中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4013号
上诉人（原审被告）：朱林彬，男，1962年11月12日出生，汉族，南京市玄鼓楼区。
委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京晶兴达电子实业有限公司，住所地南京市秦淮区大板巷55号。
法定代表人：马宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘凤东，江苏爱信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳，江苏爱信律师事务所实习律师。
原审被告：江苏新苑实业投资有限公司，住所地南京市莫愁湖东路4号。
法定代表人：朱林楠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。
原审第三人：陆妍（英文名：YANLU），女，1963年11月10日出生，汉族，澳大利亚籍华人，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：金海洲，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人朱林彬因与被上诉人南京晶兴达电子实业有限公司（以下简称晶兴达公司）、原审被告江苏新苑实业投资有限公司（以下简称新苑公司）、原审第三人陆妍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱林彬上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定陆妍作为新苑公司的监事，对新苑公司自2009年代朱林彬收取晶兴达公司的购房款、装潢款及2014年、2015年代朱林彬收取晶兴达公司支付的涉案房屋的租金等一系列行为，应当知情，据此认定陆妍同意出售涉案房屋。一审法院的这一认定是错误的。陆妍于2005年7月办理了移民手续，新苑公司的事务其均不参与，由监事会中其他监事履行监事职责，其对新苑公司的上述行为并不知情。即使陆妍没有移民，涉案房屋的所谓购房款也是以被上诉人与新苑公司的往来款的形式挂账，被上诉人开具的票据也显示为往来款，陆妍并非财务出身，无从得知上述款项为朱林彬出售涉案房屋的房款。二、一审中晶兴达公司当庭表示，银行回复该债务已经偿还，可以撤销抵押权，上诉人不愿配合涤除该抵押权。这只是晶兴达公司的口述，并未举证证明，其对此应当承担举证不能的责任，所带来的不利后果也不应由上诉人来承担。
晶兴达公司辩称：一、上诉人称陆妍于2005年办理了移民手续，不参与新苑公司的事务，与事实不符。2014年9月，陆妍还参与了新苑公司控股的子公司江苏容大实业有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司南京分行《融资额度协议》的签订，并为江苏容大实业有限公司的贷款提供担保，并且江苏容大实业有限公司的法定代表人即为朱林彬。即使陆妍已经移居国外，也不能证明其不在国内生活工作，更不能成为其履行监事职责的障碍。关于购房款，一审中被上诉人已经提交证据证明，新苑公司在代为收取涉案房屋购房款时，明确注明了相关款项是购房款，足以让非财务专业出身的陆妍清楚该项代收款为朱林彬出售房屋所得。二、一审中被上诉人已经对涉案房屋上设立的抵押权作出充分的说明，一审法院据实判决，不存在上诉人所称的不实判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新苑公司述称，同意上诉人的意见。
陆妍述称，同意上诉人的意见。
晶兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1、朱林彬配合晶兴达公司办理南京市大光路143号，143-1号房屋（以下简称诉争房屋）的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记；2、朱林彬立即向晶兴达公司交付诉争房屋；3、朱林彬向晶兴达公司赔偿因延期交付房屋产生的损失（自2016年1月1日起至诉争房屋实际交付时止，按每月73833元的标准计算）。4、新苑公司对上述朱林彬的1、2、3项法律责任承担连带担保责任；5、本案诉讼费用由朱林彬及新苑公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月12日，朱林彬（甲方）与晶兴达公司（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定朱林彬将诉争房屋（建筑面积785.22平方米）以1570.44万元的价格出售给乙方。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲、乙双方确认，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。乙方自合同签订之日首付1414.434万元，余款付清后办理产权转让过户手续。甲、乙双方定于房款付清后正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。同日，双方签订《补充协议》一份，约定，“一、经双方协商，乙方同意在双方签订的《南京市存量房买卖合同》第三条约定的房屋转让价款以外，额外支付甲方装修补偿款235.566万元，与原合同第四条约定的房屋转让款首付款同时支付；逾期支付的，承担与原合同相同的违约责任。二、上述房屋的租赁收益自乙方依约支付完房屋转让款首付款及装修补偿款之日起归乙方所有。三、本协议为原合同的补充协议，自双方签字盖章之日起与原合同具有同等法律效力。”
同日，案外人朱林楠与晶兴达公司亦签订《南京市存量房买卖合同》与《补充协议》各一份，约定朱林楠将南京市大光路145号、145-1号房屋（建筑面积788.85平方米）以1577.7万元的价格出售给晶兴达公司，合同签订之日晶兴达公司支付首付款1413.345万元，同时支付装修补偿款236.655万元。合同其他内容与上述朱林彬与晶兴达公司签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》基本一致。
上述朱林彬与案外人朱林楠的两份房屋买卖合同约定购房款及装修补偿款合计3620.361万元，首付款及装修补偿款合计3300万元。合同签订时，诉争房屋及大光路145号、145-1号房屋均处于出租状态。2006年8月28日，江苏新海天国际贸易有限公司（以下简称新海天公司）与朱林彬、朱林楠签订《房屋租赁合同》，承租前述房屋（建筑面积1574平方米），租期自2006年8月30日起至2015年12月30日，第1-3年的年租金为160.8万元，第4-6年的年租金为168.8万元，第7-9年的年租金为177.2万元。
同日，朱林彬还向晶兴达公司出具《委托付款通知书》，要求晶兴达公司在支付购房款时直接向江苏新苑房地产开发有限责任公司支付。
2009年12月31日，新苑公司作为担保人、朱林彬与案外人朱林楠作为被担保人向晶兴达公司出具《履约担保书》一份，内容为：“根据本担保书，朱林楠、朱林彬作为卖房人（以下称被担保人）和江苏新苑房地产开发有限责任公司作为担保人（以下称担保人）共同向贵司承担交付南京市白下区大光路145号、145-1号、143号、143-1号商业用房及办理过户手续的责任，被担保人和担保人均受本担保书的约束。担保人特向贵司承诺如下：一、本担保书所担保履行的合同包括被担保人于2009年12月12日与贵司签署的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》。二、本担保书的条件是：如果被担保人迅速忠实地履行了上述合同，本担保书的责任失效；否则将保持有效。三、一旦贵司提出被担保人违约，而贵司又履行了自己的责任，担保人将迅速根据合同要求完成合同，或向贵司返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失。四、本担保书的担保限额为合同购房款及其自支付之日的同期银行贷款利息，担保人不承担大于本担保书限额的责任。五、任何有关本担保的诉讼，必须是在被担保人发生逾期交房或逾期办理过户手续后一年内提出的方为有效。”朱林彬与案外人朱林楠均系江苏新苑房地产开发有限公司股东，朱林楠为法定代表人。2012年3月，江苏新苑房地产开发有限责任公司经核准更名为江苏新苑实业投资有限公司。
2009年12月18日，江苏新苑房地产开发有限责任公司出具收据一张，确认收到晶兴达公司支付朱林彬与案外人朱林楠的购房款3200万元。2010年3月4日，江苏新苑房地产开发有限责任公司出具收据一张，确认收到晶兴达公司支付朱林彬与案外人朱林楠的购房款150万元。此后，晶兴达公司以其购买的诉争房屋及大光路145号、145-1号房屋的租金收益充抵其应支付朱林彬与案外人朱林楠的购房款。至2013年12月10日，新苑公司收到前述晶兴达公司支付的3350万元及诉争房屋与大光路145号、145-1号房屋的租金收益合计40851610元，支出租赁税金及晶兴达公司的借款等合计4648000元，新苑公司实收36203610元。新苑公司向晶兴达公司出具《往来明细账》一份，确认“截止2013.12.20款已结清，余额为0”。
此后，扣除租赁税费后，新苑公司自2014年1月10日至2014年12月25日分八次给付晶兴达公司诉争房屋及大光路145号、145-1号房屋2014年租金收益合计168.24万元。自2015年3月18日至2016年3月11日，新苑公司分七次给付晶兴达公司租金收益合计168.3万元。新苑公司及朱林彬均未向晶兴达公司支付自2016年1月1日起的租金收益。
2016年2月25日，晶兴达公司向朱林彬、朱林楠发函，要求朱林彬与朱林楠接函后七日内与晶兴达公司联系，办理产权过户有腾空交付房屋事宜。并要求朱林彬与朱林楠及时结清截止2015年12月31日尚欠晶兴达公司的房租20万元（该款新苑公司于2016年3月11日给付晶兴达公司）。
一审法院另查明，朱林彬与陆妍系夫妻关系，诉争房屋系两人夫妻共同财产。陆妍系新苑公司监事，新苑公司的公司章程第四十七条规定，监事行使下列职权：1、检查公司财务；2、对董事、总经理执行公司职务是违反法律法规或者公司章程的行为进行监督；3、当董事和总经理行为损害公司利益时，要求董事和总经理予以纠正……。
诉争房屋上现设有抵押，债务履行期限为2015年5月23日至2016年5月25日，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南京雨花支行，被担保主债权数额为1900万元。晶兴达公司当庭表示，银行回复该债务已经偿还，可以撤销抵押权，但须朱林彬配合办理相关手续，如朱林彬不愿配合涤除该抵押权，为办理诉争房屋的权属变更登记，晶兴达公司愿先行垫资以涤除抵押权。
一审法院另查明，新海天公司与朱林彬、朱林楠于2006年8月28日签订的《房屋租赁合同》租期届满后，朱林彬、朱林楠又与南京青木堂商务咨询有限公司（以下简称青木堂公司）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋及大光路145号、145-1号房屋出租给青木堂公司使用，租期九年，自2016年4月1日起至2025年3月31日止。其中2016年4月1日起至2016年7月31日为免租期。第1-3年年租金为180万元；第4-6年年租金为189万元；第7-9年年租金为198.45万元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。晶兴达公司依据其与朱林彬签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》提起本案诉讼，朱林彬则辩称其与晶兴达公司之间并非房屋买卖合同关系，而是资金拆借关系。对此，朱林彬并未提供证据予以证实，一审法院对其抗辩意见无法采信。晶兴达公司与朱林楠之间应认定为房屋买卖合同关系。
法律规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，诉争房屋系朱林彬与陆妍夫妻共同财产，出售该房屋应由夫妻双方达成一致意见。陆妍系新苑公司董事，具有检查公司财务的职权，新苑公司自2009年代朱林彬收取晶兴达公司支付的购房款、装潢费，以及2014年、2015年代朱林彬向晶兴达公司支付诉争房屋的租金的一系列收、付款行为，陆妍应当知道的，却从未对此提出异议，陆妍的行为表示其已经同意出售诉争房屋。即使未征得陆妍同意，也不影响晶兴达公司与朱林彬之间的房屋买卖合同的效力，该合同为有效合同，故陆妍称晶兴达公司起诉时才知道朱林彬将诉争房屋出售，属于无权处分，要求确认合同无效的辩解，一审法院不予支持。
朱林彬未按约履行合同义务的，应当承担违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。晶兴达公司已按约支付全部购房款项，若诉争房屋上设立的抵押权未涤除，晶兴达公司明确表示为实现过户愿意垫资还债、涤除抵押权，故晶兴达公司要求朱林彬办理诉争房屋的不动产所有权证及国有土地使用证的变更登记，交付诉争房屋的诉请，一审法院应予支持。晶兴达公司与朱林彬签订的《补充协议》约定，诉争房屋的租赁收益自晶兴达公司依约支付完房屋转让款首付款及装修补偿款之日起归晶兴达公司所有。如上所述，朱林彬未按合同约定将诉争房屋过户并交付给晶兴达公司，朱林彬自2016年1月1日起，未再向晶兴达公司给付租金收益。晶兴达公司要求朱林彬支付的月租金为：1772000元÷2÷12=73833元，故晶兴达公司要求朱林彬支付自2016年1月1日起的租金收益损失于法有据，一审法院予以支持。
一审庭审中，晶兴达公司撤回要求新苑公司承担交付诉争房屋、办理不动产及土地使用证的权属变更登记担保责任的诉讼请求，一审法院认为，晶兴达公司的撤诉申请不违反法律规定，一审法院应予准予。依据新苑公司出具的履约担保书：“本担保书所担保履行的合同包括被担保人于2009年12月12日与贵司签署的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》。如果被担保人迅速忠实地履行了上述合同，本担保书的责任失效；否则将保持有效。一旦贵司提出被担保人违约，而贵司又履行了自己的责任，担保人将迅速根据合同要求完成合同，或向贵司返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失。本担保书的担保限额为合同购房款及其自支付之日的同期银行贷款利息，担保人不承担大于本担保书限额的责任。”。按照上述约定，担保范围是履行合同义务或者返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失，晶兴达公司主张的租金收益损失超出了其担保范围，故对晶兴达公司要求新苑公司对此项债务承担连带担保责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、朱林彬于判决生效之日起十日内将南京市大光路143号、143-1号房屋的不动产权证过户至南京晶兴达电子实业有限公司名下。二、朱林彬于判决生效之日起十日内按每月73833元向南京晶兴达电子实业有限公司赔偿自2016年1月1日起至本判决生效之日止的损失。三、驳回南京晶兴达电子实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4623元，保全费5000元，合计9623元，由朱林彬负担。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，晶兴达公司提交了浦发银行《开立银行承兑汇票业务协议书》、浦发银行《融资额度协议》及江苏容大实业有限公司国家企业信用信息公示系统公示资料及2016年年报，证明陆妍实际上在2014年参与了新苑公司的控股子公司江苏容大实业有限公司的融资协议的签订，并为江苏容大实业有限公司该融资的协议提供保证担保，且上诉人朱林彬即为江苏容大实业有限公司的法定代表人，说明陆妍所称的未参与新苑公司实际经营活动与事实不符。陆妍对涉案房屋买卖合同一事早就知情，并且在合理期限内从未提出异议，一审判决认定是正确的。朱林彬质证称，该组证据与本案没有关联性，不能达到晶兴达公司的证明目的。新苑公司及陆妍均同意朱林彬的质证意见。陆妍二审中提交其出入境记录，证明其在2005年至2016年往返于中国与澳大利亚，而且在澳大利亚待的时间比较长，证明其没有时间参与新苑公司的经营管理，没有实际履行新苑公司监事的职责，其对涉案房屋买卖一事不知情。晶兴达公司对该证据未发表具体的质证意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
上诉人主张原审第三人陆妍于2005年7月办理了移民手续，对新苑公司的事务均不参与，故其对出售涉案房屋不知情。本院认为，即使陆妍办理了移民手续，但并不必然导致其对出售涉案房屋的事宜不知情。陆妍系新苑公司监事，其亦与本案上诉人朱林彬系夫妻关系，且多年来，陆妍并未对房屋出售、付款、租赁等事宜提出异议，一审法院对陆妍提出涉案房屋买卖合同应属无效的主张不予支持，并无不当。
本案一、二审中，被上诉人明确表示，若诉争房屋上设立的抵押权未涤除，其愿意垫资还债、涤除抵押权，该表示系被上诉人对若涉案房屋上存在抵押权其愿意垫资涤除的承诺，并不违反法律规定。上诉人主张，被上诉人未提供证据对其陈述及承诺予以证明，故被上诉人应承担举证不能的责任的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，朱林彬的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审法院对被上诉人要求交付房屋的诉讼请求，仅在本院认为部分予以认定，并未在判决主文中予以判决，确有不当，为了减少当事人讼累，提高审判效率，化解矛盾，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3077号民事判决第二项；
二、变更（2016）苏0104民初3077号民事判决第一项为：朱林彬于本判决生效之日起十日内将南京市大光路143号、143-1号房屋的不动产权证过户至南京晶兴达电子实业有限公司名下，并将上述房屋于判决生效之日起十五日内予以交付。
三、驳回南京晶兴达电子实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4623元，保全费5000元，合计9623元，由朱林彬负担。二审案件受理费4623元，由朱林彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一八年四月三日
书记员 朱亚芳