云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云04民终712号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈立朝，男，1956年3月6日生，哈尼族，退休教师，住元江县。
委托诉讼代理人白云辉，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：邱丽波，女，1969年2月13日生，汉族，农民，住元江县红河街道玉成苑*单元****室。
委托诉讼代理人李碧光，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人沈立朝因与被上诉人邱丽波合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2016）云0428民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人沈立朝及其委托诉讼代理人白云辉，被上诉人邱丽波及其委托诉讼代理人李碧光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈立朝上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并判令被上诉人支付其购房欠款10000元。理由为：一、一审未查明任何事实，主观臆断。否定了上诉人提交的《高桥住宅小区房屋转让协议》，等于否定了本案争议事实的存在，后面却又认定了邱丽波付过转让款，交过定金，现在邱丽波没有提供上诉人收款30000元的依据，判决上诉人返还错误。二、一审判决定性错误导致结果错误。本案争议重点是买卖标的物，本案房屋本身没有建好，约定的价款是40000元，不可能是房屋价款，据此，转让的仅是上诉人有权而邱丽波没有的认购的报名权利，故一审认定上诉人不能提供160平米户型不当，邱丽波清楚这是意向户型而非实物存在。三、反诉应当支持。本案合同已经履行，邱丽波缴纳认购意向金后，标的物已经实际转移，作为上诉人的义务，就是按邱丽波的要求办理与该房屋相关的手续，邱丽波放弃就帮其办理退款手续，并不影响邱丽波按双方约定履行支付余款10000元的义务。
邱丽波辩称：一审对相关事实已经查明，认定事实清楚，判决结果客观公正，请求驳回上诉，维持原判。
邱丽波向一审法院起诉请求：判令沈立朝立即归还房屋转让款3万元，并支付自2012年1月3日至2015年4月3日止按年利率3.75%的4倍计算的利息1.5万元；2015年4月3日以后的利息按银行同期存款利率的4倍计算，利随本清。诉讼过程中，邱丽波增加诉讼请求：判决解除双方达成的口头协议。
沈立朝向一审法院提出反诉请求：判令邱丽波支付房屋转让费余款1万元。
一审法院认定事实：2009年9月10日，元江县建设局发出元建发〔2009〕105号《元江县建设局关于高桥景区商品房认购报名的通知》，通知载明：拟在元磨高速公路元江联络线收费站右侧红土坡村后山开发一批政府限价商品住房；报名对象为县属机关事业单位，人民团体，中央、省、市驻元单位干部职工和在元江工作过的副处级（含副处级）以上领导干部；有意向购买人携带户口册、身份证到元江县建设局办公室进行认购预报名；报名时间为2009年9月18日至10月10日。2009年9月21日，沈立朝进行了认购预报名。经审核打分，沈立朝可以购买D（联排，含车库约280㎡）、E（平层，约140-160㎡）、F、G等四种类型的房屋。2012年年初，邱丽波与沈立朝经协商达成“由沈立朝将其具有认购权的位于元江高桥景区约160㎡的限价商品房转让给邱丽波，由邱丽波支付给沈立朝4万元转让费，先支付3万元，其余1万元等房屋建盖好后再支付”的口头协议，邱丽波按约定于2012年1月3日支付了转让费3万元。邱丽波以沈立朝的名义到中国银行元江支行向云南省房地产开发经营（集团）公司交纳了购房意向金5万元。后来，实际建盖的E类型平层房屋只有140㎡的，邱丽波不想要，便与沈立朝协商，沈立朝即协助邱丽波于2012年2月1日办理了退款手续，退还给邱丽波购房意向金5万元。后邱丽波多次向沈立朝讨要已付的转让费3万元，但沈立朝均以各种理由久拖未还。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。现本案的争议焦点有：一是双方达成的口头转让协议是否已协商解除？二是双方的口头转让协议若未解除，则是否应当解除？三是邱丽波支付的转让费3万元是否应当返还？主张的利息是否应当支持？四是沈立朝的反诉请求是否成立？针对焦点一，邱丽波主张双方达成的口头转让协议自沈立朝同意并协助其办理了购房意向金退款之日起解除，沈立朝应当将其给付的转让费3万元退还，而沈立朝主张其已按照转让协议履行了自己的认购义务，而退还意向金只是根据邱丽波的请求履行自己的协助义务，因而邱丽波应当按照约定给付其余的1万元转让费，对此，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，邱丽波、沈立朝双方对解除合同及解除合同后相关款项的处理并未协商一致，故双方的合同尚未解除。针对焦点二，沈立朝与邱丽波达成口头转让协议时，沈立朝只享有高桥景区限价商品房的认购权，认购权是一种期待利益，属于债权的范畴，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案双方达成转让协议时开发商的开发意向中，E类型的面积是140-160㎡，后实际建盖的房屋面积是140㎡，由此导致邱丽波要购买160㎡房屋的合同目的不能实现，故邱丽波请求解除口头转让协议的请求成立，予以支持。针对焦点三，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，开发商最终在高桥景区没有开发约160㎡的房屋户型，沈立朝实际并未取得协议约定户型房屋的购买权，由此导致其在房屋建好后无法交付160㎡的房屋给邱丽波，其占有相应户型房屋的转让款不符合法律规定，故对邱丽波要求沈立朝返还转让款3万元的诉讼请求，予以支持。按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，邱丽波没有提供证据证明其向沈立朝提出退购房屋时，沈立朝同意将3万元的转让费退还其，并约定了退款时间，逾期退还需按银行同期存款利息的4倍支付逾期利息的事实，其应当承担举证不能的法律后果，故对邱丽波的利息请求，依法不予支持。针对焦点四，开发商最后确认开发的平层房屋没有160㎡的户型，沈立朝实际上并没有取得160㎡户型房屋的认购权，沈立朝根据邱丽波的要求已协助邱丽波办理了购房意向金的退款手续，房屋并未实际转让，故对沈立朝要求邱丽波支付其余转让款10000元的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、沈立朝与邱丽波于2012年1月3日达成的房屋口头转让协议自本判决生效之日解除；二、由沈立朝返还邱丽波购房权转让款30000元，限本判决生效后10日内履行；三、驳回邱丽波的其他诉讼请求；四、驳回沈立朝的反诉请求。”
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沈立朝对原判认定“2012年年初，邱丽波与沈立朝经协商达成‘由沈立朝将其具有认购权的位于元江高桥景区约160㎡的限价商品房转让给邱丽波，由邱丽波支付给沈立朝4万元转让费，先支付3万元，其余1万元等房屋建盖好后再支付’的口头协议”提出异议，认为双方已形成书面协议，并不是口头协议，经审查，沈立朝主张双方形成书面协议，但其提交的书面协议真实性无法核实，且邱丽波并不认可，故不予认定，据此，沈立朝提出的该异议不成立，本院不予采纳。沈立朝对原判认定的“后来，实际建盖的E类型平层房屋只有140㎡的，邱丽波不想要，便与沈立朝协商，沈立朝即协助邱丽波于2012年2月1日办理了退款手续，退还给邱丽波购房意向金5万元。后邱丽波多次向沈立朝讨要已付的转让费3万元，但沈立朝均以各种理由久拖未还”提出异议，认为并没有多次讨要，只在后来要过一次，邱丽波不想要房子并不是因为房屋的户型问题，而是因为邱丽波要离婚怕以后财产不好处理才不想要的，经审查，对于一审认定的“实际建盖的E类型平层房屋只有140㎡的，邱丽波不想要”以及多次讨要的事实，因双方陈述不一致，且双方均未提供相应证据证实，故一审予以认定不当，本院予以纠正。原审认定的其余案件事实双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，沈立朝享有购买云南省房地产开发经营（集团）公司开发的D（联排，含车库约280㎡）、E（平层，约140-160㎡）、F、G等四种类型的房屋认购权，后其与邱丽波协商，将其享有的该认购权转让给邱丽波，转让费为4万元，并约定先支付3万元，房屋建盖好后再支付1万元，协议达成后，双方均按协议履行了各自的义务，邱丽波按约定于2012年1月3日向沈立朝支付了转让费3万元，并以沈立朝的名义向云南省房地产开发经营（集团）公司交纳了购房意向金5万元。根据上述事实，双方转让的系房屋认购权，而从现有证据来看，双方当时并未约定如果没有160平米的户型，邱丽波可以单方解除协议。后邱丽波不想继续购买房屋，便与沈立朝协商，沈立朝协助邱丽波于2012年2月1日办理了由开发商退还购房意向金5万元的手续。在办理退款过程中，无证据证明双方就转让房屋认购权的协议进行了协商解除，达成了一致意见，也无证据证明沈立朝同意退还邱丽波转让费30000元。现邱丽波要求解除双方转让房屋认购权的协议，因邱丽波已退回购房意向金，该协议约定的后续权利义务实际已不能履行，合同目的已不能实现，故应予以准许。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，据此，沈立朝上诉要求邱丽波支付其购房欠款10000元的主张无事实及法律依据，不予支持，原判对此处理正确，本院予以维持。但对于邱丽波已支付给沈立朝的30000元转让费，根据规定，该30000元转让费属于已经履行的部分，当事人有权根据履行情况和合同性质，要求赔偿损失。本案因双方达成协议时未明确约定在没有邱丽波想购买的户型的情况下，邱丽波是否能单方解除协议，且在办理退款手续过程中，双方也未就协议是否解除作出处理，因双方约定不明，在邱丽波不进行购买并退回购房意向金的情况下，合同目的不能实现，导致双方合同解除，沈立朝丧失了其本应享有的购买资格，形成相应损失，因该损失系合同解除造成，而对于合同解除，双方均有过错，故损失应由双方分担。对于损失的金额，本院按照沈立朝转让购房权获得的转让费金额30000元予以认定，据此，根据双方各承担一半的原则，本院确定由沈立朝退回邱丽波转让费15000元。邱丽波要求沈立朝将30000元转让费全额退还的请求不成立，不予全部支持。原判对此处理不当，本院予以纠正。对于邱丽波要求沈立朝支付利息的请求，因无相关法律依据，故不予支持。综上，沈立朝的上诉请求部分成立，本院支持其合理部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2016）云0428民初137号民事判决第一项；
二、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2016）云0428民初137号民事判决第二、三、四项；
三、由沈立朝于判决生效后十日内返还邱丽波购房权转让款15000元；
四、驳回邱丽波的其他诉讼请求；
五、驳回沈立朝的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由邱丽波负担617元，由沈立朝负担308元；反诉费50元，由沈立朝负担。
二审案件受理费550元，由邱丽波负担275元，由沈立朝负担275元。
本判决为终审判决。
本判决生效后申请执行的期间为二年。
审 判 长 荆 燕
审 判 员 方明慧
代理审判员 戴龙飞
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 李潇涵