广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初15831号原告(反诉被告)：陈析璇，女，1990年4月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗锦祥，广东隆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光汉，广东隆利律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区越秀地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道南海大道北84号越秀星汇云锦广场一区2座1901室。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。原告陈析璇与被告佛山市南海区越秀地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年9月29日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2016年11月7日和2016年12月1日两次公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人罗锦祥、刘光汉，被告的委托诉讼代理人林鑫到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人谭唯聪到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方变更《广东省商品房买卖合同》第十五条和《补充协议》第六条的约定，变更为明确约定被告应在自房屋交付使用之日起90日内为原告所购买的房屋办理并取得房地产权属证书，如逾期办理，被告应按购房款日万分之五支付违约金予原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月3日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买预售商品房越秀星汇云锦广场一区1座2112号房。然后，原告后来发现双方未在该合同明确约定办理和取得房地产权属证书的期限及违约责任，事实上使得双方权利义务极不平等，继续履行对原告极不公平。根据《中国人民共和国合同法》第54条的规定，当事人有权请求予以变更。被告辩称，一、被告与原告双方已通过合同补充协议明确约定产权证办理的期限，没有请求法院对《广东省商品房买卖合同》第十五条进行变更的必要。二、被告与原告双方对产权证办理的约定公平、合理，不需要进行变更。首先，根据《补充协议》6.2条的约定，办理产权证的期限为365日，该约定不违反法律强制性规定，合法有效。结合佛山市南海区住建部门的产权证办理流程及实务经验，365日是较为合理的期限，因被告在过户前需首先办理新建商品房的确权登记手续，并且被告是同时为该项目数百位业主同时办理产权证，有必要预留相应的时间供被告收集、整理办证资料。另外，纵观佛山市南海区各楼盘约定的办证期限，通常为半年到二年不等，因而在《补充协议》中约定的期限亦符合行业惯例。其次，根据《补充协议》6.3条，对因甲方原因导致未能及时申请办理《房地产权证》的违约责任作了明确的约定，如买受人选择解除合同的，出卖人应当支付已付房款10%的违约金；如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当在办证期满后按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金。该约定足以敦促被告及时为原告办理产权证，且确保在迟延履行办证义务的情况下原告的损失得以弥补。因此，合同双方对产权证办理的期限约定合理合法，且有公平合理的违约责任，该约定没有变更的必要。综上所述，被告与原告已约定产权证办理的期限及违约责任，该约定是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，且约定的内容合理、公平，不存在法定的需要人民法院变更的内容，原告陈析璇的诉讼请求应予以驳回。三、合同及补充协议均是双方平等协商签订，该协议关于办理产权证的约定充分考虑原被告双方所需要的工作时间。办理房产证前需缴纳契税，缴纳契税的主体是原告，在原告将完成契税缴纳的凭证交予被告，被告才能为原告申请办理房产证。如若按原告主张，原告缴纳契税的时间都会超过90天。因政府主管部门对房地产市场的调控，会通过办证预约号、限制签约、限制申请NP号等形式进行。原、被告办证资料齐全后，出证日期不受原被告控制，故被告认为补充协议第六条约定的办证条款公平合理，建立在被告熟悉房地产业务，以促成交易，顺利为原告办理产权证而协商签订。被告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为20151103027602的《广东省商品房买卖合同》；2.原告向被告支付总房款20%的违约金，即168855.6元；3.原告向被告支付律师费8000元；4.原告配合被告完成合同网签注销手续；5.由原告承担本诉、反诉的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年11月3日签订合同编号为20151103027602的《广东省商品房买卖合同》，约定由原告陈析璇向被告越秀公司购买位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北84号越秀星汇云锦广场一区1座2112房，主要约定：①房屋总价款为844278元（第四条）；②买受人按分期付款方式付款，在签订合同当天支付422140元，在2016年6月30日前支付422138元（第六条）；③逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金（第七条）。另外，原告陈析璇与被告越秀公司在2015年11月3日还签订了一份《补充协议》作为上述《广东省商品房买卖合同》的附件五，主要约定：①如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算（第8.2条）；②因乙方违约导致合同被解除的，在办妥退房手续之日起45个工作日内，由甲方将乙方已付购房款扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方（第8.2条（2）点）；③乙方除承担违约责任外还需要赔偿甲方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费（第9.8条）。原告陈析璇在签订上述《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》后，支付了房款422140元，但并未按期支付约定于2016年6月30日前支付的房款422138元。被告越秀公司曾于2016年9月18日委托广东广大律师事务所律师发函催收原告陈析璇未付房款，但原告陈析璇至今仍未付款。截至提起反诉之日，原告陈析璇已逾期超过90日，被告越秀公司根据合同享有解除合同的权利，并且有权追究原告陈析璇的违约责任及造成的包括律师费、诉讼费等的所有损失。综上所述，原告陈析璇与被告越秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告陈析璇逾期付款的行为已构成严重违约，被告越秀公司得以依约定行使合同解除权，解除合同并追究其违约责任。原告对反诉辩称，一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条内容显失公平，原告与被告多次沟通未果，违约责任不应由原告承担。根据最高法院的司法解释(《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条)：一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。双方签订《广东省商品房买卖合同》时，存在原告与被告地位、信息、经验不对等情形，原告处于掌握信息不完全、经验不足的弱势地位，不能全面、正当地认识到合同的全部条款内容，相反，被告作为专业的房地产开发公司，在房屋买卖中具有较强的专业经验，房屋买卖合同是在被告的主导下完成的格式条款，被告处于优势地位。在合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和可观利益严重失衡，明显违反公平原则。《广东省商品房买卖合同》第七条规定了原告逾期付款的违约责任，而且约定了高额的违约金，但相对应的，《广东省商品房买卖合同》第十五条并没有规定因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，且对于“规定期限”也没有一个明确的限期，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。对于被告提交的“附件五补充协议”，该协议是被告利用其在房屋买卖合同中优势地位，原告未能充分了解合同内容的情况下，掺夹在文件中让原告签订的，且原告没有收到该补充协议原件，该补充协议内容意在规避国家关于房地产开发商为购房者办理房地产权属证书的相关强制性规定，且该补充协议第6.2条中也只是约定被告应在符合先决条件起365日内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记，而并不是取得房地产权属证书，这极大地扩大了被告的权利，加重了原告了义务，内容显示公平。房地产权属证书对于原告来说是权利保障的重要因素，没有及时办理房地产权属证书将对原告行使自己的权利造成重大的影响，导致原告无法全部有效的实现所有权及利用所有权进行投资收益等。原告没有继续支付房款是因为被告无法保障原告的合法权益，所以违约责任不应该由原告承担。被告是办理房屋权属证书的义务主体，双方约定的办理产权证的期限违反国家法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖合同双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，买房交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。另外就商品房买卖合同的出卖一方来说，出卖人在交付实物房屋之外还负有转移标的物所有权的义务。具体来说，出卖人应交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，也即是出卖人房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”此款规定的是由于出卖人的原因，买受人无法按期取得房屋权属证书的出卖人应该承担违约责任的情形，由此也充分说明了出卖人是办理房屋权属证书的义务主体，且取得房屋权属证书时间为交付房屋使用之日起90日内。根据佛山市南海区政务管理办公室公布“南海区新购商品房转移登记办理指引及流程”中明确指明，“承诺办理时限为20个工作日”，所以被告应在90日内为原告办理并取得房屋权属证书是合法合理的，被告不能以自身工作安排的原因而免除或减轻延迟办证的责任。综上所述，是由于被告的原因，原告与被告多次沟通无果，原告在被告无法保障自己合法权益的情况才拒绝支付余下房款的，其违约责任不应由原告承担，被告由此造成律师费等非必要的扩大性支出，也不应由原告承担。不同意解除合同，不同意支付违约金，违约金标准过高，原告没有违约，无需支付违约金。被告主张的律师费没有法律根据，不是必须发生的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告确认被告提供的补充协议上原告的签名为原告本人所签，本院对其真实性予以确认，对其合法性综合本案其他证据在下文综合分析。被告提供的律师函、全球邮政专递向合同载明的原告通讯地址寄送，补充协议约定向该地址寄送视为送达，本院对该组证据真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年11月3日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道南海大道北84号越秀星汇云锦广场一区1座2112房，建筑面积47.69平方米，总金额844278元。自合同网签之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50%,金额422140元。在2016年6月30日前支付全部房价款的50%，金额422138元。买受人应将房款支付至合同指定出卖人的专用账户。买受人如果未按合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人应按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人应在2016年12月31日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。（第十五条关于产权登记的约定）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.2.3.非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《补充协议》，第六条补充约定房屋产权交易过户的条件，无论产权登记手续为被告代办、原告自行办理或原被告双方共同办理,在产权登记之前,原告应满足已办理面积差的房款退补、支付商品房的全部房款及其他费用、缴纳契税、办理收楼手续及提交办理产权登记所需的一切文件等条件。原告委托被告办理《房地产权证》，被告应当自原告符合补充协议所约定的过户先决条件之日起365日内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记；如原告提前收楼的,则原告同意,被告应当自买卖合同第八条约定的房屋交付之日起365日内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记。如因原告或房管部门的原因造成被告无法按本条款约定的时间内为原告申请办理房地产转移登记,被告无需承担任何责任。补充协议并约定因双方各自原因导致未能办理房地产权证的违约责任。所有被告的通知需以原告在买卖合同载明的地址为依据。原告变更地址的，应自变更之日起3日内以快递形式知会被告。凡被告根据最后登记原告地址寄出的函件,即视为已送达原告。买卖合同与补充协议不一致的,以补充协议条款规定为准。原告向被告支付了首期款422138元。2015年9月19日，被告以专递形式向原告在商品房买卖合同的通讯地址发出律师函，催促原告在收到律师函之日起3日内支付未付购房款及逾期违约金，否则，被告有权解除合同，等等。该专递于次日投递成功。2016年11月1日，被告为本案诉讼与广东广大律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定本案诉讼一审律师代理费8000元。2016年11月4日，广东广大律师事务所开具发票确认收到被告支付的律师费8000元。本院认为，原告与被告于2015年11月3日签订的《广东省商品房买卖合同》（下称涉讼合同）及补充协议关于房屋产权交易过户的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张合同并未约定被告协助办理房地产权属证书，但涉讼合同第十五条和补充协议第六条关于产权登记的约定已明确约定被告应提供涉讼房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，已约定了被告负有协助办理房地产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）……”据此，涉讼房屋的权属登记可由买受人单方申请办理，双方约定出卖人提供买受人办理房地产权属证书所需的全部资料予行政主管部门并房产登记手续可由双方共同办理、原告委托被告办理及原告自行办理并无不当，没有增加买受人的义务或免除出卖人的责任。买受人何时办理及是否办理房地产权证、不动产登记行政主管部门的办理周期出卖人并不能控制和干预。原告主张被告需承诺房地产权证的办结时间，没有法律依据。涉讼合同和补充协议已约定因被告原因未按约定时间办理房地产权证，被告需支付违约金及原告具有解除权等，并不存在没有约定或免除被告违约责任的情形。涉讼合同第十五条关于被告不承担责任的情形，为非因被告原因导致不能办理的情形，并未免除因被告原因造成不能办理房地产权证的违约责任。原告是完全民事行为能力人，在签订书面法律文件前应该审慎查看法律文件和对法律后果作出合理预期。双方关于被告协助办理房地产登记的时间为365天是双方真实意思表示，并不存在违反法律、行政法规规定的情形，原告认为期限太长应予变更，没有法律依据。综上，原告请求变更合同第十五条和补充协议第六条约定的主张，本院不予支持。关于原告未支付剩余购房款是否构成违约的问题，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”双方约定原告应于2016年6月30日前支付剩余购房款422138元予被告。约定的履行期限已届满，原告尚未支付剩余购房款。原告以合同条款约定不合理为由抗辩履行剩余购房款的支付义务，但本院上文已分析原告关于合同条款不合理的主张不成立，且合同条款的约定是否合理与被告是否具备履行合同的能力没有必然联系，原告仅以合同条款不合理为由主张不安抗辩，没有法律依据。另外，原告也没有举证证明已根据《中华人民共和国合同法》第六十九的规定将中止履行的理由通知被告。综上，原告没有合理理由没有按约定支付剩余购房款，逾期已超过90日，已构成违约，被告请求解除涉讼合同并原告协助办理网签注销手续，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同约定原告逾期履行付款义务导致合同解除的，原告按原告累计应付款的20%支付违约金。由于双方约定出卖人逾期交付房屋导致合同解除的，出卖人按买受人累计已付款的20%支付违约金，从违约行为的相对性及违约责任的同等性考虑，涉讼合同约定的“累计应付款”应为买受人到期应付而尚未支付的购房款总额，而不是全额购房款，被告主张原告按购房款总额20%计付违约金不符合双方约定，原告应支付违约金84427.6元予被告，被告的违约金请求超出本院核定部分，本院不予支持。合同约定原告违约导致合同解除的，被告因此发生的律师费由被告负担，原告应支付律师费8000元予被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈析璇和被告（反诉原告）佛山市南海区越秀地产开发有限公司于2015年11月3日签订的编号为20151103027602的《广东省商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）陈析璇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金84427.6元予被告（反诉原告）佛山市南海区越秀地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）陈析璇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付8000元予被告（反诉原告）佛山市南海区越秀地产开发有限公司；四、原告（反诉被告）陈析璇应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）佛山市南海区越秀地产开发有限公司办理上述第一项判决项下合同的网签注销手续；五、驳回原告（反诉被告）陈析璇的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区越秀地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计50元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取计1918.56元（被告已预交），由被告负担863.21元，由原告负担1055.35元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年十二月九日书记员 林巧薇