沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第00579号
原告：华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行.
负责人：吕万革，系该行行长。
委托代理人：ＸＸ，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告：袁欣。
被告：沈阳润隆房地产开发有限公司。
法定代表人：于鸿滨，系该公司总经理。
委托代理人：刘爽，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：罗丹，系辽宁同方律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行（以下简称华夏银行）与被告袁欣、沈阳润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员臧宁担任审判长、审判员李珮主审、人民陪审员刘玉洁参加评议，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告华夏银行委托代理人ＸＸ、被告润隆公司委托代理人刘爽均到庭参加了诉讼，被告袁欣经本院公告送达期满后未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告华夏银行诉称：原告与被告袁欣签订的《个人房屋抵押借款合同》，明确约定双方权利义务，被告自2014年6月21日至今一直未履行贷款还本付息义务，且经原告多次催告后仍表示�力偿还，已经构成根本违约，合同目的无法实现，故请求法院依法判决解除原告与被告袁欣间的个人房屋抵押借款合同。原告与被告签订的《个人房屋抵押借款合同》第6条约定合同项下的贷款利率为年利率7.205%，同时根据合同第6条的约定，调整后的贷款年利率为7.205%。合同的第15条约定“甲方（被告）不按合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率”。为充分保障申请人的权益，判令被告支付原告从2014年9月22日起至债务履行完毕之日止期间的逾期利息、罚息、复利。原告与被告沈阳润隆房地产开发有限公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第42条约定沈阳润隆房地产开发有限公司对合同项下的贷款本金、利息、罚息等甲方应付的其他款项承担连带保证责任。根据《物权法》第195条规定债务人不�行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。借款合同第39条也对抵押权的实现做了同样的优先受偿的约定，同时也对应此债权办理了抵押权登记。故请法院判令原告有权对被告抵押的位于和平区南京南街201甲号3051室的房产行使抵押权，并由申请人就所得价款优先受偿。诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告间的《个人房屋抵押借款合同》（编号：SY09P10220130026）；2、判令被告袁欣向原告清偿截至2014年9月22日的借款本金、利息、罚息共计243224.44元（其中，本金225913.27元、利息16913.98元、罚息208.39元、欠息复利188.8元）；3、判令被告支付原告从2014年9月22日起至债务履行完毕之日止期间的逾期利息、罚息、复利（按《个人房屋抵押借款合同》约定的计息办法）�4、判令被告沈阳润隆房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带赔偿责任；5、判令原告有权对被告抵押的位于和平区南京南街201甲号3051室的19.78平方米的房产行使抵押权，并由原告在上述债权内享有优先受偿权；6、判令被告承担本案诉讼费、拍卖费、律师费等全部费用。
被告袁欣未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告润隆公司辩称：我方可以办理房证及相关手续，对本案所涉债务无需承担连带赔偿责任。被告袁欣向原告借款24万用于购买我方开发的位于南京南街201甲（3051）室，我方对被告袁欣在原告处办理的借款业务提供阶段性连带保证责任至该房产办理完产权证及抵押手续止。但此房产至今没有办房产证及抵押登记手续不是我方的过错，我方完全可以协助借款人及原告办理上述证件及手续。因此，不能因本案所涉房产因非我方原因没办�产权证及抵押手续而一直要求我方对被告袁欣应支付给原告的款项承担连带赔偿责任。且经我方在贵院的立案庭查询得知，原告就此案的立案时间是2015年，而我方所提供的证据显示，我方在2014年便可以办理房产证等相关手续，从时间的角度也可以证明我方无需对此案承担相应责任。我方主张的罚息数额应为136.2元，且我方认为原告无权在主张罚息的基础上再主张复利及违约金，截止至原告起诉状落款日期应向原告清偿的本金、利息及罚息为223608.48元。从原告起诉状落款日期之时至债务履行完毕之日的应还未还利息应按个人房屋抵押借款合同中约定的7.205%计算，罚息按10.8075%计算。由于原告有要求对涉诉房产的优先受偿，故原告有义务提供抵押证等关于该房产状态的相关证据。依据《担保法》及担保法解释的相关规定，如人民法院判决保证人承担相关连带责�应在判决书中明确保证人享有向债务人追偿的权利。综上，请法院驳回原告请求我方承担连带责任的诉讼请求，维护我方的合法权益。
经审理查明：2013年2月7日，原告华夏银行（乙方、借款人、抵押权人）、被告袁欣（甲方、借款人、抵押人）、被告润隆公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定乙方向甲方贷款24万元用于购买位于沈阳市和平区南京南街201甲3051室房屋，甲方自愿以该房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；贷款期限10年，自2013年2月7日至2023年2月7日止；贷款利率为年利率7.205%；遇中国人民银行调整贷款基准利率，按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，调整时，均按中国人民银行调整后相应基准利率上浮10%确定；贷款本息的归还方式为等额本息还款法按月还本付息，每月20日为还款日；甲方不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，不能按期支付的利息，按罚息利息计收复利；丙方对本合同约定甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任，包含本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款款；甲方如未按本合同约定还本付息，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权充分抵押财产和／或要求保证人承担连带保证责任……2013年5月20日，原告华夏银行依约向被告袁欣发放了贷款。被告袁欣偿还部分本息后，未按约定偿还贷款本息，截止2014年9月22日，被告袁欣共计拖欠借款本金225913.27元、利息16913.98元、罚息208.39元、复利188.8元，故原告诉至法院。
另查明：涉案抵押房产于2014年12月10日取得房屋初始登记批复，但至庭审之日止并未实际办理房屋所有权证及抵押登记手续。
上述事实，有《个人房屋抵押借款合同》、借款凭证、欠款明细、初始登记查询情况表以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与二被告签订的《个人房屋抵押借款合同》合法有效，本院予以确认。被告袁欣未按借款合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据该合同约定，如被告袁欣未按本合同约定还本付息，原告华夏银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，现被告袁欣长期�欠原告借款本息不还的行为，已满足上述约定，原告要求解除合同及被告袁欣偿还借款本息的诉讼请求，原告主张的本息金额被告亦无充分证据予以否认，且合同中对复利已有明确约定，故本院予以支持。原告亦可依抵押条款的约定对被告抵押的房产享有优先受偿权。被告润隆公司作为借款的保证人，主债务人袁欣未履行还款义务，原告华夏银行有权要求被告润隆公司对借款承担连带保证责任。被告润隆公司虽辩称没有取得房产证及抵押登记手续不是其过错，根据《个人房屋抵押借款合同》约定，被告润隆公司提供的阶段性担保期间为被告袁欣应偿还贷款本息开始之日至办理完毕房屋所有权证及抵押登记手续为止，涉案抵押房产至庭审之日并未取得上述证书及手续，故被告润隆公司不能免除承担担保责任的义务，非其过错导致不能办理上述证书及手续亦非合同约定的免责事由，故对其此项抗辩本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告袁欣、被告沈阳润隆房地产开发有限公司于2013年2月7日签订的《个人房屋抵押借款合同》；
二、被告袁欣于本判决发生法律效力后10日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行借款本金225913.27元、利息16913.98元、罚息208.39元、复利188.8元（截止2014年9月22日）；并自2015年9月23日起，按借款合同约定的计息办法给付原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行逾期利息、罚息、复利至实际清还完毕全�贷款金额之日止；
三、若被告袁欣逾期给付原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行上述款项，则原告华夏银行股份有限公司沈阳南湖支行可依法对被告袁欣提供的位于沈阳市和平区南京南街201甲（3051）、建筑面积19.78平方米的房产行使抵押权优先受偿；
四、被告沈阳润隆房地产开发有限公司对被告袁欣应支付的上述款项承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向被告袁欣追偿；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5285元、公告费800元，均由被告袁欣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 臧 宁
审 判 员 李 珮
人民陪审员 刘玉洁
二〇一五年十一月二日
书 记 员 凌白羽
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。