广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂民终155号
上诉人（一审原告）：易永益，男，1935年5月2日出生，台湾地区居民，住台湾地区彰化县。
委托诉讼代理人：陈泽君，广西盛力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：叶大英，女，1957年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
委托诉讼代理人：杨在新，广西百举鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：易永信，男，1939年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县，现住北海市海城区。
委托诉讼代理人：蒙宝林，广西天承律师事务所律师。
上诉人易永益因与被上诉人叶大英、易永信确认合同无效纠纷一案,不服北海市中级人民法院作出的(2016)桂05民初43号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，上诉人易永益的委托诉讼代理人陈泽君，被上诉人叶大英及委托诉讼代理人杨在新，被上诉人易永信及委托诉讼代理人蒙宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易永益上诉请求:1.撤销北海市中级人民法院(2016)桂05民初43号民事判决;2.确认被上诉人叶大英、易永信于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》无效；3.判决被上诉人叶大英腾退合浦县廉州镇乾江圩镇十字街44号房屋给上诉人易永益及共有人易永信；4、判令被上诉人叶大英赔偿使用涉案房屋20年租金121200元其中的一半60600元给上诉人易永益；5.一审、二审诉讼费用由两被上诉人负担。因第4项上诉请求属于上诉人易永益在二审中增加的诉讼请求，经本院在庭审中向上诉人易永益释明后，其当庭表示放弃第4项上诉请求，另案解决。上诉人的行为属于对自己诉讼权利的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。事实与理由：1.一审法院认定叶大英支付合理对价，对于合理的认定随意没有根据；2.叶大英在购买案涉房屋之前就明知存在共有权人，其和易永信恶意串通，仅支付部分款项就企图占有案涉房屋，案涉房屋至今没有办理过户手续，叶大英不属于善意购买人，也不构成善意取得；3.一审法院认定易永信是有权处分的所有权人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，然《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条适用的前提是出卖人对标的物没有所有权或者处分权，事实认定与法律适用存在矛盾；4.叶大英在一审中也请求返还房款，赔偿损失，但一审法院对双方的赔偿请求没有作出判决；5.本案是确认合同无效和侵权责任纠纷两案合并审理，一审法院应当在(2016)桂05民初43号民事判决中一并作出判决。
被上诉人易永信答辩称，1.一审法院未审查北海市人民检察院的抗诉是否合法即接受合浦县人民法院移送的案件，程序违法。叶大英的再审申请已经超过法律规定期限，北海市人民检察院本应不予受理。2.叶大英不是善意购买人。叶大英作为易永信的邻居，明知易永信有一个哥哥在台湾，并已知案涉房屋产权证书上载明所有权人为易永信、易永益及两人的母亲伍承英，叶大英在伍承英在世时只与易永信达成口头购房合意，在母亲去世后也清楚案涉房屋由两兄弟继承，却只和易永信签订购买协议，其行为存在明显恶意。3.案涉《房屋转让协议》违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房产，未经其他共有人书面同意的不得转让”的规定，该规定属于强制性规定，案涉协议应属无效。4.一审法院对《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条规定的理解和适用是错误的。因易永益至今未对易永信订立《房屋转让协议》的行为进行追认，缔约时无效的结果延续至今，如果认定不需要追认也能认定有效，该司法解释与物权法及民法通则的相关法律规定存在冲突。综上，易永信主张应撤销(2016)桂05民初43号民事判决，改判案涉《房屋转让协议》无效。
被上诉人叶大英针对上诉人的上诉请求辩称，1.被上诉人已经就案涉房屋的转让支付合理对价且超出合同约定价款，并且因上诉人易永益自1948年离家此后去台湾与家人失联，被上诉人虽然后来知道易永信有哥哥在台湾，但案涉房屋一直到1996年才办产权证明，被上诉人在1994年达成购房协议时易永益不可能是房屋产权的共有权人，此后也并不知道易永益是案涉房屋的共有权人，即使知情，易永益在1994年双方达成口头购房协议至本案2016年8月立案期间多次回家探望其母伍承英，也应发现共有房屋被其兄弟盗卖。被上诉人易永信因房屋升值，就以哥哥易永益的名义来主张房屋转让协议无效，是一种见利忘义和没有诚信的行为，请求本院驳回其上诉请求。
易永益向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告易永信与被告叶大英于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》无效；2.判决被告叶大英腾退位于广西壮族自治区合浦县房屋，归还原告及共有人易永信；3.本案诉讼费判由被告叶大英负担。
一审法院认定以下事实：1992年7月14日，合浦县土地管理局为案涉房屋所在的土地发放合国用（1989）字第072号《国有土地使用证》，土地使用者为伍承英，用地面积194.06平方米。1996年11月26日，合浦县房地产管理局为案涉房屋颁发桂房证字第0514759号《房屋所有权证》，所有权人为伍承英、易永益和易永信，房屋坐落于广西壮族自治区合浦县，砖木平房结构，建筑面积202.76平方米，房屋来源为继承。伍承英系易永益、易永信二人之母亲，于2002年去世，伍承英生有易永益及易永信两个儿子，无其他子女。2007年2月6日，易永信与叶大英签订《房屋转让协议》一份，约定：“易永信将案涉房屋转让给叶大英，转让价款为70000元。叶大英于1994年首付39000元作为购房押金，2007年2月交付10000元，2008年交付10000元，余款11000元叶大英可在2009年内择日一次性交清。叶大英交清房款后，易永信将土地使用证和房产证交给叶大英，产权归叶大英所有，他人不得干涉，若有他人干涉，易永信负责调解处理，否则因此造成损失，易永信负责赔偿。该屋更名时，易永信要协助办理，但更名所需一切费用均由叶大英自行负责。”庭审中，易永信与叶大英均确认双方于1994年就有口头购房合意，并支付了部分房款，2007年签订的《房屋转让协议》是后补签的，叶大英自1994年至今一直使用居住讼争房屋。
另查明，1992年12月8日易永信向叶大英借款6000元；1995年11月11日伍承英（易二妈）收到叶大英3000元；1996年1月13日易永信收到叶大英之夫莫文才交来购房款20000元；2007年2月6日易永信收到叶大英交付的购房款10000元；2008年5月17日易永信收到叶大英交付的购房款10000元。
一审法院认为：
根据最高人民法院《关于指定广西壮族自治区北海市中级人民法院管辖一审涉外民商事案件的批复》的规定，双方当事人讼争的标的物即案涉房屋在广西壮族自治区合浦县，属于一审法院辖区，故本院对本案有管辖权。又因原告易永益是台湾地区居民，台湾地区与我国大陆属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原告易永益诉讼请求确认易永信和叶大英签订的《房屋转让协议》的效力，而案涉房屋坐落于广西壮族自治区合浦县境内，因此，签订《房屋转让协议》的双方当事人的住所地以及争议标的物所在地的法律即中华人民共和国大陆法律最能体现该合同特征，且双方当事人并没有协议选择案件处理应当适用的法律，故本案的实体处理应当适用中华人民共和国大陆法律。
综合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.易永信和叶大英签订的《房屋转让协议》是否合法有效；2.叶大英是否应该返还房屋给原告易永益和被告易永信？
一审法院认为，案涉房屋的所有权登记为伍承英、易永益及易永信，所占用的土地使用权登记在伍承英名下，现伍承英已于2002年去世，其所有的房屋份额已由易永益和易永信继承，故案涉房屋为易永益与易永信二人共同共有。本案中，易永信与叶大英于2007年签订《房屋转让协议》出卖方仅有易永信签字，现易永益主张并不知情和不同意易永信出售房屋，应认定易永信的行为是有权处分的所有权人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为。
根据庭审中双方当事人的陈述以及易永信向法院提交的自述材料查明，易永信与叶大英原为邻居，易永信曾是叶大英之夫莫文才（已故）的数学老师兼班主任，叶大英于1994年之前已租用案涉房屋的一部分使用，叶大英与莫文才基于对易永信的信任，双方于1994年达成口头买卖案涉房屋的合意，期间支付部分购房款，于2007年补签《房屋转让协议》，后又支付一部分购房款，根据上述事实所反映出来的购房、付款、补签协议、使用房屋的过程，可以认定叶大英购房行为是出于对易永信的信赖，并支付了合理的对价，故叶大英属于善意购买人，根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使出卖人易永信处分共有房屋的行为构成擅自处分，但此种处分不能影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力，因此，叶大英与易永信签订的《房屋转让协议》合法有效。
原告易永益主张，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”的规定，易永信与叶大英的房屋买卖因未征得共有人易永益的同意而无效。一审法院认为，上述规定系管理性强制性规范，并非效力性禁止性规定，违反管理性强制性规范的法律后果是登记部门不予办理房地产权属变更登记手续，但不能自然导致登记权利人与买受人签订的房屋买卖合同无效的法律后果，故原告易永益的主张不能成立，一审法院不予支持。
综上，原告易永益诉讼主张叶大英与易永信签订的《房屋转让协议》无效、要求叶大英腾退并归还案涉房屋无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第二百六十九条的规定，判决如下：
驳回原告易永益的诉讼请求。案件受理费150元，由原告易永益负担。
在二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。
上诉人易永益对一审判决认定的事实没有异议。
被上诉人易永信对一审判决认定的事实没有异议。
被上诉人叶大英对一审判决认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明易永信曾经在2014年10月13日合浦县人民法院审理原告叶大英诉被告易永信返还原物纠纷一案的庭审中亲自承认2006年5月17日叶大英向其支付10000元的事实。
关于被上述人叶大英认为一审法院遗漏查明的事实，本院认定如下：经调取叶大英所指合浦县人民法院民事审判笔录可知，虽然易永信确有“2006年5月17日原告叶大英支付10000元”的陈述，但结合笔录前后内容看，易永信对叶大英支付款项明细的陈述存在不够准确，但是对叶大英支付房屋转让款的总数是明确的，也与在本案中的陈述一致，都是49000元。叶大英本人无法提供2006年5月17日付款后易永信的收款收条，且该审判笔录指向的民事案件与本案并不是同一案件，一审法院在事实查明部分未予述及并作出认定并无不当。
本院经审查认为，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。因本案上诉人易永益为台湾地区居民，我国台湾地区与大陆属一国之内的不同法域,故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，由于易永益诉讼请求确认易永信和叶大英签订的《房屋转让协议》无效，而案涉房屋坐落于广西壮族自治区合浦县境内，协议签订的双方当事人住所地以及合同签订地均在合浦县，故本案的实体处理适用中华人民共和国大陆法律。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.案涉房屋转让协议是否合法有效？2.叶大英是否取得房屋所有权，是否应腾退房屋？
第一，关于案涉房屋转让协议是否有效的问题
易永信与叶大英在1994年就本案讼争的合浦县廉州镇乾江圩镇十字街44号房屋达成口头转让协议，叶大英陆续支付部分款项给易永信及易永信的母亲伍承英，案涉房屋在1996年11月26日才取得房屋所有权证，所有权登记在伍承英、易永益、易永信名下，房屋占用的土地使用权登记在伍承英名下，伍承英在2002年去世后，案涉房产由易永益和易永信共同共有。易永信与叶大英在2007年2月6日签订《房屋转让协议》。现易永益主张对房屋转让不知情并且不同意易永信转让房屋，且叶大英明知易永益是房屋共有权人，易永信与叶大英属于恶意串通，协议无效，易永信亦主张叶大英明知易永益是房屋共有权人，但易永益和易永信没有提供证据证明向叶大英披露办理房屋产权登记及所有权人信息的事实，且易永益是台湾居民，未在大陆定居，直至1996年办理案涉房屋所有权登记才添加其作为所有权人，叶大英及丈夫莫文才对易永益是房屋共有人的情况不知情也属情理之中，叶大英从1994年一直居住在案涉房屋，易永益和易永信均未提出异议。综上，根据民事诉讼证据规则，上诉人易永益应承担举证不能的不利后果，本院对其认为叶大英并非善意购买人的主张不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，共同共有情况下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。本案中，虽然易永信的行为属于无权处分所有权人未经其他共同共有人同意擅自处分共有财产的行为，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，易永信与叶大英签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，应属合法有效，本院对上诉人请求案涉合同无效的主张不予支持。一审法院对易永信的处分行为属“有权处分的所有权人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为”的认定不当，本院予以纠正。
第二，关于叶大英是否取得房屋所有权的问题
根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，易永信在缔约时对标的物没有处分权并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于易永信嗣后能否取得处分权或者其他共有权人的追认，物权变动处于效力待定状态。本案中，首先，易永益对易永信的擅自处分行为未予追认，无法办理所有权转移登记，导致房屋买卖合同在事实上不能履行，案涉房屋的所有权仍属于易永益和易永信；其次，叶大英虽属于善意购买人，也按房屋转让协议向易永信支付房款，但未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的情形。因此，叶大英并不能取得案涉房屋的所有权，但可以依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，向易永信主张解除合同并赔偿由此产生的各项损失。
第三，关于叶大英是否应腾退房屋的问题
本院认为，叶大英虽然没有取得房屋所有权，但基于与易永信的房屋买卖合同占有案涉房屋，该占有属于债权关系的占有，而易永益作为案涉房屋的所有权人应对案涉房屋享有物权意义的占有，根据物权优先于债权的原则以及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物。因此，本院对上诉人易永益请求被上诉人叶大英腾退房屋的请求予以支持。
综上，上诉人易永益的上诉请求部分成立，一审判决认定事实有误，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销北海市中级人民法院(2016)桂05民初43号民事判决；
二、驳回上诉人易永益关于确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求；
三、叶大英应在本判决生效之日起三个月内将占有的合浦县廉州镇乾江圩镇十字街44号房屋腾退给上诉人。
二审案件受理费150元（上诉人易永益已交纳），由上诉人易永益负担。
本判决确定的义务，义务人应在指定的期间内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 谭庆华
审判员 李萍萍
审判员 王华妍
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李 磊