宁波市镇海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0211执异2号
案外人：宁波市镇海凯仕达热熔胶有限公司，统一社会信用代码913302115511347771，住所地：宁波市镇海区澥浦镇老镇政府东南边。
法定代表人：俞陆波，该公司总经理。
委托代理人：陆琳，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。
申请执行人：宁波镇海农村商业银行股份有限公司澥浦支行，组织机构代码84434655-4，住所地：宁波市镇海区澥浦镇兴建西路26号。
代表人：江慧琪，该支行行长。
委托代理人：林志宏，该支行职工。
被执行人：宁波市镇海武斌胶粉有限公司，组织机构代码79953840-9，住所地：宁波市镇海区澥浦镇老镇政府东南边。
法定代表人：奚锦屏，该公司总经理。
被执行人：奚锦屏，女，1972年1月9日出生，汉族，住浙江省宁波市庄市。
被执行人：奚武斌，男，1970年6月18日出生，汉族，住浙江省天台县。
被执行人：奚超群，男，1991年1月1日出生，汉族，住浙江省宁波市庄市。
被执行人：林荷飞，女，1969年7月10日出生，汉族，住浙江省。
本院在执行申请执行人宁波镇海农村商业银行股份有限公司澥浦支行（以下简称农商银行澥浦支行）与被执行人宁波市镇海武斌胶粉有限公司（以下简称武斌公司）、奚锦屏、奚武斌、奚超群、林荷飞金融借款合同纠纷案件中，案外人宁波市镇海凯仕达热熔胶有限公司（以下简称凯仕达公司）对本案的执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月26日举行了听证。案外人凯仕达公司的委托代理人陆琳，申请执行人农商银行澥浦支行的委托代理人林志宏，被执行人武斌公司的法定代表人暨被执行人奚锦屏参加了听证。奚武斌、奚超群、林荷飞经合法传唤，未参加听证，本院依法缺席听证，现已审查终结。
案外人凯仕达公司称，其与被执行人武斌公司签有《厂房租赁合同》，约定租赁期间自2016年1月1日起至2019年1月1日。租赁合同签订后，凯仕达公司依约缴纳了租金及押金，并对厂房进行装修，增添相应的建筑物附属物，同时实际租赁使用厂房至今，故请求法院在执行过程中对位于镇海区澥浦老镇政府东南边的厂房和所属土地带租拍卖，并对放置在厂房内的变压器、热熔胶设备及添附物价值折价补偿，并给予其安置腾退费用。
申请执行人农商银行澥浦支行答辩称，案外人提出的异议事项不成立，应予驳回。事实和理由如下：一、武斌公司的厂房、土地在2015年5月15日已全部抵押给申请执行人并办理抵押登记，镇海法院（2017）浙0211民初23号、24号、25号民事调解书已经确认银行对武斌公司厂房土地的抵押权。假如案外人提供的租赁合同成立，按照抵押在先租赁在后的原则，同时依据我国合同法、担保法及相关行政法规等规定，抵押人如对已抵押的抵押物进行出租需经抵押权人书面同意，隐瞒抵押权人擅自将已抵押的抵押物出租给他人，损害了抵押权人的利益，该出租合同视为无效，且申请执行人对这份无效租赁合同真实性、合法性都有异议。二、案外人无法用证据证明案外人增添了变压器等财产，且《厂房租赁合同》中第四条明确变压器属武斌公司财产，第五条约定租赁期间，案外人可根据自己的经营特点进行装修、维护，但原则上不得破坏原房屋结构，装修、维修等费用由案外人负担，武斌公司不做任何补偿。据此，案外人无任何理由向被执行人要求补偿，无法律依据向法院申请拍卖款中优先支付补偿。三、对案外人与武斌公司签订的《厂房租赁合同》真实性、合法性有异议，案外人无权向法院要求安置及腾退费用，上述费用案外人应另行向法院起诉。综上，应驳回案外人提出的异议请求，依法继续执行。
被执行人武斌公司和奚锦屏答辩称，武斌公司与案外人签订过《厂房租赁合同》，但厂房土地抵押在先，签订合同在后。案外人只添置了两扇厂房的大门，另外拆除部分钢棚顶部后进行了升高。变压器是武斌公司的，因案外人需要使用，支付10万押金后转至案外人名下，热熔胶设备是案外人的，可自行搬走。
被执行人奚武斌、奚超群、林荷飞未参加听证，视为放弃答辩和质证权利，应承担相应的法律后果。
案外人凯仕达公司向本院提交了如下证据：
1.《厂房租赁合同》、租金支付凭证及水费、电费缴纳凭证复印件，拟证明案外人与武斌公司之间的租赁合同关系真实、合法，案外人系涉案工业用房的承租人，且尚在租赁期间。申请执行人农商银行澥浦支行称，因案外人提交的合同系复印件，对合同的真实性有异议。且抵押在先，租赁在后，对合同的合法性有异议。被执行人武斌公司称与案外人签订合同的时间是2015年底，目前租金支付到2017年12月30日，按照合同约定案外人应于2017年12月初支付2018年度的租金，但目前为止仍未支付，故对租金支付凭证及水费、电费缴纳凭证有异议。本院对该组证据予以认定。
2.《高压供用电合同》、押金支付凭证复印件，拟证明关于变压器，案外人已为此支付押金，且在与电力局等单位签订协议时付出了大量成本的事实。申请执行人农商银行澥浦支行认为，案外人提供的证据与本案无关，对证据的关联性有异议，且复印件不能作为证据。被执行人武斌公司称案外人除与变压器有关的10万押金在被执行人处，除此之外并未付出其他成本。本院对该组证据不予认定。
申请执行人农商银行澥浦支行向本院提交了如下证据：
权证号为房权证镇骆字第××、20××63、20××66、20××67、20××68号房屋所有权证复印件，权证号为甬国用（2012）第0604320号土地使用权证复印件，权证号为房他证镇骆字第××号房屋他项权证复印件，权证号为镇土抵他项（2015）第0000254号土地他项权证复印件，（2017）浙0211民初23号、24号、25号民事调解书，拟证明被执行人武斌公司向申请执行人贷款，并且抵押在先租赁在后的事实。案外人凯仕达公司对上述证据的真实性合法性无异议，关联性有异议。被执行人武斌公司对上述证据无异议。本院对该组证据予以认定。
经审查，本院查明事实如下：2015年5月13日，武斌公司与农商银行澥浦支行签订《最高额抵押合同》，以其名下所有的坐落于宁波市镇海区蟹浦镇老镇政府东南边的工业用房和工业用地[房屋所有权证号：房权证镇骆字第××、20××63、20××66、20××67、20××68号，土地使用权证号：甬国用（2012）第0604320号]作抵押。2015年5月14日，奚锦屏、系武斌、奚超群向农商银行澥浦支行出具《保证函》，同意为武斌公司在2015年5月15日至2018年12月31日期间内最高融资限额人民币290万元的所有融资债权提供最高额连带保证责任，并于2015年5月15日办理了抵押登记[房屋他项权证号：房他证镇骆字第××号，土地他项权证号：镇土抵他项（2015）第0000254号]。2016年4月19日，武斌公司与农商银行澥浦支行签订了叁份流动资金保证借款合同，分别向农商银行澥浦支行借款20万元、155万元、115万元。其中，林荷飞对20万元借款承担连带保证责任。借款后，因武斌公司未按借款合同约定履行还款义务，2017年1月4日，农商银行澥浦支行向镇海法院提起诉讼。
2017年3月23日，本院分别作出（2017）浙0211民初23号、24号、25号民事调解书，调解内容为武斌公司返还农商银行澥浦支行借款本金20万元、155万元、115万元及相应利息，若武斌公司未履行上述约定之义务，农商银行澥浦支行有权以武斌公司名下坐落于宁波市镇海区蟹浦镇老镇政府东南边的工业用房和工业用地[房屋所有权证号：房权证镇骆字第××、20××63、20××66、20××67、20××68号，土地使用权证号：甬国用（2012）第0604320号，房屋他项权证号：房他证镇骆字第××号，土地他项权证号：镇土抵他项（2015）第0000254号]折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。奚锦屏、奚武斌、奚超群、林荷飞对上述武斌公司应履行之20万元还款义务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。奚锦屏、奚武斌、奚超群对上述武斌公司应履行之155万元和115万元还款义务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。上述民事调解书生效后，奚锦屏、奚武斌、奚超群、林荷飞未履行生效法律文书确定的义务，农商银行澥浦支行向本院申请执行。
在执行期间，本院依法评估了被执行人武斌公司名下坐落于宁波市镇海区蟹浦镇老镇政府东南边的工业用房和工业用地，包含厂地内无证建筑、伸缩门、围墙、配电设施、水泥地坪等附属设施。
另查明，武斌公司与凯仕达公司签订《厂房租赁合同》，约定将坐落于宁波市镇海区蟹浦镇老镇政府东南边的厂房出租给凯仕达公司使用，租赁期限自2016年1月1日起至2019年1月1日，租金为每年20万元，一年一交，下年度租金在上年度到期前一个月支付。同时约定变压器在租赁期间暂时转到凯仕达公司名下，押金10万元整，到期后无条件转还武斌公司，武斌公司退还押金。合同签订后，凯仕达公司于2015年12月23日向武斌公司支付了10万元变压器押金，并于12月24日支付2016年度租金及2万元押金。2016年12月30日，凯仕达公司支付了2017年度租金。截止目前，厂房仍为凯仕达公司租赁使用。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，被执行人武斌公司抵押厂房土地在先，与案外人签订租赁合同在后，对于已设立的厂房抵押权，作为承租人的案外人应当知晓，其应当预见且能够预见到租赁风险的存在，承租人不得妨碍抵押权的实现。为此，案外人凯仕达公司向本院提出的带租约拍卖之异议请求无法律依据，其主张的权利不具有合法性。
当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案案外人凯仕达公司提供的《高压供用电合同》、押金支付凭证等复印件仅能证明案外人为取得变压器使用权向被执行人武斌公司支付了10万元押金。《厂房租赁合同》第四条约定，变压器在租赁期间暂时转到案外人名下，押金壹拾万元整，到期后无条件转还武斌公司，武斌公司退还押金。故变压器属武斌公司所有，本院依法执行被执行人武斌公司财产并无不当。《厂房租赁合同》第五条约定，租赁期间，案外人可根据自己的经营特点进行装修、维护，但原则上不得破坏原房屋结构，装修、维修等费用由案外人自行负担，租赁期满后案外人不再承担装修、维护等费用，武斌公司也不做任何补偿。故案外人承租后对厂房所作的装修维护，应由案外人自行负担，至于热熔胶设备，系机器设备，不属于添附物，案外人可自行搬走，由此产生的搬迁费及腾房费用，案外人可另行通过合法途径解决。综上，案外人的异议请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人宁波市镇海武斌胶粉有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈增富
审 判 员 纪培福
代理审判员 陈蓉蓉
二〇一八年二月七日
代书 记员 钟瑜铮