湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第519号
上诉人（原审被告）常德中大房地产开发有限公司。住所地常德市建设路***号湘北大厦***号。
法定代表人唐珺瑶，该公司总经理。
委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。
委托代理人邱玲，湖南先锋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）刘本华，男，1972年出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人刘本华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第00778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人中大公司的委托代理人陈国述、邱玲，被上诉人刘本华及其委托代理人蒋彬彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月8日，中大公司与杨晓丹签订《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，约定中大公司将金地名苑1号楼项目开发权转让给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订《资产分割协议》，约定杨晓丹、朱纯杰、徐建新共同出资买断金地名苑1号楼开发经营权。后该项目由朱纯杰一人进行开发。中大公司办理了金地名苑1号楼项目的相关报批手续，现金地名苑1号楼的房屋登记在中大公司名下。2013年12月12日中大公司出具的《房地产开发项目证明》，证实中大公司开发的金地名苑1号楼工程项目属于胡国华、朱纯杰两人独资投资开发楼盘项目，投资人对该项目有完全的经营、支配和处置权，属于自负盈亏全权负责的项目。
2011年3月27日，刘本华（乙方）与中大公司（甲方）签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，协议约定：1、乙方自愿预交诚意金款预订甲方开发的“金地名苑”1号楼2单元16楼1606号房，户型为3室2厅1厨2厕，建筑面积约为120平方米（实际面积以产权部门核实的办证面积为双方约定依据）销售价按建筑面积计算结付。预订每平方米价为3300元，房屋总价款为人民币39.6万元。乙方应在2011年3月27日签订本协议时首付诚意金款30万元，在2011年3月28日支付9万元，剩余款待后结账。2、本协议签订时，乙方自愿预交的诚意金款给甲方，作为诚信订购甲方开发的商品房，预交的订金款计人民币39万元，该诚意金款在双方进入签订商品房网签合同书时转为正式房款。3、乙方所订购房的交房时间暂定为2012年8月28日，最后推迟无特殊情况也不得超过两个季度。如再超过时间，从再超过的时间起，从甲方收到乙方的总房款中计算银行利息支付给乙方抵作剩余结算款。4、本协议一经双方签字即生效，具有法律约束力。双方应共同遵守，任何一方如有违约，均可按总购房款的5‰计算罚金给守约方。5、本协议签订后，待条件成熟时（办理好预售证），由甲方通知乙方签订商品房网签合同书，该合同成立时房管部门备案后，本预订协议自动终止履行，甲乙双方的买卖行为及事项以商品房网签合同书为准，房屋竣工验收后买卖双方再进行结算。甲方开具不动产专用发票，双方进入办证程序。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，总公司备案一份，经双方签字生效或印指盖章后方可生效。未尽事宜，双方可另行协商增补内容，与本协议有同等法律效力。该协议尾部甲方处加盖了字样为“常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部”的印章并由朱纯杰签名，乙方刘本华签名。协议签订后，刘本华向中大公司金地名苑1号楼工程项目部支付了约定款项共计39万元，该项目部向刘本华出具了收据。
2012年12月13日，刘本华（乙方）与中大公司（甲方）又签订《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》，合同约定：甲方向乙方出售金地名苑1#楼地下029号停车位的使用权（不办房、地两证），车位价格为12万元。地下停车位原则与楼上购的房屋一次性验收交付。乙方一次性向甲方支付购停车位款项后，双方签字盖章后本合同生效。该合同尾部甲方处加盖了字样为“常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部”的印章并由朱纯杰签名，乙方刘本华签名。刘本华在2012年12月7日已提前向中大公司金地名苑1号楼工程项目部支付了12万元购停车位款项，该项目部亦向刘本华出具了收据。
上述协议、合同签订后，中大公司未按约定期限向刘本华履行其交付房屋及停车位义务。2014年1月19日，中大公司向刘本华送达《〈金地名苑〉1#楼订房业主网签通知》1份（该通知上加盖中大公司行政公章，无数字编号），该通知要求刘本华务必于收到本通知后七天内前往中大公司指定签约地点进行网签。刘本华发现通知上要求其网签的房号“金地名苑1号楼2单元16楼1605号房”发生错误，刘本华原预订的是“金地名苑1号楼2单元16楼1606号房”。为此，刘本华曾找中大公司交涉，但中大公司却始终未予解决，刘本华遂诉至法院，请求判令：1、解除刘本华、中大公司之间的协议；2、中大公司向刘本华返还已支付的51万元款项的同时，并按已付款金额51万元向刘本华承担赔偿责任。
另查明，中大公司于2014年1月25日又与第三人左晨希签订商品房买卖合同（该合同已经在网上签约备案窗口登记备案，合同备案号220853），将刘本华于2011年3月27日已预订的“金地名苑1号楼2单元16楼1606号房”再次出售给了第三人左晨希。
原审法院认为：本案系刘本华与中大公司因履行《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》过程中发生的纠纷。本案争议焦点为：一、刘本华、中大公司所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》的合同性质？二、中大公司是否应该对金地名苑1号楼工程项目部的行为承担法律责任？
关于焦点一，综观《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》的条款内容，已就商品房买卖的双方当事人名称，商品房的基本状况（楼层、户型、面积），商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交房时间，违约责任及地下停车位的车位号、车位价格、付款方式、付款时间、验收方式等主要内容做出了明确约定，且在本案中，刘本华已经按照约定向中大公司基本付清了购房款及全部购车位款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案案件性质应定为商品房买卖合同纠纷。
关于焦点二，中大公司是否应该对金地名苑1号楼工程项目部的行为承担法律责任。
（一）关于中大公司在本案庭审时当庭申请对“常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部”印章和《〈金地名苑〉1#楼订房业主网签通知》上的公章的真实性进行鉴定的问题。
原审法院认为：1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，中大公司的申请不符合法定程序规定；2、中大公司当庭提出鉴定申请后，亦未提供鉴定机构鉴定检材时进行对比的、客观真实的、经双方认可一致的鉴定参照物；3、从审理查明的事实来看，①中大公司金地名苑1号楼工程项目部真实成立并雕刻了印章；②中大公司出具过证明，确认胡国华、朱纯杰是中大公司金地名苑1号楼工程全权负责人；③中大公司在办理房屋销售、报批、拆迁等过程中均使用过该印章；④在朱纯杰与购房者签订交付诚意金协议后，中大公司亦与部分购房者签订了商品房买卖合同，并以中大公司的名义办理了网签备案手续。综上，对中大公司要求对上述印章进行鉴定的申请不予准许。中大公司辩称的上述印章系朱纯杰私自刻制的观点，不能成立。
（二）关于双方所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》的合同的效力认定及责任承担问题。
原审法院认为：1、金地名苑1号楼工程项目部是中大公司为实施金地名苑1号楼开发建设而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目部的全权负责人之一，因此，其为了对外销售房屋签订协议、合同的行为均代表了中大公司，系其履行职务行为。2、金地名苑1号楼工程项目部是中大公司设立的内部临时机构，不具有独立承担法律责任的能力，其对外产生的法律责任应由中大公司承担。3、双方签订的上述协议、合同系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益。综上，双方所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》真实、合法，应认定为有效合同，并应由中大公司承担合同责任。
（三）中大公司在本案中应承担的具体法律责任。
在本案中，中大公司在与刘本华签订商品房及地下停车位买卖合同之后，又将该商品房出卖给第三人（已网签备案），导致刘本华与中大公司所签订的商品房买卖合同目的已不能实现，刘本华无法取得所预订的房屋，在此情况下，再购买金地名苑的地下停车位亦失去意义。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，中大公司应承担相应的违约责任。
综上所述，对刘本华要求解除其与中大公司之间的协议的诉讼请求，予以支持；对刘本华要求中大公司向其返还已支付的51万元款项的同时，并按已付款金额51万元向其承担赔偿责任的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决：一、解除刘本华与常德中大房地产开发有限公司签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》；二、常德中大房地产开发有限公司向刘本华返还已付的购房款51万元，并向刘本华赔偿39万元，两项合计90万元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费13980元，财产保全费5000元，共计18980元，由刘本华承担1645元，常德中大房地产开发有限公司承担17335元。
一审宣判后，中大公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘本华对中大公司的诉讼请求，并由刘本华承担本案全部诉讼费用。其所持理由：1、原审判决认定中大公司与刘本华签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》严重违背客观事实，中大公司从未与刘本华签订过任何协议书和合同书，也未收取刘本华任何房款和诚意金，即使存在返还购房款，也应由朱纯杰个人承担；2、一审程序严重违法，一审在下达中止裁定后未作出书面恢复审理裁定的前提下，在没有通知当事人双方继续进行诉讼的情况下武断下判，违反程序；3、本案遗漏了必须到庭的被告主体朱纯杰，且朱纯杰涉嫌犯罪，本案应当已送公安机关侦查。
二审期间，中大公司向本院提交了如下证据材料：1、建设工程许可证，拟证明金地名苑于2011年11月11日开工的事实；2、商品房预售许可证，拟证明金地名苑预售许可于2014年1月才取得的事实；3、《关于金地名苑房屋供给协议》一份，拟证明诉争房屋为1605号，且刘本华已向公安机关报案的事实；4、常德市武陵区人民检察院批准逮捕决定书一份，拟证明朱纯杰已经被批捕，本案应中止审理的事实；5、朱纯杰报案登记资金情况明细表，拟证明刘本华案公安机关正在处理中，且金额存疑的事实；6、转账凭证一份，拟证明刘本华实际借款只有28万元的事实。
刘本华答辩称，原审判决认定事实清楚，适用程序合法，中大公司的上诉理由不能成立，请求驳回中大公司的上诉，维持原判。其所持理由：1、原审判决认定朱纯杰与刘本华签订协议的行为系职务行为，并据此作出系中大公司与刘本华签订相关协议的认定是正确的，常德市中级人民法院（2015）常民四终字第114号民事判决书和2007年度中大公司因年检注册向常德市工商局提交的《公司年检报告书》能佐证“常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部”印章并非朱纯杰私自雕刻；中大公司2014年3月-4月份的《会计凭证》、中大公司与杨晓丹所签《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，杨晓丹、朱纯杰、徐建新所签《资产分割协议》，中大公司出具的《房地产开发项目证明》能佐证朱纯杰对外预售房屋，对外收取房款不是个人行为，而是代表中大公司所实施的职务行为。2、原审程序合法，原审法院在裁定中止审理后，于2015年7月29日通知恢复诉讼程序，中大公司亦对刘本华补充提交的证据材料进行了质证，原审法院在此之后做出裁判，程序合法。3、朱纯杰并非本案的共同必要诉讼人，朱纯杰在本案中的行为系代表中大公司的履职行为，由此产生的法律后果，依法由中大公司承担，本案不应移送公安机关。
二审期间，刘本华未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，刘本华对中大公司提交的证据材料1、2的关联性有异议，认为不管规划许可证、预售许可证在何时取得，双方所签合同都是有效的；对证据材料4、5、6的真实性有异议，认为都是复印件。并认为中大公司所提交的证据材料均不属于民事诉讼法规定的新证据。本院经审查认为，中大公司所提交的证据材料与本案均不具有关联性，故不予采信。
本院经审理查明，原审法院于2015年7月8日作出（2015）武民初字第778-1号民事裁定书，裁定本案中止审理。在裁定中止审理后，于2015年7月29日通知中大公司对刘本华补充提交的证据材料进行质证，中大公司亦提交了书面质证意见。其余事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、朱纯杰与刘本华所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》应当如何认定，中大公司是否应当承担返还刘本华的购房款并赔偿相应损失的责任；2、原审法院审理程序是否违法；3、本案是否遗漏了必要的当事人，是否应当移送公安机关侦查。
关于焦点1，经查，金地名苑1号楼工程项目部是中大公司为实施金地名苑1号楼开发建设而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目部的全权负责人之一，其对外销售房屋、地下停车位而签订协议、合同的行为均代表了中大公司，系其履行职务行为，其与刘本华所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》的意思表示是真实的。在刘本华按照约定履行了缴纳购房款及购停车位款项的义务后，因中大公司将刘本华于2011年3月27日已预订的“金地名苑1号楼2单元16楼1606号房”再次出售给了第三人（已网签备案），中大公司金地名苑1号楼工程项目部无法按约履行向刘本华交付房屋的义务，导致刘本华与中大公司金地名苑1号楼工程项目部所签订的商品房买卖合同目的已不能实现，刘本华无法取得所预订的房屋，在此情况下，刘本华再购买金地名苑的地下停车位亦失去意义。据此，中大公司金地名苑1号楼工程项目部应当承担相应的民事责任。因该项目部系中大公司设立的临时机构，不具备独立承担法律责任的能力，其对外产生的法律责任应由中大公司承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，本案中，中大公司将刘本华预订的商品房再次出售给第三人，刘本华有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，中大公司应当向刘本华返还购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院据此判决解除刘本华与中大公司所签订的《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》，中大公司向刘本华返还购房款510000元，并赔偿刘本华损失390000元，并无不当。中大公司上诉主张《关于自愿预交诚意款的协议书》及《金地名苑1#楼地下车位销售合同书》是朱纯杰个人所签而并非中大公司的行为，协议书、合同书上加盖的项目部公章也是朱纯杰私自雕刻，但中大公司并未提供合法有效的证据证实其主张，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于中大公司要求改判驳回刘本华对中大公司的诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。
关于焦点2，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十六条规定：“裁定中止诉讼的原因消除，恢复诉讼程序时，不必撤销原裁定，从人民法院通知或者准许当事人双方继续进行诉讼时起，中止诉讼的裁定即失去效力。”本案中，原审法院在裁定中止审理后，于2015年7月29日通知中大公司对刘本华补充提交的证据材料进行质证，中大公司亦提交了书面质证意见，应视为人民法院准许当事人继续进行诉讼，原审法院在此后才作出判决，程序上符合法律规定，故中大公司上诉所提一审程序严重违法的主张因无事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。
关于焦点3，经查，朱纯杰是金地名苑1号楼工程项目部的全权负责人之一，其对外销售房屋、地下停车位而签订协议、合同的行为均代表了中大公司，系其履行职务行为，由此产生的法律后果，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，依法应由中大公司来承担。中大公司上诉主张朱纯杰是本案共同必要的当事人，没有事实和法律依据，本案没有遗漏必要的当事人。本案系刘本华与中大公司之间的商品房销售合同纠纷，与朱纯杰因涉嫌非法吸收公众存罪被立案侦查没有法律上的关联性，中大公司上诉要求将本案移送公安机关侦查没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，中大公司所提上诉理由，经查均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13980元，由常德中大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 孙 晖
二〇一五年十一月十一日
书记员 余 芳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。