北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4344号
上诉人（原审被告）：史有海，男，1960年5月12日出生。
委托诉讼代理人：邢雷，北京市圆融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张有敏，女，1980年2月16日出生。
委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。
原审第三人：张建胜，男，1970年10月30日出生。
原审第三人：张永利，男，1963年2月6日出生。
原审第三人：潘雪红，女，1980年9月14日出生。
上诉人史有海与被上诉人张有敏、原审第三人张建胜、张永利、潘雪红因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2017）京0115民初8819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史有海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张有敏的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、转租土地上原来就有房屋及羊圈，史有海和张有敏签订的《养殖小区转租合同》第六条并未约定该土地系建设用地，亦未约定可以随意建设房屋，改变土地使用性质。一审判决认定史有海、张有敏改变土地用途，违反法律、行政法规的强制性规定，进而认定《养殖小区转租合同》无效，显系错误。二、涉案养殖小区系史有海代张有敏和本案第三人从王锦强等六人处转租而来，在本案审理的同时，大兴法院也审理了王锦强等六人诉史有海租赁合同纠纷案，但大兴法院就相同的转租行为却作出了不同的判决，认定史有海和王锦强等六人签订的《养殖小区转租合同》有效并判决解除，对史有海与张有敏签订的《养殖小区转租合同》认定为无效。三、史有海已将转让费43万元支付给了中间人贾玉忠，史有海也从未说过该土地可以改变土地使用性质，随意进行建设。所以，即使本案《养殖小区转租合同》无效，史有海也不存在过错，不应判决史有海返还地租款和转让费。四、一审法院认为张有敏提交的收据、手写明细难以证实建设厂房、装修具体费用数额，但仍然判决史有海赔偿建造、装修房屋费用4万元，无事实及法律依据，明显错误。五、一审法院依据我国土地管理法第四条及合同法第五十二条认定涉案合同无效，属于适用法律错误。土地管理法第四条属于管理性规定，合同法第五十二条第五项规定的强制性规定仅指效力性强制性规定。
张有敏辩称，同意一审判决，不同意史有海的上诉请求。根据相关法律规定，结合涉案合同的具体内容，涉案合同应属无效。
潘雪红、张建胜述称，同意一审判决，不同意史有海的上诉意见。
张永利述称，对史有海的上诉不发表意见，听从法院判决。
张有敏向一审法院起诉请求：确认养殖小区租赁合同无效；史有海返还租地款616667元（租金357055.62元、转让费143489.64元、地上物补偿款116793.89元）；赔偿资金占用损失259000.14元；赔偿建造、装修房屋费用294587元；本案评估费由史有海承担。
一审法院认定事实：2009年2月26日，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军（出租方、甲方）与史有海（承租方、乙方）签订的《养殖小区转租合同》，内容约定为了更好的发展生产，经甲乙双方友好协商，将甲方四各庄村南养殖小区转租给乙方，承租范围四各庄村南甲方养殖小区，小区范围西边围墙外1米，东边至马路，南边围墙道中，北边围墙道中，共计18亩。租期为2008年12月31日起至2038年12月31日止，共计30年。租赁30年共226万元，甲方将养殖小区内地上物卖给乙方，费用共36万元，地上物补偿款36万元合同签订之日一次付清。30年承担费共262万元，合同签订之日起首付142万元，剩余部分租金自2016年12月31日之前付120万元。权利与义务：承租期内甲方必须保证乙方的生产用水、用电，费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方协调周边各种关系，及大、小车辆行驶畅通，以利于生产发展团结；乙方不得在养殖小区内从事违法活动，承租期间如果乙方发生任何事故或违法活动，乙方自行承担，甲方不负任何责任；签订合同后甲方不得私自拆除养殖小区内地上物；按以上付款方式交齐地租，30年每亩租金不变；承租期间，乙方有权将养殖小区转租给其他合作伙伴；合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权；合同到期后，如乙方不续签时，有权处理小区内所有地上物。违约与责任：本合同一经签订后，即发生法律效力，双方本着谁违约谁负责的原则，若甲方违约承担乙方一切经济损失，若乙方违约小区内的地上物归甲方所有，乙方不得自行拆除。其他约定：在乙方承租期内，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归乙方所有，且甲方应退还乙方已付未满年限的剩余资金，合同终止。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。证明人处盖有“贾玉忠”印章。
2009年2月26日，史有海（出租方、甲方）与张永利、张有敏、潘雪红、张建胜（承租方、乙方）签订《养殖小区转租合同》，约定为了更好的发展生产，经甲乙双方友好协商，将甲方四各庄村南养殖小区转租给乙方。承租范围：四各庄村南甲方养殖小区，小区范围西边围墙外1米，东边至马路，南边围墙道中，北边围墙道中，共计18.34亩，转租给张永利、张有敏、潘雪红、张建胜，每个人的亩数和位置详见附表（一）。租金与租期：自2009年2月26日起至2039年2月26日止，共计30年，租金30年共227万元，地上物补偿款一次付清35万元，转让费一次性付清43万元，合计总款为305万元整。付款方式：签订合同之日起首付185万元整（其中含地上物补偿款35万元，转让费43万元），剩余120万元，自2016年12月31日前一次性付清。权利与义务：承租期内甲方必须保证乙方的生产用水、用电，费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方协调周边各种关系，及大、小车辆行驶畅通，以利于生产发展团结，乙方不得在养殖小区内从事违法活动，承租期间如果乙方发生任何事故或违法活动，乙方自行承担，甲方不负任何责任，签订合同后甲方不得私自拆除养殖小区内地上物，按以上付款方式交齐地租，30年每亩租金不变，承租期内，乙方有权将养殖小区转租给其他合作伙伴，合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权，合同到期后，如乙方不续签时，有权处理小区内所有地上物。违约与责任：本合同一经签订后，即发生法律效力，双方本着谁违约谁负责的原则，若甲方违约承担乙方一切经济损失，若乙方违约按国家有关规定支付滞纳金（每天按1%的滞纳金），乙方在翻建厂、住房时，如发生地方及政府部门的干扰，需甲方及时配合协商处理，如发生不可抗拒的因素，甲方应及时退还乙方交付地租和转让费。其他约定：在乙方承租期间，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归乙方所有，且甲方应退还乙方未满年限的剩余租金，合同终止，本合同一式五份，甲方一份，乙方每个人一份，双方签字后生效。合同附表（一）显示1块地（合同亩数3.05亩）承租人为潘雪红、2块地（合同亩数3.05亩）承租人张永利、3块地（合同亩数6.12亩）承租人张有敏、4块地（合同亩数6.12亩）承租人张建胜。史有海认为合同起租时间为2009年2月26日，张有敏称其于2010年6月17日交纳租金等费用，系应史有海要求合同上写的2009年2月26日起租，其认为应自实际交纳租金开始计算租期。
庭审中，史有海提交王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军六人的土地承包经营权证书复印件、个体工商户营业执照复印件，主张本案租赁土地用途系养殖用地。经法院与庞各庄镇土地规划科沟通，答复称本案《养殖小区转租合同》涉及土地性质为设施农用地。史有海主张其与王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军六人签订的《养殖小区转租合同》无效，称签订合同时被告知是工业工地，但其主张与张有敏、张建胜、张永利、潘雪红签订的《养殖小区转租合同》有效。
张有敏主张其与史有海签订的《养殖小区转租合同》无效，理由为基本农田不能作为养殖或者建房土地来使用。根据土地流转相关规定，本案实质上史有海、张有敏双方，史有海与其上家均没有按照土地流转程序进行流转。集体土地流转如果对本村集体经济组织农民进行转租或者出租等可以不召开村民代表大会，如果向本村集体经济组织之外的人员或者单位来转租或者出租集体土地，应当由本集体经济组织内的村民大会或代表大会来开会表决，必须经过三分之二代表同意，然后报当地乡镇人民政府备案，本案没有这样的程序。就算土地流转也不得改变土地用途，本案涉案土地按照史有海在另案抗辩意见属于集体土地，耕地中的基本农田，作为养殖用地改变了土地用途。史有海在转让给张有敏土地时候之前地上物完全是违法建筑被政府拆除。
史有海提交2010年6月17日其分别向张永利、张有敏、潘雪红、张建胜出具的地租款收据共5张，金额共计1850000元。张有敏提交2010年6月17日，史有海出具的收据一张，内容为：“今收到张有敏（租地款）陆拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元，??616667，收款人史有海，交款人张有敏”，主张张有敏支付史有海租金357055.62元、转让费143489.64元、地上物补偿款116793.89元。张有敏提交收据（收货凭证）8张、建房施工明细1张，主张支付建房、装修费用，史有海不予认可。张有敏称其在史有海保证下建厂房二次，第一次在2010年9、10月份被政府拆除，第二次没有建完停工，史有海称未承诺过张有敏可以建厂房，其只是帮助联系村里。史有海提交时间为2010年12月27日盖有北京市大兴区庞各庄镇人民政府出具的（2010）兴庞停建字第0033号停建通知书一份，内容为：“四各庄村南：经查，你单位（个人）在四各庄村南未经批准，于2010年12月27日擅自占用（变更）土地。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令你单位（个人）在接到本通知后，将建设工程及设施停止建设。如不履行通知内容，本机关依法处理，后果自负。”张有敏对此停建通知真实性、合法性、关联性没有异议。
本案诉争土地涉及拆除腾退，北京市大兴区庞各庄镇四各庄村村民委员会于2017年6月30日出具《致被拆除腾退人的一封信》，内容为“各相关单位（个人）及被拆除腾退人：在您的积极配合下，我村域列入庞各庄镇农民集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目的清登工作已基本完成，拆除腾退工作将于2017年7月2日正式启动，拆除腾退奖励期限截止日期为2017年8月15日……”。张有敏、史有海及本案第三人表示均未见过此拆除腾退通知，潘雪红称其是在2017年6月以后通过申请政府信息公开才知道有涉及拆除腾退的村民决议。
一审法院判决认为，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。设施农用地是指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。根据设施农用地特点，分为生产设施用地和附属设施用地。严禁擅自将农用地改为建设用地、扩大建设用地规模。该案史有海、张有敏签订的《养殖小区转租合同》所涉及土地为设施农用地，史有海、张有敏应当按照原土地性质使用承租土地、合理控制生产设施及附属设施用地规模。根据史有海、张有敏陈述、《养殖小区转租合同》第六条约定及停建通知书，史有海、张有敏签订的《养殖小区转租合同》约定内容以及实际履行情况涉及改变土地用途，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张有敏作为承租方应审慎核实承租土地性质，严格按照土地原有性质使用土地，其主张的在第一次建房后已被有关部门拆除，后又进行第二次建房时被通知停建，自2010年停建至今已近7年，该院认为张有敏在签订《养殖小区转租合同》及实际履行过程中存有过错。史有海作为出租方在《养殖小区转租合同》中约定张有敏翻建厂、住房，改变土地使用性质遇到政府部门干扰时，其提供配合协商处理义务，对《养殖小区转租合同》无效亦存在过错。张有敏主张其给付史有海的616667元包含租金357055.62元、转让费143489.64元、地上物补偿款116793.89元，该院认为其主张的租金、转让费、地上物补偿款合计数额超出其已交纳的616667元，该院根据张有敏承租土地实际使用面积计算出其已交纳租金为356666.67元、地上物补偿款116666.67元、转让费143333.33元。现合同无效后，史有海应将未满年限的剩余租金退还张有敏，张有敏亦应根据其自身过错承担相应的占有使用费。该院酌定以有关部门的拆除腾退通知时间为节点，其后未到期的租金由史有海返还，该案史有海、张有敏之间土地租赁起始时间以合同约定为准，自2009年2月26日起至2017年6月30日的占有使用费由张有敏根据其自身过错承担相应责任。根据《养殖小区转租合同》承租土地实际使用亩数17.28亩、30年租金共计227万元，计算出每亩、每年租金为4378.86元，经计算，张有敏实际承租土地5.76亩未到期租金为146288.96元，应由史有海返还张有敏，该院综合考虑导致合同无效中双方过错、张有敏对承担土地的占有使用情况及张有敏怠于保护其权利等因素，扣除张有敏应承担的相应占有使用费后，酌定由史有海返还84166.25元，故史有海共计返还张有敏租金230455.21元；根据史有海向次承租人出具的收据金额，显示其已收取相应的转让费、原地上物补偿款，现合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，史有海应将张有敏交纳的转让费143333.33元予以返还，张有敏交纳的地上物补偿款系转让原地上物权利的对价，其主张原地上物已被拆除，因其无法返还原地上物给史有海，亦给史有海造成一定损失，该院根据该案实际情况及双方过错，对张有敏要求返还地上物补偿款的请求，不予支持；张有敏提交收据若干张，主张前后二次建厂房、装修费用为294587元，史有海不予认可，其提交的收据无张有敏姓名、部分收据未载明时间，该院对此收据的真实性、关联性亦无法确认，仅凭张有敏提交的收据、手写明细难以证实张有敏建设厂房、装修具体费用数额，张有敏主张其第一次建厂房后被拆除，后又进行第二次建设厂房时因违法被通知停工，该院认为史有海、张有敏应根据各自过错对张有敏第一次建设厂房的损失进行分担，张有敏主张在被拆除后又进行第二次厂房建设属于自行扩大损失，其要求史有海承担，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因第一次建设的厂房已不存在，缺乏相应评估条件，该院根据史有海、张有敏各自过错，酌定史有海赔偿张有敏建房、装修费用40000元；张有敏主张资金占用损失，该院认为张有敏对于合同无效具有过错，故对其请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张有敏与史有海于二零零九年二月二十六日签订的《养殖小区转租合同》无效；二、史有海返还张有敏租地款二十三万零四百五十五元二角一分、转让费十四万三千三百三十三元三角三分，共计三十七万三千七百八十八元五角四分（于判决书生效后十日内履行）；三、史有海赔偿张有敏建造、装修房屋费用四万元（于判决书生效后十日内履行）；四、驳回张有敏的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实，张有敏在二审中陈述，其承租后第一次在承租小区内建房时，建房面积为1000平方米左右，是砖房，房屋四周框架已经建好，在搭建房顶之前被政府拆除。对此，史有海认可当时张有敏建房差不多1000平方米，是在搭建房顶之前被拆的。
本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，一、我国土地管理法第四条中规定：国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案经一审法院向有关部门调查，查知涉案《养殖小区转租合同》所涉土地的性质系设施农用地。一审法院根据当事人陈述、《养殖小区转租合同》第六条约定及停建通知书，认定《养殖小区转租合同》约定内容及实际履行情况改变了上述土地用途，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，该认定合法有据，本院予以确认，故本院对史有海主张合同有效的上诉意见不予支持。二、史有海作为出租方，应当知晓《养殖小区转租合同》涉及的土地性质和用途，但其仍与张有敏约定可以翻建厂、住房，并承诺在翻建时，如发生地方及政府部门的干扰，其及时配合协商处理。因此，史有海对《养殖小区转租合同》无效存在过错，其与承租方张有敏均应对该合同无效承担相应过错责任。三、关于租金返还问题。一审法院以有关部门的拆除腾退通知时间为节点，该节点之后的租金系未到期租金，由史有海返还，该节点之前的租金按照导致合同无效中双方过错、张有敏占有土地使用情况及其怠于保护权利等因素，由双方按比例分担，并酌定由史有海返还张有敏租金230455.21元并无不当，本院对此不持异议。四、关于转让费返还问题。因本案转租合同无效，故史有海基于该合同取得的转让费143333.33元，应当予以返还。五、关于建造、装修房屋费用的承担问题。结合张有敏与史有海在二审中对张有敏第一次建房情况的陈述，本院认为一审法院酌定史有海赔偿张有敏建房、装修费用4万元并无不当。综上所述，史有海的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由史有海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年五月三十一日
书记员 林晓天