江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第01344号
原告林丙然。
委托代理人范新安。
被告马永平。
委托代理人储志勇。
原告林丙然与被告马永平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员倪明独任审判，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告林丙然及其委托代理人范新安，被告马永平的委托代理人储志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林丙然诉称：2014年6月3日，原告通过海安县益军房产中介信息服务部中介，与被告马永平签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告位于海安县七星湖66号503室房屋，租金700元／月，租期3年，自2014年7月20日至2017年7月20日，租金按年缴纳，物业费由被告负担；如果一方违约，按照全年租金的100%作为违约金支付给守约方。合同签订当日，原告缴纳租房押金500元给中介公司，支付定金1500元给被告。2014年7月19日、7月20日连续两天，原告和中介公司一同前往被告处要求交房，但被告声称不愿意租给原告。随后被告失联。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当按照合同的约定将房屋交付原告使用，现被告不愿履行合同属于严重的违约行为。为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，并判令被告双倍返还原告定金3000元、承担违约金8400元、赔偿原告的租房押金500元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告马永平辩称：被告刚从国外回来，不了解行情。被告已经找了一些其他相关、相类似的房屋租赁合同，其中没有哪个月租金是低于700元的。原、被告间的房屋租赁合同有显失公平的情况。而且，被告与原告签订的房屋租赁合同违约金条款是经过修改的，类似的合同违约金应该是百分之二十，而我们的合同违约金是百分之百，不符合常理。在双方对租赁合同产生争议后，原告与被告之间曾口头协议重新签订合同，而原告没有与被告重签。
经审理查明：马永平和其丈夫储志勇为海安县城东镇黄海大道（东）38号66幢503室房屋的共同共有人。2014年6月3日，马永平与林丙然签订房屋租赁合同一份，主要内容为：1、马永平将上述房屋出租给林丙然居住，租金700元／月，租期三年，从2014年7月20日至2017年7月20日；2、租金缴纳方式为按年缴纳，先缴纳从2014年7月20日至2015年7月20日的租金8400元，下期缴纳租金须提前15日，推迟缴纳房租作为违约处理；3、物业费由马永平负担，定金1500元；4、因此房是毛坯房，厨房、卫生间必须装修好能使用，餐厅、客厅、一个房间铺木地板，客厅、房间必须涂漆，必须配有餐桌一套、冰箱一只、双人床一张、房间窗帘一套、油烟机、煤气灶、电热水器一只，如出租方达不到视为违约；5、双方任何一方违约，违约方须按全年租金的100%作为违约金缴给对方；6、本合同经双方签章后立即生效，一式三份，出租方、承租方、见证方各执一份。当日，林丙然给付中介公司租房押金500元，给付马永平租房定金1500元。
2014年7月19日，林丙然和中介公司带钱去接收房子，马永平的公公拒绝将房屋出租给林丙然，打电话给马永平本人也拒接。2014年7月20日，林丙然和中介公司再次打电话、发手机短信与马永平联系，都没有回应。在此期间，林丙然和中介公司拨打过110寻求解决租房纠纷。
庭审中，马永平明确表示不履行房屋租赁合同，不履行的真实意思是房屋租金跟市场价格有差距且物业费由己方承担不合理。
以上事实，有房屋租赁合同、押金收条、定金收条、中介公司的情况说明及当事人当庭陈述等予以证实。
本院认为：原、被告间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法应认定为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告依照合同约定及时履行了支付定金的义务，被告理应按约履行交房的义务。由此可见，按期交付租赁房屋是被告的合同义务。但在原告请求被告交房时，被告本人拒接电话、拒回短信。被告在回答本庭询问时陈述：2014年7月20日之前及之后，没有主动联系过原告交房的原因是没有原告的电话号码。而房屋租赁合同中明确写有双方当事人的电话号码，且此合同一式三份，且庭审质证时被告对该合同的真实性没有异议，可以推知被告应当知晓原告的电话号码。故其拒接电话、拒回短信行为应视为拒绝交房。由此可见，被告并不想履行交房的义务。庭审中，被告也明确表示不履行房屋租赁合同。可见，被告的行为已构成违约。
由于被告的违约行为，致使原告无法取得合同中的房屋租住，租房目的无法实现，原告只有另行寻找房屋租住，其请求解除与被告的房屋租赁合同于法有据，本庭予以支持。对于合同中约定的违约金8400元，被告认为过高且数额经过修改，并请求予以调低。但经过法庭调查，被告对合同的真实性没有异议，本庭确认修改是经过原、被告双方同意的结果。根据《合同法》的相关规定，违约金的数额最高不超过实际损失为限的标准，结合庭审中原告没有举证证明自己的实际损失，本庭综合考量同地区同类房屋租金的价格酌情认可违约金3100元。庭审中对于原告同时主张双倍返还定金3000元并赔偿违约金8400元，本庭已向原告释明定金罚则与违约金不能并存，只能选择其一，但原告坚持两者同时主张。从衡平双方权益考虑，本院拟适用违约金规则，即被告方赔偿违约金3100元并返还定金1500元。对于原告请求的租房押金500元，庭审中原、被告双方一致认可这500元为原告给付的中介费。现中介公司的中介行为已经完成，500元中介费不予退还，而被告的违约行为是导致原告这一损失的原因，被告理当赔偿原告中介费500元。
至于被告辩称其刚从国外回来，不了解行情。本庭认为，对于签订合同这种攸关自身利益的事情，进行必要的市场调研是被告的权利，也是被告对自己应尽的义务，被告当庭陈述自己2014年5月14日刚从新加坡回国，而合同的签订日期是2014年6月3日，在这之间被告本有充分的时间可以进行房屋租赁市场行情的了解，但被告没有认真进行市场调研。况且，什么时候签订合同，完全可由被告自主决定，被告完全可以在充分了解房屋租赁市场行情后再签合同。但被告草率行事，不利后果应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。
二、被告赔偿原告违约金3100元并返还定金1500元。
三、被告赔偿原告中介费500元。
上述二、三项，均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费98元，减半收取49元，由被告马永平负担（已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费98元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 倪明
二〇一四年十月十四日
见习书记员 严杨
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。