江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东安民初字第0312号
原告：吴华瑾，居民。
委托代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。
委托代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。
被告：何永江，居民。
委托代理人：吴奇志，东台市时堰法律服务所法律工作者。
原告吴华瑾与被告何永江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员何娟适用简易程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告吴华瑾的委托代理人冯兴高、张进，被告何永江的委托代理人吴奇志到庭参加诉讼。2015年5月19日，本院依据原告吴华瑾的申请和其提供的担保，对被告何永江的财产予以保全。本案现已审理终结。
原告吴华瑾诉称：2010年2月13日，原、被告签订《联资建房协议条款》，约定由被告出资、原告代为建设位于东台市安丰镇中学斜对门楼房三单元303室房屋一套。被告总计出资200268元，分四次付清，并约定违约金50000元。合同签订后，被告支付了首付款100000元，原告依约建成房屋，并交付给被告居住使用。原告多次追索未果，故诉至法院请求判令被告给付欠款100268元、利息33000元、增加面积的工程款14364元、代为垫付的费用3131.44元、违约金50000元并承担诉讼费。
被告何永江辩称：1、原、被告签订的《联资建房协议条款》实为房屋买卖合同，被告已付100000元房款、尚欠100268元；2、被告认可合同中约定年利率6厘，从2010年2月13日计算至2012年12月17日，但被告不承担之后的利息，因为原告存在违约行为；3、交付的房�面积超出合同约定7.98平方米，按照法律规定，被告只承担3.33平方米的房款；4、被告按照合同约定只应承担契税2236元，其余代为垫付的费用不认可；5、原告主张的违约金过高，且原告在约定的期限内没有将房产证和土地证交付被告，原告自身存在违约行为，应该赔偿被告的损失；6、要求原告将房产证、土地证交付被告。
经审理查明：2010年2月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联资建房协议条款》，约定：1、乙方委托甲方所建主房位置为安丰中学斜对门联资建房楼三单元303室，使用面积及公用分摊面积计111.26平方米；2、房价合计200268元（包括各项配套土地费用）；3、乙方委托甲方负责联资建房的建设，办理各项手续，签订本协议时乙方交纳首付购房款100000元；4、乙方购房余款100268元，从2009年12月18日起至2012年12月17日止分三年付清，并按年息6厘支付给甲方利息，具体支付时间为：第一年在2010年12月17日前支付30000元，按100268元支付利息；第二年在2011年12月17日前支付35000元，按70268元支付利息；第三年在2012年12月17日前支付35268元，按35268元支付利息。同时，乙方不得对所购房屋和车库以任何借口为由拖延交纳购房款，否则视为违约，且甲方收回房屋，乙方必须支付违约金；5、联资建房交付时间：2009年12月18日；6、甲方在工程竣工交付乙方使用后三年内，负责为乙方办理好土地、房产手续（只办理主房，不包括车库）；7、建房契税由乙方承担，与甲方无关；8、本协议违约金为50000元，甲乙双方如有一方违约，必须支付给另一方违约金。乙方如果不能按照协议约定的时间支付购房款和利息，视为违约，必须支付违约金；等等。原告于2009年12月18日交房，交房后双方补签上述协议，且被告已按照约定给付首付款100000元。
另查明：原告于2015年5月办理了案涉房屋的所有权证和土地使用权证，至诉讼时两证尚未交付被告。案涉房屋实际建筑面积为119.24平方米。
上述事实，有原告提供的《联资建房协议条款》、房屋所有权证书复印件、土地使用权证书复印件、现金完税证以及当事人的陈述予以证明。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。原、被告签订的《联资建房协议条款》系双方当事人的真实意思表示，名为联资建房协议实为房屋买卖合同，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
关于案涉房屋尾款的给付。《联资建房协议条款》约定被告应于2012年12月17日前分期给付尾款100268元，双方对此均无异议，故原告要求被告给付100268元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于利息和违约金。原告诉讼时主张100268元的利息33000元及违约金50000元，被告认可部分利息但认为违约金过高。本院认为，被告拖欠原告房款100268元，给原告造成损失，考虑到本案的实际情况，原告主张的违约金50000元不违反法律规定，故该项诉讼请求本院予以支持；但原告同时主张利息33000元，考虑到50000元的违约金已经能够弥补原告的损失，故其主张的利息33000元不予支持。
关于增加的建筑面积的房款。经查明，原告实际交付房屋的面积与合同约定的面积不相符合，增加了7.98平方米，双方对此均无异议。但双方签订的合同没有约定对超出的面积如何处理，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定，本案增加的建筑面积7.98平方米所有权归被告所有，被告仅需给付原告6012元[3.34平方米*1800元/平方米（原、被告认可的单价）]。
关于代垫付的费用。双方签订的合同中约定房价200268元包括各项配套的土地费用，且明确约定契税由被告承担。因此，在原告代垫付的费用中，契税2236元应由被告给付，其余费用由于双方未约定，因该合同是由原告提供的格式合同，因此对原告作不利的解释，其余费用由原告自行承担。
关于被告提出的原告未按照约定交付房产证和土地证，应赔偿其损失的辩解。本院认为，造成原告延期交付房屋所有权证和土地使用权证是由于被告未按约定给付房款，而非原告的责任，因此被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》第十八条之规定，要求原告赔偿其损失，本院不予支持。但是被告在本判决生效后履行金钱给付义务时，原告应向被告交付房屋所有权证、土地使用权证等相关手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告何永江于本判决生效之日起30日内给付原告吴华瑾158516元（购房尾款100268元、增加面积房款6012元、代垫付的费用2236元、违约金50000元）；
二、驳回原告吴华瑾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
案件受理费4312元，减半收取2156元，其他诉讼费1520元，由原告吴华瑾负担769元，被告何永江负担2907元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）预交上诉案件受理费。
代理 审 判员 何 娟
二〇一五年八月十日
书记员（代） 周雅雯
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房�卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，�受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。