浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1540号
上诉人（原审原告）：黄爱松。
委托代理人：蔡慧。
上诉人（原审被告）：温州天润房地产开发有限公司。
法定代表人：高立存。
委托代理人：吴梦梦。
委托代理人：林海。
原审第三人：温州天润酒店管理有限公司。
法定代表人：黄统帮。
原审第三人：温州天润王朝大酒店有限公司。
法定代表人：欧胜芳。
委托代理人：李朝晖。
委托代理人：彭建国。
上诉人黄爱松、温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第702号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2009年3月10日，黄爱松与天润房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：黄爱松向天润房开公司购买坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第527号商品房，建筑面积为66.59平方米，单价为21158元/平方米，总房价为1408887元；黄爱松于2009年3月10日前缴纳总房款1408887元；天润房开公司应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付黄爱松使用；除本合同约定的特殊情况外，天润房开公司逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天润房开公司按日向黄爱松支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过30日后，黄爱松要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天润房开公司按日向黄爱松支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，天润房开公司应当书面通知黄爱松办理交付手续。双方进行验收交接时，天润房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。合同签订后，黄爱松按约向天润房开公司缴纳全部购房款1408887元。2009年3月10日，黄爱松与温州天润酒店管理有限公司（以下简称天润管理公司）签订《温州天润大酒店房屋租赁合同》一份，约定：黄爱松将坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块527室出租天润管理公司管理，租赁期限自2010年12月1日起至2016年11月30日止；黄爱松应在天润房开公司交付房屋时即将房屋移交天润管理公司管理，或者由天润管理公司直接根据本合同从天润房开公司处接收交付的房屋；合同签订后，天润管理公司自2010年12月1日至2016年11月30日共支付黄爱松租金与设备折旧费253600元，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止，每季度向黄爱松支付租金与设备折旧费21133元等。2012年12月12日，天润管理公司向黄爱松发出《关于解除温州天润大酒店房屋租赁合同的通知》，称已支付黄爱松自2010年12月1日起至2013年11月30日止的房屋租金，因温州天润王朝大酒店有限公司（以下简称天润王朝公司）经营管理不善、资金短缺致酒店无法开业、房屋长期空置，故要求解除上述房屋租赁合同。黄爱松收到上述通知后于2013年12月16日作出回复，称天润管理公司不具备解除合同的权利，并要求天润管理公司继续履行合同，支付租金。天润房开公司于2014年6月18日向黄爱松发出交房通知书，要求黄爱松在接到通知书后5个工作日内前来办理交房手续及产权证等。另查明，2012年1月11日，翠微宾馆工程进行了竣工验收备案。
原判认为，黄爱松与天润房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，天润房开公司应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付黄爱松使用，但涉案的翠微宾馆工程于2012年1月11日进行竣工验收备案，天润房开公司未按约定时间交付验收合格的房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。天润房开公司辩称其已于2010年12月1日前依据黄爱松与天润管理公司之间签订的《房屋租赁合同》，将房屋交付天润管理公司使用，因验收合格是黄爱松与天润房开公司约定的交付要件，也是《商品房销售管理办法》等强制规定的商品房交付条件，即便天润房开公司辩称属实，也不能免除天润房开公司逾期交房的违约责任，故该院对天润房开公司的上述辩称不予采纳。关于涉案商品房的交付时间的认定。黄爱松于2009年3月10日与天润管理公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给天润管理公司使用，约定租赁期限自2010年12月1日起至2016年11月30日止，天润管理公司可直接根据租赁合同从天润房开公司处接收涉案房屋。天润管理公司在其向黄爱松发出的解除租赁合同的通知中承认已在租赁期限内对涉案房屋进行占有、使用，黄爱松在本案中称涉案房屋从未交付黄爱松或天润管理公司使用，与事实不符。且黄爱松向天润管理公司发出关于解除租赁合同通知的回复，要求天润管理公司继续履行合同、支付租金，根据黄爱松与天润管理公司之间关于租赁房屋事宜的函件往来，能够认定租赁合同已经实际履行，黄爱松与天润管理公司之间的租赁合同纠纷可另择途径解决。该院对天润管理公司已在验收合格前即接收涉案房屋的事实予以认定。虽黄爱松与天润房开公司在《商品房买卖合同》中约定商品房达到交付使用条件后，天润房开公司应当书面通知黄爱松办理交付手续，但综合本案房屋交付使用在前验收合格在后的情形，不应以书面通知作为交付的必要条件，而应认定翠微宾馆工程验收备案之日，涉案房屋即已符合交付使用条件，天润房开公司已完成约定的交付义务。关于逾期交付违约责任的承担。天润房开公司自2010年12月2日起至2012年1月11日止，逾期交付共计405日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过30日的，应按已付房款万分之三每日支付违约金，故天润房开公司应向黄爱松支付的违约金金额为171179.8元（1408887元×0.03%×405日）。黄爱松诉请天润房开公司支付其余违约金没有依据，该院不予支持。因黄爱松主张的违约金标准与其实际受到的损失相当，天润房开公司要求予以调整，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、天润房开公司于判决生效之日起十日内支付黄爱松违约金171179.8元；二、驳回黄爱松的其他诉讼请求。如果天润房开公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8737元，由黄爱松负担5013.4元，天润房开公司负担3723.6元。
黄爱松上诉称：1、涉案房屋未按双方合同约定的时间验收合格，天润房开公司未按约书面通知黄爱松办理交付手续，也未将涉案商品房按合同约定进行装潢装饰，未出示消防、规划、人防等部门或单位验收合格的证明文件，未签署交接单，涉案商品房的具体位置至今未确定。天润房开公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。原判将翠微宾馆工程验收备案之日认定为涉案房屋交付之日，属于认定事实错误。2、天润房开公司在原审中提供的温州天润大酒店房屋租赁合同、关于解除《温州天润王朝大酒店管理合同》的通知，与本案不具有关联性，租赁合同在房屋交付前效力待定，而涉案房屋至今未交付，故租赁合同一直未生效，承租人天润管理公司也一直未交付房租。综上，请求撤销原判，发回重审或改判支持黄爱松的诉讼请求。
天润房开公司上诉并答辩称：1、黄爱松与天润管理公司签订的租赁合同合法有效，天润房开公司已按租赁合同第六条的约定向天润管理公司交付涉案房屋，视为已向黄爱松如期交付。涉案房屋已于2010年2月3日经四方主体验收合格，天润房开公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。退一步讲，即便天润房开公司交付的房屋未达合同约定的交付条件，但天润管理公司的接收行为应当视为黄爱松同意变更交付条件，本案房屋的交付应以天润管理公司接收房屋时的交付条件为准。原判认定天润房开公司未按约定时间交付验收合格的房屋系认定事实不清、法律适用错误。《商品房销售管理办法》属于管理性规范而非效力性规范，不影响交付行为的效力。2、黄爱松如主张天润房开公司逾期交房构成违约，应在2010年12月2日就已经知道权利受到侵害，其于2014年3月的起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。3、黄爱松在原审中超出法定期限变更诉讼请求的行为不应该准许，天润房开公司在原审中已经提出异议，但原判还是以黄爱松变更后的诉讼请求做出判决。综上，请求撤销原判，改判驳回黄爱松的原审诉讼请求和上诉。
黄爱松答辩称：1、原判认定“被告未按约定时间交付验收合格的房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任”，系事实清楚，法律适用正确。2、天润房开公司迟延交付房屋的行为客观存在，直到2014年6月18日才通知交付，黄爱松起诉未超过诉讼时效。3、黄爱松与天润管理公司签订的租赁合同与本案商品房买卖合同系两个不同的法律关系，不能共同审理。4、黄爱松在原审中只是变更违约金的计算方式，不属于诉讼请求的变更。综上，请求驳回天润房开公司的上诉。
天润王朝公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，天润王朝公司与本案无关，不应该被追加为第三人参加诉讼。
天润管理公司未发表陈述意见。
二审期间，黄爱松、天润管理公司、天润王朝公司均未提供新的证据材料。天润房开公司提供了建设工程竣工验收意见表，用以证明涉案房屋于2010年2月3日通过竣工验收的事实。天润房开公司在原审庭审中已提供该份证据，但原判对此未进行认证。本院认为，已有生效判决认定涉案工程于2011年8月4日经竣工验收合格，2012年1月11日进行验收备案，故对天润房开公司提供的上述证据不予采纳。
经审理，本院对原判认定的事实予以确认。另查明，翠微宾馆工程于2011年8月4日经竣工验收合格。
本院认为：黄爱松与天润房开公司签订的《商品房买卖合同》约定，天润房开公司应于2010年12月1日前，将以验收合格的商品房交付给黄爱松。同时，黄爱松与天润管理公司签订了房屋租赁合同，约定黄爱松将涉案房屋出租给天润管理公司，并认可天润管理公司可直接根据房屋租赁合同自出卖人处接收房屋。根据该房屋租赁合同约定，可视为黄爱松授权天润管理公司行使接收涉案房屋的权利。天润管理公司在其向黄爱松发出的解除租赁合同的通知中承认其已接收房屋，黄爱松在回函中要求继续履行租赁合同，对天润管理公司接收房屋的行为未予否认，可认定天润房开公司已交付涉案房屋。但因涉案房屋于2011年8月4日经竣工验收合格，而验收合格系黄回庆与天润房开公司约定的交付条件，也是《商品房销售管理办法》规定的商品房交付条件，故涉案房屋交付的日期应认定为2011年8月4日，原判将翠微宾馆工程验收备案之日认定涉案房屋交付之日有误，本院依法予以纠正。由于涉案房屋已于2011年8月4日交付，黄爱松于2014年3月才向原审法院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，上诉人天润房开公司的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第701号民事判决；
二、驳回黄爱松的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8737元，二审案件受理费8737元，共计17474元，均由黄爱松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年七月十六日
代书 记员 周婷婷