文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初5659号原告（反诉被告）：罗大翠，女，1969年3月20日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：凌波，四川嘉冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁文武，男，1978年5月16日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：李奇东，四川卓泽律师事务所律师。被告(本诉被告)：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：周孝兰，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏云剑，男，系该公司工作人员。第三人(本诉第三人)：中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行，住所地成都市一环路东五段103号。主要负责人：张岚。原告（反诉被告）罗大翠与被告（反诉原告）袁文武、被告(本诉被告)四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）及第三人(本诉第三人)中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行（以下简称“工商银行芷泉支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗大翠的委托诉讼代理人凌波、王细美以及被告（反诉原告）袁文武的委托诉讼代理人李奇东、被告(本诉被告)链家公司的委托诉讼代理人周孝兰、魏云剑到庭参加了诉讼。第三人(本诉第三人)中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗大翠向本院提出诉讼请求：1、判决2017年3月14日原告罗大翠和被告袁文武以及被告链家公司签订的成都市东升镇街道航港路×号×栋×单元×楼×号住房（权098××）的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》合法有效；2、判决原告罗大翠代为清偿被告袁文武在第三人工商银行芷泉支行处的抵押贷款以消灭原告罗大翠购买的成都市东升镇街道航港路×号×栋×单元×楼×号住房（权098××）的抵押权，且原告罗大翠代为清偿的款项在原告罗大翠应付购房款的范围内相应冲抵；3、判决第三人工商银行芷泉支行应在原告罗大翠代被告袁文武清偿完上述房屋的抵押贷款后，立即协助原告罗大翠以及被告袁文武注销上述房屋的抵押登记；4、判决位于成都市东升镇街道航港路×号×栋×单元×楼×号房屋产权归原告罗大翠所有；5、判决被告袁文武和链家公司在上述房屋办理完毕抵押权的注销登记后，立即协助原告罗大翠办理购买上述房屋的抵押贷款手续和立即协助办理上述房屋过户的不动产权证书；6、判决被告袁文武将位于成都市东升镇街道航港路×号×栋×单元×楼×号房屋立即交付给原告罗大翠；7、判决被告袁文武以1155000元为基数，按每日计算向原告罗大翠支付自2017年5月1日起至原告罗大翠取得不动产权证书之日止的违约金（现暂计至2017年6月1日为184800元）；8、判决被告袁文武向原告罗大翠双倍定金100000元。在诉讼过程中，罗大翠变更诉讼请求为：1、解除罗大翠与袁文武、链家公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；2、判决袁文武向罗大翠支付违约金115500元，因合同约定的违约金不足以弥补其损失，故请求在此基础上适当增加违约金数额237000元，增加后的违约金金额为352500元；3、判决袁文武向罗大翠返还定金50000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止）；4、判决袁文武向罗大翠支付佣金23100元及利息（以23100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止）；5、判决链家公司向罗大翠返还贷款服务费2000元及利息（以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止）。事实和理由：2017年3月14日，罗大翠和袁文武以及链家公司签订了《房屋交易文件（合订本）》，包含《签约提示》、《交易方留存信息》、《交易资金托管提示函》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《授权委托书》。《成都市存量房屋买卖合同》约定罗大翠购买袁文武所有的位于成都市东升镇街道航港路×号×栋×单元×层×号的住房，房屋价格1155000元。《补充协议》第三条约定：“该房屋目前为抵押状态，袁文武应在2017年4月30日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。”第四条约定：“罗大翠、袁文武双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。”《过户、按揭代理合同》第二条第2项约定：“罗大翠同意在本合同签订当日向链家公司支付贷款服务费2000元，如罗大翠未能获得相应贷款的，链家公司应退还收取的相应费用。”第三条第3项“罗大翠、袁文武双方应遵守本合同的约定、政府主管机关和贷款机构的相关规定，积极配合链家公司办理贷款手续、过户手续及相关事宜。”第三条第6项“代理事项办理过程中，袁文武、罗大翠双方应按照链家公司通知的时间和地点到场办理贷款审批及权属过户等相关手续。”第四条第1项：“罗大翠、袁文武双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。”《居间服务合同》第四条第3项：“罗大翠或袁文武违反本合同第三条的约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权按照本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。”罗大翠于2017年3月14日已将50000元定金支付给袁文武，并向链家公司支付佣金23100元及贷款服务费2000元，且按照链家公司通知的时间、地点到贷款机构办理贷款手续等相关事宜，合同签订后，袁文武以种种借口不配合罗大翠办理房屋按揭贷款手续，也不按照《补充协议》约定的时间办理完毕所出卖房屋的解押手续，从而导致不能完成房屋的权属转移登记。袁文武的上述行为构成违约，罗大翠享有合同解除权，为维护罗大翠合法权益，罗大翠诉至法院。被告（反诉原告）袁文武辩称，1、袁文武同意解除本案《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议。2、袁文武不应当承担违约责任。袁文武于2017年3月16日即向工商银行芷泉支行申请提前还款以注销抵押登记，但工商银行芷泉支行告知袁文武提交申请后要等待2、3个月才能结清贷款，袁文武将此事也告知了罗大翠和链家公司。后成都市于2017年3月23日出台限购政策，袁文武得知罗大翠无购房资格，考虑到合同可能无法继续履行，故袁文武就未去结清涉案房屋的银行贷款。罗大翠于2017年5月12日将其户口迁至成都后并未告知袁文武。袁文武未按合同约定在2017年4月30日前完成还贷解押的原因是工商银行芷泉支行要求袁文武在提交预约申请后两个月后才能结清贷款以及罗大翠当时并无购房资格，故袁文武不应承担违约责任。3、本案罗大翠未在2017年3月23日前向链家公司提交其身份材料，违反了《过户、按揭代理合同》第三条第2款约定“罗大翠、袁文武双方应在签订本合同后7个工作日内向链家公司交齐过户需由双方提供的办理贷款和过户所需的全部资料”，罗大翠上述行为已经构成违约，由于罗大翠一直未解决其贷款及购房资格的问题，导致合同无法继续履行，袁文武认为本案中违约方是罗大翠，故袁文武对已收定金50000元不予退还。被告(本诉被告)链家公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，链家公司作为居间方，链家公司与罗大翠是居间服务合同关系，与本案并不是同一法律关系，不应在本案中一并处理。链家公司愿意退还罗大翠贷款服务费1200元，因链家公司已经向评估公司支付800元费用，故链家公司只能退还罗大翠1200元。第三人(本诉第三人)工商银行芷泉支行未作答辩。被告（反诉原告）袁文武向本院提出反诉请求：1、请求判决解除袁文武与罗大翠及链家公司于2017年3月14日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》；2、判令袁文武没收罗大翠支付的购房定金50000元。事实与理由：2017年3月14日，袁文武与罗大翠以及链家公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》，约定由罗大翠购买袁文武所有的位于成都市双流区东升街道航港路×号×幢×单元×楼×号房屋，链家公司为本次房屋买卖合同提供居间过户及按揭代理等相关服务，上述合同签订后，袁文武积极配合相应事务办理，按时向案涉房屋的抵押贷款银行申请提前还贷以解除抵押，并及时足额筹措了提前还贷所需全部资金，但罗大翠一直未将贷款以及过户所需材料准备齐全，期间还要求将案涉房屋过户至其子黄浩名下，欲单方变更合同履行主体，屡次违约，致使合同迟迟未能完成履行，袁文武不得不委托律师向罗大翠发律师函敦促其履行合同义务。袁文武为维护自身合法权益诉至法院。原告（反诉被告）罗大翠针对被告（反诉原告）袁文武的反诉辩称，袁文武的陈述不实。合同签订前，罗大翠已经告知袁文武、链家公司，涉案房屋是给其儿子黄浩、儿媳曹妮购买的，因签订合同当日，黄浩、曹妮无法到场，故本案合同均由罗大翠与袁文武签订。但签订合同时，袁文武是同意在过户时直接过户至黄浩、曹妮名下。后成都市于2017年3月23日出台限购政策，罗大翠确实不符合该限购政策，袁文武为了达到使本案合同无法继续履行的目的，提出只认罗大翠作为合同相对方。罗大翠不得不将自己的户口于2017年5月12日迁至成都市成华区邛崃山路66号1栋2单元6楼604号。2017年5月15日，罗大翠、袁文武、链家公司的工作人员三方前去银行办理按揭贷款面签，因需要袁文武签首付款收据，袁文武不愿意签，导致无法办理该银行的贷款手续，后双方更换了一家银行办理按揭贷款，但该银行要求的评估手续不一样，袁文武又以没有评估资料为由，拒签贷款手续。本案均系袁文武不愿意配合办理相关贷款手续。袁文武的行为构成违约，袁文武应承担违约责任。罗大翠并无违约行为，袁文武要求没收定金无事实及法律依据，请求法院驳回袁文武的反诉诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：袁文武（甲方，出售方）与罗大翠（乙方，购买方）于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》约定：交易房屋位于成都市东升街道航港路×号九龙仓时代小镇×幢×单元×层×号。建筑面积141.84平方米，该房屋产权性质为商品房。该房屋档案保管号为权098××，监证号为：139××。该房屋的土地使用权证已取得，土地使用权证号为：18×。该房屋已经设定抵押（含1次及以上），抵押权人为工商银行芷泉支行。该房屋租约情况为不带租约。该房屋成交价格为650000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为505000元，由乙方一并支付给甲方。具体付款方式及期限的约定详见补充协议。收齐房款3日内，甲方将房屋交付给乙方。同日，袁文武（甲方，出售方）与罗大翠（乙方，购买方）、链家公司（丙方，经纪方）签订《补充协议》，第二条成交价格约定“交房房屋成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价为1155000元。乙方在签订本合同当日支付定金50000元。乙方同意支付首付款455000元，支付方式为甲乙双方自行交接钱款，乙方在过户递件完成当日内将该笔首付款直接支付给甲方。尾款为650000元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列哪种方式解决：乙方自行筹集剩余房款，以现金形式支付给甲方”。第三条关于房屋交易具体事宜的约定“房屋评估：甲方应在签署本合同后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年4月30日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱财存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续”。第四条违约责任约定“1、甲乙双方任何—方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；2、甲方出现下列第(1)种情形或乙方出现下列第(2)种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10％的违约金。(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。(2)乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购房该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。3、甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。4、在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。第六条约定“本协议一式叁份，甲乙丙三方各执壹份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。”合同签订当日，罗大翠按照合同约定向袁文武支付了定金50000元。罗大翠向链家公司支付贷款服务费2000元，佣金23100元，共计25100元。成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。《通知》自2017年3月24日起实施。合同签订后，罗大翠于2017年5月12日迁至成都市成华区邛崃山路66号1栋2单元6楼604号。2017年5月15日，罗大翠、袁文武以及链家公司的工作人员一行前去银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，因银行要求袁文武先签订一份首付款的收据，而合同约定的首付款于过户递件完成当日支付，首付款当时尚未支付，故袁文武拒绝签署该份材料。后罗大翠、袁文武更换另一家银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，该银行需要重新评估，袁文武以银行需要重新评估为由拒绝签署相关材料。2017年6月2日，袁文武向罗大翠、链家公司发送了《律师函》，以罗大翠屡次违约，造成合同未能履行为由，要求罗大翠在2017年6月15日前与袁文武联系商谈合同事宜，如未能联系，袁文武保留解除合同并追究罗大翠的法律责任。罗大翠收到该律师函后认为该函上的内容不属实，故罗大翠不予理睬。另查明，涉案房屋位于成都市双流区东升街道航港路×号×栋×单元×层×号（业务件号：权098××），涉案房屋已设立抵押（业务件号：抵113××；抵押面积141.84平方米；权利价值600000元；约定期限2014-05-22至2044-05-22；抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行）。涉案房屋上的按揭贷款至今尚未结清。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。认定上述事实的证据有：当事人的身份及工商登记信息，《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、贷款服务费、中介费收据、房屋信息、庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。本院认为，本案中，罗大翠、袁文武于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于罗大翠、袁文武于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是否应当解除的问题，本院认为，本案袁文武在《成都市存量房屋买卖合同》有效存续期间且对方没有违约行为的情况下，袁文武先以罗大翠不具有购房资格，合同可能无法继续履行为由，未在合同约定的期限前结清涉案房屋按揭贷款，注销抵押登记，后袁文武不愿意配合罗大翠办理相关的贷款手续，并于2017年6月2日向罗大翠发出律师函，要求协商合同事宜，袁文武的上述行为表明了其不愿意继续履行房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故罗大翠有权解除双方于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，袁文武应当承担相应的违约责任。故罗大翠要求解除双方于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，袁文武返还罗大翠的定金50000元并支付罗大翠部分合理违约金的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。此外，罗大翠主张袁文武支付定金50000的利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止），因无合同依据，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于罗大翠诉请的违约金请求是否成立（含违约金是否过高）的问题。本院认为，袁文武在合同存在继续履行可能的情况下单方明确表示不履行合同约定的义务，导致双方合同目的不能实现，其违约事实清楚，按照合同约定，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为115500元。关于罗大翠主张要求袁文武支付佣金23100元及利息（以23100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止），要求链家公司向罗大翠返还贷款服务费2000元及利息（以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月15日起至实际付清之日止）以及罗大翠本诉诉请与袁文武反诉诉请均要求解除罗大翠与袁文武、链家公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》的诉讼请求是否成立。本院认为，本案中，罗大翠与袁文武之间系房屋买卖合同关系，罗大翠、袁文武与链家公司之间系居间服务合同关系，是两个不同的法律关系，本案仅处理房屋买卖合同纠纷。故对罗大翠的上述诉讼请求，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗大翠与被告（反诉原告）袁文武于2017年3月14日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于本判决发生法律效力之日起予以解除；二、被告（反诉原告）袁文武于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）罗大翠定金50000元；三、被告（反诉原告）袁文武于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）罗大翠支付违约金115500元；四、驳回原告（反诉被告）罗大翠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）袁文武的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费5572元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费1050元，三项共计11622元，由被告（反诉原告）袁文武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梁 宪人民陪审员  袁冬梅人民陪审员  杜 萍二〇一八年三月三十日法官助理何晓娇书记员聂华