北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初10789号
原告：郝传玺，男，1985年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人刘馨远，天津全唐律师事务所律师。
被告：李祥福，男，1956年6月13日出生，汉族，住北京市房山区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。
原告郝传玺与被告李祥福、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝传玺之委托诉讼代理人刘馨远，被告李祥福，第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝传玺向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、请求判令李祥福向我返还定金25万元；3、请求判令李祥福支付违约金61.6万元；4、请求判令李祥福赔偿房屋差价损失52.4万元；5、本案诉讼费由李祥福承担。事实和理由：2016年9月23日，我在第三人链家公司的居间下同李祥福签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买李祥福所有的位于北京市海淀区新街口外大街15号××号房屋，总价为308万元，其中我通过银行贷款方式拟需贷款189万元，我向李祥福支付定金25万元，并同时约定，双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并且违约责任同时约定，若李祥福逾期履行该义务超过15天的，我有权解除合同，且李祥福应在违约行为发生之日起15天内，向我支付房屋总价款20%违约金。合同签订后，我积极履行了合同约定义务，在合同约定期限内依约支付了定金25万元，并且配合完成了网签，而在办理贷款时，李祥福因自身原因，无法配合完成银行贷款手续，致使我无法正常购房且购房目的无法实现。故我有权解除合同，并要求李祥福承担违约责任。
李祥福辩称，同意解除双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由于郝传玺不买房、要求解除合同对我造成很大损失，也不同意支付违约金及差价损失。在签订合同时我已告知对方我离婚了，这房子归我个人所有，在贷款时银行需要我提供配偶对房屋产权归属的证明，但当时我前妻已经出国，无法取得联系，我提供的材料都是真实完整的，郝传玺如何取得房款与我无关，我只是配合，无法贷款的责任不在我。现郝传玺拒绝购买房屋，构成违约，我不向其提起反诉请求，但已付定金不同意返还。
链家公司辩称，本案贷款银行是郝传玺自行联系的，我公司曾建议更换贷款银行，三方未能协商一致，房屋权属没有问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2016年9月23日，郝传玺（买受人）与李祥福（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郝传玺购买李祥福位于本市海淀区新街口外大街15号××号房屋，成交价格为270万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为38万元；买受人向出卖人支付定金25万元，剩余房款如全部通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为189万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用；房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
同日，李祥福（甲方）、郝传玺（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了《补充协议》，内容约定：乙方与2016年9月23日前将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年10月1日前将第二笔定金15万元以理房通方式支付甲方；乙方与贷款机构批贷后3个工作日内将第一笔首付款81万以建委资金监管方式支付甲方；关于申请购房贷款，甲乙双方应于网签后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；关于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
合同签订后，郝传玺向李祥福支付定金25万元。郝传玺、李祥福共同到中国银行北京丰台支行办理涉案房屋的贷款申请手续，因李祥福已离婚，银行以房屋产权不明晰为由不予审批，贷款手续无法往下进行，双方产生争议。现郝传玺诉至法院，要求解除与李祥福签订的房屋买卖合同，并要求李祥福承担违约责任。李祥福同意解除合同，但认为不构成违约。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郝传玺主张因涉案房屋产权不明晰，且李祥福拒绝按照银行要求补充相关证明，银行不予批贷，故要求李祥福承担违约责任。主要事实表现为李祥福为离婚状态，但离婚协议书未对涉案房屋予以分割，贷款银行要求李祥福原配偶提交产权归属的证明，但李祥福不配合提供，导致无法办理贷款。
李祥福认可在贷款过程中，银行要求其提供原配偶对涉案房屋产权归属的证明。李祥福称在签订合同时已经告知自己是离婚状态、房屋是个人单独所有，在贷款时按照银行要求调取了离婚协议书，因离婚时与前妻对房子归属没有争议，所以在离婚协议上写的双方无共同财产，离婚后前妻就去了美国，此后再无联系，因此无法再向银行提供相关证明。另外，李祥福称自己仅是配合郝传玺办理贷款，合同约定未获得贷款机构批准的，应继续申请其他贷款银行贷款直至获得批准，因郝传玺不向其他银行提出申请，郝传玺应承担相应责任。经询问，郝传玺称在中国银行告知无法批贷后，未向其他银行提出贷款申请。审理过程中，经本院向中国银行丰台支行询问涉案房屋无法批贷的原因，银行工作人员告知因涉案房屋产权不明晰，需要卖方原配偶配合，否则对于房产权属不明确的情况无法审批通过。第三人链家公司对此表示国内银行对于此种情况需要配偶到场对产权进行确认，但是外资银行可能不需要。
2、郝传玺称按照补充协议约定，若卖方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，买方有权解除合同，并要求卖方按照房屋总价款20%承担违约金。郝传玺称因李祥福未提供真实、完整的产权证明，导致无法取得房屋所有权证书，故据此要求李祥福承担违约责任。李祥福对此不予认可，称此条款为无法办理房屋产权过户的违约责任，并不是无法获得贷款的违约责任，且在签订合同时出具了真实的房屋产权证书，并告知自己离婚实际情况，未提供虚假产权证明。
3、郝传玺另要求李祥福承担房屋差价损失。庭审中，经郝传玺申请对涉案房屋现价值进行询价，评估时点为向本院提起诉讼之日即2017年2月28日。本院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋于基准日2017年2月28日的市场价值出具咨询结论，2017年9月21日该鉴定机构出具咨询结论，如下：于基准日2017年2月28日的正常市场价值约为92000元每平米至94000元每平米，总价约为352万元至361万元。现郝传玺要求李祥福承担房屋差价损失524000元。现郝传玺既要求李祥福按照补充协议约定承担616000元违约金，亦要求李祥福承担未超过违约金的房屋差价损失，经本院释明后，郝传玺坚持同时主张此两项诉讼请求。
本院认为，郝传玺与李祥福签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，经双方协商一致，选择采用按揭贷款方式支付购房款，基于市场交易惯例，房屋买卖交易中贷款手续需买卖双方互相配合，卖方应配合买方提供贷款所需资料。实际办理贷款过程中，李祥福对于郝传玺的按揭贷款申请给予了一定的配合，即与郝传玺共同前往贷款银行、积极调取离婚协议书等，而在银行审查涉案房屋产权过程中，需要李祥福前妻到场或出具确认房屋产权的证明，因李祥福无法联系其前妻，致使郝传玺贷款无法获得审批，双方合同无法继续履行。
对于李祥福一方，李祥福积极配合调取贷款所需材料，但李祥福多年前就已离婚，其表示离婚后与前妻失去联系，无法让前妻前来配合申请贷款，因此未能按银行要求提交原配偶证明一事并不存在恶意；此外，贷款机构的贷款流程不同于一般生活常识，李祥福在签订买卖合同时，如实告知了离婚一事，但并不必然了解在贷款过程中需要其原配偶进行配合，李祥福已尽到了合理的配合、协助义务，因此李祥福不应承担不配合办理贷款手续的违约责任。另外，按照郝传玺所主张适用的违约条款，即若李祥福提供不真实、不完整、无效的产权证明，导致无法取得房屋所有权证的，李祥福应承担违约责任，而本案中，李祥福并未存在上述情况，且合同未约定若李祥福无法让其前妻配合贷款手续应承担违约责任，故郝传玺要求李祥福承担违约责任的诉讼请求，亦缺乏合同依据，本院不予支持。
审理中，于2017年10月20日开庭之日，双方均表示同意解除合同，本院对此不持异议。故本院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》于2017年10月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，李祥福应返还郝传玺已付定金。现李祥福主张郝传玺构成违约，不能成立，其不同意返还定金的抗辩意见，本院不予支持。合同解除亦并非因李祥福的违约行为导致，故郝传玺要求李祥福支付违约金并赔偿房屋差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告郝传玺与被告李祥福、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一七年十月二十日解除；
二、被告李祥福于本判决生效后十日内返还原告郝传玺定金人民币25万元；
三、驳回原告郝传玺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36560元，由原告郝传玺负担18280元，已交纳；由被告李祥福负担18280元，于本判决生效后七日内给付郝传玺。
评估咨询费人民币5000元，由郝传玺负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙婉仪
人民陪审员 李克英
人民陪审员 宗亚荣
二〇一七年十二月五日
书 记 员 刘珊珊