上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1016号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海投桃商务管理有限公司。
法定代表人吕志琪。
委托代理人伊顺莉。
委托代理人夏建国，上海恒隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海华都美容发展公司。
法定代表人赵华兰。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海华都美容发展公司美发厅。
负责人仲伟民。
两被上诉人共同委托代理人方超，上海博行律师事务所律师。
上诉人上海投桃商务管理有限公司（以下简称投桃公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第2200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人投桃公司的法定代表人吕志琪及其委托代理人伊顺莉、夏建国，被上诉人上海华都美容发展公司（以下简称华都公司）、上海华都美容发展公司美发厅（以下简称华都美发厅）的共同委托代理人方超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华都公司系全民所有制企业，华都美发厅系其分支机构，无注册资金。投桃公司与华都美发厅于2013年9月18日签订租赁协议，约定由投桃公司租赁经营上海市四川中路XXX号房屋，面积136.56平方米（以白卡为准），租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）22，000元，押金60，000元，租金每半年一付；华都美发厅在租赁期间提供相关资料协助投桃公司办理有关证、照。协议另约定，由于一方不履行协议规定或严重违反协议造成对方利益受损，则另一方有权终止协议并向违约方索赔违约金50，000元。同日，投桃公司支付了半年租金132，000元及押金60，000元。2013年9月25日，投桃公司接收房屋但未装修及开展经营。2013年11月5日，投桃公司致函华都公司、华都美发厅，表示因至今未收到上海市四川中路XXX号房屋权利人同意转租于其的证明而无法办理经营许可证及营业执照。2013年11月13日，投桃公司致函华都公司、华都美发厅，表示因仍未收到上海市四川中路XXX号房屋权利人的同意转租证明，其有权终止租赁协议，但愿意接受新的合同方案。2013年11月20日，华都公司、华都美发厅以短信方式通知投桃公司，要求其提供盖好骑缝章的两份协议以便房管部门审核签订三方转租合同，并表示其可陪同办理所有经营手续。2014年3月6日，投桃公司向华都公司、华都美发厅返还了租赁房屋。
原审中，投桃公司诉称：华都美发厅在与投桃公司就上海市四川中路XXX号房屋签订房屋租赁协议时存在欺诈行为，故意隐瞒该房屋已出租他人并被其他企业登记为经营地址、转租未经房屋管理部门同意、华都美发厅承租期限已届满、仅有部分房屋面积可作为登记经营面积之事实，致使投桃公司承租房屋后无法正常经营及办理营业执照，现要求撤销投桃公司与华都美发厅之间的房屋租赁协议，并要求华都公司、华都美发厅共同返还租金132，000元、押金60，000元及赔偿投桃公司预期经营利润损失20，000元。
原审中，华都公司、华都美发厅辩称：华都美发厅与租赁房屋原承租人的租赁关系已终止，不存在一房两租；华都美发厅的承租期已续展且房屋管理部门亦同意转租，只是因投桃公司不配合而无法签订三方转租合同；华都美发厅转租给投桃公司的房屋有5张白卡且原承租人的营业执照已吊销，不影响投桃公司办理营业执照；合同约定的租赁面积与5张白卡的记载面积相一致；故华都美发厅在与投桃公司签订房屋租赁合同时并未隐瞒和欺诈，投桃公司未能正常经营及办理营业执照系其自身原因所致，与华都公司、华都美发厅无关，不同意投桃公司所有诉讼请求。
原审中，华都公司、华都美发厅反诉称：投桃公司以诉讼的方式明确表示不再履行租赁合同义务，构成违约，华都公司、华都美发厅为减少双方损失而于2014年3月6日收回房屋，故要求确认租赁协议于2014年3月6日解除，并要求投桃公司支付违约金50，000元，同意在投桃公司付清所有应付费用后返还多收租金17，742元及押金60，000元。
原审中，投桃公司针对华都公司、华都美发厅的反诉，辩称：投桃公司因受欺诈而与华都美发厅签订的房屋租赁协议应予撤销，且该协议于2014年3月6日终止履行是双方协商之结果，不存在违约金，故不同意华都公司、华都美发厅所有诉讼请求。
原审法院另查明，上海市四川中路XXX号系公有非居住房屋，由上海新黄浦（集团）有限责任公司（以下简称新黄浦公司）出租于华都美发厅，新黄浦公司代理人为上海仟宸置业发展有限公司（以下仟宸公司）。新黄浦公司与华都美发厅于2002年签订的4份上海公有非居住房屋租赁合同，合计记载面积为129.36平方米，租赁期限为2002年10月1日至2012年9月30日。2013年11月19日双方续签了4份上海市公有非居住用房租赁合同，合计记载面积129.36平方米（底层后间19.2平方米、底层前间77.94平方米、底层天井搭建9.42平方米、夹层15.6平方米、底层上阁7.2平方米），租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日。另华都美发厅与案外人上海京滩房产物业公司于1996年9月11日签订的上海公有非居住房屋租赁合同约定，上海市四川中路XXX号底层中间上阁部位7.2平方米由华都美发厅承租，租赁期限为1996年8月1日至2006年7月31日。
原审法院再查明，上海市四川中路XXX号原由华都美发厅出租于案外人上海合和元超市管理有限公司。2013年11月20日，华都美发厅向仟宸公司出具情况说明，表示上海合和元超市管理有限公司因经营不善停止经营并已搬离，且于2013年9月2日被立案吊销营业执照，上海市工商行政管理局黄浦分局市场主体监督管理科在情况说明上盖章证明情况属实。
原审审理中，投桃公司表示，其在签订租赁协议前实地勘察过上海市四川中路XXX号房屋，对于房屋面积曾有异议，后因华都美发厅提供的5份上海公有非居住房屋租赁合同所记载的面积确为136.56平方米且华都美发厅承诺全部面积可用于经营，故同意按该面积标准签订了租赁协议，但实际仅有底层87平方米面积可以登记注册为营业面积，其余阁楼不能作为营业面积；其承租房屋用于餐饮，于2013年11月5日去办理工商登记，因上海市四川中路XXX号房屋内已存在营业执照、面积未达到130平方米、无同意转租证明等原因而无法办理。华都公司、华都美发厅则否认其曾承诺上海市四川中路XXX号房屋全部面积均可作为营业面积，另表示，新黄浦公司同意签订证明其同意转租的三方转租合同，但必须由投桃公司、华都美发厅先行在三方转租合同上盖章确认；而投桃公司则表示是否同意转租系新黄浦公司与华都美发厅之间的事宜，与其无关；为此华都公司、华都美发厅提供了新黄浦公司代理人仟宸公司盖章确认的三方转租合同以作为新黄浦公司同意转租的证据。对于上海市四川中路XXX号底层中间上阁部位7.2平方米未再见记载于2002年起的上海公有非居住房屋租赁合同的问题，华都公司、华都美发厅表示新黄浦公司因历史原因不再就该部位收取租金及办理租赁手续，但房屋实际使用情况未转变。
原审法院认为：投桃公司与华都美发厅于2013年9月18日签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。关于投桃公司提及的华都美发厅在与其签订房屋租赁合同时隐瞒租赁房屋已出租他人并被其他企业登记为经营地址、转租未经房屋管理部门同意、华都美发厅自身承租期限已届满、仅有部分房屋面积可作为登记经营面积等事宜；首先，无证据可证明上海市四川中路XXX号房屋的前承租人上海合和元超市管理有限公司及管理部门新黄浦公司曾阻扰或干涉投桃公司承租及使用该房屋；其次，并无证据证明华都美发厅曾于租赁合同签订时承诺租赁房屋的可登记经营面积为130平方米；再次，投桃公司亦未就其曾至工商管理部门办理经营登记且因其提及的原因而被拒绝；最后，华都公司、华都美发厅在审理中提供的续签于2013年11月19日的上海市公有非居住用房租赁合同、三方转租合同、短信记录能证明华都美发厅对上海市四川中路XXX号房屋始终享有合法的承租资格及转租权，且已就投桃公司办理经营证照事宜提供协助；故投桃公司提出的华都美发厅在签订房屋租赁协议时存在欺诈的主张事实依据不足，难予采信，且房屋租赁协议已实际履行，亦不属可撤销合同范围。综上，对于投桃公司以存在欺诈为由要求撤销房屋租赁协议及华都公司、华都美发厅共同返还租金132，000元、赔偿预期经营利润损失20，000元之诉讼请求均不予支持。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。投桃公司提起本案诉讼，以其行为明确表示不愿继续履行租赁协议的真实意思，故华都美发厅提出解除合同并无不当；又鉴于投桃公司在2014年3月6日返还了租赁房屋，租赁协议于该日实际终止履行，故原审法院确认投桃公司与华都美发厅签订的租赁协议于2014年3月6日解除。因合同解除，双方权利义务终止，华都公司、华都美发厅已收取的2014年3月6日后的租金及押金应予返还。又因2002年起的上海公有非居住房屋租赁合同记载的上海市四川中路XXX号房屋面积合计为129.36平方米，少于租赁协议约定的136.56平方米，故根据公平及诚实信用原则，投桃公司在使用房屋期间应付租金亦应按面积减少比例调整为每月20，840元，其多付的部分租金由华都公司、华都美发厅一并返还。
因投桃公司不愿继续履行合同导致租赁协议解除，故其对合同解除理应承担相应违约责任，华都公司、华都美发厅要求其支付违约金有合同依据，于法无悖，予以支持。
据此，原审法院作出如下判决：一、投桃公司与华都美发厅就上海市四川中路XXX号公有非居住房屋签订的租赁协议于2014年3月6日解除；二、投桃公司于判决生效之日起十日内支付华都美发厅违约金50，000元；三、华都公司、华都美发厅于判决生效之日起十日内返还投桃公司多收取的租金24，431元；四、华都公司、华都美发厅于判决生效之日起十日内返还投桃公司押金60，000元；五、对于投桃公司其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人投桃公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院在经审理查明中提到就同一地点被上诉人在出租给上诉人之前已经出租给案外人。案外人虽停止经营且被吊销营业执照，但案外人在法律上还存在，且其注册登记的企业经营地址正是被上诉人又重复出租给上诉人的房屋。因此，被上诉人虽然交付了房屋，但上诉人实际上无法就同一地点申请注册登记企业。第二，被上诉人出租的房屋面积实际低于被上诉人谎称的136.56平方米，而且被上诉人谎称的面积远大于可登记的经营面积。在上诉人之前承租同一地点的案外人，其登记的经营面积是87平方米。被上诉人在与上诉人签订合同时谎称可注册登记的经营面积是130平方米，其用欺诈的手段隐瞒了真实的可登记经营面积。第三，被上诉人如果能提供其上家同意其转租的证明，应该是在双方合同签订时，如果给予合理期限，那也最多应该在合同签订后两个星期内。事实上，被上诉人直到一审判决还未提供过由其上家新黄浦公司盖章同意转租的证明。第四，租赁合同签订后上诉人发现被上诉人的欺诈行为后随即提出了异议，签订合同后上诉人由于不能办出营业执照，故从未使用过租赁房屋，不存在所谓合同实际已履行的事实。第五，由于被上诉人的欺诈行为直接导致上诉人无法申请营业执照和开展经营活动，造成上诉人很大的损失。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人的一审反诉请求。
被上诉人华都公司、华都美发厅辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，关于房屋面积的问题，应当以5张白卡为准，上诉人所称的87平方米只是其中一张白卡。第二，原承租人的营业执照确实处于吊销状态，但不存在上诉人无法办理营业执照的情况，被上诉人去工商部门了解过，也多次明确表示愿意帮助上诉人办理工商登记，但上诉人没有就被上诉人的表示作出任何反应。第三，上诉人所称转租未经新黄浦公司同意，并不表示新黄浦公司不同意，而是需要被上诉人配合完成相应的程序，但被上诉人不予配合。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，被上诉人表示不再要求上诉人支付5万元违约金。
本院认为：二审中，双方的争议焦点在于，被上诉人在与上诉人签订房屋租赁协议时是否存在欺诈行为，以致上诉人有权请求撤销该租赁协议。本院认为，第一，关于房屋面积的问题，双方协议约定为136.56平方米（以白卡为准），一审法院根据被上诉人提供的4份上海公有非居住房屋租赁合同（即白卡）确认租赁面积为129.36平方米，符合合同约定。上诉人主张被上诉人签订合同时谎称可注册登记的经营面积为130平方米，误导上诉人，构成欺诈，但上诉人并未就此提供证据证明被上诉人曾承诺可注册登记的经营面积为130平方米，因此，对于上诉人的该项主张，本院无法支持。第二，关于转租权的问题，上诉人认为被上诉人隐瞒了其不能提供房屋产权人同意转租的证明的事实，导致上诉人无法办理工商登记，构成欺诈；被上诉人则认为，由于涉案房屋是公有非居住房屋，其转租需要出租方、转租方与受租方签订三方的《公有非居住房屋转租合同》，但上诉人不愿意配合完成相关程序，责任不在被上诉人。对此，本院认为，从被上诉人提供的《公有非居住房屋转租合同》来看，被上诉人就租赁房屋享有相应的转租权，不存在被上诉人隐瞒其不能取得上家书面同意转租之事实的情况。第三，关于工商登记地址的问题，上诉人认为被上诉人隐瞒了涉案房屋已被前承租人登记为经营地址的事实，导致上诉人无法办理工商登记。对此，本院认为，首先，工商登记信息属于可以公开查询的信息，不存在被上诉人可以隐瞒的问题；其次，上诉人亦未提供证据证明其向工商登记机关申请工商登记，但因上述原因而被拒绝登记的事实。故上诉人的该项理由亦不能成立。综上，上诉人认为被上诉人在租赁协议订立过程中存在欺诈行为的主张，依据不足，其据此要求撤销房屋租赁协议的诉请，本院无法支持。二审中，被上诉人自愿放弃要求上诉人支付5万元违约金的诉请，于法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第2200号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第2200号民事判决第二项。
本案一审案件受理费2，765元，由上海投桃商务管理有限公司负担2，090元，由上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅负担675元；二审案件受理费5，005元，由上海投桃商务管理有限公司负担4，005元，由上海华都美容发展公司、上海华都美容发展公司美发厅负担1，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。