山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第435号
上诉人（原审被告）山东丰润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李雷，执行董事。
委托代理人孙红雨，男，1984年8月11日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人安宗林，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，住所地济南市。
代表人李心颖，经理。
委托代理人杨光，山东海扬律师事务所律师。
上诉人山东丰润置业有限公司（以下简称丰润置业公司）因与被上诉人青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称新天物业济南公司）物业合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人丰润置业公司的委托代理人孙红雨、安宗林，被上诉人新天物业济南公司的委托代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年1月12日，新天物业济南分公司与丰润置业公司签订《丰润.怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》一份，约定丰润置业公司委托新天物业济南分公司为其开发建设的丰润.怡邻居小区提供前期物业服务，期限为自双方签订合同之日起至业主委员会成立签订物业管理服务委托合同时止。约定的物业服务费收费标准为：“1、高层住宅：1.18元／月／建筑平方米；2、小高层住宅：1.18元／月／建筑平方米；3、商铺：2.50元／月／建筑平方米；4、其他非住宅物业管理服务收费标准比照商铺价格收取。”合同第五条中约定由新天物业济南分公司负责与业主及物业买受人签订物业管理合同并参与房屋交付工作。合同中双方还约定：“第十条装修垃圾清理外运费、区内车辆停放秩序管理服务费等其他相关物业管理服务费用依照济南市相关规定执行。有偿、特约服务费用由乙方（新天物业济南分公司）与委托人协商确定。第十一条、对已办理入住手续但未入住的业主，经乙方确认，其物业服务费按收费标准70%缴纳。……第十三条、住宅用房未出售部分的物业管理费由甲方（丰润置业公司）按空置量70%缴纳，商业用房未出售部分的物业管理费由甲方按空置量70%缴纳。……第十五条、机动车、非机动车车辆停放秩序服务费的收取，根据济南市相关规定及车辆停放服务协议的约定执行。”合同中约定交纳物业服务费的时间及方式为自业主办理入住手续起每半年由新天物业济南分公司向业主和物业使用人及本物业受益人收取，但未约定已出售未办理入住手续的房屋所产生物业服务费的负担和收取比例问题。合同落款处，甲方由丰润置业公司加盖公章及经办人姜某签名、乙方由新天物业济南分公司加盖公章及经办人段某某签名予以确认；另济南市房产管理局也加盖了“招第2009012号物业管理服务合同备案”章予以确认。2012年12月，丰润.怡邻居小区召开了业主大会，选举了首届业主委员会成员，并表决通过选聘新天物业济南分公司为物业服务企业的决议，授权业主委员会与签订期限为5年的《物业管理服务委托合同》。
2010年8月16日，新天物业济南分公司进驻小区，并与丰润.怡邻居小区业主王某办理了房屋交接手续，签订了《物业管理服务委托合同》，开始为该小区进行物业服务。其与王哲所签订合同中约定物业服务费的收费标准与新天物业济南分公司、丰润置业公司之间所签订的《前期物业服务委托合同》中约定的标准一致。因丰润置业公司未向新天物业济南分公司支付业主交房前物业服务费及新天物业济南分公司在服务期间空置车位的车辆停放服务费，新天物业济南分公司诉至法院，要求法院判令丰润置业公司向其支付2010年8月16日至2013年9月30日期间的未出售及未办理交接的房屋产生的物业服务费83911.69元及按照同期银行贷款利率的标准计算的利息；判令丰润置业公司向其支付此期间产生的73个车位的车辆秩序服务费71206.67元及按照同期银行贷款利率的标准计算的利息；由丰润置业公司承担本案的诉讼费用。
原审另查明，新天物业济南分公司要求丰润置业公司支付车辆秩序服务费的标准为每个车位每月100元，依据是《济南市物业服务收费管理实施办法》，即市物价局（2004）168号文件的规定。
原审再查明，新天物业济南分公司向法院提交了物业服务费欠费明细表，该表中记载了在其入驻小区开始服务后、与业主在办理入住手续前，所有未与业主办理交接手续房屋所产生的物业服务费用及金额，其中大部分为自2010年8月16日至2010年9月30日前产生的费用，房屋为未出售房屋，拖欠物业服务费计算至2013年9月30日；丰润置业公司陈述所有房屋均已售出，不存在未出售房屋的情况。丰润置业公司对新天物业济南分公司提交的欠费明细表中载明的业主、房屋信息和房屋交接时间均无异议，但对新天物业济南分公司计算物业服务费的方法及计算标准有异议，认为此费用无合同约定，不应由丰润置业公司承担，且即使应由丰润置业公司负担，也应按照70%的标准计算。本案审理期间，丰润置业公司未提交任何书面证据。
原审法院认为：根据我国相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。新天物业济南分公司与丰润置业公司签订的《丰润.怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，双方所产生的争议涉及两个焦点问题，第一是在新天物业济南分公司入驻小区进行物业服务后，与业主们实际办理交接前所产生的物业服务费的负担及收取标准问题。第二是新天物业济南分公司要求丰润置业公司支付车辆秩序服务费的依据是否符合双方的约定和相关法律规定的问题。对此，原审法院认为，新天物业济南分公司在2010年8月16日与小区第一位业主办理了房屋交接手续并签订了《物业服务合同》，说明新天物业济南分公司已正式入驻小区开始为整个小区提供物业服务，开始履行与丰润置业公司所签订的《前期物业服务委托合同》，新天物业济南分公司要求以此时间点为计算收取物业服务费的起始时间符合客观情况，并无不当。对于在新天物业济南分公司入驻开始服务后至业主办理交接手续前这段期间所产生的物业服务费的负担，因业主尚未入住，不符合合同中约定的由业主交纳物业服务费的条件，故不应当由业主承担；虽合同中未明确约定该费用由丰润置业公司承担还是新天物业济南分公司免除相关义务人在此期间的交费义务，但国务院《物业管理条例》中的相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。庭审中，丰润置业公司也当庭表示对新天物业济南分公司提交的物业欠费明细表中载明的面积、业主及交房信息等均无异议，只是对是否应由丰润置业公司承担此期间产生的物业服务费有争议。参照《物业管理条例》上述规定，此期间的物业服务费用应由丰润置业公司负担；因上述房屋在未办理交接手续前属于空置状态，故应参照双方在合同中约定的空置房70%的标准交纳为宜；新天物业济南分公司所诉请的拖欠物业服务费的金额为83911.69元，70%应为58738.18元。关于利息损失问题，因双方在合同中没有约定此期间所产生物业服务费用的交纳义务人，新天物业济南分公司也未提供证据证实其曾对丰润置业公司进行过有效的催交，故对新天物业济南分公司要求丰润置业公司向其支付利息的诉讼请求，不予支持。对于车辆秩序服务费的负担，原审法院认为，该费用应由车位的实际占有使用人支付，因新天物业济南分公司所诉金额已扣除业主交纳的车位费，故其现诉求的73个车位应为空置车位产生的费用，在没有车辆停放的情况下，新天物业济南分公司收取车辆秩序服务费没有事实依据，且此费用的负担，双方在合同中并无约定，故新天物业济南分公司此项诉讼请求，没有事实和合同依据，不能得到支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决：一、被告山东丰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司支付2010年8月16日至2013年9月30日期间的未交接房屋的物业服务费58738.18元（以83911.69元为基数，按照70%的标准计算）二、驳回原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司负担2040元，被告山东丰润置业有限公司负担1360元。
上诉人丰润置业公司不服原审判决上诉称：上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务委托合同中未对“已经出售而尚未交付”房屋的物业服务费用的承担作出约定，上诉人并无此期间的约定缴费义务。被上诉人在一审中提交的其与业主签订的物业管理服务委托合同第四条明确约定：业主交纳物业服务费的开始日期是自建设单位通知业主收房之日起。上诉人于2010年9月7日和2010年9月8日已经向业主寄出《入住通知书》，被上诉人自此日起应向业主收费。一审法院却将此期间的交费义务转嫁给上诉人，明显失当。物业服务收费应当在物业服务合同中约定，在上诉人与被上诉人之间无约定的情况下，原审判决要求上诉人交纳物业费错误。综上，原审判错误，请求二审法院依法改判上诉人不承担物业服务费。
被上诉人新天物业济南公司辩称：上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务委托合同》第十四条明确约定“本合同第九条约定的物业管理服务费自办理入住手续起，由乙方每半年向业主和物业使用人及本物业分割受益人收取，甲方积极协助”。对于办理入住手续前的物业费承担问题，合同中虽无约定，但《物业管理条例》第四十二条第二款中有明确的规定，该费用应由建设单位即本案的上诉人交纳。在双方所签《前期物业管理服务委托合同》第十四条与被上诉人与业主所签《物业服务合同》第四条对于向入住业主收取物业费时间起点约定不一致的情况下，应当以各方实际履行的《前期物业管理服务委托合同》中的约定为准。至于2010年8月16日至2013年9月30日期间的物业费上诉人是否应按收费标准的70%交纳，被上诉人在签收一审判决后虽持异议，认为上诉人应全额交纳，但考虑到案件的及时息诉，并未提出上诉，请二审法院对此充分考量后予以确定。被上诉人在本案一审中只主张2010年8月16日后应由上诉人承担物业费，并不放弃2010年8月16日前的物业费，该部分费用被上诉人将另案追诉。请求二审法院依法判决。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，新天物业济南公司在原审法院审理本案时，为证明其收取物业费的起始时间，向原审法院提交其与王某于2010年8月16日签订的《物业管理服务委托合同》。该合同第四条第（一）项约定，乙方（业主）交纳费用开始日期：自建设单位通知业主收房之日起，开始向甲方（新天物业济南公司）交纳物业服务费。二审期间，上诉人丰润置业公司提交其通知业主交房的特快专递详情单，证明其通知业主交房的时间。新天物业济南公司经质证对特快专递详情单的真实性提出异议，但未提交相反证据否认该特快专递详情单的真实性。
本院认为，双方当事人争议的主要焦点为上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费及该费用数额的确定。
本案中，新天物业济南分公司与丰润置业公司签订的《丰润.怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。新天物业济南分公司在2010年8月16日与小区第一位业主办理了房屋交接手续并签订了《物业服务合同》，说明新天物业济南分公司此时已正式入驻小区开始为整个小区提供物业服务，开始履行与丰润置业公司所签订的《前期物业服务委托合同》，新天物业济南分公司要求以此时间点为计算收取物业服务费的起始时间符合双方合同约定，原审判决以此为丰润置业公司支付物业费的起点并无不当，本院予以确认。对于在新天物业济南分公司入驻开始服务后至业主办理交接手续前这段期间所产生的物业服务费的负担，根据国务院《物业管理条例》中的相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故由上诉人丰润置业公司负担该段时间内的物业费用，符合法规规定，上诉人丰润置业公司称其不应承担该部分费用的理由不当，不予支持。对于新天物业与业主约定物业费收取时间的约定，并不影响丰润置业公司依据法规规定的建设单位承担物业费的义务，丰润公司不能以物业公司与业主的约定抗辩其应承担的法定义务。对于丰润置业公司应负担的物业费的数额，因丰润置业公司与新天物业济南公司已约定空置房屋的物业交费标准，故原审判决对于物业费数额的认定正确，本院予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人山东丰润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年五月八日
书 记 员 刘 红