江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1853号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司
被上诉人（原审原告）：金吉，女，1978年3月27生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：沈庆华，男，1979年9月27生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人金吉、沈庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初7315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回金吉、沈庆华全部诉讼请求；一、二审案件受理费、鉴定费由金吉、沈庆华负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、万隆公司售房时多次、充分向购房人阐明土地及房屋性质，不存在欺诈行为。双方签订的《宝隆广场认购书》、《商品房买卖合同》、《业主委托租赁经营管理合同》、《合同补充协议》等法律文件，均明确土地性质系商务金融，土地规划分类为行政办公。万隆公司委托的房屋销售公司在出售房屋时作“商铺”宣传，目前涉案房屋同区域确实也开办了餐饮、零售、娱乐等项目并领取了营业执照，属于合法经营，房屋使用功能未受限，购房人可以通过出租房屋获得收益，万隆公司不存在欺诈。一审法院认定万隆公司虚假宣传、构成违约有误。二、涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90，涉案土地分类为053商务金融用地，属于商服用地，上述《城市用地分类与规划建设用地标准》中并无“商铺”的分类概念。万隆公司销售房屋时使用“商铺”并非法律分类，而是客观上可用于餐饮、批发、零售用途的表述，万隆公司交付的房屋满足上述要求，且与销售广告宣传的使用功能相吻合。土地性质及规划均不影响购房人合同目的的实现。三、涉案房屋消防二次验收受阻系购房人委托案外人苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）统一对外出租、拆改房屋墙体结构导致经营面积超过300平方米导致。根据评估报告显示，确定减损的基础在于消防审批行政障碍。一审法院未区分导致二次消防验收的原因，直接将二次消防验收不能的责任强加于万隆公司不当，应由购房人自行承担。四、苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）同日同批次招拍挂中拍得与万隆公司楼盘相邻地段的苏地2010-B-35号地段，土地性质为1-4层批发零售、4层以上商务金融用地。该地块楼面单价与涉案地块相差1606元/平方米。港龙公司在该地块开发的港龙喜临门苏州义乌国际商贸城同楼层销售价格几乎是万隆公司销售价格一倍，故涉案房屋单价符合等价有偿原则，购房人不应要求万隆公司以涉案房屋单价满足批发零售的土地性质。五、购房人行使变更权已经超过了诉讼时效，本案变更权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》之日开始计算。购房人称其在2017年3、4月通过其他业主才知晓涉案房屋属性，不能造成诉讼时效的中断或重新开始，变更权已经消灭。一审法院支持购房人的诉讼请求，适用法律明显错误。
金吉、沈庆华辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
金吉、沈庆华向一审法院起诉请求：1.变更涉案房屋合同单价为每平方米12000元。2.万隆公司赔偿金吉、沈庆华房屋差价365951.36元及利息损失87828.33元（自2013年10月19日暂计算至2017年10月，按银行同期贷款利率计算，最终计算至实际履行之日止）、契税差价10978.54元及利息损失1591.89元（自2015年6月17日暂计至2017年10月，按银行同期贷款利率计算，最终计算至实际履行之日止）。2.万隆公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，金吉、沈庆华申请撤回了第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年10月19日，金吉、沈庆华（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由金吉购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢263室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积20.52平方米，总价612013元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向金吉交付涉案房屋。
合同签订后，金吉、沈庆华依约向万隆公司支付了购房款612311元。万隆公司于2015年3月23日向金吉、沈庆华开具《销售不动产统一发票（自开）》。2015年6月16日，金吉、沈庆华支付契税18369.33元。
后万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付金吉。2015年4月21日，涉案房屋所有权登记至金吉、沈庆华名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年6月25日，涉案房屋国有土地使用权登记至金吉、沈庆华名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。
一审另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。
2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。
2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。
2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。
一审再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。
2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。
一审审理中，金吉、沈庆华陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为集超市、餐饮、娱乐于一体的商业项目。金吉、沈庆华是2017年3、4月份，通过其他业主告知才知晓涉案房屋属性存在问题。
一审审理中，依金吉、沈庆华申请，一审法院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。评估结论：确定估价对象（土地用途为商务金融的非居住房屋）在价值时点可能实现的估价结果为537240元，因土地法定用途导致消防审批受限对涉案房地产价值减损为74773元。
以上事实，有商品房买卖合同、建设用地规划许可证、销售宣传广告、购房发票、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、行政处罚决定书、（2017）苏05民终9488号民事判决书、拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得金吉、沈庆华对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，金吉、沈庆华自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向金吉、沈庆华交付的房屋与其宣传并不一致。金吉、沈庆华基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对案涉房屋以质量价，退还多余购房款。
虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。金吉、沈庆华主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向金吉、沈庆华退还或赔偿的款项于法有据，一审法院予以支持。一审法院根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额认定金吉、沈庆华损失为74773元。
关于金吉、沈庆华主张的利息损失及契税损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使金吉、沈庆华支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，金吉、沈庆华主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。利息损失以74773元为基数，自本案可以认定的房款付清日（发票载明时间）次日2015年3月24日至万隆公司实际返还购房款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。同理，金吉、沈庆华因不合理的房价款按3%比例支付的契税部分及相关的利息损失，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故一审法院对金吉、沈庆华主张万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以一审法院认定的房价差额款进行相应调整，计2243.19元（74773元*3%）。同理,对应的利息损失以前述款项付清之日(发票载明的2015年6月16日)次日起,按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，一审法院判决：一、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿金吉、沈庆华购房款损失74773元及利息损失(以74773元为基数,自2015年3月24日起,按中国人民银行同期同类贷款基准利率,计算至前述款项实际付清之日止)。二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿金吉、沈庆华契税损失2243.19元及利息损失（以2243.19元为基数,自2015年6月17日起,按中国人民银行同期同类贷款基准利率,计算至前述款项实际付清之日止）。案件受理费8295元，减半收取4147元、评估费7100元，合计11247元，由金吉、沈庆华承担3463元、苏州市万隆地产有限公司承担7784元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使金吉、沈庆华以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。金吉、沈庆华据此主张赔偿购房款损失的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。金吉、沈庆华于2017年3、4月通过其他业主得知欺诈事实，于2017年11月起诉至一审法院未超过权利行使期限，万隆公司认为变更权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，上诉人万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8295元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一八年四月二十六日
书记员 陈 莉