江西省婺源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）婺民二初字第159号
原告：侯海燕。
委托代理人：曾艳祖，江西帝经律师事务所律师。
被告：吕建辉。
委托代理人：陈德良，江西茶乡律师事务所律师。
被告：吕珍敏。
委托代理人：陈德良，江西茶乡律师事务所律师。
被告：金静珍。
委托代理人：陈德良，江西茶乡律师事务所律师。
被告：周敏。
委托代理人：陈德良，江西茶乡律师事务所律师。
被告：叶如煌。
第三人：董泉龙。
委托代理人：王界和，江西学林律师事务所律师。
第三人：张敏（董泉龙妻子）。
委托代理人：王界和，江西学林律师事务所律师。
第三人：洪韬。
委托代理人：王界和，江西学林律师事务所律师。
第三人：何兰芳（洪韬妻子）。
委托代理人：王界和，江西学林律师事务所律师。
原告侯海燕诉被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏、叶如煌及第三人董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯海燕及委托代理人曾艳祖，被告吕建辉及被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏的共同委托理人陈德良，第三人董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳及共同委托代理人王界和到庭参加诉讼，被告叶如煌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯海燕诉称，2010年5月8日，原告与被告吕建辉签订店面房屋租赁合同，合同约定：租期为2010年5月20日至2013年5月19日，租金为13.5万元，租赁标的物为婺源县蚺城街道茶乡路55号5号店面（含二楼全部）。另外，2011年5月15日原告侯海燕与被告吕建辉签订店面房屋租赁合同，合同约定：租期为2011年5月20日至2013年5月19日，租金为5万元，租赁标的物为婺源县蚺城街道茶乡路55号6号、7号店面。原告依约支付了合同租金，并受被告吕建辉的指示分别将租金汇付给黄某、王某、胡某等，同时被告吕建辉也出具了相应的收款凭证。2013年5月26日原告与被告吕建辉再次续约但未续签合同，原告支付被告吕建辉婺源县蚺城街道茶乡路55号5号（含二楼全部）6号、7号店面全额租金7.5万元，租期为2013年5月20日至2014年5月19日，被告吕建辉也出具了相应的收款凭证。2014年1月，被告吕建辉告知原告所涉租赁物要卖，原告当即表示自己也要买。为此原告多次找到被告吕建辉提出购买租赁物，但吕建辉又称已与董泉龙、洪韬等签订买卖合同，并告知原告可与董泉龙商议。因董泉龙与原告本为同行，所以原告找董泉龙未果。2014年2月底，原告再次找到被告吕建辉要求优先购买所承租标的物，被告告知原告已卖给了董泉龙、洪韬等。原告所承租的标的物实际产权人为被告吕珍敏、被告金静珍、被告叶如煌、被告周敏，购买人为董泉龙、张敏与洪韬、何兰芳。2013年10月30日张敏、董泉龙与吕珍敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡路55号7-8号店面之上的部分计101.405平方米，每平方2000元；2013年10月31日张敏、董泉龙与金静珍、叶如煌签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡路55号7-8号店面计122.26平方米，每平方4000元；2013年11月1日婺源县房屋、土地权属办理情况表表明张敏购买婺源县蚺城街道茶乡路55号店面，购买价款为30.4015万元，按房管部门交税5000元计算，张敏购买了60.803平方米。2013年10月31日洪韬与被告吕珍敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡路55号第5间店面计60.19平方米，每平方4000元，同日洪韬、何兰芳与被告吕珍敏、周敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡路55号第二层对应一楼1-6号店面之上部分计304.215平方米，每平方2000元。综上，被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏、叶如煌及购房人董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳的行为明显违反相关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益，侵犯了原告的知情权及承租人优先购买权。原告承租店面总面积约143平方米，原告以每平方米4000元，合计57.2万元主张优先购买权；原告承租店面总面积约143平方米相应的二楼部分约143平方米。原告以每平方米2000元，合计28.6万元主张优先购买权。总计原告以85.8万元主张对承租标的诉讼请求部分享有优先购买权。现原告特向人民法院起诉，请求：1、判令原告对婺源县蚺城街道茶乡路55号第5、6、7间店面及该店面直上的二层部分以人民币85.8万元享有优先购买权；2、判令撤销董泉龙、张敏与被告吕敏珍房产购买协议，撤销董泉龙、张敏与被告金静珍、叶如煌房产购买协议，撤销洪韬与被告吕珍敏房产购买协议，撤销洪韬、何兰芳与被告吕珍敏、周敏房产购买协议；3、本案的受理由被告负担。
被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏辩称：一、关于本案的客观事实。涉案房屋系被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏、叶如煌共同投资建设，共同共有，登记在吕珍敏、金静珍、周敏、叶如煌名下。2010年5月8日和2011年5月15日被告吕建辉代表房东与原告签订的租赁合同属实，但2013年初，经各房东决议，欲将原告等其他承租人租赁的租赁物出卖，故在2013年5月26日，原告续交租金时已告知其承租的租赁物可能会卖，如原告想继续承租，双方无需签订书面合同。当时原告同意并支付下一年度租金，租期至2014年5月19日。2013年9月，各房东决定将自己的出租店面出卖，各房东分别向原告等其他承租人履行了通知义务，并告知在同等条件下，他们可以优先购买，但必须在15天内给予明确答复，现有承租人之间可以一起商量如何购买。15天后，董泉龙和韩某明确表示要购买店面，而原告并没有任何明确要购买店面的表示。原告在我们通知后，并没有和董泉龙、韩某一起商量购买事宜。2013年10月下旬，洪韬闻讯找到我们，要求购买店面。同月31日，被告吕建辉及其他房东与董泉龙、韩某、洪韬签订了《房屋买卖协议》，并在房管局办理了房屋登记过户手续，同年11月，董泉龙等三人取得了以上房屋的所有权。二、原告告主张优先购买权依法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第24条“具下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五天内未明确表示购买的”之规定，法律之所以如此规定，是因为优先购买权不是无期限的权利，因此承租人必须在一定期限内行使，否则优先购买权行使的期限届满，其权利归于消灭，这样的规定有利于承租人积极行使自己的权利，也有利于保护出租人和第三人交易安全。原告早在2013年9月已经知道所承租的房屋要卖，被告方在向其履行了通知义务后，原告在规定期限却未向被告方明确表示要购买，视为放弃了优先购买权。原告在诉状中陈述，其是在2014年1月向被告方表示自己也要购买店面，足以证实原告在房屋过户给董泉龙等三人之前没有向被告方表示要购买房屋，因此，原告向法院主张优先购买权，不应得到法院的支持。董泉龙和洪韬是善意第三人，其享有法定对本案诉争房产的房屋所有权和土地使用权，其在国家机关进行物权变动登记的行为是其取得不动产的必备条件，具有公示公信力，被告方与原告的租赁合同却未进行相关行政登记，不具有对抗善意第三人的法律效力，且原告在相关行政登记进行变动登记公示时并未提出异议，故第三人享有的物权优先于原告基于租赁合同产生的优先购买权，因此原告请求基于租赁合同产生的优先购买权应该在被告方和第三人买卖合同过程中主张，而不能在产权变更后主张。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第24条“具下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，原告在洪韬、董泉龙两人善意购买房屋并已经办理登记手续后，向人民法院起诉主张优先购买房屋，法院应不予以支持。三、原告请求法院撤销房产购买协议，依法无据。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”之规定，首先，请求法院撤销合同的主体应该为合同当事人一方，只有具备撤销权的主体才有权向法院申请撤销合同，显然原告不是房屋买卖合同的当事人，其无权行使撤销权；其次，即便是合同的当事人一方，也只能是在合同存在重大误解、显失公平或者一方以欺诈、胁迫、乘人之危的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，本案不具备以上情形。同时，原告主张撤销合同也不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条所规定的情形，按照该条“因债务人放弃到期债务或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为……”之规定，一是行使撤销权的主体是债权人，二是行使撤销权的要件须有损害债权人的行为，原告与董泉龙、洪韬之间不存在债权债务关系，原告不是其两人的债权人。即便原告是董泉龙、洪韬两人的债权人，但本案也不存在损害原告债权人的行为，因此本案应不适用本条的规定。综上所述，原告的起诉依法无据，请求人民法院依照客观事实和法律依法驳回其起诉。
被告叶如煌未作答辩，亦未举证。
第三人董泉龙述称：一、关于本案的客观事实。我于2008年3月1日开始承租婺源县蚺城街道茶乡路55号第8号店面，在2013年3月续租店面时，房东告诉我承租的店面可能要卖，如果要继续承租，双方无需再签订书面合同，当时我同意了，并支付了下一年度的租金。2013年9月，房东通知我说店面要卖，如果我要购买的话可以优先给我购买，但是必须在15天内给予明确答复，还说现有的承租人之间可以商量如何购买店面。我觉得自己在这里做了几年生意，搬迁较麻烦，决定要购买店面，于是找了韩某，韩某也找了原告，准备三人一起商量如何购买，但原告一直不商量如何购买店面。在房东规定的期限内，我和现有的承租人之一韩某找到了房东，明确向他们表示要购买店面。2013年10月31日，我与房东签订了房屋买卖协议，并在房管局办理了房屋过户登记手续，同年11月，取得了房屋所有权。二、原告主张优先购买权和请求法院撤销房产购买协议，依法无据，理由同被告方的答辩意见。综上，请求驳回原告的起诉。
第三人洪韬述称：一、关于本案的客观事实。2013年10月下旬，我闻讯婺源县蚺城街道茶乡路的店面要卖，于是便找到房东，表示要购买店面，房东告诉我，董泉龙和韩某已经购买了部分店面，原承租人侯海燕已放弃了优先购买权，不想购买其承租的店面，故我与房东于2013年10月31日签订了房屋买卖协议，并在房管局办理了房屋过户登记手续，同年11月取得了房屋所有权。原告早在2013年9月已经知道所承租的房屋要卖，房东在向其履行了通知义务后，原告在规定期限却未向房东明确表示要购买，视为放弃了优先购买权。原告在诉状中陈述，在2014年1月向原告表示自己也要购买店面，足以证实原告在房屋过户之前没有表示要购买房屋，因此，原告向法院主张优先购买权，不应得到法院的支持；二、原告主张优先购买权和请求法院撤销房产购买协议，依法无据，理由同被告方的答辩意见。综上，请求驳回原告的起诉。
原告为证实自己的主张向法院提交的证据和被告与第三人的质证意见如下：
1、身份证复印件1份，拟证明原告主体适格；被告及第三人无异议。
2、租赁合同2份、收款凭证4份、中国建设银行转账凭条1份、中国农业银行存款业务回单2份，拟证明原告从2010年5月至今均为承租人身份，且被告吕建辉身份适格；被告及第三人无异议。
3、房屋买卖协议和房产复印件各4份，拟证明原告所承租标物的产权登记人为吕珍敏、金静珍、叶如煌、周敏，原告承租的标的物卖给了董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳，7、8号店面共126平方米，店面每平方4000元，7、8号店面二层每平方2000元。被告及第三人无异议。
4、编号为0002650婺源县房屋、土地权属办理情况监控表14份，拟证明董泉龙购买了原告承租的标的物，且证明计税的价格更高，而双方交易的价格低于市场价格；被告及第三人对购买的事实无异议。
5、结婚证复印件2份，拟证明第三人洪韬与何兰芳系夫妻，董泉龙与张敏系夫妻；第三人无异议。
6、编号为0004002、0004010、0004004的婺源县房屋、土地权属办理情况监控表3份，拟证明第三人洪韬、何兰芳、董泉龙办理产权情况；被告及第三人无异议。
被告吕建辉、吕珍敏、金静珍、周敏提交的证据及原告的质证意见如下：
1、证人韩某、王某出庭证言，拟证明被告已履行了通知义务。原告质证意见为，两证人的证言不能证明房东履行了通知义务。
2、对胡某的调查笔录1份，拟证明被告已履行了通知义务；原告认为，胡某未出庭，不予质证。
第三人董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳提交的证据及原告与被告的质证意见如下：
婺房权证紫阳镇字第××号、13××27号房产证各1份，拟证明第三人董泉龙、张敏从被告处购买的房产已办理了过户登记手续，已取得合法产权；原告对真实性没有异议，但认为已侵犯了原告的优先购买权，被告对该证据无异议。
婺房权证紫阳镇字第××号房产证1份，拟证明第三人洪韬、何兰芳从被告处购买的房产已办理了过户登记手续，已取得合法产权；原告对真实性没有异议，但认为已侵犯了原告的优先购买权，被告对该证据无异议。
经庭审举证、质证，本院对双方提交的证据认证如下：
被告叶如煌未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
对原告提交的证据，四被告及第三人对证据的真实性无异议，本院予以采信。
对证人韩某的出庭证言，原告认为，证人证实了房东叫承租人一起找董泉龙商量，原告能否购买租赁物决定权在董泉龙，且也不能证实房东已履行了通知义务。本院认为，证人韩某称“房东通知了我，我当时没有听到房东告知侯、董，但事后问了侯、董”。从其陈述中不能明确房东履行了通知义务，故不予采信；对证人王某的出庭证言，原告认为，证人证实了在通知原告时董泉龙已交了全部定金，原告能否买取决于董泉龙，且证人不能证明房东在合期限内履行了通知义务。本院认为，证人开始陈述租赁物要出卖后，原告在半个月左右要买，后又陈述通知原告二十天以后才说要买，前后不一致，故不予采信；对证人胡某的调查笔录，因其未出庭作证，本院不予采信。
对第三人提交的证据，原告及被告对真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，婺源县蚺城街道茶乡东路55号房产系五被告共同投资建设，该房屋为五被告方共同共有，其中本案争议房产登记在被告吕珍敏、金静珍、周敏、叶如煌名下，被告吕建辉作为房东代表管理房产相关事宜。2010年5月8日，被告吕建辉与原告签订店面房屋租赁合同，合同主要内容：甲方（被告吕建辉）根据乙方（原告侯海燕）经营需要，同意将茶乡东路55号房产中的5号店面（含二楼全部）出租给乙方；租期为2010年5月20日至2013年5月19日；租金为13.5万元。2011年5月15日，被告吕建辉又与原告签订店面房屋租赁合同，合同主要内容：甲方（被告吕建辉）根据乙方（原告侯海燕）经营需要，同意将茶乡东路55号房产中的6-7号店面出租给乙方；租期为2011年5月20日至2013年5月19日；租金为5万元。因被告方决定出卖55号房产，故租期到后，被告方未与包括原告在内的承租人续签合同。2013年5月26日，原告支付被告吕建辉5-7号店面租金7.5万元（租期为2013年5月20日至2014年5月19日）。2013年10月30日第三人张敏、董泉龙与被告吕珍敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡东路55号房产中7-8号店面之上的部分计101.405平方米，每平方2000元，计202810元；2013年10月31日第三人张敏、董泉龙与被告金静珍、叶如煌签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡东路55号房产中7-8号店面计122.26平方米，每平方4000元，计489040元；2013年10月31日第三人洪韬与被告吕珍敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡东路55号房产中第一层一间店面（5号），计60.19平方米，每平方4000元，计240760元；同日洪韬、何兰芳与吕珍敏、周敏签订房产购买协议，购买婺源县蚺城街道茶乡路55号第二层对应一楼1-6号店面之上部分计304.215平方米，每平方米2000元，总计608430元。本案争议案房产的5、6号店面及1至6号店面二楼由第三人洪韬、何兰芳购买，7、8号店面（8号店面原由第三人董泉龙承租）及对应的二楼由第三人张敏、董泉龙购买，上述房产均办理了房产登记过户手续。买卖双方合同约定店面每平方米4000元，在办理过户手续时以每平方米5000元交易价标准交纳税收。
本案双方争执的焦点是：1、被告方在出卖租赁物时是否在合理期限内履行了通知义务及是否侵犯了原告的优先购买权；2、董泉龙、张敏、洪韬、何兰芳是否为善意第三人及原告是否有权行使撤销权。
关于第一个焦点问题。原告认为，被告没有履行明确、具体的通知义务，被告只通知了要卖，但没有说明具体细节，而且定金由董泉龙交的，让人以为董泉龙一个人买，剥夺了原告的优先购买权。被告认为，原告的承租期到后，被告就告知原告房要出卖，故未续签合同，而只收了一年的租金，当时是想整体出卖，但三位承租人均表示没有能力购买整个标的物，2013年9月，董泉龙说要买，并通知其他承租人，但原告未在合理期限内告知房东购买的意思表示，原告已放弃了优先购买权。第三人认为，在房东通知承租人房屋要出卖二十天后，原告才提出购买的意愿，超出了法律规定的期限，且房东没有理由只通知其他二位承租人，而不通知原告，是原告自行放弃了优先购买权。本院认为，承租人的优先购买权，是出租人出卖租赁房屋时，承租人依法享有在同等条件下优先于其他人而购买房屋的权利，当然，前提必须有确定的购买意愿以及相应的履约能力。从权利义务对等的角度分析，出租人应在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，出租人履行告知义务后，承租人应在15日内就是否购买租赁房屋作出明确表示。就本案而言，结合原、被告提供的证据及庭审陈述，双方曾在出售涉案房屋转让的事实进行过协商，2013年5月，原、被告双方在原租赁合同到期后并没有续签而是将其变更为不定期租赁合同即口头约定由原告先交2013年5月20日至2014年5月19日的租金，这也间接印证了原告对被告曾想出售房屋的事实应是明知的，在被告与第三人签订合同及过户之前，被告询问过原告是否有购买整体房屋的意愿，但原告表示没有能力购买整个55号房屋，在双方协商未果的情况下，原告已经对购买房屋及可承受价格作出答复。但从公允角度看，被告后来决定将55号房屋的店面分开来卖，购买条件已经发生变化，作为出租人的被告应重新进行通知，本案出庭作证的证人证言，不能证明在购买条件发生变化时，被告方在合理期限内履行了通知义务，故本院认定被告的行为侵犯了原告的优先购买权。
关于第二个焦点问题。原告在庭审中称董龙泉是其同行竞争对手，并非善意第三人，交易的价格严重低于市场价格，房产买卖双方恶意串通损害原告的利益，其有权行使撤销权。被告认为涉案房产的买受人均是善意第三人，受让房产完全符合善意取得的构成要件，且原告不是房产买卖协议合同当事人，其主张撤销权没有法律依据。第三人认为，第三人以合理价格取得房产，且已办理过户手续，原告无权行使撤销权。本院认为，在被告将55号房产出卖之前，由韩某，董泉龙和侯海燕承租，董泉龙虽与侯海燕同为经营机械五金行业，但也承租被告的店面多年，原告没有证据证明董泉龙明知原告要购买涉案店面而恶意与被告等人串通达到排斥市场竞争目的，至于第三人洪韬、何兰芳是经人介绍购买店面，原告未能提供证据证明洪韬、何兰芳有恶意行为，虽然双方交易价格每平方米4000元低于纳税交易价5000元，但不能因此认定其价格严重低于市场价，同时与另一买受人韩某在庭审作证时称的每平方米四千元多元相近，故本院认定张敏、董泉、洪韬、何兰芳为善意第三人。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平……”和第七十四条“因债务人放弃到期债务或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，法律仅赋予合同一方当事人或债权人在符合上述情形时享有撤销权。而本案原告既非订立房屋买卖协议的当事人，也不是债权人，其主张行使撤销权没有法律依据。
本院认为，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。原告与被告在店面租赁到期后并未签订租赁合同，而是口头约定原告支付2013年5月20日至2014年5月19日的租金，视为不定期租赁。在原告承租期间，被告与第三人分别订立店面买卖协议，将原告承租的店面转让给了第三人，并办理了过户登记手续，又未提供有效证据证明在合理的期限内履行了告知义务，故被告的行为侵犯了原告的优先购买权。但原告主张撤销被告与第三人签订的房屋买卖协议，于法无据，本院不予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”和第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予以支持：…….（四）第三人善意取得购租赁房屋并已办理登记手续的。”本案中，第三人董泉龙、洪韬等人对其店面的取得系善意取得，且现已取得了房屋权属证书，根据物权优于债权的原则，原告享有的优先购买权不能对抗第三人已依法取得的房屋所有权，故原告主张的以同等价格购买涉案店面的诉请，本院不予支持。原告如有证据证明被告等人侵犯优先购买权的行为造成原告的损失可请求赔偿，但在本案中原告未提出要求被告赔偿损失的诉请，原告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告侯海燕的诉讼请求。
案件受理费一万二千三百八十元，由原告侯海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 潘金平
人民陪审员 刘美清
人民陪审员 叶兰英
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 占雪巍