辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13723号上诉人（原审被告）：张圆，女，1978年1月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区沈营路11-1号。法定代表人：康周永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩钰琪，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人张圆因与被上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称“爱斯阿尔物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7788号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张圆上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定事实错误，张圆从未与爱斯阿尔物业公司签订《SR国际新城临时管理规约》、证据涉嫌造假；2、一审法院法律适用错误，没有依照诉讼时效。被上诉人爱斯阿尔物业公司辩称：上诉人家中漏水应该找楼上业主协商，且漏水问题是开发商责任，与物业公司无关，物业公司可以帮助协调，但上诉人不能以此作为不交纳物业费的理由。另外，被上诉人每年都通过各种渠道向上诉人催缴物业费，不存在时效问题。爱斯阿尔物业公司一审诉称：张圆购买了SR国际新城108号1单元5-4号房屋，建筑面积158.53平方米，张圆在入住后按照1元/平方米缴纳了2011年6月15日前的物业费后，截至2016年6月30日经爱斯阿尔物业公司多次催缴，张圆仍未缴纳物业费。根据爱斯阿尔物业公司与张圆签订的《临时管理规约》第六章第八条第3扣款（2）项约定，张圆应在每季度首月的十日之前向爱斯阿尔物业公司缴纳本季度的物业费，截至2016年6月30日，张圆共计拖欠爱斯阿尔物业公司物业费9,589.98元，根据《临时管理规约》第六章第八条第3扣款（5）项约定，张圆逾期缴纳物业费的，除应补缴物业费之外，还应承担违约责任：b）逾期缴纳物业费超过三个月的，除按前款承担违约责任外，自超过三个月之日起按应缴纳物业费的千分之一向物业公司支付违约金。鉴于上述违约金约定过高，爱斯阿尔物业公司自愿降低违约金标准，按照年百分之五计算违约金数额为642.17元。综上所述，为维护自己的合法权益，爱斯阿尔物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1、张圆向爱斯阿尔物业公司支付自2011年6月15日至2016年6月30日期间所拖欠的应缴物业费金额为9,589.98元、违约金951.18元;2、由张圆承担本案全部诉讼费用。张圆一审辩称：本案是物业合同纠纷，爱斯阿尔物业公司、张圆之间没有签订过合同，张圆也没有办理过入住；本案爱斯阿尔物业公司起诉超过诉讼时效；根据法律规定，爱斯阿尔物业公司没有经过正规的招投标成立，所以业主有权利不缴纳物业费；张圆从来没有收到过物业公司的催缴通知；一期存在供暖问题，我就一直没有在涉案房屋内居住，在外居住，房屋漏水严重，我家受到了很多的影响，锅炉被冻坏了，物业公司管理混乱，车辆管理混乱。原审法院审理查明：张圆系位于沈阳市浑南区SR国际新城108号1-5-4房屋业主，建筑面积158.53平方米。2011年6月15日爱斯阿尔物业公司与张圆签订《SR国际新城临时管理规约》，双方约定物业服务费每月每平方米1元，逾期缴纳物业费超过三个月的，除按前款承担违约责任外，自超过三个月之日起按应缴纳物业费的千分之一向物业公司支付违约金。其后，爱斯阿尔物业公司开始为张圆的房屋提供物业服务，现张圆尚欠爱斯阿尔物业公司物业费为9,591.06元（从2011年6月15日-2016年6月30日，共计60.5个月，房屋建筑面积158.53平方米，1元／月／平方米计算，物业费为9,591.06元）。其后，因张圆未交纳上述物业费，故爱斯阿尔物业公司诉讼来院。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的临时管理规约、入住通知书、催交公告、照片、房屋租赁协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：爱斯阿尔物业公司与张圆张圆签订《SR国际新城临时管理规约》。张圆作为该小区业主，在爱斯阿尔物业公司已提供物业服务的情形下，张圆负有支付物业费义务。对于爱斯阿尔物业公司主张张圆支付物业费的请求，因关于物业费欠缴数额，根据张圆房屋面积，按收费标准计算，张圆尚欠爱斯阿尔物业公司物业费为9,591.06元（从2011年6月15日—2016年6月30日，共计60.5个月，房屋建筑面积158.53平方米，1元／月／平方米计算，物业费为9,591.06元），现爱斯阿尔物业公司主张物业费数额为9,589.98元，故爱斯阿尔物业公司的该请求本院对其合理部分予以支持。对于爱斯阿尔物业公司主张张圆支付违约金的请求，因爱斯阿尔物业公司未提供全面履行合同义务的证据，且张圆并未恶意拖欠物业费，故爱斯阿尔物业公司的该项请求，本院不予支持。对于张圆提出房屋存质量问题，因与本案不属于同一法律关系，张圆可以另行解决。对于张圆提出爱斯阿尔物业公司服务不到位的抗辩理由，因张圆居住的小区未成立业主委员会，张圆可以通过成立业主委员会并向业主委员反映上述问题，从而促使爱斯阿尔物业公司提供服务水平，不宜通过拒交物业费来损害其他业主的权益，且张圆未提供证据加以证明，故张圆的上述抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、张圆于本判决生效之日起十日内向爱斯阿尔物业公司支付物业费9,589.98元（从2011年6月15日—2016年6月30日止）；二、驳回爱斯阿尔物业公司的其他诉讼请求。案件受理费32元，由张圆负担。本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《SR国际新城临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效,双方均应遵照执行。现被上诉人已为包括上诉人在内的小区内全体业主提供物业服务，但上诉人拒绝交纳物业费，该行为已构成违约，故一审判令上诉人继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出楼上业主漏水导致其家受到经济损失，而物业公司不予维修的上诉主张，本院认为，上诉人楼上地热漏水导致上诉人受到经济损失，侵权人应为楼上业主，上诉人应向楼上业主主张相应权利，而不能将该责任归咎于物业公司，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的诉请已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因一审庭审中，被上诉人向法庭提供物业管理服务费催缴通知单，能够证明被上诉人一直在催缴物业费的事实。而上诉人对此并未提供有效证据加以反驳，其应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，张圆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32元，由上诉人张圆负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年二月六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。