上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1471号
原告孙巍。
委托代理人仲剑锋，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人冉晋，上海市光大律师事务所律师。
被告陈海邦。
被告林韧。
二被告共同的委托代理人李嵩飞，上海申浩律师事务所律师。
二被告共同的委托代理人张洁，上海申浩律师事务所律师。
第三人上海德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人邵非，总经理。
委托代理人阮某某。
委托代理人乐某某。
原告孙巍与被告陈海邦、林韧定金合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理，依法适用简易程序审理。因上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年9月22日公开开庭予以审理。原告的委托代理人仲剑锋，二被告共同的委托代理人张洁，第三人的委托代理人阮某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙巍诉称，被告陈海邦、林韧系××路××弄××号房屋的产权人。2013年12月26日，原告与被告陈海邦经第三人居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房地产总价款为人民币（币种下同）1，070万元，2013年12月26日前，原告向第三人支付意向金10万元，二被告签订居间协议后，该笔意向金转为定金，居间协议签订后3个工作日内，由原告自行或通过第三人补足定金至50万元，原告与二被告在居间协议签订后50日内（2014年2月13日）共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；该居间协议还约定，房地产总价为1，070万元，由970万元房屋价款及100万元装修补偿组成。签订居间协议时，被告陈海邦告知原告其与被告林韧系夫妻关系，并表示其就系争房屋出售事宜已经获得了林韧的同意及授权，但未能出示书面的授权委托书。原告向被告陈海邦表示签订买卖合同时应出具林韧的委托书或由林韧本人亲自到场，被告陈海邦表示同意，故双方于当日签订居间协议。签订居间协议当日原告通过第三人向被告陈海邦支付定金10万元，其后于2013年12月30日通过第三人将定金补足至50万元。居间协议签署后不久，被告陈海邦因故于2014年1月3日出境，在陈海邦出境期间原告与其电话、短信联系，后至2月13日陈海邦仍未回国。2月18日陈海邦回国后与原告相约于2月20日至原告办公室协商签署买卖合同事宜。沟通过程中被告陈海邦表示不希望林韧知道100万元装修款的信息，并要求原告配合隐瞒装修款信息，同时要求原告垫付交易部分款项，原告并未答应。此后与二被告及第三人联系，双方于3月3日共同至第三人处就签署买卖合同事宜进行沟通与协商，原告将陈海邦不诚信的行为告知林韧，并向林韧询问其是否知晓陈海邦隐瞒装修款事宜，林韧未能回应仅表示需回去与陈海邦沟通及协商。但此后原告收到二被告于3月3日发出的催告函，称因原告未在协议约定的期限内与被告签署买卖合同，导致交易无法正常进行。原告于3月11日回函，后被告于3月17日再次函告原告，认为原告已根本性违约，要求解除居间协议。原告认为，其在居间协议签订后积极沟通协商，并未违约，但被告陈海邦存在隐瞒等不诚信行为，已严重违约，故起诉至法院，请求判令二被告双倍返还定金100万元。
被告陈海邦、林韧辩称，不同意原告的诉讼请求，认为未能签署买卖合同的责任在于原告，系原告违约，应没收定金50万元。1、系争房屋为二被告共同财产，双方于离婚协议约定对于房产的处理，故需出售房屋，陈海邦从未向原告表述二被告仍系夫妻关系；2、居间协议由陈海邦代林韧签署，现也得到林韧的追认；3、二被告一直在国内并未出国，双方后协商于2014年3月3日签订买卖合同，原因从双方短信往来中可显示，原告明确其提交的贷款资料，因国内银根收紧故要求被告放宽时间，被告要求原告抓紧办理；4、陈海邦从未要求原告隐瞒装修款的信息，林韧对居间协议的签订和履行都是知情的，不存在原告所述的隐瞒行为，也不存在原告所述的要求脱离第三人进行交易的要求，被告出售房屋之前已经委托第三人；5、签订买卖合同当日原告需支付360万元购房款，因原告未能准备好首期以及之后购房款项，故未签订正式买卖合同，被告林韧是应原告要求来上海签约的，因原告未能积极履行签约义务，故被告才向其发函；6、原告曾找人在被告住所滋事，之后为息事被告同意再次约定签约时间，但原告还是未到。故系原告不愿意继续履行协议，构成违约。
第三人德佑公司陈述到，被告陈海邦于签订居间协议时向业务员表示他和林韧为夫妻关系，所以由陈海邦代为签字，如不是夫妻关系第三人会要求被告出具委托书、承诺书或保证书，其一直不知道二被告已经离婚了。居间协议签订当日原告支付定金10万元，于12月30日补足定金50万元。后原告告诉被告因为贷款问题要延期几天签约，陈海邦予以同意。2014年2月18日至20日期间，原告打电话给经办人员表示陈海邦要求其将100万元打到个人账户，剩余房款打到夫妻共同账户，原告未同意，并问经办人员有没有什么问题，但后并无下文。双方约定于3月3日到中介处再签约，当日林韧也到场，原告当场询问林韧是否知晓100万元的事情，让二被告商量好了再签约，然后原告就自行离开。此后原告来到中介处要求协调，但双方无法谈拢，此后就起诉到法院。
经审理查明，××路××弄××号房屋产权人为被告陈海邦、林韧，其二人原系夫妻关系。2013年9月13日，二被告就离婚事宜达成一致，约定系争房屋委托地产公司销售后扣除银行贷款及销售产生的相关费用后，双方平均分配，并于该日取得离婚证。
2013年12月26日，被告陈海邦（出售方、签约甲方）与原告孙巍（买受方、签约乙方）及第三人德佑公司（居间方、签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将位于××路××弄××号，该房屋上有工商银行××开发区支行的抵押，贷款余额约为360万元；房屋出售总房价款为1，070万元，乙方于2013年12月26日前向丙方支付意向金10万元，如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议三个工作日内，乙方应自行或通过甲方补足定金至50万元，甲方授权丙方代为收取并保管；甲、乙双方同意在本协议签订后五十日内共赴丙方处签订文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请公证手续当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款360万元（含已支付的全部定金），甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，须于签署买卖合同示范文本后七日内办理申请手续并领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押；第二期房款710万元乙方通过贷款方式支付，乙方应于签订买卖合同当日向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同示范文本公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例等的规定办理完毕购房资格、房产税等手续（若有）后七日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后三日内交房；若该房地产上有户口，则甲方应于签订《上海市房地产买卖合同》后十日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续；本协议生效即甲乙双方认可丙方居间成功，甲乙双方应同意分别按照本协议第二条约定的总房价款的百分之一各自支付丙方居间报酬，且甲乙双方同意丙方可从保管或转付的任何款项中扣除应付的居间报酬；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若违约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，同时违约方应依照本协议第二条约定的总房价款的百分之二向丙方支付违约金；本次交易金额1，070万元为本次交易实际成交价，即甲方974万元净到手价，甲乙双方确认，甲方同意在收取乙方五十万元定金当日，将房屋钥匙交给乙方用于乙方实地测量之用等内容。协议还对其他内容进行了约定，被告陈海邦在该协议甲方处签字，并代被告林韧签字。同时签订该协议当日，原告与被告陈海邦签订《协议书》一份，约定居间协议中约定的总房价款为1070万元，双方同意《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价970万元，余款100万元为该房屋装修设备款，于甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给被告。此后原告通过第三人德佑公司于签约当日向被告陈海邦支付定金10万元，12月30日原告通过第三人德佑公司向被告陈海邦支付定金40万元，共计向被告陈海邦支付定金50万元。
2014年1月2日，原告与被告陈海邦签订《补充协议》一份，约定被告974万元净到手，被告在这基础上所承担的所有税、费均由原告承担，原告承担的所有税、费由原告在本次交易缴税之前汇到被告指定账户。
买卖居间协议签订后，原告与被告陈海邦通过短信的方式就买卖事宜进行沟通，原告表示贷款手续已提交，放款时间未能确定，故希望确定后与被告签约，不耽误时间。被告陈海邦向原告表示，要求其先垫付其尚欠中国工商银行的按揭贷款及相关交易税费，在原告申请的贷款发放后再与原告结算，原告则表示因被告在国外，希望确定贷款发放后如何返还其多支付的款项。后双方协商于2014年2月20日见面商谈。
2014年2月底，经原、被告双方协商确定，第三人工作人员约原、被告于3月3日至中介处签订买卖合同。3月3日当日，原告及二被告均至中介处，原告向被告林韧提出是否知道房屋交易的相关细节，并要求其与陈海邦商量好以后再签约，后原告离开中介处。同日，二被告向原告发函表示，因原告在买卖居间协议约定的期限内并未与被告签订买卖合同，致使房地产交易至今无法正常进行，故要求原告于2014年3月8日11时至第三人处签订买卖合同，否则将追究违约责任没收定金50万元。原告收到函件后于3月11日回函表示，依据买卖居间协议的约定，签订房屋买卖合同的最后期限是2014年2月13日，但被告陈海邦签订居间协议后便出国，直至该期限届满前也未回国，而林韧自始未能回国，客观上被告无在2月13日前赴居间方签署买卖合同的能力和意愿，被告已经违约，故要求被告双倍返还定金。3月17日陈海邦向原告发函表示因原告多次要求推迟签约日期，但原告在约定期限时仍拒绝履行该协议，已根本性违约，要求解除买卖居间协议。6月17日，被告再次发函要求原告于6月23日上午10时至第三人处签订买卖合同并支付首付款360万元。此后双方应未能协商一致，原告起诉至本院。
另查明，原告在签订买卖居间协议后，向中国工商银行股份有限公司上海市分行申请住房贷款，并于2014年2月签署了相应的申请资料。
上述事实，由原告提交的《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿、转账凭证及收据、《催告函》、《回函》及邮寄凭证、《告知函》，由被告提交的《房地产买卖居间协议》、双方来往短信、《催告函》及邮寄凭证、《回函》、通知函件及邮寄凭证、二被告离婚协议及离婚证、《协议书》及《补充协议》等证据以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，被告陈海邦代被告林韧在《房地产买卖居间协议》上签字，事后林韧对于陈海邦的代理行为予以追认，该《房地产买卖居间协议》的效力及于林韧。原告、被告陈海邦（并代林韧）及第三人德佑公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现本案争议的焦点为原、被告双方之前系定金合同关系还是买卖合同关系，及原、被告于履行过程中是否存在违约。
关于争议焦点一，被告认为双方签订的《房地产买卖居间协议》中已经对房屋交易的主要条款进行了约定，双方之间已形成买卖合同关系，本院认为，该协议为由原、被告及德佑公司签署的三方协议，就原、被告之间对于房屋买卖的过户时间、交房时间等交易条款约定较为笼统，并未达成明确详细的约定，双方可在签订正式买卖合同时进一步进行协商，同时在实际的交易过程中，原、被告双方也确实对于原告代为偿还原有贷款、垫付税费，以及放贷后如何结算房款进行重新的商议。又从该协议的内容中可以反映出原告支付的定金50万元系对于签订正式买卖合同的担保，故对于被告主张双方已形成买卖合同关系的主张，本院难以采信。
关于争议焦点二，涉案争议的50万元定金系原告交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原被告双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应按定金罚则承担责任。自原、被告签订协议起至协商于3月3日签订买卖合同之间的期间内，双方对于交易的条件一直通过电话短信等方式进行协商，但是对于付款方式、付款时间一直未能达成一致意见，导致双方经协商未能签订房地产买卖合同，系不可归责于原、被告的原因所致，被告应当返还收取的定金50万元，原告认为被告违约要求双方返还定金，被告认为原告不愿意按照居间协议约定的房价进行交易，故系原告违约的意见，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
被告陈海邦、林韧于本判决生效之日起十五日内向原告孙巍返还定金50万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6，900元，由原告孙巍负担3，450元，由被告陈海邦、林韧负担3，450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。