吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第117号
上诉人（原审被告）通化市晟诚房地产开发有限公司。住所地吉林省通化市东昌区。
法定代表人王晓明，总经理。
委托代理人张晓霞，女，1964年6月12日生，汉族，该单位法律顾问。
被上诉人（原审原告）高绪强，男，1986年2月28日生，汉族，个体工商户，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人孙忠奎，男，1958年2月13日生，汉族，通化市东昌区龙泉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）通化市隆泰建筑有限责任公司，住吉林省通化市东昌区。
法定代表人王吉伟，经理。
委托代理人屠强，男，1961年6月6日生，汉族，通化市规划局科员。
上诉人通化市晟诚房地产开发有限公司（以下称晟诚公司）因与被上诉人高绪强、通化市隆泰建筑有限责任公司（以下称隆泰公司）合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2013）东江东民初字第489号民事判决，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告高绪强一审时诉称，2010年7月，被告隆泰公司承建被告晟诚公司开发的通化市新岭家园小区住宅楼。由于资金短缺，晟诚公司用其开发的房屋抵顶部分应付隆泰公司的工程款，隆泰公司又用抵顶得来的一处门市房置换原告的钢材。原告与被告隆泰公司于2010年7月23日签订了书面置换合同，被告晟诚公司是担保人，合同约定被告隆泰公司向原告交付房屋，但至今未交付，请求确认原告签订的置换合同有效，被告立即交付房屋。
原审被告隆泰公司一审时同意原告高绪强的诉讼请求。
原审被告晟诚公司一审时辩称，不同意原告的诉求。一、置换合同第1条最后一句话“预与乙方以钢材形式置换”、第3条“由甲、乙双方共同与开发商签定购房合同，此合同生效”。合同中这两条约定可以证明，此合同在我公司没有生效，原告与隆泰公司是否履行我方不承担责任。二、代表我方签定置换合同的是金灵善，金灵善不是我公司法定代表人，其担保行为没有经过公司授权，销售合同专用章只是对外销售房屋使用，担保行为无效。三、我公司因隆泰公司中途撤出施工，并多支付隆泰公司工程款一百多万，已对隆泰公司提起诉讼，我公司没有与隆泰公司将账目结算清楚前，拒绝对外承担一切责任。
原审法院审理查明事实：2010年7月23日，被告晟诚公司与被告隆泰公司签定施工承包合同，约定隆泰公司承建晟诚公司开发的新岭家园1号、2号两栋楼。同日，被告隆泰公司与原告签定置换合同，约定被告隆泰公司用新岭家园1号楼3号门市房（1-10至1-14由西向东第3号）置换原告等值钢材，被告晟诚公司作为被告隆泰公司的担保人在置换合同上签字盖章。2010年9月14日，被告晟诚公司与被告隆泰公司法定代表人屠强签定“新岭家园房屋定购合同”，实际为房屋抵顶工程款合同。合同约定晟诚公司将新岭家园1号楼3号门市房抵顶给隆泰公司充当工程款。此后，原告按照约定向被告隆泰公司供应了钢材。但被告晟诚公司抵绝向被告隆泰公司交付房屋，导致隆泰公司无法向原告交付房屋。另查明，原、被告诉争的新岭家园1号楼3号门市房建成后面积281.63平方米，丘地号220-970／404-808。2000年8月21日至2011年5月9日，屠强是被告隆泰公司的法定代表人。
原审法院认为，被告隆泰公司作为本案被告主体适格。2000年8月21日至2011年5月9日，屠强是被告隆泰公司的法定代表人，屠强与被告晟诚公司签定的房屋抵顶工程款合同是代表公司的行为，所以被告隆泰公司作为本案主体适格。另外，原告与被告隆泰公司签定的置换合同有效。虽然该合同第1条约定“预与乙方以钢材形式置换”、第3条“由甲、乙双方共同与开发商签定购房合同，此合同生效……”但原告已实际履行了该置换协议，向被告隆泰供应了钢材，被告隆泰公司也认可该置换合同的效力，故该置换合同对原告和被告隆泰公司有效。同时，2010年9月14日，屠强代表隆泰公司与晟诚公司签定的“新岭家园房屋定购合同”即房屋抵顶工程款合同为生效合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式定立合同的，自双方签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间定立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”二被告签定的抵顶合同没有附生效条件或生效期限，抵顶合同自签字时便成立、生效。被告晟诚公司主张二被告间未结算清楚，合同不生效，理由不成立。被告晟诚公司应当履行生效合同义务，向被告隆泰公司交付抵顶的房屋。原告高绪强与被告隆泰公司签定的置换合同有效，隆泰公司应当将从晟诚公司抵顶得来的房屋交付原告，即被告晟诚公司应当将新岭家园1号楼3号门市房交付原告高绪强。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告高绪强与被告通化市隆泰建筑工程有限责任公司签订的置换合同有效。二、被告通化市晟诚房地产开发有限公司于本判决生效之日立即将坐落于通化市新岭路东岭小区1号楼第3号门市房交付原告高绪强。
上诉人晟诚公司不服原判，提出上诉，其上诉理由主要为：原审法院认定事实不清。2008年上诉人与第一建筑公司签定了新岭家园小区建筑施工合同，共5栋楼，一建公司又将其中的1-2号楼包给了屠强，屠强在2010年7月27日同上诉人又签定了承包合同，由屠强采取包工包料的方式承建1-2号楼。整个承包过程均与隆泰公司无关，在同屠强的承包合同中，双方约定以一户门市房抵项屠强部分工程款，但必须工程竣工验收合格后最后结算。在施工过程中，上诉人多支付屠强工程款160多万元，关于多支付的工程款及合同违约金上诉人已另案提起诉讼。屠强代表隆泰公司与高绪强签定的置换合同，上诉人虽然盖了章，但该合同第三条约定由甲、乙双方共同与开发商签定购房合同时生效，第一款也约定预与乙方以钢材形式置换。由此可以说明，置换合同是附条件的合同，况且上诉人抵顶给屠强的3号门市房是同屠强个人签的房屋定购合同，而非正式的购房合同，正式的购房合同应当在工程竣工结算后签定，因此该合同非正式合同，且定购合同与隆泰公司无关，屠强已多领取了160多万元，上诉人不可能将3号门市房交付给高绪强。请求二审法院撤销原判。
被上诉人高绪强答辩认为，上诉人晟诚公司自愿在置换合同上签字盖章提供担保就应当履行担保义务，这符合诚实信用原则，上诉人与隆泰公司之间的纠纷与本案无关。原审判决正确，应予维持。
被上诉人隆泰公司答辩认为：置换合同是有效的，置换合同是经上诉人同意并盖章的合同，如果没有置换合同，屠强不可能给上诉人施工。上诉人晟诚公司同意将门市房抵顶给屠强作为施工款换取钢材进行施工，钢材到位后与晟诚公司开具了房屋定购合同，工程结束后上诉人晟诚公司一直占有房屋不予交付。所以原审判决正确，应予维持。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
在二审庭审中，双方当事人对被上诉人高绪强与被上诉人隆泰公司签订的置换合同是否有效，上诉人晟诚公司应否将诉争的门市房交付给高绪强发生争议，本院评判如下：
上诉人晟诚公司认为，上诉人与第一建筑公司签订了书面承包合同，屠强作为一建公司的项目经理承包了东岭家园1、2号楼，承包过程与被上诉人隆泰公司无关。屠强代表隆泰公司与高绪强签定的置换合同，约定由甲、乙双方共同与开发商签定购房合同时生效，所以置换合同是附条件的合同，条件并未成就，所以该合同未生效。上诉人抵顶给屠强的3号门市房是同屠强个人签的房屋定购合同，而非正式的购房合同，正式的购房合同应当在工程竣工结算后签定，因此该合同非正式合同，且定购合同与隆泰公司无关，上诉人不应将3号门市房交付给高绪强。上诉人二审中提供了上诉人晟诚公司与通化市第一建筑公司签订的建设工程施工合同（示范文本）复印件一份、2010年8月24日，通化市第一建筑公司与被上诉人屠强签订的《工程项目内部承包合同书》复印件一份、上诉人晟诚公司与被上诉人屠强签订的《新岭家园小区1-2#楼施工承包合同书》复印件，三份合同证明上诉人与被上诉人隆泰公司没有签订合同，双方没有合同关系。
被上诉人高绪强认为，新岭家园小区由上诉人晟诚公司开发，通化市第一建筑公司中标，但实际施工单位为被上诉人隆泰公司。屠强系当时隆泰公司法定代表人，与上诉人晟诚公司签订了施工合同，在高绪强与隆泰公司签订的置换合同上，上诉人作为担保人签字确认，该置换合同中约定的门市房，上诉人晟诚公司已与屠强签订了订购合同，所以该置换合同是有效的。本案不存在担保无效的情形，上诉人晟诚公司应当承担担保责任。上诉人二审中提供的三份合同均系复印件，且是在一审举证期限届满之后提供的，不符合证据规则的相关要求，对该三份证据不予认可。所以，置换合同是有效合同，上诉人晟诚公司应当承担返还争议房屋的义务。
被上诉人隆泰公司认为，置换合同是经上诉人晟诚公司同意并盖章确认的合同，如果没有置换合同，屠强不可能给上诉人晟诚公司进行施工，被上诉人高绪强依据合同约定履行了交付钢材的义务，隆泰公司也按合同约定履行了施工义务，上诉人晟诚公司应当按合同约定给付房屋。上诉人提供的三份合同中第一份合同没有发包方的公章，第二份内部承包合同并非屠强本人签字。
本院认为，2010年7月23日，被上诉人隆泰公司与被上诉人高绪强签订置换合同，约定“甲方（隆泰公司）在新岭家园有一门市房……，预与乙方以钢材形式置换。”、“乙方（高绪强）供货至总货款的30%，由甲、乙双方共同与开发商签订购房合同，此合同生效……”、“本合同自签字之日起生效”。上诉人晟诚公司以其开发建设的房屋为该置换合同担保，是合同当事人履行合同义务的前提和保证，合同当事人履约后，上诉人即应兑现承诺。2010年9月14日，上诉人晟诚公司与屠强签订了《新岭家园房屋定购合同》，约定以本案诉争的门市房抵顶1-2#楼工程款，并约定甲方应于2011年12月末将合同第一项所列房屋交付给乙方。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人认为因其与被上诉人隆泰公司之间尚未结清工程款项，故该争议房屋不能交付的主张，因其与被上诉人隆泰公司之间的纠纷已另案告诉，且并未有生效法律文书确认其债权债务关系，本案上诉人晟诚公司与屠强签订的《新岭家园房屋定购合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，上诉人以另案未作处理阻止对生效合同的履行，于法无据，上诉人晟诚公司应按合同约定履行交付房屋的义务。被上诉人隆泰公司与被上诉人高绪强签订的置换合同，由双方当事人签字盖章，屠强作为被上诉人隆泰公司的法定代表人亦签字确认，合法有效。上诉人主张该置换合同约定二被上诉人应与其共同签订购房合同，该合同才能生效，因被上诉人高绪强已按置换合同约定履行了交付钢材的义务，被上诉人隆泰公司亦认可该合同效力，且在该置换合同签订后，屠强作为隆泰公司的法定代表人与上诉人晟诚公司签订了《房屋定购合同》，故应认定该置换合同系有效合同。上诉人在二审中提供的三份合同复印件，因未提供合同原件，二被上诉人不予认可，故本院对此三份合同不予评判。
综上所述，本院认为，依法有效的合同对合同当事人有约束力，当事人应当依据合同约定履行义务，本案因上诉人晟诚公司未履行《新岭家园房屋定购合同》约定的义务，导致被上诉人高绪强与被上诉人隆泰公司签订的置换合同无法履行，原审法院判决置换合同有效，由上诉人晟诚公司向被上诉人高绪强交付本案争议房屋，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人晟诚公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16460元，由上诉人通化市晟诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 李尧川
代理审判员 盖晓晨
二〇一四年四月十一日
书 记 员 单铄然