江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3604号上诉人（原审被告）：新沂市华信置业有限公司，住所地新沂市新安街道东焦路东侧。法定代表人：汪建，该公司经理。委托诉讼代理人：石彦华，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：解廷銮，女，1964年2月1日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王永桥，江苏鸿国律师事务所律师。上诉人新沂市华信置业有限公司（以下简称华信公司）与被上诉人解廷銮商品房销售合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2017）苏0381民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华信公司的委托诉讼代理人石彦华，被上诉人解廷銮的委托诉讼代理人王永桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人不能及时提供办理权属登记资料是因不可抗力原因造成的，依法可以免除上诉人责任。2014年12月26日，江苏省人民政府作出了《省政府关于进一步深化价格改革切实加强价格监管的意见》，对包括电力在内的价格改革。2016年新沂市供电部门组织房地产开发企业对电力设计施工图进行重新设计确定价格等，导致整个房产�设行业不能对小区供电设施验收。供电设施单项未能通过验收导致小区不能通过整体综合验收进而无法提供办理权属登记的资料。属于双方不能预见及无法事先采取预防措施的政府行为的意外事故，不能如期履行合同，非上诉人的过失或疏忽导致，上诉人可以免除履行合同的责任或延期履行合同。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力事件的，不能免除责任。2、上诉人已将不可抗力不能履行合同的原因告知业主委员会，业主代表已经与上诉人签订了承诺书，并达成一致意见，约定在2017年11月底前办理好供电设施全部验收，符合合同法第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损�，并在合理期限内提供证明。双方协商一致的行为表明业主已经认可了上诉人延期办理权属登记资料的行为，故上诉人不存在违约。3、上诉人与被上诉人在合同补充协议中约定了该房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全面综合验收后的360天内办理。合同补充协议（一）与上诉人商品房买卖合同是不可分割的部分，不能因没有日期而否认其合法性。依据附件的约定，现在没有到办理期限，被上诉人的诉请不应当被支持。4、原审判决书对案件受理费判决不当，应改正，理由是被上诉人请求的标的数额远远超过了判决结果的数额，所以案件受理费应当双方共同承担。本案认定并判决逾期交房145天是错误认定，理由是该户位于1-2-202室合同约定2014年12月30日交房，事实是2015年2月11日交房，实际逾期41天而不是145天，该户所在的那栋楼房，所有的业主均未提出逾期上房之诉，其中有的只是提出逾期办证和全款发票之诉。解廷銮答辩称：一审认定事实清楚，判决得当，上诉人上诉理由不成立，上诉人上诉理由是因其不可抗力才造成的延迟交房违约，根据相关法律规定不可抗力是指不能预见不能避免不能克服的情况，而本案中上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付时间有3个时间，一是2013年9月30日，二是2014年9月30日，三是2014年12月30日，在交房的同时上诉人应当保持三通，及水通、电通、路通，但上诉人直至交房后都没有保证三通，其却在一审中抗辩，即上诉所持理由是认为受到2014年12月26日江苏省政府所发布的文件影响，其完全是为自己开脱，正如其在上诉状中引用合同法第一百一十七条规定，不管上诉人是否受到不可抗力影响，在本案中都不能免除责任，所以其上诉理由不能成立。至于�补充的上诉理由，在一审中并未提出相应的证据予以证明，所以其上述主张及理由也不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉并维持原判。解廷銮向一审法院起诉请求：1.华信公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，为解廷銮开具购房全款发票，协助解廷銮办理房地产权属证书；2.华信公司支付逾期交房违约金10598.9元（自2014年12月31日起至2015年5月25日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率即年利率4.6%计算）；3.华信公司支付逾期办证违约金（自2016年5月26日起至实际办理房地产权属证书时止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率即年利率4.6%计算）。一审法院认定事实：2013年10月14日，解廷銮（买受人）与华信公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，编号为XY47475，约定解廷銮向华信公司购买位于新沂市市府东路××小区××单元××室商品房，建筑面积125.99平方米，单价4603.54元/平方米，总价款为580000元，签订合同当日一次性付清全款。合同第八条约定华信公司应当在2014年12月30日前交付取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房；同时该条约定了可据实予以延期的三种情形，其中第二种情形为“市政配套设施及安装延误，经相关部门批准的设计变更或延迟文件造成的，包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、取暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况”。合同第九条约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人�当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十四条约定交房时通电、通水、通路。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的人民银行同期活期利息支付违约金。该合同附件四为补充协议，其中第五条约定，该房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。该补充协议内容系同样字体打印。解廷銮于签订合同当日按约支付了580000元购房款，华信公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2013年11月13日，解廷銮缴纳房屋买卖契�8700元（计税金额580000元），缴纳物业维修基金2519元。2015年5月25日，解廷銮与新沂市马陵山物业服务有限公司签订《聚福园小区前期物业服务协议》，交纳物业费，接收涉案商品房。聚福园小区未有接入城市生活供电网络，使用临时用电，未能通过综合验收。因用电问题，华信公司曾于2017年1月20日向小区业主承诺在2017年3月30日前筹足正式供电施工专项费用，在2017年8月30日前使用正式用电；后又于2017年1月24日与部分业主代表签订一份《小区供电施工承诺书》，承诺尽快将供电设计图纸报电力主管部门审核，力争在2017年6月初通过审核，2017年4月底前将供电设施建设资金筹集到位，2017年8月底至9月中旬完成全部供电施工，2017年11月底前报电力主管部门验收并通过；如因华信公司自身原因在规定时间内未能通过验收，华信公司将按每户1万元的处罚�准将资金交给无锡工业园管委会监管，用于赔偿业主损失。一审法院认为，解廷銮与华信公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。解廷銮依约支付了购房款，华信公司应当按照约定的时间即2014年12月30日前向其交付涉案商品房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，华信公司作为交付房屋的义务人，对其在规定时限内交房这一事实承担举证责任。其主张已于2015年2月11日至16日期间通知解廷銮上房，并提供了上房通知书复印件，但未提供证据证明上房通知书已在上述期限内实际送达解廷銮，也未能提供合同第十一条约定的房屋交接单等验收交接手续，故确定解廷銮与新沂市马陵山物业服务有限公司签订《聚福园小区前期物业服务协议》的时间即2015年5月25日为涉案商品房交付时间。合同第十四条约定交房时应当通电，此处的“通电”应指电力能够长期供应，且持续稳定，通常指接入城市生活供电网络。而临时用电通常并不能保证供电是长期、持续和稳定的，不符合《供电营业规则》的规定。虽然合同第八条约定了可据实予以延期的情形，但小区供电设施未施工完毕、未通过验收不属于市政因素等“非出卖人能力所及的情况”。故华信公司存在逾期交房的违约行为，其逾期天数为145天（自2014年12月31日起至2015年5月25日止）。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第五条约定，房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。补充协议系《商�房买卖合同》的附件，两者系同一天签订，但对同一事项作出了不同的约定，内容存在矛盾。其次，合同补充协议系格式条款，且该条补充协议内容系限制华信公司责任的内容，华信公司未举证证明其已尽合理提示及说明义务，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，应属无效。双方在合同中约定涉案商品房最后交付时间为2014年12月30日，根据合同第十五条约定，华信公司应当在此后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。华信公司至今未能将相关材料报送备案，亦属违约。综上，华信公司存在逾期交房、逾期提供权属登记资料报产权登记机关备案的违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然部分业主代表与华信公司签订了《小区供电施工承诺书》，但内容仅是对华信公司供电设施建设、验收�时限的约定，并未免除华信公司因逾期交房、逾期提供办理权属登记所需材料的违约责任。解廷銮主张约定的违约金过低，应予调整；但未举证证明因华信公司的违约行为给其造成了损失且损失明显高于约定的违约金，故对其调整请求，不予支持。华信公司应当按照合同约定向解廷銮支付违约金。根据合同第十五条约定，华信公司应当在涉案商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。其违反约定，未在规定时限内提供资料备案，应承担继续履行的违约责任。关于发票问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，发票属于合同法�一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”。虽然《商品房买卖合同》中并未明确约定应限期开具销售不动产统一发票，但发票是合同约定的办理权属登记的必备票证，买受人持完整的商品房销售合同及销售不动产统一发票才能办理权属登记手续。商品房出卖人为买受人开具销售不动产统一发票是应当履行的从合同义务，无论是否在合同中明确约定，要求出卖人收到购房款后开具相应数额的销售不动产统一发票都是买受人的合同权利。因此，对解廷銮要求华信公司开具全额购房款发票的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、华信公司于判决发生法律效力之日起九十日内将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案；二、华信公司于判决发生法律效力之日起三十日内开具销售不动产统一发票（购房款580000元），并交付给解廷銮；三、华信公司于判决发生法律效力之日起十日内向解廷銮支付逾期交房违约金3364元（580000元×0.00004×145天）及逾期办理权属登记违约金（以580000元为基数，自2016年5月26日起至新沂市华信置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；四、驳回解廷銮的其他诉讼请求。案件受理费343元，由华信公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1.华信公司是否存在逾期办证行为，应否承担相应的违约责任。2.解廷銮所涉及的逾期交房时间是多长。一、关于华信公司是否存在逾期办证行为，应否承担相应的违约责任的问题。1.上诉人华信公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。根据合同第十五条约定，上诉人华信公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人华信公司主张2016年新沂市供电部门组织房地产开发企业对电力设计施工图进行重新设计确定价格等，导致整个房�建设行业不能对小区供电设施验收。但上诉人华信公司未提供证据证明新沂市供电部门组织其进行重新设计确定价格的事实。上诉人华信公司一审期间提供的江苏省人民政府苏政发[2014]129号文件也不能证明要求涉案小区对电力设计进行重新设计确定价格的事实。上诉人未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。因此，上诉人华信公司的该项上诉主张，本院不予支持。2.上诉人华信公司主张已将不可抗力不能履行合同的原因告知业主委员会，业主代表已经与上诉人签订了承诺书。但该承诺书内容中只体现了部分业主代表同意上诉人解决小区业主反映的正式供电问题，而未体现免除上诉人华信公司逾期提供办理权属登记所需材料的违约责任。被上诉人已经按照合同约定以按揭贷款的方式支付了购房款，上诉人华信公司未在合同约定的房屋交付使用后360日内提交资料报产权登记机关备案，违反了双方合同之约定，应承担相应的违约责任。故一审法院认定上诉人华信公司承担违约责任并无不当，本院予以确认。另外，关于华信公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并向被上诉人出具发票的内容，都属于合同中上诉人的义务，一审判决将该部分内容细化，亦不违反法律规定。二、关于逾期交房的时间，上诉人华信公司主张解廷銮的实际交房时间为2015年2月11日，实际逾期41天。但从上诉人华信公司一审期间提供的《华信聚福园上房通知书》及聚福园上房通知（二期）为上诉人华信公司单方制作，无被上诉人解廷銮的签字确认，无法确定该证据的真实性。且根据解廷銮与新沂市马陵山物业服务有限公司签订的《聚�园小区前期物业服务协议》、《聚福园住宅装修管理合同》及三份物业费等的收据中载明的日期均为2015年5月25日。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。解廷銮主张实际的交房日期为2015年5月25日，上诉人华信公司未提供其他涉案房屋验收交付手续等证据进行反驳，故上诉人应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定逾期天数为145天并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人华信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由新沂市华信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高艳华审 判 员  李 琳代理审判员  张 璟二〇一七年十一月二十日法官 助理  杨淑娴书 记 员  汤璐菲