贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1332号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州新亚恒医药有限公司。法定代表人：丁世海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高春国，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州欧珀电子有限公司。法定代表人：石建光，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗应梅，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓峰，贵州天筑律师事务所实习律师。上诉人贵州新亚恒医药有限公司（以下简称新亚恒公司）因与被上诉人贵州欧珀电子有限公司（以下简称欧珀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人新亚恒公司的委托诉讼代理人高春国，被上诉人欧珀公司的委托诉讼代理人罗应梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新亚恒公司上诉请求：1、依法撤销原审对于本诉部分的判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案诉讼费用及保全费由被上诉人负担。事实与理由：双方《补充协议》约定门面门口施工围墙所指明确，即是协议签订时已经存在的围墙，并没有歧义，原判对此认定错误。原审将被上诉人恶意违约视为双方争议，歪曲事实，违背双方的约定，应予纠正。欧珀公司答辩称，本案中市政工程影响被上诉人的生意是《补充协议》�订的原因及本意，只有在市政工程施工的不利影响消除时才能恢复双方约定的原租金。在双方租赁关系存续期间，市政施工南面的围墙拆除后立即竖起北面的围墙，而且在此期间还封闭了门面附近的道路进行施工，因此原租金不应当恢复。我们认为合同约定的围墙包括南北两侧的围墙。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。新亚恒公司向一审法院院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金231432.19元；2.判令被告向原告支付违约金30000元；3.判令被告向原告支付律师费13457元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。原告当庭在第2项诉讼请求中增加“从2015年7月13日起诉后至还清租金时止按诉请金额为基数每月按2%承担损失”。欧珀公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还房屋租赁保证金240000元；2.判令反诉被告向反�原告支付违约金30000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月12日，出租方（甲方）贵州省医药（集团）六枝医药有限公司与承租方（乙方）欧珀公司签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于贵阳市延安中路1号虹祥民族大厦1层4号房屋租赁给乙方使用。合同约定，租赁期限自2013年3月12日至2015年9月11日；2013年3月12日至2013年9月11日租金为49万元（不含税，每三个月24.5万元），2013年9月12日至2014年9月11日租金为101万元（不含税，每三个月25.25万元），2014年9月12日至2015年9月11日租金为104万元（不含税，每三个月26万元）；房租按季度于到租前15天支付；乙方租赁期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费及其他由乙方使用产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方需交清欠费并出示相关缴费证明；租赁合同期满，乙方与甲方交接�所有事项签字确认后15个工作日之内甲方一次性将保证金全额退还乙方，逾期按1万元/天的标准计算违约金。违约责任，乙方逾期交付租金的，除应承担甲方实现债权之费用（包括但不限于甲方支付之律师费、诉讼费、保全费、差旅费等），还应按下列方式赔偿甲方损失：1.乙方逾期交付租金的，除应补交租金外，按1万元/天的标准计算违约金……。合同签订后，甲乙双方均按合同履行了义务。2014年6月20日，因市政工程影响门店生意，甲乙双方达成《补充协议》约定，即日2014年6月20日起至门面门口门面施工围墙拆除止，每月租金按6.25万元执行，房租每三个月支付一次，必须提前15天缴纳下一期房租，市政施工围墙拆除后，门面租金即恢复到双方原合同所约定的价格。补充协议签订后，欧珀公司按补充协议约定的租金履行合同至合同期满。合同期满后，被告将承租房屋返还原告，并向贵州虹祥物业管理有限公司结清所有费用（水费、电费、物业管理费）。另查明，根据贵阳市城市轨道交通建设的需要，在延安中路实施轨道交通1号线延安路站建设工程，自2014年1月21日起，在延安中路部分车道和人行道实施站点施工作业，2014年11月29日起，延安路站实施倒边施工，延安中路北侧部分车道和人行道封闭。再查明，原告新亚恒公司为本案支付律师费13457元。还查明，2016年3月7日，“贵州省医药（集团）六枝医药有限公司”名称变更为“贵州新亚恒医药有限公司”。一审法院认为，原告新亚恒公司与被告欧珀公司双方当事人签订的房屋租赁合同系原被告双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性效力性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告关于判令被告支付房屋租金231432.19元的主张�《补充协议》约定“自2014年6月20日起至门面门口门面施工围墙拆除止，每月租金按6.25万元执行”，原、被告就“门口门面施工围墙”是否包含道路“北侧围墙”存在争议，即自2014年11月29日施工围墙进行倒边后起房屋租金按《补充协议》还是按《房屋租赁合同》标准进行计算，本院认为，《补充协议》的签订系基于被告欧珀公司生意受市政施工影响而签订的，对其争议内容的解释应以此为前提，在施工围墙进行倒边北侧后，被告生意所受的影响仍然存在，该影响未能消除，但较施工围墙围挡南侧时会有极大改善，酌情按照《补充协议》约定的标准每月增加6000元计算租金，计算时间为2014年11月30至2015年9月11日，即6000元/月÷30天×286天=57200元，超过部分不予支持。原告关于判令被告支付违约金30000元及从2015年7月13日起诉后至还清租金时止按诉请金额为基数每月按2%�担损失的主张，原被告在履行合同的过程中就房屋租金缴纳标准发生争议且被告欧珀公司一直按照《补充协议》的约定向原告缴纳房租，对于该争议正通过诉讼方式解决，不存在违约行为，故该主张不予支持。原告关于被告支付律师费13457元的主张，合同约定，乙方逾期交付租金的致甲方实现债权之费用（含律师费）由乙方负担，本案中被告无违约行为，其支付的房租费用系法院酌情增加，故该主张不予支持。反诉原告关于反诉被告退还保证金240000元的主张，合同期满，反诉原告按约返还反诉被告承租房屋，保证金应予退还，予以支持。反诉原告关于反诉原被告支付违约金30000元的主张，反诉原被告进行房屋交接时系本案诉讼期间，在本案未审结时不宜将该期间不符合合同约定的行为定性为违约行为，故该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州欧珀电子有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州新亚恒医药有限公司支付房屋租金57200元；二、反诉被告贵州新亚恒医药有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告贵州欧珀电子有限公司返还保证金240000元；三、驳回原告贵州新亚恒医药有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告贵州欧珀电子有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2712元，由原告贵州新亚恒医药有限公司负担2097元，由被告贵州欧珀电子有限公司负担615元（该费用已由原告预交，被告在履行本判决时迳行给付原告）；保全费1920元，由原告贵州新亚恒医药有限公司负担1485元，由被告贵州欧珀电子�限公司负担435元（该费用已由原告预交，被告在履行本判决时迳行给付原告）；反诉案件受理费2675元，由反诉原告贵州欧珀电子有限公司负担225元，反诉被告贵州新亚恒医药有限公司负担2450元（该费用已由反诉原告预交，反诉被告在履行本判决时迳行给付反诉原告）。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实当事人营业执照、组织机构代码证、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行账单、市政施工公告、房屋费用催缴通知及收条、律师代理合同及发票、现场照片、保证金缴纳流水、不再续租通知、证明、证人证言及双方当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，诚信原则要求所有民事主体在从事任何民事活动时，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺,相互照顾彼此的利益关切。就本案而言，第一、根据双方《补充协议》约定“即日2014年6月20日起至门面门口施工围墙拆除止，每月租金按6.25万元执行……”的内容，事实上自2014年11月29日起涉案门面门口施工围墙进行倒边后,南侧围墙拆除,北侧围墙封闭施工,双方就“门面门口施工围墙”是否包含道路“北侧围墙”存在争议，被上诉人欧珀公司据此抗辩主张2014年11月29日以后仍应按照每月租金6.25万元执行,存在正常合理认知,且被上诉人欧珀公司已实际依照上述标准支付了租金,原判认定被上诉人并不存在拖欠租金的恶意,不构成违约,没有支持上诉人主张的违约金和律师代理费,符合客观情况,本院予以维持。第二、至于2014年11月29日以后的租金问题。本院认为，在施工围墙进行北侧倒边后，整个营业环境明显改善,原判酌定增�6000元每月的租金显然偏低。考虑到涉案房屋“门面门口施工围墙拆除”后，对被上诉人欧珀公司经营的影响未能全面消除，本院根据《补充协议》约定的租金优惠幅度，结合比较围墙南侧封闭施工时经营环境明显改变,人流量增加的状况，酌情按照每月增加18000元的标准支持具体租金数额18000元/月÷30天×286天=171600元，较为妥当，以彰显实质公平。至于原判处理的其他问题,当事人双方均未提出异议,应视为服从原审判决,本院予以维持。综上所述，上诉人新亚恒公司的上诉请求部分成立，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第329号民事判决第二项、第四项；二、撤�贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第329号民事判决第三项；三、变更贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第329号民事判决第一项为：贵州欧珀电子有限公司于本判决生效之日起10日内向贵州新亚恒医药有限公司支付房屋租金171600元；四、驳回贵州新亚恒医药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2712元，由贵州新亚恒医药有限公司负担1356元，由贵州欧珀电子有限公司负担1356元；保全费1920元，由原告贵州新亚恒医药有限公司负担1485元，由被告贵州欧珀电子有限公司负担435元；一审反诉案件受理费2675元，由贵州欧珀电子有限公司负担225元，由贵州新亚恒医药有限公司负担2450元。二审案件受理费5424元，由上诉人贵州新亚恒医药有限公司负担2712元，由贵州欧珀电子有限公司负担2712元（一审本诉案件受理费2712元、保全费1920、二审案件受理费5424元已由贵州新亚恒医药有限公司预交；一审反诉案件受理费2675元已由贵州欧珀电子有限公司预交，具体给付结算由双方当事人在执行中解决)。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  唐有临二〇一八年三月十六日书记员  杨胜糌