福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1335号
上诉人（原审原告）：厦门市职工技术开发有限公司，住所地厦门市思明区斗西路170号三楼。
法定代表人：徐家霖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈丽凤（曾用名沈淑端），女，1965年4月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人厦门市职工技术开发有限公司（以下简称职工技术开发公司）因与被上诉人沈丽凤房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
职工技术开发公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.改判一审判决第三项为：沈丽凤立即腾退职工技术开发公司名下位于产，按照每逾期一日0.3%的标准承担未缴租金的滞纳金。事实和理由：一、职工技术开发公司有权解除租赁合同并要求沈丽凤腾退房屋。首先，1998年职工技术开发公司参与市政府的旧城改造项目，对将军祠159号被拆迁的业主完成了拆迁补偿。沈丽凤原系租住在将军祠159号，职工技术开发公司对沈丽凤没有安置补偿的义务，沈丽凤并非被拆迁户，职工技术开发公司购买讼争房屋与沈丽凤的人身属性无关。其次，讼争房屋也不是政府行政划拨的安置房。讼争房屋是2001年职工技术开发公司按照每平方米1187元向政府申购的统建房，而2001年厦门市商品房每平米也仅一千多元，职工技术开发公司已经缴纳了62320元购房款，办理了产权证。虽然销售合同书对出租、转让、抵押进行限制，但根据当时规定，该限制期限也仅为三年，早已超出限制期。职工技术开发公司是讼争房屋的所有人，在沈丽凤长期严重违约的情况下，当然有权收回房屋。沈丽凤严重违约，职工技术开发公司将讼争房屋收回且不再出租给沈丽凤与该房产的性质没有直接关系。再次，一审法院已经认定双方之间系租赁合同关系，且建议“双方尽快就租赁讼争房屋签订书面合同”，本案就应当适用《民法通则》、《合同法》及《城市房屋租赁管理办法》。职工技术开发公司从1999年5月起将房屋出租给沈丽凤，因沈丽凤无理拒签租赁合同，导致双方没有签订书面租赁合同，一审法院不应在此情况下，加重职工技术开发公司的义务。根据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，任何一方均有权以租期不定期为由提出解除合同。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（四）拖欠租金累计六个月以上的；”职工技术开发公司有权以沈丽凤拖欠租金为由提出解除合同，且依法应得到支持。最后，根据《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，本案租期将近20年，租期应截止在2019年5月，沈丽凤最迟应在2019年5月腾退归还房屋。最后，职工技术开发公司是一家私营企业，没有提供政府公房的资质和权利。职工技术开发公司仅仅是按照公房的价格将房屋出租给沈丽凤，而不是提供公房给沈丽凤租住。退一步说，即使根据承租公房的相关规定，承租人不缴纳租金，政府也有权收回公房。根据厦门市房管局提供的公租房《住宅租赁合同》范本第六条也规定“乙方所承租的房屋逾期6个月以上不交付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可追收所欠的款项”。据此，无论沈丽凤承租房屋性质如何，职工技术开发公司也有权因沈丽凤拒缴房租等原因收回房屋。
二、沈丽凤应承担未缴租金的滞纳金，应按照每逾期一日0.3%的标准计算。沈丽凤长期未缴租金，属于严重的违约行为，应承担相应的违约责任。即使从公平、等价有偿、诚实信用的民法原则来看，沈丽凤承租职工技术开发公司的房屋，拒缴房租，也应承担相应的滞纳金。职工技术开发公司计算滞纳金的标准，是按照当时厦门市房管局提供给职工技术开发公司用于出租讼争房屋的《住宅租赁合同》第三条：“缴纳房租是乙方的义务”“逾期未交者，甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金”、《厦门市廉租房管理规定》第二十四条：“违反本规定第二十一条规定，不按时缴纳租金的，廉租住房产权人除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金。”的规定计算，应依法予以保护。
沈丽凤辩称，一、沈丽凤租住的房屋系拆迁安置房,原属政府统建房,沈丽凤作为实际居住人拥有优先购买权，作为私营企业的职工技术开发公司却取得该房屋的所有权，此行为违反了《厦门市2001年经济适用房配售办法》的规定，侵害沈丽凤的合法权益。二、沈丽凤未及时缴付房屋租金有合理事由，这是经一审庭审确认的事实。1999年至2009年，沈丽凤缴交租金无门，并非拒绝缴交。职工技术开发公司于2009年单方提出附加条件，沈丽凤提出异议，职工技术开发公司提出回去请示，此后再无音讯。2013年沈丽凤接到职工技术开发公司代理人发出的《律师函》，沈丽凤及时书面回复反馈存在的问题，表达希望早日协商解决问题的诚意，依然得不到回应。职工技术开发公司未履行职责，致使讼争房屋安全和正常使用不能得到保证，严重影响沈丽凤本人的居住安全与正常生活。职工技术开发公司要求本人缴交房租的计租方式和金额是错误的。沈丽凤代缴的公共维修金应当返还。按照双方签订的《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》约定，职工技术开发公司提出腾退讼争房屋的诉求没有根据。综上，请求驳回上诉。
职工技术开发公司向一审法院起诉请求：1、沈丽凤立即腾退职工技术开发公司名下位于产；2、沈丽凤补缴1999年5月至实际腾退之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（暂计至2016年12月欠缴租金31644.92元、滞纳金142398元）；3、沈丽凤偿还职工技术开发公司代垫的物业管理费322.64元、公摊电费18.87元、公共维修金125元。
一审法院认定事实：原坐落于将军祠159号的房屋（以下简称将军祠房屋）原为案外人方铁水所有，沈丽凤租住于该房屋。1996年，厦门市政府发布厦府【1996】地127号建设用地批文，决定对将军祠房屋进行拆迁。1998年12月10日，沈丽凤（乙方）与职工技术开发公司（甲方）以及厦门市房屋拆迁工程公司（实施拆迁单位，以下简称房屋拆迁公司）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定：乙方租赁的将军祠房屋因建设需要应予拆除，甲、乙双方依照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及安置房计价等有关标准进行协商达成本协议；甲方以乙方原租赁的房屋实际情况，向乙方提供一套一房一厅建筑面积52.48平方米的安置房；安置房地点为前埔南区第二组团17栋708室（土地房屋权证登记坐落为古楼北里56号708室，权属人为职工技术开发公司，土地使用权性质为“划拨”，产权来源为“向厦门市住宅建设办公室购买统建房”，以下简称讼争房屋）；沈丽凤应向职工技术开发公司缴纳15295.4元安置分配费；乙方如有隐瞒他处住房情况，今后如经查出，甲方有权更改本协议并收回安置房；该安置房租金今后按政府有关规定收取；等等。此后，沈丽凤与职工技术开发公司实际履行了《拆迁安置协议》，沈丽凤于1999年5月搬入讼争房屋居住。入住后，沈丽凤支付讼争房屋的物业管理费、公摊电费、公共维修金至2015年底，但从未支付房屋租金。职工技术开发公司工作人员曾提供一份以厦门市国土资源与房产管理局印制的《住宅租赁合同》为范本的租赁合同欲与沈丽凤缔约，但沈丽凤拒绝签署，双方至今未就租赁讼争房屋签署书面合同。2013年7月，职工技术开发公司向沈丽凤发出《律师函》催缴租金并主张收回房屋。沈丽凤回函称，入住后职工技术开发公司未就收取租金与其联系、物业管理处拒绝代收租金、讼争房屋出现质量问题职工技术开发公司怠于维修、无奈代缴公共维修金等。后职工技术开发公司遂诉至一审法院。
另查明，讼争房屋系职工技术开发公司为安置沈丽凤而向厦门市住宅建设办公室（下称市住宅办）申请购买的统建房（经济适用房），以厦门经济特区房地产开发公司（下称特房公司）为出卖方签订《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》。上述销售合同书约定：职工技术开发公司必须在办理房屋移交手续之前按市住宅办的有关规定将入住户口迁入，否则不予办理交房手续；讼争房屋不得私自出租、转让、抵押，否则市住宅办有权收回房屋，并视情节轻重予以处理；如需出租、转让、抵押，按有关规定办理；职工技术开发公司若由于不符合购房条件等原因被市住宅办取消购房资格，特房公司有权解除合同；等等。
一审庭审中，职工技术开发公司提供厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）出具的讼争房屋租金明细表以及一份厦门市国土资源与房产管理局公布的《厦门市历年公有住房租金标准》主张根据甲级三等公房租金标准计算讼争房屋租金。按上述标准计算，自1999年5月起至2016年12月止沈丽凤欠缴租金31644元。根据收款收据和发票显示，职工技术开发公司支付了讼争房屋2016年的物业管理费和公摊电费362元、公共维修金125元。沈丽凤承认拒付租金事实，但主张有合法抗辩事由；其并非拒不支付物业管理费和公摊电费，系职工技术开发公司未经其同意擅自代缴。职工技术开发公司当庭向沈丽凤明确其委托厦禾物业公司收取讼争房屋的租金及其他费用。
一审法院认为，本案纠纷源于将军祠房屋拆迁。拆迁过程中，职工技术开发公司自愿安置沈丽凤并签订《拆迁安置协议》，应认定该协议真实合法有效，双方均应全面遵守。根据职工技术开发公司、沈丽凤协议书的约定，沈丽凤限期腾退其所居住的将军祠房屋后，职工技术开发公司有义务提供讼争房屋供沈丽凤租住，可见该协议书具有对拆迁后双方建立房屋租赁关系进行预约的性质。沈丽凤搬入职工技术开发公司提供的讼争房屋居住后，双方各自履行了该协议书项下义务，双方随之转化为房屋租赁关系。本案争议焦点为：职工技术开发公司是否有权解除租赁关系并要求沈丽凤腾退房屋；职工技术开发公司主张的租金及其他费用是否合法有据。
一、关于职工技术开发公司是否有权解除租赁关系并要求沈丽凤腾退房屋的问题。1、从讼争房屋的性质分析。首先，讼争房屋是拆迁安置房，具有人身属性和专门用途。职工技术开发公司系因履行拆迁安置义务方取得购买讼争房屋资格，也就是说如果没有拆迁安置的先行行为，职工技术开发公司无权向政府购买讼争房屋，讼争房屋与被拆迁户人身属性紧密相关。讼争房屋应用于拆迁安置，除此之外职工技术开发公司对讼争房屋的占有、使用、收益、处分不应有法律规定和合同约定以外的期待。根据政府规章和合同约定，若讼争房屋用作他途，政府有权收回。其次，讼争房屋具有社会保障属性。在房地产开发过程中政府为开发商提供低于市价的解困房（经济适用房）作为拆迁安置房是一种政府行为，政府实际上分担了部分拆迁安置成本（本质上是为安置房提供无偿使用的土地，表征为安置房与商品房的价差）。政府分担的这部分无须支付对价的成本，具有社会福利性质。由于在这种拆迁安置模式下安置房的名义产权人与实际使用人发生分离，对上述福利的归属易产生争议。对此应当认为，政府提供低价安置房的目的是保障被拆迁户的居住权、使被拆迁户居有定所，相应的福利内涵应由被拆迁户享有，而不应由开发商享有或变相攫取。再者，对讼争房屋的权利限制并不导致权利义务失衡。开发商为购买安置房所支付的对价是其开发房地产成本的组成部分，通过商品房销售已一次性回收成本并且获得利润，其作为名义产权人（出租方）修缮房屋的支出可通过收取租金相抵，且这种安置方式经合同确认，并未超出可预见范围，即便为修缮房屋另外有所支出也是开发商履行拆迁安置义务的必要成本，不存在权利义务失衡问题。如上所述，讼争房屋系基于拆迁行为向政府购买的低于市场价格的政策性安置房，具有依着于被拆迁安置户的人身属性和社会保障属性。双方之间并非普通的私房租赁关系，而是政府意志介入下开发商履行拆迁安置义务的延续。职工技术开发公司对讼争房屋的处分权受到物权法和合同法的双重限制。从物权角度，讼争房屋土地性质是划拨，职工技术开发公司没有完全处分权。从合同角度，职工技术开发公司购买讼争房屋的《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》明确约定未经政府同意不得私自出租、转让、抵押。具言之，一旦解除租赁关系收回房屋拆迁安置义务将终止履行，职工技术开发公司购买、持有讼争房屋的基础丧失，相关诉求主张应依法受限，原则上不应支持，除非沈丽凤存在转租、转借、空置等居住需求消失情形或恶意欠租等特定事由。2、从《拆迁安置协议》的约定分析。双方签订的《拆迁安置协议》约定讼争房屋的租金“按政府有关规定收取”且沈丽凤不得隐瞒其他住房情况，上述双方合意体现出的认识与上述关于讼争房屋具有人身属性和社会保障属性的认定是一致的。双方真意是职工技术开发公司购买政策性安置房、自愿参照政府出租公房的模式与沈丽凤建立租赁关系。众所周知，政府公房除租金低于市场价格外，另一主要特点是承租权的长期稳定性。参照公房承租权内涵，沈丽凤对讼争房屋的承租权具有保障居住权性质，除非沈丽凤自愿放弃承租或法定解除条件成就，否则一般不予终止租赁关系。综上，根据《拆迁安置协议》的约定内容，亦得出租赁关系解除权严格受限的结论。3、从租赁合同的履行情况分析。沈丽凤入住讼争房屋后迄今未支付租金，职工技术开发公司据此主张解除双方的房屋租赁关系。沈丽凤拒付租金事实明确，但本案存在特殊情形。《拆迁安置协议》约定讼争房屋租金按政府有关规定收取，然而政府的公房租赁政策以及租金标准自拆迁后发生了变化，双方未缔结书面合同导致房屋租赁权利义务不明确。职工技术开发公司主张其委托厦禾物业公司代收房屋租金及其他费用，但在本案起诉之前并未作出足以使沈丽凤相信托收关系真实存在的通知。综上，此前合同履行存在不可归咎于沈丽凤的障碍，拒付租金事实尚不足以构成合同解除的条件。
综上分析，讼争房屋性质特殊。沈丽凤继续承租讼争房屋的意思明确，双方纠纷的实质限于租金标准的争议，不宜扩大至合同解除。沈丽凤未付租金有合理抗辩事由，暂不构成合同解除条件。对职工技术开发公司基于解除房屋租赁关系而主张沈丽凤腾退讼争房屋的诉讼请求，不予支持。
二、关于职工技术开发公司主张的租金及其他费用是否合法有据的问题。
沈丽凤承租房屋理应向职工技术开发公司支付租金。职工技术开发公司主张的租金标准有当庭出示的政府文件为依据，沈丽凤未提出异议，予以支持。沈丽凤应向职工技术开发公司支付自1999年5月起至2016年12月止的讼争房屋租金31644元。2017年以后的租金若沈丽凤仍欠缴，职工技术开发公司可另行主张。由于沈丽凤在本案起诉前暂不付租金有正当理由，故职工技术开发公司关于滞纳金的主张于法无据，不予支持。关于物业管理费和公摊电费，双方没有进行书面约定，根据合同法第六十一条应按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同有关条款来看，双方约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同物业管理费和公摊电费应由承租人负担。从交易习惯来看，承租人承租期间实际占有使用房屋，是物业管理服务、社区公共设施的直接享用者和受益者，根据公平、诚信的民事活动基本原则应由承租人支付相应费用，房屋租赁合同通常约定物业管理费和公摊电费应由承租人负担。故此，根据合同有关条款和交易习惯，认定应由沈丽凤支付物业管理费和公摊电费。根据职工技术开发公司提供的发票显示其代缴的物业管理费和公摊电费金额为362元，职工技术开发公司相应诉讼请求在上述金额范围之内，属于对其自身权利的合法处分，予以支持。关于公共维修金，双方没有进行书面约定，同样应根据合同法第六十一条规定精神确定负担主体。从合同有关条款来看，双方约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同公共维修金应由出租人负担。此外，房屋出租人支付公共维修金系其履行法定维修义务的具体形式，符合交易习惯。综上，认定公共维修金由职工技术开发公司负担，对其要求沈丽凤支付公共维修金的诉讼请求不予支持。沈丽凤主张职工技术开发公司退还代缴的公共维修金，但并未提出反诉，本案不予处理，沈丽凤可另行主张。
综上所述，对职工技术开发公司的诉讼请求，一审法院部分支持。一审法院指出，判决作出后双方的租赁关系基本权利义务已明确，支付租金不存在障碍，沈丽凤不得再以相同理由拒绝支付或迟延支付租金，否则将依法承担违约责任，甚至将导致租赁关系解除、收回房屋。建议双方尽快就租赁讼争房屋签订书面合同，更好保障自身权益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、沈丽凤于判决生效之日起十日内向厦门市职工技术开发有限公司支付自1999年5月起至2016年12月止思明区屋租金31644元；二、沈丽凤于判决生效之日起十日内向厦门市职工技术开发有限公司支付代垫的思明区屋2016年物业管理费和公摊电费341元；三、驳回厦门市职工技术开发有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕职工技术开发公司的上诉请求进行审理。职工技术开发公司主张沈丽凤入住讼争房屋后拖欠房租，经职工技术开发公司多次催讨，沈丽凤拒不缴纳，故应解除房屋租赁关系。根据查明事实，被拆迁的原座落于将军祠159号房屋原系沈丽凤租住，后因“塔厝公寓”建设需要，该房屋被拆除而异地安置到讼争房屋内。1998年12月10日，沈丽凤作为被拆迁人与拆迁人职工技术开发公司签订了《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定讼争房屋租金按政府有关规定收取。故沈丽凤作为被拆迁房屋的租户才取得讼争房屋的安置权,职工技术开发公司有义务提供讼争房屋对沈丽凤按承租公房安置，双方之间的房屋租赁关系具有拆迁安置性质，不得任意解除。因双方至今未就讼争房屋签订书面租赁合同，未明确讼争房屋租金标准、缴纳期限、缴交方式等相关权利义务。职工技术开发公司于2013年7月向沈丽凤发出《律师函》催缴租金并主张收回房屋。沈丽凤回函表示，其入住讼争房屋后职工技术开发公司未就收取租金与其联系、物业管理处拒绝代收租金。嗣后，职工技术开发公司亦未向沈丽凤明确告知缴纳租金的标准及方式，故沈丽凤未缴纳租金有合理抗辩事由，职工技术开发公司据此主张收回讼争房屋理据不足，一审法院综合本案情况对该项诉求不予支持并无不当，应予维持。至于职工技术开发公司要求沈丽凤支付未缴纳租金滞纳金的上诉主张，因双方并无迟延付租应承担滞纳金的约定，对职工技术开发公司该项上诉请求不予支持。
综上所述，职工技术开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3190元，由厦门市职工技术开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年四月二十五日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。