江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初4384号原告（反诉被告）：张波，女，1987年4月13日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：孙华，江苏清正苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：张淑保，男，1962年10月19日生，汉族，住徐州市云龙区。被告（反诉原告）：郑思珍，女，1962年11月20日生，汉族，住徐州市云龙区。二被告共同委托诉讼代理人：卞晓飞，江苏金朝阳律师事务所律师。原告张波与被告张淑保、郑思珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张波及其委托诉讼代理人孙华，被告张淑保、郑思珍及其委托诉讼代理人卞晓飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令二被告履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续并交付房屋（含房屋及地下室），原告按约定在过户时支付被告房款；被告承担违约金4万元、双倍赔偿中介费和评估费1.56万元，律师费1.8万元；从2017年7月31日期每日按总房价的1%支付违约金直至履行义务时止。事实和理由：二被告系夫妻关系，2017年4月份原告与二被告在慧善中介公司口头达成购房价格，5月份交给中介一千元购房意向定金。6月10日原、被告在中介正式签订房屋买卖合同，原告购买二被告共有的位于云龙区郭庄路康馨园二期B4-3-302室房屋一套，原告当场交给被告2万元定金、给中介胡经理5850元中介费和1950元房屋评估费，合同约定了总价款39万元整，过户时间为7月30日前、税费由原告承担、还有违约金及包括律师费在内的维权费用由违约方承担等违约条款，签完合同，胡经理告诉原被告7月5日去产权处办理过户。过户时因原告居住证上一个号码数字与身份证不符合暂停办理，按照流程得等到当天所有的预约号办完后再给我们办理，但当天一定给办完手续。原告回去将户口本拿来，此时材料齐全可以办理过户手续，后被告郑思珍以给孩子送钥匙为由回去，后未再回来。第二天原告又给被告打电话约二次去产权处过户，被告明确说他们已经去过产权处了，是原告提交的证件有问题才不能过户的，所以是原告违约，以后不但不配合过户，还要把原告已付的3万元定金不退还，反而认为原告应付其违约金，而且将其放在中介处的房产证拿回家，毁约意图非常明显。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告张淑保、郑思珍被告答辩并反诉称，原告诉状陈述并非事实，是原告在第一次备案过程中没有带齐资料，直到晚上7点钟，原告才将户口本带至产权处，期间被告及中介人员一直在产权处等待，但是产权处在原告到来之前已经下班，无法办理相关业务，在进行下一次备案还需要进行预约，而且时间上要拖后二十多天，而被告当时也急需用钱，交付新订购的房产，由于原告的行为导致了被告无法进行购买新的房屋，在之后经过中介调解，双方也达成一致，解除合同，并承担相应费用，但原告后来在未通知被告的情况下直接起诉，导致双方无法继续进行协商，更无法继续履行合同。另外关于原告方要求继续履行合同的主张，在整个过程中，原告仅支付被告2万元定金，其余房款的交付义务均未履行，双方不存在继续履行合同的基础以及前提，关于原告主张的违约金，在诉讼请求中主张的两项违约金，根据合同约定，并没有事实依据，在履行合同过程当中，原告也存在相应的违约行为，我们在此也对原告提起反诉,要求解除合同并要求被告赔偿违约金4万元。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉没有事实依据，原告过户时证件带齐，并非被告所说原告未带齐证件，仅仅是居住证上的身份证号码有错误。这是发证机关的错误，连原告都不知道。产权处工作人员当时称即使居住证上身份证号码有错误也可先行办理过户，只要双方签订书面说明后就可以当场办理，是被告不同意签署，所以我才回家取户口本代替居住证。后来是因被告郑思珍自行离开才导致当天无法过户，因此没有过户的责任在被告。原告也没有对被告出言不逊，只是当天没有过户成，在此后原告多次善意的催告被告再次过户，因为7月5日没过户成功，离合同约定的7月30日还有25天，还有足够时间在约定时间前二次过户，因此被告的反诉既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。本院认定事实如下：被告张淑保、郑思珍系夫妻关系。位于本市云龙区郭庄路××××＃-3-302室房屋系二被告共同共有。2017年6月10日被告张淑保、郑思珍（甲方、卖方）与原告张波（乙方、买方）在徐州市慧善房产中介签订《房地产买卖合同》（合同编号为0000215）一份，协议载明：第一条：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及其房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。第二条：乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产。第三条：房屋坐落云龙区郭庄路××××＃-3-302；房屋权登记人张淑保、郑思珍；产权证编号第SY0005537，土地证编号第02655；权证登记的房屋建筑面积：62.13㎡，地下室建筑面积：13平米。第四条：本合同约定的房地产面积为原产权证上标明的，如此面积与交易时产权处调图的面积有差异的，以产权处实际调图面积为准，房地产约定价格不变。第五条：甲乙双方议定本房地产交易价格为叁拾玖万元，此价款包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：门、窗、水、电、地下室、煤气初装费、电视、床、冰箱。第六条：双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）。第七条：双方同意过户税费由乙方承担。第八条：甲乙双方同意2017年7月30日前到产权处签署办理上述房地产过户手续。第九条：甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。第十条：居间服务费计5850元整由乙方承担；在签订本协议时付清给居间方。第十一条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房款定金人民币贰万元整，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵扣购房款或者服务费，甲方将房证、土地证押给居间方保管。第十二条：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆万元另外赔偿给守约方的直接或间接的经济损失，违约方另行支付居间方50%上述居间服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其它相关费用。第十三条：任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的百分之一计算。第十九条其它事项：5.甲乙双方如有一方违约，中介费、评估费由违约方双倍赔偿。合同尾部原、被告分别签名捺印，居间方慧善房产的工作人员胡馨元签名。合同签订当日，原告向被告支付定金贰万元。2017年7月5日，双方到徐州市不动产登记中心办理过户手续，因原告证件出现问题，导致办理过户手续延时，后原告回家拿回户口本，在等待继续办理手续期间，被告郑思珍以需要给小孩送钥匙为由回家，后再未回来，导致当天过户未能完成。庭审中，被告张淑保陈述：我给原告说不卖房了，中介就从中间调解，说我们赔偿原告5万元包括一切费用包括定金，纠纷就解决了。原告就给我打电话让我带钱过去，因为我在山西太原，当时已经达成协议了，我准备从太原回来后给原告钱，原告就不愿意，就起诉了。被告郑思珍陈述：2017年7月5日之后，我就给中介说，我卖这个房子急着用钱买房子，现在没法办理过户，如果再办理过户要等20天之后，所以这个房子我就不卖了，中介给原告说的。我和被告张淑保不会发短信。二被告为证明其陈述，申请证人胡某出庭作证，证人陈述：我叫胡某，是慧善房产的法人，胡馨元是我名片上的名字，二被告委托我出售涉案房屋，原告从网上看到出售信息，我就作为中介处理该笔买卖。当时要的号好像是74号，排到下午2点多轮到双方办理手续了，然后在过户期间原告的户口本没带，产权处不给备案，双方就让我到产权处找一下工作人员，工作人员还是不给办理手续，说手续不齐全，就要求原告回去拿户口本，二被告也都等到7点半左右，然后正常情况产权处过号不等，但是二被告就说愿意卖房子，就在那里等原告，后来原告在5、6点钟拿到户口本了，产权处的人没给办理，说是已经过号不等，产权处工作人员说要等到下班之后给办理。后来被告郑思珍就走了，当天就因为人没到齐就没有办理，如果被告郑思珍在那天没有离开，可以在当天办理过户。7月5日之后，原告要求预约办理手续，但因需要房东本人到场预约，房东不同意就没有预约，通常预约需要十五天至三十天左右才能办理。再后来被告说不想卖房子了，愿意赔偿违约金5万元。另认定事实：原告为购买该房屋支付中介费5850元、评估费1950元、为本次诉讼支付律师代理费18000元。原告张波为证明其能够履行且自愿履行与被告签订的涉案房屋的买卖合同，将剩余购房款37万元已缴至本院案款账户。原告主张违约金的依据为《房地产买卖合同》第十二、十三条，合同第十九条第5款。被告对此意见为定金可以双倍，但第5款约定的中介费和评估费应以实际交付为准，而且第五条没有明确说明中介费和评估费是双倍的项目。就本案来讲，如果原告选择继续履行的诉请，实际而言原告是不存在实际损失的，违约金及相关赔偿项目不应支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告双方办理所有权变更登记手续当日，因原告证件出现问题导致延时办理，但是原告并无违约意图且及时补救。根据证人胡某的证言，在被告郑思珍未离开的情况下，当日亦可以办理完相关手续，即使当日无法办理，亦可通过再次预约办理，根据原、被告双方的陈述及被告提供的证人证言可以认定，原告坚持要求履行合同，反而是被告具有违约意图并且实际上亦构成违约。虽然被告抗辩说双方已经达成解除合同的合意，原告予以否认，被告亦未提供证据证明，故对于被告的该抗辩本院不予采信。案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，双方亦未协商一致解除合同，原告要求继续履行合同，应予以支持。被告要求解除合同并支付违约金的请求本院不予支持。关于原告要求的违约金部分，根据涉案合同第十二条的约定，被告违反任何一条款，原告均可以主张违约金，本案中原告主张的依据是被告违反了房屋交付的义务，在被告不履行该义务或者不能履行时，原告可以要求被告支付不履行的违约金并且可以要求赔偿损失，现原告要求被告继续履行交付义务，在原告没有举证证明其损失的情况下，要求被告按照此条支付违约金4万元的请求，本院不予支持。涉案合同第十三条的约定，实际上是迟延履行违约金的约定，双方约定为2017年7月30日前办理过户手续，被告违约，但双方约定的违约金过高，且造成被告违约原告亦存在过错（如原告证件未出现问题，双方第一次即可办理房产交易过户手续）综合以上情况，本院酌定违约金以房屋总价款39万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2017年7月31日起计算至本判决确定的履行之日止的利息。涉案合同第十九条第5款虽约定如有一方违约中介费、评估费由违约方双倍赔偿，但结合本案被告的违约给原告造成的损失的情况以及原告本次诉请要求被告继续履行合同等因素，本院对原告的该主张进行调整，该项赔偿应以实际损失为限，因此被告应赔偿原告中介费5850元、评估费1950元。原告主张律师代理费18000元，双方在合同中约定了律师代理费的负担，原告并已经实际支出该笔费用，且数额不超过律师费收费标准，依据合同约定，应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张波，被告（反诉原告）张淑保、郑思珍继续履行合同编号为0000215的《房地产买卖合同》：被告（反诉原告）张淑保、郑思珍于本判决生效后十五日内将位于云龙区郭庄路骆驼山康馨园134#-3-302室房产（房屋权登记人张淑保、郑思珍；产权证编号第SY0005537，土地证编号第02655；权证登记的房屋建筑面积：62.13㎡，地下室建筑面积：13平米）交付原告（反诉被告）张波；并协助原告（反诉被告）张波办理上述房产的不动产权变更登记手续。二、被告（反诉原告）张淑保、郑思珍在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张波违约金（以39万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2017年7月31日计算至本判决确定的履行之日止）。三、被告（反诉原告）张淑保、郑思珍自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张波中介费5850元、评估费1950元、律师费18000元。四、驳回原告（反诉被告）张波其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张淑保、郑思珍的诉讼请求。案件受理费1740元，反诉案件受理费400元，由被告（反诉原告）张淑保、郑思珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  曹 磊人民陪审员  冷旭东人民陪审员  崔永生二〇一八年三月十三日书 记 员  宋神保