上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初20435号
原告(反诉被告)顾嘉靓，男，1997年11月17日生，住上海市浦东新区。委托代理人应鸿敏，上海融力律师事务所律师。被告(反诉原告)张梅菊，女，1963年6月2日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人李海波，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。原告顾嘉靓与被告张梅菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，案件审理中，张梅菊提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了合并审理。顾嘉靓的委托代理人应鸿敏、张梅菊的委托代理人李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾嘉靓诉称，2016年1月22日，原、被告在中介公司的居间下就上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《房地产买卖居间协议》。次日双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及协议书，约定由原告向被告购买系争房屋，房屋总价为人民币120万元(以下币种相同)及装修款50万元，同时双方约定相关权利及义务。签署买卖合同后，原告如约支付120万元，被告出具收条。办理审税手续中，相关部门告知2016年2月29日后缴纳税费，由此双方商定在2016年3月6日办理产权过户手续，原告准备在2016年3月4日联系被告并向被告支付约定的49.50万元时，发现被告已经拉黑原告的联系方式，同时银行告知被告的银行账户也予以注销。后经中介公司的沟通了解，得知被告希望解除买卖合同或者加价50万元后继续履行，对被告的意见，原告无法接受。2016年3月4日，原告向被告发送函件，要求被告依约履行过户义务，但被告并未前往配合过户。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的利益。由此，原告提起诉讼要求：1、判令被告继续买卖合同，向原告交付房屋并配合原告办理系争房屋过户手续；2、判令被告向原告支付逾期过户违约金，按照总房款170万元的日万分之五标准，从2016年3月6日起主张至完成过户之日止；3、诉讼费及保全费由被告承担。被告张梅菊辩称，原告没有按约支付房款造成不能过户，应由原告向被告承担违约责任，被告方已在2016年4月7日发函通知原告解除双方买卖合同，不存在继续履行，对逾期过户违约金，被告不同意，但对违约金计算构成不持异议。反诉原告张梅菊反诉称，双方就系争房屋签订买卖合同及协议书，合同签署后，张梅菊一直积极履行合同之约定，但顾嘉靓却未向张梅菊支付相应的购房款。2016年3月1日，顾嘉靓向张梅菊单方出具承诺书，表示因自身原因未能按约支付款项，并承诺于2016年3月6日支付剩余尾款50万元，然而直至期限届满，反诉被告顾嘉靓都未予付款。由此反诉原告张菊梅依约于2016年4月7日发送书面的“解除合同通知书”，告知解除双方的买卖关系。因而反诉原告反诉请求：1、要求解除双方就系争房屋签署的买卖合同；2、要求反诉被告向反诉原告支付十天的逾期付款违约金(以本金50万元的日万分之五计算)；3、要求反诉被告向反诉原告支付解约违约金34万元(以170万元的20%计算)；4、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告顾嘉靓对反诉辩称，反诉原告没有权利解除合同，违约方是反诉原告。反诉被告不能支付第二期房款49.50万元的原因是反诉原告刻意制造不能付款的条件。对于逾期付款违约金及解约违约金的计算构成没有异议，但存在两项主张重复计算。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求，坚持要求继续履行买卖合同。经审理查明，2016年1月23日，以张梅菊作为卖售人(甲方)与顾嘉靓作为买受人(乙方)就系争房屋签署买卖合同，约定房地产转让价款为120万元；附件三付款协议约定：一、乙方支付首期房款70万元，乙方已在签订本合同前支付甲方定金5万元，签署买卖合同后，转为部分首期房价款，签订本合同当日直接支付甲方部分首期房款65万元；二、乙方待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)，乙方应直接支付甲方第二期房价款49.50万元；三、……；四、乙方应支付甲方尾款0.50万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；五、账户约定，乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)，若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内有效账户，户名张梅菊，开户银行中国农业银行，账号……；合同第六条约定，在2016年2月28日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)中第五项约定：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，……甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，……；(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，……。与此同时，双方还签署协议书一份，约定乙方在支付房地产合同总价款外，在直接支付给甲方装修补偿款50万元，该笔款项乙方应于签订买卖合同当日支付给甲方；交易过程中产生的应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格170万元为甲方出售该房地产净到手价格，……。庭审中，双方共同确认，170万元系双方买卖真实价款，是为规避税费签署120万元房款条款。2016年1月22日，张梅菊确认收到顾嘉靓定金5万元。2016年1月23日，张梅菊出具收条确认收到顾嘉靓支付的20万元、50万元、45万元，相关款项通过转账支付，顾嘉靓表示款项由其父亲顾斌支付，除中国工商银行20万元转账款项外，其余款项均转账至张梅菊在买卖合同中确认的银行账户中，在张梅菊2016年1月23日出具金额为45万元的收款收据下方由张梅菊记载了其中国工商银行的账号，同年1月25日，顾嘉靓将20万元款项通过张梅菊中国工商银行账户转入。之后，双方共同至相关部门办理审税手续，相关部门于2016年2月1日受理了申请人递交的材料，并预约纳税人从2016年2月29日起再前来办理有关缴税事项。2016年3月1日，顾嘉靓父亲顾斌出具承诺书一份，表示由于乙方顾嘉靓个人原因(资金未到位)，使双方无法按照约定时间过户，导致甲方张梅菊没有收到五十万房屋尾款，顾嘉靓承诺在2016年3月6日过户系争房屋，当天过户前把尾款五十万元支付给张梅菊，若没有支付一切法律后果由顾嘉靓承担。2016年3月2日，张梅菊在买卖合同中确认的银行账户予以注销。2016年3月4日，顾斌相关银行账户中的存款金额已经高于50万元。2016年3月11日，张梅菊向顾嘉靓发送《催告付款通知书》，表示顾嘉靓未在2016年2月28日前按时给付全部房款，亦未办理产权过户手续，在未履行约定后，又承诺2016年3月6日前付清房款余额及办理过户手续，现即将到合同宽限的十个工作日，但至今未能主动联系通知张梅菊办理付款及过户手续；因张梅菊农业银行借记卡(买卖合同中约定账户)和手机电话一部于2016年3月2日遗失并办理注销，特此催告顾嘉靓于2016年3月13日携带现金49.50万元，用现金支付方式支付余款并办理过户手续，付款地址：上海市汇川路XXX号(挚咖啡)，付款时间：2016年3月13日(19时30分)。该函件，顾嘉靓次日收到。庭审中，双方均表示于2016年3月13日晚到达相关地点，但均表示未碰到对方。2016年4月7日，张梅菊再次向顾嘉靓发送《解除合同通知书》，表示顾嘉靓就后续50万元迟迟未予支付，在口头及书面催款下仍未履行支付义务，构成违约，由此依据合同要求解除双方买卖合同，并要求顾嘉靓承担解除合同违约金。顾嘉靓于2016年3月10日向本院提起诉讼，诉如所请。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、协议书、转账凭条及收款收据、告知书、上海市房屋状况查询收件收据、原有住房信息查询申请表、交易明细清单、《催告付款通知书》、《解除合同通知书》、承诺书等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签署的买卖合同及协议书，除房价款条款涉嫌规避税费，损害了国家的权益，当属无效外，其他条款均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，顾嘉靓依照约定已行支付120万元，尚余49.50万元约定于双方办理过户手续前支付，与此同时，双方办理交付房屋手续，支付尾款0.50万元。根据买卖合同约定，双方于2016年2月28日办理过户手续，但双方共同约定至相关部门办理审税手续所预约的纳税手续晚于双方约定的过户时间，依照交易常规，纳税完成是双方办理过户手续的前提条件，由此双方均清楚2016年2月28日前无法完成过户手续。张梅菊表示其另行约定于2016年3月1日至相关部门办理过户手续，但就此约定并无证据证明已通知到买方且得到买方的确认；买方虽承诺2016年3月6日进行付款及过户，但张梅菊又表示该为买方单方承诺，其不确认该时间，故2016年3月6日并未至相关部门办理过户手续；由此，双方应根据实际情况并秉着诚实信用原则重新共同约定新的付款及过户时间。张梅菊以顾嘉靓未支付剩余房款超过合同约定时间为由，要求解除买卖关系，对此本院认为，根据合同约定，买方待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)，应直接支付卖方第二期房价款49.50万元，虽文意明确指出付款在交易过户之前，但也限定了付款及过户手续办理应在同一天完成，在双方过户时间没有重新明确下，付款时间也尚未明确，卖方仅是要求买方先行支付房款，有所不妥；同时，根据顾嘉靓提供的证据，其已在2016年3月4日做好了付款的准备，而张梅菊在2016年3月2日将买卖合同约定的收款银行账户及联系方式予以注销下，应另行明确合乎情理的支付途径，其发函要求买方在3月13日晚上七点三十分携带近50万元现金付款，又不明确过户的时间，在未得到买方的确认下，该份函件对买方不具约束力；张梅菊又提出买方没有穷尽其支付途径向卖方付款，考虑双方之前已就付款账户存在明确约定，在张梅菊没有另行明确指定付款途径下，要求买方自行寻求付款途径，没有依据；因而张梅菊未能收到房款的责任不在顾嘉靓，张梅菊因延迟付款要求解除合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。现顾嘉靓起诉要求张梅菊办理系争房屋过户手续并向其交付系争房屋，于法有据，本院予以支持，同时顾嘉靓也愿意向张梅菊支付剩余房款，并无不可，本院可予准许。顾嘉靓要求张梅菊承担从2016年3月6日起至过户之日的逾期过户违约金，对此认为，过户时间的推迟，根据纳税告知书及顾嘉靓方出具的承诺书，并非张梅菊造成，之后，在双方自行不能达成一致意见下，顾嘉靓要求张梅菊承担逾期过户违约金，没有事实及法律依据，本院难以支持。同样，张梅菊在没有与顾嘉靓确定新的过户时间下，亦无法明确要求顾嘉靓付款的时间，在此情况下，要求顾嘉靓承担从2016年2月28日起十日的逾期付款违约金及解除合同违约金，也无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾嘉靓应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张梅菊支付剩余房款50万元，与此同时，被告(反诉原告)张梅菊配合原告(反诉被告)顾嘉靓办理上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)顾嘉靓名下的手续；二、被告(反诉原告)张梅菊应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)顾嘉靓交付上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、驳回原告(反诉被告)顾嘉靓的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张梅菊的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,130元，减半收取计10,065元，诉讼财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)顾嘉靓负担15元，被告(反诉原告)张梅菊负担15,050元；反诉案件受理费3,264元，由被告(反诉原告)张梅菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一六年五月二十三日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。