甘肃省景泰县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2014）景民三初字第201号
原告：朱建珍，男，汉族，1971年5月10日出生，甘肃省白银市白银区。
原告：卢守永，男，汉族，1963年6月15日出生，甘肃省景泰县。
原告：李全艺，女，汉族，1980年6月1日出生，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：苟伟彦，甘肃景胜律师事务所律师。
被告：甘肃泰安房地产开发有限公司。（以下简称泰安公司）
法定代表人：张有安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。
第三人：柏亭科，男，汉族，生于1973年9月12日，住景泰县。
第三人：张永儒，男，汉族，生于1959年4月7日，住景泰县。
第三人：马国福，男，汉族，生于1977年9月22日，住景泰县。
本院于2012年12月24日分别受理了（2013）景民三初字第4号、（2013）景民三初字第6号原告卢守永、朱建珍与被告泰安公司、第三人李全艺房屋买卖合同纠纷两案。2012年12月28日，甘肃省白银市中级人民法院受理了（2013）白中民一初字第1号原告李全艺与被告泰安公司房屋买卖合同纠纷一案，审理过程中，第三人柏亭科、张永儒、马国福申请参加了诉讼。2013年3月20日，甘肃省白银市中级人民法院以（2013）白中民一初字1号改变管辖决定书，决定本院受理的上述两案由白银市中级人民法院按照第一审程序审理。2013年9月16日，甘肃省白银市中级人民法院以（2013）白中民一初字第11号、12号民事裁定书，裁定本院受理的上述两案与中院受理的（2013）白中民一初字1号案件合并审理。2014年6月4日，白银市中级人民法院以（2013）白中民一初字第1号民事裁定书决定合并后的案件由本院管辖。本院受理后，第三人柏亭科、张永儒、马国福撤诉。本案于2014年8月14日以张有安涉嫌合同诈骗，本案必须以泰安公司、张有安刑事审判结果为依据为由，以（2014）景民三初字第201号民事裁定书，裁定本案中止审理。现刑事案件已审理完结，本案恢复审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李全艺及其委托诉讼代理人苟伟彦，原告卢守永、朱建珍，被告泰安公司委托诉讼代理人尚可臻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱建珍诉称，2010年6月25日，原告朱建珍与被告泰安公司签订《商铺买卖合同》，合同约定泰安公司将其开发建设的安泰小区4幢1单元第一层135号商铺，以每平方米4700元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约定交清了全部房款，泰安公司将商铺交给了原告，原告接受房屋后进行了装潢和使用。后得知被告泰安公司将出卖给原告的房屋又和原告李全艺签订了房屋买卖合同，影响原告对商铺的正常使用。原告认为，被告泰安公司的行为，侵害了原告的合法权益，故请求判决：1、由被告泰安公司完全履行与原告签订的《商铺买卖合同》，协助原告办理房产证；2、依法判决被告泰安公司与原告李全艺签订的房屋买卖合同无效，并依法予以撤销。
原告卢守永诉称，2010年7月4日，原告卢守永与被告泰安公司签订《商铺买卖合同》，合同约定泰安公司将其开发建设的安泰小区4幢1单元第一层136号商铺，以每平方米5000元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约定交清了全部房款，泰安公司将商铺交给了原告，原告接受房屋后进行装潢时，遭到了原告李全艺的阻拦。后得知被告泰安公司将出卖给原告的房屋又和原告李全艺签订了房屋买卖合同，影响原告对商铺的正常使用。原告认为，被告泰安公司的行为，侵害了原告的合法权益，故请求判决：1、由被告泰安公司完全履行与原告签订的《商铺买卖合同》，协助原告办理房产证；2、依法判决被告泰安公司与原告李全艺签订的房屋买卖合同无效，并依法予以撤销。
原告李全艺诉称，被告泰安公司因房地产开发项目资金短缺，自2011年1月26日至2012年9月30日止，分别向原告借款，累计借款2444000元，约定借款期限两个月。上述借款期满后，因被告无力履行还款义务，经双方协商一致，被告同意以其开发的泰安小区8套商品房抵偿原告借款2444000元。其中以泰安小区4幢1单元401号、4幢1单元502号抵偿原告借款410800元；以泰安小区4幢1单元135号商品房抵偿原告借款513240元；以泰安小区4幢1单元136号商品房抵偿原告借款568380元；以泰安小区2幢3单元401号商品房抵偿原告借款246040元；以泰安小区2幢3单元501号商品房抵偿原告借款246040元；以泰安小区2幢1单元602号商品房抵偿原告借款218480元；以泰安小区3幢1单元202号商品房抵偿原告借款252740元。就上述房屋分别与原告签订了《商品房买卖合同》，原、被告签订《商品房买卖合同》后，共同前往景泰县房地产管理所办理了商品房预售合同登记备案手续，原告向景泰县房地产管理所缴纳了公共维修资金21281元。原告认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，在房管部门进行了备案登记，应属合法有效的房屋买卖合同，被告应当向原告李全艺履行交付房屋的义务。被告泰安公司未取得商品房预售许可证明，与原告朱建珍、卢守永签订的房屋买卖合同无效。故请求判决：1、由被告向原告李全艺交付上述商品房；2、判令被告协助原告办理上述商品房的所有权登记手续。
被告泰安公司辩称，与原告朱建珍、卢守永签订的《商品房买卖合同》属实，合同签订后，原告朱建珍、卢守永向被告基本交清了购房款，具体数额请法庭核对，被告也向原告朱建珍、卢守永交付了房屋；被告与原告李全艺是借贷关系，与李全艺签订《商品房买卖合同》是为偿还借款提供担保而签订的，其中的泰安小区4幢1单元135号、136号商铺，正是已经出卖给原告朱建珍、卢守永的商铺。2013年8月17日，被告泰安公司与原告李全艺达成债务清偿协议，确认被告向原告李全艺借款2574000元，被告以自建的安庆花园的三套楼房抵顶借款1032138元，尚欠借款1541862元双方协议通过5号楼解决，与原告李全艺签订的部分房屋买卖合同解除。
原、被告双方为证实自己的主张，分别向法庭提交了证据，对当事人没有争议的事实，本院予以确认；对有争议的事实，本院认定如下：
一、关于原告李全艺与被告泰安公司之间是房屋买卖合同关系还是借贷关系。原告李全艺主张与被告之间是房屋买卖合同关系，向法庭提交《商品房买卖合同》三份，交付房款收据复印件5张，证实购买了泰安小区4幢1单元135、136号商铺及3幢1单元202号楼房，并用现金及转账的方式付清了房款。被告泰安公司认为与原告李全艺之间是借贷关系，与李全艺签订《商品房买卖合同》是为偿还借款提供担保而签订的,并提交了2013年8月17日与原告李全艺签订的《债务清偿协议》复印件一份，协议内容：原告李全艺共向被告泰安公司借款2574000元，因被告无力偿还借款，愿意以景泰县一条山镇安庆小区建设工程中一部分抵偿部分债务。双方达成如下协议：1、双方共同确认原告李全艺共向被告泰安公司借款2574000元，该借款被告泰安公司以黄河路安庆花园1号楼的三套房屋抵偿1032138元，尚欠借款1541862元；2、对上述房产......；3、协议所称房屋......；4、本协议签订后，原告李全艺解除买卖合同并在房管部门自行撤销预告登记的住宅楼2套（2号楼3单元401室、2号楼3单元501室），解除4号楼1单元401室、4号楼1单元501室买卖协议；5、其他债务双方协议通过5号楼解决。原告李全艺对上述协议的真实性没有异议，只是认为5号楼没有建成，所以协议无效。对上述证据的真实性双方当事人均不持异议，只是对所要证明的问题各持观点。因原告李全艺在诉状中明确陈述被告泰安公司因资金短缺向原告借款2444000元，后因无力偿还向原告抵偿了8套商品房，原告李全艺在向白银市中级人民法院申请财产保全时同时提交了借条及《商品房买卖合同》复印件。原告提交的泰安小区4幢1单元135、136号商铺及3幢1单元202号楼房的《商品房买卖合同》即在抵偿的8套商品房之中。上述证据中原告李全艺从诉讼开始所主张的案件事实与双方签订的《债务清偿协议》能够相互印证，均证实原告李全艺与被告泰安公司之间是借贷关系，原告李全艺陈述与被告之间是房屋买卖关系并用现金及转账方式交清购房款的辩解，不能自圆其说，对其辩解不予采信，应认定原告李全艺与被告泰安公司之间是借贷关系。
二、原告李全艺与被告泰安公司所签订《商品房买卖合同》的效力问题。本院受理本案后，因被告泰安公司涉嫌合同诈骗，本案随中止审理，现刑事案件已审理完毕。根据甘肃省景泰县人民法院（2014）景刑初字第106号刑事判决书认定的事实，被告泰安公司已构成合同诈骗罪，诈骗包括原告李全艺在内的多人共计金额2423.06万元，其中认定诈骗原告李全艺160万元，诈骗方式是将已经出售或置换给他人安泰小区的六套楼房购房合同登记备案在李全艺、王焕平、李全斌等名下作为抵押担保，向原告李全艺借款。（2015）白中刑终字第10号刑事裁定书维持了该判决。抵押的六套楼房中，包括已出售给原告朱建珍的安泰小区4号楼1单元135号商铺、出售给原告卢守永的安泰小区4号楼1单元136号商铺、置换给本案第三人马国福的安泰小区2号楼3单元501室、置换给本案第三人柏亭科的安泰小区2号楼3单元401室、出售给本案第三人张永儒的安泰小区2号楼1单元602室。在刑事诉讼期间，原告李全艺与被告泰安公司达成《债务清偿协议》后，本院另案以调解书将置换或出售给第三人的房屋确定给了本人。被告泰安公司隐瞒了房屋已置换或出售给他人的事实，采取欺诈手段与原告李全艺签订《商品房买卖合同》，侵害了他人的合法权益，因此，应认定被告与原告李全艺所签订的《商品房买卖合同》无效。
三、原告卢守永、朱建珍与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原告朱建珍提交《商品房买卖合同》一份，交款凭证6张，商铺经营照片、购水卡、购电卡复印件各一张，证明与被告泰安公司于2010年6月25日签订购房合同，购买位于泰安小区4幢1单元第一层135号商铺，价格424645元，交款凭证6张，金额382930元，欠付房款41715元，被告已将商铺交付原告朱建珍。对于欠付房款，朱建珍陈述，给被告交天然气开口费2200元，票据已丢失，又因为商铺面积比实际面积小10平方米，被告法定代表人张有安姑娘张小轩说按实际面积计算少交4万元，照这样算下来，房款已交清了。被告泰安公司认可与原告朱建珍签订的房屋买卖合同，对交款凭证6张及显示金额也认可，对商铺已交付原告朱建珍的事实认可，但对朱建珍陈述的天然气开口费及少交4万元房款，认为无证据证实，不予认可。原告李全艺认为被告泰安公司没有商品房预售许可证明，所以与朱建珍签订的房屋买卖合同无效，涉案的泰安小区4幢1单元第一层135号商铺，被告泰安公司与李全艺签订了《商品房买卖合同》，并到房管部门进行了备案登记，所以应认定与李全艺签订的房屋买卖合同有效。经本院到景泰县房地产管理所查证，被告泰安公司于2010年11月12日即取得泰安小区4号楼的预售许可证明，证明被告具有出售泰安小区4号楼的资格。原告朱建珍于2010年6月25日与被告签订购房合同，签订合同时，与他人并无纠葛，系原被告双方的真实意思表示，且合同签订后，已基本交清购房款，并已实际占用房屋，因此，原告朱建珍与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。
原告卢守永提交《商品房买卖合同》一份，交款凭证7张，商铺照片、钥匙、购电卡复印件各一张，证明与被告泰安公司于2010年7月4日签订购房合同，购买位于泰安小区4幢1单元第一层136号商铺，价格472600元，交款凭证7张，金额469000元，欠付房款3600元，被告已将商铺交付原告卢守永。对于欠付房款，卢守永陈述，给被告交了天然气开口费2200元，并提交票据，因天然气未接通，开口费应顶付房款，照这样算下来，实际欠房款1400元。被告泰安公司认可与原告卢守永签订的房屋买卖合同，对交款凭证7张及显示金额也认可，对商铺已交付原告卢守永的事实认可，但认为天然气开口费是交给天然气公司的，不能顶付房款。原告李全艺认为被告泰安公司没有商品房预售许可证明，所以与卢守永签订的房屋买卖合同无效，涉案的泰安小区4幢1单元第一层136号商铺，被告泰安公司与李全艺签订了《商品房买卖合同》，并到房管部门进行了备案登记，所以应认定与李全艺签订的房屋买卖合同有效。经查证，被告泰安公司于2010年11月12日即取得泰安小区4号楼的预售许可证明，证明被告具有出售泰安小区4号楼的资格。原告卢守永于2010年6月25日与被告签订购房合同，签订合同时，与他人并无纠葛，系原被告双方的真实意思表示，且合同签订后，已基本交清购房款，并已实际占用房屋，因此，原告卢守永与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。
原告李全艺与被告泰安公司发生借贷关系时，原告卢守永、朱建珍已与被告泰安公司签订了购房合同，并已交付部分购房款，且在景泰县人民法院（2014）景刑初字第106号刑事判决书中认定被告泰安公司诈骗原告李全艺160万元，诈骗方式是将已经出售或置换给他人安泰小区的六套楼房购房合同登记备案在李全艺、王焕平、李全斌等名下作为抵押担保，向原告李全艺借款。抵押的六套楼房中，包括已出售给原告朱建珍的安泰小区4号楼1单元135号商铺、出售给原告卢守永的安泰小区4号楼1单元136号商铺。因此，对原告李全艺以被告泰安公司无商品房预售许可证明，且出卖给原告卢守永、朱建珍的房屋已与原告李全艺签订《商品房买卖合同》并已备案登记为由，请求确认合同无效，不予采纳。
原告卢守永、朱建珍以天然气开口费顶付房款无依据，原告朱建珍以商铺面积与合同不符少交房款的理由，无相关证据支持，对欠付房款均应向被告交纳。
经审理，本院认定事实如下：2009年8月，被告泰安公司开发建设泰安小区。2010年6月25日与原告朱建珍签订《商品房买卖合同》，购买位于泰安小区4幢1单元第一层135号商铺，价格424645元，合同签订后，原告朱建珍交房款382930元，欠付房款41715元，被告已将商铺交付原告朱建珍。2010年7月4日与原告卢守永签订《商品房买卖合同》，购买位于泰安小区4幢1单元第一层136号商铺，价格472600元，合同签订后，原告卢守永交房款469000元，欠付房款3600元，被告已将商铺交付原告卢守永。自2011年1月26日至2012年9月30日止，被告泰安公司因建设资金紧张，采取将已经出售或置换给他人安泰小区的楼房购房合同登记备案在李全艺、王焕平、李全斌等名下作为抵押担保，与原告李全艺签订《商品房买卖合同》，向原告李全艺借款，经双方结算，被告泰安公司共向原告李全艺借款2574000元。抵押的楼房中即包括已出售给原告朱建珍的安泰小区4号楼1单元135号商铺、出售给原告卢守永的安泰小区4号楼1单元136号商铺、置换给本案第三人马国福的安泰小区2号楼3单元501室、置换给本案第三人柏亭科的安泰小区2号楼3单元401室、出售给本案第三人张永儒的安泰小区2号楼1单元602室。后因被告泰安公司涉嫌合同诈骗，本案中止诉讼。在刑事诉讼期间，原告李全艺与被告泰安公司达成《债务清偿协议》，约定以被告建设的景泰县一条山镇黄河路安庆花园1号楼的三套房屋抵偿1032138元，尚欠借款1541862元；本协议签订后，原告李全艺解除买卖合同并在房管部门自行撤销预告登记的住宅楼2套（2号楼3单元401室、2号楼3单元501室），解除4号楼1单元401室、4号楼1单元501室买卖协议，剩余债务双方协议通过5号楼解决。协议签订后，本院另案以调解书将置换或出售给第三人的房屋确定给了本人，第三人马国福、柏亭科、张永儒即从本案撤诉。后因被告泰安公司法定代表人张有安被判处刑罚，无力偿还债务，本案三原告即以各自与被告签订购房合同为由，要求占用合同项下房屋，由此形成纠纷。
本院认为，依法成立的合同，应当受到法律保护。本案中，原告卢守永、朱建珍与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同签订后，原告已基本交清购房款，被告并已将房屋交付原告，此合同合法有效，双方当事人均应按约定履行自己的义务，在原告卢守永、朱建珍交清下剩购房款后，被告泰安公司即负有协助原告办理房屋产权登记的附随义务。原告卢守永、朱建珍的请求正当，应予支持。原告李全艺因与被告泰安公司之间是借贷关系，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但此合同是被告泰安公司为向原告李全艺借款，隐瞒了房屋已置换或出售给他人的事实，采取欺诈手段与原告李全艺签订的，合同内容侵害了他人的合法权益。因此，原告李全艺与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》无效。且在景泰县人民法院（2014）景刑初字第106号刑事判决书中已将原告李全艺的借款认定为被告泰安公司的诈骗金额，（2015）白中刑终字第10号刑事裁定书维持了该判决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百九十三条规定：”被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑”。本案审理的法律关系与原告李全艺主张的法律关系发生了偏差，经向原告李全艺示明，原告李全艺依然坚持与被告之间是房屋买卖合同关系，请求被告交付房屋。据此，原告李全艺的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条，第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告甘肃泰安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱建珍交付安泰家园小区4号楼1单元135号商铺（已交付）并协助原告朱建珍办理房屋产权登记手续；原告朱建珍同时向被告甘肃泰安房地产开发有限公司交付购房款41715元；
二、被告甘肃泰安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告卢守永交付安泰家园小区4号楼1单元136号商铺（已交付）并协助原告卢守永办理房屋产权登记手续；原告卢守永同时向被告甘肃泰安房地产开发有限公司交付购房款3600元；
三、驳回原告李全艺的诉讼请求。
本案案件受理费26830元，由原告李全艺负担26630元，被告甘肃泰安房地产开发有限公司负担200元，保全费5000元，原告李全艺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
本判决生效后，当事人向本院申请执行的期限为两年。
审判长宁忠
审判员张茂中
人民陪审员李海梅
二0一七年九月二十一日
书记员刘宏清