河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第618号原告河北三环太阳能有限公司，住所地河北省邢台市经济开发区永安南路1881号。法定代表人张建浩，系该公司董事长。委托代理人郑素霞，河北张舰律师事务所律师。被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区郭守敬南路44号.法定代表人谢涛，系该公司总经理。委托代理人李广民，系该公司法律顾问，男，1976年11月14日出生，汉族，现住邢台市桥东区.委托代理人赵新材，原宏蓝房地产经理，现已退休，男，1955年2月13日出生，汉族，现住邢台市桥西区.原告河北三环太阳能有限公司（三环太阳能）诉被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司（宏蓝房地产）拆迁补偿协议纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告三环太阳能的委托代理人郑素霞，与被告宏蓝房地产的委托代理人李广民、赵新材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三环太阳能诉称，原、被告于2009年5月26日签订《危房拆迁补偿补充协议书》。双方约定，同意将原告位于桥西区公园路251号的危房由被告进行改造，并给原告建设400平方的门市及办公楼一处，被告应在3年内竣工，若被告未能在3年内竣工，影响原告门市迁入新楼及正常营业，应赔偿原告每年30万元的门市损失费。协议签订后，被告至今没有进行改造和建设，把原有建筑拆迁的破烂不堪，致使原告不能按时迁入新楼，严重影响了原告门市产品销售和人员办公。原告在2013年6月份后，依照协议约定，多次要求被告支付2012年5月26日至2013年5月26日一年期间的30万元门市损失费，被告以种种理由无故推脱。期间原告不想把关系弄僵，一直催促被告尽快进行建设，且对原告要求损失费一事置之不理，被告的违约行为，已给原告造成极大的损失，并且损失还在继续扩大，现在原告为了维护自己的合法权利和法律尊严，不得不向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。判令被告支付原告自2012年5月27日至2014年5月26日的门市损失费600000元。被告宏蓝房地产辩称，一、三环太阳能起诉主张宏蓝房地产支付自2012年5月27日至2014年5月26日止的门市损失费600000元，该主张不应支持。首先三环太阳能不存在门市损失费，三环太阳能诉争的门市并没有拆迁，实际上三环太阳能一直在继续对外正常经营，所以不存在支付其门市损失费。另外，三环太阳能以上门市及所有原有厂房自2009年5月26日所有权归宏蓝房地产公司所有，还有部分未拆除办公楼三环太阳能至今一直使用，未向宏蓝房地产支付租金，所以更不存在门市损失费。原告原有的厂房已经政府批准退市进园，所以三环太阳能无论从其公司、门市来说均不存在损失。为此，其向宏蓝房地产公司主张的损失60万元不应支持，其主张没有法律依据。二、依据民法通则关于不可抗力的解释和规定，宏蓝房地产在协议书约定中虽没有按约定期限让三环太阳能迁入新的门市，该行为不是宏蓝房地产作为，而是属于不可抗力。合同法规定的不可抗力情形是指不能预见、不能避免的情形导致合同无法继续履行的行为，本案中就是因为政府行为导致行为人不能继续履行，应当属于不可抗力，故宏蓝房地产不存在违约行为。依据邢台市人民政府办公室收文呈办文件，中共邢台市委办公室文件、邢台市住房保障和房产管理局文件均证明了三环太阳能原厂址至今政府部门没有对该地经过审批规划和土地变性质，即由工业用地变为商住用地，造成宏蓝房地产至今无法施工开建。宏蓝房地产实际根本不存在违约行为，按双方签订的协议约定期限，宏蓝房地产公司按照约定日期将所有的补偿款及759.4万元支付给三环太阳能，并且按约定实施了拆迁行为。现宏蓝房地产已经投入约1000万元，投入大量工程款。也积极多次向政府打请示报告。至今政府职能部门没有履行规划审批手续，无法开工。为此，宏蓝房地产不存在违约行为。三、危房拆迁补偿补充协议书第二条第一款内容在本案中属无效条款。本案实际情况是由于政府行为直接造成宏蓝房地产根本没有办法直接对三环公司原厂址实施开工，该行为属不可抗力，故该条款在本案中无效。在庭审过程中，被告向本院提交如下证据：市拆除违法建筑指挥部办公室请示报告审批卡——关于邢台市住房保障和房产管理局文件（邢市房（2009）9号）、邢台市城市建设领导小组文件（城建（2009）11号）、委托书、邢台市人民政府办公室收文呈办笺——关于十二个危旧房项目改造意见的报告、邢台市人民政府办公室收文呈办笺——关于河北三环太阳能有限公司实施退市进园搬迁改建的请示、中共邢台市委办公室文件（邢办发（2012）7号）、邢台市住房保障和房产管理局（邢房函（2009）10号）关于办理河北三环太阳能公司地块规划手续的函、河北三环太阳能有限公司部分房屋安全鉴定报告、邢台市桥西区2015年拟报市政府四改项目工程谋划表。经审理查明，2009年5月26日，宏蓝房地产（甲方）与三环太阳能（乙方）签订危房拆迁补偿协议书一份，协议约定：经甲乙双方协商，乙方同意甲方对公园路251号的危房进行拆迁改造，并给予一次性补偿，本协议签订三日内，甲方向乙方支付100万元定金，30日内付清余款695.4万元。原、被告均在该协议上签字盖章。同日，宏蓝房地产（甲方）与三环太阳能（乙方）签订危房拆迁补偿补充协议书一份，协议约定：第一条、鉴于拆迁改造前乙方大门南侧的门市是乙方产品的展示窗口，乙方今后仍保留该处的门市和办事处，其解决方案为：1、甲方在施工期间应保留门市照常营业，待新楼建成后，该门市直接转移到原位置新楼内；2、甲方在挖新楼基础工程时，如果必须拆除门市时，甲方应在附近500米内出资为乙方租赁不小于原面积的门市过渡到新楼交付，或在过渡期内在原处搭建钢结构临时建筑维持门市照常营业至新楼交付。第二条：1、甲方建筑过渡期（即交付期）为主合同生效之日起3年，若甲方未能在3年内竣工，影响乙方门市迁入新楼及正常营业，则甲方应赔偿乙方每年度30万元的门市损失费。第六条：双方要严格执行如上条款，如因一方违约给对方造成经济损失者，违约方要赔偿对方经济损失，洪水、地震、战争除外。原、被告均在该协议上签字盖章。现被告宏蓝房地产对公园路251号危房的拆迁改造至今未能竣工。以上事实由危房拆迁补偿协议书、危房拆迁补偿补充协议书及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告三环太阳能与被告宏蓝房地产于2009年5月26日签订了危房拆迁补偿协议书、危房拆迁补偿补充协议书，并均在该协议书上签字盖章，应当视为原、被告在协议书中约定的内容均是其真实意思表示，故原、被告就应当按照该两份协议书享受权利并履行义务。危房拆迁补偿补充协议书中第二条明确约定被告宏蓝房地产的建筑过渡期为3年，若3年内未能竣工，则赔偿原告三环太阳能每年度30万元门市损失费，现被告宏蓝房地产对公园路251号危房的拆迁改造至今未能竣工，故应当按照协议约定赔偿原告每年度门市损失费30万元。原告起诉要求被告赔偿自2012年5月27日至2014年5月26日的门市损失费60万元，符合事实及法律规定，应当予以支持。被告宏蓝房地产辩称原告三环太阳能的门市并未拆迁，不存在门市损失费。但危房拆迁补偿补充协议书第一条明确约定，宏蓝房地产在施工期间应保留原告门市照常营业，故原告门市对外营业与被告未在约定期限内竣工给原告造成的门市损失之间并无联系，不能作为被告拒绝赔偿门市损失费的理由。同时被告辩称拆迁改造工作未在约定期限内竣工的原因系政府行为，但通过被告向本院提交的相关证据，并未显示政府相关部门禁止或阻挠被告宏蓝房地产对公园路251号危房进行拆迁改造，故对被告的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告河北三环太阳能有限公司门市损失费人民币600000元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元，由被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  杜宗凡审 判 员  崔龙强人民陪审员  王春丽二〇一五年六月十二日书 记 员  李 萌