浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初2181号原告：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。法定代表人：陈卫星，总经理。委托代理人：李瑞德，男，1970年10月16日出生，汉族，住四川省南江县，系公司员工。被告：杨志军，男，1977年12月17日出生，汉族，住杭州市湖区。原告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福物业公司）诉被告杨志军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告龙福物业公司委托代理人李瑞德，被告杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福物业公司起诉称：原告分别于2008年8月12日、2012年9月22日、2014年7月22日与东田控股集团有限公司（原名杭州东田房地产开发有限公司）签订《东田玉城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定原告为东田玉城住宅小区提供物业服务，合同的期限至业主委员会成立为止，同时约定被告应于每年9月30日前交纳物业费，物业费单价0.96元/月·每平米，能耗费单价0.5元/月·每平米，业主不按时交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰的标准收取违约金。被告作为东田玉城住宅小区2幢3单元302室业主，房屋面积90.23平方米。根据合同约定，被告应当交纳2014年10月1日至2016年8月31日期间的物业管理费1992.28元，2013年10月1日至2016年8月31日期间的能耗费1579.03元。经原告多次催缴，被告拒不缴纳上述费用。根据合同约定，被告逾期不缴纳物业费等相关费用，原告有权按每天1‰的标准收取违约金3803元（从2015年10月1日至2016年9月1日）。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告2014年10月1日至2016年8月31日期间的物业管理费1992.28元，2013年10月1日至2016年8月31日期间的能耗费1579.03元；二、被告支付原告违约金3803元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。原告杭州龙福物业管理有限公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、东田玉城小区前期物业服务合同（2008年）、东田玉城小区前期物业服务合同（2012年）、东田玉城小区前期物业服务合同（2014年）各一份，证明原告为东田玉城小区物业管理公司，有权向被告收取物业费的事实；2、商品房买卖合同、业主情况登记表、东田玉城业主交付物品领用表、东田玉城房屋验收表、不动产权属信息查询记录各一份，证明被告为东田玉城小区业主，有义务向原告缴纳物业管理费的事实；3、缴费通知书五份、缴费通知书照片（打印件）、律师函三份、整付零寄交寄清单三份（复印件）、邮件跟踪记录查询各三份（打印件），证明原告多次向被告催收物业费，被告拒不缴纳的事实；4、报销单、能耗费发票一份（复印件），证明能耗费的使用情况的事实。被告杨志军答辩称：原告龙福物业公司服务没有到位，应提供的物业服务包括公用设备运行维修养护和管理及垃圾清运、管道疏通、车辆管理、绿化养护、安防等方面都存在不足，所以被告不交物业费。2013年10月1日-2014年9月30日的能耗费及物业费，被告已经交过的，原告的诉请多算了一年。被告杨志军向本院提交下列证据：照片三十张、视频光盘一份，用以证明原告物业服务存在不作为的事实。原告龙福物业公司提交的证据，被告杨志军对证据1、2、4无异议，对证据3认为没有收到缴费通知及律师函。本院审核后认证如下：证据1、2，被告无异议，本院予以确认；证据3，被告仅提出未收到律师函，但原告同时提供有邮寄凭证予以佐证，故对原告拟证明向被告进行了催缴的事实予以确认，证据4，系复印件，且该证据亦不能证明待证事实，故对该证据本院不予确认。被告杨志军提供的证据，原告龙福物业公司认为证据1中的照片中仅有一张能够显示在案涉小区拍摄，其他均不能显示拍摄地点、拍摄时间，不能证明拍摄期间是谁在提供物业服务，且照片不能显示小区全部情况。对证据2，认为该证据不能证明原告没有尽到物业服务职责。本院审核后，对被告提供的证据的真实性予以确认。根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2008年8月12日，原告龙福物业公司与杭州东田房地产开发有限公司就东田玉城住宅小区签订前期物业服务合同，合同约定：由原告为东田玉城小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.8元/月·平方米，小高层住宅为1.2元/月·平方米，商业物业为1.2元/月·平方米，能耗费按0.5元/月·平方米预交。原告龙福物业公司依约进驻东田玉城小区提供前期物业服务。后因东田玉城小区业委会未成立，原告于2012年9月22日、2014年7月22日两次续签前期物业服务合同。2016年东田玉城小区成立业主委员会，原告龙福物业公司于2016年8月31日退出东田玉城小区。被告杨志军系东田玉城小区2幢3单元302室业主，该房屋建筑面积90.23平方米。按照原告主张的物业费0.96元/月·平方米的标准计算，2014年10月1日至2016年8月31日的物业费1992.28元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费。关于能耗费计算标准问题，现原告龙福物业公司已经退出案涉小区，其应对预收的能耗费进行结算以确定业主最终应承担的能耗费，但原告龙福物业公司并未提供相关证据以证明案涉小区实际发生的能耗费为0.5元/月·平方米，故本院基于能耗费确实存在以及案涉小区需使用公共能耗的设施、设备情况，酌情按照0.15元/月·平方米予以支持。按此计算，2013年10月1日至2016年8月31日的能耗费为473.7元。原告自认其按照1.2元/月·平方米及0.5元/月·平方米的标准收取了第一年的物业费及能耗费，按上述物业费的收取标准，原告多收了259.86元的物业费及389.97元的能耗费，对于该多收部分，理应予以扣除。被告杨志军提出2013年10月1日-2014年9月30日的物业费及能耗费已经交过了，但其未能提供证据予以证实，故对于该答辩意见本院不予采信。被告杨志军提出原告龙福物业公司提供的物业服务存在诸多不足之处的答辩意见尚不能构成不付物业服务费的理由，但鉴于原告龙福物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故对其要求被告杨志军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨志军支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业费、能耗费1815.65元。于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担19元，被告杨志军负担6元。原告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告杨志军于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 员  许 健二〇一八年四月十九日法官助理  孟 斌书 记 员  周鹏菲?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?