清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第308号
原告：陈家惠，女，汉族，住广州市荔湾区，身份证号码×××0620。
委托代理人：何丽国，广东一粤律师事务所律师。
委托代理人：黄浩锋，广东一粤律师事务所律师。
被告：清远市允建房地产开发有限公司，住所地清远市。
法定代表人：谢始文。
委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。
原告陈家惠诉被告清远市允建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何丽国、黄浩锋；被告清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人赖永和、禤世文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈家惠诉称：2010年12月20日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“清远市清城区龙塘新镇御景龙城二号楼五座11层03号”房屋；合同第四条对房屋的性质、面积、单价、总金额做出了约定，其中房屋总金额为258653元；第六条约定了付款方式和付款期限；第八条约定房屋交付期限和交付条件，其中交付期限为2011年12月30日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定将“经建设局工程竣工验收备案”的商品房交付给原告；第九条约定了逾期交房的违约责任，约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；第十一条对交接方式、交接条件做出了约定。合同签订后，原告依约支付了首期购房款及余款，履行了己方的义务。然而，被告在涉案房屋建成后，至今未依合同约定办理“商品房工程竣工验收备案”，也未向原告交付涉案商品房，已属违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条等规定，特起诉请求判令：1、被告立即备齐涉案商品房竣工验收的资料，并向建设主管部门办理商品房竣工验收备案；2、被告从2011年12月31日起至实际交房之日止，按每日总房价款万分之四的标准向原告支付逾期交房的违约金；3、被告承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。
被告清远市允建房地产开发有限公司辩称：一、涉案楼盘无法办理竣工验收备案是楼盘承建商湖南省第三建筑工程公司原因造成的，应由承建商承担相关责任。由于承建商与建材供应商及分项分包项目等多方经济纠纷，导致涉案楼盘停工，且答辩人已经为承建商垫付了拖欠的工人工资。承建商把验收资料全部带走，导致涉案楼盘无法办理竣工验收并被迫推迟了交楼时间，被答辩人主张的违约责任应由承建商承担。二、被答辩人主张逾期交房的违约金过高，应以被答辩人的实际损失即已付购房款为基数按银行同期贷款利率计算违约金。虽然合同约定按日向被答辩人支付已付购房款的万分之四的违约金，但该违约金明显高于被答辩人的实际损失，答辩人有权请求减少。三、被答辩人逾期支付分期购房款，应向答辩人承担相应的违约责任，故被答辩人主张的违约金应作相应的扣减，且被答辩人主张的违约金应从被答辩人付清购房款开始计算。
经审理查明，2010年12月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城二号楼五座11层03号商品房出售给原告，建筑面积为89.81平方米，总房价款为258653元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款，2010年12月20日已付首期138653元，2011年3月1日前付30000元，2011年7月1日前付30000元，2011年9月1日前付30000元，2011年12月1日前付30000元（房款未付清不能交房使用）。合同第七条约定买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。同日，原告向被告支付了首期购房款138653元，2011年4月24日、2011年6月28日、2011年10月16日和2011年12月30日原告分别支付了30000元共120000元给被告。因被告一直未能交付符合经建设局工程竣工验收备案条件的房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求按同期银行贷款利率进行调整，为此被告提供了广东南粤房地产与土地评估有限公司出具的《估价报告书》，评估结论认为涉案房屋从2011年12月30日至2014年12月31日租金金额为32439元。
另查明，涉案商品房所在二号楼工程至今未完成竣工验收备案，根据清远市住房和城乡建设局向御景龙城业主的答复反映“御景龙城”工程得不到验收的原因是由于被告与承建商湖南省第三建筑工程有限公司工程款纠纷所致。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、完税证、房产信息查询证明、复函，被告提供的估价报告书，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为及如何承担违约责任。
本案中，原告已依约向被告付清购房款，按约定被告应于2011年12月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给原告，涉案商品房所在工程至今未完成竣工验收备案，因此被告已构成违约，按合同第九条的约定，被告应从最后交付房屋期限的第二天即2011年12月31日起按日向原告支付已交付房价款258653元万分之四的违约金。被告抗辩无法办理竣工验收备案是由于承建商湖南省第三建筑工程公司原因造成的，应由承建商承担相关责任。因湖南省第三建筑工程公司并非涉案合同的相对方，故对被告该主张本院不予采纳。至于被告认为违约金过高要求调低的主张，因上述违约金的计算标准是双方的真实意思表示，且合同对买受人逾期付款的违约金及出卖人逾期交付房屋或办证的违约金的设定均相当，对双方所享有的权利和应承担的义务也公平合理，被告提供的《估价报告书》不足以证明其主张，故对被告要求调低违约金的主张，本院不予采纳。原告要求按上述标准计算违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从2011年12月31日起计算至建设局工程竣工验收备案之日止。对于被告抗辩原告逾期支付分期购房款违约应扣减相应违约金的主张，因被告没有提出反诉，因此本案不作处理。至于原告要求被告立即备齐商品房竣工验收的资料并向建设主管部门办理商品房竣工验收备案的诉讼请求，根据清远市住房和城乡建设局向御景龙城业主的答复显示涉案房屋所在工程尚未完成验收，因此不具备申请办理竣工验收备案的条件，故对于原告该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告清远市允建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈家惠支付逾期交房的违约金（违约金从2011年12月31日起以总购房款258653元为基数按日万分之四的标准计算至位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城二号楼五座11层03号商品房经建设局工程竣工验收备案之日止）；
二、驳回原告陈家惠的其他诉讼请求。
本案受理费1335元，由被告清远市允建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年六月二十三日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。