山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1593号
上诉人（原审被告）郑爽。
委托代理人耿林玲，山东睿泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李淑珍。
委托代理人苏伟超。
原审原告苏同胜。
委托代理人苏伟超。
上诉人郑爽因与被上诉人李淑珍、原审原告苏同胜房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民三初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长及本案主审、代理审判员孙琦、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年7月23日组织双方当事人对事实与证据进行核对。上诉人郑爽的委托代理人耿林玲，被上诉人李淑珍和原审原告苏同胜及其共同委托代理人苏伟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏同胜、李淑珍在原审中诉称：2009年3月30日，李淑珍与郑爽签订了《房屋及山坡、水塘租赁协议书》，该协议书约定：李淑珍将其所有的位于青岛市崂山区北宅街道鸿园社区的房屋、山坡、水塘及树木等出租给郑爽；租赁期限15年（自2009年5月1日起至2024年4月30日止）；并约定每年4月30日前一次性交清下一年度的租赁费，如因故不能及时缴纳租赁费，苏同胜、李淑珍有权单方终止协议。其中，自2009年5月1日至2014年5月1日每年租金40000元。上述合同签订后，李淑珍按约履行了合同义务，但郑爽自2013年5月1日至今无故拒绝缴纳租赁费，经李淑珍多次催促，均无果。郑爽的上述违约行为，严重侵害了苏同胜、李淑珍的合法权益。为维护权益，苏同胜、李淑珍诉请判令：1、解除苏同胜、李淑珍与郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》。2、郑爽立即将青岛市崂山区北宅街道鸿园社区苏同胜、李淑珍所有的房屋腾出并返还苏同胜、李淑珍。3、郑爽立即支付苏同胜、李淑珍自2013年5月1日起至郑爽将房屋、山坡、水塘交付苏同胜、李淑珍之日期间的租金（计算至2014年3月3日租金为33000元）。4、郑爽承担本案的诉讼费用。
郑爽在原审中辩称：一、苏同胜、李淑珍所诉“郑爽自2013年5月1日至今无故拒绝交纳租赁费”与事实不符。郑爽并非无故拒绝交纳租赁费，而是因为苏同胜、李淑珍没有提供进出房屋的合格道路，导致郑爽酒店无法营业，为了督促苏同胜、李淑珍整修道路，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，郑爽行使了法律赋予他的后履行抗辩权，并不是不履行合同主债务的行为。这两种行为外部表现一样，但实质绝不相同，一个是因为合同相对方先违约而被迫不履行债务，以督促对方履行债务。另一个是合同相对方没有违约而主动不履行债务，这有本质上的区别，请求法院加以甄别，做出定性，区分对待。二、双方签订租赁协议的第一条第五项：甲方（即苏同胜、李淑珍）需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。这条约定在整个合同期内一直适用，苏同胜、李淑珍应该一直保持道路符合协议约定条件。该条约定是非常重要的，经营酒店对进出道路有非常严格的要求，平整干净的硬化道路是酒店的门脸，是吸引用餐客户的第一外部形象，一条路面开裂泥泞、高处不时掉落砂石的道路所通向的酒店，这家酒店的卫生环境以及服务质量也不会让人放心的。郑爽在签订合同时，为了强调道路的重要性，在苏同胜、李淑珍的权利与义务中第五条特别列明：“甲方（即出租方）在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好。”在本租赁合同中，苏同胜、李淑珍提供一条合格道路是租赁合同成立的重要条件。三、苏同胜、李淑珍明知进出道路的重要性，却在2012年底为了获得土地补偿款，与滨海大道施工方签订协议同意施工方占用道路，将进出两条道路完全破坏，并将郑爽安装在西部山顶的广告牌和提水蓄水池损坏，郑爽为此事多次与苏同胜、李淑珍协商，要求修路，苏同胜、李淑珍均置之不理，这是苏同胜、李淑珍违约在先。郑爽对该房屋进行了整体装修，对周围水塘、山坡等处进行了多处改造、绿化、硬化等工程，花费100多万元。酒店在郑爽的用心经营下，成为一家适于度假休闲的大型农家特色酒店，得到客人的广泛赞誉，生意非常好。但在道路被破坏后，酒店无法营业，郑爽损失严重，无法按预期收回投资，更无盈利可言，只能停止营业，以免产生更大损失，此时的房屋对于郑爽来说没有作用。四、苏同胜、李淑珍提出解除合同根据的是《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。适用这一法条的前提是郑爽迟延履行主债务，而本案中郑爽的行为不构成迟延履行主债务，而是在行使后履行抗辩权，苏同胜、李淑珍要求根据上述法条解除合同，没有事实依据。故，郑爽请求法院驳回苏同胜、李淑珍的诉讼请求，判决苏同胜、李淑珍诚信履行合同，在苏同胜、李淑珍提供合格道路后，郑爽将如数支付后期租赁费，前提是苏同胜、李淑珍先赔偿郑爽无法营业期间的损失。
原审法院查明，崂山区北宅街道办事处鸿园社区居民委员会与苏同胜于2010年6月1日签订土地租赁合同，约定乙方（苏同胜）租赁土地的面积共柒亩，位置为北沟，东至：（北：河西岸，南：山根）；西至：山根；北至：滨海大道；南至：山根；本合同规定的时间内，乙方拥有使用权，租赁内的开发由乙方全面负责，乙方不得擅自改变土地用途，进行挖沙、取土、采矿等作业，乙方在承包期内发展种植业、养殖业、旅游餐饮及观赏性高效农业，实行自主经营，自负盈亏，在乙方正常履行合同的情况下，甲方不得以任何理由和条件干涉乙方的正常生产及经营管理。
李淑珍与郑爽于2009年3月30日签订房屋及山坡、水塘租赁协议书，该协议书约定，乙方（郑爽）租赁甲方（李淑珍）位于崂山北宅洪园社区房屋、山坡及水塘等一宗，期限自2009年5月1日起至2024年4月30日止；租赁范围包括现有房屋十九间、水塘一个约1.5亩、院内及西面山坡土地及全部果树及其他树木；甲方需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好，道路甲乙双方共同使用，其费用由甲方承担；乙方应及时缴纳租赁费和电费；甲方收取租赁费为：第一年至第五年，即二零零九年五月一日至二零一四年五月一日，每年租金人民币肆万元整（40000.00）元；第六年至第七年，即二零一四年五月一日至二零一六年五月一日，每年租金人民币五万元整（50000.00元）；第八年至第十年，即二零一六年五月一日至二零一九年五月一日，每年租金人民币陆万元整（60000.00元）；第十一年至第十五年，即二零一九年五月一日至二零二四年五月一日，每年租金人民币捌万元整（80000.00元）；每年四月三十日前一次性交清下一年度的租赁费，如因故不能及时交纳租赁费，甲方有权单方终止协议；在租赁期内，如遇国家征用、政府拆迁或城市规划及不可抗力，致使本合同无法履行，双方合同自然终止。庭审中，苏同胜表示其知道并同意李淑珍将涉案房屋及山坡、水塘出租给郑爽，郑爽应依据《房屋及山坡、水塘租赁协议书》之约定支付李淑珍租赁费，在租赁协议解除后将涉案房屋及山坡、水塘返还李淑珍并向李淑珍支付相应使用费。合同签订后，苏同胜、李淑珍依约完成滨海大道通院内的道路连接畅通及硬化。
2013年9月6日，郑爽向苏同胜、李淑珍出具借条，记载：今因欠房东房租（本年度未付），特定于本年度十月十日之前付清，并支付房租利息，陆仟元（人民币），届时本金一次性付清，特此为据。
原审另查明，郑爽于2014年3月31日签收本案诉状及相关应诉手续。
原审法院认为，苏同胜承包涉案山坡、水塘，同意李淑珍与郑爽就上述山坡、水塘及坐落其上的房屋签订《房屋及山坡、水塘租赁协议书》，系其对自己民事权利的处分，李淑珍与郑爽签订的房屋及山坡、水塘租赁协议书系双方真实意思表示，依法成立，且经苏同胜同意，合法有效，李淑珍及郑爽应依约全面履行自己的合同义务。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人接收租赁物后，即对租赁物享有占有、使用、收益及有限的处分权，当第三人的行为影响到承租人以上权利的行使时，承租人可以自行主张，但不能以此为由免除承租人支付租赁费的义务。李淑珍完成滨海大道通院内的道路连接畅通及硬化，并将涉案房屋及山坡、水塘交付郑爽后，履行完毕合同约定之义务，郑爽应依约于每年四月三十日前一次性交清下一年度的租赁费，郑爽于2013年9月6日向李淑珍出具借条认可拖欠2013年房租的事实，原审法院对郑爽拖欠房租的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定“如因故不能及时交纳租赁费，甲方有权单方终止协议”，现因郑爽未及时交纳租赁费，李淑珍起诉要求解除该协议，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持，该合同自郑爽于2014年3月31日签收本案诉状时解除。协议解除后，苏同胜同意郑爽在租赁协议解除后将涉案房屋及山坡、水塘返还李淑珍并向李淑珍支付相应使用费，是其对自己民事权利的处分，原审法院予以确认，李淑珍要求郑爽返还涉案房屋及山坡、水塘，符合法律规定，原审法院予以支持；郑爽仍继续占有使用涉案房屋及山坡、水塘，应按原合同之约定向李淑珍交纳占用期间的使用费，李淑珍要求郑爽支付2013年5月1日至2014年3月3日租赁费33000元，符合法律规定，原审法院予以支持，李淑珍主张2014年3月4日至本判决生效之日的租赁费及使用费，符合法律规定，原审法院亦予以支持，该费用应按李淑珍与郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定的年租金计算（即2014年3月3日至2014年4月30日，每年40000元；2014年5月1日至2016年4月30日，每年50000元；2016年5月1日至2019年5月1日，每年60000元；2019年5月1日至2024年5月1日，每年80000元）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定判决：李淑珍与郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》于2014年3月31日解除；郑爽于该判决生效之日起30日内将座落于青岛市崂山区北宅洪园社区房屋、山坡及水塘等一宗（包括现有房屋十九间、水塘一个约1.5亩、院内及西面山坡土地及全部果树及其他树木）腾出并返还李淑珍；郑爽于该判决生效之日起10日内给付李淑珍2013年5月1日至2014年3月3日租赁费人民币33000元；郑爽于该判决生效之日起10日内给付李淑珍自2014年3月4日起至该判决生效之日止的租赁费及使用费（该费用按李淑珍与郑爽签订的《房屋及山坡、水塘租赁协议书》约定的年租金计算，即2014年3月3日至2014年4月30日，每年40000元；2014年5月1日至2016年4月30日，每年50000元；2016年5月1日至2019年5月1日，每年60000元；2019年5月1日至2024年5月1日，每年80000元）；驳回李淑珍的其他诉讼请求；驳回苏同胜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由郑爽承担。
宣判后，上诉人郑爽不服原审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，其理由如下：一、一审判决的事实认定错误。上诉人拒绝交纳租金是因为进出房屋的两条道路因被上诉人与拆迁部门签订拆迁协议，拆迁部门把这两条道路给损毁了，导致上诉人用来经营的酒店无法进出，从而被迫停业，上诉人多次要求被上诉人修复道路无果，上诉人才拒绝交纳房租，以促使被上诉人依据合同履行义务。根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”房屋租赁合同是一种双务合同，被上诉人与滨海大道施工方签订拆迁补偿协议，致使道路被破坏，导致酒店无法经营，上诉人无法实现租赁目的，因此根据合同法的规定，上诉人是行使合同履行抗辩权，而不构成违约。二、一审判决认为，承租人在接收租赁物后，即对租赁物享有占有、使用、收益及有限的处分权，当第三人（即拆迁施工方）的行为影响到承租人以上权利的行使时，承租人可以自行主张，但不能由此免除承租人支付租赁费的义务。一审的说法将导致上诉人的民事权利不能实现，因为第三人已经与土地权利人签订了拆迁补偿协议，不构成对上诉人的侵权，同时，第三人与上诉人没有合同关系，上诉人无权依据侵权关系或合同关系对第三人提出诉讼主张。三、被上诉人将租赁给上诉人的土地与他人签订拆迁协议，已构成违约，不享有合同解除权。
被上诉人李淑珍答辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。其理由如下：一、上诉人自2013年5月起无故拒绝继续交纳租赁费，上诉人严重违约，根据双方签订的《租赁合同》第三条的规定，每年四月三十日前一次交清下一年度的租赁费，如因故不能及时交纳租赁费，被上诉人有权单方终止协议。上诉人于2013年9月6日向被上诉人出具借条：今因欠房东房租（本年度未付），特定于本年度十月十日之前付清，并支付房租利息，陆千元（人民币），届时本金一次性付清，特此为据。上诉人至今未交付房租与利息，被上诉人有权解除合同，一审判决解除合同完全正确。二、政府修路系不可抗力因素，根据《合同法》第一百一十七条，不可抗力造成的影响，双方应相互免责。再者，被上诉人未与拆迁部门签订任何拆迁协议，未收取拆迁补偿，政府对上诉人造成的损失，上诉人向被上诉人主张系主体错误，也不能作为其免除支付租赁费义务的理由。
原审原告苏同胜陈述称，同意被上诉人李淑珍的答辩意见。
本院二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人拒绝交纳租金的行为是定性为违约行为还是定性为行使先履行抗辩权的行为。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，故，先履行抗辩权本质上是对先期违约的抗辩。本案中，对于上诉人拒绝交纳租金的事实双方并无异议，而对于被上诉人是否构成先期违约，即被上诉人是否与拆迁部门签订拆迁协议从而致使道路被损坏，导致酒店无法经营，双方存在争议。对此本院认为，首先，根据合同的约定，被上诉人需在2009年4月20日前，将滨海大道通院内的道路连接畅通并硬化好，该约定并非意味着被上诉人在整个合同履行期间均负有此义务，而根据查明的事实，被上诉人已经依约完成了滨海大道通院内的道路连接畅通及硬化。其次，上诉人在一审中提交了谷歌地图数份、酒店及道路的照片数十张，欲证明通往酒店的道路确有一定程度的损坏，但以上证据无法证明道路损坏的过错在于被上诉人以及道路的损坏导致上诉人无法实现其租赁目的。第三，上诉人主张被上诉人与拆迁部门签订拆迁协议并收取拆迁补偿，已构成违约，但并未提交证据予以证明。第四、上诉人也未提交证据证明其因租赁目的无法实现而向被上诉人主张过修复道路等请求，反而于2013年9月6日向被上诉人出具借条认可拖欠2013年房租。综上，上诉人提交的证据无法形成有效的证据链，从而证明被上诉人构成先期违约，而上诉人对此享有先履行抗辩权。上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人郑爽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 郭丹丹