辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1109号
上诉人(原审原告、反诉被告)：大连经济技术开发区浩源房地产有限公司，住所地大连市经济技术开发区。
法定代表人：王红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林静，辽宁正良律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：周生臣。
委托诉讼代理人：宋双增，辽宁双增律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘行，系周生臣妻子。
上诉人大连经济技术开发区浩源房地产有限公司因与被上诉人周生臣商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
大连经济技术开发区浩源房地产有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者依法改判被上诉人向上诉人支付2004年3月5日至2017年7月5日房屋使用费30万元。事实和理由：一、一审法院认定事实错识，法律适用错误。l、一审法院认定的”案涉《商品房买卖合同》因上诉人原因导致解除后造成的损失应由上诉人承担。故上诉人诉请被上诉人支付房屋使用费，不予支持”是错误的。（2017）辽02民终3407号民事判决书，已经判定上诉人承担了向被上诉人周生臣返还房款赔偿房屋差价损失的违约责任。上诉人已经依法承担了应当承担的责任，但是被上诉人周生臣的权益不但全部获得了保护还从中获得了利益，其免费使用了案涉房屋13年。根据《合同法》第九十七条之规定，本案合同解除后，返还的房屋己不是原状，房屋的使用年限己经少了13年，这是不可逆的，故上诉人要求以支付使用费的这种补救措施变向达到房屋恢复原状。且上述法律规定中当事人可以要求恢复原状的当事人指的是诉讼双方当事人包括了本案上诉人，因此，上诉人一审要求被上诉人支付使用费的诉讼请求有事实和法律依据。而一审法院的判决只片面理解适用了该法律规定，作出了错误的判决。2、被上诉人2011年取得产权证时即已知晓房屋用途为办公而非住宅，其在2015年起诉时，己过了二年诉讼时效，当时庭审中上诉人就提出诉讼时效己过，但法院未予支持。即便从2015年初其起诉时计算，至2017年5月11日二审庭审时其提出维修基金的诉请，也已经过二年诉讼时效。而一审法院认定未过诉讼时效是错误的。3上诉人在一审庭审时，书面提出了使用费评估申请，一审法院未按法律规定以口头告知或书面裁定的形式告知上诉人不同意评估的决定，就径直作出判决，程序违法。
周生臣不同意上诉人的上诉请求，辩称：1、上诉人主张的房屋使用费不是恢复原状，而是向被上诉人主张损失。上诉人根本不存在损失，690515元是双方解除合同恢复原状的价格，不存在采取补救措施的问题，房屋在其间升值，且解除合同的过错在上诉人，上诉人无权要求被上诉人赔偿损失。合同解除前，房屋产权所有人是被上诉人，被上诉人合法占有使用自己的房屋，不需要支付占有使用费。同时，被上诉人在该房屋居住，已经向上诉人支付了相应的购房款，该房款也是由上诉人使用的。2、不存在过诉讼时效问题，生效的（2017）辽02民终3407号民事判决已经认定解除合同，因而不存在时效问题。3、上诉人一是没有损失，二是合同解除其是过错方，上诉人鉴定房屋使用费没有任何意义，只会增加当事人负担，浪费诉讼资源，因此，一审程序合法不存在违法问题。
大连经济技术开发区浩源房地产有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2004年3月5日至2017年7月5日房屋使用费暂定30万（请求对房屋使用费进行评估）。
周生臣向一审法院反诉请求：原告给付维修费4911元、煤气安装费2425元。
一审法院认定事实：2004年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的浩源海景房屋一处（以下简称案涉房屋），面积为123.64平方米，总价258408元，首付52408元，余款206000元通过贷款支付；合同约定的房屋用途为住宅；第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。......买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该房屋的房屋所有权证记载该房屋设计用途为办公楼，原告自述其于2011年4月26日取得房屋所有权证原件。原告向大连金州新区房屋登记管理中心申请将案涉房屋的设计用途由办公变更为住宅，该中心于2015年7月20日回复原告该房屋规划批准的设计用途为办公。原告办证支出物业维修基金4911元，并为案涉房屋安装煤气支付煤气安装费2425元。
2015年，被告在一审法院提起（2015)开民初字3879号民事诉讼，以原告违约主张解除案涉合同，并要求原告返还购房款256611元并赔偿房屋差价损失433894元、契税损失3849元。诉讼过程中，原告申请对案涉房屋现值鉴定，经鉴定，案涉房屋现值为690515元。该案经原审法院一审、本院二审，本院于2017年6月20日作出(2017)辽02民终3407号民事判决书，支持了被告的全部诉讼请求。被告在二审时提出增加维修基金的诉讼请求，二审法院调解不成，告知其另行解决。
一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》因原告原因导致解除，合同解除后造成的损失应由原告承担。故原告诉请被告支付房屋使用费，不予支持。据此，原告提出的租金评估申请，一审法院不予准许。
被告诉请原告赔偿其缴纳的维修费4911元，于法有据，予以支持；主张的煤气安装费，因该设施被告已经使用，且属房屋基本设施，为房屋价值的一部分，即已包含在（2017）辽02民终3407号民事判决的房屋差价损失中进行了处理，一审法院不予支持。
关于时效问题。案涉房屋买卖合同解除纠纷经一、二审最终于2017年6月20日最终生效，被告在此基础上主张原告赔偿其房屋维修费和煤气安装费，且其关于维修基金的主张，在（2017）辽02民终3407号民事案件中被告已经提出，故被告的反诉请求不超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、原告大连经济技术开发区浩源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向被告周生臣支付维修费4911元；二、驳回原告大连经济技术开发区浩源房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告周生臣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、反诉费25元，由原告大连经济技术开发区浩源房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，均对一审法院查明的事实没有异议，根据一审质证和二审审理情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有两个：一是案涉商品房买卖合同解除后，被上诉人应否向上诉人支付房屋使用费；二是被上诉人反诉主张上诉人赔偿房屋维修基金的请求是否已经超过诉讼时效。
关于第一个焦点问题，本院认为：被上诉人不需要向上诉人支付房屋使用费，理由如下：案涉商品房买卖合同系由于上诉人违约导致合同解除，此事实已经本院（2017）辽02民终3407号民事判决所确认，上诉人应当赔偿被上诉人因此遭受的损失。如果本案上诉人不存在违约行为，则被上诉人可以在案涉房屋居住，不必发生额外的房屋租金或者使用费。本案如果判令被上诉人向上诉人支付房屋使用费，则等于确定因为上诉人的违约行为，被上诉人要额外支付房屋使用费，该使用费对被上诉人而言属于上诉人违约给被上诉人造成的损失，该损失应当由上诉人赔偿，由此，上诉人该项主张实质上等于否定了被上诉人基于上诉人违约可以向上诉人主张损害赔偿的权利，不应予以支持。此外，上诉人主张的该项损失的形成，系由于上诉人自己违约行为所导致，被上诉人对此并无过错，亦不应承担责任。
关于第二个焦点问题，本院认为，要求赔偿房屋维修基金属于合同解除产生的法律后果，案涉商品房买卖合同于2017年6月20日经本院（2017）辽02民终3407号民事判决确认解除，自解除时间起，开始计算该请求的诉讼时效，至被上诉人反诉时显然没有超过诉讼时效期间。
关于上诉人提出的对房屋使用费进行鉴定的申请，由于被上诉人并不承担向上诉人给付房屋使用费的义务，因此，就案涉房屋使用费进行鉴定对于本案处理结果没有实质意义，一审法院不予鉴定，并无不当。
综上所述，大连经济技术开发区浩源房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由大连经济技术开发区浩源房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一八年三月五日
书记员 王亮