上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11068号
原告：朱金勇，男，1982年5月12日生，汉族，住河南省郑州市。
原告：李娟，女，1985年12月10日生，汉族，住江苏省高邮市。
两原告的共同委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。
被告：张吉成，男，1969年8月5日生，汉族，住湖南省长沙市。
委托诉讼代理人：高漫雪，上海联科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋胜，上海联科律师事务所律师。
第三人：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。
负责人：马红兵。
委托诉讼代理人：缪迪，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡沁珂，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告朱金勇、李娟与被告张吉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。审理中，经当事人同意及院长审批，本案延长简易程序审限三个月，于2017年12月20日应原告申请追加中国光大银行股份有限公司上海分行为第三人，后因中国光大银行股份有限公司青浦支行(以下简称光大银行青浦支行)应诉认为追加第三人错误，本院于2018年1月23日依原告申请追加光大银行青浦支行为本案第三人及通知中国光大银行股份有限公司上海分行退出本案诉讼，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告朱金勇以及两原告的共同委托诉讼代理人姜慧林、叶宝强、被告张吉成的委托诉讼代理人高漫雪、蒋胜以及第三人光大银行青浦支行的委托诉讼代理人缪迪、蔡沁珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金勇、李娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2016年1月4日签订的两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX、XXXXXXX)，并协助原告办理位于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室(以下简称系争房屋)产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告名下；2.判令被告支付以138万元为本金按照每日万分之五自2016年3月1日起计算至上述房屋过户登记至原告名下之日止的违约金；3.被告清偿系争房屋上第三人抵押借款，被告和第三人涤除抵押(若被告怠于清偿，原告愿代为清偿)。事实和理由：2015年9月27日，原告通过搜房网、上海家标堂房地产经纪有限公司居间介绍，与被告达成买卖合意，以238万元的价格受让被告名下系争房屋，原告于当日向被告支付意向金8万元。2015年10月11日，原告朱金勇与被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告以238万元受让系争房屋，等。2016年1月4日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》两份(编号为XXXXXXX、XXXXXXX)，约定原告以200万元价格受让上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋，以5万元受让地下车库40号车位，被告应于2016年2月29日前交付系争房屋，于2016年2月29日之前办理系争房屋过户手续。同日，原、被告确认房屋实际成交价为238万元。2015年9月27日至2016年1月4日期间，原告向被告支付房款合计138万元，余款已向银行申请贷款，获批贷款99万元。2016年1月10日，被告向原告交付系争房屋，但是因为被告未能及时向第三人偿还抵押借款、涤除抵押，导致双方未能在2016年2月29日前办理过户，原告多次催促未果。2016年3月12日，原告得知因被告与案外人上海松江民生村镇银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，系争房屋被本院查封。因为被告行为导致系争房屋被查封、未能涤除抵押导致系争房屋未能按期过户，被告构成违约。审理中，原告代被告向本院清偿被告所欠部分债务40万元后，系争房屋上本院查封已经解除，系争房屋过户不存在障碍。故原告诉至本院请求判如所请。
被告张吉成辩称：因为系争房屋上存有查封和抵押，被告无力解决，无法过户，合同无法继续履行；司法查封非被告过错，被告不能预见系争房屋被查封，故被告亦不应承担违约金；对于原告主张的违约金，如果要承担也应该以105万元为基数计算，对标准和期限无异议。
第三人光大银行青浦支行述称：第三人对系争房屋享有合法的登记抵押权，上海市不动产登记簿信息上显示的抵押权人系第三人；涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款本息还清，第三人同意涤除抵押权，可以由原告一次性归还剩余的抵押借款本息，也可以由被告按照贷款协议偿还借款；至于原、被告之间的纠纷，第三人不发表意见。
本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告张吉成。系争房屋上有第三人光大银行青浦支行作为抵押权人的债权登记，数额为815,000元，截止到2017年12月18日，系争房屋上第三人的抵押仍未涤除。根据2016年4月19日的上海市不动产登记簿信息显示，系争房屋因(2016)沪0117民初4582号案被本院正式查封，限制起始及结束日期为2016年3月4日及2019年3月3日，截止到本案第一次开庭日2017年9月5日，系争房屋仍因该案被正式查封(首封)。
2015年9月27日，由被告作为出售方(甲方)与原告朱金勇作为买受方(乙方)在居间方(丙方)上海家标堂房地产经纪有限公司居间服务下签订《房地产买卖居间协议》约定：1.乙方受让被告名下系争房屋，建筑面积151.22平方米，转让价格238万元。2.乙方向丙方支付意向金8万元，若甲方签署本协议，则该意向金转为定金。3.乙方应于甲方签署本协议后30日内补足定金至50万元。4.付款方式：乙方应于签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理公证手续(若需)后90日内向甲方支付首期房价款计150万元(含已支付的定金)，甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款(若有)，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；乙方通过贷款方式支付第二期房价款88万元，乙方应在签订合同后7日内向银行申请贷款，办理相关手续。5.双方应于甲方收到除尾款外全部款项后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方。6、甲、乙双方应当在本协议签订后90日内共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范合同。7.补充约定：乙方首期房款如未筹集至150万元，可通过第二期房款增至100万元补足。等。
两原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)于2015年12月31日网签了《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX、XXXXXXX)两份(以下分别简称为XXXXXXX合同、XXXXXXX合同)。其中，XXXXXXX合同约定：1.甲方向乙方出售位于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积151.22平方米，转让价款为200万元。2.甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。3.第六条，甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日，等。5.甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日，等。6.补充条款：双方应于抵押登记注销(若有)、贷款审核通过(若有)、公证书出具(若有)后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴房地产交易中心办理过户手续，在过户前甲、乙双方应积极配合办理审税审限购手续(若有)。7.乙方应确保自身具有当前政策下的购房资格，若因乙方不具有购房资格导致本合同无法履行的，乙方应承担违约责任；若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应配合重新签订合同并办理过户手续，等。8.付款协议：甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方向甲方支付部分首期房价款75万元房款，于2015年10月20日之前向甲方现金支付房款70万元(含已付定金)，乙方应于2016年1月4日之前再向甲方支付部分首期房价款25万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款100万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押；甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款100万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，本付款协议若与正文内容不一致的，以本付款协议为准。等。XXXXXXX合同约定：1.甲方向乙方出售位于上海市松江区辰花路839弄地下车库1地下1层车位40号，面积32.87平方米，转让价款为5万元。2.甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。3.第六条，甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日，等。5.甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日，等。6.付款协议：待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)五日内，乙方应直接支付给甲方车位价款5万元，本附件(付款协议)履行与正文条款约定不一致的，双方同意按照本附件约定履行，等。
被告作为甲方与原告朱金勇作为乙方签订《房地产买卖合同之补充协议》约定：1.甲、乙双方已于2016年1月4日签订关于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室及地下车位40室房屋的房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)，现甲、乙双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议：1.本次房屋交易实际成交价为238万元，买卖合同价为205万元，差额33万元为装修补偿款；2.乙方应于2016年1月4日之前自行向甲方支付全额装修补偿款33万元；3.本次房地产交易产生的所有税、费均由乙方承担；4.原合同其他条款保持不变；等。
原告的付款情况：经原、被告确认及银行流水明细，原告已付被告房款为138万元，被告确认已收讫。
另查明，因系争房屋上原有(2016)沪0117民初4582号案执行查封，原告于2017年11月14日向本院转入代管款40万元代偿了被告部分债务，本院因此对因上述案件的查封予以解除。原告提出其代偿的40万元应抵充应付剩余房款，被告对此不予认可。
再查明，两原告均为非本市户籍人员，系夫妻关系，原告朱金勇其自2011年1月开始至2017年8月有在本市连续缴纳个人所得税记录。
上述事实，主要有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、不动产登记簿信息、收条、转账凭证、个人所得税缴纳记录、结婚证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。现系争房屋过户已不存在障碍，原告亦具备在本市购买商品房之资格，被告亦无证据表明原告存有违约之情形导致合同应予解除，则对于原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。基于继续履行，原告应向被告支付剩余房款。其中对于原告代付的40万元是否应当在应付房款中抵扣的问题，本院认为，被告对生效判决所确定的履行义务未能及时履行导致系争房屋被依法查封，被告有履行该判决内容之义务，原告主动为被告代偿债务40万元，并无不当，则原告主张该款项应在其应付房款尾款中予以抵扣，亦无不当，本院予以确认。因此，原告还需向被告支付剩余房款60万元。
关于原告的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户。
至于原告主张的逾期过户违约金，原、被告对违约金的计算基数存有争议，对此本院认为，原告已付款项138万元，根据原被告签订的买卖合同以及补充协议，显然双方对于系争房屋的价款安排如下：房屋200万元、车位5万元、房屋内装修补偿款33万元，房屋首付100万元，剩余100万元贷款支付，因此可以推定已付138万元中涵盖房屋款100万元、车位款5万元以及装修补偿款33万元。而就装修补偿款的补充协议并没有约定因为逾期过户而产生的违约责任，“合同其他条款不变”并不能当然推导出就该33万元亦适用上海市房地产买卖合同中对于违约责任的约定，故原告可主张逾期过户违约金的基数应为105万元。对于原告主张的违约金的起止日期和标准，原被告没有争议，则本院予以认可。故本院判令被告以105万元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2016年3月1日始至过户之日止的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告朱金勇、李娟与被告张吉成就位于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室的房屋买卖合同继续履行；
二、被告张吉成于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行偿付上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室上剩余抵押权人为第三人之银行抵押借款；
三、被告张吉成、第三人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室上抵押登记注销手续；
四、被告张吉成于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室抵押登记注销之日起十日内协助原告朱金勇、李娟办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室所有权转移登记至原告朱金勇、李娟名下；
五、原告朱金勇、李娟于本判决生效之日起十日内向被告张吉成支付剩余房款600,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；
六、被告张吉成于本判决生效之日起十日内以1,050,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告朱金勇、李娟支付自2016年3月1日起至上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位40室所有权转移登记至原告朱金勇、李娟名下之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25,840元，减半收取12,920元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费17,920元，由被告张吉成负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一八年二月九日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。