上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终488号
上诉人（原审被告、反诉原告）邓鸣骏，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市虹口区XX路XX号XX室。委托代理人居懿，上海慧谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡斌，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX街XX弄XX号XX室。委托代理人胡建国（系胡斌之父），XX年XX月XX日生，汉族，住址同胡斌。委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。原审第三人王成龙，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX号XX室。上诉人邓鸣骏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人邓鸣骏及其委托代理人居懿，被上诉人胡斌及其委托代理人胡建国、朱松年，原审第三人王成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年7月14日，胡斌与案外人王某甲签订一份房地产抵押借款合同并办理了抵押登记，约定胡斌向王某甲借款人民币（下同）700,000元，借款期限自2014年7月14日起至8月13日止，胡斌将上海市浦东新区XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）作为履行还款义务的担保。同日，胡斌与王成龙签订一份委托书，约定王成龙作为胡斌的代理人，就系争房屋代表胡斌办理“签订、修改、解除房地产买卖合同；变更或注销房地产抵押登记；房地产转移登记；收取房价款”等事项，委托期限自2014年8月13日起至2015年8月12日止。2014年7月15日，胡斌、王某甲、王成龙至上海市东方公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，并对委托书进行了公证。之后，胡斌与王某甲又签订一份展期合同，将债务履行期限延长至2015年8月13日止，并于2014年8月11日申请办理了系争房屋的抵押权变更登记，债务履行期限为2014年7月14日起至2015年8月13日止，房地产价值1,150,000元。2014年11月12日，王成龙代胡斌（甲方）与邓鸣骏（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定胡斌将系争房屋转让给邓鸣骏，房屋转让价860,000元。合同第4条约定甲方于2015年3月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第10条约定如甲方未按期交接房地产，每逾期一日，应按约向乙方支付已收款0.05%的违约金；第11条约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款一第2条约定甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后3日内将房屋交付乙方；第3条约定甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的20日内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。逾期一日则甲方需按房屋总价的日万分之五支付乙方违约金，直到房屋内户口全部迁出为止。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2014年11月20日前向甲方支付人民币叁拾万元整；2、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款贰拾陆万元整；3、乙方向银行申请贷款金额为人民币叁拾万元整，该贷款直接由贷款银行按照该行规定的时间支付甲方。合同尾部甲方本人签章“胡斌”为王成龙代签。《上海市房地产买卖合同》签订当日，王成龙又与邓鸣骏签订《上海市房地产买卖合同补充协议》，甲方胡斌，乙方邓鸣骏，约定：“一、关于房屋的现状，甲方作如下提示，乙方明确已经知道这些提示：甲方的房屋存在抵押权（债权金额约为700,000元）。甲方需要消除抵押权后与乙方办理过户手续；二、房屋交易价为1,160,000元，付款方式约定如下：1、乙方应在本协议生效之日起60日内向甲方支付房款860,000元；2、乙方在甲方将房屋内户口全部迁出后十日内向甲方支付房款150,000元；3、乙方在甲方将房屋交付给乙方后十日内向甲方支付房款150,000元。4、上述房款汇入如下账号：户名：王成龙，开户银行：建设银行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX5481”。补充协议尾部仅有甲方代理人王成龙与乙方邓鸣骏的签名，甲方签字处空白。2014年11月15日，邓鸣骏通过招商银行向王成龙建设银行账户转账180,000元；11月19日，邓鸣骏通过招商银行向王成龙建设银行账户转账120,000元；11月24日，邓鸣骏通过招商银行向王成龙建设银行账户转账300,000元；12月3日，邓鸣骏通过招商银行向王成龙建设银行账户转账260,000元，共计支付860,000元，上述钱款现在王成龙处。原审另查明，2014年（原审误写为2012年）12月4日，王某甲注销了系争房屋上的抵押权，王成龙以代理人名义与邓鸣骏办理了系争房屋的产权过户申请手续。2014年12月12日，系争房屋产权核准登记至邓鸣骏名下。系争房屋目前仍由胡斌及家人居住。房屋内仍有胡斌、胡斌父亲胡某甲、胡斌母亲胡某乙三人户籍未迁出。原审再查明，2015年4月24日，上海市东方公证处确定，因胡斌与王某甲就欠款、还款事实存在争议，且系争房屋已登记在他人名下，并无王某甲作为抵押权人的登记信息，出具了不予出具执行公证决定书。2015年7月，王某甲起诉要求胡斌归还借款700,000元及相应的利息、违约金和滞纳金。上海市浦东新区人民法院于2015年10月13日作出（2015）浦民一（民）初字第25597号民事判决，判决胡斌归还王某甲借款700,000元及利息、违约金、滞纳金。原审审理中，胡斌请求法院判令：1、胡斌、邓鸣骏于2014年11月12日就上海市浦东新区XX街XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、邓鸣骏协助胡斌办理将上述房屋产权过户至胡斌名下的手续；3、诉讼费由邓鸣骏承担。邓鸣骏则不同意胡斌的诉讼请求，并提出了反诉，请求法院判令：1、确认上海市房地产买卖合同及补充协议有效；2、判令胡斌从系争房屋中迁出，并与邓鸣骏办理房屋交接手续；3、判令胡斌支付逾期交房违约金，以房屋总价1,160,000元为本金，自2015年3月16日起按每日万分之五计算至2015年9月11日止；4、判令胡斌支付逾期迁出户籍违约金，以房屋总价1,160,000元为本金，自2015年1月2日起按照每日万分之五计算至2015年9月11日止；5、诉讼费由胡斌负担。胡斌辩称，不同意邓鸣骏的全部反诉请求。王成龙述称，房屋买卖合同有效，认可邓鸣骏的诉讼请求。原审认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。案外人王某甲为保障自己的债权而要求胡斌出具委托书，在胡斌不能归还借款时，由王成龙代理胡斌出售系争房屋以偿还借款。胡斌出具的委托书上虽对王成龙何时可以出售房屋未明确载明，但是各方对此都应是明知的。王某甲与胡斌的借款已展期。王成龙承认其与王某甲系朋友关系，且系王某甲指定的受托人，王某甲也在债务未得到清偿的情况下就注销了抵押登记，可见两人关系相当密切；而且当时抵押权登记亦已进行了变更延期，王成龙在办理相关事项时不可能不知道该事实。因此，王成龙称其不知道债务已经展期，不符合常理。王成龙又称其出售房屋时与胡斌进行了确认。但其既称当时无法与胡斌本人联系，系胡斌在2014年10月自己打电话给王某甲希望卖房偿还债务，又称2014年10月与胡斌当面确认了房价，两处陈述明显有矛盾。目前也没有任何证据可以证明，王成龙在出售房屋时得到胡斌的认可。王成龙明知相应债务尚未到期，胡斌亦无出售房屋的意思表示，仍将系争房屋出售，违背了胡斌出具委托书时的真实意愿，超越了代理权限，侵害了胡斌的利益。其次，邓鸣骏与王成龙是朋友关系，在交易过程中作为出卖方的胡斌从未出现，而全程由王成龙持委托书出面办理，邓鸣骏对胡斌出售房屋的原因、为何不自己出面、房款全部付至王成龙名下等事由不加任何询问，不符常情，足以引起对邓鸣骏的合理怀疑。查看了解房屋状况是房屋买受人购房前的重要步骤，邓鸣骏称其于2014年11月签订房屋买卖合同之前，与王成龙一起去看过一次房，看房时房屋内没有人居住，但系争房屋实际由胡斌及家人居住，邓鸣骏的陈述明显与事实不符。目前亦无其他证据证明邓鸣骏曾上门看房。系争房屋上存在抵押权，作为一般买受人会对此问题严重关切，但双方除在补充协议上约定需要消除抵押权后才能办理过户手续外，并无其他抵押权如何消除、何时消除等内容；而且庭审中，邓鸣骏对系争房屋上王某甲的抵押权注销等房屋买卖过程中的关键问题都回答“不清楚”，显然不符合常理。房屋买卖合同附件三付款协议约定双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日，邓鸣骏直接支付胡斌房款260,000元，余下300,000元以贷款方式支付，但邓鸣骏实际并没有贷款，亦无证据证明其曾向银行申请过办理贷款。而且补充协议约定自签订补充协议之日起60日内支付860,000元，但邓鸣骏在办理过户申请之日前就付清了860,000元，且当时抵押尚未注销，邓鸣骏的行为显然不符合一般的交易习惯。综上，原审法院认为王成龙以胡斌的名义与邓鸣骏签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，并非胡斌的真实意思表示，邓鸣骏亦不能构成善意，《上海市房地产买卖合同》及补充协议依法认定为无效。胡斌要求邓鸣骏协助将房屋产权恢复登记至胡斌名下的诉请应予支持。邓鸣骏表示如合同确认无效，则要求胡斌返还购房款860,000元，但该钱款现在王成龙处，应由邓鸣骏向王成龙另行主张。原审法院审理后于二○一五年十一月二十四日作出判决：一、王成龙以胡斌名义与邓鸣骏于2014年11月12日就上海市浦东新区XX街XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效；二、邓鸣骏于判决生效之日起十日内协助胡斌办理将上述房屋产权恢复登记至胡斌名下的手续；三、驳回邓鸣骏的全部反诉请求。案件受理费人民币12,400元，减半收取人民币6,200元，反诉案件受理费人民币2,346.50元，合计8,546.50元，由邓鸣骏负担。判决后，邓鸣骏不服，上诉于本院称：1、被上诉人与案外人王某甲的债务到期时间为2014年8月13日，鉴于被上诉人在债务到期后一直未归还借款，王某甲为确保自己债权的优先受偿权，将抵押权登记期限延长至2015年8月13日，该抵押权延期并非债务的展期，原审法院认定债务到期时间延至2015年8月13日有误；2、由于被上诉人在债务到期后无力偿还借款，原审第三人根据被上诉人的委托，代为出售系争房屋用以清偿借款，并未超越代理权限；3、原审第三人在原审中陈述，其在售房之前一直与被上诉人保持着联系，在房屋出售后才无法与被上诉人联系上。上诉人曾与原审第三人一起去看过房，当时房屋内无人。上诉人并非法律专业人士，由于朋友（原审第三人）的推荐，上诉人审核了公证委托书并实地看房后，在对合同主要条款作了详细约定的情况下购买系争房屋，已尽到了适当的注意义务，上诉人的购房行为符合常理和一般的交易习惯，现产权也已登记至上诉人名下，上诉人对系争房屋的合法权利应当得到保护。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部本诉请求并支持上诉人在原审中的全部反诉请求。被上诉人胡斌辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王成龙述称：同意上诉人的上诉请求。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为王成龙以胡斌的名义与邓鸣骏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议的效力如何认定。根据本案已经查明的事实，胡斌与案外人王某甲原约定的债务到期日为2014年8月13日，之后，双方签订了展期合同，将债务履行期延长至2015年8月13日止，并据此办理了相应的抵押权变更登记手续。鉴于王成龙是王某甲的朋友，也是王某甲指定的受托人，在抵押权登记已作了延期变更的情况下，其理应知道胡斌与王某甲已将债务履行期限延长一年。在债务尚未过履行期限，也未有充分的证据表明胡斌在债务履行期限届满之前就表示其无力清偿借款，愿意出售系争房屋以还款，也无证据表明在出售系争房屋时，对房屋何时可以出售以及相关价款等主要内容已征得胡斌确认并授权的情况下，王成龙将系争房屋出售给邓鸣骏，超越了其代理权限，侵犯了胡斌的合法权益。从整个交易过程看，邓鸣骏作为买受方，在房屋产权人从未出面的情况下，与朋友王成龙签订买卖合同及补充协议，其陈述的看房情况与实际情况不符，且在房屋上的抵押权尚未注销时即已付清房款等，其整个购房行为中有诸多不符合常理及交易习惯之处，实难谓善意。原审法院据此认定王成龙以胡斌的名义与邓鸣骏就系争房屋签订的买卖合同及补充协议并非胡斌的真实意思表示，邓鸣骏取得系争房屋不能构成善意取得，据此判令上述买卖合同以及补充协议无效，并由邓鸣骏协助胡斌办理将系争房屋产权恢复登记至胡斌名下的手续，并驳回了邓鸣骏要求确认合同有效、胡斌交房并承担逾期交房及逾期迁出户口违约金的诉讼请求，该判决并无不当，本院予以维持。邓鸣骏的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,746元，由邓鸣骏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……