河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6407号
原告杨洁，女，1984年7月21日出生，汉族。
委托代理人王阳，河南华珠律师事务所律师。
被告李大鹏，男，1976年9月11日出生，汉族。
被告刘站齐，男，1977年6月20日出生，汉族。
委托代理人高燕，河南北纬律师事务所律师。
原告杨洁与被告李大鹏、被告刘站齐房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洁的委托代理人王阳，被告刘站齐及其委托代理人高燕到庭参加诉讼，被告李大鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨洁诉称，2014年9月5日，原、被告就租赁涉案房屋签订租赁合同，约定：租期五年，从2014年9月6日交付并计算租金，前两年租金每年146880元，以后每年递增5%，第二年度的租金必须提前两个月支付，被告如未按期缴纳租金，视同放弃续租属于违约。合同签订后原告依约交付房屋，被告只支付了第一年的租金，从2015年7月5日至今一直不支付租金，为此请求判令：1、解除原、被告2014年9月签订的房屋租赁合同，并将承租房屋除地板砖外恢复原状交付给原告；2、二被告连带支付从2015年9月5日至实际交付房屋之日期间的租金，租金金额按合同约定标准计算；3、被告支付未按期支付房租的违约金14万元。
被告李大鹏未答辩。
被告刘站齐辩称，刘站齐在租赁合同上签字，是因为刘站齐当时与李大鹏共同经营1＋1装饰装修设计体验馆，但租赁合同签订不久，刘站齐就退出了与李大鹏共同经营的设计体验馆，租赁房屋实际由李大鹏一人投资使用；2015年10月28日原告贴的催款通知，内容针对李大鹏，因刘站齐已退伙，本案不应由刘站齐承担责任；原告诉请违约金过高，违反公平原则，应不予支持，请求依法驳回原告要求刘站齐承担责任的诉请。
经审理查明，2014年9月，原告杨洁、案外人郭一葶（甲方）与被告刘站齐（乙方）、被告李大鹏（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋地址、范围、状况：驻马店市驿城区交通路与平安街交叉口门面房，上下一、二层楼房，共计272平方米，新建房屋；本合同租赁第一期为五年，月租金45元／平方米，年租金一十四万六千八百八十元，第一年度租金按半年度一次一交，以后年度一次性预先交付（先交房租后用房）；租金第一、二年不变，以后年度每年递增5%；房屋交付时间2014年9月6日交付并计算租金；甲方丧失租赁房屋的出租权导致本合同被解除或提前终止的，甲方应赔偿乙方以当年租赁费用为标准的违约金，乙方在合同期内未经甲方同意终止合同的，应赔偿甲方以当年租赁费用为标准的违约金；乙方自装的空调等设施、设备，由乙方负责维修、保养，在合同解除或终止后，能拆除部分由乙方自行拆除，乙方拆除不得无故毁损原建筑物，乙方装修、装饰物品与建筑物结合部分无偿留存给甲方；第一租赁年度交租金日期为：第一次为本合同签订并交付钥匙时；第二次为2015年2月6日前缴纳，以后年度必须提前两个月缴纳下一年度房租，乙方未按期支付房租，视同放弃续租属违约，甲方有权阻止乙方继续营业并要求赔偿以当年租赁费用为标准的违约金；经甲乙双方协商一并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除等条款。该合同签订后，原告依约于2014年9月6日将房屋交付给二被告，二被告将承租房屋用于经营1＋1装饰现代家居体验馆，并交纳了第一租赁年度的租金146880元，第二年租赁年的租金，二被告未按合同约定的2015年7月6日前交纳，后经原告多次催要，二被告至今未交纳。原告以诉请理由起诉来院，酿成纠纷。
还查明，原告杨洁与案外人郭一葶2014年2月认购驻马店市中南房地产开发有限公司开发的兴城名都小区营业房（3#楼东数第11间1-2层），该房2014年5月10日交付，2014年9月10日，全部房款付清，双方签订商品房买卖合同。在本案诉讼中，郭一葶明确表示放弃诉争房屋的权利。
庭审中，被告刘站齐提供2015年10月28日，原告在1＋1装饰现代家居体验馆门上张贴催款通知，内容为：“尊敬的李大鹏先生及其他合伙人：你们已拖欠月租多日，多次催要未果。现李大鹏的手机已停机，无法联系虽多次上门催要，房屋一直关闭。现最后一次告知你请在2015年10月30日前联系，逾期我们将无偿收回所租房屋，屋里所有物品我们将全权处理，并将依法追要你们所欠款项”。2016年3月6日，原告给被告刘站齐邮寄的告知书一份，内容为：“尊敬的刘站齐先生，你们所租交通路与平安街交叉口南路东的门面房，已欠多月房租，且我们采取了多种催要方式进行催要，你们一直不交。按合同约定我们无偿收回房屋，并由你们承担一切法律后果。再次通知你们请把门面房内的你们所有物品2016年3月11日9点之前搬离，逾期视为放弃，由我们全权处理，所有的费用和法律后果由你们承担”。庭审中，原告认可因二被告拖欠房租，其曾采取多种方式催交，但直至原告起诉，二被告仍未搬离租赁原告的房屋。
庭审中，被告刘站齐申请证人李某、赵某出庭，证实：1＋1装饰现代家居体验馆是李大鹏和刘站齐共同租的房屋，2014年12月，刘站齐退股，李大鹏安排赵某将股金退给刘站齐。原告对此质证称，原告是与刘站齐、李大鹏签订的租赁合同，刘站齐是否退出与李大鹏共同经营的1＋1装饰现代家居体验馆，是其内部纠纷，按照合同相对性原则，刘站齐是否退伙不能抗辩原租赁合同。
以上案件事实，由原告提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同，被告提交的告知书、催款通知及原、被告双方的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。
本院认为，原告杨洁将其位于驻马店市驿城区交通路与平安街交叉口门面房（上下一、二层楼房，共计272平方米）租给被告李大鹏、刘站齐，原告与二被告签订有书面的房屋租赁合同，合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，房屋租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给二被告使用，被告未按合同约定的期限足额交纳租金，且经原告多次催要后仍长期拖欠未付，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约。现原告请求解除原、被告之间于2014年9月签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案诉争房屋在2015年9月5日以前的租金二被告已交纳，原告现请求二被告支付自2015年9月5日起至被告实际搬出诉争房屋之日止的租金及合同解除后的房屋占有使用费（2015年9月5日至2016年9月5日年租金146880元；2016年9月5日以后的年租金在146880元的基础上递增5%），符合法律相关规定，本院予以支持；同理原告请求返还房屋，本院予以支持。合同约定“乙方自装的空调等设施、设备，由乙方负责维修、保养，在合同解除或终止后，能拆除部分由乙方自行拆除，乙方拆除不得无故毁损原建筑物，乙方装修、装饰物品与建筑物结合部分无偿留存给甲方”，原告请求二被告返还承租房屋时，保留地板砖，符合合同约定，本院予以支持，同时承租房屋内的设施、设备由二被告拆除。关于被告刘站齐提出的2014年12月就退出了与李大鹏共同经营的1＋1装饰装修设计体验馆，租赁房屋由李大鹏一人投资使用，其不应承担责任的辩称。刘站齐与李大鹏同系本案的共同承租人，刘站齐辩称其退出与李大鹏的共同经营，无事实依据，刘站齐是否退出共同经营，系其与李大鹏之间的共同经营关系，与本案租赁合同无关联性；该退出也不能证明其退出了租赁合同，故对被告刘站齐的上述辩称，本院不予采纳。被告刘站齐与李大鹏系共同承租人，应共同承担合同责任，原告主张二被告承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予采纳。
关于逾期付款违约金。诉讼中，原告请求二被告支付逾期支付房租的违约金14万元，合同中约定“乙方未按期支付房租，视同放弃续租属违约，甲方有权阻止乙方继续营业并要求赔偿以当年租赁费用为标准的违约金”，该违约金约定标准过高，诉讼中被告刘站齐申请核减，本院以原告实际损失为基础，经综合考量，违约金数额酌定为15000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨洁与被告李大鹏、刘站齐于2014年9月签订的房屋租赁合同。
二、限被告李大鹏、刘站齐于本判决生效后三十日内返还诉争租赁房屋（位于驻马店市驿城区交通路与平安街交叉口门面房上下一、二层楼房，共计272平方米），返还时除地板砖外，其他设备、设施由二被告腾空、拆除。
三、限被告李大鹏、刘站齐于本判决生效后十日内向原告杨洁支付拖欠的租金及合同解除后的房屋占有使用费（从2015年9月5日起计至实际返还房屋之日止，按照合同约定的标准计算）。
四、限被告李大鹏、刘站齐在本判决生效后十日内向原告杨洁支付逾期付款违约金15000元。
案件受理费3100元，保全费1270元，共计4370元，由被告李大鹏、被告刘站齐共同负担。
被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 贾 红
审 判 员 王秉光
人民陪审员 黄 静
二〇一六年五月十二日
书 记 员 耿 超