湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1202民初253号
原告：梁霖波，男，1973年11月11日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区人民南路**号。
委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。
被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人(怀化)律师事务所律师。
原告梁霖波与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁霖波及其委托诉讼代理人周娟、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁霖波向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金24152.89元。事实和理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区1幢1802号房屋以总价款428133元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之二至实际交付之日止。后被告通知原告于2017年1月8日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未建好，便拒绝收房，被告已构成违约。原告自行于2017年4月7日收房，故被告应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共24152.89元，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，故向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”,第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期未将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更。双方在《补充协议》第一条约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用,取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件。三、原告请求的逾期交房违约金计算错误。被告于2017年4月7日将房屋交付给原告，则2017年4月7日被告已经履行了房屋交付义务。当天不应当计算在逾期交房期限之内。
本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会(甲方、以下简称怀化电信工会)与被告(乙方)签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前峻工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。
2015年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”第1幢18层1802号房，购房总金额428133元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存(合同第六条)；(合同第十一条)被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房……原告没有按约定付清购房款、支付商品房专项维修资金……；(合同第十二条)商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。后原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。
原告依约支付购房款，被告于2017年4月7日将房屋交付给原告。2017年4月7日，被告免收原告两年物业管理费，且湖南大汉大物业管理有限公司怀化分公司向原告出具了两年物业管理费的收据。原告于2018年2月6日交纳房屋专项维修基金13725元。本案所涉商品房，至今尚未办理竣工验收。
在庭审中，被告对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司的工作证真实性提出异议，认为《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》不适用原告。同时认为原告应当在房屋交付前交纳专项维修资金，否则其可以延期交房。
本院认为：本案所涉的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予全面适当履行。本案《商品房团购协议书》明确约定怀化电信工会保证向被告提交加盖其单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改。对原告是不是团购成员，完全可以由被告提供团购成员名单予以确定，但其未向本院提交该名单，同时原告提供了中国电信股份有限公司怀化分公司的工作证，故本院认为《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》对原告适用。被告未能依约于2016年12月31日前交房给原告，应按约定赔付原告逾期交房违约金24110.1元(2017年1月1日至2017年4月6日逾期96天，20000元＋428133元×0.0001×96天≈24110.1元)。本案所涉房屋至开庭时，未经商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，不能达到合同约定的交房条件。同时合同约定由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，未约定具体的缴存时间。被告提出原告未在房屋交付前缴纳房屋专项维修资金，其享有延期交房的权利抗辩，本院不予采纳。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告梁霖波逾期交房违约金24110.1元，于本判决生效之日起10日内付清；
二、驳回原告梁霖波其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费404元，减半收取202元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 舒珏惠
二〇一八年四月九日
代理书记员 肖圣岚