上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1262号
原告唐强明，男，1984年7月10日生，汉族，户籍地江西省吉安市。
委托代理人卢峰，上海瑞泽律师事务所律师。
被告上海轩成物流有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人周明昌，董事长。
被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人魏仁礼，董事长。
上列两被告共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
原告唐强明与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告唐强明的委托代理人卢峰、被告上海轩成物流有限公司（以下简称轩成公司）、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称江阳公司）的共同委托代理人蒋尉菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐强明诉称，原、被告于2013年2月28日签订租赁合同一份，约定，被告将位于宝山区泰和路XXX号两间铺位租赁给原告，租期从2013年4月28日起至2015年4月27日止。合同签订后，原告向被告支付了租金98，112元、管理费4，000元及押金2万元。市场定于2013年4月28日开张，以出租方的书面通知或者公告为准。但嗣后，原告从未收到被告关于市场开张的任何通知，且市场相关铺位尚未建设完毕，建筑垃圾遍地，无法开展经营。同时，合同所约定出租商铺的建造未经行政审批手续，系违法建筑。故原告起诉要求确认与被告就系争商铺签订的租赁合同无效，被告返还全部租金98，112元、管理费4，000元及保证金2万元。
被告轩成公司、被告江阳公司共同辩称，轩成公司系泰和路XXX号房屋的房地产权利人，并取得了合法的经营资质，江阳公司在该处负责具体的经营管理业务。合同所约定出租的商铺系临时建筑物，获得相关部门批准建立，故两被告与原告就系争摊位签订的租赁合同合法有效。关于收取原告支付的租金、管理费和保证金的事实予以确认。同时，所有的商铺于2013年7月前全部竣工，被告于2013年9月5日向原告交付了商铺，原告也实际受领。综上，系争租赁合同合法有效，被告也完成交付义务，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年2月28日，轩成公司和江阳公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场（干货经营区），第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内两间席位，建筑面积56平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为L2-117、119。席位用途限于食品等批发零售，经营范围为南北干货。租赁期限自2013年4月28日起至2015年4月27日止，租金总额98，112元。甲乙双方约定租金和管理费采用一次性支付方式，乙方应于2013年2月28日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计102，112元。租赁期间，上述席位内所发生的水电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方的权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房（席位）的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记证及其他经营许可证，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电的抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。第九条为违约责任，其中约定，甲、乙双方约定，截止2012年8月31日，若所有签约商户不足本次招商总席位的80%，则甲方将已收取的租金、管理费和保证金，在一个月内全部退还给乙方，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方约定，干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以甲方书面通知或公告为准），若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。2013年7月15日，轩成公司开具收据，载明收到原告缴纳的席位租金98，112元，及2万元押金和4，000元管理费，期间为2013年4月28日起至2015年4月27日止。同年9月5日，被告向原告交付了系争商铺的四把钥匙，原告予以签收。
另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食（2006）381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字（2008）第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。
本案审理期间，原告于2015年8月31日将系争商铺的钥匙一组交由法院代管。
以上事实，有原告提供的租赁合同、收据、被告提供的房地产权证、批复，收条，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，被告所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与原告订立的租赁合同，应依法认定为无效。合同被确认无效，但出租方履行交付义务，其仍然有权参照租金标准向承租人收取占有使用费用。本案中，原被告双方一致确认在2013年9月5日，被告即向原告给付了商铺钥匙，故被告已完成了交付出租标的物的合同义务，原告应支付接收商铺后的占有使用费用。原告以市场尚未开张为由，主张未实际使用系争商铺，缺乏事实和法律依据，本院亦难以采信。综上分析，鉴于系争租赁合同为无效，故当事人应各自返还因合同取得的财产，审理中，原告于2015年8月31日交出了商铺钥匙，该行为表示其自愿履行返还义务。综上，鉴于原告实际使用商铺，其要求被告返还已经支付租金和管理费的诉请，本院不予准许。原告要求返还押金的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决如下：
一、原告唐强明与被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2013年2月28日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告唐强明保证金2万元；
三、原告唐强明的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取1，371元，由被告上海轩成物流有限公司、被告上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一五年九月十六日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。