甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陇民三终字第5号
上诉人（原审原告）陈建华，女，现年57岁，汉族，初中文化，甘肃文县人，住甘肃省文县。
被上诉人（原审被告）李荣，男，现年36岁，汉族，小学文化，甘肃文县人，个体经营者，住甘肃省文县。
被上诉人（原审被告）董英明，男，现年57岁，汉族，高中文化，甘肃文县人，住甘肃省文县。系陈建华丈夫。
陈建华诉李荣、董英明房屋买卖合同纠纷一案，文县人民法院于2014年11月12日作出（2014）文民初字第222号民事判决。宣判后陈建华不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经文县人民法院审理查明，原告陈建华与被告董英明系夫妻关系。涉诉房屋位于文县碧口镇滨河路529号。2005年起被告李荣租借原告夫妇的门面做生意。2008年“5·12”地震后，被告李荣又租借原告夫妇房屋居住。2009年3月8日，被告董英明（甲方）与被告李荣（乙方）通过协商，签订了《房屋转让协议书》，约定将被告董英明位于文县碧口镇滨河路529号的商住房21间转让给被告李荣。协议约定：“一、房屋21间，其中门面三间，总价为伍拾万元。二、付款方式为协议签订后乙方先期付给甲方叁拾万元，剩余贰拾万元乙方在四年内付清（即2013年12月31日前）。三、乙方首期叁拾万元支付给甲方后，甲方将一楼商住房全部交于乙方使用，二楼以上待乙方付所欠贰拾万元半数后甲方交乙方房屋两间，全部付清后再交剩余两间并给乙方办理房屋产权过户手续，过户手续所产生的一切费用由乙方承担。四、甲方目前所使用二楼房屋七间，房屋产权过户后仍由甲方使用，使用期限为十年（即2019年止）。期限满后甲方仍需居住，需征得乙方同意，否则乙方有权索要。使用期未满，乙方不得以任何理由和借口追要。五、房屋产权未过户之前甲乙双方不得以房产作抵押发生借贷关系，凡以此房产生的任何借贷或经济债务，甲乙任何一方都有权否决。”双方一致认可该协议并签字，有证人陈德富作证。协议签订后，被告李荣于当天向被告董英明支付首期房屋转让款30万元，被告董英明出具了收条。2013年5月28日，被告李荣邀请被告董英明的二哥董英荣、居民委员会组长张小良和文县工商局碧口分局副局长王小平及证人陈德富约被告董英明在碧口茶楼向其支付剩余房屋转让款20万元，但被告董英明拒绝收取。随后，原告认为被告董英明未经自己同意擅自将共有房屋出卖给被告李荣，侵犯了自己的权益，故向法院提起诉讼。庭审中，被告李荣辩称原告每年都会回家过年，自己曾开车接过原告，原告对此没有否认。认定以上事实的证据有原、被告陈述、原、被告身份证明、土地使用证、房产证、房屋转让协议书、证明、房款收据等。
文县法院认为，被告董英明与被告李荣签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应按约定履行。原告作为被告董英明的妻子，涉诉房屋的共有人，其所述对被告董英明出卖房屋一事并不知情，无充分理由和证据，不能认定。本案涉诉房屋虽未办理过户登记，但过户登记是所有权变动的生效要件，并不影响合同的效力。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费3400元，由原告陈建华负担。
上诉人陈建华主要上诉理由称：一、原判决适用法律错误。双方所签合同侵犯了上诉人的共有物权。2008年7月至2011年8月，上诉人在成都陪女儿考研，此间，上诉人之夫董英明背着上诉人与李荣签订了房屋买卖合同，将上诉人与董英明1988年共同修建的房屋擅自处分。董英明与李荣之行为是明显违反《最高人民法院关于适用﹤民法通则﹥若干意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。而本案中李荣明显不具有善意第三人的法律地位。涉讼房屋没有办理过户登记，所有权仍为董英明、上诉人所有，所以李荣不具有善意取得的第三人地位，合同签订是董英明侵犯了上诉人的共有权，其对李荣的意思表示真实与否都改变不了对上诉人的侵权行为性质。二、原判决证据不足。侵权买卖的发生不致房产状况发生变化，上诉人也难以发觉。上诉人举证证明了自己几年在成都陪女儿考研的证据，李荣应当举出上诉人知道并同意董英明与其转让房屋证据。但原审认为上诉人没有理由和证据，作出判决。因不动产转让的隐密性，上诉人不知情。是李荣家人持假房产证，被上诉人发现才知道董英明私自卖房的事实。2012年以来原告始终在主张权利。上诉人主张房屋未办理过户登记只是针对李荣主张自己是“善意取得”而说的，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产过户登记是善意取得的条件之一。上诉人请求二审撤销原判；判令李荣从上诉人房屋搬出并支付房屋租赁费155000元。
被上诉人李荣答辩称：一、关于事实，2008年“5·12”地震后，陈建华夫妇把房屋出卖给答辩人，双方约定了房屋买卖价格，答辩人向陈建华支付的定金7万元，2009年双方签订房屋买卖转让协议，对房屋价款重新进行了约定，并除已支付的7万元外，答辩人向董英明支付了23万元，董英明出具了30万元的收条，约定余款20万元四年后付清。2010年答辩人提出付清房款并办理房屋过户手续，陈建华夫妇拒不收钱。2013年5月28日，答辩人找到董英荣、张小良、王小平、陈德富等人给陈建华夫妇支付剩余房款，但遭到拒绝。房屋买卖对一个家庭来说是一件重大事件，对它的处分必须征得家庭所有成员的认可，且对陈建华夫妇而言，他们夫妻感情尚好，对不动产的处分，应当是经过商议的，且陈建华将碧口房产转让所得的钱款，用于了成都购房，陈建华的所称的买卖房屋未征得她同意之说是不客观、不切合实际的。二、关于房屋买卖合同的效力问题。2008年“5·12”地震，文县碧口镇是地震的重灾区，陈建华夫妇便产生了移民它处生活的意愿，经陈建华夫妇与答辩人协商，双方产生了买卖房屋的意向，答辩人向陈建华本人支付了7万元定金，2009年作为户主的董英明与答辩人签订了房屋转让协议，该协议没有胁迫，欺诈，是双方真实意思的表示，其内容不违反法律，行政法规的规定，没有无效及可撤销的法律要件，合同签订后，答辩人按照合同的约定，履行了支付价款的义务，上诉人夫妇向答辩人移交了房屋，答辩人实际占有了该房屋，因受到物价上涨因素的影响，上诉人企图用合法手段达到其非法目的，侵害答辩人的利益。综上所述，一审依据合法有效的协议作出的判决是公平、公正的。为此，答辩人请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
被上诉人董英明未作答辩。
经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，被诉房屋属于陈建华、董英明夫妻共同财产，董英明在没有经过妻子陈建华同意私自将房屋出卖给李荣，侵害了财产共有人的权益。李荣作为受让人虽然不知董英明出售房屋是否财产共有人共同的意思，属于善意第三人，但是被售房屋没有经过转让登记，房屋所有权还没有转移，房屋出让协议没有完全履行，现房屋共有人提出异议，该房屋出售协议无法继续履行而应当被撤销。但上诉人陈建华要求李荣支付房屋租金的理由没有证据，不能支持。董英明所得李荣已付房款应当返还，根据公平原则应由董英明赔偿李荣在2009年同期所付款项购买的房屋面积，以现价所值价款进行折算出的损失。在2009年3月30万元价值300平方米房屋，现碧口300平方米房屋价值66万元。原判已经认定了过户登记是所有权变动的生效要件，本案标的所有权没有过户登记，虽认定房屋出让合同有效，但本案标的物所有权没有发生转移且董英明明确表示不再履行交房义务，合同无法继续履行，故原判适用法律错误。经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《最高人民法院关于执行民法通则的意见》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、撤销（2014）文民初字第222号民事判决。
二、解除李荣与董英明签订的《房屋转让协议书》。
三、由被上诉人董英明返还李荣房款30万元，并且赔偿李荣36万元损失。限判决生效后三十日内一次付清。
四、驳回上诉人陈建华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3400元由被上诉人董英明、李荣各承担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵江越
审 判 员 邓 刚
代理审判员 许秋泽
二〇一五年七月二十日
书 记 员 尚 艳