山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终969号
上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。
法定代表人：张士家，董事长。
委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所所律师。
被上诉人（原审原告）：张连森，男，1980年12月26日出生，汉族，居民，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：刘福星，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁伟芳，山东乾元律师事务所律师。
上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥集团）因与被上诉人张连森商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新桥集团的委托诉讼代理人曲晨伟与被上诉人张连森的委托诉讼代理人刘福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新桥集团上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8683号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张的权利已经超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应在2009年12月31日前将房屋交付给被上诉人。事实上，被上诉人已于2010年3月7日领取了房屋钥匙，上诉人已于当日将房屋交付给被上诉人。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在2010年3月31日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2010年4月1日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效应为2010年4月1日起两年。但直至2017年8月15日向法院提起诉讼，被上诉人从未向上诉人主张其权利，且不存在因客观原因不能主张权利的情形。据此，被上诉人未在法定的诉讼时效期间行使其权利，故该诉求已超过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求依法不应得到支持。二、上诉人已于2016年9月30日履行了相关义务，2016年9月30日之后的逾期办证违约金请求于法无据。上诉人于2016年9月30日向房管部门递交了办证材料，涉案房屋已可办理产权登记手续，上诉人已经履行了合同义务。因而被上诉人无权主张2016年9月30日之后的逾期办证违约金。一审法院判决中所支持的2016年9月30日之后的违约金于法无据。综上，上诉人现依法提起上诉，恳请贵院查明案件事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
张连森辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张连森向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理坐落于烟台市芝罘区新桥路138号新桥国际佳苑B1座1单元3层9号房房地产权属登记证书；2、判令被告支付逾期办证违约金50406元（自2015年6月1日计算至2017年5月31日，以513767元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），同时自2017年6月1日起至被告实际协助原告办证之日仍按上述标准计付违约金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年10月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的、位于烟台市芝罘区新桥国际佳苑B1座1单元3层9号房屋一套，总金额为513767.94元；被告应在2009年12月31日前将经综合验收合格且符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照本合同交付期限约定，90日内开始办理初始登记。合同签订后，原告依约支付了房款。2010年3月7日，被告向原告交付了涉案房屋。原告未取得房地产权属登记证书，涉案房屋亦未办理初始登记。
2016年12月，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年8月15日，原告立案起诉，进入本案诉讼。
2017年9月19日，烟台市不动产登记中心为山东乾元律师事务所出具《关于烟台市芝罘区新桥国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》，载明：截至目前，我中心未收到新桥国际佳苑小区开发企业申请办理不动产权证书的申请资料。
诉讼中，经一审法院向烟台市国土资源局查询，涉案新桥国际佳苑小区所在的土地（土地证号为烟国用[2007]第1005**号）上存在抵押。
一审法院认为，本案争议焦点一是原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间。
依据涉案《商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后60日内，即2010年5月6日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应自2010年5月7日起计算。因原告主张的逾期办证违约金属于继续性债权，一审法院仅能支持自2016年12月原告向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解之日的前两年及其后的逾期办证违约金，现原告主张自2015年6月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止的违约金未超过诉讼时效期间，一审法院予以支持。
本案争议焦点二是商品房买卖合同未明确约定逾期办证违约责任，被告是否应当承担违约责任。
原告与被告于2008年10月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，形式要件齐备，权利义务约定明确，应认定为合法有效，双方当事人应恪守履行。履约中，被告于2010年3月7日向原告交付涉案房屋后，未能依约在60日内，即2010年5月6日前将应由被告提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门的事实清楚。被告辩称依据《商品房买卖合同》第十五条约定，当出现逾期办证情形时，被告无需向原告支付违约金，系曲解该条款原义，该条款明确约定了被告有义务在规定期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报房产管理部门备案，但未就违约责任作明确约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”故原告主张被告承担逾期办证的违约责任于法有据，一审法院依法予以支持。
本案争议焦点三是若被告应当承担逾期办证违约责任，违约金如何计算。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》未明确约定逾期办证违约金的计算方式。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告仅主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，系对自己民事权利的处分，一审法院予以支持。
关于原告请求被告立即协助办理房屋权属证书之主张，因涉案新桥国际佳苑小区所在土地上存在抵押，该小区也尚未办理初始登记，暂不具备办证条件，现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张连森支付逾期办证违约金50406元（以总房款513767元为基数，自2015年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2017年5月31日），同时自2017年6月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止继续按上述标准计付违约金给原告。二、驳回原告张连森的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1060元，由被告烟台新桥集团有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理房产证条件，其他事实同一审。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。上诉人在双方约定时间内未能按约履行将办理权属登记需要由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续的合同义务，应当承担相应违约责任。本案中，双方当事人对逾期办证违约金没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”属于继续性债权，原审期间，被上诉人仅主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，系对自己民事权利的处分，关于上诉人主张的超过法定诉讼时效抗辩，一审判决说理充分，本院不再赘述。综上，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年四月二十三日
书记员 于佳昕