广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第135号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市缤纷流行前线商贸有限公司，（办公场所）。
法定代表人：陈荣义，该公司总经理。
委托代理人：杜剑虹，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：高玉慧，女，汉族，1962年6月29日出生，该公司项目经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建国，男，1972年7月30日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：梁炳池，广东法迈律师事务所律师。
上诉人深圳市缤纷流行前线商贸有限公司（以下简称缤纷商贸公司）因与被上诉人王建国房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月31日，王建国与缤纷商贸公司签订《商业楼物业租赁合同》，缤纷商贸公司将坐落于龙华新区和平东路地铁四号线清湖站旁的缤纷流行前线商业城XX号商铺出租予王建国，主要内容包括：建筑面积25平方米，租期自2012年10月1日至2016年9月30日，第一年月租1375元，第二年1625元，第三年1875元，第四年2125元；王建国需交押金2750元和装修折旧入场费13000元（支付商铺装修折旧费，不予退还）。
合同签订后，王建国向缤纷商贸公司缴纳了押金2750元和装修折旧入场费13000元，缤纷商贸公司交付商铺。
2013年1月11日，王建国等50余名租户与缤纷商贸公司因租赁合同问题发生纠纷，经信访维稳部门协调，双方达成协议：1、若缤纷商贸公司商城被收购拆迁或行政查处，缤纷商贸公司应退还租户押金、进场费及赔偿损失（搬迁费、装修折旧费）；2、缤纷商贸公司应以每月实际收取总租金的30%作为广告宣传推广费，租户代表保管该费用；3、租户自愿退场的，缤纷商贸公司应退还押金，入场费及装修费退还问题另行协商。协议签订后，20余名租户未缴纳2013年1、2月份租金，缤纷商贸公司亦未向租户代表移交总租金的30%作为广告宣传推广费。王建国缴纳了2013年3月份租金1375元，自4月份起未缴。
2013年3月1日，缤纷商贸公司向部分拒缴2013年1、2月份租金的租户发出《查封通知》：租户已拖欠公司两个月房租，公司决定从2013年3月1日起按合同查封商铺并收回使用权；租户应在2013年3月8日前办理清货清场手续，逾期未办理，商铺内货物视为无主处理，后果自负。缤纷商贸公司张贴了《查封通知》，部分租户在原审庭审中出示了商铺门被贴“封条”的照片。双方矛盾再次激化，王建国等20多名租户诉至法院。
原审庭后，原审法院于2013年6月7日现场查勘，缤纷流行前线商业城二楼、三楼均无租户开业，部分租户已腾空商铺。
原审另查，涉案坐落于龙华新区和平东路地铁四号线清湖站旁的缤纷流行前线商业城无有效产权证明文件和《建设工程规划许可证》。
原审再查，王建国等20余名租户平均租金58元／平方米，深圳市龙华新区同区域同类物业2012年政府指导租金为30元／平方米。缤纷商贸公司交付商铺时，商铺铺普通地板砖、粉刷白墙，王建国经缤纷商贸公司物业管理部门同意进行了装修，但未发包予符合资质的装修公司，亦未能提交装修发票，且在原审庭审中明确不同意对装修进行评估。
王建国在原审的诉讼请求为：缤纷商贸公司返还王建国入场费13000元，押金2750元、装修费用35000元，由缤纷商贸公司承担本案的诉讼费用。
缤纷商贸公司在原审的反诉请求为：王建国缴租1375元，支付违约金481.25元，并由王建国承担诉讼费用。
原审法院认为：涉案租赁铺位所在的缤纷流行前线商业城未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《商业楼物业租赁合同》违反了法律、行政法规的禁止性规定，为无效合同。
以合同无效为前提，原审法院对本诉部分分析、处理如下：（一）缤纷商贸公司因该合同已取得的财产应当返还王建国，具体包含押金2750元和装修折旧入场费13000元；缤纷商贸公司辩称装修折旧入场费已折抵交付时所具有的装修，对比同区域同类物业政府指导价及双方陈述商铺交付时的状态，原审法院对缤纷商贸公司该辩解意见不予采纳。（二）王建国要求缤纷商贸公司赔偿装修损失，其提供之单据存重大瑕疵，且明确不同意评估，故原审法院酌情按200元／平方米估算装修价值5000元（200元×25平方米），缤纷商贸公司对合同无效承担50%责任，原审法院酌定其赔偿王建国装修损失2500元。
至于反诉部分，分析、处理如下：（一）合同无效，承租方应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。缤纷商贸公司张贴的《查封通知》不含王建国商铺，现租赁物业仍由王建国实际占有，故王建国应支付实际占有期间的房屋占有使用费。至于计付期间，为免诉累，原审法院确定王建国应参照合同约定的租金标准支付至判决确定的王建国应搬离涉案房屋之日止的租金。（二）缤纷商贸公司诉求王建国支付违约金，因合同无效，不存在违约责任问题，故原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、王建国、深圳市缤纷流行前线商贸有限公司签订的《商业楼物业租赁合同》无效；二、深圳市缤纷流行前线商贸有限公司于判决生效之日起三日内向王建国退还押金2750元、装修折旧入场费13000元；三、深圳市缤纷流行前线商贸有限公司应于判决生效之日起三日内赔偿王建国装修费损失2500元；四、王建国于判决生效之日起十日内搬离坐落于龙华新区和平东路地铁四号线清湖站旁的缤纷流行前线商业城的306号商铺，返还予深圳市缤纷流行前线商贸有限公司；五、王建国应于判决生效之日起十日内参照涉案《商业楼物业租赁合同》约定的租金标准支付深圳市缤纷流行前线商贸有限公司自2013年4月1日至判决确定王建国搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费（每月标准：2012年10月1日至2013年9月30日期间为1375元，2013年10月1日至2014年9月30日期间为1625元，2014年10月1日至2015年9月30日期间为1875元，2015年10月1日至2016年9月30日期间为2125元）；六、驳回王建国其他诉讼请求；七、驳回深圳市缤纷流行前线商贸有限公司其他反诉请求。本诉受理费2515元，反诉受理费50元，合计2565元，由王建国承担2000元，深圳市缤纷流行前线商贸有限公司承担565元。
缤纷商贸公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）关于合同无效责任的分担问题。缤纷商贸公司与王建国签订《商业楼物业租赁合同》前后，缤纷商贸公司向王建国提供了《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《租赁房屋结构安全性检测鉴定报告》等凭证，深圳市房屋租赁管理办公室也办理了《房屋租赁凭证》。2013年1月11日因王建国因经营原因造成生意不好，曾和其他租赁户到龙华信访维稳部门协调，双方达成协议，若缤纷商贸公司商城被收购拆迁或行政查处，缤纷商贸公司应退还租户押金、进场费及赔偿损失等等。以上内容足以看出王建国明知对房屋的产权和使用情况，应付主要责任或全部责任。一审法院判决各承担50％的责任是有失公允的。
（二）关于装修费的问题。缤纷商贸公司是根据与王建国签订《商业楼物业租赁合同》负责装修，王建国没有进行装修，王建国未提供任何装修证据，也不同意专门机构评估，应承担举证不能的责任，只是简单布置不能算装修。一审法院查明龙华新区同类物业2012年政府指导租金为30元／平方米，而王建国的平均租金为58元／平方米，一审法院查的是毛坏房价，而非装修后的楼盘。缤纷商贸公司平均租金为58元／平方米，在龙华地区还算低的，龙华地区平均租金为75元／平方米，所以缤纷商贸公司没有盈利。一审法院也认定王建国提供的单据存在重大瑕疵，酌情按200元／平方米估算装修价值为5000元，但根据证据规则，存在重大瑕疵就不能确定王建国有装修的事实，没有评估就不能酌情估算，因为评估是专门评估机构的职责，赔偿王建国装修费没有事实及法律依据。
（三）关于《查封通知》和交房情况。首先，《查封通知》和部份被贴“封条”的照片，是王建国开庭时当庭提交的，没有在举证期限内提交，是不应在法庭上出示的，况且缤纷商贸公司表示拒绝质证，这个证据依法不应被法庭采纳的，但一审法院违法采纳了。而且缤纷商贸公司并没有实际收回该店铺。其次，虽然一审法院2013年6月7日现场察看时，二、三楼开业的租户没有几家，但他们并没有移交房屋，里面还有王建国的货物，所以没有交钥匙把房屋给缤纷商贸公司，实际上王建国到目前还在占用着房屋，使缤纷商贸公司至今无法经营。这笔占用房屋损失理应由王建国赔偿给缤纷商贸公司。
（四）关于押金和装修折旧入场费的问题。根据缤纷商贸公司与王建国签订的《商业楼物业租赁合同》约定，由缤纷商贸公司负责装修，缤纷商贸公司收取王建国装修折旧入场费后，对该房屋进行了装修，装修折旧入场费已使用完毕，装修折旧入场费无法退回。2013年1月11日王建国因经营原因造成生意不好，曾和其他租赁户到龙华信访维稳部门协调，双方达成协议，若缤纷商贸公司商城被收购拆迁或行政查处，缤纷商贸公司应退还租户押金、进场费及赔偿损失等等。但既然没有收购拆迁或行政查处，缤纷商贸公司无须退还租户押金和装修折旧入场费。
据此，缤纷商贸公司请求本院判令：1、撤销原审判决第二、三、六项，改判或者将本案发回重审；2、王建国承担一、二审全部诉讼费用。
王建国答辩称：双方之间的《商业楼物业租赁合同》依法应为无效，合同无效后王建国应向缤纷商贸公司支付房屋的实际占用使用费，缤纷商贸公司应当返还全部押金、装修折旧入场费、装修损失等。导致合同无效的过错完全在于缤纷商贸公司违法出租房屋，王建国没有任何过错，即使王建国存在其他轻微过失，也非导致合同无效的原因。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）原审判决确定的合同无效责任比例划分是否妥当；（二）缤纷商贸公司应否向王建国返还租赁押金、装修折旧入场费；（三）原审判决判令缤纷商贸公司赔偿装修损失是否正确。
关于原审判决确定的合同无效责任比例划分是否妥当的问题。本院认为，涉案房屋为没有取得建设工程规划许可证而建设的房屋，至今仍未取得合法产权登记，原审判决认定涉案租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。缤纷商贸公司将非经合法建设的房屋对外出租，而王建国在承租涉案房屋时亦未核实房屋的产权状况，双方对于无效合同的产生均有过错，故原审判决关于双方各自承担50%的合同无效责任的认定并无不当，本院亦予确认，缤纷商贸公司关于应由王建国承担主要或全部责任的上诉主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
关于缤纷商贸公司应否向王建国返还租赁押金、装修折旧入场费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人在合同无效后，应当返还因该合同所取得的财产。双方租赁合同被确认无效后，原审判决判令缤纷商贸公司返还租赁押金及装修折旧入场费，符合前述法律规定。虽然双方2013年1月11日协议约定，如涉案商城“被收购拆迁或行政查处”则应退还押金及装修折旧费，但前述约定系针对“被收购拆迁或行政查处”的情形，而并未明确仅在协议约定的特定情形下才可退还租赁押金、装修折旧入场费，故而缤纷商贸公司关于其依约可不予退还押金、装修折旧费的上诉主张不成立，本院不予支持。
缤纷商贸公司上诉亦称装修折旧入场费已经投入涉案商铺装修而不应退回，本院对此认为，即使缤纷商贸公司将装修折旧入场费用于涉案商铺装修，但其交付的房屋内仅有普通地砖和粉刷白墙的简单装修，而双方约定的租金高于政府指导租金，不存在因收取该笔费用而降低租金的情况，涉案商铺原有的装修价值为缤纷商贸公司所有，双方在合同中约定的装修折旧入场费实质是出租人向承租人收取的租金之外的“入场费”，缤纷商贸公司在合同无效后应予返还，缤纷商贸公司此项上诉理由亦不成立，本院不予支持。
关于原审判决判令缤纷商贸公司赔偿装修损失是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王建国对涉案商铺装修已经缤纷商贸公司物业管理部门同意，可以推定王建国对涉案商铺进行装修的事实。对于实际装修的费用，虽然因王建国不同意评估而无法确认准确价值，但因涉案商铺存在装修事实，合同无效后必然产生装修损失，原审判决酌情按照较低标准估算装修价值并无不当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费99元，由深圳市缤纷流行前线商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年三月六日
书记员（兼） 李全慧