山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终211号
上诉人（原审原告）：王玎一，女，1984年8月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘玉军，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鲁鹏，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹科，男，1984年11月4日出生，汉族，住山东省泗水县。
被上诉人（原审被告）：由相敏，女，1979年12月28日出生，汉族，住山东省泗水县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。
原审第三人：济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：熊良顶。
委托诉讼代理人：詹海慧，女，1983年4月1日出生，汉族，公司员工，住济南市。
上诉人王玎一因与被上诉人曹科、由相敏，原审第三人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王玎一上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持王玎一一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由曹科、由相敏承担。事实与理由：1.双方当事人签订涉案购房合同时，王玎一名下仅有一套住房，且在一审诉讼过程中已经出手，王玎一也不存在因公积金贷款受限不能购房的问题，王玎一在一审庭审中愿意按照变更后的购房政策承担60%的收付费用。综上，王玎一具备购房资格；2.王玎一符合商业贷款条件，可以办理购房贷款。王玎一在邮储银行申请贷款未通过系房屋限购政策出台，各银行均未出台实施细则，不能因为邮储银行未批准王玎一的贷款申请就认定所有银行都不会批准王玎一的贷款申请；3.曹科、由相敏违反房屋买卖合同约定，拒绝配合王玎一去银行办理按揭贷款手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
曹科、由相敏辩称，1.曹科、由相敏配合王玎一分别在2017年3月21日到招商银行泺口支行、4月22日到中国邮政银无影山支行办理贷款手续，由于王玎一在本市拥有住房，还有两次贷款记录，不符合限购及贷款政策，所以银行不为其发放贷款。特别是2017年4月20日济南市颁布限购政策，将贷款首付比例提高至60%，在王玎一未提高首付比例的情况下，曹科、由相敏仍在4月22日积极配合其办理贷款手续，故曹科、由相敏一直积极履行了合同义务，不存在违约行为；曹科、由相敏认为王玎一有两次购房记录及两次贷款记录，王玎一两次在两家银行贷款均被拒绝也未提高首付比例的情况下，曹科、由相敏有理由相信王玎一不符合贷款条件。所以曹科、由相敏有权依据《合同法解释二》第二十六条情势变更原则解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
百居安公司未作陈述。
王玎一向一审法院起诉请求：1.判令曹科、由相敏继续履行房屋买卖合同，配合王玎一办理房产过户的相关手续；2.判令曹科、由相敏按房价总额的1‰按日支付违约金，自应当履行合同之日即2017年2月13日起至履行完毕之日；3.诉讼费由曹科、由相敏承担。
一审法院认定事实：1.2017年2月10日，王玎一（购买方、合同乙方）与曹科（出售方、合同甲方）通过第三人百居安公司（居间方、合同丙方）的居间服务签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方将其购买的位于济南市历城区南全福西区17号楼1-***室房屋及储藏室出售给乙方，价格总计为121万元，房屋产权人为曹科，共有权人为由相敏；甲方声明房屋产权人曹科与本人属于同一人，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担；甲方房屋现在上海浦发银行抵押之中，甲方同意在网签之后20日内前往该银行还清所有贷款，并积极办理撤押手续，以便能够及时将房屋过户给乙方；乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格；乙方应在签订本合同时，支付购房定金3万元；乙方应在网签当日支付购房款47万元；剩余房款共计71万元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日；在签订本合同之日起3日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或者乙方原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任；乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留1000元作为交房押金由丙方暂管；甲方在获得购房款1209000元后两周之内将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表中表述情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清；在签订本合同之日起3日内，由乙方向丙方支付居间佣金24200元，如有逾期，每逾期一天，按居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。违约责任8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金；8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有延迟或拒绝履约行为的，违约责任按8.1条执行；8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。关于合同中涉及的通知，甲、乙、丙三方认可如下均为有效正式通知之日：如果信函通知，则在按本合同中约定通讯地址发出通知信后第5个工作日；如果电话通知，则为电话通知当日；如果电子邮箱通知，则为电子信函发出后第3个工作日。关于本合同未尽事宜或需要补充说明的，可签订补充协议。本合同附件和补充协议与本合同具有同等法律效力……。王玎一在乙方处签字捺印予以确认。曹科在甲方处签字捺印予以确认，并代由相敏在甲方配偶处签字捺印予以确认。第三人百居安公司在丙方处加盖公章予以确认。同日，王玎一支付给曹科购房定金3万元，曹科给其出具了收款收条。第三人百居安公司给王玎一出具服务费结算凭证1份，载明中介费1万元，并加盖了其公司现金收讫章。2.2017年3月3日，王玎一（购买方、协议乙方）与曹科（出售方、协议甲方）又签订了补充协议，协议主要约定：购房首付款由47万改为32万；2017年3月6日前，乙方提前支付15万元首付款给甲方，剩余首付款17万于网签当日支付；乙方提前支付给甲方的15万元首付款，其中11万元甲方用于解除该房屋的抵押（二押），二押解除后甲方将房屋暂时抵押给乙方，待乙方的购房按揭贷款手续审批通过、网签之前，双方解除此次暂时抵押，购房手续正常进行；其他事宜按照原合同约定执行……王玎一在乙方处签字捺印予以确认，曹科在甲方处签字捺印予以确认；3.上述合同及补充协议签订后，王玎一于2017年3月6日通过手机银行转账的方式支付给曹科15万元。2017年3月8日，双方当事人办理了涉案房屋的不动产登记证明，载明双方又办理了二次抵押，抵押权利人为王玎一，义务人为曹科，其他义务人为由相敏，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为11万元，债务履行期限为2017年3月6日至2017年6月6日；4.王玎一将其户口迁至济南后于2017年3月21日与曹科、由相敏到招商银行泺口支行办理贷款手续，但贷款审批没有通过。2017年4月22日，双方当事人又到中国邮政储蓄银行无影山支行办理贷款手续，贷款审批亦没有通过。该行未审批原因是王玎一有过两次贷款记录。之后，双方当事人就合同是否继续履行问题产生争议，引起本案诉讼；5.王玎一于2017年6月5日向一审法院申请在121万元范围内查封涉案房屋，一审法院予以准许并裁定查封了涉案房屋。王玎一为此支付财产保全责任险保费1815元、保全费5000元。另查明，曹科、由相敏系夫妻关系，涉案房屋系曹科、由相敏的夫妻共同财产。王玎一在济南市现已有房产一套。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在我市限购1套住房；加强市场监管，严格执行限购政策；认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为；严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为；本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日起施行……。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅又发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款；非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；本通知自2017年4月20日起施行……
一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定诚信履约，否则应承担违约责任。上述合同及补充协议签订后，王玎一为能顺利履约，将其户口迁至济南，并按合同及补充协议约定向曹科、由相敏支付定金及部分首付款等共计181500元，其中1000元预留在第三人百居安公司处作为交房押金。曹科、由相敏亦为履约配合王玎一分别于2017年3月21日及2017年4月22日两次前往银行办理贷款手续，但两次贷款审批均没有通过。贷款未审批通过的原因在于王玎一自身的条件不符合相关贷款政策。2017年5月17日，第三人百居安公司工作人员通知曹科再次配合王玎一去银行办理贷款审批手续，曹科表示不再配合办理，亦不打算出售涉案房屋。审理中，王玎一虽表示其可以提高首付比例至60%并要求继续履行合同，但曹科、由相敏并不同意，双方未能协商一致。经一审法院询问，王玎一坚持要求继续履行合同。一审法院认为，因王玎一有两次购房记录，有两次贷款记录，且有两次申请贷款均被银行拒贷的情况，结合目前的房产调控政策和贷款政策，曹科、由相敏有合理理由相信王玎一难以通过银行按揭贷款的方式履行合同。因此，王玎一主张曹科、由相敏继续履行房屋买卖合同，配合其办理房产过户的相关手续，一审法院不予支持。关于王玎一主张的违约金，因双方签订房屋买卖合同及补充协议后，曹科、由相敏为履约已配合王玎一两次前往银行办理贷款面签手续，但银行贷款审批未能通过。之后因房产调控政策和贷款政策的调整，王玎一虽称其符合贷款政策能够取得银行贷款，但未提供证据证实，一审法院不予采信。因此，双方购房合同不能继续履行，系因贷款政策收紧原因造成的，综合来看，不能归责于双方，不能认定系曹科、由相敏违约，故王玎一要求曹科、由相敏承担违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因双方之间的购房合同无法继续履行，王玎一所支付的定金及部分首付款，可另行依法主张权利。判决：驳回王玎一的诉讼请求。案件受理费2697元，保全费5000元，均由王玎一负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案有两个争议焦点，一是涉案《房屋买卖合同》能否继续履行的问题；二是违约责任认定的问题。
关于第一个争议焦点，本院认为，2017年4月19日，济南市人民政府发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：“本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款；非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；本通知自2017年4月20日施行。”本案中，王玎一述称其之前在济南买过两套房子，有两次贷款记录。2017年5月17日，在前两次贷款手续均未通过的情况下，百居安公司工作人员通知曹科、由相敏再次配合王玎一去银行办理贷款审批手续，此时王玎一已不符合房屋贷款政策，且双方当事人未就合同继续履行达成新的合意，故涉案《房屋买卖合同》已经无法按照合同约定履行。一审法院判决驳回王玎一要求曹科、由相敏继续履行房屋买卖合同、配合其办理房产过户手续的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，济南市人民政府出台的房屋限贷限购政策导致王玎一未能按照合同约定通过贷款审批，涉案《房屋买卖合同》属于不可归责于双方当事人的原因不能继续履行，双方当事人均无需承担违约责任。故一审法院判决驳回王玎一要求曹科、由相敏承担违约责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，王玎一的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5394元，由王玎一负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年二月二十八日
书记员 郭婷婷