天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初257号
原告：张立学，男，1988年8月28日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：李山，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：闫淑敏，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
被告：吴桂强，男，1980年9月8日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
第三人：中德住房储蓄银行有限责任公司，住所地：天津市和平区贵州路19号。
法定代表人：王洪章，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王云，该公司行长。
委托诉讼代理人：贾美兰，该公司员工。
原告张立学与被告吴桂强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，2月9日和3月7日公开开庭进行了审理。原告张立学及委托诉讼代理人李山、闫淑敏到庭参加诉讼，被告吴桂强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因涉及房屋抵押权涤除问题，且房屋存在其他诉讼保全，不宜继续适用简易程序审理，裁定本案转为普通程序。根据案情需要追加中德住房储蓄银行有限责任公司（以下简称中德银行）为本案第三人参加诉讼，于7月20日公开开庭进行了审理。原告张立学及委托诉讼代理人李山、第三人中德银行委托诉讼代理人贾美兰到庭参加诉讼，被告吴桂强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张立学向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告2016年6月14日签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续；2.原告给付被告剩余购房款510000元，用于偿还贷款并办理撤销抵押登记手续。事实和理由：2016年6月14日，经天津市博智房地产经纪有限公司第一分公司居间介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下坐落于宝坻××××5-1-702房屋，价款540000元。合同签订后，原告给付被告定金30000元，被告于2016年6月20日将房屋钥匙交付原告。按合同约定被告应于2016年10月20日前清偿房屋抵押贷款并办理撤押手续，因被告未办理，导致双方未能到房管部门订立买卖协议。现同意代替吴桂强偿还剩余贷款，注销抵押权，继续履行合同。
吴桂强未作答辩。
中德银行述称，同意由原告代偿房屋剩余贷款，在清偿贷款后同意办理抵押权撤销手续。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年6月14日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下坐落于宝坻××××5-1-702房屋，价款540000元；同时约定原告于当日交纳定金30000元，被告于2016年10月20日前清偿房屋剩余贷款并办理撤押手续，双方于2016年11月30日到房管部门订立房屋买卖协议。合同签订后，原告交纳定金30000元，被告出具了收条；另向中介机构交纳信息费4000元。2016年6月20日，被告将房屋钥匙交付原告。因被告未能清偿房屋剩余贷款，致后续手续未能如期办理。
另查明，2015年1月5日，吴桂强与中德银行签订《中德住房储蓄银行个人（组合）类住房贷款（抵押）借款合同》，约定吴桂强向中德银行借款470000元用于购买天津市宝坻区霍各庄镇津围公路与通唐路东北交口处××房产；借款期限360个月，自2014年12月29日起至2044年12月29日止。自2015年10月起，吴桂强出现不能按期足额偿还贷款的情况，2016年6月8日，中德银行作为原告向天津市和平区人民法院提起诉讼，要求吴桂强偿还剩余全部贷款本息。天津市和平区人民法院经审理于2016年12月30日作出（2016）津0101民初3532号民事判决，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告吴桂强偿还原告中德住房储蓄银行有限责任公司借款本金466076.36元，截至2016年5月25日的利息及罚息14281.80元以及自2016年5月26日起至本判决确定给付之日的利息、罚息（按照中国人民银行有关规定和双方合同约定计算，随本付清）；二、被告吴桂强于本判决生效之日起十日内偿付原告律师代理费19214元；三、上述偿付款额，如被告吴桂强到期不履行，原告可与被告吴桂强协议，以其名下坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路与通唐路东北交口处××5-1-702号房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，所得价款超过原告债权数额部分归被告吴桂强所有，不足部分由被告吴桂强继续清偿。该判决于2017年5月8日发生法律效力。因吴桂强已将涉诉房屋交付张立学，张立学已入住，现张立学同意代吴桂强偿还涉诉房屋剩余贷款本息，中德银行表示同意。
本院认为，从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款等问题成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：
一、涉诉房屋买卖合同的效力问题
房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉诉房屋设定有第三人中德银行的抵押权而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述物权法的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然附载抵押权，但不影响合同的效力。综上，涉诉合同是原告张立学与被告吴桂强真实的意思表示，并不违反法律和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定涉诉合同为有效合同。
二、涉诉房屋买卖合同的履行问题
涉诉合同为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现吴桂强已经交付房屋，张立学已实际入住，要求吴桂强协助办理过户手续，因吴桂强没有清偿贷款能力，张立学同意代偿涉诉房屋抵押贷款，第三人中德银行同意接受张立学还款，继续履行合同不再具有障碍，故涉诉合同应继续履行。中德银行收到张立学代偿的全部贷款本息后，涤除抵押权的条件成就，其有义务办理房屋抵押注销登记手续；被告吴桂强应当在抵押权消灭后协助张立学办理所有权转移登记手续。
三、关于代偿贷款本息数额的确定问题
张立学与吴桂强之间的房屋买卖合同与吴桂强与中德银行之间的个人购房担保借款合同虽然存在制约因素，但张立学作为买受人代吴桂强清偿债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对吴桂强的债权，其可以根据合同法的规定行使抵销权，与其尚欠吴桂强的购房款相互抵销。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”从上述法律规定看，代偿范围应包括利息，因存在吴桂强与中德银行之间借款合同的生效判决，本院确定张立学代偿本息的范围以（2016）津0101民初3532号民事判决书确定的范围为限，即截至2017年5月17日的贷款本息。根据《民事诉讼法》第二百五十三条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”，上述判决书生效后，吴桂强与中德银行之间不是继续履行双方之间的贷款合同，而是履行人民法院生效的裁判文书，原贷款合同已经终止。吴桂强迟延履行判决书确定义务的后果是加倍支付迟延期间的债务利息，迟延履行期间的利息属于滞纳金的性质，是对义务人迟延履行义务的一种惩罚性措施，张立学在签订买卖房屋合同过程中没有过错，其同意代偿债务已经保护了中德银行的利益，吴桂强未履行判决书义务产生的滞纳金不应属于张立学的代偿范围。另外，该判决书涉及的诉讼费和律师代理费虽为第三人中德银行对抵押人实现债权的费用，但该费用不是贷款的孳息，是吴桂强恶意违约导致，应由吴桂强自行负担，不应纳入张立学代偿范围。中德银行是否要求张立学代偿及张立学是否同意代偿，由其自行协商。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告吴桂强未出庭质证，放弃诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告张立学与被告吴桂强2016年6月24日签订的《买卖房屋合同》有效。
二、原告张立学于本判决生效后5日内代替被告吴桂强向第三人中德住房储蓄银行有限责任公司清偿涉诉房屋剩余贷款本息[按（2016）津0101民初3532号民事判决执行，利息截至2017年5月17日]。
三、第三人中德住房储蓄银行有限责任公司收到涉诉房屋剩余贷款本息后5日内，协助办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。
四、被告吴桂强继续履行涉诉《房屋买卖合同》约定的合同义务，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助原告张立学办理所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由原告张立学负担。
五、如果原告张立学代偿的费用超过了欠付吴桂强的购房款，可以向吴桂强追偿；如未超过欠付的购房款，则将剩余购房款给付被告吴桂强。
案件受理费8900元（张立学已预交），由吴桂强负担，于本判决生效后5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 杨旭东
审 判 员 张宇倩
人民陪审员 张长利
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 运正盼
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》
第九条第一款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。