重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第02031号上诉人(一审原告)谢建明，男，1963年1月2日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人邓小峰，重庆市渝经律师事务所律师。被上诉人（一审被告）重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室，组织机构代码：69925471-6。法定代表人廖克难，该公司总经理。委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。上诉人谢建明因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2015）丰法民初字第02545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员项江陵担任审判长与代理审判员郭玉梅、代理审判员李银波参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年7月，谢建明与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谢建明（乙方）购买隆鑫澜天湖公司（甲方）开发的“隆鑫澜天湖苏格兰小镇二期”内的房屋一套，具体位于重庆市丰都县三坝乡（现合并为仙女湖镇）澜天湖大道澜天湖四区1号210幢1-2，总房价款为475712元，乙方付款期限及方式为于2013年7月3日向甲方一次性支付。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年10月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”同时，双方达成上述合同的补充协议，该协议第五条关于商品房的交付约定：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……”2013年7月3日，谢建明按约向澜天湖地产公司支付了房价款475712元（包括转为房价款的定金50000元）、税费（合同印花税、契税）14509.22元。一审法院另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发[2014]45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后澜天湖地产公司对澜天湖漏水进行了相应整治。至谢建明就本案提起诉讼时止，澜天湖地产公司未交付房屋，也未将上述通知事项告知谢建明。2015年6月17日，谢建明向澜天湖地产公司邮寄了“关于解除《重庆市商品房买卖合同》的函”。该函于2015年7月4日送达澜天湖地产公司。后双方协商解除合同未果。一审法院还查明，2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖苏格兰小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（含管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。谢建明一审诉称：2013年7月，我与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定我购买澜天湖地产公司开发的位于重庆市丰都县三坝乡澜天湖大道澜天湖四区1号210幢1-2号，澜天湖地产公司在2014年10月20日前交房。后我按约向澜天湖地产公司支付了购房款475712元、契税等14509.22元。澜天湖地产公司至今未向我交房，已违约。因此，我诉至人民法院，请求依法判决：1.解除我与澜天湖地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.退还已支付的购房款325292元、代收的契税等14509.22元；3.澜天湖地产公司向我支付利息（从2013年7月3日起以490221.22元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至所交款项退还时止）；4.澜天湖地产公司向我支付违约金4902.20元；5.澜天湖地产公司承担本案诉讼费用。澜天湖地产公司一审辩称：谢建明与我公司签订合同、谢建明交付了房款契税等、我公司未按期交房属实。但我公司未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，谢建明所购房屋项目所处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知我公司称澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求我公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估，我公司于2015年3月20日才完成评估；二是谢建明所购房屋项目所在的景区污水处理厂及市政管网项目在2015年3月才完成招标工作，该项目正在施工中。上述两点均是合同约定的免除我公司责任的条款，故应当驳回谢建明的诉讼请求。一审法院认为，谢建明与澜天湖地产公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。本案双方约定交房时间为2014年10月20日前，庭审中，谢建明认为，澜天湖地产公司逾期交房超过90日，澜天湖漏水、污水处理工程包括市政管网建设与房屋建设与房屋建设没有必然联系，即使湖漏水属于不可抗力，澜天湖地产公司也应当告知谢建明才可免责，然澜天湖地产公司未告知谢建明，不能免除澜天湖地产公司逾期交房的违约责任，故澜天湖地产公司逾期交房符合合同约定的解除条件，因此谢建明与澜天湖地产公司签订的重庆市商品房买卖合同应当解除，并由澜天湖地产公司退还购房款及其利息以及承担违约金等；澜天湖地产公司认为，其迟延交付房屋是因为不可抗力以及市政管网设施建设等原因导致，根据合同补充协议的约定，不应该承担违约责任。一审法院认为，本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不可抗力因素所致，包括景区市政设施建设，势必影响被告施工进度。虽然澜天湖地产公司未将不可抗力之事项告知谢建明，澜天湖地产公司不能以不可抗力为由免除其逾期交房之责，但市政设施建设同样系双方在补充协议中对延期交房进行的特别约定，该特别约定条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。且基于澜天湖地产公司已对地质灾害进行了相应的处置，市政设施也在建设中，并不会因此而导致双方合同目的落空，故根据补充协议约定，应当免除澜天湖地产公司逾期交房的违约责任，双方约定的解除合同的条件并未成就。因此，一审法院对谢建明的诉讼请求未予支持。诉讼中，谢建明申请对澜天湖地产公司举示的“丰都县旅游开发建设管理委员会向隆鑫澜天湖公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发[2014]45号文件）”的形成时间进行司法鉴定，一审法院认为，该通知系国家机关作出的公文书证，即使该通知的形成时间在双方对是否解除合同产生争议后，也不能排除该通知的真实性、合法性与关联性，且一审法院对澜天湖地产公司以不可抗力为由的免责意见未予采纳，故无鉴定之必要。因此，对该鉴定申请未予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回谢建明的全部诉讼请求。案件受理费8720元，减半收取4360元，由谢建明自行负担。谢建明不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院不同意对《丰都县旅游开发建设管理委员会关于澜天湖项目暂停施工的通知》的形成时间进行鉴定属于程序违法。2、澜天湖的湖水泄漏不属于不可抗力，加之澜天湖地产公司没有通知谢建明，所以澜天湖地产公司应当承担逾期交房责任。3、污水处理厂及市政官网项目建设与本案诉争房屋逾期交房没有因果关系。4、一审法院确认了谢建明向澜天湖地产公司送达了《关于解除的函》的事实，又确认双方协商解决未果是错误的，因为双方根本就没有协商，合同实质上已经解除。被上诉人澜天湖地产公司辩称：1、澜天湖地产公司逾期交房地质灾害和政府行政行为导致，属于不可抗力。双方在合同中对交房做了特别约定，因市政设施影响导致延期交房，不属于违约行为。2、谢建明行使合同解除权的前提是被上诉人违约。谢建明邮寄解除合同函的时间是2015年6月17日，起诉解除合同的时间是2015年6月29日。可见，谢建明自己都否认了合同解除的事实。一审法院判决正确，请求驳回上诉。本院二审查明：重庆川东南地质矿产检测中心于2014年6月19日至2015年3月20日受澜天湖地产公司委托查明澜天湖漏水区域等，为后续治理提供科学依据。该中心于2015年3月20日作出《地面物探报告》，该报告认为，本次物探工作测区内覆盖层厚度大约在5.8m至9.5m；本次物探工作测区内，共圈定5个异常带，其中3个低阻异常带，1个高阻异常带为实测，还有1个低阻异常（YR5）为现场踏勘观测得出；具体埋深以及位置详见丰都澜天湖岩溶发育区解释图以及物探线平面布置图。并建议结合其他地质资料综合使用。本案诉争房屋所属的澜天湖苏格兰风情小镇二期项目于2015年12月9日通过竣工验收。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《丰都县旅游开发建设管理委员会关于澜天湖项目暂停施工的通知》是政府部门行使行政行为的证明，该书证是国家机关、社会团体依职权制作的公文书证，证明力较高。形成时间并不能否认政府部门曾经作出该行政行为。因此，该通知真实，可以采信；故一审法院不准许鉴定，并无不当。关于是否达到双方约定的解除条件问题。本院认为，澜天湖地产公司超过约定交房期限90日不能构成双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除条件成就。理由如下：第一，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当合法有效。上述合同明确约定：澜天湖地产公司因以下原因可延期交房且不承担逾期交房责任：1、如遭遇不可抗力持续发生的，澜天湖地产公司在不可抗力结束后30日内告知谢建明；2、市政设施建设原因而导致延误的。上述约定合法有效，应对双方当事人产生法律约束力。第二，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。澜天湖受喀斯特地质影响发生突然泄漏是双方认可的客观事实，结合丰都县旅游开发建设管理委员会发出的《关于澜天湖项目暂停施工的通知》和重庆川东南地质矿产检测中心作出的《地面物探报告》等证据可以认定，澜天湖突然泄漏具有不可抗力的认定特征，澜天湖泄漏水对诉争房屋所在楼盘的安全隐患客观存在，且因重庆川东南地质矿产检测中心在2015年3月20日才作出《地面物探报告》查明澜天湖泄漏水的区域。上述隐患至谢建明起诉时仍在持续，澜天湖突然泄漏水属持续发生的不可抗力，澜天湖地产公司可因澜天湖突然泄漏水延期交房且不承担逾期交房责任；第三，谢建明所购房屋项目所在的景区进行污水处理及市政设施建设也是导致澜天湖地产公司延误交房的重要原因。公共设施的建设是对诉争房屋的品质有所助益，并不损害武彦君的利益。诉争房屋现已竣工验收，具备交付条件，双方应依约继续履行合同，以实现合同目的。综上，澜天湖地产公司因存在双方约定的免责事由，其在超过约定交房期限90日未交房不能导致双方签订的的《重庆市商品房买卖合同》解除。一审判决驳回谢建明的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人谢建明的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8720元，由上诉人谢建明负担。本判决为终审判决。审 判 长  项江陵代理审判员  李银波代理审判员  郭玉梅二〇一五年十二月十四日书 记 员  刘馨凌