上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4212号
上诉人(原审被告)：上海享禾广告有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：郭君娣，总经理。
被上诉人(原审原告)：上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：刘瑛，执行董事。
委托诉讼代理人：张爱玲。
委托诉讼代理人：傅红，上海富誉律师事务所律师。
上诉人上海享禾广告有限公司(以下简称“享禾公司”)因与上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司(以下简称“嘉廷侯爵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初27219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
享禾公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由嘉廷侯爵公司负担。事实与理由：嘉廷侯爵公司提交的房屋产权证明为该幢楼的产权证明而非其所在房屋的产权证明，系争房屋应属违章建筑；一审判决确认的违约金过分高于实际损失。
嘉廷侯爵公司辩称：系争房屋所在大楼只有按楼层登记的产权证，没有分割成小的产权证，一审中已提交了楼层的产权证；在二楼另一侧的公司已经注册成功，证明系争房屋同样可以注册公司；违约金在《租赁协议》中约定的是每逾期一日按月租金1%计算，一审法院在处理中已经进行了酌减，嘉廷侯爵公司为了息事宁人也未提出上诉。故一审判决正确，请求予以维持。
嘉廷侯爵公司向一审法院起诉请求：(1)确认双方当事人所签租约于2017年8月4日予以解除；(2)享禾公司将租赁场地返还予嘉廷侯爵公司；(3)享禾公司支付尚欠租金(截至2017年8月1日止之欠租为人民币304,800元，要求按租约约定租金标准计至租约解除日，以下币种均为人民币)；(4)享禾公司支付截至2017年8月1日止尚欠水电费502.80元；(5)享禾公司支付截至实际交房日止之房屋使用费(2017年8月5日至2017年11月9日期间按每月25,500元计算，之后按每月27,500元计算)；(6)享禾公司就欠付之租金及水电费支付逾期付款违约金(以欠付租金及水电费总额为基数、自2017年8月5日起至实际付款日止、每日按1%计算)；(7)享禾公司就房屋使用费支付利息损失(自2017年8月5日起至第二次庭审日即2018年1月3日止、以房屋使用费131,500元为基数、按银行同期贷款利率1.50倍计算)。对于享禾公司所付租赁保证金45,600元，则要求冲抵享禾公司应予承担之逾期付款违约金。
一审法院查明事实：上海市黄浦区房屋权利人登记为案外人上海华谊(集团)公司，建筑面积登记为2,297.36平方米。2014年10月28日，双方当事人签订《租赁协议》一份，约定(1)嘉廷侯爵公司将位于上海市黄浦区嘉廷酒店一楼东面商场45平方米出租予享禾公司作为商场使用，将二楼西面商场120平方米出租予享禾公司作为办公室使用，租期4年，自2014年11月10日起至2018年11月9日止，其中免租期为30日；(2)一楼系双方当事人共同承担租金及合作之经营场所，享禾公司经营证照由该公司出资自行办理，嘉廷侯爵公司负责提供房产合法证件或证明；(3)租金一月一付，二楼办公室首年月租金为20,000元，之后两年月租金为22,000元，再之后月租金为24,000元，一楼商场首年月租金为2,800元，之后月租金为3,500元；(4)享禾公司于签约日起3日内支付租赁保证金45,600元，租赁期限届满，享禾公司返还房屋、经嘉廷侯爵公司验收合格并清结租赁相关费用后，嘉廷侯爵公司于租赁届满之日起30日内全额无息退还保证金；(5)享禾公司于签约日起3日内支付首月租金22,800元，之后租金采用“先付后用”形式，享禾公司应于每月1日前支付下月租金，逾期支付，每逾期1日，享禾公司须按月租金1%支付违约金，如逾期1个月，则嘉廷侯爵公司有权收回房屋；(6)系争房屋内水电费用由享禾公司承担，费用按上海同期水电收费标准计算；(7)租赁期间，如有一方因特殊原因需解除协议，须提前2个月(或以2个月租金补偿)通知对方，经双方协商后方可解除协议，如无故造成协议终止，所产生后果由该方完全负责；(8)如享禾公司逾期支付租金及水电费超过1个月，嘉廷侯爵公司有权单方解除协议并没收享禾公司所缴租赁保证金作为违约金；(9)享禾公司租赁期满或中途退租时，应当将房屋恢复原状，或经嘉廷侯爵公司同意保持现状；(10)合同期满或提前解除后，享禾公司须按合同规定于5日内搬离并移交房屋，如享禾公司拖延搬离，嘉廷侯爵公司可派人接管房屋，享禾公司如在房屋内留有物品，嘉廷侯爵公司可视作享禾公司遗弃物品进行处理。签约后，嘉廷侯爵公司将协议约定之一楼商场及二楼办公室交付享禾公司使用，享禾公司收房并支付协议约定费用。租赁期间，享禾公司于2016年发生欠费行为。2017年6月底，嘉廷侯爵公司对系争房屋停止供电。2017年7月14日，嘉廷侯爵公司致享禾公司《催款函》，称截至2017年5月15日止，享禾公司尚欠租金243,500元及电费427.20元，但该函件被退回。2017年8月3日，嘉廷侯爵公司向享禾公司发出落款时间为2017年8月1日之《解除租赁协议通知》(以下简称“《解除通知》”)，称因享禾公司欠付租金及电费，故双方当事人所签《租赁协议》于2017年8月1日正式解除，享禾公司于解约起1周内搬离系争房屋并结清欠费。2017年8月4日，《解除通知》送达至享禾公司，但享禾公司之后未予支付欠费，亦未将系争房屋返还予嘉廷侯爵公司。
一审审理中，享禾公司于2017年11月7日简易程序庭审中称已搬离系争房屋，但未与嘉廷侯爵公司办理房屋交接手续。
一审法院认为：系争房屋系依法登记之房地产，双方当事人所签《租赁协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方当事人作为签约方均应恪守协议约定之义务。协议约定，在享禾公司逾期付租超过1个月情形下，嘉廷侯爵公司可取得合同解除权。租赁期间，嘉廷侯爵公司于2017年8月3日依法行使合同解除权，由此，《租赁协议》在书面解约通知送达享禾公司之日即2017年8月4日予以解除，享禾公司在《租赁协议》解除后应当按照协议约定期限返还系争房屋，并清结租赁期间欠付之相关租赁费用。对于嘉廷侯爵公司要求享禾公司迁离之诉请，鉴于享禾公司在简易程序庭审中自称已实际迁离，故一审法院对嘉廷侯爵公司迁离诉请依法予以驳回。针对嘉廷侯爵公司诉请之欠租数额，享禾公司称已实际支付截至2016年9月9日止之租金，但享禾公司就此未能提供相关支付凭证予以证明，故一审法院对享禾公司所述付款情节依法不予采信。对于该项欠租金额，嘉廷侯爵公司诉请中称截至2017年8月1日止为304,800元，另嘉廷侯爵公司在所发催款函件中确认截至2017年5月15日止欠租数额为243,500元。根据嘉廷侯爵公司函件确认之欠租数额，计入2017年5月16日至2017年6月30日期间租金数额38,564元，则截至2017年6月30日止，享禾公司所欠租金数额为282,064元。至于2017年7月1日至协议解除日即2017年8月4日期间租金，按照协议约定租金标准，该时段租金数额应为29,342元，鉴于嘉廷侯爵公司在该时段对系争房屋停止供电，而嘉廷侯爵公司该项停电措施并无合同依据，考虑系争房屋用途为商场及办公室，该类用途有别于居住用房，亦不同于餐饮经营，故一审法院对该时段租金标准酌情按7折予以计算，就此，享禾公司在该时段应付租金数额为20,539元。综上，享禾公司欠付租金总额为302,603元。对于嘉廷侯爵公司诉请之水电费502.80元，鉴于嘉廷侯爵公司未就该项费用之实际发生提供证据予以证明，故一审法院对该项诉请依法予以驳回，同时亦对嘉廷侯爵公司针对该项水电费所诉请之逾期付款违约金依法予以驳回。对于欠租之逾期付款违约金，嘉廷侯爵公司要求自协议解除次日起、按欠租数额、每日以1%计至实际付款日，该计算方式实质与协议约定无悖，故一审法院依法予以支持，但嘉廷侯爵公司可获支持之违约金总额应以享禾公司欠付租金数额为限。按照上述计算方式，自2017年8月5日起计100日，则所涉逾期付租违约金数额即等同于欠租总额，故截至目前，该项违约金数额应可明确即为302,603元。对于嘉廷侯爵公司诉请之房屋使用费，鉴于享禾公司未能按约于协议解除后5日内返还房屋，故嘉廷侯爵公司就此有权要求享禾公司按照原租金标准自2017年8月5日起计付房屋使用费，但由于存在停电因素，故该项房屋使用费仍然应当按照原租金标准7折予以计算。至于该项房屋使用费应当计至何时为止，鉴于(1)协议约定嘉廷侯爵公司在享禾公司欠租超过1个月情形下有权收回房屋；(2)协议约定在享禾公司未能按约搬离情形下，嘉廷侯爵公司可派人接管房屋，房屋内留有物品可视作享禾公司遗弃物品进行处理；(3)2017年11月7日简易程序庭审期间，享禾公司自称已搬离系争房屋，但未与嘉廷侯爵公司办理房屋移交手续。结合上述情节，嘉廷侯爵公司在享禾公司于庭审中确认已搬离情形下，即应积极履行收房义务，而房屋内享禾公司所留置物品，因协议对此已作明确约定，故该类物品不应成为嘉廷侯爵公司履行收房义务之障碍。鉴此，一审法院依法认定嘉廷侯爵公司最迟应当于2017年11月30日收回系争房屋，在该日期后所产生之房屋费用，应属嘉廷侯爵公司怠于行使收房义务而导致之扩大损失，该项损失依法应由嘉廷侯爵公司自行承担。综上，享禾公司应予承担2017年8月5日至2017年11月30日期间之房屋使用费，按照协议约定，2015年11月10日至2017年11月9日期间月租金标准为25,500元，自2017年11月10日起月租金标准为27,500元，故上述时段协议约定之租金数额应为100,241元，按照7折计算，则享禾公司应予承担之房屋使用费为70,169元。对于嘉廷侯爵公司要求享禾公司就房屋使用费赔偿利息损失之诉请，鉴于嘉廷侯爵公司就该协议向享禾公司实际主张之违约金已可足以弥补嘉廷侯爵公司该项利息损失，故一审法院对该项利息损失依法予以驳回。对于嘉廷侯爵公司要求将享禾公司所缴租赁保证金用以抵充逾期付款违约金一节，此系嘉廷侯爵公司对己方合同权利之自行处分，且未增加享禾公司应予承担之合同义务，加之所涉逾期付款违约金数额亦已明确，故一审法院对嘉廷侯爵公司该保证金处理原则依法应予准许。
一审法院判决：一、上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司与上海享禾广告有限公司于2014年10月28日所签《租赁协议》于2017年8月4日予以解除；二、上海享禾广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司租金302,603元；三、上海享禾广告有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第三项偿付上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司逾期付款违约金257,003元(应予承担违约金数额为302,603元，经租赁保证金45,600抵充后，尚须承担违约金数额则为257,003元)；四、上海享禾广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司2017年8月5日至2017年11月30日期间房屋使用费70,169元；五、驳回上海嘉廷侯爵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
本院审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。嘉廷侯爵公司出租给享禾公司使用的房屋属于房屋中的部分，属案外人上海华谊(集团)公司所有，一审中嘉廷侯爵公司已提供了房屋的产权证予以证明。享禾公司租赁使用了房屋后未按照《租赁协议》的约定及时支付租金导致协议解除，应承担相应的违约责任。《租赁协议》约定，租金每逾期1日享禾公司须按月租金1%支付违约金，而享禾公司自2016年6月起即发生欠付租金的行为，如按照约定计算，违约金将远高于欠付的租金金额。故一审法院根据案件的实际情况，确定违约金的计算结果不超过欠付的租金金额，实际已对违约金进行了大幅酌减，亦充分考虑了双方的履约情况、过错程度和损失范围，处理并无不当。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,880元，由上诉人享禾公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一八年六月十五日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。