上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初11127号原告（反诉被告）：上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司，住所地上海市黄浦区北京东路240号108室。负责人：沈小元，经理。委托诉讼代理人：丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，上海市汇业律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海耀华大中新材料有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路3828弄118号。法定代表人：徐忠龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王雪里，上海申康律师事务所。原告（反诉被告）上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司与被告（反诉原告）上海耀华大中新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月28日、2017年10月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人王雪里、被告（反诉原告）委托诉讼代理人丁龙兵、杨洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2016年9月21日签订的《租赁合同》于2017年8月4日解除;2、判令被告向原告支付自2017年1月1日至2017年9月3日的租金人民币2,349,315元（以下币种均为人民币），以及逾期支付租金的违约金245,000元（暂计至2017年8月4日），直至实际支付之日；3、判令被告向原告支付违约金700,000元；4、判令被告在2017年9月3日前搬离租赁标的物（上海市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号），并将租赁标的物和附属设施设备返还原告。若被告未于前述日期搬离租赁标的物并返还租赁标的物和附属设施设备的，被告应向原告支付按每日5元/平方米的标准以60,000平方米（即90亩）的面积计算的自2017年9月4日起至实际搬离之日的占用费；5、判令被告在搬离租赁标的物前结清水、电等各项应由被告承担的费用，原告有权在保证金中扣除该等费用，不足部分被告应支付给原告。事实和理由：2016年9月21日，原、被告签订了《租赁合同》，由被告向原告承租坐落于上海市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号的房屋及土地（以下简称“租赁标的物”），合同约定：租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；年租金为350万元，其中：被告应在2016年12月15日之前支付175万元，在2017年6月15日之前支付175万元；若被告逾期支付租金的，则应当按拖欠费用的万分之五每日支付违约金；逾期支付租金超过三十日的，原告有权书面通知解除合同；因被告违约导致合同被解除的，被告应当支付违约金70万元；被告应当在租赁关系终止之日起30日内返还租赁标的物和附属设施设备，否则每逾期一日，被告应当按照5元/平方米向原告支付占用费。在《租赁合同》签订后，被告并未按照约定时间支付任何租金。经原告多次催促，被告仍然推诿拒绝支付。2017年8月3日，原告向被告发出《解除租赁合同的通知》，书面通知被告解除《租赁合同》。截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付任何租金，亦未返还租赁标的物及附属设施设备。为了维护自身合法权益，原告起诉至本院。被告上海耀华大中新材料有限公司辩称,不同意原告全部诉讼请求。对第一项诉请，原、被告在《租赁合同》中存在标的物争议及在签署后发生的生产停产等事项，双方一直在沟通协商，但并未达成一致意见，所以不同意解除合同，对于解除的时间也不予确认，被告对此曾多次口头或书面地提出；对第二项诉请，因双方对于标的物在实际过程中发生的变化，应当予以租金的调整，在未确定相关问题的情况下，被告基于对自身权利的保护，暂停支付租金符合法律规定，故不存在逾期支付租金的违约行为，不应承担不合理的租金和违约金；对于第三项诉请，违约行为不存在，所以不同意支付；对于第四项诉请和第五项诉请，因为被告要求继续按照原合同履行合同义务，故不同意原告诉请和违约条款的要求。反诉原告上海耀华大中新材料有限公司提出反诉诉讼请求：1、判令确认反诉被告2017年8月4日解除租赁合同的行为无效；2、判令反诉被告按照合同约定交付建筑面积90亩租赁标的物，并判令反诉被告按5元/天/平方米的标准以40,000平方米的面积计算（自2017年1月1日至实际交付日止）的迟延交付违约金。事实与理由：2016年7月，反诉原告上海耀华大中新材料有限公司在上海联合产权交易所挂牌拍卖，由浙江国利汽车环保科技有限公司拍得。反诉原告与反诉被告签署《租赁合同》，目的确保反诉原告正常经营，稳定企业发展，稳定就业，平稳交接。反诉原告挂牌拍卖时，上海国盛集团有限公司全资控股上海建材（集团）有限公司（反诉被告总公司）、上海新型建筑材料总公司，三公司对交易存在重大不利影响的事项均未在交易过程中予以披露，严重侵害了收购方的合法权益。2016年9月21日签署的《租赁合同》中，反诉原告承租反诉被告坐落于上海市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号，建筑面积为90亩。合同约定：建筑面积为90亩，房屋用途为生产经营，租赁日期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。反诉被告违反合同约定迟延交付标的物和附属设施设备的，按5元/天/平方米支付违约金。合同签订后，反诉被告提供的标的物不符合法律规定及合同约定，存在大量违法建筑、建筑面积严重不足等未披露事项，实际使用建筑面积约20,000平方米，尚有约60亩建筑面积未交付，导致反诉原告无法满足生产使用。2017年8月3日，反诉被告向反诉原告提出解除租赁合同通知书。反诉原告收到通知书后于2017年8月8日回函，要求反诉被告按照合同约定提供租赁标的物及承担违约责任。反诉原告认为，反诉被告的单方解除行为无效，反诉被告应继续履行合同，并根据《租赁合同》的约定承担违约责任。为维护自身利益，故提起反诉。反诉被告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司辩称,请求法院驳回第一项反诉诉请，约定解除权已成就，我方解除合同的意思表示也已到达反诉原告；请求法院驳回第二项反诉诉请，我方已完成交付义务。经本院审理，认定事实如下：2015年，原告作为甲方（出租人），被告作为乙方（承租人）签订了《租赁合同》，合同约定：1-1、乙方承租的房屋坐落于本市青浦区赵巷镇沪青平公路XXXX弄XXX号，场地租赁面积为约90亩（按实际占用场地面积为准）。……；3-1、租赁日期自2015年10月1日起至2016年12月31日止。……；4-1、……合同期租金总计2,500,000元……；5-1、租赁保证金250,000元，乙方在2015年12月15日前向甲方支付。2015年12月15日、2016年7月15日、2016年9月18日，被告共通过银行转账向原告支付了275万元。该租赁合同已履行完毕，原告未将该合同项下保证金退还给被告。2016年9月21日，原告作为甲方（出租人），被告作为乙方（承租人）又签订了一份《租赁合同》，合同约定:1-1、乙方承租的房屋坐落于本市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号，建筑面积为90亩。房屋用途为生产、经营……；3-1、租赁日期自2017年1月1日起至2017年12月31日止……；3-2、甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备，乙方同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备。双方同意于/年/月/日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续；4-1、合同年租金总计350万元，半年租金为175万元；4-2、首期租金175万元，在2016年12月15日之前向甲方支付，第二期租金175万元，在2017年6月15日之前向甲方支付；5-1、租赁保证金25万元，乙方在签署本合同时支付……；8-1、乙方在租赁关系终止之日起30日内返还租赁标的物和附属设施设备……；10-2、有下列情行（形）之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正，守约方有权书面通知违约方解除合同。……（4）乙方违反合同第四条，逾期不支付租金或物业管理费超过三十日。……；11-5、乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五付违约金。……；11-7、乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付占用费；11-10、一方违反合同10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金70万元。违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同签订后，被告未向原告支付保证金和租金。2017年6月26日，原告与被告召开会议对被告房屋租赁问题、环评问题进行沟通。2017年7月20日，原告向被告寄送《律师函》，向被告催讨其欠付的租金及相应的逾期付款违约金，被告于2017年7月21日签收。对此，被告于2017年7月25日向原告回函，原告已签收。2017年8月3日，原告向被告寄送《解除通知》，书面通知被告即日解除《租赁合同》，被告于2017年8月4日签收。对此，被告于2017年8月8日向原告回函，对原告发出的解除通知不予认可。2017年8月21日，青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组向被告发出一份告知书，告知书内载明“经查，你（单位）搭建（使用）的位于青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号处的/间3053㎡构筑物未办理相关手续，属违法建筑。……香花桥街道将对该处违法建筑实施拆除。希望你处在收到本告知书后，于2017年8月31日前，积极配合并自行完成下列整改工作：1、自行撤离违法建筑，搬离违建内所有自身财物；2、自行拆除违法建筑。……”。2017年8月22日，原告向被告发出《关于转发青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组的通知》。被告于2017年9月5日对该通知进行了回复。另查明，涉案土地使用权人为上海建筑材料（集团）总公司，系原告总公司。以上事实，由以下证据证明：原告、被告的陈述，原告提供的2015年9月30日《租赁合同》复印件、中国建设银行单位客户专用回单复印件三张、2016年9月21日《租赁合同》、2017年7月20日《律师函》、快递详情单、单号查询截屏、2017年8月3日《解除通知》、快递详情单、《会议纪要》复印件、《上海市房地产权证》原件，被告提供2017年7月25日《回函》复印件、快递详情单复印件、单号查询截屏、2017年8月8日《回函》、快递详情单、单号查询截屏、《告知书》复印件、《关于转发青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组的通知》复印件、《关于贵司2017年8月22日的回复》复印件，上述证据经当庭质证，《上海市房地产权证》原件经核对无异后返还给原告，本院予以确认。审理中，双方当事人存在如下争议焦点：1、本案租赁标的物；2、被告逾期未付租金的行为是否构成违约。针对争议焦点一，原告称合同字面上是“建筑面积为90亩”,本案租赁标的物其实是90亩土地的使用权以及土地上的建筑物。原、被告就租赁标的物签订的第一份《租赁合同》，租赁期限为2015年10月1日至2016年12月31日，被告已按合同约定支付租金，该《租赁合同》双方已履行完毕，且双方对租赁标的物无任何争议。被告称，其认为应是90亩所能使用的厂房面积以及道路公共面积。原、被告之间签订过两份租赁合同，被告是在收购中与原告签订了第一份《租赁合同》，目的是为了稳定企业生产，维持整个股权交易，条款均比较模糊，第二份合同是双方另行协商确定的新的租赁合同，原、被告双方应当对第二份《租赁合同》所约定的权利义务进行履行。这两份合同的几个关键点均发生了变化：1、租赁标的，第一份合同中为“场地租赁面积90亩”，第二份合同中为“建筑面积90亩”，是两个概念；2、租赁金额。故这两份合同不是一个延续。为此，被告另提供协议书复印件一份以佐证。对被告所提供的协议书，原告称真实性无法确认，与本案亦无关联性。本院认为：虽双方签订的第二份《租赁合同》中写明“乙方承租的房屋坐落在本市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号，建筑面积为90亩”，但“亩”作为中国市制土地面积单位，常用于度量土地面积，如将合同中的90亩理解为建筑面积,不符合常理。另外，原、被告在履行第一份《租赁合同》时，对租赁标的物无任何争议，在履行第二份《租赁合同》过程中，原、被告曾召开会议就租赁问题等进行沟通，被告也曾函复原告《律师函》，但被告均未在其中提及其对租赁标的物的异议，对此被告称其在会议中并未说过标的物有问题，并不代表标的物不存在问题。但是租赁标的物系租赁合同重要事项，原、被告在合同签订时应已明确，且即使被告在合同履行过程中发现对标的物存在争议，也应及时向原告提出，更符合常理。综上，系争《租赁合同》的租赁标的物应是青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号处的90亩土地的使用权及其上面的建筑物。针对争议焦点二，原告称其已履行了合同约定的交付义务，被告应当及时足额地向原告支付租金，但是在原告催告的情况下，被告仍拖欠不付租金，构成违约，所以原告有权通知被告解除合同，且其已经履行了解除合同的行为，其解除合同的行为合法有效。被告称，被告在收购中发现原告及案外人提供的数据存在重大误差，另外收购的公司存在环评问题，相关问题已多次书面发问向原告及案外人提出说明，但是相关问题仍未得到及时解决，目前被告面临企业倒闭的经营风险，故被告并未存在恶意或者故意违约的行为存在，是基于在交易中发现原告及案外第三人存在隐瞒和履行不能的行为，而提出的不安抗辩，不应承担不合理的违约金。本院认为：根据被告回复原告的《回函》，其所称环评问题为：2016年9、10月，被告接到上海市青浦区环保局的行政处罚听证告知书及行政处罚决定书，由于被告2009年新增的扩大模压产能的建设项目未通过环保审批，要求被告停止生产并缴纳罚款。该原因不能排除其支付租金的义务，其未按合同约定支付租金的行为构成违约。综上，本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。在签订本案系争《租赁合同》前，原、被告曾签订过一份《租赁合同》，原告向被告交付了租赁物，被告亦向原告支付了租金和保证金，在该份《租赁合同》租赁期限内，双方再次签订了《租赁合同》即本案系争合同，在第一份合同履行完毕后，原告未退还保证金，被告亦未要求原告退还保证金或再支付保证金，故第一份《租赁合同》的保证金应视作支付了系争合同的保证金。原告已按合同要求向被告交付了租赁物，被告作为承租人亦应按合同要求向被告支付租金，被告无正当理由未支付租金，经原告催告后，在合理期限内仍未支付，原告依据约定，行使约定解除权，符合法律规定。租赁合同于2017年8月4日解除后，被告应按合同在租赁关系终止之日起30日内即2017年9月3日前返还租赁标的物和附属设施设备，但被告仍占用至今，故被告应向原告支付自2017年9月4日起的占用费，合同约定占用费计算标准为5元/平方米/天，如此处以土地面积计算，与合同约定租金相比畸高，故以每年租金折算，每日占用费为9,589元。被告逾期支付租金，应按合同约定支付至2017年8月4日的逾期支付租金违约金，因其逾期支付租金导致原告解约，被告应向原告支付解除合同违约金。原告主张被告在搬离租赁标的物前结清水、电等各项应由被告承担的费用，但原告未提供相关费用依据，故本院难以支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决如下：一、原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司与被告上海耀华大中新材料有限公司于2016年9月21日签订的房屋租赁合同于2017年8月4日解除；二、被告上海耀华大中新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市青浦区沪青平公路XXXX弄XXX号腾退并恢复原状归还原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司；三、被告上海耀华大中新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司支付2017年1月1日至2017年9月3日的租金人民币2,349,315元，以及逾期支付租金的违约金人民币245,000元,并以2,349,315元为本金，按每日万分之五的利率，向原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司支付自2017年8月5日起至实际支付之日止的违约金；四、被告上海耀华大中新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司支付解除合同违约金70万元；五、被告上海耀华大中新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司自2017年9月4日起至实际腾退之日止的占用费，以每日9,589元计算。六、驳回原告上海建筑材料（集团）总公司房产经营分公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告上海耀华大中新材料有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费33,154.5元，减半收取16,577.3元，由被告负担,反诉受理费80元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴桂臣二〇一七年十二月七日书记员  陈 姝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。