江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04534号
上诉人（原审被告）张中达。
委托代理人吴永洪，江苏圣益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常熟市海东制衣厂。
委托代理人时文杰，江苏少平律师事务所律师。
上诉人张中达因与被上诉人常熟市海东制衣厂（以下简称海东制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟海民初字第00194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：常熟市海虞镇周行里泾村南周谨路4幢房屋（丘号90306090-4，即厂房）为海东制衣厂所有，建筑面积1364.28平方米。常熟市海虞镇周行里泾村南周谨路2幢房屋（丘号90306090-2，即宿舍楼）亦为海东制衣厂所有。上述房产均在房产部门进行了产权登记。海东制衣厂为个人独资企业，戈良元为该企业的投资人。2011年12月29日，戈良元作为出租方、张中达作为承租方分别签订了关于租赁上述厂房、宿舍楼的房屋租赁合同各一份。
（厂房）房屋租赁合同第一条约定，租赁房屋位于海虞镇周行里泾村南周谨路4幢的厂房或仓库（以下简称租赁物），功能为生产车间；该合同第二条约定，租赁期限为三年，自2012年1月1日起至2015年1月1日止，租赁期限届满前3个月提出，经戈良元同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，张中达有优先权；该合同第四条约定，第一年租金为112000元，第二年租金为114000元，第三年租金为116000元；该合同第十一条约定，在租赁期限内如张中达须对租赁物进行装修、改建，须事先向戈良元提交装修、改建设计方案，并经戈良元同意，同时须向政府有关部门申报同意，改建、装修费用由张中达承担，合同解除时，张中达装修所添附的财产无偿归戈良元所有；该合同第十五条约定，合同提前或有效期届满，双方未达成续租协议的，张中达应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还戈良元，张中达逾期不迁离或不返还租赁物的，应向戈良元加倍支付租金，但戈良元有权书面通知张中达其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任。
（宿舍楼）房屋租赁合同第一条约定，由张中达租赁戈良元位于海虞镇周行里泾村南周谨路的宿舍楼（以下简称租赁物）共22间房屋，功能为住宿；该合同第二条约定，租赁期限为三年，自2012年1月1日起至2015年1月1日止，租赁期限届满前3个月提出，经戈良元同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，张中达有优先权；该合同第四条约定，第一年租金为42400元，第二年租金为42400元，第三年租金为42400元；该合同第十一条约定，在租赁期限内如张中达须对租赁物进行装修、改建，须事先向戈良元提交装修、改建设计方案，并经戈良元同意，同时须向政府有关部门申报同意，改建、装修费用由张中达承担，合同解除时，张中达装修所添附的财产无偿归戈良元所有；该合同第十五条约定，合同提前或有效期届满，双方未达成续租协议的，张中达应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还戈良元，张中达逾期不迁离或不返还租赁物的，应向戈良元加倍支付租金，但戈良元有权书面通知张中达其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任。
上述合同签订之后，海东制衣厂向张中达移交了上述房屋及房屋内的相关物品。相关物品具体明细如下：厂房二层部分：轨道日光灯29排×5只，插座29排×5只，边道日光灯24只，插座24只，黄色角铁货架5只，灭火器12只，电扇35只，角铁架台面17节，小斜台96只，小沙发1只，明装消防箱4只（水带及水枪齐全），明装灭火器4只，水空调20台；厂房的厨房部分：四人同座铁饭桌7只，电扇7只，木制台面2只×2.5米，木制酒柜1只，旧台面2只，防火台面1只×3.5米；厂房的底层办公室：高低二层床（木制）1张，卫生台面带洗手柜1只；厂房的南加层部分：轨道灯4排，电扇4只，台面12节，电烫台17只，轨道灯2排，电扇9只；厂房的底层北面：电扇8只，灯6只，大小台面板3块。另外，庭审过程中，双方还一致确认，租赁期间，海东制衣厂曾向张中达移交了消防扳手1只、普通干粉灭火器8只。
另查明：2014年10月份，张中达将上述所租赁的房屋转租给朱正通，双方签订的转租协议约定租赁期限为2014年10月20日至2015年1月5日，但直到2015年5月14日，朱正通才将所租赁的房屋及相关物品移交给张中达。
又查明：张中达2012年1月1日至2015年1月1日三年的租金已交清。自2015年1月2日后，即房屋租赁合同到期后，双方并未续签房屋租赁合同。2015年2月10日，海东制衣厂曾发函要求张中达搬离其所租赁的房屋。2015年5月20日，在海东制衣厂和张中达的要求下，原审法院组织双方当事人对涉案房屋进行了清点及交接，涉案房屋及相关物品已由张中达移交海东制衣厂，但相关物品与租赁移交时相比有所缺失，具体如下：厂房二层部分，风扇缺27只，木制小斜台缺33个，明装灭火器缺1只；厨房部分，四人通座铁饭桌缺1只；南加层部分电烫台缺15个，电扇缺5只；底层北面部分，电扇缺2只，轨道灯缺1只。庭审过程中，张中达对上述缺失物品及消防扳手1只，表示无法返还，愿意折价赔偿海东制衣厂710元，海东制衣厂表示同意；另外，张中达表示可以返还普通干粉灭火器8只。
再查明：厂房及宿舍的水费、宿舍的电费是海东制衣厂垫付的，厂房的电费是张中达自己缴纳的。2012年12月，戈良元与张中达签订了水、电收费补充协议一份，约定从2012年12月18日起，1、水费：张中达所承担的水费在国家标准的基础上每吨补贴戈良元0.2元。2、电费：（1）张中达车间用电所承担的电费在供电局向戈良元收取电费标准的基础上每度补贴戈良元0.05元变压器、配电盘等相关设备的折旧费……（2）张中达宿舍用电所承担的电费在供电局向戈良元收取电费标准的基础上每度补贴戈良元0.1元线损及变压器、配电盘等相关设备的折旧费……。2013年12月18日前的水电费双方已结算清楚。2014年1月10日，张中达对2013年12月19日所抄的水电表底数予以确认，其中车间电量底数为1865.12度×30。2015年5月20日，原审法院组织双方当事人查看车间电量读数为8832.61度×30，鉴于底数为1865.12度×30，故2013年12月19日至2015年5月20日张中达使用的车间电量为209024.7度（6967.49度×30）。庭审过程中，海东制衣厂、张中达一致确认2013年12月19日至2015年5月20日张中达在车间及宿舍合计使用3113.1吨水，经原审法院核实水费按照本地标准每吨为3.85元，根据上述补充协议，张中达每吨还应补贴海东制衣厂0.2元，故水费合计为12608元（3113.1吨×4.05元／吨）。庭审过程中，双方还一致确认2013年12月19日至2015年5月20日宿舍使用的电费合计为15015元。2013年12月19日后至起诉之日，张中达已支付水电费合计3万元。
上述事实由产权证、房屋租赁合同、移交签收单、转租协议、通知书、水电费补充协议、水电费结算单、清点移交笔录等及庭审笔录在案佐证。
原审原告海东制衣厂的诉讼请求为：1、判令张中达迁出海虞镇周行南周谨路的厂房和宿舍楼。2、判令张中达加倍支付拖欠的租金124571.12元（租金从2015年1月2日计算到2015年5月20日）。3、判令张中达支付拖欠的水电费8073元。4、判令张中达归还出租时海东制衣厂移交的物品。5、本案诉讼费用由张中达承担。
原审法院认为：海东制衣厂与张中达签订的关于厂房及宿舍楼的房屋租赁合同均为合法有效，对双方产生约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，合同到期后，张中达应按照合同的约定迁出其所租赁的厂房及宿舍楼，并做好相关物品的移交手续。海东制衣厂主张张中达迁让其所租赁的厂房和宿舍楼，诉讼过程中，张中达在原审法院组织下于2015年5月20日已腾空上述房屋并移交海东制衣厂。
海东制衣厂主张张中达应加倍支付租金合计124571.12元，鉴于张中达未能按时迁出，其占有使用期间（2015年1月2日至2015年5月20日）仍应按照或者参照房屋租赁合同的租金价格向海东制衣厂支付占有使用费，厂房的占用使用费参照房屋租赁合同约定的2014年租金确定为116000元／年，宿舍的占用使用费参照房屋租赁合同约定的2014年租金确定为42400元／年，故宿舍和厂房的占有使用费合计为60322元（158400元÷365天×139天）；关于海东制衣厂主张加一倍支付租金的主张，原审法院认为，虽然双方签订的房屋租赁合同约定了逾期不迁离或不返还租赁物的，应加倍支付租金，但考虑该违约条款约定的违约金（租金损失的一倍）过高，原审法院酌情予以调整至租金损失的30%，据此计算，违约金为18097元（60322元×30%）。张中达辩称合同到期后张中达曾告知海东制衣厂接收房屋，海东制衣厂没有接收导致房屋一直处于未交付的状态，责任在于海东制衣厂，不应支付租金，原审法院认为，张中达在租赁期间将房屋转租给他人使用，导致其无法向海东制衣厂交付房屋，故张中达的辩称意见，原审法院不予认可。
海东制衣厂还主张水电费8073元。关于水费，张中达应支付海东制衣厂12608元；关于宿舍楼电费，张中达应支付海东制衣厂15015元；关于车间电费的贴费，2013年12月19日至2015年5月20日产生的车间电量为209024.7度，根据水电费补充协议的约定，张中达应按照每度0.05元进行补贴，即应向海东制衣厂支付贴费10450元。上述水电费（含贴费）总计38073元。诉前，张中达已支付水电费合计3万元，故张中达还应支付海东制衣厂水电费合计8073元。
海东制衣厂还主张张中达向其移交相关物品，鉴于移交租赁房屋时张中达仍有部分物品（风扇34只、木制小斜台33个、明装灭火器1只、四人通座铁饭桌1只、电烫台15个、轨道灯1只、消防扳手1个、干粉灭火器8个）未返还给海东制衣厂，现双方一致同意对张中达未能返还的风扇34只、木制小斜台33个、明装灭火器1只、四人通座铁饭桌1只、电烫台15个、轨道灯1只、消防扳手1个合计折价710元由张中达对海东制衣厂进行赔偿，上述合意系双方真实意思表示，原审法院予以认定。另外，对于干粉灭火器8只，张中达表示愿意返还。
综上，海东制衣厂诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、张中达将常熟市海虞镇周行里泾村南周谨路2幢房屋（宿舍楼）、4幢房屋（厂房）搬离腾空后交还给常熟市海东制衣厂（已履行）。二、张中达支付常熟市海东制衣厂自2015年1月2日起至2015年5月20日止的房屋使用费60322元，并支付违约金18097元，合计78419元，于判决生效之日起十日内履行。三、张中达支付常熟市海东制衣厂水电费8073元，于判决生效之日起十日内履行。四、张中达支付常熟市海东制衣厂租赁物品赔偿款710元并归还常熟市海东制衣厂普通干粉灭火器8只，于判决生效之日起十日内履行。五、驳回常熟市海东制衣厂的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1476元，由常熟市海东制衣厂负担514元，张中达负担962元。
上诉人张中达不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、张中达在承租的房屋到期后曾多次通知海东制衣厂接收房屋，海东制衣厂故意拖延时间拒绝接收，导致房屋一直处于未交付状态的责任在海东制衣厂。海东制衣厂要求支付期满后的租金没有事实依据。原审按照上一年租金计算，同时判决张中达按租金的30%承担违约金也没有考虑到本案的客观事实。2、在承租期间，海东制衣厂提供的变压器、配电盘等相关设备老化无法使用，经海东制衣厂和包括张中达在内的五六家承租户协商一致，变压器、配电盘等相关设备由海东制衣厂购买，张中达和其他承租户补贴所有出资。经张中达了解，所有承租户共出资了五六万元，海东制衣厂购买设备花了二三万元。海东制衣厂还要求支付车间电费贴费没有依据。3、承租期间张中达还建造了四间附房，共计花去八万多元，请求在本案中予以扣减处理。请求二审法院依法改判。
被上诉人海东制衣厂辩称：租赁到期后，张中达仍将房屋转租给他人使用，这一事实足以推翻张中达称曾多次通知海东制衣厂接收房屋的说法。法院认定按照租金损失的30%确定违约金合法合理。海东制衣厂只是按照合同约定收取约定的补贴费，并未收取买变压器、配电盘的出资。张中达私自搭建的附房理应按照合同约定归海东制衣厂所有，其要求扣减没有法律依据。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
二审中，张中达主张早已通知海东制衣厂接收房屋，提交录音光盘及电话录音整理稿两份，电话录音整理稿显示录音时间分别为2015年4月24日、2015年5月6日，通话人为张中达和戈金亚（戈良元女儿），其中张中达说“两个外地人已经把东西搬清了，房子移交给你们”；戈金亚说“主要他们那点东西乱七八糟的，他说搬不掉。你没有办法移交给我们，里面有东西，我怎么进去。我年前就叫你退的”；张中达回答“他（朱正通）没（全）搬掉，我也没办法。”海东制衣厂质证认为该证据不属于新证据，并且不能证明因海东制衣厂原因导致张中达逾期搬离，反而证明张中达的物品直至5月20日才全部清空。
二审另查明，张中达在一审中举证了其与朱正通移交房屋的交接单，时间为2015年5月14日，其中确认了由朱正通移交给张中达的物品和设备明细，约定张中达再付给朱正通18000元，此后双方就租赁合同再无纠葛。
本院认为：张中达主张因海东制衣厂拒绝接收房屋导致房屋一直未能交付，但是根据张中达举证的其与朱正通移交房屋的交接单，朱正通直至2015年5月14日才将房屋内的物品和设备移交给张中达。张中达认为在此前其已与朱正通办理了房屋交接，2015年5月14日仅是为配合法院工作将物品进行清理，没有证据证明；而且物品交接也是房屋交付的一部分，在张中达将房屋转租给朱正通且房屋内还留存有朱正通使用的物品的情况下，即使张中达确提出要求海东制衣厂收房的要求，海东制衣厂认为房屋尚不符合交接条件并不予接收房屋也属合理。直至张中达与朱正通办理了交接手续后张中达才在原审法院组织下腾空房屋并将房屋移交给海东制衣厂。因此，房屋未能按约交付的责任在于张中达。原审法院认定张中达参照房屋租赁合同约定支付占有使用费及违约金并无不当。
关于电费贴费问题，张中达主张承租人支付的全部电费贴费超过了变压器、配电盘价值，未提交证据证明。海东制衣厂与张中达明确约定张中达每度补贴海东制衣厂0.05元变压器、配电盘等相关设备的折旧费，原审法院据此以实际电量为基础确定电费贴费符合合同约定，并无不当。关于张中达建造的附房，房屋租赁合同约定在租赁期限内如张中达须对租赁物进行装修、改建，须事先向海东制衣厂提交设计方案，经海东制衣厂同意，并须向政府部门申报同意。张中达未证明其建造附房已经过海东制衣厂同意及政府部门审批，房屋租赁合同也未约定租赁期满后海东制衣厂应对张中达所做的装饰装修进行补偿，张中达要求在应付费用中扣减建造附房的费用没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人张中达的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2952元，由上诉人张中达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陆晓婷