安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终1178号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路50号。
负责人：刘家润，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘建军，男，1977年3月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审被告）：崔玉翠，女，1981年12月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审被告）：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城西路南。
法定代表人：李加芳，该公司经理。
上诉人中国银行股份有限公司淮北分行（简称中行淮北分行）与被上诉人刘建军、崔玉翠、淮北市北方房地产开发有限责任公司（简称北方房产公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行淮北分行的委托诉讼代理人刘文文、丁莹到庭参加诉讼，被上诉人刘建军、崔玉翠、北方房产公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行淮北分行上诉请求：1.撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初848号民事判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘建军、崔玉翠、北方房产公司承担。事实和理由：1.一审法院关于贷款本息返还问题上认定事实不清、适用法律错误。根据《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》第十八条的规定，北方房产公司作为保证人应当承担阶段连带责任保证。中行淮北分行至今未收到涉案房屋的他项权证，北方房产公司的保证责任没有免除，北方房产公司应对本案债务承担连带清偿责任。且刘建军、崔玉翠与北方房产公司之间签订的《商品房买卖合同解除协议》，属于恶意串通，对中行淮北分行不产生法律效力。2.涉案抵押房屋已经办理了房屋预告登记证明，虽未办理抵押登记手续，但不动产物权已经成立，预抵押预告登记已产生优先受偿的效力，中行淮北分行享有优先受偿权的请求应该得到支持。
刘建军、崔玉翠与北方房产公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
中行淮北分行向一审法院起诉请求：1、依法解除中行淮北分行与刘建军、崔玉翠之间的《个人住房一手住房贷款合同》；2、刘建军、崔玉翠偿还借款本金496922.91元，利息13373.12元，罚息436.07元（利息、罚息暂计算至2016年10月18日，请求至本金付清之日止），合计510732.1元；3、北方房产公司对上述本息承担连带偿还责任；4、中行淮北分行对刘建军、崔玉翠抵押的安徽省濉溪县中苑大厦1栋2105室房产享有优先受偿权；5、因本次诉讼发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费及实现抵押权的所有费用均由刘建军、崔玉翠、北方房产公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月26日，刘建军（借款人、抵押人）、北方房产公司（保证人）与中行淮北分行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为51万元，期限为300个月，自贷款人实际放款日起算；借款用途为借款人支付其购买坐落于安徽省濉溪县中苑大厦1栋2105室房屋购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期12个月。即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7313‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款利率基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，每月1日，还款3564.82元；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同；借款人以本合同项下贷款所购位于淮北市濉溪县房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，先行办理预告抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人、借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担违约责任或保证责任。当日，刘建军、崔玉翠在抵押物清单上签字。同年9月28日，刘建军、崔玉翠以其购买的淮北市濉溪县房屋办理预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，中行淮北分行按约发放借款本金51万元至指定账户，但刘建军、崔玉翠未按约定归还贷款，截至2017年7月18日,刘建军已逾期还款15期，尚欠中行淮北分行借款本金496922.91元及相应利息、罚息。中行淮北分行多次催要未果,致纠纷发生。
一审法院另查明：2016年10月14日，北方房产公司与刘建军签订协议，约定解除双方签订的商品房买卖合同；北方房产公司退还刘建军已付放款及已支付的贷款本息后，刘建军配合北方房产公司办理注销备案手续；所欠银行贷款本息由北方房产公司直接支付给贷款银行。
一审法院认为，中行淮北分行与刘建军签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照合同全面履行自己的义务。中行淮北分行作为出借人已按借款合同约定履行了向借款人提供借款的义务。刘建军作为借款人未能按合同约定按期还款，截至2017年７月，已连续15期未偿还贷款本息，中行淮北分行有权解除合同。中行淮北分行关于解除其与刘建军之间的贷款合同的诉讼请求有理，予以支持。
中行淮北分行关于刘建军、崔玉翠偿还贷款本息及北方房产公司承担连带清偿责任的诉讼请求理由不足。本案所涉及的商品房买卖合同业经北方房产公司与刘建军协商解除，中行淮北分行又请求其与刘建军、北方房产公司签订的贷款担保合同亦予以解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，北方房产公司作为商品房开发商应当将收取的购房贷款及购买款的本金及利息分别返还给中行淮北分行和刘建军。故北方房产公司应向中行淮北分行直接承担清偿责任；刘建军在商品房买卖合同解除的情况下不应再向中行淮北分行承担清偿责任。
中行淮北分行请求对濉溪县“中苑大厦”1栋2105室房屋行使抵押权理由不足。虽然刘建军、崔玉翠用其购买的濉溪县“中苑大厦”1栋2105室房屋办理预抵押登记，但预抵押登记不具有担保的性质，中行淮北分行请求对预抵押登记的房产享有优先受偿权于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还中国银行股份有限公司淮北分行借款本金496922.91元及利息（利息、罚息、复利按《个人一手住房贷款合同》的约定计算至贷款本息付清之日止）、支付中国银行股份有限公司淮北分行律师费5000元；二、驳回中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8907元，公告费350元，由淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。
一审宣判后，一审法院又于2017年10月15日作出（2017）皖0603民初848号之一民事裁定书，对（2017）皖0603民初848号民事判决书中的第一、二项补正为：一、解除原告中国银行股份有限公司淮北分行与被告刘建军、崔玉翠之间的《个人一手住房贷款合同》；二、被告淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司淮北分行借款本金496922.91元及利息（利息、罚息、复利按《个人一手住房贷款合同》的约定计算至贷款本息付清之日止）、支付原告中国银行股份有限公司淮北分行律师费5000元；三、驳回原告中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。
本院二审期间，中行淮北分行、刘建军、崔玉翠、北方房产公司均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。在本院审理期间，中行淮北分行、北方房产公司对一审法院作出的（2017）皖0603民初848号之一民事裁定书的第一项，即“解除原告中国银行股份有限公司淮北分行与被告刘建军、崔玉翠之间的《个人一手住房贷款合同》”均无异议，均同意解除上述协议，本院对此予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、北方房产公司应否对本案债务承担连带清偿责任；二、中行淮北分行对涉案房屋是否享有优先受偿权问题。
2016年10月14日，北方房产公司与刘建军、崔玉翠已约定解除双方签订的商品房买卖合同。中行淮北分行称上述解除协议系恶意串通，但中行淮北分行未能提供证据，应承担对其不利的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，同时该司法解释第二十五条第二款还规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。就本案而言，北方房产公司与刘建军、崔玉翠签订的《商品房买卖合同》已自行解除，在此情况下，中行淮北分行请求解除与刘建军、崔玉翠签订的《个人一手住房贷款合同》应予支持。北方房产公司应承担分别返还购房贷款及购房款于担保权人（中行淮北分行）、买受人（刘建军、崔玉翠）的责任。一审法院判决作为商品房出卖人的北方房产公司承担偿还中行淮北分行借款本息责任，并无不当。
关于中行淮北分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。故预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故中行淮北分行与刘建军、崔玉翠虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，中行淮北分行没有取得抵押权，故对涉案房产不享有优先受偿权。
综上所述，中行淮北分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8907元，由中国银行股份有限公司淮北分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔晓光
审 判 员 范向阳
审 判 员 李向荣
二〇一八年四月四日
法官助理 郑泽恩
书 记 员 宋 念
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。