贵州省贵阳市乌当区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民初字第442号
原告贵州XX房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢XXX号，组织机构代码略。
法定代表人李XX，该公司总经理。
委托代理人郭XX，该公司副总经理。
被告熊X，男，1987年6月21日出生，汉族，原住贵州省清镇市新店镇散居清毕北路**号，现下落不明，公民身份号码略。
原告贵州XX房地产开发有限责任公司（以下简称贵州XX房开公司）诉被告熊X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵州XX房开公司的委托代理人郭XX到庭参加了诉讼，被告熊X经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告贵州XX房开公司诉称，被告于2011年9月27日购买原告开发销售的贵阳市乌当区汤泉HOUSE小区（原名绿湾国际）B1栋1单元15层3号房，总房款为367149元。被告选择按揭贷款方式，向XX银行贵阳分行申请按揭贷款，并办理了贷款抵押手续。被告本应按照《借款合同》、《抵押合同》按月偿还贷款，但截至2014年1月10日，被告已逾期偿还银行贷款达120日，导致XX银行贵阳分行向原告发出《告知函》，已判断被告无继续偿还能力，并从原告开立的保证金账户直接划款（原告是被告按揭贷款的连带责任保证人）。直至起诉之日，被告仍未还清应还的银行贷款。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3款约定：如买受人未足额向贷款银行还款而致使出卖人被贷款银行扣划相应款项的，买受人则应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起十日内，除全额偿还出卖人已被扣划的款项外，还应按日向出卖人支付总房款的千分之一作为违约金；如买受人因不按期还款导致被银行等部门提起法律诉讼的，并由此导致出卖人承担连带担保法律责任，则出卖人有权解除合同，买受人同意立即无条件腾退房屋归还出卖人，房屋装修及其他损失等概由买受人自行承担。鉴于被告已经严重违约在先，原告为维护自身的合法利益，诉至法院请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告交还所购买的乌当区汤泉HOUSE小区B1栋1单元15层3号房；三、被告给付原告违约金自2013年9月12日起按照总房款的千分之一按日计算至法院判决被告交还所购房屋之日；四、诉讼费由被告承担。
被告熊X未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年9月22日原告贵州XX房开公司与被告熊X签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于乌当区龙广路10号绿湾国际（现更名为汤泉HOUSE）第B1栋1单元15层3号房一套，房屋总价为367149元，被告于签订合同当日支付首期房款110149元，余款257000元以银行按揭方式支付。在补充协议第1.3.3条中对于选择银行按揭贷款方式支付房款约定“如买受人未按期足额向贷款银行还款而致使出卖人被贷款银行扣划相应款项的，买受人则应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起十日内，除全额偿还出卖人已被扣划的款项外，还应按日向出卖人支付逾期还款额度千分之一作为违约金；如买受人因不按期还款导致被银行等部门提起法律诉讼的，并由此导致出卖人承担连带担保法律责任，则出卖人有权解除合同，买受人同意立即无条件腾退房屋归还出卖人，房屋装修及其他经济损失等概由买受人自行承担。包括但不限于给出卖人造成税费用损失等等，出卖人有权自应退还买受人的剩余款项中对应作出扣除。”2011年11月9日，被告熊X、案外人葛X、案外人XX银行贵阳分行与原告贵州XX房开公司签订了一份《中信银行个人借款合同》，约定被告熊X、案外人葛X作为借款人向XX银行贵阳分行贷款257000元用于购买前述房屋，原告贵州XX房开公司作为该借款的保证人；贷款期限为180个月，自2011年11月9日起至2026年11月9日止，还款采用等额本息还款方式于每月2日还款，还款总期数为180期；贷款年利率为8.46%，为中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，每年元月一日作一次调整；如借款人违反合同约定，逾期或未按照约定的金额归还贷款本息，XX银行贵阳分行可以在借款人、保证人在该行任何营业机构处开立的任何账户中直接扣款以抵偿借款人在本合同项下的债务，可以要求保证人承担保证责任。上述合同签订后，熊X向贵州XX房开公司支付了购房首期款110149元，XX银行贵阳分行将257000元划转到贵州XX房开公司在XX银行贵阳分行开设的银行账户作为熊X购买房屋的按揭款。由于熊X、葛X从2013年3月2日起未向XX银行贵阳分行归还贷款，2014年1月10日XX银行贵阳分行函告贵州XX房开公司，判断熊X已经丧失偿贷能力，截止2014年4月11日起诉之日已从贵州XX房开公司保证金账户上按月扣划了34146.83元保证金作为熊X、葛X应归还的借款本息，熊X、葛X一直未归还贵州XX房开公司被XX银行贵阳分行扣划的保证金。
另查明，在房屋达到交付条件以后，原告贵州XX房开公司曾通知被告熊X，被告熊X至今未与原告贵州XX房开公司办理房屋的交接手续。
上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《中信银行个人借款合同》、XX银行贵阳分行出具的熊X账户历史交易明细、个人逾期欠款说明、扣划贵州XX房开公司保证金说明等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，原告贵州XX房开公司与被告熊X签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与XX银行贵阳分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款方式如约履行偿还银行贷款的义务，但因其逾期偿还贷款，存在违约行为。截至2014年1月10日，被告已逾期偿还银行贷款达314日，导致XX银行贵阳分行向原告发出《告知函》，并从原告开立的保证金账户直接扣划了被告贷款本金和利息。直至起诉之日，被告仍未还清应还的银行贷款。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3款约定“如买受人未按期足额向贷款银行还款而致使出卖人被贷款银行扣划相应款项的，买受人则应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起十日内，除全额偿还出卖人已被扣划的款项外，还应按日向出卖人支付逾期还款额度千分之一作为违约金；如买受人因不按期还款导致被银行等部门提起法律诉讼的，并由此导致出卖人承担连带担保法律责任，则出卖人有权解除合同，买受人同意立即无条件腾退房屋归还出卖人，房屋装修及其他经济损失等概由买受人自行承担。”本院认为，补充协议是原、被告对涉案商品房进行协商后又达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，作为房屋的买受人，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时应当审慎审查相应的合同条款，特别是补充协议的内容。因被告已经违反了其与原告在补充协议中的约定，解除合同的条件已经成就，故对原告诉请与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。因被告熊X尚未接收房屋，故对原告诉请被告交还房屋的请求，本院不予支持。关于原告诉请被告给付原告违约金自2013年9月12日起按照总房款的千分之一按日计算至法院判决被告交还所购房屋之日的违约金的问题，本院认为被告熊X虽然违约，但因其尚未接收房屋，违约金应按照双方约定的被告逾期归还贷款金额的千分之一从违约之日起计算至起诉之日较为适宜。被告熊X经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：
一、解除原告贵州XX房地产开发有限责任公司与被告熊X于2011年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：贵2011**-1-15-3）；
二、被告熊X于本判决生效之日起五日内按逾期归还贷款金额的千分之一计算违约金，一次性支付给原告贵州XX房地产开发有限责任公司（时间自2013年3月2日起计算至起诉之日即2014年4月11日止）；
三、驳回原告贵州XX房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6910元，由被告熊X负担（此款原告贵州XX房地产开发有限责任公司已预交，由被告在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 陶 红
代理审判员 罗 欣
人民陪审员 管 玲
二０一四年十二月二日
书 记 员 张凤兰