东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0502民初459号
原告（反诉被告）：耿美玲，女，1963年4月20日出生，汉族，个体工商户，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。
法定代表人刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。
委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
原告耿美玲与被告东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿美玲的委托诉讼代理人崔守星与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿美玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将商品房买卖合同约定的海翔数码港1层1C-156、1C-160号房变更登记到原告名下；2.被告支付逾期办理产权登记违约金678元；3.被告支付自2010年1月1日起至2016年1月16日的租金、占用费(按年8%计算)65112元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月18日，原告与东营市嘉棣房地产开发有限公司（以下简称嘉棣公司）签订了商品房买卖合同两份，房屋总价款为133790元。同日，也签订了委托经营合同两份，委托合同约定:原告将所购海翔数码港1层lC-156、1C-160号商铺委托嘉棣公司出租经营，租期三年，自2007年1月1日至2009年12月31日。并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为元32110元。合同签订后，原告支付现金房款35680元。涉案房屋为被告委托案外人东营市嘉棣房地产开发有限公司代为销售，其之间存在利益关系。但被告并未按约定为原告办理产权登记，且一直占用原告商铺至今。被告通懋公司2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在其名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益，损害了原告的合法权益。
被告通懋公司辩称，一、原告诉请被告办理房屋产权登记的请求应予驳回。第一，原告未能按照合同约定支付房屋价款，涉案房屋买卖合同应予解除。第二，涉案房屋买卖合同即便是不能解除的情况下也不符合办理产权的登记，合同目的无法实现，该合同也应依法解除。二、原告诉请被告支付逾期办理产权登记违约金的请求不成立，基于涉案房屋买卖合同应当解除的理由，被告不应支付原告逾期办理违约金。三、原告诉请被告支付其租金及占用费，应予驳回。原告主张租金及占用费超过诉讼时效期间，且原告未能足额向被告支付房屋价款，所以被告不应向其支付租金及占用费。
被告通懋公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间于2007年7月18日签订的商品房买卖合同；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1980元；3.反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：涉案房屋买卖合同符合约定解除条件，且涉案房屋买卖合同目的无法实现，故涉案房屋买卖合同应依法予以解除。1、反诉被告未能向反诉原告缴纳合同约定房屋价款，合同约定的解除条件成就，反诉原告有权依法解除涉案房屋买卖合同，且反诉被告应依据合同约定向反诉原告支付逾期付款违约金1980元。反诉原告与反诉被告于2007年7月18日签订商品房买卖合同第七条第l条第(2)项约定反诉被告逾期付款超过30日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告应按累计应付款的3%向反诉原告支付违约金。该合同签订后，反诉被告仅向反诉原告缴纳房屋价款35680元；结合双方签订的委托经营合同约定的以委托经营价款冲抵24%房屋价款的事实，反诉被告尚欠反诉原告房屋价款66OO0元未能交付；反诉原告已经通知反诉被告变更付款方式并催收剩余价款，但是反诉被告未向反诉原告支付房屋价款66OO0元，且已经超过合同约定的30日，反诉原告解除合同并主张逾期付款违约金条件成就，反诉原告有权依据房屋买卖合同第七条第一款第(2)项之约定解除涉案房屋买卖合同，并向反诉被告主张逾期付款违约金。因此，反诉被告未能向反诉原告缴纳合同约定房屋价款，合同约定的解除条件成就，反诉原告有权依据《合同法》第九十三条第二款之规定解除涉案房屋买卖合同，并要求反诉被告支付逾期付款违约金。2、涉案房屋买卖合同无法办理产权登记变更手续，导致合同目的无法实现，该房屋买卖合同应依法予以解除。反诉原告与反诉被告签订涉案房屋买卖合同之后，由于政府职能部门对房屋权属登记的政策发生变化，导致涉案大开间的商铺无法办理分割产权登记手续；且涉案商铺现状无法通过整改取得消防或规划审批，不具备分割办理产权登记手续的法定条件，从而使得反诉原告与反诉被告签订涉案房屋买卖合同，反诉被告应取得商铺产权登记的合同目的无法实现，涉案房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第(一)项之规定的法定解除条件，应予解除。因此，涉案房屋买卖合同目的无法实现，该房屋买卖合同应依法予以解除。
原告耿美玲针对被告反诉辩称，根据合同约定和实际履行情况，涉案房屋已经实际完成交付，不符合解除合同的条件。根据房屋买卖合同的约定，被告利害关系人嘉棣公司应当为涉案房屋办理按揭贷款，原告用于支付剩余房款。由于嘉棣公司的原因，没有完成贷款，该责任不应当由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、付款凭证、委托经营合同的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的（2014）东民四终字第171号民事判决书系复印件，被告不予认可，故本院不予采信；但被告认可涉案房屋系被告委托嘉棣公司销售的事实，同时也认可房屋初始登记在被告名下，对于判决书复印件中所显示的房屋的现状情况亦无异议，本院对被告无异议的上述事实予以确认。
2、被告提交变更付款方式并催收房款通知书、特快专递存根、特快专递签收联、收据，原告对其真实性未予认可，本院认为被告提交的上述证据能够相互印证，邮政特快专递已经邮递人员妥投，故本院对上述证据的真实性予以确认。
本案审理过程中，被告通懋公司向本院申请对涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记手续的规划设计规范、消防验收规范进行鉴定。本院认为，涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记条件依法属于不动产登记机构审查的范围，系上述机构的行政职权，故本院对被告上述鉴定申请不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2007年7月18日，原告耿美玲与嘉棣公司签订商品房买卖合同2份，分别约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港1层1C-156号、1C-160号房产，房屋价款均为66895元，原告应于2007年7月18日前分别付清各33895元，剩余房款各33000元，作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理；逾期超过30日后，嘉棣公司均有权解除合同，原告按累计应付款的3%支付违约金。嘉棣公司应于2007年1月31日前交付上述房产，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同2份，原告同意将所购上述商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即分别16055元，共计32110元。三年委托经营期满后，原告同意将上述商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。原告于2007年7月18日支付嘉棣公司上述房屋购房款35680元，剩余房款各33000元共计66000元因未办理银行按揭手续尚未支付。2007年1月1日，嘉棣公司与原告已就上述房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋一直由被告实际管理。2016年4月12日，被告通过邮政特快专递向原告寄发变更付款方式并催收房款通知书，要求原告自接到该通知之日起10日内到被告处办理商品房买卖合同付款方式变更事宜，并选择以现金或银行转账方式向被告尚欠房款66000元，如未能按照该通知确定的时间支付尚欠房款，被告保留相关合同权利，并追究原告合同违约责任。2016年4月13日，丁军代原告签收上述通知书邮件。
本院认为，原告耿美玲与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，被告通懋公司应依法承担由上述房屋买卖合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告已支付的上述房屋价款应为1C-156号、1C-160号房产各33895元，共计67790元。原告请求被告按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金，符合上述商品房买卖合同关于产权登记约定，被告应向原告支付违约金678元。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，原告要求被告协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，本院不予支持。原告与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付首期购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金，因原、被告对于此后的房屋出租及租金事宜一直未作约定，上述委托经营合同中约定的业主大会亦未召开，对于租金应参照上述委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，自2010年1月1日起至2016年1月16日止共计64695元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于诉讼时效问题，上述委托经营合同约定期限届满后，原、被告未就后续租金的支付期限进行约定，且被告实际管理支配涉案房屋的行为仍处于持续状态，故被告关于原告主张租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，本院不予采信。
关于被告的反诉请求，本院认为，当事人约定的一方解除合同的条件成就或具有可以法定解除合同的情形时，当事人可以解除合同。原告已向嘉棣公司支付房款67790元，剩余房款66000元尚未支付。原告与嘉棣公司约定剩余房款以办理银行按揭贷款的方式支付，银行按揭贷款手续应由双方配合办理，未能办理系双方责任。被告向原告发出变更付款方式并催收房款通知书，要求变更上述66000元剩余房款的支付方式，但原告未明确表示同意，即原告对被告上述要约并未作出相应承诺，故不能构成双方对商品房买卖合同的变更。原告已按照上述商品房买卖合同的约定支付了银行按揭贷款以外的其他房款，双方约定的合同解除条件不能成就，被告要求原告支付逾期付款违约金亦没有事实及法律依据。被告提供的证据不足以证明上述商品房买卖合同的合同目的已不能实现，即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是原告而非被告，被告作为该项合同义务的履行者无权以此为由要求解除上述商品房买卖合同。
综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金678元并支付自2010年1月1日起至2016年1月16日止的租金64695元，理由正当、证据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持；被告的反诉请求没有事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿美玲支付逾期办理产权登记的违约金678元及自2010年1月1日起至2016年1月16日止的租金64695元，共计65373元；
二、驳回原告耿美玲其他诉讼请求；
三、驳回被告东营市通懋置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1445元，由原告耿美玲负担10元，被告东营市通懋置业有限公司负担1435元；反诉费50元，由被告东营市通懋置业有限公司负担；公告费520元，由原告耿美玲、被告东营市通懋置业有限公司各负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 聂小亮
人民陪审员 董翠景
人民陪审员 程文华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李文雯