江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申2862号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王绍中，男，1949年9月26日出生，汉族，住江苏省淮安市。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：淮安市市级机关服务中心，住所地江苏省淮安市淮海北路113号二区*号楼。法定代表人：郭冠中，该服务中心主任。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊冕，江苏冠誉律师事务所实习律师。再审申请人王绍中因与被申请人淮安市市级机关服务中心（以下简称机关服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2016)苏08民终2331号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王绍中申请再审称，1、一、二审法院将机关服务中心发出的《招标告知书》作为判决的依据错误。《招标告知书》系载明“门面改造、灯箱拆移、物管费等事宜，招租方不负责协调，应由承租方自行协调”，此规定是合理的，其中“等”字，应理解为是与其之前的“门面改造、灯箱拆移、物管费”的类别、性质相同的事宜，但淮安市市级机关东院生活区业主委员会（以下简称东院业委会）阻挠王绍中对承租房屋进行装潢的理由是，机关服务中心违反淮安市政府的有关规定，关闭原菜场所配置的公厕并进行改造出租后牟利等，此与《招标告知书》中载明的招租方不负责协调的“门面改造、灯箱拆移、物管费”事项无关，故机关服务中心应当予以协调解决。对于东院业委会的多次阻挠，机关服务中心一直推诿，直至有关市领导作出批示，机关服务中心作出承诺，东院业委会才同意王绍中进行装潢，故机关服务中心是王绍中装修受阻的主导因素，应赔偿由此给王绍中造成的损失。且机关服务中心作为出租人，负有担保房屋没有权利瑕疵，为承租人排除其他权利干扰的义务。2、一、二审法院认定机关服务中心“有权以自己名义对外出租案涉房屋”缺乏依据，掩盖了该房屋的权利瑕疵以及机关服务中心违规出租的行为。机关服务中心没有该房屋的产权证明，淮安市市级机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）和东院业委会就该房屋的权属之争可以证明该房屋的权属不明，此矛盾也导致王绍中的利益受损。假如该房屋为国有资产，根据淮安市政府的相关规定，机关服务中心也不得擅自出租，更不得改变房屋的原有配置再行出租。3、一、二审法院以补代赔，掩盖机关服务中心对案涉房屋的质量瑕疵和不兑现赔偿承诺的违约责任。2014年4月15日，案涉房屋的楼顶崩塌（有照片为证），机关服务中心的人员曾到现场处理，但该中心其后仅对天窗进行维修，对王绍中正在经营的清河区品味农副产品平价店（以下简称品味平价店）的损失却一直不予赔偿。机关服务中心作为出租人应承担因房屋质量问题给承租人造成的损失，但其拖延不赔，构成违约，一审法院仅判决其赔偿2万元，结果不公。4、机关服务中心应当赔偿关闭菜场给王绍中造成的损失。机关服务中心于2015年11月20日在未通知王绍中到场清点的情况下，即关闭品味平价店，也未移交钥匙，导致相关资产流失。5、机关服务中心履职不力引发租金滞缴，一、二审法院掩盖机关服务中心的违约责任。6、一、二审法院未能客观剖析王绍中滞缴租金的原因。7、一、二审法院在对《房屋租赁合同》和《招标告知书》的采信上偏袒机关服务中心。综上，请求依法再审本案，撤销一、二审判决，改判驳回机关服务中心的诉讼请求，支持王绍中的反诉请求。机关服务中心提交意见认为，一、二审法院审理程序合法，认定事实清楚，证据确实充分。王绍中的申请再审理由不能成立，请求驳回王绍中的再审申请。本院经审查认为，王绍中的申请再审理由不能成立。一、王绍中主张机关服务中心赔偿其装修受阻损失的依据不足。机关服务中心于2012年5月就位于淮安市淮海北路113号二区八号楼附属一楼（在淮安市市委东大院生活区内）房屋的对外招租发出《招标告知书》，其中载明：“2、再次提醒投标人，必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作；3、中标人如因协调难以到位，或其他各种问题造成无法承租经营后果的，责任自负，保证金不退。”王绍中在其上签名。其后，王绍中通过公开竞标方式中标该房屋的承租权。2012年7月9日，王绍中（乙方）和机关服务中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：经营范围的要求为菜场及农副产品直销店；租赁期间2012年9月1日至2017年8月31日止，共计五年；第一年租金为15.6万元，自合同签订的第二年起每年增加5000元，房屋租金每半年缴纳一次，年租金在每年的6月20日前和12月20日前缴纳，乙方若逾期支付租金，无合情合理或合法理由，每逾期一天，则从乙方承租保证金中扣除人民币100元整，若逾期超过10天则视为自动放弃承租按实际租赁日交纳租金并承担违约责任；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租10天以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月的违约金；该房屋租赁的招标文件及《招标告知书》为本合同不可缺少部分，与本合同具有同等法律效力。王绍中其后将该房屋用于经营品味平价店。2013年6月起，由案外人张延文承包经营。王绍中主张在上述租赁合同履行期间，因受到东院业委会的阻挠，导致其装修受阻无法正常开业经营，而机关服务中心未予以协调，故应赔偿其损失。本院认为，一则从机关服务中心发布的《招标告知书》的内容可见，该中心已经提醒投标人，租赁房屋在租赁经营中可能会与小区业主委员会或物管公司产生各种纠纷，投标人应当充分考虑中标后的经营风险，且特别注明“门面改造、灯箱拆移、物管费等”事宜，招租人不负责协调，无法经营的责任由中标人自负。王绍中在《招标告知书》上签字确认，说明其对可能与业委会发生纠纷有着心理预期。王绍中主张东院业委会阻挠其装修的原因不在《招标告知书》告知的范围之列，缺乏依据。二则从2012年7月的《房屋租赁合同》可见，王绍中的租赁期限自2012年9月才起算，而王绍中经过与东院业委会协调，其经营的品味平价店于2012年9月1日即正式对外营业，故即使王绍中在装潢过程中受到一定干扰，但也未影响上述租赁合同的如期履行。据此，王绍中要求机关服务中心赔偿其装潢损失的主张，依据不足，不能成立。二、案涉《房屋租赁合同》项下的房屋虽然至今没有办理权属证书，东院业委会和机关事务管理局对其权属亦存有争议，但该房屋长期以来由机关事务管理局进行管理使用，而机关服务中心隶属于机关事务管理局，受该局委托对案涉房屋进行管理和经营，故机关服务中心以自己名义对外签订租赁合同并收取租金，并无不可。且王绍中基于实际使用该房屋的事实，也应支付房屋的占有使用费。据此，对王绍中提出的案涉房屋权属不明，机关服务中心无权擅自出租的申请再审理由，本院不予采信。三、一审法院基于出租人的质量担保义务，酌情判决机关服务中心赔偿王绍中损失2万元并无不可。2014年4月15日，即《房屋租赁合同》履行期间，案涉房屋三楼顶部的天窗玻璃风化坠落，导致天花板坠落，并造成品味平价店的部分蔬菜和财物受损，机关服务中心于6月份对天花板进行了维修，且为此支付维修费15973.17元，但对因坠落造成的其他损失未予赔偿，此确实有违出租人的质量担保义务。一审中，王绍中反诉主张机关服务中心赔偿其该项损失60370元，并提供了坠落现场照片及品味平价店的承包经营人张延文书写的报告一份，但张延文书写的损失数额并无其他证据相印证，一审法院考虑到损失存在的客观性，为避免讼累，运用自由裁量权酌情判决机关服务中心赔偿王绍中2万元，此处理结果并无不妥。四、案涉《房屋租赁合同》中对于王绍中交纳租金的时间和金额以及逾期交纳的后果均有明确约定，但王绍中自签订合同至2016年机关服务中心提起本案诉讼，仅支付过三次租金合计163000元，虽然王绍中辩称是因为前述问题未得到妥善解决其才滞缴租金的，但如前所述，王绍中主张机关服务中心赔偿其装潢受阻损失的理由并不成立。且机关服务中心曾两次向王绍中发出限缴租金的通知，但王绍中仍未缴纳。在此情况下，机关服务中心为维护自身权益，于2015年12月20日关闭案涉房屋并上锁，租赁合同自此终止履行，对于合同履行期间的租金，王绍中应当支付给机关服务中心。一审中，王绍中并未主张机关服务中心应赔偿关闭菜场行为给其造成的损失，故本院复查阶段对其该项主张不予理涉。另，一、二审法院已就双方提交的证据组织举证质证，并在分析认证的基础上对案件事实作出认定，且对判决理由进行充分阐述，王绍中提出的一、二审法院对证据采信存在偏袒的申请再审理由，亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回王绍中的再审申请。审判长 管 波审判员 许俊梅审判员 马 燕二〇一七年十月二十七日书记员 刘雪莹