江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0203民初93号原告：景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地为江西省景德镇市珠山区蝴蝶坞1号，注册号为360200210022521。法定代表人：张海秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝亚辉，江西立宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平水，江西立宇律师事务所律师。被告：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地为江西省景德镇市人民广场地王大厦A座17楼，统一社会信用代码为91360200792808357K。法定代表人：苏国忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。原告景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭物业）诉被告景德镇宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月31日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人祝亚辉、黄平水，被告委托诉讼代理人邵平、江逸群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告豪庭物业诉称，原告豪庭物业于2013年11月开始受被告宇新公司的委托对港逸豪庭物业进行物业管理服务，2010年9月17日，被告宇新公司将港逸豪庭地下车库10000㎡租赁给洪客隆百货投资（景德镇）有限公司（以下简称洪客隆公司）用于超市经营，2015年1月6日原告第一次起诉洪客隆公司支付相应物业费，被告宇新公司作为第三人参与了本案的诉讼。2015年6月3日因本案以被告宇新公司与洪客隆公司租赁合同纠纷一案的审理结果为前提，原告考虑到各方利益关系，撤回诉讼，但现在经2016年9月18日江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书作出判决。原告自2013年11月1日接受被告委托以来，对被告所处区域的物业工作尽心尽力，完全尽到了相应的管理服务义务，但是被告3年以来未按物业管理有关规定及时缴纳物业管理服务费和物业管理公共性服务空置房费，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，现原告依照法律规定，向法院提起诉讼，要求法院判决：1、判令被告支付2013年11月至2015年2月共计17个月的超市经营期间物业服务管理费510000元及违约金；2、判决被告支付从2015年4月至2016年6月共计15个月的超市停业期间空置房物业费225000元及违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向法院提交如下证据：1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明；2、被告宇新公司工商登记信息、土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；3、委托管理函、港逸豪庭物业管理服务委托合同；4、景德镇发改价管字[2013]652号文件、物业管理服务收费年度审验结论；5、洪客隆公司投资企业信息、洪客隆广场北路分公司企业信息；6、租赁协议及（2016）赣民终437号民事判决书；7、珠山区人民法院（2015）珠民二初字第10号裁定书；8、业主委员会的申报材料。被告宇新公司答辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同关系，仅仅是一个委托代理合同关系，原告起诉被告要求支付相应的物业服务费没有相应的法律依据；2、涉案物业在2013年11月至2015年3月期间，原物业的使用人洪客隆公司曾主动向原告申请缴纳物业费，原告诉请被告支付该期间的物业费有重复收费之嫌；3、依据物业管理条例，物业服务费的支付主体是业主或物业使用人，而原告起诉的事实可得知原告并不认可被告系涉案物业的业主，也不认可被告是涉案物业的使用人，被告并非物业费的承担主体。故法院应当驳回原告起诉。被告宇新公司在举证期限内提交如下证据：1.物业委托告知函；2、洪客隆公司的工作联络函；3、2014年9月17日洪客隆公司向原告出具的告知函经审理查明，景德镇市豪庭物业服务有限公司前身为威泰物业公司，2013年10月20日，原告景德镇市豪庭物业服务有限公司受被告景德镇宇新房地产开发有限公司委托，自2013年11月起开始收取港逸豪庭物业服务管理费，收取包括港逸豪庭住宅、沿街店铺、洪客隆百货景德镇广场北路店等港逸豪庭所有物业范围内的服务管理费，并经景发改价管字[2013]652号文件批复，港逸豪庭小区商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月﹒㎡，后因景德镇市港逸豪庭小区成立业主委员会，2016年9月20日，原告受小区业主委员会委托，原告豪庭物业对港逸豪庭物业小区进行物业管理。另查明，被告宇新公司与洪客隆公司签订《租赁协议》，将景德镇市港逸豪庭小区的房屋出租给洪客隆公司，后因该争议房屋未按照约定通过消防验收，被告宇新公司与洪客隆公司就房屋租赁发生纠纷，诉至景德镇市中级人民法院，2016年8月3日，被告宇新公司与洪客隆公司上诉至江西省高级人民法院。经江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书确认，2010年9月17日，被告宇新公司与洪客隆公司签订《租赁协议书》，约定宇新公司将其位于江西省景德镇市广场北路588号港逸豪庭住宅小区的房屋出租给洪客隆公司，用于开设大型超市，租赁房屋面积10000平方米，其中一楼面积500平方米，负一楼面积约为9500平方米。洪客隆公司向被告宇新公司支付租金，租金中包含物业费。2011年3月27日，洪客隆广场北路店开门营业，2014年12月16日超市关闭并撤场，但并未与被告宇新公司办理租赁房屋的交接手续。后因被告宇新公司未按建设工程规划施工，变更楼层，未取得消防验收手续，其与洪客隆公司所签订的《租赁协议》为无效合同，虽合同无效，但洪客隆公司应当按照合同中关于租金的约定向被告宇新公司支付房屋占有使用费，自2011年3月27日始至2015年4月10日，被告宇新公司向其发出《解除合同通知书》之日止，房屋占有使用费合计人民币7819726.03元。另查明，因被告宇新公司与洪客隆公司签订的租赁协议中约定，租金包含物业费，故自2013年10月20日，原告受被告委托对港逸豪庭小区进行管理以来，并未收取过被告所出租的10000㎡商业用房公共性用地的物业管理费用，在洪客隆公司搬离之后，该10000㎡商业用房公共性用地空置，在被告宇新公司的管理和控制之下。证明以上事实的证据有：1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明；2、被告宇新公司工商登记信息、土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；3、委托管理函、港逸豪庭物业管理服务委托合同；4、景德镇发改价管[2013]652号文件、物业管理服务收费年度审验结论；5、被告宇新公司与洪客隆公司签订的租赁协议及（2016）赣民终437号民事判决书；6、原、被告双方在开庭中的陈述与辩解。本院认为，原告豪庭物业受被告宇新公司的委托，对港逸豪庭小区进行物业管理，该委托函内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且具有前期物业管理合同的性质，原告豪庭物业在收到被告提交的委托函之后，对景德镇市港逸豪庭小区进行物业管理，提供物业服务。作为物业服务的承受者，应当按照物业管理协议的相关规定，向原告支付物业费用。2015年4月10日，在洪客隆公司与被告宇新公司解除租赁合同纠纷之前，洪客隆公司所应缴纳的物业费用包含在租金内，已经经江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书判令，由洪客隆公司支付给被告宇新公司。依据《江西省物业管理条例》第五十五条的规定，已经交付业主的房屋，物业费由业主承担，未交付业主的房屋，物业费用由建设单位承担。被告宇新公司作为港逸豪庭物业小区的开发单位，在原告提供物业服务之后应当按照约定向原告支付物业服务费用。被告宇新公司辩称其与原告之间是委托代管关系，其并非物业服务合同的当事人，不属于物业费用的缴纳主体，其答辩理由明显不符合《江西省物业管理条例》第五十五条的规定，亦与（2016）赣民终437号判决书所认定的事实不符，故对于原告豪庭物业服务有限公司要求被告支付物业服务费用及违约金的请求，本院予以支持。在洪客隆超市营业期间，即2013年11月至2015年3月共计17个月的物业费用，参照景发改价管字[2013]652号文件规定，10000㎡按照商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月﹒㎡，合计510000元，在洪客隆搬离后2015年4月至2016年6月共计15个月的物业费用，参考652号文件及《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条的规定：“……未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费缴纳……”，以1.5元/月﹒㎡计算，合计225000元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《江西省物业管理条例》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告宇新房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内，一次性支付原告豪庭物业服务有限公司2013年11月至2016年6月的物业服务费人民币735000元(510000元＋225000元)及违约金（按银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11150元，由被告宇新房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  余兰英人民陪审员  向 莉二〇一七年十二月二十八日书 记 员  袁明青