湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01158号
原告（反诉被告）：张淑娟。
委托代理人：张朝辉，湖北百思得律师事务所律师。
被告（反诉原告）：章宁波。
委托代理人：黄雪晴、胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。
原告张淑娟诉被告章宁波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，章宁波于2015年10月10日提起反诉，本院受理后由审判员周征担任审判长，与人民陪审员杨红珍、夏爱华组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了�理。原告张淑娟的委托代理人张朝辉、被告章宁波及其委托代理人黄雪晴、胡钦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑娟诉称：2014年7月8日，我和章宁波签订《房屋租赁合同》，约定章宁波将其所有的秦园中路80号房屋二、三、四层（总计建筑面积700平方米）出租给我，租赁期限为2014年7月10日至2019年7月9日，前两年租金为40，000元／月，每半年支付，门面押金130，000元，水电押金5，000元。合同还对房屋维修、转租以及拆迁补偿等作出约定。合同签订后，我依约于次日向章宁波支付押金135，000元，2014年7月10日至2015年1月10日房屋租金240，000元，同日章宁波还向我收取了转让金50，000元。2015年3月16日，我向章宁波支付2015年3月10日至2015年6月10日租金120，000元。2015年6月1日向章宁波支付租金100，000元（截止日期为2015年8月25日）。
另外，2014年7�29日，我因经营需要在承租房屋外安装广告牌，章宁波向我索取广告牌费用50，000元，并承诺广告被城管强拆则退还费用20，000元。同年12月，该广告被城管部门要求拆除，随后我自行拆除。
在履行合同过程中，章宁波经常提出各种无理要求。2015年6月14日，其甚至委托不明身份人员在出租房屋上张贴通告，要求我办理并锁上大门。至此合同无法继续履行。
经我核实案涉房屋一直未取得建设工程规划许可证，章宁波也一直没有向我提供房屋的有效证明，我和章宁波签订的《房屋租赁合同》应属无效，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认我与章宁波签订的《房屋租赁合同》无效；2、章宁波向我返还门面押金130，000元、水电押金5，000元、转让金50，000元、2015年6月25日至2015年8月25日期间的租金80，000元、广告牌费用20，000元，以上共�285，000元；3、本案诉讼费由章宁波承担。
被告章宁波辩称：1、案涉房屋修建于二十世纪九十年代中期，位于武昌区团结村农村集体土地上，并非城镇房屋，因此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定不完全适用本案。修建该房屋时，国家尚未出台法律文件要求农村建设需要取得规划许可手续，我国2008年1月1日才实施《中华人民共和国城乡规划法》，案涉房屋的相关审批手续属于历史遗留问题。根据武汉市相关文件规定对本案相同的房屋拆迁时仍应给与补偿，拆迁时并未将此作为违建房屋处理，在相关部门没有做出本案诉争房屋为违建房屋之前，双方签订的合同应属于合法有效的；2、合同中明确告知了张淑娟房屋实际情况，其对此没有表示异议才签订的合同，合同是双方真实意思标识，合法有效。�并未违约，且张淑娟至今仍然拖欠我方租金，张淑娟未经同意将房屋转租第三人，我方没有与第三人签订合同，这并不影响我方与张淑娟的合同的合法履行，根据双方签订的合同第十一条第2款约定，我方也不应该退还已经收取的租金与押金；3、转让金50，000元，我方向法院提交的2014年7月9日签订的小石潭租赁协议，该合同系合法有效，且三方已经按照协议履行了各方义务，张淑娟现要求返还转让费没有事实及法律依据；4、章宁波作为房屋的所有权人，有权利获得广告宣传所获得利益，在房屋租赁期间，张淑娟按照大型广告牌获得利益，我方有权向张淑娟获取相应利益，且该广告牌是张淑娟自行拆除的，我方不应当退还；5、本案受理费应由张淑娟承担。综上，请求法院驳回张淑娟的所有诉请。
反诉原告章宁波诉称：涉案房屋是我父亲在九十年代中期建的，在我成年后该房屋一直由我管理、出租和收取租金。2012年12月20日我将房屋整体出租给罗敬国，罗敬国又出租给吕勇。2014年7月8日，张淑娟从吕勇的手上受让了该房屋的使用权，并得到我的认可。当天，我和张淑娟签订了《房屋租赁合同》，对租金的金额和支付方式进行了约定。2014年7月9日，张淑娟一次性支付了2014年7月10日至2015年1月10日的租金240，000元。我于2014年7月10日将该房屋交付给张淑娟，并保证该房屋无使用权纠纷。双方签订的合同第三条明确告知张淑娟，该房屋属于城中村改建，无房产证及其他法律证件，只要提供有效证明为其办理营业执照即可。事实上我履行了全部义务，张淑娟也如期开始了餐饮经营。
今年张淑娟的生意变淡，张淑娟开始拖欠房租，本应在2015年1月3日前支付的半年房租，她在2015年2月27日才支付120，000元，在2015年3月16日支�120，000元，在2015年6月10日又支付了100，000元。就在我催促房租时，我发现张淑娟未经我同意擅自将房屋转租。2015年6月底我去找张淑娟要房租时，发现房屋已经上锁，为此我打电话给张淑娟，她说生意不好做不做了。我认为张淑娟无故拖欠房租，并擅自转租房屋，已经构成违约，故诉至法院请求判令：1、依法确认双方于2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》有效；2、张淑娟依据约定支付违约金每天13，333元，从2015年1月3日至2月27日共计719，982元；3、张淑娟支付从2015年9月5日至2015年12月10日的房屋租金100，000元；4、本案全部诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告张淑娟辩称：章宁波反诉所称与事实不符，反诉没有依据，请求法院依法驳回。原告在没有对涉案房屋进行调查的情况下与章宁波签订房屋租赁合同，在签订后才知道章宁波的房屋并没有取得建设工程规�许可证。我一直按照合同约定向章宁波支付房屋租金，即使有逾期也是与章宁波协商的结果。我并未将房屋转租给他人，在经营期内，章宁波就将房屋上锁。综上，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，合同应属于无效，请法院依法驳回章宁波的全部反诉请求。
经审理查明：2014年7月8日，张淑娟和章宁波签订《房屋租赁合同》一份，约定：章宁波将位于武昌区秦园中路80号房屋（建筑面积700平方米）出租给张淑娟，租期自2014年7月10日至2019年7月9日，第一年和第二年租期内的租金为40，000元／月，第三年开始租金在前一年的基础上递增8%，租金每半年支付，张淑娟应在每个计租期开始前提前一周支付租金，张淑娟若无故未按合同约定时间交纳房租，章宁波可按照每日租金的十倍向张淑娟收取房租。张淑娟除支付房租外，还需支付门面押金130，000元、水、电费押金5，000元。在租赁期间内章宁波可以转让房屋；张淑娟也可以转租房屋，但是需要提前三个月通知章宁波并取得章宁波书面同意，张淑娟擅自转租，其交纳和已经收取的租金不予退还。张淑娟未经章宁波同意擅自退租且未引进第三方承租人，张淑娟应按当年约定租金的100%向章宁波支付房租，且已交押金不予退还。此外，该合同第三条载明：出租房屋属于城中村改建房屋，无法提供房产证及其他法律有效证件，章宁波需提供有效证明使张淑娟办理营业执照。该合同还对房屋的交付、房屋修缮和使用、双方的违约责任等内容进行了约定。
2014年7月11日，张淑娟委托武汉得悦欣贸易有限公司分九笔向章宁波转账支付425，000元。当日章宁波向张淑娟出具收条一张，载明：“今收到张淑娟2014年7月10日-2015年1月10日房屋租（金）贰拾肆万元整（240，000.00）、押金壹拾叁万元整（130，000.00）、水电押金伍仟元整（5，000.00）、转让金伍万元整（50，000.00）。”2015年3月16日和2015年6月1日，张淑娟委托武汉朋聚德餐饮管理有限公司分别向章宁波转账支付房租120，000元和100，000元。
2014年7月29日，张淑娟向章宁波转账支付50，000元，章宁波出具收条，载明：“今收到张淑娟广告牌使用费伍万元整（50，000.00）。注：广告牌被城管强拆则退还广告牌费用贰万元（20，000.00）。”
另查明，2014年7月9日，张淑娟、章宁波于案外人谭海周签订《“小石潭”装修及物品转让协议》，约定张淑娟在2014年7月11日向章宁波支付转让价款50，000元。
2016年1月22日，本院经武汉市国土资源和规划局确认，案涉房屋所处位置属于武汉市城市规划区域内。
上述事实有《房屋租赁合同》、《收条》、《中国民生银行�子银行回单》、《招商银行付款回单》、《“小石潭”装修及物品转让协议》等证据和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：案涉房屋位于武汉市城市规划区内，该房屋未取得建设工程规划许可证，故章宁波和张淑娟签订《房屋租赁合同》无效。
张淑娟自2014年7月10日起开始占用案涉房屋，直至2015年7月8日向本院提起诉讼要求确认《房屋租赁合同》无效并退出该房屋，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。张淑娟实际支付房屋占有使用费总计460，000元，与其占用案涉房屋时间相当，故其要求章宁波返还2015年6月25日至2015年8月25日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。
因《房屋租赁合同》无效，故章宁波依据《房屋租赁合同》收取的门面押金130，000元、水电押金5，000元应当返还张淑娟。章宁波依据《房屋租赁合同》�约定反诉主张张淑娟支付2015年1月3日至2月27日的违约金，没有法律依据，本院不予支持。
章宁波向张淑娟收取的50，000元广告牌使用费，系双方在履行房屋租赁合同过程中另行达成的协议，双方均确认广告牌现已经拆除，张淑娟未举证证明广告牌系被城管部门强制拆除，故本院对张淑娟主张返还20，000元广告牌使用费的诉讼请求不予以支持。
张淑娟请求返还的转让价款50，000元属于另外一个合同关系，不在本案审理范围内，当事人可以另案主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张淑娟与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》无效；
二、�告（反诉原告）章宁波于本判决生效之日起返还原告（反诉被告）张淑娟门面押金130，000元、水电费押金5，000元；
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）章宁波的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5，575元，由原告张淑娟负担2，543元，由被告章宁波负担3，032元；反诉案件受理费13，300元，由反诉原告章宁波负担。
如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。
审 判 长 周 征
人民陪审员 杨红珍
人民陪审员 夏爱华
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 庞海丽