湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4684号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄金红，男，1983年3月10日出生，汉族，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。
委托诉讼代理人：国子建，湖北珞珈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李炳旺，武穴市武穴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司，住所地武汉市青山区40／41街坊江南春城15栋1-2层5号。
法定代表人：黄金红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：国子建，湖北珞珈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李炳旺，武穴市武穴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张子豪，男，1993年2月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：陈庆祝，湖北华廷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张辉，男，1970年11月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市青山区。
原审被告：张颖剑，男，1976年1月23日出生，汉族，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。
上诉人黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司（以下简称金盛顺心宾馆）因与被上诉人张子豪、原审被告张颖剑房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄金红、金盛顺心宾馆的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回张子豪原审的全部诉讼请求并支持其原审的全部反诉请求；2、张子豪承担本案全部的诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、关于双方租赁关系涉及的具体权利义务内容的界定依据。1、黄金红、金盛顺心宾馆并非《租赁合同》的缔约方，事后也未承诺受此合同内容的约束；2、对于是否将《租赁合同》作为判案依据的问题，原判决自相矛盾；3、《租赁合同》第十条第（二）款“返还”的约定内容无效。二、关于双方的履约情况。1、黄金红、金盛顺心宾馆有一般性违约的情形，但并不构成根本违约；2、张子豪恶意终止租赁关系的继续履行，属严重的违约行为。A、张子豪没有单方擅自终止本案租赁关系的权利；B、张子豪没有依照法定程序行使合同解除权。三、关于在租赁关系终止后，双方当事人应各自承担的责任。1、原判决黄金红、金盛顺心宾馆支付租金、房屋占用使用费、违约金和水、电费没有依据；2、原判决驳回黄金红、金盛顺心宾馆关于要求张子豪赔偿和补偿2，136，536.58元的反诉请求没有依据。
被上诉人张子豪答辩则要求维持原判。
2014年12月，张子豪向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认张子豪与黄金红、金盛顺心宾馆的房屋租赁合同于2014年6月7日起解除；2、黄金红、金盛顺心宾馆向张子豪支付2014年5月至2014年12月的房租及租金损失共计360，000元，及2014年2月至2014年12月的房租滞纳金90，966元，及违约金50，000元，及张子豪垫付的水、电费56，650.9元，共计557，616.9元；3、黄金红、金盛顺心宾馆立即排除妨害，从该租赁房屋中腾退可移动的设施（空调、电视、床等），并自2015年1月起按每月45，000元向张子豪支付房屋占用使用费，直至其从该房屋中腾退为止；4、黄金红、金盛顺心宾馆承担本案诉讼费用。
黄金红、金盛顺心宾馆共同提起反诉，请求判令：1、张子豪赔偿和补偿其2，843，670元；2、本案反诉费用由张子豪承担。
一审法院查明：张子豪系位于武汉市青山区40／41街坊江南春城15栋1-2层1、2、5、6号商网的房屋所有权人。2012年11月27日张子豪与张颖剑签订了房屋租赁合同，合同约定：“第一条，房屋基本情况：该房屋坐落于武汉市青山区40／41街坊江南春城15栋1、2、5、6号商网，有一楼1间，建筑面积85.19平方米；二楼4间建筑面积653.28平方米，总建筑面积738.47平方米。第三条，房屋用途：该房屋用途为商业经营用房。第五条，房屋改善：乙方（张颖剑）可根据经营需要自行出资对租赁房屋进行装修改造，但必须符合国家相关规定和安全规范，并得到甲方（张子豪）同意和认可，同时不得擅自改变租赁房屋的结构和用途。第六条，租赁期限：（一）房屋租赁期自2013年02月10日起至2021年02月09日止，共计8年。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的应予以优先，但应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同。第七条，租金及缴纳方式：（一）税后租金总计：4，989，600元。其中，第一年54万元；第二年54万元；第三年54万元；第四年64.8万元；第五年64.8万元；第六年64.8万元；第七年71.28万元；第八年71.28万元。（二）经乙方提出甲方同意本合同第一季度租金乙方可按月提前缴纳。从本合同第二季度起乙方按季度向甲方缴纳租金，每季度第一个月的头五天为租金缴纳时间，每逾期一日，甲方有权加收应缴租金百分之一的滞纳金。租赁期间，甲方有权按时向乙方收取租金。（三）租金支付方式为现金支付。第八条，房屋租赁保证金：（一）双方签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金13.5万元，租赁期内，乙方不得以任何理由用其房屋租赁保证金抵缴租金以及应由乙方承担的各项费用。第九条，其他费用：租赁期内，乙方须按时缴纳使用该房屋所产生的一切费用，其中包括但不限于水费、电费、电话费、物业管理费等费用。第十条，房屋的交付和返还：（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方自己投资制作的可移动设施自行处理完毕，当日返还该房屋及其附属设施，并确保没有造成任何损害。其室内装修部分应保持装修原样无偿交给甲方，乙方不得以此抵减甲方租金或向甲方提出任何补偿条件。（三）租赁期满或合同解除后，乙方不按期返还房屋的，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。同时甲方有权要求乙方赔偿由此产生的费用和一切损失。第十三条，合同的解除：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋逾期达15日的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并不退还租赁保证金，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金，累计逾期达15日的。2、欠缴各项费用达2，000元的。第十四条，违约责任：（三）乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应向甲方支付人民币伍万元违约金。租赁期满或合同解除后，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方须按日租金标准的150%向甲方支付占用该房屋的使用费”。租赁合同签订后，张子豪将租赁房屋交付给张颖剑，张颖剑承租房屋后，由黄金红对租赁房屋进行装修为宾馆，并在租赁物所在地注册登记成立金盛顺心宾馆，黄金红系金盛顺心宾馆的法定代表人。张颖剑在租赁期间，向张子豪支付保证金13.5万元，并交纳2013年2月、3月、4月共计三个月的租金13.5万元（4.5万×3个月），此后由于张颖剑与黄金红在经营上产生分歧，2013年5月张颖剑离开武汉，由黄金红实际承租该房屋，黄金红并交纳了2013年5月至2014年4月期间的租金，从2014年5月开始由于黄金红未向张子豪交纳租金，张子豪在催缴2014年5-7月份租金时，2014年6月4日，黄金红向张子豪出具保证书一份，载明：“出租人（张子豪）：本人是承租你方位于江南春城15栋1、2、5、6号商铺经营金盛顺心宾馆的宾馆所有权人和实际经营人黄金红。现由于本人个人原因拖欠你方房屋租金135，000元和应承担的欠租滞纳金24，300元（及2、3、4月份欠缴滞纳金25，000元），欠你方款项共计人民币184，300元，本人保证在2014年6月7日前缴清所欠房租135，000及应承担的欠租滞纳金24，300元，2、3、4月份欠缴滞纳金25，000元于下季度（8、9、10月份）交房租时一并缴清，并承诺以后将严格履行合同，不再拖欠租金。否则，本人承诺并保证立即终止金盛顺心宾馆的经营，即刻腾退全部承租房屋并承担相应违约责任。本人不自行腾退承租房屋时，你方有权立即终止上述房屋租赁合同，终止本人经营（包括但不限于停止提供水、电等措施），收回承租房屋。你方并可根据该合同第十条第3项（租赁期满或合同解除后，乙方不按期返还房屋的，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，同时甲方有权要求乙方赔偿由此产生的费用和一切损失）。本人承诺愿意承担由此引发的一切责任、损失和后果，特此保证”。该保证书中，黄金红签字，并加盖金盛顺心宾馆公章，但黄金红及金盛顺心宾馆未按保证书的内容履行支付租金的义务。此后，张子豪将金盛顺心宾馆大门上锁，致使不能正常经营。2013年12月至2014年7月期间黄金红及金盛顺心宾馆拖欠水、电费共计56，650.9元，此款已由张子豪代为垫付。在一审审理过程中，经黄金红、金盛顺心宾馆申请，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司对位于武汉市青山区40／41街坊江南春城15栋1-2层5号房屋，进行装饰、装修价格评估，并作出武长工造字（2016）D-001号司法鉴定报告，报告中鉴定意见：土建改造工程鉴定工程现存价值471，682.29元，装饰工程鉴定工程现存价值1，031，846.54元，安装工程鉴定工程现存价值265，686.66元，消防工程鉴定工程现存价值60，414.82元，家具、家电及酒店用品鉴定工程现存价值251，186.27元（家具、家电及酒店用品清单附后），以上总计2，080，816.58元（不含一楼超市价值）。一审庭审中，黄金红、金盛顺心宾馆表示以鉴定报告的2，080，816.58元和一楼超市（货架及物品）价值55，720元，合计2，136，536.58元为反诉标的金额。张子豪表示虽然一楼超市价值没有进行鉴定，但对一楼超市价值55，720元予以认可。本次鉴定费用为33，000元。
一审法院另查明，张子豪在2014年9月28日至10月28日期间将租赁房屋转租他人经营一个月，后未果。
一审法院认为，张子豪与张颖剑签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护。黄金红虽然在该租赁合同中没有签字，但是，张子豪、张颖剑及黄金红均认可其也是该租赁合同的实际承租人，同时从2013年5月以后至2014年4月期间的租金也是由黄金红交纳，故张子豪与张颖剑签订的租赁合同，对黄金红具有同等的法律约束力。关于张子豪要求黄金红、金盛顺心宾馆支付租金和房屋占有使用费的问题。租赁合同签订后，张颖剑支付张子豪2013年2至4月的租金，此后的租金从2013年5月开始至2014年4月是由黄金红交纳，在张子豪催缴此后的租金过程中，黄金红、金盛顺心宾馆以书面保证的形式，向张子豪进行保证，但黄金红、金盛顺心宾馆未按保证书的内容履行支付租金的义务，黄金红、金盛顺心宾馆应从2014年5月起，按租赁合同中租金每月4.5万元（即每天1，500元）向张子豪支付租金。本案审理中，双方均认可租赁合同在2014年6月19日已经解除，但黄金红、金盛顺心宾馆至今未从租赁房屋内腾退，黄金红、金盛顺心宾馆还应当从2014年6月20日后，按照每月4.5万元租金标准向张子豪支付房屋占有使用费，至实际腾退之日时止。由于此后将租赁房屋转租给他人使用了一个月，在此一个月期间的房屋占用使用费应从中予以扣除。关于张子豪要求黄金红、金盛顺心宾馆支付房租滞纳金、违约金及垫付的水、电费问题。双方的租赁合同中约定每季度第一月的头五天为租金缴纳时间，每逾期一日，张子豪有权加收应缴租金百分之一的滞纳金。同时合同第十四条违约责任第三款约定，如有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，即不支付或者不按照约定支付租金，累计逾期达15日的，欠缴各项费用达2，000元的，应向张子豪支付违约金5万元。由于租赁合同已于2014年6月19日解除，张子豪要求黄金红、金盛顺心宾馆支付房租滞纳金的诉讼请求，不予支持。在黄金红承租期间，由于没有按照约定的期限支付租金，已发生违约情形，故黄金红、金盛顺心宾馆应向张子豪支付违约金5万元，同时张子豪代其垫付了水、电费56，650.9元，黄金红、金盛顺心宾馆也应当返回给张子豪。在黄金红、金盛顺心宾馆支付张子豪以上所欠款项后，张子豪将房屋租赁保证金予以退还。关于黄金红、金盛顺心宾馆要求张子豪赔偿和补偿损失2，136，536.58元的问题。黄金红在承租房屋后，对租赁房屋进行装饰、装修为宾馆进行经营，土建改造、装饰工程、安装工程、消防工程及家具、家电及酒店用品所发生的费用均由黄金红支付。按照租赁合同的约定，租赁期满或合同解除后，黄金红、金盛顺心宾馆自己投资制作的可移动设施自行处理完毕，其室内装修部分应保持装修原样无偿交给张子豪，黄金红不得以此抵减张子豪租金或向张子豪提出任何补偿条件。对于黄金红投资宾馆当中的家具、家电及酒店用品和一楼超市的货架及物品，此部分可移动的物品由黄金红自行移除（家具、家电及酒店用品清单附后），尚余留下与租赁房屋形成附合的土建改造、装饰工程、安装工程、消防工程，经价格评估现存价值1，829，630.31元（2，080，816.58元-251，186.27元），根据租赁合同的约定，此部分室内装修黄金红、金盛顺心宾馆不得以此抵减张子豪租金或向张子豪提出任何补偿条件，故黄金红、金盛顺心宾馆的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张子豪与张颖剑、黄金红签订的租赁合同已于2014年6月19日解除；二、黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司于本判决生效后30日内从位于武汉市青山区40／41街坊江南春城15栋1-2层1、2、5、6号商网腾退，并自行移除租赁房屋中的家具、家电及酒店用品（家具、家电及酒店用品清单附后）和一楼超市的货架及物品；三、黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司于本判决生效后15日内向张子豪支付2014年5月至6月19日前的租金7.35万元（4.5万元＋0.15万元×19天），并从2014年6月20日起至实际腾退租赁房屋时止，按每月4.5万元的标准向张子豪支付房屋占有使用费，并从中扣减一个月的房屋占有使用费4.5万元；四、黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司于本判决生效后15日内向张子豪支付违约金5万元，返回张子豪垫付的水电费56，650.9元；五、驳回张子豪的其他诉讼请求；六、驳回黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，224元，由张颖剑、黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司负担；案件反诉费8，843元，由黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司负担；案评估鉴定费33，000元，由黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司负担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，张子豪与张颖剑于2012年11月27日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。黄金红虽不是该租赁合同的缔约人，但其认可是该合同中房屋的实际承租人，黄金红不仅以其承租的房屋登记注册了“金盛顺心宾馆”并担任该宾馆的法定代表人，同时还缴纳了2013年5月至2014年4月期间的房屋租金，故张子豪与张颖剑签订的租赁合同，对黄金红具有同等的法律约束力。其次，在房屋租赁合同履行的过程中，黄金红未按合同的约定，尤其是未按照其于2014年6月4日出具保证书中的承诺，向张子豪履行支付房屋租金及其他的相关费用的义务，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。再次，因黄金红、金盛顺心宾馆的违约行为，导致房屋租赁合同无法继续履行，双方签订的房屋租赁合同解除的条件已经成就。该合同解除后，根据双方合同约定的内容以及黄金红、金盛顺心宾馆对张子豪的书面承诺，黄金红、金盛顺心宾馆不再享有其对“金盛顺心宾馆”装饰、装修的残值。因此，黄金红、金盛顺心宾馆的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17，067.00元，由黄金红、武汉市金盛顺心商务宾馆管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十月十四日
书记员 胡婧琳