北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终686号
上诉人（原审原告）：闫静，女，1964年7月31日出生。
委托诉讼代理人：闫爽（闫静之妹）。
被上诉人（原审被告）：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区82号。
法定代表人：谢斌，总经理。
委托诉讼代理人：弓天鹏，男，和泓置地集团有限公司职员。
委托诉讼代理人：刘伟涛，男，和泓置地集团有限公司职员。
上诉人闫静因与被上诉人和泓置地集团有限公司（以下简称和泓置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫静上诉请求：撤销一审判决，改判支持闫静的全部诉讼请求。事实和理由：《面积结算协议》第五条违反法律强制性规定，为无效条款。和泓置地公司未按照《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》第五条之约定交付房屋，所交付的房屋未取得《房屋竣工备案表》，应按该协议第五条第三款向我承担违约责任。和泓置地公司收取我的物业费、供暖费、公共维修基金、面积补差款等费用应当退还。
和泓置地公司辩称，同意一审判决，不同意闫静的上诉请求。
闫静向一审法院起诉请求：1、和泓置地公司向闫静支付违约金以及给闫静造成的租金损失共计63094.63元；2、和泓置地公司退还闫静已经交纳的2015年至2018年每年的物业费2140.6元、每年的供暖费2652.3元、公共维修基金17682元、面积补差款1197元；3、诉讼费用由和泓置地公司承担。
一审法院认定事实：2010年10月16日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）签订了《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》（以下简称认购协议），约定甲乙双方就定向安置房认购事宜达成如下协议：房屋位于丰台区××成0101号楼3单元204号（以下简称204号房屋），房屋设计建筑面积为88.26建筑平方米（含公摊），按照设计建筑面积计算，上述房屋意向单价为每平方米7980元，总价款704315元。乙方应于本协议签订当日向甲方一次性支付全部房款。该协议在第五条“房屋交付条件”中约定：1、甲方应当在2013年6月30日前向乙方交付该房屋；乙方办理交付入住手续前，除缴纳物业管理费、供暖费、垃圾清运费外，须按照政府相关部门执行的标准由甲方代收代缴公共维修基金统一办理该楼栋房屋权属证书……；2、上述房屋交付时应当符合下列第（1）、（2）项所列条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：（1）上述房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的上述房屋实测技术报告书；3、除不可抗力因素影响房屋交付外，甲方如延期交房应按乙方已付房款额，并以银行同期存款利率标准向乙方支付违约金。该协议第八条“房屋质量的约定”中约定：交付该房屋时，该房屋需经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，房屋取得《北京市建设工程竣工验收备案表》，应视为房屋已符合国家规范要求。
签订上述协议后，闫静向和泓置地公司支付了购房款。2014年5月5日、2015年1月21日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）分别签订了两份彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议，分别约定了交房时间延期至2014年12月31日以及2015年7月31日，并约定了乙方同意甲方以中国人民银行三年定期存款年利率4.25%为标准向乙方支付延期交房违约金，以及向乙方支付租房补贴。
2015年7月8日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）再次签订了彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议，约定2015年7月8日交付房屋，甲方向乙方支付延期违约金补偿及租房补贴至2015年7月7日为终止。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。闫静从和泓置地公司处领取了上述约定的延期交房违约金以及租房补贴。
2015年7月8日，和泓置地公司向闫静交付了204号房屋。同日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）签订了《面积结算协议》，约定204号房屋预售建筑面积为88.26平方米，单价为7980元，总价为704315元。经实测后，该房屋建筑面积为88.41平方米，以实测建筑面积结算，总价款为705512元。乙方应向甲方补交房价款差价1197元。目前房屋现状已具备入住交付条件，乙方在项目未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住手续。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。双方当日又签署了房屋接收确认单，显示和泓置地公司向闫静交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件、钥匙等，未交付燃气表卡。闫静另签署钥匙委托书，内容是204室业主闫静同意将户门钥匙一把留在北京和泓物业服务公司，用于燃气管道检测及工程返修……。
一审法院另查，闫静支付了2015年到2018年每年的物业费2140.6元、支付了17-18年度的供暖费2652.3元。2016年5月31日，204号房屋获得北京市燃气集团有限公司CPU卡表用户登记表。2016年9月22日，204号房屋登记用电。一审庭审中，双方均认可在交房时，204号房屋未通燃气、使用临时用电。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。闫静与和泓置地公司所签订的认购协议、补充协议等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方当事人在《面积结算协议》中明确约定了闫静认可在房屋未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住，闫静明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，应不予支持。闫静主张204号房屋交付时不具备正式用电，但双方认可204号房屋确已具备使用临时用电的条件，而闫静未对用电情况给其造成的损失向法庭举证。闫静主张204号房屋在交付时未通燃气，结合该案双方举证，双方未在合同中约定具备燃气系交房的条件，闫静收房时明知房屋交付时暂无燃气，故和泓置地公司没有义务对闫静无法使用燃气所产生的损失承担责任。故闫静持上述理由要求和泓置地公司支付违约金和租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。另，闫静现要求退还物业费、供暖费、公共维修基金、面积补差款，上述费用属于按照合同约定取得房屋以及使用房屋应支付的相关费用，既然闫静已经收房，再要求退还上述费用，无法律和事实依据，该院对闫静该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回闫静的诉讼请求。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。闫静上诉主张《面积结算协议》违反法律、法规强制性规定，且并非其真实意思表示，故该协议无效。经查，《面积结算协议》共一页，总条款为八条，内容清晰明确，闫静作为完全民事行为能力人，应当知悉所签协议的内容以及签署协议之法律后果，故该结算协议系闫静的真实意思表示，且协议内容不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定之情形，因此，本院对闫静所提《面积结算协议》条款无效的主张不予支持。闫静与和泓置地公司签订的《认购协议》、补充协议、《面积结算协议》均为合法、有效的合同，双方均应依照合同履行。现闫静主张204号房屋不具备法定及约定的交付条件，要求和泓置地公司按照《认购协议》第五条第三款承担违约责任。经查，该条款系对延期交房违约责任的约定，根据《面积结算协议》内容可知，闫静系在知晓涉案房屋未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住，且双方已办理入住手续，故涉案房屋已经实际交付，现其再以房屋不具备交付条件为由主张违约金，本院不予支持。闫静亦未提供充分证据证明因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失，故其要求租金损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。闫静所缴纳之物业费、供暖费、公共维修基金，面积补差款等款项均系收房后依合同约定或使用房屋所实际产生之费用，故其要求退还上述费用，本院不予支持。
综上所述，闫静的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1378元，由闫静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年一月三十日
书记员 林晓天