广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤51民终322号上诉人（原审原告）：潮州市信托投资公司，住所地�州市潮枫路金融信托大厦。法定代表人：雷泽伟，总经理。委托诉讼代理人：施奕盛，广东森正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟文，广东森正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗东伟，男，1968年12月26日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原审被告：杨见浩，男，1957年7月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原审被告：蔡明武，男，1972年9月3日出生，汉族，住潮州市湘桥区。上诉人潮州市信托投资公司（以下简称“信托公司”）因与被上诉人罗东伟、原审被告杨见浩、蔡明武房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人信托公司的委托诉讼代理人施�盛、黄伟文及被上诉人罗东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信托公司上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判支持信托公司的诉讼请求;3.判令罗东伟将其占用的与潮州市新桥路289291号商场1号门市相邻的步行楼梯及公用面积腾退；4.判决本案诉讼费用由罗东伟承担。事实和理由：（一）一审判决没有查明《房屋买卖合同》中已经对罗东伟房屋东侧隔墙的位置进行了明确的约定。双方于2001年8月13日签订的《房屋买卖合同》中明确约定：“双方已商定楼梯口隔墙位置，楼梯平台南向隔墙应对梁对柱砌筑，上楼梯右侧隔墙沿楼梯边沿砌筑。”从该合同条款可见，合同中对房屋东侧(即上楼梯右侧隔墙)的位置约定十分明确，即楼梯平台位置南向的隔墙只能对齐相应的梁及柱，东侧的隔墙只能沿楼梯边沿砌筑。一审法院已根据信托公司的申请对房屋进行现场勘查，只要根据合同约定并结合现在隔墙的实际位置，就可以判别罗东伟是否占用了原合同约定之外的面积。双方签订的合同是双方真实的意思表示，合法有效，罗东伟应按合同约定履行。一审法院没有查明双方《房屋买卖合同》中对隔墙位置的约定，没有结合现场勘查查明罗东伟已经超出合同约定占用了公用面积，是对案件事实的错误认定。（二）一审法院没有查明双方已对二层房产不能开门开窗进行了约定，是对案件事实的认定不清。2001年8月，双方签订了《房屋买卖合同》，将二层出售时口头约定不能在二层开门，应各自在垂直对应的一层商铺内另建楼梯通往二层。虽然该约定没有在书面合同中体现，但口头约定同样具有约束力。一审开庭时，杨见浩、蔡明武在答辩中也确认了当时有不能开门的约定(一审判决书第4页第4行)。在信托公司提出双方约定不能开门的主张得到�见浩、蔡明武的印证，而罗东伟没有其它任何证据推翻的情况下，一审判决仍认定信托公司无法证明双方约定不能再开门开窗，是认定事实不清。（三）一审判决适用法律不当。一审法院径行以“但信托公司对其主张未能向法院提供充分证据证明，既无法证明其出售的涉诉楼房主的第二层房产不包括电梯间及楼梯间，也无法证明双方有达成对涉诉楼房第二层东侧沿楼梯边的隔墙应在平行往内1.57米的位置砌墙，不能再开门或窗的约定’’为由，并依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，驳回信托公司的诉讼请求，该判决完全忽略了《房屋买卖合同》约定的隔墙位置及杨见浩、蔡明武自认双方约定不能开门窗的事实，错误分配了举证责任，是适用法律不当。（四）罗东伟超出原合同约定及房屋产权的界定，占用了与潮州市新桥路289291号商场1号门市相邻的步行楼梯及公用面积，应予以腾退。2000年6月27日，双方签订了房屋买卖合同，信托公司将其中的位于潮州市新桥路289291号商场的1号门市转让给罗东伟。该门市面积60.05平方米，产权证号列：粤房证字第1461792号。该综合楼及仓库的大部分房产现仍属信托公司所有。从该门市产权证平面图上可见，罗东伟只拥有60.05平方米的面积的产权，门市外的步行楼梯位置系公用面积，罗东伟现将楼梯位置共22.649平方米公用面积作为私用并封闭加锁，影响了该楼三、四层的通行。罗东伟占用公用面积的行为违反了合同法及物权法的相关规定。因此，罗东伟应将已占用的22.649平方米腾退。罗东伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，信托公司上诉请求有悖事实，请二审法院依法驳回信托公司的上诉请求，维持原判。（一）一审判决认定事实清楚，信托�司系无理缠讼。双方于2001年8月13日签订了《房屋买卖合同》，约定了双方之间的权利义务，后双方依约履行了相关的义务。双方于2001年10月31日订立《房屋买卖合同补充协议书》，该协议书对各方产权界限、面积、使用范围及公用面积归属问题进行了细化，其中特别明确：东侧二间的垂直位置产权(包括二层公用面积)属罗东伟所有，面积数量以潮州市房地产交易所丈定为准。在此基础上，罗东伟依约依法办理了讼争房产的权利证书[房屋所有权证列粤房字第××号]，取得了完全产权，在信托公司提起本案讼争之前均相安无事。信托公司在其民事上诉状认为罗东伟存在占用的事实系无理缠讼。首先，罗东伟已按双方合同及协议履行了义务，依法取得位于潮州市新桥路289291号商场二层(东侧)房产；其次，罗东伟也依约对取得的房产进行了砌筑，在其房产权属范围内行使权�，不存在侵权行为；再次，一审法院现场勘验反映罗东伟不存在违约或违法占用的事实；最后，信托公司为了独自占用讼争房产出入潮州市新桥路之大门，才在十多年后提起本案诉讼，其恶意、无理昭然。另外，信托公司主张二层房产不能开门开窗，针对的是罗东伟与杨见浩、蔡明武之间二层楼房相邻隔墙问题，根据隔墙后的现状，杨见浩、蔡明武应走其商铺门，与罗东伟无关。罗东伟取得位于潮州市新桥路289291号商场二层(东侧)房产建筑面积共124.09平方米，其中包括共有面积7．31平方米(杨见浩、蔡明武均无需承担)，即罗东伟既然为共有面积付出就应取得相应通行等的权利。显然，信托公司称罗东伟二层房产不能开门开窗并应自建楼梯从一层商铺出入的说法是毫无根据、利己损人的主张，依法不应得到支持。（二）一审判决依法分配举证责任，适用法律正确。《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，本案中信托公司应对其主张罗东伟违约占用的事实及诉求承担举证责任。罗东伟系讼争房产的所有权人，作为物权人依法正确行使物权权利，不存在非法占用及任何违约行为。（三）信托公司诉讼请求有悖事实，依法应予驳回。信托公司的诉讼请求不明确，庭审过程一审法院要求信托公司予以明确，但信托公司均多次反复，含混其辞，对本案涉及的基本事实根本不清楚。信托公司在上诉状的请求事项第3点在一审中就没有作为一项独立的诉讼请求提出，对该无理请求罗东伟有异议且不同意在二审中一并审理，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百二十八条的相关规定，应予以驳回。杨见浩对信托公司的上诉没有提出答辩意见。蔡明武对信托公司的上诉没有提�答辩意见。信托公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2001年8月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.罗东伟对涉诉楼房（楼梯口隔墙位置，楼梯平台南向隔墙应对梁对柱砌筑，上楼梯右侧隔墙沿楼梯边沿砌筑）进行砌墙完全分隔，并承担砌墙费用；3.罗东伟腾退侵占面积约21.939平方米；4.本案诉讼费用依法处理。本案一审审理过程中，信托公司明确其诉讼请求第2项、第3项为：2.罗东伟将涉诉楼房第二层东侧沿楼梯边的墙拆掉，按原签订的合同平行往内移1.57米的位置重新砌墙，不能再开门或开窗；3.罗东伟腾退侵占电梯间的面积，即二层目前沿楼梯口边的墙平行往内移1.57米的空间。一审法院认定事实：信托公司类型为全民所有制，经营范围为仅供清理本企业债权债务使用。2001年8月13日，信托公司（作为甲方）与罗东伟、杨见浩、蔡明武（�为乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定信托公司将座落于潮州市湘桥区新桥路289号、291号商场第二层楼房出让给罗东伟、杨见浩、蔡明武。双方约定：“二、该房产以每平方米单价1200元，整层面积225.14平方米计算，总价款人民币270168元。对该楼房的分隔及公用面积价款的分摊，由乙方自行协商解决。三、交款方式：本合同订立之日，乙方向甲方交付购房款定金人民币100000元。甲方应在收到购房款之日起15天内对该层楼房进行分隔（双方已商定楼梯口隔墙位置，楼梯平台南向隔墙应对梁对柱砌筑，上楼梯右侧隔墙沿楼梯边沿砌筑），砌墙费用由乙方承担。楼房分隔完毕，乙方交付第二次购房款150000元，甲方即将房产交付乙方使用，余款候房产部门办理交易过户手续后，按确权面积结清。四、甲方收取第二次房款并将房产交付乙方使用的三天内应会同乙方到房产�理部门办理交易过户手续，交易费用按规定由双方各自承担。”上述《房屋买卖合同》签订当天，罗东伟、杨见浩、蔡明武向信托公司支付购房款定金人民币100000元，信托公司于当天将涉诉楼房的第二层房产交付给罗东伟、杨见浩、蔡明武，由罗东伟、杨见浩、蔡明武对该层楼房进行分隔。2001年9月25日，罗东伟、杨见浩、蔡明武向信托公司支付第二次购房款人民币150000元。2001年10月31日，信托公司（作为甲方）与罗东伟、杨见浩、蔡明武（作为乙方）签订《房屋买卖合同补充协议书》一份，该协议书约定：甲、乙双方于2001年8月13日签订买卖合同书，甲方将其座落于潮州市新桥路289号、291号商场第二层楼房转让给乙方，为明确该楼层共用面积的权属及使用范围，特补充以下条款：“一、289、291号楼房首层已分隔为铺面五间，现东侧二间由罗东伟使用，中间一间由杨�浩使用，第四、五间由蔡明武使用。二、二层分割如下：根据现有首层铺面五间的使用位置，东侧二间的垂直位置产权（包括二层公用面积）属罗东伟所有，中间一间的垂直位置的产权属杨见浩所有，第四、五间的垂直位置的产权属蔡明武所有。三、有关各自占有的产权位置的面积数量以潮州市房地产交易所丈定为准。”后信托公司认为罗东伟对涉诉楼房没有依合同约定分隔，占用公用面积及信托公司的房屋，遂于2015年11月26日诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明：潮州市房地产管理局于2002年4月11日向罗东伟填发核准日期为2002年4月5日的粤房字第××号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为罗东伟，房屋座落地址为潮州市新桥路289291号商场二层（东侧），建筑面积124.09平方米，建筑面积中包括共有面积7.31平方米，房屋四至为东空间，南空间，西杨宅、空间，北空间，该《房屋所有权证》中记载的建筑面积包括本案涉诉楼房的第二层房产的电梯间及楼梯间的面积。潮州市房地产管理局于2002年4月11日向杨见浩填发核准日期为2002年4月8日的粤房证字第1512463号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为杨见浩，房屋座落地址为潮州市新桥路289291号商场二层，建筑面积33.44平方米，房屋四至为东罗宅，南空间，西蔡宅，北空间。潮州市房地产管理局于2002年4月11日向蔡明武填发核准日期为2002年4月8日的粤房证字第1512464号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为蔡明武，房屋座落地址为潮州市新桥路289291号商场二层（西侧），建筑面积67.6平方米，房屋四至为东杨宅，南空间，西空间，北空间。上述三份《房屋所有权证》中确认的建筑面积之和为225.13平方米。又查明：本案审理过程中，信托公司及罗�伟、杨见浩、蔡明武均确认涉诉楼房的第二层房产的购房款已结清，但信托公司对罗东伟、杨见浩、蔡明武对涉诉楼房的第二层房产分割后各自的确权面积及结清房款均无法说明。罗东伟确认其结清的房款为人民币148908元，确权面积为124.09平方米。信托公司主张出售给罗东伟、杨见浩、蔡明武的涉诉楼房的第二层房产不包括电梯间及楼梯间。一审法院认为，信托公司与罗东伟、杨见浩、蔡明武之间于2001年8月13日签订的上述《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，且已实际履行，该《房屋买卖合同》合法有效。罗东伟、杨见浩、蔡明武对涉诉楼房的第二层分割后，由潮州市房地产管理局核发的三份《房屋所有权证》中确认的建筑面积之和为225.13平方米，其中，潮州市房地产管理局向罗东伟核发的粤房字第××�《房屋所有权证》中的建筑面积包括本案涉诉楼房的第二层房产的电梯间及楼梯间的面积。且根据罗东伟所确认其结清的房款为人民币148908元，确权面积为124.09平方米可知，该房产每平方米单价为人民币1200元，与双方于2001年8月13日签订的上述《房屋买卖合同》中的约定一致。现信托公司主张其出售的涉诉楼房的第二层房产不包括电梯间及楼梯间，提出要求罗东伟、杨见浩、蔡明武将涉诉楼房第二层东侧沿楼梯边的墙拆掉，平行往内移1.57米的位置重新砌墙，不能再开门或窗及要求罗东伟腾退侵占电梯间的面积的请求，则其应当对此承担举证责任，但信托公司对其主张未能向法院提供充分证据证明，既无法证明其出售的涉诉楼房的第二层房产不包括电梯间及楼梯间，也无法证明双方有达成对涉诉楼房第二层东侧沿楼梯边的隔墙应在平行往内移1.57米的位置砌墙，不能�开门或窗的约定。对于罗东伟、杨见浩、蔡明武对涉诉楼房的第二层房产分割后各自的确权面积及结清房款信托公司均无法说明，且在庭审过程中多次陈述前后不一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，信托公司的请求证据不足，应承担举证不能的法律后果，故对其上述诉讼请求，不予支持。一审法院遂依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决：一、潮州市信托投资公司与罗东伟、杨见浩、蔡明武于2001年8月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回潮州市信托投资公司其它诉讼请求。本案受理费人民币5352元，由潮州市信托投资公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信托公司提供了四份证据：证据一，广东省房地产买卖合同一份共五页，拟证明信托公司转让给罗东伟的诉争房产第二层面积为116.24平方米；证据二，房屋所有权证一份共三页，拟证明讼争房产的第三、四层的产权属于信托公司所有；证据三，房屋转让协议及房屋所有权证存根资料各一份共四页，拟证明信托公司转让与罗东伟位于新桥路289291号商场1号门市的建筑面积为60.5平方米；证据四，讼争房产外观照片二份共二页，拟证明罗东伟将讼争一楼楼梯大门长期关�、占用的事实。罗东伟对证据一的意见是，该合同中体现的面积与实际不符，里面记载差7.31平方米的面积；对证据二没有异议；对证据三的意见是，因二楼房产是罗东伟所有，为了安全才将大门长期关闭，这条楼梯只是我方在使用，并且信托公司将小区大门关闭，无法出入。我方有一份公证书可以证明有6.72平方米的公用面积由我方购买，这是楼梯下折算后的面积；对证据四没有异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议的焦点：（一）信托公司提出罗东伟应将涉案房屋东侧隔墙平行内移1.57米且不能开门开窗的请求是否可以支持；（二）信托公司提出罗东伟应将与潮州市新桥路289291号商场1号门市相邻的步行楼梯及公用面积腾退的请求是否可以支持。关于信托公司提出罗�伟应将涉案房屋东侧隔墙平行内移1.57米且不能开门开窗的请求是否可以支持的问题。从潮州市房地产管理局核发给罗东伟、杨见浩、蔡明武的三份《房屋所有权证》可确认涉诉楼房的第二层房产的总面积为225.13平方米，信托公司已将涉案楼房的二层全部产权转让给了罗东伟、杨见浩、蔡明武，现信托公司提出罗东伟应将涉案房屋东侧隔墙平行内移1.57米且不能开门开窗，缺乏事实和法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，信托公司应承担举证不能的不利后果，对其请求一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。�于信托公司提出罗东伟应将与潮州市新桥路289291号商场1号门市相邻的步行楼梯及公用面积腾退的请求是否可以支持的问题，信托公司在本案一审期间并没有明确提出上述请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，信托公司在二审阶段才明确提起，经本院多次调解，双方未能达成一致的调解意见，且罗东伟一方当事人不同意一并审理，故二审对此不作处理。综上所述，信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5352元，由潮州市信托投资公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 芳审 判 员  李照雄代理审判员  张晓霞二〇一六年十一月二十二日书 记 员  黄毅然