青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异24号
异议人（案外人）：王祖辉。
申请执行人：青岛浩成投资有限公司。住所地青岛市崂山区深圳路***号中南公寓*号楼***室。
法定代表人：霍文璞，董事长。
委托代理人：李艳丽，山东亚和太律师事务所律师。
被执行人：青岛国隆昌盛投资置业有限公司。住所地青岛市四方区杭州路**号办公楼*层*********室。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：青岛国隆和苑度假村管理有限公司。住所地青岛市崂山区同安路***号双福大厦****室。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：青岛国隆房地产有限责任公司。住所地青岛市市南区银川西路**号*层*******号。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：赵国庆。
申请执行人青岛浩成投资有限公司与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院（2015）鲁商初字第27号民事调解书已发生法律效力，执行中，案外人王祖辉提出排除执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王祖辉提出执行异议称：2014年4月26日，王祖辉与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司签订青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期XXX号楼XXX层XXXX户房产（以下简称涉案房产）的商品房买卖合同，售价为1124429元，王祖辉以债务抵偿方式付清全部房款，青岛国隆昌盛投资置业有限公司向王祖辉开具房款收据。因王祖辉对涉案房产享有实体权利，请求法院停止对该房产的执行，不以该房产拍卖抵偿债务，要求将涉案房产交付给王祖辉。异议人王祖辉提交的证据为：一、2014年4月26日青岛国隆昌盛投资置业有限公司与王祖辉签订的《青岛市商品房预售合同》；二、同日青岛国隆昌盛投资置业有限公司出具的收款收据；三、（2015）北民初字第244号民事判决书；四、2017年1月6日青岛国隆昌盛投资置业有限公司出具的承诺书；五、昌盛花园二期在建工程拍卖公告节选。
申请执行人青岛浩成投资有限公司发表意见称：一、经过向青岛国隆昌盛投资置业有限公司了解，其并未与王祖辉签订商品房预售合同，异议人提交的证据为虚假合同；二、王祖辉与青岛国隆昌盛投资置业有限公司之间属于借贷纠纷，且经生效判决确认，以同一合同关系提出执行异议系恶意妨害司法程序，请求驳回其异议请求。
本次异议审查程序中未取得被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆的意见。
查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院2015年6月25日作出的（2015）鲁商初字第27号民事调解书已发生法律效力，该调解书查明，2013年12月16日，青岛国隆昌盛投资置业有限公司与中信银行股份有限公司青岛分行签订《人民币委托贷款借款合同》，贷款本金3.7亿元，同日签订《抵押合同》，以昌盛花园二期在建工程一至七栋楼房及项下分摊的土地使用权提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司分别以其名下土地或股权提供抵押担保或质押担保，赵国庆提供连带责任保证，约定贷款已发放；2014年12月25日，中国东方资产管理公司青岛办事处与中信银行股份有限公司青岛分行签订《债权转让协议》，受让本案全部债权及从权利；确认调解协议如下：青岛国隆昌盛投资置业有限公司按约定期限偿还中国东方资产管理公司青岛办事处借款本金3.7亿元及利息等，赵国庆承担连带偿还责任，不能按时足额偿还的，中国东方资产管理公司青岛办事处有权就全部款项要求立即支付和申请强制执行，并有权对上述抵押和质押权利行使优先受偿权。中国东方资产管理公司青岛办事处申请执行后，青岛市中级人民法院以（2015）青执字第719号立案执行，并于执行中以（2016）鲁02执异176号裁定本案债权受让人青岛浩成投资有限公司为本案申请执行人。2016年8月4日，青岛市中级人民法院以（2016）鲁02执恢字第55号执行裁定书指定本案由本院执行，本院受理后以（2016）鲁0203执2585号立案执行，并于执行中对被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司所有的位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期在建项目予以评估拍卖，由买受人青岛市北城市建设投资有限公司竞得。
王祖辉与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月15日作出（2015）北民初字第244号民事判决书，查明：2012年7月26日青岛国隆房地产有限责任公司向王祖辉借款200万元，收款后向王祖辉出具借据并向支付利息15万元，到期后分别于2012年10月25日、2013年4月25日、2013年10月25日将借款的期限延长至2014年4月25日但未能如期还款；2014年2月24日刘宁忠向青岛国隆房地产有限责任公司出借人民币200万元整，青岛国隆房地产有限责任公司收到借款后向刘宁忠出具借据，但并未按照约定在当天支付利息，借款到期后未能按期偿还借款，2014年11月9日刘宁忠将其对青岛国隆房地产有限责任公司享有的200万元债权转让给王祖辉；2014年4月26日和11月9日，王祖辉与青岛国隆昌盛投资置业有限公司分别签订《商品房预售合同》四份，约定青岛国隆昌盛投资置业有限公司分别将其所有的位于青岛市市北区广昌路5号“昌盛花园二期”X号楼XX层XXXX户、XX层XXXX户，X号楼XX层XXXX户、XX层XXXX户四处房产出售给王祖辉，同时向王祖辉出具收款收据四份，分别为收到王祖辉1124420元、1124420元、876603元、874557元，每个合同的附件一均注明：双方确认上述价款是青岛国隆昌盛投资置业有限公司代青岛国隆房地产有限责任公司偿还王祖辉的借款，冲抵青岛国隆房地产有限责任公司相应的债务；其后因青岛国隆昌盛投资置业有限公司用于抵偿债务的四套房屋被法院查封或已与他人办理网签，致使以房屋抵偿欠款的协议无法实现；判决青岛国隆房地产有限责任公司、青岛国隆昌盛投资置业有限公司向王祖辉偿还借款本金385万元及利息等。该案以诉前财产保全查封了青岛国隆昌盛投资置业有限公司所有的位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期在建房产18套，昌盛花园二期在建项目被整体拍卖后已解除查封；王祖辉持该生效判决申请执行后，本院以（2015）北执字第2263号立案执行，并于执行中查封了青岛国隆房地产有限责任公司名下5台车辆的登记、冻结青岛国隆昌盛投资置业有限公司银行存款80万元。
王祖辉与赵国庆、青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）鲁0203民初5637号民事调解书，查明：2011年7月20日，赵国庆向王祖辉借款人民币340万元，陆续偿还部分借款后，截至起诉前尚欠借款本金200万元，赵国庆称该借款用于青岛国隆昌盛投资置业有限公司开发建设位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期房地产工程项目；确认各方调解协议如下：青岛国隆昌盛投资置业有限公司和青岛国隆房地产有限责任公司分批偿还王祖辉借款本金200万元及利息等，最后一次还款日期不晚于2017年12月底，任何一期未履行的可就全部剩余款项申请执行，王祖辉放弃要求赵国庆承担还款责任的诉讼请求。王祖辉于2016年11月3日申请执行后，本院以（2016）鲁0203执3020号立案执行。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
因此，被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司承建开发的位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期在建工程及项下分摊的土地使用权属于本案可供执行财产范围，本院予以查封、评估和拍卖并无不当。
二、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
因此，对于王祖辉提出的案外人排除执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查，不服异议裁定的亦适用该法条救济。
三、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
包括涉案房产在内的昌盛花园二期在建工程一至七栋楼房及项下分摊的土地使用权均于2013年12月16日由青岛国隆昌盛投资置业有限公司向中信银行股份有限公司青岛分行提供抵押担保并办理了抵押登记，执行中以拍卖形式启动实现抵押权程序符合法律规定。王祖辉于抵押权存续期间的2014年4月26日与青岛国隆昌盛投资置业有限公司就涉案房产签订《商品房预售合同》而未经抵押权人同意，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一法定要件，对于王祖辉就涉案房产提出的排除执行异议，本院不予支持。
四、王祖辉主张的其于2014年4月26日以债务抵偿方式获得涉案房产的实体权利，但本院（2015）北民初字第244号民事判决书查明，包括涉案房产在内的四套房产因法院查封或已与他人办理网签，致使以房屋抵偿欠款的协议无法实现，因此判决青岛国隆房地产有限责任公司、青岛国隆昌盛投资置业有限公司向王祖辉偿还借款本金385万元及利息等。此时如支持王祖辉对涉案房产的排除执行异议，而其债权已获得生效判决确认并进入执行程序，将使王祖辉在涉案房产价值部分获得双重利益，显然不符合公平原则。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人王祖辉对青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期X号楼XX层XXXX户房产提出的排除执行异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年二月八日
书记员 于程程