广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1224民初663号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华。委托诉讼代理人：刘极生，男，该公司职员。委托诉讼代理人：何炎，男，该公司职员。被告：林宇海，男，1965年8月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告林宇海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生、被告林宇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费2541元、公共分摊电费572元、智能维护费110元、滞纳金1455.30元（欠费起止日期自2016年1月1日至2017年10月30日）。事实和理由：2011年8月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。为此,原告不得不向人民法院起诉,为维护原告合法权益,恳请依法裁决。被告林宇海答辩称：一、请求法院判天翔物业公司擅自提高收费标准;巧立名目,扩大收费范围,首先违反协议,并判天翔物业公司免除林宇海目前所欠的物业管理费以及驳回原告提出收取滞纳金等其他诉讼请求。因为:1、本人与天翔物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,在2016以前物业管理公司基本上完成了相关的物业管理工作,我也按照约定缴清物业管理费用。但是2016年1月1日起,物业管理公司擅自提高收费标准,由每平方0.6元/月提高到到0.8元/月,提高了3.33%的的幅度。提价之前物业公司既没有按照双方签订《前期物业管理服务协议》第四条第9款约定:“取得物价管理部门批准调整”,也没有按照《肇庆市物业管理办法》规定:“取得建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主表决同意”,所以原告这次调整收费标准是不合法的,在物业公司未纠正收费标准前,本人有权拒绝交费。天翔物业公司还要追缴滞纳金更是无赖行为。2、双方签订的《前期物业管理服务协议》涉及本户型的收费标准只有第四条第2款：“按建筑面积：小高层0.4元每平方米.月，电梯房0.6元每平方米。月（包括电梯管理费）”。没有约定另外收取其他费用,所以原告提出的收取每个月15元智能费和每个季度78元的公共水电费用是巧立名目,额外收费,所以请求法院根据双双方签订的《前期物业管理服协议》第八条第3款“甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的；乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。判令天翔物业管理公司取消此两项收费,并判其退回往年所收的相关费用和利息给业主,并支付违约金。3、近年天翔物业公司对迪比利小区的物业管理质量每况愈下,车辆乱停乱放不纠正,垃圾清理不及时、角落垃圾成堆,景观水池污水横流发臭,对小区乱搭乱建不管不问,园林绿化干枯不修复,消防通道不畅通，安全门损坏不修复,值班保安很多时候形同虚设……在没有得到有效改正之前,业主有权拒绝支付物业管理费用。二、请求法院判决天翔物业管理公司已经不是迪比利小区的合法物业管理主体,马上按照程序撤出小区管理。因为根据大多数业主和业委会意见,不愿意继续聘请天翔物业公司管理迪比利豪城小区。且怀集县天翔物业管理有限公司已经于2016年10月25日和2016年12月27日分别两次公告撤出迪比利豪城小区。怀集县住建局也于2017年10月26日就天翔物业公司拒绝撤出迪比利豪城召开了行政处罚听证会。以上种种都说明了本次物业合同纠纷的根源是原告违反《前期物业管理服务协议》约定,擅自提高收费标准,巧立名目额外收费,降低服务标淮等原因所造成的,原告应当承担所有责任,请求法院驳回原告的一切请求。本院经审理认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城A1幢1301号房（以下简称1301房）的原业主是林如海,2012年7月业主变更为本案被告林宇海，但至今未入住。2011年8月15日，天翔物业公司与林如海签订了《前期物业管理服务协议》，约定1301房的建筑面积为145.26㎡，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米·月，电梯房0.6元/平方米·月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。《前期物业管理服务协议》签订后，双方均按协议履行各自的义务。2016年1月1日，原告将物业管理服务费由原来的每平方米0.6元标准升至每平方米0.8元。被告认为原告违反协议，擅自提高收费标准，遂于2016年1月1日起拒交物业管理费等费用。2017年11月13日，天翔物业公司向被告发出催缴通告，催告被告交纳自2016年1月1日至2017年10月30日期间拖欠的物业费2541元、公摊电费572元、智能维护费110元、滞纳金1455.30元，合共4678.30元。2018年3月16日，天翔物业公司向本院提起诉讼，请求判如所请。又查明，迪比利豪城成立了业委会并另选定新的物业公司，为此，天翔物业公司分别于2016年10月25日、2016年12月27日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。经迪比利豪城业委会投诉，县住建局于2017年8月14日向天翔物业公司发出《责令退出物业管理区域通知书》，责令天翔物业公司于2017年8月18日前退出迪比利豪城小区物业管理区域。同日，县住建局向迪比利豪城业主委员会发出《关于撤销迪比利小区业主委员会备案的通知》，决定撤销迪比利小区业主委员会的备案。2017年10月，迪比利豪城业主委员会向本院提起诉讼，要求天翔物业公司立即撤离迪比利豪城小区物业管理工作，目前该案尚在审理当中。另查明，2011年4月18日，怀集县物价局与怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）联合发文怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2011年4月10日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级三级基准价：普通多层为0.4元/㎡·月，高层为0.6元/㎡·月，自有车库（车位）为0.4元/㎡·月，浮动幅度不超过40%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定等。2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是林宇海应否向天翔物业公司支付物业管理费、公共水电费及智能维护费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与业主就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。针对涉案物业管理费应否支持问题，基于上述分析，迪比利豪城虽已选出业主委员会，但并无证据证明业主委员会已经与其他物业公司签订了物业管理合同，双方也没有另签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对林宇海在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，林宇海事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求林宇海参照之前标准支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。经核算，1301房建筑面积为144.37㎡，月物业管理费为86.62元（144.37㎡×0.6元），自2016年1月计至2016年3月，共3个月的物业管理费为259.86元（86.62元×3），2016年4月物业管理费调整为0.8元/㎡·月，自2016年4月计至天翔物业公司主张的2017年10月，该期间共19个月的物业管理费为2194.50元（144.37㎡×0.8元×19），合共2454.36元。由于林宇海未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在天翔物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，林宇海拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业管理费的民事责任，故本院对天翔物业公司请求林宇海支付经本院核准的物业管理费予以支持，对超出2454.36元部分不予支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向林宇海主张权利。关于智能维护费，涉案《前期物业管理服务协议》并未约定该收费项目，因此，天翔物业公司每月向林宇海收取5元智能维护费属于擅自扩大收费范围，对该费用本院不予支持。关于滞纳金问题，原告主张的滞纳金应为违约金。天翔物业公司本案中主张物业服务费按季度收取，本院予以确认，由此，相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明林宇海的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由林宇海自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金。鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后实际发生的物业管理费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业管理费的约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、林宇海自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2016年1月1日至2017年10月30日的物业服务费2454.36元及逾期付款违约金（违约金计算方法：2016年第一季度所欠物业管理费相应的违约金以259.86元为基数，2016年第二季度起至2016年第四季度末，每季度所欠物业管理费相应的违约金分别以346.50元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍自每季度逾期之日起分段计算至付清之日止。2017年第一季度起所欠的物业管理费不计算违约金）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担11元，林宇海负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄冬梅二〇一八年五月十八日书记员  钟婷婷