重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0231民初3245号
原告：垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司，住所地垫江县桂溪镇牡丹大道88号温州商贸城C区，统一社会信用代码915002315922757361。
法定代表人：屈宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：雷雨，重庆欣凯律师事务所律师。
被告：垫江县中亚建材经营部，经营场所重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城佳艺美庭商场20、40号，注册号500231606180780。
经营者：刘长忠，男，1970年2月1日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。
原告垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司（以下简称垫江佳艺美庭）与被告垫江县中亚建材经营部（以下简称中亚建材）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。2017年9月1日，中亚建材以其经营者刘长忠的经常居住地在重庆市涪陵区为由，向本院提出管辖异议，本院经审查后认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，本案涉诉的租赁物位于垫江县内，本院具有本案的管辖权，遂于2017年9月19日裁定驳回了中亚建材提出的管辖异议；2017年10月8日，中亚建材不服本院驳回其管辖异议的裁定，上诉于重庆市第三中级人民法院，2017年11月7日，重庆市第三中级人民法院以中亚建材提出的上诉理由不能成立为由，驳回了中亚建材的管辖异议上诉。2017年10月27日，垫江佳艺美庭向本院提出财产保全申请，本院于2017年10月27日裁定冻结中亚建材的存款15万元及为垫江佳艺美庭提供诉讼保全担保的案外人付佳名下的车辆一台，于2017年10月31日裁定冻结登记在中亚建材经营者刘长忠名下的房屋一套。2017年12月15日，本院认为本案案情疑难复杂，依法裁定将本案转为普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行审理，在法庭辩论终结前，中亚建材提出反诉，本院经审查后认为，中亚建材的反诉申请符合法律规定，应与本诉合并审理，因垫江佳艺美庭需答辩期，遂决定休庭，后因中亚建材在期限内未缴纳反诉诉讼费，本院裁定中亚建材的反诉按撤回起诉处理。2018年1月29日，本案再次公开开庭进行审理。原告垫江佳艺美庭的法定代表人屈宁及其委托诉讼代理人雷雨、被告中亚建材的委托诉讼代理人王龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告垫江佳艺美庭向本院提出诉讼请求：1.被告于2017年11月27日前搬离租赁物；2.由被告按照每月60元/平方米的标准支付租金53887.68元，并支付滞纳金36374.18元、空调电费1422.6元、共计91684.12元；3.律师费3000元。事实和理由：原、被告于2013年7月16日签订租赁合同书一份，被告租用原告商铺，面积为204.12平方米，租期三年，用于经营欧派卫浴系列产品，租金采取逐年递增方式。2016年7月16日，原、被告签订入市经营合同书，合同期一年，被告租赁场地面积及位置均未发生改变。合同中第九条约定，乙方（指被告，下同）须按合同约定的数额、时间、方式和地点，向甲方（指原告，下同）足额支付租金、服务费和其他费用。同时该条第九项还约定，乙方违反本合同约定的，乙方自愿接受甲方的停电及关门处罚，并自愿将其展位内的全部展品交由甲方变卖处理……本合同第十条约定：“租赁期满后，乙方若需续租的，应于本合同租期届满三个月前续签《入市经营合同》，逾期视为放弃续租……自合同期满三日后，乙方存放在原承租商铺内的一切物品赠送给甲方”。2017年7月15日，原、被告之间的合同履行期限到期，被告未在合同到期日前三个月告知其需续签合同，也未与原告商谈续签事宜。2017年6月30日，原告向所有商户发“通知书”，通知所有商户于2017年7月1日18:00之前携带相关资料到商场办公室办理合同续签手续。因被告并未理睬，原告又于2017年7月25日单独给被告发“通知书”一份，告知其在28日18:00之前搬出该商铺所有商品，将商铺退还原告并结清相关费用。但是被告仍然不予理睬。原告无奈之下，于2017年8月1日给被告发“律师函”，告知其在收到律师函后3个工作日内与原告办理续签2017年7月16日至2018年7月15日租赁合同，并按照每平方米60元每月计算租金结清。如继续不予理睬也不完善相关手续，被告应承担相应的经济责任及法律责任（包括但不限于因诉讼所产生的律师费、诉讼费、保全费）。被告在收到律师函后，仍然采取不予理睬的态度，既不与原告签订合同交纳租金，也不搬离场地。原告无奈之下只得依法起诉被告，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。
被告中亚建材辩称，1.中亚建材在租赁合同到期后没有占用垫江佳艺美庭的场地，故中亚建材不应支付合同期满后的场地占用租金、滞纳金和电费；2.垫江佳艺美庭未提供证据证明中亚建材在合同期满后继续占用其场地，即使中亚建材继续占用，租金标准应按原租赁合同中的标准计算，双方未对每月60元/平方米的租金达成合意；3.租赁合同到期后，垫江佳艺美庭未征求中亚建材是否续租的意见，直接将中亚建材原承租的租赁物租赁给他人，剥夺了中亚建材的优先承租权，垫江佳艺美庭已构成根本违约；4.中亚建材在合同期满后未继续占用垫江佳艺美庭的场地，不存在违约行为，不应承担诉讼费和律师费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.垫江佳艺美庭提交的第二组证据（应收款明细原件2份、2017年7-8月空调电费表格原件1份、2017年7月6日收据复印件1份），本院认为垫江佳艺美庭作为本案的当事人之一，其提交的第二组证据中的应收款明细2份和2017年7-8月空调电费表格1份，系其单方面制作，无相关证据证明中亚建材或除垫江佳艺美庭外的其他单位、组织、个人对该3份证据进行确认，故本院对该3份证据的真实性不予认定；垫江佳艺美庭提交的2017年7月6日收据1份，因系复印件，且未提交证据原件进行核对，本院对该证据的真实性无法进行甄别，故本院对该份证据的真实性不予认定。2.垫江佳艺美庭提交的第三组证据（通知书复印件2份），本院认为该组证据均系垫江佳艺美庭制作，均系复印件，且未提交证据原件进行核对，其中一份通知书虽有其他人员的签字，但均未到庭接受质询，故本院对该组证据的真实性不予认定。3.垫江佳艺美庭提交的第四组证据（律师函复印件1份、EMS快递回执原件2份），本院认为该律师函系复印件，垫江佳艺美庭未提供原件进行核对，本院对该证据的真实性无法进行甄别，故对该份证据的真实性不予认定；EMS快递回执显示，垫江佳艺美庭欲送达对象为中亚建材的经营者刘长忠，但在快递回执中收件人一栏显示为“高静”，而非刘长忠本人签收，垫江佳艺美庭未提供证据证明快递收件人一栏签名的“高静”与中亚建材或刘长忠之间的关系，故本院对该组证据与本案的关联性不予认定。4.垫江佳艺美庭提交的第五组证据（《租赁合同书》原件1份，《租赁合同书补充协议》原件1份），本院认为该组证据垫江佳艺美庭提供的格式合同，且有垫江佳艺美庭和刘长忠的签字确认，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，亦未损害公共利益，且该合同书与本案有直接关系，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明，2011年6月28日，重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）与四川佳艺美庭家居装饰有限公司（以下简称四川佳艺美庭）签订《租赁合同》，该合同约定由亿祥置业公司将其所有的，位于重庆市垫江县的温州商贸城家居广场1楼到4楼（扣除亿祥置业公司保留温州大道面约600平方米）出租给四川佳艺美庭；该合同还约定，在租赁期间内，四川佳艺美庭享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租。同日，亿祥置业公司与四川佳艺美庭签订《租赁补充合同》，该合同约定四川佳艺美庭实际承租面积为29151.79平方米，租赁期限为15年（2012年5月1日至2027年4月30日）；该合同还约定，自《租赁补充合同》签订之日起，主合同及补充合同约定的由四川佳艺美庭享受的权利、承担的义务等，均由垫江佳艺美庭承接。2015年10月14日，垫江佳艺美庭向亿祥置业出具《承诺书》，承诺按照亿祥置业和四川佳艺美庭签订的《租赁合同》和《租赁补充合同》履行合同义务。
2013年2月12日，垫江佳艺美庭与刘长忠签订《租赁合同书》，约定垫江佳艺美庭将20、40号（建筑面积共计204.12平方米，含公摊面积）转租给刘长忠用于经营欧派品牌的卫浴系列产品，租赁期限为3年（2013年7月16日至2016年7月15日）；该合同第三条约定：“……乙方（指刘长忠，下同）应当向甲方（指垫江佳艺美庭，下同）支付的租金为每月每平方米￥6.6元（按建筑面积，实用率约为77%），每月共计￥1347.20元……适用于第一年。……租金的付款方式为壹年壹付。本合同第一次付款日即为合同签订日，后期每阶段的租金须于上阶段最后截止日期10天前一次性足额付清该阶段租金，先付后用。逾期未付，甲方将每天按欠款金额的5‰收取滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回场地，乙方已经支付的租金不予退还，所欠费用和违约金在保证金中抵扣。其不足部分，甲方有权向乙方追收。补充说明：①第一年度总租金为：￥16166.30……②第二年度总租金为：￥26944.00……③第三年度总租金为：￥53888.00……乙方应在签订本合同当日一次性地向甲方缴纳保证金￥20000.00元……其中40%为履约保证金，作为履行本合同的担保；60%为质量保证金，作为产品质量责任及合法经营的担保。乙方如在合同期内全部正确履行了合同义务，合同期满内及合同期满后一年内无质量投诉和其它违法经营或损害甲方市场信誉的不良行为，在合同期满后一年后甲方无息退还保证金。……商场中央空调、电梯及公共区域用电所产生的电费按乙方租赁面积分摊。……相关费用甲方按月进行代收代缴……”同日，垫江佳艺美庭与刘长忠签订《租赁合同书补充协议》，该协议约定刘长忠应按每月每平方米16元的标准按年向垫江佳艺美庭支付综合管理费（包括公用水、保洁、保安、绿化等属于物业管理中的公共费用，以及统一管理现场等属于经营服务中的公共费用），每月共计3266元。
2016年6月29日，垫江佳艺美庭与刘长忠签订《入市经营合同》，该合同对《租赁合同书》中约定的租赁物位置、面积和用途未做变更，明确了该租赁物建筑面积为204.12平方米（套内建筑面积157.17平方米，公摊46.94平方米），租赁期限为12个月（2016年7月16日至2017年7月15日），租金按每平方米9.33元/月计算，共计22861元，应在合同签署之日起1日内向垫江佳艺美庭付清，分户计量电费全部由承租人承担，中央空调电费按建筑面积由所有承租人分摊；双方还约定，前合同中刘长忠缴纳的保证金20000元，自动转入本合同作为《入市经营合同》的保证金，若刘长忠在合同期内全部正确履行了合同义务，合同期内及合同期满后18个月内无质量投诉和其他违法经营或损害垫江佳艺美庭信誉的不良行为，在合同期满且实际退场18个月后，垫江佳艺美庭无息退还该保证金。此外，合同还约定承租人逾期支付合同约定的各项费用的，其按应付金额0.5%/天向垫江佳艺美庭赔偿损失。
另查明,刘长忠与垫江佳艺美庭签订租赁合同后,将租赁取得的租赁物作为中亚建材的经营场所使用。
本院认为，原、被告双方的争议焦点在于：1.中亚建材返还租赁物的时间问题；2.租金的计算标准问题；3.滞纳金、电费、空调电费及律师费问题；4.垫江佳艺美庭退还保证金及电表户头费问题。
中亚建材返还租赁物的时间问题。垫江佳艺美庭与刘长忠签订有《租赁合同书》《租赁合同书补充协议》《入市经营合同》《管理规则》四份书面合同，合同中对租赁物的位置、价格、租赁期间等进行了约定，双方系租赁合同关系。垫江佳艺美庭在租赁期间内，已将租赁物交付给了刘长忠，并由中亚建材实际占有、使用，刘长忠应当在租赁期间届满后将租赁物返还给垫江佳艺美庭。现垫江佳艺美庭称中亚建材在租赁期间届满后未按照合同约定返还租赁物，而是在2017年11月27日才返还的租赁物，中亚建材称其在租赁期间届满时已将租赁物返还给了垫江佳艺美庭。垫江佳艺美庭和中亚建材双方均未提供证据证明租赁物返还时间的情况下，本院无法依据现有证据查明租赁物的返还时间。基于上述情况，本院认为，中亚建材作为承租方，在合同到期后负有返还租赁物的义务，若租赁物在尚未返还的情形下，由中亚建材实际控制，返还租赁物的行为尚未发生，垫江佳艺美庭事实上不可能取得返还租赁物时间的证据；垫江佳艺美庭与中亚建材之间的租赁关系成立后，租赁物由中亚建材实际占有、使用，中亚建材称其在合同期满后已返还租赁物，其应承担证明已按合同要求返还租赁物的举证责任，现垫江佳艺美庭主张中亚建材返还租赁物的时间为2017年11月27日，在无其他相反证据的情况下，本院对垫江佳艺美庭的该项主张予以采纳；垫江佳艺美庭称中亚建材已于2017年11月27日返还租赁物，故对垫江佳艺美庭请求中亚建材返还租赁物的诉讼请求不予支持。
租金计算标准问题。垫江佳艺美庭称租赁物的租金由“租金”和管理费两部分组成，实际都是租金。本院认为，垫江佳艺美庭与刘长忠之间签订的四份合同中，《租赁合同书》和《入市经营合同》系租赁合同，《租赁合同补充协议》和《管理规则》系对中亚建材经营活动管理方面的合同。双方在《租赁合同书》约定的租赁期间即将届满时签订了《入市经营合同》，在《入市经营合同中》双方约定的租金标准为每平方米9.33元/月，中亚建材在合同期满后未与垫江佳艺美庭续签其他租赁合同,因此双方签订的《入市经营合同》约定的租金按每平方米9.33元/月计算的标准,应视为双方重新对租金标准的约定。垫江佳艺美庭主张的其余部分的租金，实际系管理费用，可另案主张。
滞纳金、电费、空调电费及律师费问题。垫江佳艺美庭与中亚建材在《租赁合同书》中约定若中亚建材未及时缴纳租金，则按欠款金额的5‰向垫江佳艺美庭支付滞纳金；在《入市经营合同》中约定，中亚建材若逾期支付合同约定的各项费用，则其应按应付金额0.5%/天的标准赔偿垫江佳艺美庭的损失。本院认为，上述两份合同的相关内容系针对中亚建材不能按照合同约定及时支付租金或其他费用的违约金条款。中亚建材在《入市经营合同》约定的租赁期限届满后继续占有、使用租赁物，垫江佳艺美庭虽以律师函的形式要求中亚建材续签合同或返还租赁物，但该律师函未能到达中亚建材一方，垫江佳艺美庭与中亚建材之间在《入市经营合同》约定的租赁期限届满后形成了不定期的租赁合同，双方签订的《入市经营合同》继续有效，在不定期租赁期间继续适用，因此中亚建材应当按照《入市经营合同》的约定履行义务。垫江佳艺美庭与中亚建材在《入市经营合同》中对电费和中央空调电费进行了约定，分户计量电费由中亚建材承担，但未约定缴纳方式，垫江佳艺美庭未提供证据证明其已为中亚建材垫付分户计量部分的电费，故本院对垫江佳艺美庭的该项请求不予支持；垫江佳艺美庭未提供其缴纳中央空调电费及不定期租赁期间其他商户方面的证据，本院无法确定中央空调费是否实际存在,以及中亚建材应缴纳的中央空调电费的数额，故本院对垫江佳艺美庭的该项请求不予支持；垫江佳艺美庭与中亚建材在合同中未对产生纠纷后的律师费如何承担进行约定，在垫江佳艺美庭向中亚建材发出的律师函中虽载明了律师费的承担事项，但该律师函未能送达中亚建材且未形成合议，垫江佳艺美庭的该项主张于法无据，故本院对垫江佳艺美庭的该项请求不予支持。
垫江佳艺美庭退还保证金及电表户头费问题。诉讼中，中亚建材请求佳艺美庭退还保证金，结合《租赁合同书》和《入市经营合同》两份合同可以看出，中亚建材已向垫江佳艺美庭缴纳保证金20000元，在《租赁合同书》约定的租赁期限届满后转入《入市经营合同》继续作为保证金，在《入市经营合同》中约定了保证金的退还条件和退还期限，现保证金的退还条件和期限尚未成就，故本院对中亚建材的该项请求不予支持；中亚建材称其向垫江佳艺美庭缴纳了电表户头费，但未提供相关证据予以证明，故本院对中亚建材的该项主张不予支持。
综上，垫江佳艺美庭与中亚建材在《入市经营合同》约定的租赁期限届满后形成了不定期的租赁关系，《入市经营合同》仍继续有效，中亚建材应向垫江佳艺美庭支付占用、使用租赁物期间的租金8379.54元[204.12平方米×9.33元/月/平方米×4个月零12天（2017年7月16日至2017年11月27日）]。《入市经营合同》中约定租金应当在合同签署之日起1日内支付，垫江佳艺美庭与中亚建材之间的《入市经营合同》到期后，中亚建材继续占有、使用租赁物，其应当按照《入市经营合同》约定的期限支付租金，《入市经营合同》于2017年7月15日到期，中亚建材应当于2017年7月17日前支付租金，中亚建材在返还租赁物之前一直未支付2017年7月16日至2017年11月27日之间的租金，故其应当按照合同的约定支付违约金5614.3元（134天×0.5%×8379.54元）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据本案的实际情况,结合诉讼中中亚建材辩称其未违约及要求对垫江佳艺美庭主张的违约金进行调减的主张，本院将违约金调减为2807.15元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第二百三十五条，第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、由被告垫江县中亚建材经营部在本判决生效后十日内向垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司支付租金8379.54元、违约金2807.15元，共计11186.69元；
二、驳回原告垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，财产保全费1270元，共计4570元，由原告垫江县佳艺美庭家居装饰公司负担4030元，由被告垫江县中亚建材经营部负担540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 王贤凡
人民陪审员 张 均
人民陪审员 汪祥均
二〇一八年二月二十八日
法官 助理 邱竟翔
书 记 员 肖 玲