常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1591号
原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道700号。
法定代表人苏军，总经理。
委托代理人沈斌、刘小燕，江苏鑫法律师事务所律师。
被告李如生。
原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司（以下简称，荣盛公司）诉被告李如生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司的委托代理人刘小燕到庭参加诉讼。被告李如生经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告荣盛公司诉称，原、被告于2013年11月7日签订商品房买卖合同一份，约定原告将位于天宁区花语馨苑5幢2202室房屋出卖给被告，房屋总价为411688元。被告为购买上述房屋，向中国邮政储蓄银行股份有限公司常州分行（以下简称邮政银行）贷款288000元，同时向廊坊荣盛物业服务有限公司常州分公司（以下简称廊坊物业）借款82000元。合同签订之后，原告依照约定为被告的商品房按揭贷款及其向案外人的借款提供了担保。因为被告逾期还贷，2014年6月份，邮政银行要求原告承担担保责任，代被告偿还截止2014年6月18日所结欠的贷款本金、利息、罚息等合计293000元，原告收到邮政银行发来的贷款清偿通知书后，试图联系被告未果。廊坊物业得知被告已无按期归还借款的可能时，也向原告发来代偿通知，要求原告承担担保责任。为了避免损失进一步扩大，原告向邮政银行代偿了被告结欠的贷款及利息合计290372.36元，向廊坊物业代偿借款82000元。
截止提起诉讼之日，被告仍未向原告偿还代为清偿款项，根据合同约定，原告有权要求被告支付已经代偿的款项及已经支付的费用，并有权解除合同。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告支付原告违约金41168.8元；2、被告支付原告代偿的368110.77元，利息4261.59元，合计372372.36元；3、被告承担本案诉讼费及律师费诉讼费23900元；4、第1项、第2项、第3项请求中被告应承担的款项从被告已经支付的购房款中扣除，不足部分，判决被告支付。
被告李如生未作答辩。
经审理查明，2013年11月7日，荣盛公司与李如生签订商品房买卖合同，约定由李如生购买荣盛公司开发的位于天宁区花语馨苑5幢2202室房屋，该房屋建筑面积为59.24平方米，每平方米6949.49元，总额为411688元。双方约定自预售合同签订之日起1日内支付全部房款的30.04%，金额为123688元，除了首付款外，剩余房款金额288000元应于合同备案之日起3日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。双方在合同附件四中约定李如生选择按揭方式或向第三人借款形式支付房价款的，如因李如生未能按时向贷款银行、公积金管理机构或者向第三人支付约定的本息（逾期供款），导致荣盛公司被贷款银行、公积金管理机构或第三人追缴所贷款（借款）的本金、利息、罚金及实现债权的费用（包括荣盛公司被银行、公积金管理机构划扣的保证金），荣盛公司有权选择下列方式之一处理：1、荣盛公司有权向李如生追偿荣盛公司的全部损失和费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）及承担之日起每日按全部代还款的千分之零点五计算的利息。2、荣盛公司有权解除与李如生签订的合同，李如生应向荣盛公司支付房价款总额的10%的违约金。
2013年12月27日，李如生与邮政银行签订个人购房借款及担保合同一份，该合同主要内容是邮政银行同意向李如生贷款，贷款金额为288000元，贷款用途系用于购买荣盛公司所有的位于花语馨苑5幢2202室房屋，贷款期限为240个月，自2013年12月27日起至2033年12月27日止，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮10%。李如生采取按月等额本息还款法。李如生授权银行将上述贷款直接付至荣盛公司所有的尾号为5858的邮政银行账户。上述个人购房贷款及担保合同由原告提供连带责任保证。合同签订后，邮政银行按照约定于2013年12月29日将上述贷款288000元付至荣盛公司账户。荣盛公司于2014年4月23日向李如生开具了金额为288000元的购房发票。
廊坊物业、荣盛公司、李如生于2013年11月7日签订借款协议书一份，该协议书约定由李如生向廊坊物业借款82000元用于购买荣盛公司所有的涉诉房屋，李如生同意廊坊物业将款项直接支付给荣盛公司。三方还约定，如李如生违约，李如生尚未偿还的按揭贷款部分，原告可以直接付至按揭贷款发放银行，荣盛公司在扣除李如生承担的违约金及赔偿金和李如生应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用以偿还廊坊物业在本协议下的借款本金及违约金，直接付给廊坊物业；在偿还借款及违约金后有剩余的，则剩余部分归还李如生；如剩余部分不足以偿还廊坊物业借款，则不足部分由荣盛公司补足。原告承担保证责任后，有权向李如生追偿，并要求李如生赔偿由此造成的损失（包括但不限于律师费用）。协议书还对其他方面进行了约定。李如生于2013年11月7日向廊坊物业出具借条一张，该借条载明：“今依据2013年11月7日签订的借款协议书借到廊坊物业人民币捌万贰仟元，本人保证按照借款协议约定还款。借款人：李如生，借款日期：2013年11月7日。”后被告按照约定向原告支付了购房首付款123688元。原告于2013年11月7日向被告开具了金额为123688元的购房发票。
邮政银行依约发放贷款后，李如生按照合同约定还款，后李如生累计拖欠邮政银行贷款达56天，邮政银行向荣盛公司发出贷款清偿通知书，要求荣盛公司履行连带保证责任。后荣盛公司联系李如生未果，按照合同约定向被告履行了连带保证责任，代李如生向银行支付了贷款本金、利息、拖欠利息、罚息共计290372.36元。邮政银行于2014年6月20日向荣盛公司开具了贷款结清证明。廊坊物业在联系不到李如生的情况下，于2014年7月20日向荣盛公司发出个人借款履行保证责任通知书，要求荣盛公司履行保证责任。按照约定，荣盛公司于2014年7月30日代李如生向廊坊物业偿还82000元。廊坊物业于2014年8月1日向原告开具了个人借款结清证明。荣盛公司履行保证责任后，一直未联系到李如生，李如生至今仍业未向荣盛公司归还代偿款项。故荣盛公司诉至本院，提出前列诉讼请求。
另查明，荣盛公司于2014年8月7日与江苏鑫法律师事务所签订委托代理合同一份，并向该事务所缴纳了23900元律师代理费。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、借款协议书、还款明细单、个人借款履行保证责任通知书、贷款清偿通知书、邮政银行个人贷款还款单、邮政银行个人贷款结清证明、个人借款结清证明以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告荣盛公司和被告李如生签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。现被告未按合同约定定期归还银行贷款，导致银行追究原告荣盛公司的担保责任，荣盛公司已实际履行了该担保责任。故原告荣盛公司根据合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告支付违约金41168.8元、代偿款290372.36元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。根据廊坊物业、原告、被告三方签订的借款协议书的约定，原告对被告向廊坊物业的借款承担连带担保责任，在被告未能按约定归还上述款项后，原告也实际履行了连带担保责任，代被告向廊坊物业清偿82000元。现原告要求被告支付其代偿款82000元的诉讼请求，符合双方约定，也不违反法律规定，本院亦予以支持。根据原、被告双方约定，在被告违约情形下，被告还应承担原告支出的律师代理费用，故原告要求被告承担其支付的律师代理费23900元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。上述费用共计437441.16元，扣除原告支付的房款411688元，被告尚应支付原告25753.16元。
被告李如生经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的
规定，判决如下：
一、解除原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司与被告李如生于2013年11月7日签订的编号为HYX259号商品房买卖合同。
二、被告李如生支付原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司违约金41168.8元。
三、被告李如生支付原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司代偿款及利息372372.36元。
四、被告李如生支付原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司的律师代理费23900元。
五、以上费用合计437441.16元，扣除被告李如生已经缴纳的房款411688元，被告李如生尚应向原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司支付25753.16元；被告李如生于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司25753.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7862元，财产保全费3020元，公告费560元，共计11442元，由被告李如生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李代华
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一五年一月十三日
书 记 员 潘德进