河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终136号上诉人（原审原告）：胡汉武，男，1965年4月15日出生，汉族，住承德市承德县。委托诉讼代理人：张忠伟，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德兆通房地产开发有限责任公司，住所地承德市双滦区国际物流园区朗华地产楼。法定代表人：田野，董事长。委托诉讼代理人：苏宝柱，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海洋，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。上诉人胡汉武因与被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2017）冀0803民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡汉武的委托诉讼代理人张忠伟与被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人苏宝柱、郑海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡汉武上诉请求：一、撤销河北省承德市双滦区人民法院（2017）冀0803民初1323号判决书；二、判决被上诉人赔偿上诉人逾期交房的租金损失76974.59元；三、判决被上诉人赔偿上诉人逾期办理产权证的违约金27684.00元并协助办理房产证；四、本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人对可得利益赔偿的举证不足为由而不予支持上诉人的逾期交房的租金损失是错误的。双方明确约定交房的时间为2013年10月31日前，但是实际交房时间是2016年7月2日，逾期交房长达975天，上诉人在支付了360942.00元房款后将近三年的时间里没能拿到房子，上诉人花巨资购置该商品房的目的很明确，就是为了将来出租获利，在签订合同当时双方都能很清楚的预见到的利益，但是由于被上诉人的长时间不交房，导致上诉人不能对该房屋进行出租，给上诉人造成了巨大的租金损失，对于这一点根本无需上诉人进行任何举证，一审法院要求上诉人对可得利益赔偿提供房屋是否对外出租的证据属于强人所难，在房屋一直未交付的情况下，上诉人如何对外进行出租？其根本不可能提供该房屋是否对外出租方面的证据。二、一审法院将合同十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内”中的交付时间认定为逾期的实际交付时间是错误的。合同第八条双方明确约定了房屋交付时间“出卖人应当在2013年10月31日前交付买受人”，在第十五条又明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据合同的上下文来看，双方约定的交房日期是确定的，即2013年10月30日前，在约定办房产证的时间时，由于何时交付房屋不一定，但是双方都很明确的是至迟不能超过2013年10月31日，所以第十五条中的“商品房交付使用”应理解为约定的交付使用时间，也至迟不能超过2013年10月31日。如果到期没有交付，应该以2013年10月31日作为最后的交付时间起算730日作为办理权属登记的期间。承德兆通房地产开发有限责任公司辩称，1、违约金与逾期租金损失不应当同时主张，违约金的金额足已赔付上诉人的实际损失，依据合同法司法解释二第二十八条之规定，上诉人基于同一个违约情形，只能提起一项请求，同时主张违约金与逾期租金损失没有法律依据。2、上诉人无权主张租金损失，依据《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定，适用同地段同类房屋租金标准确定逾期交付的损失数额是有前提的，那就是《商品房买卖合同》没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案逾期交付违约金的计算方式做出的详尽说明，不应当适用同地段同类房屋租金标准确定逾期交付的损失。3、上诉人申请法院委托资产评估机构对涉案房屋作出的《资产评估报告书》错漏百出，其资产评估师印鉴失效、签名怀疑为同一人签署、鉴定范围超出法院委托、鉴定结论前后矛盾、年8%的租金收益率毫无依据，结论严重失实，不应作为认定案件事实的依据。4、《商品房买卖合同》第十五条约定的“交付使用后”应自实际交付之日起计算，合同约定被上诉人向产权登记机关备案的期间尚未届满，上诉人无权主张相应的违约金赔付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡汉武向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的租金损失160749.00元；2、判令被告赔偿原告逾期办理产权证的违约金18660.00元并协助办理房产证；3、判令被告赔偿原告因设计变更给原告造成的仓库使用价值贬值损失72188.00元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告逾期交房的租金损失76974.59元；变更第三项诉讼请求为判令被告赔偿原告逾期交房违约金35119.66元。一审法院认定事实：关于交房时间的认定。原告在诉状中诉称被告直到2016年6月13日才向原告交房，但提交的证据2中认可交房时间为2016年7月2日，被告认可交房时间为2016年7月2日，故本院认定交房时间为2016年7月2日。一审法院认为，原被告关于涉案房屋的商品房买卖合同成立且有效，双方均应按照该合同诚信全面履行。按照合同第八条约定，“出卖人应当在2013年10月31日前”交付买受人，且该合同中对买受人逾期付款的违约责任作出了约定，故本院对被告关于原告于2014年1月12日才交款被告享有先后履行抗辩权的主张不予支持。被告于2016年7月2日向原告逾期交房，应当承担相应的违约责任。原告要求被告赔偿原告逾期交房违约金35119.66元符合合同第九条的约定，本院予以支持。尽管原告对逾期交房期间可能产生的租金损失申请了司法鉴定，但我国合同法还规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告对可得利益赔偿的举证不足，本院对其关于逾期交房的租金损失76974.59元的主张不予支持。合同中对于买受人取得房屋权属证书的时间未作出明确约定，但在第十五条中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案房屋的交付时间为2016年7月2日，截止本案法庭辩论结束时，双方约定的被告向产权登记机关备案的届期尚未到达，故本院对于原告关于要求赔偿逾期办理产权证的违约金和协助办理房产证的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、被告承德兆通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡汉武逾期交房违约金35119.66元；二、驳回原告胡汉武的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。另查明，2013年10月15日，上诉人胡汉武与被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定上诉人胡汉武购买被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司开发的中国（承德）日用消费品综合交易广场（暂定名）商品房一处，合同对于房屋用途、建筑面积、单价以及付款方式都做了详细的约定。其中“第八条交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……。”本院认为，上诉人胡汉武与被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，一审法院认定该合同合法有效正确。双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。上诉人胡汉武按照合同的约定履行了付款义务，被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司虽然按照合同约定交付了房屋，但涉诉房屋的实际交付时间为2016年7月2日，其未在合同约定的期限之内交付房屋已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。上诉人胡汉武称“一审法院以其对可得利益赔偿的举证不足为由不予支持逾期交房的租金损失是错误的”，经一、二审查明，《商品房买卖合同》第三条约定上诉人胡汉武购买的商品房用途是仓库，而非商铺，但在一审诉讼中承德燕峰资产评估有限公司出具的（2017）第194号《资产评估报告书》，系按商铺租金评估逾期交房损失，理据不足，且双方在《商品房买卖合同》中第九条明确约定违约责任的承担方式，故一审法院依据合同约定，按已付房价款的日万分之一判决被上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司支付35119.66元违约金符合合同约定和法律规定，并无不当。上诉人胡汉武基于同一个违约情形，同时主张违约金与逾期租金没有法律依据，对该上诉理由本院不予支持，予以驳回。上诉人胡汉武还称，“一审法院将合同十五条出卖人应当在商品房交付使用后730日内中的交付时间认定为逾期的实际交付时间错误”，因《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉诉房屋实际交付使用的日期为2016年7月2日，从实际交房日至二审庭审结束时，尚未达到730日，仍在履行期之内，上诉人胡汉武请求赔偿逾期办理房屋产权证的违约金没有事实依据，故一审法院对于上诉人胡汉武关于要求赔偿逾期办理产权证的违约金和协助办理房产证的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人胡汉武的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5073.95元，由上诉人胡汉武负担。本判决为终审判决。审判长  李红梅审判员  孙琳丽审判员  刘 音二〇一八年二月一日书记员  刘 炯