江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初1719号
原告：杨家斌，男，1975年8月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：蒋坤洪，南昌县法律服务所法律工作者。执业证号：31401011101170。
被告：南昌县工业供销公司，住所地：南昌县莲塘镇南井路1039号。
注册号：3601211003054。
法定代表人：邓跃林，系该公司总经理。
委托代理人：熊颖，江西华邦律师事务所律师。执业证号：13601201611871500。
原告杨家斌诉被告南昌县工业供销公司（以下简称工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨家斌及其委托代理人蒋坤洪，被告法定代表人邓跃林、委托代理人熊颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨家斌诉称：2016年12月23日，原告收到被告函一份，主要内容为“根据县政府规定，凡是国有资产出租出让，必须经南昌县公共资源交易中心网上挂牌。我方决定解除双方于2016年10月25日签订的[南工（租）字第201610－02号《店面租赁合同》]，愿承担违约责任并赔偿相应损失。”根据南昌县人民政府采购工作领导小组办公室下达的南采购[2015]第729号批复要求，对其所需项目进行电子化公开开标采购。被告在知情状况下没有按照县政府规定与原告签订店面租赁合同，且进行了公证，后果应当由被告人承担。从签订合同到被告来函只有二个月时间，原告投入费用没有起作用，故提出以下赔偿：一、保证金25000元，按合同约定要双倍返还，连退回的本金25000元，共计75000元；二、已经交的租金100063元，退还10个月计83385元，外加利息按每月2%，月息1667.70元，占用10个月计息16677元，合计100062元；三、装修费用50000元；四、搬迁费用6000元；五、在外租赁场地费用三个月，每月3000元，计9000元；六、广告宣传费用2800元。以上共计242862元。请求法院按照合同法相关规定，判令被告无故终止租赁协议承担违约责任赔偿损失242862元；本案诉讼费由被告承担。
被告工业公司辩称：一、《店面租赁合同》第六条约定，履约保证金25000元在租期内不能抵租金，租赁期满后双方权利义务两清后全额返还。《担保法》规定了定金适用双倍返还的罚则，但并没有规定履约保证金也适用双倍返还的罚则。故答辩人只需依约退还原告25000元。二、原告出具给被告函载明于2017年5月底已实际搬离，2016年10月26日至2017年5月底期间，因原告仍在该店面经营，其仍然需要交纳租金，只需退还原告5个月租金41693.20元。原告要求答辩人支付租金利息，无任何事实和法律依据。三、答辩人交店面交给原告时，地砖、大部分墙面、吊顶都是完好的，原告没有对此进行再装修。原告装修内容主要是拆除三道玻璃墙和下面的砖墙，包了二个柱子及其他些零碎，根本花不了50000元，且装修费用应按折旧率计算；四、搬迁费用、在外租赁场地费用、广告宣传费用属于原告正常经营开销，且没有相关票据，答辩人不认可。原告搬离店面时，无非就是搬走40台左右的电动车及一些经营用品，将这些物品整车装载搬至南昌县内（距离短）一趟，不需要花费6000元；五、《店面租赁合同》第七条第二款约定，租赁期间产生的物业、水、电、通讯、装修维护费等全部的相关费用由原告自行承担。原告租赁期间未缴纳水电费，按应合同约定支付水电费。综上，答辩人无需双倍返还履约保证金，只需退还原告5个月租金41693.20元，租金利息、装修费、搬迁费、在外租赁场地费、广告宣传费不应支持。请求贵院依法判决。
原告围绕诉讼请求举证、被告质证如下：
1、原告的身份证、被告的企业信息表一份。证明原、被告适格主体。被告对真实性、合法性、关联性没有异议；
2、南昌县工业供销公司公开招租书一份、店面租赁合同一份、补充协议一份、南昌县工业供销公司综合楼平面图一张、南昌县工业供销公司店面招标书一份、公证书一张。证明原、被告在2016年10月25日签订了一份合同，时间为五年，用途为经商开店；同时合同约定了第四条违约责任等。被告对真实性、合法性没有异议。关联性有异议，所说的违约责任原告应承担依法举证责任；
3、南昌县工业供销公司2016年12月13日发给原告的函一份。证明被告在租赁店面行为中，存在违规行为，要求与原告解除合同关系；愿意承担违约责任，赔偿经济损失，具体赔偿项目：1、双倍返还保证金；2、赔偿实际装修费用；3、两次搬运货物费用。被告对真实性没有异议。合法性、关联性有异议，我公司同意双倍返还保证金前提是双方达成调解，以及原告是2016年12月搬离店面，因为没有达成一致，所以我方认为依法来解决此事，而不是以函为准，且原告2017年5月底才实际搬离该店面，该条款对我公司是没有约束力的。
4、被告在2017年4月17日再次发的函一份。证明被告对原告提出的赔偿项目，都是按被告第一次函的要求作出的计划，但被告却不履行了承诺。被告对对真实性、合法性没有异议。关联性有异议，恰恰证明了正是因为双方达不成和解，所以按照司法程序解决此事。
5、原告搬出店面以后的告知书一份，证明原告于2017年5月27日自动搬出该店面，搬出前从2016年12月13日到被告搬出的日期都属实协商阶段，不应认定为租用阶段，时间是5个月零13天。被告对对真实性、合法性没有异议。关联性有异议，这份函恰恰证明了原告没有于2016年12月份搬出，而是在5月月搬离，也说明了该期间共计七个月原告实际租赁该店面，应当支付费用。
6、照片三张、装修费用清单一份、证人万某1的证人证言，主要内容是为原告承租被告的店面进行了水、电、吊顶、木工、店面广告牌、墙面刮瓷等，装修花费时间20余天，原告支付了费用50000元，证人万某1出具了收据给原告。被告对三性均有异议，照片属电子证据而不是以纸质，对于装修材料费用没有具体明细、凭证、收款正式凭证，以及对于装修清单三性均有异议，装修工是原告单方面请的，无法考证等。
7、租用场地协议书一份。证明2017年5月26日原告租赁案外人万长兵的简易仓库用于存放原告电动车，租赁时间64天，租赁费6400元，万长兵出具了收据给原告。被告对三性均有异议，我方5月29日才收到函，存在时间矛盾；万长兵未出庭作证，且万长兵的签名笔迹明显不同，以及没有具体仓库位置和名称。
8、证人李某、黄某的证人证言证明，主要内容是因原告承租被告店面终止，将店面经营的电动车搬运至原告新租赁的仓库内，共请了五人搬运和一辆厢式货车，时间搬运了近两天，搬运电动车一百来辆，原告支付了搬运费6000元，证人李某出具了收据给原告。被告在庭审中进行了询问，没有提出异议。
9、证人万某2的证人证言，主要内容是原告承租被告的店面进行了电动车零售销售宣传，请了三辆面包车、十五辆电动车共计十八人，进行了为期两天的销售宣传，花费了费用6000元。被告认为是原告正常的销售电动车的活动，与本案无关。
10、物流货物单一张，证明原告将因店面承租终止将电动车退还给无锡厂家时的运费6000元。被告对三性均有异议，前后提供给法庭的两张运输单盖章不一致，而且货物运输单盖的是发票专用章不合常理，货物运输单和原告之前提供的运输单存在矛盾，是原告配合之前提供的租赁仓库相一致而另外找托运公司开具的物流单据。
被告举证，原告质证如下：
1、南昌县人民政府《关于加强全县行政事业单位房产租赁管理的通知》文件。证明南昌县国有资产租赁需要在南昌县公共资源交易中心挂牌摘牌。原告对真实性、合法性没有异议。关联性有异议，被告在明知有一个约束性的文件却不遵纪守法，利用个人权利操作，对原告造成重大经济损失，按照本通知第八条规定应承担违约责任。
2、2017年5月26日原告出具的已搬离的告知函。证明原告2017年5月27日才实际搬离该店面。原告对真实性、合法性、关联性没有异议。
原告、被告向法庭提交的上述证据，来源和形式基本符合法律规定，且能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，但能否达到其拟证明的目的，本院将在本院认为综合分析后予以认定。
经审理查明：2016年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《店面租赁合同》。合同主要内容是：甲方将位于南昌县莲塘镇南莲南路1097号综合楼一楼，编号为D1#至D4#、E1#至E4#、F1#至F4#，面积为224.64平米，租赁给乙方经营开店，用于销售无锡格林豪泰电动车，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，租赁期五年，按合同截止日日历时间顺延一个月为甲方送给乙方的装修期。期满如续约，乙方应提前三个月书面告知甲方重新签署租赁合同；租金为8378.64元/月，年租金共计人民币100063元，后续租金从第四年起按10%/年的递增率递增；租金按年支付方式，即本合同签订后3天内将租金支付至甲方，后续二年的租金按每个租赁年度起始日前15天内支付给甲方；履约保证金为以租期内平均数三个月的租金金额为准，即25000元，在签订本合同当天由乙方一次性支付。履约保证金在租期内不能抵租金，租赁期满双方权利义务两清后（免息）全额返还给乙方；该租赁范围内店面编号D2#位置有通往二楼的专用通道和楼梯下面一个简易卫生间，根据多数竞标人的意愿，甲方决定将该楼道和卫生间拆除，用钢筋混泥土现浇封闭楼梯洞口，拆除和现浇工作由承租人负责施工并承担费用。租赁期间产生的包括物业、水、电、通讯、装修维护费等全部的相关费用由被告自行承担；如遇政府重大项目等因素，导致乙方无法继续经营，甲方必须向乙方返还剩余租金和履约保证金（免息），但不属于违约；乙方在租赁期间，不得改变所有租赁物的建筑物结构和用途。对建筑物进行的装修、改造须报甲方书面同意后方可施工，否则，甲方有权收回租赁物。所交的租金和履约保证金不予退还；乙方对该店面进行装修、改建时，不得影响房屋安全结构，一切费用由乙方承担。租赁合同到期，或其它原因提前解除和终止，应在终止日清空所有物品，不得将维修、装修、检修的材料拆除或人为性损坏，更不得将此类费用抵扣租金或向甲方索要。否则必须恢复到租赁前的原状；甲、乙双方均应按本合同条款，全面履行各自义务；一方违约造成给对方造成损失的，非违约方有权要求违约方承担违约责任，并赔偿由此造成的全部损失等。同年10月31日，南昌县公证处对原告中标租赁被告上述店面活动出具了公证书。合同签订后，被告向原告移交了租赁店面用于电动车、摩托车销售。原告向被告缴纳了履约保证金25000元和第一年的租金100063元及对店面进行了装修。
2016年12月13日，被告因违反“凡是国有资产出租或出让，须经南昌县公共自愿交易中心网上挂牌”规定，向原告出具函，要求解决双方签订的上述《店面租赁合同》，并自愿承担违约责任，赔偿原告相应的经济损失：1、双倍返还原告的合同履约保证金；2、赔偿原告支出的实际装修费用；3、赔偿原告的二次货物搬运费，并要求原告方对2、3项费用明细以书面回复。2017年4月17日，被告再次向原告出具函，对原告提出的要求双倍返还履约保证金50000元；返还已交纳的全年租金100063元；承担装修费用50000元；按2000元/月承担两人12个月的工资48000元，作为过渡费；接收店面剩余电动车122辆，价值约290000元合计费用450000多元的条件，经协商仍未能达成一致意见，要求按司法程序交由法院调解或裁决。2017年5月26日，原告清空腾退了涉案店面并于同年5月29日交返了被告。原告承租被告涉案店面花费装修费用50000元、租赁新仓库储存电动车64天，每天100元，费用6400元、终止租赁合同搬运电动车运输费用6000元以及将电动车运回无锡格林豪泰电动车厂运输费用6000元和宣传销售电动车费用6000元。
原告以被告无故终止租赁协议为由向法院提起诉讼。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告仅同意退还原告履约保证金25000和5个月的店面租金41693.20元，并请求法院依法判决。
同时查明：原告将租赁被告店面使用的电费交至到2017年6月1日，电费交至2017年8月23日。
本院认为：原、被告签订《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。被告因违反南昌县人民政府《关于加强全县行政事业单位房产租赁管理的通知》程序性规定，请求解除与原告签订的《店面租赁合同》并腾退店面，原告于2017年5月29日已腾退并交返了租赁被告的店面，双方已解除了签订的租赁合同，被告依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届之前要求其承担违约责任。被告明确告知原告不履行合同，愿意承担违约责任并同意赔偿原告的损失，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一项当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原告因被告违约造成的损失应包括实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失。原告要求被告双倍返还履约保证金，无法律依据和合同约定，本院不予支持。原告要求被告返还10个月的租金及承担利息，因原告租用和使用被告店面有7个月，理应承担相应费用，被告同意退还原告5个月的租金，本院予以支持，并因违约而承担自2016年11月1日起返还5个月租金之日止的利息，利息按银行同类商业贷款利率计算。原告要求被告承担店面装修、租赁仓库、电动车搬动费、销售电动车宣传费合计74400元，本院根据原、被告双方提供的证据和考量合同履行现实状况、被告违约责任，综合酌定原告因被告违约造成的实际损失为70000元，由被告予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告南昌县工业供销公司返还原告杨家斌履约保证金25000元；
被告南昌县工业供销公司归还原告杨家斌五个月店面租金41693.20元，并以41693.20元为基数承担自2016年11月1日起返还租金之日止的利息，利息按银行同类商业贷款利率计算；
被告南昌县工业供销公司承担原告杨家斌店面装修、租赁仓库、电动车搬运等费用损失70000元；
上述一、二、三项在判决书生后七日内一次性付清。
（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）
案件受理费4942元，原告杨家斌承担1942元，被告南昌工业供销公司承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 邓小强
人民陪审员 黄凤梅
人民陪审员 王 燕
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 陈佳琦