广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第38号上诉人骆文繁。委托代理人龚秋生，广西务诚律师事务所律师。上诉人桂林市嘉豪房地产开发有限公司。法定代表人周和强，该公司总经理。委托代理人赖平德，广西古方律师事务所律师。委托代理人林春慧，广西古方律师事务所实习律师。被上诉人桂林市卫生和计划生育委员会。法定代表人邓晓强，该委主任。委托代理人李军华，广西建桂律师事务所律师。上诉人骆文繁及上诉人桂林市嘉豪房地产开发有限公司因与被上诉人桂林市卫生和计划生育委员会第三人撤销之诉纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2014）雁民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人骆文繁的委托代理人龚秋生及上诉人嘉豪房产公司的委托代理人赖平德、林春慧，被上诉人桂林市卫生和计划生育委员会的委托代理人李军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年12月12日，桂林市桂峰房地产开发公司，通过挂牌取得地块编号为03002-3号地块房地产开发权。桂林市建设与规划委员会市建规管（2004）593号文件《关于桂林市桂峰房地产开发公司新建商品房的建设用地规划定点通知书》，同意桂林市桂峰房地产开发公司对该地块开发。2004年6月18日，原告桂林市人口和计划生育委员会为（甲方）与桂林市桂峰房地产开发公司为（乙方）签订《认购房协议》，协议约定：乙方提供以出让方式取得的桂林市芳华地块（地块编号为03002-3）的部分土地（西南角）建设桂林市计划生育技术服务综合楼；综合楼按建筑面积计算房价，平均单价每平方米1980元；双方签订合同后甲方一次性预付给乙方认购楼款人民币410万元，该款从拨付认购楼款之日起至乙方取得该综合楼的预售许可证当日止，乙方以年息4％支付给甲方利息；综合楼方案经建规委审定批准之日起18个月内，乙方将综合楼交付给甲方使用。2005年11月3日，市建规管（2005）648号文，同意将该地块建设单位变更为桂林市嘉豪房地产开发有限公司。2005年12月2日，原告桂林市人口和计划生育委员会与被告嘉豪房产公司签订《认购房协议的补充说明》，双方同意按之前原告与桂林市桂峰房地产开发公司签订的协议执行。期间，原告桂林市人口和计划生育委员会向被告嘉豪房产公司支付房款共计720万元。建设该综合楼过程中，原告与被告嘉豪房产公司发生纠纷，2012年5月，原告向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，2014年3月10日，桂林市叠彩区人民法院准许原告提出撤诉申请。2011年12月13日，嘉豪房产公司以特快专递的方式给原告邮寄“关于解除认购协议的函”。2013年6月7日，被告嘉豪房产公司向被告骆文繁借款500万元，借期40天，逾期未归还。2013年11月4日，被告骆文繁向该院起诉被告嘉豪房产公司，该院以民间借贷纠纷立案受理，案号为（2013）雁民初字第703号，骆文繁请求嘉豪房产公司归还借款本金、利息、违约金共计650万元。2014年1月7日，嘉豪房产公司在隐瞒其与桂林市人口和计划生育委员会尚有合同纠纷的情况下，与骆文繁在该院达成调解协议：一、桂林市嘉豪房地产开发有限公司欠骆文繁借款人民币500万元，被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司自愿以其所有的位于桂林市芳华路嘉豪·华盛苑10#商业、办公综合楼壹栋贰、柒层4051.69平方米房产（其中：商铺645.32平方米、办公3406.37平方米）以人民币1400万元折价抵给骆文繁。桂林市嘉豪房地产开发有限公司应在本调解书生效后三日内将上述房产的房屋所有权转移登记至骆文繁名下。二、骆文繁应补桂林市嘉豪房地产开发有限公司人民币900万元，在桂林市嘉豪房地产开发有限公司将桂林市芳华路嘉豪·华盛苑10#商业、办公综合楼壹栋贰、柒层4051.69平方米房产（其中：商铺645.32平方米、办公3406.37平方米）房屋所有权转移资料送达给桂林市房产管理局后的七日内，由骆文繁给付桂林市嘉豪房地产开发有限公司人民币500万元；在办好房屋所有权证和土地使用证后的三天内，由骆文繁给付桂林市嘉豪房地产开发有限公司人民币400万元。原告在知道被告骆文繁与被告嘉豪房产公司在该院起诉达成调解协议后，遂向该院提起诉讼，请求撤销（2013）雁民初字第703号民事调解书。一审法院审理认为：原告桂林市人口和计划生育委员会与桂林市桂峰房地产开发公司签订《认购房协议》，与被告嘉豪房产公司签订《认购房协议的补充说明》，原告依约向被告嘉豪房产公司支付房款720万元。原告与被告嘉豪房产公司存在购房关系，原告所购之房产，系该院（2013）雁民初字第703号调解书中被告嘉豪房产公司用以抵债的房产，即桂林市芳华路嘉豪·华盛苑10#商业、办公综合楼，被告骆文繁与被告嘉豪房产公司在该院（2013）雁民初字第703号案中，是在嘉豪房产公司与原告未解除合同情况下达成的协议，该调解书达成的调解内容，损害了原告的民事权益，原告请求撤销该调解书有法律依据，该院予以支持。被告骆文繁辩称其与嘉豪房产公司达成的调解协议，程序合法，价格合理，是善意取得财产，与事实不符，该院不予采信。被告嘉豪房产公司辩称其与原告之间商品房买卖合同关系因原告违约，购房协议解除，其未侵犯原告的权益，其解除合同的方式不符合法定程序，其辩称理由不成立，该院不予采纳。经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决：撤销该院（2013）雁民初字第703号民事调解书。案件受理费50元，由被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司负担25元，被告骆文繁负担25元。上诉人骆文繁及上诉人嘉豪房产公司不服一审判决，骆文繁上诉称：一、嘉豪房产公司至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该公司与被上诉人签订的《认购房协议》、《认购房协议的补充说明》应当认定无效，双方不存在购房关系。一审判决认定双方存在购房关系不当。二、因嘉豪房产公司至今尚未取得商品房预售许可证，其有理由相信嘉豪房产公司与任何人不存在合法的商品房买卖合同关系，其不清楚也不知道嘉豪房产公司与被上诉人之间存在认购房关系纠纷，嘉豪房产公司从未透露任何信息，双方不存在恶意串通。且其与嘉豪房产公司协商的1400万元价格完全符合房产价值，其完全是出于善意。而涉案房产是由嘉豪房产公司开发，产权属于嘉豪房产公司所有，嘉豪房产公司用该房产抵押向其借款，并不违反法律规定。在嘉豪房产公司不能偿还借款的情况下，其要求以抵押物抵债，是法律赋予抵押权人的合法权利，应当得到支持。故（2013）雁民初字第703号《民事调解书》程序合法，价格合理，不违法法律规定，本案一审判决撤销（2013）雁民初字第703号《民事调解书》无事实和法律依据。其请求本院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉人嘉豪房产公司上诉称：一、本公司至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与被上诉人签订的《认购房协议》为无效协议，且在《认购房协议》履行过程中，因被上诉人未及时支付剩余购房款，在多次协商无果的情况下，其被迫于2011年12月12日向被上诉人发出了《解除认购房协议的函》，行使了法定的单方解除权。因此，即使其与被上诉人签订的《认购房协议》有效，也因被上诉人的违约行为导致双方签订的《认购房协议》已被解除，其无需再履行交房义务。二、涉案房产是其所建，属其所有，虽与被上诉人签订了《认购房协议》，但不论是基于《认购房协议》的无效还是基于行使法定解除权解除该协议，其已不再有向被上诉人交付本案标的物的义务，其有权对本案标的物进行重新支配，即有权与骆文繁以（2013）雁民初字第703号民事调解书中确定的内容和方式来支配和处理本案标的物。该调解书中的调解内容并未侵害被上诉人权益。且其与骆文繁按照该调解书中的内容履行了各自义务，其将涉案房屋交付骆文繁，骆文繁客观上已实际取得房屋使用权；骆文繁亦已按约定支付了相应对价，骆文繁并不知道其与被上诉人存在纠纷之事实，骆文繁完全符合善意取得，并且骆文繁已对涉案房产进行了全面的装修，花费数额巨大，如若撤销（2013）雁民初字第703号民事调解书，将严重损害善意的骆文繁的合法权益。三、被上诉人的权益受损是因为《认购房协议》的无效或者被解除，从而导致合同不需履行或不能履行，而不是基于（2013）雁民初字第703号民事调解书中调解的内容受到损害。至于协议无效或被解除后的债权债务纠纷属另一法律关系，被上诉人完全可以另行主张权利，而不应申请撤销（2013）雁民初字第703号民事调解书。综上，其请求本院撤销一审判决，依法作出公正判决。被上诉人桂林市卫生和计划生育委员会答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，原桂林市人口和计划生育委员会与桂林市卫生局于2015年1月合并为桂林市卫生和计划生育委员会。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原桂林市人口和计划生育委员会为解决桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务用房，与桂林市桂峰房地产开发公司签订《认购房协议》，并经桂林市人民政府及政府相关部门立项批准，拟建桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务综合楼。该《认购房协议》是双方就桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务综合楼建设项目相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接的确认，该《认购房协议》不属于《商品房买卖合同》，应认定为商品房预约性质的合同。而我国法律及行政法规并没有明确禁止未取得商品房预售许可则不能进行商品房的预约，且该《认购房协议》亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故二上诉人主张《认购房协议》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人嘉豪房产公司称其于2011年12月12日向被上诉人发出了《解除认购房协议的函》，已单方解除了《认购房协议》，但其无证据证实被上诉人已收到该函，且被上诉人于2012年5月就双方纠纷向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，虽因故于2014年3月提出撤诉申请，但双方纠纷并未解决。故上诉人嘉豪房产公司称《认购房协议》已被解除、其无需再履行交房义务的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”上诉人嘉豪房产公司在涉案房产纠纷尚未解决的情况下，即将该房产以调解的方式处置给上诉人骆文繁，一审法院据此作出的（2013）雁民初字第703号民事调解书确实存在内容错误，损害了被上诉人的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，应当予以撤销。故二上诉人称（2013）雁民初字第703号《民事调解书》程序、内容合法、并未侵害被上诉人民事权益、不应当撤销的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，本案案由应定为第三人撤销之诉，一审案由定为案外人撤销之诉不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，虽案由确定不当，但并未影响本案实体判决，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人骆文繁及桂林市嘉豪房地产开发有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  於暑光审判员  蒋子秀审判员  吴 俣二〇一五年三月十七日书记员  李菊丽