广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2597号上诉人（原审原告）：中山市芬尼欧玻璃科技有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇。法定代表人：刘飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秋林，男，1971年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨楚汉，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。上诉人中山市芬尼欧玻璃科技有限公司（以下简称芬尼欧公司）因与被上诉人梁秋林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初12291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。芬尼欧公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判梁秋林向其赔偿经济损失120.6万元。事实和理由如下：第一，原审认定厂房租赁协议书无效，其所遭受的损失应当由梁秋林赔偿。二审补充提交装修费用及转账凭证7万余元，工程结算单607312.45元，差额部分因时间长，单据丢失，其损失是120.6万元。第二，其知晓厂房属于违章建筑，是在双方已经签订厂房租赁协议书之后。签订之初并不知道该厂房是违章建筑，知晓时其已将厂房进行了装修，主要设备均陆续搬入，已支出了高额的经营成本，骑虎难下。梁秋林未尽到必要的提示义务，存在欺骗隐瞒的行为，导致租赁物无法使用，理应对合同的无效负全部责任。第三，按照合同约定，其无法租赁厂房时，梁秋林需要双倍返还定金，梁秋林应当返还20万元定金。梁秋林答辩称：第一，芬尼欧公司承租厂房时，其已经将涉案厂房的报建情况告知，双方的租赁合同关系是建立在知情、自愿的基础上，其不应承担合同无效的过错责任。第二，其并无任何违约行为致使芬尼欧公司提前搬离，芬尼欧公司是由于其污染环境及自身原因提前解除合同，其损失责任不应当由梁秋林承担。第三，双方合同约定，租赁结束，原装修及附着设施无偿归梁秋林所有，同时，双方已就提前结束租赁相关费用进行了结算，双方关于解除租赁合同相关事宜已经了结，芬尼欧公司无权再向其主张相关权利。第四，芬尼欧公司没有证据证明投入了相关装修及设施，其损失计算没有依据。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应当予以维持。芬尼欧公司向一审法院起诉请求：一、芬尼欧公司与梁秋林之间于2011年5月26日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、梁秋林赔偿芬尼欧公司经济损失120.6万元。一审法院认定事实：芬尼欧公司于2011年5月6日设立，公司法定代表人为刘飞，经营范围包括生产、销售、研发钢化玻璃、家电及家具彩晶玻璃、特种玻璃、家用电器、燃气具、五金制品等。梁秋林等与中山市东凤镇民乐村股份合作经济联合社（以下简称民乐经联社）于2010年1月2日签订《土地租赁协议书》1份，民乐经联社将其名下集体建设用地17586.9平方米出租给梁秋林等作为建设工业厂房使用。经规划报建后，梁秋林于前述土地上修建工业厂房并投入出租使用。芬尼欧公司（乙方）与梁秋林（甲方）于2011年5月26日签订《厂房租赁协议书》，约定：芬尼欧公司承租梁秋林位于中山市东凤镇民乐村和合工业区厂房，租赁期限为2011年6月8日至2016年6月8日，租金为10.5万元/月；租赁期满后，芬尼欧公司在租用期间安装的水、电设施及办公室、车间的装修不得拆除及毁坏，梁秋林不作任何补偿，无偿归梁秋林所有（生产设备、空调、A座外面电缆线除外）……”。芬尼欧公司办理设立登记时向工商行政管理部门提供《中山市建设工程规划报建批复书（镇区）》及《建设工程规划许可证》各一份，前述资料载明中山市规划局批复同意建设单位为中山市东凤镇民乐经济联合社，建设地点为东凤镇民乐村的工业厂房为1幢1层的星铁棚结构厂房。芬尼欧公司确认前述登记资料由梁秋林交付，亦曾实地查看厂房。芬尼欧公司与梁秋林确认涉案厂房属于建设用地，报建时为一层星铁棚，但建成后为三层办公楼及二层厂房。中山市环境保护局于2013年1月29日作出行政处罚决定书【中（凤）环罚字（2013）1号】，认定芬尼欧公司玻璃面板加工项目环境影响评价未经批复同意便投入生产，该局决定责令芬尼欧公司立即改正违法行为，并处以罚款3万元。中山市环境保护局于2013年3月29日发出行政处罚催告通知书，催告芬尼欧公司履行前述义务。一审法院于2013年7月2日以（2013）中二法行非诉审字第310号行政执行裁定书裁定准许强制执行中（凤）环罚字（2013）1号行政处罚决定。芬尼欧公司称其以环保无法过关或违章建筑等为由要求搬离，双方后经协商一致，芬尼欧公司于2015年4月10日搬离涉案厂房，双方亦对相关费用予以清算。一审庭审中，芬尼欧公司称搬离厂房时已结算但未清算，芬尼欧公司未将装修部分物品搬走，故起诉要求梁秋林赔偿经济损失120.6万元。梁秋林不认可芬尼欧公司的说法，并称双方已就租金及押金退收等相关费用结算，梁秋林认为无须赔偿任何经济损失。芬尼欧公司提供《收款收据》2份拟证明芬尼欧公司于2012年3月10日购买、安装变压器设备支出33万元，于2016年4月20日以38000元处理售出。芬尼欧公司另提供照片四张拟证明其为涉案厂房增建、装修部分建筑设施，但梁秋林对照片不确认，芬尼欧公司亦无法提供双方均认可的承租期间添加的装修及设备。一审法院认为，涉案厂房报建时为一层星铁棚，但建成后为三层办公楼及二层厂房，超出建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该厂房的租赁合同应认定无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。芬尼欧公司法定代表人在《中山市建设工程规划报建批复书（镇区）》及《建设工程规划许可证》签名且庭审中亦确认其知晓涉案厂房系超过规划范围报建，但仍承租涉案厂房，故芬尼欧公司主观上存在过错，应承担相应的法律后果。芬尼欧公司主张梁秋林赔偿装修损失120.6万元，但其未举证证明租赁期间所添加的财物及设备，芬尼欧公司于2015年4月10日搬离厂房时双方已就租金、押金等相关费用进行结算，后梁秋林将厂房另行出租给第三方，现已无法区分芬尼欧公司与第三方所各自添加的装修项目，梁秋林亦不确认芬尼欧公司所主张的损失项目，不同意对芬尼欧公司进行赔偿，故对芬尼欧公司请求赔偿损失120.6万元的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、芬尼欧公司与梁秋林双方于2011年5月26日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、驳回芬尼欧公司的其他诉讼请求。案件受理费15654元，由芬尼欧公司负担。本院二审期间，芬尼欧公司围绕上诉请求提交了如下证据：银行电子交易回单数份、收据、手机短信截屏、电话录音数份、装修工程施工合同、材料结算清单、钢化炉搬迁协议书等证据，拟证明其损失。本院组织当事人对上述证据进行了质证，梁秋林认为上述证据不属于新证据，超过举证期限，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对此，本院认定如下：从前述证据显示的时间看，均存在于芬尼欧公司提起诉讼前，不属于新证据，故对其真实性、合法性、关联性均不予审查。本院审理查明：一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，《厂房租赁协议书》载明：芬尼欧公司支付租金20万元给梁秋林作为押金……，如梁秋林收到芬尼欧公司定金变故不再出租厂房时，梁秋林双倍返还给芬尼欧公司。2015年8月15日，芬尼欧公司开具收据，内容为：今收到兴和（指梁秋林）退租押金64667元（转账25767元、支票38900元），20万元押金（扣减2015年3月租101500元，4月租10天33833元）。再查明，芬尼欧公司2011年4月28日向工商部门办理公司设立登记，其提交了《中山市建设工程规划报建批复书》，上记载建筑物层数1层，结构星铁棚。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁物---厂房未按建设工程规划许可证的规定建设，涉案租赁合同应当认定无效，原审判决对此认定正确，本院予以确认。根据芬尼欧公司的上诉请求，本案争议焦点有，一是合同无效的过错责任在谁？二是双方解除租赁合同关系后的事宜是否已经了结？三是芬尼欧公司主张赔偿的经济损失是否有据？关于争议焦点一，涉案租赁物超出建设工程规划许可的规定建设，作为出租人的梁秋林明知该事实而仍予以出租存在过错，作为承租人的芬尼欧公司在签订租赁合同时，其已持有租赁物的《中山市建设工程规划报建批复书》，知晓租赁物的报建批复层数是1层，而其实际承租的租赁物是三层办公楼及二层厂房，芬尼欧公司明知租赁物是违章建筑而仍然予以承租，其对合同无效也有过错，芬尼欧公司上诉认为其无过错的理由明显不成立，不予采纳。关于争议焦点二，芬尼欧公司与梁秋林签订的租赁合同约定的租赁期限为2011年6月8日至2016年6月8日，芬尼欧公司在2013年1月29日因其玻璃面板加工项目环境影响评价文件未经批复同意便投入生产而被中山市环境保护局作出行政处罚，2015年4月10日，芬尼欧公司因其环保不过关而提出搬出了涉案厂房，2015年8月15日梁秋林扣除了芬尼欧公司应缴纳的租金后退回了剩余押金，由此应当认定双方协商解除了租赁合同并就解除合同的相关事宜已经进行结算，双方就租赁合同解除事宜已经处理完毕。芬尼欧公司认为双方进行了结算但未进行清算，事实上，清算是结清债权债务关系最终结果的一个过程，结算才是表明双方债权债务关系的一种最终结果，故芬尼欧公司认为双方只是结算而未清算，双方租赁合同解除事宜尚未处理完毕的理由不成立，不予采纳。芬尼欧公司上诉再要求梁秋林赔偿损失的理据不充分，不予支持。关于争议焦点三，退一步说，就算按照芬尼欧公司所述，双方有关租赁合同事宜并没有了结，芬尼欧公司主张的损失赔偿的理由也不成立。首先，其主张经济赔偿的证据系当初入驻的装修损失，其装修完毕后已经使用4年，距离合同终止的时间只有1年，显然不能按照当初装修的投入核定损失；第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定“已形成附和的装饰装修物，出租方同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，芬尼欧公司负有举证证明装修装饰物的现值损失的责任，但是，芬尼欧公司在自行搬出涉案租赁物时，并没有就已形成附和的装饰装修物的现值与梁秋林进行确认，也没有通过鉴定等方式固定相关证据，现该租赁物已经由梁秋林另行出租给他人，客观上已无法就双方租赁期间已经形成附和的装饰装修物的现值进行鉴定，该举证不利的后果应当由芬尼欧公司自行承担；第三，芬尼欧公司明知道合同无效的情况下仍同意承租租赁物并进行装修使用4年后，其因自身原因提出搬离租赁物后再向出租方主张赔偿经济损失，有违基本的诚实信用的商业道德。此外，芬尼欧公司二审要求双倍返还定金的问题，其在一审诉讼中并无该诉讼请求，故本院对此不予审查。综上所述，芬尼欧公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15654元，由中山市芬尼欧玻璃科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年六月二十二日书记员  古莉娟