福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1398号
上诉人（原审原告）：厦门市小羽佳服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路319号D幢第六层之602室，统一社会信用代码91350203705405374K。
法定代表人：翟焰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗和新，福建秋生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丽虹，福建秋生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏莎莉，香港特别行政区居民，女，1948年9月10日出生，住香港。
委托诉讼代理人：郑志宁，福建金海湾律师事务所律师。
上诉人厦门市小羽佳服务有限公司（以下简称小羽佳公司）因与被上诉人苏莎莉房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦门市小羽佳服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判支持小羽佳公司一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由苏莎莉承担。事实与理由:一审法院认定双方当事人未就续租事宜达成合意的情况下，苏莎莉有权依据合同约定没收小羽佳公司支付的押金70000元，系认定事实不清，适用法律有误。一、郑经理系苏莎莉的代理人，有权代表苏莎莉处理讼争房屋的续租事宜，且双方就讼争房屋续租事宜达成合意。1.合同约定的租赁期限届满前，小羽佳公司就讼争房屋租赁合同是否续签事宜与苏莎莉的代理人郑经理多次进行协商，从整个沟通协商过程，可看出老四郑经理系苏莎莉的代理人，其有权代表苏莎莉处理讼争房屋的续租事宜。一审法院认定郑经理并非苏莎莉的代理人，其无权处理续租事宜系认定事实不清；2.苏莎莉同意延期一个月，双方达成续租合意。首先，对于小羽佳公司曾于2016年10月25日发出不再续租通知书及2016年12月7日收到苏莎莉关于租赁合同期限届满前有关事项的通知，小羽佳公司并无异议。但小羽佳公司在接到苏莎莉通知前就积极与苏莎莉沟通续租事宜。尔后，经过双方多次沟通，双方达成续租一个月的合意，租期自2016年12月16日至2017年1月15日。其次，小羽佳公司依约支付了续租费用，根据小羽佳公司提供证据显示：小羽佳公司总经办负责人“郑姐，款已转请查收，谢谢！”“续一个月房租共计56580元，请知悉”。郑经理“好”“我查下，通知小何去物业”。可见，苏莎莉认可续租的事实，亦已接受了租金。再者，苏莎莉亦按照双方约定的租赁时间（2017年1月15日）与小羽佳公司办理房屋交接手续。因此，双方当事人就续租事宜达成合意的情况下，苏莎莉无权没收押金70000元；3.在双方达成续租合意后，小羽佳公司积极主动要求签订房屋租赁合同，苏莎莉故意拖延，怠于与小羽佳公司签订合同，即便双方未签订租赁合同，亦不当然的认定双方未对续租达成合意；4.2016年12月17日的停水停电的行为不能简单推断双方就续租事宜未达成合意。此前，双方已对讼争房屋租赁合同已达成续租合意。2016年12月17日的停水停电行为系事出有因，一审法院推断2016年12月17号的停水停电行为系双方对续租事宜未达成合意不符合事实。二、小羽佳公司不存在违约情形，有权要求退还押金70000元。双方在达成续租一个月的合意后，小羽佳公司支付了续租租金，且在期满后将讼争房屋交还给苏莎莉，结清了所有的水电、物业费用并办理了房屋交接手续。依据合同约定，小羽佳公司不存在违约情形，苏莎莉应将房屋租赁押金70000元返还给小羽佳公司。
苏莎莉答辩称，苏莎莉从未与小羽佳公司就续租事宜达成合意，小羽佳公司以双方已就案涉房屋续租事宜达成合意为由提出本案的上诉请求，缺乏事实。1.郑经理、何小玲是苏莎莉所开办的厦门高骏红木制品有限公司的员工，因办理收房时，苏莎莉正在香港，所以苏莎莉让郑经理、何小玲前往案涉房屋与小羽佳公司办理房屋的交接手续，但苏莎莉并未授权如上二位人员与小羽佳公司协商续租的有关事宜，就续租的有关事项，在苏莎莉的书面通知发出之前，苏莎莉与小羽佳公司就已经协商且因为小羽佳公司单方面撕毁了口头协商的结果，所以也不存在继续再跟小羽佳公司协商续租的事宜。小羽佳公司提出的“合同约定的租赁期限届满前，上诉人就讼争房屋租赁合同是否续签事宜与被上诉人的代理人郑经理多次进行协商”的相关内容，不仅没有证据予以证明，而且从其表述的内容来看，也没有任何有关“郑经理”已经就房屋续租事宜得到苏莎莉授权的内容，更没有任何“郑经理”同意予以续租的表述。因此，小羽佳公司所称的郑经理、何小玲是苏莎莉有关房屋续租事宜的代理人的上诉意见，缺乏依据；2.苏莎莉从未同意与小羽佳公司续租一个月的事实，小羽佳公司于2016年10月25日向苏莎莉发出了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确告知其在合同期满后不再续租并要求苏莎莉于2016年12月15日安排人员与小羽佳公司做交接确认，苏莎莉在收到通知后，于2016年12月7日向小羽佳公司发出了《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》，明确告知小羽佳公司应于2016年12月15日将房屋交还给苏莎莉，否则，苏莎莉将按照《房屋租赁合同》第11条的约定追究小羽佳公司的违约责任。小羽佳公司在收到如上函件后，也未向苏莎莉提出任何异议。2016年12月15日，苏莎莉准时去收房，但小羽佳公司却未能按时交房，在2天的收房过程中均无果的情况下，苏莎莉才通过物业管理部门停止对案涉房屋进行供水供电。因此，所谓“续租一个月”是小羽佳公司的单方意思表示，苏莎莉从未同意与小羽佳公司续租一个月；3.小羽佳公司于2016年12月18日向苏莎莉转账的56580元，是小羽佳公司在租赁期限届满后占用苏莎莉的房屋而应支付与租金标准一致的房屋占用使用费，该费用的支付并未改变其在租赁期限届满后未及时将房屋交还给苏莎莉的违约事实，小羽佳公司仍应当对其违约行为承担违约责任。小羽佳公司所称的微信聊天记录，一是没有证据证明聊天记录中的“郑经理”即为苏莎莉代为办理收房手续的郑经理，二是从小羽佳公司举证的聊天记录的内容来看，“郑经理”或“何小姐”也没有对小羽佳公司所提出的续租一个月进行同意或确认；4.小羽佳公司要求与苏莎莉续签租赁合同，也是小羽佳公司的单方意思表示，基于小羽佳公司的违约行为，苏莎莉并没有义务与其续签租赁合同，也有权利不予小羽佳公司续签租赁合同，因此苏莎莉无需拖延或怠于与小羽佳公司续签租赁合同。苏莎莉系因小羽佳公司逾期交付房屋且拒不支付房屋使用费才进行的停水停电，小羽佳公司所称的“事出有因”不仅没有依据，也与其在一审中的陈述相互矛盾；5.基于小羽佳公司的违约行为，根据《房屋租赁合同》第11条的规定，苏莎莉有权追究小羽佳公司的违约责任并有权没收小羽佳公司的押金，小羽佳公司的上诉请求，缺乏根据。综上，由于小羽佳公司的行为已经构成严重违约，苏莎莉有权根据合同约定没收小羽佳公司的押金，小羽佳公司的上诉请求，缺乏事实和法律根据。
小羽佳公司向一审法院提起诉讼请求：苏莎莉返还小羽佳公司房屋租赁押金70000元并支付资金占用损失（以70000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月16日起计算至实际退还押金之日止）。
一审法院认定事实如下：2013年3月28日，小羽佳公司与苏莎莉签订一份《房屋租赁合同》，约定：小羽佳公司向苏莎莉承租讼争房屋，租赁期限自2013年4月16日起至2016年12月15日止；租赁期间第一年的租金为每月38050元，租金每年递增5%，租金每季度支付一次，应于每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前付清租金；小羽佳公司支付苏莎莉租赁期间押金70000元，合同期满，如小羽佳公司无违约责任，苏莎莉应无息将押金退还给小羽佳公司。该合同第十一条第4款约定“租赁合同终止时，乙方（小羽佳公司）应于合同终至之日将承租房屋交还甲方（苏莎莉）。若逾期交还，乙方应按本合同的约定交纳占用期间的租金及管理费等其他应付费用，且甲方有权没收乙方按本合同支付的押金，乙方还应赔偿甲方因此而发生的全部损失”。合同签订后，双方当事人依约履行了义务。
2016年10月25日，小羽佳公司向苏莎莉发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明：双方当事人于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2013年4月16日至2016年12月15日止，现因小羽佳公司经营扩大需要，拟在合同期满后不再续租，请苏莎莉提前做好安排，并于2016年12月15日合同截止日安排人员做好交接确认；并请苏莎莉于交接确认后将房屋押金60000元在三个工作日内返还。收到该通知后，苏莎莉于2016年12月7日向小羽佳公司发出《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》，载明：根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，小羽佳公司承租的讼争房屋的租赁期限将于2016年12月15日届满，小羽佳公司也在2016年10月25日明确表示不再续签租赁合同；请小羽佳公司按照《房屋租赁合同》约定准时于2016年12月15日将房屋交还给苏莎莉，否则，苏莎莉将依照《房屋租赁合同》约定第十一条第2款及第4款的约定追究小羽佳公司的违约责任，届时产生的后果将由小羽佳公司自行承担。小羽佳公司已收到苏莎莉发出的《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》。
2016年12月15日下午，苏莎莉指派的何小玲、郑经理（苏莎莉确认是其作为法定代表人所开立的厦门高骏红木制品有限公司的员工）前往讼争房屋处，与小羽佳公司进行交涉。双方的部分谈话内容如下：何小玲说“我们就是，还是要由一个期限，合同上本来就说，傲丽晚上我们要交接，因为你们书面这边，其实正常我们是要，要续约是要在你们和他期满之前，那今天都15号了”，小羽佳公司的员工答“好吧，我争取今天给你回复”，郑经理说“你要给我时间段，我们也比较好交代”。
2016年12月7日，苏莎莉对讼争房屋进行了停水停电。2016年12月8日，小羽佳公司通过银行转账方式向苏莎莉支付了56580元；苏莎莉于同日恢复了对讼争房屋的供水供电。2017年1月15日，小羽佳公司与苏莎莉指派的人员何小玲办理了讼争房屋的交接手续。
一审法院认为，小羽佳公司与苏莎莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。
小羽佳公司主张在合同约定的租赁期限届满后，双方当事人协商同意小羽佳公司继续承租讼争房屋一个月，苏莎莉对此予以否认，小羽佳公司对其主张未提交足够证据予以证明，应承担相应的不利后果，故对小羽佳公司的主张，一审法院不予采信。首先，从双方当事人之间的通知往来看，双方已确认租赁期限于2016年12月15日届满后不再继续租赁讼争房屋，苏莎莉将于当日向小羽佳公司收回讼争房屋；并且苏莎莉已明确告知小羽佳公司未依约返还讼争房屋将没收定金。其次，小羽佳公司主张其已于2016年12月13日同苏莎莉的代理人郑经理、何小玲谈妥续租事宜，但对此并未提交证据予以证明。第三，苏莎莉指定的接收人员何小玲、郑经理已于2016年12月15日前往讼争房屋处于小羽佳公司交涉讼争房屋相关事宜，从查明的交涉内容来看，显然至少在2016年12月15日双方当事人并未就续租事宜达成合意。第四，苏莎莉于2016年12月17日对讼争房屋停水停电的行为，可以证明双方当事人并未就续租事宜达成合意。第五，小羽佳公司并无证据证明郑经理、何小玲系苏莎莉的代理人，有权代表苏莎莉处理讼争房屋的续租事宜。第六，小羽佳公司并未提交足够的证据证明其提交的微信聊天记录中的“老四”、“何小姐”就是苏莎莉的代理人郑经理、何小玲；且从微信聊天的内容来看，“老四”、“何小姐”均未对小羽佳公司要求续签一个月的租赁合同予以同意或确认。第七，即便在小羽佳公司的催促下，苏莎莉亦未与小羽佳公司续签房屋租赁合同。最后，小羽佳公司虽于2016年12月18日支付苏莎莉款项，但其支付款项的行为发生于小羽佳公司未依约返还讼争房屋构成违约之后；且合同亦已明确预定小羽佳公司逾期返还讼争房屋应支付房屋占有使用费，故其支付款项的行为并不能径行认定为苏莎莉同意小羽佳公司继续租赁讼争房屋一个月。综上，对小羽佳公司主张苏莎莉同意小羽佳公司续租讼争房屋一个月期间，一审法院不予采信；对苏莎莉主张小羽佳公司于2016年12月18日支付的款项系房屋占有使用费，一审法院予以采纳。
综上分析，鉴于《房屋租赁合同》已经明确约定小羽佳公司在合同终止未返还讼争房屋时，苏莎莉有权没收小羽佳公司支付的押金70000元；而苏莎莉发出的《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》亦已明确告知小羽佳公司若未按时返回讼争房屋，苏莎莉将没收小羽佳公司支付的押金70000元。故在双方当事人未就续租事宜达成合意的情况下，苏莎莉抗辩其已依据合同约定没收小羽佳公司支付的押金70000元，符合法律规定，一审法院予以采纳。因此，现小羽佳公司要求苏莎莉返还押金70000元并赔偿资金占用损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回小羽佳公司的诉讼请求。一审案件受理费1560元，减半收取计780元，由小羽佳公司负担。
二审审理期间，小羽佳公司对以下事实有异议：1.一审判决查明“并请苏莎莉于交接确认后将房屋押金60000元在三个工作日内返还”中房屋押金应是70000元并非60000元；2.“审理中，小羽佳公司陈述…”关于同意时间没有认定清楚。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
审理中，小羽佳公司提交了微信聊天记录，拟证明：“老四”即为郑经理，其作为苏莎莉的代理人，有权代表苏莎莉的处理讼争合同的续租事宜，苏莎莉同意续租一个月。苏莎莉质证认为，上述证据不属于新证据。该聊天记录的真实性不予确认，且仅是部分截取。该聊天记录亦未证明“老四”有权利续签合同，只能证明其具有协调作用，亦同意续租的事宜，款项的收取也为房租，而非续租的费用。本院对该证据经分析认为，该“老四”为苏莎莉委托处理讼争房产事宜的人员，且从双方微信记录可知，“老四”多次称须汇报，而非由其决定续租事宜。同时，该聊天记录中亦未证明苏莎莉同意进行续租，故对小羽佳公司的证明主张不予采信。
本院认为，小羽佳公司上诉主张郑经理有权代表苏莎莉处理续租事宜，且达成合意。如前所述，根据小羽佳公司提交的证据，无法证明苏莎莉授权“郑经理”处理续租事宜，亦无法证明苏莎莉同意续租。根据双方的来复函等情况可知，系小羽佳公司首先明确其在租赁期满后不再进行续租，而苏莎莉也予以同意，故双方均明确小羽佳公司不再进行续租。且根据双方合同中约定“租赁合同终止时，乙方（小羽佳公司）应于合同终至之日将承租房屋交还甲方（苏莎莉）。若逾期交还，乙方应按本合同的约定交纳占用期间的租金及管理费等其他应付费用，且甲方有权没收乙方按本合同支付的押金，乙方还应赔偿甲方因此而发生的全部损失”，故苏莎莉依约收取小羽佳公司一个月租金，并非可证明其同意小羽佳公司续租一个月。现小羽佳公司因未按期搬离讼争房产，其应依约支付占用期间租金，并承担不予退还押金的后果。综上，小羽佳公司的上诉主张缺乏事实和合同依据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1560元，由上诉人小羽佳公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年四月二十六日
代书记员 陈 琳