云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉红民一初字第1136号
原告（反诉被告）奉莉梅，女，1975年11月4日生，汉族，住玉溪市，现住玉溪市。公民身份号码：×××。
委托代理人马绍伟，云南精恒律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人武正雄，云南精恒律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）谭万根，男，1959年4月13日生，汉族，住玉溪市。公民身份号码：×××。
委托代理人陆俊，云南华信律师事务所律师。特别授权代理。
第三人白晓，女，1981年12月12日生，傣族，住玉溪市新平县，现住玉溪市。公民身份号码：×××。
原告奉莉梅诉被告谭万根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理。本案在审理过程中依法追加白晓为第三人参与本案的诉讼，依法适用普通程序于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告奉莉梅及其委托代理人武正雄，被告谭万根及其委托代理人陆俊，第三人白晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告奉莉梅诉称，2010年3月15日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，约定将位于红塔区文化路延长线88-3号，面积约430平方米的房屋（原东边马记清真美食坊）转租给被告经营使用；租期自2010年4月25日至2016年4月25日，每年租金为65000元，于每年3月25日交付原告等内容。同时，协议还约定原告将房屋内的一切财物作价75000元转让给被告所有。协议签订后，原、被告双方办理了房屋等交接手续，被告也按约支付清了第一年的租金和财物转让费。但自2011年3月起，被告没有按协议约定交付租赁费，原告为此多次进行催讨未果，至今共拖欠租赁费合计20余万元，为此，原告向法院起诉要求：1、请求人民法院判令解除原、被告签订的租赁协议；2、判令被告立即支付拖欠原告的租赁费216667元（自2011年4月25日起至2014年8月25日），并支付逾期付款利息28275元，合计244942元；3、本案诉讼费用全部由被告负担。
被告谭万根答辩并提出反诉称，约2006年初，玉溪市第二人民医院与玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部签订《铺面开发使用协议》，由该项目部将其临街地段开发为铺面使用，此后，第十五项目部以其主管杨从兴名义将开发建设的铺面对外出租。被告现租赁的饭店经数次租赁及转租至被告后，原、被告于2010年3月15日签订了《租赁协议》，被告按协议支付了原告第一年的房租65000元及六年的转租费75000元。租赁后被告先后投资100余万元设计装修并购置了饭店用具等。在经营“高新区大锅鱼火锅店”数月后，玉溪二医院于2011年2月18日通知玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部及被告，并以政府相关部门需要拆除为由要求于2011年4月30日前将所租赁铺面强行收回，此后市二医院强行断水断电，导致被告停业至今，由此造成被告150余万元的经济损失。停业期间，被告数次找原告要求其补偿部分损失，但原告以损失不是由其造成且其没有能力赔偿为由一直拒不协商处理，被告无奈多次向玉溪市第二人民医院反映要求解决损失的问题，经反映玉溪市第二人民医院于2012年3月主持并召集原、被告，玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部杨从兴及承租人李永洪协商赔偿事宜，协商过程中，玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部已经明确承诺自通知之日起不再向原告等人收取租赁费。此后，因原告拒不对被告作任何补偿而调解无果。现原告反而以被告违约为由诉至法院。被告认为，原告要求解除《租赁协议》、支付其租赁费及利息的理由根本不成立，理由是：1、自2011年2月18日起至今原告并没有按照租赁协议承诺保证提供租赁房屋供被告使用，本案中被告并没有任何违约行为，违约的是原告，原告根本无权要求被告支付租金，毕竟此期间原告并没有能够使用该房屋。2、被告上百万元的损失系因原告违约不能提供租赁房屋给被告使用造成的，其根本无权再主张房屋租赁费用。3、双方签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，在被告没有违约及过错且协议又能履行的情况下，该协议没有解除的理由和必要，其次，被告的诉讼请求合情合理且有充分的事实及法律依据，应得到支持。根据目前的情况，据了解，该房屋又暂时不需要拆除，在被告已经产生巨大损失的情况下，继续使用该房屋是减少损失的有效途径之一，在可行的情况下，没有理由不继续履行该租赁协议。2、被告自2011年2月18日起便停业至今，期间2月18日至4月租金已交纳，原告理应将此租金退还被告；3、原告从被告处收取的75000元系6年租期的转让费，现原告不能按照协议约定提供租赁房屋给被告使用，其当然应当退还已收取的转让费。为此反诉请求：一、依法驳回原告的一切诉讼请求；二、判令原告继续履行双方于2010年3月15日签订的《租赁协议》；三、判令原告返还自2011年2月25日至2011年4月25日两个月的租金合计10833.33元；四、判令原告退还其向被告收取的转让费75000元。
原告针对被告的反诉请求辩称，一、原告与被告签订的《租赁协议》包括两个不同的法律关系和内容。其一是原告将位于玉溪市红塔区文化路延长线88-3号面积约430平方米的房屋转租给被告经营使用的房屋租赁合同关系；其二是原告将餐厅内的一切财物作价75000元转让给被告，且双方已现场确认后完成了付款及移交等工作。并非所称的什么“六年的转租赁费用”。现因被告拖欠多年的租金，严重违约，才主张解除房屋租赁合同，而财物转让的买卖合同已经全部履行完毕，无须处理。二、被告称其接收房屋及饭店后先后投资100余万元进行设计、装修和购买餐饮用具等纯属虚构。原告当时经营的就是餐厅，而且作过相应的装修，餐饮用具均非常齐备，只要更换经营承包招牌即可营业。三、被告称2011年2月玉溪市第二人民医院通知因政府拆迁要收回房屋，并强行断水电导致其停业至今，造成了150余万元的经济损失无事实依据。四、被告诉称其数次找原告要求补偿其部分损失纯属无稽之谈。五、被告存在严重的违约行为，应承担相应的违约责任。租赁房屋自交付给被告至今，一直处于被告持有管理使用，期间还私下转租了一部分，没有任何租赁房屋被原告或其他人强行收回或侵占的情形，实际上是被告为掩盖其严重违约而寻找的借口。综上所述，被告提出的反诉请求根本没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。而原告在本诉中的诉讼请求完全具有充分的事实和法律依据，请法院予以支持。
第三人白晓述称，本案与其无关，不作陈述。
本案在审理过程中，原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：
一、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
二、玉溪市建设工程规划许可证复印件，由玉溪市二医院保存，证明本案所涉租赁房屋系合法建筑。
三、租赁协议原件，系原、被告双方签订，各自保存一份，证明双方自愿签订本协议，内容合法，该租赁协议合法有效。
四、通知复印件一份，于2012年12月29日由原告签发的催缴房租通知，证明原告曾向被告催缴房租的事实。
被告谭万根质证时认可原告提供的证据一；对证据二玉溪市建设工程规划许可证复印件，虽没有原件进行核对，但我们仍对真实性、合法性不持有异议；我们要说明的是该份许可证当时原告并没有提供给我们，本来原告应该提供给我们或者告知我们，让我们决定是否租赁该房屋，作为一个参考，正因为原告隐瞒了这个事实，造成政府要求拆除房屋存在的隐患。临时建筑就是一个临时的，不是永久的。所以导致的原因主要在原告。对证据三租赁协议系原、被告双方当时的意思表示，但当时对方根本没有提该建筑是临时建筑；在协议第五条明确约定甲方对转租房产保证乙方延续使用至2016年，并没有说在什么情况下要求停止使用不承担责任；在第六条还特别约定了一次性支付转让费75000元，原告不仅收了租金，还收了转让费，合同里边也证明了没有财产转让费；第八条规定将转租标的交给乙方进行装修改造，但对方在答辩中提到根本不需要装修改造。我方对装修设计图纸都有。说明双方约定的协议产生装修费用的事实，而且转让费75000元也是存在的。对证据四通知真实性、合法性、关联性都不予认可。我们从来没有收到过这样的通知，反而在那段时间是我们经常联系原告，但联系不到，说来商量损失的问题。
第三人质证时未发表意见，认为与其无关。
被告谭万根为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：
一、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格及相关自然情况。
二、营业执照、税务登记证，证明1、反诉原告分别于2010年5月5日及5月7日办理将租赁房屋以“高新区大锅鱼火锅店”作工商登记注册的事实；2、反诉被告自2010年5月5日后才开始经营的事实。营业执照根据今年新的规定，不需要年检，在2011年初年检过，以后这几年没有检验过，说明自2011年后我们就没有经营了。
三、房屋租赁合同、租房协议各一份，证明1、玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部以杨从兴名义将其建设的铺面对外出租的事实；2、反诉原告租赁的房屋已经过数次转租的事实；3、玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部对外出租该铺面时已经注明“如果在租期内政府和医院需要拆除房屋，必须无条件给予拆除”的事实（而反诉被告故意隐瞒了该重要情节），导致我们造成了极大的损失。
四、租赁协议一份，证明1、本案双方于2013年3月5日签订《租赁协议》的事实；2、租赁协议系双方真实意思表示且不违反当时的相关法律、法规规定，该协议合法有效的事实；3、协议对租期、租金、转让费相关事项作约定的事实；4、反诉被告故意隐瞒荣玉建筑公司关于“如果在租期内政府和医院需要拆除房屋，必须无条件给予拆除”重要事项的事实，这是造成反诉原告签订合同及重大损失产生的重要原因之一。反诉被告应承担相应的法律责任。
五、照片四张，证明1、反诉原告租赁房屋后对房屋做装修并购置相关饭店经营用品、用具的部分客观事实；2、因反诉被告不能按照约定提供租赁房屋造成反诉原告重大损失的部分事实依据。
六、通知一份，证明1、玉溪第二人民医院曾与玉溪玉荣建筑工程有限公司第十五项目部签订过《铺面开发使用协议》由该项目部开发使用其相关临街地段的事实；2、玉溪市第二人民医院于2011年发出通知要求收回出租铺面并拟拆除的事实；3、反诉原告自2011年2月18日后即被迫停止营业的事实。对于该通知来源于二医院通知十五项目部，十五项目部又带着这个通知找到谭万根，将该通知交给谭万根的客观事实，但我方提出我们是通过奉莉梅租的，为什么你们会直接通知我方，应该是你们通知奉莉梅，再由奉莉梅通知我方。该通知充分说明了从那个时候起合同就履行不了，属于政策因素，一直来都是与原告商谈，但没有谈成，在向二医院反映后，到8月份后又用起来，原因是损失太大。
原告质证认为对证据一没有异议；对证据二营业执照没有意见，他们正式的营业时间不是5月5号，他早就开始试营业，但是与本案没有影响，对于被告有段时间没有年检是对方违反工商有关规定，不年检应该注销，该营业执照与本案也没有关系。证据三房屋租赁合同、租赁协议与原告方毫无关系，不是原告与被告签订的协议，合同具有相对性，主体不一样，内容也不一样，合同只能以相对人作为依据，不能将别人的合同拿来作为依据，在杨从兴与李永洪所签订的合同当中有一条，与本案原被告双方没有关系，但实际上这个房屋到今天都没有拆除，一直都是由被告在占有使用，所以我方认为证据三与本案无关，不能约定本案当事人。证据四原被告双方的租赁协议，系双方真实意思表示，对合同的真实性、合法性均没有异议；只能以合同为准，不能超过合同约定作扩大解释。对证据五照片，对方没有提供形成的时间，当时被告租赁后经营的名称也不是这个名称，里边的好像与原来差不多，大部份用具还是奉莉梅转让时的财产。且第三人到庭，证明被告已将该房屋转让，一直属于经营的状态。对于证据六通知原告方没有收到过，原告方并不知道这个通知，而且也不是原告向被告发出的通知，与原告无关。
第三人质证时提出不知道原被告之间的纠纷，希望不要牵扯到自己。
第三人向本院提交以下证据：
店铺转让协议一份，证明其向谭万根转租房屋，并约定了租期为一年零九个月，每年租金为70000元。
原告质证时未提出意见，但认为在转让协议中“房屋和内有设备一并转让给第三人使用，也印证了，原被告签订的转让协议，实际也包括了餐饮用品。
被告质证时未提出异议。
本院依职权到玉溪市第二人民医院调取了《铺面开发使用协议》，对张开发、白晓作了询问，并形成询问笔录。经质证，原、被告及第三人无异议。
综合原、被告及第三人举证、质证，本院认为，原、被告双方提供的身份证复印件，证明各自的诉讼主体资格，经当庭核对，予以确认。原告提供的证据三、租赁协议原件与被告提供的证据四内容一致，被告提出证明本案双方于2013年3月5日签订《租赁协议》的事实系笔误，签订时间实为2010年3月5日，双方对该协议无异议，本院予以采信。原告提供的证据二，玉溪市建设工程规划许可证复印件，证明租赁物系临街临时建筑，予以采信。证据四通知复印件一份，被告不认可，且原告也无法证明该通知已向被告送达，故不予采信。被告提供的证据二、营业执照、税务登记证，证据三房屋租赁合同、租房协议与本案无关，不予评判；证据五照片四张，不足以证明案件事实，不予采信。证据六通知一份，证明玉溪市第二人民医院向玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部发出通知，按要求限期拆除临时建筑，于2011年4月30日收回铺面的事实，对该事实予以认定。第三人提供的证据店面转让协议一份，经原、被告质证无异议，予以采信。对本院调取的《铺面开发使用协议》及张开发、田小平、白晓的询问笔录，予以采信。
根据庭审、举证质证，本院认定本案事实如下：2010年3月5日原告奉莉梅与被告谭万根签订租房协议，原告奉莉梅将向玉溪荣玉建筑有限公司第十五项目部承租的位于玉溪市红塔区开发区文化路延长线88-3号，面积约430平方米的东边马记清真美食坊转租给被告谭万根。租期自2010年4月25日起至2016年4月25日止，年租金65000元，租金于每年3月25日交付，转让费75000元。协议签订后原告移交了房屋，被告支付了房租及转让费。2011年2月18日玉溪市第二人民医院向玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部发出通知，终止双方签订的《铺面开发使用协议》，所有铺面于2011年4月30日以前全部收回。被告谭万根随后停业。2014年7月10，被告谭万根将租赁的房屋转租给第三人白晓，租期为一年零九个月，年租金为70000元。另查明，本案租赁物系玉溪市第二人民医院与玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部2006年6月30日合作开发。建设项目名称为临街临时建筑。原告奉莉梅承租权是经与玉溪荣玉建筑工程有限公司第十五项目部于2006年6月3日签订房屋租赁合同取得。上述事实有原告提供的《租赁协议》、《房屋租赁合同》、玉溪市临时建设工程规划许可证，被告提供的《租赁协议》、通知，本院调取的《铺面开发使用协议》，对张开发、田小平、白晓的询问笔录在案证实。
本院认为，临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物和其他设施。临时建筑的使用期限在法律上作出了强制性规定，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》规定：“临时性建筑使用年限不得超过二年，并应当在批准的使用期限内自行拆除。”临时建筑物不予确权发证，不得改变使用性质，因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次，已超过两年期限而未获准延期，那么它在性质上属于违法建筑。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。本案中因租赁物是违法的临时建筑，故原、被告签订的《租赁协议》无效。庭审中经向双方当事人释明，原、被告均不变更各自的诉讼请求及反诉请求。由于当事人主张的法律关系的效力与根据案件事实作出的认定不一致，因此，原告的诉讼主张及被告的反诉主张，无事实根据和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）奉莉梅的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）谭万根的反诉请求。
本诉案件受理费4974元，由原告奉莉梅负担；反诉案件受理费1944元，减半征收972元，由被告谭万根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判长 方志平
审判员 段杨春
审判员 柴进伟
二〇一五年三月二十六日
书记员 李 香