浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭临昌商初字第221号
原告方爱兰。
委托代理人临安市金龙法律服务所法律工作者。
被告桂建荣。
原告方爱兰诉被告桂建荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理。依法由审判员郑ＸＸ适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭于2014年10月16日、2014年12月5日二次公开开庭进行了审理，二次开庭，原告方爱兰及委托代理人邵柏林、被告桂建荣均到庭参加诉讼。审理中，原告方爱兰申请对案涉房屋造价进行鉴定。本案现已审理终结。
原告方爱兰诉称：原、被告于2007年5月8日订立了一份《房地产转让合同》，合同约定：被告位于临安市昌化镇唐昌街＊＊号的靠西边的8米宽、11米深北至通道的二间老房子出让给原告，共计价款270000元，该款在合同签订时支付100000元，被告为原告办妥房地产权证时支付20000元，被告房屋建至3层付70000元，结顶后付清余款80000元；被告在原告交付100000元价款时，将转让的房地产交付原告所有，房屋由原告重建；如有违约，违约方应向对方支付违约金54000元。原告按合同支付了价款，但被告一直没有为原告办妥房地产权证，也没有将转让的二间老房子交原告所有，而是被告自己开始建房基，原告去向被告要求由原告来建房，被告说由被告建至3层再交原告，要原告继续支付建房款给被告，建至3层时，被告又说建至6层结顶时再交给原告，又要原告继续支付建房款。原告无奈，只能按被告说的去做。自2009年4月31日起至2010年12月20日止，原告分期陆续支付给被告建房款575500元。2011年10月份，原告向被告要房，被告说还有部分设施没有安装好。2012年3月份，原告又去向被告要房，被告说房子是建好了，但是不能给原告了。原告无奈，只能要求被告返还建房款，但被告一直拖欠至今，分文未付。原告认为，被告不履行合同义务，已构成违约，造成原告较大的经济损失。为此，原告特向法院起诉，请求判令被告立即返还原告建房用款575500元，赔偿到现在的利息损失（按年利率5.76%自2009年4月31日计算至2013年11月为140570.88元），支付违约金54000元，合计770070.88元；本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向本院提供的证据有：
1、房地产转让合同一份，证明2007年5月8日，原、被告订立房地产转让合同，被告将位于唐昌街546号的房屋转让给原告，并明确了双方的权利义务以及被告违约的事实。
2、收条六份，证明被告分六次向原告收取了建房款共575500元的事实。
3、工程造价咨询报告书一份，证明新建房屋鉴定造价为358357元，但鉴定价格应扣除规费和税金（自建房不需要这两笔费用）26224.71元，再扣除门窗所用的铝合金厚薄的差价9229.04元（鉴定铝合金造价是23402.24元，实际使用的铝合金要薄一点，我们自己算的造价是14173.2元），实际建房款是322903.25元。
被告桂建荣辩称：原告说没有叫我造房子，不是事实。我老房子卖给原告，老房子拆掉后的旧木头卖的钱都给了原告一半。拆旧建新时，我问过原告，原告同意我们一起造，如果建造过程中，如果原告不同意一起造，也不会把钱交给我，房子没有造好之前，我也不可能把房子交给她。我没有说不把房子交给她，我跟原告说房子水电全部通了之后，会把房子交给她。原告说多付了建房款，我告诉她可以去问问懂建筑的人，核算一下造价。另外，整个房子拆旧建新都是我在做的。原告起诉我的时候，说不要房子，让我把钱还给她，我告诉她，既然老房子都卖给她了，新建的房子当然会给她的，不可能拿回来。如果原告一定要退房子，房款我可以还给原告，但是利息和违约金我不会承担的，原告要求退房是原告违约。
为支持其主张，被告向本院提供的证据有：
1、协议书（复印件）一份，证明因镇里需要征用被告的房屋，重新批了土地给被告，原、被告共同建造了新的房屋、手续在房屋建好后补办的事实。
2、集体土地建设用地使用证一本，证明案涉房屋所在地性质是农村集体土地的事实。
3、房屋所有权证二本，证明案涉房屋登记在桂茂华和桂建荣两人名下的事实。
审理中，本院对被告母亲帅乃友及被告妹妹桂君君进行了调查，两人均表示被告父亲桂茂华及全家人都同意被告桂建荣将两间房屋卖给方爱兰，现不愿意参与到方爱兰与桂建荣的纠纷中来。
原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1、2，被告均没有异议，对其证明力本院予以确认。
原告提供的证据3，被告对工程造价咨询报告书没有异议，对358357元的造价也没有异议，但认为不应该扣除规费和税金，同时认为造房子用的铝合金是国标1.1mm的铝合金，原告说1.0mm都不到，应提供证据；原告自己算的铝合金14173.2元是怎么算出来的，原告也应提供证据。本院认为，被告对工程造价咨询报告书没有异议，对其证明力本院予以确认，但原告所述应扣除门窗所用铝合金厚薄的差价9229.04元没有证据佐证，本院不予确认。
二、被告提供的证据1、2、3，原告均没有异议，对其证明力本院予以确认。
三、本院向被告母亲帅乃友及被告妹妹桂君君作的调查笔录，原、被告均无异议，对两份调查笔录的证明力本院予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：
原告方爱兰是城镇居民，被告桂建荣是昌化镇西街村村民。2007年5月8日，原告方爱兰作为乙方、被告桂建荣作为甲方签订了《房地产转让合同》一份，合同约定：甲方将自身所有的位于临安市昌化镇唐昌街546号的8×11米房屋出让给乙方所有，四至为：东至甲方住宅墙外脚、南至公路、西至通道、北至地；房地产总价款为270000元，在合同签订时付给甲方100000元，甲方为乙方办妥房地产权证时付给甲方20000元，甲方房屋建至3层付70000元，结顶后付清余款80000元；甲方在乙方交付100000元价款时，将本合同转让的房地产交付乙方所有，房屋由乙方建造；转让所产生的税费及办理房地产权证的费用由甲乙双方各半承担；如违约，违约方应向对方支付违约金54000元。协议签订后，原、被告又口头商定委托被告一起建造房屋，由被告负责施工的管理。后原告在2009年4月30日前支付给被告人民币340300元，2009年6月21日支付5000元，2009年7月5日支付50000元，2009年10月22日前支付49300元，2010年6月23日支付93900元，2010年12月20日前支付37000元，共计支付给被告人民币575500元，其中包括购买老房子的270000元。2009年底，新建的四间六层房屋完工，被告自己居住其中的两间，座落在卖给原告的地基上的两间六层房屋仍由被告控制，没有交给原告，被告并于2010年出租了部分房屋。
另查明：案涉房屋所在土地是登记在被告父亲桂茂华名下，现仍属集体土地，登记面积为177.9平方米，该土地上原建造了三间二层楼房一幢及平房二间，其中一间平房（建筑面积15.91平方米）登记在桂建荣名下，其余房屋登记在桂茂华名下。2007年5月8日，因桂茂华生病卧床，经被告家人同意，以被告桂建荣的名义将登记在桂建荣名下的一间房屋和登记在桂茂华名下的一间房屋出让给原告。
本院认为：2007年5月8日，原告方爱兰与被告桂建荣签订了《房地产转让合同》，被告桂建荣将位于临安市昌化镇唐昌街546号的8×11米房屋出让给原告方爱兰，该合同必然涉及农村宅基地问题，而农村宅基地使用权与村集体经济组织成员身份相联系，非本村集体经济组织成员，不得在该村取得宅基地，原告方爱兰是城镇居民，被告桂建荣是昌化镇西街村的农民，原告方爱兰不是被告桂建荣所在的昌化镇西街村集体经济组织成员，不能在昌化镇西街村取得宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；同时，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，故原告方爱兰与被告桂建荣于2007年5月8日签订的《房地产转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告桂建荣应当将从原告方爱兰处收取的房屋转让和建房款共计575500元返还给方爱兰，而被告桂建荣出让给原告方爱兰的房屋已经拆旧建新，且新建房屋一直在被告控制下，不存在返还问题。原告方爱兰支付575500元款项后，并未实际控制房屋，原告委托被告一起建造的房屋也一直由被告控制，故被告桂建荣应赔偿原告方爱兰新房建好后款项占用期间的利息损失，利息按银行同期贷款年利率5.76%计算。因原告方爱兰与被告桂建荣于2007年5月8日签订的《房地产转让合同》无效，故合同中约定的违约方应向对方支付违约金54000元的内容亦无效，原告以此要求被告支付违约金54000元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称只退房款，不承担利息损失的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告桂建荣应于本判决生效之日起十日内返还原告方爱兰人民币575500元。
二、被告桂建荣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方爱兰利息损失（按银行同期贷款年利率5.76%自2010年1月1日计算至2013年11月为124997.28元，2013年12月1日起至本判决确定的履行之日止的利息以575500元为基数，仍按银行同期贷款年利率5.76%计付）
三、驳回原告方爱兰的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11501元，由原告方爱兰负担696元，被告桂建荣负担10805元。鉴定费8708元，由原告方爱兰、被告桂建荣各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11501元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。
审 判 长 郑ＸＸ
审 判 员 张琼华
人民陪审员 潘卫强
二〇一四年十二月十日
书 记 员 朱颖雯
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。