山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终2638号
上诉人（原审被告）：杜洪林，男，1954年10月4日出生，汉族，住山东省乐陵市城区，现住山东省乐陵市城区。
委托诉讼代理人：孙静，山东益联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李延周，男，1966年4月27日出生，汉族，住山东省乐陵市。
委托诉讼代理人：陈国升，山东胜券律师事务所律师。
原审被告：杜敏，女，1978年10月9日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
原审被告：杜娜，女，1980年6月4日出生，汉族，住北京市海淀区。
以上两原审被告共同委托诉讼代理人：张丙福，山东益联律师事务所律师。
上诉人杜洪林因与被上诉人李延周及原审被告杜娜、杜敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杜洪林上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的购房协议不属于表见代理行为。不符合表见代理的构成要件，上诉人无其他权利人的任何授权处理涉案房产，其他权利人对上诉人售卖本案房产不知情，杜洪林以自己的名义实施了无权代理行为，被上诉人无正当理由相信上诉人有代理权。被上诉人主观存在过失且不属于善意，被上诉人明知上诉人妻子已去世，明知该房产是夫妻共同财产，应当知道杜洪林无权单方处置，在无其他继承人授权的情况下，相信杜洪林有代理权，未尽到善意相对人的注意义务，无权主张表见代理，应因自己的过失承担不利的法律后果。二、一审法院的判决遗漏当事人，侵犯了部分法定继承人的合法权益，应当撤销。
李延周辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，并收取了购房款，将房屋和产权证书交给了被上诉人，合同主要义务已经履行。八年后再以无权代理为由主张合同无效，违反诚实信用原则。一审认定购房协议有效，请求维持原判。
杜敏、杜娜陈述意见同上诉人上诉请求及事实与理由。
李延周向一审法院起诉请求：1、判令被告履行购房协议，协助配合原告办理房产过户手续；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告杜洪林与李秀荣系夫妻关系，被告杜敏、杜娜是他们所生的女儿，李秀荣于2005年1月12日因病去世，李秀荣的母亲王文兰于2014年7月21日去世。
1999年6月8日，被告杜洪林与其配偶李秀荣对其居住的房屋进行产权登记，并领取乐政房权字第××号房权证书，该房坐落于乐陵市外贸总公司家属院内，房权证书载明产权人为杜洪林、共有人为李秀荣，房屋坐落的位置为乐陵市富民路民丰巷，产权比例为个人100%，建成年代为1982年，房屋结构为平房北屋两间（建筑面积32.52平方米）及偏房四间（62平方米）的院落一处，四至为东靠赵泽英、西靠孙秀和、北邻沿街楼、南邻禹宝林。
2009年3月27日，经中介人陈某介绍并起草书写，原告委托其妻妹杜俊花全权代理原告李延周，而与被告杜洪林订立购房协议，内容为：“购房协议，杜洪林在外贸南院平房一处通过协商李延舟用伍万元购用，一次性付款，付款后房屋土地产权一切属李延舟所有，现不过户，房产证交李延舟，什么时候过户时，杜洪林及时配合办理过户手续，过户费由李延舟负责。双方签字：‘杜俊花代李延舟，杜洪林’，证明人：陈某，2009年3月27日”。该协议签订后，双方按照事先的约定，由杜俊花代替李延周将五万元购房款代付给杜洪林，后杜洪林当场将房权证书及房屋的钥匙交付给了杜俊花。
诉讼期间，原告李延周于2017年5月4日向一审法院递交房屋价格评估申请，申请以2009年3月27日为基准日，委托评估机构对所购房屋乐政房权字第××号所载房屋进行评估，经一审法院委托，山东中安土地房地产评估有限公司于2017年6月10日作出评估意见：以2009年3月27日为基准日，涉案房地产评估总价为5.14万元。
以上事实由原告提供的购房协议、乐政房权字第××号房权证书、评估报告、证人陈某的证言，被告提供的王文兰死亡注销证明及当事人的陈述在卷佐证。
一审法院认为，原、被告订立的购房协议属房屋买卖合同，是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同。本案中，在被告杜洪林与原告订立购房协议时，虽然其配偶李秀荣已经死亡，但购房人李延周及代理李延周签订购房协议的代理人杜俊花、中介人陈某有足够的理由足以相信被告杜洪林与其女儿、岳母的亲情关系，被告杜洪林有签订合同的代理权和对涉案房屋的处分权，由此一审法院确认被告杜洪林签订合同、处分房屋的行为有效，依照合同法第四十九条规定，认定被告杜洪林与原告签订购房协议的行为属表见代理行为，原、被告所订立的购房协议有效，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。被告杜洪林作为对涉案房屋无处分权人将不动产转让给受让人李延周，因为李延周受让该不动产时是善意的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，且以五万元合理的价格购得，与购房时的涉案不动产评估总价5.14万元相比较，不存在显失公平的情形，故一审法院认定原告从被告处购得该房属善意取得，被告不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的李延周，被告应当按照约定全面履行购房协议，由被告协助原告办理房产过户手续。判决：被告杜洪林、杜敏、杜娜在本判决生效后十日内协助原告李延周将现登记为杜洪林、李秀荣所有的坐落在乐陵市富民路民丰巷的乐陵市外贸总公司院内的房权证号为乐政房权字第××号的房屋及院落过户到原告李延周的名下。案件受理费100元，由被告杜洪林、杜敏、杜娜负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案当事人争议焦点有两个：一、一审程序是否合法，是否遗漏当事人；二、上诉人卖房的行为是否构成表见代理，被上诉人的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个焦点问题，一审程序是否合法，是否遗漏当事人。本院认为，本案中，被上诉人起诉要求上诉人履行购房协议，协助配合办理房产过户手续。上诉人主张应参加本案诉讼的案外人，并非必须参加本案诉讼的当事人，其未参加一审诉讼，并不影响本案的实体处理。上诉人称一审遗漏当事人，违反法定程序的上诉理由，无事实及法律依据。
关于第二个焦点问题，上诉人卖房的行为是否构成表见代理，被上诉人的诉讼请求是否应予支持。本院认为，2009年3月27日，上诉人与被上诉人签订购房协议，上诉人将涉案房产卖给了被上诉人，并将涉案房产及产权证明交付给被上诉人。签订协议同时，被上诉人已将购房款全额支付给上诉人。且房屋已由被上诉人占有使用，至被上诉人起诉时已达八年之久。该购房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，一审认定合法有效，符合法律规定。至被上诉人起诉前，涉案房产其他权利人均未主张自己的权利。即便该房屋存在共有关系，被上诉人也可能基于上诉人与其他权利人的亲情关系和对上诉人的信任，相信上诉人有代理权并与其签订购房协议。一审判决认定上诉人与被上诉人签订购房协议的行为属于表见代理行为，并无不当。只要被上诉人善意且支付合理的对价，所订立的合同也应被认为在被上诉人与其他权利人之间发生法律效力，其交易安全即应受到法律的保护。否则，出卖人就可能据此恶意毁约，从而不利于社会诚信的构建。被上诉人购买涉案房屋时，支付购房款5万元，与评估价格5.14万元相比较，应认定支付了合理的对价，其诉讼请求应予支持。
综上所述，杜洪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杜洪林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 王玉敏
审 判 员 郑春笋
二〇一八年一月二十九日
法官助理 宋兆源
书 记 员 魏洪敏