广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第103号
上诉人（原审被告）：深圳市唐童创意家居用品有限公司。
法定代表人：范涛，该公司财务总监。
委托代理人：柯曦，广东绅源律师事务所律师。
委托代理人：杨杰，广东绅源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：华南国际工业原料城（深圳）有限公司。
法定代表人：郑松兴，该公司董事长。
委托代理人：赖建平，男，汉族，1983年9月8日出生，该公司员工。
上诉人深圳市唐童创意家居用品有限公司（以下简称唐童公司）因与被上诉人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称华南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月26日华南公司作为甲方与唐童公司作为乙方签订《房地产租赁补充协议》，由甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内2号广场（即原纺织服装原辅料物流区二期）一层E区约4699.02平方米房地产出租给乙方。
《房地产租赁补充协议》有如下约定：租赁期限为5年，从2011年6月28日起至2016年6月27日止；第四条租金及支付，“4.1.12011年6月28日至2011年12月27日期间，乙方按每月销售总额（含税）的15%（大型团购单或订单扣点标准为7%）提点，作为租金支付给甲方；本协议所称大型团购是指一次由1名以上商业客户或消费者向乙方申购商品或服务，且达成交易的金额不低于25000元的团体购买活动；构成大型订单的金额标准为25000元及以上”，“4.1.22011年12月28日至2014年6月27日期间，乙方按每月销售总额（含税）的15%，如乙方发生大型团购单或订单交易，则扣点标准为7%，连同其余商品或服务销售总额的15%相加后，作为租金支付给甲方，如当月销售额（含税）的15%（大型团购单或订单扣点标准为7%）不足6.1条当月物业管理费数额的，乙方按前述方式支付甲方租金时，应按6.1条确定的数额将差额补付给甲方”；“4.3乙方每月5号前交上月租金给甲方，如乙方每月20日前销售总额（含税）超过10万以上，乙方需再次接照甲方要求的期限内，对当月5号之后20日之前的销售总额进行结算并支付租金”；“4.7双方确认：乙方享受的任何优惠（包括租金优惠、物业管理费优惠、市场推广费优惠及其他它优惠），均是有前提的、可取消及可追索的；如乙方存在以下情形之一的，甲方有权以通知形式，取消乙方享受各种优惠的权利，并要求乙方即时补付其已享受的全部优惠款项，和按优惠前的标准（包括但不限于按第4.1条约定支付标准租金、按6.1条约定支付物业管理费以及按第6.2条约定支付未享受优惠前的市场推广费），乙方对此无异议：4.7.1乙方使用隐瞒、欺骗或与甲方个别工作人员相勾结等手段，不正当地取得享受租金优惠资格的；4.7.2乙方存在重大违约行为的。”；“5.1为担保本协议的全面履行，乙方同意于签订本协议之前或之日向甲方支付履约保证金150000元。该履约保证金不充抵乙方的任何应付款项，双方另有约定的除外。”；“5.3出现以下情形之一的，该履约保证金不予返还：5.3.1乙方单方面提前解除本协议的；5.3.2乙方以其实际行为提前终止本协议或放弃承租的；5.3.3因乙方原因导致本协议无效的；5.3.4因乙方重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的。”；“6.1乙方应承担该房地产的物业管理费并向甲方或物业管理公司支付，每月物业管理费为44889元（即15元／平方米建筑面积），从租赁期限起算日起计算，于每月5号前按时足额支付给甲方或物业管理公司。鉴于乙方承诺将严格履行其在本协议中的全部义务及责任，经乙方申请，甲方同意免收乙方租赁期限内的物业管理费，作为给乙方的优惠，但本协议第四条约定的情形除外。”；“7.1根据合同法第二百二十三条及租赁条例第三十八条第二款规定，乙方如需对该房地产进行装修（包括但不限于内部装修、分隔、修建、改建、安装或更换设备设施，其它装修装饰行为等）的，应事先征得甲方、物业管理公司的书面同意和交纳装修押金。装修恢复保证金、拆墙恢复保证金等费用已含在履约保证金中。装修期限自合同签订之日起3个月内装修完毕，乙方装修完工并经物业管理公司查验合格后，装修押金无息退还乙方。未得物业管理公司书面同意前，乙方不得进行装修；乙方擅自装修，又不在甲方、物业管理公司指定期限内改正的，属于重大违约。”；“16.1如果乙方未按时付清租金、物业管理费、市场推广费或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按深圳市供水、供电部门确定的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止”；“16.2乙方有列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还乙方已付租金及履行约保证金，并行使第4.5条约定的权利；乙方还应向甲方支付相等于履约保证金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失：16.2.1乙方拖欠租金、物业管理费、市场推广费、水电费或其他应付款，且拖欠日期累计达30天或以上（无论甲方是否曾催促乙支付）的；16.2.2乙方拖欠租金、物业管理费、市场推广费、水电费或其他应付款项等累计达到一个月租金的；…”
协议签订后，华南公司依约向唐童公司交付了涉案房地产，唐童公司向华南公司交纳了履约保证金15万元。因唐童公司没有依约交纳租金，2013年2月27日华南公司按“广东东莞凤岗楼厦新3号”地址通过邮局向唐童公司发送《催款函》，要求唐童公司交纳欠缴租金，该邮件被退回。2013年3月13日华南公司按唐童公司法定注册地址通过邮局向唐童公司发送《重大违约告知函》，告知唐童公司重大违约并要求唐童公司交纳欠缴租金936309.84元等，该邮件于3月15日签收。
原审另查，2011年9月28日至10月27日期间，唐童公司应缴租金为5049.92元；2011年10月28日至11月27日期间，唐童公司应缴租金为7177.35元；2011年11月28日至12月27日期间，唐童公司应缴租金为7638.53元；2011年12月28日至2013年1月27日期间销售总额为445324.97元，平均月销售额为34255.77元，其平均每月15%提成额为5138.37元。唐童公司2011年9月28日至2013年1月27日期间租金均未支付。
华南公司在原审的诉讼请求为：1、唐童公司支付拖欠的房地产租金936309.84元（自2011年9月28日至2013年1月27日）；2、唐童公司支付逾期支付租金的违约金651747.54元（计至付清之日，暂计至2013年3月20日）；3、唐童公司承担本案的诉讼费、公告费、评估费等实现债权的全部费用。
原审法院认为：华南公司、唐童公司签订了《房地产租赁补充协议》，双方已形成合法有效的房屋租赁合同关系。唐童公司辩称双方实质上属合作合同关系，经查，中华南公司作为出租人将涉案房产交付唐童公司使用、收益，唐童公司作为承租人支付租金，属于合同法规定的租赁合同，虽协议中约定了华南公司对唐童公司经营活动诸多监督检查权利，但并不改变双方租赁合同法律关系的性质，唐童公司关于本案纠纷属合作合同关系的辩解没有法律依据，原审法院不予采纳。
唐童公司辩称其正式营业时间是2011年9月27日，合同约定其有3个月装修期，故计算租金应顺延3个月，经查，双方签订的协议第7.1条虽约定唐童公司可享3个月装修期，但没有规定装修期间可免交租金，故唐童公司辩解计算租金应顺延3个月不符合双方的约定，原审法院不予采纳。
唐童公司辩称协议6.1条约定其需承担的物业管理费是44889元，该数额是2011年12月28日起保底月租金数额，华南公司诉求的租金数额不准确。经查，协议第4.1.2条约定，2011年12月28日至2014年6月27日期间，如唐童公司当月销售额（含税）的15%不足第6.1条当月物业管理费数额的，唐童公司支付租金时应按条6.1条确定的数额将差额补付给华南公司，双方在第6.1条约定“每月物业管理费为44889元（即15元／平方米建筑面积）”，华南公司认为每月44889元物业管理费属给予唐童公司优惠，且优惠是可取消的，应按每月70485.30元计（4699.02平方米×15元／平方米／月），唐童公司则认为2011年12月28日起保底月租金数额就是每月的物业管理费44889元。原审法院认为，第6.1条约定的每月物业管理费的数额有两种解释，考虑到该合同条款是华南公司方提供的，应当作出不利于华南公司的解释，另外，从唐童公司的营业状况看期间的月均销售额仅为34000余元，故应认定2011年12月28日至2013年1月27日期间唐童公司应支付给华南公司每月的保底租金为44889元为宜，唐童公司的上述辩解原审法院予以采纳，故唐童公司应付华南公司2011年9月28日至2013年1月27日期间租金数额为603422.80元（5049.92元＋7177.35元＋7638.53元＋44889元／月×13月）。
按协议第16.1条约定，唐童公司应于每月的5日前缴纳上月租金，未按时付清的每逾一日唐童公司应按欠付金额的千分之三支付违约金，唐童公司辩解应适用第16.2条约定，原审法院认为，上述两条约定均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对当事人均具法律约束力，华南公司诉求按16.1条约定处理符合双方约定，应予支持。唐童公司称按16.1条约定的违约金过分高于华南公司损失，要求减少，经查，按每日千分之三计违约金确过高，原审法院决定予以减少，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利准四倍计违约金。唐童公司还要求其交纳的15万元履约保证金在其应付租金中抵扣，经查，唐童公司长期不依约交纳租金，已构成严重违约，依约定华南公司可不返还其已交纳的履约保证金，唐童公司要求抵扣依据不足，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市唐童创意家居用品有限公司应于原审判决生效后三日内支付2011年9月28日至2013年1月27日期间租金603422.80元给华南国际工业原料城（深圳）有限公司；二、深圳市唐童创意家居用品有限公司应于原审判决生效后三日内支付逾期支付租金的违约金给华南国际工业原料城（深圳）有限公司（其中租金5049.92元自2011年11月6日起计，7177.35元自2011年12月6日起计，7638.53元自2012年1月6日起计，44889元自2012年2月6日起计，44889元自2012年3月6日起计，44889元自2012年4月6日起计，44889元自2012年5月6日起计，44889元自2012年6月6日起计，44889元自2012年7月6日起计，44889元自2012年8月6日起计，44889元自2012年9月6日起计，44889元自2012年10月6日起计，44889元自2012年11月6日起计，44889元自2012年12月6日起计，44889元自2013年1月6日起计，44889元自2012年2月6日起计，均计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计）；三、驳回华南公司华南国际工业原料城（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9546元，华南国际工业原料城（深圳）有限公司已预交，由华南国际工业原料城（深圳）有限公司承担5016元，深圳市唐童创意家居用品有限公司承担4530元。
唐童公司不服原审判决，向本院提出上诉称：唐童公司与华南公司签署的《房地产租赁补充协议》中约定了关于违约责任的条款，分别是合同的16.1条和16.2条。这两条约定都是关于违约方承担违约责任并支付违约金的条款。本案中，唐童公司的情形符合合同16.2条之约定，应按照16.2条约定来承担责任，而不是依照合同16.1条的约定。
退一步讲，即使认定唐童公司应按照合同的16.1条来承担违约责任，也应在判决内容上确认唐童公司缴纳的履约保证金可以充抵相应金额。在双方签署的合同5.3条中约定了履约保证金不予返还的情形，而本案并未出现上述情形的事实。据此，原审法院认定履约保证金不能充抵的依据是不能成立的。
违约金虽具有补偿性和惩罚性的功能，但在适用中应控制在合理的范围内，不应过重的加大补偿或惩罚，更不能重复叠加适用而使得违约方承担的违约责任无限扩大。本案中，如果唐童公司在承担了一笔违约金后，又须承担履约保证金被扣除的违约责任，无疑是重复让唐童公司承担违约责任，对唐童公司不公平。
据此，唐童公司请求本院判令：撤销原审判决第二项，并依法改判。
华南公司答辩称：唐童公司认为《房地产租赁补充协议》应当适用16.2条，而在一审期间，唐童公司就以16.1条中约定的日千分之三违约金的计算标准过高为由，请求一审法院予以减少，原审判决第二项中，已明确了相关逾期支付金额及违约金的支付标准，也是按照一审期间唐童公司的要求作出的。同时，唐童公司仅仅对违约金提出异议，并未对所欠租金数额提出异议，以进一步的证明唐童公司存在拖欠租金的事实。依据双方签订的《房地产租赁补充协议》，唐童公司的拖欠行为，是应当被认定为违约，应当依约向华南公司支付违约金。
本院经审理查明：（一）唐童公司在原审中提交了落款时间为2013年4月7日的《唐童创意家居用品有限公司撤场申请》，主张其已向华南公司提出撤场申请。经本院二审调查询问，唐童公司称其已在提交该申请后搬离涉案房屋，现未继续使用涉案房屋。
（二）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原审判决已经认定唐童公司未按约支付租金，唐童公司就此项认定亦未提出上诉，故本院认定唐童公司在本案中因拖欠租金已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）如何确定唐童公司应承担的违约金责任；（二）唐童公司已支付的履约保证金能否抵扣拖欠租金。
关于应如何确定唐童公司的违约金责任问题。就因承租人拖欠租金所产生的违约金，双方租赁合同第16条约定了两种情形及责任承担方式：第16.1条约定如唐童公司拖欠租金，则应按欠付金额日千分之三的标准计付违约金；第16.2条约定如唐童公司拖欠租金累计达30天或达到1个月租金数额，则华南公司有权随时解除合同，不退还履约保证金，并还应由唐童公司向华南公司支付相等于履约保证金总额的违约金。本院认为，前述两合同条款分别约定了不同标准的违约金，因唐童公司拖欠租金的期间及金额均已超出30天或达到1个月租金数额，同时符合两违约责任条款的适用条件，故华南公司有权在上述两违约责任条款中择一选择主张。据此，在华南公司已选择依据第16.1条约定向唐童公司起诉主张违约金的情况下，原审判决按照该约定及唐童公司调低违约金的请求，酌情调整确定违约金计算标准，符合法律规定，本院对此予以确认。
关于唐童公司已支付的履约保证金能否抵扣拖欠租金的问题。本院认为，虽然华南公司起诉依据的租赁合同第16.1条并未约定如何处理履约保证金，但根据唐童公司本案中自行提交的撤场申请及两审中的陈述自认，其在合同履行期届满前已经单方停止履行合同，根据双方租赁合同第5.3条的约定，如唐童公司以其实际行为提前终止协议或放弃承租，则履约保证金不予退还。因此，华南公司依约有权不予退还已收取的15万元履约保证金，唐童公司关于用保证金抵扣欠付租金的上诉主张，不符合双方前述合同约定，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9546元，由深圳市唐童创意家居用品有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年二月十七日
书 记 员 李全慧（兼）