黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第700号
原告黑龙江发发房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区王兆大街59号。
法定代表人刘柳，女，职务总经理。
委托代理人王浩，男，1976年2月25日生，汉族，黑龙江发发房地产开发有限责任公司法律顾问。
委托代理人辛志强，黑龙江建文律师事务所律师
被告王大力，男，1964年11月1日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。
委托代理人蒋云奎，黑龙江君德律师事务所律师。
原告黑龙江发发房地产开发有限责任公司与被告王大力合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黑龙江发发房地产开发有限责任公司委托代理人王浩、辛志强，被告王大力委托代理人孙洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月17日原、被告订立一份返还投资款协议书，约定由原告返还被告投资款，被告不再参与宝清县颐河庭院项目的开发建设；双方约定原告返还的资金可由其开发建设的小区部份待售商品房折价冲抵；被告不得底价抛售抵偿房产，如自行售房价格低于原告同期销售价格，视为违约，原告有权拒绝为其提供售房发票以及办理住房按揭贷款手续，违约方应向守约方支付违约金。协议书订立后三日之内原告依约将房屋交给被告，双方签署了交接清单，其后被告自行设立商品房销售处销售房屋。现因被告违反双方约定以明显低于原告销售商品价格低价售房，给原告造成重大损失已构成违约，应按协议书约定承担违约责任，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，要求被告向原告支付违约金7000000元人民币，并由被告承担诉讼费用。
被告辩称，2012年11月17日双方签订被告退出原告及宝清颐河庭院项目《协议书》后，被告按照约定成立售楼处销售原告抵帐的房产。被告按照市场行情与部分购房人达成购房意向后，原告违反约定拒不为购房人出具正式售房合同和销售发票，导致抵帐房屋至今无法销售变现。被告没有低价售房，另外由于房屋均未最终成交，客观上不可能给原告造成任何经济损失，原告的主张缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及被告发表质证意见如下：
证据一、2012年11月17日原告与被告签订的《协议书》及《抵偿房产明细表》，意在证明原、被告之间约定抵给被告的住宅房产，被告在销售时不得低于2880元／平方米，否则视为违约，应当承担10000000元的违约金；被告所提供的不动产票据中有四张在明细表中已注明为已售房源，即在原被告签订协议前，6号楼2单元402室、3单元101室、3单元401室和3单元501室房产已经出售，销售单价与协议无关，对此被告也进行了确认。2880元是当时抵付的单价，也是做为基础价格，任何人不能突破这个底线，原、被告在协议中有这方面的约定。在协议明细中明确说明上述四套房产在签订协议时已经以双方确认属于已售房产，只是延后开具不动产发票。
经质证，被告对证据一的表面真实性无异议，对证明的问题有异议。认为协议第四条提到的2880元／平方米是为了计算抵帐住宅的价值而确定的均价，不同楼层的住宅销售价格肯定不同，原告也不是按同一个价格销售所有住宅，协议中没有任何条款约定被告销售住宅的价格不得低于2880元／平方米，不能将该单价作为衡量被告是否违约的标准；6号楼2单元402室、3单元101室、3单元401室和3单元501室是在原、被告签协议之后才售出，其中2单元4楼2号（购买人王立志）销售时间是2012年12月21日、3单元1楼1号（购买人王佳）销售时间是2013年4月5日、3单元4楼1号（购买人耿伟）销售时间是2013年1月11日、3单元5楼1号（购买人杨庆林）销售时间是2012年12月10日，四户房产实际销售时间均晚于2012年11月17日（原、被告签订协议书时间），这四户住宅的价格与协议有关，可以作为被告销售住宅的参照；2880元在协议中未约定，四套房产应按不动产开具的时间为售房时间。
证据二、案外人艾洪雪提供的房屋定购协议、交款确认书、情况说明和收据各一份，意在证明案外人艾洪雪于2013年7月17日从被告处购买了14号楼3单元602室住宅，单价为2606元，该价格已明显低于约定底价，被告已违约。
经质证，被告对证据二中的定购协议、交款确认书的表面真实性有异议，需核对原件，对证明的问题有异议。认为从定金收据看，双方达成购买意向的时间是2013年5月29日，不是7月17日；按定购协议的总价推算住宅部分单价为3050元，高于原告同期销售价；即使以交款确认书上写的2606元／平方米单价为准，也高于原告的同期销售价格；从原告出示的材料看该房屋并未实际成交；“情况说明”是证人证言，证人必某某出庭接受质询，否则无法确认证言是否属实以及是否确为艾洪雪所提供；原、被告的协议书里没有约定底价，原告该组证据证明不了被告低价售房。
证据三、案外人陈影购房定金收据及情况说明，意在证明案外人陈影于2012年10月中旬即决定购买颐河庭院4号楼1单元403室住房，约定购房单价为2604元／平方米，并于2012年10月31日交纳了定金；该房屋的购买与交款均在原被告签订协议之前，只是不动产发票延后开具；因此该房的销售价格与协议无关。原告并未存在低价售房。
经质证，被告对证据三有异议。认为房屋成交时间以销售合同为准，交定金只代表双方有购买意向，不代表已实际成交，定金收据上也没有单价；陈影2012年10月31日交定金，原、被告于11月17日签协议，二者时间十分接近，最后的实际成交单价（2604元／平方米）代表了原告同期销售价格，被告售房时不可能卖到2880元／平方米；证人未出庭接受质询，无法确认“情况说明”是否为陈影本人所出具，证言不应采信。
证据四、《更改颐河庭院开发项目总体规划的协议》，意在证明原告本应可以按协议约定的时间取得销售许可证，但是由于宝清县政府进行幸福渠改造工程，需要占用颐河庭院部分项目用地，颐河庭院原有的规划方案被迫进行变更，而规划方案的确定是取得销售许可证的先决条件，因为销售许可证未能如约取得并非原告主观原因造成，而系政府原因导致，原告不存在违约行为。
经质证，被告对证据四表面真实性有异议，需核对原件，对证明的问题有异议。认为原告的证明问题已说明原告承认在2013年6月5日取得摘牌后没有按约定期限取得许可证的事实。原告摘得B地块时间是2013年6月5日，按约定应于9月5日前办完预售许可证，原告与宝清县规划局签协议时间是9月30日，当时该地块上的房屋已经建成，规划局部变更（只涉及新建道路，不改变原来房屋布局）不影响原告办理预售许可证；诉讼前原告从未通知被告因规划问题不能及时办理预售许可证，双方也未变更取得预售许可证的时间，原来约定的时间对原告仍然有约束力；宝清县法院（2014）清民初字第127号判决书和双鸭山中院（2014）双民终字第321号判决书均已确认原告迟延办理预售许可证的违约事实。即使材料真实，政府行为也不能免除原告承担民事责任，如果原告因政府行为造成损失可要求政府赔偿。
证据五、证人王某甲出庭作证，意在证明证人在2013年4月下旬至6月20日间接受原告指派对被告的销售情况进行监督，而在监督过程中发现被告口头上是以3200元／平方米的单价进行销售，但实际的成交价格均低于2880元。
经质证，被告对证据五有异议。认为证人是原告工作人员，与原告有利害关系证言不应采信；当时原告和被告各自成立售楼处同时售房，证言中提到2650－2880元售房是原告的报价，说明原告销售价格也低于2880元；证人并未参与销售经理跟顾客的协商过程，并不知道协商的价格是多少，只是猜测被告低价售楼；在证言提到的那个时段被告售楼处没有王某甲这个人。综上，证言内容不确定，证人与原告有利害关系，证言证明不了原告的主张。
被告为证明其主张事实成立，向法庭提交证据及原告质证意见如下：
证据一、《协议书》一份，意在证明2012年11月17日原、被告签订《协议书》约定被告通过股权转让退出发发公司及宝清颐河庭院项目，被告在发发公司及宝清颐河庭院项目的股权及全部投资共计88600000元，按62%折算为54932000元（含原告代付的股权转让款），该款由原告用宝清颐河庭院项目的已竣工房产（包括车库、洋房、门市、住宅（含地下室和阁楼））抵偿，双方在协议后附的明细表中明确了抵偿房产的具体位置（6#、7#、13#、14#、S2#、S3#楼）、面积（18838.41平方米）和价值（54971777.6万元），被告可以成立售楼处自行销售抵偿房产，原告负责开发票、纳税、协助办理入户手续。双方还对抵偿房产的均价、看护费用、达到竣工验收标准的时间、取得销售许可证时间、房屋竣工验收时间等事项进行了约定。
经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议。认为宝清颐河庭院抵偿明细表中6号楼备注明确写明6号楼为扣除已售部份（020302即2单元302室、020402即2单元402室、0301、030102，0301、030401、030501）的剩余房屋。说明该多套房屋不在抵偿房屋范围内。
证据二、照片8张，意在证明原告未按《协议书》第五条约定于2013年6月30日前将颐河庭院小区达到竣工验收标准（照片1-3）；原告擅自将已抵偿给被告的S3号楼第14号门市房改为“正阳楼”饭店（照片4-6）；原告不仅占用抵给原告的位于S3号楼第21、22号车库，被告因另案查封该车库时还得知原告已将第22号车库出售（照片7、8）。
经质证，原告对证据二真实性及证明问题均有异议。认为该证据一至三号照片系被告自行取得，四至八号照片无取得时间，无法核实其真实性无法证明被告主张；原告的质证意见在宝清县的民事判决书中第六页已经对相同的八张照片进行辩述法院不予采信；四至八号照片称原告将抵帐给被告的房产使用和出售，原告认为属于侵权责任之诉，与本案无关。
证据三、B1地块《成交确认书》和《商品房预售许可证》各一份，意在证明抵帐房产所在的B1地块摘牌（即取得成交确认书）时间为2013年6月5日，该地块上房产（11#-16#、S3#楼）取得商品房预售许可证的时间是2013年10月24日，二者时间相距4个月19天，违反了《协议书》第五条约定［宝清县法院审理（2014）清民初字第127号案件时应原告王大力的申请调取的证据，装订在宝清县法院卷宗里，页码为第202页和204页］，双方约定取得预售许可证时间为2013年9月6日。
经质证，原告对证据三真实性及证明的问题有异议。认为无法核实原件，原告不存在违约行为，在项目开发中每一环节都可能导致下一阶段工程无法完成，属于一环套一环，无法签订规划协议，也就无法取得房产预售许可证，项目过程中由于宝清县政府幸福渠改造工程占用原告的开发地块，导致原告整体项目规划需要变更，最后经宝清县城乡规划局协商最终于2013年9月30日重新签订变更协议，此后原告为履行原、被告协议，在2013年10月即取得销售许可证。
证据四、《销售不动产统一发票》五份，意在证明2013年1月-5月期间原告销售颐河庭院小区住宅的单价2563-2683元之间，原告销售房屋价格也不是固定不变，而是根据市场情况波动，其中最低曾以2563元／m2单价售房［宝清县法院审理（2014）清民初字第127号案件时应原告王大力的申请调取的证据，装订在宝清县法院卷宗里，页码为第184页、189页、174页、194页和169页］。原告所述的销售活动未经被告确认，该低价销售的房产不是被告认可的。
经质证，原告对证据四真实性及证明问题均有异议。认为五张票据中购房人王佳、杨庆林、耿伟、王丽志所购买的房屋都属于双方签订协议中明细里已售房产部份，这四套房产已在双方签订协议前已售出，只是延后开具不动产发票；购房人陈颖交款日期也在原、被告签订协议前；上述几套房产同属于2012年10月原、被告共同搞销售活动特批的特价房产，销售价格明确低于当时的销售价格。
证据五、宝清县法院（2014）清民初字第127号《民事判决书》，意在证明基于同一合同同样的争议，宝清县法院已做出一审判决，本案原告已上诉至双鸭山中院；判决书第9页、第10页认定了原告未按《协议书》第五条的约定时间及时办理房屋预售许可证的违约事实。
经质证，原告对证据五真实性无异议，对证明的问题有异议。认为该判决一审程序违法，该判决不能做为认定事实的依据，被告已提出上诉。该案案由确定为不动产权属确认和移交纠纷，与本案争议的违约没有关联性，与本案无关。原告已向法院举证由于宝清县政府行为导致规划变更，为了配合政府行为延后办理预售许可证，故原告不存在违约行为。
证据六、双鸭山市中级人民法院（2014）双民终字第321号《民事判决书》，意在证明双方在宝清县法院争议的案件已审理终结，双鸭山中院已于2015年3月13日做出生效判决，确认宝清县法院（2014）清民初字第127号判决认定的事实清楚，程序合法，驳回原告上诉。
经质证，原告对证据六真实性无异议，对证明的问题有异议。认为该判决书未给原告送达，因此不发生法律效力。原告已向法院举证由于宝清县政府行为导致规划变更，为了配合政府行为延后办理预售许可证，故原告不存在违约行为。
本院对当事人举示的上述证据认证意见为，原告所举证据一、证据二和证据三中的定金收据客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据五的真实性予以采信；所举证据三中的情况说明因案外人未到庭，不予采信；所举证据四因与本案不具有关联性，不予采信。被告所举证据一客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据五和证据六的真实性予以采信；所举证据二1－3号照片系被告自行取得，4－8号照片无取得时间，无法核实其真实性并与本案不具有关联性，不予采信；所举证据三与本案不具有关联性，不予采信；所举证据四因原、被告双方签订的《抵偿房产明细表》中不包含该五套房产，属于已售房产，且依据房屋买卖存在的签订合同在前，发票开具在后的惯例，该证据不足以证明被告的待证事实。
经审理查明，2012年11月17日原告与被告签订《协议书》，约定被告通过转让其在原告全部股权方式退出原告单位及宝清颐河庭院项目，退出后被告不再享有其在原告单位及宝清颐河庭院项目中的全部权利及义务；被告在原告单位及宝清颐河庭院全部股权及投资款59066700元，原告按62%的比例返还被告，即应返还被告股权对价及投资款为人民币36621300元，其余被告同意放弃；原告用投资开发的宝清颐河庭院项目的已竣工房产包括车库、洋房、门市、住宅（包括地下室和阁楼）抵偿应返还给被告的股权及投资款，其中车库价格为7800元／平方米，洋房价格为3660元／平方米，门市价格为5500元／平方米，住宅价格为2880元／平方米，阁楼和地下室价格为800元／平方米，具体抵偿情况详见抵偿房产明细表；原告同意被告在抵偿房产取得商品房预售许可证后可以用抵偿房屋抵押贷款，原告协助提供相关手续，被告可以成立售楼处对抵偿房产自行销售，售出房屋需经原告核对认可并由原告开具售房正规发票，被告每售出一套房产，原告为其开具一份相应发票，纳税义务由原告承担；被告承诺不低价抛售抵偿房产，如被告自行售房价格低于原告同期销售价格，视为被告违约；原、被告双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金10000000元人民币。协议签订后，原、被告双方在该协议上签字盖章确认。2012年11月17日原、被告双方签订《颐河庭院抵偿房产明细表》一份，将所列房产抵偿给被告及案外人赵可心，具体抵偿情况为6号楼、7号楼、14号楼、13号楼、S2号楼和S3号楼；6号楼为扣除已售出部分（2单元302室、2单元402室、3单元101室、3单元102室、3单元301室、3单元401室和3单元501室）的剩余房屋，7号楼为整栋楼，14号楼为整栋楼，13号楼为整栋楼，S2号楼商服为000101室、000102室、002101室、002102室、3层为1－2层立体垂直向上分割部分（面积按照2层面积计算）、车库为000130室和000131室，S3号楼商服为000117室、000118室、002117室、002118室、3层为1－2层立体垂直向上分割部分（面积按照2层面积计算）、车库为000119室、000120室和000121室；上述房产中住宅、地下室、阁楼、洋房、商服和车库单价同《协议书》约定，总价值为54971777.60元，该款比折算款54932000元多出39780元，此部分价款由双方协商解决。2013年7月15日案外人艾洪雪从被告处购买颐河庭院14号楼3单元602室住宅，被告向案外人艾洪雪出具的《交款确认通知》上标明房屋实际单价为2606元。审理中，被告提出反诉，要求原告给付其违约金10000000元，其在指定期限内未交纳反诉费。
本院认为，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方均应依此协议约定履行权利义务。关于被告是否存在违约行为的问题，基于房地产销售价格非固定不变，原、被告双方在同时销售颐河庭院小区过程中同时间段的销售价格不易确定，且证人王某乙证实原告的售房单价在3100元至3200元之间，故原、被告双方在签订《协议书》后的售房价格均应以该《协议书》中约定的抵偿价格2880元作为参考依据。虽被告提交购房发票五张用以证明原告也存在低于双方约定抵偿房产单价销售房屋的情况，但因房地产交易规则即开具购房发票的时间晚于签订正式购房合同时间的惯例，被告所举证据不足以证明其主张的事实。根据原告提交的证据二被告将房产出售予案外人艾洪雪时的销售单价已明显低于2880元，故被告在履行《协议书》过程中存在违反其所承诺的不低价抛售抵偿房产的行为，被告已违约，对原告要求其承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。因《协议书》中原、被告双方约定违约金为10000000元，原告主张被告给付违约金7000000元的诉讼请求未超过该项约定，故被告应向原告给付违约金7000000元。关于被告提出的反诉请求，因其未交纳反诉费用，本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：
被告王大力于本判决生效之日起十五日内向原告黑龙江发发房地产开发有限责任公司给付违约金
7000000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告王大力承担。
如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 李金鸽
人民陪审员 王兰英
二〇一五年六月三日
书 记 员 李 敏