南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第940号
原告朱瑞莲，女，1965年4月6日生，汉族，无业。
原告苏发有，男，1963年7月16日生，汉族，无业。
以上两原告委托代理人邓子诣，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
以上两原告委托代理人周小迪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告顾文，女，1986年1月30日生，回族，无业。
委托代理人雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
被告陆燕，女，1982年5月14日生，汉族，无业。
委托代理人张洁，江苏华庭律师事务所律师。
原告朱瑞莲、苏发有与被告顾文、陆燕房屋租赁合同纠纷一案，原告朱瑞莲、苏发有于2014年1月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员曹凌子适用简易程序于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告朱瑞莲、苏发有及两原告委托代理人邓子诣、周小迪，被告顾文及其委托代理人雷远军，被告陆燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱瑞莲、苏发有诉称，2011年1月6日，两原告与被告顾文签订《租赁合同》，约定两原告将本市秦淮区五老村某室房屋门面房（以下简称涉租房屋），包括房屋朝南加住房一间，出租给被告顾文使用，租赁期限为2011年1月6日至2014年1月6日。房屋年租金为第一年32000元，第二年34000元，第三年36000元。合同约定违约金为5000元，如一方违约引起诉讼，违约方全额承担诉讼费、律师费、执行费等费用。合同到期后，两原告与被告顾文未续签租赁合同，故两原告要求被告顾文迁出并交还房屋，但发现涉租房屋由被告陆燕实际占有使用。两原告多次联系两被告要求交还房屋，但两被告至今不予理睬。为维护合法权益，两原告诉至法院，请求法院判令：1、两被告立即腾空并迁出涉租房屋，并交还两原告；2、两被告支付房屋使用费12000元（每月4000元，自2014年1月7日起计算至被告实际迁出日止）；3、两被告支付违约金5000元；4、两被告承担本案因其违约致两原告支出的律师费12000元；5、两被告对上述诉请承担连带责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告顾文辩称，1、2011年1月6日的《租赁合同》上，出租方的签名是“苏俊”，故两原告不是本案的适格主体；2、2012年1月，被告顾文将涉租房屋转让给被告陆燕，合同主体发生变更后的责任应由被告陆燕承担；3、如被告顾文承担合同责任，两原告需退还被告顾文已支付的押金5000元，并对违约金标准进行调整。
被告陆燕辩称，1、对《租赁合同》的真实性不持异议；2、被告顾文在涉租房屋内经营甜品店，并于2012年1月30日转让给被告陆燕，被告陆燕为此支付店面转让费90000元，房屋租金46800元，如涉租房屋被收回，被告顾文应赔偿转让费用及停业损失；3、被告陆燕并非租赁合同的当事人，没有支付房屋使用费的义务；4、两原告主张的违约金与被告陆燕无关；5、两原告主张的律师费明显高于行业标准，不应得到支持，该项费用与被告陆燕无关。
经审理查明，原告朱瑞莲与苏发有系夫妻，两人共同共有位于本市秦淮区五老村某室房屋。2011年1月6日，原告苏发有以两原告之子苏俊的名义与被告顾文签订《租赁合同》，合同约定：被告顾文承租五老村某室房屋朝南阳台加住房一间用于经营；租赁期限自2011年1月6日起至2014年1月6日止；房屋年租金第一年32000元，第二年34000元，第三年36000元，被告顾文另需交付合同保证金5000元。合同另特别约定：违约金为5000元（无需调解）；因租金纠纷引起民事诉讼，将由违约方（败诉方）全额承担诉讼费、律师费、执行费等各项相关费用。合同签订后，被告顾文已向原告苏发有支付合同期限内全部房屋租金及合同保证金5000元，并在涉租房屋内经营甜品店。2012年1月30日，两被告签订转让协议，约定被告顾文将正在经营中的甜品店转让给被告陆燕，双方未就转让期限及其他细节作出约定。店面转让后，被告陆燕实际使用涉租房屋进行经营，2014年1月6日房屋租赁期限届满之日，两原告向被告陆燕主张交还房屋，双方为此发生纠纷。至本案庭审结束时止，被告陆燕仍未搬出涉租房屋。
另查明，涉租房屋于2013年12月4日以买卖的方式由苏俊名下过户至两原告名下。两原告为本次诉讼支付律师费12000元。
庭审中，两原告之子苏俊对其父亲苏发有签署租赁协议的行为表示认可。
以上事实有当事人陈述、《租赁合同》、房屋所有权证、户口簿、《说明》、照片、接处警记录、委托代理协议及律师费发票、转让协议等予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中关于涉租房屋的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。现涉租房屋在租赁期间发生所有权变动，本案两原告概括承受苏俊与被告顾文之间租赁合同的权利义务。本案中，被告顾文在租赁合同期限内将涉租房屋以转让的方式让与被告陆燕使用，被告顾文仍以承租人的身份缴纳房屋租金及其他各项费用，故两被告之间的转让实为转租。在租赁期限届满后，两被告应按约定搬出并交还涉租房屋。次承租人陆燕未按约交还房屋，应承担因此产生的房屋使用费，被告顾文承担连带赔偿责任。关于两原告主张房屋使用费以每月4000元标准计算，并提供相同地段其他房屋租赁合同予以证明，本院认为，两原告提供的证据仅反映其他房屋的租赁价格，不能证明该房屋与本案涉租房屋有相同的面积、地理位置和具体使用情况，故对于房屋使用费，本院确认按合同约定每月3000元标准，自2014年1月7日起计算至两被告交还房屋之日止。关于两原告主张的违约金5000元，被告顾文辩称标准过高并请求调整，本院以两原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认违约金为2000元。关于两原告主张的律师费12000元，系《租赁合同》中明确约定由违约方或败诉方承担的费用，该约定为当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故对于两原告该项主张，本院予以支持。因违约金与律师费系《租赁合同》特别约定，根据合同相对性原则，应由被告顾文承担赔偿责任，被告陆燕不承担连带责任。扣除已支付的合同保证金5000元，被告顾文还需另外支付两原告房屋使用费之外的各项费用合计9000元（2000元＋12000元－5000元＝9000元）。关于被告陆燕辩称在接手店面时支付了90000元转让费，故被告顾文应赔偿其全部转让费并赔偿停业损失的意见，不属于本案审理范围，被告陆燕可另案主张相关权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告顾文、陆燕于本判决生效之日起十日内腾空本市秦淮区五老村某室房屋朝南阳台加住房一间，并交还原告朱瑞莲、苏发有。
二、被告陆燕于本判决生效之日起十日内支付原告朱瑞莲、苏发有房屋使用费（按每月3000元标准，自2014年1月7日计算至实际交房之日止），被告顾文承担连带赔偿责任。
三、被告顾文于本判决生效之日起十日内支付原告朱瑞莲、苏发有房屋使用费之外其他各项费用合计9000元。
四、驳回原告朱瑞莲、苏发有其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费510元，减半收取为255元，由被告顾文负担130元，被告陆燕负担125元（被告顾文、陆燕应负担的案件受理费255元已由原告朱瑞莲、苏发有预交，被告顾文、陆燕在本判决生效之日起十日内向原告朱瑞莲、苏发有支付。原告朱瑞莲、苏发有预交案件受理费中剩余的255元，由本院退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
代理审判员 曹凌子
二〇一四年四月二十一日
见习书记员 韩 勇