宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁03民终1号
上诉人（原审被告）李晓京，男，1986年9月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
被上诉人（原审原告）宁夏谊坤商业经营管理有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市。
法定代表人周鸿丽。
委托代理人马志福，男，1984年3月15日出生，回族，大专文化，系该公司运营总监。住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。
上诉人李晓京因与被上诉人宁夏谊坤商业经营管理有限公司（以下简称谊坤公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2015）吴红民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人李晓京、被上�人谊坤公司委托代理人马志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2014年4月30日，原告谊坤公司与被告李晓京及其合伙人吴岗签订了博大购物中心柜组租赁合同，合同约定：被告承租原告位于红寺堡区博大购物中心四层第4151-4156号建筑面积为380平方米，使用面积为282平方米的柜组，用于儿童娱乐类经营。租金为20元／平方米／月，共5640元，一次性付3个月，共计16920元，质保金5000元。管理费按建筑面积收取，物业管理费5元／平方米／月，经营管理费6元／平方米／月。一次付3个月共计12540元。取暖费按照每年政府规定的价格标准按供暖周期向原告一次性缴纳。租金20元／平方米，四楼统一收取时按季度缴纳，暖气费按建筑面积计算，本次交2014年5、6、7月管理费共计12540元，次季度费用提前10天交纳，二次照明电费按月交纳。合同签订后，被告�晓京的合伙人吴岗退出合伙，由被告李晓京一人经营该柜组。2014年8月5日，红寺堡区公安消防大队向原告出具责令限期改正通知书，要求原告拆除四层设置的儿童娱乐、游艺场所。经原、被告协商，原告将被告的儿童娱乐场搬迁至二楼。并由原告负责二楼儿童娱乐场所的装修、搬迁工作，但未补充签订二楼的租赁协议。2014年10月1日，被告在二楼的儿童娱乐场所正式营业。2015年1月26日，被告向原告交纳租金10000元，2015年4月13日，经原告核算，被告欠原告2014年第四季度租金、物业管理费及暖气费（2014年11-12月）共计32632元，原告从被告2015年1-3月份的销售金额中扣除9882元，扣除被告于2015年1月26日交纳的10000元租金，被告尚欠原告各项费用12750元。被告于2015年4月15日向原告交纳现金12750元，原告向被告出具收据一张，载明“租金（2014年度费用已清）”。被告自2015年1月�2015年8月的租金、物业管理费及暖气费（2015年1-3月）共计74519元未向原告支付，原告从被告的2015年4月1日-8月25日的营业款中扣除14791元，剩余59728元一直未支付。
原审另查明：被告所占用二楼柜组的建筑面积为302平方米，使用面积为198平方米。
原审认为：本案的争议焦点是：原、被告之前签订的是四层的租赁合同，但被告自2014年10月1日起在二层经营，租金是按照四层的合同交纳还是依照二层的标准进行计算。根据原告向法庭提交的收据及供应商结算单，证实被告2014年10月至2014年12月份的租金、物业管理费、取暖费是按照使用面积230平方米、建筑面积315平方米，租金30元／平方米／月，物业管理费按照9元／平方米／月，取暖费按照5.8元／平方米／月计算的。但根据四楼的合同，建筑面积是380平方米，使用面积282平方米，且2014年10月至2014年12月是免租的，故能够认定被告对租金按照30元／平方米／月、物业管理费按照9元／平方米／月、取暖费按照5.8元／平方米／月计算是认可的，故本案应当认定原、被告双方就租赁事宜达成口头协议，四楼的租赁合同已经失去了效力。双方形成了二楼事实上的租赁合同关系。故被告应当支付原告2015年1月1日至2015年8月30日租金47520元、物业管理费21744元、暖气费5255元，共计74519元，但因原告扣除了被告2015年4月1日至2015年8月25日的营业款14791元，故被告应当支付原告租金、物业管理费、取暖费各项费用共计59728元。关于原告要求被告支付其违约金17918.4元的诉讼请求，因双方签订的四楼的租赁合同已经失去效力，应当认定双方未对违约事宜进行约定，故对其要求被告支付违约金17918.4元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其与原告曾经协商继续按履行二楼的合同且原告赔偿其�失的辩解理由，因无证据证明，故不予采信；关于被告辩称其交纳的12750元是2015年的物业管理费及取暖费，收据中“租金”二字系之后加上的的辩解理由，仅系被告口头陈述，未提供证据予以证实，故不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定判决：一、被告李晓京于本判决生效后十日内一次性支付原告谊坤公司租金、物业管理费、取暖费各项费用共计59728元；二、驳回原告谊坤公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1741元，减半收取871元，由原告谊坤公司负担224元，被告李晓京负担647元。
宣判后，李晓京不服判决，向本院提起上诉称，《消防法》规定儿童游乐设施不应超过三层、地下或者半地下建筑物使用。2014年8月5日，红寺堡公安消防大队向上诉人出具责令限期改正通知书，要求上诉人拆除四层设置的儿童娱乐、游艺场所。被上诉人作为商业经营管理公司明知博大购物中心四楼不适合设立儿童游乐园，还将上诉人招商至四楼经营，已构成违约，应按合同约定承担违约金。因被上诉人原因导致合同变更造成上诉人在四楼的装修损失，连同违约金应在上诉人支付的租金中扣除；其次，被上诉人将上诉人摊位调至二楼后，上诉人于2014年10月1日正式营业，原审法院在判决书第7页第6行中已认定2014年10月至12月是免租的。那么，上诉人在2015年1月26日缴纳的10000元、4月15日缴纳的12750元以及从上诉人处扣的9882元在扣除2014年10月1日营业之后的暖气费、管理费后，剩余部分应冲抵免租期之后的租金或者管理费、暖气费。但原审法院未对上述期限内的租金�行扣减。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决书第一项判决内容，依法发回重审或改判上诉人不支付租金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人当庭答辩称：2014年8月5日，吴忠市公安局消防支队红寺堡区大队在检查原告经营场所时发现，被上诉人租赁给上诉人的经营摊位所经营的项目不符合《中华人民共和国消防法》的有关规定，遂向原告下发了《责令限期整改通知书》，要求被上诉人在2014年9月30日前改正。被上诉人接到通知后，与上诉人协商，于8月份将上诉人摊位调整至二楼西北角建筑面积351平方米，使用面积230平方米的空闲摊位，并由被上诉人负担装修及搬迁的全部费用，并且给予8月、9月免租政策。同时口头协商租金价格及管理费按二楼标准收取，收取方式及违约责任不变，按原合同执行。搬到二楼后，上诉人没有按照约�交付各项费用，经被上诉人多次催要，上诉人才于2015年4月15日将2014年的所欠费用缴清，但对于2015年的租金、暖气费、物业管理费等推诿不缴，嫌面积大，物业管理费高，负担重，被上诉人同意按照上诉人的意愿将商铺的面积调整为建筑面积302平方米，使用面积198平方米，物业管理费调整至9元／平方米，核算收费，但其实上诉人仍然按照原有实际面积经营，上诉人所主张的事实与客观不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。
对于原审提交的证据材料，双方当事人仍坚持原审时的质证意见。
经审理，本院查明的案件事实与原审一致，对原审查明的案件事实本院予以确认。
本院认为，从上诉人被调整到二楼正常开展经营活动来看，是双方协商的结果，如果上诉人认为被上诉人未按协议约定给其提供经营场地，构成违约，那么在纠纷未得到解决的情况下，依常理，双方不可能形成继续承租的事实；对于调整后租金的交付，根据被上诉人向法庭提交的收据及供应商结算单，可认定上诉人是认可依照二楼的租赁标准承租。现上诉人无证据证实被上诉人给予其2014年10月至12月的免租待遇，上诉人称原审判决认定2014年10月至12月是免租的事实，属对原审判决理解有误，故对其主张已缴纳费用应冲抵免租期后各种承租费用的上诉主张亦不予支持。综上，原审事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1294元，由上诉人李晓京负担。
本判决为终审判决。
审判长 满丽娟
�判员李坤
审判员 王祺祺
二〇一六年三月二日
书记员 万剑琦
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。