湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00318号
原告武汉市正运机电成套设备有限公司，住所地武汉市江岸区台北路91-101号。
法定代表人曹新前，董事长。
委托代理人吉欢欢，湖北全成律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人袁芳，该公司董事。代理权限为特别授权。
被告武汉市江汉区八元里娱乐中心，住所地武汉市江汉区民主二街**号。
法定代表人龙虹，主任。
委托代理人田凤华，该中心法律顾问。代理权限为特别授权。
被告武汉恒泽资产经营有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华下路15号。
法定代表人李兵，董事长。
委托代理人堵庆新，该公司资产营运部部长。代理权限为一般授权。
委托代理人马建平，该公司托管中心主任。代理权限为一般授权。
被告武汉市江汉区总工会，住所地武汉市江汉区发展大道234号。
法定代表人方华辉，副主席。
委托代理人田凤华，该总工会法律顾问。代理权限为一般授权。
委托代理人龙虹，武汉市江汉区八元里娱乐中心主任。代理权限为一般授权。
原告武汉市正运机电成套设备有限公司（以下简称正运公司）与被告武汉市江汉区八元里娱乐中心（以下简称八元里中心）、武汉恒泽资产经营有限责任公司（以下简称恒泽公司）、武汉市江汉区总工会（以下简称江汉区总工会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅若林独任审判，公开开庭进行了审理。原告正运公司的法定代表人曹新前及其委托代理人吉欢欢和袁芳、被告八元里中心的法定代表人龙虹及其委托代理人田凤华、被告恒泽公司的委托代理人堵庆新、被告江汉区总工会的委托代理人龙虹、田凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正运公司诉称，被告八元里中心系被告江汉区总工会开办企业。2004年4月24日，原告正运公司与被告八元里中心签订一份《租赁协议》，约定被告八元里中心将其坐落于武汉市江汉区民主二街40号娱乐中心活动楼二楼舞厅（产权为被告江汉区总工会所有）出租给原告正运公司使用，出租面积660平方米，租期口头约定为20年，先期约定3年，以后每三年续签，故协议租期约定为3年。上述协议双方依约履行期满后，又于2010年5月25日续签一份租赁协议，约定租期为3年，租赁面积为760平方米，并对租金及付款方式、违约责任等进行了约定。上述协议履行期满后，双方租赁关系仍继续存续。原告正运公司投入大量资金对租赁场所进行了改造装修并购置经营设备。
2015年1月8日，被告恒泽公司突然书面通知原告正运公司称，其已接受涉案房屋产权，并以舞厅存在重大安全隐患为由，要求原告正运公司立即关闭舞厅经营。被告八元里中心则采取拉闸断电等干扰措施，迫使原告正运公司于次日停止经营。2015年2月3日，被告八元里中心突然通知原告正运公司称，因政府统一调配，涉案房屋产权已于2014年12月24日转移至被告恒泽公司名下，故被告八元里中心与原告正运公司的租赁关系已于2014年12月24日终止。由于上述被告不断到原告正运公司经营场所闹事，致使原告正运公司经营损失惨重。被告八元里中心和被告江汉区总工会的上述行为明显违反租赁协议，且出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，明显构成侵害承租人优先购买权的情形，依法应当承担违约责任，赔偿原告正运公司的经济损失。被告恒泽公司即使实际上已受让了涉案房屋，依法应继续履行原租赁协议。被告恒泽公司在该租赁协议未解除时，干扰破坏原告正运公司的正常经营，应对原告正运公司的经营损失承担连带赔偿责任。故原告正运公司诉请法院判令：1、被告八元里中心和被告江汉区总工会连带向原告正运公司赔偿因侵犯原告正运公司优先购买权所造成的损失暂定20万元（以实际交易的房屋市场差价为准）；2、被告八元里中心、被告江汉区总工会和被告恒泽公司连带赔偿原告正运公司装修损失50万元、改造资金30万元、经营损失15万元，共计95万元；3、被告恒泽公司继续履行原租赁协议；4、被告八元里中心和被告江汉区总工会返还原告正运公司履约保证金1万元；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告八元里中心、江汉区总工会辩称，诉争房屋产权的转移，不是市场的转让及买卖行为，是政府的统一调配，原告正运公司不具备优先购买权。原告正运公司主张的损失无事实及法律依据。诉争合同期间届满后，双方形成不定期租赁关系，被告八元里中心和被告江汉区总工会只要合理期限内通知，可以解除合同。被告八元里中心和被告江汉区总工会多次通知原告正运公司解除合同，双方的租赁关系早已解除。请求驳回原告正运公司的全部诉讼请求。
被告恒泽公司辩称，被告恒泽公司接收诉争房屋后，在检查过程中发现原告正运公司的经营场所存在安全隐患，故要求原告正运公司转向经营。原告正运公司虽表示同意但仍继续经营舞厅。被告恒泽公司没有停电、拉闸等行为。被告恒泽公司请求驳回原告正运公司的全部诉讼请求。
经审理查明，被告八元里中心系被告江汉区总工会开办企业。坐落于武汉市江汉区民主二街40号（原54号）房屋所有权人系被告江汉区总工会。被告江汉区总工会将该房屋委托被告八元里中心管理经营。2004年4月24日，原告正运公司与被告八元里中心签订《舞厅经营租赁协议》一份，约定被告八元里中心将上述房屋娱乐中心活动楼二楼舞厅包括营业执照（产权为被告江汉区总工会所有）出租给原告正运公司使用，出租面积660平方米，租期为3年，原告正运公司向被告八元里中心交纳1万元作为履约保证金。合同签订当日，原告正运公司依约向被告八元里中心交纳1万元作为履约保证金。
上述协议履行期满后，双方又于2010年5月25日续签《舞厅经营租赁协议》一份。该协议约定：租赁面积扩大为760平方米；租期为3年（2010年5月25日至2013年5月24日），除不可抗力和行政强制行为外，甲方不得单方解除租赁协议；舞厅经营租金及付款方式：第一年房屋租金80000元、物业费11000元、房屋折旧费40000元，合计131000元；第二年房屋租金85000元、物业费12000元、房屋折旧费40000元，合计137000元；第三年房屋租金9万元、物业费13000元、房屋折旧费40000元，合计143000元；本协议签字生效后，乙方即向甲方交付1万元作为履约保证金；本协议期满后，若乙方（原告正运公司）无违约，在不违反国家法律、合法经营的前提下，在同等条件下优先考虑乙方租赁经营权，租金另议；本协议任何一方如不履行本协议的约定，都将视为违约；如甲方（被告八元里中心）违约，遭致协议终止或解除，应赔偿乙方所投入装修、改造资金的期值及相应的经营损失；本协议如遇行政行为或商业拆迁，甲方应获得房屋产权登记所应得的权益补偿，乙方应获得装修、改造补偿，经营损失等依城市拆迁政策应得的补偿。上述协议履行期满后，双方未再续签房屋租赁合同，但原告正运公司继续使用租赁物并交纳租金至2014年12月。
2014年12月，经中共武汉市江汉区委、区政府决定，被告江汉区总工会报全国总工会和湖北省总工会审批，并经武汉市总工会批复，诉争房屋由被告恒泽公司收购置换。2014年12月24日，被告江汉区总工会将诉争房屋交付被告恒泽公司，但至今未办理产权变更登记。
2015年1月8日，被告恒泽公司书面通知原告正运公司称，其已全面接收涉案房屋产权，并以舞厅存在重大安全事故隐患为由，要求原告正运公司在接到本通知之日立即关闭舞厅经营，吸取上海外滩“12.31”踩踏伤亡人员事故教训，维护辖区人民群众生命财产安全。
2015年1月14日，被告八元里中心向原告正运公司发函称，经上级主管部门统一调配，诉争房屋权属已转让至被告恒泽公司名下，要求原告正运公司尽快与被告恒泽公司协商后续手续。
2015年2月3日，被告八元里中心再次通知原告正运公司称，因政府统一调配，涉案房屋产权已于2014年12月24日转移至被告恒泽公司名下，故被告八元里中心与原告正运公司的租赁关系已于2014年12月24日终止。被告八元里中心随同房屋一并租赁给原告正运公司使用的舞厅经营执照于本通知下达之日收回。另原告正运公司交付被告八元里中心2015年1月租金11920元将转交被告恒泽公司。因被告恒泽公司要求原告正运公司转向经营，原告正运公司则坚持进行舞厅经营，双方由此发生争议，故原告正运公司向本院起诉。
上述事实，有原告正运公司提交的《舞厅经营租赁协议》、房屋所有权证、收费凭证、通知、函、武汉市江汉区财政局《关于江汉职工服务中心建设经费借款事宜的财政签报》、被告江汉区总工会《关于江汉区总工会土地和房屋置换的报告》及武汉市总工会《关于江汉区总工会职工服务大楼产权置换及职工服务中心建设的批复》、（武工复（2013）54号）、武汉市江汉区国有资产监督管理办公室《区国资办关于同意武汉恒泽资产经营有限责任公司收购原江汉区总工会资产的批复》、《江汉区国有资产管理委员会会议纪要》（2014年11月28日第7期）、《武汉市江汉区人民政府常务会议纪要》（2014年12月8日第21期）、《区委常委会会议纪要》（江常（2014）31号）以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告正运公司与被告八元里中心签订的《舞厅经营租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。上述协议约定的租赁期限届满后，原告正运公司继续使用租赁物，被告八元里中心和江汉区总工会没有提出异议，上述协议继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，经中国共产党武汉市江汉区委、区人民政府决定，被告江汉区总工会报全国总工会和湖北省总工会审批，并经武汉市总工会批复，诉争房屋由被告恒泽公司收购置换。被告江汉区总工会据此于2014年12月24日将诉争房屋交付被告恒泽公司。被告恒泽公司与被告江汉区总工会之间的上述行为，属上级主管部门统一调配，对涉案房屋的收购置换行为，而非市场条件下的一般意义的房屋买卖行为。在此情形下，原告正运公司作为承租人并不享有与被告恒泽公司的同等条件，从而并不享有对涉案房屋的优先购买权。故原告正运公司基于优先购买权而主张的第一、二项诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋现未办理产权变更登记，涉案房屋的产权变更尚未发生效力，被告恒泽公司尚未成为涉案房屋的所有权人，故原告正运公司要求被告恒泽公司继续履行原租赁协议的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告正运公司要求被告八元里中心和被告江汉区总工会返还履约保证金1万元的诉讼请求，因被告八元里中心、江汉区总工会同意返还该款，本院依法照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市江汉区八元里娱乐中心和被告武汉市江汉区总工会返还原告武汉市正运机电成套设备有限公司履约保证金1万元；
二、驳回原告武汉市正运机电成套设备有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费7620元、其他诉讼费用80元，共计7700元，由原告武汉市正运机电成套设备有限公司负担7650元，被告武汉市江汉区八元里娱乐中心和被告武汉市江汉区总工会负担50元（此款原告武汉市正运机电成套设备有限公司已预交本院，被告武汉市江汉区八元里娱乐中心和被告武汉市江汉区总工会随上述款项一并支付给原告武汉市正运机电成套设备有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 傅若林
二〇一五年十一月二十七日
书记员 刘 唯