广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第1805号
原告：陈圣旺。
委托代理人：陈先恳，浙江赞程律师事务所律师。
委托代理人：谢培均，浙江赞程律师事务所律师。
被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路6-10号望仙坡小区1-6栋3单元106号房。
法定代表人：陈锋，该公司董事长。
被告：陈锋。
被告：陈莹。
以上三被告共同委托代理人：李雪梅，系南宁市丰卓房地产开发有限公司员工。
原告陈圣旺与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称丰卓公司）、陈锋、陈莹商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理，原告陈圣旺的委托代理人谢培均，被告丰卓公司、陈锋、陈莹的委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈圣旺诉称，2010年11月12日，陈圣旺与丰卓公司签订编号为175的《合作建房协议书》，约定陈圣旺与丰卓公司合作兴建位于南宁市民族大道168号翡翠国际广场项目的住宅楼，陈圣旺出资604576元，可分得4号楼2104号房（建筑面积为107.96㎡）。合同签订后，陈圣旺依约向丰卓公司支付了总出资额60%的出资款362800元。此外，陈圣旺还另行向丰卓公司定金200000元，用于定购该项目4-2204、4-2404、4-2704号房。2013年7月29日，因丰卓公司未能推进项目的建设，陈圣旺与丰卓公司、陈锋、陈莹就解除合作建房协议签订了《协议书》。《协议书》约定，丰卓公司向陈圣旺返还已付款项并赔偿相应经济损失，双方确定陈圣旺的经济损失根据已付款项从付款之日起按年利率18%计算至丰卓公司实际还款之日止，暂计至2013年9月24日，丰卓公司应返还已付款项及经济损失共计852779元，2013年9月25日至实际还款之日的经济损失另计；还约定，丰卓公司应在协议签订后两个月内将上述返还款项和经济损失一次性支付给陈圣旺，若丰卓公司逾期付款的，则应向陈圣旺支付500元／日的违约金并继续计算经济损失；陈锋、陈莹为丰卓公司返还陈圣旺的已付款项、支付经济损失和违约金等承担连带保证责任。自《协议书》签订后，丰卓公司只向陈圣旺支付了581020元，并未按约支付剩余款项。陈圣旺多次向丰卓公司要求其支付剩余款项，但丰卓公司拒而不付。陈圣旺认为，《协议书》明确约定丰卓公司应向其返还已付出资款及经济损失、违约金，经济损失从付款之日起按年利率18%计至实际还款之日止，故暂计至2013年9月24日丰卓公司应向其支付852779元，其中362800元为出资款，200000元为定金，剩余289979元为经济损失；丰卓公司已返还款项应先抵扣经济损失，协议书签订后即自2013年9月25日起至起诉之日止发生的利息为176241.21元，丰卓公司应向陈圣旺返还出资款及定金为448000.21元（852779元＋176241.21元-581020元）。综上，请求判令：1、被告丰卓公司向原告陈圣旺返还出资款及定金448000.21元、违约金315000元（2013年9月30日起至起诉日止），并从起诉之日起按220.93元／天经济损失，及500元／天违约金计算至实际付清之日止；2、被告陈锋、陈莹对上述内容承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告丰卓公司、陈锋、陈莹承担。
被告丰卓公司、陈锋、陈莹共同辩称，一、我方已向陈圣旺返还全部出资款，无需再行返还；二、《合作建房协议》的合同目的是买卖房屋，该协议性质实际上是商品房未取得预售许可证的情况下进行房屋买卖，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效；三、上述协议无效，亦不存在违约金约定，且我方不存在违约行为，不需赔偿经济损失；四、《合作建房协议》是丰卓公司签订的，陈锋、陈莹只是公司股东，并非合同当事人，不应承担返还出资款责任。综上，请求驳回原告陈圣旺的全部诉讼请求。
综合全案证据，本院认定事实如下：2010年11月16日，丰卓公司（甲方）与陈圣旺（乙方）签订编号为175《合作建房协议书》，双方约定：一、甲方现开发位于南宁市民族大道168号翡翠国际广场项目，建设总用地面积44159.84㎡，其中建设用地面积29111.26㎡，绿化用地面积5100.66㎡，城市道路面积9947.42㎡，容积率为64；项目共33层，其中地下2层，地面31层，1-3层是商业用房，第4层是转换建设空中花园，第5层至第31层为住宅；建设用地规划许可证号为2000-061号，总平审批号为2009-002；二、甲方负责提供以上项目，乙方出资604576元，单价为5600元／㎡，分得住宅建筑面积107.96㎡的4号楼2104号房；三、出资方式和时间：1、乙方在协议签订当日需向甲方交付建房总出资额60%的出资款362800元，2、甲方开工后，项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起3个月内交付建房总出资额40%，合计241776元，并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可以申请银行按揭；四、动工时间为2010年12月底，交房时间在2013年11月1日前交付乙方使用；五、乙方按照合同约定出资，有权按合同约定分配物业，乙方需要更名的，在项目未取得预售证前更名免收更名费，在取得预售证后每次更名必须收取费用；六、甲方如不按时交房给乙方，按每日万分之五交付延期交房违约金给乙方，如甲方因房地产市场价格升高原因而单方解除合约，则是甲方违约，甲方赔偿乙方双倍的出资款，还需按当时房价与现价差额补偿给乙方。该协议书附有房屋平面图和《交房标准》，其中《交房标准》对建筑结构、外墙涂料、室内地面、内墙天面、厨房、卫生间的配备等设施进行详细约定。随后，陈圣旺于向丰卓公司交付合作建房预付款362800元及用于定购4-2204、4-2404、4-2704号房的定金200000元。
2013年7月29日，丰卓公司作为甲方，陈圣旺作为乙方，陈锋、陈莹作为丙方，各方签订了一份《协议书》，主要内容是：一、甲乙双方确认，双方于2010年11月16日签订的编号175《合作建房协议书》，乙方应向甲方支付建房总出资额60%的出资款共计362800元，另乙方于2010年11月9日支付了定金200000元用于定购4-2204、4-2404、4-2704号房；二、现双方一致同意甲方返还乙方已付款项并赔偿其相应经济损失，甲乙双方确定乙方经济损失根据已付款项从付款之日起按年利率18%计至甲方实际还款之日止，暂计至2013年9月24日，甲方应返还乙方已付款项及经济损失共计852779元，2013年9月25日之后的经济损失另计；三、甲方应在本协议签订后两个月内将上述返还款项和经济损失一次性支付给乙方，同时乙方应将原出资款收据返还甲方并出具收款收据交付给甲方；四、甲方应按时返还款项并支付乙方经济损失，若甲方逾期付款的则甲方应向乙方支付500元／日的违约金并继续计算乙方经济损失；五、丙方自愿为甲方返还乙方已付款项、支付经济损失和违约金等承担连带保证责任，丙方的保证期间为甲方履行债务期限届满之日起二年；六、本协议签订后，甲乙双方按本协议约定内容履行完毕后，双方原签订的《合作建房协议书》即自动终止。
同日，丰卓公司作为声明人出具一份《声明》，载明：“声明人于2013年7月29日与陈圣旺、徐勇、刘入光、汪大兵四人签订《还款协议书》，承诺返还四人合作建房出资款、定金并赔偿其相应经济损失。声明人在此郑重声明，声明人于2013年1月28日、2013年4月12日因未能遵守声明人于2012年11月30日作出的承诺而支付给四人的经济损失补偿金不得用于冲抵《还款协议书》确定的已付款项和经济损失，声明人保证按《还款协议书》确定的已付款项和经济损失总计金额按时足额支付给四人。”
2015年7月23日，陈圣旺以丰卓公司逾期返还出资款和经济损失为由向本院提起诉讼，要求丰卓公司返还出资款及支付赔偿经济损失。丰卓公司则作如前答辩。
诉讼中，陈圣旺自认丰卓公司已陆续返还581020元且提供银行流水账用于证明，该银行流水账显示：陈莹于2013年1月28日、2013年10月31日、2013年11月22日、2014年3月13日、2014年4月21日、2014年4月30日向陈圣旺的银行账户（账号62×××44）分别汇入100000元、300000元、400000元、200000元、150000元、150000元；陈锋于2013年4月12日向陈圣旺的上述银行账户汇入234116元；唐群于2013年11月6日、2013年11月8日、2013年11月19日、2013年11月27日向陈圣旺的上述银行账户分别汇入100000元、100000元、400000元、100000元，以上款项共计2234116元。对此，丰卓公司亦提供转账凭证用于证明其已向陈圣旺、刘入光、汪大兵、徐勇返还出资款，该转账凭证中转款时间、数额、汇款人、收款人等内容均与陈圣旺提供的银行流水账显示内容对应；同时，丰卓公司庭审确认丰卓公司已向陈圣旺、刘入光、汪大兵、徐勇分别返还了581020元、382600元、203110元和733210元，但认为上述款项应为出资款，其中不含经济损失。
另查明，截止开庭审理之日，丰卓公司未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明。
以上事实，有陈圣旺提供的《合作建房协议》、收据、《协议书》、《声明》、银行明细单，丰卓公司、陈锋、陈莹提供的转款凭证及庭审笔录为证。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，陈圣旺与丰卓公司签订的《合作建房协议》，约定一方给付价款，另一方即在约定时间内交付房屋，且该协议内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，丰卓公司亦已按照约定收受了陈圣旺的购房款362800元和定金200000元，故上述协议名为合作建房，实为房屋买卖。
一、关于丰卓公司应否偿付出资款、经济损失和违约金的问题。本案中，陈圣旺与丰卓公司、陈锋、陈莹协商一致不再履行《合作建房协议》，并就合同终止后的赔偿问题而签订了《协议书》，该协议书系各方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，应属有效。《协议书》约定，双方一致同意由丰卓公司向陈圣旺退还已付款项并赔偿经济损失，经济损失的计算方法为以362800元为基数，自收款之日（即2010年11月16日）起按年利率18%计至实际清偿之日止；丰卓公司应在2013年9月24日起两个月内将上述款项和经济损失一次性支付陈圣旺，如逾期付款的，丰卓公司应向陈圣旺按每日500元计付违约金并继续计付经济损失。上述经济损失和违约金的约定属于对同一违约行为的重复约定，故陈圣旺要求丰卓公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，由于陈圣旺、刘入光、徐勇、汪大兵等人收取的多笔款项均系付至陈圣旺的银行账户，陈圣旺、丰卓公司均未能说明每笔款项所指向的实际收款人，仅确认陈圣旺收款数额为581020元，故本院酌定陈莹退还最后一笔款项之日（即2014年4月30日）为陈圣旺足额收取退款581020元之日。由于陈莹于2014年4月30日已偿付581020元，至该日止应将已偿付款项抵扣出资款及经济损失，而陈圣旺主张全额计算至起诉之日止的经济损失后才扣减还款581020元，属计算不当。综上，根据丰卓公司的还款情况，对本案债务余额计算方式为：以562800元为基数，从出资款实际交付之日即2010年11月12日起至2014年4月30日止共1266日，按年利率18%计得经济损失为356252.4元，经抵充2014年4月30日偿还的581020元，尚余出资款、定金338032.4元待还。根据上述计算抵充，截止2014年4月30日，丰卓公司尚欠出资款、定金共计338032.4元，丰卓公司应足额偿还。另因丰卓公司未依约返还出资款，应向陈圣旺支付经济损失，计算方式为：以338032.4元为基数，从2014年5月1日起按年利率18%计至实际清偿之日止。
二、关于陈锋、陈莹是否承担连带清偿责任的问题。如前所述，陈圣旺与丰卓公司、陈锋、陈莹协商一致不再履行《合作建房协议》，并就合同终止后的赔偿问题而签订了《协议书》，协议约定陈锋、陈莹对丰卓公司应返出资款、经济损失等提供连带责任保证，故陈圣旺要求陈锋、陈莹对丰卓公司的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。陈锋、陈莹在履行保证责任后，有权向丰卓公司追偿。综上，丰卓公司、陈锋、陈莹的抗辩理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
1、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司向原告陈圣旺返还出资款、定金共计338032.4元；
2、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司向原告陈圣旺返支付经济损失（计算方法：以338032.4元为基数，自2014年5月1日起按年利率18%计至实际清偿之日止）；
3、被告陈锋、陈莹对被告南宁市丰卓房地产开发有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告陈锋、陈莹在履行保证责任后，有权向被告南宁市丰卓房地产开发有限公司追偿；
4、驳回原告陈圣旺的其他诉讼请求。
案件受理费11430元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、陈锋、陈莹共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘羽斯
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 王 莉
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 农 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。