四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终287号
上诉人（原审被告）：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县洪川镇。
法定代表人：龚志刚，总经理。
委托诉讼代理人：李思行，四川达宽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝小红，女，1967年4月21日出生，汉族，住四川省洪雅县柳江镇。
委托诉讼代理人：袁均福，四川洪迈律师事务所律师。
上诉人洪雅置地房产开发有限公司（以下简称置地房产公司）因与被上诉人祝小红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人置地房产公司委托诉讼代理人李思行、被上诉人祝小红及其委托诉讼代理人袁均福到庭参加诉讼。后本院将本案进行委托调解，但未达成一致。本案现已审理终结。
置地房产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回祝小红的诉讼请求。事实和理由：1、祝小红所购买的房屋属于政府性安置房，祝小红对此也是明知的；上诉人对该房屋并未取得所有权，无处分权，双方签订的合同无效；2、上诉人一直在尽力为包括被上诉人在内的购房者和安置户办理房屋所有权和土地使用权过户手续；3、上诉人至今未为被上诉人办理房屋所有权和土地使用权过户转移手续的原因是洪雅县政府虽然征用集体土地修建了禾森安置小区，但并未办理与“初始登记”相关的手续，该原因是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的情况，构成不可抗力，上诉人不应当承担责任；4、原判第一项所确定的内容上诉人目前无法履行，判决不具有可履行性，应当依法撤销；5、原判第二项要求上诉人向被上诉人支付违约金不成立，双方合同中对于“未按约办理转移登记”没有约定承担违约金，被上诉人的违约金请求自然不能成立，并且合同约定的支付违约金的时间条件是“出卖人实际取得权属证明之日起30日内”，而本案上诉人并未实际取得该商品房所在楼栋的权属证明，故不应向被上诉人支付违约金。
祝小红辩称，上诉人应当按照双方合同约定办理房屋产权证书，未及时办理就应当承担违约责任。原判正确，请求维持。
祝小红向一审法院起诉请求：1、置地房产公司立即为祝小红办理房屋权属和土地使用权证登记；2、按已付款15.5万元以每日万分之一计算赔偿祝小红违约金至实际取得房产权属证明止。
一审法院认定的事实：1、因城市旧城改造的需要，2004年8月16日置地房产公司与洪雅县城建指挥部签订《雅风小区建设安置协议书》，约定由置地房产公司承担雅风小区的拆迁安置和城建改造。置地房产公司提交的该份安置协议书与祝小红主张的禾森北路安置房系不同的居住小区，故该份证据与本案无关联性。2、2006年11月5日置地房产公司与拆迁安置对象邹伯宣签订了《拆迁安置还房合同书》，在禾森北路过渡费名单中载明邹伯宣拆迁日期为2006年10月9日。2009年起至2010年4月，邹伯宣领取了全部安置结算款。后城建指挥部将该两套安置房屋交予置地房产公司处置。3、洪雅县人民政府于2011年4月23日召开研究城市建设征地拆迁安置遗留问题会议并形成洪府阅[2011]60号《会议纪要》，对安置房办证问题形成议定意见（但未涉及禾森北路安置房）。同时，洪雅县人民政府于2011年7月19日发布洪府通[2011]15号《关于安置房办理房屋产权登记的通告》，载明了安置房办理房屋产权登记的相关事项，登记范围为包括规划区内的征地、拆迁安置还房。4、2013年7月16日洪雅县人民政府召开研究老城区安置房房屋产权证办理遗留问题会议，形成洪府备忘[2013]5号《会议备忘录》，虽然其中内容未明确载明有禾森北路安置房，但其中二相关工作（一）载明：城区所有安置房涉及税费按农民自建房对待，安置户不再交纳契税。5、2009年9月28日置地房产公司与祝小红签订《商品房买卖合同》，祝小红购买了洪雅县洪川镇禾森安置房小区2单元5层501号房屋，价款15.5万元。合同约定在2008年12月31日交付该商品房，祝小红于2009年9月28日向置地房产公司交纳了15.5万元。《商品房买卖合同》对逾期交房责任等其他权利义务均作了约定。同日置地房产公司向祝小红交付了房屋和钥匙。
一审法院认为，双方存在如下争议：1、双方争议并共同指向的对象即所购房屋是商品房还是安置房；2、置地房产公司是否应当按约为祝小红办理房屋产权证书；3、置地房产公司是否存在违约行为并承担违约责任。
1、所购房屋是商品房还是安置房的认定：虽然置地房产公司向祝小红出售的房屋原为拆迁安置户邹伯宣的安置房，但根据《拆迁安置还房合同书》的约定，置地房产公司应邹伯宣要求，代城建指挥部对邹伯宣进行了货币安置，完成拆迁安置户的货币发放后，按城建指挥部的决定则视为置地房产公司已实际取得了该套安置房屋的占有和处分权利，后以商品房的形式向祝小红出售，双方签订了《商品房买卖合同》，置地房产公司按商品房的价款收取了祝小红的购房款，则本案争议的房屋性质即可认定为商品房而不是安置房。
2、置地房产公司是否应当按约为祝小红办理房屋产权证书等的认定：在双方签订的《商品房买卖合同》第十九条产权登记中载明：（一）初始登记：商品房交付使用后，700日内（该时限不超过90日）出卖人应当在X年X月X日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买房人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的X%向买受人支付违约金。买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所有楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买卖受人支付。（二）转移登记约定：“1、商品房交付使用后，700日内（该时限不超过90日），申请办理房屋所有权转移登记，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人同意委托X向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。现祝小红选择不退房要求继续履行合同。2013年7月16日，洪雅县政府召开研究老城区安置房房屋产权证办理遗留问题会议，形成洪府备忘[2013]5号《会议备忘录》，其中二相关工作（五）载明：对外销售的商品房按商品房销售办证相关政策和程序办理。虽然置地房产公司出售房屋在前，但自《商品房买卖合同》签订至今，置地房产公司未为祝小红办理该商品房权属登记并交付，因此，应当按照洪府备忘[2013]5号《会议备忘录》的决定和、行政法规的规定执行，同时也应当按照合同约定履行。祝小红向置地房产公司所购买的洪雅县洪川镇禾森安置房小区2单元501号房屋，正如前所述，一审法院已经按照双方提交的证据和查明的事实认定为商品房性质，则应当由置地房产公司为祝小红办理房屋产权证书及其他权属证明，而不能以系安置房无法办证予以抗辩。办证中另行应当交纳的税费按《商品房买卖合同》的约定和法律、行政法规的规定执行。
3、置地房产公司是否存在违约行为并承担违约责任的认定：在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的交付条件为（一）出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。置地房产公司虽然向祝小红交付了房屋，但至今未按照约定在商品房交付使用后700日内向其办理房屋权属证明等各种证照，应当承担履约不能的违约责任。因此，置地房产公司应当按约向祝小红支付已付全部购房款15.5万元为本金按日万分之一计算的违约金，计算日期从2009年9月28日交付房屋给祝小红，在700日后不能办理产权过户手续的次日起算，即从2011年8月29日起算至祝小红实际取得权属证明之日止。
综上，祝小红的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，原审判决：一、洪雅置地房产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同》约定，为祝小红办理洪雅县洪川镇禾森北路安置房小区2单元501号房的房屋所有权和土地使用权过户转移手续；二、洪雅置地房产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付祝小红违约金（违约金从2011年8月29日起至实际办理完房屋产权等过户手续并交付祝小红之日止，按本金15.5万元以日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实：因城市旧城改造的需要，2004年8月16日置地房产公司与洪雅县城建指挥部签订《雅风小区建设安置协议书》，约定由置地房产公司承担雅风安置小区的建设，负责安置拆迁户900人，邹伯宣为安置户之一。后因雅风小区安置900户名额已满，政府将邹伯宣另行安置于禾森北路安置小区，但邹伯宣提出不要安置房，要求进行货币安置，洪雅县城建指挥部遂向置地房产公司提出，由置地房产公司向邹伯宣支付相应的安置款项，洪雅县城建指挥部将原计划安置给邹伯宣的位于禾森北路安置小区的两套安置房交由置地房产公司处置。
2009年9月28日置地房产公司与祝小红签订《商品房买卖合同》，约定由置地房产公司将禾森北路安置房2单元501号出售给祝小红，价款15.5万元。合同第十九条产权登记约定如下：（一）初始登记商品房交付使用后，700日内（该时限不超过90日）出卖人应当在X年X月X日前，取得该商品房所有楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理中不退房约定履行，从交房之日起计算时间。1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记商品房交付使用后，700日内（该时限不超过90日），申请办理房屋所有权转移登记，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还买受人全部已付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起X日内由出卖人支付。（2）从交房之日起计算时间。合同签订当日，祝小红将15.5万元房款交付给置地房产公司，置地房产公司当日向祝小红交付房屋及钥匙。后祝小红因房屋办证问题多次找置地房产公司未果，遂诉至一审法院。
另查明，2017年3月21日禾森安置房所在社区向禾森安置房各住户发出书面通知，通知禾森安置房将进行不动产登记证办理，要求各住户带上户口本到社区登记。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》的效力；2、置地房产公司是否应为祝小红办理房屋权属证明；3、置地房产公司是否存在违约行为以及是否应向祝小红支付违约金、违约金计算标准。
关于第一个焦点：上诉人置地房产公司主张案涉房屋并非自己开发的商品房，而是政府安置房，自己对安置房不享有处分权，且祝小红也不是安置户，不应享有安置户的优惠，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，置地房产公司是根据洪雅县城建指挥部的请求，代政府向安置户邹伯宣支付了房屋安置费用后，洪雅县城建指挥部将原本安置给邹伯宣的房屋交由置地房产公司进行出售，故置地房产公司虽然在出售房屋时不享有房屋所有权，但享有处分权，并且洪雅县相关部门现正在为案涉房屋所在的安置小区办理房屋权属证书，案涉房屋的所有权是能够转移给祝小红的。故双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上诉人置地房产公司关于合同无效的上诉主张不成立。
至于双方争议的房屋性质究竟是安置房还是商品房，对本案的实体处理不产生实质影响。
关于第二个焦点：基于第一个焦点关于合同效力的认定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。祝小红在购房当日已全额付清购房款，置地房产公司也向祝小红交付了房屋及钥匙，同时合同第十九条约定，置地房产公司应在房屋交付使用后700日内申请办理房屋所有权转移登记。现祝小红一直未取得房屋所有权证书，故置地房产公司应为祝小红办理房屋所有权证。
关于第三个焦点：置地房产公司未按双方合同第十九条约定的时间为祝小红办理房屋产权证书，置地房产公司虽提出未办理的原因在政府，该原因对上诉人而言属于不可抗力，但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，置地房地公司关于因政府的原因未办理案涉房屋产权证书明显不属于不可抗力情形。本案中双方交易的房屋因位于安置小区内，与一般商品房买卖有所区别，需按安置房的办证程序办理产权证书，但置地房产公司在与祝小红签订《商品房买卖合同》时并未将情况如实告知，而是明确约定700日内申请办理产权证书。现置地房产公司未提交证据证明其在交房后700日内向相关部门申请了办理房屋所有权登记，则应承担违约责任。
对于违约金的计算标准，虽然双方合同第十九条只针对逾期办理初始登记约定了每日万分之一的违约金，而在第十九条（二）转移登记的约定处，对于违约金的标准并未作约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准高于祝小红主张的每日万分之一的标准。故一审判决以15.5万元为基数，从2011年8月29日至实际办理完房屋产权过户手续并交付之日止按每日万分之一的标准计算违约金并无不当。
综上，上诉人置地房产公司的上诉理由及主张均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，依法应予维持。《依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由上诉人洪雅置地房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓华
审 判 员 李 迪
代理审判员 沈晓娟
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 宋鸿杰