辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第01170号
上诉人（原审被告）：张美娟，无职业。
委托代理人：华吉成，辽宁启成律师事务所律师。
委托代理人：王欣，辽宁启成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王日辉，无职业。
被上诉人（原审被告）：大连北亚房屋开发有限公司，住所地大连市甘井子区山东路290号。
法定代表人张立剑，该公司经理。
原审第三人：大连大实企业集团有限公司，住所地大连市甘井子区红凌路187-2号。
法定代表人：王涛，该公司总经理。
委托代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。
委托代理人：刘宇，辽宁丰源律师事务所律师。
原审第三人：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。
法定代表人：于芳，该公司经理。
原审第三人：沈诗海。
原审原告王日辉与原审被告张美娟、原审被告大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）、原审第三人大连大实企业集团有限公司（以下简称大实公司）、原审第三人大连嘉城置业代理有限公司（以下简称嘉城公司）、原审第三人沈诗海返还原物纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年11月21日作出（2011）甘民初字第79号民事判决，张美娟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告王日辉一审诉称：王日辉2009年4月19日与北亚公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号，建筑面积136.98平方米的房屋一套。2009年12月16日，王日辉取得房屋产权证。王日辉进入房屋欲装修时发现王日辉的一间建筑面积约28平方米的房屋（见房屋分户平面图）被相邻的大连市甘井子区汇达园82-库2号1单元地下一层2号房主张美娟侵占。张美娟购买的房屋建筑面积为28.30平方米，与王日辉房屋相邻。王日辉找张美娟交涉，要求返还被侵占的房间，但张美娟拒不返还，故诉至法院，1、请求判令被告张美娟按照房屋分户平面图返还所侵占的原告王日辉的位于大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号建筑面积约28平方米的房间并恢复原状；2、请求判令被告北亚公司按房屋分户平面图协助将房屋交付王日辉。
被告张美娟一审辩称：不同意王日辉的诉讼请求。第一、张美娟没有侵占王日辉所谓的一间建筑面积约28平方米的房屋，王日辉主张的位置不是房屋而是共用的楼梯间、楼梯。第二、王日辉与张美娟双方在分别购买房屋时均是现状购买，张美娟买受在先，王日辉在后，所谓恢复原状除非是改变了原来的状况才存在恢复原状的问题，双方均没有改动房屋的结构和建筑，因此不需要恢复原状。第三，王日辉诉请的涉案区域是公共的楼梯间，有缓步台的部分，张美娟与嘉城公司、大实公司所签订的居间合同也明确该缓步台归张美娟所有和使用，这是大实公司按照合同约定应当给付张美娟安装上下水的区域，张美娟不存在侵占和返还的事实，故请求驳回王日辉的诉讼请求。
被告北亚公司一审辩称：不同意协助交付房屋给王日辉，房屋不是从北亚公司购买的。2009年4月19日王日辉与北亚公司签订的买卖合同不是向北亚公司购买房屋，而是为了办理房屋产权手续使用，双方签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示，王日辉既没有向北亚公司交付购房款，北亚公司也没有将房屋交付王日辉，该商品房买卖合同仅是为了办理产权证使用，所以王日辉无权依据商品房买卖合同向北亚公司主张房屋权利。
第三人大实公司一审述称：本案与大实公司没有法律上的任何关系。第一，王日辉、张美娟的买卖合同均不是同大实公司签订的。第二，大连市中级人民法院民事裁定书确认的委托嘉城公司作为居间人、沈诗海为代理人，并不是大实公司委托的，委托转让协议书签章是大实集团房屋开发有限公司。第三，应审理上次抵顶合同的效力，房屋是特殊商品，应以登记备案所有权人为准，不应以抵顶权利人为准，实际所有权人才有权出卖房屋。故大实公司不应作为第三人参加诉讼。
第三人嘉城公司一审述称：嘉城公司是按套出售案涉房屋，现在房屋已经交付，嘉城公司已经完成义务。
第三人沈诗海一审述称：本案与沈诗海没有利害关系，沈诗海不是本案适格第三人。
一审法院审理查明：2007年5月23日，被告北亚公司与案外人大连景垣建设监理有限公司、大连景垣工程造价咨询有限公司、大连景垣工程项目管理有限公司签订《北府花园项目管理费用结算协议》，约定将其所有的北府花园（现行政街名为汇达园）B20号楼-2#车库、3#车库（汇达园82号半地下2#、3#）面积为165.28平方米的车库抵顶给上述三案外人；北亚公司按照三案外人的要求签订购房合同，出具商品房结算发票和房地产权属转移登记申请书，且在大连市房地产交易所办理商品房登记备案手续。其后，三案外人将该房屋抵给中联房屋开发有限公司，中联房屋开发有限公司又将该房屋抵给大实公司。2008年11月10日，大实公司将上述房屋的销售权委托给嘉城公司，在《授权委托书》中，将上述房屋分列为B20#-1-2号，建筑面积为28.3平方米，B20#-1-3号，建筑面积为136.98平方米，合计为165.28平方米。大实集团和沈诗海自述，沈诗海于2008年11月14日购买了上述两套车库。
2008年11月17日的《居间合同》显示，被告张美娟为买受人，大实公司为出卖人（大实公司未签章），嘉城公司为居间人，第三人沈诗海为大实公司代理人，该合同约定，大实公司将甘井子区北府花园B20#-1-2号，建筑面积为28.3平方米房屋转让给张美娟，实际地址、面积以产权证或相关正式法律文书记载为准。其中在第八条乙方义务中第3项约定，“在订立本合同前，乙方已对拟购房屋现状进行了全面、客观的了解，签约后，不得以房屋现状为由拒绝履行合同。”在第十五条补充条款第5项中约定，楼梯间面积归乙方所有及使用，乙方向甲方支付人民币3000元，于交付房款之时交付甲方，房屋现状乙方均同意。2009年3月9日，张美娟与北亚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，北亚公司将大连市甘井子区北府花园B20号1单元-1层2号，建筑面积为28.30平方米车库出售给张美娟。合同签订后，2009年3月25日，案外人大连景垣建设监理有限公司向北亚公司发出《情况说明》，同意将北府花园B20#-1-2号，建筑面积为28.3平方米的车库的产权人由原来的杨国安变更为张美娟。2009年4月14日，北亚公司与张美娟办理了上述房屋产权的转让手续，2009年4月16日，张美娟取得（甘私有）20××65号房地产权证，其中建筑面积确定为28.3平方米。
2009年4月19日，原告王日辉与被告北亚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，北亚公司将大连市甘井子区北府花园B20号1单元-1层3号，建筑面积为136.98平方米的车库出售给王日辉。2009年5月3日，嘉城公司为居间人，第三人沈诗海为出卖人，原告王日辉的母亲徐静芸为买受人签订《居间合同》，合同约定沈诗海将甘井子区北府花园B20#-1-3号，建筑面积为136.98平方米房屋转让给徐静芸，实际地址、面积以产权证或相关正式法律文书记载为准。其中在第八条乙方义务中第3项约定，“在订立本合同前，乙方已对拟购房屋现状进行了全面、客观的了解，签约后，不得以房屋现状为由拒绝履行合同。”第十五条补充条款第1项约定，甲方此房现属合同发票，经协商同意，甲方负责将此房合同发票更名到乙方名下…2009年5月11日，案外人大连景垣建设监理有限公司向北亚公司发出《情况说明》，同意将北府花园B20#-1-3号，建筑面积为136.98平方米车库的产权人由原来的杨国安变更为王日辉。2009年12月，王日辉取得（甘私有）20××89号房地产权证，其中建筑面积确定为136.98平方米。
本案争议区域系由嘉城公司在原建筑设计图基础之上另行改造而成，该区域属于王日辉取得的房地产权证所确认的136.98平方米建筑面积的组成部分，其对应位置包含在王日辉已备案的房屋分户平面图之内。
一审法院认为：对基本物权有争议，当事人可以请求确认物权，原告王日辉在原审时要求确认争议的区域归其所有，但重审时撤销了该项诉请，只根据产权证要求被告张美娟返还，而被告张美娟也未提出反诉，因此本案不予审理物权确认问题，腾退问题只能以公示登记为准。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案原告王日辉通过物权转让的方式，取得了甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号、建筑面积136.98平方米车库的房地产权证，从现有证据看王日辉是该136.98平方米车库的产权人，对该车库依法享有占用、使用、收益和处分的权利。根据房产档案中房屋权属登记面积报告书的房屋分户平面图看，双方争议的区域属于王日辉房地产权证所确认的136.98平方米建筑面积的组成部分，而不属于张美娟房产证28.30平方米的组成部分。现双方的房地产权证仍具有法律效力，原告王日辉在取得车库产权后，要求被告张美娟将其侵占的分户平面图确认的属王日辉所有的范围腾退给王日辉，符合法律规定，应当予以支持。
关于被告张美娟辩称的诉争区域为楼梯间，系公用面积不能规划为个人面积一节，原审法院认为，房产及内部组成的性质应根据行政部门审批的规划方案来确认，不能仅依据房产的结构组成来判定。本案中争议的区域虽属楼梯间，但从当事人提供的房屋登记档案看，争议区域不属于公用面积。张美娟的该项主张，因缺乏事实基础，应不予支持。
对于被告张美娟提出的双方均系现状买房，该区域系张美娟购买应属张美娟所有的问题，如前所述，本案系返还原物纠纷，与物权确认纠纷系两个法律关系，王日辉凭产权证及房产档案可以证明案涉区域归其所有，若被告张美娟认为双方产权证与物权基础取得事实不符，可依法请求确认权利后按照相关程序变更产权证。物权具有对世性，债权具有相对性，在产权证尚未变更前，张美娟仅凭其认为产权证与双方的买卖合同确认的事实不符而拒绝腾退，缺乏法律基础，应不予支持。
关于王日辉要求被告张美娟将房屋恢复原状的问题，原审法院认为，当事人的诉讼请求应当具体、有操作性，本案中王日辉不能证明案涉区域的原始状态情况，现要求被告恢复原状，显然缺乏事实基础，应不予支持。
关于王日辉要求被告北亚公司协助交付房屋的问题，原审法院认为，本案系返还原物纠纷，案涉区域系由张美娟占用，王日辉已依据物权要求张美娟腾退，现又依据与北亚公司签订的买卖合同也就是债权主张北亚公司协助交付房屋，该项诉请不仅与本案法律关系不属同一性质，也属一项内容重复请求，应不予支持。
据此，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告张美娟于判决生效之日起三十日内将大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号车库的、位于原告王日辉房屋分户平面图内的（详见大连市房地产档案中房屋权属登记面积报告书中的房屋分户平面图）、与被告张美娟房屋相毗连的、现被张美娟占用的区域返还原告王日辉。二、驳回原告王日辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币3350元，其他诉讼费50元，合计3400元（原告已预付），由被告张美娟负担，于判决生效之日起十日内给付原告。
宣判后，张美娟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回王日辉的原审诉讼请求，或将本案发回重审。其主要上诉理由为：1、王日辉已将案涉房屋转让给案外人，对案涉房屋不再享有任何权利，不具备本案的诉讼主体资格，应当依法驳回其诉请。2、原审法院未向张美娟释明，是否就双方争议位置提出反诉，程序违法。3、张美娟购房早于王日辉，且张美娟已支付了争议部分面积的价款，故张美娟应为争议区域的所有权人。4、张美娟在签订居间合同前已在案涉区域安装了上下水、取暖管线及水表等基础设施，实际占有使用了诉争区域。5、王日辉无任何证据证明其取得争议区域的事实基础，原审法院对此重要事实未做实体审查，导致认定事实不清。
被上诉人王日辉二审未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
被上诉人北亚公司二审未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
原审第三人大实公司二审答辩称：张美娟与王日辉争议的区域与大实公司无关，不发表答辩意见。
原审第三人嘉城公司二审未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
原审第三人沈诗海二审未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
另查明：2013年7月5日，坐落于大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号，建筑面积为136.98平方米的房屋因房屋交易，所有权人由王日辉变更为季群。2014年2月，张美娟以季群、北亚公司、嘉城公司、大实公司为被告，沈诗海、王日辉为第三人在大连市甘井子区人民法院提起所有权确认之诉，请求确认张美娟系本案诉争楼梯间的所有权人，大连市甘井子区人民法院已受理，现该案正在审理过程中。
上述事实，有大连市房地产档案馆出具的《房屋登记信息记录证明》、大连市甘井子区人民法院受理案件通知书、调查笔录以及二审询问笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院经审查认为：本案中，原告王日辉的诉请为要求张美娟按照房屋分户平面图返还所侵占的王日辉所有的位于大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号建筑面积约28平方米的房间并恢复原状。该诉请的主要依据是以王日辉为所有权人的案涉房屋的产权证书及房产档案中的房屋分户平面图。结合本案已查明的事实，王日辉已将案涉的大连市甘井子区汇达园82-库3号1单元地下一层3号、建筑面积为136.98平方米的房屋转让给了案外人，故王日辉已不再是案涉房屋的所有权人，进而丧失了以所有权人的身份主张张美娟腾退案涉诉争区域的权利基础和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，起诉的原告须为与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。现王日辉已不是案涉房屋的权利人，与本案没有直接利害关系，故其并非提起本案诉讼的适格原告。又因为张美娟已另行向大连市甘井子区人民法院以案涉房屋新的所有权人季群等为被告提起确认案涉诉争区域归其所有的确权之诉，该案现正在审理过程中，为节约诉讼资源，本案不再对案涉争议区域的权利归属等相关问题进行重复审查。基于此，对于王日辉的起诉本院依法予以驳回。原审法院在王日辉已非案涉房屋产权人的情形下，仍判令张美娟将本案诉争区域返还给王日辉欠妥，本院予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：
驳回原告王日辉的起诉。
一审案件受理费3350元，其他诉讼费50元，合计3400元（王日辉已预交），由大连市甘井子区人民法院退回；二审案件受理费3350元，由本院退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 鲁强
二〇一四年十一月三日
书 记 员 宋敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第一百八十六条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。