宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初135号原告:杨彦聪，男，1963年9月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李清，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：范雅茹，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:叶凌，女，1975年10月6日出生，汉族，宁夏银鼎餐饮娱乐有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市金凤区（该身份信息由原告提供）。原告杨彦聪与被告叶凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后。被告叶凌在答辩期间内提出管辖权异议，认为其住所地在银川市金凤区辖区内，银川市兴庆区人民法院对本案没有管辖权，本案应由被告所在地人民法院即金凤区人民法院审理。经审查本院享有管辖权，作出（2018）宁0104民初135号民事裁定书，依法驳回被告对本案管辖权提出的异议。现本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨彦聪的委托诉讼代理人李清、范雅茹到庭参加诉讼。被告叶凌经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨彦聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告清偿欠付的租金371392.41元（含下一租户45日免租期内租金）、违约金111417.72元（按371392.41元的30%计算），合计482810.13元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告所有的位于银川市某、某号营业房，用于开办宁夏银鼎餐饮娱乐有限公司，租期自2009年12月30日至2016年3月29日止。租金支付方式为合同签订时支付第一年租金，以后每年于2月29日前一次性付清当年租金。2015年，被告单方提出中止租赁合同。经协商，双方于8月27日签订《紫薇星座某、某号营业房租赁合同附加协议书》，约定，中止双方签订的租赁合同，被告按照0.73元/㎡标准承担自2015年9月2日至合同终止之日的租金。乙方仍按原合同租金标准承担自租赁房屋移交第三人拆除期间5天、下一租户商铺装修45天的租金。后经原告催要，被告推诿未付租金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告叶凌未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、《紫薇星座某、某号营业房租赁合同附加协议书》，具备证据形式上的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2009年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告承租原告所有的位于银川市某、某号营业房（建筑面积分别为414.03㎡、655.51㎡），租赁期限为六年三个月，自2009年12月30日起至2016年3月29日止。其中2009年12月30日至2010年3月29日为免租期。第一年租金于合同签订之日时支付，以后每年租金于当年2月29日前支付。被告未按合同约定的时间支付租金的，应按所欠费用总额的0.1%按日支付自应交租金之日起至实际还款之日止的违约金。被告需向原告交付保证金20000元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2015年，被告提出中止履行租赁合同，只支付了2015年至2016年度部分租金，剩余租金未支付。2015年8月27日，原、被告另行签订《紫薇星座某、某号营业房租赁合同附加协议书》一份，载明：”出租人：杨彦聪（甲方），出租人：叶凌（乙方）。一、乙方自愿提出中止房屋租赁合同；二、乙方同意甲方将该出租房租给第三人使用。三、在甲方将该出租房转租第三人，尚未签订租赁合同之前，原合同约定的相关租赁费仍由乙方按原合同履行。四、甲方拟将该出租房于2015年9月2日租给第三人，乙方没有异议。即从2015年9月2日乙方不再承担原合同约定的每平米74元的租金，只承担每平方米0.73元租金至原合同履行完毕为止，即：1069.54＊0.73元=780.76元＊197天=5127元。五、乙方于2015年8月27日将出租房移交给第三人进行拆除，作装修前的准备，拆除期间由乙方承担5天的房租费；同时赶甲方与第三人签订租赁合同之时即9月2日，乙方支付拖欠甲方租赁费两万元，剩余拖欠的租赁费于2015年10月30日前全部付清”。后原告以被告欠付租金为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称其已于2015年9月7日将涉案房屋收回并出租给第三人。2015年3月30日至2015年9月2日期间租金，被告已付115000元。合同约定的20000元保证金，被告未支付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按合同约定履行合同义务。关于欠付租金的问题，合同中止前，自2015年3月30日至2015年9月2日租金为295925.6元（1069.54平方米×74.73元/每月×12个月÷365天×156天-115000元），被告未予支付。之后，双方另签订《紫薇星座5-3、5-4号营业房租赁合同附加协议书》中止《房屋租赁合同》的履行，并另行约定，自2015年9月2日按每平方米每月0.73元支付租金至原合同约定的履行期间（即至2016年3月29日）完毕止，该期间租金为5127元，被告未予支付。上述欠付租金共计301052.6元，被告应向原告支付。关于原告主张的下一租户45日免租期内的租金，原、被告签订的《紫薇星座某、某号营业房租赁合同附加协议书》并未约定该期间租金由被告承担，原告亦未提交证据予以证实，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金问题，被告欠付原告租金301052.6元系2015至2016年度租金。依据《房屋租赁合同》约定，上述租金应于2015年2月28日（合同误约定为29日前）前支付，被告逾期支付，应向原告承担违约金。双方约定违约金按所欠租金每日0.1%计算。因被告逾期支付租金，系给原告造成的利息损失，本院按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍予以调整。故对以301052.6元租金为基础自2015年2月28日至起诉日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的违约损失55362.3元，本院予以支持。自起诉之日至本判决确定的付款之日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的违约损失，被告亦应向原告支付。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的问题，因双方已协议解除了租赁合同，故本院对原告再要求解除该合同的诉讼请求不予支持。被告叶凌未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证质证、辩论等权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶凌于本判决生效之日起七日内支付原告杨彦聪租金301052.6元及违约金55362.3元，合计356414.9元。被告叶凌并以301052.6元租金为基础按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍向原告杨彦聪支付自起诉之日至本判决确定的付款之日的利息；二、驳回原告杨彦聪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4271元，由原告杨彦聪负担1118元，被告叶凌负担3153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一八年三月十四日法官助理 徐敏超书 记 员 谢 卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。