沈阳市东陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东陵民二初字第951号
原告沈阳首创新资置业有限公司
住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人曹越，系该公司董事长。
委托代理人曹艳杰，系辽宁正元律师事务所律师。
被告杨琴，女，汉族，无职业，住址北京市海淀区。
委托代理人包韪褀、马丽君，均系辽宁恒信律师事务所律师。
原告沈阳首创新资置业有限公司与被告杨琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员孙静担任审判长并主审，与审判员任玲玲、人民陪审员于丽春参加评议的合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告沈阳首创新资置业有限公司的委托代理人曹艳杰、被告杨琴的委托代理人包韪褀、马丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月12日，原告与被告签订了沈阳首创国际城《购房认购书》，认购被告开发建设的首创国际城商品房。房屋总价款为634，433元，根据认购书约定，被告应于2012年3月19日前与原告签署商品房买卖合同，并支付购房首付款194，433元，但被告于2012年3月31日才向原告交纳购房首付款194，433元，于2012年5月7日与原告签署商品房买卖合同。合同约定，被告应于2012年6月7日前向原告交纳购房余款440，000元，但被告一直未予支付。根据双方合同约定，被告的行为已构成违约，应按逾期付款额的日万分之五向原告支付违约金并承担继续履行合同的义务。自被告违约后，原告多次电话催告被告未果，于2012年7月9日、11月21日两次向被告发出书面催告，但被告始终拒绝履行。原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同；2、依法支付原告逾期付款违约金112，200元；3、承担本案诉讼费及律师费。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。理由为：1、因被告一直按原告要求履行合同，不存在违约事实。已按原告要求提供了办理贷款所需的相关资料，并且支付了办理贷款所需手续费用；2、在原告承诺为被告办理外地人购房所需贷款手续的情况下，原、被告才签订的商品房买卖合同；3、因原告一直未能履行义务，致使双方之间的合同目的无法实现，被告已于2013年6月18日向贵院提起诉讼，要求与原告解除合同并承担违约责任；4、被告从未收到原告的书面催告。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求向法庭提举以下证据：
1、商品房买卖合同及补充协议，证明：1、被告首付款系逾期交付；2、被告逾期付款超过30日按应付款额的日万分之五向原告支付违约金；3、因被告不符合按揭贷款条件致使无法申请按揭贷款的，被告仍应按合同约定期限支付购房款；4、被告逾期付款超出三十日后，原告有权要求被告继续履行合同，原告要求被告继续履行合同的，被告应按逾期付款天数及未付金额的日万分之五支付违约金至实际付款日止；5、被告应对其在合同中所留有效联系方式的真实性及有效性负责，原告通知邮寄至被告合同中所留地址即视为有效送达。以上证据证明被告能否贷款成功并不是其支付购房款的条件，被告负有无条件的按合同约定期限付款的义务，被告已逾期应当向原告支付购房款及逾期违约金，同时证明原告的通知邮寄到被告在合同中所留地址视为有效送达的事实。
被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，认为因商品房买卖合同第六条规定余款用贷款偿还，并且原告已明确承诺可以为被告办理银行按揭贷款，双方才签订的合同。
经审查，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
证据2、《申通快递详情单》两份、律师函六份、申通快递客服部证明一份、公证书一份，证明1、在被告逾期逾期付款后，原告分别于2012年7月9日及2012年11月21日两次书面通知被告交款，否则应按日万分之五向原告支付违约金。该两次书面催告快递公司已分别送达到被告在合同中所留通信地址处，按合同规定已视为有效送达；2、此份证据还能证明原告对被告与裴明明系夫妻关系的事实并不知情。3、证明原告并未承诺为被告办理贷款手续，否则不会催缴。
被告对该证据有异议，认为律师催告函为复印件，故对真实性有异议，被告方并未收到该催告函，该催告函本身不能产生相应的法律效力。
经审查，该证据能够认定被告未按期付款，原告进行催告的事实。
证据3、杨琴与裴某某为夫妻关系证明、裴某某的收入证明、裴某某收入证明出具单位的企业信息查询记录、机动车行驶证、北京市企业信用信息网关于北京盈君广告有限公司的查询记录、北京释然房地产经纪有限公司的工商档案，证明1、被告购房时其丈夫裴某某的工作场所在沈阳市浑南新区南堤路江南高尔夫球场二层会所的事实；2、被告是北京释然房地产经纪有限公司的法人代表，裴某某及其工作单位的法定代表人秦倩均系北京释然房地产经纪有限公司的股东；3、裴某某所出具的收入证明为其本人提供且属实，证明被告及裴某某经常在沈阳工作、生活的事实；4、北京释然房地产经纪有限公司成立时间为2010年2月5日，国家的限购措施于2011年1月份实施，被告作为专业倒卖房地产的经纪人，对国家的限购政策及沈阳市限购政策非常了解。
被告对该组证据有异议，认为该组证据与本案没有关联性。原告没有任何证据能证明其所提交的证据中的杨琴即为本案被告杨琴，且即便依照原告所述，被告为某房产经纪公司的法定代表人，也不能证明不能办理银行贷款的原因是由于被告方所致。
经审查，该证据能够证明被告杨琴曾是北京释然房地产经纪有限公司的法定代表人。
证据4、国办发（2011）1号文件、沈政办发（2011）11号文件及沈阳国宇房地产咨询有限公司、沈阳泰邦置业顾问有限公司、沈阳乾瑞投资担保有限责任公司的情况说明四份。证明国办发（2011）1号文件第六条规定：省会城市对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。而沈政办发（2011）11号文件第九条规定，在我市二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。从该两份文件对限购政策的规定来看，国家的限购政策远远严于沈阳市的限购政策，而沈阳市的限购政策仅限于二环以内，二环以外并没有限购措施。被告恰恰是因为非常了解沈阳市的购房政策才一次性购买了七套房产。本案争议的房屋在二环以外，并未受到上述限购政策的影响，被告是故意违约。四个贷款银行的代办中介机构均证明被告知悉外地人贷款所需资料，且表示能够提供，被告杨琴在已提供贷款资料后，又以一次性付款为由退回所需资料。
被告对该证据的真实性有异议，认为与客观事实不符，被告由始至终均是与原告工作人员进行联系，不清楚这四个中介公司。
经审查，本院对国办发（2011）1号文件、沈政办发（2011）11号文件的真实性、合法性及关联性均予以认定。
被告为支持其抗辩，向法庭提举以下证据：
证据1、购房认购书、商品房买卖合同、备案信息。证明原被告签订了商品房买卖合同，并办理了合同备案，约定了付款方式为商业贷款。
原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为在签署商品房买卖合同时已经提交了贷款资料，但被告在提交该材料后又将全部贷款资料在代办机构处退回，原告对此并不知情，本案是被告单方违约，没有履行付款义务。
经审查，本院对该组证据的真实性、关联性及合法性予以确认。
证据2、购房定金付款收据及发票。证明被告已经支付了首付款194，433元。
原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为按照认购书约定被告是逾期交付的首付款。
经审查，本院采信该组证据。
证据3、录音证据、郭某某名片、网上银行电子回单，账户历史明细清单。认为裴某某与被告方置业顾问郭某某的通话录音，证明原告在购房时并不了解沈阳本地的相关规定，被告有意隐瞒购房政策限制内容。其次，被告积极主动的承担为原告组织、提供用于购房的虚假文件和资料，并收取了相关费用。因为这样的政策原因导致原告方误信，签署了《商品房买卖合同》，因为有关文件资料不真实、不齐备，导致银行手续无法办理，原告合同目的无法实现。同时证明被告已将手续费汇入郭某某指定账号，开户人为安某某。
原告对该证据真实性不能确定，认为没有标明具体时间和地点，对证明内容不予认可。1、原告没有向被告提供过任何虚假手续；2、不能说明被告不知道房屋限购及限制贷款的政策；3、被告对其自身可能不符合贷款要求的事项是知晓的，而且向原告提出要求作虚假材料，在录音证据一第三页的最后一段有表明。录音中裴明明“那办理银行假证明你就尽快帮我弄吧”，因此可以证明被告在签订购房合同时就存在恶意且对自身贷款条件是明知的。
经审查，该证据可以证明裴明明与被告方销售人员郭某某双方企图通过不合法的途径，办理银行贷款手续。
证据4、诉讼费收据，民事裁定书。证明原告方未依照承诺为被告办理贷款，导致被告方合同目的无法实现，被告已经于2013年6月18日提起诉讼。
原告对该证据的真实性无异议，认为能够证明被告故意违约的事实存在。
经审查，本院对该组证据予以认定。
根据原、被告提供的证据及原、被告的陈述，本院归纳如下案件事实：
2012年5月7日，原告沈阳首创新资置业有限公司与被告杨琴签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买房屋一处（位于沈阳市东陵区，建筑面积99.4平方米），单价人民币6，382.63元／平方米，总房款人民币634，433元，首付款人民币194，433元，剩余房款人民币440，000元办理贷款。双方还约定了其他条款。在补充协议第5条第一款约定：对合同第七条的补充约定，买受人逾期付款超出三十日后，出卖人有权解除合同，同时也有权要求买受人继续履行合同，出卖人要求买受人继续履行合同的，买受人应按照逾期付款的天数及未付金额按日承担万分之五的违约金至实际付款日止，在出卖人要求买受人限期履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的，合同自动解除。买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的百分之二十。
嗣后，原告向被告交付购房首付款人民币194，433元，并且原告向被告购买多处房屋。在办理房屋剩余贷款手续时，被告的销售人郭某某与裴某某（原告丈夫）企图通过虚假手续办理银行贷款，但未能通过银行的审查程序。之后，原告未能办理银行贷款，被告亦未将房屋交付给原告，原告未能按期向被告支付剩余房款。被告向原告催收剩余房款未果，原、被告之间就是否解除《商品房买卖合同》等事宜发生纠纷，现原告诉至本院。
另查明，原告曾系北京释然房地产经纪有限公司的法定代表人，其户籍地为北京市海淀区人才服务中心。原告与裴某某系夫妻关系。该房屋买卖合同已备案。
印证上述事实的依据有：原、被告提举的证据及原、被告的陈述。
本院认为，本案的争议焦点为1、合同是否有效；2、应否解除；3、被告是否违约，应否承担违约责任。
关于双方合同的效力问题，因原告沈阳首创新资置业有限公司与被告杨琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。
关于合同应否解除的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条及附件第5条1款，即“买受人逾期付款超出三十日后，出卖人有权解除合同，同时也有权要求买受人继续履行合同，出卖人要求买受人继续履行合同的，买受人应按照逾期付款的天数及未付金额按日承担万分之五的违约金至实际付款日止，在出卖人要求买受人限期履行后，买受人未在出卖人限定的期限内履行的，合同自动解除。买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的百分之二十”之约定，本案被告没有按期向原告交付购房余款时，原告以“催告函”等形式向原告催款，被告虽否认收到该“催告函”，因原告向法庭提供了两份EMS及公证文书，能够证明原告已按合同约定的送达地址向被告发送了“催告函”，原告提供证据之间能够形成链条，证明其主张，而被告始终没有向原告履行付款义务，故按该条款，双方合同已自动解除。因原告诉请要求被告继续履行合同，经法庭释明，原告仍坚持该诉请，故对原告该诉请本院不予支持。
关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题，因双方合同中约定剩余房款用贷款偿还，而本案被告系北京市人，且购买多处住房，国办发（2011）1号文件及沈政办发（2011）11号文件均限制了外地人在沈贷款购房的条件。原告作为开发单位有义务审查被告是否符合外地人在沈阳贷款购房的条件，而被告作为北京释然房地产经纪有限公司的法人代表，作为专业从事房地产的经纪人，对本身能否贷款购房的政策应知悉。从被告提供的原告销售人员郭某某与被告丈夫裴某某的通话记录能够证明，原、被告互相串通，企图通过采取不合法手段骗取银行贷款，双方在履行合同过程中均存在过错。故原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳首创新资置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币2，544元，由原告沈阳首创新资置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币2，544元，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 静
审 判 员 任玲玲
人民陪审员 于立春
二〇一四年三月十日
书 记 员 赵 婷
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。