温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿执异初字第6号
原告：包国东。
委托代理人：ＸＸ胜。
被告：李琼。
委托代理人：金杰。
第三人：胡建忠。
第三人：胡青青。
原告包国东诉被告李琼、第三人胡建忠、胡青青申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2013年3月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭进行了审理，原告包国东的委托代理人ＸＸ胜、被告李琼及其委托代理人金杰到庭参加诉讼。第三人胡建忠、胡青青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包国东诉称，原告与第三人胡建忠、胡青青民间借贷纠纷一案，鹿城区人民法院于2012年5月31日作出（2011）温鹿商初字第1629号民事判决书，判令第三人偿还原告借款本金697.43万元，并赔偿利息损失。案件审理期间，法院以（2011）温鹿商初字第1473号民事裁定书查封了第三人所有的坐落温州市七都镇上沙村后东路116-2号边房产（以下简称涉案房产）。被告李琼提出执行异议，请求法院解除查封。鹿城区人民法院于2013年2月4日作出（2012）温鹿执异字第69号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。原告认为该中止执行的裁定错误，特提起诉讼，请求准许对涉案房产继续执行。理由如下，一、裁定书所依据的（2011）温鹿民初字第1565号民事判决书审判程序与认定事实错误。1、原告及其他债权人的案件均对胡建忠采取公告送达，而被告李琼案件中第三人胡建忠却是缺席审理的，由第三人胡青青以夫妻名义代签，程序错误。2、涉案房产于2011年6月时的市场价值1600余万元，光装修就花费400余万元，被告李琼以820万元的价格购买明显不合理。3、被告李琼与第三人的委托人签订《房屋买卖协议书》的日期为2011年6月3日，付款时间2011年6月4日，而且是全额一次性支付，明显与房屋买卖的市场行为不相符。除了双方恶意串通逃避债务外，别无其他方式可以解释。4、协议书约定6月15日前将房屋交付被告李琼，但是原告包国东及债权人许磊的起诉状均送达到涉案房产内，都由胡青青及家人收取，时间均在2011年6月15日之后，甚至有于2011年10月份、11月份收取的。可见双方约定的实际交房日期也是虚假的。5、由于第三人胡建忠向其委托代理人杨浙通借款未还，该820万元房屋出卖款均由杨浙通收取，这更能反映第三人胡建忠夫妇和杨浙通以及被告李琼之间买卖房屋的不正当性。因为胡建忠当时已是债台高筑了，私下转移财产，逃避债务。二、被告李琼已经实际入住涉案房屋的证据不足。综上所述，原告认为被告李琼与第三人胡建忠之间的房屋买卖合同不真实、不合法，被告李琼并未依法取得涉案房产的所有权，涉案房产仍然归第三人胡建忠夫妇所有，请求依法判令：1、撤销鹿城区人民法院（2012）温鹿执异字第69号执行裁定书；2、准许对涉案房产继续执行；3、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告在举证期限内向法庭提交下列证据：1、执行裁定书，证明法院裁定中止涉案房屋的执行；2、房屋权属证明，证明涉案房屋状况；3、民事裁定书，证明涉案房屋之前被查封事实。
被告李琼辩称，一、关于（2011）温鹿民初字第1565号案件的送达程序问题，第三人胡青青以妻子的名义代为收取送达给其丈夫胡建忠诉讼文书的行为完全合乎法律的规定。二、被告李琼与第三人胡建忠夫妇之间房屋买卖合同价款的约定符合当时的市场价，原告包国东对此如有异议，则应提供证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。三、被告一次性支付房款恰恰说明被告与第三人之间的真实意思表示，正因如此才会有价格上的优惠。四、涉案房屋已经于2011年6月15日交付，送达回证上虽然将送达地址填成温州市鹿城区七都镇上沙村，但是法院是依据李琼提供的胡青青电话号码与其联系的，不能据此否则涉案房产已经交付的事实。五、之所以约定由杨浙通收取涉案房屋购房款，是因涉案房产当时还抵押登记在杨浙通名下，必须由杨浙通一次性收取购房款并且办理抵押注销登记后才可办理产权过户手续。综上，被告李琼与第三人胡建忠夫妇之间的房屋买卖合同真实合法，双方已全面履行了合同义务，李琼已取得涉案房产的房屋所有权证与土地使用权证，足以阻止法院对涉案房产的查封执行。原告请求对执行标的继续执行的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当判决驳回。
为支持其答辩主张，被告李琼在举证期限内向本院提交了下列证据：1、第三人胡建忠、胡青青的身份证与结婚证，证明第三人系夫妻关系；2、房屋买卖协议、委托公证书、银行转账单、温州市房屋产权登记收件收据等，证明被告与第三人之间存在真实合法的房屋买卖关系；3、（2011）温鹿民初字第1565号民事判决书，证明被告与第三人的房屋买卖合同关系已经得到法院生效判决书的确认；4、房地产估价报告、完税证、契证、权属证书等，证明被告李琼已于2013年4月1日、4月22日分别登记领取了涉案房产的房屋所有权证与土地使用权证。
第三人胡建忠、胡青青无正当理由未到庭应诉，也没有在法定的期限内向本院提交书面的答辩意见或证据。
经审理查明，2011年6月3日，第三人胡建忠、胡青青到公证处办理了委托公证，授权委托杨浙通代理其夫妇将涉案房产出售给被告李琼，由杨浙通代替其夫妇履行与上述房屋交易相关的一切事务。同日，被告李琼与第三人的委托代理人杨浙通签订了房屋买卖协议，约定将涉案房屋以820万元的价格出卖给被告李琼。合同签订后，被告李琼的父亲李忠义以通过农业银行转账的方式分二次将购房款820万元汇入杨浙通的银行账户。同年6月9日，双方前往温州市房屋登记中心办理了涉案房屋的转让登记手续，登记中心于当日向其出具了产权登记收件收据。同年6月10日，本院依债权人许磊的申请，作出（2011）温鹿商初第1473号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。同年6月21日，被告李琼向本院起诉，要求确认其与第三人胡建忠、胡青青之间的房屋买卖关系合法有效。同年9月7日，本院作出（2011）温鹿民初字第1565号民事判决书，判决确认李琼与胡建忠、胡青青间的房屋买卖合同有效。2012年5月31日，本院作出（2011）温鹿商初字第1629号民事判决书，判令第三人胡建忠、胡青青应偿还原告包国东借款本金697.43万元，并赔偿利息损失。
被告李琼以案外人身份对本院（2012）温鹿执民字第101-1号执行裁定提出书面异议，本院于2012年2月4日作出（2012）温鹿执异字第69号执行裁定书，裁定中止了对涉案房产的执行。原告包国东于同年3月5日收到执行裁定书后，因不服该裁定内容而于当月18日向本院提起执行异议之诉。
另查明，2011年4月13日，胡建忠、胡青青与杨浙通、黄洁到温州市中信公证处签订公证房产抵押借款合同，约定由胡建忠夫妇以涉案房产作抵押，向杨浙通夫妇借款人民币800万元，借款期限6个月，自2011年4月13日起至同年10月12日止。月利率为1.8%。每月12日为付息日。2013年4月2日，经温州市华明房地产估价有限公司评估，涉案房产于该时间节点所得出的市场价值为人民币1500000元。同日，税务部门按涉案房产交易价格1500000元的基数向被告李琼收取房屋契税等各种税费共计人民币61547.65元。被告李琼已分别于2013年4月1日、4月22日登记领取了涉案房产的房屋所有权证与土地使用权证。
本院认为，首先，涉案房产在本院查封之前就已经由第三人胡建忠夫妇抵押给债权人杨浙通作为其对债务的担保，故杨浙通对涉案房产依法享有优先受偿权。依据法律规定，该优先受偿权足以对抗法院对涉案房产的查封与执行。其次，杨浙通在取得债务人胡建忠夫妇授权同意的基础上，代理其出售涉案房产并优先处置房屋价款使其债权得到偿还的行为并不违背法律的规定，也没有损害到其他债权人的合法权益。再次，原告认为被告李琼以8200000元购买涉案房产的交易价格明显低于市场价的主张并无证据证明，而房地产估价公司及税务部门均认定该不动产于2013年4月2日时的市场价值人民币1500000元。可见，被告李琼与第三人胡建忠、胡青青间的房屋交易价格并未明显低于市场价，其交易行为亦未损害原告等其他债权人的合法权益。被告李琼于法院查封前就已经完成了对涉案房产的交易登记手续，其自身对于涉案房产因法院查封而未能如期办理产权过户手续的结果不存在过错。相关司法解释已明确规定法院对该类房产不得进行查封。原告请求对涉案房产继续执行的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第三人胡建忠、胡青青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法作缺席审判。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告包国东请求对坐落温州市鹿城区七都镇上沙村后东路116-2号边的房产继续执行的诉讼请求。
案件受理费80元由原告包国东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 胡剑姑
审 判 员 姜云福
人民陪审员 潘昌静
二〇一三年十月十四日
书 记 员 李 力
附本案判决所引用的法律与司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条（现二百二十七条）规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。