甘肃省秦安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第640号
原告周国太，男，1963年6月12日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村104号。身份证号：6205221963********。
原告王田录，男，1949年7月3日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村160号。身份证号：6205221949********。
原告郑福顺，男，1949年9月11日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村157号。身份证号：6205221949********。
原告王天顺，男，1952年12月2日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村123号。身份证号：6205221952********。
原告吴喜成，男，1950年5月18日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村127号。身份证号：6205221950********。
原告冯贵福，男，1964年6月15日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村81号。身份证号：6205221964********。
原告王进喜，男，1949年10月15日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村129号。身份证号：6205221949********。
原告成生旺，男，1954年10月13日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村83号。身份证号：6205221954********。
原告刘生彦，男，1950年9月16日出生，汉族，秦安县兴国镇邢泉村村民。住该村89号。身份证号：6205221950********。
以上九原告的委托代理人王小军，男，现年54岁，甘肃省会宁县人，住秦安县成纪大道县建大厦西侧三楼。
被告蔡亮，男，1961年8月1日出生，汉族，秦安县成纪学校教师。住秦安县兴国镇秦南路**号。身份证号：6205221961********。
委托代理人蔡润君（系被告蔡亮之子），男，现年33岁，秦安县兴国镇大城社区居民，个体户。住址同上。
被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会，住所地秦安县兴国镇邢泉村。
法定代表人王栋栋，该村委会主任。
原告周国太、王田录、郑福顺、王天顺、吴喜成、冯贵福、王进喜、成生旺、刘生彦诉被告蔡亮、被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，因被告蔡亮涉嫌犯罪在麦积区看守所羁押不能参加诉讼，于2014年11月5日裁定中止诉讼；现中止事由已消除，恢复诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告周国太、郑福顺、王天顺、冯贵福、王进喜、成生旺，及其与原告王田录、吴喜成、刘生彦的委托代理人王小军，被告蔡亮的委托代理人蔡润君，被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会的法定代表人王栋栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周国太、王田录、郑福顺、王天顺、吴喜成、冯贵福、王进喜、成生旺、刘生彦诉称：1992年12月，邢泉村委会以因蔡亮办企业，需要租用九原告使用该村梨树园子土地和原告协商，将九原告梨树园地租给蔡亮使用。1992年12月3日，九原告与被告邢泉村委会签订了临时用地协议书，被告邢泉村委会系甲方，九原告系该协议乙方，将周国太0.78亩、冯贵福0.73亩、王田录0.2亩、王进喜0.38亩、郑福顺0.15亩，成生旺0.43亩、王天顺0.20亩、刘生彦0.18亩、吴喜成0.27亩，共3.4亩租给用地户蔡亮；主要内容为：1.租赁时间为10年，从1992年12月3日起到2002年12月3日到期；2.租出土地每亩按1000元计算，其中，小组要按3%提取管理费；3.乙方每年在12月31日前在村委会领取下年租金；4.政策没有大的变动，双方要严格执行协议，如有一方违者，应由违者负全部责任。当日,被告邢泉村委会与被告蔡亮签订了临时用地协议书，协议主要内容：1.出租期为10年，从1992年12月3日起至2002年12月3日到期；2.出租按3.4亩计算，每年交邢泉村第三村民小组,十年共付款叁万肆仟元，交款期为三期交清，第一期即1992年12月3日交壹万零贰佰元，第二期1995年12月3日交壹万零贰佰元，第三期即1998年12月3日交壹万叁仟陆佰元;3.如甲方在10年期满后继续使用,双方再进行协商解决；4.如甲方10年期满后不再使用，必须将土地还原成田地；以上协议双方签字生效，必须严格遵守执行，除因大的政策变化外，任何一方不得变动或修改，如违者必须承担全部租金30%的违约金，并承担由此给对方造成的一切经济损失。签订协议后，该土地事实由被告蔡亮一直管理使用，甘肃省秦南绒线厂早已不存在了。在10年租赁期满后，蔡亮要求续租，九原告认为租金过低，不愿意再续租，如若要续租，口头要求将年租金涨至每亩每年2000元后才同意续租，否则九原告要求邢泉村委会和蔡亮解除租赁合同。被告邢泉村委会和被告蔡亮既未解除租赁协议，也未将土地归还原告。邢泉村委会从2002年12月3日到期后再未督促蔡亮给付九原告租赁费，而蔡亮当时口头同意将年租金涨至每亩每年2000元，所以，蔡亮租期到后继续占有使用该土地。从2002年开始，被告只付给九原告租赁费1.7万元，其余一直拖欠，九原告多次讨要无果，蔡亮也不归还所占有九原告的土地。无奈，九原告多次找邢泉村委会，并多次到兴国镇人民政府、秦安县人民政府上访，要求邢泉村委会立即监督协商与蔡亮解除土地临时租赁协议，归还租赁九原告承包的土地和给付所拖欠的租赁费，但迟迟未能得到解决。九原告认为，自1992年12月3日至2002年12月3日的十年租赁期内是由蔡亮实际占有使用原告土地；十年租期满后，原告和蔡亮口头协议，蔡亮继续租用，租金为每亩每年2000元，否则九原告明确表示不愿意续租。而从2002年12月3日开始，土地一直由蔡亮继续占有使用，其只直接给付了九原告租赁费1.7万元，其余一直拖欠，形成了事实上的不固定租赁合同；蔡亮至今拖欠租金，已构成违约，侵害了九原告的合法权益。土地的租赁费应当由土地实际占有使用者蔡亮承担给付，并由蔡亮承担赔偿所约定的违约金。为此，九原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，特状诉贵院，请求判令：①被告蔡亮给付原告2014年12月3日之前的租金6.46万元，之后的租金按每亩每年2000元计算，给付至土地被政府征用之日止；②被告蔡亮按总租金的30%承担违约责任，给付九原告违约金34680元；③本案诉讼费由被告蔡亮承担。
被告蔡亮辩称：第一，原告要求被告蔡亮给付拖欠租金6.46万元的请求不准确，被告蔡亮拖欠原告租金确有其事，但数额没有原告所诉那么多；2002年至2014年交付原告的租金不是1.7万元，而是2.72万元，其中：有票据的2.04万元，无票据的6800元。第二，原告要求承担违约金的请求不能成立，在2010年10月1日，被告蔡亮向村里的领导交了1.02万元租金后，村里领导将钱分到出租户，出租户对租金价格有意见，他们寻到被告蔡亮的学校争吵协商，后经原、被告协商达成口头协议：①2011年以前的租金以每亩1000元计算，对拖欠部分由被告想办法付清；②2011年以后的每年每亩2000元；③今后直接给出租户交钱，与村里（被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会）无关。新的租赁关系产生后，原来与村里和出租户的租地协议终结，合同的主体变了，金额变了，故原告要求承担违约金的请求不能成立，自新的口头协议达成后，原告经常直接寻找被告蔡亮，再与村里无关系，村里也再未来协调此事，也就是说，从2011年以后，旧的协议完全终结，新的口头协议是从2011年开始至2014年10月终结。第三，拖欠租金的原因是：自2007年2月29日，秦安县人民法院（2004）秦法执字第51号民事裁定书将被告蔡亮所租3.4亩上的建筑物中的一半裁定给丁义平，也就是说，所租的3.4亩土地有一半是丁义平从2007年2月29日开始使用至今。被告蔡亮多次向丁义平索要地钱无果，所以，从2007年2月29日至今丁义平没有付一分钱的土地租金，加之当时蔡亮的企业垮后，经济也很困难，导致了拖欠租金。第四，拆迁补偿后未付租金的原因是被告给原告付拖欠的租金时，原告要求交地，被告无能力交，因为该土地已被确定征收，只能由原告与拆迁相关人员谈土地的补偿问题，租金价格要的太高，未能实现给原告付租金。拖欠的租金我愿意支付，但违约金不承担，租金最多付3.5万元，协议约定违约金为全部租金的30%过高。
被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会辩称：上届村委会班子只移交了一份租赁合同。2002年租赁合同到期后，涨租金的问题原告与被告蔡亮口头协商过，要求涨为每年每亩2000元，但与村委会无关，是否涨了村委会不知道。村委会同意原告的意见，由被告蔡亮将拖欠租金和违约金直接付给原告。
庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据及法院依职权调查的证据如下：
㈠原告提供的证据及证明事项
1.《临时用地协议书》（复印件）2份，证明目的：1992年12月3日，被告邢泉村民委员会与九原告签订协议书1份，约定因被告蔡亮办企业使用土地，九原告将承包的梨树园子地出租给被告蔡亮，被告邢泉村民委员会是直接监管人，租金从被告邢泉村民委员会领取；同日，被告邢泉村民委员会又与被告蔡亮达成土地租赁协议1份，约定了所租赁土地的面积、期限、租金和违约金等事项。
2.《临时用地补充协议书》（复印件）1份，证明目的：1992年12月3日，被告蔡亮与被告邢泉村民委员会签订补充协议书1份，邢泉村民委员会出租给蔡亮的土地为3.63亩，签订合同是3.4亩。
㈡被告蔡亮提供的证据及证明事项
3.《收款收据》2份、《收条》2份，证明目的：被告蔡亮付给被告邢泉村民委员会租金计20400元。其中，1998年度的租金收据1份，金额3400元；2002年12月3日之后的租金收据3份，金额计1.7万元。
4.本院（2004）秦法执字第51号民事裁定书1份，证明目的：诉争土地中，有1.7亩由丁义平使用，2007年以后的租金应由丁义平支付。
㈢被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会未向法庭提供证据。
㈣法院依职权调查的证据
5.秦安县人民政府秦政发〔2013〕69号文件——《秦安县人民政府关于对秦安县城南片区范围内国有（集体）土地上房屋进行征收的决定》1份。
6.秦安县城南片区综合改造领导小组办公室出具的《证明》1份，内容为：“兹有秦安县成纪学校（使用原甘肃省秦南绒线厂厂址）系县城南片区房屋被征收人，该房屋被征收人于2014年10月28日已签订房屋征收补偿协议”。
经质证，被告蔡亮和被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会对原告所举证据1-2均无异议。原告对被告蔡亮所举证据3-4真实性无异议，但对证据3中1999年4月14日的一份收款收据，以及证据4不认可，认为1999年4月14日的收款收据，收的是2002年之前的租金，民事裁定书是被告蔡亮与丁义平的纠纷，与本案没有直接关系。被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会对被告蔡亮所举证据3无异议，对证据4不认可，认为与本案无关。原、被告对法院依职权调查的证据的真实性均无异议，但原告认为土地租金的截止时间不应为2014年10月28日，应按土地补偿款领取时间确定（具体时间说不上）。
本院对当事人提供的证据综合认定如下：
证据1-6具有真实性，与本案待证事实具有关联性，当事人对证明目的所持的异议，不影响证据效力的认定，故对上述证据的证据效力应予确认。
基于以上双方当事人的诉辩陈述，举证质证的过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：
原告周国太、王田录、郑福顺、王天顺、吴喜成、冯贵福、王进喜、成生旺、刘生彦系秦安县兴国镇邢泉村（原秦安县郑川乡邢泉村撤乡后并入兴国镇）村民。1992年12月3日，九原告与原秦安县郑川乡邢泉村民委员会（现为被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会）签订《临时用地协议书》1份，约定九原告将承包的该村梨树园子地责任田出租给被告蔡亮办企业，九原告从邢泉村民委员会领取租金。临时用地协议书的内容为：“甲方：邢泉村委会（被告），乙方：邢泉第三小组9户有地村民（原告）；甲方因蔡亮办企业，需用租用土地，经和乙方9户村民协商同意，将梨树园子地周国太0.78亩、冯贵福0.73亩、王田录0.2亩、王进喜0.38亩、郑福顺0.15亩、成生旺0.43亩、王天顺0.20亩、刘生彦0.18亩、吴喜成0.27亩租给用地户蔡亮，协商如下：㈠租出时间为10年，从1992年12月3日起到2002年12月3日到期；㈡租出土地每亩按1000元计算，其中小组要按3%提取管理费；㈢乙方每年在12月31日前在村委会领取下年租金；㈣政策没有大的变动，双方要严格执行协议，如有一方违约者，应由违者负全部责任。九原告分别在该协议上进行了签名捺印，邢泉村民委员会加盖了印章。以上土地共计3.32亩，后双方约定按照3.4亩计算租金。
同日，被告蔡亮与原秦安县郑川乡邢泉村民委员会（现为被告秦安县兴国镇邢泉村民委员会）签订《临时用地协议书》1份，内容为：“甲方：甘肃省秦南绒线厂（实为被告蔡亮），乙方：郑川乡邢泉村第三村民小组，以下简称甲、乙方；甲方因企业生产需要暂时用地3.4亩，经双方协商，乙方同意将梨树园地3.4亩出租给甲方，协议如下款：㈠出租期为10年，从1992年12月3日起至2002年12月3日到期；㈡出租按3.4亩计算，每年交邢泉村第三村民小组人民币（3400元），十年共付款叁万肆仟元正，交款期为分三期付清，第一期即1992年12月3日交壹万零贰佰元，第二期1995年12月3日交壹万零贰佰元，第三期即1998年12月3日交壹万叁仟陆佰元；㈢如甲方在10年期满后继续使用，双方再进行协商解决；㈣如甲方10年期满后不再使用，必须将土地还原成田；以上协议双方签字生效，必须严格遵守执行，除因大的政策变化外，任何一方不得变更或修改，如违者必须承担全部租金30%的违约金，并承担由此给对方造成的一切经济损失。该协议上被告蔡亮加盖了名章，原秦安县郑川乡邢泉村民委员会加盖了印章，原秦安县郑川乡人民政府（现撤乡后部分并入兴国镇人民政府）以“鉴证机关”加盖了印章。
协议签订后，原告将土地交付给了被告蔡亮，用于修建甘肃省秦南绒线厂的办公、生产等用房；被告蔡亮按约定的每年3400元租金标准交清了2002年12月3日之前的租金。2002年12月3日协议到期后，被告蔡亮继续使用土地，并分三次通过邢泉村委会向原告交付租金1.7万元，分别为：2003年1月14日付3400元，2008年9月27日付3400元，2010年10月1日付1.02万元；收据上没有注明交付租金的年度。此后，被告蔡亮再未给原告支付土地租金。
2013年7月17日，秦安县人民政府发出《关于对秦安县城南片区范围内国有（集体）土地上房屋进行征收的决定》（秦政发〔2013〕69号文件），决定对秦安县城南片区范围内国有（集体）土地上房屋予以征收，在房屋被征收的同时，土地使用权一并收回。本案诉争的被告蔡亮租用九原告的承包地在征收范围内，被告蔡亮在该土地上开办秦安县成纪学校。
2014年10月28日，秦安县成纪学校（被告蔡亮）与秦安县住房和城乡建设局就房屋拆迁补偿达成协议，签订了房屋征收补偿安置协议。九原告的诉争土地征收安置补偿费已经领取。
后九原告认为，2002年12月3日协议到期后，双方重新约定的租金增加为每年每亩2000元，被告蔡亮至今没有付清属违约行为，故起诉来院，要求被告蔡亮支付拖欠租金和违约金。被告蔡亮对尚欠原告租金无异议，但认为在2002年12月4日至2011年12月3日的租金没有增加，仍应按每年每亩1000元计算，2011年12月4日以后的租金双方约定增加为每年每亩2000元；愿意最多给九原告支付拖欠租金3.5万元，违约金不承担。
本院认为：被告邢泉村民委员会与九原告签订《临时用地协议书》，约定九原告将诉争的承包地出租给被告蔡亮办企业，九原告从被告邢泉村民委员会领取租金；同时，被告邢泉村民委员会又与被告蔡亮签订《临时用地协议书》，约定被告邢泉村民委员会同意被告蔡亮租用九原告的土地3.4亩（实为3.32亩，按3.4亩计算），用于办企业，租期10年，每年租金3400元，由被告蔡亮分三次交付给被告邢泉村民委员会，原秦安县郑川乡人民政府作为“鉴证机关”在协议书上加盖了印章。上述协议，实际上是乡政府、村委会为了扶持乡镇企业，解决企业用地问题协商签订的，是各方当事人的真实意思表示，并且已经实际履行，不违反法律规定，具有法律效力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在协议约定的租期内，双方均依约履行了相应的义务，即九原告交付了土地，被告蔡亮付清了期内租金。2002年12月3日，协议到期后，被告蔡亮继续使用土地，九原告和被告邢泉村委会没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。此后，直至诉争土地被国家征用，被告蔡亮一直使用诉争土地，但其没有按照原协议约定的租金支付期限和方式（每三年或四年的租金提前一次性支付）付清租金，仅通过邢泉村委会向原告支付租金1.7万元，尚欠租金至今未付，属违约行为，应当承担违约责任。而且，被告邢泉村委会同意原告直接向被告蔡亮请求给付租金，故九原告要求被告蔡亮承担违约责任，支付拖欠租金的诉讼请求应予支持。
本案双方当事人争议的焦点为：1.土地租赁协议期满后，当事人是否重新约定增加了租金；2.九原告要求被告蔡亮承担违约金的请求应否支持。
关于土地租赁协议期满后，当事人是否重新约定增加了租金的问题。原告认为，在协议期满后，其与被告蔡亮口头协商将租金增加为每年每亩2000元，但除其陈述外未提交其他证据加以证明；而被告蔡亮仅认可增加了2012年之后至土地被征用期间的租金，认为之前的租金没有增加。从被告邢泉村民委员会出具给被告蔡亮的收款收据内容来看，收据上没有注明收取租金的年度，前两次分别支付3400元，正好分别是原协议约定的一年租金，后一次支付1.02万元，正好是原协议约定的三年租金，该收据不能证明自2002年12月4日开始，被告蔡亮按每年每亩2000元的标准实际支付租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。根据以上法律规定，九原告主张口头协议约定增加了租金，就有责任提供证据对增加租金的事实加以证明，由于其对增加租金的事实没有提出证据加以证明，应当承担不利后果。被告蔡亮承认2012年及以后的租金增加为每年每亩2000元，是其对案件事实的自认，应予确认。故应当认定协议到期后，双方没有约定增加租金，从2012年度开始，即2011年12月4日起，双方口头约定租金增加为每年每亩2000元。
本案诉争土地在秦安县城南片区国有（集体）土地上房屋征收范围内。2014年10月28日，被告蔡亮就诉争土地上修建的秦安县成纪学校房屋的拆迁补偿问题与秦安县住房和城乡建设局达成协议，并签订了房屋征收补偿安置协议，被告蔡亮的房屋被依法征收。按照秦安县人民政府文件精神，在房屋被征收的同时，土地使用权一并收回。并且，九原告已经领取了诉争土地的征收安置补偿费。因此，应当认定诉争土地的使用权已依法收回，原、被告对诉争土地已没有使用权，原、被告之间的土地租赁合同事实上已经终止。故计算租金的截止时间应当确定为2014年10月28日。据此，2002年12月4日至2011年12月3日的租金按每年每亩1000元计算，2011年12月4日至2014年10月28日的租金按每年每亩2000元计算，被告蔡亮应付租金50314元。扣除已付1.7万元，尚欠33314元。故九原告要求被告蔡亮给付租金33314元的诉讼请求应予支持，对于其超过部分不应支持。对于被告蔡亮认为2002年之后，已付2.7万元的抗辩理由，因举证不足不予支持。
关于九原告要求被告蔡亮承担违约金的请求应否支持的问题。原告要求被告蔡亮按约定的总租金30%承担违约金；但被告认为其不应承担违约金。从原、被告签订的用地协议内容来看，九原告与被告邢泉村委会签订协议，将土地出租给被告蔡亮后，被告邢泉村委会又与被告蔡亮签订了协议，约定违约者必须承担全部租金30%的违约金。因此，在协议期满后，被告蔡亮未按原协议约定的期限和方式全部支付租金，构成违约，应当按照约定支付违约金；而且，被告邢泉村委会同意原告直接向被告蔡亮请求给付，故原告要求被告蔡亮承担违约责任，给付违约金的请求应予支持。当事人约定的违约金的计算方法为全部租金的30%，照此计算，违约金数额为：（3.4万元+5.0314万元）×30%＝25294元（四舍五入）。被告蔡亮自2002年12月4日以来，未按约定的期限和方式交付租金，拖欠租金33314元，给原告造成的利息损失按当地民间借贷交易习惯中通常约定的年利率12%计算，超过了当事人约定的违约金数额，也就是说，当事人约定的违约金数额没有超过违约给原告造成的损失。故九原告要求被告蔡亮支付违约金25294元的请求应予支持。对于其主张的超过部分不应支持。被告蔡亮认为拖欠租金的原因是由于丁义平（案外人）使用了部分土地而没有出付租金，加之自己经济困难等原因造成，不应承担违约责任的抗辩理由，因无法律依据，不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
被告蔡亮在本判决生效之日起十日内，一次性付清原告周国太、王田录、郑福顺、王天顺、吴喜成、冯贵福、王进喜、成生旺、刘生彦土地租金33314元、违约金25294元，共计58608元。
在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2282元，由九原告承担282元，被告蔡亮承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审 判 长 邵平安
代理审判员 侯瑞林
人民陪审员 董永杰
二〇一六年六月十四日
书 记 员 刘 璐