江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第0415号
原告无锡软件产业发展有限公司，住所地无锡新区震泽路18号无锡软件园双子座B座20楼。
法定代表人朱红芹，该公司总经理。
委托代理人余明月，江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人徐静，江苏神阙律师事务所律师。
被告江苏弘和药物研发有限公司，住所地无锡新区菱湖大道1号江苏软件外包园5号楼。
法定代表人王文，该公司总经理。
委托代理人薛孝东，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
委托代理人戴懿青，该公司员工。
原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件公司）与被告江苏弘和药物研发有限公司（以下简称弘和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告软件公司的委托代理人徐静，被告弘和公司的委托代理人薛孝东、戴懿青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告软件公司诉称，2013年10月，其公司与弘和公司签订了租赁合同，约定弘和公司向其公司租用房屋。租赁协议签订后，弘和公司未按约支付租金。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令弘和公司支付2013年9月28日至2014年12月31日的办公用房租金2529000元、2014年1月1日至2014年12月31日的物业费270000元，2015年1月1日至2015年3月24日的公租房物业费120元、2014年2季度至2014年4季度的电费405262.36元、水费15138.90元，以及自2014年10月1日至2015年1月31日按照租金一倍计算的违约金630000元。
被告弘和公司辩称，对于拖欠的所有费用的金额及期间均无异议，但认为其公司在2014年曾向软件公司递交过申请，要求将2楼、5楼退租，故房屋租金和物业费应当减少2／5，且应从其公司交纳的100000元押金中先行抵扣。因软件公司主张的违约金过高，应当按照银行同期存款利息计算，且其公司目前经营困难，请求免除逾期付款违约金。综上，请求法院依法予以判决。
经审理查明，软件公司与弘和公司签订租赁合同，约定软件公司将其公司所有的位于无锡新区震泽路18号无锡软件园处女座A幢1、2、4、5、6层共计4500平方米的房屋租赁给弘和公司使用，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日止；房屋租金按出租建筑面积以每月35元／平方米计算，房屋为先付租金后使用，以3个月为一周期支付，第一周期租金共计472500元应于2013年4月1日前付清，以后各周期的房租金于上一周期最后5天前支付下一周期房租金；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，弘和公司在支付首期租金的同时应向软件公司交纳100000元作为保证金；弘和公司应按时支付房租金，如未能按时支付房租金，每逾期1日按照本合同约定日租金的2倍支付违约金，逾期超过30日，软件公司有权单方解除协议；该房屋物业管理费按5元／月／平方米计算，以3个月为一周期支付，弘和公司第一周期支付物业管理费67500元，应于2013年4月1日前付清，以后的物业管理费弘和公司需在每一周期前5天支付；弘和公司应每月支付电费和公摊电费，电费为1.179元／度。此后，软件公司与弘和公司另行签订物业管理合同，约定：1315室租赁期限自2014年12月25日起至2015年3月24日止，上述房屋物业管理费以3个月为一周期支付，弘和公司第一周期向软件公司支付物业管理费120元，应于2015年1月10日前付清，以后的物业管理费弘和公司需在每一周期前5天支付。2015年2月2日，软件公司诉至本院，要求弘和公司支付拖欠的租金、物业管理费及违约金等。
以上事实，有软件公司提供的房屋产权证、房屋租赁合同、物业管理合同、水电费记账联3张及双方当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，弘和公司对于软件公司主张的各项费用的期间和金额均无异议，但认为其公司在2014年曾向软件公司提出申请，要求将2楼、5楼退租，故要求将总的房租和物业费减少2／5，且认为违约金约定过高，应当按照银行同期存款利率计算，但其公司目前经营困难，要求免除逾期付款违约金，并用已支付的100000元押金先行抵扣部分拖欠的费用。软件公司表示弘和公司可能提出过退租部分楼层的申请，但双方没有达成一致意见，且弘和公司并未实际将房屋退租，至今尚实际使用2楼、5楼；双方的租赁合同仍在继续履行，不同意用100000元保证金先行抵扣拖欠费用。弘和公司认可2楼、5楼至今仍用于放置其公司的物品，并未实际退还给软件公司。
本院认为，软件公司与弘和公司签订的房屋租赁合同、物业管理合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任和损失赔偿责任。弘和公司作为承租人应当按照合同约定支付租金、物业管理费，并交纳双方约定的其他费用。根据软件公司提供的证据及双方的陈述，可以确定截止到2014年12月31日弘和公司共拖欠软件公司租金2529000元、物业费270000元、水电费420401.26元，另结欠截止到2015年3月24日的公租房物业费120元，上述费用共计3219521.26元。弘和公司认为其公司在2014年申请将2楼、5楼退租，但双方对此未能达成一致意见，且弘和公司至今仍在使用2楼、5楼，并未将房屋退还软件公司，故应当支付房屋租金、物业管理费，弘和公司要求减少2／5的租金、物业管理费的辩称，无事实和法律依据，本院不予支持，弘和公司应支付拖欠费用共计3219521.26元。弘和公司要求从100000元保证金中先行抵扣拖欠费用，软件公司不予同意。因保证金是为了保证弘和公司按约履行义务而交纳的费用，现双方租赁合同尚未解除，且软件公司不同意先行抵扣，故对于弘和公司的该辩称意见亦不予支持。
关于违约金，虽然双方约定每逾期1日按照合同约定的日租金及物业费的2倍支付违约金，该约定数额过高，虽然软件公司主动调整违约金为四个月的租金630000元，但该违约金计算标准仍然过高，故本院对于违约金的数额予以调整，综合衡平双方的利益，本院酌定弘和公司应当以未支付的租金、物业费为基数，自应当支付之日起按银行同期贷款利率的130%计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、弘和公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付软件公司拖欠的租金、物业费、水电费等共计3219521.26元及违约金（其中639000元自2013年10月1日起、540000元自2014年1月1日起、540000元自2014年4月1日起、540000元自2014年7月1日起、540000元自2014年10月1日起，均至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回软件公司其他的诉讼请求。
案件受理费31511元、保全费5000元（已由软件公司预交），由弘和公司负担。（软件公司同意其预交的案件受理36511元由弘和公司向其直接支付，本院不再退还，由弘和公司在本判决发生法律效力之日起五日内向软件公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 胡艳丽
审 判 员 吴诗佳
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 陈 洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。