江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终408号
上诉人（原审被告）：刘萍，女，1972年12月17日出生，汉族，住江西省奉新县。
上诉人（原审被告）：王军，男，1979年3月10日出生，汉族，住江西省奉新县。
上诉人（原审被告）：谌晓琴，女，1975年1月10日出生，汉族，住江西省奉新县。
上诉人（原审被告）：游平，男，1970年9月24日出生，汉族，住江西省奉新县。
四上诉人共同委托诉讼代理人：郑学平，江西添翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西中贤房地产开发有限公司。住所地：江西省进贤县民和商城**号。统一社会信用代码：91360124781486655Y。
法定代表人：廖件火，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万剑勇，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温举平，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
上诉人刘萍、王军、谌晓琴、游平因与被上诉人江西中贤房地产开发有限公司（以下简称中贤公司）商品房买卖合同纠纷一案,不服江西省奉新县人民法院（2017）赣0921民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月6日公开开庭进行了审理，上诉人王军及刘萍、王军、谌晓琴、游平共同委托诉讼代理人郑学平与被上诉人中贤公司委托诉讼代理人温举平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘萍、王军、谌晓琴、游平上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案上诉费由中贤公司承担。事实与理由：一审认定事实部分不清，导致适用法律错误，明显偏袒中贤公司。一审法院在本院查明认定的事实中，认定证人李某未出示证件证实其系中贤公司股东，所以不认可其是公司股东。另外还认定证人所言与合同内容完全相左，所以对证人证言不予采信。这是明显认定事实错误。中贤公司在一审质证意见中的第一点意见自认了“证人虽是中贤公司股东，却要求刘萍、王军、谌晓琴、游平不支付房款，且证人已经在举报中贤公司，可见对中贤公司有仇恨心理”。这一质证意见表明了一个真实的信息，那就是中贤公司认可证人是其股东，只不过是觉得该股东对中贤公司有意见，其证言不可信而已。但中贤公司并未提供证据证明证人在举报中贤公司。况且证人李某的证言不是孤证，还有时任该楼盘销售经理周某的证言予以印证。证人周某是中贤公司的销售经理，与刘萍、王军、谌晓琴、游平无任何利害关系。周某的证言一审法院不知为何未进行评判。事实上，购房该房屋时，证人李某是中贤公司在该项目的总经理，证人周某是中贤公司在该项目的副总经理兼销售经理。其二人与刘萍、王军、谌晓琴、游平口头约定已形成合同法上的表见代理，且二人承诺的房屋办商住性质、水电专表到户与书面合同并非相左，而应该视为对书面合同的变更和补充。前后并非矛盾。而事实上该房的性质是可办理商住的，水电也是需要专表专户的，一审法院对以上事实的认定有失公允，属认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。刘萍、王军、谌晓琴、游平未按期交余款1060000元，并非是违约，而是在行使不安抗辩权，因为中贤公司未按约定履行办商住性质的手续以及未将水电专表专户安装。
被上诉人中贤公司辩称：中贤公司与刘萍、王军、谌晓琴、游平形成了房屋买卖关系，中贤公司是卖方，刘萍、王军、谌晓琴、游平是买方。因为买方不支付购房款，卖方依法主张购房款以及违约金。一审法院依法判决刘萍、王军、谌晓琴、游平承担购房款及违约金，合法、合理。请求维持原判。
中贤公司向一审法院起诉请求：1、判令刘萍、王军、谌晓琴、游平共同支付中贤公司房款人民币106万元；2、判令刘萍、王军、谌晓琴、游平支付中贤公司违约金90895元；3、本案诉讼费由刘萍、王军、谌晓琴、游平承担。
一审法院认定事实：刘萍与王军系夫妻关系，谌晓琴与游平系夫妻关系，两夫妻为朋友关系。2015年6月，游平得知中贤公司正在销售其位于水岸丽都的综合用房，便有意购买。2015年7月21日，刘萍、王军、谌晓琴、游平以刘萍、谌晓琴的名义与中贤公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房的用途为综合用房。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2658.991元，总金额（人民币）贰百零拾陆万零千零百零拾零元整（￥2060000元）。第六条付款方式及期限。买受人按下列第贰种方式按期付款：2、分期付款总房款人民币贰佰零陆万元整￥2060000元整第一次付清房款人民币壹佰万元整￥1000000元整于2015年7月21日前付清，余额壹佰零陆万元整￥1060000元整于2015年10月20日前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。”此后，中贤公司按约交付了房屋产权证，刘萍、谌晓琴向中贤公司支付了1000000元房款，并将该房屋办理了抵押，尚欠1060000元未付。刘萍、王军、谌晓琴、游平主张中贤公司未按口头约定交付房屋且水电未专线到户为由，拒付剩余款项，故中贤公司于2017年7月诉至一审法院，并提出前列诉讼请求。
一审法院认为：中贤公司与刘萍、谌晓琴签订的《商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。中贤公司与刘萍、谌晓琴签订的《商品房买卖合同》第三条约定了该商品房的用途为综合用房，第六条付款方式及期限中约定了刘萍、谌晓琴的余额1060000元整于2015年10月20日前一次性付清。该合同签订后，中贤公司已经按约交付房产证，而刘萍、谌晓琴至今未向中贤公司付清房款，构成违约。刘萍与王军为夫妻关系，谌晓琴与游平为夫妻关系，故王军、游平应当对刘萍、谌晓琴未付清的房款承担共同还款责任。刘萍、王军、谌晓琴、游平辩称中贤公司未按口头约定交付房产且水电未专线到户，由于口头约定并不能对抗具备法律效力的商品房买卖合同，且商品房买卖合同中并未约定必须水电专线到户，本案中中贤公司已经按约交付了房产证，应当视为交付义务履行完毕，故对刘萍、王军、谌晓琴、游平的辩解意见，不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同第七条约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”由于该金额过分低于银行同期贷款年利率4.9%的标准，现中贤公司主张将违约金上调至银行同期贷款的基准利率，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，中贤公司主张的违约金90895元符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘萍、王军、谌晓琴、游平于判决生效之日起二十日内共同偿付原告江西中贤房地产开发有限公司房款人民币1060000元；二、刘萍、王军、谌晓琴、游平于判决生效之日起二十日内向江西中贤房地产开发有限公司支付违约金90895元；案件受理费15158元，由刘萍、王军、谌晓琴、游平共同负担。
本院二审期间，上诉人刘萍、王军、谌晓琴、游平提交了以下证据：1、一组照片，用以证明中贤公司到目前为止还没有真正交房，里面所有的东西都是中贤公司的，门也还是锁着的，刘萍、王军、谌晓琴、游平从买房到现在从未使用过该房屋。2、水电缴费票据二张，用以证明该房屋的水电户头还是中贤水岸丽都物业公司。3、水电办理专表专户的预算单，用以证明要将水电办理专表专户的费用。中贤公司经质证认为：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该组照片不能显示拍摄时间、拍摄地点，无法确认其真实性；中贤公司与刘萍、王军、谌晓琴、游平在商品房买卖合同中指明的房屋已经实际交付给刘萍、王军、谌晓琴、游平，刘萍、王军、谌晓琴、游平也已经办理了房产证，同时其已将该房屋抵押，由此可以得出中贤公司已经按照合同约定交付了房屋。2、对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据无法证明中贤公司在房屋买卖合同存在违约行为。3、对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，盖章模糊不清，即使是真实的，也与本案无关。
中贤公司二审期间未提供证据。
本院对刘萍、王军、谌晓琴、游平二审期间提供的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该组照片无法反映出拍摄时间、地点，无法核实其真实性；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定本案事实的依据；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，不能作为本案的定案依据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，涉案房屋目前的水表用户名称为景程物业，电表用户名称为水岸丽都物业。
本院认为，中贤公司与刘萍、谌晓琴签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。刘萍、谌晓琴应当按照《商品房买卖合同》约定于2015年10月20日前一次性付清1060000元。刘萍与王军为夫妻关系，谌晓琴与游平为夫妻关系，故王军、游平应当对刘萍、谌晓琴未付清的房款承担共同还款责任。该合同签订后，中贤公司已经按约交付房产证，但中贤公司并未提供充足的证据证明其按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向刘萍、王军、谌晓琴、游平交付了涉案房屋。刘萍、王军、谌晓琴、游平上诉主张其四人未按期交余款1060000元是在行使不安抗辩权，因为中贤公司未按约定履行办商住性质的手续以及未将水电专表专户安装，虽然到目前为止涉案房屋的水、电表用户名称仍为物业公司，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，水、电表未办理专表专户并非刘萍、王军、谌晓琴、游平行使不安抗辩权的理由。如果刘萍、王军、谌晓琴、游平认为中贤公司存在违约行为，可另行主张权利。
综上，上诉人刘萍、王军、谌晓琴、游平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2073元，由上诉人刘萍、王军、谌晓琴、游平共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一八年五月二日
书记员 周 卉