江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1640号
上诉人（原审被告）：昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部
上诉人（原审被告）：丁文藻
委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）：昆山市张浦镇大直社区居民委员会
委托诉讼代理人：龚佳崴，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐根弟
上诉人昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部（以下简称丁氏经营部）、丁文藻因与被上诉人昆山市张浦镇大直社区居民委员会（以下简称大直居委会）、徐根弟土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁氏经营部、丁文藻上诉请求：改判大直居委会、徐根弟之间的租赁合同，丁文藻、丁氏经营部与徐根弟之间的租赁合同继续履行，不搬离涉案土地及房屋；一、二审诉讼费用由大直居委会、徐根弟负担。事实和理由：1.丁氏经营部、丁文藻承租涉案土地及房屋达16年，合同期限至2022年12月31日。承租期间，丁氏经营部、丁文藻均按时缴纳租金、合法经营，不存在违约行为。徐根弟系大直居委会成员，徐根弟、大直居委会之间或恶意串通解除合同，或是徐根弟迫于压力同意解除合同。大直居委会从未向丁氏经营部、丁文藻出具过解除通知，徐根弟也从未告知。2.丁氏经营部、丁文藻为经营需要增建、改建、扩建相应房屋、设备等，如其搬离，必然产生巨额损失，且其经营产品具有特殊性，上千吨原材料无处堆放，一审法院仅依据解除通知就判决租赁关系解除，未顾及客观事实，判决有误。3.丁氏经营部、丁文藻作为次承租人，已向徐根弟支付相应租金，一审法院判决丁氏经营部、丁文藻支付占有使用费，无事实和法律依据。4.大直居委会、徐根弟未给予丁氏经营部、丁文藻补偿，违背合同约定及法律规定。5.一审法院判决丁氏经营部、丁文藻承担诉讼费无法律依据。
大直居委会辩称：1.大直居委会与丁氏经营部、丁文藻之间不存在租赁关系。丁氏经营部、丁文藻无权占有涉案土地，故应及时搬离。2.丁氏经营部、丁文藻和徐根弟之间的转租关系，因大直居委会和徐根弟之间的租赁关系解除而无法履行。
徐根弟二审未作答辩。
大直居委会向一审法院起诉请求：1.徐根弟、丁氏经营部、丁文藻迁出并返还大直居委会位于昆山市××路南侧、大直江东侧面积为2574.8平方米的集体土地及房屋（具体参见示意图），并承担逾期返还期间的土地房屋实际占有使用费（按承租期间的租金14005元/年计算，从2017年6月2日起算至实际返还上述租赁土地为止）；2.本案诉讼费由徐根弟、丁氏经营部、丁文藻承担。一审审理中，大直居委会变更诉请：1.确认大直居委会与徐根弟于1995年2月10日签订的集体土地租赁合同于2017年5月2日解除；2.徐根弟、丁氏经营部、丁文藻迁出并返还大直居委会位于昆山市××路南侧、大直江东侧面积为2574.8平方米的集体土地（具体参见示意图），并承担逾期返还期间的土地房屋实际占有使用费（按承租期间的租金14005元/年计算，从2017年6月2日起算至实际返还上述租赁土地为止）；3.诉讼费由徐根弟、丁氏经营部、丁文藻承担。
一审法院认定事实：1995年2月10日，张浦镇泾上村委会与徐根弟签订《产权转让拍卖协议书》一份，约定将位于昆山市××路南侧、大直江东侧的一块面积为2574.8平方米的集体土地和相应房屋租赁给徐根弟使用，年租金14005元，但未约定租赁期限。
2002年12月11日，徐根弟委托昆山市张浦镇大直村村民委员会（以下简称大直村委会）与丁文藻签订《租赁合同》一份，约定：徐根弟将位于昆山市浦镇原南港公路边大直江口预制场的集体土地及房屋（一审庭审中大直居委会、丁氏经营部、丁文藻一致确认系涉案2574.8平方米土地及房屋全部）租赁给丁文藻用于开办水泥、石子堆放场，租期自2003年1月1日至2012年12月31日止，租赁费用为每年41800元，先交款后使用，租金交至大直村委会；该份租赁合同尾部盖有大直村委会公章及徐根弟和丁文藻签字。
该份《租赁合同》签订后，丁文藻为证明租金支付情况，提交了2006年至2008年的由大直村委会开具的相关租金收据。丁文藻还提供了徐根弟于2009年8月30日出具的书面证明一份，该证明内容载明丁文藻于2009年8月30日将2002年1月1日至2012年12月31日的十年租金一次性支付徐根弟。大直居委会就该份租赁合同的质证意见认为加盖公章只是作为见证，并非作为出租方。
2011年3月27日，徐根弟与丁文藻再次签订《码头租赁协议》一份，约定徐根弟将昆山市张浦镇港浦路张浦公墓南侧（原泾上村预制厂）码头，包括场地、道路、大小房屋出租给丁文藻使用，租期自2013年1月1日至2022年12月31日，租金每年150000元，先付款后使用，如政府使用，各方投资归各方。丁文藻提供了徐根弟于2011年3月29日出具的收条一份，言明丁文藻已将2013年1月1日至2022年12月31日止的十年码头租金1500000元支付完毕。对此收条，大直居委会当庭质证认为没有相应付款凭证不予认可。
上述租赁合同履行期间，张浦镇泾上村与大直村行政合并为大直村，昆山市人民政府于2010年12月12日作出昆政复（2010）36号批复，撤销了大直村委会，组建设立大直居委会。现丁氏经营部实际占有使用涉案土地房屋至今。
大直居委会于2017年5月2日书面通知徐根弟解除涉案租赁合同，要求徐根弟于2017年6月1日前将实际使用的2574.8平方米土地房屋交还大直居委会。徐根弟于2017年5月2日当天签收该份书面通知，但徐根弟未能迁出并返还。
一审法院认为，原泾上村委会与徐根弟签订的《产权转让拍卖协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方理应按照协议的约定行使权利和履行义务。原泾上村委会因行政规划调整被撤销并成立组建了大直居委会，故原泾上村委会就涉案土地房屋租赁合同的权利和义务由大直居委会全部继受。案涉《产权转让拍卖协议书》就租赁期限未做约定。
2002年12月11日，徐根弟虽委托大直居委会与丁文藻签订涉案土地及房屋的《租赁合同》，但徐根弟在租赁合同签订时仍在场作为出租方签字，故该份租赁合同实质应系徐根弟、丁文藻之间就涉案土地及房屋的转租合同；丁文藻抗辩并非转租，而是与大直居委会之间的租赁合同关系的意见，一审法院认为尽管大直居委会在该租赁合同上盖章，也仅是作为见证方，徐根弟自己在场并签字，大直居委会出具给丁文藻的收据也仅是依约定的付款方式代收，丁文藻此抗辩意见不成立。
2011年3月27日，徐根弟、丁文藻就涉案土地及房屋的转租续签事宜再次签订了《码头租赁协议》，丁文藻也当庭确认因徐根弟取得的实际租赁使用权故此再次签约，故就目前的涉案土地及房屋的使用权人丁文藻仍系转租合同的承租人。现丁文藻、丁氏经营部当庭确认涉案土地及房屋的实际使用人系丁氏经营部，该经营部经营者丁业军系丁文藻儿子，丁文藻转租后用于家庭生意经营，大直居委会对此事实无异议，一审法院依法予以认定。大直居委会与徐根弟之间就涉案土地及房屋的租赁合同未约定租赁期限，依法应视为不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，大直居委会可以随时主张解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。现大直居委会在2017年5月2日书面通知徐根弟解除双方之间的土地租赁合同，徐根弟对书面通知予以签收，同时大直居委会通知徐根弟在2017年6月1日前迁出并返还大直居委会涉案土地，符合法律规定。现大直居委会要求确认与徐根弟之间于1995年2月10日签订的《产权转让拍卖协议书》中涉案集体土地2574.8平方米及房屋租赁内容于2017年5月2日解除的请求，一审法院予以支持。基于大直居委会与徐根弟土地租赁合同的解除，故徐根弟、丁文藻之间的土地房屋转租合同已无法履行，故转租合同应一并予以解除，丁文藻可就其损失问题与徐根弟之间依据转租合同约定另行结算。作为涉案土地租赁合同的承租人的徐根弟、次承租人的丁文藻、以及实际占有使用人的丁氏经营部，均应在合理期限内共同迁出并返还大直居委会涉案土地及房屋，考虑到次承租人、实际使用人的目前经营状况现状，迁让时间可考虑适当延长，故大直居委会要求徐根弟、丁氏经营部、丁文藻迁出并返还涉案土地的请求，一审法院予以支持。现大直居委会要求徐根弟、丁氏经营部、丁文藻承担合理搬离期间次日起算至实际返还之日止，按照租赁合同约定的租金标准14005元/年计算的实际占有使用费的请求，对丁氏经营部、丁文藻、徐根弟并无不利，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、昆山市张浦镇大直社区居民委员会与徐根弟于1995年2月10日签订的《产权转让拍卖协议书》中涉案集体土地2574.8平方米及房屋租赁内容于2017年5月2日解除。二、徐根弟、昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部、丁文藻于判决生效后六十日内迁让出位于昆山市××路南侧、大直江东侧面积为2574.8平方米集体土地及房屋（具体参见示意图），并将上述土地房屋返还昆山市张浦镇大直社区居民委员会。三、徐根弟、昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部、丁文藻于判决生效后六十日内支付昆山市张浦镇大直社区居民委员会实际占用使用费（自2017年6月2日起，按照14005元/年租金标准计算至实际返还之日止）。案件受理费80元，由徐根弟、昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部、丁文藻负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审另查明，1995年2月10日，张浦镇泾上实业公司（甲方）与徐根弟（乙方）签订《产权转让拍卖协议书》约定：为了加快社会主义市场经济，促进企业制度改革，优化存量资产，增强企业活力，逐步让企业走向市场，按照公平、平等、竞争、择优的原则，现将本公司“泾上村镇制构件厂”产权拍卖给“徐根弟”私营，双方达成如下协议：…二、甲方拍卖给乙方固定资产原值201409.14元，原企业在93年之前债权债务由甲方负责收回归还，93年开始由租赁承包者乙方负责收回归还。…五、乙方占有的集体土地采用租赁使用方法，租赁土地总面积为2574.8平方米，每平方米每年场地使用费5元，计10989元，房屋使用费8元，计3016元，年租赁总额为14005元，年终一次性上交甲方。…原泾上村委会在上述《产权转让拍卖协议书》尾部甲方代表处盖章。
上述事实，有《产权转让拍卖协议书》在案佐证。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，原泾上村委会与徐根弟签订《产权转让拍卖协议书》，约定由徐根弟租赁使用涉案土地（原张浦镇泾上实业公司用地）及房屋，但未约定租赁期限。后徐根弟将涉案土地、房屋转租于丁文藻，实际由丁氏经营部占有使用。原泾上村与大直村行政合并组建了大直居委会。大直居委会诉至法院要求解除其与徐根弟之间的租赁关系，并要求徐根弟、丁氏经营部、丁文藻返还涉案土地、房屋并支付占有使用费。
《产权转让拍卖协议》约定徐根弟采用租赁方式使用涉案土地及房屋，但未明确约定租赁期限。原泾上村与大直村行政合并为大直居委会后，《产权转让拍卖协议》的权利义务由大直居委会继受。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《产权转让拍卖协议》于1995年2月10日签订，其中第五条虽未约定租赁期限，徐根弟与大直居委会之间的租赁关系至2015年2月10日已满20年，故《产权转让拍卖协议》超过二十年租赁期限部分应为无效。大直居委会认为其与徐根弟就涉案土地、房屋的租赁关系自2017年5月2日解除的观点，与事实不符，不能成立。
关于涉案土地、房屋的返还，因大直居委会与徐根弟之间的租赁合同关系自2015年2月11日起为无效，故丁文藻、丁氏经营部作为次承租人，也无权再占有使用涉案土地及房屋。大直居委会于2017年8月2日起诉要求徐根弟、丁文藻、丁氏经营部返还涉案土地、房屋，本院予以支持。
关于涉案土地、房屋的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，大直居委会请求参照《产权转让拍卖协议》约定由徐根弟、丁氏经营部、丁文藻按14005元/年支付自2017年6月2日至实际返还之日止的占有使用费，于法有据，应予支持。丁文藻、丁氏经营部认为其已将2013年至2022年租金全部支付徐根弟，可由丁文藻、丁氏经营部与徐根弟另行结算，其认为据此无需再向大直居委会支付占有使用费的观点不能成立，无法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人丁文藻、丁氏经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对《产权转让拍卖协议》合同效力认定部分有误，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13891号民事判决第一项；
二、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13891号民事判决第二、三项；
三、驳回昆山市张浦镇大直社区居民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，由徐根弟、昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部、丁文藻负担。二审案件受理费80元，由昆山市张浦镇丁氏建筑材料经营部、丁文藻负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一八年四月二十七日
书记员 陈 莉