广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初232号原告：惠东产业转移工业园管理委员会，住所地广东省惠州市惠东县大岭镇沙梨园。法定代表人：陈向强。委托代理人：桂三猛，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：李珍，广东卓凡律师事务所律师。被告：惠州怡海房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县梁化镇大岭十二托地段。法定代表人：庄胜东。委托代理人：吴智勇，系该公司员工。委托代理人：陈海滨，系该公司员工。原告惠东产业转移工业园管理委员会诉被告惠州怡海房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠东产业转移工业园管理委员会的委托代理人桂三猛，被告惠州怡海房地产开发有限公司的委托代理人吴智勇、陈海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东产业转移工业园管理委员会诉称：2012年9月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》(以下简称合同一)，约定原告将东莞凤岗（惠东）产业园内面积为8490.97平方米的厂房出租给被告，租赁期为2012年12月1日至2022年12月1日止，月租金为人民币76418元。2014年4月30日，原告与被告签订第二份《厂房租赁合同》（以下简称合同二），约定原告将东莞凤岗（惠东）产业园内面积为1728平方米的厂房出租给被告，租赁期为2014年6月1日至2022年12月1日止，月租金14688元。合同均约定每月5日前缴纳租金。合同一拖欠租金22个月，共1681196元；合同二拖欠租金19个月，共计1960268元。由于被告的违约行为，造成合同提前解除，按照合同条款被告应向原告支付相当于三个月的违约金，即合同一为每月租金76418元×3个月=229254元；合同二l4688元×3个月=44064元，共计273318元。自2014年4月以来，被告未按照合同约定及时缴纳租金，2012年签订的合同，自2014年3月起未缴纳租金，2014年签订的合同，自2014年6月起未缴纳租金。原告多次向被告发出催款通知，被告也以承诺函方式表示将支付拖欠租金，但至今未履行缴纳�金义务，根据合同相关条款，被告已严重违约，侵害了原告的合法利益。综上所述，原告在尽到了合理的通知义务后仍不能达到解除合同、取回标的物的目的。请求判令：1、解除原被告之间签订的两份租赁合同，同时判令被告立即撤出厂房；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币共1960268元(截止2015年l2月5日)，违约金共273318元；被告向原告支付拖欠租金的利息约192996．97元(利息损失暂计从2014年3月5日、2014年9月5日起至2015年12月5日止，最终按本案生效判决确定的履行期限届满之日为止，按中国人民银行同期贷款年利率计付)；3、被告继续占用原告厂房期间，仍应按租赁合同向原告支付租金；4、本案诉讼费由被告承担。被告惠州怡海房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人歪曲事实，答辩人于被答辩人之间只存在一份《厂房租赁合同》。答辩人与被答辩人之�原合同的履行时间为2012年9月1日至2014年5月，新合同的履行时间为2014年6月1日至今。被答辩人所请求的两份租赁合同租金的诉求是没有任何事实依据。二、被答辩人请求的租金数额明显错误。根据答辩人与被答辩人新合同的事实履行情况，答辩人拖欠被答辩人从2015年2月至2015年11月共十个月租金，计人民币146880元。被答辩人利用双方解除原合同以及厂房移交手续不完善的情况下，向贵院请求无中生有的租金，请求对被答辩人没有事实依据的请求依法予以驳回。经审理查明：原告惠东产业转移工业园管理委员会于2011年12月1日与许胜西签订《厂房租赁合同》，取得座落在东莞凤岗（惠东）产业园内的房屋的管理使用权。2012年9月1日，原告惠东产业转移工业园管理委员会（出租房）与被告惠州怡海房地产开发有限公司（承租方）签订《厂房租赁合同》（以下简称第一份合同），内容为：“一、出租厂房情况，甲方租赁给乙方的厂房座落在东莞凤岗（惠东）产业园内，租赁面积为8090.87平方米，结构钢筋混凝土。二、厂房起付日期和租赁期限，1、厂房装修期为3个月，自2012年9月1日起至2012年12月1日止。装修期间免收租金。2、厂房租赁自2012年12月1日起至2022年12月1日止。租赁期10年。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式，1、甲、乙方约定，该厂房租赁每平方米建筑面积租金为人民币9.00元（大写：玖圆整）。月租金为人民币76418.00元（大写：柒万陆仟肆佰壹拾捌元整）甲方开具等值租赁发票，乙方须在每月5日前付清给甲方。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付�房租赁保证金人民币229256.00元（大写：贰拾贰万玖仟贰佰伍拾陆元整），保证金为三个月租金……八.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金、装饰装修费用等经济损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”同年11月14日，被告通过中国建设银行向原告转账租赁保证金229256元。2014年4月30日，原告惠东产业转移工业园管理委员会（出租房）与被告惠州怡海房地产开发有限公司（承租方）签订《厂房租赁合同》（以下简称第二份合同），内容为：“一、出租厂房情况，甲方租赁给乙方的厂房座落在东莞凤岗（惠东）产业园内，租赁面积为1728平方米，结构钢筋混凝土。二、厂房起付日期和租赁期限，1、厂房装修期为1个月，自2014年5月1日起至2014年5月31日止。装修期间免收租金。2、厂房租赁自2014年6月1日起�2022年12月1日止。租赁期8年6个月。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式，1、甲、乙方约定，该厂房租赁每平方米建筑面积租金为人民币8.5元。月租金为人民币14688元。甲方开具等值租赁发票，乙方须在每月5日前付清给甲方。2、第一年，二年年租金不变，第三年起递增率为10%。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币44064元，保证金为三个月租金……”同年5月20日，被告通过平安银行向原告转账租赁保证金44064元。2014年8月21日，原告惠东产业转移工业园管理委员会向被告惠州怡海房地产开发有限公司发出关于催缴厂房租金欠款的通知，内容显示被告逾期缴交6个月的房屋租金共502572元。2014年10月16日原告向被告发出关于再次催缴厂房租金欠款的函，内容显示被告拖欠租金合计684784元。2014年12月31日，原告向被告发出《关于解除的通知》，内容显示被告拖欠租金786996元,并通知解除涉案两份厂房租赁合同，要求被告迁出租赁场地。2015年7月23日，原告向被告发出关于厂房限期搬迁通知,要求被告在2015年7月31日前搬迁完毕。2015年8月17日，被告向原告发出《怡海办工厂房租赁承诺函》，承诺使用涉案房屋至2015年11月30日。尔后，因被告未履行相应的合同义务，原告于2015年1月14日诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。2015年1月28日，被告惠州怡海房地产开发有限公司就《关于解除厂房租赁事宜》致函原告惠东产业转移工业园管理委员会：表示宿舍楼、食堂及停车场3栋楼解除租赁合同后，不搬走任何一件物品，以用于充抵2014年4月至2014年12月的租金786996元，希望原告同意该方案；现办公楼整栋由我司物业公司继续租用，并由2015年2月起缴纳租金。同年7月6日，被告向原告的发出《关于怡海办公用厂房租赁事宜的请示》内容与上述《关于解除厂房租赁事宜》基本一致。同年10月15日，被告向原告发出《关于怡海办公厂房租金相关事宜的回复函》，函件对上述2015年1月28日、2015年7月6日致原告的请示予以确认，并承诺2015年2月份后的租金在公司重组后优先考虑支付。同年11月19日，被告向原告发出《关于怡海办公厂房租金相关事宜的请示》，载：协商补充条款“前期对宿舍楼、食堂及停车场3栋楼的改造投入用于充抵2012年6月至2014年12月租金，并从2015年2月开始计算缴纳租金”因贵单位人事变动，尚未签署补充协议；截止2015年11月20日，我司欠租10个月租金（2015年2月至2015年11月）共146880元。该四份函件并未得到原告的回复。庭审过程中，被告惠州怡海房地产开发有限公司认为第一份合同已于2014年5月实际解除，目前仅存在第二份合同，且第一份合同解除后已移交归还原告。原告表示第一份合同项下的厂房没有归还，仍有第三方在使用。被告认为该第三方系惠州市联合拓邦感光科技有限公司，与被告不存在关联。另，被告确认第一份合同的租金交至2014年2月份，第二份合同除了交纳保证金外未支付租金。另，被告惠州怡海房地产开发有限公司提供2015年5月、9月、10月、11月及2016年1月、2月的水电费缴费收据，其中2015年5月份的电费5000元系由惠州市联合拓邦感光科技有限公司缴纳给被告，2015年9月份水电费3520元、10月份水电费4489元系由被告缴纳给惠州市联合拓邦感光科技有限公司。2015年11月、2016年1月、2月份，被告缴纳的水电�分别为2149元、2508元、2244元，收款人同样是惠州市联合拓邦感光科技有限公司。经本院向案外人惠州市联合拓邦感光科技有限公司核实：根据县政府工作会议纪要（惠东府纪[2014]124号）文件，该公司无偿使用工业园区管委会原承租正闲置的位于惠东旁的厂房。惠州市联合拓邦感光科技有限公司经理郑斌豪称，因该园区的仅一个总电表，目前已更名至惠州市联合拓邦感光科技有限公司名下，故怡海公司每月的电费均先缴纳给我公司，再交给供电局。本院到现场调查核实：涉案园区内共6栋房屋，惠州市联合拓邦感光科技有限公司使用的是一进门的2栋楼房，后面四栋房屋（一栋停车场（现场已上锁）、一栋办公楼、一栋宿舍、一栋食堂）为被告承租，目前仍在使用中。诉讼过程中，被告惠州怡海房地产开发有限公司认为交纳的两份合同的保证金273318应抵扣租金，原告惠东产业转移工业园管理委员会表示因被告违约导致合同无法履行，租金保证金不应退还。以上事实，由原告惠东产业转移工业园管理委员会提交的民事起诉状、组织机构代码证、惠东县机构编制委员会文件、工商信息、厂房租赁合同、通知、函，被告惠州怡海房地产开发有限公司提交的民事答辩状、回复函、物资情况表、收据，以及本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告惠东产业转移工业园管理委员会与被告惠州怡海房地产开发有限公司分别于2012年9月1日、2014年4月30日签订的两份《厂房租赁合同》，意思表示真实，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应按照合同约定行使权利和履行义务。被告惠州怡海房地产开发有限公司经原告惠东产业转移工业园管理委员会多次�缴，仍未向其支付租金，原告诉请解除合同以及要求被告偿还拖欠的房屋租金，根据《中国人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，理由充分，本院予以支持。被告未在其承诺的期限内支付所欠租金，构成违约，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告诉请被告支付所欠租金的相应利息，并承担违约责任，理由充分，本院予以支持。关于被告是否应支付违约金及租赁保证金是否抵扣租金的问题。因原、被告双方在两份租赁合同中均未约定被告迟延支付租金的违约责任，�原告诉请被告支付拖欠租金的违约金，无合同依据，本院不予支持。又，因合同未约定被告存在迟延支付租赁这一违约行为时，租赁保证金不予返还，现涉案合同解除，保证金应予返还，为避免诉累，被告请求租赁保证金273318元抵扣租金，予以照准。即其中229254元抵扣第一份合同项下房屋2014年3、4、5月的租金，44064元抵扣第二份合同项下房屋2014年6、7、8月的租金。关于厂房租金的截止时间问题。第一份合同：结合原告惠东产业转移工业园管理委员会2014年12月31日发出的《关于解除厂房租赁合同的通知》及被告惠州怡海房地产开发有限公司2015年1月28日回复的《关于解除厂房租赁事宜》，可以看出，被告确认第一份合同自2015年2月起解除,且双方就宿舍楼、食堂及停车场3栋楼改造投入充抵租金事宜未达成一致意见，被告仍在继续使用涉案房屋。原告诉请截至2015年12月5日的租金，予以支持。扣除抵扣的三个月租金，故第一份合同的拖欠的租金应自2014年6月计至2015年12月5日的租金共18个月为1375524元。第二份合同：第二根合同拖欠的租金应自2014年9月起计算至2015年12月5日共15个月为220230元。拖欠的租金共计1595754元。另，因被告未在约定期限内支付租金，属占用原告的资金，原告诉请按中国人民银行同期同类利率至还清款日止计算利息损失，理由充分，予以支持。但第一份合同的逾期利息应自2014年6月应付租金期限之日（即2014年6月5日）起以当月未付租金为本金计算；第二份合同的逾期利息应自2014年9月应付租金期限之第二天（即2014年9月5日）起以当月未付租金为本金计算。关于房屋占用使用费的问题。从被告惠州怡海房地产开发有限公司缴纳水电费的记录以及本院现场调查情况来看，被告仍在占用两份合同项下的�屋，并未移交给原告惠东产业转移工业园管理委员会，故原告请求被告支付占用期间的租金，理由成立，本院予以支持，租金应计算至被告实际返回房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告惠东产业转移工业园管理委员会与被告惠州怡海房地产开发有限公司于2012年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2015年2月1日解除。二、解除原告惠东产业转移工业园管理委员会与被告惠州怡海房地产开发有限公司于2014年4月30日签订的《厂房租赁合同》。三、被告惠州市创联电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内将两份《厂房租赁合同》项下的房屋返还给原告惠东产业转移工业园管理委员会。四、被告惠州怡海房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向原告惠东产业转移工业园管理委员会支付拖欠的租金1595754元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（其中1375524元的利息自2014年6月5日起以当月未付租金为本金计付至还清款日止，220230元的利息自2014年9月5日起以当月未付租金为本金计付至还清款日止）。五、被告惠州怡海房地产开发有限公司自2015年12月6日起按91106元/月的标准向原告惠东产业转移工业园管理委员会支付占用涉案房屋的租金，直至被告惠州怡海房地产开发有限公司返还两份《厂房租赁合同》项下的房屋时止。六、驳回原告惠东产业转移工业园管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26212元（原告已预缴），由原告惠东产业转移工业园管理委员会负担5905元，被告惠州怡海房地产开发有限公司负担20307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣代理审判员  王俏玲人民陪审员  李 静二〇一六年七月十八日书 记 员  林妍怡