北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3196号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐扬，男，1970年4月10日出生。
委托诉讼代理人：赵福，辽宁政德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周辉，女，1979年11月12日出生。
委托诉讼代理人：白如冰，北京市中洋律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司员工。
上诉人徐扬因与被上诉人周辉、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
徐扬上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月29日解除，周辉支付我违约金240万元；3、一、二审诉讼费由周辉负担。事实和理由：1、周辉没有按期支付首付款超过15日，我有权解除合同，一审法院认定周辉没有履行合同是链家公司的原因是错误的，且即使是因链家公司的原因，周辉也应当承担违约责任；2、我已经向周辉发出解除合同的通知，周辉未在法律规定的三个月内起诉，解除通知发生法律效力，法院应当认定双方合同已经解除。
周辉辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方合同约定通过理房通支付房屋价款，徐扬一直不与链家公司签订相关协议和征信证明，导致我无法支付款项，徐扬主张我迟延付款与事实不符；2、我已提交证据证明我已经准备好房款，因徐扬不向我提供账户，导致无法支付，事实是因房价原因徐扬不愿意出售房屋。
链家公司提交书面意见称，同意一审法院查明的事实。
徐扬向一审法院起诉请求：1、确认我与周辉签订的房屋买卖合同于2016年4月29日解除；2、周辉支付违约金240万元；3、本案的诉讼费由周辉负担。
周辉向一审法院反诉请求：1、判令双方继续履行房屋买卖合同，徐扬将房屋过户至我名下，并交付房屋；2、徐扬支付违约金240万元；3、反诉费由徐扬负担。
一审法院认定事实：2016年3月18日，徐扬(出卖人)与周辉(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖人将坐落于北京市海淀区1401号房屋（以下简称诉争房屋）出售给买受人；该房屋成交价格7080000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4920000元；买受人向出卖人支付定金1000000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为4950000元。当日，徐扬(出卖人)与周辉(买受人)、链家公司(居间方)签订《补充协议》。该协议第二条约定：买受人于2016年3月18日当日将第一笔定金100000元以自行支付方式支付给出卖人；买受人于2016年3月22日前将第二笔定金900000元以理房通托管方式支付给出卖人；买受人于2016年4月5日前将第一笔首付款1000000元以理房通托管方式支付给出卖人；买受人于2016年8月15日前将第二笔首付款2130000元以建委资金监管方式支付给出卖人；买受人于2016年8月15日前将第三笔首付款2870000元以理房通托管方式支付给出卖人；双方同意在2016年8月18日前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年8月21日自行办理物业交割手续，双方同意买受人从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，该保证金在双方办理物业交割当日，由买受人自行支付给出卖人。该协议第四条约定：出卖人、买受人逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，守约方有权解除合同，违约金以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，周辉于当日支付徐扬定金100000元，于2016年3月22日周辉通过理房通方式支付定金900000元。2016年4月27日，徐扬向周辉邮寄解除合同通知书，解除理由是迟延付款。周辉于同年4月29日收到该通知书。
徐扬主张，其卖出诉争房屋后准备购买2套小房屋，每套房屋支付1000000元购房款，故其要求定金为2000000元。但由于房款问题无法在合同中约定2000000元定金，故双方约定定金1000000元、首付款1000000元；周辉要求链家公司对首付款提供担保，链家公司要求其提供征信报告及签订房款安心支付承诺协议，但由于双方在合同中并未约定，故其拒绝提供征信报告及签署安心支付承诺协议，导致托管手续无法继续办理。
周辉主张，双方约定首付款1000000元通过理房通方式支付，由于徐扬拒绝提供征信报告，致使无法签订资金托管协议及房款支付安心承诺协议，故无法通过理房通支付。
周辉为证明其主张，提供链家公司经手人黄某1于2016年5月19日发送给周辉之夫马某1的电子邮件。该电子邮件题目为事实经过阐述。黄某1在该电子邮件中表述：双方约定首付款100万元以理房通托管方式支付，按照一般交易流程，该笔款项在交易房屋过户后才能放款；为了满足徐扬过户前使用200万元房款的要求，三方协商达成一致，首付款100万元以理房通托管方式在过户前支付，但需要三方签署房款支付安心承诺协议，在符合该协议约定条件的前提下，链家公司对该笔首付款承担一定的担保责任，按照该协议约定，徐扬需要提供其与配偶的征信信息；2016年4月2日，链家公司通知徐扬签署房款支付安心承诺协议，并提供材料，但徐扬拒绝签署，并拒绝提供其与配偶的征信信息；2016年4月5日，三方协商此事，徐扬仍拒绝配合办理，致使链家公司无法对该首付款进行担保，徐扬于当日表示周辉未按照原协议约定支付首付款100万元不承担违约责任；2016年4月16日，链家公司提出解决方案，增加100万元定金，但周辉提出非其原因造成支付延期，希望整个交易周期顺延，但徐扬要求按合同进行，双方未达成一致意见；2016年5月3日，三方再次协商，徐扬委托律师提出无论合同是否继续履行，周辉均需要支付违约金，故双方未能协商一致。链家公司认可该证据的真实性。周辉提供2016年4月5日、5月3日三方协商的录音及2016年5月11日其爱人与徐扬委托律师的通话录音。上述录音显示：徐扬明确未按期支付首付款，周辉没有责任；链家公司表示如果徐扬需要在过户前取得首付款100万元，就需要按其公司的安心支付流程，需要徐扬提供征信报告。徐扬、链家公司认可上述证据的真实性。
链家公司主张，签署理房通托管协议不需要出卖人提供征信报告，但通过理房通托管方式支付首付款的，理房通放款的时间是在房屋过户之后。在不通过理房通托管，自行支付首付款的情况下，需要买卖双方与北京中融信担保有限公司签署安心支付承诺协议，签署该协议需要出卖人提供征信报告。由于徐扬拒绝签署理房通托管协议，并要求提前收取首付款，其公司为了保证交易安全，建议买卖双方签署安心支付承诺协议，以保障交易安全，但由于徐扬未提供征信报告，最终未能签署。
在本案审理过程中，本案所涉房屋买卖合同的经办人链家公司黄某1出庭作证。该证人陈述：除签署理房通定金托管协议外，签署理房通托管协议需要买卖双方提供征信报告。其不清楚在什么情况下需要签署房款支付安心承诺协议。本案中，签署房款支付安心承诺协议是其公司提出的，是为了这笔业务顺利履行。其在买卖双方发生争议后曾协调过，要求徐扬提供征信报告，但徐扬没有同意，然后其公司提出签署房款支付安心承诺协议，徐扬也没有同意，故未协商成。
在本案审理过程中，周辉明确表示同意一次性支付剩余购房款，并已将剩余购房款交至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐扬与周辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。徐扬与周辉在履行过程中产生纠纷的原因在于首付款100万元的支付问题。首先，双方在合同中明确约定首付款100万元应于2016年4月5日以理房通托管方式支付，而理房通托管一般情况下放款是在买卖房屋过户后，但这并不排除买卖双方就放款时间进行特别约定。其次，从三方陈述看，徐扬急需使用200万元款项，但由于双方在买卖合同中针对房屋总价款进行了分割，分为房屋成交款及装修等作价款。基于此，买卖合同中只能约定定金100万元，而另外100万元是通过首付款方式支付。由此可见，徐扬签订合同时的意愿是在买卖房屋过户前取得200万元，周辉、链家公司对此也知悉。另外，签署理房通托管协议是无须出卖人提供征信报告的，只有签署房款支付安心承诺协议时才需要出卖人提供征信报告。再从三方协商时的录音看，周辉是同意立即支付100万元，徐扬也表示其未取得首付款100万元的责任不在周辉。那么链家公司为何要求徐扬提供征信报告呢？从本案查明情况看，链家公司在徐扬与周辉签订买卖合同时并未明确告知徐扬、周辉如通过理房通托管方式支付首付款100万元，则徐扬取得该首付款要在房屋过户之后。在履行过程中，徐扬得知该情况，明确表示要在房屋过户之前取得首付款。在此情况下，链家公司要求徐扬提供征信报告，并签署房款支付安心承诺协议。徐扬则以买卖合同中并未约定为由拒绝提供征信报告，也拒绝签署房款支付安心承诺协议。由此可见，链家公司要求签署房款支付安心承诺协议的行为，是为了降低其公司商业风险所实施的行为，该行为变更了徐扬与周辉在合同中约定的付款方式，该变更本应经过徐扬与周辉协商一致才可实施，但徐扬不接收该变更，而拒绝提供征信报告，也拒绝签署房款支付安心承诺协议，最终导致周辉未能按照合同约定期限通过理房通托管方式支付首付款100万元。徐扬的拒绝行为不违反合同约定及法律规定，不构成违约；而周辉未能按合同约定的期限支付首付款亦非其原因所致，同样不构成违约。综上，徐扬以周辉延期付款为由要求解除房屋买卖合同，并要求周辉支付违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。进而，法院对于周辉要求徐扬继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，并交付房屋的诉讼请求，予以支持。至于周辉要求徐扬支付违约金的诉讼请求，基于法院上述认定，亦缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决：一、徐扬与周辉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，徐扬于本判决生效后10日内协助周辉办理北京市海淀区1401号房屋的过户手续，将该房屋过户至周辉名下；徐扬于房屋过户后3日内将上述房屋交付周辉；二、周辉支付徐扬购房款11000000元(已交至法院)；三、驳回徐扬的全部诉讼请求；四、驳回周辉的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，徐扬主张周辉迟延支付第一笔首付款，据此要求解除合同，并要求周辉承担违约责任。根据本案查明的事实，双方《补充协议》约定，买受人于2016年4月5日前将第一笔首付款1000000元以理房通托管方式支付给出卖人。合同实际履行过程中，因徐扬拒绝提供征信报告及签署房款支付安心承诺协议，双方未能办理理房通托管手续，故周辉未能在2016年4月5日前支付第一笔首付款。徐扬主张提供征信报告及签署房款支付安心承诺协议并非合同约定的应当由其履行的义务，其有权拒绝，但理房通需要履行上述手续这一情况的产生亦非周辉原因导致，故周辉未能按期支付首付款并非由于其本人原因，徐扬主张周辉未按期付款构成违约并据此主张解除合同、周辉支付违约金，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，徐扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26000元，由徐扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年四月二十四日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥