北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6250号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杜佳，女,1983年10月21日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩佩生，男，1929年11月14日出生，住北京市门头沟区。
法定代理人：孙凤岺，女，1930年7月14日出生，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：刘颖新，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。
上诉人杜佳与上诉人韩佩生房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初12339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜佳上诉请求：1.依法判令韩佩生在一审判决第二项判决内容已支持杜佳10万元定金的基础上再返还杜佳剩余10万元定金；2.依法判令韩佩生在一审判决第五项判决内容已支持杜佳100万元基础上再支付房屋差价损失58300元；3.一审、二审诉讼费均由韩佩生负担。事实和理由：1.我方认为韩佩生应当返还剩余的10万定金，按照买卖定金协议约定，定金只要存入了资金托管账户就视为我方已经完成了付款义务，在一审判决合同解除情况下，对方负有返还该定金10万元的义务；2.我方认为房屋差价损失应该足额支持，因为韩佩生恶意拖延诉讼，导致评估的时间节点直到2017年5月18日才确定，当时北京市已经出台了3.17新政，涉案房屋的价值暴跌，当时申请评估的节点是2016年年底，房屋涨230多万，因对方拖延我方损失了100多万，如果还酌减对我方不公平；3.法院对实际损失进行酌减相当于纵容违约方通过违约形式获利，极不公平。
韩佩生针对杜佳的上诉请求辩称：1.2016年1月21日，韩佩生为无民事行为能力人，签署的合同应为无效；2.杜佳所说的10万元在托管账户内，并没有在韩佩生处，一审判决第6页已有记载，对方已认可。
韩佩生上诉请求：1.撤销原审判决，认定合同无效，依法改判韩佩生不支付杜佳中介费71070元，鉴定费9300元，房屋差价损失100万元。2.一审、二审诉讼费由杜佳负担。事实和理由：1.一审审理适用简易程序独任审判，程序严重违法，应当发回重审；2.韩佩生2016年7月被法大法庭科学技术鉴定研究所（以下简称法大鉴定研究所）鉴定为无民事行为能力，而该鉴定是通过2011年至2016年医保中心就诊记录、中日友好医院的老年痴呆诊断书、北京大学第六医院就诊记录做出的，所以2016年1月21日韩佩生为无民事行为能力人，精神病病期是长期的，2016年7月韩佩生无行为能力，则2016年1月21日肯定无行为能力，一审未查清事实，无任何证据证明韩佩生2016年1月21日有行为能力；3.一审中因书记员自审自记，误导当事人，杜佳申请作韩佩生2016年1月21日有无行为能力的鉴定后又撤回，应改判或发回重审，进一步查清事实，对韩佩生2016年1月21日有无行为能力进行鉴定，或申请法院委托鉴定机构对韩佩生2016年1月21日有无行为能力作进一步说明。我方二审提交的2018年两次专家论证书都认定2016年1月21日韩佩生无民事行为能力；4.2017年5月27日评估的房价早已跌落，韩佩生认为不能作为判决的依据；5.一审判决书没有日期；6.该案韩佩生只收取杜佳10万定金，房屋没有网签，只存在定金罚则，不存在赔偿损失问题；7.韩佩生一直主张继续卖房，继续履行合同，是因杜佳申请查封房子，杜佳是违约方，其表示不买房。
杜佳针对韩佩生上诉请求辩称：1.一审简易程序涉及赠与案件，且提交了2次行为能力鉴定，审限需扣除；2.法大鉴定研究所无法证明签约时韩佩生无行为能力，只能证明在诉讼中不具备行为能力。且一审中法院也向韩佩生释明是否申请签约时的行为能力鉴定，其申请后又撤回，后果应该其自己承担；3.按韩佩生自述2011年没有行为能力，赠与公证是2012年作的，如果2011年没有行为能力，那么无法作赠与公证，其陈述前后矛盾。即使签约时没有行为能力，也不影响合同的效力，涉案的房屋是韩佩生和孙凤岺的夫妻共同财产，孙凤岺作为共有权人认可整个交易，且办理过手续，孙凤岺虽然没有在涉案房屋买卖合同中签字，合同的相对方只有韩佩生一个人，但是孙凤岺参与了交易。根据相关法律规定，买卖合同有效；4.关于书记员自审自记的情况，不存在自审自记，程序合法。我方明确给法院答复不申请2016年1月21日这个节点的行为能力鉴定；5.专家论证不符合新证据的客观条件，所谓的专家论证不能证明签约时韩佩生不具备行为能力；6.一审判决书上没有日期与客观事实不符；7.我方认为韩佩生是违约方，选择定金还是房屋差价损失是守约方的权利，韩佩生没有权利作出选择；8.韩佩生主张继续履行合同是虚假的，反诉状中主张合同无效，其行为是根本性违约。
杜佳向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除杜佳与韩佩生于2016年1月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.请求法院判令韩佩生返还杜佳定金20万元；3.请求法院判令韩佩生赔偿杜佳中介费损失71070元；4.请求法院判令韩佩生赔偿杜佳房屋差价损失105.83万元；5.请求法院判令韩佩生支付杜佳鉴定费9300元。
韩佩生向一审法院提出反诉请求：1.请求确认杜佳与韩佩生签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令杜佳赔偿韩佩生护理费27万万元、医药费10万元、诉讼费13840元、鉴定费4650元。
一审法院认定事实：2012年4月19日，韩佩生、孙凤岺作为赠与人，韩某1作为受赠人，双方签订赠与合同，约定韩佩生、孙凤岺将其名下位于北京市朝阳区×号房屋无偿赠与韩某1。北京市东方公证处对该赠与合同进行了公证并出具公证书。2016年1月21日，杜佳作为买受人，韩佩生作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落北京市朝阳区×，产权证明所载建筑面积40.67平方米；房屋成交价格215万元，该房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价46万元，由买受人一并另行支付给出卖人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失；如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认：因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，出卖人应当赔偿买受人及居间方因此所受的损失，包括但不限于就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费、贷款费用等实际支出、买受人已向居间方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。2016年1月21日，杜佳作为乙方（买受方），韩佩生作为甲方（出卖方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：乙方于2016年1月21日将第一笔定金10万元自行支付给甲方；乙方于2016年1月25日前将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付给甲方。2016年1月21日，杜佳作为乙方（购买人），韩佩生作为甲方（出售人），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间人），三方签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋座落于北京市朝阳区×，产权证明文件所载建筑面积40.67平方米，房产证号：京房权证朝私字第XX**号，产权人韩佩生；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币261万元的总价款购买该房屋；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金20万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2016年1月21日，韩佩生向杜佳出具收据，写明：“在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下，今收到杜佳购买北京市朝阳区×的房屋的定金共计人民币10万元整。”2016年1月21日，杜佳向韩某2转账6万元；2016年1月22日，案外人黄某向韩某2转账4万元。2016年1月24日，杜佳作为乙方（买受方），韩佩生作为甲方（出卖方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。经协商一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金10万元存入托管账户内，托管资金在托管期间内不计息。同日，案外人黄某通过POS机刷卡方式向托管账户转账10万元。经询，杜佳、韩佩生均认可该款项仍在托管账户内。2016年1月24日，杜佳通过POS机刷卡方式向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费57420元、保障服务费13050元、代收评估费600元。2016年1月26日，韩某1以赠与合同纠纷将韩佩生、孙凤岺诉至法院，请求韩佩生、孙凤岺按照赠与合同约定将北京市朝阳区×号房屋过户至韩某1名下。韩佩生、孙凤岺提出反诉，要求撤销赠与合同。法院经审理后做出（2016）京0105民初5061号判决，判决撤销孙凤、韩佩生于2012年4月19日作出的赠与合同。该判决现已生效。经询，杜佳、韩佩生均表示不愿意继续履行本案房屋买卖合同。2016年6月15日，韩某2向法院申请认定韩佩生为无民事行为能力人。法院依法作出（2016）京0105民特142号民事判决书，判决韩佩生为无民事行为能力人。韩佩生称其签订本案房屋买卖合同时系无民事行为能人，并向法院法庭提交（2016）京0105民特142号民事判决书、法大[2016]医鉴字第0924号鉴定文书、中日医院诊断报告及病历材料等证据。杜佳对上述证据真实性均予以认可，证明目的均不认可，表示上述证据无法证明韩佩生签订合同时系无民事行为能力人。经询，杜佳、韩佩生均不申请对韩佩生签订本案房屋买卖合同时行为能力进行鉴定。一审庭审中，经杜佳申请，法院依法委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具2017-ZJH-
房评-0313号房地产估价报告：涉案房屋房地产单价90197元/平方米，房地产总价366.83万元。杜佳对此估价报告表示认可。韩佩生对此估价报告表示不认可，认为随着房价波动，房屋价值肯定比鉴定时低了很多。经询，韩佩生不申请对涉案房屋价值进行重新鉴定。
一审院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于韩佩生的民事行为能力，法院虽作出（2016）京0105民特142号民事判决书，宣告其为无民事行为能力人，但该判决对韩佩生之前的民事行为能力状态，不具有溯及力。韩佩生答辩称其签订本案房屋买卖合同时系无民事行为能力人，对此未充分举证，亦未申请鉴定，故对该答辩意见，法院不予采信。韩佩生答辩称其系在韩某1诱骗下签订赠与合同，其对本案房屋买卖合同存在重大误解，因法院另案判决已将该赠与合同撤销，故对该答辩意见，法院不予采信。综上，本案房屋买卖合同及补充协议系杜佳、韩佩生真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，故对韩佩生请求确认本案房屋买卖合同无效的反诉请求，法院不予支持。合同当事人可以约定一方合同解除的条件，合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杜佳、韩佩生在房屋买卖合同第五条中明确约定了合同解除条件。韩佩生在涉案房屋存在公证赠与的情况下隐瞒赠与事实，将房屋出售给杜佳，虽经法院另案判决撤销了该赠与合同，但杜佳、韩佩生均明确表示不愿继续履行合同。现双方约定的合同解除条件已成就，故对杜佳请求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。合同解除后，杜佳为履行合同向韩佩生支付的定金应予以返还，因部分定金仍在银行托管账户，韩佩生返还定金金额以实际收到金额为准。因韩佩生的违约行为，导致合同解除无法继续履行，韩佩生应当承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。杜佳要求韩佩生赔偿居间代理费、保障服务费等中介费损失，合法有据，法院予以支持。关于鉴定费，法院予以支持。杜佳要求韩佩生赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，法院结合韩佩生过错程度、购房价格、房屋价值评估报告及公平原则、诚实信用原则确定为100万元。对韩佩生请求杜佳赔偿护理费、医药费、诉讼费、鉴定费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杜佳与韩佩生于二零一六年一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、韩佩生于判决生效之日起七日内返还杜佳定金十万元；三、韩佩生于判决生效之日起七日内赔偿杜佳中介费损失七万一千零七十元；四、韩佩生于判决生效之日起七日内支付杜佳鉴定费九千三百元；五、韩佩生于判决生效之日起七日内赔偿杜佳房屋差价损失一百万元；六、驳回韩佩生全部反诉请求。
本院二审期间，韩佩生提交北京京城明鉴法医学研究院意见书两份，证明2016年1月21日韩佩生无民事行为能力。杜佳对两份意见书真实性及证明目的均不认可，认为这是单方委托的，同时，该证据中出现了2011年12月2日、2012年11月12日、2013年3月11日、2013年7月13日及2013年9月24日所谓的就诊，但是证据中并没有相关就诊的病例材料，一审鉴定中也没有出现过这些病例材料，杜佳认为这份证据的鉴定依据有问题。该证据不具有采信的意义和价值。本院认为，韩佩生提交的北京京城明鉴法医学研究院意见书不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的鉴定意见，且系韩佩生单方出具，杜佳对真实性亦不予认可，故本院对该证据不予认定。对于一审法院审理查明的有关事实，除孙凤岑应为孙凤岺外，其他事实属实，本院予以确认。二审期间，韩佩生称其在2016年1月21日时已为老年痴呆且无民事行为能力，但除了北京市朝阳区医保中心出具的材料中显示在2013年9月24日北京大学第六医院诊断韩佩生为记忆减退外，并无其他证据证明韩佩生在上述期间为老年痴呆且无民事行为能力。
本院认为，根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：1.涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的效力；2.韩佩生是否应赔偿杜佳中介费损失、鉴定费、房屋差价损失，以及一审法院对于房屋差价损失具体数额认定是否合理；3.韩佩生是否应再返还杜佳剩余10万元定金。本院具体分析如下：
对于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。韩佩生据此主张自己签约时系无民事行为能力人继而认为涉案买卖合同应为无效。韩佩生为证明自己的主张向法院提交了民事判决书、鉴定文书、医院诊断病例及报告等作为证据。本院认为，韩佩生提交的判决书、鉴定文书等均系2016年1月后形成，韩佩生并未提交充分证据证明其在2016年1月签约期间属于无民事行为能力人。同时，结合一审期间链家公司工作人员对韩佩生与杜佳之间买卖房屋过程的描述，本院对韩佩生的主张不予采信。因此，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。
对于争议焦点二，涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷……本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。本案中韩佩生因违反该承诺，隐瞒房屋赠与事实，虽事后通过诉讼撤销赠与，但因当时房屋权属存在瑕疵，其违约情形已经发生，且显著增加履约风险及履约结果的不确定性，杜佳有理由认定合同目的无法达成，由此要求解除合同，且在一审过程中韩佩生表示不愿继续履行合同，故一审判决双方合同解除并无不当。合同解除后，守约一方有权要求违约一方承担违约责任。杜佳已支付中介费、鉴定费并产生了房屋差价损失，一审法院据此认定上述费用均系杜佳产生的实际损失，符合本案已查明事实，本院不持异议。关于杜佳主张房屋差价损失不应酌减一节，本院认为，法律允许守约方以实际损失为限提出增加违约金的主张，法院有权根据公平原则、诚实信用原则进行调整，且出现违约情形后，杜佳应及时采取适当措施防止损失扩大，杜佳于2016年3月15日起诉直至2017年5月作出房屋价值评估期间，仅向韩佩生支付了小部分购房款，并不对其另寻购房机会造成客观妨碍，故杜佳对损失扩大部分亦存在一定过错，理应适当自担部分损失。一审法院根据韩佩生违约情形、过错程度，结合杜佳支付房款定金数额、实际损失情况等，认定韩佩生赔偿杜佳中介费、鉴定费、房屋差价损失及相关具体数额，于法有据，并无不当，本院予以确认。对于韩佩生不同意给付上述款项、杜佳要求按其诉求给付房屋差价损失的上诉意见，均不予采信。
对于争议焦点三，合同解除后，杜佳为履行合同向韩佩生支付的定金应予以返还。根据已查明事实，韩佩生实际仅收到10万元定金，另外部分定金仍在银行托管账户内。故韩佩生返还定金金额应以实际收到金额为准，一审法院判决韩佩生返还杜佳定金10万元，并无不当。对于杜佳上诉要求韩佩生返还托管账户内10万元定金的主张，本院不予支持。杜佳就该部分款项可另行主张权利。
对于韩佩生上诉称一审法院适用简易程序审理、判决书上没有日期等应发回重审的意见，经本院核实，韩佩生同意鉴定期间、庭下协商期间等扣除审限，并在2017年12月1日开庭时仍表示同意案件审理适用简易程序，故韩佩生的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人韩佩生、上诉人杜佳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27680元，由上诉人韩佩生负担13840元（已交纳），由杜佳负担13840元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年五月三十日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月