山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0212民初423号
原告：青岛诚基置业有限公司，住所地青岛市崂山区。
法定代表人：李骏，职务董事。
委托诉讼代理人：冯钊，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
被告：焦秋和，男，1971年7月20日出生，汉族，住平度市。
原告青岛诚基置业有限公司诉被告焦秋和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人解洪广、被告焦秋和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛诚基置业有限公司诉称，2013年6月8日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，将位于青岛市崂山区等房屋租赁给被告，合同对租金标准、前三个月免租期、租金支付时间、逾期支付租金的违约金等事项作了详细的约定。前述合同签署后，原告于2013年7月18日将房屋交予被告，被告于2013年7月26日预付了第一年度上半年（扣除三个月免租期后实为三个月）的租金199360元。2014年8月1日，原告与被告签署了《补充协议》，对2014年8月1日以后的租金标准、租金支付时间、免租期以及2013年7月26日所付租金转为2015年3月16日至2015年6月15日期间之租金等事项进行了约定。前述补充协议签署后，被告于2015年5月26日支付了2015年6月16日至2015年7月31日期间的租金97518元（超付5元），此后再未支付租金且经原告多次催收仍未支付。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，原被告双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应积极履行各自义务，在原告向被告交付租赁房屋后，被告应按照协议约定积极履行如期支付租金义务，故被告拖欠租金之行为已经构成违约，被告应承担继续支付租金、支付违约金等违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》之规定，原告自认《房屋租赁合同》第七条约定违约金偏高，现自愿调整至按照中国人民银行同期逾期贷款罚息利率计算违约金，被告应按照前述调整后的违约金标准向原告支付违约金。故要求法院判令：1、被告向原告支付租金人民币1626442元；2、被告向原告支付违约金人民币167346.11元（违约金构成见附表1，暂计至2017年1月16日，以后计至欠交租金实际付清之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告焦秋和辩称，被告享有后履行抗辩权，依法可拒付原告房屋租赁费。租赁房屋用于商业用途，涉案房屋在小区内部，外部有围墙封闭。签订租赁合同后，2013年7月26日双方达成补充协议，第二条约定了原告在围墙上开一个门便于商业用途等问题，但补充协议后原告没有履行义务。2014年被告开了一个小口，对院内路面进行了铺垫，为了正式开门作准备，施工过程中城管处罚了被告，至今原告未给开小门，造成被告一直无法正常使用涉案房屋。
经审理查明，2013年6月8日原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于青岛市崂山区辽阳东路46-3号等，面积1444.64平方米，甲方应于2013年7月18日前向乙方交付房屋，租赁期间自2013年7月18日起至2023年7月17日止，其中2013年7月18日至2013年10月17日为房屋装修期，期间甲方免除乙方租金。合同载明第一年度租金1.5元/天/平，自2014年7月18日至2018年7月17日，每一年度租金在上一年度租金基础上上浮3%，乙方应在本合同签订后15日内向甲方预付第一期租金，以后每一期租金应在下一期开始前30日内预付，每半年为一期，并就具体使用时间、交纳租金时间、租金数额等进行了约定。另约定，乙方迟延支付租金的，每迟延一日，应按照迟延支付租金的5‰支付违约金。合同签订后，双方于2013年7月18日进行房屋交接，被告之委托代理人李小敏代被告接收房屋，案涉房屋现仍由被告使用。
原告依照合同主张被告欠付租金为：2014年1月18日至2014年7月17日期间租金392220元，应交租金时间为2013年12月18日；2015年8月1日至2016年1月31日期间租金407334元，应交租金时间为2015年7月1日；2016年2月1日至2016年7月31日期间租金407334元，应交租金时间为2016年1月1日；2016年8月1日至2017年1月31日期间租金419554元，应交租金时间为2016年7月1日。欠付租金共计1626442元，原告主张按照中国人民银行同期逾期贷款罚息利率、从应交租金之日起第二日开始计算上述欠付租金的违约金。被告称，原告主张的免收期、已交租金、欠付租金时间均认可，但是原告主张的罚息没有依据。
庭审中，被告提交青岛市规划局崂山分局2008第50号环境设计审查意见书文件复印件一份，2013年7月26日补充协议一份，主张原告开发涉案房产小区时提交的图纸上涉案房屋为门头房，外围围墙应有一个10米的大门，在能开门的情况下被告才与原告签订了租赁合同；2013年的补充协议对于围墙开门事宜双方做了约定，门由原告开，路面被告来做，如被告受到政府干预原告进行协调保证被告正常通行，该补充协议上焦秋和的签字是其委托李小敏签的，李小敏没有全权负责租房事宜，都是每一次被告具体委托的。被告提交的上述补充协议载明，原告作为甲方、被告作为乙方就2013年6月8日签订的房屋租赁合同达成补充协议：……二、甲方围墙清理开门后，应确保乙方在租赁期内正常使用、通行，如因甲方原因造成政府相关部门干预乙方使用、通行，由甲方给予独立协调，协调不成，导致乙方不能正常使用、通行，甲方除应承担违约责任外，应赔偿乙方相关损失。三、出入口的路面由乙方先行铺垫进行使用……原告质证称，文件复印件真实性无异议，该证据表明涉案网点外侧靠霄岭路按照规划是有门的，规划至今没有调整变更，开门施工是不存在障碍的。2013年的补充协议真实性无异议，但原、被告于2014年8月1日另行签订补充协议，对围墙开门责任重新约定，而且2013年补充协议第二条约定的是围墙入口开门事项造成政府干预导致被告不能正常使用通行的，双方作出了如何处置的约定，但在本案中唯一来自政府相关部门的干预就是被告擅自开挖市政道路而被行政处罚，而并非因开门施工，所以该条约定不适用于本案。
为证明其主张，原告提交签订于2014年8月1日的补充协议一份、转账凭证一份，欲证明双方对2014年8月1日以后的租金标准、租金支付时间、免租期以及2013年7月26日所付租金转为2015年3月16日至2015年6月15日期间之租金等事项进行了约定，双方对围墙开门施工责任的转移作出了约定；转账凭证证明被告2015年5月19日按照上述补充协议的约定支付了2015年6月16日至2015年7月31日的租金97518元，同时被告自愿支付租金的行为也可以确认房屋的使用是没有障碍的。原告提交的上述补充协议载明，原告作为甲方、被告作为乙方就2013年6月8日签订的房屋租赁合同达成补充协议：一、鉴于乙方为租赁房屋外围墙做了相关协调准备工作并自愿负责围墙开门事宜，甲方同意自本补充协议签署之日给予乙方两个月（2014年8月1日至2014年9月30日）的免租期供乙方办理围墙开门事宜。乙方在该免租期内无法办妥围墙开门的，甲方有权解除房屋租赁合同；乙方在该免租期内办妥围墙开门的，甲方同意自该免租期届满之日起再给予乙方五个半月的免租期，其中两个半月（2014年10月1日至2014年12月15日）为甲方就此前及此后包括但不限于围墙开门施工、绿化、业委会工作等问题而对乙方进行的补偿（乙方不得再就此向甲方提出任何权利主张），另外三个月（2014年12月16日至2015年3月15日）为房屋租赁合同项下乙方未能实际享受的免租装修期。二、乙方按照上述约定办妥围墙开门进而享受全部免租期的，乙方应在全部免租期届满后按照下述约定向甲方支付租金：第一年度为2014年8月1日至2015年7月31日，租金标准为1.5元/天/平，自2015年8月1日至2019年7月31日，每一年度的租金在上一年度租金的基础上上浮百分之三。各年度租金每半年支付一次，鉴于乙方已于房屋租赁合同签订之日起向甲方预付三个月租金199360元及保证金70000元，双方确认该三个月租金转为乙方应支付的2015年3月16日至2015年6月15日的租金，以后每期租金应在下一期开始前30日内预付。被告质证称，补充协议真实性不认可，没有签订过该份补充协议，原告一直无法开门，免租期6个月是双方口头约定的，没有过书面协议；转账凭证真实性无异议，这一笔支付的是哪个时期的没有明确约定，就是按照房屋租赁合同支付的。
原告另提交被告律师回复函一份，主张律师函中被告已经认可签署了2014年8月1日的补充协议，律师函载明山东海之信律师事务所接收当事人焦秋和（委托人）委托，就原告委托山东众成清泰（青岛）律师事务所于2016年6月27日致函所述拖欠租金事宜，特指派吕大鹏律师回函，案件事实部分包括如下内容：1、2013年6月8日委托人与贵公司签订房屋租赁合同，约定承租涉案房屋；2、2013年7月26日，委托人与贵公司签订补充协议，约定由贵公司负责围墙开门事宜；3、2014年8月1日，为了将开门事宜推给委托人，贵公司欺骗委托人称“可根据康城小区工程设计图中标注的10号超市出入口进行开门事宜，不需要任何行政部门的审批手续”，并且减免租金为诱饵，又签订了一份补充协议，约定由委托人负责开门事宜。被告质证称，对律师函不知情，被告从未委托过该事务所就原、被告之间房屋租赁事项进行任何回复。后本院依原告申请，通知吕大鹏律师作为证人出庭，证人称其给李小敏代理（2015）崂行初字第6号行政案件期间李小敏有关于租金的问题就向其咨询，涉及到跟诚基置业的租赁纠纷一直是李小敏委托其和对方沟通，没有跟焦秋和接触，但审查合同发现是焦秋和的名字，李小敏说是焦秋和委托她的，所以证人就以焦秋和的名义出具了律师函，李小敏曾提过2014年8月签署的补充协议，补充协议也是李小敏提供的。
被告提交2014年10月28日原告委托李小敏对租赁房屋开门的授权委托书一份、行政处罚决定书复印件一份，主张原告委托李小敏对被告租赁的涉案房屋进行开门，开门过程中青岛市崂山区城市管理行政执法局对租赁房屋开门作出处罚决定，要求恢复原状并罚款。原告质证称，认可委托书的真实性，但该委托书系原告基于2014年8月1日的补充协议为方便被告代理人李小敏办理具体事宜而出具；行政处罚决定书复印件真实性无法确认，被告应提交原件，假设是真的，内容上也明确记载了行政处罚原因为擅自挖掘城市道路（人行道），与开门施工本身无关。后本院依原告申请，调取（2015）崂行初字第6号案卷，原告主张卷宗第3页行政诉状中提到2014年8月与本案原告签订补充协议一份，第23页、53页（2015）崂行初字第6号案件原告李小敏提交的照片显示承租涉案网点时墙体是未封闭的，第124页判决书中李小敏也称承租网点时墙体未封闭、有车辆从入口出入，上述内容可以证明2014年8月的补充协议存在，涉案网点在承租时就有可供车辆出入的事实状态，涉案网点正常使用不存在障碍。被告质证称，关于（2015）崂行初字第6号案，该案的启动及具体诉讼过程被告不知情，是本案原告与李小敏为了开门一手操作的；该案属于诚基置业委托李小敏开门引起的，有诚基置业授权委托书以证明，败诉的后果应由委托人诚基置业承担；诚基置业授权李小敏开门的授权委托书证明开门的义务转托给李小敏履行，该行为不能从根本上免除原告在租赁合同中应当履行的开门义务，崂山规划局说明文件载明围墙属于小区业主共有，开发建设单位在征求业主同意后可按照原规划重新实施开门，其他方无权擅自开门。所以开门是建设单位诚基置业的权利义务，其他方无权。证实诚基置业委托李小敏开门的行为应当是无效的，是不可以转托他人的。诚基置业之所以委托李小敏开门，一是李小敏本身属于康城小区的业主，诚基置业利用了李小敏业主的特殊身份，二是诚基置业许诺给李小敏30万的费用让李小敏来开门，该款项是否给付被告不清楚。行政诉讼中李小敏称原有围墙有门可供车辆通行与事实不符，当初谈租赁合同时到现场查验围墙是没有门的，如果当初有门就不会再签订2013年的补充协议。（2015）崂行初字第6号判决书中提到的2014年8月3日补充协议是诚基置业和李小敏为了行政诉讼补签的协议，该协议被告从未见过，当初围墙是没有门的，这也是诚基置业长期没有向被告主张租赁费的原因。
本院庭后对案外人李小敏进行了询问，其表示两份补充协议和律师函都是其以焦秋和名义签订和发函的，没有焦秋和的授权，开门施工活小，也有规划图纸，因为其是业主原告就授权让其自己干了。
2017年5月2日，本院组织原、被告到案涉房屋处进行现场勘验，对被告租赁房屋位置、范围、入口情况等进行了调查。
上述事实，有原、被告提交的证据及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告争议焦点为案涉房屋外围墙开门问题。关于该问题原、被告分别提交两份补充协议，两份协议存在先后顺序，关键在于签订在后的补充协议是否有效。一方面，即使确如被告及李小敏所称落款时间为2014年8月1日的补充协议并非被告本人签署，而是李小敏所签，因此前李小敏已作为被告的代理人完成接收案涉房屋、签订落款时间为2013年7月26日的补充协议等事项，原告作为相对方有理由相信李小敏有权代被告签订补充协议；另一方面，根据原告提交的转账凭证等证据，被告后续交纳租金亦按照2014年8月1日的补充协议履行，且李小敏在委托律师事务所出具律师函时、在（2015）崂行初字第6号案件诉状中均提到该补充协议。综合上述因素，应认定2014年8月1日的补充协议有效，双方均应受到该协议约束。原、被告之间就房屋外围墙开门问题已在该协议中约定由被告负责，并通过减免房租等方式给予被告补偿，此后案涉房屋也一直由被告使用，此种情况下被告再以此为由不依约支付租金，缺少事实及法律依据，而被告所提以谁的名义办理开门相关审批手续、以谁的名义施工等问题，也不构成其不支付租金的理由。因此，原告要求被告支付2014年1月18日至2014年7月17日、2015年8月1日至2017年1月31日期间的租金共计1626442元，符合双方约定，且被告对原告主张的免收期、已交租金、欠付租金时间亦表示认可，被告应于本判决生效之日起10日内支付原告租金1626442元。
关于原告主张的违约金，被告逾期支付租金给原告造成一定损失，应支付违约金，因双方约定租金支付每半年为一期，故违约金也应根据不同期间的租金分别计算。综合本案案情，酌情确定被告于本判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付原告以下违约金：2014年1月18日至2014年7月17日期间租金的违约金，以392220元为基数自2013年12月19日计算至本判决生效之日止；2015年8月1日至2016年1月31日期间租金的违约金，以407334元为基数自2015年7月2日计算至本判决生效之日止；2016年2月1日至2016年7月31日期间租金的违约金，以407334元为基数自2016年1月1日计算至本判决生效之日止；2016年8月1日至2017年1月31日期间租金的违约金，以419554元为基数自2016年7月1日计算至本判决生效之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告焦秋和于本判决生效之日起10日内支付原告青岛诚基置业有限公司2014年1月18日至2014年7月17日、2015年8月1日至2017年1月31日期间的租金共计1626442元；
二、被告焦秋和于本判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付原告青岛诚基置业有限公司以下违约金：以392220元为基数，自2013年12月19日计算至本判决生效之日止；以407334元为基数，自2015年7月2日计算至本判决生效之日止；以407334元为基数，自2016年1月1日计算至本判决生效之日止；以419554元为基数，自2016年7月1日计算至本判决生效之日止；
三、驳回原告青岛诚基置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20944元，由原告承担652元，由被告20292承担元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内将其负担部分直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛市中级人民法院。
根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。
审 判 长 侯一佳
人民陪审员 鲁兴昌
人民陪审员 王 岩
二〇一七年九月五日
书 记 员 张 雪