广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第594号
原告汕头市金海程国际货运代理有限公司，住所地。
法定代表人陈怀宁。
原告汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司，住所地。
负责人张作如。
委托代理人陈妍莉，女，该公司员工，联系地址广州市荔湾区。
两原告的共同委托代理人蔡锦锋，广东星啸律师事务所律师。
被告吴智钧，男，1970年1月1日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
原告汕头市金海程国际货运代理有限公司（以下简称“金海程公司”）、汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司（以下简称“金海程公司广州分公司”）诉被告吴智钧租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人蔡锦锋，原告金海程公司广州分公司的委托代理人陈妍莉和被告吴智钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年3月20日通过广州煌家房地产代理有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其合法拥有的位于广州市海珠区新港西路11号901房（以下简称“涉案房屋”）出租给原告金海程公司广州分公司作写字楼使用；租赁期限自2013年4月21日至2014年4月20日止，月租金为4000元；租赁保证金为8000元；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，则视为违约，违约方应支付给对方相当于两个月租金的金额作为违约金；被告应在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应的税款。2014年2月22日，被告将涉案房屋出租给案外人彭广江，单方解除了合同。2014年3月15日原告被迫搬离了涉案房屋，2014年3月22日，被告将8000元租赁保证金在扣除320元之后退还了原告。之后，原告多次找被告协商均未果，故起诉要求判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2014年2月22日解除；2、被告向原告支付违约金8000元；3、被告返还原告代缴的房屋租赁税3203.5元（自2013年5月至2014年2月共10个月，每月税费320.35元）；4、被告向原告返还房屋保证金320元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，确认原、被告之间的租赁合同已经解除，但是对解除的时间不予认可，被告认为合同是2014年3月20日解除的，不同意原告的第二至第五项诉讼请求。被告和原告金海程公司广州分公司签订租赁合同时约定：月租金4000元为被告实收，房屋租赁税费由原告金海程公司广州分公司每月按时缴纳。2014年2月20日，原告金海程公司广州分公司电话通知被告其公司搬迁要提前退租，被告提出需要另找承租人，才能提前解除合同。于是被告通过中介公司重新找到新的承租人，与原告金海程公司广州分公司约定3月20日进行移交，并在3月11日应原告金海程公司广州分公司的要求通知小区千禧商务中心服务处放行其办公物品。但之后在移交过程中，原、被告就最后一个月的房屋租赁税费320元的问题产生分歧，被告暂扣了320元，将余下的押金7680元退回给原告，原告对此不满才引起纠纷。
经审理查明，原告金海程公司广州分公司是原告金海程公司的分支机构，没有独立的法人资格。位于广州市海珠区新港西路11号901房的所有权人是被告和其妻子吴艳。
2013年3月20日，被告（甲方、出租人）与原告金海程广州分公司的负责人张作如（乙方、承租人）、广州煌家房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方作写字楼使用；租赁期限自2013年4月21日至2014年4月20日，月租金为4000元，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前将租金汇入甲方银行账户；乙方需在签署本合同当天向甲方支付如下款项：租赁保证金8000元和首月租金4000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，则视为违约，违约方应支付给对方相当于两个月租金的金额作为违约金；等。该合同尾部注明“提示”：根据《广州市房屋租赁管理规定》租赁双方应在签订合同之日起3日内到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房租赁登记备案手续；出租方应在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应的税款，并到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；承租方必须遵守国家有关生育政策，如非本市户籍，应在规定限期到房屋所在街道、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。2013年4月14日，张作如向被告交纳了保证金8000元。
2014年2月22日，被告（甲方、出租人）又与彭广江（乙方、承租人）、广州煌家房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作写字楼使用；租赁期限自2014年3月25日至2016年3月24日，月租金为4000元；等。
被告就其主张提交了以下证据：1、中介公司的经办人黄晓宁出具的《证明》，内容为：兹有富力千禧商务中心901办公室租赁双方……双方约定，每月租金4000元为出租方实收，租赁期间产生的房屋税费由承租方每月按时缴纳；2、承租人彭广江出具的《证明》，主要内容为……在看房、租房的过程中，张作如亲口告诉我，由于她要将公司搬迁，所以她才提前退租的……2014年3月18日，本人和张作如女士及中介公司工作人员、千禧商务中心服务处工作人员一起抄记了901房屋的水电表度数及物业费用等，随后，本人、张作如女士和业主吴智钧先生一起办理了移交；3、千禧商务中心服务处出具的《证明》；4、《千禧花园缴费通知单》；5、被告的手机通话记录；6、被告的手机短信通信记录。原告质证表示：对证据1的真实性不予确认，被告与证人黄晓宁有长年的业务往来，存在利益关系，因此其证言缺乏可信性也缺乏证明力。证人黄晓宁的证言是打印的，无法查明该内容、形式的真实性。证据2、3由于证言是打印的，且证人无正当理由或经法院许可不出庭接受质证，无法查明该份证据形式的真实性和内容的真实性；假设其形式和内容都真实，被告与证人之间存在利害关系，因此其证言缺乏可信性和证明力。对证据4的关联性不予确认，与本案无关。对证据5、6的真实性不予确认，因为没有经过公证，无法确认其内容的真实合法性。
另被告为证明其主张申请了证人黄晓宁出庭作证，证人黄晓宁在庭审中表示：其从2003年11月从事房产中介；原、被告之间的《房屋租赁合同》是其公司提供的格式文本；当时签订合同时，被告是要求实收4000元／月的租金，但为什么没将税费的承担问题写入合同不记得了。
原告于2014年4月24日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示只主张被告一人承担责任，不申请追加涉案房屋的共有权人吴艳参加诉讼；涉案房屋的共有权人吴艳也表示不参加本案诉讼，被告与原告金海程公司广州分公司签订的租赁合同产生的法律后果由被告承担。原告和被告一致确认：原告金海程公司广州分公司没有欠租的情况。原告表示：被告向其出示了被告与彭广江签订的租赁合同，通知原告在合同期满之前尽快搬离，以此行为提前解除了原、被告之间的租赁合同。被告表示：若法院认定房屋租赁税应由被告承担，其同意退回320元保证金给原告。
本院认为，原告金海程公司广州分公司负责人张作如与被告签订的《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。现原告请求解除该合同，被告也认为合同已经解除，双方意见一致，本院对该事实予以确认。被告虽然在合同履行期限届满前就涉案房屋与彭广江另行签订了租赁合同，但原告也表示被告通知其在合同期满之前尽快搬离，由此可见被告并没有强制原告必须在合同履行期限届满前提前搬离，之后双方还办理了涉案房屋的交接手续，故合同的解除可视为原、被告合意的结果。原告认为被告存在违约行为，主张被告支付违约金的意见，本院不予采纳。根据合同中注明的“提示”，租赁房屋的税款应由出租方缴纳。被告主张原、被告实际约定该税费由原告缴纳，但根据被告证人黄晓宁庭审时的表述，证人作为多年从事房产中介的人员，该租赁合同的版本由其提供，但证人却对关于租赁税费实际由原告承担的约定没有在合同中注明解释不清，故对被告抗辩的该事实，本院不予认定。原告已代被告缴纳了房屋租赁税3203.5元，现原告要求被告返还上述款项符合合同约定，本院予以支持。被告以预缴2014年3月的房屋租赁税为由扣留原告320元的租赁保证金没有依据，原告要求被告返还，本院也予以支持。原告金海程公司广州分公司由于没有独立的法人资格，故其在本案中的权利义务由原告金海程公司与其共同承受。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告汕头市金海程国际货运代理有限公司、汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司与被告吴智钧之间关于广州市海珠区新港西路11号901房的《房屋租赁合同》已经解除；
二、被告在本判决生效之日起10日内返还房屋租赁税费共3203.5元给两原告；
三、被告在本判决生效之日起10日内返还320元房屋保证金给两原告；
四、驳回两原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元由被告负担，上述受理费已经由原告汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司预交，原告汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告汕头市金海程国际货运代理有限公司广州分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈美贤
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 施海文
张洁