陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民二终字第00032号
上诉人（原审被告）汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。
法定代表人侯彦中，该公司执行董事。
委托代理人任鹏军，该公司员工。
委托代理人张文涛，该公司员工。
被上诉人（原审原告）西安永大创建房地产营销策划有限公司。
法定代表人刘鲁，该公司总经理。
委托代理人樊涛，陕西至正律师事务所律师。
上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“中鼎公司”）与被上诉人西安永大创建房地产营销策划有限公司（以下简称“永大公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，南郑县人民法院于2015年4月5日作出（2014）南民初字第01319号民事判决，中鼎公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中鼎公司的委托代理人任鹏军、张文涛，被上诉人永大公司的法定代表人刘鲁及其委托代理人樊涛庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2013年6月6日签订了《南岸相府项目策划代理销售委托合同》约定：由原告对被告所有的位于南郑县大河坎处的南岸相府小区商品房独家进行策划营销，被告向原告支付销售代理费用。销售代理费用分为基本代理费用和销售溢价分成，基本代理费用每月结算一次，销售溢价分成在合同期满时一并结算。销售期划为4个阶段：第一阶段为自开盘之日起3个月内，销售率达到所有可销售面积的30%；第二阶段开盘后8个月内累计销售率达到所有可销售面积的70%；第三阶段开盘后10个月内累计销售率达到所有可销售面积的80%；剩余20%在余后2个月内销售完毕。原告之职责在买方签署楼宇认购书或购房合同并收取首期购房款后，即告完成。其中一方未能履行职责，另一方可书面通知履约方并给予未履约方10天改期，若期满仍未修正后未能达成一致，则另一方单可终止合同，并给予对方书面通知。任一方解除合同，给对方造成的损失均应赔偿，赔偿金为10万元人民币。合同签订后，被告所建项目房产于同年7月正式开盘，原告遂于同年7月29日入驻被告提供的售楼部开始进行房屋销售，一度双方合作尚可。2014年3月后，因被告项目本身及内部管理问题，被告无法在原告与客户所签署的商品房买卖合同上及时盖章，亦无法开具购房发票，办理银行按揭贷款等事项，加之售房部停电等原因，原告曾于同年5月、6月发邮件要求被告改善未果后，原告断续销售房屋至同年10月底全部撤离。2014年7月3日，原告就前期销售代理费用212155元（含销售溢价款）与被告结算后，向被告开具发票，要求支付代理费用。同年8月，被告向原告支付代理费用133595元，尚欠溢价款分成代理费78560元至今未付。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订《南岸相府项目策划代理销售委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利，履行义务。现被告对欠原告溢价款分成代理费78560元无异议，仅辩称履行期限未到不予支付。从双方履行合同来看，原告于2013年7月开始依约履行对被告开发的商品房进行策划营销的义务，2014年3月后，因被告未能向原告提供销售商品房屋所必备的合同盖章、发票、按揭等手续，原告在已无法正常营销的情况下，仍坚持销售，实际仍在履行合同直至2014年7月，而且双方虽未明确约定合同期满的时间，但从销售期限来看应为一年，应于2014年7月终止。综上，原告对其已履行合同部分，要求被告按约定支付代理费用并无不当，理应支持。原、被告虽在合同中约定任一方解除合同，给对方造成的损失均应赔偿10万元人民币，但原告未向本院提交被告单方与其解除合同的事实及相关证据，亦未举出其实际损失存在之相关证据，故对原告要求被告支付10万元赔偿金之请求不予支持。综上，依据相关法律规定判决：一、限汉中市中鼎房地产开发有限责任公司于判决书生效后10日内支付给西安永大创建房地产营销策划有限公司代理费欠款人民币78560元整。二、驳回西安永大创建房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。案件受理费3871元，由永大公司负担1871元，由中鼎公司负担2000元。
中鼎公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决的由上诉人支付代理费78560元依合同约定暂不应予以支付。依据双方所签订的《南岸相府项目策划代理销售委托合同》第三条第3款约定，销售溢价分成部分代理费在合同期满时一并结算。一审判决要求上诉人支付的代理费属于销售溢价分成部分的代理费，而合同中约定的合同期限依据被上诉人销售任务完成比例而定的，直至目前为止，被上诉人仍未完成南岸相府项目的销售任务，因此销售溢价分成代理费的支付仍未达到合同约定的支付条件，故一审判决上诉人支付代理费人民币78560元并不合理，应予以驳回。二、被上诉人在销售过程中存在严重违约，一审的事实认定中并未提及。根据双方在销售过程中的销售代理费结算单载明，从南岸相府项目开盘之日至2013年10月24日三个月期间，被上诉人累计销售面积为3739.9平方米，合同约定的委托销售面积为22000平方米，即自开盘之日起三个月内被上诉人的销售率仅达到所有可销售面积的17%，第一阶段的销售任务被上诉人在合同约定的期限内没能完成。合同约定开盘后八个月内累计销售率达到所有可销售面积的70%，同样依据结算单可以看到，自开盘之日至2014年2月24日八个月时间，被上诉人累计销售面积为6315.87平方米，仅达到合同约定所有可销售面积的28.71%，被上诉人仍然未按合同约定期限完成合同约定的第二阶段销售任务。依据合同第五条中乙方的义务第13款，在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，按一方违约处理，甲方有权终止合同。再依据合同第九条违约责任载明，给对方造成损失的应赔偿，赔偿金为10万元人民币。由于被上诉人不在合同期限内继续为上诉人南岸相府项目进行楼盘销售服务工作，致使众多己购房业主因售楼部无人而人心不稳，继而导致项目20户购房业主退房，给项目造成了巨大损失，故被上诉人应承担上述违约赔偿责任。综上所述，一审法院认定基本事实有纰漏，致使判决结果与实际情况有所偏离，请求1、依法撤销或者变更一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、解除双方签订的《南岸相府项目策划代理销售委托合同》；3、由被上诉人向上诉人支付违约赔偿金10万元整；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人永大公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人提交了基本销售代理费结算单及委托书，证明按照合同约定，合同预期目的尚未实现，不应视为合同期满，应当继续履行，同时按照合同约定不应当支付溢价款。经本院审查，基本销售代理费结算单虽然从形式上与被上诉人在一审中提交的南岸相府项目销售溢价结算单不同，但在内容上两者完全一致，委托书也与被上诉人在一审中提交的代理销售委托合同所反映的事实完全一致，且该两份证据所反映的事实在一审判决中已经予以认定，故对该两份证据本院不作评判。
经审理查明，原审判决认定的基本事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人中鼎公司与被上诉人永大公司之间签订《南岸相府项目策划代理销售委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行。按照合同约定，永大公司对中鼎公司所有的南岸相府小区商品房进行策划营销，中鼎公司应支付销售代理费用。本案中双方对于代理费用的数额均无异议，其争议焦点在于，销售溢价分成部分的代理费用是否满足了支付的条件。
按照合同的约定，销售代理费用分为基本代理费用和销售溢价分成，基本代理费用每月结算一次，销售溢价分成在合同期满时一并结算。对于合同履行期限，双方并未明确约定，但根据合同第四条销售期限的约定来看，双方的销售期限应视为一年，在2014年7月终止。上诉人中鼎公司认为，该合同的销售期限为完成全部代理销售的22000平方米商品房的理由，经查，双方在合同中约定的销售房产的面积仅为销售期限内的阶段销售目标，并不属于对合同履行期限的约定，故上诉人的该上诉理由因与双方合同约定不符，本院不予支持。
对于上诉人主张的解除双方签订的《南岸相府项目策划代理销售委托合同》以及由被上诉人支付违约赔偿金10万元的上诉请求，因双方委托销售合同已经终止，不存在解除的前提，以及上诉人在原审中并未提起反诉，此上诉请求不属于本案审理范围。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，判处正确，本院依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3871元，由上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存宏
代理审判员 王莎莎
代理审判员 魏 婷
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 胡新一