河北省晋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0183民初382号
原告：张彦敏，女，1954年2月25日出生，汉族，现住晋州市。
委托诉讼代理人：刘建超，河北元泰律师事务所律师。执业证号11301201610349124，代理权限为一般代理。
被告：河北富荣家园房地产开发有限公司，住所地晋州市晋卓公路南世纪路西。统一社会信用代码91130183666596779H。
法定代表人：李丽娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：牛聚强，河北牛聚强律师事务所律师。执业证号11301199610534746，代理权限为一般代理。
原告张彦敏与被告河北富荣家园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彦敏及其委托诉讼代理人刘建超、被告河北富荣家园房地产开发有限公司委托诉讼代理人牛聚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张彦敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付违约交房违约金82845.90元（暂计算至2017年10月31日）；2.要求被告支付逾期办理房产权属登记所需材料备案的违约损失109897.10元（暂计算至2017年10月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于晋州市朝阳南区·名人公馆的第6幢4单元102号房产。原告依约支付了购房款，但被告未按《商品房买卖合同》第八条规定的时间及标准向原告交付上述房屋，且未按《商品房买卖合同》第十四条规定的期限办理房产权属登记所需材料报产权登记机关备案（至今仍未将办理房产权属登记所需材料报产权登记机关备案）。被告的行为侵害了原告的合法权益，并构成违约。现原告特向贵院提起诉讼，望贵院支持诉讼请求。
河北富荣家园房地产开发有限公司辩称，1.答辩人与原告签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定买受人应当于2009年9月30日付给答辩人定金280465元，作为该合同履行的担保；同时还约定买受人应当于2009年9月3日前一次性付清所有房款，但原告未按约定全部履行两项付款义务，答辩人请求解除双方签订的商品房买卖合同。2.原告要求支付违约交房违约金82845.90元没有事实依据和法律依据。商品房买卖合同第八条约定了由于政府行为造成延期交房的，出卖人不承担责任。按照答辩人在2008年12月9日与晋州市国土资源局签订的国有土地建设使用权出让合同约定，晋州市政府应当在2008年12月18日前将出让宗地交付给答辩人，并使土地达到场地平整、周围基础设施达到“五通”。但所涉及出让土地上有东关坟地，政府未能如约交付。2009年5月4日，在晋州镇政府召开党政联席会议，专项研究关于东关迁坟工作；2009年6月24日，晋州市政府组织公安、法院、住建局、土地局等各部门进行集中进场工作，直至2009年10月31日才基本达到施工条件。根据原告与答辩人的约定，据实延期应该延长十个月，且答辩人不承担责任。答辩人与原告签订的房屋交接书的交接时间为2011年7月24日，且一致确认该房屋已经符合交房标准，原告认可，虽然延期六个月另24天，但没有超过据实延期的十个月，因此答辩人不承担责任。3.原告要求支付逾期办理房产权属登记所需材料备案的违约损失109897.10元不能成立。商品房买卖合同第十四条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意逾期30个工作日，出卖人向买受人支付违约金200元，超过30个工作日，追加违约金200元。该商品房买卖合同已经于2009年10月报房产部门备案，备案编号为2009883号，该备案属于对房产的预告登记。协议中并没有约定规定期限到底是多长时间能够拿到产权证，因为国家政策当时已经停办房屋所有权证，统一办理不动产登记。《不动产登记暂行条例》2015年3月1日才开始施行，因此根本谈不上违约。即便是答辩人违约，约定的违约金是400元，原告主张的违约损失显然于法无据。4.原告之诉已经超过诉讼时效。综上，请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年9月30日，原告张彦敏与被告河北富荣家园房地产开发有限公司签订合同编号为0247的商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告建设的晋州市朝阳南区·名人公馆第6幢4单元102号房，建筑面积为138.16平方米，该商品房单价为每平方米2030元，总金额280465元。合同第六条规定，买受人于2009年9月30日付定金280465元整，作为签订商品房买卖合同履行的担保。买受人一次性付款，于2009年9月30日前将所有房款一次性付清，签订商品房买卖合同。合同第八条规定，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，以及由于政府行为造成延期交房的，出卖人不承担责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期60日内，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的滞纳金；超出60日，买受人有权解除合同，出卖人按总房款1%向买受人支付违约金；买受人继续履行合同的，出卖人继续按日向买受人支付总房款万分之一的滞纳金。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：逾期30个工作日以内，出卖人向买受人支付违约金200元，超过30个工作日，追加违约金200元；如因买受人原因不能按期办理的，出卖人不予赔偿违约金。2009年2月13日，原告张彦敏向被告河北富荣家园房地产开发有限公司预付房款20万元（含车库款51849元）；2009年9月30日，原告向被告补交房款132314元，以上共计332314元。2011年4月25日，勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位和建设单位进行了工程竣工验收。2011年7月24日，原、被告对诉争房产进行了交接，双方确认自2011年7月24日起该房屋由被告河北富荣家园房地产开发有限公司交付给原告张彦敏。
另查明，2008年12月9日，被告河北富荣家园房地产开发有限公司与晋州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得坐落于朝阳路东段路南、世纪街西拐角处，东至世纪街、南至东关地、西至育才街、北至朝阳路的宗地面积55415平方米的土地使用权，出让人同意在2008年12月18日前将出让宗地交付受让人，在交付土地时该宗地达到现状土地条件、地上附着物的清理由市政府负责，周围基础设施达到五通。2009年5月4日，晋州镇政府召开党政联席会议，研究涉及上述土地的东关迁坟工作；2009年6月24日经过集中进场及之后解决拆迁问题，截止到2009年10月31日，被告河北富荣家园房地产开发有限公司基本可以进场施工。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同明确规定了被告向原告交付商品房的时间为2010年12月31日前，而实际交付时间为2011年7月24日，被告确实存在逾期交付行为，应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任；商品房买卖合同同时也明确约定了作为出卖人的被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告没有提供证据证明其已在房屋交付原告使用后180个工作日内办理了权属登记所需资料的备案，亦应承担逾期办理权属备案的违约责任。但《中华人民共和国民法通则》规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》也规定了可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；本案被告在2011年7月24日向原告交付商品房，此时原告是明确知悉被告存在违约行为的，但其并未在二年内向被告主张权利，原告直到2018年1月16日才通过诉讼向被告主张该项权利，明显已超过诉讼时效，因此对原告的两项诉讼请求依法不予支持。被告反诉要求解除商品房买卖合同，但其未在规定的期限内缴纳反诉费，因此，本院对其反诉请求依法不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告张彦敏的诉讼请求。
案件受理费4154元，减半收取计2077元，由原告张彦敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 范占良
二〇一八年四月十日
书记员 张 澜