上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终877号
上诉人（原审被告）上海定源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX庙XX园区XX路XX号XX幢XX室。法定代表人王莉伟，总经理。委托代理人曾允清，该公司员工。被上诉人（原审原告）黄海霞，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江苏省如皋市XX镇XX村XX组XX号。被上诉人（原审原告）高权宝，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地湖北省鄂州市鄂城区XX路XX号XX栋XX单元XX号。原审第三人招商银行股份有限公司上海创智天地支行，住所地上海市杨浦区XX路XX号XX单元。负责人沈国强，行长。委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。委托代理人何湘渝，上海市中大律师事务所律师。上诉人上海定源房地产有限公司因商品房预售合同、抵押合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年6月28日，黄海霞、高权宝（乙方）与上海定源房地产有限公司（甲方、以下简称定源公司）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX城XX号XX层XX室，暂测建筑面积为121.67平方米，总房价款暂定为1,348,834元（人民币，下同）。合同约定，甲方承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十条约定，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。签约后，黄海霞、高权宝以现金方式共支付购房款448,834元。2014年11月27日，黄海霞、高权宝与第三人（贷款人）、定源公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为900,000元，贷款期限360个月，从2014年11月27日起至2044年11月27日止，贷款用于购买坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX层XX室，黄海霞、高权宝以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，定源公司作为保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。嗣后，第三人将贷款金额划入定源公司账户。定源公司分别于2014年7月5日、2015年1月19日向黄海霞、高权宝出具金额为248,834元、1,100,000元的销售不动产统一发票两份。2015年8月14日，黄海霞、高权宝以定源公司未按约取得大产证等理由邮寄信函给定源公司，要求与定源公司解除合同。定源公司于同年8月21日收悉。审理中，三方确认，2015年2月8日至2015年11月8日，黄海霞、高权宝共支付第三人贷款本金8,909.04元、贷款利息45,921.46元。另查明，涉案商品房定源公司尚未交付给黄海霞、高权宝。黄海霞、高权宝向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除黄海霞、高权宝与定源公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、定源公司返还黄海霞、高权宝购房款448,834元及黄海霞、高权宝已向第三人归还的贷款本金8,909.04元、贷款利息45,921.46元；3、解除黄海霞、高权宝与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，由定源公司将黄海霞、高权宝尚未偿还的贷款金额直接支付给第三人；4、定源公司支付黄海霞、高权宝以448,834元为本金，自2014年6月1日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息；5、定源公司支付黄海霞、高权宝赔偿金13,488.34元。庭审中，黄海霞、高权宝变更诉讼请求4为：定源公司分别支付黄海霞、高权宝以248,834元为本金，自2014年7月6日起至判决生效日止，以200,000元为本金，自2015年1月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息。定源公司辩称，同意解除上海市商品房预售合同，并返还黄海霞、高权宝购房款448,834元及按中国人民银行同期存款利率计算的利息。同意支付黄海霞、高权宝已归还的贷款本金8,909.04元，但不同意支付黄海霞、高权宝已向银行支付的贷款利息，只愿意以8,909.04元为本金，按存款利率计算的利息。关于总房价款1%的赔偿金，定源公司认为和黄海霞、高权宝主张的利息系重复计算，不同意支付。第三人招商银行股份有限公司上海创智天地支行述称，要求继续履行个人购房借款担保合同，若最后法院判决解除的话，黄海霞、高权宝必须还清剩余贷款本金及利息，并由定源公司承担连带保证责任。原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。黄海霞、高权宝与定源公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。定源公司作为涉案房产的开发商，按约取得大产证系其基本的合同义务，现定源公司未能按约于2015年7月31日前取得涉案房屋的大产证，显已违约，黄海霞、高权宝据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。定源公司现确认于2015年8月21日收到黄海霞、高权宝邮寄的关于解除合同的律师函，故法院确认黄海霞、高权宝与定源公司之间的《上海市商品房预售合同》于2015年8月21日解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。黄海霞、高权宝要求解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，定源公司应将黄海霞、高权宝支付的购房款返还给黄海霞、高权宝，并赔偿黄海霞、高权宝因此所产生的损失。据此，黄海霞、高权宝要求定源公司返还已付购房首付款448,834元及黄海霞、高权宝已向第三人归还的贷款本金，并赔偿首付款的利息损失及黄海霞、高权宝已向第三人归还的贷款利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于黄海霞、高权宝主张要求定源公司支付总房款1%的赔偿金，法院认为，合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，兼具惩罚性。黄海霞、高权宝的实际损失高于合同解除违约金，为填补黄海霞、高权宝实际损失，法院以黄海霞、高权宝实际产生损失进行调整，但该损失不包括因黄海霞、高权宝自身逾期还款等所扩大产生罚息等损失。黄海霞、高权宝的该项主张，不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故黄海霞、高权宝要求定源公司向第三人返还剩余贷款的请求，法院予以支持；对第三人要求黄海霞、高权宝承担返还责任，定源公司承担连带清偿责任的主张，法院不予采信。定源公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案商品房上的抵押登记。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，于二○一五年十一月二十五日作出判决：一、确认黄海霞、高权宝与上海定源房地产有限公司于2014年6月28日签订的《上海市商品房预售合同》已于2015年8月21日解除；二、解除黄海霞、高权宝与招商银行股份有限公司上海创智天地支行、上海定源房地产有限公司于2014年11月27日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还黄海霞、高权宝购房款人民币448,834元、及自2015年2月8日起至判决生效之日止，黄海霞、高权宝已向招商银行股份有限公司上海创智天地支行归还的贷款本金（以招商银行股份有限公司上海创智天地支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄海霞、高权宝以248,834元为本金，自2014年7月6日起至判决生效日止，以200,000元为本金，自2015年1月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息、及自2015年2月8日起至判决生效之日止，黄海霞、高权宝已向招商银行股份有限公司上海创智天地支行归还的贷款利息（以招商银行股份有限公司上海创智天地支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、上海定源房地产有限公司于判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司上海创智天地支行偿还黄海霞、高权宝自判决生效之日起就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款（以招商银行股份有限公司上海创智天地支行出具的还款明细清单为准）。自上海定源房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，招商银行股份有限公司上海创智天地支行办理上海市奉贤区XX路XX弄XX城XX号XX层XX室房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回黄海霞、高权宝的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,971元，减半收取计4,485.5元，由上海定源房地产有限公司负担。判决后，定源公司不服，上诉于本院称，1、上诉人与被上诉人签订的预售合同第十条及第十一条对交房时间约定不一致，存在相互冲突和矛盾之处，属于效力待定的条款，以是否交房判断。2、交房与办理大产证在流程上也有前后，上诉人交房延期，势必办理大产证也会延期。上诉人在住宅交付使用许可证办出后即向被上诉人履行通知交房义务，被上诉人收到通知也前来验房，只是被上诉人以房屋存在质量问题的理由拒绝办理交房手续。因上诉人没有逾期通知交房，故被上诉人也无权行使合同解除权。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请，要求继续履行预售合同。被上诉人黄海霞、高权宝辩称，1、预售合同合法有效。合同第十条约定的是上诉人办理大产证的时间及上诉人不能办出大产证情况下被上诉人享有的合同解除权；合同第十一条、第十二条约定的是上诉人交房条件及逾期交房的违约责任、逾期90天情况下被上诉人享有的合同解除权，两个权利不同，因此被上诉人享有的两个合同解除权不矛盾，依法有效。2、上诉人虽然通知被上诉人交房，但房屋存在严重质量问题，前后进行了四次交付，上诉人的工作人员也承认没有完成修复义务，被上诉人有权拒绝收房，并依据合同第十条的约定行使合同解除权。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人招商银行股份有限公司上海创智天地支行述称，黄海霞、高权宝目前还在正常还款，第三人要求进行履行借款担保合同，如果解除合同，要求黄海霞还清剩余贷款本金、利息，并由定源公司承担连带保证责任。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的上海市商品房预售合同合法有效。在预售合同第十条中上诉人承诺于2015年7月31日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证（大产证），并同时约定上诉人不能取得商品房房地产权（大产证），被上诉人有权单方面解除合同，该条款是对房屋权利交付的约定，被上诉人取得的房屋具有排他的法律效力。在预售合同第十一条、第十二条中，上诉人承诺于2015年4月30日将房屋交付，以及逾期交房的违约责任、逾期90天后被上诉人有权单方面解除合同，上述条款实际是对房屋具备交付使用许可证情况下的实物交付约定，也就是通常所称的“交钥匙”。由于开发商获得住宅交付使用许可证与办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证之间确实有先后次序，通常情况下住宅交付使用许可证先申请，在取得住宅交房使用许可证后再申请办理大产证，因此双方在合同中约定的二个时间节点即先实物交付后权利交付与相关的申请程序并无矛盾和冲突，由此被上诉人在二个时间节点上享有的单方合同解除权也无矛盾和冲突。上诉人对上述条款以存在矛盾和冲突为由主张效力待定，本院不予采信。上诉人认为商品房住宅交房使用许可证虽然逾期办出，但上诉人并没有超过合同约定的90天向被上诉人发函通知交房，被上诉人也收到交房通知，没有签收房屋交接书系被上诉人的责任，对此，被上诉人明确不予认可，且被上诉人表述的因房屋质量问题需要修复而未进行交接，上诉人也无证据予以反驳，故上诉人指责是被上诉人的责任，本院不予采信。另外，被上诉人是以合同第十条中约定的合同解除权行使的，与合同第十一条、第十二条中约定的合同解除权并不矛盾，应予支持。上诉人认为被上诉人无合同解除权，因无事实和法律依据，故本院不予采信。原审法院确认双方之间的预售合同于2015年8月21日解除，并无不当，本院予以维持。基于对预售合同解除的认定，原审法院还就被上诉人与原审第三人之间的贷款合同一并作出解除判决，亦无不当，本院予以维持。基于查明的事实及上诉人应承担合同解除的违约责任，原审法院还就合同解除后已付房款的返还、贷款本息的归还、房屋的返还、违约金的认定以及原审第三人的配合义务等一并作出判决，应属正确，本院予以维持。综上所述，上诉人定源公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,971元，由上诉人上海定源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……