安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00143号
上诉人（原审原告）：合肥华晨房地产咨询有限公司。
法定代表人：朱晨，董事长。
委托代理人：唐伟，安徽博时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽海纳置业有限公司。
法定代表人：吴翠华，总经理。
被上诉人（原审被告）：庐江百川房地产销售有限公司。
法定代表人：盛习玉，总经理。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。
上诉人合肥华晨房地产咨询有限公司（以下简称华晨公司）因与被上诉人安徽海纳置业有限公司（以下简称海纳公司）、庐江百川房地产销售有限公司（以下简称百川公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院于2013年11月14日作出的（2013）庐江民二初字第00492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人华晨公司法定代表人朱晨及其委托代理人唐伟、被上诉人海纳公司以及百川公司的共同委托代理人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：合肥华晨房地产咨询有限公司庐江海纳分公司不具有法人资格，其开办单位为华晨公司。2012年11月21日，华晨公司与百川公司签订一份《商品房代理销售合同》，约定百川公司自愿将已获得的房屋销售代理权的位于庐江县庐城镇潜川庐北侧、顺港路西侧《海纳国际》项目的现有房源和后期开发的房屋委托华晨公司负责销售代理事宜，委托华晨公司代理销售全部可销售物业总面积（商业门面房除外）约5300平方米，最终物业面积以政府主管部门审批为准；为表示确有履约能力，使合同内容得以真正实现，华晨公司需在2012年8月21前向百川公司支付销售保证金20万元，此款在华晨公司完成项目总销售额95%、双方无异议的情况下，如数归还；在百川公司履行合同约定责任的前提下，每期华晨公司在正式预售（领取预售许可证为算）后12个月内（小高层及高层房源以实际交房时间为界限）累计完成总销售金额的95%，其中分三个考核阶段，即前1.5月累计完成销售总额（以销售均价乘以销售面积为基数）的40%；前3个月完成销售总额的60%；6个月完成销售总额的80%；12个月完成销售总额的95%，每个月销售周期的销售任务根据具体市场变化可以有上下百分之五的调整范围，如在此情况下华晨公司仍未能完成指标，百川公司有权选择合同继续履行或提前终止，如百川公司提前终止合同，华晨公司已支付的20万元销售保证金，作为业绩未能完成的违约金，归百川公司所有。百川公司应付给华晨公司基本销售佣金为总销售金额的0.8%，由百川公司按月完成的销售额支付；华晨公司负责工作事项的人员工资、奖金、福利、安全等全部费用；双方签约后，除本合同约定的终止合同的情况下外，任何一方擅自提前终止合同，违约方应向守约方支付违约金50万元。合同还对其他事项作了约定。合同甲方一栏加盖了百川公司合同专用章，乙方一栏加盖了华晨公司庐江海纳分公司公章。
合同签订后，华晨公司依约向百川公司交纳了20万元销售保证金。后华晨公司将海纳国际项目的房屋进行销售，百川公司也向华晨公司支付了部分佣金。嗣后，华晨公司与百川公司之间为房屋销售发生争议。2013年5月3日，百川公司通知华晨公司，要求华晨公司撤场停止销售。当日，华晨公司向百川公司出具一份《撤场确认函》，载明：贵司于2013年5月3日通知我司撤场停止销售，为了顺利完成销售交接工作，请贵司确认如下事项：1、销售结算日期至2013年5月3日止；2、我公司销售人员工资及提成由我公司支付至2013年5月3日止；3、贵司于2013年5月15日前给我司进行财务结算；4、我司授权委托项目经理牟小龙先生配合甲方进行财务结算；5、在财务结算完毕后，我司将所有销售资料交付给贵司指定负责人员。函中甲方一栏加盖了百川公司合同专用章，乙方一栏加盖了华晨公司庐江海纳分公司公章。期间，百川公司将华晨公司交纳的20万元销售保证金退还给华晨公司。依据《撤场确认函》的约定，2013年5月22日，华晨公司的委托代理人牟小龙与百川公司进行财务结算，百川公司向牟小龙支付378304元佣金。当日，牟小龙出具一份《说明书》，载明：百川公司与华晨公司于2013年5月3日达成的现场确认函，财务结算工作已经结算完毕，销售佣金已全部付清。
2013年7月18日，百川公司向华晨公司发出一份通知，载明：2012年11月21日，我司与贵司签订一份《商品房代理销售合同》。之后，双方在履行合同中发生纠纷，贵司撤走销售人员，并从我司退还履约保证金。2013年6月20日，我司致函贵司要求履行双方所签订《商品房代理销售合同》，催告贵司在接函后五日内开展销售工作，交纳20万元履约保证金，逾期合同将自动终止。但是，贵司至今既不派员组织开展销售工作，也不交纳履约保证金。鉴于贵司行为已严重违反合同规定，给我司销售工作造成巨大的负面影响。为此，我司现依据《合同法》第96条规定，通知贵司解除双方2012年11月21日的合同，并将视事态发展决定是否追究你司的违约责任。通知书中加盖了海纳公司的公章。原审庭审中，海纳公司辩称该份通知是百川公司向华晨公司发出，加盖了海纳公司的公章是由于公司工作人员疏忽大意加盖。
华晨公司诉至原审法院，请求判令：1、海纳公司和百川公司共同支付房屋销售佣金196757.20元及利息4243.48元（利息计算至款清日止）；2、海纳公司、百川公司共同支付华晨公司人员工资、项目营销策划管理费（包括办公场房租、水电费、差旅费、招待费、培训费等）合计418000元；3、海纳公司、百川公司共同支付违约金50万元及利息10785.56元（利息计算至款清日止）。
原审庭审中，针对华晨公司以海纳公司、百川公司单方解约期间共计大定（收取定金、开盘后支付房款）49套，造成其可得佣金损失为由，主张海纳公司、百川公司应支付华晨公司已定房屋销售佣金196757.20元及利息4243.48元（利息计算至款清日止），考虑到房屋销售合同的数量、面积及范围相关证据甚多，原审法院在征得双方当事人同意后，于2013年11月6日对该证据组织质证。百川公司提供一份《商品房代理销售合同》以及海纳公司商品房预售许可证7份，证明2012年12月21日华晨公司与百川公司签订合同后，海纳公司已取得商品房预售许可证7份，可预售房源334套，面积为32603.7平方米，但在合同签订时，已销售面积为27875.29平方米，下剩4728.41平方米房屋应由华晨公司销售。提交259份商品房销售合同，2012年11月21日至2013年1月5日为销售第一阶段，华晨公司只销售9份合同，销售1094.18平方米房屋；2013年1月5日至2013年2月20日为销售第二阶段，华晨公司只销售8份合同，销售964.6平方米房屋，未完成销售任务。华晨公司在庭审中提供大定单49套，最终签订合同只有10套。华晨公司对百川公司提供的商品房预售许可证、259份商品房销售合同、2012年11月21日至2013年1月5日销售9份合同的真实性无异议，但对上述相关证据的合法性、关联性均有异议，理由为，首先，一至八号楼海纳公司已取得商品房预售许可证均在合同签订前；其次，双方签订合同在预售许可证取得之后；最后，商品房的销售自许可证取得之日，应作为一个整体进行考核。海纳公司对上述证据未予质证。
原审法院认为：华晨公司与百川公司签订的《商品房代理销售合同》合法、有效，合同签订后，华晨公司依约向百川公司交纳了20万元销售保证金，并对委托的事项进行处理。华晨公司与百川公司因房屋销售发生争议，百川公司通知华晨公司撤场停止销售，华晨公司表示同意。从双方签订的《撤场确认函》的内容、百川公司将华晨公司交纳的20万元履约保证金退还以及华晨公司委托代理人牟小龙与百川公司进行财务结算，百川公司将华晨公司应得销售佣金已全部付清等事实，能证实华晨公司与百川公司经协商一致对双方于2012年11月21日签订的《商品房代理销售合同》予以解除。因百川公司将华晨公司应得销售佣金已全部付清，故华晨公司要求百川公司支付其已定房屋销售佣金196757.20元及利息4243.48元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。
因华晨公司与百川公司签订的《商品房代理销售合同》中约定华晨公司的人员工资、奖金等费用由华晨公司承担，故对华晨公司要求百川公司支付其人员工资、项目营销策划管理费（包括办公场房租、水电费、差旅费、招待费、培训费等）等合计418000元的诉讼请求，没有合同约定和法律依据，不予支持。
华晨公司要求百川公司支付违约金50万元及利息10785.56元的诉讼请求，因华晨公司与百川公司经协商一致解除合同，又因华晨公司没有提供百川公司在合同履行中存在违约的证据，对其此项诉讼请求不予支持。2013年7月18日向华晨公司发出的通知书虽加盖了海纳公司的公章，但从该通知书的内容看应系百川公司作出，且华晨公司未能提供2012年11月21日与海纳公司另行签订《商品房代理销售合同》的事实。海纳公司对此抗辩理由成立。故华晨公司要求海纳公司承担责任的各项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三第一款、第三百九十六条、第三百九十七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条第一款之规定，判决：驳回华晨公司的诉讼请求。案件受理费14970元，由华晨公司负担。
华晨公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案诉争合同并非双方协商一致解除，而系百川公司单方终止解除合同。协商一致解除最基本的是需要双方有明确的意思表示，《撤场确认函》第一句“贵司通知我司撤场停止销售”已经非常明确地表明百川公司系单方解除合同。再者，解除合同应由双方签订解除合同协议书，并对合同履行中双方之间有无存在的争议、纠纷及违约责任等作出明确表示。纵观撤场协议书，并没有对此有相关表述。其次，百川公司在一审中也根本未提及《撤场确认函》系双方协商一致解除，而是狡辩称其之所以解除合同是因为上诉人未完成销售任务。原审法院将《撤场确认函》主动、生硬地理解为双方协商一致解除，如此认定，实为不妥。根据合同约定，任何一方擅自提前终止合同，则违约方应向守约方支付违约金50万元。二、海纳公司系合同甲方，属法理中的债权债务加入，应当承担连带赔偿责任。虽然本案诉争合同不是海纳公司与上诉人所签，但海纳公司于2013年7月18日出具给上诉人的通知中已经明确了其在本案诉争合同中的法律地位，对此，上诉人表示认可。再者，海纳公司本身即为项目开发公司，本案诉争合同签订之前的房屋销售代理合同即是海纳公司与上诉人所签，后在海纳公司要求下，上诉人与百川公司再行签订了本案诉争合同，但实际履行双方仍是上诉人与海纳公司，最直接的证据就是上诉人支付的20万元销售保证金是支付给海纳公司的，并一直在其公司账下。三、海纳公司、百川公司应当支付华晨公司销售期间“大定”房屋的销售佣金。上诉人履行合同期间，因《预售许可证》尚未拿到，“大定”房屋49套，若不是上诉人单方违约，上述房屋在领取《预售许可证》后随即将签订正式《商品房销售合同》。但百川公司单方违约终止合同，将上诉人前期投入的所有工作成果据为己有，应当支付上述房屋销售佣金。此外，自2012年11月21日合同签订之日至2013年5月3日解除合同期间，上诉人销售尾盘也尚有178304元销售佣金尚未支付。综上，请求撤销原审判决，改判海纳公司和百川公司共同支付上诉人已订房屋销售佣金196757.20元以及利息4243.48元（计算至款清日止），并承担违约金50万元。
海纳公司答辩称：海纳公司不是本案诉争合同的当事人，不应承担责任。上诉人与海纳公司之前签订过房屋销售代理合同，海纳公司收取上诉人的20万元销售保证金因为双方合同终止了合作，已经退还了上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
百川公司答辩称：本案诉争合同签订后，上诉人一直未能完成销售任务，答辩人也多次向上诉人提出履行不能的问题，双方经过反复交涉后达成了解除合同的合意，上诉人同意撤场，也与答辩人进行了结算，答辩人已经将房屋销售佣金支付完毕。即使是答辩人单方终止合同，也是因为上诉人违约在先，根据合同约定，答辩人有权解除合同。此外，百川公司从未收取过华晨公司的20万元销售保证金，原审判决认定华晨公司已向百川公司交纳20万元销售保证金，无事实依据，但未影响判决结果。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，华晨公司提交一份2013年5月22日银行转款凭证，证明牟小龙在收到百川公司佣金378304元后，同时又将其中的175641元退还给百川公司的会计朱开凤。海纳公司、百川公司共同质证认为，证据的真实性不持异议，牟小龙受上诉人委托负责房屋销售项目工作期间，从答辩人处支取现金用于支付销售人员的工资，故牟小龙转给朱开凤的钱是用于偿还答辩人借出的款项。因为根据合同约定，销售人员的工资应由华晨公司负责。百川公司针对上述质证意见，同时提交一份2012年11月28日会议纪要以及四张银行进账单予以证实，会议纪要有牟小龙签字，内容主要为，因华晨公司未向百川公司支付20万元销售保证金，双方经协商由百川公司每月预支华晨公司3万元，该款项由牟小龙负责领取作为销售人员的工资，此款在结算销售佣金时扣除。华晨公司质证认为，对会议纪要的真实性持有异议，对银行进账单的真实性不持异议，对两组证据的关联性和证明目的均有异议，牟小龙与百川公司签订上述会议纪要没有经过华晨公司的任何授权，牟小龙与百川公司之间的借款与本案无关。
二审期间，华晨公司陈述本案诉争合同签订后，没有另行向百川公司交纳20万元销售保证金，因之前与海纳公司签订合同时已经交纳了20万元销售保证金，后华晨公司与海纳公司解除了合同，华晨公司交纳给海纳公司的20万元销售保证金由海纳公司转给百川公司，作为华晨公司支付本案诉争合同的销售保证金。百川公司对此不予认可。
本院经审查，对原审法院查明的“华晨公司依约向百川公司交纳20万元销售保证金”以及“2013年7月18日百川公司向华晨公司发出一份通知”的事实不予确认。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
根据双方当事人举证、质证以及陈述，二审另查明：华晨公司与百川公司签订本案诉争合同前，就海纳公司开发的“海纳国际”项目的房屋销售代理事宜，曾与海纳公司签订过房屋销售代理合同，并由华晨公司向海纳公司交纳了20万元销售保证金。就本案诉争合同约定的20万元销售保证金，华晨公司未向百川公司交纳。
本院认为：关于百川公司是否应当向华晨公司支付房屋销售佣金问题。华晨公司收到百川公司的撤场通知书后，授权其公司项目经理牟小龙配合百川公司进行财务结算。根据百川公司提交的证据，能够证明牟小龙与百川公司已经结算完毕，百川公司亦将房屋销售佣金全部付清。牟小龙的行为能够代表华晨公司。至于牟小龙收到百川公司支付的佣金后如何处理、是否交还给华晨公司，系华晨公司内部之间的法律关系，不影响本案的审理结果，华晨公司可另行向牟小龙主张权利。华晨公司关于百川公司应当向其支付佣金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于百川公司是否应当向华晨公司承担违约责任问题。虽然百川公司单方向华晨公司发出撤场通知，要求解除合同，但华晨公司在收到百川公司的撤场通知后并未提出任何异议，而是积极委派相关人员与百川公司进行销售交接和财务结算，并愿意在结算完毕后将所有销售资料返还给百川公司。从其意思表示中可以看出，华晨公司主观上对于百川公司解除合同并无异议，且和华晨公司进行了最终结算，应当视为双方对解除合同后的权利义务的处理达成了一致意见。此外，即便是百川公司单方解除合同，根据合同对华晨公司销售代理的房源范围、销售任务指标作出的约定以及百川公司提交的证据，亦可以证实华晨公司未按约完成销售任务，百川公司提前终止合同，符合合同的约定。故华晨公司上诉认为百川公司应当承担违约责任，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
关于海纳公司在本案的诉讼地位及是否承担法律责任问题。华晨公司提交的2013年7月18日通知系由海纳公司加盖印章，海纳公司辩称该通知系百川公司所发，工作人员误盖了海纳公司印章。但从通知内容来看，其中关于催告华晨公司继续开展销售工作否则追究华晨公司违约责任的内容，与之前百川公司已经向华晨公司发出撤场通知的意思表示相互矛盾。鉴于华晨公司与海纳公司均认可双方曾签订过房屋销售代理合同，但对合同的履行状态又未能提交相应证据证明。故本案中，仅凭该份通知不能充分证明系百川公司出具，且百川公司亦未明确表示认可，亦不能证明系海纳公司对本案诉争合同的追认。即便按华晨公司的上诉意见理解，海纳公司系债权债务的加入，但百川公司与华晨公司就诉争合同的债权债务已经结算完毕，海纳公司的责任承担亦已失去债务存在的基础。故华晨公司要求海纳公司在本案中承担连带责任，亦无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，华晨公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，处理结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10810元，由上诉人合肥华晨房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。