湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终346号
上诉人（原审原告）：何国祥，男，1953年1月3日生，汉族，居民，住溆浦县。
上诉人（原审原告）：何斯，女，1987年2月10日生，汉族，居民，住怀化市鹤城区。系何国祥之女。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张克明，湖南江山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁道平，男，1963年4月23日生，汉族，务农，住溆浦县。
委托诉讼代理人：舒斌，湖南民海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何欣，男，1980年12月1日生，汉族，居民，住溆浦县。系何国祥之子。
上诉人何国祥、何斯因与被上诉人袁道平、何欣确认合同无效纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院(2017)湘1224民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销原判；2、确认本案房屋买卖合同无效；3、判决袁道平在判决生效后10天内搬离上诉人房屋，并且拆除在上诉人宅基地上私自搭建的房屋；4、由袁道平支付占用房屋的使用费16000元；5、案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。1、原审判决把袁道平提交的与本案没有任何关联性的契税凭证及土地使用证指定为袁道平买卖房屋完成的法律变更手续缺乏事实依据。袁道平提交的契税凭证、1992年的土地证与本案没有关联性。原审判决隐瞒了上诉人庭审中已经提交证据原件的事实，还违反了民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则。2、原审判决适用法律错误。本案不构成表见代理。袁道平具有重大过失，不构成“善意”。涉案房屋上诉人有权追回。
被上诉人袁道平辩称：1、原审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人袁道平提交的契税凭证与土地证是真实有效的，与本案有直接的关联性。原判决并没有违反“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人已举证证实国土部门已将涉案宅基地变更到被上诉人的名下。2、原审判决适用法律正确。被上诉人取得本案的物权是善意取得，本案何欣的行为符合表见代理。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人向一审法院起诉请求：1.依法确认袁道平与何欣签订的房屋买卖合同无效；2.判决袁道平退还何国祥、何斯房屋，并在判决生效后10日内搬离何国祥、何斯房屋；3.判决袁道平在判决书生效后立即拆除其在何国祥、何斯土地上私自搭建的房屋；4.判令袁道平支付占用何国祥、何斯房屋期间的使用费16000元；5.由袁道平、何欣承担本案的诉讼费用。
原审法院认定事实：何国祥与袁道平系同村人，两户房屋毗邻。何国祥当兵复员转业于湖南省湘维有限公司工作，并将户口迁至溆浦县江口镇湘维街408号。1999年，何欣复员转业，亦将户口迁至溆浦县江口镇湘维街408号。2000年8月下旬，何欣回到老家乐园村联络并召集所在村十组人员开会，何欣以“卖房替父还债”名义公开出售位于溆浦县老宅，但十组村民无一人愿意购买。何欣发出房屋出卖消息后，经十组村民坊间流传。与涉案房屋相邻的七组村民袁道平家居住条件差，经问询后最终表示愿意购买。2000年8月26日，经该村十组全体村民代表一致同意：袁道平买何国祥房屋一栋，包括地基与空隙菜地，袁道平付十组地基费1000元。公历二〇〇〇年农历七月二十八日，出卖人何欣与买受人袁道平签订房屋出卖契约，载明：为偿还父债，现将座落在乐园村十组何明高屋对面一栋四扇木房出卖给乐园村七组袁道平，其四至界限包含屋前左右空坪菜地：前（西）凭坎，后（东）凭篱笆滴水，左（南）凭坎，右（北）凭何明高屋前大路岩坎，计出卖总价16800元,其中交乐园十组地基款1000元。何欣在出卖人一栏签字，袁道平在买房人一栏签字，监证单位处有溆浦县岗东乡乐园村村民委员会、乐园村第十村民小组签章，时任村主任周兴东、时任十组组长陆代明在签章处签字确认。协议中在场人员一栏签名人员有：刘崇实、何维族、刘道平、何明高、何柳青。协议执笔人为时任村支部书记何共之。协议背面，由十组32户户主代表签名确认。协议签订时，何欣父亲何国祥不在场。双方依协议履行完毕后，2000年8月30日，袁道平依法缴纳契税，并依法办理集体土地使用证。该土地使用证上土地归宗图标识清晰，位置明确，袁道平宅基与何本良宅基相接。另查明，何国祥、何欣、何斯家老宅位置与袁道平所办土地使用证登载位置一致。袁道平买房后修葺房屋并居住至今，何国祥也曾回村在何美春家居住相当长一段时间。何国祥居住于该村期间未就房屋出卖之事向袁道平提出异议和主张权利，双方相安无事。2017年7月，何国祥以退休无房居住，想要回儿子何欣已出卖给袁道平的房屋。经村委会调解未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而对于农村房屋不动产亦是适用善意取得制度的：首先，善意主要是指对无处分权人处分财产的不知情的主观心理状态，对于“善意”，应当考虑受让人是否应负有“知情”的义务、是否对财物支付了合理对价、交易场所以及交易时间是否符合常理，如果受让人明知对方是无处分权人或明知受让财物的价格与实际价格相差极大，以及交易的场所和时间过于隐秘，不符合常理，则可以认定其行为出于“非善意”。再次，要以合理的价格进行交易，对于合理的价格的认定，在司法实践中，一般是参照最高人民法院在《合同法解释二》中对明显不合理的低价所作界定,“不低于市场价格的70%即可视为合理价格”，即要在参考交易地市场价格的情况下，不得低于交易地市场价格的70%；最后，房屋属于不动产，依照物权公示原则，不动产需要登记，转让亦需要过户登记；但是，现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的，村民将房屋交付给受让人，且受让人占有使用该房屋，或长时间居住在该房屋内，均可证明房屋已实际交付。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因何欣为何国祥唯一的儿子，部队转业后户口迁出长期工作生活在湘维公司，袁道平有理由相信何欣具有处分权、代理权，主观不明知卖方无处分权，系善意。何欣以“卖房替父还债”名义于2000年8月27日与袁道平签订的房屋买卖协议，该买卖经该村十组全体社员大会讨论通过，并有房屋所在地的村委会支部书记、村主任、组长等作为在场证明人签名，所在地的村委会并加盖了公章，何欣也将契约约定所售房屋交给了袁道平，实现了交易标的物的交付。同时，按照房屋当时的市场价格，买方袁道平支付的人民币壹万陆仟捌佰元整，不仅符合交易惯例，亦不属于明显不合理的低价，属于以合理的价格取得受让房屋。而且袁道平向国土部门重新申办了宅基地使用权证，对原有房屋进行了占有、使用和修葺，在此后的17年间没有发生争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，对何国祥、何斯具有法律约束力。买方袁道平的行为已构成善意取得，享有房屋所有权。
关于何国祥、何斯认为本案房屋买卖协议违反了法律关于宅基地不允许转让的禁止性规定的意见。本院认为，国家对宅基地使用权规定严格的取得和审批制度旨在保护农村集体经济组织及其成员的合法权益。本案房屋买卖协议的结果并未损害到农村集体经济组织及其成员的权益，而且现行法律、法规未明确禁止农村住房的依法转让。现何国祥、何斯以何欣无权处分未告知房屋共有人的情况下瞒天过海将房屋出卖给袁道平，要求确认房屋买卖行为无效，并收回房屋，既与事实不符，亦有悖我国诚实信用的民法原则，不利于社会交易秩序的稳定，故依法应予驳回。
综上所述，对何国祥、何斯的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条之规定，判决：驳回何国祥、何斯的诉讼请求。案件受理费200元，由何国祥、何斯负担。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案中即便何欣对出卖的房屋没有所有权和处分权，也不影响其与袁道平所订立的房屋买卖合同的效力。所以对上诉人要求确认本案房屋买卖合同无效的上诉理由依法不予支持。
因无权处分订立的买卖合同不影响合同效力，但可能影响到物权能否变动以达到合同约定的效果。本案房屋买卖合同签订后，何欣已将房屋移交给袁道平占有、使用、收益，时间已长达17年之久。因农村房屋现阶段并没有办理房屋产权证的要求，袁道平长期占有、使用并改建部分房屋，对外已经起到了充分的公示效果。所以双方房屋买卖合同所涉的物权已经变动且合法有效。关于宅基地的变动，房屋买卖合同中所涉及的宅基地，已经过所有权人第十组全体村民代表的同意，袁道平也支付了相应的款项，同时取得了相应的宅基地使用证。上诉人何国祥、何斯认为该宅基地使用证不合法，应当另行通过诉讼途径解决。在该宅基地使用证未被撤销的前提下，上诉人何国祥、何斯否认其效力，依据不足，依法不予支持。
何欣作为何国祥的儿子，其召集本村村民和村干部商议出卖祖宅，且以“代父还债”的名义进行。村民和村干部，以及合同相对人袁道平均有理由相信其具有出卖房屋的授权，符合农村房屋的交易习惯。在房屋买卖过程中，袁道平并不知道何国祥有反对的意思表示。且在房屋买卖成功后，相当长的时间内，何国祥与何斯并没有表现出反对的意思。同时，袁道平在房屋买卖中支付了对价。据此，原审法院认定何欣的行为构成表见代理、袁道平对所购房屋属善意取得是恰当的，其取得房屋所有权的事实成立，且合法有效，应当受到法律保护。
何国祥在房屋买卖17年后，以退休无房居住为由，要求确认房屋买卖合同无效，收回房屋，并要求袁道平支付使用费，显然缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用的原则，依法不应支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费200元，由上诉人何国祥、何斯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 欧晓林
审 判 员 舒易成
二〇一八年五月二十四日
法官 助理 罗雪花
代理书记员 唐 菁