杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初12021号
原告（反诉被告）：郭亮，男，1991年6月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。
委托代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈玲，女，1985年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：章刘鹏、邵吉永，浙江商祺律师事务所律师。
原告郭亮诉被告陈玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2017年8月28日公开开庭进行了审理。被告陈玲在第一次庭审期间提出反诉，本院予以受理。本案继续由审判员唐伟利适用简易程序就本诉、反诉合并于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告郭亮的委托代理人陈允周，被告陈玲及其委托代理人章刘鹏、邵吉永到庭参加两次庭审，原告郭亮到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告郭亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告支付的定金85000元；3.被告支付原告违约金169000元（即房屋总价款的10%）。
事实与理由：2017年6月12日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，约定被告出售位于杭州市萧山区XX人家小区X幢X单元XXX室的房屋给原告。当日，原告依约支付定金85000元。期间，被告多次告知原告和中介杭州住邦房产代理有限公司（以下简称住邦公司），以无法接受原告组合贷款为由，要求原告付清全部房款，签署补充协议，变更《房地产买卖合同》的内容。原、被告与中介住邦公司约定在2017年6月28日在银行办理四方监管账户，被告在当日以其丈夫出差，要求原告签署补充协议为由拒绝到场办理。被告恶意违约造成原告损失。
被告陈玲辩称：1.对原告主张的签订合同、支付定金的事实无异议。2.原告诉称被告多次要求原告付清房款，变更合同内容的主张与事实不符。原告诉称被告以丈夫出差为由拒绝办理账户的主张与事实不符。被告无需办理相关手续，原告只需按期将首付款存入中介在银行开设的四方监管账户即可。案涉房屋系被告个人所有，买卖合同也系被告个人所签，即便需要被告去银行办理相关手续，也无人告知办理的时间、地点。3.案涉《房地产买卖合同》约定原告需在2017年6月28日前支付首付款，但原告至今未履行付款义务，已构成违约。4.被告于2017年6月20日结清了案涉房屋所涉贷款，配合房屋买卖，也没有将房屋另行出售。被告不存在任何违约行为，故原告无权要求被告支付违约金。综上，同意解除双方之间的《房地产买卖合同》，请求人民法院驳回原告的其余诉讼请求。同时，被告陈玲提出反诉，请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金169000元。
原告郭亮针对被告陈玲的反诉辩称：案涉《房地产买卖合同》履行过程中，被告陈玲违约在先，本人未在2017年6月28日支付首付款是行使先履行抗辩权的表现。合同签订及履行过程中，本人一直依约履行，违反合同的是被告陈玲，故请求人民法院驳回被告陈玲要求原告支付违约金的反诉诉讼请求。
原告（反诉被告）为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房地产买卖合同》1份，欲证明2017年6月12日，原、被告签订房屋买卖合同，被告出售案涉房屋给原告的事实。2.情况说明1份、中介工作人员与原告的微信聊天记录1份、中介工作人员与被告的微信聊天记录1份，欲证明被告在本案履行过程中存在多种违约行为的事实。3.中介工作人员李某、原告、原告妻子与被告的通话录音1份，欲证明在被告于2017年6月28日拒绝办理相关手续后，原告于2017年6月29日到中介处希望调解解决相关事宜，但被告仍拒绝履行合同。4.房产证复印件1份（原件在中介处），欲证明案涉房屋的抵押至今尚未解除。经质证，被告认为：1.对证据1的“三性”无异议。2.证据2，（1）情况说明在形式上属于证人证言，相关证人应出庭接受质询，对情况说明载明的内容也不予认可。（2）对两份聊天记录的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能证明原告的待证事实，无法体现被告存在违约事实。3.对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，无法证明原告待证事实。从录音内容来看，被告一直在强调愿意出售房屋给原告，只是希望原告尽早支付首付款及余款。录音资料没有任何地方体现出中介要求被告到银行办理四方账户，也无法体现被告以丈夫出差为由拒绝办理四方账户。4.对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议。双方签订合同过程中没有明确约定被告应注销房屋抵押登记的时间。事实上，被告在合同签订后已将抵押贷款结清，被告以其实际行动表明愿意将房屋出售给原告。
证人李某（身份证号码，男，X年X月X日出生，汉族，住XX省XX市XX县XX村XX组XX号，系原告申请）出庭作证，陈述了案涉交易经过以及房产交易的基本流程。经质证，原告对真实性无异议，认为证人证言与原告提供的其他证据可以相互印证，证明案涉纠纷的实际情况。被告对证人证言有异议，认为证人从某将签订四方协议的时间、地点告知被告，无法认定被告违约。
被告（反诉原告）为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.个人贷款结清证明1份，欲证明被告已将案涉房屋的抵押贷款结清。2.被告与中介人员（微信名为卖房子的小姑娘住邦房产）的微信聊天记录1份，欲证明：（1）被告反复向中介主张要求原告按合同约定支付首付款；（2）即便原告没有支付首付款，被告还是催促中介要求原告支付首付款；（3）被告没有任何变更合同、违约或不履行的意思表示。经质证，原告认为，1.对证据1的“三性”无异议，但被告至今尚未配合中介注销案涉房屋的抵押登记。2.对证据2的真实性无法确定，但对部分内容予以认可，聊天内容可以证明以下事实：（1）被告明确表示其配偶要求将案涉房屋以1700000元的价格进行出售，如果遇到可以一次性付款的买家，则直接对原告毁约；（2）被告一直在要求原告提前付款、明确尾款到达时间，间接证明被告要求变更付款方式的事实；（3）中介明确表明被告未在2017年6月28日到场签字，间接证明三方约定在2017年6月28日办理解除抵押、办理按揭贷款手续等事实。
经审查，本院对上述证据认证如下：
1.原告提供的证据1和被告提供的证据1，符合有效证据“三性”特征，故予以采纳。
2.原告提供的证据2中的两份微信聊天记录及被告提供的证据2，各方对聊天记录中各自的身份均予以确认，且提供证据一方也都提供了相应的原始存储介质，故予以采纳。原告提供的证据2中的录音，被告对真实性无异议，故予以确认。
3.证人证言，证人系案涉《房地产买卖合同》签订的中介方工作人员，与双方均无直接利害关系，其关于交易经过的陈述与前述微信聊天记录、录音能相互印证，故予以采纳。原告提供的证据2中的情况说明，虽然形式上有瑕疵，但其载明的内容与证人证言相吻合，故予以采纳。
4.原告提供的证据4虽系复印件，但被告对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。同时，根据房屋产权证明上的记载及原、被告在庭审中的陈述可以认定，虽然被告已经还清了案涉房屋的按揭贷款，但案涉房屋的抵押登记尚未注销。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年6月12日，原告与被告通过中介住邦公司签订《房地产买卖合同》1份。该合同约定：被告以1690000元的价格将其所有的位于杭州市萧山区XX人家小区X幢X单元XXX室的房屋（所有权证号：杭房权证萧字第××号）及编号为XXX的自行车库（以物业登记凭证为准）出让给原告；付款方式为组合贷款（即商业贷款加公积金贷款）；自合同签订之日起原告向被告支付85000元作为购房定金（购房定金可抵作购房款，被告要求将此款打入住邦公司在银行开设的四方监管账户）；原告分两次支付房屋价款，即于2017年6月28日前，将购房首付款510000元划入住邦公司在银行开设的四方监管账户进行监管支付，余款1180000元原告同意于银行贷款到账，并满足本合同交房条件条款时由中介划入被告指定账户；双方商定在2017年7月25日前共同委托住邦公司办理产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，双方应予以配合与协助；如因一方的延误，影响产权过户登记而使另一方遭受经济损失的，由违约方负责赔偿；若因银行初审延误过户时间，双方均不存在违约责任；所有税费、交易费用及中介服务费（总价0.24%）由原告承担；若有一方违约，所有费用由违约方承担；双方中如有下列情形之一的应当承担违约责任，违约方应向守约方支付房屋总价款10%计169000元作为赔偿金：1.一方无正当理由要求解除合同的；2.一方与第三人私下串通，损害对方利益的；3.未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成无法履行合同的；4.一方其他过失、过错行为影响合同履行的；等等。上述合同签订后，原告依约支付了购房定金85000元。各方另约定于2017年6月28日办理签订房款监督支付协议、网签合同等手续。
此后，在合同约定的首付款付款期限届满前，由于被告急需用钱，而考虑到公积金贷款流程较长，故被告要求中介与原告协商全部使用商业贷款，以便被告更早获得购房款。对此，原告予以拒绝，并坚持按合同约定的付款方式履行。2017年6月27日，被告在与住邦公司工作人员李某联系过程中表示“你跟她说下，我可能毁约。到时候按合同办。我这边先挂出去了。”李某于2017年6月27日晚上将其与被告的沟通内容转给原告。
2017年6月28日，被告未按约到场办理相关手续，从而导致原告未在当日将首付款存入相应的四方监管账户。2017年6月29日，住邦公司工作人员李某通过电话形式组织双方就合同履行事宜进行协商。协商过程中，被告虽表示愿意出售房屋，但对中介关于立即办理贷款审批手续等建议未予明确答复，并仍要求原告改用商业贷款或确定尾款支付时间。最终，协商未果。随后，原告以被告违约为由向本院提起诉讼。
另查明，案涉房屋于XX年XX月XX日设定抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省杭州市萧山区支行。截至本案开庭审理时，上述抵押登记尚未注销。
本院认为：1.案涉《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力。现因合同履行产生纠纷，双方就解除案涉《房地产买卖合同》达成合意，故本院对双方当事人在本诉和反诉中关于解除合同的诉请予以支持。2.根据以上认定的事实，虽然原告未在合同约定的时间将首付款存入中介在银行开设的四方监管账户，但案涉合同无法继续履行的主要原因在于被告在合同签订后单方要求原告改变付款方式、明确尾款支付时间，进而未在约定时间配合办理签订房款监督支付协议、网签合同等手续，故被告系违约一方。合同解除后，相应的购房定金理应由被告予以返还。原告关于被告支付违约金的诉讼请求，事实理由和法律依据充分，本院予以支持。被告关于原告支付违约金的反诉诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郭亮与被告陈玲于2017年6月12日就买卖位于杭州市萧山区新街街道新和人家X幢X单元XXX室房屋所签订的《房地产买卖合同》（合同编号：XXX）于本判决生效之日起解除。
二、被告陈玲于本判决生效之日起十日内返还原告郭亮定金85000元。
三、被告陈玲于本判决生效之日起十日内支付原告郭亮违约金169000元。
如被告陈玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回反诉原告陈玲的其余诉讼请求。
本诉案件受理费5110元，减半收取2555元，由被告陈玲负担。反诉案件受理费3680元，减半收取1840元，由反诉原告陈玲负担。
原告郭亮于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈玲于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市才中级人民法院。
审 判 员 唐伟利
二〇一七年十月二十四日
代书记员 程 燕