山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章商初字第1108号
原告万宝元，男，生于1964年2月25日，汉族，居民，住济南市。
委托代理人陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人吴进，男，生于1985年6月9日，汉族，该公司工作人员。
委托代理人吕炳毅，男，生于1988年8月13日，汉族，该公司工作人员。
原告万宝元与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告万宝元的委托代理人陈建滨，被告碧桂园公司的委托代理人吴进、吕炳毅到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，于2015年6月1日中止诉讼，现因调解不成恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告万宝元诉称，2012年11月27日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告碧桂园凤凰城第三区7号楼101、201、301号房，房屋总价款2229688元。被告应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日后原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起10日内退还全部购房款，并按已付款的15%支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款2229688元，但被告未能按期交房，原告于2014年5月26日向被告送达解除合同通知书，被告于2015年4月11日收到该通知，但拒不返还价款、支付违约金。请求判决解除原被告签订的商品房买卖合同，判令被告退还原告购房款2229688元，支付违约金334453.2元，赔偿物业费1763.49元、专项维修基金14107元的损失，支付逾期付款利息（自2014年6月5日起至判决生效之日止，以2580011.69元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮30%计算）诉讼费用由被告承担。
被告碧桂园公司辩称：一、原告已于2014年5月1日办理了收楼手续，无权行使合同解除权。二、双方于2014年5月1日达成协议，原告以自己的行为表明放弃继续追究答辩人逾期交房责任。三、涉案商品房已取得分期综合验收备案证明，原告已选择继续履行合同，再诉求解除合同有违诚实信用原则。四、原告缴纳的物业费、维修基金应向物业和维修基金管理部门主张。综上，应驳回原告诉讼请求。
经审理，本院认定：2012年11月27日，原告万宝元与被告碧桂园公司支付碧桂园公司签订商品房买卖合同1份，合同编号为2012112700561，约定万宝元购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城第三区7号楼101、201、301号商品房，建筑面积共237.4平方米，单价9392.11元，总计价款2229688元；万宝元应于合同签订之日支付价款668906元，于2012年12月27日前支付1560782元；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付万宝元使用；如碧桂园公司逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知书到达之日起10日内退还全部已付款，并支付15%的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同签订后，万宝元依约支付价款2229688元。2014年2月15日合同约定的交房期限届满，碧桂园公司未取得分期综合验收证明，不能将分期综合验收合格的商品房交付万宝元使用。2014年5月1日，双方签订协议书1份，约定因碧桂园公司在交房日部分工程未完善，现已整改完善，就赔偿问题达成一致；碧桂园公司支付万宝元2999.38元作为补偿，万宝元不再对商品房事项及迟延交付主张权利。协议书签订后，万宝元按交房流程办理了部分商品房交接手续，缴纳了住宅专项维修资金14107元，预交物业服务费1763.49元，对验房中存在的问题填写了房屋维修申请表，碧桂园公司按房屋实际面积结算后为万宝元出具2208369元的收据1份。2014年5月6日，万宝元持尚未完成交房流程的章丘碧桂园西苑区集中入伙流程条，要求撤销交房手续，碧桂园公司主管人员宋勇签署了“如此户未经验收合格，此收房作废，一切以购房合同执行”的意见。2014年5月14日，万宝元给碧桂园公司送达告知信1份，告知碧桂园公司，2014年5月1日碧桂园公司以商品房经分期综合验收合格为由，欺骗万宝元办理收房手续，办理的手续撤销、作废，达到合同约定交房条件时再收房。2014年5月26日，万宝元向碧桂园公司送达，解除合同通知，要求解除合同、返还房款、支付违约金。2014年8月22日，涉诉商品房取得分期综合验收备案证明。碧桂园公司未退还价款、支付违约金，致使万宝元提出如上诉求。
碧桂园公司于2014年7月1日，将32999.38元补偿款转至万宝元银行账户。
以上事实，由万宝元提供的商品房买卖合同、收据、发票、住宅专项维修资金专用票据、入伙流程条，碧桂园公司提供的协议书、电子银行回单复印件、商品房交接档案材料复印件及双方陈述予以证实。证据已经庭审审核，本院依法予以确认。
本院认为，原告万宝元与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。当事人协商一致，可以变更合同；碧桂园公司主管人员宋勇在集中入伙流程条上书具的“如此户未经验收合格，此收房作废，一切以购房合同执行”，是针对未如实告知尚未取得分期综合验收证明，以协议书赔偿迟延履行金的形式，骗取万宝元接收商品房等等行为的变更和撤销，宋勇系职务行为，相应的法律责任应由碧桂园公司承担，宋勇的职务行为对双方具有约束力，故应当认定已经变更了双方签订的协议书，撤销了交付完成的部分流程，万宝元并未收房。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。碧桂园公司因未取得分期综合验收备案证明，未能依约于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付万宝元已违约，其在上述期间届满90日后（2014年5月16日）仍未取得分期综合验收备案证明，无法将符合合同约定条件的商品房交付万宝元使用，双方约定的合同解除条件已经成就，万宝元可依合同约定主张解除合同。万宝元于2014年5月26日向碧桂园公司送达解除合同通知书，碧桂园公司未提出异议请求有权机关确认解除合同的效力，自2014年5月26日收到通知书之日起，双方签订的商品房买卖合同解除，故万宝元要求确认双方签订的商品房买卖合同已解除的诉求，合法有据，本院依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他措施并有权赔偿损失。碧桂园公司在合同解除后未依约返还万宝元房屋价款已违约，故万宝元要求碧桂园公司退还价款的诉求，合法有据，本院依法予以支持，但应当按结算收取的2208369元返还。关于解约违约金数额，因万宝元不能举证证实自己的损失，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%标准适当减少；损失数额难以确定的，可根据碧桂园公司实际占用万宝元购房价款的期间，参照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率（一年期以上为6.15%）计算。截止合同约定的价款返还期限届满日2015年6月5日，万宝元房屋价款产生的利息为203275.42元，即万宝元的损失为203275.42元，上浮30%为264258.05元，按万宝元已付价款的15%计算违约金数额为334453.2元，该违约金数额高于万宝元损失的30%，应依法予以调整，故万宝元关于违约金的诉求，本院依法支持264258.05元。碧桂园公司未在合同约定的期间内返还万宝元房屋价款（结算价款），万宝元仍可自逾期付款之日起，按中国人民银行规定的同期银行逾期贷款利率主张违约造成的利息损失，故其关于逾期付款违约损失的诉求，本院依法部分支持。万宝元诉求违约金产生的损失，于法无据，本院依法不予支持。万宝元支付的物业服务费系因碧桂园公司过错造成的损失，其诉求赔偿，合法有据，本院依法予以支持。万宝元支付的住宅专项维修资金，可在合同解除后向主管部门申请退还，故其关于住宅专项维修资金的诉求，于法无据，本院依法不予支持。碧桂园公司已实际支付的补偿款32999.38元，可在违约金中予以核减。2014年5月1日已进行的部分交房行为双方已协议撤销，故碧桂园公司关于万宝元已收房，无权解除合同诉求逾期交房违约责任的辩驳，本院依法不予采信。碧桂园公司系在合同约定的交房期限届满6个月后取得分期综合验收备案证明，损害了万宝元的合法权益，故其关于解除合同有违诚实信用原则的辩驳，本院依法不予采信。碧桂园公司未提供证据证实物业公司可以返还物业服务费，故其关于物业服务费应向物业部门主张的辩驳，证据不足，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司与原告万宝元于2012年11月27日签订的合同编号为2012112700561的商品房买卖合同已于2014年5月26日解除。
二、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告万宝元购房价款2208369元。
三、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告万宝元违约金231258.67元（264258.05元-32999.38元）。
四、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告万宝元逾期返还价款的损失（自2014年6月6日起至本判决生效之日止，以2208369元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮30%计算）
五、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告万宝元物业服务费损失1763.49元。
六、驳回原告万宝元的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27440元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 王恩俊
人民陪审员 李延进
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 赵春龙