山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初4731号原告：吴钦奎，男，1965年9月13日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：郑传坤，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。被告：刘焕龙，男，1962年9月15日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：吴红，山东拓创律师事务所律师。原告吴钦奎与被告刘焕龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴钦奎及其委托诉讼代理人郑传坤、被告刘焕龙及其委托诉讼代理人吴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴钦奎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2010年3月7日签订的租赁合同；2、判令被告立即返还原告交纳的剩余租金295000元；3、判令被告支付原告违约金830000元；4、判令被告赔偿原告剩余租期内装修残值损失及财产约700000元（以评估或鉴定数额为标准）；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2010年3月7日，原告吴钦奎（乙方）与被告刘焕龙（甲方）签订租赁合同一份，双方约定：甲方将所在龙潭路XX号、岱宗大街XX号综合楼，约1560平方米租赁给乙方使用，租期15年，自2010年5月1日至2025年4月30日止，租金采取基础租金每年40万元，每两年上浮一次，先交款后使用。2017年10月6日，泰安市公安消防支队泰山区大队为原告送达了责令立即改正通知书，原告才得知，被告向原告提供的租赁物不具备营业条件，当天晚上，原告短信通知被告此事，由于被告提供的租赁物存在严重瑕疵，无法实现合同约定的经营宾馆的合同目的，原告于2017年10月10日向被告送达了解除租赁协议书一份。根据合同法第九十四条等规定，原告有权解除合同，要求被告赔偿原告的各项损失。为维护原告的合法权益特诉至贵院，望判如所诉。被告刘焕龙辩称，1、不同意解除合同，原告可以转租；2、被告不存在违约行为，不应承担违约金。被告作为房屋所有权人，出租的是房屋，不能干预承租人租赁房屋的用途。原告既然经营宾馆，开业时应该依法经过消防部门验收的，现消防部门要求其整改是其应该做的，不应该以此为理由解除租赁合同；3、原告提交的装修票据等证据，只能证明租赁房屋时的装修费用，宾馆已经经营了近八年的时间了，不能证明其主张的装修损失；4、被告在租赁期限未到期的情况下，单方解除合同的行为属于违约行为，应承担违约责任，并赔偿给被告造成的租金损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年3月7日，原告吴钦奎（乙方）与被告刘焕龙（甲方）签订租赁合同一份，双方约定：一、租赁房屋的地点、范围、面积：甲方将所在龙潭路XX号、岱宗大街XX号综合楼，约1560平方米租赁给乙方使用，包括南楼一层大堂两间，机房一间，电梯间一间，二层客房13间、消毒间一间、电梯一间，三层客房17间、公共卫生间一间、电梯间一间，四层客房15间、仓库三间、电梯间一间，五层会议室四间、电梯间一间。二、租金及交款方式：1、租金：采取基础租金40万元/年，每两年上浮一次，55万元封顶的交款方式，每次上浮租金的10%。即：2010年5月1日——2012年4月30日，每年租金40万元；2012年5月1日——2014年4月30日，每年租金44万元；2014年5月1日——2016年4月30日，每年租金48万元；2016年5月1日——2018年4月30日，每年租金52万元；2018年5月1日——2025年4月30日，每年租金55万元整。2、交款方式：一年一交，先交款后用房，即每年1月31日前交房租10万元，如不能按时交纳视为解除合同；3月31日前再交纳10万元，余款5月1日前交齐。不得拖欠，如有拖欠，即视为违约，并加收滞纳金。三、租期：15年，自2010年5月1日至2025年4月30日止。四、双方责任：甲方出资将一层地面、台阶，二层、三层、四层客房及卫生间的基础装修、水电接入，按快捷酒店的样式装修后交给乙方，其他装修装饰及收尾工程由乙方负责完成。乙方负责宾馆一切执照的办理，甲方尽力协助。甲方原有空调20台、新装水空调13台、新装3立方米太阳能工程、新装电梯一挂、房屋家具13套，一并提供给甲方使用，合同到期，乙方应保证主要设施完好能使用。五、违约责任：由于一方违约，致使本合同无法履行的，对方有权解除合同，并依法追缴违约方违约金，违约金为剩余累计年租金的20%。合同签订后，被告即将上述租赁物交付原告使用，原告用于经营泰安市泰山区宜居快捷酒店。2017年10月6日，泰安市公安消防支队泰山区大队向原告送达了责令立即改正通知书，写明具体问题为1、防火门缺失；2、通道内停放自行车；3、楼梯间内设有燃气管道；4、部分灭火器过期；5、疏散指示标志部分损坏；6、五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑。并在该通知书上载明“已不具备营业条件”。原告自2017年10月6日收到上述责令立即改正通知书后未再营业。2017年10月10日原告向被告送达了解除租赁协议书通知一份。原告交纳租金至2018年4月30日，2017年度交纳52万元。诉讼过程中，被告刘焕龙于2018年2月1日将涉案房屋的门上锁。被告主张系因按原被告合同约定，原告应于2018年1月底向被告交纳租金，但被告未按约定履行，因此，原告将门上锁。还查明，原告租赁被告涉案房屋经营泰安市泰山区宜居快捷酒店期间，每年均有消防部门例行检查。原告主张之前的检查中出现的小问题可以整改，整改后继续经营，2017年检查中出现的新的问题即“五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑”，无法整改。被告则称上述问题可以按照消防要求进行整改。原告主张其承租涉案房屋后，重新进行了部分装修，并提供装修装饰明细结账书、情况说明、票据、收据、盘点清单及录像资料等证据，拟证实重新进行装饰装修花费共计953234元。被告对此不予认可。后原告对其装饰装修等设施申请进行鉴定。本院委托山东华信价格事务所对原告装饰装修部分价值进行认定，山东华信价格事务所于2018年1月30日作出泰华信价鉴字（2018）第14号鉴定结论，认定位于泰安市泰山区龙潭路XX号楼房（宜居精品酒店）内装饰装修等设施现价值为人民币349685元。对该鉴定意见，原被告均对其真实性没有异议。原告认为该鉴定意见认定的价值明显低于应有的价值，上述设施为一次性投资，在合同提前解除时，被告应对原告的投资全额返还。被告认可该价格鉴定结论书中位于泰安市泰山区龙潭路XX号“宜居精品酒店”内装饰装修等设施价格鉴定明细表中载明的装饰装修内容是原告进行的，但认为鉴定结论过高，根据司法解释的规定，双方对于形成附合的装修物，合同中没有约定，原告要求补偿无法律依据。原告应自行拆除，造成损失的，要求原告恢复原状。本院认为，关于原告要求解除与被告之间的租赁协议的诉讼请求，原告吴饮奎与被告刘焕龙签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律规定，是合法有效的合同。合同中载明的“甲方出资将一层地面、台阶，二层、三层、四层客房及卫生间的基础装修、水电接入，按快捷酒店的样式装修后交给乙方，其他装修装饰及收尾工程由乙方负责完成。乙方负责宾馆一切执照的办理，甲方尽力协助”等内容，能够证实合同标的物用于经营宾馆，原被告双方均是明知的。被告刘焕龙向原告吴饮奎提供的租赁物即涉案房屋虽在租赁合同签订时已经消防验收合格，但2017年经消防部门进行消防监督检查，涉及到的问题即“五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑”系涉案房屋在建筑过程中使用泡沫夹心板、夹心板建筑，且该事实发生在原被告签订租赁合同之前。因此涉案房屋“五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑”，经消防检查不合格，不具备经营宾馆的条件，应当停止使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，因涉案房屋经消防验收不合格，不具备经营条件。原告作为承租人，请求解除合同，本院应予以支持。关于原告要求被告返还租金295000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案原告于2017年10月10日向被告送达通知要求解除合同，被告对此不予认可，原告诉至本院，诉讼过程中，被告于2018年2月1日将涉案房屋锁住，收回承租房屋，原被告已实际不能继续履行合同。原告已支付租金至2018年4月30日，对于未履行合同期间的租金，即2018年2月1日至4月30日的租金，被告应返还给原告，应为130000元（520000元÷12个月×3个月）。关于原告要求被告赔偿违约金830000元【（550000元×7年+295000元）×20%】的诉讼请求，本案中，因涉案房屋“五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑”，消防检查不合格，致使原告无法正常使用承租房屋，是被告的原因导致原被告之间合同的解除。原被告租赁协议约定“由于一方违约，致使本合同无法履行的，对方有权解除合同，并依法追缴违约方违约金，违约金为剩余累计年租金的20%”，原告主张因被告违约要求被告支付违约金，被告认为违约金约定过高且被告不存在违约行为。因2017年10月6日前的合同期间内，涉案的房屋在每年消防检查整改后合格且原告均正常使用了涉案房屋。“五楼为泡沫夹心板、北面、西面、东面、二至五楼部分为夹心板建筑”系2017年10月6日消防检查中新出现的问题，原告主张该问题无法整改，要求解除原被告之间的租赁协议，被告认为该问题可以整改，双方就是否可以整改均未提交确实的证据证实。现原告坚持要求解除租赁协议，因解除租赁协议系因涉案房屋的消防检查出现问题导致，是因被告方原因造成，原告应承担一定的违约责任。对于原告主张的违约金，被告认为约定过高。根据公平、公正原则，对原告要求的违约金830000元，本院酌情予以调整，调整为年租金550000元的一半即275000元。关于原告要求被告赔偿装修残值损失的诉讼请求，经本院委托山东华信价格事务所作出的泰华信价鉴字（2018）第14号鉴定结论，因为定涉案房屋内原告进行的装饰装修等设施现价值为人民币349685元。被告虽对该价值认定有异议，但认可上述鉴定结论中载明的装饰装修系原告所进行的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对方已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案原被告对合同解除时租赁期内的装饰装残值损失未明确约定，但系被告违约导致涉案租赁合同解除，且被告现已收回涉案房屋，原告不再占有使用涉案房屋。因此被告应承担原告的装饰装修残值损失。原被告虽对泰华信价鉴字（2018）第14号鉴定结论认定的349685元有异议，但均未申请重新鉴定，故本院认定原告的装饰装修残值损失为349685元。对于原告要求的其他财产，因原告提交的证据系原告单方制作且被告不予认可，对于该部分诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告吴钦奎与被告刘焕龙于2010年3月10日签订的房屋租赁合同于2017年10月10日解除；二、被告刘焕龙于本判决生效之日起五日内退还原告吴钦奎租金130000元；三、被告刘焕龙与本判决生效之日起五日内支付原告吴钦奎违约金275000元；四、被告刘焕龙于本判决生效之日起五日内支付原告吴钦奎装修装饰残值损失349685元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30330元，诉讼保全费5000元，共计35330元，由原告吴钦奎负担15000元，由被告刘焕龙承担20330元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽二〇一八年四月二十三日书记员  刘 文