海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终723号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许慧珍。
委托代理人：李平多（系许慧珍舅舅）。
委托代理人：高红梁，海南颖川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王海标。
委托代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。
上诉人许慧珍因与被上诉人王海标合作建房合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院(2015)琼山民一初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月20日，王海标作为甲方与许慧珍作为乙方签订《合作兴建住宅楼合同书》（以下简称合作合同）约定：乙方将其位于海口市琼山区府城镇凤翔路南侧琼山籍国用（2003）第01-00167号土地证项下832.58平方米的土地与甲方合作兴建一栋十二层建筑面积不低于6240平方米的住宅楼，甲方负责投入建楼所需一切资金。水电开户费、材料费及建设竣工前所用的水电费均由甲方承担并如期缴纳，否则乙方有权追偿，并追究甲方违约责任，如造成乙方名誉损失应支付抚慰金3万元。本合同签字生效之日，甲方即支付20万元给乙方作为合作定金，在项目竣工和双方利益分配完毕后归还。乙方让出2.5米以内通道供项目使用，甲方必须支付40万元作为补偿。甲方负责承担全部建设资金，包括办妥规划、报建、施工许可证等一切真实合法手续，涉及税费等一切费用由甲方承担，否则，所有引起损失和产生一切法律后果由甲方承担。施工引起的一切赔偿责任和法律责任由甲方全部承担，与乙方无关；施工管理不善出现经济等损失的相关问题，甲方愿意单独承担全部经济及法律责任，与乙方无关。竣工交房期限为2012年5月20日至2013年5月20日止，甲方若停工半年无法竣工的或建成后三个月内无法办理房产证的，所建楼房全部无偿归乙方所有。住宅楼建成后的利益分配：建十二层，每X幢XXX平方米，计总建筑面积6240平方米，甲方得70%，乙方30%；如建不到十二层，每层不足520平方米时，乙方仍按十二层每X幢XXX元即6240平方米的30%计算取得份额房产，剩下的部分才属于甲方；若所建不足十二层，每层不足520平方米，且计总建面积不足1872平方米（含）时得，所有建筑楼房全部归乙方所有，甲方没份，若建十二层以上，每X幢XXX平方米（含）或以上时仍按70%与30%份额分配。若甲方违反本合同约定各项条款之一的为甲方违约，若甲方违约，甲方必须按合同所签各项条款约定承担违约责任，并且无权要求取得所建在乙方土地使用权地块范围内的楼房，所建楼房归乙方所有，由乙方处置。甲方在签订本合作合同前已对该使用权土地的性质及其用途进行了全面的了解并保证能实现双方在签订本合同的目的，如甲方在合同签订生效后五个月内无能力报建，致使工程不能开工建设，乙方有权终止合同，或者在建设过程中因甲方的原因致使该工程被迫停工的，甲方所付给乙方的有关款项作为补偿款，乙方不予退还。因此造成乙方损失的，甲方应另外赔偿。
王海标向许慧珍支付定金20万元，与案外人江和海一道将涉案工程的施工发包给海南强云建筑劳务有限公司（以下简称强云劳务公司）垫资施工。2012年5月23日，强云劳务公司向许慧珍出具一份《承诺书》，主要内容为：强云劳务公司已对许慧珍与王海标、江和海合作建房内容、涉及土地使用权的用途、性质等全面了解，如投资方王海标、江和海不能全面履行合同义务，其只能对王海标、江和海享有追偿权，因许慧珍与王海标、江和海及其在履行合同过程中发生纠纷，强云劳务公司只能向王海标、江和海主张权利，与许慧珍无关。2012年12月31日，王海标与江和海签订《内部退股协议书》，主要内容为江和海因资金紧缺，无能力再投资建房，经协商江和海出让股权，退出本工程项目，拿回其前期投入，不再承担涉案工程的债权债务。2014年7月24日，王海标与强云劳务公司签订一份《凤翔小居工程结算单》，双方确认涉案工程面积为5450.05平方米，工程总造价10577361.50元，扣除强云劳务公司购买凤翔小居房产的购房款879105.30元和工程保修保证金476879元，王海标应付强云劳务公司工程款为6147877元。工程结算后，王海标未按期支付强云劳务公司剩余工程款，也没有交付约定房产给强云劳务公司。
强云劳务公司遂诉至本院，诉讼请求：（一）王海标、江和海和许慧珍支付工程余款7503861.3元及该款自2014年7月16日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂时计算至2014年12月31日利息为200000.00元）；（二）强云劳务公司就涉案工程享有工程款优先受偿权；（三）王海标、江和海和许慧珍赔偿强云劳务公司其他经济损失300000.00元；以上三项共计8003861.3元；（四）本案诉讼费用由王海标、江和海和许慧珍承担。在诉讼过程中，强云劳务公司放弃第（三）项要求王海标、江和海和许慧珍赔偿其经济损失300000.00元的诉讼请求。本院于2015年8月10日作出（2015）海中法民（环）初字第4号民事判决：一、限王海标在本判决生效后十日内向强云劳务公司支付工程款7503861.30元和利息（从2014年7月16日至2015年7月15日止以7026982.30元为基数，从2015年7月15日至本判决确定的还款之日以7503861.30元为基数，均按中国人民银行同期一年期贷款利率计）；二、强云劳务公司在欠付的工程款7503861.30元范围内就涉案工程享有工程款优先受偿权；三、驳回强云劳务公司的其他诉讼请求。
许慧珍不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2015年11月27日作出终审判决：一、维持本院于2015年8月10日作出的（2015）海中法民（环）初字第4号民事判决第一项；二、撤销本院于2015年8月10日作出的（2015）海中法民（环）初字第4号民事判决第二项；三、驳回强云劳务公司的其他诉讼请求。
涉案工程项目名称为凤翔小区，又名凤翔小居，位于海口市凤翔路与振发路交叉路口南侧、富林生态酒店东侧，位居许慧珍自有面向凤翔路的一栋6层楼房正后方。面向许慧珍自有的6层楼房一层左侧，有约2.5米宽的通道，与涉案工程直接相通。涉案工程已经建成10层，其中第一层为架空层，其余楼层共有面积分别为60、61、63和93平方米的住房54套，各住房门窗均已经安装完毕。
涉案工程未办理建设工程规划许可证和施工许可证，亦未办理工程质量监督手续。涉案工程完工后，按工程质量条件的有关规定，也未经竣工验收合格。
在诉讼过程中，许慧珍与王海标均向原审法院提出评估申请，要求委托评估机构对位于海口市琼山区府城镇凤翔路南侧总建筑面积5387.92平方米的凤翔小居（小区）总的市场价值和30%房产权益的市场价值进行评估。原审法院通过本院对外委托海南首立房地产估价有限公司进行评估，因无法获得鉴定所需材料，委托事项无法进行，海南首立房地产估价有限公司予以退案，本院遂决定终结对外委托。
许慧珍在原审中的诉讼请求为：1、解除许慧珍与王海标2012年5月20日签订的《合作兴建住宅楼合同书》；2、王海标支付的20万元定金归许慧珍所有；3、王海标所建海口市琼山区府城镇凤翔路南侧凤翔小居归许慧珍所有；4、王海标承担本案的诉讼费用。
王海标在原审中的反诉请求为：1、确认王海标与许慧珍于2012年5月20日签订的《合作兴建住宅楼合同书》实为土地使用权转让合同，合法有效，应继续履行；2、确认由王海标投资建造的位于海口市琼山区府城镇凤翔路南侧凤翔小居（小区）的所有建筑物、构筑物、地上附着物的相关权益归王海标享有，许慧珍立即全部移交给王海标；3、许慧珍立即将座落于海口市琼山区府城镇凤翔路南侧面积832.58平方米的土地使用权（土地证号：琼山籍国用（2003）第01-001**号）过户到王海标名下，税费各付。王海标按照凤翔小居（小区）总建筑面积的30%房产权益支付给许慧珍土地转让款；4、本案诉讼费用由许慧珍承担。
原审法院认为：许慧珍与王海标签订合同，约定一方提供土地，一方提供资金，合作开发房地产，双方之间形成的是合作开发房地产法律关系。王海标主张双方签订的合同性质为土地使用权转让合同，与原审法院查明的事实不一致，原审法院不予采信。许慧珍作为涉案土地使用权人，自身无房地产开发资质，利用涉案土地与同样无房地产开发经营资质的王海标合作建房，事先没有办理规划、报建手续等建房所需手续，事后至今也没有补办有关规划、报建和质量监督手续，违法施工至完工，导致涉案工程不能办理竣工验收，成为违法建筑，双方的合作建房行为不受法律保护，所签订的《合作兴建住宅楼合同书》自签订时不具有法律效力，当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王海标按照合同约定向许慧珍支付了定金20万元，《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案中，《合作建房协议书》系无效合同，故该合同中的定金条款亦属无效条款。许慧珍因此所取得的定金20万元，应予原额返还，其请求归其所有，于法无据，原审法院不予支持。根据合作合同约定，可以认定许慧珍只收取固定利益而不承担任何经营风险，许慧珍主张按合作合同的约定，若王海标违约，或王海标若停工半年无法竣工，或建成后三个月内无法办理房产证的，所建楼房无偿归其所有。由于合作合同无效，且涉案工程实为违法建筑，故对许慧珍要求涉案工程归其所有的诉讼请求，对王海标要求确认凤翔小居（小区）的所有建筑物、构筑物、地上附着物的相关权益归其享有、全部移交给其的诉讼请求，原审法院不予支持。由于双方系合作开发房地产法律关系，王海标主张双方为土地使用权转让合同关系不当，故其要求许慧珍将涉案土地使用权过户到其名下，其向许慧珍支付相应土地转让款的诉讼请求，原审法院不予支持。由于合作合同无效，一方要求解除，另一方要求继续履行，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回许慧珍的诉讼请求；二、驳回王海标的诉讼请求。本诉受理费10800元，由许慧珍负担；反诉受理费6900元，由王海标负担。
许慧珍上诉称：一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定许慧珍与王海标签订的《合作兴建住宅楼合同书》无效系适用法律错误，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该《合作兴建住宅楼合同书》完全符合《民法通则》的规定，并且没有《合同法》规定无效的任何情形，一审法院仅仅依据双方没，有房地产经营资质就武断的认定合同无效系适用法律错误。（二）该《合作兴建住宅楼合同书》并非房地产开发经营商品房，而是许慧珍的自用住宅，该住宅楼自始至终许慧珍没有对外销售。因楼自始至终许慧珍没有对外销售。因此，许慧珍与王海标有无房产开发资质不影响该合同的效力。（三）一审法院认为合作建房双方没有事先办理规划、报建手续等建房所需手续，事后至今也没有补办有关规划、报建和质量监督手续，因此该《合作兴建住宅楼合同书》无效属逻辑错误，许慧珍认为是否有上述手续不影响《合作兴建住宅楼合同书》的合同效力，事后行为不影响先前行为，没有上述手续只能说明该建筑物的合法性，并不能反推《合作兴建住宅楼合同书》的有效性。（四）依据以上的论述，该《合作兴建住宅楼合同书》为有效合《合作兴建住宅楼合同书》为有效合同，因王海标违约，王海标应当向许慧珍支付20万元的违约定金。另依据双方在该《合作兴建住宅楼合同书》中的约定，若王海标在合同签订后五个月内无力报建，王海标所付给许慧珍的有关款项作为补偿款，许慧珍不予退还。因此，该20万元应当归许慧珍所有。（五）双方签订合同后，许慧珍已依据约定履行了自身的义务，许慧珍无任何过错，但是王海标所建房屋工期一拖再拖，至今年没有报建手续，没有履行合同义务，严重影响了许慧珍的权益。依据《合作兴建住宅楼合同书》的约定，若王海标违反本合同约定各项条款之一的王海标违约，若王海标违约王海标必须按合同所签各项条款承担违约责任，并且无权要求取得所建在许慧珍土地使用权地块范围内的楼房，所建楼房归许慧珍所有，由许慧珍处置。综上，一审法院适用法律严重错误，请求二审法院依法支持许慧珍的诉讼请求：1、依法撤销海口市琼山区人民法院(2015)琼山民一初字第652号民事判决第一项，支持许慧珍的一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由王海标承担。
王海标答辩称：王海标不存在违约行为，许慧珍主张20万元定金及凤翔小居归其所有，无事实和法律依据。
首先，涉案凤翔小居至今未报建的原因是许慧珍作为土地方未配合王海标办理报建手续，并非王海标故意不办理报建、无力报建，虽然合同约定是王海标办理报建，但是根据规定许慧珍是真正合法的报建人。因此，王海标不存在违约行为。其次，根据《合同法》第116条规定：“当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，许慧珍在已选择定金罚责的情况下，不能再主张凤翔小居楼房全部归其所有，且该主张明显高于其因违约行为造成的损失，显失公平，依法不能得到支持。工程款的纠纷已经在申请执行，执行以后要将该楼房查封。
综上所述，王海标认为，许慧珍上诉请求明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回其上诉，维护王海标的合法权益。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：许慧珍与王海标签订《合作兴建住宅楼合同书》系双方的真实意思表示，但双方没有办理规划报建手续以及行政施工许可手续，诉讼期间也未能补办上述手续，双方违法施工涉案房产，涉案房产未能办理综合竣工验收，致使涉案房产成为违法建筑，双方的合作建房行为不受法律保护，原审法院认定双方签订的《合作兴建住宅楼合同书》无效正确，本院予以确认。许慧珍诉请解除其与王海标签订的《合作兴建住宅楼合同书》，因该合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在解除的问题，许慧珍的该项诉请本院不予支持。许慧珍诉请王海标支付的20万元定金归其所有。因双方签订的合同系无效合同，因此许慧珍诉请王海标支付的20万元定金归其所有没有依据。许慧珍诉请双方合建的涉案房产归其所有。由于涉案房产为违法建筑，涉案房产的产权未经政府行政职能部门的认可和确认，因此许慧珍的诉请本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10800元，由许慧珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄玉臣
审判员 谭晓梅
审判员 陈 璐
二〇一六年五月二十日
书记员 韦佳艺