上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1478号
上诉人（原审被告）叶慧英。
上诉人（原审被告）程瑜。
委托代理人程金福。
被上诉人（原审原告）上海市金辉工业房地产发展公司。
法定代表人常振华。
委托代理人金立志，上海金沁律师事务所律师。
委托代理人刘潇，上海金沁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处。
法定代表人施冬云。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
上诉人叶慧英、程瑜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民三（民）初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶慧英、上诉人程瑜的委托代理人程金福，被上诉人上海市金辉工业房地产发展公司（以下简称金辉公司）的委托代理人刘潇，上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处（以下简称曹家渡街道办事处）的委托代理人李鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，叶慧英、程瑜系母女。上海市万航渡路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人为金辉公司。1994年11月24日，叶慧英原居住的本市延平路XXX弄XXX支弄XXX号房屋由静安区万航渡路街道延平路基地筹建处负责拆迁，叶慧英与拆迁人签订了房屋拆迁安置协议，协议约定安置人员为叶慧英、程瑜。协议签订后，叶慧英、程瑜因对安置房屋不满，未入住被安置房屋。
1998年10月29日，原曹家渡街道办事处工作人员王某与金辉公司下属企业上海金辉物业有限公司第二管理处签订《临时借房协议》，约定借用时间为1998年11月1日至1999年1月31日，借房费用为每月人民币1，300元（以下币种均人民币）。合同签订后，王某支付了1998年11月至1999年1月的租金、一个月押金及其他费用共计5，700元。此后，叶慧英、程瑜始入住系争房屋至今。自1999年2月起，叶慧英、程瑜没有缴纳房屋租金。
2012年3月27日，上海金辉物业有限公司向曹家渡街道办事处发出《关于要求借房户搬出系争房屋的函》，言明：“贵街道动迁户叶慧英、程瑜于1998年11月1日向我公司借系争房屋至今。现接产权单位金辉公司的通知，限期该借房户于2012年4月30日之前搬出系争房屋，望贵办领导就该借房户限期搬出系争房屋给予大力支持……”
2012年4月6日，曹家渡街道办事处书写《承诺书》，言明：“接产权单位及物业公司收房通知，本单位已在寻找房源，对暂借系争房屋，定于2012年6月30日前搬离，在搬离之前所有安全责任由本单位负责，与产权单位无关。”
2012年6月1日，曹家渡街道办事处作为甲方与叶慧英（乙方）、程瑜（丙方）签订《历史遗留房屋拆迁货币安置协议书》，约定乙方、丙方于1994年11月24日与静安区万航渡路街道延平路基地筹建处签订房屋拆迁安置协议，最终未果。因原万航渡路街道办事处已撤销并建立曹家渡街道办事处，甲方为妥善安置乙方、丙方，明确甲、乙、丙三方的权利和义务，经三方商定，订立本协议，供三方遵守执行。一、乙、丙双方原户籍所在房屋延平路XXX弄XXX支弄XXX号，房屋性质属旧里，居住面积共11平方米；动迁应安置人数贰人，即叶慧英、程瑜。二、甲方通过向乙方发放货币安置款形式供乙方购买丰庄北路XXX弄XXX号XXX室（一室一厅）多层住宅产权房壹套，建筑面积42.70平方米，房价柒拾玖万元整，作为乙方叶慧英安置定居房屋。……三、甲方通过向丙方发放货币安置款形式供丙方购买丰庄一村XXX号XXX室（一室一厅）多层住宅产权房壹套，建筑面积46.32平方米，房价捌拾贰万元整，作为丙方程瑜安置定居房屋。协议签订后，叶慧英成为嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室的产权人；程瑜成为嘉定区丰庄一村XXX号XXX室的产权人。
2012年6月25日，叶慧英、程瑜签署《叶慧英、程瑜在2012年7月31日前搬离万航渡路XXX弄XXX号XXX室承诺书》，内容如下：1、2012年6月26日，叶慧英与丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人、程瑜与丰庄一村XXX号XXX室房屋权利人在嘉定区房屋交易中心办理房屋交易过户手续。叶慧英、程瑜确认，房屋过户交易手续办理完毕后即视作曹家渡街道办事处对叶慧英、程瑜历史遗留房屋拆迁货币安置完毕，叶慧英、程瑜临时居住万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋事实行为应同时终止。
2、依据2012年6月6日，万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人金辉公司，向该房屋临时居住人叶慧英、程瑜发出的要求限期搬离的函，叶慧英、程瑜及其家属应于6月30日前无条件搬离临时居住地万航渡路XXX弄XXX号XXX室，包括居住人员撤离、家庭财产搬离。
3、经与金辉公司沟通，该公司同意叶慧英、程瑜保留临时居住到2012年7月31日。如叶慧英、程瑜未按期搬离，将承担相应的民事法律责任。
4、叶慧英、程瑜应保持万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋原始结构完整，房屋原始附属设施完备无损坏。
5、叶慧英、程瑜在搬离时，应检查并确认自己的财产已全部搬离万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向金辉公司告知搬离完毕，将房屋钥匙交还金辉公司。
6、叶慧英、程瑜不得以任何理由、任何形式将万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋转租、转借他人。
此后，2012年7月11日，程瑜取得丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋产权（即丰庄一村XXX号XXX室），2012年7月16日，叶慧英取得丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。但现叶慧英、程瑜未按承诺书约定的期限搬离系争房屋，故现金辉公司起诉至法院，要求确认金辉公司与曹家渡街道办事处签订的租赁合同于诉状副本送达之日起解除；曹家渡街道办事处、叶慧英、程瑜腾空交付系争房屋。
经法院释明，金辉公司表示本案中不申请王某作为被告参加诉讼。法院依法通知王某作为本案证人出庭作证，王某到庭陈述：1994年，原万航渡路街道延平路基地动迁，叶慧英、程瑜系被动迁居民。王某当时系曹家渡街道办公室主任科员负责旧房改造动迁工作，因叶慧英、程瑜对于安置房屋不满意，要求调房，经朋友所托，其出面替叶慧英、程瑜协调安置房屋调换，此后曾介绍了龙柏房源，但叶慧英、程瑜对楼层不满意，未果。1998年，叶慧英因与家人关系不睦，找到王某，出于好意通过居委会书记为叶慧英联系临时房屋借住，说好临时借住三个月，如动迁房屋解决则搬离，如超过三个月仍要居住则自行支付租金。1999年，王某因刑事犯罪离开街道办事处，1999年9月刑事处罚完毕后的十年间无人来找过王某。2009年经区政府信访办通知，参加过协调会但未成。
原审法院认为，合法的权利受法律保护。1998年10月29日，金辉公司与案外人王某签订了《临时借房协议书》，该协议书约定的租赁期限为三个月，从1998年11月1日至1999年1月31日止，租赁期限到期后，双方未继续签订协议，租赁合同为不定期租赁，金辉公司可随时提出解除合同，并在合理期限内通知承租人。本案争议焦点，房屋租赁合同的签订主体。由于本案租赁合同系金辉公司与案外人王某签订，合同的承租方写明王某个人，并由王某个人支付了租金，虽然王某当时的身份为曹家渡街道办事处工作人员，但其工作权限并非为动迁户解决安置临时过渡房；王某本人到庭亦解释考虑到叶慧英与家人关系不睦而出面为其临时借房，告知叶慧英临时借房三个月，此后费用由其自理；况且金辉公司亦未审核王某的授权，仅凭其街道工作人员身份难以认定金辉公司有理由相信王某代表曹家渡街道办事处签订租赁合同。2012年6月，上海金辉物业有限公司出具的公函中，亦表明系动迁户借房，并未指向系曹家渡街道借房。且在这之前的十多年间，金辉公司并未向曹家渡街道办事处主张合同权利。故法院无法认定王某签订房屋租赁合同的行为对曹家渡街道办事处构成表见代理。故金辉公司要求解除与曹家渡街道办事处签订的《临时借房协议书》，法院难以支持。鉴于金辉公司本案中未申请追加王某作为本案被告，对于金辉公司与王某签订临时借房合同的解除问题，法院不予处理。但是金辉公司作为系争房屋的权利人，其合法物权受法律保护。现系争房屋长期以来的实际居住人为叶慧英、程瑜，且根据叶慧英、程瑜与曹家渡街道办事处签订的《历史遗留房屋拆迁货币安置协议书》以及2012年7月31日前搬离系争房屋承诺书，在曹家渡街道办事处为叶慧英、程瑜购买安置房屋产权房后，叶慧英、程瑜理应腾空系争房屋交付金辉公司使用。况且叶慧英、程瑜早已作出搬离系争房屋的承诺书，该承诺书系对金辉公司作出，金辉公司亦接受该承诺，故该承诺书对金辉公司与叶慧英、程瑜发生法律效力。叶慧英、程瑜理应按照承诺书的约定，按期搬离。至于叶慧英、程瑜认为与曹家渡街道办事处有未尽事宜，非本案审理范畴。
原审法院据此判决如下：一、叶慧英应于判决生效之日起三十日内将本市万航渡路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋腾空交付上海市金辉工业房地产发展公司，并迁至本市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、程瑜应于判决生效之日起三十日内将本市万航渡路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋腾空交付上海市金辉工业房地产发展公司，并迁至本市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、上海市金辉工业房地产发展公司其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，叶慧英、程瑜不服提出上诉称，王某当时是曹家渡街道办事处负责动拆迁的工作人员，其租借系争房屋系曹家渡街道办事处的行为。曹家渡街道办事处在2012年解决安置问题时，让程瑜的父亲程金福支付1万元作为购买安置房屋的定金未归还。安置的房屋中其中一套有质量问题，无法正常居住，故要求撤销原判，发回重审。
被上诉人金辉公司辩称，上诉人免费居住系争房屋16年，给金辉公司造成巨大损失。金辉公司作为系争房屋的所有权人，有权要求上诉人搬离。金辉公司与拆迁安置没有任何关系，上诉人认为安置房屋存在不能居住的问题，可以要求相关单位维修，但不能强占系争房屋。曹家渡街道办事处应当无瑕疵的安置好上诉人。曹家渡街道办事处没有充分说明王某行为的性质，要求本院维持原判。
被上诉人曹家渡街道办事处辩称，上诉人原居住的房屋被拆迁，曹家渡街道办事处与其签订了安置协议。王某签订《临时借房协议书》是其个人行为，上诉人居住系争房屋与曹家渡街道办事处没有关系。曹家渡街道办事处化解历史遗留问题，不意味着应当承担合同责任。曹家渡街道办事处支付房款，由上诉人自己购房，房屋的质量问题与曹家渡街道办事处无关，要求本院维持原判。
经审理查明，金辉公司在原审法院审理中提交了其与上海金辉物业有限公司签订的《物业移交协议书》一份。该协议约定金辉公司终止委托上海金辉物业有限公司经营管理产权房万航渡路661弄17套房屋，双方于2012年2月24日办理移交手续等。
原审法院查明其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，金辉公司作为系争房屋的产权人，对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，可以请求无权占有该房屋的侵权人返还原物。上诉人入住系争房屋是源于王某与上海金辉物业有限公司第二管理处签订《临时借房协议》，该协议约定的租期是至1999年1月31日。租期届满后，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。作为合同签订人王某，无论其行为是代表个人还是代表曹家渡街道办事处，均未在上海金辉物业有限公司要求搬离系争房屋时，提出继续履行合同，故可推定《临时借房协议》已解除，上诉人无权继续占有系争房屋。另外，上诉人在《叶慧英、程瑜在2012年7月31日前搬离万航渡路XXX弄XXX号XXX室承诺书》中确认，房屋过户交易手续办理完毕后即视作曹家渡街道办事处对上诉人历史遗留房屋拆迁货币安置完毕，上诉人临时居住系争房屋的事实行为应同时终止。现房屋过户交易手续已办理完毕，上诉人应信守承诺搬离系争房屋，原审法院判决上诉人迁出系争房屋，符合法律规定。上诉人提出的安置房屋的定金支付及质量问题，可通过其他方式解决，但不能成为其继续占有系争房屋的理由。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人叶慧英、程瑜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十月十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……