黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终489号
上诉人（一审原告）：吴桂英，女，1961年7月23日出生。
委托诉讼代理人：关国民，黑龙江民涵律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：郑树茂，男，1982年9月13日出生。
委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉明律师事务所律
被上诉人（一审被告）：荆志成，男，1983年11月21日出生。
委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉明律师事务所律
被上诉人（一审第三人）：讷河市盛达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省讷河市西南街。
法定代表人：魏宝钧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高洋，黑龙江兴国律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人):讷河市泰和大市场有限公司，住所地黑龙江省讷河市铁路街蔬菜市场内。
法定代表人：魏宝钧，该公司总经理。
委托诉讼代理人:倪文秀，黑龙江佳旭律师事务所律师。
一审第三人：魏宝钧，讷河市盛达房地产开发有限责任公司董事长。
一审第三人：石艳春，女，1966年7月27日出生。
上诉人吴桂英因与被上诉人郑树茂、荆志成、讷河市盛达房地产开发有限责任公司（以下简称盛达公司）、讷河市泰和大市场有限公司（以下简称泰和大市场）、一审第三人魏宝钧、石艳春案外人执行异议之诉一案，吴桂英不服大庆市中级人民法院（2015）庆民二民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人吴桂英及委托诉讼代理人关国民，被上诉人郑树茂、荆志成及委托诉讼代理人赵盛华、盛达公司委托诉讼代理人高洋、泰和大市场委托诉讼代理人倪文秀、一审第三人石艳春到庭参加诉讼，一审第三人魏宝钧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴桂英上诉请求：依法支持吴桂英的一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：2009年吴桂英在盛达公司开发泰和大市场时就向泰和大市场借款150万元，有银行转帐为凭。在2012年双方签订购房合同时又交纳100万元。因盛达公司逾期交付房屋，双方协议约定将先前交纳的150万元计算利息241万抵房款，合计交纳房款491万元，扣除防火通道占面积的房款，已全部交付房款。一审判决没有查明基本事实，仅以其提供了简易收据就认定没有实际交付房款，显然错误。另外，盛达公司仅欠郑树茂、荆志成借款本金500万元，可一审法院却超标的查封吴桂英及其他上诉人的房产价值达7000万元，严重侵害了吴桂英的合法权益。
郑树茂、荆志成辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确。吴桂英无充分证据证实其在房屋买卖过程中已经履行全部付款义务，其签订的合同名为买卖合同，实为借款抵押担保合同，故一审法院驳回其诉讼请求正确。
盛达公司、泰和大市场辩称，吴桂英与泰和大市场签订的房屋买卖合同合法，已交付全部房款，并已实际占有。二审法院应依法支持吴桂英的上诉请求。
吴桂英向一审法院起诉请求：1.确认吴桂英与盛达公司签订的五份商品房买卖合同及补充协议有效；2、停止对讷河市泰和大市场3号楼一层112号、4号楼一层109、110、111、112号房屋的强制执行。事实与理由：本案争议执行楼是泰和大市场房产被拆迁后，盛达公司回迁的楼房，后来泰和大市场同意出售楼房并收取楼款。2012年5月26日，其向泰和大市场交付5笔购楼款共计100万元。2012年10月29日，其与盛达公司签订了五份商品房买卖合同，交讷河市房地产管理局登记的同时由房地产管理局出具购买商品房登记备案介绍信，合同约定每平方米1.5万元。因盛达公司及泰和大市场没有按照约定装饰房屋、打阁楼及贷款等情况，双方协商约定房屋每平方米0.6万元结算。2014年12月3日将房款391万元交付盛达公司及泰和大市场，加上已将交过100万元，共计给付了购楼款491万元。吴桂英实际占有了该房产。2014年5月23日，一审法院根据郑树茂、荆志成的申请作出执行裁定书，查封讷河市泰和大市场。其提出执行异议后被裁定书驳回。现向法院提起诉讼，
一审法院查明，2010年3月19日；泰和大市场与盛达公司签订《拆迁补偿安置协议书》体现：盛达公司将市场建成后，市场交给泰和大市场使用，盛达公司不能销售市场经营用房，保证按时安置市场回迁，为了明确市场正常回迁经营用房，双方协商同意将市场所有的一层楼、二层楼商服、办公和整体地下工程全部产权归属于泰和大市场回迁经营用房，盛达公司无权销售。
2012年5月9日，盛达公司与泰和大市场签订《商品房销售委托书》，约定泰和大市场委托盛达公司在房管部门商品房销售网上管理系统中办理销售讷河市泰和大市场蔬菜经贸有限责任公司回迁商品房，同时约定盛达公司销售泰和大市场回迁商品房时，必须由泰和大市场收取销售款。
2012年10月29日，吴桂英与盛达公司签订《商品房买卖合同》五份，购买诉争房屋，销售价格为1.5万元/平方米。双方之后又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定房屋售价改为0.6万元/平方米。后第三人石艳春将涉案房屋钥匙交给吴桂英，吴桂英实际占有并使用了涉案房产。
2013年8月14日，郑树茂、荆志成诉盛达公司、魏宝钧、石艳春借款合同纠纷一案，该院作出（2013）民商初字第61号民事判决书，判决盛达公司、魏宝钧、石艳春于判决生效后五日内偿还郑树茂、荆志成本金500万元，并按照实际借款日期，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。判后，该案被告石艳春不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2014年2月21日作出（2014）黑高商终字第4号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，郑树茂、荆志成向该院申请执行，该院于2014年3月31日立案执行，并依法向被执行人送达了执行通知书、报告财产令。2014年5月23日该院执行局作出（2014）庆执字第31-5号执行裁定书，裁定查封讷河市泰和大市场；查封期限二年，从2014年5月26日至2016年5月25日止。吴桂英提出异议。该院于2015年4月7日作出（2014）庆执异字第31号执行裁定书，驳回吴桂英的异议请求。
另外，2013年11月18日黑龙江省讷河市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照体现：讷河市泰和大市场有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人魏宝钧。
一审法院认为，吴桂英与第三人盛达公司所签订的商品房买卖合同，其中所约定的买卖标的物应为泰和大市场所有，但因泰和大市场已于2012年5月9日委托盛达公司对外销售，故盛达公司已依据该委托行为享有代为销售涉案房产的权利。即吴桂英与盛达公司于2012年10月29日所签订的商品房买卖合同及2013年1月22日签订的商品房买卖合同补充协议均合法有效。合同签订后，第三人已将涉案房产交付吴桂英使用，应当视为其履行了买卖合同中所约定的卖方义务，但因本案所涉及的房产价值较高，吴桂英作为买方仅提供了简易收据，并没有提交将几百万元的购房款实际交付履行的证据。在无充分证据证明其在房地产买卖过程对房款全额实际给付情况下，应当认定其未能实际付款，系未履行合同义务。虽双方已于2012年在讷河市房产局办理了商品房预售备案登记，但根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据该条第三款规定；吴桂英作为涉案房产买受人，仅提供了付款收据，但没有提交履行证据，即尚未提交充分证据证实其支付了全部价款，也没有提交将剩余价款按照人民法院要求交付执行的证据。综上，吴桂英未能依照合同的约定向第三人盛达公司支付购房款。吴桂英的诉讼请求不足以中断对涉案房产所进行的执行程序，吴桂英的诉讼请求不予支持。判决：驳回吴桂英的诉讼请求。案件受理费4.6万元，由吴桂英负担。
本院二审查明，吴桂英在一审期间为证明其已交付房款491万元（借款150万元、利息241万元，加上交付的购房款100万元），举示了多份汇给盛达公司及泰和大市场法定代表人魏宝钧个人帐户的汇款凭证及盛达公司或泰和大市场为其出具的借据及收取房款的收据。具体如下：
一、吴桂英主张借款150万元及利息241万元。
1.2009年9月27日银行汇款回单记载，吴桂英汇入魏宝钧个人帐户60万元；
2.2009年9月27日银行汇款回单记载，吴桂英汇入魏宝钧个人帐户18万元；
3.2009年6月1日至2009年9月27日，吴桂英分11次交付现金72.4万元，盛达公司及泰和大市场法定代表人魏宝钧或经理石艳春为吴桂英出具了借据。
4、2013年12月28日，吴桂英与泰和大市场签订《本金利息结算单》记载：吴桂英累计向泰和大市场借款150万，截止2013年12月28日，月息2分，分段计算四年利息为241万，本息合计391万元。同日，泰和大市场为吴桂英出具391万元的购房款收据一张。经查：吴桂英与泰和大市场计算利息时，将上一年的本息作为下一年的本金继续计息。
吴桂英主张交购房款100万元。
1.2012年5月26日，吴桂英向泰和大市场交纳现金100万元，同日，泰和大市场为吴桂英分别出具5张案涉5套房屋的收据，每张收据金额20万元。
2.2013年1月18日，吴桂英与泰和大市场签订《商品房买卖合同补充协议》记载：吴桂英购买泰和大市场3号楼112室、4号楼109室、110室、111室、112室，已交购房款100万元。经泰和大市场全体股东同意，每平方米0.6万元。
盛达公司及泰和大市场对吴桂英举示的上述证据及证明的问题无异议。
郑树茂、荆志成质证认为，吴桂英举示的汇款均发生在2009年，当时案涉房屋尚未开发，因此不是购房款，是借款。虽然后期双方签订了《商品房买卖合同》及《本金利息结算单》，但将借款利息复利后抵房款的行为，法院应认定无效。
本院根据吴桂英举证及郑树茂、荆志成质证情况，对上述证据认定如下：1.吴桂英举示的银行汇款凭证均加盖银行印鉴，且郑树茂、荆志成对吴桂英向泰和大市场汇款事实未提出异议，泰和大市场收到吴桂英汇款后陆续出具了借据，故本院吴桂英举示的借款150万元的证据予以采信。2.吴桂英在与盛达公司签订五份《商品房买卖合同》之前，陆续向泰和大市场交付5套房屋预付款各20万元，泰和大市场为吴桂英出具的5张购房款收据，与之后吴桂英与盛达公司签订的五份《商品房买卖合同》中所体现的预付款金额一致，故本院对吴桂英举示的5张购房款收据予以采信。关于利息241万元所涉及的吴桂英与泰和大市场签订《本金利息结算单》的效力问题，本院将结合其他事实认定。
另外，本院二审期间，吴桂英举示了案涉房屋照片及测绘公司出具的测绘报告。意证明照片及测绘上体现的消防通道占案涉房屋面积220.6平方米，扣除减少房屋价款132.36万元后，泰和大市场还应退还部分房款。
盛达公司辩、泰和大市场及石艳春质证认为，出售给吴桂英的房屋的确存在消防通道占房屋面积的问题，所占案涉房屋面积与吴桂英主张的面积基本一致，但应以房产部门测绘为准。。
郑树茂、荆志成质证认为，对照片中体现消防车通道占案涉房屋面积的事实认可，但应以法院拍卖时测绘的面积为准。
因郑树茂、荆志成及泰和大市场对吴桂英举示上述证据主张消防通道占据案涉房屋部分面积的事实予以认可，故本院对吴桂英举示的上述证据予以采信。
另查明：吴桂英购买的案涉5套房屋面积分别为：泰和大市场3号楼（第199幢）一层112室220.6平方米[商品房买卖合同编号YSDJ201210290014]、4号楼（第200幢）一层109室134.01平方米[商品房买卖合同编号YSDJ201210290015]、110室181.29平方米[商品房买卖合同编号YSDJ201210290016]、111室171.86平方米[商品房买卖合同编号YSDJ201210290017]、112室122.26平方米[商品房买卖合同编号YSDJ201210290018]，合计830.02平方米，房屋总价款为498.012万元（830.02平方米×0.6万/平方米）。2013年12月28日，泰和大市场将案房屋交付给吴桂英；一审法院于2014年5月23日作出（2014）庆执字第31
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5号执行裁定书，但一审法院未将此裁定送达给吴桂英。在嗣后的评估拍卖过程中，吴桂英得知案涉房屋被查封，且进入拍卖程序，于2014年10月25日对执行法院评估行为提出异议申请。
除上述事实外,本院确认一审法院查明的其他事实。
本院认为，吴桂英阻却案涉房屋执行的理由为其已全部交付购房款、已实际占有，且未办理过户手续无过错。根据最高人民法院有关规定，应停止对案涉房屋的执行。因此，根据其上诉主张，其是否全部交付购房款系本案争议的焦点。
关于吴桂英借款行为及其与盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》、2013年1月18日与泰和大市场签订《商品房买卖合同补充协议》并将借款转为房款的效力问题。盛达公司受泰和大市场委托与吴桂英签订《商品房买卖合同》前，吴桂英陆续向泰和大市场出借款项。嗣后，吴桂英向泰和大市场分别交付5套房屋预付款各20万并与盛达公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》、2013年1月18日与泰和大市场签订《商品房买卖合同补充协议》，将先前的借款转为房款，泰和大市场为吴桂英出具了购房收据。双方上述行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定，上述行为合法有效。
关于吴桂英于2013年12月28日与泰和大市场签订《本金利息结算单》效力的问题。吴桂英与泰和大市场不否认双方签订此结算单，且在当日泰和大市场为吴桂英出具391万元（借款150万元、利息241万元）的购房款收据，即双方签订《本金利息结算单》的内容已实际履行。因上述行为不违反法律、法规效力性强制规定，双方签订的《本金利息结算单》合法有效。
虽然《本金利息结算单》中约定吴桂英之前借款150万元至双方签订该结算单时，利息为241万元，由先前各笔借款分段计算利息得出，且出现复利情况，但郑树茂、荆志成主张复利无效，无法律依据。首先双方约定借款月利息为2分，即年利率24%，并不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。”的情形，故双方约定年利率24%有效。其次，双方在本息抵房款的计算中将上一年本息作为下一年的本金计息，即以一年为计算复利周期。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证,如果前期利率没有超过年利率24%,重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%,当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的,人民法院应予支持。”规定，计算复利并非法律所禁止，但复利后的利率不得超过24%。双方约定的年利率为24%，复利后的年利率将大于复利后上限法定的年利率24%。如果泰和大市场以此条主张超过年利率的利息不能计入后期借款本金，人民法院应支持。但借贷关系中的借款人泰和大市场并未提出该主张，提出该主张为借贷关系之外的郑树茂、荆志成。如果吴桂英与泰和大市场的上述行为属恶意串通，并侵害了郑树茂、荆志成的合法权益，可依据上述规定，对超出年利率24%的利息不计入下一年本金，并对借贷双方计算的本息数额按非借贷关系的利害人主张依法调整。因吴桂英与泰和大市场签订《本金利息结算单》时，郑树茂、荆志成并未申请执行案涉房屋，且该结算单签订之后即已实际履行，因此，不存在吴桂英与泰和大市场签订该结算单时侵害郑树茂、荆志成合法权益的情形。在郑树茂、荆志成申请执行案涉房屋时否认申请执行前吴桂英与泰和大市场签订《本金利息结算单》中计算的利息包含了复利，并以此折抵购房款的行为效力，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于吴桂英能否阻却案涉房屋执行的问题。根据上述认定，在郑树茂、荆志成申请查封案涉房屋之前，吴桂英已交付房款491万元，与购房协议约定的房屋总款498.012万元相差7.12万元，占房屋总价款1.4%，即已付房款98.6%。二审期间，各方当事人对案涉房屋存在消防通道占房屋面积的事实均无异议，且签订购房合同中的房屋出售人盛达公司（受泰和大市场委托出售房屋）、签订购房合同补充协议的泰和大市场（出售房屋的所有权人）均同意减少消防通道占房屋面积所对应的房款，但吴桂英现主张的防火通道占案涉房屋面积约220.6平方米，应以房产部门测绘的面积为准。因此，吴桂英已基本交付全部房款。案涉5套房屋已占有使用，且于2012年10月29日在讷河市房产局办理了商品房预售备案登记，对目前尚未办理过户登记亦无过错。依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，吴桂英主张停止案涉房屋的执行，于法有据，本院予以支持。
综上，一审法院未对吴桂英举示的多份证据逐一进行认定，系认定事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大庆市中级人民法院（2015）庆民二民初字第19号民事判决；
二、停止对讷河市泰和大市场3号楼（第199幢）一层112室[商品房买卖合同编号YSDJ201210290014]、4号楼（第200幢）一层109室[商品房买卖合同编号YSDJ201210290015]、110室[商品房买卖合同编号YSDJ201210290016]、111室[商品房买卖合同编号YSDJ201210290017]、112室[商品房买卖合同编号YSDJ201210290018]房屋的执行。
二审案件受理费9.2万元，由郑树茂、荆志成共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 王晓兵
代理审判员 王成慧
二〇一六年十二月八日
书 记 员 文 佳