山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终1848号
上诉人（原审原告）：章健，男，汉族，1964年6月2日出生，住所地湖北省通城县。
委托诉讼代理人：孙家宁，山西东奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西恒实房地产开发有限责任公司，地址太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：孙国太，职务：董事长。
委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店，地址太原市长风街和信商业广场地下一层。
负责人：王毅兵，职务：总经理。
委托诉讼代理人：马超，重庆中钦国彦律师事务所律师。
上诉人章健与被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司(以下简称恒实公司)、深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店（以下简称沃尔玛）租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人章健委托的诉讼代理人孙家宁，被上诉人恒实公司委托的诉讼代理人赵凯东，被上诉人沃尔玛委托的诉讼代理人马超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人章健上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初4167号民事判决书中第二项与第三项判决，并改判支持上诉人的原诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人是否有权解除与被上诉人恒实公司于2008年4月26日签订的《合同书》的问题。1、依据一审查明的事实，被上诉人恒实公司从2016年10月开始便不再按时向上诉人支付租金，截至起诉之时，恒实公司已拖欠上诉人商铺租金7个月之久，违约290天，截至一审开庭之时，已违约375天。一方面，依据《合同书》第三条商铺租赁租金3.2的规定：”甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除本合同，并在乙方提出要求甲方回购的申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺。本合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。”本案中，恒实公司的行为已经严重违反合同约定，上诉人有权按照合同约定解除《合同书》。另一方面，上诉人之所以把商铺出租给恒实公司是为了获得租金，补贴生活开销，而恒实公司无故拖欠上诉人的租金，严重侵害了上诉人的合法权益，也动摇了双方租赁法律关系的基础，违背了双方合作的根本目的，已经构成根本违约，根据《合同法》第94条、227条规定，上诉人也有权解除该合同。因此，上诉人的主张既有事实依据也有法律依据。2、法院以恒实公司已将上诉人的商铺出租给第三人为由判决不支持解除合同，明显缺乏法律依据。首先，上诉人为商铺的所有权人，其对商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。在本案当中，恒实公司通过将上诉人所有的商铺出租给第三人获得租金，但上诉人作为商铺的所有权人，其既不能通过解除合同拿回商铺，也不能及时获得相应的租金，如果按照一审法院的裁判标准，社会的公平正义何在？法律的权威何在？上诉人及其背后3000多户业主的合法权益如何得以保障？其次，上诉人认为本案存在两个不同的法律关系，即上诉人与恒实公司之间的商铺租赁法律关系，被上诉人恒实公司与第三人之间商铺租赁法律关系。上诉人认为这两个法律关系不应当被混淆，在处理上诉人与被上诉人恒实公司之间的法律关系时，应当严格遵守合同相对性的原则，不应考虑与本案无关的事实，本案中，不管是从约定解除条件还是从法定解除条件来看，上诉人要求解除合同的主张均应得到支持。最后，上诉人认为在上诉人与恒实公司的合同解除后，第三人完全可以直接与上诉人签订租赁合同，同时也能够通过法律途径追究恒实公司的违约责任，其合法权益完全能够得到保障。二、关于租金的问题。一方面，上诉人认为，一审法院应当将租金计算至实际腾房之时，而非起诉之时。恒实公司从2016年10月便不再按时交纳租金，截至一审开庭之时，仍旧分文未付。并且上诉人在一审中也明确表示将租金计算至实际腾房之时，而一审法院对于租金只计算至起诉之时，这不利于对上诉人权益的保护，明显有失公允。另一方面，上诉人认为，目前上诉人与被上诉人恒实公司的租赁合同仍然在继续履行，但截止今天为止，被上诉人依旧拒绝支付租金，如果一审法院对于租金仅仅支持到起诉之时，那对于后续租金，上诉人只能再次起诉，这无形之间会加大上诉人维权成本，也会浪费宝贵的司法资源。三、关于违约金。1、违约的起始日期应当从第一次违约开始算起，租金抵顶不能够掩盖被上诉人违约的事实。恒实公司从2016年10月已经开始不按期支付租金，中途虽然支付过几次租金，但是并不是按时按月支付。每月租金等额，恒实公司支付租金之时，并未备注支付几月的租金，因此上诉人认为不存在抵顶的问题。即使存在抵顶的情况，那么同样不能够掩盖违约的事实。如果违约的起始日要从抵顶之后计起，那么上诉人的合法权益如何保护，违约条款的实际意义何在。2、同租金一样，一审法院应当将违约金计算至实际腾房之时，而非起诉之时。四、被上诉人深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店作为上诉人商铺的实际承租人，租金的实际缴纳者，应当在上诉人与被上诉人山西恒实房地产开发有限责任公司解除合同之时腾房，或者直接将租金交于房屋的所有人，即上诉人。
被上诉人恒实公司辩称：1、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求其请求第二项和第三项没有任何依据，关于是否解除双方签订的合同书的问题，上诉人所有的商铺占时由被上诉人二来租赁并占有使用经营，超市大概占地面积一万八千平方米，具有整体性经营性质，该超市所占的区域除上诉人以外的商铺外还涉及很多的业主，所以基于整体性的需求和沃尔玛经营使用的前提以外，现在不具备解除双方合同上的条件，如果解除的话，既损害了沃尔玛公司的利益，也损害了其他业主的相关权利；2、沃尔玛公司是在2004年9月13日和被上诉人恒实公司签订的合同书，上诉人的房屋是在被上诉人沃尔玛公司与恒实公司签订合同书之后才购买的，基于买卖不破租赁的原则，现在上诉人的商铺也应当由被上诉人沃尔玛公司继续承租；3、上诉人的房屋的产权性质是无隔墙的产权性质,也就不具备腾房的条件，一审法院驳回其解除上诉人与被上诉人的合同书的诉讼请求是合法的，有理有据。关于租金的问题，一审法院也查明了拖欠的月份，我们认为一审法院认定租金是没有问题的。关于违约金的问题，如何计算应当是按月分段来计算，一审判决书有大量的篇幅来计算违约金的方式，和合同书是一致的。综上所述，一审法院认定事实清楚，应该予以驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人沃尔玛辩称：1、沃尔玛承租恒实的公司所有的房屋在先，该房屋买卖在后，根据原则，沃尔玛公司不应该腾房；2、沃尔玛公司不是上诉人诉称的合同书的当事人，与上诉人之间是没有合同关系的，不承担相应的合同义务；3、作为善意的第三方，沃尔玛公司一直按月给恒实公司支付租金，不存在违约行为，所以不应该腾房；4、商铺是属于无隔墙分割的产权房屋，如果沃尔玛公司单独返还，会造成更多的损失；5、沃尔玛公司认为上诉人要求该公司腾房的诉请不符合法律规定。要求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2008年4月26日，原告章健(出租方、乙方）与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（承租方、甲方）签订一份合同书。合同约定，乙方原告章健将其所有的商铺编号为商业广场特定区域（负一层，VC67)二号，建筑面积均为33.23平方米的商铺租赁给甲方被告山西恒实房地产开发有限责任公司；租期至2020年3月31日；年租金为60418元，付款方式为合同签订生效后，从接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付；被告山西恒实房地产开发有限责任公司应当按期支付原告章健租金，逾期支付在90日内被告应支付原告日万分之一的违约金，合同继续履行，超90日未超过210日的部分按日万分之二支付违约金，合同继续履行，逾期超过210日未支付，原告有权选择下列方式之一予以处理：合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；有权解除合同，并在乙方提出要求甲方回购申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺，合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；为维护商业广场特定区域的统一经营管理，在甲方租赁期限内，乙方不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或者影响甲方及沃尔玛的租赁经营权利；本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式，否则任何一方均不得单方变更或解除合同。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告承租原告商铺统一招商出租，至2016年9月19前被告已按期支付原告租金。被告山西恒实房地产开发有限责任公司于2016年11月3日、2017年1月16日、2017年1月16日分别支付原告章健租金5034.83元（商铺每月租金5034.83元）。另查明，被告山西恒实房地产开发有限责任公司与沃尔玛深国投百货有限公司于2004年9月13日签订了房屋租赁协议书，被告山西恒实房地产开发有限责任公司将位于太原市长风街和信商业广场地下第一层的房屋以及其配套设施、停车场、公共区域租赁给沃尔玛深国投百货有限公司经营使用。确认上述事实的证据有身份证、企业信息、房屋所有权证、合同书、房屋租赁协议、付款凭证等，上述证据，经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
一审法院认为，原、被告之间签订的合同书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告以被告拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同的诉讼请求，本院考虑被告在签订合同时已经将本案涉及的商铺出租给他人，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的公共利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应当截止至2017年7月31日。违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。据此原判决如下：一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告章健截止至2017年7月31日的应付租金35243.81元。二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告章健违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年1月份的租金5034.83元，违约金从2017年1月31日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金5034.83元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金5034.83元，违约金从2017年3月31日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金5034.83元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金5034.83元，违约金从2017年5月31日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金5034.83元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金5034.83元，违约金从2017年7月31日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算。三、驳回原告章健的其他诉讼请求。案件受理费838元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。
双方当事人对原审查明的事实没有异议，原判查明的事实存在。
本院认为，关于上诉人章健上诉要求解除合同的问题，由于上诉人章健于2008年和被上诉人恒实公司签订租赁合同时，恒实公司已经和沃尔玛于2004年签订了《房屋租赁合同》，而且两份租赁合同的到期日均为2020年3月，因此，上诉人章健明知其合同的履行与恒实公司和沃尔玛公司租赁合同的履行互相关联，而且上诉人章健与恒实公司签订的租赁合同当中，对于在租赁期间内上诉人一方行使权利不能影响或限制沃尔玛的经营权利也有特别约定，因此，在其和恒实公司的租赁合同尚未到期之时，其要求解除合同，将会影响沃尔玛公司与恒实公司的租赁合同的履行；并且在只有部分房产买受人起诉要求解除合同的情况下，因本案涉及的房产属于无隔墙，目前沃尔玛还处在整体租赁的前提下，将会导致产生无法具体执行的情况。因此，上诉人请求解除合同不符合民事活动应遵循的公平原则，但其仍然有权向恒实公司主张租金和违约金，恒实公司也应依法依约履行和上诉人章健的合同义务。待上诉人章健与被上诉人恒实公司以及恒实公司与沃尔玛公司的合同履行到期后，可由当事人另行协商有关房产租赁的问题。
综上，上诉人章健的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审上诉费242元由上诉人章健承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 李 峻
审判员 郝文晋
二〇一八年三月三十日
书记员 张 宇