杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初1346号
原告（反诉被告）：浙江经贸职业技术学院，住所地杭州市下沙学林街***号。
法定代表人：陈德泉，该院院长。
委托诉讼代理人：汪少程，浙江鑫知律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州新城酒店管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区下沙七格社区七格商业大楼2号楼101、102室。
法定代表人：朱伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫显奇，浙江鼎亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杨冬，浙江鼎亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江经贸职业技术学院（以下简称经贸学院）与被告（反诉原告）杭州新城酒店管理有限公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告经贸学院于2017年6月7日向本院起诉，反诉原告新城公司于2017年7月14日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序于2017年8月17日公开开庭进行审理。经贸学院的委托诉讼代理人汪少程、新城公司的委托诉讼代理人莫显奇、陈杨冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经贸学院向本院提出诉讼请求（变更为）：1.被告支付原告自2011年11月1日起至2014年12月31日止的房屋租金7642708.2元；2.被告支付原告自2015年1月1日起至2017年6月30日止的房屋租金5637500元；3.被告向原告支付拖欠的电费共计1528596.7元（自2011年11月1日起至2014年12月31日止的电费为718776元，自2015年1月1日起至2017年4月30日止的电费为809820.7元）、水费67978.8元（自2011年11月1日起至2017年4月30日止）、燃气费304763.44元（自2011年11月1日起至2017年4月30日止）、电梯维保费71640元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月8日，原、被告签订了一份《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建协议》（以下简称共建协议），协议约定了共建条件、共建期限、共建费及支付方式、其他费用及结算方式、违约责任等内容。2014年4月15日，原、被告签订了一份《补充协议》，协议约定被告同意原告收回1号楼二至五层共四层的房屋，计面积为3253.2㎡，根据原协议按照比例分配，这部分面积的共建费柒拾柒万叁仟元，应相应扣减。被告须在2014年7月20日前将1号楼二至五层共四层的房屋交回给原告，届时双方具体办理移交手续。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告仅于2012年11月30日支付原告1600000元共建费，其余租金及相关费用一直拖欠至今未付。
新城公司答辩称：双方于2011年10月8日签订了共建协议，由于案涉房屋存在土建部分消防验收问题及房屋用途未变更等情况，导致合同一直实际上未实际履行，直至2014年6月被告才完成所有的变更手续，才符合合同约定的交付条件。后双方在2014年11月重新签订了《浙江经贸职业技术学院酒店管理专业实践基地共建协议》（以下简称14年协议），其中就租赁楼层、租赁面积、租赁期间、租金等做了相应的调整，14年协议约定原告收回1#楼2-5层，2#楼9-13层交付给被告使用，另外被告为1#楼2-5层所支付的装修费与原告为2#楼9-13层所支付的装修费及所有设施、设备费用相折抵，之后被告已经于2014年7月已经将装修完毕的1#楼2-5层交付给原告，但是被告未能将2#楼9-13层交付给被告，而且该协议内容双方也已经确认不能再实际履行了。关于诉请1，根据14年协议约定租金应从2014年12月1日起算，但是我方同意按实际使用的时间自2014年7月1日起至2014年12月1日，依据14年协议约定的第一年租金标准支付。原告已经事实上无法履行将2#楼9-13层交付给被告，被告也确认该事实，亦不再要求原告交付2#楼9-13层房屋，所以前述租金均应扣除每年773000元，包括被告自认的2014年7月1日至2014年12月1日期间的租金也应扣除773000元。被告已经支付了1600000元，应从原告的诉请中予以扣减。关于原告诉请的水、电、燃气费、电梯维保费均无异议。
新城公司向本院提出反诉请求（变更为）：1.被反诉人偿还反诉人装修费4820195元，请求在反诉人应支付被反诉人的合理租金及水、电、燃气费范围内予以折抵；2.被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2011年10月双方签订了《共建协议》，但由于原告的原因未能按约交付房屋给被告使用，同时，原告提出收回1#楼2-5层已经装修完成的房屋，双方于2014年4月15日签订了一份《补充协议》，其中约定原告继续负责酒店房屋用途变更手续，同时其收回1#楼2-5层房屋，并扣减相应租金及补偿被告装修费用。直至2014年6月案涉房屋才符合协议约定的交付条件。后双方于2014年11月28日签订了14年协议，其中详细约定了共建酒店的范围、共建期限、共建费用的承担及结算、双方的权利义务关系等。14年协议约定了关于原告在共建期间每年补助被告考核经费300000元，由于双方达成不再履行该条款的一致意见，所以反诉人撤回要求原告支付考核经费的诉请。但是协议签订后，原告并未按约履行相应的义务，应承担相应的违约责任，故被告提出反诉。
经贸学院答辩称：关于装修费4820195元我方没有异议，同意支付。关于14年协议的履行期限，反诉人陈述到2028年6月30日止，我方也予以认可。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年10月8日签订了《共建协议》，其载明：一、共建条件。原告提供坐落于杭州市，总计房屋面积12742.7㎡（其中1#楼建筑面积9372㎡，1#-2#楼二楼连廊建筑面积863㎡，食堂三层建筑面积1307.7㎡，地下室建筑面积1200㎡）开班商务型酒店，作为建立原告酒店管理专业实践基地的共建场地，由被告负责经营管理。二、共建期限。该房屋作为开办商务型酒店，建立原告酒店管理专业实践基地使用，共建期为15年，即自2011年11月1日起至2026年10月31日止。原告提供1年的免费装修期，即自2011年11月1日起至2012年10月31日止。三、共建费及支付方式。原、被告双方约定，共建费支付金额及组成如下：2011年11月1日起至2016年10月31日被告每年向原告支付共建费3028000元整；2016年11月1日至2021年10月31日被告每年向原告支付共建费3211000元整；2021年11月1日至2026年10月31日被告每年向原告支付共建费3410000元整。共建费每半年一付，先付后用。付款日期为每年的10月31日前和4月30日前。四、其他费用及结算方式。原告为共建场地装置水、电总表，双方签订共建协议后，原告向被告收取水电押金500000元。水电费每个月结算一次，电费每度壹元，水费每度叁元陆角，如遇国家调价则收费标准按国家相关规定调整执行。共建期内，被告使用该房屋所产生的其他费用，如排污费、消防治安等费用均由被告承担。五、违约责任。共建期内，被告拖欠原告共建费累计超过三十日的，则被告应自当期约定付款之日起至共建费付清之日止向原告按未支付部分的共建费每日万分之二的标准支付违约金。共建期内，被告在接到水电、物业费收费通知单后一周内向原告交款，被告如不交或拖欠水电费用，原告有权在水电费押金中扣除直至停止供应水电。尽管原告在2011年就将案涉房屋交付给被告，但由于房屋所涉土地性质未予变更，不符合双方合同约定，基于原告的原因，被告一直未能完成开办酒店的相应手续。2014年4月15日，双方签订了一份《补充协议》，其载明：原告继续办理共建酒店房屋用途变更手续，被告负责办理工商营业执照等相关手续；被告同意原告收回二至五层共四层的房屋，计面积为3253.2平方米，根据原协议按照比例分配，这部分面积的共建费柒拾柒万叁仟元，应相应扣减；原告同意被告将二至五层装修工程继续由原施工方完成，剩余部分的装修工程经双方协商后，由被告负责监督实施完成，该装修工程应在2014年7月15日前保质保量完成；装修费用结算须经工程验收合格、费用审计后，由原告承担，抵被告支付给原告的共建费；被告须在2014年7月20日前将二至五层共四层的房屋交回原告。
直至2014年6月，原告完成了酒店房屋用途变更手续。后双方于2014年11月28日重新签订了14年协议，其载明：一、共建目的，原告提供坐落于杭州市下沙经济开发区建筑物开办商务型酒店，作为建立原告酒店管理专业实践基地的共建场地，有被告负责经营管理。二、共建酒店范围及装修现状。共建酒店房屋面积7426.5㎡，其中1#楼（1层、6-13层）建筑面积6118.8㎡，食堂三层建筑面积1307.7㎡，及1#-2#楼的地下室。原告同意于2015年5月1日起将2#楼9-13层房屋及现有全部设施、设备提供给被告使用，使用期限至共建协议期满之日止。共建酒店装修（包括1#楼2-5层）已由被告统一完成。被告同意于2014年7月20日前将装修完毕的1#楼2-5层交付给原告。房屋交付完成后，被告为1#楼2-5层所支付的装修费与原告为2#楼9-13层所支付的装修费、及所有设施设备费用相折抵，原告同意将2#楼9-13层归被告使用，相关费用以实际交接日为准开始计算。三、共建期限，双方约定共建期限为15年，自2014年12月1日起至2029年11月30日止。四、共建有关费用的承担及结算。共建期间，被告需支付的费用具体如下：2014年12月1日至2017年11月30日每年为3028000元；2017年12月1日至2022年11月30日每年为3211000元；2022年12月1日至2027年11月30日每年为3410000元；2027年12月1日至2029年11月30日每年为3610000元。共建酒店的装修费、设施设备配置，及共建期间的酒店经营成本由被告承担。原告为共建场地装置水、电、燃气总表，双方签订共建协议后，每月水电燃气费由原告统一收取并代缴，水电燃气费价格按原告实际向水电燃气等管理部门交纳的为准。如共建双方在本协议签订之前有其他约定或协议的，一律以本协议为准。
被告为案涉酒店装修共支出费用4820195元，至今共向原告支付共建费1600000元。按照14年协议约定，被告应向原告支付自2014年7月1日起至2014年12月31日止的共建费1514000元，自2015年1月1日起至2017年6月30日止的共建费7570000元。原告收回1#楼2-5层所占租金773000元/年应给予扣除。
原告实际支付自2011年11月1日至2014年12月31日止的电费718776元，自2015年1月1日至2017年4月30日止的电费809820.7元；支付自2011年11月1日至2017年4月30日止的水费67978.8元；支付自2011年11月1日至2017年4月30日止的燃气费304763.44元；支付的电梯维保费共计71640元，上述被告实际使用而产生的费用，被告应向原告予以支付。
本院认为：经贸学院、新城公司签订的《共建协议》、《补充协议》、14年协议均为双方自由意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。14年协议是双方在案涉酒店房屋实际交付使用后重新签订的，协议中也约定了该协议作为最终的权利义务依据，本院认为双方应按14年协议履行各自的合同义务。结合庭审中双方的陈述，2014年6月份案涉房屋才达到协议约定的交付条件，被告自认实际于2014年7月1日开始实际使用案涉酒店房屋，故本院支持共建费按每年3028000元标准自2014年7月1日计算至2017年6月30日止。被告答辩称1#楼2-5层原告已经收回，应从上述共建费中扣除每年773000元，原告也认可被告答辩意见，亦符合双方的合同约定，本院予以采纳其答辩意见。故，自2014年7月1日起至2014年12月31日止共建费为1514000元，扣除1#楼2-5层共建费386500元，被告实际应向原告支付共建费1127500元；自2015年1月1日起至2017年6月30日止共建费为7570000元，共扣除1#楼2-5层共建费1932500元，被告实际应向原告支付共建费5637500元。另，被告答辩称其已向原告支付了1600000元的共建费也应在上述费用中予以抵扣，原告亦予以认可，依据法律规定本院予以准许。原告主张被告应向其支付电费、水费、燃气费、电梯维保费的诉请，被告亦予以认可，合法合理，本院予以支持。庭审中双方确认协议中约定的共建费即案涉房屋租金，对于被告提出的装修费用抵扣，原告亦予以认可，依据法律规定本院予以准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州新城酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江经贸职业技术学院2317783.94元；
二、驳回浙江经贸职业技术学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费113319元，其中浙江经贸职业技术学院负担40370元，杭州新城酒店管理有限公司负担72949元；反诉案件受理费22681元，由浙江经贸职业技术学院负担。双方分别于本判决书生效之日起十日内来本院退费，双方分别于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 管 媛
人民陪审员 高 忠
人民陪审员 孙伟伟
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 彭娜娜