湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终339号
上诉人（原审被告）赵全。
委托代理人李忠明，湖北扶轮律师事务所律师。代理权限：递交上诉状，代收法律文书，出庭诉讼，收集证据。
被上诉人（原审原告）黄波。
委托代理人王肖一，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人赵全因与被上诉人黄波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00868号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵全的委托代理人李忠明、被上诉人黄波及其委托代理人王肖一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，黄波、赵全系朋友关系，赵全因在广东经商缺乏资金向黄波借款50万元，后因赵全无力偿还借款，赵全与黄波协商，将赵全所有的位于大悟县彭店乡彭店街道的房屋和二间门面，作价60万元，抵偿赵全欠黄波的借款，黄波向赵全支付10万元的差额，黄波当即表示同意该协议。2015年8月8日，黄波、赵全在大悟县城关镇城市便捷酒店签订了《房屋买卖协议书》，约定：一、赵全自愿将本人合法所有的大悟县彭店乡彭店街道房屋和二间门面出售给黄波所有；二、房屋总出售价格共计人民币60万元整。本协议签订之日，黄波向赵全一次性支付该房屋购房款；三、赵全积极协助黄波办理房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的过户手续。涉及房屋等过户发生的一切税费均由赵全承担。协议签订当日，黄波退还赵全出具的50万元借据，并向赵全支付了购房款差额10万元。后黄波多次找赵全，要求其协助办理房屋及土地过户手续，但赵全均推诿拒绝。黄波遂提起诉讼。诉讼中，黄波已将自己的户籍迁至大悟县彭店乡彭店街道，且双方买卖房屋行为已取得该村集体组织的同意。
同时查明，位于大悟县彭店乡彭店街道207号房屋为2间5层，第1层为临街门面房，该房屋房产证载明：由赵全与肖康共同共有，房屋宅基地为集体所有土地。2015年8月28日，赵全与肖康在四川省泸州市民政部门协议离婚，协议约定双方婚后财产全部归赵全所有。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同相对方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的焦点问题是黄波、赵全签订的《房屋买卖合同》是否违反了法律强制性规定而属无效合同。一审法院评判如下：1.涉案合同是否违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为了限制农村集体土地用于非农业建设，防止农村集体土地流失。本案黄波、赵全交易的房屋在交易前已取得合法的宅基地使用权证，并非农业用地，双方交易没有改变土地的使用性质，仍属农村宅基地性质，同时黄波在诉讼中已将户籍迁入涉案房屋宅基地所在地彭店乡彭店街道，且双方买卖行为已取得该村集体组织的同意，双方的交易也没有改变土地的所有权性质，交易土地仍属于彭店乡彭店街道集体所有，故涉案合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。2.涉案合同是否违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。首先，涉案房屋买卖合同内容并没有约定违反法律强制性规定的条款。其次，赵全是在无力偿还黄波借款时，自愿与黄波协商，要求以自已所有的房屋抵偿借款，因该房屋的价值大于借款，双方才签订房屋买卖合同，黄波又依约支付了房屋差价10万元，故本案黄波、赵全买卖房屋的行为，不属于“以房抵债”的情形，没有违反上述法律规定。3.涉案房屋在黄波、赵全签订《房屋买卖合同》时，虽属赵全与肖康共同共有，但2015年8月28日赵全与肖康在四川省泸州市民政部门协议离婚，且离婚协议中约定双方婚后财产全部归赵全所有。故赵全之前处理涉案房屋的行为继而合法有效。综上，黄波、赵全双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，系双方自愿签订，合法有效，一审法院予以确认。黄波依约定履行了自己的义务，赵全没有依约定履行相关义务，根据相关法律规定，赵全应依法承担民事责任。故黄波要求赵全履行合同约定，协助黄波办理房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需税费的诉讼请求，一审法院予以支持。黄波在诉讼中撤回对被告肖康的起诉，不违反法律规定，一审法院予以准许。赵全在答辩中提出，在签订房屋买卖合同过程中，黄波有胁迫的行为，且房屋买卖价值不公平的抗辩理由，无事实依据，一审法院未予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，遂判决：赵全于本判决生效后三十日内协助黄波办理涉案房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需的相关税费。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由赵全负担。
赵全不服原审判决向本院上诉称：一、据国法政策，房屋买卖合同无效。1.法律政策禁止城镇居民在农村购买农民住宅和宅基地。《中华人民共和国民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违反建造的住宅发放土地使用证。”黄波是城镇居民，是非农业户口，在诉讼中迁移户籍和彭店村委会出具同意其购买赵全住宅，均不能规避和对抗国家法律政策。故房屋买卖合同无效。2.房屋买卖合同是黄波非法拘禁赵全胁迫签订的，签订时间是2015年8月25日或26日，依法无效。2015年8月22日，黄波等人将赵全的轿车粤X×××××号开着，将赵全强行带到大悟县城市便捷酒店予以拘禁，逼迫赵全在已备好的房屋买卖合同上面签字，次日赵全趁两个照看的男子睡着之际逃跑。赵全的家人受到恐吓。2015年8月28日，赵全离婚，约定将涉案房屋等财产划归赵全所有。60万元收条是赵全之母被黄波在2015年10月份逼迫写的，没有收到钱，是虚假的；情况说明也是被黄波逼迫写的，是虚假的。房屋买卖合同、收条、情况说明，据民法通则第58条无效。二、一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误。1.没有查明50万元债务中40万元是高利贷利息形成，10万元是他人债务的事实；2.没有查明房屋买卖合同、收条、情况说明属于非法取得的无效证据；3.没有查明或回避黄波是非农业户口，城镇居民的事实；4.适用法律错误，判决错误。综上，请求：1.撤销原判，判决房屋买卖合同无效，驳回黄波的诉讼请求；2.判决一、二审诉讼费用由黄波承担。
上诉人赵全二审为支持其诉讼请求，向本院提交一份户籍证明。拟证明被上诉人黄波是非农业户口。
被上诉人黄波二审辩称，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵全的上诉请求，维持原判。理由如下：1.赵全与黄波签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，是双方自愿签订，没有违反合同法及我国法律禁止性规定，该房屋买卖合同应当是合法有效；2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条均规定，农村居民的宅基地可以转让，但是不能申请宅基地，没有禁止买卖；3.国务院办公厅关于加强土地管理严禁转让土地的通知，只是一个通知不能对抗土地管理法；4.黄波户口系农业户口，一审有证据证明；5.买卖合同签订后，房屋已经交付，一审时证据证明赵全父母出具的房屋买卖情况说明，钱及购房款已经支付，一审赵全父母也到庭，对该证据无异议。另外，赵全说是逼迫写的借条，不是事实，是其自己写的，赵全没有向公安机关报案，也没有证据，说明不是被逼迫行为。
被上诉人黄波二审未向本院提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人黄波对上诉人赵全提交的证据的真实性无异议，但认为依据证据规则对新证据的定义，该证据不属于新证据，不予质证。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，上诉人提交的证据不属于新证据。但是该证据真实、合法、有效，证明黄波迁户口到湖北省大悟县彭店乡彭店街114号时户口性质为非农业，且有一审黄波提供的证据五相佐证，故对该证据本院依法予以采信。
经审理查明，黄波迁户口到湖北省大悟县彭店乡彭店街114号是为了购买涉案房屋方便小孩上学，黄波的户口性质仍然为非农业户口。经本院调查核实，黄波不是彭店乡彭店村集体经济组织的成员，不参与集体经济组织的分配、经营与管理，不能行使集体权利。除上述事实以外，原审查明的其他事实属实。
根据双方当事人的诉争，本案争议焦点问题为：1.案涉的《房屋买卖协议书》是否合法有效；2.黄波的诉讼请求是否应予以支持。
关于焦点问题一，赵全上诉称涉案的《房屋买卖协议书》、收条、情况说明是黄波胁迫签订的应属无效，但是没有向本院提交有关被胁迫的证据，也没有其他任何证据相佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对赵全的该上诉理由本院不予支持。赵全上诉称，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》的规定“农村房屋不得向城市居民出售”，黄波是非农业户口，黄波与赵全签订的《房屋买卖协议书》违反国家政策的禁止性规定，故涉案的《房屋买卖协议书》应属无效。黄波抗辩称，国务院办公厅的禁止性通知不能对抗我国法律，即根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”认为农村居民的宅基地可以转让，但是不能再申请宅基地，没有禁止买卖。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》的第六十二条是针对农村村民“一户一宅”的强制性规定，即农民出卖住宅后，丧失了再申请宅基地的权利，但我国对宅基地买卖的主体有限制，宅基地的买卖应发生在本集体经济组织成员之间，非本集体经济组织的人员（外地人或城镇户口）不得买卖宅基地。经本院调查核实，黄波户口性质是非农业户口，虽然黄波的户口迁入了彭店乡彭店街114号，但黄波仍不是彭店乡彭店村集体经济组织的内部成员，不参与集体经济组织的分配、经营与管理，不能行使集体权利。故黄波的抗辩理由本院不予支持。另，宅基地属农村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”黄波不是彭店乡彭店村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国民法通则》第六条的规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守法律政策”，我国现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，故黄波与赵全签订的《房屋买卖协议书》违反了国家禁止性规定，涉案的《房屋买卖协议书》应属无效。
关于焦点问题二，因涉案的《房屋买卖协议书》属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，赵全没有协助黄波办理涉案房屋所有权及土地使用权的过户手续，并承担过户所需的相关税费的义务，黄波的诉讼请求应予驳回。
综上，原审判决适用法律错误，实体处理错误，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00868号民事判决书；
驳回黄波的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各9800元，由黄波负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一六年六月十七日
书记员 余艳君
附：适用法条
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。