山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1791民初828号
原告：郭茂庆，男，1970年11月15日出生，汉族，市民，户籍地菏泽市，现住菏泽市。
被告:菏泽市大元置业有限公司，住所地菏泽市人民路668号（开发区管委会四楼408室）。
法定代表人：殷春，董事长。
委托诉讼代理人：黄洪伟，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：董鹏，山东诚维律师事务所律师。
原告郭茂庆与被告菏泽市大元置业有限公�（以下简称大元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2016）鲁1791民初1297号民事判决书。郭茂庆不服该判决，向山东省菏泽市中级人民法院提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2017年3月7日作出（2016）鲁17民终2978号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭审理了本案。原告郭茂庆，被告大元公司的委托代理人董鹏、黄洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭茂庆向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付逾期办理房产证违约金153215.04元（726天×527600×0.0004/天，至起诉之日）；2、依法判令被告向原告支付自起诉之日起至被告负责为原告彻底办理好房产证之日（即退还被告扣除原告的办理房产证的各种费用之日）止期间的逾期办理房产证的违约金；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年1�31日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同第十五条第3项和第9条第1款第（2）项规定及被告实际交房日期为2014年4月3日，根据相关法律规定，被告应在交房后的3个月内即2014年7月3日前，为原告办理好房产证。又根据原、被告于2014年3月28日签收的国贸中心房屋买卖合同结算明细表以及开发商代收费用明细表可知，被告已从应当支付给原告的违约金中，扣除办理房产证时需上缴的契税、登记费、交易费、代办费等费用，并收取了包括原告在内的广大购房户每户200元的代办费。后来，因被告迟迟不给办理房产证，而孩子上学又急需使用房产证，原告不得不按照被告工作人员说的，又重新交了一份购房契税等办理房产证时需上缴的各种费用，并于2015年12月14日办好了房产证。被告至今未向原告支付扣除的购房契税等费用，已逾期时间达726天。为维护原告的合法权益，�诉至法院，望判如所诉。
被告大元公司辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证”。大元公司将房屋交付原告使用后，已按合同约定向产权登记机关提供了相关资料，对于何时办理完毕房屋产权证书，不是大元置业公司能够控制的。原告已于2015年12月14日取得了涉案房屋的产权登记证书。其请求大元公司支付违约金无事实和法律依据，不应支持。2、大元公司系受原告委托代为收取办理房产证的相关费用，双方并未约定不为原告办理房产证需按《商品房买卖合同》的约定支付违约金，原告要求支付逾期办证的诉请不应得到支持。3、大元公司因逾期交房已向原告支付了巨额违约金，如法�再判决支付逾期办证违约金，造成大元公司向原告出售的房屋明显低于市场价格，显失公平。4、原告诉称违约金过高，如认定大元公司违约，请人民法院予以减少。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的国贸中心B1楼1单元27001号房，每平方米4355.21元，总金额527600元。同时，该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月18日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同第九条执行”；第九条第1款第2项约定：“出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”。2014年3月28日，被告将涉案房屋交付原告郭茂庆，同时对逾期交房违约金进行了结算，并制作了结算明细表，显示：房屋面积补差-653.28元，违约金62589.60元，被告代收费用15072.86元，实付金额48170.02元；被告代收费用含：维修基金2420元、契税7904.2元、天然气设施安装费2300元、交易费363元、暖气开户费1391.1元、登记费80元、测绘费164.56元、有限电视初装费250元、代办费200元。被告对代收费用的性质解释为：�本意是代理原告向相关部门缴纳，后来公司经营不善，资金链断裂，无法及时将此款上交，关于代办费是业主委托我们代为缴纳相关费用的委托代理费。”但原告不予认可。后被告实际仅代缴了天然气设施安装费、暖气开户费，未缴纳其他费用。2014年7月8日，涉案房屋取得商品房屋初始登记证明，登记所有权人为被告大元公司。2015年，原告另行缴纳了维修基金、契税、登记费、交易费、测绘费、有线电视初装费和代办费，并于2015年12月14日取得房屋所有权证书，证书号为菏市房权证市直字第××号，房屋所有权人为原告郭茂庆。2016年9月18日，原告郭茂庆诉至本院，请求被告退还代收的维修基金和代办费等相关费用共计11381.76元及利息。经审理，本院于2017年1月10日作出（2016）鲁1791民初2119号民事判决书，判决被告退还原告代收款共计11381.76元及利息。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。根据合同中第十五条关于产权登记的约定，应由原告到产权登记机关办理房屋所有权证，被告的义务为在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2014年3月28日交付原告后，于2014年7月8日取得商品房屋初始登记证明。根据房屋登记相关规定，商品房屋取得初始登记即表明被告已将办理权属登记需由其提供的相关资料提交产权登记机关，且该初始登记日期发生在房屋交付后180日内，故被告已按照合同约定完成其有关产权登记方面的义务，并不构成违约。原告主张被告于2014年3月28日制作的结算明细表应视为对商品房买卖合同中第十五条的更改，即应由被告负责房产证，经审查，该结算明细表虽可显示被告扣除了原告的各项办证费用和代办费，但对该代办费的性质并未明确注明，也无对商品房买卖合同第十五条进行变更并明确约定由被告负责办理房产证的内容，故仅根据该结算明细表，并不能足以认定应由被告承担办理房产证义务。退一步而言，即使如原告所主张的该结算明细表确系双方对商品房买卖合同第十五条的更改，但该结算明细表并未约定办理期限及相关违约责任，原告再行要求依据商品房买卖合同第十五条的约定要求被告承担违约责任，明显自相矛盾，于法无据。综上，被告已根据合同约定完成其关于办理房产证的相关合同义务，原告亦已取得房产证，原告再行要求被告支付逾期办理房产证违约金，无事实根据和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郭茂庆的诉讼请求。
案件受理费3364元，由原告郭茂庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 魏 兵
审 判 员 侯明生
人民陪审员 牛银姣
二〇一七年八月四日
书 记 员 刘 伟