广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初871号
原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。
委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。
被告：于梅，女，1970年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称阳江侨丰公司）诉被告于梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江侨丰公司的委托诉讼代理人吴江美、被告于梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阳江侨丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告于梅向原告阳江侨丰公司支付面积差异款10989.92元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2011年4月8日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告于梅承担。事实和理由：原告阳江侨丰公司、被告于梅双方于2010年3月5日签订《商品房买卖合同》，约定被告于梅购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄房屋（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积184.77㎡，单价4361.08元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%至+3%的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为187.29㎡，面积差异为+2.52㎡，差异值为1.36%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告于梅应向原告阳江侨丰公司补齐面积差异款10989.92元。原告阳江侨丰公司曾就面积差异款事宜多次催告被告于梅支付上述款项，但被告于梅至今仍分文未付。现为维护原告阳江侨丰公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。
被告于梅辩称，被告于梅不同意原告阳江侨丰公司的诉请。原告阳江侨丰公司请求被告于梅支付房屋面积差异款及利息依据不足。1、双方于2010年3月5日签订的《广东省商品房买卖合同》中第四条第一款约定按套出售，合同第五条“面积确认及面积差异处理”（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）已经明确了该房屋不存在面积差异处理问题。2、被告于梅在2010年3月5日在原告阳江侨丰公司售楼部签订房屋买卖合同时，销售人员也未就房屋面积确认及面积差异处理条款做任何解释。3、原告阳江侨丰公司主张权利的诉讼时效已过期，法院应依法驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。被告于梅从未收到过原告阳江侨丰公司邮寄的《催告函》。因此本案不存在诉讼时效中止及中断的情形。涉案房屋的《房地产权证》是被告于梅委托原告阳江侨丰公司于2010年3月5日收取包括登记费48元、咨询费300元等在内的相关费用3186元，于2011年4月22日再次补收登记费282元，两次合计收取登记费330元，这与2011年5月26日阳东县农村信用合作联社代收的广东省行政事业型收费统一票据上的“房屋所有权转移登记费”330元吻合。涉案房屋的《房地产权证》登记时间显示2011年5月11日，且该房产证实由原告阳江侨丰公司转交给被告于梅的。据此可以认定原告阳江侨丰公司知道或应当知道其所称的“面积差”的日期应为《房地产权证》登记之日即2011年5月11日。综上所述，原告阳江侨丰公司主张被告于梅支付房屋面积差异款没有依据，法院应驳回原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。
经审理查明，原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告阳江侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东1号土地中惠·沁林山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2008]第005号），获准销售上述商品房。
2010年3月5日，原告阳江侨丰公司作为出卖人与被告于梅作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、被告于梅购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄房屋，建筑面积共203.92㎡，其中套内建筑面积184.77㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.15㎡[公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是指一层、二层及以上：共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积计算]。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方4361.08元，总金额为805797元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币161797元于2010年3月5日前付清，余款共计人民币644000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告阳江侨丰公司与被告于梅在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。
合同签订后，被告于梅按合同约定支付了购房款805797元给原告阳江侨丰公司。被告于梅主张原告阳江侨丰公司代为办理房地产权证，并支付买卖代理费、登记费、利档费、按揭评估费、抵押登记费等3468元给原告阳江侨丰公司，原告阳江侨丰公司出具《临时收据》两份给被告于梅收执为凭。原告阳江侨丰公司对被告于梅提供的《临时收据》没有异议，确认收取了被告于梅交付的上述费用，但认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的，对于委托第三方办证的抗辩原告阳江侨丰公司未提供证据证明。
2011年5月11日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权属人是被告于梅，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第030003****号，《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为204.18㎡，载明套内建筑面积为187.29㎡。
2017年2月13日，原告阳江侨丰公司通过全球邮政特快专递方式向被告于梅发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告于梅在涉案合同中载明的地址，原告阳江侨丰公司提供了邮件送达查询单显示上述催告函退回寄件人。庭审中被告于梅否认收到原告阳江侨丰公司催告函，并表示其在接收涉案商品房后已入住商品房，已不在合同载明的地址居住，原告阳江侨丰公司未到其居住的商品房与其协商解决相关案件纠纷，而向合同载明地址送达催告函不合常理。
以上事实，有当事人当庭陈述及原告阳江侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单和被告于梅提供的发票、临时收据、个人购房借款/担保合同等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，涉案的房屋以按揭的方式交易，且已经交付。原告阳江侨丰公司、被告于梅签订的《商品房买卖合同》及被告于梅提供的临时收据、发票等证据显示，被告于梅向原告阳江侨丰公司交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告阳江侨丰公司主张其并未直接为被告于梅办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告于梅办理，原告阳江侨丰公司对此未能提供证据予以证明，即使如原告阳江侨丰公司所述是由其委托第三方为被告于梅办理涉案商品房产权证，原告阳江侨丰公司与第三方建立的是委托权利义务关系，原告阳江侨丰公司作为委托人其对第三方为被告于梅办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告阳江侨丰公司于涉案商品房产权登记之日即2011年5月11日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告阳江侨丰公司在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2011年5月11日起计算，截止于2013年5月12日。而原告阳江侨丰公司于2017年5月24日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，且原告阳江侨丰公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告于梅提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告阳江侨丰公司丧失胜诉权。
综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费74元，减半收取37元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 周国汉
二〇一七年八月十日
书记员 何燕韵