山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第277号
上诉人（原审原告）聂传亮。
委托代理人何敬伟，山东华林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卜令新。
委托代理人贾新元，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）卜祥顺。
委托代理人贾新元，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘洪来。
被上诉人（原审被告）张爱芹。
上诉人聂传亮因案外人执行异议之诉一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人聂传亮及其委托代理人何敬伟，被上诉人卜令新及其委托代理人贾新元，被上诉人卜祥顺的委托代理人贾新元，被上诉人刘洪来到庭参加诉讼。被上诉人张爱芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告卜祥顺、卜令新系父子关系。被告刘洪来、张爱芹系夫妻关系。2013年3月16日本案被告卜祥顺诉本案被告刘洪来、张爱芹民间借贷纠纷一案，2013年3月19日原审法院以（2013）岱民初字第700-1号民事裁定书查封了被告刘洪来、张爱芹名下的位于岱岳区粥店办事处某社区居委会回迁安置房两套（面积共计180平方米），并于同日向泰安市岱岳区粥店办事处某社区居民委员会（以下简称某社区居委会）送达了民事裁定书和协助执行通知书。2013年9月15日原审法院作出（2013）岱民初字第700号民事判决书，判令被告刘洪来、张爱芹偿还卜祥顺借款本金364800元及利息，该判决业已生效。2013年10月15日本案被告卜令新起诉本案被告刘洪来、张爱芹民间借贷纠纷一案，原审法院于2013年12月21日作出（2013）岱民初字第2429号民事判决书，判令本案被告刘洪来、张爱芹偿还卜令新借款49600元及利息。该判决业已生效。
上述两案判决生效后，2014年3月13日卜祥顺、卜令新向原审法院申请对被告刘洪来、张爱芹进行执行。原审法院2014年4月1日作出（2014）岱执字第264号、265号执行裁定书，查封了被执行人刘洪来、张爱芹所有的位于岱岳区某社区1号楼3单元8层西户及该楼3单元11层东户房产两套，面积共计180平方米。并张贴封条和查封公告。
本案原告对原审法院查封的两套房产向原审法院执行部门分别提出书面异议，主张因刘洪来、张爱芹无力偿还欠原告的债务，已将原居住房屋与宅基地抵押给原告，双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》中添加了该部分内容，张爱芹已将两套涉案的安置房抵归给原告，原告拥有该两套房产的所有权。请求解除对泰安市岱岳区粥店办事处某社区回迁楼1号楼3单元11层东户的查封。
2014年7月23日原审法院作出（2014）岱执异字第264、265号执行裁定书，以聂传亮在原审法院2014年4月1日查封被告的回迁安置房时，聂传亮未实际占有，主张所有权证据不足，驳回原告的异议，并于2014年7月29日向聂传亮送达。2014年8月8日原告诉来原审法院，要求确认位于岱岳区某社区1号楼3单元8层西户和1号楼3单元11层东户的房产为原告所有；并停止对上述房产的执行程序；案件受理费由被告承担。
经查，2010年9月19日被告张爱芹作为乙方与泰安市岱岳区粥店街道办事处某社区居民委员会作为甲方签订房屋拆迁补偿安置协议书，将张爱芹被拆迁院落201.80平方米按照80%折算面积为161.44平方米，张爱芹回迁安置房屋为建筑面积90平方米住房2套。该协议第六条其他事项约定：因债务纠纷，分房时，乙方所签订本协议中的两套楼房抵归聂传亮所有，具体事宜有聂传亮操作（分房时，抓阄、分房等）并落户在聂传亮名下，（乙方夫妇做木材生意前聂传亮现金借款）。该条下有聂传亮、刘洪来、张爱芹、刘峰签字及手印。2014年3月27日被告张爱芹分得岱岳区某社区1号楼3单元8层西户和1号楼3单元11层东户房产两套。
庭审中，原告认可被告刘洪来、张爱芹涉案两套房屋抵顶债权时，双方未签订书面协议；涉案两套回迁房经过抓阄，截止开庭时原告并没有取得钥匙，没有实际入住，也没有取得权属证书，只是在某社区居委会进行了登记。
庭审中，原告为主张被告刘洪来、张爱芹欠款事实，提供了2010年3月22日借条100000元及当日的房屋抵押合同、2011年1月6日的借条50000元、2011年12月5日借条30000元、2012年9月4日借条200000元及原告当日的银行取款回单、2011年1月7日杨海明向原告借款100000元借款合同及当日被告刘洪来为该笔借款提供担保的担保合同各一份，上述借款均约定月息2分。2010年3月22日的房屋抵押合同载明：因经营急需用资金，特向聂传亮借款壹拾万元，月息2分，自2010年3月22日至2011年3月22日；自愿将房屋与宅基地一处抵押给原告，如到期不能还清借款和利息，愿将此抵押住宅一处归债权人聂传亮所有，如到期还清借款与利息，本合同与借条一同收回并作废；在抵押期间，该住宅被征用拆迁时，一切补偿所有权归债权人聂传亮所有（包括回迁楼二套）……。被告刘洪来、张爱芹认可原告主张的债权及房屋抵押合同，并当庭表示2010年3月22日与原告签订房屋抵押合同时并不知道抵押房屋会补偿两套房子；去某社区在房屋拆迁补偿协议中添加第6条时间是2012年10月份，当时不知道涉案房产当时的价值、现在也不知道涉案房产的价值；对2012年9月4日200000元的借款的去向不能解释清楚。且原告主张的五笔借款均未提供借款支付的证据。
原审法院认为，本案的争议焦点是原告对涉讼房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，涉讼房屋为被告张爱芹作为某社区居民而享有的拆迁利益，但涉讼房屋至今未办理权属登记，更未办理相应的权属变更登记手续，并无产生物权设立、变动的效力。且在原审法院采取执行措施前，原告并未实际占有居住该房屋。本案中原告主张本案被告张爱芹、刘洪来向其借款及为他人借款提供担保而总计欠其债权615000元，而后双方合意将某社区应得的回迁楼两套抵顶上述债务，双方之间存在的是债的法律关系，享有的是履行该合同的请求权，但该协议并不产生物权变动的效力，原告据此主张其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据。因原告在原审法院对涉案房产采取查封措施至本案庭审前并未取得房屋权属证书，也没有实际占有该房屋，故原告起诉要求确认岱岳区某社区1号楼3单元8层西户和1号楼3单元11层东户房产为其所有，并停止对涉案房产的执行程序，无法律依据，原审法院不予支持。
另外，对于原告主张的与被告刘洪来、张爱芹之间的债权债务615000元，原审法院认为，就原告提供的证据中的2010年3月22日100000元借款，根据原告当庭提交的房屋抵押合同，已经约定了在抵押期间该住宅被征用拆迁时，一切补偿所有权归债权人聂传亮所有（包括回迁楼二套），而此时并未拆迁，被告刘洪来、张爱芹也当庭表示不知道会有两套房子的补偿，该处自相矛盾。且仅仅为10多万元的债务被告刘洪来、张爱芹就将涉案两套房产抵押给原告，明显不符合常理。且杨海明的债务是否发生、能否清偿并不确定，其后发生的债务也是不可预知的。且原告与被告刘洪来、张爱芹的债权债务本息共计615000元，而涉案房产两套面积共计180平方米，其市场价格也远远超出了债务数额，且被告刘洪来、张爱芹一直表示并不知道涉案房产的价值，在涉及自身切身利益的大事，被告刘洪来、张爱芹的表现明显有违常理。所以对原告主张以615000元债务抵顶了被告刘洪来、张爱芹的两套房产，原审法院不予认定。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告聂传亮的诉讼请求。案件受理费10150元由原告聂传亮承担。
上诉人聂传亮不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认为上诉人主张涉案房屋的所有权没有法律依据是错误的。涉案房屋属于岱岳区某社区集体土地上的房屋，不属于依照法律规定应当登记的不动产，其权属关系的登记记载于所属的集体经济组织，房屋登记机构不可能对涉案房屋进行登记，原审法院以是否取得房屋权属证书为由认定房屋的权属是与法律的规定相悖的，且原审法院在未落实被查封房产的情况下出具查封裁定书，是对上诉人的不公；二、原审法院“对原告主张以615000元债务抵顶了刘洪来、张爱芹的两套房产，本院不予认定”的认定是错误的。被上诉人刘洪来、张爱芹与上诉人存在多次借款关系，累计欠上诉人615000元，且双方之间曾有房屋抵押合同，2012年10月份经双方协商，其同意将拆迁补偿所得的两套房屋抵顶债务，到某社区办理所有权变更手续，某居委会在房屋拆迁补偿安置协议书中注明该事项。被上诉人刘洪来、张爱芹的房屋抵顶行为是其真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，行为合法有效。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人卜令新、卜祥顺答辩称，一、上诉人与被上诉人刘洪来、张爱芹之间的借贷和房屋抵押合同是不真实的，他们是为了逃避执行转移财产而虚构的借贷关系进行的虚假诉讼；二、上诉人与被上诉人刘洪来、张爱芹之间的房屋抵押合同是不真实的，且该抵押协议无效，法律规定宅基地是不能作为抵押物进行抵押的，且双方签订该抵押协议时，并没有签订房屋拆迁补偿安置协议，就事前知道会拆迁分得两套房产，不合情理；三、在房屋拆迁补偿安置协议中所添加的内容是不真实的，也是无效的，法院查封涉案房屋时并没有分房，所有权也没有发生变动，上诉人没有实际控制和占有涉案房屋；四、即使拆迁协议中添加的内容是真实的，也只能属于双方对债务履行方式的一种约定，仅存在债的法律关系和债的请求权，该内容不能产生物权变动的效力和法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘洪来答辩称，上诉人与我直接的借贷关系是真实的，我们之间达成用房屋抵顶债务的协议。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张与被上诉人刘洪来、张爱芹于2010年3月22日签订了房屋抵押合同，并依据该合同协商将拆迁补偿的两套房产抵顶债务给上诉人。该房屋抵押合同未办理抵押登记，且在该合同中双方约定如到期不能还清借款和利息，将抵押住宅一处归债权人即上诉人所有，在抵押期间，该住宅被征用拆迁时，一切补偿所有权归债权人即上诉人所有（包括回迁楼二套），根据法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，因此，该合同约定无效。且被上诉人刘洪来、张爱芹在原审庭审时陈述其签订合同时房屋并未拆迁，不知道会分得两套房子，与合同中的约定也自相矛盾，明显不合常理。因此，对上诉人的主张，本院不予支持。上诉人主张其与被上诉人刘洪来、张爱芹在房屋拆迁补偿安置协议中约定将拆迁补偿的两套房产抵顶归上诉人所有，原审法院认为涉案房屋未办理权属登记，更未办理相应的权属变更登记，在采取执行措施前，上诉人也没有实际占有居住该房屋，上诉人与被上诉人刘洪来、张爱芹之间存在的是债的法律关系，享有的是履行该合同的请求权，该协议并不产生物权变动的效力，对此，本院予以支持。综上，原审法院判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10150元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 于永刚
二〇一五年六月九日
书记员 高学茹