苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0353号
原告刘应枝。
委托代理人刘晓磊，江苏赛杰律师事务所律师。
委托代理人施国保，江苏赛杰律师事务所律师。
被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司，住所地江苏省苏州市胥门路36号1幢。
法定代表人刘志飞，董事长。
被告谢庆刚，苏州市平江区爱江南婚庆礼仪服务中心业主。
委托代理人李韦（代理以上二被告），江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红（代理以上二被告），江苏狮山律师事务所律师。
第三人苏州东方水城旅游发展有限公司，登记住所地江苏省苏州市姑苏区景德路387号，实际经营地址江苏省苏州市姑苏区东大街19号。
法定代表人陶金龙，董事长。
委托代理人陈翔，江苏正华正律师事务所律师。
原告刘应枝与被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司（以下简称“圣约伯公司”）、谢庆刚房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年7月23日受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。在审理过程中，本院依法通知苏州东方水城旅游发展有限公司（以下简称“东方水城公司”）作为本案第三人参加诉讼。本院于2013年8月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2013年10月15日依法组成合议庭，于2014年1月20日再次公开开庭进行审理。原告刘应枝的委托代理人刘晓磊、施国保、被告圣约伯公司和谢庆刚的委托代理人李韦、第三人东方水城公司的委托代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘应枝诉称：2012年12月22日，我与谢庆刚签订了《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》，承租位于苏州市××路36号的商铺，建筑面积482平方米，租期6年。出租人承诺，该产业园将于2013年1月整体开业，且周边配套设施完备、商铺入驻率将达到70%以上。我对房屋投入装修拟于2013年3月底开业，却于2013年2月中旬被相关部门告知部分承租房屋属违章建筑，须予拆除。另外，包括承租房屋在内的产业园所有房屋均未通过消防验收，商户不得对外营业。我与谢庆刚进行交涉，其虽曾表示给予赔偿，但至今未果。因谢庆刚出租房屋不合规给我造成灾难性损失，现商铺无法开业且投入的装修资金无以回收，还直接导致向案外人赔付违约金90000元。我无奈于2013年5月31日发函要求解约赔款。综上，谢庆刚违法出租房屋给我造成损失，理应进行赔偿；圣约伯公司因收取我方合同保证金而成为合同实际履行方，应与谢庆刚连带承担赔偿责任。请求法院判令两被告：1、赔偿装修费787994元、营业损失180000元、承担赔付案外人的违约金90000元；2、承担违约金60000元；3、返还履约保证金60000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告圣约伯公司、谢庆刚辩称：与刘应枝签订租赁合同的是谢庆刚，圣约伯公司不是合同的相对方，刘应枝要求圣约伯公司赔偿没有事实依据。刘应枝租赁的房屋因部分属违章建筑被相关部门责令拆除，该部分违章建筑系东方水城公司出租给谢庆刚，因此拆除违章建筑及消防无法验收合格的责任在东方水城公司，刘应枝的相应损失不应由我方承担。
第三人东方水城述称：1、刘应枝与谢庆刚签订的租赁合同系非法转租，属无效合同；2、刘应枝无法继续经营的原因在于被告方招商失败、资金缺乏、管理混乱，与我方无关；3、产业园的消防应由被告方负责，不能通过验收的责任不应由我方承担，刘应枝所主张的损失，与我方无关。
经审理查明：
1、苏州市××路36号、48号房屋位于万年桥--
姑胥桥外城河东侧，建设规模4410平方米，系苏州城市建设投资发展有限公司取得建设工程规划和施工许可证后建造。2008年1月22日，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于苏州东方水城旅游发展有限公司股东部分投入资产问题的通知》（苏国资产（2008）20号），将上述房屋的管理权划入第三人东方水城公司。2012年7月27日，第三人东方水城公司（甲方）与被告谢庆刚设立的个体工商户苏州市平江区爱江南婚庆礼仪服务中心（乙方，以下简称“爱江南中心”）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将××路36号1-3幢、××路48号总建筑面积为4538平方米的沿河仿古建筑群及场地（含临建房及场地）出租给乙方，租期六年，用途为经营婚庆文化产业园，同时约定乙方可根据自身业态规划进行二次招商。
2、2012年12月22日，爱江南中心（甲方）与原告刘应枝（乙方）签订《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》，约定爱江南中心将苏州市××路36号A栋部分房屋（建筑面积482平方米）出租给原告刘应枝用于经营餐饮、清吧用途，租赁期限自2012年12月22日起至2018年11月28日止，年租金404880元（每月70元／平方米），履约保证金60000元，管理服务费每月3元／平方米，其中2012年12月22日至2013年3月31日期间为装修免租期。合同所附平面图对租赁范围进行了标注。双方在合同中还约定，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金的金额等同履约保证金金额。合同签订后，原告刘应枝交付了履约保证金60000元，被告圣约伯公司出具了收据。之后，被告谢庆刚向原告刘应枝交付了租赁的商铺（毛坯状态），原告刘应枝拟在该房屋内开设“CAD微电影主题吧”，并根据经营需要对店铺进行了整体装修、添置了空调、音箱、桌椅等设施，准备于2013年3月底开业。2013年2月6日，原告刘应枝与上海毅跃市场营销策划有限公司（以下简称“毅跃公司”）签订“活动策划执行合同”，委托毅跃公司为其举办开业庆典活动，活动总费用180000元，被告刘应枝支付了预付款90000元，合同约定如原告刘应枝延期或者终止活动，则需向对方赔偿活动费用的30%即54000元。
3、原告刘应枝完成房屋装修后，得知因产业园的消防设施不能通过合格验收，微电影主题吧无法开业。2013年3月22日，苏州市规划局作出苏规罚字（2013）第041号行政处罚决定书，查明胥门路36-2号原商业配套用房局部加层及向东接建的房屋等系违规建设，要求第三人东方水城公司限期拆除。原告刘应枝承租的房屋部分属于违规接建的范围，而位于其承租房屋范围外楼顶的加层也属于违规建设。为此，原告刘应枝与被告谢庆刚及第三人东方水城公司进行了多次交涉，始终未能达成一致意见。原告刘应枝也采取了在产业园内拉横幅标语等行为。2013年4月16日，爱江南中心（甲方）与原告刘应枝（乙方）签订协议1份，提出因第三人东方水城公司无法确认改建施工、消防报批等工作的完成时间，双方达成如下协议：2013年4月6日至6月15日期间，甲方向乙方按每日3000元的标准（含日租金和人工工资）进行退赔，其中5月15日前，按房租金的方式退赔，之后按现金方式退赔，以实际天数进行结算。但被告谢庆刚未按该协议给予原告刘应枝赔偿。2013年5月1日，被告谢庆刚向第三人东方水城公司提交了原告刘应枝提出的解决方案，该方案就继续履行租赁合同和解除合同提出了不同的两套补偿方案，第三人东方水城公司接函后答复被告谢庆刚，表示正在积极申办临建手续，拆除违建期间的租金可考虑免除或者延长租期处理。2013年5月23日，苏州市规划局向第三人东方水城公司作出苏规罚字（2013）第096号行政处罚决定书，决定对××路36-2号房屋原一层加层部分33.5平方米和东侧一层接建部分78.3平方米房屋临时保留使用两年，规划需要时自行无偿拆除。之后，微电影主题吧仍因未取得消防检查合格的意见而未能正常营业。2013年5月31日，原告刘应枝向被告谢庆刚邮寄解除合同通知书，提出对方不能履行“产业园商铺入驻率达到70%以上，周边配套设施在2013年1月前规划修缮完毕”的承诺，且承租房屋部分建筑属于违章搭建、产业园整体消防设施无法通过合格验收、未履行赔偿协议等行为均属违约行为，通知被告谢庆刚解除双方之间的租赁合同，并要求被告谢庆刚返还履约保证金并承担违约金和装修损失。被告谢庆刚于2013年6月3日签收该通知。双方至今未办理房屋的交接手续。
5、在本案审理过程中，因原告刘应枝的申请，本院依法委托苏州市价格认证中心对承租房屋内的装修、设施、物品的造价进行评估，苏州市价格认证中心于2013年12月31日作出苏价证民鉴（2013）111号《关于房屋装修及物品的价格鉴证结论书》，结论为鉴证标的的价格为556783元。原告刘应枝为此支付鉴定费7200元，并表示其对租赁房屋内的现有物品均无法继续利用。
以上事实，由原、被告、第三人的当庭陈述及原告刘应枝提供的东方爱城结婚文化产业园租赁合同、建筑平面图、收据、照片、行政处罚决定书、解除合同通知书及邮寄凭证、协议、活动策划执行合同及报价书、被告谢庆刚提供的房屋租赁合同、证明、照片、解决方案及回复第三人东方水城公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、苏国资产（2008）20号文件、房屋租赁合同、建筑工程消防验收意见书、行政处罚决定书、装修方案图纸、照片及本院依据委托苏州市价格认证中心所作的价格鉴定等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
综合原、被告及第三人的诉辩、陈述意见，现就本案主要争议认定如下：
一、关于租赁合同的效力及主体问题。本院认为，被告谢庆刚以其设立的个体工商户爱江南中心的名义与第三人东方水城公司签订租赁合同，取得了××路36号、48号房屋对外招商及转租的权利，合同约定被告谢庆刚可根据自身业态规划进行二次招商。被告谢庆刚将就其中部分房屋与原告刘应枝签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁房屋中大部分系取得建设工程规划和施工许可证后建造，另有部分虽在合同签订当时系违规建设，但在2013年5月已经相关部门批准为临时建筑，“微电影主题吧”这一经营项目与婚庆产业园的整体业态规划也并不冲突，双方之间的租赁合同应为合法有效。第三人东方水城公司主张原、被告间租赁合同无效的观点，本院不予采纳。被告谢庆刚作为爱江南中心的业主，系租赁合同明确的出租人，应当承担合同中出租人的全部义务。被告圣约伯公司系被告谢庆刚与他人投资设立的公司，与原告刘应枝并无合同关系，并非合同义务承担的主体，被告谢庆刚收取原告刘应枝交付的履约保证金后，以被告圣约伯公司的名义开具了收据，原告刘应枝仅凭该行为要求被告圣约伯公司承担连带责任的请求，本院不予支持。
二、关于租赁合同解除的问题。本院认为，原告刘应枝与被告谢庆刚的租赁合同中明确约定了房屋用于餐饮、清吧用途，但被告谢庆刚所提供的房屋部分系违规建设，被行政机关责令拆除整改，在原告刘应枝确定的开业日期前并未取得临时建筑的许可，同时，产业园整体无法通过消防验收合格，应认定被告谢庆刚所交付的房屋不符合合同约定，合同目的无法实现。后虽经原、被告共同与第三人东方水城公司进行交涉，但租赁房屋始终无法满足租赁合同约定的经营需要，原告刘应枝有权依法要求解除合同。原告刘应枝发出的解除通知书于2013年6月3日由被告谢庆刚签收，被告谢庆刚也表示同意解除合同，双方的租赁合同自此解除。合同解除后，双方应当及时办理房屋交接手续。
三、关于被告谢庆刚应承担的违约责任问题。被告谢庆刚向原告刘应枝提供的租赁房屋不符合合同约定，应当承担违约责任或赔偿原告刘应枝相应损失。现就原告刘应枝主张的各项给付请求分别确定如下：
1、装修及物品损失。原告刘应枝起诉时主张其投入装修并添置设施物品共计价值787994元，后经本院依法委托相关机构进行鉴定，确认微电影主题吧内现有装修和物品的总价值为556783元，三方当事人均无异议。原告刘应枝表示室内的固定装修现已无法拆除，所有设施及物品系根据微电影主题吧的经营需要定制，均无法继续利用。本院认为原告刘应枝所述属实，鉴于双方合同不能继续履行系出租方的过错导致，被告谢庆刚应当按照鉴定结论所确定的价值556783元向原告刘应枝进行赔偿，租赁房屋内的现有装修、设施和物品均归被告谢庆刚所有，原告刘应枝在交还房屋时应当一并移交。
2、营业损失。原告刘应枝在起诉时主张营业损失的金额为180000元，在审理过程中其表示可以根据其与被告谢庆刚于2013年4月16日达成的协议，自2013年4月6日计算至6月15日，每日的计算标准为3000元扣除日租金。本院审查后认为，2013年4月16日的协议明确了在租赁房屋的违建和消防问题没有解决前，被告谢庆刚应当给予原告刘应枝相应赔偿，该协议经爱江南中心盖章确认，被告谢庆刚应当按约履行。虽在此后的交涉中，原告刘应枝还提出了其他方案，但各方未达成一致意见，故应以该协议作为确定双方权利义务的依据。协议中赔偿内容以人工工资的形式表述，但其实质应与原告刘应枝不能正常经营相关，可以确定为营业损失。鉴于双方租赁合同于2013年6月3日解除，营业损失的计算也应截至该日期。根据租赁合同约定，原告刘应枝应承担的日租金和管理费1173元（73元／平方米＊482平方米／30），其营业损失即为1827元，计算59天（2013年4月6日起至6月3日止），本院确定营业损失的总金额为107793元。
3、赔付毅跃公司的违约金。原告刘应枝主张其因无法举办开业活动需向毅跃公司赔付违约金90000元，被告谢庆刚和第三人东方水城公司均对此不予认可。本院审查原告刘应枝提供的证据后认为，原告刘应枝为举办开业活动与毅跃公司签订合同并支付款项的事实客观存在，其因无法开业需向毅跃公司承担的违约金也系其实际损失的一部分。原告刘应枝与毅跃公司签订的合同中明确取消活动的违约金为54000元，被告谢庆刚应当承担的损失也应以此为限。鉴于原告刘应枝在租赁房屋尚不具备开业条件的情况下即与他人签订合同并预付款项，对该项损失的造成应承担一定的责任，本院确定被告谢庆刚按损失的60%赔偿，即32400元。
4、违约金。双方在合同中约定任何乙方违约，需向另一方支付相当于履约保证金金额的违约金60000元，但并未区分违约的性质和严重程度。本案纠纷发生时，原告刘应枝尚未开始支付租金，其已经主张了以上各项实际损失的赔偿，赔偿的金额高于违约金的约定，因被告谢庆刚违约造成的损失得到弥补，本院不再重复支持其违约金主张。
5、履约保证金。原告刘应枝按照租赁合同向被告谢庆刚支付了履约保证金60000元，现双方合同因被告谢庆刚违约而解除，履约保证金理应退还。被告谢庆刚在本案审理过程中表示愿意退还该笔款项，本院对原告刘应枝的该项请求予以支持。
综上，本院认为，原告刘应枝与被告谢庆刚签订的《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》已于2013年6月3日解除，被告谢庆刚应当向原告刘应枝赔偿装修物品损失、营业损失及向他人赔付违约金的损失合计696976元，返还履约保证金60000元，原告刘应枝超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告谢庆刚于本判决生效后十日内一次性向原告刘应枝赔偿各项经济损失696976元、返还履约保证金60000元，合计756976元（如采用转账方式支付，请汇入原告刘应枝指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回原告刘应枝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16922元，鉴定费7200元，合计24122元，由原告刘应枝负担8644元，被告谢庆刚负担15478元（被告谢庆刚于本判决生效后十日内直接向原告刘应枝支付15478元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 王安英
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 邓 琴