天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初7894号
原告（反诉被告）：韩秀英，女，1953年9月13日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：韩佳伶（韩秀英之女），住天津市河西区。
委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙臣渊，男，1959年5月28日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。
委托诉讼代理人：孙钟超（孙臣渊之女），住天津市东丽开发区。
委托诉讼代理人：毛堃，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被告（反诉被告）：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区海河教育园区新慧路44号底商。
法定代表人：程琨，职务：总经理。
委托诉讼代理人：杨高林，亿园置家新慧路店店长。
原告（反诉被告）韩秀英与被告（反诉原告）孙臣渊、被告（反诉被告）天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩秀英及其委托诉讼代理人韩佳伶、苏鹏刚，孙臣渊及其委托诉讼代理人孙钟超、毛堃，亿园置家公司法定代表人程琨及其委托诉讼代理人杨高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩秀英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告孙臣渊返还定金10万元；3、判令被告孙臣渊赔偿原告中介费损失17,000元；4.判令被告孙臣渊赔偿原告房屋差价损失300,000元（最终以评估数据为准）；5.判令被告亿园置家公司退还原告支付的垫资款20,000元；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：韩秀英与二被告于2016年7月27日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定孙臣渊将其所有的坐落于天津市海河教育园XX室房屋出售给韩秀英，合同约定的房屋价款为1,700,000元，韩秀英于签订本合同之时向孙臣渊支付定金100,000元，除定金外的剩余房款1,600,000元以银行贷款方式支付。合同签订后，韩秀英按照约定交纳了定金，但是因市场原因房屋价格过快上涨，孙臣渊以种种理由拖延履行并要求韩秀英按照上涨后的价格向其支付房款，不能满足其要求就拒绝履行合同。孙臣渊的行为已经构成根本违约，韩秀英有权解除合同并要求其赔偿损失。另，亿园置家公司以垫资为由向韩秀英收取费用20,000元，应予退还。韩秀英认为，三方签订的买卖合同合法有效，对原、被告均具有约束力，各方均应按照合同约定履行自己的义务并承担责任，孙臣渊拒绝履行合同的行为严重侵害了韩秀英的合法权益，给韩秀英造成了重大经济损失，故起诉望判如所请。庭审中，韩秀英根据房屋评估结果，调整第4项诉讼请求为要求孙臣渊赔偿原告房屋差价损失570,000元，并增加要求孙臣渊承担评估费8,175元。
孙臣渊辩称，同意解除合同，对第5项诉请不予答辩，请求驳回韩秀英其他诉讼请求。理由如下：一、孙臣渊严格依照《房屋买卖居间合同》的约定履行合同义务。全权委托孙德艳办理房屋买卖事宜，向孙德艳借款55万元提前偿还了银行贷款，撤销了抵押登记。2016年10月19日即通知中介希望办理网签手续，但因韩秀英方首付款未凑齐，双方于2016年10月24日到房管局签订了《天津市房产买卖协议》。至此，孙臣渊已经严格按照居间合同约定履行了全部合同义务，没有违约行为。二、韩秀英违反居间合同约定，由于单方原因解除了买卖协议。由于韩秀英不能办理贷款的单方原因，向孙臣渊方申请撤销网签买卖协议，孙臣渊的代理人孙德艳与韩秀英于2016年10月28日到房管局办理了《撤销天津市房产买卖协议网络数据申请书》，同时申请《存量房屋交易资金解除监管退款申请》，但孙臣渊事前对此并不知情。《存量房屋交易资金解除监管退款申请》中明确写明，解除买卖协议的原因是由于“贷款不能”。因诉争房屋不存在任何影响贷款的瑕疵，贷款不能的原因完全是由于韩秀英单方原因导致。故，网签买卖合同的解除完全是由韩秀英单方过错引起的，韩秀英应当承担据此产生的违约责任。三、孙臣渊完全依约履行全部义务的情况下，由于韩秀英单方原因解除买卖协议，根本违反了《房屋买卖居间合同》约定，应按照居间合同第六条第2款、第3款在不晚于2016年11月17日前向孙臣渊支付房屋全款人民币170万元，自2016年12月3日起，孙臣渊有权要求韩秀英支付人民币17万元的违约金，同时有权解除合同另行出售房屋。但是韩秀英没有按照居间合同的约定一次性支付房款，根本违反了居间合同的约定。综上可知，解除了网签买卖协议是由于韩秀英自身原因，违反居间合同约定导致合同不能履行也是韩秀英自身原因。韩秀英诉状中陈述孙臣渊单方要求涨价与事实不符，孙臣渊从未表示过在原有居间合同的基础上涨价。但因为韩秀英方要以其女儿韩佳伶的名字贷款，因购房人必须与贷款人为同一人，需解除韩秀英与孙臣渊签订的居间合同后重新与韩佳伶签订居间合同，当然应按照当时的市场价格出售房屋。合同签订后，孙臣渊多次往返天津和大连，提供户口本、结婚证、房产证等文件，积极推进合同履约，先违反居间合同约定的违约方是韩秀英，孙臣渊无须退还韩秀英定金，无须赔偿韩秀英任何损失。
亿园置家公司辩称，签署合同是买卖双方的真实意愿。孙德艳是其中介公司的员工，负责后期办理权证。关于垫资款20,000元，当时签合同时三方有明确约定，垫资费用由韩秀英承担,该费用已经实际产生，交给了垫资的第三方，故不同意返还，应由违约方承担。
孙臣渊向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令解除孙臣渊与韩秀英及亿园置家公司于2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令韩秀英向孙臣渊支付违约金170,000元；3.判令韩秀英向孙臣渊返还诉争房屋暖气卡，支付未缴纳2016年-2017年度采暖滞纳金160元；4.诉讼费和律师费由韩秀英承担。事实和理由：2016年7月27日，孙臣渊与韩秀英、亿园置家公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定孙臣渊将其所有的坐落于天津市海河教育园XX的房屋出售给韩秀英，用途为居住。居间合同约定房屋价款为170万元整，韩秀英须于2016年9月30日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心。2016年10月24日，双方到房管局签订了《天津市房产买卖协议》，2016年10月28日由于韩秀英不能办理贷款的单方原因，导致《天津市房产买卖协议》解除，由此，韩秀英根本违反了居间合同约定，按照居间合同第六条第3款约定：“由于乙方资质原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。”上述违约责任是指第六条第2款：“乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方有权将该房屋另行转让”。据此，韩秀英应当在不晚于2016年11月17日向孙臣渊支付房屋全款人民币170万元，但韩秀英没有按照居间合同的约定一次性支付房款，根本违反了居间合同的约定，孙臣渊有权要求韩秀英支付人民币17万元的违约金，同时有权解除合同，另行出售房屋。另外，孙臣渊于2016年9月21日将该房屋的暖气卡交给韩秀英，截至目前，韩秀英并未向孙臣渊归还，亦未向天津市热力公司支付2016年-2017年度采暖费。由于缴费必须持有暖气卡，故孙臣渊无法缴纳，滞纳金仍继续产生。同时，根据天津市热力公司通知，截至2016年2月10日，滞纳金为160元整。孙臣渊出售诉争房屋的目的是为了在其子女家附近购买其他住房便利共同生活，韩秀英的违约行为使孙臣渊未收到售房款、无法腾出购房资格，另偿还贷款导致生活受到极大的影响及损失了理财巨大利息，导致孙臣渊巨额的经济损失。综上，孙臣渊为了维护自己的合法权益，特提出反诉。庭审中，孙臣渊撤回第3项诉讼请求，在本案中放弃向韩秀英主张返还诉争房屋暖气卡，支付未缴纳2016年-2017年度采暖滞纳金160元。
韩秀英辩称，同意第一项诉请，请求驳回孙臣渊其它诉请。韩秀英没有在中德储蓄银行获得贷款，并不是韩秀英资质问题，韩秀英在该行已经通过了贷款额度的预审批，但因为孙臣渊在买卖合同中委托了孙德艳作为其代理人，贷款资金要打入孙德艳的账户，中德储蓄银行以孙德艳与孙臣渊有假个贷情况拒绝受理贷款，因孙德艳为孙臣渊垫付了清偿房屋尾款的资金，其不同意改为孙臣渊接受房款，双方才协商变更贷款银行继续办理贷款，所以才撤销网签合同。故撤销网签合同只是要对合同中贷款银行变更而非解除双方买卖关系。双方于10月28日将网签合同撤销后，孙德艳以各种理由拒绝重新签订，至11月2日告知韩秀英孙臣渊已经将网签所需手续拿走，向韩秀英索要20万元议价。双方虽然于10月28日撤销网签合同，但双方签订的居间合同仍然有效，双方应按合同约定履行义务，但孙臣渊代理人孙德艳及孙臣渊以自己的行为明确表示不再履行合同，房价节节攀升给韩秀英造成巨大损失，其责任应由孙臣渊承担。
亿园置家公司对反诉未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的事实予以认定：2016年7月27日，孙臣渊（甲方）与韩秀英（乙方）、亿园置家公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定孙臣渊将其所有的坐落于天津市海河教育园知香园XX的房屋出售给韩秀英，房屋价款为170万元整；乙方于签订本合同之时向甲方支付定金100,000元；甲乙双方须于2016年9月30日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该约定办理买卖手续，双方应通过天津市房产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款计人民币1,600,000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付；乙方须于2016年9月30日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心。合同第四条约定：“乙方须向丙方交纳服务费17,000元，若因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，则丙方所收取的居间服务报酬不予退还，若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用”；双方在第六条违约责任第2款处约定：“乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的百分之十作为违约金，且即日起甲方有权将该房屋另行转让”；第3款处约定：“乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任”。双方在第九条备注处约定：“经甲乙双方协商，甲方尾款约有伍拾伍万，该笔尾款由第三方垫资处理，垫资费用由乙方承担，甲乙双方认可”。合同签订当天，韩秀英向孙臣渊交付定金100,000元，并向亿园置家公司缴纳了中介费17,000元,并于2016年9月20日向亿园置家公司缴纳了房屋垫资费用20,000元。2016年9月21日，孙臣渊将涉诉房屋个人贷款结清，2016年10月18日，孙臣渊取得涉诉房屋不动产登记核准注销通知书，2016年10月24日，孙臣渊的委托代理人孙德艳与韩秀英到房管局签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定开户银行为中德银行，收取监管房价款的户名为孙德艳。在该协议附件四补充协议中约定“于2016年10月25日前缴纳首付款320,000元，其余房价款进行银行贷款。卖方公证委托孙德艳，以孙德艳名字开具一般结算账户收取全部房价款”。之后，韩秀英缴存了首付款。2016年10月28日孙德艳与韩秀英共同申请撤销《天津市房产买卖协议》网络数据，申请解除《天津市房产买卖协议》。同日，双方共同申请存量房屋交易资金解除监管退款，申请由天津市房地产交易资金监管中心退还韩秀英交易资金320,000元。10月31日孙臣渊因购房需要从孙德艳处拿走其户口本和结婚证等证件。2016年11月24日韩秀英、韩佳伶及孙臣渊夫妇面谈协商，双方并未达成一致意见，原告来院起诉。
另，2016年9月6日孙臣渊和其妻钟平作为委托人，与孙德艳签订委托书，委托孙德艳办理如下事项：“孙臣渊坐落于海河教育园区，现委托孙德艳办理上述房屋清偿银行贷款，提取银行他项权证，办理该房屋的抵押注销登记，领取不动产权证，办理该房的出售手续，包括该房屋到房管局签订房产买卖协议，房屋转移（变更）产权办理产权过户，以受托人名义代开银行个人结算账户，代收房屋款项，受托人有权在买卖该房屋过程中的相关文件上签字及办理相关事宜，如贷款不成或交易不成，协助卖方办理解除房产买卖协议，申请解除资金监管等相关手续，当协议载明的收款账户不能收款时，办理收款账户变更手续。委托期限自签署本委托书之日起至2017年9月5日止”。该委托书在天津市北方公证处办理了公证。
本案审理过程中，根据韩秀英的申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司对涉案房屋2016年11月17日的市场价格进行评估，估价结果为在此价值时点房屋总价为227万元。此价格与双方合同约定的170万元的价格差为57万元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、中德银行未予受理韩秀英贷款原因。根据韩秀英的申请，本院从中德住房储蓄银行和平支行调取了韩秀英的个人贷款授信额度通知书，该证据能够证明韩秀英向该行申请个人贷款授信额度已经通过审批。另，对该行营业部风险合规部资产保全处工作人员韩岡宏的询问笔录可以证实，最初韩秀英个人贷款授信额度已经由该行预审通过，韩秀英也向该行申请了贷款，但是在银行审查贷款条件时，发现售房人提供了一个代理人代办其相关手续，且贷款资金也要打入此代理人账户，此情况不符合中德银行贷款受理条件，故最终没有受理韩秀英的贷款申请要求。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据能够证实中德银行已经对韩秀英的贷款申请进行了预审批，因双方《天津市房产买卖协议》开立的资金监管账户为孙德艳而不是孙臣渊本人被中德银行拒绝受理贷款申请。故孙臣渊主张系因韩秀英个人资质问题贷款不能不成立，以此主张韩秀英违约没有事实依据。
二、2016年10月28日撤销《天津市房产买卖协议》是否为解除双方的房屋买卖合同关系。孙臣渊主张因为韩秀英个人资质问题贷款不成，向其代理人申请解除网签协议，是韩秀英单方原因解除了买卖协议。韩秀英陈述在中德储蓄银行不能办理贷款后，与孙德艳沟通让其取消代理人收款，但孙德艳不同意，认为她为孙臣渊垫付了资金必须由她接受房款，双方协商变更贷款银行继续办理贷款及后续手续，所以必须要相应变更协议中的开户银行，才于2016年10月28日申请撤销网签协议再重新签订来变更开户银行，继续履行合同。韩秀英就其主张提交了2016年11月2日韩佳伶与孙德艳的通话录音记录，该录音由亿园置家公司证实其谈话的一方为孙德艳，真实性本院认可。双方谈话没有合同解除后就解除事宜进行协商的内容，其中有韩佳伶说：但是那个房本，我们今天一查账已经到了，咱们明天就能去打协议，你非得卡这个点上然后把那本给他”。孙德艳答：“那你这样，我没给他房本，人家拿证件走的，我把协议，我凭什么，人家的，我扣着不给人家么”的对话，结合网签协议约定开户银行为中德银行、孙德艳给孙臣渊出资偿还贷款且孙臣渊授权孙德艳收款而中德银行因该原因不予贷款、双方于网签协议签订后四天内就撤销了该协议却未就解除合同进行相关约定等事实，本院对韩秀英的陈述予以采信，双方于2016年10月28日撤销《天津市房产买卖协议》，是孙德艳与韩秀英达成了为变更合同中开户银行重新签订网签合同的协议，而非解除双方的房屋买卖合同关系。
三、双方房屋买卖合同没有继续履行的原因。孙德艳作为孙臣渊的代理人与韩秀英达成了变更贷款银行的协议，双方申请撤销了2016年10月28日签订的《天津市房产买卖协议》，在重新签订该协议之前，孙臣渊因购买房屋从孙德艳处拿走了办理网签手续必备的证件材料，孙德艳无法重新与韩秀英签订《天津市房产买卖协议》，且向韩秀英表达了房主要涨价的意思，双方就合同履行问题产生纠纷。2016年11月24日，韩秀英、韩佳伶及孙臣渊夫妇面谈协商，孙臣渊方强调如果按原合同继续履行就按原价款履行，如果更换贷款人名字为韩佳伶，就须解除原合同然后按照市场价格重新签订合同，在韩佳伶说：“银行说合同写韩秀英的名字没问题，韩秀英做抵押韩佳伶做贷款，都能解决，就是需要重新打网签协议变更开户银行”后，孙臣渊夫妻仍认为合同已经作废，不同意重新签订网签协议。合同不能继续履行。
本院认为，韩秀英和孙臣渊、亿园置家公司于2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该《房屋买卖居间合同》并不因双方签订《天津市房屋买卖协议》而失效，且韩秀英、孙德艳于2016年10月28日解除《天津市房屋买卖协议》的行为只是为了变更协议中的开户银行，并不是双方解除了房屋买卖关系，故《房屋买卖居间合同》对当事各方均具有拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。孙臣渊特别委托孙德艳办理房屋出售的事宜，孙德艳作为代理人在代理权限范围内实施的法律行为的效果由孙臣渊承担。在韩秀英与孙德艳协商一致之后，撤销了网签协议变更开户银行重新签订《天津市房屋买卖协议》，孙德艳、孙臣渊不按约定重新签订网签协议，致使双方买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，构成根本违约。故韩秀英、孙臣渊主张解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，本院确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故韩秀英主张孙臣渊返还定金10万元有法律依据，本院支持。依据双方居间合同约定，韩秀英主张孙臣渊赔偿中介费损失17,000元符合双方约定，本院支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。故孙臣渊不履行合同义务，韩秀英主张房屋差价损失应予支持。结合本案房屋涨幅差价、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，孙臣渊应赔偿韩秀英房屋涨幅差价的70%，即399,000元。关于评估费，系韩秀英评估房屋价格必要的费用，韩秀英主张由孙臣渊赔偿，本院支持。关于韩秀英向亿园置家公司主张返还垫资款20,000元，该款在双方居间合同中约定为韩秀英负担，实际上该款为孙臣渊清贷产生的必要费用，亿园置家公司只是代收并将其交由垫资第三方，故韩秀英向亿园置家公司主张返还垫资款20,000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于孙臣渊主张韩秀英支付违约金170,000元，其并未能举证证明韩秀英违约，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）韩秀英与被告（反诉原告）孙臣渊、天津市亿园置家房地产经纪有限公司于2016年7月27日签订的关于天津市海河教育园XX房屋的《房屋买卖居间合同》；
二、被告（反诉原告）孙臣渊于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）韩秀英定金100,000元；
三、被告（反诉原告）孙臣渊于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）韩秀英中介费损失17,000元；
四、被告（反诉原告）孙臣渊于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）韩秀英房屋差价损失399,000元；
五、被告（反诉原告）孙臣渊于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）韩秀英评估费损失8,175元；
六、驳回原告（反诉被告）韩秀英的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）孙臣渊的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,868元，由孙臣渊承担9042元，韩秀英承担1826元。保全费2605元、反诉案件受理费1852元，由孙臣渊承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孟令玲
审 判 员 董 青
人民陪审员 闻桂平
二〇一七年十二月五日
书 记 员 刘 璐
速 录 员 徐宝祖