江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终768号
上诉人（原审被告）：傅国珍，男，1954年4月7日出生，汉族，江西省抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：姚晓忠、何震华，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审原告）：皮连湘，女，1959年7月15日出生，汉族，江西省抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：于德辉，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人傅国珍因与被上诉人皮连湘房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭审理了本案，上诉人傅国珍及其委托诉讼代理人姚晓忠，被上诉人皮连湘及其委托诉讼代理人于德辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
傅国珍上诉请求：撤销原判，依法改判确认房屋买卖协议无效，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一、被上诉人未支付上诉人300,000元房款，上诉人出具的300,000元收条是无效的。被上诉人称其在2010年10月16日、10月19日、11月12日分别支付了30,000元、250,000元、20,000元，合计300,000元给上诉人，但并没有提供任何支付凭证及其他证据予以证明。上诉人于2011年1月16日向被上诉人出具了300,000元的收条，但被上诉人并未于2011年1月16日支付给上诉人300,000元房款。一审判决认定被上诉人支付了上诉人房款300,000元这一主要事实缺乏证据，系认定事实错误。因被上诉人未支付上诉人房款，应依法确认上诉人出具的300,000元的收条无效。被上诉人应承担举证不能的后果，对被上诉人的主张依法不应支持。二、《房屋买卖协议》是以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应当确认无效。2010年9月1日，被上诉人与上诉人同居，其以婚姻为诱饵，以达到侵占上诉人财产的目的。被上诉人与上诉人同居3个半月后，便提出要养老，要上诉人跟她签订假房产买卖合同，不付款，将房产过户到她的名下。上诉人同意后便签订了上述《房产买卖协议》，被上诉人又要求上诉人写个收条，以欺骗上诉人的儿子，在上诉人百年之后，可以顺理成章得到这一房产。因此，这一协议书是被上诉人欲达到侵占上诉人财产这一非法目的而与上诉人签订的假协议书，是以合法形式掩盖其非法目的的产物，依法应当认定无效。
皮连湘辩称，双方签订的购房协议书是真实，当时由于傅国珍在外面的债务原因，双方在签订购房协议书时将时间提前了，签订购房协议书的日期不是2011年1月16日，因为这一天房产证仍然还抵押在房管部门。签协议的日期是在2011年5、6月份左右，当时傅国珍说有人起诉他，所以要把时间往前写。我付款不是一次性付款，由于之前傅国珍借了被上诉人的钱，旁边的店面卖了21万，所以这个店面被上诉人出了30万，上诉人把零星的借条收回去了，写成了30万的收条给被上诉人，本案双方当事人都是具有完全民事行为人，当时只是作为朋友借款给他。不存在借婚姻骗房产的事情，这个协议上有上诉人儿子的签字，就是为了证实房屋买卖的事实，防止以后产生纠纷。在一审起诉时，因找不到银行的取款证据，只找到了前面的三笔，所以起诉的时候就说了那三笔钱。房屋买卖合同是真实有效的，双方已经实际履行了，被上诉人也付了款。请求依法驳回上诉人的上诉。
皮连湘向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2011年1月16日签订的房屋买卖协议合法有效；2.皮连湘购买的坐落于抚州市临川区××号西边产权证号为抚青私换字第××号，面积为101.3平方米的店面归皮连湘所有；3.本案的诉讼费由傅国珍承担。
一审法院认定事实：2010年9月1日皮连湘、傅国珍经人介绍认识，后逐渐发展为恋爱关系，并于2013年2月13日办理酒席，但一直未办理结婚登记手续。2011年1月16日皮连湘与傅国珍签订《购店协议书》，该协议书约定：1.位于抚州市××区青峰路××西边××店面101.31平方米（房产权证号为抚青私换字第××号）售价叁拾万元整，协议书签订的当天由买方（皮连湘）一次性付给卖方（傅国珍）傅国珍人民币叁拾万元整。2.卖方要协助买方办理店面产权手续，费用由买方自理。3.两只店面现已租赁给邱敏、林丽两人开办幼儿园，租赁期满后由买方自行支配，现每月租金从2011年1月1日起由买方收取租金。4.此店面以前的债权债务由卖方承担，所造成的经济损失由卖方加倍赔偿给买方。5.买方购店面后应申报水、电一户一表，费用由买方自理等。协议书签订的当日傅国珍向皮连湘出具了一份收条，该收条载明：今收到皮连湘人民币叁拾万元整，此据，收款人傅国珍。之后，傅国珍将该店面房产证交给皮连湘。皮连湘随后就该店面分别出租给邱建平、阮志辉等人，并自2011年1月16日至2016年4月2日期间由其实际收取租金。由于各种原因，皮连湘、傅国珍双方一直未办理店面过户手续。之后，双方因案涉店面发生纠纷，皮连湘遂于2016年7月诉至法院，请求判令支持其上述诉讼请求。
另查明，位于抚州市××区青峰路××号，房产权证号为抚青私换字第××号的房屋所占土地性质为国有划拨土地。房产证显示房屋总层数为5层，该案涉店面房产权证号为抚青私换字第××号的1层店面。房产证登记的产权所有人为付国珍，但2016年2月15日傅国珍曾以当时办证将正确的“傅国珍”写错成“付国珍”为由申请抚州市房地产交易中心档案室将“付”更正为“傅”。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、皮连湘、傅国珍双方签订的《购店协议书》的效力。二、皮连湘是否已支付所购案涉店面的约定对价。
针对第一个争议的焦点，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，应受法律保护。虽案涉房屋所占土地为国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和第六十一条规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但均属于管理性强制规定而不是效力性强制规定，政府审批也不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，政府审批不是此类合同成立的生效要件。因此皮连湘与傅国珍签订的购店协议，无须办理登记或审批手续，双方订立时即生效。同时土地的划拨性质也并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。傅国珍有关房屋土地使用权证系国有行政划拨土地，购店协议书违反了法律强制性规定，应确认无效的辩解，理由不成立，一审法院不予采信。
针对第二个争议的焦点，一审法院认为，虽然银行的取款凭证并不能直接证明皮连湘取出的款项就是用于支付购店款，但傅国珍对向皮连湘出具的300,000元的收条的签名予以认可。从买卖合同的交易习惯和皮连湘收取租金的事实来分析，傅国珍应是在收到皮连湘给付的300,000元购房款后，才可能向皮连湘出具收到300,000元的购店款的收条，也才会让皮连湘实际上取得涉案店面的经营权。至于傅国珍提出皮连湘付款时间早于签订合同之日，与合同约定的一次性付款内容不符，皮连湘根本未支付购店对价的主张，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，傅国珍在一审法院作出判决前未能提供足以反驳皮连湘已支付购店的约定对价这一事实的相关证据，应承担举证不能的后果。根据人们日常交易习惯，并不能排除皮连湘是先支付购店的约定对价，然后再与傅国珍补签房屋买卖合同的可能。故傅国珍抗辩称皮连湘的付款时间是编造的及皮连湘未支付购店对价，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
综上所述，皮连湘起诉要求确认与傅国珍签订的《购店协议书》合法有效及案涉店面归其所有的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认皮连湘与傅国珍于2011年1月16日签订的《购店协议书》合法有效；二、位于抚州市××区青峰路××号西边，产权证号为抚青私换字第××号，面积101.31平方米的店面归皮连湘所有。案件受理费5,800元，财产保全费2,000元，合计7,800元由傅国珍负担。
上诉人对一审查明的双方签订的《购店协议书》及收条认为是假的，不是真正的买卖关系，也没有收到300,000元。租金是上诉人授权被上诉人收的。房产证是被上诉人在其房间里拿的，不是上诉人给被上诉人的。对一审其他审理查明的事实没有异议。被上诉人对一审查明的事实无异议，但认为签订购房协议书的日期不是2011年1月16日，而是2011年5、6月份左右，因傅国珍说有人起诉他，所以要把时间往前写。对当事人无异议的事实本院予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提交了以下证据：1.傅国珍抚州农业银行账户为62×××15存、取款记录；2.傅国珍抚州农业银行账户为62×××59存、取款记录；3.傅国珍抚州建设银行账户为62×××43存、取款记录；4.傅国珍抚州建设银行账户为62×××92存、取款记录；以上4组证据用以证明无300,000元进、出的银行流水。5.2011年2月15日的《购房协议书》，买方为皮连湘，卖方为傅国珍，用以证明由皮连湘书写的假协议书，要傅国珍又签了字，一分钱房款未付给傅国珍；6.皮连湘写的沃尔玛负一层店铺租金收益表。证明皮连湘在2013年1月15日前已购买了赣东大道345号融旺店铺13.716㎡，购价13万多元，租给沃尔玛收益有222,771元；7.2013年12月11日的《购房协议书》，买方：皮连湘卖方：傅国珍，用以证明皮连湘购房当天付了房款220,000元给左美琴；8.皮连湘书写的炒股日记。证明皮连湘在《世纪证券》抚州营业部炒股，时间是2014年3月12日至2016年3月31日。后上诉人以对方提供的证据已经可以说明问题，其向二审法院提供的上述八组证据与本案没有关联为由，对其在二审已经提交的证据确认在二审不举证。因此，二审中，对上述证据未予举证、质证，对上诉人提交的上述证据，因上诉人放弃举证，本案不予审查。
上诉人还申请了其儿子傅志涛出庭作证，用以证明签订购房协议的时间以及当时是否支付了购房款。
被上诉人对傅志涛的证言认为大部分是不真实的，傅志涛与上诉人是父子关系，其做出对上诉人有利的证言，是不可信的。在他的证言中所谈到对上诉人不利的证言应当予以采信。
被上诉人提交了以下证据：1.皮连湘农业银行账户为62×××74的交易明细单，时间是从2010年11月7日至2011年9月21日。用以证明2011年2月8日取款25,000元借给傅国珍；2.2011年5月9日熊志龙出具的收条，证明皮连湘20**年5月9日替傅国珍还了30,000元给熊志龙；3.2011年2月14日傅国珍出具的收条，证明傅国珍于当天借了皮连湘36,000元；4.万晓云20**年12月1日出具的证明，证明皮连湘买了傅国珍的店面，并付了300,000元；5.傅淑兰、艾秀金、梁爱民的录音，证明上诉人已经将店面卖给了被上诉人，上诉人说过想毁约，把店面要回来，还给被上诉人30万，再给5万利息；6.皮连湘农业银行账户为14×××99交易明细单，时间是从2010年3月21日至2011年12月26日。证明2010年10月16日取款21,500元，借给了傅国珍20,000元；7.提交皮连湘建设银行账号为20×××74交易明细单，时间是2010年10月19日至2011年2月14日。证明2011年11月17日支取40,000元和20,000元。2010年12月4日支取10,000元，2010年12月20日支取10,000元，2011年1月6日支取10,000元，2011年1月11日支取50,000元和80,000元，2011年2月14日支取80,715.34元，其中80,000元借给了傅国珍。这些钱共计300,000元都借给了傅国珍；8.皮连湘中国银行账号为19×××54交易明细单，时间是2011年8月24日至2011年12月20日，是根据傅国珍申请提供的，但与本案没有什么关系；9.提交2016年12月20日皮连湘与林丽幼儿园的园长录音对话，证明傅国珍到威胁过林丽，所以她今天没有来出庭作证。10.熊志龙出庭作证证言，用以证明2011年替傅国珍还了三万元给熊志龙；11.艾秀金出庭作证证言，用以证明艾秀金知道傅国珍借了皮连湘很多钱；12.张荣祥出庭作证证言，用以证明买店和付款的事实。
上诉人对被上诉人提交的证据质证意见为：1.对皮连湘农业银行62×××74交易明细单，认为这笔钱上诉人并没有得到，从取款的时间来看，与本案上诉人出具收条的时间不一致。上诉人出具收条的时间是2011年1月16日，并且与被上诉人一审中提交给法院的证据认为她2010年11月12日付了20,000元，在二审中皮连湘自己否认了一审主张的证据；2.对2011年5月9日熊志龙出具的收条，认为这张收条是假的，上面没有傅国珍的签字，其并不欠熊志龙的钱，皮连湘也没有替傅国珍还钱，这张收条与本案没有关联性；3.对2011年2月14日傅国珍出具的收条，认为这张收条是皮连湘填的，不是上诉人写的，这不是事实；4.对万晓云20**年12月1日出具的证明真实性、合法性有异议，认为证人应该当庭出庭作证，从证明内容来看，看到了房产证、购房合同、收款收据，并不能证明被上诉人实际支付了上诉人购房款300,000元；5.录音与本案没有关系。需要被录音的人当庭出庭作证，否则无法确定其真实性；6.对皮连湘农业银行账号为14×××99交易明细单，认为皮连湘说借给傅国珍两万元不是事实，而且皮连湘在一审起诉时说当天给了傅国珍30,000元，这两次陈述自相矛盾。2010年10月19日皮连湘取款250,000元在当天就存入了其建行的账户上，与皮连湘在一审提到10月19日给了傅国珍250,000元不相符；7.对皮连湘建设银行账号为20×××74交易明细单，认为借钱只是本案被上诉人的单方陈述，并没有上诉人出具的相关借条，从这些陆续取款情况来看，也不能排除这些款项是被上诉人的个人开支款项。8.中国银行的交易明细单与本案没有关联性；9.对皮连湘与林丽的录音资料，系本案被上诉人单方面私下录音，并且证人没有当庭出庭作证，无法确认其真实性；10.熊志龙的证人证言与本案不具关联性，与本案购房款没有直接关系；11.艾秀金和张荣祥的证人证言只是传来证据，并没有亲眼看到双方签合同以及双方交付购房款的事实。
因双方当事人在二审提供的上述证据均涉及合同的履行，而皮连湘在本案中的诉讼请求为本案涉案房产归皮连湘所有，不涉及合同的履行，故上述证据与本案无关联性，二审不予审查。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《购店协议书》是否合法有效；二、皮连湘请求确认本案涉案房产归其所有能否得到支持。
关于争议焦点一。本院认为，本案傅国珍与皮连湘签订的《购店协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不存在合同无效的法定情形，对皮连湘主张该合同合法有效的诉讼请求应予支持。上诉人傅国珍认为本案双方签订的《购店协议书》是虚假的，但其提供的证据并不足以证明，对傅国珍请求确认合同无效的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在法律无特殊规定的情形下，不动产物权的转移以物权的变更登记完成为生效要件，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的法律后果。本案中双方就本案诉争房屋签订的《购店协议书》系物权变动的原因行为，在房屋买卖合同签订后房屋所有权转移登记办理之前，买受人取得的为债权而非房屋的所有权。现皮连湘请求确认本案诉争房屋归其所有是基于其与傅国珍之间所签订的房屋买卖合同，故双方之间的纠纷属于债权履行争议，而不属于物权确认争议。皮连湘应依据双方的合同要求傅国珍办理房屋所有权转移登记手续，而不应直接要求确认涉诉房屋归其所有。原审法院直接依据双方的房屋买卖合同确认诉争房屋归皮连湘所有，没有法律依据。因此，对皮连湘请求确认本案诉争房屋归其所有的主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1755号民事判决第一项；
二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初1755号民事判决第二项；
三、驳回皮连湘的其他诉讼请求。
一审案件受理费5,800元，财产保全费2,000元，由皮连湘负担2,900元，傅国珍负担4,900元。二审案件受理费5,800元，由皮连湘负担2,900元，傅国珍负担2,900元。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 王 琳
二〇一七年二月八日
书记员 杨 甜