北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第05429号
原告唐效安，男，1974年6月21日出生。
委托代理人王荣田，内蒙古大法扬律师事务所北京分所律师。
被告邓炳德，男，1955年9月24日出生。
被告北京市通州区台湖镇田家府村民委员会，住所地北京市通州区台湖镇田家府村。
法定代表人王旭，村主任。
二被告委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
原告唐效安与被告邓炳德、北京市通州区台湖镇田家府村民委员会（以下简称田家府村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐效安及其委托代理人王荣月，被告田家府村委会的法定代表人王旭，被告邓炳德、田家府村委会共同的委托代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐效安诉称：2003年6月28日，被告邓炳德和被告田家府村委会签订承租废坑塘合同书，约定田家府村委会将位于北京市通州区台湖镇田家府村（以下简称田家府村）松坟坑塘84.6亩租赁给邓炳德，租赁期限为30年。2008年10月份，我和邓炳德签订土地租赁合同，邓炳德将上述土地中的23亩工业用地使用权转让给我。合同约定我有权在该块土地内建造厂房、宿舍、仓库等生产经营、办公、生活设施及安装机械设备。合同还约定由于田家府村委会的失误或由于本合同的内容不符合国家有关规定的法规政策而造成我损失，田家府村委会应赔偿我的全部直接和间接的经济损失。合同签订后，我支出和土地承包相关的费用90.3万元，同时在承包土地上投资4942901.4元建起厂房等相关设施。2009年12月21日，北京市国土资源局作出京国土（通州）分局罚字（2009）第66号国土资源行政处罚决定书，认定我承包的土地为非法占用土地。后通州区人民法院于2010年7月28日出具行政裁定书，认定上述行政处罚决定书符合法律规定，并将我承包地上的建筑物予以拆除，给我造成巨大的损失。我认为，邓炳德、田家府村委会在明知没有办理用地审批手续的情况下，仍将土地租赁给我用于建设厂房等建筑设施经营，给我造成了巨大的损失。现要求依法确认我与邓炳德签订的土地租赁合同无效，邓炳德退还我土地承包费253000元，土地转让费650000元，邓炳德、田家府委员会共同赔偿我损失4942901.4元，共计5845901.4元，并承担本案诉讼费用。
被告邓炳德辩称：不同意原告唐效安的诉讼请求，其起诉无事实及法律依据。
田家府村委会辩称：不同意原告唐效安的诉讼请求，我与唐效安无法律关系，唐效安起诉我无事实及法律依据，请法院驳回其起诉。
经审理查明：2003年6月28日，被告邓炳德（乙方）与被告田家府村委会（甲方）签订《承租废坑塘合同书》，约定甲方将位于北京市通州区台湖镇田家府松坟坑塘84.6亩租赁乙方（以实际测量面积并须双方确认为准）。土地租赁期限为30年，有效期自2003年6月28日始至2033年6月28日止。《承租废坑塘合同书》第七条乙方的权利和义务第1款约定，乙方有权在该土地内建造厂房、投放机械设备、建宿舍、仓库及围墙等生产经营、办公、生活设施，乙方享有经营自主权，甲方不能干涉；第4款约定乙方在合同期内，根据实际经营状况，有权整体或部分土地转租其它单位或个人，甲方不得阻挠。2008年10月，原告唐效安（乙方）与邓炳德（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将上述土地中的23亩工业用地使用权转让给乙方，乙方用于从事工业生产、仓储加工等经营活动。土地租赁期限为26年，有效期自2008年10月1日起至2033年6月28日止。《土地租赁合同》第五条甲方的权利义务第3款约定，甲方协助乙方办理建设项目的立项、规划许可等相关手续，实际产生的费用由乙方承担。如无法办理建设项目的批准手续，甲方同意解除合同，退还乙方已付全部租金和费用。该合同第七条违约责任第1款规定，甲方不得无故单方解除合同，因甲方未按照合同约定的内容办理相关手续，致使合同无效，应赔偿乙方经济损失（包括地上建筑物及其配套设施和投入、开办企业所需相关费用及直接和间接损失等），并承担违约责任。
合同签订后，邓炳德将土地交由唐效安使用，唐效安在土地上建造厂房。2009年12月21日，北京市国土资源局出具京国土（通州）分局罚字（2009）第66号行政处罚决定书，认定邓炳德在未办理用地审批手续的情况下，占用田家府村23.10亩的土地建设厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，作出如下行政处罚：责令邓炳德退还非法占用的土地，限期拆除在田家府村23.1亩土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2010年7月28日，本院作出（2010）通执字第4400号行政裁定书，裁定北京市国土资源局申请强制执行的京国土（通州）分局罚字（2009）第66号国土资源行政处罚决定书，本院予以强制执行。后唐效安建造在上述土地上的厂房被强制拆除。
庭审中，唐效安诉称其与邓炳德签订的《土地租赁合同》无效，邓炳德对此不予认可，辩称唐效安无证据证明合同无效。唐效安诉称邓炳德应退还收取的土地承包费253000元，邓炳德认可已收取租金253000元，但如果认定合同无效，则不同意退还租金。唐效安提供《关于转让土地使用权合同》一份，诉称其承租土地时给付土地原承租人冯xx转让费65万元，并要求邓炳德退还。唐效安提交收据以证明其向冯津旭支付的转让费中，有343903元被邓炳德领走。收据显示为冯xx向邓炳德支付修建大门款、垫土费、建墙费及租赁费等费用。对此，邓炳德不予认可，辩称其并未收取转让费，该费用与其无关，而唐效安提交的收据系其与冯xx之间的资金往来，与唐效安无关，唐效安未提供其向冯xx交纳转让费的收据证明其已向冯xx支付转让费用。唐效安诉称承租土地后建厂房等投资共计4942901.4元，并要求邓炳德与田家府村委会共同赔偿。对此邓炳德及田家府村委会均辩称邓炳德建厂房等投资损失与邓炳德、田家府村委会无关，上述损失系唐效安没有办理审批手续造成的。
经唐效安申请，本院报高院摇号确定由北京市国盛房地产评估有限责任公司对唐效安在租赁土地上所建厂房进行了评估。2012年8月2日，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具评估报告，评估唐效安在承租地上的办公楼、厂房、宿舍等共计9501.36平方米的建筑物总价7505065元。但因估价时点估价对象建筑物基本已灭失（仅有14号房），本次评估以当事人提供的平面图、侧面图等以及估价人员现场勘查、测量所得为依据。邓炳德及田家府村委会认为进行评估的标的物已经灭失，报告采用的都是原告提交的材料进行假设的价值认定，因此对评估报告均不予认可。唐效安认可评估报告中评估对象的建筑面积依据自己绘制的图纸及照片和影像资料计算。
为证明其建厂房损失，唐效安提交收据予以证明，收据显示为各种材料费用情况，其费用总计4140534.4元。邓炳德及田家府村委会认为上述票据并非正式发票，故不予认可。
上述事实，有合同、证人证言、村委会证明、土地使用权证书及当事人陈述在案佐证。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同无效系法律对当事人意思表示一致的否定性评价，其法律后果为合同自始不发生效力，当事人主张合同无效，须以法定事由为依据。本案中，原告唐效安虽主张其与被告邓炳德签订的《土地租赁合同》无效，但北京市国土资源局出具的《国土资源行政处罚决定书》认定邓炳德在未办理用地审批手续的情况下，占用承租土地建房的行为违反相关法律规定，并未就邓炳德与唐效安签订的合同是否违反法律规定作出认定，而依据本案现有证据，并不能证明该《土地租赁合同》存在合同法规定的合同无效情形。因此，唐效安要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。唐效安与邓炳德在合同中约定，如无法办理建设项目的批准手续，邓炳德同意解除合同，退还唐效安已付全部租金和费用。现唐效安所建厂房因未办理用地审批手续而被拆除，邓炳德应依据合同约定退还全部租金。故唐效安要求邓炳德退还土地承包费的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。唐效安要求邓炳德退还转让费的诉讼请求，因其未能提供证据证明邓炳德收取了转租费，故本院亦不予支持。唐效安所建厂房被拆除，是因为其在未办理用地审批手续的情况下，在承租土地建设厂房，违反了相关法律规定。而唐效安与邓炳德签订的《土地租赁合同》约定邓炳德协助唐效安办理建设项目的立项、规划许可等相关手续，实际产生的费用由唐效安承担。如无法办理建设项目的批准手续，甲方同意解除合同，退还乙方已付全部租金和费用。现唐效安所建厂房因未办理用地审批手续而被拆除，邓炳德依据合同约定应对唐效安所建厂房被拆除负相应的责任。故唐效安要求邓炳德赔偿厂房被拆除损失的诉讼请求合理，本院予以支持。关于厂房损失的数额，因厂房已被拆除，评估系由唐效安单方提供的图纸作为依据，并由评估单位结合现场勘查、测量所得作出的结果。因此评估报告本院无法完全采信，但可以依据评估报告并结合唐效安提供的建厂时支出费用的相关收据作为确定厂房被拆除损失的参考依据。本院依据上述依据，结合唐效安、邓炳德在厂房被拆除中的责任划分，酌定邓炳德赔偿唐效安厂房被拆除的损失350万元。唐效安并未与田家府村委会签订相关合同，故唐效安要求田家府村委会赔偿厂房被拆除损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告邓炳德退还原告唐效安交纳的土地承包费共计二十五万三千元，于本判决生效之日起七日内付清；
二、被告邓炳德赔偿原告唐效安所建厂房被拆除造成的损失费共计三百五十万元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告唐效安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万二千七百二十二元，由原告唐效安负担一万五千八百九十八元（已交纳），由被告邓炳德负担三万六千八百二十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费二万一千二百五十元，由原告唐效安负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭云进
代理审判员 王晓杰
代理审判员 崔启贵
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 郝东爽