四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
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民二庭事由：
民事判决书附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第4005号
原告绿地集团成都置业有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路*****号火炬大厦*座。
法定代表人孙志文。
委托代理人李怡璇，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人陈舒，女，1992年1月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区龙腾路*号*幢*单元***号。
被告成都名流会酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区红牌楼路***号。
法定代表人毕晓�。
委托代理人黄春雨，国浩律师（成都）事务所律师。
原告绿地集团成都置业有限公司诉被告成都名流会酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法适用简易程序于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告绿地集团成都置业有限公司的委托代理人李怡璇，被告成都名流会酒店管理有限公司的委托代理人黄春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地集团成都置业有限公司诉称，2010年11月9日，原告与被告就“海珀香庭”3号楼的负一楼至六楼签订了《租赁合同》，约定被告承租原告该面积4772.93平方米房屋，月租金397914元，从2011年2月20日开始计收第一期租金，后双方签订补充协议，将1、2层免租期定为“2010年10月28日-2011年3月28日”，3层免租期定为“2010年9月1日-2011年2月28日”，4、5、6层免租期定为“2010�10月28日-2011年4月28日”，被告应于免租期结束前7个工作日内付清第一期租金，随后被告应每3个月向原告支付租金，即每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向原告支付。然而，合同签订后，被告始终以各种不合理理由拒绝支付房屋租赁费，经原告多次催收未果，截止2013年12月17日，被告仍拖欠原告租赁费共计2481294元，根据租赁合同第10-2条“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按租赁总面积一月租金额的两倍支付违约金；（八）一方拖欠租金逾期超过15天的”之规定，被告应向原告支付一月租金额两倍的违约及，共计795825元，同时被告的拖欠租赁房款的行为不仅违反了双方合同约定，也对原告正常经营产生不良影响，故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租金2481294元；2.被告向原告支付违�金795828元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告成都名流会酒店管理有限公司答辩称，确认双方租赁合同关系，且存在部分拖欠租金的事实，但被告仅欠原告45余万元租金，其理由为：双方于2013年11月4日结算尚欠租金为2619300元，被告于12月份已经支付32万元；此外，合同约定暂按合同的平方数计算租金，同时约定按实测面积计算，实测面积比合同面积少86.9平方米，每月被告实际多交7000余元租金，故被告认可欠付租金金额应当是2042343.96元，被告已缴纳可用于抵扣的保证金近160万元，被告仅需支付45万余元租金。此外，合同约定原告应当向被告开具发票，但经被告向原告催要，原告均置之不理，属原告违约在先，故被告不应承担违约金。
经审理查明，2010年11月9日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市武侯区红牌楼路海珀香庭3号楼负一楼至六楼共计七层的房产，租期自2010年9月1日至2020年8月31日；合同第3-3条约定了相应的免租期，双方对此均无争议并遵照履行。对于租赁面积及租金约定为：负一层：约600平方米，不计租金；一层585.66平方米，65593.92元／月；二层770.91平方米，86341.92元／月；三层861.92平方米，62058.24元／月；四层855.73平方米，61612.56元／月；五层856.09平方米，61638.48元／月；六层842.62平方米，60668.64元／月；共计397913.76元／月。同时约定：具体金额以实际测量数据为准。合同第4-2条约定，每期租金3个月一付，分别为3月20日、6月20日、9月20日、12月20日；合同第5-1条约定，被告向甲方支付四个月租金作为保证金共计1591656元；《租赁合同》合同第10-2条约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按租赁总面积一月租金额的2倍支付违约金：（八）乙方拖欠租金逾期超过15天的”。2010年12月29日，原被告双方签署《补充协议》，对免租期进行了变更约定。
2012年8月23日，涉案房产取得房屋产权证，据房产证登记显示：一层面积558.64平方米；二层面积758.89平方米；三层面积852.24平方米；四层面积844.61平方米；五层面积845.21平方米；六层面积826.44平方米。据被告提交的《成都名流会酒店管理有限公司3号楼房租计算表》统计，合同约定的计租面积与房产证登记面积差额总计86.9平方米，月多计租金7818.4元；按照不同楼层的免租期起算，截止2013年11月30日，共计多支付租金248136.8元。
2013年11月4日，原被告双方签署《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》，确认截止2013年11月30日，被告尚欠原告租金2619314.84元。2013年12月6日，被告向原告支付328734.08元。
另查明，2014年1月1日，原告、被告、浙江双堰建筑工程有限公司签署《三方协议书》，约定浙江双堰建筑工程有限公司已取得涉案房产负一楼、一、二、四、五楼所有权，原、被告双方租赁合同中关于该部分的租赁合同由被告与浙江双堰建筑工程有限公司履行。同时约定原告应将所收取被告保证金中之100万元转交浙江双堰建筑工程有限公司。另，原、被告双方一致确认，双方租赁合同的结算日期截止2013年12月17日。
上述事实有《租赁合同》、《补充协议》、《房屋产权证》、《成都名流会酒店管理有限公司3号楼房租计算表》、《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》、《三方协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现经双方当事人一致确认，双方对本阶段租金计算至2013年12月17日，且双方于2013年11月4日签署《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》，确认截止2013年11月30日被告尚欠原告租金2619314.84元，另按双方约定的租金标准397914元／月（13082.1元／日）计算至2013年12月17日，租金总额为2841710.54元，另被告于2013年12月6日向原告支付328734.08元，故该金额调减至2512976.46元，以此数据作为双方计算租金的基础金额。此外，因双方于《租赁合同》中约定租金计算标准时同时约定“具体金额以实际测量数据为准”。此后双方虽未进行“实际测量”，但涉案房产已取得房屋产权证，故实际计租面积应当按照产权证记载面积计算，对于被告多支付的租金，应当自始据实结算。现按照涉案房屋产权证面积计算，被告实际每月多缴纳租金7818.4元，截止2013年11月30日为248136.8元，故计至2013年12月17�，多计租金总额应为248393.84元。综上，被告尚欠原告租金总额为2264582.62元。故本院对原告要求被告支付尚欠租金额在该金额范围内予以支持。
另因被告违反合同约定，拖欠该房租时间较长，已构成违约，依据《租赁合同》约定，乙方拖欠租金超过15天，应支付一个月租金的两倍作为违约金。故被告应当向原告支付该笔违约金，以房屋产权证记载面积计算月租金为390095.6元，故该违约金为780191.2元。同时，由于被告拖欠该笔租金金额较大，时间较长，故本院对被告要求法院酌情调整违约金的答辩意见不予采纳。
此外，关于被告称应当已缴纳的保证金抵扣租金的答辩意见，本院认为，《租赁合同》5-2条约定：“乙方（被告）同意甲方（原告）在必要时有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用；5-4条约定，租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公共事业等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在30天内无息退还乙方”。故该保证金应当由双方首先结算各项费用，而非无条件的抵扣租金。此外，《三方协议书》中约定，原告应当向浙江双堰建筑工程有限公司转交保证金100万元。综合以上对保证金的约定及处理方式，被告所缴纳的保证金尚余金额应当由原、被告双方自行核对，并与被告应当支付的租金及违约金分别独立计算，本院在本案中不作合并处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都名流会酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告绿地集团成都置业有限公�支付租金2264582.62元；
二、被告成都名流会酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告绿地集团成都置业有限公司支付违约金780191.2元；
三、驳回原告绿地集团成都置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32660元，因简易程序结案减半收取16330元，由被告成都名流会酒店管理有限公司负担15000元，由原告绿地集团成都置业有限公司自行负担1330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 沈璟晶
二〇一四年十月二十八日
书记员 赖 婷