广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第956号
上诉人（一审被告）：广西紫域房地产开发有限公司，住所地广西柳江县穿山镇柳石路56号，组织机构代码证代码：69539449-8。
法定代表人：罗从保，该公司总经理。
委托代理人：黄斌，广西华尚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈爱凤。
委托代理人石建平，广西思齐律师事务所律师。
委托代理人杜恩科，广西思齐律师事务所律师。
上诉人广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域房开公司）与被上诉人陈爱凤因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员丘洪兵担任审判长，审判员司英华和代理审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。代书记员黄子晟担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月15日，陈爱凤和紫域房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈爱凤向紫域房开公司购买位于柳江县穿山镇柳石路56号名为“紫域?白莲国际城”26栋1单元404号屋一套，建筑面积为116.64平方米，房屋总价款399243元。合同第八条约定，出卖人应于2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，紫域房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈爱凤使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，紫域房开公司按日向陈爱凤支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，陈爱凤有权解除合同。陈爱凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，紫域房开公司按日向陈爱凤支付已交付房价款的万分之五（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，紫域房开公司应当书面通知陈爱凤办理交付手续。双方进行验收交接时，紫域房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。紫域房开公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，陈爱凤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由紫域房开公司承担。合同签订后，陈爱凤依约向紫域房开公司支付了全部购房款。本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2013年12月30日通过竣工验收，但至今该商品房未进行备案登记。经一审法院调查，柳江县住房和城乡建设局出具情况说明：“紫域?白莲国际城（二期）工程26#楼，因资料不全，达不到竣工备案要求，不予备案”。2014年7月8日，紫域房开公司在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，公告涉案项目的26#楼定于7月15日正式交房。陈爱凤收到交房通知后以本案涉案商品房不具备居住条件为由拒绝收房。2015年3月2日，陈爱凤领取涉案商品房的房屋钥匙。自2013年4月15日至2014年7月15日，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数为91天。2015年2月5日，陈爱凤以紫域房开公司违约为由，诉至一审法院，请求：1、判令紫域房开公司支付延期交房违约金53879元（违约金计算至2014年3月31日至2014年12月30日止共计270天）；2、本案诉讼费由紫域房开公司承担。
一审法院审理认为：陈爱凤、紫域房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方在合同中明确约定了交房条件和交房时间，即紫域房开公司应于2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付陈爱凤使用。但紫域房开公司在2014年7月8日公告交房时，该商品房尚未达到竣工备案要求，紫域房开公司也未能提供证据证明本案涉案商品房在公告交房时已经经过环保、规划、消防等部门验收合格并取得许可使用文件，同时也未能证明涉案房屋在交付时已具备通水、通电、电梯正常运行等起码的居住、使用条件，陈爱凤据此拒绝收房，理由充分，因此而造成的延期交房责任，应由紫域房开公司承担。自合同约定的交房时间2014年3月30日至2015年3月2日陈爱凤收房，紫域房开公司逾期交房已超过180天，陈爱凤要求紫域房开公司按交付房价款的日万分之五支付逾期交房违约金，合理合法，一审法院予以支持。陈爱凤主张要求的逾期交房时间从2014年3月31日计至2014年12月30日止，而未计算至2015年3月2日止，是其对自已权利的处分，未违反法律的规定，一审法院予以采纳，但上述逾期交房时间应扣除自2013年4月15日至2014年7月15日，连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数91天。故紫域房开公司应支付的违约金应为（270天－91天）×399243元×5÷10000=35732元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七的规定，判决：一、广西紫域房地产开发有限公司向陈爱凤支付逾期交房违约金35732元；二、驳回陈爱凤的其余诉讼请求。本案受理费1147元，由广西紫域房地产开发有限公司负担780元，陈爱凤负担387元。
上诉人广西紫域房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律法规不当，依法应当撤销。一、关于证据的认定。上诉人在一审举证期限内共提交了8份证据。但质证后，一审法院将客观存在的第三方即施工单位所出具的证据6、7，认定为建设单位（即上诉人）自己出具，从而以存在利害关系为由不予采信；更遗漏了对证据8的认证，而依据《商品房买卖合同》约定，上诉人因前述证据的证明力，可以顺延交房的期限达330天，故在本案中，上诉人不仅没有逾期交房，而且是提前交房。二、关于涉案商品房交付条件的认定。对涉案商品房的交付条件，双方合同约定是“经验收合格”；供水、供电达到使用条件是“收房后30天内”，不属于交付条件。但一审法院却将供水供电达到使用条件作为交付条件之一，更毫无依据地变更交付条件为“该商品房达到竣工备案要求”，从而以“尚未”达到如上要求，认为被上诉人“拒绝收房，理由充分”。这一判决依据，任意增加了上诉人的责任，显属认定事实错误。一审法院以被上诉人2015年3月2日收房，认为逾期交房违约金可以计算至该日，即认可到该日，涉案商品房是符合要求、可以交付的。但2014年7月8日至2015年3月2日间，没有施工单位对涉案商品房进行施工；在这两个时间点，涉案商品房状况是相同的。因此，依据一审法院的认证逻辑，2014年7月8日，涉案商品房就应当认定为己经符合要求、可以交付了。由此可见，一审判决存在明显前后不一的事实认定错误。因为事实认定错误，所以一审判决适用法律存在不当。综上，上诉人请求二审法院查明事实，撤销一审判决第一项，驳回上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人陈爱凤辩称：鉴于上诉人所出售给被上诉人的房屋到目前为止仍旧没有达到合格的交付条件，所以我们认为上诉人延迟交付的违约事实是已经存在的，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实有以下争议：1、对“自2013年4月15日至2014年7月15日，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数为91天”有异议，认为根据施工单位出具的晴雨表，降雨天数应当是180天；2、对“本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2013年12月30日通过竣工验收，但至今该商品房未进行备案登记”有异议，认为应当是“未完成备案登记”；3、认为一审判决遗漏查明市政配电工程施工影响的交付期限是60天。
被上诉人对一审查明的事实无异议。
二审期间上诉人提交的证据有：
1、施工日志15页、设计变更材料5页、签证单2页，拟证实涉案26栋房屋在建设过程中发生围墙垮塌及基坑遇到石头等事件，延误工期；
2、停工函4页，拟证实施工期间遇到市政高压线需要迁移，影响施工；
3、工程联系函5页，拟证实施工过程中发现基础下面有溶洞，延误施工进度。
被上诉人陈爱凤质证称：一、对施工日志的真实性不认可，施工日志没有施工单位的签字和盖章，而且施工日志也反映不出来是涉案的26栋的施工日志，施工日志记载的影响施工的因素报告发现基础发现石头和围墙倒塌都不属于不可抗力，而且均是在房屋买卖合同之前，上诉人发现这些可能影响施工的因素之后在签订商品房买卖合同时候就应该考虑，因此这些因素不能成为推迟工期的理由。二、市政高压线影响的41-44号楼，不是本案的26号楼，因此和本案没有关联性。三、基础溶洞影响的38和41号楼与本案也没有关联性。
二审期间被上诉人未提交新的证据。
本院对当事人提交证据的分析和认定：上诉人提交的证据1发生时间在本案《商品房买卖合同》签订之前，证据2、证据3均与涉案的26号楼无关，本院对上诉人提交的证据材料均不作为本案证据予以采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人异议的事实1，上诉人主张其在一审提交的证据6、证据7证实2012年3月15日到2014年7月15日降雨天数应为180天，但该两份证据既非《商品房买卖合同》约定的“气象部门的气象记录”，也无法反映其记载的降雨是否达到《商品房买卖合同》约定“连续降雨4小时或间断降雨累计6小时”的降雨条件，本院对上诉人的该项异议不予采信；上诉人异议的事实2，联系一审查明事实的上下文意思，一审查明的该项事实对涉案商品房备案登记的状态已经表达清楚，在理解上不存在歧义，本院对上诉人的该项异议不予采信；上诉人异议的事实3，根据上诉人提交的证据，配电工程并未对本案涉案房屋施工产生影响，本院对上诉人的该项异议不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审判决遗漏对上诉人一审提交的证据8进行分析认定，本院作如下认定：上诉人一审提交的证据8系上诉人与案外人之间的合同关系，从该证据无法反映是由于政府行政管理部门的原因还是上诉人与案外人的违约行为导致该工程延误，上诉人要求据此扣除延期交房日期，依据不足，本院对该证据不予采信。
本案的争议焦点为：一、涉案商品房何时达到交房条件？二、涉案商品房逾期交付天数应当如何计算？
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
关于争议焦点一，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”因而本案双方约定的验收合格应为涉案房屋经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。涉案商品房已于2014年1月20日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，应视为涉案商品房已于2014年1月20日达到合同约定的交付条件，一审法院认为上诉人在2014年7月8日公告交房时，该商品房尚未达到竣工备案要求，因此被上诉人有权据此拒绝收房的认定有误，本院予以纠正。
关于争议焦点二，双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房……”上诉人在刊登《重申交房告知书》时，并未在告知书中明确收房期限，在被上诉人拒绝收房后，上诉人也没有依照合同约定将房屋交由出卖人委托的物业服务企业，因此直至2015年3月2日被上诉人签署《入伙通知书》时，上诉人的交房义务才完成，一审法院依照被上诉人的请求将涉案房屋的逾期交房时间计算至2014年12月30日止并无不当，本院应予维持。
至于上诉人主张的一审判决计算降雨天数有误、遗漏计算设计变更、施工条件恶劣等导致施工延误应顺延交房日期的上诉请求，本院已在证据及事实分析部分进行论述，在此不再赘述。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但其实体处理正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费693元（上诉人广西紫域房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西紫域房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘洪兵
审 判 员 司英华
代理审判员 侯海丽
二〇一五年十一月六日
代书 记员 黄子晟