广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1436号
原告黄洪，男，汉族，1988年7月5日出生，住址湖北省蕲春县。
原告苏莹，女，汉族，1988年11月1日出生，住址湖北省武汉市江岸区。
两原告共同委托代理人马建伟，广东君言律师事务所律师。
被告靳玉遂，男，汉族，1979年8月4日出生，住址河南省邓州市。
委托代理人程志文，广东郎迪律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人时姗姗，系该公司员工。
原告黄洪、苏莹诉被告靳玉遂及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄洪、苏莹共同委托的代理人马建伟，被告靳玉遂及其委托代理人程志文，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人时姗姗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄洪、苏莹诉称，原告和被告通过房产中介公司的介绍，于2015年5月23日签订了编号为1520543的《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区松岗镇中海西岸华府（南区）4栋C座17E的房产转让给原告，转让价款为人民币110万元。合同第三条约定履约定金为人民币5万元，由买方（即原告）在签署本合同时支付定金。合同第六条约定卖方（即被告）应于本合同签订后20日内自行筹款赎楼或委托担保公司担保融资赎楼。合同第十五条约定，如卖方未按本合同约定的期限履行义务，原告可要求被告继续履行合同，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后当日，原告向被告支付了定金5万元（其中现金2万元，转账3万元）。随后，原告在中介公司的指引下，向贷款银行申请贷款，并签署了有关文件（《个人征信客户授权书》、《个人贷款业务面谈记录及调查表》及《个人信用报告》）。就在原告及中介公司的人员多次书面及电话通知被告配合签署有关银行首期款监管的文件时，被告以各种理由推脱，并明确提出，除非房价款加价20万，否则不再卖给原告。截至原告起诉之日，被告仍未办理有关赎楼手续。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的编号为1520542的《二手房买卖合同》；二、被告立即返还原告已支付的定金人民币50,000元；三、被告向原告支付违约金人民币220,000元（以合同约定的购房款1,100,000元的20%计）；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告靳玉遂答辩称，因被告签署涉案合同的背景是卖涉案房产再买别的房产，因时间紧，原告没有按双方口头约定的交易时间履行，且两原告也未按照合同的约定支付赎楼的费用，也未去作资金监管。因而，两原告存在违约情形，被告就发出解除合同的通知，正式解除合同。被告没有违约，原告的诉求都不客观，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司称，涉案交易第三人未监管任何款项。
经审理查明，2015年5月23日，原告黄洪、苏莹（买方）与被告靳玉遂（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1520543），约定卖方将其名下的深圳市中海西岸华府（南区）4栋C座17E房产转让予买方，建筑面积为52.9平方米，转让价格为人民币110万元，买方在签署合同时向卖方支付定金人民币5万元。买方应于签署合同之日起20日内付清首期款（以银行承诺为准），并于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二十日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续……卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过柒日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原告向被告支付了购房定金人民币50,000元，被告出具收据确认收到定金50,000元。被告主张原告称会通过两种方式支付定金，但其仅收到30,000元定金，并称收据是按照第三人写好的内容及要求的格式抄写的。原告则主张其通过现金方式支付了定金20,000元，转账支付了定金30,000元。第三人对原告的说法予以确认。
原告主张第三人通知原、被告双方于6月5日去办理资金监管手续，但原告及第三人于当天均去了银行，被告没去，原告单方签署了部分资金监管文件。原告同时提交了以下证据以支持其主张：（1）原告签署的《个人征信客户授权书》、《个人贷款业务面谈记录及调查表》，签署日期均为2015年6月5日；（2）第三人工作人员于2015年6月5日发送给被告的短信截屏，告知其原告已于当天办理银行申请贷款手续，催促被告尽快配合到银行签字。被告对原告的主张及上述证据均不予认可，但确认短信截屏中显示的收件人号码系其手机号。第三人对原告的主张予以认可，并确认上述短信的真实性。
2015年6月28日，两原告向被告发出《履约催告函》，催促被告于2015年7月5日前办理公证委托给担保公司、办理赎楼手续，并配合买方做资金监管。上述函件寄往被告在第三人处留存的地址，但邮件因拒收退回。
2015年7月1日，被告向两原告寄送《解除合同通知书》，通知两原告解除双方于2015年5月23日签订的《二手房买卖合同》。原告黄洪确认收到被告发出的上述通知。
原告提交了其与被告的短信记录以证明被告明确提出拒绝履行合同。短信内容包括被告于2015年6月22日表示，“双方所签合同已经过期，存在违约，谁违约，要么有一方违约，要么法院判决”，“如果买就要按市场价重新签订合同”。被告确认上述短信截屏中显示的电话是其手机号码，也确认上述短信系其与原告方的沟通，但沟通的对方不是两原告，而是原告的父亲。
另查，1、关于产权状态及赎楼，合同第六条中勾选的是第2项，即“该物业处于抵押状态……卖方自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续”，但对于被告自行赎楼的期限未作约定；而该条第3项关于“该物业处于抵押状态……卖方委托担保公司担保融资赎楼”中约定了“卖方须于签署合同之日起20日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续”。原告及第三人均表示该房产处于抵押状态，约定由卖方委托担保公司赎楼；被告表示合同未约定产权状态及赎楼方式，但确认涉案房产至开庭时仍处于抵押状态。2、本案起诉状副本于2015年8月28日送达被告。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、地址确认书、银行流水、定金收据、个人征信客户授权书个人贷款业务面谈记录及调查表、EMS快递及改退批条、EMS快递、履约崔高数、EMS快递查询结果、短信记录、解除合同通知书、EMS快递详情单及查询结果、未拆封邮件及当事人庭审陈述笔录在卷证实，本院予以认定。
本院认为，原告黄洪、苏莹与被告靳玉遂签订的《二手房买卖合同》（编号：1520543），系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。
本案中，原、被告双方对赎楼方式有无约定存在争议。原告及第三人均主张合同约定由被告委托担保公司的担保融资赎楼，被告主张合同未作约定。经查，原、被告双方均确认涉案房产处于抵押状态，如未注销抵押，合同无法继续履行。合同条款中虽勾选了第2项“由卖方自行筹资赎楼”的赎楼方式，但未约定赎楼期限。而在该条款第3项“由卖方委托担保公司担保融资赎楼”的选项中，明确约定了卖方须于合同签订之日起20日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼及后续履行期限。本院认为，第3项的约定明确了赎楼方式及相应的履行期限，更符合一般的交易习惯，且有利于合同继续履行，被告关于合同未约定赎楼方式的主张，与查明的事实不符，本院不予采信。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，两原告已依约支付了购房定金，但被告未按照合同约定配合原告办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续，亦未履行其作为卖方的赎楼义务，更向原告要求按市场价重新签订合同，以上行为均已表明其拒绝履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。两原告作为守约方，诉请解除合同并要求被告赔偿违约金，符合合同约定，本院予以支持。
根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日起解除，故本院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2015年8月28日解除。合同解除后，被告应将收取的购房定金人民币50,000元返还两原告。
关于违约金的数额。原告作为守约方，有权选择要求被告支付房屋转让成交价20%的违约金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金但未成功办理首期款资金监管的阶段，且被告在合同签订后一个月之内已明确拒绝继续履行合同，原告亦应及时采取适当措施防止损失的扩大。综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币165,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告黄洪、苏莹与被告靳玉遂签订的《二手房买卖合同》（编号：1520543）于2015年8月28日解除；
二、被告靳玉遂应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄洪、苏莹返还定金人民币50,000元；
三、被告靳玉遂于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄洪、苏莹支付违约金人民币165,000元；
四、驳回原告黄洪、苏莹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2,675元，保全费人民币1,870元，合计人民币4,545元，由原告负担人民币925元，被告负但人民币3,620元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十月七日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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