江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民再终字第00040号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）刘万海，居民。
被申请人（一审被告、二审上诉人）兰又忠。
委托代理人贾泽民，江苏锐智律师事务所律师。
再审申请人刘万海因与被申请人兰又忠房屋买卖合同纠纷一案，建湖县人民法院于2013年11月8日作出（2013）建民初字第0734号民事判决。兰又忠不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日作出（2014）盐民终字第0425号民事判决，撤销（2013）建民初字第0734号民事判决，改判驳回刘万海的诉讼请求。刘万海不服，向本院申请再审。本院作出（2014）盐民申字第00103号民事裁定，对本案进行再审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘万海及兰又忠的委托代理人贾泽民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原一审法院经审理查明：2010年3月28日，刘万海与兰又忠达成口头协议，约定兰又忠将其所有的坐落于建湖县城阳光水城123幢南侧第十四间房屋以28万元的价格出售给刘万海。同时兰又忠出具收条一份，载明：“今收到，刘万海购买建湖阳光水城123幢门面南侧第十四间房款贰拾捌万元整。（银行转汇），收款人兰志国，兰又忠，2010年3月28日”。兰又忠和父亲兰志国在上述收条上签字。兰又忠已将上述房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书交付给刘万海。兰志国分别于2012年7月2日、7月10日，通过中国银行和中国农业银行计汇款合计28万元给刘万海，作为兰又忠收取刘万海的购房款返还给刘万海。2013年3月22日，兰又忠提起诉讼，要求刘万海归还上述房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，并要求刘万海返还兰又忠和父亲兰志国出具的28万元房款收据一张。2013年5月21日，兰又忠又申请撤回起诉，一审法院作出（2013）建民初字第0588号民事裁定书，准予撤诉。2013年6月3日，刘万海提起诉讼，要求兰又忠协助办理上述房地产过户登记。
原一审法院认为：依法订立的合同受法律保护。合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。刘万海与兰又忠于2010年3月28日以口头形式订立的协议，且兰又忠于同日收取购房款，并将房权证书和土地使用权证书交付刘万海，该协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，兰又忠应按合同的约定履行自己的义务，故对刘万海的请求予以支持。兰又忠辩称讼争房屋是其父亲兰志国以其名义出售给刘万海，是无权处分行为，经庭审质证，与兰又忠在2013年3月22日向法院提交的民事诉状陈述的事实不符，故兰又忠的该项辩称没有事实依据，依法不予采纳。兰又忠辩称是其父兰志国已将28万元购房款返还给刘万海，法院认为，与本案不属于同一法律关系，兰又忠可另行主张。遂判决：兰又忠在判决发生法律效力后十日内协助刘万海办理坐落于建湖县城阳光水城123幢南侧第十四间房屋的土地及房屋产权证。
宣判后，兰又忠不服，向本院提起上诉称：上诉人于2003年11月购买了本案所涉房屋，并办理了房屋产权证和土地使用权证。上诉人购买上述房屋后并未将该房屋出售给任何人，也没有向任何人出具过收条。综上，请求二审查明事实，依法改判或者发回重审。
刘万海答辩称：2010年3月28日，上诉人与被上诉人口头约定上诉人将本案所涉房屋出卖给被上诉人，当天被上诉人就通过银行转账向上诉人支付了购房款，上诉人与其父亲共同出具了收条给被上诉人。上诉人曾经也向法院提起过诉讼，认可了房屋买卖的事实，并将房屋产权证和土地使用权证交付给了上诉人。综上，一审认定事实清楚，请求维持原判。
本院原二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院原二审另查明，被上诉人刘万海于2012年6月14日、6月17日两次发送手机短信给案外人兰志国，告知其个人银行账号，后兰志国根据该账号于2012年7月2日和2012年7月10日分别向被上诉人汇款22万元和6万元。被上诉人实际已收到该28万元。
2013年3月21日，兰又忠向建湖县人民法院提起诉讼称，其曾与刘万海协商将涉案房屋转让给刘万海，刘万海支付了房款，后刘万海反悔，要求退房。故要求刘万海归还本案涉案房屋房产证及房款收据，后又撤回起诉。兰又忠在本案审理过程中称，前次诉讼并非其本人提起，与其本人无关。本院调取了该案卷宗，经审查，该诉讼以兰又忠本人名义提起，兰又忠的父亲兰志国提交了兰又忠的授权委托书，作为代理人参加了诉讼。
本院原二审在审理过程中，被上诉人称兰志国于2012年7月向其汇款28万元，系双方的其他经济往来，本院要求被上诉人对此提供相关证据，但被上诉人在本院确定的举证期间内未能提供证据证明其辩解。
本院原二审认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。兰又忠与刘万海于2010年3月份口头形成的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效的合同。现兰又忠认为，其本人未与刘万海达成口头房屋买卖协议，亦未委托他人出卖房屋，本院不予采信。关于争议焦点二，1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人称，其已经将房款退回给被上诉人，并提交了汇款凭证和被上诉人发送账号的手机短信为证。故能够认定双方已经协商不再履行房屋买卖协议，双方的行为表明该协议实际已经协商解除。被上诉人称，其发送短信是因为其他经济往来，但其并未提交充分证据予以证明，故对此抗辩本院不予采信。2、被上诉人要求上诉人协助其办理坐落于建湖县阳光水城123幢南侧第十四间房屋的房屋所有权及土地使用权转移登记，前提是双方存在合法有效的房屋买卖协议。因本案中双方已经通过各自的行为表明该协议已经实际解除，故被上诉人的在一审中诉讼请求因丧失事实和法律依据而不能成立。
综上，上诉人兰又忠关于双方未达成过房屋买卖协议的上诉理由不能成立，但综合本案查明的事实能够认定双方房屋买卖协议已经解除。原审法院认定事实部分错误，导致判决不当，应予改判。遂判决：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2013）建民初字第0734号民事判决；二、驳回被上诉人刘万海要求上诉人兰又忠协助办理坐落于建湖县阳光水城123幢南侧第十四间房屋的房屋所有权及土地使用权转移登记的诉讼请求。
刘万海申请再审称双方的房屋买卖协议并未解除。原二审判决错误，请求依法改判。
兰又忠答辩称：原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法维持。
本院经再审查明：2010年3月28日，刘万海与兰又忠在兰志国家中，兰又忠与刘万海达成口头协议，约定兰又忠将其所有的坐落于建湖县城阳光水城123幢南侧第十四间房屋以28万元的价格出售给刘万海。同时兰又忠出具收条一份，载明：“今收到，刘万海购买建湖阳光水城123幢门面南侧第十四间房款贰拾捌万元整。（银行转汇），收款人兰志国，兰又忠，2010年3月28日”。兰又忠和父亲兰志国在上述收条上签字。兰又忠又将上述房屋的房屋所有权证书交付给刘万海。2010年7月8日刘万海以兰又忠的名义办理了上述房屋的土地使用权证书。事后刘万海与黄鹤飞将上述房屋共同对外出租。刘万海于2012年6月14日、6月17日两次发送手机短信给案外人兰志国，告知其个人银行账号，后兰志国根据该账号于2012年7月2日和2012年7月10日分别向刘万海汇款22万元和6万元，合计28万元，作为兰又忠收取刘万海的购房款返还给刘万海。2013年3月22日，兰又忠提起诉讼，其父兰志国提交了兰又忠的授权委托书，作为代理人参加了诉讼。要求刘万海归还上述房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，并要求刘万海返还兰又忠和父亲兰志国共同出具的一张28万元房款收据。2013年5月21日，兰又忠又申请撤回起诉，建湖法院作出（2013）建民初字第0588号民事裁定书，准予撤诉。2013年6月3日，刘万海提起诉讼，要求兰又忠协助办理上述房地产过户登记。
本院再审认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案兰又忠与刘万海于2010年3月份口头形成房屋买卖协议，且兰又忠于同日收取购房款，并将房屋所有权证书交付刘万海，事后房屋由刘万海与他人共同出租使用，双方达成的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效合同。兰又忠应按合同的约定履行自己的义务，故对刘万海的请求应予以支持。兰又忠认为，其本人未与刘万海达成口头房屋买卖协议，亦未委托他人出卖房屋，其陈述前后不一，自相矛盾，辩称没有事实依据，本院不予采信。兰又忠又辩称其父兰志国依据刘万海短信告知的银行账号已将28万元购房款返还给刘万海，双方对退房已协商一致。刘万海否认双方对退房事宜已协商一致。兰又忠并未能提供足够证据证实双方就退房时所涉房屋价格、房屋的交付、租金的收取、办理土地使用权证书费用的结算等达成一致意见。原二审仅以兰志国依据刘万海短信告知的银行账号已将28万元返还给刘万海，而推定双方已经协商不再履行房屋买卖协议，双方的行为表明该协议实际已经协商解除的事实，证据不足。原二审判决认定事实部分错误，判决不当，应予纠正。兰志国已退给刘万海的28万元购房款，兰又忠可另行主张。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）盐民终字第0425号民事判决；
二、维持建湖县人民法院（2013）建民初字第0734号民事判决。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由兰又忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 坚
审 判 员 江 琴
代理审判员 潘 虹
二〇一五年十月三十日
书 记 员 王玉兰
附法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。