吉林高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0291执异18号
案外人:桦甸市松源商品混凝土有限公司，住所地桦甸市乐杨街16号。
法定代表人：梁宏江，总经理。
委托代理人：李福山，吉林桦远律师事务所律师。
委托代理人：沈宝山，该公司法律顾问。
申请执行人：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放北路尚都东郡B号楼14号网点。
法定代表人：吉英慧，董事长。
被执行人：吉林省龙兴集团有限公司，住所地桦甸市苏密沟乡。
法定代表人：刘湃，总经理。
被执行人：刘湃，女，1965年4月3日生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司总经理。住吉林省桦甸市。
被执行人：王晓燕，女，1966年3月8日生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。
被执行人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。
法定代表人：刘湃，总经理。
被执行人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特长商贸城A区1栋4楼。
法定代表人：刘湃，总经理。
在本院执行吉林市支农国鑫小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小额贷款公司）与吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置�有限公司（以下简称兴田置业公司）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人桦甸市松源商品混凝土有限公司（以下简称桦甸市松源混凝土公司）对本院作出的（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6号商业网点的房籍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人桦甸市松源混凝土公司称，因龙兴房地产公司赊欠案外人水泥款1725360元，2012年5月15日，案外人与龙兴房地产公司签订《抹账协议》，龙兴房地产公司将龙兴水岸新城20号楼6号门市商品房抵顶赊购货款，并作抹账处理。协议签订当日，龙兴房地产公司将上述房屋的钥匙交给了案外人，将该门市正式交付案外人使用。2014年年3月2日�案外人将房屋出租给桦甸市新中恒小额贷款有限公司，租期10年，从2014年3月2日起至2024年3月2日。综上，案外人已经取得诉争财产的所有权，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误，请求贵院裁定解除（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6号门市商品房房籍的查封，中止执行。
申请执行人国鑫小额贷款公司称，一、我公司申请执行依据充分，法院查封龙兴水岸新城20号楼6门商业网点符合法律规定。我公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司借款合同纠纷案件，贵院作出的（2016）吉0291民初85号民事判决已经生效，我公司已经申请执行，高新法院对登记在被执行人龙兴房地产公司名下的龙兴水岸新城20号楼6门商业网点进行查封符合法律规定。二、案外人桦甸市松源混凝土�司没有充分证据证明其对龙兴水岸新城20号楼6门商业网点享有物权，其主张不能对抗国鑫小额贷款公司的执行查封行为。1、桦甸市松源混凝土公司对龙兴水岸新城20号楼6门商业网点不享有物权。龙兴水岸新城20号楼6门商业网点是被执行人龙兴房地产公司享有物权并办理了房屋产权登记，取得房屋产权证书的房屋。桦甸市松源混凝土公司虽于2012年5月15日与被执行人龙兴房地产公司拖欠混凝土货款而签订了抹账协议，但没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理房屋解除备案与登记备案手续，其没有取得房屋物权；2、龙兴水岸新城20号楼6门商业网点于2013年9月9日抵押给了国鑫小额贷款公司，并办理了抵押登记，虽然案外人经过抹账取得该房屋，但由于没有办理产权登记，其仍然为债权不能对抗国鑫小额贷款公司查封的在先债权；3、案外人桦甸市松源混凝土公司没有�式的商品房买卖合同，没有给付龙兴房地产公司购房对价款的凭证，其请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付对价款、未更名无过错四个条件，其请求应予驳回。
被执行人龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司未提出书面答辩意见。
本院查明，国鑫小额贷款公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司小额借款合同纠纷一案，我院于2016年1月8日作出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书，裁定：将龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城26套房屋（包括本案争议商业网点）房籍予以查封。查封期限为3年。2016年5月3日，本院作出（2016）吉0291民�85号判决，判决主要内容：一、龙兴集团公司于本判决生效之日起十日内给付国鑫小额贷款公司借款本金500万元及利息（以500万元为本金，自2014年10月19日起至钱款付清之日止，按月利20‰计算）；二、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司对本判决第一项借款本金及利息承担连带偿还责任；三、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司承担上述保证责任后，有权向龙兴集团公司追偿。该判决已于2016年6月8日生效。国鑫小额贷款公司于2016年7月6日向本院申请执行。在执行过程中，案外人桦甸市松源混凝土公司向本院提出执行异议。
另查明，2012年5月15日，案外人桦甸市松源混凝土公司与龙兴房地产公司签订抹账协议书1份，龙兴房地产公司将坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6号门市商品房抵顶赊购货款抵顶给案外人，并做抹账处理，抵顶欠款合计1725360元。同日，双方签订了商品房买卖合同，并将房屋交付案外人。2014年3月2日，案外人与桦甸市新中恒小额贷款有限公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给桦甸市新中恒小额贷款有限公司，该公司现实际占有使用。
再查明，本案申请执行人国鑫小额贷款公司对龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6门商品房于2013年9月9日设定了他项权利，并于2015年5月7日注销了他项权利。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖�同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人桦甸市松源混凝土公司与被执行人龙兴房地产公司于2012年5月15日签订的抹账协议，是因拖欠货款而用商业网点抵顶债务，即双方原为债权债务关系，演变成以物抵债。可视为双方转换为房屋买卖关系，但其不适用上述司法解释第二十九条规定的买受人的定义，即不属于消费者，不是《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条规定的买受人，应比照上述司法解释第二十八条的规定予以审查。从案外人提供的证据看，在本院查封之前（2016年1月9日查封），案外人与被执行人龙兴房地产公司已签订合法有效�书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且从抹账协议看案外人已经支付全部价款，未能办理产权证的原因不是案外人自身的原因造成的，故案外人桦甸市松源混凝土公司的执行异议请求成立，能够排除执行，对案外人的异议请求本院予以支持。国鑫小额贷款公司认为案外人没有与龙兴房地产公司签订正式的商品房买卖合同，没有办理房屋登记备案手续，不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然涉案商业网点登记在被执行人龙兴房地产公司名下，产权人为龙兴房地产公司，但这并不影响案外人对涉案房屋主张权利。关于涉案房屋于2013年9月9日曾抵押给国鑫小额贷款公司，并办理了抵押登记，但于2015年5月7日注销了�押登记，故不存在优先受偿权的问题，国鑫小额贷款公司主张双方均为债权，不能对抗查封在先的债权，本院对此观点不予采信。另外，其主张案外人没有提供购房对价凭证，因没有证据予以证明，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
对本院作出的（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的坐落于吉林省桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6门商业网点的房籍中止执行。
如不�本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 付永海
人民陪审员 张泽君
二〇一七年四月二十八日
代理书记员 王 杨