福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2925号
上诉人（原审被告、反诉原告）耀声（厦门）物业管理有限公司。
法定代表人侯晞红，总经理。
委托代理人黄煌、王毅，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司。
法定代表人王宏滨，总经理。
委托代理人林明聪，福建知圆律师事务所律师。
上诉人耀声（厦门）物业管理有限公司（下称耀声公司）因与被上诉人澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司（下称澳奇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
澳奇鑫公司向原审法院提起诉讼，请求判令：耀声公司于2014年12月2日向澳奇鑫公司送达的（2014）闽信实律函字第0645号律师函要求终止（解除）《租赁合同》的行为无效。
耀声公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、澳奇鑫公司立即对厦门市湖里区湖里大道2号第二座第一层111-113号店面进行恢复原状；2、澳奇鑫公司立即搬离清退房屋并归还给耀声公司；3、澳奇鑫公司支付房屋占用费，房屋占用费应从2014年12月13日起计至房屋实际恢复原状，搬离清退交还耀声公司之日止，暂计至2015年1月7日为36400元。
原审判决查明，2014年3月17日，澳奇鑫公司与耀声公司签订一份合同编号为20140317001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》。合同第一条约定耀声公司愿将湖里大道2号第二座第一层111-113店面租给澳奇鑫公司作为汽车维修、服务等相关项目使用，面积840平方米。第二条约定租赁期自2014年4月17日至2020年4月16日止，租期六年；免租期为60天，自2014年4月17日起到2014年6月16日止。第三条约定月租金42000元，每三个月付一次，每次应提前10天付清租金；从第四年即2014年4月17日起，月租金按当时市场价格，由双方另行商定。第四条约定澳奇鑫公司交一个月的租金42000元作为押金等。第六条第5项约定耀声公司应提供澳奇鑫公司的客户车辆可以从门岗免费进入，服务完毕后从耀声公司场所离开。第七条第1项约定澳奇鑫公司应爱护和合理使用所承租的广场及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，确实对店面主体结构进行改造或其他可能影响房屋安全性改造的必须提供完整的书面报告，征得耀声公司的书面同意，澳奇鑫公司实际实施必须严格按耀声公司书面确认方案进行，否则耀声公司可终止出租；如澳奇鑫公司的装修不涉及主体结构或不影响房屋安全性，澳奇鑫公司有权自行按照经营需要进行装修，需要耀声公司配合的，耀声公司应积极配合。第七条第2项约定澳奇鑫公司应按合同规定期限交纳房租、水电费；澳奇鑫公司拖欠房租水电费为违约行为，耀声公司违约除补交应交的数额外，在逾期15日内每逾期一日按应交金额的千分之五向耀声公司支付违约金；上述费用其中有一项逾期交纳达15天，即视为澳奇鑫公司自行单方解除合同违约，耀声公司不再提供服务，不退押金，并且澳奇鑫公司承担自身和耀声公司的一切损失。合同还就双方的其他责任、交付及收回验收、争议处理等事宜进行了明确。
上述租赁合同签订当日，澳奇鑫公司向耀声公司交纳了2014年6月17日至2014年9月16日的租金126000元及押金42000元。同日，澳奇鑫公司与耀声公司就上述租赁合同签订一份《租赁合同补充协议》。其中，第1条约定前后两个门面通道保持14米宽以上道路通畅，即从前后两个方向门墙至路中间范围，在本条款的红线图内出租方不得规划停车位出租。第2条约定厂房前后及内部土头、垃圾须清理干净，在签合同一个月之内厂房移交承租方使用，移交时双方签字确认；从移交之日起，两个月时间不计租金。第7条约定出租方承诺在承租方店门口的停车位，如承租方需要租赁，每个车位每个月租金不超过200元（含管理费），超出部分由承租方自行承担。第8条约定合同期限为六年，前三年租金保持不变动，后三年随行就市，前三年承租方不得以任何理由收回厂房，第四年起如出租方需要商业改造，需整栋房同时收回改造，承租方应无条件搬出，但出租方不得以此理由单独收回；如有收回改造完毕，如出租方继续出租，在同等条件下承租方拥有优先承租权。补充协议还就政府拆迁、违约赔偿、用电等事宜进行了补充约定。
2014年5月14日，耀声公司通知澳奇鑫公司接收租赁场所。澳奇鑫公司接收并开始使用租赁场所。双方同意扣除两个月免租期，于2014年7月17日开始计算租金。2014年5月17日，双方签订一份《租金缴交方式及时间确认书》，双方确认澳奇鑫公司于租赁合同签订当日交纳的租金126000元所属期限变更为2014年7月17日至2014年10月16日。同日，澳奇鑫公司与耀声公司又签订一份《租赁合同补充协议》，约定：耀声公司同意对店面押金42000元更改为租金，所属时间为2014年10月17日至2014年11月16日止；押金抵租金后，原押金收据不得再向出租方退款，从2015年2月17日起提前一个月支付下一季度租金。该补充协议还将上述2014年3月17日签订的《租赁合同补充协议》中第8条约定的事项变更为：合同期限为六年，前三年租金保持不变动，后三年租金最高涨跌幅度均不超过10%，出租方在六年内不得以任何理由收回厂房；如合同期满，出租方继续出租，在同等条件下承租方拥有优先承租权。
2014年7月23日，耀声公司向澳奇鑫公司出具一份《收据》，确认收到澳奇鑫公司支付的2014年5月17日至2014年7月18日期间的水电费、垃圾清运及维修基金合计6292.5元。2014年8月21日，耀声公司向澳奇鑫公司出具一份《收据》，确认收到澳奇鑫公司支付的2014年7月19日至2014年8月18日期间的水电费、垃圾清运及维修基金合计6108元。2014年9月28日，耀声公司向澳奇鑫公司出具一份《收据》，确认收到澳奇鑫公司支付的2014年8月19日至2014年9月18日期间的水电费、垃圾清运及维修基金合计6319.8元。2014年10月20日，澳奇鑫公司向耀声公司支付了2014年11月17日至2015年2月16日期间的租金126000元。
2014年10月28日，因澳奇鑫公司与耀声公司就合同的履行事项发生争议，澳奇鑫公司于是提起（2014）湖民初字第5580号民事诉讼，请求耀声公司赔偿其因迟延交付店面而造成的损失，未提供租金、水电、物业管理费等发票造成的损失，并交付承租范围内10.8米×7米的通道及赔偿未交付的损失等。
2014年12月2日，耀声公司委托律师事务所向澳奇鑫公司邮寄一份（2014）闽信实律函字第0645号《律师函》，以澳奇鑫公司未经其书面同意，擅自对租赁店面进行拆改、扩建和添置，实施了包括但不限于打通租赁店面多面门墙、开挖维修工位坑、浇筑混泥土缓坡等多项违约行为，以及拖欠水电费、垃圾清理费等费用18720.3元为由，要求澳奇鑫公司：1、于接到律师函之日起7日内付清水电费、垃圾清理费等18720.3元及其违约金，违约金按应付金额的日千分之五，自逾期之日计至实际付清之日止。2、于接到律师函之日起10日内，将租赁店面恢复原状，包括但不限于将打通的租赁店面多面门墙、被开挖的维修工位坑、租赁店面后门恢复原状，以及清除擅自浇筑的混泥土缓坡等，否则《租赁合同》于澳奇鑫公司接到律师函之日起满10日之时终止（解除）。3、《租赁合同》终止（解除）的，澳奇鑫公司应当在终止（解除）之日搬离清退，将租赁店面归还给耀声公司；如拒不搬离清退，耀声公司有权对租赁店面采取断水断电等措施，同时耀声公司有权按照同地段房租标准收取房屋占用费，房屋占用费自合同终止（解除）之日计至实际搬离之日。澳奇鑫公司于次日收到了律师函。
2015年1月16日，澳奇鑫公司支付了2015年2月17日至2015年5月16日的租金126000元。2015年1月21日，耀声公司通知澳奇鑫公司交纳2014年12月18日至2015年1月18日的电费、水费，以及2014年12月的垃圾清运费及维修基金，合计4622.7元。次日，耀声公司确认收到澳奇鑫公司支付的4622.7元。
另查明，澳奇鑫公司在经营过程中，根据经营需要打通租赁店面多面门墙，开挖维修工坑位，浇筑混泥土缓坡用于车辆通行，增建洗手间等。诉讼过程中，耀声公司提供一组房地产抵押估价报告、房地产估价报告、资产评估报告书、现场照片，以此证明澳奇鑫公司擅自对租赁店面进行拆改、扩建和增添。澳奇鑫公司对房地产抵押估价报告、房地产估价报告、资产评估报告书的真实性不予认可，对现场照片的真实性予以认可，但其认为其有权根据经营需要进行装修。
以上事实，有澳奇鑫公司提供的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租金缴交方式及时间确认书》、收据、个人业务凭证、客户回单、缴交水电费通知书、租金收据、通知、照片、律师函、（2014）湖民初字第5580号案件的起诉状、证据目录、受理案件通知书、传票等，耀声公司提供的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》、律师函、邮寄详情单、房地产抵押估价报告、房地产估价报告、资产评估报告书、现场照片等，以及当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，澳奇鑫公司与耀声公司签订的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》及其《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应遵照履行。根据耀声公司发出的律师函及其反诉的事实与理由，本案的争议焦点是澳奇鑫公司是否违反合同约定，对租赁店面的装修改造（如打通门墙、开挖维修工坑位、设置后门、浇筑混泥土缓坡、增建洗手间改变排水系统等）是否构成了耀声公司解除合同的条件。根据双方签订的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》和《租赁合同补充协议》，原审法院对以下事实予以认定：1、双方对租赁店面用于汽车维修、服务的相关项目是明知的（租赁合同第一条）。2、如澳奇鑫公司的装修不涉及主体结构或不影响房屋安全性，澳奇鑫公司有权自行按照经营需要进行装修（租赁合同第七条第1项）。3、如确实存在对店面主体结构进行改造或其他可能影响房屋安全性的，澳奇鑫公司必须提供完整的书面报告，征得耀声公司的书面同意并严格按耀声公司书面确认方案进行，否则耀声公司可终止出租（租赁合同第七条第1项）。4、耀声公司对澳奇鑫公司设置前后两门是明知的，且需保持14米宽以上的道路畅通（2014年3月17日的补充协议第1条）。5、除澳奇鑫公司存在合同约定的可解除合同情形或法定的可解除情形，耀声公司在六年租赁内不得以任何其他理由收回厂房（2014年5月17日的补充协议）。基于以上5点，原审法院认为，澳奇鑫公司的装修只要不涉及主体结构或不影响房屋安全性，即可自行按照经营需要进行装修；如确实存在对主体结构进行改造或其他可能影响房屋安全性的，需征得耀声公司书面同意，且应严格按书面确认方案进行装修改造。澳奇鑫公司只要不违反该约定或法律强制性规定，耀声公司不得解除合同。本案中，澳奇鑫公司设置后门及浇筑混泥土缓坡系耀声公司明知且同意的，而打通门墙、开挖维修工坑位、增建洗手间等亦系澳奇鑫公司的经营需要范畴，未有证据证明上述装修改造改变了房屋主体结构或影响到了房屋安全性，亦不违反法律的强制性规定。因此，耀声公司以此为由终止（解除）与澳奇鑫公司签订的租赁合同，没有事实和法律依据，其向澳奇鑫公司所发律师函不产生合同终止（解除）的效力；耀声公司请求澳奇鑫公司返还租赁场所并恢复原状，支付房屋占用费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、耀声（厦门）物业管理有限公司于2014年12月2日向澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司出具的（2014）闽信实律函字第0645号《律师函》不对双方于2014年3月17日签订的编号为20140317001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》产生解除的效力。二、驳回耀声（厦门）物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费50元，由耀声（厦门）物业管理有限公司负担；反诉受理费370元，由耀声（厦门）物业管理有限公司负担。
宣判后，耀声公司不服，向本院提起上诉。
上诉人耀声公司上诉称，一、一审法院认定被上诉人打通门墙、开挖维修工坑位、增建洗手间不属于违约是错误的。1、一审法院查明的被上诉人私自对店面结构进行拆改、扩建和增添的行为对房屋的排水系统、主体结构及安全性产生了重要影响，根据合同约定，被上诉人实施该行为必须经过上诉人书面同意，并严格按照上诉人确认的方案进行，但事实是被上诉人未经上诉人书面同意。根据合同约定，解除合同的条件已经成就。2、退一步讲，即使一审法院认定被上诉人该行为属于经营需要的范畴，根据合同约定，也应由被上诉人举证证明其实施的一系列拆改、扩建、增添的行为不涉及对店面主体改造或其他可能影响房屋安全性的情形。二、上诉人终止（解除）租赁合同有充分的事实和法律依据。一审法院认定上诉人发送的律师函不具有终止（解除）租赁合同的效力是错误的。1、根据查明事实，被上诉人存在私自对店面结构进行拆改、扩建、增添的行为，根据合同约定，合同解除的条件已经成就，上诉人有权解除合同。2、上诉人已经多次通知被上诉人解除合同，且给予被上诉人一定的宽限期，该律师函已经产生了解除租赁合同的效力。
被上诉人澳奇鑫公司答辩称，一、租赁合同明确约定，被上诉人承租房屋用于汽车维修。二、被上诉人车辆从门岗进入，服务完毕后从场所离开。三、租赁合同明确约定被上诉人装修不涉及主体结构，有权自行按照经营需要自行装修，对方应予配合。本案的装修不涉及主体结构。四、上诉人从未对被上诉人的装修提出过异议。五、讼争房屋原本就有装修，隔壁的房屋的承租户装修与上诉人一样，都是框架结构。综上，被上诉人在整个装修过程中不涉及到房屋主体结构。
经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为：1、2015年1月16日之后，澳奇鑫公司支付的不是租金，而是占有使用费；2、澳奇鑫公司的装修不是经营需要，且未经上诉人同意；3、上诉人装修之前没有根据合同约定向上诉人提供完整的书面报告，没有征得上诉人同意。被上诉人亦提出异议，认为：1、讼争房屋系框架结构，其装修不损害主体结构；2、混凝土缓坡是被上诉人出于经营需要而浇筑的；3、洗手间原本就存在，其只是进行重新装修。其也没有打通门墙。审理过程中，上诉人提交律师函、快递单，证明其再次催讨被上诉人对讼争房屋恢复原状，并支付占有使用费。
本院认为，本案的焦点在于，澳奇鑫公司的装修行为，是否构成根本违约。双方合同约定，讼争店面是用于汽车维修、服务等相关项目使用。澳奇鑫公司的装修不涉及主体结构或不影响房屋安全性，澳奇鑫公司有权自行按照经营需要进行装修。根据原审查明事实，澳奇鑫公司有打通门墙、开挖维修工坑位、浇筑混凝土缓坡，增建洗手间等装修行为，但该装修行为均系经营汽车维修、服务所需，耀声公司并未提供证据证明该装修行为对讼争房屋主体结构或安全性产生影响，因此，原审判决认定澳奇鑫公司没有构成根本违约，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费370元，由上诉人耀声公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 洪德琨
审 判 员 胡林蓉
二〇一五年十月二十二日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。