云南省江川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第58号
原告（反诉被告）罗凯，男，生于1989年12月11日，汉族，居民。
委托代理人李勇，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）云南中能诚通地产有限公司，住所地江川县大街街道文明街19号。
法定代表人叶克连，系该公司董事长。
委托代理人金子尧，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告罗凯因与被告云南中能诚通地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院提起诉讼。本院受理后，被告于2015年3月23日提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李勇、被告委托代理人金子尧到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限1个月。现已审理终结。
原告诉称，被告以出让方式取得位于江川县城抚仙路与文祥路交叉路口，编号为532422101—02—02—040地块的土地使用权，并经许可在该地块上建设项目名称为“星云铭城”的商品房。2013年1月18日，其与被告签订《商品房购销合同》，约定其出资1619711元，购买被告投资开发的“星云铭城”一期第某幢第某号房屋，同时约定被告应于2014年3月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付其使用，否则，被告应向其支付逾期交房违约金；违约金分段计算，即逾期交房前60天每天按50元计算，逾期60天后违约金每天按其已付房款的0.05%计算。合同签订后，其于2013年1月21日向被告支付了房款519711元，于2013年10月25日向被告支付了购房款1100000元,但自合同约定的交房日期届满后至今被告仍未将房屋交付其。故其起诉要求判令：1.被告将符合合同约定的房屋交付其使用，并支付其自2014年4月1日起至2015年1月26日止的逾期交房违约金197400元，2015年1月27日后的逾期交房违约金则依照合同约定每天按已付房款1619711元的0.05%计算至被告交房之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，原告要求交付房屋的诉请其公司没有异议，同意将房屋交付给原告使用。对于原告主张要求支付违约金的诉请无事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1.原告购买的房屋属于“星云铭城”一期工程，其公司已于2014年3月25日、4月21日两次组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，并取得了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，具备交房条件；2.其公司已按照《商品房购销合同》约定，于2014年5月1日电话、短信通知原告办理交接房手续，履行了合同约定的通知原告接房义务；3.原告接到通知后不但以各种理由拒绝接房，还无理要求其公司承担巨额逾期交房违约金，有损其公司的商业信誉。为此，并不是其公司不交房，而是原告拒不接房，其公司不存在违约行为；4.其公司未能按照合同约定的2014年3月31日前交房，是因为“星云铭城”一期工程建设过程中，江川出现雹雨雪天气，导致工期延误67天，应视为不可抗力，其公司不应承担逾期交房的违约责任；5.《商品房购销合同》约定逾期交房超过60天，则按已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，已超过了同期银行贷款利率的四倍，合同约定的违约金计算标准明显过高，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定应予以调整，要求参照同期同地段的房屋租金标准计算违约金。综上，其公司开发建设的江川“星云铭城”一期商品房已经验收合格，符合合同约定的交房条件，其公司已履行了向原告通知交房的义务，而原告未按合同的约定履行接房的义务，原告的行为已构成违约，应按《商品房购销合同》第十条约定的按每日10元的标准计算承担逾期接房的违约金。故其公司反诉要求判令：1.原告于一周内履行《商品房购销合同》中约定的接房义务，并支付其公司自2014年5月1日起至2015年3月24日止按每日10元计算的逾期接房违约金3290元，之后的逾期接房违约金自2015年3月25日起计算至二原告接房之日止；2.本案全部诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，被告开发建设的“星云铭城”一期商品房未经验收合格，也未取得相关规划、环保、消防等部门出具的认可文件或准许使用的文件，不符合交房条件。而且《商品房购销合同》约定的交房时间是2014年的3月31日，被告至今未将房屋交付给其使用，其也从未接到过被告所称的于2015年5月1日通过电话、短信发出的交房通知。因此，其不存在逾期接房的违约行为，而是被告存在逾期交房行为，被告的反诉请求应依法予以驳回。
综合原、被告的诉辩主张，原、被告争议的焦点主要在于：1.原告所购房屋是否具备原、被告在《商品房购销合同》中约定的交付使用条件；2.被告是否存在逾期交房的违约行为，《商品房购销合同》约定的违约金是否过高以及是否应予调整；3、原告是否存在逾期接房的违约行为，应否承担相应的违约责任。
原告针对其诉讼请求及反诉答辩主张，向本院提交了如下证据材料：
证据一、原告罗凯的身份证、私营企业登记基本信息，欲证明其的身份情况及原、被告具备本案诉讼主体资格。
经质证，被告无异议。
本院对上述证据予以确认。
证据二、《商品房购销合同》、《合同补充条款》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明其与被告签订了商品房购销合同，合同约定了其所购商品房的位置、价款、付款方式及期限、房屋交付时间、逾期交房的违约责任、办理产权登记证等事项。
经质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本院对上述证据予以确认。
证据三、《云南省地方税务局通用机打发票》，欲证明其于2013年1月21日向被告支付了519711元的房款，于2013年10月25日向被告支付了剩余的1100000元房款。但被告至今未将验收合格的商品房交付其使用。
经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为商品房购销合同第十条已明确规定原告需交纳相关税费后才能交房，因原告尚未交纳税费，故其公司不能按照合同约定的时间交房给原告使用。
本院认为，因被告对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。
被告针对其答辩主张及反诉请求，向本院提交了如下证据材料：
证据一、《关于星云铭城规划方案的批复》一份，欲证明其公司开发的“星云铭城”商品房建设项目已经江川县住房和城乡建设局批复同意，符合城镇建设规划的要求。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该批复中已明确指出了建设项目的竣工验收应经过规划部门的批准，被告开发建设的“星云铭城”商品房未经规划等相关部门的验收合格，不符合交房的条件。
本院对上述证据的真实性予以确认。
证据二、《江川“星云铭城”一期工程竣工验收自评报告》、《江川“星云铭城”一期工程竣工报告》、《江川“星云铭城”一期工程初步验收会议纪要》、《江川“星云铭城”一期工程初验会议签到表》、《初验问题整改回复单》、《云南省建筑工程质量检查报告（勘察单位）》、《云南省建筑工程质量检查报告（设计单位）》、《云南省建筑工程质量检查报告（监理单位）》、《星云铭城”一期竣工验收监理工作总结》、《工程竣工验收证明书》、《单位工程质量综合验收意见》、《云南省建筑工程竣工验收报告》、《江川“星云铭城”一期工程终验会议纪要》、《江川“星云铭城”一期工程终验会议签到表》、《竣工验收遗留问题整改回复单》、《房屋建筑工程工程竣工验收申报书》、《江川“星云铭城”住宅工程质量分户验收表》，欲证明其公司作为“星云铭城”一期工程的建设单位，在工程完工后，已经组织了施工单位、设计单位、勘察单位和监理单位进行了两次验收，并邀请江川县质监站参加了验收，第一次验收时参加验收的单位提出了需整改的问题，待整改完成后于第二次验收时通过了验收，参加验收的单位均出具了验收报告和“验收合格”的意见，为此，本案所涉房屋已经通过了五方单位的验收，符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定的程序，达到了《商品房购销合同》约定的交房条件，可以交付原告使用。
经质证，原告对上述证据中《江川“星云铭城”一期工程竣工报告》、《工程竣工验收证明书》、《单位工程质量综合验收意见》、《云南省建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程工程竣工验收申报书》、《江川“星云铭城”住宅工程质量分户验收表》的真实性、合法性和关联性均有异议；对上述其他证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为上述证据系被告或者是施工单位出具，是被告或者施工单位对所建工程的自我评价，且施工单位与被告有利害关系，不能客观反映工程验收的实际情况，另外，从相关证据中载明的内容可以看出“星云铭城”一期工程于2014年4月21日“终验合格”，但至2014年4月27日仍有问题需要整改，明显存在矛盾，为此，被告所建的“星云铭城”一期商品房并未验收合格；工程验收合格应该经规划、环保、消防等部门验收合格并取得验收备案证为准。
本院认为，上述证据为本案所涉房屋建设、施工、勘察、设计、监理五方单位出具，并由项目相关负责人员进行了签名，故本院对上述证据真实性予以确认。
证据三、江川县房地产管理所出具的《证明》、《房屋质量保证书及房屋使用说明书》各一份，欲证明江川县房地产管理所认可“星云铭城”一期工程已经符合交付使用条件，同意其公司向玉溪市房地产管理局购买《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，另外，其公司所交付房屋已经符合《商品房购销合同》的要求，不存在质量问题，否则被告不能签领到该房屋的《房屋质量保证书及房屋使用说明书》，而且被告按照《商品房购销合同》第十条的约定，履行了交房时向原告提交《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》的义务。
经质证，原告对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为从上述房管所出具的证明中不能反映被告购买《房屋质量保证书及房屋使用说明书》的具体时间，《房屋质量保证书及房屋使用说明书》是被告自己签发的，印章也是被告方的，而非质检机构的，不能证明房屋经验收合格及达到交付条件。
本院认为，江川县房地产管理所出具的证明与本案待证事实之间并不具有关联性，本院对该组证据不予确认;对《房屋质量保证书及房屋使用说明书》的真实性本院予以确认。
证据四、“星云铭城”一、二、三期住户名册复印件，欲证明“星云铭城”一、二、三期的大多数住户对所购房屋的质量问题无异议，都比较满意，并已办理交接房手续。
经质证，原告对证据的真实性、关联性均有异议，认为证据系被告自己提供，真实性不予认可，而且证据记载的住户不是本案当事人，不能以偏概全，不能以此说明业主入住就代表被告所建的房屋具备了交房的条件。
本院认为，上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，本院对该组证据不予确认。
证据五、历史天气统计表，欲证明“星云铭城”二期工程施工期间，江川出现了雹雨雪天气，导致工期延误67天，属于不可抗力。
经质证，原告对真实性无异议，但认为被告在与原告签合同时就应该把天气原因考虑在内，而且雹雨雪天气只是少数情况，不属于不可抗力。
本院认为，上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，本院对该证据不予确认。
证据六、情况说明一份，欲证明自原、被告签订《商品房购销合同》之日至合同约定的交房日，即2012年11月中旬至2014年6月底期间，江川出现了67天的雹雨雪天气，导致中途停止施工、其公司逾期交房，但逾期交房系因天气原因所致，属于不可抗力，系民事法律中规定的免责事由，其公司不构成违约。
经质证，原告对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该情况说明系“星云铭城”二期的施工单位出具，不能代表一期工程施工期间的情况，而且被告的施工单位为建筑公司，不具有证明天气情况的权限。
本院认为，被告提供的上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，对该组证据本院不予确认。
综合原、被告的庭审陈述，原、被告的举证、质证及本院的认证意见，本院确认本案如下法律事实：
被告云南中能诚通地产有限公司系自然人出资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、市政公用工程施工等。被告以出让方式取得位于江川县抚仙路与文祥路交叉路口，编号为532422101—02—02—040地块的土地使用权，并经许可在该地块上建设项目名称为“星云铭城”的商品房。该“星云铭城”项目的一期工程由云南通海第一建筑工程有限公司负责施工，云南广源设计有限公司、云南世纪阳光建筑设计有限公司、云南镕诚建设监理咨询有限公司分别为该工程的勘察、设计和监理单位。2013年1月18日，被告与原告罗凯签订《商品房购销合同》，约定被告将属于其公司建设的“星云铭城”一期项目的第某幢第某号商品房预售给原告；该商品房建筑面积为285.99平方米，公摊面积为12.09平方米，套内建筑面积为273.9平方米，价款按幢计价，房屋总价款为1619711元；原告于2013年1月18日前按购房总价款的32.09%向被告支付首期房款，即519711元，剩余的房款即购房总价款的67.91%，亦即1100000元于支付首期房款之日起的7日内前向银行申请办理完毕按揭贷款手续并将贷款足额发放至被告账户；被告于2014年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合购销合同约定的房屋交付给原告；原告如果未按照合同约定的时间付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止的60天内，按每天50元向被告支付违约金，逾期付款超过60天，则按应付但未付房款的0.05%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如果未按照合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期交房超过60天，则按已付房款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或电话形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。该商品房购销合同附件包括《该商品房屋分户平面图》、《该商品房价内装饰、设备标准》、《合同补充条款》、《商品房买卖合同登记备案表》等。原告于2013年1月21日向被告支付了首期房款519711元，于2013年10月25日支付向被告剩余购房款1100000元。
2014年3月25日，被告组织云南镕诚建设监理咨询有限公司、云南通海第一建筑工程有限公司、云南广源设计有限公司、云南世纪阳光建筑设计有限公司对“星云铭城”一期项目工程进行竣工验收，并就该次验收形成《江川星云铭城一期工程初步验收纪要》，该会议纪要载明参加验收单位认为“星云铭城”一期项目工程尚存在屋顶局部有漏筋现象、部分外墙开裂、窗子密封条不闭合、栏杆不顺直等14个方面的问题需要整改，并要求对需整改问题尽快整改落实，整改完毕复查合格且待竣工资料完整后申请正式竣工验收，江川县建设工程质量监督管理站受邀参加了此次验收。2014年4月11日，被告及云南通海第一建筑工程有限公司、云南镕诚建设监理咨询有限公司制作了《初步验收问题整改回复单》，该回复单载明“星云铭城”一期工程需整改的问题已处理完毕，并验收合格。2014年4月18日，云南通海第一建筑工程有限公司向被告提交《云南省建筑工程竣工报告》，该报告载明“星云铭城”一期项目工程于2012年7月15日开工，于2014年3月25日竣工，已完成设计和合同约定内容，自评工程为“合格”，故申请工程竣工验收，同时还提供了《星云铭城（一期）竣工验收监理工作总结》。2014年4月21日，被告再次组织云南镕诚建设监理咨询有限公司、云南通海第一建筑工程有限公司、云南广源设计有限公司、云南世纪阳光建筑设计有限公司对“星云铭城”一期项目工程进行竣工验收，就验收形成《工程竣工验收会议纪要》，会议纪要载明验收的工程名称为江川星云铭城一期工程，参加验收单位均认为工程满足竣工验收要求，同意验收。并就验收出具了《竣工验收问题整改回复单》、《住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收证明书》、《云南省建筑工程质量检查报告（设计单位）》、《云南省建筑工程质量检查报告（勘察单位）》、《云南省建筑工程质量检查报告（监理单位）》、《云南省建筑工程竣工验收报告》、《单位工程质量综合验收意见》及附件、《竣工验收遗留问题整改回复单》等，江川县建设工程质量监督管理站受邀参加了此次验收。2014年4月29日，被告就原告购买的上述商品房印制《房屋质量保证书及房屋使用说明书》，但截至双方法庭辩论终结之日止，原、被告就本案所涉房屋尚未办理交接手续。
另查明，在江川县县城内，与本案所涉房屋类似房屋的市场租赁价格为每年13000元。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，被告系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给原告，但因其已取得商品房的预售资格，而且签订《商品房购销合同》系原、被告的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为此，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效。
关于本案诉争房屋是否具备《商品房购销合同》约定的交付使用条件的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》第十条规定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，为此，原、被告约定的本案所涉房屋的交付使用条件是“经建设单位组织验收合格”，而根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”，第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见……”，上述“经建设单位组织验收合格”指的是建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，即被告组织云南镕诚建设监理咨询有限公司、云南通海第一建筑工程有限公司、云南广源设计有限公司、云南世纪阳光建筑设计有限公司对“星云铭城”一期工程进行的竣工验收，而且在上述五方单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见后即视为验收。本案中，上述五方单位已于2014年4月21日对“星云铭城”一期工程的工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出了全面评价，而且验收组人员签署了同意验收的意见，为此，“星云铭城”一期工程已经五方单位竣工验收合格，本案所涉房屋具备合同约定的交付使用条件。原告认为所购房屋未经环保、设计、消防验收合格，尚不具备交付使用条件的主张，因与原、被告在《商品房购销合同》中约定的房屋交付使用条件不一致，本院不予支持。
关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”，原、被告签订的《商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于2014年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方使用”，为此，被告应于2014年3月31日前将房屋交付原告使用，但本案诉争房屋所属的“星云铭城”一期工程于合同约定的交房期限届满之后的2014年4月21日才通过竣工验收，验收后被告亦未按合同约定的方式通知原告接房，而且截至法庭辩论终结被告亦未将本案所涉房屋交付原告使用，为此，被告已构成逾期交房，应承担相应的违约责任，即按合同约定的标准支付交房期限届满后的次日起至房屋交付原告使用之日止的违约金。被告认为天气原因导致工期延误属于不可抗力，应免予承担违约责任的主张，因其提供的证据不足以证实，本院不予支持。被告认为已于2014年5月1日电话、短信通知原告接房的主张，无充分的证据证实，本院不予支持。
关于原、被告在《商品房购销合同》中约定的违约金是否过高以及是否应予调整的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》第九条约定，被告如果未按照合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期交房超过60天，则按已付房款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本案中，原、被告均未提供被告逾期交房给原告造成的损失具体数额的证据，但结合本案实际，被告逾期交房给原告造成的损失应为其不能按期使用该房屋导致的损失，主要为需要在外租房应付的租金或者可将房屋出租所得的租金，按照江川县“星云铭城”相近地段同等面积房屋的年租金13000元计算，本案诉争房屋的租金约为36元∕天，与合同约定的按照已交房款的0.05%计算每日违约金的标准810元∕天相比较，合同约定的违约金过高，为此，对被告要求对合同约定的按已付房款的0.05%乘以逾期天数计算违约金的标准予以调整的主张本院予以支持。对原告的逾期未超过60天，按每天50元计算违约金的主张，因双方无异议，本院予以支持。为此，依据合同约定逾期前60天按照每天50元计算违约金的标准计算，被告逾期前60天即2014年4月1日至2014年5月30日期间的违约金为3000元；超出60天后的逾期交房违约金，参照江川县“星云铭城”相近地段同等面积的出租房屋租金36元∕天的标准，自2014年5月31日起计算至被告实际交房之日止。
关于原告是否存在逾期接房违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”；原、被告签订的《商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于2014年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方使用”，第十条规定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，由此可以看出原、被告履行交、接房义务的顺序为，被告首先应将其预售给原告的商品房组织相关单位验收合格后，以媒体公告或电话形式通知原告接房，原告方能履行相关的接房义务。故被告负有先履行通知原告接房的义务，而被告在合同约定的交房时间届满后的2014年4月21日才将商品房组织相关单位验收合格，且被告提供的证据不足以证实其公司已按合同约定的方式于2014年5月1日通知原告接房，原告作为后履行合同义务一方有权拒绝履行相应的接房义务。由此，原告不存在逾期接房的违约行为。
综上所述，原告要求被告将江川“星云铭城”一期第某幢第某号房屋交付给其使用的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付其自2014年4月1日起至2015年1月26日止的逾期交房违约金197400元，2015年1月27日后的逾期交房违约金则依照合同约定每天按已付房款1619711元的0.05%计算至被告交房之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。被告要求原告于一周内履行《商品房购销合同》中约定的接房义务，并支付其公司自2014年5月1日起至2015年3月24日止按每日10元计算的逾期接房违约金3290元，之后的逾期接房违约金自2015年3月25日起计算至原告接房之日止的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告云南中能诚通地产有限公司于本判决生效之日起3日内将江川“星云铭城”一期第某幢第某号房屋交付给原告罗凯使用，并支付原告罗凯自2014年4月1日起至2014年5月30日止按每日50元标准计算的逾期交房违约金3000元，自2014年5月31日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金按每日36元标准计算支付；
二、驳回原告罗凯的其他诉讼请求；
三、驳回被告云南中能诚通地产有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4248元（原告已预交），反诉费25元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审 判 长 靳国磊
审 判 员 张钦奕
人民陪审员 张树润
二〇一五年八月六日
书 记 员 梁艳华