江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖塘民初字第183号
原告（反诉被告）：方燕燕，女，1986年10月7日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
原告（反诉被告）：王强，男，1985年8月25日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。
两原告（反诉被告）委托代理人：刘平，江西朗秋律师事务所律师。
两原告（反诉被告）委托代理人：琚家芳，江西朗秋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汤娟，女，1978年8月30日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：田四林，江西启东律师事务所律师。
委托代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师。
本院受理原告（反诉被告）方燕燕、王强与被告（反诉原告）汤娟租赁合同纠纷一案，依法组成由审判员宋赣平担任审判长，代理审判员喻文勇主审、人民陪审员周锋参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方燕燕、王强的委托代理人琚家芳、被告（反诉原告）汤娟的委托代理人田四林、龚茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）方燕燕、王强诉称：2011年10月1日，方燕燕、王强与汤娟签订房屋租赁合同，承租汤娟位于青山××大道与××交叉口××前××自然村的店面经营酒店，租赁期限为七年（自2011年10月1日至2018年9月30日止），租金43200元/年，后方燕燕、王强一直按期支付租金给汤娟。2014年11月份左右，汤娟却在未告知方燕燕、王强的情况下擅自将店面拆除，因该店面内的酒店装修系方燕燕、王强出资，故起诉请求判令：1、汤娟支付方燕燕、王强房屋装修损失77079元；2、本案诉讼费由汤娟承担。
被告（反诉原告）汤娟辩称：1、方燕燕、王强已于2014年2月停止营业，于2014年9月向汤娟表示不再继续租赁，并将店内的物品搬离，并将钥匙给汤娟，即已于2014年9月单方终止了租赁合同。此后，汤娟对出租房屋进行重新装修并入住。后来房屋拆迁，汤娟获得房屋拆迁补偿款，该款系汤娟所有，跟方燕燕、王强无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。2、合同第六条约定，租赁期间方燕燕、王强对房屋的装修除流动资产可搬走，固定物品不可拆走，应自动无偿转给汤娟，方燕燕、王强不得破坏。
被告（反诉原告）汤娟反诉称：方燕燕、王强因经营餐饮需要而租赁汤娟及临近几家的房屋，双方于2011年10月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同对双方权利义务均作了明确约定，其中约定“店面租金每年43200元整，……每年按时一次性付清，并保证不拖延交付，若违反，则出租方有权终止此合同”，另约定“租赁期内，是出租方的物品（附有清单）如数归还，损坏了的承租方负责及时修理好，承租方对该房屋的装修除流动资产可搬走，固定物品（如地砖、瓷片、吊顶隔墙等）不能拆走，应自动无偿转让给出租方，承租方不得破坏”。合同签订后，汤娟按照约定履行了全部义务，但方燕燕、王强除支付了第一年的房租外，其余之后的房租一直拖延未支付，至2014年9月份，方燕燕、王强口头表示不再承租该房屋，方燕燕、王强拖延两年的租金，共计86400元。方燕燕、王强因经营不善而于2014年2月份将租赁店面关门停业，店面用水用电均拖欠未按时支付，汤娟为其垫付了店面水电费11659元。在方燕燕、王强将承租房屋内的物品清理变卖期间，村委会人员到现场了解情况，方燕燕、王强明确表示不再承租该房屋。而后，方燕燕、王强将该房屋钥匙归还给了汤娟。方燕燕、王强拖欠租金、水电费，造成汤娟损失，故要求判令：1、方燕燕、王强支付汤娟所欠房屋租金86400元；2、方燕燕、王强支付汤娟垫付的水电费11659元；3、本案反诉费用由方燕燕、王强负担。
原告（反诉被告）方燕燕、王强辩称：1、方燕燕、王强不欠租金，租金收据已遗失，但汤娟提供的村委会证明载明汤娟只向方燕燕、王强主张2015年的租金。如方燕燕、王强欠租金，汤娟一定会要求方燕燕、王强将所欠租金一并支付。这足以证明方燕燕、王强在2014年9月份是不欠各方任何租金的。方燕燕、王强从事酒店经营，不可能只交三户的租金，而不交一户的租金；2、汤娟提起反诉的时间是2015年12月10日，已超过诉讼时效；3、汤娟主张的电费应当有相应的证据予以证实。
当事人举证、质证及本院认证如下：
一、原告（反诉被告）方燕燕、王强提交身份证、常住人口信息，证明双方诉讼主体资格。
被告（反诉原告）汤娟对该组证据无异议，本院予以确认。
二、原告（反诉被告）方燕燕、王强提交租赁合同、营业执照、组织机构代码，证明双方存在租赁关系，方燕燕、王强承租汤娟的房屋从事酒店经营，且约定合同期内装修部分属于方燕燕、王强。
被告（反诉原告）汤娟对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为方燕燕、王强已经与汤娟解除了租赁合同，方燕燕、王强经营的酒店于2014年2月份就已停止营业。
本院认为，该组证据为客观产生，由方燕燕、王强依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。根据该组证据，可以认定方燕燕、王强承租汤娟的房屋经营饭店。关于租赁合同履行情况，待结合全案事实进行认定。
三、原告（反诉被告）方燕燕、王强提交装修照片、视频光盘、评估报告，证明方燕燕、王强实际装修了该房屋及房屋被拆之前相关装修部分的价值。
被告（反诉原告）汤娟对评估报告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对装修照片中拍摄外观的照片认可，对里面的装修照片不予认可，认为评估报告很明确写的是住宅，不是酒店的属性，即便装修项目当中有方燕燕、王强遗留的部分，但主要还是汤娟重新装修改造成住宅后的为主，装修照片到处都可以拍摄，不能证明是涉案房屋的装修。
本院认为，评估报告为客观产生，由方燕燕、王强依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。装修照片及视频光盘无法反映其来源、形成时间等信息，本院不予认定。对汤娟认可的装修照片中拍摄外观的照片，本院予以采纳。
四、原告（反诉被告）方燕燕、王强提交视频光盘，证明汤娟在涂黄村任党支部副书记，该村出具的相关证明应当不予采纳。
被告（反诉原告）汤娟对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为汤娟是党干部，而涂黄村委会是一级村民自治组织，这是两个概念，不能以汤娟是党干部而否定涂黄村委会的证明效力。
因双方对汤娟是涂黄村党支部副书记无异议，本院予以采信。关于涂黄村委会出具的证明应否采纳，需结合全案事实进行认定。
五、被告（反诉原告）汤娟提交南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明、证人涂某的证言，证明双方当时是签订了合同，但方燕燕、王强于2014年9月份停止营业，解除合同后，汤娟重新装修入住。
原告（反诉被告）方燕燕、王强对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为本案涉及房屋整体出租，其中一个出租人为汤娟，其任南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会党支部副书记，南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会与其存在利害关系，该村民委员会出具的证明证明汤娟曾装修入住不属实，无装修发票、施工人员的相关证明及搬迁证明证实，方燕燕、王强搬酒店物品并不代表合同解除。
本院认为，南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明由该村民委员会依法出具，内容与本案事实相关，且与证人证言、当事人陈述及其他证据相印证，故本院对该组证据予以采信。
六、被告（反诉原告）汤娟提交涂黄村委会的电费收据及催缴电费通知单，证明2013年12月至2014年2月期间，方燕燕、王强承租汤娟的房屋经营山外山餐馆期间发生11659元电费。
原告（反诉被告）方燕燕、王强认为该组证据不是原件，不予质证。
本院认为，该组证据为复印件，无法确定其真实性，且方燕燕、王强经营酒店发生的电费与汤娟并无关联，故本院对该组证据不予采纳。
本院根据上述认证及当事人陈述查明：2011年10月1日，方燕燕、王强与汤娟签订《房屋租赁合同》，约定：汤娟将位于南昌市青山湖区塘山镇涂黄村前涂自然村的房屋出租给方燕燕、王强经营酒店，每年租金43200元，每年按时一次性付清，合同签订之日起，方燕燕、王强付一年房租给汤娟，租赁期限为2011年10月1日至2018年9月30日，租赁期间，是汤娟的物品按数归还，损坏了的，方燕燕、王强要负责修理好，方燕燕、王强对该房屋的装修除流动资产可搬走，固定物品（如地砖、瓷片、吊顶隔墙等）不能拆走。
方燕燕、王强承租上述房屋后，装修了假山等物。
南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会出具证明，载明：方燕燕、王强二人因开办青山湖区山外山庄饭店之需要，于2011年9月与我村涂相洪、涂相仁、杨云、汤娟、吴小怕等四户村民签订租赁合同，承租其四户民居后将该四户民居打通后一并装修投入使用。因经营不善，该饭店于2014年2月份就关门停业。2014年9月中旬，方燕燕、王强二人单方终止租赁合同并趁夜要强行拖走了店内重要物品。由于租赁合同期限未满，出租方即我村四户村民发现当时不同意方燕燕、王强二人搬离，要求其按合同履行交纳下一年度房租，双方发生剧烈冲突。我村委会接到报告后派村治保干部前往协调处理，说服四户村民同意方燕燕、王强二人的单方解除合同请求，在方燕燕、王强向四户村民支付了房屋恢复原状费用后其二人将有关物品搬离。之后，该四户村民将该被打通的出租房屋修复并重新装修，并于2014年10月入住其中直至该房屋被拆迁。
2014年底，上述房屋被征收，江西德隆房地产土地估价事务所有限公司为此出具《青山湖区塘山镇涂黄村征收房屋装修估价分户报告》，载明人工费为材料费的30%，装修费为材料费加上人工费，成新率为50%，补偿价为装修费乘以成新率，假山材料费为51272元等内容。
上述事实有上述证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：方燕燕、王强与汤娟签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行。租赁期限内，方燕燕、王强违约终止合同，以致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因方燕燕、王强违约导致合同解除，但汤娟利用其遗留装修物获得征收补偿，故汤娟应在利用价值范围内对方燕燕、王强予以适当补偿。根据《青山湖区塘山镇涂黄村征收房屋装修估价分户报告》，结合方燕燕、王强酒店经营、装修等情况，酌情认定汤娟适当补偿方燕燕、王强19996.08元。汤娟反诉要求方燕燕、王强支付所欠房屋租金86400元，已超过诉讼时效，本院不予支持。汤娟反诉要求方燕燕、王强支付垫付的水电费11659元，也缺乏充分依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汤娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方燕燕、王强支付装修补偿款19996.08元；
二、驳回原告（反诉被告）方燕燕、王强的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）汤娟的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1727元,反诉费2251元，共计3978元，由原告（反诉被告）方燕燕、王强负担1279元，由被告（反诉原告）汤娟负担2699元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 宋赣平
代理审判员 喻文勇
人民陪审员 周 锋
二〇一六年十一月二日
书 记 员 陈 婵