辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1227号
上诉人（原审被告）：大连翱鹏房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区红梅小区81栋1-22-4号。
法定代表人：齐志勇，该公司总经理。
委托代理人：乔双鹏，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘鲁斌。
委托代理人：孙权，辽宁博学律师事务所律师。
原审原告刘鲁斌与原审被告大连翱鹏房地产开发有限公司（以下简称“翱鹏公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年12月16日作出（2015）开民初字第5246号民事判决，翱鹏公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人翱鹏公司的委托代理人乔双鹏，被上诉人刘鲁斌的委托代理人孙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鲁斌一审诉称：2009年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大连经济技术开发区金石滩红堡山海园第＊幢＊号房屋，建筑面积276.42平方米，房屋价款445万元；交房屋期限及条件为：2010年9月30日前，该商品房经验收合格，交房时水电正常运行，供暖设施正常运行，有线电视、电话接口入户；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约付清全部房款。原告于2010年9月30日到现场，发现小区内道路没有完工，要求被告出示商品房竣工验收合格证明及竣工验收备案表，以及水、电、有线电视、电话正常运行的相关证明，被告均未能出具。因商品房不具备交付使用条件，原告拒绝接收房屋。被告自始至终未向原告发出交房通知。后原告主动找被告协商交房事宜，但被告不但不支付逾期交房违约金，相反却要求原告补交2010年9月30日以来的物业费才能交房，对于被告的无理要求原告无法接受。被告又以原告拒交物业费为由拒绝交付房屋。被告的行为构成严重违约，应当承担违约责任。现原告自愿降低违约金计算标准，按日万分之二计算，截至2015年9月30日的违约金为160万元。被告至今未向原告开具正规的销售发票，致使该房屋的产权证至今无法办理，被告应当根据购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告赔偿损失，按最低的年利率5%的标准计算，截至2015年9月30日的损失为100万元，原告现只主张50万元。故诉至法院，请求判令被告交付房屋并支付至房屋交付日止的逾期交房违约金，按日万分之二计算，自2010年10月1日至实际交付之日止，暂计算至2015年9月30日违约金为160万元；被告赔偿原告逾期办理产权证损失50万元。
被告翱鹏公司一审辩称：同意向原告交付案涉房屋。2010年12月31日，被告开发的红堡山海园项目经验收合格，截止到2011年6月16日，被告的水电等配套手续全部齐全已经具备交付条件。经被告和被告委托的物业公司催告，原告迟迟不办入住手续。对2011年6月16日之后的逾期交房违约金，被告不应承担任何责任。2011年1月24日，被告取得竣工验收备案后，房屋就已经具备办证条件，原告不办理入住，不办理产权登记，应自行承担责任。即使被告应承担违约金，原告的主张已经超过法定的诉讼时效，只能保护2年。依据当前司法实践，当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。逾期交房的违约金按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，因此，即使存在违约金，也应当以向法院起诉之日起向前推算二年，仅保护二年期间的违约金请求权。逾期办证违约金同理。即使保护2年，被告也主张违约金过高请求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条予以降低。
一审法院审理查明：2009年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连经济技术开发区红堡山海园第＊幢＊号房屋，建筑面积276.42平方米，房屋总价款为445万元。合同第八条约定，被告应当在2010年9月30日前，原告已交清全部款项，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自买受人接到通知之日起视为房屋已经交付，则相关风险与物业管理费等相关费用由买受人自行承担。合同第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水电正常运行，供暖设施正常运行；2.有线电视、电话接口入户。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按被告逾期交房的违约条款处理。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告协助办理。补充协议第四条约定买受人的送达地址为大连市沙河口区宣州街8号，任何由专人送去或已按以上地址邮寄、电传、传真电报的通知都视为买受人收到。第五条约定，买受人应按约定时间到出卖人售楼处领取房屋钥匙并办理交房手续，出卖人不再另行通知。逾期领取，按第十一条第二款规定责任。合同签订后，原告已付清全部房款。2013年6月14日，被告向原告开具结算发票。原告于2015年10月12日诉至法院。2015年11月26日，本案庭审过程中，被告表示不需补交物业费即可交房。
另查，2010年9月6日，被告取得案涉工程建设工程竣工规划验收合格证。2010年12月31日，案涉工程竣工验收合格。2011年1月24日，被告取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2011年6月3日，案涉小区具备供水条件。2011年6月16日，电力部门正式向案涉小区供电。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋现已具备交房条件，被告同意向原告交付案涉房屋，故原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。案涉工程2010年12月31日竣工验收合格，2011年6月具备供水供电条件，可见合同约定的交付房屋条件在2010年9月30前不具备。被告在约定时间未能将符合条件的房屋向原告交付，构成违约。在房屋具备交付条件后，被告应当承担向原告及时发出交房通知的义务，但被告并无证据证明其向原告发出交房通知及出示竣工验收报告，由此产生的逾期交房责任由被告承担。关于逾期交房违约金的计算标准，原告系在合同约定的基础上自行下浮调整，计算标准兼顾了违约金的补偿与惩罚性质，一审法院予以确认，被告再次要求下浮调整，不予支持。原告于2015年10月12日向一审法院提起诉讼，其诉讼请求中的2010年10月1日至2013年10月12日期间的逾期交房违约金已经超过二年的诉讼时效，该期间的违约金一审法院不予支持。被告庭审过程中向原告出示竣工验收文件，又承诺不需补交物业费即可交房，故2015年11月26日即是违约金的截止日，被告应当向原告给付违约金689，750元（445万元775天2?）。原告主张的逾期办证损失，因案涉房屋尚未交付，原告请求不符合合同第十五条约定，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，被告大连翱鹏房地产开发有限公司向原告刘鲁斌交付位于大连经济技术开发区金石滩红堡山海园第＊幢＊号房屋；二、于判决生效之日起十日内，被告大连翱鹏房地产开发有限公司给付原告刘鲁斌逾期交房违约金689，750元；三、驳回原告刘鲁斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800元，由原告负担7924元，被告负担3876元。
翱鹏公司上诉的理由和请求是：案涉红堡山海园项目于2010年12月31日已验收合格，截至2011年6月16日水电等配套全部具备交付条件，翱鹏公司委托物业公司催告刘鲁斌办理交房手续，但因案涉房屋为别墅项目，刘鲁斌并不急需使用，故而以拒绝、懈怠态度一直不配合办理交房手续，对此物业公司已出具书面证据证实，因此翱鹏公司不应承担2011年6月16日以后的逾期交房违约金责任。据此，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人刘鲁斌二审答辩认为：不同意翱鹏公司的上诉请求。刘鲁斌没有拒绝收房，翱鹏公司没有通知刘鲁斌收房，是刘鲁斌后来主动找到翱鹏公司要求收房，因翱鹏公司要求刘鲁斌交付逾期交房期间的物业费，刘鲁斌不同意补交，所以翱鹏公司拒绝交房。
本院经审理查明，一审判决认定的“2011年6月16日，电力部门正式向案涉小区供电”，应更正为“刘鲁斌对翱鹏公司所称的案涉红堡山海园项目于2011年6月16日正式供电未提出异议。”一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是翱鹏公司应否承担2011年6月16日之后的逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，翱鹏公司应当在2010年9月30日前将验收合格并符合该合同约定的商品房交付刘鲁斌使用。而案涉房屋所在的红堡山海园项目于2010年12月31日验收合格，即便按照翱鹏公司所称的2011年6月16日电力部门正式向小区供电，则房屋此时才符合合同约定的交付条件。翱鹏公司理应及时通知刘鲁斌办理交房手续。庭审中，翱鹏公司提供大连宏益物业管理有限公司于2015年11月21日出具的《关于督促业主交房缴费的情况说明》，虽载明该物业公司受翱鹏公司委托向没有办理入住手续的业主电话方式催告入住并缴纳物业管理费，但因物业公司与开发单位存在一定的利益关系，翱鹏公司又不能提供物业公司何时以何种方式催告刘鲁斌办理交房手续的其他证据，故翱鹏公司仅以该物业公司出具的上述情况说明证明其已通知刘鲁斌办理交房而刘鲁斌拒绝办理，进而主张翱鹏公司不应承担2011年6月16日之后的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。至于翱鹏公司承担逾期交房违约金的截止日，翱鹏公司一审庭审中已承诺不交物业费即可向刘鲁斌交房，刘鲁斌亦对一审法院将翱鹏公司同意交房的时间即2015年11月26日作为计算逾期交房违约金的截止日未提出上诉，视为其服从一审判决，对此本院不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7752元（上诉人预交），由上诉人大连翱鹏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王 亮