苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0399号
原告苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路111号。
法定代表人许承露，该公司董事长。
委托代理人陈瑞良、周宁，江苏尚韬律师事务所律师。
被告上海泓名翰商贸有限公司，住所地上海市共和新路1209号7幢5楼。
法定代表人缪婧婧。
原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称苏州中润公司）诉被告上海泓名翰商贸有限公司（以下简称上海泓名翰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理。依法由代理审判员姜泽峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周宁到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州中润公司诉称，原、被告于2012年3月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告有权出租的位于苏州市吴中区宝带东路399号的中润-
苏州中心的3层331室房屋用于经营“博乐汇”，租赁期限自2012年3月1日至2014年2月28日。合同签订后，被告多次拖欠租金及其他应付费用，原告委托律师向被告发函，告知被告租赁合同于2013年12月25日解除，并要求被告支付拖欠的租金及物业管理费等费用，但被告至今未支付。请求判令：1、被告支付自2012年12月1日至2013年12月25日按照每平方米每天4.5元的标准计算的租金141034.97元、自2012年12月1日至2013年12月31日按照每平方米每月45元的标准计算的物业管理费45214.65元；2、被告支付违约金42171元；3、被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告对于上述第2项诉讼请求中的违约金数额调整为21300元。
被告上海泓名翰公司未作答辩。
经审理查明，2012年3月29日，原告苏州中润公司与被告上海泓名翰公司签订《中润·苏州中心房屋租赁合同》1份，约定：原告出租给被告的房屋位于江苏省苏州市宝带东路399号的中润·苏州中心商业房产三层331号；房屋用于计算租金（不包含物业管理费）及其他费用的租赁面积为77.29平方米；被告承诺租赁该房屋作为经营“博乐汇”之用途；房屋的租赁期限为2012年3月1日起至2014年2月28日止；原告同意给予被告自该房屋交付之日起2个月的免租装修期（即2012年3月1日至2012年4月30日止）；暂约定该房屋的交付日期为2012年3月1日，最终以原告实际交付之日（或视为交付日期）为准；自装修期限届满后的次日起，该房屋的租金（不包含物业管理费）按照保底租金或者提成租金的两种方式收取，每月以结算金额较高的方式实际支付，保底租金按租赁面积计算，第一年4.5元／天／平方米，每年递增10%，提成租金按照税前月营业额提成，电子教育类12%，文具类16%；被告应按保底租金的标准向原告预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的应付结算租金），被告应于该房屋交付的同时，向原告预付一个月的租金，其后各月预付的租金应由被告于该月第一个工作日或之前向原告付清；若被告上个月的提成租金（若有）高出保底租金，则被告应于原告向其发出付款通知后5日内向原告付清上个日历月的提成租金（若有）与保底租金之差额；被告应于本合同签订之时向原告支付房屋租赁保证金42171元（三个月租金31737元，三个月物业管理费10434元）；被告应于租赁期内（不包括装修期）向原告或管理公司支付该房屋的物业管理费，目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照45元／月／平方米收取，原告有权根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整；被告有逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月情形的，原告有权书面通知被告解除本合同，并有权按约定立即收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知被告的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按合同约定追究被告违约责任；如原告按本合同的规定解除本合同的，被告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，被告还须向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间为三个月的租金和三个月的物业管理费总和，同时，被告应赔偿因其违约而造成的原告的损失；本合同当事人之间发生的任何通知或联络应以书面形式按下述有效地址或传真号码发生，被告收件人为吴健勇，地址为上海市共和新路1209号7幢5楼；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送到，邮局给予原告之邮寄凭证即为被告之收悉证明；等等。
2012年5月18日，原、被告在上述房屋租赁合同的基础上签订补充协议1份，约定：租赁期限由原来“2012年3月1日至2014年2月28日”改为“2012年7月1日至2014年6月30日”；免租装修期由原来“2012年3月1日至2012年4月30日”改为“2012年7月1日至2012年8月31日”；其他条款按合同执行；补充协议是原租赁合同不可分割的组成部分，与原租赁合同具有同等的法律效力；等等。
2013年12月11日，原告委托江苏尚韬律师事务所律师周宁、颜成诚向被告邮寄律师函1份，载明：截至2013年12月10日，被告已经累计结欠租金141034.97元、物业费45214.66元、电费12428.20元、圣诞帽5元及相应的违约金35954.59元，共计234637.42元；要求被告在收到本函后7日内一次性付清上述所欠款项234637.42元，否则原告将依法解除租赁合同，被告应承担支付违约金等责任。同月12日，吴健勇签收了该邮件。
2013年12月20日，原告又委托江苏尚韬律师事务所律师周宁、颜成诚根据上述相同地址向被告邮寄律师函1份，载明：截至2013年12月10日，被告已经累计结欠欠款共计234637.42元；2013年12月11日，原告致函被告，要求被告付清上述欠款，但被告未予履行；因此，特函告被告，双方的租赁合同于2013年12月25日解除，被告已支付的租赁保证金42171.00元不予退还，被告还应支付违约金42171.00元，被告应立即付清所拖欠的租金及相应的违约金等共计234637.42元；等等。同月23日，王远鹏代收了该邮件。
庭审中，原告提供了苏州市吴中区宝带东路399号2幢301室与苏州市吴中区丽丰商业中心1幢301室的房产证各1份，房产证登记的房屋所有权人均为苏州中润置业有限公司，原告称苏州市吴中区宝带东路399号2幢301室与苏州市吴中区丽丰商业中心1幢301室是紧密相连的，合称中润·苏州中心商业房产，苏州市吴中区宝带东路399号2幢301室的房产证是整个2幢3层的房产证，原告根据商业需要自行进行划分，中润·苏州中心商业房产三层331号属于苏州市吴中区宝带东路399号2幢301室的房产范围，其是受苏州中润置业有限公司的委托对上述房屋进行管理及出租等。原告称被告大约是2013年12月31日搬离了上述租赁房屋。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、律师函、快递单和查询单及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告未到庭应诉，也未予以反驳，视为放弃答辩权利，应承担相应的法律后果。现原告要求被告支付结欠的自2012年12月1日至2013年12月25日按照每平方米每天4.5元的标准计算的租金、自2012年12月1日至2013年12月31日按照每平方米每月45元的标准计算的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经计算，上述租金应为135643.99元，物业管理费为45214.65元。根据房屋租赁合同约定，如原告按本合同的规定解除本合同的，被告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，被告还须向原告支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间三个月的租金和三个月的物业管理费总和42171元。被告构成违约，原告已按合同约定解除合同，被告依约应承担违约责任，现原告自愿调整违约金数额为21300元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海泓名翰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金人民币135643.99元、物业管理费人民币45214.65元。
二、被告上海泓名翰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司违约金21300元。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币2582元，由原告苏州中润商业发展有限公司负担457元，被告上海泓名翰商贸有限公司负担2125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
代理审判员 姜泽峰
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 袁 超