北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第04913号
原告（反诉被告）张娜，女，1979年9月12日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人艾国，男，1979年3月27日出生，北京中星英才科技股份有限公司IC原型副总监。
被告（反诉原告）陈凯，男，1974年7月19日出生。
委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。
原告（反诉被告）张娜与被告（反诉原告）陈凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张娜的委托代理人任晨光、艾国，被告（反诉原告）陈凯的委托代理人李中山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张娜诉称：2012年4月25日，原告与租赁房屋原房主李海燕、任淑萍签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁期限自2012年5月1日至2017年6月30日。由于原房主将房屋转让给了被告，于是在2013年1月29日，原、被告及原房主签订了《补充条款》，被告愿意按照原合同继续租赁房屋给原告，房租押金1万元也转给被告，并变更租金的支付日期为：2013年6月1日、2014年6月1日、2015年6月1日、2016年6月1日。自2013年6月1日起，原告多次联系被告交房租，但被告不接收，并称要来锁店门，不愿将房屋继续出租给原告。原告逼不得已于2013年6月5日提起诉讼，2013年11月5日昌平区法院作出（2013）昌民初字第09279号民事判决书，判决被告继续履行合同，并协助原告办理个体工商户经营地址变更登记手续。被告不但没有执行法院的判决，反而用暴力方式违背法院的判决和双方签订的合同。2013年11月17日11点多，原告的店内员工高静非常恐惧的打电话让原告火速赶去店里，称被告正在打砸店内东西，并撵赶店内员工、小宝宝和宝宝家长，原告接到电话后立刻打电话报警。接近12点，原告赶到店内，看到店内一片狼藉，一位小宝宝头发湿淋淋的坐在抚触台上瑟瑟发抖，店内的电被被告掐断，暖气无法继续供暖，吹风机也无法使用。被告指着原告和原告爱人辱骂推搡，殴打原告致使原告后脑着地昏迷。后原告被送入急救医院，原告爱人及店内员工、被撵赶的宝宝家长、被告及跟随被告的女士被警察带去派出所录笔录。左邻右舍、附近居民纷纷围观。被告在派出所内扬言要天天来砸东西、打架，致使影响十分恶劣。原告经营一年来已经有了稳定的会员，店内会员都是附近居民，自上述事件发生后，会员不断打电话要求退会，甚至有些会员找到原告家里要求退会，给原告及家人造成非常大的困扰。因被告的暴力打砸行为，使原告无法继续经营，原告已于2013年11月23日起退掉所有会员。预期利润损失计算：2012年6月23日开始营业，以2012年7月1日至2013年6月30日一年为经营周期，是以最低标准概括基本营业收入状况，因为随着店面知名度的提高，营业收入会增加。自2012年7月1日至2013年6月30日，营业总收入为346756元；房租为9万元；三个工作人员工资月均8500元，一年共计102000元；月均水、电及其他营运成本为1500元，一年共计18000元。2012年7月1日至2013年6月30日，营业利润为136756元，月均利润为11396.33元。自2013年11月18日至合同终止还有43.5个月，预期利润损失共计495740.5元。装修租赁房屋损失为101980元，设备损失为125410元，还有未使用燃气、电折算为6008元。综上所述，被告不执行法院判决，并在租赁房屋内打砸、撵赶客户及工作人员，其恶意不履行租赁合同的单方违约行为，致使原告无法继续经营，不能实现合同目的。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，自2013年11月17日起原告不需要向被告支付房屋租金；二、判令被告赔偿原告预期利益损失173355元；三、判令被告赔偿原告装修租赁房屋及设备损失共计10万元；四、判令被告退还原告押金1万元；五、判令被告退还原告剩余燃气费及电费共计6008元；六、诉讼费由被告承担。
被告陈凯辩称：同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。纠纷发生后，法院判决继续履行合同，被告向原告发短信要求支付房租，但原告不予理会。后被告到原告经营的店内催交房租，从公安局卷宗可以看出，双方发生互殴事件，被告并没有故意扰乱或不允许原告继续经营。相反，原告自判决生效后至今没有向被告支付房租，其行为构成违约。现原告要求解除合同就无权要求赔偿损失等，相反，其应当支付剩余房租。原告的陈述与报警记录中相关当事人的陈述不一致，特别是关于电源被掐断的事情，原告的陈述没有任何事实依据。
反诉原告陈凯诉称：2012年4月25日，被反诉人与李海燕、任淑萍签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：李海燕、任淑萍将其位于北京市昌平区××街××号院××号楼××号的商品房出租给被反诉人，用途为办公；租赁期限自2012年5月1日至2017年6月30日；租金为每年9万元，支付方式为银行汇款，各期租金支付日期为2012年4月25日、2012年10月1日、2013年4月1日、2014年4月1日、2015年4月1日、2016年4月1日；承租方违约的，应按月租金的100%向出租方支付违约金；被反诉人支付押金1万元。补充协议约定：承租人没有任何违约的情况下，出租人没有任何权利收回房屋，出租人如果将此房屋出售，则必须维持双方签订的租赁合同。2013年1月初，任淑萍通知被反诉人，称房屋要出售，房屋转让后，由新的房屋所有权人即反诉人代替李海燕、任淑萍继续履行原租赁合同，房屋继续由被反诉人使用，被反诉人表示同意。为确保各方权利义务明确，2013年1月29日，反诉人、被反诉人及任淑萍在原补充协议上以书面形式明确了承租房屋的售后事宜处理，具体内容为：反诉人同意按原合同出租给被反诉人，各期租金支付期限变更为2013年6月1日、2014年6月1日、2015年6月1日、2016年6月1日，押金1万元由李海燕、任淑萍转让给反诉人。2013年3月1日，反诉人向被反诉人出具了收到押金的收条。在合同履行过程中，双方发生分歧。2013年6月5日，被反诉人向法院提起诉讼。2013年11月5日，昌平区法院作出（2013）昌民初字第09279号民事判决书，判令反诉人继续履行其与被反诉人签订的租赁合同，于判决生效后二十日内向被反诉人提供用于接收房屋租金的银行账号，并协助被反诉人办理个体工商户经营地址变更登记手续。收到判决后，反诉人就将其银行账号发短信告知被反诉人，要求其履行法院判决支付房屋租金，但被反诉人一直未支付。2013年11月17日，反诉人与妻子到被反诉人承租的房屋处索要房租，被反诉人拒不支付，反而与其丈夫殴打反诉人及其妻子，致反诉人妻子受伤，后双方当事人被带至派出所录笔录。至今，被反诉人未向反诉人支付房屋租金，其行为已经构成违约。故反诉人提起反诉，请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、判令被反诉人向反诉人返还北京市昌平区××街××号院××号楼××号房屋；三、判令被反诉人向反诉人支付房屋租金9万元；四、判令被反诉人向反诉人支付违约金7500元；五、判令被反诉人自2014年6月1日起至返还房屋之日止，每日按246.6元向反诉人支付租金（暂计算至2014年7月14日为8631元）；六、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告张娜辩称：不同意反诉人的反诉请求。根据此前判决已经查明的事实，反诉人到店内并不是要房租，而是砸店，是反诉人先动的手。我方提出解除合同是因为没办法经营了，不同意向反诉人支付此事件发生后的租金。因我方没有违约，故不同意支付违约金。我方没有收到反诉人要求支付房租的短信。
经审理查明：2012年4月25日，张娜（乙方）与案外人李海燕、任淑萍（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于北京市昌平区××街××号院××号楼××层××号的房屋（现地址，以下简称××号房屋）出租给乙方，用途为办公；租赁期限自2012年5月1日至2017年6月30日；租金为每年9万元，支付方式为银行汇款；押金为1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有上述情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：出租人如果将此房屋出售则必须维持原双方签订的租赁合同。
合同签订后，张娜依约向李海燕、任淑萍支付了押金及租金，李海燕、任淑萍将××号房屋交付给张娜。张娜对房屋进行装修后，在此经营婴童游泳馆。后李海燕、任淑萍将××号房屋出售给陈凯。2013年1月29日，张娜、陈凯与任淑萍在《补充协议》下方签署补充条款，内容为：“1、承租人同意此房屋出售给陈凯；2、陈凯按照原合同承租给承租人张娜；3、陈凯同意各期租金支付日期变更为：2013年6月1日、2014年6月1日、2015年6月1日、2016年6月1日；4、房屋押金壹万元由原房主任淑萍、李海燕转给现房主陈凯。”
2013年3月1日，陈凯取得××号房屋的所有权证。同日，李海燕、任淑萍将已收取的押金1万元转交给陈凯，陈凯为张娜出具了收条。2013年6月4日，张娜电话联系陈凯，要求陈凯提供银行账号用以支付租金，但陈凯拒绝。后张娜诉至本院，要求陈凯继续履行合同，提供接收租金的账号等。2013年11月5日，本院作出（2013）昌民初字第09279号民事判决书，判决陈凯继续履行合同，于判决生效后20日内向张娜提供用于接收房屋租金的银行账号等。该判决现已生效。
本案庭审中，陈凯主张其于2013年11月13日通过手机短信向张娜提供了银行账号，张娜否认收到该短信。2013年11月17日，陈凯夫妇在××号房屋处与张娜夫妇发生争执，以至双方互殴。当日，陈凯将张娜店内的员工及顾客赶出店外，并造成店内部分物品受损。本案庭审中，张娜称自2013年11月17日事件发生后，因店内会员退会，故其经营的婴童游泳馆停止经营。
在本案审理过程中，经张娜申请，本院委托北京中评联合价格评估有限公司对××号房屋内的装修及设备的市场价值进行了评估。2014年11月3日，评估机构作出《价格评估报告》，结论为：评估对象的市场价值为127782元。张娜为此支出评估费3000元。经质证，张娜对该评估报告无异议，陈凯主张评估范围内的豪华儿童游泳池（价值46283元）、广告箱钢构件钢支架（价值3668.9元）、广告箱装饰板面层塑料板（价值862.83元）及显示设备安装LED显示屏（价值924.13元）系可移走物品，不同意赔偿。
本案庭审中，双方均认可张娜在××号房屋内尚有部分燃气（价值5194.163元）、电（价值828元）未使用。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、收条、（2013）昌民初字第09279号民事判决书、公安局案件卷宗、《价格评估报告》、评估费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张娜与陈凯签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间内，因陈凯拒收租金，张娜诉至本院要求陈凯提供银行账号以接收租金，后本院于2013年11月5日判决支持张娜的请求。现陈凯主张其于2013年11月13日通过手机短信提供了银行账号，张娜对此不予认可；且即使认定张娜已收到该短信，因判决此时并未生效，故张娜有理由拒付租金。2013年11月17日，陈凯以索要租金为由，损坏张娜店内部分物品，并赶走店内员工及顾客，此行为确已对张娜的经营造成一定的影响。现张娜要求解除合同，理由正当，本院应予支持。陈凯主张张娜逾期未支付租金，其行为构成违约，事实依据不足，本院不予采信。合同解除后，张娜应将××号房屋腾退给陈凯，陈凯应将已收取的房屋租赁押金及未使用的燃气费、电费返还给张娜。张娜要求陈凯赔偿装修损失，于法有据，本院应予支持，赔偿金额由本院根据评估报告予以确定，但评估范围内的豪华儿童游泳池系张娜为特定经营目的而购置并安装的设备设施，且并未与房屋形成附合，故该设备设施可由张娜拆除，张娜要求陈凯赔偿该部分设备设施价款的主张，本院不予支持。需要指出的是，因拆除设备设施造成房屋毁损的，张娜应当恢复原状。陈凯关于广告箱、LED显示屏亦可拆除的主张，依据不足，本院不予支持。因××号房屋现仍由张娜实际占有，故张娜应向陈凯支付租金，其中对于2013年6月1日至2013年11月17日期间的租金，应按合同约定的租金标准计算；对于2013年11月17日之后的租金，本院综合考虑张娜的实际经营状况、陈凯的过错程度及其对张娜实际经营产生的影响等因素，酌情予以减少。张娜要求陈凯赔偿预期利益损失，本院予以支持，赔偿金额由本院酌定。陈凯以张娜违约为由主张违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告张娜与被告陈凯签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。
二、被告陈凯返还原告张娜押金一万元、燃气费五千一百九十四元一角六分、电费八百二十八元，共计人民币一万六千零二十二元一角六分，于本判决生效后二十日内执行。
三、被告陈凯赔偿原告张娜装修损失人民币八万一千四百九十九元，于本判决生效后二十日内执行。
四、被告陈凯赔偿原告张娜逾期利益损失人民币三万元，于本判决生效后二十日内执行。
五、反诉被告张娜将其在北京市昌平区××街××号院××号楼××层××号房屋内安装的豪华儿童游泳池拆除，并将该房屋腾退给反诉原告陈凯，于本判决生效后二十日内执行。
六、反诉被告张娜给付反诉原告陈凯租金人民币六万四千四百一十八元，于本判决生效后二十日内执行。
七、驳回原告张娜的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告陈凯的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千六百四十元，由张娜负担二千七百九十元（已交纳）；由陈凯负担二千八百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千二百一十一元，由陈凯负担五百零六元（已交纳）；由张娜负担七百零五元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费三千元，由张娜负担一千零八十七元（已交纳）；由陈凯负担一千九百一十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 王会清
人民陪审员 闫素霞
二〇一四年十二月一日
书 记 员 谢宝石