上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初39417号
原告丁昶，男，1980年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告丁荣生，男，1951年8月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告曹玉函，女，1979年9月29日生，汉族，住上海市杨浦区。原告许爱玲，女，1952年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四名原告共同委托代理人邹松生，上海郑传本律师事务所律师。被告张露，女，1988年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告熊威，男，1986年6月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两名被告共同委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。原告丁昶、曹玉函、丁荣生、许爱玲诉被告张露、熊威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，于同年7月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邹松生，被告张露、熊威及其委托代理人黄方明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁昶、曹玉函、丁荣生、许爱玲诉称，原、被告于2015年11月5日经中原地产居间介绍就上海市浦东新区春泉路XXX弄XXX号房屋买卖事宜签署了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为人民币(以下币种相同)860万元，被告应于2015年12月15日前向原告付200万元，余款在2016年3月31日前结清；2016年2月，双方就上述房屋买卖签署了网签合同手续，但被告迟迟未向贷款银行办理贷款手续，双方在2016年3月16日签署了一份《情况说明》，再次明确被告应在2016年3月31日前付清全部房款(资金来源包括但不限于银行贷款、自有资金)，否则，应按日计收房屋总价0.05%的违约金，原告豁免10天违约金，故前述违约金自2016年4月11日起算。《情况说明》签署以后，被告余款直到2016年5月16日方才到账，至此已逾期36天，应向原告支付违约金154,800元，但此等违约金经原告主张，被告拒绝支付。故原告起诉要求：1、判令被告支付违约金154,800元；2、判令被告支付原告律师费14,000元；3、判令被告支付以上述154,800元违约金为基数，自2016年5月17日计算至违约金结清日止，按每日万分之五标准计算的利息。审理中原告变更第一项诉讼请求为，要求在违约金154,800元的基础上调高违约金14,000元，14,000元律师费损失作为调高违约金参考的依据；并撤回第二项诉讼请求。庭审中，原告还称，双方签订的《房屋买卖合同》中“补充约定”中约定的“剩下尾款在3月31日前付给原告”，是指除200万元之外，包括银行贷款在内的全部房款。另外，2016年3月15日，原告确实接到被告要求协助办理贷款手续的通知，原告也去了银行，但没有办理贷款手续，因为原告认为按照该时间推算，被告在2016年3月31日之前是不可能取得贷款的，所以原告需要和被告协商对于《房屋买卖合同》“补充约定”进一步明确，并且进一步明确相应的违约责任，只有解决了违约赔偿问题，被告才能配合办理贷款手续，故要求原告签订《情况说明》，故在3月16日签订了《情况说明》后原告就配合被告办理了贷款手续。被告张露、熊威辩称，原、被告签订的网签版《上海市房地产买卖合同》中约定2016年3月31日为被告贷款审批通过的时间，并非是贷款发放时间，而在贷款审批通过后，贷款何时发放，并不受被告的控制，银行放款时间的风险应由原告承担。而《房屋买卖合同》“补充约定”中约定的“剩下尾款在3月31日前付给原告”中“剩下尾款”是指首付款258万元中的58万元。被告在履行合同过程中，于2016年3月3日就向银行递交了贷款申请，在3月15日贷款银行通知审批通过，通过的贷款金额为560万元，遂要求原告配合提供银行账号、配合拍照等义务时，被告称只有在签订《情况说明》后才愿意配合，否则不愿意配合被告办理贷款，被告在被逼无奈的情况下，才签订了《情况说明》，而且在签订《情况说明》时并未征得被告熊威的认可，被告熊威对此也并不知情，不应当以两被告为夫妻关系，就当然推定已经得到了熊威的认可。该《情况说明》中约定的付款时间，与网签合同中约定的付款时间完全不一致。此后，被告的贷款审批于2016年4月6日正式审批通过。2016年4月7日，原、被告至交易中心办理了过户手续，当天，被告还向原告补足了贷款不足部分即42万元。银行的贷款也已经于2016年5月16日到达原告的账户。综上，按照网签合同，被告的贷款最终审批手续于2016年4月6日通过，最多也就违约了6天。至于原告认为被告的付款影响了原告的购房，对此，与被告并无关系。退一步讲，即使被告存在违约行为，原告所依据的计算基数和计算标准也明显过高，要求法院对违约金进行调低。经审理查明，2015年11月5日，原告丁荣生与被告熊威就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的系争房屋，转让价款为860万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房价款为258万元(包括定金和尾款2万元)于签订示范合同当日支付，第二期房价款602万元被告通过银行贷款方式支付，被告应于签订示范合同并申请办理公证手续后7天内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；双方应于银行贷款划入被告收款账户后7天内，由原告向被告交付系争房屋，并由被告向原告支付尾款2万元；双方应于贷款审批通过7日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。该合同第17条“补充约定”还约定，双方约定于2015年12月15日前先付原告200万元，剩下尾款在2016年3月31日前付给原告。2015年11月6日和12月8日，被告向原告分别支付房款20万元和180万元。2016年2月18日，原告与被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房价为860万元；双方在2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付20日的违约金外，被告有权单方解除合同等。《补充条款(一)》第4条约定，原、被告双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料、本次交易所需的书面材料和相关证明。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。《附件三》“付款协议”约定：1、签订本合同之前，被告已支付给原告定金200万元，签订本合同当日，被告应支付58万元，如此共同构成了被告支付原告的首付房价款258万元(包括尾款2万元)；……4、原告同意被告通过向贷款银行申请602万元贷款的方式支付第二期房价款，被告于签订本合同并申请办理本合同公证手续后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续。若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于本协议第5条所述送检当日将其补足并支付给原告；5、待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，原告还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，被告应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给原告第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。上述合同签订当日，被告向原告支付房款56万元。2015年3月15日，中介通知原告配合被告办理贷款手续。当日，中介公司人员与原告的对话中显示，中介称：“你们要配合贷款的。”原告曹玉函说：“那你们怎么保证这个流程是可以走下来的？或者你们出一个东西。”中介说：“买卖合同就是最有效的一个法律效力。”原告丁荣生说：“买卖合同没有规定贷款需要我出面配合。”中介又说：“合同里有规定，你随便去找个律师，这都是生效的。”原告丁荣生说：“还有这个贷款我们打个问号，是不是合规。”原告许爱玲说：“从一来就说这个东西，不签就算数了，你现在又跟我回到这个问题上。”……原告丁昶还说道：“其实你们需要更长时间，这张纸头你们决定签了，再合作，不签就不用合作了，可以法庭见。……我们原则已经定了，什么时候决定签，联系我。要么就找律师，别的不用说了。”中介问：“你们就是不配合贷款，是吗？”原告丁昶说：“是的。”原告许爱玲说：“我们不是说不配合，我们是说要签这个东西。”同日，被告要求原告签订《情况说明》，原告丁昶和被告张露通过微信联系，原告丁昶微信说：“你老公沟通过了吗？能代表他意见吗？”张露回复：“可以的，我下午还会跟他再确认一遍”等。2016年3月16日，原告丁昶与被告张露通过微信通话协商《情况说明》的条款。同日，原告与被告签订《情况说明》，载明：1、被告已于2016年3月3日向北京银行申请办理贷款；2、原告承诺积极协助被告，合法合规地配合办理北京银行审批贷款所必须的各项手续；3、2016年3月31日之前，被告应向原告付清全部房屋总价款。被告的资金来源包括但不限于银行贷款、自有资金等；4、如果在2016年3月31日前，被告未能付清全部房屋总价款，则按日计收房屋总价0.05%的违约金。但是原告处于善意，决定免收被告10天的违约金。因此本条及第5条所述的被告违约金应当从2016年4月11日开始计算；5、如果在2016年4月20日前，被告向原告出具了北京银行的贷款批准证明，则原告应当积极配合被告办理过户手续，但是被告应当持续支付上述违约金，直至银行贷款到达原告账户；6、如果在2016年4月20日前，被告未能向原告出具北京银行的贷款批准证明，亦未能以其它资金付清房屋总价款，则视为被告违约，原告有权单方解除合同，并追究被告相应责任；7、被告确认，将按合法程序向北京银行申请贷款等。该《情况说明》中被告熊威的签字由被告张露代签。2016年4月7日，原、被告至交易中心办理系争房屋过户登记手续，当日，被告还向原告支付房款42万元。2016年5月16日，被告的贷款560万元到达原告账户。2016年5月21日，原告丁昶和被告熊威电话联系，原告丁昶要求被告按照《情况说明》作出赔偿，并询问被告熊威：“所以我现在问你，有没有对张露进行授权。我问你，但你拒绝回答，没关系…”2016年5月23日，原告向被告交付系争房屋。当天原告丁昶责问中介人员为何在网签合同中没有体现3月31日前所有款项要结清的内容，并责问，在签订网签合同时是否就网签合同中未显示3月31日前结清款项提出过疑问。中介田经理答复，当时原告确实提出过，居间协议上有这个内容。原告丁昶还问：“好，居间协议上有，也就是说，不是居间协议，是四联协议，你说网签合同和四联合同同时有效，是这个意思吗？”田经理答复：“对，当时我说过这个话。”另查明，原告为本次诉讼聘请律师，缴纳了14,000元律师费。证明上述事实的证据有：房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据、2016年3月15日中介与原告的录音资料、原告丁昶与被告张露的微信记录、情况说明、聘请律师合同、2016年5月21日原告丁昶与被告熊威的电话录音、2016年5月23日的录音资料。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。原告还提交了针对黄杨路XXX弄XXX号8B(02)室竞拍信息，以证明由于被告逾期付款，导致其无资金参加竞拍的事实，被告认为该证据与本案无关，本院确认被告的抗辩意见成立，本院对该证据不予认定。原告又提交了手机通话记录，以证明其在2016年3月4月期间多次和不同中介公司联系看房事宜，因被告违约导致原告购房不成，对此，被告对真实性不予认可，因该记录并不能反映原告所拨打电话人的身份，故本院对原告据此证明的事实亦不予确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。针对《房屋买卖合同》第17条“补充约定”，原、被告理解不一，现结合该合同上下文理解，在该合同前述内容中，对于首付款和第二期付款做出了明确约定，而“补充约定”中又提到2015年12月15日前支付原告200万元，显然，被告称剩余尾款在3月31日前支付是指针对首付款258万元中的余款58万元的解释更尽合理，否则，该合同就无需在前述条款中对首付款和第二笔付款再作详尽约定。且结合此后双方签订的《上海市房地产买卖合同》，对于付款的约定亦符合《房屋买卖合同》中约定的内容，故本院对于原告主张《房屋买卖合同》“补充约定”中所述“剩下尾款”是指除200万元之外、包括银行贷款在内的全部余款在2016年3月31日之前付清的意见，本院不予采信。根据《上海市房地产买卖合同》附件三“付款协议”第5条以及合同中关于2016年3月31日前双方向房地产交易中心申请办理转让过户的约定，被告只需在2016年3月31日之前办理完成银行贷款审核通过手续即可，并非如原告理解的2016年3月31日应当付清包括贷款在内的全部余款。现在履行合同过程中，被告于2016年3月15日通知原告时，作为房屋出售方的原告当然负有协助被告办理银行贷款手续的相关义务。但从录音资料和庭审事实看，当时原告却要求被告在对原有合同的付款条件做出变更的情况下才愿意协助办理上述义务，否则，并不愿意配合，在此情况下，原告并未就被告的上述违约行为通过合法有效的途径或通过诉讼追究被告的违约行为，而是于2016年3月16日签署了《情况说明》变更了付款期限，并确定了违约责任。审理中，被告虽认为该《情况说明》是在原告逼迫下所签订，但在法院释明是否就该《情况说明》提起撤销之诉时，被告亦明确不予主张，故本院确认该《情况说明》亦依法有效。被告还认为，该说明并未得到被告熊威的认可，被告熊威对此亦不知情，对此，从两被告的关系来看，系夫妻关系，且从微信记录显示，当时原告丁昶曾征询被告张露意见，被告张露也明确会与被告熊威再作确认，基于两被告的特殊关系及相关事实，本院推定被告熊威虽未在《情况说明》上签字，但被告张露具有代理权。现依据《情况说明》的约定，被告并未在2016年3月31日之前付清银行贷款560万元和补足贷款42万元，应当承担相应的违约责任。鉴于被告提出违约金计算明显过高，要求调低的请求，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，法院应当结合原、被告在本案履行过程中的实际情况，被告的过错程度、违约时间等综合判断，本院酌情判定被告应当支付原告违约金5万元。原告认为基于《情况说明》主张的违约金过低，要求调高的主张，无事实依据，本院不予采信。因违约金本身具备补偿原告损失的功能，原告主张违约金的利息没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告张露、熊威于本判决生效之日起十日内支付原告丁昶、曹玉函、丁荣生、许爱玲违约金5万元；二、驳回原告丁昶、曹玉函、丁荣生、许爱玲的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3676元，减半收取1838元，原告丁昶、曹玉函、丁荣生、许爱玲负担1313元，被告张露、熊威负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年七月十一日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……