陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终207号
上诉人（原审原告）：西安新都实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区长安南路123号。
法定代表人：刘平，总经理。
委托诉讼代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：许龙城，男，1960年1月30日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市新城区。
被上诉人（原审被告）：西安银行股份有限公司长延堡支行，住所地：西安市雁塔区长延堡办水厂路0号旺园小区第1幢1单元1层010102号。
负责人：曹焕英，行长。
委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。
上诉人西安新都实业发展有限公司（以下简称新都公司）因与被上诉人西安银行股份有限公司长延堡支行（以下简称西安支行）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初10087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新都公司之法定代表人刘平及委托诉讼代理人白文军、许龙城，被上诉人西安支行之委托诉讼代理人刘新功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新都公司上诉请求：1、撤销原判第二项并改判由西安支行立即支付2006年6月3日至2008年1月3日期间的房租79.1666万元并承担垫付期间的利息7万元；2、由西安支行承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2006年6月2日，新都公司竞拍取得陕西省公安厅交通警察总队培训中心（以下简称省交警培训中心）1-15层房屋十年经营收益权，西安支行原租赁房屋亦包括在新都公司取得之经营权范围内，故西安支行应向新都公司支付租赁费。新都公司竞拍中并未涉及西安支行与省交警培训中心的租赁合同。新都公司一次性向省交警总队付清拍卖费用并每年缴纳租金280万元（含西安支行占用面积），拍卖规则中注明新都公司不承担拍卖前所发生的债权债务。西安安泰酒店有限责任公司（以下简称安泰公司）与省交警总队之间的合同权利义务已转移给新都公司。西安支行与新都公司自2006年始履行新的事实上的租赁合同。西安支行称一次性付清租金550万元与事实相悖。一审未支持新都公司要求西安支行支付所欠房租及利息的请求，亦未释明向谁主张，无法保障新都公司的合法权益。
西安支行辩称，涉案拍卖经营权依据的是省高院的判决，该判决认定西安支行与省交警培训中心的合同是合法有效的，应继续履行。已经签了合同，且西安支行支付了550万元租金，不存在需另签合同的问题。生效判决并未要求西安支行继续支付租金，西安支行已履行了义务。拍卖公告与评估报告均已释明，西安支行已交付550万元租金。新都公司取得经营权后不能再向西安支行要求支付租金。安泰公司与新都公司系关联公司，新都公司原法定代表人刘小勇是安泰公司的监事，安泰公司的法定代表人是刘小勇之母，新都公司取得安泰公司经营权显属关联交易，此恶意诉讼造成西安支行交纳两次租金，破坏了买卖不破租赁的原则，损害了西安支行的权益。一审判决认定事实清楚，证据确凿，应予维持。
新都公司向一审法院起诉请求：1、西安支行立即结清2006年6月3日至2008年1月3日期间的房租79.1666万元；2、西安支行支付新都公司代其垫付的2006年8月17日至2007年12月水电费6.333714万元；3、西安支行承担垫付期间的利息7万元。
一审法院认定事实：1999年11月11日，省交警总队与陕西家力安酒店有限责任公司[该公司于2000年8月14日更名为安泰公司]签订租赁合同，合同约定将已建成的培训中心大楼承包给安泰公司，供安泰公司自主经营，并同意安泰公司使用省交警培训中心的牌子，对外承接会议，开展经营活动。后省交警培训中心将该大楼部分房屋出租。2000年3月12日，省交警总队向西安市商业银行培华支行出具授权委托书一份，该委托书内容为：“我总队授权培训中心将培训大楼部分房屋出租你行从事经营活动，租赁期限和租金由你行和培训中心协商确定”。2000年4月6日，乙方西安支行（原名为培华支行）与甲方省交警培训中心签订了房屋租赁合同，约定将省交警培训中心大楼西侧一楼大厅及六楼西侧的十三间房屋租给西安支行从事经营活动；租赁期限16年，自2000年1月1日至2015年12月31日止；租金为每年50万元，如乙方一次性付清十六年租金，则支付全部金额为550万元；租期内甲方同意乙方每月无偿使用度电，吨水，超过部分由乙方承担费用；甲方无偿提供中央空调，乙方在租期内不再承担物业管理等其他费用。合同签订后，西安支行向省交警总队预付了全部房租550万元，并在一楼设立了办公机构进行经营。后省交警总队与安泰公司因租赁费等问题发生纠纷，诉至法院，将西安支行作为第三人列入。经省高院（2004）陕民一终字第00048号民事判决书确认，安泰公司以省交警培训中心的名义与西安支行签订的房屋租赁合同有效，应当继续履行。2005年9月，陕西省西安市中级人民法院在执行申请人省交警总队与被申请人安泰公司租赁合同纠纷一案，依法将安泰公司位于西安市安泰公司1至15层总面积为15097.7平方米的十年经营收益权进行查封和公开拍卖。2006年6月2日，新都公司通过竞拍的方式，以435万元的价格依法取得了安泰公司1至15层总面积为15097.7平方米的十年经营收益权，其中西安支行所租赁的房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在内。陕西金花拍卖有限责任公司的拍卖标的成交确认书中，买受人须知第4条规定，安泰公司拍卖前所发生的债权债务买受人概不负责，买受人必须遵守原合同的权利和义务。2006年6月3日，新都公司正式接手安泰公司，每年按时向省交警总队支付280余万元的租金及相应的水电费。另查明，2006年11月21日，省交警总队向西安市商业银行长延堡支行发出情况说明一份，该情况说明的内容为：“我单位陕西省公安厅交通警察总队，因上级主管单位陕西省公安厅规定辖属单位财务集中核算，现我单位无独立财务账户，请贵行将每月应交纳水电费转入陕西省公安厅，账号：087868120100330000457，开户行：中国光大银行西安经济技术开发区支行账户。特此说明。”2006年11月1日，省交警总队向西安市商业银行长延堡支行出具票据一份，该票据显示西安市商业银行长延堡支行向其支付2006年1月至9月的电费1.974248万元，但未向新都公司交纳水电费及相应的租金。新都公司分别于2006年9月8日、2006年11月12日、2006年11月20日向西安支行发出催要水电费的通知,2006年11月10日西安银行雁塔支行（原商业银行雁塔支行）曾就此事回函新都公司对相关问题进行了答复。另查明，西安支行所承租房屋自2006年6月3日至2008年1月3日实际发生租金79.1666万元，从2006年8月17日至2007年12月实际发生水电费6.3337万元。2001年西安市商业银行培华支行更名为西安市商业银行长延堡支行。另本案系2008年新都公司对西安支行提起诉讼，西安市雁塔区人民法院依法作出判决，后西安支行不服该判决提起上诉，陕西省西安市中级人民法院依法维持原判。2009年西安支行向陕西省高级人民法院提起申诉，陕西省高级人民法院依法驳回了西安支行申诉的请求。2016年陕西省人民检察院对本案向陕西省高级人民法院提起抗诉，陕西省高级人民法院认为根据买卖不破租赁的原则，当安泰公司的经营收益权发生变化时，不影响西安支行与安泰公司之间租赁合同的效力，在西安支行已经一次性付清全部房租的情况下，新都公司以自己已取得了该酒店的经营收益权为由要求西安支行另行向其支付租金，一、二审判决予以支持，依据不足。
一审法院认为，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，但因本案涉及的合同效力案件在2009年之前已经审结，根据该解释第二十五条：“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”的规定，本案涉及的合同效力不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，故省交警总队与安泰公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。西安支行（原名为培华支行）与安泰公司以省交警培训中心名义签订的房屋租赁合同亦系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。在上述合同的履行过程中，因省交警总队与安泰公司租赁合同发生纠纷，2006年6月，新都公司通过竞拍方式取得了包括西安支行与安泰公司以省交警培训中心名义所签订房屋租赁合同涉及的标的物在内的1至15层经营收益权。本案争议的焦点一是本案是否适用买卖不破租赁的原则。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定以及《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，买卖不破租赁的原则是指租赁物在租赁期间所有权（包括占有、使用、收益和处分）的权利发生变动，不影响租赁合同即本案中安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行所签租赁合同的效力，也即该合同仍然合法有效。本案中，新都公司因竞拍取得安泰公司对于西安市1至15层包括安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行签订的租赁合同涉及的楼层及面积在内的总面积为15097.7平方米的十年经营收益权。所谓经营收益权，是指非所有人根据法律或合同，直接经营或使用他人之物，并取得因经营或使用而获取利益的权利，其是独立于所有权直接对物加以使用获取利益的权利。本案中，虽然西安支行所承租房屋的所有权未发生变动，但因新都公司竞拍所得十年经营收益权而取得租赁物占有、使用、收益的权利发生变动，使得租赁物在该十年内的物权的部分权利发生变动，故本案适用合同法第二百二十九条买卖不破租赁的原则。本案争议的焦点二是新都公司与西安支行之间的法律关系是否系租赁合同关系。对于该争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定可知，该法条意指租赁物所有权在租赁期间发生变动后，并不影响出租人与承租人之间原租赁合同的效力。因出租人对于租赁物在租赁期间的处分行为，致使出租人已无法履行其与承租人签订的租赁合同的义务，但是法律明确规定出租人与承租人签订的租赁合同效力不受影响，故此承租人与出租人之间租赁合同关系的相对人因法律的规定变更为承租人与租赁物所有权的继受人，该法条是关于出租人权利义务的法定概括转移，本案的出租人是指安泰公司，承租人是指西安支行，租赁物所有权继受人是指新都公司。本案中，虽然西安支行所承租房屋的所有权未发生变动，但因新都公司竞拍所得十年经营收益权而取得租赁物占有、使用、收益的权利发生变动，该经营收益权致使安泰公司无法履行其以省交警培训中心名义与西安支行签订的租赁合同，该合同安泰公司的权利义务因法定概括转移给新都公司，因此，新都公司与西安支行系租赁合同关系。本案争议的焦点三是西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产是否于法有据。对于该争议焦点，新都公司称西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产，（2009）陕民申字第236号民事裁定、（2008）西民一终字第1038号民事判决以及（2008）雁民初字第1452号民事判决中均称西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产为宜。省交警培训中心（安泰公司）与西安支行法律关系系租赁合同关系，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）支付租金的依据是双方签订的租赁合同，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产（租金）的依据亦应根据双方签订的租赁合同，但因省交警培训中心（安泰公司）与西安支行的租赁合同因合同法第二百二十九条的规定继续合法有效，该租赁合同并未解除，也未被认定合同无效，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产，并无法律及合同依据。本案争议的焦点四西安支行是否应当因买卖不破租赁致使合同相对人变更而多次履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行签订租赁合同的相对人因合同权利义务的法定概括转移变更为新都公司与西安支行，新都公司作为原租赁合同的继受人其继受的原合同尚未履行部分的权利义务。因西安支行与安泰公司以省交警培训中心名义签订的合同合法有效，西安支行已向安泰公司支付了2000年1月1日至2015年12月31日止的全部租金550万元，西安支行已经履行了合同义务，故西安支行不应因买卖不破租赁的法律规定致使合同相对人变更而多次履行合同义务。因此，新都公司要求西安支行支付2006年6月3日至2008年1月3日期间的房屋租金79.1666万元的诉请，依法不予支持。虽然安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行签订的租赁合同约定的是西安支行每月无偿使用水电，超过部分由西安支行承担，但因该约定不明确，且西安支行以其交水电费的行为认可了水电的有偿使用。因新都公司2006年6月2日已经依法取得了安泰公司1至15层包括安泰公司与西安支行签订的租赁合同约定的房屋在内的总面积为15097.7平方米的十年经营收益权，西安支行并未按照其与安泰公司签订的租赁合同履行其2006年8月17日至2007年12月期间水电费的义务，故新都公司作为原租赁合同的继受人有权要求西安支行支付该期间的水电费。因该期间的水电费为6.333714万元，故新都公司要求西安支行支付2006年8月17日至2007年12月水电费共计6.333714万元的诉请，依法予以支持。因安泰公司与西安支行签订的租赁合同约定的水电费的收取不明确，后又未形成书面的补充协议，且新都公司作为原租赁合同的继受人亦未与西安支行达成新的协议或补充协议，另新都公司向省交警总队支付租金系其竞拍与省交警总队形成的经营收益权收益关系，而非其因与西安支行的租赁合同关系向省交警总队支付租金，故新都公司要求西安支行承担垫付期间利息7万元的诉请，于法无据，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十九条的规定，判决：一、西安银行股份有限公司长延堡支行（原西安市商业银行长延堡支行）于本判决生效之日起十五日内向西安新都实业发展有限公司支付2006年8月17日至2007年12月水电费共计6.333714万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回西安新都实业发展有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费19533元，由新都公司承担18150元，西安支行承担1383元。因新都公司已预交，西安支行将其应当承担的部分并上述款项支付给新都公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。省交警总队与安泰公司所签租赁合同及安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行所签租赁合同，均系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，租赁物所有权在租赁期间发生转移的，不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人依然有效，该第三人不得解除租赁合同，即“买卖不破租赁”原则。2006年6月新都公司竞拍取得包括西安支行与安泰公司以省交警培训中心名义所签租赁合同涉及标的物在内的1至15层经营收益权，即新都公司通过竞拍方式继受取得涉案租赁物的占有、使用、收益的权利，原西安支行与安泰公司以省交警培训中心名义所签租赁合同对新都公司依然有效。因西安支行已向省交警培训中心支付16年全部租金550万元，即西安支行已履行了合同义务，故新都公司要求西安支行支付2006年6月3日至2008年1月3日期间的房租79.1666万元的请求应不予支持。关于新都公司上诉主张西安支行未付清租金550万元一节，因新都公司未提供确实充分之相反证据予以反驳，本院依法不予采纳。就新都公司上诉要求西安支行承担垫付期间的利息7万元一节，因西安支行已履行支付租金的义务，新都公司所主张垫付租金的事实并不存在，其利息损失之主张依据不足。
综上所述，新都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12417元，由西安新都实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一八年三月二十七日
书记员 张 佩