四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第895号
上诉人（原审被告）成都紫天公关顾问有限公司。住所地：住所地：成都市武侯区置信路**号附**号。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人路成明。
被上诉人（原审原告）雷格斯商务服务（成都）有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号时代广场*座。
法定代表人FilippoSarti，董事长。
委托代理人余世飞，四川昊通律师事务所律师。
委托代理人王月，四川昊通律师事务所律师。
上诉人成都紫天公关顾问有限公司（以下简称紫天公司）因与被上诉人雷格斯商务服务（成都）有限公司（以下简称雷格斯公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人紫天公司委托代理人路成明，被上诉人雷格斯公司委托代理人余世飞、王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，成都时代广场物业管理有限公司现更名为诚悦公司。成都市锦江区总府路2号1栋23层6、7号房屋的所有权人分别为白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌。上述房屋产权人分别作为委托方（甲方）与诚悦公司（代理方／乙方）签订《时代广场房屋出租代理合同》（CZ267）、（CZ157），合同约定：白桦、王彦哲将成都市总府路2号1栋23层6号房屋、林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌将成都市总府路2号1栋23层7号房屋委托乙方以乙方名义与承租方签署房屋租赁合同，用乙方开立的账户代收承租方交付的租金；出租代理期限分别为自2010年10月1日至2013年9月30日与自2007年8月1日至2010年9月30日（以乙方与承租方签订的租赁合同为准）；如承租方在租赁期满续租的，代理期限延续到续租满，甲方向乙方支付续租期一个月租金作为乙方佣金；房屋租金以乙方与承租方签署的房屋租赁合同为准，但原则上不低于90／月／平方，乙方收到承租方支付租金后的十个工作日内将相应款项划至甲方指定账户；甲方承担乙方以乙方名义与承租方就该房屋签订的租赁合同中约定的全部权利合同义务；甲方同意承租方拆除该房屋室内的隔墙……。
2010年10月1日，诚悦公司（甲方／出租方）与雷格斯公司（乙方／承租方）签订《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》，内容为：鉴于乙方与甲方就位于成都市总府路2号“时代广场”A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证上标识为23层3、4、5、6、7号房）的房屋租赁事宜于2007年7月23日签订了《时代广场房屋租赁合同（ZL117）》，该合同约定乙方对房屋的租期自2007年10月1日起至2010年9月30日，乙方拟对该房屋就其现有位置和建筑面积进行续租，甲方同意将该房屋继续出租于乙方使用，双方经友好协商，就乙方对该房屋按现有位置和建筑面积的续租事项进行协议；续租期为租赁合同项下的租期届满后，乙方有权继续承租该房屋3年，自2010年10月1日至2013年9月30日。
2011年8月2日，紫天公司与雷格斯公司签订《办公室服务合同》，载明：客户公司名称紫天公司，联系人姓名马楠，电子邮箱manan@suns-
pr.com；办公室编号为2632、2633、2635、2650、2651，首月租金95000元，协议有效期自2011年9月15日起至2011年11月30日止；以上办公室租金已含税，且包含家具租赁费、物业管理费、水电等杂费、空调使用费、办公室日常清洁费等费用，还包含办公人员茶水费用、网络连接费用、5部电话连接以及一次性办公设置费用、网络及电话连接设置、退租清洁费等费用；客户实际可于9月15日之前任意时间入住雷格斯，总租期不超过3月均可享受相应的价格和服务（但其中的办公室2651，如客户需在9月1日之前使用，需先租用另外的办公室，然后搬至2651）；雷格斯另收取服务保证金30000元，首月租金实际指9月-11月共计近3月的办公室租金及服务等费用，此需连同服务保证金一次性支付，故首付总额实际为125000元。该合同条款和条件约定：本合同是一份类似于酒店住宿协议的商业合同；如果客户失去雷格斯公司偿债能力、破产、进入清算或者无力清偿到期债务，或者客户违反合同义务并无法改正，或者客户收到雷格斯公司要求改正的通知14日内没有改正的，雷格斯公司要求通知客户立即解除本合同，且无需遵守任何其它程序；如果雷格斯公司根据以上任何原因终止本协议，雷格斯公司未向客户提出终止，客户应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受服务的费用以及合同剩余期间的租金。合同签订后，雷格斯公司与紫天公司就合同履行进行多次邮件往来。同年9月20日，雷格斯公司发邮件称，“关于紫天公司与雷格斯公司签订的办公室合约，望贵司尽快确认什么时候可以开始执行此合约，请于2011年9月23日前给我司答复，否则我司将进行诉讼处理。”9月21日，紫天公司回复，“因公司现在内部结构有所调整，导致一系列关于公司发展及方向问题有所改变，现在在和仁恒这边谈，会尽快与贵公司合作，但是关于时间暂时还定不了。”9月22日，雷格斯公司发邮件称，“请贵司于本周内给我司答复关于贵司什么时候开始可以使用办公室。”9月23日，紫天公司回复，今天已经周五了，是否可以在国庆节前给贵公司回复，因为我们这边还在和仁恒协商。”9月30日，雷格斯公司发邮件称，“我司决定将贵司的期限推迟至2011年10月10日，届时请贵司务必给我司答复。”10月10日，紫天公司回复，“现在和仁恒这边在走法律程序，所以还会耽误一阵，望公司理解，我们会尽快回复意表我们公司的诚意。”同日，雷格斯公司回复，“请贵司明白我们为了不让公司有过多的损失，我们会将此办公室放出给新的客户，对于贵司需要支付的违约金，我们会跟律师商量后给贵司答复。”10月18日，雷格斯公司发邮件称，“该房间已经有客人了，租期于2011年10月14日开始，由于我们从8月开始为贵司保留该房间，因此在此我司要求贵司支付违约赔偿金，请于本周五内给我司答复，否则我司将对贵司提出诉讼。”同日，紫天公司回复，“我们公司现在和仁恒协商，老板一直都想与贵公司合作，估计11月份就差不多了，但是我们确实很有难处，这个赔偿金估计老板是不会同意的，我们决定是要与贵公司合作的。”
2012年4月，诚悦公司出具《情况说明》，内容为：我司系涉案房屋的合法出租代理人；诚悦公司与雷格斯公司于2010年10月1日签订《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》，约定雷格斯公司承租我司代理的位于成都市总府路2号“时代广场”A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证上标识为23层3、4、5、6、7号房），租期为2010年10月1日至2013年9月30日；我司同意雷格斯公司对其所承租的房屋进行分割转租。雷格斯公司与诚悦公司分别出具《关于雷格斯公司场地情况的说明》，内容为：雷格斯公司承租成都市总府路2号时代广场A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证23层3、4、5、6、7号房）并将以上单元分割成2601至2656房间，总计房间数为49个，其中，产权证6号房间包括2628-2632、2650-2655，产权证7号房间包括2633、2635-2649。因双方对合同期间租金的交纳产生分歧，雷格斯公司向法院起诉，请求判令紫天公司支付租金等损失及费用共计95000元，并承担本案诉讼费。
原审中，雷格斯公司与紫天公司均认可紫天公司一直未入住涉案房屋，且紫天公司未向雷格斯公司缴纳办公室租金和服务保证金。紫天公司陈述，其因与仁恒之间的租赁纠纷，导致一直未入住承租房屋。原审法院对此予以确认。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：2012年4月成都诚悦时代物业服务有限公司（简称诚悦公司）出具的情况说明、《时代广场房屋出租代理合同》两份（CZ267、CZ157）、准予变更通知书、房屋所有权信息、《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》、《办公室服务合同》、来往邮件4份及当事人陈述等。
原审判决认为，本案的争议焦点主要有：雷格斯公司主体是否适格，其是否有权向紫天公司主张租金；《办公室服务合同》是否生效；雷格斯公司、紫天公司是否有违约行为；雷格斯公司主张的租金等损失及费用95000元是否有相应依据等。
关于雷格斯公司主体是否适格，其是否有权向紫天公司主张租金的问题。原审法院认为，紫天公司承租的办公室2632、2633、2635、2650、2651房间分别属于成都市总府路2号1栋23层6、7号房屋，其所有权人为白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌。根据《合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，根据《时代广场房屋出租代理合同》（CZ267）、（CZ157），《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》及《情况说明》，可以得知，诚悦公司作为房屋产权人白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌的房屋出租代理人，同意雷格斯公司将其所承租的房屋进行分割转租，故雷格斯公司有权将2632、2633、2635、2650、2651房间出租给紫天公司，并向紫天公司主张租金。因此，紫天公司辩称雷格斯公司主体不适格，无权提起诉讼请求支付租金，原审法院不予支持。
关于《办公室服务合同》是否生效的问题。原审法院认为，该合同是雷格斯公司与紫天公司在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。虽然紫天公司未入住承租房间，也未缴纳办公室租金和服务保证金，但该合同并未附生效期限和条件，且经所有权人同意雷格斯公司有权将房屋转租，根据合同法相关规定，该合同自成立时生效。故紫天公司辩称其未支付保证金，合同未生效，原审法院不予支持。
关于雷格斯公司、紫天公司是否有违约行为、雷格斯公司主张的租金等损失及费用95000元是否有相应依据的问题。原审法院认为，雷格斯公司、紫天公司均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《办公室服务合同》约定，紫天公司租赁2632、2633、2635、2650、2651办公室，办公室租金已含税，且包含家具租赁费、物业管理费、水电等杂费、空调使用费、办公室日常清洁费等费用，还包含办公人员茶水费用、网络连接费用、5部电话连接以及一次性办公设置费用、网络及电话连接设置、退租清洁费等费用。从合同性质来看应属于服务合同，雷格斯公司向紫天公司提供房间入住及相应服务。从双方往来邮件中可以看出，雷格斯公司一直在催促紫天公司履行合同。紫天公司称其因与仁恒之间的租赁纠纷致使其未入住承租房屋，原审法院认为此系紫天公司自身原因，不能以此对抗《办公室服务合同》中的相关约定，紫天公司应按照合同约定向雷格斯公司支付相关费用。
紫天公司辩称其仅应支付接受服务费用，因其并未接受服务使用房屋不应支付相关费用。对此原审法院认为，根据合同约定，首月租金实际指9月-11月共计近3月的办公室租金及服务等费用。双方并未单独对房屋租金进行约定，且紫天公司未接受服务并使用房屋系其自身原因造成。故对紫天公司的此项辩称理由原审法院不予支持。
紫天公司辩称雷格斯公司变更合同履行期为从2011年10月10日开始，对此原审法院认为，从双方多次往来邮件中可以看出，雷格斯公司一直要求紫天公司就“紫天公司何时开始可以使用办公室问题”做出答复，雷格斯公司2011年9月30日邮件中也是将“紫天公司何时开始可以使用办公室问题”做出答复的期限推迟至2011年10月10日，并非就双方合同履行的期限变更为从2011年10月10日开始。故对紫天公司的此项辩称理由原审法院不予支持。
雷格斯公司在紫天公司做出答复的最后期限即2011年10月10日向紫天公司发邮件称“为了不让公司有过多的损失，我们会将此办公室放出给新的客户”，并在2011年10月18日邮件中称“该房间已经有客人了，租期于2011年10月14日开始”。原审法院认为，因紫天公司一直未入住承租房屋，且就何时能入住也未确定。雷格斯公司为了避免损失扩大，意图将房屋租赁给他人，实属合情之举。故紫天公司辩称雷格斯公司在未得到紫天公司同意下将房屋转租属于违约，原审法院不予支持。
雷格斯公司2011年10月10日发邮件称将房间租赁给他人，此行为并不构成解除《办公室服务合同》，且此时涉案房屋也并未实际出租，故雷格斯公司的损失应按其实际损失计算。从雷格斯公司邮件中可看出，其已于2011年10月14日将涉案房屋租赁给第三人。根据双方签订的《办公室服务合同》约定，租赁期限自2011年9月15日起至2011年11月30日止，办公室租金及服务等费用95000元。故雷格斯公司发生实际损失的期间应从2011年9月15日起计算至2011年10月13日止。紫天公司应当向雷格斯公司支付办公室租金及服务等费用35000元，计算方式如下：总额95000元÷租赁期间76天（从2011年9月15日至2011年11月30日）×实际损失期间28天（从2011年9月15日至2011年10月13日）。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第四十六条、第一百零七条、第二百二十四条第一款之规定，判决紫天公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付雷格斯公司35000元，案件受理费2176元，由紫天公司负担675元，由雷格斯公司负担1501元。
宣判后，原审被告紫天公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人雷格斯公司的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：雷格斯公司没有证据证明其具有本案原告主体资格；雷格斯未提供证据证明转租时间为2011年10月14日；雷格斯公司未对其主张的损失提供有效证据，紫天公司未实际使用房屋，不应支付租金等。
被上诉人雷格斯公司答辩称，雷格斯公司的主体资格已由生效裁判文书予以确认，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审一致，双方当事人均无新证据提交。
本院认为，雷格斯公司取得案涉租赁物并征得出租方成都诚悦时代物业服务有限公司同意将该租赁物转租给紫天公司，雷格斯公司依据与紫天公司签订租赁合同提起诉讼，具有本案的适格原告主体资格。案涉《办公室服务合同》约定协议的有效期自2011年9月15日起，由于协议签订后紫天公司一直未按约定开始使用办公室，经多次沟通联系后雷格斯公司于2011年10月14日将办公室重新出租给案外人，双方合同的实际履行期间为2011年9月15日至10月14日，原审判决对此认定正确。紫天公司在合同签订后因其自身原因未实际使用办公室，不影响其按照《办公室服务合同》的约定支付租金及服务费的义务。综上，紫天公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费675元由上诉人紫天公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年三月十四日
书 记 员 谈光丽