广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终596号
上诉人（原审原告）：陶丽芬。
被上诉人（原审被告）：廖玲。
委托诉讼代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦显瑞，广西万通律师事务所实习律
师。
原审第三人：蔡方震。
上诉人陶丽芬因与被上诉人廖玲、原审第三人蔡方震房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，并于2017年5月3日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论及调解。本案现已审理终结。
陶丽芬上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人的诉讼请求；二、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》以及桂教函《关于对已建在学校校园内住房上市交易问题的意见》的规定，涉案的x号房屋未经学校主管部门同意，不能上市交易。一审判决与相关部门的政策规定明显不符。二、一审判决适用定金条款并认定上诉人存在违约是错误的。上诉人在签订合同时，并不清楚涉案房屋未取得《已购公有住房上市准入证书》而不能办理过户手续。同时，双方还约定合同需经公证后才受法律保护。因此，合同目的不能实现，是被上诉人违反诚实信用原则在先。
廖玲辩称，:一、上诉人以涉案合同违反《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》的规定以及被上诉人未办妥《已购公有住房上市准入证书》为由主张解除合同无法律依据。二、上诉人以广西税务学校不同意被上诉人出售涉案房屋为由，要求解除合同无法律依据。三、上诉人以不清楚涉案房屋不能办理过户手续，且被上诉人也未告知涉案房屋不能办理过户手续为由，主张解除合同与事实不相符。四、上诉人解除合同违反双方合同约定，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持。五、关于公证的问题是否有口头约定没有证据证实，且公证与否不影响本案合同的效力。上诉人在本案中未对合同的效力提出上诉，不应当在本庭中审理。
蔡方震述陈，同意陶丽芬的上诉意见。
陶丽芬向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年12月8日签订的《房屋买卖合同》；二、廖玲返还陶丽芬保证金6万元并支付利息（以6万元为基数，自2014年12月9日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费由廖玲承担。
一审法院认定事实：2014年12月8日，陶丽芬（“乙方”）与廖玲（“甲方”）签订《房屋买卖合同》一份，约定由陶丽芬向廖玲购买座落于南宁市西乡塘区心圩路x号x栋x单元x号的房屋，同时，双方确认该房屋的实际位置为南宁市科园路x号x栋x单元x号。房屋的成交价为20万元。合同第二条约定陶丽芬应向廖玲支付6万元定金，“如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。”合同第三条约定：“本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。”合同第六条约定：“1、甲方应当于2015年元月10日交付乙方房屋……4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。”合同还对其他相关事项作出约定。在合同尾部有下述备注：“房产证与房屋实际地址不符，由甲方负责更改。”合同签订后，陶丽芬向廖玲支付了6万元，其中5万元系通过第三人支付。另查明：x号房的所有权人为廖玲，该房产系廖玲向广西税务学校购买的按成本价出售的房改房，房屋位于该校校园内，房产证的领取时间为1997年。2015年1月8日，广西税务学校出具说明一份，主要内容为桂教函《关于对已建在学校校园内住房上市交易问题的意见》［（2005）622号］规定，“凡享受国家和学校优惠政策的住房和已建在学校校园内的住房，应明确购房者不得擅自改变住房用途或赠与他人；购房一定期限后如出售只能出售给学校、学校教职工或学校主管部门；如因特殊情况要进入市场，向社会出售，必须经学校主管部门审批同意后方可进行”的规定，前述x号房的交易未经过广西税务学校审批同意，房屋不能向社会出售。此外，陶丽芬起诉状的落款时间为2015年1月7日。在起诉时，陶丽芬主张双方签订的《房屋买卖合同》无效，经一审法院释明该合同为有效合同后，陶丽芬依法变更诉讼请求，要求解除该合同。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》出自双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人据此形成房屋买卖合同关系。关于合同的解除。现陶丽芬在本案中提出解除《房屋买卖合同》，廖玲亦表示不再继续履行合同，双方当事人均已丧失履约的意愿。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，该《房屋买卖合同》已不适合继续履行，故对陶丽芬解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以确认。双方当事人解除合同后各自应承担的民事责任，根据履约状况予以评判。关于定金的返还。在本案中，陶丽芬主张x号房不能办理产权过户手续，缔约目的不能实现，故合同应予解除。根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第八条之规定：“（一）已购公有住房所有权人填写《已购公有住房上市交易申请表》，连同原购房票据和《个人住房档案》交当地房改办；（二）当地房改办对上市的已购公有住房进行审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见；（三）已购公有住房所在地的房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》和本办法第九条规定的材料进行审核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；（四）已购公有住房所有权人凭《已购公有住房上市准入证书》到房地产交易市场进行交易”，x号房在上市交易前，应取得相关部门审批的《已购公有住房上市准入证书》，现该证书未办结，x号房的所有权无法自廖玲处转移登记至陶丽芬处。《房屋买卖合同》第三条约定了合同签定时，房产交易尚未具备过户条件，可待“条件成熟”后再办理相关房产过户手续，陶丽芬于2014年12月8日签订合同，于2015年1月7日即书写起诉状要求解除房屋买卖合同，应认定陶丽芬违反了《房屋买卖合同》第二条之约定，对陶丽芬支付的定金，廖玲有权依法不予退还。但《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，故廖玲仍应向陶丽芬返还超出法定上限部分的定金2万元（6万元-20万元×20%）。对于利息。陶丽芬系违约方，其主张廖玲赔偿利息损失于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条之规定，判决：一、确认陶丽芬与廖玲于2014年12月8日签订的《房屋买卖合同》解除；二、廖玲退还陶丽芬2万元；三、驳回陶丽芬的其他诉讼请求。本案受理费654元（陶丽芬已预交），由陶丽芬负担454元，廖玲负担200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对一审查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。
陶丽芬在本案中提出解除《房屋买卖合同》，廖玲亦表示不再继续履行合同，双方当事人均已丧失履约的意愿。一审判决确认双方合同解除并无不当，本院予以维持。
关于双方在合同履行过程中谁存在违约的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第三条已明确约定：“本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。”故陶丽芬在签订合同时已知晓涉案房屋暂不具备过户条件。陶丽芬于2015年1月7日以房屋不能过户为由起诉要求确认合同无效，而广西税务学校于2015年1月8日才出具“说明”明确涉案房屋未经学校审批同意，不能向社会出售。由此可知，陶丽芬起诉时，涉案房屋并没有明确不能转让过户，且从广西税务学校出具的“说明”也可以看出涉案房屋并非必然不能转让过户。因此，陶丽芬要求解除合同的事由不成立，其主张解除合同存在违约，一审判决陶丽芬承担违约责任正确。
综上所述，陶丽芬的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1308元（上诉人陶丽芬已预交），由上诉人陶丽芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 敏
审 判 员 高翔宇
代理审判员 蒋群利
二〇一七年九月五日
书 记 员 梁志洁