四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4743号
上诉人（原审原告）张帆，男，1969年10月7日出生，汉族，住四川省崇州市。
被上诉人（原审被告）四川天姿置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区。
法定代表人孙越南，总经理。
委托代理人盛钟灵，男，1983年2月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。
上诉人张帆因与被上诉人四川天姿置业有限公司（以下简称天姿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人张帆，被上诉人天姿公司的委托代理人盛钟灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月29日，张帆与天姿公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张帆购买天姿公司开发的温江区涌泉街办同兴东路88号24栋1单元31层3号房，总价款为468307元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2011年11月10日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，张帆以按揭付款方式支付了购房款468377元。
2011年12月28日，张帆、天姿公司签订了《（预售）房产证代理办证委托协议》。该协议第一条约定，甲方（天姿公司）同意接受乙方（张帆）的委托，为其代理办证。第六条约定，甲方同意，在乙方付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，甲方将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。
2013年3月22日，成都市城乡房产管理局就案涉房屋办理了所有权转移登记，登记到张帆名下。
张帆于2014年12月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、天姿公司向张帆支付逾期521日取得房屋所有权证书的违约金74759元；2、天姿公司承担本案诉讼的全部费用。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、《（预售）房产证代理办证委托协议》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，第一，关于天姿公司是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为的问题。《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。但双方签订的《（预售）房产证代理办证委托协议》第六条变更了上述约定，变更为在买受人付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，出卖人将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。合同约定天姿公司应当在2011年11月10日前交房，故天姿公司应在2011年11月10日至2012年11月9日的期限内完成分户产权的办理。案涉房屋所有权证的办理时间为2013年3月22日，超过了双方约定的期限，天姿公司应承担逾期办证的违约责任。
第二，关于张帆主张的逾期办证违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同法上违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院可在违约造成的实际损失的基础上，对违约金进行适当调整。本案中，虽然房屋所有权证存在逾期办理的情形，但逾期时间较短，张帆也没有证据证明其因房屋所有权证的逾期办理所受到的实际损失。结合本案事实，对天姿公司提出的张帆所主张的违约金数额过高的抗辩意见，原审法院予以采纳。原审法院对张帆主张的逾期办证违约金酌情支持5700元。
张帆主张以其实际拿到房屋所有权证的时间作为衡量天姿公司是否违约及违约程度的标准，因与双方约定不符，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：天姿公司于判决生效之日起五日内向张帆支付违约金5700元，驳回张帆的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取834元，由张帆负担770元，由天姿公司负担64元。
宣判后，原审原告张帆不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、张帆主张天姿公司应承担的违约责任，是针对天姿公司逾期向张帆给付案涉房屋产权证书的违约事实，而非天姿公司何时办理产权登记。原审法院混淆了“办理产权登记的时间”与“拿到（取得）房屋产权证书的时间”两个概念，致使对天姿公司逾期交付房屋产权证书的违约天数认定错误。2、原审法院对合同约定的购房人应取得房屋产权证书的起算时间认定错误。《（预售）房产证代理办证委托协议》虽然变更了期限，但起算时间是没有变更的，应当是以天姿公司实际向张帆交付案涉房屋之日起算。3、张帆申请原审法院调取其实际收到房屋产权证书的时间，原审法院未予准予，程序不当。4、原审法院对违约金的数额调整不当。请求撤销原判，依法改判天姿公司向张帆支付逾期取得房屋所有权证书的违约金76708元并承担本案全部诉讼费用。
被上诉人天姿公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，张帆提交以下证据：1、《领取产权证书登记表》（复印件），2、《申请书》一份，请求向天姿公司在案涉住宅小区的售楼部产权办调取张帆领取案涉房屋产权证、国土证的资料，拟证明张帆实际取得案涉房屋产权证书的时间为2014年10月31日，天姿公司应对此承担违约责任。天姿公司质证认为，证据1系复印件，对此证据的三性均不认可；证据2是调查取证申请，由法院依法决定。天姿公司也向本院提交《调取证据申请书》一份，请求向温江区地税局调取张帆购买案涉房屋缴纳契税的办理资料，拟证明张帆逾期提交办证所需资料，致使房产证办证逾期的责任不应由天姿公司承担。经查，张帆提交的证据1系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对张帆、天姿公司各自提交的调取证据申请，本院在其后予以阐述。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，一、关于天姿公司应否就张帆逾期取得房屋产权证书承担违约责任的问题。
首先，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋系不动产，按照上述规定，案涉房屋的产权自登记于张帆名下之时，张帆即对案涉房屋享有所有权。故案涉《商品房买卖合同》中关于买受人“取得房屋所有权证书”的约定，应系指案涉房屋完成了法律意义上的不动产登记，而不是指买受人实际收到产权证书。
张帆关于“取得房屋所有权证书”应系天姿公司实际向其交付产权证的主张，除其自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，天姿公司对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对张帆的该上诉主张不予采信。张帆申请法院调取天姿公司实际向其交付房屋产权证、国土证的时间证据，根据前述分析，该事实与张帆是否逾期取得房屋产权证书的认定之间不具有关联性，本院对张帆的调取证据申请不予准予。
其次，双方在《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。2011年12月28日，双方在《（预售）房产证代理办证委托协议》第六条约定，在买受人付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，出卖人将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。根据上述约定的内容，应认定：1、双方对办理分户产权的时间由“商品房交付之日起540日内”变更为“以合同约定之交房时间起365日”；2、天姿公司系接受张帆委托代为办理权属证书。
再次，根据庭审查明的事实，双方约定的合同交房时间为2011年11月10日，计算365日为2012年11月9日，而案涉房屋的产权实际于2013年3月22日才办至张帆名下，故张帆取得房屋产权证的时间已超过了双方约定的期限，天姿公司应承担相应的违约责任。天姿公司则抗辩主张逾期取得产权证书系因张帆迟延提供办证所需资料导致，并非天姿公司的责任。
对此，本院认为，商品房买卖过程中，开发商与购房人可以约定办证的方式，但不管是开发商代为办证还是购房人自行办证，双方均有协助义务。双方约定由开发商代为办理产权证的，开发商有义务通知购房人提供相应的办证资料。本案中，张帆与天姿公司在《（预售）房产证代理办证委托协议》中约定，张帆委托天姿公司代为办理房屋所有权证，张帆应向天姿公司提供书面委托手续及办证所需的资料和税费。由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。
本案中，天姿公司抗辩认为是张帆提供的资料不完整导致逾期办理产权证，但对此未提交任何证据佐证。天姿公司还申请向温江区地税部门调取契税办理资料，由于本案中张帆已委托天姿公司代为办理房屋产权证，故契税的实际缴纳时间与张帆是否已按约向天姿公司提交办证所需资料、费用之间不具有关联性，对天姿公司的该调取证据申请，本院不予准许。天姿公司所举出的现有证据无法认定是张帆的原因导致天姿公司逾期办证。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，本院对天姿公司的该抗辩主张不予支持。
二、关于原审法院判决的违约金数额是否恰当的问题。
我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，由于天姿公司的责任，致使张帆逾期取得房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，但张帆未举出天姿公司逾期办证给其造成实际损失的证据，根据公平原则和诚信原则，原审法院结合天姿公司的过错程度、逾期取得产权证书的时间等因素认定天姿公司应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1717元，由张帆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 耘
代理审判员 胡张映雪
代理审判员 冷 雪
二〇一五年十月十一日
书 记 员 梅 芳 芝