广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第383号
原告：李恒健，住广州市越秀区。
委托代理人：王志明、利柏锋，广东政衡律师事务所律师、律师助理。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林强，执行董事。
委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司职员。
原告李恒健诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告李恒健及其委托代理人王志明、利柏锋，被告委托代理人罗建�、钟双萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月30日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201112202238），合同约定：原告向被告支付3156610元用于购买被告开发建设的从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区53号7幢JP105商铺一间；被告交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；被告应当在2013年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；延期交房被告应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金；被告应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助原�到房地产登记机构办理房地产权证；被告不能按本合同约定期限办妥并取得房地产权证的，应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总房价款0.01%（原商品房买卖合同约定为0.05%，后补充协议更改为0.01%）的标准向原告支付违约金。
合同签订后，原告在2011年12月30日分二次已将全部购房款3156610元支付给被告。但被告收款后直至现在，仍没有按时将涉案房屋按交房条件标准交付给原告使用和按时办理房地产权证手续。为此，原告多次联系或亲自找被告的工作人员，要求立即将涉案房屋按交房条件标准交付使用和为涉案房屋办理房地产权证手续，被告却一直以种种原因拖延，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告立即按交房条件标准将位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区53号7幢JP105商铺交付给原告使用；2、被告立即为原告办理位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区53号7幢JP105商铺的房地产权证；3、被告支付逾期交付房屋的违约金287883元给原告（从2013年2月1日起至被告实际交付房屋给原告使用之日止，暂计算至2015年7月31日止的违约金为287883元）；4、被告支付逾期办理房屋房地产权证的违约金155305元给原告（从2014年3月27日起至被告实际到房地产登记机构办理房地产权证之日止，暂计算至2015年7月31日止的违约金为155305元）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告已经收房，原告要求我司交付涉案商铺的诉求及要求支付逾期交房违约金的诉求不能成立。我司与原告于2011年11月19日签订了《商品房认购书》，该认购书已成立并生效。同日，广州盛某商业管理有限公司（以下简称“盛某公司”）与原告签订了委托经营管理协议书。我司因此将涉案商铺于2013年2月1日移交给了盛某公司，盛某公司已经取得了涉案商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”涉案商铺视为已于2013年2月1日交付使用。2、我司需向原告支付逾期办证违约金为97854.91元。合同附件七第十一条约定：“买卖合同第二十一条第2款修改为：甲方应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助乙方到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为乙方取得房地产权证时间。”涉案商铺于2013年2月1日视为交付，自2013年2月1日起算，至2014年10月11日达到420个工作日。因此，自2014年10月12日开始计算逾期办证违约金，计至2015年8月18日，逾�时间为310天，逾期办证违约金为3156610元×310天×0.01%=97854.91元。综上，我司除了应支付逾期办证违约金97854.91元外，原告其他诉求均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：被告经营范围包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等，该公司是位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2011年11月19日，原告与被告签订《商品房认购书》，认购书约定原告向被告认购欣荣宏国际商贸城7#楼1层JP005号商品房，建筑面积78.37㎡，套内建筑面积60.03㎡，认购价格4743302元，原告选择一次性付款方式购房，折扣价3156610元，原告必须于2011年11月26日前向被告支付总房款3156610元签署《商品房买卖合同》等内容。
同日，原告（甲方）与盛某公司（乙方）在被告处签订了《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，协议书相关约定如下：为了确保商场的统一招商，统一经营和统一规划，确保甲方稳定、长远的收益，甲方要求将其购买的欣荣宏国际商贸城商铺委托乙方经营管理。该商铺位于从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城7号楼JP005铺位，建筑面积为78.37㎡，使用面积为60.03㎡，装修状况毛坯。甲方拥有商铺的所有权，乙方有权对商铺自行经营或转租、委托经营等权利。委托经营期共计五年，从2013年2月1日到2018年1月31日。在委托管理期限内，乙方拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用商铺。本协议生效起至委托经营期结束，甲方不承担与商铺有关的任何费用，乙方经营商铺的费用全�由乙方承担，收益亦全部归乙方所有。乙方经营商铺付出大量成本，促进本区域发展，从而使商铺的价值升值，该升值即为甲方委托乙方经营商铺的回报。本协议经甲乙双方签字盖章后生效。
2011年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP105房，该商品房的用途为商业，层高为5.7米，建筑面积为78.37平方米，套内建筑面积60.03平方米，房屋总价款为3156610元。
其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；�足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年1月31日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲�应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权�绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记�并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方负责整改达到附件六约定标准，但不承担逾期交房的责任。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同附件六“装饰、设备标准”约定，商铺套内：地面结构层直接找平，墙体抹灰，结构面天棚。
合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第十一条约定，买卖合同第二十一条第2款修改为：甲方应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助乙方到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为乙方取得房地产权证时间。第十三条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。
合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款3156610元。
另查明：一、2011年11月1日，被告取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；二、2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》，规划验收合格；三、2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》，工程竣工验收合格；四、2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；五、2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，人防部门同意竣工验收备案；六、2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》，环保部门同意涉案项目竣工环保验收；七、2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；八、2012年5月8日，被告向从化市自来水公司报装用水，2013年9月3日完成某用水；九、2012年6月26日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，供气工程已竣工且已通燃气；十、2012年6月27日，被告与广州供电局有限公司从化供电局签订《供用电方案协议》，2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；十一、2013年10月8日，被告与从化市邮政局签订《委托制作维护信报箱协议书》，信报箱工程已竣工，2015年4月9日取得通邮。
2013年2月1日，被告将涉案商铺移交盛某公司，盛某公司经检查后予以接收，现涉案商铺已由盛某公司出租给他人经营。
以上事实，有原告提供的原告身份证、被告组织机构代码证、广州市商品房买卖合同（预售）、发票，被告提供的认购单、商品房认购书、欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书、商铺移交确认表、商铺检查记录表、商铺租赁合同以及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国�同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定将房屋交付原告使用。
关于交房情况问题。2011年11月19日，原告与被告签订《商品房认购书》的同时，在被告处与盛某公司签订《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，约定将涉案商铺委托盛某公司经营管理，盛某公司有权对商铺自行经营或转租、委托经营等权利，委托经营期从2013年2月1日到2018年1月31日；在委托管理期限内，盛某公司拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金；在协议生效起至委托经营期结束，原告不得占有、使用商铺，原告不承担与商铺有关的任何费用，经营商铺的费用全部由盛某公司承担，收益亦全部归盛某公司所有。从上述约定的内容来看，虽未明确约定盛某公司有权代为收楼（接收涉案商铺），但委托经营管理协议书是在被告处签订认购书的同时所签订，被告知悉原告委托盛某公司经营管理涉案商铺的事实，委托经营管理协议书约定的时间是从2013年2月1日起，即是原告与被告约定的交房时间次日，并且约定盛某公司拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，在协议生效起至委托经营期结束，原告不得占有、使用商铺等。由此可见，盛某公司与被告办理涉案商铺收楼手续的行为是依据委托经营管理协议书履行相应的权利义务，且原告未提供任何证据证实其在盛某公司收楼后提出过异议。另外，原告无证据证明盛某公司与被告有相互串通损害其利益的行为，亦无证据证明涉案商铺存在重大质量问题，且涉案商铺已由盛某公司出租给他人经营，故盛某公司的收楼行为可视为原告的收楼行为，即原告已于2013年2月1日收楼。至于原告提出合同附件六约定了装修标准，但合同附件六对商铺套内的装修只是约定地面结构层直接找平、墙体抹灰、结构面天棚（即毛坯）。
虽然，合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、�防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2013年1月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。但是，原告已于2013年2月1日收楼，是其权利处分，且已实际占有、使用，本院予以确认，逾期交房违约金应计至收楼日止，对收楼日之后的违约金，本院不予支持。故逾期交房违约金应计至2013年2月1日止，即1天。但是，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因原告已于2013年2月1日收楼，此时原告知道或者应当知道权利被侵害，故应从实际交房之次日起开始计算诉讼时效，则原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年2月2日起计算两年，原告在2015年8月18日才提起本案诉讼，超过了两年的诉讼时效期间。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
关于办理房地产权证及逾期办证违约金的问题。根据附件七补充协议第十一条的约定，被告应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助原告到房地产登记机构办理房地产权证。涉案商铺交付使用的时间为2013年2月1日，计算420个工作日，即至2014年10月14日止，从2014年10月15日起计算逾期办理房地产权证时间。现因被告自身原因，不能按约定协助原告办理产权登记，已构成违约。按双方的约定，被告应当自逾期之日的次日起至原告取得房地产权证（房地产权证登记时间视为取得房地产权证时间）之日止，每日按该商品房总价款0.01%支付违约金。故此，被告应协助原告办理不动产权证，且自2014年10月15日起至不动产权证登记之日止，以3156610元为本金，按每日万分之一的标准计付逾期办证违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内协助原告李恒健办理涉案位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP105房的不动产权证。
二、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告李恒健支付逾期协助办理不动产权证的违约金（以3156610元为本金，按每日万分之一的标准从2014年10月15日起计至不动产权证登记之日止，违约金以本金3156610�为限）。
三、驳回原告李恒健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3974元（原告李恒健已预交），由原告李恒健负担2581元，由被告广州市宏都房地产有限公司负担1393元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 邝梓成