黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民三商终字第130号上诉人ＸＸＸ（原审原告、反诉被告），哈尔滨市南岗区食为天美食广场负责人，住黑龙江省延寿县。委托代理人吕维刚，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人哈尔滨万达广场商业管理有限公司哈西分公司（原审被告、反诉原告），住所地哈尔滨市南岗区中兴大道168号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人刘玲玲，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托代理人赵立岩，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人哈尔滨万达广场商业管理有限公司（原审被告、反诉原告），住所地哈尔滨市道里区友谊路167-217号。法定代表人曲德君，职务总经理。委托代理人刘玲玲，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托代理人赵立岩，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人ＸＸＸ因与被上诉人哈尔滨万达广场商业管理有限公司哈西分公司（以下简称万达哈西公司）、哈尔滨万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）租赁纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南西商初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理此案。上诉人ＸＸＸ的委托代理人吕维刚，被上诉人万达哈西公司、万达公司的共同委托代理人刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：ＸＸＸ系哈尔滨市南岗区食为天翡翠美食广场个体业主。2013年，ＸＸＸ与万达哈西公司签订租赁合同一份，约定ＸＸＸ承租万达哈西公司位于哈尔滨市南岗区哈西万达购物广场三层3071B、3072、3073号商铺，建筑面积152平方米，租赁期限36个月，自2013年9月13日至2016年9月16日。月租金为19000元；装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；该房屋经营品牌为食为天翡翠，经营项目为时尚简餐，租赁期间，未经甲方（万达哈西公司）同意，乙方（ＸＸＸ）不得擅自改变房屋用途；甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供餐饮服务许可证、员工健康证等；未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方或物业服务公司有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同；乙方违反合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的，则甲方、物业服务公司有权通知乙方改正。超过5日乙方仍未改正的，甲方、物业服务公司有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正，因此发生的一切损失和费用均由乙方承担；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下之履约保证金；乙方违反合同有关约定或违反其在合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知起，乙方每日应向甲方支付相当于月租金标准10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同情形），则乙方在合同终止后7日内按月租金标准补交装修期及其他减免的全部租金；合同租赁期满或因任何原因终止后7日内，乙方应将房屋交还甲方。交还期届满之日起10日后，仍未将该房屋交还甲方的，甲方或物业公司有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，在此期间乙方物品的存放费用及因此造成的损失由�方自行承担。2013年8月18日，ＸＸＸ办理了个体工商户营业执照，名称为哈尔滨市南岗区食为天翡翠美食广场，组成形式个人经营，经营范围中餐制售：主食（米饭、面条）、热菜、不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生食海产品。2014年1月9日，ＸＸＸ未与哈西万达公司协商，对承租商铺进行装修，增设饮品项目。2014年1月13日，万达哈西公司向ＸＸＸ发送《整改通知函》，主要内容为，双方租赁合同约定食为天商铺经营项目为时尚简餐，现未经公司同意，食为天经营项目包含水吧，依合同约定，不得擅自改变房屋用途，故要求其在2014年1月13日前纠正，逾期不改，将解除合同。2014年3月14日，万达哈西公司向ＸＸＸ发送《关于解除与ＸＸＸ（哈尔滨食为天美食广场）租赁合同的函》，主要内容为，ＸＸＸ在未上报公司同意、未经申请的情况下，私自进行装修，改变原有装�布局，在临步行街通道一侧增设水吧项目。公司于2014年1月11日、1月13日、1月15日制发整改通知书，但其仍未整改。其行为构成根本性违约，故双方签订的租赁合同正式解除，并通知ＸＸＸ按合同约定的时限和条件及时交还所承租商铺并办理结算手续。2014年1月29日，在黑龙江省哈尔滨国信公证处公证员的监督下，万达哈西公司将ＸＸＸ在承租商铺内的物品移至地下停车场车库。现万达哈西公司已将案涉商铺另行出租。ＸＸＸ诉至法院，请求判令：一、继续履行租赁合同，将ＸＸＸ装修的房屋继续由其承租使用；2、如不准予继续履行合同，要求万达哈西公司、万达公司退返租金保证金及剩余服务费用171，413.97元（其中租金保证金包括：履约保证金38，000元、质量保证金1万元、POS机使用押金1万元、物业服务保证金16，720元、装修保证金1万元、总计84，720元。�余服务费用包括：2014年1月到3月31日租金57，000元，剩余水费2，737元、剩余电费5，066.87元、剩余物业费20，900元、POS使用余额1，050元）、支付装修装饰及器具费用642，748.09元（该项支出总额为1，258，819.55元，除去折旧，要求返还一半费用642，748.09元）、支付违约金及赔偿金420，003.30元（依据合同约定双倍返还保证金38，000元的二倍76，000元，剩余损失为其他经济损失及遣散人员费用），以上共计1，245，020.36元并承担本案诉讼费。万达哈西公司、万达公司提出反诉，请求法院判令：ＸＸＸ支付公证费2，000元、违约金28，500元、给付租金19，000元并承担反诉费用由被反诉人负担。原审判决认为：案涉商铺租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。本案争议的焦点为：一、ＸＸＸ在承租的商铺内增�“水吧”是否构成违约；二、万达哈西公司单方解除合同是否符合法律规定及合同约定。关于ＸＸＸ是否构成违约的认定。其一，双方在租赁合同第五条第一款中约定，ＸＸＸ经营项目为时尚简餐。时尚简餐是否包含饮品，合同未进一步明确。但在该条第二款中双方约定原告应在开业前出示与经营品牌商品有关的营业执照及其他相关证件，否则万达哈西公司可解除合同。据此可认定合同签订时双方均认可时尚简餐的经营范围应与营业执照经营范围一致。ＸＸＸ的营业执照登记经营范围为中餐制售，包括主食（米饭、面条）、热菜。不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生食海产品。营业范围未注明冷热饮制售。对比同商场其他经营饮品的业户，营业执照中均明确载明冷热饮制售，可认定双方签订合同时约定的经营范围时尚简餐并不包含饮品的制售。ＸＸＸ未经�商擅自增加饮品经营项目，构成违约。其二，双方租赁合同约定：装修期截止至房屋对外营业之日的前一日。装修期不因任何原因而延长。不得擅自改变房屋用途。ＸＸＸ在对外营业后，未与万达哈西公司协商，擅自进行“水吧”装修，违反了双方关于装修的约定。其三，双方约定ＸＸＸ在租赁商铺内经营时尚简餐，如前所述，不应包含冷热饮制售。ＸＸＸ违反合同约定，擅自在商铺内增设“水吧”，改变了部分房屋用途，亦构成对合同的违约行为。关于万达哈西公司单方解除合同是否违反合同约定的问题。租赁合同明确约定万达哈西公司可单方解除合同的情形。合同第五条约定：甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供餐饮服务许可证、员工健康证等；未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方或物业服务公司有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。如前所述，ＸＸＸ超出合同约定范围经营饮品，万达哈西公司发函要求其限期整改，ＸＸＸ未予回复且未整改。故万达哈西公司依合同约定有权单方解除合同。关于ＸＸＸ的诉讼请求。租赁合同现已终止履行，万达哈西公司已向ＸＸＸ发函通知其解除合同，并将商铺另行出租，合同不具备继续履行的条件，且已实际解除，故ＸＸＸ要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。合同履行过程中，ＸＸＸ构成对合同的违约，万达哈西公司单方解除合同符合双方合同约定，ＸＸＸ要求给付违约金及赔偿金无事实及法律依据，不予支持。租赁合同第二十三条四款约定：本合同因乙方违约提前终止，甲�有权没收本合同项下之履约保证金。本案中合同解除原因系ＸＸＸ违约，其要求返还保证金不符合合同约定，不予支持。万达哈西公司通知ＸＸＸ解除合同后，ＸＸＸ拒不将商铺归还。万达哈西公司在2014年3月末行使合同解除权，将商铺内的物品迁出，此时租金已到期，不存在剩余租金的问题，故ＸＸＸ要求返还剩余租金无事实依据，不予支持。根据本案查明的事实，ＸＸＸ已将万达哈西公司迁至车库的商铺内物品取走，且与后承租该商铺的业主结清了水、电费及其他费用。现ＸＸＸ要求返还物品折价款、水电费及其他费用的诉讼请求不予支持。ＸＸＸ对商铺进行装修是出于其自身经营需要，收回商铺解除合同的原因是ＸＸＸ违约，ＸＸＸ要求赔偿其装修装饰费用于法无据，不予支持。关于万达哈西公司的反诉请求。因ＸＸＸ违反合同约定，万达哈西公�行使合同解除权并对其书面函告。ＸＸＸ应依合同约定主动清空商铺并将商铺归还。ＸＸＸ拒不归还商铺的行为违反合同约定，万达哈西公司无奈将商铺内物品公证提存，所产生的公证费用应由ＸＸＸ承担。合同约定，万达哈西公司给予ＸＸＸ两个月的租金优惠，即自2013年9月13日至2013年10月12日及自2014年6月1日至2014年6月30日ＸＸＸ无需支付租金。合同履行中，万达哈西公司实际减免一个月的租金19000元。依据合同第二十三条十四款约定，如ＸＸＸ原因导致合同提前终止，在合同终止后七日内按月租金标准补交装修期及其他减免的全部租金。万达哈西公司反诉要求ＸＸＸ给付租金19000元的诉讼请求符合合同约定，予以支持。ＸＸＸ违约合同已解除，现万达哈西公司要求给付违约金依据不足，不予支持。判决：一、ＸＸＸ与万达哈西公司于2013年签订的商铺租�合同解除；二、ＸＸＸ给付万达哈西公司商铺物品提存公证费用2000元；三、ＸＸＸ给付万达哈西公司商铺租金19000元；四、原、被告的其他诉讼请求不予支持。宣判后，ＸＸＸ不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第二、三、四项，依法改判支持ＸＸＸ的原审请求。理由：一、原审判决认定ＸＸＸ收到装修整改通知、取走扣押物品和结清燃气费等没有证据。二、原审判决具有倾向性，显失公平。原审法院依据合同约定退订ＸＸＸ违约有失公允。案涉合同是万达公司提供的格式合同，依据《合同法》的规定出现争议应作出不利于提供格式条款一方的解释。万达哈西公司、万达公司一并发表答辩意见称：原审判决认定ＸＸＸ擅自增设水吧经营项目、擅自装修，从而确认ＸＸＸ违约，事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，当事人均未提交新的证据。二审庭审中，ＸＸＸ代理人表示收到万达哈西公司2014年1月13日向ＸＸＸ送达的《整改通知函》。对于存放于万达商场地下室的物品，法庭限期ＸＸＸ五日内提出答复意见，逾期不答复视为物品已取走，ＸＸＸ在此限期内未向法院提出回复。本院二审查明事实与原审相同。本案二审争议的焦点问题是：关于合同违约方应如何确定，ＸＸＸ有关返还费用和赔偿损失的主张应否支持。关于ＸＸＸ上诉提出案涉合同为格式合同，出现争议应作出不利于合同提供方的解释。本院认为根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，当事人各方并没有针对合同的某一条款出现理解上的争议，法院不存在对所谓不同解释做出认定的情形。�海峰与万达哈西公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并已实际履行，该合同合法有效。ＸＸＸ此节上诉理由不成立，本院不予支持。关于如何认定合同违约方的问题。按照合同约定，ＸＸＸ经营的品牌为《食为天翡翠》，项目系《时尚简餐》。ＸＸＸ进场营业后，改变装修格局，对外经营冷热饮品制售。按照合同约定，装修未经物业公司书面同意，不得擅自变更，且未经租赁方同意，承租方不得经营其他项目。ＸＸＸ未按照合同约定取得物业服务公司的批准，改变原装修格局超范围经营冷热饮品制售，违反合同约定，原审判决认定其违约并无不当。万达哈西公司按照合同约定要求ＸＸＸ限期整改，ＸＸＸ亦未做出整改措施，在上述过程中，ＸＸＸ并无证据证明万达哈西公司存在过错，其要求哈西万达公司和万达公司返还其租金、保证金等费用并赔偿损失无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16005元，由ＸＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵锐锋审 判 员  王 泉代理审判员  陈 明二〇一五年六月十一日书 记 员  王振宇