新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第248号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司。
法定代表人：何立军，该公司经理。
委托代理人：徐淳，新疆公廉章程律师事务所律师。
委托代理人：郭波，新疆公廉章程律师事务所实习律师。
上诉人（第三人）：田新军
委托代理人：肖磊
上诉人（第三人）：王明
被上诉人（原审原告）：郭爱琴
委托代理人：郭爱民
委托代理人：张代曾，新疆思睿律师事务所律师。
原审被告：胡又铭
委托代理人：刘东晓
上诉人乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司（以下简称嘉禾公司）、田新军、王明因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人嘉禾公司委托代理人徐淳、郭波，上诉人王明，上诉人田新军委托代理人肖磊，被上诉人郭爱琴委托代理人郭爱民，原审被告胡又铭委托代理人刘东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月13日，郭爱琴（出租人）与胡又铭（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定租赁房屋位于阿勒泰路2号，为框架结构，间数为一、二、三层，房屋面积以图纸画红线圈定内面积为准，所购房产为广汇房产公司房产，广汇嘉和园小区整个建筑工程未进行消防验收，承租人对现状充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限从2010年10月15日至2020年10月15日，交接日期为2010年8月15日，赠送装修期两个月；租金为第一年至第三年每年八十万元，第四年至第六年为每年九十万元，第七年至第十年为每年一百一十万元；租金支付期限与方式为每一年半年支付一次，支付时间为房租到期前一个月，即2010年8月15日和2011年3月15日，第二年开始，每年的支付日期为当年9月15日；租赁房屋用途为电影院、健身广场；允许承租人装修，但不得改变房屋结构，不得影响房屋安全，必须按照设计院施工图纸施工；租赁合同期满，装修设施保持完好归出租人，承租人增添可移动设备归承租人；不准转租；有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达五万元以上；未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；未经出租人书面同意，擅自改变房屋结构导致严重损失的；双方严格遵守合同约定，任何一方违约承担违约责任为年租金一倍的赔偿；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按照年租金额每日千分之三支付；承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋损坏的，应负损害赔偿责任等。当日，郭爱琴与胡又铭办理了房屋交接手续。2010年10月，嘉禾影视公司成立，将前述租赁房屋作为住所，胡又铭为公司股东。2011年4月29日，郭爱琴（甲方）与胡又铭（乙方）签订补充协议一份，约定把一楼的面积从总租赁面积中减去，同时给乙方减免2010年物业管理费，减免2011年至2020年每年50%的物业管理费。2011年9月6日，经郭爱琴申请，乌鲁木齐市公证处工作人员至阿勒泰路嘉和园小区天山影城三楼家园健身会所现场查看发现，家园健身会所大门右侧墙体已被开挖，理由木板及空置配电箱；进入家园健身会所右侧电梯间见两侧墙体已被开挖。2011年9月15日，胡又铭、嘉禾公司未按期支付第二年租金。此后，陆续支付租金，截止到2012年4月，才将全年租金支付完毕。2012年9月15日，胡又铭、嘉禾公司又未按期支付第三年租金，仍陆续支付租金，截止到2013年3月，才将全年租金支付完毕。2012年10月，嘉禾公司将涉案承租房屋三楼转租给田新军经营餐饮。2012年11月，嘉禾公司将涉案承租房屋二楼转租给王明经营餐饮。2013年8月16日，郭爱琴申请乌鲁木齐市公证处工作人员至阿勒泰路嘉和园处嘉和影城找胡又铭，因其不在，向该影城工作人员送达《通知》一份，该通知载明“贵方签订租房合同后，未履行合同条款。一、未按时交纳房租，多次督促拒不交纳。二、未按时交纳物业费。三、擅自将房屋转租。四、严重改变房屋结构，造成房屋严重安全隐患，情节非常严重。现我方要求贵方严禁转租房屋，终止转租，恢复房屋原结构。特此通知。”2013年9月6日，胡又铭、嘉禾公司将截止到2014年10月15日的租金900000元汇入郭爱琴账户。
原审法院认为，郭爱琴与胡又铭之间签订的房屋租赁合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效。胡又铭签订合同在先，嘉禾公司成立并使用承租房屋在后，庭审中嘉禾公司认可其为实际使用人，故嘉禾公司与胡又铭构成并存的债务承担关系，即嘉禾公司作为实际使用人即新债务人随同承租人即旧债务人胡又铭加入债的关系，但胡又铭并不因此而免责。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金。在履行合同过程中，承租人多次违反合同约定，逾期交纳租金，逾期时间长达数月，符合双方约定的解除合同的条件。加之承租人未经郭爱琴书面同意，擅自改变房屋结构，将涉案承租房屋转租给第三人，擅自改变房屋用途等等，胡又铭、嘉禾公司实施了上述诸多违约行为，郭爱琴完全有权行使双方合同约定的解除权。故对郭爱琴要求解除与胡又铭签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。对要求胡又铭、嘉禾公司及第三人搬离租赁场地的诉讼请求亦予以支持，但应给予合理的搬迁时间。胡又铭、嘉禾公司实施了数个违约行为，故因其不同的违约行为承担各自相应的违约责任。根据“任何一方违约承担违约责任为年租金一倍的赔偿”的约定，对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾公司支付违约金900000元的诉讼请求予以支持。另外，因逾期交付租金，应当依约承担支付滞纳金的违约责任，故对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾公司支付租金滞纳金477600元（计算公式：2011年9月15日至2012年4月15日共210天×年租金800000元×0.003／天＋2012年9月15日至2013年3月23日共188天×年租金800000元×0.003／天，郭爱琴仅主张了部分）的诉讼请求亦予以支持。因胡又铭、嘉禾公司改变房屋结构，故对郭爱琴要求胡又铭、嘉禾公司恢复原状的诉讼请求亦予以支持。虽然胡又铭、嘉禾公司已于2013年9月自行将截止到2014年10月15日的租金打入郭爱琴的账户，但并不能由此推定郭爱琴认可胡又铭、嘉禾公司此前的诸多违约行为，也并不能由此推定郭爱琴放弃了合同解除权。胡又铭、嘉禾公司关于郭爱琴对其行为均无异议或已超过异议期的辩称，无据证实，不予采信。关于第三人的辩称，亦无据证实，不予采信。第三人若认为己方权利受到损害，可另行诉讼向其相对方主张。因郭爱琴撤回要求胡又铭、嘉禾公司赔偿改变房屋结构造成的经济损失的诉讼请求，对该项诉讼请求不予处理。遂判决：一、自本判决生效之日起，解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同；二、胡又铭、嘉禾公司、第三人王明、田新军于本判决生效之日起三十日内搬离租赁场地；三、胡又铭、嘉禾公司支付违约金900000元；四、胡又铭、嘉禾公司支付租金滞纳金477600元；五、胡又铭、嘉禾公司对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状。
一审判决后，上诉人嘉禾公司不服上诉称，我公司迟延交付租金经郭爱琴同意。我公司将房屋出租是与第三人联合经营，而非转租行为，郭爱琴并未提出异议。房屋主体结构的改变，系案外物业使用人行为，与我公司无关。一审法院判令我公司承担违约金及滞纳金过高，违反合同法规定，属重复计算。胡又铭代表我公司签订租赁合同，系履行职务行为，认定胡又铭承担连带责任有悖事实。一审法院认定我方违约，解除合同并赔偿巨额违约金，事实不清，有失公正。请求撤销一审判决，驳回郭爱琴的诉讼请求。
被上诉人郭爱琴答辩称，我方未同意嘉禾公司迟延交付租金。由营业执照等工商资料反映，田新军、王明系独立经营，嘉禾公司所诉与田新军、王明之间联合经营不实。嘉禾公司为实现自己利益，改变房屋结构，造成安全隐患。合同约定，房屋用途为电影院和健身广场，但却用于餐饮，违反合同约定。双方合同总租金为95０万元，我方主张违约金为13776００元，占总租金的14．5％，远低于损失不得高于总租金3０％的规定，嘉禾公司上诉称违约金过高的上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，应予维持。
上诉人田新军、王明上诉称，我方与嘉禾公司联合经营餐饮项目，得到郭爱琴的许可。现郭爱琴以未同意我方经营餐饮为由，解除租赁合同，收回房屋不符合诚实信用原则，请求二审法院驳回郭爱琴的诉讼请求。
被上诉人郭爱琴答辩称，田新军、王明明知房屋不能转租，应承担过错责任。其上诉理由，无事实依据，请求驳回田新军、王明的上诉请求。
原审被告胡又铭答辩意见，同意上述上诉人的意见。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，胡又铭与郭爱琴签订的租赁合同及补充协议，合法、有效。嘉禾公司事实上作为合同一方加入租赁合同的履行，并承担合同项下的权利义务，双方应当诚实守信的履行合同约定的义务。一审法院判令胡又铭承担租赁合同项下的义务，胡又铭对此并未提出上诉。上诉人嘉禾公司认为胡又铭行为系职务行为，胡又铭不承担责任的上诉理由，因对嘉禾公司该项上诉请求并未有诉的利益，胡又铭对一审判令其承担责任并未提出上诉，故对嘉禾公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
租赁合同约定出租人有权解除合同的情形有：“承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达五万元以上；未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的……。”嘉禾公司、胡又铭承租房屋后，从郭爱琴出具的收条上的付款时间可以看出，承租人未按约定支付租赁费已超出约定的时间及数额。嘉禾公司未能提供合同中约定的书面同意迟延付款的证据，故出租人郭爱琴依据合同约定，享有合同约定的解除权，有权解除租赁合同。
由田新军、王明的营业执照等工商资料反映，田新军、王明系独立的个体工商户进行经营，并未与嘉禾公司在工商部门登记具有公示效力的联营、合伙关系，故对上诉人嘉禾公司辩称将租赁场地经营餐饮的行为是与田新军、王明联营合伙的行为，本院不予采信。
关于主体结构改变的问题。作为承租人嘉禾公司、胡又铭租赁期间有义务保证租赁物的完整。承租人未能提供证据证明其改动建筑物经出租人同意的事实，一审法院判令承租人对承租期间对租赁物的改动恢复原状，并无不妥。
关于上诉人嘉禾公司提出违约金过高的上诉请求。本院认为，双方合同约定，“违约责任为年租金一倍赔偿；承租人逾期交付租金，应支付滞纳金，滞纳金按年租金金额的日千分之三支付。”依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郭爱琴作为出租人出租房屋获取租金收益，承租人未按约支付租金，出租人的直接损失主要是逾期付款的利息损失，出租人郭爱琴未能提供证据证明其损失数额的构成。故双方在合同中约定违约金按年租金一倍，还约定逾期付款的滞纳金按年租金总额的日千分之三计算，本质均属逾期付款的违约金，不应重复计算，且显属违约金约定过高。上诉人嘉禾公司提出双方约定违约金过高，予以调整的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。2011年至2013年期间，承租人均未按约支付租金，本院兼顾违约金惩罚性与补偿性的原则，以不超过实际损失的30%为标准，逾期付款的违约金按年租金80万元、人民银行同期贷款年基准利率6.31%，以不超过损失的30%为准予以计算为131248元（计算方式：80万×年利率6.31%×2年×1.3倍）。
上诉人王明、田新军提出其与嘉禾公司联合经营餐饮项目，得到郭爱琴的许可，要求驳回郭爱琴要求办理房屋的上诉理由，无有效证据予以证明。该上诉请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第一项，即解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同；
二、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第二项，即胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司、王明、田新军于判决生效之日起三十日内搬离租赁场地；
三、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第五项，即胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状；
四、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第三项，胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付郭爱琴违约金900000元；
五、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第1284号民事判决第四项，胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付租金滞纳金477600元；
六、胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司支付郭爱琴逾期付款违约金131248元。
以上胡又铭、嘉禾公司应支付郭爱琴上述款项，于本判决生效之日后十日内付清，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8599.20元（郭爱琴预付），由胡又铭、嘉禾公司承担10%即859.92元，郭爱琴承担90%即7739.28元；二审案件受理费17198.40元（嘉禾公司预付），由胡又铭、嘉禾公司承担10%即1719.84元，郭爱琴承担90%即15478.56元。王明预付二审案件受理费70元，由王明承担；田新军预付二审案件受理费70元，由田新军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 曾 敏
代理审判员 马小梅
二〇一四年五月八日
书 记 员 姚 雷