广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1403民初402号
原告：卢艳，女，1994年3月23日出生，汉族，住址：梅州市梅县区。
委托诉讼代理人：曾浩然，系广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘恋，系广东粤梅律师事务所实习律师。
被告：梅州市梅县区海风房地产开发有限公司，住所地：梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园11楼B20号单层店。
法定代表人：杨概，系该公司的总经理。
委托诉讼代理人：刘中强，系广东法泰律师事务所律师。
原告卢艳与被告梅州市梅县区海风房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告卢艳的委托诉讼代理人曾浩然与刘恋、被告梅州市梅县区海风房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢艳向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告退还房款共计人民币66300元及利息人民币5606元，从2018年3月9日至退清房款之日的利息按上述标准另计；二、请求法院依法判令被告�原告赔偿因面积误差所致原告契税损失共计人民币10392元；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月29日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151000068412），合同约定：原告向被告购买梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园第9幢10层1001号房（以下简称“该房屋”），该房屋约定的建筑面积为151.9平方米，每平方米为人民币4279.13元，总金额为人民币650000元。合同签订后，原告按照约定向被告付清房款。2017年12月4日，梅州市梅县区国土资源局向原告出具了粤(2017)梅州市梅县区不动产权0036397号不动产权证书，证书显示该房屋的产权登记面积为141.9平方米，因此该房屋的产权登记面积比合同约定的建筑面积少了10平方米，面积差异值约为6.6%。另外，原告于2016年2月19日到梅州市梅县区地方税务局南口税务分局缴纳该房屋的契税，�税是按照合同约定的建筑151.9平方米进行计算的，因此得出的计税金额为650000元。由于该房屋存在面积误差，从而导致原告出现了契税损失。原告认为，由于该房屋的产权登记面积少于合同约定的建筑面积，因此造成了原告多交房款、契税等一系列经济损失。为了维护原告的合法权益，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“……买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买�人”，特向贵院提出以上诉讼请求，望判如所请！
被告梅州市梅县区海风房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。一、双方约定的商品房计价方式为按套出售。依据双方于2015年12月29日签订的《广东省商品房买卖合同》第四条的约定，“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5188.38元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4279.13元，总金额（人民币）陆拾伍万(650000)元整”，以此证实双方约定的商品房计价方式为按套出售，双方对商品房“按套出售”的约定符合法律、法规规定。为此，双方在该合同第五条中进一步明确约定，“面积确认及面积差异处理。（当事人选择，按套计价�，不适用本条约定）”，即不适用产权登记面积与合同约定计价面积发生差异时的任何处理方式，只适用于不管面积差异如何，双方均按套计价为购房款总金额人民币65万元。由于该合同第五条约定的出现，明确表明当事人选择按套计价方式不再适用该条约定，从而排除了双方在建筑面积产生差异的情况下按以套内建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径。由此可见，原告的诉讼请求错误适用了产权登记面积与合同约定计价面积发生差异时的退款条文，应予驳回。二、双方“按套出售”的约定优先于行政部门的规范格式。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制的在不动产登记时必须使用的合同，有明显的形式化，比如该合同选择了“按套出售”，直接约定购房款总金额即可。但是，行政部门为了统计房价等需要�又添加按套内建筑面积计算、按建筑面积计算等文字。在该合同第五条约定中又设计出：双方既然选择了“按套出售”，则排除了以建筑面积计价的格式条文。在《广东增值税普通发票》中，单价为每平方米2633.31元，以建筑面积151.9平方米价款42万元，这种发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供选择，当事人必须按照规定填写，无权变更，双方只履行房屋按套出售计价的约定。可见，原告诉请退还房款、赔偿契税损失，是违反约定和无法律依据的。综上所述，根据民事法律的有关规定，原告的诉讼请求无理，应当驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年年底左右，原告卢艳到被告梅州市梅县区海风房地产开发有限公司处了解涉案商品房的户型图等相关资料后，决定向被告购买涉案房产，并于2015年12月10日，以乙方身份与被告梅州市梅县区海�房地产开发有限公司（作为甲方）签订《项目认购书》，约定：“一、乙方向甲方认购物业：梅县区大新城恒泰花园9号楼1001房。二、双方同意：（一）该物业按套计价，房价为人民币陆拾伍万元整。（二）乙方自愿选择甲方指定的付款方式。2、银行按揭：（1）定金：贰万元整；（2）首期（不含定金）：贰拾万元整，于2015年12月17日前付清；（3）余款肆拾叁万元整，于2015年12月17日前办理银行按揭。乙方按揭资格不符合银行规定或银行审批额度不足之时，乙方须在接到甲方通知15日内付清或补足余款。3、乙方超规定付款时间十天，视为放弃认购权，甲方有权在不通知乙方的情况下单方面解约，并不予返还乙方交的认购款项。……四、特别约定。1、本《认购书》项下，所未能详尽设定之事项，无论销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他相关事项。双方同意以即将签署的《商品房买卖合同》及其附件为准。2、在签署本《认购书》前，乙方已详细阅读即将签署的《商品房买卖合同》及其相关附件之所有内容，并认可《商品房买卖合同》及其相关附件的所有相关条款、事项及内容。……”
双方按照上述签订的《项目认购书》履约后，原告卢艳与被告梅州市梅县区海风房地产开发有限公司于2015年12月29日签订了用于网签的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为20151000068412），合同主要内容包括：第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房（其房屋平面图经梅县住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园第9幢10层1001房，该商品房合同约定建筑面积共151.9平方米，其中，套内建筑面积125.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.62平方米。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5188.38元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4279.13元，总金额人民币陆拾伍万（650000）元整。第五条约定当事人选择按套计价的，不适用“面积确认及面积差异处理”约定。第十七条第4项约定办证税费按国家规定各自承担。第十九条约定本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉解决。第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。该《广东省商品房买卖合同》附件一为房屋平面图，该平面图标明了房屋户型与详细尺寸。
双方签订《广东省商品房买卖合同》后，原告卢艳于2016年5月29日根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》向梅州市�县区地方税务局缴交了契税19500元。之后被告亦将梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园9号楼1001房交付予原告。
2017年12月4日，原告卢艳取得梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园9号楼1001房产权证书，不动产权证号为粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0036397号。该不动产权证中房产分户图记载：建筑面积141.9㎡，套内面积121.41㎡，分摊面积20.19㎡。同时该分户图中的房屋测绘图所标明的户型与详细尺寸对比《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示户型与详细尺寸，除阳台、入户花园处所示尺寸有小差异外其余相符，且房产分户图所示测绘的阳台和入户花园综合尺寸大于《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图所标明的阳台和入户花园综合尺寸。
另查，原告卢艳在庭审中确认其未向梅州市梅县区地方税务局提出退税申请。现该梅州市梅县区大新城新地街恒泰花园9号楼1001房原告卢艳已经转卖于他人，并已经办理过户登记手续。
本院于2018年5月4日向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局调查了解如下情况：合同编号为20151000068412号的《广东省商品房买卖合同》是否为广东省商品房买卖格式合同？该合同第四条约定：“商品房计价方式是该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米5188.38元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4279.13元，总额陆拾伍万元整。”该条约定的商品房单价是否为软件自动生成？梅州市梅县区住房和城乡规划建设局于2018年5月14日作出回复：合同编号为20151000068412号的《广东省商品房买卖合同》是广东省商品房买卖格式合同，该合同第四条约定的商品房单价是软件自动生成。
上述事实，有庭审笔录、问话笔录、合同编号为20151000068412号的《广东省商品房买卖合同》、粤(2017)梅州市梅县区不动产权第0036397号不动产权证书，卢艳与黄思奕签订的二手房买卖合同复印件、梅州市梅县区国土资源局出具的权利人信息、中华人民共和国税收完税证明、发票、《项目认购书》等证据证实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人的合法权益依法受法律保护。原告的诉请能否得到支持，关键看双方当事人对涉案商品房买卖的真实意思表示和具体约定。
关于计价方式认定问题。第一，原告卢艳是在了解涉案商品房相关情况后，经双方协商自愿签订的《项目认购书》。该《项目认购书》约定了标的、数量、价款、履行方式、履行期限、违约责任等，具备合同的基本要素，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，对双方具有约束力。其中，《项目认购书》第二条明确约定：双方同意该物业按套计价，房价为人民币陆拾伍万元整。从该条约定可知，原告在购买该房屋之初就明知该商品房是按套计价销售，并自愿接受该计价方式，签订了《项目认购书》，同时原告亦按照《项目认购书》履行了相关义务。第二，双方签订的合同编号为20151000068412号的《广东省商品房买卖合同》是用于网签办理产权手续签订的合同，该合同第四条约定，亦明确写明系按套出售，虽然该条同时还出现“按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5188.38元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4279.13元，总额陆拾伍万元整”的约定。但该单价精确到元、角、分，明显是由总价除以面积折算而来，不是通常交易习惯的先约定相对整数的单价后计算出总价的约定方式。再者，经本院向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局调查了解，该合同具有格式合同性质，且该合同第四条约定的建筑面积单价属于软件自动生成。由此，说明双方约定的计价方式是按套计价销售。第三，《项目认购书》与《广东省商品房买卖合同》约定的房屋总价均系65万元，双方前后协议约定的内容具有一致性，说明涉案商品房是按套销售，而不是按建筑面积销售。综上几点可知，涉案商品房是按套计价销售，而非按建筑面积销售。
关于原告卢艳诉请被告退还因建筑面积减少而多收的房款66300元及利息能否得到支持的问题。本院认为，双方当事人约定的计价方式是按套销售，按套销售模式按交易习惯是以一套总价计价销售，不论面积、单价。且《广东省商品房买卖合同》第五条约定了双方选择按套计价的，不适用面积确认与面积差异处理。再者，《广东省商品房买卖合同》附件一所示的房屋平面图所�户型与详细尺寸基本相符，且从两者标明尺寸综合起来，产权证上房产分户图所示测绘图综合尺寸还大于《广东省商品房买卖合同》附件所示综合尺寸，亦即被告所交付的房屋不存在套型不符或者相关尺寸比原设计少的问题。综上，原、被告双方约定按套销售，亦在《广东省商品房买卖合同》中约定排除面积差异处理条款，结合附件房屋平面图与房产证所附测绘图及交易习惯，可综合认定原告请求被告退还因建筑面积减少而多收的房款66300元及利息没有依据，不予支持。
关于原告主张被告向原告赔偿因面积误差所致原告契税损失共计人民币10392元的问题。双方约定办证税费按国家规定各自承担。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税�原告卢艳购买房屋按照国家规定和双方约定，均由原告按照国家政策向契税征收机关缴纳契税。如原告认为因房屋产权登记面积少于合同约定的建筑面积而导致其多缴契税，应先行向契税征收机关申请退税。现原告在庭审中确认其并未向契税征收机关申请过退税，故本案对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告卢艳的全部诉讼请求。
案件受理费1858元，按规定减半收取929元，由原告卢艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 刘伟梅
二〇一八年六月八日
书记员 黄 榕