云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终1087号
上诉人（原审被告）：云南信达房地产有限公司。住所地：通海县秀山镇西小区。
法定代表人:李代彬，职务：总经理。
委托诉讼代理人：杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：甘薇，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：杨劲松，男，1983年7月27日生，汉族，居民，住蒙自市。
上诉人云南信达房地产有限公司（以下简称“信达房地产公司”）因与被上诉人杨劲松商品房销售合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人信达房地产公司的委托诉讼代理人杨煜峰、甘薇及被上诉人杨劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人信达房地产公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1627号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决支付违约金有违社会公平。第一，开发商无办证的法定义务，系按《商品房购销合同》的约定为购房者代办房产证，《商品房购销合同》系行政部门制定的格式合同，合同中关于产权登记的约定脱离实际；第二，由于“两证合一”制度的推进，并非上诉人何时要求办理房管部门都能接受；第三，在购房者未能将房产证抵押至贷款银行期间，上诉人一直为购房者承担担保责任；第四，按现实的办证情况，在未接到�管部门通知的情况下，即使上诉人将办证材料交至办证机关也会被退回，要求等候通知。故并非上诉人不愿为被上诉人办理房产证，而是因为政策及行政机关职能调整原因导致本案的发生。2、上诉人已于2014年11月13日为被上诉人办理了房产证，是被上诉人怠于领取房产证，上诉人不存在违约行为。3、上诉人已提交了2014年11月13日为被上诉人办理的房产证，但一审仍将违约金计算至2016年1月13日错误。另外，杨劲松于2013年10月20日知道或应当知道其权利受到侵害，其于2016年6月20日提起诉讼，已超过法律规定两年的诉讼时效。
被上诉人杨劲松辩称，双方之间系合法有效的商品房买卖合同关系，双方对违约责任及违约金计算方式已作了约定，上诉人未按约定将房屋产权登记在其名下，属于违约行为，应承担违约责任，但一审未按合同约定的违约条款计算违约金�误；另外，其在一审中未获得辩论权，也未对上诉人提供的证据进行质证，一审将双方调解内容记录为庭审内容，违反审判、调解规则。综上，一审程序违法，适用法律错误，判决与其诉讼请求不符，同意撤销一审判决，诉讼费由上诉人承担。
杨劲松向一审法院起诉请求：1、判令被告为其办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币1000000元，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3、本案诉讼费及履行合同的一切费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年4月23日，以被告信达房地产公司为甲方，以原告杨劲松为乙方，签订《商品房购销合同》，原告杨劲松向被告信达房地产公司购买被告开发的位于蒙自市锦华路南段东侧君悦天下小区（一期）4幢1单元703号房屋。《商品房购销合同�第一条约定“项目建设依据：甲方以出让方式取得位于锦华路南段东侧、编号蒙20**协34号的地块的土地使用权，土地规划用途为商住。土地使用权证号：蒙国用（2005）第2164号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称君悦天下。建设工程规划许可证号：建字第532522201005001号。”第十二条约定“关于产权登记的约定（一）乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。（二）在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用”。《商品房购销合同》还对其他合同内容进行了约定。2013年6月19日被告信达房地产公司向原告杨劲松代为收取契税6730.29元、办证费600元，并于同日将房屋交付给原告杨劲松使用。后被告信达房地产公司为原告杨劲松代办了《房屋所有权证》，根据《房屋所有权证》附记中记载的内容，涉案房屋已于2016年1月14日办理了抵押登记手续。在诉讼过程中，被告信达房地产公司将《房屋所有权证》交付给原告杨劲松。另查明，因原告杨劲松购买君悦天下小区4幢1单元703号房屋，于2011年6月1日以原告杨劲松为借款人，以中国工商银行股份有限公司红河分行为贷款人，以被告信达房地产公司为保证人，共同签订《个人购房借款／担保合同》，原告杨劲松向中国工商银行股份有限公司红河分行贷款310000元。《个人购房借款／担保合同》约定“……第十条保证担保。保证人承担保证责任的范围按照下列第2种方式确定：10.1、全程连带责任保证……10.2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现�权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……第二十条抵押登记……20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿……”。
一审法院认为，原告杨劲松与被告信达房地产公司在平等、自愿基础上签订《商品房购销合同》，合同合法、有效，原、被告双方应按照诚实信用的原则履行合同义务，根据本案查明事实，被告已为原告代办了《房屋所有权证》，并在诉讼过程中将《房屋所有权证》交付给原告，故原告要求为其办理《房屋所有权证》的请求，不予支持。关于产权证迟延办理，被告是否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标�物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已峻工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据原告杨劲松与被告信达房地产公司签订的《商品房购销合同》第十二条的约定及房屋交接时间，被告信达房地产公司应于2013年10月19日前为原告杨劲松代办完毕《房屋所有权证》，但被告信达房地产公司在原告杨劲松起诉前一直未将《房屋所有权证》交付给原告杨劲松，且未提交证据证明已通知原告杨劲松领取《房屋所有权证》，故被告信达房地产公司应承担违约责任，对被告称已为原告办理《房屋所有权证》，不承担违约责任的辩解，不予支持。对违约金的计算，根据《个人购房借款／担保合同》的约定及《房屋所有权证》附记一栏中记载的内容，原告杨劲松应于2016年1月14日知道或应当知道被告已为其代办了《房屋所有权证》，认定违约金的计算期限为2013年10月19日至2016年1月13日，故对违约金的计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，根据确定的违约金计算期限，以原告支付的购房款448686元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准分段计算，违约金金额为60796.95元，故支持违约金60796.95元，对原告要求支付违约金1000000元的请求，不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决“一、被告云南信达房地产有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告杨劲�支付违约金人民币60796.95元。二、驳回原告杨劲松的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告杨劲松负担6240元,被告云南信达房地产有限公司负担660元（被告应负担部分原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。”
二审中，上诉人信达房地产公司向本院提交办理商品房房屋所有权证应提交的资料共136页，分别为商品房预售许可证一、二期，土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、建设项目竣工规划备案表、第1、2、3、4、6、7、8、9、10栋竣工时间，建设工程档案合格证、面积测绘报告、环卫验收证明、消防验收证明、人防验收证明、营业执照、资质证书、法人代表身份证明复印件各一份，欲证实信达房地产公司于2014年6月17日已完全具备办证条件，不存在违约情况。
经质证，被上诉人杨劲松对上述证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为已超过举证期限。
被上诉人杨劲松向本院提交录音光碟一张，欲证实信达房地产公司恶意违约，以其未交纳物管费为由拒绝交付房产证。
经质证，信达房地产公司对录音的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可，认为录音中的工作人员不能代表公司，不属公司行为，且公司并未以交纳物管费作为领取房产证的附加条件。
本院认为，上诉人信达房地产公司提交的证据，被上诉人对真实性无异议，该证据客观真实，内容完整、连续，能够证实上诉人信达房地产公司于2014年6月17日已具备办理房屋产权证的相应条件，予以采信；被上诉人杨劲松提交的录音资料，上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以采信。
�审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，信达房地产公司于2014年6月17日已具备办理房屋产权证的相应条件，2014年11月11日，蒙自市地方税务局第一分局出具完税证明，后信达房地产公司已为杨劲松办理了房屋所有权证，产权证登记日期为2014年11月13日，证号为（2014）房监字第00119978号。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人信达房地产公司是否存在违约行为；2、逾期办理房屋产权证的违约金应如何计算。
针对上述争议焦点，评判如下：
（1）关于信达房地产公司是否存在违约的问题。本院认为，上诉人信达房地产公司与被上诉人杨劲松自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房购销合同》第十二条明确约定，由信达房地产公司代办产权登记手续，杨劲松在商品房交接后30日内向信达房地产公司提供办证所需的资料，信达房地产公司在收到杨劲松提供办证所需的相关资料后90日内，为杨劲松办理完毕房屋所有权证。2013年6月19日，信达房地产公司向杨劲松交房，并于同日收取了契税及办证费用，鉴于双方均不能提交证据证实杨劲松提交办证资料的具体时间，一审按合同约定，确定交房后30日内即截至2013年7月19日为杨劲松提交办证资料的合理期间并无不当，故信达房地产公司应按合同约定于2013年10月19日前为杨劲松办理完毕房屋产权证，但信达房地产公司于2014年11月11日才向税务机关代缴相关税费，于2014年11月13日为杨劲松办理完毕房屋产权证，其超过合同约定期限办理房屋产权证的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
（1）关于违约金的计算标准问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关税费、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形，经审查，本案上诉人信达房地产公司不存在上述情形，其已于2014年6月17日完全具备办理房屋权属证的相应条件，上诉人不存在恶意延迟办理房屋权属证的情形。被上诉人杨劲松依据商品房司法解释第十八条的规定，诉请要求按照房屋总价款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。按照《商品房购销合同》的约定，上诉人信达房地产公司应于2013年10月19日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，上诉人未在相应期限内履行义务且未能举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，上诉人须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令上诉人承担逾期办理房屋权属证书构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付杨劲松使用，已基本体现交易的使用�益及房屋买卖的主要目的，且涉案房屋的产权在诉讼前已实际登记于杨劲松名下，涉案房屋的物权于2014年11月13日已实际归杨劲松所有，且被上诉人杨劲松亦未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证而给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对上诉人延迟办理房屋权属证的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。关于违约金计算期间的问题，虽然被上诉人杨劲松的房屋产权证登记时间为2014年11月13日，但上诉人信达房地产公司未及时将房屋产权证交付被上诉人杨劲松，其主张杨劲松怠于领取房产证未提交证据证实，至2016年1月14日涉案房屋办理抵押登记手续时，杨劲松知道或应当知道房屋产权证已办理完毕，故违约金计算期间应从上诉人信达房地产公司逾期办证之日即2013年10月20日起计至2016年1月14日止，共817天，上诉人逾期办理房屋权属证书应承担的合理违约金为18328.82元（448686元×0.05‰×817天）。
（三）关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，上诉人信达房地产公司在一审中并未提起诉讼时效抗辩，其在二审中提出的诉讼时效抗辩也并非基于新的证据，故对上诉人信达房地产公司认为杨劲松的起诉已超过诉讼时效的主张不予支持。
综上所述，上诉人信达房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但参照适用相关司法解释确定违约金标准时，未�面考虑本案《商品房购销合同》订立双方的合同目的已经实现等实际情况，计算的违约金过高，本案经本院审判委员会讨论决定予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
（1）撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1627号民事判决；
（1）由云南信达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向杨劲松支付违约金人民币18328.82元。
（1）驳回杨劲松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由云南信达房地产有限公司负担260元，由杨劲松负担6640元；二审案件受理费1320元，由云南信达房地产有限公司负担260元，由杨劲松负担1060元。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 何 红
审判员 王 鹏
审判员 宋安娥
二〇一八年五月十七日
书记员 朱蔼玲