广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第85号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄润浓，女，汉族，1975年5月10日出生，住址：惠州市惠城区，
委托代理人：韦世州，广东衡仁律师事务所律师。
委托代理人：杨小斌，男，汉族，1971年7月9日出生，住址：惠州市惠城区，
被上诉人（原审被告）：褚成涛，男，汉族，1978年6月22日出生，住址：惠州市惠城区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市鑫恒基地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠城区惠沙堤2路48号中锴金城花园35栋101号。
法定代表人：廖乐喜。
委托代理人：利小聪，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人黄润浓因与被上诉人褚成涛、惠州市鑫恒基地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年5月29日，黄润浓向原审法院提起诉讼，请求：l、判决撤销原、被告三签订的《房地产买卖合同》；2、判决被告一向原告返还40000元购房定金；3、判决被告一与被告二连带向原告赔偿20000元；4、判决两被告承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2013年3月9日，原、被告三方签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告一的位于惠州市××沙堤××路××房屋一套。合同第三条第2款约定“卖方应于签署本合同之日起30日内清还贷款、办妥解除抵押登记的手续”；第六条约定“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。”后经原告查询得知，被告一出售的房屋事实上并没有办理国有土地使用权分割登记许可证，没有取得相应的国有土地使用权证，根据《城市房地产管理法》等法律法规，国有土地使用权证是房屋等不动产物权的重要组成部分，一套房产应该同时拥有房产所有权和相应的土地使用权才算是完整的产权，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在签订合同时，被告一对该房地产并未享有完整所有权，存在故意欺诈行为，而被告二作为受托的中介方，在明知上述情况下故意隐瞒与订立合同有关的真实情况，恶意促成交易，存在过错。被告一没有按合同约定及时履行办理解除抵押登记的手续，存在逾期履行合同约定义务的违约情况。原告认为被告以欺诈的形式使原告在违背真实意思的情况下订立上述合同的行为已严重违背了诚实信用原则及双方的约定。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法、合同法的有关规定，特向贵院起诉。
被告褚成涛答辩称：一、答辩人与被答辩人及鑫恒基三方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被答辩人诉讼理由不成立。2013年3月9日，三方在平等自愿、经充分协商签订的《房地产买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效。被答辩人诉答辩人在签订合同时因没有取得交易房地产相应的土地使用权证、对该房地产未享有完整所有权、构成故意欺诈等，因而主张该合同是《合同法》第54条规定的可撤销的合同，理由不成立。土地使用权分割证是否取得不影响商品房买卖合同的效力，答辩人在商品房买卖合同中不存在欺诈，事实上是因被答辩人的反悔导致合同不能履行。答辩人购买的房产是由开发商开发并取得商品房预售许可证，答辩人购买后依法取得了房地产所有权证，开发商已经取得了整体楼盘的国有土地使用权证，答辩人土地使用权分割正在办理之中，答辩人在购房时已缴纳了土地分割证的办证费318元。被答辩人在签订的《房地产买卖合同》时对此情况是知悉的，《房地产买卖合同》第二条明确：本次交易的房地产处于抵押状态，被答辩人对抵押一事是知情的。同时，根据《物权法》第182条、《担保法》第36条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。房产管理部门在办理房产交易中也没有把取得土地使用权分割证作为房产交易的条件。即使没有取得交易房产的土地使用权分割证，该房产也是可以正常交易的。被答辩人诉答辩人“故意隐瞒”、“欺诈”之说并不成立。被答辩人请求撤销合同、返还定金、赔偿损失没有事实和法律依据。二、答辩人严格履行了合同义务，不存在违约行为。答辩人在三方签订合同后，基于对被答辩人的依赖，按合同约定筹钱赎楼，在2013年3月14日即还清银行按揭款，银行告知15个工作日可领取房产证。答辩人于2013年4月10日在房产局办妥了解除抵押登记手续，并在2013年4月14日将房地产证原件按约交给了经纪方，经纪方随后通知被答辩人办理房产过户手续，但被答辩人却以种种借口拖延，拒不按合同约定履行相应的义务。经纪方在多次通知均遭拒的情况下，致函被答辩人要求其履行合同义务，并将此情形告知答辩人。答辩人鉴于被答辩人与经纪方未能在合同约定的5月1日前办理房地产过户手续，且主要是由被答辩人的原因造成的，在5月2日分别致函经纪方和被答辩人，敦促该两方办理房地产过户手续，并给出7日的宽限期，若宽限期满仍未办理过户手续，则答辩人有权没收买方定金并终止合同。答辩人在签约后履行了合同义务，在得知被答辩人未履行合同义务时向其发出履行的通知，并给予了合理的宽限期，虽然被答辩人拒不签收信件，答辩人已尽到了履行合同的义务。被答辩人称答辩人存在逾期履行合同约定义务，没有事实依据。三、被答辩人未按合同约定履行义务构成违约，无权要求返还定金及赔偿款。被答辩人签订合同支付了购房定金40000元，在答辩人完成赎楼、注销抵押、将房产证原件交给经纪方后，答辩人以各种理由拖延办理房地产过户手续，并经答辩人和经纪方催告后仍然拒不办理房产过户手续，其实质是被答辩人反悔，不愿意履行合同，构成根本性违约。依据三方签订的《房地产买卖合同》第三条第（一）项以及《合同法》第115条、《担保法》第89条之规定，被答辩人无权要求答辩人返还定金及赔偿。综上所述，答辩人与被答辩人及经纪方签订的《房地产买卖合同》合法有效，答辩人严格履行了合同义务；被答辩人拒不履行合同义务已构成根本性违约，被答辩人请求撤销合同、返还定金、赔偿损失没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告鑫恒基答辩称：三方合同是各方当事人真实意思表示，不存在可撤销的法定情形，答辩人在提供居间服务过程中不存在欺诈，原告请求赔偿20000元没有事实依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。
反诉原告鑫恒基反诉称：2013年3月9日，被反诉人黄润浓通过反诉人提供的居间服务，就其购买褚成涛名下的位于惠州市××沙堤××路××号房一事与褚成涛达成了一致意见，并且被反诉人作为买方、褚成涛作为卖方、反诉人作为居间方于同时签订了《房地产买卖合同》。买卖双方在该合同第三条约定了房屋成交价格及付款方式，即该房屋转让价款为78万元，付款方式为：“买方在签订合同时支付定金40000元给卖方；余款支付方式如下：（1）买方申请银行按揭贷款34万元支付给卖方，办理按揭所需要费用由买方自理，否则视为买方违约。买方须于签署《广东省房地产买卖合同》前申请按揭。（2）买方须在签订《广东省房地产买卖合同》并递件至地税局申请税费报批。在地税局出具税费审批表当日起3日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局办理过户手续。”买卖双方在合同第四条约定：“税费承担：1、查档费；2、调档费；3、契税；4、印花税、5、产权登记费；6、贴花；7、房产交易服务费；8、营业税；9、城建维护税；10、教育附加税；11、个人所得税；12、土地使用费；13、土地增值税；14、评估费；15、按揭手续费；16、赎楼费用；17、合同交易工本费；18、公证费；19、测绘费；20、堤围费；21、合同印花税；22、交易委托费等。上述税费全部由买方承担。”合同第七条约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方应在签订本合同时向经纪方支付11700元作为佣金；买方应在签订本合同时向经纪方支付11700元作为佣金。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成立该房地产，均不影响经纪方上述佣金权利的实现。”该合同第十三条第④项约定：“买方给经纪方38000元，用于办理该房地产所需过户费，按揭手续费及买方佣金。”另外，合同第八条“违约责任”第3项约定：“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方须即时支付经纪方20000元作为违约金；若买卖双方在未得经纪方同意直协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者须共同连带支付经纪方违约金20000元。”然而，该合同签订后，被反诉人并没有按照约定支付佣金、购房款及缴纳相关税费，更拒绝办理房产过户手续。经反诉人多次催告，被反诉人仍未履行相关合同义务。反诉人认为，反诉人与被反诉人、褚成涛三方签订的《房地产买卖合同》，是各方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。反诉人与被反诉人之间的居间服务合同关系应受法律保护，反诉人已为被反诉人提供了居间服务并促成了被反诉人与褚成涛之间的房屋买卖合同成立，被反诉人应按照约定支付报酬。现被反诉人拒绝履行支付报酬等相关合同义务的行为，不仅有违诚信，而且构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。综上所述，鉴于被反诉人的违约行为已严重损害了反诉人的合法权益，反诉人特此提出反诉，请求人民法院判决：1、被反诉人向反诉人支付佣金11700元及利息（自2013年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日）；2、被反诉人向反诉人支付违约金20000元；3、被反诉人返还给反诉人所垫付的房地产咨询费50元、房地产测绘费150元、利用档案服务费135元；4、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告黄润浓答辩称：一、被答辩人作为本次房产交易的居间人，未尽到如实报告的义务，而且故意隐晦与订立合同有关的重要事实，损害答辩人的利益，不得要求支付报酬并应当承担赔偿答辩人损失的责任。1、根据《房地产买卖合同》第六条约定：“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。”2、本次房产交易过程中，被答辩人作为居间服务人，未能如实向答辩人查清报告出卖人房产的产权实际状况，而且与出卖人故意串通，故意隐瞒欺诈答辩人该涉案房产未能取得土地证的事实，使答辩人在违背真实意思的情况下订立了上述的买卖合同，被答辩人的行为违反了《合同法》第四百二十五条规定的如实报告的义务，根据该法律的规定，被答辩人不得要求答辩人支付报酬。同时，答辩人保留向被答辩人追究承担损害赔偿责任的权利。二、被答辩人与出卖人在交易中不仅存在欺诈的行为，而且严重违反合同约定，被答辩人要求答辩人支付违约金及其他费用没有任何法律依据。1、根据合同第三条第2款约定：“卖方应于签署本合同之日起30日内清还贷款、办妥解除抵押登记的手续，并将房地产证原件托管于经纪方或者经纪方指定的担保公司作为办理过户手续之用。”2、而本次交易中，出卖人不仅没取得涉案房产的土地证，而且也没有根据合同的约定在规定的期限内办理还清贷款、解除抵押登记并将房地产证的原件交给经纪方用于办理房产的过户，导致答辩人无法签署《广东省房地产买卖合同》及办理房产的登记过户手续，存在严重的违约行为，而被答辩人作为受委托的居间服务人，在出卖人违约的情况下并未向出卖人履行催告的义务及向答辩人履行如实报告的义务，因此，被答辩人要求答辩人支付违约金的请求没有事实及法律依据。综上，被答辩人作为本次房产交易的居间人，未尽到如实报告的义务，而且故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害答辩人的利益，不得要求支付报酬并应当承担赔偿答辩人损害的责任；被答辩人与出卖人在交易中不仅存在欺诈的行为，而且严重违反合同的约定，被答辩人要求答辩人支付违约金及其他费用没有事实与法律依据。故请求人民法院判决撤销三方签订的《房地产买卖合同》，支持答辩人的全部诉求，驳回被答辩人的所有诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年3月9日，原告黄润浓与被告褚成涛、鑫恒基签订《房地产买卖合同》，原告黄润浓购买被告褚成涛所有的房屋，被告鑫恒基提供居间服务。合同主要内容有：合同第一条：买卖双方通过经纪方出售及买入惠州市惠沙堤二路中锴金城花园5栋503房，建筑面积以房产证为准（121.06㎡）；合同第二条第2款：该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；合同第三条：成交价人民币780000元；合同第三条约定付款方式：（一）买方须于签署本合同时交纳保证金（定金）人民币40000元，卖方以定金名义签收并将之托管于经纪方，经纪方查验该房产产权清晰，无抵押或其它权利负担。（二）买方须在签署《广东省房地产买卖合同》前申请按揭贷款340000元，支付现金400000元；在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并递件至地税局申请税费报批。在地税局出具税费审批当日起3日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局，且递件回执由经纪方到相应部门分别办理缴纳税费及领取新房地产证的手续，且买方在领取房地产证当日须与经纪方或经纪方及银行工作人员到相关部门办理房地产按揭贷款之抵押登记手续，如买方借故拖延，视为违约。合同第四条：买方负担房产交易的全部税费；合同第七条：买卖双方应在签订本合同时各向经纪方支付佣金11700元。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。合同第八条：违约责任：1、如买方未能履行本合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收。2、卖方不履行合同，则卖方须返还买方双倍定金。3、不论卖方或买方毁约，毁约方须向经纪方支付20000元违约金。等等。《房地产买卖合同》签订当日，原告黄润浓向被告褚成涛支付了定金人民币40000元，被告鑫恒基在收款收据上盖章确认。2013年3月14日，被告褚成涛到银行办理了提前还款手续（赎楼），共向银行支付了所欠银行的按揭款人民币197750元，银行向被告褚成涛出具了《个人贷款结清证明》，证明被告褚成涛于2013年3月14日还清了贷款本息，被告褚成涛在银行领回了涉案房产的产权证（粤房地权证惠州字第××号），当天便把该房地产权证原件交给被告鑫恒基。2013年3月19日，被告鑫恒基到房产管理部门查询涉案房产相关情况，缴交了房地产咨询费50元。2013年3月20日，地税部门受理了涉案房屋的税务审批申报。2013年4月15日，被告鑫恒基到房产管理部门查档并办理涉案房产的委托测绘手续，缴交了房地产测绘费150元、利用档案服务费135元。之后，被告鑫恒基、褚成涛先后于2013年4月28日、5月3日等时间向原告黄润浓发出《催告函》、《函》等，催促原告黄润浓履行《房地产买卖合同》，办理涉案房产的过户手续等。但是，原告黄润浓始终未与两被告一起到房产管理部门办理涉案房屋的过户登记手续。2013年5月29日，原告黄润浓向本院起诉，请求判如所请。在答辩期限内，本诉被告鑫恒基提起反诉，请求判如所请。本院受理后，根据民事诉讼法的规定，同时征求了各方当事人的意见，于2013年9月23日公开开庭进行了合并审理。案经调解未果。
另查明，被告褚成涛在向开发商购买涉案商品房时，支付了土地分割证费用318元。原告黄润浓未向被告鑫恒基支付佣金、未到银行办理按揭贷款、未向两被告支付购房款、未与被告褚成涛到房产管理部门签订《广东省房地产买卖合同》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系因房屋买卖（居间）合同而引起的纠纷。本案当事人争议的焦点问题主要有：一、三方签订《房地产买卖合同》是否为可撤销合同；二、是哪方违约；三、当事人提出的赔偿请求有无事实及法律依据。
关于三方签订的《房地产买卖合同》是否为可撤销合同问题。原告黄润浓请求撤销三方合同的理由是：被告褚成涛对涉案房地产未取得土地使用权分割证。无论是《中华人民共和国土地管理法》，还是《中华人民共和国城市房地产管理法》，或是《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理条例》等法律、法规，均无规定小业主所购买的商品房必须要取得相应土地使用权分割证后才能转让，只是强调房地产开发企业必须要取得了所开发楼盘的国有土地使用权才能进行房地产开发和销售。既然被告褚成涛向原告黄润浓转让的涉案房地产是从开发商手中正常购买，且已取得房地产权证（粤房地权证惠州字第××号），也就证明被告褚成涛对涉案房地产具有完全、合法的产权，能够依法行使涉案房地产的处置权。同时，被告褚成涛也提供了证据证明其已缴交了涉案房地产的相应土地使用权分割证办证费用，开发商也已向国土管理部门申请办理土地使用权分割、办证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”被告褚成涛向原告黄润浓转让涉案房地产，依法其所享有相应土地使用权也随之转移。原告黄润浓、被告褚成涛、鑫恒基都是具有完全行为能力和民事能力人，三方签订的《房地产买卖合同》，是经充分协商达成一致意思之表示，不违反法律、法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十四条第一款、第二款规定的签订合同时是因重大误解、显失公平、违背真实意思表示等可撤销的法定情形，合法有效，应受法律保护。原告黄润浓请求撤销三方签订的《房地产买卖合同》，于法无据，本院不予支持。
关于是谁违约的问题。根据被告褚成涛、鑫恒基所提供的证据，可以证明两被告在合同期限内向银行偿还了涉案房地产的全部按揭贷款，领回了在银行所抵押的涉案房地产权证，到房产管理部门办理房地产交易的前期工作，到税务部门办理税务事项，等等。而原告黄润浓只能证明其在签订三方合同时向被告褚成涛、鑫恒基支付了定金40000元，其他的如向被告褚成涛支付购房现金人民币400000元、向银行申请按揭贷款人民币340000元、与被告褚成涛签订《广东省房地产买卖合同》、与被告褚成涛、鑫恒基一起到房产管理部门办理涉案房地产过户登记手续等合同义务，原告黄润浓均无证据证明其已履行，更无证据证明是两被告不履行合同义务。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告黄润浓没有按三方签订的《房地产买卖合同》的约定全面履行自己的合同义务，依法构成违约。
关于当事人提出的赔偿请求有无事实及法律依据的问题。前面已述，三方签订的《房地产买卖合同》合法有效，不具有可撤销的法定情形，系原告黄润浓不履行合同义务构成违约。三方签订的《房地产买卖合同》第七条明确约定，买方不履行合同义务造成合同不能履行的，所交付的定金由卖方没收。原告黄润浓请求判令被告褚成涛返还定金40000元，既与合同约定不符，又与《合同法》第一百一十五条的规定相悖，本院不予支持；被告褚成涛抗辩称原告黄润浓不能请求返还定金，有理、有据、合法，本院予以采纳；被告褚成涛、鑫恒基是合同守约方，作为合同违约方的原告黄润浓却请求法院判决守约方的被告褚成涛、鑫恒基承担赔偿损失20000元责任，无理无法，本院不予支持；三方签订的《房地产买卖合同》第七条还约定，在该合同签订时，买卖双方各应向反诉原告鑫恒基支付佣金11700元，不管合同最终是否履行，都不影响反诉原告鑫恒基实现佣金的权利。合同第四条约定，涉案房地产交易的全部税费均由买方（反诉被告黄润浓）负担。反诉原告鑫恒基为使合同顺利履行，严格履行了自己的居间服务义务，现在，其请求判令反诉被告黄润浓支付佣金11700元及相应利息、代垫付的房地产测绘费等335元，证据确凿，符合《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，本院予以支持；合同第八条约定，在签订《房地产买卖合同》后，无论是买方或者是卖方毁约，都要向经纪方支付违约金20000元。前面已判决反诉被告黄润浓向反诉原告鑫恒基支付佣金及利息、代垫付的税费，其损失及预期经济利息已在法律上得到支持，已无其他损失。现在，其又要求按合同约定由反诉被告黄润浓支付违约金，不符合《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，本院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及上述所引用的法律、法规的规定，判决如下：一、驳回原告黄润浓的全部诉讼请求。二、反诉被告黄润浓在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告惠州市鑫恒基地产经纪有限公司支付居间服务费（佣金）人民币11700元及相应利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2013年3月9日计算至实际清付日）。三、反诉被告黄润浓在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告惠州市鑫恒基地产经纪有限公司支付房地产咨询费人民币50元、房地产测绘费人民币150元、利用档案服务费人民币135元，合计人民币335元。四、驳回反诉原告惠州市鑫恒基地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1400元，由原告黄润浓负担；反诉案件反诉费601元，由反诉被告黄润浓负担300元，由反诉原告惠州市鑫恒基地产经纪有限公司负担301元。
当事人二审的意见
原审原告黄润浓不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三项；2、依法撤销上诉人与两被上诉人签订的《房地产买卖合同》；3、依法判决被上诉人向上诉人返还40000元定金；4、依法判决被上诉人一及被上诉人二连带向上诉人赔偿20000元；5、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费。
主要事实和理由是：
一、一审对事实认定不清，本案中被上诉人在合同签订过程中存在故意欺诈的行为，上诉人是在违背真实意思表示的情况下与其签订了房屋买卖的合同，三方签订的合同应当予以撤销。1、根据三方签订的《房地产买卖合同》第六条的约定：“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任”。从上述合同的约定来看，被上诉人在签订该合同时就明确向上诉人承诺该涉案的房产是取得房产证及国有土地使用权证的，承诺对涉案房产拥有完整的所有权，而实际上被上诉人却明知涉案房产并未取得国土证，未进行国有土地使用权的分割。2、根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第68条规定：“…方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，被上诉人在与上诉人签订《房地产买卖合同》时就已明知该涉案房产是没有取得国有土地使用权证的，却故意告知上诉人涉案房产己取得国有土地使用权证的虚假信息，并在合同中承诺约定已取得土地证，拥有完整所有权，诱使上诉人作出错误意思表示，上诉人基于相信该涉案房产拥有土地使用权及完整所有权的承诺下与之签订房屋买卖合同，根据上述法律的规定，被上诉人在合同签订过程中的行为已经构成了欺诈。3、而一审法院对于上诉人所提出的被上诉人明显存在欺诈的事实却视而不见，不加审查，简单的以“被告褚成涛也提供了征据证明其已缴纳了涉案房产的相应土地使用权分割证办证费用，开发商也已向国土管理部门申请办理土地使用权证分割、办证”、“上诉人黄润浓、被告褚成涛、新鑫基都是具有完全行为能力和民事能力人，三方签订的《房地产买卖合同》是经过充分协商达成一致意见之表示，不违反法律、法规的规定“一笔带过，故意偏袒被上诉人一方。首先，被上诉人没有提交任何的证据证明涉案房产的开发商已向国土管理部门申请办理土地使用权证分割、办证的事实，试问一审法院是依据什么证据作出了该事实的认定；其次，上诉人是基于被上诉人承诺对涉案房产拥有土地使用权及完整所有权的情况下与之签订房屋买卖合同的，而实际上被上诉人未取得涉案房产的土地证，仍作出已取得土地证的虚假承诺，也就是被上诉人在签订合同时就已存在故意欺骗的行为，因此，即使认定被上诉人已经缴纳了办理土地分割的费用，也不能否认被上诉人在签订合同时存在故意欺诈上诉人的事实，一审法院对案件事实认定不清，导致了错误的判决，望二审法院对于该事实予以查清。二、一审法院对于案件适用法律错误，是造成本案错判的关键。原审法院认为：“无论是《中华人民共和国土地管理法》还是《中华人民共和国城市房地产管理法》或者是《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理条例》等法律、法规，均无规定小业主所购买的商品房必须要取得相应土地使用权分割证才能转让，只是强调房地产企业必须要取得所开发楼盘的国有土地使用权才能进行房地产开发和销售……被告已取得涉案房地产权证（粤房地权证惠州字第××号，也就证明被告对涉案房产具有完全、合法的产权。”是错误的。理由有以下几点：(l)国有土地使用权证是房产交易的法定必备条件，房屋所有权证和国有土地使用权证构成了房产完整的所有权，两者缺一不可，业主只有具备房屋所有权证和国有土地使用权证才算是对房产具有完整、合法的产权，因此，原审法院在被上诉人未取得土地证的情况下作出被上诉人对于房产具有完全、合法产权的认定错误。(2)我国很多关于土地、房产等不动产的实体法律法规都明确规定，买卖双方必须要办理国有土地使用权的过户登记，未办理国有土地使用权证的房产存在权利瑕疵，不得转让。其中《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；《中华人民共和国土地管理法》第十二条及第十三条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原审法院认为房产交易过户不需要国土证，也不需要进行国土证过户登记是适用法律上的错误。(3)我国实体法律、法规不仅规定国有土地使用权证是房产交易的法定必备条件，房产买卖双方必须要办理国有土地使用权的过户登记，而且对于国有土地使用权的过户分割登记等也作出了程序上的规定。其中《土地登记规则》第三十七条规定：有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。国家对于土地分割过户登记程序上的规定，再次强调及证明了国有土地使用权证是房产交易的法定必备条件，房产买卖双方必须要办理国有土地使用权的过户登记，一审法院在法律适用上存在错误。(4)惠州市根据上述实体及程序上的法律、法规的规定，早已于2003年就启动城镇住房用地分割登记工作，其中《惠州市城区国有土地使用权分割转让及登记实施办法》第七条规定：商品房售出后，开发建设单位和购房者双方须在《转让许可证》（变更登记申请书）有关栏目上确认签章。购房者凭《转让许可证/（变更登记申请书）、购房合同等向市国土资源局申请办理土地使用权变更登记手续，换领《国有土地使用证》；《惠州市城镇住房用地分割登记操作方法》第二条规定：惠州市惠城区范围内，凡新建、在建或已竣工尚未销售的房地产以及已购商品房、安居房、解困房、单位房改房、单位集资房，均应按本操作方法的规定申办土地使用权分割登记发证（以下简称“土地分割登记”）手续。而在实际现实中，只是很多购房者，正如被上诉人一样，由于不熟悉土地管理的有关法律、法规和政策规定的原因，没有及时办理国有土地使用权证及进行土地的分割登记，导致房产证与土地证人为分割的后果。(5)不可否认，根据我国目前法律、法规的规定，我国城市房地产权属登记实行土地与房屋分别登记制度，房屋所有权登记及土地使用权分割登记是分开的，房产管理部门和国土管理部门分别负责房屋所有权及土地使用权的管理登记工作，即一宗房地产要办理两张产权证书。惠州市目前的房地产交易也是实行土地与房屋分别登记制强，很多地方（包括惠州）业主只要取得房产证（房屋所有权证）即可进行交易，但是，房屋可以进行所有权的交易过户并不等于说不需要办理国有土地使用权的过户登记，也不等于说取得房屋所有权证就对房产具备完全、合法的产权。(6)在法律越来越完善的情况下，未来市场交易要求两证齐全是必然的趋势（目前深圳、广州、上海等地方都已实行两证合一登记，而且2013年11月份召开的十八届三中全会再次指出要求对不动产登记制度改革，实施以土地为基础的不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部门承担，理顺部门职责关系，未来国土部门将在不动产登记中扮演更加重要的角色）。就本案而言，本案中由于被上诉人并未依法取得土地使用权证书，其转让的房产存在权利瑕疵，不具备法定完整的所有权，如果让该合同继续履行下去，结果可能导致上诉人购买的房屋只有房产证而无土地证仍然在开发商或者被上诉人名下，根本无法办理国有土地使用权的过户登记，设想被上诉人的房产如果根本无法取得土地证，上诉人拿出所有积蓄购买这样的房屋，对上诉人来讲是不公平的，而且也会造成上诉人对于产权的缺陷，不利于上诉人权利的保障。三、原审法院对于违约事实认定错误，由于被上诉人的欺诈及违约行为导致合同最终无法继续履行。l、根据合同第三条第2款的约定：“卖方应于签署本合同之日起30日内清还贷款、办妥解除抵押登记的手续，并将房地产证原件托管于经纪方或者经纪方指定的担保公司作为办理过户手续之用。”而在合同履行过程中，被上诉人不仅没取得涉案房产的土地证，而且也没在合同约定的期限内履行办理还清贷款、解除抵押登记并将房地产证的原件交给经纪方用于办理房产的过户的义务（合同约定的履行期限为2013年4月9日，被上诉人实际履行的时间为2012年4月14日，对于该违约事实，被上诉人在一审书面答辩状中也予以了承认），被上诉人先违约的事实已经很清楚。2、但是在被上诉人都承认违约的事实下，原审法院却还错误认定、“被告褚成涛于2013年3月14B还清了贷款本息……当天便将房地产权证原件交给被告鑫恒基”，对被上诉人先违约的事实视而不见，甚至帮助被上诉人歪曲事实，将全部责任推给上诉人，完全不讲公平，作出完全歪曲事实的错误判决。3、综上，由于被上诉人没有在规定期限内将房产证将给中介公司，存在逾期违约的事实，而且也没有遵守合同的约定取得涉案房产的土地使用权证，存在欺诈的行为，最终导致三方的购房合同被终止，上诉人的在整个房产交易中不存在过错，也不存在任何的违约行为，原审法院罔顾事实，作出了上诉人违约的错误认定，应当予以撤销。四、惠州市鑫恒基地产经纪有限公司作为本次房产交易的居间人未能履行了如实报告的义务，存在故意提供虚假的情况，不仅不能要求支付报酬还应当承担赔偿上诉人损害的责任。l、被上诉人二在本次交易中接受上诉人的委托，为这次房产交易提供居间服务，未能严格履行审查被上诉人一房产产权的义务，未有向向上诉人尽到如实报告的义务，而且在明知涉案房产没有土地证的情况下与被上诉人一串通，故意提供虚假的信息，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合司的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提虚情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，被上诉人二无权要求上诉人支付本次交易的报酬，合同被撤消后，对于上诉人造成的损失，被上诉人二应当与被上诉人一承担共同的连带赔偿责任。二、导致三方签订的购房合同被终止的过错原因在于被上诉人一及被上诉人二，而且被上诉人二并未完成全部的居间服务，原审法院要求上诉人支付被上诉人全部的佣金费用没有法律依据，也明显存在不公，应当予以撤销。综上，原审法院对案件事实认定不清，适用法律错误，歪曲案件事实，导致了错误的判决。故请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。
被上诉人诸成涛二审未到庭也未提供任何形式的答辩意见。
被上诉人惠州市鑫恒基地产经纪有限公司二审答辩称：
一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、判决结果是合法公正的。被答辩人的上诉理由没有相应的事实和法律依据支持，是不能成立的，详述如下：一、一审判决认定事实基本清楚。其一，签订《房地产买卖合同》的各方主体均具有完全民事行为能力，该合同是在各方充分协商后签订的，是各方当事人的真实意思表示，而且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院经审查后认定该合同合法有效，不存在可撤销的法定情形，并已查明该合同条款的具体约定，认定事实清楚；其二；答辩人及被上诉人一均已按合同约定履行了相关义务，并提供了相应的证据予以支持，而被答辩人并未提供任何证据证明其已履行了支付购房款、办理银行按揭手续、办理涉案房产过户手续等主要合同义务，事实上被答辩人拒绝履行上述相关合同义务。一审法院因此认定被答辩人存在违约的事实，同样清楚准确；其三，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。可见，答辩人作为居间人，法定义务主要在于提供订立合同的机会或提供媒介服务，至于交易标的物的具体状况，作为买方的被答辩人有充分了解的义务；而对于交易条件的设定，则完全由买卖双方协商确定，居间人是无法干涉的。因此，答辩人在从事居间活动的过程中，并不存在任何欺诈或隐瞒的行为。被答辩人一再声称两被上诉人存在欺诈行为，却未提供任何证据予以支持其主张，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，被答辩人应承担举证不能的不利后果。一审法院认定答辩人及被上诉人一为守约方，准确无误。二、一审判决适用法律正确1、一审判决驳回被答辩人的诉讼请求，适用法律恰当。首先，相关法律法规并没有强制性规定房产交易必须以办理土地分割证为前提条件，实践中，土地分割证是否已办理均不影响房产交易。本案买卖双方在签订合同时也并未将土地分割证作为交易条件，且被上诉人一正在办理土地分割证，并办妥了交费等相关手续，取得土地分割证只是时间问题，并不存在实际障碍。被答辩人以涉案房产未取得土地分割证为由拒绝履行合同义务，事实及法律依据不足；其次，一审法院在查明涉案《房地产买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定的签订合同时是因重大误解、显失公平、违背真实意思表示等可撤销的法定情形，且被答辩人拒绝履行合同主要义务的前提下，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，认定被答辩人构成违约，并依据相关法律规定及当事人的合同约定，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，不存在适用法律错误的情形。3、一审判决被答辩人向答辩人支付佣金及利息、垫付款有充分的事实和法律依据，适用法律也无不当涉案《房地产买卖合同》第七条约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方应在签订本合同时向经纪方支付11700元作为佣金；买方应在签订本合同时向经纪方支付11700元作为佣金。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现”。而依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。答辩人已提了居间服务并促成了合同成立，且双方对于佣金的标准及支付时间均有明确约定，因此，一审判决被答辩人向答辩人支付佣金及利息、垫付款合法合理，同样不存在适用法律错误的情形。三、答辩人及被上诉人一均履行了《房地产买卖合同》约定的义务，且该合同不存在履行障碍，被答辩人拒绝履行该合同的行为，已构成根本违约，其不但无权要求返还定金及赔偿损失，而且应承担相应的违约责任本案中，答辩人已履行了居间义务，并促成了合同成立，还积极协助买卖双方办理相关手续，既不存在任何欺诈或隐瞒行为，也没有任何违约行为；而被上诉人一作为卖方，也已按照合同约定办理了提前还清贷款本息、领回了在银行所抵押的涉案房地产权证、办理了注销抵押登记手续等相关义务，同样不存在违约行为。相反，本案《房地产买卖合同》未履行的原因，恰恰在于被答辩人拒绝履行支付购房款，拒绝到房产管理部门办理涉案房产过户登记手续等合同义务造成的。被答辩人拒绝履行合同主要义务的行为已构成根本性违约，其不但无权要求返还定金及赔偿损失，而且应承担相应的违约责任。四、一审判决结果合法公正虽然一审判决在事实认定方面存在瑕疵，即将被答辩人向被上诉人一褚成涛支付了定金40000元的事实错误地认定为“原告黄润浓向被告褚成涛、鑫恒基支付了定金40000元”（详见一审判决书第15页第五、第六行）；而且一审判决也未支持答辩人依据法律规定及合同约定主张的违约金20000元。但是，答辩人认为，一审判决结果在整体上是合法公正的，并不存在不公平之处。综上所述，被答辩人的上诉理由不充分，一审判决应当予以维持，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查，上诉人二审庭后提交一份《惠州市房屋权属档案信息查询结果》，显示被上诉人房屋档案已于2014年1月6日，因办理二手房交易被注销。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》是否可撤销；2、被上诉人褚成涛应否返还定金4万元给上诉人。具体评述如下：
关于上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》是否可撤销的问题。上诉人主张三方签订的《房地产买卖合同》第六条约定：“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理……”，即被上诉人在签订合同时就向上诉人承诺涉案的房产取得了完整的产权，即取得了房产证及国土使用权证，而实际上被上诉人明知涉案房产并未取得国土证，未进行国有土地使用权证的分割，已经构成诈骗，因而主张房屋买卖合同撤销。对此本院认为，当事人签订合同的根本目的在于房屋买卖，被上诉人褚成涛已经取得涉案房屋的房地产权证，并已在购房时向开发商支付了318元的土地分割证费。因此，被上诉人褚成涛对涉案房屋已经取得了完整的产权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”按照地随房走的原则，房屋受让方最终取得房产的土地分割使用证并不存在法律上的障碍。涉案房屋尚未颁发分割的国有土地使用证，并不影响双方房屋买卖合同目的的实现。故此，上诉人仅以此为由认为被上诉人褚成涛构成诈骗，主张撤销房屋买卖合同，依据不足，依法不予支持。一审认定三方签订的《房地产买卖合同》合法有效是正确的，本院予以维持。
由于三方签订的《房地产买卖合同》有效，当事人应按约定履行各自的合同义务。被上诉人及时还清贷款本息从银行领回涉案房产的产权证已显示履行合同的诚意。上诉人支付4万元定金后，没有按时支付其余购房款和申请按揭贷款、以及签订《广东省房地产买卖合同》等，已经构成违约。按照合同约定，买方不履行合同义务造成合同不能履行的，所交付的定金由卖方没收。一审据此对上诉人要求返还4万元定金的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人作为违约方要求作为守约方的被上诉人赔偿2万元损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人应否向被上诉人惠州市鑫恒基地产经纪有限公司全额支付佣金的问题。三方签订《房地产买卖合同》第七条约定，经纪方已经促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方均在签订本合同时向经纪方支付佣金11700元，之后合同被取消、解除或未实际履行、私下交易等，均不影响经纪方收取上述佣金。现《房地产买卖合同》合法有效，但因上诉人不愿意继续履行而解除，被上诉人惠州市鑫恒基地产经纪有限公司据此诉请上诉人支付佣金，有合同依据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2001元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 曾 莹
二〇一四年八月二十二日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。