北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初4962号
原告：北京北影影视技术开发公司，住所地北京市海淀区北三环中路77号。
法定代表人：杨树柏，董事长。
委托诉讼代理人：姚蕊，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段治平，北京市康达律师事务所律师
被告：北京红娘子餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区安外小关北里43号。
法定代表人：姜国君，董事长。
委托诉讼代理人：刘继允，男，该公司业务经理。
原告北京北影影视技术开发公司（以下简称北影公司）与被告北京红娘子餐饮有限公司（以下简称红娘子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北影公司法定代表人杨树柏及委托诉讼代理人姚蕊、段治平到庭参加诉讼、被告红娘子公司法定代表人姜国君、委托诉讼代理人刘继允分别到庭参加了第一、二次庭审，第三次庭审时经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北影公司向本院提出诉讼请求：1.判令红娘子公司向我公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的欠租374999元；2.判令红娘子公司按每年50万元标准向我公司支付2015年10月1日至2017年5月17日的逾期腾房使用费815277元；3.判令红娘子公司向我公司支付违约金4万元；红娘子公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司与红娘子公司于2011年9月5日签署了《租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区北三环中路×号（以下简称涉案房屋）出租给对方用于餐饮经营，房屋面积480平方米，年租金50万元，租期自2011年10月1日至2012年9月30日止，在中影集团不拆迁的情况下，我方可续租3年。《租赁合同》于2015年9月30日到期终止后，我公司曾多次要求对方腾退房屋，但对方拒绝腾退房屋，严重侵害了我公司的合法权益。涉案房屋在政府对穿墙打洞的整治中已经于2017年5月17日被我公司收回。故诉至法院，望判如所请。
红娘子公司辩称，一、对方不应单方解除合同、收回房屋，理由如下：1.根据当初双方的约定，房屋出现土地置换或拆迁的情况下，双方才解除合同，我公司才撤出涉案房屋。现在未出现土地置换或拆迁的情形，不应解除合同，我公司不应撤出。2.根据合同第二条的约定，合同期满后我公司享有优先续租权。对方直接提出解约，侵犯了我公司优先续租权。3.合同到期后，对方说让我公司继续使用房屋，但双方不用签订书面合同；二、我公司不存在违约行为，不应支付违约金。1.对方起诉前，从未要求我公司腾退房屋，因此不存在我公司赖着房屋不走的情况。2.我公司未交纳房租是因为对方不让交，交了对方也不收。同样基于房屋有拆迁的可能这一理由，2015年1月份对方表示：房屋你们用着，房租暂时不用交了，说不定啥时候就要拆迁了。三、对方存在如下违约行为。1.在我公司办理营业手续过程中，发现对方没有承租房屋的产权手续，属于欺诈我公司；2.房屋租赁合同签订后，对方对其管理范围内的商户进行了大面积的清退，包括北京北影影视旅游城在内的大片环境遭到破坏，人员遭到清退，致使我公司的大量客户流失，经营环境被严重破坏。四、我公司愿意补交房租，续签租赁合同，继续租用涉案房屋；五、在对方坚持要我公司腾退房屋的情况下，对方应当对我公司的装修和扩建投入进行补偿。房屋租赁合同签订后，我公司对涉案房屋进行了数次大规模的装修，并在原有二层的基础上加盖了第三层，花费了大量资金。需要特别指出的是，合同第七条第5款约定，如土地置换或拆迁，装修不予补偿。换句话说，如不是土地置换或拆迁，装修问题仍需解决。在合同未作约定的情况下，按照法律规定处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月5日，北影公司（甲方）与红娘子公司（乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称涉案租赁合同），有关内容如下：乙方租赁涉案房屋用于餐饮，租期1年，自2011年10月1日起至2012年9月30日。因考虑乙方对所租房屋的装修投入，甲方在中影集团不拆迁的情况下，乙方可连续续租三年，前三年甲方对乙方的租金不做调整。三年后乙方有优先续租权，甲方根据市场价格的波动对房租做适当调整。全年租金为50万元。支付期限：第一次于合同签字之日起付，支付方式为季度支付，乙方应于每季度前15日支付下季度租金。由于本房屋存在中影集团土地置换的可能性，双方同意如因中影集团土地置换、拆迁，甲方必须提前壹个月书面通知乙方，甲乙双方合同自动终止，乙方应无条件退出，所投入装修不存在补偿问题，未到期租金按第十条执行。租赁期满，乙方必须保持租赁房屋（包括内部相关设施）完整无缺，与建筑物有关的装修乙方不得将其拆除，如果乙方拟将其装修物拆走，需恢复租赁房屋原样，经甲方验收后归还甲方，如有余物，视为放弃所有权，甲方有权处理。第九条违约责任：双方应严格遵守本合同规定的各项条款，如有违约，违约方除承担条款中规定的责任外，违约方还应支付守约方本合同金额8%的违约金。
2015年1月1日后，红娘子公司未再交纳涉案房屋租金。2015年9月30日后，红娘子公司未腾退涉案房屋，直至2017年5月17日被北影公司收回。
2016年12月20日，红娘子公司在本案中提起反诉，要求判令北影公司支付其装修补偿款724929元，并申请对涉案房屋的装修残值进行评估。本院依法委托中建精诚工程咨询有限公司，但红娘子公司未在规定时间内缴纳鉴定费，导致鉴定被终止。2017年11月22日，红娘子公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院裁定反诉按红娘子公司撤诉处理。
庭审中，经本院询问，红娘子公司称其合同期满后不腾房的原因是因为其装修花了很多钱，其投资这么多钱是有原因的，当时环境没有被破坏，有很多住户，其才花钱装修。对方根据合同第七条第五款约定没有书面通知其。签合同时，其考虑环境才长期经营，其有优先承租权，且其没有不交钱，是对方说要清退，要收回房屋，对于其经营者来说就是侵害。北影公司称合同写明是考虑装修花费才续签三年，已经续签满三年，其才收回房屋，因为中影集团要做电影博物馆，所有租户都清退了，不再续租。从届满后其就去现场通知被告清退。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，红娘子公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃了质证的权利。根据本案查明事实，红娘子公司长期欠付租金且在涉案租赁合同期满后拒不腾退涉案房屋，其行为已构成根本违约。红娘子公司的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。北影公司要求判令红娘子公司支付其欠租374999元、逾期腾房使用费815277元及违约金4万元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、北京红娘子餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京北影影视技术开发公司支付2015年1月1日至2015年9月30日所欠租金374999元；
二、北京红娘子餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京北影影视技术开发公司支付2015年10月1日至2017年5月17日的逾期腾房使用费815277元；
三、北京红娘子餐饮有限公司于本判决生效后七日内向北京北影影视技术开发公司支付违约金4万元。
如果北京红娘子餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15872元（北京北影影视技术开发公司已预交），由北京红娘子餐饮有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长 胡 光
审判员 曹 力
审判员 秦纳杰
二〇一八年一月三日
书记员 崔 丽