广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终10995号
上诉人（原审被告）：张国瑞，男，汉族，1967年10月11日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：吴强，广东深长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷力，广东深长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：徐建东，该司董事长。
委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王�飞，国信信扬律师事务所实习人员。
上诉人张国瑞因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张国瑞的委托诉讼代理人吴强、雷力和被上诉人高卫物业公司的委托诉讼代理人梁蔼欣、王燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张国瑞上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项内容，裁定将本案发回重审；2.判令高卫物业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案涉案位于广东省广州市黄埔区X号房屋，并非张国瑞所有。该涉案房屋系案外人何宏成因自行购买不便，请托张国瑞以张国瑞名义所购置。该房屋系毛坯交房，至今未装�，长期闲置，无人居住。由此可反映涉案房屋实际上是没有客观享受过物业公司的服务，也没有实际使用过高卫物业公司所主张的会所服务等附加的有偿服务，高卫物业公司主张会所使用费、物业费在事实情理上有显失公平之嫌。本案争议发生之前，涉案房屋实际所有人何宏成因涉嫌犯罪，解放军军事检察院以“何宏成借张国瑞之名所购置的财产”为由，将涉案房屋作为“何宏成不明来源财产”依法予以查封，并将相关产权证书进行扣押。目前，该案正在法律审判阶段，涉案房屋权属问题也包含在内。张国瑞认为，涉案房屋实际所有权在军检机关侦办的“何宏成案件”审理终结前尚存争议。本案应当以该刑事案件的审理结果为依据，但该案目前尚未审结。涉案争议的实际权属最终决定了高卫物业公司在该案中起诉的主体是否适格。如果最终涉案房屋权属不归张国瑞，高卫物业公司应向房产实际所有人主张。张国瑞据此向一审法院提出中止审理请求，但未被支持。张国瑞认为一审法院适用法律错误。
被上诉人高卫物业公司辩称：同意原审判决，请求二审法院驳回张国瑞的上诉请求，维持原判。根据物权法第九条规定，核定涉案房屋的所有权人应当以登记机关的登记为依据。现房屋产权登记在张国瑞名下，张国瑞理应承担涉案房屋的物权管理费及会所使用费的缴费义务。而且根据合同相对性原则，张国瑞应当承担物业管理费和会所使用费的违约金。涉案房屋是否为借名购买与本案不属于同一法律关系，不应在本案中予以审查。如确是他人借名购买，张国瑞可待承担责任后另行向他人追偿。即使是借名购房，张国瑞在以其名义办理购房手续时理应清楚相应的后果。
高卫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张国瑞立即向高卫物业公司支付拖欠的2016年10月1日至2017年7月31日期间的物业管理服务费21750元和违约金（物业管理服务费违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为3614.87元）；2.判令张国瑞立即向高卫物业公司支付拖欠的2016年10月1日至2017年7月31日期间的会所使用费7830元和违约金（会所使用费违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为1301.35元）；3.判令张国瑞向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令张国瑞承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月6日，御湖公司（甲方）与张国瑞（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区X号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积434.93平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013�11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。
该合同附件五：《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同�内容和《临时管理规约》内容。
该合同附件七：本合同《补充协议》第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本�目的商业部分是指：位于XX区3期会所建筑物（暂定名为XXX）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。
本合同《补充协议》第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。本合同《补充协议》第十四条约定：1.买卖合同第十六条补充增加：甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。不论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。
2013年3月6日，张国瑞还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，张国瑞确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。张国瑞在该承诺书的买方/继受人（签章）处签名，同时也在《临时管理规约》上签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月�物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，张国瑞签署了一份《关于XX商业部分的承诺书》，张国瑞同意在物管公司经营管理商业部分为本人/本公司及全体业主提供文娱、康乐服务期间，商业部分所产生的有关费用（包括日常经营管理费用，该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及该商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）除本承诺书约定由御湖公司承担的费用外，由本人/本公司及全体业主共同承担。张国瑞还签署了一份《关于XX消防通道的承诺书》，确认接受消防通道的目前状况，并愿意承担本承诺书所述的相应的法律风险等。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《XX第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区XX号XX第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。
张国瑞的妻子宋英之作为委托代理人于2016年6月7日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《XX第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。同一天，宋英之代张国瑞签署《房屋设备核对表》《房屋钥匙接收书》《收房文件签收表》，对此事实，张国瑞无异议。高卫物业公司陈述宋英之收楼时通过刷卡方式交纳了管理费和公摊费用共计53309.94元。证据《业主资料登记表》显示，宋英之在填写业主资料时注明其与业主张国瑞为夫妻关系。2016年8月17日，由于张国瑞欠缴物业管理费和会所使用费等，高卫物业公司向黄埔法院提起诉讼，案号为（2016）粤0112民初4267号，案件开庭前，张国瑞与高卫物业公司达成和解，并于2016年9月8日通过银行转账的方式向高卫物业公司支付物业管理费、会所使用费及其他费用共计93465.15元。根据银行电子回单显示，付款人为“深圳市海仕通投资集团有限公司”，该公司的法定代表人、总经理和执行董事均为张国瑞。张国瑞拖欠物业管理费和会所使用费的时间从2016年10月1日至今。
高卫物业公司于2014年6月18日委托广东广信君达律师事务所向张国瑞发出《律师函》一份，催促张国瑞缴纳截止于2014年5月31日已欠交的物业管理费11085.5元，会所使用费3990.8元及相应违约金。
高卫物业公司又于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向张国瑞发出《律师函》一份，催促张国瑞�纳截止于2015年12月已欠交的物业管理费52410.5元，会所使用费18867.8元，公共设施分摊电费899.44元，共计72177.74元及相应违约金。
高卫物业公司再于2017年6月1日委托国信信扬律师事务所向张国瑞发出《律师函》一份，催促张国瑞于2017年4月30日前向高卫物业公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2017年4月期间的物业管理费15225元、会所使用费5481元、公共设施分摊电费136.34，共计20842.34元及相应违约金。
张国瑞陈述对于上述律师函至始至终都没有收到过，且张国瑞从未向高卫物业公司缴纳过涉案房屋的管理费及相关费用，从未了解管理费的缴纳标准，据张国瑞了解，何宏成的家属曾经向高卫物业公司缴纳过涉案房屋的相关费用，但由于何宏成及其家属涉及刑事案件，被司法机关采取强制措施，因此对其缴纳费用的相关事实无法查明。
高卫物业公�提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函，证明其委托该律师事务所代发律师函及委派诉讼代理人参与诉讼。高卫物业公司为此向该律师事务所支付律师费3000元。
高卫物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心健身器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。
张国瑞提供一份中国人民解放军总直属军事检察院《扣押通知书》写明，“张国瑞：根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百三十九条的规定，一审法院决定对何宏成以你名义购买的广州市萝岗区X号房产的房产证（不动产权证书）予以扣押。”。另提供，中国人民解放军总直属军事检察院查封/扣押财物、文件清单一�，显示查封/扣押财物、文件名称：不动产权证书；数量：一；单位：本；特征：粤（2016）广州市不动产权第06XXX58号；被查封/扣押财务、文件持有人：张国瑞。张国瑞陈述涉案房屋实际所有权人是何宏成，因为双方是老乡关系，购房款也是何宏成支付的，相关支付的资料都被检察机关扣押了，张国瑞不清楚具体支付情况。据此，张国瑞向一审法院提交中止案件审理申请书，要求待何宏成刑事犯罪一案审结，对涉案房屋权属进行法律判决之后，再行恢复审理。
一审另查明，涉案物业已取得房地产权证，为张国瑞单独所有。房地产权证上载明的规划用途为住宅。
上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、《承诺书》、《物业管理确认函》、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、发票、支付凭证、会议纪要、照片、房地产权证、《扣押通知书》、查封/扣押财物、文件清单及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。张国瑞与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同相对性的原则，合同签订方均应遵守合同约定，履行自己应承担的义务。因此，对于张国瑞提出中止本案审理的申请，一审法院不予支持，本案继续审理。本案对涉案房屋的权属问题不予调处，相关当事人若有争议，可另行诉讼。
上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区XX号XX第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《XX第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《XX第一期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、张国瑞具有法律约束力，双方应遵照履行。张国瑞应该依约向高卫物业公司缴纳拖欠的物业管理费。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七《补充协议》第五条第1、2、3款的约定，张国瑞应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。高卫�业公司主张涉案物业建筑面积为434.93平方米，张国瑞每月应向高卫物业公司支付物业管理服务费2175元，因此，张国瑞应向高卫物业公司支付拖欠的自2016年10月1日至2017年7月31日的物业管理服务费共计21746.5元（434.93平方米×5元/平方米/月×10个月）。张国瑞提出高卫物业公司按照每日千分之一收取物业管理服务费及会所使用费违约金的标准过高，请求法院调低违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金[每月物业管理服务费的违约金以2175元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期物业管理服务费违约金以不超过其本金为限]。
关于张国瑞应支付的会所使用费及违约金问题。根据《商品房买卖合同》中《补充�议》第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给张国瑞及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。张国瑞签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，因此，张国瑞应依照约定向高卫物业公司支付会所使用费。涉案物业建筑面积为434.93平方米，张国瑞每月应向高卫物业公司支付会所使用费783元，因此，张国瑞应向高卫物�公司支付拖欠的自2016年10月1日至2017年7月31日拖欠的会所使用费共计7830元（783元×10个月）。关于张国瑞拖欠会所使用费的违约金，一审法院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所使用费的违约金以783元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期会所使用费违约金以不超过其本金为限）。
关于高卫物业公司主张的律师费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票等予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年3月28日作出如下判决：一、张国瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2016年10月1日至2017年7月31日的物业管理服务费21746.5元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以2175元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期物业管理服务费违约金以不超过其本金为限）；二、张国瑞于本判决发生法律�力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2016年10月1日至2017年7月31日会所使用费7830元及违约金（每月会所使用费的违约金以783元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期会所使用费违约金以不超过其本金为限）；三、张国瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费368.7元，由广州高卫物业管理有限公司负担68.7元，张国瑞负担300元。
本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，双方对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当�人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为张国瑞主张本案中止审理、发回重审是否合法有据，应否支持。
张国瑞以其并非涉案房屋的真实权利人、涉案房屋已被军事检察机关扣押为由提出上述主张。本院认为，其一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房屋现登记于张国瑞名下，虽然张国瑞提交中国人民解放军总直属军事检察院查封/扣押财物、文件清单，拟证明其并非涉案房屋的真实权利人，但是，目前并无生效的判决、裁定认定该房屋属于案外人所有。本案张国瑞所提交的证据不足以推翻涉案房屋产权登记，故张国瑞上诉认为其并非涉案房屋的真实权利人，目前缺乏充分证据证明。其二，涉案《前期物业服务合同》、《临时管理规约》均为张国瑞所签订，张国瑞确认收楼后也实际支付了2016年10月1日前的物业管理费、会所使用费，故依据合同相对性的原则，张国瑞也应当依约履行支付费用义务。其三，即使涉案房屋之后被生效判决确定不属于张国瑞所有，张国瑞作为登记产权人，也应当清楚该法律后果。况且，张国瑞在承担涉案房屋应当支付的物业管理费、会所使用费后，并不影响其向真实权利人主张权利。
综上所述，一审法院不予支持张国瑞要求本案中止审理的申请，依法作出判处，并无不当。张国瑞的上诉主张，缺乏依据，本院不予�持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由张国瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月二十二日
书记员 王 敏
彭诗敏