沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初7614号原告阚兴加，男，1956年5月17日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人李光勇，系沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。被告解浡，女，1958年2月8日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被告何昌辉，男，1963年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告勾盛琴，女，1962年12月30日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被告周施，女，1978年10月23日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告阚兴加与被告解浡、何昌辉、勾盛琴、周施案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阚兴加委托诉讼代理人李光勇、被告何昌辉、周施、解浡到庭参加诉讼。被告勾盛琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阚兴加向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2016）辽0105执异131号执行裁定书；2、停止对原告的房产进行拍卖，解除查封、终止执行，由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告何昌辉夫妻在2001年6月21日双方达成口头房屋买卖协议，被告何昌辉将自己所有的位于皇姑区521房产转让给原告，原告在2001年6月21日将房款20万元全部支付给被告。原告自2001年7月2日入住至今已15年之久，而被告多次承诺配合原告办理更名过户，并先后在2006年11月15日、2010年10月23日签订房屋买卖协议，约定在2007年10月份之前保证办理完过户更名至原告名下。由于被告何昌辉夫妻的原因，造成至今没有办理更名手续。现原告了解到由于被告何昌辉在（2014）皇民三初字第196号民事调解书欠款一案，执行局将上述房屋查封欲拍卖。原告认为，依据法律规定，原告系善意取得房屋，没有办理更名与原告无关，原告并无过错，故诉至法院。被告何昌辉辩称，位于沈阳市皇姑区的涉案房屋是原告在2002年从我处购买的，由于涉案房屋在2001年时候我办理了公积金贷款，我在2002年卖给原告的时候，原告向我承诺由其偿还该公积金贷款，但是原告后来没有偿还，所以也无法办理过户。后来公积金贷款由担保公司进行偿还了，我与原告都未偿还该贷款。我同意原告的诉讼请求，该房屋应该归原告所有。我与原告之间已经发生房屋买卖关系。被告周施辩称，第一、对于被告何昌辉与原告之间的房屋买卖协议我不知情；第二、该涉案房屋的所有人现在仍为何昌辉、勾盛琴，所以法院的执行局也是依据上述情况进行的查封；第三、我认为该查封是有效的。我不同意原告的诉讼请求。被告解浡辩称，此案与我无关。我与被告周施是债权转让关系，我已将对被告何昌辉的债权以35万元的价格转让给被告周施。对于在执行过程中的相关手续委托被告周施办理。被告勾盛琴未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民三初字第196号调解书、（2016）辽0105执异131号执行裁定书、听证会笔录，本院依职权调取的招商银行转账凭证、收条、授权委托书、债权转让协议、申请书、申请执行书、现场勘查笔录、房屋电子登记查询证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2014年1月16日，解浡作为原告，以何昌辉、勾盛琴为被告诉至法院，要求二被告给付借款本金及利息。皇姑区法院于同年2月18日作出（2014）皇民三初字第196号调解书，确认：一、被告何昌辉、勾盛琴于2014年3月20日前一次性给付原告解浡借款本金24万元及利息（以24万元为本金，从2012年7月1日起至2014年3月20日止，按银行同期贷款利率二倍计息）；二、如被告逾期付款，则给付原告解浡本金24万元及34万元的利息（其中本金10万元从2011年11月14日起计算至2012年6月2日，本金24万元从2011年11月14日起计算至借款还清之日止，利息均按银行同期贷款利率四倍计算）；三、双方当事人自愿放弃其他诉讼请求。该案在执行过程中，皇姑区法院于2014年7月9日查封了登记在被执行人何昌辉名下的房产（位于沈阳市皇姑区。本案原告阚兴加作为案外人提出执行异议，法院查明，案件的执行依据为（2014）皇民三初字第196号调解书，被执行人何昌辉于2001年8月1日取得该异议房产产权证照，且于2001年7月31日由被执行人何昌辉抵押给沈阳住房公积金管理中心办理抵押贷款，至今未注销抵押。法院认为，案外人阚兴加自述与被执行人办理异议房产买卖并支付尾款之时，被执行人何昌辉未取得异议房产的合法证照，且异议房产由被执行人办理抵押贷款，抵押权至今未予注销，不适用非因买受人自身原因未办理过户登记的法律规定。故于2016年8月19日作出（2016）辽0105执异131号执行裁定，裁定驳回案外人阚兴加的异议。故原告阚兴加提起本案诉讼。另查，原告阚兴加与阚德智系父女关系，其户口簿均载明住址为沈阳市皇姑区。阚兴加为涉案房屋已交纳2015-2016、2016-2017、2017-2018的供暖费。2017年8月18日，沈阳市皇姑区黄河街道扬子江社区委员会出具“居住证明”一份，载明：“兹证明阚德智，女，汉族，身份证号21010519820315314X系扬子江社区常住居民，居住地址为沈阳市皇姑区521，从2001年10月份起至今，情况属实，特此证明。”证人张桂芹向本院陈述，本人住在沈阳市皇姑区，系回迁户，与阚兴加、阚德智系多年邻居。阚德智一直住在皇姑区，单元号记不清了，但是在2楼1号，住了有十年以上了。我俩家就隔一条小马路。证人那某陈述，本人住在沈阳市皇姑区，系回迁户，与阚兴加、阚德智系多年邻居。阚兴加与阚德智住皇姑区，具体几楼记不清了，住了有10多年了。又查，涉案房屋登记的所有权人系被告何昌辉，并于2001年8月20日办理了抵押登记，抵押权人为沈阳住房公积金管理中心，抵押期限为2001年7月31日至2011年7月31日。2001年6月21日，被告何昌辉向原告出具“收条”一份，载明：“今收到阚兴家房屋款贰拾万元正。何昌辉。”2006年11月15日，被告何昌辉、勾盛琴（卖方）与原告阚兴加、邸爱云（买方）签订“房屋买卖协议”一份，约定：卖方将位于沈阳市皇姑区2楼一号的一座房屋转让给买方，面积118平方米，现乙方已将房屋价款全部付清。二、买方已于2001年7月中旬入住此房，卖方答应协助其尽快办理过户手续。三、卖方未经买方同意将其已转让房屋抵押贷款，但卖方承诺保证在2007年10月份之前办理完过户手续……2010年10月23日，被告何昌辉、勾盛琴（卖方）与原告阚兴加、邸爱云（买方）又签订“房屋买卖协议”一份，约定：卖方将位于沈阳市皇姑区2楼一号的一座房屋，转让给买方，面积118平方米，现买方已将房屋的价款全部付清。二、买方已于2001年7月中旬入住此房，卖方答应协助其尽快办理过户手续。三、卖方未经买方同意将其已转让房屋抵押贷款，但卖方承诺保证在2007年10月份之前办理完过户手续，但是因卖方的原因没有办成，卖方答应在2010年12月31日前办理完过户到阚兴加名下房证……再查，2016年11月11日，被告解浡作为转让方（甲方）与受让方（乙方）被告周施签订“债权转让协议”，约定：“甲方拥有对何昌辉、勾盛琴的到期债权，截止2016年11月10日甲方拥有对何昌辉、勾盛琴的债权本金、利息及诉讼相关费用合计约425000元整（最终债权金额以皇姑法院核算为标准）。该债权已经在2014年2月18日达成的民事调解书［（2014）皇民三初字第196号调解书］判决确认（以下称标的债权）。乙方同意按本协议约定的条件，受让甲方标的债权（包括所有权、收益权、收款权、担保物权等各类权益）。标的债权的权力一经转移，原甲方对债务人何昌辉、勾盛琴的债权债务关系即告解除，取而代之的是乙方对债务人何昌辉、勾盛琴的债权债务关系。甲乙双方一致同意并确认，标的债权转让价格为人民币叁拾伍万元整。双方签订本协议后，乙方在三日内一次性支付标的债权受让金350000元给甲方本人银行账号62×××65，转款凭证作为乙方付款给甲方的有效凭据。甲方为乙方出具授权委托书，授予乙方特别权限，全权作为处理标的债权的所有相关法律事宜。”被告解浡、周施分别在甲、乙方处签名。同日，被告解浡作为委托人以被告周施为受托人，向皇姑区法院执行局出具“授权委托书”，载明：“现委托周施在我与何昌辉、勾盛琴［（2014）皇民三初字第196号］一案中，作为我方参加诉讼的委托人，委托权限如下：特别权限代理，全权代为处理包括申请执行，提出进行执行和解，放弃、变更执行内容，签收法律文书，领取执行案款等相关法律事宜。委托人解浡。”后被告周施向被告解浡上述银行账号转款350000元，被告解浡于2011年11月14日出具“收条”一份，载明：“收到周施支付何昌辉、勾盛琴民事调解书［（2014）皇民三初字第196号］债权转让款人民币叁拾伍万元整（350000元），收款人：解浡。”本院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。诉讼的目的就是为了阻止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，首先，原告阚兴加及邸爱云与被告何昌辉、勾盛琴之间两次签订了《房屋买卖协议》，均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效；其次，根据被告何昌辉出具的“收条”以及前述协议可证，原告阚兴加已支付相应房屋价款；再次，原告在购买涉案房屋时，因被告何昌辉尚欠公积金贷款未还清，存在不能办理房屋产籍过户登记的客观情况，此并非原告的自身原因所致，原告对此并无过错；最后，根据原告提供的“居住证明”、证人证言、供热费收据以及本院的现场勘查，能够证明原告已实际占有涉案房屋。综上，原告阚兴加提出的异议，符合法律规定的要件，能够排除执行，故应停止对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于沈阳市皇姑区房产的执行；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预交），由被告周施负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2016）辽0105执异131号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 航审 判 员  李相儒人民陪审员  李艳伟二〇一八年一月三十日书 记 员  林 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。