西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终32号
上诉人（原审被告）：双星专卖店，住所地西藏日喀则市上海中路**号附*****号门面房。
经营者：吴邦伟，男，1967年8月24日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：牛会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人双星专卖店因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人双星专卖店的经营者吴邦伟，被上诉人军分区委托诉讼代理人牛会雄、王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双星专卖店上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）0201民初415号民事判决；二、免交军分区要求的租金，全额退还押金；三、给予处理存货时间至2018年12月31日；四、军分区退还因面积差导致多交纳的租金；五、如果所涉房屋重建重组不收取任何转让费享有优先租赁权，否则一次性支付市场转让费人民币1,500,000元（以下货币均为人民币）；六、补齐自2006年承租以来所交纳租金的正规发票；七、一、二审费用由军分区承担。事实和理由：一审判决对上诉人提供的证据和事实不予采纳，偏袒被上诉人，不公平不公正。1.其所承租的门面房系经被上诉人同意，花高额转让费从他人处转让取得，投资巨大，如果现在收回，又不赔偿损失，其已无经济能力再投资其他生意，根本无法生存。2.与军分区有关系的可以再次转让，其与军分区没有关系，一直到现在都不能转让，造成几百万的巨大经济损失，成为受害者。一审判决没有考虑到其的损失和生存问题，故无法接受。3.其店铺位于上海中路繁华路段，如果全部关停，势必会对日喀则的市容市貌、环境卫生、治安经济、市民购物造成严重影响。4.为支持国家政策，支持中央军委停止有偿服务的文件精神，其已做出最大让步，不提续签合同、赔偿转让费和装修费、给予三年出货时间问题，唯一请求是给予出货时间到2018年12月31日，或者通过其他方式帮其把货解决；现在承租的商品房以后重租重建无转让费给其继续经营。5.合同明确不允许转让，军分区不履行、不遵守合同的约定,并随意增加合同内容和附加条件。十多年来租户只在2015年收到房地产租赁许可证,军分区违约,合同无效。6.房租实际是按面积来计算的，自承租以来，双方合同中载明的房屋面积与2015年中国人民解放军房地产管理局制发的《军队房地产租赁许可证》载明的面积不一致，被上诉人超面积收取租金，应当予以退还。7.2015年冬天军分区政治部主任承诺承租五、六年没有问题。8.被上诉人曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但2014年、2015年又与其签订了租赁合同。9.自其承租以来军分区未出具正式的收取租金发票。10.在办理过户时被上诉人曾收取好处费和1,000-3,000元不等的手续费，并在每年续签合同时收取100-200元合同工本费。综上，一审判决错误，请求二审法院予以撤销，支持双星专卖店的上诉请求。
军分区辩称，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，依法应予驳回。理由是：1.双方已于2015年12月31日解除房屋租赁合同，其已就租赁期满解除合同事宜尽到相应提示义务，上诉人应当立即返还房屋，并按照约定的租金标准支付从2016年1月1日至判决之日的占有使用费，而停止有偿服务与是否收取占有使用费没有关联。2.根据合同约定，双星专卖店在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还其缴纳的押金（保证金），且合同虽约定了的押金数额，但双星专卖店未实际交纳，军分区未实际收取，即使收取，该押金（保证金）也应归军分区所有。3.2015年合同约定不允许转让是双方约定，不及于第三方，于本案无关联。其未参与租户之间的转让，对上诉人支付转让费用的行为不知情，且未收取上诉人的任何转让费用，上诉人支付转让费是自身经营行为，风险应由自己承担，其不应赔偿上诉人的转让费损失。4.合同明确约定装饰装修“费用自理，权属归甲方所有”，上诉人装修的实际受益人为自身，其对于上诉人装饰装修损失无任何过错，不应赔偿。5.合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合同条款不违反法律强制性规定、不存在免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，不存在霸王条款。合同一年一签，合同的局部变动也是双方同意情况下签订的，不存在随意更改合同的情形。其完全履行了合同义务，不存在违约的情形。6.其2013年确实发出不再续租的通知，但该通知与2015年通知是两个独立的通知。7.是否有房地产租赁许可证与本案无关。上诉人称存在面积差不符合事实，房屋面积不是租金的唯一计算依据，合同一年一签导致其不同人测量可能存在手工误差，且上诉人一审中没有提起反诉，应当另行起诉。8.上诉人对收取手续费、工本费问题在一审未提起反诉，应当另行起诉。9.中央政策问题与本案无关，其没有因为落实军改政策侵犯上诉人权利。10.发票问题与本案无关，如果上诉人坚持索要发票可庭后向其索取或另行提起诉讼。11.对收取好处费问题，上诉人可向相关部门反映。12.不认可政治部主任的承诺，但这充分说明军分区参与了协调工作。
军分区向一审法院起诉请求：一、确认军分区与双星专卖店之间签订的租赁合同已经解除；二、判决双星专卖店立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；三、判决双星专卖店向军分区支付房屋占有使用费36,984元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；四、判决扣除双星专卖店已经支付的租赁保证金5,500元归军分区所有；五、本案诉讼费由双星专卖店承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求为：判令双星专卖店向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：1.双星专卖店自2006年经军分区同意后，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房，用于经营服装生意。2.双星专卖店与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月，年租金55,476元，合同约定押金5,500元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与双星专卖店经营者吴邦伟续签合同也未收取租金，截至目前双星专卖店仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区曾于2013年11月10日向双星专卖店下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与双星专卖店签订了军队房地产租赁合同。2015年9月26日双方合同履行期间军分区向双星专卖店下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向双星专卖店下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与双星专卖店经营者吴邦伟于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点是军分区主张收回门面房的诉讼请求是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与双星专卖店之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后，军分区未与双星专卖店续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发不予续租和要求退房通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系，双星专卖店应当按照合同约定向军分区返还房屋，但双星专卖店未履行该项义务，构成违约，故支持军分区要求双星专卖店返还房屋的诉讼请求。一审法院认为，双星专卖店自2015年12月31日期满后继续占有房屋，也未支付占有使用费，军分区关于双星专卖店按照合同年租金55,476元标准支付自2016年1月1日起至判决之日期间的占有使用费的诉求符合法律规定，故予以支持，占有使用费的具体数额为2016年1月1日至2018年2月15日共25.5个月，按年租金55,476元计算，共117,886.5元。同时，虽然停止有偿服务的通知精神属中央政策范围，但即便非政策原因，因合同期限届满双方权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，故不支持双星专卖店关于按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的辩解主张。双方于2014年12月22日签订的合同第八条、第十五条的附加条款中，虽明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且合同不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故不支持双星专卖店关于合同存在霸王条款的抗辩意见。因双方主要争议的权利义务基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，面积大小所产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，双星专卖店关于双方合同前后存在面积差异的抗辩理由不能成立。因双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后双星专卖店必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后双星专卖店未按照合同约定移交房屋且占有使用至今，构成违约，故支持军分区要求按照合同约定扣除保证金5,500元的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与双星专卖店经营者吴邦伟于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、双星专卖店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、双星专卖店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费117,886.5元；四、自本判决发生法律效力之日起双星专卖店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金5,500元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,768元，由双星专卖店负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审查明的事实双方均表示认可，本院予以确认。本院经审理查明：1.双星专卖店租用的门面房号为日喀则市上海中路24号附78-33号；2.双方2014年12月22日签订的租赁合同第四条约定年租金为55,476元，租金按半年结算。第九条第（五）项约定“租赁期满，合同解除”。第八条第（三）项约定双星专卖店改造、装修或者增扩固定设施、新建和添建的各种建筑物在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给军分区。第十五条双方承认的附加条款第（五）项约定“乙方（即双星专卖店）无权转让、转借、转租门面房、空余场所、招待所”。第六条约定“乙方按照年租金额的10%向甲方（即军分区）支付房地产租赁保证金5,500元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金”；双星专卖店在租赁合同签订后未向军分区交付合同约定的保证金5，500元。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷予以佐证。
关于双星专卖店合同明确不允许转让，军分区不遵守合同约定，并随意增加合同内容和附加条件，十多年来只在2015年收到房地产租赁许可证，军分区违约，合同无效的主张。本院认为，双星专卖店所主张的上述合同无效理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定的合同无效的五种情形，该上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院关于合同效力的认定没有错误，双方均应按照合同的约定履行义务。双星专卖店主张合同中关于承租人不得擅自转租和转让的约定属霸王条款，本院认为，该约定不违反法律强制性规定，不存在免除军分区责任、加重双星专卖店责任、排除双星专卖店主要权利的情形，不能认定为霸王条款，双星专卖店的该主张不能成立，本院不予支持。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决双星专卖店返还租赁房屋，符合法律规定，双星专卖店应当返还租赁房屋。对于双星专卖店提出给予处理货物时间到2018年12月31日或通过其他方式帮其消化存货的请求，本院认为，军分区于2015年9月26日明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，双星专卖店一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于双星专卖店返还房屋的判决并无不妥。
双星专卖店称军分区曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但又与其签订了2014年、2015年的合同；军分区在与租户签订合同时均约定不得转租和转让，军分区不允许其转让，却允许与其有关系的其他租户转让，存在违约。本院认为，双方合同中没有关于合同续签的约定，军分区下发通知后又再续签合同的行为不能认定为违约。据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，应尊重其意思自治，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中双星专卖店与军分区的租赁关系并无关联，双星专卖店关于军分区允许其他租户转租和转让存在违约的主张本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同期满终止承租方返还租赁物是如约履行合同的应有之义，双星专卖店在合同到期后未如约履行返还房屋义务，继续占有使用房屋，构成违约。一审法院关于双星专卖店违约的认定并无不妥。因双星专卖店拒不履行腾退返还义务的违约行为，侵犯了军分区对出租房屋享有的占有、使用、收益、处分权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，军分区关于双星专卖店支付占有使用费的请求于法有据。一审法院关于占有使用费的处理并无不妥，本院予以确认。双星专卖店关于不同意交纳占有使用费的上诉理由和免除占有使用费的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，双方当事人均认可保证金和押金系同一所指，合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付和收取。双星专卖店虽主张退还押金，但未能提供本人或案外人交纳押金的原始单据，故押金或租赁保证金的金额以军分区在原审中自认金额5,500元为准。双星专卖店逾期不腾退房屋，存在违约事实，应当承担合同约定租赁保证金所对应的违约责任。据此，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定，一审判决押金5,500元归军分区所有的处理并无不妥，本院予以确认。对于双星专卖店提出的不同意将押金判归军分区所有、全额退还押金的请求本院不予支持。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，关于双星专卖店要求军分区退还因面积差所多交纳租金的上诉请求和军分区收取转让手续费、合同工本费等诉称意见，因一审中双星专卖店没有提起明确的反诉请求，二审中军分区不同意调解和一并处理，故本院不做审理，双星专卖店可另行主张。关于所涉房屋重建重组不收取任何转让费享有优先租赁权，否则一次性支付市场转让费1,500,000元和补齐自2006年承租以来所交纳租金的正规发票的上诉请求，属于独立的诉讼请求，双星专卖店可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,768元，由双星专卖店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉
审 判 员 益 西 多 吉
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。