南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第146号
原告贺敏娜，女，1960年4月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省舟山市定海区，现住上海。
委托代理人王海荣，上海市高源律师事务所律师。
被告易群玲，女，1978年12月20日出生，壮族，户籍所在地广西宁明县，现住南宁市。
原告贺敏娜与被告易群玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁娟独任审理，书记员刘燕担任记录，并于2015年4月29日公开开庭审理了本案。原告贺敏娜的委托代理人王海荣、被告易群玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺敏娜诉称，原告系南宁荣和大地一组团11栋A单元F02号房的业主。2014年1月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为一年，从2014年1月6日至2015年1月15日止，每月租金1500元（人民币，下同），被告承担租金、管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费。任何一方未能履行合同规定的条款或者违反相关法律、法规的，应当向对方支付违约金或赔偿金。被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的5%支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日，视为违约，原告有权解除合同，收回该物业。有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。如被告提前退租的，原告有权没收全部保证金。在合同履行过程中，被告拖欠物业服务费、水电公摊费、水费等费用，并从2014年10月16日起停付租金。被告拖欠租金及物业服务费、水电公摊费、水费等费用，已构成违约。被告于2014年10月底委托他人将承租房屋的钥匙交给房屋租赁的中介人，但房屋内堆满杂物，导致原告无法居住使用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房租费750元，搬迁垃圾费250元，物业服务费、水电公摊费、水费等2444.50元；2、被告支付延付房租违约金1125元；3、被告赔偿原告交通费、住宿费等经济损失3000元；4、被告支付原告的律师代理费3000元。被告易群玲答辩称，其已交纳保证金3000元及租金22500元，并未拖欠租金。2014年8月其与原告协商解除了房屋租赁合同并搬离，原告同意用其交纳的押金和多交的租金抵扣其所欠的物业服务费、水费等费用，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2014年1月4日，原告贺敏娜与被告易群玲签订房屋租赁合同，约定原告将位于南宁市凤凰岭路1号荣和大地一组团11栋A单元F02号房屋出租给被告，租赁期限从2014年1月6日至2015年1月15日止，从2014年1月16日起算租金，每月租金1500元。被告承担租金、管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有限电视费等费用。合同还约定被告应向原告交纳保证金3000元。合同解除或终止的，被告在结清租金及其他费用按期迁出后，原告即将保证金退回。如被告违约，原告有权没收或从保证金中扣除被告应付的违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由被告另行支付。被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的5%支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日，视为违约，原告有权解除合同，收回该物业。有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。如被告提前退租的，原告有权没收全部保证金。
合同签订后，原告如约向被告交付了该房屋，被告支付了
3000元保证金及2014年1月16日至2014年10月15日的租金13500元。2014年10月底被告提前退租搬离该房屋。被告拖欠2014年10月16日至10月30日的租金750元，拖欠2014年1月至10月的物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.80元。被告搬离时未对房屋进行清扫，屋内堆放有垃圾、废弃物。2014年10月31日原告雇人对垃圾进行清理、对房屋进行清洁，产生费用250元。原告代被告缴纳了2014年1月至10月的物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.80元。原告要求被告支付拖欠的租金及物业服务费等费用未果，遂向法院提起诉讼。
以上事实，有原告提交的房地产租赁合同、南宁市商品房买卖合同、广西荣和物业服务有限责任公司出具的收款单两张、发票两张、被告搬离后房屋内状况照片五张、卫生费收款收据、被告提交的招商银行易群玲账户交易明细表，兴业银行易群玲账户对账单，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。在合同履行过程中，原告依约将房屋出租给被告使用，被告租用了原告的房屋，应按合同约定支付相应的租金并承担物业服务费等费用。
关于被告辩称2014年8月其与原告协商解除了房屋租赁合同并搬离该房屋。原告对被告的辩解不予认可，称被告单方解除合同，于2014年10月底提前退租搬离。因被告在租赁合同期限届满前退租，应对退租时间承担举证责任。被告辩称其2014年8月退租但未能提交证据证实，应承担对其不利的后果，本院采信原告的说法，认定被告于2014年10月底退租，被告应缴纳2014年1月16日至2014年10月30日的租金14250元。被告辩称其已交纳保证金3000元和租金22500元，并未拖欠租金。从被告提交的招商银行易群玲账户交易明细表，兴业银行易群玲账户对账单看，被告仅支付押金3000元及租金13500元，被告的辩解不符合本案查明的事实，本院不予采信，应认定被告尚欠2014年10月16日至10月30日租金750元未缴纳。被告辩称原告同意用其交纳的保证金抵扣其所欠的物业服务费、水费等费用。原告对被告的辩解不予认可，称原告从未同意用保证金抵扣被告所欠费用，被告提前退租，原告有权没收全部保证金。被告未能提供证据证实原告同意用其交纳的保证金抵扣其所欠费用，应承担对其不利的后果，本院对被告的辩解不予采信。被告违反合同约定，未能全部履行支付租金及物业服务费等费用的义务，尚欠租金750元及物业服务费、水电公摊费、水费等费用应予偿付。故原告要求被告支付租金750元及物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.80元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告关于物业服务费、水电公摊费、水费等费用计算有误，本院予以纠正。被告退租时有义务对房屋内的垃圾、废弃物进行清理，被告未尽该义务，应对原告雇人进行清理产生的费用250元承担赔偿责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金的问题，如前所述，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同约定主张按当月租金1500元的5%计算违约金，本院认为，根据法律规定违约金应以原告实际损失为基础，双方在合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，故应做适度调整。调整后违约金的计算方式为：以当月租金1500元为基数，从2014年10月16日起计算至10月30日按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，应为4.55元（1500元×5.6％÷360天×15天×1.3=4.55元）。原告要求被告赔偿交通费、住宿费等经济损失3000元及律师代理费3000元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告易群玲向原告贺敏娜支付租金750元；
二、被告易群玲向原告贺敏娜支付物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.80元；
三、被告易群玲向原告贺敏娜支付违约金4.55元；
四、驳回原告贺敏娜其余诉讼请求。
本案受理费74元，减半收取37元（原告已预交），由原告贺敏娜负担26元，被告易群玲负担11元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费74元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁娟
二〇一五年六月十日
书记员 刘燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条?租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。