广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）霞法民二初字第437号
原告黄晓慧，女，1972年1月4日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人黎月华，女，1949年8月24日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被告湛江市建实房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路3号。
法定代表人庞彩华，总经理。
委托代理人蔡铭妍，该公司职员。
原告黄晓慧诉被告湛江市建实房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎月华，被告的委托代理人蔡铭妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年2月13日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买被告开发位于湛江市霞山区绿塘路9号（现名“碧绿花园”）建实商住楼8号楼一单元1101号房。合同签订后，原告如约履行了合同义务，付清了全部购房款561000元及其他相关费用。合同约定被告应当在2008年12月30日前，将商品房交付原告。被告在2008年12月30日通知原告收房，但是所购房屋8号楼的实际竣工验收合格时间是2009年9月10日，被告实际迟延交房254天，故应计算违约金给原告。2009年5月，原告装修房屋完毕即搬入1101号房居住。不久，房屋内墙和屋顶出现裂缝，且外墙渗水。按照合同约定以及被告交给原告的《房屋质量保证书》和《房屋质量保修书》规定，被告应当迅速修复所有质量缺陷，并赔偿原告经济损失。被告应在法定权限内为原告办理房屋产权证，而实际原告的房屋权属证书拖延至2010年1月18日才登记，被告的行为违反了相关法律规定和合同约定。原告经与被告协商无果，为维护自身合法权益，请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金71247元。2、赔偿因逾期交房导致原告多缴纳的前期物业服务费1479.70元。3、被告迅速全面修复原告所购买的1101号商品房所有质量缺陷，并赔偿原告直接经济损失与房屋的贬值损失。4、被告赔偿逾期登记房产权属证违约金40960元。5、被告负担本案的诉讼费用与房屋建筑质量评估、价值评估等费用。
被告辩称，答辩人不存在逾期交房的违约行为，依法不应当承担逾期交房的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告已按照《买卖合同》约定，在合同约定的商品房交付时间之前，向原告发出了交房通知书，通知原告接收其商品房。原告实际也前来办理交接手续，亲自验收房屋，并领取了房门钥匙。从这一客观事实来看，被告不存在逾期交房的违约行为，更不应承担逾期交房的违约责任。原告主张商品房在交付时未取得《竣工验收备案表》，这属于交付上存在瑕疵，这一瑕疵不能否定被告已按时向原告交付商品房的客观事实，商品房在交付时未能取得《竣工验收备案表》，原因是多方面，其中行政机关繁琐的工程竣工验收程序是重要因素。因为工程竣工验收是一个较为复杂、具有阶段性的工作，才导致商品房竣工验收工作的滞后。事实上，8号楼在向原告交付使用前，已经通过环保、规划等部门的单项验收，以及建筑工程质量的“分部”、“分户”等项目的验收，客观上已经具备居住使用的条件。而且，在商品房的交付过程当中，原告亦未提出异议，仍同意签收《建实商住楼商品房交接确认单》以及接收商品房，可见原告当时是认可其商品房的验收状况、以及商品房的客观居住条件的。事后被告也积极完成竣工验收工作，最终取得了《竣工验收备案表》。故被告已履行合同义务，不应承担违约责任。既然原告已经实现了合同的目的，取得了预期的经济利益，就不存在所谓的经济损失，因此，原告主张的经济赔偿是没有事实和法律依据的，其该项诉讼请求不应得到法院的支持。
另一方面，原告入住时与湛江市永安物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，并一直使用、居住该房屋至今，在居住期间，原告接受了物业服务公司的服务，享受了电梯、公共道路等公共设施设备，其所支付的物业管理费用，是其日常生活所实际产生的，亦不存在经济损失，因此原告主张要求被告赔偿物业管理费没有法律依据。对于商品房出现裂缝、××，被告愿意承担保修责任。原告为此提出的所谓房屋贬值损失没有事实依据。再就是对于原告要求被告赔偿逾期登记房产权属违约金的问题，根据《买卖合同》第十五条的约定，被告的办证义务就是向产权登记机关提交须由××提交的资料即可，并非是为原告取得房屋产权证，对此被告不应承担任何责任。另被告未按时将办理房地产权证的相关资料提交产权登记机关一事发生至今（即2009年6月1日至今），已超过两年半的时间，原告现提起诉讼追究被告延迟办证的违约责任，已超过了两年的诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2008年2月13日，原告（××）与被告（××）签订合同编号：200800553《买卖合同》。《买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区绿塘路9号建实商住楼8号楼一单元1101号房（以下简称1101号房），建筑面积共136.09平方米（其中套内建筑面积116.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.52平方米），按套内建筑面积每平方米4812.56元计算，总房款为561000元，由原告签署本合同时交纳首期购房款261000元；余下房款300000元由原告向银行申请按揭贷款支付。《买卖合同》第八条约定，××应在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起10日内告知××的；2、因政府主管机关、部门或机构的政府的行为所导致的延期。《买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，××按日向受买人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按××累计已付款的10%向××支付违约金。××继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。《买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，受买人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由××承担。《买卖合同》第十五条约定，××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：“1、××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的3%赔偿××损失。”《买卖合同》第十六条约定，××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务。因不可抗或者非××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《买卖合同》签订后，原告依约向被告付清了购房款，以及预付了办证费用，并依法缴纳购房契税。2008年12月30日，原告与被告签订《商品房交接确认单》，原告装修入住1101号房后，发现该房屋的内墙、屋顶陆续出现多个地方裂缝，外墙还出现渗水现象，遂要求被告进行修复，被告虽同意修复，但因双方对于修复方案意见分歧而未果。后双方又因逾期交房违约金、赔偿房屋贬值损失费及赔偿物业管理费等问题而引发争议，经协商无果，原告起诉至本院。在审理过程中，原告向本院申请对位于湛江市霞山区绿塘路九号建实商住楼8号楼一单元1101号房梁柱断裂点等事项进行鉴定，由于原告没在规定的时间内缴交鉴定费用，故按自动撤回鉴定申请处理。
另查明，因被告开发位于湛江市霞山区绿塘路9号建实商住楼8号楼部分房屋出现墙体裂缝的问题，2011年4月22日，被告曾委托湛江市中誉工程造价事务所有限公司对“碧绿花园”墙体裂缝修补工程进行修补预算，预算结论为：墙体裂缝修复为每10米是648.30元。对房屋出现的墙体裂缝问题，被告提出可由公司进行维修，也可参照修补预算进行补偿后，由原告自行请人进行修复。
再查明，位于湛江市霞山区绿塘路9号建实商住楼8号楼，被告于2009年9月24日向湛江市房地产管理局递交房地产交易登记申请。另涉案的1101号商品房已取得粤房地权证湛江ＣＱ字第××号《广东省房地产权证》，登记时间为2010年1月18日。
本院认为，《买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，条款内容没有违反法律法规，故《买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。合同约定商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格。被告向原告交付的商品房虽然其主体、分部、分户结构已经验收合格，但这仅是商品房中的部分工程项目验收合格，不能视为商品房经验收合格。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”2008年12月30日，被告将合同约定的商品房转移给原告占有后，原告已经对所购商品房进行管理、收益和使用。基于合同约定的商品房已进行了交接，现原告又要求被告支付71247元逾期交房违约金，不符合公平原则，不予支持。原告主张被告赔偿2009年2月至2009年9月期间的物业服务费1479.70元，由于物业服务费属另一法律范畴，且原告在居住期间实际享受了物业公司提供的服务，原告的该项请求，理由不能成立。
关于修复涉案房屋存在的质量缺陷及赔偿原告直接经济损失与房屋贬值损失的问题。根据法律规定，房地产开发企业应当保证房屋质量以及住户的居住安全。由于原告所购1101号房屋出现的裂缝及渗水现象是在房屋保质期限内出现的质量问题，因此被告依法应承担保修责任。基于原告还未自行对1101号房进行修复，故对原告要求被告赔偿直接经济损失以及房屋质量缺陷的贬值损失因未能提供证据而不予支持。但房屋在保修期间，将给原告的正常生活造成影响，按照公平原则，由被告补偿4000元给原告。
关于赔偿逾期办理房屋产权证违约金的问题。《买卖合同》第十五条仅约定，因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，由××承担××退房之后的有关民事责任，而未对逾期登记房产权属证的违约金作出约定。本案中，原告未能在规定期限内取得房产证后，其不主张退房，而是起诉主张逾期登记房产权属证的违约金。由于原告要求被告赔偿逾期办理房屋产权证违约金40960元不符合合同约定，故对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告湛江市建实房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，对原告黄晓慧位于湛江市霞山区绿塘路9号（现名“碧绿花园”）建实商住8号楼一单元1101号房屋质量原因的裂缝进行修复至验收合格。
二、被告湛江市建实房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性补偿4000元给原告黄晓慧。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告黄晓慧的其他诉讼请求。
案件受理费2574元（原告已预付），由原告负担2317元，被告负担257元（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 吴保文
审判员 蔡 华
二〇一二年七月二十日
书记员 方 超