广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1622民初1015号
原告：黄某立根，男，1963年5月5日出生，汉族，住龙川县。
委托代理人：黄伟，男，1967年12月23日出生，汉族，住龙川县。
被告：唐某华，女，1963年10月9日出生，汉族，住龙川县。
被告：余某国其（系唐某华丈夫），男，1956年8月15日出生，汉族，住龙川县。
第三人：吴某月娥（系唐某华母亲），女，1939年12月10日出生，汉族，住龙川县。
第三人：唐某某仲（系唐某华弟弟），男，1965年4月26日出生，汉族，住梅州市。
原告黄某立根与被告唐某华、余某国其、第三人吴某月娥、唐某某仲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某立根及其委托代理人黄伟，被告唐某华、余某国其、第三人吴某月娥到庭参加诉讼，第三人唐某某仲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告黄某立根向本院提出诉讼请求：1、判令原告黄某立根与被告唐某华、余某国其于2007年2月6日签订的《私有房屋使用转让合同书》合法有效，被告唐某华、余某国其立即应将其转让房屋占用土地使用权（包含在龙府国用总字第0003888000xx号、字（1944）第16220100078162201xx号国有土地使用证内）过户给原告，同时判令被告、第三人协助原告黄某立根办理土地使用权过户手续；2、判令被告赔偿违约金33900元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告唐某华、余某国其与第三人吴某月娥、唐某某仲在龙川县老隆镇马喉连建有房屋，被告取得混合二层，占地面积63.14平方米的房屋及部分土地，在1995年6月19日被告唐某华取得粤房字第××号房屋所有权证。在1994年7月19日被告唐某华与第三人取得龙府国用总字第00038880003xx号、字（1944）第16220100078162201xx号国有土地使用证。该国有土地使用证包括了被告转让给原告房屋占用的土地。2007年初经原、被告协商，被告将其所有房屋（房产证号：粤房字第××号）转让给原告，约定转让价格，转让标的物为房屋及地面（地皮），转让面积为136平方米，同时约定违约责任，即一方违约，违约方则按成交额50%赔给对方等条款。后原告交付了合同约定款项，原告也于2009年1月搬进该房屋居住。在2009年原告付清购房款项后，于2009年12月21日办理了房屋所有权过户手续，原告办理了粤房字第××号房屋所有权证，但后来要求被告办理土地使用权过户手续时，被告总是以各种理由搪塞，至目前被告不接原告电话，原告为保护自己合法权益，特具诉状，要求被告正确履行合同，将转让房屋占用土地使用权过户给原告名下，由被告和第三人协助原告办理过户手续，被告承担违约责任，请求法院依法判准原告诉讼请求。
被告唐某华、余某国其辩称，一、被告唐某华出卖房屋给原告没有违约行为，不存在赔偿违约金的问题。原告向被告购买房屋之后，至今为止一直没有向被告提出过要去协助办理房产证过户手续的事情。至于原告于2009年12月21日自行去有关部门办到的房产证（粤房字第××号），是其通过不合法途径办到的，根本没有通过被告唐某华的签名同意，应是无效的，被告唐某华将保留行使法律追责的权利。二、被告将房屋出卖给原告时，双方一致约定被告只出卖房屋，不出卖地皮。双方在《私有房屋使用转让合同书》第三条中载明：甲方收清款后应将原有房屋房产证及有关材料交给乙方。而双方特意把该条内容中本来就已经打印好的“土地使用证件”几个字划掉，并由原告自己按上手印以示确认该几个字划掉的事实。之所以当时出现划掉“土地使用证件”这种情况，主要是由于被告的房屋所占用的土地，是被告唐某华和母亲吴某月娥、弟弟唐某某仲共同使用没有分割的。而被告唐某华的母亲吴某月娥和弟弟唐某某仲当时坚持只同意被告唐某华出卖房屋，不同意被告唐某华出卖共同使用没有分割的土地，所有导致出现上述情况，原告当时对上述情况是清楚并且予以确认的。从被告房屋出卖给原告的价钱11.3万元（建筑面积136平方米）也可以看出，当时（即2007年）该价钱是不可能包括地皮的，而当时该房屋周边的土地转让费最低都是每平方米1000元以上。三、如果原告现在认为当时向被告购买的房屋错误理解为包括地皮的情况，被告同意与原告自行解除原来的房屋购买合同，双方各自返还房款和房屋。如果原告坚持既要购买房屋，又需要被告没有出卖的该房屋所占用的土地，原告必须按照2007年该土地（占用面积63平方米）最低的市场价值6.3万元（按照每平方米1000元计算）补偿给被告。否则，本案的“私有房屋转让”由于双方对转让合同存在较大的误解，属于显失交易公平，将会导致房屋买卖合同无效的结果。
第三人吴某月娥述称，一、被告没有违约行为；二、被告的房屋所占用的土地，是被告唐某华和第三人吴某月娥、唐某某仲共同使用没有分割的，第三人吴某月娥和唐某某仲当时坚持只同意被告唐某华出卖房屋，不同意被告唐某华出卖共同使用没有分割的土地。
本院经审理认定事实如下：2007年2月6日，原告黄某立根与被告唐某华、余某国其协商一致签订了《私有房屋使用转让合同书》，被告唐某华、余某国其为合同甲方，原告黄某立根为合同乙方，合同主要约定：一、甲方将坐落于龙川县老隆镇马喉连的混合二层建筑（粤房字第××号）及地面转让给乙方。二、甲、乙双方同意以总价人民币113000元转让上述房屋建筑物及地面场所。三、双方在合同签订后，乙方即付甲方80000元，余款33000元至2010年付清，甲方收清款后应将房屋交付给乙方。四、办理房屋使用转让手续费用由乙方负责，甲方应协助乙方并提供有关证件材料。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告也将房屋及房产证交给原告，原告于2009年12月21日取得粤房字第××号《房屋所有权证》，但双方一直未办理该房屋占有土地使用权过户登记手续。
另查明，被告转让房屋所有权证与房屋占用范围内的土地使用权证“二证”分离，房屋占用土地为国有划拨土地（龙府国用总字第0003888号、字（1944）第16220100078号），位于龙川县老隆镇马喉连，土地使用者为被告唐某华和第三人吴月某娥、唐某某仲，土地使用权面积226.2㎡，被告房屋所有权证记载使用土地面积为63.14㎡，原告于2009年12月21日取得的粤房字第××号房屋所有权证所记载使用土地面积亦为63.14㎡。
以上事实有原告提交的诉状、身份证复印件、被告的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《私有房屋使用转让合同书》、原告的《房屋所有权证》及本案开庭笔录予以证实。
本院认为，本案争议焦点主要是：1、原、被告于2007年2月6日签订的《私有房屋使用转让合同书》是否合法有效；2、原告请求被告、第三人协助将被告原房屋占用土地使用权面积63.14㎡变更过户到原告名下的理由是否充分；3、原告请求被告支付违约金33900元的理由是否成立。原、被告双方于2007年2月6日签订的《私有房屋使用转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告应当协助原告办理房屋所有权及房屋占用土地权属过户登记，相关费用由原告承担。由于该转让房屋所有权证与房屋占用范围内的土地使用权证“二证”分离，土地使用者为被告唐某华和第三人吴某月娥、唐某某仲。因此，被告及第三人应协助原告将该房屋占用范围内63.14㎡土地使用权从龙府国用总字第0003888号、字（1944）第16220100078号国有土地使用证中分割并过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，原、被告没有明确约定“卖房不卖地”，因此，被告提出的“卖房不卖地”的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因原、被告签订转让房屋合同时第三人吴某月娥、唐某某仲未参与，但涉及该房屋占用土地使用权分割过户时又需第三人吴某月娥、唐某某仲协助办理，被告对此不能独立完成。因此，原告请求被告支付违约金33900元，理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐某华、余某国其、第三人吴某月娥、唐某某仲于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告黄某立根办理粤房字第××号房屋占用范围内63.14㎡土地使用权从龙府国用总字第0003888000xx号、字（1944）第16220100078162201xx号国有土地中分割并过户登记，所需费用由原告黄某立根承担。
二、驳回原告黄某立根的其他诉讼请求。
案件受理费473元，由原告黄某立根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判员 黄 涛
二〇一六年十一月十五日
书记员 黄心婷