北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第01191号
原告（反诉被告）王建国，男，1964年8月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托代理人宋述运，北京安贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘学娟，女，1962年6月15日出生，回族，无业，现羁押于北京市女子监狱。
委托代理人梁秀稳，北京市柴傅律师事务所律师。
原告（反诉被告）王建国（以下称姓名）与被告（反诉原告）刘学娟（以下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王建国委托代理人宋述运、刘学娟委托代理人梁秀稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王建国诉称：2006年12月23日，我与刘学娟签订了土地承包协议一份，约定刘学娟将其租赁的土地3.57亩转租给我使用，租期为8年（自2005年1月1日起至2012年12月31日止），我依约交纳了租金。后得知与原土地所有人签订租赁合同的是王某，且租赁的土地仅仅为30亩。刘学娟还将其他地块分别租赁给了李某、刘某、李某2、沈某、黄某等人，连同刘学娟自己使用的部分，总亩数已经高达100亩，刘学娟租赁给我的土地根本就不在原合同限定的土地范围之内，而且原合同约定该土地不能转租，刘学娟转租给我未获得原出租方的书面认可。另外，刘学娟承租的土地用途是用作苗木与花卉种植，但刘学娟在出租给我时同意我建造建筑物，我在该土地上建造了1200平方米左右的厂房，后将厂房用于出租。2009年11月12日北京市国土资源局朝阳分局发函认定了转租等行为未经过相关部门批准，违反了法律规定。我认为刘学娟将自己并不享有权利的土地出租给我，并收取土地租金，在侵犯了土地所有权人的利益的同时，也侵犯了我的利益，根据合同法的相关规定，其所签的合同应系无效合同，其所收取的租金为非法利益。现要求：1、确认我与刘学娟签订的租赁合同无效；2、刘学娟向我返还土地租金共计71400元。
刘学娟辩称：认可我与王建国签订土地承包协议属实。2004年1月16日王某和朝阳农场签订租赁合同中注明的折合39亩不准确，经我方改造后，折合将近100亩，因为当时王某租赁时涉案场地上有很多大坑，需要折算。我和王某原是委托管理关系，王某是委托人，我是受委托人，但后来法院确定我为与朝阳农场租赁合同的一方主体，替代了王某。我有权出租给王建国土地，朝阳农场口头同意我对外出租且对王建国承租土地的事务进行管理，而且土地用途一直没有改变，我承租时合同约定主要用于苗木及花卉种植，可以自建一些生活用房，但之后并未限制土地用途，我和王建国之间的合同是有效的，王建国要求返还租金没有依据，不同意其诉讼请求。
刘学娟反诉称：2006年12月23日，我与王建国签订了《土地承包协议》，根据该协议，我将3.57亩交付给王建国使用，现租赁期限已经届满，但王建国迟迟未将我拥有使用权的土地返还给我，未支付我相应的租金。现要求：1、解除双方租赁关系；2、王建国立即将从我处承包的3.57亩土地腾退返还给我；3、王建国给付我2011年1月1日至2012年12月31日的租金35700元；4、王建国给付我自2013年1月1日至将土地交回之日止的使用费（按每亩每年2万元计算）；3、王建国给付我违约金10710元。
王建国就反诉辩称：土地承包协议已经期限届满，双方已经解除土地租赁关系，所以不存在合同解除的问题。该合同是无效合同，刘学娟不是土地的权利人，我不同意将土地返还给刘学娟。租金是在2011年所欠，刘学娟在2013年起诉已经超过了一年的诉讼时效，而且合同无效，刘学娟无权要求租赁。涉案土地属于朝阳农场，刘学娟无权要求土地使用费。我是在2011年知道刘学娟无权处分地块的，所以不知道将租金交给谁，所以我没有违约，不同意支付违约金。
经审理查明：2004年1月16日，国营北京市朝阳农场与王某签订《租赁合同》，约定王某从国营北京市朝阳农场处承租土地30亩用作苗木、花卉种植，土地位置为博亮木业南侧至黎各庄村交界，东起沙皮路西侧至博亮木业西墙界，租赁期限自2004年2月1日至2014年1月31日止。后北京市东郊农工商联合公司承继国营北京市朝阳农场合同权利义务。该合同签订后，刘学娟负责租赁管理及对外转租。
2006年12月23日，王建国与刘学娟签订《土地承包协议》一份，约定：刘学娟将土地3.57亩租给王建国使用，租期8年（自2005年1月1日至2012年12月31日止）；年租金为17850元，付款方式为年付，第二年租金应提前一个月付清；水费每年800元；王建国投资新建地上物归王建国所有，如遇国家拆迁征地，王建国将享受刘学娟的同等待遇，如国家没有征地，王建国有权第一个续租；王建国所建房屋如发生倒塌、火灾等事故，均与刘学娟无关；王建国必须从事合法活动、照章纳税、遵纪守法、并独立承担工商、税务、环保等费用，以及经营中的债权、债务和防火、防盗、防煤气中毒等事项；王建国如果转让承租权，必须事先征得刘学娟同意方可；任何一方不得违约，违约方要承担总金额30%的罚金。
庭审中，双方均认可刘学娟租给王建国的是空地。王建国称其租赁土地后建造了1200平方米的库房用于出租。刘学娟称其将土地出租给王建国时只是允许其建造临时地上物。
根据王建国提交的租金收据，显示其已支付2007年、2008年、2009年、2010年租金。王建国称其签订合同后共计支付租金71400元，从2007年1月1日开始至2010年12月31日，此后未交纳租金。刘学娟认可收到租金71400元。
2009年11月12日，北京市国土资源局朝阳分局向北京市东郊农工商联合公司发出《关于加快违法违规用地自行整改工作的函》，主要内容为：北京市东郊农工商联合公司在皮村环岛南约200米路西监测面积30亩（具体面积待实测后确认）的土地，现出租给刘学娟使用，该土地项目用地建设未取得土地行政主管部门的审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定，属未经批准非法占用土地行为，请北京市东郊农工商联合公司于2009年11月30日前拆除该土地项目的建筑物，恢复土地原貌。被告称上述函件主要针对其另一个租户李某承租的土地部分，因为李某在承租土地上建造了大量建筑物。
另查，王某2004年1月16日《租赁合同》到期后，未再续签合同，北京市东郊农工商联合公司已起诉要求王某、刘学娟及李某腾退承租土地，其中包括涉案土地。
以上事实，有土地承包协议、租赁合同、土地租赁合同、租赁费收据、政府部门函件、（2010）朝民初字第11696号民事裁定书等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘学娟与王建国于2006年12月23日签订的《土地承包协议》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。该合同未约定改变土地使用性质，对于合同所载地上物的性质和规模约定不清，在此情况下，王建国主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持，并对其要求返还租金的诉讼请求不予支持；双方在履行合同中如有违法违规行为，由政府相关职能部门依法处理。现合同期限届满，刘学娟要求解除合同，本院不予支持，王建国在合同届满后应腾退涉案租赁土地，鉴于出租人北京市东郊农工商联合公司已提起诉讼要求王某、刘学娟及李某腾退，本案不宜解决腾退问题。合同签订后，王建国尚欠2011年1月1日至2012年12月31日的租金35700元未付，刘学娟反诉主张该部分租金及违约金10710元，具有合同依据，本院予以支持。根据王建国的陈述，双方自2011年在履行中发生争议，无证据表明刘学娟放弃对租金的主张，故本院对王建国关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。因王某从北京市东郊农工商联合公司承租期限自2004年2月1日至2014年1月31日止，对于刘学娟主张的自2013年1月1日至将土地交回之日止的使用费，本院在2013年1月1日至2014年1月31日期间予以支持，使用费标准参照双方约定的租金标准确定。如双方因此后占用土地费的支付发生纠纷，非本案租赁合同关系，可另行解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王建国于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘学娟二〇一一年一月一日至二〇一二年十二月三十一日期间租金三万五千七百元；
二、原告（反诉被告）王建国于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘学娟违约金一万零七百一十元；
三、原告（反诉被告）王建国于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘学娟二〇一三年一月一日至二〇一四年一月三十一日期间使用费一万八千三百三十七元五角；
四、驳回原告（反诉被告）王建国的全部诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘学娟的其他反诉请求。
本诉案件受理费1596元，由原告王建国负担（已交纳）
反诉案件受理费1040元，由反诉原告刘学娟交纳100元（已交纳），由反诉被告王建国负担940元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 蔡 峰
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 骆尚朴
二〇一五年十月十一日
书 记 员 张凯华