值，成新率是按照合同的期限、情形订的成新率，本案的评估报告是按照现值评估的，反诉人按照其计算是不认可的。
第三人世纪天成公司述称，我的合同没有到期，我认为他们的合同应该继续履行。如果解除，我们的损失很大，应该赔偿我们的损失。
经审理查明，2011年1月16日，原告董占奎作为出租方（甲方）与被告京西卫士公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于房山区×镇×路×号前院北楼一层东侧和西侧南第一间，公用卫生间和二、三层的共1000平方米房屋租给乙方使用；租赁期限为自2011年2月28日起至2021年2月27日止；租金及缴付方法为自签订合同之日，乙方向甲方先付租金20000元整，在2月23日前付清第一年剩余租金10万元整，以后每年在2月23日前一次性付清当年租金，前六年租金每年12万元整，后四年租金每年138000元整。乙方逾期支付租金每日支付违约金5%，逾期10天甲方有权解除合同。乙方自己维修房屋和水、电、暖费用由乙方自付。关于违约金合同约定，甲方违约，赔偿乙方剩余年限的租金总额20%。乙方违约，赔偿甲方剩余年限租金的总额20%。合同期满后，乙方自己投入的动产归乙方所有，不动产全部归甲方所有。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2011年5月11日，双方又签订补充协议，双方约定：甲方将位于东楼大门口门卫室一间租乙方当警卫室使用。乙方将北楼一层西侧南第一间和卫生间归甲方使用。合同及补充协议签订后，被告京西卫士公司给付了原告董占奎房屋租金，董占奎向京西卫士公司交付租赁的房屋，京西卫士公司使用租赁房屋至今。2012年3月15日，被告京西卫士公司经董占奎同意将承租的前院北楼三层400平方米房屋转租给第三人世纪天成公司使用至今，租赁期限自2012年3月15日至2021年2月27日止。被告京西卫士公司和第三人世纪天成公司承租房屋后，分别对自己租用的房屋进行装修；其中被告京西卫士公司于2013年5月对租用的二层房屋进行了室内装修，装修工程款为138400元，于2014年8月对租用的一层东侧房屋进行了室内装修，装修工程款为80000元；第三人世纪天成公司对所租用的三层房屋于2012年5月进行了装修，装修工程款为311000元。2016年2月23日之前，京西卫士公司未按合同约定向董占奎交纳下一合同年度的租金。2016年10月8日，原告董占奎诉至本院。至2016年11月3日止被告京西卫士公司方将2016合同年度全部租金给付董占奎。
另查明，董占奎用于出租的本案诉争的房屋系2005年左右拆迁改造建设完工，原有房屋为二层，董占奎对原有房屋增建了一层系形成了三层房屋，工程建设竣工后至今改造后的房屋未办理建设工程规划许可证。
本案在审理过程中，经京西卫士公司申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋的装饰装修及其附属设备设施残值进行了评估，评估结果为：本案涉及的房山区×镇×路×号一层东侧房屋内的装修残值为60332元；二层房屋内的装修残值为112125元；三层房屋内的装修残值为164797元；该报告中的委估房屋装饰装修及其附属设施设备设施残值评估明细表载明：1、×路×号一层东侧—工程造价基准日：2014.08、工程项目造价为91411.54元、成新率为66%，评估值为60332元；2、×路×号二层—工程造价基准日：2013.04、工程项目造价为190043元、成新率为59%，评估值为112125元；3、×路×号三层—工程造价基准日：2012.04、工程项目造价为299630.39元、成新率为55%，评估值为164797元；
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、补充协议、《场地租赁合同》、证明、协议书；被告提供的装饰装修工程施工合同及收据，第三人世纪天成公司提供的《租赁合同》及各方当事人陈述、评估报告等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董占奎出租的涉案房屋原先具有规划审批手续，但房屋建成后，因拆迁进行过改建，加建了三层房屋，故应当重新办理涉案房屋的建设工程规划许可证等审批手续。现原告董占奎至今仍未重新办理取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，董占奎与京西卫士公司签订的《租赁合同》及补充协议均属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，原告董占奎要求与京西卫士公司解除合同、要求给付违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于原告董占奎要求被告给付租金从2017年2月28日起计算至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，因双方之间的租赁合同无效，原告依据无效合同要求被告给付租金不能成立，但鉴于被告实际占用租赁房屋，应支付相应的使用费，本院考虑为了减少当事人诉累，酌情参照约定的租金标准确定使用费数额。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告和第三人将租赁的原告所有的北京市房山区×镇×路×号的房屋腾退的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告及第三人租用原告的房屋后，已对租用的房屋进行了装修，故对于返还房屋后给被告及第三人造成的装修损失，原告应当折价补偿。原告折价补偿后，装修应归原告所有。原告要求恢复房屋原状，考虑到本案实际情况，本院不予支持。对造成租赁合同无效，原告明知其出租的房屋建设规划手续不完备；被告也未对本案出租的房屋的建设规划等审批手续加以审查注意，故原、被告对于造成合同无效均有一定过错，双方应当各自承担相应的责任。被告提出的反诉要求原告赔偿租用房屋装修损失的诉讼请求，本院予以支持。由于涉案房屋装修残值的评估报告载明的被告京西卫士公司所使用部分房屋的装修工程造价显著高于其提供的装修合同载明的装修合同价款，故被告实际支付的装修价款应作为被告实际装修损失计算的依据，董占奎应支付被告的装修残值损失，应当参照装修合同的价款并根据装修时的剩余租赁期限、装修已使用年限以及双方的过错责任比例等酌情确定。被告反诉的搬运费损失，依据不足，本院不予支持。第三人的损失问题，可另行解决处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）董占奎与被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司签订的《租赁合同》及补充协议均为无效；
二、被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司和第三人北京世纪天成建筑设计有限公司于本判决生效后一个月内将所租赁的位于北京市房山区×镇×路×号前院北楼一层东侧和二、三层的共一千平方米房屋腾退给原告（反诉被告）董占奎；
三、被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司在房屋实际腾退之日按每年十三万八千元的标准给付原告（反诉被告）董占奎房屋使用费（自二〇一七年二月二十八日起至房屋实际腾退之日止）；
四、原告（反诉被告）董占奎于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司租赁房屋装修残值折价损失五万五千元；
五、驳回原告（反诉被告）董占奎的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京京西卫士安全防范技术服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十八元，由原告董占奎负担一千六百七十五元（已交纳）；由被告北京京西卫士安全防范技术服务有限公司负担四百八十三元（判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千三百七十四元，由原告董占奎负担五百零六元（判决书生效后七日内交纳），由被告北京京西卫士安全防范技术服务有限公司负担二千八百六十八元（已交纳）。评估费二万元，由原告董占奎负担一万二千元（判决书生效后七日内交纳），由被告北京京西卫士安全防范技术服务有限公司负担八千元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 军
人民陪审员 苑焕春
人民陪审员 豆宝贵
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 李文秀