终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字670号
原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。
委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被告：广州大食代餐饮管理有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：许明键，职务：执行董事。
委托代理人：陈辰、张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告广州大食代餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张艳适用简易程序于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告广州牵晴汇房地产有限公司的委托代理人邓斌及被告广州大食代餐饮管理有限公司委托代理人陈辰、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州牵晴汇房地产有限公司诉称：被告于2012年8月向原告承租广州市荔湾区黄沙大道某商铺，双方因此签订了租赁合同、补充协议及其他附件，约定了关于租赁涉案商铺的权利义务内容。在租赁合同履行过程中，被告拖欠租金、服务费及其他费用构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告起诉要求：1.被告向原告支付2013年7月、8月、9月、10月的租金473095元，该租金应一直计算至判决之日止，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；2.被告向原告支付2015年4月的服务费87745元，该服务费应一直计算至判决之日止，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；3.被告向原告支付2015年4月的中央隔油系统维护费7772元，该费用应一直计算至判决之日止，及逾期付款违约金（以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；4.被告向原告支付因租金在2014年9月1日发生递增而应当补足的保证金73755元及逾期违约金（以73755元为本金，从2014年9月16日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；5.被告承担案件诉讼费用。
被告广州大食代餐饮管理有限公司辩称：一、在双方合同解除的前提下同意支付2013年7、8、9、10的租金，但不同意支付违约金。该部分租金之所以没有支付，是因双方在商讨租金减免事宜时原告建议我方暂缓支付，故我方认为即便应当支付违约金，原告主张的标准也过高，请求适当调整为按中国人民银行同期同类贷款利息标准计算。在这个标准之上可以上浮30-50%。
二、不同意向原告支付2015年4月份服务费和中央隔油系统维护费，因为我方自2015年4月1日起已经停止在西城都荟经营，我方联销商户已全部撤离，现场已围闭，故原告在2015年4月份没有向我方提供任何服务，我方也没有使用原告的任何资源。
三、不同意向原告追加支付保证金，因我方已于2015年3月16日发函告知原告将于3月31日停业，于2015年3月23日向原告发出解除合同通知，告知原告于2015年4月30日解除双方合同，且我方厂商商铺已撤离，双方租赁合同已无法继续履行，故我方认为没有必要通过保证金的方式保持双方合同继续履行，追加保证金没有必要。
另外，被告认为原告在商场招商、管理、服务等经营策略上发生重大变更，影响了双方租赁合同的履行，且在被告长期巨额亏损的情况下不同意适当减免租金及管理费导致了被告无法继续履行合同。被告已发函给原告通知在2015年4月30日解除合同，该合同现已解除。因此，被告反诉要求判令：1.原告与被告在2012年8月15日签订的租赁合同及补充协议在2015年4月30日解除；2.原告向被告退回装修押金77210元及在租赁合同解除后的30个工作日退回水电周转金37605元；3.原告承担反诉费用。
原告针对被告的反诉辩称：一、不同意双方的租赁合同在2015年4月30日解除。首先，被告在2015年3月16日及3月23日向原告发出的停业通知和解除合同通知，因未得到双方协商确认而不具有任何法律依据和法律效力。其次，如合同因被告单方提出而解除，将导致原告巨大的经济损失。二、不同意退还被告装修押金77210元，因为依照合同约定，涉案商铺装修需要经受托管理人在验收合格后30个工作日内再扣除装修罚款及赔偿款项之后将剩余装修押金无息退还。被告未提供经受托管理人验收合格的凭证，故不能要求退还押金。三、关于水电周转金37605元，合同约定需在租赁期届满后30个工作日内扣除被告未付水电费后才无息退还，而现在双方的租赁合同尚未解除，且被告仍然拖欠原告2015年2月25日以后的公摊水费、商铺水费及2015年3月1日以后的商铺电费、公摊电费，因此，原告不同意退回上述周转金。
经审理查明：2012年8月15日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其它附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道某号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2507平方米；租赁期限从2012年9月1日至2021年8月31日，其中，2013年1月1日至2014年8月31日月租金为135170元、2014年9月1日至2015年8月31日月租金为159755……元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式交付租金给甲方；乙方的权利义务：依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.6若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算；17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金、若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：。H.乙方违反租赁合同的规定，构成或视为违约的，I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的。；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施。附件三约定：服务费为每月87745元、中央隔油系统维护费为每月7772元、水电周转金为37605元、装修押金为77210元；租赁期届满后30个工作日内受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后30个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方；保证金为668745元，乙方向甲方支付保证金中相当于三个月每月基本租金的款项为405510元，并向受托管理人支付相当于三个月每月服务费的部分263235元；如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方必须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起10个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述计算方法相应补足。
签订合同后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用。被告向原告支付商铺水电周转金37605元、装修押金为77210元、服务费保证金263235元和租金保证金405510元。庭审中，被告确认除未缴交2013年6月至10月的租金外，向原告支付租金至2015年4月底，支付服务费及中央隔油系统维护费至2015年3月底。
2014年8月29日，原告向被告送达书面通知，要求其追加支付合同约定保证金73755元。被告至今没有支付该保证金。
2015年3月16日，被告向原告发出《通知函》，告知由于美食广场开业以来长期亏损，决定终止营业，并计划于2015年3月31日结束营业。同年3月19日，原告回函告知被告不同意其单方面结束营业及撤场，要求其继续履行租赁合同的权利义务。
2015年3月23日，被告向原告发出《解除合同通知书》，表示决定于2015年4月30日终止与原告的租赁合同及补充协议，并于同日将房屋交还原告；另要求原告退还质量保证金135170元、装修押金77210元、水电周转金37605元。同年3月27日，原告向被告发出律师函，不确认被告提前终止营业及解除合同通知的法律效力，告知其不得擅自安排人员拆卸及撤走设备。另要求被告支付拖欠的2013年7月至10月及2014年6月的租金及违约金。
2015年4月1日及20日，原告向被告发出了警告函，对被告从2015年4月1日起停止营业的行为进行警告，要求其改善经营状况，否则将追究违约责任。2015年4月21日及30日，原告再次针对被告所发的函件回函表示不同意被告终止营业及解除合同的要求。
庭审中，被告陈述其从2015年4月起就终止在涉案场地经营，联销商户及设备都已经撤场，现剩下被告自己的设备留在现场，由其自行围蔽起来，原、被告双方至今未办理场地交接手续。原告对此予以确认。另外，被告在2015年5月13日的庭审中表示同意将涉案场地交还给原告，但原告不同意解除合同及接收场地。
另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案被告。
本院认为：本案争议的焦点是：1.涉案的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是否应继续履行，如果解除，解除的时间节点如何确定；2.如果合同解除，在涉案场地未进行交接的情况下，被告应向原告支付租金、服务费及中央隔油系统维护费至何时，应否计付违约金；3.被告是否应向原告追加支付保证金及原告是否应退还被告装修押金及水电周转金。具体分析如下：
关于争议焦点1。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同，双方均应切实履行。现被告在原告无任何违约行为的情况下，仅以经营亏损无法实现合同目的为由主张合同应依其通知在2015年4月30日解除，不符合法律关于合同解除情形的规定。因此，被告反诉要求确认租赁合同及补充协议在2015年4月30日解除于法无据，本院不予支持。
虽然本院不确认被告擅自主张解除合同的理由和时间，但是考虑到被告在本案诉讼之前确实有就提前解约事宜履行告知义务，原、被告双方也有就该问题提前进入磋商，且从目前涉案场地经营及使用状况来看，双方已确认被告从2015年4月起就终止在涉案场地经营，场地上联销商户及设备都已经撤场，被告也表示可以履行交还场地义务，因此，基于民法理论中的减损规则，从减少双方实际损失的角度考虑，本院认为双方之间关于涉案场地的租赁合同不适宜继续履行。关于合同解除的时间节点应由本院依据案件事实及当事人主张权利的情况予以确定。
鉴于被告在无法继续经营盈利的情况下终止经营，且在本案中已提出反诉请求主张解除合同及在2015年5月13日的庭审中表示可以交还场地给原告，虽然原告不同意接收场地，但本院认为在合同不宜继续履行的情况下，被告已尽告知及后续履行之义务，即使原告不同意在该日接收场地，本院仍可确认双方租赁合同及补充协议在该日解除。合同解除后，被告应积极全面履行场地交还义务，原告应及时接收场地并积极采取合理措施，最大限度减轻因场地闲置造成的损失。
关于争议焦点2。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因为场地租赁合同是因被告原因导致提前解除，原告在利益受损的同时也需要一段合理期间对涉案场地的具体处置作安排，因此在这段合理期间内因涉案场地闲置而产生的租金、管理费及中央隔油系统维护费损失及违约金应当由被告承担。在合理期间过后，如原告仍以相同理由拒绝与被告办理场地交接手续，之后的租金及其他费用损失，原告则无权要求被告赔偿。综合考虑本案实际情况，本院确定该合理期间为自合同解除之日起计算三个月。因此被告应向原告支付至2015年8月13日的租金、服务费及中央隔油系统维护费，并依约计付违约金。被告抗辩称违约金标准过高依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点3。因为租赁合同的补充协议已对保证金的追加支付作了明确的约定，原告也已在2014年8月29日依约履行了书面通知补交保证金的义务，现因被告原因致合同不再继续履行，被告不能以此拒付保证金。因此，原告要求被告追加支付保证金及承担逾期支付的违约责任符合合同约定，本院予以支持。
关于被告主张退还装修押金问题。合同补充协议约定在被告完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后30个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还，原告没有证据证明被告装修完毕进场使用至今存在装修罚款及赔偿款项，因此应将上述装修押金退还给被告。
至于被告主张退还水电周转金问题，因被告至今仍拖欠后续水电费及考虑到清场交还场地过程中也会产生相应的水电费，因此双方可在结清实际产生的水电费用后以水电周转金扣除，多退少补。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告广州大食代餐饮管理有限公司于2012年8月15日签订的租赁广州市荔湾区黄沙大道某号商铺的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2015年5月13日解除；
自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司迁出广州市荔湾区黄沙大道某号商铺，将该商铺腾空交还给原告广州牵晴汇房地产有限公司；
自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2013年7月、8月、9月、10月的租金473095元及从2015年5月1日起至2015年8月13日的商铺租金（按159755元／月计付）；
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）；
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2015年4月1日起至2015年8月13日的服务费（按87745元／月计付）；
六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付服务费的违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）；
七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2015年4月1日起至2015年8月13日的中央隔油系统维护费（按7772元／月计付）；
八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付中央隔油系统维护费的违约金（违约金以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月费用之日止，每期违约金总额以当月所欠中央隔油系统维护费为限）；
九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州大食代餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付保证金73755元及违约金（违约金以73755元为本金，从2014年9月16日起按每日万分之五标准计算至支付保证金之日止，违约金总额以73755元为限）；
十、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州牵晴汇房地产有限公司向被告广州大食代餐饮管理有限公司退还装修押金77210元；
十一、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求；
十二、驳回被告广州大食代餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7033元、反诉受理费1348元，由原告负担3675元、被告负担4706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一五年六月二十日
书记员 钟细妹
梁斯睿