福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第2761号
原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福州市仓山区。
负责人康建英，行长。
委托代理人薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人陈霖，公司职员。
被告梁清，女，汉族，1988年8月20日出生，住所地福建省福清市。
被告福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人林晓彤，董事长。
委托代理人吴丹、陈玉洁，福建远东大成律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行因与被告梁清、福建世欧投资发展有限公司（下称世欧公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人薛玢页和被告世欧公司委托代理人吴丹、陈玉洁到庭参加诉讼，被告梁清经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月17日，原告与被告梁清、世欧公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［营业部］行［仓山］支行（2014）年［01SO3004）号），约定原告向被告梁清提供贷款2820000元，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：“借款人（即被告梁清）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：“贷款人为实现本合同项下债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。为担保《个人购房借款／担保合同》的履行，被告世欧公司自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告梁清以其位于晋安区王庄街道晋连路2号世欧王庄城C-a1地块二期3#楼3801单元房产（榕房预FZ购字第140012**号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告梁清所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年3月3日办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依约于2014年4月1日发放了贷款2820000元，借款到期日为2044年4月1日，贷款利率为年利率6.8775﹪。但被告梁清违反合同约定，连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告世欧公司亦未承担连带保证责任，已构成违约。两被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利。
原告请求：判令解除原告与被告梁清、世欧公司签订的编号A：［闽］字［营业部］行［仓山］支行（2014）年［01SO3004）号《个人购房借款／担保合同》；判令被告梁清立即向原告偿还全部借款本金2776186.63元；判令被告梁清支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年6月1日，共计：30261.43元）；判令原告有权以被告梁清提供的抵押物（晋安区王庄街道晋连路2号世欧王庄城C-a1地块二期3#楼3801单元房产）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；判令被告福建世欧投资发展有限公司对被告梁清的上述债务承担连带保证责任；本案全部诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、编号A：［闽］字［营业部］行［仓山］支行（2014）年［01SO3004）号《个人购房借款／担保合同》，证明：原告与被告梁清于2014年2月17日签订《个人购房借款／担保合同》，成立借款合同法律关系；合同中对被告借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定；被告世欧公司承诺对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告梁清所有其他应付费用承担连带保证责任。合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由原告所在地人民法院管辖。
2、《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1401XJ001580）；《预购商品房预告登记证》（榕房预FZ购字第14001210号）；《预购房屋抵押权登记证》（榕房预FZ押字第14001038号），证明被告梁清以其所有的晋安区王庄街道晋连路2号世欧王庄城C-a1地块二期3#楼3801单元房产（榕房预FZ购字第140012**号）为上述《个人购房借款／担保合同》提供抵押担保，并已于2014年3月3日办理了抵押登记手续。
3、中国工商银行个人借款凭证，证明原告依约于2014年4月1日发放了贷款2820000元，借款到期日为2044年4月1日，贷款利率为年利率6.8775﹪。
4、自营历史明细列表，证明暂计至2015年6月1日，被告尚欠本金2790051.18元，利、罚、复息合计为27511.24元。
5、自营历史明细列表，证明暂计至2015年11月27日，被告尚欠本金2776186.63元，利、罚、复息合计为30261.43元。
被告世欧公司答辩，原告应先就被告梁清提供的抵押物实现债权，不足清偿部分再要求被告世欧公司承担保证责任。本案被告世欧公司为被告梁清已承担部分保证责任，截止目前为止被告梁清尚欠借款本金、利息、罚息等金额不再是诉状中主张的金额，故应明确被告世欧公司垫付款目享有向被告梁清追偿权。
被告福建世欧投资发展有限公司向本院提交了下列证明资料：1、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书，2、中国工商银行业务凭证（2015-04-29），3、中国工商银行业务凭证（2015-05-29），证据1至3共同证明原告告知被告世欧公司，被告梁清截至2015年4月8日已连续4期未按约定还款，共拖欠贷款本息72410.6元，原告要求被告世欧公司承担连带保证责任；被告世欧公司分别于2015年4月29日和2015年5月29日替被告梁清清偿了38000元；
4、扣款通知函，5、中国工商银行业务凭证（2015-06-30），证据4至5共同证明原告告知被告世欧公司，被告梁清截至2015年6月30日已逾期2期，拖欠贷款本息33321.35元，从被告世欧公司账户扣收33321.35元；
6、中国工商银行业务凭证（2015-09-16），证明原告告知福建世欧投资发展有限公司，被告梁清截至2015年9月15日已逾期3期，拖欠贷款本息53934.07元，从被告世欧公司账户扣收53934.07元。
被告梁清未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据材料。
经法庭质证和审查，本案被告梁清未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议，视为自愿放弃到庭答辩和质证的诉讼权利。原告和被告世欧公司提交的证据材料具有证据的真实性、合法性，且与本案相关联，故可作为认定本案事实的根据。
根据本案现有证据，本院确认以下事实：
2014年2月17日，原告与被告梁清、福建世欧投资发展有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［营业部］行［仓山］支行（2014）年［01SO3004）号），约定原告向被告梁清提供贷款2820000元，贷款期限为30年，借款到期日为2044年4月1日，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》还约定：“借款人（即被告梁清）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：“贷款人为实现本合同项下债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。被告世欧公司为被告梁清的债务提供保证担保，担保范围为被告梁清的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证形式为连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同时被告梁清以其位于晋安区王庄街道晋连路2号世欧王庄城C-a1地块二期3#楼3801单元房产（榕房预FZ购字第140012**号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告梁清所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年3月3日办理了抵押登记。
合同签订后，原告依约于2014年4月1日发放了贷款2820000元，贷款利率为年利率6.8775﹪。被告梁清违反合同约定，连续多期未按合同约定支付本息，计至2015年11月27日止已拖欠原告借款本金2776186.63元，利息30261.43元（含利息、罚息和复利）。
本院认为，原告与被告梁清、福建世欧投资发展有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》体现双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。原告根据合同约定已经履行了向被告梁清发放贷款的义务，被告梁清在原告提供借款后未能按照合同约定如期归还借款本息，其行为已经违反了合同约定，构成违约。根据双方合同约定，被告连续三次或累计六次未能按期足额归还借款本息，原告依约有权解除合同，截止原告起诉之日，被告已连续3个月以上未依约足额还款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告诉请解除其与被告梁清、世欧公司签订的《个人购房借款／担保合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告梁清偿还借款本金2776186.63元，利息30261.43元合法有据，本院予以采纳。被告福建世欧投资发展有限公司为本案的借款提供连带责任保证担保，原告要求被告世欧公司对本案的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告世欧公司履行了对本案的债务承担连带清偿责任，有权向被告梁清追偿。
原告主张其对被告梁清提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产所有权始终未转移至被告梁清名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。
被告梁清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行与被告与被告梁清、福建世欧投资发展有限公司签订的编号A：［闽］字［营业部］行［仓山］支行（2014）年［01SO3004）号《个人购房借款／担保合同》；
二、被告梁清应于本判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金2776186.63元元，并支付利息（计至2015年11月27日止的利息、罚息、复利为30261.43元，此后利息、罚息、复利按《个人借款／担保合同》约定计付至款项还清之日止）；
三、被告福建世欧投资发展有限公司对被告梁清在本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29340元，由原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行负担120元，被告梁清负担29220元。被告梁清负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄建平
人民陪审员 陈 云
人民陪审员 叶树光
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 黄灵庄