北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01667号
原告：段勇舜，男，1973年2月6日出生。
委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘心月，北京市北方律师事务所律师。
被告：北京万方白金酒店管理有限公司，住所地北京市东城区广渠门内大街29号。
法定代表人：高学柱，执行董事。
委托诉讼代理人：安百山，北京市汉卓（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王浩，北京市天银律师事务所律师。
原告段勇舜与被告北京万方白金酒店有限公司（以下简称万方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段勇舜的委托诉讼代理人任杨、刘心月，被告万方公司委托诉讼代理人安百山、王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段勇舜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方房屋租赁合同关系；2.被告返还原告房屋押金15万元、房屋租金45万元及两笔费用的利息损失；3.被告支付原告违约金22.5万元；4.被告赔偿原告装修损失57671元、物品损失38250元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市东城区广渠门内大街××号二层中间过道200平方米的房屋做餐饮使用，被告承诺对房屋有合法出租的权利。2013年10月29日，原告向被告支付了5万元定金，另通过转账支付了55万元。含房屋押金15万元，三个月租金45万元。2013年10月31日，原告与案外人签订《施工合同》进行装修，装修款57671元，另购置其他设备花费38250元。合同签订后，被告无法向原告提供房屋产权手续，导致原告无法办理营业执照。后2013年11月15日，原告接到北京红都集团公司红都广安商业发展中心函件，称因被告长期拖欠租金，红都公司起诉被告后，法院已经判令解除双方的租赁合同，红都公司不再将房屋出租给被告，将会收回房屋。原告还了解到红都公司不允许被告转租房屋，原告为较少损失，要求解除合同，退还房屋，并要求被告退还租金、押金及装修的费用，但被告拒绝接受房屋和退还原告相关费用。故原告诉至法院，诉如所请。
被告万方公司辩称：双方的合同是合法有效的，红都公司起诉被告解除合同的案子在二审中已被发回，双方的租赁合同可以继续履行，被告对涉案房屋具有转租权，被告提供房屋产权手续也不是合同约定的义务，被告也要求过协助原告办理营业执照等手续，但是原告不同意办理。被告主张系原告违反合同约定，被告同意解除合同，但原告应支付拖欠的租金、赔偿违约金。故不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
2013年10月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市东城区广渠门内大街××号二层中间过道200平方米的房屋，房屋用途为餐饮。租赁期限为2013年12月1日至2017年11月30日，租金为每年90万元。乙方同意向甲方支付房屋租赁押金15万元。甲方应于2013年11月1日向乙方交付租赁房屋，应保证租赁房屋交付时处于良好状态。甲方保证其对租赁房屋具有完整、合法的出租权，并保证乙方按照约定用途享有合法用益权。乙方按照本合同约定按时交纳租金及其他杂费，保证承租甲方的房屋作为商业用房使用。甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方损失。因甲方原因导致中途解约的，甲方应当支付乙方相当于三个月租金的违约金以补偿乙方的预期利益，甲方还应对乙方的装修等折余价值及搬迁、安置费用进行补偿。因乙方原因导致中途解约的，租赁押金不予退换，同时乙方应支付甲方相当于三个月租金的违约金。被告认可合同签订后，原告向其缴纳过60万元，包含15万元租赁押金和45万元的房屋租金。
2013年11月15日，案外人北京红都集团公司红都广安商业发展中心（以下简称红都发展中心）向原告在内的商户发出《函告》，称被告长期拖欠红都发展中心房屋租金，红都发展中心已于2013年5月提起诉讼，法院一审判决解除被告与红都发展中心的房屋租赁合同。函告各商户其将收回被告承租的房屋、不要向被告支付租金。同日，红都发展中心向被告发出函告，函告被告终止涉案房屋转租权、解除协议、收回房屋等。2013年12月10日，原告向被告发函要求被告解除租赁合同、退还已缴纳的费用、赔偿违约金及装修损失57671元、设备损失38250元，并表示被告可以随时收回房屋。2014年1月25日，被告向原告发出通知，称双方租赁合同合法有效，要求原告继续履行。原告提交了两份函件，证明原告曾向红都发展中心发出函件，称因红都发展中心与被告发生纠纷，原告无法正常使用房屋，原告可以随时将房屋交还。红都发展中心向其回函，称与原告无合同关系，原告与被告的纠纷应当按照合同约定与被告协商解决。被告向本院提供了房屋产权证复印件、消防验收意见书、红都发展中心的回复意见等证明被告有转租权，涉案房屋可以正常办理营业执照。原告表示工商部门答复涉案房屋产权证不合格、没有平面图，消防意见书不是整栋楼的，无法办理营业执照。
经本院现场勘查，原告实际承租被告的房屋位于北京市东城区广渠门内大街××号一层东数第三间门面房，房屋面积约200平方米，房屋内有两台吸顶式空调及厨具若干，屋内进行了初步装修，有原告筑造的水泥灶台10个，打了隔断墙。原告称对屋内的吊顶及电路进行了改造，被告对此不予认可。但根据现场勘察情况，确有对屋内顶棚等进行改造的痕迹。原告提供了其与案外人北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司签订的《施工合同》，合同载明工程地址为广渠门内大街××号，建筑面积190平方米，工程造价57671元，证明其装修损失数额。原告提供了购买格力空调、灶台等物品的收据，证明其购买物品的损失为38250元。被告对原告提供的证据均不予认可，原告也未能提供发票。后经原告申请，本院委托北京永达信工程造价咨询有限公司对涉案房屋内的装修损失进行评估，但原告未交纳鉴定费用，鉴定被退回。经询，原、被告双方均同意由本院酌情确定装修及物品损失。
另查，2013年6月3日红都发展中心以房屋租赁合同纠纷为由将被告万方公司诉至本院，本院于2013年10月15日作出（2013）东民初字第08173号民事判决书，判决解除红都发展中心与万方公司之间的房屋租赁合同。后万方公司不服该判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年12月27日作出（2014）二中民终字第00241号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清为由，裁定撤销（2013）东民初字第08173号民事判决书，发回北京市东城区人民法院重审。本院在审理中，追加案外人高学柱为共同被告，并于2015年10月19日作出（2014）东民初字第01377号民事判决书，判决解除红都发展中心与被告万方公司之间的《房屋租赁合同》及系列补充协议。后万方公司提起上诉，北京市第二中级人民法院，经审理后，于2016年8月25日做出（2016）京02民终3679号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另，涉案房屋因涉及红都发展中心与被告万方公司之间的诉讼中止审理期间，本院多次协调双方交接房屋，但因双方对于是否解除合同、房屋内的物品及装修价格问题始终未达成一致意见而未协调成功。在双方同意先行进行司法鉴定后，因原告未交纳鉴定费，鉴定申请为鉴定机构退回后，本院协调双方办理交接手续，2016年3月16日，被告将涉案房屋收回。
另在本案审理中，被告曾提起反诉，要求解除双方租赁合同、原告赔偿被告违约金、支付2014年6月1日至2016年3月16日期间的房屋租金，但在法定期限内，被告未依法交纳反诉诉讼费，本院依法按照撤回反诉处理。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。被告与原告签订合同前，其与房屋产权人授权的管理人红都发展中心已就涉案租赁房屋所在的北京市东城区广渠门内大街××号房屋的租赁合同产生纠纷，且法院已经做出一审判决判令解除双方的房屋租赁合同关系。原告入住租赁房屋进行装修时，房屋管理权人就发函告知终止被告的转租权、收回房屋等，导致原告对被告提供的房屋的租赁使用权产生合理的怀疑，继而行使不安抗辩停止使用所租赁房屋不违背常理。尽管该判决后被发回重审，但重审后的二审终审判决仍判决解除了被告与红都发展中心的房屋租赁关系。被告在与原告签订租赁合同时未履行诚实告知义务，导致双方租赁合同一直无法正常履行，也丧失了正常履行的基础，后双方在2016年3月16日完成了房屋的交接手续，故本院认为双方的房屋租赁合同关系已于房屋交接日解除。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告称被告未能提供相关手续导致双方合同不能履行的意见，证据不足，本院不予采信。但原告因行使不安抗辩权要求解除合同，并无过错；被告因与房屋管理人红都发展中心之间的纠纷导致原告对双方租赁合同的正常履行产生合理怀疑，之后也未妥善解决争议，导致双方房屋租赁合同无法正常履行，应承担合同解除的违约责任。故原告要求被告支付违约金及赔偿装修和物品损失的诉讼请求，本院予以支持，但原告提供的证据不能证明其实际损失超过了合同约定的违约金数额，故对于原告要求被告赔偿的装修和物品损失，本院一并在解约违约金中处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告段勇舜与被告北京万方白金酒店有限公司之间的房屋租赁合同关系于二〇一六年三月十六日解除；
二、被告北京万方白金酒店有限公司自本判决生效之日起十五日内退还原告段勇舜房屋租金四十五万元、房屋租赁押金十五万元；
三、被告北京万方白金酒店有限公司自本判决生效之日起十五日内赔偿原告段勇舜违约金二十二万五千元；
四、驳回原告段勇舜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13009元，由原告负担984元（已交纳）；由被告北京万方白金酒店有限公司负担12025元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 李双庆
人民陪审员 杨金柱
二〇一六年九月十二日
书 记 员 杨 闻