辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终234号
上诉人（原审被告）：大连民兴房地产发展有限公司，住所地大连市沙河口区联合路38号。
法定代表人：蔡宏伟，该公司董事长。
委托代理人：陈立群，北京市京都律师事务所大连分所律师。
委托代理人：王中乾，北京市京都律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审原告）：姜丽。
委托代理人：金辉，辽宁长城律师事务所律师。
原审第三人：大连市古建筑园林工程有限公司，住所地辽宁省瓦房店市瓦窝镇王家社区。
法定代表人：徐德凝，该公司董事长。
委托代理人：肖君，该公司工作人员。
原审原告姜丽与原审被告大连民兴房地产发展有限公司（以下简称民兴公司）、原审第三人大连市古建筑园林工程有限公司（以下简称古建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年3月20日作出（2014）西民初字第412号民事判决，民兴公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日作出（2014）大民二终字第00923号民事裁定，撤销原判、发回重审。大连市西岗区人民法院于2015年11月3日作出（2015）西审民初字第13号民事判决，民兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人民兴公司的委托代理人王中乾、被上诉人姜丽的委托代理人金辉到庭参加诉讼。原审第三人古建筑公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告姜丽一审诉称：2010年7月，原告供给第三人建筑材料，第三人付了部分款项后，尚欠原告301，253元。2010年11月18日，原、被告与第三人三方商定：因被告尚欠第三人工程款，第三人又欠原告材料款，被告将座落在大连市前程国际花园2-C3-2-3-21号房屋，建筑面积54.66平方米卖给原告。原告用第三人尚欠的债权301，253元抵顶交给被告的购房首付款，其余款项被告提出：由原告用所购房抵押到建行大连西岗支行办理贷款后交付，三方表示同意。当即被告给原告开据了销售不动产统一发票，并签订了商品房买卖合同，注明了：被告预收原告房款301，253元。而事后原告催促被告办理入住手续，被告以各种理由推托一直不能办理交房。为此原告诉至法院，要求依法解除原、被告间的商品房买卖合同；要求被告返还购房款301，253元，赔偿6万元经济损失（按同期贷款利率计算从2010年11月18日起至给付日止）。
被告民兴公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间属于商品房买卖关系，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应该在买受人付清全部房款之后将房屋交付给买受人。但是原告至今尚未向被告支付过房款，是原告违约在先，被告有权不交付房屋。关于首付款，按照合同约定首付金额为300，253元，而非原告主张的301，253元，原告应当提供相应证据证明该笔资金的流转的情况。原告称以抵债的方式付首付款的情形也不属实，抵债的前提应当是有债权债务关系的存在，第三人对被告已不享有债权，原告与第三人的关系被告不知情。根据合同相关规定，债权的转让必须符合四个条件：1、被转让的债权应当合法有效；2、债权得依法转让；3、债权为有权人转让；4、债权人转让须通知债务人。这四条缺一不可。第三人对被告早已不享有任何债权。被告也没有收到过第三人债权转让的通知。因此，原告所称的债权转让是不存在的。
第三人古建筑公司一审述称：我公司和被告之间签订过多个施工合同，至2010年被告欠付我公司工程款总额预估600万元左右。被告因为无力支付工程款便强迫我公司接收其开发的前程国际花园21号房屋，总房款大约1200万元。同时被告要求以601万元的首付款抵顶其欠付我公司的工程款。关于原告与我公司之间的关系，原告是我公司的供货商之一，为我公司承包的工程供应钢材木材等建筑材料，由于被告并未向我公司支付工程款，我公司也没有钱款支付给原告，最终经过原告、被告及我司三方协商一致，我司将前述21套房屋中的一套即本案的案涉房屋又转手抵顶给原告，以解决三方之间的欠款问题。
一审法院审理查明：2010年11月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于大连市西岗区同庆街32号2-3-2房屋（建筑面积54.60平方米）。房屋总价款为601，253元，余款301，000元通过按揭贷款形式付清。被告应在原告付清全部房款后，将房屋交付原告使用。合同签订即日，被告为原告开具发票一张，记载：付款方姜丽，收款方大连民兴房地产发展有限公司，预收购房款301，253元。但原告并未实际向被告交纳首付款。嗣后，原告未支付被告购房余款，被告未向原告交付房屋。
另查，被告与第三人之间签订多个施工合同，因被告与第三人之间的债权债务关系，被告要求第三人以房屋抵顶工程款，而原告系第三人的供货商，为第三人供应钢材木材等建筑材料，由于其无力支付给原告货款，经原被告及第三人协商一致，将涉案房屋抵顶给原告，以解决三方之间的欠款问题。
一审法院认为：被告与第三人之间存在债权债务关系，原告对第三人享有债权，第三人通过债权转让，将其对原告的债务转让给了被告，被告同意该债务转让并出具了案涉房屋买卖的首付款发票，被告已经认可了以案涉房屋买卖首付款抵顶债务。至此，原被告之间已经形成了案涉房屋买卖关系，该房屋买卖真实有效，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。在双方房屋买卖关系中，被告的主要义务是交付房屋，原告的主要义务为支付房款。现原告已以抵债方式支付了首付款，被告出具了首付款发票，抵债行为已经履行完毕，被告出具发票的行为应视为其已经收到了部分房款。至此原各自债权债务消灭。现原告要求与被告解除商品房买卖合同，被告不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求原告交纳首付款，因该合同已不具备继续履行的前提条件，因此原告的该项诉讼请求合理，一审法院应予支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此涉案商品房买卖合同解除后，被告应按照发票金额返还原告购房首付款301，253元，并给付实际损失（该损失自2010年11月18日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），原告的该项诉讼请求合理，有事实及法律依据，一审法院应予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告姜丽与被告大连民兴房地产发展有限公司于2010年11月18日签订的《商品房买卖合同》。二、被告大连民兴房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告姜丽购房首付款301，253元，并给付实际损失（该损失自2010年11月18日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6720元（原告已预交），由被告负担。
民兴公司上诉的理由及请求是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、姜丽违约在先，没有支付首付款，民兴公司不应因姜丽的过错承担不利后果。2、姜丽从未支付过房款。古建筑公司与姜丽之间的关系，民兴公司并不知情，且古建筑公司已不存在有效的债权。一审法院仅凭首付款发票即认定民兴公司已收到首付款，是对事实查明不清。3、古建筑公司对民兴公司已不享有债权，更无权向姜丽转让债权。民兴公司先约定抵债房的相关手续（包括首付款发票及商品房买卖合同）提供给古建筑公司，古建筑公司再根据实际产生的工程量与民兴公司财务核对走账，并给民兴公司开具工程款发票。但因古建筑公司违约导致工程停工，停工时施工总量已经不足以支付民兴公司提供的抵债房屋的首付款。案涉房屋首付款在古建筑公司与民兴公司财务核对走账之前，不能算是已经实际支付了。
姜丽二审答辩认为：不同意民兴公司的上诉请求，同意原审判决。民兴公司与古建筑公司之间的债权债务，不妨碍民兴公司与姜丽之间签订的买卖合同，并且姜丽已履行了交付首付的义务，民兴公司没有到房产部门备案，形成了根本性的违约。
古建筑公司二审既未出庭也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：双方签订的《商品房买卖合同》约定，姜丽应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕贷款手续并付清房款。案涉商品房买卖合同至今未进行登记备案。
另查明：民兴公司与古建筑公司之间的建设工程施工合同纠纷，本院作出（2015）大民二终字第01423号民事判决，认定如下事实：2010年初，民兴公司与大连老撒园林绿化工程有限公司（以下简称老撒公司）签订协议书约定，老撒公司购买民兴公司开发的前城国际花园72坊四层21套商品房（行政街号同庆街32号，销售编号C3-2-3-1至C3-2-3-21），合计建筑面积1，234.61㎡，合计售价1200万元。购房首付款601万元，因民兴公司欠老撒公司工程款，且老撒公司将继续为民兴公司提供园林工程建设，双方约定以购房首付款抵顶工程款。剩余购房款599万元，老撒公司以贷款形式支付给民兴公司。关于所有权变更登记，双方约定乙方（老撒公司）办理抵顶房屋的相关手续时应按照协商后的要求进行，双方财务核对走账，若乙方再次出售所购商品房，则向甲方（民兴公司）提出书面弃权，甲方配合乙方办理有关更名手续，因更名产生的费用由乙方自行承担。此后，老撒公司向民兴公司出具弃权声明及明细表，内容为：我公司与大连民兴房地产发展有限公司于2009年签订购房抵款协议，购前城国际花园C区72坊21套房，建筑面积1，234.61㎡，原总房款12，817，199元，21套房整体购买合计优惠房款为1200万元，首付款601万元冲抵工程款，余款599万元办理按揭贷款，为配合贷款，请按后附明细表出具首付款发票及签订商品房买卖合同。此后，2010年11月至2011年9月间，除销售编号C3-2-3-1房屋（首付款623，760元）未实际抵顶外，其余20套房屋均已实现抵顶，民兴公司已向老撒公司指定的实际购房人（焦洪、李育龙、杜杰、姜丽各一套、吕明川八套、林海萍八套）出具首付款发票，合计抵顶金额5，386，240元。焦洪等实际购房人署名的弃权声明显示，民兴公司所欠被告工程款由被告将其分别转让给各实际购房人（转让金额等于各套房屋首付款数额）购买房屋，保证不因此与民兴公司发生任何产权纠纷。2012年至2014年期间，C3-2-3-2房屋购买人焦洪、C3-2-3-3房屋购买人李育龙、C3-2-3-4房屋购买人杜杰、C3-2-3-21房屋购买人姜丽向民兴公司提出解除房屋买卖合同并返还首付款。经诉讼，生效判决书判决解除民兴公司与焦洪、李育龙、杜杰的商品房买卖合同并由民兴公司向其三人给付与首付款等值的价款。2010年12月15日，古建筑公司与老撒公司签订兼并协议，由古建筑公司兼并老撒公司，兼并后老撒公司注销，其资产由古建筑公司接受，债权、债务、人员安置、经济纠纷及未尽事宜由古建筑公司承继。古建筑公司的上述公司变更已经工商管理部门登记备案。
以上事实，有《商品房买卖合同》、本院（2015）大民二终字第01423号民事判决及当事人陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案上诉审理争议的焦点为民兴公司、姜丽与古建筑公司之间是否存在债权转让关系。因老撒公司（后被古建筑公司兼并）为民兴公司进行施工，双方约定以包括案涉房屋在内共计21套房屋的首付款抵顶工程款，并同时约定若老撒公司再次出售所购商品房，则向民兴公司提出书面弃权，民兴公司配合老撒公司办理有关更名手续。后因老撒公司欠姜丽货款，老撒公司向民兴公司出具了弃权声明并提供了转让明细。民兴公司也按照老撒公司的要求出具了以姜丽为买受人和付款人的《商品房买卖合同》以及首付款发票。故上述一系列行为表明古建筑公司通过债权转让，将其对民兴公司的债权转让给了姜丽。而民兴公司签订商品房买卖合同及开具首付款发票的行为表明其不仅知晓姜丽受让了古建筑公司的债权，而且同意姜丽以其从古建筑公司受让的债权抵顶案涉房屋的首付款。因此，民兴公司开具首付款发票的行为具有确认上述债权转让的效力，可以证明姜丽已经支付房屋首付款。至此，与民兴公司与姜丽之间已经形成了真实的房屋买卖合同关系，双方之间签订的商品房买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，应为真实有效。关于民兴公司主张古建筑公司无权转让债权，因本院（2015）大民二终字第01423号民事判决已经将案涉房屋的首付款认定为民兴公司已支付给古建筑公司的工程款，民兴公司的该项主张与上述判决相冲突，本院不予支持。
因商品房买卖合同约定剩余房款以按揭贷款的形式支付，且应在合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕贷款手续并付清房款。民兴公司以姜丽未支付首付款为由，拒绝合同登记备案，致使贷款无法办理，合同不能履行。姜丽诉请解除双方合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。一审法院判令民兴公司按照发票金额返还姜丽购房首付款并赔偿利息损失，具有事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6720元（上诉人预交），由上诉人大连民兴房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年三月二十八日
书记员 樊 迪