湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1001号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐国梁。
委托诉讼代理人刘亚军，湖南湘瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湘乡市供销社社有资产管理有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路10号。
法定代表人朱五一，该公司总经理。
委托诉讼代理人熊水俊，湖南玉宇律师事务所律师。
原审第三人成仲武。
上诉人徐国梁因与被上诉人湘乡市供销社社有资产管理有限公司、原审第三人成仲武租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐国梁上诉请求：请求依法撤销湘乡市人民法院（2016）湘0381民初483号民事判决，请依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：原审判决认定理由错误，不客观不公正，应依法改判。1、原判决认为上诉人没有按合同约定的时间向被上诉人提出续租申请，违反合同约定的认定颠倒了客观事实。首先，上诉人在合同到期前的几个月就向被上诉人口头提出续租申请，被上诉人未予答复，后在2016年3月24日又以书面形式提交了续租申请。双方租赁合同第二条第2项约定“如合同期满，若乙方愿意继续租赁，则必须期满前一个月向甲方书面申请，甲方根据市场行情，重新确定房屋租金，在同等条件下可以优先”，上诉人已经完全根据该条款规定履行了义务；其次本案租赁合同的起草者和制作者是被上诉人供销社，是典型格式合同，故对于合同条款的理解应有利于承租人，即合同到期前一个月内承租人的续租申请都是履行了合同义务，而不应按被上诉人的理解为合同到期前提前一个月提出续租申请才算是没有违约。原审法院认定被上诉人的解释，是不公正的，不符合法律规定；2、原审判决认为被上诉人与第三人签订的租赁合同不违反法律禁止性规定，且上诉人没有向法院提交该合同符合无效合同情形的证据，该理由显然是不客观不公正的。其一，被上诉人与第三人明知上诉人与被上诉人之间的租赁合同到期日为2016年3月31日，并且合同还约定了在合同期满前一个月上诉人的优先租赁权，但被上诉人与第三人却提前一年多隐瞒上诉人于2014年12月30日就签订了租房合同，是典型恶意串通行为，违反合同法五十二条及相关法律规定；其二、上诉人与被上诉人之间合同是2016年3月31日到期，而被上诉人与第三人之间合同是从2016年4月1日开始租期，两合同上下承接，有力证明被上诉人与第三人明知的情况下恶意串通损害上诉人利益，而不是原审法院认定的没有证据证明合同无效；其三，被上诉人与第三人合同同时损害了集体利益，被上诉人明知上诉人是先承租人，却不通知公开竞租，也不开职代会，就在无人知晓的情况下与第三人独自达成租赁合同，损害全体职工与供销社的集体利益；其四，第三人并没有按合同缴纳现金，而是所谓债务抵消，被上诉人与第三人之间债务真实性无从获知，被上诉人与其他单位或者个人是否还有债务并不清楚，以单一特定主体抵债对其他债权人也不公平，此行为损害集体或者第三人利益；3、本案适用合同法第五十二条、第六十条的规定，但判决认定的理由与结果却与之相反，属于判决错误，应依法支持上诉人的诉讼请求；4、本案中优先租赁条件已经出现，故被上诉人应继续履行合同与上诉人按被上诉人供销社与第三人的租赁标准签订续租合同。
被上诉人湘乡市供销社社有资产管理有限公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
原审第三人成仲武未向本院陈述意见。
上诉人徐国梁向一审法院起诉请求：1、依法确认徐国梁对湘乡市望春门东风南路8号的门面房屋租赁优先权；2、确认湘乡市供销社社有资产管理有限公司与第三人成仲武于2014年12月30日签订的房屋租赁合同无效。
一审法院认定事实：被告（反诉原告）供销社与原告（反诉被告）徐国梁签订《房屋租赁合同》，原告将座落于湘乡市望春门东风南路8号原家电公司门面二空出租给原告徐国梁。该合同约定：租期为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；合同期满，若乙方愿意继续租赁，则必须期满前一个月向甲方书面申请，甲方根据市场行情，重新确定房屋租金，在同等条件下可以优先。2016年3月24日原告徐国梁以邮寄方式向被告供销社送达了一份房屋租赁续签申请。同时得知被告供销社与第三人成仲武于2014年12月30日就湘乡市望春门办事处东风南路8号（原家电公司门面二空）签订了租赁合同，该合同约定租赁期共20年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止。每年租金为110000元，总租金2200000元。2016年4月1日原告徐国梁通过银行转账的方式向被告供销社支付了4月份的租金9167元。原告于2016年3月诉至法院。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面、及时履行各自的义务。本案争议的焦点是，原告徐国梁是否对诉争的门面享有优先承租权？优先承租权是双方当事人约定的权利，不是法律规定的权利。即合同双方在合同中约定的承租人在原租赁合同到期时，享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。原、被告在房屋租赁合同中约定“合同期满，若乙方愿意继续租赁，则必须期满前一个月向甲方书面申请…”，本案原告徐国梁没有按合同约定的时间向被告供销社提出续租的申请，违反了合同约定。被告供销社与第三人成仲武签订的租赁合同不违反法律禁止性规定，且原告没有向法院提交该合同符合无效合同情形的证据，对于被告供销社的答辩意见，法院依法予以采纳。故对于原告请求确认对湘乡市望春门东风南路8号门面的优先租赁权并依法确认被告与第三人签订的租赁合同无效的诉讼请求，法院不予支持。原、被告签订的租赁合同至2016年3月31日届满，合同双方当事人的权利义务终止，原告应按合同约定将门面腾退给被告供销社，根据双方在合同中的约定“本合同期满，甲方应在合同到期前30天通知乙方…乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金…。”被告（反诉原告）供销社没有根据合同约定通知原告（反诉被告）徐国梁，故对于被告要求原告承担滞纳金的诉讼请求，法院不予支持，原告（反诉被告）徐国梁应按原租赁合同约定向被告（反诉原告）供销社缴纳房屋占有使用费，即按110000元/年*365天=301.4元/天计算自2016年4月1日起至腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）徐国梁对被告（反诉原告）湘乡市供销社社有资产管理有限公司的诉讼请求；二、限原告（本诉被告）徐国梁在本判决生效之日起十日内腾退湘乡市望春门东风南路8号房屋（原家电公司门面二空）给被告（本诉原告）湘乡市供销社社有资产管理有限公司，并按301.4元/天计算自2016年4月1日起实际腾退之日止的房屋占有使用费（含已缴纳的9167元在内）；三、驳回被告（反诉原告）湘乡市供销社社有资产管理有限公司的其他反诉请求。上述金钱给付内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费80元，由原告（反诉被告）徐国梁负担，反诉诉讼费50元，由被告（反诉原告）湘乡市供销社社有资产管理有限公司负担。
二审诉讼期间，各方当事人均未向法院提交新的证据。
经审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。优先承租权不属法定权利，其产生基于合同当事人的约定。格式合同或条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的合同或条款，合同系一方当事人起草和制作并不必然导致合同成为格式合同，上诉人称本案租赁合同系由被上诉人起草和制作，因而是典型格式合同的主张与前述格式合同的定义不符；同时，上诉人与被上诉人约定“如合同期满，若乙方愿意继续租赁，则必须期满前一个月向甲方书面申请，甲方根据市场行情，重新确定房屋租金，在同等条件下可以优先”，“期满前一个月”即为合同期满的前一个月，在本案中所指的具体时限应为2016年2月28日之前。对于该词句的通常理解并没有严重分歧，不存在对合同条款采用有利于承租人的解释。故此，上诉人认为其与被上诉人签订的租赁合同是格式合同，对“期满前一个月”的理解应采用对承租人有利的解释以及原审判决认定被上诉人的解释不公正，不符合法律规定的上诉理由不成立，本院不予采纳。因上诉人未在双方约定的期限内以书面形式主张其优先承租权，该优先权已经消灭，其要求人民法院确认其具有优先承租权的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。本案中，被上诉人与原审第三人虽在上诉人与被上诉人之间租赁合同尚未到期的情况即已签订租赁合同，但该行为并不妨碍上诉人在约定期限内向被上诉人主张其优先承租权以及其他合法权利，目前上诉人不得行使其优先承租权的原因是上诉人未在双方约定期限内行使而导致该权利的丧失，并非被上诉人与原审第三人之间签订的租赁合同所致；同时，在诉讼中对于被上诉人与原审第三人意欲损害上诉人合法权益并获取非法利益的主观恶意并无充分证据证实，也无法通过被上诉人与原审第三人签订合同的时间、租金的交付方式等以日常经验进行高度盖然性的推断，本院不能对此作出确认。上诉人认为被上诉人与原审第三人之间租赁合同属于恶意串通损害第三人利益的主张没有事实依据，本院不予采纳。被上诉人未经公开竞租以及通过职工代表大会即将房屋对外出租不必然导致租赁合同无效，上诉人认为被上诉人未经公开竞租以及通过职代会将房屋出租损害集体利益，因而合同无效的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。原审判决驳回上诉人诉讼请求适用我国《合同法》第五十二条、第六十条规定并无不当，上诉人关于原审判决适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决审理程序合法、适用法律准确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人徐国梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
审 判 员 王 芳
代理审判员 刘娇琳
二〇一六年十月二十六日
代理书记员 刘 欣
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；