杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第4064号
原告：浙江丽晶商业经营管理有限公司。
法定代表人：李丽。
委托代理人：尹先宏、徐倩梦。
被告：杭州嘉之壹商贸有限公司。
法定代表人：倪琼。
被告：嘉壹商贸（上海）有限公司。
法定发表人：倪琼。
原告浙江丽晶商业经营管理有限公司诉被告杭州嘉之壹商贸有限公司（下称嘉之壹公司）、嘉壹商贸（上海）有限公司（下称嘉壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员陈晶独任审判，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐倩梦到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年3月，原告与被告嘉壹公司签订一份《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》，约定原告将坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206、D108-2、D109-2、D110-2、D111-2、D112-2、D113-2室房屋出租给被告嘉壹公司。合同签订后，原告依约交付了上述房屋。被告嘉壹公司因经营需要，将被告嘉之壹公司的注册地址变更为杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D205、D206室房屋，并于同年8月提出将合同主体变更为被告嘉之壹公司。原告与两被告遂于2011年8月签订一份《租赁合同之补充协议（主体变更）》。2014年3月，两被告向原告提出租赁房屋由坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206、D108-2、D109-2、D110-2、D111-2、D112-2、D113-2室房屋变更为坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206室房屋，租赁面积由2044.72平方米变更为1134.55平方米。后三方于2014年3月签订一份《租赁合同之补充协议二》，约定由被告嘉壹公司为被告嘉之壹公司履行租赁合同义务提供连带责任保证。自2015年4月起，被告嘉之壹公司在未经原告及物业公司同意的情况下，处理存货，在店铺玻璃面张贴各种促销信息，悬挂高音喇叭、铜锣，堆放杂物、乱贴乱挂，进行促销宣传时随意使用清仓处理、甩货、大减价等宣传忌语。在处理完店内商品后，被告嘉之壹公司并未进行补货，店内货架空置，店员寥寥。原告多次函告被告嘉之壹公司要求其立即整改，但被告嘉之壹公司始终未采取任何措施。同时，被告嘉之壹公司未按合同约定于2015年6月15日前支付2015年7月11日至2015年10月10日期间的租金及推广宣传费。后经多次催讨，被告嘉之壹公司于2015年7月13日才支付该笔款项。2015年9月，被告嘉之壹公司再次发生拖延支付租金的情况，虽经原告多次催讨，被告嘉之壹公司至今仍未支付2015年10月11日至2016年1月10日期间的租金及推广宣传费，还向原告寄送《解除租赁合同出通知书》，擅自提出解除与原告的租赁关系。故诉请判令：1、确认原告与两被告签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》及补充协议已于2015年10月15日解除。2、被告嘉之壹公司支付拖欠的租金29214.66元及滞纳金2629.32元、推广宣传费567.28元及滞纳金51.06元（滞纳金按应付未付款每日千分之三计算，暂计算至2015年10月15日，支付至实际付清之日）。3、被告嘉之壹公司腾退租赁物业（坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206室房屋），并支付逾期腾退而产生的物业占用期间的使用费116858.65元（按合同约定的日租金的二倍计算，暂计至2015年10月25日，支付至实际腾退时止）。4、被告嘉之壹公司补交免租期内租金1144361.13元，并支付因其擅自提前终止租赁合同而需承担的违约金2962282.85元。5、被告嘉之壹公司支付已由原告垫付的物业服务费6587.71元、电费19.95元及空调能耗费611.79元。上述第2-5项诉请合计4263184.4元，扣除被告嘉之壹公司支付的租赁保证金858271.22元，被告嘉之壹公司需支付3404913.18元。6、被告嘉之壹公司支付施工复原费100600元。7、被告嘉壹公司对被告嘉之壹公司应支付的上述费用承担连带责任。庭审中，原告明确其主张的滞纳金实质为违约金，并撤回第6项诉请。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、世贸丽晶城欧美中心租赁合同。证明被告嘉壹公司与原告签订房屋租赁合同的事实。
2、租赁合同之补充协议主体变更。证明被告嘉壹公司为被告嘉之壹公司提供连带保证责任的事实。
3、租赁合同之补充协议二。证明原告同意被告嘉之壹公司的部分租赁物退租申请，但若被告嘉之壹公司在租赁期内解除合同的，仍需承担提前退租部分租赁物业的违约责任。
4、租赁房屋内的照片。证明被告嘉之壹公司违反经营规则，非正常经营，其行为违反合同约定。
5、租金付款通知单、告知函、邮寄快递单及查询结果。证明原告向被告嘉之壹公司催要租金及推广宣传费，并要求其立即整改的事实。
6、解除租赁合同通知书。证明被告嘉之壹公司单方解除与原告的租赁关系，属于擅自解除租赁合同的事实。
7、租赁房屋现状照片。证明被告嘉之壹公司至今未交还房屋，仍需承担日租金两倍的房屋占有使用费。
8、复原报价清单。证明原告将租赁房屋恢复原状需要支付的费用。
9、收据。证明原告代被告嘉之壹公司交纳的物业费、电费、空调能耗费。
10、房屋所有权证及委托租赁证明。证明原告有权出租案涉房屋的事实。
两被告未答辩，亦未提供证据。
两被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。
本院对上述原告提供的证据认证如下：对证据1-7、9、10的真实性予以认定。证据8，因原告在本案中撤回有关施工复原费的诉请，故对该证据不作评析。
根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：
坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心1号楼（D区）108、109、110、111、112、113、201、202、203、205、206室房屋系浙江盈讯科技有限公司所有。浙江盈讯科技有限公司委托原告对外出租上述房屋。
2011年3月31日，原告与被告嘉壹公司签订一份《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》，约定：原告将坐落于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206、D108-2、D109-2、D110-2、D111-2、D112-2、D113-2室房屋（建筑面积为2044.72平方米）出租给被告嘉壹公司经营嘉壹精品百货；物业租赁期自2011年4月10日起至2019年4月10日止，期限为8年；免租期自2011年4月10日起至2011年8月10日止；免租期内，被告嘉壹公司免交该物业的租金，但因被告嘉壹公司违约致使原告提前终止本合同的，或是被告嘉壹公司中途擅自退租的，被告嘉壹公司除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期的租金；该物业第一期租赁期为1-3年，租金为每日每平方米4.6元，每年租金3433084.88元；租赁期的第4-5年，租金为每日每平方米5.15元，每年租金3843562.42元；租赁期的第6-8年，每日每平方米5.77元，每年租金4306282.56元；在租金期限内，被告嘉壹公司按每3个月为一期支付租金；租金支付按照先付后用原则，每期租金支付应在该期前一个月15号前向原告交纳该期租金；物业服务费为每平方米建筑面积每月12元；该出租物业推广宣传费以该出租物业的建筑面积计算，每平方米每月3元，每月6134.16元，推广宣传费的支付方式与租金相同；双方签订合同后五个工作日内，被告嘉壹公司应向原告支付该物业租赁保证金，租赁保证金为3个月的租金，即858271.22元，租赁保证金用于清偿被告嘉壹公司可能欠付的原告租金及其他各项费用；被告嘉壹公司逾期支付租金、水费、电费、空调能耗费等费用超过14日（包括14日），除被告嘉壹公司应按每逾期一日支付应付未付款项每日千分之三的滞纳金外，原告有权停止供应水、电、中央空调、电话线等世贸丽晶欧美中心内之其他设施及服务，原告采取任何措施，不影响原告向被告嘉壹公司收取租金及任何费用的权利；租赁期间，非因本合同约定原因，被告嘉壹公司提前终止本合同的，或者原告根据合同约定（被告嘉壹公司逾期不支付租金、公用事业费及物业服务费，时间累计超过30天）提前终止的，被告嘉壹公司还应赔偿原告剩余租期租金20%的违约金，原告有权从租赁保证金中直接予以扣除，如有不足的，被告嘉壹公司应予补足；除原告同意被告嘉壹公司续租外，被告嘉壹公司应在本合同的租期届满之日返还该物业，未经原告同意逾期返还物业的，每逾期一日，被告嘉壹公司应按日租金的二倍向原告支付该物业占用期间的使用费，并赔偿原告因逾期收回物业而遭受的其他损失。
上述合同签订后，原告依约交付了上述房屋。被告嘉壹公司支付了租赁保证金858271.22元。
2011年8月26日，原告与两被告签订一份《租赁合同之补充协议（主体变更）》，约定：自2011年8月26日起，2011年4月10日原告（甲方）与被告嘉壹公司（乙方）签订的《租赁合同》中乙方主体变更为被告嘉之壹公司，被告嘉壹公司在《租赁合同》所有的权利和义务由被告嘉之壹公司承担或享有，被告嘉壹公司为被告嘉之壹公司履行该合同义务提供连带责任担保。
2014年3月17日，原告与两被告签订《租赁合同之补充协议二》，约定：原告同意被告嘉之壹公司的部分租赁物业退租申请，自2014年4月10日起，被告嘉之壹公司承租的租赁物业由欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206、D108-2、D109-2、D110-2、D111-2、D112-2、D113-2室房屋变更为欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206室房屋，租赁面积变更为1134.55平方米；租赁期的第4-5年（2014年4月11日起至2016年4月10日），租金为每日每平方米5.15元，每年租金合计2132670.36元，租赁期的第6-8年（2016年4月11日至2019年4月10日），租金为每日每平方米5.77元，每年租金2389419.02元；出租物业推广宣传费变更为每月3403.65元；租赁保证金858271.22元，不做调整；本补充协议的物业租赁期自2014年4月10日起至2019年4月10日止，期限为5年，在该租赁期内，如被告嘉之壹公司正常履行租赁合同及补充协议的约定，则本次提前退租租赁物业的违约责任将予以免除，但如若在本补充协议约定的租赁期内，非租赁合同约定原因，被告嘉之壹公司提前终止租赁合同或本补充协议的，则被告嘉之壹公司仍需承担本次提前退租部分租赁物业的违约责任（包括剩余租期租金20%的违约金，补交免租期的租金及其他租赁合同约定的需由承租方承担的违约责任。
2015年6月起，原告多次发函要求被告嘉之壹公司对违约经营行为进行整改，支付拖欠的租金及其他费用。
被告嘉之壹公司至今未支付自2015年10月11日起的租金及宣传推广费。原告为被告嘉之壹公司垫付了物业费6587.71元、电费19.95元、空调能耗费611.79元。
2015年10月10日，被告嘉之壹公司向原告发出《解除租赁合同的通知书》，载明因被告嘉之壹公司的经营受到原告及物业公司的严重干扰，无法正常营业，故决定解除与原告之间的租赁合同及相关补充合同，并将于2015年10月15日前对门店资产进行清理。
本院认为：原告与被告嘉壹公司签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》、原告与两被告签订的《租赁合同之补充协议（主体变更）》及《租赁合同之补充协议二》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约履行。被告嘉之壹公司发出《解除租赁合同的通知书》提出提前解除合同并表示将于2015年10月15日前对门店资产进行清理，原告亦表示同意解除合同，故本院确认双方签订的合同于2015年10月15日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告嘉之壹公司至今未支付自2015年10月11日起至合同解除之日止的租金及推广宣传费，故原告要求被告嘉之壹公司支付至合同解除之日止的租金、推广宣传费及相应违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。经计算，该期间的租金为29214.66元，推广宣传费为567.28元。关于逾期支付违约金，双方签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》约定，违约金标准为每日按未付金额千分之三的标准计算，该标准明显过高，本院根据本案实际，酌情调整为每日未付金额的万分之六。该部分租金及推广宣传费应于2015年9月15日前支付，故违约金应从2015年9月16日起算，暂算至2015年10月15日为536元。之后的违约金按相同标准另行计付。合同解除后，被告嘉之壹公司应将租赁的房屋交还给原告。故原告有权要求被告嘉之壹公司将其租赁的房屋腾空并交还给原告，并要求被告嘉之壹公司支付自合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。双方签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》约定，被告嘉之壹公司未经原告同意逾期返还物业的，每逾期一日，应按日租金的二倍向原告支付该物业占用期间的使用费。双方约定的房屋占有使用费标准明显过高，本院酌情调整为按合同约定的租金标准计算。房屋占有使用费暂算至2015年10月25日为58429.3元。之后至实际腾退之日止的房屋占有使用费按《租赁合同之补充协议二》约定的租金标准另行计付。虽被告嘉之壹公司在《解除租赁合同的通知书》中提及系原告原因导致合同解除，但其并未提供证据加以佐证，故本院对此不予采信。现有证据显示，被告嘉之壹公司逾期支付租金、推广宣传费等费用，导致双方签订的合同提前解除，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告嘉之壹公司支付免租期租金的诉请，根据双方签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》约定，若因被告嘉之壹公司原因导致合同提前解除，则被告嘉之壹公司应支付免租期内的租金。四个月免租期的租金为1144361.13元。故原告要求被告嘉之壹公司支付免租期租金1144361.13元的诉请，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的解除合同违约金，根据双方签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》约定，若因被告嘉之壹公司原因导致合同提前解除，则被告嘉之壹公司应赔偿原告剩余租期租金20%的违约金。但鉴于原告主张的解除合同违约金以及支付免租期租金均系合同解除违约责任的承担方式，原告已主张支付免租期的租金，该数额应能弥补原告因此造成的损失，故本院对于原告要求支付解除合同违约金不再予以支持。关于原告主张的物业费6587.71元、电费19.95元、空调能耗费611.79元的诉请，根据合同约定，上述费用应由被告嘉之壹公司支付，现原告已垫付上述费用，故原告的该诉请，理由正当，本院予以支持。上述被告嘉之壹公司应付款项，扣除已支付的租赁保证金858271.22元，不足部分被告嘉之壹公司应予支付。因《租赁合同之补充协议（主体变更）》约定，被告嘉壹公司为被告嘉之壹公司履行该合同义务提供连带责任担保，故原告要求被告嘉壹公司对被告嘉之壹公司的上述应付款项承担连带清偿责任的诉请，合法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认浙江丽晶商业经营管理有限公司与嘉壹商贸（上海）有限公司签订的《世贸丽晶城欧美中心租赁合同》（2011年3月31日签订）、浙江丽晶商业经营管理有限公司与杭州嘉之壹商贸有限公司、嘉壹商贸（上海）有限公司签订的租赁合同之补充协议（主体变更）》（2011年8月26日签订）及《租赁合同之补充协议二》（2014年3月17日签订），于2015年10月15日解除。
二、杭州嘉之壹商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市教工路18号的世贸丽晶城欧美中心D区2层D201、D202、D203、D205、D206室房屋腾空并交还给浙江丽晶商业经营管理有限公司。
三、杭州嘉之壹商贸有限公司应支付给浙江丽晶商业经营管理有限公司房屋租金29214.66元，推广宣传费为567.28元，并支付逾期支付违约金536元（暂算至2015年10月15日）。自2015年10月16日起至款项付清之日止的逾期支付违约金以未付款项为基数按每日万分之六的标准另行计付。
四、杭州嘉之壹商贸有限公司应支付给浙江丽晶商业经营管理有限公司房屋占有使用费58429.3元（暂算至2015年10月25日）。自2015年10月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按《租赁合同之补充协议二》约定的租金标准另行计付。
五、杭州嘉之壹商贸有限公司应支付给浙江丽晶商业经营管理有限公司免租期租金1144361.13元。
六、杭州嘉之壹商贸有限公司应支付给浙江丽晶商业经营管理有限公司物业费6587.71元、电费19.95元、空调能耗费611.79元。
七、上述三至六项相加，扣除杭州嘉之壹商贸有限公司已支付的租赁保证金858271.22元，若有不足部分，杭州嘉之壹商贸有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
八、嘉壹商贸（上海）有限公司对上述第七项杭州嘉之壹商贸有限公司应付款项承担连带清偿责任。
九、驳回浙江丽晶商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取17020元，保全申请费5000元，共计22020元，由浙江丽晶商业经营管理有限公司负担15820元，由杭州嘉之壹商贸有限公司、嘉壹商贸（上海）有限公司负担6200元，杭州嘉之壹商贸有限公司、嘉壹商贸（上海）有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 陈晶
二〇一六年二月二十三日
书记员 郑钰