杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第2706号
原告傅颖。
原告俞雅素。
两原告共同委托代理人楼守忠，浙江威亚律师事务所律师。
被告裘美云。
委托代理人童文旺，浙江众安律师事务所律师。
第三人金建芬。
委托代理人叶勇幸，浙江萧和律师事务所律师。
原告傅颖、俞雅素诉被告裘美云、第三人金建芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员瞿燕萍适用简易程序于同年9月28日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人楼守忠，被告委托代理人童文旺、第三人委托代理人叶勇幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅颖、俞雅素诉称：原、被告于2013年11月13日签订租房合同一份，将原告所有的位于萧山区的房屋（一楼四间，二楼八间）共约1150平方米出租给被告，租期八年（自2012年5月1日至2020年4月30日），年租金50万元，从2014年起每年递增5%，租金半年一交，分别为每年3月底和9月底。2015年2月中旬，被告与金建芬协议转让，原告遂与金建芬于2015年2月16日另签租房合同一份，约定自2015年5月1日起生效，并在备注中载明：合同生效后，原、被告的租房合同同时废止。此后，因金建芬与被告间转让发生纠纷，金建芬于2015年4月14日书面告知原告：“不再履行双方于2015年2月16日签订的至今尚未生效的房屋租赁合同。”原、被告间租房合同并未废止，继续有效。原告多次通过电话、短信催告被告，要求其履行合同等未果。故起诉请求判令：1、被告继续履行租房合同，并由被告和第三人共同支付2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元。2、被告和第三人共同支付自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）。
被告裘美云辩称：第一，原告以裘美云为被告属于诉讼主体错误。原、被告间于2013年11月13日签订租房合同是事实，从2015年2月中旬被告与金建芬因涉及所租赁的场所内开办柏森旅馆的股权转让事宜，由原告与金建芬另行签订一份租赁合同，该租赁权已经由金建芬享有。2015年5月1日起承担房租义务人是金建芬。第二，原、被告之间所签订的合同并未废止继续有效的理由是错误。金建芬的违约行为导致被告与金建芬因股权转让发生纠纷，而股权转让纠纷实际上是第三人无法定事由提出的一种无理主张，作为违约方不能基于其违约行为而提出解除合同。第三，原、被告间房屋租赁合同关系已于2015年4月30日履行终结，被告不存在向原告履行诉讼请求中所述义务。第四，真正的违约方是金建芬。原告应向金建芬主张违约责任或缔约过失。原告与第三人间于2015年2月16日签订了租房合同对双方具有法律约束力。被告积极协助第三人办理转让旅馆的各项事宜，但金建芬无故毁约，进而又不履行租赁合同，导致了原告利益受损。因此金建芬基于不履行合同的目的，故意不使合同生效，应当承担法律责任。综上驳回原告起诉。原告的诉请依法应向金建芬主张，由金建芬承担违约责任或缔约过失责任。
第三人金建芬辩称：一、2015年2月16日房屋租赁合同，虽属第三人与原告间的合同关系，但被告对合同生效条款清楚，且已作了确认，第三人于合同生效日前已通知原告不再履行未生效合同的情况下，理应由被告承担其与原告的租房合同所约定的义务。第三人与原告于2015年2月16日所签房屋租赁合同约定了生效时间为2015年5月1日，合同约定的起租日也是同年5月1日。同时，应被告要求，在租赁合同最后，原、被告又达成了合同待转让费用结清后生效的手写条款，被告对此也作了确认。二、被告未履行转让合同及说明约定的义务，致使第三人不能实现特许经营旅店的合同目的，第三人解除转让合同于法有据。被告拒收快递的行为，进一步说明被告无意履行合同义务。三、被告认为都是股权转让合同，第三人认为该合同只是转让合同的一部分，且转让合同和租赁合同是二个不同的法律关系。综上被告的行为既违反了法律规定，也违反了合同约定，应由被告承担对原告的民事责任。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料
1、2013年11月13日原、被告签订的租房合同一份，欲证明案涉房原告出租给被告，时间到2020年4月30日止。
2、2015年2月16日原告与金建芬签订的租房合同一份，欲证明该合同约定租赁时间为2015年5月1日到2020年4月30日，最后应转让人裘美云要求由傅颖代其在该合同上签了合同生效的内容。
3、2015年4月14日金建芬的来函一份，欲证明金建芬告知原告因其与裘美云之间有转让纠纷，故不再履行未生效的租房合同。
4、契证六份，欲证明标的物的合法性。
5.(2016)浙01民终3651号浙江省杭州市中级人民法院民事判决书一份，欲证明股权转让合同与房屋租赁合同纠纷并无直接关系。
经质证，被告和第三人对证据1和4没有异议。本院予以认定。被告对证据2有异议，认为该份合同可证明原告与第三人间已订立租赁合同，该租赁合同前提条件是被告与第三人间发生股权与资产转让，是因股权与资产转让合同所形成附随义务。裘美云并非这份合同当事人。关于原告所解释的备注栏中的内容即“该合同待转让费用结清后生效”，原告的解释是当场签字，对此有异议，因在这份合同里已打好生效时间为2015年5月1日，这是在合同签订当时能预见的必将到来的一个生效条件，而对于所添加的内容在合同中不能预见，故对于该添加的内容不予认可。对证据2，第三人认为该合同是5月1日生效，要在5月1日生效后前一份合同才废止，另外裘美云对合同上注明的“该合同待转让费用结清后生效”这句话予以确认。本院据该证据的内容对原告要证明的内容予以确认。对第三人的质证意见予以采信。被告对证据3认为通知属实，但不能证明原告提出的主张成立，据该通知的内容来看其并不具有合法性。第三人对证据3没有异议，为了避免原告的损失已提前告知原告。本院对原告要证明的内容予以认定。对证据5，被告未到庭质证，亦未提供书面质证意见，视为放弃质证。第三人认为真实性无异议，但与本案无关联性，据合同相对性，无论从认定事实还是判决理由与本案无可比性和参照性。本院认为该证据与本案实体处理无直接关联性。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、2015年2月13日被告与第三人间所签订的股权及旅馆转让合同一份，欲证明2015年2月13日被告与第三人经充分协商后就案涉房内的杭州柏森旅馆的股权及相关的资产达成了转让的事实。
2、公司登记情况及变更登记情况一份二页、2015年2月15日由金建芬所出具的收到资料证件一份、房租及押金结算清单一份二页、2015年2月16日金建芬与裘美云就2015年2月15日当日的清帐一份、2015年3月28日由杭州住友酒店管理有限公司及案外人梅生良、丁永南及本案被告已签署的协议书一份、由杭州住友酒店管理有限公司出具的证明一份，欲证明股权、资产的交付情况、相关费用（包括房租及押金）的交付情况，金建芬与裘美云间房租计算时间是从2015年5月1日开始计算，2015月2月15日至2015年5月1日期间的房租由第三人作为转让款项的方式结算给了被告裘美云；实际经营时间是从2015年2月15日开始；案涉房内开办的杭州柏森旅馆有限公司的特许经营权交接办理情况，虽当时金建芬到场，但其借故离开，导致金建芬通知原告的理由不能成立。
经质证，原告对证据1、2的真实性不清楚，合法性没有异议，与本案无关。第三人对证据1的真实性无异议，但与本案不具有关联性。对证据2，资料证件清单上消防验收备案登记表、总公司的特许经营证件第三人未收到。本院对证据1和2的真实性予以认定，但证据2与本案的实体处理无直接关联性。
第三人为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、特许经营合同一份（复印件）、2015年2月15日说明一份（复印件）、2015年2月13日股权及旅店转让合同一份（复印件），欲证明杭州住友酒店管理有限公司与梅生良就加盟特许经营于2012年3月20日订立合同，期限为2012年3月20日至2020年3月19日，此合同裘美云于2015年2月15日才交给第三人，合同受许可主体为梅生良，而非裘美云，说明裘美云不具备转让该品牌的主体资格；2013年2月13日股权及旅店转让合同第一条及第四条将特许经营的“布丁”品牌使用许可也作为转让标的，第三人合同目的是品牌经营；因裘美云未能办理品牌使用许可，双方于2015年2月15日对原转让合同的履行方式作了变更，签署了说明。
2、2015年4月9日特快详情单及函件各一份、特快专递改退批条一份，欲证明因裘美云迟迟未按转让合同及说明的约定办妥加盟许可，金建芬为避免损失扩大于2015年4月9日所发的通知解除合同及要求还款的函，裘美云以人在杭州为由拒收。
3、2015年4月21日特快详情单及函件各一份、特快专递改退批条一份，欲证明对金建芬于2015年4月21日所发的领取钥匙的通知，裘美云以人在外为由拒收。
4、关于不再履行的函及特快详情单各一份，欲证明金建芬因裘美云拒收函件，为避免损失扩大，于2015年4月14日向原告发函不再履行双方于2015年2月16日订立的至今尚未生效的房屋租赁合同。
5、租房合同一份（复印件），欲证明原告与第三人于2015年2月16日所签租赁合同最后一排手写字，内容为“该合同待转让费用结清后生效”文字系傅颖所写，由裘美云落款签字。
经质证，原告对证据1、2、3、4的关联性均有异议，认为与本案无关。对证据5的三性均没有异议。被告对证据1的真实性没有异议，但对其待证事实有异议，本案第三人认为特许经营的主体是梅生良，认为裘美云转让时就不能取得特许经营的加盟权这一说明是不能成立的，这与被告提交的最后一份证据是相矛盾的，实际上已经办妥了特许经营加盟的转让。对证据2、3，这些寄送的外壳是看到，但对于其寄送的内容没有收到。对证据4的质证意见与原告举证时被告的质证意见一致，不再重复。对证据5没有异议，但对于“该合同待转让费用结清后生效”这句话有异议。本院对证据1的真实性予以认定。对证据2、3和4第三人于2015年4月1日及4月13日寄送过的事实予以认定。证据5据租房合同的内容，对第三人要证明的内容予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
原、被告双方于2013年11月13日签订租房合同一份，将原告所有的位于杭州市萧山区的房屋出租给被告。租期八年自2012年5月1日至2020年4月30日，年租金50万元，从2014年起每年递增5%，租金半年一交，分别为每年3月底和9月底。租赁期间被告逾期未交付租金，每逾期一日，被告有权按月租金的1%向原告加付滞纳金。合同还对其他事宜作了约定。合同签订后，原告如约交付租赁物，被告交付租金至2015年5月1日。2015年2月中旬，被告与第三人金建芬协议转让在所承租房屋开办的杭州萧山柏森旅馆有限公司的股权及资产。后原告与金建芬于2015年2月16日另签租房合同一份，合同期限为2015年5月1日至2020年4月30日，案涉房作为住宅服务用房，年租金前三年年租金为50万元，2018年开始每年递增5%，房屋押金5万元，合同期满后退还，并约定提前一个月（每年3月和9月底前交付下期租金），合同对租金及违约等事宜作了约定。该合同由傅颖和金建芬签名，并在合同备注栏中载明：“该租赁合同为原承租方裘美云转让，正式生效日为2015年5月1日，原甲方与裘美云租房合同同时废止，原该房屋租赁保证金5万元整，待租赁结束后全额退还金建芬。”转让人裘美云在备注栏下签字。原告与第三人签订合同后，被告将房屋中的财产交付并将在承租房开办的杭州萧山柏森旅馆有限公司的股权转让，并在工商登记上予以变更，但被告和第三人均未支付租金，故原告起诉，要求支持其上述诉请。
另查明，第三人提交的原告与第三人于2015年2月16日租房合同与原告提交的租房合同内容均一致，不同的是合同第二页最后一排写有“该合同待转让费用结清后生效。被告裘美云签名按手印。2015年4月9日、2015年4月21日第三人以特快专递的形式寄送给被告，备注上分别写有：“通知解除合同及要求还款的函”，在退批条中注明：“人在杭州”，信件被退回。2015年4月14日金建芬发给原告关于不再履行2015年2月16日订立的尚未生效的合同函，载明：“因裘美云的原因，使我方无法与布丁总部建立加盟关系，取得加盟经营权，为此，我方已通知裘美云解除与其订立的转让合同，为避免您的损失，现特发函通知予您：我方不再履行双方于2015年2月16日订立的至今尚未生效的房屋租赁合同”。2015年4月25或26日第三人已将案涉房的钥匙交给傅颖，但屋内的财产原告未接受。另案裘美云起诉金建芬股权转让纠纷于本院2015年8月3日受理，并于2016年5月4日判决，判决内容为金建芬支付给裘美云转让款人民币80000元，并赔偿该款自2015年8月3日起的利息损失。金建芬不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。该院于2016年8月作出判决驳回上诉，维持原判。生效判决明确，2015年2月13日裘美云与金建芬签订的股权及旅馆转让合同不包括房租。
本院认为：原、被告于2013年11月13日就案涉房签订租房合同（租期为2012年5月1日至2020年4月30日）属实，原告与第三人于2015年2月16日就案涉房签订租房合同（租期为2015年5月1日至2020年4月30日）亦属实，被告与第三人的股权及旅馆转让合同也属实，但不包括房租，该合同与本案虽有联系，但据合同相对性，其与本案的实体处理无直接关联性。因原告与第三人于2015年2月16日签订的租房协议，备注“该租赁合同为原承租方裘美云转让，正式生效时间为2015年5月1日，原甲方与裘美云租房合同同时废止，原该房屋租赁保证金5万元整，待租赁结束后全额退还金建芬”，并有被告的签名。合同中明确生效时间为2015年5月1日，第三人在生效前通知原告不再履行租房合同，且被告在第三人保存的租房合同中又明确“该合同待转让费用结清后生效”而转让费至今未完全付清。故原告与第三人签订的租房合同未生效。原告与被告签订的租房合同仍有效，故原告主张要求被告继续履行合同的诉请，本院予以支持；要求被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元，支付自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）有合同依据，本院予以支持。要求第三人承担民事责任的主张，因原告与第三人签订的合同成立但并未生效，且第三人在生效前已通知原告不再履行，被告在该合同中认可待转让费用结清后生效，故本院不予以支持。对于被告提出第三人作为违约方无权解除合同的抗辩，因原告与第三人签订的合同成立但未生效，解除合同应以生效合同为前提，故其抗辩本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下:
一、裘美云继续履行2013年11月13日与傅颖、俞雅素签订的租房合同；
二、裘美云在本判决生效后十日内支付傅颖、俞雅素2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元；
三、裘美云在本判决生效后十日内支付傅颖、俞雅素自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）；
四、驳回傅颖、俞雅素的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5434元，减半收取2717元，由傅颖、俞雅素负担100元，裘美云负担2617元。
审判员 瞿燕萍
二〇一六年十月二十八日
书记员 陈小红