陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终328号
上诉人(一审被告)：陕西中润亿家实业有限公司。住所地:陕西省西安市高新区科技产业园。
法定代表人：杨增强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛武孝，北京市东元律师事务所西安分所律师。
委托诉讼代理人：张萍，北京市东元律师事务所西安分所律师。
上诉人（一审被告）：平利县中润亿家实业有限公司。住所地：陕西省安康市平利县城关镇。
法定代表人：李飚，该公司总经理。
被上诉人（一审原告）:平利县美源实业有限公司。住所地：陕西省安康市平利县城关镇。
法定代表人：姜慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周启贵，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：汪林，陕西康利达律师事务所律师。
上诉人陕西中润亿家实业公司（以下简称陕西中润公司）、平利县中润亿家实业有限公司（以下简称平利中润公司）因与被上诉人平利县美源实业有限公司（以下简称美源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西中润公司的法定代表人杨增强及委托诉讼代理人薛武孝，上诉人平利中润公司的法定代表人李飚，被上诉人美源公司的委托诉讼代理人周启贵、汪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陕西中润公司、平利中润公司上诉请求：1.撤销陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决书，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由美源公司负担。事实与理由：1.一审判决对合同主体认定错误，混淆了租赁合同与补充协议系不同签约主体的事实。平利中润公司是独立的法人企业，并非租赁合同主体，没有责任与义务承担租赁合同约定的内容。2.一审判决认定欠付租金2471907.85元，没有事实及法律依据。2017年1月17日的《收据》是双方就租赁合同的补充协议，对各自权利义务约定明确，且已经具体实施，陕西中润公司已经依据此约定将大门西侧麦德堡店交付美源公司，故陕西中润公司仅欠付租金50万元。3.一审判决违约金为480万元超过美源公司一审诉讼请求且明显过高。美源公司在一审中对违约金的诉讼请求有明确的计算方式和时间节点，即以每年240万元为诉讼请求标的，一审判决超出当事人的诉讼请求。根据租赁合同约定，每月租金为38万元，而约定每月50万元的违约金明显过高。4.一审判决返还消防设施补助款及瓷砖款118万元没有依据。本案涉及的100万元消防设施补助款已经在2013年的诉讼调解中解除了，即双方以自己的实际行为变更了消防设施补助款的给付条件。且陕西中润公司已经就消防设施及瓷砖等投资120万元在涉案租赁物上。租赁合同仅约定陕西中润公司投资，并未明确约定消防验收是陕西中润公司的义务。消防验收是否合格并不影响租赁合同的效力及合同目的。本案中没有任何证据能够证明存在18万元的瓷砖款。100万元的消防补助款是给付之诉，本案是变更之诉，不属于同一法律关系，不应在本案审理范围之内。
美源公司辩称，1.一审判决认定合同主体正确。平利中润公司在补充协议中明确表示与陕西中润公司共同履行合同约定的各项义务，向美源公司承担连带责任。该补充协议是主合同的变更，平利中润公司是本案租赁房产中商场的实际使用者和收益者，美源公司对此予以认可。陕西中润公司在补充协议中虽未加盖公章，但其法定代表人陈建良签字认可，属于职务行为。2.一审判决依据原合同认定欠付租金为2471907.85元正确。陕西中润公司截止2017年3月14日仅支付250万元租金，也未与美源公司签订变更协议，故原合同及补充协议继续有效。3.一审判决认定违约金数额正确。陕西中润公司自2015年7月15日起拖欠房租，均未按期支付，处于连续违约状态。根据合同约定，应支付1200万元的违约金，美源公司仅按照40%主张违约金480万元，不存在违约金过高，显失公平的问题。且一审中陕西中润公司并未请求降低违约金，一审法院不能主动判决降低违约金。4.一审判决陕西中润公司返还补助款118万元正确。陕西中润公司至今未取得消防验收，且内粉也未施工完毕，但在第一年支付房租时就扣除了118万元补助款，陕西中润公司在一审及2016年的庭审中均予以认可。118万元属于合同约定的义务，与本案具有直接关系。
美源公司向一审法院起诉请求：l.依法解除美源公司与陕西中润公司的房屋租赁合同，责令陕西中润公司与平利中润公司交还租赁的房产；2.由陕西中润公司与平利中润公司给付拖欠房屋租赁费2471907.85元(4971907.85元-2500000元)及利息367474.90元；3.依法责令陕西中润公司与平利中润公司返还美源公司预付的消防设施补助款100万元及粉刷楼梯贴瓷砖补助款18万元；4.依法责令陕西中润公司与平利中润公司支付2015年7月15日至2017年7月15日之间的违约金480万元(本应承担50万元×24个月=1200万元×40%)；5.依法责令陕西中润公司与平利中润公司支付2017年7月15日至房产交还之日的房屋租赁费；6.诉讼费由陕西中润公司与平利中润公司承担。
一审法院认定事实：2012年4月10日，陕西中润公司、美源公司就美源公司所有的众鑫大厦租赁事宜达成房产租赁合同，该合同就租赁房产的位置、面积、功能、租赁期限、租金及支付方式等16项内容进行了详细的约定，其中合同第二项租赁期限约定：经甲（美源公司），乙（陕西中润公司）双方协商一致，乙方一次性承租众鑫大厦使用权15年（2012年8月15日至2027年8月14日止），租金前两年2014年8月15日前，每年租金455万元。2014年8月15日至2027年8月14日，每年的房产租赁费按上年实交数为基数递增3%以此类推，直到合同期满为止，每年租金必须在下一个租赁期到来前两个月内交清，否则视为违约。合同第八条第二款约定：房产内粉及消防设施由乙方投资，经消防部门验收合格后，甲方给乙方投资补助款100万元（但甲方必须向乙方提供正式票据），合同期满该设施无偿归甲方所有；第四款约定：乙方不能按期支付租赁费，即为违约，甲方有权单方终止合同，乙方必须无条件撤离场地。合同签订后，陕西中润公司注册成立平利中润公司，并将该房产交由平利中润公司使用。2013年12月10日，美源公司与平利中润公司签订补充合同，补充合同进一步明确了房租的给付时间及违约后每月应支付违约金50万元，平利中润公司承担连带责任。陕西中润公司未按期支付房租费，2016年美源公司向法院起诉，要求陕西中润公司给付房租。2016年10月18日平利县人民法院以（2016）陕0926民初246号民事判决，责令陕西中润公司给付美源公司2016年7月15日以前的房屋租赁费及利息，现已生效。自2016年7月15日至2017年8月14日的租赁费4971907.85元。已支付250万元，余款2471907.85元，至今未付。另查明：美源公司在2015年前给陕西中润公司支付100万元的消防补助款及18万元的瓷砖补助款，合计118万元。
一审法院认为，美源公司与陕西中润公司签订的房产租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，该合同为有效合同，美源公司已按合同约定全面履行了义务，陕西中润公司租赁房屋后，未按合同约定按期支付房屋租赁费，其行为违反了合同约定，应承担违约责任。美源公司要求陕西中润公司支付拖欠的房屋租赁费及违约金的请求，符合法律规定，依法予以支持。美源公司要求陕西中润公司返还其给付的消防设施补助款及瓷砖款，因合同有约定，且消防设施至今未经消防部门验收合格，故该项诉讼请求予以支持。陕西中润公司辩称，房屋租赁合同及补充合同系陕西中润公司前任法定代表人所签订，其不承认。经查，美源公司将涉案房屋租给陕西中润公司后，陕西中润公司一直使用至今，故该抗辩理由不能成立，依法不予支持。陕西中润公司以美源公司所写收据辩称其已与美源公司达成协议，只租一至三层每年租金300万元，众鑫大厦地下室、大厅及四至十五层房屋退回美源公司。陕西中润公司至今仍占用大厦地下室、大厅及四至十五层房屋，且该收据明确约定：如不按期缴纳全部房租，美源公司有权按原合同的全部债权要求其给付，并按原合同执行，陕西中润公司至今仍未交清300万元房租款，且未将地下室、大厅及四至十五楼交还美源公司，故陕西中润公司的该抗辩理由不能成立，依法不予支持。陕西中润公司与平利中润公司认为美源公司是与陕西中润公司签订的房产租赁合同，应由陕西中润公司承担责任，平利中润公司不承担责任的抗辩理由，经查，陕西中润公司与美源公司签订合同后，在平利成立平利中润公司，并将所租赁的房产交由平利中润公司使用，平利中润公司实际上是所租赁房产的实际使用人，且补充合同明确约定，由陕西中润公司与平利中润公司承担连带责任。而平利中润公司是独立的法人主体，对外能够承担民事责任，故该抗辩理由不能成立，不予支持。美源公司要求陕西中润公司支付拖欠房租款的利息，因合同未约定，故该项诉讼请求，依法不予支持。关于违约金的计算问题，因2016年7月15日前的房租法院已经判决，视为租赁费已缴纳，违约时间应自2016年7月15日至2017年7月14日，每月50万元的违约金，陕西中润公司应承担违约金600万元，美源公司起诉480万元，视为对其他违约金的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决:一、解除美源公司与陕西中润公司签订的房产租赁合同及补充合同，由陕西中润公司与平利中润公司交还租赁美源公司的房产；二、由陕西中润公司与平利中润公司给付美源公司2016年7月15日至2017年7月14日的房屋租赁费用2471907.85元，2017年7月14日以后至交房之日止的房屋租赁费按月计算；三、由陕西中润公司与平利中润公司赔偿美源公司违约金480万元；四、由陕西中润公司与平利中润公司返还美源公司消防设施补助款及瓷砖款118万元；五、驳回美源公司的其他诉讼请求。上述内容均限判决生效后五日内履行，陕西中润公司与平利中润公司互负连带责任。案件受理费73563元，由陕西中润公司与平利中润公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：美源公司提交的2012年5月23日255万元租赁费收据、2012年10月25日82万元租赁费收据及中国人民银行支付系统专用凭证，能够证明陕西中润公司向美源公司支付第一年房屋租赁费337万元，因陕西中润公司认可剩余100万元租金系折抵了消防补助款，故对该证明目的予以认可。美源公司提供该证据还要证明第一年租金中折抵了瓷砖款18万元，因双方在合同中并无瓷砖款约定，陕西中润公司对此也不予认可，故对该证明目的不予采信。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，陕西中润公司应向美源公司支付的第一年房屋租赁费为455万元，实际支付337万元，剩余100万元双方均认可是用消防补助款100万元予以折抵。按照《补充合同》第一条“从2014年8月15日开始，每一租赁年度的房产租赁费在上一年度租赁费的基础上递增百分之三”之约定，2015年7月15日至2016年7月14日期间房屋租赁费为4827095元；2016年7月15日至2017年7月14日房屋租赁费为4971907.85元；2017年7月15日至2018年7月14日房屋租赁费为5121065.09元。截止目前，涉案房产消防工程尚未全部完成。
本院认为，本案的争议焦点为：一、陕西中润公司欠付美源公司租金为多少；二、一审判决认定违约金为480万元是否适当；三、陕西中润公司应否向美源公司返还消防补助款100万元及瓷砖款18万元；四、平利中润公司应否向美源公司支付租金、违约金及返还消防补助款、瓷砖款。
关于焦点一，陕西中润公司上诉主张根据美源公司出具的《收据》涉案房屋租金已变更为每年300万元，其欠付租金为50万元。经查，2017年1月17日，美源公司向陕西中润公司出具的《收据》第1条约定：“由于双方初步协商需要变更原租赁合同，初步变更意向为：2016年8月15日至2017年8月14日平利中润亿家1-3楼超市租赁费为300万元，具体面积、位置及房租的递增调整、遗留问题的处理等在变更合同中明确。”第4条约定：“经协商，2017年3月15日前双方必须完成合同变更，否则执行原合同。变更合同签订后以变更合同内容为准。”从上述约定可以看出，合同变更仅是双方的初步意向，最终意见应以变更后合同内容为准。二审庭审中，美源公司与陕西中润公司均认可双方没有签订书面的变更合同。且截至目前，陕西中润公司也未将地下室、大厅及四至十五楼交还美源公司，故按照上述约定双方应按照原合同履行各自义务。按照《房产租赁合同》及《补充合同》的约定，2016年7月15日至2017年7月14日期间，陕西中润公司应向美源公司支付的租金为4971907.85元，陕西中润公司已经支付250万元，故还应支付租金2471907.85元。陕西中润公司认为其仅欠付租金50万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于2017年7月14日之后的租金问题，根据《房产租赁合同》及《补充合同》约定，2017年7月14日之后的租金在上一年度租金基础上递增3%，也就是在2016年7月15日至2017年7月14日期间租金4971907.85元基础上递增3%，为5121065.09元，故2017年7月14日之后陕西中润公司应支付的租金按照每月426755.42元计算。
关于焦点二，陕西中润公司上诉主张一审认定违约金超出美源公司的诉讼请求，且明显过高，请求予以降低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”经查，《房屋租赁合同》第十条第5项约定：“承租方不能按期缴纳房租的视为违约，每延迟一个月向甲方支付50万元的违约金，合同继续执行。”本案中，双方在合同中约定的违约金明显超过美源公司的实际损失，故陕西中润公司请求降低违约金符合上述法律规定，本院予以支持。二审庭审中，陕西中润公司认为每年的违约金在当年合同标的总额30%之内可以接受，本院结合合同履行情况、当事人过错程度等因素认定本案违约金为当年合同标的总额的30%。一审审理中，陕西中润公司并没有请求降低违约金，故一审判决对于违约金计算标准没有予以调整，并无不当。关于违约金计算期间的问题，美源公司一审主张的违约金计算期间为2015年7月15日至2017年7月15日两年。经查，一审法院曾于2016年7月18日作出（2016）陕0926民初第246号民事判决，对陕西中润公司欠付美源公司2015年8月至2016年8月期间的租赁费及利息已经予以认定。2017年1月17日，美源公司向陕西中润公司出具的《收据》第3条载明，陕西中润公司如有违约，美源公司保留主张原合同所有债权的权利，二审中美源公司明确该债权包括主张租金和违约金的权利。在陕西中润公司未按期支付租金的情况下，美源公司主张由陕西中润公司支付2015年7月至2017年7月两年的违约金，并不违反上述约定。经查，2015年7月至2016年7月期间，涉案房租为4827095元，2016年7月至2017年7月期间，房租为4971907.85元，故自2015年7月至2017年7月期间，陕西中润公司应向美源公司支付的违约金为2939700.86元（4827095元×30%+4971907.85元×30%=1448128.5元+1491572.36元）。
关于焦点三，陕西中润公司上诉主张双方实际以在第一年租金中折抵100万元的形式变更了消防补助款的给付条件。涉案《房产租赁合同》第八条第2款约定，房产内粉及消防设施由陕西中润公司投资，经消防等部门验收合格后，美源公司给陕西中润公司补助投资款100万元。二审庭审中，双方均认可涉案消防工程未完成，美源公司仅认可消防补助款支付时间提前，但并不认可该款项的给付条件已经变更，陕西中润公司亦不能提供其他证据证明双方对消防补助款给付条件进行变更，故陕西中润公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于瓷砖款18万元应否返还的问题，因合同中对该款项没有约定，陕西中润公司亦不认可在第一年租金中折抵了18万元瓷砖款，故美源公司主张返还该款项没有事实依据，陕西中润公司该上诉理由成立，本院予以采纳。
关于焦点四，陕西中润公司与平利中润公司上诉主ＸＸ利中润公司并非涉案租赁合同主体，不应承担租赁合同义务。根据一、二审查明的事实，陕西中润公司将涉案房产交予平利中润公司实际使用，平利中润公司虽然不是《房产租赁合同》的当事人，但美源公司、陕西中润公司与平利中润公司于2013年12月10日签订了《补充合同》，该合同第七条明确约定，平利中润公司为陕西中润公司的子公司，与陕西中润公司共同履行合同约定的各项义务，向美源公司承担连带责任。平利中润公司时任法定代表人朱昌权签字，并加盖了公司合同专用章。故平利中润公司应对陕西中润公司向美源公司所负债务承担连带责任。一审判决由陕西中润公司与平利中润公司互负连带责任，不符合合同约定，本院依法予以纠正。
综上所述，陕西中润公司与平利中润公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第一项；
二、撤销陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初575号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、由陕西中润亿家实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付平利县美源实业有限公司2016年7月15日至2017年7月14日的房屋租赁费2471907.85元，并按照每月426755.42元的标准支付2017年7月14日至交房之日止的房屋租赁费；
四、由陕西中润亿家实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付平利县美源实业有限公司2015年7月至2017年7月期间的违约金2939700.86元，并返还消防补助款100万元；
五、驳回平利县美源实业有限公司的其他诉讼请求。
平利县中润亿家实业有限公司对上述第三项、第四项判决内容承担连带给付责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费73563元，由平利县美源实业有限公司负担17763元，陕西中润亿家实业有限公司与平利县中润亿家实业有限公司负担55800元；二审案件受理费67463元，由平利县美源实业有限公司负担13068元，陕西中润亿家实业有限公司与平利县中润亿家实业有限公司负担54395元。
本判决为终审判决。
审判长 何 波
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年五月十八日
书记员 杜 涛