西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03258号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该银行行长。
委托代理人：秦洲，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人：王燕，陕西法智律师事务所律师。
被告：胡梅，女，1974年11月20日出生，汉族，无业。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，该公司总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告胡梅、高陵恒昌房地产开发有限公司（以下简称高陵恒昌公司）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人秦洲，被告高陵恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼，被告胡梅经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告胡梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《高陵县房地产抵押合同》，约定由原告向被告胡梅发放贷款，被告胡梅按约还款，并以房产作为担保。后被告胡梅未按约还款本息，经其多次催收无果。现诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告胡梅签订的《个人住房借款合同》；2、被告胡梅偿还原告借款本金94329.18元、利息1937.47元、罚息12.87元、复利22.72元（计算截止2015年4月2日），总计96302.24元，及2015年4月2日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；3、原告对高陵县一中路北侧昭惠新成（泾渭上城）第15幢1单元9层4号房产抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告高陵恒昌公司对上述债务承担连带保证责任；5、被告承担本案诉讼费。
被告胡梅未出庭答辩。
被告高陵恒昌公司辩称，原告所述事实属实，先由被告胡梅变卖房产后偿还，对不足部分其公司承担连带保证责任，承担相应的保证责任后，就该部分债务享有对被告胡梅的追偿权。另于2015年6月29日代被告胡梅清偿借款4216.28元（本金1709.31元、利息2416.59、违约金90.38元），于2015年9月24日代被告胡梅清偿借款2362.6元（本金879.33元、利息1424.05元、违约金59.22元），上述两笔合计6578.88元。
经审理查明，2011年1月28日，原告建行陕西分行与被告胡梅签订《个人住房借款合同》。该合同约定：被告胡梅购买合同中列明的位于高陵县城一中路北侧昭惠新城（泾渭上城）第15幢1单元9层4号房住房一套，向原告建行陕西分行借款105000元，借款期限为240个月，自2011年1月28日至2031年1月28日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额776.68元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告胡梅签订了《高陵县房地产抵押合同》，约定被告胡梅以上述房屋作为抵押，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权产生的全部费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。2011年2月14日，原告建行陕西分行与被告胡梅办理了高房预抵字20110744号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
另查，2010年12月1日，原告建行陕西分行与被告高陵恒昌公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告高陵恒昌公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于高陵县城一中路北侧昭惠新成住房房产而与原告建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2010年12月1日至2015年12月1日；保证最高限额为壹亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告胡梅发放贷款105000元。但自2015年4月2日起被告胡梅开始拖欠原告贷款。被告高陵恒昌公司作为保证人，已代被告胡梅向原告清偿借款本息共计6578.88元元。截止2015年9月24日尚欠原告借款本金91740.54元、利息2381.06元，合计94121.6元未还原告。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》、《最高额保证合同》、《个人贷款支付凭证》、贷款抵押登记备案证明、《个人贷款对账单及拖欠明细》，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告胡梅签订的《个人住房借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》以及与被告高陵恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》均属双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效。双方均应按约履行。原告依约向被告胡梅发放贷款，被告未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方在《借款合同》中约定：“如借款人违约，原告有权解除与被告签订的《个人住房借款合同》，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解权人可以解除合同”的规定。本案被告胡梅未按《个人住房借款合同》的约定足额偿还原告借款本息，原告行使解除合同的条件已成就。现原告请求解除与被告胡梅签订的《个人住房借款合同》且偿还其借款本金91740.54元、利息2381.06元，合计94121.6元，及2015年9月24日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及原告为维权产生的合理费用，事实清楚，证据充分，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。
原告建行陕西分行与被告胡梅在签订的《高陵县房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告胡梅未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告与被告高陵恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》约定，被告高陵恒昌公司提供的担保方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金及由此产生的一切费用。现原告建行陕西分行要求被告高陵恒昌公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，于法有据，依法应予支持。被告高陵恒昌公司承担连带清偿责任后有权向被告胡梅追偿。被告胡梅未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二项、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告胡梅于2011年1月28日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告胡梅于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金91740.54元、利息2381.06元，合计94121.6元，并按合同约定计算支付自2015年9月24日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；
三、被告胡梅逾期未清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告胡梅用于借款抵押的位于高陵县城一中路北侧昭惠新城（泾渭上城）第15幢1单元9层4号房屋变现所得享有优先受偿权；
四、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对被告胡梅上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向被告胡梅追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2207元，公告费690元，由被告胡梅负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
人民陪审员 单军田
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 杨小玲