黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终306号上诉人（原审原告）：王举纲，男，1966年7月15日出生，汉族，哈尔滨市道里区奥德秋林里道斯专营店经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王涛，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江喜多乐龙江食品有限公司，住所地哈尔滨市道里区端街1号5层A室。法定代表人：王超，总经理。委托诉讼代理人：刘俊雄，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志新，黑龙江龙房川律师事务所律师。上诉人王举纲因与被上诉人黑龙江喜多乐龙江食品有限公司（以下简称喜多乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月08日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王举纲及其委托诉讼代理人王涛，被上诉人喜多乐公司的委托诉讼代理人刘俊雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王举纲上诉请求：撤销一审判决，依法支持王举纲一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。王举纲与喜多乐公司签订的不是房屋租赁合同，而是龙江名优食品城商铺租赁合同；2、双方在合同中约定了关于租赁期限、租金、进场、商铺交付、开业日期等内容，王举纲向银行贷款42万元用于交纳租金、保证金、物业费、装修费以及人员培训和临时用工的费用，王举纲已履行自己的合同义务；3、喜多乐公司未履行合同义务，根本违约导致双方签订的商铺合同无法履行；4、喜多乐公司应承担全部违约责任，返还已收取王举纲的商铺租金36万元、保证金5万元、物业费15800元，赔偿给王举纲造成的经济损失包括装修费、人员培训费、临时用工人员工资及贷款利息损失。喜多乐公司辩称，王举纲与喜多乐公司于2016年11月14日签订《租赁合同》，合同签订后喜多乐公司依约交付了房屋，并按约定期限开业。现王举纲无理由拒不开业经营，先行违反合同义务，并占用房屋。因其自身原因不开业，不应影响租金支付和合同履行，所造成的损失也应由其自行承担。其上诉请求应当予以驳回。1、双方签订的无论是房屋租赁合同还是商铺租赁合同，对于本案案由及本案的性质的认定都没有影响。但是王举纲先行违反租赁合同约定，拒不开业经营，并且要求提前解除租赁协议，保证金不应当退还。一审法院认定保证金应当返还，属于事实认定错误。2、王举纲签订《租赁合同》后，应当按期开业经营，其是否贷款、培训工作人员等事宜与喜多乐公司无关。3、喜多乐公司已经按期开业，履行完毕合同义务，不存在任何违约行为。4、王举纲在喜多乐公司开业后仍然不开业经营，属于王举纲违约在先。并且王举纲在不开业经营的情况下还一直雇佣员工，是自担风险的行为。5、一审法院基本事实认定正确，喜多乐公司经营的黑龙江名优食品城已经开业经营，且王举纲的商铺有独立的出入口，其承租的商铺旁边的同类型的商铺一直在开业经营。7、王举纲到期不开业经营，超期占用房屋，应当支付房屋占用费，所造成的一切损失也应由其自行承担。王举纲向一审法院起诉请求：1、解除与喜多乐公司签订的黑龙江名优食品城租赁合同；2、返还王举纲已交付的租金36万元、保证金5万元，并承担该款项占用期间的银行同期贷款利息（从2016年11月14日起算，至给付之日止）；3、返还王举纲已支付的物业费15840元；4、承担王举纲的装修费用108500元；5、承担王举纲为人员培训、临时用工而支出的费用63834元。一审法院认定事实：2016年12月1日，黑龙江潮人汇商业投资有限公司与喜多乐公司签订房屋租赁协议，约定：将哈尔滨市道里区中央大街48号（端街1号）1层房屋出租给喜多乐公司，租赁期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，黑龙江潮人汇商业投资有限公司于2016年12月1日将该房屋交付给喜多乐公司。2016年11月14日，喜多乐公司与王举纲签订租赁合同，将哈尔滨市道里区端街1号1层D3、D4、D11、D12号商铺出租给王举纲。合同主要约定：王举纲为乙方，喜多乐公司为甲方；租期自2016年11月14日至2017年11月30日止，计租日为2016年12月1日；第一个租约年租金共计36万元；履约保证金5万元；进场日为2016年11月14日；开业日暂定为2016年12月1日，另行书面通知开业日的，以通知为准；双方确认，甲方不会因开业日的变更而向乙方承担任何责任；物业费30元每月每平方米，按年支付；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书；在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修等不动产均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方；乙方应以进场时的标准返还房屋；撤离时乙方的装修、装饰均由乙方自行拆除，但不得损坏一切原有固定设施。同日，王举纲与喜多乐公司签署了房屋交接确认书，确认喜多乐公司于2016年11月14日将租赁房屋交付给王举纲使用。2016年11月4日，王举纲向喜多乐公司交纳了5万元保证金。2016年11月14日，王举纲向喜多乐公司交纳了2016年12月1日至2017年11月30日的物业费15840元。2016年11月18日，王举纲向喜多乐公司交纳了2016年12月1日至2017年11月30日的租金36万元。2017年年初，王举纲装修完毕，但始终没有进行经营。2017年7月，王举纲撤出商场。另查明，王举纲所租赁的商铺系临街商铺，有独立出入口。一审法院认为，喜多乐公司以合法方式取得了哈尔滨市道里区中央大街48号（端街1号）1层商场的承租和分租权，其与王举纲签订的租赁合同合法有效。现王举纲已撤离商场并要求解除合同，喜多乐公司表示同意，一审法院对此予以支持。合同解除后，王举纲交纳的保证金，喜多乐公司应当予以返还。王举纲要求喜多乐公司返还保证金5万元，一审法院予以支持。王举纲主张喜多乐公司的商厦大楼整体不能开业，导致其无法经营，并据此提出各项诉讼请求。但王举纲对该主张没有提供证据加以证实，且王举纲所承租的商铺有独立的出入口，其是否开业经营不受商场开业与否的限制。故王举纲的此主张，证据不足。对于王举纲的诉讼请求中的合理部分，予以支持。关于王举纲主张的商铺租金，因王举纲与喜多乐公司在合同中约定，商场开业日及合同计租日均为2016年12月1日，双方同时约定喜多乐公司不会因开业日的变更而向王举纲承担任何责任，故王举纲要求喜多乐公司返还全部房屋租金，没有事实和法律依据。因王举纲于2017年7月撤出商场，剩余五个月的租金15万元喜多乐公司应当予以返还。王举纲主张的占用期间的利息，没有法律依据，不予支持。同理，王举纲主张的物业费，喜多乐公司应予以返还五个月共计6600元。关于王举纲主张的装修费用，因双方在合同中约定，王举纲撤离时装修、装饰均自行拆除，在该房屋内遗留的任何装饰装修等不动产均视为放弃了所有权及一切权利。故王举纲主张的装修费用，没有事实和法律依据，不予支持。关于王举纲主张的人员培训、临时用工而支出的费用。因证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、解除王举纲与黑龙江喜多乐龙江食品有限公司的租赁合同；2、黑龙江喜多乐龙江食品有限公司于本判决生效后七日内向王举纲返还保证金5万元；3、黑龙江喜多乐龙江食品有限公司于本判决生效后七日内向王举纲退还租金15万元；4、黑龙江喜多乐龙江食品有限公司于本判决生效后七日内向王举纲退还物业费6600元；5、驳回王举纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。案件受理费9782元，由王举纲负担5383元，黑龙江喜多乐龙江食品有限公司负担4399元。本院二审期间，王举纲提交三份证据。证据一、中国白银临街门市房现场照片4张。意在证明：中国白银经营的门市与案涉商铺不是一个空间，中国白银属于独立门市，王举纲租赁的商铺是喜多乐公司名优食品城的四个商铺，不是独立门市。证据二、2017年2月15日、2017年2月25日名优食品城商户装修现场照片5张。意在证明：当时名优食品城并没有营业。证据三、名优食品城招商广告照片与名优食品城的摊位位置示意图3张。意在证明：王举纲租赁的是名优食品城的商铺摊位，名优食品城有独立的出口，与中国白银独立商铺无任何关系。同时，从招商广告可以看出2016年及2017年2月份名优食品城继续招商没有经营。喜多乐公司对王举纲举示的三份证据质证意见：对证据一真实性有异议，王举纲未能出示原始载体与查核时间。根据照片拍摄时间推算，该照片在一审起诉之前，该证据不属于证据规则的新证据或新的证据，不能作为认定事实的依据。从该证据照片内容显示来看，可以证明与王举纲相邻的商铺正经营，是王举纲自身行为导致本案涉案商铺不能开业。对证据二，因王举纲没有提供原始载体进行核对，其自述时间是2017年2月15日，该证据取得时间是第一次诉讼前，该证据不属于新证据，又不属于新发现的证据。而且该照片内容不能证明王举纲所要证明的事实，名优食品城在2016年12月、1月、2月上旬均正常营业，并且提供了经过公证的现场照片可以证明有其他商户正常经营，只是后期因为小业户自主经营问题，选择闭业。王举纲装修完成日在一审自述于2017年2月，因此，其未能按照合同暂定日期开业，是其未能完成装修以及完成装修后自己选择闭店，与喜多乐公司无关。对证据三真实性有异议，王举纲未能提交原始载体进行核对，属于复印件，不属于新证据也不属于新发现的证据。证据内容无法证明王举纲要证明的问题。后两张是其从网上截屏的证据，因证据无法查清，无法核对原件，上面写着盛大招商不能证明王举纲的主张，商城对于未出租的商户有权招商。本院认定，对王举纲举示的证据均未提供原件及原始载体，且亦不能证明其未能按照合同暂定日期开业与喜多乐公司具有关联性，因此，本院对王举纲举示的证据不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为王举纲未能在合同暂定日期开业以及没有进行经营是否因喜多乐公司存在违约行为，喜多乐公司是否应当返还王举纲交纳的全部费用并赔偿损失。王举纲与喜多乐公司签订的租赁合同为有效合同。王举纲在2017年年初装修完毕，未能在合同约定的暂定日期开业责任不在喜多乐公司，并且双方在合同中确认，喜多乐公司不会因开业日的变更而向王举纲承担任何责任。王举纲主张因喜多乐公司的商厦大楼整体不能开业导致其无法经营，但未举示证据，且王举纲租赁的商铺有独立出入口，其可独立经营，即使商厦大楼不能开业，亦不必然导致王举纲租赁的商铺不能经营。因此，现无证据证明喜多乐公司存在根本性违约行为，导致王举纲租赁的商铺不能经营。王举纲提出的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，王举纲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9782元，由王举纲负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 迎审 判 员  柳 波审 判 员  宋 凯二〇一八年三月二十日法官助理  张智慧书 记 员  于文娟