福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1901号上诉人（原审原告）：陈瑞婉，女，1976年9月9日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳崇德路275号。法定代表人：王贵福，该行行长。委托诉讼代理人：李文翼、陈三洋，该行员工。上诉人陈瑞婉因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称：世茂公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称：晋江农行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第10174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈瑞婉上诉请求：撤销原审判决第二项，改判为：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.世茂公司返还购房款1057814元及专项维修金9358元，赔偿损失170000元并自起诉之日起至实际付款款项之日止按人民银行同期贷款利率的标准赔偿未付款项的利息损失；3.本案诉讼费用由世茂公司负担。或将本案发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。《商品房买卖合同》第十条明确约定：“规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；……。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”《合同补充协议》第六条约定世茂公司逾期三个月仍未交房的，买受人有权解除合同。原审判决无视上述约定，属认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。原审判决既然查明世茂公司存在对建造阳台的变更没有通知买受人的情况，就应当根据《商品房买卖合同》第十条的约定解除买卖合同关系。此外，世茂公司未按时间向买受人交付符合合同约定的三个非封闭式阳台的商品房，构成逾期交房违约，逾期至今超过三个月，依照《合同补充协议》第六条的约定，应当解除买卖合同关系；原审判决认定涉案房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的强制性规范，存在重大安全隐患，应当解除商品房买卖合同。原审判决未判决解除商品房买卖合同，显属适用法律错误。三、原审判决程序不合法。原审判决既然认为世茂公司对阳台及房屋的质量问题应以责令整改为妥，无须判决解除合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原审法院应当向陈瑞婉释明变更诉讼请求，但原审法院并未依法履行释明职责，程序不合法。世茂公司辩称，适用《商品房买卖合同》第十条解除权的条件是工程变更经有关部门批准且出卖人未通知买受人，本案诉争房屋不属于经相关部门批准的工程变更，仅是交付时未对阳台砌墙隔断，现场保留的阳台，并未改变诉争房屋的结构，本案中无论阳台问题或为采取防止物体坠落措施等质量瑕疵属于可修复的瑕疵，原审法院认定这些问题应予责令限期整改为妥，而无而判决解除合同，并无错误。请求驳回上诉，维持原判。晋江农行述称，原审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。陈瑞婉向一审法院起诉请求：1.确认其与世茂公司签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”条款无效；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》；3.世茂公司返还购房款1057814元及专项维修金9358元，赔偿损失170000元并自起诉之日起至实际付款款项之日止按人民银行同期贷款利率的标准赔偿未付款项的利息损失。晋江农行向一审法院提出诉讼请求：若《商品房买卖合同》被解除，1.解除本案三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》；2.陈瑞婉立即偿还借款本金647113.1元及自2015年10月21日起至全部款项清偿之日止的利息（利息、罚息、复利等按合同约定及中国人民银行有关规定另行计付）；3.其对本案诉争房屋折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.世茂公司承担阶段性连带保证担保责任。在审理中增加诉讼请求：陈瑞婉还应支付其以尚欠的借款本金计算，按判决解除合同时的贷款利率，计算一个月的违约金。一审法院认定事实：2012年11月20日，陈瑞婉与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1第10幢1701室商品房一套，房屋总价为1057814元，非封闭式阳台三个。合同签订后，陈瑞婉已支付全部购房款及专项维修金。本案三方当事人于2013年4月8日签订《个人购房担保借款合同》一份，约定陈瑞婉向晋江农行按揭贷款74万元及相应的担保事项。诉争房屋没有办理房屋交接手续。诉争房屋走廊栏杆以上没有遮挡。世茂公司于2012年9月29日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.14m，最宽处为1.93m；栏杆的高度最低点为1.1m，最高点为1.11m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。一审法院认为，陈瑞婉提供的证据1-4及世茂公司提供的证据6能够证明双方当事人就商品房买卖订立合同及支付购房款等事实；证据5所证明的事实因与现场勘测的情况发生变化，应以现场勘测为准。审理中，世茂公司确认诉争合同文本与同批次预售房屋的合同文本内容大致一样，但提示的方式不一样。在本案中，世茂公司对双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款的约定并没有作出提示，故应认定该条款为格式条款。格式条款效力的认定应当依照我国《合同法》第四十条的规定进行确认。因双方所签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定的内容（该商品房阳台是非封闭式阳台数为：3）与该格式条款约定的内容（“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”）不一致，前者的约定具体明确，后者的约定含糊不清且含有任由世茂公司交付之意思，存在显失公平，免除世茂公司责任、排除陈瑞婉权利的情形，故认定该条款无效。商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，陈瑞婉确认其起诉状事实与理由部分提及的房屋主要问题在于：1.阳台的三个非封闭式阳台不存在；2.栏杆过低，走廊没有遮挡；3.电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，还有运行时会有晃动感；4.消防管道悬挂于公共走廊上方。1.关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知陈瑞婉的情况，但经现场勘测，本案诉争房屋已建造好三个阳台，并且阳台的位置与合同附件一平面图相一致，故可认定世茂公司建造的阳台符合合同第三条第四款的约定。2.关于走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题。经现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.125m，高度最高点为0.17m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.14m，最宽处为1.93m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）。综上，前述情况已构成房屋质量瑕疵，世茂公司对此应当承担相应责任。根据现状，因世茂公司未根本违约或造成严重影响正常居住使用，故认为应以责令限期整改为妥。至于陈瑞婉主张外廊应作封闭外廊并应设置可开启的窗扇，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，陈瑞婉的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而非强制性要求，况且该规定也不属于该规范特定的强制性条文，故其主张不予支持。3.关于电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，运行时会有晃动感的问题，根据现场勘测，电梯与走廊相背对，分处于不同的位置和区域；对于晃动感，因电梯已经房屋建筑工程竣工验收合格，故其主张不予支持。4.关于消防管道悬挂于公共走廊上方问题，因诉争房屋已经消防专项验收合格，故其主张也不予支持。综上分析，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，陈瑞婉对此的主张不予支持。基于前述认定的意见，对本案其他争议不再作出分析认定。综上所述，陈瑞婉与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款内容显失公平，免除世茂公司责任、排除陈瑞婉权利，应确认为无效。陈瑞婉请求解除合同的主张不予支持。鉴于陈瑞婉主张解除合同，故对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因陈瑞婉请求解除合同的主张不予支持，故其就合同解除后的相关主张也不予支持。因晋江农行的主张是以《商品房买卖合同》被解除为前提，并未支持陈瑞婉解除合同的主张，故晋江农行的主张也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告陈瑞婉与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”无效；二、驳回原告陈瑞婉的其他诉讼请求；三、驳回第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行的诉讼请求。本案受理费18503元，由原告陈瑞婉负担10000元；由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担5935元；由第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行负担2568元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案涉诉房屋已通过竣工验收合格、建设工程消防验收合格，并通过晋江市建设工程竣工验收备案。世茂公司虽然存在对涉诉房屋的阳台变更没有通知陈瑞婉的情况，但诉争房屋已建造阳台的位置与合同附件一平面图相一致；房屋存在走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题，构成房屋质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，一审判决认定应以责令限期整改为妥，合同无须判决解除，并无不当。世茂公司一审提供的交房通知单及邮件详情单、邮件跟踪查询单，可证实世茂公司已通知陈瑞婉于2014年12月30日起办理交房，陈瑞婉关于世茂公司未按时间向买受人交付符合合同约定的商品房，构成逾期交房违约的主张，证据不足，不予采纳。陈瑞婉关于应解除合同的主张，依据不足，不予支持。一审判决认为世茂公司对阳台及房屋的质量问题应以责令整改为妥，无须判决解除合同，属对本案事实的认定，并非对当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力的认定，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定释明的范围，陈瑞婉关于一审判决程序不合法的主张，依据不足，不予采纳。一审判决查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈瑞婉关于应解除双方签订的《商品房买卖合同》、世茂公司返还购房款及专项维修金和赔偿损失的主张，证据不足，不予支持，其上述相关诉讼请求应予驳回。综上所述，陈瑞婉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由陈瑞婉负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄祥彪审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一七年八月六日书 记 员  王佳森速 录 员  苏水福附：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。