杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第667号
原告（反诉被告）：林作忠。
原告（反诉被告）：王宗力。
两原告（反诉被告）的共同委托代理人：葛海祥，浙江浙联律师事务所律师。
两原告（反诉被告）的共同委托代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。
被告：浙江体育文化数码用品市场。
负责人：李承瑞。
被告（反诉原告）：浙江新三圆实业有限公司。
法定代表人：李承瑞。
委托代理人：郁华，浙江越翰林律师事务所律师。
委托代理人：潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。
原告林作忠、王宗力诉被告浙江体育文化数码用品市场（以下简称文化市场）、浙江新三圆实业有限公司（以下简称新三圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱旭东独任审理。被告新三圆公司在举证期限内提起反诉，本院予以准许，本反诉合并分别于2015年6月11日及10月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）林作忠、王宗力的委托代理人葛海祥、韩志锋（未参加第二次庭审），被告（反诉原告）新三圆公司的委托代理人潘栋到庭参加诉讼，被告文化市场经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院按缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林作忠、王宗力起诉称：被告新三圆公司系被告文化市场开办单位，原告为开办经营酒店向被告承租位于杭州市上城区中河中路43号一、二、三层局部房屋，签订《合作经营协议书》一份，名为“合作”实为“租赁”，合同约定被告保证对该房具有合法的使用及对外合作经营的权利，承租标的以建筑平面图为准（承租建筑物面积2800平方米），项目范围为酒店，并提供房屋的平面图作为附件，原告负责资金、管理、装潢等，经营期自2013年5月15日—2020年7月15日，收益金（租金）在2013年7月15日起计算，首年收益金（租金）300万，半年一付，合同签订日三日内付150万（2013年7月15日—2014年1月14日租金），需交纳30万元作安全管理责任保证金。如原告终止经营项目撤出标的房产且逾期支付合作收益金一个月以上，视为原告提前解除合同。合同签订后原告按约支付了150万元的租金及30万元的保证金，并积极开展酒店的装修和酒店的营业执照申领、酒店加盟协议签订（支付了250000元加盟费）及消防审批等事项的办理，然在办理消防审批过程中原告发现承租的2800平米建筑物与房产登记面积不符，2013年6月20日杭州市公安消防局予以备案登记的合法建筑仅980平米，后经补报面积，最后核准面积1337平米，与原告签订合同时承租的2800平米相差巨大，且合法建筑与违法建筑相互混搭，无法作公众聚集场所的酒店用房使用。原告在发现问题后即多次向被告提出房屋平面图与房产证登记面积出入较大等原因，导致无法办理符合合同约定目标的营业执照和消防许可等，导致原告的合同目的无法实现，要求就承租面积和费用作相应调整或终止合作，然被告方不予理睬。2013年7月被告单方采取了对租赁房封门、上锁等措施，原告多次要求进入承租房均被被告单位人员阻拦，导致原告无法进入，装修施工无法继续实施，外墙施工的幕墙、脚手架也无法拆除，造成巨大的经济损失。综上，因被告在签订合同过程中隐瞒相关房屋信息，在合同履行过程中的口头承诺均未实现，因出租的建筑物大部分为违法建筑，无法通过消防审批用于开办酒店，导致原告签订合同的目的无法实现，原告提出调整合作方案或终止合作被告方又不予理睬，且被告自2013年7月起对出租房屋采取封门、上锁，已控制房屋至今，该期间的租金1500000元和300000元保证金应退还原告，原告为履行开办酒店目的对外签订加盟协议而支付的250000元加盟费损失，也应由被告予以赔偿。两原告的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告文化市场于2013年4月19日签订的《合作经营协议书》；2、判令两被告返还原告保证金人民币300000元、赔偿加盟费损失250000元；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）新三圆公司答辩称：1、被告文化市场并非本案的适格被告，其没有独立的法人地位，其相应的权利义务均由其承担。2、第一项诉讼请求，原告要求涉案合同于2013年7月底解除，但在另案诉讼中，2015年1月的法院文书判令合同继续履行，原告并未以任何形式通知被告合同解除，故原告该项诉讼请求没有事实和理由，但同意在本判决生效之日与原告解除合同，要求驳回原告不合理的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）新三圆诉称：2013年4月19日，反诉原告与两反诉被告签订了一份《合作经营协议书》，协议约定由反诉原告提供中河中路43号（原扇子巷5号）一层、二层、三层局部房屋，与两反诉被告进行合作经营。协议签订后，反诉原告如约交付了相关的房屋。两反诉被告在接收房屋后，对房屋开始进行了装修，却未能依照协议约定按期支付合作收益金。2013年11月28日，两反诉被告以在双方签订《合作经营协议书》的过程中反诉原告有欺诈行为为由，向本院提起民事诉讼要求撤销《合作经营协议书》并要求反诉原告返还及赔偿205万元。2013年12月5日，反诉原告反诉要求确认双方签订的《合作经营协议书》合法有效，并要求两反诉被告支付合作收益金150万元，逾期违约金295920元等。2014年7月23日，本院一审判决确认双方签订的《合作经营协议书》合法有效，两反诉被告于判决生效之日起支付租金150万元，并按日万分之二的标准支付违约金，驳回两反诉被告的全部诉讼请求。2015年1月4日，杭州市中级人民法院驳回两反诉被告的上诉，维持原判。判决生效后，两反诉被告未履行民事判决书载明的支付义务，也未能依照协议约定按期支付后续的合作收益金，其野蛮施工更是完全毁坏了房屋原有装修，升值造成房屋墙体开裂，无法正常使用。两反诉被告的行为已经给反诉原告造成了巨大的经济损失。故反诉原告提起反诉，反诉请求为：1、判令两反诉被告支付合作收益金3000000元，支付逾期违约金320700元（自2014年7月16日暂计算至2015年5月8日）；2、判令两反诉被告赔偿损失暂估3500000元；3、由两反诉被告承担本案全部诉讼费用。审理中，反诉原告撤回第二项反诉请求。
反诉被告（本诉原告）林作忠、王宗力辩称：2013年7月起反诉原告实际占有涉案房屋，故此后的租金及收益金、违约金、损失等，反诉原告均无权向反诉被告收取。要求驳回反诉原告的反诉请求。
被告文化市场经本庭依法传唤未到庭应诉，庭前亦未提交书面本诉答辩意见及反诉答辩意见，视为放弃答辩的权利。
针对本反诉，林作忠、王宗力向本院提交下列书面证据材料：
1、合作经营协议书及租赁房屋平面图，证明林作忠、王宗力与文化市场之间存在租赁合同关系，林作忠、王宗力为开办酒店向文化市场承租的房屋按合同约定建筑面积为2800平方米；
2、收款收据，证明文化市场收取林作忠、王宗力的租金150万元及保证金30万元，及林作忠、王宗力向华住酒店管理有限公司交纳25万元加盟费的事实；
3、房产证复印件，证明文化市场出租交付的建筑物合法面积远少于合同约定的承租面积；
4、消防设计备案表，证明因租赁房屋的合同面积与房屋权属登记合法面积出入较大，无法完成租赁房面积的消防审批；
5、接警记录，证明文化市场实际控制占有租赁物，林作忠、王宗力无法进入使用；
6、视频资料，证明2013年7月份起文化市场对租赁房屋采取封门、上锁等行为禁止林作忠、王宗力进入，至今林作忠、王宗力仍无法使用房屋；
7、文化市场的登记证，证明浙江体育文化数码用品市场的开办单位系浙江新三圆实业有限公司。
针对本反诉，新三圆公司向本院提交以下书面证据材料：
1、《合作经营协议书》，证明双方就合作经营事宜及违约责任等情况的约定；
2、工程联系单、《关于要求解决结构安全隐患的通知》、EMS邮单，证明林作忠、王宗力违反协议约定擅自加层对房屋造成极大破坏，造成安全隐患的事实；
3、民事判决书，证明林作忠、王宗力提出的赔偿加盟费等诉求已经被人民法院驳回，且林作忠、王宗力应当继续履行合作经营协议，支付合作收益的事实；
4、场地交接书，证明2013年4月25日，反诉被告从反诉原告处接收房屋；
5、关于敦促贵方履行《合作经营协议书》的通知及快递送达凭证，证明新三圆公司按双方约定的地址送达向林作忠、王宗力催告履行协议支付合作收益金；
经庭审质证，本院对当事人提交的证据认证如下：
被告文化市场未到庭应诉，也未提交书面的质证意见，视为其放弃质证的权利。
新三圆公司对林作忠、王宗力提交的证据1的三性均无异议，对证明对象有异议，协议书第一项明确约定房屋面积以房屋平面图为准；对证据2中150万元的收款收据、两张履约保证金收款收据真实性无异议，但认为150万元的收款收据与本案无关，履约保证金基于林作忠、王宗力违约，不予退还，对加盟费的收款收据的三性有异议；对证据3的三性均无异议，对证明对象有异议，认为生效裁判文书已确认提供给林作忠、王宗力的建筑物面积合法有效；对证据4的三性均无异议，对证明对象有异议，合作经营协议中明确约定消防备案问题应该由林作忠、王宗力自行解决；对证据5的三性均无异议，对证明对象有异议，出警记录中记录的事由是因拆脚手架引起的纠纷，为防止安全事故的发生而拒绝本诉原告拆除脚手架，并不表明本诉原告不能进入租赁房屋，不能进行合作经营；对证据6的三性均有异议，涉案房屋发生纠纷后，多次发生盗窃，故采取封门方式止损，若本诉原告要求继续合作，可继续使用房屋；对证据7的三性均无异议，认为文化市场并非本案适格主体。
本院对林作忠、王宗力提交的证据1的真实性予以确认，但不能证明双方签订的协议约定建筑面积为2800平方米；对证据2予以确认，对证据3、4的真实性予以确认，对证明目的不予认定；对证据5、7予以确认，对证据6不予认定。
林作忠、王宗力对新三圆公司提交的证据1的三性均无异议，认为该合同实际为租赁合同，林作忠、王宗力并非单方提前解除合同，系因文化市场原因导致合同目的无法实现，不适用不退还保证金的条款；对证据2的三性均无异议，对工程联系单证明对象有异议，经评估后专家认为不具备开办酒店的条件，文化市场收到该工程联系单，并未给其明确回复，导致该合同目的无法实现；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该判决书系对其要求撤销合同的判决，与本案无必然联系；对证4无异议；对证据5表示不清楚，因未收到该份通知。
本院对新三圆公司提交的证据1、2、5的真实性予以确认，对证明目的结合本案事实综合考虑，对证据3、4予以确认。
综合上述有效证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定：
位于本市上城区中河中路43号（新中河中路43、45号，原扇子巷5号）房屋的所有权证上登记的建筑面积为1403.4平方米。上述房屋产权人为杭州市实业投资集团有限公司（以下简称实业投资公司）。该公司名称变更过两次，最早为杭州市工业资产经营有限公司，2008年3月17日变更为杭州市工业资产经营投资集团有限公司，2013年10月17日变更为现在的名称。2006年下半年，经有关部门批准，该房屋实施了改造，现实际使用面积约有4000多平方米，涉案讼争的为上述全部房屋内一、二层、三层局部房屋（建筑面积约为2800平方米）。
新三圆公司出资开办了文化市场。2006年7月31日，文化市场与实业投资公司签订房屋租赁合同一份，合同约定实业投资公司将上述全部房屋出租给文化市场，租赁期限自2005年9月1日至2015年11月30日止。2014年3月25日，实业投资公司与新三圆公司签订房屋租赁合同一份，合同约定将上述全部房屋继续出租给新三圆公司使用，租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止。2014年3月26日，实业投资公司出具证明一份，表示同意新三圆公司用上述全部房屋与第三方合作经营，双方的租赁关系及租赁期限不变。
2013年4月19日，文化市场与林作忠、王宗力签订合作经营协议书一份，协议书约定包括如下内容：文化市场将本市中河中路43号一层、二层、三层局部房屋（机房除外）与林作忠、王宗力进行合作；文化市场保证对该房屋具有合法的使用及对外进行合作经营的权利；项目范围为酒店；合作的范围以该房屋建筑平面图为准；林作忠、王宗力对该房屋主体结构、面积及其具体状况已做了解，确认符合合作经营的要求；合作经营期为7年，自2013年5月15日起至2020年7月15日止，计收益日从2013年7月15日起算；合作项目由林作忠、王宗力负责经营和管理，文化市场提供合作场地的相关资料，协助对方办理项目范围证照；年度合作收益为3000000元，合作经营期间，合作收益每隔一年递增5％，前三年合作收益明细：第一年即2013年7月15日至2014年7月14日止，年度收益为3000000元，第二年即2014年7月15日至2015年7月14日止，年度收益为3000000元，第三年即2015年7月15日至2016年7月14日止，年度收益为3150000元；协议签订当日，林作忠、王宗力支付定金300000元，协议签订3日内，林作忠、王宗力支付首半年度合作经营收益，即1500000元，2013年11月15日前支付半年度合作收益，即1500000元，2014年5月15日前支付半年度合作收益，即1500000元，自第三年度起，每年提前两个月支付下一年度的合作经营收益，即对应每年5月15日前支付下一年度的合作经营收益；林作忠、王宗力保证使用该房屋只用于合作经营范围，以其所申办营业核准项目为准，若林作忠、王宗力因未办理相关资质许可产生的任何问题，或装修期间因投诉问题造成的后果，所有责任由林作忠、王宗力承担；林作忠、王宗力与第三方产生的经济责任，由林作忠、王宗力承担，与文化市场无关；林作忠、王宗力拖欠支付合作经营收益及水电等费用的，除应及时如数补交外，还应以逾期日收益三倍计缴滞纳金；林作忠、王宗力作为协议的签约主体，对本协议约定的支付义务承担连带付款责任，上述二人或一人对文化市场作出的有关本协议履行的任何承诺和说明，或者签署关于本协议履行的任何补充书面文件，由二人承担连带责任等。
2013年3月22日、4月20日，林作忠、王宗力共计向文化市场支付履约保证金300000元。2013年4月25日，林作忠、王宗力共向文化市场支付合作收益1500000元。当日，林作忠、王宗力接收涉案房屋。2013年4月26日，杭州市工商行政管理局同意预先核准由林作忠、王宗力及案外人ＸＸ共同出资的企业，核准企业名称为杭州荷语堂酒店管理有限公司。2014年5月15日左右，林作忠、王宗力开始拆除涉案房屋的原装修，并对涉案房屋进行装修性施工。同时，林作忠、王宗力开始进行消防审批，最初申报的消防面积为980平方米，后因设计图纸发生变更，补报面积后，最终核准的消防面积为1337平方米。2013年5月21日，林作忠、王宗力就涉案房屋二层南侧局部项目改造，向文化市场寄发工程联系单，要求对涉案房屋原有结构基础进行加固，并对原有结构建筑找平层并加层。2013年5月30日，林作忠、王宗力又发工程联系单，称结构加固耗时长、耗资大，提出下述解决方案：1、楼板回复原样，退还房屋，返回租金和押金；2、由文化市场做结构加固，经相关部门鉴定适合做酒店业态后将房屋交付林作忠、王宗力，装修期以交房之日顺延；3、由林作忠、王宗力加固、装修期延长6个月。一切费用由其承担。
次日，文化市场回函称林作忠、王宗力擅自加层，改变了房屋结构，违反了合作经营协议的约定，要求其停止一切加层等破坏结构安全的行为，采取有力措施解决场地结构安全隐患。2013年6月8日，华住酒店管理有限公司与王宗力正式签订特许经营合同一份，合同约定华住酒店管理有限公司授权王宗力在本市中河中路45号2层至4层（面积2050平方米）的区域范围内非独占使用“汉庭酒店”品牌，经营期限自2013年9月1日起至2021年8月31日止，特许经营加盟费150000元，保证金100000元等事项。2014年6月13日，王宗力向华住酒店管理有限公司支付特许经营加盟费150000元、保证金100000元。2013年7月26日、9月9日、9月16日，林作忠、王宗力多次发函给文化市场，称合作经营协议书中的房屋平面图面积与房产证登记面积有较大出入，消防审批只有1337平方米，导致合同目的不能实现，要求就合作经营协议书中的合作面积和合作费用作相应调整。文化市场未复函同意。2013年11月28日，林作忠、王宗力以合作经营协议签订时存在欺诈为由诉至本院，案号为（2013）杭上民初字第1616号，要求撤销合作经营协议，并由新三圆公司返还保证金300000元、合作收益金1500000元，并赔偿加盟损失250000元。审理中，新三圆公司提起反诉，要求确认新三圆公司与林作忠、王宗力签订的合作经营协议合法有效，林作忠、王宗力支付合作收益金1500000元、逾期违约金295920元（暂计算至2013年11月27日，实际支付至合作收益金付清之日止）。该案经本院审理，出具（2013）杭上民初字第1616号民事判决书，判决如下：一、确认林作忠、王宗力与文化市场于2013年4月19日签订的“合作经营协议”合法有效；二、林作忠、王宗力于该判决书生效之日起10日内支付新三圆公司房屋租金1500000元；三、林作忠、王宗力于该判决生效之日起十日内支付新三圆公司违约金3600元（以1500000元为基础，按日万分之二，从2013年11月16日暂计算至2013年11月27日），之后的违约金按上述标准继续计算至房屋租金付清之日止；四、驳回林作忠、王宗力的全部诉讼请求；五、驳回新三圆公司的其他反诉请求。预收本诉受理费27600元，实际收取11600元，由林作忠、王宗力负担，退回林作忠、王宗力16000元；预收反诉受理费10520元，实际收取10470元，由林作忠、王宗力负担9166元，由新三圆公司负担1304元，退回新三圆公司50元。林作忠、王宗力不服该判决，提起上诉。该案经杭州市中级人民法院审理，于2015年1月4日出具（2014）浙杭民终字第2407号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由林作忠、王宗力负担。现林作忠、王宗力以文化市场在签订合同过程中隐瞒相关房屋信息，在合同履行过程中的口头承诺均未实现，因出租的建筑物大部分为违法建筑，无法通过消防审批用于开办酒店，导致林作忠、王宗力签订合同的目的无法实现，提出调整合作方案或终止合作文化市场又不予理睬，且文化市场自2013年7月起对出租房屋采取封门、上锁，已控制房屋至今为由，向本院提起诉讼，要求判如所请，同时被告提起反诉。2015年10月10日的庭审中，林作忠、王宗力表示同意将诉争房屋交还新三圆公司。
另查明：2013年12月23日，林作忠、王宗力下属员工欲拆除脚手架与文化市场发生冲突，报110接警。2014年8月12日林作忠、王宗力下属员工欲拿施工设备，文化市场报案不让其拿走，形成纠纷，再次报110接警。
本院认为，合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。现林作忠、王宗力要求与文化市场解除合同，庭审中新三圆公司表示同意，且2015年10月10日的庭审中林作忠、王宗力认可将诉争房屋交还新三圆公司，新三圆公司同意接收该房产，本院确认双方合同于2015年10月10日解除。林作忠、王宗力认为文化市场在签订合同过程中隐瞒相关房屋信息，在合同履行过程中的口头承诺均未实现，因出租的建筑物大部分为违法建筑，无法通过消防审批用于开办酒店，导致林作忠、王宗力签订合同的目的无法实现，提出调整合作方案或终止合作文化市场又不予理睬，且文化市场自2013年7月起对出租房屋采取封门、上锁，已控制房屋至今为由，要求文化市场、新三圆公司赔偿的诉讼请求本院不予采信，理由如下：一、本院受理的（2013）杭上民初字第1616号案件中，林作忠、王宗力已以文化市场故意隐瞒合作房屋房产证上的登记面积，用房屋平面图面积进行欺诈为由，要求撤销涉案合同。该案经审理，认为林作忠、王宗力在签订合作经营协议前对合作房屋房产证上的面积已有了解，认定新三圆公司在签订合作经营协议书时并不存在欺诈行为，故驳回林作忠、王宗力的该案全部诉讼请求；二、（2013）杭上民初字第1616号案件审理中，已明确文化市场与林作忠、王宗力签订的合作经营协议虽名为“合作经营协议”，但根据当事人约定的内容，实为房屋租赁合同，“合作收益金”实为房屋租金。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，林作忠、王宗力承租该房用于开办酒店，虽不能消防验收导致其开办酒店的目的不能实现，但并不影响此双方签订的涉案合同的效力；三、2013年4月25日，林作忠、王宗力共向文化市场支付合作收益1500000元后即接收涉案房屋，之后着手进行施工，施工期间对出现的问题向文化市场发送施工联系单，欲与文化市场协商解决方案，次日文化市场亦给予林作忠、王宗力明确答复，故不存在林作忠、王宗力诉称的文化市场不予理睬的情形；四、林作忠、王宗力庭审中陈述因装修工程中出现问题、消防审批不能通过，后续方案双方达不成一致意见，故停止施工，文化市场基于停止施工后的现状，加锁封门系不得已的行为，期间虽发生过报警行为，且此时尚在林作忠、王宗力要求与文化市场撤销涉案合同一案的审理中，故不存在林作忠、王宗力方欲进场施工，因文化市场封门、上锁导致无法进场施工的情形。故涉案合同履行中，文化市场不存在过错，现林作忠、王宗力要求文化市场返还保证金、合作收益金、及加盟损失费的诉请缺乏法律依据，不予支持。基于新三圆公司系文化市场的开办单位，且文化市场不具有独立法人资格，故文化市场的权利义务由开办单位新三圆公司承担。根据合同约定，2013年7月15日至2014年7月14日止，年度收益为3000000元，2014年7月15日至2015年7月14日止，年度收益为3000000元，现林作忠、王宗力已支付2013年7月15日至1月14日止的合作收益金1500000元，（2013）杭上民初字第1616号案件判决要求其支付2013年1月15日至2014年7月14日止的合作收益金1500000元，尚未支付2014年7月15日至2015年7月14日止的合作收益金3000000元的合作收益金（实为房屋租金），且根据合同约定，该笔费用林作忠、王宗力分别应于2014年5月15日支付1500000元，2015年1月15日支付1500000元，现新三圆公司要求按日万分之二计收违约金符合法律规定，故对新三圆公司的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、林作忠、王宗力与浙江体育文化数码用品市场签订的《合作经营协议书》于2015年10月10日解除；
二、林作忠、王宗力于本判决书生效之日起10日内支付浙江新三圆实业有限公司房屋租金3000000元；
三、林作忠、王宗力于本判决生效之日起十日内支付浙江新三圆实业有限公司违约金163200元，并以3000000元为标的，以日万分之二的标准，从2015年5月16日起计算违约金至实际付清之日止；
四、驳回林作忠、王宗力的其他诉讼请求；
五、驳回浙江新三圆实业有限公司的其他反诉请求。
预收本诉受理费9300元，减半收取4650元，由林作忠、王宗力负担，退回林作忠、王宗力4650元；预收反诉受理费29772.45元，应收16036元，由林作忠、王宗力负担，退回浙江新三圆实业有限公司13736.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 朱旭东
二〇一五年十月十九日
书记员 韩文涛