江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1211号
上诉人（一审原告）徐维胜，居民。
委托代理人葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）江苏广安置业发展有限公司。地址沭阳县沭城镇豪园小区综合楼。
法定代表人陈峰，该公司董事长。
委托代理人高维荣，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人徐维胜因与被上诉人江苏广安置业发展有限公司（以下简称广安公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
徐维胜一审诉称：广安公司系沭城镇豪园小区开发单位，徐维胜系该小区拆迁安置户。2005年6月18日，徐维胜为方便生产、生活需要，认购了广安公司开发的沭城镇豪园小区2号楼五单元（徐维胜居住单元）车库一间，向广安公司支付2000元订金，并签订《临订认购书》一份。双方约定：徐维胜享有优先选房权，选房时间由广安公司通知，另就其他事项进行了约定。协议签订后，徐维胜选择了2号楼五单元Z65号车库，并使用至今。后广安公司未履行通知选房义务，将徐维胜占有的车库出卖给案外人李军，并于2013年5月诉至沭阳县人民法院，要求徐维胜搬离所占车库。沭阳县人民法院经审理作出（2013）沭开民初字第0479号民事判决书，判令徐维胜搬离涉案车库。徐维胜认为，双方签订的《临订认购书》合法有效，徐维胜支付了2000元订金，享有优先选房的权利，广安公司怠于履行通知义务并恶意将徐维胜所占车库出卖给他人，致使徐维胜购买车库不成，给徐维胜生产、生活造成极大不便，并造成一定的经济损失，广安公司依法应当承担赔偿责任。请求依法判令：一、解除徐维胜、广安公司签订的《临订认购书》；二、广安公司返还徐维胜订金2000元；三、广安公司赔偿徐维胜经济损失38000元；四、广安公司承担本案诉讼费用。
广安公司一审辩称：徐维胜于2005年6月18日向广安公司交付2000元订金，双方签订《临订认购书》属实。徐维胜要求解除《临订认购书》，因广安公司已经将涉案车库另售他人，该《临订认购书》事实上已经解除。徐维胜没有在广安公司通知的期限内按要求认购房屋，过错在徐维胜，徐维胜要求广安公司返还2000元订金没有法律依据。徐维胜在签订认购书后就强行将广安公司公司开发建设的一间车库强行占有，至目今仍没有履行返还义务，给广安公司造成损失，广安公司保留要求徐维胜承法律责任的诉权。徐维胜就涉案车库享有几年的不当权益，徐维胜要求广安公司赔偿损失38000元没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回徐维胜的诉讼请求。
一审法院经审理查明：广安公司系沭阳县沭城镇豪园小区开发商，徐维胜系该小区内拆迁安置户。2005年6月18日，徐维胜、广安公司签订临订认购书，约定：徐维胜认购豪园小区沭阳故事2号楼5单元车库一间，订金人民币贰千元整；此订金只作徐维胜优先选房使用，选房时间由广安公司另行通知；在选房期间，先补足壹万元定金者，可获第一选房权；在未签订认购协议书前，此订金将无条件归还徐维胜；在正式签订认购协议书时，此订金可转为购房款项。徐维胜在签订临订认购书时，交付给广安公司订金2000元。签订临订认购书后一个月左右，徐维胜私自强占豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库并使用至今。广安公司于2011年7月19日在豪园小区张贴公告，公告内容：本公司安排近期对豪园1#、2#楼的底层自行车车库进行清理并公开出售，凡持有本公司开具的《临订认购书》的客户，请于2011年7月20日-2011年7月24日内至豪园售楼处咨询相关价格政策，并办理购房手续，若已无意购买，请于2011年7月24日前办理退订手续，逾期将视为自动放弃，持有的《临订认购书》自动作废；凡目前已经进住上述自行车车库但无意购买者务必在2011年7月24日之前搬出，将上述自行车车库退还给本公司，逾期不搬者，本公司将依法收回产权。徐维胜、广安公司一直没有签订正式认购协议书，也没有对认购车库的具体位置进行确认，徐维胜也没有再支付其他费用。2011年7月27日，广安公司与案外人李军签订买卖协议，将豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库出售给李军（李军也是广安公司开发的豪园小区拆迁安置户），价格为7656元。广安公司于2013年5月诉至沭阳县人民法院，要求徐维胜清空豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库内物品，将车库归还广安公司。沭阳县人民法院于2013年7月11日作出（2013）沭开民初字第0479号民事判决书，判决“徐维胜于判决生效后三日内清空豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库内物品，并将该车库归还徐维胜江苏广安置业发展有限公司”，现该判决已经生效，徐维胜至今仍占有使用上述车库。
一审另查明：广安公司在庭审中自认豪园小区2号楼5单元车库已经于2011年7月底售罄。徐维胜在审理中申请对豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库在2011年7月27日的价值进行鉴定，并要求广安公司按鉴定价格赔偿徐维胜经济损失。
一审法院认为：徐维胜、广安公司之间签订的《临订认购书》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效。徐维胜在按约缴纳订金2000元后，即依约取得豪园小区2号楼5单元车库的优先选房权，但自2005年6月18日起至今，徐维胜、广安公司一直没有签订正式认购协议书，也没有对认购车库的具体位置进行确认，徐维胜也没有再支付其他费用，且广安公司自认豪园小区2号楼5单元车库已经于2011年7月底售罄，现徐维胜已无法实现合同目的，徐维胜要求解除该《临订认购书》的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。《临订认购书》明确约定：在未签订认购协议书前，徐维胜缴纳的2000元订金将无条件归还徐维胜，现徐维胜、广安公司一直没有签订正式认购协议书，徐维胜要求广安公司返还订金2000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。徐维胜未能提供证据证明其在广安公司公告通知办理购房手续后向广安公司主张优先选房权并办理相关购房手续的事实，也未能提供证据证明其主张优先选房权而未能获得优先选房的事实，即徐维胜未能提供证据证明广安公司存在违约行为并给其造成实际经济损失，故对于徐维胜要求赔偿损失的主张，不予支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐维胜与江苏广安置业发展有限公司签订的关于沭阳县沭城镇豪园小区沭阳故事2号楼5单元车库的《临订认购书》；二、江苏广安置业发展有限公司于判决生效之日起三日内返还徐维胜订金2000元。三、驳回徐维胜的其他诉讼请求。案件受理费800元，由徐维胜负担400元，由江苏广安置业发展有限公司负担400元。
徐维胜不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判支持其一审诉讼请求。理由：广安公司从未通知徐维胜选房，且广安公司的公告载明的最终交款时间为2011年7月28日，广安公司却于2011年7月27日就将徐维胜使用的车库出售给案外人，广安公司的行为构成违约。
被上诉人广安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，广安公司于2011年7月19日在豪园小区张贴公告，公告内容：本公司安排近期对豪园1#楼、2#楼的底层自行车车库进行清理并公开出售具体详情安排如下：
1.时间：2011年7月24日-2011年7月28止。
2.上述自行车车库个体价格政策咨询豪园售楼处。
3.凡持有本公司开具的《临订认购书》的客户，请您于上述时间内至豪园售楼处咨询相关价格政策，并办理购房手续；若已无意，请您于2011年7月28日前办理退订手续。逾期，将视作自动放弃，您手中的《临订认购书》自动作废。
4.凡目前已经进驻上述自行车车库但无意向购买者务必在2011年7月28日之前搬出，将上述自行车车库退还给本公司，逾期不搬者，本公司将依法收回产权。
二审另查明，广安公司在发布公告前，知晓徐维胜占用涉案争议车库的事实。
本案的争议焦点为：1.双方之间签订的《临订认购书》性质如何认定，广安公司与徐维胜之间是否成立了车库买卖合同；2.广安公司是否应当承担违约责任。
关于第一争议焦点。本院认为，徐维胜与广安公司签订的临订认购书，约定了购买的标的物，约定由徐维胜交付订金2000元，并确定由徐维胜享有优先权，该认购书的订立目的为约定双方在一定期限内订立正式的买卖合同，符合预约合同的性质，应认定为预约合同。
徐维胜未经广安公司同意私自强占豪园小区2号楼戊单元楼梯西侧第一间Z65号车库的行为，属于侵权行为。但广安公司在明知徐维胜占用车库的情况下发布公告，确定包括徐维胜在内的私自占用车库人员需于2011年7月28日前“至豪园售楼处咨询相关价格政策，并办理购房手续；若已无意，请您于2011年7月28日前办理退订手续”、“凡目前已经进驻上述自行车车库但无意向购买者务必在2011年7月28日之前搬出，将上述自行车车库退还给本公司，逾期不搬者，本公司将依法收回产权”，广安公司同意已占用车库人员在2011年7月28日前或选择购买已占用车库或退订车库的意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律强制性规定或者社会公共利益，该意思表示对广安公司具有约束力。徐维胜称其在2011年7月27日下午至豪园售楼处购买车库时，被告知其占用的车库已被出售他人，结合上述公告的张贴时间为2011年7月19日，则徐维胜至迟在2011年7月27日应当知晓该公告的内容。但广安公司对徐维胜在2011年7月27日前曾要求购买争议车库的事实不予认可，且徐维胜也未举证证明其在2011年7月28日前曾向广安公司主张过购买权，故应认定双方之间并没有正立车库买卖合同。
关于第二争议焦点。本院认为，因双方当事人之间不存在车库买卖合同，且广安公司已通过发布公告的方式告知了徐维胜可在2011年7月28日前行使购买权，而徐维胜并未主张行使该权利，故对徐维胜要求广安公司承担违约责任赔偿损失的请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由徐维胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 周美岑
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