上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第3230号
原告黄建苗。
原告周丽娟。
两原告委托代理人沈志坤，浙江泽大律师事务所律师。
两原告委托代理人陈旭琰，浙江泽大律师事务所律师。
被告上海祥奉实业有限公司。
法定代表人何孙明，总经理。
委托代理人欧建明，男，上海祥奉实业有限公司工作。
原告黄建苗、周丽娟诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人陈旭琰、被告委托代理人欧建明均到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，被告前身系上海箱包城有限公司，是上海箱包城项目的筹建和实施主体。经被告招商引资，原被告双方于2003年8月22日签订《上海箱包城营业房联建协议书》，约定：乙方（原告）选定箱包城H区第6幢第3、4间地块联建营业房，共一间，联建营业房基础建设费共计人民币（下同）356，000元，在合同签订时向甲方（被告）支付。甲方应于2004年年底将联建营业房交付给乙方，如交付时间延期超过一个月，乙方有权要求甲方每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。上述合同签订后，原告向被告支付联建营业房基础建设费356，000元。但是被告至今没有向原告交付联建营业房。原告认为，根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未能按照合同约定向原告交付联建营业房，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故原告诉讼来院，要求判令被告支付原告违约金243，717.60元并继续履行合同（违约金计算法方式为自2005年2月1日起以已付款356，000元为本金，按每天万分之三计算，暂计至2013年10月31日，应计至被告交房之日）。审理中，原告对诉讼请求中的继续履行合同进行了补充说明，是指要求被告交付合同约定的房屋并办理相关产权证。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、工商变更资料一组，证明被告是由上海箱包城有限公司变更而来。
2、抄告单一份，证明被告是箱包城的筹建和实施主体。
3、上海箱包城营业房联建协议书一份，证明原、被告双方约定联建箱包城H区营业房一间，约定交房时间、流程并约定违约责任。
4、收款收据及汇款单一组，证明原告向被告支付联建款项356，000元。
被告辩称，原告要求继续履行合同的诉讼请求，目前不能实现，因为箱包城H区，虽当时办理了建设工程规划许可证，但由于箱包城股东奉城镇人民政府撤资，该工程造好后还欠1，200，000元工程款，以及整个箱包城市场还有15，000，000元的人防设施费用没有支付，造成目前为止无法办理系争房屋的大产证。由于以上因素，无法履行房屋交付及产证办理的义务。需要说明一下，整个市场的H区中涉及本次诉讼的三栋房屋没有产证，其他都有产证的。
被告针对其辩称向法庭提交了建设工程规划许可证一份，证明系争房屋的建设通过了政府部门的许可。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3、4均无异议。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议。上述原、被告提供的证据，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。
另，本院向上海市奉贤区城建档案管理办公室调取上海箱包城有限公司建设工程规划许可证后附建筑工程项目表、建筑工程位置地形图、建筑工程总平面图各一份；向上海市奉贤区住房保障和房屋管理局调取奉2010008533号房地产权证后附宗地图一份。原告对真实性无异议，但对上述证据与系争房屋的关联性无法确认。被告无异议。因双方对真实性均无异议，本院依法对上述证据予以确认。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：上海箱包城有限公司于2009年12月14日变更企业名称为上海祥奉实业有限公司。2003年8月22日，原告与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：一、原告与被告联建箱包城；二、原告选定箱包城H区第6幢第3、4间地块联建营业房，共二间及楼层第二、三层，共计建筑占地面积91.20平方米；三、双方签订协议书后，原告即向被告交缴联建营业房基础建设费每间178，000元，总计356，000元；四、被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年12月前将联建营业房结顶完工交付给原告；如遇下列特殊原因可以延长交付时间：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）施工中遇到异常困难及特大技术问题不能及时解决；（3）其他非被告所能控制的因素；五、原告应按如下条款及时向被告交缴土建工程联建款：（一）原告联建房建筑面积为273.6平方米，合计建筑总造价186，048元。（二）营业房联建工程款交缴时间：1、首期工程款营业房基础完成后，缴纳30%；第二期工程款营业房建好一层后，缴纳30%；第三期工程款营业房建好二层后，缴纳30%；末期工程款营业房交付使用时缴纳10%。……七、工程竣工验收合格交付使用后，按原告实际联建的营业房建筑面积，由被告负责代办房地产权证；……十、被告未遇协议第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给原告，如交付时间延期在一个月内，即原告表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如果被告延期超过规定期三个月，原告有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息。原告若未按时缴纳营业房联建工程款，原告应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金；原告应缴纳款项超过1个月未缴的，被告有权单方终止协议。上述协议签订当日，原告向被告支付联建房款356，000元，尚余联建款186，048元未付。系争房屋至今未交付给原告。
另查明，系争房屋的建造由上海市奉贤区规划管理局于2006年10月8日颁发《建设工程规划许可证》，至今尚未办理房地产权证，系争工程亦未获得商品房预售许可证。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告作为出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订商品房预售合同，且至今仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》应为无效。因系争合同为无效合同，原告要求被告按约支付逾期交房违约金、交付房屋并办理产证的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。需要指出的是，在本案中原告对合同无效的后果并未提出主张，故本案中不作处理，原告可另案提出请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百三十条、《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄建苗、周丽娟的诉讼请求。
案件受理费人民币4，955元，财产保全费人民币1，720元，合计人民币6，675元，均由被告上海祥奉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年十二月十七日
审 判 长 倪黎明
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。