东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0502民初2443号
原告：中国银行股份有限公司东营市中支行。住所地：东营市东营区黄河路***号。组织机构代码73260729-7。
代表人万海涛，行长。
委托诉讼代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。
被告：李培真，男，1976年5月20日出生，汉族，住滨州市滨城区。
被告：别怀菊，女，1972年3月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。
原告中国银行股份有限公司东营市中支行与被告李培真、别怀菊金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。被告李培真、别怀菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司东营市中支行向本院提出诉讼请求：1、被告李培真、别怀菊偿还原告借款本金301249.75元、利息2496.17元、罚息39.26元（计算至2017年5月31日）及自2017年6月1日起至实际清偿之日的利息、罚息；2、由原告对被告李培真、别怀菊用于抵押的房产1套（坐落于东营区北二路933号X幢X单元X，房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号、东房权证东营区字第××号）折价、或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；3、原告支付的律师代理费3000元由被告承担；4、本案全部诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求放弃自2017年6月1日起至实际清偿之日的利息的主张。事实和理由：2009年7月24日，原告与被告李培真签订个人一手住房贷款合同。合同约定，原告向被告李培真提供贷款420000元用于购房；贷款期限为240个月，自2009年7月24日至2029年7月24日止；借款按月等额本息还款；利率为浮动利率，借款人不能按期支付贷款本息要加收罚息，罚息为本合同载明的浮动利率水平上加收50％；被告李培真以房产1套作为借款抵押物并进行了登记。合同另约定，借款人未按期归还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告别怀菊系该笔借款的共同债务人，应承担共同还款责任，并同意以涉案房产进行抵押。原告依约发放了贷款，但被告未按合同约定履行还款义务，构成违约，形成纠纷，原告诉至法院。
被告李培真、别怀菊未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月24日，原告中国银行股份有限公司东营市中支行（贷款人、抵押权人）与被告李培真（借款人、抵押人）、东营创鸿置业有限公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同。合同约定，原告向被告李培真发放贷款420000元；贷款用途为购房；贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，即以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30％执行，浮动周期12个月；按月结息和付息，以实际放款日的对应日为结息日和付息日；贷款人在同意借款人提款申请后，采用贷款人受托支付的方式发放贷款，即借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：东营创鸿置业有限公司，账号为38×××01）；贷款采用按月等额本息还款法偿还；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户(户名：李培真，账号38×××86，后变更为24XXX52)作为本合同项下贷款的指定扣款账户；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％；借款人未按期归还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任;在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务，协议不成的，贷款人有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物；处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款；东营创鸿置业有限公司为保证担保人，承诺自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；被告李培真以房产1套（坐落于东营区北二路933号X幢X单元X，房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号、东房权证东营区字第××号）提供抵押担保。原告以东营创鸿置业有限公司担保期限已过，未向其主张权利。2009年7月29日，被告别怀菊作为本笔借款的共同债务人、共有权人在债务人授权委托及还款、抵押承诺书上签字确认，承担共同还款责任，同意抵押房产。
2011年5月25日，原告与被告李培真对抵押财产在东营市住房和城乡规划建设局办理了抵押登记。
2009年7月24日，原告与被告李培真签订中国银行借款凭证，载明借款金额420000元，借款期限2009年7月24日至2029年7月24日，并约定借款人在此不可撤销地授权贵行，将此笔借款直接付至在贵行开立的账户或经销商账户（户名：东营创鸿置业有限公司，账号：38×××01，金额399000元，账号：38×××01，金额21000元）。同日，原告按上述约定将上述款项打入了上述账户。
被告已偿还原告借款本金118750.25元、利息102979.71元、罚息1230.35元，尚欠借款本金301249.75元及利息、罚息未归还。自2017年3月起被告未按期归还借款本息。
原告提供个人贷款保证金质押合同复印件1份，拟证明原告曾与东营创鸿置业有限公司签订个人贷款保证金质押合同，约定保证金账户（账号：38×××01）。原告未能提供证据原件。
本院认为，原告中国银行股份有限公司东营市中支行与被告李培真签订个人一手住房贷款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告及被告李培真应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付被告李培真借款的义务。被告别怀菊自愿承诺系涉案借款的共同债务人、涉案房产的共有权人，承诺共同偿还债务、同意抵押房产。借款期限内，被告李培真未按合同约定每月偿还本息，构成违约，原告根据合同约定要求被告李培真、别怀菊提前偿还借款本息，符合合同约定，亦不违反法律规定。原告主张被告李培真、别怀菊偿还借款本金301249.75元，不违反法律规定。被告李培真、别怀菊未全面履行合同，应承担违约责任，原告主张被告李培真、别怀菊支付罚息，不违反法律规定。故原告要求被告李培真、别怀菊偿还借款本息的诉讼请求合法，本院予以支持。被告李培真、别怀菊以其房产为借款提供担保并办理了抵押登记手续，其不履行债务时，原告作为债权人有权对抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。原告自愿放弃自2017年6月1日起至实际清偿之日的利息的主张，系对其民事权利的自由处分，且不违反有关法律规定，本院予以准许。原告主张为实现债权要求被告承担支出的律师代理费，未能提供款项已支付的相应凭证，故原告要求被告承担律师代理费3000元，不符合有关法律规定，本院不予支持。原告提供个人贷款保证金质押合同系复印件1份，未能提供证据原件，对原告有关保证金质押合同的主张本院不予采纳。被告李培真、别怀菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告李培真、别怀菊于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司东营市中支行借款本金301249.75元、利息2496.17元、罚息39.26元（计算至2017年5月31日）及自2017年6月1日起至实际给付之日止的罚息（以301249.75元为基数，利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30％的基础上加收50％计算，浮动周期为12个月）;
二、被告李培真、别怀菊用于抵押的房产1套（坐落于东营区北二路933号X幢X单元X，房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号、东房权证东营区字第××号）折价、或者以拍卖、变卖后的价款优先偿还以上款项；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5902元，公告费560元，由原告负担案件受理费50元，被告李培真、别怀菊负担案件受理费5852元，公告费560元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 杨玉玲
人民陪审员 孙淑珍
人民陪审员 巩永和
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 盖宏浩