上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初992号原告：上海金工建设(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郁永清，董事长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。被告：上海宏峰金属制品有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。被告：上海鼎一仓储物流有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：严黎明，董事长。委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。原告上海金工建设(集团)有限公司(下简称金工公司)与被告上海宏峰金属制品有限公司(下简称宏峰公司)、被告上海鼎一仓储物流有限公司(下简称鼎一公司)其他所有权纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序进行审理。2017年2月13日，原告向本院申请诉讼保全，本院依法采取保全措施。因被告宏峰公司下落不明，故向其公告送达开庭传票等诉讼材料。诉讼过程中，根据原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对案涉房地产的市场租金进行评估。本案于2017年9月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高雪林、第二被告的委托诉讼代理人姚婧到庭参加诉讼。第一被告经本院公告送达开庭传票、诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海金工建设(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告赔偿原告位于青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使用费损失人民币(以下币种均为人民币)12,984,472.90元(暂计自2014年9月2日至2016年12月31日，房屋面积21,797平方米，价格暂定每日0.70元，实际按评估价计算)；2、判令第一被告赔偿原告位于青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使用费损失(自2017年1月1日至房屋移交给原告之日止，房屋面积21,797平方米，价格暂定每日0.70元，实际按评估价格计算)；3、判令第二被告对第一被告应赔偿原告房屋使用费损失承担连带赔偿责任。审理过程中，原告将上述诉请变更为：1、判令两被告共同赔偿原告位于青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使用费损失11,783,100元(根据评估报告，自2014年9月2日计算至2016年12月31日)；2、判令两被告共同赔偿原告位于青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使用费损失(根据评估报告，按每月房屋租金损失费464,900元，自2017年1月1日起计算至两被告实际将房屋移交原告之日止)。事实和理由：2011年4月12日，原告向上海仲裁委员会申请仲裁，请求第一被告支付工程款，并赔偿违约金等。2012年12月3日，上海仲裁委员会作出(2011)沪仲案字第0314号裁决。2012年12月14日，原告依据该仲裁裁决书向上海市第二中级人民法院申请执行。2014年9月1日，上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中执字第111号执行裁定书，裁定第一被告所有的位于青浦区华新镇华丹路XXX号建筑面积21797平方米的房屋及土地使用权抵偿给原告所有。因第一被告未自觉履行该执行裁定书所确定的义务，将上述房屋及土地使用权移交给原告，原告于2014年12月11日诉诸青浦区人民法院，请求实际占有使用人第二被告腾退系争房屋及土地。青浦法院一审判决支持原告诉请，并经二审判决予以维持。但第二被告至今仍未履行腾退的义务。原告为维护其合法权益，遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海宏峰金属制品有限公司未作答辩。被告上海鼎一仓储物流有限公司辩称，不同意原告全部诉请。1、两被告是合法租赁关系，第二被告一直按照租赁合同履行义务，第一被告也接受第二被告支付的租金，系争房屋权属证书一直没有变更登记，第二被告在第一被告没有明确告知其系争房屋权属发生变更前，按照原租赁合同履行义务是正确的。二中院裁定书只是说明原告与第一被告依法处理相关租赁事宜，没有明确说明两被告间租赁合同要终止。原告要求按照其租金标准支付租金是没有依据的。第二被告认为2014青民三(民)初字第4666号案件判决前，第二被告仍有权租赁系争房屋。该案判决后，第二被告确实没有权利继续占有使用系争房屋，现第二被告正在腾退中。2、原告与两被告间的诉讼纠纷，都是因为原告的施工不合格所致。当时约定原告施工的房屋在验收合格后取得房产证，但原告建造的房屋至今仍未验收，也没有房产证。3、原告在仲裁期间一直将第二被告排除在外。4、房屋使用费损失与第二被告无关，应由第一被告承担。即使第二被告需要承担赔偿责任，也只应以租赁合同约定的租金为限，时间应该从(2014)青民三(民)初字第4666号民事判决书生效之日，即2016年11月12日起算。经开庭审理查明：2007年8月10日，宏峰公司(甲方)与鼎一公司(乙方)签订《土地使用权及房屋租赁协议》，约定甲方向乙方出租的土地总面积暂估22亩、房屋2,238平方米(具体以实测为准)；该土地及房屋的房地产权证号为沪房地青字(2002)第0065**号，宗地位置青浦区华新镇淮海村(16-5丘)，批准用途工业用地；土地使用权租赁期限为20年，乙方租赁该土地后，可在该土地的批准用途内进行开发利用；乙方新建工业用房，由甲方以自己的名义向有关行政主管部门办理一切相关合法手续和产权证，办理建筑手续中所涉及的相关费用和新建房屋的投资建造费用由乙方承担，所建房屋的所有权归甲方所有，使用、收益权在本协议期限内归乙方所有；租金为每年每亩30,000元整(含建筑物租金)，租金每五年递增一次，每次递增额为5%，租金每半年支付一次；甲方有义务协助乙方办理相关手续，在租赁期间，甲方不得随意收回土地使用权及房屋使用权等。2007年8月10日，宏峰公司(甲方)与鼎一公司(乙方)签订《土地使用权及房屋租赁补充协议》，约定甲方现有厂房建筑面积3,402平方米(以实测为准)，每平方米单价550元，计1,871,100元；水泥道路2,470平方米，每平方米单价50元，计123,500元，两项合计1,994,600元。上述建筑物因乙方自身行业特点之需拆除，该需拆除建筑物的补偿款，乙方于本协议签订之日一周内向甲方支付50万元，余款乙方应在拆房动工之日如数向甲方付清。乙方在租赁厂区内新建厂房的申办手续，由乙方负责。如果以甲方名义与施工单位签订建设工程合同的，在施工过程中所发生的一切财产与人身伤害事故，均由乙方承担等。另查明，2008年6月11日，宏峰公司取得编号为沪青建(2008)XXXXXXXXF01359号的《建设工程规划许可证》。该证记载建设项目名称改建厂房，建设位置华新镇淮海村，建设规模11,246平方米。2008年7月28日，宏峰公司取得编号为0802QP0035DXXXXXXXXXXXXXXXXXXX1号的《建筑工程施工许可证》。该证记载工程名称配套用房、车间一，建设地址上海市青浦区华新镇淮海村16-5丘，建设规模11,246平方米，合同价格1,293万元，施工单位金工公司，合同开工日期2008年4月20日，合同竣工日期2008年12月28日。2009年5月20日，出让人上海市青浦区规划和土地管理局与受让人宏峰公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定上海市青浦区规划和土地管理局出让宗地编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX，总面积7,950.70平方米。出让价款为400万元等。2009年6月3日，宏峰公司取得该地块的《建设用地批准书》。2009年8月13日，宏峰公司取得编号为沪青建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX号的《建设工程规划许可证》。2009年8月17日，鼎一公司接收金工公司施工建设的房屋的钥匙。鼎一公司在《收条》上明确：1号库、2号库工程质量验收工作待双方统一安排时间进行。鼎一公司已于2010年5月使用房屋。2009年9月11日，宏峰公司取得编号为沪青竣(2009)JAXXXXXXXXXXXXXX号的《建设工程竣工规划验收合格证》。该证记载建设工程名称配套房地上建筑面积706.9平方米，车间1地上建筑面积10,584.6平方米，合计11,291.5平方米。2009年11月7日，宏峰公司(甲方)、金工公司(乙方)、鼎一公司(丙方)签订《关于支付工程款约定书》，约定工程项目总体竣工验收工作由甲方全权委托丙方办理，丙方负责在2009年11月30日之前完成竣工验收所涉及的各项工作等。2009年12月24日，鼎一公司出具《情况说明》给金工公司称：“贵公司承建的位于青浦区华新镇华丹路XXX号宏峰公司厂房改建工程，因该项目是我司租赁宏峰公司土地，故前期办理相关报批手续，需以宏峰公司名义申报及签订施工合同。现我司申明该项目的施工款在经过项目审价后，该施工款由我司负责承担。”宏峰公司向鼎一公司发出《付款指令书》称：“我司委托贵司利用房地产权证向银行取得的抵押贷款，现指令贵司按厂房改扩建工程的审计价向金工公司支付工程款。贵司按上述要求支付后所产生的后果由我司承担。”又查明，2011年4月12日，金工公司向上海仲裁委员会申请仲裁，请求裁决宏峰公司支付工程款、违约金等钱款。2012年12月3日，上海仲裁委员会作出(2011)沪仲案字第0314号裁决：1、宏峰公司应支付金工公司工程款41,003,230元。2、宏峰公司应向金工公司支付逾期付款违约金。其中2009年8月18日至2012年8月17日期间的违约金为13,253,679元；自2012年8月18日起至宏峰公司实际支付之日止，以41,003,230元为基数，按人民银行同期贷款年利率的两倍计算。3、宏峰公司补偿支付金工公司经济损失1,050,000元,等。2012年12月27日，宏峰公司向上海市第一中级人民法院申请撤销仲裁裁决。上海市第一中级人民法院以(2013)沪一中民四(商)撤字第2号案件予以受理，并于2013年2月4日裁定驳回宏峰公司要求撤销上海仲裁委员会(2011)沪仲案字第0314号裁决的申请。2012年12月14日，因宏峰公司未按照仲裁裁决支付钱款，金工公司向上海市第二中级人民法院申请执行。2013年1月8日，法院依法查封了宏峰公司名下位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房地产。2013年1月18日，金工公司申请对已查封的华丹路XXX号、888号的房屋予以评估、拍卖，不足部分，执行宏峰公司另外财产。2014年4月21日，鼎一公司提出案外人执行异议，请求中止执行(2011)沪仲案字第0314号一案，并解除对上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房地产的查封。2014年5月26日，上海市第二中级人民以(2014)沪二中执异字第25号执行裁定书，裁定驳回鼎一公司的执行异议。鼎一公司遂提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、停止对2号厂房的执行；2、2号厂房建筑物归鼎一公司所有。2015年4月29日，上海市第二中级人民以(2014)沪二中民二(民)初字第19号民事判决书，判决驳回鼎一公司的诉讼请求。鼎一公司不服该判决提起上诉，2015年10月21日，上海市高级人民法院以(2015)沪高民一(民)终字第19号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。鼎一公司不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年5月17日以(2015)民申字第3301号民事裁定书，裁定驳回鼎一公司的再审申请。再查明，2014年9月1日，上海市第二中级人民法院出具《执行裁定书》，裁定：1、将宏峰公司位于青浦区华新镇淮海村的在建工程11,246平方米[不包含集体土地部分，其中1号厂房10,551平方米，配套用房695平方米(详见上海市青浦区规划和土地管理局沪青建XXXXXXXXF01359号建设工程规划许可证)]、位于青浦区华新绿色工业园区在建工程2号厂房10,551平方米及相应土地使用权(详见上海市青浦区规划和土地管理局沪青建FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证)，以人民币49,409,612元抵偿归申请执行人金工公司所有；2、解除本院对宏峰公司名下位于青浦区华新镇华丹路XXX号的全部在建工程及相应土地使用权的查封；3、金工公司自行到有关机构办理相关建筑物的规划、过户等手续。金工公司确认该裁定书于2014年9月11日送达金工公司。金工公司目前尚未办理上述房屋土地的产权登记手续。2014年9月12日，金工公司向鼎一公司发送公函，告知青浦区华新镇华丹路XXX号厂房已于2014年9月1日起归金工公司所有，故从2014年9月1日起，对于所有建筑物一是按照市场价格确定租金，鼎一公司每年支付租金后继续租赁；二是鼎一公司付清所有投资建造费用(包括利息损失)继续租赁。鼎一公司收到本函后选择哪一个方案，七日内书面告知，逾期不回复，金工公司正式接管华丹路XXX号所有厂房。鼎一公司收到该公函后未予答复。2014年12月11日，金工公司以鼎一公司为被告、宏峰公司为第三人向本院提起诉讼，请求判令：1、鼎一公司腾退位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋；2、鼎一公司支付房屋租金(以每天每平方米0.7元为标准，计算21,797平方米，自2014年9月1日计算至实际腾退之日止)；3、鼎一公司支付土地使用费(以每亩每年31,500元为标准，计算22亩，自2014年9月1日计算至实际腾退之日止)。审理中金工公司撤回第二、三项诉讼请求，表示在该案中暂不要求处理，保留另行起诉的权利。本院经开庭审理，于2016年3月21日以(2014)青民三(民)初字第4666号民事判决书，判决：鼎一公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋及土地。鼎一公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年10月31日以(2016)沪02民终6335号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。系争房屋现仍由鼎一公司实际占有，鼎一公司未向原告支付过房屋使用费。2017年4月26日，根据原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房地产的市场租金进行评估。该评估公司于2017年7月25日出具《上海市青浦区华新镇华丹路XXX号工业房地产市场评估报告》，估价结果为：2014年9月1日至2016年12月31日的市场租金为11,783,100元，其中2014年9月1日至2014年12月31日的市场租金为153.7万元，2015年1月1日至2015年12月31日的市场租金为489.31万元，2016年1月1日2016年12月31日的市场租金为535.3万元；2017年1月1日至2017年5月19日的平均月租金为464,900元。原告为此支付评估费65,610元。庭审中，上海百盛房地产估价有限责任公司指派评估人员到庭，接受当事人对评估报告的质询。以上查明的事实，由原告、第二被告的陈述，(2013)沪二中执字第111号执行裁定书、(2014)青民三(民)初字第4666号民事判决书、(2016)沪02民终6335号民事判决书、(2014)沪二中执异字第25号执行裁定书、(2014)沪二中民二(民)初字第19号民事判决书、(2015)沪高民一(民)终字第19号民事判决书、(2015)民申字第3301号民事裁定书、《评估报告》等证据予以证明，并经庭审出证质证，本院予以确认。审理中，鼎一公司称：1、原告对两被告间就用来抵债的系争房地产存在租赁合同是知晓的，其无权要求鼎一公司按照其他租金标准支付租金。鼎一公司为此提供告知书一份。原告对此不予认可，认为即使该告知书为真实，也无法说明两被告间的租赁合同合法有效，该租赁合同已被生效法律文书推翻。2、鼎一公司已依约向宏峰公司支付租金至2016年12月31日，鼎一公司不应再向原告支付租金。鼎一公司为此提供宏峰公司出具的证明一份。原告对此不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。根据2014年9月1日上海市第二中级人民法院出具的(2013)沪二中执字第111号执行裁定书，本案系争房屋已抵偿归原告所有。鉴于原告确认该抵债裁定书于2014年9月11日送达原告，根据《最高人民法院》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，本院确认系争房屋的所有权自2014年9月11日起移转原告。第一被告理应根据上述抵债裁定书确定的义务及时将系争房屋移交原告，但第一被告至今未将系争房屋移交原告，且根据第二被告陈述，第一被告在2016年仍向第二被告收取系争房屋的租金，故对原告要求第一被告赔偿其系争房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。第二被告虽于2007年与第一被告签订了租赁协议，然两被告在签订租赁协议时，系争土地上的房屋仅为2,238(3,402)平方米，之后第二被告为了自身生产经营需要，将原房屋予以拆除，并以第一被告名义申请新建房屋。根据租赁协议及补充协议约定，新建房屋的建造费用应由第二被告承担，所有权归第一被告，在此前提下第二被告对新建的房屋在租赁期限内享有使用和收益的权利。但之后第二被告并未依照租赁协议的约定承担建造费用，并导致仲裁、诉讼等纠纷，且仲裁裁决书已经裁决由第一被告支付工程款等款项，并最终以在建工程抵债的方式予以执行，故系争房屋建造费用实际已由第一被告承担，第二被告在未按约承担建造费用的情况下，对系争房屋并不享有使用和收益的权利。此外，第二被告在系争房屋被依法查封执行期间，已向法院提出执行异议之诉，该诉讼经过一审、二审、再审，第二被告诉请均未获支持。且第二被告在法院生效法律文书判决其腾退系争房屋后，至今仍继续占有使用系争房屋，故对原告要求第二被告与第一被告对系争房屋使用费共同承担赔偿责任的诉请，本院亦予以支持。但时间均应从2014年9月11日起算。对于系争房屋使用费标准，鉴于本院已依法委托评估机构进行评估，该评估机构也指派评估人员出庭接受当事人咨询，对评估程序、依据及考虑的因素等进行陈述，故本院对该评估机构出具的评估报告予以确认。第一被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海金工建设(集团)有限公司坐落于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋2014年9月11日至2016年12月31日的使用费11,657,116元；二、被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海金工建设(集团)有限公司坐落于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋使用费(按每月市场租金464,900元，自2017年1月1日起计算至两被告实际将上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋移交原告之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费99,706.80元，保全费5,000元，评估费65,610元。上述合计170,316.80元，由原告上海金工建设(集团)有限公司负担1,703.17元，被告上海宏峰金属制品有限公司、被告上海鼎一仓储物流有限公司负担168,613.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  张 分人民陪审员  陆晓聪二〇一七年十月二十五日书 记 员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院%26lt;关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定%26gt;》第二十九条……不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。