上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初4502号
原告赵宏博，男，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人冯云志，上海普世律师事务所律师。被告潘金奎，男，汉族，住上海市徐汇区。原告赵宏博诉被告潘金奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告赵宏博及其委托代理人冯云志、被告潘金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宏博诉称，原、被告于2015年5月签订上海市房屋租赁合同，约定，被告承租原告所有的上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积369.19平方米，租金每月人民币55,000元(以下币种均为人民币)，租期自2015年6月10日起至2017年6月9日止，租金支付方式为付一押三，每月3号前支付下期租金。合同签订后，被告在原告催促下向原告支付三个月的保证金、免租补偿款及租金。后原告多次催讨，被告仍拒绝支付2015年11月9日起的租金，原告于2015年12月14日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告收到通知书后，仍拒绝支付租金和返还房屋，现要求判令，1、解除原、被告签订的上海市房屋租赁合同，2、被告向原告支付2015年11月10日至2016年1月9日的租金110,000元，3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金9,350元，4、被告向原告支付解除合同违约金165,000元，5、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求判令被告向原告支付原告代交的物业费19,197元；调整第2项诉讼请求为，判令被告向原告支付租金201,666元(自2015年11月10日至2016年2月29日止)。押金同意返还，但认为押金可以冲抵违约金。被告潘金奎辩称，双方签订的租赁合同约定押三付一，被告当时未能及时支付租金，跟原告商量有三个月押金，要原告给被告一点时间，让被告周转资金支付租金，为此，被告签订了协议；但没过几天，原告就指使中介在系争房屋中张贴招租广告，严重影响被告公司的工作。从2015年11月底起，被告就无法正常办公;2016年1月8日，原告未经被告同意，将门锁门禁卡全部更换，把被告公司的员工赶出系争房屋，所以不存在被告占用系争房屋到2016年2月29日。被告一直想把东西搬走的，但因为没有钥匙无法进入，后原告同意被告搬离物品，但要被告支付物业费，被告只同意支付到2016年1月8日的物业管理费，其后的时间不同意支付，原告就阻止被告搬东西，并且把被告的东西都处理了。被告愿意押金冲抵到2016年1月8日及2016年2月23日拿到门禁卡密码到2016年2月28日间的租金，其余钱款返还给被告，同意解除合同。对原告主张违约金计算方式有异议，5%的违约金标准过高，要求按照国家相关规定调整，不同意支付三个月租金的违约金。经审理查明，系争房屋的权利人为原告，建筑面积369.19平方米。2015年5月，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定，甲方出租给乙方的房屋在上海市宜山路XXX号XXX室房屋即系争房屋，建筑面积369.19平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲方于2015年5月22日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年6月10日起至2017年6月9日止；该房屋月租金为55,000元，乙方应于每次租金到期前柒日内向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，乙方支付租金的方式为押叁付壹；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金即165,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、宽带、物业费、电话费等费用由乙方承担；该合同第九条解除本合同的条件同时约定，甲、乙双方同意在租赁期内，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…(六)一方逾期不支付租金累计超过15天；该合同补充条款同时约定，1、经双方协商一致，2015年5月25日至2015年6月10日为乙方装修期，装修期内不计租金，物业费由乙方承担，…4、2015年6月4日至2015年6月10日的房租租金为10,300元，此款项为免租补偿款，由乙方在支付首期租金时同时支付给甲方，5、本合同第一期款项为220,000元，截止2015年6月28日乙方已支付150,000元，剩余70,000元于2015年7月12日前支付，同时补交2015年7月10日至2015年8月9日房屋租金55,000元，6、乙方2015年8月9日后房租支付，应于每月3号前支付清，如有逾期，按违约责任履行。合同签订后，原、被告各自履行合同的义务。被告向原告支付押金165,000元并支付租金至2015年11月9日，自2015年11月10日起，被告未按约支付租金至今。2015年12月14日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告收到后，未书面答复。当天上午，原告发微信给被告，要求解除租赁合同，在接到通知之日起2日内归还房屋钥匙等；当天下午，被告通过微信回复原告，称原告在被告租赁期间多次指使中介带人上门看房，影响正常经营活动，故拒绝支付相应的租金、拒绝收回房屋的要求。2016年1月8日，原告更换了系争房屋的门锁，被告物品仍在系争房屋内，但被告无法进入系争房屋。2016年2月23日，被告向原告出具承诺书，内容为，本人承诺于2016年2月29日前支付原告房租4个月(含押金三个月)，并于每月10日前准时支付房租，如未能按时做到，本人授权同意房东随时终止合同，终止合同时所有办公用品视为放弃，并同时按时支付物业及其他费用。当天，原告将系争房屋门禁密码告诉被告，但被告未在2016年2月29日前付清相关的费用。之后，原告收回系争房屋。2016年3月18日，原告支付了系争房屋2016年1月至3月的物业管理费计28,796.70元。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的房地产权证、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、微信截屏、承诺书、物业管理费付款凭证等书证，并经当庭质证无疑，本院予以认定。审理中，原告提出，被告多次表示要求继续履行合同，阻扰原告寻找新的租客，被告的办公用品均在系争房屋内，2016年3月，原告将被告物品存放在仓库中，并做公证手续，2016年3月25日才收新的房租，并发生中介费、律师费，故原告存在实际损失。被告则承认，2015年11月10日因被告自身的原因未按约支付相应的租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。被告单方面出具给原告的承诺书，对被告也具有约束力。合同签订后，被告未按约向原告支付2015年11月10日起的租金，在出具承诺书后，仍未按约支付相应的费用，被告的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。原告要求解除房屋租赁合同，被告表示同意，并无不当，本院予以准许。关于被告提出，原告于2016年1月8日更换门锁致使其无法使用系争房屋，不同意支付2016年1月8日至2016年2月22日期间及2月29日租金的答辩意见，鉴于原告于2016年1月8日更换系争房屋的门禁密码，致使被告客观上不能有效使用系争房屋，考虑到被告的物品仍在系争房屋内，被告未提供原告于2016年2月29日收回系争房屋的相关证据，故本院不采纳被告免租金的答辩意见，但2016年1月8日至2016年2月22日期间租金可酌情减免，被告应按合同约定支付2月29日的租金。因此，原告要求被告支付拖欠租金的诉请，法院酌情判处。关于被告提出日租金5%违约金过高之意见，因原告仅主张9,350元，未超过被告欠租总额，故被告该意见本院不予采纳，原告要求被告支付逾期付租金的违约金之诉请，理由正当，本院予以支持。关于被告不同意支付2016年1月8日之后的物业管理费之意见，因根据合同约定由被告承担物业管理费，被告的物品存放在系争房屋内至2016年2月29日，故本院对被告该意见不予采纳，原告要求被告支付原告代交的物业管理费之诉请，本院予以支持。因被告未按约支付租金构成违约，原告根据合同约定向被告发出解除合同通知书，被告收到后未提起诉讼请求确认解除合同的效力，并表示同意解除合同，故原告依据合同要求被告支付三个月租金的违约金，理由正当，本院予以支持。因双方间合同解除，故原告应返还押金给被告，现原告表示同意返还押金，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵宏博与被告潘金奎签订的上海市房屋租赁合同；二、被告潘金奎于本判决生效之日起十日内向原告赵宏博支付2015年11月10日至2016年2月29日的租金计人民币160,416.60元；三、被告潘金奎于本判决生效之日起十日内向原告赵宏博支付逾期付租金的违约金人民币9,350元；四、被告潘金奎于本判决生效之日起十日内向原告赵宏博支付解除合同的违约金人民币165,000元；五、被告潘金奎于本判决生效之日起十日内向原告赵宏博支付原告代交的物业管理费人民币19,197元；六、原告赵宏博于本判决生效之日起十日内返还被告潘金奎已付押金人民币165,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,308.20元，由原告赵宏博负担754元，被告潘金奎负担6,554.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 朱亚平
人民陪审员 宋晓燕
二〇一六年五月十一日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。