杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初7814号原告（反诉被告）高伟新，男，1955年12月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：孙丽霞，浙江天之涯律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州瑞彩花边有限公司，统一社会信用代码91330109662307386E，住所地杭州市萧山区瓜沥镇进化村。法定代表人：李武斌，公司总经理。原告（反诉被告）高伟新诉被告（反诉原告）杭州瑞彩花边有限公司（以下简称瑞彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法由代理审判员许璘哲适用简易程序于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告高伟新及其委托诉讼代理人孙丽霞，被告瑞彩公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高伟新在本诉中向本院提出诉讼请求：1、要求终止双方租赁合同；2、要求被告按照年租金50000元的标准支付自2017年3月16日起至2017年10月16日止的房租29315元，并继续支付至房屋实际返还之日；3、要求被告归还房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份，租赁时间为8年。被告在支付第一年的50000元租金后，拒付第二年的租金。依据双方约定，被告拖欠房租满一个月，原告有权终止合同。瑞彩公司针对本诉辩称：案涉租赁合同合法、有效，双方应当继续履行，且案涉租赁的期限应自2016年10月16日起至2024年10月16日止。事情的具体经过是：原、被告于2015年12月30日签订案涉《厂房租赁合同》。因原告的厂房及附属电力设施不足以满足被告的正常生产，双方约定由被告先付订金及押金，待原告过完春节并申请安装工业用电设施后，再由被告支付第一年租金中的剩余部分；被告于2016年2月4日向原告支付订金20000元及押金5000元；春节过后，被告需对厂房进行前期改造与装修，但因临近G20峰会以及与厂房相邻的河道面临整治，被告同意原告提出的暂缓交房，且双方同意在河道整治与峰会结束后再修改相关合同条款并执行；在被告的催促下，原告于2016年10月为被告申请了工业用电手续，至此，被告才进场进行改造与装修，并于2016年10月20日向原告支付了剩余的第一年租金及押金30000元。基于上述意见，瑞彩公司向本院提出反诉请求：1、要求确认案涉租赁合同有效，并要求反诉被告继续履行该合同；2、要求确认反诉被告违约，并确认案涉租赁的起止时间为2016年10月16日起至2024年10月16日；3、本案诉讼费由反诉被告承担。高伟新针对反诉辩称：首先，反诉原告所述内容与事实不符：双方曾在2016年1月29日签订《厂房租赁合同》一份，且就租赁期限、租金的数额与付款方式等进行了约定，但反诉原告并未按约支付租金；因上述合同未写明租赁房屋的具体位置，反诉原告又重新起草了一份《厂房租赁合同》，并利用反诉被告不识字、不会写字的缺点于2016年3月16日骗其在该第二份合同上按捺手印，但该第二份合同较第一份合同进行了较大修改，比如将租赁期限由三年改为八年，起始时间由3月1日改为3月16日，押金由10000元改为5000元等；双方在2016年1月29日签订《厂房租赁合同》后，反诉被告便将案涉厂房交付给反诉原告；反诉原告之前在另外处租赁了厂房，先前租赁的到期日是2016年11月20日，因为反诉原告并不急于使用案涉厂房，故而将该厂房闲置，而且申请工业用电也是由反诉原告自行申请、案外人代为办理，也并非为反诉原告诉述。其次，反诉原告未及时付款的行为已构成违约，故反诉被告依约有权终止双方租赁合同，且反诉被告不存在违约情形。再次，双方已在合同中明确约定了租赁期限，反诉原告对租赁期限的调整于法无据。故反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。高伟新在本诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、厂房租赁合同两份及银行交易清单一份，欲证明被告未按约定及时支付租金的事实；2、瓜沥镇明朗村生猪养猪户高伟新转行生产食用菌栽培项目申请报告、明朗村牧场企业租地示意图、租用土地协议各一份，欲证明原告对案涉房屋享有权利的事实。经质证，瑞彩公司对证据1中银行交易清单、租赁开始时间为2016年3月16日的该份合同无异议，对2016年1月29日签订的租赁合同有异议，因为该合同已失效；对证据2中“租用土地协议”与“明朗村牧场企业租地示意图”无异议，对“瓜沥镇明朗村生猪养猪户高伟新转行生产食用菌栽培项目申请报告”的真实性无异议，但对其关联性有异议。经审查，本院认为，被告对证据1中银行交易清单及开始时间为2016年3月16日的租赁合同无异议，本院对其相应证明力予以确认；双方在2016年1月29日所签订的租赁合同已被后续的合同所取代，故本院对其相应证明力不予确认。被告对证据2的真实性均无异议，本院对其相应证明力予以确认。瑞彩公司在本诉中未提供证据。瑞彩公司在反诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、银行清单一份，欲证明反诉原告支付押金、租金的时间及金额的事实；2、照片六张，欲证明案涉厂房的位置以及相邻河道的整治时间与范围的事实；3、用电登记表、联系人资料及承诺书各一份，欲证明反诉被告为反诉原告申请工业用电的事实；4、合同三份，欲证明双方签订案涉合同后，就相应合同条款继续进行协商但仍协商未果的事实。经质证，高伟新认为，对证据1无异议，证据2与本案无关联，也不足以证明待证事实；对证据3的真实性无异议，但并不能证明待证事实，因为反诉被告系为反诉原告代办，如果反诉原告不在场不配合，反诉被告将无法为反诉原告办理；对证据4中起始时间为2016年3月16日的该份租赁合同无异议，另外两份空白合同上双方未签字，不符合证据形式，故对此有异议。经审查，本院认为，证据1、证据3客观、真实，本院对其相应证明力予以确认；证据2与本案事实无直接关联，本院对其相应证明力不予确认；反诉被告对证据4中起始时间为2016年3月16日的租赁合同无异议，本院对其相应证明力予以确认，另外两份合同未经双方签字确认，本院对其相应证明力不予确认。高伟新在反诉中未提供证据。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：高伟新为发展畜牧业、建设猪舍需要，曾向杭州市萧山区经济联合社租用土地，且双方就该土地租用事宜在2016年2月5日达成如下协议：土地租用地点位于村原牧场西侧，面积折合1.4亩，租费为每亩6000元，租期自2015年1月1日至2018年12月31日，该地块只准只搭建临时设施而不得建造个人住房及固定性厂房，该土地及房屋在上述租赁期间不得转租及抵押他人等内容。另查明，上述猪舍在高伟新与瓜沥镇明朗村经济联合社达成上述土地租用协议之前已由高新伟建造完成。又查明，瑞彩公司为租赁高伟新上述位于杭州市萧山区瓜沥镇进化村基督教堂西面20米处面积约为936㎡的简易养猪房进行生产经营，于2016年1月29日同高伟新签订《厂房租赁合同》一份。因该合同未写明房屋的具体位置等内容，双方后又重新签订《厂房租赁合同》一份并约定：厂房租赁期限自2016年3月16日至2024年3月16日，租赁期为八年；前三年的租金为每年五万元，一年一交；后五年租金为每年七万元，每十八个月一交；被告在本合同签订后五日内支付原告租金及五千元厂房押金；租赁期间，被告需要改造厂房及附属设施时，应及时通知原告，原告应在被告通知后3天内进行协商处理，在双方同时到场的情况下方可进行维修、改建，被告遵从原告的改建、维修意愿，改建费用由被告自负；租赁期间，瑞彩公司应及时支付房租及一切费用，如拖欠不付满一个月，高伟新有权终止合同等内容。此外，瑞彩公司在2016年2月4日支付高伟新250**元，又在2016年10月20日支付其30000元。至此，瑞彩公司付清第一年的全部租金及厂房押金。2017年3月16日，瑞彩公司未付第二年的厂房租金，高伟新随即向其催讨，瑞彩公司至今未付。本院认为：经村镇同意，高新伟建造了为发展畜牧业所需的案涉简易养猪房。但房屋作为不动产物权应依法设立并取得。本案中，原告未能提供有效的房屋产权凭证，且依据高新伟先前与杭州市萧山区经济联合社达成的《租用土地协议》，高新伟不得在2015年1月1日至2018年12月31日期间将案涉房屋与土地进行转租。在杭州市萧山区经济联合社未就高新伟的案涉转租行为予以追认的情况下，高新伟擅自转租案涉房屋的行为属无权处分，故高新伟与瑞彩公司所签订的《厂房租赁合同》因违反法律规定而应认定为无效。而房屋租赁合同被认定为无效后，当事人请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。现高新伟要求瑞彩公司腾空并归还案涉房屋，且按照双方约定的年租金5万元标准支付自2017年3月16日至实际腾房之日止租金或占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因本院已确认高新伟与瑞彩公司所签订的上述《厂房租赁合同》为无效，故瑞彩公司要求确认该合同为有效并继续履行合同，且要求确认案涉房屋租赁的起止时间等反诉请求，并无事实与法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、高伟新与杭州瑞彩花边有限公司后签订的起止时间为2016年3月16日至2024年3月16日的《厂房租赁合同》自始无效。二、杭州瑞彩花边有限公司在本判决生效之日起十日内腾空并归还高伟新位于杭州市萧山区瓜沥镇进化村基督教堂西面20米处面积约为936㎡的房屋。三、杭州瑞彩花边有限公司在本判决生效之日起十日内按136.99元／天（即年租金5万元）的标准支付高伟新自2017年3月16日起至房屋实际腾空并归还之日止的占有使用费。四、驳回高伟新的其余诉讼请求。五、驳回杭州瑞彩花边有限公司的反诉请求。如杭州瑞彩花边有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费532元，减半收取266元，由高伟新负担66元，由杭州瑞彩花边有限公司负担200元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由杭州瑞彩花边有限公司负担。原告高伟新于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州瑞彩花边有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  许璘哲二〇一七年九月一无书 记 员  徐雅旦