浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1426号
原告杭州市钱江新城建设指挥部。
法定代表人郑翰献。
委托代理人邱坤、高敏娟。
被告许昌基。
委托代理人刘珺。
原告杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱江新城指挥部）诉被告许昌基房屋租赁合同纠纷一案，原告钱江新城指挥部于2013年9月11日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告钱江新城指挥部的委托代理人邱坤、被告许昌基及其委托代理人刘珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱江新城指挥部诉称，2007年5月21日，原告与被告就坐落于杭州市江干区钱江六苑6幢底商5-6号、建筑面积为325.1平方米的商铺签订了《钱江苑商铺租赁合同》。该租赁合同约定：租赁期限自2007年7月6日至2013年7月5日止，2010年7月6日后每年租金286567.50元，租金每年支付一次，最后一年的租金最迟应当于2012年7月6日支付；被告逾期支付租金的，自迟延支付日起，每天向原告支付逾期未付租金万分之五的违约金。租赁合同签订后，原告按照合同约定交付了该租赁商铺，被告使用至今。自2012年7月，被告无故拖欠应付的一年租金286567.50元，经原告多次催讨，被告一直未付。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了双方签订的租赁合同的相关条款，损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求：1、判令被告立即支付自2012年7月6日至2013年7月5日止拖欠的租金共计286567.50元；2、判令被告立即支付自2012年7月6日起至2013年9月6日逾期支付租金的违约金61180.56元。
被告许昌基辩称，一、案涉房屋实际已变更了承租人，原告应向实际承租人汤海轮主张租金。被告在租赁了案涉房屋后，以案涉房屋为营业场所申请了新力足浴店，支付了2007年7月6日至2009年7月5日两年的租金。后因个人原因被告申请注销了该足浴店，并将该房屋转租给了汤海轮，原告协助汤海轮办理了个体工商户营业执照，从2009年7月6日开始的租金由汤海轮向原告支付。因此原告主张的2012年7月6日至2013年7月5日的租金应由汤海轮承担。二、原告诉称向被告多次催讨与事实不符。被告自注销企业后，原告都是与汤海轮联系的，原告根本没有向被告催讨过租金。三、原告要求支付的租金已经超过诉讼时效。对于2012年7月6日至2013年7月5日的租金，应在2012年7月5日前支付，而《民法通则》对租金的时效规定为一年，从2013年7月5日之后原告对被告要求支付租金已经过了诉讼时效。且原告违约金计算过高，应予调整。
原告钱江新城指挥部为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、钱江苑商铺租赁合同1份，拟证明原告与被告签订案涉钱江苑商铺租赁合同，并就租期、租金支付时间、逾期付租违约责任等进行了约定；
2、浙江省杭州市房屋出租专用发票1份，拟证明被告依约定向原告交纳过租金的事实；
3、杭州市江干区人民法院案件受理通知书、传票、民事裁定书各1份，拟证明本案的诉讼时效在2013年6月20日中断过。
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告应当向汤海轮主张租金，本院认为，该证据系原、被告双方签订，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性、合法性无异议，本院对该证据予以确认，该证据可以证明案涉房屋2009年7月6日至2010年7月5日年度的租金已经付清的事实。对原告提交的证据3，被告对真实性、合法性无异议，本院依法予以确认，该组证据可以证明杭州市钱江新城建设开发有限公司曾作为原告于2013年6月，以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉许昌基的事实。
被告许昌基为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
工商企业注销证明、个体工商户营业执照各1份，拟证明该商铺转租事实钱江新城指挥部是明知的，案涉商铺实际使用人是汤海轮。
上述证据经庭审质证，对被告提交的证据，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告签订合同的相对方是被告，被告将案涉房屋转租，原告并不知情，因此应由被告向原告支付租金。本院认为，该证据仅可证明案涉商铺的工商注销登记情况，本院对该组证据的真实性予以确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2007年5月21日，钱江新城指挥部作为甲方与乙方被告许昌基签订《钱江苑商铺租赁合同》一份，约定：甲方将钱江六苑6幢底商5至6号，建筑面积暂定为325.1平方米的房屋租赁给乙方作商业用房。租赁期限6年，即2007年7月6日至2013年7月5日止。甲方按合同规定时间，将出租的房屋交乙方使用。房屋第一至第三年合计租金为747567.45元整，即（2007年7月6日至2010年7月5日期间租金标准为：2.1元／天.平方米）；第四年至第六年递增15%合计租金为859702.57元整，即：（2010年7月6日至2013年7月5日期间租金标准为：2.415元／天.平方米）。租金一年一付，乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付第一年租金，其后年度租金均采用预付方式，即乙方应于一年租赁期满之前的15天内向甲方一次性支付下一年度的租金。甲、乙双方约定，本合同签订时，乙方应向甲方交付商铺租赁合同保证金，保证金为二个月租金，即人民币40962.6元整。乙方违反本合同第四条、第五条的约定，未在合同约定的期限内向甲方预付租金或支付保证金的，逾期未超过90天的，自迟延支付之日起，每逾期支付一天，应向甲方支付相当于逾期未付款万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期支付租金或保证金超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于（未付租金）10%的违约金，以及赔偿由此给甲方造成的直接经济损失。等等。
上述协议签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金40962.6元，案涉房屋实际交付给被告使用，被告用案涉房屋地址注册了杭州市江干区新力足浴店，法定代表人为被告许昌基。被告支付了2007年7月6日至2012年7月5日的租金1320702.52元，之后未再向原告支付过租金或者其他任何款项。现原、被告双方的租赁合同已经到期，被告已经于2013年7月5日搬离案涉房屋，现该案涉房屋已经由原告出租给案外人经营。
另查明，2013年6月，杭州市钱江新城建设开发有限公司即案涉房屋现实际所有权人曾作为原告向本院起诉被告许昌基，要求其支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。后查明，杭州市钱江新城建设开发有限公司并非系与许昌基签订租赁合同的相对方，故其于2013年9月4日向本院撤回起诉。2013年9月11日，钱江新城指挥部作为与许昌基签订租赁合同的相对方作为原告向本院起诉要求许昌基支付租金及逾期支付租金的违约金。
本院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案双方租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
被告仅支付了2012年7月5日之前的租金，还应支付2012年7月6日至2013年7月5日的租金286567.50元，被告辩称该时间段的租金应由案外人汤海轮支付，本院认为，被告作为案涉房屋的承租方，在租赁关系存续期间理应向出租方即本案原告支付租金，且被告也未提供证据证明被告的转租行为经过原告方的同意，故本院对被告该节辩称不予采信。被告还辩称原告要求支付的租金已经超过诉讼时效，本院认为，诉讼时效因提起诉讼而中断。本案中，杭州市钱江新城建设开发有限公司作为案涉房屋的现所有权人曾于2013年6月向本院起诉要求许昌基支付租金及逾期支付租金的违约金，因此，本案的诉讼时效因杭州市钱江新城建设开发有限公司的起诉而于2013年6月中断，故本案并未超过诉讼时效，本院对被告的该节辩称不予采信。对原告主张被告支付2012年7月6日至2013年7月5日的租金286567.5元的诉讼请求，本院予以支持。被告支付了租赁合同保证金40962.6元，从以上本院确认被告应支付的租金中折抵，折抵之后被告还应支付原告租金245604.9元。
同时，被告未按时支付租金，构成违约，原告有权向被告主张违约金，原告主张以逾期未付租金286567.5元为基数，按日万分之五自2012年7月6日起计算至2013年9月6日。本院认为，按上述标准计算被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据双方签订的租赁合同，如被告逾期支付租金超过90天的，被告应向原告支付相当于（未付租金）10%的违约金，本院认为，按租赁合同中约定的违约金计算方式，更符合双方的真实意思表示，经计算，被告应支付原告违约金286567.5＊10%≈28657元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告许昌基支付原告杭州市钱江新城建设指挥部租金人民币245604.90元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告许昌基支付原告杭州市钱江新城建设指挥部迟延支付租金的违约金人民币28657元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杭州市钱江新城建设指挥部的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币3258元，由原告杭州市钱江新城建设指挥部负担人民币244元，被告许昌基负担人民币3014元。被告许昌基应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6516元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 单婧婧
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 苏 翔