宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初7062号
原告（反诉被告）:杨雪梅,女,1972年6月29日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区哈密市。
委托诉讼代理人：蒋伏星，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
被告（反诉原告）:巨鹏龙,男,1992年5月10日出生，汉族，住甘肃省泾川县汉洞乡。
委托诉讼代理人：周宝英，宁夏方和圆律师事务所律师。
原告杨雪梅与被告巨鹏龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后,由本院调解速裁中心依法适用简易程序审理，被告巨鹏龙于2017年12月5日提起反诉，该调解速裁中心于2017年12月8日将本案移交至民商庭审理。本院将本诉与反诉合并审理,后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨雪梅及其委托诉讼代理人蒋伏星,被告（反诉原告）巨鹏龙的委托诉讼代理人周宝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告退还房屋租金30000元、房屋押金10000元，赔偿各项损失227500元，合计267500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告出租银川市某营业房一间供原告经营使用，租赁期限为一年，自2017年3月18日至2018年3月17日，年租金48000元，水电费由原告每月向被告交纳，租赁期内出租人保障承租人的正常使用。合同签订后，原告按约一次性支付了全年房屋租金，并投入资金人力开始营业。8月1日起至今，该营业房一直断电，致使原告无法正常使用经营，原告多次催促被告解决未果，产生了较大的经济损失。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告将合同签订时间变更为”2017年5月22日”，在事实与理由中添加”原告按口头约定向被告指定的第三方交纳押金一万元。”
被告巨鹏龙辩称：庭审中原告所做的两项修改违背了当时的事实情况，被告认同原告向法庭提交的民事诉状中事实和理由所陈述的情况，但原告拖欠2017年6月至2017年8月1日之前的水电费的事实存在，因此被告提出反诉是有事实和法律依据的。
反诉原告巨鹏龙向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨雪梅继续履行《租赁合同》；2、判令反诉被告杨雪梅支付租赁期间拖欠的各项费用5186.80元；3、判令反诉被告杨雪梅承担逾期付款违约金1万元，以上合计15186.80元；4、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月15日签订《租赁合同》,合同约定,租期自2017年3月18日至2018年3月17日止,年租金48000元,于合同签订后一次性支付,房屋用途为商业,租赁期间各项费用均由反诉被告承担,按月向反诉原告交付。合同签订后,反诉被告却于2017年5月23日才交付了一年的租金,截止目前,水、电等相关费用一直未缴纳,至于反诉被告是什么时间不营业的,也没有通知反诉原告,一直到反诉原告接到反诉被告的诉状才知道,但涉案房屋隔壁的康贝便利店却一直都在开门营业,现提出反诉,请求判如所请。
反诉被告杨雪梅辩称：反诉原告巨鹏龙的反诉请求均不能成立，请求法院依法驳回。一、合同应该解除而不是继续履行。本案原、被告双方约定，房屋租赁用途为商业用途，杨雪梅租赁案涉房屋是用来经营包子铺，因为出租方的原因，该房屋2017年8月1日断电，直至现在都没有恢复，无法进行正常营业使用，反诉原告巨鹏龙严重违约，合同根本无法履行。二、反诉被告杨雪梅按约履行了自己的义务，交纳了房屋租金、押金、电费等，并不拖欠巨鹏龙费用。反诉状称相关费用一直未交，完全违背事实。三、合同是2017年5月22日上午在包子铺签订的，下午反诉被告就通过银行给巨鹏龙转账(24小时后到账)，支付了全年的房屋租金，不存在逾期付款的问题。四、反诉状中陈述不知道杨雪梅什么时间不营业的，更是违背了基本的诚信，也违反了常识和常理。自2017年8月1日营业房断电后，杨雪梅就着急的不断的联系巨鹏龙，要求尽快解决问题，恢复供电，甚至起诉前双方还在联系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告(反诉被告)杨雪梅提交的证人证言,因证人与杨雪梅均有利害关系,且其未提供其他证据予以佐证,本院不予采信;2.原告(反诉被告)杨雪梅提交的电话录音,因无法确认通话对方确系物业公司人员及相邻商店的人员，本院不予采信；3.原告(反诉被告)杨雪梅提交的特许经营合同、收据、转账凭证,与本案无关联性，本院不予采信；4.原告(反诉被告)杨雪梅提交的营业收入账单、便条无相关部门加盖的印章及工作人员的签字，本院不予采信；5.被告(反诉原告)巨鹏龙提交的借记卡账户历史明细清单,杨雪梅予以认可，本院予以采信;6.被告(反诉原告)巨鹏龙提交的费用应收明细表无相关部门加盖的印章及工作人员的签字，本院不予采信；7.被告(反诉原告)巨鹏龙提交的照片、《房屋租赁合同》,与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月18日，杨雪梅与巨鹏龙签订《房屋租赁合同书》一份，约定:巨鹏龙（出租方）出租位于银川市某50平方米营业房一间供杨雪梅（承租方）经营使用，租赁期限为一年，自2017年3月18日至2018年3月17日，年租金48000元，签订合同后一次性付清，杨雪梅自行承担产生相关的所有费用，包括水费、电费、暖气费、垃圾处理费等，电费按1.2元/度收费标准执行，水费按4.4元/吨执行，由杨雪梅每月向巨鹏龙交纳，租赁期内出租人保障承租人的正常使用，承租方逾期交付租金的，除仍如数补交外，应支付违约金10000元。合同签订后，杨雪梅开始营业，并于2017年5月22日向巨鹏龙一次性付清了全年房屋租金48000元。2017年6月1日，杨雪梅向巨鹏龙支付了2017年6月1日之前涉案房屋的电费3652元，杨雪梅认可2017年6月1日之后至2017年7月28日期间的电费3219.6元未支付给巨鹏龙。2017年8月1日起，涉案房屋一直处于断电状态，故杨雪梅诉至法院，请求判如所请。巨鹏龙认为因断电不能当然导致房屋租赁合同解除，要求杨雪梅继续履行合同并支付租赁期间拖欠的水费、电费及逾期付款违约金10000元。
本院认为，杨雪梅与巨鹏龙签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同,双方应严格履行合同义务。一、当事人双方签订该合同的目的是杨雪梅经营使用涉案房屋，巨鹏龙收取租金，现巨鹏龙已经收取杨雪梅的房屋租金，应当保证杨雪梅平静的占有使用涉案房屋，因杨雪梅的店面经营需要大量使用动力电，断电的现状使杨雪梅无法正常经营，导致合同目的不能实现，故杨雪梅要求解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求巨鹏龙返还租金的诉讼请求，本院予以支持。关于返还租金的数额，应为巨鹏龙实际收取而杨雪梅未实际使用的期间的租金，自2017年8月1日起涉案房屋一直处于断电状态，故巨鹏龙应当返还自2017年8月1日至2018年3月17日期间的房屋租金，经核算为29984元（48000元/年÷365天/年×228天）。二、对于杨雪梅主张的房屋押金10000元，因其提供的证据不足以证明巨鹏龙收取其押金10000元，故该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于违约责任，双方在合同中约定房屋租金于签订合同后一次性付清,逾期交付租金的，除仍如数补交外，应支付违约金10000元,杨雪梅在签订合同后于2017年5月22日一次性支付巨鹏龙房屋租金48000元,巨鹏龙亦未提交证据证明其向杨雪梅催要房屋租金后,杨雪梅未在合理期间内支付存在逾期交付租金的行为,且巨鹏龙在收取杨雪梅租金时未要求杨雪梅支付违约金，视为双方已经达成了不支付违约金的合意；同时巨鹏龙在收取杨雪梅房屋租金后应当保证其正常用电，杨雪梅亦应按照合同约定及时向巨鹏龙支付电费，但致使合同目的不能实现的主要过错方系巨鹏龙未向有关供电部门足额缴纳电费导致断电，故作为根本违约方的巨鹏龙要求杨雪梅继续履行合同并支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。四、对于杨雪梅主张的加盟费、转让费无事实与法律依据，本院不予支持；对于杨雪梅主张的停业及预期利润损失，因杨雪梅提交的关于停业损失的证据巨鹏龙不予认可，故本院酌情参照2017年住宿和餐饮业年收入37279元及租赁市场性质计算2个月，数额为6213元，因杨雪梅对导致合同解除亦有过错，杨雪梅应自行承担损失的30%，巨鹏龙应当支付杨雪梅损失4349元（6213元×70%）。五、关于欠付的水费、电费，因双方提交的证据均不能达到其证明目的，杨雪梅当庭认可其欠付巨鹏龙2017年6月1日至2017年7月28日期间电费3219.6元，故其应向巨鹏龙支付电费3219.6元。巨鹏龙辩称其已经足额向有关供电单位缴纳了电费，但截至庭审时涉案房屋仍处于停电状态，故该辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨雪梅与被告（反诉原告）巨鹏龙于2017年3月18日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）巨鹏龙返还原告（反诉被告）杨雪梅房屋租金29984元；
三、被告（反诉原告）巨鹏龙支付原告（反诉被告）杨雪梅损失4349元；
四、反诉被告(原告)杨雪梅支付反诉原告(被告)巨鹏龙电费3219.6元；
五、驳回原告（反诉被告）杨雪梅的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告(被告)巨鹏龙的其他诉讼请求。
以上第二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）巨鹏龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨雪梅31113.4元。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5312元，反诉案件受理费90元，合计5402元，由原告(反诉被告)杨雪梅负担2656元,由被告(反诉原告)巨鹏龙负担2746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长张国华
人民陪审员耿敏
人民陪审员汪淑庆
二〇一八年一月十九日
法官助理李晓琦
书记员王璇