广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第508号
原告：罗娟，住广州市荔湾区。
委托代理人：冯焕湘、冯宇平，分别是广东君直律师事务所律师及实习律师。
被告：陈丽冰，住广州市天河区。
被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄力科，职务执行董事。
委托代理人：周乐忆、胡嘉琳，分别北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。
被告：黄力科，住广州市天河区。
被告广州市韩潮汇市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈丽冰。
原告罗娟诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科和广州市韩潮汇市场经营管理有限公司（以下简称韩潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人冯焕湘、冯宇平，被告添泽公司的委托代理人周乐忆、胡嘉琳到庭参加了诉讼。被告陈丽冰、黄力科和韩潮汇公司下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月20日，原告（买受人）与被告陈丽冰（出卖人）、被告添泽公司、韩某乙汇公司（代理人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下位于广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层124号商铺，建筑面积为5.29平方米，房屋总价款715544元；买受人应于2013年12月21日前支付365544元，余下房款35万元向银行申请抵押贷款。出卖人应于签署合同起的210个工作日内向房管部门申办商铺的交易过户手续，逾期超过三个工作日，买受人有权单方解除本合同。买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款。合同签订后，原告依约向被告陈丽冰、添泽公司和黄力科指定的银行账号支付了首期房价款，另外支付了法律服务费及公证费、购置商铺税款。按照合同约定，被告陈丽冰、添泽公司和黄力科应于签署合同之日起210个工作日前办毕商铺的交易过户手续，并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更到买受人名下，但直至原告起诉之日，上述三被告依然没有履行合同约定的义务。而且，被告陈丽冰、添泽公司和黄力科在原告毫不知情的情况下，将合同约定出售给原告的商铺抵押给第三方，至今尚未办理涂销抵押的手续，导致双方所签订《商铺买卖合同》的合同目的无法实现，其行为表明被告已经拒绝或者无法继续履行合同义务。退一万步讲，即使被告陈丽冰、添泽公司和黄力科的行为没有构成违约，被告陈丽冰、添泽公司和黄力科在出售涉案商铺时也存在故意夸大、隐瞒重要事实、采取故意欺诈的方式骗取原告达成协议的主观意愿，实际造成原告在购买涉案商铺时对涉标的物产生重大误解，进而违背了原告的真实意思表示并作出错误的决定的结果。另外，《商铺买卖合同》中约定的经营管理公司未正常运营商铺，且未根据合同要求合理管理商铺，也并未依约进行大力的推广活动，致使商铺无法依约对外开张营业，导致合同目的无法实现，严重的损害了原告的合法权益，原告还发现，被告添泽公司的注册地已经变成其他公司在经营，其种种迹象表明已无力继续履行合同。被告在销售商铺的过程中，存在严重的虚假宣传问题。双方签订的合同中存在大量不公平的格式条款，且被告陈丽冰、添泽公司没有采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任、增加或者扩大原告责任的条款。由于被告添泽公司是被告陈丽冰的代理人，被告黄力科对涉案商铺产生的债务作出承担保证的《承诺书》，被告韩某乙汇公司是管理人，故四被告应共同承担赔付责任。现起诉请求判令：1、解除原告与被告添泽公司代被告陈丽冰于2013年12月20日签订的《商铺买卖合同》；2、被告陈丽冰全额退还原告已付购房款365544元、购置商铺税款22646元和法律服务费及公证费1800元；3、被告陈丽冰向原告支付违约金（按购房总金额的20%）143108.8元；4、被告添泽公司、韩某乙汇公司和黄力科对第一、二项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案受理费、保全费及诉讼保全手续费（担保公司收取的费用）由四被告共同承担。
被告添泽公司辩称：被告添泽公司认为原告主张的事实和理由分别对应的是合同法中的解除合同的事由、可撤消的事由及无效的事由，经法庭释明，原告明确了其主张因被告的诸多违约表现已使合同目的不能继续实现，故提出解除合同的诉请。原告认为被告违反了商铺买卖合同第九、十条关于买卖双方办理涉案商铺产权变更登记的相关约定，也明确了其是依据合同法第九十四条的规定要求解除合同。据此被告认为事实上双方争议的是关于涉案商铺是否在合同约定的210个工作日内办定交易过户手续，该商铺未在该210个工作日期限内办定交易过户手续的责任应归属哪一方。被告添泽公司认为根据商铺买卖合同第九条第1项的约定，原告作为买受人在签订买卖合同时是清楚并接受涉案商铺当时已设定抵押的现状，也清楚涉案商铺是属于大的产权证下准备分割为小产权证的状况，因为原告所购买的商铺是从现有的面积较大的商铺经过间隔重新测绘并办理产权分割手续后需要分出来的较小面积的物业，基于原告所购买的商铺存在抵押及产权分割的特殊情况，双方在买卖合同中对该状况进行了明确约定，同时也明确上述210个工作日是包含了办理重新测绘、分证、网签、涂销抵押、交税直至最后过户所有工作在内，该210个工作日是以原告已按时足额支付合同约定的各期购房款或办结了按揭贷款手续作为期限起算前提。如果是因为原告存在逾期付款或逾期办理按揭贷款手续的原因导致期限延长，被告作为出卖人有权对210个工作日办理期限进行相应延期。根据被告添泽公司提交的证据，涉案商铺分别是在2014年4月8日及5月6日就已完成了产权分割手续并取得了单独的房地产权证，也就是说事实上被告是提前完成了买卖合同第九条所约定的出图、测绘、分证的工作，之所以至今涉案商铺仍然无法办理过户手续，完全是由于原告试图单方解除买卖合同，反悔本次交易所导致的。根据被告添泽公司提交的向原告发出的催告函，告知了原告该商铺目前已具备过户条件，要求原告立即配合办理按揭手续，因此从这些事实可以看出被告是已按合同约定履行了交易过户所需的各项工作，是因为原告迟延办理按揭贷款手续导致过户条件不成就，相应210个工作日期限因原告原因予以相应延长，故被告添泽公司不认为被告存在任何违约行为，原告无权依据买卖合同第九、十条约定及合同法第九十四条的规定要求解除合同。根据原告向被告所提交的关于用返租金资金抵扣商铺按揭贷款的申请，原告在收到被告关于办理银行按揭的通知函后，由于无力支付购房款，请求将部分返租收益308529元作为房款抵交，从原告单方提出的申请看，显然原告提出解除合同的理由事实上是原告无力继续支付购房款。据此被告添泽公司认为原告事实上是构成了对买卖合同第五条有关付款约定的违约，因此原告无权要求解除合同。被告添泽公司认为应继续履行合同，故不同意原告主张返还购房款和支付违约金及其他的诉讼请求。
被告陈丽冰没有提交答辩意见及证据。
被告黄力科没有提交答辩意见及证据。
被告韩某乙汇公司没有提交答辩意见及证据。
经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。
2013年12月20日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）代被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（124）号铺，该商铺建筑面积共5.29平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为715544元（第三条）；付款方式为按揭付款：2013年12月21日前支付房价款365544元（包含定金100000元），余下房价款350000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金。同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延（第五条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。被告添泽公司向原告开出房款365544元及税费22646元的《收据》。案外人邝任远于2013年12月20日出具了收到原告交来法律服务费1500元的《收据》。
再查，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B1124商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。
被告黄力科于2014年9月13日出具的《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰、许某与韩某乙汇买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈丽冰、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）。广东熊何律师事务所于2014年9月23日出具的《见证书》，内容为：兹证明黄力科在我的面前立下《承诺书》，《承诺书》是黄力科的真实意思表示。其中《承诺书》的主要内容为本人黄力科是广州市添泽物业管理有限公司的法定代表人，现本人对买受人（买受人名单见附件，包括原告）作出如下承诺：若广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某无法履行上述任何一份《商铺买卖合同》，本人愿意以自已名下所有财产为广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某的违约行为承担全部责任。
原告就其主张还提交了以下证据：1、原告发函的多张EMS回单；2、法院传票的公告照片；3、若干广告；4、涉案商铺的房地产查册表及相关商铺的产权证，其中查册表载明涉案商铺的抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行；5、被告陈丽冰无偿提供场地给被告韩某乙汇公司使用证明的复印件；6、韩某乙汇项目的网页照片；7、被告添泽公司办公地点照片；8、5月26日9时58分民生银行录音；9、原告自己制作的未过户部分业主联系人总表；10、网上打印的被告添泽公司变更登记备案通知书；11、快递单。被告添泽公司质证表示：对证据1—2的真实性没有异议，关联性方面认为原告提交该2份证据都是为了证明被告添泽公司办公地点没有人导致原告无法联系，原告所寄送的地址只是被告添泽公司的工商登记注册地址，而注册地址与公司的实际经营场地是可以不一致，同时根据原告提交的证据表明被告陈丽冰将位于韩某乙汇的面积174平方米的物业无偿提供给被告添泽公司长期使用，也就是说原告是明知被告添泽公司目前实际的经营场所就是在韩某乙汇项目现场，根本不存在所谓的无法联系的事实。更何况原告与相关业主在2014年就相关的买卖纠纷已在海珠法院开庭进行过审理，更不存在所谓被告无法联系的事实；对证据3的真实性没有异议，关联性与本案无关，原告是想试图用这些广告证明被告存在虚假宣传的事实，但在原告明确诉讼请求及事实理由的环节中，原告已明确其是依据合同法第九十四条及买卖合同第九条有关迟延履行的约定来主张解除合同的，故其主张的所谓虚假宣传的广告与本案无关；对证据4的真实性没有异议，根据合同第九条第1项的约定，原告在签订买卖合同时是明知涉案商铺已处于抵押的现状，同时也不存在原告所声称的之后被告又将该物业另行抵押给第三人的情形，由于涉案商铺是从一个面积较大的产权证中分割出来的面积较小的单位，在办理相关的分证手续过程中由于抵押物的状况已发生变化，因此也相应地办理了抵押登记的变更，但作为抵押权人的工商银行荔湾支行是没有变化的，也就是说该抵押是在分割产权过程中所作的对抵押物业的登记变更，该抵押并非新抵押，而是原抵押的延续，故不存在所谓欺诈的情形。事实上如果原告愿意与被告继续履行合同，在付清相关合同约定的价款的前提下是可以涂销抵押并办理过户的；对证据5的真实性没有异议，证明被告添泽公司现在实际的经营场地与工商注册地址并不一致，现在被告添泽公司在韩某乙汇项目地点办公；对证据6的真实性不予确认，该份证据与本案无关；对证据7的真实性不予确认；对证据8的真实性不予确认，无法确认录音中的相关人员的身份；对证据9的真实性不予确认，该表是原告单方制作的，表中所列的部分业主是否至今未过户的情况是原告单方陈述，故对真实性不予确认。关联性方面，无论表中所列部分业主是采取何种付款方式，至今若仍未办理过户手续，是因为各自存在着个别情形并不能以此推定原告在本案中未能过户的原因事实。如果存在其他业主认为在其所签订的买卖合同中被告存在违约情形，应当由上述业主另行与被告进行协商甚至提起诉讼，而原告在本案中就涉案商铺的相关争议事实应当以原、被告双方的买卖合同履行情况来认定，故该表与本案无关；对证据10的真实性没有异议，该证据与本案无关，经营范围中没有明确注明物业销售并不当然导致被告的受托销售的行为无效；对证据11的真实性没有异议，无法确认寄件的内容，也与本案无关。
被告添泽公司就其抗辩还提交了以下证据：1、房屋坐落在海珠区昌岗中路151-161号B1124铺的房地产权证，该证记载权属人为被告陈丽冰；2、原告递交给被告的《关于用返租资金递交商铺按揭贷款的申请》。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予确认，被告当庭提出的分户图中显示中间有个水泵房，但原告购买商铺时得到的平面图是不一致的，房产证中附带的分户图与原告购买涉案商铺的合同附带的分户图不一致，原告认为这并不是同一物业，且该证据与本案无关。根据房产证登记的信息，被告陈丽冰在2014年5月6日办理了抵押权变更登记，而这是发生在原告购买涉案商铺后的，被告陈丽冰一直都没有告知原告，也没有与原告协商，原告认为这属于重大事项变更，影响到商铺购买后对原告可能会造成重大经济损失的重大事项。另外，根据房产证显示，被告陈丽冰将房屋进行分割的时间在2014年5月6日，而原告购买涉案商铺时间是在2013年12月20日，也就是说在原告已支付了365544元房款及相关税费后被告陈丽冰才进行商铺分割，而且在商铺买卖合同中并没有反映分割的问题；对证据2的真实性没有异议，该证据是原告提交的申请，原告提交申请并没有得到被告确认，双方并没有协商一致意见。另外，原告提交的该申请发生在2014年10月30日，而买卖合同约定的210个工作日的过户时间截止时间是2014年10月26日，因此当原告发出该申请时事实上被告已构成违约，但由于原告法律意识淡薄，并没有立即提出被告违约的事实。
原告于2015年2月10日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告添泽公司确认：1、签署本合同之日起210个工作日内的截止时间是2014年10月26日；2、涉案商铺现在没有涂销抵押，抵押权人为工商银行荔湾支行。
本院认为：被告添泽公司经被告陈丽冰授权委托，以被告陈丽冰名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告及被告陈丽冰均具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告添泽公司对被告陈丽冰的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。被告黄力科已承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人，故被告黄力科应与被告陈丽冰对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。合同中已经约定被告添泽公司作为涉案商铺的经营管理公司，现原告认为被告韩某乙汇的法定代表人为被告陈丽冰，注册地址是在涉案商铺所在场地，就主张被告韩某乙汇公司是管理方的意见依据不足，本院不予采纳。原告据此要求被告韩某乙汇公司对被告陈丽冰的债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。
合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。由于原告自认没有完成贷款手续，故被告添泽公司抗辩过户期限相应顺延的意见符合合同约定，本院予以采纳。原告主张被告陈丽冰本人没有配合导致原告不能完成银行按揭手续，但根据陈丽冰办理委托的《公证书》载明的授权内容，被告添泽公司抗辩协助原告办理银行按揭并非需要被告陈丽冰本人的意见有理，本院也予以采纳。根据涉案商铺登记簿查册表及双方当事人陈述的情况，原告主张涉案商铺的抵押权人发生变化缺乏依据，本院不予采信。原告认为被告陈丽冰、添泽公司和黄力科重新将涉案商铺进行抵押导致合同目的无法实现的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张被告陈丽冰逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。
原告主张被告添泽公司未正常运营，致使商铺无法依约对外开张营业，证据不足，本院不予采纳。原告据此认为合同目的无法实现要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求四被告返还房款、税款、法律服务费及公证费，并支付违约金的请求，理据不足，本院同时予以驳回。原告要求四被告赔偿其支出的担保费缺乏依据，本院也不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告罗娟的全部诉讼请求。
本案受理费10955元和财产保全费3185元由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 梁浩荣
二〇一五年十二月八日
书 记 员 童 双
钱国雄