上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第781号
原告杨文卫。
委托代理人周某某。
委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。
被告宋军。
委托代理人艾德生，上海市沪北律师事务所律师。
被告祝海军。
委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。
被告周敏，女，1980年1月13日生，汉族，户籍地上海市普陀区枣阳路***弄**号***室。
委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。
原告杨文卫与被告宋军、祝海军、周敏确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告杨文卫及其委托代理人周某某、杨融越，被告宋军的委托代理人艾德生，被告祝海军、周敏的委托代理人杨跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文卫诉称，被告宋军系放高利贷者。2013年12月，原告向宋军借款，宋军要求原告将上海市闵行区×花苑×村×号×室作抵押。2014年1月2日，宋军出借给原告247，000元，约定1个月后归还，原告实际拿到235，000元，12，000元作为利息直接扣除。当天下午，宋军及其朋友携原告三人来到东方公证处，欲办理个人消费贷款后还宋军的贷款。公证员提供一堆材料让原告签字，原告未看清内容就签了字。次月，原告才知道签的是委托宋军出售房屋、办理过户、收取房款的委托书及办理抵押的委托书。经查询，上述房屋已经被出售给被告周敏、祝海军。该房屋一直由原告的一家三口居住，从未有人上门看房，原告也没有将房屋卖给被告周敏、祝海军的意思表示，现认为三被告之间恶意串通，将原告的房屋卖出，损害了原告的合法权益，故起诉要求确认被告宋军以原告杨文卫的委托代理人名义与被告祝海军、周敏签订的关于上海市闵行区×花苑×村×号×室房屋的买卖合同无效、要求三被告协助原告将房屋产权恢复登记到原告名下。
被告宋军辩称，原告向其借款，但其无钱可借，原告便让其帮忙卖房，故一起去公证处办理了委托宋军出售房屋的公证。其又通过熟人找到祝海军、周敏，约定房屋出售价格150万元，其收到一笔房款60多万还是80多万记不清了。因原告欠其款项，故房款并未交付原告。房屋也没有交付周敏、祝海军。房屋过户时其也没有过问。其与被告周敏、祝海军本不认识，不存在串通，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示。如合同被认定无效，其收到的房款就退还给付款人。
被告祝海军、周敏辩称，两被告系夫妻关系。周敏的亲戚居住在系争房屋的小区，通过祝海军的朋友刘某提供信息和介绍才认识宋军。2014年1月中旬，宋军出示委托书和产证带两被告看房，因系争房屋内没人，故没看到房屋。再次去看房，里面的人不开门。后周敏就去楼下402室看了相同房型的房屋。宋军称原告在外欠了很多债，故委托其出面卖房。在交易中心与宋军议定150万元成交价格后，两被告向宋军转账85万元，并支付了加快费等。2014年1月28日，系争房屋被查封，产权至今未过户到两被告名下。两被告很焦急，就派人住到该房屋内。因该房屋内有人居住，宋军说等人搬走户口迁出，才交房，故余款65万元未付。原告与两被告签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，两被告已经向宋军支付购房款85万元，承担了过户的税费。现因房屋被查封，造成合同未履行完毕，现尚余65万元房款未付。两被告要求继续履行买卖合同，向原告支付购房款65万元，要求原告办理过户手续。在购房前，两被告与宋军素不相识，两被告是善意买受人，且支付相应对价，要求驳回原告的诉讼请求。如该合同被确认无效，原告与被告宋军应连带返还两被告购房款85万元并赔偿7万元各类费用的损失。
经审理查明，上海市闵行区×花苑×村×号×室系杨文卫所有的房屋。
2014年1月2日，杨文卫向被告宋军借款247，000元，约定于2014年2月1日之前归还，利息按银行同期贷款利率的四倍计算。当日，杨文卫出具收条，言明收到247，000元，其中现金12，000元，235，000元转账至其建设银行账户。
2014年1月2日当天，宋军以办理抵押贷款手续为由与杨文卫至上海市东方公证处，杨文卫签署了委托书。委托书载明，委托人杨文卫因故无法亲自办理出售位于上海市闵行区×花苑×村×号×室房屋的相关事宜，特委托受托人宋军为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录所列的全部事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2015年1月1日止。附录：代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理还贷……代为办理房地产转移登记、代为交房、代为收取房价款、代为办理税务等一切相关事宜，有权签署文件、代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事项。2014年1月6日，上海市东方公证处出具公证书，证明杨文卫在委托书上的签名属实。
2014年1月20日，宋军代理杨文卫（甲方）与祝海军、周敏（乙方）签订关于上述房屋的上海市房地产买卖合同，约定甲乙双方未经经纪机构居间介绍，乙方以150万元受让甲方的房屋，双方于2014年3月19日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方对付款方式、交房日期、违约责任等其余事项无约定，合同相关内容均为空白。
祝海军分别于2014年1月20日、1月27日、2月21日向宋军的银行账户转账30万元、10万元、45万元。2014年2月21日，宋军与祝海军、周敏至上海市闵行区房地产交易中心提交了申请房地产权利登记的文件。2014年2月28日，宋军出具现金收条，言明收到祝海军、周敏支付的系争房屋的购房款65万元。
杨文卫届期未向宋军归还借款。宋军所收取的房款由其占有至今。
杨文卫于2014年1、2月间查询房产信息后始知房屋已在交易中。
因杨文卫欲将上述房屋出售给案外人潘英俊涉讼，2014年2月28日该房屋被上海市闵行区人民法院司法查封。
现上述房屋的房地产权利仍登记在杨文卫名下。该房屋由杨文卫一家三口居住，纠纷发生后，祝海军、周敏派人也住进该房。
另查明，宋军与祝海军、周敏交易系争房屋未通过中介机构。周敏称“通过朋友刘某（音）知道系争房屋要出售，刘某带我们与宋军交易。我们与宋军并不认识，2014年1月中旬，宋军给我们看了产证和委托书带我们上门看房，当时家中没人，没看到房。没过几天晚上8点左右，再次去看房，按了门铃但原告妻子不开门，我就去楼下402室阿婆处看了同房型的房屋。”因宋军告知其杨文卫在外欠债，故“原告妻子不让看房，我觉得也正常。”
还查明，2014年3月6日，宋军出具委托书，委托案外人李某催讨杨文卫2013年12月31日所欠24万元、2014年1月2日所欠207，000元债务。2014年3月10日，宋军出具收条，言明截止2014年3月10日杨文卫共欠宋军30万元，今收到杨文卫归还的25万元，其余5万元待×花苑×村×号×室房屋买卖合同撤销后再支付。房屋买卖合同的撤销由宋军的委托代理人李某负责，一切费用与杨文卫无关。
2014年6月，杨文卫向上海市司法局投诉要求复查并撤销委托书的公证书，7月4日，上海市东方公证处做出决定维持了该公证。
上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、原告向宋军借款的借据、宋军出具的收条、宋军出具给李某的委托书、2014年3月10日宋军出具的收条、公证协会出具的受理通知书、上海市房地产登记簿，被告祝海军、周敏提供的银行转账凭条、税收缴款通知书、不动产统一销售发票、原告委托宋军出售房屋的委托书及公证书等证据以及原告、三被告的庭审陈述所证实。
本院认为，原告杨文卫向被告宋军借款后当天，即与宋军办理委托出售房屋的公证书，实质系为担保宋军借出的资金的安全，当杨文卫不能依约还款时，宋军可以直接处理房屋。故该委托关系并非建立在原告与被告祝海军、周敏交易系争房屋的真实意思之上。杨文卫的债务尚未到期，宋军即以杨文卫的名义与祝海军、周敏签订上海市房地产买卖合同，除约定房价款和办理过户的时间外，双方对房地产买卖合同的重要因素如房款的支付、房屋交付时间、违约责任等均不作约定，合同内容欠缺房屋交易的重要条款，明显不符合常理。被告祝海军、周敏作为购买方，事前未实地看房，支付大部分房款后也不要求宋军交房，得知房屋被查封后即派人强行进驻房屋，其购房目的并非出于善意。且宋军收取房款占有至今不向委托人交付，实属未妥善处理委托事宜，严重侵害委托人利益。原告杨文卫现主张宋军以其名义与祝海军、周敏签订的房屋买卖合同系三人恶意串通，损害其合法权益，与买卖合同履行的实际情况相符，本院予以采纳。该合同依法应认定为无效的合同。因该合同取得的财产应各自返还。根据祝海军、周敏的自认，其共向宋军支付房款85万元，故宋军应返还祝海军、周敏房款85万元。祝海军、周敏主张的各类损失7万元，因无证据证实，本院无法认定。因三被告恶意串通进行房屋交易，故该买卖合同效力不及于原告，故祝海军、周敏要求原告与宋军承担连带返还之责，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告宋军以原告杨文卫名义与被告祝海军、周敏于2014年1月20日签订的关于上海市闵行区×花苑×村×号×室房屋的上海市房地产买卖合同无效；
二、被告宋军于本判决生效之日起十日内退还被告祝海军、周敏购房款85万元；
三、驳回原告杨文卫其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，300元，由原告杨文卫负担6，000元，由被告宋军负担6，150元、被告祝海军、周敏负担6，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年十一月七日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。