安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肥西民一初字第01510号
原告朱合永，男，回族，1974年9月2日生，住安徽省寿县。
委托代理人沈锋、蔡鹏，安徽大森律师事务所律师。
被告合肥凤氏置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市肥西县。
法定代表人凤良群。
朱合永诉合肥凤氏置业有限责任公司（以下简称“凤氏置业”）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邵文举公开开庭进行了审理。原告朱合永之委托代理人沈锋律师、蔡鹏律师到庭参与了诉讼，被告凤氏置业经本院依法传票传唤其法定代理人未到庭参与诉讼，该公司亦未指派委托代理人到庭参与诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
朱合永诉称，2013年10月18日，凤氏置业以生意周转为由从朱合永处借款300000元，双方签订《借款抵押合同》，合同约定借款期限为2013年10月18日至2014年4月17日，并约定借款期限内月利率为1.5%，及4500元每月，且约定凤氏置业以其所有的位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋作为上述借款的抵押物，并依法办理了抵押登记。双方在合同中还约定如果凤氏置业逾期未还款其应承担违约责任，每日按照逾期借款本金的千分之五的标准计算。以及，若因凤氏置业未如期还款，其抵押房屋出售所产生一切费用都由凤氏置业承担。借款期限届满后，朱合永多次催讨，凤氏置业均拒绝还款，给朱合永造成重大经济损失，严重侵害了朱合永的合法权益。为维护自身合法权益，朱合永特诉至法院，请求法院依法判令：一、凤氏置业立即向朱合永偿还借款人民币300000元，并支付逾期还款违约金54353元（参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年4月18日暂计算至2015年5月4日，以后顺延计算至款清之日止）；二、请求法院确认朱合永对凤氏置业名下位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋（房地权证肥西字第××号）折价或者变卖、变卖所得价款在被告欠付借款本金、利息、违约金及律师费、诉讼费等实现债权费用的范围内享有优先受偿权；三、凤氏置业承担朱合永支出的本案律师代理费23272元；四、本案诉讼费、差旅费及其他费用由凤氏置业承担。
凤氏置业经本院依法传唤未到庭，未提出答辩意见，视为其主动放弃庭审答辩之诉讼权利。
朱合永为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据材料：
1、原告身份证，证明原告主体适格。
2、企业基本注册信息查询单复印件、组织机构代码证复印件，证明被告主体适格。
3、借款抵押合同，证明被告于2013年10月18日从原告处借款30万元，双方签订借款抵押合同，并就还款时间、月利率、逾期还款违约责任等事项向原告作出承诺的事实。
4、中国农业银行个人结算业务申请书（由中国农业银行加盖业务办讫章），证明原告已经依约通过银行转账向被告交付了借款本金30万元的事实。
5、顾菊身份证复印件、委托书复印件（原件在合肥市房产局档案馆），证明顾菊有权代表被告办理房屋抵押事宜。
6、房产证、他项权证，证明被告将其所有的位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋作为涉案借款的抵押物，并依法与原告办理了抵押权登记的事实。
7、委托代理合同、律师代理费发票，证明原告为维护其合法权益所支出的律师代理费用的事实。
凤氏置业经本院依法传唤未到庭，未向本院提交证据材料，亦未对朱合永提交的证据材料发表质证意见，视为其主动放弃举证、质证的诉讼权利。
本院经审查认为，朱合永提交的证据材料1、证据材料3、证据材料4、证据材料6、证据材料7均来源合法，具有真实性，且与本案有关联，对于其证明效力，本院依法予以确认。朱合永提交的证据材料2经本院通过全国企业信用信息公示系统核实，本院对其证明效力依法予以确认。朱合永提交的证据材料5为复印件，但凤氏置业在本院向其送达该组证据材料复印件后，在举证期限内及庭审过程中均为对该组证据材料提出异议，本院依法视为其对于该组证据材料持默示认可之态度，故对该组证据材料之证明效力依法予以确认。
经审理查明，2013年10月18日，凤氏置业与朱合永签订借款抵押合同，从朱合永处借款300000元。双方于合同中约定借款期限为2013年10月18日至2014年4月17日，借款利息为月利率1.5%，同时约定凤氏置业以其所有的位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋作为上述借款的抵押物。双方在合同中还约定如果凤氏置业逾期未还款其应承担违约责任，每日按照逾期借款本金的千分之五的标准计算。以及，若因凤氏置业未如期还款，其抵押房屋出售所产生一切费用包括借款本金、利息、诉讼费、公证费、律师费、差旅费等都由凤氏置业承担。2013年10月21日，凤氏置业以其所有的位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋为本案所涉的借款设定一般抵押权，该房地产他项权利人为朱合永。凤氏置业在借款期限届满后未向朱合永偿还借款及利息。
本院认为，当事人双方进行经济往来，应当坚守诚实信用之原则，按照双方约定及时履行各自义务，如未按约履行则必须承担相应的违约责任。
在本案中，第一，朱合永、凤氏置业之间已经成立民间借贷关系，现朱合永依据其与凤氏置业签订的借款抵押合同主张债务的存在，要求凤氏置业予以偿还，符合法律规定；根据朱合永提交的中国农业银行个人结算业务申请书（由中国农业银行加盖业务办讫章）显示，朱合永已于2013年10月23日通过徽商银行向凤氏置业履行了其给付借款的义务；凤氏置业经本院依法传唤未到庭参与诉讼，其了解借款事实却对庭审采取了消极回避的态度，故本院认为此种态度为凤氏置业对朱合永所诉借款事实之默示认可；因此，朱合永与凤氏置业之间的债权债务关系真实存在，借款总额为借款抵押合同、银行转账单据、房地产他项权证所一致确认的30万元，凤氏置业负有向朱合永偿还该欠款的法定义务。
第二，双方在借款抵押合同中约定了利息及违约金，此约定为双方经合议自主、自愿达成，符合双方意志，因此，朱合永主张违约金具备约定依据与法律依据；朱合永之委托代理人在庭审中主张合同中第十条所约定违约金超出了国家规定，故原告方现主张违约金按照银行同期贷款利率的四倍进行计算，本院认为原告方对于违约金的主张未超出法律对于民间借贷利率规定之上限，符合法律之规定，故对此依法予以支持；借款期限届满之日为2014年4月17日，故依据双方在借款抵押合同中的约定，自2014年4月18日，作为违约方的凤氏置业应当向朱合永支付违约金，直至借款本金清偿之日止。
第三，凤氏置业在借款抵押合同中明确承诺将其所有的位于桃花工业园金寨南路1024号华凤国际商住楼A-2310室的房屋作为本案所涉借款的抵押物且实际就该房屋办理了抵押登记，明确该房产作为本案所涉借款之抵押物，由朱合永作为抵押权人，该抵押权合法有效；双方在借款抵押合同第十条明确约定，在凤氏置业未能如期还款的情况下，该抵押房屋价值应当包括“借款本金、利息、诉讼费、公证费、律师费、差旅费等一切费用”，也即因凤氏置业违约行为导致双方纠纷所产生的一切相关费用，故自然应当包括双方所约定的违约金，此与合同第七条所约定的损害赔偿金一致；抵押权合法有效，借款抵押合同对于抵押担保范围亦作了较为具体的约定，故本院依法对于朱合永的相关诉讼请求依法予以支持。凤氏置业应当依照借款抵押合同中所约定的范围向朱合永承担给付责任，向朱合永偿还借款本金，承担违约金及本案诉讼费、律师代理费。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定，判决如下：
一、合肥凤氏置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向朱合永偿还借款本金31万元和律师代理费23272元，并承担自2014年4月18日开始按照银行同期贷款利率的四倍违约金计算至上述借款本金清偿之日止；
二、若合肥凤氏置业有限责任公司届期不能履行上述付款义务，则朱合永可申请以拍卖、变卖抵押登记所载明的抵押房产的所得价款在上述判决第一项的债权范围内优先受偿，抵押房产所得价款超出上述数额部分归合肥凤氏置业有限责任公司所有，不足部分由合肥凤氏置业有限责任公司继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费6967元，减半收取3483.5元，由被告合肥凤氏置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 邵文举
二〇一五年八月五日
书 记 员 陈 琪
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条……
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。