北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初18743号
原告（反诉被告）：高帆，女，1987年2月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王展鹏，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王俊平，女，1946年5月8日出生，北京市电话局退休职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：姜嘉庆（王俊平之子），1977年7月24日出生，个体工商户。
委托诉讼代理人：于洪远，北京市剑泰律师事务所律师。
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，住单位。
原告高帆诉被告王俊平、北京我爱我家房地产经纪有限公司（我爱我家地产公司）及王俊平反诉高帆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高帆及其委托代理人王展鹏，被告王俊平的委托代理人姜嘉庆、于洪远，我爱我家地产公司的委托代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高帆向本院提出诉讼请求：判令解除高帆与王俊平于2017年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并判令王俊平返还高帆定金34万元；判令王俊平及我爱我家地产公司按照中国人民银行同期贷款利率向高帆支付利息，以定金34万元为基数，自2017年2月17日至实际给付之日止；案件受理费由王俊平、我爱我家地产公司承担。事实和理由：2017年2月17日，高帆与王俊平通过我爱我家地产公司签订合同编号为XXX的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，合同约定：高帆购买王俊平位于北京市西城区建功北里二区XXX号房屋（X京房权证西字第XX**号），并在当日与我爱我家地产公司签订了合同编号为XXX号的《居间服务合同》。高帆根据合同约定，分别向王俊平支付定金34万元，向我爱我家地产公司支付中介费75168元。
合同成交价为348万元，其中房屋主体价格为308万元，高帆以按揭贷款方式支付上述价款，根据合同签订时的相关政策规定，高帆拟贷款金额为200万元。3.17新政出台后，高帆首付款比例从35%上升至60%，首付款由108万元增至184.80万元。
3.17新政不可预见且不可归责于高帆，因此直接导致高帆无力支付提高后的首付款，无法继续履行合同。根据合同约定，“如因法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任”。故高帆诉至法院，请法院判如所请。
王俊平辩称，我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意返还定金并支付利息。根据双方签订的补充协议约定，由于高帆原因导致合同未能按约定履行完毕，经双方协商将合同延期至2017年9月30日前。签订合同当天，高帆就知晓无法按约履行义务，签订合同后，高帆如按约履行就不会遇“317”新政，导致合同不能履行的后果不应由王俊平承担。“317”新政不适用于高帆，高帆在外省市有住房，其有履约能力。“317”新政后，高帆支付王俊平定金34万元，如因新政导致其无法支付首付款，高帆应提出解除合同，而不是支付定金。王俊平出售房屋的原因是为了就医，且涉案房屋是王俊平唯一住房，高帆违约导致王俊平就医款项至今未凑齐，王俊平没有过错。合同第5条第1款约定的是无法获得贷款，而不是贷款机构不放款，在无法获得贷款下，高帆选择自行筹款，高帆未提供证据证明贷款机构不给贷款的证明。
我爱我家地产公司辩称，对于解除合同不发表意见，我公司完成了居间服务义务，服从法院判决。
反诉原告王俊平向本院提出诉讼请求：解除双方签订的合同编号为XXX的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；判令高帆承担违约责任并赔偿经济损失696000元；案件受理费由高帆负担。事实和理由：2017年2月17日，王俊平与高帆签订《房屋买卖合同》，王俊平将北京市西城区建功北里二区XXX号房屋出售给高帆，房价款为348万元，合同签订当天，高帆支付定金10万元，后于2017年3月17日支付4万元、3月18日支付20万元，合计34万元。双方在《补充协议》中约定履约时间延长至2017年9月30日。合同履行中，高帆强调“317”新政导致其无法履约，对此，王俊平不予认可，首先，双方签订的合同第5条第1项明确约定“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按照以下第1种方式解决：乙方自行筹集剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方”。其次，“317”新政第2条第2款明确的是：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”。重点强调的是北京市的本市居民，如有商业性住房贷款记录，首付款不利不低于60%。高帆提供其与中国银行唐山市北新道支行之间的《个人购房借款担保合同》来逃避其履约义务，其并非在“317”新政调整范围内。故高帆并非没有履约能力，而是违约。故王俊平提出反诉，请求法院判如所请。
反诉被告高帆辩称，不同意王俊平要求高帆承担违约责任并赔偿经济损失的诉求。第一，“317”新政后，高帆多次与王俊平及其我爱我家地产公司沟通合同的履行、新政的影响及合同的解除等事宜，双方无法达成合意。第二，高帆认可合同第5条第1款的存在，该条款中明确约定无法获得贷款批准且应由购买方自行筹款的前提条件应为贷款方自身原因引起的，而现实导致购买方无法获得贷款批准的原因为不可归责于购买方的政策性变动导致的客观上的无法实现。与购买方自身无关，所以与本案条款无关。第三，王俊平认为“317”新政调整的主要对象为北京市居民，对高帆没有造成实质性影响，不同意返还定金。首先，“317”新政规定：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”。其次，2017年3月19日，北京市建委负责人在官方媒体做出了详细的解读称“居民只要有过住房贷款记录，即使还清，也将按非首套房贷政策执行”。由此看出政策调整的主体为一般主体，并非仅针对北京市居民。政策的实施确实对高帆造成了实质性的影响，根据相关规定高帆有权解除合同要求对方返还已支付的房款及定金。第四，王俊平认为“317”新政实施当日及次日高帆仍按原合同履行义务，就说明高帆有能力及愿意履约的意思表示，应对此承担不利的后果。高帆对此不予认可，高帆如不支付定金将会造成实际违约。第五，王俊平认为乙方无法将房屋再次出售他人的原因是基于诚信原则及高帆不及时予以明确的原因造成的，对此，高帆已经多次作出原合同无法继续履行要求解除合同的意思表示。且也明确告知王俊平合同无法继续履行的真实原因系因不可归责于双方当事人的政策性调整所导致的。在此情况下，王俊平可以随时出售房屋或协商解除合同。但王俊平均不予接受，仍要求高帆继续履行合同。第六，高帆确实因不能从银行贷到更多的款项而导致合同违约，但导致此结果的前提条件是因政策性调整造成的，并非高帆故意所致。故请法院驳回王俊平的诉求。
本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，王俊平作为出售方（甲方），高帆作为买受方（乙方），双方签订合同编号为XXX的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：甲方所售房屋坐落为北京市西城区建功北里二区XXX，建筑面积共58.99平方米；房屋成交总价为348万元，其中房屋主体价格308万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿为40万元；乙方于签订合同当日向甲方支付定金34万元；乙方选择商业贷款200万元，甲乙双方一致同意，乙方向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于过户前2日，乙方向甲方支付108万元，通过资金监管方式划转，于户口迁出当日，乙方向甲方支付6万元，通过自行交接方式划转；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方；如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……。当日，三方签订《居间服务合同》及《装修款补充协议》。高帆支付王俊平定金10万元。2017年3月17日，高帆支付王俊平购房款4万元；2017年3月18日，高帆支付王俊平购房款20万元。
2016年2月17日，王俊平作为出卖方（甲方），高帆作为买受方（乙方），我爱我家地产公司作为见证方（丙方），三方签订《补充协议》，约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分30日内补齐……；由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方于2017年2月17日签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年9月30日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延……；乙方在网签前自行支付甲方购房款34万元，在网签后自行支付甲方购房款6万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），内容为：“各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”上述文件的内容以下简称3.17新政。高帆曾贷款购买唐山市路比区兴源道街鹭港小区XXX号房屋。新政后，高帆贷款数额为123万元，首付款增加77万元。
审理中，高帆提供其与中国银行唐山市北新道支行签订的《个人购房借款担保合同》、个人信用报告及《房地产转让合同》，证明其曾在唐山贷款购房，由于新政影响，涉案房屋为二套房屋，即使将唐山的房屋出售也无法继续履行合同。经质证，王俊平及我爱我家地产公司对上述证据的真实性均表示无法核实，不予认可。高帆提供与我爱我家地产公司工作人员的通话记录，证明新政后积极与我爱我家地产工作人员沟通协商解除合同事宜。王俊平不予认可，认为不能证明通话内容。我爱我家地产公司对真实性认可，不认可证明目的。
我爱我家地产公司员工柯XX出庭陈述证言称，“317”新政后，高帆的母亲在3月20日左右与我联系，担心涉案房屋由首套房变成二套房，新政前高帆曾在唐山贷款购买了房屋，新政后涉案房屋变为二套房。高帆的母亲一直与我联系，沟通贷款事宜，高帆在6月份将户口从集体户迁出，到6月底，高帆确定不要房子了。
上述事实，有双方当事人的陈述，北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障服务合同、居间服务合同等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方于2017年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在新政实施后买卖双方已实际无法履行，现买卖双方均同意解除合同，本院不持异议。高帆要求王俊平退还支付的定金34万元，本院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从高帆、王俊平均认可的证人证言部分内容可以看出，政策调整确实对于高帆购房款的支付产生了一定的影响。双方已明显无法继续按照之前合同约定履行，在此情况下，高帆积极履行合同，并支付王俊平定金以此维护合同履行的行为值得肯定。但同时，高帆并未注意到时间成本的增加以及给交易对方带来的风险成本也在同时增加。退一步讲，如果经过高帆的努力，最终双方签订的合同仍可得以继续履行，则相应的时间成本和价值变动成本还有可能由买卖双方分担；而高帆在新政实施后70余天才通知王俊平及我爱我家地产公司不再购买涉案房屋，该犹豫期确已超过必要限度，实际给王俊平造成了一定的损失，故王俊平要求高帆支付违约金，本院予以支持。但王俊平主张的违约金金额过高，本院根据涉案房屋总价、高帆犹豫期时间等因素，酌定以20万元为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除王俊平与高帆于2017年2月17日签订的合同编号为XXX号的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及王俊平、高帆、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。
二、自本判决生效之日起7日内，王俊平退还高帆定金34万元。
三、自本判决生效之日起7日内，高帆支付王俊平违约金20万元。
四、驳回高帆的其他诉讼请求。
五、驳回王俊平的其他反诉请求。
如高帆、王俊平未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17320元，由高帆负担，已交纳；反诉案件受理费17320元，由王俊平负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年十二月一日
书记员 王运佳
书记员 袁 慧