上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15046号
原告：马云飞，男，汉族，1988年3月12日出生，户籍地江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：施文渊，上海市恒泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，上海市恒泰律师事务所律师。
被告：庞雪源，女，汉族，1977年1月29日出生，户籍地贵州省贵阳市，现住上海市闵行区。
被告：陈惠英，女，汉族，1948年11月8日出生，户籍地上海市虹口区。
两被告共同委托的诉讼代理人：郝红颖，中豪律师集团(上海)事务所律师。
原告马云飞与被告庞雪源、被告陈惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序。并分别于2016年11月15日、2017年5月26日、2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告马云飞及其委托诉讼代理人施文渊，被告庞雪源及其被告庞雪源、被告陈惠英共同委托的诉讼代理人郝红颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马云飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行上海市闵行区浦星公路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》；2、判令两被告配合原告完成买卖合同约定的纳税申报手续并将房屋过户给原告。诉讼中，原告变更诉请为：1、判令解除原、被告签订的上海市闵行区浦星公路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告向原告返还购房首付款人民币(以下币种相同)1,000,000元，并按银行同期贷款利率向原告支付自2016年8月25日起至实际支付之日止的利息；3、判令两被告向原告支付经济损失2,500,000元。诉讼过程中，被告庞雪源于2017年5月31日将原告所支付的购房款1,000,000元予以返还，并协助原告办理了《上海市房地产买卖合同》的解除备案手续。遂原告撤回了上述变更诉请的第一、第二项诉请，仅保留第三项诉请。
事实与理由：2015年6月13日，原告与两被告经上海祥居房地产事务所的居间介绍就上海市闵行区浦星公路XXX弄XXX号XXX室的房屋的买卖事宜达成一致并签署《上海市房地产买卖合同》，双方约定合同总价为2,850,000元，其中签约当日支付860,000元，贷款1,970,000元，交房交付之日支付尾款20,000元。同日，双方又签署《房地产买卖合同补充协议》，约定原告于2015年6月13日前向被告支付房屋装修补偿费140,000元。原告按两份合同的约定按时向两被告支付了购房款共计1,000,000元。根据《上海市房地产买卖合同》约定，两被告应于合同签署之日起3个工作日内办理提前还贷注销抵押手续。2016年3月20日前配合原告前往房地产交易中心办理纳税申报和办理申请贷款手续。由于2016年起房价涨幅较大，被告庞雪源明确以短信告知原告“她不卖房了”，两被告非但没有履行提前还贷注销抵押手续，相反还与2016年3月4日与案外人王某恶意串通，为已签署买卖合同的房屋办理抵押登记手续。经过原告多次沟通与书面催告，两被告仍不愿配合原告办理纳税申报及过户手续。遂原告提起上述诉请。
被告庞雪源、陈惠英辩称，同意解除与原告之间的房屋买卖合同，其他诉请均不同意。原告主张的损失并不存在，购房款不是1,000,000元，事实上是860,000元，另外的140,000元是装修补偿款，银行同期贷款利率无法律依据。另外其称于2016年2月就已经通知原告不再出售房屋，但是原告当时一直确定要求继续履行合同。如果法院支持原告的诉请，所以其一直未将房款予以返还。2016年5月26日原、被告之间的短信来往证明了在2016年2月底，被告已经表明无法与原告交易了。关于房屋的上涨幅度，被告强调每套房产均有其特殊性，而涉案房屋本身也存在一定的缺陷，评估报告只能说明房屋的上涨幅度，与原告的实际损失之间没有直接的关联性，不能作为确认原告实际损失的依据。
本院经审理认定事实如下：2015年6月13日由原告作为买受人(乙方)、被告庞雪源、陈惠英作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：第一条甲、乙双方通过上海祥居房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：房地产座落于浦星公路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积89.88平方米；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,850,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三付款协议载明：银行贷款部分，由银行直接放款时间为准。乙方于2015年6月13日前支付860,000元；乙方于2016年5月15日前支付1,970,000元；乙方于2016年5月20日前支付20,000元；……第六条甲、乙双方确认，在2016年4月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……第九条若乙方在签署上海市房地产买卖合同后反悔不予购买该房屋则甲方有权单方面解除合同同时乙方应按本合同约定的违约金计总房价款的20%支付于甲方；…….第十条若甲方在签署上海市房地产买卖合同后反悔不予出售该房屋则乙方有权单方面解除合同同时甲方应按本合同约定的违约金计总房价款的20%支付于乙方。补充条款(一)1、甲方应于该物业小产证出来后3个工作日内向银行申请提前还贷手续；2、乙方应于该物业小产证出来后3个工作日内向银行申请贷款按揭手续；3、买受方承担该房屋交易中所产生的各项税费、费用；4、乙方无须另行支付物业的维修基金、进户费用、以及水电煤等开通费用；5、甲乙双方应于签署房地产买卖合同后且甲方收到全部首付款后且乙方贷款通过审批后3个工作日内前往闵行区房地产交易中心办理过户手续。同日，由原告作为买受人(乙方)、被告庞雪源、陈惠英作为出卖人(甲方)签订《房地产买卖合同补充协议》一份，协议约定：1、双方同意补偿标的作价计140,000元，乙方应于签订本协议后于2015年6月13日之前支付予甲方该补偿标的；2、乙方特此承诺待甲方收到该款项后，无须甲方出具正式的发票，仅需甲方出具相应的收款收据；3、该补充协议独立于甲、乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲、乙双方签订的关于买卖该房屋不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。在该房屋交易中，若甲方违约造成房屋不能交易的，甲方应退还该补偿标的款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该补偿标的总额的20%违约金给乙方；若乙方违约造成房屋不能交易的，乙方除需承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该补偿标的总额20%的违约金给甲方；4、本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》有不一致的，以本协议为准。
2015年6月13日被告庞雪源出具收据载明收到原告马云飞所支付的房屋首付款860,000元与140,000元，合计金额为1,000,000元。
2016年3月5日原告在与被告庞雪源短消息沟通中，其要求被告庞雪源、陈惠英尽快准备好审税需要资料，于2016年3月20日之前去往交易中心办理审税材料递交，被告庞雪源回复“我已跟你说明，我不卖房了”。
2016年3月6日原告向被告庞雪源、陈惠英发出房产交易审税通知书一份，通知书中载明：根据双方所签订的上海市房地产买卖合同规定，在2016年4月5日之前，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于递交审税材料至审税完毕后过会需要一个月的时间，今已接到房产中介的短信通知要求把审税需要的资料准备好。
另查明，2016年2月17日被告庞雪源、陈惠英与案外人王某签订房地产抵押借款合同，合同约定的借款金额为4,000,000元，借款期限从2016年3月1日至2017年12月31日，被告庞雪源、陈惠英提供座落于上海市闵行区浦星公路XXX弄XXX号XXX室的房屋作为抵押物。庭审中，被告庞雪源称上述借款的目的是用于其自身公司的经营需要，具体用于向员工发放工资。被告庞雪源、陈惠英与案外人王某于2016年3月4日向上海市闵行区房地产交易中心办理了房地产抵押登记手续，该交易中心于2016年3月8日核准了上述抵押权登记，确定的抵押债权金额为4,000,000元。目前涉案房屋上尚存在的抵押权人分别为：1、中国建设银行股份有限公司上海黄埔支行，债权数额910,000元；2、王某，债权数额4,000,000元。
诉讼中，原告提出对涉案房屋的价值评估申请，本院接受委托后，通过上海市高级人民法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行了估价，并最终得出估价结论：2016年3月，总价值4,180,000元，折合建筑面积单价46,506元/平方米；2016年5月，总价值4,350,000元，折合建筑面积单价48,398元/平方米；2016年11月，总价值5,156,000元，折合建筑面积单价57,365元/平方米。
诉讼中，被告庞雪源于2017年5月31日返还给原告购房款1,000,000元，原告收到上述购房款后，已经配合两被告办理了涉案房屋上海市房地产买卖合同的解除备案手续。
以上事实，由原告马云飞提供的证据：1、上海市房地产买卖合同、补充协议、原告支付的购房款凭证一组；2、原、被告之间的短信往来记录一份；3、催告函及签收凭证一组；4、涉案房屋的抵押权登记信息一份；5、录音资料一份；6、安居客的网页及中介房屋挂牌价一组；7、原告申请所作的房地产估价报告书一份。被告庞雪源提供的证据：1、银行流水单一组；2、流水单一组；3、借款抵押合同一份；4、上海市房地产登记证明一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告与两被告之间所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及补充协议当属有效，双方均应按照合同及补充协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。然在合同履行过程中，原告已经按约支付了部分房款，然被告却以明示的方式拒绝合同的继续履行，并且不再配合原告办理涉案房屋的产权过户手续，甚至在明知已与原告签订涉案房屋买卖合同的前提下，与案外人王某签订借款抵押合同，而且借款金额超过了原、被告所签订的房款金额。该项抵押权的设定使得原告继续履行该份买卖合同的成本大大增加。故本院足以认定两被告存在拒绝履行合同的违约行为，对此两被告理应承担相应的违约责任。虽原告于2016年5月23日向本院提起诉讼之时，起诉主张要求继续履行涉案房屋的房屋买卖合同，但在诉讼过程中，原告经考虑最终变更诉请要求解除涉案房屋的买卖合同，被告在法庭的规定期限内亦及时将原告的已付房款退还给原告，并且协助原告办理了涉案房屋买卖合同的解除备案手续。遂原告撤回了要求解除合同及返还购房款及利息的诉请，仅保留第三项诉请，即本案的争议焦点：原告所主张的房屋增值损失具体金额的认定。
基于被告方的上述违约行为，原告有权主张要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方给守约方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。而违约可得利益，是指当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。本案中原告对涉案房屋增值部分损失的赔偿要求，即为违约可得利益损失赔偿。涉案的房屋买卖合同因两被告的违约行为予以解除，两被告应当承担由此给原告造成的全部损失。具体到本案，违约可得利益损失预见主体是两被告，预见时间为缔约当时，预见标准为社会一般人能够预见或应当预见。鉴于原告主张的违约可得利益损失是一种将来可能发生的利益，具有期待性，故其实现所依赖的条件包括：第一、被告正确、适当地履行合同；第二、在被告交付房屋的前提下，原告能够获取的利益。因此，对于原告主张的可得利益损失，需要充分证据证明，必须是若没有被告的违约行为则必然会产生的增值，也就是说，在被告依约履行合同义务时，原告必然会获取其主张的增值收益。审理中，原告申请对涉诉房屋目前的市场价值进行评估，即如果不是因为被告违约无法交付涉诉房屋，根据被告在签订房屋买卖合同时的预见，原告应当为该房屋的产权人，原告理所应当为该房屋的市场价值的所有人。因此该房产的市场增值部分，应当属于被告可以预见的损失，原告有权享有涉诉房屋的增值部分，以使原告出于合同已被适当履行的状态，故本院对原告主张的房屋增值收益的诉请予以支持。但具体本案仍需要确定合同如能履行时原告所应获得的利益的时间。原告认为应当以2016年11月作为房屋价值的评估基准日，按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。被告则认为其在2016年2月已经明确提出不再出售房屋，故认为应以2016年3月的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。而对可得利益的损失赔偿，确定损失的时间节点通常应当是合法权益受到侵害的时间，该时间节点应当是一个对双方来讲都相对固定、明确，且不受人为因素、市场因素影响的时间。原告于2016年5月23日提起本案诉讼，被告的违约行为已经发生，原告也明知被告对外借款的抵押行为构成违约，且双方约定的过户时间是2016年4月份，在原告起诉之前双方亦进行过多次协商，故本院以2016年5月作为评估基准日，依据估价报告确定的金额，本院认定涉诉房屋增值部分的损失金额为4,350,000元-2,990,000元=1,360,000元。被告理应对该原告该部分房屋增值的损失予以赔偿。诉讼中，原、被告对于部分诉请达成共识，且被告已经履行完毕，故原告撤回了部分诉请，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
被告庞雪源、被告陈惠英于本判决生效之日起十日内赔偿原告马云飞房屋增值损失以1,360,000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计14,800元，财产保全费5,000元，评估费29700元，合计49,500元。由原告马云飞负担24,750元，由被告庞雪源、陈惠英负担24,750元(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告马云飞)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年九月十九日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……