广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第971号
上诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司。
法定代表人：陈宁。
委托代理人：梁培荣。
委托代理人：陶宁春。
被上诉人（原审被告）：覃利萍。
委托代理人：廖勇国。
上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称：双生公司）因与被上诉人覃利萍物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人双生公司的委托代理人梁培荣、陶宁春，被上诉人覃利萍的委托代理人廖勇国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年11月17日，覃利萍与案外人广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称：阳光嘉园公司）签订《商品房买卖合同》，覃利萍向阳光嘉园公司购买位于南宁市江南区白沙大道×号南国花园商城第×栋×单元×号房，第×栋×商铺。双生公司为具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日，双生公司与南宁市南国花园商城小区的开发商阳光嘉园公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生公司对南国花园商城小区进行全面物业管理服务；物业管理服务费为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金。2004年3月1日，双生公司与阳光嘉园公司签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定：从2004年1月1日起，空置房的物业管理服务费一律按全额交纳；连排单栋独户住宅物业管理费为0.9元／平方米／月，如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米／月收取，于2005年1月1日起报物价部门核准后执行。2004年1月1日，双生公司与覃利萍签订了《前期物业管理协议书》，约定覃利萍于2004年1月1日入住和使用南国花园商城小区×栋×单元×号房房和×栋×号商铺，双生公司为覃利萍提供物业服务。2005年9月14日，南宁市房地产测绘队作出的建筑面积计算结果载明，南宁市江南区白沙大道×号南国花园商城第×栋×单元202号房房住宅面积为79.28㎡，×栋×号商铺积为27.53㎡。覃利萍缴纳了2004年3月至2005年12月的物业管理服务费；自2006年1月1日至2010年1月22日期间，南国花园商城小区×栋×单元×号房住宅和×栋×号商铺物业管理服务费，覃利萍没有交纳。2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文，批准双生公司自2003年12月起至2009年12月，对南国花园商城小区住宅物业管理服务费可按每月每平方米0.5元收取。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。2008年9月25日，南宁市物价局《关于小区名称等问题的复函》对南价格（2006）6号文中小区名称“南国花城商城A区”错误之处予以更改为“南国花园商城A区”。2005年5月16日，南宁市物价局南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》文件，批复“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务；物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。
一审法院另查明：2006年4月3日、2007年12月9日、2009年2月27日双生公司以国内特快专递邮件的方式向覃利萍寄送催缴邮件。双生公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。
一审法院认为：根据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。双生公司与建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，可以认定双生公司向包括覃利萍在内的南国花园商城小区业主提供的前期物业服务的法律关系合法有效。双生公司为南国花园商城小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；覃利萍作为南国花园商城小区业主，与双生公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。覃利萍自2006年1月1日至2010年1月22日未交纳物业管理费，覃利萍主张其系采取拒付物业管理服务费的方法向双生公司索要物业管理收费的知情权。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定，负有将《前期物业服务合同》及《补充条款》向业主进行公示并向物业管理行政部门进行备案的义务人应为建设单位，即本案的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司。至于双生公司的服务标准，虽然双生公司在与覃利萍签订《前期物业管理协议书》时，未将《前期物业管理服务合同》作为附件，但南宁市物价局、南宁市房产管理局（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》中对南宁市普通住宅小区物业服务等级标准均作出了明确规定，亦不存在侵害覃利萍知情权的情形，故对覃利萍这一抗辩理由，不予采纳。覃利萍主张双生公司未履行物业管理服务职责，其拒交物业服务费系行使先履行义务抗辩权，并提交了一组照片予以佐证。双方并未就物业管理服务费交纳与提供物业管理服务的先后顺序作出约定，覃利萍提出先履行义务抗辩不能成立。物业管理服务属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，这些方面均无法完全通过照片予以印证。即使覃利萍确能证明双生公司提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其也仅仅可以根据有关规定要求双生公司减少物业服务费，现其采用拒交物业管理服务费的行为并无法律依据，不予采纳。对于物业管理服务费的收费标准，双生公司提交的（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文证明，自2003年12月至2009年12月，政府核准的南国花园商城小区住宅物业管理服务费的收费上限为每月每平方米0.5元，由于双方没有对该收费标准下调进行约定，因此采信该标准确定覃利萍应付住宅物业管理服务费数额。依照《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取，《前期物业管理协议书》中双方约定无物价部门核准定价的按市场价执行，考察经营性房屋物业管理服务费的市场价格，以每月每平方米1元为计算标准，与一般市场价格大致相当，且覃利萍亦按该标准交付了2004年3月至2005年12月的物业管理服务费，故双生公司关于×栋×单元×号房住宅物业管理服务费按每月每平方米0.5元收取，×栋×号商铺的物业管理服务费按每月每平方米1元收取的主张，并无不当，予以支持。覃利萍应当交纳的物业服务费为住宅每月39.64元，商铺每月27.53元。双生公司主张从2006年1月1日计算至2010年1月22日，覃利萍未提交履行交费义务的证据的，双生公司的诉讼请求并无不当，予以支持。综上，覃利萍应向双生公司支付2006年1月1日至2010年1月22日南国花园商城小区×栋×单元×号房住宅和×栋×号商铺的物业管理服务费3273.29元{［（27.53元＋39.64元）×48个月＋（27.53元＋39.64元）÷30天×22天］}。关于双生公司主张的滞纳金。覃利萍不履行合同义务按时向双生公司交纳物业管理服务费，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。覃利萍拖欠物业管理服务费，已构成违约，除支付物业管理服务费外，还应赔偿双生公司的损失。《前期物业管理服务合同》约定业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。覃利萍在诉讼中抗辩称合同约定的滞纳金标准过高，主张应按中国人民银行短期活期存款利率进行计算。经查，合同中约定的滞纳金，实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款后段之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。参酌本案违约金是否过高的标准，为违约造成的损失。本案中双生公司的损失仅为资金被占用而造成的损失，合同中约定按每日千分之三计算违约金的标准过高。覃利萍提出要求调整违约金的主张，合法有据，予以采纳，应转由双生公司就约定的违约金未过分高于其实际损失进行举证。双生公司未能举证证明约定违约金未过分高于其实际损失的，依法确认双生公司损失按中国人民银行同期贷款利息计算。同时根据法释（2009）5《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，依法对本案覃利萍应当承担违约金的比例，调整为其所拖欠的物业管理费的所产生利息的130%。《前期物业管理服务合同》未约定物业服务费的具体交款时间的，按照交易习惯，业主或物业使用人至少应当在接受物业服务的月份的最后一日交纳，次月第一日则应当支付违约金。违约金计算，自覃利萍应继续交纳的2006年1月份起，按月度依次计算，即：2006年1月至2009年12月覃利萍应交的物业服务费产生的违约金，以67.17元（商铺物业服务费27.53元＋住宅物业服务费39.64元）为基数；2010年1月覃利萍应交的物业服务费产生的违约金，以49.26元（商铺物业服务费20.19元＋住宅物业服务费29.07元，只计算22日）为基数，自每月应交物业服务费的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的130%，计算至本判决规定的履行期限最后一日止；依此类推。关于本案诉讼时效问题，覃利萍抗辩称本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定，双生公司提起诉讼已经超过一年的诉讼时效。覃利萍拒交物业管理服务费的行为并不符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间为一年的情形，故双生公司起诉主张物业管理服务费的诉讼时效仍为两年。由于物业管理服务具有持续服务的特性，从实践操作角度分析，催收物业费是物业公司的日常工作之一，物业公司不会怠于行使权利，但出于继续提供物业服务的客观需求，物业公司才未将诉讼作为解决欠费问题的首选方式。此外，业主欠交的物业费，不仅仅是物业企业的利润，还包括了业主公共设施的维护费，保安、保洁的劳务费等等，为保护其他按时交费业主的合法权益，物业费交纳的诉讼时效应当从物业服务企业终止物业服务次日起算，故双生公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，覃利萍关于诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，参照《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，判决如下：一、覃利萍向双生公司支付2006年1月1日至2010年1月22日的物业管理服务费3273.29元；二、覃利萍向双生公司支付上述费用的违约金（2006年1月至2009年12月，每月以67.17元为基数；2010年1月以49.26元为基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费25元，由覃利萍覃利萍负担。上诉人双生公司上诉称：2003年8月18日，上诉人双生公司与南宁市南国花园商城小区的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，对南国花园商城小区进行全面物业管理服务。但被上诉人未按合同约定交纳物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》第三十一条第4项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，按以下办法处理：从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”、《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”，根据上述规定，被上诉人逾期交纳物业管理服务费用，应当从逾期之日起每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。但一审法院基于维护上诉人的利益考虑，认为合同中约定按每日千分之三计算违约金的标准过高，调整为按被上诉人拖欠的物业管理服务费所产生利息的130％作为计算违约金的标准。对此，上诉人双生公司极为不解，为何物业公司的利益就得不到充分考虑物业公司的利润微薄众所周知，而“南国花园商城”的700产业主中就有500多产业主拖欠物业管理服务费，上诉人双生公司的艰难可想而知。“南国花园商城”占地面积10250l平方米，总建筑面积116031．01平方米，小区没有围墙，相当于占天占地的连排别墅，楼层仅有三层。为维护秩序，必然得多设秩序维护员、保洁员岗位。为此，“南国花园商城”相对于一般小区而言，物业管理成本要高很多。而上诉人双生公司作为物业公司根本就无法取得银行贷款，为履行物业管理职责，上诉人双生公司顶着压力想尽办法多方筹措资金，付出的代价岂只是银行贷款利息。显然，以银行贷款利息作为计算上诉人双生公司损失的标准极为不公。事实上，银行贷款利息远不足以补偿损失。根据2012年南宁统计年鉴，南宁市2006年全市在岗职工平均工资为20650元，至2011年则上涨为40120元，6年时间职工平均工资上涨了一倍。且南宁市2006年6月的房价均价为2700元／平方米，2013年6月的房价均价为7200元／平方米，2013年的房价是2006年的2．67倍（7200元÷2700元=2．67倍）。如果上诉人双生公司用为业主垫付的物业管理服务费投资房产的话，所获收益不会低于于此。综上所述，上诉人双生公司请求二审法院改判被上诉人从逾期交纳物业管理费之日起，每天按所拖欠物业管理服务费的千分之三支付滞纳金。
被上诉人覃利萍答辩称：上诉人的上诉要求支付的违约金过高，没有任何法律依据。从上诉人和开发商签订的《前期物业管理合同》来看，上诉人依此合同来要求我方支付千分之三的违约金。但是该合同是在房屋买卖合同签订之后才签订的，事后也没有与业主签订物业合同。上诉人签订前期物业合同违反了广西物业管理条例的规定以及国务院的有关规定，应当属于无效的合同。上诉人依据无效合同来提出每日支付千分之三的诉求是不应该得到支持的。由于业主买房在前，所以，在业主们入住小区之后，就已经支付了两年的物业费给上诉人。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本案争议焦点是：被上诉人向上诉人支付违约金应当按何标准计算？
双方当事人均无新证据向二审法院提交。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、关于违约金计算的标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中《前期物业管理服务合同》约定，业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。该合同中约定的滞纳金，实为违约金。被上诉人在一审中提出合同约定的滞纳金标准过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。除了资金被占用而造成的损失之外，上诉人未能举证证明被上诉人拖欠物业服务费还给上诉人造成了其他实际损失。一审法院确认以拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%为标准计算违约金是符合法律规定的，本院予以维持。二、除违约金的计算标准之外，上诉人对一审法院的其他认定均无异议；被上诉人未就一审判决提起上诉，视为服判。综上，上诉人双生公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南宁市双生物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一四年十一月十四日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。