江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00686号
上诉人（原审原告）：黄槟钒。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山原鼎投资开发管理有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路8号原鼎大厦售楼处。
法定代表人：黄小刚，该公司董事长。
上诉人黄槟钒因与被上诉人昆山原鼎投资开发管理有限公司（以下简称原鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案后，依法组成合议庭，上诉人黄槟钒的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，原鼎公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄槟钒上诉请求：1、依法撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00015号民事判决。2、依法改判上诉人与被上诉人双方所签订的《房地产买卖合同》、《备忘录》合法有效。3、依法改判被上诉人坐落于江苏省昆山市开发区春旭路原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋为上诉人所有。4、依法改判被上诉人依照《房地产买卖合同》、《昆山市商品房购销合同》（合同编号详见附件《昆山市商品房购销合同明细表》）的约定履行原鼎大厦2#1单元101房-315房的房屋交付义务，并协助上诉人办理房屋产权登记。5、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。原鼎公司应当将涉案房屋交付给上诉人使用，并应协助上诉人办理房屋产权登记。涉案房屋已经竣工，并已验收合格，交付备案并非房屋交付使用的必要条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，涉案房屋已经完全达到交付使用的条件。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被上诉人应当将涉案房屋交付给上诉人使用。二、一审法院在民事判决书中所作的判项严重错误。上诉人在原审所提的四个诉讼请求中，一审法院支持了上诉人所提的“确认双方签订的《房地产买卖合同》与《备忘录》合法有效”的诉讼请求，但在判决书的判项中又驳回了上诉人在原审中所提的全部诉讼请求。黄槟钒在二审庭审中撤回其上诉请求第3项，即撤回要求确认涉案房屋归上诉人所有的诉讼请求，本院予以准许。
原鼎公司未提交答辩意见。
黄槟钒向一审法院起诉请求：1、判令坐落于江苏省昆山市开发区春旭路原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋为其所有；2、判令原鼎公司依照《房地产买卖合同》与《昆山市商品房购销合同》的约定履行原鼎大厦2#1单元101-315房屋的交付义务，并协助办理房屋产权登记；本案诉讼费由原鼎公司承担。2015年1月16日黄槟钒增加诉讼请求：确认双方签订《房地产买卖合同》与《备忘录》合法有效。
一审法院认定事实：黄槟钒与原鼎公司于2012年5月21日签订《房地产买卖合同》一份，约定黄槟钒向原鼎公司购买坐落于昆山市春旭路原鼎大厦2#101室、102室、103室、104室房屋，建筑面积共计816.32平方米，总价款为600万元。并约定买方以一次性付款的方式支付全部购房款；签订本合同3日内，买方应向卖方支付全部购房款，卖方在收款后出具《收款收据》；自签订本合同之日起90日内，双方应签订《昆山市商品房购销合同》。
2012年9月9日，双方又签订《房地产买卖合同》一份，约定黄槟钒向原鼎公司购买坐落于昆山市春旭路原鼎大厦2#201-305室共29套房屋，建筑面积共计2064.79平方米，总价款为1150万元。并约定买方以一次性付款的方式支付全部购房款；签订本合同5日内，买方应向卖方支付全部购房款，卖方在收款后出具《收款收据》；自签订本合同之日起45日内，双方应签订《昆山市商品房购销合同》。
上述两份合同均约定：双方所签订《昆山市商品房购销合同》所约定购房价格与《房地产买卖合同》不一致的，成交价格以《房地产买卖合同》中约定为准。
2012年11月2日，双方就上述房屋买卖签订《昆山市商品房购销合同》33份，约定黄槟钒向原鼎公司购买昆山市春旭路原鼎大厦2#101-305室共33套房屋。房屋交付期限为出卖人应在2012年12月30日前将取得昆山市建设局核发交付备案证书的商品房交付买受人。同时，合同第15条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方又签订《备忘录》一份，约定双方所签订《房地产买卖合同》、《昆山市商品房购销合同》均为房屋买卖的组成文件，但《昆山市商品房购销合同》与《房地产买卖合同》中房产成交价格及付款方式约定不同之处，以《房地产买卖合同》中约定为准。
2012年5月22日、9月7日，黄槟钒共向原鼎公司支付购房款1750万元。原鼎公司开具相应收款收据。
一审法院另查明，涉案房屋已于2013年1月25日完成竣工验收备案登记。
根据黄槟钒的申请，一审法院于2015年9月9日至昆山市住建局调查涉案房屋交付备案情况，据昆山市住建局工作人员反映，原鼎大厦2#楼因部分装修工程未报建，目前还没有办理交付备案登记，不符合交房条件。
在一审庭审中，一审法院向黄槟钒释明，如原鼎公司尚未取得交付备案证书，是否坚持诉讼请求还是要求变更诉请，黄槟钒表示坚持其诉讼请求。
一审法院归纳本案争议焦点是：原鼎公司是否应将江苏省昆山市开发区春旭路原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋交付给黄槟钒，是否应协助办理房屋产权登记。
一审法院认为，黄槟钒与原鼎公司签订的《房地产买卖合同》、《昆山市商品房购销合同》及《备忘录》均系双方当事人真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案《昆山市商品房购销合同》明确约定涉案房屋交付期限，即出卖人应在2012年12月30日前将取得昆山市建设局核发交付备案证书的商品房交付买受人。本案中，黄槟钒已向原鼎公司支付全部购房款1750万元，原鼎公司应当按约交付房屋。但原鼎公司直至目前仍未取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，房屋尚不符合《商品房购销合同》约定的交付条件。因此黄槟钒要求原鼎公司依照《房地产买卖合同》与《昆山市商品房购销合同》的约定履行原鼎大厦2#1单元101-315房屋的交付义务，并协助办理房屋产权登记的主张没有合同依据，同时经一审法院释明，黄槟钒坚持其诉讼请求，故一审法院对其诉讼请求无法支持。另外，根据我国物权法关于不动产转移及变更以登记为生效要件的规定，基于目前房屋尚不符合交付条件的情形，黄槟钒主张坐落于江苏省昆山市开发区春旭路原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋为黄槟钒所有的诉讼请求缺乏法律依据，同理一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条的规定，判决：驳回黄槟钒的诉讼请求。案件受理费126800元，由黄槟钒负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院查明的案件事实未提出异议，本院依法予以确认。
2016年1月29日，本院至江苏省昆山市住建局调查涉案房屋交付备案现状，据昆山市住建局工作人员反映，因原鼎公司没有交维修基金且涉案房屋存在电梯等结构问题、公共部位存在消防问题，原鼎大厦2#楼至今尚未取得商品房交付备案证书。
二审另查明，江苏省苏州市建设局2009年8月1日施行的《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》（苏建开﹝2009﹞6号）第二条规定，非住宅商品房交付使用实行备案和公示制度。未经交付使用备案（含分期备案）或备案不合格的非住宅商品房，不得交付使用。双方签订的《昆山市商品房购销合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
本案二审争议焦点为：1、双方之间的《房屋买卖合同》与《备忘录》是否有效；2、原鼎公司是否应将涉案房屋交付给黄槟钒，是否应当协助办理房屋产权登记。
关于第一个焦点，本院认为，黄槟钒与原鼎公司签订的《房地产买卖合同》及《备忘录》均系双方当事人真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原审判决遗漏了黄槟钒的该项诉讼请求，本院予以纠正。
关于第二个焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有物的义务。本案中，双方签订的《昆山市商品房购销合同》明确约定涉案房屋交付期限，即出卖人应在2012年12月30日前将取得昆山市建设局核发交付备案证书的商品房交付买受人。黄槟钒已向原鼎公司支付全部购房款1750万元，原鼎公司应当向黄槟钒交付涉案房屋。至于涉案房屋未取得交付备案证书不影响原鼎公司交付房屋的义务，理由是：1、涉案房屋取得交付备案证书是出卖人的义务，并非交付房屋的条件，在房屋已经具备实质性交付条件的情况下，出卖人应当交付该房屋。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定：房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。涉案房屋已于2013年1月25日完成竣工验收，具备了交付条件。涉案房屋至今尚未取得商品房交付备案证书的原因是原鼎公司没有交纳维修基金、涉案房屋存在电梯等结构问题、公共部位存在消防问题，但不影响房屋本身的交付使用。3、江苏省苏州市建设局《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》规定，未经交付使用备案（含分期备案）或备案不合格的非住宅商品房，不得交付使用。该规定的目的在于保证交付的房屋适合购房人使用，当房屋符合交付实质要件，由于出卖人的原因未办理备案手续，不应由购房人承担不利的后果。本案中未办理商品房交付备案证书系原鼎公司的原因，涉案房屋已经具备交付条件，原鼎公司应当将房屋交付给黄槟钒，一审法院处理不当，本院予以纠正。
关于黄槟钒要求原鼎公司协助办理涉案房屋产权登记的问题，根据双方签订的《商品房购销合同》关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内协助办理产权登记，故黄槟钒的该项请求应予支持，一审处理不当，本院予以纠正。
综上所述，黄槟钒的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00015号民事判决；
二、改判确认黄槟钒与昆山原鼎投资开发管理有限公司双方所签订的《房地产买卖合同》、《备忘录》合法有效；
三、改判昆山原鼎投资开发管理有限公司于本判决生效后十日内向黄槟钒交付原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋（具体房号为101、102、103、104、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315）。
四、改判昆山原鼎投资开发管理有限公司于本判决生效后一百日内协助黄槟钒办理原鼎大厦2#1单元101-315共33套房屋的产权登记。
一审案件受理费12680元，由被上诉人昆山原鼎投资开发管理有限公司负担。二审案件受理费12680元，由被上诉人昆山原鼎投资开发管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘军锋
代理审判员 周杨明
代理审判员 周 艳
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 周亚冠