甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第184号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴荣辉，男，汉族，1951年3月19日出生，福建省晋江市人，个体工商户，住兰州市城关区。
委托代理人韩文真，甘肃致中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人巩瀚霞，该公司经理。
委托代理人景泓霖，男，汉族，1982年8月11日出生，甘肃省兰州市人，兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司总店店长，住兰州市城关区。
委托代理人芦新军，甘肃融博律师事务所律师。
上诉人吴荣辉因与被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第826号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2012年11月10日签订商铺出租合同协议书，协议约定被告将位于兰州市城关区定西南路116号（兰铁军代处）商铺出租给原告用于房产买卖或出租，不得经营有违部队规定项目；租赁期限为2012年11月10日-2014年11月9日，年租金10万元，每年付一次。协议签订后，原告依约交付当年度租金，被告将涉案房屋交付原告经营使用。后原告分别于2014年1月15日、2014年6月19日向被告交付2013年11月10日-2014年11月9日租金共计10万元，被告亦出具相应收条。原告承租涉案房屋后，对涉案房屋依照玛雅公司商业风格进行了装修，并更换玻璃门、会议室门、拆除了原房屋内的卫生间，但该装修并未经被告同意。原告使用涉案房屋至2014年8月1日时，兰铁军代处通知原告搬离涉案房屋并停水、断电，并于2014年8月6日在涉案房屋店门上张贴封条，封条印章显示为“中国人民解放军驻兰州铁路局军事代表办事处”。原告亦于封条张贴当日撤场。
另查明，被告与兰铁军代处签订军队房地产租赁合同，合同约定兰铁军代处将位于兰州市城关区定西南路ll6号院临街铺面房屋出租给被告使用，租赁用途为茶叶、玛雅房屋、复印。年租金为8万元，租赁期限为2012年10月20日-2013年10月19日。租赁期限届满后被告仍继续承租涉案房屋，直至2014年6月20日被告接到兰铁军代处发出的要求被告于2014年7月1日前无条件腾退房屋的通知。因被告接到该通知后并未如期腾交房屋，故兰铁军代处于2014年8月1日停水、断电并于2014年8月6日张贴封条收回房屋。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的商铺出租合同协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方商铺出租合同协议书约定租赁期限为2012年11月20日-2014年11月9日，被告应当保证原告使用租赁房屋至租赁期届满。但2014年8月6日兰铁军代处在涉案房屋门上张贴封条之行为已经致使原告租赁房屋经营玛雅中介业务的合同目的不能实现，故对原告要求解除商铺出租合同协议书的诉讼请求，予以支持。虽被告与兰铁军代处签订的军队房地产租赁合同约定租期为2012年10月20日-2013年10月19日，但该合同到期后，被告仍继续租赁涉案房屋至2014年8月6日，出租人兰铁军代处在2014年6月20日向被告发出限其于2014年7月1日腾退房屋的通知前，兰铁军代处对被告继续使用并未提出异议，故原租赁合同继续有效，为不定期租赁。兰铁军代处明知被告对涉案房屋进行转租且在租赁期限届满后6个月内未提出异议，故被告在此不定期租赁期间内仍属于有权出租，且原告实际使用涉案房屋至2014年8月6日，故对于原告诉请判令被告返还原告缴纳的2014年房屋租金10万元的诉讼请求，予以部分支持。原告因经营玛雅中介服务对涉案房屋进行了必要装修，虽然原告提交的装修合同及合同约定条款具备证明装修了涉案房屋的高度盖然性，但仅依据出具的收条无法证明装修费用为4.6万元，原告也未要求对装修残值损失进行评估。且该装修并未征得被告同意，所产生的装修费用也应当由承租人即原告自行负担。故对原告诉请要求判令被告赔偿装修损失4.6万元，不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿租赁期间内给其造成的4万元损失的反诉请求，因被告并未就其损失的具体价值提供相应证据予以证明。故对被告的反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条第一款之规定，判决：一、解除原告兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司与被告吴荣辉签订的商铺出租合同协议书。二、被告吴荣辉于本判决生效后十日内向原告兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司退还房屋租金26027.39元（2014年8月6日-2014年11月9日）。三、驳回原告兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴荣辉的诉讼请求。案件受理费3320元，减半收取1660元，原告承担l260元，被告承担400元。反诉费400元，减半收取200元，由被告承担。
上诉人吴荣辉不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、一审判决由上诉人继续承担返还两个月租金的责任，属认定事实不清，也有失公平公正，应当依法纠正。首先，上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，租赁合同合法有效。合同签订后，被上诉人并未严格按照合同约定一次性年付租金，而是分别于2014年1月l5日，2014年6月19日向上诉人交付2013年11月10日至2014年11月19日期间的租金。这是法庭查明的事实，证明被上诉人首先存在违约的情形，应当承担违约责任。其次，被上诉人实际控制该租赁房屋，且在该房屋里放置物品，就是实际占有使用着该房屋，故意不对房屋进行交接。被上诉人应当承担由此造成的损失，更不存在退还租赁费的问题。二、一审判决驳回上诉人的反诉请求，于法于理无据，应当依法纠正。在被上诉人租用该房屋后，对该租用房屋进行了改造，使该房屋已经完全无法满足上诉人的使用要求。被上诉人的行为，应当承担相应的法律责任。即使合同解除，被上诉人应当恢复原状，保证交付给上诉人的房屋达到上诉人原有使用要求。如果被上诉人无法恢复原状的，应当承担相应的法律责任。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第二项、第四项，并依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司二审答辩：上诉人吴荣辉上诉所依据的事实和理由均不能成立，请求依法支持被上诉人的一审全部诉讼请求，同时，应驳回上诉人全部的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，关于上诉人吴荣辉在上诉理由中所提被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司并未严格按合同约定一次性年付租金存在违约情形问题。因双方签订的《商铺出租合同》中对于付租金的时间约定并不具体明确，且是经过上诉人吴荣辉同意分两次付的租金，故本院对上诉人要求被上诉人存在未按合同约定一次性年付租金的违约情形而应承担违约责任不予支持。
关于上诉人吴荣辉所提2014年8月6日之后仍然由被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司实际控制租赁房屋问题。经查明房屋所有权人兰铁军代处于2014年8月1日采取停水、断电并于8月6日张贴封条及往外出租公告，说明该租赁房屋已被兰铁军代处实际控制收回。被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司于8月6日腾退了房屋事实存在。由于上诉人吴荣辉这方面无确实充分的证据证明其事实主张，故本院对该上诉理由不予采信。
最后，鉴于涉案的租赁房屋已被兰铁军代处收回，是否恢复原状，权利人兰铁军代处并没有表达此要求。而且双方在合同中关于装修没有具体约定，被上诉人兰州玛雅精诚房屋中介服务有限公司出于经营方面的考虑，对租赁房屋进行必要的装修改造，与改变房屋主体结构不应混为一谈，况且是否改变房屋主体结构并没有权威机构的科学鉴定。加之上诉人吴荣辉并未就反诉主张损失的具体价值提供相应证据予以证明，故原审法院对其反诉请求未予支持并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人吴荣辉的上诉理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人吴荣辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
代理审判员 冯 诚
代理审判员 赵辉君
二〇一五年五月十一日
书 记 员 卢淑娟