海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终166号
上诉人（原审被告、反诉原告）田晓恒。
上诉人（原审被告、反诉原告）王美玲。
共同委托代理人陈川华。
共同委托代理人吉才虹。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王国福。
委托代理人潘博。
上诉人田晓恒、王美玲因与被上诉人王国福房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人田晓恒、王美玲的共同委托代理人陈川华、吉才虹，被上诉人王国福的委托代理人潘博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王国福一审诉称：田晓恒、王美玲系夫妻关系。2012年，王国福与田晓恒、王美玲达成口头协议，将王国福所有的涉诉房屋出租给田晓恒、王美玲经营旅馆，租金一年一付。2014年，双方约定该年度租金共计100万元，其中滨海别墅租金80万元，租期至2014年12月1日；天长大厦租金20万元，租期至2014年10月1日。上述租金应于2014年8月1日前支付，但田晓恒、王美玲未按约支付租金，并实际占用滨海别墅至2015年1月1日，占用天长大厦至2014年11月20日，拖欠租金共计1094064元。田晓恒、王美玲拖欠租金未付，应当支付租金并承担利息损失。另外，鉴于租赁关系已经解除，田晓恒、王美玲还应将屋内的物品搬出。综上，请求依法判令：1.田晓恒、王美玲向王国福支付租金1094064元；2.田晓恒、王美玲向王国福支付迟延给付租金的利息损失（以1094064元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月1日计算至支付租金之日止）；3.田晓恒、王美玲立即将涉诉房屋内的所有物品搬出。
田晓恒、王美玲一审共同答辩并反诉称：一、田晓恒、王美玲认可未向王国福支付2014年的租金100万元，但田晓恒、王美玲在2014年10月份时已经以资金困难为由向王国福请求暂缓交租，且王国福未予以拒绝。田晓恒、王美玲承租后对涉诉房屋进行装修并投入大笔资金经营旅馆，王国福违反诚实信用原则突然终止合同，致使田晓恒、王美玲的投资无法收回，因此2014年的租金应当在双方结算后支付。另外，涉诉房屋的租期均截止至2014年12月31日，田晓恒、王美玲已于2015年1月1日撤出，没有继续占用涉诉房屋，王国福主张的94064元租金没有事实根据。二、王国福2015年3月催讨租金时，未要求田晓恒、王美玲支付拖欠租金的利息，并表示同意将付款时间延长至2015年5月1日，王国福于2015年4月21日起诉要求田晓恒、王美玲支付租金的利息损失没有事实根据。三、王国福在田晓恒、王美玲撤离后已擅自清空了屋内的物品，田晓恒、王美玲不清楚屋内物品在何处，王国福要求田晓恒、王美玲将涉诉房屋内的物品搬离也缺乏事实根据。另外，双方于2012年初达成口头租赁协议时，王国福同意将涉诉房屋出租给田晓恒、王美玲经营家庭旅馆，租赁期限不确定，王国福同时承诺只要其对外出租房屋，就会将该房屋出租给田晓恒、王美玲。2014年底，田晓恒、王美玲曾多次向王国福表示愿意续租，但王国福未在合理期限内表态或提出续租条件，反而要求田晓恒、王美玲腾房，拒绝与田晓恒、王美玲签订租赁合同，王国福的行为违反了公平和诚实信用原则，也剥夺了田晓恒、王美玲的优先承租权。田晓恒、王美玲承租涉诉房屋后投入100多万元用于经营家庭旅馆，王国福不同意续租，导致田晓恒、王美玲的投资成本无法收回，依据公平原则，王国福应当向田晓恒、王美玲赔偿60万元经济损失。综上，请求依法判令：1.确认田晓恒、王美玲对位于三亚市三亚湾路滨海别墅区第9、10幢别墅和三亚市河西路天长大厦四楼4A-4T共20间房有优先承租权；2.王国福向田晓恒、王美玲赔偿经济损失60万元。
王国福针对一审反诉答辩称：一、田晓恒、王美玲未按约支付租金，王国福行使解除权解除双方的租赁合同符合法律规定。田晓恒、王美玲因拖欠租金构成违约，故其无权主张任何权利。第二，优先承租权是约定权利，不是法定权利，双方2012年订立口头租赁协议时并未对田晓恒、王美玲的优先承租权作出约定，田晓恒、王美玲主张对涉诉房屋享有优先承租权既无合同依据也没有法律依据；第三，王国福与田晓恒、王美玲双方属于不定期租赁合同关系，王国福有权随时解除租赁合同，且本案系因田晓恒、王美玲拖欠租金而导致租赁合同解除，王国福对租赁合同的解除不存在过错，田晓恒、王美玲应当自行承担解除合同造成的损失。另外，田晓恒、王美玲为经营家庭旅馆购买家俱、家电以及进行品牌和商业推广均属于个人经营行为，因经营行为产生的投入损失与王国福无关。田晓恒、王美玲要求王国福赔偿其为经营家庭旅馆投入的60万元经济损失没有事实根据及法律依据。综上，请求驳回田晓恒、王美玲的反诉请求。
一审法院查明：王国福系三亚市三亚湾路滨海别墅区第9、10幢别墅以及三亚市河西路天长大厦4楼4A至4T共计20间房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2012年初，王国福与田晓恒、王美玲达成口头协议，王国福将涉诉房屋出租给田晓恒、王美玲使用，租赁期限为不定期，租金一年一付。之后，王国福将涉诉房屋交付田晓恒、王美玲使用。田晓恒、王美玲亦按约支付了2012和2013年度的租金。2014年，双方口头约定，涉诉房屋租金共计100万元，其中滨海别墅区第9、10幢别墅的租金为80万元，天长大厦4楼20间房屋的租金为20万元，租金应于2014年8月1日前付清。诉讼中，王国福提供2015年3月12日其与田晓恒、王美玲的谈话录音，主张田晓恒、王美玲实际于2011年12月1日开始使用滨海别墅，于2011年10月1日开始使用天长大厦20间房，故滨海别墅2014年度的租期应计算至2014年12月1日，天长大厦2014年度的租期应计算至2014年10月1日。该段录音内容主要是王国福向田晓恒、王美玲催要2014年度的租金。录音中，王国福说道：“别墅应该是12月1号到期，那边的是10月1号到期，河西路那个，对吧，十二月为一年……你们全都给我算到元月一号，你们认为十三个月十四个月是一年，我说天底下没有那么算的吧？”田晓恒答道：“没有那么算的，我是两边掐齐的，因为咱俩没有合同，大家都有些误会，咱可以说开，我认为就是两边掐齐，两边一起结算”。王国福说：“掐齐可以，你拿东西这边是12月1日，这就到齐了，就是一年，那边差两个月也无所谓，你们都给我算到十四五个月算一年了，买卖能这么算账么？”王美玲说：“账算得不对咱可以重新算”。田晓恒、王美玲主张其系2012年1月1日开始使用涉诉房屋，并指出其所说的掐齐算就是1月1日算至12月31日为一年，涉诉房屋2014年度的租期应算至2014年12月31日。2015年1月1日，因田晓恒、王美玲未按约向王国福支付涉诉房屋2014年度的租金，王国福多次催款未果后，决定与田晓恒、王美玲终止租赁关系，田晓恒、王美玲于当日将涉诉房屋的钥匙归还王国福，但未将屋内的床、桌子、空调、电视、沙发等物品搬离。庭审中，田晓恒、王美玲提供装饰工程合同、卫生间改造装修合同书、提货单、收款收据、淘宝网购物截图、照片、协议书主张因承租的房屋存在质量问题，无法满足经营使用，其为经营家庭旅馆，投资了100多万元，其中包括房屋整体维修、装修费60多万元，其中有收据凭证的277679.4元（包括滨海别墅装修费52934元），购置装修建材、家俱及各类装饰物品费用133287.86元，卫生间维修费24000元，旅馆商标及其前期推广、策划费用30万元。田晓恒、王美玲认为因王国福解除合同致使其无法收回家庭旅馆的经营成本，王国福应当向其赔偿相应的经营成本损失。王国福认为田晓恒、王美玲提供的收款收据均不是正规发票，无法证明田晓恒、王美玲实际支付了有关款项，亦无法证明有关款项用于涉诉房屋的装修及其购买的物品系用于经营旅馆。王国福同时认为，即使田晓恒、王美玲主张的投资属实，承租时双方并未对经营家庭旅馆中装修、维修费用的承担进行约定，田晓恒、王美玲投资经营家庭旅馆属于个人经营行为，也应当自行承担经营风险。田晓恒、王美玲还提供案外人滕国龙于2015年5月26日出具的收据，主张王国福终止双方租赁关系后将涉诉房屋出租给他人，侵犯了其优先承租权。该收据载明：“滕国龙于2015年1月至4月30日承租滨海别墅9、10栋即一米海岸别墅客栈，网站房款打到原经营管理人王美玲账户。经双方对账无误，王美玲已将所有款项全部结清归还滕国龙”。田晓恒、王美玲陈述其经营期间将别墅出租给案外人滕国龙，王国福与田晓恒、王美玲解除租赁合同后，王美玲已将收取的租金退还滕国龙，至于滕国龙与王国福之间后来如何结算她不清楚。王国福不认可该收据的真实性，并认为优先承租权不是法定权利，即使其将房屋另行出租，也未损害田晓恒、王美玲的权利。此外，田晓恒、王美玲还提供三亚市综合行政执法局责令（限期）改正通知书、接受调查询问通知书、照片，主张王国福于2012年6、7月对涉诉房屋违章加建，严重影响其客源，田晓恒、王美玲不得不打出“金月亮旅馆正常经营”的横幅进行经营，而王国福从未赔偿违章加建行为给其造成的经营损失，但田晓恒、王美玲亦未就其具体损失进行举证说明。对此，王国福认为，田晓恒、王美玲在房屋加建期间张贴旅馆正常营业的横幅恰好说明其加建房屋的行为并未影响田晓恒、王美玲经营旅馆，且加建后的房屋在未增加租金的情况下一并交给田晓恒、王美玲使用，田晓恒、王美玲是受益人，其主张的损失没有事实根据。
一审法院采信的证据有：土地房屋权证、谈话录音、装饰工程合同、装修合同书、提货单、收据、照片、三亚市综合执法行政执法局责令（限期）改正通知书、接受调查询问通知书及当事人陈述。
一审法院认为：关于本诉部分。王国福与田晓恒、王美玲之间存在合法有效的租赁合同关系，双方应当恪约履行。作为出租人，王国福负有按约将房屋交付给田晓恒、王美玲使用的义务，田晓恒、王美玲作为承租人，亦应当按约向王国福支付租金。根据双方约定，田晓恒、王美玲应当于2014年8月1日前向王国福支付2014年度的租金共计100万元，田晓恒、王美玲至今未向王国福支付该年度的租金已构成违约，王国福诉求田晓恒、王美玲支付拖欠的租金及迟延给付租金的利息损失有事实根据及法律依据，予以支持。田晓恒、王美玲应当向王国福支付拖欠的2014年度租金100万元及利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年8月1日起计算至本判决确定给付之日止。王国福根据谈话录音主张涉诉滨海别墅2014年度的租期算至2014年12月1日，天长大厦4楼20间房屋2014年度的租期算至2014年10月1日，但从录音的内容来看，田晓恒、王美玲并未对王国福主张的租期计算方法予以确认，且王国福亦没有提供其他充分证据对上述2014年度租期的计算方式予以印证，故对王国福的主张不予采纳。田晓恒、王美玲主张涉诉房屋2014年度的租期系从2014年1月1日算至2014年12月31日符合常理，予以采纳，故王国福诉求的2014年度租金亦应当认为系涉诉滨海别墅和天长大厦20间房屋2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金，王国福诉求田晓恒、王美玲再另外支付2014年12月1日至2015年1月1日期间使用滨海别墅及2014年10月1日至2015年1月1日期间使用天长大厦4楼20间房屋的租金94064元及其利息损失缺乏事实根据及法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。田晓恒、王美玲未按约于2014年8月1日前向王国福支付2014年度的租金，王国福经催讨未果后于2015年1月1日行使解除权，与田晓恒、王美玲解除租赁合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。王国福与田晓恒、王美玲之间的租赁关系于2015年1月1日解除后，田晓恒、王美玲负有搬离涉诉房屋内的物品，将房屋返还王国福的义务。鉴于田晓恒、王美玲于2015年1月1日向王国福返还涉诉房屋钥匙时，未将房屋内的床、沙发、电视、空调等物品搬离，故王国福诉请田晓恒、王美玲将涉诉房屋内的物品搬离于理有据，予以支持。
关于反诉部分。第一，关于优先承租权问题。优先承租权系指在租赁关系中，原承租人在租赁合同到期要求续签合同时，在同等条件下对原租赁物享有优先承租的权利。优先承租权系一种约定的权利。本案中，田晓恒、王美玲根据案外人滕国龙出具的收据，主张王国福于2015年1月1日后将涉诉房屋另行出租给他人，侵害了其优先承租权。首先，从双方达成的口头约定来看，王国福与田晓恒、王美玲之间系一种不定期租赁关系，双方并未对田晓恒、王美玲的优先承租权作出约定；其次，滕国龙出具的收据只能证明其收到了王美玲退还的滨海别墅2015年1月至4月的租金，无法证明王国福于2015年1月后将涉诉房屋另行出租给滕国龙。另外，本案王国福与田晓恒、王美玲之间的租赁合同系因田晓恒、王美玲拖欠租金违约而导致解除，并非因租期届满合同自动终止。因此，退一步来说，即使王国福于2015年1月1日后又将房屋另行出租他人，亦没有侵犯田晓恒、王美玲的任何权利，田晓恒、王美玲主张请求确认其对涉诉房屋有优先承租权既无合同依据，亦无法律依据，不予支持。
第二，关于损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，涉诉租赁合同系因田晓恒、王美玲拖欠租金违约导致解除，且田晓恒、王美玲亦未提供相应的证据证明涉诉房屋存在质量问题无法正常使用，且王国福怠于履行维修义务，故田晓恒、王美玲诉请王国福赔偿其对涉诉房屋进行装修、维修的费用缺乏事实根据及法律依据，不予支持。田晓恒、王美玲为涉诉房屋经营家庭旅馆而购买各类装饰物品、家俱、商标及其前期的推广、策划费用均属于其因个人经营行为投入的成本，鉴于王国福对涉诉租赁合同的解除不存在过错，故田晓恒、王美玲诉请王国福赔偿其因合同解除造成的有关经营投入损失亦无法律依据，不予支持。另外，田晓恒、王美玲根据行政执法部门出具的责令（限期）改正通知书，主张王国福于2012年6、7月对涉诉房屋进行违章加建，影响其家庭旅馆的正常营业，但由于田晓恒、王美玲未能提供相应的证据对其损失予以证明，故对其主张的营业损失亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、田晓恒、王美玲于本判决生效之日起十五日内向王国福支付2014年度拖欠的租金100万元；二、田晓恒、王美玲于本判决生效之日起十五日内向王国福支付迟延支付租金的利息损失（利息以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年8月1日起计算至本判决给付之日止）；三、田晓恒、王美玲于本判决生效之日起十五日内将涉诉房屋内的物品撤离；四、驳回田晓恒、王美玲的反诉请求。如果当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14646元（王国福已预交），由王国福负担1259元，田晓恒、王美玲负担13387元；反诉案件受理费4900元（田晓恒、王美玲已预交），由田晓恒、王美玲共同负担。
上诉人田晓恒、王美玲不服一审判决，共同上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足，王美玲不是房屋承租人，亦非合同当事人。虽然王美玲与田晓恒是夫妻关系，但是承租涉诉房屋的只有田晓恒一人。田晓恒承租涉诉房屋后，用于旅馆经营，办理了工商营业执照。在经营过程中，维修房屋、装修客房均由田晓恒办理。王美玲系家庭主妇，主要在家照顾孩子，偶尔来旅馆帮忙，但从不参与旅馆的经营。一审以王美玲与田晓恒系夫妻为由，就推断双方共同承租涉诉房屋，没有法律依据。二、对于租金的给付方式及计算方法，一审并未查清。租赁合同的主要内容就是交纳租金，而租金如何计付是本案争议的焦点。王国福提供的谈话录音涉及到租金计付问题只有“2014年的租金100万元”这一句话，而且还是王美玲的表述，并没有得到田晓恒的认可。由于田晓恒承租的房屋属于旧房，经营旅馆必须投入资金进行维修。这些投入的资金都是田晓恒在经营旅馆期间所得，王美玲对此并不知情。合同法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”在谈话录音中，田晓恒一再强调“咱要是谈合同有个期限”，这里所谓的期限，显然是指2014年12月31日以后的期限。但是，因王国福提前解除了租赁合同，把田晓恒“撵”了出来，那么其租金应当相应减少。三、根据合同法第六十一条、第六十二的规定，双方没有约定且不能协商确定的，按照合同其他条款或交易习惯来确定。本案中，双方没有签订正式的租赁合同，且彼此又是亲属关系，因此，双方约定于2015年3月12日进行商谈。从整个谈话内容不难看出，双方实际上是对租赁合同的内容进行协商，包括租金怎么计算、怎么支付、维修费用的承担等等，遗憾的是仍然无法达成一致。由于双方均无证据证明租金的计付方式及计算方法，只能按照交易习惯来确定合同内容。由于滨海别墅9、10栋非法加建，导致田晓恒不得不在三亚市综合行政执法局通知停工的期限内停止经营，而这个停业结果是由于王国福未履行义务所致，在恢复正常营业之前，应当从双方约定的租期中予以扣除。另外，长天大厦20间房是旧房，年久失修，田晓恒投入资金进行维修，如果王国福不能延长租期，那么维修费用就应从租金中予以抵扣。一审完全依照谈话录音的内容来判决，没有法律依据。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回王国福的诉讼请求，并支持上诉人在一审中的反诉请求；一、二审诉讼费用由王国福承担。
被上诉人王国福辩称：一、王美玲称其不是房屋承租人不是事实。首先，王美玲与田晓恒在一审中从未否认夫妻二人共同承租房屋经营旅馆的事实。其次，在谈话录音中，“租金100万元”、“8月份前付房租”等事实均由王美玲陈述并确定，王美玲还多次陈述是“我租房”。特别需要注意的是，在王美玲与田晓恒提交的收据中明确体现：“房款打到原经营管理人王美玲账户，经双方对账无误，王美玲已将所有款项全部结清”。以上证据充分说明，该房屋是由田晓恒、王美玲夫妻二人共同承租经营。另外，根据《民法通则》第二十九条规定，个体工商户的债务，家庭经营的，以家庭财产承担。二、从谈话录音中看，2014年租金100万元是王美玲与田晓恒自认，确定无误。至于王美玲与田晓恒提出房屋维修费的问题，一审对此已作出认定，符合事实和法律。三、双方于2015年3月12日的谈话并不是对租金金额怎么计算的协商，而是对拖欠租金何时支付的协商。王美玲与田晓恒主张租赁合同并未达成一致不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，田晓恒、王美玲提交个体工商户营业执照及办理工商登记的配套资料（房产证复印件、房屋租赁合同复印件），拟证明王美玲并非涉诉房屋的承租人，亦非涉诉合同的当事人。关于个体工商户营业执照，王国福对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，辩驳称家庭经营的个体工商户应由家庭成员共同承担债务；关于办理工商登记的配套资料，王国福对其真实性不予认可，经当庭核对，田晓恒、王美玲承认用于办理工商登记的房屋租赁合同上甲方“王国福”的签名不是王国福本人所签，手印也不是王国福本人所留。因此，对于个体工商户营业执照的真实性，本院予以采信；对于办理工商登记的配套资料的真实性，本院不予采信。二审庭审之后，王国福应本院要求提交了一份情况说明和38张现场照片，拟证明案外人承租涉诉房屋后进行了整体装修，原装修未继续使用。田晓恒、王美玲在质证时对房屋现状照片以及在其撤离数月后案外人已对涉诉房屋进行了装修的事实无异议。因此，对于王国福提交的情况说明和38张现场照片，本院予以采信。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：
一、一审庭审之后，王国福提交了一份物品清单，列明了其诉求田晓恒、王美玲搬离的全部物品。清单内容为：大床29个，单人床17个，床头柜、桌40个，液晶大电视3台，液晶小电视6台，普通电视31台，空调30台，沙发1组，沙发床5个（2个破损），电视柜12个，衣柜10个（3个破损），大桌子4个，衣服架8个，小台灯40个，大台灯6个，椅子20个，床上用品45套。在一审组织的质证以及二审庭审中，田晓恒、王美玲均承认上述清单上所列物品，系其撤离涉诉房屋时遗留在屋内的物品。
二、2014年4月21日，三亚市河西工商行政管理局光明工商所向上诉人核准颁发了个体工商户营业执照，登记名称为三亚金月亮家庭旅馆，经营者姓名为田晓恒，经营场所为三亚市三亚湾路滨海别墅区第9-10幢。
三、在田晓恒、王美玲撤离涉诉房屋数月后，王国福将涉诉房屋出租给案外人张杰继续经营旅馆，案外人张杰承租后对涉诉房屋整体进行了装修，原装修未继续使用。
本院认为，本案的争议焦点为：一、王美玲是否为涉诉房屋承租人和合同当事人；二、田晓恒、王美玲应当支付给王国福的租金数额；三、田晓恒、王美玲是否应当向王国福支付租金的利息损失；四、田晓恒、王美玲对涉诉房屋是否享有优先承租权；五、王国福是否应当赔偿田晓恒、王美玲60万元经济损失。
关于焦点一，王美玲是否为涉诉房屋承租人和合同当事人。第一，田晓恒、王美玲在一审反诉状中述称：“自2012年起，二反诉人承租被反诉人所有的位于三亚市三亚湾路滨海别墅区第9、10幢别墅和三亚市河西路天长大厦四楼4A-4T共20间客房，用于经营家庭旅馆。”该陈述与王国福的主张一致，应认定为田晓恒、王美玲对夫妻二人共同承租涉诉房屋经营旅馆这一事实的自认。第二，田晓恒、王美玲在一审中提交的由案外人滕国龙出具、王美玲签名的收据中载明：“……房款打到原经营管理人王美玲账户，经双方对账无误，王美玲已将所有款项全部结清归还滕国龙。”该收据和谈话录音均证实王美玲参与了涉诉房屋的租赁和旅馆的经营。第三，退一步讲，即使上诉人关于“田晓恒一人承租涉诉房屋经营旅馆，王美玲主要在家照顾孩子，没有租赁涉诉房屋，也不参与旅馆的经营”的陈述属实，那么鉴于王美玲与田晓恒是夫妻关系，根据婚姻法的相关规定，在夫妻双方没有特别约定的情况下，田晓恒承租涉诉房屋经营旅馆的收益属于夫妻共同财产，由此产生的债务也属于夫妻共同债务。虽然个体工商户营业执照上登记的经营者为田晓恒，但不能以此否定夫妻二人共同承租涉诉房屋经营旅馆的事实，也不影响夫妻二人共同承担相应的法律后果。因此，上诉人推翻其在一审中自认的事实，提出王美玲不是涉诉房屋的承租人、亦非合同当事人的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，田晓恒、王美玲应当支付给王国福的租金数额。第一，田晓恒、王美玲在一审答辩状中述称：“2014年，被答辩人提出参照周边房价涨房租，答辩人同意在长年租赁的前提下以每年80万元计算两幢别墅租金，天长大厦租金不变，两处租金共计100万元，2014年8月前交齐。”该陈述与王国福的主张基本一致，应认定为田晓恒、王美玲对2014年8月前交齐2014年租金100万元这一事实的自认。第二，在2015年3月12日的谈话录音中，王国福多次提到2014年租金100万元，在场的其他人（包括田晓恒、王美玲）对100万元的租金数额均无异议，仅对2014年租期的起止时间产生争议。第三，关于2014年租期的起止时间，一审法院没有采纳王国福的主张，而是采纳了田晓恒、王美玲的主张，从而对王国福多计算的94064元租金及其利息损失不予支持。第四，上诉人提出因王国福违法加建房屋而影响其租赁经营、应减少相应租金的主张，但未能提供证据证明王国福违法加建房屋影响其正常租赁经营，且王国福违法加建房屋是在2012年，而双方对2012年、2013年的租金支付无异议，因此，上诉人要求减少2014年租金的主张没有事实根据，本院不予支持。田晓恒、王美玲应当依照双方约定，向王国福支付2014年租金100万元。
关于焦点三，田晓恒、王美玲是否应当向王国福支付租金的利息损失。田晓恒、王美玲在一审答辩状中对2014年租金数额和支付时间进行了自认，且有2015年3月12日的谈话记录予以证实，故王国福主张田晓恒、王美玲应在2014年8月1日前支付2014年租金100万元有事实根据。田晓恒、王美玲未能在2014年8月1日前向王国福支付租金100万元，已构成违约，应承担相应的违约责任，王国福诉求田晓恒、王美玲支付100万元租金的利息损失具有事实根据和法律依据。田晓恒、王美玲辩称王国福于2015年3月12日催讨租金时未要求支付租金利息，并表示同意将付款时间延长至2015年5月1日，因此王国福要求田晓恒、王美玲支付租金的利息损失没有事实根据。经查，在2015年3月12日的谈话中，王国福确实提到要求田晓恒、王美玲在2015年5月1日前付款，但田晓恒、王美玲当时没有答应，双方并未就付款时间达成新的合意，且王国福在谈话中也没有明确表示将放弃租金利息。因此，田晓恒、王美玲的抗辩理由不能成立。一审判决田晓恒、王美玲向王国福支付100万元租金的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年8月1日起计至本判决确定给付之日止）符合法律规定，应予维持。
关于焦点四，田晓恒、王美玲对涉诉房屋是否享有优先承租权。第一，优先承租权不是法定权利，而是约定权利。本案中，田晓恒、王美玲与王国福之间系不定期租赁合同关系，田晓恒、王美玲未能提供证据证明合同双方对优先承租权作出过约定，故田晓恒、王美玲主张对涉诉房屋享有优先承租权既无法律依据也无合同依据。第二，田晓恒、王美玲与王国福之间的租赁合同因田晓恒、王美玲拖欠租金构成违约而导致解除，并非租期届满合同自动终止。因此，无论双方是否存在优先承租权的约定，王国福将涉诉房屋另行出租他人，都不构成对王美玲、田晓恒合法权利的侵害。故一审判决不予支持田晓恒、王美玲关于对涉诉房屋享有优先承租权的主张，并无不当。
关于焦点五，王国福是否应当赔偿田晓恒、王美玲60万元经济损失。第一，本案系因田晓恒、王美玲拖欠租金构成违约而导致租赁合同解除，王国福对租赁合同的解除不存在过错。第二，田晓恒、王美玲为经营家庭旅馆购买家俱、家电以及进行品牌和商业推广，属个人经营而投入的成本，且尚存物品王国福已诉求田晓恒、王美玲撤离。第三，田晓恒、王美玲未提供相应的证据证明涉诉房屋存在质量问题无法正常使用，且王国福怠于履行维修义务。第四，在田晓恒、王美玲撤离涉诉房屋后，新的承租人已对涉诉房屋整体进行了装修，原装修未继续使用。鉴于王国福对涉诉租赁合同的解除不存在过错，故田晓恒、王美玲诉求王国福赔偿其因合同解除造成的经营投入损失以及对涉诉房屋进行维修、装修的费用损失共计60万元缺乏事实根据和法律依据，一审不予支持并无不当。
综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审判决主文第三项“田晓恒、王美玲于本判决生效之日起十五日内将涉诉房屋内的物品撤离”，具体物品以二审查明事实部分列明的清单内容为准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元（上诉人田晓恒、王美玲已预交），由上诉人田晓恒、王美玲共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学文
审判员 袁俊杰
审判员 李柔翰
二〇一六年四月十三日
书记员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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