重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01363号
上诉人（原审原告）：谭光发，男，1986年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：谭文胜，重庆乾乙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川帝豪置业有限公司，住所地四川省大竹县竹阳镇迎宾大道嘉年华花园C幢知晖阁二楼，组织机构代码79584895-2。
法定代表人：蔡继军，董事长。
被上诉人（原审被告）：四川帝豪置业有限公司垫江分公司，住所地重庆市垫江县食品总厂，组织机构代码67610084-5。
负责人冯勇，总经理。
二被上诉人的共同委托代理人：闵行，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人谭光发因与被上诉人四川帝豪置业有限公司（以下简称四川帝豪公司）、四川帝豪置业有限公司垫江分公司（以下简称四川帝豪公司垫江分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第02812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谭光发的委托代理人谭文胜，被上诉人四川帝豪公司、四川帝豪公司垫江分公司的共同委托代理人闵行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年8月9日，谭光发（乙方）与四川帝豪公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：谭光发购买四川帝豪公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇工农北路511号帝豪名门商品房住房一套，其房号为4-27-5号，房屋总价款为320632元。该合同第十三条约定：“……（2）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。（3）甲乙双方应相互配合本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。（4）如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……②逾期超过90日后的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房款价万分之一的违约金，并于甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，谭光发先后向四川帝豪公司缴纳房款共计320632元。四川帝豪公司将所购房屋交给谭光发使用。
一审法院另查明：四川帝豪公司于2009年11月6日取得商品房预售许可证，2011年5月3日由建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位对谭光发所购买的商品房进行验收，并出具建设工程竣工验收意见书。四川帝豪公司于2011年2月申请消防验收部门验收，因消防验收方式改变和排队预约，致使消防验收的时间延长，最终于2012年3月15日通过验收。2012年5月11日，垫江县人民政府关于印发垫江县城市夜景灯饰建设管理办法通知，要求四川帝豪公司所建小区完成夜景灯饰建设合格后，才能办理房地产权相关证件。
谭光发一审诉称：2010年8月9日，我与四川帝豪公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过90日后的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房款价万分之一的违约金。四川帝豪公司于2012年12月28日才取得办证资料受理单，存在逾期办证的违约行为。请求判决四川帝豪公司、四川帝豪公司垫江分公司支付我们逾期办证违约金16545元。
四川帝豪公司、四川帝豪公司垫江分公司一审辩称：我公司对合同签订时间，已交纳购房款的金额及合同内容无异议，但逾期办理商品房产权登记不是我公司的过错所致，我公司对迟延办证事项没有过错，不应当承担违约责任。即使不考虑逾期办证的归责问题，谭光发的起诉已过诉讼时效，请求法院驳回谭光发的诉讼请求。我公司向谭光发交付房屋的时间是2011年5月31日，逾期办证时间从60日期满的次日即2011年8月1日开始计算两年，而谭光发于2014年7月31日才提起诉讼，其起诉显然已过两年的诉讼时效。即使我公司迟延办证，但未给谭光发造成任何损失，请求人民法院对违约金予以调减。
一审法院认为，双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。合同签订后，谭光发已向四川帝豪公司支付了全部购房款，四川帝豪公司应当按照《商品房买卖合同》约定的期限按时为谭光发办理房地产权证。关于四川帝豪公司逾期办理商品房产权证是否有过错和是否承担违约责任问题。双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条第二项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。从谭光发提供的垫江县国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接受凭证证据看，四川帝豪公司于2012年12月28日才向办证单位提交相关资料并获得受理，且双方对该证据均无异议，由此可见，四川帝豪公司的行为属违约行为，应承担违约责任。关于四川帝豪公司以消防验收方式改变需预约排队和垫江县政府要求房地产开发企业增加夜景灯饰工程为抗辩理由，从而导致办理该商品房产权证的时间延长，四川帝豪公司是否免责问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从该规定可以看出，四川帝豪公司将商品房交付给谭光发使用，必须先行通过竣工验收合格后，才能交付使用，而四川帝豪公司于2011年5月31日将该商品房交付给谭光发使用，四川帝豪公司于2011年2月才向公安消防部门申请验收，导致消防验收时间延长，是四川帝豪公司自身的过错。关于垫江县政府要求各商品房开发企业增加夜景灯饰工程，导致了四川帝豪公司向土地房屋权属登记部门提交办证资料延迟，能否免除四川帝豪公司的责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，四川帝豪公司应于交付房屋之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也即是四川帝豪公司应当在2011年7月31日前取得该商品房办证资料受理单，而垫江县政府于2012年5月才印发城市夜景灯饰建设管理办法，离四川帝豪公司应向土地房屋权属登记部门提交资料并取得受理单的日期也是一年之久。因此，四川帝豪公司提出的上述抗辩理由不能成立，其违约责任不能免除。关于本案是否已过诉讼时效问题。四川帝豪公司辩解谭光发的起诉已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第四款第②项约定：甲方向乙方支付违约金的期限：于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内。四川帝豪公司于2012年12月28日才取得办证资料受理单，四川帝豪公司向谭光发支付违约金的时间应是2013年1月28日前，四川帝豪公司违约系从2011年8月1日起至2012年12月28日止持续发生，其诉讼时效应从2012年12月28日起计算2年，谭光发于2014年7月31日起诉未超过法定诉讼时效。故四川帝豪公司抗辩的诉讼时效理由不能成立，不予支持。关于四川帝豪置业公司垫江分公司是否承担违约责任问题。根据合同相对性规定，四川帝豪公司垫江分公司未与谭光发签订《商品房买卖合同》，虽然谭光发将购房款全部交给了四川帝豪公司垫江分公司，但该分公司系四川帝豪公司的分支机构，代为四川帝豪公司履行工作职责，故四川帝豪公司垫江分公司不承担违约责任。综上，四川帝豪公司违背《商品房买卖合同》的约定，事实清楚，谭光发提供的证据充分。四川帝豪公司的违约时间计算为：从2011年8月1日起至2012年12月28日止，共计517天，谭光发交纳购房款总额320632元，按每日万分之一计算违约金为：320632×1‱元／天×517天=16577元。一审庭审中，四川帝豪公司请求对违约金予以调减，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于四川帝豪公司逾期提交办证资料在一定程度上没有影响谭光发对房屋的使用，故依法对违约金酌情予以调减，调减后四川帝豪公司应当赔偿谭光发违约金8289元。故谭光发主张四川帝豪公司支付迟延办证违约金的损失请求，于法有据，予以部分支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、四川帝豪置业有限公司在判决生效后10日内支付给谭光发违约金8289元。二、驳回谭光发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，减半收取107元，由四川帝豪置业有限公司负担。
谭光发不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人按合同约定支付上诉人违约金16577元。其上诉理由主要是：其一、本案当事人按合同约定的违约金不高。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项约定，因被上诉人的原因未按合同约定时间取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被上诉人应自约定之日起至实际取得受理单之日止，按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金。该违约金相当于年利率3.6%，也相当于存款利率，且低于金融机构计收逾期贷款利息标准。其二、被上诉人未举证证明本案违约金过分高于损失。被上诉人在一审中以迟延办证未给上诉人造成任何损失为由请求对违约金予以调减。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当举证证明本案违约金过分高于损失。其三、《中华人民共和国合同法》规定的违约金与赔偿损失并非法律强制性规定，是两种不同的承担违约责任的方式，属于合同当事人意思自治选择的范畴，一审判决将违约金调减到原约定的50%是错误的。
被上诉人四川帝豪公司、四川帝豪公司垫江分公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由是：上诉人未举证证明其存在损失，在没有实际损失的情况下，相关司法解释规定按照30%的标准进行调减。被上诉人迟延办证不是被上诉人的主观原因造成的，是因为消防验收的方式改变导致办证时间延长，是行政行为造成的。
二审查明：四川帝豪公司于2011年5月31日将本案所涉商品房交付给谭光发使用，并于2012年12月28日取得垫江县国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接收凭证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。
本案双方争执的焦点主要是：一审判决将合同约定的违约金调减至原约定的50%是否适当。本案中，被上诉人未按合同约定的期限提交办理房地产权证的相关资料并取得登记受理单，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，现上诉人诉请被上诉人按照合同约定支付逾期办证违约金，却未举示相应证据证明其客观损失的具体金额，在此情况下，被上诉人认为约定的违约金过高请求调减，一审法院综合上诉人对其实际损失未明确举证、合同履行中当事人的过错程度等因素，对上诉人请求的违约金酌情调减，并无不当。上诉人认为不应调减合同约定的违约金，与上述法律规定相悖，其上诉理由不能成立。
综上，上诉人谭光发的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭光发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 石 佳