宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初1436号原告（反诉被告）：宁波中建物业管理有限公司（组织机构代码为25407994-3）。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。法定代表人：张维民，该公司董事长。委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。被告（反诉原告）：李文亚，女，1962年12月28日出生汉族，公司员工，住宁波市海曙区。委托代理人：谷端宏，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。原告宁波中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）为与被告李文亚物业服务合同纠纷一案，于2016年2月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。2016年3月4日，被告李文亚在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告中建物业公司委托代理人朱鹏飞，被告李文亚及其委托代理人谷端宏到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解半个月，但未达成和解方案。本案现已审理终结。原告中建物业公司起诉称：被告系麒麟大厦北楼某三室的业主，自2010年1月1日至2015年12月31日累计拖欠物业管理费95437元（其中综合服务费90665元，房屋共用部位及共用设施日常维修费4772元），经原告历年数次催缴，被告仍拒绝履行缴费义务。现要求判令被告支付原告物业费95437元，违约金52251元（算至2014年12月31日），合计147688元。被告李文亚答辩兼反诉称：物业服务合同是双务合同，原告作为物业服务企业负有按合同约定全面、充分履行物业管理责任的合同义务，但原告只收费不管理，导致物业管理秩序混乱，物业环境遭到严重破坏，严重损害了被告的合法权益。一、明知物业共用部位遭非法、人为改动，却一直消极不作为。原告既不主动阻止，也不报告行政部门，造成被告购买的物业长期遭受环境污染的损害。麒麟大厦北楼裙楼的2层至4层的规划设计为办公用房，但大厦北楼2楼却开设了森迪西餐厅。原告对这一明显改变物业用途、严重破坏大厦原规划设计、并给包括被告在内的使用物业进行商务办公的业主造成环境污染的行为采取漠视、无为的态度，没有履行最起码的物业管理义务，因此应驳回原告的本诉请求；二、2010年至2013年的物业费用，原告的起诉已超过诉讼时效。根据协议约定，物业费用应在每年的第三个月之前缴纳，因此2013年的物业费用最迟应在2015年3月31日主张；三、因原告消极不作为，导致2楼西餐厅违法搭建在被告房屋顶部的油烟管道长期存在，被告长期被油烟污染无法办公。无奈之下，被告于2015年4月1日被迫搬离而另外租房，为此遭受了113000元的经济损失，原告应予以赔偿。故反诉要求：一、原告履行物业管理合同义务，限期拆除或报批执法部门拆除麒麟大厦北楼4楼楼顶非法搭建的餐饮油烟管道，恢复楼顶物业原状；二、原告支付被告因油烟污染导致被迫迁址而造成的经济损失113000元。针对反诉，原告中建物业公司答辩称：根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业是对单位区域内公共部位及公用设备、设施进行管理，对公共秩序进行维护。原告已按物业管理服务合同的约定以及相关规定提供了服务。一、被告提到的森迪西餐厅的油烟、废水、噪音排放问题，原告一直在关注和监督，并且在协调相关方、配合主管部门方面已尽到了应尽的职责。二楼的餐厅设置已久，经营场地1700平方米左右，2007年到2009年名为“水晶方咖啡厅”，之后转给“圣巴厘咖啡厅”，2011年4月转给“森迪西餐厅”。这说明餐厅的经营场地、经营范围一直都是经过有关部门批准的，原告无权干涉业主和使用人对该房产的处置。经原告查验，森迪西餐厅的油烟、废气经过油烟净化装置通过大厦总烟道管，然后通向裙楼平台，并在平台上设置了油烟处理装置。2014年11月13日鄞州区环境保护局对该餐厅进行过执法检查，结论是厨房油烟通过脱排收集后经油烟净化器处理后高空排放，餐厨废水未经隔油池处理直接排入市政污水管，并责令餐厅整改，指定鄞州区环境监测站对餐厅的油烟、废水进行指标测定。原告对此一直跟踪监督，督促物业使用人抓紧完成整改工作；二、物业管理服务是公共服务，个别业主拖欠物业管理费，将影响物业公司的正常经营和物业服务，从而影响整个大厦业主的利益。按合同约定，物业公司有权要求业主补交从逾期之日起每天3‰的滞纳违约金，现主动对滞纳金降低至合同约定的20%，相当于年利率22%，应该是合乎情理的；三、麒麟大厦北某三室房产系被告2007年8月3日购入，后被告又以女儿张融融名义在2012年7月2日购入麒麟大厦另一室。如果油烟污染导致房产无法使用，被告不会又再次买入房屋；四、被告在麒麟大厦的物业是自用还是出租，属于被告私人行为，与物业公司无关。被告称因楼下餐饮油烟而搬离大厦，没有证据证明有直接的因果关系，要求原告承担租用其他场地的费用没有依据。综上，要求驳回被告的反诉请求。原告中建物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.麒麟大厦物业管理处业主资料一份、房屋产权登记情况一份，拟证明被告系麒麟大厦北楼某三室的房屋所有权人；2.前期物业管理服务协议、业主临时公约、前期物业管理服务合同备案表各一份，拟证明被告接受原告进行物业服务，合同约定综合服务费按3.8元/月/平方米、公共设施日常维修费按2.4元/年/平方米的标准收取，以及若不按约交纳物业费，原告有权从逾期之日起按每天3‰交滞纳违约金；3.物业费发票一份，催缴通知书四份，律师函一份，挂号信函与邮政特快专递各一份，拟证明原告向被告催讨物业费的事实。上述证据经被告质证后，其对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告认为从未收到催缴通知书与律师函，原告的证据中也没有被告签收的记录。对物业费发票的真实性无异议，2012年被告为了退税缴纳了2009年的物业费，原告知道油烟污染的事所以从未向被告催讨物业费。本院对物业费发票的真实性、合法性、关联性予以确认，对催缴通知书、律师函、挂号信函与邮政特快专递形式上的真实性予以确认，但无法确认催讨物业费的意思已有效到达被告处。被告李文亚为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份，拟证明因原告管理不当，被告房屋污染严重，因此被迫迁址另行租赁房屋以及产生房屋租金损失113000元的事实；2.《前期物业管理服务合同备案表》一份，拟证明：一、麒麟大厦南北两座建筑中，南楼裙房二、三层为餐饮，四层为娱乐，北楼裙房二至四层为办公房，北楼二楼开设餐饮店违反了规划；二、根据《前期物业管理服务合同》第二章第五条第9款，物业公司对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或物业使用守则的行为有义务进行规劝、制止或报告，但本案原告没有尽到此义务。上述证据经原告质证后，对证据1的关联性有异议，认为租房是被告的个人行为，与本案无关，被告并无证据证明是因原告管理不当而导致房屋不能适用。对证据2的真实性无异议，但表示商业用房可以开餐饮，北楼二楼自2007年开始就有餐饮企业了，不能证明原告管理不当。本院对该两组证据的真实性予以确认。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：被告李文亚系宁波市鄞州区中河街道天童北路1501号（麒麟大厦）某三室的房屋所有权人，房屋建筑面积共计331.38平方米，房屋用途为商业。2005年9月1日，宁波永丰置业有限公司与宁波中建物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告中建物业公司为麒麟大厦提供前期物业管理服务。2007年6月21日，原告中建物业公司与被告李文亚签订《前期物业管理服务协议》一份，就双方的权利义务进行了约定，对物业管理服务费的收费标准，约定综合服务费为3.80元/月/平方米，公共设施日常维修费为2.40元/年/平方米；物业管理费用每年交纳一次，每次交纳费用时间为收费期的第三个月或之前。双方同日还签订了《业主临时公约》。2012年12月21日，被告缴纳了2009年度的综合服务费与公共设施日常维修费合计15906.20元。2010年至今的物业服务费与公共设施日常维修费，被告未缴纳。2014年4月21日，原告通过挂号信向被告寄送律师函催讨2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，但邮件被退回。2015年10月10日，原告通过EMS邮寄催缴通知书催讨2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，但邮件被拒收。另，被告房屋在麒麟大厦北楼裙楼的四层（裙楼一共四层），楼下二层的餐饮企业的油烟管道从二层往上通向裙楼平台。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。被告提出的油烟管道问题，如果确实存在违规违章的情形，原告有制止和劝阻的义务，但没有强制拆除的权力，而且此问题不构成物业服务合同中的根本违约，被告以油烟管道问题未解决为由拒付物业费，该抗辩理由不能成立。对被告的反诉请求，要求原告拆除油烟管道以及赔偿因油烟污染导致的损失的部分，本院认为依据不足，不予支持；对要求报批执法部门拆除油烟管道的诉请，其前提应当是确认油烟管道违规违章，而本案在没有直接证据、也没有听取油烟管道所有权人意见的情况下，不能认定此事实，故对该诉请亦不予支持。原告尚欠2010年至今的物业服务费与公共设施日常维修费，但是被告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告于2012年12月21日缴纳了2009年度的物业服务费用，而根据合同约定，此时2010、2011、2012年度的物业服务费用均已超过了缴费期限，故对于2010、2011、2012年度的物业服务费用，原告在2012年12月21日已知道其权利被侵害，之后2014年4月21日的催讨邮件被退回后，更应知道其权利被侵害，但原告未及时起诉。因此，在被告提出了诉讼时效答辩意见的情况下，本院对2010、2011、2012年度的物业服务费用的诉讼请求不予支持。对2013年度的物业服务费用，应缴款时间为2013年3月底之前，在没有证据证明存在诉讼时效中断的情况下，原告对该年度物业服务费用的主张也超过了诉讼时效，本院不予支持。对2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用，原告的主张未超过诉讼时效，本院予以支持，对综合服务费确认为30221.86元（3.8元/平方米/月×331.38平方米×24个月），公共设施日常维修费确认为1590.62元（2.4元/平方米/年×331.38平方米×2年）。对于原告主张的违约金，《前期物业管理服务协议》第五条第四款约定为从逾期之日起按每天3‰交纳，现原告主动降低至约定标准的20%，但被告仍提出异议，本院认为在原告未提供证据证明其存在其他损失的情况下，仅能确认被告逾期缴费的违约行为给原告造成了利息损失，故本院按照银行同期贷款基准利率的130%确认违约金，原告诉请计算至2014年12月31日止，故本院计算为935元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李文亚支付原告宁波中建物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的综合服务费30221.86元、公共设施日常维修费1590.62元，并支付逾期缴费违约金935元，合计32747.48元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波中建物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告李文亚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费3506元，减半收取1753元，由原告宁波中建物业管理有限公司负担1443元，被告李文亚负担310元；反诉受理费减半收取1280元，由被告李文亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 员  郑 燕二〇一六年九月一日代书记员  邵轶男??10???11?