江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第282号
上诉人（原审原告）南京涧水长澜餐饮管理有限公司。
法定代表人田莉莉，该公司总经理。
委托代理人夏维剑，江苏金禾律师事务所律师。
委托代理人杨华，江苏金禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京奥体建设开发有限责任公司。
法定代表人古国才，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）南京奥体物业服务有限责任公司。
法定代表人单华年，该公司常务副总经理。
两被上诉人共同委托代理人顾颂坚，江苏当代国安律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人徐正达，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人南京涧水长澜餐饮管理有限公司（以下简称涧水长澜公司）因与被上诉人南京奥体建设开发有限责任公司（以下简称奥体开发公司）、南京奥体物业服务有限责任公司（以下简称奥体物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第2097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人涧水长澜公司的委托代理人夏维剑和杨华、被上诉人奥体开发公司和奥体物业公司的委托代理人顾颂坚和徐正达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
涧水长澜公司原审诉称，2010年11月20日，本案双方签订租赁合同，由涧水长澜公司租赁位于南京市兴隆大街187号的店面开设茶餐厅。奥体开发公司和奥体物业公司未按约交付房屋，涧水长澜公司在办理手续的过程中，被建邺区环保局告知奥体新城小区的整体环评未通过，无奈之下只能办理经营范围仅有咖啡的营业执照。涧水长澜公司多次要求奥体开发公司和奥体物业公司尽快解决该问题，但遭奥体开发公司和奥体物业公司拒绝。2012年9月之前的租金、物业费涧水长澜公司一直按约支付，2012年9月之后的房租，涧水长澜公司亦派员工交到奥体开发公司和奥体物业公司却被拒收。涧水长澜公司收到奥体开发公司和奥体物业公司2012年11月22日的函件后，回函通知奥体开发公司和奥体物业公司来店收租，但奥体开发公司和奥体物业公司未来收取。2012年12月4日，奥体开发公司和奥体物业公司强行进入店内锁住店门，实际控制了房屋。综上，奥体开发公司和奥体物业公司恶意违约和毁约的行为给涧水长澜公司造成极大损失，请求法院判令：1、奥体开发公司和奥体物业公司继续履行租赁合同，并把房屋交还涧水长澜公司；2、奥体开发公司和奥体物业公司承担违约金433109.5元（暂算至2012年12月20日）；3、奥体开发公司和奥体物业公司承担自2012年12月4日至判决生效之日止的经营损失每月19万元，按实计算；4、本案诉讼费用由奥体开发公司和奥体物业公司承担。
奥体开发公司原审辩称，公司就延期交房问题已通过延长免租期与涧水长澜公司协商解决；关于奥体开发公司未通过整体环评而致涧水长澜公司不能申领含有简餐经营许可的诉称，无事实依据；2012年12月4日，不存在公司强行锁闭涧水长澜公司店门的事实；奥体开发公司无违约行为，而涧水长澜公司却逾期支付房租，请求法院驳回涧水长澜公司全部诉讼请求。
奥体物业公司原审辩称，涧水长澜公司诉请要求继续履行租赁合同，而奥体物业公司不是房屋租赁合同的主体，不是本案的适格被告；2012年12月4日，奥体物业公司未强行锁闭涧水长澜公司店门，涧水长澜公司向奥体物业公司主张违约金及经营损失无事实和法律基础。
原审法院经审理查明，2010年11月20日，涧水长澜公司与奥体开发公司签订《房屋租赁合同》，约定：奥体开发公司将南京市兴隆大街187号商业用房（建筑面积1271.98平方米）出租给涧水长澜公司使用，房屋用途为简餐、咖啡；租赁期限自2010年12月1日至2016年11月30日，租金为每年371418元，付租方式为先支付后使用，每季度支付一次。合同还约定：在正式装修前涧水长澜公司须完成营业执照申领，并取得工商及环保等相关部门许可；任何一方构成违约的，除赔偿对方实际损失外，还需承担当期六个月租金的违约金。
再查明，奥体开发公司于2011年3月4日迟延交付租赁房屋，但与涧水长澜公司通过延长免租期的方式予以解决，即租金从2011年12月1日起算。涧水长澜公司接收房屋后，在未完成营业执照申领、取得工商及环保等相关部门许可前即进场装修。2011年12月5日，由涧水长澜公司法定代表人签字的《公司设立登记申请事项》和涧水长澜公司全体股东签字的《南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程》中均载明许可经营项目：咖啡厅（不含简餐）。2011年12月8日，涧水长澜公司领取营业执照并开始营业。2012年7月，涧水长澜公司提交餐饮服务许可申请，但因自身未达餐饮服务标准而未被许可。至目前，建邺区环境保护局未收到涧水长澜公司书面行政许可申请书。2012年12月4日，关于兴隆大街187号蓝湾咖啡曾有二次报警，但内容均为劳资纠纷，当日未发生因奥体开发公司、奥体物业公司锁门引发的报警。
另查明，涧水长澜公司已向奥体开发公司、奥体物业公司支付自2011年12月1日至2012年8月31日期间的房屋租金和物业费，奥体开发公司、奥体物业公司分别向涧水长澜公司开具房租和物业费收据。2012年11月下旬，奥体开发公司通过EMS向涧水长澜公司发函催收2012年9月之后的租金，涧水长澜公司收函后至今未予支付，奥体开发公司已向原审法院起诉解除与涧水长澜的房屋租赁合同。
原审法院认为，合同具有相对性。涧水长澜公司与奥体开发公司在自愿、平等基础上签订的《房屋租赁合同》合法有效，对签订双方均有约束力，但不能约束合同外的第三方奥体物业公司。庭审中，法院多次释明后，涧水长澜公司仍主张奥体开发公司和奥体物业公司人格混同，坚持依据《房租租赁合同》起诉奥体开发公司和奥体物业公司，经查，奥体开发公司和奥体物业公司为依法成立的独立法人，分别与涧水长澜公司签订协议，在收取房租、物业费后又各自给涧水长澜公司开具收据，故奥体物业公司不是房屋租赁合同法律关系的适格主体，驳回涧水长澜公司对被告奥体物业公司的起诉。关于继续履行租赁合同的诉请，因涧水长澜公司逾期支付房租，奥体开发公司已另案诉讼主张解除租赁合同，故本案对此项暂不处理。关于因奥体开发公司具有迟延交付房屋等违约行为，涧水长澜公司主张奥体开发公司和奥体物业公司支付违约金和经营损失，经查，迟延交付房屋问题已通过延长免租期的方式解决并实际履行；《公司设立登记申请书》、谈话笔录等证据，均证明涧水长澜公司经营许可项目不含“简餐”的原因与涧水长澜公司主张内容不符；涧水长澜公司提请多名证人出庭，旨在证明2012年12月4日二奥体开发公司和奥体物业公司强行锁门的事实，但证人丁咚、徐武胜当日并未在场，其他证人自称系涧水长澜公司员工，当日目击了身着“奥体物业”制服的保安将店门锁闭且员工现场报警的经过，但接处警工作登记表和谈话笔录均证实，2012年12月4日兴隆派出所接到南京市兴隆大街187号的二次报警，事由均为劳资纠纷，与证人证言不符。综上，原审法院认为，涧水长澜公司上述主张，无事实和法律依据，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回南京涧水长澜餐饮管理有限公司的诉讼请求。一审案件诉讼费20668元减半收取10334元，由南京涧水长澜餐饮管理有限公司负担。
涧水长澜公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人构成根本违约。上诉人租赁涉案房屋的根本目的是经营简餐，但是因为被上诉人的房屋未通过整体环评而致上诉人不能申领含有简餐的经营许可证，致使上诉人承租房屋的根本目的无法实现。2、关于房租的问题，上诉人并未违约。被上诉人确实多次向上诉人要求缴纳2012年9月份以后的房租，但被上诉人却不收款，其目的就是回避解决出租房屋未通过整体环评而致上诉人不能申领含有简餐的经营许可证的违约事实，故上诉人不构成根本违约。3、被上诉人无权解除合同。合同约定的解除权条件不成立，被上诉人未按照合同规定行使合同解除权。4、被上诉人锁门事实成立，被上诉人构成根本违约，无权要求解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决或者发回重审，依法改判。
被上诉人奥体开发公司答辩称，上诉人没有经营简餐的原因是其自身原因，上诉人一直拒绝交纳房租，我们多次发函要求其交纳租金，上诉人说被上诉人不收租金不符合逻辑。上诉人是自己因经营不善锁门的，不是被上诉人锁门的。原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人奥体物业公司答辩称，同意奥体开发公司的答辩意见，另外，上诉人主张的是租赁合同关系，奥体物业公司与上诉人物业服务合同是另一种法律关系，奥体物业公司不是本案的适格主体，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。奥体物业公司并非本案租赁合同的相对人，上诉人依据租赁合同要求奥体物业公司承担合同责任不符合法律规定，原审法院驳回其对奥体物业公司的请求并无不当。因双方当事人已就涉案合同是否解除另案进行诉讼，故涧水长澜公司在上诉中针对合同解除问题提起的上诉请求均不属本案审理的范围，本案不予理涉。涧水长澜公司上诉提出，涉案房屋未通过整体环评致其不能申领经营简餐的许可证，经原审法院向有关发证管理机关调查了解，是否通过环评并不是领取简餐经营许可证的前提条件，上诉人未能领取经营简餐许可证的原因与是否通过环评无关，上诉人以此主张奥体开发公司根本违约，不能成立。上诉人涧水长澜公司主张奥体开发公司于2013年12月4日派人锁了涉案房屋的门，其因此报警。经原审法院核查，当天上诉人有2次报警，内容均为上诉人与其员工因工资报酬发生争议而报警，没有奥体开发公司锁门的记录，上诉人亦未能提供其他证据证明奥体开发公司存在锁门的行为，故原审法院对上诉人这一主张不予采纳并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费20668元，由上诉人涧水长澜公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年三月十三日
书记员 张 毅