云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民二终字第102号
上诉人（原审原告）云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司。
法定代表人何建华，该公司总经理。
委托代理人普凯，云南义达律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）云南荣骏房地产开发有限公司。
法定代表人徐伟，该公司董事长。
委托代理人周富，云南荣楚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人吴凤毅，男，1981年6月22日生，汉族，大学文化，该公司办公室主任，住楚雄市。
上诉人云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司（以下简称瑞鑫物业公司）与被上诉人云南荣骏房地产开发有限公司（以下简称荣骏公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省牟定县人民法院（2015）牟民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人瑞鑫物业公司的委托代理人普凯，被上诉人荣骏公司的委托代理人周富、吴凤毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的本案事实是：2011年8月荣骏公司聘请瑞鑫公司对其开发的牟定县汇金水岸商住小区进行物业服务和管理工作。2011年8月29日双方签订了《前期物业服务合同》，瑞鑫公司依据合同向荣骏公司交付2万元的履约保证金。合同第五章第17条第4款约定属于荣骏公司所有尚未出售和出租的空置房屋物业管理公共服务费，由荣骏公司按照收费标准的50%向瑞鑫公司交纳。合同期限为5年，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理公司签订物业服务合同后，本合同终止。前期物业服务合同还对其他事宜作了约定。汇金水岸商住小区分为两期，第一期是内部住宅，第二期是外围商铺。第一期内部住宅的业主大会已经成立，并由瑞鑫公司提供物业服务，与本案不牵扯。双方争议的是第二期外围商铺的物业管理费，第二期外围商铺于2012年1月16日竣工验收。2012年2月2日荣骏公司曾就未出售完的商铺向牟定县住建局申请自主管理。2014年8月20日荣骏公司把未出售完的商铺委托给楚雄百邻物业服务有限公司管理，双方签订了物业服务合同，并向牟定县住建局备案。双方明确认可第二期外围商铺分为下列五类：一、荣骏公司已出售的商铺（房号为S5-1，S5-8，S5-9，S5-10，S5-11，S6-11，S6-15，S6-16，S6-17，S6-18，S7-1）。这些商铺已对外出售给业主，面积为585.72㎡。物业管理费由瑞鑫物业公司与业主交涉，双方对此项无争议。二、茅阳社区农民回迁安置商铺，荣骏公司主张有8384.006㎡，瑞鑫公司主张有8986.576㎡。（其中S5-7，S5-9，S5-12，S5-14，S5-17，S5-19已调换为S6-1，S6-2，S6-4，S6-7，S6-8，S6-19作为农民回迁安置商铺）。三、荣骏公司尚未出售的空置商铺（房号为S5-2，S5-3，S5-4，S5-5，S5-6，S5-7，S5-9，S5-12，S5-14，S5-17，S5-19，S6-20，S7-2，S7-3，S7-4，S7-5，S7-6，S7-7，S7-8，S7-9，S7-10，S7-11）。荣骏公司主张有1146.15㎡，且认为是自己在管理，瑞鑫公司主张有1090.80㎡，认为是由瑞鑫公司管理。四、荣骏公司名下自有房权，且已对外出租（房号为S9，1F-1，1F-2，2F-1，2F-2）。荣骏公司主张有3847.69㎡，瑞鑫公司主张有3928.69㎡。五、荣骏公司股东名下房权：1、滕荣名下房权有1192.95㎡（房号为S7-2，S7-4，S11（1F＋2F），S10（3F））。2、徐伟名下房权有1271.28㎡。（房号为S8-1，S8-2，S10-1F-2，S10-2F）。荣骏公司认为两股东名下的房产由公司自管，瑞鑫公司认为是由瑞鑫公司管理。上列第二项、第三项、第四项的面积双方存在争议，瑞鑫公司主张的面积是依据荣骏公司提供的第1次测绘的数据。荣骏公司主张的面积是依据第2次测绘用于竣工验收和提交备案的数据。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面地履行义务。在本案中，双方所签订的《前期物业服务合同》不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方具有法律约束力。对外围商铺面积，应当以第2次测绘用于竣工验收和提交备案的数据为准。对瑞鑫公司主张的外围商铺的物业管理费问题：一、因农民回迁安置属政府主导行为，茅阳社区农民回迁安置商铺在建盖时不属荣骏公司所有，荣骏公司不能出售和出租，瑞鑫公司要求向荣骏公司收取物业管理费不符合《前期物业服务合同》第五章第17条第4款约定，不予支持。二、荣骏公司尚未出售的空置商铺1146.15㎡，荣骏公司主张是自己管理，但空置商铺属《前期物业服务合同》约定的范围，荣骏公司无证据证实与瑞鑫公司解除了空置商铺的前期物业服务，也无证据证实自己设置机构进行自管，故法院对瑞鑫公司要求支付空置商铺物业管理费的主张予以支持。空置商铺的物业管理费应当从2011年8月29日计算至荣骏公司申请物业管理正式备案的2014年8月20日，金额为16367元。三、荣骏公司名下自有房权3847.69㎡，因荣骏公司在《前期物业服务合同》签订时就已出租，瑞鑫公司要求荣骏公司支付已出租房屋的前期物业管理费，不符合《前期物业服务合同》第五章第17条第4款约定，不予支持。四、公司股东名下房权2464.23㎡，属公司出售给股东的房权，该物业的管理费由瑞鑫公司与产权人交涉。因瑞鑫公司向荣骏公司主张物业管理费时，双方对面积计算和款项均存在争议，故瑞鑫公司主张违约金的依据不足，不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条之规定，判决：一、由荣骏公司在判决书生效后10日内支付瑞鑫公司前期物业服务费16367元；二、驳回瑞鑫公司的其他诉讼请求。诉讼费3230元，由瑞鑫公司承担3076元（已付），由荣骏公司承担154元，限判决书生效后10日内交牟定县法院。
宣判后，瑞鑫公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判由荣骏公司支付瑞鑫公司2011年8月29日至2014年8月29日期间的物业管理费195217.5元；由荣骏公司给付瑞鑫公司违约金50000元并承担本案诉讼费用。事实及理由：1、对于茅阳社区农民8384.006㎡的回迁安置商铺，因双方于2011年8月29日签订《前期物业服务合同》时并未排除在收取物业管理费的范围外，且该商铺至今未交付业主，仍属荣骏公司实际掌控，瑞鑫公司为荣骏公司提供了三年多的物业管理服务，荣骏公司理应支付相应的物业管理费。2、荣骏公司3847.69㎡的商铺包含在《前期物业服务合同》范围内，荣骏公司与承租人之间的租赁行为不能对抗瑞鑫公司。3、荣骏公司股东滕荣、徐伟名下2464.23㎡的商铺，因徐伟、滕荣办理房屋产权证的时间分别是2013年1月12日和1月30日，而《前期物业服务合同》签订于2011年8月29日，荣骏公司只应为徐伟支付2011年8月29日至2013年1月期间的物管费，为滕荣支付2011年8月29日至2013年1月30日期间的物管费。4、荣骏公司未按合同约定支付物管费的行为已违约，原判未支持瑞鑫公司违约金的诉讼请求属判决不公。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人荣骏公司答辩称：1、茅阳社区农民8384.006㎡的回迁安置商铺是由荣骏公司按政府要求代建，其产权不属荣骏公司，且荣骏公司已于2014年12月5日交付茅阳社区，根据牟定县发展和改革局文件已明确该部分物管费如何收取由瑞鑫公司与茅阳社区进行协商，故该部分的物管费不应由荣骏公司承担。2、荣骏公司的自有房产一直由荣骏公司自行管理，且双方签订《前期物业服务合同》时已对外出租，按合同约定瑞鑫公司无权向荣骏公司主张物管费。3、荣骏公司股东滕荣、徐伟名下的商铺也一直由荣骏公司自行管理，瑞鑫公司未进行过实际管理，瑞鑫公司无权收取物管费；即使应缴物管费也不应由荣骏公司缴纳。4、导致本案诉讼并不是荣骏公司拒不支付物管费所致，而是因为双方对物业管理面积和物业费的计算方法存在较大争议，无法确定应付款项，故本案不适用违约金条款。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，经征询各方当事人对原判认定事实的意见，上诉人瑞鑫公司认为一审认定的案件事实有以下错误：1、一审认定“2014年8月20日荣骏公司把未出售完的商铺委托给楚雄百邻物业服务有限公司管理，双方签订了《物业管理服务合同》，并向牟定县住建局备案”缺乏依据；2、一审认定“上列第二项、第三项、第四项的面积双方存在争议”错误，一审审理中，瑞鑫公司已同意面积按第2次测绘用于竣工验收和提交备案的数据计算。对其余案件事实无异议。被上诉人荣骏公司对一审认定的案件事实无异议。对双方当事人均无异议的一审认定的案件事实本院予以确认。二审中双方当事人均同意在原告瑞鑫公司诉请的期限内均按每平方米0.4元的单价计算本案的物业管理公共服务费。另查明，荣骏公司与瑞鑫公司签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务期限为5年，并约定“本合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。2013年1月20日牟定汇金水岸业主委员会与瑞鑫公司签订《物业管理服务合同》，对物业管理公共服务费的缴纳范围、收取标准等予以了约定。二审中，瑞鑫公司明确其诉讼请求为：由荣骏公司支付瑞鑫公司物业管理公共服务费211584.50元，其中，茅阳社区东一、二组村民回迁安置商铺8384.006㎡，自2011年8月29日至2014年8月29日的物业管理公共服务费122406.49元；荣骏公司名下自有房权3847.69㎡，自2011年8月29日至2014年8月29日的的物业管理公共服务费56176.27元；荣骏公司尚未出售的1146.15㎡的空置商铺，自2011年8月29日至2014年8月20日止的物业管理公共服务费16367元；荣骏公司股东徐伟所有的1192.95㎡的商铺，自2011年8月29日至2013年1月12日止的物业管理公共服务费7905.28元，股东滕荣所有的1271.28㎡的商铺，自2011年8月29日至2013年1月30日止的物业管理公共服务费8729.46元。
二审中瑞鑫公司未向法庭提交新证据。
除一审提交的证据外，被上诉人荣骏公司向本院提交牟定汇金水岸业主委员会与上诉人瑞鑫公司签订的《物业管理服务合同》，欲证明荣骏公司与瑞鑫公司签订的《前期物业服务合同》已于2013年1月20日终止，之后荣骏公司不应再向瑞鑫公司缴纳物业管理公共服务费。
经质证，上诉人瑞鑫公司认为，对《物业管理服务合同》的真实性、合法性均无异议，但因上诉人诉请的是商铺的物业管理公共服务费，商铺产权是荣骏公司的，物业管理公共服务费就应当由荣骏公司缴纳。
本院认为，对牟定汇金水岸业主委员会与上诉人瑞鑫公司签订的《物业管理服务合同》的真实性双方当事人均无异议，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：荣骏公司是否应向瑞鑫公司缴纳茅阳社区东一、二组村民回迁安置商铺、荣骏公司所有的出租商铺及荣骏公司股东滕荣、徐伟名下的商铺的物业管理公共服务费？
本院认为，荣骏公司与瑞鑫公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。该合同约定了物业服务期限为5年，同时，第十六条约定“本合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。2013年1月20日牟定汇金水岸业主委员会与瑞鑫公司签订《物业管理服务合同》，对物业管理公共服务费的缴纳范围、收取标准等予以了约定，该合同合法有效。自此，荣骏公司与瑞鑫公司签订的《前期物业服务合同》终止，荣骏公司作为牟定汇金水岸的业主，应自此按业主委员会与瑞鑫公司签订的《物业管理服务合同》的约定履行缴纳物业管理公共服务费的义务。在二审庭审中双方均同意在瑞鑫公司诉请的期限内均按每平方米0.4元的单价计算本案的物业管理公共服务费，本院予以准许。
一、关于荣骏公司是否应向瑞鑫公司缴纳茅阳社区东一、二组村民回迁安置商铺物业管理公共服务费的问题。
本院认为，瑞鑫公司收取牟定县汇金水岸物业管理公共服务费的标准已于2011年11月4日经牟定县发展和改革局“牟发改收费（2011）16号”文件予以明确，而茅阳社区东一、二组村民回迁安置商铺的物业管理公共服务费不在此批复范围内，文件明确由物业管理公司与茅阳社区东一、二组村民进行协商。另外，根据荣骏公司提交的《牟定县汇金水岸投资开发合同》、《村民留地安置协议》，能够证实汇金水岸8384.006㎡的茅阳社区东一、二组村民回迁安置商铺系荣骏公司的代建工程，其所有权不属于荣骏公司。双方在《前期物业服务合同》中，以及牟定汇金水岸业主委员会与瑞鑫公司签订的《物业管理服务合同》中并未约定所有权不属于荣骏公司的房产瑞鑫公司有权向荣骏公司收取物业管理公共服务费。综上，瑞鑫公司主张该部分的物业管理公共服务费应由荣骏公司缴纳无事实法律依据，原判对瑞鑫公司的该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。
二、关于荣骏公司是否应向瑞鑫公司缴纳其公司所有的商铺的物业管理公共服务费的问题。
1、对荣骏公司尚未出售的1146.15㎡的空置商铺瑞鑫公司要求荣骏公司支付物业管理公共服务费，原判支持从2011年8月29日计算至荣骏公司申请物业管理正式备案的2014年8月20日止的物业管理公共服务费16367元，双方均无异议，本院予以维持。
2、对荣骏公司名下自有房权3847.69㎡，虽荣骏公司称在《前期物业服务合同》签订时就已出租，但根据该合同及汇金水岸业主委员会与瑞鑫公司签订的《物业管理服务合同》第五章第十七条第5款“业主出租期拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并附连带缴纳责任”的约定，荣骏公司并未向法庭提交其与承租人另有约定并报瑞鑫公司备案的证据，故瑞鑫公司要求作为业主的荣骏公司支付2011年8月29日至2014年8月29日的物业管理公共服务费56176.27元（3847.69㎡×0.4元／㎡÷30天×1095天），符合法律规定及双方约定，应予支持，原判不予支持错误，本院予以纠正。
三、荣骏公司是否应向瑞鑫公司交纳其公司股东滕荣、徐伟名下的商铺的物业管理公共服务费的问题。
根据荣骏公司提交的滕荣、徐伟的《商品房购销合同》，能够证实滕荣、徐伟名下2464.23㎡的商铺是于2012年10月22日所购。按照《前期物业服务合同》第五章第十七条第4款“属于甲方（荣骏公司）所有尚未出售和出租的空置房屋物业管理公共服务费，由甲方按收费标准的50%向乙方缴纳”的约定，从2011年8月29日签订《前期物业服务合同》开始至2012年10月21日止的物业管理公共服务费应由荣骏公司缴纳，即为13799.69元（2464.23㎡×0.4元／㎡÷30天×420天），原判不予支持错误，本院予以纠正。从2012年10月22日开始因房屋已出售给滕荣、徐伟，应由滕荣、徐伟缴纳物业管理公共服务费，瑞鑫公司要求由荣骏公司缴纳不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。
综上，原判认定事实部分不清，判决不当，本院应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省牟定县人民法院（2015）牟民初字第52号民事判决；
三、改判由被上诉人云南荣骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司物业管理公共服务费86342.96元；
四、驳回上诉人云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求；
一审案件受理费3230元，二审案件受理费4978元，合计8208元，由上诉人云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司承担6156元（已交），被上诉人云南荣骏房地产开发有限公司承担2052元（与上述款项同时履行）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审判长 刘亚玲
审判员 李燕梅
审判员 何永丽
二〇一五年七月二十四日
书记员 郑秋霞