广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第558号
上诉人（一审原告、反诉被告）梁小玉。
委托代理人唐卫权、蒋路桥，桂林市名豪法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）唐国平。
上诉人梁小玉因与被上诉人唐国平房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人梁小玉及其委托代理人唐卫权、蒋路桥，被上诉人唐国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告梁小玉为承租方（乙方）与案外人周秀荣为出租方（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方经营使用的门面位于临桂县世纪大道l号正达花园二楼二层门面，建筑面积为1400平方米，该门面租赁期限为自2011年9月16日起至2015年9月15日止，乙方向甲方承诺该门面仅作为商业门面使用。2012年4月1日原告梁小玉（为甲方）与被告唐国平（为乙方）签订了一份《协议书》，该协议载明：“经甲乙双方商议决定，甲方自愿将位于临桂县世纪大道新世纪家私城西侧约400平方米铺面转让乙方，事由如下：1、承租时间：从2012年4月1日到2015年9月15日；2、转让费人民币50000元；3、月租15000元；4、押金20000元；5、每月月底30号之前把下月租金15000元交给甲方；6、签字生效之日，乙方交给甲方85000元，此协议一式两份，各拿一份，双方签字生效。2012年4月1日，梁小玉（签名盖了指印），唐国平（签名盖了指印），134××××3178”。该协议签订后，原告将其出租的门面交付给被告，被告按协议约定交了转让费50000元（收条上载明是收鑫源电玩城装修费50000元，庭审中经双方确认为转让费），押金20000元，房租费15000元，共85000元。此后原告述被告交租金至6月份，先后只交了3个月租金，并提供了2012年4月30日和2012年8月7日的现金收入凭单。被告述其交租金至7月，其提交了原告出具的收据3单（2012年4月30日l单，2012年5月6日一单，2012年8月7日一单）另有一单交租金的凭证已丢失，原告在诉状中也载明：“协议后，原被告均依约交付使用，直至2012年7月30日被告以经营资金周转困难为由，开始拖欠租金直至现在”，因此，被告认为其交租金应确认2012年7月份。被告租用原告的场地开办游戏机室经营几个月后，因其经营不善等原因而停业，并将其游戏机室用锁锁上，不再营业。被告不按协议约定交付租金，原告曾多次催收未果后，于2013年4月清明后的一个星期在被告经营的游戏机室门上另加了一把锁，被告也未找原告协商或维护其权利，亦未采取相应措施。2013年12月2日原告用其手机发了一份短信给被告，该短信载明：“本机号码：我们一向法院提起起诉，你如果不来处理你的东西，我们就另行保管，一切后果由你自负，发送时间：12月2日17：35”。2012年12月3日原告梁小玉为乙方，周秀荣为甲方签订了一份和解协议。该和解协议签订后，原告将其租给被告的门面另租他人，并将被告在电玩城游戏机室内的东西搬至一侧。2013年12月26日原告起诉临桂县临桂镇大律村小律二组的唐国平，本院受理后，该案的唐国平提出异议，认为原告告错了人，原告于2014年4月22日向本院提出撤诉申请，本院于2014年4月22日作出（2014）临民初字第108号民事裁定书，裁定：准许原告梁小玉撤回对被告唐国平的起诉。原告于2014年4月22日诉至本院，请求1、撤销原告与被告签订的协议书，判令被告返还租赁房屋；2、判令被告缴纳所欠门面租金19．5万元及逾期还款利息（利息：从2012年6月30日起按同期银行贷款利率的4倍分段计付至实际偿还款时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中原告将第一项诉请变更为解除原告与被告签订的协议书，判令被告返还租赁房屋。本案审理中，被告于2014年5月12日向本院递交反诉状，反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告房屋转让费5万元、押金2万元：2、判令反诉被告赔偿擅自搬动反诉原告的游戏机等设备损坏赔偿费用2万元（具体数额以双方在法院主持下进行鉴定，以实际修复费为准）；3、本案反诉费由被告承担。被告在第二次庭审中表示，其反诉的三项诉请中的第二项不主张了。经合议庭审查后，同意被告的主张，对被告反诉的第二项诉请不再审理。
一审法院审理认为：原告梁小玉与被告唐国平于2012年4月1日签订的协议书，是双方在平等自愿协商一致的情况下签订的，未违反法律强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按协议的约定履行各自的义务。
一、本诉。
关于应否解除原、被告签订的协议书和被告应否交纳所欠原告门面租金19.5万元及利息的问题。在原、被告于2012月1日签订协议后，原告按协议约定交付了出租的门面给被告使用，被告也按约定交付了转让费、押金和一个月的租金三项共计人民币8.5万元给原告。此后被告在经营几个月后，因经营不善等原因而自行将其经营的游戏机室关门上锁，停止营业，此后被告未按协议约定支付租金给原告，原告在催收租金未果的情况下，将被告已上锁的大门另加了一把锁。根据被告自行关门停业，不交租金和原告在催收租金未果的情况下加锁不让被告进出或营业，其双方的行为已表明不再履行协议，继续履行协议已无实际意义，因此，原告诉请解除协议，符合法律规定，理由充分，该院予以支持。对于原告诉请被告返还租赁房屋，因原告在合同期未届满之前，已将租赁物收回并转租他人，租赁物已不在被告管理掌握之中，故其诉请返还租赁物与本案事实不符，且已无实际意义，该院不予支持。至于原告诉请的租金及利息，因涉及被告应缴付的租金应从何时计算和双方的行为不履行协议的截至日问题，原告述其是在2012年4月清明后一星期加的锁，被告陈述其加锁是在2012年8月份，证人证实是在2012年8—9月左右加的锁，对于原、被告的上述陈述，均未能确定加锁的具体日期。根据原告自述是在2012年4月清明后一个星期加的锁，因原告加锁是在未取得被告同意的情况下加锁的，加锁后被告未找原告协商亦未采取相应措施，因此，原、被告双方的上述行为已表明不再履行协议，应确定2012年4月15日为双方不再履行协议的日期，其租金的计算亦应计算至2012年4月15日。根据原告提供的证据及陈述，被告只交了4-6月3个月的租金，此后的租金一直拖欠未交；被告交租金提供的证据有三单收据证实其交租金为4-6月；因此被告所欠租金应从2012年7月1日起至2013年4月15日，共9个半月，每月租金1.5万元，即9.5个月×15000元／月计142500元，被告尚欠原告租金为142500元。至于原告主张的逾期还款利息，因合同中未有约定，该院不予支持。至于被告主张其与原告签订的房屋租赁合同（协议书）是合法有效的，原告无视被告的独立承租权，先是强行用锁锁住被告经营的游戏机室，后又强行将游戏机室内的游戏机及设备搬到一角落。并腾出场地另转租他人，原告的行为不但侵犯了被告的合法经营权，而且破坏了被告的财产所有权，原告应对其行为负责，其诉请撤销合同和主张租金没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求的抗辩事由。因被告是自行关门上锁停止营业的，亦不交租金在先，且对原告加锁的侵权行为未及时主张其权利，亦未采取相应措施，故其主张缺乏法律依据，理由不成立，该院不予采纳。
二、反诉。
关于应否退还转让费5万元及押金2万元的问题。原、被告在庭审中对原告出具给被告的收据上载明装修费5万元均确认是被告交给原告的转让费，因此，本院予以确认所装修费为转让费。按照协议约定，原告收取被告的转让费，应将其门面租给被告使用，其租期从2012年4月1日起至2015年9月15日止，共41个半月，转让费5万元，按41个半月，平均每月为1204.87元。根据本院确认原、被告不再履行协议的日期为2013年4月15日，被告应支付9.5个月的转让费，即9.5个月×1204.82元／月计11445.79元，此款应由被告支付给原告，其余部分的转让费38554.21元，应由原告退还给被告。同时原告收取被告的押金，因合同中未有约定不退押金，因此，被告主张退还押金2万元，符合法律规定，该院予以支持。至于原告主张，其未违约，是被告违约，因此不应退还转让费及押金的反诉抗辩事由。其主张缺乏事实和合同依据，该院不予采纳。对被告反诉的赔偿损坏设备的诉请，因被告在庭审中已明确表示不主张了，因此该院在本案中不再审理和处理，被告可凭事实和证据另行主张其权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）梁小玉与被告（反诉原告）唐国平签订的《协议书》；二、被告（反诉原告）唐国平支付租金142500元给原告（反诉被告）梁小玉；三、原告（反诉被告）梁小玉退还转让费38554.21元和押金20000元共计58554.21元给被告（反诉原告）唐国平。四、驳回原告（反诉被告）梁小玉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）唐国平的其他诉讼请求。本诉案件受理费4200元，反诉案件受理费1950元，合计6150元，由原告梁小玉负担3075元，被告唐国平负担3075元。
上诉人梁小玉不服一审判决，上诉称：一、被上诉人提起反诉却在开庭时为朋友接亲而不到庭，法院多次电话催促，被上诉人及其委托代理人仍未到庭，一审法院应按被上诉人撤回反诉处理。而一审法院却继续受理被上诉人的反诉请求，应属程序违法。二、被上诉人租用门面时，上诉人已将门面进行了整体装修，双方在租赁合同中约定的转让费实质上是对被上诉人租用部分上诉人投入装修的补偿，且该门面一直是上诉人租用，并无发生转让的情形，因而转让费应被视为装修补偿费，不予退还。三、被上诉人24个月未支付租金，已构成违约，其应承担违约责任，故2万元押金不应退还。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，请求本院撤销一审判决第三项，并依法改判驳回被上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人唐国平答辩称：一、一审判决程序合法。一审法院原定于2014年5月26日开庭审理本案，被上诉人在2014年5月10日提交了反诉状，并交纳了反诉费。开庭当日，被上诉人因发生交通事故，请求改日审理，一审法院同意了被上诉人的请求，将再次开庭时间定在2014年6月13日，当时，上诉人并无异议。二、双方在《协议书》中明确约定转让费人民币5万元，庭审中，被上诉人明确表示只交了5万元转让费给上诉人，是上诉人单方将转让费写成装修费。三、押金是履行合同的保证，上诉人在2013年9月将上诉人的游戏室大门上锁，主动表示不再履行合同，且提起本案解除合同之诉，作为合同履行保证金的2万元押金理应退回给被上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定：“有下列情形之一的，可以延期开庭审理：（一）必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭的”。被上诉人在一审第一次开庭时虽未到庭，但经查实，其因在接亲回程途中发生交通事故需要处理而无法按时到庭，其未按时到庭的理由正当，一审法院依据上述法律规定将本案延期开庭审理并无不当。故上诉人称被上诉人不到庭应按撤回反诉处理、一审法院继续受理被上诉人的反诉属程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张双方在租赁合同中约定的转让费实质是被上诉人对其租用部分的装修补偿费，但上诉人未提供充分证据予以证实，“收鑫源电玩城装修费伍万元整”的《领款单》不足以否定双方在《协议书》中关于“转让费伍万元人民币”的约定。故上诉人称转让费应视为装修补偿费不予退还的上诉理由不成立，本院不予支持。涉案2万元押金是被上诉人履行交付租金义务的保证金，在被上诉人未履行交租义务时，押金可抵作租金。押金不是违约金，亦不同于定金，在无约定的情形下不予退还无法律依据。故上诉人称被上诉人未支付租金已构成违约应承担违约责任、2万元押金不应退还的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费632元，由上诉人梁小玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李菊丽