新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1179号
上诉人（原审原告）：米东区古牧地镇大破城村村民委员会，住所地：乌鲁木齐市米东区古牧地镇大破城村。
法定代表人：撒文英，该村民委员会主任。
委托代理人：胡玉刚，昌吉市新华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘铁成。
委托代理人：宋凯，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
委托代理人：杨文明，新疆创新律师事务所律师。
上诉人米东区古牧地镇大破城村村民委员会（以下简称大破城村委会）与被上诉人刘铁成土地租赁合同纠纷一案因不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人大破城村委会的委托代理人胡玉刚、被上诉刘铁成的委托代理人宋凯、杨文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年6月30日，大破城村委会（甲方）与刘铁成（乙方）签订一份《土地租赁合同书》，由大破城村委会将其位于大破城村老村委会六间房屋及4100平方米土地租赁给刘铁成建厂。约定：租赁期限自2006年6月30日至2035年5月29日，每年租赁费4000元，每年支付一次租赁费，如甲方违约按乙方实际投资额双倍赔偿乙方损失，如乙方违约超过租金履行期三月乙方开始承担违约责任，按所欠租金50%支付违约金。合同签订后，刘铁成支付大破城村委会一年的土地租赁费4000元，并开始在租赁的土地上投资建厂，取得字号名称为乌鲁木齐市米东区三金冷冻食品厂的个体工商户营业执照。2011年5月11日，刘铁成向大破城村委会交纳租赁费25000元，大破城村委会向其出具以“收2006年6月至2007年5月承包费差额1000元，收2007年6月至2011年5月承包费24000元，合计25000元”为内容的收款收据一张。
2014年5月起，大破城村委会为刘铁成在所租赁的上述土地范围内进行开发等问题，与刘铁成产生了矛盾。2014年5月27日，刘铁成向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处提存租赁费12000元。
原审法院认为，根据刘铁成提供的收款收据，其于2011年5月向大破城村委会支付了自2007年6月起的土地租赁费25000元，大破城村委会虽在该收款收据中注明其中的1000元是前一年土地租赁费差额，但根据双方签订的土地租赁合同中的约定及大破城村委会民事诉状中自认的事实，其每年的土地租赁费为4000元，在庭审中其未提供双方变更土地租赁费金额的补充合同。据此，刘铁成已支付给大破城村委会及所提存的土地租赁费的金额来看，其并不存在拖欠大破城村委会土地租赁费的违约行为。故大破城村委会以刘铁成拖欠其土地租赁费为由，要求解除与双方签订的土地租赁合同，并支付土地租赁费、违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。本案是土地租赁合同纠纷，大破城村委会以刘铁成在所租赁土地范围内建住房及拆除其大礼堂为由的主张，与其解除合同的诉讼请求没有关联性，在本案中不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告米东区古牧地镇大破城村村民委员会的诉讼请求。
宣判后，大破城村委会不服一审判决，提起上诉称，（1）双方签订的合同明确约定，每年支付一次租金4000元，逾期3个月承担责任，按所欠租金50%支付违约金。本案中，刘铁成于2011年5月11日才交纳2006年6月30日至2011年5月9日租赁费25000元，之后连续三年（2011年5月10日至2014年5月9日），我方多次向刘铁成催收，其无正当理由拒不支付租金12000元，而一审判决以刘铁成已将12000元租赁费提存为由驳回我的诉讼请求错误。（2）双方租赁合同虽然约定年租金为4000元，但是我方于2011年5月11日向刘铁成出具的收据中明确记载2007年6月至2011年5月9日承包费为24000元（4年×6000元），除此份收据外，刘铁成再无其它交费收据。综上，一审判决认定事实不清，有失公平、公正，请求二审法院判令解除双方签订的租赁合同，由刘铁成支付三年租赁费12000元，并支付违约金6000元。
被上诉人刘铁成答辩称，（1）从签订合同至2014年5月我共缴纳租金28000元，按每年4000元租金计算，恰好是7年的租金自2006年6月至2013年5月，而2013年6月至2014年5月期间的租金应当在2014年5月交纳，由于大破城村委会拒绝收取，故我将上述租金依法提存，也视为已交付，所以我没有违约行为。（2）我于2011年交纳的租金大破城村委会已经收取，视为合同已履行，其也认可此日期的交付，是经过其同意的合法行为，不存在迟延支付。（3）根据双方合同约定，无论我是否违约，大破城村委会均无权解除合同。因双方没有约定迟延履行，导致租赁合同解除。（4）我方从2006年租赁场地后，陆续对场地进行投资改造，并在场地上建筑了数十余间厂房、宿舍、食堂等房屋，投资达2000余万元，若无法律和事实依据而解除合同，显然不符合法律的公平原则。对合同双方均会造成较大经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，大破城村委会的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原一审查明的事实基本一致。
另查明，（一）刘铁成提交一份其于2007年9月18日交租赁费的收款收据，该收据载明：收幼儿园及老村委会租赁费3000元（2006年至2007年）。此份收款收据上未加盖村委会印章，仅有收款人马春燕的签字。大破城村委会对此份收据的真实性不认可，并称收据上注明是收取幼儿园的租赁费与本案无关。
（二）刘铁成提交一份其于2011年5月11日向大破城村委会交纳承包费的收款收据，该收据载明：2006年6月至2007年5月承包费差额1000元，收2007年6月至2011年5月29日承包费24000元（4年×6000元），合计25000元。刘铁成称当时村委会给开的收据没有看就拿回来了，后来才发现内容有误，其实际交纳的是2007年至2013年6月30日的租金。大破城村委会对此份收据的真实性认可，但不认可刘铁成对此据的辩解理由，并称收据上载明的租金起止时间、金额很明确，是当时双方商定变更后的租金，后因村委会负责人之间没有交接，故我方不清楚租金变更的情况。因此，我方起诉状主张三年（自2011年5月10日至2014年5月9日）的租金12000元，仍然是按合同约定每年4000元主张的。
以上事实有租赁合同、收款收据、收条、一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，大破城村委会与刘铁成于2006年6月30日签订租赁合同，该合同双方对租赁期限的约定已超出法律规定，因此超出部分无效。
（一）2011年5月11日，刘铁成向大破城村委会交纳承包费的收款收据载明：收2007年6月至2011年5月29日承包费24000元（4年×6000元），该收据对收取租金的起止时间予以明确，据此可以确定2011年5月29日之前刘铁成已不欠大破城村委员会的租金。而在此之后至2014年5月27日之前刘铁成未按双方租赁合同约定向大破城村委员会交纳2011年5月30日至2014年5月租金，现大破城村委会按每年租金4000元向刘铁成主张三年租金（自2011年5月10日至2014年5月9日），共计12000元的请求成立，本院予以支持。刘铁成称大破城村委员会出具的收据内容书写有误，其实际交纳的是2007年至2013年6月30日的租金，故其不欠大破城村委员会租金，刘铁成的辩解理由与收据内容不符，对其辩解理由不予采信。
（二）依照大破城村委会与刘铁成签订的租赁合同明确约定，如刘铁成违约超过租金履行期三月，刘铁成开始承担违约责任，按所欠租金50%支付违约金。本案中，刘铁成未按合同约定的期限交纳2012年、2013年两年租金8000元，其行为已构成违约，故刘铁成应当承担违约金4000元，大破城村委会的此项上诉请求成立，本院予以支持。刘铁成称其已于2014年5月27日将12000元租金提存，应当视为大破城村委会已收到租金，其不存在违约行为的辩解意见，本院不予采纳
（三）虽然刘铁成迟延交付租金的行为，构成违约，但按照双方租赁合同约定，该行为并不导致双方租赁合同的解除。因此，大破城村委会以刘铁成违约为由，要求解除双方签订的租赁合同依据不足，不予以支持。综上，原审判决认定部分事实不清，判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第1358号民事判决；
二、刘铁成给付大破城村委会三年租金12000元；
三、刘铁成支付大破城村委会违约金4000元；
四、驳回大破城村委会要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求。
以上款项共计16000元，限刘铁成于本判决送达后十五日内一次性给付大破城村委会，若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的18000元，给付标的为16000元，占请求标的88.89%。本案应收一、二审案件受理费375元（一审125元，二审250元，大破城村委会已交），由刘铁成负担88.89%即333.33元，大破城村委会负担11.11%即41.67元。邮寄送达费60元（大破城村委会已交），由刘铁成负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘雪花
审判员 于 翔
审判员 黄 永
二〇一四年十二月十一日
书记员 马永惠