济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民初字第754号
原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人杨玲，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
被告山东智达立实业有限公司，住所地滕州经济开发区智达立路一号。
法定代表人杨智强，董事长。
原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司（以下简称“一度建筑公司”）与被告山东智达立实业有限公司（以下简称“智达立公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告一度建筑公司的委托代理人李晓宁到庭参加了诉讼。被告智达立公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告一度建筑公司诉称，2012年5月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同租期为五年，自2012年6月6日起至2017年6月5日止。其中，自2012年6月6日起至2014年6月5日止，每年租金为600352元，租金支付方式为押三个月付半年。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告却未按照合同约定履行付款义务。2013年7月10日，原、被告双方协商解除房屋租赁合同，截止到2013年7月10日，被告共计向原告支付租金89913元，剩余租金568007元（400天），虽经原告多次催要，但被告拒不支付；被告亦未按照合同约定交纳物业管理费、水电费等费用共计25906元。根据房屋租赁合同第八条约定，原告要求被告支付违约金300000元。被告的上述违约行为已经严重侵犯原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付租金568007元（600352元／年÷365天×400天（2012年6月6日至2014年6月5日）-89913元=568007元】。二、被告支付违约金300000元。三、被告立即支付水、电费，物业管理服务费25906元。四、本案诉讼费由被告承担。
原告在诉讼中计算违约金的标准为按日加付其月租金的5%计算，即1000400元（600352元／年÷12月×5%×400天=1000400元】，其表示只主张违约金300000元。
被告智达立公司未答辩，亦未提交证据。
经审理，本院认定，2012年5月28日，原告一度建筑公司（甲方）与被告智达立公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定：1、甲方同意将位于舜华路2000号舜泰广场8号楼1402室出租给乙方使用。2、乙方承租区域的建筑面积为1028平方米，承租区域作为办公用途。合同第三条约定：1、租期为五年，自2012年6月6日起至2017年6月5日止。合同第四条约定：1、租金：自2012年6月6日至2014年6月5日，每年的租金为600352元，两年的租金总额为1200704元。2、物业管理费、水电费等由乙方交纳。3、租金支付方式为押三个月付半年。5、押金150087元。该押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。6、如乙方违反本合同约定，甲方可扣留全部或部分押金。合同第八条约定：2.5、乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了房屋，被告入住并使用。
2013年6月21日，本案所涉房屋的物业管理企业济南舜德物业管理有限公司向被告智达立公司发出《舜泰广场物业费缴费通知单》，内容载有“请贵公司于2013年6月25日前将2012年10月1日至2013年6月30日物业管理费共计23315.04元交至济南舜德物业管理有限公司。逾期未缴纳的，我公司将按欠费总额每月千分之三的标准加收违约金。房间号：8-1402”。但被告智达立公司未依上述通知缴纳物业管理服务费。2013年7月10日，原告一度建筑公司通过济南万泰建筑装饰工程有限公司（该公司的副总经理为原告一度建筑公司的法定代表人杨玲），代被告智达立公司向济南舜德物业管理有限公司交纳了2012年10月1日至2013年7月10日的物业管理服务费25905.61元。济南舜德物业管理有限公司向原告出具了发票（付款单位：济南万泰建筑装饰工程有限公司，发票号码00282524，备注：舜泰广场8号楼1402室），并开具了收据，其内容载有“交款单位：济南一度建筑工程设计咨询有限公司，发票抬头：济南万泰建筑装饰工程有限公司，人民币25905.61元，收款事由：2012年10月1日至2013年7月10日物业费，票号为00282524）。
2013年7月8日，被告智达立公司的法定代表人杨智强通过短信（手机号：1516328****，此号码为被告智达立公司）向原告告知：“我委托王庆伟全权处理舜泰广场8-1402租赁合同解除及房屋交接事宜（包括房屋腾空、物品交接），杨智强”。2013年7月10日，原告一度建筑公司与被告智达立公司委托的案外人王庆伟进行了房屋的交接并出具了《房屋交接单》一份。2013年9月4日，原告一度建筑公司与被告智达立公司签订了《分期付款协议书》，确认了双方所签订的《房屋租赁合同》于2013年7月10日予以解除，并明确了：“自2012年6月6日起租到2013年7月10日乙方应付房租共计657920元，期间乙方共付24万元，欠房租417920元，另欠物业费25906元，两项合计共欠443826元”。另外，还载明了上述欠款的还款计划：“一、共分八期还款：2013年9月15日前还四万，以后每月15日前还四万，共还五期，之后每月15日前还捌万一千二百七十五元，共三期。二、如乙方在上述任一支付期限前没有按时支付相应的款项，则视为乙方应支付的上述所有款项均已到期，甲方可依据双方租赁合同全额起诉乙方未支付的款项及滞纳金和违约金。三、如乙方未按时支付上述任一期限的款项，乙方自愿承担剩余全部支付款项日万分之六的违约金”。
以上事实，有原告一度建筑公司提交的《房屋租赁合同》、《舜泰广场物业费缴费通知单》、收据和发票、《企业法人营业执照》及《证明》、手机短信资料、《房屋交接单》、《分期付款协议书》以及原告的法庭陈述在案为凭。
本院认为，原告一度建筑公司与被告智达立公司签订的《房屋租赁合同》以及《分期付款协议书》，系双方真实的意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同和协议约定全面履行自己的义务。原告一度建筑公司依约向被告智达立公司交付了房屋并代其交纳了物业管理服务费，被告理应依约向原告支付房屋租金和物业管理服务费。被告智达立公司未依约支付租金和物业管理服务费的行为，已构成违约，原告一度建筑公司要求被告智达立公司支付租金、违约金和物业管理服务费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于房屋租金的数额，《分期付款协议书》中明确约定为“欠房租417920元”。应当视为双方对所欠租金进行的最终结算。故本院对原告一度建筑公司要求被告支付房屋租金417920元予以支持。对于违约金的计算标准和计算期间问题，《分期付款协议书》中最终约定了“…乙方自愿承担剩余全部支付款项日万分之六的违约金…”。故本案违约金的计算标准，应以该标准计算。原告一度建筑公司主张的“按日加付其月租金的5%”的计算标准本院不予采纳。原告主张违约金300000元，已超出双方约定的“日万分之六”的计算标准，本院不予采纳。另外，《分期付款协议书》中约定第一期还款时间为“2013年9月15日前”以及“如乙方在上述任一支付期限前没有按时支付相应的款项，则视为乙方应支付的上述所有款项均已到期”，因被告未支付《分期付款协议》中的全部房屋租金，应当认定被告智达立公司的最后付款时间为2013年9月15日，其违约责任的起算时间应当为2013年9月16日。被告智达立公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃出庭答辩、质证的权利，应当承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告山东智达立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司房屋租金417920元。
二、被告山东智达立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司物业管理服务费25906元。
三、被告山东智达立实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司逾期付款违约金（以417920元为基数，自2013年9月16日起按每日万分之六计算至本判决生效之日止）。
四、驳回原告济南一度建筑工程设计咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果被告山东智达立实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12739元，由被告被告山东智达立实业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 严士焱
人民陪审员 孙丽萍
人民陪审员 马春燕
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 张 明