上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1219号
上诉人(原审原告、反诉被告)：张剑英，女，1956年8月24日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：郭喜平，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：李英，女，1974年10月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：朱安心，男，户籍地安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：饶红喜，男，户籍地安徽省。
上诉人张剑英因与被上诉人李英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初12957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张剑英上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，发回重审或改判支持张剑英的全部诉讼请求，驳回李英的全�反诉请求。
事实和理由：一、一审法院对租金事实认定不清。1、《租赁合同》解除之前的租金理应按照《租赁合同》约定的标准支付，而不是一审法院确定的标准。2、上海市房屋(以下简称“系争房屋”)实际面积大于租赁凭证记载之面积，一审法院确定租金时应参考同时期同地段以及系争房屋的面积等因素。二、一审法院仅支持了张剑英第二次代缴的水电费人民币(以下币种均为人民币)221.76元，遗漏了第一次代缴的水电费303.8元(以增加诉讼请求的方式主张)。三、涉案转让费由李英与上一个租客口头协议，并且支付，非由张剑英收取，故不应当由张剑英支付。
被上诉人李英辩称：一审法院认定正确，转让费确实不是李英收取，但该款项属于租赁合同无法履行所产生的损失，其理应承担。故同意一审判决，请求予以维持。至于303.8元水电费愿意承�，可以在本案最终执行时予以抵扣。
张剑英向一审法院起诉，要求判令：1、依法确认系争房屋的《租赁合同》于2017年5月25日解除；2、判令李英按租金标准向张剑英支付自2017年5月18日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；3、判令李英向张剑英支付违约金5,800元；4、判令李英支付张剑英水电费303.80元。一审审理中，李英提起反诉，请求判令：1、撤销张剑英、李英签订的房屋租赁合同；2、张剑英返还李英房屋装修款48,000元；3、张剑英返还李英房屋转让费12,000元；4、张剑英返还李英租房押金5,800元及一个月零八天的房屋租金7,350元；5、张剑英支付李英违约金5,800元。
一审法院认定事实如下：系争房屋为张剑英承租的居住公房，沿街开有门面(系违章开设)。2016年9月6日，张剑英、李英签订租赁合同，约定李英向张剑英承租系争房屋作办公使用，租�自2016年9月18日至2018年9月17日；租金每月5,800元，付四押一，每期租金提前7天支付；未经甲方(张剑英)同意，乙方(李英)不能改变房屋结构、装修；如一方违约，则向对方支付违约金5,800元；补充条款中约定，乙方(李英)租此房转让费为12,000元。签约时，李英向张剑英提出要对房屋简单装修一下，张剑英表示其刚刚装修过，不能大动。合同签订后，双方依约履行，李英在系争房屋开设名为“安杰地产”的房产中介，为此进行了装修。
2017年2月28日，城管等部门向系争房屋发出告知书，要求对违章行为予以整改。2017年4月5日，城管部门向“安杰地产”发出告知书，再次要求对违章行为予以整改，并告知将限期恢复房屋外貌。2017年4月10日，城管部门将系争房屋违章的沿街门面封闭。此后李英停止营业，但仍占有房屋用于员工居住。李英租金支付到2017年5月17日，�后未再支付。2017年5月19日，张剑英向李英发函催讨租金，称如未按时支付则解除合同。此后李英仍未支付租金，张剑英遂起诉。一审审理期间，张剑英、李英双方于2017年10月30日对房屋进行了交接，确认未付水电费数额为221.67元。
本案一审审理期间，应李英申请，法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定。该公司出具司法鉴定报告，意见为工程造价37,785元，其中争议部分造价14,207元。鉴定报告中的残值以48个月的残值年限扣除11个月来计算。争议部分包括：1、企业管理费、利润、社保费、税金是否存在；2、墙顶面乳胶漆施工界面，是否铲除原批嵌层；3、地砖踢脚线是否施工；4、电气管线施工内容；5、室外广告、监控设备安装。
一审法院经审理后认为,在房屋租赁关系中，出租方有义务提供符合合同目的的租赁房屋，但承租方也应谨慎审查房屋是否满足其需要，双方均应恪守诚信缔约和履行。将居住性质的房屋临街破墙开门面办公或营业，属于违章行为，存在被有关部门整改的风险。系争房屋的性质为住房，通过查看公房租赁凭证即可得知。根据交易惯例，承租人在租赁房屋之前必然要查看权属凭证，故可推定双方在签约之前已明知系争房屋的性质，也应当清楚将其用作办公或营业的风险。李英辩称张剑英未将租赁凭证给其查看，不合常理，况且李英系开设房产中介的专业人员，更应了解房屋情况和相关政策，故对此抗辩不予采信。现系争房屋已被相关部门查封门面，无法再用于办公营业。张剑英固然是没有提供完全符合合同目的的房屋，但李英对此情况应当知道却仍然签约，不谛于自甘冒险。故双方对此均存在过错，应根据过错程度各自承担相应的责任。李英称张剑英对其�意欺诈，要求据此撤销合同，没有事实和法律依据，法院不予支持。
现系争房屋的租赁合同已无法实现缔约目的，双方也均无意继续履行，故该合同应当判决解除。但张剑英要求确认的解约时间无法律依据，法院不予支持。合同解除后，李英已支付的押金应由张剑英返还，李英所欠付的水电费也应向张剑英支付。对系争房屋门面被封闭之后的房租，因李英并未返还房屋而是继续占用，故仍应支付；但因原有租金约定系针对门面房屋，故数额应予减少，已支付的同期租金也应在其中抵扣。据此，法院酌情确定李英还需支付的租金数额为12,000元。关于李英主张的转让费损失，因该款记载于租赁合同，系当事人可预料的损失，故可予支持。但李英在门面封闭前已利用部分租期，所实现的相应价值需从中扣除，再结合双方过错程度，法院酌情确定张剑英应赔偿李英转让费损失5,000元。关于李英所主张的装修费，因张剑英曾同意李英简单装修，而李英的装修项目并未超出其租赁用途的必要范围，故可予支持。对鉴定报告认定的无争议造价，法院予以确认；在争议项中，电气管线布置、监控设备安装、相应的地砖踢脚线改动和室外广告安装均为开设房产中介通常必备的装修内容，法院予以认定；墙顶面乳胶漆施工中的铲除工作，因该项目并非必须，而李英并未予以举证，法院不予认定；企业管理费、利润、社保费均为装修企业的必要费用，按惯例计入装修费由发包人承担，故应予认定，但税金因李英并未提供正规发票，故不予认定。关于装修损失的计算，根据司法解释的规定，在租赁合同解除的情况下，装修损失应按“残值”计算，即通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，以区别于合同无效�况下，不考虑租赁期限，按装饰装修的现存价值来计算的“现值”。现鉴定报告给出的“残值”系按固定资产折旧率计算，未考虑租赁期限，实为“现值”，法院无法采纳。鉴于系争房屋临街门面被封后李英的装修即已失去利用价值，故法院根据此前李英正常使用房屋的租期长度，结合双方过错程度，酌情确定张剑英应赔偿李英装修损失12,000元。关于张剑英、李英互相主张的违约金，因双方对合同解除均有过错，故均不予支持。
一审法院据此判决：一、解除张剑英与李英就上海市房屋签订的《租赁合同》；二、李英应于判决生效之日起10日内支付张剑英租金12,000元；三、李英应于判决生效之日起10日内支付张剑英水电费221.67元；四、张剑英应于判决生效之日起10日内返还李英押金5,800元；五、张剑英应于判决生效之日起10日内赔偿李英转让费5,000元；六、张�英应于判决生效之日起10日内赔偿李英装修损失12,000元；七、驳回张剑英的其他诉讼请求；八、驳回李英的其他反诉请求。
二审中，张剑英提供微信聊天记录一份，欲证明转让费并非由其收取。李英对该节事实予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院就查明的事实及在案证据，对涉案的租赁合同所涉及的相关法律问题已作充分详尽的分析，就双方当事人在合同订立、履行的过程中所存在的过错责任，并针对双方当事人的各项主张均作了充分阐述。在此基础上，一审判决就各方当事人各诉讼请求事项的金额基于相应责任分配酌情作出的认定，并无明显不妥，本院予以认同。现张剑英提起上诉，并未提出新的主张及新的证据，故本院对其上诉请求，不予支持。
至于金额为303.8元的水电费�一节，张剑英的委托诉讼代理人在一审中于2017年10月31日向一审法院提交了书面说明，明确表示自2016年12月之后水电费用共计221.67元，请求法院判决由李英承担，故本院对张剑英关于一审判决遗漏其诉讼请求的主张，不予采纳。现李英在二审中明确表示愿意另行承担303.8元的水电费用，双方可在本案判决实际履行时予以结算抵扣。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币235元，由上诉人张剑英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年三月二十六日
书记�员徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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