北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第12197号
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
注册号：110000410300297。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人林琪，北京市冠腾律师事务所律师。
被告杨璐，女。
委托代理人傅应俊，北京市信凯律师事务所律师。
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）与被告杨璐居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王继延独任审判，公开开庭进行了审理。原告安信瑞德公司之委托代理人林琪与被告杨璐之委托代理人傅应俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安信瑞德公司诉称，2013年3月21日，被告拟购买位于本市海淀区中关村大街19号B1109室房屋（以下简称1109房屋），委托我公司进行居间服务，并签订《房屋购买居间协议》。同日，我公司促成被告与1109房屋所有权人薛幼结签订《北京市存量房屋买卖合同》。根据该合同约定，1109房屋成交价格为400万元。被告和我公司签订的协议明确居间服务报酬为2万元，支付时间是房屋买卖合同签订时。但房屋买卖合同签订后，被告未能按照约定支付居间报酬，经我公司多次催要，被告仍拒绝支付。为维护我公司的合法权益，故诉至法院请求：1、被告立即支付居间服务费2万元；2、被告承担全部诉讼费用。
被告杨璐辩称，不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋买卖合同约定1109房屋实际成交价格400万元。买卖合同签订的过程中，我根据卖方提供的1109房屋购买票据了解到，卖方当初的购房价格与我与卖方达成的成交价格有较大差异，为此要完成此次房屋买卖交易，经向税务机关咨询，需要交纳高额的税费。于是在签订房屋买卖合同过程中，原告向我方承诺1109房屋能够按照房屋主体价格220万办理契税，为此原告还促成我方与房屋所有权人签订了补充协议。但当房屋实际需要办理过户时，经咨询税务机关，被告知不能按照上述约定的较低价格交纳契税，只能按照房屋实际交易价格交纳契税。最终我方与卖方因为契税负担问题不能协商一致，导致我与卖方最终解除了买卖合同。因此我认为，原告作为中介方在买卖合同签订过程中，向我作出了虚假承诺，并最终导致交易无法达成，虽然居间协议约定由我方承担居间服务费，但基于上述情况，我方认为原告方的居间服务有瑕疵，故我方有权拒绝缴纳服务费。
经审理查明，2013年3月21日，杨璐作为甲方与乙方安信瑞德公司签订《房屋购买居间协议》一份。协议约定：甲方拟购买1109房屋，价格400万元，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务。居间服务报酬为2万元。同日，杨璐与安信瑞德公司签订《服务确认书》一份，主要内容为：1、居间服务费2万元。2、安信瑞德公司在居间服务中应提供四项服务，即（1）提供物业买卖信息；（2）提供与买卖物业相关的政策、市场行情咨询；（3）协助杨璐对物业进行实地查验；（4）协助并撮合甲方签订买卖合同。杨璐确认安信瑞德公司已经提供了上述四项服务中的前三项，甲方签订买卖合同即视为乙方完成第（4）项服务。3、作为特别告知，居间方业务人员的口头或书面承诺，视为居间方业务人员个人行为，对居间方不产生法律约束力。
同日，1109房屋所有权人薛幼结作为出卖人，与买受人杨璐签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：1109房屋成交价格400万元。同日，薛幼结作为甲方与乙方杨璐就1109房屋的买卖签订《补充协议》二份，其中一份补充协议（以下简称补充协议一）约定房屋成交价格400万元，交易涉及的税费由乙方承担。另一份补充协议约定：双方经友好协商，约定房屋成交价格400万元，其中房屋净价220万元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等合计180万元，双方一致同意按照房屋净价220万元办理房屋的缴税、过户手续。
上述合同、协议签订后。2013年5月5日，房屋所有权人薛幼结分别向安信瑞德公司、杨璐发送《关于尽快办理新中关大厦B1109、B1110网签、缴税和过户手续函》，上述函件的主要内容均为：薛幼结于4月20日回国，4月25日前已抓紧办理了房屋的银行还贷、房屋抵押解押、申请核验等手续，继续与买家一起办理网签、缴税和过户手续。上述函件中还提到，由于北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会的一些规定和政策，在计算交纳住房所得个人所得税时，不得扣除无法提供有效凭证的装修等费用。故如果买方只同意按双方协议的低价格计税，可能会导致薛幼结在有关钱款处理和移转方面的不便。希望安信瑞德公司督促买家尽快办理各种手续。
2013年7月21日，杨璐与薛幼结及其配偶吕进凯签订《协议》一份。协议主要内容为：双方就新中关大厦B1109、B1110房屋买卖问题达成一致。1、2013年3月21日签订的房屋买卖合同协议条款全部作废。2、卖方退还买方购房定金200万元。3、定金利息，按年利率百分之二十四以实际天数结算，从2013年2月22日起至实际还款日。4、分期返还定金及利息的具体时间。5、承担买方杨璐律师费3万元，多退部分归买家所有。6、以上协议签订后互不追究赔偿责任。
诉讼中，为证明抗辩主张，杨璐申请安信瑞德公司负责此次房屋买卖交易的工作人员王连江出庭作证。王连江证明在居间服务过程中，就双方交易房屋实际价格应交纳税费情况向双方进行了告知，因买方负担税费，在卖方不同意负担税费或降低房屋实际出售价格的情况下，根据现有房屋买卖活动中的通常做法，工作人员向双方提供关于纳税的第二种选择，即通过双方协商签订协议的方式，将房屋实际成交价格进行分割，以达到按照相对较低的房屋净价交纳税费的目的，从而减少税费。对此，卖方与买方都对常规交易过程有所了解，一致同意签订房屋价格的协议。证人王连江向本院陈述，确认本案涉诉的房屋交易最终未能实际履行，但对于房屋买卖合同解除的原因，王连江陈述为因为卖方违约，双方协议解除。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋购买居间协议》、《服务确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于尽快办理新中关大厦B1109、B1110网签、缴税和过户手续函》、《协议》、房屋所有权证、身份关系证明、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。安信瑞德公司与杨璐于2013年3月21日签订的《房屋购买居间协议》及《服务确认书》系双方当事人真实意思表示，且《房屋购买居间协议》及《服务确认书》的内容，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人产生法律约束力。根据《房屋购买居间协议》约定，就1109房屋，安信瑞德公司应收据的居间服务报酬为2万元。根据《服务确认书》确认的内容，在3月21日，杨璐已确认居间服务内容除撮合房屋买卖双方签订买卖合同外，安信瑞德公司对居间服务义务所涉及的其他内容均已提供服务。且房屋买卖合同的签订，即视为安信瑞德公司已完成撮合合同签订的居间服务内容。根据双方当事人陈述，同日，杨璐作为买受人与1109房屋所有权人薛幼结签订了《北京市存量房屋买卖合同》。就此，安信瑞德公司按照与杨璐的协议约定，已经全面完成了居间服务内容，应收取约定的居间服务报酬2万元。
关于杨璐在本案诉讼中抗辩主张的，安信瑞德公司在居间服务过程存在向客户进行虚假承诺，存在服务瑕疵问题。根据双方当事人提交的证据材料以及杨璐申请出庭作证的证人证言可以确认，在房屋买卖交易过程中，杨璐对于房屋实际交易价格、税费计算等情况均实际知晓。根据目前房屋买卖交易的实际情况，买卖双方通过签订其他书面协议，将房屋实际交易价格进行分割，试图达到减免税费目的的做法确属常见情况。目前并无证据证明，3月21日杨璐与薛幼结签订的相关补充协议并非杨璐真实意思表示。同时根据2013年7月21日，杨璐与薛幼结及其配偶吕进凯签订的《协议》内容，亦无法证明本案涉及的1109房屋最终未能成功交易，系由于买卖双方因契税负担存在争议而导致。故杨璐的上述抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
杨璐于本判决生效后十五日内，给付北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务费二万元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十元，已由北京安信瑞德房地产经纪有限公司预交；由杨璐负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审判员 王继延
二〇一四年六月十八日
书记员 王 莹