北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初27540号
原告郑佳（反诉被告），女，1988年8月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托代理人付玉，北京市景运律师事务所律师。
委托代理人季运达，北京市景运律师事务所律师。
被告刘凤琴（反诉原告），女，1959年7月30日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托代理人刘清波，北京人富律师事务所律师。
原告郑佳诉被告刘凤琴及刘凤琴反诉郑佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑佳的委托代理人季运达，被告刘凤琴的委托代理人刘清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑佳诉称：2015年3月5日，我与刘凤琴签订《北京市房屋租赁合同》，刘凤琴将西城区三义西里XXX室租赁给我使用，租期为1年，自2015年3月8日至2016年3月7日。租金标准为月3900元，押金3900元，付款方式为3个月一付，每期上付。租赁期满后，双方协商一致可以续租。同时合同还约定出租方应保证涉案房屋的建筑结构和设备设置符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危机人身安全。双方还签订了其他的权利义务等条款。
合同签订后，刘凤琴按照合同将涉案房屋交付我使用，我依约如期交纳租金。合同期满后，我与刘凤琴协商，继续承租涉案房屋，房租每月为4500元，每半年交纳一次，押金延用上期的3900元。我如约分别在2016年3月8日支付2016年3月8日至9月7日的租金27000元，又于2016年9月8日支付2016年9月8日至2017年3月7日的租金27000元。我支付租金后，如约正常居住和使用涉案房屋。2016年9月18日凌晨4时30分左右，涉案房屋客厅起火，经西城区公安消防支队火灾事故简易调查认定书鉴定，涉案房屋东侧墙面线路老化引发火灾，导致我不能继续租用涉案房屋且房屋内财物损毁严重。
我认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方应遵守履行合同规定的义务。我履行了将涉案房屋租金交付给刘凤琴的义务，依法享有正常租住和使用涉案房屋的权利。但涉案房屋被烧毁，合同目的已经不能实现，应当按照合同约定解除合同，刘凤琴返还我衣服租金及押金，并赔偿损失。故我诉至法院，要求判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；判令刘凤琴返还房屋租金27000元，押金3900元；判令刘凤琴赔偿租赁房屋内财产损失5000元；案件受理费由刘凤琴承担。
被告刘凤琴辩称并提出反诉称，2015年3月5日，我与郑佳签订《北京市房屋租赁合同》，约定郑佳承租我位于北京市西城区三义西里XXX号房屋，租期自2015年3月8日至2016年3月7日；月租金为3900元，押金3900元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣由承租人承担的费用、租金以及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还承租人。同时合同还约定，租赁期内，双方应共同保障房屋及附属物品设备设施处于使用和安全状态，因承租人不合理使用，致使房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，承租人应当负责维修货承担赔偿责任；承租人需事先征得出租人的书面意见，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向出租人承担责任；出租人具有：不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的，擅自将房屋钻租给第三人的，出租人有权解除合同；承租人有上述违约情形之一的，应按照月租金的100%支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
合同签订后，双方如约履行，2016年3月2日，双方通过短信形式将租期延长一年，至2017年3月7日，月租金变更为4500元，租金半年一付，合同其他条款不变。
2016年9月18日凌晨3时多，租赁房屋客厅电路起火，导致房屋发生火灾，邻居报警后，消防部门为灭火大量喷水，致房屋内设施、家具、装饰装修、地板等物品受损；消防救火喷水渗漏导致楼下1003室部分装饰装修、门窗、家具、地板等物品受损。之后，租赁房屋居住的郑佳及孙X1、孙X2向消防部门陈述，系墙面电线老化引发火灾。在未进行任何检验、鉴定，未向其他知情人员调查的情况下，北京市西城区公安消防支队按照上述人员的陈述，错误地认定火灾事故系电线老化所致。
后经刘凤琴了解，郑佳未经刘凤琴同意私自将房屋部分转租给孙X1、孙X2，将书柜移至客厅起火电线下方，三人平时夜间使用室内电路给电动自行车电池充电，发生火灾当晚，三人在起火电线上搭了一条毛巾，由于充电功率过载引发线路起火，引燃毛巾后，烧着书柜，着火后，先离开卧室的孙X1、孙X2二人没有随手关门，形成风道，风助火势，导致卧室门窗、空调、衣柜、义务过火扩大火情。三人并未立即报警，邻居发现后报警。
刘凤琴认为，郑佳擅自转租，不当使用房屋设施已经构成违约，根据合同约定，刘凤琴有权解除合同，并要求其承担4500元的违约金。郑佳、孙X1、孙X2给电动车电池充电，并在线路上搭盖毛巾，不合理的放置书柜是造成火灾的原因，火灾发生后没有采取措施及时报警导致火灾扩大，造成了刘凤琴及邻居的财产损失。郑佳没有尽到合同第六条规定的义务。根据合同法规定，刘凤琴有权要求郑佳赔偿损失。因火灾造成刘凤琴租赁房屋内价值5350元的家具、物品等财产损失，刘凤琴因重新装修、修复租赁房屋及设备、设施、修复房屋楼层走廊支出57765.5元，因火灾，重新装修导致租赁房屋3个月不能使用，造成房屋空置损失13500元，补偿1101室房屋所有人损失3500元，补偿1104室房屋所有人损失5664元，补偿1003房屋所有人损失3万元，以上共计115779.5元。依照合同第九条、第七条规定，上述损失应该由郑佳承担，刘凤琴酌情要求郑佳赔偿损失的30%即34733.85元，请法院依法裁判。故刘凤琴不同意郑佳的诉讼请求并提起反诉，要求判令解除双方签订租赁合同；判令郑佳支付刘凤琴违约金4500元；判令郑佳赔偿刘凤琴损失38783.70元；诉讼费用郑佳承担。
反诉被告郑佳辩称，郑佳不认可刘凤琴的反诉请求，如郑佳起诉书所述，发生火灾的原因为刘凤琴作为出租房屋所有人，没有尽到房屋修缮义务，导致线路老化，发生火灾。消防部门出具火灾认定书时，双方均在场，不存在消防部门偏听偏信的情况。
经审理查明：2015年3月5日，刘凤琴作为甲方即出租方，郑佳作为乙方即承租人，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区三义西里XXX号；租赁用途为居住，居住人数2人，最多不超过3人；租期自2015年3月8日至2016年3月7日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电费使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金每季度为11700元，押一付三；押金3900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。承租房屋内附属美的空调二台，海尔洗衣机、热水器各一台，油烟机、煤气灶各一个；双人床二张，双人沙发、餐桌各一张，双开门衣柜三组，书桌、书柜各一个，椅子三把。
合同到期后，郑佳与刘凤琴达成新的租赁协议，约定：原合同除月租金及租期外，各项条款不变，租期为2016年3月8日至2017年3月7日，租金变更为月4500元，年合计4500*12=54000元，半年一付。郑佳将房屋租金交至2017年3月7日。
2016年9月18日凌晨，涉案房屋发生火灾，北京市西城区公安消防支队出具西公消火认简字［2016］第091701号火灾事故简易调查认定书，火灾事故认定事实为涉案房屋东侧墙面电线老化引发火灾。
审理中，双方均认可合同的解除时间为2016年9月18日，刘凤琴同意返还郑佳租金27000元,不同意返还押金及财产损失。
郑佳为证实其主张，提供证据1.转账证明；2.火灾事故简易调查认定书；3.火灾后照片；4.冰箱发票。刘凤琴对1.2.3.4的真实性认可，对证据2不认可火灾原因为线路老化，认为郑佳及其他承租人不当使用房屋及电路，引发火灾。消防人员没有询问刘凤琴的意见，就让其签字。
刘凤琴为证实其主张，提供证据1.租赁合同；2.短信截图；3.录音光盘及文字版；证据4.房屋用电量统计表；5.物品损失统计；6.买卖合同、销售单及交款凭证；7.汇款凭证及电改明细；8.质保单；9.收据及发票；10.协议书。郑佳对上述证据的真实性认可，对3的证明目的不认可，认为不构成转租；对5认为不能证明其给电动车充电；对其他证据认为火灾原因是刘凤琴造成的，与其无关；对交款凭证认为没有实际发生，没有公章，损失无法核实。
上述事实，有双方当事人的陈述，转账证明，火灾事故简易调查认定书，照片，发票，房屋租赁合同，买卖合同，交款凭证，收据，协议书等证据材料在案佐证。
本院认为：郑佳与刘凤琴签订的《北京市房屋租赁合同》届满后，双方达成一致协议，继续履行该合同，合同履行期限至2017年3月7日，该协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。在郑佳租赁房屋期间，租赁物因火灾造成毁损、灭失，致使郑佳的合同目的不能实现合同，双方均认可合同解除的日期确定为火灾发生当日即2016年9月18日，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郑佳请求返还预付剩余租金的诉讼请求，符合法律规定，刘凤琴同意返还，本院不持异议。郑佳请求返还押金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。郑佳要求刘凤琴赔偿财物损失诉讼请求，仅提供了购买冰箱发票，其他物品损失为预估损失，本院根据本案的实际情况酌情判定其损失为1000元。刘凤琴提出郑佳将涉案房屋出租的抗辩，未提供证据，本院不予采信。刘凤琴称起火原因为郑佳给电动车电池充电，功率过载，引燃起火电线上毛巾所致，该抗辩不足以推翻火灾事故认定涉案房屋东侧墙面电线老化引发火灾的事实，且刘凤琴未提供郑佳为电动车电池充电的证据，对刘凤琴的该抗辩，本院难以采信。刘凤琴反诉要求郑佳支付违约金及赔偿经济损失的诉讼请求，未提供证据证明郑佳在此次事故中存有违约行为及火灾发生为郑佳原因使用不当所致，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、郑佳与刘凤琴之间的房屋租赁合同于二О一六年九月十八日解除。
二、自本判决生效之日起五日内，刘凤琴返还郑佳房屋租金二万七千元。
三、自本判决生效之日起五日内，刘凤琴返还郑佳租房押金三千九百元。
四、自本判决生效之日起五日内，刘凤琴赔偿郑佳经济损失一千元。
五、驳回郑佳的其他诉讼请求。
六、驳回刘凤琴的反诉请求。
如果刘凤琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百四十九元，由郑佳负担二十五元，已交纳；由刘凤琴负担三百二十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四百四十二元，由刘凤琴负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年二月二十二日
书记员 王运佳