湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3844号上诉人（原审被告）：邱小燕，女，汉族，1979年10月10日出生，户籍地湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：李林，男，1975年10月2日出生，系邱小燕之夫）。被上诉人（原审原告）：新世界发展（武汉）物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座8楼。法定代表人：陈礼文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，男，1980年11月22日出生，该公司员工，一般授权代理）。上诉人邱小燕因与被上诉人新世界发展（武汉）物业管理有限公司（以下简称新世界武汉物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成由审判员晏明任审判长，审判员张剑、王丹红参加的合议庭审理了本案，陈晓玲担任法官助理，书记员钟家鹏担任记录。2018年5月22日对本案进行了法庭调查，上诉人邱小燕的委托诉讼代理人李林，被上诉人新世界武汉物业的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱小燕上诉请求：二审法院撤销原判、予以改判并判令新世界嘉业（武汉）有限公司（以下简称开发商）向其支付延迟交房的违约金及利息计3,650.14元、补交2个月的物业服务费。事实和理由：一审判决未认定新世界武汉物业的不作为并将其责任推给开发商，也未认定开发商交付未能达标的新世界·汇贤邸15-2-103号房屋（以下简称涉案房屋），属于认定事实错误；一审判决违反了物业管理条例而认定物业服务费起算时间，属于适用法律错误。新世界武汉物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年10月20日，新世界武汉物业向一审法院起诉请求：判令邱小燕向支付拖欠2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费11,895.90元（从2014年4月1日起至2015年12月31日止按2.60元/m2/月计收；从2016年1月1日起至2017年9月30日止3元/m2/月计收）及违约金11,691.76元（2014年4月1日起至2016年9月30日止），并负担本案案件受理费、律师费。一审法院认定事实：新世界武汉物业系开发商开发建设的光谷新世界中心B地块商品房项目选聘的前期物业服务公司。新世界武汉物业提供物业服务的收费标准为住宅房屋3元/m2/月（暂定2015年12月31日前收费标准2.60元/m2/月）。2013年6月29日，邱小燕与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，邱小燕向开发商购买前述项目中的涉案房屋，房屋性质为住宅，合同约定建筑面积为93.97m2。该合同附件五的前期物业服务内容的约定有前期物业服务事项，其中约定前期物业服务费用项目及价格详见买受人邱小燕与新世界武汉物业签订的《前期物业服务协议》。2013年10月26日，邱小燕与开发商办理了涉案房屋的收房手续。新世界武汉物业一直为涉案房屋所在的项目提供物业服务，因邱小燕未向新世界武汉物业交纳2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，新世界武汉物业诉至法院。一审中，新世界武汉物业向法院提交了维修单若干张，拟说明新世界武汉物业对邱小燕反映的问题已进行过处理，邱小燕是满意的。邱小燕异议新世界武汉物业提交的维修单，提出这些维修单上都没有业主的签名，记载的问题新世界武汉物业是处理了一些，邱小燕拒交物业服务费所反映的几个原因这些维修单上都没有记录；另新世界武汉物业在小区内张贴的感谢信表面是对小区业主的感谢，实为对未交费业主的威胁。邱小燕向法院提交了照片若干张及相应的光碟一张，主要反映新世界武汉物业没有提供保质保量的物业管理服务，如小区内垃圾清理、闸机夹人、树木死亡后补种苗木、电梯安全、水费代收代缴等系列问题，故其不愿意缴纳物业管理服务费；新世界武汉物业提出，邱小燕提交的照片中反映的房屋质量问题不在新世界武汉物业的职责范围内，双方之间是物业服务合同关系，另照片上反映的是物业服务的一个点的问题，新世界武汉物业对小区提供物业服务是一个面；新世界武汉物业有专人定期对天台或特殊部位上的垃圾进行处理，照片中反映的公共部位的维修只是当场的情况，是在维修处理问题过程中的情况，事后新世界武汉物业及时清理了维修现场，这正好说明了新世界武汉物业在履职；照片中反映的东门闸机不能说明夹伤业主的情况；对于小区内有的树木死亡后补种苗木的问题，邱小燕应该可以看到已补种树木的工作内容；对于邱小燕反映的电梯安全问题是不存在的，小区内的电梯是委托日立电梯公司专门专管、定期维护保养的；小区内所有的业主家中用水均是二次加压供水，邱小燕家中也是二次加压供水；新世界武汉物业是为小区业主代收代缴水费，新世界武汉物业每两个月均会在对业主水表抄表后张贴；对于邱小燕称其涉案房屋在一楼不使用电梯就少交纳物业服务费的说法是没有道理的，电梯是配套给整栋楼使用的，一楼是整栋楼的一部分，如果邱小燕认为住在一楼而不使用电梯就不应该同其他业主交相同标准的物业服务费的话，邱小燕就可以不选购电梯房；对于邱小燕称其涉案房屋的南面外下方连接的排水管裸露一事，邱小燕提供的水管裸露的照片是施工当时的场景，现在已经修复好了，新世界武汉物业工程部的工作人员已经发来了照片，显示这一片区域已经恢复原貌了；邱小燕反映的小区南门的钢网铁丝防护栏上的安全隐患问题，新世界武汉物业已经整改了。邱小燕要求新世界武汉物业提交双方签订的物业服务合同，提出新世界武汉物业只管面不管点，如果连点都没有更不用说面了；另新世界武汉物业的考核方式没有看到，小区的垃圾一直没有处理，不知道是怎么考核的；新世界武汉物业称其对小区绿化有补种是事实；小区内路面破损，新世界武汉物业维修也还是用破砖维修，不用好砖；现在邱小燕家是二次供水，但是新世界武汉物业的经理曾说小区一楼是市政供水，不需要二次供水；涉案房屋厨房外的平台不属于天台，其前后经常有垃圾没有及时清理，新世界武汉物业的保安每天都会从涉案房屋的厨房外经过，而垃圾一直没人处理；小区内的闸机破损是事实，夹伤了很多人，新世界武汉物业为何一直不处理；新世界武汉物业提出，绿化一直在补种，要客观的来讲；地面砖损坏没有全部更换新的是因为新世界武汉物业对现场的管理就只是维修与维护，大量的更新改造不在物业服务成本中支出；安管人员确实有固定的巡逻路线，但是安管人员与保洁人员的职责是不一样的，且邱小燕说是垃圾十几天没有处理需要提交证据。新世界武汉物业向法院提交了其与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》，邱小燕对该服务协议上约定的物业服务费标准为住宅3元/m2/月（暂定2015年12月31日前收费标准为2.60元/m2/月）的情况无异议，表示认可，但邱小燕提出该份协议第十条违约责任部分的第一款中约定了物业公司未达到约定服务质量目标的，新世界武汉物业也未改正。一审法院认为，邱小燕与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中对前期物业服务内容进行了约定，但没有明确具体的提供物业服务的主体和价格，而是约定此类内容详见买受人邱小燕与新世界武汉物业之间签订的《前期物业管理服务协议》，但是双方至今都未签订该协议，根据新世界武汉物业为涉案房屋所在项目提供物业服务及收取物业服务费标准的事实，法院确认双方之间存在事实上的物业服务合同关系，新世界武汉物业向邱小燕收取物业服务费的标准是2015年12月31日前2.60元/m2/月，此后3元/m2/月。因新世界武汉物业已实际为邱小燕名下涉案房屋所在的小区提供了物业服务，履行了物业服务合同关系中其应履行的主要义务，新世界武汉物业有权要求邱小燕支付2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，法院对新世界武汉物业要求邱小燕支付这段时间的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。根据2015年12月31日前2.60元/m2/月、此后3元/m2/月的收费标准计算，邱小燕应向新世界武汉物业支付2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费11,050.87元[（2.60元/m2/月×21个月+3元/m2/月×21个月）×93.97m2]，对新世界武汉物业要求邱小燕支付这段时间物业服务费的诉讼请求，法院部分予以支持。对于邱小燕提出的按2元/m2/月的标准计收其物业管理费的辩称意见，无依据，法院不予采纳。因双方尚未签订物业服务协议，新世界武汉物业提供的物业服务又有一定的瑕疵，对于新世界武汉物业主张逾期支付物业管理服务费的违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。综上，邱小燕应向新世界武汉物业支付2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费11,050.87元。因双方是在同一个小区内提供和接受物业服务的当事人，互相应该多沟通，新世界武汉物业应积极提高物业服务质量，对以邱小燕为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成新世界武汉物业缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业案件解释》）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、邱小燕于判决生效之日起三日内向新世界武汉物业支付2014年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费11,050.87元；二、驳回新世界武汉物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币142元，由邱小燕负担（此款新世界武汉物业已先行垫付，邱小燕于判决生效之日起三日内直接向新世界武汉物业支付）。二审中，邱小燕向本院提交了一组照片，拟证明新世界武汉物业服务不到位的待证事实。其中，涉及其专有部分涉案房屋的有5项，主卧室外化粪池、外墙裂纹、室内门禁无法使用、开门的墙歪斜、室内的紧急呼叫功能未启用；涉及其共有部分的有11项，窗前垃圾、室外栏杆上裸露铁丝易伤人、小区进门的闸机易夹人、小区内游乐设施损坏、小区的强电胶线裸露、用塑料制品替代绿化、小区路面不平、小区水池发霉、小区物业服务不作为；单元电梯过度装修、小区内没有运动场所。质证时，新世界武汉物业异议其关联性。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，邱小燕提交的上述证据，因不足以证明其待证事实，本院不予采纳。第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、涉案房屋登记的所有权人为邱小燕，建筑面积93.97m2；2、邱小燕与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中并无室内安装紧急呼叫设施的约定；3、就其专有部分涉案房屋的相关问题，邱小燕未向开发商提出；4、邱小燕自2014年4月起未再交纳物业服务费；5、新世界武汉物业向邱小燕催缴过物业费；6、涉案房屋所在小区已经成立了业主委员会；7、对一审判决认定邱小燕欠缴物业服务费金额的计算无异议；8、邱小燕未在一审中提起反诉。二审另查明，2017年11月22日一审开庭笔录记载有，新世界武汉物业陈述“2015年12月31日前，小区物业费收费标准确实是住宅2.6每月每平方米，自2016年1月1日起，小区内所有的业主均是按照住宅3元每月每平方米缴纳物业费”；邱小燕的委托诉讼代理人陈述“对于原告（指新世界武汉物业）起诉我拖欠2014年4月1日至2017年9月30日未缴纳物业费属实，按照每平方米3元的标准计算，原告起诉的物业费金额为11,895.90元也属实。因为我住在一楼而未使用电梯也不需要使用电梯，也不需要二次供水，所以对原告按照每平方米3元计收物业费有异议。我没有向原告缴纳物业费的理由是我向原告反映的问题，原告一直没有解决”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，邱小燕作为小区的业主，新世界武汉物业为小区提供了物业服务。基于邱小燕与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中涉及有前期物业服务的内容，该前期物业服务的内容对业主邱小燕具有约束力。邱小燕未按期足额交纳相关的物业服务费用，构成违约。依照《合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，新世界武汉物业有权请求违约方支付相应价款。关于业主权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，法学理论上，业主的建筑物区分所有权，一般包括专有权、共有权、成员权。小区内涉案房屋的业主邱小燕，依法对建筑物专有部分的涉案房屋享有所有权即专有权，对建筑物专有部分以外的共有部分享有的则是共有和共同管理的权利，即共有权、成员权。二审中，邱小燕提出判令开发商向其支付延迟交房的违约金及利息计3,650.14元、补交2个月的物业服务费的请求，针对的主体为《武汉市商品房买卖合同》的相对人即开发商，而非物业服务企业的新世界武汉物业，属于对建筑物专有部分的涉案房屋享有所有权即专有权。由于邱小燕一审并未提出反诉，二审对此调解不成，依照《民诉法解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审对此不宜处理，邱小燕可依法就此另行主张权利。邱小燕提出一审判决未认定新世界武汉物业的不作为并将其责任推给开发商和未认定开发商交付未能达标的涉案房屋属于认定事实错误的主张，本院不予支持。关于本案其他的问题。对于建筑物共有部分，邱小燕所提的11项事由，基于所涉建筑物共有部分，根据《物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，提起建筑物共有部分的权利被侵害的请求权主体为业主大会和业主委员会，而非业主个人。邱小燕以此拒缴物业服务费，既缺乏合同依据，亦于法无据。对于物业费起算的时间，鉴于新世界武汉物业本案中请求物业服务费的起算时间自2014年4月1日，并未涉及之前，邱小燕提出一审判决违反了物业管理条例而认定物业服务费起算时间属于适用法律错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。综上，邱小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币284元，由邱小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  晏 明审 判 员  张 剑审 判 员  王丹红二〇一八年六月二十八日法官助理  陈晓玲书 记 员  钟家鹏