广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4641号原告：中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇新市路***号。主要负责人：吴桃仙。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。被告：中山市濎唐金属制品有限公司，住所地广东省中山市小榄镇裕恒南路2号（菊城第一工业园）A幢首层�七。法定代表人：何丽娴。被告：何丽娴，女，1963年8月17日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社(以下简称菊城经联社)与被告中山市濎唐金属制品有限公司（以下简称濎唐公司）、何丽娴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任婉华到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菊城经联社向本院提出的诉讼请求：1.解除菊城经联社与濎唐公司、何丽娴签订的两份《房产租赁合同》[合同编号：15198E006（以下简称006合同）、14222E019（以下简称019合同）]，并将承租的房产交还菊城经联社；2.濎唐公司、何丽娴按006合同、019合同约定向菊城经联社支付2017年1月1日至实际搬离之日止的租金、违约金（按所欠租金的每日1%计算）、水电费及管理费；3.菊城经联社不需退还019合同和006合同约定的履约定金10500元、38712元；4.濎唐公司、何丽娴承担委托律师代理费2000元。诉讼过程中，菊城经联社确认濎唐公司就涉案两份合同的租金、水电费及管理费已交至2017年5月31日，故租金、水费及管理费变更自2017年6月1日起算，违约金仍从2017年1月1日起算；管理费按每月每平方0.2元计算，水费按2017年6月1日至濎唐公司实际搬离之日止的水表度数之差×3.5元/度计算；放弃对电费缴纳的诉讼请求。事实和理由：2014年7月1日，菊城经联社与濎唐公司签订019合同，约定濎唐公司承租位于中山市小榄镇××（××第一工业园）A幢首层之七房产，面积291.7平方米。租赁期自2014年8月1日至2017年7月31日,每月租金3500元，濎唐公司已缴纳履约定金10500元。2015年8月25日，原告与被告濎唐公司签订006合同，约定濎唐公司承租位于中山市小榄镇××（××第一工业园）A幢首层之七的房产，面积1075.3平方米。租赁期自2015年9月1日至2017年7月31日,每月租金12904元，濎唐公司已缴纳履约定金38712元。两合同均约定先付租金后使用，每月10日前缴清当月租金、水电费。逾期每天按1%计付违约金，逾期达15天，菊城经联社有权单方面终止租赁合同、收回房产并追究濎唐公司、何丽娴违约责任。濎唐公司、何丽娴自2017年1月起拖欠租金及水费，经多次催收无果，菊城经联社于2017年3月24日委托中山市小榄镇法律服务所向濎唐公司、何丽娴出具告知函催收，濎唐公司、何丽娴仍未缴纳拖欠租金、水费及违约金。濎唐公司、何丽娴未作答辩，亦未提交书面答辩状及相应证据。菊城经联社围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行�审查，并在卷佐证。根据菊城经联社陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，菊城经联社与何丽娴签订019合同，合同约定：菊城经联社将位于广东省中山市小榄镇XXXX产租给何丽娴，面积为291.7平方米，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，每月租金3500元。2015年8月25日，菊城经联社与濎唐公司签订006合同，合同约定：菊城经联社将位于广东省中山市小榄镇广东省中山市小榄镇XXXX房产租给濎唐公司，面积为1075.3平方米，租赁期限自2015年9月1日至2017年7月31日止，每月租金12904元。两份合同均载明：每月10日前缴清当月租金、水电费；经营期间发生的管理费、治安费、环保清洁费、水电费、消防设施费均由何丽娴、濎唐公司自行负责；逾期每天按1%计付违约金，逾期达15天，菊城经联社有权单方面终止租赁合同收回房产并追究何丽娴、濎唐公司的违约责任；如何丽娴、濎唐公司违约，其需承担菊城经联社聘请律师及强行关门所产生的各项费用。两份合同签订后，何丽娴、濎唐公司分别缴纳了定金10500元、38712元，菊城经联社依约将涉案厂房交付何丽娴、濎唐公司使用。另查明，何丽娴系濎唐公司的法定代表人。濎唐公司于2014年7月28日核准登记，登记的住所地为中山市小榄镇××（××第一工业园）A幢首层之七。再查明，涉案厂房均系菊城经联社的物业，仅办理了土地使用证。诉讼中，菊城经联社表示其至今未取得涉案厂房的建设工程规划许可证及房产证；同时，菊城经联社明确表示涉案两租赁物系由濎唐公司实际使用；019合同系当时濎唐公司处于设立期间以何丽娴名义与其所签订，濎唐公司成立后也履行相应合同义务，并提供客户收（付）款入账通知以证明涉案租赁物以濎唐公司名义缴纳两份合同的租金。同时，019合同系由濎唐公司的法定代表人何丽娴所签订。因此，濎唐公司、何丽娴应对两份合同承担责任。诉讼过程中，经本院释明法律关系并告知菊城经联社对承担合同责任主体作出选择后,菊城经联社选择由濎唐公司承担019合同责任。另外，菊城经联社提供中山市农村集体经济组织收款收据2张，以证明濎唐公司、何丽娴按每月0.2元/平方米支付管理费（卫生值班费）。经查，入账通知反映濎唐公司于2017年6月6日向菊城经联社转账支付96152元，备注附言内容为：“2017年1-5月租金（菊城第一工业园首层租金）。”收款收据反映付款方为“濎唐金属”分别于2016年11月1日、12月1日向菊城经联社支付卫生值班费273.4元（1367×0.2）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。菊城经联社与何丽娴、濎唐公司签订的019、006合同系双方的真实意思表示，涉案厂房没有办理房产证，在本案辩论结束前仍未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，019、006合同应认定为无效合同。无效合同自始至终不具有法律约束力，故菊城经联社要求解除合同，并按合同的定金条款和违约条款约定追究违约损失（包括律师费）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后，因该合同取得�财产，应当予以返还”的规定，涉案两租赁物应交还菊城经联社。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案两租赁物已实际使用，菊城经联社有权要求承租方按合同约定的租金标准（019合同月租金3500元，006合同月租金12904元，合计16404元）支付占有使用费。对于管理费，属于因占用涉案租赁物实际产生的费用，且濎唐公司向菊城经联社缴纳管理费（卫生值班费）的行为，亦表明其享受了菊城经联社提供有关管理服务的对价，应予支付。至于支付标准，菊城经联社主张按每月0.2元/平方米支付管理费，该金额亦与濎唐公司于2016年11、12月缴纳的管理费单价金额一致，故应支付管理费为�019合同每月58.34元（0.2元/平方米×291.7平方米），006合同每月215.06元（0.2元/平方米×1075.3平方米），合计每月273.4元。对于水费，菊城经联社未举证证明2017年6月1日之后应缴纳水费的金额，故对于2017年6月1日之后的水费的诉讼请求，本院予以驳回，菊城经联社可待水费实际发生且金额确定后另行主张。关于菊城经联社主张濎唐公司对019合同承担责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，何丽娴作为濎唐公司的发起人�在濎唐公司设立期间以自己名义与菊城经联社签订租赁合同，濎唐公司在成立时以该合同中约定的租赁房产即中山市小榄镇××（××第一工业园）A幢首层之七为其住所地，事后也以公司名义缴纳了租金（房屋占有使用费），表明濎唐公司在成立后对何丽娴签订的019合同予以确认。由此，菊城经联社可以选择由何丽娴还是濎唐公司承担019合同责任，经本院释明后，菊城经联社选择向濎唐公司主张019合同责任，本院予以支持。濎唐公司、何丽娴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，菊城经联社的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件�体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社与被告中山市濎唐金属制品有限公司签订的《房产租赁合同》[合同编号：14222E019]及与何丽娴签订的《房产租赁合同》[合同编号：15198E006]无效；二、被告中山市濎唐金属制品有限公司、何丽娴自本判决发生法律效力之日起7日内将位于广东省中山市小榄镇裕恒南路2号（菊城第一工业园）A幢首层之七厂房返还给原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社；三、被告中山市濎唐金属制品有限公司自本判决发生法律效力之日起7日内向原告中山市小�镇菊城股份合作经济联合社支付自2017年6月1日至实际退还租赁物之日止的占有使用费及管理费（其中占有使用费按每月16404元，管理费按每月273.4元计算）；四、驳回原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3090元，减半收取计1545元，由原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社负担1403元，由被告中山市濎唐金属制品有限公司负担142元（该款已由原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社垫付，被告中山市濎唐金属制品有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内迳付142元给原告中山市小榄镇菊城股份合作经济联合社）。如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林钰琼二〇一七年六月二十六日书记员  李庄梦书记员  匡 欢