四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江阳民初字第1526号
原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司，住所地泸州市江阳区江阳西路7号楼5楼，组织机构代码74229509－8。
法定代表人李梁，总经理。
委托代理人冯骏，男，汉族，1976年1月11日生，住泸州市纳溪区。
被告杨眉，女，汉族，1971年8月7日生，住泸州市江阳区。
原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司（以下简称南方物业）诉被告杨眉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南方物业的委托代理人冯骏，被告杨眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南方物业诉称：原告系依法成立的物业服务公司，具有相关的经营许可范围和物业服务资质。被告系泸州市江阳区康平路业主，所在“水景小区”业主委员会于2008年12月1日与原告签订了《物业服务委托合同》，物业管理服务费按照住宅每月0.3元／平方米的价格收取。被告从2010年1月起一直拒不履行合同约定的缴纳物业服务费的义务，原告多次口头和书面向被告发出催交服务费的通知，被告均置之不理，故诉至法院请求判令被告支付拖欠的2010年1月30日至2015年3月31日的物业管理费2711.30元（每平方米0.3元／月）及滞纳金697.04元，合计3408.34元；并承担本案诉讼费用。
被告杨眉辩称：原告的起诉与事实不符，被告所在楼栋由于历史原因不属于“水景小区”，后来该楼栋业主原出入的大门被被告南方物业封闭，就与“水景小区”同进出一道大门，该小区业主委员会与原告物管公司签订的合同对被告不具有约束力，且该楼栋一直以来都是由该楼栋业主自主管理，具体负责人为该楼栋代表周君及其父亲周秀河，水电气费的收取均由周秀和代收并自收自支聘请工作人员进行卫生服务。原告从未向包括被告在内的本楼栋的所有业主提供过物业服务，原、被告之间无物业服务合同关系，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月1日泸州市江阳区康华苑社区“水景小区”业主委员会与原告南方物业公司签订了《物业服务委托合同》，该物业管理服务合同约定：委托服务期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，每平方米0.3元，物业费开支范围：服务人员的工资、物业区内清洁卫生（公共卫生、防鼠、防蝇）等费用；物业共用部位、设施、设备日常小修维护费用，包括：路灯、灯罩更换，灯杆上漆，单元路灯更换等；绿化养护。委托服务的内容事项：……市政公用的设施和附属建筑的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠和室外上下水管道等；代收、代缴水、电、气费（需签订代收代缴协议）；报刊、杂志、书信的收发等。
2008年12月24日，水景小区业主委员会与原告南方物业公司签订了《物业服务纪要》，约定委托服务期限暂为3个月，即从2009年1月1日至2009年3月31日，收费标准为每平方米0.3元，在其他事项中约定合同期满自然终止，如需续订合同，水景小区应提前一月告知南方物业公司；在同等情况下、南方物业公司有优先续签合同的权力。该纪要有水景小区业主委员会盖章，有周秀河等9人签字。2011年12月1日，水景小区业主委员会与原告南方物业公司又签订了《物业服务委托合同补充协议》约定委托服务期限延续3年，即2011年12月1日至2014年12月1日；对于不按时支付物业服务费的业主，南方物业公司有权要按照本金每日3‰支付滞纳金，直至付清止；未尽事宜，双方另行协商成文，本协议由水景小区业主委员会向广大业主公示。该协议有水景小区业主委员公章。
另查明，康平路7号1号楼由泸州惠利房地产开发有限公司开发修建，谭忠贵作为泸州惠利房地产开发有限公司的代表，负责该栋楼的建设保修等工作。1号楼和8号楼之间的混凝土路面的一半是由惠利公司修建，下水道、化粪池的维修清掏由谭忠贵负责，后2013年11月该楼栋15号门市下水道堵塞都是由谭忠贵与该楼栋业主徐化贵清理疏通，2013年12月16号门市下水道堵塞由谭忠贵指导该楼栋代表周君清理疏通。该楼栋竣工后物业管理交泸州市经济适用住房发展中心负责，2005年该单位破产，1号楼的物业管理由自己选出代表管理。之后，1号楼栋与康平路8号楼栋通道间在未与谭忠贵及惠利房地产开发公司联系情况下修建大门，将1号楼与水景居大院内所有建筑划于一个物业管理区域内，1号楼栋业主需经该小区前后门进出，在该物业管理区域内提供物业服务的企业系原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司，该公司为康平路7号1号楼业主持续提供了大门进出的保安物业服务。
被告杨眉房屋位于康平路7号1号楼3单元6号，入住以来水、电、气费以及每月服务费的收取均是由其该楼栋推选出的管理人员周秀河自收自治，楼栋的清洁卫生、工具、维修单元门、楼道路灯等由周秀河经手请人打扫、维护。被告杨眉对原告南方物业出具从2010年1月至2015年3月欠物管费2711.30元、滞纳金697.04元，合计3408.34元欠费明细不予认可。
以上事实有原、被告双方陈述和原告向法庭提交的泸州市江阳区康华苑水景居小区《物业服务委托合同》；被告向法庭提交的康华苑社区《证明》一份，证人谭忠贵出具的《关于康平路7号1号楼几个问题的说明》，康平路7号1号楼栋业主《声明》，水电气、卫生、维修相关《收据》等证据佐证，经庭审质证，证据客观真实，相互关联，本院依法予以采信。
本院认为：根据泸州市江阳区大山坪街道康华苑社区居民委员会出具的《证明》，及谭忠贵出具的《关于康平路7号1号楼几个问题的说明》及相关卫生、维修费用单据等证据材料，被告任礼碧所在楼栋即康平路7号1号楼由于历史原因，属于泸州惠利房地产开发有限公司的项目，不属于水景小区业主委员会管理范围，谭忠贵作为该公司的代表，负责该栋楼的建设保修等工作，后来康平路7号1号楼的物业管理交由该楼的业主自行负责至今，具体负责人是该楼选出的业主代表周君，具体经办人为周君父亲周秀河，该楼物管实行自收自治，服务内容有代收代缴水电气费、下水道维修、化粪池清掏等。原告认为被告所在楼栋隶属水景居小区，应按约向其缴纳物业管理费，但未举出相应的证据证明其物业管理区域包括被告所在楼栋。依照《物业管理条例》第九条之规定，物业管理区域的具体划分应由相关职能部门确定，且被告所在楼栋业主未享受到原告在《物业管理服务合同》中载明的物业费开支范围的服务：物业区内清洁卫生；物业共用部位、设施、设备日常小修维护费用；绿化养护。但被告与水景小区业主共用大门出入，一定程度上享受了原告小区门卫及环境的服务，该物业门卫产生的费用结合原告所收物业费的单价及被告的房屋面积，根据公平原则可酌情考虑被告每年向原告缴纳40元的费用。水景小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对该楼栋业主不具有约束力。故对原告要求被告缴纳拖欠的物管费及滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第三条、第四条、第五条、《物业管理条例》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨眉于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司小区门卫服务费206.66元（从2010年1月30日起计算至2015年3月30日止）。
二、驳回原告泸州市江阳区南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本院减半收取25.00元，由原告承担15.00元，被告承担10.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 张 颖
二〇一五年七月十五日
书记员 陈春燕