福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0803民初156号
原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会，住所地：龙岩市永定区高陂镇仙景花园。
负责人张伟国，主任。
委托代理人沈基仁，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
委托代理人罗娟，福建天衡联合（龙岩）律师事务所实习律师。
被告永定县华强房地产开发有限公司，住所地：龙岩市永定区高陂镇先富大道239号。
法定代表人吴可强，总经理。
委托代理人张承荣，福建永宏律师事务所律师。
原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会与被告永定县华强房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会负责人张伟国及委托代理人沈基仁、罗娟与被告永定县华强房地产开发有限公司委托代理人张承荣到庭参加了诉讼。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决。本案现已审理终结。
原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会诉称，永定区高陂镇仙景花园小区是被告于2010年开发建设的商住小区，2012年10月交付业主。根据仙景花园小区竣工图，在1号楼1梯建有社区活动用房即201室、物业用房即202室，1号楼底部和2号楼底部为架空层（见一、二层平面图）。然，小区1号楼1梯201室至今被被告锁住无法使用，202室在交房后不久即被被告出租给他人居住，1号楼底部架空层亦被被告于2014年7月份出租给他人经营幼儿园。根据《福建省》第31条之规定：“物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。”，仙景花园小区的物业用房、社区活动用房，属于小区全体业主共有，应移交小区业主委员会管理。被告与仙景花园业主签订的《商品房买卖合同》中对架空层的所有权约定不明，故架空层亦应归全体业主所有。
仙景花园业委会于2015年4月20日成立，2015年4月20日在永定区住房和城乡规划建设局及当地镇政府均有登记备案。仙景花园业委会成立后，通过多种途径试图收回社区活动用房、物业用房、1号楼架空层，但一直未果。被告永定县华强房地产开发有限公司擅自将202室物业用房出租给他人居住，擅自将1号楼架空层出租给他人经营幼儿园的行为，侵犯了小区业主的使用权和收益权，故被告应将收取的租金（房屋使用费）返还给原告。根据市场房租价格，202室的房屋租金在400元／月，被告最迟应在原告仙景花园业委会成立后将202室房屋返还给原告，故截止到2015年12月，被告应向原告支付202室房屋使用费至少为400元／月＊9个月=3600元，并继续支付至其实际腾退房屋之日。根据市场房租价格，1号楼底部架空层的租金为2600元／月，租金从2014年9月1日起算，故截止到2015年12月31日被告应向原告返还的租金收益为2600元／月＊16个月=41600元，且此后的租金应由原告向幼儿园收取。
另，根据《福建省》第19条之规定，被告应向原告提供下列资料：a.竣工总平面图；b.单体建筑、结构、设备竣工图；c.配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；d.属全体业主共有的房产清单；e.物业管理所需的其他资料。但被告亦未按法律规定要求移交。
原告为维护小区全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请求法院判令：1、确认龙岩市永定区高陂镇仙景花园小区社区活动用房（1号楼1梯201室）、物业用房（1号楼1梯202室）、1号楼和2号楼架空层归全体小区业主所有。2、被告永定县华强房地产开发有限公司立即返还占用的社区活动用房、物业用房、1号楼架空层并移交给原告管理；3、被告永定县华强房地产开发有限公司向原告支付自2015年4月起至实际移交202室房屋之日止的房屋使用费（暂计至2015年12月为3600元）；4、被告永定县华强房地产开发有限公司将出租1号楼架空层所得收益41600元返还给原告；5、被告永定县华强房地产开发有限公司向原告移交物业管理所需的全部资料（包括：a.竣工总平面图；b.单体建筑、结构、设备竣工图；c.配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；d.属全体业主共有的房产清单）。
被告永定县华强房地产开发有限公司辩称，一、原告在诉状中诉称本案讼争房产1号楼1梯201室、202室和1号楼和2号楼底部架空层归其所有。答辩人认为，原告诉称缺乏事实依据和法律根据。答辩人与买受人（业主）签订的《商品房买卖合同》均附有6份合同附件，该合同附件系合同的组成部分，双方应当依法履行。其中：合同附件二第二条明确了业主共有建筑面积的分摊比例和范围，本案讼争房产明显未计入共有建筑面积的分摊。同时，合同附件五第六条、第七条、第三十三条也已对分别属于单幢建筑物全体业主和服务区域的全体业主共有的共用部位和共用设施设备的范围，以及对属于开发建设单位（答辩人）所有建筑物的范围，均进行了明确的界定。特别是合同附件五第七条明确规定：在本物业服务区域内，包括但不限于地下室、地下车位、会所、服务用房等未计入公共部位与公共房屋分摊的建筑物，具有使用功能的建筑空间的所有权属于开发建设单位。鉴于本案讼争房产系未计入公共部位和公共房屋分摊的建筑物和系具使用功能的建筑空间。根据《福建省物业管理条例》第三十一条第二款的规定和上述合同附件的约定，本案讼争房产的所有权依法属于答辩人所有，而不属于原告所有。原告诉称1号楼1梯202室为物业服务用房，答辩人认为该房实际上不属于配置的物业服务用房，而是系与1号楼其他商品房一样具有厨房、客厅等设施的商品房。且答辩人已经在1号楼底层为本小区配置了100多平方米的专用物业服务用房，现原告正在使用。因此，原告诉称本案讼争房产归其所有，明显缺乏事实依据和法律根据。
二、原告在诉状中要求答辩人支付1号楼1梯202室的房屋使用费3600元和1号楼底部架空层出租收益41600元。答辩人认为，原告诉称于法无据。由于本案讼争房产属于答辩人所有，不属于原告所有，答辩人没有侵犯和损害原告的合法权益。因此，原告要求答辩人支付房屋使用费和出租收益，明显于法无据。
三、原告在诉状中要求答辩人移交相关物业管理的资料。答辩人认为，物业管理相关资料的移交与答辩人无关，原告诉称于法无据。在原告业主委员会成立之前，答辩人于2011年1月10日依法与龙岩市福临门物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，并将物业管理相关资料移交给该公司，合同期限从2011年1月15日起至2016年1月16日止（详见商品房买卖合同附件四）。原告业主委员会于2015年10月9日成立后，却与该物业管理有限公司提前解除了《前期物业服务合同》，并进行了物业管理的交接。根据《福建省物业管理条例》第三十九条的规定，物业管理所需相关资料应由原告与龙岩市福临门物业管理有限公司进行移交，而与答辩人无关。因此，原告要求答辩人移交相关物业管理的资料，明显于法无据。
综上所述，本案讼争房产依法归答辩人所有，原告要求答辩人返还占用的讼争房产和支付房屋使用费及收益，以及移交物业管理相关资料，缺乏应有的事实依据和法律根据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会提供以下证据：
1、仙景花园业主委员会《组织机构代码证》、编号为2015.01的《业主委员会备案证明》各一份，以此证明原告具有本案诉讼主体资格。该组证据被告质证后对其真实性和证明内容无异议，认为从这组证据中知道原告业主委员会成立的时间是2015年10月9日，原告业主委员会成立时，与前期物业管理公司的合同还未到期，原告就与前期物业管理公司中止合同，原告已和前期物业管理公司进行交接的事实。
2、仙景花园《竣工图》（一、二层平面图）和《仙景花园销售情况表》照片，以此证明被告在《仙景花园销售情况表》和《竣工图》上明确标明了物业用房、社区活动用房的位置，根据法律规定这些房屋应属全体业主共有（图纸来源于城乡建设规划局）。该组证据被告质证后提出以下质证意见：（1）对该组证据中图纸的真实性有异议，图纸上并没有加盖相关部门的核对章；（2）图纸不能证明讼争房产归原告所有，应与双方的合同约定为准，不能作为本案的定案依据；（3）图纸里没有标明哪间房产为物业管理用房和社区管理用房；（4）本小区配置的物业管理用房，实际上不是1号楼202室，而是1号楼的底层，现在也是原告在使用。庭审后，经审判人员到仙景花园小区现场和所在地住建部门龙岩市高新产业园区住建与环保局核实，原告提供的《竣工图》与住建部门存档的《竣工图》一致，《竣工图》上所标的社区活动用房、物业用房分别在小区1号楼201和202房，1号楼的架空层已被用作物业管理房和幼儿园部分场所（幼儿园用房包括部分架空层和商铺），《仙景花园销售情况表》仍摆放在物业管理房内。
3、《商品房买卖合同》及附件（合同编号：0407747），以此证明被告与业主未对架空层归属进行明确约定，架空层应归全体业主所有。该组证据被告质证后对其真实性无异议，但对证明内容有异议，认为被告与买受人签的合同合同附件二第二条第二款及合同附件五第六条、第七条、第三十三条，已经对归业主所有的公共设施、建筑空间架空层等及归被告所有的建筑和建筑空间均有约定，并非原告所说没有约定。
被告永定县华强房地产开发有限公司向本院提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》及附件（商品房、店铺各一份，合同编号：201300150、201300798），合同附件包括：附件一，房屋分层平面图；附件二，仙景花园公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三，建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准；附件四，前期物业服务合同；附件五，临时管理规约；附件六，合同补充协议。以此证明：（1）被告与买受人（业主）签订的《商品房买卖合同》均有6份合同附件，合同附件属于合同的组成部分，双方应当履行；（2）合同附件二第二条明确了共有建筑面积的分摊范围和比例，本案讼争房产（1号楼201室、202室及底部架空层）均未计入公共房屋建筑面积的分摊；（3）合同附件五第七条明确规定：在本服务区域内，包括但不限于地下室、地下车位、会所、服务用房等未计入公共部位与公共房屋分摊建筑面积的建筑的，具有使用功能的建筑空间的所有权属于开发建设单位（被告）。同时合同附件五第六条和第三十三条也对归买受人所有的公共部位和公共设施设备进行了明确的界定。根据《福建省物业管理条例》第三十一条第二款的规定，本案诉争的房屋属于被告所有，不属于原告所有。该组证据原告质证后表示：（1）对真实性无法确定，证据没有加盖备案章，对真实交易应到相关部门依法登记；（2）物业用房、社区用房、架空房本就不能纳入分摊面积计算；（3）附件五临时管理规约仅仅是被告帮业主草拟约束全体业主的、暂时性的规定，并不是被告与全体业主之间签订的约定双方权利义务关系的协议，附件五第七条仅仅是对物业现状的描述，且与实际不相符，即使算双方的约定，也因该条与法律法规相抵触而无效。
2、物业管理用房照片（4张）、幼儿园照片（3张），以此证明：（1）被告为本小区配备了100多平方米的专用物业管理用房，讼争房产1号楼202室未计入公共房屋建筑面积分摊，不属于买受人（业主）所有的公共物业管理用房；（2）幼儿园位于1号楼底层架空层，且属未计入公共房屋分摊建筑面积的建筑空间，根据合同附件五第七条的规定，该架空层的权属归被告所有。该组证据原告质证后对照片所拍摄的现状真实性无异议，但认为不能证明被告的主张，并不是按照规划的设计图纸建造的，而是用1号楼底部架空层改造，建设单位未经审批以及经业主大会同意，不能擅自更改规划设计的物业用房；2、架空层依法属于全体业主共有，被告无权擅自处分，即使业委会将其作为办公使用，因被告的处分行为无效，原告仍有权要求被告交付竣工图所示物业用房。附件五第七条仅仅是对小区现状的描述，不属于开发商与业主约定的范畴，且因为第七条违反法律强制性规定而无效，故架空层属于没有约定的部位，依法归全体业主共有。
本院对证据的分析与认证：原告提供的证据1、3，被告质证后对其真实性均无异议，原告提供的证据2经审判人员到仙景花园小区现场和所在地住建部门龙岩市高新产业园区住建与环保局核对无误，以上证据来源、形式合法，内容与本案相关联，本院予以确认；被告提供的证据1原告质证后表示其对真实性无法确定，该组证据被告有提供原件，而且相关的格式合同内容与原告提供的证据3中的格式合同内容相同，本院予以确认；被告提供的证据2原告质证后对其真实性无异议，而且经本院现场核对无误，本院予以确认。
根据本院认定的有效证据及当事人在法庭上的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年被告永定县华强房地产开发有限公司经批准，在永定县高陂镇先富大道金德啤酒厂旁已取得国有土地使用权的地块建设“仙景花园”商品房，2011年被告取得商品房预售许可证后开始向业主出售。售房时，被告与各业主签订了《商品房买卖合同》（含六份附件），买卖合同和附件中均有以下内容相同的格式条款：《商品房买卖合同》第二十三条约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力”；附件二为“仙景花园公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，该说明中未将本案讼争房产列入公有建筑面积分摊的范围；附件六为“临时管理规约”，规约中的第六条、第七条对小区公共配套建筑和设施设备等的产权属业主共有或开发建设单位所有进行了约定，其中第六条对业主共有部分进行了约定，该条约定业主享有“物业服务用房”所有权，第七条约定“在本物业服务区域内，包括但不限于地下室、地下车位、会所、服务用房等未计入公共部位与公共房屋分摊建筑面积的建筑物、具有使用功能的建筑空间的所有权属于开发建设单位”。2012年10月，仙景花园商品房竣工后被告已向业主交房。仙景花园小区《竣工图》上标注：1号楼201室位置为“社区活动用房”、202室位置为“物业用房”，1号楼和2号楼底部架空层为“公共活动架空层”，但被告实际将物业管理房安排在1号楼架空层并将其装修好交付使用至今，1号楼201室、202室由被告管业。2014年8月，被告将1号楼除物业管理房以外的架空层和部分商铺出租给他人经营幼儿园。
原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会于2015年4月20日成立，在其成立前被告曾于2011年1月10日与龙岩市福临门物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，由该公司对“仙景花园”提供前期物业管理服务，期限至2016年1月16日，原告单位成立后于2015年10月提前终止了合同，由原告自行负责小区物业管理。
本院认为，被告预售商品房时与各业主签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，属有效合同。合同约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力”，因此所签的合同附件对双方具有同等约束力。合同附件六中的第六条、第七条对小区公共配套建筑的产权归属进行了约定，按照约定本案讼争房产除“物业服务用房”所有权归业主共有外，其余部分的所有权均归作为开发建设单位的被告。该约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确“公共配套建筑的产权归属”内容规定，因此，除“物业服务用房”外，原告请求确认本案讼争其他房产归小区全体业主所有本院不予支持，原告要求被告交付房产、支付房屋使用费和出租架空层收益的请求本院亦不予支持；原告既是小区业主委员会又是物业管理单位，其成立后被告应向其提供物业管理相关资料，被告主张已将材料移交前期物业服务公司，解除《前期物业服务合同》后物业管理所需的相关资料应由原告与前期物业管理公司移交。本院认为，《福建省物业管理条例》第十九条规定应提供的资料，均属可复制的纸质资料，被告是否在移交给前期物业管理公司，不影响其再向原告移交，其抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十九条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
一、仙景花园小区1号楼底层现有物业管理房归小区全体业主所有；
二、被告永定县华强房地产开发有限公司应于本判决生效后15日内，向原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会移交物业管理所需资料（包括：a.竣工总平面图；b.单体建筑、结构、设备竣工图；c.配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；d.属全体业主共有的房产清单）；
三、驳回原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会的其他诉讼请求。
本案受理费930元，由原告永定区高陂镇仙景花园业主委员会负担830元，被告永定县华强房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 卢海标
审 判 员 卢卫蓉
人民陪审员 雷晓芳
二〇一六年五月二十六日
代理书记员 江晓娟
附主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《物业管理条例》
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《福建省物业管理条例》
第十九条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（四）属全体业主共有的房产清单；
（五）物业管理所需的其他资料。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。