江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3977号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州大鹏机电有限公司，住所地徐州市苏山村苏山二街188号。
法定代表人：王志刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄河北路90号（淮海文化科技产业园A1座2层西区、3层西区）。
法定代表人：张芳儒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱李建，江苏谐尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦丹丹，江苏谐尔律师事务所律师。
上诉人徐州大鹏机电有限公司（以下简称大鹏公司）因与被上诉人徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司（以下简称大学科技园公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大鹏公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由大学科技园公司负担。事实与理由：一、本案双方签订的产学研创基地建设合作协议实为房屋出租合同，但大学科技园公司提供的办公场所属于事业单位所有，该办公场所未经政府统一招标，不得对外出租。另外，大学科技园公司提供的办公场所未经消防验收合格，不具备出租条件。因为上述两点原因，大鹏公司与大学科技园公司所签订的协议无效、大鹏公司不应向大学科技园公司承担违约责任。二、自2015年8月5日，大鹏公司向大学科技园公司出具律师函后，大鹏公司便不再使用大学科技园公司的办公场所，因此自2015年8月起大鹏公司便不应当再向大学科技园公司支付租金。
大学科技园公司辩称：一、双方所签合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同。大鹏公司主张“合同应属无效，从而不应当承担违约责任”没有依据。二、原审判决确认租金支应付到2016年12月14日是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大鹏公司向一审法院起诉请求：一、解除大鹏公司与大学科技园公司签订的产学研创基地建设合作协议；二、大学科技园公司返还大鹏公司房屋保证金18202.56元、赔偿损失5万元，并承担本案诉讼费用。
大学科技园公司向一审法院提出反诉请求：大鹏公司支付大学科技园公司违约金30337.56元、房屋管理费（租金）137656.86元（暂计算至2017年1月31日），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月20日，大鹏公司（乙方）与大学科技园公司（甲方）签订了产学研创基地建设合作协议一份，主要约定：本协议之甲乙双方仅为合作关系，甲乙双方原隶属关系不变，本协议各条款应有利于促进产学研创合作、技术成果的转化、高新技术企业孵化、战略新兴产业培育，有利于促进创新企业人才培养，有利于推动地方经济发展；甲方提供权属下的坐落在园区C区2座209/211/220房屋（189.61㎡）及现有附属设施，乙方自行出资购买生产经营所需各类设备设施和对所使用房间进行必要的内部改造；甲乙双方通过在园区内生产经营、师生实践及创业、科研及技术服务等活动，实现在人才培养、创业与就业、教师实践锻炼、科研开发、技术服务、职工技能培训、企业生产经营方面的广泛合作；甲方负责对整个园区的建筑及基础设施进行规划和改造、搭建各类公共服务平台，乙方按照甲方认可的改造装修方案，对所使用房屋进行室内装修、改造；甲乙双方共享人员、设备、仪器、信息等相关资源，遵循资源原则，甲方可优先推荐毕业生到乙方就业；合作经营期间如乙方需要，甲方可凭借自有的科研力量及技术设备，与乙方合作进行新产品开发、工艺技术改造等，甲方的师资力量可以作为乙方工程技术人员的补充，甲方帮助乙方联系高校、科研院所开展产学研合作，向乙方开放学校科技、人才、设备、信息资源，开展科技服务；根据乙方申请，甲方依靠自身的教育优势，为乙方人员提供相关培训；乙方承诺进入园区仅从事电子产品研发及销售生产经营项目；甲方承担园区内非乙方独立使用的公共区域所产生的能源费用，乙方承担所用房屋内能源使用费用，按照预付费用方式逐月交纳给甲方；乙方第一、二、三合作年分别向甲方支付管理费45506.4元、72810.24元、77360.88元，管理费采取预付方式，乙方应在每一合作年起始日期前一个月内支付甲方半个合作年管理费，甲方每月25日前向乙方逐月开具月管理费合法票据；甲方按照乙方承担的各类学生实践项目、工作量及质量，酌情给予奖励，每个合作年度结束后一个月内结算上年度费用；合作期间，乙方在园区使用、享受的资源、能源、服务由乙方自行支付费用；本协议履行期间，若因乙方违反本协议的规定未依约交纳相关费用，或乙方人员人为因素，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权从保证金中直接扣除予以补偿，并书面或电子邮件通知乙方，乙方在收到甲方向其发出的扣除通知书后30日内将保证金予以补齐；考虑留给乙方改造搬迁时间，管理费起算时间自协议签订之日向后推迟120天；合作期限为36个月，合作时间自2014年11月1日至2017年10月31日止；乙方应在合作协议签订后5日内向甲方支付履约保证金18202.56元（已付），合作期满或协议解除后，甲方扣除乙方丢失损毁部分损失、拖欠费用及其他应交费用，剩余部分应如数无息返还乙方，任何情况下，乙方都不得要求将履约保证金转换为服务费；甲方未按约定时间交付该房屋达60日的，交付的房屋不符合协议约定，致使乙方合同目的无法实现的，乙方有权单方面解除协议；合作期未满，乙方提出终止协议的，应提前30日通知甲方，并按剩余合作时间所应支付的管理费的30%支付违约金；乙方不按约定支付各项费用违约达60日的，甲方有权解除协议，乙方应无条件接收解除合同，赔偿给甲方造成的损失，补交所有欠费，向甲方承担违约责任，违约金数额计算方式为（计由三部分构成）：1、按合作剩余时间管理费50%向甲方支付违约金，2、乙方支付的保证金充作违约金，3、向甲方按月费用的双倍支付违约金；乙方不可拆除的装修、装潢设施无偿归甲方所有，给甲方造成的损失，还应赔偿造成的损失；乙方逾期交纳管理费用的，逾期10日以上20日以内，按逾期时银行一年期存款利率支付甲方滞纳金，若逾期20日以上30日以内的，则按逾期时银行一年期贷款利率支付甲方滞纳金，若乙方超过30日未支付管理费的，每超过一天，按照拖欠金额的1%支付滞纳金。
2014年9月15日，大鹏公司支付大学科技园公司保证金18202.56元，但大鹏公司至今未支付大学科技园公司房屋管理费。2015年8月5日，大鹏公司委托江苏金华星律师事务所向大学科技园公司发送律师函一份，主要内容是大学科技园公司提供的办公场所，消防设施未经验收合格，存在严重安全隐患，且其承诺的电梯安装一事至今未履行，上述情形导致大鹏公司未足额按协议支付管理费，且不能将电子产品存在在办公场所内，大学科技园公司违约在先，大鹏公司不存在违约行为，现大鹏公司要求大学科技园公司尽快解决消防验收、电梯安装的事情，降低管理费。
一审庭审中，大鹏公司和大学科技园公司均确认双方虽然签订的是合作协议，但实质上是房屋出租关系，第一合作年的管理费45506.4元系扣除120天之后的费用。大鹏公司主要是销售产品，并无自己的研发项目，双方并未进行实际的项目合作，大鹏公司也未向大学科技园公司提出过人员培训。大鹏公司租赁的办公场所系大学科技园公司原有教室改造而成，该场所备有消防设备。涉案房屋的电梯于2016年10月安装完毕。
另查明，大学科技园公司于2016年11月14日收到本院送达的起诉状副本。
一审法院认为：大鹏公司与大学科技园公司签订的产学研创基地建设合作协议，虽名为合作协议，但双方当事人均确认该协议实为房屋出租协议，且双方也未进行项目合作，大学科技园只是将房屋租赁给大鹏公司使用，大鹏公司按期向其支付房屋租金。故本院确认该合作协议实质上是房屋出租协议。
合作协议签订后，大学科技园公司向大鹏公司交付了协议中约定的房屋，履行了协议中约定的义务，大学科技园公司并未违反协议的约定。大鹏公司以大学科技园公司违反协议约定，提出解除合作协议的主张，本院不予支持。大鹏公司主张大学科技园公司未与其开展合作，致使无法实现合同目的，且消防未验收、未安装电梯。本院认为，大鹏公司与大学科技园公司是房屋出租关系，大鹏公司也未提出过人员培训，大鹏公司无证据证明大学科技园公司向其承诺安装电梯，出租房屋安装有消防设施，且大鹏公司已经对房屋进行装修使用，故大鹏公司的主张本院不予采信。
合作协议中约定了，合作期未满，大鹏公司提出终止协议的，应提前30日通知大学科技园公司，并按剩余合作时间所应支付的管理费的30%支付违约金。大鹏公司并无证据证明其向大学院科技园公司提出过解除合作协议，大学科技园公司是于2016年11月14日收到大鹏公司关于解除合作协议等诉求的起诉状副本，起诉状副本可视同解除通知，大学科技园公司收到诉状副本后30日，合作协议解除。故大鹏公司要求解除产学研创基地建设合作协议的诉讼请求，予以支持，涉案合作协议应于2016年12月14日解除。合作协议中约定保证金充作违约金，因大鹏公司未按约定支付房屋管理费，存在违约行为，故其要求大学科技园公司向其返还保证金的诉求，不予支持。大鹏公司并无证据证明其损失数额，故其要求大学科技园公司赔偿其损失的诉求，不予支持。
大鹏公司未按合作协议中的约定支付房屋管理费，已经构成违约，大鹏公司应承担支付管理费的违约责任。合作协议于2016年12月14日解除，截止协议解除之日，产生房屋管理费127642.34元。故大学科技园公司要求大鹏公司向其支付房屋管理费127642.34元的诉讼请求，予以支持，超过部分不予支持。
合作协议中约定大鹏公司不按约定支付各项费用违约达60日的，大学科技园公司有权解除协议，大鹏公司应无条件接受解除合同，赔偿大学科技园公司损失，补交所有欠费，向大学科技园公司承担违约责任，违约金数额计算方式为：按合作剩余时间管理费50%支付违约金；已支付的保证金充作违约金；按月费用的双倍支付违约金。合作协议中同时约定了，大鹏公司逾期交纳管理费用超过30日的，每超过一天，按照拖欠金额的1%支付滞纳金。根据上述约定，大学科技园公司要求大鹏公司支付违约金30337.56元的诉求，并不违反合作协议的约定及法律的规定，予以支持。大鹏公司缴纳的保证金18202.56元冲抵违约金后，其尚欠违约金为12135元。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认徐州大鹏机电有限公司与徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司于2014年10月20日签订的产学研创基地建设合作协议已于2016年12月14日解除；二、判决发生法律效力之日起十日内，徐州大鹏机电有限公司一次性给付徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司房屋管理费127642.34元及违约金12135元。三、驳回徐州大鹏机电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元及反诉案件受理费1830元，均由徐州大鹏机电有限公司负担。
二审中，大鹏公司未提交新证据，大学科技园公司提交如下新证据：一、徐州工业学院大学科技园大门照片一张，欲证明徐州工业职业技术学院大学科技园又名淮海文化科技产业园；二、中共徐州市委【2013】3号文件，欲证明淮海文化科技产业园为2013年重大投资项目；三、江苏省科技厅、教育厅【2015】207号文件，欲证明徐州工业职业技术学院科技园为省级科技园。以上三份证据结合举证欲证明：科技园内房屋虽原为教学设施，但改造为大学科技园向外出租并孵化企业，是经过政府批准的。大鹏公司对于上述三份证据质证如下：对于三份证据的真实性均无异议，但是认为和本案没有关联性，而且不能证明涉案租赁房屋经过政府部门的统一招投标，因此不能对外出租。本案认为：鉴于双方当事人对于上述三份证据真实性均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、双方当事人签订的合作协议的效力应如何确定；二、一审法院判令大鹏公司支付租金至2016年12月14日是否得当。
本院认为：一、关于涉案合作协议的效力问题。涉案双方之间签订的合作协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。涉案房屋虽原为教学设施，但改造为大学科技园向外出租并孵化企业，已经政府批准，可对外出租，而且出租房屋内安装有消防设施，大鹏公司未能提供证据证实该房屋必须经过消防验收方能对外出租。大鹏公司以涉案房屋不能对外出租为由主张涉案合作协议无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于租金截止日的问题。涉案双方对于之间签订的合作协议名为合作实为租赁均无异议，本院认定本案双方之间系租赁合同关系，在租赁合同存续期间，承租人应当依约支付租金。根据查明的事实可知，涉案双方均有解除合同的意愿，但大鹏公司并无证据证明其在诉讼前向大学院科技园公司提出解除合同，大学科技园公司系于2016年11月14日收到大鹏公司关于解除合作协议等诉求的起诉状副本，该起诉状副本可视同解除通知，大学科技园公司收到诉状副本后30日，合作协议解除，故涉案合作协议应于2016年12月14日解除，一审法院判令大鹏公司支付租金至2016年12月14日具有事实及法律依据，本院依法予以维持。
综上所述，大鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5260元，由徐州大鹏机电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一七年八月十五日
书 记 员 蒋慧娟