江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01173号
原告南通海华物业管理有限公司，住所地南通市狼山静海商贸街3N-08室。
法定代表人陈培培，董事长。
委托代理人佐陈福，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
被告黄利华。
原告南通海华物业管理有限公司（以下简称海华物业公司）与被告黄利华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员顾宇独任审判。后因被告黄利华下落不明，依法裁定转为普通程序组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告海华物业公司委托代理人佐陈福到庭参加诉讼，被告黄利华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海华物业公司诉称，被告系如东县掘港镇万华紫金花苑2号楼702、902室业主。自2010年起原、被告间形成物业服务合同关系。原告依照约定提供了物业管理等服务，但被告自2011年3月起未付物业管理费等应付费用。截至2014年6月，被告共结欠原告物业管理费、滞纳金等21587元。原告多次催要，被告拒不履行合同义务。原告特具此状，请求法院判令被告立即给付2011年3月至2014年6月物业管理服务费等17915元，承担滞纳金3672元，合计21587元，并承担诉讼费用。
原告海华物业公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、原、被告签订的前期物业服务协议和临时管理规约各2份。证明原、被告间存在物业服务合同关系及物业费标准、滞纳金约定。
2、关于核定前期物业服务收费协议的请示1份。证明原告公司的收费依据及标准已报备如东县物业管理处、如东县物价局并得到认可。
3、环境卫生管理服务收费结算协议书一份，证明每年垃圾收费是每户每年60元。
4、万华紫金花苑未签订物业服务合同的情况说明1份。证明因业主委员会原因，导致业委会未与物业公司签订服务合同，未签订期间的物业费标准仍按前期物业服务合同的标准。
5、照片3份、张贴在小区内的公告、邮寄挂号信的收据。证明原告多次向被告催要物业费的事实。
被告黄利华未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。
经审理查明，原告海华物业公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等。2010年3月24日、30日，如东县掘港镇万华紫金花苑2号楼702、902室业主即被告黄利华（甲方）与原告海华物业公司（乙方）分别签订了《前期物业服务协议》各一份，合同中明确被告黄利华的两处住房物业面积各为178.69平方米。其中第三章委托管理期限，第六条本合同在业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》时自动解除。双方责、权、利及服务事项以业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》为准。……第六章物业管理服务费用，第二十条（一）业主应缴纳的费用标准：物业服务费：洋房（G4、G5）1.40元／平方米、联排（L1-L13）1.40元／平方米、小高层（G1、G2、G3）1.20元／平方米、独立别墅（D1-D62）2.2元／平方米，按年收取；二次供水用电费预收金500元／户，一次性收取，G1、G2、G3号楼小高层5层以上（含5层）业主按用水量收取……。（二）特约服务费（按业主委托项目约定收费）；（三）根据业主或有关部门委托的代收代办费。第七章法律责任第二十六条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。对拒交或无理取闹的，可以采取相应措施及申请人民法院、仲裁机构强制催款。双方同时约定了其他权利义务。
后原告海华物业公司按上述合同约定履行物业管理服务至今，但被告黄利华入住后，自2011年3月至今未交纳过物业服务费，原告海华物业公司曾通过小区内张贴公告、邮寄催费通知等形式向被告催收，但其至今未能纳纳，故原告提起诉讼，请求法院判令被告黄利华给付自2011年3月至2014年6月共39个月的物业服务费用16725.38元（178.69平方米×1.2元×39个月×2）、垃圾清运费390元（5元／月×39个月×2）、二次供水电费800元（100元／年×4×2）、滞纳金3672元（1.36元／天×1350天×2），合计21587元。
另查明，2008年12月23日，原告海华物业公司具申请报告至如东县物价局、如东县建设局，申请报告中载明：……经对万华住宅小区多层、独立别墅的物业服务成本测算，小区住宅入住率和物业收缴率为100%时，初步成本约为小高层1.24元／月×平方米，多层洋房、联排别墅为1.4元／月×平方米，独立别墅为2.2元／月×平方米。根据［南通市物业服务收费管理实施细则］的规定，特申请核定物业服务收费标准：小高层1.20元／月×平方米，多层洋房、联排别墅为1.40元／月×平方米，独立别墅为2.20元／月×平方米。
2012年10月万华紫金花苑成立业主委员会后，由于开发商未能及时将小区物业资料移交给业主委员会，造成业主委员会未与物业服务单位（海华物业公司）签订物业服务合同。2013年11月23日有开发区街道办组织，召开了由住建局物业管理处、开发商、业主委员会、物业公司共同参与的协调会，形成协调意见如下：一、原业主委员会正常运作，催促开发商尽快将小区物业资料移交后召开业主大会，选出新的业委会成员，确定万华小区的物业服务标准并签订物业服务合同。二、在未签订物业合同期间仍由原来的物业服务单位（南通海华物业管理有限公司）继续服务，服务期间的物业管理费请小区业主按时缴纳。
还查明，如东县物价局东价（2008）39号文件第五条明确：根据东政办发（2004）130号文件精神，实行物业管理的小区由物业管理公司按照规定标准代收垃圾清运费。2008年11月19日，如东县环境卫生管理处与南通海华物业管理有限公司签订了环境卫生管理服务收费结算协议书，就小区卫生管理服务收费等事宜达成协议，垃圾清运费每户每年交纳60元。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的证据在卷为证，并经庭审质证审核，予以确认。
本院认为，原告海华公司与被告张进平签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告海华物业公司依上述合同在万华紫金花苑小区从事管理服务活动，取得收取物业（管理）服务费用的权利，原告海华物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。只有在原告不履行物业服务义务，或者履行存在重大瑕疵时，被告才可以拒交物业服务费。关于原告主张的费用。根据合同约定，被告黄利华应交纳的物业服务费为16725.38元（178.69平方米×1.2元×39个月×2）、二次供水电费800元（100元／年×4×2）。关于垃圾清运费，是由政府发文收取，收费方式是由物业公司代为收取交至环卫部门，用于城市垃圾的清运和处理，性质应属行政性收费，根据如东县环境卫生管理处与南通海华物业管理有限公司签订的环境卫生管理服务收费结算协议书，结合东政办发（2004）130号文件中明确的公共服务收费标准（居民小区保洁费的收取标准为安全示范小区每月每户8元，一般小区每月每户5元），原告主张5元／月垃圾清运费的标准有事实依据，故对垃圾清运费390元（5元／月×39个月×2）本院亦予支持。关于原告主张的滞纳金，本案原、被告之间的合同中已约定逾期交纳物业管理服务费的，按年收取，从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金，据该约定，计算至原告主张的2013年6月29日止，滞纳金为3672元。以上原告主张的费用合计为人民币合计21587元。
综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。被告黄利华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告黄利华给付原告南通海华物业管理有限公司物业服务费16725.38元（其中702室自2011年3月24日至2014年6月23日，902室自2011年3月30日至2014年6月29日）。
二、被告黄利华给付原告南通海华物业管理有限公司代为收取的垃圾清运费390元（自2010年8月20日至2014年6月19日）。
三、被告黄利华给付原告南通海华物业管理有限公司二次供水电费800元（自2011年至2014年）。
四、被告黄利华给付原告南通海华物业管理有限公司逾期交费滞纳金3672元（自2011年3月至2014年3月）。
上述一、二、三、四项被告张进平合计应给付原告南通海华物业管理有限公司人民币21587元，于本判决书生效后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币340元，由被告黄利华负担（原告预交的不予退还，由被告于执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币340元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）
审 判 长 顾 宇
审 判 员 张鑫燕
人民陪审员 钱玉龙
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王亚燕
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
第（五）项按时交纳物业服务费用。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。