浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙11民终374号
上诉人（原审原告）：浙江省龙泉市宝剑厂有限公司，住所地：龙泉市环城东路6号。
法定代表人：张叶胜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张小青，浙江金铿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴金美，女，1978年2月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：涂勇妙、郭星，浙江晟耀律师事务所律师。
上诉人浙江省龙泉市宝剑厂有限公司因与被上诉人吴金美房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2017）浙1181民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人浙江省龙泉市宝剑厂有限公司上诉请求：1、撤销龙泉市人民法院（2017）浙1181民初1717号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审认定事实不清，适用法律不当，上诉人虽然已经与征收办公室（以下简称征收办公室）签订了《龙泉市国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）但协议并未履行完毕，涉案房屋也未交付给征收部门，房屋交付前上诉人依然是案涉房产的产权人，有权收取房屋租金。理由如下：第一，双方签订的《补偿协议》属于效力待定的合同，合同签订并不代表已经生效。根据《补偿协议》第六条的约定：本协议附生效条件，江滨北岸老东升小学区块房屋征收范围红线内的被征收人在签约生效截止时间内签约率达到90%，补偿协议生效；逾期未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，该项目房屋征收决定效力终止。根据该条款的约定，《补偿协议》为附生效条件的协议书，因此一审法院认定《补偿协议》在2016年8月1日生效与客观事实不相符合。第二，《补偿协议》签订后，涉案的房屋并未交付给征收部门，协议未实际履行，房屋的权属并未发生变化。1、《补偿协议》属于双务合同，双方均需履行各自的义务。征收部门的义务是支付征收补偿款，上诉人的义务是交付被征收的房屋。根据一审上诉人提供的证据，上诉人与征收部门移交房屋的时间是在2017年1月20日，因此上诉人真正履行交付义务的时间是2017年1月20日，房屋尚未交付因此其产权依然属于上诉人所有。因被上诉人占用上诉人房屋造成延期腾空，拆迁部门要求在腾空后再付余款，造成后期的50%的拆迁款和其余补助附加款共计450万元在2017年3月6日才支付到账，距离签订《补偿协议》已经超过半年，因此而产生450万元的利息损失。在征收补偿费用尚未支付完毕，且案涉房屋没有交付，被征收房屋的权属并未发生变化。2、被征收房屋产权转移的时间问题。本案关键就在被征收房屋的产权在何时发生了转移。本案双方所签订的《补偿协议》未约定征收房屋的具体交付日期，因此涉案房产产权的转移应当按照交付时间来确定。房屋征收与普通房屋买卖不同，普通房屋买卖合同产权变动以登记为准，但房屋征收后是用于拆除的，无需办理过户手续。在此情形下，交付是产权变动的唯一条件，只有交付了，征收房屋才正式属于国家。3、上诉人认为一审判决认定产权变动时间是在2016年8月11日不符合逻辑。假设在2016年8月11日至2017年1月20日期间，出租房屋的资产发生损坏或灭失，在2017年1月20日办理交接手续的时候，征收部门不可能按照2016年8月11日的财产情况进行赔偿，必然是按照2017年1月20日移交之时的财产情况进行赔偿。如按照一审判决确定的时间，2016年8月11日至2017年1月20日期间涉案房产所发生的一切风险都应当由征收部门来承担，但这显然是与客观事实不符。4、由于被上诉人一直未腾空房屋，致使上诉人无法享受提前腾空奖励。由于上诉人腾空时间是在2017年1月20日，导致上诉人没有享受提前腾空奖励的条件，如果按照一审的判决，《补偿协议》在2016年8月11日生效并且房屋已被征收，那么征收部门应当按照相关政策给予享受提前腾空奖励。因此也可以进一步反推在实际腾空前，房屋的产权依然属于上诉人。第三，一审龙泉市教育局出具的证明与本案产权的移交变动无关。上诉人认可，通过教育局等部门的协调，确定将东升幼儿园的搬迁时间延长至2016年下半年学期结束，但这仅仅是出于社会稳定以及学生上学的考虑。龙泉市人民政府因此同意房屋延迟拆迁，而不等于产权转移，在房屋未腾空前，该房屋产权还是归所有人所有。无论是教育局还是其他的相关部门都无权处置上诉人的资产，将上诉人资产交由他人无偿使用，而且教育局的证明中也没有说明后期的使用是无偿的。此外，教育局属于教育主管部门，对于产权移交、产权变动等内容作出判断提出证明意见显然超出其职责范围。本案征迁的房产何时交付，应当以实际时间为准，即便是要出具证明也应当由征收部门出具证明。因此龙泉市教育局出具的证明，与本案无关，不能作为定案依据。
被上诉人吴金美辩称：一、本案诉讼是租赁合同纠纷，但被答辩人未提供证据证明其是案涉房屋权利主体。被答辩人未提供例如房产证、不动产登记簿等可以证明被答辩人是案涉房产所有权人的证据。二、被答辩人未提供证据证明其主张的租金期间双方存在租赁合同关系。事实上，根据被答辩人与征收办公室签订的《补偿协议》及龙泉市政府根据协议约定支付补偿款的行为已经明确：《补偿协议》已于2016年8月1日生效并开始履行，案涉房屋已然被政府征收，答辩人与被答辩人原租赁合同权利义务因房屋被征收而于2016年8月1日终止。答辩人在2016年8月1日起至2017年1月20日期间内继续使用案涉房屋办学的行为，是龙泉市政府为了东升幼儿园389名幼儿教学的平稳过渡、为了维护社会稳定等，要求、允许答辩人继续使用案涉被征收房屋办学，并不是基于答辩人与被答辩人原来的租赁合同。综上，答辩人认为，被答辩人未能提供证据支持其诉讼请求，而案涉房屋已经于2016年8月1日被政府征收事实清楚，被答辩人已不是案涉房屋的所有权人，无权向被答辩人主张租金权利。因此，请求依法维持原判，驳回被答辩人诉讼请求。
上诉人浙江省龙泉宝剑厂有限公司向一审法院起诉请求：被告支付原告房屋租金62224.25元及逾期付款利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月20日起计算至款项付清之日止）。
一审法院认定事实：2011年8月8日，原告宝剑厂与被告吴金美签订了《个人房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于龙泉市环城东路6号的房屋一幢出租给被告用于经营幼儿园（被告在租赁期间经营的幼儿园名称为东升幼儿园）；租赁期间为五年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止；房屋租金第一年为85000元，第二年起每年递增10%的租金，一年一交，每年9月20日交付；同时约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
2016年8月1日，征收办公室与原告宝剑厂签订了《补偿协议》，协议约定：原告宝剑厂同意将坐落于龙泉市环城东路6号的房屋由政府征收，征收房屋总价值4578553.25元，工业用房一次性停业停产损失75483元；同时约定：协议生效后，征收办公室在15个工作日内向原告宝剑厂支付房屋评估价值（4292574元）约50%的补偿费。另查明，征收办公室已于2016年8月11日向原告宝剑厂支付了补偿费2146287元。
2017年12月21日，龙泉市教育局向本院出示证明（附相关的会议纪要）证实：坐落于环城东路6号房屋被征收后，政府考虑到该房屋系用于开办普惠性等级幼儿园，且该幼儿园已拥有12个教学班、389名幼儿，因幼儿多一时难以安置，出于社会稳定大局考虑，政府于2016年9月9日、2016年12月15日两次召开协调会，会议最终确定为了不影响就读幼儿的教学，东升幼儿园在学期结束后的2017年1月15日完成房屋腾空工作。
现原告宝剑厂向本院提出，被告吴金美租赁龙泉市环城东路6号房屋后，支付了前四年的租金，2016年下半年上述房屋一直由被告使用直至2017年1月20日移交拆迁部门，但被告一直没有支付该期间（2016年8月1日起至2017年1月20日止）的租金共计62224.25元，遂向法院提起诉讼。
一审法院认为：原告宝剑厂与被告吴金美签订的《个人房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律及行政法规的规定，属有效合同。2016年8月1日，原告宝剑厂与征收办公室签订了《补偿协议》，2016年8月11日，征收办公室向原告宝剑厂支付了2146287元补偿费。征收办公室按协议约定在15个工作日内向原告宝剑厂支付房屋评估价值约50%补偿费的行为，证实《补偿协议》已于2016年8月1日生效并开始履行，涉案房屋已被征收。故按原、被告双方签订的《个人房屋租赁合同》约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，租金按照实际使用时间计算”，该合同已于2016年8月1日因该房屋被征收而终止权利义务，租金应计算至2016年7月31日止。该房屋征收后延迟腾空是基于幼儿园教学工作的延续性以及政府对幼儿园教学工作的支持，被告能够继续在原址办学，已与原告无关。综上，原告主张被告支付租金62224.25元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，判决如下：驳回原告浙江省龙泉市宝剑厂有限公司全部的诉讼请求。案件受理费1356元，减半收取计678元，由原告浙江省龙泉市宝剑厂有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交了证据：中国邮政储蓄银行进账单复印件，待证上诉人收到第二期的拆迁补偿款是在2017年3月6日，案涉房屋被征收的时间与一审认定不一致。经质证，被上诉人认为，对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明上诉人的征收时间点。本院经审查认为，该证据不能待证案涉房屋被征收的时间，故本院不予采纳。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案有两个争议焦点:一、案涉房屋何时发生物权的转移；二、上诉人要求被上诉人支付租金是否有事实和法律依据。分析如下：
一、上诉人与征收办公室于2016年8月1日签订的《补偿协议》已于2016年8月1日生效。根据上诉人与征收办公室于2016年8月1日签订的《补偿协议》及当事人的庭审陈述可知，案涉房屋在签订本协议之前，龙泉市政府既已作出征收决定并进行了公告，该征收决定已经生效，上诉人与被上诉人签订的租赁合同随即终止。上诉人认为，上诉人与征收办公室签订的《补偿协议》属于效力待定合同，协议未实际履行，房屋的权属并未发生变化。本院认为，《补偿协议》的性质是为维护公共权益、保障被征收房屋所有权人在房屋被征收后的合法权益，而由征收方与被征收方就房屋具体的补偿方式、价值、损失、搬迁、临时安置等内容进行的约定，虽《补偿协议》第六条约定了生效条件，但该生效条件是对《补偿协议》自身效力与否的约定，且征收办公室已按该《补偿协议》的约定于2016年8月11日向上诉人支付了约50%的补偿费，根据上诉人与征收办公室实际履行的情况来看，原审法院认定该《补偿协议》已于2016年8月1日生效，并无不妥。上诉人认为案涉房屋应在交付给征收部门后才发生物权变动的主张，没有法律依据，本院不予支持。
二、上诉人要求被上诉人支付租金的请求无事实和法律依据。案涉房屋被征收时，上诉人已将厂房出租给被上诉人使用，该房屋性质以租赁为主要用途。根据征收办公室和上诉人签订的《补偿协议》第二条第（五）项关于停业停产损失的经济补偿约定及2017年2月27日的《工业用房货币补偿结算单》第五项：“工业用房一次性停业停产损失计75483元。”可知，上诉人被征收的厂房，征收办公室已经给予了相应停产停业的补偿，上诉人再向被上诉人主张案涉房屋的租金，无事实和法律依据。
综上，上诉人的各上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1355元，由上诉人浙江省龙泉市宝剑厂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 李伟峰
审 判 员 项伟杰
二〇一八年四月二日
代书记员 陈若愚