广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初3290号原告：冼月红，女，1966年5月28日出生，汉族，住广州市，委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：胡玲。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告冼月红与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓倦，被告委托代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼月红诉称：原告同被告于2013年11月22日签订了《商品房买卖合同》，原告以总房价款689871元购买从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）801房。双方在合同附件七《合同补充协议》第九条第l项中约定“双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。在合同第十三条中约定“甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”。在合同第二十二条第2项中约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。在合同第三十条中约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1．提交广州仲裁委员会仲裁。2．依法向人民法院起诉”。原告认为，被告应在2015年6月30日起365日内即2016年6月29日前为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付原告，但被告至今仍未依约履行义务。被告违反了合同附件七《合伺补充协议》第九条、合同第十三条、第二十二条之约定，应承担违约责任。原告根据合同第三十条之约定，诉至本院请求判令：1.被告向原告支付逾期办理产权登记违约金，以689871元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年7月1日起计至2017年9月11日共逾期437天150736.8元）；2.本案诉讼费用由被告负担。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请要求被告向其支付逾期办理房地产权证违约金不符合双方签订的《补充协议》的约定，没有合同依据，且其主张的违约金过高。（一）被告未能在约定的期限内协助原告办理《房地产权证》，是由于从化国土规划部门因政策原因未能为涉案开发项目办理初始确权而导致的，非被告的原因所致。本案的客观事实是，被告在涉案房地产项目竣工验收后，即向从化国土规划部门申请办理项目的初始登记。对此，从化国土规划部门以因政策调整、无法确定开发项目所涉地块需缴纳的地价的具体金额为由，不予办理项目的初始确权登记。为此，被告多次与国土规划部门进行交涉。由此可见，被告未能协助原告办理涉案房屋产权过户手续是由于从化国土规划部门未能办理项目的初始确权登记所致，不能归责于被告。（二）在此情况下，根据原告与被告签订的《补充协议》的约定以及相关法律的规定，被告不应因此承担任何违约责任。如上所述，涉案房屋的产权证未能办理非被告的原因导致。根据《补充协议》第九条第2款第（3）项“如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按约定为乙方办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任”的约定；以及第4款“非因甲方的原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”的约定，在此情况下，被告不构成违约，原告不能要求被告承担任何责任。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有关“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，只有“由于出卖人的原因”导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书，出卖人才应当承担违约责任。（三）即使在被告应对原告承担逾期办理房产证违约责任的情况下，原告主张的违约金起算日期也是错误的，且原告主张被告以房屋总价为基数，按每日万分之五计付逾期办证违约金，其主张的违约金金额明显过高，应依法予以调减，具体理由如下：1.逾期办证违约金应当自房屋实际交付之日起365日之后起算，而非自约定交付日期的365日之后起算。根据双方签订的《补充协议》第九条有关“甲方应在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”的约定，双方的本意是指被告应于房屋实际交付之日起365日内办理房屋的《产权证书》，而不是固定的约定的交房日期。因为约定的交付日期到实际交付日期期间，被告已承担了延期交房的违约责任，不能因为同一个行为而承担多个违约责任。因此，延期办证的起算日应为房屋实际交付后第366天，而非原告主张的自2016年6月30日。2.延期办证未给原告造成实际经济损失，原告主张按约定计算违约金过高。（1）原告并未因延期办证而遭受经济损失。延期办证给原告造成的影响主要表现在影响原告进行房屋转让。而根据我们提供的证据材料显示，原告购买的房屋的市场价格一直处于增值状态，涨幅高达110%，单价超出从化同期存量房交易均价（6705元）92%。由此可见，原告没有因为逾期办证而产生任何经济损失。（2）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在本案中，由于原告没有因延迟办证遭受经济损失，在此情况下，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。（3）原告在本案中主张按日万分之五计付违约金，明显过高。原告主张的违约金计付标准折算成利率为年利率18.25%，而根据中国人民银行发布的贷款基准利率，当前的贷款基准利率为年利率4.35%。由此可见，原告主张的违约金计付标准为贷款基准利率的420%。仅计至起诉之日，便已达到总房价的20%。而根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条有关“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告主张的违约金计付标准显然畸高，有违公平原则。综上所述，逾期办证是因为从化国土规划部门的原因所致，在这种情形下，让被告承担巨额的违约金，对被告有失公允，因此被告不应当为涉案房屋的延期办证承担违约责任。经审理查明：2013年11月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）801房；建筑面积98.2平方米；总金额为689871元。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理：详见附件补充协议第四条。合同第二十一条“产权登记”约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意按原告委托被告办理的方式为原告办理《房地产权证》，被告应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第2款约定，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定：双方同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照本合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。补充协议第九条约定：双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改和补充如下：1.原告委托被告办理该商品房的《房地产权证》，被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。2.房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，原告应按如下要求办妥有关手续：（3）原告应按被告的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向被告提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件；如因原告或房管部门的原因造成被告无法按约定为原告办理《房地产权证》，被告不承担任何责任。4.非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。双方还约定了其他相关权利义务。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款689871元。原告在庭审中确认其于2017年8月28日收楼。另查明：2017年12月26日从化区国土资源和规划局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》载明：涉案房屋预售证号为20130578，预购人为原告，没有查封记录，有一个抵押权人为银行的合同抵押记录，涉案房屋尚未过户至原告名下。再查明：被告于2016年5月26日向广州市从化区国土资源和规划局递交涉案楼盘位于广州市从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料；后又于2017年3月27日向广州市从化区国土资源和规划局递交广州市从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料，广州市从化区不动产登记中心于同日出具登记字号为17登记13317001的《受理回执》。又查：本院在审理与本案属同系列案的（2017）粤0184民初2172号案时，向广州市从化区国土资源和规划局发函调查涉案房屋不动产权证的具体办理情况，该局于2017年9月28日以从国土规划函[2017]1880号《广州市从化区国土资源和规划局关于御景宏雅花园调查函的回复》函复本院，载明：一、关于涉案楼盘办理不动产权证的问题，御景宏雅花园项目是由被告1992年开发的商贸城地块分割而来。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该项目情况复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决御景宏雅花园项目小业主办证问题，原则同意由被告出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续，目前被告正在收集上述项目的测量成果等资料，近期内将可完善商品房初始登记手续。二、关于涉案楼盘初始登记的问题，2017年3月27日、2017年4月20日该局分别收到被告送来的位于从化区××环市××大院××号的确权材料，该件为预收资料审查件，受理回执属于预审回执，并不属于正式受理收件。其后，本院根据被告申请，再向广州市从化区国土资源和规划局发函，就被告在2016年5月26日提交初始确权资料而该局未予办理的原因进行调查。该局于2017年10月24日以从国土规划函[2017]2045号《从化区国土资源和规划局关于的复函》回复本院：2016年5月26日该局收到从化国泰天彤房地产开发有限公司送来的位于从化区××环市××大院××号（青春项目）确权资料为预收资料审查件，受理回执属于预审回执。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该局业务科室从多方面的历史档案入手，陆续查找了整个地块从92年至今的出让合同、规划、报建、验收、确权办证等相关资料，多次召开内部协调会，主动同被告沟通对接等。该项目情况非常复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决青春项目小业主办证问题，原则同意由被告出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确认手续。待初始登记完成后，小业主可持有关资料到该局申办不动产权证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案件焦点在于被告应否承担逾期办证违约责任。原告与被告通过《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第九条对合同第二十一条“产权登记”作出修改和补充，该条约定，被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付原告。即被告应从2015年6月30日（约定交付日）起365日内（2016年6月28日前）办妥不动产权证并交付原告，逾期应承担逾期办证违约责任。被告辩称双方的本意是指被告应于房屋实际交付之日起365日内办理房屋的《产权证书》，而不是固定的约定的交房日期，无合同依据，本院不予采纳。本案中双方的争议焦点是被告可否免责的问题。被告认为其在涉案房地产项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。根据合同附件七补充协议第九条第2款第（3）项及第4款的约定，如因房管部门的原因造成被告无法按约定为原告办理《房地产权证》，被告不承担责任。原告则认为此与被告违约没有关联性，被告应有所预见并承担违约责任等。对此，本院认为，合同附件七补充协议第九条是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据广州市从化区国土资源和规划局从国土规划函[2017]1880号复函和从国土规划函[2017]2045号复函的内容，该局于2016年5月26日已收到被告从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复杂，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日被告提交确权资料及提出确权申请之后至今，属于政府相关部门确权办证的过程，并且至今未能办妥非被告的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。因此根据双方上述合同约定，被告可以免责，原告主张逾期办证违约金不符合双方合同的约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冼月红的全部诉讼请求。本案受理费1657.4元，由原告冼月红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴飞龙二〇一七年十二月二十八日书记员  邹 静