甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终2号
上诉人(原审被告)：民乐县恒安物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：白璞，甘肃金都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘华，男。
上诉人民乐县恒安物业管理有限公司（下简称恒安公司)与被上诉人刘华物业服务合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2016）甘0722民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒安公司的委托诉讼代理人白璞、被上诉人刘华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人恒安公司上诉请求：请求改判民乐县人民法院（2016）甘0722民初833号民事判决或发回重审。理由：1.上诉人与被上诉人之间没有建立物业服务合同关系。本案涉及的民乐县步行街安置楼101室，系高兴国以资抵债的方式抵顶给刘华，但按高兴国与张掖市德源房地产开发公司之间的协议，高兴国没有支付该房价款32.5万元（只提供了9万元的建材），恒安公司在接手该小区的物业管理服务时，德源公司也未将该房纳入服务范围之内，该房并不是上诉人人事物业服务的对象。上诉人与被上诉人未签订物业服务合同，双方之间无物业服务关系。2.被上诉人并不是业主。因高兴国未支付对价取得房屋的所有权，高又将房屋处分给被上诉人，系无权处分，属无效行为。高兴国对该房无所有权也即受让的刘华也不能成为所有人，刘华不是该房屋的业主，其与物业公司也没有关系。3.一审判决将德源公司与恒安公司的行为混为一谈，认定不当。恒安公司成立及管理该小区物业之前，该房所在小区的物业由德源公司管理，期间，因高兴国拖欠房款就已经被断水、断电，一审认定全部系上诉人所为错误。4.一审判决内容超出了被上诉人的诉请范围。被上诉人诉请停止侵害，排除妨碍，要求供应水、电并赔偿损失37500元，没有其他请求，一审法院判决如果恒安公司仍不供应水、电、暖时每年赔偿10000元的损失，属超范围判决。另，10000元如何确定没有依据。5.一审判决引用法律错误。判决中适用《物业管理条例》第三十五条第一款，而应适用该条例第三十六条。
被上诉人刘华辩称，上诉人作为物业公司应该为整个小区服务，被上诉人是否取得房屋所有权并不影响上诉人提供物业服务。同时，民乐县法院（2016）甘0722民初1328号民事判决可以证明民乐县步行街安置楼101室系被上诉人所有。一审判决判处正确，请求维持原判决。
刘华向一审法院起诉请求：由恒安公司停止侵害，排除妨碍，恢复对民乐县步行街安置楼101室水、暖、电的供应，赔偿经济损失37500元。
一审法院认定事实：2012年3月24日，高兴国与张掖市德源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由高兴国购买该公司开发的位于民乐县步行街安置楼101室的房屋一套，房屋总价款325000元，付款方式为高兴国以沙石料、空心砖顶抵房款。同年3月26日，张掖市德源房地产开发有限公司给高兴国出具325000元收据一张，收据中注明：此住宅款以高兴国沙石料、空心砖抵顶。2012年3月21日至5月18日期间，高兴国分三次向原告借款共计38.7万元，高兴国给原告出具借条三张。同年7月18日，高兴国因无法按期偿还原告38.7万元借款，遂将位于民乐县步行街安置楼101室房屋抵顶给原告，双方签订了《以资抵债协议书》。协议书签订后，高兴国向原告移交了该房屋，并向原告交付了《商品房买卖合同书》原件和德源房地产开发公司出具的房款收据原件一张。同年7月23日，原告入住并使用该房屋。2012年10月，原告在使用房屋过程中，因电卡没电，遂找张掖市德源房地产开发有限公司给电卡充电，德源房地产公司以高兴国并未将房款付清以及高兴国和刘华签订协议时并未在德源公司备案为由，拒绝给原告充电。原告居住的房屋因无法供应电影响正常生活，原告遂搬离该房屋。2013年，张掖市德源房地产开发有限公司将原告居住房屋的水、暖气阀门予以关闭。2014年7月8日，被告民乐县恒安物业管理有限公司成立并管理该小区，原告要求被告公司给其居住的房屋正常供应水、电、暖，被告公司未予供应，遂引起诉讼。另查明，张掖市德源房地产开发有限公司法定代表人段保国，与被告恒安物业公司法定代表人段珊珊系父女关系。
一审法院认为，被告以张掖市德源房地产开发有限公司未将争议房屋交付为由，拒绝给原告提供物业服务。首先，物业管理服务是指物业公司对小区内部的绿化、安保、环境、卫生等与业主日常生活相关的事项提供优质的服务，包括代供水、供电、供暖部门代为收缴水、电、暖等费用。物业管理公司享有要求业主交纳物业管理费用的权利，同时有提供物业管理服务的义务，业主享有要求物业管理公司提供物业服务的权利，并负有给物业管理公司支付物业费用的义务。物业管理公司不得以业主未交清房款为由对业主实施停水、停电、停暖。本案中，在被告物业公司成立前，给原告居住房屋提供物业管理服务的张掖市德源房地产开发有限公司以高兴国未将原告居住房屋房款付清为由，拒绝给原告充电，并强制将原�居住房屋内水、暖阀门关闭的行为严重侵犯了房屋使用人的合法权益。高兴国未将原告居住房屋房款交清，德源房地产开发公司应当采取正当途径要求高兴国承担民事责任，而不能采取拒绝充电、断水、断暖的方式来逼迫房屋使用人。其次，原告居住房屋的物业服务在被告物业公司成立前，由张掖市德源房地产开发公司提供，2014年7月8日被告物业公司成立后，原德源房地产开发公司的物业服务由现被告物业公司承接，其权利、义务应由被告物业公司享有和承担，故被告物业公司成立后，原告居住房屋的物业服务亦应由被告物业公司提供。再次，物业服务公司是为整个小区内的所有住户提供管理和服务，并非仅针对部分住户，被告物业公司辩称的德源房地产公司未将本案涉及的房屋移交给被告,被告对原告居住房屋不提供物业服务的辩称理由，本院不予采信。综上，�告恒安物业公司作为原告居住房屋的物业服务部门，拒绝给原告提供物业服务的行为不合理。关于原告是否享有要求被告物业公司对其居住房屋提供物业服务的权利，物业公司是对整个小区内的住户提供物业服务，并非针对房屋所有人，高兴国以该房屋顶抵原告借款，并将房屋钥匙交付于原告入住，不论原告是否取得该房屋所有权，原告作为房屋使用人都有权要求被告物业公司对该房屋提供相应的物业服务。故对于原告要求被告物业公司恢复对其居住房屋水、电、暖供应的诉讼请求，予以支持，原告向被告公司应缴纳相应水、电、暖及物业费用。若原告在交纳相应水、电、暖及物业费用后，被告物业公司仍拒不给原告居住房屋供应水、电、暖，根据当地房屋租赁情况，由被告物业公司赔偿给原告造成的损失。关于原告要求被告赔偿原告经济损失37500元的诉讼请求，�庭审查明，对原告居住房屋实施拒绝充电、停水、停暖行为的系张掖市德源房地产开发有限公司，且原告也未提供证据证实自己的损失，原告的该项主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告民乐县恒安物业管理有限公司于判决生效之日起恢复对原告刘华居住的民乐县步行街安置楼101室房屋内水、电、暖的供应，原告刘华缴纳相应水、电、暖及物业费用；若原告在交纳相应费用后，被告物业公司仍拒不给原告居住房屋供应水、电、暖，根据当地房屋租赁情况，由被告物业公司每年赔偿原告损失10000元；二、驳回原告刘华的其他诉讼请求。案件受理费808元，由被告民乐县恒安物业管理有限公司负担400元，原告刘华负担408元。
本院二审期间，被上诉人提交了民乐县人民法院（2016）甘0722民初1328号民事判决书，判决主文为“被告高兴国给原告刘华办理位于民乐县步行街安置楼101室的房屋产权证和土地使用证，被告张掖市德源房地产开发有限公司应积极予以协助办理”，拟证明刘华系民乐县步行街安置楼101室的所有人。鉴于该判决尚未生效，尚不具备证据的效力。对一审认定的事实，双方再未提出新的证据和意见，本院予以确认。
本院认为，恒安公司提出其与刘华之间没有建立物业服务合同关系、刘华不是民乐县步行街4号安置楼101室的业主、其从张掖市德源房地产开发有限公司接手该小区物业管理时不包括101室等上诉理由，根据《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题�解释》，物业使用人并不以业主为限，刘华通过合法途径取得房屋使用权，物业公司应当为物业管理区域内的每个物业使用人提供服务，不得区别对待。另外，物业管理区域内的物业使用人适时会有增减变更情况，并不是一成不变的，恒安公司不能以张掖市德源房地产开发有限公司未移交101室的物业而不提供服务，也不得以101室存在权属争议而不提供物业服务，其上诉理由明显不能成立。本案101室被断水、断电、停止供热的事实尽管发生在张掖市德源房地产开发有限公司管理该小区物业期间，但恒安公司接手该小区物业服务后，应当依据物业管理法规和服务合同，维护合同双方的利益，使该房屋水、暖、电得以正常供应。关于上诉人提出一审判决超出诉请范围的意见，经审查，实际上是参照当地房屋租赁费用确定的督促履行内容，是一种损失计算方法，并非超出诉讼请求范围。上诉人提出一审判决引用《物业管理条例》应为第三十六条而非第三十五条的问题。经查，判决书后所附法律条文内容是《物业管理条例》第三十六条，判决书引用第三十五条确属错误，应予纠正，但鉴于裁判结果正确，故对恒安公司的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判处适当，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《物业管理条例》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人民乐县恒安物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨祝续
审判员 李 军
审判�岳小芸
二〇一七年一月二十日
书记员 李 颖
附：适用法律条文
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。