浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1526号
原告：万德林。
委托代理人：金子堂。
被告：万德丰。
原告万德林为与被告万德丰所有权纠纷一案，于2014年7月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹独任审判，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告万德林及其委托代理人金子堂，被告万德丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万德林诉称，1994年2月24日，原、被告及万德功三方签订协议书一份，约定：原告母亲周珠兰半间楼房（即本案讼争房屋）议定价格300元，由万德林交万德功100元，交万德丰100元，此房屋所有权今日起归万德林所有。协议签订以后，原告按协议付给被告及万德功各100元并占有该房屋，该协议经金华市中院（2014）浙金民终字第52号民事判决书确认有效。在（2013）金义民初字第1783号案件审理过程中，原告得知被告万德丰已于1991年9月1日将上述房屋的集体土地建设用地使用权与自有房屋一起登记在自己名下［证号：（1991）字第XXXXX号］。上述房屋占地面积经义乌市人民法院委托义乌市国信测绘有限公司测绘结果为房屋建筑占地面积11.62平方米。原告认为，被告已将讼争房屋转让给原告，就有义务办理该房屋的土地使用权变更登记手续。为此，诉请判令被告万德丰协助原告万德林将义乌市人民政府义集建（1991）字第XXXXX号土地证中的11.62平方米集体土地建设用地使用权证过户登记在原告万德林名下。
被告万德丰辩称，一、本案争议的这�间房屋非系原、被告母亲周珠兰的遗产，实属被告万德丰的个人合法财产。该房屋的土地使用权证在1991年已登记在万德丰的名下，按照我国《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，被告认为金华中院将争议房屋确认为母亲周珠兰的遗产是明显错误的，应是万德丰的合法财产。被告万德丰与妻子万金仙，在1986年3月8日登记结婚，故本案讼争的房屋同时也是夫妻的共同合法财产。这一点在（2013）金义民初字第1783号义乌法院一审判决的事实认定上作了确认。这本集体土地建设用地使用权证是义乌市人民政府颁发给我的，到目前为止依然有效的。《土地管理法》第十一条明确规定：土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。也就是说我这本土地证是受到法律保护的；二、金华市中院虽然以（2014）浙金民终字第52号民事判决确认“协议”有效，但是该讼争房屋项下的土地使用权是集体土地，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。也就是说集体土地使用权除特殊情况外不得擅自转让。同时，该法第八十一条也规定了相关的法律责任“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。因此，按照《合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。在本案中，讼争的房屋已于1991年登记为被告个人财产，也就是说未经批准被告无权擅自处分房屋项下的集体土地使用权。1994年2月签订的协议实际上是一份转让协议，这一点原告在起诉状当中也确认了。金华中院的民事判决忽视这一法律的强制性规定，草率的将集体土地房屋转让协议与普通商品房转让协议同等看待，这是对法律认识的不完善，是错误的，应当纠正。被告将向浙江省高级人民法院提出申诉。原告这份“协议”与事实完全不符，与我的土地证更是两码事。从时间上来看1986年我与妻子登记结婚，1991年土地登记在我名下，1994年怎么能把我的房产变成母亲的遗产呢？现在是2014年了，早干什么去了？如果按照原告之说，写份协议起来就可以过户的话，那整个义乌市农村集体土地旧村改造将会乱作一团，都为了各自利益，他写一份协议，我写一份协议，到法院打官司，要求过户，我想这个政府是不会�许的，土管部门也是不会同意的，法院也决不会支持的。综上所述，被告认为该房屋属于本人财产，不属于母亲遗产，本人擅自处分的行为违反了法律的强制性规定，是无效行为，原告要求协议办理过户手续实际也会因违反法律规定无法办理，本人也绝不会同意办理。故恳请依法驳回原告的无理请求。
为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1、1994年2月24日原、被告兄弟三人签订的协议书复印件一份［原件在（2013）金义民初字第1783号案卷内］，证明讼争房屋归原告所有；
2、（2013）金义民初字第1783号、（2014）浙金民终字第52号民事判决书各一份，证明1994年2月24日签订的协议书有效的事实；
3、义集建（1991）字第XXXXX号土地使用权证复印件一份，证明涉案房屋占有的土地使用权在1991年被被告登记在自己名下的事实；
4、房屋建筑面积测绘成果书复印件一份［原件在（2013）金义民初字第1783号案卷内］，证明讼争房屋占地面积11.62平方米的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1，协议中我没有签字，我老婆也没签字，钱我也没拿到，我不在场的。对证据2，对判决书的真实性无异议，对义乌的判决没有异议，对金华的判决是有意见的，我准备向省高院提出申诉。对证据3无异议。对证据4没有异议，房屋面积的测绘结果是属于我的，我当然是越多越好。但是土管部门是有规定的，房屋面积以土地证上的面积为准，房屋面积多少与原告无关。
对原告提供的证据，本院认证如下：
证据1已经经金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第52号民事判决书认定为有效，因此，本院对证据1予以采信。对证据2予以采信。被告对证据3、4无异议，本院对证据3、4予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、义集建（1991）字第XXXXX号土地证一份，证明讼争房屋属于被告的事实；
2、结婚证一份，证明讼争房屋是被告夫妻共有财产的事实；
3、（2013）金义民初字第1783号民事判决书一份，证明讼争房屋是被告夫妻共同财产的事实。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。该土地证中的11.62平方米土地使用权就是讼争房屋的占地面积，归原告所有，这部分被告应当协助原告过户。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议。结婚证书并不能直接证明讼争房屋是夫妻共同财产，只能证明他们是夫妻关系，而且讼争房屋金华中院也已经确认了。对证据3的真实性无异议，但是该判决书已经被金华中院撤销，已经不发生法律效力了。
对被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性予以认定，但是无法证明被告的证明目的。对证据2的真实性予以认定，但是在金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第52号民事判决中，已经认定本案讼争房产系原、被告母亲周珠兰的遗产，故该证据不能证明被告的证明目的。对证据3的真实性予以认定，但是该判决已经被金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第52号民事判决撤销。
经审理查明，义乌市北苑街道万村村民万祖熙、周珠兰夫妻生育有长女万春妹、长子万德功、次女万巧芳、次子万德林、幼子万德丰。万祖熙于1980年去世，周珠兰于1994年去世。本案讼争房屋系祖遗房产，1991年讼争房屋的土地使用权确权登记给被告万德丰。周珠兰去世后，原、被告于1994年2月24日签订协议一份，协议载明：母亲已千古，今将母亲遗产协议如下，一、原母亲半间楼房（即本案讼争房屋）议定价格300元，由德林交德功100元，交德丰100元，此�所有权今日起归德林所有；二、其他零星财物，兄弟三户分清，各自领取。协议签订后原告按协议交给被告万德功100元。后原、被告因涉案房屋产生纠纷，原告于2013年7月31日向本院提起诉讼，要求确认原、被告于1994年2月24日签订的协议有效，本院经审理后，驳回了原告的诉讼请求。后原告不服判决上诉于金华市中级人民法院，经审理后，金华市中级人民法院撤销了本院（2013）金义民初字第1783号民事判决，并认定万德林、万德丰、万德功于1994年2月24日签订的协议有效。
另查明，在（2013）金义民初字第1783号民事案件审理过程中，义乌市人民法院委托鉴定机构对本案讼争房屋的占地面积进行了鉴定，鉴定出讼争房屋的建筑占地面积为11.62平方米。
本院认为，原、被告及案外人万德功于1994年2月24日签订的协议已被金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第52号民事判�确认为有效，则被告万德丰应当按照协议内容履行己方义务。原告万德林要求被告万德丰履行协助过户的义务，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
被告万德丰于本判决生效后十日内协助原告万德林将义乌市人民政府义集建（1991）字第XXXXX号土地证中的11.62平方米集体土地建设用地使用权过户登记至原告万德林名下。
案件受理费525元，由被告万德丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费1050元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 余 芹
二〇一四年十月八日
书 记 员 骆健雄