上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初86号
原告(反诉被告)：肖庆华，女，1974年2月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)：应瑾瑾，女，1972年3月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
原告(反诉被告)肖庆华与被告(反诉原告)应瑾瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。全部当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租赁保证金7,500元；2.判令被告向原告提供2016年9月至2017年10月期间的房屋租金发票。审理中，肖庆华增加一条诉讼请求：判令被告向原告支付违约金7,500元。事实和理由：2016年7月31日，原、被�签署《房屋租赁合同》，约定原告承租上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，租金第一年每月7,500元，第二年为每月7,700元，按季度支付。租赁保证金7,500元。停车费每月150元。合同签订后，原告按约支付了租赁保证金、房租及停车费。2017年8月29日，被告发微信给原告，希望原告回电。原、被告在通话过程中，被告称上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室(以下简称XX1室)住户因为原告家饲养鸽子的事一直向居委会和物业投诉，因不满处理结果，还要找城管和110，被告嘱咐原告父母不要开门。同时，被告还称，其与XX1室的女主人系同事，被告不便说什么，若原告不堪骚扰，就搬家。当时，原告出差在外地，且已于2017年8月17日支付了第二年度的全年停车费，考虑到家人生活的安宁及被告的难处，原告同意�被告的提议，并约定：原告先支付一个季度的房租，待原告回沪后开始找房子，提前一个月通知被告交房的时间，房租多退少补。因两家损失都大，房租仍按7,500元每月，不涨价。2017年9月16日，原告告知被告10月15日可以交房。10月14日，原告将系争房屋交还给被告。当日，被告提出屋内墙面有污损要求重新粉刷，以及卧室家具损坏等要求。对此，原告仅同意赔偿卧室家具修复费用，但无法接受墙面重新粉刷费用。此后，被告退还了原告十个半月的停车费，但一直拒绝退还租赁保证金，故原告提起上述诉请。
应瑾瑾辩称,不同意原告全部诉请。租赁合同约定，租赁期限为2年。合同履行期间，原告擅自饲养鸽子，且未告知被告。因为原告没有饲养鸽子的证照，被告希望原告将鸽子处理后，继续租赁。但是，原告选择提前解除合同并搬离，构成违约，原告应当支付违约金，因租赁保证金与违约金金额相等，可以相互抵消，租赁保证金不予返还。被告并未违约。租赁合同还约定，原告不要求被告提供租金发票原件，故被告不同意提供2016年9月至2017年10月期间的房屋租金发票。同时，在原告租赁期间，系争房屋走道两侧墙面有损坏，且有涂画痕迹，另外系争房屋内一张床垫保护套遗失、衣橱门损坏(无法移动)，原告应支付相应的修复费用。同时，原告还欠付4个月有线电视费计92元，应当返还被告。
基于上述事实和理由，应瑾瑾向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金7,500元；2.判令反诉被告向反诉原告支付墙面维修费1,500元、床垫保护套遗失的费用180元、衣橱损坏修复费200元、有线电视费92元。
肖庆华辩称，不同意支付违约金。养鸽子是允许的，物业公司和居委会都给反诉被告提供了相关�径，只要办理手续即可，不存在不可以养鸽的情况。同时，物业公司和居委会都表示，反诉被告可以继续正常居住下去。反诉原告称反诉被告因为不可以养鸽子而搬走，与事实不符。关于墙面修复费用，系争房屋是2002年建成的，反诉被告搬入系争房屋时，墙面就不是很好，餐厅里放置的椅子，移动时一不小心就会在墙上留下痕迹，并非反诉被告故意破坏。小孩子涂画的情况确实存在，对于涂画痕迹一般擦拭即可，不需要为此重新粉刷，反诉原告要求1,500元修复费用过高，反诉被告仅同意支付200元墙面修复费用。遗失床垫保护套在反诉被告处，同意归还。衣橱损坏的修复费200元及有线电视92元，反诉被告同意支付，同意从租赁保证金中抵扣。
本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，应瑾瑾(甲方、出租方)与肖庆华(乙方、承租方)经上海中原物业顾问有限公�居间介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋以及1个车位出租给乙方。房屋的建筑面积总(约)127平方米。租赁期限为2年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止。月租金7,500元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年8月27日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的1日前。乙方需支付给甲方租赁保证金7,500元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、宽带等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。乙方是否要求甲方提供合法有效之租金发票原件：否。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的(此处空白)倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。其他约定：1停车费(固定车位一个)2016.9.1-2017.8.31每月150元共1,800元；2第二年房租涨贰佰元，为7,700元；3家电使用坏，租客负责，老化等本�问题，房东负责；48月27日交房。嗣后，肖庆华按约支付租赁保证金、租金及停车费等。
合同履行期间，肖庆华的家人在系争房屋内饲养鸽子，但并未办理相关养鸽证件。楼下住户发现后向物业公司投诉。
2017年8月29日10时01分，应瑾瑾发微信(本段下同)给肖庆华，称：“佳佳，不好意思，方便的话给我回个电。”嗣后，肖庆华致电应瑾瑾(注：通话内容肖庆华与应瑾瑾各执一词，均表示系对方先提出解除合同)。当日10时48分，肖庆华发微信给应瑾瑾，称：“亲，这个季度的房租我先付给你，等我回去后房子着手找起来，估计可以提前一个月左右通知你搬家交房的时间，到时候房租多退少补，你看行不行”。10时58分，应瑾瑾回复：“你真是一个通情达理的人”。10时59分，应瑾瑾回复：“其实我们这种关系很和谐的，就是XX1”。11时14分，肖庆华称：“22500已汇，亲查收哈”，应瑾瑾随即回复：“好的，佳佳，其实，我们两家损失都大，就像合同上写好的，今年房租每月应涨两百元，现在这样，你只租三个月，我也就算了。”11时22分，肖庆华回复：“嗯嗯，这个我忘了，亲真好”。9月16日17时51分，肖庆华称：“亲，我房子基本找好了”18时30分，肖庆华称：“10.15可以交房，如果需要提前，您告诉我哈”。应瑾瑾回复：“好的”。9月19日19时01分，肖庆华称：“亲，停车费是您来处理还是我去物业报备下？”、“停到9月底或10.15都可以”。应瑾瑾回复：“到时候我一起结算给你吧”、“你不用去物业的，我会和他们联系的。”、“我今天挂牌了，希望得到看房的配合哦”。19时05分，肖庆华回复：“嗯嗯”、“需要看房的话告诉我下，尽量家里留人配合下”。
2017年10月14日，应瑾瑾收回系争房屋，并提出墙面受损修复问题。当日，双方并未签订书面交接单，未结算水、电、煤气等费用，亦未提及支付违约金及退还租赁保证金。审理中，应瑾瑾表示，因水、电、煤气等费用金额过小，不再主张。
2017年10月20日10时41分，应瑾瑾在其与肖庆华、中介公司员工乔某某组成的“群聊(3)”中，发微信(本段下同)@肖庆华，称：“有线电视我今天去问了，你们还未关闭，今天关闭客服说收到10月15日，付92元。”肖庆华回复：“OK”。10月21日12时47分，应瑾瑾在群聊(3)中，发送照片一张，显示大橱维修费用为200元。13时21分，肖庆华回复：“OK”。10月25日，应瑾瑾通过微信退还肖庆华十个半月停车费，共计1,575元。10月28日16时33分，应瑾瑾发送多张墙面受损及涂画的照片，并称：“墙面修补和刷1,500元。”肖庆华回复：“太贵了”。应瑾瑾回复：“问了两家”。肖庆华回复：“你家不是新房子”、“按全新标准提要求过了”。应瑾瑾回复：“只是修补和粉刷。”肖庆华回复：“这个我们不同意”、“您家餐厅窗户下的墙壁都自然开裂了，旁边凳子处也是磕出来的黑印，这些污损都是我们入住时就有的。住了10年的房子，折旧都折光了。”10月29日12时45分，应瑾瑾称：“这费用就是昨天我发的照片，被你们损坏的几面墙的修补粉刷费用，开裂，划痕什么的我根本没算进去。”12时58分，中介公司员工乔某某称：“对于墙的问题，由于出租前是房东自住的，应该比较爱惜，但是住了这么长时间磕磕碰碰总是有的，还有老化，这就是折旧了。租客租了一年多，不能完全要租客承担。但是比如走廊两面墙图画损伤是比较严重，其他地方我就不细说了，我看还是分担下比较合理，租客承担6成费用，房东4成，你们考虑一下。如果肖姐觉得1500元的总费用�高了，可以你们这边找人来修，只要修理方案房东同意。”肖庆华回复乔某某：“我不想令您为难，这个方案勉强可以接受”。13时05分，应瑾瑾则回复：“这一千五百元就是这几面墙被你们损坏的，少一分也不行！”肖庆华回复：“那我们就走法律程序吧，按照律师建议我会先请居委会/派出所协调”。应瑾瑾回复：“随你！”肖庆华回复：“另外，请准备房屋租赁发票”、“床罩的发票也提供下”。13时27分，应瑾瑾回复：“都有的，放心。”
2017年11月18日12时24分，肖庆华在群聊(3)中@应瑾瑾，称：“房屋交付已经超过一个月了，麻烦尽快退还押金”。应瑾瑾回复：“你不是要走法律程序吗？”肖庆华回复：“押金请尽快退还”。应瑾瑾回复：“因你不接受在损坏房屋后应承担的责任，故暂无法退还押金。后你提出要走法律途径，故我正在等你提告法院后走相应的法律程序。”肖庆华回复：“扣款要有依据”、“您发票什么时候可以提供”。应瑾瑾回复：“其一，暂不退还押金的依据上次(2017.10.29)已在微信上讲清楚，并将拍摄的照片发于你了，你没有同意，说要走法律程序。其二，相关条款在合同中已注明，请认真阅读你所留存的合同。”15时50分，肖庆华称：“发票的问题怎么说”。应瑾瑾未予回复。12月5日10时09分。肖庆华在群聊(3)中@应瑾瑾，称：“居委会告诉我了，您不同意调解。请明确下您打算扣除的具体费用明细，包括水电煤等全部费用”。13时14分，肖庆华称：“今天可以给到吗？”16时36分，应瑾瑾回复：“我在等你走法律程序，一切按合同约定来办。”因无法协商一致，肖庆华遂起诉至法院。
审理中，肖庆华已将宜家昆思塔床垫保护垫返还应瑾瑾，应瑾瑾同意撤回该项反诉诉请。
�上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、照片、收款收据、宜家小票等证据证实，本院予以认定。
审理中，应瑾瑾称系争房屋的客厅走廊墙面使用的是米黄色乳胶漆，在收回房屋当日，发现两面墙存在涂画及坑洼等问题，经向物业等询价，修复墙面需1,500元。系争房屋现已全部重新粉刷完毕，共支出6,620元。肖庆华认为，因家中孩子较小，确实有在墙面涂画的行为，但一般擦拭即可，无需为此重新粉刷，1,500元修复费用过高，仅同意支付200元。
本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。肖庆华作为承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。本案中，肖庆华的家人在房屋内饲养鸽子的行为引起楼下住户投诉，此后肖庆华与应瑾瑾通过电话及往来微信协商，一致同意提前解除房屋租赁合同，最终于2017年10月14日办理房屋交接手续。关于解除合同的违约责任，本院认为首先，租赁合同中并未约定提前终止合同的违约责任，且双方亦未能就此达成补充协议；其次，从应瑾瑾与肖庆华的往来微信中可见，无论是在同意解除合同时，还是在办理房屋交接手续时，双方的讨论焦点均围绕着房租多退少补、停车费退还、墙面修复费、衣橱损坏修复费及有线电视费等问题展开，均未论及要求对方支付违约金。房屋交接后，双方因墙面修复费无法协商一致，肖庆华要求应瑾瑾退还押金，应瑾瑾称“暂不退还押金的依据上次(2017.10.29)已在微信上讲清楚(注：赔偿1,500元墙面修复费)，并将拍摄的照片发于你，你没有�意，说要走法律程序”，亦未提及要求肖庆华支付违约金。直至提起本案反诉诉请时，应瑾瑾才第一次向肖庆华主张相当于一个月租金的违约金，并提出租赁保证金应当抵扣违约金。故本院认为双方已就解除合同并互不追究违约责任达成一致，对双方主张的违约金请求均不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于墙面修复费，肖庆华一家在居住使用过程中对系争房屋的墙面确有涂画等行为，就此造成的损失肖庆华应予赔偿，考虑到租赁使用过程中的正常损耗及系争房屋装修的折旧因素等，应瑾瑾主张1,500元修复费用过高，本院酌情调整为900元。关于衣橱损坏的维修费200元及有线电视欠付费用92元，肖庆华均予以认可并同意支付，本院�以准许。关于租赁保证金，根据合同约定，应瑾瑾应于租赁关系消除且在肖庆华将该房屋及其附属物品交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给肖庆华。现双方已交接完毕，且应瑾瑾自愿放弃水、电、煤气等费用，肖庆华要求应瑾瑾返还租赁保证金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于租金发票，租赁合同约定，肖庆华不要求应瑾瑾提供合法有效之租金发票原件。现肖庆华仅以应瑾瑾回复的“都有的，放心”的微信措辞，不足以证明双方变更了原租赁合同中关于无须提供租金发票的约定，故肖庆华要求应瑾瑾提供租金发票之诉讼请求，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条规定，判决如下：
一、应瑾瑾于本判决生效之日起十五日内向肖庆华返还租赁保证金7,500元；
二、肖庆华于本判决生效之日起十五日内向应瑾瑾支付墙面修复费900元、衣橱修复费200元、有线电视费92元，共计1,192元，该款可与前述判决第一项的金额相抵扣；
三、驳回肖庆华的其余诉讼请求；
四、驳回应瑾瑾的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计65元，由肖庆华负担40元，由应瑾瑾负担25元。反诉案件受理费25元，由肖庆华负担5元，由应瑾瑾负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年五月二十二日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。