浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初10547号
原告：李自海，男，1984年10月4日出生，汉族，户籍所在地河南省固始县。法律文书送达地址：浙江省宁波市。
委托诉讼代理人：覃涛，浙江铭生律师事务所律师。
被告：宁波宏建物业服务有限公司。统一社会信用代码9133021269506718X9。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇清沁家园小区。法律文书送达地址：浙江省宁波市海曙区高桥镇高桥路568号3楼。
法定代表人：吴良斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈明波，男，该公司员工。
原告李自海为与被告宁波宏建物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月7日诉至本院，诉请：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同自2017年6月11日解除。2、判令被告退还原告2017年6月11日至2017年11月30日的房屋租金70901.6元（75000元*173/183天），综合服务费2528.6元（5336元*173/365天），押金2000元；3、判令被告承担违约金45000元；4、判令被告承担本案诉讼费。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李自海及其委托诉讼代理人覃涛、被告宁波宏建物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定，案外人宁波嘉纳置业有限公司与被告签订了《前期物业管理服务合同》，物业名称为都市嘉源小区，对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、房屋保修金、违约责任及合同期限、合约终止后的移交工作以及其他事项做出了约定。
2014年11月18日，原、被告签订《经营房租金合同》一份，原告将其位于宁波市鄞州区古林镇布政段梅路663号经营用房（以下简称“涉案租赁房屋”）出租给乙方用于经营，租期自2014年12月1日起至2017年11月30日止。
2014年11月19日，被告向原告出具涉案租赁房屋水电押金的收款收据。2016年11月11日，被告向原告分别出具涉案租赁房屋2016年12月1日至2017年5月31日的房租、2016年12月1日至2017年11月30日的公维费、2016年12月1日至2017年11月30日的综服费的发票。2017年6月1日，被告向原告出具涉案租赁房屋2017年6月1日至2017年11月30日的房租的发票。
2017年10月31日，宁波市鄞州区都市嘉源业主委员会出具的《证明》一份，载明：“因宁波宏建物业服务有限公司为都市嘉源小区开发商指定的前期物业服务商，其服务协议自都市嘉源业委会成立后即自动终止（都市嘉源业委会于2016年9月成立）。为了保持小区的正常生活秩序不受影响，小区业委会决定临时暂由宏建物业继续服务至2017年4月30日，自2017年5月1日由杭州彩家物业管理有限公司宁波分公司为都市嘉源小区提供物业服务，后应宏建物业的请求允许其在2017年6月10日前撤场完毕。”
原告在庭审中陈述，截至《经营房租金合同》约定的到期日，原告一直占有、使用涉案租赁房屋。
以上事实由原告提供的《前期物业管理服务合同》、《经营房租金合同》、宁波市鄞州区都市嘉源业主委员会出具的《证明》、发票，以及原、被告当庭陈述予以证实。审理中被告向本院提交《都市嘉源项目退管财务方面汇总数据》复印件一份。
本院认为，《前期物业管理服务合同》第三十二条、三十三条约定，合同期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止，在合同期间，业主委员会代表全体业主与服务企业签订物业服务合同生效时，《前期物业管理服务合同》终止，合同期满，业主大会尚未成立的，《前期物业管理服务合同》自动延续。宁波市鄞州区都市嘉源业主委员会出具的《证明》亦载明，都市嘉源业委会于2016年9月成立，业委会决定临时暂由被告继续服务至2017年4月30日。故在2014年11月18日，被告有权依照《前期物业管理服务合同》第十条的规定，作为委托人经营属于全体业主所有的物业经营用房。《前期物业管理服务合同》第十一条规定，物业经营用房出租的期限不得长于《前期物业管理服务合同》约定的时间，即2011年8月1日起至2014年7月31日。但因《前期物业管理服务合同》期满时都市嘉源业委会尚未成立，合同自动延续，期限不再固定。故原、被告约定涉案租赁房屋的租赁期为2014年12月1日起至2017年11月30日起并未违反《前期物业管理服务合同》的约定，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。
原告在庭审中陈述，原告虽占有、使用涉案租赁房屋直至《经营房租金合同》约定的租赁期结束，但认为自2017年5月1日由杭州彩家物业管理有限公司宁波分公司取代被告为都市嘉源小区提供物业服务，被告已于2017年6月10日撤出都市嘉源小区，不再经营涉案租赁房屋、提供物业服务，故原告请求法院解除《经营房租金合同》，判令被告退还原告缴纳的自2017年6月11日起至2017年11月30日的房屋租金、综合服务费、押金，并承担相应的违约金。被告认为，《经营房租金合同》已履行完毕，押金2000元同意退还原告，被告不存在违约。本院认为，物业经营用房属于都市嘉源小区全体业主所有，被告受全体业主委托对物业经营用房进行经营，《经营房租金合同》已成立并合法有效，物业公司的更换并不影响《经营房租金合同》的效力。依照《经营房租金合同》第十一条“合同的变更和解除”、第十二条“违约责任及赔偿”的约定，原告未能向本院提供证据证明被告出现了使得原告有权解除合同以及被告应承担违约责任的情形，应当承担举证不能的不利后果。原告要求解除原、被告之间签订的《经营房租金合同》，并要求被告按《经营房租金合同》第十三条约定承担违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。在2014年11月18日起至2017年11月30日期间内，原告已占有使用涉案租赁房屋至《经营房租金合同》期满，《经营房租赁合同》履行完毕。被告于2017年6月10日撤出都市嘉源小区，被告于2016年11月11日预收的2017年6月11日至2017年11月30日的综合服务费2528.6元、于2017年6月1日预收的2017年6月11日至2017年11月30日的房屋租金70901.6元，根据《前期物业管理服务合同》第三十四条的约定，原告要求被告返还上述款项缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原告的部分诉请于法有据，本院予以支持，部分诉请缺乏事实和法律的依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁波宏建物业服务有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告李自海押金2000元；
二、驳回原告李自海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1329元，由原告李自海负担1279元，被告宁波宏建物业服务有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。
审 判 员 蒲巧俊
二〇一八年一月二十九日
代书记员 吴益梅
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。