湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民二终字第191号
上诉人（原审原告）吴金莲，女，1939年2月23日出生，汉族。
委托代理人王吉英（系吴金莲之女），女，1956年12月8日出生，汉族。
委托代理人梅德欣，湖南前进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚创业，男，1977年2月11日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）龚凌云（系龚创业之兄），男，1972年1月22日出生，汉族。
上述两被上诉人的共同委托代理人吴建华，湖南省石门县楚江法律服务所法律工作者。
原审第三人王少恒（又名王敬，系吴金莲之孙），男，1978年4月28日出生，汉族。
上诉人吴金莲因与被上诉人龚创业、龚凌云，原审第三人王少恒确认合同无效纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2014）石民简初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴金莲的委托代理人王吉英、梅德欣，被上诉人龚凌云及龚创业、龚凌云的共同委托代理人吴建华，原审第三人王少恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1993年3月16日，1993年5月12日，王少恒的爷爷王照业分二次出资，购买了石门县工商行政管理局宝峰工商所商贸城2栋1楼1号门面，购买价格为16830元。1994年5月10日，石门县商贸城工商所干部尹海明给王照业发送了分房通知单。该通知载明，由田超给王照业交接商贸城第51号房屋一套，即商贸城2栋1楼1号门面。2000年7月7日，王少恒（当时年龄22岁）因需资金周转，以其名义与龚凌云协商，将商贸城2栋1楼1号门面卖给龚创业，并签订《房屋买卖协议》，约定：门面成交金额为14500元，分三次付清，第一次在2000年7月7日付款7000元，第二次在2000年7月22日付款4000元，第三次在2000年8月30日付款3500元；门面使用权，房产权归龚创业所有；门面过户手续所需缴纳的税费由龚创业负担，如中途悔约，一方不能交付房产或不能付清房款，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于门面价款5‰的滞纳金。王少恒保证房地产权属清楚，若发生与王少恒有关的产权纠纷或债权债务，概由王少恒负责清理。合同一方由王少恒签名，合同另一方由龚凌云代其弟签上龚创业的名字，王少恒同时交给龚凌云19**年交纳购房款收据1份、水电使用保证金收据1份，房屋权属登记现场调查勘丈表、房屋权属登记申报审批表。龚凌云付清房款后，王少恒交付房子并外出打工。2005年3月，王少恒的爷爷王照业过世。王少恒将房子卖给龚创业后，吴金莲及其家人一直没有去过龚创业所经营的商贸城2栋1楼1号门面收取房租或对房屋转卖提出过异议。2014年5月，商贸城征收撤迁，吴金莲与龚创业、龚凌云因商贸城2栋1楼1号门面权属登记产生争议。2014年7月23日，吴金莲以王少恒无权处分其丈夫王照业的房产为由，向原审法院提起诉讼，请求确认王少恒与龚创业签订的《房屋买卖协议》无效。
原审判决另认定，商贸城2栋1楼1号门面从1993年王照业接收时起至征收拆迁止未办理房屋所有权和土地使用权登记。
原审法院认为：本案双方当事人争议的焦点是：王少恒与龚创业签订的房屋买卖合同是否有效。从本案双方提交的证据来看，商贸城2栋1楼1号门面虽没有办理物权登记，但有王照业购房的收款收据，分房通知单，交纳水电费的收据，可以认定商贸城2栋1楼1号门面系王照业所有。王少恒以自已的名义与龚创业签订《房屋买卖协议》并交付商贸城2栋1楼1号门面的行为构成了无权处分。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”针对吴金莲的诉称，原审法院认为，从2000年7月7日，王少恒与龚创业签订《房屋买卖协议》并交付房产，2005年3月王照业过世到2014年5月吴金莲才主张权利，将近十四年的时间，吴金莲及其家人与龚创业、龚凌云住在同一个县城，在明知王少恒外出打工后，吴金莲及其家人既没有前往龚创业处收取房租，也没有请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《房屋买卖协议》，其不作为的行为可以视作权利人追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王少恒与龚创业签订的《房屋买卖协议》有效，对吴金莲主张《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失的规定，龚创业受让该房屋是善意取得，价格合理，且已实际占有多年，已依法取得该房屋的所有权，龚创业主张《房屋买卖协议》有效的理由成立，原审法院予以采纳。龚凌云代其弟龚创业签订《房屋买卖协议》，龚创业没有异议，其委托行为已被追认，不影响合同的成立。综上，王少恒与龚创业订立《房屋买卖协议》时，双方均具有民事权利能力和民事行为能力，不存在欺诈、胁迫的手段和乘人之危情形，系双方真实意思表示。原审法院据此判决：一、驳回吴金莲的诉讼请求；二、确认王少恒与龚创业签订的《房屋买卖协议》有效。本案案件受理费3119元，减半收取1560元，由吴金莲负担。
吴金莲不服该判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。所持理由：1、1993年购买诉争的门面以后，一直由其丈夫王照业亲自经营。1998年初，王照业因病确诊为尿毒症、肺结核等疾病，需住院治疗，加之其肢体残疾瘫痪已丧失劳动能力，无法继续经营门面，只好将该门面交由其孙子王少恒经营。王少恒经营期间，其对该门面的经营状况无心过问，但没有想到的是王少恒在出卖该门面时却不告诉其，王少恒的行为侵害了吴金莲的合法权益，应当认定该行为无效；2、龚创业、龚凌云对诉争门面不是善意取得。1993年初，购买该门面的价格为16830元。2000年7月，龚创业、龚凌云仅以14500元购得，不但没有升值，反而低于原购买价，原审判决认定以合理价格转让，明显与客观事实不符；3、王少恒出卖该门面时，仅向龚创业、龚凌云交付其中一份5000元的购房发票，且该发票上的购房人为王照业而非王少恒，龚创业、龚凌云在明知该门面的所有权人系王照业的情况下仍以低价购买，实属侵害他人利益；原审判决以王少恒交付收据、水电保证金、房屋申报审批表为由，认定王少恒与龚创业的买卖合同有效，有悖法律规定；4、龚创业、龚凌云向石门县商贸城升级改造项目建设协调指挥部，申报该门面征收补偿提供的资料将“王照业”的名字改为“王少恒”，以此骗取相关部门的认可而领取补偿款，原审判决对此不作处理，显然有失公平。二、原审判决适用法律错误，即本案系《房屋买卖协议》之外的第三人以该协议一方当事人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张该协议无效，原审判决却引用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）款，认定王少恒与龚创业签订的《房屋买卖协议》有效。请求撤销原判，依法公正处理。
龚创业、龚凌云答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。所持理由：1、吴金莲对王少恒出卖门面是已知的，因为王少恒出卖门面时向购买人交付有原始的购房发票和水电使用保证金收据；2、根据当时的市场行情其以14500元购买该门面，价格公平合理，不存在低价购买的事实；3、其未向石门县商贸城升级改造项目建设协调指挥部提交任何材料，王照业的名字是否被改为王少恒其不清楚；4、本案是吴金莲等家庭成员串通后的恶意诉讼，不应当得到法律的保护。为支持答辩意见，龚创业、龚凌云向本院提交了如下证据材料：
石政通（1993）10号通告、石门县工商行政管理专用收款收据№001XXX3、№001XXX9、石政函（2014）71号、72号房屋征收补偿决定，拟证明诉争地段的房屋因政府原因均未办理产权登记
王少恒述称，诉争门面的出售是其背着家人所为，在其家人知道该门面被出售之前，其未告知家人；其出售的门面系其爷爷王照业所有，购买人龚创业是明知的，因为其向龚创业交付的5000元购房发票上的名字是其爷爷王照业。
吴金莲、王少恒在二审期间均未向本院提交证据材料。
经庭审质证，吴金莲、王少恒对龚创业、龚凌云提交的证据材料的真实性和合法性没有异议，但对该证据材料的关联性有异议，认为与本案无关，不能达到龚创业、龚凌云的证明目的。
本院经审查认为，龚创业、龚凌云提交的证据材料与本案没有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，2000年7月7日，龚创业与王少恒签订的《房屋买卖协议》是否有效？就本案而言，无处分权的人王少恒处分了其爷爷王照业名下的门面，并与龚创业签订了《房屋买卖协议》，这是不争的事实，但问题是王少恒的处分行为是否事后得到权利人的追认。本院认为，从本案查明的事实看，王少恒的处分行为，事后已得到权利人的追认，《房屋买卖协议》是有效的。其理由是：第一，王少恒与龚创业签订《房屋买卖协议》后，在龚创业付清房款的情况下，王少恒在交付门面的同时，还向龚创业交付了由王照业或吴金莲持有的购买门面的原始收款收据和水电使用保证金收据，就此可以证明吴金莲及其家人对王少恒的处分行为是知情和认同的；第二，从本案诉争标的物出卖到吴金莲主张权利历时14年，在王少恒一直外出打工，门面被龚创业占有和收益的情况下，吴金莲及其家人却说根本不知道，难以让人相信，也不符合常理，根据诚实信用原则，应当认定吴金莲及其家人对王少恒的处分行为事后已知晓并默认；第三，龚创业与王少恒按《房屋买卖协议》约定，履行交付门面和支付价款后，虽未办理该门面的产权过户登记，但责任不在龚创业，是因该地段的所有房屋均未办理产权登记；第四，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”因此，王少恒与龚创业签订的《房屋买卖协议》当然有效。
综上所述，吴金莲的上诉主张没有证据证实，理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴金莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯克山
审判员 朱传和
审判员 许成东
二〇一五年一月三十日
书记员 王汝器
附判决法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。