苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初10122号
原告徐新元，男，1969年8月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
原告高珊，女，1969年10月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
以上二原告共同委托代理人胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人陆凡，江苏吴越律师事务所律师。
被告洪姬，女，1981年6月18日出生，汉族，住浙江省缙云县。
委托代理人许珂，浙江六和律师事务所律师。
委托代理人金文杰，浙江六和律师事务所律师。
被告亨通地产（吴江）有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康西路170号。
法定代表人沈斌，董事长。
第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人吴国兵，行长。
委托代理人沈向军，男，1972年10月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系公司员工。
原告徐新元、高珊诉被告洪姬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理，依法由审判员康琳、代理审判员陈烨、人民陪审员郑乾坤组成合议庭，适用普通程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告申请，本院依法追加亨通地产（吴江）有限公司（以下简称亨通公司）为本案共同被告，并追加中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行）为本案第三人参加诉讼。原告徐新元、高珊及二原告的共同委托代理人陆凡、被告洪姬的委托代理人许珂、第三人农业银行的委托代理人沈向军到庭参加诉讼。被告亨通公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐新元、高珊诉称：两原告和被告经中介居间于2015年11月27日签订《吴江区存量房买卖居间》及相应《补充协议》，约定被告将位于亨通长安府30幢1903室卖与两原告，合同总标的1136000元，同时明确了付款方式、中介费的支付、违约责任等。2016年11月27日当天，原告依约将定金30万交付被告，被告也依约将上述房屋小区门禁卡、房屋钥匙等交付原告，用以原告方入住使用。11月29日，原告依约实际交付中介服务费8000元。2016年3月，被告单方告诉原告，称因被告自身原因无法交付房屋，要求解除上述的房屋买卖合同。原告不同意解除合同，认为该房屋被告已实际交付原告，且原告方已入住使用，原告方也已对该房屋进行了重新装修。合同本身真实有效，故2016年7月，双方沟通无效，原告方向被告函告要求继续履行上述房屋买卖合同的后续义务，被告电话拒绝过户，也拒收原告上述通知材料。为维护原告权益，故起诉至法院，请求判令：1、继续履行完毕原告与被告间的《吴江区存量房买卖居间合同》和相应的《补充协议》，协助原告办理涉案房屋过户手续；2、被告承担两原告支付的中介服务费8000元，并承担本买卖房屋的全部中介费17000元；3、被告支付两原告违约金（以房款1136000元为本金，从2016年7月28日起至被告按合同约定实际履行完毕之日止，按每日万分之五计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告洪姬辩称：本案系我方与房地产开发企业签署商品房买卖合同并支付购房款后，在未取得房产权证的情况下，经房屋中介机构撮合，与原告签订的房屋买卖居间协议发生的纠纷。1、买卖居间合同系预约合同，非本约。买卖双方不是同一城市，且事先互不认识。中介撮合双方签署买卖居间合同目的为锁定交易对手、交易总金额，需要根据交易金额计算中介费用。为原、被告间未来缔结正式买卖合同进行预先约定。在签约时，中介特别告知双方仍需按照规定，另行签署正式的存量房买卖契约（本约合同），再签署交易资金托管协议，进而办理过户手续。现被告拒绝在未来设立买卖关系，双方已经丧失继续订立本约的基础。原告要求继续履行买卖居间合同的诉请，无事实和法律依据。2、被告解约系因原告恶意侵犯被告合法权益，被告行使合同赋予的解除权。签约时，原告提出先拿钥匙，方便亲戚看房，被告因此将钥匙存放原告处。2016年3月2日，原告通知被告，其要对房屋进行装修。被告表示此时双方未签署本约合同，未支付购房款，未办理过户及任何房屋现场的查验、清点、交接手续，且买卖居间合同中对是否可以装修，装修发生的垃圾、物管、能耗均未进行约定。何况此时房屋仍为被告所有，故不同意装修而更换了门锁。后原告私自换被告房屋门锁，无理由入住、装修。双方协商未果，被告于是拒绝向原告出售房屋，发出解约通知书。该通知书告知原告解除预约买卖关系，愿意按照合同内容承担定金责任。但原告置之不理，继续侵害被告合法权益。被告保留另案起诉权利。3、居间合同第四条第一项规定定金条款，规定被告拒绝出售房屋，双倍返还定金60万元，据合同条款内容看，合同的定金条款非违约定金，不管该定金为解约定金，还是立约定金，被告解除双方买卖关系或不订立本约，均适用该定金罚则，承担双倍返还定金责任。我方拒绝出售房屋，承担定金罚则于法有据。综上，被告解除合同行为符合合同约定，原告拒绝就解约赔偿与被告沟通，提起诉讼，该做法无故增加被告解约负担，造成各方讼累，除对原告主张的关于中介费的第二项诉请予以承认外，其余均缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告亨通公司书面辩称：1、涉案房屋系我方与被告洪姬签订的商品房买卖合同，被告洪姬要求暂缓办理产权登记，故未办理产权登记。2、即便我公司办理产权登记手续，因合同系我方与被告洪姬签订，故只能办至其名下，原告与被告洪姬之间的房屋买卖关系，与我公司无关。3、若法院判决我方直接协助原告办理产权登记手续，则本案所涉交易可能存在避税问题。
第三人农业银行陈述意见：1、被告洪姬为我行的贷款客户，购买涉案房屋，经其向我方申请，我方向其发放一手房贷款78万元，年利率6.15%，贷款期限30年，截至2016年12月6日，结欠贷款本金余额760242.91元、利息2897.37元，共计763140.28元。2、本案系原告与被告洪姬之间的纠纷，第三人不清楚。3、若法院判令原、被告继续履行合同，原告应先代被告付清结欠我行的贷款余款。
经审理查明：二原告系夫妻关系，2015年11月27日，原告徐新元、高珊作为买受人（乙方）与被告洪姬作为出卖人（甲方）及苏州鼎好不动产经纪有限公司作为中介方（以下简称鼎好公司，丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，主要约定：甲方将涉案房屋以1136000元价款出让给乙方，房屋内的维修基金余额、水电、燃气初装费、有线电视初装费、附属装修及家具家电等费用已包含在总房价内，乙方于2015年11月27日交付定金300000元，甲方应在乙方支付定金同时，将该房屋的房产证和土地证等相关房屋资料交由丙方代管。若甲方以任何理由拒绝出售该处房屋，则应双倍退还乙方购房定金600000元；若乙方拒绝购买该房屋，则定金300000元甲方不予退还；无论甲、乙双方有一方拒绝出售或购买该处房屋，则视为违约，违约方需支付丙方全额服务费。乙方的付款方式为现金加贷款。甲、乙双方在办妥以乙方为该房屋权利人的产权登记及抵押设定、银行放款之后七个工作日内，办理过户手续。该房屋产权过户中所产生的一切税、费，及该房屋配套设施过户的相关费用由乙方自行承担。甲乙双方应向丙方按规定支付相应的服务费为17000元，由乙方支付，支付方式签约支付50%，过户支付50%。甲、乙双方中若有一方未按照本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金，如给守约方造成其他损失的，违约方应当赔偿。甲、乙双方任何一方违约导致合同无法继续履行的，违约方需支付丙方全额服务费。该合同手写备注条款还约定：经甲、乙双方协商，①乙方于2015年11月27日支付甲方定金叁拾万元整②余款由甲、乙双方托管过户交易后，在由甲方在过户后从房管局账户领出③房屋交易差额部分由缺少方补给另一方④本次交易有补充协议，效力等同原合同，房屋钥匙于2013年1月27由甲方交接给乙方。
同日，双方又签订补充协议一份，主要内容为：第二条：如甲方违约（以任何理由拒绝出售该处房产），则应赔偿乙方叁拾万元整另退还乙方定金及首付叁拾万元整，共计60万元……第四条：甲方必须于甲方出房产证、土地证后十个工作日前与乙方办理托管，过户等手续，甲方不得以任何理由拖延日期，每逾期一天，按总房款的千分之五支付乙方违约金；逾期超过三十日，则为甲方违约，按本协议第二条执行。
合同签字后，徐新元、高珊已向洪姬支付300000元购房款，并向鼎好公司支付8000元中介服务费。洪姬已通过鼎好公司将涉案房屋的钥匙交付徐新元、高珊。
2016年3月17日，洪姬向徐新元、高珊发出解除二手房买卖合同通知书，载明双方于2015年11月27日签订的吴江区存量房买卖居间合同，因洪姬由于其他因素发生变故，合同的目的不能实现，现就解除合同等相关事宜致函如下：因我方由于其他原因导致合同中亨通长安府30幢1903室房屋无法交付两位，导致合同目的无法实现，故我方正式通知两位解除合同，并在解除合同通知书送至两位当日，办理合同解除手续，就两位已经缴纳购房定金300000元的返还事宜及我方支付合理违约金事宜，我方愿意和两位友好协商。
2013年3月22日，徐新元、高珊向洪姬就上述解除二手房买卖合同通知书回函如下：我方不同意贵方单方解除合同的请求，双方合同依法有效，理应继续履行。同时认为贵方发通知行为属违约行为，限贵方收到本函之日起7日内书面撤回通知。若逾期未履行本通知，我方将根据合同约定及法律规定，主张合同有效并继续履行。
2016年7月21日，徐新元、高珊向洪姬发出要求继续履行合同的通知，该通知因洪姬拒收未送达。
另查明：2014年12月10日，洪姬作为买受人与亨通公司签订商品房买卖合同一份，约定由洪姬以1123439元的价格购买亨通公司开发的涉案房屋，出卖人于2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2015年1月8日，洪姬作为借款人、农业银行作为贷款人、亨通公司作为保证人三方签订个人购房担保借款合同，主要约定：洪姬向农业银行借款780000元，用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，借款期限自2015年1月8日起至2045年1月7日止，亨通公司为洪姬的债务承担连带保证责任，直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同签订后，农业银行依约发放了贷款。截止2016年12月6日，洪姬尚结欠农业银行贷款本金760242.91元，利息2897.37元，共计763140.28元未归还。
再查明：根据苏州市住房和城乡建设局官网于2015年5月6日发布的《存量房交易资金托管细则》，买卖双方签订《存量房买卖契约》后，凭《存量房买卖契约》原件及其复印件、《房屋权属证书》原件、《国有土地使用权证书》原件、买卖双方身份证明及其复印件、买卖双方结算账户原件及其复印件，到苏州市房产交易登记管理中心办理资金托管手续，与苏州市房产交易登记管理中心签订《存量房交易资金托管协议》。
审理过程中，二原告表示，同意代被告洪姬归还欠第三人农业银行的贷款，并承担由被告洪姬名下过户至原告名下所产生的相应过户费用。不同意承担被告亨通公司过户至被告洪姬名下产生的税费等相关费用，若被告洪姬不支付，同意代为支付，但应当从原告方应支付的房款中予以扣除。
为证明自己有继续履行合同的能力，二原告已将836000元剩余购房款交付至本院。
以上事实有原告提供的结婚证、吴江区存量房买卖居间合同、补充协议、收款收据、通知书、开锁单、银行存单,被告提供的收款收据、开锁单，第三人提供的吴江市商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款凭证、贷款交易明细及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：预约是约定将来订立一定合同的合同，本约是通过履行预约而订立的合同。本案原、被告所签订的房屋买卖合同及补充协议系本约合同而非预约合同。理由如下：从双方之间的《吴江区存量房买卖居间合同》和相应的《补充协议》约定内容来看，明确载明了交易双方身份信息、房屋坐落、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，具备房屋买卖合同的主要条款；存量房销售备案制度系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定的要求而设定，原、被告签订《吴江区存量房买卖居间合同》后需另行签订网上存量房买卖契约（即网签备案）、办理资金托管手续、签订《存量房交易资金托管协议》，系双方当事人在存量房交易中所负的公法上的义务，并不能改变原、被告签订的《吴江区存量房买卖居间合同》系房屋买卖合同本约合同的性质。故本案所涉《吴江区存量房买卖居间合同》系原、被告双方的真实意思表示，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。双方应当依约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于被告主张因原告未经其同意对涉案房屋进行装修，恶意侵犯被告权益而行使合同赋予的解除权要求解除合同。本院认为，双方签订的合同中明确载明房屋钥匙于2015年11月27日交接给买方，被告也实际于当日将钥匙及门卡交付给原告，即原告系基于被告同意而占有涉案房屋。因合同中并未约定原告不能在房屋过户之前对涉案房屋进行装修，也未约定被告在上述情形发生后有单方解除合同的权利，故被告并不能以此为由主张解除合同。被告于2016年3月17日向原告发出的解除二手房买卖合同通知书中载明“因我方由于其他原因导致合同中亨通长安度假府30幢1903室房屋无法交付两位，导致合同目的无法实际，故我方正式通知两位解除《合同》……”,并未提及因不同意原告对涉案房屋进行装修而要求解除合同，综合考虑到苏州市吴江区2015年年底至2016年年初房价飞速上涨的事实，本院认为被告系因房屋价格猛涨而不同意继续履行合同的盖然性较大。
关于被告主张适用定金罚则，承担双倍返还定金责任，解除合同的主张。本院认为，因合同中约定“若甲方以任何理由拒绝出售该处房屋，则应双倍退还乙方购房定金600000元；若乙方拒绝购买该房屋，则定金300000元甲方不予退还”，该定金既非立约定金也非解约定金，应为违约定金，被告拒绝按合同约定出售该房屋构成违约，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，现作为守约方的原告不同意解除合同，故双方之间的房屋买卖合同应继续履行。
因双方约定原告应支付被告购房款1136000元，扣除原告已支付的300000元，尚余836000元，现原告表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付被告，故其请求判令被告洪姬继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。被告亨通公司为商品房买卖合同中的房屋出卖方，应履行协助被告洪姬办理房屋权属转移登记手续的合同义务。
关于原告主张被告承担原告已支付的中介服务费8000元，并承担本买卖房屋的全部中介费17000元的诉讼请求，因被告审理过程中明确表示对原告关于中介费的诉请予以承认，故本院认为被告应返还原告方已支付的中介服务费8000元，对剩余中介费，因原告并未实际支付，故无权要求被告返还。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告洪姬不同意继续履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。然合同约定的违约金过高，法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案的实际情况，本院对违约金酌情支持5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告亨通地产（吴江）有限公司于本判决生效之日起七日内履行协助被告洪姬办理其购买的位于苏州市吴江区松陵镇长安花园30幢1903室的房屋权属转移登记的义务。
二、原告徐新元、高珊于本判决生效之日起七日内代被告洪姬向第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行归还诉争苏州市吴江区松陵镇长安花园30幢1903室房屋项上的贷款本息（以不超过836000元为限），第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告徐新元、高珊。
三、原告徐新元、高珊于上述第二项判决内容履行完毕之日起七日内将剩余房款（以836000元扣除上述还贷证明载明金额为限）支付被告洪姬。
四、被告洪姬于上述第一项、第二项、第三项判决内容履行完毕之日起七日内协助原告徐新元、高珊将苏州市吴江区松陵镇长安花园30幢1903室房屋权属登记过户至原告徐新元、高珊名下。
五、被告洪姬应返还原告徐新元、高珊中介服务费8000元，并支付违约金5000元，合计13000元，于本判决生效之日起七日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15024元，诉讼保全费5000元，合计20024元，由被告洪姬负担，被告应负担之数于本判决生效后七日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。
审 判 长 康 琳
代理审判员 陈 烨
人民陪审员 郑乾坤
二〇一七年一月十九日
书 记 员 傅辰浩