上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1550号
原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司。
法定代表人倪某某，董事长。
委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
委托代理人包一勤，上海市襄阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司。
法定代表人张某某，总经理。
委托代理人何卫国，上海柏年律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司（以下简称万源公司）与被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司（以下简称彧天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理，依法适用简易程序审理。彧天公司于答辩期内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2013年8月28日、9月22日公开开庭合并予以审理。万源公司的委托代理人张骥，彧天公司的委托代理人何卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万源公司诉称，2011年4月25日，原被告签订《房屋租赁合同�一份，约定原告将位于上海市××路××号303、306室房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年5月10日至2017年5月9日止，共计6年，租金为每月人民币（币种下同）43，869.96元，每3月为一期支付，应在每期到期前10日向原告支付下一期租金。如被告逾期支付的，被告需按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金，被告拖欠租金、物业管理费等费用超过7天的，原告有权收回房屋，本合同提前终止。合同签订后，被告一直未按约履行付款义务，拖欠原告至2013年2月的租金为263，219.76元，原告多次催讨后被告至今未付，被告的行为严重损害了原告的权益，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告将系争房屋返还原告；2、被告向原告支付自2012年2月10日起至2013年2月3日止的租金254，445.76元；3、被告按每月43，869.96元的标准，向原告支付自2013年2�4日起至判决生效之日止的房屋使用费；4、被告向原告支付违约金60，000元。
被告彧天公司辩称，万源公司在2013年2月6日在系争房屋的大门上加锁，其已经无法经营，故同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。1、根据万源公司于2013年1月发送给其的律师函表明，万源公司已经认可了案外人卡乐咪公司代为支付的租金，且其仍有押金在万源公司处，完全可以抵扣租金；2、2013年2月6日，万源公司在系争房屋大门上加锁，至次日其的押金足以抵扣租金，但万源公司既不抵扣也不返还，是不合理的；3，2012年下半年，万源公司与其他租户商谈免租事宜，其也与万源公司多次洽谈，在到期之前万源公司封门，将其的冰箱、空调、微波炉、教学用具等扣押在房屋内，导致其花费32万元装修的房屋无法使用。
同时，彧天公司基于上述理由，提出反诉请求要求判令：一、万�公司赔偿装修损失费32万元、施工保险费3，090元、空调工程款4万元、护栏安装款8，430元、消防工程款26，000元、窗帘及字牌海报费7，650元、装修期监管费等费用87，691.84元，共计492，591.84元；二、原告返还扣押的教学用具。
针对反诉，万源公司辩称，不同意彧天公司的反诉请求。1、现因彧天公司未能按约支付相应房租，系其违约导致合同解除，对于彧天公司的装修费、空调工程款、护栏安装费、消防工程款万源公司无需赔偿。2、施工保险系彧天公司自行购买，根据保险公司要求支付，不属于赔偿损失范围；3、窗帘及字牌海报费系彧天公司自行经营发生的费用，与万源公司无关；4、装修期监管费、管理费、垃圾清运费是交给物业公司，于万源公司无关。综上，请求驳回彧天公司的反诉请求。
经审理查明，上海市闵行区××路××号房屋的产权人为万源公司。
2011年4月25日，万源公司（出租方、签约甲方）与彧天公司（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上海市××路××号303、306室房屋出租给乙方，房屋面积为576.92平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋以卡乐咪名义作为经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；该房屋的租赁期限自2011年5月10日起至2017年5月9日止，共计6年；装修期、免租期自2011年5月10日起至2011年11月9日止，装修期、免租期内，乙方无需支付租金；2011年5月10日至2014年5月9日，该房屋租金为2.50元／天／平方米，即每月租金为43，869.96元，2014年5月10日至2015年5月9日，该房屋租金为2.50元／天／平方米，即每月租金为46，151.20元，2015年5月10日至2016年5月9日，该房屋租金为2.76元／天／平方米，即每月租金为48，432.43元，2016年5月10日至2017年5月9日，该房屋租金为2.90元／天／�方米，即每月租金为50，889.15元；租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每3个月为一期支付，首期租金应于签订本合同后7日内支付，此后应在每期到期前10天向甲方支付下一期租金，如遇国定节假日，乙方须提前3天支付；如乙方不按本合同规定时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金；乙方应向甲方支付保证金131，609.88元、公用事业费押金26，538.32元；租赁期内，若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时乙方应向甲方补足保证金；如保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿；租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据合同约定应支付的各项费用后，保�金如有剩余，应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方后三十日天内无息返还乙方；租赁期内，未经甲方同意，保证金不得冲抵租金、物业管理费及其他乙方应付费用；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳金，该滞纳金按乙方付所欠款项之日0.1%计算，及甲方应向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费；若乙方拖欠租金、物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用或乙方未在甲方根据本合同规定使用保证金或公用事业费押金抵扣乙方应付款项后立即补足保证金或公用事业费押金超过七天，且经甲方书面催告而乙方仍不缴清等事项发生，甲方有权提前收回房屋及甲方提�之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，乙方还应向甲方按合同租金标准支付无偿装修期间的租金、补足乙方已经享用的租赁期间的减免租金额，乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失，乙方向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支付的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等给用等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，万源公司向彧天公司交付了房屋，彧天公司支付了租赁保证金131，609.88元及自2011年11月10日起至2012年2月9日止的租金131，609.88元，彧天公司自接收房屋后进行了装修。
2012年4月17日，万源公司与彧天公司签署《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：鉴于××城××会馆尚处于经营培养期，考虑到商场及被告实际经营情况，双方约定进行阶段期免租，免租期总计为6个�，其中自2012年2月10日至5月9日的租金全免、2012年5月10日起至8月9日支付租金43，869.96元（相当于付一免二），2012年8月10日至11月9日支付租金87，739.92元（相当于付二免一），2012年11月10日起恢复正常履约状态，需按原有租赁合同约定正常支付后续租金；免租期间物业管理费必须按照合同相关条款缴纳；上述租金支付时间于该支付月的当月5日前支付；双方确认原有租赁合同其他条款不变，双方均应严格按照原有租赁合同履行。
该协议签署后，上海卡乐咪企业管理咨询有限公司于2012年6月7日代彧天公司向万源公司支付租金43，869.96元，于2012年10月8日代彧天公司向万源公司支付租金87，739.92元。
2012年8月15日，万源公司向彧天公司发函表示，彧天公司拖欠2012年8月10日至11月9日租金共计87，739.92元，要求彧天公司予以支付，否则将追究违约责任。
此后，因彧天公司未能按时支付租金，万源公司于2013年1月10日向彧天公司发出律师函，表示彧天公司已拖欠2012年11月至2013年2月的租金131，609.88元，希望彧天公司接函后5日内支付欠款，若逾期未付，万源公司将按合同约定解除租赁合同，收回房屋。
同年1月29日，万源公司再次委托律师发函表示，因彧天公司函后未能按约支付拖欠租金，故要求解除双方租赁协议，万源公司收函后5日内收回房屋并要求彧天公司支付拖欠租金。彧天公司工作人员于2013年2月3日收到该份函件，万源公司于2月6日在系争房屋大门上加锁封门。此后，彧天公司并于2月25日回函表示：鉴于万源公司于律师函发出之日起五日内将房屋加锁，被告已经无法经营下去，故只有接受万源公司要求，同意解除租约，现彧天公司已经完成该地址的工商登记转移工作；希望万源公司能就彧天公司的撤出提供方便，以供彧天公司尽快将�品搬离，彧天公司也会尽量安抚好原有会员，使之对商场的影响达到最小；鉴于××会馆开业至今，加盟情况未见理想，整个商场的人员流动量一直没有得到提升，商业氛围未能得到培育，因此彧天公司一直处于严重亏损状态，希望万源公司能免于收取后续的相关费用，或者免除部分费用，原安装在房内的固定设备可作价收购，并在彧天公司搬离物品后退回原已给付的租房押金。万源公司在收函后，于3月18日回函表示根据合同约定，押金不予退还，原承租商铺内的装修及固定设备不予作价收购，拖欠房租要求彧天公司在接函后5个工作日内立即支付。
此后，因双方对于解除合同后的后果处理存在争议，未能办理系争房屋的交接手续，现系争房屋大门上有门锁两把，万源公司与彧天公司各持一把门锁的钥匙。
另查明，彧天公司于装修系争房屋时向上海城开商用物业�展有限公司支付物业管理费保证金26，538.32元、装修期监管费5，769.20元、装修期管理费79，614.96元、垃圾清运费2，307.68元。
又查明，本案审理过程中，双方于2014年2月23日共同至系争租赁房屋内办理物品清点及交接手续，此后彧天公司将部分教具搬离，双方于2014年3月20日签署《物品清单》，确认彧天公司还有电视机、监控设备等物品尚未搬离。又2014年3月20日，彧天公司将系争房屋上其加的门锁拿掉，万源公司于当日收回系争房屋。因系争房屋已收回，万源公司撤回要求彧天公司返还房屋的诉讼请求。
上述事实，由万源公司提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、发票、《房屋租赁补充协议》、卡乐咪公司转账凭证、律师函二份、回函一份、催告函一份，彧天公司提供的回函一份、保证金收据、物业管理费保证金收据、装修期监管费及装修期管理费和垃圾清运费收据、《物品清单》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，万源公司与彧天公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方于租赁合同履行过程中，就租金支付达成《房屋租赁合同补充协议》，亦属真实意思表示，双方均应按照《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定履行各自义务。现本案的争议焦点为，卡乐咪公司是否代付租金、合同解除的责任在谁及合同解除的后果如何处理。
关于争议焦点一，卡乐咪公司向万源公司支付的两笔款项分别为43，869.96元及87，739.92元，对此彧天公司认为系代其支付2012年5月10日起至8月9日、2012年8月10日至11月9日期间的两笔租金，而万源公司认为卡乐咪公司虽将钱款打入其账户，但未说明系代付�金，本院注意到，卡乐咪代为支付的款项数额与双方于补充协议中约定的两笔租金数额完全契合，同时万源公司于此后的催讨函中主张彧天公司未支付的租金为2012年11月至2013年2月期间租金，对该两笔租金从未提及，其已知晓该两笔款项的支付并未提出异议，故对于万源公司的该意见本院不予采信。
关于争议焦点二，双方于补充协议中虽变更了部分租金支付的方式，但明确约定2012年11月10日起恢复正常履约状态，需按原有租赁合同约定正常支付后续租金。依据租赁合同彧天公司需在到期前10天向万源公司支付下一期租金，即彧天公司应于2012年10月30日前向万源公司支付自2012年11月10日起至2013年2月9日的租金，但彧天公司一直未能支付，此后经万源公司发函催讨后仍未支付，已属违约，万源公司依据合同约定要求解除双方租赁合同的主张于法不悖，本院予以支持。又�据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，彧天公司于2013年2月3日收到万源公司的解除函，本院确认双方的租赁协议于该日解除。至于彧天公司主张其支付的保证金可以冲抵租金，故其不存在延期支付租金的违约行为，本院认为，双方于租赁合同中明确约定，租赁期内未经万源公司同意，保证金不得冲抵租金、物业管理费及其他彧天公司应付费用，现彧天公司并未能提供证据以证明其提出以保证金冲抵租金的主张，更未证明冲抵租金的主张得到万源公司同意，故对于彧天公司的该抗辩意见本院不予采信。双方的合同于2013年2月3日解除，彧天公司应向万源公司支付租赁期内的自2012年11月10日起至2013年2月3日止的租金123，797.42元。
关于争议焦点三，租赁合同解除后，万源公司应按照《物品清单》将系争房屋内的彧天公司物品�以返还。关于房屋使用费，彧天公司仍于2月4日、2月5日正常使用系争租赁房屋，应参照合同约定的租金标准向万源公司支付使用费2，884.60元。又租赁合同解除后，彧天公司应将系争房屋返还，但其因未能与万源公司就合同解除的后果达成一致而未交还系争房屋，直至2014年3月20日才将其掌控的门锁移除，同时万源公司于2013年2月6日在系争租赁房屋上再加锁，致使彧天公司也无法正常使用，对于2013年2月6日起至2014年3月20日止的房屋使用费损失，双方均存在一定责任，本院结合房屋的实际情况及双方责任，酌定彧天公司按照合同约定租金标准的30%，即每月13，160.99元的标准向万源公司支付自2013年2月6日起至2014年3月20日止的房屋使用费177，583.22元。关于租赁保证金，现因彧天公司违约而导致合同解除，万源公司依据租赁合同约定没收租赁保证金符合合同约定及法律规定�本院予以支持。关于违约金，依据双方合同约定，彧天公司应按合同租金标准支付无偿装修期间的租金、补足其已经享用的租赁期间的减免租金额，还应支付相当于剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，该违约金数额已达数十万元，现万源公司依据其实际损失主张违约金6万元于法不悖，本院予以支持。至于彧天公司主张的装修费、施工保险费、空调工程款、护栏安装款、消防工程款、窗帘及字牌海报费、装修期监管费等损失，本院认为，现因彧天公司违约而导致合同解除，对于室内装修费用、空调安装费用、护栏安装款、消防工程款、窗帘及字牌海报费等各项损失应由其自行承担，至于装修期监管费、施工保险费并非由万源公司收取，故该反诉请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司就上海市××路××号303、306室房屋签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2013年2月3日解除；
二、被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司支付自2012年11月10日起至2013年2月3日止的租金123，797.42元；
三、被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司支付自2013年2月4日、2月5日的房屋使用费2，884.60元；
四、被告（反诉�告）上海彧天文化传播有限公司于本判决书生效之日起十五日内，按每月13，160.99元月的标准，向原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司支付自2013年2月6日起至2014年3月20日止的房屋使用费177，583.22元；
五、被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司支付违约金6万元；
六、现在原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司处的租赁保证金131，609.88元，归原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司所有；
七、原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司返还于2014年3月20日签署的《物品清单》上列明之物品；
八、驳回原告（反诉被告）上海万源房地产开发有限公司的其余本诉诉讼请求�
九、驳回被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，148.30元，反诉案件受理费减半收取计4，344.43元，共计10，492.73元，由被告（反诉原告）上海彧天文化传播有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装�残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。