江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2536号
上诉人（原审原告）:刘文华。
上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处。
委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙虹，江苏正盛律师事务所律师。
上诉人刘文华、上诉人苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处（以下简称虎丘街道办事处）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘文华上诉请求：1.改判支持刘文华一审全部诉讼请求；2.认定虎丘街道办事处于2016年3月18日、2017年3月19日向刘文华发送的律师函违法，刘文华与虎丘街道办事处之间的租赁合同合法。3.虎丘街道办事处赔偿刘文华租赁新庄新村56幢房屋作为浴场的装修、营业损失（系基于虎丘街道办事处提供的房屋违法且应拆除，导致刘文华产生的财产损失）。4.虎丘街道办事处赔偿刘文华租赁新庄新村56幢1-3房屋的损失（系基于虎丘街道办事处拒绝向刘文华提供办理营业执照的合法证明，导致刘文华经营饭店无法经营产生的损失）。5.诉讼费由虎丘街道办事处承担。事实和理由：2013年4月，刘文华租赁的涉案房屋因下大雨出现渗漏水。2013年8月12日，留园街道办事处向刘文华出具了两份书面证明，双方就解决漏雨问题达成一致。因运输建材困难及周边邻居上访阻挡，至2015年7月才完成建造，计算出漏雨损失、建房及装修费用。2015年10月，刘文华开始与虎丘街道办事处协商赔偿，一直未果，故2017年3月诉至一审法院。在刘文华与虎丘街道办事处协商赔偿期间，消防部门以刘文华所建房屋存在安全隐患为由查封。诉讼过程中，涉案房屋经营状况出现变动。
虎丘街道办事处辩称，刘文华所述与事实不符且没有依据，请求驳回刘文华的全部诉讼请求。
虎丘街道办事处上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用、评估费用由刘文华负担。事实和理由：1.关于刘文华在涉案房屋三楼搭建房屋的损失，虎丘街道办事处仅允许刘文华平改坡，但刘文华未经虎丘街道办事处同意私自扩建房屋并对外出租，虎丘街道办事处对此没有过错，一审法院酌定其承担50%责任，有失公允。2.刘文华并未提供证据证明实际运输费大于相应评估结果，一审法院酌定增加2万元，没有事实及法律依据。3.一审法院将刘文华在三楼的搭建行为独立于双方之间的房屋租赁关系，系曲解法律。
刘文华辩称，对虎丘街道办事处的上诉意见不予认可，坚持其上诉意见。
刘文华向一审法院起诉请求：1.虎丘街道办事处赔偿刘文华损失（因虎丘街道办事处房屋严重老化而渗漏水，给刘文华浴场内部装修造成损失及为此停业重新装修的停业损失），共计370000元。2.虎丘街道办事处赔偿刘文华在浴场三楼所建房屋损失（包括房屋造价及部分装修评估价340000元、运输费60000元、家具、家电设备100000元及2016年至2018年的租金损失360000元）合计860000元。3.诉讼费由虎丘街道办事处承担。
一审法院认定事实：本市新庄新村56幢房屋系原苏州市姑苏区人民政府留园街道办事处（以下简称留园街道办事处）于1992年建造的临时建筑，2009年苏州市规划局作出苏规监（2009）065号行政处罚决定书，同意留园街道办事处延期使用至2011年3月25日。
刘文华与留园街道办事处就上述房屋签订了多次书面租赁合同，最后一次书面租赁合同于2012年3月4日签订。该房屋租赁合同约定：留园街道办事处将新庄新村56幢1-3层共730平方米房屋出租给刘文华作浴室使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金总额390000元，刘文华先付后用，每半年支付一次租金，逾期视为违约。合同另约定由刘文华负责租赁期内房屋的维修保养；不得破坏和改变房屋原有结构，如需装修应征得出租方同意；不得转租、转让、变更用途和以房入股经营，否则出租方有权单方终止协议，刘文华承担违约责任等内容。合同签订初，双方均按约履行。刘文华在该租赁房屋内开设姑苏区西园宫休闲浴场（个体工商户，刘文华为业主）。
2013年4月左右，因下大雨，刘文华租赁的上述房屋出现渗漏水，导致室内装修等损坏。刘文华为此与留园街道办事处交涉。2013年8月12日，留园街道办事处向刘文华出具了两份书面证明，主要内容为：西园宫休闲浴场因屋面严重老化而渗漏水，现由刘文华出资用彩钢隔热板进行平改坡改造，此房为危房改造，而非违章搭建；在安全的基础上，可用作出租；因渗漏水而造成浴场内部装饰损失及停业损失，由刘文华提供相关发票，留园街道办事处则给予部分赔偿。后刘文华未向留园街道办事处提供相关发票，留园街道办事处也未予以赔偿。2014年4月起，刘文华在浴场三楼楼顶加盖了一层约300平方米的房屋，屋面为隔热彩钢板，室内进行了装修并用于出租。
2016年3月18日，留园街道办事处委托律师向刘文华发出律师函，主要内容为：刘文华将承租房屋转租给他人构成违约，且未经出租人同意擅自在租赁房屋上搭建违章建筑，限刘文华在收件后十个工作日内搬离承租的房屋、拆除违章建筑并支付欠租。
留园街道办事处分别在2015年10月12日、2017年1月12日向刘文华出具了非税收入一般缴款书各一份，载明：留园街道办事处收到了刘文华支付的2015年全年涉案房屋收入135000元、2016年全年涉案房屋收入140000元。
2016年7月，苏州市公安消防支队姑苏区大队查封了刘文华在租赁房屋三楼搭建的房屋。刘文华称其共收取了出租搭建房屋的租金100000余元。
经刘文华申请，一审法院委托诚信金泰建设管理（苏州）有限公司对该搭建房屋的造价及装修进行评估，评估结论为：341221.22元。鉴定报告中另说明：鉴定结论中按相关规定计取了二次搬运费及材料垂直运输费合计5716.66元，申请方主张实际支付的费用远超出此金额，因申请方无法提供当时的发票或收据，如何计取由法院裁定。
一审另查明：2017年3月，经苏州市人民政府批复，撤销留园街道、虎丘街道，以原两街道管理区域合并设立新的姑苏区虎丘街道。
以上事实，由刘文华提供的姑苏区非税收入一般缴款书、证明、个体工商户营业执照、律师函、照片，虎丘街道办事处提供的苏府复[2017]19号批复、房屋租赁合同、苏规监（2009）065号行政处罚决定书、评估报告及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，刘文华主张因租赁房屋渗漏水而造成其重新装修、停业等损失事项，刘文华提供的证据仅能证明其在2013年8月12日最后一次向虎丘街道办事处提出了请求，刘文华称其之后仍一直在向虎丘街道办事处主张，但仅提供了自己写的两份情况说明，依据不充分，且虎丘街道办事处予以否认，故应从2013年8月13日起计算诉讼时效。刘文华于2017年3月向一审法院起诉，已超过上述法律规定的二年期限，虎丘街道办事处主张刘文华已超过诉讼时效的观点，一审法院予以采纳。
关于刘文华在租赁房屋三楼搭建房屋损失事项。因该搭建行为未经有权机关批准，不具有合法性，且所建建筑未经消防等主管部门验收合格无法作为出租房屋使用，刘文华因此造成的损失客观存在。自2016年被查封起至刘文华起诉，未超过二年的诉讼时效。对于未经批准进行搭建事宜，刘文华、虎丘街道办事处均有过错。对于原本为防止屋顶漏水进行的平改坡，而刘文华实际却改扩建成房屋且在不符合相关规定的情况下进行装修并出租，对该损失，刘文华具有过错；虎丘街道办事处因同意刘文华在一定条件下出租，亦有过错。综合双方的过错及刘文华有所收益的情况，一审法院酌情确定双方各承担百分之五十的责任。关于损失的确定。评估机构对该建筑物的造价及部分装修（不可移除部分）进行了评估，具有客观性，应予采纳；同时，考虑到实际运输费确实大于相应评估结果，一审法院酌情增加20000元；可继续使用且不影响价值的其他设施如家具、家电等由刘文华自行处理；至于刘文华提出的因被查封而无法出租的租金损失，因该建筑本属违法建设，依法不得出租使用，其租金的“可得利益”不受法律保护。虎丘街道办事处主张评估报告中关于规费项目不合理；搭建物应当按照违章建筑处理，价值应当低于普通建筑物；虎丘街道办事处仅同意刘文华可以用彩钢隔热板改造其屋顶，进行筑漏，并没有同意其在顶楼加高盖建房屋、楼梯及对房屋进行装饰，作为居住用房出租，仅认可彩钢板屋顶部分的价值；刘文华属于增加诉请，不予认可；刘文华还在实际使用过程当中，对其违章搭建房屋的损失本案应当不予理涉。一审法院认为：虎丘街道办事处的上述主张与事实不符，依据不足；本案中刘文华在涉案房屋三楼上的搭建行为可独立于刘文华、虎丘街道办事处之间关于主体房屋的租赁纠纷，本案作出处理并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条、一百八十八条之规定，一审法院判决：一、苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处赔偿刘文华在租赁房屋三楼上搭建物损失180610.61元，判决生效之日起三十日内履行。二、驳回刘文华的其他诉讼请求。案件受理费15870元、评估费3700元，合计19570元，由刘文华负担15658元，苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处负担3912元。
二审中，刘文华向本院提交如下证据：
1.留园街道办事处出具的《证明》，载明“金阊区城管局现有我街道在位于新庄新村××楼的房产约50平方米，因长年漏水，现有刘文华自筹资金（租赁户）加以制造，用彩钢瓦作屋面，此房系危房改造，而非违法搭建”，证明刘文华所建房屋是危房改造而非违法搭建，并取得了城管局的认可，刘文华能合法的修缮建造完房屋。
2.手机短信内容打印件、刘文华制作的《情况说明》、《告知书》、录音光盘A盘，证明自2013年至2017年1月23日，刘文华一直就日常的损失、补偿、租金等与虎丘街道办事处多次沟通、协商，期间经历了新老街道领导的交替及两街道办事处的合并。
3.刘文华经营浴场两个阶段合伙人出具的证明及现任合伙人签订的合作协议，证明刘文华系合伙经营浴场，与虎丘街道办事处所述违约情形不符。
4.苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初7829号民事调解书，系针对刘文华、刘正子合伙协议纠纷一案作出，证明虎丘街道办事处干扰刘文华对浴场的合伙经营，制造浴场合伙人之间的矛盾。
5.A、B光盘的文字说明，证明虎丘街道办事处向刘文华提供的房屋系违法建筑，导致刘文华重大投资失误。
6.（1）留园街道办事处2010年4月20日出具的《情况说明》，载明“兹有新庄新村56幢1-3楼于2007年2月租赁于西园宫浴室，由于当时老新村改造后位于西园宫浴室后的平地无人管理，垃圾碎石成堆。当时街道领导考虑到租赁户刘文华提出车辆及杂物无处堆放的实际情况，同意刘文华出资平整了空地后搭建简易房。08年初大雪压塌了简易房，翻修了平方。现刘文华租赁倪家桥堍1-3门面65平方加盟点心店，因经营面积不足，打通围墙后与平方连成一体，整体面积达到180平方，特此说明。”
（2）留园街道办事处2016年11月8日出具的《证明》，载明“兹证明苏州市姑苏区新庄倪家桥1-3，此房屋属于留园街道办事处集体资产，现委托经济发展科管理，房产证在办理中。”
（3）《苏州市姑苏区市场监督管理局苏州国家历史文化名城保护区市场监督管理局名称预先核准受理通知书》、《苏州市姑苏区市场监督管理局责令改正通知书》，载明刘文华申请“姑苏区二喜饭店”名称已被核准。
（4）苏州市姑苏区市场监督管理局2017年12月26日出具的《责令整改通知书》，载明“倪家桥1-3号刘文华、吴岳喜：经查，你（单位）在倪家桥1-3号经营热食类食品制售为无证经营，上述行为…构成了无证经营行为，…现责令你（单位）：在2018年1月15日前整改到位”。
（5）刘文华制作的《情况说明》，载明其认为留园街道办事处违法行为造成其损失，要求留园工商局待其材料补齐后领取营业执照。
（6）虎丘街道办事处2018年2月28日出具的《限期搬离告知函》，要求倪家桥1-3经营户限期搬离。
（7）苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初888号民事调解书，载明刘文华、吴岳喜之间承包合同纠纷一案经法院调解，解除饭店承包合同、刘文华向吴岳喜返还饭店承包及设施转让费并赔偿吴岳喜装修工程款、员工补偿款等损失。
上述第六组证据共同证明虎丘街道办事处于2010年将新庄新村56幢1-3的房屋租赁给刘文华，上述房屋不具有合法性，导致刘文华产生一系列损失，虎丘街道办事处应予以赔偿。
虎丘街道办事处对上述证据质证认为：1.留园街道办事处出具的证明真实性无异议，但该证明仅同意刘文华平改坡，且危房改造并非现在所建的300平方米房屋。2.手机短信内容打印件、刘文华制作的《情况说明》、《告知书》、录音光盘A盘的真实性均不予认可。3.刘文华合伙人证明及合作协议的真实性均不予认可。4.苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初7829号民事调解书真实性认可，与本案无关。5.A、B光盘的文字说明真实性不予认可，两份光盘内容涉及的场地、人物均不清晰，对录音合法性也持有异议。6.对留园街道办事处出具的《情况说明》、《证明》、《苏州市姑苏区市场监督管理局苏州国家历史文化名城保护区市场监督管理局名称预先核准受理通知书》、《苏州市姑苏区市场监督管理局责令改正通知书》、（2018）苏0508民初888号民事调解书真实性无异议，与本案无关；《责令整改通知书》真实性不予认可，即使真实，与本案无关；刘文华出具的《情况说明》真实性不予认可；《限期搬离告知函》真实性无异议，证明其不愿意与刘文华续签房屋租赁合同。
二审调查后，刘文华又向本院邮寄了新庄东2号楼底-1的《房屋租赁合同》、留园街道办事处出具的《证明》及情况说明、《限期搬离告知函》，证明虎丘街道办事处出租房屋不具备房产权证，导致刘文华产生投资损失。虎丘街道办事处对上述材料真实性均无异议，但关联性均不予认可。
上述事实，由刘文华提供的留园街道办事处出具的《证明》、手机短信内容打印件、刘文华制作的《情况说明》、《告知书》、录音光盘A盘、刘文华合伙人证明及合作协议、苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初7829号民事调解书、A、B光盘的文字说明、留园街道办事处出具的《情况说明》、《证明》、《苏州市姑苏区市场监督管理局苏州国家历史文化名城保护区市场监督管理局名称预先核准受理通知书》、《苏州市姑苏区市场监督管理局责令改正通知书》、《责令整改通知书》、刘文华制作的《情况说明》、《限期搬离告知函》、苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初888号民事调解书、新庄东2号楼底-1的《房屋租赁合同》、留园街道办事处出具的《证明》及情况说明、《限期搬离告知函》及当事人陈述等在案佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以认定。
本院认为，涉案新庄新村56幢房屋系原留园街道办事处于1992年建造的临时建筑，2009年苏州市规划局作出苏规监罚（2009）065号行政处罚决定书，同意留园街道办事处延期使用至2011年3月25日。刘文华、原留园街道办事处就涉案新庄新村56幢1-3层共730平方米多次签订租赁合同，上述合同超过2011年3月25日部分为无效。刘文华因涉案房屋漏水致其损失、浴场三楼所建房屋损失诉至法院。
本案二审争议焦点一，刘文华因涉案房屋漏水致其损失向虎丘街道办事处主张赔偿是否超过诉讼时效。对此本院认为，2013年8月12日原留园街道办事处向刘文华出具书面证明，载明“针对因渗漏雨水而造成浴场内部的装饰损失及停业损失，有刘文华提供相关发票，留园街道则给予部分赔偿”。在原留园街道办事处向刘文华出具上述证明后，刘文华已经知道或应当知道其相关权益因其承租房屋渗漏雨水而受损，但刘文华未向原留园街道办事处提供相关发票主张渗漏雨水导致其浴场内部的装饰损失及停业损失，刘文华提供的现有证据也不足以证明其就上述损失向原留园街道办事处在本案起诉前曾进行主张。原留园街道、虎丘街道经行政合并后成为本案当事人虎丘街道办事处，虎丘街道办事处认为刘文华主张上述损失的诉请超过诉讼时效，于法有据，应予支持。
本案二审争议焦点二，刘文华在浴场三楼搭建300平方米房屋的损失如何认定。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，刘文华2014年4月即在浴场三楼楼顶加盖了一层约300平方米的房屋，原留园街道办事处虽同意刘文华基于漏水进行平改坡，但刘文华进行上述搭建后原留园街道办事处、虎丘街道办事处均未向刘文华提出异议，应视为原留园街道办事处及虎丘街道办事处同意刘文华搭建上述房屋。因双方对该搭建房屋的费用未作约定，且该房屋未办理合法报建手续，一审法院结合刘文华、虎丘街道办事处各自过错，酌定由刘文华、虎丘街道办事处各自承担搭建费用的50%，并无不当，应予维持。一审法院考虑到刘文华实际运输成本，酌情增加2万运输费，在合理裁量范围之内，应予维持。
刘文华主张因原留园街道办事处出租房屋不具备房产权证致其产生的相关损失不在其一审诉请范围之内，本案二审不予理涉。
综上，上诉人刘文华、虎丘街道办事处的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31740元，由上诉人刘文华负担15870元，上诉人苏州市姑苏区人民政府虎丘街道办事处负担15870元。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一八年五月二十四日
书记员 陈 莉