长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宽民初字第278号
原告刘海，男，1944年9月9日出生，汉族，无职业，现住长春市绿园区。
委托代理人张林，男，1962年8月21日出生，汉族，现住长春市绿园区。
被告长春市五星物业管理有限责任公司，住所地长春市宽城区奋进乡五星小区。
负责人邵福。
第三人张振江，男，1963年11月16日出生，汉族，无职业，现住长春市宽城区青岛路北京小区。
委托代理人张连举，长春市清和法律服务所法律工作者。
第三人夏清岩，男，1964年8月16日出生，汉族，无职业，现住长春市绿园区。
委托代理人张连举，长春市清和法律服务所法律工作者。
原告刘文波诉被告长春市五星物业管理有限责任公司，第三人张振江、第三人夏清岩参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海及其委托代理人张林、被告长春市五星物业管理有限责任公司的法定代表人邵福、第三人张振江及其和第三人夏清岩的共同委托代理人张连举均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海诉称，原告于2011年5月6日购买长春市五星物业管理有限责任公司开发建设的，坐落于长春市宽城区奋进乡五星小区新7号楼4门510、2门406、3门508房屋。由于开发商违约，至今不办理此房的产权手续，给原告造成精神上、经济上巨大损失，现诉请：1.依法确认原告购买的长春市五星物业管理有限责任公司开发建设的，坐落于长春市宽城区奋进乡的五星小区新7号楼4门510、2门406、3门508房屋买卖合同有效；2.判令被告立即给原告所购房屋办理相关的房产手续；3.案件受理费、保全费由被告承担。
被告长春市五星物业管理有限责任公司辩称，1.原告起诉的是长春市五星物业管理有限公司，而答辩人完整公司名称为长春市五星物业管理有限责任公司，原告应当以工商部门登记的公司名称作为起诉的主体，故其起诉的主体错误，请求法院予以驳回；2.原告与答辩人之间不存在买卖合同关系，其诉讼请求没有法律依据。事实为：答辩人与吉林省龙阳房地产公司的何征阳急需用款，故向刘海借款500000元，答辩人为何征阳借款担保，因刘海不同意签订担保合同，必须以答辩人的名义签订五套房屋的买卖合同，为此答辩人为满足何征阳借款需求无奈与刘海签订了房屋买卖合同，并给出具收据，所以说，答辩人与刘海之间存在的是担保借款关系，并非是买卖关系；3.答辩人与第三人签订的房屋买卖合同是存在的，但购房款答辩人没有收到，而是由答辩人合作方龙阳公司的何征阳及中间人任士刚收取的。在这期间答辩人为第三人办理了入住手续，收取了物业费等所有费用，答辩人与第三人的房屋买卖合同是否有效请法院予以确认。所以答辩人与原告不存在买卖合同关系，而是抵押借贷关系，请求法院予以驳回其诉讼请求。
第三人张振江诉称，我是从被告处买的房屋，签订协议之后办理完手续，被告与第三人签署的合同是合法有效的，被告与原告签署的合同是抵押关系，请法院确认原告与被告签署的合同是无效的，被告与第三人签署的合同是有效的，第三人拥有使用权。
第三人夏清岩诉称，我是从被告处买的房屋，签订协议之后办理完手续，被告与第三人签署的合同是合法有效的，被告与原告签署的合同是抵押关系，请法院确认原告与被告签署的合同是无效的，被告与第三人签署的合同是有效的，并拥有使用权。
经审理查明，本院在审理原告刘海与被告长春市五星物业管理有限责任公司（下称五星物业公司）房屋买卖合同纠纷一案中，张振江、夏清岩认为，本案争议的房屋与其有利害关系，以书面形式向本院申请参加诉讼，经本院审查，同意申请人要求参加诉讼的申请，并将张振江、夏清岩列为本案第三人参加诉讼。长春市宽城区五星村，为解决村民住宅问题，利用五星村村委会后院、乌图公路东侧2.5公顷集体所有废弃地，修建村民住宅，该村委会协商后，向长春市规划局递交申请，该局于1998年12月18日以（98）长规字659号建设用地规划许可证批准了在该废弃地的位置上修建村民住宅，该村委会在1997年10月10日和1998年4月2日，分别与案外人吉林省东大实业有限公司及邵永财（五星物业公司原法定代表人，现已死亡）签订了联建协议书，对该地块进行建筑开发，修建村民住宅，在该规划用地图纸东北方向，在该规划用地图纸东北方向标明有水泵房位置一处，被告五星物业公司系物业管理单位，先后将该水泵房改建成为加气泵站、锅炉房。2010年长春市实施统一供暖后，被告自行将锅炉房拆除，修建了该争议的新7号住宅楼。2010年10月24日，被告五星物业公司与第三人夏清岩签订了商品房买卖合同，以人民币192000元的价格将该栋3单元508室，建筑面积68平方米的房屋一套卖给夏清岩，同日夏清岩交纳了全部购房款，被告为其开具了收到购房款收据，并加盖被告五星物业公司财务专用章。该第三人于2011年10月28日向供热单位交纳了供热费3435元。2010年11月23日，第三人张振江与被告签订了商品房买卖合同，被告将该栋房屋4单元510室建筑面积67平方米的房屋，以人民币214400元的价格卖给第三人张振江，同日张振江向被告交纳了全部购房款，被告为其开具收据一份，并加盖被告单位公章。2011年5月6日被告与原告刘海再次签订了长春市奋进乡五星小区社员集资楼协议3份，分别将本案争议的3单元508室、1单元510室、2单元406室出售给本案原告刘海，价格分别为204800元、214400元、214400元，建筑面积分别为64平方米、67平方米、67平方米，并于同日为原告开据了3枚收据，并加盖被告单位财务专用章，经手人为王喜国，3份合同经办人均为王喜国。另查实，原告刘海并非是长春市宽城区奋进乡五星村村民，本人承认是省地矿局退休职工。第三人张振江、夏清岩也非五星村村民。庭审中，被告单位负责人邵福承认该案所涉及的3套房屋实际已出卖给第三人，与原告签订的长春市奋进乡五星小区社员集资楼协议不真实，认为与第三人签订的协议实际是借款抵押行为，原告当庭未能提供3套购房款以何种方式交付被告的凭证，原告在庭审中承认被法院查封的406室封条被其撕掉并由其亲属入住，同时称510室由其亲属居住。在庭审中，合议庭对原告、第三人及代理人进行两次释明，如果诉讼请求不能实现是否变更诉讼请求，如果不变更诉讼请求可能承担败诉的后果，但原告及第三人均称不变更诉讼请求。原告在起诉状中，将被告单位名称长春市五星物业管理有限责任公司误写成长春市五星物业管理有限公司，在庭审中已进行更正。。
上计事实，有起诉书、答辩状、当事人当庭陈述、购房协议、商品房买卖合同、交款收据、供暖合同、交款凭证及庭审笔录在卷为证。
本院认为，原告刘海与被告五星物业公司签订的《长春市奋进乡五星小区社员集资协议》三份及第三人夏清岩、张振江签订《商品房买卖合同》，系双方当事人签字或盖章，合同真实存在，但被告五星物业公司系物业管理部门，其本身不具有房地产开发资质，该争议房屋建筑开发占用了长春市宽城区兰家镇五星村集体土地，被告在出售该争议房屋之前，没有办理任何用地审批手续及其它相关审批手续，至今也没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告至今仍未取得商品房预售许可证明，虽然原告及第三人与被告签订了《长春市奋进乡五星小区社员集资协议》及《商品房买卖合同》，均应认定为无效。原告及第三人的主张，既没有事实依据也没有法律根据，对原告及第三人的诉讼请求应当予以驳回。庭审中，合议庭两次向本案原告、第三人及代理人释明，如果诉讼目的不能实现，不变更诉讼请求，可能承担败诉的后果责任，原告、第三人及各方代理人均明确表示不变更诉讼请求。所以，对于原告及第三人的经济损失。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经本院2014年第12次、第34次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告刘海与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2011年5月6日签订的三份长春市奋进乡五星小区社员集资协议均无效；
二、第三人夏清岩与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年10月24日签订的商品房买卖合同无效；
三、第三人张振江与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年11月23日签订的商品房买卖合同无效；
四、驳回原告刘海、第三人夏清岩、张振江其他诉讼请求。
案件受理费（原告刘海已预交）10090元，保全费3690元由刘海自行承担，第三人夏清岩已预交诉讼费4100元由夏清岩自行承担，第三人张振江已预交诉讼费4516元，由张振江自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐 君
代理审判员 于 涛
人民陪审员 张占福
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 朱 婧