河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民再终字第36号
再审上诉人（原审被告、反诉原告）李志刚。
委托代理人崔美虹，河北海岳律师事务所律师。
再审上诉人（原审被告、反诉原告）李洪丽，系李志刚之女。
再审上诉人（原审被告、反诉原告）孙景云，系李洪丽之夫。
再审上诉人（原审被告、反诉原告）李宏业，系李志刚之女。
李洪丽、李宏业、孙景云的委托代理人李志刚。
再审上诉人（原审被告、反诉原告）杨秀敏，系李志刚之妻。
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）李双十，退休教师。
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）任冬梅，河北电视台职员。
再审被上诉人（原审原告、反诉被告）任冬�。
三再审被上诉人的委托代理人曹迎滨、刘峰，河北衡泰律师事务所律师。
再审上诉人李志刚、杨秀敏、李洪丽、孙景云、李宏业与再审被上诉人李双十、任冬梅、任冬云房屋买卖纠纷一案，运河区人民法院于2009年2月1日作出（2008）运民三初字第561号民事判决，已发生法律效力。李志刚等再审上诉人不服向本院申请再审，本院于2011年4月8日作出沧民申字第1号民事裁定，驳回再审申请。李志刚等再审申请人不服，向沧州市运河区人民检察院申请监督，运河区人民检察院提请沧州市人民检察院抗诉。沧州市人民检察院于2014年5月22日作出沧检民行抗（2014）第3号民事抗诉书，提出抗诉。本院于2014年8月22日作出（2014）沧立民监字第3号民事裁定，指令运河区人民法院再审本案。运河区人民法院于2015年3月30日作出（2014）运民再初字第2号民事判决。判后，李�刚等五再审上诉人不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
运河区人民法院（2008）运民三初字第561号民事判决查明，原告（反诉被告）李双十与任文明系夫妻关系，任文明于2005年4月2日去世。原告（反诉被告）任冬梅、任冬云系李双十和任文明的女儿。1999年4月26日，李双十与任文明取得了一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋的所有权。被告（反诉原告）现居住在该房屋中。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间没有书面的房屋买卖协议。原告（反诉被告）李双十向被告（反诉原告）出具过两张借条和一张收条，金额共计14万元。被告（反诉原告）在居住期间支出了暖气改造费1530元和太阳能管道改造费280元。被告（反诉原告）为了证实与原告（反诉被告）之间存有房屋买卖关系，申请了证人李某甲、李某乙、高某、郭�、刘某出庭作证，上述五名证人均分别到庭陈述了证言。被告（反诉原告）还提交了与原告（反诉被告）一方的五次通话录音，用于证实房屋买卖关系的存在。
以上事实有原告（反诉被告）提交的沧州市第一中学的证明、一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋的产权证书和被告（反诉原告）提交的汇款凭证、改造维修房屋证明、借条、收条、录音光盘和书面整理的录音资料及双方当事人的当庭陈述予以证实。
该判决认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方争议的一中前街一中宿舍5号楼2单元501号的房屋，属于原告（反诉被告）李双十与任文明的夫妻共有财产，原告（反诉被告）提交的沧州市第一中学的证明和一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋的产权证书足以证实。任文明去世后，该房屋的共有人为李双十、任冬梅和任冬云。被告（反诉原告）主张房屋买卖虽无书面协议，但口头上双方认可，但原告（反诉被告）明确予以否认。被告（反诉原告）申请出庭作证的五名证人中，证人李某甲证实2006年10月才听李志刚本人说2005年时买了李双十的房屋，而李双十在电话中说房屋没有卖给李志刚，并且后来为双方调解时，
李双十不在场，任冬梅和任冬云不认可卖房一事；证人李某乙证实李志刚曾经当着李双十和自己的面拿出过录音，李某乙通过录音认为买卖关系是成立的；证人高某证实2005年5、6月份李志刚向其借1万元，说买他姐姐的房子，高某没借给李志刚；证人郭某证实2007年4、5月份在李志刚家听李志刚说李双十把房子卖给他了；证人刘某证实听李志刚说李双十把房子卖给他了，没有听李双十说过卖房的事。以上五名证人均为听被告（反诉原告）李志刚所说关于其购买李双十房屋一事，没有一人可�直接证实李双十本人说过卖房的事，而证人李某甲能够证实李双十不认可卖房一事，证人刘某证实与李双十一起吃饭时李双十也没有说过卖房的事，故五名证人为被告（反诉原告）所作的证言不能证明被告的主张。被告（反诉原告）提交的五次录音中没有原告（反诉被告）任冬云的任何记录。视听资料类证据不能单独作为认定案件事实的依据，须有其他类别的证据予以充分印证，而被告（反诉原告）提交的五次录音证据不能与证人证言的内容相互印证，被告（反诉原告）提交的汇款凭证的内容涵盖在两张借条和一张收条的内容之中，而汇款凭证的内容、两张借条和一张收条的内容也不能与录音资料形成印证关系。被告（反诉原告）提交的“置换通气单”的户主为李双十，“暖气改造费”和“管道改造费”均由乐源太阳能公司出具，户名为李志刚。但“置换通气单�、“暖气改造费”、“管道改造费”均属对房屋附属物的支出，附属物的归属不能决定房屋不动产的所有权归属。房屋的买卖协议，无论采用书面协议方式还是口头方式，都应当在适格的合同主体之间通过要约与承诺成立，否则合同是无法成立的。被告（反诉原告）不能证实与房屋的共有人之一任冬云进行过洽谈，也不能证实其他共有人同意出卖房屋。被告（反诉原告）主张买卖关系已经通过付购房款的方式实际履行了，但两张借条和一张收条的内容没有体现出买卖中付款的法律含义，其中，原告（反诉被告）2003年8月22日出具的收条表述“收到李志刚现金壹万元，存折两万元，共计叁万元，是小叶子上学用的钱，存在我这里。”，此收条显然不能证实房屋买卖关系，借条亦如此。被告（反诉原告）居住一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋，而房屋的产权证书原本一直由原告（反诉被告）保存。故对被告（反诉原告）与原告（反诉被告）存有买卖合同关系以及买卖合同关系已经支付购房款而实际履行的主张均不予支持。被告（反诉原告）基于买卖关系成立而提出的反诉请求事项，亦不予支持。原告（反诉被告）2003年8月22日出具的借条中表述“借到李志刚款共计拾万元整。借款利息以我沧州一中的房子顶替。还清拾万元款，住房终止。”，根据该借到条表述，被告（反诉原告）本应在原告（反诉被告）还清10万元款时终止住房，但由于被告（反诉原告）对10万元认为是已经支付的购房款，不认为属于应当偿还的借款，并且经原告（反诉被告）方当庭向其询问“如果现在李双十向你返还十万元，你是否接受”时，李志刚回答“不接受”。被告（反诉原告）李志刚的上述回答，应视为放弃在10万元款还清后才终止住房的权利。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）于本判决生效后二十日内搬出沧州市一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋。二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费500元，反诉费500元，由被告（反诉原告）负担。
该判决发生法律效力后，沧州市人民检察院以运河区人民法院（2008）运民三初宇第561号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确错误为由提出抗诉。
运河区人民法院（2014）运民再初字第2号民事判决查明，1999年4月26日，李双十夫妻参加房改取得了一中前街一中宿舍5号楼2单元501号房屋的所有权。2003年李双十向李志刚借款10万元，后将上述房屋交李志刚使用。2004年5月李志刚交付李双十30000元。2004年6月20日李志刚支付该房屋暖气改造费1530元，2005年4月2日李双十丈夫任文明病故。2005年5月李志刚又交付李双十10000元。2005年8月31日李志刚领取该房屋的置换通气单。2005年10月29日李志刚给李双十汇款42000元。2006年11月李双十让李宏业带回由其签字的三张字据。其中2003年8月22日字据内容为：“借到李志刚款共计拾万元整。借款利息以住我沧州一中的房子顶替。还清拾万元款，住房终止。”2004年5月字据内容为：“收到李志刚现金壹万元，存折两万元共计三万元是小叶子上学用的钱，存在我这里。”2005年5月字据内容为：“借到李志刚现金壹万元整。”2007年3月18日李志刚支付该房屋太阳能管道改造费280元。2006年8月至2007年8月间李志刚为搜集买房的证据，对任冬梅、李双十进行了五次通话录音。录音内容显示，李双十为购房借李志刚10万元，口头约定借期五年，后提出以15万元价格将争议房屋卖予李志刚，但需保留李双十的居住权；不能转卖，如转卖可�同等价格回购。2008年2月25日李双十、任冬梅、任冬云起诉李志刚等人要求腾退上述房屋。运河区人民法院作出（2008）运民初字第561号民事判决。判决生效后，李志刚将房屋腾退，李双十将14万元归还李志刚，李志刚将三张字据也退还李双十。争议房屋李双十于2013年8月已经出卖他人，并变更了产权登记。
该判决认为，合同法第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案根据录音内容显示，李双十提出以15万元价格将房屋卖予李志刚，但需保留李双十的居住权；不能转卖，如转卖可以同等价格回购。这里对保留居住权的约定尚需进一步明确（如居住期限、居住方式、违约责任等）。据此李双十该提议内容不确定，不构成要约，不具有法律约束力，故对李志刚等人的诉求不予支持。李志刚称双方无书面协议，但李双十口头上认可，并已经支付全额购房款，合同成立。由于本次开庭李志刚称，在2005年10月支付的42000元的药费中含有10000元购房款，15万元购房款付清。因自2008年2月起诉至本次审理前李志刚始终认可支付14万元购房款，尚差10000元购房款，该陈述属于自认，结合二中的证明，李志刚代领保管的任文明药费已全部支付李双十尚无法确定，现主张购房款已付清，应有充分证据。其提供的李双十信封上记载的内容，不能直接反映出是剩余的医药费等费用，以前药费已经付清，从而不能认定2005年支付的42000元的药费中含有10000元购房款，尚待双方进一步核实；从李双十所打三张字据中的内容看不能反映是购房款，虽然存在卖房的想法，而且按李志刚陈述13万元是借款，因其中的10万元借款从录音中�映是借款期限为5年，何时转化成购房款尚待证据证实，从字据中看不能认定李双十已经接受购房款。李志刚提供的已付清购房款的证据不足，故对其主张不予支持。
抗诉机关提出的抗诉理由，其中适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，因该解释应在合同成立的前提下，且是在原审判决生效后实施的，故不适用本案再审；民通意见第177条规定，遗产未分割，为共同共有。物权法第九十七条规定，处分不动产或动产必须经全体共有人同意。本案录音仅是针对李双十、任冬梅，未体现任冬云关于诉争房产是否出卖的意见。抗诉机关适用民法通则第六十六条推定任冬云同意出卖争议房产，违反了民通意见第66条规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示；认定14万元已经转化�购房款，双方的口头协议是债权债务关系，李双十拒绝接受最后1万元及不协助办理过户手续是违约的表现，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因本案合同并未成立，故本院对其理由，不予采信，对其主张，不予支持。买卖合同应在适格的合同主体之间通过要约与承诺成立，否则合同无法成立。本案李志刚不能证实与房屋共有人之一任冬云进行过洽谈，三张字据也不体现为付房款，因此应认定双方不存在房屋买卖合同关系。遂经审判委员会讨论决定，作出判决：维持运河区人民法院（2008）运民三初字第561号民事判决。
判后，李志刚、李洪丽、李宏业、杨秀敏、孙景云不服，向本院提出上诉。主要理由是：1、现有证据能够证实双方的房屋买卖关系存在，且已履行完毕，原判认定双方的房屋买卖合同未成立错误；2、争议房屋登记的户�是李双十，李双十的丈夫虽然去世，但户名并未更改在三继承人名下。李志刚有理由相信李双十能处置该房，且也支付了合理对价，属善意取得，应认定有效；3、原判认定李志刚自认给付李双十14万元是错误的，应是15万元；4、李双十单方违约，应赔偿因此造成的损失45万元。
李双十、任冬梅、任冬云辩称，1、检察机关抗诉违法，人民法院应不予受理或建议其撤回抗诉；2、双方不存在房屋买卖合同关系，原判认定事实正确，应维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，根据双方的诉、辩，本案争议的焦点是房屋买卖合同是否成立、有效。再审上诉人主张房屋买卖合同成立、有效，并已实际履行，主要证据有：1、李志刚与李双十、任冬梅的录音资料；2、李某甲、李某乙等五证人证言；3、李双十为李志刚出具的两张借条�一张收条及李志刚居住期间支出的暖气和太阳能改造费。经审查，再审上诉人提供的证人所某的情况均来源于再审上诉人李志刚，没有亲历双方的房屋买卖缔约过程，故原判未采信该证人证言正确。借据和收据所载内容不能证实房屋买卖合同的成立，再审上诉人称该款已转化为房款，但转化的前提应是争议房屋买卖合同的合法有效存在，因此该证据也不能证实房屋买卖合同成立并履行。李志刚居住该房期间支出的暖气和太阳能改造费用同样不能证实房屋买卖合同成立并履行之事实。再审上诉人称2005年支付给再审被上诉人的任文明42000元药费中含有10000元购房款，再审被上诉人未予认可，尚不足以证实其主张。李志刚所提供的录音资料中，除一份是李志刚和李双十的通话情况外，其余均为李志刚与任冬梅的通话情况。从李志刚整理的其与李双十的通话内容看，该录音资料能够反映出双方谈及过房屋买卖事宜，但不足以证实双方就房屋买卖的基本内容最终达成一致，即不能证实合同成立。任冬梅未参与争议房屋买卖合同的磋商，李志刚与其通话录音是在合同缔约双方李志刚与李双十发生分歧后，李志刚让任冬梅做李双十工作时谈及的房屋买卖情况，因此，任冬梅的谈话不能作为房屋买卖合同成立与否的证据。再审上诉人的其他上诉主张均以争议房屋买卖合同的成立为前提，因再审上诉人未能提供足够证据证实双方的房屋买卖合同成立，故其其他上诉主张的理由亦不成立，应予驳回。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由再审上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘俊通
审判员 杜金生
审判员 张兆阳
二〇一五年十月十九日
书记员 崔振文