云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0423民初638号
原告中国工商银行股份有限公司通海支行。
负责人王孝丽，任行长。
委托代理人武晖，男。代理权限：特别授权代理。
被告岳露，女。
被告云南德筑房地产开发有限公司。
法定代表人尚德华，任董事长。
委托代理人葛继波，男。代理权限：特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司通海支行（以下简称工商银行）与被告岳露、云南德筑房地产开发有限公司（以下简称德筑公司）借款合同纠纷一案，本院2016年6月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人武晖，被告岳露、德筑公司委托代理人葛继波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月20日，原、被告签订《个人借款/担保合同》，合同约定被告向原告借款39万元，期限30年（自2013年6月20日起至2043年6月20日止），年利率5.895%，按月等额本息还款，分360期归还贷款本息。被告自愿用“尚品公馆”2幢1单元202室为上述借款提供抵押担保，产权证为通房权证秀字第201505**号。合同签订后，原告依约发放了39万元贷款，初时被告一直能正常还本付息，自2015年7月后，被告就多次不能按期还本付息，截止2016年5月，被告已经连续违约5期，累计逾期13期，贷款余额376895.17元，积欠本金2924.19元、积欠利息7140.24元。经原告多次追索仍未偿还。合同约定违约责任为，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。故请求法院判令：1、提前解除原、被告于2013年6月20日签订的《个人借款/担保合同》（编号：2013一手贷265号）；2、被告立即偿还借款本金376895.17元，利息7140.24元（利息算至2016年5月26日，之后的按合同约定利随本清）合计384035.41元；3、被告不履行上述债务时，原告有权以拍卖或变卖抵押物德筑公司开发的“尚品公馆”2幢1单元202号房屋所得价款优先受偿；4、被告德筑公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及实现债权的费用由二被告承担。庭审中，原告明确2016年5月27日之后的借款利率为年利率6.174%。
被告岳露辩称，因家中突发变故，本人失业，暂无经济收入，故未能按时继续偿还房贷，父母也偿还过部分房贷，并非有意无故不偿还贷款，现本人无法继续偿还房贷，愿意变卖尚品公馆2幢1单元202号房屋以偿还银行剩余房贷。关于房屋抵押办理的情况，本人自办理房贷之日，就知晓办理的是抵押贷款，而房地产公司及银行都未曾明确告知抵押手续办理时间及需求。2015年7月30日，尚品公馆2幢1单元202号房屋产权证发放后直接由房地产公司转交银行，本人未经手，未接到房产证已经下发的通知，也未接到需办理抵押手续的通知。2016年5月27日，上述房屋的土地使用证下发，6月下旬原告与本人父母联系转告需办理土地抵押手续，本人即积极配合协助。望原告能够酌情减免部分利息。庭审中，岳露明确表示对原告的诉讼请求均无异议。
被告德筑公司辩称，2012年9月，原告与德筑公司签订《按揭贷款业务合作协议》，由原告作为尚品公馆项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供个人购房贷款，德筑公司提供阶段性担保。本案借款逾期后，德筑公司多次积极配合原告对借款人和家属进行追索，协商如何收回借款，在借款人家属的支持下，收回了部分借款本息。2015年10月28日，德筑公司将通房权证秀字第201505**号房屋所有权证交给原告，此时已经具备办理房屋他项权证的条件，通国用（2016）第1010497号土地使用证也于2016年6月13日交给原告。根据德筑公司与购房人2013年6月14日签订的《合同补充协议》第五条第（四）项规定：乙方应当自所购房屋取得《房屋所有权证》之日起十五日内自行或委托贷款机构办理完毕房屋担保贷款的抵押登记手续。因此，后续工作应由借贷双方协商并及时办理相关抵押登记手续，与德筑公司无关，而借贷双方在如此长的时间里未办理相关抵押登记手续，致使德筑公司的阶段性担保责任尚未解除，于情、于理、于法均不公平，该笔贷款已经具备抵押登记的条件，德筑公司的阶段性担保责任应予解除，不再承担连带担保责任。另根据《担保法》的相关规定，原告应先就抵押物实现债权，本案抵押物价值完全能够覆盖借款人应偿还的借款本息。综上，原告只应先向借款人岳露主张权利，通过处置抵押物受偿，法院应驳回原告要求德筑公司承担连带责任的诉讼请求。庭审中，德筑公司明确表示对原告要求解除合同及岳露尚欠借款本息的事实及原告的利息主张均无异议。
综合双方诉辩主张及当事人在庭审中的陈述，当事人对以下事实无异议：2012年9月29日，工商银行（甲方）与德筑公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，合同主要约定：甲方为尚品公馆项目的按揭贷款办理银行。乙方同意甲方按工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到指定的账户。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
2013年6月14日，德筑公司（甲方）与岳露（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》各一份，合同主要约定：岳露购买德筑公司尚品公馆2幢1单元202室，房价567098元。《合同补充协议》第五条第（四）项约定：鉴于乙方在取得担保贷款时，甲方已为乙方提供了阶段性担保。乙方应当自所购商品房取得《房屋所有权证》之日起十五日内自行办理或委托贷款机构办理完毕房屋担保贷款的抵押登记手续等内容。
2013年6月14日，岳露向工商银行书面申请个人住房贷款39万元，贷款期限360个月，首付177098元，还款方式为按月等额本息还款法，购置房屋地址尚品公馆2幢1单元202号，房屋出售人德筑公司，房屋现状期房，担保方式为抵押+阶段性保证，抵押房屋住址尚品公馆2幢1单元202号。德筑公司在个人住房贷款申请表保证人处申明：本保证人自愿为借款申请人承担连带保证责任。
2013年6月20日，工商银行（贷款人）与岳露（借款人）、德筑公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，向借款人发放个人购置住房贷款39万元，贷款用于购买尚品公馆2幢1单元202号，建筑面积125.01平方米的房屋一套。保证方式为抵押和保证。贷款期限为360月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人受权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名云南德筑房地产开发有限公司，开户行中国工商银行股份有限公司通海支行。还款方式为按月等额本息还款法（按月计算），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人指定岳露在工商银行开立的个人结算账户为还款账户：户名岳露，开户行中国工商银行股份有限公司通海支行。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。合同第10.2条约定:保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。B、本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同附抵押物清单，抵押物为岳露在尚品公馆2幢1单元202号房产。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。合同14.1、2条约定违约责任为：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合本合同。
合同签订当日，工商银行向德筑公司账户支付贷款39万元。借款凭证上记载：借款人岳露，借款用途一手，收款人德筑公司，基准利率年利率6.55%，利率变动方式为浮动，浮动率-10%，借款当期执行年利率5.895%，借款期限360月，借款到期日2043年6月20日，还款方式等额本息，还款周期按月归还本金和利息。
贷款发放后，自2015年7月起，岳露未能按期还本付息，截止2016年5月，岳露连续违约5期，累计逾期13期。现尚欠贷款本金376895.17元及2016年5月26日之前的利息7140.24元（起诉之前，执行年利率4.41%），之后的利息加收40%，按年利率6.174%计算。2015年10月28日，德筑公司将岳露的通房权证秀字第201505**号产权证交给工商银行；2015年11月2日，尚品公馆2幢1单元202号房屋被红塔区法院查封，现未解封。2016年6月13日，德筑公司将岳露的产权证交给工商银行。同年6月底，工商银行与岳露去办理尚品公馆2幢1单元202号房屋的抵押登记手续，未能办理抵押登记，该房屋至今未办理抵押登记。
上述当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《按揭贷款业务合作协议》、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法、有效，依法应受法律保护。被告岳露因购买被告德筑公司开发的尚品公馆2幢1单元202号房屋，向原告工商银行申请办理住房贷款，原、被告三方签订了《个人购房借款/担保合同》，原告工商银行与被告岳露之间形成借贷法律关系，原告工商银行与被告德筑公司之间形成担保法律关系。庭审中，二被告对原告工商银行提出解除《个人购房借款/担保合同》，被告岳露尚欠原告工商银行借款本金376895.17元，计算至2016年5月26日的利息7140.24元、之后的利息按年利率6.174%计算均无异议，对原告工商银行的上述主张，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院以原告工商银行解除合同的意思表示送达被告的时间为准。本案争议的焦点系：一、原告工商银行对尚品公馆2幢1单元202号房屋的变现款能否优先受偿；二、被告德筑公司是否应承担担保责任。上述争议焦点均为法律适用问题。
关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。据此，本案虽签订抵押协议，但未办理抵押登记，抵押权未设立，原告工商银行对尚品公馆2幢1单元202号房屋的变现款不享有优先受偿权，对原告工商银行主张对上述房屋变现款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就时，视为条件不成就。本案被告德筑公司与原告工商银行在《按揭贷款业务合作协议》第4条约定了在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告）登记，并将《房屋他项权证》交原告工商银行收押前，被告德筑公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；在《个人购房借款/担保合同》第10.2对保证人免除保证责任的情形作了明确约定。根据上述约定，被告德筑公司提供附条件的担保，在条件成就时，担保责任解除。本案并无证据表明原告工商银行与被告岳露阻止条件的成就，理由如下:1、本案抵押物系期房，2015年10月28日，被告德筑公司将房产证交由原告工商银行，同年11月2日该房屋即被红塔区法院查封，此时，抵押物就已不具备办理抵押登记的条件。2、被告德筑公司与岳露在《合同补充协议》中约定岳露应当自所购商品房取得《房屋所有权证》之日起十五日内自行办理或委托贷款机构办理完毕房屋担保贷款的抵押登记手续。而本案房屋产权证由被告德筑公司交由原告工商银行收执，现无证据表明房屋产权证取得的事实已经告知过被告岳露，且从取得房屋产权证至法院查封仅5天的时间，而办理抵押登记需抵押权人、抵押人相互配合，证件齐全，相关部门接收后才能完成，5天内未办理尚属合理，予未超出双方约定的期间。综上，被告德筑公司的阶段性连带责任保证尚未解除，且不符合双方约定的免除保证责任的情形。原告工商银行主张被告德筑公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告德筑公司的抗辩不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司通海支行与被告岳露、云南德筑房地产开发有限公司2013年6月20日签订的《个人购房借款/担保合同》于2016年6月17日解除；
二、被告岳露于判决生效之日起十日内清偿原告中国工商银行股份有限公司通海支行借款本金人民币376895.17元及利息（其中，2016年5月26日之前的利息7140.24元，2016年5月27日至实际清偿之日止的利息按年利率6.174%计算），利随本清；
三、被告云南德筑房地产开发有限公司对上述第二项还款义务承担连带清偿责任，被告云南德筑房地产开发有限公司实际承担清偿责任后有权向被告岳露追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司通海支行的其余诉讼请求；
案件受理费7060元，减半收取3530元，被告岳露、被告云南德筑房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。
审判员 李 燕
二〇一六年八月十八日
书记员 蔡林成