广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初5582号
原告：方艳，女，1989年7月20日出生，汉族，住四川省合江县。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖洁纯，广东中肯律师事务所实习律师。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。
法定代表人：薛锡洪，总经理。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
原告方艳诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方艳的委�代理人陆锋、赖洁纯及被告威鹏公司的委托代理人黄艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方艳诉称：2012年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，购房款总额为665017元，该合同约定，被告应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过30日的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》要求支付购房款665017元，原告已履行合同约定付款义务，但被告一直未按合同约定原期限办理商品房竣工验收，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付房屋并协助买受人办理房地产权属登记是�卖人应承担的主要义务。被告未依约交付房屋、未协助原告办理房地产权属登记的行为，已严重违反《商品房买卖合同》的约定，损害了原告作为房屋买受人享有的合法权益，被告依法应承担相应的违约责任。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告威鹏公司向原告计付逾期交房违约金，自2013年6月30日起以已付购房款665017元为基数按每日万分之五的标准至实际交付房屋之日，暂计至起诉之日为405328元；二、被告威鹏公司在指定期限内将清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；三、被告威鹏公司承担本案诉讼费用。
原告方艳提供的证据：1、方艳身份证、工商机读档案登记资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明被告未按合同约定期限向原告交付经验收合格的商品房，也未将房地产权属登记所需的资料报产权登记机关备案；4、清远市威鹏房地产有限公司出具的收款收据，拟证明原告已向被告付清购房款665017元。
被告威鹏公司辩称：一、答辩人开发的富景天下一区一期5号楼于2014年7月23日验收合格，逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政配套安装延误、政府市政道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，属于答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。答辩人因合同约定的免责事由逾期交楼不构成违约，被答辩人主张逾期交楼违约金没有事实和法律依据。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议的约定，答辩人在2015年4月13日已以邮件方式通知被答辩人收楼，答辩人根据原告�供的联系电话和联系方式寄出收楼通知，按上述双方的合同约定，视为买受人2015年4月13日已对该物业进行验收、接管和使用。同时，根据清远市清城区人民法院及清远市中级人民法院在莫可强、陆锦祥等人的案件生效判决中，确认莫可强等人在2015年4月收到答辩人寄出的书面收楼通知书，而答辩人在2015年4月13日同批次寄出的挂号信清单中，同时出现莫可强及本案原告方艳的名字，可以确认的事实是答辩人在2015年4月13日已经向本案原告寄出收楼通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议约定，答辩人于2015年4月13日以挂号信的方式向被答辩人发出收楼通知书，视为被答辩人已对该物业进行验收、接管和使用。答辩人认为本案中在2015年4月13日以后被答辩人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。三、退一步讲，即使存在逾期交�情形，本案中《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高。逾期交楼对原告造成的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失。原告不存在利息损失，也不存在不能交易及其他物权损失，逾期交楼也只影响被答辩人房屋使用和收益的权利，只有办理房产证后才可产生交易及其他物权问题。因此原告只有租金损失。而合同中约定的违约金明显过高，根据最高人民法院《合同法》解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法�一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元/平方米，本案房屋每月租金估价为1150.88元/月，计算至2015年4月一共22个月，租金损失合计共25319.36元。综上，按合同计算的违约金已远远高出被答辩人实际损失的百分之三十，因此我们请求法院可以充分考虑实际情况，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算逾期交楼实际经济损失，以体现公平、合理。
被告威鹏公司提供的证据：1、挂号信交寄清单，拟证明被告威鹏公司已于2015年4月13日寄出书面收楼通知书给原告，原告业已收到，但原告至今不过来被告公司办理房屋的收楼手续，责任在其自身，根据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本案中2015年4月13日之后的逾期交楼责任应由原告自行承担；2、生效判决书，拟证明判决书确认莫可�等人在2015年4月收到答辩人寄出的收通知书，而答辩人在2015年4月13日同批次寄出的挂号信清单中，同时出现莫可强及本案原告方艳的名字，可以确认的事实是答辩人在2015年4月13日已经向本案原告寄出收楼通知，被答辩人也已收到；3、竣工验收备案表，拟证明本涉案房屋已于2014年7月23日竣工验收备案；3、评估报告书，拟证明经评估认定，本案房屋同地段租金估计为每月8-11元/㎡。
经审理查明，2012年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为143.86平方米（第三条）；总金额为665017元（第四条）；买受人采取一次性付款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房�清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，被告确认原告依约定支付了购房款665017元，原告称被告至今没有交付符合合同约定条件的房屋。2016年11月1日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求，庭审中，原告撤回第二个诉讼请求。
另查明，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条通知及联络方式载明：1、买卖双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送给对方，如买受人地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知出卖人，否则承担无法及时通知而产生的一切法律后果。出卖人采取挂号信、特快专递及登报等通知方式时无须在通知中加盖公章。2、通知自送达时起生效，出卖人联系方式变更以当地报纸刊登公告的方式通知买受人，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更等非发送方原因导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过5日视为对方收到并生效。涉案房屋已于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，具备交楼条件。
诉讼中，被告提供了挂号信交寄清单，清单中的收件人有原告方艳的名字，寄�局为清远市，清单中没有显示收件地址及签收人姓名和时间。原告否认收到上述挂号信。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限前将符合约定条件的楼房交付给原告，被告没有在约定的期限前交付楼房，违反合同约定，存在违约行为，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金，合理合法。原、被告约定违约金按日万分之五计算，是双方真实意思表示，所约定的标准并不过高，被告要求按同地段房屋租金标准计算违约金，缺乏相应依据，对该主张本院不予采纳。被告提供的交寄清单，没有显示挂号信的收件地址是否与原告在《商品房买卖合同》中所注明的地址一致，原告也予以否认收到该挂号信，故被告没有按合同约定履行通知收楼的义务，其认为已通知原告收楼、已尽合同义务的辩解意见，本院不予采纳。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第九条，原告选择继续履行合同，要求被告从约定交付楼房的期限届满次日（2013年7月1日）起以665017元为基数按日万分之五支付违约金的请求，合理合法，本院予以支持，暂计至2016年11月1日为1220天，违约金为405660.37元（665017元×0.0005×1220天）原告只要求405328元，本院予以照准。原告在诉讼中撤回要求被告将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求，是其对自己权利的处分，本院亦予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告清�市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期交付房屋违约金405328元（违约金暂计至2016年11月1日为405328元，从2016年11月2日起以665017元为基数按日万分之五计算至交付合同约定的楼房之日止）给原告方艳。
本案受理费3690元，由被告清远市威鹏房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 招跃温
二〇一七年一月二十四日
书记员 毛敏灵
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不�自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。