广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第1171号
原告广东金发策划管理有限公司，地址广东省佛山市顺德区大良新城区呈祥路嘉信社区服务中心二楼。
法定代表人刘哲。
委托代理人郭丽华。系该司职员。
委托代理人衡剑波，广东聚英华律师事务所律师。
被告胡耀芳。
原告广东金发策划管理有限公司（以下简称“金发公司”）诉被告胡耀芳因物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，由代理审判员彭晓辉独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告委托代理人郭丽华，被告胡耀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金发公司起诉认为，根据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，原告对被告购买的嘉信城市广场二期E311商铺进行物业管理，被告应按照合同约定的收费标准538.40元／月交付管理费，并按时缴纳公共设施的水电公摊费用。截止2013年5月31日，被告欠缴管理费7537.60元，公摊电费3059.10元，公摊水费719.60元，滞纳金4815.30元（暂计至2014年5月31日），合共16131.70元。据此，原告请求判令：一、被告胡耀芳支付从2013年4月至2014年5月的物业管理费7537.60元，2013年2月至2014年5月份公摊电费3059.10元，公摊水费719.60元，滞纳金4815.30元（暂计至2014年5月31日），合计16131.70元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告胡耀芳辩称，一是房地产商将商铺租给承租方，在装修过程中原告物业管理不善，导致商铺漏水等问题出现，导致承租方不支付租金、管理费，不再营业。原告也有收取承租方的租金，原告应向承租方追收物业管理费。二是原告利用业主共同场所、共同设施设备进行经营，所得收益应折抵业主的部分管理费。
诉讼中，原告金发公司提供证据及被告胡耀芳质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证各一份、被告身份证复印件各一份，以证明原被告的主体资格。
被告胡耀芳对该组证据没有异议。
2.《物业管理服务合同》一份，以证明嘉信公司与原告签订物业委托合同，原告有资格管理嘉信广场二期。
被告胡耀芳对该组证据没有异议。
3.《前期物业管理服务协议》一份，以证明原被告双方于2009年11月10日签订协议，约定了物业管理费的交付标准以及时间。
被告胡耀芳对该组证据没有异议。
4.欠费清单一份，以被告欠2013年4月至2014年5月物业管理费5763.80元，2013年2月至2014年5月公摊电费2469.30元，公摊水费550.30元、滞纳金3682.10元。该滞纳金暂计至2014年5月31日，合计费用12465.50元。
被告胡耀芳质证认为对该组证据真实性不确认，认为其没有查过水电费的具体金额，费用应由承租方缴纳。
5．各月水电费发票及收费通告，以证明2013年2月至2014年5月的水电费公摊的公告，水电费的公摊标准，并已经告知各业主。
被告胡耀芳质证认为对该组证据真实性不确认，其不知道原告是如何计算的，且原告已收取物业管理费，公摊费用应该属于物业管理费。
诉讼中，被告胡耀芳提供证据及原告金发公司质证意见如下：
原告同承租方的前期物业服务管理协议一份，以证明原告同承租方签订了协议。
原告对该证据的真实性无异议，是为了便于管理，所以签订该协议，且没有约定物业费水电费由承租方承担。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：
对于原告提供的证据1、2、3，被告胡耀芳对证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据4、5，被告对真实性不予确认，但原告提供了水电费发票原件供法院核对，本院对其真实性予以确认。
对于被告胡耀芳提供的原告同承租方的前期物业服务管理协议，原告对证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实确认如下：
胡耀芳是嘉信城市广场二期E312商铺业主，商铺面积107.67平方米。胡耀芳与金发公司于2009年11月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定由金发公司对该商铺进行物业管理服务，双方在协议的第一条约定：“一、甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方（业主）收取物业管理费用”。在协议的第四条约定：“二、物业管理费标准：自本广场竣工交付起前两年优惠期管理费按每月每平方米5元计收，广场交付满两年后次月起，双方同意甲方（原告）根据实际成本开支、物价涨幅以及政府指导对物业管理费标准作相应调整……”在协议的第六条约定：“1、应承担本物业公共设施（包括但不限于公共照明、公共卫生间等）用水用电之分摊费用，由甲方按照当月实际支出公共设施用水用电费用总额及本物业面积进行分摊，并由甲方代收代付；乙方应在甲方发出收费通知之日起7日内以约定的方式一次性缴交。”在协议的第十条约定：“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金……”
胡耀芳从2013年4月开始欠缴物业费，2013年2月开始欠缴公摊水电费。金发公司于2014年6月18日向本院提起诉讼。
2009年8月20日，原告与潘杏满就嘉信城市广场二期E309-E318商铺签订了《前期物业管理服务协议》。原告在庭审中陈述，其为了便于管理，同业主及承租方都签订了《前期物业管理服务协议》，如果承租方缴纳了相关费用就不再向业主收取。
另查明，原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、为房地产的开发、销售提供策划咨询与代理中介服务。原告于2013年6月13日由佛山市顺德区金发策划管理有限公司变更名称为广东金发策划管理有限公司。
本院认为，一、关于本案物业管理服务合同效力问题。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告胡耀芳辩称原告应向承租方追收物业管理费，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”但本案中被告未举证证明其与承租人、借用人或者其他物业使用人进行了约定，因此，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。
原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。被告胡耀芳称金发公司在装修过程中存在管理不善，导致商铺漏水等问题出现，导致承租方不支付租金、管理费，并未提供证据予以证明，故本院不予采信。原告已对嘉信城市广场二期进行了物业管理，并受委托代收水电费，有权按约定向被告收取相应费用。被告是嘉信城市广场二期E311商铺业主，且与原告签订《前期物业管理服务协议》，依法应当履行按时交纳物业管理服务费、公摊水电费、代收水电费的义务。被告未依时缴付上述费用，属违约行为，应承担向原告支付物业管理费、公摊水电费、代收水电费及违约金的责任。
二、关于是否存在需折抵管理费的问题。
被告胡耀芳认为原告利用业主共同场所、共同设施设备进行经营，所得收益应折抵业主的部分管理费。考虑到物业管理服务合同中并无相应约定，因此，就被告的该抗辩，本院不予采纳。
三、关于被告需支付物业管理费、公摊水电费及违约金的责任问题。
按照合同约定，2013年4月至2014年5月被告共欠原告物业管理费7536.9元（每月5元／平方米×107.67平方米×14月）。因2013年11月的公摊水电费按照原告提供的通告、发票及协议约定的计算方法，应为221.8元，而非原告主张的229.4元，故2013年2月至2014年3月被告共欠原告公摊水电费3460.5元。至于原告主张的2014年4月、5月的公摊水电费，因原告未提供相应的证据予以证实，故本院对该主张不予支持。虽然合同没有明确约定物业管理费的时间，但原告一直对业主按月收取费用，本院予以确认，故业主逾期未缴纳物业管理费的时间应从下月开始起算。关于水电费及公摊水电费的缴纳时间，在《前期物业管理服务协议》的第六条有约定，应在原告发出收费通知之日起7日内以约定的方式一次性缴交，而原告每次均于两个月后的第1日发出当月的收费通告，故业主逾期未缴纳水电费及公摊水电费的时间应从两个月后的第8日起开始起算。关于违约金，双方约定欠缴费用按每天1%计付滞纳金，原告以每天千分之二来计付滞纳金，但明显高于因违约而造成的损失，本院酌情调整为按照每日万分之五计算，即违约金合计1135.7元（详见违约金计算表）。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡耀芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金发策划管理有限公司支付从2013年4月至2014年5月物业管理费7536.9元、从2013年2月至2014年3月被告共欠原告公摊水电费3460.5元及违约金（违约金暂计至2013年5月31日为1135.7元，之后按每日万分之五计算至被告付款之日止）；
二、驳回原告广东金发策划管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费101.65元（已减半收取并由原告预交），由被告胡耀芳负担（被告迳向原告支付，本院不另作退收）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 彭晓辉
二〇一四年八月十四日
书记员 张 宇
公摊水电费违约金计算表对应月份当月应缴水电费（元）违约金计算标准（每日0.0005）欠缴天数（截至2014年5月31日）应缴违约金（元）2013年2月254.10.000541953.22013年3月275.60.000538953.62013年4月245.50.000535843.92013年5月287.50.000532847.22013年6月217.50.000529732.32013年7月276.60.000526636.82013年8月250.90.000523629.62013年9月241.20.000520524.72013年10月229.40.000517520.12013年11月221.80.000514417.22013年12月2390.000511313.52014年1月241.10.00058510.22014年2月228.20.0005546.12014年3月2520.0005243合计391.4
物业管理费违约金计算表对应月份当月应缴管理费（元）违约金计算标准（每日0.0005）欠缴天数（截至2014年5月31日）应缴违约金（元）2013年4月538.40.0005396106.62013年5月538.40.000536598.32013年6月538.40.000533590.22013年7月538.40.000530481.82013年8月538.40.000527373.52013年9月538.40.000524365.42013年10月538.40.000521257.12013年11月538.40.0005182492013年12月538.40.000515140.62014年1月538.40.000512032.32014年2月538.40.00059224.82014年3月538.40.00056116.42014年4月538.40.0005318.32014年5月538.40.000500合计744.3