连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第05667号
原告（反诉被告）焦奎明。
委托代理人秦大明，江苏明亮律师事务所律师。
被告（反诉原告）连云港金鹰置业有限公司，住所地连云港市海州区云台山风景区花果山南路21号。
法定代表人王恒，该公司董事长。
委托代理人张宏、刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。
原告焦奎明诉被告连云港金鹰置业有限公司（以下简称金鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，被告金鹰公司于2015年12月23日提起反诉，本院依法进行了合并审理，于2016年1月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦奎明及其委托代理人秦大明、被告金鹰公司委托代理人刘入涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦奎明诉称，被告公司销售人员及广告宣传称购买涉案房屋另赠送14平方米面积，原告认为销售价格比较实惠，于2013年6月4日与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的金鹰国际花园第十幢1单元1-703室商品房，建筑面积138.56平方米，单价每平方米6246.72元，房屋总价865546元。原告依约交付首付款，办理房产贷款手续。依照合同第八条约定，被告应在2014年12月31日交付原告合格的房屋。第九条约定，被告如违约，原告可以选择继续履行该合同，要求被告支付已交付房款总额的日万分之一的违约金。涉案房产至今没有交付，也不能办理涉案房屋产权证，被告也未按照其宣传赠送原告房屋面积。原告认为被告严重违约，应该承担违约责任，故诉至法院，请求依法判令被告补偿原告赠送的14平方米商品房面积损失87454.08元（6246.72元×14平方米）、支付原告商品房逾期交付违约金31160元（865546元×0.1‰×360天）（暂计算至起诉之日），两项合计118614.08元，并承担本案的诉讼费用。
被告金鹰公司辩称，1.原告要求被告补偿赠送14平方商品房面积损失87454.08元没有依据，不应支持。原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，合同对房屋位置、建筑面积、单价以及双方的权利义务都进行了详细约定，原、被告之间只存在商品房买卖合同以及合同补充协议，此外没有其他约定，故应依法驳回原告的该项诉讼请求。2.原告要求支付商品房逾期交房违约金没有任何依据，应予以驳回。本案中是原告在接到书面收房通知后到被告处收房，以涉案房屋存在质量问题为由拒绝办理收房手续，但涉案房屋并无质量问题。根据合同约定，由于买受人逾期收房，自出卖人发给买受人书面通知至约定最后办理房屋交接手续之日起第二天视为已交付买受人。
反诉原告金鹰公司诉称，2014年12月18日，涉案房屋经竣工验收合格，2014年12月24日备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。反诉原告于2014年12月24日以书面形式发函通知反诉被告办理相关收房手续，反诉被告于2015年1月8日来收房，以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝办理收房手续。反诉原告立即组织工程部等相关人员到现场检查，并未发现反诉被告提出的质量问题，而且已多次通知反诉被告。反诉被告拒绝收房的理由没有合同约定或者法律规定。根据合同约定，应视为2015年1月10日涉案房屋已交付反诉被告。现请求依法判令反诉被告支付逾期收房违约金60242元（暂计算至反诉之日，865546元×0.2‰×348天），并承担本案的诉讼费用。
反诉被告辩称，涉案房屋存在质量问题，反诉原告应承担逾期交房违约责任。即使反诉被告违约，也不应向反诉原告交付违约金。因为反诉被告的违约行为并未导致反诉原告的任何损失，合同中对逾期交房、逾期收房的违约责任条款约定不公平，加重了购房人的负担，如果支付也应当是不当得利。
经审理查明，被告在其售楼中心放置的“经典户型鉴赏”广告单中针对138.69平方米、119.06平方米、123.77平方米、160.19平方米四种户型均标有赠送面积位置、赠送平方数等信息，并附文字：“本广告图文仅供参考，详细内容请见售楼中心公告，具体以政府批文及合同为准”。
2013年6月14日，原、被告签订1份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的、坐落于本市海州区苍梧路南、花果山大道金鹰国际花园小区第10幢1单元1-703室房屋，建筑面积138.56平方米，每平方米6246.72元，总金额865546元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［√建筑面积］［×套内建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差绝对值超过3%时，买受人有权退房。……第八条约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人原因未能按期交付的，该房屋自出卖人交给买受人的书面通知至约定的最后办理房屋交接手续之日起的第二天起视为已交付于买受人，……并按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之二的违约金。合同还对原、被告的其他权利、义务作了约定。合同附件四：补充协议第7条约定：本合同替代以往任何口头、书面的协议、声明、广告、样板房及任何展示模型等，成为买卖双方唯一合法契约，广告、售楼书、样板房及任何展示模型等，成为买卖双方唯一合法契约，广告、售楼书、样板房、模型等内容不构成本合同之要约或销售的承诺，对房屋价格的确定无影响。……出卖人只对本契约中的书面约定承担责任。合同签订后，原告依据合同约定支付购房款。涉案房屋于2014年12月18日竣工验收，实际建筑面积为138.71平方米。被告于2014年12月25日书面通知原告于2014年12月31日至2015年1月9日期间到被告处办理收房手续，但原告以涉案房屋存在质量问题、房屋赠送面积不符合被告当初宣传的实际情况为由拒绝收房。后被告又分别于2015年8月18日、11月21日书面通知原告办理收房手续，但原告至今未与被告办理收房手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《商品房买卖合同》、广告单、被告举证的竣工验收备案表、交房通知书等证据在案予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。
关于本诉。原告作为购房者在签订《商品房买卖合同》时应当具有审慎注意义务，原告对于《商品房买卖合同》中载明的房屋建筑面积、单价未提出异议，亦未对合同中没有广告单描述的赠送面积提出异议，视为其对合同条款的认可。原告所举证据不足以证明被告在广告单中载明的内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，也不足以证明被告负有赠送其合同外14平方米商品房面积的义务，对原告就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付商品房逾期交付违约金31160元。因本案中涉案商品房经竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前即书面通知原告收房，原告以房屋存在质量问题，赠送面积不符合广告宣传为由拒绝接收房屋，原告不能因为房屋存在自己认为的质量问题、面积差问题而拒收，故原告就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉。因涉案房屋在合同约定的交付时间已具备交付条件，且反诉原告已书面通知反诉被告接收房屋，根据合同和交房通知书载明的时间，应视为2015年1月10日已交付反诉被告，反诉被告应自2015年1月10日起按逾期的天数按日向反诉原告支付违约金。但《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，而对买受人逾期收房违约金的约定是“按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之二的违约金”，二项违约责任的约定有违公平原则，本院将逾期收房违约金的支付标准调整至“按逾期的天数按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之一的违约金”。反诉原告主张自2015年1月10日计算至起诉之日止即2015年12月23日，不违反法律规定，本院予以支持。反诉被告应支付反诉原告逾期收房违约金为30121元（865546元×0.1‰×348天）。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告焦奎明的诉讼请求。
二、反诉被告焦奎明于本判决生效后十日内给付反诉原告连云港金鹰置业有限公司逾期收房违约金30121元。
三、驳回反诉原告连云港金鹰置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2670元（原告已预交）、反诉案件受理费665元（反诉原告已预交），由原告暨反诉被告焦奎明负担（反诉案件受理费由反诉被告在履行本判决时一并给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 郭 敏
二〇一六年三月四日
书 记 员 谭锦亭
法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。