安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民二终字第00271号
上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：吕圣贞，该公司总经理。
委托代理人：施斯，该公司员工。
委托代理人：于燕弟，南京首开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈晓萍，女，1965年12月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：王少平，安徽华治律师事务所律师。
委托代理人：史国华，安徽华治律师事务所律师。
上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业）与被上诉人陈晓萍物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第01325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人中百物业委托代理人施斯、于燕弟，被上诉人陈晓萍委托代理人史国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中百物业原审诉称：中百物业于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为高层住宅每月每平方米0.95元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。陈晓萍系该区3栋1301和1302室业主，物业形式为高层，面积分别为121.73元和102.93元。因陈晓萍自2009年12月1日起至2014年12月31日止欠缴物业管理费。中百物业多次催要未果，故诉请法院判令陈晓萍支付所欠物业管理费13019元，并支付违约金69元。
陈晓萍原审辩称：一、其从未与中百物业签订过物业服务合同，双方未形成物业服务关系；二、中百物业诉请的部分物业费已超过诉讼时效；三、陈晓萍多次向中百物业反映房屋外墙等漏水问题，以致向中百物业发律师函，但中百物业至今未对陈晓萍反映的问题采取任何措施，未尽到物业管理义务，故陈晓萍无需支付物业管理费。
原审查明：中百物业于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为高层住宅为每月每平方米0.95元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。陈晓萍系该区3栋1301和1302室业主，物业形式为高层，面积分别为121.73元和102.93元，合计224.66元。
另查明，陈晓萍因房屋外墙等漏水，多次向中百物业反映，并于2014年5月10日委托律师发函要求中百物业采取措施履行相应的服务义务，但中百物业至今未采取措施使该问题得到有效解决。
原审认为：中百物业与马鞍山中央花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，是合法有效的合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，陈晓萍理应按时支付物业管理费。陈晓萍抗辩中百物业对其反映的房屋外墙等漏水问题未采取任何措施，未尽到物业管理义务。原审认为，房屋外墙属于小区公共部位，中百物业负有组织人员进行维修的义务，也有对业主反映问题积极采取相应措施提供相应服务的义务，中百物业对陈晓萍反映的问题未采取任何措施，以致于该问题至今未得到有效解决，应视为没有按照合同约定完成应尽服务，物业服务存在瑕疵，但小区整体秩序、环境尚可，能基本满足业主生活需要，故陈晓萍仍应支付相应的物业管理费。从公平的原则出发，对中百物业诉请的物业费，酌定以70%的比例予以支持。另中百物业诉请2009年12月1日至2012年7月31日的物业管理费，因已超过诉讼时效，陈晓萍据此抗辩，应予以支持。综上，陈晓萍应向中百物业交纳物业管理费4332.57元（224.66平方米×29个月×0.95元／平方米×70%）。鉴于中百物业提供的服务不到位，对于陈晓萍逾期支付物业费存有过错，故对于中百物业主张违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、陈晓萍应于判决生效之日起十日内支付马鞍山市中百物业管理有限公司物业管理费4332.57元；二、驳回马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陈晓萍负担。案件受理费50元，减半收取25元，由陈晓萍负担。
中百物业上诉称：一、被上诉人房屋漏水属于房屋质量问题，责任并不在物业公司，且小区多家房屋存在该问题，在上诉人入驻小区时，业主向上诉人反映，上诉人及时向有关部门进行了反映，该问题并不是物业公司一己之力能解决的，未解决就说是上诉人未尽到物业管理义务不符合事实。二、一审认定的超过诉讼时效的时间段不符合事实。三、一审引用合同法关于减少价款和报酬条款是适用法律错误，对于物业服务质量问题应当首先选择修理、更换、重作等方式。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
陈晓萍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对双方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审。
二审查明的主要事实与原审一致。
针对上诉人的上诉请求，综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：1、中百物业对陈晓萍的房屋漏水问题是否已尽到物业合同所约定的管理义务；2、陈晓萍关于2009年12月1日至2012年7月31日期间的物业管理费请求权已过诉讼时效的抗辩能否成立；3、陈晓萍是否应承担全额缴纳物业管理费的义务。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
针对本案争议焦点1、陈晓萍房屋外墙应当属于法定的业主共用部分，根据案涉物业管理合同第三条、第十七条、第二十九等条款约定，中百物业在业主向其反映外墙漏水问题后，应及时按照物业合同约定，履行相应的维修养护管理职责，其虽辩称小区业主房屋漏水不是凭物业公司一己之力能够解决，但一审和二审中均未能举证证明作为物业管理人已尽到法定和合同约定的义务。针对本案争议焦点2、根据案涉物业合同关于物业管理费的缴纳时间和中百物业行使请求权的时间，陈晓萍关于2009年12月1日至2012年7月31日期间的物业管理费请求权已过诉讼时效的抗辩符合法律规定。针对本案争议焦点3、物业公司应按照合同的约定全面履行自己的义务，由于中百物业在提供服务的过程中未能全面履行自己的义务，根据权利和义务相一致的原则，就陈晓萍按合同约定应缴纳的物业管理费，一审根据合同法相关条款酌情予以部分免除并无不当。综上，上诉人中百物业的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
审 判 员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一五年十二月五日
书 记 员 周 露
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。