终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初969号原告：黎小玲，女，汉族，1986年8月16日出生，住址：广州市越秀区。原告：曾昭华，男，汉族，1983年9月7日出生，住址：广州市荔湾区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈辉，广东南国德赛律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈瑜，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。联系地址：广州市荔湾区。被告：余志礼，男，1976年10月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。联系地址同上。被告：列影梅，女，1969年12月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。联系地址同上。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区XXX路XXX号3176房。法定代表人：潘振宗，职务：总经理。上述被告共同委托诉讼代理人：谢小刚、陈斯希，广东润科律师事务所律师。原告黎小玲、曾昭华诉被告刘汉桢、余志礼、列影梅和广州市隆煌投资咨询有限公司(下简称隆煌公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院在2018年1月11日立案受理后,由审判员邱思陵适用简易程序，于2018年3月6日进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈辉及被告委托诉讼代理人谢小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎小玲、曾昭华诉讼请求:1、判令被告刘汉桢、余志礼、列影梅立即办理广州市荔湾区XXX路XXX号244房的交易过户手续；2、判令被告刘汉桢、余志礼、列影梅支付逾期办证违约金（从2016年6月24日起以173377元为本金，按每日万分之五计算违约金；从2018年1月11日起以人民币617000元为本金，违约金按每日1.5‰计至办理完成广州市荔湾区XXX路XXX号244房交易过户手续日止）；3、判令被告广州市隆煌投资咨询有限公司对被告刘汉桢、余志礼、列影梅的上述债务承担连带清偿责任；4、判令由四被告承担本案的全部诉讼费用。原告黎小玲、曾昭华与被告刘汉桢、余志礼、列影梅在2015年5月10日签订《商铺买卖合同》，约定原告以617000元的价格购买被告刘汉桢、余志礼、列影梅位于广州市荔湾区XXX路XXX号244房。合同签订后，原告按约支付了全部房款及其他税费等，按约定被告刘汉桢、余志礼、列影梅应在2016年6月23日前完成申办商铺的交易过户手续，但被告至今尚未办理，其行为已经构成违约。被告刘汉桢、余志礼、列影梅共同辩称：关于逾期办证，被告已经与原告为涉案商铺办理了网签手续，已经履行了合同的申办过户义务,并愿意继续配合申办。商铺逾期办证非被告主观原因造成，被告曾前往税务部门核税问税，税务部门系统内定价过高，严重超出了商铺的实际价值，就此被告向税务部门申请复核，并提交了相关有资质的机构出具的鉴定报告作为税务部门核税过高的依据。现被告名下一千余套房产中，绝大部分已经完成了过户手续，仅仅剩下几十套没有办理完过户手续，目前仍在积极办理之中，被告没有任何主观上的故意不予履行合同。关于逾期办证违约金。即使认定被告逾期办证，原告主张的违约金也过分高于其实际损失，请求法院依法调整计算标准为同期银行贷款利率。被告隆煌公司答辩称：原告主张隆煌公司承担连带责任没有法律和事实依据。合同约定的仅仅是一般保证责任，也就是补充责任，如果法院认定被告刘汉桢、余志礼、列影梅承担责任的情况下，且存在履行不能时，方能向隆煌公司主张承担保证责任。经审理查明：2015年5月10日，刘汉桢、余志礼、列影梅（出卖人）和隆煌公司（出卖人的委托代理人及保证人）与黎小玲、曾昭华（买受人）签订了《商铺买卖合同》,约定：买受人所购商铺为广州市荔湾区XXX路XXX号244房,房价款总金额617000元。在买受人付清全部房价款（若选择按揭付款方式的，则须付清应付房价款且完成按揭银行所要求的办理按揭贷款申请手续流程，并取得按揭银行出具该商铺的同意贷款证明文件）之日起计270个工作日，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。合同签订后，原告支付了全部房款及相应税费等。被告为证明迟延办证是由于税务部门核税过高导致的，提供了被告刘汉桢与广州市骏熙投资咨询有限公司（以下简称骏熙公司）签订的《委托办证协议书》及由骏熙公司于2017年8月16日出具的《关于办证情况的复函》。《委托办证协议书》中约定被告刘汉桢委托骏熙公司代为办理包括涉案商铺在内的商铺交易过户手续及核税、问税等手续；《关于办证情况的复函》则说明了骏熙公司在办理问税的过程中，税务部门核定的部分商铺交易价格高于申报的实际交易价格。庭审中，双方确认合同约定的最后办证期限为2016年6月23日，确认房屋不存在被查封、抵押的情形。本院认为：原告与被告刘汉桢、余志礼、列影梅签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，被告刘汉桢、余志礼、列影梅应当在原告支付全部房款后的270个工作日内（即2016年6月23日前）为原告申办交易过户手续，被告刘汉桢、余志礼、列影梅至今未为原告办理递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，原告要求被告刘汉桢、余志礼、列影梅就其违约行为承担相应的违约责任合法有据，本院予以支持。原告主张从2016年6月24日起计算逾期办证违约金在时间上没有违背合同的约定，可予以支持。根据合同第十一条约定，违约金应计算至递件申报产权证之日止。原告要求违约金计算至办妥产权证之日有违合同约定，本院不予支持。关于违约金的计付标准，双方合同约定的标准为每日1.5‰，对此被告提出该违约金标准过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原告所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及被告刘汉桢、余志礼、列影梅的过错程度，本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。根据合同约定，被告隆煌公司为被告刘汉桢、余志礼、列影梅的一般保证人，依合同应承担一般保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢、余志礼、列影梅协助原告黎小玲、曾昭华向不动产登记中心申办广州市荔湾区XXX路XXX号244房屋的产权登记和领取房地产所有权证手续。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢、余志礼、列影梅向原告黎小玲、曾昭华支付逾期办理广州市荔湾区XXX路XXX号244房屋产权证的违约金（违约金以617000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年6月24日起计至被告实际为原告申办上述房屋的交易过户手续并取得受理回执之日止）。三、被告刘汉桢、余志礼、列影梅不能履行上述第二项判决内容的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任。四、驳回原告黎小玲、曾昭华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1884元，由原告黎小玲、曾昭华负担942元，被告刘汉桢、余志礼、列影梅、广州市隆煌投资咨询有限公司共同负担942元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一八年三月十二日书记员  卢健华吴帆