江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3023号
上诉人（原审被告）：陆和英，女，1974年7月10日生，汉族，住南京市金湖县。
委托诉讼代理人:曾金峰,江苏宁联律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人:侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人:钱庆伟，男，南京市六合人民商场有限公司职工，住南京市六合区。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人:蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人:杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人:应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人陆和英与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆和英上诉请求：1、撤销一审判决，撤销一审判决并依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与上诉人之间不存在直接的法律关系，上诉人应该没有向被上诉人支付占有使用费的法律义务。1、根据“买卖不破租赁”的规定，我方的租赁使用权期限应该到2016年8月18日止。租赁期满，我方向南京鱼化龙公司返还商铺，再由长发公司作为出租言向众邦公司交付上述房屋的经营使用权。2、被上诉人提交的证据不足以证明取得涉案房屋的经营使用权。二、一审判决认定上诉人支付涉案房屋占有使用费的期间为2016年3月7日至2016年10月17日，没有事实依据。上诉人在与被上诉人协商解决涉案商铺的移交过程中，被上诉人的管总柳总承诺在2016年10月迁出就可以不向上诉人主张费用。鱼化龙公司在履行协议过程上存在违约行为，没有退还定金给上诉人，上诉人并要求鱼化龙公司承担违约赔偿责任。三、一审判决认定上诉人支付占有使用费的标准为7元/平方米/天明显偏高。有悖公平合理原则。四、上诉人在涉案商铺安装了空调等设施设备共计12800元，被上诉人不同意上诉人拆除移走，也没有给于上诉人相应的经济补偿，被上诉人的这种做法侵害了上诉人的合法权益。
六合商场辩称，我方与长发公司签订了房屋买卖协议，双方约定涉案商铺自2016年3月6日起由我方享有占有使用收益的权利，上诉人理应支付占有使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
长发公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
六合商场向一审法院起诉请求：1.判令陆和英支付房屋占有使用费（按7元/平方米/天的标准，自2016年3月7日起计算至2016年10月21日止）；2.陆和英承担诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后陆和英向鱼化龙公司承租诉争房屋，面积为70.98平方米，租金为7元/平方米/日。后因鱼化龙公司未能足额向长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发北面中心负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。2016年10月18日，陆和英将诉争房屋钥匙交还六合商场，并与六合商场于10月20日办理移交手续。
一审法院认为，陆和英依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则陆和英无权继续占有、使用诉争房屋，理应支付相应的房屋占有使用费。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，陆和英于2016年10月18日将诉争房屋钥匙返还六合商场，故陆和英理应支付2016年3月7日至2016年10月17日的房屋占有使用费。陆和英与鱼化龙公司约定的房屋租金标准为7元/平方米/天，六合商场据此标准计算房屋占用使用费，并无不当。
综上，陆和英应向六合商场支付房屋占有使用费111793.5元（7元/平方米/天×70.98平方米×225天）。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陆和英于判决生效之日起十五日内向南京市六合人民商场有限公司支付1C-01/1C-02商铺房屋占用使用费111793.5元。二、驳回南京市六合人民商场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1268元，由陆和英负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、被上诉人有权主张上诉人支付房屋占有使用费。涉案南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将涉案房屋转租给上诉人使用，故上诉人占有涉案房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，上诉人与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，上诉人对涉案房屋占有使用、不予返还没有理由和依据。被上诉人与长发公司签订买卖协议后，现虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付被上诉人占有使用，亦认可被上诉人对涉案房屋享有经营使用权，因此，被上诉人取得了涉案房屋的占有、使用和收益权，故被上诉人为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人支付占有使用费。上诉人主张被上诉人无权要求其支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。
二、一审认定的上诉人支付房屋占有使用费的计算期间和标准并无不当。上诉人认为，一审认定其自2016年3月7日起至10月17日止，按7元/天/平方米向被上诉人支付房屋占有使用费不当。本院认为，一审以被上诉人取得涉案房屋占有、使用和收益权之日作为起算点，计算至上诉人向被上诉人交还房屋，并参照上诉人与鱼化龙公司约定的租金标准，确定上诉人应向被上诉人支付的房屋占有使用费有事实依据，并无不当。上诉人上诉称被上诉人公司的管总、柳总承诺不向其主张占有使用费的意见，并无证据予以佐证，故本院不予采信。上诉人对被上诉人与长发公司之间签订房屋买卖协议的事实提出质疑，但并未提供相反证据否定被上诉人与第三人之间的房屋交易关系，故本院对上诉人的上述上诉意见亦不予采信。上诉人与六合商场就诉争房屋已办理移交手续，并将房屋钥匙交接给六合商场，现上诉人主张六合商场未同意其拆除其安装的空调设施设备构成侵权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陆和英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1268元，由上诉人陆和英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
审 判 员 吴 勇
代理审判员 刘小琴
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 戴 苗