广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民四终字第14号
上诉人（原审被告）：许高雄（重度智力残疾人），男，汉族，1972年3月22日出生，住汕头市金平区。
法定代理人：许和文（许高雄之父亲），男，汉族，1943年10月27日出生，住汕头市金平区。
法定代理人：周玉婵（许高雄之母亲），女，汉族，1950年4月6日出生，住汕头市金平区。
上诉人（原审被告）：许少玲，女，汉族，1973年7月6日出生，住惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告）：杨啟汉，男，汉族，1971年7月29日出生，住惠州市惠城区。
委托代理人：林钦成，广东思迪律师事务所律师。
委托代理人：庄旭江，广东思迪律师事务所律师助理。
上诉人许高雄、上诉人许少玲因与被上诉人杨啟汉房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2014）汕金法民二初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人许高雄的法定代理人许和文，上诉人许少玲，被上诉人杨啟汉的委托代理人林钦成、庄旭江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：汕头市金平区月季园503号房全套（面积69.78平方米），是杨啟汉与许少玲夫妻婚姻关系存续期间于2005年10月向他人购买的私有房产，房款95000元，房屋的权属人登记为许少玲，购房后由杨啟汉与许少玲合家居住。2011年起杨啟汉与许少玲一起前往惠州市做生意。2012年4月19日，许少玲与许高雄签订《房地产买卖合同》，约定：许少玲将上述争讼房产出卖给许高雄，价款100000元。2012年5月1日，许少玲将该房产交给许高雄使用至今。2012年5月23日，许高雄登记取得该房屋的《房地产权证》。2012年4月19日，许和文通过中国建设银行转账的方式付给许少玲70000元，同时，许高雄主张余30000元是许少玲及杨啟汉向其父母零散借款予以抵除，但其没有提供付款的有关依据。许少玲与许高雄办理房屋买卖过户期间，汕头市铭信土地房地产评估有限公司对争讼房屋作出评估，结论为市场价格188406元。许高雄以该价款作为计税金额缴纳税款1884.06元。许少玲、许高雄无法举证证明杨啟汉知道、同意买卖房产一事。许高雄也无法举证证明房款是父母许和文、周玉婵出资购买。2013年4月26日，杨啟汉因发现讼争房屋的钥匙无法开锁，与岳父许和文发生纠纷，当天经汕头市公安局东厦派出所协调，但解决未果。杨啟汉遂于2014年3月11日诉至法院，请求：一、确认许少玲与许高雄关于汕头市金平区月季园房屋的买卖关系无效，许高雄将房屋返还杨啟汉和许少玲。二、由许少玲、许高雄承担本案全部诉讼费。
另查明：杨啟汉与许少玲系夫妻关系，于1996年9月8日登记结婚，许少玲于2013年3月24日向惠州市惠城区人民法院起诉请求与杨啟汉离婚等诉求，同日该院受理了该案，并于2014年8月18日作出（2014）惠城法民一初字第593号《民事判决书》：“一、不准原告许少玲和被告杨啟汉离婚。二、驳回原告许少玲的其他诉讼请求。”该案双方没有上诉，现已生效。许少玲与许高雄系兄妹关系，是许和文、周玉婵夫妻的子女；许高雄系重度智力残疾人，在本案许和文、周玉婵作为其法定代理人参加诉讼。
案经原审法院审理认为：汕头市金平区月季园40幢503号房是杨啟汉与许少玲夫妻的共有财产，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人一致同意，但共有人之间有约定的除外。据此，许少玲在未经共有人同意的情况下，擅自与许高雄签订《房地产买卖合同》，处分共有财产，侵犯了房屋共有人即杨啟汉的合法权益。虽然许少玲与许高雄签订的《房地产买卖合同》成立，但须取得共有人杨啟汉的追认，该合同才有效，现杨啟汉不予追认，故上述《房地产买卖合同》无效。许高雄应当知道许少玲无权处分共有财产，但仍然与其签订《房地产买卖合同》，其行为不符合善意取得的构成要件。依照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，许高雄是无民事行为能力人，其所实施的上述民事行为从行为开始就没有法律约束力。上述许少玲与许高雄签订的《房地产买卖合同》的行为自始无效，从而导致该房产所有权发生转移是无效的民事行为。再之，依照“民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”。据此，许高雄应将所取得的上述房产返还给杨啟汉和许少玲。故杨啟汉请求确认许少玲与许高雄的上述房屋买卖关系无效，并将房屋返还杨啟汉和许少玲的请求依法应予支持、照准。有关争议房屋的房款实际交付多少的问题，许高雄在本案没有对房款的返还问题提出处理意见，故本案对房款相关问题不予一并审查。如果许高雄要主张该权利，可以依法通过其他合法途径予以解决。许少玲经法院合法传唤，无正当理由而拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第七十六条的规定，判决：一、许少玲与许高雄于2012年4月19日签订的关于汕头市金平区月季园503房的《房地产买卖合同》无效。二、许高雄于判决发生法律效力之日起三个月内将汕头市金平区月季园503房保持原状交还杨啟汉和许少玲共同管业使用。本案受理费5800元减半收取为2900元，由许少玲负担。
上诉人许高雄、上诉人许少玲不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、许少玲于2007年去惠州与他人合伙做生意，因生意不顺，资金周转困难，跟杨啟汉商量，要求其出资救急。杨啟汉说没钱，许少玲提出将汕头的房子卖给父母，一来还了父母2005年买下该房的钱及借款，二来父母再补贴给许少玲夫妻，可解燃眉之急。许少玲与杨啟汉经充分协商，杨啟汉同意该房由父母回购，并让许少玲去办理该房转让手续。因许少玲的父母考虑到其子即许高雄身残，长期需要照顾，需要有个固定居住的地方，便同意回购该房屋。为避免在父母去世后发生财产继承纠纷，购房款由其父亲许和文支付，约定房产证上的名字必须是许高雄。经过汕头市铭信土地房地产评估有限公司评估，房屋市场价为180000元。2012年4月19日，许和文代许高雄与许少玲协商签订《房地产买卖合同》。因许高雄是重度残疾，按照交易程序的要求，在房产交易中心相关人员上门拍照确认和现场监督指导下，由许高雄的法定代理人许和文在《房地产买卖合同》上加盖许高雄的私人印章，并由许高雄按了手印。合同签订后，扣除该房原购入价100000元及许少玲先后向父母借的30000元外，许和文随后通过建设银行汇款70000元给许少玲夫妻，交易完成。许和文的代理行为是合法有效的，该交易所有流程和手续，依照交易中心相关程序，经汕头市房地产交易中心认证并办理交易成功，许高雄合法取得该房屋的《房地产权证》，构成善意取得。许高雄的法定代理人许和文先后对该房投入几万元进行全面装修，包括泥木油、水电、家具、改造门窗、墙体、厕所及厨房的补漏翻新等项目，以便许高雄住宿和养老使用，解决其后顾之忧。故许少玲与许高雄的法定代理人许和文签订的《房地产买卖合同》是一份有效合同，应该得到法律的保护和支持。2、杨啟汉在一审辩称其不知交易情况，直至2013年4月底回汕头才知该房屋已是他人入住，与事实不符。在2014年许少玲提出离婚诉讼的庭审上，杨啟汉反复称夫妻双方一直感情很好，不同意离婚。如按杨啟汉所称夫妻感情一直很好，有事互相商量，就不应该说不知道房屋已出售情况。杨啟汉从2011年迁至惠州，2012年至2013年期间多次往返惠州和汕头，入住各宾馆，却从未去过该房屋，证明其已知房屋出售，不能入住。说明当初许少玲转让房产时，是征得他同意的，而且事后也是知道的。因此，原审判决认定许少玲转让该房未征得杨啟汉同意是完全错误的。二、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的确定即物权的对外效力以登记为准。因此，该房产转让合法有效。2、《中华人民共和国婚姻法》还规定，并非登记在一方名下的财产，另一方基于配偶身份就当然的享有共有权利，因为婚后获得的财产有多种形式，如一方利用婚前个人财产购买房屋且登记在自己名下，一方父母出资购买房屋明确赠予自己子女且登记在自己子女名下等情况，配偶一方是无法基于配偶身份而当然享有共有权利的。3、该房产是2005年9月由许少玲父母出资100000元购买并附条件赠与许少玲的，目的是要求许少玲应当负责照顾许高雄及为其将来养老送终。许少玲一家2005年9月搬入月季园后，在2005年12月才卖掉华兴园（许少玲单位房改房），用于投资汕头市东龙路海源美容美发商行及金涛庄西区发源地美容美发商行，由杨啟汉经营。许少玲的父母出资购买该房并以现金入账到许少玲的账户，杨啟汉对该房产没有分文出资就是明证。因此，该房产应为许少玲一方所有。上诉请求：1、撤销（2014）汕金法民二初字第15号民事判决；2、改判许少玲与许高雄关于月季园503房的房屋买卖合同有效；3、本案一、二审诉讼费用全部由杨啟汉承担。
被上诉人杨啟汉答辩称：一、涉案房屋系杨啟汉与许少玲夫妻的共有财产，许高雄、许少玲在上诉状中的陈述违背客观事实。1、许少玲从未将转让涉案房屋一事告知杨啟汉，杨啟汉直至2013年4月26日回汕头，才发现涉案房屋已被许少玲擅自过户到许高雄名下。汕头市公安局东厦派出所的《询问笔录》可以印证杨啟汉是2013年4月26日才知悉涉案房屋被许少玲擅自转让的事实。2、杨啟汉自从到惠州后就甚少回汕，偶尔回来的时间也很短，更从未住过宾馆，而是就近住在杨啟汉兄长家。杨啟汉不回涉案房屋居住，是由于许少玲嗜赌，该段时间夫妻双方在惠州经常因此吵架。对此，杨啟汉的岳父岳母即许高雄、许少玲的父母不单没有规劝许少玲，反而打电话指责杨啟汉，因而言语间与杨啟汉有过冲突。而杨啟汉的岳父岳母就居住在涉案房屋对面，故杨啟汉虽在该时间偶尔回汕但并没有前去该房屋居住。杨啟汉没有前往涉案房屋居住并不能证明其就是明知该房屋已出售，相反，杨啟汉在此期间没有前往涉案房屋，更印证其对许少玲擅自转让房屋的行为是不知情的。3、许高雄在一审举证期限届满后向法院提交了十张照片，以证明许高雄的法定代理人许和文先后对该房投入几万元进行全面装修。经杨啟汉辩认，无论从房内的布局，还是装饰、装修，均保持杨啟汉与许少玲离汕赴惠州工作前的状态，许高雄的法定代理人声称对涉案房屋先后两次进行装修没有事实依据。4、涉案房屋系杨啟汉与许少玲通过卖掉原居住的华兴园房屋而购买的，至于卖房的交易日期在后，仅仅是当时由于种种原因延迟了与受让人办理交易变更登记手续。况且，许少玲对其主张的该房屋系其父母出资100000元购买的说法也无法举证予以证明。因此，涉案房屋是杨啟汉与许少玲共同出资购置，属于夫妻共有财产。二、许高雄并非善意取得涉案房屋，其与许少玲之间的房屋买卖合同是无效的。首先，许少玲与许高雄事实上没有存在真实的房屋交易背景。1、许高雄的法定代理人许和文在《询问笔录》中陈述：“我女儿没有去惠州前是她们居住的，后女儿搬到惠州居住，我就将房子的姓名改为我的儿子许高雄一级重度残疾人”。从该陈述可见，许高雄取得涉案房屋，并非通过支付合理价款取得，而是无偿取得，客观上不存在买卖涉案房屋的交易背景。2、从许高雄提交法院的建设银行转账凭证来看，该转账凭证仅能证明许和文通过银行向许少玲划款70000元，且明显与《房地产买卖合同》中的转让价款100000元不符。许少玲与许高雄对如何交付房屋转让款的陈述也是相互矛盾的。许少玲在一审答辩状中陈述：“2012年办理交易过户的时候，父母现拿30000元现金，后再转帐70000元”。而许高雄的母亲周玉婵一审庭审中言之凿凿，称房屋转让前许少玲陆陆续续向其借款30000元，当时房款100000元抵去借款30000元，余下70000元通过银行汇款。显然，许少玲与其父母的陈述是不一致的。这也印证了建设银行转账凭证中的70000元事实上与涉案房屋无关。其次，许高雄不构成善意取得。1、许少玲转让涉案房屋的价格过份低于当时的市场价值，是极不合理的。2012年涉案房屋的价值在350000以上，但许少玲仅以100000元的低价转让给其胞兄许高雄，而许高雄一方也应当知道以100000元购买涉案房屋显著低于市场价格。更何况，许高雄至今仍无法举证证明其已支付100000元购房款的事实。2、许少玲将涉案房屋过户至许高雄名下，是发生在其与杨啟汉夫妻关系恶化的情况下，其将涉讼房屋过户至许高雄名下的行为明显是为了独占夫妻共有财产。许高雄及其法定代理人与许少玲存在重大利害关系，其取得涉讼房屋时是明知许少玲要独占房屋的目的，是与许少玲恶意串通，并非善意取得。3、许高雄虽取得《房地产权证》，但不能以此证明物权的权利来源的合法性。许高雄取得涉案房屋并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不符合善意取得的构成要件。许少玲与许高雄买卖涉案房屋的行为侵害了杨啟汉的合法权益，是无效的。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。许高雄、许少玲的上诉理由不成立，请求二审法院查明事实，驳回上诉。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点是：一、许少玲是否有权处分涉案房屋；二、许高雄受让涉案房屋是否构成善意取得。
关于许少玲是否有权处分涉案房屋的问题。许高雄、许少玲上诉主张汕头市金平区月季园503房原系许少玲的父母出资100000元购买并登记在许少玲名下的，性质为赠予，目的是要求许少玲负责照顾残疾胞兄许高雄及为其将来养老送终，但在一、二审均无法举证证明该事实，依法应承担举证不能的法律后果。因此，二上诉人关于涉案房屋为许少玲一方所有的上诉主张，缺乏证据支持，本院不予采纳。由于上述房屋是在杨啟汉与许少玲夫妻关系存续期间购买的，故应认定为夫妻共同共有的财产。许少玲将该房屋转让给许高雄，现杨啟汉通过诉讼提出异议，许少玲未能提供证据证明杨啟汉知情并同意其处分共同共有房屋，故许少玲擅自转让涉案房屋的行为属于无权处分。
关于许高雄受让涉案房屋是否构成善意取得的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，许少玲擅自与胞兄许高雄签订的《房地产买卖合同》是否有效，关键在于许高雄受让涉案房屋是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由于许高雄与许少玲是兄妹关系，双方的交易是由许高雄的法定代理人即二上诉人的父亲许和文与许少玲协商处理的，故许高雄及其法定代理人许和文是清楚涉案房屋为许少玲与杨啟汉夫妻共同共有的财产。交易过程中，涉案房屋经汕头市铭信土地房地产评估有限公司评估，市场价格为188406元。而许少玲与许高雄签订的《房地产买卖合同》约定的购房款为100000元，实际支付70000元。因此，虽然涉案房屋已经过户到许高雄名下，但许高雄及其法定代理人明知许少玲无权处分夫妻共同共有房屋，仍然与其进行交易，不能认定为善意。且许少玲是以明显低于市场价格转让涉案房屋的，也不能认定为以合理价格转让并已支付对价。故此，许高雄受让涉案房屋不构成善意取得，许少玲与许高雄签订的关于汕头市金平区月季园503房的《房地产买卖合同》无效。原审判决关于许少玲无权处分共同共有房屋，许高雄的行为不构成善意取得的认定正确，本院予以采纳。原审由此判准杨啟汉的诉讼请求，确认许少玲与许高雄签订的关于汕头市金平区月季园503房的《房地产买卖合同》无效，并判令许高雄将涉案房屋保持原状交还杨啟汉和许少玲共同管业使用，依据充分，本院予以维持。
综上所述，上诉人许高雄、上诉人许少玲的上诉请求，依据不足、理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人许少玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁晓红
审判员 林 立
审判员 杨 立
二〇一五年六月二十日
书记员 罗三女