北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民初108号
原告：赵庭贵，男，1958年10月19日出生，住址北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。
被告：浙江文华控股有限公司，住所地浙江省杭州市环城北路305号302室。
法定代表人：周智杰，董事长。
委托诉讼代理人：杨小英，女，浙江文华控股有限公司业务经理。
委托诉讼代理人：杜国宏，女，浙江文华控股有限公司业务经理。
被告：北京国广彩运通房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路1号。
法定代表人：曹勇。
被告：北京国广温阳实业总公司，住所地北京市怀柔区渤海镇马道峪村东。
法定代表人：周文来。
原告赵庭贵与被告浙江文华控股有限公司（以下简称浙江文华公司）、被告北京国广彩运通房地产开发有限公司（以下简称彩运通公司）、被告北京国广温阳实业总公司（以下简称温阳实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告赵庭贵及其委托诉讼代理人彭兴周、被告浙江文华公司的委托诉讼代理人杨小英、杜国宏参加了庭审。彩运通公司、温阳实业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
赵庭贵向本院提出诉讼请求：解除对北京市怀柔区东关一区1号楼1层南一房屋的查封措施。事实和理由：赵庭贵于1998年9月与温阳实业公司签订商品房购销协议书，购买了涉案房屋及同一地址的南二房屋共计两套房屋。赵庭贵于当日交付了首付款25万元，剩余房款95180元于1999年5月13日交付，温阳实业公司向赵庭贵出具了收据，并将涉案房屋交付赵庭贵使用至今。由于温阳实业公司的原因，赵庭贵未能取得房屋产权证。赵庭贵已经交付了房屋对价，且取得房屋使用权，早于温阳实业公司取得产权的时间，更早于法院查封涉案房屋的时间。因当时历史背景，怀柔区存在大量小产权房，法院查封涉案房屋，严重侵害赵庭贵权益，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。
浙江文华公司辩称，不同意赵庭贵的诉讼请求。浙江文华公司作为债权人对涉案房产已办理合法抵押，依法享有优先受偿权，且该权利已经北京市第二中人民法院（以下简称二中院）的生效判决确认。此外，赵庭贵与温阳实业公司签订的《商品房购销协议书》没有标明商品房房号及状况，且是在温阳实业公司没有许可证的情况下签订的，其没有处分权，且后期也没有补办任何手续，因此不具有合法性。根据相关法律规定，该协议书无效。故请求法院驳回赵庭贵的诉讼请求。
彩运通公司、温阳实业公司均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年9月20日本院作出（2006）二中民初字第11281号民事判决书，判决：一、彩运通公司于判决生效后十日内偿还农商行桥梓支行借款本金人民币六百九十万元并支付相应利息；二、农商行桥梓支行对其与温阳实业公司签订的合同号为（2003）年（抵）字（×××）号《抵押合同》中约定的抵押房地产享有优先受偿权。在农商行桥梓支行实现抵押权后，温阳实业公司有权向彩运通公司追偿。上述判决“经审理查明”部分载明：2003年6月9日，农商行桥梓支行与彩运通开发公司签订编号为（2003）年（借）字（×××）号《借款合同》，……同日，农商行桥梓支行与温阳实业公司签订编号为（2003）年（抵）字（×××）号《抵押合同》，约定温阳实业公司以其所有的位于北京市怀柔区东环路西侧的东关一区1号楼，面积为2491平方米的国有土地使用权和面积为2564.5平方米的房产为前述借款提供抵押担保，……2003年6月10日，北京市国土资源和房屋管理局就该抵押房地产向农商行桥梓支行颁发（98）怀国用他项（转）字第2号《土地他项权利证明书》和京房怀集字第20093号他字第003号《中华人民共和国房屋他项权证》，设定抵押权。
上述判决生效后，农商行桥梓支行于2007年3月14日向本院申请强制执行，本院以（2007）二中执字第00672号立案执行。执行过程中，本院于2007年5月29日查封温阳实业公司所有的位于北京市怀柔区东环路西侧的东关一区1号楼面积为2491平方米的国有土地使用权和面积为2564.5平方米的房产。涉案房屋在查封范围内。
2007年11月15日，案外人赵庭贵等人就涉案房屋向本院提出执行异议申请，称其从温阳实业公司购买东关一区1号楼1层相应房产后，由于温阳实业公司的原因至今未取得房屋产权证，请求法院依法解除对其所有房产的查封。2007年12月14日，本院执行工作管理办公室作出书面通知，其中载明：温阳实业公司称，东关一区1号楼1层门面房于1998年销售属实，因我公司开发近三万平方米办公住宅工程时，各项手续没有办完，故至今未给户主和商户办理房产手续，且我公司在向银行办理借款手续时，特别向银行说明国广办公楼一层门面已售出的事实，银行是在完全知情的情况下办理的抵押手续，因此同意商户的解封请求。经审查，赵庭贵于1998年9月18日以345180元的价格购买东关一区1号楼1层南一门、南二门房产二间；异议人于购买房屋之日起即使用该房屋至今。另查，赵庭贵等人与温阳实业公司买卖房产时，温阳实业公司尚未取得相应房产的土地使用权证书、房屋产权证书及预售许可证等相关文件，也未与买受人签订正式的《房屋买卖合同》。后温阳实业公司于1999年3月30日取得怀柔县东环路西侧国有土地使用权证，于2001年12月24日取得怀柔县东关一区1号楼房屋所有权证（房屋产别为集体产）。因其至今未缴纳相应土地出让金，亦未取得《商品房预售许可证》，故现无法为案外人办理相应房屋所有权证。本院执行工作管理办公室通知异议人赵庭贵等人应通过诉讼程序确认其对涉案房屋是否拥有所有权。赵庭贵曾就涉案房屋权属向北京市怀柔区人民法院提起诉讼，后自愿撤回起诉。
2014年4月21日，本院作出（2014）二中执异字第00400号执行裁定书，裁定（2007）二中执字第00672号执行案件的申请执行人由农商行桥梓支行变更为浙江文华公司。在执行过程中，赵庭贵再次向本院提出书面异议，请求解除对北京市怀柔区东关一区1号楼一层南一房屋的查封措施。本院于2017年3月14日作出（2016）京02执异490号执行裁定书，裁定驳回案外人赵庭贵的异议请求。
本案诉讼中，赵庭贵为证明其于1998年购买了涉案房屋，提交了温阳实业公司于1998年9月18日与赵庭贵签订的《商品房购销协议书》，约定：赵庭贵购买怀柔县东关一区1号楼两间门市，房屋价格345180元，分期付款：预付款25万元，欠款95180元于1999年5月14日付清；温阳实业公司于1998年9月18日向赵庭贵出具的一张北京市工商企业资金往来专用发票原件，上面载明：往来项目为购房款，金额为25万元；温阳实业公司于1999年5月13日向赵庭贵出具的一张收据原件，确认收到赵庭贵交来的办公楼一楼南一门、南二门购房款95180元。
本院另查明，赵庭贵的曾用名为赵廷贵。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”另根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。根据本案审理查明的事实，赵庭贵19**年从温阳实业公司购买东关一区1号楼1层南一房产时，温阳实业公司尚未取得相应房产的土地使用权证书、房屋产权证书及预售许可证等相关文件，尚不具备房地产转让的条件。双方签订的《商品房购销协议书》亦不属于合法有效的书面买卖合同。赵庭贵至今未取得涉案房屋的所有权证书，其对涉案房屋不享有合法的所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权。赵庭贵提出的诉讼请求不符合上述司法解释规定的情形，故其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国0元，由赵庭贵负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 曹 欣
审 判 员 赵婧雪
人民陪审员 王晓玲
二〇一七年九月二十九日
法官 助理 王莹莹
书 记 员 崔亚楠