贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终123号上诉人（原审原告、反诉被告）:贵州名匠装饰设计工程有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E9号楼（国际金融街3号）1单元18层3号房。法定代表人：李骄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：燕锦阳，湖南泽伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:贵州正通和投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际10号楼1单元8层2号房。法定代表人：胡艳秋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶雍林，男，1966年12月2日出生，穿青人，住贵州省纳雍县，该公司员工。被上诉人（原审被告）：胡德才，男，汉族，1956年10月6日出生，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审被告）：陈洁（曾用名胡德芬），女，汉族，1972年12月19日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：胡德才，身份情况同被上诉人胡德才。被上诉人（原审被告）：龙剑，男，1975年3月2日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：胡德才，身份情况同被上诉人胡德才。上诉人贵州名匠装饰设计工程有限公司（以下简称名匠公司）因与被上诉人贵州正通和投资有限公司（以下简称正通和公司）、胡德才、陈洁、龙剑房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。名匠公司上诉请求：1、请求撤销原判第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、交付正通和公司的5万元是订金而不是保证金，本案租赁合同并未约定保证金，根据合同约定，5万元订金系用于建设楼顶玻璃房，被上诉人并未按照约定搭建并提供玻璃房；2、上诉人不承担物业管理费，因此物业费不是上诉人被断电的原因，即使与物业费有关，也是被上诉人未交纳物业费所致；3、户外广告只是本案租赁标的的附属设施，上诉人因被上诉人反复断电阻止上诉人使用租赁物才起诉解除合同，广告位能否制作不是本案争议焦点；4、本案应查明上诉人不能对房屋装修使用的原因，哪一方应该对此承担违约责任，上诉人提交的录音，足以证明系被上诉人停止供电；5、一审法院适用法律错误，本案并非协商一致解除合同，如果是经协商解除合同，上诉人向被上诉人支付907200元的赔偿没有依据；6、一审判决程序违法，在原本通知开庭的时间上诉人及上诉人的证人均到场，但却没有人主持审理，庭审时间改期了也未提前通知上诉人，但被上诉人却事先知道改期一事，一审法院明显偏向被上诉人，最终导致上诉人的部分证人因没有时间未能到庭作证；7、一审法院从立案到开庭、宣判历时10个多月，在上诉人十多次催促情况下仍然超期审判直至上诉人续交租金期限届满1个月之后才判决，扩大了当事人的损失；8、上诉人未违约，也未擅自提前终止合同，不应承担任何违约责任，在履行合同过程中，上诉人已经支付了相应的租金；9、上诉人依法向法院起诉请求解除合同的行为是依法行使自己的诉讼权利，不构成“未经甲方（被上诉人）同意提前终止合同”的情形，法院可以判决解除或不解除合同；10、在本案争议发生时上诉人已经付清了一年房租，不与被上诉人协商一致被上诉人就不会退还租金，上诉人不可能做到擅自提前终止合同；11、被上诉人在未取得出租房4楼出租权利的情况下欺骗上诉人，上诉人因租金及订金已付最终被动调整租赁标的物为3楼，上诉人未放弃追究被上诉人相应违约责任的权利；12、根据合同的约定被上诉人应向上诉人提供3个广告位，被上诉人只提供了一个，构成违约；13、即使双方当事人对广告位的制作发生争议，但是被上诉人也无权停电阻止上诉人对房屋的租赁使用，其阻止的行为构成根本违约。正通和公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确得当，请求驳回上诉，维持原判。胡德才、陈洁、胡剑答辩意见与正通和公司意见一致，本院不再赘述。名匠公司向一审法院起诉请求：1、判决解除四被告和原告于2016年8月10日签订的《房屋出租合同》；2、判决四被告共同退还乙方租金和订金人民币957200元；3、判决四被告赔偿原告一年的租金和装修损失人民币1684621元；4、判决四被告承担本案诉讼费用。庭审中，名匠公司增加诉讼请求：鉴定费38500元由被告承担。正通和公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告所签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金907,200元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告胡德才、陈洁、龙剑三人为位于贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际1,2号楼3层189号（建筑面积1120.11m2）及1,2号楼4层18号（建筑面积975.06m2）两套商业用房的房屋产权共有人，其中3层189号房屋产权证号为：黔（2016）观山湖不动产权第00159**号，4层18号房屋产权证号为：筑房权证观山湖字第××号，三人在两套房产中所占的共有比例均为胡德才70%、陈洁20%、龙剑10%。2016年7月1日，被告胡德才、陈洁、龙剑共同作为甲方与正通和公司（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，约定甲方将所有的上述绿地联盛国际1,2号楼3层189号商业用房出租给乙方用于商业使用，租赁期限20年，从2016年7月1日起至2036年6月30日止，双方约定租赁期间乙方可以转租给第三人，但必须提前15日通知甲方。合同签订后，正通和公司于2016年7月20日向胡德才、陈洁、龙剑提交了申请书一份，告知其从三人处所承租的商业用房将拟转租给名匠公司，胡德才、陈洁、龙剑在申请书上回复同意转租并签名。2016年8月9日，名匠公司法定代表人李骄通过上海浦东发展银行向正通和公司银行账户转款957,200元。次日，即2016年8月10日，正通和公司作为甲方（出租方），名匠公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋出租合同》一份，该合同抬头当事人身份信息处，在出租方之下、承租方之上的位置，还单独列有产权人情况。该合同第一条第1项约定“甲方将其座落于贵州省位于贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际1,2号楼4层18号房屋出租给乙方。该产权建筑面积计975.06平方米。实际使用面积1080平方米。”租赁期限6年，从2016年9月10日起至2022年9月9日止，2016年9月10日至2016年12月9日为免租期，2016年12月10日至2017年12月9日为第一年，按70元/平米共1080平米计算，年租金为907200元。双方在第十一条违约责任条款约定“……3、甲方在合同期内提前收回房屋即为甲方违约，除应退还乙方已预付租金和保证金外，另赔偿乙方一年的租金和装修损失，装修损失按乙方装修时的有效造价证据折合提前收回时间与租期的比例赔偿。4、乙方未经甲方同意提前终止合约，应赔偿甲方一年的租金。”合同第十二条第4款约定“4、四楼楼上顶楼部分由甲方根据乙方需求设计建造400m2玻璃房，建造完成后乙方按35元每平米支付租金……（注：乙方支付伍万元订金，用于建设顶楼玻璃房，交付后冲抵租金）”双方还约定了其他权利义务。合同尾页签章处，正通和公司在甲方处签章，名匠公司在乙方处签章，胡德才在另列的产权人代表处签名。对于名匠公司在签订合同前日支付的957,200元，名匠公司表示系支付的第一年租金907,200元及订金5万元，正通和公司则表示5万元不是订金而是保证金。2016年8月11日，正通和公司与名匠公司又签订了一份《租赁补充协议》，对双方前日签订的租赁合同中关于物业费收取及店招、广告位事宜进行补充约定，其中第3条约定“甲方向乙方提供的三个广告位（见附图）为乙方租赁范围内的正当权益，未经乙方书面同意，甲方及与甲方发生租赁关系的其他商户不得以任何理由占用。甲方有义务协助乙方与物业及相关部门申报办理店招和审批及制作。”上述租赁合同及补充协议签订后，名匠公司于2016年8月26日分别向租赁场地物业管理单位及所在新世界社区服务中心提交了《门店招牌制作申请》及《观山湖区户外门头（招牌）临时设施设置申请表》，两份申请上所载申请设置的门头尺寸均为2.5米×38米，物管单位深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司同意了名匠公司的申请并在申请上加盖“深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地·联盛国际管理处”印章，贵阳市观山湖区新世界社区服务中心在2016年9月2日批复同意设置。此期间，正通和公司表示4层18号房屋不能出租给名匠公司，可用3层189号房屋与名匠公司置换，双方口头协商后，名匠公司同意用3层189号房屋置换合同约定的4层18号房屋并在收到房屋后开始进行装修。双方未就置换后的房屋及所涉问题另行签订《房屋租赁合同》，名匠公司亦未就变更后的房屋地址另行向物业部门及社区服务中心重新申请户外门头设置。2016年9月26日，贵阳市观山湖区城市综合执法局向名匠公司发出责令限期改正通知书，以该公司在绿地联盛国际1号楼外墙设置户外广告违反《贵州省城市市容和环境卫生管理条例》第14条为由，责令其在2016年9月29日自行拆除所设置的广告牌，名匠公司现场负责装修的工作人员向春华在该通知书上签名，但名匠公司并未按通知书要求在限期内自行拆除广告牌。2016年9月30日，向春华与房屋产权人胡德才进行电话交涉，胡德才表示广告牌必须要拆，虽然当时口头答应名匠做广告，但没有想到做的这么大，要求名匠公司先把三楼的装修停下来，将广告的事情处理完了再说其他。之后名匠公司仍未拆除广告牌，所租赁的场地上也出现断电情况，胡德才表示断电是物业断的，是因为名匠没有交物管费，和被告无关。2016年10月29日，名匠公司在夜间冒雨对安装的户外广告牌进行加固施工，被物业公司发现叫停，第二天，名匠公司装修现场负责人向春华分别与正通和公司法定代表人胡艳秋、产权人胡德才电话联系，沟通未果后，胡德才向物业公司投诉并向新世界派出所报警，物业公司随后对名匠公司实施了强制断电，并要求名匠公司办理完装修相关手续后方能复工，对上述事实物业公司于2017年1月16日出具证明一张。2017年1月22日，贵阳市观山湖区城管综合执法部门对名匠公司安装在绿地联盛国际1号楼三楼外的装饰广告牌进行了强行拆除。名匠公司认为正通和公司未按双方签订的租赁合同约定履行合同义务，在其装修过程中屡次以断电方式阻挠其施工及广告制作施工，违反合同约定，侵犯其权益；正通和公司则认为其不存在违约情形，名匠公司现提出解除双方租赁合同才是违反双方合同约定，双方为此发生争议，分别以前述事实及理由诉至一审法院提出如前本诉、反诉请求。该案审理过程中，名匠公司于2016年12月28日向一审法院递交书面鉴定申请，要求对案涉房屋的拆旧、装修、招牌、设备、设施所投入的价格进行评估鉴定，经审查，一审法院同意名匠公司的申请并委托有资质的评估鉴定机构开展了评估鉴定工作，经贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，名匠公司所申请评估鉴定的投入费用总计775,249元，名匠公司为此支付评估鉴定费38,500元。一审法院认为，原、被告双方就租赁案涉商业用房于2016年8月自愿签订的《房屋出租合同》及《租赁补充协议》，系出于双方当事人自愿，从内容上看不违反国家法律、行政法规强制性规定，经查实，正通和公司对合同上所约定出租的4层18号房屋并不享有转租权利，其实际享有转租权利的房屋系3层189号，对此，双方在合同实际履行过程中亦通过协商进行了变更，名匠公司对此并未提出异议且亦接受了变更后的房屋并对之进行了装修，因此，双方签订的《房屋出租合同》及《租赁补充协议》为有效合同，双方应按约履行各自的合同义务。对于该案所涉及的《房屋出租合同》中所列产权人胡德才、陈洁、龙剑是否为该合同当事人并承担合同权利义务的问题，本院认为，根据双方提交的《房屋出租合同》记载内容显示，合同并未直接将胡德才、陈洁、龙剑与正通和公司一并列为出租方，而是单独列为产权人，且在合同尾页签章处也有体现，结合正通和公司与胡德才提交的案涉房屋产权证明文件及正通和公司与胡德才等人签订的《门面租赁合同》及转租申请，可以确认胡德才作为产权人代表在正通和公司与名匠公司所签订的《房屋出租合同》上签名仅是作为房主对承租人转租行为的认可，且该《房屋出租合同》中也未对产权人胡德才等人的权利义务进行约定，因此胡德才、陈洁、龙剑不是《房屋出租合同》的出租方，名匠公司认为合同履行期间一直是与产权人胡德才进行接洽，因此胡德才等产权人与正通和公司均是《房屋出租合同》的出租方是对合同相对人的错误认识，对于名匠公司诉请胡德才、陈洁、龙剑承担《房屋出租合同》权利义务的主张，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”现正通和公司与名匠公司均同意解除双方签订的《房屋出租合同》及《租赁补充协议》，该院对此予以支持。该案争议的焦点在于名匠公司在对租赁场地进行装修期间，正通和公司及产权人胡德才因其安装户外广告问题与其所产生纠纷最终导致双方解除合同，谁应对此承担合同解除的违约责任。《贵阳市户外广告设置管理办法》第七条规定，“需设置户外广告的，申请人须持下列资料向城市管理行政主管部门依法办理相关审批手续后方可设置。……”第九条则规定，“户外广告设置必须按照批准的位置、形式、尺度和期限设置，不得擅自更改。因特殊情况需更改的，应当报经原审批机关批准。”本案中，名匠公司在其所承租的建筑物外设置门头广告，属于户外广告，其在设置时应当遵守上述本地行政部门制定的规范性文件规定，《房屋出租合同》签订后，名匠公司虽然按规定向物业等相关部门申请了户外广告的设置并得到批准，但因其承租房屋位置发生变更，导致其户外门头广告设置的位置、大小等也均随之发生了改变，此时其应当重新向相关部门申请，但其并未重新申请而是自行进行了安装，贵阳市观山湖区城市综合执法局也因此向名匠公司发出责令限期改正通知书，要求名匠公司限期自行拆除，但名匠公司并未主动履行，胡德才作为案涉房屋的产权人，对于房屋承租人承租期间出现的违法、违章等行为有监督制止的权利，而物业公司作为案涉房屋的物业管理人，同样对其所管理的房屋有监督管理的权利，名匠公司对案涉房屋进行装修应当在物业公司处办理装修准予手续，其在未办理装修装修许可证的情况下对承租房屋进行施工并私自安装户外广告牌，物业管理公司以强制断电方式阻止名匠公司施工是物业公司行使物业管理监督权利的体现，且从名匠公司提供的录音证据中也不能体现断电行为是由正通和公司或胡德才亲自实施，名匠公司以此认为被告对其装修施工进行阻挠违反合同约定与庭审查明事实不符，该院不予采信。现原、被告双方因名匠公司未按规定私自安装户外广告牌引发纠纷致使合同不能履行，名匠公司亦先提出解除合同不再履行合同义务的主张，违约责任在名匠公司，其要求正通和公司退还其交纳的租金和订金975,200元并赔偿一年的租金和装修损失1,684,621元同时承担评估鉴定费用的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。对于正通和公司提出的判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金907,200元的反诉请求，符合双方合同约定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（本诉被告）贵州名匠装饰设计工程有限公司与被告（本诉原告）贵州正通和投资有限公司于2016年8月10日签订的《房屋出租合同》及2016年8月11日签订的《租赁补充协议》二、原告（本诉被告）贵州名匠装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告（本诉原告）贵州正通和投资有限公司赔偿金907,200元；三、驳回原告（本诉被告）贵州名匠装饰设计工程有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费27,934元，反诉案件受理费6,436元，共计34,370元，由贵州名匠装饰设计工程有限公司负担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，被上诉人正通和公司认可其未向上诉人修建并提供玻璃房。再查，涉案《房屋出租合同》（以下简称租赁合同）第四条第一款约定：“签订合同并支付第一年的租金后乙方（名匠公司）享有额外三个月的免费装修时间”、第十条约定“甲方（正通和公司）在与乙方（名匠公司）签订合同后，乙方向甲方交纳/元保证金，以确保双方按合同履行。”第五条第3项约定“甲方应保证能正常供水供电，……如以上问题因甲方原因导致施工无法进行，免租期将顺延”。涉案补充协议第二条约定：“免租期内乙方（名匠公司）不承担物业管理费”。本院认为，本案的主要争议焦点为：涉案合同的违约主体如何确定以及合同解除后的违约责任认定问题。本院认为，正通和公司与名匠公司签订了本案《房屋出租合同》及《租赁补充协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应当全面履行涉案合同约定的相关义务。本案中，依据上述合同内容双方所达成的租赁物为贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际1,2号楼4层18号房屋，但在实际履行过程中，双方通过口头协商方式对该租赁物进行了置换即变更为贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际1,2号楼3层189号房屋，名匠公司对此接受了变更后的房屋并对之进行了装修，因双方并未对涉案书面合同的其他内容予以另行约定，视为双方对涉案合同的部分变更，该变更不影响合同其他内容的效力，故双方当事人应当按照达成的合同内容履行各自的义务，且妥善履行合同的附随义务。本案中，对于名匠公司主张解除合同，因本案双方当事人均对原判解除涉案合同无异议，本院予以确认。对于名匠公司认为正通和公司通过断电方式阻挠其施工且要求其立即撤场存在严重违约，主张退换全部租金及5万元订金的诉讼请求，首先，经审理查实，名匠公司在使用涉案房屋并进行装修过程中确实存在被强制停水停电的事实，对此，正通和公司抗辩是由于名匠公司未缴纳物业管理费继而被物业公司强制停水停电。本院认为，根据双方达成的涉案租赁协议约定，2016年9月10日至2016年12月9日为免租期，在此期间名匠公司不承担物业管理费，故正通和公司抗辩是由于名匠公司未缴纳物业管理费继而被物业公司强制停水停电的理由不成立，不应予以采信。正通和公司作为涉案租赁物的出租方，理应保证承租人能实际占有并正常管理、使用涉案房屋，但正通和公司并未完全履行该合同义务，存在重大过错，应承担相应的违约责任。其次，对于名匠公司主张退还全部租金907200元及订金50000元共计957200元的诉讼请求，因涉案合同约定名匠公司享有三个月免租期，且在签订合同并支付第一年租金后名匠公司亦享有额外三个月的免费装修时间，故名匠公司在此期间使用涉案房屋无需承担相应租金，且名匠公司于2016年12月7日即向人民法院提起本案诉讼，后名匠公司事实上也未正常使用涉案房屋，故名匠公司主张退还全部租金907200元合法合理，本院予以支持；对于订金50000元，因涉案合同约定该订金是用于建设顶楼玻璃房，而根据本院查明事实，该顶楼玻璃房并未建设，故此订金应予以退还名匠公司。一审法院判决该部分租金及订金均不予退还名匠公司，与事实不符，本院予以纠正。对于名匠公司主张赔偿一年租金及装修损失共计1684621元，本院认为，在涉案合同履行过程中，名匠公司对于其实际使用的涉案房屋未按照规定向相关部门申请装修审批，特别是户外广告的设置在未获得相关管理部门审批的情况下即自行安装，以致于该装修部分被相关管理部门责令拆除，从而引发了本案纠纷，故名匠公司对涉案合同的履行亦存在一定过错，本院结合名匠公司与正通和公司的过错程度以及贵州皓天价格评估司法鉴定所对涉案房屋装修工程投入的费用鉴定评估为775249元，本院酌定正通和公司应向名匠公司承担装修损失675249元的赔偿责任；对于名匠公司主张赔偿一年租金，因涉案租赁合同仅约定了名匠公司未经正通和公司同意提前终止合同，名匠公司应赔偿正通和公司一年租金的内容，且本案中，涉案合同的解除是基于名匠公司与正通和公司在诉讼中均主张对方存在违约行为致使合同目的不能实现从而要求解除涉案合同，并不符合涉案合同中约定应赔偿一年租金的条件，故名匠公司与正通和公司均主张对方赔偿一年租金的请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。原判对此认定名匠公司应向正通和公司支付一年租金的赔偿金错误，本院予以纠正。对于名匠公司主张胡德才、陈洁、龙剑亦应共同承担责任，本院认为，根据涉案租赁合同之内容，约定的仅是名匠公司与正通和公司之间的权利义务，而胡德才、陈洁、龙剑仅作为产权人签字，胡德才、陈洁、龙剑不是本案租赁合同的当事人，也不是合同实际履行人，故胡德才、陈洁、龙剑不承担本案合同责任，名匠公司此项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，名匠公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3832号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3832号民事判决第二项、第三项；三、贵州正通和投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还贵州名匠装饰设计工程有限公司租金及订金共计957200元；四、贵州正通和投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付贵州名匠装饰设计工程有限公司赔偿金675249元；五、驳回贵州名匠装饰设计工程有限公司其余上诉请求；六、驳回贵州正通和投资有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,370元，由贵州名匠装饰设计工程有限公司负担17185元，由贵州正通和投资有限公司负担17185元，鉴定费38500元，由贵州名匠装饰设计工程有限公司负担19250元，由贵州正通和投资有限公司负担19250元；二审案件受理费12872元，由贵州名匠装饰设计工程有限公司负担6436元，由贵州正通和投资有限公司负担6436元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 红审 判 员  柳 凡审 判 员  冯文婷二〇一八年五月八日法官助理  王茗萱书 记 员  黄玉立