北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初5726号原告：王树，男，1954年6月11日出生。被告：姜金全，男，1964年11月20日出生。第三人：北京钉钉网络科技有限公司，住所地北京市门头沟区滨河承泽苑1号楼底商1号-101。法定代表人：王磊，经理。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告王树与被告姜金全，第三人北京钉钉网络科技有限公司（简称钉钉网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，法院于2017年10月18日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树，被告姜金全，第三人钉钉网络公司的委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树向法院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的房屋租赁合同于2017年9月15日解除；2、被告支付原告2017年9月16日至9月27日的使用费，按照每月3000元的标准，一共1200元；3、被告、第三人赔偿因被告拖延腾房造成原告房屋自2017年9月28日至10月31日空置34天的房租损失，按照每月3000元的标准计算，一共3400元，原告的意见是第三人和被告分别负担一半，具体承担比例听从法院判决；4、本案受理费和之前原告曾起诉被告的案件受理费35元由被告和第三人各承担百分之五十；5、被告给付租赁期间所欠水费125元；6、被告按照每月18元的标准给付三个月的歌华有线费用54元；7、被告和第三人按照合同第十条第一、二、四项的约定，按照每月2600元的标准给付三个违约事项的违约金共计7800元，因第三人违反了合同第十条第五项的约定，对被告的违约也有责任，故要求第三人与被告各负担一半的违约金，具体承担比例听从法院判决。事实和理由：2017年3月6日，原被告经第三人居间签订了《北京市房屋租赁合同》，将原告所有的位于北京市门头沟区大峪龙山家园×××2003号（简称2003号）房屋出租给被告。2017年9月6、7日，第三人中介人员电话告知原告表示被告要退租，不要押金了，但要多住几天，原告当即同意提前退租，但答复不同意被告多住，因被告交付租金至2017年9月15日，该日期到期合同即应解除，故我要求被告于2017年9月15日腾退房屋，但被告没有于2017年9月15日按期退房，存在违约。另，即使提前解除合同，被告也应按照合同约定提前30日通知我，但被告并未按照合同约定提前30日通知我，且即使提前30日通知我，按照合同约定也应当支付违约金。且按照合同约定，被告应当在2017年9月16日交付后三个月的房租，但被告并未按期交纳，亦存在违约。后双方经过多次交涉无果，原告已明确告知因被告违约，押金不能退还。第三人在该合同履行过程中，推诿责任，在介绍双方签订合同时，没有将双方约定事项完全记载在合同中，且在没有核查被告租住原告房屋期间所耗用的水、电、气费用的情况下，接手被告交付的房屋，存在过错。故由于被告和第三人的过错拖延了原告房屋的交付，造成原告于2017年11月10日才将房屋对外出租，被告和第三人的行为导致原告不能正常将房屋出租长达一个月之久，应由被告和第三人共同赔付原告房屋空置期间的损失。被告姜金全辩称，我同意给付水费125元和歌华费用54元，不同意原告的其他诉讼请求。2017年9月1日我曾跟原告打电话说过要提前搬走，但没有联系上原告，我就告知中介，让中介通知原告。我也于2017年9月6日通过短信告知原告准备租到十月。后来原告要求我2017年9月15日搬走，但因我交了一个月的押金，签合同的时候跟原告口头说过押金抵一个月的房租，加上押金我实际付房租至2017年10月15日，故我要求多住一段时间，原告不同意，还要给我涨房租，想从9月16日后每月房租涨至3600元，我没同意，2017年9月26日我就搬走了，故我认为我们合同已经于2017年9月26日解除，但我认为2017年9月16日至26日的租金已经用押金抵扣了，我不同意给付。2017年9月26日以后的使用费与我没有关系。另，我是通过中介承租的房屋，钥匙也是从中介处领取的，故交付时我就将房屋交付给了中介，我搬走时中介公司的业务员也来了，我还将房屋打扫干净，将钥匙交给了中介。中介当时检查了房屋的水、电、气等费用，并做了记录。我认为我不存在任何违约行为，如果法院判决我存在违约，我认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。如果法院判决我应当支付原告相关费用，我同意先从原告应当退还我的押金中扣除。第三人钉钉网络公司述称，不同意原告的诉讼请求，我公司作为中介方已履行完毕居间服务义务，双方在履行合同半年后才产生纠纷，我公司并不存在违约，不同意支付违约金。承租人于2017年9月初提出不再租房，但想多住一段时间，我公司将该意见告知了原告，原告同意提前退租，但不同意被告多住，并表示如果多住就要涨房租，承租人不同意涨房租，就提前搬走了。被告搬走时我公司通知原告去收房，但原告一直没去。2017年9月26日被告搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交付我公司，我公司于2017年9月27日通知原告领取钥匙，但原告一直不去领钥匙，故原告要求第三人承担房租和空置损失没有事实和法律依据。双方在合同签订和履行过程中从未约定过每月租金3000元，原告要求第三人按照3000元的标准支付租金，没有合同和法律依据。关于合同解除的问题应由原被告双方协商，如果协商不成，关于合同解除与否由法院依法裁判。法院经审理查明以下事实：2017年3月6日，王树（甲方）与姜金全（乙方）及钉钉网络公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将2003号房屋出租给乙方，租赁期限自2017年3月16日至2018年3月15日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月2600元，押一付三，各期租金支付日期为2017年3月16日、2017年6月16日、2017年9月16日、2017年12月16日，以此类推。押金2600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期限内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费及其他费用由乙方承担。丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关定房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。合同第九条约定：（一）甲乙双方协商一致，可以解除本合同。…（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5-7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4…。合同第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提交收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。…（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋，应按月租金100%标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息，隐瞒重要事实或者有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。该协议附件一《房屋交割清单》中无具体内容。上述合同签订后，王树向姜金全交付了涉案房屋，姜金全支付押金2600元及2017年3月16日至9月15日的租金，并支付了燃气费、电费共计420元及三个月的有线电视费54元。2017年9月26日，姜金全搬离涉案房屋，与第三人进行了房屋交接，并将钥匙交付第三人。王树于2017年10月30日从中介处领取了房屋钥匙，并于同年11月10日将涉案房屋另行出租。庭审中，原告为证实其主张，向法院提交了其与被告及第三人中介人员的微信聊天记录。其中，在王树与姜金全的微信聊天记录中，2017年9月13日，王树告知姜金全“15日租房到期请你搬出后通知我去验房。”2017年9月15日，王树再次通知姜金全上述内容，姜金全回复“好。”9月17日，王树告知姜金全““搬出否？请回我！”“如你仍想住我的房，从9月16日起3600元/月，可否回复我!”姜金全答“我不住了，早就打电话了，压一个月的，最后算，我正在清理”，“中门寺房装修完了，是我妈过世后装修的，中介也早通知了”。王树称“你说打电话了，打给谁了？中介的小宋9月7号、8号才告知我的。按合同不能退的！9月16号按3600元/月，收租金，可按日计算。按合同不可能退押金。”姜金全称：不是退，是不要了应到十月十五日，我可能十月一日前就能清理完了”。在王树与第三人中介人员的聊天记录中，2017年9月22日，中介人员告知王树“下午我跟租户姜哥通过电话，他今搬家呢，一两天就能把钥匙交接了。”9月25日，中介人员告知王树“刚跟租户通电话了，估计下午差不多腾房，交房拿钥匙时您也过去。”9月27日，中介人员告知王树“钥匙在我这，房子收拾的挺干净的。您中午前后去店里拿吧。”王树称“收到，谢你，这事等对簿公堂后再拿回钥匙，我就没有后顾之忧了。”9月29日，王树称“…宋京元9月6日与我联系，说姜要退租，不要押金，多住几天。我当即表态，姜15日搬走，我另找新户。”经质证，姜金全对微信聊天记录的真实性无异议，第三人表示对原被告双方之间的聊天情况不清楚，认可王树与中介人员的聊天记录。姜金全为证实其主张，亦向法院提交了其与王树的微信聊天记录及其于2017年9月6日与王树的短信记录。其中微信聊天内容与王树提交的微信聊天记录内容一致，短信聊天内容为“租户，我准备就租到十月，回电”。经质证，王树对微信聊天记录的真实性无异议，认可短信聊天的手机号确系其本人手机，但表示可能其没有收到，也可能没有看到。第三人表示不清楚原被告二人聊天情况。庭审中，王树表示知道姜金全搬走的时间，因担心双方见面起争执，故姜金全搬走时就没有去。因中介一直未将验房的相关表数告知其，故其一直没有去中介拿钥匙。另查，王树曾于2017年9月22日以房屋租赁合同纠纷为由将姜金全诉至法院，要求姜金全腾退房屋并要求法院追回其既得收益。后其于2017年10月18日撤回诉讼，因该案起诉，其交纳35元案件受理费。法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王树与姜金全及第三人钉钉网络公司签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。依据双方提交的聊天记录可知，2017年9月15日之前，姜金全向王树表示要提前退租，王树表示同意，后双方关于腾房时间一直未能达成一致意见，故可以确认，在2017年9月15日前，双方已经协商同意解除房屋租赁合同，但未就解除的后果达成一致意见。故王树要求确认双方合同于2017年9月15日解除的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方对于返还房屋事宜未能达成一致意见，根据查明的事实，姜金全交付的费用仅至2017年9月15日，故在其实际腾退前欠付的费用，应当支付给王树。关于王树要求按照每月3000元的标准支付上述费用的主张，没有事实依据，法院不予采纳。关于此期间的相关费用，法院参照双方合同约定酌情确定。王树主张姜金全违反了合同第十条第四项的规定，未按约定时间返还房屋，但依据查明的事实，双方在合同中并未就返还房屋的时间作出约定，虽王树要求姜金全于2017年9月15日搬离，但双方并未就该时间搬离房屋达成一致意见，故王树主张姜金全未在2017年9月15日返还房屋存在违约，要求按照合同第十条第四项承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。双方合同第十条第二款约定，如租赁期内乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。依据查明的事实，本案合同无法继续履行，系姜金全要求提前解除合同所致，故王树依据合同第十条第二款的约定要求姜金全支付2600元违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。因双方已于2017年9月15日之前就合同不再履行达成一致意见，故姜金全在2017年9月16日已无需再交纳三个月的租金，故姜金全未于2017年9月16日支付后三个月的租金并不存在违约，对于王树以此为由要求姜金全承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。关于王树要求第三人承担违约责任的诉讼请求，因其并未提交证据证明第三人存在其主张的违约情形，故对于王树的该项诉讼请求，法院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。通过王树与中介人员的聊天记录可以看出，虽姜金全未明确告知王树腾退时间，但中介人员已多次告知其姜金全腾房的情况，王树应当对姜金全腾房的情况有所了解，且中介人员在姜金全腾退涉案房屋之前和之后，通知王树领取钥匙，王树亦表示知晓姜金全搬离时间，但王树并未及时领取房屋钥匙，故由此导致的房屋空置损失，王树无权要求姜金全进行赔偿。第三人在姜金全腾退之前及腾退之后均履行了通知王树收房的义务，王树亦未提交证据证明第三人存在其他违约行为，故对于王树要求第三人共同承担房屋空置期间损失的诉讼请求，法院不予支持。王树要求姜金全与第三人承担其曾撤诉案件受理费的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于本案的受理费，法院依据查明的情况依法处理。姜金全同意支付水费和歌华有线电视费，法院对此不持异议。双方合同约定，合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余应如数返还给乙方。姜金全同意如其应当支付王树相关费用，先以押金抵扣。因王树尚未退还姜金全房屋押金，故在抵扣押金后，法院依法确认姜金全应当给付的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜金全于本判决生效之日起十日内给付原告王树1132元；二、驳回原告王树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十四元，由原告王树负担一百零四元，已交纳；由姜金全负担十元，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  付 蕾审 判 员  田 裴人民陪审员  李宝合二〇一八年四月十七日书 记 员  王英俊