杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初2536号
原告：庄怀慈。
委托代理人：陈科，浙江泽鸿律师事务所律师。
被告：邬铭虹。
委托代理人：林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。
原告庄怀慈为与被告邬铭虹房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月18日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月1日、2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告庄怀慈、原告的委托代理人陈科及被告的委托代理人林洪春两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，租赁物和睦新村20幢北25-3号房屋系原告与和睦街道国有资产管理中心签订《房屋租赁协议书》后获得的转租权。原告于2013年3月6日开始将上述房屋出租给被告，并每年签订一次《房屋租赁合同》，合同约定了租期、租金等条款。在2015年3月5日前，整整两年时间内，双方合同履行都很顺利，各自履行了相应的义务。但从2015年3月6日起至今，被告都未支付任何租金，也不腾退房屋，还拖欠了卫生费和电费。原告多次向其催讨，被告以各种理由拖延，故原告提起诉讼，请求判令：1、被告腾空和睦新村20幢北25-3号房屋并归还原告；2、被告向原告支付租金39567元、卫生费365元、电费300元，共计40232元；3、被告支付滞纳金44054元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审过程中补充如下意见：1、本案的诉请没有超过诉讼时效。被告没有证据证明已经将房屋归还给原告。虽然原告没有严格按照合同约定要求被告先付后用，而是基于信任，双方多次口头协商，将付款期限延后。在多次延后的基础上，被告未支付房屋使用费的违约情形一直持续到今天。很多现实和实际的特殊情况导致房东后收房租。原告认为以自己的实际行为变更了付款期限，而不能按照房屋合同约定的期限。2、原告要求被告腾退房屋是合法合理的，主要理由是钥匙没有归还，没有任何的交接手续，案涉房屋一直由被告占用，300元电费是被告欠下的而不是产生的总额。不管被告是否愿意经营面店，这是被告的个人意愿，不能由此转嫁到原告头上，以这个原因拒付租金。被告认为只要腾退了就是交还租赁物，这是不对的。房屋里面的东西多与少不能证明已经履行了房屋的交还义务。腾退只是交还的前置义务。因此直至今天被告都没有真正的将房屋交还给原告。2016年5月27日，被告才让回收物品的人员将物品搬空，并且在本案前置调解程序中，被告本人当着调解员和法官的面亲口承认钥匙没有归还。3、关于合同解除问题。被告认为2015年4月10日被告就向原告提出解除合同，但是短信也写得很清楚，被告称几时空了把店还给原告，也就是被告只是提出了意向。几时是什么时候没有确定。2015年10月12日被告又发了短信过来，征询原告意愿。原告在2015年10月16日明确了时间和地点面谈。原告是想解除，条件是被告付清租金，但被告没有按照合同约定进行交接和结清租金。且短信上也没有明确什么时间，以什么样的方式解除。这样的通知是无效的。如果像被告所说，合同已自动解除，合同解除后被告应当归还房屋，然而至今房屋还没有归还。房屋没有归还就视为占用。
被告辩称：1、案涉房屋早已归还给原告，不存在腾退的问题，原告没有证据证明被告占有房屋。签订合同后，被告就没有使用房屋。从电费300元就可以看出，如果被告还在使用的话，电费肯定不止这些。2、原告的诉请已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原告与被告签订的房屋租赁合同第三条的规定，付款方式是一次付清，先付后用，涉案房屋租金的支付时间在2015年3月6日之前，而原告起诉的时间是在2016年的3月30日。原告作为专业的二房东，与被告签订过三次合同，在庭审中原告也陈述被告在每年的3月10日前将租金支付完毕。针对本案这第三份合同，原告也清楚应当在2015年3月6日前收取租金。原告没有证据证明向被告主张过催讨租金。原告说多次协商，但也没有证据。根据房屋租赁合同是特殊的诉讼时效期限，只有一年。3、要求被告支付滞纳金没有任何事实和法律依据，按照合同第五条约定租金超过15天未支付，合同自动解除。原告没有提出解除合同，放任损失的扩大。由于原告无法提供使用证及相关证件导致被告无法办理营业执照和卫生许可证。卫生部门检查时要求被告提供卫生许可证，否则无法继续经营。且涉案房屋地面渗水十分严重。因此被告向原告提出要求退房并且不支付租金。2015年4月10日的短信记录能够证明被告向原告要求解除合同，但原告不接受。2015年4月10日以后产生的租金损失，原告也是有过错的，损失应当按照各自的过错进行分摊。由于原告的诉请是要求支付租金，并没有要求支付占用的损失，不属于本案的审理范围，原告可另案起诉。
经审理查明：原告庄怀慈与和睦街道国有资产管理中心签订《房屋租赁协议书》，约定原告租用和睦新村20幢北房屋。2013年3月6日起至2015年3月5日期间，原告与被告前后签订二次房屋租赁合同，将和睦新村20幢北，一店铺（25-3）房屋出租给被告使用。被告取得房屋钥匙后在涉案房屋中经营面店。2015年3月6日前，原被告再次续签《房屋租赁合同》，约定：“原告（出租方甲方）同意将和睦新村20幢北，一店铺（25-3）房屋租给被告（承租方乙方）使用；租赁期限自2015年3月6日至2016年3月5日止；租金39567元，一次付清，先付后用；门前卫生费每天一元，计365元，租金、卫生费合计39932元。乙方须在协议规定之日付清各种费用，如拖欠则支付滞纳金，滞纳金=应付款*欠款天*1%；租金拖欠15天合同自动解除。”
合同签订后，被告未按约支付租金。被告因办证、环境等问题欲不再经营面店。2015年10月19日，被告通过183××××4650的手机号码与原告短信联系，提出：“庄师傅，店不开下去了，你看接下来怎么操作”。原告回复：“先把租金付清！”2015年10月20日，被告再次与原告短信联系，提出“几个月的”。原告回复：“按合同办！”2015年12月20日，原告短信联系被告：“你的店面怎么办？确定不用了，要办交割，多一天就多一天的租金，又是二个月过去了！”2015年12月26日，原告又再次通过183××××4650手机号码联系被告：“阿铭，联系数次，未果。请在一周内联系，协商店铺一事，过期则走程序！敬请自重。”被告于2015年12月29日回复：“庄师傅，前几天手机坏了，刚弄好，我在江苏过二天回杭，你也别老说合同合同的，我早说店铺还你了，你一直不接，大家都杭州人搞了不舒服没意思，你也知道要不是你那样做，店里漏水厉害，我会继续开下去的，亏了那么多钱！协商下解决了算了，退一步海阔天空。”
原告于2016年3月30日在本院选择诉前化解机制先行调解，被告于2016年4月11日在我院的《当事人送达地址确认书》上写明其联系电话为：“183××××4650”，并在当事人落款处签字。
上述事实有经本院质证、认证并采信的房屋租赁协议书、房屋租赁合同有关事项说明、房屋租赁合同、短信记录、支付宝充值记录、当事人送达地址确认书和双方当事人陈述等证据佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》系原告庄怀慈与被告邬铭虹的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点有：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否已腾退归还房屋；3、租赁合同是否已解除。关于争议焦点一：诉讼时效问题。根据《房屋租赁合同》第三条约定，付款方式为一次付清，先付后用。租期自2015年3月6日起，故被告应在2015年3月6日前支付租金，诉讼时效从2015年3月6日起算。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。根据双方手机短信的内容，原告在2015年10月19日就本案租金问题已向被告催讨。诉讼时效因当事人一方提出要求履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故原告于2016年4月18日向本院起诉，在诉讼时效期间内。关于争议焦点二：房屋是否已腾退归还问题。涉案房屋系原被告续租的租赁物，在合同签订之前，房屋已由被告邬铭虹占有。被告辩称其已腾退归还了房屋，但未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，故对该抗辩意见，本庭不予采信。现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告要求腾退涉案房屋并归还的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三：租赁合同是否已解除问题。《房屋租赁合同》第五条违约责任约定：租金拖欠15天合同自动解除。被告辩称2015年4月10日被告就向原告短信联系提出：几时空了把店还给原告，是解除合同的意思表示，只是原告不接受。本案经审理认为，从原被告双方手机短信的内容可见，从2015年10月19日起至2015年12月29日期间，原被告曾就店面退还、租金支付等问题数次沟通，但均未明确提出解除合同的意思表示，更未达成一致意见，故本院认为本案房屋租赁合同在租赁期间并未解除，被告应按约履行房屋租赁合同。原告要求被告支付租金39567元、卫生费365元、电费300元，共计40232元以及滞纳金44054元的诉讼请求，本院认为应该针对本案所涉合同履行的实际情况公平进行确定，原告在被告一方违约后，明知被告延付租金、不继续经营的情况下，应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对其要求的租金、卫生费、滞纳金的合理部分本院酌情确定为30000元，其余部分不予支持；电费300元，因原告未提供证据证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邬铭虹于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋，并支付原告庄怀慈30000元；
二、驳回原告庄怀慈的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取954元，由原告庄怀慈负担614元，被告邬铭虹负担340元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 苏园园
二〇一六年六月二十九日
代书 记员 莫依青