上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26626号
原告朱峰，男，1979年9月30日生，回族，住上海市浦东新区。原告夏芸，女，1983年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托代理人刘彦辛，北京观韬(上海)律师事务所律师。被告余蕊芝，女，1954年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人韩雨，上海明庭律师事务所律师。原告朱峰、夏芸与被告余蕊芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱峰及其委托代理人刘彦辛，被告余蕊芝的委托代理人韩雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱峰、夏芸共同诉称，2016年1月19日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种同)343万元的价格转让给原告，双方于2016年3月15日前办理产权过户手续，于2016年4月20日之前交付房屋，并约定了违约责任。合同履行期间，原告得知被告将系争房屋另行出售给案外人严某某，并申请保全查封，导致原告无法办出购房贷款，双方也不能按约办理过户等手续，被告行为已构成根本违约。现诉请判令：1、解除原、被告双方于2016年1月19日签订的《合同》；2、被告返还原告首付款128万元及自2016年2月1日起至判决生效之日止的利息损失；3、被告支付原告逾期过户违约金19,200元；4、被告支付原告赔偿金686,000元。被告余蕊芝辩称，系争房屋已被另案查封，该事实属于不可抗力，故同意解除《合同》并返还原告支付的首付款128万元，但不同意支付相应利息。被告在本案中并无违约行为，而原告却未按约支付尾款，其违约行为导致双方无法继续履行合同，故同意返还原告支付的首付款，但不同意支付违约金及赔偿金。对于违约金的计算方式，被告表示无异议，但认为赔偿金的标准过高。经审理查明，系争房屋系被告所有。2016年1月19日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《合同》，约定被告将系争房屋以343万元的价格转让给原告，双方应于2016年3月15日之前办理房屋过户手续，于2016年4月20日办理房屋交接。《合同》第十条约定，甲方未按约定的期限交付房地产(包括房产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按已收房款日万分之五计算。逾期超过30日仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，甲方承担赔偿责任，赔偿金为总房价的20%。甲方应在收到书面通知之日起3日内退还乙方已付房款，并支付违约金及赔偿金。对于付款方式，《合同》附件三第1条约定，签订本合同之前，甲方已收取乙方支付的定金20万元；乙方于签订本合同后支付部分首付款83万元；乙方于2016年1月31日之前支付35万元。如此共同构成乙方支付给甲方的首付款共计138万元。该首付款包含尾款10万元由乙方保管。第2条约定，乙方通过申请贷款205万元支付第二期房款，乙方应于签订本合同后7个工作日内向银行申请贷款……若乙方贷款申请未经审核通过或审核通过的额度不足，则乙方应于申请过户当日自行补足。第4条约定，待乙方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲、乙双方签订房屋交接书，甲方户口迁出将该房地产交付乙方，同时，乙方支付甲方尾款10万元。《合同》签订后，原告按约共计支付被告首付款128万元，被告出具收款收据，并由居间方协助申请购房贷款。2016年3月2日，被告将系争房屋内的原有户口迁出。2016年2月16日，被告因与案外人严某某就系争房屋买卖纠纷被诉至法院，系争房屋于2016年3月1日被司法查封。经被告申请，庭审中，居间方员工安正杰作为证人出庭作证，其陈述：“《合同》签订后，由其负责协助原告办理购房贷款，第一次申请未通过，后原告第二次申请购房贷款，由于系争房屋于2016年3月1日被司法查封，故未能通过贷款审批。对于尾款10万元，原告同意于户口迁出当天支付。”以上事实，由经庭审质证的《合同》、相关收据、上海市房地产登记薄、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。系争房屋因另案已于2016年3月1日被司法查封，合同在客观上已无法继续履行，原告无法实现合同目的，其请求解除《合同》及要求被告返还首付款128万元，被告亦表示同意，本院予以支持。本案中，双方签约后，由于被告的原因导致系争房屋被另案查封，导致双方无法按约办理过户及交房手续，被告的行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任，现原告请求被告支付逾期交房违约金及解约赔偿金，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于逾期交房违约金的计算标准，合同已有明确约定，被告亦表示无异议，本院予以支持。对于原告诉请的解约违约金，被告提出标准过高，请求法院予以调整，本院认为，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序。考虑到系争房屋价格的上涨情况因素、双方合同的履行状况以及当事人的过错程度等综合因素，原告向被告主张总房价20%的违约金，于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付首付款的利息损失，对此，本院认为，合同对此并无约定，且逾期交房违约金及解约赔偿金已足以弥补原告的该项损失，本院不予支持。被告辩称原告未按约支付尾款10万元构成违约，故被告不应承担相应的违约责任。对此，本院认为，根据《合同》附件三第4条的约定，原告支付尾款的时间应在双方办理系争房屋交接且被告将户口迁出之后，该约定也符合房屋交易的惯例。即使按照证人所述“对于尾款10万元，原告同意于户口迁出当天支付”，系争房屋于原告应支付尾款前已被司法查封，原告在被告有可能丧失履行能力之时可中止履行，故被告的上述辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告朱峰、夏芸与被告余蕊芝于2016年1月19日就上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》；二、被告余蕊芝于本判决生效之日起十日内返还原告朱峰、夏芸购房款128万元；三、被告余蕊芝于本判决生效之日起十日内支付原告朱峰、夏芸逾期交房违约金19,200元；四、被告余蕊芝于本判决生效之日起十日内支付原告朱峰、夏芸解约赔偿金686,000元；五、驳回原告朱峰、夏芸的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,600元，减半收取计11,800元，财产保全费5,000元，共计16,800元，由被告余蕊芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年六月二十四日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。