北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08803号
上诉人（原审被告）周亮，男，1981年6月29日出生。
委托代理人张帆。
被上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街乙12号东楼2101室。
法定代表人麦家洛，董事长。
委托代理人吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。
委托代理人谢飞，男，1981年7月4日出生。
上诉人周亮因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称太平公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案，上诉人周亮之委托代理人张帆，被上诉人太平公司之委托代理人吴波、谢飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
太平公司在一审中起诉称：太平公司系上东中环商业广场的物业管理企业，周亮系上东中环商业广场××的业主及业主委托人，于2009年6月19日入住该房屋，并于入住之日书面承诺遵守《阳光上东滨河花园业主临时公约》，截止2012年5月29日，周亮共计欠缴物业服务费人民币115863.03元，电费48130.84元，冷水费18.63元、热水费78.80元，经多次催要未果，故起诉至法院，要求周亮向太平公司支付物业服务费115863.03元及逾期付款违约金19349.96元，电费48130.84元，冷水费18.63元、热水费78.80元。
周亮在一审中答辩称：太平公司、周亮之间没有签订任何书面的物业服务合同，太平公司要求支付物业服务费，没有依据。周亮购买上东中环商业广场房屋之后，房屋一直出租，由承租方使用，周亮与承租方约定物业服务费由承租方来承担，太平公司一直没有通知周亮交纳物业服务费，且现在承租方已经跑了，太平公司懈怠履行其通知的义务，导致费用扩大。不同意太平公司全部诉讼请求。
一审法院审理查明：周亮于2009年5月27日购买了上东中环商业广场××房屋，成为上述房屋的业主，2009年6月房屋交付给了周亮。该处房屋面积共计386.39平方米。
2004年7月16日，太平公司作为受委托方（乙方）与北京星泰房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《阳光上东滨河花园前期物业服务合同》，双方约定甲方将阳光上东滨河花园住院部分及地下车库部分委托乙方实行物业管理。
2005年4月25日，太平公司作为受委托方（乙方）与北京星泰房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《上东中环商业广场物业服务合同》，双方约定，甲方将阳光上东滨河花园部分商业委托乙方实行物业管理，物业名称为上东中环商业广场，建筑面积约5000平方米（最终以实测报告为准），物业管理区域：上东中环商业广场滨河花园部分。乙方有权代收代缴商户自用的能源费。物业服务期限按《商品房买卖合同》约定时间交付于首位物业买售人使用开始当日（不迟于2005年5月31日）起为期三年。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会有权决定是否继续执行本合同，当业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。乙方于交付使用前三个月（不迟于2005年2月28日）派人逐步入场开始管理公司前期开办工作。物业服务费为人民币每月每建筑平方米16元，按产权建筑面积计算，由乙方按月向甲方收取，甲方应于每月十日前支付乙方当月物业服务费，甲方逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三。物业服务费用包括公共区域能源费，包括冷、热水费、排污费及电费。
2008年5月，太平公司作为乙方与北京星泰房地产开发有限公司作为甲方签订了《阳光上东滨河花园前期物业服务合同补充协议》，双方约定，物业服务期限：自2008年6月1日起至阳光上东滨河花园业主大会成立后，业主委员会选聘物业管理公司并与其签订新的物业服务合同时终止。在服务有效期内，如甲方决定不再委托乙方进行管理，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。主合同和停车场合同其他条款不变，未尽事宜，由双方协商解决。
2013年6月21日，北京星泰房地产开发有限公司出具证明，证明太平公司于2005年4月25日与该公司签署了上东中环商业广场前期物业服务合同，该合同现已到期自然终止。在合同终止后，仍然由太平公司继续为上东中环商业广场（北京市朝阳区东四环北路6号一区）的物业提供管理服务。特此证明。
关于物业服务费，太平公司称周亮于2010年4月起开始拖欠物业服务费，至今未交纳之后的物业服务费。本案中太平公司主张的物业服务费是自2010年4月1日至2012年5月29日，2011年之前按照每月每平方米16元计算，2011年之后按照每月每平方米13元计算，共计115863.03元，具体计算方式及数额以其提交的明细表为准。周亮称其入住的时候交纳过物业服务费，交纳了三个月或者半年的物业服务费，具体交费到什么时候不清楚，称不认可太平公司主张的物业服务费标准。因没有合同约定，太平公司主张的物业服务费标准太混乱。
关于逾期付款违约金，太平公司称按照合同约定，违约金按照日万分之三计算，具体的计算方式以提交的明细表为准，违约金主张的数额为19349.96元。周亮对此不予认可。称双方没有合同依据，计算违约金没有依据，即使有约定，也是周亮与开发商的约定，与太平公司无关。
关于电费、冷水费及热水费，太平公司称其为代收代缴，合同中有明确约定，主张周亮欠缴电费48130.84元，冷水费18.63元、热水费78.80元，周亮对此不予认可。
双方因欠付费用产生纠纷，太平公司因此起诉至法院，要求周亮向太平公司支付物业服务费115863.03元及逾期付款违约金19349.96元，电费48130.84元，冷水费18.63元、热水费78.80元。
本案一审审理过程中，经法院释明，双方均坚持要求本案适用简易程序审理，本案因此按照简易程序审理结案。
一审庭审中，太平公司还提交《上东中环商业广场物业服务合同》，证明太平公司对周亮房屋所在的商业广场有物业服务合同，周亮对此不予认可。太平公司提交《阳光上东滨河花园前期物业服务合同》及《阳光上东滨河花园前期物业服务合同补充协议》，证明太平公司对周亮的房屋所在的小区有物业管理服务的权利，补充协议证明物业服务合同期限延期到了小区成立业主大会，周亮对此不予认可。太平公司提交开发商的证明，证明合同到期后，开发商还是让太平公司来为本小区提供物业管理服务，周亮对此不予认可。太平公司提交周亮向物业公司交纳的物业服务费票据以及其他商户交纳物业服务费的票据，证明周亮认可太平公司为周亮的房屋提供物业服务的事实，周亮对此不予认可。太平公司提交该公司工程部对小区物业的巡检设备表，证明太平公司工作人员巡检，履行了合同约定的物业服务义务，周亮对此不予认可。太平公司提交保洁工作巡视单，证明商场日常保洁服务，由物业公司负责维护，太平公司尽到了物业服务义务，周亮对此不予认可。太平公司提交周亮在上东中环商业广场购买五套房屋的买卖合同（复印件），证明周亮是这五套房屋的业主。周亮对此予以认可。太平公司提交4月、5月、6月周亮账单，证明周亮欠缴电费、冷热水费及物业服务费的数额。周亮对此不予认可。
周亮提交太平公司催款单，证明太平公司曾经按照每月每平方米13元标准向周亮催要过物业服务费。太平公司对该证据真实性认可，不认可证明目的，称2011年之前物业服务费16元标准中包含3元供暖费，2011年开始供暖费由供暖公司直接收取，物业服务费不再包含供暖费，因此为13元标准。
一审法院判决认定：合同关系受法律保护。本案中，太平公司与周亮之间虽未直接签订物业服务合同，但太平公司通过与开发商签订物业服务合同以及向包括周亮房屋在内的上东中环商业广场提供实际物业服务的行为，使得太平公司与周亮之间形成了事实上的物业服务合同关系，周亮也通过向太平公司交纳2010年4月之前的物业服务费的实际行为，表明了其认可双方之间存在物业服务合同关系的态度。物业服务合同关系既然成立，且太平公司实际提供了物业服务，周亮就应按时向太平公司交纳物业服务费及电费、冷热水费，但周亮未交纳2010年4月以后的物业服务费以及存在拖欠电费、冷热水费的行为，太平公司有权要求周亮支付上述拖欠的费用，故对于太平公司要求周亮支付拖欠的物业服务费、电费、冷热水费的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。
当事人对自己的主张应提交证据予以证明。太平公司虽主张周亮应支付逾期付款违约金，但因太平公司与周亮之间并未有过任何关于违约金的约定，故对于太平公司该项诉讼请求，法院不予支持。周亮虽主张太平公司诉讼请求超过诉讼时效，但因周亮拖欠行为具备持续性，一直拖欠至今仍在拖欠，且太平公司也多次通过催款单形式向周亮主张支付拖欠款项，故太平公司诉讼请求并未超过诉讼时效，对于周亮该项抗辩主张，法院不予采纳。周亮虽主张与其租户约定了由租户支付物业服务费，但其内部约定不能对抗作为善意第三人的太平公司，不能构成作为房东的周亮拒绝交纳物业服务费的合法理由，故对于周亮该项抗辩主张，法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、周亮于判决生效后十日内向太平公司支付二零一零年四月一日至二零一二年五月二十九日期间的物业服务费十一万五千八百六十三元零角三分、电费四万八千一百三十元八角四分、冷水费十八元六角三分、热水费七十八元八角。二、驳回太平公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周亮不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误，周亮在涉诉房屋出租期间从未收到任何物业费用的催收单据或告知，对欠缴一事并不知晓。物业公司在与租户熟悉的情况下，未按惯例向租户催缴上述费用，却在租户突然撤出后立即向周亮要求支付上述费用，使周亮失去了向租户追偿的机会，双方存在明显恶意串通损害周亮利益的意图。周亮作为业主在购入此房屋后一直对外出租，并未自己使用，物业服务费及电费、水费等均由租户直接缴纳，物业公司并未提出过任何异议。拖欠本案所涉物业费的租户入住后，物业公司与其一直保持良好的关系，往来频繁，在此期间，太平公司却从未对租户进行催缴，也未将有关情况通知周亮，周亮一直认为租户信用良好。后涉案房屋租户突然从房屋中撤出，太平公司才突然告周亮此房屋存在大额欠费的情况，其中包括电费近5万元，如其与租户并未串通，为何在租户退场后立即要求业主交纳拖欠电费，在租户仍在的时候一直未告知，双方恶意串通意图明显。后在周亮努力下，终于找到了之前的欠费用户，租户也明确了与太平公司经理关系密切，为使太平公司不在催促其缴纳物业等相关费用，不定期向太平公司经理馈赠礼品，致使太平公司长期不催缴物业费等，导致给周亮造成了巨大的损失。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。太平公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《上东中环商业广场物业服务合同》、《阳光上东滨河花园前期物业服务合同》、《阳光上东滨河花园前期物业服务合同补充协议》、开发商证明、周亮向物业公司交纳的物业服务费票据以及其他商户交纳物业服务费的票据、巡检设备表、保洁工作巡视单、买卖合同（复印件）、4月、5月、6月周亮账单、太平公司催款单等在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中太平公司与涉案房屋的开发商北京星泰房地产开发有限公司签订的《阳光上东滨河花园前期物业服务合同》、《上东中环商业广场物业服务合同》、《阳光上东滨河花园前期物业服务合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中太平公司客观上为周亮提供了物业管理服务，周亮应当按照《上东中环商业广场物业服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费及电费、冷热水费。周亮提出其在涉诉房屋出租期间从未收到任何物业费用的催收单据或告知，对欠缴一事并不知晓的主张，不能构成其拒交物业费的有效抗辩，本院不予采信。对于周亮提出的太平公司与涉案房屋承租人恶意串通损害周亮利益的主张，未能提供证据予以证实，且太平公司予以否认，本院亦不予采信。
综上，周亮的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1984元，由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司负担284元（已交纳），由周亮负担1700元（第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司已交纳，周亮于本判决生效后七日内支付给第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司）。
二审案件受理费3968元，由周亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 肖斌
代理审判员 杨扬
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘欣