湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第493号
上诉人（原审原告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人阳青，湖南锐和律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人顾曦，湖南人和人律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）郑群。
委托代理人李茂久、扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师（特别代理）。
原审被告杨荣林。
原审被告杨春莉，系原审被告杨荣林之妻。
上诉人永州港隆房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第741号民事判决，于2015年7月15日提出上诉，原审法院2015年9月24日将本案全部案卷材料移交本院，本院于同日受理后，2015年10月13日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托代理人阳青、顾曦，被上诉人郑群的委托代理人、原审被告杨荣林到庭参加诉讼。原审被告杨春莉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年9月13日，原告郑群作为乙方，被告永州港隆房地产开发有限公司作为甲方，双方签订商品房买卖合同一份，约定永州港隆房地产开发有限公司将永州市零陵区芝山路1号第7层33号房出售给郑群。该商品房建筑面积27.31平方米，单价为3608.31元／㎡，总房价款为98，543元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房款即人民币38，543元，余款60，000元通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。永州港隆房地产开发有限公司为郑群办理好房产证、土地使用权证，办证费用、契税及房屋维修基金由原告支付。合同签订后，原告郑群向被告永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款38，543元。另查明，2013年10月，永州港隆房地产开发有限公司与杨荣林、杨春莉签订了另一份《公司股份及所属全部资产转让合同》，将自己公司芝山路1号金太阳商贸一至十层现存未出售的产权及股份转让给杨荣林、杨春莉，此转让房产未包括原告郑群购买的第7层33号房屋。
原判认为：郑群与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定。现郑群要求继续履行合同，而该合同不违反法律规定，合同应该有效。经该院和永州市中级人民法院审理的永州港隆房地产开发有限公司与其他购房户同类案件中已查明该商贸城的商铺和住房购房户无法办理按揭贷款，原因在于永州港隆房地产开发有限公司有义务先与银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错情况下能够顺利办理按揭贷款，由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，所以郑群的按揭贷款事实上是无法办理的，责任还是在于永州港隆房地产开发有限公司。因此，按揭贷款不能办理的违约方是永州港隆房地产开发有限公司。结合本案现有证据，永州港隆房地产开发有限公司违约在先，致使双方改变合同中房款支付方式，之后也未约定付款时间，永州港隆房地产开发有限公司亦没提供向郑群催款的证据，因此永州港隆房地产开发有限公司不能证明郑群有拒交房款的违约行为。本案还需郑群履行交房款的先合同义务，该院已向原告郑群释明，但原告未交付下余购房款60，000元，在原告交清60，000元房款后永州港隆房地产开发有限公司应当向郑群交付房屋和办证。但郑群应依约定承担缴纳办证所需的相关税、费。由于永州港隆房地产开发有限公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不成，进而导致办证时间拖延，故办证增加的费用应由永州港隆房地产开发有限公司承担；该买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行也没有履行的必要。故对关于按揭贷款的条款不需履行；至于杨荣林、杨春莉受让的永州港隆房地产开发有限公司的资产未包括原告郑群购买的房屋在内，原告起诉杨荣林、杨春莉是没有道理的。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告郑群与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》合法有效；二、原告郑群在本判决生效后十日内支付永州港隆房地产开发有限公司剩余购房款60，000元，永州港隆房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内为郑群办好第7层33号房屋的房产证和土地证，郑群按合同支付办证费用；三、驳回郑群其他诉讼请求；本案本诉案件受理费300元，由郑群承担50元，由永州港隆房地产开发有限公司承担250元。
宣判后，被告永州港隆房地产开发有限公司不服，其上诉称：一、原审判决适用法律错误，被上诉人起诉时并未要求确认《租赁合同》有效，而一审认定《租赁合同》合法有效明显错误。二、原审事实认定错误，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系，与被上诉人签订《租赁合同》的是永州新领域策划发展有限公司；被上诉人购买的是住宅而非商铺，原审对按揭贷款不能办理的违约方是港隆公司属错误认定。三、原审既然认定《商品房买卖合同》有效，应按合同约定由被上诉人先付清60，000元购房款后再由上诉人交付房屋和办证，原审判决不应变更合同内容。据此，上诉人永州港隆房地产开发有限公司请求依法撤销原审判决第一项关于“上诉人与被上诉人《租赁合同》合法有效”的部分内容。另补充提出：原判既然认定《商品房买卖合同》有效，那么按合同的约定，被上诉人应付清房款后，上诉人才向被上诉人交付房屋和办证。合同约定的是先行为和后行为的关系。可是原审判决的第二项只简易的规定了一个时间差，该判决变更了《商品房买卖合同》的内定，是违法的判决，应依法更正。
被上诉人答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同怎么约定，双方怎么履行。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：一、关于《租赁合同》。上诉人永州港隆房地产开发有限公司与被上诉人郑群于2012年9月签订了《商品房买卖合同》，约定由上诉人将其开发建设的位于零陵区芝山路1号第7层33号房屋出售予被上诉人，双方约定以银行按揭方式付款。合同签订后，被上诉人支付了首付款，但未办理银行按揭手续。对本案房屋的租赁问题，被上诉人郑群在一审诉讼中并未提交有关该房屋租赁的书面协议，无法证明租赁关系是否成立。此外，本案房屋尚未办理房屋所有权证，其所有权尚未发生转移，故不宜认定租赁关系。因此，本院对上诉人永州港隆房地产开发有限公司主张其与被上诉人郑群不存在租赁合同关系的上诉理由予以采信和支持。二、根据上诉人永州港隆房地产开发有限公司与被上诉人郑群签订的《商品房买卖合同》约定内容，购房款共98，543元，首付款38，543元，余款60，000元采用银行按揭方式支付。因本案关于按揭贷款的合同条款已无法履行且无履行的必要，因此被上诉人郑群须支付60，000元购房款，上诉人永州港隆房地产开发有限公司则需依约为被上诉人办理房屋所有权证等有关手续，依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，被上诉人应当在先付清房价款后，上诉人永州港隆房地产开发有限公司于收到上述款项后再为袁红云办好287号商铺的房产证和土地证，故原判第二项表述不当，应予变更。另原审认定商品房买卖合同基本事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，但对《租赁合同》关系的认定欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第741号民事判决第三项；
二、变更永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第741号民事判决第二项为：被上诉人郑群在收到判决后十日内支付永州港隆房地产开发有限公司剩余购房款60，000元，永州港隆房地产开发有限公司于收到上述款项后一个月内为郑群办好第7层33号房屋的房产证和土地证，郑群按合同支付办证费用；
三、撤销永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第741号民事判决第一项，改判为：确认被上诉人郑群与上诉人永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。
二审案件受理费300元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年十月十四日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。