北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07255号
上诉人（原审被告）孙延威，男，1971年11月7日出生。
委托代理人陈刚，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨振明（杨爱君之父兼其委托代理人），男，1943年9月9日出生。
委托代理人郝志勇，北京京尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨爱君，男，1967年6月5日出生。
上诉人孙延威因与被上诉人杨振明、杨爱君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨振明、杨爱君一审诉称：2004年9月7日，孙延威找到我们，请求我们将位于北京市通州区200号二层小楼及大厅等设施租赁给孙延威，并于同日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年。租金为第一、第二、第三年度每年4万元，第四、第五、第六年度每年5万元，第七、第八、第九、第十年度每年租金6万元等。孙延威在租赁物内开办网吧赢利，2011年12月5日凌晨2时，由于孙延威管理不善，网吧发生火灾，通州区梨园消防队迅速赶到，此时，大火正处于猛烈的燃烧阶段，发生火情的网吧是彩钢搭建的二层房子，一层楼顶的着火点位置已经被烧穿，网吧内的百余台电脑被烧毁，二层的厨房还有煤气罐，一小时后，大火被扑灭，二层主楼前被烧毁，门窗均烧毁等。本次大火造成了我们的租赁物的巨大经济损失，特别让杨振明、杨爱君难以接受的是，发生火灾后，孙延威竟然向我们封锁消息，我们最后赶到现场时，但经第一现场已经被破坏，现场一片狼藉。孙延威应于2013年9月给付杨振明、杨爱君2013年9月至2014年9月的租金，但经杨振明、杨爱君多次催告，孙延威分文未付。我方认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法使用，出租人可以解除合同，杨振明、杨爱君多次向孙延威严正提出解除合同要求未果，孙延威拒不支付租金，根据相关规定，诉至法院，请求判令孙延威支付2013年10月1日至2014年10月1日期间的租金60000元；判令孙延威支付逾期付款违约金（以60000元为基数，自2013年9月20日起计算，至实际租金实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准计算）；判令孙延威支付自2014年10月2日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（参照租赁合同的租金标准，以每月5000元计算）；判令孙延威立即腾退租赁物；判令孙延威赔偿毁损储藏室的损失赔偿金5000元、毁损水暖设施的损失赔偿金46000元；判令孙延威支付因使用储藏室空间的占用使用费48000元。本案诉讼费由孙延威承担。
孙延威一审辩称：双方的租赁合同已经无法继续履行，解约不是因为违约，而是因为拆迁，是不可抗力的因素。由于该租赁房屋拆迁致使孙延威无法正常经营使用，在起诉之前杨振明、杨爱君已经与拆迁方签订了相关的拆迁安置补偿协议，也就是租赁房屋的权属已经发生变更。由于租赁房屋拆迁无法经营，所以违约金不存在，合同到期之后的租金我方不同意赔偿。设备没有毁损，在2009年9月份杨振明、杨爱君默认的情况下我方使用了储藏室，在我方占用过程中杨振明、杨爱君没有要求我方支付费用，杨振明、杨爱君默认我方使用的行为。关于房屋腾退的问题，因为杨振明、杨爱君已经与拆迁方签订了拆迁协议，所以标的物的权属已经发生了变更，变成了拆迁方的，现在只是因拆迁合同不具备效力了，无法正常经营，杨振明、杨爱君一直没有跟我方谈论拆迁补偿的事情，只是让我方腾退，我方不同意。
一审法院经审理查明：2004年9月7日，杨振明、杨爱君（甲方）与孙延威（乙方）签订房屋租赁合同，合同内容为：根据国家有关法律和政策，为了明确甲、乙双方的权利和义务，经甲、乙双方友好协商一致，订立如下合同：一、甲方同意将其现有二层小楼及大厅在现有的基础上以租赁的方式租赁给乙方进行使用（不包括一层楼梯间小储藏室和一层东头有一间小储藏室），在乙方情况允许的条件下，二层东头暂用一间存东西用房。二、租赁期限为10年，即从2004年10月1日起至2014年10月1日止，需要续订时，另行协商再定。三、租金及付款方式：1.租金：租赁期内，第一个租赁年度租金4万元，在双方签字之日，提前交给甲方办理购置一台变压器，由乙方使用，所有权归甲方，由第二个租赁年度到第三个租赁年度每年租金为4万元。由第四个租赁年度至第六个租赁年度每年租金为5万元。由第七个租赁年度至第十个租赁年度每年租金6万元。2.付款方式：年度租金采用上交方式，每个租赁年度上交一次，即本合同自签字生效之日计算前10日交付齐每个年度的全部租金，采用现金结算方式，乙方对甲方不得拖欠租金，如拖欠租金，甲方有权终止租赁合同，此项租金不包括乙方在经营租赁期间所发生的任何例外费用，如水电暖费、维修、装修、安装费、工商、税金、卫生、街道占地等其他所发生的一切费用由乙方负责。四、甲方权利和义务：1.按合同的约定收取租金。2.在租赁期间，为乙方提供80千瓦变压器，在租赁期间，由乙方使用或维修，所有权归甲方。3.甲方不干预乙方的正常经营活动。4.协助乙方调解地方一些有关事宜。5.房屋主体维修甲方负责，如属于乙方在经营期间装修改造拆装问题，出现房屋主体结构破坏，由乙方负责维修。五、乙方权利和义务：1.自本合同签字生效之日起，乙方具有租赁房屋的使用权。2.在租赁期间，乙方有权在租赁房屋内进行经营活动并独立承担民事责任，经济责任和法律责任。3.乙方在经营期间，要守法经营，同时要保护好甲方的房屋及所有设施，装修不能破坏主体结构，未经甲方同意不准擅自拆装甲方的房屋设施，否则一切损失自负。如有损坏或丢失，乙方要负责维修或照价赔偿，如有任何不合法行为与甲方无关。4.乙方为了逃避债务或法律制裁或躲避交付租金等问题出现，乙方不能以任何理由抵押封存甲方的房屋设施和财产，并在租金逾期之内，甲方有权变卖乙方留置扣押的财产，抵扣拖欠租金。六、违约责任：除不可抗力的事件外，如因国家法律、政策改变（如旧村改造、国家占地及不可抗力的自然灾害），甲、乙双方有下列行为之一的，应当承担违约责任：1.因甲方原因造成违约，乙方不能经营，需要终止合同，由甲方承担支付乙方对房屋装修损失，迁移所发生的一切费用。2.在本合同期内，乙方由经营原因提出终止合同，必须征得甲方同意，乙方投资动产归乙方所有，甲方收回房屋，如需要转让、转租、转包、更换法人，必须重新与甲方签订合同。3.如遇有国家占地、政策改变、旧村改造，在乙方经营期间，拆迁赔偿费属于乙方投资安装的所有动产设施损失作价赔偿费归乙方所有。七、本合同到期后，乙方要保持甲方房屋的完好，乙方自行购置的设施属于动产的由乙方收回，属于不动产部分或加装修形成的附属物留给甲方，甲、乙双方应提前三个月进行协商，在同等条件下，可以优先乙方续租。
合同签订后，双方开始履行合同的内容，孙延威在此经营网吧。孙延威的租金已经交纳至2013年9月30日，之后的租金尚未交纳，现涉诉房屋仍由孙延威占用。2014年10月1日双方合同到期后，未续签合同。因轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站项目建设（以下简称“两站一街项目”），需要征占土地，涉诉院落在拆迁范围之内。2011年12月18日，杨振明、杨爱君签署了集体土地住宅房屋搬迁补偿协议，但北京市土地整理储备中心通州区分中心、北京市通州区台湖镇人民政府尚未盖章。相关工作人员对涉诉房屋的房屋条件、附属物等情况进行了调查清登。
一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，杨振明、杨爱君、孙延威应受合同内容的约束。现孙延威拖欠2013年10月1日至2014年10月1日止租金的行为不妥，孙延威应当向杨振明、杨爱君交纳该期间租金。关于杨振明、杨爱君主张的逾期付款违约金，由一审法院根据拖欠时间以及中国人民银行同期贷款利率标准计算。因涉诉房屋遇拆迁，双方因拆迁利益分配问题发生纠纷，孙延威在此未实际经营，故对于杨振明、杨爱君要求孙延威支付合同到期后的房屋使用费的诉求，一审法院不再支持，双方的合同于到期之时解除，孙延威亦应当将涉诉房屋予以腾退。关于杨振明、杨爱君主张的储藏室占用使用费，孙延威称使用储藏室系经过杨振明、杨爱君默认，本案中杨振明、杨爱君亦未提交证据证明向孙延威提出异议，故孙延威的陈述更符合常理，因此一审法院对于杨振明、杨爱君的该项请求不予支持。关于杨振明、杨爱君主张的毁损储藏室、水暖设施损失，依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、孙延威向杨振明、杨爱君支付租金六万元及相应的违约金（违约金以六万元为计算基数，自2013年9月21日计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），于本判决生效之日起十日内执行清；二、孙延威将房屋腾退给杨振明、杨爱君杨振明、杨爱君，于本判决生效之日起十日内执行清；三、驳回杨振明、杨爱君的其他诉讼请求。
孙延威不服一审法院上述民事判决，以一审法院查明事实不清、适用法律不当，侵害了上诉人合法权益为由。向本院提起上诉。其请求：1.撤销（2014）通民初字第07690号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
杨振明、杨爱君辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系有效合同，双方均应按约定履行义务。而在双方合同到期解除后，孙延威理应履行给付拖欠的租金、逾期付款违约金和腾退房屋的义务，本院对杨振明、杨爱君的上述请求予以支持。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持；对孙延威的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3480元，由杨振明、杨爱君负担2180元（已交纳），孙延威负担1300元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费1300元，由孙延威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 张 羽
代理审判员 陈 烁 琳
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘爽书记员李星月