浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初6403号原告：象山县文峰物业管理有限公司（统一社会信用代码91330225711184686P），住所地浙江省象山县丹东街道丹河东路941-2风情街2号楼三楼。法定代表人：周永，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波儒雅堂酒店管理有限公司（统一社会信用代码91330225310542569J），住所地浙江省象山县丹东街道丹河东路919号。法定代表人：何吉尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮富海，宁波市振兴法律服务所法律工作者。原告象山县文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业）与被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司（以下简称儒雅堂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告文峰物业的委托诉讼代理人孙俊杰、邱鸿及被告儒雅堂公司的委托诉讼代理人冯军、阮富海到庭参加诉讼。因本案案情复杂、双方争议较大，本院于2017年11月1日裁定将本案转入普通程序审理。2017年11月16日，被告儒雅堂公司向本院申请对案涉房屋的面积进行测绘，本院审查后予以准许，并委托象山县测绘设计院进行测绘。2018年1月2日，象山县测绘设计院出具测绘报告。2018年1月29日，本院再次公开开庭审理了本案，原告文峰物业的委托诉讼代理人邱鸿及被告儒雅堂公司的委托诉讼代理人冯军、阮富海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费480000元，并支付自2015年8月1日至2017年7月24日的违约金128840元，2017年7月25日起至付清时止的违约金以480000元为基数按年利率24%计付；2.判令被告支付因本次诉讼产生的律师费30353元。诉讼过程中，原告申请变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费523488元，并支付2015年8月1日至2017年7月24日期间的违约金140512元，2017年7月25日起至付清时止的违约金以523488元为基数按年利率24%计付。事实和理由：2014年7月10日，被告承租象山县地产房产开发总公司（以下简称县房产公司）名下位于象山县的房屋用于经营速8酒店（Super8），该双方为此签订了房屋租赁合同，约定该房屋以5453平方米租赁建筑面积计算物业管理服务费，并约定装修期内的物业管理服务费按3.5元/平方米/月计算，开业后按4元/平方米/月标准计算。同时，原、被告签订了《物业管理服务协议》，也约定应自租赁物业交付之日起按前述标准支付物业管理服务费。但租赁房屋交付后，被告一直怠于履行合同义务，长期拖欠原告物业管理服务费。原告认为，被告的行为违反了合同约定，故原告起诉来院，请求判如所请。被告儒雅堂公司辩称，1.原告提交的证据显示原告与房屋出租方县房产公司存在物业服务合同关系，被告是房屋承租方，与原告之间不存在合同关系，原告无权向被告收取物业管理服务费；2.被告实际承租的房屋面积尚未确定，合同约定的5453平方米仅为估计的概数，不是准确的面积，且原告计算的物业管理服务费单价错误，故原告诉请的物业管理服务费金额没有依据；3.被告迟延交付物业管理服务费是经原告及原告唯一股东县房产公司默认的，此责任不在于被告，被告不应支付违约金，且违约金过高，应按中国人民银行发布的存款利率计算；4.原告诉请的律师费没有合同和法律依据，不应支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，县房产公司（出租方，合同中称“甲方”）与香港儒雅堂环球国际集团有限公司（以下简称香港儒雅堂公司，承租方，合同中称“乙方”）、象山吉象物业管理有限公司（管理方）签订《象山·国际风情街房屋租赁合同》一份，将其所有的坐落于象山县东谷路与丹河路东北角象山·国际风情街1#房屋出租给乙方使用，并约定：象山·国际风情街由县房产公司全权委托象山吉象物业管理有限公司实施日常运营管理工作，由文峰物业实施日常物业管理工作；该房屋实测建筑面积约为5453平方米，甲、乙双方同意该房屋以5453平方米租赁建筑面积计算租金、物业管理服务费及其他相关费用，房屋最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准；甲方定于2014年12月31日向乙方交付该房屋，自房屋交付之次日起，装修期暂定为2015年1月1日至2015年4月30日，租赁期限为自2015年1月1日起至2024年12月31日止，免租期为24个月（2015年1月1日至2016年12月31日），在该免租期和装修期该店铺内发生的水、电、煤气、通讯、物业管理服务费、装修垃圾清理费等均由乙方承担；装修期内，乙方应向物业管理公司支付3.5元/平方米/月（含税）的物业管理服务费。开业后，乙方应向物业管理公司支付4元/平方米/月的物业管理服务费。该房屋的物业管理服务费依据该房屋的租赁建筑面积计算；于合同规定之交付日（或以物业发出书面通知的日期为准）支付装修期的物业管理服务费，开业后的物业管理服务费每三个月支付一次；乙方应于合同签署同时与文峰物业签订《物业管理服务协议》（详见附件七），并按《物业管理服务协议》之约定向物业管理公司支付各项费用；如乙方逾期支付租金、物业管理服务费、公用事业费或任何其他应付给甲方或物业管理公司的款项，乙方须支付应交款项相应的违约金，具体见合同第18.2.5条和《物业管理服务协议》。该合同第18.2.5条约定：乙方未按合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、补足租赁保证金及物业保证金的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方支付违约金……。第18.3.1条约定：除合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止合同，任何一方如有违反合同的行为，应赔偿就该违约行为对对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。该合同附件七《物业管理服务协议》由文峰物业（协议中称甲方）与香港儒雅堂公司（协议中称乙方）签订，双方约定：乙方应于租赁物业交付日当日一次性向甲方支付装修期物业管理服务费（装修期为2015年1月1日至2015年4月30日，如果日期有变动，以变动后具体日期为准），装修期物业管理服务费为3.5元/平方米/月，按《租赁合同》约定的租赁面积计算；乙方应自2015年5月1日起至租赁期限届满日向甲方支付物业管理服务费（该物业管理服务费系含双方约定的商业管理的费用及政府审批通过的物业管理的费用的统称）。乙方应于2015年4月20日前向甲方支付2015年5月1日至2015年7月31日的物业管理服务费65436元，乙方应于2015年8月1日起以每三个月为一个付款周期向甲方支付物业管理服务费，先付后用，即乙方应于每个付款周期提前十日向甲方支付三个月的物业管理服务费。物业管理服务费标准为4元/平方米/月，按《租赁合同》约定的租赁面积计算。若乙方未按约向甲方支付物业管理服务费，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向甲方支付违约金；逾期超过十日的，每日按应缴款项百分之一支付违约金。若甲方开业日期延后，上述日期也顺延。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，县房产公司因故未能按约向香港儒雅堂公司交付上述房屋，迟至2015年5月6日才完成交付手续。2015年7月17日，县房产公司、香港儒雅堂公司、儒雅堂公司签订《协议书》，香港儒雅堂公司将其在《象山·国际风情街房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给儒雅堂公司。2015年10月28日，儒雅堂公司使用上述房屋经营的速8酒店正式营业，但其经县房产公司、文峰物业多次催告仍未支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费。诉讼过程中，儒雅堂公司申请对其租赁使用案涉房屋的面积进行测绘，本院审查后予以准许，并委托象山县测绘设计院进行面积测绘。2018年1月2日，该设计院出具《房屋面积测绘资料》一份，测量结论为建筑总面积5534.76平方米。儒雅堂公司为此支出鉴定费4675元。另查明，为解决案涉纠纷，文峰物业支出律师费用30353元。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。原告为案涉物业提供物业服务，被告理应按照协议约定支付物业管理服务费，被告未按约支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费，已构成违约，应承担相应法律责任。县房产公司于2015年5月6日将案涉房屋交付被告，被告于2015年10月28日正式营业，依上述协议“若甲方开业日期延后，上述日期也顺延”及《象山·国际风情街房屋租赁合同》“开业后，乙方应向物业管理公司支付人民币4元/平方米/月的物业管理服务费”的约定，2015年5月7日至2015年10月27日期间的物业管理服务费应按3.5元/平方米/月计算，2015年10月28日开始应按4元/平方米/月计算。案涉房屋经面积测绘，建筑面积共计5534.76平方米，但被告认为该面积中应扣除被告自行改造部分及电梯、楼梯、空调井等公用部分。物业管理服务费依双方约定按建筑面积计算，上述公用部分亦为建筑面积的组成部分，故对被告的上述意见，本院不采纳。现原告仍按《象山·国际风情街房屋租赁合同》约定的面积5453平方米主张权利，此系民事主体对其权利的自由处分，本院予以照准。据此，被告应支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费472036元（2015年8月至9月计2个月×3.5元/平方米/月×5453平方米+2015年10月1日至10月27日计27天×3.5元/平方米/月×5453平方米÷31天+2015年10月28日至10月31日计4天×4元/平方米/月×5453平方米÷31天+2015年11月至2017年5月计19个月×4元/平方米/月×5453平方米）。关于原告支付违约金的请求。依双方之约定，逾期超过10日的，每日按应缴款项的百分之一支付违约金，现原告申请按年利率24%的标准计算，不违反上述约定，本院予以照准。依照双方约定的物业管理服务费的支付时间及原告的主张，本院确定违约金的计算基数及起止时间如下：自2015年8月1日起至2015年10月16日，以54794元（2015年8月至9月计2个月×3.5元/平方米/月×5453平方米+2015年10月1日至10月27日计27天×3.5元/平方米/月×5453平方米÷31天）为基数，违约金计为2774元（54794元×24%÷365天×77天）；自2015年10月17日起至2016年1月16日，以120230元（3个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为7214元（120230元×24%÷12个月×3个月）；自2016年1月17日起至2016年4月16日止，以185666元（6个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为11140元（185666元×24%÷12个月×3个月）；自2016年4月17日起至2016年7月16日止，以251102元（9个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为15066元（251102元×24%÷12个月×3个月）；自2016年7月17日起至2016年10月16日止，以316538元（12个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为18992元（316538元×24%÷12个月×3个月）；自2016年10月17日起至2017年1月16日止，以381974元（15个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为22918元（381974元×24%÷12个月×3个月）；自2017年1月17日起至2017年4月16日，以447410元（18个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为26845元（447410元×24%÷12个月×3个月）；自2017年4月17日起至付清之日止，以472036为基数。综上，被告应支付2015年8月1日至2017年4月16日期间的违约金共计104949元（2774元+7214元+11140元+15066元+18992元+22918元+26845元），并自2017年4月17日起至付清之日止，以472036元为基数按年利率24%的标准计付违约金。被告提出的未支付物业管理服务费的责任不在于被告及按中国人民银行发布的存款利率计算违约金的意见，没有事实和法律依据，本院难以采纳。至于被告举示的证据因不能达到其证明目的，本院不予采信。关于律师费的请求。原告依据《象山·国际风情街房屋租赁合同》第18.3.1条主张律师费，但该条适用的条件是“甲乙双方均不得单方终止合同，任何一方如有违反本合同的行为”，而原告并非该合同的“甲乙双方”，故原告的上述请求没有依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告象山县文峰物业管理有限公司2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费472036元、2015年8月1日至2017年4月16日期间的违约金共计104949元，并自2017年4月17日起至付清之日止，以472036元为基数按年利率24%的标准计付违约金；二、驳回原告象山县文峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10744元，由原告象山县文峰物业管理有限公司承担1174元、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司承担9570元；鉴定费4675元，由被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张海科人民陪审员  郑根条人民陪审员  陆传凤二〇一八年三月二十七日书 记 员  朱黄雅??10???11?