河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终6614号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘书朋。
委托诉讼代理人：郝朋利，河北英汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄恒天房产经纪有限公司。
法定代表人：黄支阳，该公司经理。
委托诉讼代理人：王胜刚，河北昌宁律师事务所律师。
上诉人潘书朋因与上诉人石家庄恒天房产经纪有限公司（以下简称恒天房产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人潘书朋及其委托诉讼代理人郝朋利、上诉人石家庄恒天房产经纪有限公司的委托诉讼代理人王胜刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
潘书朋上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：1、双方签订的租赁合同未达到解除条件，租金缴纳最晚应算至2016年4月20日；2、上诉人缴纳的10000元系商户协调费，可作为租金低用；3、被上诉人2016年3月31日将商铺封锁，原审判决上诉人缴纳3月份租金没有事实依据。
恒天房产经纪公司上诉请求：1、撤销原判第二、三项，依法改判确认上诉人与潘书朋之间租赁合同于2016年3月1日解除，要求潘书朋立即搬出；2、判令潘书朋给付2016年3月1日至2016年5月1日的房屋占用费15015元，2016年5月1日起至潘书朋搬走期间房屋占用费按照每月5005元执行；3、判令潘书朋给付逾期交付租金截止2016年5月1日的违约金3003元，5月1日之后的违约金按照每日5‰计算至潘书朋搬走之日。事实和理由：1、上诉人的催缴未改变合同约定，按约定押金不应返还；2、上诉人在封门后多次催促潘书朋搬走，潘书朋始终不搬，恶意占用房屋，应当支持房屋占用使用费。
潘书朋辩称，1、恒天房产经纪公司第二项上诉请求与一审反诉不一致，属于变更诉讼请求；2、潘书朋未违约，由于恒天房产经纪公司锁门拒收租金导致潘书朋未能按照变更后的日期及时缴纳，恒天房产经纪公司属于违约在先。应驳回恒天房产经纪公司的上诉请求。
恒天房产经纪公司辩称，1、第二项理由属于笔误，应为15015元；2、按合同约定，潘书朋应于2016年2月1日缴纳下个季度房租，催缴通知不是对原合同的变更，一审结束后潘书朋只将贵重物品搬走，未将全部物品搬走，扔占用房屋。应驳回潘书朋的上诉请求。
潘书朋向一审法院起诉请求：依法判令恒天房产经纪公司继续履行2015年12月1日与潘书朋签订的租赁合同，诉讼费用由恒天房产经纪公司负担。
恒天房产经纪公司反诉请求：1、确认双方之间的租赁合同已于2015年3月1日解除，要求潘书朋立即搬出恒天房产经纪公司房屋；2、判令潘书朋给付拖欠2015年3月1日至2016年6月1日的房屋占有使用费15015元；2016年6月1日之后至潘书朋实际搬出恒天房产经纪公司房屋之日期间的房屋占有使用费按照每月5005元标准执行；3、判令潘书朋给付逾期交付租金截止2016年5月1日的违约金3003元。2016年5月1日之后的违约金按照拖欠房屋占有使用费金额参照合同每日千分之五计算至潘书朋搬出恒天房产经纪公司房屋之日止；4、反诉费用由潘书朋负担。
一审法院认定事实：2015年12月1日，潘书朋与恒天房产经纪公司签订租赁合同，约定恒天房产经纪公司将位于石家庄市苑东街与工农路交叉口东南角、石家庄市苑东街13号小谈村商业综合楼“天通商城”第一层外围商业场地第01号商铺出租给潘书朋用于经营烟酒，租期为两年，自2015年12月1日至2017年11月30日，租金为每月5005元，交租方式为押一付三，自2015年12月1日起开始租金按季度由潘书朋预先交纳，提前一个月一次交清下季度租金，潘书朋未能依约交纳租金的，恒天房产经纪公司每日按应缴租金的千分之五收取滞纳金；潘书朋在订立合同时，应向恒天房产经纪公司一次性交纳履约保证金5005元，即一个月租金，合同终止时潘书朋结清所欠费用后，履约保证金全额退还，因潘书朋不按时足额交纳租金等原因造成合同中止或解除的，履约保证金5005元不予退还，潘书朋给恒天房产经纪公司造成损失的，押金补偿恒天房产经纪公司，不足部分由潘书朋另行支付赔偿金，合同期满终止后恒天房产经纪公司验收合格之日起十五日内，恒天房产经纪公司结算并退还潘书朋相应押金；潘书朋不交付或者不按约定交付场地使用费达20日以上，恒天房产经纪公司有权解除合同，潘书朋累计欠各项费用达1000元以上达20日的，恒天房产经纪公司有权停水电、封门、解除合同；合同租赁期限届满或依合同约定提前解除的，潘书朋应立即腾清场地，将场地及水、电、暖等设备设施交恒天房产经纪公司验收；潘书朋未按合同约定向恒天房产经纪公司交付租金的，除仍应补交所欠相应天数的租金外，每逾期一日按所欠租金的千分之五向恒天房产经纪公司支付违约金。合同签订后，潘书朋向恒天房产经纪公司支付了一个季度的租金15015元、房屋押金5005元、水电押金1000元、物业管理费1485元以及商户协调费1万元。另查明，2016年3月22日，恒天房产经纪公司向潘书朋发出房租费用催缴通知，该通知载明“按照我们2015年12月1日签订的租赁合同，您需要在2016年3月30日之前缴清下一期的房租，如果我方未能在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认您单方面违约，由此引发的一切后果和损失由承租方承担”。潘书朋在该通知上签字，同年3月31日，恒天房产经纪公司将潘书朋的商铺封门，并在门上贴封条，且潘书朋在封条上签字。
一审法院认为，双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。恒天房产经纪公司已经按照合同约定向潘书朋交付了房屋，潘书朋应该按照合同约定向恒天房产经纪公司交付房屋租金，恒天房产经纪公司在向潘书朋发出房租费用催缴通知后，潘书朋仍未按时交纳房租，潘书朋称恒天房产经纪公司口头承诺商户协调费可作为租金使用，恒天房产经纪公司不认可；潘书朋称恒天房产经纪公司同意潘书朋2016年3月31日缴纳房租，但未提交证据予以证实，且潘书朋也未提交证据证实其于2016年3月31日要求向恒天房产经纪公司交纳房租，故潘书朋已经违约。恒天房产经纪公司于2016年3月31日将商铺封门，且潘书朋在封条上签字同意，双方双方的行为已经表明租赁合同解除，故对潘书朋要求继续履行租赁合同的请求不予支持。关于恒天房产经纪公司反诉请求潘书朋支付房屋的占有使用费及违约金，由于恒天房产经纪公司于2016年3月31日将商铺封门，潘书朋不能正常使用承租房屋，故对恒天房产经纪公司此后的房屋占有使用费的请求不予支持。潘书朋的房屋租金已经交至2016年2月底，故潘书朋仅欠付恒天房产经纪公司3月份一个月的房屋占有使用费。因恒天房产经纪公司2016年3月22日通知将潘书朋交纳房租的期限顺延至2016年3月30日，此后租赁合同于2016年3月31日解除，故不存在合同中约定的支付违约金的情形，因此对恒天房产经纪公司要求潘书朋支付违约金的请求本院不予支持。押金5005元不予退还潘书朋，应抵作3月份的租金。合同中对1000元水电押金是否退还无约定，应予退还潘书朋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回潘书朋的诉讼请求；二、潘书朋与恒天房产经纪公司于2015年12月1日签订的租赁合同终止履行，潘书朋于本判决生效之日起十日内将恒天房产经纪公司房屋腾清交付恒天房产经纪公司，恒天房产经纪公司同时将1000元水电押金扣除潘书朋应支付的水电费用后退还潘书朋；三、驳回恒天房产经纪公司的其他反诉请求。本案本诉受理费80元，因适用简易程序减半收取为40元，由潘书朋负担；反诉受理费125元，潘书朋负担25元，恒天房产经纪公司负担100元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，依据双方合同约定，潘书朋应于2016年2月缴纳下个季度的租金，潘书朋于2016年3月30日前仍未缴纳，恒天房产经纪公司有权解除合同，催缴通知系恒天房产经纪公司行使请求权的一种形式，并非对合同约定进行变更，故潘书朋构成违约，原审判决合同解除妥当。恒天房产经纪公司对房屋进行锁门导致潘书朋无法继续使用房屋，并对潘书朋搬东西造成障碍，故原审对恒天房产经纪公司主张的房屋占用使用费不予支持妥当。双方合同对房屋租金返还事宜进行约定，未对水电押金返还事宜进行约定，原审判决扣除实际使用费用后予以返还妥当。
综上所述，上诉人潘书朋、上诉人恒天房产经纪公司的上诉理由不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费305元，由上诉人潘书朋负担205元、上诉人石家庄恒天房产经纪有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建国
代审判员 史兆宏
代审判员 张 楠
二〇一六年十月九日
书 记 员 郝文魁