广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终2359号上诉人（原审原告）：陈君玉，女，1978年5月11日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：温根强，广东安达信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市高诚房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市106区肇庆大道南侧蓝塘四路海伦堡花园内。法定代表人：陈富明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锡，该公司员工。委托诉讼代理人：彭博，该公司员工。上诉人陈君玉与上诉人肇庆市高诚房地产开发有限公司（以下简称高诚房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服端州区人民法院(2017)粤1202民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈君玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判高诚房产公司支付逾期交房违约金179569.61元（以购房款总数1575172元为基数，逾期90天以内，2015年3月28日起至2015年6月27日的违约金按每日万分之一计算，即：14176.55元；逾期90天之后，2015年6月28日起至2017年3月27日的违约金按每月5‰计算，即165393.06元，2017年3月27日之后的违约金另行计算至商品房实际交付之日止）；2.一审、二审诉讼费用由高诚房产公司承担。事实和理由：按照陈君玉与高诚房产公司签订的《商品房买卖合同》，高诚房产公司应在2015年3月28日前向陈君玉交付符合条件的房屋，而陈君玉签订合同后已经依约向高诚房产公司支付了全部购房款人民币壹佰伍抬贰万零陆佰壹拾陆元（￥1520616)。但是，2015年3月28日约定交楼期限届满时，高诚房产公司一直未向陈君玉交付符合条件的房屋，导致陈君玉无法按时按计划入住。高诚房产公司逾期交付商品房的行为已经构成违约，陈君玉有权要求高诚房产公司承担逾期交房的违约金至高诚房产公司实际交付商品房时止。陈君玉认为高诚房产公司逾期交房时间已经超过两年，严重损害了陈君玉利益，致使陈君玉入住使用的目的至今未能实现，而对于逾期90天之后的违约金计算比率仍按逾期90天之内的违约金计算比率，明显与高诚房产公司违约行为造成陈君玉的损失不成正比，逾期超过90天的违约金比率应当高于90天之内的，否则，对违约方根本起不到约束、惩罚作用，只会纵容违约方持续违约，助长社会不良交易风气。因此，根据公平合理原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，陈君玉认为逾期交房超过90天后高诚房产公司应当按照每月5‰向陈君玉支付违约金，这也符肇庆当地判例。综上所述，请求肇庆市中级人民法院依法支持陈君玉的原审诉讼请求。高诚房产公司答辩称，陈君玉的上诉请求在合同中是没有约定的，我公司主张按照合同约定承担违约金，即按照日万分之一标准承担。承担违约金的时间是2015年3月28日起至2016年6月17日，当天我公司已经通知陈君玉办理收楼手续，她因各种理由不来办理。高诚房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2依法改判高诚房产公司向陈君玉支付逾期交楼违约金70252.67元（以已付房款1575172元为基数，自2015年3月29日起算至2016年6月17日，共446天，每日万分之一计算），驳回陈君玉的其他诉讼请求；3.本案诉讼费全部由陈君玉承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，判决显失公平，理由如下：1、关于逾期交楼的违约责任：本案案涉合同第八条“交付期限”约定出卖人应当于2015年3月28日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位己经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人，而高诚房产公司于2016年6月17日已办理竣工验收备案手续，取得“竣工验收备案表”，达到合同约定的交付条件，因此，高诚房产公司逾期交楼的违约责任应自2015年3月29日起至2016年6月17日止，共计446天，以陈君玉已付房款1575172元为基数，每日万分之一计算，高诚房产公司应承担的违约金数额应为70252.67元。2、关于收楼通知：本案中，陈君玉于2016年8月13日委托广东安达信律师事务所律师向高诚房产公司寄发律师函，明确表示陈君玉于2016年7月13日已明确知悉案涉房屋己达到合同约定的交付条件，其后高诚房产公司多次积极与陈君玉电话联系、当面沟通协商收楼事宜。案涉合同第十一条的交接约定出卖人应在商品房达到交付条件后书面通知买受人，意在“通知”，书面只是形式，而陈君玉在2016年7月13日已明确知悉案涉房屋己达到合同约定的交付条件，“通知”之效果己达到，陈君玉可随时前来办理收楼手续。但陈君玉要求以高诚房产公司支付高额违约金为前提，才肯办理收楼，才导致如此局面。高诚房产公司因项目开发进度影响确实存在逾期取得案涉房屋的竣工验收备案表，这是既定事实，陈君玉完全可以收楼之后继续追究逾期交楼违约责任，其拖延收楼的责任不在于高诚房产公司。一审判决认定高诚房产公司承担违约责任至2017年4月29日，显失公平。综上所述，一审法院做出的一审判决，事实认定不清。判决显失公平，损害了当事人的合法权益。为了维护高诚房产公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判。陈君玉答辩称，公司方违约是事实，在2016年6月17日取得备案后没有按照合同约定书面通知我方办理交付手续。违约金应当计算到房产交付我方之日止。陈君玉向一审法院起诉请求：1.高诚房产公司向陈君玉支付逾期交房违约金179569.61元（以购房款总数1575172元为基数，逾期90天之内，2015年3月28日起至2015年6月27日的违约金按每日万分之一计算，即1575172元×90日×万分之一=14176.55元；逾期90天之后，2015年6月28日起至2017年3月27日的违约金按每月5‰计算，即1575172元×21个月×5‰=165393.06元，2017年3月27日以后违约金的另行计算至商品房实际交付之日止）。2.本案的全部诉讼费用由高诚房产公司承担。一审法院认定事实：2014年3月8日，陈君玉、高诚房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈君玉购买高诚房产公司开发的位于肇庆市××州区××大道南侧（114区）第36座205房（复式），总金额为1575172元，其中在签订合同前付款787586元，在2014年7月8日前付清二期房款472552元，在2014年11月7日前付清三期房款315034元。在《商品房买卖合同》中，陈君玉、高诚房产公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年3月28日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1、2种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。本条中的“逾期”是指出卖人除按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付。至交付之日起，买受人需按规定缴交该商品房的相关费用（如物业管理费、水费、电费等）。因买受人未付清应付房价款、契税、专项维修资金、物业管理费等应付款的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理产权证而无须承担违约责任。合同签订后，陈君玉于2014年3月8日向高诚房产公司支付了房款787586元,于2014年7月5日向高诚房产公司支付了房款472552元，于2014年11月5日向高诚房产公司支付了房款315034元。又查明：2016年6月16日，高诚房产公司开发的位于肇庆市肇庆大道南侧114号的海伦堡新城一期洋房22-37座、商业一区、二区及一期地下室经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格。同年6月17日，在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。2017年4月29日，高诚房产公司根据陈君玉在合同中记载的买受人联系地址即广东省肇庆市端州区塔东三路38号B1幢801房通过特快专递的形式向陈君玉送达了《36座205》。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈君玉、高诚房产公司在2014年3月8日签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当依约履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定的交付期限是2015年3月28日前，而高诚房产公司在履行合同中确实存在延迟交楼的情形，应当承担延迟交楼的违约责任。由于陈君玉在2017年4月29日已收到了高诚房产公司向其发出的《36座205》，且陈君玉、高诚房产公司双方均没有提供足够有关此前已收楼的证据，因此，根据合同第十一条的约定，案涉商品房应在陈君玉收到《36座205》之日视为收楼之日，即本案收楼时间应认定为2017年4月29日。根据《商品房买卖合同》第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应补小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，高诚房产公司应当向陈君玉支付从2015年3月29日起计至2017年4月29日共计764天，按照每日0.01%计算的违约金，即120343.14元（1575172元×0.01%×764天=120343.14元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、高诚房产公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金120343.14元给陈君玉；二、驳回陈君玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1946元（陈君玉已预交），由陈君玉负担642元，高诚房产公司负担1304元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，依据双方当事人上诉请求及答辩理由，本案二审争议的焦点是：高诚房产公司向陈君玉支付逾期交楼的违约金应如何计算的问题。陈君玉与高诚房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应严格依照合同履行义务。高诚房产公司逾期交付商品房给陈君玉构成违约，事实清楚，双方没有争议，本院予以确认。但对于逾期交楼的违约金的计算双方存在较大分歧，合同中约定的商品房交付期限是2015年3月28日，直到2017年4月29日高诚房产公司向陈君玉发出书面收楼通知，2015年3月28日至2017年4月29日之间的期间为逾期交楼的时间，且涉案《商品房买卖合同》中明确约定“逾期超过90天后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，一审法院依据双方合同的明确约定，认定高诚房产公司应当向陈君玉支付从2015年3月29日起计至2017年4月29日共计764天，按照每日0.01%计算的违约金，即120343.14元（1575172元×0.01%×764天=120343.14元），理据充分，本院予以维持。陈君玉主张按照月5‰调整违约金，理据不足，本院不予采纳。虽然涉案商品房于2016年6月17日已经办理了工程竣工验收备案登记，符合交楼条件，但高诚房产公司未能书面通知陈君玉收楼，直至2017年4月29日高诚房产公司才向陈君玉发出书面收楼通知，一审法院将涉案商品房实际交付的时间认定为2017年4月29日，并无不当，高诚房产公司认为违约金计算截止至2016年6月17日的主张，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈君玉、高诚房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2334元，由陈君玉负担1281元，由高诚房产公司负担1053元。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  张秀丽代理审判员  陈卓杰二〇一七年十二月十一日书 记 员  赵崇轩