江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第00971号
原告（反诉被告）上海菲快健身管理有限公司。
法定代表人王春光，该公司董事长。
委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏东润房地产开发有限公司。
法定代表人刘步青，该公司董事长。
委托代理人顾晓亮，江苏公清律师事务所律师。
原告上海菲快健身管理有限公司（以下简称菲快公司）与被告江苏东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理。后被告东润公司于2015年8月3日提起反诉，本院依法组成合议庭合并审理，并分别于2015年10月14日、11月30日、12月31日公开开庭进行了审理。菲快公司委托代理人葛文昱及东润公司委托代理人顾晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）菲快公司诉称，原、被告于2015年1月15日签订《泰州“东润首府”健身会所租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由原告承租被告开发建设的“东润首府花园”小区部分会所用于经营健身服务。后原告按约向被告交付20万元定金，并着手筹备相关经营准备工作。随着合同限定的原告正式对外营业期限日益临近，被告承诺的房屋产证一直未见提供，租赁房屋工程竣工及消防安全尚未验收，房屋迟迟不能交付。且在双方就装修方案达成一致的情况下，被告又提出超出合同范围的额外要求。被告回避自身合同义务，无履行合同诚意，对原告的一再催告置之不理，明显构成根本违约。现原告起诉请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年5月30日解除；2、被告按定金罚则向原告给付40万元；3、被告向原告赔偿因履行合同产生的各项损失合计30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告菲快公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：
1、《租赁合同》，证明双方签订房屋租赁合同的事实。
2、合同保证金收据，证明原告向被告交付20万元定金。
3、通话录音（光盘）及内容摘要，系原告方于2015年4月30日在其公司人员汤某与被告公司人员李某谈话时所录，证明在双方已就装修方案协商一致的前提下，被告又提出额外要求。
4、分公司登记申请书，证明原告为合法规范经营，需要被告按约提供房屋产权证等材料以进行工商登记。
5、催告函、回函、律师函及邮寄存根、邮件查询情况，证明原告就被告应尽义务发函催告，被告拒绝配合，未予正面答复。原告为避免损失扩大，无奈向被告发函解约。
6、设计施工图纸及设计费用收据、房屋租赁合同、劳动合同、终止劳动关系及补贴发放备忘录、商标申请、住宿、餐饮、交通等费用支出的相关票据凭证，证明原告为履行合同，在装修设计、招用人员、商标注册申请、住宿、交通等方面支出费用的损失情况。
7、汤某当庭所作证言，其系被告公司区域总经理，负责与原告接洽租赁事宜，主要证明：被告不提供租赁房屋房产证，导致原告无法办理营业执照并按时开业经营；被告要求原告直接将钱款打给被告，由被告招标具体施工队。
被告（反诉原告）东润公司辩称并反诉称，原、被告自2014年6月起接洽经营健身会所事宜，并经多次协商于2015年1月15日签订《租赁合同》。被告按合同约定向原告提供了高标准、高档次的装修方案及装修用材标准，但原告以种种理由拒绝按此方案实施。后原告提出新的装修方案，声称装修费用达到350万元，但被告按市场价测算仅需花费208多万元。在原告保证达到350万元后，被告予以认可，并对原告提出相应的制约措施，但原告又不同意被告的制约措施。原告拒绝按约定的高标准方案进行装修，双方达成协议的基础已不存在，其行为属根本预期违约，被告可单方解除合同；原告的违约行为属不履行违约，按照合同约定，其已给付的20万元定金应归被告所有。现被告请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、原告已支付的20万元定金归被告所有；3、本诉及反诉的诉讼费用均由原告承担。
被告东润公司为支持其答辩意见及反诉请求向本院提交下列证据：
1、江苏金莱雅集团有限公司（以下简称金莱雅公司）设计方案及装修工程预算，系被告委托金莱雅公司出具，后提交给原告，证明该装修设计方案是高标准、高档次的。
2、健身会所预算及装饰立面施工图集，系原告向被告出具，证明原告不同意执行金莱雅公司的设计方案，并向被告提出新的预算和方案。
3、测算明细，系被告根据上述证据2的方案按市场价进行的造价测算，证明经被告测算，证据2的方案实际花费仅需208万元左右，远低于其预算350万元，更低于双方签订合同的初衷。
4、催告函、回函，同原告提供的证据5中相关内容，证明双方以书面形式对装修问题进行过协商，最终原告拒绝依约提供高标准、高档次的装修。
5、《会所租赁协议（改1）》，系双方签订《租赁合同》的草稿，证明双方曾对装修具体数额经协商达成过600万元的一致意见（包含软硬装修），后来签订《租赁合同》时，考虑到硬卡上述数额实际上并不好操作，必造成一方违约，故将方案改为“高标准”，且须经被告认可。
6、效果图、平面图，系原告于2015年4月30日向被告提供，证明直至当日原告才提交了稍微详细的效果图和平面图，还未提供详细的方案和预决算。
7、李某当庭所作证言，其系被告公司销售负责人，代表被告处理本案租赁事宜，主要证明：双方原先谈判确立的合同框架是原告装修投入不低于600万元，且被告已提出详实的装修方案，原告表示认可，故而双方签订《租赁合同》。合同签订后，原告对被告的装修方案不认可，并提出调整，但其所报预算价格约280万元，被告经核算仅应为208万元左右。加之原告未及时给付定金，这些情况导致被告对原告履约诚信产生怀疑，遂提出让原告将装修资金打到被告账户，超出真实投入的部分就作为对较低租金的补偿，原告未同意。原告对工程尚未竣工，无法办理产权登记是明知的。
8、房屋租赁合同及房屋租赁证明，系原告提供给被告，要求被告提供办公用房出租给原告作为办照使用，证明《租赁合同》签订后，原告想另行寻找租赁地点办理证照，而非使用本案租赁房屋，被告不同意，故未签署上述合同。
原告（反诉被告）菲快公司就反诉辩称，双方是于2014年10月开始接洽租赁事宜的。被告反诉的事实理由与其本诉答辩观点自相矛盾：1、被告反诉称其同意按原告同意的装修方案实施，即已经对原告提出的装修方案进行了确认；2、被告反诉称针对原告提出的装修方案提出了相应的制约措施，即承认其又向原告提出了超出合同之外的条件。被告反诉称双方就装修方案费用已达成一致并非事实，双方之间是租赁合同关系，合同中并未约定花多少钱是受被告控制的。故原告请求法院驳回被告的反诉请求。
庭审中，原、被告对证据的质证意见如下：
东润公司对菲快公司所举证据的质证意见：对证据1、2真实性、合法性、证明目的均无异议；对证据3真实性无异议，但录音是原告方未经李某同意偷录的，且录音内容表明刚开始双方对装修方案的一致意见是达到600万元，后来又未达成一致，故而进行谈判，被告并未提出额外要求；对证据4真实性无异议，但不能达到原告证明目的；对证据5真实性无异议；对证据6中设计施工图纸及设计费用收据真实性不认可，对房屋租赁合同、劳动合同、终止劳动关系及补贴发放备忘录真实性、关联性均不认可，对商标申请、住宿、餐饮、交通等费用支出的相关票据凭证真实性无异议，但与本案无关联性，且与前述房屋租赁合同、劳动合同、终止劳动关系及补贴发放备忘录等证据自相矛盾；对证据7，证人汤某是原告方的谈判负责人，其称不清楚原告装修方案大概花费，与其在录音中的陈述不一致，故其部分陈述不可信。
原告菲快公司对被告东润公司所举证据的质证意见：对证据1真实性无法确认，关联性不认可；对证据2中的健身会所预算真实性无法确认，对装饰立面施工图集真实性无异议，确系原告提供给被告，录音中显示李某代表被告确认该方案；对证据3真实性、关联性均不认可；对证据4无异议；对证据5真实性不认可，并非双方之间谈过的合同文本；对证据6无异议，确系原告向被告提供；对证据7，证人李某系被告公司员工，其证言带有主观性判断，与其专业常识相矛盾，从其证言中可预见，如原告进场装修或要求被告交付或允许进入租赁房屋，双方势必发生冲突，故证人证言中有利于被告的陈述证明效力不高，有利于原告的陈述应作为查明案件事实的依据；对证据8真实性无异议，确系原告提供给被告，请被告提供其它办理过产权手续的房屋尝试登记注册，但被告未答应，该证据并未起过作用，与本案无关联。
本院认证意见：
被告对原告提供的证据1-5真实性均无异议，本院依法予以确认。关于证据6，其中设计施工图纸及设计费用收据系第三方出具，真实性无法确认；房屋租赁合同、劳动合同、终止劳动关系及补贴发放备忘录系原告单方提供，被告对真实性不认可，本院亦难以确认；被告对商标申请、住宿、餐饮、交通等费用支出的相关票据凭证的真实性无异议，但本院难以确认其与本案的关联性，故对证据6均不予采信。
原告对被告提供的证据2中的装饰立面施工图集及证据4、6、8真实性均无异议，本院依法予以确认。证据1系第三方出具，真实性无法确认。证据2中的健身会所预算及证据5未经原告方签字或盖章确认，真实性无法确认。证据3系被告单方出具，真实性无法确认。
原、被告各自提供的证据7均为证人证言。证人分别系双方员工，代表各自公司与对方洽谈租赁事宜，故其证言与本案具有关联性。两证人与己方当事人存在利害关系，故其对己方有利、对方不利的证言证明效力相对较低，反之则证明效力相对较高，本院将据此原则，结合全案其它证据对其证明效力进行综合分析判断。
本院经审理查明：被告东润公司系泰州“东润首府家园”小区开发商，其作为甲方与原告菲快公司(乙方)于2015年1月15日签订《租赁合同》，约定其将位于该小区东区2号商业的东头一层门厅部分及负一层会所建筑部分出租给菲快公司用于经营健身会所。合同中约定：租赁期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月30日止，租期的前两年租金全免，此后第3-6年租金为25万元，第7-10年租金为31.25万元；“签订本协议时，该房屋已经主体结构封顶但未进行竣工验收”，“该房屋及所在小区建设工程尚在建设过程中，故甲方承诺在前述工程完成竣工验收并获得完备的房地产权证后，应将乙方租赁经营所在房屋部分的（包括该房屋负一层）的权属证复印件加盖甲方公章提供给乙方并作为本合同附件”；“本合同签订时间至租期起始时间为甲方给予乙方的装修宽限时间，无论在此时间段乙方是否装修完毕，租期起始时间不变”；“在签订本协议后三日内，甲方将该房屋具备内装修条件的前提下交给乙方”，“甲方保证在双方交接时，对该房屋内部的结构及消防等工程设施已经施工验收完毕，即由乙方装修及使用时不应甲方施工验收不到位等原因给乙方办理相关施工及经营手续造成影响。造成的损失由甲方承担”；“该房屋由乙方按甲乙双方共同确认的装修方案及装修标准进行二次装修”，“甲乙双方达成本协议的基础是乙方决定按高标准的硬件投入、高水平的管理团队、高质量的服务水平引领泰州健身高端市场。在此前提下，乙方承诺原则上按甲方提供的装修方案及装修用材标准进行装修，始终贯彻高档次高标准、高质量进行装修投入和设备投入并严格把握好施工质量。在不影响装修档次和标准的前提下，乙方根据具体情况在书面征得甲方同意的情况下可以进行局部范围的调整”，“乙方装修及设备投入前须将确定的装修方案交甲方确认并备案”；一方解除合同的条件包括“甲方未能在合理期限内取得权证且因此原因造成乙方无法正常经营，经乙方催告后给予宽限期内，甲方仍未解决的”；“因甲方原因未在合理期限内取得相关权属证件且造成乙方无法经营时”，甲方应向乙方支付违约金及损失；“甲方在签订本协议时收取乙方缴纳的定金（保证金）人民币贰拾万元，作为乙方预定该房屋租赁权及甲方保证在2015年6月1日与乙方开始正式起算租赁期的保证。同时也作为按本协议要求进行装修及规范、安全文明施工的保证”；“乙方承诺在本协议签订后积极筹备并推进实施装修工作，且保证在2015年6月1日前对外经营”。
菲快公司为经营健身会所，向有关部门申请设立登记分公司，因东润公司未能提供案涉租赁房屋的产权证等材料致设立登记未果。2015年3月，菲快公司向东润公司出具一份已加盖菲快公司公章的房屋租赁合同及房屋租赁证明，欲向东润公司租赁有产权或处置权的其它房屋用于办理证照，东润公司未应允其要求，亦未签署该合同。2015年3月20日，菲快公司按约给付东润公司20万元作为保证金（定金）。2015年4月，菲快公司向东润公司提交装饰立面施工图集、效果图、平面图，就租赁房屋装修提出自身方案。
菲快公司于2015年5月3日向东润公司发出催告函，催告其于当月20日前提供加盖公章的租赁房屋房地产权证。东润公司于2015年5月7日发出回函，称菲快公司催告其提供房地产权证的行为违反诚实信用原则，且认为菲快公司不愿执行东润公司装修方案，自身又拿不出完整的高标准装修方案，无履行合同诚意，违反合同约定。针对该回函，菲快公司又于2015年5月10日发出回函，称其不存在东润公司所指责的违反诚信情形，反而是东润公司在合同约定之外提出其它履行方式，无履约诚意。后菲快公司于2015年5月29日向东润公司发出律师函，认为东润公司以自身行为表明不履行合同义务，已构成根本违约，要求自即日起解除租赁合同，由东润公司按定金罚则承担责任并赔偿损失。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。菲快公司与东润公司签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现菲快公司与东润公司互相指责对方存在根本违约行为，均诉请解除《租赁合同》。本案争议焦点在于：菲快公司与东润公司是否存在对方诉称的导致合同目的无法实现的根本违约行为。
关于本诉，菲快公司认为东润公司违反合同约定，一直未提供租赁房屋产权证，工程竣工及消防安全亦未验收，导致房屋不能交付；且在双方就装修方案达成一致的情况下，东润公司又提出超出合同范围的额外要求，故认为东润公司构成根本违约。对此本院认为：1、《租赁合同》中载明租赁房屋尚在建设过程中，虽已主体结构封顶但未进行竣工验收，可见菲快公司在签订合同时对租赁房屋工程（包括消防设施等）尚未竣工验收的情况是明知的；且其在东润公司无法提供房屋产权证的情况下，为办理证照采取了向东润公司提出租赁有产权或处置权的其它房屋等变通措施。故菲快公司对工程竣工验收存在时间、结果上的不确定性以及未竣工验收便无法办理产权证等相应后果应有充分预见和心理准备。合同虽约定东润公司应在合理期限内取得房屋产权证并向菲快公司提供，但未对“合理期限”作出明确约定。因此菲快公司将其未能按时开业经营的后果归咎于东润公司，并无道理。2、从内容来看，《租赁合同》并非单纯的房屋租赁合同，尚包含房屋装修的相关约定。其中载明装修应按双方共同确认的方案及标准进行，具体指菲快公司原则上按东润公司提供的装修方案及用材标准，始终贯彻高档次、高标准、高质量的要求进行装修，在不影响装修档次和标准的前提下，菲快公司在征得东润公司同意下可对装修方案进行局部范围调整，但最终应交东润公司确认并备案。通观全案，结合合同条款及菲快公司经营健身会所的目的来看，租赁房屋装修系双方在合作洽谈、签订合同、履行合同时均高度关注的内容，故装修方面的约定实系《租赁合同》的基础性条款。然而，合同中对装修方案并未具体涉及，对装修标准及投入金额亦未作明确约定，仅使用“高档次、高标准、高质量”这类较为笼统的表述，这也间接导致了双方后来对装修方案产生分歧，并进而反复谈判交锋，最终都未能完全达成一致。故菲快公司所称的东润公司又提出超出合同范围的额外要求，实际上体现的正是双方协商的过程。3、结合双方当事人及各自证人的陈述可知，《租赁合同》签订后租赁房屋的状态为开放性的毛坯房，菲快公司既未向东润公司明确表达准备进场装修的意思，也未采取进场装修的任何实际行动，东润公司亦未向菲快公司表达阻止其进场装修的意思。合同约定装修方案须经双方共同确认，而双方对装修方案本就未能达成明确的一致意见，且均未作出交接租赁房屋的意思表示及实际行为。无法达成经双方共同确认的装修方案，也就意味着后续的进场装修及开业经营都不能顺利开展，实则正是合同目的最终无法实现的根本原因。因此，本院认定东润公司并不存在菲快公司诉称的导致合同目的无法实现的根本违约行为，对菲快公司要求东润公司按定金罚则双倍返还定金并赔偿损失的主张难以支持。
关于反诉，东润公司诉称菲快公司拒绝按租赁合同约定的高标准方案进行装修，故认为菲快公司构成根本违约。对此本院认为：双方在《租赁合同》中约定的装修方案标准并不明确，此后经过多次协商又未能达成一致。东润公司认为合同中约定的高标准装修方案即指菲快公司的装修投入应达到600万元，对此未提供充分依据。事实上，双方此后协商的数额均集中于两三百万元左右。由此可见，装修方案标准未能在签订合同时予以明确，是《租赁合同》的先天缺陷，双方此后又因不能达成一致意见而未能对该缺陷进行及时有效地弥补。因此，东润公司以其单方面对装修方案标准的理解来约束菲快公司，又因菲快公司对其方案提出异议而认为菲快公司构成根本违约，不合情理。故东润公司主张菲快公司按定金罚则承担责任，于法无据，本院亦不支持。
截至本案法庭辩论终结前，案涉租赁房屋仍未竣工验收，无从办理产权登记，菲快公司无法据此设立登记分公司并办理营业执照等手续，且双方对装修方案仍存争议，无法完全达成一致。因此，双方当初订立《租赁合同》的目的已难以实现，合同客观上也无法继续履行，勉强继续履行合同将更加不利于维护双方权益，且双方均无继续履行合同的意思，一致要求解除，故本院对该合同依法予以解除。合同签订后，菲快公司曾按约向东润公司给付20万元定金，该定金属履约保证性质。现合同解除，双方均不存在对方诉称的根本违约行为，上述定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海菲快健身管理有限公司与被告（反诉原告）江苏东润房地产开发有限公司签订的《泰州“东润首府”健身会所租赁合同》。
二、本诉被告江苏东润房地产开发有限公司于本判决生效后十日向本诉原告上海菲快健身管理有限公司返还定金20万元。
三、驳回本诉原告上海菲快健身管理有限公司的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告江苏东润房地产开发有限公司的其它反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元，由菲快公司负担7714元，东润公司负担3086元（东润公司应负担部分菲快公司已预交，东润公司应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付菲快公司）；反诉案件受理费2150元，由东润公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费本诉部分10800元，反诉部分2150元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农行泰州海陵支行；④帐号：10×××68；⑤款项：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001。]
审 判 长 吴 翔
审 判 员 李剑峰
人民陪审员 刘葆久
二〇一六年三月八日
书 记 员 王 泽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。