广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终861号上诉人（原审被告）：桂林帝豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区。法定代表人：潘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：粟波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨彦媚，女，侗族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。委托诉讼代理人：戴江和，广西齐兴律师事务所律师。上诉人桂林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）因与被上诉人杨彦媚商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人帝豪公司的委托诉讼代理人粟波、童燕，被上诉人杨彦媚及其委托诉讼代理人戴江和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帝豪公司上诉请求：1、撤销（2017）桂0312民初2559号民事判决，改判上诉人不构成违约，无需向被上诉人支付逾期办理房屋权属证书违约金29071元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院调取的证据材料过于片面，导致事实认定有误。一审法院依职权调查的材料片面，不能客观反映临桂区房地产管理所关于权籍调查等新增流程、限量限号等办证措施。2、双方商品房买卖合同补充协议第九条第3款明确约定因政府部门改变政策、办事流程导致的延期办证，不应由上诉人承担责任。政府部门自2016年7月22日正式发布停止原业务流程的公告，在上诉人办证义务期间全面实行新的业务流程，所导致的延期办证责任不应由上诉人承担。3、上诉人不具有办理新政策实施后的“不动产权证”的合同义务。新政策实施后，房屋产权证与土地使用权证合一为不动产权证，而上诉人履行义务的结果对象为房屋产权证。4、一审法院将不动产权证出具才认定上诉人履行完合同义务属于对合同及事实认定错误，应当以上诉人取得办证回执即完成了原合同义务。杨彦媚辩称，政府政策的改变不影响上诉人办证的义务，导致延迟办证的原因是上诉人的违约行为。两证合一后，上诉人协助办理房产证并代为领取权属证书是合同约定和法律规定的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨彦媚向一审法院起诉请求：1、被告支付原告违约金，以房屋总价400983元为基数，按日支付原告总价款万分之一的违约金合计（人民币）31916.2536元，该违约金从2015年11月1日计至2017年12月31日止；2、被告协助为原告办理房屋所有权证；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月18日，原告杨彦媚（买受人）与被告帝豪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧塘工业园内花样年•花样城某号房，建筑面积87.41平方米，套内面积74.12平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5409.92元，总金额为400983元。房屋交付期限双方约定为2014年7月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。之后，原告于2013年4月18日支付购房款200983元给被告；2013年5月14日缴纳了契税4009.83元；2013年4月18日向被告支付了代收预售登记费80元、抵押费80元、公证费200元；2013年6月30日，又向被告支付了200000元购房款。2014年7月26日，被告将花样年.花样城第14幢1单元14层02号房交付原告使用，原告支付1000元预收办证费给被告，同日，原告交纳住宅专项维修资金6140元。房屋交付后，临桂区房地产管理所于2017年5月18日向被告出具被告申请办理的原告等其他人的房屋权属登记业务的受理回执单，表明原告所购房屋权属登记业务已受理，并于2017年10月25日已办理好属于原告的不动产权证书。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至该院，要求作出如其诉请的判决。一审法院认为，原告杨彦媚与被告桂林帝豪房地产开发有限公司签订的《商品房销售合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限履行自己的义务让原告在合同约定的时间取得房屋权属证书，因此,被告应当依法承担相应的违约责任。被告于2014年7月26日将房屋交付给原告使用，按照合同约定，被告在交付房屋后360日内应当将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2015年7月20日前将办理权属登记的相关资料提交至产权登记部门，但产权登记机关受理的权属登记资料是2017年5月18日。被告未在约定时间履行相关义务导致原告未在合同约定时间内取得房屋权属证书，被告的行为已然构成了违约，因此，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求于理有据，该院予以支持，根据合同约定，被告应当支付逾期办理房屋权属证书违约金29071元［400983元×1?×725天（自2014年7月26日被告交付房屋给原告后的450日即2015年10月18日起开始计算，但原告诉请从2015年11月1日开始计算，故尊重原告的处分权，从2015年11月1日起计算至办好权属证日即2017年10月25日)］给原告。因原告的房屋权属证书已于2017年10月25日办理完毕，原告主张违约金计付至2017年12月31日止以及要求被告协助办理房屋所有权的请求，该院不予支持。本案虽然在合同约定了被告的义务是递交与办理房产权证的相关材料，但同时亦在合同附件四约定了未履行相关义务造成原告未能在交房后450日取得房产权证的违约责任，因此，被告主张逾期办证的违约金计算期限应为交件日的抗辩，与合同约定不符，该院不予支持。被告辩称由于政府行为以及政策变更造成了房屋权属证书的迟延取得，因未提供相应的证据予以证实，该院不予采信。同时被告还称因不动产权登记中心业务办理程序繁琐、效率低下导致其权属证书未能及时办理，依据合同法相关司法解释属于“情势变更原则”，对此，该院认为，被告在《商品房买卖合同》中约定了将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案的期限约定为360日，并约定如因出卖人原因造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，自商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金，双方约定的原告取得交付房屋权属证书的时间距约定的被告交件时间相差90天，被告已然对办理房屋权属证书过程中的各种客观因素预估在内，因此，被告对此的答辩理由，该院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告桂林帝豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金29071元给原告杨彦媚；二、驳回原告杨彦媚的其他诉讼请求。本案案件受理费598元，依法减半收取299元，由原告杨彦媚负担29元，被告桂林帝豪房地产开发有限公司负担270元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人帝豪公司提交一份由桂林市临桂区不动产登记中心出具的《关于商品房分证办理情况的说明》，拟证明房屋产权证延迟办理系由于机构改革造成的事实。被上诉人经质证对该证据真实性与合法性无异议，但认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据结合本案其他证据，能证明由于机构改革导致房屋产权证登记延迟之事实，故本院对该证据予以采信。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人帝豪公司与被上诉人杨彦媚双方在商品房销售合同附件四《合同补充协议》第九条第3点约定“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任。”；第6点约定：“《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务”。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、房屋登记机构改革对本案房屋产权证逾期办理是否具有因果关系的问题；2、上诉人应否承担逾期办证的违约责任及如何承担的问题。关于房屋登记机构改革对本案房屋产权证逾期办理是否具有因果关系的问题。本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多、限量限号等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，上诉人与被上诉人在签订购房合同时对此改革既不可预见，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，一审判决由上诉人承担机构改革所衍生的全部损失，既有悖人情常理，也有违法律所秉持的公平正义，亦与双方当事人在合同附件四《合同补充协议》第九条第3点“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”约定不符。关于上诉人应否承担逾期办证的违约责任及如何承担的问题。本院认为，虽然依据合同附件四第3点约定，由于本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任，但上诉人对符合上述条款约定的免责事由应承担举证义务。上诉人未提供证据证明其在合同约定期限内向房屋登记机构提交了办证材料但被拒收的事实，应由上诉人承担举证不能之不利后果，一审据此认定上诉人承担违约责任并无不当。对于上诉人如何承担违约责任的问题，本院考虑以下几方面因素：其一、如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且上诉人对此不可预见亦不可控制，故上诉人对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了上诉人对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对上诉人的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预见不可控制的客观因素对合同履行所造成的冲击与影响；其三、不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，兼顾公平原则，本院认为此期间（5个月）所造成的损失不应由上诉人承担，该期间（5个月）不应计付违约金；其四、合同约定上诉人只有向登记机构递交办证所需材料的义务，因此在计算违约金时只应计算至临桂区不动产权登记中心出具接收办证材料回执时间即2017年5月18日止，一审判决在计算违约金时计算至不动产权证颁发之日（2017年10月25日）止没有事实依据，本院予以纠正，即2017年5月18日至2017年10月25日期间（共159天）不应计付违约金。上述两项期间共5个月×30天+159天=309天，应减扣金额：400983元×1?×309天=12390元，即上诉人应支付被上诉人违约金为29071元-12390元=16681元。综上，一审判决认定上诉人违约并无不当，但在计算违约金时不当，本院予以变更。上诉人帝豪公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2559号民事判决第二项；二、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2559号民事判决第一项“被告帝豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金29071元给原告杨彦媚”为：上诉人帝豪房地产开发有限公司支付被上诉人杨彦媚逾期办理房屋权属证书违约金16681元；三、驳回被上诉人杨彦媚一审的其他诉讼请求。上述款项，义务人应于本生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。一审案件受理费299元，由上诉人桂林帝豪房地产开发有限公司负担156元，由杨彦媚负担143元；二审案件受理费526元，由上诉人桂林帝豪房地产开发有限公司负担275元，由被上诉人杨彦媚负担251元。本判决为终审判决。审判长  王裕松审判员  陆建华审判员  唐 勇二〇一八年四月二十七日书记员  胡文杰