贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终920号
上诉人（原审被告）：王世秀，女，1987年11月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：赵一光，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A幢1层2号。
法定代表人：邓贵明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周建峰，贵州公达律师事务所律师。
上诉人王世秀因与被上诉人贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙假日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王世秀上诉请求：1、撤销原判，改判确认双方签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》无效，并判令被上诉人双倍返还合同保证金33320元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案所涉房屋的所有权人为师红毅，被上诉人班芙假日公司与其系委托代理关系，因此，本案租赁合同的主体应为师红毅。而被上诉人却以自己的名义与上诉人签订租赁合同，属于滥用和超越代理权，据此，本案租赁合同应属无效。被上诉人应当承担相应的违约责任，双倍返还上诉人缴纳的保证金，并承担一、二审诉讼费用；2、上诉人与顾客王春华发生争议后，被上诉人在未查清事实前私自在本案房屋前拉设警戒线并断电停水，导致上诉人无法正常营业，一审法院对此不予认定应属错误。
被上诉人班芙假日公司答辩称，师红毅已将涉案房屋交由答辩人进行出租，本案合同并不存在无效情形。答辩人也不存在上诉人主张的违约行为。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
班芙假日公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》，责令被告腾空并迁出租赁商铺；2、被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费和水电费共计人民币53686.2元（从2017年4月7日计算至迁出商铺之日止，租金暂计算至2017年10月31日为49977.6元，物管费暂计算至2017年9月30日为3132.6元，水电费算至2017年7月12日为585元）；3、被告向原告支付原告为维护上述权益产生的律师费人民币2000元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2017年1月3日，原告班芙假日公司（出租方，甲方）与被告王世秀（承租方，乙方）签订了《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同主要约定：1、甲方将坐落于贵州省贵阳市花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目班芙商业广场C栋负一层J区61号、42号、43号商铺出租给乙方经营家具家居，商铺计租面积为208.24平方米，租赁期限一年，从2017年2月1日至2018年1月31日止；2、乙方应在本合同签订后五日内，采取“交三押二”（预交3个月租金及2个月租金作为保证押金）方式支付商铺租金及相关物业商管等费用。店铺租金按本合同约定的计租面积计算，每月租金8330元，按季支付。商铺的物业费按每月625元收取，缴纳时间与租金同步。电费以电表实际度数按月、按面积公摊，按5折实收；3、乙方应于签订本合同的同时，向甲方缴纳商铺经营保证押金16660元，用以保证乙方能在租赁期间如数按期向甲方缴纳根据本合同和《贵阳市班芙商业广场商业综合管理规定》所产生的各项费用，并遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》，租赁期间，该保证金不计利息。租赁期满，如乙方不再续租，在结清各项费用并经甲方验收合格后，将在乙方交回商铺期满3个月后退还保证金；4、任何情况下乙方搬出该商铺时，商铺内所增设的一切嵌装在建筑结构内的设施均不得拆除，对乙方的装修投入甲方不予任何补偿；5、乙方销售的产品遭顾客投诉并最终确定为假冒伪劣产品的或乙方拒绝、拖延顾客提出的正当售后服务要求的，使甲方的企业形象和声誉受到不良影响的，视为对本合同的违反，此等情况出现三次，则甲方有权解除本合同并收回商铺，保证金不予退还，乙方自行承担全部责任；6、甲方出现违约，则以双倍返还乙方所缴纳保证金的方式和标准向乙方承担违约责任。若乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所交保证金不予退还，并有权向乙方追偿由此产生的一切损失，包括现有利益损失，预期利益损失。甲方向乙方主张权利、实现债权的费用也属于乙方的赔偿范围，包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、鉴定费等。租赁合同还对甲乙双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了2017年2月1日至2017年4月30日三个月的房屋租金24990元、物业管理费1874元，共计26864元，并缴纳了保证押金16660元，原告班芙假日公司向被告出具了收款收据。合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告对商铺进行装修后投入使用，取店名为“伊丽思家居”，该商铺为敞开式，无独立店门。被告使用该商铺直至2017年6月停业至今未搬离案涉商铺。
另查：1、原告提交了其自行制作的电费台账表，载明“J-42，集成装饰”，摘要栏显示共抄表7次（500度、774度、1052度、1504度、1956度、2337度、2403度），被告已结清前四次产生的电费，从底度95度到1504度之间（1409度），被告共支付了电费974元，后三次从1504度至2403度之间（899度）的费用显示未结清，总费用为1169.3元，原告按合同约定实收5折主张电费585元。被告称案涉商铺从2017年6月13日开始未供水电，自己从2017年5月份之后确实未交水电费，需要原告提交原始的抄表情况为证。2、原告提交贵阳市花溪区市场监督管理局出具的情况说明，该说明的主要内容为，2017年6月5日，该局接投诉举报人王春华投诉举报，王春华在花溪班芙家居建材商业广场伊丽思家居专卖店订购了产品十件，但收到的产品在品牌、款式、颜色都与订单不一致。该局根据举报人的投诉内容，立即与王世秀联系，要求其配合调查处理，但在后期调解过程中，王世秀迟迟未到，并回复该局工作人员，王春华已损坏了她的品牌形象，不愿意到场进行调解。3、被告王世秀提交案涉门面现场照片和部分家具照片，试图证明案涉门面被查封，家具被损坏。该照片显示王世秀经营的门面前面拉有警戒线，部分家具散落毁损。被告为此自行委托北京亚超资产评估有限公司对王世秀所拥有的库存商品全新状态下的价值，该公司评估上述商品在2017年6月1日的评估基准日价值为75013元。原告对被告提交的上述证据的真实性不认可，且认为被告试图证明的事实与本案没有关联性，不能证明受损情况与原告有关。4、原告委托贵州公达律师事务所律师周建峰代理本案诉讼，实际支付了律师代理费2000元。
一审法院认为，原告班芙假日公司与被告王世秀签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，该合同应合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原被告双方签订该商铺租赁合同不存在上述法律规定合同无效的情形，被告辩称租赁合同条款显失公平属于无效合同的意见，不符合法律规定，法院不予采纳。关于被告辩称合同显失公平应当撤销的意见。法院认为，行使撤销权，需要在法律规定的时间内提起诉讼或仲裁，但被告在本案中并未就撤销合同提起反诉，仅作为答辩意见提出，故法院对被告辩称撤销合同的意见，不予理涉。
关于是否应该解除租赁合同的问题。原告班芙假日公司以被告王世秀拖欠租金为由提起诉讼，要求解除该租赁合同。被告王世秀以需要赔偿后才同意解除合同，双方对解除租赁合同未形成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同是双务有偿合同，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用租赁物应当付出的对价。本案中，出租人班芙假日公司将租赁商铺交付给承租人王世秀经营，已完成其作为出租人交付租赁房屋的义务，承租人接受了商铺并已实际使用，根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，承租人王世秀按照租赁合同约定按期向班芙假日公司支付租金及其他费用是其基本义务，亦是班芙假日公司合同主要目之所在。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同中明确约定了房屋租期及租金交纳的期限。被告王世秀也已交纳了2017年2月1日至2017年4月30日期间三个月的房屋租金、物业管理费，尚欠2017年5月1日之后的租金和物业管理费。被告王世秀辩称没有交纳租金的原因是在合同履行期间，班芙假日公司擅自查封了案涉商铺，并断电。对此，法院认为被告应当对店铺未得到正常使用的原因进行举证，但被告在本案中未提供证据证明原告因客户投诉被告或其他原因查封了案涉商铺，使被告无法正常营业，原告在被告商铺前拉警戒线的行为，并不足以证明原告查封了被告的门面，并不必然导致被告不能正常经营，且根据贵阳市花溪区市场监督管理局出具的情况说明，被告确实出现过不配合调查客户投诉的情形。因此，被告王世秀辩称未交租金系原告方违约的理由不能成立，缺乏事实依据，法院不予采信，其未按合同约定支付租金的行为已构成违约。根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定和双方在租赁合同中约定若乙方违约，甲方有权解除本合同的内容，班芙假日公司有权以王世秀未支付租金为由解除租赁合同。因此，原告班芙假日公司诉讼要求解除与被告王世秀签订的商铺租赁合同，要求被告搬出租赁商铺、并支付拖欠租金的和物管费的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。具体金额如下：从2017年5月1日至2017年10月31日共计6个月的租金为49980元（8330元/月×6个月），原告只主张49977.6元，法院从其自愿。从2017年5月1日至2017年9月30日期间共计5个月的物业管理费为3125元（625元/月×5个月），原告只主张3123.6元，法院从其自愿。关于这之后的房屋租金和物业费问题，因商铺至今还仍由被告占用，应参照每月8330元的房屋租金标准和每月625元的物业费标准继续支付至实际腾房之日止。关于原告主张的水电费问题，原告提交的电费台账表虽系其单方制作，但所记录的每次抄表度数之间的差距度数相当，未交费的后三次记录与已交费前四次记录所体现的用电量相当，原告已经尽到了基本的举证责任，故法院对该台账表记录的用电数予以确认，被告虽提出异议，但并未提交相反证据证明，故对原告要求被告支付电费585元的请求，予以支持。关于律师代理费，本案系被告未支付租金构成违约，案涉租赁合同约定，因被告违约的，其应当承担原告为实现债权的律师费。原告在本案中实际支出律师费为2000元，且有发票及转款凭证予以佐证，该费用系原告主张权利所实际产生的合理损失，故原告要求被告承担律师费2000元的请求，符合双方合同的约定，法院予以支持。关于被告王世秀按二个月租金标准交纳的保证金16660元问题，被告王世秀答辩时要求原告双倍返还，但并未提起反诉主张，故法院在本案中对该保证金不予处理，且双方在合同中约定保证金在在结清各项费用并经出租房验收合格后3个月退还，故原、被告双方可在合同解除、腾退房屋后另行结算处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵州班芙假日商业管理有限公司与被告王世秀于2017年1月3日签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》；二、被告王世秀于本判决生效之日起五日内搬出位于贵州省贵阳市花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目班芙商业广场C栋负一层J区61号、42号、43号商铺，将该商铺腾空后返还给原告贵州班芙假日商业管理有限公司；三、被告王世秀于本判决生效之日起五日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付从2017年5月1日至2017年10月31日的房屋租金人民币49977.6元，之后的租金（含合同解除后的房屋使用费）继续按照每月8330元的标准支付至实际搬离案涉商铺之日止；四、被告王世秀于本判决生效之日起五日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付从2017年5月1日至2017年9月30日的物管费人民币3123.6元，之后的物管费继续按照每月625元的标准支付至实际搬离案涉商铺之日止；五、被告王世秀于本判决生效之日起五日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付截至2403度用电量时所产生的电费人民币585元；六、被告王世秀于本判决生效之日起五日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付原告为实现债权所产生的律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币596元（已减半收取），由被告王世秀负担。
二审中，当事人双方均未提交新证据。本案经二审查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，一审中被上诉人班芙假日公司向法院提交了案外人师红毅于2015年3月购买本案所涉房屋的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、师红毅于2017年7月17日出具的委托班芙假日公司全权处理其本案房屋出租事宜的《委托书》以及其向一审法院出具的其自本案房屋交付之日起即将房屋交由班芙假日公司全权处理出租及管理事宜的《情况说明》。
本院认为，本案中，虽然被上诉人班芙假日公司并非涉案房屋的所有权人，但是，其一审提交了该房屋权利人师红毅于2017年7月17日出具《委托书》以及向一审法院出具的《情况说明》，上诉人王世秀虽然对此存有异议，但是因其并未提供证据予以反驳，并且其在承租使用本案房屋过程中并未受到该房屋权利人师红毅的任何干扰，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院对班芙假日公司一审提交的师红毅出具的《委托书》以及《情况说明》的证据效力予以确认。据此，本案双方当事人签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》已在事前经房屋权利人授权，事后经该权利人追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该合同并不存在上诉人王世秀主张的无效情形，因此，其该项上诉理由本院不予采信。
至于上诉人提出的班芙假日公司在其店铺前拉设警戒线并断电停水，导致其无法正常营业的上诉意见，因其一审提交的照片仅能证明其店铺前曾拉设过警戒线以及部分物品受损的情况，但是，仅凭此并不能证明班芙假日公司实施过导致上诉人承租店铺无法正常营业的行为。因此，上诉人提出的该项上诉理由因缺乏有效证据支持，本院亦不予采信。另外，因上诉人王世秀在一审中并未提出反诉，其二审提出的要求确认本案合同无效，并判令被上诉人双倍返还合同保证金的请求已经超越本案二审审理范围，本院对此不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1192元，由上诉人王世秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭伦禹
审判员 唐有临
审判员 田 勇
二〇一八年三月十六日
书记员 万炫兵