西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初8989号
原告：康雅琼，女，汉族，1988年8月26日出生，住西安市碑林区。
委托代理人：金韬，陕西众邦律师事务所律师。
委托代理人：邹超，陕西众邦律师事务所律师。
被告：贺升平，男，汉族，1968年10月18日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。
被告：李小雷，女，汉族，1969年6月28日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。
两被告共同委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。
被告：陕西海汇房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91610000671515013U，住所地：西安市碑林区南广济街荣民国际公寓1幢1单元10916室。
法定代表人：姜坤，该公司总经理。
委托代理人：张妍妍，女，汉，1988年9月9日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。
委托代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省澄城县，系该公司员工。
原告康雅琼诉被告贺升平、李小雷房屋买卖居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康雅琼的委托代理人邹超、被告贺升平、李小雷的共同委托代理人高峰、被告陕西海汇房地产营销策划有限公司的委托代理人张妍妍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告康雅琼诉称，2017年3月4日，原告作为乙方、被告贺升平、李小雷作为甲方、被告陕西海汇房地产营销策划有限公司作为丙方，三方签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告坐落于西安市××新区芙蓉东路××小区××楼××单元××室的房屋，建筑面积约96平米，总价款818000元，合同对各方的权利义务、违约责任及争议解决方式都做了约定。合同签订当天，原告支付给被告贺升平定金50000元，贺升平向原告出具了定金收条，原告向被告海汇公司支付了居间服务佣金18000元，海汇公司向原告出具了收款收据。2017年5月初，原告突然接到海汇公司的通知，被告贺升平要求解除合同，不再将房子出售给原告，原告要求被告按照合同约定继续履行合同，但遭到了被告的拒绝。2017年5月22日，原告收到了被告贺升平、李小雷的解约通知。原告因被告的违约行为导致不能得到房屋又不能及时购买其他房屋，合同约定的违约金不足以弥补被告违约造成的损失，故诉至法院，请求：1.判令被告贺升平、李小雷返还原告定金50000元，支付违约金81800元，赔偿房屋差价损失3××0000元；2.判令被告陕西海汇房地产营销策划有限公司退还原告居间服务佣金18000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。
被告贺升平、李小雷辩称，被告贺升平因转业、孩子因上学，导致再继续履行合同被告贺升平转业后就无法在西安市落户，孩子就无法在西安市就学。为此，被告迫于无奈向原告及被告陕西海汇房地产营销策划有限公司发出通知，解除《海汇房产房屋买卖居间合同》，符合合同第十一条约定的不可抗因素，被告贺升平、李小雷据此解除合同，应无需向原告承担违约责任，但为解决纠纷，同意向原告支付违约金，返还定金。根据我国合同法第119条规定，本案所涉合同签订时间为2017年3月4日，解除时间为2017年5月初，在此期间本案所涉房屋每平米虽有涨幅，但合同约定的违约金足以弥补原告现有损失。在被告贺升平、李小雷于2017年5月初通知原告解除合同后，原告怠于购买房屋而扩大的损失，应当由原告自行承担，原告放弃购房意愿也与被告无关。原告要求赔偿房屋差价损失3××0000元，无事实和法律依据，不同意原告的该项诉讼请求。
被告陕西海汇房地产营销策划有限公司辩称，原告第一项诉请中，违约金和定金罚则不能同时适用。原告要求被告陕西海汇房地产营销策划有限公司退还居间服务佣金18000元违背了诚实信用原则，于约、于法均无据，应予以驳回。被告陕西海汇房地产营销策划有限公司在签订合同时，认真审核了甲、乙双方的各项证件、资料，并将房屋的情况和二被告的资质如实告知原告，履行了居间方的审查义务和如实告知义务。合同明确约定，甲乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成，陕西海汇房地产营销策划有限公司已促成了合同订立，原告应支付佣金和相关口头咨询费和服务费。陕西海汇房地产营销策划有限公司还先后两次陪同被告去银行还款，并协助被告去调取房产证等，已经忠诚全面的履行了居间人的协助义务。本案的违约责任在于被告贺升平、李小雷，陕西海汇房地产营销策划有限公司是守约方，故不应退还佣金。
经审理查明，2017年3月4日，被告贺升平、李小雷（出卖人、甲方）与原告康雅琼（买受人、乙方）、被告陕西海汇房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定甲方所售房屋为坐落于西安市××新区芙蓉东路××小区××楼××单元××室的房屋，建筑面积约96平米。房屋已经设定抵押，贷款余额约3××0000元，甲方应于2017年5月3××日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为818000元，乙方应在合同签订当日向甲方支付50000元作为定金，其余房款由乙方申请贷款560000元，贷款年限为3××年，甲方收到房产证3××个自然日内，乙方将首付款（含定金）258000元支付给甲方。甲方拿到房产证原件起2个月内，甲、乙方双方配合办理买卖过户手续，在2个月内保证甲方拿到全款，如任何一方故意不配合办理则视为违约。甲、乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成。乙方承担居间服务费18000元。合同对违约责任的约定为：甲方若拒绝将该房屋出售给乙方，视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金。
2017年3月4日，原告向被告贺升平、李小雷支付了定金50000元。原告向陕西海汇房地产营销策划有限公司支付了居间服务费18000元。2017年5月22日，被告贺升平、李小雷向原告发出《解约通知》，要求解除上述房屋买卖合同。
陕西海汇房地产营销策划有限公司的经纪人乔小杰到庭陈述，在签订合同后，卖方要办理解押、调出房产证，2017年5月中旬被告微信通知说不想卖房，后与原告协商未果。
原告认为合同约定的违约金不能弥补其损失，申请对房屋差价进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司因无法进入现场实地查看，无法完成评估鉴定委托工作，故退回该项委托。
上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、收条、收据、《解约通知》及庭审笔录、证人证言在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告、三被告签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自义务。原告在依约向被告贺升平、李小雷支付了定金、向陕西海汇房地产营销策划有限公司支付了居间佣金后，被告贺升平、李小雷应当按照合同约定办理银行撤押、房屋过户手续。根据陕西海汇房地产营销策划有限公司的陈述，卖方要办理解押、调出房产证，2017年5月中旬微信通知说不想卖房。被告贺升平、李小雷向原告送达解除合同通知书，不继续履行合同，构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。根据合同约定，甲方若拒绝将该房屋出售给乙方，视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所售乙方全部已付款（包含定金），故原告要求被告贺升平、李小雷退还50000元定金、承担81800元违约金，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告贺升平、李小雷承担房屋差价损失3××0000元，无事实依据，本院依法不予支持。原告要求被告陕西海汇房地产营销策划有限公司退还原告居间服务佣金18000元，因与本案不属同一法律关系，本院依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告贺升平、李小雷于本判决生效之日起十日内返还原告康雅琼定金50000元，支付原告康雅琼违约金81800元；
二、驳回原告康雅琼的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8047元，由被告贺升平、李小雷承担3400元，由原告康雅琼承担4647元。因原告已预交，故被告贺升平、李小雷应将该款与上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郝 杰
人民陪审员 焦晓红
人民陪审员 刘 晓
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 王景涵
打印：扈艳红校对：王景涵2018年月日送达