天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初1596号原告：天津松江集团有限公司。委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。被告：卢斌。委托诉讼代理人：张杰，天津钧兴律师事务所律师。被告：天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司。委托诉讼代理人：张杰，天津钧兴律师事务所律师。原告天津松江集团有限公司（以下简称松江集团）与被告卢斌、天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司（以下简称迪奥酒业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告松江集团的委托诉讼代理人陶欣蔚、被告暨被告迪奥酒业法定代表人卢斌及其委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松江集团向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2015年11月20日解除；2、判令二被告向原告支付逾期缴款违约金642.34元，房屋占用使用费70657.49元（自2015年11月20日至2016年12月19日）；3、判令二被告将所承租房屋按照合同约定要求返还原告；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，于2015年7月9日签订《房屋租赁合同补充协议》，由二被告承租原告所有的位于天津市房屋作为经营使用，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月31日止，共8年，月租金为5352.84元，承租人以每三个月为一周期向出租人支付房租。二被告承租诉争房屋后，长期拖欠租金，经原告多次催要仍未支付，二被告的行为已构成严重违约。根据合同约定，承租人拖欠房屋租金达十五天及以上的，出租方有权单方解除合同并收回房屋。故原告于2015年11月20日致函被告提出解除租赁合同及补充协议，但二被告仍违法占据原告房屋，至今拒不退还。原告松江集团提交如下证据：1、产权证复印件1份，证明原告是诉争房屋的合法权益人；2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明原告和被告卢斌存在合法租赁关系；3、《补充协议》复印件1份，证明二被告为租赁合同的共同承租方;4、银行付款凭证复印件6张、押金往来收据复印件1张、租金发票复印件6张，证明被告延期付款的违约事实，以及原告已将押金抵扣房租的事实；5、2014年9月23日催款函复印件、2015年6月3日律师函复印件及快递查询单复印件、2015年8月18日催款函复印件及快递查询单复印件、2015年8月31日律师函复印件及快递查询单复印件各1份，证明原告向被告催款的事实；6、2015年11月20日《房屋租赁合同》解除通知书复印件、快递查询单复印件各1份，证明由于二被告长期拖欠租金已经严重违约，原告按照合同约定单方行使权利，解除合同；7、2015年11月30日限期搬迁通知书复印件、快递查询单复印件各1份，证明租赁合同解除后原告按原租赁合同的要求向被告致函，要求二被告按约定将房屋返还原告；8、2016年2月29日律师函复印件、快递查询单复印件各1份，证明合同解除后由于二被告拒绝履行义务，原告再次要求二被告返还房屋及支付相关费用；9、2016年11月17日限期搬迁通知书复印件及快递查询单复印件各1份，证明合同解除后原告按原租赁合同的要求再次向二被告致函，要求二被告按约定将诉争房屋返还原告。被告卢斌、迪奥酒业辩称，不认可原告陈述的事实，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告双方于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，没有签订过《房屋租赁合同补充协议》。二被告没有恶意拖欠房租，自租赁的第三年开始，原告要求增加租金，按照合同约定二被告拒绝增加租金，故原告拒收二被告的房租。二被告同意支付房租，但是不同意支付房屋使用费。被告卢斌、迪奥酒业提交如下证据：田某某出具的证明复印件1份，证明二被告已经交纳2016年全年物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1、2、3，二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告松江集团提交的证据4，二被告承认其真实性，但否认其证明目的。本院认为，原告提交的单据中明确载明收付款时间，可证明逾期付款事实，本院对此证据及其证明的事实予以采信。对原告松江集团提交的证据5、6、7、8、9，二被告承认其真实性，但否认其证明目的。本院认为，上述函件查询单均记明为妥投，可推定被告已收到函件，本院对该组证据及其证明的事实予以采信。被告卢斌、迪奥酒业提交的证据属于证人证言，因证人未出庭接受质询，且无其他证据予以佐证，故该证据不具证据资格，本院不予采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年6月1日，原告松江集团与被告卢斌签订《房屋租赁合同》，约定被告卢斌承租原告所有的位于天津市房屋作为经营使用，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月31日止，月租金为5352.84元，被告卢斌以每三个月为一周期向原告松江集团支付房租。2015年7月9日，原告松江集团与被告卢斌、被告迪奥酒业签订《补充协议》，约定自2015年6月10日始，原告松江集团与被告卢斌签订的《房屋租赁合同》的承租方变更为被告卢斌与被告迪奥酒业，被告迪奥酒业享有合同中约定的关于被告卢斌的全部权利并承担全部义务，二被告对原合同承担连带责任。2015年8月20日，原告松江集团通过EMS向二被告寄送催款函，通知二被告缴纳自2015年2月1日起欠付的租金。2015年9月1日，原告松江集团通过EMS向二被告寄送律师函，再次向二被告催缴租金。2015年11月20日，原告松江集团通过EMS向二被告发出《房屋租赁合同》解除通知书，单方解除与二被告的租赁关系。2015年11月30日，原告松江集团通过EMS向二被告寄送限期搬迁通知书，要求二被告于2015年12月10日前腾空诉争房屋交还原告。2016年2月29日、2016年11月17日，原告松江集团再次向二被告发出相关通知，要求二被告腾空房屋并支付房屋使用费。另查，因二被告未及时足额支付租金，原告松江集团将二被告缴纳的押金抵扣为房屋租金。抵扣后租金缴纳至2015年11月19日，原、被告双方均表示认可。本院认为，本案的争议焦点为：原告主张双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已经解除的请求是否成立。本案中，原告松江集团与被告卢斌签订的《房屋租赁合同》，以及原告松江集团与被告卢斌、迪奥酒业签订的补充协议，意思表示真实，不违反法律强制性规定，对双方均具有法律约束力。原告将房屋实际交付二被告占有、使用，已履行合同义务，二被告有义务及时、足额支付租金。根据合同约定：“承租方有下列情形之一的，出租方有权单方面终止合同，并收回房屋：1、承租人拖欠房屋租金达十五天及以上的……”，二被告未及时支付房租，经原告多次催要仍未予支付，拖欠房租的时间已超过约定的解除期，原告单方行使解除权条件已成就。二被告主张原告拒收租金，但未提供相关证据证明，故对此抗辩主张本院不予采信。原告向二被告通过快递方式寄送《合同解除通知书》，该通知书于2015年11月21日妥投，故本院确认原告与二被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2015年11月21日解除。根据合同约定：“承租方逾期交付租金的，属违约行为，除应及时如数补交外，则应按年租金费用总额的1%支付甲方违约金”，二被告存在逾期未缴纳租金的情形，原告要求二被告支付逾期缴纳租金的违约金642.34元的诉请，尚低于按照合同约定应给付的逾期违约金数额，对此请求本院予以支持。合同解除后，二被告负有将诉争房屋腾空返还原告的义务，二被告未在原告指定的搬迁时间内交还房屋，造成原告损失，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。因二被告房屋租金缴纳至2015年11月19日，本院酌情将2015年11月20日的租金计入房屋使用费中，故原告要求二被告按照房屋租金的标准向其支付2015年11月20日至2016年12月19日期间的房屋使用费的诉请，本院应予支持。但原告主张计算有误，二被告应按月租金5352.84元×13个月向原告支付房屋使用费，共计69586.92元。关于二被告在庭审中提出如返还房屋，因租赁房屋用于经营进口红酒，建有酒库，需要7个月才能腾空的主张。本院认为被告经营的商品需要一定的保存条件，适当延长腾房时间有其合理性，但主张延期时间过长，本院酌定腾房期限为45日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决如下：一、原告天津松江集团有限公司与卢斌、被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2015年11月21日解除；二、自本判决书生效之日起45日内，被告卢斌、被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司将坐落于天津市房屋腾空交还原告天津松江集团有限公司；三、自本判决书生效之日起10日内，被告卢斌、被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司向原告天津松江集团有限公司支付违约金642.34元；四、自本判决书生效之日起10日内，被告卢斌、被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司向原告天津松江集团有限公司支付自2015年11月20日至2016年12月19日期间房屋占用费69586.92元；五、被告卢斌与被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司对判决第二、三、四项承担连带责任；六、驳回原告天津松江集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元，减半收取791.5元，由被告卢斌、被告天津市迪奥尼索斯酒业贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  钱天彤二〇一七年四月十八日书记员  李 洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。