广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1396号
原告（反诉被告）：黄玉霞，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁惠芬，住广州市白云区。
被告委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
被告委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：广州新港机场实业有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告黄玉霞诉被告梁惠芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理，后因案情需要于2014年9月23日追加广州新港机场实业有限公司作为第三人参加诉讼。被告在答辩期内提起反诉，本院依法对本诉与反诉进行合并审理。本案依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告及第三人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）的共同委托代理人吴海滨、梅聪颖，被告的委托代理人张旭锋、朱宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2009年12月9日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层1102号商铺，总房价为人民币346000元；被告支付购房款人民币176000元后，购房余款人民币170000元至今未支付。经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成合同违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为了维护自身的合法权益，请求法院判令：1、原告与被告于2009年12月9日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告连带向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层1102号商铺购房余款人民币170000元及违约金（违约金以应付房价款170000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告付清款项之日止）；3、被告连带承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、被告已到原告指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定：“买受人接出卖人通知的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。”签订合同当天，被告就到原告指定的国某律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。2、被告贷款申请未获银行审批并非被告原因所致。按照合同约定，被告的按揭贷款手续是由原告指定的律师事务所代办。被告在办理按揭贷款手续的同时已经提交了按揭所需的文件资料。然而，原告在2010年-2014年间，不断更换指定银行办理按揭贷款手续，先后指定广发行、交行、工行、建行等办理贷款手续；但各指定银行均未批准贷款。嗣后，被告从银行获悉：航空商住大厦按揭业主的贷款没有获批是普遍现象，未能获批的原因：首先是商铺存在虚假开业现象；其次是商铺评估价格严重低于申请贷款数额，银行放贷风险过大；三是受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足。可见，被告贷款申请未获银行审批并非被告原因所致。3、原告无权要求被告一次性全额支付余款，被告不存在逾期付款违约行为。《商铺买卖合同》第四条备注第3项约定：“买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人应在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。”可见，只有在被告原因致使按揭贷款不成的情况下，原告才有权要求被告一次性付清尾款。然而，如上所述，银行按揭贷款不成并非被告责任所致，原告无权单方变更付款方式要求被告一次性付清尾款。原告要求被告一次性全额支付余款没有合同及法律依据，被告有权拒绝，原告要求被告支付逾期付款违约金，依据不足。4、原告准备交付的商铺不符合法定交付条件，被告有权拒绝原告的付款要求。虽然《商铺买卖合同》约定涉案商铺为现铺，但实际上涉案商铺是预售。签约时，涉案商铺尚未竣工验收，原告在同年同月购买涉案商铺签订的《商品房预售合同》也确认涉案商铺为预售商品房。而且原告与新港公司签订的《商品房预售合同》约定的交房期限为2010年9月30日之前，而《商铺买卖合同》约定的商铺使用权交接期限为2010年10月1日之前；同时，新港公司又是原告的委托代理人及保证人，涉案商铺实际是由新港公司直接交付给被告。原告及新港公司应当向被告出示涉案商铺经法定验收合格的各项证明文件。然而，原告至今仍未出示有关证明文件，交付不合格，被告依法有权拒绝原告的付款要求。5、《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行，被告已反诉解除合同。合同订立之后，被告的按揭贷款申请未能获批，客观情况发生重大变化，致使合同约定的按揭付款方式无法履行；而被告亦无经济实力一次性全额支付余款。为此，原告与被告就付款方式进行了长达两年多的协商；但双方最终无法另行协商确定付款方式。《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行。如果法院判决继续履行合同、被告向原告支付购房余款将造成被告生活极度困难，对被告明显不公平。为此，被告已向法院提起反诉，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人新港公司陈述称：我方同意原告的诉讼请求。
反诉原告梁惠芬反诉称：2009年12月4日，被告与原告签订《商铺认购书》（编号：No0000659）；被告认购了【中国南方进出口商铺交易中心】1D层102号铺位。认购后，被告支付了定金20000元。2009年12月9日，被告与原告签订《商铺买卖合同》（下称“合同”）。约定：被告购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处二层1102号铺（下称“该商铺”）；房价款总金额为346000元,2009年12月10日前支付176000，余下房款170000向银行申请按揭贷款，被告接原告通知的5天内须到原告指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续；如被告提出按揭贷款申请后，因被告原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，被告应在收到银行或原告电话或书面通知后15天内，足额向原告一次性全额支付该商铺的全部房价款；原告应于2012年10月1日前将符合本合同约定的该商铺交付被告使用；原告如未按本合同规定的期限将该商铺交付被告使用，逾期超过15日后，被告有权单方面提出解除本合同，原告应当自被告解除合同通知达到之日起60天内退还已付房价款；本合同生效后的220个工作日（即2010年11月1日）内，由原告负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；原告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日后，被告有权解除合同，原告应当自被告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向被告计付违约金。
合同签订之后，被告按约向原告支付了房价款156000元、办证税费11390元、委托公证费200元；同时，被告向原告指定的国某律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。然而，原告迟至2011年8月4日才将该商铺过户给被告，逾期九个月之久。2012年10月，被告按照原告通知前往收铺时发现该商铺不符合合同附件二约定的装修标准。为此，被告拒绝收铺并要求原告整改，但原告至今拒不整改。嗣后，被告又获悉被告的按揭贷款申请受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足，且商铺评估价格严重低于申请贷款数额等因素影响而未能获批；但双方就变更付款方式始终未能达成一致意见。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
被告认为：被告已按合同约定妥当的履行了付款及申办按揭等义务。原告逾期申办该商铺的交易过户手续及交付该商铺超过15天，被告依约有权解除合同。且合同订立之后，由于客观情况发生重大变化，致使被告的按揭贷款未获银行批准，合同无法继续履行，被告依法有权解除合同。合同解除后，原告应退还已付房价款，并与被告共同承担本次交易所发生的各项税费。根据上述事实和法律规定，为维护被告的合法权益不受侵犯，特具状提起反诉，请求法院依法判令：1、解除被告与原告于2009年12月4日签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》（编号：No0000659）及2009年12月9日签订的《商铺买卖合同》；2、原告向被告返还房价款人民币176000元及其利息；3、原告与被告共同承担本次交易所产生的委托公证费200元、律师费1480元、办证税费11390元，原告向被告支付6535元；4、本案诉讼费用、反诉费用由原告承担。
反诉被告辩称：一、原告坚持我方在本诉中发表的意见及相关诉请，不同意被告的全部反诉请求。二、被告在《民事反诉状》中提到的部分事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据。理由如下：1、关于被告提到的铺内有水管的问题。本案属于二手现铺买卖，原告已告知涉案商铺的相关情况，被告在购买商铺前对涉案商铺的现状、周边环境及交易条件已有充分的了解，这一事实有双方签订的认购书、商铺买卖合同等证据可以证实。2、关于被告提到的按揭贷款的问题。被告购买的是商铺，属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实。按揭贷款能否获批的风险属于商业风险，存在包括申请人自身的资信是否符合按揭贷款条件在内的不确定因素，被告在选择按揭贷款方式付款前就应当预见相关可能存在的风险。被告在长达三、四年的时间内，既未另行办理按揭贷款，也未按合同约定以一次性的付款方式支付余下购房款，甚至完全不理会原告的相关通知、告知或催款行为，显然是有违诚信的。虽然被告的按揭贷款申请未获银行批准，但并不致于导致涉案合同无法继续履行，且继续履行合同对于被告来说并不存在任何不公平的情形，何况，涉案房产已于2011年8月份就登记在被告名下，其合同目的已经实现。3、关于被告提到的逾期办证、交付商铺的问题。首先，被告至今仍未付清购房款，其行为已构成合同违约，根据合同的约定，买受人迟延支付购房款等费用的，由此产生的责任由买受人承担，出卖人办证时间相应顺延。因此，原告有权依照约定顺延办证的时间。其次，原告在2010年10月份已将涉案商铺交付给被告，反诉也将商铺出租给案外人经营，因此，被告自称未交付商铺的说法不是事实。另原告及案外人在分别于2012年9、10月份催促被告办理租期届满后的交接手续，但被告拒绝接收商铺，根据合同的约定，视为书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付给被告，相关风险及法律责任也应当由被告承担。故被告要求解除合同的诉请既不符合双方的约定，也不符合法定条件，没有事实和法律依据。三、被告要求解除合同的主张已超过法定的行使合同解除权的期限。即使根据被告的说法，其在2010年11月1日也应当知道原告有无迟延办证，至于铺内有无水管以及有无迟延交付商铺的问题，被告也自认在2012年10月接原告通知收后，已到现场查看商铺并发现了水管，同时还得知按揭贷款未获批准，但被告直至提起本案诉讼前，从未就上述事由向原告提出解除合同。根据相关法律及司法解释的规定，被告现提出解除合同已远远超过了法定的行使合同解除的除斥期间，应视为合同解除权消灭。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，相关理由不能成立，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
反诉第三人述称：与反诉被告的答辩意见一致。
经审理查明：第三人新港公司是原告的保证人及受委托人，受原告的委托出售在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。
2009年12月4日，被告（认购方）与原告（出售方）及第三人新港公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】1D层102号商铺，该物业建筑面积12.21平方米，套内建筑面积7.02平方米，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。物业总价款为482994元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为346000元。认购方须于2009年12月9日前……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》签订当日，被告向第三人新港公司支付定金20000元。
2009年12月9日，被告（买受人）与原告（出卖人）及第三人新港公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层1102号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积12.21平方米，其中套内建筑面积7.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.19平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为346000元。付款方式及期限：2009年12月10日前支付全部房价款的51%（含定金），即176000元，余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第六条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的的权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权交接（第七条）：“出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人赋有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。商铺交付（第八条）：“出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十四条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖伯书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申某《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与广州福地商务有限公司签订租赁合同，约定广州福地商务有限公司承租原告的涉案商铺。
《商铺买卖合同》及附件签订当日，原告向第三人新港公司支付首期款156000元、办证税费11390元。2009年12月10日，原告向第三人新港公司支付公证费200元、律师费1480元。
2010年11月7日，被告（乙方）与第三人新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：黄玉霞。交接物业编号：二层1102号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
原告向本院提交一份新港公司于2011年6月26日作出的《关于办理按揭手续的通知》，该通知写明：“我司就阁下为办理购房广州白云机场北出口空港大道1号1102号铺（下称‘该商铺’）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥170000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或者书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料（详见附件）到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续……”。原告提交该证据拟证明原告已催促被告办理按揭贷款手续。
2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为被告的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为12.22平方米，套内建筑面积7.06平方米，附计注明向原告黄玉霞购买。
2012年7月10日，原告及第三人向被告发出《通知函》：“2009年12月10日，您向黄玉霞购买航空商住大厦（R1-R4、R1A-R3A栋）二层1102号铺，并与黄玉霞、广州新港机场实业有限公司（下称本公司）签订《商铺买卖合同》，其中本公司系出卖人黄玉霞的委托代理人及保证人。根据合同约定，该房产总价为346000元，您向黄玉霞支付首期款后，余额170000元应以按揭贷款的方式支付；同时，双方还约定，如因您（买受人）个人原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到通知后15天内，足额向出卖人一次性支付全部房价款。但经本公司多次催告，您仍拒绝办理银行按揭的相关手续，也未采取其他付款方式付清购房款。2011年8月4日，国土房管部门已将上述商铺登记在您名下。黄玉霞及本公司现要求并通知您在2012年7月20日前向黄玉霞或本公司一次性付清余款170000元（具体详见内容《商铺买卖合同》）”。原告将上述《通知函》以国内特快专递邮件送达被告。
2012年9月28日，原告及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向被告发出《通知书》，要求被告在2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续，接收时间至迟不得超过2012年10月15日前。原告将上述《通知书》以国内特快专递邮件送达被告。
2012年10月19日，原告及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向被告发出《告知书》，要求被告在2012年10月30日前办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续。原告将上述《告知书》以国内特快专递邮件送达被告。
2014年6月26日，第三人向被告发出《催款函》，要求被告立即付清欠付购房款170000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。原告将上述《催款函》以国内特快专递邮件送达被告。
本院认为：原告与被告及第三人签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告、被告及第三人均应依约履行各自的义务。原告与被告、第三人在履行买卖合同过程中，并没有发生合同约定或法律规定合同解除的情形，因此，原告要求被告继续履行合同理据充分，本院予以支持。
依《商铺买卖合同》约定，被告除向原告支付首期,购房款（包含定金）176000元外，余款170000元以银行按揭的方式支付。因此，被告在向原告支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。而被告经第三人通知办理按揭贷款申请手续后，却至今仍未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。故原告要求被告支付房款170000元的请求，理由成立，本院予以支持。但由于被告申请按揭贷款的银行是原告指定的，而被告已依约支付全部房价款的51%，因此被告未能办妥按揭贷款亦不能完全归责于被告。故原告要求被告逾期支付房款170000元的违约金的请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。被告已支付涉案房屋购房款的51%（即176000元），涉案房屋亦已登记在被告名下，故被告要求解除合同的请求，依据不足，本院不予支持。同理，被告要求原告退还已付购房款176000元并计付相应利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。涉案房屋已过户登记在被告名下，故被告要求原告共同承担办证税费11390元、律师费1480元及公证费200元的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄玉霞与被告梁惠芬于2009年12月9日签订的《商铺买卖合同》继续履行。
二、被告梁惠芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄玉霞支付剩余购房款170000元。
三、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）梁惠芬的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元及反诉案件受理费2106元，均由被告梁惠芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 兵
二〇一四年十月十六日
书 记 员 刘雄燕