广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1209号
原告（反诉被告）刘庆斌，男，1972年11月1日出生，住所：佛山市南海区。
委托代理人林汉明、徐秋文。
被告（反诉原告）麦庆光，男，1980年11月11日出生，住所：佛山市顺德区。
被告（反诉原告）麦庆广，男，1985年2月23日出生，住所：佛山市顺德区。
原告刘庆斌诉被告麦庆光、麦庆广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，两被告向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐秋文，被告麦庆光、麦庆广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉称：2013年7月14日，原告与两被告双方签订书面租赁合同，合同约定原告将位于佛山市禅城区福华路15号804房出租给两被告作住宅使用，租赁期限自2013年7月16日至2014年7月15日止，每月租金2000元，租赁按金4000元。两被告应在当月15日前付清当月租金，汇至原告指定的银行账号，逾期不交的每天按月租金总额罚5%的滞纳金，如拖欠五天仍不交租，原告有权终止本合同，没收两被告所交的按金，同时合同就其他租赁事项作了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给两被告使用，两被告也按合同约定支付了按金4000元。然而在合同履行过程中，两被告仅支付了2013年7月、8月、9月的租金，此后以各种理由拒不支付。合同期限届满后，两被告仍未搬离，直至2014年9月19日才将房屋退还给原告。原告认为，其与两被告之间签订的租赁合同合法有效，两被告应按合同约定时间足额支付租金。然而两被告至今未付2013年10月16日后租金的行为明显构成违约，原告有权要求两被告支付逾期付款的滞纳金，没收其已交的按金。因两被告于2014年9月19日才实际搬离，对于合同期限届满后至实际搬离期间的租金，两被告应按合同约定向原告支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付2013年10月16日至2014年9月15日的租金22000元及逾期付款期间的滞纳金745.27元（滞纳金以月租金为本金，自应付租金之日的次日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日）；2、两被告已付的按金4000元归原告所有；3、本案受理费由两被告承担。
两被告共同辩称：一、原告扩大诉讼请求范围。1、《调解不成说明书》中双方已经就事实情况做了明确确定，即被告拖欠原告9个月的房租，假设按照原告月租2000元的诉求，总金额是18000元。2、《调解不成说明书》记载“因甲方房屋的厕所出现漏水现象，造成乙方生活上使用不方便，后乙方多次要求甲方进行维修，甲方没有及时维修并且拖延时间，以引起此次纠纷”，故责任在于原告故意拖延，不在于被告，因此不存在滞纳金。3、原告以26745.27元诉求，没有法律依据，严重歪曲事实并藐视法律，应当受到法律惩戒。二、被告不需要向原告支付租金。1、原告提交的《调解不成说明书》已经确认事实真相，即从2013年11月中至2014年8月初，房屋厕所一直处于无法使用状态。根据《合同法》第228条、第231条的规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损灭失的，承租人均可以要求减少租金或者不付租金；因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2、根据《房屋租赁合同》第八条的约定，原告负责租赁期内房屋的危漏维修。由于厕所被拆之后，原告没有采取其他补救措施并且一直拖延不理，因此原告应该负全责。3、厕所是最基本的设备，即使是集体宿舍都有公共厕所，即使是最便宜的套房都有厕所，因此没有厕所，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五条、第十条的规定，原告提供的商品完全不符合要求。三、原告需要向被告偿还押金和赔偿金。1、被告已经支付了居住时所产生的所有费用，包括水电费、物业管理费，包括了有争议的9个月里的费用。2、根据原告提供的《房屋租赁合同》第三条、第五条的约定，如甲方违约，按金4000元应在结清乙方租赁期内费用后退还给乙方，并赔偿4000元给乙方。3、按金为4000元，赔偿金为4000元，合共8000元。四、综上所述，请法院依法判定被告不需要支付租金，并且要求原告支付被告按金和赔偿金8000元。
两被告反诉称：事实理由同答辩意见一致，请求判令：1、原告向两被告返还按金4000元；2、原告向两被告支付赔偿金4000元。
原告针对两被告的反诉辩称：1、被告的反诉请求缺乏依据。根据双方签订的租赁合同，租赁期限为2013年7月16日-2014年7月15日，本案起诉的时间为2014年10月9日，房屋租赁合同已经履行期限届满并且被告也明确整个租赁期限居住在涉案房屋，原告并无存在中途解除合同等违约情形，无需向被告承担违约责任；2、虽然本案争议涉及到房屋厕所漏水问题，但是房屋租赁合同第五条约定的“如甲方违约”并没有就具体违约情形作出明确约定，并且事实上两被告一直居住在涉案房屋，因此原告认为原告在履行合同过程中不存在根本违约，无需向被告承担任何赔偿责任。
诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：
1、原告身份证、两被告的身份证。证明原告及两被告的主体资格。
2、房屋租赁合同、家私、电器清单、收据（编号分别为5099211、5099210）。证明原、被告于2013年7月14日签订房屋租赁合同，且原告于当天将房屋交付被告使用，7月18日原告收到被告交付租赁按金4000元以及7月16日至8月15日的租金2000元。
3、调解不成说明书（制作单位为佛山市禅城区治安纠纷人民调解委员会）。证明被告实际搬离涉案房屋的时间为2014年9月19日，被告应该支付合同期限届满后至实际搬离之日止的租金。在整个合同履行过程中，被告一直居住在涉案房屋。
4、刘德耀身份证、委托书、商品房购销合同、广东省佛山市转让（销售）房地产收入发票。证明原告受其父亲的委托出租涉案房屋，原告依法享有对涉案房屋的出租管理权。
诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：
1、2013年7月-2014年8月的公摊水电费发票、2013年8月-2014年8月的管理费发票。证明被告居住涉案房屋的所有费用已经缴清，自用电费也已经缴纳，原告的弟弟也查询过，可以证实已经交纳的事实。
2、通话清单（被告的手机号码134××××1110与原告的手机号码139××××1889的通话记录）。证明第一次通话为2014年8月24日17：35时长为七分钟，第二次通话为2014年8月31日16：08，双方达成协商是如果被告想续约，则被告交还拖欠的租金；如果不补回则原告没收押金，最迟在9月3日之前要搬走。第三次通话是在2014年9月4日被告搬离涉案房屋后，下午12：06致电原告，告诉其被告搬走了，怎样交还钥匙和门禁卡，当时原告就反口说双方当时没有达成协议，要求被告把所有租金交还才可以走，并向物业公司提出不允许被告搬走放在涉案房屋的财物。
3、与704业主招生的微信通信记录。证明704业主将其房屋和604房的漏水情况的照片发给被告，704业主当时答应被告出庭作证证明本案的事实。
4、QQ邮箱记录（证明书已发送到招生邮箱）、证明书（草稿）、证明书（正稿）。证明本案最重要的证人是704业主招生，是他主张拆除涉案厕所做防漏措施。此前被告与其沟通，招生表示同意作证，提出让被告帮其写一份情况记录，被告在10月31日将草稿通过邮箱发给招生，招生在当晚也对该证明书进行修改，最终形成证明书的正稿。证明书里面招生已确认804房的厕所已经完全拆除，无法正常使用。照片是用于向804业主索赔之用。
5、光盘【11月4日被告麦庆光（134××××1110）与704业主招生（139××××5332）的电话录音】、录音文字整理。证明招生是本案最主要的证人，也是案件的发起人，他作证是最充分的，被告才去找他出具证明书，招生起初是同意出庭作证的，但在招生找到物管后，物管怕得罪804业主，就游说704和604业主不要理这件事，所以后来招生就不同意出庭作证。印证了上述证据4证明书的修改过程以及证明书的内容是招生的真实意思表示。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告的证据1、2、4，两被告均无异议，本院予以采信。原告的证据3，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
两被告的证据1，有原件核对，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告的证据2，系被告手机号码134××××1110的通信记录，能显示主叫或被叫的手机号码、通话日期、通话时间和通话时长，被告陈述与原告通话的三次记录均有显示，且原告亦对通话记录的真实性无异议，故本院对被告2014年8月24日、2014年8月31日、2014年9月4日曾与原告电话联系的事实予以确认，但因该通信记录仅能显示主叫或被叫的手机号码、通话日期、通话时间和通话时长，无法显示通话双方的谈话内容，故本院对被告主张的通话内容不予采信。两被告的证据3，被告主张系与佛山市禅城区福华路15号704房业主招先生的微信通信记录，但被告并无提供证据佐证其手机显示的微信联系人“七楼招生”的真实身份，原告对此亦不予确认，故该微信通信记录的真实性无法核实，本院不予确认。两被告的证据4，QQ邮箱记录为电脑截图，其中显示的发件人和收件人的QQ号码、QQ邮箱均无法显示与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信；证明书的草稿和正稿未经相关证明人签名确认，无法证实是否系被告主张的证明人的真实意思表示，原告不予确认，本院不予采信；至于证明书中插入的照片，被告没有提供有效的证据佐证照片中的房屋即为其所称的佛山市禅城区福华路15号704房和604房，该照片亦未经过上述房屋权利人的确认，本院亦不予确认。两被告的证据5，被告并无提供有效的证据佐证电话录音中对话人的身份，录音文字整理仅为打印件，亦无通话各方的签名确认，原告不予确认，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
案外人刘德耀系佛山市禅城区福华路15号804房（下简称804房）的购房人，其于2000年1月21日办理了804房购房合同的登记备案，该房屋建筑面积为109.7平方米。
2013年7月1日，案外人刘德耀出具《委托书》，内容为：“本人刘德耀（身份证号码：××）现委托儿子刘庆斌（身份证号码：××）以其名义将本人位于佛山市禅城区福华路15号804房的房屋对外出租。刘庆斌有权以自己的名义签订租赁合同、收取租金。佛山市禅城区福华路15号804房的租金及其它应收款全部归刘庆斌所有。本委托书有效期三年，自委托书出具日起至2016年6月30日止。”
2013年7月14日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方将座落在佛山市禅城区福华路15号804房的房屋租给乙方作住宅使用。二、租期从2013年7月16日起至2014年7月15日止，共壹年。乙方迁出时，需将上述单位完整交还甲方。乙方应在租赁期满前一个月告知甲方是否续租；租赁期满后，若乙方需要续租，在同等条件下可优先租赁。三、签合同时，乙方交4000元作租赁按金，按金不作不租金。每月租金为2000元（不含税），每一个月交租一次，在当月15号前付清。逾期不交租，每天按月租总额罚5%的滞纳金，如拖欠五天仍不交租，则甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的按金。四、在租赁期内，乙方负责交纳本房的物业管理费、电视费、水电费、燃气费及其他有关杂费，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合同，并没收按金。五、租赁期满，甲方可留按金代为清缴乙方租赁期内所欠费用，多除少补与乙方结清，剩余的按金，无息退给乙方。租赁期未满，乙方不租，按金归甲方，并付清所欠费用。如甲方违约，按金应在结清乙方租赁期内费用后退还给乙方，并赔偿4000元给乙方。……八、租赁期内，本单位的渠道、门窗、玻璃等小修小补，由乙方负责。如乙方人为事故使本单位受损，乙方负责修复。房屋的危漏维修，由甲方负责。……十五、备注：租金账号：农行（锦园支行）6228481464611521219刘庆斌。庞秀茵代原告在合同落款“甲方”处签名，两被告在合同落款“乙方”处签名。同日，双方签订《家私、电器清单》，就804房的屋内家私、电器进行共同确认。2013年7月18日，被告向原告交纳了按金4000元以及2013年7月16日至2013年8月15日的租金2000元。
2014年9月4日，被告支付了804房2013年7月至2014年8月公电分摊433.49元、2013年7月1日至2014年9月4日水费384.94元、2013年8月至2014年8月管理费1631.11元。
后双方发生纠纷，原告报警，经禅城区治安纠纷人民调解委员会主持调解，原、被告未能达成协议，该委员会于2014年9月19日出具《调解不成说明书》，内容为：“纠纷主要事实、争议事项：2014年9月18日晚上19时左右，甲乙双方为租赁关系，甲方为房东，乙方为租客，租赁期从2013年7月16日-2014年7月15日止，月租2000元，每月15日前交付。因甲方房屋的厕所出现漏水现象，造成乙方生活上使用不方便，后乙方多次要求甲方进行维修，甲方没有及时维修并且拖延时间，以引起此次纠纷，致使乙方拖欠甲方9个月的房租，后甲方报警。经禅城区治安纠纷人民调解委员会主持调解，本案属于经济合同纠纷，乙方要求按照甲方当时的口头协议，甲方可以免除9个月的房租。甲方认为当时没有做出任何口头协议，现免除乙方两个月的租金，要求其交付剩余7个月的租金共计14000元。甲方双方对租金问题各执己见，双方达不成协议，调解不成功。最后，调解员告知其走其他法律途径。本协议一式四份，……经甲乙双方签名、盖章或按指印后生效。”原告在落款“甲方”处签名，被告麦庆光在落款“乙方”处签名。
被告陈述：2013年7月16日正式入住，804房厕所从2013年中至2014年8月初一直处于被拆无法使用的状态，被拆的原因是因为厕所漏水，七楼业主要求原告对厕所进行维修，原告将厕所拆除后一直没有采取维修措施，被告多次与原告沟通均无果；2014年8月初原告将厕所基本修好，双方在当月11号协商续约问题，双方达成口头协商是如果被告想续约，需交还拖欠的租金，如果不补回则原告没收押金，被告最迟在9月3日之前要搬走，2014年9月4日被告搬东西走，当天12：06被告致电原告，告诉其被告搬走了，怎样交还钥匙和门禁卡，当时原告就反口说双方当时没有达成协议，要求交还所有的租金才可以走，还向物管公司提出不允许被告搬走放在屋内的财物，物管公司说帮被告协商，并提出可以让被告在里面住几天，等业主本人过来再协商，所以我们就按物管的意见在804房居住到9月5、6日，原告大概在9月5、6日加锁的；被告交纳了四个月的租金，入住时交了7月16日-8月15日的租金，之后通过柜员机分三次现金存入原告妻子账户，交纳了8月16日-11月15日的三个月租金，因合同约定的支付租金账号无法存入款项，后来与原告沟通，原告就将其妻子的银行账号提供给被告交租，无法提供存入款项的账户；2013年11月中，704业主要求804业主补漏，将804厕所拆除做防水补漏，所以804业主就将厕所拆除至毛坯房的状态，而且还有一堆垃圾，导致被告无法上厕所和冲凉，这种状态持续至2014年8月初，期间被告有尝试电话联系原告，但原告不接电话，逃避这件事，由于厕所根本无法正常使用，被告唯有在楼下的沃尔玛公共厕所解决问题，不确认原告所称的安装简易厕所供被告使用的陈述；证明书正稿打印出来后704业主就找604业主和物管签名确认该证明书，但三方一起座谈时，物管提出不要将事情搞大，不想参与这件事，最后7楼招生和604业主也不愿意在证明书正稿处签名作证，现在被告无法让相应人员在落款处签名，704业主不愿意到法院，被告尊重704业主的选择，被告也已尽自己的能力提供证据。
原告陈述：原告2014年7月16日将房屋交付被告使用，被告在整个合同期内都居住在804房，直至9月19日才实际搬离，因为被告没有交清租金，原告跑去物管公司提出不让被告搬离，后来被告想强行搬离，原告就在2014年9月对804房加锁，具体日期记不清，被告想搬但搬不走，协商不成原告才报警，才去调解委员会调解；经向银行查询，并无被告所称的现金存入三个月租金的记录，被告仅缴纳2013年7-9月的租金，其陈述交纳了四个月租金不属实；对被告陈述2013年11月至2014年8月期间无法使用厕所不予确认，804房厕所确实存在漏水的情况，但原告为此安装了一个简易的厕所供被告使用，现不能提供相关的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
租赁合同第二条约定：“租期从2013年7月16日起至2014年7月15日止，共壹年。乙方迁出时，需将上述单位完整交还甲方。乙方应在租赁期满前一个月告知甲方是否续租；租赁期满后，若乙方需要续租，在同等条件下可优先租赁。”由于原告与两被告均未主张双方存在续租的事实，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已于租赁期限届满时即2014年7月15日终止。
关于原、被告的本反诉请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”如前本院查明的事实和原、被告的陈述可知，原、被告对于804房2013年11月至2014年8月期间厕所因漏水进行维修、无法正常使用均不持异议，原告抗辩提出其已安装了一个简易的厕所供被告使用，但并未提供证据予以证明，被告对此不予确认，本院不予采信；两被告以厕所无法使用为由主张无需支付租金，但从两被告居住至2014年9月才搬离的事实可以看出，厕所无法正常使用并未导致被告租赁804房作住宅使用的合同目的无法实现，否则按照合同约定和日常生活常理，被告早已向原告主张解除合同，故两被告抗辩无需交租，于法无据，本院不予采纳。因此，本院确认804房2013年11月至2014年8月期间厕所因漏水进行维修、无法正常使用的事实，根据上述法律规定，被告享有要求原告减租的权利，本院酌定被告按照租赁合同约定的租金标准的70%向原告交纳拖欠的租金。至于欠租的时间段，原告主张被告仅缴纳3个月的租金，自2013年10月16日开始欠租，被告虽抗辩提出其已交纳4个月的租金，但仅为单方陈述，并未提供有效的证据予以证明，原告亦不予确认，故本院认定被告自2013年10月16日开始欠租的事实。被告陈述其居住到2014年9月5、6日，原告大概在9月5、6日对804房加锁，原告确认为阻止被告强行搬离于2014年9月对804房加锁，但陈述具体日期记不清，结合被告2014年9月4日结清水电费和管理费的事实，本院采信被告的陈述，确认原告已于2014年9月6日对804房加锁、收回房屋控制权的事实，故两被告应向原告支付2013年10月16日至2014年7月15日的租金12600元（2000元／月×9个月×70%）和2014年7月16日至2014年9月6日的房屋占有使用费2393.55元（2000元／月×70%＋2000元／月×70%÷31天×22天）。如前所述，原、被告系因厕所无法正常使用而对租金交纳产生争议，故被告并无拖欠租金的故意，原告诉请被告支付逾期交租滞纳金和没收按金，本院不予支持，被告反诉请求原告返还按金，本院予以支持。由于本院已依法确认被告享有减租的权利，而被告并未举证证明其因厕所无法正常使用所造成的实际损失，故对于被告反诉诉请原告支付赔偿金4000元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告麦庆光、麦庆广于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘庆斌支付佛山市禅城区福华路15号804房2013年10月16日至2014年7月15日的租金12600元、2014年7月16日至2014年9月6日的房屋占有使用费2393.55元，合计14993.55元；
原告刘庆斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告麦庆光、麦庆广返还按金4000元；
驳回原告刘庆斌的其他诉讼请求；
驳回被告麦庆光、麦庆广的其他反诉请求。
原告刘庆斌和被告麦庆光、麦庆广如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取234元，由原告刘庆斌负担103元，被告麦庆光、麦庆广共同负担131元；反诉受理费25元，由原告刘庆斌负担12.5元，被告麦庆光、麦庆广共同负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年十一月二十四日
书记员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条第（七）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。