湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终735号
上诉人（原审原告）：宜昌市伍家岗区吾家大酒店，住所地宜昌市伍家岗区白沙路*号。
经营者：邓宜平，男，1960年7月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：付红，湖北百思特律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王乐酶，女，1966年7月13日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：骆念国，湖北前锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王乐华，男，1971年12月4日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
被上诉人（原审被告）：宜昌市伍家乡共前村村民委员会，住所地宜昌市伍家乡共前村汪家村路8号。
负责人：华文俊，该村委会主任。
委托诉讼代理人：徐双蕾，国浩律师（武汉）事务所律师。
上诉人宜昌市伍家岗区吾家大酒店（以下简称吾家大酒店）、王乐酶因与被上诉人宜昌市伍家乡共前村村民委员会（以下简称共前村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1727号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吾家大酒店上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由王乐酶承担。主要事实和理由：1、因宜昌市海峰大酒店有限公司（以下简称海峰大酒店）与吾家大酒店的经营者邓宜平、案外人裴涛借款纠纷执行一案，经人民法院强制执行，以816.4万元的价格将海峰大酒店的经营权抵偿所欠邓宜平、裴涛的债务，邓宜平、裴涛取得的是一种权利，不是继受林海峰的债权债务。2、邓宜平与共前村委会重新签订合同形成新的法律关系，是通过招投标取得的。3、一审认定邓宜平与共前村委会重新签订的合同“补正”了王乐酶超过承租期限的瑕疵不符合本案事实及法律规定。
王乐酶上诉请求：驳回吾家大酒店的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、我在上世纪九十年代就长期承租涉案房屋，在同等条件下具有优先承租权，邓宜平与共前村委会签订的租赁合同侵犯了我的租赁权和优先承租权。2、邓宜平因与林海峰债务纠纷而取得租赁经营权，而林海峰借我50万元用于装修海峰大酒店至今未还，我也有权与邓宜平一样取得部分租赁经营权。
共前村委会辩称：我方与邓宜平签订的租赁合同合法有效，对吾家大酒店的上诉请求无异议；我方与王乐酶之间没有直接签订租赁合同，优先承租权是不存在的。
吾家大酒店向一审法院起诉请求：1、确认宜昌市海峰大酒店有限公司与被告王乐酶签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日部分无效；2、判令被告王乐酶租赁期限届满后立即腾退房屋，并将房屋恢复原状；3、判令被告王乐酶如不按期腾退房屋，则按照150元/月/平方米向原告支付逾期使用房屋租金；4、判令被告共前村委会协助被告王乐酶腾退房屋；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2002年9月18日，宜昌市白沙饭店（以下简称白沙饭店）与林海峰签订《承包经营管理合同》，白沙饭店将位于宜昌市白沙路1号的所属“白沙饭店”合法资产整体经营权发包给林海峰承包经营，建筑面积9671.2平方米，承包期为10年，从2002年9月18日起至2012年9月17日止；承包期期内，林海峰应交纳承包金2374000元，承担贷款利息1450000元，管理人员工资576000元，合计4400000元。费用按年度交纳，2002年12月29日至2004年12月28日每年交纳400000元，2004年12月29日至2012年12月28日每年交纳450000元。2002年12月13日，白沙饭店与林海峰签订《承包经营管理合同补充协议》，白沙饭店同意林海峰注册“宜昌市海峰大酒店有限公司”对外经营，实行自主经营、自负盈亏，独立承担相关法律责任。2007年8月8日，白沙饭店与林海峰签订《补充协议》，双方对2002年9月18日签订的《承包经营管理合同》合同期限顺延5年，顺延5年期间承包费用合计3850000元，海峰大酒店对承包合同及相应补充协议确定的林海峰应尽义务承担连带保证责任。2010年10月16日，海峰大酒店与王乐酶签订《租赁合同》，海峰大酒店将其承包经营的“白沙饭店”一楼内部房屋出租给王乐酶从事餐饮经营，面积约1000平方米；双方于2006年2月23日签订的承包合同继续履行；本次租赁合同期限为5年零3个月，自2012年9月18日至2017年12月18日，其中3个月为装修免租金；租金及解决原白沙饭店老职工就业等费用每年共100000元，合同签订时一次性交清5年的租金和费用500000元。白沙饭店作为见证人在《租赁合同》上加盖其印章。2015年，海峰大酒店因欠邓宜平4000000元借款及相应利息，被宜昌市西陵区人民法院判决偿还。该判决在执行中，宜昌市西陵区人民法院于2016年5月3日作出执行裁定，将海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利以物抵债抵偿给邓宜平、裴涛（海峰大酒店另一债权人）。2016年9月26日，邓宜平与共前村委会签订《房屋租赁合同》，共前村委会将位于宜昌市伍家岗区白沙路1号建筑面积为9671平方米的房屋出租给邓宜平作“酒店业及其它”经营使用，租赁期11年，从2016年9月18日起至2027年9月17日止，其中2017年9月18日至2022年9月17日每年租金2320000元；邓宜平按林海峰原合同向共前村委会交清海峰大酒店欠交的费用及相关费用，同时继受原海峰大酒店的相应财产权利。此后，邓宜平办理“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”营业执照，在宜昌市伍家岗区白沙路1号从事经营。2017年8月4日，吾家大酒店向王乐酶发出书面通知，以王乐酶从海峰大酒店承租的中餐厅门面因海峰大酒店与共前村委会房屋租赁期限将于2017年9月17日届满为由，要求王乐酶于2017年8月17日前与吾家大酒店签订租赁合同，逾期视为王乐酶不再租赁该门面，应于2017年9月17日前搬离房屋。嗣后，吾家大酒店与王乐酶未能协商一致。
一审法院认为，一、邓宜平和裴涛共同取得海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利后，邓宜平与共前村委会签订《房屋租赁合同》，取得宜昌市伍家岗区白沙路1号房屋（建筑面积9671平方米）的租赁使用权，并注册登记“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”从事经营，吾家大酒店与租赁房屋范围内的其他承租人发生房屋租赁合同纠纷，吾家大酒店提起诉讼，符合法律规定。二、白沙饭店与林海峰签订的《承包经营管理合同》及其两次补充协议，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。林海峰及其登记的海峰大酒店在经营期间，有权根据承包合同的约定对相应部分房屋进行出租经营。期间，海峰大酒店与王乐酶于2010年10月16日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然王乐酶承租期限超过林海峰的承包期限，双方在签订租赁合同时存在一定瑕疵，但一方面，其《租赁合同》及其期限得到发包人白沙饭店的认可；另一方面，林海峰、海峰大酒店自取得宜昌市伍家岗区白沙路1号原“白沙饭店”整体经营权后，以“海峰大酒店”名义从事经营期间，因借贷债务的履行，“海峰大酒店”的经营权被抵偿给邓宜平，邓宜平与共前村委会签订的《房屋租赁合同》亦约定邓宜平继受原海峰大酒店的相应财产权利的同时，应当继续履行原海峰大酒店承包经营期间相应的义务，也就是说邓宜平因以“以经营权抵帐”方式承继了林海峰与海峰大酒店经营权相关的权利义务，而其在原承包经营合同所约定的经营期限到期后，及时与共前村委会签订《房屋租赁合同》，以租赁方式重新获得了涉案房屋的使用权直至2027年9月17日，从而从根本上补正了原王乐酶承租期限超过林海峰的承包期限的瑕疵。因此，原王乐酶承租期限超过林海峰的承包期限的部分，应当认定为有效。王乐酶对涉案房屋享有至2017年12月18日的承租权，本院依法予以确认。综上，吾家大酒店请求确认海峰大酒店与王乐酶签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日部分无效，其提交的证据不足以否定海峰大酒店与王乐酶之间的租赁合同自2017年9月17日之后的效力，该项请求不予支持。三、关于吾家大酒店主张王乐酶租赁期限届满后请求立即腾退房屋，如不按期腾退房屋，则按照每月150元/平方米支付逾期使用房屋租金的诉讼请求，根据本案在审理期间王乐酶的租赁期限将届满，故依法予以支持。但逾期使用房屋租金应参照邓宜平与共前村委会之间的《房屋租赁合同》约定的租金标准折算，为每天657元（2320000元/年÷365天÷9671平方米×1000平方米）。吾家大酒店请求共前村委会协助王乐酶腾退房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。王乐酶辩称林海峰曾向其借款500000元、吾家大酒店应当补偿其损失等，应适用借贷关系法律规范调整，且应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第五十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王乐酶于2017年12月18日向原告宜昌市伍家岗区吾家大酒店腾退位于宜昌市伍家岗区白沙路1号一楼内部作餐厅使用的（面积约1000平方米）房屋，逾期腾退房屋的，每逾期一日，被告王乐酶向原告宜昌市伍家岗区吾家大酒店支付房屋占用费657元，至实际腾退房屋之日止。二、驳回原告吾家大酒店对被告共前村委会的诉讼请求和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由吾家大酒店、王乐酶各负担20元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，1、根据一审查明的事实，邓宜平在取得海峰大酒店五一广场店、关公店的全部经营权利后，与共前村委会签订《房屋租赁合同》，取得宜昌市伍家岗区白沙路1号房屋的租赁使用权，并注册登记“宜昌市伍家岗区吾家大酒店”从事经营，符合法律规定。2、海峰大酒店与王乐酶于2010年10月16日签订的《租赁合同》和邓宜平与共前村委会于2016年9月26日签订《房屋租赁合同》不存在必然联系，一审认定邓宜平与共前村委会签订的《房屋租赁合同》“补正”了次承租人王乐酶超过承租期限的瑕疵缺乏事实及法律依据。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”依照该规定，海峰大酒店与王乐酶签订的租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日的部分无效，考虑到海峰大酒店与王乐酶签订的租赁合同中有白沙饭店的盖章见证，白沙饭店在海峰大酒店与王乐酶签订合同时对租赁合同中租赁期限超过2017年9月17日的部分并未提出异议，一审判决王乐酶于2017年12月18日向吾家大酒店腾退房屋符合法律规定及本案具体情况。4、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”现行法律仅有“优先购买权”的相关规定，同时，邓宜平取得案涉房屋承租权系公开招标取得，且系整体租赁，王乐酶以其长期承租涉案房屋，主张同等条件下具有“优先承租权”显然缺乏法律和事实依据。
综上所述，宜昌市伍家岗区吾家大酒店、王乐酶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
宜昌市伍家岗区吾家大酒店提出上诉的二审案件受理费80元，由宜昌市伍家岗区吾家大酒店负担；王乐酶提出上诉的二审案件受理费80元，由王乐酶负担。
本判决为终审判决。
审判长 张士勇
审判员 苗劲松
审判员 张原鹏
二〇一八年五月十一日
书记员 韩睿华