辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第469号
上诉人（原审被告）：杨家家，男，1985年9月28日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区桃仙镇古台北村279。
委托代理人：李宏丽，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩逸东，男，1968年11月29日出生，汉族，沈阳华科物业管理有限公司工作人员，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：李振荣，男，1953年6月25日出生，汉族。
上诉人杨家家与被上诉人韩逸东合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民三初字第287号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪主审，代理审判员王畅参加评议的合议庭对本案进行了公开�理。现本案已审理终结。
一审原告韩逸东诉称，2014年2月26日，原、被告双方签订《协议书》明确原告于2003年11月1日购买了宅基地一处并出资建造二层楼房，于2004年8月23日以被告名义办理了土地使用证，2010年因政府征收原告搬出该房屋，2012年政府将原告房屋拆除，但一直未办理动迁补偿手续，双方约定原告委托被告办理动迁补偿手续，动迁款到帐后被告一次性给付原告人民币210，000元，属于被告本户（一户）的拆迁补偿款全部归被告所有。如果被告私自领取原告款项，赔偿原告违约金人民币100，000元。原告收到人民币210，000元后，原告应将2003年11月1日签订的宅基地买卖协议书返还被告当日作废。2015年春节前后，被告领取动迁补偿款并挑选安置房产，违背了原、被告事先约定的原告房屋采取货币安置的补偿办法，故诉至法院，请求判令：1、被告立即给付�告房屋拆迁补偿款人民币210，000元；2、被告立即给付原告房屋拆迁补偿款的违约金人民币100，000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。
一审被告杨家家辩称，一、法律规定禁止城镇居民购买农村住房和宅基地，而原告为城镇居民，因此2003年11月1日签订的《土地有偿转让协议》及2014年2月26日签订的《协议书》均属无效合同。二、原告所建二层小楼为无证房屋，按动迁政策未给任何补偿。动迁办只是按照被告的宅基地和一户的户口与被告签订了产权调换协议。被告按照产权调换协议选择了两处回迁房，并领取了人民币71，100元的房屋补偿差价款。被告未私自领取原告拆迁补偿款，也无义务给付原告补偿款人民币210，000元。被告没有违约行为，亦不应承担违约金人民币100，000元。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，2003年11月1日，原告韩逸东与被告杨家家的父亲杨同昌签订《土地有偿转让协议》一份，内容为：杨同昌东有地一块，经协商有偿转让给韩逸东。一、座落西至杨同昌房东台阶外，东至河，经双方协商议定价格人民币25，000元。二、杨同昌负责以杨家家名办理宅基地使用证，费用人民币3，000元，由韩逸东负责，土地使用证办完后归韩逸东所有。两项费用合计人民币28，000元，一次性付清。办土地使用证如有误，杨同昌可用自己房照担保赔偿给韩逸东。协议签订后，原告向杨同昌支付人民币28，00元，并出资建造房屋，用于饲料信鸽和居住。2004年8月23日，杨同昌以杨家家名义办理宅基地使用权证，地号为0713060417，使用权面积为300平方米，另外记载实占面积为571平方米，超占面积271平方米。
2011年涉案宅基地被列入征收范围，2012年原告搬出后该房屋被拆除。2014年2月26日，原、被告双�签订《协议书》一份，约定由被告办理相关动迁手续，政府动迁款到帐后被告一次性交给原告人民币210，000元。原告收到款项后，属于被告的本户（一户）拆迁补偿款全部归杨家家所有。如被告私自领取原告款项，原告将追究被告法律责任，被告赔偿原告违约金人民币100，000元。被告将全部款项打到原告帐户后，原告归还2003年11月1日签订的买卖协议书原件，且当日作废，如原告不归还，被告将追究原告法律责任，原告赔偿被告人民币100，000元。
2014年9月10日，依据《浑南新城集体土地房屋及地上附着物拆迁补偿办法（暂行）》，被告与沈阳市东陵区白塔街道办事处签订《房屋征收补偿安置产权调换协议书》，约定补偿杨家家各项费用和金额如下：1、有证房屋的货币补偿金额0元。2、土地证使用权面积50%部分房屋货币补偿金额：300㎡×50%×2750元／㎡=412�500元。3、宅基地附着物综合补偿金额：300㎡×50%×300元／㎡=45，000元。4、住宅搬迁过渡期补偿费：500元／月×24月=12，000元。5、奖励费：8，000元。6、搬家补助费：600元。7、电话、有线电视补偿金额0元。以上金额总计人民币478，100元。同时约定将座落在火石桥回迁点的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，房屋的建筑面积148平方米（其中64平方米1套，84平方米1套），该房屋价款总额407，000元（148×2，750元），被征收房屋与产权调换房屋差价款为71，100元，由征收人支付给被征收人。另外还约定被征收人自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12，000元，先发给被征收人24个月计人民币12，000元，在约定的产权调换房屋交付前发给被征收人。
2014年10月18日，浑南新城管理委员会征收管理办公室向银行办事�下发《领取征收补偿款通知单》，请该银行办事处协助办理杨家家领取征收补偿款71，100元。
2015年5月21日，沈阳市东陵区桃仙街道古北社区委员会出具《情况说明》一份，内容为：杨家家系我村村民，因本人符合宅基地申领条件，经核实由其父亲杨同昌到乡里交费800元，于2003年5月20日下发杨家家的宅基地使用权证。2011年此地开始动迁，该人的宅基地使用面积经拆迁办和村委会实测为600平方米，有证面积为300平方米，证号宅134479，地籍号0713060417。另外300平方米无证，但按拆迁政策，该无证宅基地面积可以由本人与本村其它无宅基地证的村民签订顶户协议而后以顶户的本村村民的名义与拆迁办再行签订动迁补偿协议，取得动迁利益。杨家家的无证300平方米宅基地被韩逸东以杨家家的名义与本村郑朝蕾村民达成顶户共识，该300平方米的面积按动迁政策已经另行�订了拆迁补偿协议，韩逸东为该拆迁补偿协议的受益人。该情况说明上有关凤江签字，沈阳市东陵区桃仙街道古台北社区委员会公章。
原审法院认为，本案的争议焦点为韩逸东与杨同昌签订的《土地有偿转让协议》及韩逸东与杨家家签订的《协议书》的效力。
一、韩逸东与杨同昌2003年11月1日签订的《土地有偿转让协议》的效力
《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，原告韩逸东与杨同昌签订的《土地有偿转让协议》中明确约定由杨同昌以杨家家名义办理土地使用证，因杨同昌系杨家家父亲这一特殊关系，应认为是杨同昌作为杨家家的代理人与韩逸东达成转让宅基地使用权的合意，而韩逸东为城镇居民，因此《土地有偿转让协议》违背我国强制性法律规定，属于无效合同。
二、韩逸东与杨家家2014年2月26日签订的《协议书》的效力
1、关于该协议书的性质。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条的规定，委托合同是委托人与受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，委托人应当支付处理委托事务的费用，受托人因完成委托事务取得的财产应当交给委托人。本案中，原告既不向被告支付处理委托事项的费用，被告也不是将征地补偿利益交给原告，该协议是双方当事人对征地补偿利益的分配，即补偿款人民币210，000元归原告韩逸东，其余归被告杨家家，不具有委托合同的性质，因此原告提出的该协议系原告委托被告办理拆迁补偿手续的主张不能成立。
2、关于该协议书的效力。原、被告签订该协议书的时间为2014年2月26日，双方当时均应明知拆迁补偿政策，而签订该协议的原因在于原告在涉案宅基地上建造房屋并实际占有、使用涉案宅基地及宅基地上房屋，但只有宅基地使用权人即被告杨家家才享有签订拆迁补偿安置协议的资格。虽然《土地有偿转让协议》无效，但是原、被告双方为了分配征地补偿利益而签订的《协议书》不具有法律规定的合同无效情形，因此应为有效合同。被告应按照协议书的约定向原告支付征收补偿款人民币210，000元。关于被告提出的原告房屋未得到任何补偿款的抗辩，因协议书中未明确约定给付原告的征收补偿款人�币210，000元为房屋拆迁补偿款，亦未明确原告无权分配宅基地补偿款，而且征收补偿款是政府对宅基地及附着物拆迁的补偿安置，原告既支付了宅基地转让款，又出资建造了房屋并进行实际占有、使用，因此对被告提出的该项抗辩，本院不予支持。
三、关于违约金支付问题
当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在协议书中约定被告私自领取原告款项由被告向原告支付违约金人民币100，000元，但被告选择了安置房补偿方式，除两套总价人民币407，000元的安置房外，实际领取补偿款人民币71，100元，并拒绝给付原告征收补偿款，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。但是双方约定的违约金人民币100，000元过高，以中国人民银行同期存款利率为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条�第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨家家于本判决生效之日起十日内向原告韩逸东支付征收补偿款人民币210，000元；二、被告杨家家于本判决生效之日起十日内向原告韩逸东支付违约金（以人民币210，000元为基数，自2014年10月18日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；三、以驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，950元，保全费2，070元，合计人民币8，020元，由原告承担人民币2，587元，由被告承担人民币5，433元。
宣判后，上诉人杨家家不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。理由是：一审法院认定事实和观点歪曲当事人之间签订合同的真实意思，上诉人给付被上诉人动迁款是以被上诉人所建房屋由动迁办给付动迁补偿款为前提的。国家政策没有给予补偿。即使是整个宅基地的补偿款分配，应当按整个宅基地征收补偿利益多少进行分配。被上诉人已经用上诉人无宅基地证的使用面积与郑朝蕾签订顶户协议书并取得了价值4781**元的动迁补偿利益。上诉人并未领取被上诉人的房屋拆迁补偿款，是国家的动迁政策不针对地上房屋，上诉人没有任何过错。
被上诉人韩逸东辩称：同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，《土地有偿转让协议�、《协议书》、《房屋征收补偿安置产权调换协议书》、《宅基地使用权证》、《通知单》、《情况说明》等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，虽然杨同昌与被上诉人于2003年11月11日签订的土地有偿转让协议无效，但被上诉人实际在诉争土地上投资建造了地上物，该地上物具备一定的价值，上诉人与被上诉人于2014年2月26日协议书系双方就被上诉人所投资建设的房屋在动迁补偿过程中利益分配问题进行的约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。现该协议并未依法变更或撤销，故双方应按照协议履行，原审判决并未不当。
关于上诉人主张动迁并未对地上物进行补偿问题，双方在2014年2月26日签订协议书时明知动迁政策，且协议中明确房屋归被上诉人所有，协议并�就动迁补偿项目与内容对上诉人给付被上诉人动迁利益21万元设置限定条件，现上诉人已经依据《房屋征收补偿安置协议》取得了动迁利益，应当履行协议。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人杨家家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李倩
审 判 员 王纪
代理审判员 王畅
二〇一五年十月八日
书 记 员 李颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；