上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初30939号
原告汪亚玲，女，1979年7月16日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人张磊，远闻(上海)律师事务所律师。被告张莉霞，女，1965年1月19日生，汉族，住上海市杨浦区。被告蒋水娟，女，1957年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人石云，上海汇裕律师事务所律师。委托代理人董险峰，上海汇裕律师事务所律师。原告汪亚玲诉被告张莉霞、蒋水娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告汪亚玲及其委托代理人赫少华，被告蒋水娟的委托代理人石云均到庭参加诉讼。被告张莉霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪亚玲诉称，2015年12月23日，原告通过中介方满懿(上海)房地产咨询有限公司居间购买位于上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同日，原、被告于中介方签署《房地产买卖居间协议》，原告与被告签署《房屋买卖合同》。买卖合同第1.1条约定，系争房屋总价款为人民币(以下币种同)135万元。第1.2.1条约定，被告应于2016年4月1日前申请办理并领取系争房屋房地产权证。第1.2.2条约定，被告领取产证后7日内前往中介方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。第三条约定，任何一方未按本合同约定履行，应向守约方支付总房价款的20%的违约金。居间协议第五条约定，被告在本协议上签字，则原告交付的意向金转为定金，被告同意将前述定金交中介方保管，代被告签订本协议后2日内原告补足定金至人民币10万元，被告同意将该定金继续交中介方保管。2015年12月23日，原告支付定金5万元，后又补足定金至10万元。2016年3月底，原告联系被告，被告表示不再出售系争房屋，被告通过中介也明确房屋不再出售，此后原告无法再联系上被告。综上，原告向被告支付购买系争房屋定金10万元，被告收取定金却反悔不再出售房屋，其行为已构成违约。根据相关法律规定，被告应返还原告定金并承担相应违约责任。因双方无法协商，故原告起诉，要求：1、判令两被告立即返还原告购房定金10万元，并向原告支付违约金27万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张莉霞未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料。但其于2016年6月13日、7月18日向本院递交材料称，系争房屋权利人是蒋水娟，蒋水娟是其阿姨，当时签订居间协议时蒋水娟不在上海，中介称让其代签协议，等蒋水娟来了之后确定，钱由中介保管，故签字时其要求日期栏空着，后与蒋水娟联系后，称系争房屋是本案中介通过资源共享得到的联系方式，并将暂时代签合同事告知蒋水娟，其表示以前确实想出售房屋，但现在有变动，并让其回绝中介；原告及中介在购房过程中有重大过错，亦不排除双方合谋的可能。综上，其本人在本案诉讼中不存在过错，更不存在违约行为而需承担责任问题；如费用认为其应当承担责任，则违约金应调整为1至2万元。被告蒋水娟辩称，不同意原告全部诉请。原告与张莉霞单方签署的合同应为无效，原告明知张莉霞非系争房屋权利人也非受托人，张莉霞仅是临时代签，事后并未得到权利人的追认，故本合同无效。整个合同的签订过程，其本人均不知情，事后从张莉霞处得知，张莉霞是应中介公司邀约去中介公司签署合同，其是临时代签，对此中介公司和原告都是明知的，合同上仅有张莉霞签字，并未签署日期，定金由中介保管，都是考虑到产权人是否愿意出售等不确定因素。原告在合同签订过程中并未审查张莉霞是否具有授权资格，具有相应过错，应当承担相应的法律后果。综上，不同意原告全部诉请，其也没有收到过定金，请求驳回原告所有诉请，作为权利人，其也不同意按照居间协议履行合同。经审理查明：2015年12月，以张莉霞、蒋水娟为甲方、原告为乙方、满懿房地产咨询有限公司为居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方以人民币135万元出售系争房屋，乙方为表示对系争房屋购买诚意，向丙方支付意向金10万元，如甲方在本协议上签字，则乙方支付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，代甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至10万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管，若甲方违约不出售系争房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买系争房屋，则已支付的定金不予返还。该居间协议上出卖方“张莉霞蒋水娟”签名均由张莉霞签署。同时，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》，约定总房价款为135万元。合同第1.2.1条约定，交付取得以甲方为权利人的系争房屋之产权证为甲方主要义务之一，甲方应依据其存有的系争房屋预售合同或动迁协议等相关文件于2016年4月1日前，向有关房地产交易中心申请并领取系争房屋房地产权证，但因该房地产之开发商或有关房地产交易中心原因导致交付未能如期完成本条所述事项的除外。合同第1.2.2条约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于甲方签署本协议且交付依据本协议第1.2.1条约定领取以甲方为权利人的系争房屋之产权证后7日内前往丙方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。合同第二条保证与承诺约定，甲方保证有权出售系争房屋，并在签订本合同时已征得系争房屋全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同第三条承担违约责任，本条款独立发生法律效力。第三条违约责任约定，本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同，违约方应按照本合同第1.1条所述中房价款的20%向守约方支付违约金。该买卖合同上甲方“张莉霞蒋水娟”签名均由张莉霞所签。同日，张莉霞在定金保管确认书上签署其本人及蒋水娟名字，确认通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间出售系争房屋并收取居间方所介绍客户定金10万元，现出售方同意将上述定金暂时交付居间方保管等。另查明，系争房屋现仍登记于上海徐房房地产开发有限公司名下。庭审中，原告申请证人黄某某出庭作证。证人黄某某称，其系满懿(上海)房地产咨询有限公司工作人员，在2015年12月份时，原告要买房，公司就找到张莉霞，张莉霞说房屋还未进户，定金先保留在中介处保管，大概一个星期左右能进户，进户后再把定金转给房东；签约的时候是张莉霞来的，她当时说可以帮她阿姨蒋水娟做主，居间协议、买卖合同、定金保管协议都是张莉霞签订的，当时张莉霞说房产证虽然没有办，但可以办她的名字，也可以办她阿姨的名字；合同签好后，3月份开始给张莉霞打电话，她接过一次电话，听她意思是不想卖房了，后来再打电话她就不接了；当时并没有看到过蒋水娟出具给张莉霞相关授权委托书。上述事实，由房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、定金保管确认书、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋转让签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。张莉霞与原告签订居间协议及买卖合同后，理应按约积极履行，保证在双方约定的期限内与原告签署有效的房屋买卖合同；根据双方合同约定，张莉霞应先办理系争房屋小产证，但系争房屋至今仍登记在开发商名下，张莉霞亦无证据证明系开发商或交易中心原因导致无法办理小产证，故其未能在约定时间内完成双方合同约定事项，已构成违约，且蒋水娟亦明确表示不履行该房屋买卖合同，原告购房目的已经落空，故原告据此主张要求张莉霞返还定金并按照合同赔偿违约金并无不当。对于违约金的数额，本院根据被告过错程度、原告损失等，酌情确认为18万元。被告张莉霞代蒋水娟在居间协议及买卖合同上签名，事先未得蒋水娟授权、事后亦未得蒋水娟追认，故该居间协议及买卖合同等对蒋水娟不发生效力，原告要求蒋水娟返还定金并承担违约责任的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张莉霞于本判决生效之日起十日内，返还原告汪亚玲定金10万元；二、被告张莉霞于本判决生效之日起十日内支付原告汪亚玲违约金18万元；三、驳回原告汪亚玲对被告蒋水娟的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,850元，减半收取计3,425元，由被告张莉霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年八月一日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。