重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初1843号原告：重庆国奥村物业服务有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号国奥村一期中心商业第吊一层，统一社会信用代码91500105552043252D。法定代表人：杨靖，董事长。委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。被告：蒋文婧，女，1984年4月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国奥村物业服务有限公司与被告蒋文婧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。2018年3月9日、2018年3月13日，原告重庆国奥村物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭黄丹，被告蒋文婧到庭参加诉讼。2018年5月25日，原告重庆国奥村物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭黄丹到庭参加诉讼，被告蒋文婧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆国奥村物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业管理费4829.45元；2.判令被告向原告支付2014年11月1日至2017年6月30日期间的公摊电费289.73元。事实和理由：原告系重庆市江北区国奥村二期物业服务企业，被告系重庆市江北区国惠路X号X幢X-X房屋业主。根据原告与重庆国奥实业发展有限公司（以下简称“国奥实业公司”）签订的《重庆国奥村二期前期物业服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告应当按时向原告交纳物业管理费、公摊电费等费用。2014年2月1日至2017年6月30日期间，被告未交纳物业管理费；2014年11月1日至2017年6月30日期间，被告未交纳公摊电费，遂诉至法院。被告蒋文婧辩称：被告对欠交物业管理费和公摊电费的欠费期间及金额均无异议，未交费的理由是原告未按合同约定履行义务，未及时公布小区公共收益且公布的公共收益存在错漏以及未退还装修保证金等问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《资质证书》《重庆市江北区物业服务收费价目表》《重庆国奥村二期前期物业服务合同》《建筑工程施工许可证》、电费流水、《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》《业主资料登记表》《交房流程单》《业主物品领取一览表》《业主临时管理规约》《前期物业服务协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《重庆国奥村二期非工业用电电费统计表》，因与《重庆国奥村二期前期物业服务合同》《建筑工程施工许可证》、电费流水相互印证，本院予以采信；2.原告举示的《工程部工作日志》《值班记录》《来人来访登记表》《车辆出入登记表》《装修巡查表》《乘客/载荷电梯日常维护保养记录单》《消防设施设备月检查记录表》《消防水泵房巡视记录表》《防火巡查记录表》《工作检查记录表》《月工作总结、计划》《防制施工记录》《报事报修登记表》《客服管家工作日志》，因与《重庆国奥村二期前期物业服务合同》相互印证，结合当事人陈述，本院予以采信；3.原告举示的《物业催费通知单》，因未举示相应证据证明其向被告送达该通知单，故本院不予采信；4.被告举示的视频资料和照片，拟证明涉讼房屋烟道开裂情况，但涉讼房屋烟道开裂属于房屋质量问题，与本物业服务合同纠纷无实质性关联，故本院不予采信；5.被告举示的《重庆国奥村物业收款收据》，拟证明装修保证金未退还的情况，与本案无实质性关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区国奥村二期物业服务企业，被告系重庆市江北区国惠路X号国奥村二期X幢X-X房屋业主，该房屋建筑面积为61.86平方米。2012年5月25日，原告与国奥实业公司签订《重庆国奥村二期前期物业服务合同》，约定原告为国奥村小区二期提供物业服务，合同期限为2012年6月8日至2015年6月7日，合同期未满业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行合同，国奥实业公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；住宅的物业管理费收费标准为2.2元/月/平方米；共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。2012年8月3日，原告与被告签订《前期物业协议》，约定原告为被告提供服务，物业管理费的收费标准为2元/月/平方米；被告未按时交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。2012年以来，原告一直在涉讼小区服务。2014年2月1日至2017年6月30日，被告未交纳物业管理费；2014年11月1日至2017年6月30日，被告未交纳公摊电费。2014年11月1日至2015年1月31日、2015年3月1日至2017年6月30日期间，涉讼小区公摊电费实际单价均高于或者等于0.15元/月/平方米，2015年2月1日至2015年2月28日期间，涉讼小区实际公摊电费单价为0.13元/月/平方米。本院认为，原告与国奥实业公司签订的《重庆国奥村二期前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，故原告与被告之间成立真实、有效的物业服务合同关系，被告应当依约向原告交纳物业管理费和公摊电费。被告抗辩原告服务不到位，但未举示充分证据予以证明，故对于该抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩原告未及时公布小区公共收益且公布的公共收益存在错漏、未退还装修保证金等与本案无实质性关联，被告可依循其他途径解决。根据合同约定，被告应向原告交纳2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业管理费，原告主张按1.7元/月/平方米的标准收取2014年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、按2元/月/平方米的标准收取2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费，符合法律规定，故被告应支付物业管理费的具体计算标准为1.7元/月/平方米×61.86平方米×11个月+2元/月/平方米×61.86平方米×30个月=4868.38元，故关于原告主张被告支付2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业管理费4829.45元的请求，本院予以支持；2014年11月1日至2015年1月31日、2015年3月1日至2017年6月30日期间，涉讼小区公摊电费实际单价均高于或者等于0.15元/月/平方米，原告主张按0.15元/月/平方米的标准收取该期间公摊电费符合法律规定，2015年2月1日至2015年2月28日期间，涉讼小区实际公摊电费单价为0.13元/月/平方米，被告应按0.13元/月/平方米的标准支付该期间公摊电费，故被告向原告支付公摊电费的具体标准为0.15元/月/平方米×61.86平方米×31个月+0.13元/月/平方米×61.86平方米×1个月=295.69元，故关于原告主张被告支付2014年11月1日至2017年6月30日期间的公摊电费289.73元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋文婧于本判决生效之日起十日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付2014年2月1日至2017年6月30日期间的物业管理费4829.45元；二、被告蒋文婧于本判决生效之日起十日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付2014年11月1日至2017年6月30日期间的公摊电费289.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告重庆国奥村物业服务有限公司负担5元，由被告蒋文婧负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 卢玉萍二〇一八年五月二十五日法官助理 甘 霖书 记 员 丁变合