河北省玉田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民初字第1220号
原告齐国泽，农民。
委托代理人张子建，群望律师事务所律师。特别授权。
被告王继春，个体户。
委托代理人王凤辉，女，1981年11月26日生，汉族，无职业，系被告王继春之女。特别授权。
原告齐国泽与被告王继春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐国泽及委托代理人张子建、被告王继春的委托代理人王凤辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月19日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房地产租赁协议书，约定“二、租赁期限为五年，由2012年12月19日至2017年12月18日止。三、第一、二年的租金为每年伍万伍仟元整，第三至五年为每年陆万元整，租金交纳的方式为上交，即本协议签订之日交第一年的租金，到2012年12月18日前交第二年的租金，后以此类推（乙方若不及时交纳租金为违约）。七、在租赁期内如因不可抗力，甲方与他人搞房地产开发或将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止。乙方自甲方通知之日起三十日内让出厂房场地，否则甲方自行清场，一切损失乙方自负。租金按乙方实际使用的租赁期限计算。九、违约责任：本协议一经签订，任何一方都不能违约，如有违约，违约方要向对方交付当年租金的20%作为违约金，并解除本协议”。2014年的租金被告至今未交纳，原告于2013年12月28日将包括被告租赁范围在内的土地及地上附着物转让他人，原告于2014年1月28日通知被告搬出，但被告至今未能让出租赁的厂房场地。综上，被告未依约交租金构成违约，双方所签协议应解除，在原告将土地使用权及地上附着物转让他人时，双方所签订的协议应同时终止。被告未能自原告通知之日起三十日内让出厂房场地，再一次违约，双方所签订的协议应解除。被告的违约行为应向原告支付违约金，同时应支付实际使用的租赁期间的租金。原告依法起诉，请求判令：1、依法解除原、被告之间签订的房地产租赁协议书。2、由被告给付原告2013年12月18日到搬清之日止的租金。3、判令被告给付原告违约金12000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、2012年1月19日原告作为甲方与被告作为乙方签订的房地产租赁协议书，证明原、被告签订租赁合同的时间、租赁标的物的地点、租期、租金及违约责任，该协议书第七条约定“在租赁期内如因不可抗力（自然灾害、政府行为），甲方与他人搞房地产开发或将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止。乙方自甲方通知之日起三十日内让出厂房场地，否则甲方自行清场，一切损失乙方自负。租金按乙方实际使用的租赁期限计算”。
2、土地房屋转让合同，证明2013年12月28日，原告齐国泽与唐山首创房地产开发有限公司签订土地房屋转让合同，合同约定原告将被告租赁的房屋场地转让给唐山首创房地产开发有限公司，符合原、被告签订的房地产租赁协议书第七条的规定，附条件的合同出现了相关的条件。
3、通知一份、照片四张，证明原告已按房地产租赁协议书的约定于2014年1月28日通知被告协议书终止，并在接到通知的45日内让出场地。
4、王梁于2014年3月2日出具的书面证言，载明“2014年1月28日和2014年2月28日齐国泽来到王继春处通知他搬家，我都在场，特此证明”。
5、中国农业银行银行卡取款业务回单及原告齐国泽为唐山首创房地产开发有限公司出具的收条复印件，证明2014年2月26日，唐山首创房地产开发有限公司通过银行转账给付原告购买土地款200万元。
被告辩称，1、原告称被告至今未交纳租金与事实不符。首先，事实上并非被告不支付租金，而是原告拒收租金。被告从不拖欠租金，在此之前交付租金都有原告打的收条。被告一直想支付租金，原告总说不着急，后来联系原告想支付租金时，就联系不上了，原告的手机一直打不通。原告就是想通过拒收租金达到让被告违约而解除合同的目的，被告可以随时履行支付租金的义务。其次，原、被告签订的是五年的租赁合同，到目前为止合同刚履行一年，还有四年的租期。在此之前的一年时间里，被告安装了变压器、水井，对车间进行修整，办公室装修等投入100多万元。被告本着和原告一直保持良好租赁关系，毕竟被告都是重型设备，搬出搬入会耗费大量财力和人力，到目前为止，新上设备才正式运行，现在也正是生产的旺季，原告却要求此时解除合同，这将给被告造成不可估量的经济损失。原告的行为严重违背了合同法的诚实信用原则。再次，原告在出卖此房屋土地前并未履行通知义务。原告于2013年12月28日将此土地房屋出卖给第三人，被告并不知情。2、买卖不破租赁，原租赁合同合法有效，被告有权要求继续履行，原告要求解除合同显然是没有任何依据的。首先，租赁协议第七条约定“在租赁期限内原告将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止”与合同法第229条（买卖不破租赁原则）相悖，应为无效条款，租赁协议应继续有效。其次，虽然原告签订了土地房屋转让合同，该合同中约定买方负责清偿抵押贷款900万元，但根据法院调取的证据显示，该买方一直没有偿还此贷款，该买卖协议一直未能真正履行。仅凭一份土地转让合同不能证明其真正转让。被告有理由质疑该合同的真实性。原告要求被告支付12000元的违约金更是没有理由的。同时根据法院调取的证据显示该地在2014年1月22日被法院查封。故原告想出卖此土地房屋是不现实的，也是不可能的。
被告向本院提供了如下证据：
1、申请法院调取了位于城西大街30号被告租赁土地的查封情况，证明该土地虽有买卖协议但并未实际履行。
2、申请法院调取了位于城西大街30号被告租赁土地在虹桥信用社的抵押情况，证明该权利有瑕疵，土地房屋转让合同的买方一直未偿还此抵押贷款。
3、照片四张，证明被告新上项目及办公室装修、车间修整、新上变压器、设备情况，被告在租赁合同履行的第一年之内投入的资金情况。
被告的质证意见：对王梁出具的书面证言有异议，王梁是一个人去被告处，也未拿通知。房地产租赁协议书第七条“原告将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止”的约定违反法律强制性规定，属无效条款。土地房屋转让合同自签订之日起一直未能实际履行。对通知的内容不知道，也未收到通知。中国农业银行银行卡取款业务回单打款人户名为孙学明，与唐山首创房地产开发有限公司无关，转入户名系刘长玉，也与原告无关，不能证明此款系打给原告齐国泽。原告为唐山首创房地产开发有限公司出具的收条上显示的200万土地款是否偿还虹桥信用社不明。对原告提供的其他证据无异议。
原告的质证意见：被告提供的照片不能证明被告的主张，照片上显示有春秋椅和饮水机，不能证明是什么时间购买的，原告要证明添购机械设备的时间应提供发票。关于被告申请法院调取的证据的真实性无异议，但不能证明被告的主张和证明目的，同时恰恰相反证明原告去年出现重大问题，该财产已被法院查封，所以原告才处理的这块土地抵顶债务。
经审理查明，自2002年左右，被告王继春开始承租双方争议的房屋、土地，原、被告多次签订租赁协议书。2012年1月19日，原告齐国泽作为甲方与被告王继春作为乙方签订房地产租赁协议书，载明“出租方（以下称甲方）：齐国泽，承租方（以下称乙方）王继春，甲、乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方生产车间及部分场地（院落）事宜，达成如下协议条款：一、甲方将其自有的位于原玉田县拖修厂院内的部分房屋及场地租赁给乙方使用。范围及尺寸以现在王继春正在租用的院落为准。二、租赁期限为五年，由2012年12月19日至2017年12月18日止。三、租金、数额及交付方式：第一年、第二年的租金为每年55000元；第三至五年为每年60000元。租金交纳的方式为上交，即本协议签订之日交第一年的租金，到2012年12月18日前交第二年的租金，后以此类推（乙方若不及时交纳租金为违约）。租期内产生的一切税与费用由乙方自负。……七、在租赁期内如因不可抗力（自然灾害、政府行为），甲方与他人搞房地产开发或将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止。乙方自甲方通知之日起三十日内让出厂房场地，否则甲方自行清场，一切损失乙方自负。租金按乙方实际使用的租赁期限计算。八、协议期满后，在同等条件下乙方有优先承租权。九、违约责任：本协议一经签订，任何一方都不能违约，如有违约，违约方要向对方交付当年租金的20%作为违约金，并解除本协议。十、本协议签字生效，原协议作废。如发生纠纷向玉田县人民法院起诉。立协议人：甲方：齐国泽，乙方：王继春，二0一二年一月十九日”。协议签订后，被告已向原告交纳2012年12月19日至2013年12月18日第一年的租金55000元。被告应于2013年12月18日前交付第二年的租金55000元，但被告至今未交付给原告。2013年12月28日，原告与唐山首创房地产开发有限公司签订土地房屋转让合同，载明“甲方：齐国泽，乙方：唐山首创房地产开发有限公司，甲方双方在平等、互利的基础上，经过友好协商，达成协议。甲方同意将自己名下位于玉田县城西大街30号土地及土地上相关的房屋所有附着物有偿转让给乙方。现就转让的相关事宜协议如下：一、转让土地概况：1、玉田国用（2004丢补）字第347号土地，用途：综合；玉田国用（2010）字第737号土地，用途：综合用地，以上两个土地证合属一宗地，座落在玉田县城西大街30号。2、以上土地约计12亩，每亩100万元，具体土地亩数将由有关部门重新测量后确定。如与记载土地不符，甲方双方可核算找价。二、转让土地价款：双方同意转让土地及地上房屋建筑所有附着物转让总价款人民币壹仟贰佰万元。三、付款时间及方式：双方协议签字，转让土地的争议经法院调解或裁决形式正式书面文件，土地归到乙方名下后，乙方负责偿还甲方土地抵押贷款玖佰万元。乙方偿还的甲方贷款，抵顶甲方土地转让款。甲方将土地过户到乙方名下。四、双方权利与义务：……3、本合同双方签字后，甲方需在两个月内将地上房屋全部腾空，完整的交予乙方使用。甲方协助乙方把该土地过户到乙方名下后乙方再付清尾款300万元。4、乙方应按合同要求，在规定的期限内支付预付款和偿还甲方银行土地抵押贷款，还清转让土地的尾款。……”2014年2月26日，唐山首创房地产开发有限公司给付原告齐国泽转让土地款200万元。2014年1月28日，原告向被告发出书面通知，载明“王继春同志：我已将坐落于玉田县城西大街30号全部土地及地上附着物转让他人，根据你我双方于2012年元月19日所签订的协议之约定，协议自动终止，双方互不追究责任。现通知如下：一、你与我所签订的协议自行终止；二、请接到此通知的45日内让出场地，否则我将采取相应措施，而因此造成的一切损失由你负责。特此通知。通知人：齐国泽，2014年1月28日”。但被告至今未让出场地。
上述事实，有原、被告陈述及双方提供的证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的房地产租赁协议书，不违反法律规定，为有效合同。被告未按协议中“租金交纳方式为上交”的约定在2013年12月18日前交付第二年的租金55000元，属于违约行为，被告应按协议约定给付原告违约金11000元（55000元×20%）。该协议书第七条约定“在租赁期内如因不可抗力（自然灾害、政府行为），甲方与他人搞房地产开发或将土地使用权及地上附着物转让他人时，本协议即行终止。乙方自甲方通知之日起三十日内让出厂房场地，否则甲方自行清场，一切损失乙方自负。租金按乙方实际使用的租赁期限计算”，现原告已与唐山首创房地产开发有限公司签订了土地房屋转让合同，原告同意将被告租赁的土地使用权及地上附着物转让给唐山首创房地产开发有限公司，且该公司已给付原告200万元转让款，说明双方签订的土地房屋转让合同已实际履行，故原告主张解除原、被告之间的房地产租赁协议书，由被告给付原告2013年12月18日到搬清之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张是原告拒收租金，未能提供证据，本院不予采信。被告主张双方协议第七条约定为无效条款，该条款系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效条款，故被告主张的抗辩理由不能成立。被告主张损失可另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告齐国泽与被告王继春于2012年1月19日签订的房地产租赁协议书。
二、被告王继春于判决生效之日起两个月内从所租赁场地搬清，并按双方合同约定给付原告齐国泽2013年12月18日至搬清之日止的租金，于搬清之日起三日内付清租金。
三、被告王继春给付原告齐国泽违约金11000元，于判决生效之日起三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告王继春负担92元，原告齐国泽负担8元。上述费用已由原告预交，被告在履行义务时给付原告92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 莉
审 判 员 王 勇
人民陪审员 于淑敏
二〇一四年五月十三日
书 记 员 轩宗媛