湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第00018号
原告中航物业管理有限公司长沙分公司。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，�南环楚律师事务所实习律师。
被告陈梦丹，女，1983年12月24日出生，汉族。
被告刘坤，男，1985年11月27日出生，汉族。
委托代理人陈梦丹。
原告中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）与被告陈梦丹、刘坤物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李龙挺适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告的委托代理人刘湘华、袁晓红，被告陈梦丹，被告刘坤的委托代理人陈梦丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中航物业长沙分公司诉称，2006年1月18日，原告由湖南顺天房地产开发有限责任公司依法选聘对×××小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2008年8月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均未果。�根据相关法律、法规的规定，特提起诉讼，请求判令：1、被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计26075.62元，其中物业服务费15666.42元、违约金9164.86元、水费1244.34元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告陈梦丹、刘坤辩称，被告没有拒交物业费。由于房屋为二手房，被告曾向原告交纳物业费，原告称不交清转让之前的物业费，转让之后的物业费不能交纳。被告认为转让之前的物业费应由前业主承担，不应由被告承担。
经审理查明，2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《×××前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（×××住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批�。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买×××的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《×××前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、×××的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建�面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、×××的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《×××前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，未落款时间。由被告陈梦丹签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费［不含电梯运行费用（公共分摊）等］，住宅为1.2元／月•㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约�除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向原告出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明×××住宅高层的收费标准为1.5元／㎡•月。
2010年9月15日，被告陈梦丹、刘坤取得×××房的房产证，该房建筑面积135.64平方米。原告以律师函、收费温馨提示等方式多次向被告催缴物业费。其中2014年12月21日欠费明细载明，被告欠管理费时间2008年8月至2014年12月共计77个月，单价1.5元／㎡，每月203.46元，所欠管理费15666.42元，滞纳金9164.86元，欠水费时间2012年10月至2014年9月，欠水费1244.34元，共计26075.62元。庭审之日，被告交纳2012年10月至2014年12月水费1423元。被告在庭审中称房屋为二手房，转让之前的物业费应由前业主承担，不应由被告承担，被告曾向原告交纳转让之后的物业费，原告以先交清之前的物业费为由拒不接收，故违约金不应由被告承担。原告称未交清转让之前的物�费时，不能选择交纳之后的物业费。
另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。毛某某系×××房的前任业主，曾预交物业费至2008年7月30日。2010年8月16日，被告刘坤（乙方、买方）与周倩、毛南（甲方、卖方）就×××房签订房屋买卖合同，约定甲方负责结清该物业9月1号前所有物业费用。被告在庭审中称没有详细了解物业服务合同等情况，知道收费标准1.5元／月／㎡，曾督促原业主交纳物业费，被告于2010年11月装修，但未在指定时间内提供装修证据。原告对房屋转让时没有装修的事实予以认可，但对具体装修时间不予认可。
以上事实，有《×××前期物业服务合同》、《×××前期物业管理服务合同补充协议》、《临时管理规约》、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、房产证、欠费明细、律师�、收费温馨提示、工商登记资料、房屋买卖合同、缴费发票、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元／月／㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与原告就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同�，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元／月／㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。此外，被告自认知道收费标准1.5元／月／㎡。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对被告具有约束力。二、根据《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条第二款规定，物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。本案中，被告签订的房屋买卖合同虽然约定卖方结清9月1号前所有物业费用，但是原告并非房屋买卖合同的相对方，不受该合同约束，在卖方未结清物业费时，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条第二款规定，应由被告承担连带交纳责任。被告在承担前述责任后可以向原业主进行追偿。三、合同未约定交纳物业费的时间，原告可以随时要求被告履行。原告以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任。被告受让的房屋没有装修，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款规定，自该办法实施之日（2010年7月1日）至被告装修之日，物业服务费应按90%交纳。被告未举证证明具体的装修时间，应对该时间承担举证不能的法律后果，本院认定物业服务费自2010年7月至被告取得房产证的月份（2010年9月）按90%交纳。因此，被告应向原告交纳自2008年8月至2010年6月物业费4679.58元（135.64㎡×1.5元／月／㎡×23个月），自2010年7月至2010年9月物业费549.34元（135.64㎡×1.5元／月／㎡×3个月×90%），自2010年10月至2014年12月物业费10376.46元（135.64㎡×1.5元／月／㎡×51个月），合计15605.38元（4679.58元＋549.34元＋10376.46元）。被告已交纳水费，原告诉请水费，本院不予支持。四、被告在庭审中称曾向原告交纳转让之后的物业费，原告以先交清之前的物业费为由拒不接收，故违约金不应由被告承担。由于原告认可未交清转让之前的物业费时，不能选择交纳之后的物业费。因此，被告并非恶意拒交物业费，上述抗辩系合理抗辩，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款、第二十条第�款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告陈梦丹、刘坤在本判决生效之日起10日内向原告中航物业管理有限公司长沙分公司支付自2008年8月至2014年12月物业服务费15605.38元；
二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费452元，因适用简易程序减半收取226元，由被告陈梦丹、刘坤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 李龙挺
二〇一五年三月二日
代理书记员 周梦瑶
附法律条文：
《中华人民�和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业�具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《湖南省物业服务收费管理办法》
第十九条第三款已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。
第二十条第二款物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费�未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。