天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2903号
上诉人（原审被告）：天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城，住所地天津市河西区。
经营者：周永山，男，1968年4月15日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张敏，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市津城实业总公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区（微山路二区302室）。
法定代表人：蒋忠链，总经理。
委托诉讼代理人：王金超，天津世杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯建欣，天津世杰律师事务所律师。
上诉人天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城因与被上诉人天津市津城实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2017)津0103民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人在租赁期间，经被上诉人同意后对涉诉房屋进行扩建，对此事实被上诉人并无异议，一审法院对上诉人扩建事实未予查明，且在租赁期间，涉诉房屋存在漏雨问题，亦给上诉人造成损失，一审法院对此也没有审查。2、一审法院适用法律有误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人应向上诉人支付扩建部分的费用，一审法院适用第十二条的规定，适用法律有误。
天津市津城实业总公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人间的租赁合同已于2017年6月30日到期，根据合同法第230条规定，双方租赁合同解除。上诉人与被上诉人在租赁合同第六款第一项、第五项中就扩建、装修等事项进行约定，一审对此认定事实清楚、适用法律正确。并且，上诉人向被上诉人主张上述损失，应在一审期间提起反诉，不应在本案中解决。
天津市津城实业总公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空位于天津市河西区东侧育学里底商（即租赁物以及租赁物范围内的一切地上物）并返还给原告；2、判令被告按照每日1222元的标准计算支付原告自2017年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：天津市津南区人民政府长青办事处黑牛城管理委员会是天津市津南区人民政府长青办事处下属的属于村民委员会性质的一级组织。1985年11月18日，天津市河西区体育场征用了天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司（现名称为天津市津南区人民政府长青办事处黑牛城管理委员会）园田地，并于当日河西区体育场根据市农委土地补偿问题的会议精神将天津市第一商业局黑牛城宿舍联建组所建的商业网点一处和托儿所一个补偿给黑牛城管理委员会所有，所补偿的托儿所（幼儿园）所占的场地及建筑物即为现在的天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城所占的场地及建筑物，现黑牛城管理委员会对上述天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城所占的场地及建筑物享有所有权，即占有、收益和处分的权利。1993年黑牛城管理委员会出资成立了天津市津城实业总公司，即本案原告。此后黑牛城管理委员会授权原告对坐落于天津市河西区东侧育学里底商（现由被告租用的场地及建筑物）进行出租，原告享有与出租相关的所有职能。另，2004年1月被告开始租用涉案房屋。原、被告最后一次《房屋租赁合同》签订于2013年10月21日。该合同约定租赁期限为2014年1月1日至2017年6月30日。年租金440000元，每平方米（日租金）1.205元，月租金36667元。付款方式为每季提前一星期付租金一次，被告如有拖欠，原告有权立即终止合同，停止被告经营。被告应无条件搬出，并承担违约的全部责任。双方另约定了各自的权利、义务及违约责任等内容。2017年6月30日前的租金被告已付清。2017年6月15日，原告以快递方式书面通知被告合同期满后不再续约，并通知被告公开招标租赁。由于双方对是否续租等事宜未达成一致意见，故原告呈讼一审法院。
一审法院认为，本案的争议焦点有三：一、《房屋租赁合同》的法律效力；二、《房屋租赁合同》期满后，被告是否应当将涉案房屋（即租赁物以及租赁物范围内的一切地上物）腾空返还原告并支付相关的房屋使用费；三、被告主张的赔偿事项是否应得到支持。关于《房屋租赁合同》的法律效力问题。原告虽然尚未取得涉案房屋的所有权证，但被告自2004年1月即开始承租该房屋，且原告未取得房屋所有权证属于历史遗留问题，原告开办单位黑牛城管理委员会及天津市津南区人民政府长青办事处出具的《证明》足以证明该事实。因此，原、被告之间的《房屋租赁合同》具有法律效力。关于《房屋租赁合同》期满后，被告是否应当将涉案房屋（即租赁物以及租赁物范围内的一切地上物）腾空返还原告并支付相关的房屋使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告最后一次《房屋租赁合同》签订于2013年10月21日，该合同约定租赁期限为2014年1月1日至2017年6月30日，现租赁期限已届满，且原告在租赁期限届满前已书面通知被告不再续租，故被告应将涉案房屋（即租赁物以及租赁物范围内的一切地上物）腾空并返还原告。原告主张被告按照每日1222元的标准计算向原告支付自2017年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告主张的优先承租权问题，是指被告在同等条件下，原告给予被告优先考虑。经询问，被告对原告提出的租金价格并不同意，故被告的该项抗辩理由不成立。关于被告主张的赔偿事项是否应得到支持问题。被告主张的赔偿项目指的是扩建费用、装修残值、维修费用等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”涉案《房屋租赁合同》第六款第1项约定：合同生效后，乙方（被告）租赁范围内的房屋设备、设施及水、电、暖等设施的维护、维修费用由乙方负责。第5项约定：合同终止时，乙方投资的装修及设施不得拆卸损坏均归甲方（原告）所有。由于双方租赁期限已届满，根据上述合同约定及法律规定，故被告的该项抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：“一、自本判决生效之日始10日内，被告天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城将坐落于天津市河西区东侧育学里底商（即租赁物以及租赁物范围内的一切地上物）腾空并返还原告天津市津城实业总公司；二、自本判决生效之日始10日内，被告天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城按每日1222元的标准计算向原告天津市津城实业总公司支付自2017年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城承担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同到期后引发的腾房及房屋使用费纠纷，双方的争议焦点是：1、上诉人是否应将涉诉租赁场地及房屋返还并支付占用期间的使用费；2、上诉人主张的其扩建部分的损失及漏雨维修损失的赔偿问题。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的约定，涉诉场地及房屋的租期为2014年1月1日至2017年6月30日，现租期届满，被上诉人表示不再续租，上诉人应按合同约定将承租房屋腾空并返还给被上诉人。现上诉人未按约履行腾房义务，仍继续占有使用租赁房屋，于法无据，应向被上诉人支付其占用期间的房屋使用费。一审法院对此认定正确，应予维持。上诉人虽主张其对涉诉房屋具有优先承租权，被上诉人应继续将涉诉房屋出租给上诉人，但该主张与双方合同约定不符，上诉人主张缺乏依据，本院不予支持。对于上诉人主张的扩建部分损失及漏雨维修损失的赔偿问题，因上诉人就该部分主张未在一审期间提起反诉，相关损失及赔偿问题不属于本案审理范围，上诉人可就相关损失赔偿问题另行主张，本院对此不予审查。
综上所述，天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津市河西区顺发红蜡烛海鲜粥城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 孟 夏
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 张新进