重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝二中法民终字第01697号
上诉人（原审原告）重庆市万州区医药（集团）有限责任公司。住所地重庆市万州区太白路256号，组织机构代码20790084-X。
法定代表人何俊明，董事长。
委托代理人李发觉，重庆正章律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张明芬，女，生于1957年7月30日，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人何仕华，万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）张明远，男，生于1943年12月3日，汉族，住贵州省贵阳市。
委托代理人何仕华，万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）胡传义，男，生于1935年9月3日，汉族，住重庆市北碚区。
被上诉人（原审被告）张明万，男，生于1953年5月4日，汉族，住重庆�万州区。
委托代理人牟伦全，重庆锦扬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘叶清，女，生于1956年3月6日，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人牟伦全，重庆锦扬律师事务所律师。
上诉人（原审原告）重庆市万州区医药（集团）有限责任公司（以下简称医药公司）、上诉人张明芬、张明远、胡传义为房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第02573号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，现已审理终结。
一审法院审理查明，1962年6月，张柏林（胡传义、张明万、张明芬、张明远之父）经原四川省万县市人民委员会批准，在新城路34号拆后重建土墙楼房两间，取得房地产所有权证。1982年10月29日，原万县市人民政府批复原万县医药站（以下简称医药站，现已改为医药公司），同意该站征用新城路87号至101号土地0．72亩修建职工宿舍。同年10月16日，医药站（甲方）与张柏林（乙方）签订《拆迁协议书》，约定：乙方将新城路91号房屋及附属产权交甲方处理；甲乙双方会同市统建办共同丈量，评定此房为土木结构一级，总建筑面积76．64平方米，单价20元／平方米，附属项目390元，共计补偿1922．80元；分给乙方四间两厨房屋，按照房管部门有关政策规定使用房屋，并按时缴纳租金等。医药站职工宿舍建成后，张柏林、曾某某夫妇及张明万、张明芬、张某某（已死亡）、刘叶清（张明万之妻）被安置在重庆市万州区新城路79号底楼住房居住，并于1984年2月25日取得《房屋租用证》，载明起租日期为1984年2月1日，租金每平方米0．081元，房屋面积57．46平方米，每月租金4．65元。1995年，曾某某在张柏林死亡后将租用房屋临街的一部分改为商用门面房（即现新城路79号3号、4号门面、产权面积均为43．53平方米）。1995年2月28日，医药公司与曾某某签订《租用门面协议》，将新城路79号底楼门面二间（面积约20平方米）及住房继续租给曾某某使用。2000年9月29日，医药公司与曾某某签订《租用门面协议》。约定：新城路79号底楼门面两间及住房续租给曾某某使用，从2000年1月1日至2000年12月31日终止，年租金5000元。2001年4月28日，医药公司与曾某某签订《租用门面协议》，约定：新城路79号底楼门面两间及其住房续租给曾某某使用，租期3年，年租金8000元。2004年1月1日，医药公司与曾某某签订《租赁协议》，将新城路79号底楼门面二间续租给曾某某二年，从2004年1月1日至2005年12月31日止，年租金10000元，曾某某均按约定给付了租金。后双方未续签租赁协议。2005年10月，医药公司拟将本案争议房屋拍卖，因被告张明万等人投诉未果。
2006年，张明万在新城路79号3号门面房经营“特别惠家居用品店”，并办理个体工商户营业执照。医药公司起诉曾某某、张明万，请求判令曾某某、张明万停止营业，搬出新城路79号3号门面。万州区人民法院审理后作出（2006）万民初字第3404号民事判决：一、驳回万州医药公司要求曾某某、张明万立即停止营业、搬出万州区新城路79号3号门面的诉讼请求；二、由曾某某、张明万给付万州区新城路79号3号门面的租金（从2006年1月1日起至2007年3月6日止，以43．53平方米，按每平方米12元的标准计算）…”医药公司提出上诉后被驳回上诉。自2007年3月7日起，万州区新城路79号3号门面由曾某某转租并收取租金，曾某某、张明万支付该门面租金7417.50元。自2006年1月1日起，万州区新城路79号4号门面由曾某某转租并收取租金。2010年10月，曾某某因病死亡。2011年，张明万将万州区新城路79号3号、4号门面转租，当�收取租金54000元。2011年8月15日，张明芬向张明万领取租金15000元。自2012年1月1日至今，3号门面由张明万经营美容院，自2012年1月1日至今，4号门面由刘叶清经营工艺品。2013年2月21日，张明万按每月每平方米12元的标准到医药公司交付2012年12月31日前的租金，医药公司拒收。张明万向医药公司邮寄通知书，要求交纳租金、续租3号、4号门面。
另查明，2012年8月29日，万州区人民法院作出（2011）万法民初字第07153号民事判决书，对曾某某的遗产（含2011年张明万经手对承租房屋转租收取租金54000元）在胡传义、张明万、张明芬、张明远之间进行了分割，该判决书已发生法律效力。曾某某的遗产价值大于债务，各法定继承人无异议。
一审法院认为，医药公司与张明万等人建立了长期租赁关系，后曾某某将部分住房改为门面用房，医药公司与曾某某签订租赁协议，认可曾某某�住房改为门面用房的事实。虽然张柏林、曾某某、张某某已死亡，但张明万、刘叶清仍在该房居住并从事经营活动，且表示愿意继续租用该房屋，故对医药公司要求立即退还房屋的诉讼请求不予支持。新城路79号底楼3号门面的租金已支付至2007年3月6日，4号门面的租金已支付至2005年12月31日。后双方未再续签合同，曾某某及张明万、刘叶清使用租赁房屋，应支付占有使用费。曾某某的遗产（包括张明万在2011年所收租金）在其继承人之间进行了分割，其遗产价值大于债务，故曾某某的继承人应当对曾某某租赁房屋的占有使用费承担给付责任。医药公司、张明万等人均同意3号门面参照原万县市物价局文件［万市价农（1994）113号］中所确定的营业门面租金标准给付占有使用费；医药公司主张4号门面按年租金标准5000元一间计算，均予以确认。医药公司要求张明万等人支付违约金、迟付金18366．02元于法无据，要求张明万等人支付转租门面不当得利143121．77元，均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二有一十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决：一、驳回万州医药公司要求张明万、张明远、张明芬、胡传义及刘叶清立即退还万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的诉讼请求；二、由张明万、张明远、张明芬、胡传义共同向万州医药公司支付万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的占有使用费（3号门面房从2007年3月7日起至2011年12月31日止，以43．53平方米按每月每平方米12元计算；4号门面房从2006年1月1日起至2011年12月31日止，以43．53平方米按年租金5000元计算），于本判决生效后十日内付清；三、由张明万、刘叶清共同向万州医药公司支付万州区新城路79号底楼3号、4号门面房的占有使用费（3号门面房从2012年1月1日起至2013年3月25日止，以43．53平方米按每月每平方米12元计算；4号门面房从2012年1月1日起至2013年3月25日止，以43．53平方米按年租金5000元计算），于本判决生效后十日内付清；四、驳回万州医药公司要求张明万、张明远、张明芬、胡传义支付“租金”迟付金、违约金18366．02元及转租门面不当得利143121．77元的诉讼请求；五、驳回万州医药公司的其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，财产保全费1770元，合计4295元，由万州医药公司负担1200元，张明万、张明远、张明芬、胡传义、刘叶清共同负担3095元。
上诉人医药公司请求二审依法改判，支持其一审诉讼请求。主要理由：1、一审判决程序违法，超过三个月的审理期限；2、一�认定被上诉人张明万夫妇居住、使用争议房屋错误，认定争议房屋经营收入是张明万夫妇主要生活来源错误，认定张明万等人将争议房屋转租获取收益不违反法律规定错误；3、一审判决未支持上诉人收回争议房屋等诉讼请求系适用法律不当，严重违反物权法的规定。
上诉人张明芬、张明远、胡传义请求驳回医药公司的诉讼请求。主要理由：1、争议房屋是上诉人用原房屋产权换来的使用权，不得随意取消；2、医药公司此次起诉超过诉讼时效；3、一审判决判令张明万与医药公司履行协议，剥夺了张明芬、张明远、胡传义的权利。
被上诉人张明万、刘叶清请求驳回上诉，维持原判。
上诉人、被上诉人在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实、证据与一审判决认定事实、证据相同。
本院认为，关于医药公司上诉提出一审超过三个月的审理期限，审判程序违法的理由。经查，一审中经双方当事人申请，一审法院决定自2013年4月19日至同年7月19日为和解期间。该91日不计入审理期限，扣除后一审未超过三个月的审理期限。故该项上诉理由不能成立。
上诉人医药公司将被上诉人张明万等人的私有房屋征购后在原地安置住房，后张明万等人将住房改为门面房屋继续使用，双方先后于1995年、2000年、2001年、2004年签订《租用门面协议》，表明医药公司认可张明万等人的行为，双方因此建立的房屋租赁关系应受到法律保护。虽然此后双方因租金问题发生争议，未再签订租赁协议，但张明万夫妇一直使用争议房屋，其享有的使用权应受到法律保护。
关于医药公司上诉提出一审判决认定被上诉人张明万夫妇居住、使用争议房屋错误，认定争议房屋经营收入是张明万夫妇主要生活来源错误，认定张明万等人将争议房屋转租获取收益�违反法律规定错误，未支持其一审请求系适用法律不当的上诉理由。经查，张明万夫妇现实际使用争议房屋。争议房屋经营收入是否是张明万夫妇的生活主要来源不影响张明万夫妇享有的使用权。鉴于本案租赁关系形成的历史原因，张明万等人将争议房屋转租他人收取租金，并未违反法律的禁止性规定，不宜认定为不当得利。张明万等人愿意按照约定标准交纳租金，医药公司不同意收取，因此一审驳回医药公司请求支付“租金”迟付金、违约金等并无不当。故该项上诉理由不能成立。
关于张明芬、张明远、胡传义上诉提出争议房屋使用权不得随意取消的上诉理由。经查，一审判决已经依法保护张明万等人的使用权，故本院予以采纳。
关于张明芬、张明远、胡传义提出医药公司此次起诉超过诉讼时效的上诉理由。经查，张明万同意按照约定标准同意支付租金，且张明芬等人在一审中未提出该项抗辩理由。故该项上诉理由不能成立。
关于张明芬、张明远、胡传义提出一审判决判令张明万与医药公司履行协议，剥夺了张明芬、张明远、胡传义权利的上诉理由。本院认为，张明万与张明芬等人系承租人内部的关系，鉴于争议房屋实际由张明万夫妇使用，一审判决判令张明万夫妇向医药公司支付占有使用费并无不当。故该项上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人请求二审改判的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3822元，由上诉人重庆市万州医药（集团）有限责任公司负担3000元，由上诉人张明芬、张明远、胡传义负担822元。
本判决为终�判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年一月十七日
书 记 员 姜 霞