浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0602民初191号
原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地绍兴市人民中路349号。
法定代表人：朱伟江。
委托诉讼代理人：毛晶晶、施常青，系该行员工。
被告：莫正祥，男，1966年12月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告：王彩凤，女，1966年11月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告：绍兴景湖置业有限公司，住所地绍兴市中兴北路339号华汇大厦301室。
法定代表人：耿俊峰。
委托诉讼代理人：张轶群，浙江浙元律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉被告莫正祥、王彩凤、绍兴景湖置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2018年1月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛晶晶、施常青和被告绍兴景湖置业有限公司委�诉讼代理人张轶群到庭参加诉讼，被告莫正祥、王彩凤经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告莫正祥、王彩凤立即共同归还原告贷款本金2318885.89元，并支付自2017年7月29日起的利息（含罚息、复利）36387.85元（暂计算至2017年12月28日），合计归还原告贷款本息2355273.74元，自2017年12月29日起至判决确定付清日止的利息、罚息、复利按合同约定支付；二、判令原告就享有的上述第一项债权，对绍房预镜字第YH1408210010号预售商品房抵押权《房屋预告登记证明》和绍房预镜字第YH1408150007号预售商品房所有权《房屋预告登记证明》项下被告莫正祥、王彩凤抵押给原告的位于绍兴市荣御上府第59幢6单元106号房地产依法进行折价或者拍卖、变卖，原告对所得借款享有优先�偿权；三、判令被告绍兴景湖置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用全部由三被告承担。事实与理由：2014年8月12日，原告与被告莫正祥（借款人及抵押人）、王彩凤、绍兴景湖置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定贷款金额为273万元，用于被告莫正祥、王彩凤购买绍兴市荣御上府第59幢6单元106号房地产，借款期限自2014年8月12日起至2034年8月11日止，借款执行利率为6.2225%（以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率），采用等本递减还款法还款。合同并约定：本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保+抵押，被告绍兴景湖置业有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；被告莫正祥、王彩凤以借款合同项下所购房地产作抵押，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2014年8月20日和21日，原告与被告莫正祥、王彩凤在绍兴市住房和城乡建设局（镜湖新区）分别办理了预售商品房所有权预告登记和预售商品房抵押权预告登记手续，并取得编号为绍房预镜字第YH1408150007号预售商品房所有权《房屋预告登记证明》和绍房预镜字第YH1408210010号预售商品房抵押权《房屋预告登记证明》。2014年8月12日，被告王彩凤签具了《承担共同还款责任承诺书》，承诺在上述借款合同项下被告莫正祥与原告实际所形成的债务（包括债务本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及原告为实现债权一切合理费用），自愿承担共同还款连带责任。2014年8月28日，原告依约向被告莫正祥发放了贷款人民币273万元，借款凭证记载到期日为2034年7月27日。然被告莫正祥未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息，至2017年12月28日结欠贷款本金2318885.89元、利息（含罚息、复利）36387.85元（�算至2017年12月28日）。原告多次催讨无果，被告王彩凤未履行共同还款责任，被告绍兴景湖置业有限公司亦未履行保证责任，遂成纠纷。
被告绍兴景湖置业有限公司答辩称：对原告与其余二被告之间发放贷款、还款的具体情况不清楚，由法院核实。本案中，物保和人保并存，请求先处理物的担保。
被告莫正祥、王彩凤未作答辩。
当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。原告提供的《个人购房担保借款合同》1份、个人借款凭证1份、财产共有权人同意抵（质）押承诺书1份、承担共同还款责任承诺书1份、《房屋预告登记证明》2份，均为原件，本院依法予以认定；结欠贷款本金利息清单1份，系原告单方制作，按原告陈述处理。
本院经审理查明的事实与原告诉称一致。
另查明，原告与被告莫正祥签订的《个人购房担保借款合同》第九条9.1.4.（8）约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。第十一条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人�据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿等。第二十五条约定：实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十九条约定：还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。案涉抵押房屋至今未办理正式抵押登记，原告陈述已多次催促二被告，二被告称无力缴纳契税无法办证，被告绍兴景湖置业有限公司陈述已经交房且�合办证条件，系二被告原因未办理。
本院认为，原告与被告莫正祥、王彩凤之间的金融借款合同关系、抵押合同关系，与被告绍兴景湖置业有限公司之间的保证合同关系，均依法成立并有效。原告依约向被告莫正祥发放贷款273万元后，该被告未按约还本付息，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放贷款。被告王彩凤自愿对被告莫正祥上述债务承担共同还款责任，故原告要求被告莫正祥、王彩凤归还剩余借款本金2318885.89元及相应利息的诉请，有合同依据，本院依法予以支持。被告莫正祥、王彩凤自愿以绍兴市荣御上府第59幢6单元106号房产为原告债权提供抵押担保，并已办理了预售商品房抵押权预告登记手续，现虽未转为正式的他项权利登记，但其原因并不在于原告，应赋予原告对相应房产�优先受偿权。故对原告要求就办理预抵押登记的房产经折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权的诉请，本院依法予以支持。被告绍兴景湖置业有限公司自愿为被告莫正祥上述债务提供保证，并与原告就同时存在物的担保和人的担保情况下如何实现债权的顺序作了明确约定，现原告要求被告绍兴景湖置业有限公司对被告莫正祥的债务承担连带清偿责任的诉请，理由正当，本院依法予以支持。对被告绍兴景湖置业有限公司要求先处理物的担保的抗辩，本院不予采纳。被告莫正祥、王彩凤经本院合法传唤，未到庭应诉，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告莫正祥、王彩凤共同归还原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金人民币2318885.89元，支付至2017年12月28日止的利息（含罚息、复利）36387.85元，并支付自2017年12月29日起至判决确定履行之日止的相应利息（含罚息、复利，按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行就其享有的上述第一项债权，就绍房预镜字第YH1408210010号预售商品房抵押权《房屋预告登记证明》项下的房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告绍兴景湖置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费依法减半收取12821元，财产保全费5000元，合计人民币17821元，由三被告共同负担，于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 何鲁峰
二〇一八年三月十五日
书记员 王启文
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债�人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。