西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第06811号
原告西安万华房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区太元路华远君城第**幢*单元**层*****号房。注册号610100100008959。
法定代表人孙秋艳，董事长。
委托代理人安钢，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人杨珍珍，女，该公司法务。
被告罗向霖，男，1988年12月8日出生，汉族。
原告西安万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）与被告罗向霖商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托代理人安钢到庭参加诉讼。被告罗向霖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万华公司诉称，与被告罗向霖2011年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告罗向霖购买其开发的华远·君城小区第25幢1单元10层11008号商品房，被告罗向霖支付首付款278691元，余款62万元以银行按揭贷款方式支付。2014年3月起，被告罗向霖一直未偿还银行按揭贷款，银行从其保证金账户累计扣款1.8万元用于偿还被告罗向霖的银行按揭贷款。合同约定，如被告罗向霖逾期偿还银行按揭贷款，其可主张解除合同，可要求被告罗向霖承担合同总价款20%和补偿款日计千分之五的违约金，并承担律师费等。故诉至法院要求：1解除双方于2011年5月28日签订的合同登记号为Y11041398的《商品房买卖合同》，由被告罗向霖配合其办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；2、由被告罗向霖支付其承担担保责任而支出的全部费用（包括但不限于按揭贷款本金、利息、违约金等，以下简称补偿款）及补偿款违约金共计55260元（补偿款暂计为1.8万元，补偿款违约金暂计为1.8万元×5‰×414天=37260元，补偿款违约金暂计算至2015年7月31日），最终以实际产生的金额为准；3、由被告罗向霖支付解除合同违约金179738.2元；4、由被告罗向霖在商品房所涉按揭贷款清偿完毕后配合办理预购商品房贷款预抵押或抵押登记注销手续。5、本案诉讼费及办理相关注销手续的费用均由被告罗向霖承担。
被告罗向霖未到庭，亦未进行答辩。
经审理查明，原告万华公司与被告罗向霖于2011年5月28日签订合同登记号为：Y11041398的《商品房买卖合同》一份，约定：被告罗向霖购买原告万华公司开发建设的华远·君城小区第25幢1单元10层11008号商品房，该商品房建筑面积为129.64平方米、系毛坯房、商品房总价为898691元，被告罗向霖应于2011年5月10日前支付278691元作为首付款，剩余62万元以银行按揭贷款方式支付；原告万华公司应于2012年7月18日前将经验收合格的商品房交付被告罗向霖。合同附件六第二条第4项约定：“在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自出卖人向买受人发出书面通知之日生效），同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。在此种情况下，出卖人有权将商品房另行出售，出售所得在扣除买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由出卖人无息退还买受人。”。合同附件十第十七条约定：“……如买卖合同因买受人原因解除，买受人还应同时向出卖人支付应由买受人承担的其他费用（如应付违约金、代付银行的款项及逾期利息、罚息、赔偿金、追偿费用等）及因此而给出卖人造成的损失（如诉讼费、律师费、公证费、清场费用等）……。”合同附件十第十八条约定：“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销手续。否则，每逾期一天，应按合同总价款的万分之二向出卖人支付违约金。在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销手续之前，出卖人有权拒绝支付应退还买受人的款项。”。商品房买卖合同签订后，被告罗向霖支付了首付款278691元，余款62万元在中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称建行曲江支行）办理了按揭贷款，原告万华公司对该笔贷款承担了保证责任。建行曲江支行于2012年9月7日发放了62万元贷款，贷款期限为20年，因被告罗向霖自2014年3月起未按期偿还银行按揭贷款，建行曲江支行从原告万华公司保证金账户2014年6月13日扣款1.8万元、2015年6月25日扣款48908.93元、2015年6月26日扣款4013.34元用于偿还被告罗向霖所欠贷款本息，并表示如被告罗向霖仍不按期还款，将继续从原告万华公司保证金账户扣款。扣款事实发生后，原告万华公司以特快专递方式给被告罗向霖发送了催款通知，因无法送达特快专递被退回，酿成本诉。另商品房符合交付条件后，原告万华公司多次发函通知被告罗向霖接收商品房，被告罗向霖未办理接收手续，且自2014年3月起一直未偿还银行按揭贷款。本案审理过程中，原告万华公司申请对本案所涉商品房进行诉讼保全，我院于2015年2月27日对本案所涉商品房进行了查封。庭审中，原告万华公司表示愿在扣除被告罗向霖应向其公司承担的所有费用及诉讼费等后将剩余房款返还被告罗向霖。庭审调解，因被告罗向霖未到庭致调解未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、银行情况说明、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告万华公司与被告罗向霖所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方所签订的《商品房买卖合同》约定，被告罗向霖逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期，原告万华公司有权解除《商品房买卖合同》并收回商品房，本案中被告罗向霖自2014年3月起一直未按期偿还银行按揭贷款，故原告万华公司要求解除《商品房买卖合同》并由被告罗向霖协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续的请求应予支持。原告万华公司代被告罗向霖偿还的贷款本息70922.27元，被告罗向霖应予返还。关于违约金问题，双方约定的补偿款按日计千分之五计算系双方继续履约的违约金，解除合同双方约定的违约金是按商品房总价的20%计算，现《商品房买卖合同》解除原告万华公司要求被告罗向霖支付补偿款的违约金不应支持，结合本案实际双方约定的解除合同违约金较高应予调整，解除合同违约金本院酌情以商品房总价的10%计算。因本案不涉及抵押合同和借款合同，原告万华公司要求被告罗向霖协助办理抵押权注销手续的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
原告西安万华房地产开发有限公司与被告罗向霖2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》解除（合同登记号为：Y11041398）。
被告罗向霖于本判决生效后十五日内协助原告西安万华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，如办理注销手续需要支付费用，由被告罗向霖承担。
被告罗向霖于本判决生效后十五日内给付原告西安万华房地产开发有限公司代偿的贷款本息70922.27元（如庭审结束后中国建设银行股份有限公司西安曲江支行继续扣款，则给付数额以实际扣款金额累计总额计算）。
被告罗向霖于本判决生效后十五日内支付原告西安万华房地产开发有限公司解除合同违约金89869.1元。
原告西安万华房地产开发有限公司于《商品房买卖合同》登记备案注销手续办理完结后十五日内返还被告罗向霖购房款898691元。
驳回原告西安万华房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如原、被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5277元、保全费4585元、公告费600元（原告西安万华房地产开发有限公司已预交），由被告罗向霖承担，被告罗向霖于上述付款时一并支付原告西安万华房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 李 涛
代理审判员 王 蔚
二〇一五年七月十四日
书 记 员 宋 琛