北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初15753号
原告：杨军丽，女，1980年1月13日出生，汉族，现住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：刘海军，河北山庄（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹伙发，北京市振邦律师事务所律师。
被告：李懿，男，1979年7月2日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。
被告：付东平，男，1985年2月12日出生，汉族，现住吉林省永机县。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师
委托诉讼代理人：周刚，北京市京师律师事务所实习律师。
被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303号。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：张玮，北京美信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立新，北京美信律师事务所律师。
原告杨军丽与被告李懿、付东平、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨军丽及其委托诉讼代理人刘海军，被告付东平的委托诉讼代理人梁志强、周刚和被告存房公司委托诉讼代理人张玮、王立新到庭参加诉讼。被告李懿经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨军丽向本院提出诉讼请求：1、解除杨军丽与付东平代理李懿在2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令三被告退还杨军丽已付定金30万元及逾期利息（从2016年2月25日起按同期银行贷款利率计算）；3、判令三被告共同赔偿杨军丽违约金及损失72万元；4、判令三被告赔偿居间服务费18000元，综合服务保障费7200元，评估费600元，共计25800元；5、判令所有诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，杨军丽将上述第3项诉讼请求变更为判令三被告共同赔偿杨军丽违约金及损失256万元。事实和理由：2016年2月24日，杨军丽作为买受人通过存房公司与付东平代理李懿就位于昌平区东小口镇流星花园×号房屋，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定位于昌平区东小口镇流星花园×号房屋卖杨军丽，房屋产权证号为：京房权证昌私移字第XX**号；房屋交付日期为2016年3月30日；房屋总价款共计360万元；出卖人保证该房屋没有产权纠纷，如违反承诺，按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失；双方最晚于本合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续。同日，杨军丽按照《定金协议》约定交付付东平定金30万元。同日，杨军丽、付东平、存房公司就诉争房屋签订《居间服务合同》，约定就买卖双方及房屋信息、服务范围、服务费，买受人向居间方支付居间服务费18000元等。前述合同签订后，杨军丽依约履行合同，李懿、付东平却以各种理由推脱，拒绝履行。后得知诉争房屋早在合同签订前已被法院查封，合同根本无法继续履行。在签订合同时，李懿、付东平恶意隐瞒房屋已被查封的事实，且承诺产权完整；存房公司作为专业的房地产经纪机构，不仅向杨军丽推荐此房源，还促成杨军丽与李懿签订房屋买卖合同。三被告存在严重过错和违约责任，对杨军丽的损失，依法应承担共同赔偿责任。现查实，房屋存在多个查封，抵押行为，现已被法院执行拍卖，成交价格为616万元，造成了杨军丽重大损失，故要求解除合同，三被告共同赔偿杨军丽违约金及各项经济损失。为维护合法权益，特诉至法院，望予支持。
被告李懿未到庭答辩，也未提交书面答辩状。
被告付东平辩称：付东平由李懿通过北京中信公证处进行了公证委托，属于代理行为，由此产生的法律后果由李懿承担。付东平收取的购房款30万元能够按照李懿的要求支付给了第三人方国亮。付东平已于2016年3月30日前将涉案房屋交付给了杨军丽。根据杨军丽提供的合同，合同并没有对具体履行方式进行约定。合同只约定总房款、定金及交房时间。首付款支付和解抵押的时间等事项都未做约定。合同里的主要条款和内容未约定，因此合同是否成立及效力仍存争议，请求法院核实。涉案房屋被拍卖价格是616万元，本案房屋成交价格是549万，差额较大。杨军丽主张的违约金过高，请求法院调整。杨军丽在发现涉案房屋被查封的情况，应当采取措施防止损失扩大，如未采取措施，对高于实际损失的部分不应该得到支持。付东平完全按照李懿授权的代理范围进行活动，不应该由付东平承担责任。
被告存房公司辩称：杨军丽对我方提出的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求驳回杨军丽针对存房公司提出的诉讼请求。存房公司与杨军丽不存在房屋买卖合同关系，只有居间服务关系。杨军丽针对存房公司提出的诉讼请求与本案是不同的法律关系。无论根据合同约定还是法律规定，存房公司都不对房屋出售人的违约责任承担连带责任。杨军丽要求三被告共同承担赔偿责任欠缺合同依据和法律依据。本案合同签订履行过程中，存房公司没有任何过错，杨军丽没有提供证据证明该房屋的查封情况。在本案发生争议后应该先解决房屋买卖合同法律关系，居间服务合同关系应另行解决。杨军丽在本案中主张的损失并不存在。本案房屋即使被执行查封拍卖，杨军丽也可以通过执行异议等相应法律程序来保障自己的权利，而杨军丽怠于行使自己的权利所造成的损失应由其自己承担。杨军丽变更后的诉讼请求提出的损失明显有悖于事实，缺乏证据支持。
经审理查明：2015年8月26日，李懿出具委托书一份，将其名下位于北京市昌平区东小口镇流星花园×号（以下简称涉案房屋）有关办理银行提前还款手续、领取他项权利证、房产证等文件、签订房屋买卖合同、代收房价款、代为确定房产出售价格、协助办理产权过户等权利委托给付东平。北京市中信公证处就前述委托过程出具（2015）京中信内民证字67770号公证书。
2016年2月24日，付东平持前述委托书、公证书、李懿对涉案房屋的房屋所有权证书复印件以出卖人身份与杨军丽（买受人）经存房公司提供居间服务签订定金协议，约定杨军丽支付付东平购房定金30万元，于签订合同当日先支付5万元，剩余定金25万元，于2016年2月26日前支付；房屋内所有家具家电作为附属品赠予买受方；双方在2月24日二手房定金交付确认函中签字确认房屋交易价格为360万元，付东平确认收到杨军丽给付的定金30万元。同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定付东平将上述涉案房屋出售给杨军丽，房屋建筑面积115.67平方米；该房屋抵押情况为一押，登记抵押权人为银行，抵押金额为170万元，抵押登记日期2014年9月20日；该房屋成交价格为360万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为189万元；合同约定出卖人应于2016年3月30日前将该房屋交付买受人；关于权属转移登记，合同第八条约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定，即应当以书面的方式进行，在出卖人收到买受人发出的书面解除通知之日起自动解除，出卖人应于5个工作日内将已收取的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；如出卖人逾期返还款项，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。合同未就抵押注销日期、房款支付方式、网签时间等合同履行具体内容进行约定。杨军丽、付东平与存房公司还签订有《居间服务合同》。居间服务合同第一条第2款载明，买受人对出卖人提供的房屋产权证明、产权人的委托授权书、公证书资料进行了审核；居间合同约定，由杨军丽支付存房公司居间服务费18000元，贷款评估费600元。杨军丽与存房公司亦签订有《搜房综合保障服务协议》。该协议约定由杨军丽支付存房公司保障服务费7200元；该协议第二条保障服务内容对查封保障服务作了如下约定，存房公司应严格对其居间出售的存量房屋在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者；具备赔付条件的（交易房屋在签约前已被依法查封、该房屋交易是通过存房公司居间成交的二手房买卖业务并已全额支付本协议约定的服务保障费、二手房交易中存房公司对已存在的房屋查封情况未核实未告知的、购房人须与存房公司达成和解协议并在存房公司协助下对出售方进行追缴），如存房公司未尽上述保障服务内容且符合上述赔付条件的，存房公司承诺购房人已支付的购房款由存房公司先行垫付返还，如因房屋查封导致该房屋买卖合同无法履行，存房公司将退还购房人所支付的佣金，如购房人未支付购房款，存房公司将不予垫付；本条中的“先行垫付返还”是指购房人已经缴纳的购房款、按揭贷款手续费都由存房公司垫付，返还给购房人，购房人与存房公司将继续向出售方进行追缴。
上述合同签订之后，杨军丽向付东平支付了定金30万元，向存房公司支付了居间服务费、保障服务费、评估费共计25800元。付东平于2016年3月30日将涉案房屋交付给杨军丽，但仅交付钥匙，未办理物业交割。随后，存房公司工作人员在进行房屋核验时发现因李懿未偿还就涉案房屋设定的抵押借款致涉案房屋被人民法院查封，存房公司工作人员遂将上述情形告知杨军丽。此后，因涉案房屋存在多笔抵押及查封，合同履行延怠至今。
另查，2013年1月30日，李懿就涉案房屋设定抵押，担保主债权金额150万元，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（浦发北京分行）；2014年9月12日，李懿就涉案房屋设定抵押，担保主债权金额150万元，抵押权人为赵丹。因李懿到期未偿还浦发北京分行上述借款，浦发北京分行将李懿诉至北京市西城区人民法院，并申请对涉案房屋采取保全措施；该院于2015年10月14日查封涉案房屋。因李懿到期未偿还赵丹借款，赵丹持公证债权文书申请本院强制执行，本院于2016年6月15日轮候查封本案涉案房屋。另有北京市朝阳区人民法院依债权人汪静申请，于2015年10月29日轮候查封本案涉案房屋；该院依债权人方国亮申请，于2016年1月25日轮候查封本案涉案房屋。因李懿无法偿还上述债务，本院对涉案房屋进行委托评估与拍卖。2016年8月10日，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具评估报告，涉案房屋在鉴定基准日2016年7月13日的市场价值为487.68万元。经核实，涉案房屋在拍卖过程中，由他人以616万元价格竞得，房屋所有权已过户至案外人名下。在涉案房屋被查封、评估及拍卖过程中，杨军丽未向本院提出执行异议。
杨军丽称得知涉案房屋存在查封情形后，存房公司、付东平、杨军丽曾就如何履行合同进行协商，付东平称可以督促李懿偿还贷款，合同仍存在履行可能，杨军丽考虑到自己的房子已经卖了，而且其他房屋房价上涨很快，就接受了继续履行合同的建议；但在等待李懿、付东平偿还借款解除抵押的过程中，经存房公司核实涉案房屋上存在多笔查封，付东平曾承诺同意返还购房定金，后又表示不想还钱了，合同也无法继续履行，故杨军丽只得诉至法院。付东平认可进行过协商，但双方未达成一致，且付东平仅是代理李懿代为收取购房款，30万元定金也已经按照李懿的指示汇款给了案外人方国亮，不应由付东平承担返还义务。存房公司称原居间人已经离职，是否系签约后核验房屋时发现房屋查封情况以及通知杨军丽的时间现无法核实。
关于房屋总价，各方亦存在争议。杨军丽称房屋成交总价为360万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备189万元包含在360万元内；付东平与存房公司称房屋成交总价应为房屋价格与家具家电、装饰装修及配套设施设备的总和，共计549万。对此,根据杨军丽与付东平签字的二手房定金交付确认函,本院确认房屋交易价格应为360万元。付东平主张房屋交易价格为549万，依据不足，本院不予采信。
以上事实，有定金协议、二手房定金交付确认函、《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、搜房综合保障服务协议、收据、委托书、公证书、银行转账记录、支付宝付款凭证、最高额抵押权设立登记申请表、抵押借款合同、协助执行通知书、强制执行裁定书、房地产估价报告及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方当事人存在违约行为，致使合同目的不能实现，另一方当事人有权解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。
根据本案查明的事实，付东平经李懿委托以出卖人身份与杨军丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨军丽在签订合同时已经知悉付东平与李懿的代理关系，因此该合同直接约束李懿与杨军丽，该合同中关于出卖人的合同权利与合同义务应当由李懿承担，付东平代收杨军丽购房定金30万应当视为李懿收取了杨军丽的购房定金30万。现由于在房屋买卖交易过程中，李懿不能清偿个人借款，无法解除涉案房屋上设定的抵押，致使该房屋被其他人民法院及本院采取查封，并由本院执行拍卖，由他人竞得，房屋所有权已过户至案外人名下，致使涉案房屋买卖合同实际不能履行，杨军丽支付房款、获得房屋所有权的合同目的不能实现，杨军丽要求解除涉案房屋买卖合同并退还定金30万的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。李懿因其重大违约行为，给杨军丽造成了较大经济损失，杨军丽要求李懿承担赔偿违约金及损失的合理部分，本院将结合当事人签订合同时是否尽到审慎注意义务、合同履行过程中的实际履行情形和违约方的违约行为，参考涉案房屋的评估价格等因素，酌情予以支持。杨军丽要求李懿赔偿杨军丽为本次交易支出的居间服务费、综合服务保障费及评估费等共计25800元的诉讼请求，具备充分合同依据，本院予以支持。关于杨军丽主张付东平、存房公司共同承担连带赔偿责任的问题，因付东平与李懿系代理关系，故付东平代李懿签署合同产生的权利义务均应由李懿享有及履行，杨军丽要求付东平承担连带赔偿责任，欠缺法律依据；杨军丽与存房公司之间系居间服务合同关系，如双方就存房公司履行居间服务是否存在违约或不当行为仍存有争议，杨军丽应当另行主张，杨军丽在本案中要求存房公司承担连带赔偿责任，本院不予支持。李懿经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除杨军丽与被告付东平代理被告李懿于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告李懿退还原告杨军丽定金30万元，于本判决生效后七日内执行；
三、被告李懿赔偿原告杨军丽违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计1225800元，于本判决生效后十五日内执行；
四、驳回原告杨军丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35600元，公告费650元，由被告李懿负担，自本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 悦
人民陪审员 赵晨红
人民陪审员 闫素霞
二〇一八年三月二十日
书 记 员 岳亭亭