安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2837号
上诉人（原审原告、反诉被告）：范仁华，男，1938年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：赵鑫，安徽云旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁传仿,女,1965年7月8日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区单王乡东湾村东湾*组，现住安徽省合肥市经开区。
委托诉讼代理人：杨修满，安徽王良其律师事务所律师。
上诉人范仁华因与被上诉人袁传仿房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范仁华上诉请求：撤销一审判决，改判支持范仁华的原审诉讼请求并驳回袁传仿的反诉请求，或发回重审，本案一、二审诉讼费用由袁传仿承担。事实和理由：1、原审法院对本案事实部分的认识有重大错误。案涉房屋为本人家庭解困房，其出售不同于一般商品房，需要一定的条件。本人对案涉房屋出售一事不知情，案涉《房屋转让协议》中“范仁华”签字并非本人所签，本人不愿意出售案涉房屋。范厚权因赌博欠下巨额债务，迫于无奈签订案涉协议，之后，为隐瞒真相，范厚权将自己部分收入交给本人并谎称为其代收的房租，导致本人一直认为案涉房屋处于出租状态。《房屋转让协议》中约定房款为28万元，而该房屋面积为102.32平方米，明显低于当时市场价格，本人及盛大云并未收到房款。案涉房屋已登记在本人名下，《房屋转让协议》对本人不发生效力，本人有权要求袁传仿返还房屋并支付相应占有费用。2、原审法院认为本人之子范厚权的行为构成表见代理，明显错误。袁传仿在购买案涉房屋时应当知道该房屋为本人与盛大云的解困房，范厚权并非房屋所有权人，为无权代理。表见代理成立的重要条件是相对方在客观上相信无权代理人有代理权，主观上为善意且无过失，本案中，在签订《房屋转让协议》时本人不在场，范厚权也未提供任何授权书或其他委托文书，仅凭父子关系无法证明其必然有代理权。虽在2016年7月1日范厚权代本人补签了《优置购房协议》，但其该行为是在《房屋转让协议》之后的第六年，并非签订之前或之时。原审法院事实不清、法律适用错误，请求二审法院查明事实后作出公正裁决。
袁传仿辩称，1、本案一审判决事实清楚、证据充分、法律适用正当，应予维持。2、范仁华上诉的真实目的可能不是不知情，而是未能索要到中意的一笔补偿而已。范仁华起诉前，可能觉得现在房价涨了，想要本人再额外支付一笔补偿方可过户，合肥市包河区道人民调解委员会调解下，本人被迫同意支付6万元补偿，但因范仁华家人阻挠、撕毁调解书而未能调解成功，范仁华于是起诉。3、范仁的华上诉没有事实根据和法律依据，依法不成立。首先，涉案房屋系拆迁安置房屋，无论何种名头，本质上都属于夫妻共同财产。一审认定事实正确。其次，范厚权在涉案房屋交易行为，符合表见代理的法律规定，对范仁华有效，无须其追认。一审的该部分判决正确。再次，范仁华称对涉案房屋出售不知情，不符合常理。范仁华住所与涉案房屋属于同一小区，六七年没有过问，明显不符合常理。最后，涉案房屋系本人购买的唯一住房，成交价与经开区的拆迁安置房的市场价相同。而范仁华将该价与合肥市房价作比较，明显在混淆是非。综上，范仁华或出于家庭矛盾或房价上涨的经济利益原因，出尔反尔，违反契约精神和既定事实。本人已于8年前付清全部房款、收房入住至今，如今孙子已上小学，范仁华却编造各位理由和借口，拒不履行过户义务。望二审法院依法维持一审判决，维护本人合法权益。
范仁华向一审法院起诉请求：1、确认2010年3月26日签订的《房屋转让协议》对范仁华不发生效力；2、袁传仿返还范仁华所有的位合肥市经开区室房屋；3、袁传仿支付范仁华房屋占有使用费89000元（自2010年3月27日起计算至2017年8月27日，暂定每月租金1000元，后期占有使用费计至返还房屋时止）。
袁传仿向一审法院反诉请求：范仁华将皖（2016）合不动产权第0148465号房屋过户至袁传仿名下并承担违约责任。
一审法院认定事实:范仁华原系经开区居民，因城市建设需要，其居住的房屋被拆除，范仁华按政策分配了拆迁安置房屋。范仁华、盛大云系夫妻，共育有二女、一子。涉案房屋系范仁华家庭的解困房。
袁传仿原系安徽省六安市居民，打算在合肥市购置房屋，经其亲戚刘某、海恒社区福禄园居委会干部盛某介绍，2010年3月26日，袁传仿（乙方）与范仁华、盛大云（甲方）签订了《房屋转让协议》，约定：1、甲方将其所有的合肥市经开区房屋产权以28万元出售给乙方；2、乙方自协议签订后五日内将房款支付给甲方；3、甲方自收到乙方房款之日起五日内将房屋钥匙、购房资料移交给乙方；4、协议自双方签字后生效，甲、乙方均不得反悔，如反悔违约方须按购房款的双倍赔偿对方；5、乙方在办理此房的房产证事宜中，甲方需无条件提供办理房产证的所有证件并全力配合，否则视为甲方有意违约……；6、协议一式四份，甲、乙方各执一份，见证人执一份，另一份交房屋所在地相关管理部门备案。甲方盛大云到场签名并捺手印，范仁华未到场，其子范厚权到场代范仁华签名为：范仁华、范厚权代，乙方袁传仿未到场，其妹妹袁燕及爱人刘某到场，刘某代袁传仿签字，见证人刘某、盛某均到场并签字。协议签订后，袁传仿委托袁燕、刘某将房款28万元交给了范厚权，范厚权出具了收条，注明“收到袁传仿购房款280000元，出售人范厚权（代），2010年4月9日”。范厚权将钥匙交与袁传仿，袁传仿将房屋装修后用于儿子结婚，袁传仿家庭一直居住在涉案房屋中。
涉案房屋于2016年7月1日补签订了《优置购房协议》：甲方合肥经开区社区管理局、乙方范仁华，约定乙方购买的优置房屋位于合肥市经开区，建筑面积102.32平方米，房屋价款94579.9元……乙方由范厚权签字。范仁华于2016年9月21日办理了涉案房屋的产权证，权利人：范仁华，房屋位于：合肥市经开区轩辕路以北、烟墩路以东福禄园155幢304室，建筑面积102.32平方米，房产证号：房权证合产字第××号。
因袁传仿的孙子上小学需房产证，袁传仿多次请求范仁华履行协议办理房产证过户手续未果，双方多次爆发冲突并报警以致成讼。
一审法院认为，范厚权在涉案房屋转让协议上签名及收条上签名均表明了其为范仁华代理人身份。涉案房屋系范仁华、盛大云的解困房，因范仁华年事已高，范厚权代范仁华在转让协议上签字并收取房款，范厚权将钥匙交与袁传仿，结合优置购房协议上亦是范厚权代范仁华签字等证据分析，根据《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，范厚权的行为应构成表见代理，应为有效。盛大云在协议上签字并捺手印，刘某受袁传仿的委托授权在协议上签字并支付房款，故范仁华、盛大云与袁传仿于2010年3月26日签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。袁传仿已支付房款并入住多年，范仁华应当按约协助袁传仿办理涉案房屋的所有权转移登记手续，对袁传仿反诉请求范仁华协助办理涉案房屋过户手续，该院依法予以支持。袁传仿反诉请求范仁华承担违约责任为重复诉请，该院依法不予支持。
鉴于范仁华居住在同一小区128幢402室，袁传仿对涉案房屋装修后其儿子结婚居住多年并已添孩子，范仁华诉称范厚权欺骗自己谎称涉案房屋租给袁传仿居住，租金由范厚权代收，其不知情亦不同意卖房，范仁华诉请确认转让协议对其不发生法律效力，袁传仿返还房屋并支付房屋占有使用费，即无事实依据、亦无法律根据，对此，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、范仁华于判决生效之日起十日内协助袁传仿将位于合肥市经开区轩辕路以北、烟墩路以东福禄园155幢304室房屋（建筑面积102.32平方米，房产证号：房权证合产字第××号）的所有权转移登记至袁传仿名下；二、驳回范仁华的全部诉讼请求；三、驳回袁传仿的其他诉讼请求。本诉案件受理费2050元，减半收取为1025元，由范仁华承担；反诉案件受理费200元，减半收取为100元，保全费5000元，合计5100元，由范仁华承担。
本案二审期间，范仁华提交出警情况登记表一份，用以证明2018年3月20日范仁华再一次向辖区派出所报警，声称范仁华之子因为负有赌债，将范仁华交其保管的房产私自出售，要求房产退还。袁传仿对该证据的三性及证明目的有异议，该证据没有出警民警的签名和领导审核，不知道是谁出警的；该证据是范仁华希望派出所帮忙调解家事纠纷而不是正常的报警，与袁传仿无关；报警人描述的实施内容不真实，2016年11月拆迁安置与事实不符，且2018年3月20日才有这份报警记录，但是范仁华已经在2017年9月向一审法院起诉且一审判决书已经送达。范仁华仅出具一份出警记录，不能证实其多次反映争议事实。
对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，案涉《房屋转让协议》由范仁华之子范厚权代签，范仁华之妻盛大云亦在该协议中捺手印确认，在该份协议签订时也有见证人员现场见证，协议签订后，袁传仿按约支付了28万元房款，范厚权已实际收取并出具收条确认，并将该房屋交付给袁传仿居住使用，在长达六年之久范仁华均未主动提出异议，袁传仿有理由相信范厚权、盛大云出售案涉房屋的行为系代表范仁华的意志，一审法院据此认定案涉《房屋转让协议》合法有效且效力及于范仁华并无不当，本院予以确认。因范仁华在取得案涉房屋产权登记之后，拒不协助袁传仿办理该房屋的产权变更登记手续，已构成违约，袁传仿据此要求范仁华协助其办理该房屋产权变更登记至其名下，具有事实及法律依据，一审法院判决予以支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人范仁华的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由范仁华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月二十三日
书记员 杜 锐
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。