湖北省黄冈市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鄂11民特5号申请人：湖北垠生置业有限公司。住所地：黄冈市黄州区七一村王家堰*号。法定代表人：吴晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡伟，该公司总经理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：罗志宏，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人：汪磊，女，1965年7月25日出生，汉族，住浠水县。委托诉讼代理人：裴金平，系汪磊之夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余剑波，湖北邦法律师事务所律师。代理权限为特别授权。申请人湖北垠生置业有限公司（以下简称垠生公司）与被申请人汪磊申请撤销仲裁裁决一案，本院于2016年10月13日立案后进行了审查。现已审查终结。申请人垠生公司称，请求法院依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一�第（六）项之规定，撤销黄冈仲裁委员会作出的[2016]黄仲裁字第004号裁决。事实与理由：一、尽管双方签订《商品房买卖合同》时，本公司未取得争议房屋25+1F的《商品房预售许可证》，但该合同在黄冈市房地产交易中心办理了登记备案手续，并加盖了“黄冈市房地产管理局商品房预售合同登记备案业务专用章”，应当认定该商品房的预售行为得到了黄冈市房地产管理局的审查许可。二、根据《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括预售和现售，商品房预售是指针对正在建设中的商品房进行预先出售，而商品房现售是出售已经竣工验收合格的商品房。根据《城市商品房预售管理办法》第六条和《商品房销售管理办法》第六条规定，只有商品房预售才必须办理预售许可证，《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应当符合的七个条件中没有要�办理预售许可，意即商品房处于现售阶段时不需要办理预售许可。本案中，即使签订合同时因为不是现房也没有办理预售许可证，可能导致购房合同无效，但是在本案纠纷发生的2014年10月时，争议的房屋已经取得了规划许可（2014年4月11日批准），并完成了竣工验收（2012年12月10日验收、2013年11月5日取得备案证），是合法建设的合格现房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，如果商品房一直处于正在建设中的预售阶段，即使在签订预售合同时没有取得预售许可证明，只要在起诉前取得了商品房预售许可证明的，也应认定售房合同有效，更何况本案争议的房屋在汪磊2014年10月申请仲裁时，已经是验收合格的现房，不是预售房，无需办理预售许可，更应认定商品房买卖合同有效。三、本案发生纠纷的时间应该是�磊申请仲裁的时间，即2014年10月13日，此时争议的房屋已经完成了竣工验收。即使认定纠纷发生在汪磊起诉的2013年9月27日，此时本公司也早已向汪磊交付了合格房屋（2012年11月28日交付，2012年12月19日验收合格）。因此不论认定纠纷何时发生，争议的房屋在发生纠纷时已经是合格的现房，不需要再办理预售许可，不会因此影响合同的效力。四、本案仲裁员以司法解释规定的起诉前仍未取得商品房预售许可，裁决《商品房买卖合同》无效，是回避争议房屋在起诉时已经是现房、不需要办理预售许可的法律规定，明显是适用法律错误的枉法裁决。五、本案裁决购房合同无效后，对于无效合同的处理结果明显违背法律关于相互返还的规定。1、裁决本公司单方既退购房款，又支付汪磊首付购房款和银行按揭贷款的利息，却没有裁决汪磊返还所购房屋。2、支付购房款是汪磊作为买受人应当承担的合同及法律义务，其选择按揭贷款所产生的利息以及首付款的利息不能作为其损失。3、汪磊自2012年11月28日就已经实际占有并使用所购房屋，其实际从购买的房屋中受益了部分，如果合同无效，也应当予以处理。综上，本案仲裁员以本公司未取得相应《商品房预售许可证》而认定商品房买卖合同无效，是明显置事实和法律不顾的枉法裁决，其无效合同的处理结果也违背法律规定。被申请人汪磊称，一、本人与垠生公司签订和商品房买卖合同时间是2011年5月23日，该合同第八条约定交房时间是2011年10月30日，该合同第一条明确规划许可证编号是建字第67（2009）-B-1。第二条明确表明商品房销售依据是预售商品房，预售许可证号为：鄂黄房预字（2009）。但该预售许可证所涵盖的房屋不包括本人所购买的房屋，之前的规划许可证也未涵盖本人所购买的房屋，2012年4月补办的规划许可证才涵盖了本人所购买的房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，垠生公司在未持有《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的情况下与本人签订商品房预售合同，违反了行政法规的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。同时，垠生公司的此行为，按照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。二、本人的房屋是2013年11月5日才办理竣工验收，本人第一次向黄冈市黄州区人民法院起诉时间是2013年9月初，该院受理时间是2013年9月23日。此后，本人与垠生公司一直处于诉讼和仲裁程序。故垠生公司申请称的2012年11月28日交房是没有依据的。垠生公司将未经验收合格的房屋交付行为违反了行政法规的强制性规定，也应无效。三、垠生公司申请撤销仲裁裁决的理由不成立。垠生公司证明仲裁裁决枉法的理由是商品房已建成，属现房不需要预售许可是错误的。按照垠生公司的逻辑，预售商品房建成现房都不需要办理预售许可证，所有的预售商品房都将建成现房，建成现房就不需要办理预售许可，则所有的预售房都不需要办理预售许可证，这一推论的结果与我国商品房的管理体系是不符的，与法律规定也是相悖的。仲裁员对双方之间的合同效力认定正确，垠生公司认为仲裁员枉法裁决的理由不成立。四、因垠生公司并未向本人交付房屋，房屋产权一直登记在垠生公司名下，本人从未实际占有，也未办理产权登记，更无使用收益，故垠生�司提出仲裁庭不裁决房屋归还其错误的理由不成立。五、垠生公司在与本人签订商品房买卖合同时谎称已取得商品房预售许可证和规划许可证，对本人构成欺诈。按照法律规定，仲裁庭应当裁决该公司向本人支付两倍于房屋价格以内的赔偿金，但仲裁庭只将本人的实际损失裁决给本人，垠生公司仍有异议，无法律依据。综上，请求法院驳回垠生公司的撤销仲裁裁决申请。经审查查明：2016年4月6日，黄冈仲裁委员会作出[2016]黄仲裁字第004号裁决：一、汪磊与垠生公司于2011年5月23日签订的编号为HG201102908号《商品房买卖合同》为无效合同，并由垠生公司退还汪磊购房款609500元；二、首付购房款249500元利息为141859.46元（计算方法为：57个月0.9975%249500元=141859.46元，2011年5月23日至2016年2月23日，共计57个月）；三、垠生公司应付汪磊按揭银行贷款36万元损失为115706.7587元[计算方法为：85546.23元+30160.5287元=115706.7587元。按揭银行贷款36万元截止2016年2月20日已付本息126367.09元（其中已还本金40820.86元，已还正常息85546.23元）；已付本息126367.09元的利息为30160.5287元（实际按揭银行贷款日计算为2012年5月20日，截止日为2016年2月20日）]；四、垠生公司应补偿汪磊损失4952元[计算方法为：2392元+2560元=4952元]；五、本案仲裁费10000元，由垠生公司负担。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影�公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。根据上述规定，人民法院在审理撤销仲裁裁决案件中，仅依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的情形对仲裁裁决进行审查，不对仲裁裁决在认定事实和实体问题的裁决进行审查。本案中，申请人垠生公司认为仲裁裁决适用法律错误、仲裁员枉法裁判，因不属于人民法院在审查撤销仲裁案件时所应当审查的范围，本院对实体处理不予审查，故垠生公司申请撤销仲裁裁决的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（九）项之规定，裁�如下：驳回申请人湖北垠生置业有限公司要求撤销黄冈仲裁委员会作出的[2016]黄仲裁字第004号裁决的申请。申请费400元，由申请人湖北垠生置业有限公司负担。审判长 游 荣审判员 胡美琴审判员 郑 蕾二〇一六年十一月三十日书记员 李 栋