重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1798号
上诉人（原审被告）：重庆恺成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2号，统一社会信用代码91500107062856138G。
法定代表人：熊敏，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：李凯，男，1989年9月19日出生，住内蒙古巴彦淖尔市，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：唐灿辉，女，汉族，1982年2月24日生，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：刘春伟，重庆周立太律师事务所律师。
原审被告：重庆奔图房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区思贤路17号附23号20-19。
法定代表人：张围箭。
上诉人重庆恺成房地产开发有限公司（以下简称“恺成公司”）与被上诉人唐灿辉、原审被告重庆奔图房地产营销策划有限公司（以下简称“奔图公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初24957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日受理后，依法由审判员邓方彬担任审判长，与审判员江信红、审判员钱昳心共同组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恺成公司的委托代诉讼理人李凯、被上诉人唐灿辉及其委托诉讼代理人刘春伟、原审被告奔图公司法定代表人张围箭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恺成公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或撤销原判发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人仅签订了认购协议，应按认购协议约定履行义务及承担责任。双方签订的认购协议本质上是预约合同而非商品房买卖合同。该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备条款，不属于本约合同。两者在性质、效力、违约责任上不同。认购协议作为预约合同本身是一份具有独立性的合同，其不产生买卖合同所产生的履行合同请求权，认购协议当事人不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。上诉人违约不存在主观恶意，而被上诉人并未及时采取措施减损或提醒、督促上诉人签订商品房买卖合同。被上诉人根据认购协议约定仅支付了1万元定金，并未支付任何购房款也无其他资金投入，如上诉人事实上构成了违约，则按认购协议约定的定金罚则条款对其进行赔偿足以弥补被上诉人所受损失。被上诉人仅举示了支付1万元定金的证据，却未能举示实际遭受了相当于房屋价差的损失证据，一审法院仅凭上诉人与第三人签订的商品房买卖合同断然判决上诉人赔偿被上诉人相当于其实际损失26倍的巨额赔偿，严重违背损益相抵原则和公平原则。2、一审法院根据《合同法》第八条、第一百零七条以及《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决上诉人向被上诉人支付房屋差价损失，适用法律错误，判决依据不足。
唐灿辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告奔图公司未陈述意见。
唐灿辉向一审法院提出诉讼请求：一、恺成公司、奔图公司连带返还唐灿辉团购费1.5万元；二、恺成公司、奔图公司连带赔偿唐灿辉房屋差价损失25.794万元。
一审查明，2016年8月2日，唐灿辉与恺成公司签订《御府香山认购协议》，合同约定：唐灿辉认购恺成公司开发的位于重庆市九龙坡区含谷镇含湖村御府香山北区1幢2单元3楼1号房屋，建筑面积123.47平方米，折后建筑面积单价为4500元/平方米；唐灿辉应于恺成公司通知之日起7日内持《认购协议》和定金收据到恺成公司销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》和按揭贷款合同，定金自动转为房款；如恺成公司在擅自将该物业另行处理，致使不能与唐灿辉签订《重庆市商品房买卖合同》的，则应双倍返还唐灿辉所交定金。当日，唐灿辉向恺成公司支付定金1万元。
2016年8月2日，唐灿辉与奔图公司签署《重庆奔图房地产营销策划有限公司购房优惠服务说明书》，约定由奔图公司为唐灿辉提供购房优惠服务，唐灿辉支付购房优惠会员服务费15000元。当日，唐灿辉向奔图公司支付服务费15000元。
另查明，2017年6月27日，恺成公司将案涉房屋另行出售给他人，成交金额为812555元。该购房人已经取得房屋的权利证书。
庭审中，经一审法院释明，唐灿辉确定本案诉求系基于房屋认购合同而提出的。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。唐灿辉与恺成公司签订的《御府香山认购协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。
本案中，认购协议属于预约合同，目的在于签订正式《商品房买卖合同》。该认购协议明确了认购房屋的位置、面积、单价等内容，并约定若拒绝签订《商品房买卖合同》或擅自另行处理该房屋的，应当承担违约责任。认购协议签订后，唐灿辉依约支付了定金。但恺成公司未与唐灿辉签订《商品房买卖合同》，而是未经唐灿辉同意，与他人另行签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，并且办理了权属转移登记。恺成公司的行为已经构成违约，应当承担相应的赔偿责任。结合案件事实，唐灿辉认购房屋的总价为555615元，恺成公司出售给他人的房屋总价为813555元，增值257940元。该增值部分可以作为恺成公司违约给唐灿辉造成可得利益损失的参照标准，故唐灿辉要求恺成公司按房屋差价承担损失赔偿责任的诉求，一审法院予以支持。
奔图公司不是案涉认购协议的当事人，不受该协议的约束。唐灿辉基于认购协议要求奔图公司连带赔偿损失的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
唐灿辉与奔图公司签订购房优惠服务合同，系有别于《认购合同》的另一法律关系。因唐灿辉确认本案诉求是基于《认购协议》，而非《服务合同》，故涉及《服务合同》的相关争议不在本案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆恺成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿唐灿辉损失257940元；二、驳回唐灿辉的其他诉讼请求。本案案件受理费2697元，由重庆恺成房地产开发有限公司负担。
二审经审理查明，唐灿辉于2017年6月22日向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，要求恺成公司与唐灿辉签订商品房买卖合同。2017年6月27日，恺成公司与案外人肖潇、官和平就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》。2017年7月20日，案外人肖潇、官和平取得涉案房屋所有权。2017年9月12日，重庆市九龙坡区人民法院准许唐灿辉撤回前案起诉。后唐灿辉以本案请求诉至一审法院。
二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，根据恺成公司上诉请求和事实理由并结合唐灿辉答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：恺成公司应否赔偿唐灿辉损失257940元。对此本院评述如下。
首先，唐灿辉与恺成公司于2016年8月2日签订的《御府香山认购协议》是双方平等自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，依法成立并生效，双方均应严格依照协议约定享有权利并履行义务，否则应依法承担相应的法律责任。本案中恺成公司违反《御府香山认购协议》约定未与唐灿辉签订商品房买卖合同，应当依法承担相应的法律责任。
其次，《御府香山认购协议》属预约合同，独立于双方尚未订立的商品房买卖合同而存在。所谓预约，是因受客观条件限制不能立即签订本约，但为了固定交易机会、规避交易风险，从而约定将来某一时期或具备某种条件时订立本约的合同。预约以订立本约为目的，是订立本约的手段，故本约与预约间不存在主从合同关系，预约合同独立于本约合同而存在。因此，本案中《御府香山认购协议》的效力不受尚未订立的商品房买卖合同的效力的影响，唐灿辉确认本案诉求系基于《御府香山认购协议》而提出，双方亦未举示证据证明在订立《御府香山认购协议》的过程中有违反先合同义务的情形存在，故恺成公司认为本案应适用缔约过失责任的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。
再次，关于恺成公司究竟是应双倍返还定金，还是应赔偿损失的问题。根据《合同法》及《担保法》相关规定，双方当事人可以约定一方向另一方给付一定数额的定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。虽定金罚则的适用有填补守约方损失及惩罚违约方的双重功效，但定金本质上仍然是债权担保的手段。《合同法》规定定金与违约金不得同时适用，但赔偿损失作为法定的违约责任承担方式之一，《合同法》并未规定当定金罚则的适用不足以填补守约方损失时，守约方不得向违约方主张赔偿损失的违约责任。《御府香山认购协议》系合法有效的合同，恺成公司违约后，唐灿辉放弃要求双倍返还定金而选择要求恺成公司赔偿损失，系唐灿辉对自身权利的处分，不违反法律法规规定，因此应当依法予以支持。
最后，关于恺成公司损失赔偿数额如何确定的问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约损害赔偿的范围包括固有利益损失、信赖利益损失、履行利益损失等，但受可预见性规则的限制。本案中，《御府香山认购协议》为预约合同，唐灿辉作为权利人，其权利内容表面上体现为要求恺成公司与其签订正式的商品房买卖合同，但其权利实质是以双方已达一致的固定价额签订正式商品房买卖合同，以避免机会流失而另签合同时合同价额的增加。恺成公司作为专业的房地产开发企业，对我国当前的房地产市场行情较普通购房者有更加准确的认知。而事实上，相较于与唐灿辉的合同价额，恺成公司与案外人签订涉案房屋商品房买卖合同也额外获利257940元，故原审法院根据唐灿辉请求，判令恺成公司赔偿唐灿辉损失257940元符合法律规定及客观实际，本院依法予以维持。恺成公司上诉称因公司股权变动、管理团队变动导致其过失将涉案房屋卖与案外人，但对此未举示确凿证据证明，此其一；其二，我国合同法违约责任归责以严格责任为原则，即使恺成公司所述属实，其内部的股权变动及管理团队变动亦不能成为减轻或免予违约责任承担的法定和约定事由。诚实信用是企业的生存发展之道，是私法中的“帝王条款”，更是我国社会大力倡导和弘扬的核心价值。恺成公司在与唐灿辉签订《御府香山认购协议》后的十个月时间内均未通知唐灿辉签订正式商品房买卖合同，而在唐灿辉请求签订商品房买卖合同的诉讼过程中，恺成公司将涉案房屋卖与案外人并办理产权转移登记手续，严重违背社会诚信，理应承担不履行《御府香山认购协议》的法律后果。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5394元，由上诉人重庆恺成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓方彬
审判员 江信红
审判员 钱昳心
二〇一八年四月二十八日
书记员 肖 姗