贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第369号
上诉人（原审原告暨反诉被告）三穗供电局。
法定代表人邹冰洋，该局局长。
委托代理人张斌，贵州兄弟律师事务所律师。
委托代理人杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）王国平，男，1964年9月4日出生，汉族，个体工商户，住浙江省。
原审第三人贵州天天大商贸股份有限公司（以下简称“天天大公司”）。
法定代表人徐梅，该公司董事长。
原审第三人三穗县华侨大酒店有限责任公司（以下简称“华侨大酒店”）。
法定代表人徐梅，该公司董事长。
上诉人三穗供电局因与被上诉人王国平以及原审第三人天天大公司、华侨大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服三穗县人民法院（2014）穗民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年8月18日，三穗供电局与王国平签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：1、王国平承租三穗供电局位于三穗县城的电力调度大楼-1至8层（建筑面积8400㎡）用于宾馆、饮食服务行业，王国平承诺按准三星标准改造经营；2、租期从2009年9月1日起至2024年8月30日止（15年），租金每年350，000元，租金从2010年3月1日起开始计算，前五年租金半年一付，后十年一年一付，租金提前一个月预付，2010年3月1日前，王国平需交付第一期租金；3、合同签订后，王国平交定金100，000元，合同生效。租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前半年通知对方，经双方协商后，签订书面终止合同，造成对方的损失，应全部赔偿；4、王国平在承租期间，除二楼嗨吧外，其他部分不得擅自转包和分割转租给他人，否则后果自负；租赁期间，如因客观原因乙方不能继续经营的，甲方应同意乙方转租。按本合同条款与转租方签订租房协议；5、大楼屋顶同意乙方无偿做广告灯，二楼嗨吧必须改造至大楼后面另做入口，费用由三穗供电局与嗨吧协商负责；6、为配合王国平对该房屋进行合理的装修，三穗供电局应提供该房屋的结构图一份，水电按设计图纸安装到每个楼层的配电箱，保证宾馆水电容量和污水处理的完善，无偿提供原有的消防设施，配合王国平装修。王国平装修只要不影响整体结构，三穗供电局不得干涉装修；7、为配合王国平使用经营所需手续的办理，三穗供电局应无偿提供办理证件必须的资料；8、如租赁期满，王国平在房屋上所做的包括装修、上下水工程、消防工程、防盗工程、电力工程、卫生洁具、门窗外墙等依附于房屋的装修及设施，因依附而增值的部分，全部无偿移交三穗供电局，可移动财产如：电视机、电脑、床、家具等，由乙方自行处理；9、三穗供电局、王国平双方均应按合同履行，否则视为违约，因违约造成对方的损失应由违约一方赔偿。
合同签订后，王国平依合同约定向三穗供电局支付了定金100，000元。除二楼“动力嗨吧”外，三穗供电局将出租房屋-1至8层交给王国平进行改造、装修。至2010年3月1日，王国平未按合同约定的时间交付房屋租金。2010年5月6日，王国平以个人经营申请注册成立了“三穗县华侨大酒店”，并投入试营业。2010年11月30日，王国平向三穗供电局提交《要求尽快解决协调华侨大酒店有关问题的函》，要求补偿灯箱广告设备及安装费用159，300元，以及解决用电维修、水费计量分摊、大楼主体消防验收、二楼“动力嗨吧”交付等问题，三穗供电局未予回应和解决。2011年1月12日，三穗供电局向三穗县华侨大酒店发出书面《通知》，指出酒店在安装外观灯饰时，导致大楼外墙瓷砖松动、脱落；一楼电梯间门和楼梯间门未按“贵阳建筑设计有限公司方案”进行施工，存在严重安全隐患；未经供电局同意擅自在大楼楼顶安装水塔、锅炉，要求酒店在十日内对水塔、锅炉予以拆除，对外墙瓷砖进行加固，在三十日内对电梯间门和楼梯间门进行整改，王国平亦未作回应。2011年5月11日，三穗供电局向三穗县华侨大酒店送达《关于履行大楼租赁合同有关问题的函》，重申了《通知》涉及问题，补充要求三穗县华侨大酒店在10日内与供电局协商大楼公共部分标示牌问题、整改消防泵房功能，要求酒店10日内支付2011年5月前18个月租金275，000元（含定金100，000元）、税金91，350元。2011年5月26日，三穗县华侨大酒店向三穗供电局送达《关于三穗供电局穗供函（2011）17号函的回复》，答复：1关于房屋租金的问题，我酒店已多次要求解决租赁合同中你方所履行的承诺和义务，我酒店并于2010年11月30日书面函给贵局，要求解决相关问题，但一直没有给予答复解决，现恳请贵局尽快解决，我方会及时按合同约定履行义务；2关于楼顶安装修建供热水塔问题，热水供应是酒店必备设施，贵局应该同意安装，且开始安装时亦未有提异议，而在一年多后才提出异议不妥，安装的水塔不会影响大楼的安全；3酒店电梯系严格按照贵阳建筑设计院的施工要求进行施工改造的，未有安全隐患；4外墙打孔固定霓虹灯不存在瓷砖松动、脱落问题；5大楼外标示牌设置的问题，租房合同已约定同意我方设立广告；6消防泵的功能改变问题，只是把当时贵局用的手动抽水改为自动抽水，水满会自动关水；7大楼的消防验收从出租到现在一直都没有通过，酒店对安全十分担忧，酒店装修后到今天都没有正式营业，对酒店造成很大经济损失，希望得到贵局支持，把酒店做好。三穗县华侨大酒店回函后，双方就发生分歧的一系列问题未能得到协商解决，王国平也以提出的问题未得到解决为由，不予支付房屋租金。
2011年6月20日，王国平注销了“三穗县华侨大酒店”，同月23日，王国平等人注册成立三穗县华侨大酒店有限责任公司，法定代表人为王国平，注册资金200，000元，王国平占32%股权，陈国君30%、舒毓芬15%、杨再菊15%、倪英杰8%。
2011年6月26日，三穗供电局以王国平拒绝交纳租金为主要理由，向王国平送达《解除合同通知书》，告知王国平自收到通知书时解除双方签订的《房屋租赁合同》，由王国平向供电局承担违约责任，若王国平对通知效力有异议，应在15日内向法院请求确认效力。王国平收到《解除合同通知书》后，未对该通知书的效力问题进行书面回应。
2011年7月1日，王国平等五出资人将华侨大酒店全部股权和装修资产转让给第三人天天大公司，并签订《三穗县华侨大酒店有限责任公司股权转让协议》，约定将酒店100%股权及装修资产以及王国平与供电局所签房屋租赁合同的权利、义务转让给天天大公司，转让价人民币8，500，000元。天天大公司接收酒店股权和资产后，又投入部分资金对供电局出租房屋进行了装修、改造，现仍以华侨大酒店的名义进行经营。
2011年11月，王国平以其妻生病需要照顾为由（庭审中查明王国平之妻王碧雅因患病在住院治疗），特别授权刘涛与三穗供电局结算支付2009年8月8日至2011年6月30日的房屋租金，三穗供电局以双方已解除房屋租赁合同为由，拒绝收受租金。
2012年7月，三穗供电局以前述理由和请求提起诉讼。王国平提出答辩并提出反诉。
同时查明，2009年底，王国平在电力调度大楼楼顶安装“华侨大酒店”灯箱标识，并安装“南方电网”等标识，后三穗供电局以楼顶“华侨大酒店”标识让人误认为是大楼名称为由，将“华侨大酒店”标识拆除；2010年5月，三穗县华侨大酒店进行了试营业，并对酒店内部装修申请消防验收，2012年3月29日，黔东南州公安消防支队对“三穗电力大厦建设工程”进行了消防验收，并作出黔东南州公消验（2012）第0030号意见书，认定电力调度大楼主体工程多处功能设置及酒店部分装修、改造（-1层、2层、6层等）均不符合国家消防技术标准，对该大楼建设工程消防验收综合评定为不合格，不得投入使用。
另查明，三穗供电局曾于2006年12月30日将电力调度大楼-1至8层出租给吴述安。2007年8月8日，吴述安将承租的电力调度大楼二楼转租给胡洪良经营“动力嗨吧”，租期从2008年1月18日至2013年1月18日止，租金第一年为100，000元，以后每年租金在上年基础上递增5%。2008年7月，三穗供电局与吴述安双方终止租赁合同，因吴述安转租二楼及拖欠租金发生纠纷，三穗供电局起诉到本院，要求吴述安支付拖欠的租金，并确认二楼的转租合同无效，本院经审理后作出（2012）穗民初字第168号判决，判令吴述安支付拖欠房屋租金，驳回三穗供电局关于确认二楼转租合同无效的请求，明确三穗供电局与吴述安终止房屋租赁合同后，二楼次承租人胡洪良按转租合同约定直接向三穗供电局交付房屋租金。（2012）穗民初字第168号判决已生效。三穗供电局电力调度大楼二楼“动力嗨吧”租赁期限于2013年1月18日到期，钥匙已交三穗供电局，但动力嗨吧财物未搬出，仍占用二楼原动力嗨吧经营场所。
原审法院认为：三穗供电局与王国平签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。
三穗供电局以王国平不支付租金，不履行合同主要义务为由，于2011年6月25日向王国平送达《解除合同通知书》。对于《解除合同通知书》是否生效，合同是否已解除的问题，本院认为：（1）三穗供电局依法单方解除合同的条件未成就。首先，三穗供电局与王国平签订房屋租赁合同时，双方对二楼交付未作约定，导致之后对二楼的交付发生争议，该争议一直未得到协调解决，而二楼也一直未能交付给王国平使用。其次，三穗供电局与王国平在房屋租赁合同中第二条第三项约定“为配合乙方使用经营所需手续的办理，甲方应无偿提供办理证件必须的资料”，未明确约定三穗供电局交付大楼主体工程消防验收合格证明，属约定不明。但因双方又约定王国平所租房屋用于宾馆、饮食服务行业，如果主体工程消防验收不合格，将直接导致宾馆不能正常投入使用，而高层或小高层房屋主体工程的消防验收是业主三穗供电局应尽的义务。由于约定不明，王国平要求提供大楼主体工程消防验收合格资料，三穗供电局未能提供，双方亦发生争议，早在2010年王国平就要求三穗供电局申请大楼主体消防验收，但未得到解决。因约定不明致双方发生争议，且未能达成一致协议的情况下，三穗供电局未完成其房屋二楼交付，未在房屋出租前完成大楼主体消防验收，三穗供电局实际未全部履行自己的合同义务，王国平因此暂缓支付租金不构成根本违约，三穗供电局不得单方解除合同；（2）王国平在合同履行过程中未拒绝支付租金，三穗供电局催付租金时，王国平回函告知待相关问题得到解决后会履行支付租金的义务，客观上，王国平也于2011年11月委托他人与三穗供电局结算支付房屋租金；（3）王国平愿意支付租金，双方房屋租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现。综上所述，三穗供电局请求确认2011年6月25日送达的《解除合同通知书》已生效、双方签订的《房屋租赁合同》已解除的事实和理由不充分，本院不予支持，双方应继续履行合同约定的权利和义务。由此，对三穗供电局诉请判决王国平对房屋进行装修所形成的装修资产及设施中不可移动的资产全部无偿归三穗供电局所有和请求判决王国平排除妨害，将其所有的可移动财产搬离三穗供电局的房屋，将房屋归还三穗供电局的诉讼请求，本院亦不予支持。
三穗供电局与王国平在《房屋租赁合同》中，约定以支付定金10万元作为合同生效条件，王国平支付定金后，双方已履行合同，定金目的已实现，双方约定该定金不具有违约金的性质，三穗供电局请求判令不再返还定金100，000元，本院不予支持，该定金可转为租金使用。
三穗供电局与王国平签订《房屋租赁合同》后，三穗供电局将房屋除二楼“动力嗨吧”外的其余8层交付给王国平使用，且王国平对房屋装修后，已投入经营，王国平有向三穗供电局支付8层房屋租金的义务，三穗供电局要求王国平支付已使用房屋租金的请求，本院予以支持。三穗供电局请求王国平支付2010年3月1日至2011年6月25日租金460，000元。按双方合同约定每年租金350，000元，折合每天958.90元（350，000元÷365天），2010年3月1日至2011年6月25日期间共计482天，租金为462，189.8元（958.90元×482天），该租金包含二楼“动力嗨吧”的租金，而二楼“动力嗨吧”此前已出租给胡洪良经营，租金由三穗供电局直接收取，按（2012）穗民初字第168号生效民事判决计算，胡洪良应支付三穗供电局二楼“动力嗨吧”2010年3月1日至2011年6月25日期间的租金为147，990.59元，该笔租金应予扣除。扣除后王国平应支付三穗供电局2010年3月1日至2011年6月25日期间的租金为314，199.21元，超出部分本院不予支持。同理，三穗供电局要求王国平支付2011年6月26日至2012年6月25日的租金（房屋占用费）35万元也应扣除二楼“动力嗨吧”的部分，该期间胡洪良应支付给三穗供电局的租金为118，285.14元，扣除后王国平应支付该期间租金为231，714.86元。两项合计王国平应支付三穗供电局租金545，914.07元，再扣减王国平已交定金100，000元，王国平实际还应支付445，914.07元。王国平以三穗供电局尚未履行交付二楼及尚未提供消防验收资料为由而暂缓支付合同有效期内租金的辩解，本院不予采纳。
三穗供电局与王国平约定租赁物为电力调度大楼-1至8楼，故三穗供电局有交付房屋二楼的义务，对王国平反诉请求交付二楼“动力嗨吧”的请求，予以支持。但双方在签订房屋租赁合同时，王国平已明知二楼已出租给他人使用，故二楼的交付应给予一定的合理期限。鉴于二楼原租赁合同期已届满，钥匙已交回三穗供电局，但还有相关租赁事宜未处理完毕，原承租人的财物尚未搬出，本院酌定由三穗供电局在二楼相关租赁事宜处理完毕后10日内完成交付。
三穗供电局与王国平在房屋租赁合同中虽未约定三穗供电局交付大楼主体工程消防验收合格证照，但高层或小高层房屋主体工程应通过消防验收等才能入住、使用，三穗供电局有在主体工程消防验收合格后再将房屋对外出租的义务。由于三穗供电局与王国平共用一个大楼主体，大楼主体消防验收及9层以上装修消防验收由三穗供电局负责，-1-8层装修消防验收由王国平负责，而整体上双方又是一个综合消防验收主体。根据黔东南州公安消防支队《建设工程消防验收意见书》关于三穗县电力局三穗电力大厦建设工程消防验收不合格的意见，消防验收综合评定为不合格，要求按意见整改后重新报支队验收。从该消防验收意见书看，未明确要求单独进行大楼主体消防验收，验收未合格部分的整改应归谁方也不明确，再且大楼已进行了经营装修，再要求三穗供电局单独完成房屋主体消防验收也难以实现。因而双方应本着公平合理、诚实信用原则，相互支持配合，各自履行自己的整改义务直至消防验收合格。故对王国平反诉要求三穗供电局提供大楼主体消防验收资料以协助被告办理经营手续的请求，本院不予支持。
关于天天大公司是否具备第三人主体资格以及房屋是否存在转租给第三人的问题，本院经审查认为，天天大公司受让王国平等其他出资人的全部股权及公司装修资产后，自然取得该公司资产和其他权利，三穗供电局及王国平之间的租赁合同是否解除，其结果直接决定天天大公司是否能继续经营三穗县华侨大酒店有限责任公司，因而天天大公司与王国平和三穗供电局之间租赁合同纠纷处理结果有直接的利害关系，其是本案适格的第三人。三穗供电局关于天天大公司不具有本案第三人主体资格的意见不成立，本院不予采纳。王国平等出资人将三穗县华侨大酒店有限责任公司股权及装修资产全部转让给天天大公司，天天大公司受让股权后仍以三穗县华侨大酒店有限责任公司继续经营，股权转让发生的法律后果只是公司内部出资人发生变动，不影响王国平与三穗供电局之间房屋租赁合同约定的权利义务关系，不属房屋转租行为，无须经三穗供电局同意。虽然在《股权转让协议》中第七条第四项载明“甲方保证与第三人（三穗供电局）签订房屋租赁权利义务全部转移给乙方”，但并没有约定由天天大公司向三穗供电局负责，股权转让后，王国平仍委托人与三穗供电局协商结算房屋租金事宜。天天大公司在受让王国平等出资人的全部股权和公司装修资产后，只是成了《房屋租赁合同》权利义务的实际承受人，在三穗供电局与王国平的房屋租赁合同中，仍由王国平履行房屋租赁合同约定的权利和义务，就该合同约定义务对三穗供电局负责。
王国平在反诉中提出要求原告赔偿其楼顶灯箱广告损失159，300元和支付南方电网标识广告灯工程款45，343.20元，与本案不属同一法律关系，不予审理，王国平可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十六条、第七十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出判决：一、三穗供电局与王国平继续履行双方于2009年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、由王国平支付三穗供电局2010年3月1日至2011年6月25日期间房屋租金314，199.21元和2011年6月26日至2012年6月25日房屋租金231，714.86元，两项租金合计人民币545，914.07元，扣除已交定金100，000元，王国平应实际支付三穗供电局445，914.07元。限于本判决生效后十日内付清；三、三穗供电局在原二楼动力嗨吧租赁事宜处理完毕后十日内将三穗县电力调度大楼二楼交付给王国平管理使用；四、驳回三穗供电局的其他诉讼请求；五、驳回王国平的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币13，800元，反诉案件受理费人民币6，550元（不含驳回起诉项），合计人民币20，350元，由三穗供电局负担12，362元，王国平负担7，988元。
一审宣判后，三穗供电局向本院提起上诉，其主要理由和请求：1、原审法院关于三穗供电局不享有合同解除权的认定是错误的，三穗供电局享有合同解除权，既有事实依据，也有法律依据，应当得到人民法院的支持。2、上诉人送达《解除通知书》后，被上诉人在法定期限内未提出任何异议，应依法认定通知已经生效，租赁合同已经解除。3、王国平使用一栋大楼的八层房屋长达四年之久，分文租金不交，其所交100，000元定金理应扣除，不应返还或冲抵租金。4、原审法院判决三穗供电局仍应向王国平交付二楼房屋，是完全错误的。5、天天大公司与本案无关，不应是本案第三人。请求撤销一审判决第一、三、四项判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人王国平答辩称：上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决基本正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人天天大公司答辩称：答辩人是本案的适格第三人，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律得当，判决结果公正、合法。上诉人的上诉理由及上诉请求均不能成立。为此，恳请上级人民法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人三穗县华侨大酒店有限责任公司未作答辩。
经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于三穗供电局与王国平所签房屋租赁协议是否应解除的问题。该协议是在平等互利、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定享受权利并履行义务。由于合同约定不明，导致三穗供电局未完成其房屋二楼交付，未在房屋出租前完成大楼主体消防验收，王国平亦未能按照合同约定履行交付租金义务。三穗供电局催付租金时，王国平回函告知待相关问题得到解决后会履行支付租金的义务，客观上，王国平也于2011年11月委托他人与三穗供电局结算交付房屋租金，三穗供电局收取租金的目的完全能实现。因此，三穗供电局行使解除权的条件未成就，其不享有合同解除权，其请求确认2011年6月25日送达的《解除合同通知书》已生效、双方签订的《房屋租赁合同》已解除的理由不充分，一审法院对此作出的判决正确。
关于王国平向三穗供电局交付的100，000元定金能否作为租金抵扣的问题。三穗供电局与王国平在《房屋租赁合同》中约定定金100，000元作为合同生效条件，王国平交付定金后，双方签订的合同已生效，定金目的已实现，该定金不再具有担保的性质，可转为租金使用，一审对此作出的判决正确。
关于三穗供电局是否仍应向王国平交付二楼房屋的问题。因三穗供电局与王国平约定租赁物为电力调度大楼-1至8楼，按照合同约定三穗供电局有交付房屋二楼的义务，故一审判决支持王国平的交付二楼“动力嗨吧”的反诉请求正确。
关于天天大公司是否具备第三人主体资格的问题。因天天大公司受让王国平等其他出资人的全部股权及公司装修资产后，自然取得该公司资产和其他权利。三穗供电局和王国平之间的租赁合同是否解除，其结果直接决定天天大公司是否能继续经营三穗县华侨大酒店有限责任公司，王国平和三穗供电局之间租赁合同纠纷处理结果与天天大公司有直接的利害关系，一审法院依法追加天天大公司参加诉讼并无不当。
综上，上诉人三穗供电局的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，800元，由上诉人三穗供电局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 南 楠
审 判 员 杨 德 丽
代理审判员 王 山 地
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王珺（代）