广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终717号
上诉人(原审被告)：杨树进，男，1969年1月6日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：黄炎芬（系杨树进妻子），女，1973年4月27日出生，汉族，住桂平市。
被上诉人(原审原告)：广西银湾物业服务有限公司，地址：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。
法定代表人：胡祝帮。
委托诉讼代理人：陈超安，该公司职工。
上诉人杨树进因与被上诉人广西银湾物业服务有限公司(以下简称银湾物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
杨树进上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与广西桂平市宇洋物业服务有限公司（以下简称宇洋物业公司）签订的前期物业服务合同和物业服务合同并没有解除，该物业服务合同约定合同不得转让。小区建设单位广西桂平市宇洋房产开发有限公司（以下简称宇洋房开公司）与被上诉人签订的前期物业合同没有通知上诉人，没有经上诉人同意，违反了合同法和物业管理条例的规定，该合同是无效的，对业主没有约束力。上诉人与被上诉人没有签订服务协议，小区业主也不同意其管理，被上诉人也没有认真履行职责，不服务，乱收费，强迫业主交费。综上，一审判决错误，诉讼费全部由上诉人负担也不合理，请求支持上诉人的上诉请求。
银湾物业公司辩称，小区还没有成立业主委员会，被上诉人是与小区的建设单位宇洋房开公司签订物业服务合同，是合法有效的。被上诉人均认真履行职责，也一直代缴小区的水电费等费用。若有三分之二的业主签名不同意被上诉人管理，要求被上诉人撤走，被上诉人也是同意撤走的，只是管理期间的费用要结算给被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，请求维持一审判决。
银湾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨树进向银湾物业公司支付物业服务费1045.5元，水费31元，公摊电费10元，垃圾费13元，公共维修基金209.1元，合计1308.6元，滞纳金994.03元，共计2302.63元；2.本案诉讼费由杨树进承担。
一审法院认定事实：杨树进是桂平市X小区X号房的所有人，房屋面积为123平方米。杨树进购买宇洋地产公司开发的上述商品房后与宇洋物业公司签订前期物业服务协议，约定该物业公司提供物业服务至案涉小区成立业主委员会并签署本小区《物业服务委托合同》时止，案涉小区尚未成立业主委员会，但自2016年1月起宇洋物业公司停止对案涉小区的物业服务。2016年1月8日，银湾物业公司与建设单位宇洋地产公司签订《明珠翠苑物业服务合同》，约定由银湾物业公司进入案涉小区进行物业管理服务。杨树进以银湾物业公司的服务不达标，收费标准过高，且双方未签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业服务费等项费用给银湾物业公司。诉讼发生后，杨树进交纳了部分的费用。至2018年2月底，杨树进尚未交纳：2017年12月至2018年2月的水费、生活垃圾费、公摊电费，2016年4月至2018年2月的维修基金及物业服务费。杨树进对生活垃圾费19.5元、自用水用量15立方无异议；对公摊电费按10元/月收取，认为标准过高，认可5元/月的收费标准；对未缴纳的物业服务费1414.5元、维修基金282.9元无异议，但不同意缴纳。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在宇洋物业公司停止对案涉小区的物业服务后，案涉小区目前尚未成立业主委员会，建设单位宇洋地产公司另行与银湾物业公司签订《明珠翠苑物业服务合同》，对案涉小区进行物业管理，该合同属前期物业服务合同，对业主具有约束力。银湾物业公司进驻案涉小区后，履行了合同的主要义务并垫支了水费、生活垃圾费、公摊电费等费用，杨树进实际享受了银湾物业公司提供的服务，因此，杨树进以其未与银湾物业公司签订物业服务合同为由，并据此提出抗辩无需交纳物业服务费等费用给银湾物业公司，该院不予支持。杨树进应按合同约定，以0.5元/平方米交纳尚欠的物业服务费1414.5元给银湾物业公司。银湾物业公司提供的证据证明其已履行了主要物业服务义务，杨树进提供证据证明银湾物业公司提供的物业服务有瑕疵，银湾物业公司虽予否认，但同类案件其他业主均一致认为银湾物业公司提供的服务存在瑕疵，故对银湾物业公司诉求的滞纳金，不予支持。银湾物业公司请求杨树进交纳维修基金，没有合同依据，银湾物业公司亦未能提供证据其已依法代缴至维修基金专户，杨树进亦不予认可，关于银湾物业公司的该项请求，不予支持。银湾物业公司按3.1元/立方的标准收取杨树进的水费，高于国家标准2.94元/立方。应按国家标准收取，则杨树进应交纳的水费为44.1元（2.94元/立方×15立方）。银湾物业公司请求杨树进支付水费46.5元，请求过高，对过高部分不予支持。银湾物业公司请求杨树进按10元/月交纳公摊电费，没有提供充足证据证实缴费依据及计算依据，杨树进亦不予认可该标准，但杨树进对此前的宇洋物业公司按5元/月收取每户公摊电费的标准无异议，因此宜按5元/月收取杨树进的公摊电费，则杨树进欠银湾物业公司公摊电费为15元（5元/月×3月），银湾物业公司请求杨树进支付30元公摊电费，该请求过高，对过高部分不予支持。综上，杨树进尚欠银湾物业公司费用如下：物业服务费1414.5元，水费44.1元，生活垃圾费19.5元，公摊电费15元，合计1493.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨树进应支付物业服务费、水费、生活垃圾费、公共电费合计1493.1元给原告广西银湾物业服务有限公司；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（立案时已按简易程序收取），由被告杨树进负担。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”宇洋物业公司不再对涉案小区进行物业管理后，建设单位宇洋房开公司与被上诉人银湾物业公司签订了《明珠翠苑物业服务合同》。由于涉案小区尚未成立业主委员会，上述合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人以其没有与被上诉人签订合同、也没有经其同意为由主张《明珠翠苑物业服务合同》无效，依法无据，本院不予支持。被上诉人银湾物业公司进驻小区后履行了合同的主要义务，上诉人作为小区的业主实际上享受了被上诉人的服务，理应向被上诉人缴纳相应的物业费用。至于上诉人提出被上诉人银湾物业公司的服务存在问题，上诉人可以通过合理、合法的途径向银湾物业公司主张并督促其积极改进，亦可成立业主委员会依法维护业主权益，但上诉人以此为由拒交物业服务费，依法无据，本院不予支持。一审判决认定上诉人尚欠的物业服务费的计算方式和数额并无不当，本院予以维持。上诉人未按时交纳物业费导致本案诉讼发生，且本案的一审诉讼费为25元，数额较小，一审法院根据案件具体情况决定由上诉人方负担一审的诉讼费用并无不妥，本院亦予以维持。
综上，上诉人上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人杨树进负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫学平
审判员 刘 丽
审判员 黄裕和
二〇一八年六月二十一日
书记员 覃建伟