上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0112执异27号
案外人马某某，女，1972年2月2日出生，汉族，住址浙江省。
申请执行人叶菁，女，1977年1月29日出生，汉族，住址上海市浦东新区。
委托代理人赵亮、沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
被执行人杭州荣正大厦开发有限公司，住所地浙江省。
法定代表人朱观武。
委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。
被执行人朱观武，男，1966年11月2日出生，汉族，住址上海市普陀区。
委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。
本院依据2014年12月26日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书，在执行申请执行人叶菁与被执行人杭州荣正大厦开发有限公司、朱观武民间借贷纠纷案中，案外人马某某对于本院依法查封及处分被执行人杭州荣正大厦开发有限公司财产的执行行为提2异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人马某某称：系争的浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX室房屋由案外人于2013年4月23日与被执行人杭州荣正大厦开发有限公司签订桐庐县房屋转让合同，案外人按合同已支付全部购房款XXXXXXX元，于2014年3月交付房屋与钥匙；案外人装某某，经工商备案、登记为案外人参某与吴礼云先生投资的桐庐欧美工业品有限公司住所。因被执行人种种原因，拒不履行桐庐县房屋转让合同产权过户登记约定，致案外人至今无法产权过户登记。根据《最该人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占某该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占某，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人签有房屋转让合同，已支付全部购房款，房屋装某某经工商注册，备案为异议人参某的公司住所。闵行法院将案外人的财产予以执行，为保护案外人的合法权益，特依《民事诉讼法》第202条的规定提2异议，请求立即中止对浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX室房屋的执行，并执行回转，切实维护案外人的合法权益。案外人马某某提交的证据为：桐庐县不动产权属信息查询记录，证明系争房屋被闵行法院查封；桐庐县房屋转让合同，证明系争房屋由我向荣正公司购买；收款收据、银行交易记录、字据，证明我已经将购房款支付给荣正公司(其中2014年5月30日、11月26日收据对应的共二笔款项，实际是我们替荣正公司还的第三方债务，收据是后来一起开的)；桐庐欧美工艺品有限公司营业执照，证明我已经入住系争房屋；桐庐欧美工艺品有限公司股份证明书复印件，证明我有该公司40%的股份；物业费发票复印件(2015年6月1日-2016年5月31日)，桐庐迎春商务区管理委员会文件，公司登记基本情况、变更登记情况。
被执行人杭州荣正大厦开发有限公司、朱观武对案外人马某某主张的执行异议予以认可。申请执行人叶菁对于案外人马某某提交的相关书证的真实性、合法性不予认可，因此，其执行异议不能成立。质证意见为：并无证据证明案外人在系争房屋查封前已经支付全部房款或已经实际占某系争房屋，且至今也未办理相应的产权过户登记。房屋转让合同并不能证明双方实际签署时间，合同第三条付款方式是空白的，对于合同的主要条款都没有达成约定；合同约定三个月内办理权属转移登记，但是案外人并未如期办理产权登记，因此对于合同实际真实性不予认可。案外人提1的付款凭证与合同约定的房款并不对应。收款收据不是付款凭证，收据盖章不一致，对盖章真实性存疑；付款凭证与收据所对应的金额不一致，开具日期在后的收据其收据编号反而在前，对收据真实性存疑；两张回单系付给第三人胡洪英，并非荣正公司，因此对于该两笔款项是某为房款不予认可；假设支付给胡洪英的款项是房款，付款时间也是在2014年11月25日，在系争房屋查封之后，不符合在查封前支付完毕全部房款。根据案外人所说有三份收据实际上是后来补开的，补开的时间是倒签的，因此合同也存在倒签的可能性。对于营业执照的证明目的不予认可，不能证明案外人在法院查封前占某系争房屋，而在2015年7月法院发出评估公告时，评估单位到现场勘察，系争房屋处于无人占某、使某状态，评估书上有载明。股份证明书没有看到原件，也没有看到工商登记。物业发票没有原件，真实性无法证实，即使是真实的，物业发票缴费时间也是在法院查封之后，不能证明案外人在查封前已经实际占某系争房屋。工商变更登记材料的真实性无法确认，并不能证明系争房屋实际由案外人使某、占某。
本院经听证审查，依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书主文确认：一、被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武结欠原告叶菁律师费150,000元、借款利息2,485,000元、逾期还款利息2,650,000元，合计5,285,000元。此款，由被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武于2015年5月1日前向原告叶菁支付2,485,000元，于2015年6月1日前向叶菁支付2,800,000元；二、被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武结欠原告叶菁借款本金14,200,000元，此款，由被告杭州荣正大厦开发有限公司、被告朱观武于2015年7月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年8月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年9月1日前向原告叶菁支付4,800,000元；三、对上述第一、二项偿债义务，若被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权请求被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武支付以上述第二项借款本金14,200,000元中未清偿部分为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍为标准计算的迟延履行期间的违约金；四、上述第一、二项中，若被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权就全部剩余未付款项及违约金一并申请法院强制执行；五、本案诉讼费减半收取计62,456.65元、保全费5,000元，合计67,456.65元，由被告荣正大厦开发有限公司、被告朱观武共同负担，并于2015年5月1日前直接向原告叶菁支付；六、双方就本案无其他争议。
同时查明：一、浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX室等房屋(含19-02、19-04、22-05、22-06、22-07、22-18、22-19、22-20、22-21、22-22、23-01、23-02、23-03、23-04、23-05、23-06、23-07、23-08、23-09、23-10室房屋)的登记权利人为杭州荣正大厦开发有限公司，该上列不动产于2014年8月22日为本院诉讼保全查封。执行程序中，本院于2015年7月发出执行裁定及公告，责令被执行人杭州荣正大厦开发有限公司及朱观武限期履行付款义务，拒不履行的，本院将通过上海市高级人民法院对该上列不动产进行评估、拍卖。二、上列涉案不动产经由上海市高级人民法院依法委托评估，估价机构上海城市房地产估价有限公司于2015年11月12日实地查勘情况为：估价对象室内均为毛坯，现状为空置。三、本院于2016年3月8日以(2016)沪0112执异5号立案受理的案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的执行异议，经组织听证审查，本院于2016年3月25日依法裁定驳回其对于浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX-
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XXX室房屋主张的所有权异议。四、上海市第二中级人民法院及上海市静安区人民法院在执行查封的被执行人杭州荣正大厦开发有限公司名下的涉相关迎春南路房屋中，案外人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司亦以该相关房屋系其依合同买受、已经支付了全部房款，因为被执行人未缴纳维修基金，无法办理产权过户等为由提2执行异议；上海市第二中级人民法院及上海市静安区人民法院经听证审查，分别于2015年12月17日和2016年1月11日裁定驳回其异议。
上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书，协助执行通知书，上海市闵行区人民法院(2015)闵执字4901号执行裁定书、公告，房地产登记信息，沪城估(2015)(估)字第04772号房地产估价报告，上海市闵行区人民法院(2016)沪0112执异5号执行裁定书，当事人陈述、举(质)证等为证。
本院认为，对于案外人提2的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是某系适格权利人，该主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否足以排除执行为审查核心。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的浙江省桐庐县迎春南路XXX号XXX室房屋登记在被执行人杭州荣正大厦开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人杭州荣正大厦开发有限公司未履行法定清偿债务的义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，根据案外人马某某诉称的异议事由，结合质证情况以及本院审查查明的事实，因其举证的房屋转让合同的真实性、合法性、关联性抑或实际履行情况等未经相关生效法律文书得以确认，且依其提交的其他相关书证亦不足以印证房屋受让人已支付对价、占某使某房屋，以及房屋出售人于房屋产权未能依约办理过户登记所负有的过错责任，故以证据判断，本案系争房屋之物权不发生法定变动的客观事实。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人马某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孔祥虎
审 判 员 金联涌
人民陪审员 邓红霞
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 蒋严玥