山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民终字第789号
上诉人（原审被告）万锦公司。
法定代表人黄健罡，总经理。
委托代理人邓建莉，女，1975年2月20日生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘某，无业。
委托代理人刘圆圆，山东衡明律师事务所律师。
上诉人万锦公司因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年6月18日，刘某与万锦置业公司签订商品房预售合同一份（合同编号YS00110644），约定：1、刘某购买万锦置业公司出售的五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼1-1801号商品房（以下称1801号房产）；2、房屋价款为505236元；3、万锦置业公司应当在2012年10月31前将1801号房产向买受人刘某交付；4、如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之六的违约金。合同签订后，刘某向万锦置业公司支付房款505236元。
关于交房时间，刘某主张万锦置业公司违反合同约定，于2013年3月16日交房，逾期交房136天，并提供2013年3月16日其与潍坊市名典物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议一份、业主消防安全责任书一份、潍坊市名典物业管理有限公司装修保证金收款收据一份、物业费收据一份等证据予以证明，万锦置业公司质证称上述证据反映了刘某与第三方潍坊市名典物业管理有限公司之间的法律关系，对真实性无法确定，且不能证明涉诉具体的交房时间。对于实际交付房屋的时间，万锦置业公司称其不清楚，也未提供证据证明其按合同约定的期限交付给刘某。本案审理过程中，法院要求万锦置业公司于庭后七日内就具体交房时间予以落实并给予答复，逾期不答复视为认可刘某的主张，但万锦置业公司在规定的期限内未作出答复。
关于违约金及利息的计算问题，刘某主张万锦置业公司应自2012年11月1日（约定交房日的第二日）起至实际交付之日2013年3月16日止（共计136天）按照已付房款的万分之六按日支付违约金，利息自2013年3月16日至判决生效之日按银行同期贷款利率计算。万锦置业公司对刘某主张的136天不予认可，称交房时间不明确，违约金数额明显过高，要求减少。但万锦置业公司未举证证明双方约定的违约金明显高于刘某的实际损失。
以上事实，有商品房预售合同、物业管理服务协议、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，当事人签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。刘某在向万锦置业公司缴纳全部购房款及相关费用后，万锦置业公司应当向刘某履行按期交房的义务。刘某为证明交房时间为2013年3月16日，提供了其与潍坊市名典物业管理有限公司签订的前期物业服务协议等证据，万锦置业公司虽提出异议，但未提供相反证据予以证明，对万锦置业公司于2013年3月16日向刘某交房的事实予以认定。万锦置业公司逾期交房后，应按合同约定向刘某支付违约金，即自2012年11月1日至2013年3月16日共计136天，每天按已交房款505236元的万分之六向刘某支付违约金，计41227元。刘某仅主张41208元，系其对自身权利的处分，予以准许。万锦置业公司辩称双方约定的违约金过高，应予以减少，但未提供证据证明该违约金明显高于刘某的实际损失，其该抗辩理由不成立。关于刘某主张的利息，因双方在合同中约定了违约金的计算方式，违约金具有损失补偿的性质，刘某也未提供证据证明因违约金约定过低不足以补偿其实际损失，故依法认定双方约定的违约金已经足以弥补刘某因万锦置业公司逾期交房造成的损失，对刘某关于利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、万锦置业公司支付刘某违约金41208元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由万锦置业公司负担。
宣判后，万锦置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。根据合同法及相关司法解释之规定，合同双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，被上诉人因上诉人延期交房造成的实际损失为被上诉人所交房款505236元按中国人民银行同期同类贷款利率的损失，被上诉人起诉主张的违约金41208元超过了损失的30%，对于超过实际损失部分不应予以支持。原审未调查核实被上诉人的实际损失数额及违约金的合理性，被上诉人亦未对上诉人延期交房造成损失的事实作出说明并提供相关证据，在此情况下，原审仅凭合同约定即作出判决，系认定事实不清。原审只强调合同自由，而抛弃合同正义，合同法及相关司法解释对违约金过分高于实际损失的情况作出了限制性规定，以防止合同当事人通过不正当方式获取暴利，原审却以合同意思自治为由支持被上诉人获得不正当利益，明显偏袒被上诉人，导致判决结果错误。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，上诉人对原审认定的逾期交房天数（自2012年11月1日至2013年3月16日，共计136天）及被上诉人已向其交纳505236元房款的事实均未提出异议。合同约定的日万分之六的违约金并未超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。其他审理查明的事实与原审一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同合法有效，本院予以确认。被上诉人已向上诉人交纳了购房款，且不存在其他违约行为，上诉人应当履行其应承担的按约定期限交付房屋的义务。本案中，上诉人对原审认定的逾期交房天数（自2012年11月1日至2013年3月16日，共计136天）未提出异议，本院直接予以确认。上诉人逾期交付房屋超过90天，应根据商品房预售合同之约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对如何承担违约责任作出了详细的规定，即“当事人双方有约定的，按约定的内容办理”。本案中，双方当事人签订的商品房预售合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，即逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，该约定内容系当事人真实意思表示，既不违反法律规定，也不符合违约金明显高于被上诉人实际损失的情形。原审按双方当事人的约定对本案违约金数额作出的认定符合法律规定，本院予以支持。上诉人关于双方约定的违约金数额过高应予以适当减少的主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费830元，由山东万锦置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 王小维
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 张瑞丰