辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第798号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山长轩，男，1958年3月10日出生，满族，无职业，住辽宁省辽中县。
委托代理人：张硕文，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：韩伟明，辽宁众志城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市产权典当有限责任公司，住所地沈阳市大东区大北街84号。
法定代表人：汤殿喜，该公司董事长。
委托代理人：沙中泽，辽宁辉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁兴科房屋开发有限公司，住所地沈阳市大东区小东路230号。
法定代表人：林国越，该公司总经理。
委托代理人：杨菲、王译玲，辽宁华禹律师事务所律师。
上诉人山长轩因与被上诉人沈阳市产权典当有限责任公司（简称典当公司）、辽宁兴科房屋开发有限公司（简称兴科公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）组成合议庭，于2014年4月23日、5月19日、11月28日三次公开开庭审理了本案，上诉人山长轩及其委托代理人张硕文、韩伟明，兴科公司的委托代理人杨菲、王译玲均到庭参加了诉讼。被上诉人典当公司经合法传唤未到庭参加2014年11月28日的审理。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审原告山长轩一审诉称，2005年9月9日，我与兴科公司签订了《产权转让协议书》，购买本案诉争房产，实际占有并一直使用该房产，但兴科公司至今不能为我办理产权登记手续，后得知兴科公司已将诉争房产抵押给典当公司。但兴科公司开发建设沈河区丰乐二街5号房产的土地使用权证（东陵国用2002字第02391号）系该公司通过伪造和提供虚假材料等违法手段而取得的，典当公司基于该份伪造的土地使用权证书而取得的房产抵押权因违反法律法规的强制性规定也当然无效。有辽中县人民检察院反贪局出具的情况说明以及相关证据予以证明。现根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，请求法院：1、确认我对争议房屋具有所有权；2、确认兴科公司与典当公司之间就沈河区丰乐二街5号1-3门、1-4门设立的抵押权无效；3、解除对位于沈阳市沈河区丰乐二街5号（原住址为沈阳市东陵区丰乐二街5号）面积为967.34平方米房产的查封，并停止对该房产的强制执行；4、兴科公司与典当公司承担本案的全部诉讼费用。
原审被告典当公司一审辩称，一、山长轩提出的“解除对争议房产的查封，并停止对该房产的强制执行”的诉讼请求于法无据。第一点，本案诉争房产一直存在抵押权，抵押权人为典当公司。诉争房产位于沈阳市沈河区丰乐二街5号1-3、1-4门（建筑面积967.34平方米），早在2005年6月9日因兴科公司向典当公司法定代表人汤殿喜借款人民币99万元而设定了抵押。在借款到期后兴科公司未偿还借款，同时又向典当公司借款人民币500万元，继续将该诉争房产抵押给典当公司。而山长轩与兴科公司签订的《产权转让协议》时间为2005年9月9日，也就是在典当公司对诉争房产的抵押权存续期间内。法律规定抵押权存续期间，抵押人处置抵押物须经过抵押权人同意。本案中，抵押人兴科公司在未经抵押权人典当公司同意的情况下，私自将抵押房产与山长轩签订转让协议，山长轩亦未代替抵押人兴科公司向抵押权人清偿债务。同时，法律规定物权优先于债权而存在；物权的转移以登记为准。本案中，典当公司作为抵押权人享有的是担保物权权利，而山长轩因未办理房产过户登记手续，也就不存在是诉争房产的“合法所有权人”之说。其自始至终和兴科公司之间只是债权关系，所以典当公司的担保物权应优先于山长轩与兴科公司之间的债权权利。这一点有沈阳市中级人民法院作出的生效的（2006）沈中民（3）合初字第477号民事调解书和沈阳市沈河区人民法院作出的生效的（2007）沈河执字第1550-1号执行裁定书分别对典当公司所享有的抵押权予以确认。同时，山长轩在诉状中也承认典当公司对诉争房产存在抵押权。所以，典当公司作为抵押权人的物权权利应优先得到法律保护。第二点，山长轩不具备法律规定的“案外人”的主体资格，完全是无理取闹，阻碍执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，山长轩和兴科公司虽签有《产权转让协议书》，但山长轩一直未支付购房款给兴科公司，山长轩提供的“收款收据”的收款人是“辽宁兴科房屋开发有限公司东陵分公司”盖章，而签订《产权转让协议》的是兴科公司，这是两个法律主体；同时，山长轩亦未办理产权过户登记手续，山长轩和兴科公司之间仅有一份没有在房产部门登记备案的所谓《产权转让协议书》，正如沈阳市沈河区人民法院作出的生效的（2007）沈河执字第1550-1号执行裁定书中所述山长轩在购买诉争房产时未尽到注意义务，况且山长轩在2008年已经因为诉争房产上存在典当公司的抵押权而将兴科公司诉至辽中县人民法院。经法院调解兴科公司赔偿山长轩损失金额为人民币650万元。山长轩在法院裁定兴科公司以房产抵赔偿款后的5年时间里，并没有按照辽中县人民法院作出的（2008）辽民二初字第51号民事调解书的要求将“该赔偿款项用于与抵押权人协商解决抵押权问题”，而是在典当公司申请法院执行的过程中不断地加以阻挠，妨碍法院的正常执行，浪费司法资源。至于山长轩所述的“因被告（兴科公司）至今未取得诉争房产的土地使用权，故山长轩的房屋产权登记手续无法进行，山长轩没有任何过错”的说法更是缺乏依据。其提供的辽中县人民检察院检查意见所述意见不真实，来源不合法，亦不属于本案受理范围。本案诉争房产所在小区为“港湾公寓小区”，该小区所有业主均办理了房屋所有权证。之所以山长轩无法办理产权证，其真实的原因是，在出售给山长轩前上述房产不仅存在抵押权，而且大部分房屋的产权人并不是兴科公司，兴科公司无权转让。所以说执行法院对诉争房产的查封、扣押、冻结完全合法，是对抵押权人的合法保护。二、山长轩在对诉争房产的几次涉诉中，前后矛盾重重。首先，山长轩在几次诉讼中，对支付给兴科公司的房款数额有多种说法。在2008年将兴科公司诉讼至辽中县人民法院时，山长轩称已支付房款人民币710万元；在2012年5月向执行法院提出执行异议时，山长轩称已交全部房款人民币942.7万元；而在本次诉讼中，山长轩又诉称已经支付人民币710万元。由此可见，山长轩在多次诉讼中谎话连篇，至今都证明不了其是否支付以及支付多少房款给兴科公司。其次，山长轩与兴科公司签订的《产权转让协议》出现两份不同的合同，对于首付款约定的数额也不一致，其中一份合同约定的首付款数额是人民币500万元，本案中合同约定的首付款数额是人民币687.2万元。由此可见，山长轩一直在弄虚作假，欺骗法庭。再次，山长轩主张争议房产不存在的说法是错误的。山长轩故意将沈房权证市东陵字第102**号《房屋所有权证》后附的第2层的房屋分层分户平面图说成是整个房屋的平面图，明显有误导法庭的嫌疑。事实是，该房产证后附的第1层房屋分层分户平面图清清楚楚的记载了1-3、1-4门，而山长轩所说的27-3、27-4门是位于该处房产的第2层，这一点有沈阳市房产测绘大队出具的《房屋面积鉴证书》为证。同时房产证证明了典当公司的抵押权是合法有效的，执行法院对争议房产的查封裁定也是合理合法的。矛盾的是，山长轩一直主张1-3、1-4门是不存在的，但却将诉争房产违法的出租给第三人，并且自行画了一张不存在的、与房产局测绘大队制作的平面图矛盾的图纸。山长轩的这一做法完全没有依据。综上，从执行过程中的案外人异议到本次诉讼庭审，山长轩的解除查封、停止执行、确认所有权以及抵押无效的诉讼请求是违背事实和法律的，请求法庭依法驳回山长轩的诉讼请求。
原审被告兴科公司一审辩称，一、山长轩诉称本案争议房产土地系兴科公司通过伪造和提供虚假材料违法手段取得的，山长轩的说法没有事实和法律依据。本案争议土地及房产位于沈阳市原东陵区丰乐二街5号，原开发项目为沈阳海鲜品批发市场，原开发单位为辽宁雨田房地产开发有限公司，因辽宁雨田房地产开发公司1998年开发此项目后资金链断裂，导致项目停工。兴科公司是在2000年经东陵区政府招商引资接手该烂尾项目工程。兴科公司与沈阳长青实业集团公司联合开发此项目。沈阳长青实业集团公司投入下属部门沈阳市东陵区五三乡长青农工商公司土地使用权17862平方米，兴科公司投入全部建设资金。该项目更改为：长青花园小区，现为港湾公寓小区。项目竣工后，兴科公司将住宅5500平方米产权归沈阳长青实业集团公司所有，其余房屋产权及土地使用权均归兴科公司所有。该事实由沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民再初字第1号判决书判决认定。经过法院依法判决后，兴科公司委托房实公司办理房产相关手续。山长轩利用私人关系在其住所地辽中县反贪局立案，并出具情况说明，插手民事案件。目前为止，辽中县反贪局立案调查兴科公司所有相关人员，没有违反法律法规行为。山长轩主张兴科公司违法办理土地和房产，没有确凿的证据予以证明。另外，办理土地及房产证件属于行政管理机关的职权范围，兴科公司已为全小区260户居民办理了房屋产权证书，山长轩如果认为房产证无效，可以提供相关证据向房产管理部门主张撤销，不是本案受理范围之内。二、山长轩与兴科公司于2005年9月9日签订产权转让协议书，转让建筑面积1672.894平方米（一层网点1、2、3、4、9门），其中包含本案争议的房产即兴科公司名下房产：3门、4门。转让价款为人民币942.7万元。山长轩没有全部缴纳房款，以山长轩提供交款收据为凭。山长轩购买上述房产面积为兴科公司自行所划分。并且上述房产分别在山长轩购买前，兴科公司都已办理产权证书，并由兴科公司因借款抵押于典当公司和交通银行五爱支行。2008年山长轩曾经在辽中县人民法院起诉兴科公司，要求兴科公司承担未办理房证赔偿山长轩经济损失人民币120万元。2008年2月19日辽中县人民法院下发（2008）辽民二初字第51号调解书，山长轩已明知房产在购买前已经抵押于典当公司和交通银行五爱支行。由于合同瑕疵，兴科公司赔偿山长轩损失人民币650万元，该赔偿款项用于山长轩解决与抵押权人（典当公司）问题。并且在执行中达成以物抵债。辽中县人民法院于2008年3月21日作出（2008）辽执字第480号裁定书将兴科公司位于东陵区丰乐二街5号一层大厅，面积1305.72平方米抵偿给山长轩。山长轩并未将此赔偿用于解决抵押权人（典当公司）问题。现山长轩主张对本案争议房产有所有权，没有法律依据。山长轩首先没有全部交付兴科公司房款，兴科公司已经赔偿山长轩人民币650万元，但是山长轩没有按照约定解决抵押权人问题。兴科公司认为，本案应依法进行拍卖兴科公司名下房产，用于解决抵押权人典当公司实现担保物权的权利，山长轩不能重复占有兴科公司的人民币650万元赔偿。二、山长轩提供的与兴科公司签订的《产权转让协议》出现两份不同的合同，对于首付款约定的数额也不一致，其中山长轩在执行法官处提供一份合同的首付款数额是人民币500万元，另一份在本案提供，合同的首付款数额是人民币687.2万元，兴科公司与其签订的合同首付款为人民币500万元。山长轩存在恶意篡改合同，恶意诉讼。综上所述，请法院依法驳回山长轩的执行异议之诉，恢复执行。
原审反诉原告典当公司一审诉称，辽宁兴科房屋开发有限公司在位于沈阳市东陵区丰乐二街5号开发的“港湾公寓”项目，其中住宅260户，商业及办公37户。上述房产购买人均已在房产管理部门合法取得房屋产权证书。山长轩与兴科公司于2005年9月9日签订产权转让协议书，兴科公司将位于沈阳市东陵区丰乐二街5号一层1、2、3、4、9门房产（此房产门牌号为兴科公司与山长轩私自界定，未经房产测绘部门确定）面积1672.894平方米，以人民币942.7万元转让给山长轩。兴科公司向山长轩出售上述1672.894平方米房产时，上述房产均处于抵押状态，且抵押人（兴科公司）既未通知抵押权人，亦未告知受让人。此情节在辽中县人民法院（2008）辽民二初字00051号民事调解书中有明确陈述。根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况：抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据上述法律规定，兴科公司将上述房产出售给山长轩时，上述房产均处于抵押状态，但兴科公司既未通知抵押权人，也未告知受让人，所以其转让行为无效。综上所述，请求人民法院判令：1、确认山长轩与兴科公司签订的产权转让协议书无效；二、本案反诉费由山长轩与兴科公司承担。
原审反诉被告山长轩一审辩称，1、山长轩与兴科公司之间签订的产权转让协议系双方真实意思表示一致的结果，不存在任何转让行为无效的情形，我购买本诉诉争房产，实际占有并使用该房产，因兴科公司至今未能取得该诉争房产土地使用权证，从而造成至今不能为我办理诉争房产的产权登记手续，此外，山长轩购买诉争房产的协议，取得房屋所有权以及实际占有的事实已经被（2011）沈河民二初字第1503号以及沈中民二终字第1740号民事判决书加以确认。2、典当公司依据《中华人民共和国担保法》第49条规定，主张兴科公司转让给山长轩的转让行为无效，明显没有事实依据。兴科公司开发的东陵区丰乐二街5号的房产，土地使用权证系该公司通过伪造和提供虚假的材料等违法手段取得，典当公司基于该份伪造的土地使用权证而取得的房产证以及他项权利证，也当然归于无效，因此诉争房产所设立的抵押权自始无效，也就无所谓需要通知抵押权人的说法。
原审反诉被告兴科公司一审辩称，1、兴科公司与山长轩签订的产权转让协议之前所有房产都处于抵押状态，抵押于沈阳产权典当有限公司和交通银行五爱支行，签订转让协议后，山长轩明知该房产有抵押，所以于2008年起诉兴科公司，双方达成调解，兴科公司赔偿山长轩人民币650万元，山长轩用该人民币650万元解决与典当公司的抵押权问题，兴科公司将其名下一层大厅抵偿给山长轩后，山长轩并没有用于解决与典当公司的抵押权问题，也就是说山长轩占用了兴科公司用于解决典当公司抵押权的钱款，并且山长轩并未向兴科公司交付全部购房款，现在山长轩提出兴科公司名下3、4门房产转让有效，那么其就不能重复占用兴科公司赔付山长轩的人民币650万元。2、山长轩诉称兴科公司未给山长轩办理产权证书是因为土地证存在问题，兴科公司开发的港湾公寓小区土地证是一个，全小区商业、居住、办公260户居民全部办理了房屋产权证书，山长轩办理不了产权证书前提是该房产已办理产权证书在兴科公司名下，并且兴科公司将该房产在房产部门与典当公司办理了抵押登记，所以兴科公司无法给山长轩办理房屋产权证书。关于山长轩提出的沈河区人民法院和中级人民法院的判决确认了山长轩与兴科公司签订的协议有效，沈河区人民法院判决是张全起诉腾退房屋，在该院认为中沈河区人民法院并没有确认其与兴科公司签订的合同合法有效，只是张全作为腾退房屋诉讼的诉讼请求予以驳回，张全提出上诉后，沈阳市中级人民法院下发的2012第1740号判决，在该院认为中也并没有认定山长轩与兴科公司签订的房屋产权证书是否有效，只是说张全起诉腾退房屋的主张证据不足，不予支持。张全在诉讼证据充分时向房屋出卖人主张其权利的救济，所以两份判决只是对张全起诉房屋腾退诉讼请求的证据是否充分予以确认，并没有确认山长轩与兴科公司签订的产权转让协议是否有效，是否合法，山长轩歪曲了两份判决的意思。兴科公司办理土地证是否有效，由相关司法和行政机关予以确认，山长轩到目前为止并没有提供出有效的证据予以否认办理土地证的效力，山长轩提供辽中县反贪局的司法建议书，只是立案侦查阶段，并且提供辽中县反贪局的司法建议书程序违法，该司法建议书不应该由山长轩向法院提供，应当由辽中县反贪局通过司法机密要件程序邮寄给沈河区人民法院，到目前为止辽中县反贪局向兴科公司法定代表人、经理、财务人员调查了解，办理产权及土地相关手续，并没有一人有违法行为，所以山长轩说兴科公司伪造土地证没有事实和法律依据，兴科公司保留向山长轩追究诬蔑诉讼的权利。
原审法院经审理查明，诉争房屋坐落于沈阳市沈河区（原东陵区）丰乐二街5号，2003年11月，沈阳市房产产权登记发证中心为兴科公司颁发了房屋产权证，记载房屋位于沈阳市东陵区（现沈河区）丰乐二街5号1门（包括1-1门、1-2门至1-17门，总建筑面积8835.29平方米），2004年10月21日，沈阳市房产产权登记发证中心在该房产证上记载“15套网点，面积7863.95平方米已售出，剩余面积967.34平方米，房号为1-3、1-4门”。2005年6月9日，典当公司法定代表人汤殿喜作为甲方，兴科公司作为乙方签订《借款合同》和《房地产抵押合同》，约定兴科公司向汤殿喜借款人民币99万元，期限1个月，自2005年6月9日至2005年7月8日，兴科公司以沈阳市东陵区（现沈河区）丰乐二街5号1-3门、1-4门（即为本案诉争房屋），总建筑面积967.34平方米房屋作为抵押，并在沈阳市房产局办理了抵押登记手续，抵押权人为汤殿喜。2005年9月9日，兴科公司作为甲方（出卖方），山长轩作为乙方（买受方）签订《产权转让协议书》，约定甲方将自有产权的位于沈阳市东陵区（现沈河区）丰乐二街5号1层网点1、2、3、4、9号，建筑面积1672.894平方米转让给乙方，转让价格为人民币942.7万元。付款方式为本协议双方确认签字后，乙方应先行支付转让价款人民币682.7万元，余款甲方为乙方办理完产权及土地手续后，一次付清，所有手续甲方保证在2006年5月末之前全部办理完毕。自2005年9月至12月，山长轩分7次共向兴科公司支付购房款人民币710万元。2005年11月16日，典当公司作为抵押权人，兴科公司作为借款人和抵押人签订《房地产抵押借款合同》，约定兴科公司以沈阳市东陵区（现为沈河区）丰乐二街5号1-3门、1-4门（即为本案诉争房屋），总建筑面积967.34平方米房屋作为抵押，向典当公司借款人民币500万元，抵押期限为6个月，自2005年11月16日至2006年5月15日止，并在沈阳市房产局办理了抵押登记手续，抵押权人为典当公司（典当公司法定代表人汤殿喜的抵押权在2005年11月16日同日注销）。2005年11月18日，沈阳市房产局为典当公司颁发了诉争两处房产即1-3门、1-4门的他项权利证。2006年9月20日，典当公司向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求兴科公司偿还借款本金人民币500万元及利息150万元，并要求对抵押房产行使优先受偿权。2006年10月30日，沈阳市中级人民法院作出（2006）沈中民（3）合初字第477号民事调解书，调解内容为兴科公司于2006年11月30日前、12月31日前偿还典当公司借款本金人民币500万元及利息150万元，兴科公司同意继续以抵押给典当公司的诉争房屋作为履行协议的担保。因兴科公司未能履行调解书确定义务，典当公司向沈阳市中级人民法院申请强制执行，沈阳市中级人民法院指令沈阳市沈河区人民法院执行，在执行过程中，沈阳市沈河区人民法院依法查封了登记在兴科公司名下的诉争房产。2008年2月18日，山长轩以兴科公司将其所购买的房产另行抵押致使其不能办理产权为由向辽中县人民法院提起诉讼，2008年2月19日，辽中县人民法院作出（2008）辽民二初字第51号民事调解书，确定了双方达成的如下调解协议：“一、双方于2005年9月9日签订的房屋产权转让协议书合法有效，继续履行，由于此合同瑕疵兴科公司确定赔偿山长轩损失金额为人民币650万元。二、上述款项兴科公司分别于2008年2月21日前给付人民币50万元，于2月28日前给付人民币200万元，于3月4日前给付人民币200万元，于3月9日前给付人民币200万元。”因兴科公司未能履行调解书所确定的给付义务，2008年3月10日，山长轩向辽中县人民法院申请强制执行，2008年3月21日，辽中县人民法院作出（2008）辽执字第480号民事裁定书，内容为“将被执行人辽宁兴科房屋开发有限公司所有的坐落在沈阳市东陵区（现为沈河区）丰乐二街5号一层大厅，面积为1305.72平方米（合款人民币5222880元）抵偿给申请执行人，该房屋产权归申请执行人山长轩所有。”2012年5月11日，山长轩对沈阳市沈河区人民法院查封的诉争房产提出执行异议，该院于2012年7月13日作出（2007）沈河执字第1550-1号执行裁定书，裁定驳回山长轩的案外人异议，山长轩起诉来该院。2013年5月14日，辽中县反贪污贿赂局向沈阳市房产局发出《检察建议书》一份，内容为该院在办理犯罪嫌疑人赵华乐涉嫌贪污一案过程中，发现沈阳市房产局于2003年4月21日初始登记的7个房证［包括本案诉争的2003年11月，沈阳市房产产权登记发证中心为兴科公司颁发的沈阳市东陵区（现为沈河区）丰乐二街5号1门（包括1-1门、1-2门至1-17门，总建筑面积8835.29平方米）的房证］系兴科公司以违法手段骗取获得。理由是，下发该7个房证时所依据的国有土地使用证记载的土地使用者是兴科公司，但该土地的实际使用者现在仍是沈阳市东陵区五三乡长青农工商公司，因此，房产局下发的该7个房产证均无法律依据，建议依法撤销上述7个房产证。另查，2001年6月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2001）沈河民再初字第1号民事判决书，该判决第二判项认定：“原审的第三人辽宁兴科房屋开发有限公司与第三人沈阳长青实业（集团）公司在东陵区（现为沈河区）丰乐二街5号联合开发兴建长青花园小区，沈阳长青实业（集团）公司投入下属部门沈阳市东陵区五三乡长青农工商公司使用权的土地17862平方米（已规划许可为准），兴科公司投入资金负责建设小区，并负责办理开、竣工及售房相关手续，独立自主经营、自负盈亏，小区建设后负责安排物业公司，项目竣工后，按立体分割交付给沈阳长青实业（集团）公司成品合格的住宅房5500平方米，产权归其所有，其余房屋产权及土地使用权均归辽宁兴科房屋开发有限公司所有。”
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，本案诉争房产能否查封，主要考察以下三个因素：1、案外人即山长轩是否已经支付全部价款；2、山长轩是否已实际占有；3、山长轩对房产未办理过户登记手续是否具有过错。根据山长轩提供的协议书、收款收据、人民法院生效文书及双方庭审陈述，可以认定山长轩已按照产权转让协议的约定履行了支付首期款的义务并在人民法院查封前实际占有了诉争房产，但该院认为，山长轩对房产未办理过户登记手续是具有过错的，理由如下：山长轩与兴科公司于2005年9月9日签订《产权转让协议书》，购买兴科公司位于沈阳市沈河区（原东陵区）丰乐二街5号1、2、3、4、9号房产（包含本案诉争的1-3、1-4号房产），该处房产由兴科公司于2003年办理了产权登记，并于2005年6月9日抵押给典当公司法定代表人汤殿喜并在沈阳市房产部门办理了抵押登记，该抵押于2005年11月16日注销后，又于同日抵押给典当公司，这期间房产抵押一直处于持续状态。山长轩在购买房产时，应当对其所购买的房产的权利瑕疵进行必要的考察，但其未尽到必要的注意义务，在房产登记部门发现房屋瑕疵，退一步来讲，即使其在购买房屋时未能发现房屋权利瑕疵，但是其在2008年向辽中县人民法院提起诉讼，要求兴科公司赔偿不能办证的损失，这时，其已知道所购买的房屋存在权利瑕疵。经辽中县人民法院调解，认定双方于2005年9月9日签订的产权转让协议书合法有效，由于此合同瑕疵，兴科公司赔偿山长轩人民币650万元，该赔偿款项由山长轩用于与抵押权人协商解决抵押权问题。该赔偿款项经辽中县人民法院执行，辽中县人民法院已作出裁定，将兴科公司位于沈阳市沈河区（原为东陵区）丰乐二街5号一层大厅，面积为1305.72平方米抵偿给山长轩，该一层大厅产权归山长轩所有，兴科公司已给予山长轩赔偿，山长轩在得到赔偿后应首先解决房屋抵押权问题，但其在辽中县人民法院裁定作出后，未能偿还抵押权人借款，致使房产抵押未能涤除，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，其所购买的诉争房屋至今仍未能办理过户手续，不能对抗典当公司经过合法登记的抵押权，故沈阳市沈河区人民法院依据生效的人民法院调解书，查封了兴科公司已抵押给典当公司的诉争房产，符合法律规定，山长轩诉请解除对诉争房产的查封，停止执行，缺乏依据，不予支持。关于山长轩提出的确认其对诉争房产具有所有权的诉讼请求，其与兴科公司签订《产权转让协议书》，购买兴科公司的诉争房屋，依据协议书，在办理更名过户手续前，其仅享有请求兴科公司办理房屋更名过户的债权请求权，因此，其诉请确认对诉争房屋享有物权，缺乏依据，不予支持。关于山长轩提出的确认典当公司与兴科公司间就诉争房产设立的抵押权无效的诉讼请求，在沈阳市中级人民法院作出的（2006）沈中民（3）合初字第477号民事调解书中已确认兴科公司继续以抵押给典当公司的诉争房屋作为其履行给付典当公司借款本金人民币500万元及利息150万元的担保，该抵押权已经人民法院生效的民事调解书所确认，故山长轩该项诉求，缺乏依据，不予支持。关于典当公司提出的确认山长轩与兴科公司签订的《产权转让协议书》无效的反诉请求，2008年2月19日，辽中县人民法院作出的（2008）辽民二初字第51号民事调解书，已经确认该《产权转让协议书》合法有效，继续履行，因此该《产权转让协议书》的效力问题已经人民法院生效的民事调解书所确认，典当公司的该项反诉请求，缺乏依据，不予支持。关于山长轩提出的兴科公司使用伪造的土地使用证在沈阳市房产局违规办理了房屋产权证的问题，办理土地使用证及房产证等相关证件属于相关行政管理机关的职权范围，山长轩应向相关行政机关主张，不属于民事案件审查范围。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，原审判决：一、驳回山长轩的诉讼请求；二、驳回沈阳市产权典当有限责任公司的反诉请求。案件受理费人民币1000元，由山长轩负担；反诉案件受理费人民币1000元，由沈阳市产权典当有限责任公司负担。
宣判后，山长轩不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决；二、兴科公司与典当公司负担诉讼费。事实及理由为：2005年，我与兴科公司签订房屋买卖合同，在我已经实际占有的情况下，沈河区人民法院执行此案，我认为沈河区人民法院认定我存在过错不正确，应予撤销。原审判决认定我对诉争房产未办理过户手续存在过错，不是实事求是，没有过户的原因系兴科公司违约，一拖再拖造成。原审判决认定我购买房屋未尽到注意义务属偏袒一方。在我占有房屋期间没有设定抵押权的法律事实存在。原审将已经被注销的抵押认定是持续抵押于法无据。我购买房屋时间早于房屋抵押时间。原审认定我知道房屋存在瑕疵是没有道理的。辽中法院解决的赔偿损失与本案不是同一个法律关系。原审认定我承担涤除抵押权没有事实依据，我现在也没有得到650万元。诉争房产未办理过户手续与我无关。兴科公司抵押的是其不享有所有权或者经营管理权的财产，我已经实际占有了诉争房产。兴科公司用假土地证、假房证抵押借款，办理的他项权证是无效的，法院不应支持。
被上诉人典当公司答辩称，山长轩与兴科公司签订房屋买卖合同时，我公司对涉案房产的抵押权已经存在，山长轩在2008年已经知道涉案房屋存在抵押权的事实，其得到赔偿款后，应将赔偿款用于涤除抵押权。山长轩陈述抵押房产系其所有，与事实不符。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人兴科公司答辩称，山长轩请求解除对涉案房产的查封、请求确认其对涉案房产具有所有权、请求确认涉案房产设立的抵押权无效、涉案房产的他项权证无效、确认我公司违规办理房产证的观点均没有事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，2005年6月9日，汤殿喜与兴科公司签订《借款合同》和《房地产抵押合同》，约定诉争房产的抵押期限为1个月，自2005年6月9日起至2005年7月8日止，并在诉争房产证上注明。
又查明，兴科公司于2005年9月9日将位于沈阳市沈河区（原为东陵区）丰乐二街5号1层网点1、2、3、4、9号，建筑面积1672.894平方米的房产交付山长轩。2005年9月20日，山长轩将上述房产出租给沈阳联群商贸有限公司。兴科公司与山长轩在辽中县人民法院已经明确约定未支付部分款项为办理房屋产权变更登记的手续费用。
还查明，兴科公司同意将位于沈阳市沈河区（原为东陵区）丰乐二街5号一层大厅，面积为1305.72平方米的房产抵偿给山长轩，作为兴科公司的赔偿款，该大厅无商品房销售许可证、在合同备案部无档案记载。现山长轩未取得上述房产的权属证书。
上述事实，有双方当事人陈述、产权转让协议书、收款收据、借款合同、房地产抵押合同、房地产抵押借款合同、房屋产权证、他项权证、（2006）沈中民（3）合初字第477号民事调解书、（2008）辽民二初字第51号民事调解书、（2008）辽执字第480号民事裁定书、检察建议书、查询结果通知单、（2001）沈河民再初字第1号民事判决书、讯问笔录等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于山长轩是否对诉争房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房产登记产权人仍为兴科公司，没有办理物权变动登记，不宜在此直接确权，故山长轩该项请求不予支持。
关于山长轩主张的查封涉案房产的行为应否停止的问题。山长轩已经按照与兴科公司之间的约定，将购买诉争房屋的价款全部支付给兴科公司，其在人民法院查封前已经实际占有并使用诉争房产至今；山长轩与兴科公司签订房产买卖协议后诉争房产上原存在的抵押权已经于2005年11月16日注销；兴科公司虽同意将面积为1305.72平方米的大厅抵偿给山长轩，作为兴科公司的赔偿款，但该大厅无商品房销售许可证、在合同备案部无档案记载，不能办理产权变更手续，山长轩至今亦未取得上述房产的权属证书，属于山长轩至今并未取得兴科公司的该项赔付财产，在此山长轩并无过错，山长轩依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，有权拒绝涤除诉争房屋的抵押权；兴科公司在将诉争房屋出卖与山长轩之后又以该处房屋作借款的抵押属恶意抵押，兴科公司应自行承担涤除诉争房屋所存在抵押权的责任；综上，山长轩对诉争房产未能更名过户到其名下并无过错，原审对山长轩未办理诉争房产更名过户是否存在过错及承担诉争房产抵押权的涤除权责任认定均不当，应予纠正。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释（2002）16号》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，山长轩作为消费者，其已经交付诉争房屋的全部价款，诉争房屋在山长轩购买之后产生的抵押权不得对抗买受人（山长轩）。故针对诉争房产的执行程序应予停止。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第1516号民事判决第二项；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第1516号民事判决第一项；
三、停止对沈阳市东陵区（现沈河区）丰乐二街5号1-3门、1-4门房产的执行；
四、驳回三方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费1000元，由辽宁兴科房屋开发有限公司负担；一审反诉案件受理费1000元，由沈阳市产权典当有限责任公司负担；二审案件受理费1000元，由辽宁兴科房屋开发有限公司及沈阳市产权典当有限责任公司各负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十二月三十日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。