广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法商提字第25-42号
申请再审人（原审原告）：李云峰、林朝玲等十八户桃源村三期业主（详见判决书附表）。
委托代理人：李青，男，汉族，1960年11月12日出生。系本系列案第25号案件申请再审人。
委托代理人：李云峰，男，汉族，1970年10月20日出生。系本系列案第42号案件申请再审人。
被申请人（原审被告）：招商银行股份有限公司深圳分行。
负责人：张明辉，该行行长。
委托代理人：郭锡昆，该行职员。
委托代理人：黄建雄，该行职员。
原审第三人：深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人：王幼鹏，该委主任。
委托代理人：颜昌盛，深圳市房地产权登记中心工作人员。
委托代理人：张东煜，广东联建律师事务所律师。
原审第三人：深圳市住房和建设局。
法定代表人：李廷忠，该局局长。
委托代理人：叶彩彤，该局职员。
委托代理人：刘远，该局职员。
申请再审人李云峰、林朝玲等十八户桃源村三期业主与被申请人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）、原审第三人深圳市规划和国土资源委员会（以下简称规土委）、深圳市住房和建设局（以下简称住建局）借款合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院（以下简称原审法院）于2012年11月27日作出的（2012）深福法民三初字第256-273号民事判决已发生法律效力，李云峰等人不服该判决，向本院申请再审。本院于2013年6月26日作出（2012）深中法商申字第18-35号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘宝林等部分业主、十八案的委托代理人李云峰、李青、招行深圳分行的委托代理人郭锡昆、黄建雄、规土委的委托代理人颜昌盛、张东煜及住建局的委托代理人叶彩彤、刘远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，各案原告于2008年8月分别与原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称国土局）分别签订《买卖合同》，购买位于深圳市南山区桃源村三期的经济适用住房（具体房号见判决书附表），《买卖合同》约定付款方式为除首期款外，其余购房款向招行深圳分行按揭贷款支付。《买卖合同》第十四条约定“买方依本合同付清购房款后，即取得该住房的占有、使用权。在买方取得住房全部产权之前，住房不得出租、出售、赠予、抵押（除按揭外）”。第十八条约定“卖方应在该房屋交付使用后，将办理权属登记需由卖方提供的相关证件资料交付给买方，并按规定配合买方办理权属登记。”
为解决符合政策购买经适房市民在购房时遇到的资金困难，2008年，招行深圳分行与国土局签订《合作协议》，招行深圳分行同意为购买经适房的业主提供按揭贷款，国土局同意将出售给业主的经适房作为业主向招行深圳分行申请按揭贷款的抵押物，业主所购经适房的购房合同、购房收据、付清房款证明等有效文件在业主还清贷款本息前交由招行深圳分行执管；在按揭业主出现连续逾期超过90天及未按借款合同约定归还招行深圳分行发放的贷款本息或有其他严重违约行为影响招行深圳分行贷款安全时，招行深圳分行负责通过诉讼或仲裁手段提前收回违约业主的全部贷款本息；招行深圳分行可以根据生效判决申请强制执行，国土局在收到法院发出的裁定及《执行通知书》10个工作日内，在总房款中扣取住房折旧费和1万元的违约金后，将剩余房款（回购房款）一次性付给招行深圳分行，招行深圳分行同时将执管的违约业主的购房合同、购房收据、付清房款证明还给国土局；如回购款不足以清偿招行深圳分行债权及为实现债权垫付的相关法律诉讼、执行费用等的，招行深圳分行有权循相关法律途径继续向业主追索；招行深圳分行负责从回购房款中扣除违约业主欠招行深圳分行的所有贷款本息和费用后的余额退还违约业主。
同年八月，各案原告分别与招行深圳分行签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款及担保合同》及《个人购房借款及担保合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《借款及担保合同》约定贷款人（抵押权人）为招行深圳分行，各案原告为借款人（其中264号案的吴江道、266号案吴秀红、267号案的黄再兴、273号案的江子珉不是相应的《借款及担保合同》的借款人），招行深圳分行同意向各案原告发放贷款用于购买桃源村三期的经适房，该合同虽有抵押条款、保证条款内容，但各案原告并未在抵押人、保证人签章栏内签章。《补充协议》约定：“1、一旦借款人发生借款合同约定的违约事件，贷款人有权根据借款合同宣布贷款提前到期，并通过诉讼或仲裁手段提前收回全部贷款本息。如借款人拒不按照生效的法院判决或仲裁裁决履行还款义务的，贷款人有权按照其与深圳市国土资源和房产管理局签订的《经济适用住房按揭贷款业务合作协议》的约定，要求深圳市国土资源和房产管理局以相当于借款人购买经济适用房时的总房款扣除经济适用房折旧费（以每年2％总房款计收）和人民币壹万元整的违约金后的价格回购相关经济适用房，并将相关回购款项一次性支付给贷款人，用于偿还届时借款合同项下借款人所欠贷款人的全部贷款本息及其他债务。同时，贷款人有权将所执管的借款人的购房合同、购房收据、付清房款证明书交予深圳市国土资源和房产管理局。回购价款不足以清偿届时借款合同项下借款人所欠贷款人的全部贷款本息及其他债务的，贷款人有权继续向借款人追索。回购价款清偿届时借款合同项下借款人所欠贷款人的全部贷款本息及其他债务后仍有剩余的，贷款人应将剩余款项退还至借款人在借款合同中指定的扣款账户（相关款项一旦进入扣款账户，即视为借款人已经收到贷款人退回的剩余回购款）。2、借款人确认已经明确知晓贷款人与深圳市国土资源和房产管理局签订的《经济适用住房按揭贷款业务合作协议》的相关内容。并不可撤销的确认本补充协议第l条的全部约定。”
上述合同签订后，招行深圳分行依照《借款及担保合同》的约定向各案原告发放了贷款，并向各原告开具《代保管收据》，确认收取各原告所购经适房的“《广东省政府基金（资金）通用票据》2份，《深圳市经济适用住房买卖合同》2份”等材料。
桃源村三期经适房于2010年5月7日通过规划验收，于2009年1月交付业主使用，于2010年8月23日办理初始登记。
2009年深圳市政府进行机构改革，根据中共深圳市委（深发（2009）9号文）《中共深圳市委深圳市人民政府关于印发＜深圳市人民政府机构改革方案＞的通知》、（深府办（2009）100号）《关于印发市政府工作部门主要职责内设机构和人员编制规定的通知》的规定，深圳市人民政府原国土局的住房制度改革、住房保障及物业管理等职责，被整合划入住建局。
各案原告的诉讼请求为：1、招行深圳分行提供购房合同及相关证明文件为原告办理房产证；2、招行深圳分行向原告支付因其迟延办理房产证的违约金（请求的违约金金额见判决书附表）；三、诉讼费由招行深圳分行承担。
原审法院认为，一、关于部分业主主体资格的问题。264号案的当事人为吴江道、吴惠如，吴江道系《买卖合同》的共同申请人，但并非《借款及担保合同》的借款人，同样情况的还有266号案吴秀红、267号案的黄再兴、273号案的江子珉。该院认为，吴江道、吴秀红、黄再红、江子珉虽非《借款及担保合同》的当事人，但系所购买安居房的共同申请人，涉案借款系各案原告为购买所申请的安居房而贷，应为各案申请购房人的共同债务。且吴江道、吴秀红、黄再红、江子珉等人对请求返还的《买卖合同》及《广东省政府基金（资金）通用票据》等办证资料享有权利，故上列四原告与本案有直接的利害关系，可以成为本案的原告。招行深圳分行主张上述四人主体资格不适格，理由不成立，该院不予采信。
二、关于原告要求判令返还《买卖合同》及《广东省政府基金（资金）通用票据》等办证资料的诉讼请求。
原审法院认为，双方签订的《借款及担保合同》虽有抵押条款，但原告并未在抵押人签章栏内签章，双方并未成立抵押合同法律关系，且以房屋为抵押物抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，双方既未成立房屋抵押合同关系，亦未办理房屋抵押登记，原告主张双方之间存在抵押合同法律关系，理据不成立，不予采信。
招行深圳分行与原国土局签订的《合作协议》约定“业主所购经济适用房的购房合同、购房收据、付清房款证明等有效文件在业主还清甲方贷款本息之前交由甲方执管”，并约定在业主出现连续逾期还款等违约事由时，招行深圳分行可以凭生效判决向法院申请强制执行，而原国土局在收到法院发出的裁定及《执行通知书》后，应履行回购经适房的义务，以回购款抵偿各原告欠招行深圳分行的债务，招行深圳分行在原国土局履行回购义务后，须将所执管的违约业主的购房合同、购房收据、付清房款证明还给原国土局。上述约定可以看出，上述条款所称“业主所购经济适用房的购房合同、购房收据、付清房款证明等有效文件”系作为招行深圳分行的债权担保交由招行深圳分行执管。
在原告与招行深圳分行签订的《补充协议》中，对业主如出现违约事件，招行深圳分行的债权可通过回购款予以清偿的事项亦有明确约定。《补充协议》第1条亦明确，在招行深圳分行债权获得清偿时，“贷款人有权将所执管的借款人的购房合同、购房收据、付清房款证明书交予深圳市国土资源和房产管理局”，从该条文中可以看出，“借款人的购房合同、购房收据、付清房款证明书”交由贷款人即招行深圳分行执管系借款人同意，并且借款人知晓如发生逾期付款的违约事件，上述债权凭证在招行深圳分行债权实现后，将交还安居房主管部门。《补充协议》第2条明确“借款人确认已经明确知晓贷款人与深圳市国土资源和房产管理局签订的《经济适用住房按揭贷款业务合作协议》的相关内容。并不可撤销的确认本补充协议第l条的全部约定”，上述条款，表明原告知晓并认可“借款人的购房合同、购房收据、付清房款证明书”等债权凭证交由被告执管，并作为招行深圳分行债权的担保，以保障招行深圳分行贷款的安全。
原告与原国土局签订的《买卖合同》及原告交付购房款后形成的“《广东省政府基金（资金）通用票据》”，系记载双方权利义务关系的凭证，为债权凭证。原告基于该买卖合同，对原国土局享有要求交付合同约定的经适房、办理权属登记的权利，而原国土局依照该合同，亦享有要求各原告支付对价的权利，并在所售经适房取得全部产权之前，因业主违反法定或约定义务，对出售的经适房享有回购的权利。因此，原告与原国土局所签订的《买卖合同》所记载的债权具有财产权的属性。原告在该合同享有的债权亦具有可让与性，原告在该合同中享有的债权虽依安居房管理规定在取得所购安居房全部产权前不能进入市场转让，但在原告违反法定或约定义务时，可由政府主管部门依照规定进行回购，其债权可以流转变现，具有可让与性。《中华人民共和国担保法》第七十五条规定，“下列权利可以质押：…（四）依法可以质押的其他权利”。法律对可以转让的合同权利或其他债权是否可以出质，并无限制或禁止性规定，从解释上可以认为，法无禁止即为许可，因此，原告在《买卖合同》上享有债权是可以设立质权的。招行深圳分行执管原告的《买卖合同》及付款凭证，并以此作为其债权的担保，并未违反法律法规的强制性规定。
综上，原审法院认为，原告所主张的办证资料系作为招行深圳分行债权的担保质押在招行深圳分行，在原告未清偿贷款、招行深圳分行的债权尚未实现，或原告未提供其他担保保障招行深圳分行债权的情况下，原告请求返还用于担保的债权凭证，不应予以支持。
三、关于原告请求招行深圳分行为其办理房产证及支付迟延办证违约金的诉讼主张。
原审法院认为，办理房地产证系房屋买卖合同关系中出售方的合同义务，招行深圳分行并非与原告建立买卖合同关系的相对人，双方在《借款及担保合同》中亦未约定招行深圳分行负有为原告办理产权证的义务，故原告请求招行深圳分行为其办理房产证的诉讼请求及支付迟延办理房产证违约金的诉讼主张不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第七十五条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回李云峰、林朝玲等十八户桃源村三期业主的诉讼请求。各案案件受理费（详见判决书附表，已由原告交纳），由原告负担。
原审判决生效后，李云峰、林朝玲等人不服，向本院申请再审，请求：一、撤销原审判决；二、改判招行深圳分行履行办理涉案房屋产权证义务；三、改判招行深圳分行向各申请再审人支付逾期办理产权证违约金；四、一审诉讼费全部由招行深圳分行负担。其事实与理由主要有：一、一审法院对各申请再审人与招行深圳分行签订的《个人购房借款及担保合同》是否有效，未作出明确认定，属恶意回避。各申请再审人认为：其与招行深圳分行签订的《个人购房借款及担保合同》，包括特别签订条款、借贷条款、抵押条款、保证条款、其他条款，是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，属有效合同，请再审法院作出明确答复。二、一审法院违背事实和法律枉法判决。楼花按揭是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付剩余的购房款，将所购房屋抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。其主要特征：（一）、楼花按揭合同不是一个单独的合同，而是由购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、回购合同组成。（二）、最高人民法院关于《担保法》的司法解释理解与适用一书指出：楼花按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，买方将自己的期待权予以抵押。显然，各申请再审人将体现涉案房屋的全部权益的《买卖合同》、付清房款证明原件交于招行深圳分行执管，属期待权抵押关系。各申请再审人采取楼花按揭购房事实清楚，证据确凿充分。但一审法院完全无视上述证据，违背了这一重大事实，在一审判决中对上述事实只字不提，同时一审法院在招行深圳分行没有提供任何证据证明《买卖合同》中约定的回购款作为债权担保，双方形成权利质押关系的前提下，认定《买卖合同》中约定的回购款作为债权担保，双方形成权利质押关系。各申请再审人认为：一审法院故意违背各申请再审人采取楼花按揭购房这一重大事实，同时故意违背《民事诉讼法》第7条、《民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，属枉法裁判。三、《买卖合同》第21条约定：抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第二条所指房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。基于抵押关系设立，各申请再审人按合同约定履行了将体现涉案房屋的全部权益的《买卖合同》原件、付清房款证明原件交于招行深圳分行执管，招行深圳分行己接受，并开具了《代保管收据》予以确认，招行深圳分行在借款人（抵押权人）盖章栏内盖章再次确认抵押关系。同时招行深圳分行向出卖人（现住建局）支付了各申请再审人剩余购房款，并且双方已经实际履行。依据《合同法》第37条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。各申请再审人认为，一审法院依据《合同法》第32条规定认定，原、被告签订的《借款及担保合同》虽有抵押条款，但原告未在抵押人签章栏内签章，原、被告并未成立抵押合同法律关系。该认定属隐瞒双方已依约实际履行这一重大事实。四、一审法院以涉案房屋未办理抵押登记为由，认定申请再审人、招行深圳分行之间不存在抵押合同法律关系，恶意违背法律。《物权法》第15条规定：当事人之间订立设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第187条规定：以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《担保法》司法解释第47条规定：依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。显然，根据《物权法》第187条规定以及《担保法》司法解释第47条规定：对抵押权成立时间规定是一致的，即自登记时设立。另根据《物权法》第15条规定抵押合同自成立时生效。抵押权是否成立不影响抵押合同的效力。因此只要符合一般合同生效要件，即使未办理抵押登记抵押合同亦应有效。依据《立法法》第83条规定；同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。综上所述，一审法院依据《担保法》第41条、42条第2项规定，以涉案房屋未办理抵押登记为由，认定原、被告之间不存在抵押合同法律关系，违背法律规定。五、涉案房屋未办理抵押登记是由招行深圳分行违约所致，完全归责于招行深圳分行。首先，2011年6月11日，各申请再审人就招行深圳分行未依约履行办理楼花抵押登记义务，先期构成违约，依法向一审法院提起诉讼，庭审时招行深圳分行以不存在抵押合同法律关系为由，拒绝办理涉案房屋抵押登记手续，此案后经主审法官释明，各原告按自动撤诉处理。其次，本案中招行深圳分行再次以不存在抵押合同法律关系进行抗辩，恶意拒绝办理抵押登记手续。但一审法院隐瞒了该项事实，对招行深圳分行拒绝履行合同约定及法定义务的违约行为只字不提，而认定本案原、被告之间未成立抵押合同法律关系，更未办理抵押登记。未办理抵押登记既不能归责于原告，也不能归责于被告，其目的是帮助招行深圳分行逃避违约责任。六、一审法院推定各申请再审人将基于抵押关系设立而交予招行深圳分行执管的《买卖合同》原件、付清房款证明原件属于债权凭证，没有任何法律依据。《房屋买卖合同》是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。各申请再审人与住建局签订的《买卖合同》及各申请再审人付清房款凭证原件系今后各申请再审人取得所购房屋以及房屋所有权证书的凭证。一审法院推定《买卖合同》及《广东省政府基金（资金）通用票据》为债权凭证，该认定没有任何法律依据。申请再审人认为，债权凭证是由人民法院发给债权人一种书面凭证，是指在执行程序中，被执行人无财产可供执行，或现有财产经强制执行后仍不足清偿债务的，由执行法院向申请执行人发放的、用以证明申请执行人对被执行人尚享有债权的权利证书。七、一审法院将各申请再审人基于抵押关系设立，而交于招行深圳分行执管的《买卖合同》原件、付清房款证明原件认定为债权凭证，属权利质押，该认定属故意违背法律。《担保法》第64条规定：出质人、质权人应当以书面的形式订立质押合同。各申请再审人认为，依据《担保法》第64条规定，权利质押必须签订权利质押合同，合同内容必须包含《担保法》第65条规定条款。各申请再审人并未与招行深圳分行签订权利质押合同，《个人购房借款及担保合同》也未有符合《担保法》第65条规定的条款。八、一审法院认定涉案房屋办理产权证是出售方的合同义务，而非招行深圳分行的义务，严重侵害了各申请再审人的合法权益。各申请再审人认为，基于涉案房屋抵押关系设立，各申请再审人己将《买卖合同》原件、付清房款证明原件交于招行深圳分行执管，而办理涉案房屋产权证必须提交的《买卖合同》原件、付清房款证明原件不在出卖方手里，如果认定出卖方为涉案房屋办理产权证的义务人，势必造成各申请再审人将永远无法取得产权证的境地，严重侵害了各申请再审人取得产权证的合法权利。九、招行深圳分行阻挠办理涉案房屋产权证，是导致各申请再审人至今未办理涉案房屋产权证的主要原因。对此，深圳市住建局《关于桃源三期业主信访有关问题的回复》以及《关于桃源三期业主提出的12个问题的答复》作了充分证明。两《答复》的第4条明确指出：银行为控制风险，保护自身利益，在业主尚未还清贷款前不同意为业主办理房产证。2011年1月27日、2月7日，各申请再审人曾致函招行深圳分行，要求提供《买卖合同》原件、付清房款证明原件，履行办理产权证义务，招行深圳分行置之不理。特别强调的是，2012年8月8日关于涉案房屋办理产权证一事，深圳市住建局再次召集有关职能部门开会，并以会议纪要形式强调要求招行深圳分行尽快为涉案房产办理产权证，招行深圳分行不予理睬。因此，招行深圳分行阻挠办证事实清楚，证据确凿充分。十、《个人购房借款及担保合同》中第25.2条约定；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。25.3约定：如贷款人在抵押物办妥房屋产权证书及／或抵押登记之前即向借款人发放贷款的，则借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及／或房屋产权证书正本等抵押物权属证明文件交由贷款人执管。而一审法院隐瞒了该合同约定，认定该合同中并未约定被申请人负有为申请再审人办理产权证的义务。十一、招行深圳分行拒绝履行合同约定义务，构成严重违约，依法应承担违约责任。2010年6月16日，涉案房产已经初始登记，具备办理产权证的前提条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《深圳经济特区房地产登记条例》第36条规定，无论是按合同约定还是法律行政法规规定，招行深圳分行均未履行办理涉案房屋产权证义务。依据《合同法》第8条、第41条、第60条规定，招行深圳分行依法构成违约，应当承担违约责任。各申请再审人与招行深圳分行签订的《个人购房借款及担保合同》属招行深圳分行提供的格式合同，整篇合同共50条款，各申请再审人仅享有2条权利，而且是不可得到的。其余大多数条款都属于各申请再审人不履行义务所应承担违约责任。双方权利、义务明显不均衡。依据《民法通则》司法解释第72条规定，应认定为显失公平。根据权利义务对等、诚实信用原则，请求再审法院按各申请再审人己付房款总额按日在本合同载明的利率水平上加收百分之五，判决招行深圳分行向各申请再审人支付逾期办理产权证违约金。
招行深圳分行再审答辩称，一、各申请再审人与招行深圳分行签订的借款合同中的抵押条款及与抵押相关的规定对双方当事人依法不产生法律约束力，双方之间并不存在房地产抵押合同法律关系。二、招行深圳分行依法不负有为各申请再审人办理房产证的义务。三、招行深圳分行在各申请再审人全额偿还在相关借款合同项下的贷款本息和费用前实际执管相应的《广东省政府基金（资金）通用票据》、《买卖合同》，具有充分的法律依据。各申请再审人无权要求招行深圳分行提供购房合同及相关文件用于办理房产证。四、各申请再审人主张招行深圳分行应向其支付迟延办理房产证的违约金，没有法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
原审第三人规土委答辩称，规土委与本案的处理结果没有法律上的利害关系，不是本案适格的第三人，原审判决结果也未涉及规土委的法律责任。如果规土委与各申请再审人因涉案房地产登记发证发生纠纷，那么该纠纷也属于行政纠纷，依法不属于民事诉讼受案范围，请再审法院依法作出裁判。
原审第三人住建局答辩意见同规土委意见。
本院再审查明，原审查明事实清楚，予以确认。
再审补充查明，因各申请再审人等业主通过各种渠道信访、诉讼，要求招行深圳分行提供办理所购桃源村三期经适房房地产证所需的资料，为业主办证。原审审理期间，招行深圳分行提交其于2011年8月18日向住建局发送的公函，该公函表示为解决业主的诉求、维护社会稳定，结合双方于2008年8月签订的《合作协议》约定，拟在2011年8月30日前将招行深圳分行代为执管的购房合同、收款收据等资料移交住建局，但要求上述资料移交完毕后，招行深圳分行仍保留其在《合作协议》项下所享有的权利。第三人住建局未提交证据证明其已作出回复。
原审期间，2012年8月23日，住建局、市产权登记中心等部门形成《关于桃源村三期保障性住房产权登记及抵押登记有关问题的会议纪要》，内容主要有：一、关于保障性住房业主产权登记问题。我市历史上存在安居房按揭贷款均不办理抵押登记的惯例，但近年保障性住房供应量迅速扩大，保障性住房购买人权利保护意思不断增强，办理房地产证的诉求愈发强烈。会议认为，《物权法》、《深圳市保障性住房条例》等法律法规出台后，购房人要求办证的诉求有其合理性、合法性，相关部门应当共同努力，完善程序，帮助购房人实现办证诉求。会议建议由市规划规土委牵头、市住房和建设局配合，印制保障性住房产权登记及按揭贷款抵押登记办事指南，为保障性住房购买人和银行提供指引。二、关于桃源村三期住房产权登记问题。为协助解决招商银行、建设银行等多家保障性住房抵押银行与桃源村三期业主关于房地产办证问题的法律纠纷，化解矛盾，促进社会和谐，与会各单位达成一致，同意相互配合，先予办理桃源村三期按揭贷款业主的产权转移和抵押登记。具体由市房地产权登记中心牵头拟定产权转移登记和抵押登记工作流程、需求，市住房和建设局予以配合，为抵押双方当事人办理登记事项创造条件。
另外，再审庭审中，招行深圳分行表示，现在除各申请再审人外的桃源村三期的部分业主已经办理了房产证和抵押登记，流程是办完房产证后需签抵押合同，办证的程序和抵押的程序基本上是同步递件的。规土委代理人陈述，本系列案没有证据显示各方当事人向产权登记部门申请过办理涉案房产的抵押登记和房屋转移登记；产权登记、抵押登记和转移登记都是以申请为前提的；根据会议纪要，规土委可以按照规定的程序向登记机关提出转移登记、抵押登记；转移登记需要买卖双方，即住建局及业主提出转移登记申请，抵押登记需抵押法律关系双方提出抵押登记申请。住建局代理人亦表示可以配合业主办理各种登记行为。各申请再审人亦表示愿意办理抵押登记和转移登记，但同时坚持要求招行深圳分行承担逾期办证违约金。
综合各方诉辩观点，本院评判如下：
本院认为，各申请再审人与招行深圳分行签订的《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，依法成立并有效。但《个人购房借款及担保合同》列明的当事人为“贷款人”和“借款人”双方，尽管“贷款人”后括号注明“抵押权人”，但因各申请再审人并未在合同中的“抵押人”签章处签字，故双方的抵押合同关系因缺乏一方主体签字确认而未成立，双方亦未另外签订抵押合同。原审认定双方未成立抵押合同关系，本院再审予以认可。《个人购房借款及担保合同》签订后，双方亦未向房产登记机关申请办理抵押登记。根据《中华人民共和国共和国物权法》的相关规定，以建筑物或以在建的建筑物抵押的，应当办理抵押登记；抵押权自登记时设立。因此，本案各申请再审人主张双方存在抵押合同法律关系，于法无据，本院不予支持。
关于各申请再审人主张的《个人购房借款及担保合同》第25.2条、第25.3条对招商银行深圳分行的办证义务有约定问题。经审查，从上述条款内容理解，该两条款系为了保障抵押权人（贷款人）的权利而设置，不能推出抵押权人（贷款人）负有为抵押人办理房产证的义务。
本案各申请再审人与原市国土局签订《买卖合同》，购买保障性住房（经济适用房），为解决符合政策购买经适房业主在购房时遇到的资金困难，招行深圳分行与国土局签订《合作协议》，招行深圳分行同意为购买经适房的业主提供按揭贷款。根据商业惯例，银行提供贷款，借款人需要提供担保。根据政府相关部门为本案形成的会议纪要内容显示，我市历史上存在安居房按揭贷款均不办理抵押登记的惯例。而办理抵押登记是政府行政行为，从目前证据看，在本案一审诉讼前，政府部门并没有为涉案房屋设置办理抵押登记和产权登记的具体流程。因此，在招行深圳分行与原国土局签订《合作协议》中约定“业主所购经济适用房的购房合同、购房收据、付清房款证明等有效文件在业主还清甲方贷款本息之前交由甲方执管”，并约定在业主出现连续逾期还款等违约事由时，招行深圳分行可以凭生效判决向法院申请强制执行，而原国土局在收到法院发出的裁定及《执行通知书》后，应履行回购经适房的义务，以回购款抵偿各申请再审人欠招行深圳分行的债务，招行深圳分行在原国土局履行回购义务后，须将所执管的违约业主的购房合同、购房收据、付清房款证明还给原国土局。上述约定可以看出，上述条款所称“业主所购经济适用房的购房合同、购房收据、付清房款证明等有效文件”，系作为招行深圳分行的债权担保交由招行深圳分行执管。另外，在申请再审人与招行深圳分行签订的《补充协议》中，对业主如出现违约事件，招行深圳分行的债权可通过回购款予以清偿的事项亦有明确约定。《补充协议》第2条明确“借款人确认已经明确知晓贷款人与深圳市国土资源和房产管理局签订的《经济适用住房按揭贷款业务合作协议》的相关内容。并不可撤销的确认本补充协议第l条的全部约定”。上述条款表明各申请再审人知晓并认可“借款人的购房合同、购房收据、付清房款证明书”等债权凭证交由招行深圳分行执管，并作为招行深圳分行债权的担保，以保障招行深圳分行贷款的安全。各申请再审人作为具有完全民事行为能力人，签字确认上述协议，应当依约履行。至于一审法院认定双方构成质押担保的问题，本院认为，一审法院的认定缺乏法律依据，本院予以纠正。
综上，本院认为，涉案房产未能办理抵押登记，是受政府相关政策限制所致，银行在未能办理抵押登记的情况下，执管各申请再审人的买卖合同等资料用作债权担保，符合合同约定。现政府相关部门已作出会议纪要，同意先予办理桃源村三期按揭贷款业主的产权转移和抵押登记。市规土委和市住建局的代理人亦当庭表示涉案房产现已可以进行产权登记及抵押登记，招行深圳分行也表示愿意配合业主办理，则本案各申请再审人应当与招行深圳分行相互配合，向相关职能部门提出登记申请。各申请再审人要求招行深圳分行履行办理产权证义务及支付逾期办证违约金，因招行深圳分行并非与其建立房屋买卖关系的合同相对人，双方的合同中也未约定银行负有办证的义务，更没有关于逾期办证违约金的约定，故各申请再审人的主张缺乏合同依据，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第256-273号民事判决。
本案再审案件受理费（详见判决书附表，已由各申请再审人预交），由各申请再审人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 静
审判员 胡 劭
审判员 张秀萍
二〇一三年十二月十七日
书记员 任 洲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
（2013）深中法商提字第25-42号判决书附表：
序号再审案号一审案号姓名违约金
（元）再审受理费（元）125258李青、陶娟78754.951769226259刘宝林、邓小莲598671297327260麦国平602711307428261徐圳55384.331185529262蓝丽、罗杰64335.341409630263丁俊荣、丁德亮65750.631444731264吴江道、吴惠如54486.951162.2832265罗建华、朱长征59307.921283933266周飞、吴秀红57069.8812271034267胡光华、黄再兴72599.6616151135268饶必勇60419.2713101236269吴玉文69175.1415291337270王晓岗、叶凤嫦49352.6710341438271严加琼639**.4914001539272李晓平64421.7814111640273周丽华、江子珉5889312721741257古换青、陈笑英6849015121842256李云峰、林朝玲63942.061399