河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民四终字第562号
上诉人（原审被告、反诉原告）董丽，女，1962年1月10日出生，汉族。
委托代理人王宏，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘琴，女，1968年3月18日出生，汉族。
委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。
原审被告魏德全，男，1963年8月12日出生，汉族。
上诉人董丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董丽及其委托代理人王宏，被上诉人刘琴及其委托代理人黑连河到庭参加诉讼。原审被告魏德全经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，魏德全与董丽于1982年9月登记结婚，两人系夫妻关系。2000年，魏德全在驿城区农联社迅达路家属院购得住房一套。2010年6月初，刘琴与魏德全协商，魏德全同意将位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户的房屋以290000元的价格出卖给刘琴。同年6月20日，刘琴将购房款290000元支付给魏德全，魏德全向刘琴出具收条一份，该收条记明：今收到刘琴购房款贰拾玖万元整（290000元），房产证号10××23号（含楼下储藏室），魏德全，2010年6月20日。2010年7月22日，魏德全持房权证字第××号的房屋所有权证与刘琴一起到房产登记管理机关办理房屋买卖的转让登记，申请转让登记过程中，按房产登记管理部门的规定，双方签订了房地产买卖契约，其中过户房屋的价款填写为200000元。同年7月30日，刘琴与魏德全完成房屋转让登记，刘琴取得房权证字第××号房屋所有权证，魏德全也在同时将位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户房屋交付给刘琴。
2000年，魏德全在驿城区农联社迅达路家属院购得住房一套后，于2002年10月8日向房产登记管理机关申请办理该房屋的房屋所有权证，2003年10月17日，魏德全取得房权证字第××号房屋所有权证，该房屋所有权证记载事项如下：房屋所有权人魏德全，在共有人处无记载，房屋坐落北开发区1#楼中单元西门等事项。在房产登记管理机关的登记簿上，在共有人部分显示“董丽，女，41岁，驿城区技术监督局工作，与产权人系夫妻关系”等记载，前述房屋所有权证由董丽保管。2010年4月8日，魏德全以房权证字第××号房屋所有权证丢失为由，向房产登记管理机关申请补办房产证，房产登记管理机关于2010年4月26日，向魏德全颁发了房权证字第××号的房屋所有权证，魏德全持该房屋所有权证与刘琴办理了房屋转让登记。董丽得知被告魏德全将登记在魏德全名下房权证字第××号房屋所有权证项下的房屋出卖后，董丽遂以房产登记管理机关违反程序为魏德全补办房产证为由，提起行政诉讼，请求撤销房权证字第××号的房屋所有权证，原审法院经审理作出了（2013）驿行初字第122号行政判决书，判决撤销了登记在魏德全名下房权证字第××号的房产所有权证，现该行政判决书已经发生法律效力。本案因董丽另行提起行政诉讼，请求撤销刘琴名下房权证字第××号房屋所有权证而形成诉讼。
原审法院认为，刘琴与魏德全经口头协商，魏德全将登记在其名下位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户的房屋以290000元的价格出卖给原告，双方形成了房屋买卖合同。该房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。董丽辩称，魏德全在董丽不知情的情况下，在原房产证未丢失的情况下，用其私自补办的无效房产证与刘琴签订的房产买卖契约是无效的，该房产买卖契约既损害了国家利益，也侵犯了反诉人董丽的合法权益，且违反了法律规定，应属无效的契约，故反诉请求确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖合同无效。关于董丽的上述抗辩、反诉理由及请求，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，董丽的抗辩及反诉请求，因没有法律上的依据，不予支持，对刘琴请求的确认其与魏德全签订的房地产买卖合同合法有效的请求予以支持。本案的房屋买卖合同履行中，刘琴于2010年6月20日向魏德全交付了290000元的购房款；2010年7月30日，魏德全持登记其为所有权人房权证字第××号的房屋所有权证与刘琴在房产登记管理机关完成了房屋所有权转让登记，因诉争房屋系魏德全与董丽在夫妻关系存续期间所购买，属董丽与魏德全的共同共有房屋，刘琴与魏德全进行的诉争房屋所有权转让登记行为，依照《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，魏德全的行为属无权处分。依照《物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案中，魏德全进行诉争房屋转让登记的行为虽属无权处分，但因刘琴与魏德全间的房屋买卖合同属有效合同，又因，第一，刘琴属不存在恶意购买房屋的情形，是善意购买；第二，依据房屋买卖的当时的房产价格、所买卖房屋的建筑时间、房屋所处的地段，双方以290000元的价格进行买卖，其价格也不存在不合理的情形；第三，刘琴与魏德全已完成房屋转让登记，魏德全也已经将争议房屋实际交付给刘琴，综合以上法律事实，符合《物权法》第一百零六条所规定的善意取得的法律构成要件。虽在房屋转让登记后，魏德全所持的房屋所有权证被撤销，但在魏德全与刘琴办理转让房屋所有权登记时该房屋所有权证是有效的，刘琴已经因善意取得而对争议房屋取得所有权，现刘琴请求确认房权证字第××号房产证下的房产归刘琴所有，刘琴的请求，既有事实上的依据，也有法律上的根据，予以支持。关于董丽反诉的刘琴返还房屋的反诉请求，因刘琴与魏德全间的房屋买卖合同有效，同时刘琴也因善意取得而对争议房屋取得所有权，因此董丽的反诉没有法律上的依据，不予支持。依照《物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款的规定，原审法院判决：一、确认原告刘琴与被告魏德全签订的房地产买卖合同有效。二、确认驻马店市房产管理局颁发的房权证字第××号房产证下的房产归原告刘琴所有。三、驳回被告董丽的反诉请求。案件受理费5650元，反诉费150元，合计5800元，由被告董丽负担。
宣判后，上诉人董丽不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系其和魏德全夫妻共同共有财产，魏德全私自处分该房屋的行为系无权处分，刘琴与魏德全恶意串通，非善意，且涉案房屋交易价格过低，应为无效；二、生效行政判决已认定刘琴与魏德全的房屋买卖过户是侵害董丽合法权益的违法行为，刘琴后办理的房产证也是违法的，应为无效。为此，请求二审法院依法改判，判决驳回刘琴的诉讼请求。
被上诉人刘琴答辩称，原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。
二审中，董丽提交三份与本案争议房屋位置大致相同的房屋的房产评估报告，以证明涉案房屋出售价格明显偏低。刘琴对此质证为：评估报告不是涉案房屋，与本案关联性不大，且评估报告并非能全面反映房屋实际价值，评估价值往往偏高。董丽提交视频资料一份，以证实刘琴购买该房屋时为非善意的。刘琴对此质证意见为：视频中非刘琴，而是证人张某，证据来源形式不合法，且内容无显示刘琴购房时非善意，该份证据亦不应采信。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，魏德全持有争议房屋的所有权证与刘琴签订口头房屋买卖合同，刘琴已支付对价，且房屋已办理过户登记手续，双方所签订的房屋买卖协议应为有效合同。关于上诉人董丽上诉涉案房屋系其和魏德全夫妻共同共有财产，魏德全私自处分该房屋的行为系无权处分，刘琴与魏德全恶意串通，非善意，且涉案房屋交易价格过低，应为无效的问题。魏德全将其与董丽夫妻关系存续期间取得的房权证字第××号房屋出卖给刘琴，根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原判认定魏德全与刘琴所签订的房屋买卖合同有效并无不当。二审中，董丽提交三份房产评估报告，以证明涉案房屋出售价格明显偏低，但评估价格和实际出售价格并非完全一致，该证据并不必然证实本案涉案房屋交易价格偏低，同时，结合房屋买卖当时的房产价格、所买卖房屋的建筑时间、房屋所处的地段，原判认定双方协商的交易价格不存在不合理情形并无不当，故对该证据不予采信。董丽提交视听资料以证明刘琴购买房屋时为非善意，但视听资料中非刘琴本人，且内容也不能证实刘琴为非善意。本案中，2010年4月8日，魏德全以其与董丽共同共有的房屋所有权证（房权证字第××号）丢失为由，向房产登记管理机关申请补办房产证，房产登记管理机关于2010年4月26日，向魏德全颁发了房产证为魏德全单独所有的房屋所有权证（房权证字第××号），刘琴于2010年6月初与魏德全签订口头买卖合同，并于2010年6月20日向魏德全交付了290000元的购房款，2010年7月30日，魏德全持登记其为单独所有的房屋所有权证与刘琴在房产登记管理机关完成了房屋所有权转让登记，刘琴取得房产证为房权证字第××号下的房产。因魏德全与刘琴达成房屋买卖合意时，魏德全已取得房权证字第××号房屋所有权证，该房屋所有权证显示为魏德全单独所有，刘琴支付了合理对价，且该房屋已登记过户，同时现有证据不足以证实刘琴购买涉案房屋时为非善意，故依照《物权法》第一百零六条第一款的规定，原判认定刘琴因善意取得而取得涉案房屋的所有权并无不当。故上诉人董丽该项上诉请求理由不足，不予支持。关于上诉人董丽上诉称生效行政判决已认定刘琴与魏德全的房屋买卖过户是侵害董丽合法权益的违法行为，刘琴后办理的房产证也是违法的，应为无效的问题。虽在房屋转让登记后，生效行政判决判令撤销魏德全所补办的房权证字第××号房屋所有权证，但在魏德全与刘琴办理转让房屋所有权登记时该房屋所有权证尚未被撤销，如前所述，刘琴已经因善意取得而对争议房屋取得所有权，原判认定房权证字第××号房产证下的房产归刘琴所有正确，故上诉人董丽该项上诉请求理由不足，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人董丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 刘 青