湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2597号
上诉人（原审被告）：奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号。
法定代表人：张应秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱华，湖北松之盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璇，湖北松之盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉奥山世纪房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区余家头水厂路特1号。
法定代表人：蒲素，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉奥山商业管理有限公司，住所地武汉市青山区建设三路1栋1-7层。
法定代表人：邬剑强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。
上诉人奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司（以下简称奥利尔博公司）因与被上诉人武汉奥山世纪房地产开发有限公司（以下简称奥山房地产公司）、武汉奥山商业管理有限公司（以下简称奥山商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人奥利尔博公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、双方签订房屋租赁合同后，由于出租人宣传不到位，致使奥利尔博公司生意惨淡，才作出歇业、调整的申请，属于合同约定的权利，出租人没有积极配合，致使奥利尔博公司损失扩大，因此，奥利尔博公司的违约行为不是其单方所造成，而是出租人不遵守契约精神造成的，出租人亦应承担不利后果，奥利尔博公司不应全额承担返还装修费。二、一审计算房屋占用费起点为2017年9月1日缺乏合同依据，没有给予奥利尔博公司腾退房屋的合理期限。
被上诉人奥山房地产公司、奥山商业管理公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
奥山房地产公司、奥山商业管理公司向一审法院起诉请求：1、判令奥利尔博公司向奥山房地产公司支付租赁费58333.33元；2、奥利尔博公司向奥山商业管理公司支付能源费7041.60元；3、奥利尔博公司返还奥山商业管理公司装修补贴费2000000元；4、奥利尔博公司向奥山房地产公司、奥山商业管理公司支付违约金107000元；5、解除奥山房地产公司、奥山商业管理公司与奥利尔博公司签订的《奥山世纪广场商铺租赁合同》；6、奥利尔博公司向奥山房地产公司支付至腾退之日的房屋占用费125000元（按合同约定的租金标准计算）；7、奥利尔博公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2015年12月30日，奥山房地产公司（出租人、甲方）、奥山商业管理公司（商铺管理人、丙方）与奥利尔博公司（承租人、乙方）签订《奥山世纪广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于武汉青山区和平大道809号奥山世纪广场壹层1-1049-1059/1-1067-1074号的商铺出租给乙方使用，出租使用面积为563平方米；甲方同意给予乙方60天的免租装修期，即自2016年2月1日起至2016年3月31日止；租赁期限为五年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租期和租金自免租装修期期满之日起计算，如乙方在免租装修期内开业则以乙方开业之日起计算；乙方承诺将该商铺作为经营奢侈品服装、鞋包、配件集合店用途，品牌名称为Gucci、Burberry、ValentinoOrlandi、HenryFischer、Parda等，如乙方需变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人或法人，需提前60天以书面形式告知丙方，经丙方书面同意并办理相关手续后方可变更；年度租金标准为年营业额的10%或保底租金，两者取其高值，其中第一个租赁年度保底租金为50万元/年，租赁季度保底租金为12.5万元（含物业空调费50元/月/平方），第二个租赁年度保底租金为70万元/年，租赁季度保底租金为17.5万元（含物业空调费50元/月/平方），第三至第五个租赁年度保底租金为80万元/年，租赁季度保底租金为20万元（含物业空调费50元/月/平方）；丙方同意向乙方支付装修补贴费人民币贰佰万元整，装修补贴费支付时间为：装修方案经丙方书面确认乙方进场施工手续办理完毕并提供合法合规的发票后7个工作日内支付人民币陆拾万元（扣除乙方应缴纳保证金及相关合同明细费用后支付），进场装修后第7日乙方提供合规发票后7个工作日内支付人民币壹佰万元，货品陈列完毕乙方提供合规发票7个工作日内支付肆拾万元，合同期限内因乙方违约解除合同或乙方单方面提出撤铺，乙方应在十五个工作日全额无息退还丙方支付的装修补贴；本合同签订之日起十五日内，乙方应向甲方缴付履约保证金拾万元整、电表押金2000元整、管理押金5000元整，此外，乙方应按第一个租赁年度的租赁保底费用标准向甲丙方分别缴付相当于3个月的租赁费用壹拾贰万伍仟元整；乙方必须保证每年365天营业且在正常营业时间内开门营业，如一年内累计达到12天以上或连续9天以上未正常营业，甲丙方将视同乙方违约，甲丙方有权解除合同且乙方所交纳的履约保证金作为违约金由甲丙方没收（经甲方书面同意的除外）；如乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方或丙方有权使用或扣除全部或部分履约保证金或管理押金……，甲丙方因此解除合同的，乙方所交纳的履约保证金、管理押金由甲丙方没收。合同签订后，奥山房地产公司交付了租赁房屋。2016年2月22日，奥利尔博公司缴纳履约保证金100000元、电表押金2000元、管理押金5000元。奥山商业管理公司分别于2016年3月1日、3月25日、5月5日以银行转账方式向奥利尔博公司支付装修补贴费346740元（已扣除奥利尔博公司应缴纳的首期物业管理费及空调费84450元、租金157550元、垃圾清运费11260元）、1000000元、399999元，现金支付1元。2017年8月9日，奥利尔博公司向奥山商业管理公司发出歇业申请，申请自2017年8月15日晚10点开始歇业。2017年8月18日，奥山房地产公司、奥山商业管理公司回函不同意奥利尔博公司歇业。2017年8月29日，奥山房地产公司、奥山商业管理公司向奥利尔博公司邮寄商铺租赁合同解除及房屋腾退的通知书，奥利尔博公司于次日予以签收。2017年8月30日，奥利尔博公司向奥山房地产公司、奥山商业管理公司申请调解，并表示对歇业引起的违约责任愿意用库存商品作赔偿。2017年9月1日，奥利尔博公司向奥山房地产公司、奥山商业管理公司申请调整经营种类。奥山房地产公司、奥山商业管理公司于2017年9月6日回函告知奥利尔博公司商铺租赁合同已经在解除合同通知到达奥利尔博公司之日起解除，故不存在调整商铺经营种类的问题。
一审中，奥山房地产公司、奥山商业管理公司自认奥利尔博公司租金（含物业管理费、空调费）已缴纳至2017年7月31日，涉案房屋奥利尔博公司已于2017年10月27日予以腾退。同时，奥山房地产公司、奥山商业管理公司明确其诉请中的租金系以租赁季度保底租金175000元为标准从2017年8月1日起计算至2017年8月31日止，计算出奥利尔博公司欠缴的租金为58333.33元；房屋占用费系参照合同约定的租金标准从2017年9月1日起计算至2017年10月31日止，酌情确定金额为125000元；请求奥利尔博公司支付违约金的数额由107000元变更为105000元。2017年7月1日至2017年8月31日，奥利尔博公司尚欠缴能源费7041.6元。诉前奥山房地产公司、奥山商业管理公司向一审法院申请财产保全，支出保全费5000元。
一审法院认为：本案双方之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，奥利尔博公司必须保证每年365天营业且在正常营业时间内开门营业，如一年内累计达到12天以上或连续9天以上未正常营业，奥山房地产公司、奥山商业管理公司将视同奥利尔博公司违约，有权解除合同。本案奥利尔博公司申请歇业后未正常营业时间已达规定的天数，合同约定的解除条件已成就，自解除通知到达奥利尔博公司时租赁合同即已解除，因奥山房地产公司、奥山商业管理公司于2017年8月29日按合同约定的地址向奥利尔博公司邮寄了商铺租赁合同解除及房屋腾退的通知书，奥利尔博公司于次日予以签收，故双方之间的租赁合同于2017年8月30日即已解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对于奥山房地产公司、奥山商业管理公司分别要求奥利尔博公司支付欠付的租金、能源费的主张，予以支持，经计算，奥利尔博公司2017年8月1日至8月30日欠付租金为57534.25元（175000元×4÷365×30），欠付能源费为7041.6元。关于奥山商业管理公司要求奥利尔博公司返还装修补贴2000000元的诉请，因合同约定合同期限内因奥利尔博公司违约解除合同，奥利尔博公司应在十五个工作日全额无息退还装修补贴，对该项诉请，予以支持。关于奥利尔博公司支付违约金105000元的诉请，未超出合同约定，予以支持。鉴于奥利尔博公司在合同解除后仍实际占有使用租赁房屋，现奥山房地产公司主张奥利尔博公司支付自合同解除之日起至奥利尔博公司实际腾退之日止的房屋占有使用费，予以支持，该费用应按照合同约定的租金标准予以支付，经计算，奥利尔博公司从2017年9月1日起至房屋腾退之日（2017年10月27日）止，欠付房屋占有使用费109315.07元（175000元×4÷365×57）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内向武汉奥山世纪房地产开发有限公司支付租金57534.25元；二、奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内向武汉奥山商业管理有限公司支付能源费7041.6元；三、奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日向武汉奥山商业管理有限公司返还装修补贴费2000000元；四、奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日向武汉奥山世纪房地产开发有限公司、武汉奥山商业管理有限公司支付违约金105000元；五、奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日向武汉奥山世纪房地产开发有限公司支付房屋占用费109315.07元。六、驳回武汉奥山世纪房地产开发有限公司、武汉奥山商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费12590元,由武汉奥山世纪房地产开发有限公司、武汉奥山商业管理有限公司负担74元，奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司负担12516元。保全费5000元，由奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司负担。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案当事人签订的《商铺租赁合同书》是当事人在协商一致的基础上自愿签订的，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对各方具有法律约束力，各方均应依约享有权利、履行义务。在履行中，出租人将租赁房屋交给奥利尔博公司承租使用，奥利尔博公司按照合同约定支付相应租金，双方均履行了合同的相关义务。后奥利尔博公司向奥山商业管理公司发出歇业申请，并实际开始歇业，其理由不构成其享有解除权，属于合同约定的提前解除合同的情形，其应承担违约责任。案涉租赁合同对租金标准、解除条件、违约责任以及装修费返还等进行了明确约定，出租人有权提起本案诉讼，有事实和法律依据。奥利尔博公司应支付欠租并承担违约责任。一审对此项判决并无不当，本院予以维持。奥利尔博公司认为本案的违约行为不是其单方所造成，主张其不欠付租金、不承担违约责任，与本案事实不符，其提供的证据亦不足以证明其主张成立，该上诉理由不能成立。关于返还装修补贴费2000000元的问题。案涉合同的租赁期限为5年，出租人向承租人支付装修补贴费人民币贰佰万元整，承租人进行了装饰装修，形成了装饰装修物，案涉合同在履行一年后解除。鉴于承租人承担了违约责任，出租人获得了相应的租金收益，装修补贴费转化为装饰装修物，本院酌定承租人返还160万元，奥利尔博公司上诉主张其不应全额承担返还装修费的理由成立，本院予以部分支持。一审判决返还200万元不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2615号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项以及一审诉讼费用的负担；
二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2615号民事判决第六项；
三、变更湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初2615号民事判决第三项为奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司应于本判决生效之日起10日向武汉奥山商业管理有限公司返还装修补贴费1600000元；
四、驳回武汉奥山世纪房地产开发有限公司、武汉奥山商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费25179元，由奥利尔博（武汉）国际贸易有限公司负担20143元，由武汉奥山商业管理有限公司负担5036元。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一八年五月十日
书记员 陈旭敏