上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1761号
上诉人（原审被告）黄峥嵘。
委托代理人刘嘉倩，上海鼎力律师事务所律师。
委托代理人赵山，上海鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何晶。
委托代理人俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海居雅房产置换有限公司。
法定代表人唐雅秋。
原审被告刘训芳。
原审被告刘艳。
上诉人黄峥嵘因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月7日，黄峥嵘作为甲方与作为乙方的何晶签订的《居雅房产（金沙江路店）二手房买卖定金协议》（以下简称系争协议）约定，“房屋座落：上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），产权人黄峥嵘；产权证号普字2005第033756，建筑面积68.63平方米；产权及限制状况：共有状况刘艳、刘训芳，抵押状况有，租赁状况无，其他限制状况无；房屋总价人民币144万元（以下币种均为人民币），大写壹佰肆拾肆万元整；于2012年12月10日前签订《上海市房屋买卖合同》；交房日期：2013年元月31日前；甲方同意签署本协议时，乙方支付贰万元作为定金（定金是甲乙双方履行本协议和承诺的担保，在甲方与乙方签署《上海市房屋买卖合同后》，该定金转为甲方应收房款的部分）；在签署本协议后，因甲方不卖或不按时签收，甲方应双倍返还定价额于乙方，乙方应将定金额的50%于中介方，作为对中介方的补偿（最多不超过总房价的2%）；因乙方不考虑购买此房屋或不按时签署买卖合同，视乙方违约，甲方有权没收乙方支付的定金，甲方应将50%定金款于中介方，作为中介方的补偿（最多不超过总房价的2%）。”同日，何晶向黄峥嵘支付定金2万元，黄峥嵘出具了收条，载明：“今收到何晶（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）先生购买金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋定金20000元整（大写：贰万元整）。房东：黄峥嵘（身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX）日期：2012年11月7日。”
之后因系争房屋被黄峥嵘等出售给他人，何晶诉至法院认为黄峥嵘等违反协议约定，故请求判令黄峥嵘、刘训芳、刘艳共同向何晶双倍返还购房定金4万元。
黄峥嵘、刘训芳、刘艳则共同辩称，黄峥嵘与何晶签订的协议系无权处分，系争房屋产权系黄峥嵘与刘训芳、刘艳按份共有的。签订协议之时刘训芳虽然在场但未亲自签字，而刘艳并不知晓，且事后刘训芳、刘艳均未予追认。黄峥嵘收取的2万元系购房预付款而非定金。协议签订时系争房屋上尚有已过世的刘家祥的名字及银行抵押贷款，系争房屋需先进行继承和还清贷款后方可签订正式买卖合同，故如协议约定的2012年12月10日签订《上海市房屋买卖合同》、2013年1月31日前交房的条款是无法实际履行的。上海居雅房产置换有限公司作为专业的中介公司未能提前予以告知，显然存在过错。协议签订后，在黄峥嵘积极履行房屋出售事宜的准备工作，办理房屋产权变更及归还贷款的相关手续时，何晶始终未出面积极协商合同履行事宜，也未提供身份信息。刘训芳、刘艳因此担心房屋买卖存在很大风险。后经家庭内部商议，于2013年2月19日以短信方式明确告知上海居雅房产置换有限公司及何晶不再进行交易。何晶及上海居雅房产置换有限公司遭拒后，便开始出言恐吓导致矛盾激化。黄峥嵘愿意返还何晶支付的2万元钱款。
上海居雅房产置换有限公司述称，同意何晶的诉请意见。2012年11月7日，在上海居雅房产置换有限公司金沙江路店的负责人陈正平陪同下，何晶至系争房屋看房，经充分协商后当日在系争房屋内签订了协议，何晶当场支付了黄峥嵘定金2万元。签订协议时刘训芳在场并明知协议内容及黄峥嵘收取定金的行为。由于当时系争房屋上确实有黄峥嵘过世岳父的名字，故黄峥嵘主动提出暂时不将房产证原件交中介公司保管，待岳父名字去除后再交上海居雅房产置换有限公司收保。考虑到情况特殊，何晶及中介公司予以同意。随后上海居雅房产置换有限公司亦曾陪同黄峥嵘、刘训芳、刘艳共同至普陀区房地产交易中心办理继承过户手续。当得知要先还清贷款时，何晶曾主动表示可以代为偿还，但遭黄峥嵘拒绝。此后，上海居雅房产置换有限公司用短信、电话、上门等多种方式，多次与黄峥嵘沟通还贷等房屋买卖的后续事宜，黄峥嵘均以各种理由推托。直至2013年7月14日，公司查询后得知系争房产已过户至案外人名某。
原审法院另查明，2013年2月1日，系争房屋登记在刘训芳、刘艳、黄峥嵘名某，载明，“按份共有：刘训芳（1／4），刘艳（1／2）、黄峥嵘（1／4）”。2013年5月8日，系争房屋登记在案外人冒某某、张某某名某，载明，“按份共有：冒某某（50%）、张某某（50%）”。
原审法院经审理后认为，黄峥嵘作为系争房屋产权人之一，其与何晶签订的系争协议，系签约当事人的真实意思表示，且在刘训芳在场的情况下，黄峥嵘当场收取何晶给付的2万元，事后亦有相应积极履行协议的行为发生，完全有理由让何晶相信其是代表该户出售房屋，该协议是买卖双方受让房屋的意向，对协议双方具有约束力，至于系争房屋的权利人是否全部签名、确认或追认，不影响协议本身的效力。黄峥嵘主张刘训芳、刘艳不知情且事后未予追认，其属无权处分，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。由于双方订立的协议中载明，“定金是甲乙双方履行本协议义务和承诺的担保”，故本案中黄峥嵘于协议签订当日收取的2万元，从性质上属于立约定金，其目的在于保证买卖双方在协议约定的2012年12月10前签订正式的房屋买卖合同。然因系争房屋客观上基于继承及注销抵押等原因，双方未能如期签订买卖合同，但主观上黄峥嵘存在一定责任，尽管黄峥嵘提出系因上海居雅房产置换有限公司在指导签订协议时未能及时提示，但对此并未充分举证加以证明，且黄峥嵘作为房屋出售方，应当明知己方需要办理的相关手续。同时，何晶在此期间并无不购买系争房屋的意思表示，应视为何晶对延迟签订《上海市房屋买卖合同》的默认。而黄峥嵘、刘训芳、刘艳共同商议后明确表示不再出售系争房屋给何晶，并于2013年4月18日已将系争房屋出售给案外人同时完成相关过户手续，应视为黄峥嵘违约导致双方未如期签订《上海市房屋买卖合同》，致房屋交易最终无法完成，故黄峥嵘应承担相应的违约责任，按照合约应双倍返还定金。至于刘训芳、刘艳是否应承担责任，本案系争协议订立时刘训芳签约时虽在场但未签字，刘艳既未在场也未签字，且事后刘训芳、刘艳做出了不再出售系争房屋给何晶的明确表示，故该协议对刘训芳、刘艳不发生效力。何晶主张刘训芳、刘艳须共同承担违约责任的观点，法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：黄峥嵘应于判决生效之日起十日内双倍返还何晶定金，共计4万元。
原审法院判决后，上诉人黄峥嵘不服，向本院提起上诉称：因需办理公证继承、调换产证以及归还贷款等事宜，故双方协议约定在2012年12月10日前签订《上海市房屋买卖合同》，没有实际履行的可能，因此该协议自始不能履行。原协议无法履行，而双方并未对买卖房屋、签订正式买卖合同的时间达成新的合意，因协议订立之初，对该房屋的处分权及合同履行期限存在重在误解，故上诉人于2013年2月向相对方行使撤销权。上海居雅房产置换有限公司作为专业机构应当对协议签订的主体及协议约定的相关时间节点做指导和释明，而其未履行相应的职责，故上海居雅房产置换有限公司对协议的不能履行存在过错，应承担相应的责任。与何晶签订的协议符合合同自始不能履行及重大误解的情形，应适用我国《合同法》第五十四条及五十八条的规定，故请求撤销原判，改判上诉人返还何晶2万元。
被上诉人何晶辩称：与上诉人签订的定金协议合法有效。上诉人在其已将相关手续办理完成后，却不愿出售系争房屋给何晶，违约行为明显存在，应按法律规定双倍返还定金，故请求维持原审判决。
被上诉人上海居雅房产置换有限公司未作答辩。
原审被告刘训芳、刘艳未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与何晶签订的系争协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。系争协议系双方当事人订立的买卖合同之定金协议，其对上诉人所设定的义务应是保证涉案房屋的权利人同意向何晶出售房屋并签订相应的买卖合同。何晶根据定金协议支付的定金属立约定金。上诉人所主张的因需办理公证继承、调换产证以及归还贷款等事宜，均属其在签订系争协议时应该预见的问题。系争协议签订后，即对签约双方均有约束力，上诉人因上述原因不能签订《上海市房屋买卖合同》，则构成违约。因上诉人与刘训芳、刘艳共同商议后明确表示不再出售系争房屋给何晶，将系争房屋出售给案外人并完成相关过户手续，应视为上诉人违约导致双方未签订《上海市房屋买卖合同》，故上诉人应对系争协议未能如约履行承担相应的违约责任。关于上诉人主张的合同自始不能履行及重大误解的观点，系争房屋现已出售，不存在自始不能履行的问题。至于重大误解，是特定的法律概念，从双方当事人签约的意思表示判断，无法得出有重大误解的结论。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人黄峥嵘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十月十三日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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