上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第33399号
原告张秀兰，女，1960年2月20日生，汉族，住甘肃省酒泉市。
委托代理人丁华，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人黄威，上海市锦天城律师事务所律师。
被告王文楠，男，1967年1月9日生，汉族，住江苏省南京市。
委托代理人王爱琴，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告陈茹，女，1969年9月15日生，汉族，住江苏省南京市。
被告王姝懿，女，1998年8月14日生，汉族，住江苏省南京市。
原告张秀兰与被告王文楠、陈茹、王姝懿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告张秀兰的委托代理人黄威及被告王文楠和其委托代理人王爱琴到庭参加诉讼。被告陈茹、王姝懿经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告张秀兰诉称：2013年3月6日，经房屋中介机构上海中原顾问有限公司（以下简称中原公司）居间（介绍），原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：原告向被告购买坐落于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号301，301A室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积380.51平方米，总房价款人民币（以下币种相同）1，500万元。另外，原、被告还补充约定，若在交易过程中由于受到国家现行政策制约造成原告不能购买系争房屋，双方同意解除买卖合同，互不追究违约责任，被告应将已收到的原告所有款项退还给原告。合同签订后，原告向被告支付了共计1，200万元的房价款，被告收到款项后尚未依约办理返还银行贷款及解除房屋抵押登记等相关手续，也未依约向原告交付房屋。另原、被告从中原公司处获悉，由于原告不符合上海市住房限售政策，无法办理《合同》项下房地产的过户手续。鉴于该情况，被告口头同意按约定解除《合同》，但一直以资金紧张、尚未找到新买家等为由拒不返还原告已经支付的房价款，经原告多次催讨无果。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《合同》；二、判令被告返还原告房价款1，200万元及利息（按照中国人民银行同期存款利率自付款之日起计算至实际支付之日止）。原告庭审中将第一项诉讼请求变更为：要求确认《合同》于2013年10月21日已经解除。
被告王文楠辩称：不同意原告的诉讼请求。合同签订当时，双方均了解上海的政策，原告及中介公司均承诺2013年7月前可以办理过户，双方才签订合同，后原告贷款无法办理，延迟交付房款。至今原告未提供购房资格证明原告无法办理过户手续及房产中心出具的不予办理交易过户通知。按合同约定至2013年7月30日止原告应支付全部房款，但是原告至今还有300万元未支付，造成被告未办理房屋抵押涤除手续，被告的抵押贷款只有200万元左右，后原告积极购买系争房屋，便与被告达成协议，先支付大部分购房款，等购房政策松动再过户，由于房产市场的低迷，原告提出解除合同，根据相关规定，原告必须有解除权，被告王文楠在法定期限内提出过反诉，不同意解除合同，要求原告继续履行合同。被告王文楠庭审中申请撤回反诉请求。
被告陈茹、王姝懿未作答辩。
经审理查明：2013年3月6日，被告王文楠并持经过公证的陈茹授权王文楠全权出售系争房屋的《委托书》代被告陈茹、王姝懿与原告签署《合同》。《合同》约定：原告向被告购买系争房屋，总房价款为1，500万元；双方同意，被告于2013年7月31日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；双方确认，在2013年7月1日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告承诺在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；合同第十条约定，被告未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，被告应在收到书面通知之日起三日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；签订本合同之前，原告支付给被告定金10万元，签订本合同当日内，原告应通过中原公司或自行支付给被告部分首期房价款140万元，2013年4月15日前，原告直接支付给被告部分首期房价款300万元，如此共同构成原告支付给被告的首期房价款450万元，首期房价款包含房价尾款10万元由中原公司暂为保管；被告应于收到原告的首期房价款后60日内，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清被告尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有不足，不足部分由被告自行补足），并将取得的系争房屋之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证、结清证明等相关材料交由中原公司；签订本合同后60日内，原告应依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报相关手续；被告同意原告通过向贷款银行申请1，050万元贷款的形式支付第二期房价款，原告于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关手续，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若原告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于本协议约定的双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）当日将其补足并支付给被告；待原告之贷款申请经贷款银行审核通过，被告还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后5个工作日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中原公司收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权的他项权证后三个工作日内，原告应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给被告第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待原告取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至被告方指定账户后7日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，在确认无误后，被告应将系争房屋交付原告，同时原告应自行支付或让中原公司代为支付给被告房价尾款10万元；被告在此确认，若本协议中被告方人数在二人以上（含二人），则被告方任何一人或多人以任何形式收到本协议项下原告支付的任何款项，均视为被告全体收到该款项；原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起三日内向被告支付；……。签订《合同》同日，王文楠并代陈茹、王姝懿与原告签订《补充协议》，《补充协议》约定：双方确认，若因国家政策原因导致上家（被告）所缴纳营业税、个人所得税总和超过100万元，则买卖双方和平解约，互不追究违约责任，被告应于签订解约协议后十个工作日内将已收到的所有款项退还给原告；原告应于2013年4月15日前补足首期房价款450万元，并于2013年7月30日前支付全额房价款，否则，被告有权解除买卖合同；若在交易过程中，由于受到国家现行政策制约造成原告不能购买系争房屋，双方同意解除买卖合同，互不追究违约责任，被告同意签订解约协议后十个工作日内将已收到原告的所有款项退还给原告；本协议为买卖合同不可分割的一部分，若本协议与买卖合同有不一致，则以本协议为准。2013年3月5日，原告支付王文楠定金10万元；2013年3月7日，原告支付王文楠房款100万元；2013年3月8日，原告支付王文楠房款40万元；2013年4月15日，原告支付王文楠290万元；2013年9月29日，原告支付王文楠房款400万元；2013年10月10日，原告支付王文楠房款350万元；原告支付王文楠总计款项为1，190万元（王文楠出具的《收款收据》显示的总计金额为1，200万元，后经原告自行核对确认实际支付王文楠房款总计1，190万元）。之后，被告未按约将收到的首付款用于归还系争房屋上的抵押贷款且未涤除系争房屋的抵押登记；原告的户籍为甘肃省酒泉市，因受上海市住房限售政策的限制，不能办理系争房屋的产权过户手续。2014年10月20日，原告委托他人分别向被告的户籍所在地及《合同》约定的系争房屋所在地寄送《关于解除﹤上海市房地产买卖合同﹥的函》（以下简称《解除合同函》），寄往被告户籍所在地的《解除合同函》于2014年10月21日被签收，寄往被告的系争房屋所在地的《解除合同函》于2014年10月22日被签收。2014年12月9日，原告委托他人再次向原告的户籍所在地及被告的系争房屋所在地分别寄送《解除合同函》，寄往系争房屋所在地的《解除合同函》于2014年12月10日被本人签收，寄往被告的户籍所在地的《解除合同函》于2014年12月11日被家人签收。2013年3月18日，被告等人缴纳各项税费共计845，421.28元。
另查明，上海市人民政府办公厅于2011年1月31日出具的《上海市人民政府办公厅印发关于贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见的通知》及《关于贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见》第七条规定：“对于在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。上海市住房保障和房屋管理局于2012年7月5日出具的（沪房管市（2012）205号）《上海市住房保障和房屋管理局关于执行住房限售政策中查验社会保险缴纳证明材料问题的通知》中规定：“按照《关于贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》（沪府办发（2011）6号）规定，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’，补缴的不予认可”。上海市住房保障和房屋管理局于2013年11月8日出具的（沪房管市（2013）11号）《上海市住房保障和房屋管理局关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》中规定：“非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从‘能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳满1年以上’调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳满2年以上’”。原告的户籍地为甘肃省酒泉市肃州区铁人路XXX号XXX号楼XXX号，系非上海市户籍居民。
以上事实，有《合同》，《补充协议》，（2013）宁南证民内字第3829号《公证书》及《委托书》，《收款收据》、银行转账凭证，原告的户籍证明，上海市人民政府办公厅于2011年1月31日出具的《上海市人民政府办公厅印发关于贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见的通知》及《关于贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见》，上海市住房保障和房屋管理局于2012年7月5日出具的（沪房管市（2012）205号）《上海市住房保障和房屋管理局关于执行住房限售政策中查验社会保险缴纳证明材料问题的通知》，上海市住房保障和房屋管理局于2013年11月8日出具的（沪房管市（2013）11号）《上海市住房保障和房屋管理局关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》，《解除合同函》、《委托书》、快递凭证及邮件查询记录，《中华人民共和国税收通用缴款书》，原告及被告王文楠的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：《补充协议》系对《合同》的补充，应为《合同》的一部分。双方所签的《合同》系原、被告关于买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求确认《合同》已于2013年10月21日解除的诉讼请求之处理意见。根据《合同》之《补充协议》约定，若在交易过程中，由于受到国家现行政策制约造成原告不能购买系争房屋，双方同意解除买卖合同，互不追究违约责任，被告同意签订解约协议后十个工作日内将已收到原告的所有款项退还给原告。原告系非上海市户籍居民，根据上海市限售房屋政策的相关规定，不符合在上海市购买系争房屋的条件，不能办理系争房屋的产权过户手续，符合《合同》之《补充协议》约定的解除合同的条件。原告据此于2014年10月21日向被告的户籍所在地给被告寄达了《解除合同函》，《合同》自被告收到《解除合同函》之日起解除，故原告要求确认《合同》已于2013年10月21日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、原告要求判令被告返还原告房款1，200万元及利息（按照中国人民银行同期存款利率标准以本金1，200万元为基数自付款之日起计算至实际支付之日止）的诉讼请求之处理意见。原告实际支付被告房款1，190万元，《合同》解除后，被告应于2013年10月21日起十个工作日内即至迟于2013年11月1日前应将房款1，190万元返还给原告，但被告至今未将上述房款返还原告，被告长期占用原告的上述房款，造成原告利息损失，被告应予返还原告上述房款1，190万元并支付原告利息损失（按照中国人民银行同期存款利率标准以本金1，190万元为基数自应返还款之次日即2013年11月2日起计算至实际支付之日止）。被告陈茹、王姝懿经本院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。被告王文楠当庭撤回其反诉请求，系王文楠自行处分其诉讼权利的行为，于法不悖，本院已当庭口头裁定予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张秀兰与被告王文楠、陈茹、王姝懿于2013年3月6日所签的关于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号301，301A室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月21日解除；
二、被告王文楠、陈茹、王姝懿于本判决生效之日起十日内返还原告张秀兰购房款1，190万元；
三、被告王文楠、陈茹、王姝懿于本判决生效之日起十日内支付原告张秀兰利息损失（利息的计算方式为按照中国人民银行同期存款利率标准以本金1，190万元为基数自2013年11月2日起计算至实际支付之日止）；
四、驳回原告张秀兰的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96，052元，由原告张秀兰负担2，300元，由被告王文楠、陈茹、王姝懿负担93，752元；财产保全费5，000元，由被告王文楠、陈茹、王姝懿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 秦冬红
人民陪审员 陈国华
二〇一五年八月五日
书 记 员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。