北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）京03民终14244号上诉人（原审原告）：张欢，女，1982年7月20日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张占发（张欢之父），1955年1月16日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巩维香，女，1946年7月29日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京晨光家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号B068号。法定代表人：宋庆伟，经理。委托诉讼代理人：王胜强，男，1979年3月9日出生，北京晨光家园房地产开发有限公司员工，住公司宿舍上诉人张欢因与被上诉人巩维香、北京晨光家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初6305号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张欢上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院实体审理。事实和理由：张欢在购买房屋后取得了房屋钥匙、水卡、电卡，对房屋进行了装修并入住，巩维香在一年多的时间内从未到房屋看过，如其未出卖房屋该做法明显不符合常理，通过上述事实可以证明巩维香对买卖房屋一事知情且同意，双方买卖关系成立，原审法院裁定驳回张欢起诉错误。巩维香辩称，同意一审裁定，不同意张欢的上诉请求和理由，认为双方不形成房屋买卖合同关系。北京晨光家园房地产开发有限公司（以下简称晨光家园公司）辩称，不同意张欢对晨光家园的诉讼请求。张欢向一审法院起诉请求：1.确认张欢与巩维香关于顺义区×家园×区×-×-601房屋的买卖关系有效；2.巩维香继续履行双方之间的房屋买卖合同，协助张欢办理涉诉房屋的过户手续。一审法院认定事实：法院曾分别于2016年7月18日、2016年8月8日、2017年2月14日对案件组织过三次开庭，前三次庭审，北京市顺新律师事务所律师赵某向法院提交了签有“巩维香”名字及手印的授权委托书，作为巩维香的诉讼代理人参加了庭审。前两次庭审，张欢及其委托代理人刘玉先、晨光家园公司委托代理人王胜强均到庭参加诉讼。第三次庭审，张欢的委托代理人刘玉先到庭参加诉讼，晨光家园公司未到庭参加诉讼。该三次庭审查明如下情况：顺义区×家园×区×号楼×单元601号房屋（以下简称涉诉房屋）系晨光家园公司开发，2016年1月该房屋所有权登记至巩维香名下。2015年12月，经晨光家园公司员工关某居中介绍，张欢与巩维香的女儿张某达成了口头买卖协议，约定以总价款253万元的价格（包括房价、税费及物业费等全部费用）将涉诉房屋卖给张欢，其中首付款123万元，贷款100万元。2015年12月10日，张欢通过晨光家园公司支付了涉案房屋订金1万元，2015年12月16日张欢通过银行转账的方式向张某支付了20万元。上述两笔款项，均由晨光家园公司出具了盖有该公司印章的收据，名称均为涉案房屋的订金。后关某将涉诉房屋钥匙交给张欢，张欢对涉诉房屋进行装修并入住。关于给付首付款的时间，张欢称因为购买涉诉房屋需要先卖房，当时双方沟通约定的一直是2016年3月份。关某在法院于2016年8月8日组织的庭审中到庭接受询问，称双方约定的是2016年2月底3月初，后又称双方约定的审购房资格和交房款都在2016年3月份。张欢称双方达成口头买卖协议之后，其一直在积极履行合同，但2016年3月，巩维香在无任何理由的情况下，通过关某单方面将涉诉房屋的总价款上涨20万元，张欢表示不能接受，后双方协商未果，张欢只得将对方诉至法院。为证明其主张，张欢提交了房屋买卖合同两份、录音两段。两份房屋买卖合同显示，2015年11月28日，张欢父亲张占发将其名下位于顺义区×小区×号楼×门402号房屋以140万的价格出售给案外人朱某；2015年12月19日，张欢将其名下位于顺义区×区×号楼×单元501号房屋以146万的价格出售给案外人杨某。张欢称时间为2016年3月19日的录音系张欢、张欢哥哥、张某以及关某的对话，该段录音中张某表示因房价上涨，为了利益最大化，提出涨价20万，张欢表示不能接受，双方不欢而散。张欢称时间为2016年3月29日的录音系张欢、张欢父亲、张欢母亲以及关某的对话，该段录音中关某向张欢父亲说明了涉诉房屋达成交易的具体情况，关某认可涉诉房屋总价款为253万元，其中首付款153万元，因为张欢需要卖房凑房款并腾出户来贷款，故张某在卖房时对张欢给首付款的时间及审核资质的时间为2016年3月份是同意的，该段录音中，关某对于张某提出涨价一事表示气愤。另，该段录音还显示，张欢母亲表示，张欢父亲卖房款是在三月中旬下来；张欢已向关某提交审核购房资质。上述两段录音中，无论是张某还是关某均未表示是因为张欢的问题导致张某提出涨价。关某称上述录音的时间分别是2016年3月底和2016年4月底。赵某、晨光家园公司均认可张欢所提交的两份房屋买卖合同的真实性和两段录音材料的真实性。但赵某称因为张欢直到2016年3月份都没有向其支付房款，所以巩维香一方才提出涨价。关某到庭接受询问时称因为张欢一直没有将首付款支付给巩维香，且购房资格也没有出来，巩维香这边提出给房款的时间太长，故要求涨价20万。另，张欢将其名下的房屋过户至案外人名下在2016年3月14日，张欢父亲将其名下的房屋出卖给案外人，购房款的贷款部分在2016年3月15日下发到张欢父亲银行账户。关某称两次录音的时间分别是2016年3月底和2016年4月底。案件审理过程中，法院于2017年3月8日受理了巩维香诉张欢排除妨碍纠纷一案，请求法院判决张欢将涉案房屋腾退并交还给巩维香。2017年3月27日，法院对巩维香诉张欢排除妨碍纠纷一案组织第一次开庭，张欢的委托代理人刘玉先，巩维香及其委托代理人刘佳媛均到庭参加诉讼。庭审中，巩维香称对张欢起诉其及晨光家园公司房屋买卖合同纠纷一案并不清楚，也未委托过赵某作为其诉讼代理人参与上述案件的诉讼。法院当庭联系赵某与张某，赵某称其未见过巩维香本人，也不是巩维香本人当其面在授权委托书上签字及捺印，是张某找到其作为巩维香的委托代理人，并将授权委托书交过来的。张某也表示当时时间比较紧，自己就替巩维香在授权委托书上签字并捺印了。张欢对此不予认可，故巩维香申请对赵某向法院提交的授权委托书上“巩维香”及其上的手印是否为其本人所为进行鉴定。经摇号选定的北京盛唐司法鉴定所分别于2017年5月25日、2017年5月26日出具的京盛唐司鉴所[2017]文鉴字第74号、京盛唐司鉴所[2017]痕鉴字第4号司法鉴定意见书鉴定结论为：授权委托书上委托人处“巩维香”签名字迹与样本中的“巩维香”签名字迹不是同一人书写；委托人“巩维香”处的红色印油指纹与巩维香十指指纹信息卡的指纹不是同一人所遗留。巩维香称购买涉案房屋时说过以后把房子卖了，让两个女儿打听打听房价，但对张某实际出卖涉案房屋一事其并不知情，张某没有跟其商量过卖房的情况。张某称卖房时巩维香是同意卖的，但具体情况巩维香不清楚，张欢向其交付的21万元也没有给巩维香，直到张欢把巩维香起诉，其将情况跟巩维香说了，巩维香又不同意卖房了。案件审理过程中，法院电话联系了关某，关某称涉案房屋的交易过程均是由其作为中间人，与张某及张欢进行联系的，巩维香从未参与过。张欢也认可从未见到过巩维香本人，也未见到过任何巩维香授权他人出售房屋的委托手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张欢虽主张与巩维香存在房屋买卖合同关系，但张欢购买涉案房屋的协商对象并非巩维香，而是晨光家园公司的工作人员及张某，在巩维香否认曾委托他人出售涉案房屋的情况下，张欢亦未能提供证据证明晨光家园公司及张某具有代理巩维香出售涉案房屋的权限，故应承担不利的法律后果。裁定：驳回张欢的起诉。二审中，经本院询问，巩维香系农村村民，名下无其他住房，也无其他大额财产，其认可所购房屋为毛坯房，购房后未前去查看，房屋钥匙原来挂在住处墙上，水卡、电卡在立柜抽屉里面，什么时候没有的自己也不清楚。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织：（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼范围和受诉人民法院管辖。本案中，张欢主张其与巩维香之间存在房屋买卖的法律关系，张欢的起诉符合民诉法第一百一十九条的规定，故法院应当受理。即使法院经审理认为，张欢提供的证据不足以证明其主张，亦应实体做出判决。本案实体方面，巩维香系农村村民，名下无其他住房，也无其他大额财产，诉争房屋系巩维香主要财产，其在购房后一年多未前去查看，也未发现钥匙、水卡、电卡等重要物品长期不在其控制之下，该主张明显与常理不合。相反，1.通过录音证据能够反映，巩维香的女儿张某与张欢交涉，从未提及其母亲巩维香不同意出售房屋，只是说要提高价格；2.诉讼中一审法官与张某联系，张某也表示其母亲原来是同意卖房的；3.巩维香在排除妨碍一案中也曾陈述知道张欢起诉一事，后由其女儿代为聘请律师，可见巩维香母女之间联系密切，不应以此为由裁定驳回张欢的起诉，故一审裁定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初6305号民事裁定；二、本案指令北京市顺义区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  薛 妍审 判 员  贾 旭代理审判员  周艳雯二〇一七年十二月十八日书 记 员  潘园园