重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02242号
上诉人（原审原告）：涂太芬。
委托代理人：李寅娜，重庆硕诚律师事务所律师。
委托代理人：陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆九街实业有限公司，住所地重庆市江北区北城天街48号附1号6号。组织机构代码75928633-1。
法定代表人：冉巍，总经理。
委托代理人：胡军，男，1982年1月14日出生，汉族。
委托代理人：周娅，女，1976年11月2日出生，汉族。
上诉人涂太芬与被上诉人重庆九街实业有限公司（以下简称九街实业公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年1月24日作出（2013）江法民初字第05785号民事判决，涂太芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年3月24日公开进行了审理。上诉人涂太芬的委托代理人李寅娜、陈怡奇，被上诉人九街实业公司的委托代理人胡军、周娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年4月25日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于XXXXXX房屋，该房屋属预售商品房，房屋建筑面积41.16平方米，用途为一般成套住宅，房屋总价款528835元。其中合同第七条“交房期限及交付条件”约定，被告应当在2012年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》或政府部门出具的已经办理了竣工验收备案登记的证明文件。合同第八条“交房手续的办理”约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交房使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。合同第九条“被告逾期交房的违约责任”约定，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，其要求继续履行的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。《合同补充协议》第四条约定，被告出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》或者政府部门出具的已经办理竣工验收备案登记的证明文件和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为被告交付原告商品房的唯一条件，达到交付条件的商品房原告不得以其他任何理由拒绝接房，原告拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交房责任由原告承担。《合同补充协议》第八条约定，原告确认在签署本合同时已经充分了解该商品房所在楼宇位置、周边环境、采光、交通、公共设施以及其他非该商品房本身事项之现状，原告承诺不就此向被告提出任何要求或主张；原告在签订本合同前，已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容；为防止纠纷，被告在此特别提示，广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请原告在签订本合同时慎重；双方的权利义务均已书面约定为准，被告工作人员的口头承诺无效，未经双方书面确认，对双方不发生约束力；原告作为利害关系人同意该项目房屋其他业主可将所购房屋用途改为办公；原告保证在其合同上预留的联系电话和通讯地址的真实性和准确性，若变更应以书面形式提前7日告知被告，否则相关通知不能送达的责任由原告自行承担，被告按合同项下原告预留的通讯地址发出的书面通知，自特快专递或其他信函发出之日起第五日即视为已向原告送达。
合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款。2012年9月17日，被告按照原告在合同中预留的通讯地址向原告邮寄送达了《接房通知书》，但原告并未按时接房。2013年1月14日，原告通过EMS特快专递向被告邮寄送达了《关于要求重庆九街实业有限公司立即对九街高屋A、C栋住宅进行消防整改、验收并赔偿损失的函》；2013年4月23日，原告又通过EMS特快专递向被告邮寄送达了《关于要求重庆九街实业有限公司对九街高屋A、C栋住宅办理交房并赔偿损失的函》。上述两封信函的邮寄由重庆市公证处（2013）渝证字第4645号、第19072号公证书予以公证。
另查明，被告开发的九街高屋建设工程位于重庆市江北区洋河大道，地下四层相连，地上A、B、C三栋贴邻建造，A栋地上47层，B栋地上8层，C栋地上32层。2011年12月22日，重庆市公安局消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，综合评定九街高屋建设工程地下四层至地上三层裙房及B栋塔楼消防验收合格，其中地下四层至地下二层为设备用房和车库，地下一层至地上三层为商业用房，B栋地下一层至地上八层为商业用房。2012年7月25日，重庆市公安局消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，综合评定九街高屋A栋四至四十七层、C栋四至三十二层建设工程消防验收合格，用途均为住宅。2012年8月24日，重庆市江北区城乡建设委员会为九街高屋A、C栋塔楼颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。此后，重庆九街物业管理有限公司向重庆市江北区公安消防支队报送了九街高屋改造建设工程消防设计文件，拟对A栋四至四十七层和C栋四至三十二层住宅进行功能改造，改造后均可用于宾馆和办公。2012年12月26日，重庆市江北区公安消防支队批复同意上述设计文件。2013年4月10日，重庆市江北区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定改造后的A栋四至四十七层和C栋四至三十二层（功能均为宾馆、办公用房）消防验收合格。
涂太芬一审诉称，2011年4月25日，基于被告作出的其“九街高屋”项目为商务空间并可用作办公和经营场所的宣传，原告以投资和经营为目的，与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市江北区北城天街46号九街高屋1栋18-3号房屋，被告应当于2012年10月31日前将房屋交付原告使用。然而，在被告通知原告接房时，原告才发现该商品房的功能仅为一般住宅，并未通过用于宾馆或办公经营等商务用房的消防验收。经过原告及其他业主的信访等维权活动，被告于2013年1月后才对九街高屋项目统一进行整改。直至2013年4月10日，重庆市江北区公安消防支队才作出九街高屋A、C栋塔楼可以作为宾馆、办公用房的消防验收意见，涉讼房屋才具备被告出售时承诺的使用功能和条件。原告认为，被告违反合同约定迟延交付房屋，应当承担违约责任，故请求（一）判令被告向原告支付逾期交房违约金26100.3元（其中10047.9元是根据合同约定计算而来；剩余16052.4元是因为合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，请求调高违约金的数额）；（二）判决被告承担原告在维权活动中发生的公证费4000元。
九街实业公司一审辩称，在合同约定的交房时间时，涉讼房屋已经符合合同约定的交房条件，且被告依约在合同约定的交房时间前通知原告办理接房手续。被告已严格履行交房义务，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告以被告曾作出涉讼房屋系“商务空间”的销售广告和宣传资料为由，认为“涉讼房屋可用于宾馆和办公”应系商品房买卖合同的应有内容，且基于涉讼房屋于2013年4月10日才通过可用作宾馆、办公用房消防验收的事实，向被告主张逾期交房违约金；而被告认为其销售的商品房仅系一般成套住宅，已于2012年7月25日通过用途为住宅的消防验收，并未存在逾期交房的违约行为，故本案的争议焦点是：（一）被告的销售广告和宣传资料中关于房屋功能的说明是否属于原、被告签订商品房买卖合同的应有内容；（二）被告是否依约履行交房义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依照上述规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，只有在特定的条件下，才可将其视为商品房买卖合同的内容。本案中，原告举示了销售宣传册、平面广告及新闻报道以证明其主张，虽然被告对销售宣传册的真实性予以否认，但并未提供相反证据证明，故一审法院对其真实性予以采信。从销售宣传册、平面广告及新闻报道的内容上看，被告对九街高屋项目进行广告宣传确实是侧重于楼盘的商业价值和投资潜力，但查明事实已显示，即使在九街高屋项目原设计的使用功能分区中，商业用房仍占有较大体量，被告的宣传并非虚假宣传。而原告举示的重庆市公证处（2013）渝证字第17878号公证书中所附照片系于2013年4月15日拍摄形成，此时涉讼房屋已通过可用作宾馆、办公用房的消防验收，不能证明被告的宣传与事实不符。尤其重要的是，既然原告系以商务办公为初衷购买涉讼房屋，那么其必然对双方在商品房买卖合同中涉及房屋用途的条款更加注意、更为谨慎。现商品房买卖合同已明确约定了所购房屋的用途为一般成套住宅，并在补充协议中将销售广告和宣传资料排除在合同内容之外；加之双方又在补充协议中明确约定了“被告出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》或者政府部门出具的已经办理竣工验收备案登记的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”为房屋交付的唯一条件，且在合同约定的交房时间前，被告已经取得上述证明文件。故一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中关于房屋使用功能的约定正是住宅，并非其他。在合同约定的交房时间时，涉讼房屋已经符合法律规定和合同约定的交房条件，被告亦按照合同的约定通知原告接房，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持；对原告要求被告承担其在维权过程中发生的公证费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决为：驳回原告涂太芬的全部诉讼请求。本案案件受理费减半后收取226元，由涂太芬负担。
涂太芬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、九街实业公司对涉案房屋的销售广告和宣传内容符合要约，其销售宣传册、平面广告及新闻报道均明确所销售的房屋对象为商服类，房屋使用功能明确说明为商业、服务用房，该宣传对房屋的价格和投资意愿产生了重大影响，依法应当视为合同内容，对双方具有法律约束力。2、一审法院认定事实有误。3、一审法院加重了上诉人的责任，未依照合同法的规定作出不利于提供格式合同一方当事人的解释。4、一审法院对商品房买卖合同约定的交房时间后才对上诉人涉诉房屋进行整改的事实未予认定，且对涉诉房屋长达6个多月的空置期的损失未予主张。
九街实业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其答辩理由为：1、被上诉人的销售广告及宣传资料并未改变涉案房屋的住宅用途。2、被上诉人出售的商品房用途合同载明为住宅。3、被上诉人所交房屋符合合同约定，不存在逾期交房的行为。4、上诉人要求主张违约金无法律依据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中，上诉人和被上诉人均未举示新证据。
本院认为，公民及法人的合法权利均应受到保护。本案的争议焦点为：1、九街实业公司在签订商品房买卖合同前是否有夸大宣传的行为，其宣传行为是否属要约；2、九街实业公司在履行合同中是否有迟延交房的违约行为；3、九街实业公司应否承担逾期交房的违约责任。现分别评述如下：
九街实业公司的销售广告及宣传资料不属邀约，仅
系邀约邀请。九街实业公司的销售广告及宣传资料中虽有“招商对象为商贸类、服务类和办公类、商住混用、能经营、易办公、利投资、可自住”等宣传用语，但争议房屋的地段毗邻商业区且楼栋中商业用房也有很大体量，其宣传行为不构成商品房买卖行为中的邀约。至于九街实业公司的宣传行为是否有夸大之处，涂太芬可另行向相关政府职能部门主张权利。
九街实业公司在履行合同中无迟延交房的违约行
为。涂太芬与九街实业公司所签订的商品房买卖合同中约定房屋用途为一般成套住宅，房屋交付期限为2012年10月31日前，交付条件为已取得竣工验收备案登记证或相关政府部门的证明文件。后九街实业公司分别于2012年7月25日和8月24日通过用途为住宅的消防验收和取得竣工验收备案登记证，并于2012年9月17日向涂太芬在合同中预留的通讯地址寄送《接房通知书》，且根据双方合同约定该接房通知自发出之日起第五日即视为送达，即九街实业公司在发出接房通知时商品房已符合合同约定的交付条件，故涂太芬未按时接房应由其自行承担相应法律后果。九街实业公司的交房时间应为涂太芬所收到的九街实业公司所发出的《接房通知书》所载明的交接时间，而九街实业公司所举示的《接房通知书》中载明的接房时间为2012年9月4日，故其交房时间并未超过双方合同约定的交房期限即2012年10月31日前，故九街实业公司并无迟延交房的违约行为。
3、九街实业公司不应承担逾期交房的违约责任。九街实业公司虽在交房后将涉讼房屋又通过可用作宾馆、办公用房的消防验收，但双方所签订的商品房买卖合同约定的房屋用途为一般成套住宅，且九街实业公司在履行交房义务时所涉房屋已符合双方约定的交房条件，故涂太芬要求九街实业公司承担逾期交房的违约责任无事实及法律依据。
综上所述，上诉人涂太芬的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费452元，由上诉人涂太芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 邓 超