甘肃省张掖市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘07民终9号
上诉人(原审原告)：任吉厚
上诉人(原审原告)：蔡文科
上诉人(原审原告)：陈玉琴
上诉人(原审原告)：任骞
上诉人(原审被告)：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司
上诉人任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞因与上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院(2017)甘0702民初2672号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018月1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞及其共同委托诉讼代理人张世端、上诉人瑞丰房地产公司委托诉讼代理人王文灿、陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞上诉请求：撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审。并判令被上诉人承担本案一、二审上诉费用。事实与理由：一、一审法院对上诉人门店位置,房屋面积及相关情况认定裁判有误。1、一审判决内容第一项,上诉人商铺具体坐落为:丽景名苑小区1号楼122号商铺;2、一审判决书第四页21-22行错误,应为:被告瑞丰房地产公司给原告补偿门面70平方米,价格为105000元,安排住宅180平方米。二、一审对企业性质定性错误,从而导致判决错误。被上诉人为一人有限责任公司,2010年2月4日,被上诉人在张掖市工商行政管理部门注册登记时,公司性质就为一人有限责任公司,法定代表人为任吉真,注册资金为1000000元。三、企业的性质不影响上诉人应当获取的权益。上诉人诉求要求分配人均150000元,是基于双方签订的《拆迁安置补偿协议》。四、一审法院认定事实错误,对被上诉人通过招、拍、挂取得的土地并没有深入调查,该土地政府招、拍、挂只是从形式上将92亩土地转化为国有建设用地,实质是政府以只收取”规费”低价的方式给上诉人所在社自行开发,43370000元的竞价款,是政府给的31391252元的拆迁补偿款,5980000元的征地补偿款没有给社员兑付,社员以此取得人均150000元的拆迁补偿的法定基础和理由。五、《拆迁安置补偿协议》是被上诉人提供的格式合同，其对第八条的约定是单方面的约定，该约定除了人均分配150000元是双方真实意思表示外，其余约定因违反法律规定和与事实不符而归无效。六、对上诉人提出的15万元是否应当给付,已经被生效法律文书所确认。
瑞丰房地产公司辩称，除对一审认定的瑞丰房地产公司的企业性质和2010年6月2日签订的《拆迁安置补偿协议》第八条约定的效力有异议外，对一审认定的其他事实无异议，一审程序合法。请二审法院正确适用法律，对本案作出公正的判决。
瑞丰房地产公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法正确认定瑞丰房地产公司的企业性质；二、请求二审人民法院重新审查本案双方当事人于2010年6月2日签订的《拆迁安置补偿协议》第八条效力问题；并对该协议中涉及的土地收益是否继续补偿进行确认；三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对瑞丰房地产公司企业性质的认定错误。1、上诉人公司成立在先(2010年2月4日),长安乡八一村十社的集体土地被国家征用在后(2010年4月10日),而不是一审判决认定的集体土地被征用后才成立的公司。上诉人现法定代表人任吉真是在已经交付验资并向工商机关提交了全部申请登记资料的情形之下,被迫无奈才以自己的自然人身份注册成立了个人独资企业张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司;后按照房产管理机关的要求,为了增加房地产开发企业的注册资金,在增加注册资金时,同时又将该公司变更为两人股东的现张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。上诉人与本案各被上诉人及长安乡八一村十社任何村民没有任何事实上和法律上存在任何关系,更不是一审判决所杜撰的所谓集体经济组织。2、2010年6月22日,上诉人通过法定的招、拍、挂方式取得已经被张掖市国土资源局征收储备的位于张掖市××区十社)92田(61334平方米)国有土地,并与张掖市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》时,按照该合同约定,上诉人向张掖市国土资源局缴纳高达43370000元的国有土地出让金。3、为了实施开发工作,上诉人通过民间借贷和房屋预售等方式筹集了近2.7亿的开发建设资金,才完成了本案被上诉人及长安乡八村十社全体村民乔迁入住的现”丽景茗苑”住宅小区的开发工程。二、关于本案双方当事人于2010年6月2日签订《拆迁安置补偿协议》第八条的效力问题和本案上诉人是否继续支付土地收益的问题。1、2010年6月2日,双方当事人以及长安乡八一村十社全体村民和上诉人签订了同一内容和条款的《拆迁安置补偿协议》时,案涉92亩农村居民土地,客观上和法律上均还是农村集体所有的土地。因此,双方在签订该份《拆迁安置补偿协议》时,不仅约定了上诉人按照拆迁房屋的面积给予被上诉人等村民每户以每平方米仅1500元的基础价交付70平方米商业门店一同间,还以产权调换方式每人无偿占有40平方米新建住宅;就本案被上诉人任吉厚一家,除了以每平方米1500元的价格取得建筑面积71.44平方米(超出1.44平方米按照每平方米1万元补交差价)的商业门店外,还无偿占有了面积分别为124.97平方米、84.99平方米的住宅两套,合计无偿占有住宅209.96平方米,其他村民也全部同样取得了面积不等的商业门店和每人40平方米的无偿住宅同时,也是鉴于当时拆迁范围内的92亩土地尚属农村集体经济组织所有,开发的项目也属于农村集体土地上建设的小产权房屋,不向国家缴纳土地出让金和其他各类规费,上诉人和长安乡八一村十社双方均考虑到能够节省上述费用,集体土地建设开发后,土地尚有升值空间,才在双方签订《拆迁安置补偿协议》时,约定了本案被上诉人及长安乡八一村十社全体村民是以土地进行入股,利益共享、风险共担,待工程结算销售完备后双方进行结算,人均分配150000元。2、上诉人本来和被上诉人等村民签订《拆迁安置补偿协议》,准备开发建设农村集体土地上的小产权房,但是,早在2010年4月10日,张掖市国土资源局土地储备中心就已经按照2010年第二次市长办公会议纪要精神和甘州区长安乡人民政府签订了《征地拆迁协议》,将本案所涉的92亩土地进行了征收储备,土地所有权性质发生重大变化,从农村集体经济组织土地变更为国有储备土地,土地权属性质发生了根本上的转变。对于上述情形,不仅作为已经和被上诉人等村民签订了《拆迁安置补偿协议》并约定以土地进行入股,利益共享风险共担,待工程结算销售完备后双方进行结算,人均分配15万元上诉人瑞丰房地产公司事先根本不知情;而且,直接导致已经按照双方签订的《拆迁安置补偿协议》开始对原农村集体土地房屋进行拆迁的部分协议条款发生法定意义和客观事实上的重大情势变迁。3、2010年6月14日,张掖市国土资源局向社会公开发布挂牌出让公告,对本案涉及的92亩国有土地进行竞拍时,按照本案双方当事人早在2010年6月2日签订的农村集体土地《拆迁安置补偿协议》,上诉人已经将被上诉人的房屋拆迁完毕。同时,国土资源局公告发布时,依据上诉人公司和其他村民签订的内容相同的《拆迁安置补偿协议》,上诉人公司已经拆迁完毕了50户村民的农村住宅。上诉人是在已经拆除了包括本案被上诉人一家房屋在内50户村民的农村住宅的情形之下,参加了案涉92亩土地的公开挂牌出让和竞买,最终在10多家房地产开发公司竞买该片土地的情况下以43370000元的竞得该宗国有建设用地的土地使用权。4、被上诉人任吉厚拆迁后的原农村住宅用地,至今还属于已经被征收的国有土地,被张掖市国土资源局土地储备中心储备,还在上诉人公司已经开发完成的”丽景茗苑”住宅小区100多米之外,至今尚未挂牌出让。更不存在被上诉人一家以土地进行入股,利益共享、风险共担,待工程结算销售完备后双方进行结算,人均分配15万元的客观事实。
任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞辩称，1、一审法院在认定企业性质存在认定事实不清，适用法律错误，导致本案错判。2、关于《拆迁安置补偿协议》第八条的效力问题和本案上诉人是否继续支付土地收益的问题。四被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，该协议中的人均分配150000元是有效的，而且是因企业是个人的，双方不存在算账的基础和前提。涉案土地按程序被征收为国有土地，被上诉人也缴纳了维修基金，该安置房屋为大产权房。3、若二审法院维持原判，损害的必将是上诉人与被上诉人的合法权益。
任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同，向原告交付协议约定的商铺（价值：10.5万元），并给原告办理商铺所有权证及土地使用权证；2.要求被告履行合同责任，向原告支付土地收益60万元；3.要求被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为要求被告给原告办理已交付的商铺的不动产登记证。
一审法院认定的事实：原告任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科系甘州区长安乡八一村十社社员。任吉厚与陈玉琴系夫妻，任骞系任吉厚与陈玉琴之子，蔡文科系任吉厚继父。2010年2月3日，张掖市市长办公会议批准了张掖市土地储备中心关于《财政局南侧土地征收实施方案》，该方案提出对甘州区长安乡八一村十社397.3亩集体土地（其中耕地305.3亩，居民自用地92亩）进行征收并对村民征地后安置补偿问题提出安置方案。长安乡八一村十社村民经集体开会讨论后，同意市土地储备中心提出安置方案，对92亩居民自用地通过土地征收、转让等正常手续后转为国有土地进行自主开发、安置，并形成决议成立张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，对92亩土地进行开发，法定代表人由任吉真担任，长安乡八一村十社社委参与公司管理，并从公司领取工资。2010年2月4日，被告瑞丰房地产公司在张掖市工商行政管理局注册登记，公司性质为一人有限责任公司，法定代表人为任吉真，注册资本金为100万元。公司成立后，长安乡八一村十社社委就开发事宜多次开会商议，决定了拆迁补偿标准和开发利益分配原则。2010年6月21日，被告瑞丰房地产公司在张掖市土地储备中心以4337万元的价格竟得位于甘州区张大公路西侧，编号2010-009A号国有建设用地使用权，并于2010年6月22日与张掖市土地储备中心签订了《挂牌交易成交确认书》，随后又签订了《国有建设用地使用权出让合同》。被告瑞丰房地产公司于2010年8-9月份交纳相关费用后，于2011年2月23日办理了土地使用权证书。原告的住宅位于被告瑞丰房地产公司开发的丽景名苑小区。2010年6月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了拆迁安置补偿协议。协议约定：一、乙方在长安乡八一村十社的待拆迁房屋总建面积434.95㎡，总价168460元。二、乙方以《集体房屋使用权证》和《集体土地使用权证》作为合法凭证，若不能提供合法证件，乙方要保证其房屋产权来源合法，无纠纷，所产生的纠纷由乙方负责处理。所造成的损失由乙方承担。三、经双方协商，乙方同意选择以下补偿方式：开发总面积110亩，其中商铺面积18741㎡，住宅面积91451㎡。1.乙方选择产权调换补偿方式，安排建筑面积为70㎡，价格以成本价1500元/㎡为基础，计105000元。并安排每人40㎡住宅房屋作为产权调换安置用房，人口4人，建筑面积160㎡，因乙方调换补偿面积按比例多余所占甲方面积20㎡按成本价计算。除以上调换补偿外，乙方多占20㎡先按成本价1500元/㎡，计算叁万元预收，等楼房招投标完毕后按决算中心的价格计算多退少补。3.甲方在2011年12月30日以前将竣工验收的工程移交给乙方，乙方在入住前一次性结清房屋差价款，安置房屋产权归乙方所有，产权证由甲方协助乙方办理，办证所需费用按有关规定承担。甲方保证安置房屋质量符合国家规定，基本配套实施齐全，居住方便。住房时间从奠基之日起15-18个月搬入新房。四、本协议签订后，乙方必须在2010年6月10前搬迁完毕，并将原住房门窗、砖块、木料及水暖设施在规定时间内拆完。同时将房屋产权所有证及相关手续一并交给甲方存档。五、甲、乙双方约定，双方在本协议签字后不得反悔。若一方反悔，应当承担对方陆万元的违约损失。经双方协商，如果由于其他拆迁户拆迁原因造成工程迟缓开工致使工程不能按期竣工，甲方免于承担责任。六、乙方应保持通讯畅通，电话变更应通知甲方。乙方在接到入住通知时按本协议约定交清房屋差价及相关费用。若乙方未能结清费用而不能入住时，乙方应承担责任。七、因履行本协议发生争议，由双方协商解决。协商不成的，由鉴证人调解，调解不成时，双方约定按法律诉讼方式解决。八、乙方以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元。2014年8月14日，被告瑞丰房地产公司作为甲方，原告任吉厚作为乙方，双方签订《拆迁户门店安置协议》一份，双方约定：一、甲方应安置给乙方位于丽景名苑小区建筑面积70㎡门店一间。现经长安乡政府确认的分配方案，所应分配门店实际测量建筑面积为71.44㎡，超出应分配面积1.44㎡，金额14400元。超出面积以现金方式一次性结清，再无疑义。二、根据甲、乙双方签订的《拆迁安置补偿协议》第二条乙方在分配房屋时需提供《集体房屋使用权证》和《集体土地使用权证》等合法证件，乙方要保证其房屋产权来源合法，无纠纷，乙方承担所有责任。三、本协议门店分配后，甲乙双方之间其他债权债务再待丽景名苑工程决算后统一结算。
一审法院另查明，双方签订《拆迁安置补偿协议》后，被告瑞丰房地产公司依协议约定以产权调换补偿方式给原告兑换位于被告开发的××苑号商铺一处（面积71.44平方米，超出协议约定的面积1.44平方米），原告任吉厚于2014年8月14日向被告瑞丰房地产开发公司交纳了超出门店应分配面积1.44㎡的差价款14400元。另外，四原告根据《拆迁安置补偿协议》，分得被告瑞丰房地产公司开发的丽景名苑住宅小区的住宅两套(其中一套为××楼，面积124.97平方米，另一套为13号楼4单元302室，面积84.99平方米），按双方所签《拆迁安置补偿协议》关于被告瑞丰房地产公司安排每人40㎡住宅房屋作为产权调换安置用房的约定，原告超出协议约定的安置用房面积49.06平方米。
一审法院再查明，被告瑞丰房地产公司在该案涉案宗地上开发建设的住宅小区，工程建设及销售情况未与原告进行过结算。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。该案中，原告任吉厚等人自愿与被告瑞丰房地产公司签订《拆迁安置补偿协议》，该《拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效协议，应当受到法律的保护，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。依据双方所签《拆迁安置补偿协议》的约定，原告已将其所属的位于被告瑞丰房地产公司开发建设范围内的待拆迁房屋搬迁完毕，并已将该房屋交付被告瑞丰房地产公司予以拆迁，原告已依《拆迁安置补偿协议》的约定，履行了作为拆迁户应履行的义务。被告瑞丰房地产公司应当按照约定，履行相应的义务，即按照原告选择的产权调换补偿方式，向原告交付协议约定的商铺及住宅，并协助原告办理相关产权证书。被告虽依约定将商铺及住宅已交付于原告，但被告至今未给原告办理上述商铺的相关权证，被告瑞丰房地产公司应当按照约定，履行相关附随义务，为原告办理已交付商铺的不动产登记证书，故对原告要求被告瑞丰房地产公司办理商铺不动产登记证书的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告履行合同责任，向原告支付土地收益60万元的诉讼请求，一审法院认为，根据原、被告所签《拆迁安置补偿协议》第八条”乙方以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元”的约定，被告应当向原告分配收益。对被告瑞丰房地产公司辩称的原、被告在签订《拆迁安置补偿协议》时，被告尚未以出让方式取得该案涉案宗地的土地使用权，双方签订协议是基于涉案土地尚有原告占有和使用的事实而签订的协议。2010年6月22日，被告经招、拍、挂方式从国土资源局以4337万元的竞价取得涉案土地的使用权后，土地的性质已由集体土地转化为国有建设土地，该事实已导致原、被告所签《拆迁安置补偿协议》第八条约定的”乙方以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元”的约定无效，原告既不是公司的股东也不是投资人，原告依据上述无效的约定要求被告给原告人均分配15万元，无事实和法律依据的抗辩主张，一审法院认为，长安乡八一村十社的集体土地被国家征用后，该社农民经集体开会讨论，决定对92亩自用地按照张掖市土地储备中心提出的由社集体自主拆迁、自主安置、自主开发方案，对现有居民点进行改造，并形成决议成立张掖市瑞丰房地产开发有限公司，法定代表人由任吉真担任。虽然该公司工商注册是任吉真的个人公司，但公司成立后，实际是以长安乡八一村十社作为公司主体进行运营，对该社的自用土地进行开发，该公司也与该社农户签订了拆迁补偿协议，除按每户农户补偿70平方米的商铺、每人补偿40平方米的住宅外，对开发利益亦按照利益共享、风险共担的原则给农户每人分配15万元的开发利益，因此，该公司实际是长安乡八一村十社的集体经济组织。原告作为该集体经济组织的成员，有权利享受相关权益。且双方所签补偿协议涉及的内容是对拆迁房屋的补偿，而不是对土地使用权的补偿，被告瑞丰房地产公司即使已经取得土地使用权，也应当按照约定对其拆迁的原告的房屋进行补偿。故对被告瑞丰房地产公司的上述抗辩主张，一审法院采信。但根据双方关于”利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算”的约定，原告作为拆迁户，与被告瑞丰房地产公司共享利益的前提是待工程结算销售完毕双方进行结算后。因双方同时约定”风险共担”，现双方对工程的建设及销售情况并未进行结算，根据双方关于”待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元”的约定，原、被告应当先行对工程建设及销售情况进行结算后，再按照利益共享、风险共担的原则对开发利益进行分配。故对原告要求被告履行合同责任，向原告支付土地收益60万元的诉讼请求，在本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司于该判决生效后九十日内为原告任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科办理丽景名苑小区17号楼122号商铺的不动产登记证；二、驳回原告任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科的其他诉讼请求。案件受理费10850元，由原告任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科负担9800元，被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担1050元。
本院二审期间，任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科提交2014年8月14日由瑞丰房地产公司给任吉彪（即任吉厚）出具的收据3张，以证明兑换房屋产权系大产权房。经质证，瑞丰房地产公司对该证据的三性均无异议。对四上诉人提供的证明，因与本案无关联性，对其证明效力本院不予确认。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于瑞丰房地产公司兑换给任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科71.44平方米商铺的位置问题，经审查，该商铺位置××苑号商铺，一审法院对此认定错误，应予纠正。
关于本案所涉及的拆迁安置补偿协议第八条是否有效的问题。经审查,瑞丰房地产公司于2010年2月4年在张掖市工商行政管理局登记注册。2010年4月10日，根据2010第二次市长办公会议纪要批准的《财政局南侧土地征收实施方案》精神，张掖市土地储备中心作为甲方、甘州区长安乡人民政府作为乙方签订了《征地拆迁协议》一份，协议约定”乙方居民点以下土地共计92亩，由甲方全部征收......；甲乙双方在签订本协议后，经市政府批准，甲方出让该宗土地使用权后，从上缴的土地出让金中向乙方核拨征地包干费共计37371252元”。由此可知，涉案土地已被张掖市土地储备中心征收，土地性质亦发生转变。庭审中，瑞丰房地产公司认可对此是知晓的。2010年6月2日，瑞丰房地产公司与任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科等人签订《拆迁安置补偿协议》一份、2014年8月14日签订《拆迁户门店安置协议》一份,就任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科位于长安乡八一村十社房屋的拆迁安置问题进行了约定。2010年6月22日,张掖市土地储备中心与瑞丰房地产公司签订挂牌交易成交确认书,确认瑞丰房地产公司以4337万元竞得位于张大公路西侧编号为2010-009A号国有建设用地使用权。因双方在签订《拆迁安置补偿协议》前，瑞丰房地产公司已知道长安乡八一村十社居民点土地被张掖市土地储备中心征收一事，故瑞丰房地产公司与任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科签订《拆迁安置补偿协议》时，并不存在发生情势变更的情形，双方签订的协议系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。因双方签订的《拆迁安置补偿协议》中涉及的内容是对拆迁房屋的补偿，而不是对土地使用权的补偿，瑞丰房地产公司即使已经通过土地竞拍取得92亩土地的使用权，也应按照协议约定对其拆迁的房屋进行补偿。故，瑞丰房地产公司关于任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科并无入股土地，其取得的土地因发生情势变更，《拆迁安置补偿协议》第八条无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。对任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科认为《拆迁安置补偿协议》第八条约定中除人均分配15万元是双方真实意思表示外，其余约定因违反法律法规和与事实不符而归无效的主张，本院亦不予支持。本案中，因瑞丰房地产公司对涉案开发项目至今未进行结算，一审法院据此驳回任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科要求瑞丰房地产公司支付土地收益60万元的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞，上诉人瑞丰房地产开发公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持甘肃省张掖市甘州区人民法院(2017)甘0702民初2672号民事判决第二项；
二、变更甘肃省张掖市甘州区人民法院(2017)甘0702民初2672号民事判决第一项为：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司于该判决生效后九十日内为任吉厚、陈玉琴、任骞、蔡文科办理丽景名苑小区1号楼122号商铺的不动产登记证。
二审案件受理费10850元，由上诉人任吉厚、蔡文科、陈玉琴、任骞负担5425元，上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担5425元。
本判决为终审判决。
审判长袁建银
审判员岳小芸
审判员任斌文
二○一八年三月二十二日
书记员王欢