上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4442号
�诉人(原审被告)：冯聘，男，1987年11月25日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：季慧，女，1987年1月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：冯聘。
上诉人(原审被告)：黄来娣，女，1962年9月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
委托代理人，冯聘，母子关系，年籍同上。
被上诉人(原审原告)：上海和新房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
上诉人冯聘、季慧和黄来娣因与被上诉人上海和新房产开发有限公司(以下简称“和新公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区(2017)沪0118民初18108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人冯聘、季慧和黄来娣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人一审诉请，如法院经审理认为不能继续履行合同，则请求对违约金进行调低。
事实和理由：一、青浦区赵巷镇业前路1688弄泷湾苑XXX号XXX层XXX-
XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)虽然约定的贷款不能发放，上诉人依然要凑足款项，但和新公司并未电话通知。和新公司以没有实际居住的身份证地址寄出通知函7天视为送达为由，未通过已知的联系方式通知冯聘、季慧和黄来娣，而直接起诉要求解除合同，未尽告知义务；二、冯聘、季慧和黄来娣一方房款没有及时到位是因为银行政策变化的原因，冯聘、季慧和黄来娣收到传票后仍然继续付款，和新公司应该友好协商给予宽限。一审法院判决的违约金过高，应予以调整。
�上诉人和新公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
和新公司向一审法院起诉，要求判令：1、和新公司、冯聘、季慧和黄来娣签订的《上海市商品房预售合同》予以解除；2、冯聘、季慧和黄来娣偿付和新公司违约金人民币(以下币种均为人民币)816,800元(房屋总价8,168,000元的10%)；3、冯聘、季慧和黄来娣协助和新公司办理注销合同登记备案手续；4、冯聘、季慧和黄来娣支付和新公司逾期办理合同注销登记备案手续违约金(每日按总房价8,168,000元的万分之五，自2017年7月3日起计算至冯聘、季慧和黄来娣实际办理合同注销登记手续之日止)。
一审法院认定事实如下：2016年12月14日，和新公司、被告签订《上海市商品房预售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)》，约定：冯聘、季慧和黄来娣向和新公司购买系争房屋，总房价款(不包括全装修款)计8,168,000元,冯聘、季慧和黄来娣应于签订预售合同当天支付首付款1,633,600元(总房价20%)，余款在签订预售合同之日起60日内付清。若冯聘、季慧和黄来娣选择以银行按揭方式支付部分房款且冯聘、季慧和黄来娣实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于预售合同约定的付款期限内缴付。冯聘、季慧和黄来娣逾期付款超过九十日，自第九十一日起两年内和新公司有权选择继续履行合同或以书面形式通知冯聘、季慧和黄来娣立即解除合同而无需另行催告冯聘、季慧和黄来娣，若和新公司选择解除合同的，则冯聘、季慧和黄来娣应按总房价的10%支付违约金给和新公司，和新公司有权将该房屋转售他人。冯聘、季慧和黄来娣有义务在收到解除合同通知之日起十日内到有关房地产交易登记部门办理注销本合同的登记备案�续，冯聘、季慧和黄来娣已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由和新公司在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给冯聘、季慧和黄来娣。任何一方对相对方行使本合同所约定的单方面解除合同的权利时，相对方若没有按合同约定提出异议，则视为同意解除本合同，在此情况下，收到解除通知的一方有义务于收到解除通知之日起十日内与通知解除的一方共同签署有关解除本合同的文件，并到有关房地产交易登记部门办理注销本合同登记手续。冯聘、季慧和黄来娣未按约定签署解除本合同文件并办理注销本合同登记手续的，每逾期一日应按本合同约定总房价的万分之五向和新公司支付违约金。依据本合同所发出的任何通知应采用书面方式，并用传真、挂号信或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址发出，挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则依据本合同发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务，任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。冯聘、季慧和黄来娣在该合同中填写的住址为：上海市虹口区天镇路XXX号。
合同签订当天，冯聘、季慧和黄来娣付足和新公司总房价款的20%计1,633,600元，后未再支付和新公司房价款。2017年4月26日，和新公司向冯聘、季慧和黄来娣寄送追款通知书，要求冯聘、季慧和黄来娣十日内支付余款5,724,576元，该邮件寄往上海市虹口区天镇路XXX号，但于2017年4月29日因“邮件错发”被退回。2017年6月15日，和新公司向冯聘、季慧和黄来娣寄送解除合同通知函，该邮件寄往上海市虹口区天镇路XXX号，但于2017年6月17日因“人已他往”被退回。后和新公司诉诸法院。
一审法院认为,和新公司、冯聘、季慧和黄来娣签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，冯聘、季慧和黄来娣应在签订合同后六十日内付清全部房价款，若冯聘、季慧和黄来娣所获贷款额度不足以支付剩余房款，则冯聘、季慧和黄来娣仍应在签订合同后六十日内补足。现冯聘、季慧和黄来娣针对剩余房价款未按约付清，显属违约，根据合同约定和新公司有权在冯聘、季慧和黄来娣逾期九十日后两年行使单方解除权。和新公司发出的解除合同通知函虽未实际送达冯聘、季慧和黄来娣，但根据合同约定，和新公司根据冯聘、季慧和黄来娣提供的地址寄送书面通知，通知发出7日内视为收讫，故对和新�司主张解除通知函可视为于2017年7月22日送达冯聘、季慧和黄来娣的意见，一审法院予以采纳，当天为合同解除之日。和新公司自认在庭审结束后冯聘、季慧和黄来娣自行付款800,000元，因汇款是在合同解除后，属于冯聘、季慧和黄来娣未经和新公司同意自行支付房款，故对和新公司所称上述付款行为不代表双方达成合意继续履行合同的主张，一审法院予以采信。针对冯聘、季慧和黄来娣两笔预付款共计2,433,600元，和新公司均应按约退还冯聘、季慧和黄来娣。
根据合同约定，合同解除后，冯聘、季慧和黄来娣应按合同约定支付总房价款10%的违约金并配合和新公司办理注销合同备案手续，和新公司应在双方共同办理相关注销手续后三十日内无息退还已付房款。但冯聘、季慧和黄来娣至今未配合办理注销手续，应按合同约定支付相关逾期办理注销手续的违约金。
关于冯聘、季慧和黄来娣要求调整违约金的意见。一审法院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认冯聘、季慧和黄来娣应赔偿和新公司解除合同违约金410,000元,针对逾期办理注销手续的违约金标准，一审法院酌情调整为总房价款的每日万分之二点一。一审法院判决：一、上海和新房产开发有限公司与冯聘、季慧、黄来娣签订的《上海市商品房预售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)》于2017年6月22日解除；二、冯聘、季慧、黄来娣应于本判决生效之日起十日内配合上海和新房产开发有限公司办理注销上述合同登记备案的手续；三、冯聘、季慧、黄来娣应于本判决生效之日起十日内偿付上海和新房产开发有限公司解除合同违约金410,000元；四、冯聘、季慧、黄来娣应于本判决生效之日起十日内偿付上海和新房产开发有限公司逾期办理注销手续的违约金(以8,168,000元为基数，按每日万分之二点一的利率，自2017年7月3日起计算至实际办理合同注销登记手续之日止)；五、上海和新房产开发有限公司应于冯聘、季慧、黄来娣履行上述第二项义务后三十日内退还冯聘、季慧和黄来娣已付房价款2,433,600元。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。双方当事人所签订的《上海市商品房预售合同》中对付款期限有明确约定。上诉人未按期付款，被上诉人依照合同享有自上诉人逾期九十日后两年内的单方解除权。依照合同约定，如上诉人变更合同约定的送达地址，应及时以�号信件或经登记的信件书面通知被上诉人。然则，被上诉人依照合同中约定的送达地址寄送追款通知书、解除合同函，均被退回。依照合同约定，应视为送达。上诉人上诉称被上诉人应电话通知付款，合同约定的地址并未实际居住，对此，本院认为，首先，依照合同约定，依照合同所发出的任何通知应采用书面方式，因此，电话通知并非合同约定的通知方式；其次，合同明确约定了付款期限，上诉人应按约付款，而非需被上诉人督促；最后，上诉人应承担变更合同约定的送达地址而未告知的责任。根据法律规定，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况为不可抗力。国家对于房地产调控历时已久，持续颁布了不少具体的政策、规定。上诉人作为购房者，对于有可能出台新的相关政策，对其付款造成一定影响理应具有充分的预见与认知。“若冯聘、季慧、黄来娣选择以银行按揭方式支付部分房款且冯聘、季慧、黄来娣实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于预售合同约定的付款期限内缴付”，该合同条款则是冯聘、季慧、黄来娣充分预估了自身的付款能力及履约风险后作出的承诺约定。故银行对于贷款比例的调整，并非法律规定上的不可抗力。现冯聘、季慧、黄来娣未在合同约定的期限内付款，应属违约，理应承担相应的法律后果。一审法院对于解约违约金所作调整，本院认为合情合理，予以认同。对于逾期办理合同注销手续的违约金，一审法院虽已作调整，但本院经审查，认为调整之后的标准仍然过高，应再作调整为宜。综合第一项解约违约金数额以及双方当事人的诉辨意见、系争房屋的合同签订价及目前市场价、当事人违约的具体原因及情形等各�因素，本院将逾期办理合同注销手续的违约金，酌情调整按每日100元标准计算。另，本案一、二审受理费，考虑到系争纠纷确系冯聘、季慧、黄来娣违约造成，故判处由冯聘、季慧、黄来娣全部负担。综上所述，冯聘、季慧、黄来娣的上诉请求部分成立，其余上诉请求，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初18108号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初18108号民事判决第四项；
三、冯聘、季慧、黄来娣应于本判决生效之日起十日内向上海和新房产开发有限公司支付逾期办理合同注销登记手续的违约金(自2017年7月3日起计算至实际办理合同注销登记手续之日止，按每日人民币100元标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5,984元；二审案件受理费人民币7,075元，均由冯聘、季慧、黄来娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年六月十五日
书记员 慎哲仁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成�的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可�请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判�，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。