安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初7088号原告（反诉被告）:叶琴，女，1989年8月20日出生，汉族，职员，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：翟嵬，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：朱少虹，男，1983年1月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告（反诉原告）:合肥甲骨文商业管理有限公司,住安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：陈燕，总经理。委托诉讼代理人：刘映，安徽郢都律师事务所律师。原告（反诉被告）叶琴与被告朱少虹、被告（反诉原告）合肥甲骨文商业管理有限公司（以下简称甲骨文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶琴及其委托诉讼代理人翟嵬，被告（反诉原告）甲骨文公司的委托诉讼代理人刘映到庭参加诉讼。被告朱少虹经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶琴向本院提出诉讼请求：1、判决解除叶琴与朱少虹签订的《房屋租赁合同》；2、判决朱少虹向叶琴支付房屋租金166271元（自2016年10月15日至2017年10月23日），并支付违约金71400元；3、判决朱少虹立即腾空案涉房屋并返还叶琴；案件审理中，叶琴变更该项诉讼请求为：请求判决甲骨文公司立即腾空案涉房屋并返还叶琴；4、本案诉讼费用由朱少虹承担。事实与理由：叶琴于2016年9月将其管理的绿都商城房屋出租给朱少虹，并于2017年3月11日补签了《房屋租赁合同书》，约定：叶琴将绿都商城F区绿都商务中心XX层的房屋出租给朱少虹，租赁期限自2016年9月15日至2018年3月31日；计租金日为2016年10月15日。租金按季度支付，每季度支付下季度的租金；同时，还约定朱少虹若欠付租金，朱少虹应当按照合同总金额的30%支付违约金且叶琴有权收回房屋并解除合同。叶琴自2016年9月将案涉房屋交付给朱少虹，朱少虹一直使用至今，但朱少虹拒绝向叶琴支付房屋租金，叶琴多次催讨无果。叶琴认为，叶琴与朱少虹自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应当受到法律保护，朱少虹拒不支付租金，已属严重违约，因此，其应当向叶琴支付租金与违约金；同时，朱少虹严重违约在先，叶琴有权解除合同并要求朱少虹腾空房屋返还叶琴。综上，叶琴为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。朱少虹辩称，首先，朱少虹与叶琴签订合同时系甲骨文公司的法定代表人，朱少虹行为系职务行为。其次，叶琴知道朱少虹系甲骨文公司的法定代表人，也知道房屋一直由甲骨文公司使用。再次，从叶琴提交的水、电、物业费缴费通知书及增值税发票可以看出，涉案房屋一直由甲骨文公司使用。甲骨文公司工商登记的住所地系本案涉案房屋，故涉案租赁合同权利义务应当由甲骨文公司享有、承担。请求法院驳回叶琴对朱少虹的全部诉讼请求。甲骨文公司辩称，叶琴主张的房屋租金应全部支持，但主张的违约金应予以驳回。首先，甲骨文公司的原法定代表人朱少虹从叶琴处租赁房屋作为甲骨文公司的办公经营场所。叶琴交付房屋后，甲骨文公司对房屋进行了室内装修，花费20余万元。甲骨文公司在使用房屋过程中发现叶琴交付的房屋存在严重问题，下雨情况下，房屋就会漏水、渗水、还会屋内积水。导致办公电器电脑等设备以及木地板墙面吊顶损坏对甲骨文公司的正常经营造成严重影响。并造成甲骨文公司的严重损失。甲骨文公司多次要求叶琴对房屋的渗水漏水问题进行检查维修。但叶琴一直未予解决。甲骨文公司认为叶琴交付的房屋不能达到正常使用目的，其违约在先，应当承担违约责任以及赔偿责任。据此，甲骨文公司向本院提出反诉请求：1、判令叶琴赔偿甲骨文公司26023元，并承担违约金73440元（18个月租金的30%）；2、本案反诉费由叶琴承担。事实与理由：甲骨文公司的原法定代表人朱少虹从叶琴处租赁房屋，作为甲骨文公司的办公场所。叶琴交付该房屋后，甲骨文公司对房屋进行木地板铺设。之后，甲骨文公司使用该房屋过程中发现房屋经常漏水、渗水、屋内积水，导致电器、电脑等办公设备损坏，并且甲骨文公司无法正常办公。甲骨文公司多次要求叶琴对该房屋进行检查维修，但是叶琴置之不理。甲骨文公司认为，叶琴出租的房屋经常漏水、渗水、屋内积水的情况，其行为构成严重违约。现依法提出反诉，望法院支持反诉请求。针对甲骨文公司的反诉请求，叶琴辩称，本案甲骨文公司诉讼主体不适格，请求法庭驳回甲骨文公司的诉讼请求。叶琴围绕诉讼请求及答辩提交如下证据：房屋租赁合同书、每户每月售电明细表、增值税专用发票、绿都商城二次供水、供电、物业费缴费通知书。甲骨文公司围绕答辩意见及反诉提交以下证据：照片、收据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，甲骨文公司对叶琴提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：关于甲骨文公司提供的照片及收据，叶琴对该证据的真实性均持有异议，认为甲骨文公司的诉讼主体不适格，收据非正规发票。本院对该证据的真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2016年9月，叶琴将其管理的绿都商城F区绿都商务中心XX层出租给朱少虹，2017年3月11日，叶琴作为出租方（甲方），朱少虹作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将自有的坐落于绿都商城F区绿都商务中心13层的房屋建筑面积340平方米出租给乙方作为办公场所，甲方将上述套房交付给乙方使用后，乙方必须在开始计租之日起按季度应付的租金按规定的日期向甲方交纳，水电物业费等均由乙方自行承担；租赁期限自2016年9月15日至2018年3月31日；计租日为2016年10月15日；租金13600元/月，每季度为40800元，乙方采取按每个季度为一期支付方式向甲方预交付下一季度租金给甲方，乙方应当在每季度租期届满前10个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金；乙方确认在交付使用本房屋时，本房屋完好无损，由甲方设置安装的九台空调（包括但不仅限于空调机组费等）已设置到位并可正常使用，租赁期满也必须完整无损交付给甲方，若损坏，由乙方负责向甲方赔偿相应品牌、规格的空调机组。还约定，乙方须依约按时交付租金，若欠付租金30日内，乙方须按月息2%向甲方支付违约金；若欠付租金60日内，乙方须向甲方支付合同总金额的30%作为违约金，同时甲方收回本协议租赁场地并解除协议。补充条款约定办公室内附带物品：72吸顶式空调两台、50柜式空调一台、35挂壁式空调一台、32挂壁式空调五台。叶琴于2016年9月已将案涉房屋交付给朱少虹，由甲骨文公司作为办公场所并向物业公司交纳物业、水电费。朱少虹及甲骨文公司均未向叶琴支付租金。另查明，2016年9月20日，甲骨文公司注册成立，注册登记的住所地为案涉租赁房屋，朱少虹系该公司法定代表人。2017年11月17日，甲骨文公司变更登记法定代表人，朱少虹非甲骨文公司法定代表人。本院认为，叶琴与朱少虹签订的案涉房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，叶琴与朱少虹均应严格按合同约定履行各自的义务。庭审查明甲骨文公司于2016年9月20日登记成立，虽朱少虹系甲骨文公司的法定代表人，案涉房屋由甲骨文公司作为经营场所并实际使用，但案涉房屋租赁合同签订时甲骨文公司已登记成立，朱少虹并未以甲骨文公司名义签订合同，且合同未约定合同权利义务由甲骨文公司承担，故依据合同相对性原则，朱少虹作为合同相对方未能按合同约定的期限支付租金，叶琴作为出租人有权要求解除合同并要求朱少虹支付所欠付租金，承当违约责任。故对叶琴要求解除与朱少虹之间的租赁合同，朱少虹支付2016年10月15日至2017年10月23日租金166271元并支付违约金71400元的请求，本院予以支持。甲骨文公司作为案涉房屋实际使用人应承担返还房屋责任，故对叶琴要求甲骨文公司返还房屋的请求，本院予以支持。至于甲骨文公司要求叶琴赔偿其损失26023元，并承担违约金73440元（18个月租金的30%）的请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除叶琴与朱少虹2017年3月11日签订的房屋租赁合同；二、朱少虹于判决生效之日起十日内支付叶琴房屋租金166271元及违约金71400元；三、合肥甲骨文商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将房屋腾空并返还给叶琴；四、驳回合肥甲骨文商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3973元，由朱少虹负担；反诉案件受理费1143元，由合肥甲骨文商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴艳二〇一八年一月二十九日书记员  周倩附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。