上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3320号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会。法定代表人董仁义，主任。委托代理人张磊，上海磊天律师事务所律师。委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海宏茂停车场。投资人许生林，总经理。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。上诉人上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会之委托代理人张磊、李莉，被上诉人上海宏茂停车场之委托代理人瞿琼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年1月1日，上海宏茂停车场（以下简称宏茂停车场）、上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会（以下简称打铁桥居委会，当时名称为上海市松江区泗泾镇打铁桥村民委员会）签订《打铁桥地块土地租赁合同》三份，约定：打铁桥居委会将位于打铁桥村的三块净土地（面积分别为14.37亩、4.5亩、4.6亩）出租给宏茂停车场作为堆场、仓储使用；租赁期限自2011年1月1日起至2026年12月31日止，由于地块种种原因暂无法使用，具体租用时间由双方合定为准；土地租金每年每亩人民币（下同）1万元；合同签订10日内，宏茂停车场应分别支付打铁桥居委会三份租赁合同项下定金10万元、1万元、1万元，双方确定租地时间后，土地租金先付后租，于每年年底一次性付清；合同期内如因不可抗力事件导致合同无法履行，双方可协商提前终止合同；合同有效期内，由于国家重大项目建设，或打铁桥居委会租给其他单位使用、须得宏茂停车场同意时，补偿现状物质和相关费用，宏茂停车场应当竭力配合搬迁。宏茂停车场、打铁桥居委会双方代表许生林、姜某某也分别在三份合同尾部签名。上述合同签订后，宏茂停车场即按约占有上述土地，并在地上建造停车场，但未支付合同约定的有关费用。2013年7月18日，上海市松江区规划和土地管理局向该区泗泾镇村镇建设管理办公室（以下简称泗泾镇村镇办）发出《关于要求泗泾镇村镇办临时仓库地块临时用地返回土地并恢复原状的通知》（松规土〔2013〕230号），言明：泗泾镇村镇办临时仓库项目经沪松府土〔2011〕12号文批准的临时用地位于打铁桥村，用地总面积7,021平方米；根据泗泾镇村镇办与打铁桥村民委员会签订的租赁协议，该临时用地租赁期限为2年，租赁到期后由泗泾镇村镇办还耕恢复原状，泗泾镇政府亦承诺于2013年3月1日前地块恢复原状；现临时用地期限已满，但至今未按承诺书恢复土地，请泗泾镇村镇办将临时用地在1个月内恢复原状。2013年9月26日，泗泾镇村镇办向宏茂停车场、打铁桥居委会发出告知书，称其收到上海市松江区规划和土地管理局下发的《关于要求泗泾镇村镇办临时仓库地块临时用地返回土地并恢复原状的通知》（松规土〔2013〕230号文件），要求其在接到通知后一个月内恢复临时用地审批前的原状，并返还原单位，故其要求宏茂停车场、打铁桥居委会于2013年10月18日前腾空场地搬迁，并将用地返还。2013年10月18日，涉案土地上的房屋等设施被有关部门拆除。后涉案土地双方确认已经被复垦。原审另查明，2011年7、8月份，姜某某在担任中共上海市松江区泗泾镇打铁桥村党支部书记期间,利用协助上海市松江区泗泾镇人民政府查处违法建筑的职务便利，对宏茂停车场在该村修建违法建筑的情况未及时上报，收取宏茂停车场负责人许生林给予的6万余元。2015年9月7日，上海市第一中级人民法院判处姜某某犯受贿罪，免予刑事处罚。目前该判决已经生效。原审再查明，上海市松江区房地产测绘所于2010年12月7日出具泗泾村镇办临时仓库地块的权属调查报告，显示临时仓库地块原为水浇地、坑塘水域及农村道路，为集体土地。原审审理中，宏茂停车场为证明其损失，提供了：1、2011年1月10日签订的《上海宏茂停车场建筑工程承包合同》，证明其与上海A有限公司签订了宏茂停车场建筑工程承包合同，合同约定工程范围包括二层钢结构营业用房30间（建筑面积1,550平方米）、单层钢结构营业用房18间（建筑面积550平方米）、单层钢结构仓库21间（建筑面积4,100平方米）、单层临时活动房19间（建筑面积650平方米）、停车场地及道路合计面积9,500平方米、配套的雨水管道、窨井、污水管道、化粪池等，承包方式为包工包料；工程总价暂估1,280万元，工程期限自2011年1月10日起至2012年5月9日；2、2013年8月15日编制的《宏茂停车场工程决算单》、工程量计算书、室外附属工程图纸，证明工程完成后工程结算造价10,811,676元；3、照片及视频光盘，证明宏茂停车场在接到打铁桥居委会通知后配合返还土地、拆除所有建设工程，宏茂停车场投资建设的真实性，造成损失是打铁桥居委会的过错。打铁桥居委会对上述证据的真实性不予认可，认为不应赔偿。鉴于宏茂停车场、打铁桥居委会对宏茂停车场主张的停车场损失存在争议，经宏茂停车场申请，原审法院委托上海沪港建设咨询有限公司对涉案停车场营业用房、仓库、活动房及道路场地等配套工程项目进行司法审价。鉴定结论为工程造价10,803,339元，其中：土建装修工程（不包括1号楼、地磅及办公室）10,219,701元、室外给水工程及室内外照明工程396,181元、消防工程187,456元、1号楼土建装修工程359,465元、地磅及办公室土建装修工程162,707元。宏茂停车场对上述鉴定结论无异议。打铁桥居委会则提出如下异议：1、鉴定所依据的施工图纸由宏茂停车场单方提供，未得到打铁桥居委会的认可；2、施工图纸和现场不符，现场不存在1号楼；3、地磅和办公楼不是司法鉴定的范围；4、建筑物是宏茂停车场自行拆除，建筑物中最重要的彩钢夹心板由宏茂停车场自行处理，该费用不能算在内；5、宏茂停车场已经实际使用，故审计结论应该计算折旧。针对打铁桥居委会的异议，鉴定单位发表如下意见：1、其是以宏茂停车场提供的图纸、光盘等资料作为审价依据，现场勘查时已经被拆除了，看不到了；宏茂停车场提供的也不是正规的施工图纸，没有设计院的盖章；2、1号楼现场确实看不到了，按图审价单独列明，宏茂停车场提供了1号楼的图纸，但是非正规的白图；3、地磅和办公楼，也是针对宏茂停车场提供的图纸鉴定，只对地磅的结构土建部分审价，地磅本身不在审价书范围内，现场勘查时地磅确实有；办公楼也是根据宏茂停车场提供的图纸审价，包括了办公楼的简装；4、是否自行拆除问题与鉴定内容无关；5、本次鉴定范围是造价，不考虑折旧。针对打铁桥居委会的异议，宏茂停车场认为：1、宏茂停车场申请鉴定时，除了提供图纸，还有施工合同，结算书、照片，视频，可以相互印证工程量客观存在；打铁桥居委会对宏茂停车场提供的审价依据都不认可，但并未提供充分的证据推翻宏茂停车场的证据，不利后果由打铁桥居委会承担；2、1号楼客观存在，这可以从宏茂停车场提供的施工合同、工程结算单等予以印证；3、地磅基础现状客观存在；办公室当时利用了农民的宅基地房屋进行的装修，结算单中也有显示；4、拆违办要求宏茂停车场限期拆除，因宏茂停车场并非是专业拆违机构，其委托专业机构拆除，拆除的剩余废料，由拆违机构所有，以抵作拆违的费用；5、折旧不在鉴定范围，且宏茂停车场建好后不久就拆除，折旧几乎没有。原审审理中，宏茂停车场请求法院判令：打铁桥居委会赔偿宏茂停车场建造停车场营业用房、仓库、活动房及道路场地等配套工程损失10,811,676元。打铁桥居委会辩称：不同意宏茂停车场的诉讼请求。打铁桥居委会提出反诉，请求法院判令：1、宏茂停车场、打铁桥居委会于2011年1月1日签订的三份《打铁桥地块土地租赁合同》无效；2、宏茂停车场支付打铁桥居委会自2011年1月1日起至2014年9月30日止的土地使用费880,125元，并支付自2014年10月1日起至实际归还土地之日止的使用费（按每年每亩10,000元计算）。针对打铁桥居委会的反诉请求，宏茂停车场辩称：不同意打铁桥居委会的反诉请求。原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。关于本案租赁合同的效力问题。根据土地管理法第六十三条的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉租赁土地属集体土地，在被批准为2年临时仓库用地期间，宏茂停车场、打铁桥居委会签订了土地租赁合同，租赁期限超出临时用地的使用期限，宏茂停车场还将未经合法手续建造的房屋从事经营活动，违反了土地管理法的禁止性规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对于土地性质，打铁桥居委会系明知，宏茂停车场在订约时亦负有审核义务，故导致合同无效双方均有过错，但打铁桥居委会应当承担主要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，宏茂停车场因合同取得的土地应依法予以返还，并可按照合同约定的租金标准支付占有期间的使用费。庭审中，双方确认地上房屋等设施于2013年10月18日始被拆违，土地也已复垦，故本案租赁土地已经实际返还，宏茂停车场占用期截至2013年10月18日。因使用费本质上属于合同无效返还的后果处理而非租金，“知道和应当知道权利被侵害”的时效期间应从法院认定合同无效之日起计算，故对宏茂停车场认为打铁桥居委会主张使用费的诉讼时效已经届满的意见，法院不予采纳。经计算，自2011年1月1日起至2013年10月18日止的使用费为656,517元。承租人经出租人同意建造房屋，但未办理合法建设手续，造价费用由双方按照过错程度分担。根据鉴定意见，本案所涉工程造价10,803,339元。结合宏茂停车场、打铁桥居委会双方的过错程度，鉴定结论所依据基础材料的证明力大小，履行情况，酌情确定打铁桥居委会应当赔偿的金额为7,022,170元。打铁桥居委会辩称不承担赔偿责任的意见，缺乏依据，法院不予采纳。原审法院审理后于二○一六年一月二十日作出判决：一、上海宏茂停车场与上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会于2011年1月1日签订的三份《打铁桥地块土地租赁合同》无效；二、上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会于判决生效之日起十日内赔偿上海宏茂停车场损失7,022,170元；三、上海宏茂停车场于判决生效之日起十日内支付上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会使用费656,517元。本诉案件受理费86,670元，反诉案件受理费6,340元，鉴定费155,000元，合计诉讼费248,010元，由上海宏茂停车场负担85,266元（已付），上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会负担162,744元（已付6,340元，余款156,404元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，打铁桥居委会不服，上诉于本院称，本案中土地租赁合同无效后产生的责任承担问题与停车场被拆后产生的损害赔偿问题分属于两个法律关系。就前者而言，被上诉人通过行贿姜某某以订立合同的方式，恶意串通损害上诉人之利益，因此被上诉人应当对合同无效承担全部责任。就后者而言，停车场被拆的原因在于被上诉人没有按规定申请审批，拆除行为系有关部门的行政行为，而且上诉人仅仅是将涉案土地出租给被上诉人用于仓储和堆放物品，从未同意过被上诉人在该土地上建房，因此上诉人不对停车场被拆除承担任何责任。至于损失的认定，原审判决所依据的鉴定报告仅仅以被上诉人单方提供的图纸和光盘作为审价依据，该图纸既没有设计院盖章，也没有经过上诉人确认，光盘也仅能够证明存在彩钢板的房屋，不能证明彩钢板的规格，该报告的审价结果与实际完全不符。上诉人请求维持原审判决第一、三项，撤销第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿停车场损失的诉讼请求。被上诉人宏茂停车场辩称：上诉人明知涉案土地属于临时用地，故意隐瞒该事实，与被上诉人签订长达16年的租赁合同，约定该土地可以作为堆场使用。被上诉人为实现合同目的在承租土地上建房，上诉人对此并没有提出异议，应视为上诉人默认了被上诉人的建房行为。停车场建成后，许生林为了在另外的土地上进行扩建而实施行贿，故行贿与本案无关。因此，被上诉人认为上诉人应当对停车场被拆承担主要责任。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《打铁桥地块土地租赁合同》所涉土地为集体土地，临时用地期限仅为两年，但合同约定的租赁期限却远远超出了临时用地的使用期限。此外，宏茂停车场在该地块上建造的房屋未办理合法的建造手续且用于非农建设，已违反了土地管理法的禁止性规定，该合同应为无效。合同被确认为无效后，根据无效合同的处理原则，被上诉人应当返还土地，并支付实际占用期间按合同约定的租金标准计算的使用费。原审法院根据查明的事实，认定被上诉人已经实际归还所涉土地，并确定被上诉人应当向上诉人支付使用费656,517元，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人在系争土地上建造房屋等的造价损失，考虑到上诉人明知土地的使用期限及性质仍出租给被上诉人使用，且在被上诉人建造房屋时，上诉人也没有尽提醒与告知义务，确有一定过错，但被上诉人作为承租人，其在签约前应当对地块的性质尽到审核义务，其在未查实土地状况的情况下即斥巨资在土地上进行搭建，也有一定过错。本院认为双方过错程度相当，故应分担相应的损失。因此，本院确定上诉人应赔偿被上诉人损失5,401,669.50元。据此，本院对原审相关判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2843号民事判决第一、三项；二、变更上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2843号民事判决第二项为：上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿上海宏茂停车场损失5,401,669.50元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86,670元，反诉案件受理费6,340元，鉴定费155,000元，合计248,010元，由上海宏茂停车场负担124,005元，上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会负担124,005元；二审案件受理费60,955元，由上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会负担30,477.50元，上海宏茂停车场负担30,477.50元。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……