甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第3274号
原告凉州区双城镇齐家湖村第八村民小组。
负责人齐作保，该组组长。
委托代理人杨向荣，武威市经济开发区法律服务所法律工作者。
被告褚菊莲。
委托代理人齐彦先。
委托代理人梁柏，系甘肃银城律师事务所律师。
原告凉州区双城镇齐家湖村第八村民小组（以下简称齐家湖村八组）与被告褚菊莲确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2014年10月9日、2014年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告齐家湖村八组负责人齐作保及其委托代理人齐陆山、杨向荣，被告褚菊莲及其委托代理齐彦先、梁柏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告齐家湖八组及其委托代理人诉称，被告购买原告房屋的事实不清，证据不充分，买卖行为无效。1997年9月16日，原告和被告的丈夫齐福荣（已故）签订了一份协议书。协议约定，原告方将其拥有合法产权的位于凉州区北关街雨亭巷39号院房屋八间出售给齐福荣，齐福荣付给原告房屋款1万元。协议书由原告加盖了盖章，但时任村民组长齐作沛未签字，只有村民代表齐福会在协议书上签了字。协议签订至今被告及其已故的丈夫齐福荣也未按协议约定支付1万元房款。被告所称将房款1万元交给了时任小组长齐作沛，但齐作沛从未收取过被告家人房款，被告所持收条系伪造。经原告查询公证机关的公证书及相关资料，资料显示，原告与被告丈夫于1997年9月16日签订协议书，而原告委托人齐福会的委托书的委托期限是1998年2月27日至3月15日，即签订协议书在先，原告委托人的委托在后，另公证员与被告丈夫齐福荣谈话时间是1997年2月27日，协议公证的时间为1998年2月27日。且该房产的出售和委托也未经过任何形式的会议讨论和决定，而且委托书是以原任组长齐作沛个人名义委托，而非村民小组委托。综上认为原告和被告丈夫齐福荣签订的协议书不具有法律效力，被告之后的作为和原告无任何法律关系，也未经过原告依法追认，被告所持有的转让协议自始无效。现请求依法判令原、被告于1997年9月16日签订的位于凉州区北关街雨亭巷39号院内房屋八间的买卖协议书无效。
被告褚菊莲及其委托代理人辩称，一、被告丈夫齐福荣系合法购买原告房屋，该买卖行为合法有效。1997年8月原告经全体小组村民会议讨论决定，将位于凉州区北关街雨亭巷39号车马店八间出售给被告褚菊莲丈夫齐福荣（己故），并于1997年9月16日双方签订了协议书。协议签订后，被告丈夫齐福荣按约将售房款1万元交付给原告，原告也己按约出具了房产变更证明、该证明经双城镇齐家湖村民委员会、双城镇人民政府审核，出具了同意双方办理的产权过户的函。双方签订的售房协议于1998年2月27日进行了公证。之后被告丈夫按法定程序办理了房屋所有权登记变更，领取了产权证书。并对原房屋进行了重建。被告丈夫购买原告房屋的行为系合法有效的，且已经国家公证机关公证，房管部门确权登记。原告认为无效的事实不存在，理由不能成立。二、原告陈述1万元房款未付的事实不能成立。原告与被告丈夫齐福荣签订协议后，按约履行了协议，于1997年10月18日按约定支付被告1万元房款，有时任小组长出具的收条为证。原告诉称被告丈夫未交付房款不属实，且原告也已将将房屋交付被告一家，双方已办理了房屋过户登记手续。三、本案超过了诉讼时效。原告与被告丈夫齐福荣的房屋买卖协议早于1997年底履行完毕，17后原告提出诉讼，已超过诉讼时效。综上请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉请及抗辩理由，向法庭提交了下列证据：
1、1997年9月16日协议书一份，证明原、被告协议出售诉争房屋的事实。
被告质证意见，对该协议没有异议。
2、公证处谈话笔录一份，证明被告在公证处对售房协议书进行公证的过程。
被告质证意见，对该协议没有异议。
3、委托书一份，证明委托书存在瑕疵，没有被委托人齐福会的签字。
被告质证意见，对真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不存在瑕疵。
4、售房申请书及草图各一份，证明售房申请及草图均存在瑕疵，是先盖章后加的内容。
被告质证意见，证据真实性没有异议，但对其证明目的有异议。
5、公证书一份，证明公证书存在瑕疵，公证谈话笔录是1997年2月27日，而公证书出具是在1998年2月27日。
被告质证意见，对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，谈话笔录时间是否存在笔误，等待核实，而最终以公证书的时间为准。
6、（1991）武法城二民字第7号民事判决书及武中法民（1992）049号民事判决书各一份，证明原房屋产权是集体的财产。
被告质证意见，对该证据的没有异议。
7、证人齐得山出庭证实，在1996年我担任队长期间，被告丈夫齐福荣拿着空白纸张6张说要付工程上工人的工资，我就给他盖章了，我在1997年3月不担任队长的。证人齐作沛出庭证实证明1997年3月至2000年3月我担任过齐家湖八组的队长，被告出具的1万元的收条不是我打的。买卖房屋的协议也不是我签的，但委托齐福会为齐福荣办理房屋产权过户登记的委托书是我出具的。
被告质证意见，二证人证实情况不属实，不认可。
被告为证明其抗辩主张及反诉诉求，向法庭提交了如下证据：
1、协议书一份，证明原、被告买卖协议合法有效的事实。
原告质证意见对该证据无异议。
2、收条一份，证明购房款已经支付的事实。
原告质证意见，有异议，该证据为复印件，另外出具收条的本人齐作沛也不认可该收条。
3、变更证明及售房申请书一份，证明售房是经过村民小组讨论，是合法有效的事实。
原告质证意见，对该组证据有异议，这均是原任组长齐作沛个人的行为，没有经过小组讨论。
4、公证委托书、公证书及交费票据各一份，证明房屋买卖合法有效的事实。
原告质证意见，对该组证据有异议，公证机关的公证过程存在瑕疵，该公证书是无效的。谈话在先，公证书在后，不符合常理。
5、武威市人民政府契证、个人建筑许可证及产权证书各一份，证明该房屋已经合法的登记在齐福荣名下的事实。
原告质证意见，对产权证的真实性没有异议，证明目的有异议，因产权证取得不合法，故不认可。
6、武威市产权产籍管理档案一份，证明原、被告买卖房屋程序合法及齐作沛收条合法性的事实。
原告质证意见，对该证据收条真实性仍然有异议，要求出具原件。
对以上原、被告出具的证据，经质证被告对原告出示的证据1、2、6无异议，对证据3-5的真实性亦无异议，只是对其证明目的有异议，对上述证据的证明力应予确认，对原告证据3-5的证明目的，本院认为上述证据并不能证明原告的证明目的故对其证明目的不予认定。对二证人证实情况被告有异议，不认可，本院认为证人齐得山证实事实无其他证据佐证与本案有关联性对其证言不予采信，证人齐作沛证言与本案有关联性，但其证明内容需结合全案其他证据在本院论述中予以综合认定。对被告出示证据原告除对以齐作沛名义出具的收条有异议外，对其他证据的真实性均无异议，对无异议的证据的证明力应予采信，对有异议的收条的证明目的在本院论理中予以论述。
根据原、被告的陈述及本院确认的有证明效力的证据，查明下列事实：1997年9月16日原告将其所有的位于原武威市（凉州区）北关街雨亭巷39号院内房屋八间（其中座西向东房屋两间。座南向北两间、座东向西马棚两间、大门道马棚两间）出售给被告褚菊莲丈夫齐福荣，双方签订了协议书，协议书内容“甲方（齐家湖村八组）在武威市北关街雨亭巷39号院内房屋八间（其中座西向东房屋两间。座南向北两间、座东向西马棚两间、大门道马棚两间），因年久失修，管理不便、破败不堪，经全组村民会议研究决定将此院内八间房屋全部出售给乙方（齐福荣），由乙方居住、维修、使用。经甲乙双方充分协商协议如下：1、甲方将上列房屋出售给乙方，乙方付给甲方房屋作价款壹万元。甲方委托乙方办理好此房屋的过继手续，所需费用由乙方负担。甲方积极给乙方提供产权资料和有关证明。2、本协议未尽事宜双方协商解决，一式二份，双方各存一份。”甲方武威市双城镇齐家湖村八组落款并加盖了公章，并有齐福会签名，乙方齐福荣签名。同日原告还向房管所出具了房产变更证明。1997年8月18日原告向武威市城建委房屋所出具了售房申请书，申请由房管所办理售房手续及产权变更事项。1997年8月19日原武威市双城镇齐家湖村村民委员会加注意见“请办理售房手续”，加盖了公章。1998年1月12日原武威市双城镇人民政府加注“属实”加盖了公章。1998年2月27日原告出具委托书一份委托人齐作沛、受委托人齐福会，委托内容为“齐福会作为齐作沛的代理人，办理坐落在武威市雨亭巷39号属八组所有八间房的房屋买卖协议公证事项，委托期限1998年2月27日至3月15日。”同日被告丈夫齐福荣在原武威地区公证处对上述房屋买卖协议进行了公证。公证书认定上述协议合法，公证日期为1998年2月27日。1998年3月原武威市房管所依据被告褚菊莲丈夫齐福荣的申请和其提供的房屋买卖协议书两份及以原告名义出具的申请书（两份申请均加注了村委会和镇政府公章及雨亭巷居民委员会之章，其中一份售房申请书中时间有改动1997年8月28及8月29中的28、29有改动）和三份证明，为齐福荣办理了房屋变更登记手续，颁发了武威市人民政府契证。契证确定北关街雨亭巷39号面积80平方米房屋八间为齐福荣所有。1998年9月齐福荣向原武威市城建委申请对上述房屋进行翻修，经城建委批准翻修建筑面积为67平方米。1997年10月原告时任组长齐作沛出具证明一份，内容为“今有齐家湖八队在武威雨亭巷39号集体公房全部卖给齐福荣作为私房，因手续没办，等手续齐全，把卖房的钱给集体。97年10月3号开始没有收钱，收钱有发票为证。齐作沛、齐福荣签字。”被告在庭审时向法庭提交了1997年10月18日加盖了原告公章，并属名为齐作沛的收条复印件一张。收条内容“今收到齐福永在武威市雨亭巷39号房屋作价款壹万元正。今收人齐作沛。”落款时间一九九七年十月十八日，并在落款时间上盖有原告公章。该收条与本院依法查询并经质证的武威市产权产籍监理所房屋登记档案中的收条一致。庭审中原告及证人齐作沛均不认可该收条，故申请对该收条进行笔迹鉴定，本院委托鉴定机构进行鉴定时，因原告未按指定的时间、地点选择鉴定机构，被终止对外委托鉴定。另查明，1999年1月被告褚菊莲丈夫齐福荣因车祸意外去世。2014年6月武威市国有土地上房屋征收管理中心对雨亭巷棚户区危旧房屋进行征收，原告村民认为齐福荣伪造文书未付购房款要求确认双方售房协议无效，遂提起诉讼，并同时开始到相关部门上访。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房地产的转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。本案中原告和被告的丈夫齐福荣于1997年9月16日签订了房屋出售协议书的事实，原告是自认的（诉状和当庭陈述为证），只是对该买卖行为的效力和被告丈夫齐福荣是否支付房屋价款1万元有争议。
关于双方买卖行为是否合法有效？原告代理人认为原告出售给被告的房屋，土地属集体所有，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让和出租，原告与齐福荣签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属无效合同。另齐福荣在取得诉争房屋时与原任组长齐得山、齐作沛属恶意串通，伪造假文书，假证据，其买卖行为属无效行为，存有违法乱纪行为。故应确认双方合同无效，返还被告已取得的房产。被告及其代理人认为原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，已按法定程序办理了房屋所有权的变更登记，原告提出的协议无效的理由不能成立。本院认为，原告将其集体所有的位于武威城区的房屋出售给被告丈夫齐福荣，其出售的是土地附着物的所有权，并不是土地所有权，即未对集体土地进买卖，且该土地所有权属国家所有，故双方签订的房屋买卖协议并未违反国家法律的强制性规定。对原告原任负责人齐得山、齐作沛与被告丈夫齐福荣在签订房屋买卖协议时是否有恶意串通，损害原告利益的行为，从查明的事实看，对双方签订房屋买卖协议的事实原告并无异议，协议后双方就协议办理了公证，虽公证书中谈话笔录时间与公证书时间不一致，但公证谈话笔录对外并不具有效力，以公证书公证日期为准，该公证书与原告出具的齐福会的委托书相一致，证明原告对双方协议及公证书的认可。之后被告丈夫齐福荣在办理房屋登记变更手续时，均由了原告出具给房管部门多份申请和证明，虽部分申请存有瑕疵，但均有原告公章，后又加盖了村委会和镇政府及居民委会之章，产权变更登记行为均无违背法律强制性规定，是合法行为。原告申请出庭的证人原任组长齐得山、齐作沛当庭作证时也并未认可与齐福荣双方有恶意串通行为，双方之间是否存在恶意串通行为，原告并未能举证证实。对上述登记变更产权的申请和证明是否系伪造，原告亦未提供证据证实，且在案件当事人原任组长齐作沛于2000年离任至起诉时，后任村民小组负责人均未对上述协议提出过异议和撤销申请，应视为对上述买卖协议的认可。故不能认定双方签订的售房买卖协议无效。对于原任组长齐得山、齐作沛与齐福荣之间是否有违法乱纪行为不属于人民法院受案范围，原告应向相关部门主张其权利。综上认为原、被告之间所签订房屋买卖协议属有效协议，应受法律保护双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告依据协议约定向被告丈夫齐福荣提供了办理房产登记的所有手续且将房屋交付给了齐福荣，齐福荣理应向原告支付房屋对价款1万元。
关于齐福荣是否已支付房屋对价款款1万元？对于该争议焦点，在庭审时原告证人齐作沛不认可该收条，当庭陈述从未收到过齐福荣的房屋款1万元。故原告认为该收条系假的，收条中的齐福荣也写为齐福永，该购房款未支付，房屋买卖协议不能成立。被告辩解房屋购买款1万元已支付，有收条为证。本院认为原告虽对该收条有异议，原任组长亦不认可收取1万元房屋价款的事实，但该收条上盖有原告公章，对外视为是原告的行为，且原告对该收条不进行笔迹鉴定，又未能提供其他有效证据证实其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。”第二十五条第二项“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，应由原告承担举证不能的后果，依据上述盖有原告公章，齐作沛签名的收条可认定被告褚菊莲丈夫齐福荣已支付了房屋对价款1万元。对被告辩解本案已超过诉讼时效的问题，因该案系2014年6月政府对诉争房屋进行拆迁补偿时，村民才知其利益被侵犯，故其提起诉讼不能认定为已超过诉讼时效。综上，应认定原告与被告褚菊莲丈夫齐福荣签订的协议属有效协议，原告要求确认合同无效，无事实和法律依据，其主张理由不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第七十一条、第七十二条，第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
原告凉州区双城镇齐家湖村第八村民小组与被告褚菊莲丈夫齐福荣签订的售房协议书合法有效。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判员 尹宏杰
二〇一四年十二月八日
书记员 俞天聪