广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民二初字第235号 原告王德龙，男，1972年11月23日出生，汉族，个体户，户籍所在地江西省丰城市，现住平果县。 原告曾国珍，女，1974年1月4日出生，汉族，个体户，户籍所在地江西省丰城市，住址同上。 上述原告的委托代理人黄翔宇，广西中名律师事务所平果分所律师。 被告广西鼎丰建设投资有限公司平果新裕丰家居建材广场，住所地平果县教育路万冠商业广场。 诉讼代表人李福其，经理。 被告广西鼎丰建设投资有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道西16号。 法定代表人李寿春，董事长。 上述两被告的委托代理人潘祖贵，广西创想律师事务所律师。 第三人平果华亨资产经营管理有限公司，住所地平果县教育路万冠商业广场一号楼四楼。 诉讼代表人罗展萍，总经理。 委托代理人龚振中，广西同望律师事务所律师。 委托代理人邓景方，广西同望律师事务所实习律师。 原告王德龙、曾国珍诉被告广西鼎丰建设投资有限公司平果新裕丰家居建材广场（以下简称鼎丰平果广场）、广西鼎丰建设投资有限公司（以下简称鼎丰公司）及第三人平果华亨资产经营管理有限公司（以下简称华亨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日受理后，依法作出（2013）平民二初字第29民事判决书。被告鼎丰平果广场、鼎丰公司、第三人华亨公司不服提起上诉，百色市中级人民法院作出（2013）百中民一终字第448号民事判决书。第三人华亨公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出申请再审，广西壮族自治区高级人民法院作出（2014）桂民申字第221号民事裁定书，指令百色市中级人民法院再审。百色市中级人民法院再审后，作出（2015）百民再字第3号民事裁定书，裁定撤销百色市中级人民法院（2013）百中民一终字第448号民事判决书及本院（2013）平民二初字第29民事判决书；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。原告王德龙、曾国珍的委托代理人黄翔宇，被告鼎丰平果广场及鼎丰公司的委托代理人潘祖贵，第三人华亨公司的委托代理人龚振中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王德龙、曾国珍诉称，两原告系夫妻关系，2005年共同设立了“平果县德龙装饰材料经营部”，从事装饰材料批发零售经营。2010年12月6日，原告与被告鼎丰平果广场签订了一份《场地租赁合同书》，约定：被告将平果县教育路万冠商业广场内的12个搭棚铺面出租给原告用于经营装饰材料、五金、板材及涂料等，期限为五年（2011年1月1日至2015年12月31日止）。原告承租后，对铺面进行卷闸门安装、地砖铺设及货架购置，并从事装饰材料、五金、板材及涂料等销售经营。2012年12月底，正当原告所租铺面逐渐为人所知，经营刚步入正轨之时，第三人华亨公司突然派挖掘机将原告铺面所在场地的四周全部挖沟，阻断原告铺面与外界的道路造成原告停业。第三人还通告原告：该铺面所在场地第三人出租给被告的合同期限已经到期，现第三人要收回该场地建设商业大楼，要求原告立即搬离该场地。至此，原告才了解到：2009年7月18日第三人与被告鼎丰公司签订一份《商场租赁合同》，约定第三人将平果万冠商业广场1号楼、2号楼出租给被告，期限为2009年8月1日至2019年7月31日。作为附带的优惠条件，第三人将拟预留的万冠商业广场3号商业楼建设用地（空地）免租给被告使用三年（即2009年8月1日至2012年8月1日止）。但被告鼎丰平果广场却故意对原告隐瞒上述有关合同期限，将万冠商业广场3号商业楼建设用地上的搭棚铺面超期转租给原告，即超期出租至2015年12月31日，比第三人出租给被告的期限超出了两年零四个月。原告得知上述情形后，多次与被告协商要求其赔偿原告对铺面的装修费用、货物搬迁费用、损耗以及停业损失等，但被告均置之不理。在2013年1月初的某晚，在原告不知情的情况下，第三人又一次派挖掘机将原告铺面的棚顶全部钩坏，以迫使原告尽快搬离场地。现原告的价值百万元的货物被暴露在露天之下，遭受风吹雨打，部分货物已损坏。原告认为，由于被告故意隐瞒原告与第三人的场地租期，严重超期将场地上的铺面转租给原告，导致第三人收回场地时给原告造成巨大经济损失。被告的行为属于严重违约的行为，依法应对原告的损失承担赔偿责任。被告鼎丰平果广场属于被告鼎丰公司的分支机构，其行为法律后果应由被告鼎丰公司承担。特请求法院判令：1、解除原告与被告鼎丰平果广场签订的场地租赁合同；2、由被告退还给原告履约保证金2000元；3、由两被告及第三人赔偿原告经济损失198936.80元；4、本案鉴定费6500元由两被告及第三人负担。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、《商场租赁合同》，2、《场地租赁合同书》，3、相片6张，4、收据、订货单，5、鉴定费发票，6、营业执照，7、房屋租赁合同，8、现场鉴定过程中的记录。 被告鼎丰平果广场及鼎丰公司共同答辩称，1、同意解除双方的租赁合同；2、租赁合同第十四条有约定，本案是由于第三人收回场地导致合同不能继续履行，根据租赁合同第十四条约定，被告可以免责，不应承担责任；3、原告诉求的各项损失缺乏充分的证据，对各项损失的数额有异议。请求依法驳回原告诉请。 被告鼎丰平果广场及鼎丰公司为其辩解提供的证据有（证据序号顺延）：9、电脑咨询单。 第三人华亨公司述称，法院应当驳回原告对第三人的诉讼请求，理由如下：一、原告在本案第一次审理当庭增加要求第三人承担法律责任没有依据，本案在原来起诉时原告没有对第三人提出诉讼请求；原告当庭要求第三人承担本案民事责任的诉讼请求违反法律规定，法律规定提出、变更诉讼请求要在举证期限届满前10日提出，原告当庭提出诉讼请求我方认为没有法律依据。二、原告对第三人的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告虽然把我方列为第三人，只有向第三人提出权利的时候才是诉讼时效的中断，之前原告没有向第三人提出诉讼请求，我方认为已经超过了法律规定的诉讼时效。三、原告当庭增加的关于鉴定费用的诉讼请求，本案至目前为止，法院没有通知第三人参加鉴定，这个鉴定结论不能作为定案依据，鉴定费用应由原告自行承担。四、原告主张的经济损失没有事实依据：1、鉴定结论不能作为定案依据；2、第三人收回铺面时已经依法通知了原告和被告，第三人通知原告的时候原告拒不退铺，第三人在对场地进行施工后，原告依然没有撤场，属于法律上规定的扩大的经济损失，对于扩大的经营损失，原告有直接的责任，按照法律规定对于扩大的经济损失，其自行承担责任。本案雨淋的经济损失属于扩大的经济损失应当由原告自行承担，不应由被告和第三人承担。请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 第三人为其陈述提供的证据有（证据序号顺延）：10、营业执照副本、组织机构代码、法人证明书，11、《平果万冠商业广场商场租赁合同》，12、关于移交平果万冠商业广场3号楼场地的通知、通告、场地交接纪要、相片11张。 经庭审质证，两被告对原告、第三人提供的证据质证意见如下： 对原告提供的证据1、2、5、6真实性均没有异议，对证据3、4、7、8的真实性认为无法确认；对第三人提供的证据10、11、12真实性没有异议。 经庭审质证，第三人对原告、被告提供的证据质证意见如下： 对原告证据提供的证据2真实性没有异议，其他证据均有异议；对被告提供的证据9没有异议。 经庭审质证，原告对被告、第三人提供的证据质证意见如下： 原告对被告提供的证据9的真实性没有异议；对第三人提供的证据10、11真实性没有异议，对证据12有异议。 证据13、本院在本案原审过程中，根据原告的申请，依法委托广西科桂司法鉴定中心对原告王德龙所承租的铺面，因被告鼎丰平果广场及鼎丰公司的违约行为所造成的装修费用损失、货物（板材、管材）遭受雨淋的损失、货物搬迁费等经济损失进行司法评估鉴定。广西科桂司法鉴定中心作出的评估意见为：委估的王德龙所承租的铺面，因被告鼎丰平果广场及鼎丰公司的违约行为所造成的装修费用损失、货物（板材、管材）遭受雨淋的损失、货物搬迁费等经济损失在评估基准日的委估价值为198936.80元。 经庭审质证，原告对广西科桂司法鉴定中心作出的评估意见没有异议。 被告对广西科桂司法鉴定中心作出的评估意见质证意见如下：货架不应属装修损失；对运费16400元中的未运至新租场地71车损失价值7100元没有异议，对已运至新租场地93车损失价值9300元有异议，认为原告的货物71车应该装运完毕，现多计算出93车，被告不予认可；雨淋损失是第三人造成的，与被告无关。 第三人对广西科桂司法鉴定中心作出的评估意见质证意见如下：1、程序违法，鉴定时我方作为无独立请求的第三人，没有通知我方参加，鉴定结论违法，与客观情况不符，不能作为定案依据；2、假设程序合法，具体经济损失数额也是不正确的。 本院结合双方的举证和质证，认证如下： 对原、被告及第三人没有异议的证据本院予以采信；对各方当事人提出异议的证据，因与本案有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告的诉、辨意见和双方的质证情况及本院的认证情况，本院确认以下法律事实： 第三人华亨公司是平果万冠商业广场的产权所有者。平果万冠商业广场按审批规划已建设1号楼、2号楼并交付使用，规划的3号楼用地现为尚未建设的空地。2009年7月18日第三人华亨公司与被告鼎丰公司签订《平果万冠商业广场商场租赁合同》（以下简称商场租赁合同），约定，第三人将平果万冠商业广场1号楼第一层、第二层、2号楼第一层、第二层、第三层出租给被告，期限为十年即从2009年8月1日至2019年7月31日。同时，合同还约定，拟预留3号楼建设部分用地空地免租金（给鼎丰公司）使用3年，由承租方（鼎丰公司）投资承建简易房，3年后根据政府或甲方（第三人）的项目进度需求需对3号楼位置进行开发的，乙方（被告鼎丰公司）无条件配合，届时如不调整，甲方（华亨公司）收回该场地（包括简易房在内）作有偿使用资产，租金费用另行协商。合同还对双方的权利义务予以约定。原告王德龙、曾国珍系夫妻关系，2005年9月原告曾国珍经注册登记设立了“平果县德龙装饰材料经营部”，从事装饰材料批发零售的个体经营。被告鼎丰平果广场是被告鼎丰公司下设的分公司，在鼎丰公司获得万冠商业广场3号楼建设用地空地3年的使用权后，被告鼎丰平果广场在该空地上搭建了18个搭棚铺面〔钢管柱、铁皮棚顶和部分（临街）砌墙〕。2010年12月6日，被告鼎丰平果广场与原告王德龙签订了一份《场地租赁合同书》，约定：甲方（鼎丰平果广场）将平果县教育路万冠商业广场内的12个搭棚铺面，面积720平方米出租给乙方（原告）用于经营装饰材料、五金、板材及涂料等；租赁期限为五年即从2011年1月1日至2015年12月31日止；乙方（原告）应对承租店铺进行装修，费用自理，乙方装修设计图须经甲方（鼎丰平果广场）审查并书面同意……。合同还约定，因是开发商需要拆除或改造已出租的铺面使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。双方还对各自的权利、义务及违约责任予以约定。合同签订当天，原告向被告缴纳了履约保证金2000元。原告在对铺面进行卷闸门安装、地砖铺设及安装独立的金属框架结构货架。正式从事装饰材料、五金、板材及涂料等销售经营。2012年11月7日，第三人华亨公司向被告鼎丰公司提出依约收回3号楼场地，当天双方签署了场地交接纪要，主要内容为：1、3号楼空地上的自建铺面客户资料共3家租户，没有铺面钥匙移交，因商铺的门是租户自行安装，鼎丰平果广场没有钥匙控制铺面；2、3号楼空地上的商铺客户资料及租赁合同可提供给华亨公司，由鼎丰平果广场负责提供；3、3号楼空地上的商铺租户应如何过渡交接，双方另行协商处理。次日，第三人向被告鼎丰公司送达了“关于移交平果万冠商业广场3号楼场地的通知”,主要内容为：“……请贵公司于2012年11月15日前清退该场地上的经营户，空出3号楼场地移交给华亨公司”。但被告没有采取主动配合的态度。2012年12月14日，第三人华亨公司在原告承租商铺的卷闸门上张贴通告，主要内容为：“商户王德龙务必于2012年12月20日前搬离3号楼用地，鼎丰公司务必于2012年12月25日前拆除完毕位于3号楼用地内的简易房，按原空地地貌移交还我司”。因原告没有回应，2012年12月底第三人派挖掘机将原告铺面所在场地的四周挖沟，阻断原告铺面与外界的道路，逼迫原告搬迁。2013年1月初，第三人再次派挖掘机将原告商铺的棚顶部分勾坏，造成原告的部分货物被雨淋湿。因原告与被告鼎丰平果广场为赔偿问题协商未果，为此，原告诉至本院，提出如前诉请。原告同时向本院提出申请，请求对其所承租的铺面因被告鼎丰平果广场及鼎丰公司的违约行为所造成的装修费用损失、货物（板材、管材）遭受雨淋的损失、货物搬迁费等经济损失进行司法评估鉴定。经本院委托广西科桂司法鉴定中心，其作出的评估意见为：委估的王德龙所承租的铺面，因被告鼎丰平果广场及鼎丰公司的违约行为所造成的装修费用损失、货物（板材、管材）遭受雨淋的损失、货物搬迁费等经济损失在评估基准日的委估价值为198936.80元〔其中装修费用损失为121333.20元；货物（板材、管材）遭受雨淋的损失61203.60元；运费16400元（未运至新租场地71车损失价值7100元、已运至新租场地93车损失价值9300元）〕。在庭审中，被告鼎丰公司、鼎丰平果广场对鉴定中心作出的委估财产损失中的货架损失31800元以及运费16400元中的已运至新租场地损失价值9300元有异议。 本院认为，《最高人民法院的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因原告与被告鼎丰平果广场签订《场地租赁合同书》的租赁物，即万冠商业广场3号楼建设用地空地搭建临时建筑，至法庭辩论结束前未取得相关部门批准。故原告与被告鼎丰平果广场双方签订的《场地租赁合同书》属无效合同。而无效合同自始无效，不存在解除的问题。故原告要求解除合同理由不充分，本院不予支持。合同无效，被告收取的履约保证金2000元应予以退还，故原告要求被告退还履约保证金2000元有理，本院予以支持。本案争议焦点在于：1、关于各方当事人应承担的过错责任及各自责任的大小问题。2、第三人的侵权行为是否在本案一并处理问题。针对本案的争议焦点，本院综合评判如下： 关于焦点一。《场地租赁合同书》无效在于被告鼎丰平果广场在搭建临时建筑前，未办理取得有关主管部门批准的审批手续，且被告鼎丰平果广场存在隐瞒其对该场地只享有3年使用权的重要事实。因此，合同无效的根本过错在于被告鼎丰平果广场，故被告鼎丰平果广场应承担原告铺面装修费用损失的全部过错责任。因被告鼎丰平果广场是被告鼎丰公司下设的分公司，不具备法人资格，故其过错责任应由被告鼎丰公司承担。由于被告鼎丰平果广场出租给原告的搭棚铺面是只有钢管立柱和铁皮棚顶构成的简易棚，原告须对铺面进行地板砖铺设和卷闸门的安装后方可使用。现该装修已与被告鼎丰平果广场所出租的简易搭棚形成附合的装修物，依照《最高人民法院的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。因此，原告要求被告赔偿铺面装修费用及货物搬迁费有理，本院予以支持。广西科桂司法鉴定中心在铺面装修费用评估损失中包括有货架损失31800元，而该货架系独立的金属框架结构货架，搬迁后可再次使用，不属于已形成附合的装饰装修物，因此，该货架损失不应属装修费用损失，应从铺面装修损失额121333.20元中扣除此项，即装修费用损失为89533.20元（121333.20元-31800元）；在庭审中，被告对搬迁费评估损失额16400元中的未运至新租场地71车损失价值7100元运费没有异议，本院予以确认。对已运至新租场地93车损失价值9300元运费有异议，认为原告的货物71车应该装运完毕，现多计算出93车，被告不予认可；广西科桂司法鉴定中心关于“釉面砖地面、卷闸门单价和运费（已运至新租场地）”的说明中，认为《鉴定意见书》的已运至新租场地运费由法院通过质证判定是否扣除。在诉讼中，原告没有能提供该91车货物的运费发票或收据，也无法合理说明已发生该91车运费，故已运至新租场地的运费9300元，亦应从货物搬迁费评估损失额16400元中予以扣除，即货物搬迁费为7100元（16400元-9300元），因此，原告的铺面装修费用损失和货物搬迁费损失实际应为96633.20元（89533.20元+7100元），即应由被告鼎丰公司赔偿原告铺面装修费用损失和货物搬迁费损失共96633.20元。原告请求超出部分，本院不予支持。 关于焦点二。第三人在原告租赁的铺面四周挖沟，后又派挖掘机将原告商铺的部分棚顶勾坏，最终导致原告部分货物因露天遭受雨淋而造成损失。第三人该行为属于侵权行为，与本案合同违约之诉系不同的法律关系，故对货物雨淋的损失部分，本院不予在本案中一并审理，原告可另行起诉。 综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院的解释》第三条第一款、第九条第二款并经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告广西鼎丰建设投资有限公司赔偿经济损失96633.20元给原告王德龙、曾国珍； 二、由被告广西鼎丰建设投资有限公司返还合同履约保证金2000元给原告王德龙、曾国珍； 三、驳回原告王德龙、曾国珍的其他诉讼请求。 本案诉讼费4280元，由原告王德龙、曾国珍负担2200元，被告广西鼎丰建设投资有限公司负担2080元；鉴定费6500元，由被告广西鼎丰建设投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定），户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐靖钧 代理审判员  廖丽萍 人民陪审员  谢 禄 二〇一五年六月十七日 书 记 员  韦宣吕