上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初20956号
原告李法龙，男，1976年2月1日生，汉族，住上海市长宁区。原告潘颖静，女，1977年3月25日生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告共同委托代理人吴雯麒，上海市旭勤律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人孔丽，湖北立丰律师事务所上海分所律师。被告俞星华，男，1970年4月25日生，汉族，住上海市黄浦区。被告王璟，女，1973年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告俞嘉怡，女，2000年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人俞星华(原告俞嘉怡之父)。法定代理人王璟(原告俞嘉怡之母)。原告李法龙、潘颖静诉被告俞星华、王璟、俞嘉怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告李法龙、潘颖静及其共同委托代理人吴雯麒、孔丽、被告俞星华及王璟并作为被告俞嘉怡的法定代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李法龙、潘颖静诉称，2015年9月17日，原被告在第三人提供中介居间服务下，原告以人民币(以下币种同)580万元购买被告位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室以及1号库99号车位(以下简称系争房屋)，并签署了《房地产买卖居间协议》，协议对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。原告于2015年9月17日、9月18日分别支付定金2万元和28万元。2015年11月10日和2015年12月14日，双方分别签订第一版和第二版的《上海市房地产买卖合同》以及《房屋装修补偿款协议书》，对交易定金、付款方式、过户时间、违约责任等进一步明确约定。原告分别于2015年11月10日、11月13日、2016年1月22日支付房款及房屋装修补偿款90万元、55万元和160万元。2015年12月16日，被告与第三人签署了抵押借款合同，由第三人垫资房款180万元。原告办理银行贷款手续审批通过后，2016年2月4日，原告与被告前往浦东新区房地产交易中心办理房屋登记过户手续时，被告知房屋于2016年1月28日被闵行区人民法院查封，无法办理过户登记手续。法院查封事实发生后，被告未积极设法解决问题。原告与第三人多次催促被告，但被告一再拖延。2016年3月10日，双方签署了协议，明确被告已收到全部房款。依据第二版买卖合同第六条约定，双方确认在2016年3月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告有合理理由怀疑被告在房屋买卖过程中存在隐瞒事实、恶意欺骗的行为，损害了原告的合法权益及预期利益。被告在收到原告房款后，未及时完成房屋抵押登记注销手续，而是再次于2015年12月22日将房屋抵押。被告的种种行为已违反诚实信用原则，为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告配合原告办理系争房屋的过户手续并交付房屋；2、判令被告支付逾期过户违约金，以房屋总价款580万元为基数，按日万分之五为标准，从2016年3月11日开始计算到实际履行之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告俞星华、王璟、俞嘉怡共同辩称，愿意继续履行合同，配合办理过户及交房手续。不同意支付逾期过户违约金。被告认为无法过户的责任不完全在被告方，是由于系争房屋上有第三方的房屋查封，查封在原、被告签订买卖合同之后才发生，不是被告故意造成。原告在签订买卖合同时隐瞒了限购的事情，对于逾期过户也有责任。房屋总价款是380万，不是580万，计算方式有误。经审理查明：2015年9月17日，原、被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价为580万元。后双方就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年11月10日签订了《上海市房地产买卖合同》。2015年12月14日，原、被告再次就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为360万元。合同第六条约定，双方确认于2016年3月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款(一)第五条约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；合同附件三付款协议约定，原告应支付被告首期房价款120万元，第二期房价款240万元原告通过申请贷款支付，交房时间为交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告收到全部款项后5日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付原告，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。2015年12月14日，双方就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室地下一层车位99(人防)签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为15万元。合同第六条约定，双方确认于2016年3月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款(一)违约责任约定，被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；合同附件三付款协议约定，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若需)后当日内通过居间方转付或直接支付被告收取房价款15万元，交付时间为双方于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，对该车位进行验看、清点，确认无误后，由被告交付原告，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。2015年12月14日，双方另行签订协议，约定除两份《上海市房地产买卖合同》约定的价款360万元及15万元外，原告再直接支付被告装修补偿款205万元，其中40万元于签订买卖合同后当日支付给被告，155万元于2016年1月31日前直接支付给被告，剩余10万元于交房当日直接支付给被告，若原告逾期支付的则每逾期一日向被告支付未付款部分万分之五的违约金直至付款完毕止。2015年9月17日原告支付被告定金2万元；2015年9月18日原告支付被告定金28万元；2015年11月10日原告支付被告首付款90万元；2015年11月13日原告支付被告装修补偿款55万元；2016年1月22日，原告支付被告部分房价款160万元；2016年1月25日，被告向原告借款1.6万元，并明确该款从系争房屋购房款中扣除。2016年2月2日，原告与中国银行股份有限公司上海市静安支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定借款金额为100万元；2016年2月3日，原告与中国银行股份有限公司上海市静安支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定借款金额为140万元。另查明，原告(乙方)与被告俞星华、王璟(甲方)及赵建(丙方)签订《协议书》，约定根据甲、乙双方的要求，由丙方向甲方先行支付购房尾款180万元，并约定了各方权利义务、违约责任等；2016年1月5日，被告收到由赵建支付的180万元。2016年3月31日，原告(乙方)、被告(甲方)及赵建(丙方)签订协议书，其中第二条约定，于2016年3月11日前若债权人以至法院做笔录的方式同意以下事宜的，在丙方代乙方向甲方垫付购房款暂计389,660元(该金额为包含执行通知书中的债务利息，若存在利息的，垫付购房款还包括相应利息，但总金额不超过41万元)转入上海市闵行区人民法院指定账户当日，债权人应申请撤销系争房屋的查封，且不得再查封该房屋，则本协议继续履行，若无法达成，则本协议无法履行，根据本协议签订前的相关合同、协议约定处理后续事宜；第四条约定，在本协议第二条协议约定的事项完成后20个工作日内由丙方将本协议第2条的垫付购房款转入上海市闵行区人民法院指定账户，该笔钱款转入法院指定账户时，即视为甲方收到乙方的该笔垫付款金额的购房款；第五条约定，甲、乙双方应在系争房屋司法查封登记信息撤销后2日内，办理如下事宜：(1)在办理产权过户日前，双方对房屋的水、电、煤气表数等交接事宜进行前期确认；(2)甲方应办理撤销系争房屋的银行抵押登记信息并办理产权过户手续及房屋交接手续，在甲方签订房地产交易中心办理转让系争房屋的《收件收据》及甲、乙双方签署《房屋交接书》后，当场丙方代乙方向甲方垫付购房款(金额=60万元整-
本协议第4条垫付购房款金额)及乙方直接支付甲方房屋尾款5万元；第六条约定，甲方确认现已收到乙方直接支付的购房款335万元+丙方已代乙方垫付的购房款180万元+本协议第4、5条约定的丙方代乙方垫付的购房款60万元+本协议第5条约定乙方应支付的房屋尾款5万元，合计580万元整共同组成乙方的全部购房款。2016年4月5日，赵建向上海市闵行区人民法院缴入缴款人为被告俞星华的被执行款389,660元。再查明，系争房屋上存有抵押权人为上海农商银行浦东分行、债权数额为320万元的抵押；上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋、地下一层车位99(人防)上存有抵押权人为赵建、债权数额为180万元的抵押。审理中，双方确认在交易过程中为少交税款，故房屋买卖合同约定总金额共计375万元，另205万元作为装修补偿款支付。同时原告明确系争房屋上抵押权人为赵建、债权数额为180万元的抵押，费用由原告支付给赵建。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议、收款收据、借条、上海市房地产登记簿、个人二手住房贷款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、协议书、付款回单、代管款收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书等均系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。对房屋过户及交付，被告并无异议，本院予以准许。双方先后签订的买卖合同、协议书等对付款约定不同，根据双方最后于2016年3月31日签订的协议书，双方列明了已支付的款项，对于剩余款项的支付也进行了约定，故双方应参照该协议履行；且根据该协议以及双方庭审的陈述，本院确认双方买卖系争房屋真实价格为580万元，原告已支付房价款为5,555,660元。被告提出系因原告属于限购对象，双方先后签订过两次买卖合同，故对于迟延过户并非被告原因，且系争房屋无法办理过户系案外人查封导致；本院认为即使如被告所述原告存在限购，但之后双方重新签订了房屋买卖合同，应认为对于限购问题双方已经重新磋商达成了一致处理，故被告再行以此作为延期过户的抗辩，本院不予采信。双方签订买卖合同后，被告理应保证在双方约定期限内协助原告完成交易过户手续，现因被告原因导致系争房屋被法院查封、无法按期完成过户，被告理应承担相应责任，故原告依据合同约定主张逾期过户的违约金并无不当。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告俞星华、王璟、俞嘉怡于本判决生效之日起十五日内，涤除上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为上海农商银行浦东分行的抵押；二、被告俞星华、王璟、俞嘉怡于本判决生效之日起十五日内，涤除上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室、地下一层车位99(人防)房屋上抵押权人为赵建的抵押，所产生的费用由原告李法龙、潘颖静负担；三、被告俞星华、王璟、俞嘉怡于上述抵押涤除后十五日内，协助将上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室、地下一层车位99(人防)产权过户至原告李法龙、潘颖静名下，同时原告李法龙、潘颖静支付被告俞星华、王璟、俞嘉怡房款194,340元；四、被告俞星华、王璟、俞嘉怡于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室、地下一层车位99(人防)房屋交付给原告李法龙、潘颖静，同时原告李法龙、潘颖静支付被告俞星华、王璟、俞嘉怡房款50,000元；五、被告俞星华、王璟、俞嘉怡于本判决生效之日起三十日内，支付原告李法龙、潘颖静逾期过户违约金(以5,800,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年3月11日起计算至实际过户之日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,688元，减半收取计15,844元，由被告俞星华、王璟、俞嘉怡负担；财产保全费5,000元，由被告俞星华、王璟、俞嘉怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年七月六日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。