海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1800号
上诉人（原审被告）：陈吉英。
委托代理人：江雯，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董积富。
上诉人陈吉英因与被上诉人董积富租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈吉英委托代理人江雯、陈泽雄、被上诉人董积富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年3月26日，陈吉英委托其丈夫杜兆顺代理其所有的位于海口市府城镇河口路皇家花园别墅X幢房屋（证号：海房字第HK083XXX**号）的管理及出租事务。2012年6月13日，杜兆顺代陈吉英（甲方）与董积富（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定由乙方承租甲方的皇家花园X幢别墅，租赁期限从2012年8月1日至2017年8月1日止；协议生效之日前，乙方需向甲方交纳押金2万元；整体租金为每月5500元，三年后自2015年7月1日起每月租金为7000元。协议第九条关于违约责任的第1款d项约定，超过15天不缴纳租金和相关费用的，甲方有权终止协议，收回房屋，并视情况索赔；第2款约定，退房时若乙方拖欠租金及相关费用，甲方有权从押金中扣取。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，董积富向陈吉英交付了押金2万元。2013年，陈吉英与董积富在合同履行过程中出现纠纷，陈吉英以董积富作为被告于2013年9月23日提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、董积富向陈吉英支付所欠的13个月租金51500元（2012年8月1日至2013年9月1日）；3、董积富向陈吉英支付合同约定违约金（滞纳金）66825元；4、董积富承担诉讼费用。原审法院于2013年11月20日作出（2013）琼山民二初字第236号民事判决书（以下称236号案），判决：一、解除陈吉英与董积富之间签订的《房屋租赁协议》；二、董积富自本判决生效之日起十日内向陈吉英支付租金25000元；三、驳回陈吉英的其他诉讼请求。董积富不服该判决，上诉于海口市中级人民法院。海口市中级人民法院经审理后于2014年4月18日作出（2014）海中法民三终字第67号民事判决书，判决：一、维持原审法院（2013）琼山民二初字第236号民事判决第一项；二、撤销原审法院（2013）琼山民二初字第236号民事判决第二项；三、驳回陈吉英的其他诉讼请求。陈吉英不服海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高院目前已立案复查，但并未启动再审程序。庭审过程中，董积富与陈吉英均同意解除双方签订的《房屋租赁协议》。同时陈吉英在庭审中陈述，其再审请求是要求撤销海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决的第二项和第三项。董积富请求：一、陈吉英立即双倍返还押金40000元给董积富；二、由陈吉英承担本案诉讼费。
原审判决认为：董积富与陈吉英之间的《房屋租赁协议》在二审判决送达后已经解除，双方对此均无异议。合同解除后，双方的权利义务终止，陈吉英应将董积富交付的押金退还。在《房屋租赁协议》里，并没有关于定金的约定，双方也未明确约定董积富交付的押金具有定金性质或者可适用定金罚则，故对于董积富请求陈吉英双倍返还押金，对于多出的一倍，不予支持。关于陈吉英辩称的本案应中止审理的意见，因为海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决已经生效，海南省高级人民法院目前仅是对陈吉英的再审申请进行审查，并未启动再审程序，故对于陈吉英请求中止本案的审理，不予准许。关于陈吉英辩称的应扣除董积富拖欠的租金后再返还押金的意见，现已生效的海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决并未支持陈吉英主张租金的请求，即使海南省高级人民法院最后决定再审并改判支持陈吉英的租金主张，也不影响到董积富在本案中请求押金的返还，届时董积富可根据海南省高级人民法院的再审判决申请执行。故对于陈吉英的上述辩称意见，不予采纳。至于陈吉英抗辩董积富在合同解除后拒不退房应从押金扣除占用房屋期间租金的问题，由于陈吉英未在举证期限内提起反诉，对该抗辩意见不予采纳，陈吉英可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八之规定，判决如下：一、限陈吉英于本判决生效之日起七日内将押金2万元退还给董积富；二、驳回董积富的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由董积富负担200元，由陈吉英负担200元。
上诉人陈吉英上诉称：
一、原审判决遗漏对重要事实的审查，导致作出错误的判决，侵犯了陈吉英的合法权益。（一）原审判决遗漏对董积富在合同履行期间拒不按约缴纳租金的行为已构成违约的重要事实的审查。2012年3月26日，陈吉英委托杜兆顺代理将自己所有的位于海口市府城镇河口路皇家花园别墅X幢房屋（证号：海房字第HK083XXX**号）的管理及出租事务。2012年6月13日，杜兆顺代陈吉英（甲方）与董积富（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定由乙方承租甲方的皇家花园X幢别墅，租赁期限从2012年8月1日至2017年8月1日止；整体租金为每月5500元，三年后自2015年7月1日起每月资金为7000元。协议第九条关于违约责任的第1款d项约定，超过15天不缴租金和相关费用的，甲方有权终止协议，收回房屋，并视情况索赔。《房屋租赁协议》签订后，于2012年7月份，陈吉英通过皇家花园物业管理部将别墅的钥匙交给了董积富，董积富即开始对房屋享有使用权。董积富在236号案提供的物业没盖章的证据、陈吉英原审提供的皇家花园物业管理部的复函等，均足以证明董积富接收钥匙的事实。2012年11月初，基于董积富的要求，陈吉英清空了值班室并要求董积富继续履行合同，此时已租赁给董积富的皇家花园X幢别墅已经完全具备了合同的交付条件，而董积富直至海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决书下达后长达21个月的时间仍不交付房租或占用费，也不办理退房交接手续，导致陈吉英直接损失了十万多元的租金，其行为已经严重违约，原审判决对上述董积富不支付房屋占用费又不办理退房手续的违约事实没有审查及认定，实属错误。（二）原审判决遗漏了对董积富因海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决解除合同并送达后，至今仍不退房而产生的房屋占用费的事实的认定。2014年4月18日，海口市中级人院（2014）海中法民三终字第67号民事判决并送达后，陈吉英与董积富之间的《房屋租赁协议》已经解除，双方的权利义务终止，董积富应将钥匙退还陈吉英并办理退房手续，向陈吉英支付自合同签订之日起至判决之日止的20000元以上的房屋占用费。董积富因海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决解除《房屋租赁协议》至今仍未与陈吉英办理退房手续，期间所产生的房屋占用费应以不少于5500元／月计，董积富缴纳的押金20000元已经远远不足以支付至今的房屋占用费。基于董积富合同履行期间拒不缴纳租金，在被判决解除合同后又不退房的行为，陈吉英依约有权从押金中扣除相应的费用。对于以押金20000元扣除相应费用后仍不能弥补陈吉英的其他租金损失的，陈吉英己通过另案进行主张，不需在本案中提起反诉。原审法院对董积富上述违约事实没有进行审查及认定，属遗漏对重要事实的认定。原审法院以陈吉英在举证期限内没有提起反诉为由，不予采纳陈吉英在原审中的抗辩没有法律与事实依据。
二、原审判决违反《民事诉讼法》有关案件中止审理的法律规定。《民事诉讼法》第一百五十九条第五项规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。陈吉英与董积富租赁合同纠纷一案，即海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第67号民事判决已于2014年4月8日作出了终审判决，但陈吉英在原审审理过程中已申请再审并被海南省高级人民法院受理审理（下称高院416号案）。由于本案的审理必须以高院416号案的审理结果为依据，而高院416号案尚未审结，故原审没有中止对本案的审理，而直接判决既违反了法定程序，又造成了司法资源的极大浪费。
综上，由于原审法院没有中止审理，违反了法定程序，又遗漏对本案判决有直接关系的重要事实的审查及认定，导致一审作出错误的判决。为维护陈吉英的合法权益，请求：撤销原审法院（2014）琼山民二初字126号民事判决的第一项判决，并依法查清事实后改判。
被上诉人董积富答辩称：原审判决正确，请二审法院维持原判。陈吉英上诉请求理由不符合事实和法律规定。1、该房子存在一房两租，陈吉英在将房屋租给董积富之前已经租给其他公司做办公场所，在其他公司的租赁合同还未到期的情况下将房屋租给董积富。2、签订租赁合同后，陈吉英没有将房屋钥匙交付给董积富。3、根据国土局的文件，房子是租不了的，房子外面是别人的地，不能作铺面使用。4、在与董积富打官司的时候，陈吉英又将房子租给了案外人杨亮。5、董积富从未拿到过房子的钥匙，也从未实际占有、使用过该房屋，不存在退房一说。6、关于本案是否中止审理的问题，2014年9月25日海南省高级人民法院已作出裁定，驳回陈吉英的再审申请。
二审中，陈吉英未提交新证据。董积富为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、海南省高级人民法院2014琼民申字第416号民事裁定书；2、海口市国土资源局关于皇家花园南边十二幢别墅的接线复函；3、诉状；4、房屋租赁合同、X幢和X幢别墅房产证及土地证、钥匙交接单，X幢别墅补偿协议，X幢别墅补偿收条；5、2014年1月16日案外人杨亮的退租函；6、海口市公安局琼山分局受案登记表及询问笔录等。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
另查明：本院（2014）海中法民三终字第67号判决认定：陈吉英并未依约及时全面履行合同义务，直到2012年11月才将租赁物包括值班室交付给董积富，而此时董积富已因与陈吉英产生矛盾而表示不再租赁陈吉英的房产，董积富自合同签订后并未使用陈吉英的房产。2014年9月25日，海南省高级人民法院作出（2014）琼民申字第416号民事裁定：驳回陈吉英的再审申请。
本院认为，董积富与陈吉英签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应依约履行各自义务。由于生效的裁判文书已判决解除董积富与陈吉英签订的《房屋租赁协议》，董积富、陈吉英对解除《房屋租赁协议》的事实也无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，协议解除后，陈吉英应将收取的押金2万元退还董积富，因陈吉英未退还董积富押金，故原审判决陈吉英将押金2万元退还给董积富并无不当。
陈吉英未依约及时全面履行合同义务，董积富自合同签订后并未使用陈吉英的房产的事实，已经发生法律效力的本院（2014）海中法民三终字第67号判决书、海南省高级人民法院（2014）琼民申字第416号民事裁定书予以认定，上述生效判决也驳回陈吉英要求董积富支付租金的诉讼请求，陈吉英主张董积富违约无事实依据。另外，陈吉英在本案中未就协议解除后董积富退房及支付相关租金损失提出反诉。因此，陈吉英提出董积富的押金2万元应从董积富应支付的相关租金中扣除，无事实依据，本院不予支持。
原审法院在海南省高级人民法院对本院生效的（2014）海中法民三终字第67号判决书进行再审审查期间，未中止对本案的审理，并未影响本案正确判决，陈吉英认为原审法院未中止本案的审理违反了法定程序，理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈吉英提出的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由陈吉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 赵 曼
二〇一四年十一月六日
书 记 员 周 娟