北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初49178号
原告（反诉被告）：北京鑫居房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院8号楼4层505号。
法定代表人：宿亮昌，总经理。
委托诉讼代理人：赵子旺，男，北京鑫居房地产经纪有限公司经理，住单位宿舍。
被告（反诉原告）：迟承武，男，1988年10月19日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：刘彦芬(被告之妻)，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：李跃，北京银雷律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司（以下简称鑫居公司）与被告（反诉原告）迟承武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫居公司委托诉讼代理人赵子旺与被告迟承武委托诉讼代理人刘彦芬、李跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫居公司向本院提出诉讼请求：1.迟承武退还2017年9月7日至2017年11月18日的房租27217元；2.迟承武按月租金200%的标准给付违约金23000元并赔偿相应损失；3.诉讼费由迟承武承担。诉讼过程中，鑫居公司增加一项诉讼请求：要求确认双方于2017年5月17日签订的合同于2017年9月7日解除。事实和理由：我公司于2017年5月17日与迟承武签订《房屋出租委托代理合同》，迟承武将其位于海淀区×路×号楼×号室房屋（以下简称×号房屋）一套交付给我公司出租，租期为2017年5月19日至2019年5月18日，月租金11500元。合同约定，迟承武允许我公司在室内添置隔间出租，现相关部门依据政策规定已将房屋内部隔间拆除，并对房屋断电，导致我公司对×号房屋不能正常使用。我公司多次与迟承武沟通，对方置之不理，不予配合，特此进行诉讼。
迟承武答辩并反诉称：鑫居公司依据《房屋出租委托代理合同》对×号房屋享有占有、使用、收益的权利，所以亦应承担相应的义务。依据合同相对性原理，鑫居公司与租户签订的合同与我无关。因鑫居公司将×号房屋群租才导致停电，是该公司自己造成的。因为相关部门将×号房屋停电到2017年12月7日，故我认为出租委托代理合同应在2017年12月8日解除。现我不同意鑫居公司全部诉讼请求，并反诉要求：1.确认双方签订的合同编号为00064号的《北京市房屋出租委托代理合同》于2017年12月8日解除；2.鑫居公司支付自2017年11月18日至2017年12月7日的房租7600元；3.鑫居公司按租金200%的标准支付违约金23000元；4.反诉费由鑫居公司承担。
鑫居公司针对迟承武的反诉请求答辩称：×号房屋打隔断是经迟承武同意的，房主有义务保证出租房屋能正常使用，现因停电造成我公司无法继续出租，迟承武亦无法恢复，故不同意迟承武的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下:迟承武系×号房屋所有权人。2017年5月17日，迟承武（甲方）与鑫居公司（乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》，合同约定：鑫居公司代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务;出租代理期自2017年5月19日至2019年5月18日，甲方应当于2017年5月18日将房屋交付给乙方;房屋每月租金为11500元。合同第9条约定了合同解除的情形：“（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……利用房屋从事违法活动。”。合同第10条约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金;甲方有第九条第三款情形之一的，乙方有第九条第四款情形之一时，应按月租金的200%向对方支付违约金。迟承武和鑫居公司在合同落款处签名、盖章。合同最后有手写“1.甲方允许乙方在室内添置隔间，不破坏房屋主体结构，到期后由乙方负责拆除恢复原状”的内容，上述委托代理合同双方各持有1份。
合同签订当天，迟承武将×号房屋交付给鑫居公司，鑫居公司给付迟承武2017年5月19日至2017年11月18日的房屋租金。2017年5月初，鑫居公司在×号房屋客厅打隔断后，将该房屋对外出租。后相关部门因×号房屋群租责令鑫居公司将隔断拆除，并于2017年9月7日开始对×号房屋采取停电措施。
庭审中，鑫居公司提出因×号房屋隔断拆除，且停电不能正常使用，故于2017年9月6日前陆续与×号房屋租户解除租赁合同。鑫居公司提供其与各承租人签订的租赁合同及交割清单、押金收据、支出凭单，要求确认《房屋出租委托代理合同》于2017年9月7日解除。迟承武对上述证据的真实性不予认可，称鑫居公司于2017年9月11日电话通知×号房屋已停电，9月13日提出要解除合同，但双方就鑫居公司是否承担违约责任有争议，后鑫居公司一直占用×号房屋未腾退。迟承武认为因停电至12月7日结束，现×号房屋不能正常使用，故双方签订的《房屋出租委托代理合同》应于2017年12月8日解除，就停电结束时间，迟承武未能提供相应证据佐证。
迟承武主张合同手写“甲方允许乙方在室内添置隔间，不破坏房屋主体结构，到期后由乙方负责拆除恢复原状”的内容是鑫居公司事后添加，未取得其同意，但就已方持有合同中亦有相同内容未作出合理解释，故本院对迟承武上述主张不予采信。
经询问，鑫居公司认可未办理×号房屋交接手续，房屋钥匙及燃气卡在其处保管，未交予迟承武。2017年11月15日，双方当庭办理了×号房屋的交接手续。
本院认为，鑫居公司与迟承武所签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于鑫居公司将×号房屋打隔断涉嫌群租，违反相关规定造成房屋停电，上述合同已然无法继续履行。现鑫居公司要求解除出租委托代理合同，迟承武亦同意解除，对此本院不持异议。
鑫居公司口头提出解除合同后，双方并未进行交接，其仍持有×号房屋钥匙及燃气卡，故本院对于鑫居公司要求确认合同于2017年9月11日解除的主张不予支持。迟承武未能提供2017年12月7日恢复供电的相关证据，且×号房屋现已交还迟承武，故对于迟承武要求确认合同于2017年12月8日解除的反诉请求，本院亦不予支持。就合同解除日期，本院以双方办理×号房屋交接手续之日即2017年11月15日作为合同解除日期。合同解除后，尚未履行部分，应终止履行。双方均确认鑫居公司已将租金交至2017年11月18日，故迟承武应退还尚未履行期间2017年11月16日至11月18日的房租1150元。迟承武要求鑫居公司支付2017年11月18日至2017年12月7日房租7600元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
虽然双方在合同中约定可以在房屋内添置隔断，但鑫居公司作为从事房屋租赁行业的专门机构，对于禁止打隔断群租的相关政策规定应当明知，现《房屋出租委托代理合同》因鑫居公司的违规行为提前解除，鑫居公司要求迟承武支付违约金并赔偿损失均无依据，本院不予支持。考虑到添置隔断一事在合同中已有约定，迟承武对此知情亦应承担一定责任，故迟承武要求鑫居公司给付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，本院对于鑫居公司要求迟承武退还剩余租金的请求予以支持，但驳回鑫居公司要求迟承武给付违约金、损失的诉讼请求及迟承武要求鑫居公司给付2017年11月18日至2017年12月7日租金及违约金的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）迟承武于二O一七年五月十七日签订的《房屋出租委托代理合同》于二O一七年十一月十五日解除;
二、被告（反诉原告）迟承武于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司二O一七年十一月十六日至二O一七年十一月十八日的房屋租金一千一百五十元；
三、驳回原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）迟承武的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费528元，由原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司负担503元，已交纳;由被告（反诉原告）迟承武负担25元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费282元，由原告（反诉被告）北京鑫居房地产经纪有限公司负担25元，于本判决生效后七日内交纳;由被告（反诉原告）迟承武负担257元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 蔡 玫
二〇一七年十一月二十九日
书记员 李宏志