北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初4739号
原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人：李永青,总经理。
委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。
被告：石建梅，女，1982年1月1日出生，住北京市门头沟区。
原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告石建梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司的委托诉讼代理人王新江，被告石建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：1、要求石建梅给付北京市门头沟区永定镇惠康嘉园1203房间（以下简称1203房间）2015年3月23日至2015年11月10日期间的物业服务费895.73元、滞纳金615.36元、生活垃圾清运费18.82元，共计1529.91元。2、案件受理费由石建梅负担。事实和理由：2014年2月19日，我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信房地产公司）签订《前期物业管理服务合同》，接受委托对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区实行物业管理。同年3月23日，我公司与业主石建梅签订《物业管理服务协议》，就其所有的1203房间的物业管理服务及收费标准等相关事项进行了约定。同时，石建梅根据约定预交了2014年度物业服务费及垃圾清运费。2015年11月10日，我公司撤出了惠康嘉园小区。撤出前，我公司在小区张贴催交物业费通知，石建梅仍未交纳物业费。为此，诉至法院。
被告石建梅答辩称：不同意博宇嘉公司诉讼请求。理由是：第一，博宇嘉公司请求交纳物业费的程序不符合法律规定。《北京市物业服务收费管理办法》第十七条规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当给予支持。惠康嘉园小区未成立业主委员会，我也未收到博宇嘉公司的书面催缴通知单。博宇嘉公司起诉追缴物业费，程序不合法。第二，博宇嘉公司收费标准不符合规定。博宇嘉公司与业主签订物业服务合同第五章规定，“1、本物业的管理服务费用执行已委托的北京市建委在服务平台公布48家评估机构依据经济适用住房有关物业管理服务费用的相关规定进行评估后的标准。2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。”这一约定与《北京市物业管理服务收费办法》第五条、第六条规定不符，损害了业主合法利益，请求法院裁决博宇嘉公司收费依据不合法。另外，博宇嘉公司提供的物业费明细表中记载，电梯运营费标准为1.05元/建筑平方米/月，根据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》规定的计算方法，惠康嘉园4区1号楼电梯收费标准应为0.63元/建筑平方米/月，两者差别很大。《物业管理服务协议》是博宇嘉公司提供的格式合同。根据合同法的规定，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，请求法院确认关于物业服务收费标准条款为无效条款。第三，博宇嘉公司在物业服务合同纠纷中一直未履行小区的管理、维护义务，存在卫生差、安保人员不足现象，致使出现业主物品失窃、人身受伤等严重后果。博宇嘉公司违约行为还有：1、未与业主协商一致即私自撤离物业服务区域，停止服务；2、未依照合同约定向业主公开物业服务费用收支情况；3、楼道内堆放杂物不及时清理，中水未开通，保安长期不到岗；4、博宇嘉公司收取装修管理费，却未履行管理职责。第四，《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》有关物业费纠纷的规定中，均没有关于滞纳金的规定，请求法院确认《物业管理服务协议》中有关滞纳金的条款无效。第五，《物业管理服务协议》中无关于垃圾清运费的约定，对支付垃圾清运费的请求不认可，2014年是否交纳垃圾清运费记不清了。第六，回迁协议上约定的房屋权利人虽然是我，但该套房屋没有房产证，没有证据证明我是业主。另外，《物业管理服务协议》我是被迫签订的。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：
2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方交纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。
2014年3月23日，石建梅（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号为1203房间，房屋建筑面积为56.12平方米。第一章物业服务管理事项，一、乙方提供物业服务：……第二条共用设施、设备的日常养护、运行和管理；……第五条小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第八条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条消防管理服务；……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收生活垃圾消纳费。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利与义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；……6、装饰装修房屋时，遵守《业主手册》之相关内容及《房屋装饰装修管理协议》。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年3月23日之前预付下一年度的物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三作为违约金。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”协议签订后，石建梅交纳2014年3月23日至2015年3月22日的物业服务费。
围绕博宇嘉公司履行《物业管理服务协议》是否符合约定的答辩意见，石建梅提交照片复印件7张，用以证明惠康嘉园小区在单元门门禁、楼道内堆物、小广告、空地绿化、消防栓维护、夜间照明、电梯卫生等物业管理和服务方面存在问题。博宇嘉公司质证后称：照片没有记载拍照时间，且无法显示拍摄地点，博宇嘉公司于2015年11月10日撤出惠康嘉园小区，无法确认照片的真实性，对照片内容的关联性不予认可；关于物业服务标准，在前期合同和物业合同中均已明确约定。
经核实，博宇嘉公司主张石建梅未交纳2015年3月23日至11月10日期间物业服务费895.73元，本院予以确认。
另查，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。本院在审理博宇嘉公司起诉惠康嘉园业主物业服务合同纠纷的系列案件过程中，经调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办证实：2015年5月6日，博宇嘉公司与其他两家物业公司共同向永定镇人民政府递交了《关于解决永定镇S1线农民回迁安置房物业费二次征收困难的请示》；2015年8月10日，博宇嘉公司又向小区办递交了《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通告的照片复印件。
本院认为：一、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故惠康嘉园建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》有效，该合同对包括石建梅在内的全体业主均具有法律约束力。本案双方当事人签订的《物业管理服务协议》，虽系博宇嘉公司提供的格式合同，但事先拟定的双方权利义务内容并不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，当事人意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，《物业管理服务协议》合法有效。博宇嘉公司在撤出物业服务的相当期限之后，依法享有向石建梅追索物业费的民事权利，博宇嘉公司提起诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，且博宇嘉公司在本案开庭审理中明确提出诉讼请求后，石建梅在合理期间内仍未履行交纳物业费的义务。据此，石建梅关于“《物业管理服务协议》为格式合同，物业收费标准不符合相关规定，应当确认无效，博宇嘉公司未与业主协商即撤出物业服务、未经催交即提起诉讼，不符合合同约定，起诉程序不合法”的辩称意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。
二、关于物业公司和业主行使权利与履行义务的关系问题。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。国务院发布的《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，石建梅以1203房间所有人身份与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》，约定：“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。”依照上述法律规定和协议约定，博宇嘉公司与石建梅在行使权利和履行义务时，均应遵循诚实信用原则。博宇嘉公司负有按照约定标准提供物业服务的义务，同时享有按照约定标准收取物业费的权利。石建梅接受博宇嘉公司提供物业服务过程中，在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，逾期未改正给石建梅造成损失的，博宇嘉公司应承担相应责任。同时石建梅负有按照约定标准和接受服务期限交纳物业费的义务。故石建梅关于“1203房间没有办理房产证，其不是业主，不应交纳物业费”的辩称意见，没有法律依据，本院不予采信。
三、关于博宇嘉公司物业服务存在瑕疵与石建梅交纳物业费数额问题。应当指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损。故此，业主不交纳物业费不是解决服务服务中相关问题的有效方式。物业服务企业亦应认真对待物业服务中出现的相关问题，及时与业主进行沟通，妥善处理不断改进和提高服务质量。在本案诉争的物业服务合同履行过程中，博宇嘉公司因“物业费二次征收困难”，多数业主未按约定期限主动交纳第二年度物业费的数月后撤出物业服务，虽不构成根本违约，其行为给业主生活带来一定影响应当是客观存在的。基于此，在本院审理的博宇嘉公司起诉业主追索物业费系列案件的调解过程中，博宇嘉公司提出减免部分物业费、放弃滞纳金和垃圾清运费的解决方案后，多数业主自愿通过协商的方式自行解决了争议。具体到本案，博宇嘉公司未能提供撤出物业服务后向石建梅催交过物业费，石建梅不构成拒绝交纳，但石建梅在没有证据证明因“博宇嘉公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，未主动按照约定期限交纳物业费，虽无拒绝行为但构成违约。现博宇嘉公司请求石建梅给付物业费，于法有据，本院予以支持。鉴于博宇嘉公司第二年度物业管理服务期限不足一个年度，且石建梅拖欠物业费并非故意，博宇嘉公司请求给付滞纳金，本院不予支持。诉讼中，博宇嘉公司未能提供石建梅已交纳2014年垃圾清运费的证据，石建梅亦不予认可，且双方签订的《物业管理服务协议》中未明确约定垃圾清运费标准，故博宇嘉公司请求石建梅给付垃圾清运费，本院不予支持。石建梅未能提供证据证明被迫签订《物业管理服务协议》，对其相应辩称意见，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、石建梅于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二〇一五年三月二十三日至二〇一五年十一月十日的物业服务费895.73元。
二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由石建梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审判员 张金星
二〇一七年十一月十三日
书记员 黄聪聪