天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2656号
上诉人（原审被告）：刘玉茹，女，1980年6月22日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：王春华，天津安拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金晶，女，1972年9月13日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：陶旭（系金晶之夫），住天津市南开区。
上诉人刘玉茹因与被上诉人金晶房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2017)津0103民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘玉茹上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判上诉人不再向被上诉人支付房屋使用费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，对于租赁合同于2017年9月24日终止履行认定有误；2、一审适用法律有误，被上诉人未能履行出租人维修房屋的义务，已属于先行违约，上诉人不支付租金属自助行为，不构成违约；3、本案中房屋漏水导致上诉人无法合理使用房屋，其租赁合同目的不能实现，应免除全部租金。
金晶辩称，不同意上诉人的请求，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金晶向一审法院起诉请求：1、被告立即将坐落于天津市河西区紫桂苑房屋退还原告；2、被告向原告支付2017年4月25日至2017年8月24日房屋使用费18000元，及至腾房之日止欠付的房屋使用费（按原租赁合同租金标准为每月4500元）；3、被告向原告支付2016年3月25日至2017年8月24日物业费4248.30元，以及至腾房之日止的物业费（物业费每月249.9元）；4、被告赔偿原告违约金4500元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于天津市河西区宾馆南路与紫金山路交口东北侧紫桂苑房屋一套出租给被告，租赁期限为12个月，自2015年3月25日起至2016年3月24日止，每月租金为4500元，付款方式为一年一付，押一付十二。双方还约定，原告在租赁期限内擅自解除合同、提前收回房屋的，应按一个月房屋租金向被告支付违约金，支付违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿；被告延迟支付租金达七天以上或拖欠房租累计三次的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按一个月房屋租金向原告支付违约金。上述合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付房屋押金4500元。上述合同到期后，原、被告双方口头约定将房屋租赁合同续期一年至2017年3月24日，合同其他条款不变。被告向原告缴纳房租至2017年4月24日。被告租房期间，因房屋卫生间漏水，双方产生纠纷，后被告拒绝支付租金及退还房屋。庭审中双方确认，用被告缴纳的房屋押金4500元折抵一个月的租金。截至2017年8月24日，被告尚欠2017年5月25日至2017年8月24日房租13500元未付。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及口头续期租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。书面租赁合同到期后，双方达成口头约定，租赁合同继续履行，双方当事人对后续租赁期限约定不明确，依据相关法律规定，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。原告未能向一审法院提交充足有效的证据予以证明其履行了通知义务，双方不定期租赁关系未解除。上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告，履行了合同义务，被告亦应当按照合同约定，按时给付房屋租金。在合同履行过程中，被告拖欠房屋租金未付，违反双方合同约定，属于违约行为，原告有权依照合同约定终止履行原房屋租赁合同。原告于2017年8月29日向一审法院递交起诉书要求被告将房屋退还，但应当给被告必要的时间期限。被告于2017年8月31日签收起诉书等应诉材料，视为被告知悉原告要求终止履行原房屋租赁合同的意思表示，一审法院依法确认双方之间的租赁关系于2017年9月24日终止履行。双方之间的租赁关系终止履行后，被告应当将房屋返还给原告，但被告一直占用原告房屋，侵害了原告对该房屋的所有权。故原告要求被告返还房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋使用费一节，双方租赁关系存续期间，被告应当按照双方约定，按时给付房屋租金，被告占用原告房屋，欠付房屋租金系违约行为，应当承担付款及违约责任。双方租赁关系终止履行后，被告占用原告房屋，应当支付房屋占用期间的房屋使用费，故原告要求被告支付房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于支付房屋使用费的起止时间，原、被告当庭达成一致意见，同意用房屋押金折抵一个月的租金，一审法院予以照准；被告辩称，折抵后已缴纳租金至2017年6月24日，依据法律规定，被告应当承担举证责任，因被告未能向一审法院提交充足有效的证据予以证明，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采信；原告要求被告支付自2017年4月25日起至腾房之日止的房屋使用费，因折抵租金后，原告认可被告交付租金至2017年5月24日，故支付房屋租金及房屋使用费的起止时间应当自2017年5月25日起至实际返还房屋之日止，房屋租金及房屋使用费均按照合同约定的每月4500元计付。关于房屋使用费的减免，依据法律规定，原告将房屋出租，应当在租赁期间保持房屋能够正常使用。被告承租原告房屋期间，卫生间房顶漏水造成被告使用不便，应当适当减免租金。被告主张房屋漏水三个月有余，但未提交相关证据予以证明，原告认可漏水的事实但对漏水的时间不能确定，故一审法院认定减免租金期间为一个半月，减免租金6750元。关于原告要求被告给付物业服务费一节，该款项涉及案外人物业公司，故应由原、被告双方另行解决为宜。关于违约金一节，双方租赁关系存续期间，被告欠付房屋租金系违约行为，应当承担违约责任。且双方租赁关系到期后，被告未将租赁房屋返还给原告，违反双方合同约定及法律规定，亦应当承担违约责任，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，依据合同约定，被告迟延支付房租七天以上或拖欠房租累计三次的应按一个月房屋租金4500元向支付原告违约金，被告自2017年5月25日起欠付原告租金，故应当按照合同约定支付原告违约金4500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告刘玉茹于本判决生效之日起三十日内，将坐落于天津市河西区宾馆南路与紫金山路交口东北侧紫桂苑房屋退还原告金晶；二、被告刘玉茹于本判决生效之日起十日内，给付原告金晶截至2017年9月24日房屋租金11250元，及自2017年9月25日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月4500元计算）；三、被告刘玉茹于本判决生效之日起十日内，给付原告金晶违约金4500元；四、驳回原告金晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，减半收取234.50元，由被告刘玉茹承担”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点是上诉人是否应给付被上诉人房屋租金、使用费以及上诉人是否应承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，双方又以口头约定的方式形成了不定期租赁合同关系，被上诉人诉至法院向上诉人表示不再续租，要求解除房屋租赁关系，一审据此认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2017年9月24日解除并无不当，本院予以维持。上诉人作为租赁合同关系中的承租人，应按合同约定向被上诉人支付房屋租金，上诉人虽主张其租金已支付至2017年6月24日（含折抵押金），但未能提供证据予以证明，且被上诉人对此亦不认可，上诉人的主张缺乏依据，本院不予采信。一审根据双方当事人陈述及在案证据，认定上诉人欠付2017年5月25日至2017年9月24日的房屋租金正确，本院予以维持。因涉诉房屋租赁合同解除后，上诉人仍继续占用涉诉房屋，未按约定将涉诉房屋腾空并返还交付给被上诉人，因此上诉人应承担其占用期间的房屋使用费，同时因上诉人在履行房屋租赁合同期间，存在欠付租金的行为，已构成违约，应向被上诉人承担相应的违约责任，一审对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人虽主张涉诉房屋存在漏水问题，导致上诉人无法使用租赁房屋，全部租金应予减免，但上诉人未能提供证据证明漏水情况、持续期间、损失程度等事实，其主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，刘玉茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费194元，由上诉人刘玉茹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 孟 夏
二〇一八年五月七日
书 记 员 张新进