江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终908号
上诉人（原审原告）：兴化市腾龙房地产开发有限公司，住所地兴化市戴南不锈钢交易城B01-198。
法定代表人：戴召荣，总经理。
委托诉讼代理人：顾悦（特别授权），江苏天炜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱祝光，男，1978年10月10日生，汉族，住兴化市。
被上诉人（原审被告）：蒋爱琴，女，1981年9月22日生，汉族，住兴化市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋广尧（特别授权），江苏天棱律师事务所律师。
上诉人兴化市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）因与被上诉人朱祝光、蒋爱琴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院作出的（2017）苏1281民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年4月12日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人腾龙公司的委托诉讼代理人顾悦，被上诉人朱祝光、蒋爱琴的委托诉讼代理人蒋广尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人腾龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判两被上诉人立即给付购房款44万元及利息；本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有对两被上诉人是否给付25万元，如何给付作出正确认定。在一审庭审过程中，朱祝光陈述，该款项系准备通过抵工程款的方式给付。故可以认定，朱祝光没有通过给付现金的方式给付25万元购房款。既然朱祝光提出25万元是抵算工程款的抗辩，应当由朱祝光进行举证，而不是仅由其陈述就认定25万元已经给付。对于欠款，上诉人一直向两被上诉人主张权利，一审法院却认为上诉人没有及时向被上诉人主张权利，没有依据。二、有关工程款是否可以抵算购房款的问题，上诉人认为，朱祝光提出的工程款不可以抵算购房款。1、两被上诉人是个人，而朱祝光提出的工程款的权利人是兴化市兴翔建材有限公司（以下简称兴翔公司），不是同一法律关系。2、是否抵算需要上诉人同意，即使上诉人同意抵算工程款，也需要三方进行协商。3、腾龙公司与兴翔公司不存在尚未结算的工程。
被上诉人朱祝光、蒋爱琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
腾龙公司向一审法院起诉请求：朱祝光、蒋爱琴立即给付腾龙公司购房款440000元及违约金（以本金440000元，从2013年10月10日按每日万分之一计算至实际给付之日），并承担本案诉讼费。
一审法院查明：2010年11月25日，腾龙公司与案外人兴翔公司签订塑钢门窗购销安装合同，约定由兴翔公司承建腾龙公司发包的英武财富广场一期工程的塑钢门窗，工程总造价约3720000元。案外人兴翔公司于2006年2月20日成立，朱祝光系兴翔公司法定代表人。
2013年10月10日，腾龙公司与朱祝光、蒋爱琴签订商品房买卖合同，约定朱祝光、蒋爱琴购买腾龙公司开发的英武丽都小区2幢2单元1103号房屋，总金额590000元，付款方式为：签约时付清首付款400000元，余款190000元在合同备案生效后7个工作日内办理银行按揭贷款，以实际贷款金额进入腾龙公司指定银行账户为准。合同第七条第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。当日，朱祝光、蒋爱琴通过银行转账向腾龙公司支付154303元，其中，房款150000元、公共维修基金4303元，腾龙公司向朱祝光、蒋爱琴出具销售不动产统一发票，金额为400000元。同年11月12日，腾龙公司向朱祝光、蒋爱琴交付讼争房屋。2016年12月23日，腾龙公司在江南时报刊登公告，声明其于2013年10月10日出具给朱祝光、蒋爱琴的销售不动产统一发票遗失作废。
一审法院认定本案争议焦点：朱祝光、蒋爱琴已付房款的数额。
一审法院认为，朱祝光、蒋爱琴向腾龙公司支付房款数额应为400000元。首先，庭审中朱祝光、蒋爱琴陈述因案外人兴翔公司承建腾龙公司发包的门窗工程，故通过抵扣工程款的方式向腾龙公司支付了房款250000元。腾龙公司虽对朱祝光、蒋爱琴的陈述持有异议，但其并未否认双方曾就以工程款抵扣房款的事实进行过磋商，且腾龙公司提供的证人证言亦言及此事，结合腾龙公司于2013年10月10日向朱祝光、蒋爱琴出具金额为400000元的销售不动产统一发票能够推定，当时双方已就工程款抵算房款达成合意。其次，如腾龙公司否认工程款抵扣房款事实，其应当及时向朱祝光、蒋爱琴主张权利。事实上，腾龙公司在将讼争房屋于2013年11月12日交付朱祝光、蒋爱琴后，直至2016年12月23日才以朱祝光、蒋爱琴名义通过登报形式宣告出具给朱祝光、蒋爱琴的票据遗失作废，这早已超过了双方合同约定的交付房款时间。最后，腾龙公司并未举证证明与案外人兴翔公司工程款已结算的事实。综上，腾龙公司否认以工程款抵扣房款的事实，不能成立，故朱祝光、蒋爱琴向腾龙公司支付房款数额应认定为400000元。
本案所涉商品房买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因此，朱祝光、蒋爱琴应当向腾龙公司支付剩余房款190000元。因朱祝光、蒋爱琴存在逾期未支付房款的违约行为，应当按约支付违约金。腾龙公司主张从2013年10月10日计算，与合同约定不符。根据合同约定，余款190000元在合同备案生效后7个工作日内办理银行按揭贷款，以实际贷款金额进入腾龙公司指定银行账户为准，而本案所涉合同备案时间为2013年10月10日，且合同约定违约金自应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，按日万分之一的标准计算。综上，腾龙公司主张违约金的起算点应当自2013年10月22日起计算，即以本金190000元，从2013年10月22日按每日万分之一计算至实际给付之日。
至于朱祝光、蒋爱琴对房屋质量存在问题、面积有误差的辩解，未能提供相应证据，且根据双方所签商品房买卖合同，即便上述问题客观存在，亦不能成为其拒付房款的理由，朱祝光、蒋爱琴可另行主张以维护其合法权益。判决：一、被告朱祝光、蒋爱琴于判决生效后十日内向原告兴化市腾龙房地产开发有限公司支付房款190000元及利息（以本金190000元，从2013年10月22日按每日万分之一计算至实际给付之日）；二、驳回原告兴化市腾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由原告兴化市腾龙房地产开发有限公司负担4489元，被告朱祝光、蒋爱琴负担3411元。
本院二审期间上诉人提供1、兴翔公司与兴化市楚雄建筑安装有限公司（以下简称楚雄公司）签订的《合同书》复印件，证据来源于楚雄公司，证明二期合同是兴翔公司与楚雄公司签订的。2、楚雄公司法定代表人转帐给兴翔公司蒋兴华的付款依据复印件一份，证据来源于楚雄公司，证明是楚雄公司将工程分包给兴翔公司，有关钢窗工程款的结算与上诉人无关，应当是楚雄公司与兴翔公司进行结算。被上诉人质证认为，合同及单据与本案没有必然的联系，因为在一审中上诉人也已经认可与朱祝光所在的兴翔公司存在塑钢门窗的建筑安装的合同关系。工程结算并不一定严格按照合同的规定进行，只要双方基于合意可以采取抵冲的方式计算。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：被上诉人已给付购房款的数额。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方对于朱祝光、蒋爱琴欠付190000元均无异议，本院予以确认。关于剩余的400000元，朱祝光、蒋爱琴为证明自己已向腾龙公司履行了付款义务，提供了腾龙公司开具的销售不动产统一发票予以证明。腾龙公司认可发票是其开具，但认为其开具时是为了配合被上诉人办理银行贷款，实际未收到被上诉人的购房款。对于发票的性质及用途，《中华人民共和国发票管理办法》作了明确规定，其中第三条对发票作了如下定义：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”，第十九条规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”。在涉及到个人与房地产开发公司的商品房买卖关系中，依通常理解，开发公司开具的发票应当认为是由收款人向付款人开具的付款凭证，一般由收款人收到款项后向付款人开具。腾龙公司与被上诉人均对腾龙公司开具给被上诉人的销售不动产统一发票这一节事实无异议，因此被上诉人已经完成了其向腾龙公司付款的举证责任。若腾龙公司认为其系在被上诉人未付款的情况下开具发票，则腾龙公司应当承担相应的举证责任。对于上诉人称其对被上诉人付款方式有异议，该异议不能对抗上诉人的开具发票的行为，其在本案一、二审期间所举证据亦并不能证明被上诉人尚未给付400000元款项，故其应当承担举证不能的法律后果。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4489元，由上诉人兴化市腾龙房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年六月十一日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红