北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初16162号
原告兰某1，男，1958年2月16日出生，住北京市昌平区。
委托代理人肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。
委托代理人杨秀芳，女，1958年7月30日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告兰某2，男，1949年1月6日出生，住北京市昌平区。
被告兰某3，男，1952年4月6日出生，住北京市昌平区。
被告兰某4，男，1955�5月28日出生，住北京市昌平区。
被告兰某5，女，1961年12月29日出生，住北京市昌平区。
被告兰某6，女，1964年10月12日出生，住北京市昌平区。
被告兰某7，女，1972年1月9日出生，住北京市昌平区。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
原告兰某1与被告兰某2、兰某3、兰某4、兰某5、兰某6、兰某7分家析产纠纷一案，本院依法受理后，由代理审判员陈振祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰某1及其委托代理人肖梅霞、杨秀芳，被告兰某7及其委托代理人张福东到庭参加诉讼。被告兰某2、兰某3、兰某4、兰某5、兰某6经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结
原告兰某1诉称：兰某8与杨某系夫妻关系，婚后共育有四子三女，分别为长子兰某2、次子兰某3、三子兰某4、四子兰某1、长女�某5、次女兰某6、三女兰某7。杨某于2005年12月去世，杨某的父母早于杨某去世。兰某8于2009年5月去世，兰某8的父母早于兰某8去世。1982年5月27日，经父母提议，原告四兄弟签订分家协议，其中约定西院北瓦房三间、小西屋二间归原告，即现位于北京市昌平区x镇x村x号宅院。1988年原告因工作原因户口迁出农转非，2003年至今原告一直在x村x号居住因政策原因，原告一直无法将户口迁回x村x号。被告兰某7出嫁后户口一直在x镇x村x号。2010年3月，原告兰某1经村镇政府的许可对北京市昌平区x镇x村x号宅院的全部房屋进行了翻建，因被告兰某7户口空挂在x镇x村x号，为避免原告与兰某7日后发生纠纷，2010年4月，原告兰某1与被告兰某7签订《协议》，明确约定：北京市昌平区x镇x村x号宅院及房屋归原告兰某1所，若遇拆迁，被告兰某7只保留拆迁补偿的人头钱及其个人的回迁房人头平米数。本案中，除被告兰某7外，其他兄弟姐妹均向原告声明不参与x镇x村x号院及房产的分割，现为了明确原、被告之间的权益，故诉至法院，请求：l.确认2010年4月4日原告兰某1与被告兰某7签订的《协议》有效；2.确认原告兰某1拥有位于北京市昌平区x镇x村x院的所有权；3.确认原告兰某1拥有位于北京市昌平区x镇x村x宅院所有房屋的所有权；4.确认位于北京市昌平区x镇x村x号的宅院在拆迁时：拆迁利益中如果有被告兰某7拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头平米数，除被告兰某7拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头米数之外，其他的所有拆迁利益全部归原告所有；拆迁利益中如果没有被告兰某7拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头平米数，则所有拆迁利益全部归原告所有；5.本案的诉讼费由被告兰某7承担。
被告兰某7辩称：不同意原告诉讼请求。兰某1原来�x村村民，但在1988年由农转非，之后户口迁出。兰某7自出生就一直是x村村民，现在兰某7是诉争房屋的户主。兰某7在x村没有其他宅基地，兰某1不是集体组织成员，兰某7为集体组织成员。对于第一项诉讼请求我方认为该协议部分有效。第二项诉讼请求与事实不符，不存在所有权。第三项不同意全部房屋归原告所有，虽然原告和我方在同一个集体上建房，但宅基地所有权人为我方，所以应该有我方份额。2010年原告将原来父母的房屋拆除，不管是提分家还是继承，因原告自己的拆除行为已经造成原告原取得的房屋消失，原告此后不能再因分家而获取x号宅基地使用权。2009年原、被告父母相继去世后，我方成为975号院的唯一使用人，自然变更为该基地实际使用人。2010年原、被告协商使用被告宅基地建房所建房屋应当由双方平等分割，我方认为至少应当有1/3的份额。第四项诉讼请求不属于法院审理范畴。第五项诉讼费不同意承担。
被告兰某2、兰某3、兰某4、兰某5、兰某6未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：兰某8（于2009年5月去世）与杨某（于2005年12月去世）系夫妻关系，二人婚后共育有四子三女，分别为长子兰某2、次子兰某3、三子兰某4、四子兰某1、长女兰某5、次女兰某6、三女兰某7。位于北京市昌平区x镇x村x号院（以下简称x号院）集体土地使用权证登记的土地使用者为兰某8，该宅院原有北房三间、西房二间，后于2010年3月经兰某1翻建成现有北房三间、西房二间，现该宅院由兰某1于2010年居住至今。2017年9月，原告兰某1诉至本院，诉求及理由同诉称。庭审中原告兰某1撤回了其第二项、第四项诉讼请求，并自愿承担本案诉讼费。
原告兰某1提供时间显示为1982年5月27日的《分家协议》，在该协议第（二）项第4条约定“兰某1未婚、享受西院北瓦房三间、小西屋二间、父母常期占用、现金不摊”。该协议后有兰某2、兰某3、兰某4、兰某1兄弟四人签字。对于该协议，原告兰某1认为，该协议是1982年在父母主持下签订的，原告通过分家的形式取得了涉案宅院的宅基地使用权和原有房屋；被告兰某7认为该协议真实性需要法院核实，1982年自己刚十岁。
原告兰某1另提供时间显示为2006年12月13日的《遗嘱》，内容为“我是兰某8，今年78岁，老伴已去世，我的四个儿子，女儿都已长大成人并成家立业。四个儿子也都分家单过。现在老家的房屋及院中的财物也已都分给了四子兰某1。我现在也是体弱多病暂时住在老家老房中，在我百年之后，兰某1的三位兄长对现有的老房及院中的财物不得再提异议。口说无凭，立字为据。现特立此遗嘱，以备后查。立遗嘱�：兰某8当事人兰某2、兰某3、兰某4、兰某1见证人：兰某9兰某10”。对于该份遗嘱，原告兰某1认为，该份遗嘱是对1982年分家协议的再次确认；被告兰某7认为遗嘱之前没有见过，真实性无法确认，遗嘱处分的仅仅是x号院的房屋，因为只有房屋才是可以处分的财产，并不涉及宅基地。
2010年4月4日，兰某1与兰某7签订《协议》，协议约定“甲、乙双方系兄妹关东。现甲方居住于北京市昌平区x村x号院。在1982年分家时甲乙双方父母将该院（含房产、地产）分配给甲方。因当时父母已不具有再建房屋的能力，所以甲方将该房屋无偿提供给父母养老居住之用。甲方于1988年北京平板玻璃公司转正时将户口迁至公司集体户上并转为居民户口。2003年甲方与其配偶离婚后，搬回北京市昌平区x村x号院与父母住。乙方自婚后未将户口迁出，保留于北京市昌平区x村x号院。2009年�、乙双方父母均已过世。由于国家户口政策变化，甲方暂时无法将户口迁回并且根据我国有关法律的规定，在父母销户后，乙方成为原户口的户主。上述房屋建于1964年，由于存在诸多严重的安全隐患，已成为危房，不具备生活、居住的条件。因该房屋为甲方唯一生活用房，为满足生活需要，故甲方决定于2010年3月重建该房屋（已取得村政府相关许可）。甲、乙双方对上述说明全部认可，为避免纠纷并保证甲、乙双方共同利益，甲、乙双方经过友好协商，达成一致共识，具体内容如下：一、乙方拥有北京市昌平区x村x号院户口户主的所有权。二、甲方拥有位于北京市昌平区x村x号院的所有权。三、上述房产、地产的重建、装修、维护等费用全部由甲方承担。四、今后如遇拆迁问题时，该房产的拆迁补偿与乙方不发生任何关系。乙方只保留拆迁补偿的人头钱及拆迁后回�房的人头平米数。五、甲、乙双方在生活中应相敬相爱，相互帮助，努力维系亲情。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，中间人持有一份，从签字之日起生效，并具有同等法律效力。”协议后有兰某1、兰某7及证明人兰某11签字。对于上述协议被告兰某7认为，该协议部分内容无效，协议第一条当时原告手写更改，为了保护享有宅基地使用权的权利，协议第二条按照现在法律规定，只有使用权，所有权归集体，协议第三条并没有说所有建设完成的房屋都归甲方所有，所以乙方也享有部分房屋的份额，协议第四条属于无效约定，因为拆迁不是发生在甲、乙方之间。
庭审中原告兰某1提交了兰某2、兰某3、兰某4、兰某5、兰某6分别出具的《不参与房屋产权分割声明》，证明以上人员均声明不参与昌平区x镇x村x号院房屋产权分割。庭审中原告兰某1申请证人兰某8出庭作证，证明2010年兰某1与兰某7签订《协议》时自己在现场见证，当时兰某7同意975号宅院给兰某1，协议内容真实。
另查，兰某1户籍地位于昌平区x单元x，户口性质为非农业户口；兰某7户籍地位于昌平区x镇x村x号，户口性质为农业户口。
上述事实，有户口本、证明、分家协议、保证书、遗嘱、集体土地建设用地使用权证、《协议》、声明、照片、兰某11、兰某12的证人证言、情况说明及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中关于975号院，宅基地使用权证登记的土地使用者系原、被告之父兰士泽，根据原告兰某1提交的分�协议、遗嘱和声明，能够相互印证形成证据链条，证明原告兰某1通过分家形式取得了975号院的原有房屋，后兰某1于2010年通过翻建取得了975号院的现有房屋；庭审中被告兰某7虽对分家协议和遗嘱的真实性产生异议，但未提交相反证据加以证明，故本院对被告兰某7提出的异议不予采纳。故原告要求确认975号院房屋归其所有的诉求有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告兰某1与被告兰某7于2010年4月4日签订的《协议》，系兰某1与兰某7自愿签订，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，本院予以确认。本院具体分析如下：协议第二条约定“甲方拥有x号院的所有权”，双方就x号院的房屋归属做出了明确约定，即归原告兰某1所有，另外，宅基地所有权虽然归村集体所有，但是根据房地一体的原则，视为兰某1享有x号院的宅基地使用权；协议第四�系双方对涉案宅院将来可期待的拆迁利益作出了明确约定,故原告要求确认《协议》有效的诉求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告兰某1与被告兰某7于2010年4月4日签订的《协议》有效。
二、位于北京市昌平区x镇x村x宅院的房屋归原告兰某1所有。
三、驳回原告兰某1其它诉讼请求。
案件受理费35元，由原告兰某1负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈振祥
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 雷迎新