广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第121号
原告谢汉波，男，1959年6月22日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮阳区。
原告谢佩莲，女，1962年3月8日出生，汉族，住所地。
原告共同委托代理人王楚豪、吴凤眉，均系广东宏力律师事务所律师。
第一被告广州达城投资咨询有限公司，地址。
法定代表人申哲瑞，董事长。
委托代理人曹涛，第一被告职员，联系地址。
第二被告弓聪艳，女，1975年12月29日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人蓝青，广东晟晨律师事务所律师。
原告谢汉波、谢佩莲诉第一被告广州达城投资咨询有限公司、第二被告弓聪艳买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢汉波及两原告共同委托代理人、第一被告委托代理人、第二被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告为夫妻关系，共同拥有位于广州市海珠区南洲路新南一街46铺（以下简称“涉案商铺”）的产权。原告于2010年10月19日签署《委托书》一份，委托第二被告等四人对上述商铺交易等相关事项的代理，委托书自签订之日起有效期为三年。2012年8月14日第二被告以原告名义与第一被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定将原告所有的涉案商铺作价140万元转让给第一被告。2012年8月15日，涉案商铺产权变更登记在第一被告名下。对于上述转让及登记行为，原告一无所知，也没有收到任何转让房款，直至2013年1月6日，原告向房管部门查询时才知道涉案商铺已经被交易过户。原告认为第二被告以原告代理人名义与第一被告签订的买卖合同并非原告真实意思表示，原告不知道转让事实和价格，也没有收取过房款，同时，两被告恶意串通，以明显低于正常市场价格进行交易，对原告造成极大损害，故起诉要求：1、判令2012年8月14日第二被告作为原告谢汉波的代理人与第二被告签订的关于广州市海珠区南洲路新南一街46铺的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12080037049号）无效；2、判令两被告赔偿原告的交易差价1100407元（实际金额以评估价和房屋交易的差价为准），两被告对赔偿款承担连带责任；3、诉讼费由两被告承担。
第一被告辩称，1、买卖合同依法成立并生效且已履行完毕。第一被告依据第二被告持有的两原告公证的授权委托书，在两原告授权的范围内与第二被告依法签订买卖合同，按约定支付价款，并办理了产权变更登记手续，第一被告已成为涉案商铺的合法产权人。本次买卖行为并无违反法律强制性规定及其他可以认定合同无效的情形，合同成立并生效；2、第一被告支付的合同对价合理。两原告对于第二被告的的公证授权已明确确认第二被告处置房产的合理价格为涉案商铺价值的50%以上，第一被告与第二被告到房管部门办理产权变更手续时，交易价格顺利通过审查，完成登记手续，由此证明第一被告支付的对价符合市场合理对价的要求，两原告要求赔偿差价的诉讼请求没有事实依据；3、第一被告为交易实际支付的金额不止140万元，还包括税费等，总金额是158万多元；4、第一被告与第二被告之间的交易是完全按法律程序走的，涉及赔偿这一块与第一被告无关。综上，恳请法院驳回两原告的全部诉讼请求。
第二被告辩称，1、原告的第一、二项诉讼请求是矛盾的，二者不可能并存；2、原告陈述的事实没有任何依据，第二被告完全按照原告的授权实施代理行为，该授权是经过公证委托的。原告现在说不是其真实意思表示，是因为原告是为其亲属提供担保，原告亲属不还款，银达公司给予原告时间让原告自行卖房，但原告一直没有卖出，类似的案件和相应的纠纷曾经也发生过，经过一、二审及再审，都是保护委托代理人合法实施的代理行为的。第二被告认为原告没有能够认识自己违约、失信的行为，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，两原告是夫妻关系，位于广州市海珠区南洲路南新一街46铺的商铺登记在原告谢汉波名下，两原告于2010年10月19日办理了委托书，委托含第二被告在内的四人中任意一人作为合法代理人，全权代表两原告对上述商铺执行和处理事项，具体包括：1、到银行申请并办理上述房产为抵押物的贷款提前还清手续，领取房地产权证，他项权利证书，还清贷款证明，同意涂销抵押证明等文件；2、受委托人有权以不低于抵押物价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖上述房屋并收取房款（抵押物价值由抵押合同签订双方签订地《抵押物价值协议》或《财产评估协议书》确认），与买受人或者拍卖公司签订《房屋买卖合同》、《拍卖合同》等相关文件；3、就上述房产全权代表两原告到房地产管理部门等相关部门办理涂销抵押、抵押登记、交易过户、缴交交易过户有关的所有税费、签署相关文件、领取房产证及他项权证等相关证件；4、受委托人有权将收取的房款用于支付该房产交易过户过程中需支付的一切税费及该房产拖欠的水电费、管理费、电话费；5、以收取的房款偿还被担保人广州泰峻贸易有限公司拖欠贷款银行及广东银达担保投资集团有限公司的款项；受委托人中任何一人在办理上述事项的过程中所签署的一切文件两原告均予以承认，此委托书自签订日起有效期为三年。上述委托书于2010年11月3日经广州市广州公证处予以公证。
第二被告作为原告谢汉波（卖方）代理人与第一被告（买方）于2012年8月14日签订《广州市存量房买卖合同》，约定第一被告向原告购买涉案商铺，按整套出售和计价，总金额1400000元，自行交割；等。查册时间为2013年1月6日的《房地产登记簿查册表》载明，涉案商铺登记在第一被告名下，登记日期为2012年8月15日，2012年12月11日张秋月申请转移或交换，核准登记日期为2013年1月6日；等。查册时间为2014年1月2日的《房地产登记簿查册表》载明，涉案商铺登记在张月秋名下。
原告在诉讼中表示，第二被告是广东银达融资担保投资集团有限公司（以下简称“银达公司”）的工作人员或利害关系人，广州泰峻贸易有限公司（以下简称“泰峻公司”）向银行借款，原告与银达公司为此做担保人，原告与泰峻公司的法人代表是朋友关系，原告为此再向银达公司做担保人，应银达公司的要求才在公证处签署了对第二被告等人的授权委托书，因此第二被告代表原告与第一被告签订买卖合同并非原告真实意思表示，实际上是在规避法律，实现以物抵债，第二被告作为银达公司的员工，由其代理原告处置涉案商铺，将买卖所得款偿还给银达公司，其行为在法律上存在利害关系。
第二被告确认原告与银达公司、泰峻公司之间担保关系的陈述，但抗辩其不是银达公司的员工，其与银达公司、泰峻公司没有任何关系，且法律法规没有对第二被告的身份因素做出限制的规定。另，第二被告还提交了以下证据以证明其抗辩的事实：1、中国工商银行股份有限公司广州第二支行2011年10月8日向银达公司发出的《中国工商银行提示归还贷款通知书》，载明银达公司担保泰峻公司于2010年11月12日的借款550万元需于2011年11月4日前须归还等；2、银达公司于2011年11月3日向银行发出的《回函》，载明泰峻公司已明确答复银达公司表示无力筹集资金还贷，请求银达公司代其全部偿还该笔借款550万元等；3、泰峻公司于2012年4月16日出具的《广东银达担保投资集团有限公司代偿情况说明》，确认银达公司已为泰峻公司代偿借款的事实；4、中国工商银行股份有限公司广州第二支行于2012年4月16日出具的《泰峻贸易有限公司还贷情况说明》，确认收到银达公司表示通过关联公司支付的550万元，收回贷款本金550万元；5、银达公司、泰峻公司、黄泽雄签订的《债务和解协议》；6、原告（甲方，反担保抵押人）与银达公司（乙方，抵押权人）于2010年10月19日签订的《反担保抵押合同》，约定鉴于乙方为借款人广州泰峻贸易有限公司向中国工商银行股份有限公司广州市第二支行借款提供担保，担保金额为550万元及相关利息、罚息、费用等，担保合同编号：信字工行二支行2010年176号，甲方自愿为借款人向乙方提供反担保；《借款合同》是指乙方所担保的由贷款人与借款人之间签订的编号为信字工行二支行2010年176-1号合同；甲方以《抵押物清单》（见附件）所记载的抵押物提供反担保；抵押物发生毁损、灭失或被征用所取得的保险理赔金或补偿金应作为向乙方反担保的质物存入乙方指定的账户。前款约定的质物价格与抵押物剩余价值合计低于债权总额的，甲方应当在乙方通知之日起5个工作日内按乙方要求向乙方补充提供与减少的价值相当的担保物。抵押物现在价值为148万元；等，同日，双方签订签名确认《抵押物清单》，载明涉案商铺作为抵押物评估价值为148万。同日，原告（甲方）与银达公司（乙方）签订了《抵押物价值协议》，内容为“甲方同意以名下的位于海珠区南洲路南新一街46铺的房产向乙方提供抵押担保，并办理抵押登记手续。乙方同意接受甲方的上述财产抵押，经甲乙双方协商一致，上述抵押财产共作价壹佰肆拾捌万元整”；7、裁判文书三份，第二被告据此证明与原告同类同性质的诉讼请求的案列已经过生效判决，均予以驳回。原告对上述证据1-5表示不知情，不发表意见；对证据6真实性没有异议，证明原告与银达公司之间不存在债权债务关系，合同及抵押清单约定的涉案商铺的价值也是原告与银达公司所做的约定，未经评估，且商铺的买卖发生在2012年8月14日，房屋价值涨幅很大，抵押物清单中所约定的价值不能作为涉案商铺的实际交易价值；对证据7认为三份裁判文书与本案没有关联性，中国不属于判例法国家，对本案不具参考意义。
第二被告抗辩已按约定支付了对价，包括税费等费用合计158万多元，提交了划款委托书、收款回单和发票若干予以证明，但第二被告没有提交收款回单和发票原件。
原告在举证期满后向本院申请调查取证，以证明第二被告是银达公司的职工。另，原告提交了其自行委托广州同嘉资产评估有限公司对涉案商铺作出的评估报告，该报告认为涉案商铺的评估总价为2500407元（含土地出让金价值，评估基准日2012年8月14日），原告认可该评估报告对涉案商铺价值的评定。
本院认为，第二被告抗辩原告的第一、二项诉讼请求不能同时主张，没有依据，本院不予采纳。本案系原告要求确认房屋买卖合同无效的纠纷，原告、广州泰峻贸易有限公司、广东银达担保投资集团有限公司之间的基于广州泰峻贸易有限公司向银行的借款而发生的担保关系属于另一法律关系，上述的债务关系、担保关系在本案中不予审查认定。本案争议的焦点是经公证的授权委托书的真实性和合法性的问题。原告没有举证证明该公证委托书已被撤销或已被认定无效，是原告真实意思表示，故本院认为原告于2010年10月19日作出并经公证的委托书真实合法，予以认定，第二被告有权在原告授权的范围内对涉案房屋予以处理。第二被告根据原告的授权，与第一被告在2012年8月14日签订《广州市存量房买卖合同》，该行为没有超越第二被告的代理权限，符合委托授权的范围，且该授权范围没有法律法规规定的无效情形，且第二被告代为签订的买卖合同约定的商铺交易价格为1400000元，即使根据原告认可的其自行委托的评估价值2500407元，结合委托书的授权范围，第二被告有权以不低于2500407元×50%＝1250203.5元价格出售或委托拍卖公司拍卖涉案房屋。综上，因原告无法举证证明该合同有符合法律规定的合同无效的法定情形，故本院对原告主张的要求确认上述合同无效及赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。原告的调查取证申请已过举证期限，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下：
驳回原告谢汉超、谢佩莲的全部诉讼请求。
本案受理费14804元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴丽云
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 李少群
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 徐 石
张洁