浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终1020号上诉人（原审原告）浙江成诚物业服务有限公司,住所地浙江省桐庐县城南街道桂花路85号格林花园9幢5-9号。法定代表人徐群峰，经理。委托代理人赵军良，浙江凯运律师事务所律师。上诉人（原审被告）桐庐海陆世贸中心开发有限公司,住所地浙江省桐庐县城南街道新交通局对面。法定代表人许雄跃，董事长。委托代理人柴刚，公司员工。委托代理人王进，浙江君安世纪律师事务所律师。上诉人浙江成诚物业服务有限公司（以下简称成诚公司）与上诉人桐庐海陆世贸中心开发有限公司（以下简称海陆公司）物业服务合同纠纷因物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第455号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年5月4日，成诚公司与海陆公司物业所在小区业主委员会（海陆世贸中心业主委员会）签订物业服务合同，约定内容包括：1、由成诚公司为海陆世贸中心小区提供物业服务（物业总建筑面积为121539.29平米），服务期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止；2、物业服务费收费标准为：商业区按建筑面积每月0.6元/㎡交纳，酒店式公寓按建筑面积每月2.00元/㎡交纳（另需支付能耗费每月0.5元/㎡）；3、逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；4、协调处理开发商在小区中的遗留问题，包括海陆世贸中心10号楼商务大厦问题。2012年5月5日，成诚公司与海陆世贸中心业主委员会再签订物业管理补充协议，对海陆世贸中心10号楼问题明确如下：（1）明确10号楼整体属于海陆世贸中心小区，涉及全体业主共同利益，规划、管理不可分割；（2）10号楼的物业管理服务，物业公司介入后，由物业公司与海陆世贸中心酒店或开发商协商，业主委员会参与协调；（3）10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元/㎡/月，由海陆世贸中心酒店或海陆世贸中心开发商按规定支付物业公司；物业人员配置（如水电工1名、消控室4名、保洁1名）需另行单独增加配置；（4）10号楼酒店及裙房的物业管理服务及物业服务费问题，与海陆世贸中心酒店或海陆世贸中心开发商协商不成的，通过合法途径解决。合同签订后，成诚公司即为海陆世贸中心小区提供物业服务，海陆公司分别于2012年12月25日、2013年5月30日、2013年10月18日支付空置房物业服务费共计209569元，桐庐凯捷商务宾馆有限公司（租用物业系海陆公司所有）于2013年10月18日支付物业服务费28480元。另查明，海陆公司尚拖欠成诚公司商铺空置房、23号楼空置房、10号楼空置房及三期地下室空置车位物业服务费共计193498元。成诚公司于2015年4月诉至原审法院，请求判令海陆公司支付成诚公司物业服务费2722383.7元，并承担暂计至2015年4月30日止的违约金541257元（后续违约金另行计算），共计3263640.7元。一审庭审中，成诚公司增加诉讼请求，请求判令海陆公司支付成诚公司空置房的物业费216556元。原审法院认为：海陆世贸中心业主委员会与成诚公司于2012年5月4日签订的物业管理委托合同及于2012年5月5日签订的物业管理补充协议，系双方主体真实意思表示，合法有效。对海陆公司答辩称物业管理补充协议中，海陆世贸中心业主委员会签名处仅有徐松罗、张如纲签名，不同于物业管理委托合同中另有杨樟富、朱关民、叶伟平所有业主委员会委员均签字，因此对物业管理补充协议有效性提出质疑，原审法院审查认为，物业管理补充协议处已加盖海陆世贸中心业主委员会印章，且有业主委员会主任徐松罗签字，足以表明该补充协议系海陆世贸中心业主委员会真实意思的反映，故原审法院对海陆公司该答辩主张不予认可。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该物业管理委托合同及补充协议，对海陆世贸中心小区内的业主具有约束力。对海陆公司答辩称，其所有的海陆世贸中心10号楼不属于海陆世贸中心小区、物业合同未包含该楼物业服务的答辩主张，原审法院审查认为，海陆世贸中心10号楼房产位于海陆世贸中心小区范围内，且在物业服务合同约定的物业管理面积121539.29平方米中，包含海陆世贸中心10号楼建筑面积为27842.53平方米，又海陆世贸中心业主委员会与成诚公司签订的物业管理补充协议中，亦对10号楼的物业管理事项作出了明确约定；故原审法院对海陆公司该答辩主张不予采信。对海陆公司答辩称，依据桐庐迎春商务区管理委员会桐商管纪要【2015】4号文件，明确约定确认10号楼海陆世贸大酒店由其自主管理，不需要向业主委员会委托的物业公司缴纳物业费的主张，原审法院审查认为，该纪要的内容并未得到成诚公司同意，故该纪要确认的内容对成诚公司无约束力。对海陆公司答辩称，其已聘用杭州金马酒店管理有限公司对海陆世贸酒店进行了管理，因此不可能再同意或实际由成诚公司提供物业服务的主张，原审法院认为，海陆公司出于自身酒店运营需要外聘管理公司对其酒店进行管理，与成诚公司为海陆世贸中心小区的公共区域提供物业服务并不冲突，即不能因自聘酒店管理公司提供服务即当然否定成诚公司为海陆世贸小区公共区域提供物业服务的事实；故对该答辩主张，原审法院不予采纳。对海陆公司答辩称，其已通过协议、雇佣保安、保洁等从业人员对海陆世贸中心10号楼进行管理，且成诚公司并未按照物业管理补充协议提供足够的物业管理人员的答辩主张，原审法院认为，海陆公司基于酒店管理的特殊需求，自行雇佣保安、保洁等从业人员从事酒店服务，系其自我经营行为之必需；且即使海陆公司提供的物业存在不到位未完全履行物业服务合同约定事项的，海陆公司可据此请求酌定减少物业服务费的交纳，但不能成为拒付物业服务费的抗辩理由。综上，海陆公司应当按照物业管理委托服务合同及物业管理补充协议的内容，交纳物业服务费。对物业服务费的交纳标准，依据物业管理补充协议第三条第（3）项之规定，海陆世贸中心10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元/㎡/月，即并未明确物业服务费用的收费标准，且起诉前双方就此未达成一致意见；原审法院根据海陆世贸中心10号楼从事酒店经营，较酒店式公寓等普通物业确有不同的特点，结合成诚公司亦未按照物业管理补充协议提供充分物业服务等事实，参照本地区同类型其他酒店收费标准，综合酌定海陆公司需按照1.5元/㎡/月（含能耗费）标准支付成诚公司自2012年5月1日起至2015年4月30日止的物业服务费（含能耗费）共计1503496.5元。对成诚公司主张的滞纳金，因其与海陆世贸中心业主委员会签订的物业管理委托服务合同及物业管理补充协议中确无交纳物业服务费的明确时间约定，且因物业服务价格未最终协商确定，双方对拖欠物业服务费用亦未明确结算，故对成诚公司主张的违约金原审法院确定自成诚公司起诉之日起计算。对成诚公司按照应付物业费用日万分之三计算违约金的主张，海陆公司予以抗辩；原审法院采纳海陆公司抗辩意见，对成诚公司主张过高的违约金部分不予支持，酌定按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率予以计算。另对海陆公司拖欠的空置房物业服务费共计193498元，海陆公司抗辩应扣减原18#、20#做防水，为取得20#业主配合而支付的1000元费用的主张，原审法院审查该主张无依据，不予支持；对海陆公司答辩称地下室车位成诚公司一直未予管理，因此要求对车位物业费打五折的主张，原审法院结合物业管理实际情况，综合酌减7656元；对海陆公司主张扣减因物业公司管理不到位致使可视对讲设备遗失而支出的6380元的主张，原审法院认为，海陆公司未交相应证据予以支持，且如确因成诚公司服务不到位而造成的损失，海陆公司可另案主张，故对该答辩主张原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、海陆公司于判决生效之日起十日内支付成诚公司2012年5月1日至2015年4月30日物业服务费1503496.5元，并按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付自2015年4月13日起至实际支付之日止的违约金。二、海陆公司于判决生效之日起十日内支付成诚公司空置房物业服务费185842元。三、驳回成诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费32909元，由成诚公司负担14809元，海陆公司负担18100元，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，成诚公司、海陆公司均不服，分别向本院提起上诉。成诚公司上诉称：原审判决对物业服务费收费标准和违约金的认定存在错误。一、关于物业服务费收费标准。物业管理补充协议已对海陆世贸中心10号楼及裙房的物业服务费作出约定，原则上为每月每平方米2.5元，这是海陆世贸中心业主委员会与成诚公司在签订物业管理委托合同后，再经过双方协商后重新达成的协议，是对物业管理委托合同中10号楼及裙房物业服务收费价格的补充。在没有其他新的约定或者有其他证据足以推翻该约定的情况下，应当认定该约定是双方确定物业服务收费的唯一标准。原审判决认定的物业服务费为每月每平方米1.5元的标准缺乏事实和法律依据，缺少最基本证据和法理支撑，即使参照周围的酒店物业服务费的标准，上述收费价格也是不正确，如旁边的华桐大酒店和对面的建业大厦也是酒店、公寓及裙房配套，其物业费价格都是每月每平方米2.5元。斜对面的财富广场大厦其物业费价格是每月每平方米3元，成诚公司在一审开庭后应原审法官的要求提交了上述三处酒店的物业服务合同及收费价格的材料。另外，海陆公司已将裙房出租给他人经营，其收取承租人的物业费用也是每月每平方米2.5元。故在无证据证明成诚公司物业服务不到位的情况下，原审法院无故减少双方约定的物业服务费的收费标准，按每月每平方米1.5元（实际上物业管理服务费减少了一半，0.5元为能耗费）计算存有不当。二、关于违约金。自物业管理委托服务合同签订至今，海陆公司未支付成诚公司物业服务费已达三年多。首先，对于拖欠物业服务费应付的滞纳金，物业服务合同中明确约定业主逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三支付滞纳金，因约定的违约金较高，但成诚公司起诉时已经将违约金的计算标准自行调整到万分之三，应属系合理合法，原审法院却不顾合同约定的违约金以人民银行同期贷款利息作为违约金损失的标准。其次，原审判决从成诚公司起诉之日计算违约金也有失公允。由于海陆公司逾期未交物业费，成诚公司每年均向海陆公司催讨，说明成诚公司一直都在主张权利，对此，原审判决也根据成诚公司提交的物业费催交通知书认定按照惯例物业服务费应当在当年结付的事实，成诚公司要求海陆公司在第二年承担逾交物业费的滞纳金并无不当。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判支持成诚公司一审增加后的诉讼请求即3263640.7元；2、一、二审诉讼费由海陆公司承担。针对成诚公司的上诉，海陆公司答辩称：一、海陆公司自始认为无需就海陆世贸中心10号楼酒店及裙房向成诚公司支付物业管理服务费。1、海陆公司非系海陆世贸中心小区的业主组成，其所有的海陆世贸大酒店有其单独的物业管理区域，海陆世贸中心业主委员会无权就海陆世贸大酒店的物业管理与成诚公司签订协议。故海陆公司不受海陆世贸中心业主委员会与成诚公司签订的物业协议的约束。2、海陆世贸中心业主委员会与成诚公司签订的《物业管理委托服务合同》及《物业管理补充协议》中的服务范围并未包括海陆世贸中心10号楼，且《物业管理补充协议》的签订也非海陆世贸中心业主委员会的真实意思表示，故成诚公司无权依据《物业管理委托服务合同》及《物业管理补充协议》要求海陆公司支付海陆世贸中心10号楼的物业费。3、即使海陆世贸中心10号楼被认定包含在案涉合同所约定的服务范围内，但成诚公司从未向海陆公司提供过垃圾清运、环境卫生保洁、公共秩序维护、公共设施维护养护及运行管理的服务，且成诚公司也从未按照物业管理补充协议的约定配置相关物管人员，前述物业工作均系海陆公司委托杭州金马酒店管理有限公司处理。现成诚公司未提供证据证明其有向海陆公司提供物业服务，海陆公司也无需向其支付物业费。4、桐庐迎春商务区管理委员会于2015年4月9日会同桐庐住建局房管处、下杭社区、海陆公司、海陆世贸中心业主委员会开会协商，会后根据此次会议精神下达了桐商管纪要【2015】4号文件，该文件也明确认定海陆世贸中心10号楼1-15层物业自始系由世贸大酒店自主管理，裙房部分物业也一并委托世贸大酒店负责管理，而非成诚公司所称系由其负责管理。二、即使海陆公司需支付相应物业管理服务费，但其与成诚公司从未就10号楼酒店及裙房的物业管理服务费金额达成一致。现成诚公司认为一审法院认定的金额过低，然海陆公司认为该金额过高，该费用计算标准应参照《物业管理委托服务合同》中关于商业区物业管理服务费的收取标准。成诚公司根据《物业管理补充协议》第三条第3款即认定10号楼酒店及裙房的物业管理服务费为2.5元/㎡/月显然不符事实。首先，该款并未明确认定金额，只称是“原则上”，如需确定具体金额，仍应与海陆公司协商，另该条第四款也明确说明10号楼酒店及裙房的物业服务费问题需与海陆公司协商确定。因双方未就10号楼酒店及裙房的物业管理服务费的收费标准达成一致，故一审法院自行酌定其物业管理费为1.5元/㎡/月。但根据《物业管理委托服务合同》第二十二条第1款的规定，商业区由成诚公司按建筑面积每月0.60元/㎡向业主或物业使用人收取，为何同系商业用途，海陆公司需以数倍以上的价格支付物业服务费。另，相比于个体住宅用于自住，酒店是以服务为主，是为了服务小区居民及过往游客而设立；同时，酒店管理具有高度自治，有其特殊性，其物管工作一般由自己承担。如前所述，成诚公司从未向10号楼酒店提供过垃圾清运、环境卫生保洁、公共秩序维护、公共设施维护养护及运行管理的服务，且成诚公司也从未按照物业管理补充协议的约定配置相关物管人员，故一审法院认定1.5元/㎡/月（含能耗费）的标准明显超过成诚公司实际投入的人力和物力，该费用计算的标准应参照《物业管理委托服务合同》中关于商业区物业费的收取标准，即0.6元/㎡/月。三、成诚公司诉请的滞纳费缺乏依据。根据《物业管理委托服务合同》第二十二条第2款的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，但现据成诚公司提供的《物业管理委托服务合同》及《物业管理补充协议》均未明确约定物业管理服务费的交纳时间，海陆公司何来逾期交纳之说，故其要求海陆公司于第二年承担逾交费的滞纳金毫无依据。另，该合同约定的违约金过高，一审法院据此加以调整并无不妥。成诚公司从未向海陆世贸中心进行物业费催讨，不存在2015年1月30日催讨通知书中存在的每年多次当面催讨和多次由海陆世贸中心业主委员会、房管处参与催讨的事实。上诉人海陆公司上诉称：一、一审法院认定物业管理补充协议的签订系海陆世贸中心业主委员会真实意思表示，属认定事实错误。海陆世贸中心业主委员会系由5名业主代表组成，即徐松罗、张如纲、杨樟富、朱关良、叶伟平。因业主委员会的性质不同于企业法人和社团法人，其主体地位具有特殊性，故其虽有公章，但业主代表的签字效力仍高于签章的效力。因此，海陆世贸中心业主委员会对外签署协议时，其商业惯例均有以上所有业主代表的签名，就如同本案的物业管理委托协议。但是物业管理补充协议却与主合同物业管理委托协议截然不同，其签名处仅有2名业主代表的签名，其他3名业主代表是否同意签订该份协议，是否知悉存在该份协议，以上均无从得知。故在无其他证据佐证的情况下，单凭物业管理补充协议显然不足以证明该协议系海陆世贸中心业主委员会真实意思的表示。二、一审法院认定海陆世贸中心10号楼房产包含在《物业管理委托服务合同》及《物业管理补充协议》所约定的服务范围内且认为桐商管纪要【2015】4号文件所确认的内容对成诚公司无约束力，属认定事实错误。根据《物业管理委托服务合同》第十九条第10款约定，成诚公司需协调处理开发商在小区中的遗留问题，包括海陆世贸中心10号楼商务大厦问题。若海陆世贸中心10号楼包含在案涉合同所约定的服务范围内，就无需将10号楼问题特别指出。唯一合理的解释是，成诚公司与业主委员会签订《物业管理委托服务合同》时，并未将海陆世贸中心10号楼包含在内，但因10号楼存有遗留问题，故作为例外要求成诚公司协调海陆公司处理相关问题。其次，关于成诚公司与业主委员会签订的《物业管理补充协议》的效力问题，海陆公司已于前文详细阐述。即使如一审判决所确认的，该协议对海陆公司具有约束力，但协议双方在协议中也未就海陆世贸中心10号楼的物业管理内容达成一致。根据《物业管理补充协议》第三条第3款约定，10号楼的物业管理服务工作，由业主委员会与海陆公司协商，成诚公司参与协商；同时该条第4款也约定，10号楼酒店及裙房的物业管理服务需与海陆公司协商确定。故该份《物业管理补充协议》至多视作双方解决10号楼酒店及裙房物业管理事宜的意向书，具体协议内容仍应由海陆公司、业主委员会、成诚公司三方另行协商确定。正因海陆公司、业主委员会、成诚公司三方一直未就10号楼酒店及裙房的物业管理服务内容达成一致，桐庐迎春商务区管委会才于2015年4月9日会同桐庐住建局房管处、下杭社区、海陆公司、海陆世贸中心业主委员会开会协商，会后根据此次会议精神下达了桐商管纪要【2015】4号文件，明确说明海陆世贸中心10号楼1-15层物业以目前的管理状况不变，由世贸大酒店自主管理，无需向成诚公司缴纳物业费。该份纪要所确认的内容显然是真实有效的，一审法院只因成诚公司未参加该次会议即否认其效力显然违背了客观真实。三、一审法院认定海陆世贸中心10号楼酒店及裙房的物业管理费为1.5元/㎡/月，其认定金额过高。一审法院综合酌定海陆公司需按照1.5元/㎡/月（含能耗费）标准支付成诚公司物业服务费，该金额仍过高。根据《物业管理委托服务合同》第二十二条第1款的规定，商业区由成诚公司按建筑面积每月0.60元/㎡向业主或物业使用人收取，为何同系商业用途，海陆公司需以2倍以上的价格支付物业服务费？另，相比于个体住宅用于自住，酒店是以服务为主，是为了服务小区居民及过往游客而设立；同时，酒店管理具有高度自治，有其特殊性，其物管工作一般由自己承担。成诚公司从未向10号楼1-15层提供过垃圾清运、环境卫生保洁、公共秩序维护、公共设施维护养护及运行管理的服务，且成诚公司也从未按照物业管理补充协议的约定配置相关物管人员，一审法院认定1.5元/㎡/月（含能耗费）的标准明显超过成诚公司实际投入的人力和物力。综上，成诚公司仅凭物业管理补充协议向海陆公司收取10号楼1-15层的物业管理费是缺乏充分证据及理由的，一审法院认定本案主要事实错误，损害了海陆公司的合法权益，请求二审法院：1、撤销（2015）杭桐民初字第455号民事判决，发回重审或依法改判驳回成诚公司的全部一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由成诚公司承担。针对海陆公司的上诉，成诚公司答辩称：一、关于物业管理补充协议的效力问题。该份补充协议是合理合法、真实有效的。海陆公司以补充协议上仅有两个人签字就认为协议无效，于法无据。该补充协议上面有业主委员会的公章，并且有业委会正副主任签字，是业委会的真实意思表示，原审认定该补充协议有效是正确的。二、关于海陆世贸中心10号楼是否包括在物业服务合同范围之内的问题。物业管理委托合同第二条明确约定物业类型是住宅、商业、办公，故海陆公司属于该范围之内，总面积是121539.29平方米，包括了海陆世贸中心的面积。根据合同第三条的约定，海陆公司应当履行合同义务，承担相应的责任。10号楼属于物业服务的对象和范围，海陆公司应当受合同和补充协议的约束。关于桐庐迎春商务区管理委员会的纪要，系行政性的行为，且未通知成诚公司参加，该纪要与本案没有关联性，原审法院对会议纪要的认定是正确的。三、关于物业管理费标准问题。原审法院认定10号楼包括裙房按照每月1.5元每平方米计算偏低，且没有事实和法律根据，根据补充协议的约定，10号楼包括裙房的物业服务费为每平方米每月2.5元，这与周边酒店、公寓的物业费标准相符。鉴于此，希望二审法院依法驳回海陆公司的上诉，支持成诚公司的上诉请求。二审中，海陆公司向本院提交《关于申请划定海陆世贸中心物业管理区域的回复》一份，欲证明桐庐县房地产管理处认定海陆世贸中心10号楼1-15层和裙房一直以来系海陆世贸中心自主管理的事实。成诚公司对该证据的形式真实性没有异议，但认为内容是不真实的，并向本院提交《的情况说明》一份，附海陆世贸中心三期10号楼物业协议（复印件）一份，欲证明2015年8月1日之后海陆世贸中心10号楼1-15层才开始自行管理。海陆公司对成诚公司提交的证据的形式真实性没有异议，但对内容的真实性以及关联性、合法性有异议，认为桐庐房地产管理处针对海陆公司请求划定海陆世贸中心物业管理区域的回复意见是明确的，系“根据《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法律法律及海陆世贸小区历史管理物业情况”，即10号楼1-15层和裙房一直是由海陆世贸酒店自主管理，确认了海陆世贸中心物业管理的区域不包括10号楼1-15层和裙房，而桐庐县房地产管理处在2016年4月6日出具的情况说明和回复自相矛盾，该情况说明所附的物业协议是真实的，前言部分亦提到10号楼的特殊性，且对管理权属问题、电费、水费、停车费管理维护问题等有了明确约定，印证了成诚公司在提供服务的过程中未就10号楼1-15层和裙房提供物业管理服务。本院对双方提交的上述两份证据材料的真实性均予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，桐庐县房地产管理处在2016年3月7日出具的《关于申请划定海陆世贸中心物业管理区域的回复》中同意海陆公司根据桐商管纪要【2015】4号《海陆世贸中心物业管理相关问题协调会议纪要》精神及2015年7月25日与海陆世贸中心业主委员会签订的协议内容，对海陆世贸中心10号楼1-15层和裙楼实施自主管理，并承担相应义务；桐庐县房地产管理处在2016年4月6日出具的《的情况说明》中指出该回复是仅针对海陆世贸中心10号楼1-15楼和裙楼2015年8月1日起实施物业自主管理的协议的回复。本院认为：一、关于物业管理补充协议的效力问题。物业管理补充协议已加盖海陆世贸中心业主委员会印章，且经业主委员会主任徐松罗签字确认，即使该补充协议对比物业管理委托合同缺少其他业主委员会成员的签字，亦不足以否定该补充协议系海陆世贸中心业主委员会的真实意思表示，故海陆公司对物业管理补充协议有效性所提的异议，本院不予采信。二、关于海陆世贸中心10号楼是否包含在物业服务合同约定的服务范围内的问题。物业管理委托服务合同约定的物业管理面积为121539.29平方米，包含了海陆世贸中心10号楼的建筑面积27842.53平方米，物业管理补充协议亦明确海陆世贸中心10号楼整体属于海陆世贸中心小区，涉及全体业主的共同利益，规划、管理不可分割，并对与10号楼的物业管理事项作出相关约定，故海陆世贸中心10号楼应属于合同约定的物业服务范围。另，案涉物业服务合同于2012年5月签订，2015年4月桐商管纪要【2015】4号《海陆世贸中心物业管理相关问题协调会议纪要》形成时合同约定的物业服务期间即将届满，成诚公司亦未参与相关协调会议，且鉴于桐庐县房地产管理处在《的情况说明》中明确《关于申请划定海陆世贸中心物业管理区域的回复》是仅针对海陆世贸中心10号楼1-15楼和裙楼2015年8月1日起实施物业自主管理的协议的回复，故海陆公司以上述会议纪要以及回复中明确海陆世贸中心10号楼1-15层和裙楼实施自主管理为由主张无需向成诚公司缴纳案涉物业服务期间的物业服务费依据不足，本院不予支持。三、关于物业服务费的收费标准以及违约金问题。物业管理补充协议约定海陆世贸中心10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元/㎡/月，亦提及就物业服务费问题与海陆公司协商不成时通过合法途径解决，鉴于上述收费标准系原则性规定，双方又未就此达成一致意见，原审法院结合海陆世贸中心10号楼1-15层从事酒店经营的现状，以及成诚公司未完全按照物业管理补充协议提供充分物业服务等事实，酌定海陆公司按照1.5元/㎡/月标准支付成诚公司物业服务费（含能耗费）并无不当。至于违约金，案涉物业服务合同中并未明确约定物业服务费的交纳时间，同时考虑到双方就物业服务区域、物业服务收费标准等存在争议，原审法院根据本案的实际情况对成诚公司主张的违约金酌定自成诚公司起诉之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算尚属合理。此外，原审法院判令海陆公司支付成诚公司空置房物业服务费185842元亦无不当。综上，上诉人成诚公司与上诉人海陆公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32909元，由浙江成诚物业服务有限公司负担14809元，桐庐海陆世贸中心开发有限公司负担18100元。浙江成诚物业服务有限公司、桐庐海陆世贸中心开发有限公司均于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审 判 长  王 亮审 判 员  李国标代理审判员  韩圣超二〇一六年五月三日书 记 员  徐亚萍