黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民二民终字第956号
上诉人（原审原告、反诉被告）伊艳华，女。
委托代理人刘巍，内蒙古诺敏律师事务所律师。
委托代理人郑晓东，黑龙江欲凌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张琳琳，女。
原审原告、反诉被告伊艳丽，女。
原审原告、反诉被告伊艳滨，男。
上诉人伊艳华因与被上诉人张琳琳、原审原告、反诉被告伊艳丽、伊艳滨确认合同效力纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告伊艳华、伊艳丽、伊艳滨与案外人伊艳芹系兄弟姐妹关系，其母亲蒋淑文、父亲伊景林已相继去世。伊景林生前留有公证遗嘱一份，将位于大庆市让胡路区西宾小区－某房屋属于伊景林所有及应由其继承的蒋淑文遗产的部分由三个女儿，即伊艳华、伊艳丽及案外人伊艳芹继承，儿子伊艳滨对其余部分享有继承权利。但涉案房屋一直未办理权属变更手续。因房屋一直闲置，原告协商后将房屋信息发布网上打算出售。被告得知卖房信息后，与原告取得联系，提出看房。2014年8月6日，双方见面看房，原告向被告出示了仍然登记在伊景林名下的房屋产权证、土地证。在了解房屋基本情况后，双方协商定价为23万元。被告提出选一家房产中介公司签订房屋买卖合同。双方于当日在大庆隆源房地产中介服务有限公司（以下简称隆源中介）签订房地产买卖合同。合同约定，“2015年8月6日前由丙�（隆源中介）协助到大庆市房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续”、“……甲方（原告）确保配偶、家庭成员和共同居住人同意转让该房产，若因此发生家庭纠纷悔约，属甲方违约，由甲方承担乙方（被告）及丙方造成的全部经济损失的赔偿和法律责任”、“……若甲方中途悔约，丙方应在悔约当日将定金退还乙方，甲方应在悔约之日起三日内给付乙方相当于定金数额的违约金，另赔偿乙方支付给丙方的佣金”。合同签订后，被告当场交付了现金5万元，由伊艳华在被告持有的合同第五页收据一栏签名，内容为“今收到张琳琳购房定金人民币伍万元整（￥50000元整）”。当日，被告向隆源中介交付了3000元的佣金。
原审另查明，原告提交的房地产买卖合同中，第三条（付款方式）第1项关于定金的条款，其应填写金额的两处（大写、小写）均为空白，而张琳琳提供的房地产买卖合同中，该两处手写了“伍万”及“50000”。
原审法院认为：一、本诉部分。本案中，涉案房屋系三原告与案外人伊艳芹四人父母的遗产，房屋应当由父母的法定继承人继承。但据原告举证，涉案房屋产权证、土地证至今未办理变更登记手续，视为继承人对上述遗产尚未开始分割。根据民法通则意见的规定，涉案房屋为有继承权利的子女共同共有。庭审中，原告表示其父母共有四名子女，其中一名共同共有人伊艳芹并不同意出售房屋，故原告以《中华人民共和国城市房地产管理法》关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定为由，请求法院判令合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案原告出售房屋虽未经其他共同人同意，但其处分的房屋也包含原告共同共有的部分，根据上述司法解释的规定，双方签订的合同仍然有效。对此，已向原告释明，但其并未变更诉讼请求。故对原告要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。二、反诉部分。涉案合同有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。但在合同订立过程中，原告明知涉案房屋存在争议而仍与被告签订房屋买卖合同；在合同订立后、约定办理过户日期前，原告以诉讼的方式明确表示合同不能履行。因此，在合同订立前后，原告均存在违约行为。隆源中介虽系合同的签订方，但其与原、被告之间存在居间合同关系，且居间合同的内容已履行完毕。被告要求解除买卖合同对隆源中介的权利义务并不产生影响。故被告要求解除合同的反诉请求，符合法律规定，�当予以支持。三、关于原告主张被告亦存在过错的问题，虽然被告对合同负有审查及注意义务，但在合同订立时，原告向被告告知“一年之内应该能解决”过户问题，其承诺可以使被告对合同的履行产生合理信赖，并向原告交付5万元现金。故被告在合同履行过错中并不存在违约行为。综上，由于原告自身存在违约行为而产生的房屋租金、物业费、采暖费等费用，应当由其自行负责。四、关于被告交付的5万元是否为定金的问题。虽然原告持有的合同中，定金条款为空白，但在原告为被告出具的收据中，内容明确为“今收到张琳琳购房定金……”。原告虽主张该内容是后填写上的，但未能举出任何证据；且合同第七条第3项已明确约定了与定金有关的违约责任。故认定被告交付的5万元系定金。关于被告要求双倍返还定金的诉讼请求，因双方在合同中既约定了违约金，�在合同履行过程中存在交付定金的情形，故被告选择适用定金罚则的诉讼请求符合法律规定，但其数额超出了法律规定的主合同标的额的百分之二十，故在调整数额后予以支持。被告基于合同约定要求原告给付佣金3000元的诉讼请求，符合法律规定，对此予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十七条，判决：一、驳回伊艳华、伊艳丽、伊艳滨的诉讼请求，双方于2014年8月6日签订的房�产买卖合同有效；二、解除伊艳华、伊艳丽、伊艳滨与张琳琳签订的房地产买卖合同；三、伊艳华、伊艳丽、伊艳滨于判决生效后十日内一次性返还张琳琳购房定金5万元，并给付定金4.6万元及佣金3000元，共计9.9万元。
上诉人伊艳华向本院上诉称：一、一审程序违法。一审法院在案外人伊艳芹与上诉人系共同共有关系的情况下，未追加伊艳芹为本案第三人。二、一审认定事实有误。根据物权法的规定，房地产的所有权为登记取得，上诉人和案外人伊艳芹至今未取得涉案房屋的所有权。在伊艳芹不同意出售共有房屋的情况下，认定买卖合同有效是错误的。三、一审适用法律错误。上诉人主张的买卖合同无效的理由是共有人不同意转让房地产，而一审判决以买卖合同司法解释关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无�的，人民法院不予支持”的规定判决合同有效，明显属于适用法律错误。四、我方与隆源中介、被上诉人持有的合同并不一致，这明显是被上诉人与隆源中介恶意串通，损害我方利益。因我方在合同订立时已告知对方，有一个人不同意出卖房屋，但被上诉人执意签订合同，并坚持交纳5万元。我方持有的合同中并没有写明5万元系定金，合同签订时如写明是定金，我方不会冒着违约风险去签订合同。该房屋买卖行为并非隆源中介介绍的，是被上诉人坚持找中介公司签订合同，并故意交纳3000元佣金，因其本身系中介公司的经纪人，佣金归其所有。在格式合同相互矛盾的情况下，应当以我方手中的合同为准。收条在签字时是没有定金字样的，按照法律规定，应当以合同为准。综上，要求撤销一审判决，依法改判：确认涉案购房合同无效；被上诉人赔偿房屋租金、物业费�取暖费等费用8000元；上诉人无需支付4.6万元定金和3000元佣金；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张琳琳未答辩。
原审被告伊艳丽、伊艳滨的答辩意见与上诉人伊艳华的上诉意见一致。
二审过程中，上诉人伊艳华向本院提交网页截图八张，欲证明被上诉人系隆源中介的经纪人。被上诉人张琳琳未质证。原审被告伊艳丽、伊艳滨质证称对该证据无异议，被上诉人系隆源中介的员工。本院对该证据反映的网络页面的真实性予以确认。
被上诉人张琳琳、原审被告伊艳丽、伊艳滨均未提交新证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
针对上诉人伊艳华的上诉意见及理由，本院认为：
一、关于案件审理程序的问题。合同效力是指法律对合同各方当事人合意的评价，人民法院在确定合同效�时，应当从订立合同的当事人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、合同内容是否违反法律或社会公共利益等方面对合同的效力进行认定。案外人伊艳芹虽与伊艳华、伊艳丽、伊艳滨系涉案房屋的共同共有人，但并非房屋买卖合同的当事人，在已查明其不同意订立合同将房屋出售的情况下，一审法院在审理确认合同效力纠纷案件时，无需追加伊艳芹作为本案的第三人。
二、关于双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效的问题。根据伊景林的公证遗嘱，伊艳华、伊艳丽、伊艳滨、伊艳芹基于法定继承关系成为涉案房屋的共同共有人。伊艳华、伊艳丽、伊艳滨在未经伊艳芹同意的情况下，擅自将四人共同共有的房屋出卖，该行为是无权处分的类型之一，构成了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的无权处分。根据该司法解释第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人伊艳华主张合同无效的理由与该条款规定的一方当事人主张合同无效的理由仅在文字表述上存在差异，本质并无区别。因此，一审法院援引上述司法解释的有关规定判决涉案合同有效，适用法律正确。
三、关于定金的问题。定金条款作为合同的约定条款之一，双方当事人应当达成一致。涉案合同一式三份，上诉人伊艳华提交的房地产买卖合同书中没有定金数额的记载，而被上诉人张琳琳提交的合同书中明确记载了定金数额为5万元，双方各自持有的合同文本中关于定金条款的约定并不一致。在被上诉人张琳琳出具的收据中，上诉人伊艳华对收到5万元及该款项的定金性质进行了确认，上诉人伊艳华虽主张“张琳琳购房定金”系事后书写，但未能提供充分证据，也未提出司法鉴定的申请。因此，应当认定双方当事人对定金条款达成了一致。在上诉人伊艳华以诉讼行为表明不继续履行合同的情况下，被上诉人张琳琳关于解除合同并返还定金的诉讼请求应当获得支持，上诉人伊艳华应当按照法律规定向其双倍返还定金，并按照合同的约定向其支付佣金。
四、其他问题。涉案合同合法有效，上诉人伊艳华并未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任及相应的法律后果，其主张的房屋租金、物业费、采暖费等相关费用，应当由其自行负责。合同各方当事人作为具有完全民事行为能力的主体，彼此独立，被上诉人张琳琳是否系隆源中介的工作人员，本身并不对合同效力及上诉人伊艳华的权利义务产生影响。因此，上诉人伊艳华关于被上诉人张琳琳与隆源中介恶意串通、损害其合法权益的上�理由并无事实及法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人伊艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
代理审判员 齐少游
代理审判员 王 宣
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 姜海涛