文书内容安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初870号原告：曹学书，男，1953年12月1日出生，汉族，安徽省淮南人，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：胡学鹏，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁桂新，安徽八公律师事务所律师。被告：上海辰际酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区谈家渡路28号311室，经营地安徽省淮南市田家庵区广场路信谊颐园豪景A座302室，注册号310107000597035。法定代表人：尹良伍，该公司总经理。原告曹学书与被告上海辰际酒店管理有限公司（以下简称辰际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年02月01日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹学书的委托诉讼代理人胡学鹏、丁桂新到庭参加诉讼，原告曹学书和被告辰际酒店的法定代表人尹良伍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹学书向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除双方签订的《独立时代公寓托管经营合同》；2.请求人民法院判令被告返还原租赁物（按财产清单）；3.请求人民法院判令被告给付原告逾期腾房占有使用费4740元、欠付租金8720元及违约金5506元，共计18966元（暂计算至2017年9月30日，逾期腾房占有使用费按原租赁合同标准计算至房屋返还日止，违约金计算至租金付清日止）。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年6月4日签订《独立时代公寓托管经营合同》，原告将位于淮南市田家庵区火车站西侧“独立时代”公寓楼13层17号楼、15层17号楼的商业用房的经营管理权委托给被告经营。双方约定房屋租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日，两房屋月租金均为790元，如逾期支付租金按应付款项日千分之三计付违约金。在租赁期内，被告多次不按约足额准时给付租金，且合同到期后拒不交付房屋，经多次催告未果，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告上海辰际酒店管理有限公司未作答辩。曹学书围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、辰际酒店全国工商信息查询单、房产证、独立时代公寓托管经营合同、银行流水、独立时代交房装修用品清单证据，本院经审查均予以确认并在卷佐证。根据曹学书的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹学书系田家庵区舜耕中路汽贸大厦1317室和田家庵区舜耕中路汽贸大厦1517室房屋的所有权人。2011年6月4日曹学书与辰际酒店分别就位于田家庵区舜耕中路汽贸大厦1317室和1517室房屋各签订了一份《独立时代公寓托管经营合同》，约定：“第一条：协议目的。曹学书自愿将其拥有“独立时代”公寓的全部经营管理权委托给经营公司，由经营公司在法律规定范围内进行合法经营。第二条：物业状况。房屋位置分别位于淮南市田家庵区火车站西侧“独立时代”公寓楼13层17号和淮南市田家庵区火车站西侧“独立时代”公寓楼15层17号。第三条：业主的权利和义务。委托期限内无论经营公司的经营是否盈亏，业主均有权按照约定的时间和标准向经营公司收取租金。经营公司需按期足额向业主支付租金；如逾期，按应付款项的日千分之三向业主支付违约金；逾期超过三个月，业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金。经营公司有权根据经营需要进行内部结构的涉及变更，如有改动，双方合同解除经营公司负责按原规划还原；经营公司对该套房间的所有物品有使用权，业主须按照接收该套房间的交付标准原样不动交付于经营公司，经营公司经营期满后移交业主时须保证该套房间的原有物品齐备，并能够正常使用，经营公司不承担该套房间物品的折旧费。第四条：合同期限。委托期限自该套商品房正式交付之后六个月（预留酒店装修期）起，即2012年7月1日，止于2017年6月30日。期限为5年。第五条：款项支付方式及时间。两套公寓的月租金均为790元。经营公司按季度向业主支付租金，每季度第二个月的25至30日，经营公司将向甲乙双方共同认定的银行以转账方式向业主一次性付清本季度租金。第六条：合同解除与延续。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：因不可抗力导致本合同无法执行时；本合同有效期届满；经双方同意的其他情况；委托期满后经营公司享有优先承租权。2012年6月30日至2016年2月16日，曹学书每月共收到房屋租赁费1580元；2016年3月15日至2017年2月10日，曹学书每月共收到房屋租赁费1380元；自2017年3月份起，曹学书未收到涉案合同的房屋租金。2017年11月8日，曹学书起诉来院要求解除合同、支付租金等，后于2017年12月15日撤回起诉，2018年2月1日，曹学书再次诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，曹学书认可有几个月少支付100元租金一事，已征得其同意。另查明，房屋位置位于淮南市田家庵区房屋；淮南市田家庵区火车站西侧“独立时代”公寓楼15层17号即为坐落于田家庵区舜耕中路汽贸大厦1517房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《独立时代公寓托管经营合同》系双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告曹学书现以被告逾期超过三个月未交付房租为由主张解除双方签订的《独立时代公寓托管经营合同》，因双方签订的《独立时代公寓托管经营合同》中明确约定合同有效期届满，合同自动解除。双方签订的两份合同期限截止到2017年6月20日，现合同有效期已届满，合同已自动解除，曹学书无需主张解除合同。关于返还租赁物的诉讼请求，原、被告双方签订的合同约定辰际酒店经营期满后移交业主时须保证该套房间的原有物品齐备，并能够正常使用，辰际酒店不承担该套房间物品的折旧费，现双方签订的《独立时代公寓托管经营合同》有效期已届满，按约辰际酒店应返还房屋并保证该套房间的原有物品齐备，并能够正常使用。至于房间内的物品，曹学书签订的房屋买卖合同的附件中有独立时代交房装修用品清单，且曹学书和辰际酒店签订的《独立时代公寓托管经营合同》中明确约定辰际酒店对该套房间的所有物品有使用权，曹学书须按照接收该套房间的交付标准原样不动交付于辰际酒店，可以认定曹学书两处房屋的室内物品就是独立时代交房装修用品清单上所列的物品，故辰际酒店按约返还位于田家庵区舜耕中路汽贸大厦1317室和1517室房屋并按照独立时代交房装修用品清单返还室内物品。关于欠付租金8702元的诉讼请求，原、被告双方签订的合同约定，辰际酒店需按期足额向业主支付租金。现自2017年3月1日至2017年6月30日，辰际酒店未支付租金，按照合同约定，辰际酒店应向曹学书支付租金6320元（1580×4=6320）；曹学书主张自2016年3月15日至2017年2月10日，辰际酒店每月少支付其200元，现主张给付少支付的租金2400元，本案在审理过程中，曹学书认可当时接到通知每月降低房租100元，曹学书并没有提出异议，故曹学书现主张辰际酒店给付少支付的租金2400元，本院依法不予支持。关于房屋占有使用费，曹学书要求辰际酒店依照合同规定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日止，现暂计算至2017年9月30日为4740元。根据法律规定，原、被告双方签订的《独立时代公寓托管经营合同》合同有效期届满后，辰际酒店应当将涉案房屋返还曹学书，现辰际酒店未返还房屋，导致曹学书的房屋空置，利益遭受损失，辰际酒店应向曹学书支付房屋占有使用费，但考虑到判决后，原被告双方在房屋交付过程的不可预测性，本院依法仅支持到本案判决之日止的房屋占有使用费（从2017年7月截止至2018年3月）即为14220元（1580元×9），之后的房屋占有使用费如实际产生，曹学书可另行主张。关于违约金5506元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，辰际酒店未按期支付房屋租金，应当承担违约责任，但曹学书主张按照每日千分之三计算的违约金数额过高，本院依法调整为1896元（6320×30%=1896元）。被告辰际酒店经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹学书与被告上海辰际酒店管理有限公司签订的曹学书位于田家庵区舜耕中路汽贸大厦1317室和1517室房屋两份《独立时代公寓托管经营合同》已于2017年6月30日自动解除；二、被告上海辰际酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹学书位于田家庵区舜耕中路汽贸大厦1317室和田家庵区舜耕中路汽贸大厦1517室房屋，并按照独立时代交房装修用品清单返还室内物品；三、被告上海辰际酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹学书租金6320元，房屋占有使用费14220元，违约金1896元，合计22436元；四、驳回原告曹学书其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费511元，减半收取计255.5元，由被告上海辰际酒店管理有限公司负担189.5元，原告曹学书负担66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  崔化冰二〇一八年四月十七日书记员  马晓宁附1：本案证据目录一、原告曹学书提交的证据和证明目的如下：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2.上海辰际酒店管理有限公司全国工商信息查询单，证明被告诉讼主体资格。3.房产证，证明涉案房屋为原告所有，原告有收取租金的权利。4.独立时代公寓托管经营合同，证明原、被告的合同关系及被告应按合同约定向原告支付租金及占有使用费、违约金。5.银行流水，证明被告少付、欠付租金以及欠付的占有使用费。6.独立时代交房装修用品清单，证明原告房屋室内原有的物品，被告应按清单返还涉案房屋。二、被告上海辰际酒店管理有限公司未提交证据。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附3：独立时代交房装修用品清单地面              卧室地面：强化木地板                  洗手间地面：地砖                  墙面              卧室墙面：立邦乳胶漆                  洗手间墙面：墙砖                  门窗              入户门：实木复合门，卫生间门：钢化玻璃门                  窗：塑钢材质                  卫浴              座便器：欧派座便器                  整体沐浴房：欧派整体沐浴房                  地毯1个              由上品美居整体定制                  电热水壶1个                  茶几1个、沙发1个                  衣柜1套                  写字台、椅子1组                  窗帘、床上用品四件套                  床、床头柜1组                  电视1台              长虹或海信、创维32寸彩电                  空调              格力空调1.5匹一台                  其它              电视：有线电视插座到位                  网络：网络接口到位                  电话：电话接口到位