安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终599号
上诉人(一审原告)：洪会年，女，1977年1月5日出生，汉族，住安徽省无为县，现租住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨楠，安徽申腾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告):蒋浩楠，男，1983�12月29日出生，汉族，住安徽省无为县。
被上诉人（一审被告)：杨艳，女，1985年7月28日出生，汉族，住安徽省东至县。
两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈建国，安徽方振律师事务所律师。
上诉人洪会年因与被上诉人蒋浩楠、杨艳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪会年的委托诉讼代理人胡传怀，被上诉人蒋浩楠、杨艳共同的委托诉讼代理人陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪会年上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，改判支持洪会年的一审诉讼请求；2、蒋浩楠、杨艳承担本案诉讼费用。事实�理由：一、一审判决驳回洪会年要求蒋浩楠、杨艳协助办理房屋过户的诉请，没有法律依据。一审法院虽认为“涉案房屋已设定抵押，蒋浩楠、杨艳至今未办理涂销抵押登记，目前尚不具备房产过户条件，故洪会年诉请蒋浩楠、杨艳协助办理涉案房产过户手续，与法律规定和合同约定不符，本院不予支持。”，却未指出与哪条法律及哪条合同约定不符。根据我国《担保法》及其司法解释、《物权法》的规定，抵押人转让抵押物不为法律所禁止，“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”因此，洪会年要求蒋浩楠、杨艳协助办理房屋过户手续的诉请，符合法律规定，应当得到法院的支持。二、一审判决驳回洪会年要求蒋浩楠、杨艳支付违约金的诉请，于法无据。蒋浩楠、杨艳既然未按合同约定履行义务，就应承担相应违约责任。按照双方合同约定，蒋浩楠、杨艳早就该履行交房义务了，其至今未交房的原因正是蒋浩楠、杨艳的违约行为所致，涉案房屋并非不可转让，也并非不能过户，故蒋浩楠、杨艳应承担迟延履行违约金。
蒋浩楠、杨艳共同答辩称：洪会年的上诉理由与本案事实不符。合同不能履行的原因是洪会年在银行办理按揭贷款时间延误，同时也因房价上涨，造成蒋浩楠、杨艳对售房有看法。洪会年只支付了定金，蒋浩楠、杨艳不可能协助洪会年履行合同。
洪会年向一审法院起诉请求：1、判令蒋浩楠、杨艳依法履行房屋买卖合同义务，将位于芜湖市鸠江区熙龙湾1号楼1单元901室房屋所有权过户至洪会年名下；2、判令蒋浩楠、杨艳向洪会年承担迟延履行违约金，自违约之日起至法院判决确�的履行期开始之日按268元/日（总房价款0.04%）计算；3、判令蒋浩楠、杨艳承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年8月22日，洪会年经芜湖友家房产中介所（以下简称友家房产）介绍，与蒋浩楠、杨艳签订了关于安徽省芜湖市鸠江区熙龙湾1#1单元901室房屋的《房屋买卖合同》一份，三方就付款方式、中介费用、房屋交易、办理产权转移、银行按揭贷款、违约责任等事宜作了约定，主要约定：蒋浩楠、杨艳同意将其位于芜湖市鸠江区熙龙湾1#楼1单元901室的房屋出售给洪会年，房屋建筑面积为145.96平方米，房屋价款为670000元，洪会年于合同签订之日支付蒋浩楠、杨艳购房定金20000元。上述《房屋买卖合同》第二条“房屋权属情况及承诺”中载明蒋浩楠、杨艳确认涉案房屋已设抵押，且抵押权人同意出售；第三款约定如因一方违反承诺，导�房屋不能办理产权转移登记或发生其他债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方损失，且已支付的中介费用应由违约方承担，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方可依据本条款追究违约责任；第四条“付款方式及付款时间”约定双方同意在签完此合同后7日内，向银行提供洪会年按揭贷款所需要的必要材料，蒋浩楠、杨艳在洪会年贷款审核通过后7日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，洪会年即时一次性付清首付款300000元（含定金）给蒋浩楠、杨艳；第五条“房屋交付”约定，蒋浩楠、杨艳应在过户当日将房屋交予洪会年，移交该房屋房门钥匙；第六条“关于办理产权和相关税费承担的约定”约定双方应在蒋浩楠�杨艳还清贷款并办理解除抵押相关手续拿到他项权证后7日内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续，在办理上述手续时，双方须积极给予配合，若因一方故意拖延或不及时提供相关材料，给对方造成损失的，视为违约；第七条第一款“违约责任”中“逾期交房责任”约定除不可抗力外，蒋浩楠、杨艳未按照第五条约定的期限和条件将房屋交付的，逾期15日之内，自第五条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向洪会年支付总房价款0.04%的违约金，合同继续履行。上述合同签订当日，洪会年支付了蒋浩楠、杨艳定金20000元。2016年9月1日，洪会年与上海浦东发展银行芜湖分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定洪会年为涉案房屋向银行贷款370000元，并将涉案房屋抵押担保给银行。涉案房屋至今，蒋浩楠、�艳尚未解除抵押登记。
一审法院认为，洪会年与蒋浩楠、杨艳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行相应的义务。蒋浩楠、杨艳辩称《房屋买卖合同》不合法以及该合同中关于蒋浩楠、杨艳办理房屋过户手续的条款约定显失公平等意见，无事实和法律依据，不予采纳。合同签订后，洪会年已依约履行了支付定金义务，并依约办理了银行贷款审核通过手续，而蒋浩楠、杨艳未按合同约定依次履行还清银行贷款、解除抵押登记等义务，因双方签订的房屋买卖合同合法有效，在涉案合同目前尚未出现法律上或者不能履行等情形下，洪会年诉请蒋浩楠、杨艳继续履行合同，合法有据，依法予以支持。蒋浩楠、杨艳辩称因洪会年办理按揭贷款时间超过合同约定构�违约，其有权要求解除合同，与事实不符，且未提出独立诉请，故对该抗辩意见不予采信。因涉案房屋已设定抵押，蒋浩楠、杨艳至今未办理涂销抵押登记，目前尚不具备房产过户条件，故洪会年诉请蒋浩楠、杨艳协助办理涉案房产过户手续，与法律规定和合同约定不符，故不予支持。洪会年可待条件成就时再另行主张。蒋浩楠、杨艳未按合同约定履行义务，应承担相应违约责任。但洪会年诉请蒋浩楠、杨艳自违约之日起至判决确定的履行期限按268元/日（总房价款0.04%）计算支付迟延履行违约金的主张，其依据为双方间房屋买卖合同第七条第一款的约定，而该条款约定内容为蒋浩楠、杨艳逾期交房责任的违约责任条款，根据合同第五条关于房屋交付内容条款的约定，蒋浩楠、杨艳应在房屋过户当日负有交房义务，故洪会年该项诉请目前尚不具备条件，缺乏事实依据，不予支持。综上，洪会年要求蒋浩楠、杨艳继续履行合同的诉请，应予支持；要求蒋浩楠、杨艳协助办理涉案房屋过户登记及承担迟延履行违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蒋浩楠、杨艳继续履行与洪会年于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回洪会年的其他诉讼请求。案件受理费80元，诉讼保全费3870元，合计3950元，由洪会年承担40元，蒋浩楠、杨艳共同负担3910元。
二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：二审庭审中，洪会年陈述自愿代蒋浩楠、杨艳清偿涉�房屋的银行贷款；蒋浩楠、杨艳陈述其尚有37万元左右的银行贷款未还清。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、洪会年要求蒋浩楠、杨艳将涉案房屋过户至其名下的诉请能否成立；2、蒋浩楠、杨艳应否向洪会年承担逾期交房违约金。一、关于争议焦点1。一方面，根据《房屋买卖合同》的约定，洪会年应于合同签订之日支付蒋浩楠、杨艳定金20000元，并于合同签订后7日内向银行提供洪会年按揭贷款所需要的必要材料；蒋浩楠、杨艳则应于洪会年贷款审核通过后7日内去银行还清贷款、办理解除抵押相关手续，并在解除抵押拿到他项权证后7日内协助洪会年申请办理房地产交易及登记手续。现洪会年已于合同签订当日向蒋浩楠、杨艳交付了20000元定金并于2016年9月1日与银行签订了按揭贷款合同，其已依约履行了自己的义务，然蒋浩楠、杨艳至今仍未办理涂销抵押登记，显已构成违约，而涂销抵押登记是涉案房屋能够办理过户的前提条件，故蒋浩楠、杨艳不能以其自身的违约行为为由抗辩不履行后续房产过户的合同义务。在蒋浩楠、杨艳不履行涂销抵押登记合同义务的情况下，洪会年无法自行促成房产过户条件成就，故一审判决关于洪会年可待过户条件成就时再行主张要求过户的意见不当。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。洪会年在二审庭审中陈述自愿代蒋浩楠、杨艳清偿债务，结合洪会年尚有65万元购房款尚未支付以及蒋浩楠、杨艳尚欠银行贷款37万元的事实，本案若判决蒋浩楠、杨艳协助洪会年办理涉案房屋过户，除可由蒋浩楠、杨艳自行履行涂销抵押登记义务以外，还可由洪会年代为清偿债务涂销抵押登记，故蒋浩楠、杨艳协助洪会年办理房屋过户义务的履行不存在法律或事实上的障碍，一审判决认定目前不具备房产过户条件有误。蒋浩楠、杨艳二审辩称合同不能履行的原因是洪会年在银行办理按揭贷款时间延误，但其未就此提供证据证明，故对该项辩解意见不予采信。综上，本案并非不具备房产过户条件，蒋浩楠、杨艳应当按约协助洪会年办理涉案房屋的过户手续。二、关于争议焦点2。涉案房屋按约应于过户当日交付，结合当事人双方关于过户时间的约定、洪会年按揭贷款合同的签订时间、涂销抵押登记及办理过户一般所需时间等事实，可以推定当事人双方在订立合同时可以合理预期过户之日应不晚于本案起诉之日，即2016年9月30日。由于蒋浩楠、杨艳自身的违约行为导致涉案房屋过户至今未能完成且未能交付，其应向洪会年承担逾期交房的�约责任。《房屋买卖合同》仅约定了房屋逾期交付15日之内，蒋浩楠、杨艳应按日支付洪会年总房价款0.04%的违约金，并未约定超出15日的违约金计算方式。考虑到洪会年目前仅支付了20000元定金且未举证证明其因逾期交房所遭受的实际损失，从权利义务相对等的原则出发，本院酌情确定由蒋浩楠、杨艳向洪会年支付违约金4000元。
综上所述，洪会年的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初2690号民事判决第一项；
二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初2690号民事判决第二项；
三、蒋浩楠、杨艳于本判决生效后十日内协助洪会年办理芜湖市鸠江区熙龙湾1号楼1单元901室房屋的产权变更手续；
四、蒋浩楠、杨艳于本判决生效后十日内支付洪会年违约金4000元；
五、驳回洪会年的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费按一审判决执行；二审案件受理费865元，由蒋浩楠、杨艳共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 杨东清
代理审判员 丁大慧
二Ｏ二Ｏ一七年五月九日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。