烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱民三初字第374号
原告黄鸣，男，1977年6月21日出生，汉族，个体业主，住山东省淄博市博山区。
委托代理人鲍汝明，山东圣德律师事务所律师。
委托代理人王侃，山东圣德律师事务所律师。
被告烟台南山置业发展有限公司。地址，烟台市莱山区港城东大街国际博览中心*号门*楼。
法定代表人曹玉彬，董事长。
委托代理人韩丽娜，南山集团有限公司职员。
委托代理人王元龙，南山集团有限公司职员。
原告黄鸣与被告烟台南山置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄鸣及其委托代理人鲍汝明、王侃，被告的委托代理人韩丽娜、王元龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年10月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2008年8月31日前，将涉案房屋交付买受人，但是被告于2010年才达到交付条件，按照合同约定，被告应支付原告已付款5%的违约金。购房时，原告按建筑面积263.555㎡支付了房款1602414元，但涉案房屋实际建筑面积为229.01㎡，按照合同约定，涉案房屋按每平方米计算单价，多退少补，被告应返还原告多缴的房款。现涉案房屋还多次出现漏水现象，被告拒绝履行维修义务。请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金80120.7元（总房款1602414元×5%）；2、被告返还原告购房款210033.6元［（263.555-229.01）㎡×6080元／㎡］；3、被告履行房屋维修义务；4、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告因漏水导致涉案房屋无法正常使用的损失442465元（2010年7月14日至2013年11月14日期间的租金损失40万元、2008年12月1日至2012年12月31日期间的物业费42465元）。
被告辩称，1、原告已接收房屋，视为双方当事人对现有交房条件的认可，并完成合法有效的房屋交付。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，“房屋交付的标志为买受人领取房屋钥匙”。原告已于2008年10月27日领取了房屋钥匙，表明此时商品房已经交付原告占有，即视为房屋已经交付使用。原告的实际收房行为已经变更了其与被告关于交房日期及交房条件的约定，自此被告已履行了交房义务，不存在逾期交房事实。2、本诉讼已超过诉讼时效。双方于2007年10月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定于2008年8月31日交付房屋。原告于2008年10月27日在明知涉案房屋全部情况的情形下仍接收房屋，且原告至2013年9月前近5年期间内从未提出异议，并未发生诉讼时效中断事宜，故即便存在逾期交房责任，原告起诉亦超过法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权。3、原告至今未履行缴纳住宅专项维修资金等法定义务。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定，未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。原告至今未履行缴纳住宅专项维修资金的义务和相关的办证义务，上述原告应当缴纳的款项应从面积差价款中予以扣除。4、原告主张因房屋质量问题导致侵权，与事实不符。经被告调查，原告主张的房屋漏雨是因其他业主侵权导致，并非房屋质量问题。涉案房屋已全部验收合格，不存在原告所述质量问题，原告要求被告承担相关责任，没有事实依据。被告于2013年7月开始对涉案房屋进行了维修。5、被告同意返还原告主张的房屋面积差价款。
经审理查明，2007年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2006075244），原告以1602414元的价格购买被告开发建设的位于烟台市莱山区的南山·星海湾第1幢楼第12号商铺，建筑面积263.555平方米，单价每平方米6080元。合同第一条“项目建设依据”中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号及施工许可证号。第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以市房产主管部门委托的有资质测绘单位出具的测绘报告为准。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：该房屋每平方米建筑面积计算单价，多退少补。”第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、政府原因；3、施工过程中遇到异常困难或重大技术难关不能及时解决的情形出卖人可以凭政府主管部门出具的证明文件据实予以延期。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人如超过合同约定期限六十日未将房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付房价款的日万分之五计算，逾期超过九十天，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已付房款5%承担违约责任。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋交付的标志为买受人领取房屋钥匙。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人交付通知确定的交付之日起，视为该商品房已实际交付。买受人自房屋交付之日起，承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋所有人应当承担的物业管理费和其他税费。买受人同意出卖人选聘物业公司对小区进行前期物业管理。”第十六条“保修责任”约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人的原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。”合同另约定了双方的其他权利义务。
合同签订当日，原告向被告交纳购房款1040000元。2007年10月31日，原告向被告交纳房款562414元。至此，原告付清全部购房款。2008年7月1日，建设单位、施工单位、监理单位三方对星海湾1号楼进行验收，且验收合格。2008年10月27日，原告到被告处领取了涉案房屋钥匙，接收了涉案房屋。2010年7月14日，经烟台市建设局审查，星海湾1号、8号商务公寓竣工验收合格，准予备案。2010年8月11日，烟台市中立房产测绘有限公司莱山区分公司受被告委托出具测绘报告，测绘报告载明涉案房屋（编号为700）的建筑面积为229.01㎡，比合同约定面积减少34.545㎡。
原告为证实涉案房屋存在漏水问题，提交了2013年8月27日其在涉案房屋拍摄的照片四张及2011年2月14日被告向原告发出的办理产权证手续的通知函，通知函下方手写内容为：“客户已于2011年2月20日前来办理产权手续，因房屋漏水问题暂缓办理，待协调完毕后及时办理。”原告称，手写内容系被告的置业经理刘伟于2011年2月20日书写的。
被告对照片的真实性不予认可；对通知函的真实性予以认可，但辩称刘伟不是被告的置业经理。被告对涉案房屋漏水的事实予以认可，但辩称漏水的原因不是房屋本身质量原因所致，而是因楼上业主高萍在装修过程中施工不当造成的。被告为证实其主张，提交了2013年6月1日被告（甲方）与高萍（乙方，由其弟高华代签）签订的维修协议，协议载明：“一、乙方同意甲方进行维修，并配合将屋面上的建筑及物品移开。二、甲方维修完毕后负责恢复原状。三、维修期间乙方不得再以任何理由阻挠甲方维修，否则承担给甲方造成的一切经济损失。维修后不得再以任何方式破坏屋面，否则对造成的一切经济损失承担赔偿责任。四、本协议履行完毕，双方全部债权债务终结，其他事宜互不追究。”原告对协议的真实性予以认可，但认为该协议不能证明房屋漏水是由楼上业主造成的。本案审理过程中，被告已针对涉案房屋漏水问题进行了维修，并已维修完毕。
原告为证实其主张的因漏水导致涉案房屋无法正常使用的损失，提交了2014年3月14日淄博颜鑫泵业有限公司出具的证明及该公司营业执照副本复印件，证明载明：“2009年6月份，我公司拟在烟台市莱山区设置办事处，经多次考察，与黄鸣先生达成租赁意向，我方承租他位于南山星海湾小区1号楼12号商铺，租赁期限5年，每年租金12万元，但在准备履行过程中，到该商铺实地查看，发现该商铺严重漏水，不能经营使用。为此，我方未同黄鸣先生签订租赁合同。”2008年10月27日，原告向烟台南山物业管理有限公司交纳2008年12月至2009年11月期间的物业费9488元。2013年7月30日，烟台南山物业管理有限公司向原告发出通知函，要求原告在收到通知函后五日内补交拖欠的物业管理费32977元，但原告至今未补交上述款项。
被告对原告提交的淄博颜鑫泵业有限公司出具的证明及该公司营业执照副本复印件均不予认可；对原告主张的物业费损失，被告辩称，2008年10月被告将涉案房屋交付原告使用，此后物业费应由原告承担，且原告未补交拖欠的物业费32977元，不是原告的实际损失。
庭审中，原告称其从2009年春节过后发现涉案房屋漏水且不具备交付条件及存在面积差异，就一直通过电话以口头方式向被告主张权利。被告对原告的主张不予认可，原告未提供证据证明其上述主张。
上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、房屋交接验收单、钥匙领取单、通知函、竣工验收备案表等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，2007年10月3日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
双方在合同中约定，被告应于2008年8月31日前将“经综合验收合格”的房屋交付给原告，房屋交付的标志为原告领取钥匙，如超过合同约定期限六十日未将房屋交付原告，被告应当向原告支付违约金。原告虽于2008年10月27日领取了涉案房屋的钥匙，但此时涉案房屋未通过建设、施工、监理、勘察、设计五单位的竣工验收，也未取得竣工验收备案表，尚不具备交付条件，因此原告领取房屋钥匙的行为不能视为被告将涉案房屋交付原告。2010年7月14日，涉案房屋取得竣工验收备案表，工程质量已达到了国家要求的建筑工程各项标准和要件，至此应视为被告将符合合同约定交付条件的房屋交付原告。此时，被告交付房屋已超过合同约定期限，故应向原告支付违约金。被告主张原告从未向被告主张过逾期交房违约金，原告也未提供证据证实其在2013年8月29日向本院提起诉讼前曾向被告主张过权利，故原告要求被告支付逾期交房违约金，已过法定诉讼时效，本院不予支持。
涉案房屋的实测面积较合同约定面积减少的事实清楚，按照双方在合同中约定的关于面积差异的处理原则，涉案房屋面积差异的房款应按实测面积多退少补，被告应返还原告房屋面积差价款210033.6元（34.545㎡×6080元／㎡），故原告要求被告返还上述款项，于法有据，本院予以支持。
原告接收涉案房屋时未发现房屋存在漏水问题，原告也未提供证据证实房屋漏水系房屋本身的质量问题造成，被告提供的证据可以证实涉案房屋漏水系因案外人高萍在装修过程中破坏屋面所致，故原告要求被告履行维修义务并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。本案审理过程中，被告自愿对涉案房屋进行了维修，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告烟台南山置业发展有限公司返还原告黄鸣房屋面积差价款210033.6元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告黄鸣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11126元，由原告黄鸣负担7936元，被告烟台南山置业发展有限公司负担3190元；特快专递费50元，由被告烟台南山置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐桂霞
审 判 员 张纯山
人民陪审员 孙小茹
二〇一四年七月十五日
书 记 员 贺彩云