上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民二（商）初字第788号
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市闸北区。
负责人陈磊，该支行行长。
委托代理人李倩芸。
委托代理人潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告高佳慧，女，1988年11月9日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
被告丁春龙，男，1988年2月17日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。
第三人施继香，女，1977年4月12日生，汉族，住上海市宝山区。
原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行（以下至判决主文前简称工行闸北支行）诉被告高佳慧、被告丁春龙金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陆维溪独任审判。本院于2015年7月6日进行了开庭审理，原告工行闸北支行的委托代理人潘懿、被告丁春龙到庭参加诉讼。被告高佳慧经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。后本院依法通知施继香作为第三人参加本案诉讼。本案依法转为适用普通程序，本院组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告工行闸北支行的委托代理人潘懿、被告高佳慧、第三人施继香到庭参加诉讼。被告丁春龙经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行闸北支行诉称，两被告于2013年12月向原告申请一笔个人一手住房购置贷款27万元（人民币，以下币种同），并以所购上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房产抵押，原告经审核同意，于2013年12月2日与两被告签订了《个人购房借款／担保合同》。合同签订后，各方至交易中心办理了抵押登记手续。原告按照约定向被告发放了贷款27万元。但被告多次未按约定履行还款义务，经原告电话或上门催讨，被告都未能还清逾期欠款，两被告截至2015年4月6日已连续逾期5期，构成违约。据此，根据《个人购房借款／担保合同》相关约定，原告决定提前向被告收回全部贷款本息，要求被告承担还款责任，并要求行使抵押权。故原告诉请法院判令：1、两被告偿还原告截至2015年4月6日止的到期贷款本金1，351.90元；2、两被告偿还原告截至2015年4月6日止的未到期贷款本金266，169.30元；3、两被告偿还原告截至2015年4月6日止的到期借款利息7，005.18元、逾期利息97.39元；4、两被告偿付原告以全部贷款本金及到期利息共计274，526.38元为基数自2015年4月7日起至贷款本息实际清偿之日止，按原、被告签订的《房屋担保借款合同》约定的贷款利率基础上加收40%的罚息；5、两被告向原告支付律师费3，000元；6、拍卖、变卖抵押物（上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房产），原告有权就拍卖、变卖所得款项在诉请范围内优先受偿；若所得款项不足清偿，则由两被告继续清偿，直至贷款结清；7、诉讼费用等由两被告共同承担。
原告工行闸北支行为证明其主张提交以下证据：
1、《个人购房借款／担保合同》，证明原告与被告高佳慧和被告丁春龙系金融借款合同关系；合同明确约定原告为被告高佳慧、被告丁春龙发放贷款数额、贷款期限、贷款利率、罚息、抵押等。
2、个人借款凭证，证明原告按约向被告发放了贷款。
3、被告逾期还款凭证、个人贷款借据余额信息、自营历史明细列表，证明两被告截止2015年4月6日已连续违约5期。
4、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息，证明抵押物为两被告所有；原告是第一顺位抵押权人。
5、律师合同及发票，证明原告主张律师费的依据。
被告高佳慧辩称，其无能力偿还，同意拍卖房子，对诉讼请求的金额、计算方式均无异议，该房屋无人居住。
被告高佳慧未就本案提交证据。
被告丁春龙辩称，对原告诉请及依据的事实与理由均无异议。
被告丁春龙未就本案提交证据。
第三人施继香述称，抵押房屋已转让给第三人，第三人已支付了首付款，根据上海市宝山区人民法院（以下简称宝山法院）的判决，两被告还需给付第三人10万元款项，扣除该10万元，第三人尚欠两被告余款28万元左右，因两被告未按约履行完毕，被告的贷款未结清，抵押房屋上的抵押权未被撤销，因此余款并未支付。第三人也是受害者，因此不同意拍卖房屋。
第三人施继香向本院提交如下证据：（2015）宝民三（民）初字第250号民事判决书，证明第三人与两被告之间的房屋买卖关系，及对房屋买卖的处理结果，两被告已将房屋转让给第三人，但至今两被告都未按判决履行付款义务。
本院结合各方当事人的陈述，并核对了各方提供的证据材料，经审理查明以下事实：
2013年12月2日，借款人被告高佳慧、共同借款人被告丁春龙与作为贷款人的原告工行闸北支行签订《个人购房借款／担保合同（组合）》，该合同约定：原告向借款人发放个人购置住房贷款，其中个人住房商业性贷款金额为27万元；个人住房公积金贷款金额为30万元；贷款用于购买上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室（以下简称抵押房屋），建筑面积67.84平方米；担保方式为抵押；商业贷款期限为360个月，初定为2013年11月19日起至2043年11月19日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；本合同项下商业性贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，以借款凭证记载为准，如遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行（如在一个日历年度内经两次或以上调整的，以最后一次调整为准）；月利率=年利率／12、日利率=年利率／360；借款人选择按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定的贷款利率基础上加收40%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用；本合同涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担清偿责任，贷款人有权向任一借款人追偿未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；借款人向原告提供前述抵押房屋作为抵押担保，范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；合同还约定了其他的权利义务。
2013年12月25日，被告高佳慧、被告丁春龙登记为前述抵押房屋的权利人，原告、案外人上海市住房置业担保有限公司登记为房地产抵押权人（登记债权数额为57万元，备注商业贷款27万元；公积金贷款30万元）。
2014年1月6日，原告依约放款27万元。但截止2015年4月6日，两被告已连续违约5期未还款，故原告宣布贷款提前到期，并聘请律师诉至法院，要求借款人还本付息等，为此而支付律师费3，000元。
截至2015年4月6日止，两被告拖欠原告到期贷款本金1，351.90元、提前到期贷款本金266，169.30元、到期借款利息7，005.18元、逾期利息97.39元。
另查明，第三人施继香向宝山法院提起诉讼，该院于2015年5月19日判决高佳慧、丁春龙在判决生效之日起十五日内清偿债务的前提下涤除抵押房屋上的抵押权，工行闸北支行、上海市住房置业担保有限公司予以配合；高佳慧、丁春龙在抵押房屋的抵押权涤除之日起十五日内将抵押房屋的房地产权利转移至施继香名下；施继香于房地产交易中心受理抵押房屋过户申请当日支付高佳慧、丁春龙剩余房款353，000元；高佳慧、丁春龙于判决生效之日起十五日内支付施继香违约金10万元。该判决生效后，高佳慧、丁春龙并未清偿债务。
本院认为，涉案合同合法有效，各方理应恪守。在原告按约履行义务后，借款人高佳慧、共同借款人丁春龙均未按约履行还款义务连续达5期以上，构成违约，应承担相应的责任。原告据此要求未到期贷款提前到期，主张两被告归还全部借款本金及支付相应的利息、逾期利息，并要求两被告承担律师费用，符合合同的约定，于法不悖，两被告对此亦无异议，本院予以支持。本案两被告将抵押房屋出售给第三人施继香，但尚未办理相关过户手续。本院认为，同一物上的所有权及担保物权系不同的民事权利，所有权的变更并不必然导致担保物权的灭失，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后发生效力，原告取得的担保物权已经登记机关在房地产登记簿中予以记载，该记载事项并未因系争房屋所有权的变更而发生改变，故原告的抵押权依法存续。况且在宝山法院的判决中明确，在两被告清偿债务的前提下，原设立在抵押房屋上的抵押权方可消灭。因此，在两被告未履行还款义务的情况下，原告有权根据合同约定就涉案抵押房产行使抵押权。鉴于案外人上海市住房置业担保有限公司与原告系同一顺位抵押权人，原告在行使抵押权时应保留该公司优先受偿份额。另，鉴于宝山法院确认在被告高佳慧、被告丁春龙清偿债务的情况下，第三人施继香与被告高佳慧、被告丁春龙之间继续履行抵押房屋的买卖合同，而被告高佳慧、被告丁春龙未能清偿债务致使债权人通过诉讼主张债权，则第三人施继香可就其因而产生的损失，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告高佳慧、被告丁春龙于本判决生效之日起十日内共同偿付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行截止2015年4月6日已到期贷款本金1，351.90元、提前到期贷款本金266，169.30元、到期利息7，005.18元、逾期利息97.39元；
二、被告高佳慧、被告丁春龙于本判决生效之日起十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行未清偿本息的逾期利息（以本息之和274，526.38元为基数，按合同约定的贷款利率水平上加收40%计算，从2015年4月7日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告高佳慧、被告丁春龙于本判决生效之日起十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行律师费3，000元；
四、若被告高佳慧、被告丁春龙未履行上述第一至第三项支付义务，原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行可与被告高佳慧、被告丁春龙协议将上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产予以折价，或申请拍卖、变卖该房产，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行优先受偿；原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行优先受偿时，应同时保留案外人上海市住房置业担保有限公司的优先受偿份额。上述抵押的房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过优先受偿额的部分归被告高佳慧、被告丁春龙所有，如其价款不足，则原告中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行应按其与案外人上海市住房置业担保有限公司之间抵押担保登记债权的比例9：10进行受偿，不足部分由被告高佳慧、被告丁春龙继续清偿。
案件受理费5，464.40元、保全费1，908.10元（原中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行均已预交），由被告高佳慧、被告丁春龙共同负担，并于本判决生效之日起十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郭莉敏
代理审判员 陆维溪
人民陪审员 陶佰明
二〇一六年二月十八日
书 记 员 梁诗园
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。