宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初5269号原告（反诉被告）：宁波浙电物业经营有限公司（组织机构代码为74219110-9）。住所地：宁波市江北区清湖路***号*层。法定代表人：余海波，该公司董事长。委托代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐月芬，女，1963年8月2日出生汉族，自由职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：傅国强（被告丈夫），男，1954年9月4日出生汉族，企业主，住宁波市鄞州区。原告宁波浙电物业经营有限公司（以下简称浙电物业公司）为与被告唐月芬物业服务合同纠纷一案，于2016年6月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。2016年6月29日，被告唐月芬在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告浙电物业公司委托代理人岑萍萍，被告唐月芬及其委托代理人傅国强到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解半个月，但未达成协议。本案现已审理终结。原告浙电物业公司起诉称：原告是具有物业管理资质的物业服务公司。2011年7月12日，原告与宁波市春江花城业主委员会签订春江花城物业服务委托合同一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城小区提供物业服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；委托事项为建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施及附属配套服务设施等的维修、养护、管理，房屋装修管理，绿地管理等；物业管理服务费收取包括物业管理综合服务费、公共设施维修费、装修垃圾清运费等；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；合同约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。签约后，原告为该小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务。被告系春江花城小区B2幢88号1101室的业主，建筑面积为232.63平方米。在原告提供物业服务前已入住。原告已按合同约定要求向被告提供了物业服务，但被告未按约支付2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费。原告已多次通过上门催收，书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。故请求判令：一、被告支付综合服务费8339.80元；二、支付因拖欠物业费所产生的违约金2514元（从2013年7月15日开始计算，暂算至2016年4月15日，按每日万分之三计算至实际支付之日）。审理过程中，原告对第二项诉讼请求违约金的起算时间变更为从起诉之日起计算，本院予以准许。被告唐月芬答辩兼反诉称：一、被告家自2011年11月起，多次向原告提出家中自来水供应不上，水压不正常、水流小，催促原告维修水泵。但原告一直没有把水泵维修好，导致被告家的电热水器主板被烧坏。2012年6月1日左右，被告又向原告工作人员反映此事，并告诉他们，电热水器由于水量过小已烧坏，而且水量小也导致被告家人洗澡时经常断水从而受冷感冒，如果物业再不来修好，被告只能自己去买增压泵以增加水量，但所有费用要由物业公司承担。在多次催促无果的情况下，被告于2012年6月5日自己出钱维修了电热水器，计1900元，另加上2次检修费用300元，2012年10月16日购买了增压泵，计1100元，2012年11月15日又调换了电热水器配件，计1000元。这样修理后只使用了一年多的时间，由于被告所在一幢楼的供水系统水泵问题，又出现了水压不均、水流量少，导致电热水器又烧坏。被告多次找原告解决这个问题，但原告一直以修不好为借口，无奈之下，2014年1月11日，被告又自己掏钱维修了电热水器的主板，计1000元，2014年7月17日更换增压泵，计1000元。被告合计支付费用6300元，另外由此事给被告带来精神损失、感冒生病医疗费损失合计5000元。在原告退出、天宁物业接手春江花城小区的物业管理后，被告向天宁物业提出了同样的问题，结果天宁物业花了3天时间就把问题解决，被告也当场就把天宁物业的物业费全部付清；二、由于外墙渗漏，导致被告房屋墙体发霉，墙纸全部发霉变质，被告多次向原告反映家中东面和北面外墙渗水严重，但原告一直没有维修好。考虑到家人健康问题，无奈之下被告把墙纸全部撕掉重新粉刷装修，经济损失达20000元；三、被告一直认可按时支付物业费是被告应尽的义务，但业主在发生应由物业公司服务维修的项目时，物业公司也应及时合理的服务到位。春江花城小区众多业主不付物业费，实为无奈之举，是原告在管理春江花城小区时未尽到物业公司应尽的责任和义务。除了原告起诉的这部分物业费，其他时间段的物业费被告都已支付，充分说明被告不是无故拖欠。总之，认为一方面被告应缴纳物业费，但另一方面原告应承担被告的损失，故反诉要求判令：一、支付水泵、电热水器等维修费用6300元，由此事带来的精神损失、感冒生病医疗费5000元；二、赔偿由于墙体渗漏、渗水，导致的经济损失20000元。针对反诉，原告浙电物业公司答辩称：供水不足、水流小可能是供水部门的责任，电热水器的损坏也可能是热水器本身的质量问题，总之没有证据证明水泵、电热水器的损失与原告有关。墙体维修的问题，如果发生在房屋保修期内，应向开发商主张权利；如果发生在保修期外，可向物业公司提出，经业主委员会认定同意后可从共用维修资金中拨款维修，但都不存在由物业公司进行赔偿的问题。总之，认为原告已尽到了物业管理服务合同的义务，要求驳回被告的反诉请求。原告浙电物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.房产登记信息一份，拟证明被告系春江花城小区B2幢88号1101室的业主，房屋面积232.63平方米；2.《春江花城物业服务委托合同》一份，拟证明原告与被告所在的春江花城小区的业主委员会签订合同，合同中对物业名称、物业服务事项、物业费金额等进行了约定的事实；3.《关于春江花城小区增加物业综合服务费的备案报告》一份、物业费计算清单一份，拟证明被告房屋应付综合服务费的具体金额（2012年7月15日之前按每月每平方米1.10元的标准，之后按每月每平方米1.40元的标准）。上述证据经被告质证，被告的质证意见及本院的认证意见如下：被告对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告有异议，认为物业费提价未经被告及广大业主同意，而且原告提供的物业服务很差，没有提价的理由。本院认为原告提交了该《备案报告》的原件，可知该上调服务费事宜确实已在鄞州区物价局备案。被告陈述小区业主委员会于2014年2月所做的随机抽样调查，由于不能确定其抽样是否具有广泛性与合理性，故不能以此推翻已在物价部门备案的调价方案。因此本院对证据3的真实性、合法性、关联性亦予以确认。被告唐月芬为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：1.被告家中卧室的照片七张，小区业主打扫卫生的照片两张，拟证明原告提供的物业服务不符合合同约定，被告房屋外墙渗漏导致墙体发霉、墙纸发霉变质；小区里曾经没有保洁人员，只能由业主自己打扫小区卫生；2.收款收据四份、产品维修单一份，拟证明被告为维修热水器，支出6300元维修费的事实。上述证据经原告质证，原告的质证意见及本院的认证意见如下：对证据1，原告认为真实性无法核实，如果确实存在外墙渗漏，可以由公共维修资金支付，不应由原告物业公司承担。本院认为该组证据的真实性可以确认，该组证据可以证明原告提供的物业服务确实存在瑕疵。对证据2，原告认为真实性无法核实，关联性有异议，而且如果有损失也存在自行扩大的损失。本院询问原告是否确实存在被告所说的供水问题，原告回答“不清楚”，而被告的反诉状早已依法送达原告，因此，对被告陈述的原告提供物业服务期间，被告家中自来水存在供水不足、水压小的问题，本院予以确认。但由于被告提供的收款收据与产品维修单的内容，无法直接显示维修的内容与原因，原告也提出了异议，故本院对该组证据的关联性不予确认。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年7月12日，春江花城业主委员会与原告签订《春江花城物业服务委托合同》一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城提供物业管理服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；综合服务费为小高层住宅每月每平方米1.10元；并约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。次年即2012年7月，经宁波市春江花城业主委员会同意，小高层住宅的综合服务费从2012年7月15日起调整到每月每平方米1.40元，并经宁波市鄞州区物价局备案。原告实际提供服务的时间自2011年7月15日起，后于2014年3月31日与春江花城业主委员会提前解除了合同。被告系鄞州区春江花城小区B2幢88号1101室的业主，该房屋建筑面积232.63平方米，属于小高层住宅。被告至今未付2012年1月1日至2014年3月31日的物业服务费合计8339.80元。原告提供物业服务期间，被告家中自来水存在供水不足、水压小的问题，被告向原告多次反映，问题未得到解决。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为小区业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。但本案中，一是由于原告已与春江花城业主委员会提前解除了合同，不存在继续开展物业服务的情形；二是根据其他案件以及被告的举证，可知原告提供的物业服务确实存在不足，因此，对被告应缴纳的综合服务费，本院酌情按照75%确认为6255元，并对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。对被告反诉要求原告赔偿的损失，证据不足，故本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告唐月芬支付原告宁波浙电物业经营有限公司综合服务费6255元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波浙电物业经营有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告唐月芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由原告宁波浙电物业经营有限公司负担6元，被告唐月芬负担19元；反诉受理费减半收取25元，由被告唐月芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  郑 燕二〇一六年十月十日代书记员  金燕雯??10???9?