杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余执异初字第1号
原告：徐林华，公民身份号码：3304191973********。
委托代理人（特别授权代理）：吴金龙、朱梦佳。
被告：浙江民泰商业银行股份有限公司杭州余杭支行。
负责人：江勤勇。
委托代理人（特别授权代理）：修平。
被告周国锦：。
被告张杏娟：女。
委托代理人（特别授权代理）：周国锦。
原告徐林华与被告浙江民泰商业银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称民泰银行余杭支行）、周国锦、张杏娟案外人执行异议之诉纠纷一案，于2014年8月7日向法院起诉，本院于同日受理。本院依法适用普通程序于2014年9月23日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人吴金龙、朱梦佳，被告民泰银行余杭支行的委托代理人修平，被告周国锦，被告张杏娟的委托代理人周国锦到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告徐林华起诉称：被告民泰银行余杭支行因与方雪根、凌娟芬、海宁市吉顺胶粘制品有限公司、张杏娟、周国锦金融借款合同纠纷一案，申请贵院强制执行，贵院查封了登记为被告周国锦、张杏娟共同共有的座落于海宁市沈士镇文胜路83号的房屋，而该房屋事实上在2004年下半年由原告与被告周国锦、张杏娟达成一致转让合意，合同签订后由原告一次性付清房屋转让款，并自2005年1月1日起实际占有并居住使用至今，因被告周国锦、张杏娟原因导致迟迟未能办理房屋过户登记手续。为此原告向贵院提出执行异议，贵院裁定驳回原告执行异议的请求。现原告不服贵院（2014）杭余执异字第13号执行裁定，依法提起诉讼，请求判令停止对座落于海宁市沈士镇文胜路83号房屋强制执行。
原告徐林华为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1、房屋所有权证；
2、国有土地使用权证；
证据1、2，拟证明涉案房屋的具体情况，其中房产证上注明在2005年1月18日注销了他项权证，且两证一直在原告处保管。
3、房产买卖契约；
4、房地产估价报告；
5、共有人意见书及具结书；
证据3-5，拟证明2004年11月24日原告与被告周国锦、张杏娟签订了买卖契约，约定房款127000元，并约定了各自的权利义务，契约由原告与被告周国锦签字并由房管部门盖章鉴证，被告张杏娟作为共有人出具意见书同意房屋转让。同日原告委托评估方对房屋进行评估，房屋价值为171513元，该房屋交易的价值符合市场交易价格。
6、收条，拟证明原告与被告周国锦先口头约定房款127000元，后签订了房屋买卖契约，且原告已于2004年11月5日将房款交付。
7、房产交易费发票，拟证明原告实际缴纳房产交易费698元。
8、房屋交易所有权登记申请书及档案利用服务费发票，拟证明注销他项权证的第二天，原告于2005年1月19日递交了房屋过户申请，房产交易所经查档审核无异议，同意办理过户手续。
9、证明，拟证明原告将房屋款项缴清并于2005年1月1日入住使用至今。
10、（2013）嘉海执异字第22号执行裁定书，拟证明因被告周国锦、张杏娟涉及其他诉讼案件该房屋被强制执行，原告向海宁法院提出执行异议，主张涉案房屋系原告所有，海宁法院作出裁定对该房屋中止执行。
11、（2014）杭余执异字第13号执行裁定书，拟证明原告对本院作出驳回原告执行异议的裁定不服起诉的事实依据。
被告民泰银行余杭支行答辩称：根据《城市房地产管理法》等法律规定房地产转让必须登记，未经登记的不产生法律效力。本案原告明知房产转让必须登记，但是其一直怠于行使权利，致使房屋未过户。同时原告曾在海宁法院提起确权之诉后撤诉，也表明原告自行放弃权利。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告民泰银行余杭支行未向法庭提交证据。
被告周国锦、张杏娟答辩称：被告与原告签订房屋买卖契约属实，但原告实际并未付清房屋款项，当初签订房屋买卖契约，仅仅是为了房屋评估所需，实际房屋余款未付清。原告至今未办理过户手续，是其个人原因所导致的，故房屋实际还属于被告周国锦、张杏娟所有。其次房屋买卖契约中规定2005年1月1日之前要过户的，原告未履行，也属违约的行为。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告周国锦为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.2013年9月4日海宁市人民法院开庭笔录，拟证明原告方在当时庭审与之后对未过户的原因的陈述均不一致，说明原告起诉的理由是不成立的。
被告张杏娟未向法庭提交证据。
上述证据材料，经庭审质证，本院认证如下：被告民泰银行余杭支行对原告提交的证据1、2无异议；证据3-5，对内容真实性无异议，但认为与本案焦点无关联；证据6-9无异议；证据10，对其内容有异议；证据11无异议。被告周国锦、张杏娟对原告提交的证据1、2，真实性无异议，认为两本证早在2004年就已经给原告；对证据3-5，真实性无异议，认为买卖契约本身是一个形式，对评估报告亦不知情，但都不能证明房屋已过户；对证据6，真实性无异议，但只是一部分房款，并非全部房屋款项；对证据7，真实性无异议，但不知情；证据8，真实性无异议，但认为早在2004年11月5日将两证交给原告，约定在2005年1月1日前过户，但原告一直未办理；证据9，认为内容不真实；证据10、对其内容真实性有异议；证据11无异议。原告徐林华对被告周国锦提供的证据1，认为真实性无异议，且不存在予盾，仅是表述上不一致，根本原因一致，被告周国锦未承担税费导致不能过户。被告民泰银行余杭支行对被告周国锦提供的证据无异议。本院认为，对原告提供的证据1-11，真实性均确认，但不能证明因被告周国锦的过错致使房屋未完成过户登记之事实；对被告周国锦提供的证据本院予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2004年下半年，被告周国锦与原告徐林华签订房屋买卖契约，约定周国锦将位于浙江省海宁市沈士镇文胜路83号的房屋转让给徐林华，商定成交价格为127000元，徐林华在2004年12月1日前一次付清，被告周国锦在2005年1月1日前将上述房屋交付给徐林华。同时该契约对双方其他权利义务也作了约定。2004年11月5日，被告周国锦出具收条确认已收到徐林华的房屋转让款127000元。2004年11月24日，该房屋经评估机构的评估，评估价为171513元。同日，张杏娟出具共有人意见书确认其同意将位于浙江省海宁市沈士镇文胜路83号房屋进行转让，周国锦出具结书予以确定。自2005年1月起，原告徐林华占有使用了该房屋。后徐林华支付了相关的房产交易费档案租用服务费并向房屋管理部门申请办理过户登记，被告周国锦也在海宁市交易（所有权）登记申请书上签名表示同意办理过户登记，但该房屋的过户登记至今未能办理完毕。
另查明，被告民泰银行余杭支行与方雪根、凌娟芬、海宁市吉顺胶粘制品有限公司、张杏娟、周国锦金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月25日作出（2013）杭余商初字第977号民事判决书，判决海宁市吉顺胶粘制品有限公司、被告张杏娟、周国锦承担连带清偿责任；后因方雪根、凌娟芬、海宁市吉顺胶粘制品有限公司、张杏娟、周国锦未自觉履行该判决书确定的还款义务，被告民泰银行余杭支行向本院申请强制执行。本院于2014年4月23日立案执行，在执行过程中，本院依据民泰银行余杭支行的申请，于2013年7月30日查封了周国锦、张杏娟共有的位于浙江省海宁市沈士镇文胜路83号的房屋（产权证号：海宁房权证长字第××号）。原告徐林华认为其已全额付清了该房屋转让款并实际占有使用至今，该房屋已属原告所有，由于房屋被本院查封致使其权利无法实现，故原告作为案外人向法院提出执行异议，本院于2014年7月15日作出（2014）杭余执异字第13号执行裁定书，驳回了徐林华的执行异议，原告不服向本院提起诉讼。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，不动产物权采取登记生效的原则。因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。本案中，座落于浙江省海宁市沈士镇文胜路83号房屋，原告徐林华与被告周国锦早在2004年签订了买卖契约并支付合同约定的房款，且于2005年实际占有使用，虽双方在买卖合同履行过程中存在争议，但房屋至今仍登记在被告周国锦、张杏娟的名下，在此期间原告也一直怠于行使自己的权利，未能办理过户原告存在过错。综上，本院对座落于浙江省海宁市沈士镇文胜路83号房屋的查封，符合法律规定，原告徐林华的诉请理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告徐林华的诉讼请求。
本案案件受理费2840元，由原告徐林华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2840元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判长 王 莉
审判员 瞿慎呜
审判员 刘建青
二〇一四年九月三十日
书记员 管晓娇