北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第41091号
原告田晓静，女，1982年5月7日出生。
委托代理人李国华，北京市凯泰律师事务所律师。
委托代理人付莉莉，北京市凯泰律师事务所律师。
被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。
原告田晓静（以下称姓名）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周墨独任审判，公开开庭进行了审理，田晓静及其委托代理人李国华、付莉莉，万邦公司之委托代理人吴奂，华亿公司之委托代理人郑磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
田晓静诉称：我与万邦公司于2013年10月29日签订《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街F-037号商铺（以下简称租赁标的）租赁给我用于经营饰品，租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日。合同约定于2013年12月1日正式营业。合同签订后，我向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金12510.4元、保证金4200元及管理费2502.1元，并出资30000元对租赁标的进行了装修。因万邦公司诸多原因导致租赁标的所在商业楼在2014年2月17日起无法进行正常营业。万邦公司的行为已经丧失签订《租赁合同》的目的和意义。另，万邦公司为了招商引资承诺给商户每平方米装修补贴300元，全勤奖每月1000元，但均未支付。根据法律规定，万邦公司应当按照约定全面履行自己的义务。因华亿公司主张权利，致使我不能对租赁物使用、收益的，我可以要求减少租金或不支付租金。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除我与万邦公司于2013年10月29日签订的《租赁合同》；2、万邦公司退还我2014年2月17日至2014年5月31日的租金7853.77元；3、万邦公司退还保证金4200元；4、万邦公司退还管理费1668.04元；5、万邦公司退还装修补贴2880元及全勤奖2000元；6、万邦公司赔偿装修损失30000元；7、万邦公司赔偿我违约金2502.08元；8、万邦公司退还我电表费220元。
万邦公司辩称：田晓静所述双方签约情况及向我公司支付款项情况属实。我公司同意解除合同，但并无合同约定的提前收回租赁标的的行为，田晓静的物品至今仍然留存在租赁标的内，因此不应当支付违约金。华亿公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和田晓静之间的合同无法继续履行，因此我公司同意返还2014年3月16日之后的租金和管理费，并同意全额返还保证金。田晓静主张装修补贴和全勤奖，其应当举证证明具有领取的资格，且其装修未经我公司验收。装修损失与违约金存在重复计算的问题，且应考虑实际装修情况及折旧的因素。我公司认为全部的纠纷都是华亿公司行为所致，故应当由华亿公司承担向田晓静赔偿的责任。对于原告主张的电表费，我公司不同意支付，该主张不属于退还事项。
华亿公司述称：田晓静起诉内容与事实不符。田晓静依据合同纠纷起诉，而我公司不是租赁合同相对方，不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我公司针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，并不包括租赁标的。2014年3月16日闭店也是关闭二层以上，与租赁标的所在的地下一层无关，也没有影响到田晓静的经营。商业经营本身就存在风险，风险应当由田晓静自行承担，地下一层并没有闭店装修，仍然可以使用，故我公司不应承担责任。
经审理查明：万邦公司与华亿公司签订《市场场地租赁合同书》，由万邦公司承租租赁标的所在商业楼负一层用于经营服装、箱包、饰品等。
2013年10月29日，田晓静与万邦公司签订《租赁合同》，约定万邦公司向田晓静出租租赁标的用于经营饰品，面积为9.6平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月2085.06元，合同签订之日田晓静向万邦公司一次性支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的租金12510.4元。保证金4200元，于合同签订当日支付，如万邦公司无故提前终止合同，全额退还田晓静缴纳的保证金。每月综合管理费417.01元，合同签订之日田晓静一次性向万邦公司支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的管理费2502.1元。租赁场所内的照明电费由田晓静承担，田晓静向万邦公司购买插卡式电表。田晓静应遵守万邦公司规定的营业时间，不得擅自停止营业，本商场的营业时间为每天的10时至21时，田晓静的营业员于每天的9时30分进场，21时离场，以万邦公司的商场管理处考勤为准。万邦公司于2013年10月30日前将租赁标的交付田晓静，并由田晓静在2013年11月20日前完成装修；租赁标的须在2013年12月1日正式营业，如因万邦公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因田晓静原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦公司支付违约金300元。万邦公司在协议期限内不得无故提前收回租赁标的，否则按违约处理，田晓静有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦公司支付相当于租赁标的一年租金10%的违约金。
上述合同签订当日，田晓静向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金12510.4元、保证金4200元、2013年12月1日至2014年5月31日的综合管理费2502.1元、电表费220元，万邦公司将租赁标的交付田晓静。此后，田晓静开始使用租赁标的进行经营。
2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。
2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，并在楼宇外围安装脚手架。
现田晓静诉至本院，以万邦公司未解决好其与华亿公司的纠纷及租赁标的所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除《租赁合同》，并主张其自2014年2月中旬就无法正常经营，其要求万邦公司退还自2014年2月17日起的租金、保证金、综合管理费及电表费。庭审中，万邦公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，12月13日举行开业庆典，并表示因华亿公司装修行为导致其与田晓静的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同，但只同意退还2014年3月16日以后的租金及综合管理费、保证金。华亿公司称其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，并不涉及负一层。田晓静称万邦公司曾承诺支付装修补贴及全勤奖，但并未兑现，为此，田晓静提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦公司称装修补贴需要田晓静的装修经过公司验收，全勤奖需要田晓静每天都经营，但实际上田晓静的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此不同意支付该两笔款项，但万邦公司就其所述两项费用的支付条件未提交证据证明。关于装修损失部分，田晓静陈述其向万邦公司承租了租赁标的后，对租赁标的进行装修，共支付装修费用30000元，并提交了进场装修流程、装修款收据等佐证。现田晓静主张租赁标的无法经营造成其装修损失，要求万邦公司予以赔偿。万邦公司及华亿公司对该损失均不予认可。
上述事实，有《租赁合同》、照片、收据、发票、通知、庭审笔录、当事人陈述等及相应证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，田晓静与万邦公司就租赁标的签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据本院查明的事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对租赁标的所在商场进行装修，商场楼宇外围加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响田晓静对租赁标的的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现田晓静要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，本院不持异议。关于田晓静已付保证金，根据合同约定，因万邦公司未能保证田晓静在租期内正常使用租赁标的，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，田晓静虽称其于2014年2月中旬就无法正常营业，但未能就此充分举证，故本院确认田晓静实际经营至2014年3月15日，万邦公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。关于违约金，万邦公司在租期内未能保证田晓静正常经营使用租赁标的，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，田晓静主张的违约金数额符合约定，本院予以支持。
万邦公司通过张贴海报的方式承诺向经营者支付装修补贴及全勤奖，田晓静依照海报的承诺进场装修并经营，应当认为双方就上述款项达成合意。万邦公司虽否认田晓静具备申领款项的条件，但未能举证证明双方对领款条件有所约定，亦未能举证证明田晓静不具备领取款项的资格，故对万邦公司之辩解，本院不予采信，田晓静主张的装修补贴有事实和法律依据，本院予以支持。对于其主张的全勤奖，因田晓静计算其经营时间有误，但其主张金额低于万邦公司应支付的全勤奖金额，故本院按其主张金额计算。关于退还电表费的诉请，田晓静的主张没有合同依据，本院不予支持。田晓静接收租赁标的后，出资对租赁标的进行了装修，万邦公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现田晓静无法继续经营，万邦公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，本院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。
万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与田晓静的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对田晓静承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，本院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告田晓静与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司二〇一三年十月二十九日签订的《租赁合同》；
二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告田晓静保证金四千二百元、租金五千二百一十三元、综合管理费一千零四十三元；
三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告田晓静装修补贴二千八百八十及全勤奖二千元；
四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告田晓静违约金二千五百零二元；
五、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田晓静装修损失二万元；
六、驳回原告田晓静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费542元，由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 周 墨
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 马寰宇