广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终683号
上诉人（原审被告）：中山市国杰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈海华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷玲，广东卓正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，广东卓而立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温建威，男，1969年9月22日出生，汉族，住广东省揭西县。
委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。
上诉人中山市国杰房地产开发有限公司（以下简称国杰公司）因与被上诉人温建威商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人国杰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回温建威第三项、第四项诉讼请求。事实与理由：一、根据国杰公司提交的证据，国杰公司于2016年3月2日向温建威发出一份《关于不能办理按揭需一次性付清购房余款的通知函》，告知温建威其无法通过银行按揭贷款初审，并要求温建威在收到该函后一个月内向国杰公司一次性支付剩余房款。温建威在2016年3月3日收到该函后不予理睬。经国杰公司多次催告，温建威一直不置可否。在温建威无法申请银行贷款的情况下，国杰公司有理由怀疑温建威履行债务的能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，国杰公司有权行使不安抗辩权，解除双方签订的《房屋买卖合同》。国杰公司遂于2016年4月2日、4月5日分别向温建威发出《解除房屋买卖合同通知函》，温建威于2016年4月6日亲自签收该函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，合同自通知到达对方时解除。故双方签订的《房屋买卖合同》于2016年4月6日解除，一审法院对此未作认定错误。本案因温建威违约导致合同解除，合同解除后国杰公司无需再履行合同义务，国杰公司不需要承担任何的违约责任。
一审法院认为先由国杰公司为温建威办理好新的权属证书，再由温建威向银行办理按揭贷款进行支付是罔顾交易习惯。双方交易流程应当是温建威提交资料进行银行按揭贷款初审，初审通过则办理过户，初审不通过则用现金形式补足不通过部分金额后办理过户。首先，房屋买卖按揭贷款手续一般是买方提交按揭贷款所需手续进行初审。若初审通过，则由买卖双方共同到国土部门办理过户手续，过户完毕后，买方向银行正式申请按揭贷款，银行办理按揭贷款手续后放款至卖方账户；若初审不能通过，则由买方一次性支付剩余房款，支付完剩余房款后，由买卖双方共同到国土部门办理过户手续。若没有经过初审就盲目过户，万一买方不符合银行贷款条件又无力支付剩余房款，则对卖方造成极大风险，也违反公平原则。其次，双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定：“余下房价款乙方（温建威）以银行贷款形式支付，若该余下房价款银行审批不足，不足部分由乙方以现金形式支付。甲、乙双方同意在办妥乙方名下的房地产权证、国有土地使用证之后，在陆拾个工作天内办妥银行贷款并由银行将贷款一次性划付给甲方。”也就是说，温建威需要先进行银行贷款初审，看是否能足额贷款。如果不能足额贷款，需要以现金形式支付差额。在办理完成房产证和土地证后，温建威需要办妥银行贷款。如果没有办理银行贷款初审的手续，双方不知道银行贷款是否足额审批，温建威也不能保证办理完成房产证和土地证后办妥银行贷款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用前提是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人并导致商品房买卖合同目的不能实现。而本案温建威在签订合同前就已经知晓涉案房产已抵押给银行，且导致合同无法继续履行的原因在于温建威无法申请银行贷款又不愿意以一次性支付购房余款。本案不符合适用上述条文的前提，一审法院适用该条文判决国杰公司支付温建威已付购房款一倍的违约金，属于适用法律错误。
被上诉人温建威答辩称，涉案合同解除是因为国杰公司违约，未按合同约定将涉案商铺过户及办理权属证书，而非国杰公司依约行使相应解除权。涉案两份合同明确约定国杰公司先依约办妥涉案商铺的权属证书后，一定期限内温建威办妥银行贷款并将剩余款项支付给国杰公司，并非温建威先办妥银行贷款。国杰公司至今未提供任何证据证明温建威是因为自身不符贷款要求而导致银行至今未同意贷款，也无证据证明国杰公司曾多次电话催促履行义务。事实上温建威资信良好可以贷款。温建威在2016年9月在不动产登记中心查询时才知晓涉案房屋已经被抵押给银行，且至今未解除抵押。涉案合同也明确记载国杰公司承诺在签订国土部门交易合同前不存在查封、抵押情形。原判决合法正确，请求驳回国杰公司上诉请求，维持原判。
温建威向一审法院起诉请求：1.解除温建威与国杰公司于2011年6月23日签订的房地产买卖合同；2.解除温建威与国杰公司于2012年7月22日签订的房地产买合同；3.国杰公司退还温建威购房款464881元及利息损失（利息的计算方法：其中本金10万元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年6月23日起计算至实际清偿之日止，本金364881元按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年7月15日起计算至实际清偿之日止）；4.国杰公司向温建威赔偿一倍已支付的购房款464881元。
一审法院认定事实：2011年6月23日，温建威与国杰公司签订一份板芙南北花园商铺买卖协议，约定：1.国杰公司将其开发的位于中山市板芙镇板芙北路146号板芙南北花园17卡商铺出售给温建威，价款为927881元；2.温建威于2011年6月23日支付定金10万元，于2011年7月12日前支付首期款464881元（含定金），余款463000元由温建威向银行办理按揭贷款，等温建威取得新的权属证书并交银行贷款并办理抵押登记手续，由银行直接支付给国杰公司；3.如国杰公司出售的物业因产权或财务纠纷或其他国杰公司的原因导致该物业不能如期办理产权过户手续或逾期交付给温建威使用的，则视为国杰公司违约，温建威有权单方解除合同，且国杰公司应于违约之日起1个月内按温建威已支付款项金额的双倍返还给温建威。合同还约定了其他条款。合同签订后，温建威于2011年6月23日向国杰公司支付了定金10万元，于2011年7月15日向国杰公司支付了购房款364881元。国杰公司也已将商铺实际交付给温建威使用。2012年7月22日，温建威与国杰公司在律师见证下签订一份房地产买卖合同，约定：1.国杰公司将其开发的位于中山市板芙镇湖洲村利华星座名苑一期15卡【原地址为中山市板芙镇板芙北路146号板芙南北花园17卡商铺】转让给温建威，价款为927881元；2.温建威于签定合同当日支付定金10万元，于2011年7月12日前支付首期款464881元（含定金），余款463000元由温建威向银行办理按揭贷款的方式支付，若余款因银行审批贷款额度不足，不足部分由温建威以现金方式支付，双方同意在办妥温建威名下的权属证书之日起60个工作日内办妥银行贷款手续并由银行将贷款支付给国杰公司；3.应于2012年7月22日前将上述房产交付给温建威使用；4.国杰公司保证在签订国土部门交易合同时，涉案的房地产并无抵押或抵债等影响产权过户的事由，否则因此被法院等部门查封、扣押，无法办理过户手续的，由国杰公司承担温建威的经济损失；5.若国杰公司中途违约，不转让房地产或擅自出售给第三人，国杰公司应按总房价款20％支付违约金给温建威，温建威有权单方解除合同，并在温建威通知的5个工作日内退还已收的全部房款给温建威。合同还约定了其他内容。2016年9月12日，温建威诉至一审法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，温建威与国杰公司均同意解除双方签订的《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》。
一审法院另查：涉案商铺现仍登记在国杰公司名下，并且已由国杰公司将其作为担保物向银行申请抵押贷款，于2013年3月14日办理了抵押登记手续，而且现在仍处于登记抵押的状态。2016年3月2日，国杰公司向温建威发出一份《关于不能办理按揭需一次性付清购房余款的通知函》，称因温建威无法通过银行了贷款审批，故要求温建威一个月内一次性付清尚欠的购房余款。2016年4月2日，国杰公司向温建威发出一份《解除房屋买卖合同通知函》，称由于温建威既不能办理银行贷款，又不能一次性付清尚欠的购房余款，故通知温建威双方签订的合同自温建威收到通知之日起解除。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。温建威与国杰公司签订的《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》，均是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应认定为合法有效的合同，当事人应恪守履行。温建威与国杰公司对同一商铺先后签订了《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》，故两份合同的条款如有冲突，应以《房地产买卖合同》的条款为准。诉讼中，因温建威与国杰公司均同意解除双方签订的《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》，故一审法院对于温建威要求解除合同的诉讼请求予以支持。国杰公司对于温建威已依合同约定支付了首期款464881元的事实没有异议，一审法院依法予以认定。对于余款463000元，《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》均约定先由国杰公司为温建威办理好新的权属证书，再由温建威向银行办理按揭贷款进行支付，但由于国杰公司一直未为温建威办理涉案商铺的权属证书，涉案商铺现仍登记在国杰公司名下，故温建威未支付剩余购房款463000元属正当行使合同法赋予的先履行抗辩权，并不属违约。相反，国杰公司在收取温建威的购房首期款后，并未依合同约定为温建威办理涉案商铺的权属证书，已构成违约，并且由于现涉案商铺仍处于抵押登记的状态，导致合同目的无法实现，故温建威请求解除合同并要求国杰公司返还购房款464881元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。对于温建威要求支付购房款利息的诉讼请求，一审法院认为，虽然温建威收取了国杰公司的购房款后违约未为温建威办理涉案商铺的权属证书，但同时国杰公司也已将商铺交付给温建威使用了数年，温建威也并未支付租金给温建威，故基于公平合理原则，一审法院对温建威要求计算利息的诉讼请求不予支持。对于温建威要求国杰公司赔偿已支付购房款一倍464881元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，国杰公司将涉案商铺出售给温建威后，未告知温建威又将涉案商铺抵押给第三人，温建威有权要求国杰公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，温建威的这一诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除温建威与国杰公司于2011年6月23日签订的《板芙花园商铺买卖协议》及于2012年7月22日签订的《房地产买卖合同》；二、国杰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内退还购房款464881给温建威；三、国杰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿温建威已付购房款的一倍464881元；四、驳回温建威的其他诉讼请求。案件受理费14298元，减半收取为7149元（温建威已预付），由国杰公司负担，国杰公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费支付给温建威。
二审中当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一、国杰公司解除合同是否合法；二、一审法院判令国杰公司向温建威赔偿一倍已付购房款是否恰当。
关于焦点一，双方签订《板芙花园商铺买卖协议》及《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《板芙花园商铺买卖协议》约定温建威先支付首期款464881元（含定金），余款463000元由温建威向银行办理按揭贷款，等温建威取得新的权属证书并交银行贷款并办理抵押登记手续；《房地产买卖合同》也约定先支付首期款464881元（含定金），余款463000元由温建威向银行办理按揭贷款的方式支付，并约定在办妥温建威名下的权属证书之日起60个工作日内办妥银行贷款手续。上述两份合同均约定国杰公司为温建威办理好新的权属证书在先，温建威向银行办理按揭贷款手续在后。国杰公司在收取温建威的购房首期款后，并未依合同约定为温建威先办理涉案商铺的权属证书，却以温建威不能办理按揭贷款手续为由解除合同，构成违约，国杰公司解除合同缺乏法律依据。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”国杰公司将涉案商铺出售给温建威后，未告知温建威又将涉案商铺抵押给第三人，根据上述规定，温建威有权要求国杰公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院判令国杰公司向温建威赔偿一倍已付购房款并无不当。
综上所述，国杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14298元（国杰公司已预交），由上诉人国杰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 张群立
代理审判员 陈爱玲
二〇一七年九月四日
书 记 员 杨俊彦