广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第352号
原告：黄文平，男，1963年5月31日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：李西美、欧嘉敏，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：林泽佳，男，1952年11月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄炳星、黄彦斌，分别系广东ＸＸ海天律师事务所律师、律师助理。
原告黄文平诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同林泽佳有法律上的利害关系，本院据此通知林泽佳为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄文平及其委托代理人李西美，第三人林泽佳委托代理人黄炳星、黄彦斌到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月3日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房，购房总价为125800元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期楼款5000元，后原告向被告付清了全部购房款。2007年原被告双方办理了房屋交付手续，原告收楼后对房屋进行装修并入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在林泽佳名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，林泽佳参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在林泽佳名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人林泽佳与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；林泽佳、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的销售合同备案登记手续；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.物业服务收款收据、发票。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人林泽佳述称：一、我购买中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房没有违反法律和政策，应受法律保护。
我与被告吉雅公司于2007年7月17日签订《中山市商品房买卖合同》，约定向吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房，购房总价85000元，交楼时间2007年12月30日前。同月24日，我向吉雅公司支付了全部购房款85000元，吉雅公司出具了收款收据，合同在中山市房地产交易管理所办理了登记备案。2007年12月31日找吉雅公司收楼时，吉雅公司以综合验收未完成为由要我等候通知。2008年3月吉雅事件发生后，我曾于2008年3月21日到中山市国土资源局查询该房屋仍登记在我名下。我向吉雅公司购买的房屋签订了书面合同，付清了全部价款，在中山市房地产交易管理所办理了登记备案，该房地产买卖行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，受法律保护。
二、原告提出我的商品房买卖合同无效及注销登记等主张没有事实依据，更没有法律依据。
原告以中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书为依据，认为我参与吸收公众存款而主张我与吉雅公司的商品房买卖合同无效，这明显是断章取义。我与吉雅公司既存在借贷关系，也存在商品房买卖关系，两者的时间段与标的物均不相同，不应混淆。中山市中级人民法院的上述刑事判决书附表1《非法吸收公众存款明细表》，记载我参与非法吸收公众存款的金额为520万元，与此相适应的房屋及商铺，我在中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第159号至164号共6宗案件已以起诉解决，诉讼标的与中山市中级人民法院上述刑事判决书附表1所列的520万元金额相符。本案的房屋是中山市中级人民法院在刑事判决书认定参与非法吸收公众存款520万元以外的房屋，原告提出我在本案中的商品房买卖合同无效及撤销登记备案的主张没有事实和法律依据。
三、原告的商品房买卖合同关系依法不成立，应依法驳回其全部诉讼主张。
（1）、本案争议标的物的认购主体不是原告。本案《认购书》的认购方是洪文法，不是原告。本案的《认购书》左上角的印章是原已盖，原告后来擅自添加“转黄文平”字样是伪造证据。原告不是认购房屋的主体，无权起诉。
（2）、《白石吉雅花园认购书》仅是预约而非合同。洪文法或原告与吉雅公司没有商品房买卖合同关系，仅是预约购房关系。
（3）、擅自增加的文字依法无效。《认购书》的“付款方法”及“认购条款”擅自添加的“或电话通知”字样没有加盖吉雅公司印章，不能确定其真实性，该添加文字无法律效力，不能作为认定事实的依据。
（4）、按《认购书》约定所付定金5000元已“作挞定论处”。洪文法或原告没有按《认购书》约定于2006年5月30日前与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，也未向吉雅公司支付次期楼款，根据该《认购书》的“认购条款”第3项规定，洪文法或原告的5000定金已由吉雅公司没收，洪文法或原告根本不享有商品房买卖合同的权利，无权取得商品房的所有权。
（5）、吉雅公司是在原告挞定后才将房屋转让给我。《认购书》预约洪文法或原告2006年5月30日前签订《广东省商品房买卖合同》，其没有按约定签订合同及交次期购房款，吉雅公司在依约已作挞定处理，并于事隔10个月后的2007年7月与我签订《广东省商品房买卖合同》，将该房屋出售给我。我签订了商品房买卖合同支付了购房款及办理了登记备案，而洪文法或原告却没有实施上述三种行为的事实，进一步证明洪文法或原告不是本案商品房的正式买受者。
（6）、非法擅自行为不能作为商品房买卖成立的依据。商品房买卖是民事法律行为，必须当事人意思表示一致，并签订书面合同，确定双方的权利义务。原告在吉雅公司法定代表人被追究刑责、该公司实际已倒闭后，擅自于2011年强行开锁入屋，并擅自交纳物管费的行为，不能作为商品房买卖成立的依据。
（7）、未支付房价款的商品房买卖不应得到法律的支持。原告没有与吉雅公司签订商品房买卖合同，不享有合同的权利；且原告根本没有向吉雅公司支付分文购房款，其提出本案争议的标的物归其所有及办理产权证的主张依法不成立。
综上所述，我与吉雅公司签订的商品房买卖合同没有违反法律规定，且已付清购房款及办理了登记备案，应受法律保护；原告的诉讼请求依法不成立，法院依法应予驳回。
经审理查明：2006年5月3日，案外人洪文法与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园X幢X楼X房，该物业建筑面积为85平方米，认购原价款142800元，优惠折扣125800元。付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款为20800元须于2006年5月30日或之前付清或电话通知；认购书还约定了其他事项。2006年5月3日，吉雅公司出具收到黄文平吉雅花园X幢X、X房首期定金合计10000元的收款收据。原告称其在2007年时已对该房屋进行装修，多年来均由自己管理使用至今。原告认为已依约向被告支付了购房款，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2014年4月1日诉至本院，主张前述实体权利。
原告提供的《白石吉雅花园认购书》左上角及左下方落款处认购方注明：“洪文法转黄文平”，出售方代表签署“黄凤莲”，经办收缴人“张翠英”，“洪文法”与“转黄文平”字体非同一人书写。本院就此问题向洪文法作询问，洪文法述称：中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X、X房最初由我于2006年5月3日向吉雅公司购买，当时签订了二份白石吉雅花园认购书，并向吉雅公司支付了共计10000元（每间5000元）的购房定金，吉雅公司开具了收到购房定金的收款收据，由吉雅公司财会张翠英经办。认购书上的“洪文法”名字是我签的，其余的是黄凤莲所写。那时我向吉雅公司购买吉雅花园的四间房屋，为吉雅花园的6号楼X幢X、X、X、X房；事隔不到一年，张其称6号楼X幢X、X房已办理好按揭，但X、X房无法在银行办理按揭贷款。刚好朋友黄文平要购房，因此，我将X、X房转让给黄文平，双方一起到吉雅公司售楼部办理转名手续，由张翠英在认购书的左上角及落款处下方“洪文法”后面直接写上“转黄文平”字样，吉雅公司开给我的收款收据被张翠英收回，另行向黄文平出具收款收据给黄文平，时间写回原来时间即2006年5月3日，10000元定金由黄文平直接支付给我。中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X、X房现由黄文平占有使用，确认此二间房屋的购房人为黄文平。
中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房，建筑面积为85平方米，购房总价为85000元，一次性付款；签约日期2007年7月17日，于2007年7月24日备案登记在第三人林泽佳名下。
被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告黄文平，非法吸收公众存款明细表涉及第三人林泽佳，出借金额520万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案原告林泽佳，其出借金额为520万元。林泽佳于2014年1月23日在本院起诉被告吉雅公司请求返还购房款及相应利息的案件共有6件，案号为［（2014）中一法三民一初字第159、160、161、162、163、164号］，请求返还金额（本金）合计5209712元。因原告未提供上述5209712元购房款与520万元的借款不属于同一笔款的证据，本院认定林泽佳支付给吉雅公司的5209712元购房款即为520万元的借款，据此判决吉雅公司返还林泽佳共计520万元借款及支付相应利息，上述6案的判决已经发生法律效力。
中山市中级人民法院在审理上诉人林泽佳与被上诉人蒲玉梅、中山市国土资源局、第三人吉雅公司商品房买卖合同行政登记纠纷系列案中，查明吉雅公司的法定代表人张其与林泽佳在2007年7月25日签订的《借款协议》中，约定向林泽佳借款人民币300万元，以中山市三乡镇白石吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，至还清借款时，林泽佳须配合张其办理终止该25套房及1间商铺的合同；中山市中级人民法院审理后认为，林泽佳作为与吉雅公司存在借款关系的出借人，所涉借款已被生效刑事判决认定为吉雅公司、张其等刑事被告非法吸收公众存款犯罪行为的犯罪事实，林泽佳所购本案房产，实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障。故原审法院基于林泽佳与吉雅公司之间虚假的购房关系，而判决撤销中山市国土资源局对林泽佳与吉雅公司间商品房买卖合同进行的登记备案并无不当，中山市中级人民法院对此项判决予以维持。
本院在审理另案陈伟保、陈科辉诉吉雅公司、第三人林泽佳商品房预售合同纠纷一案［案号（2012）中一法三民一初字第848号］中查明：2009年3月18日，林泽佳在公安机关所作笔录中述称：我于2007年在张其公司开发的吉雅花园购买了25套住房和1个商铺，分别是X幢X房、X房，X幢X房、X房，X幢X房、X房、X房、X房，X幢X房，X幢X房、X房、X房、X房，X幢X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房，X幢X房、X房，X幢X房、X房，还有X号商铺，全部签订了商品房买卖合同，并且到国土局做了备案，总共花了300万元，吉雅公司开具了付款收据给我；我是2007年7月24日购买上述25套住房和1个商铺的，购买之后张其和我签订借款协议约定，每个月支付9万元利息给我，10个月之后连本带息结清给我，我就将上述25套住房和1个商铺的备案终止之后退还给吉雅公司，但我还没有收过利息，张其也没有将本金退还给我，张其于2008年3月份出事后我也没有去终止备案。2007年7月25日，林泽佳与张其签订借款协议，约定张其向林泽佳借款300万元，借期从2007年7月25日至2008年5月25日全部归还，张其以三乡白石吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，到时张其还清此笔借款时，林泽佳及时配合张其办理终止白石25套房及1间商铺合同给张其，吉雅公司及张其在借款协议上盖章并签字确认。本院审理后认为，林泽佳与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为林泽佳实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的商品房买卖合同是变相抵押。林泽佳与吉雅公司在借款的同时订立了商品房买卖合同，约定如吉雅公司未能按时付款，林泽佳有权将涉讼房产出售，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决确认林泽佳与吉雅公司于2007年7月17日签订的买卖中山市三乡镇吉雅花园8号楼X幢X房商品房买卖合同无效；该判决已经发生法律效力。
本案审理过程中，本院于2014年7月3日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告黄文平出借给朋友袁银居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案黄文平作为原告起诉主体是否适格问题，应确定黄文平是否为涉案商品房的认购方。原告提供的《白石吉雅花园认购书》左上角及左下方落款处认购方注明的“洪文法”与“转黄文平”字体虽非同一人书写，但经本院向洪文法调查，洪文法已对此问题作了相应陈述且合理的解释，洪文法确认“中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房”的购房人为黄文平，结合涉案房地产认购书、收据原件由黄文平持有及吉雅公司出具收到黄文平吉雅花园X幢X、X房首期定金合计10000元的收据的事实，应予确认黄文平系涉案中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的认购方，黄文平作为原告主张房地产权利主体适格。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人林泽佳名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人林泽佳谁是真实的房屋买受人。现已查明，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书后附的《非法吸收公众存款明细表》涉及林泽佳出借520万元，林泽佳已于2014年1月23日在本院起诉吉雅公司请求返还，本院已于2014年4月8日判决吉雅公司返还林泽佳共计520万元借款及支付相应利息，判决已经发生法律效力。张其与林泽佳在2007年7月25日签订借款协议，约定向林泽佳另借300万元，并以中山市三乡镇吉雅花园25套房及1间商铺作为抵押，中山市中级人民法院认定，林泽佳所购房产实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障。林泽佳于2009年3月18日在公安机关所作笔录中亦自认，2007年7月25日出借300万元给张其时，张其以吉雅花园25套住房（含本案所涉吉雅花园6号楼X幢X房）和1个商铺作借款的抵押担保，显然，本案原告黄文平才是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人林泽佳与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是“名为购房，实为借贷”非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人林泽佳应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。
被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款120800元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人林泽佳与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；中山市吉雅房地产开发有限公司、林泽佳于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黄文平办理位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的房地产权属证书；
三、原告黄文平于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款120800元。
案件受理费2816元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告黄文平可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人林泽佳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 余 伟