杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初9714号
原告：杭州挚友食品科技有限公司,住所地杭州市拱墅区。
法定代表人：郑丽萍。
委托代理人（特别授权代理）：赵小松、柏婷婷，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州水岸居网络有限公司,住所地杭州市拱墅区。
法定代表人：曹建惠。
委托代理人（特别授权代理）：朱伟建、郑建勇，系公司员工。
原告杭州挚友食品科技有限公司（以下简称挚友公司）诉被告杭州水岸居网络有限公司（以下简称水岸居公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月20日向本院起诉。本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员马婵娟独任审理，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告挚友公司的委托代理人赵小松、柏婷婷、被告水岸居公司委托代理人朱伟建、郑建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年，曹建惠以法定代表人身份代表筹建中的被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于杭州市拱墅区建筑面积约166平方米的房屋，用途为网吧经营，租期暂定自2014年9月1日至2015年8月30日止，后经双方协调商，由曹建惠代表筹建中的被告与原告于2014年7月22日重新签订《房屋租赁合同》，将租赁期限调整为自2014年9月1日至2017年8月31日止。原告按照合同约定向被告交付了该房屋。2015年4月10日，被告另一发起人郑建勇（被告股东兼监事）代表被告向原告出具《房租支付承诺书》，承诺被告“2015年10月1日前支付2015年10月1日至2016年3月31日房租74250元，于2016年4月1前支付2016年4月1日至2016年9月30日房租74250元，于2016年10月1日前支付2016年10月1日至2017年3月31日房租74250元，于2017年4月1日前支付2017年4月1日至2017年8月31日房租61875元，以此类推。同时承诺每逾期一天，承担应付房租额千分之五的违约金。被告在合同履行过程中未能按《房租支付承诺书》按时支付房租，分别于2015年10月10日支付74250元，于2016年4月7日支付74250元，于2016年10月9日仅支付了37125元，经原告不断催讨，才于2017年1月23日支付了剩下24750元，2017年4月1日至2017年8月31日的房租至今仍未支付，拖欠的水电费4288.69元也尚未结清。原告诉请判令:1、被告向原告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金61875元；2、被告向原告支付违约金72950.625元（计算至实际支付之日止，暂计至2017年9月11日）；3、被告向原告支付水电费合计4288.69元；以上暂合计139114.315元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付违约金78581.25元（计算至实际支付之日止，暂计至2017年9月11日）。
被告辩称，一、挚友公司要求我司支付2017年4月1至2017年8月31日租金，实际情况是我司在2016年12月27日收到挚友公司的《催告函》，告知我司租赁房屋地块因政府拆迁要求在2017年3月31日终止该房屋租赁合同。我司要求拆迁安置、补偿，挚友公司不予引起纠纷。我司起诉挚友公司已经立案，案号为（2017）浙0105民初9931号。该案将就2017年3月31日后房屋租赁合同是否有效、挚友公司是否应提供四个月的拆迁安置过渡给与我司以及挚友公司是否应赔偿被告造成的经营损失做出判决。挚友公司是房屋的转租方并非房屋的产权方，本案须以9931号案件的判决结果才能作为本案的立案基础。二、挚友公司要求我司支付违约金，我司认为挚友公司提前解除房屋租赁合同违约在先，对我司正常经营造成巨大损失责任方是违约在先，违约在先应承担责任，我司一直守法经营按时支付房租，并没有故意拖欠房租的意愿，且滞纳金的标准过高。三、水电费4288.69元应在被告扣押在原告处的租房押金中扣除。
原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同2份（j-0162-2012）和杭州市租赁合同1份，共同证明原告分别于2013年、2014年和2016年与杭州市化工研究院有限公司签订《房屋租赁合同》2份和《杭州市房屋租赁合同》1份，通过租赁方式取得案涉房屋使用权，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日。
2、房屋租赁合同2份（j-0162-2014）2份，证明被告与原告于2014年7月先后签订《房屋租赁合同》两份，案涉房屋用于网吧经营，租期自2014年9月1日至2017年8月31日。
3、房租支付承诺书1份，证明被告发起人郑建勇代表被告就租金及支付方式进行变更，明确了租金支付的具体时间和金额并承诺房租每逾期一天，承担应付房租额千分之五的违约金。
4、房租收据1份，证明被告未按《房租支付承诺书》如期支付房租，且至今尚欠61875元房租，应向原告承担违约金78581.25元。
5、水电费发票申请单及水费单据各1份，证明被告租赁期间尚欠2017年7、8月份电费和2017年上半年水费共计4288.69元。
6、回复函1份，证明被告不认可原告解除合同的要求并实际营业至2017年8月底，原告亦同意合同继续履行的事实。
被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、催告函1份，证明原告要求2017年4月解除房屋租赁合同。
2、网吧外景照片，证明案涉租赁房屋拆迁事实存在。
3、起诉状、传票各1份，证明法院受理被告的起诉。
4、收据1份，证明原告没有返还租房押金。
原、被告提交的证据经当庭举证、质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据，被告对杭州市房屋租赁合同有异议，认为2016年12月份已经在拆迁了，而产权方和原告签订了协议，12月底又发函拆迁。该合同第十三条的免责条款，我司在经营，却说互不承担损失。本院对该证据的真实性予以确认。被告对于原告提交的其他证据均无异议，本院均予以确认。
对于被告提交的证据，证据1，原告对催告函的真实性、关联性均予以认可，认为其向被告发函后，被告也予以回函表明不同意终止合同，事实上被告到合同租赁期满的前几天才搬出。本院对该证据予以确认。证据2，被告对该证据有异议，认为拆迁现在尚未进行。本院对该证据不予确认。证据3、4和5，被告对真实性均无异议，但与本案无关联，且押金不应退还，本院对证据3、4和5的真实性均予以确认。
本院经审理查明：2014年12月1日至2017年8月31日，挚友公司承租杭州市化工研究院有限公司所有的座落于本市拱墅区。2014年，被告水岸居公司尚在筹建中，曹建惠（乙方）作为水岸居公司的代表与挚友公司（甲方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租拱墅区部分，建筑面积约为166平方米（以实际测量为准备），租赁该房屋用途为网吧营业。2014年7月22日，挚友公司（甲方）和曹建惠（乙方）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租拱墅区石灰坝7号，建筑面积约170平方米（以实际测量为准），租赁该房屋作为网吧营业，租赁期限暂定为三年，2014年8月1日交付承租房，免费装修期1个月，房租自2014年9月1日起至2017年8月31日止。租赁期满，合同自动终止，租金每平方米每日为2.5元（含公司店面转让费8万元），每月按30天计算，六个月一付，押金一个月房租，先付后租。签订之日起3天内付清第一笔房租款及押金，金额89250元，2015年3月1日付第二笔房租款，以此类推。乙方在租赁期内，使用的水电费、电话费、网络使用费等，由乙方按有关规定自行承担。乙方对承租房屋进行装修，装修方案需事先报甲方，且经甲方书面确认后方可施工。并将装修后的工程图纸交一份由甲方归档。乙方的装修方案如经甲方书面确认。甲方同意乙方租赁期满后不再进行复原工作。由甲方的违约行为导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付当期租金的1个月房租款作为违约金赔偿损失，由乙方的违约行为导致合同无法继续履行的，乙方应向甲方支付当期租金的1个月房租款作为违约金赔偿损失。2015年4月10日，被告股东之一郑某向原告出具《房租支付承诺书》一份，该承诺书载明：经双方友好协商，就租金及支付方式条款变更如下：租金每平方米每日为2.5元，每月按30天计算，六个月一付，押金一个月房租，先付后租。房租付款期：于2015年10月1日前支付2015年10月1日至2016年3月31日房租74250元，于2016年4月1日前支付2016年4月1日至2016年9月30日房租74250元，于2016年10月1日前支付2016年10月1日至2017年3月31日房租74250元，于2017年4月1日前支付2017年4月1日至2017年8月31日房租61875元，以此类推。每逾期一天，本人承担应付房租额千分之五的违约金。本变更内容是房屋租赁合同重要组成部分。
2016年12月，原告向被告发《关于立即支付拖欠租金的催告函》，向被告催讨2016年10月1日至2017年3月31日期间尚欠的租金37125元，并告知被告因案涉租赁房屋已被纳入政府拆迁范围，并初步定于2017年3月底4月初左右实施拆迁，故定于2017年3月31日终止该租赁合同的履行。2017年3月，被告向原告发《回复函》予以回复，提出被告尚示收到任何拆迁的通知，原告也未提供任何资料证明所承租的房屋被列入拆迁范围，因此原告以租赁合同10.2的约定为依据要求解除合同，没有任何依据，被告不予认可，不能接受。如果案涉租赁房屋进入拆迁范围，那么被告作为承租方和经营人，依法享有相关拆迁利益。被告有权参与拆迁安置补偿的协商工作，了解拆迁补偿政策，尤其是应当支付给承租人和经营人的补偿政策。包括由于拆迁导致被告提前解除租赁合同以及停止经营而导致的经济损失如何予以补偿，包括装潢费用、搬迁费用、停业经营损失、人员安置等各项费用。后被告继续使用案涉租赁房屋并于2017年8月底搬离。
另查明，被告尚欠水费136.4元、电费4152.29元。
本院认为，本案《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告认为原告提前解除房屋租赁合同系原告违约在先。对此，本院认为，原告向被告发函欲提前终止合同，但被告未予同意，后被告继续使用租赁房屋至租赁期满，故本院认为案涉房屋租赁合同并未解除，被告应按约向原告支付尚欠的租金61875元。被告认为本案应以（2017）浙0105民初9931号的判决结果为审理依据，本院认为，挚友公司作为原告以房屋租赁合同纠纷先向本院起诉水岸居公司，后水岸居公司向本院起诉挚友公司，两案均为因房屋租赁合同引发的纠纷，被告的该抗辩意见无法律依据，被告申请终止本案审理，本院不予准许。原告主张违约金78581.25元，本院认为，原告主张的违约金计算标准过高，本院考虑到原告所受损失主要为利息损失，故酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。原告认为被告于2015年10月10日支付的74250元及于2016年4月7日支付的74250元均存在逾期并主张违约金，本院认为，在《民法总则》于2017年10月1日施行前，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告于2017年9月15日向本院递交立案材料时，该诉求已过一年诉讼时效，本院不予支持。对于被告逾期支付的第三期租金74250元及未支付的租金61875元，本院经核算违约金为1700元（暂计算至2017年9月11日）。原告主张被告支付水费136.4元、电费4152.29元，并提交的相应依据，本院予以支持。被告向原告交纳了押金12750元，应当抵扣水电费及租金。原告认为押金不予退还，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国公司法》第五十九条之规定，判决如下：
一、被告杭州水岸居网络有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州挚友食品科技有限公司租金61875元并支付违约金1700元，自2017年9月12日起的违约金以61875元为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准继续计算至款清之日止。
二、驳回原告杭州挚友食品科技有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1541元，由原告杭州挚友食品科技有限公司负担610元，被告杭州水岸居网络有限公司负担931元。
原告杭州挚友食品科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州水岸居网络有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 员 马婵娟
二〇一八年三月二日
代书记员 张 琦