重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终7250号
上诉人（原审原告）：江安禄，男，1955年3月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈海燕，女，1982年11月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。
被上诉人(原审被告)：张某，男，2009年5月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。
法定代理人：陈海燕（系张某之母），身份情况同上。
被上诉人(原审被告)：江朝禄，男，1969年6月2日出生，汉族，住重庆市璧山区。
上诉人江安禄因与被上诉人陈海燕、张某、江朝禄执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人江安禄及其委托诉讼代理人张田春和被上诉人陈海燕并作为张某的法定代理人以及被上诉人江朝禄到庭参加了审理。本案现已审理终结。
江安禄上诉请求：1、依法撤销重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初75号民事判决，继续查封位于璧山县的房屋；2、本案一、二审诉讼费由陈海燕、张某、江朝禄承担。事实和理由：1、涉案房屋在陈海燕、张某购买时不仅有抵押登记并且还处于出租状态，承租人的租金还交到了2017年6月2日，因此涉案房屋不仅无法立即办理过户登记且承租人享有优先购买权在一年内也无法交付，对于购买风险如此大的一套房屋，陈海燕居然一次性支付105万元的房款，明显不符合常理，因此陈海燕与江朝禄之间存在恶意串通，意图转移江朝禄的该套房产规避债务；2、陈海燕、张某并未实际占有涉案房屋，一审判决已经查明该房屋处于出租状态，且房屋租金已经由江朝禄收取到了2017年6月2日，说明涉案房屋的收益权直到2017年6月2日都由江朝禄享有，对于双方称该期间已由江朝禄收取的租金已经在房款中进行了抵扣，仅仅只是陈海燕和江朝禄的片面之词，无相应证据予以证实；3、对于陈海燕举示其与承租人签订的《租赁转让合同》，该合同约定的的租赁期限从2016年6月2日起，但陈海燕是2016年7月24日才和江朝禄签订的买卖合同，因此在2016年6月2日时陈海燕与涉案房屋没有任何关系也无权转租涉案房屋，另一审法院对承租人所作的询问笔录与该合同约定的内容严重不符，故该合同不能达到陈海燕的证明目的；4、陈海燕和江朝禄之间未举示证据证明双方已经办理涉案房屋的交房手续，例如钥匙的移交、业主卡的移交和房屋相关资料的移交等。
陈海燕、张某辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、陈海燕、张某是通过中介介绍与江朝禄联系的涉案房屋的买卖事宜，之前双方并不认识，不存在恶意串通的情形；2、涉案房屋系商业门面，实际由承租人在使用，因此不需要办理钥匙的移交手续等；3、陈海燕、张某已经支付完毕所有房款、中介费和税费，银行的解押手续也已办好，由于在办理过户登记时遭到对方阻拦导致没能办理成功，陈海燕、张某并无过错；4、关于《租赁转让合同》确系倒签时间，实际的签订时间大概在2016年7月20日左右，当时是由于江朝禄已经收取了承租人至2017年6月2日的租金，为了保证自身权益在中介的建议下与承租人签订的该合同，且江朝禄已经收取的一年租金已经在房款中进行了抵扣，否则双方不可能达成105万元房款的低价。
江朝禄辩称，同意陈海燕、张某的答辩意见，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
江安禄向一审法院起诉请求：1、请求法院准许继续查封璧山县房屋（价值50万元）；2、本案全部诉讼费用由陈海燕、张某、江朝禄承担。
一审法院认定事实:一、212房地证2013字第05805号房地产权证书载明的权利人系江朝禄，座落于璧山县，建筑面积96.21㎡。2016年1月19日，江朝禄向重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行金剑分理处（以下简称农商行金剑分理处）贷款98万元，江朝禄将其名下的璧山县的房屋一套作为该笔贷款提供抵押担保，并在重庆市璧山区国土资源和房屋管理局（以下简称璧山区国土房管局）办理了抵押登记。
2016年7月25日上午9时许，陈海燕、江朝禄及房屋中介工作人员何传会共同来到农商行金剑分理处，由陈海燕于9时36分将购房款100万元转入江朝禄在农商行金剑分理处的银行账户中，江朝禄便用该款于9时38分偿还了农商行金剑分理处的贷款本金及利息986039.25元。农商行金剑分理处于当日上午将抵押房产的房地产权证书原件以及办理解除抵押登记所需的全部材料（包括重庆市土地房屋抵押登记申请书、不动产登记证明、解除抵押证明书等）交给了江朝禄，让江朝禄等人自行到房管局办理解除抵押登记手续。
二、2016年7月25日上午，在归还银行贷款，取得房地产权证书原件后，陈海燕、江朝禄及房屋中介人员何传会等人来到璧山区人民政府行政办事大厅地方税务局办事窗口，办理了涉案房屋的房屋买卖交易税金的完税手续，因该房屋的实际交易价格105万元低于璧山区地方税务局的实时评估价格1241760元，故璧山区地方税务局仍然按照评估价格1241760元征收相关税款共计158950.28元。
陈海燕提交的签订时间为2016年7月25日，买方为张某、卖方为江朝禄的《重庆市房屋买卖合同》中，载明：房屋成交价格为125万元；该房屋未设定抵押权；卖方未将该房屋出租；过户之日支付全部房款125万元等。陈海燕、江朝禄均认为2016年7月25日的《重庆市房屋买卖合同》是为完税才签订的,其中的合同价款125万元并不是双方真实意思表示，房屋价款实际还是105万元。
三、2016年7月25日下午，陈海燕、江朝禄及房屋中介人员何传会、陈赟等人来到璧山区国土房管局交易大厅办理案涉房屋的解除抵押及产权过户手续，他们当场将办理解除抵押及产权过户手续所需的材料提交给璧山区国土房管局交易大厅办事窗口工作人员周红，陈海燕、江朝禄并当着周红之面签了璧山区国土房管局的格式买卖合同，周红在审核材料时告知买卖双方先要进行预审，并将房地产权证书交给中介人员陈赟去办理预审。陈赟在办理预审过程中，有人抢夺房地产权证书，因此引发纠纷，璧山区国土房管局将相关材料全部退还给中介人员，陈海燕、江朝禄并未成功办理涉案房屋的解除抵押及产权过户手续。
2016年7月25日17时29分，璧山区人民法院依据已作出且已生效的（2016）渝0120执保156号民事裁定书将本案争议房屋江安禄所有的璧山县房屋等财产予以查封。
四、张某、陈海燕与江朝禄房屋买卖合同纠纷一案，璧山区人民法院于2016年7月29日立案受理。经审理，该院于2016年9月27日作出（2016）渝0120民初4980号民事判决书判决如下：“一、原告陈海燕与被告江朝禄于2016年7月24日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告张某、陈海燕的其他诉讼请求。”该民事判决书已经发生法律效力，该民事判决书载明：“法院经审理认定事实如下：原告陈海燕系原告张某的母亲。2016年7月24日，被告江朝禄作为卖方，原告陈海燕作为买方，重庆合众房屋买卖中介有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定以下内容，房屋座落于璧山县，建筑面积96.21㎡，房地产权号212房地证2013字第05805号。甲乙双方协商后的实际成交价格为壹佰零伍万元，小写105万元，该房屋产权变更时发生的相关费用由买方承担，税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准。付款约定，一次性付款，1、甲、乙双方约定在2016年7月24日乙方交购房定金人民币伍万元（小写50000元）给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售给第三方。2、甲、乙双方约定，乙方在2016年7月25日付房款壹佰万元（小写100万元）给甲方。3、甲乙双方约定在2016年7月25日办理产权过户手续。约定其他事宜：1、甲乙双方积极配合中介方办理给物业的银行还贷、取证、解押、完税、过户等相关手续，否则视为违约。2、乙方知晓甲方产权属银行抵押状态中，乙方自愿同意将该房屋成交房款壹佰万先支付给甲方用于还农村商业银行贷款，与丙方无关。3、该成交总房价款包括物业内现有的水电户头和大修基金，4、甲乙双方收取的租金（2016年6月2号至2017年6月2号）不予退还。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。江朝禄在合同尾部甲方签章处签名并捺印，陈海燕在乙方签章处签名并捺印，重庆合众房屋中介有限公司在丙方签章处盖章，签约日期为2016年7月24日。
212房地证2013字第05805号房地产权证书载明的权利人系江朝禄，座落于璧山县，建筑面积96.21㎡。与江朝禄房屋买卖合同签订后，陈海燕、张某于7月24日向江朝禄付房款5万元，陈海燕、张某并支付中介费1.4万元，于7月25日向江朝禄付房款100万元；陈海燕、张某向税务机关缴纳江双方应缴税金共计158950.28元。陈海燕、张某和江朝禄对付款、纳税情况予以确认。
2016年7月25日，璧山区人民法院作出（2016）渝0120执保156号民事裁定书，裁定对本案争议房屋江安禄所有的璧山县房屋等财产予以查封，查封期间，可以使用，但不得进行买卖、转让、过户、设置抵押等，否则，承担法律责任。该房屋至今处于查封状态，陈海燕、张某购买的该房屋未能办理过户登记。”
五、璧山区人民法院在江安禄与江朝禄民间借贷纠纷一案中，案外人张某、陈海燕就法院查封江朝禄名下房产提出书面异议，法院依法予以审查后于2016年12月15日作出（2016）渝0120执异104号执行裁定书裁定如下：“中止本院于2016年7月25日作出的（2016）渝0120执保156号执行裁定书，‘将江朝禄所有的位于璧山县（产权证号：212房地证2013字第05805号）予以查封三年’的执行。”该执行裁定书已经发生法律效力，该执行裁定书载明：“本院查明，应江安禄申请，本院于2016年7月25日作出（2016）渝0120执保156号执行裁定书，将江朝禄所有的位于璧山县（产权证号：212房地证2013字第05805号）等4套房屋予以查封。重庆市璧山区人民法院于2016年9月27日作出的（2016）渝0120民初4980号民事判决书认定陈海燕、与江朝禄签订的房屋买卖合同合法有效，且已支付相应购房款并缴纳了税金，且该判决书已生效。该房屋贷款已全部还清，抵押已解除，目前该房屋状况是出租给他人使用。以上事实有民事判决书、银行付款回单、贷款收回凭证等证据予以佐证”。
该执行裁定书查明的事实，除案涉房屋抵押已解除外，其余事实法院予以确认。案涉房屋的抵押至今未解除。
江安禄对璧山区人民法院（2016）渝0120执异104号执行裁定书不服，提起执行异议之诉。
六、陈海燕提交了甲方为陈海燕、乙方为张美援的《租赁转让合同》，合同甲方落款处有陈海燕的签名并捺印，乙方落款处有张美援的签名并捺印，合同载明的签订日期为2016年6月2日。该合同约定：甲方出租门市，位于璧山区，建筑面积96.21平方米，合同签订起，租给乙方经营使用；乙方租用甲方的门市，租期为5年，双方协商定于2016年6月2日至2021年6月2日止。到期在同等条件下，乙方有优先租用；甲、乙双方协定该门市第一年租金为人民币66000元等。
在庭审中，陈海燕陈述：前述《租赁转让合同》实际签订的日期是在签订购房合同前几天，大概是在2016年7月20日左右，当时主要考虑江朝禄与原租户的合同是从6月2日开始的，我担心如果不倒签日期回去，会存在一个月的租金不好收取的情况，当时我付全款买这个房子，还要为卖家偿还贷款、解除抵押，没有安全保障，还是中介帮我想出通过这样的方式能够规避一定的风险。
在庭审中，江朝禄陈述：对《租赁转让合同》的真实性没有异议，确实是这样的，买方要帮我还贷款，房产证又没拿到手，确实没有保障，所以我才同意他们先签订转租合同。
七、法院向张美援所作询问笔录载明，张美援陈述：我与陈海燕于2016年7月20日左右签订《租赁转让合同》，租赁位于璧山区，建筑面积96.21平方米。我是在前一个租户钟永顺手里接手的这个店，钟永顺曾在这里卖油漆。我在签订转租合同后，因钟永顺还有油漆没有搬走，所以我是2016年8月初才搬进来开始装修，去年的租金直到2017年6月2日，我是交给钟永顺的，由钟永顺去跟他们结算的。
八、在庭审中，江朝禄陈述：涉案房屋从2016年6月2日至2017年6月2日的租金确实是我收取的，是原租户钟永顺交给我的，因为我与陈海燕在洽商房屋买卖合同的过程中明确告知了她，从2016年6月2日至2017年6月2日的租金我已经收了，如果租金我要支付给陈海燕，房款必然增加，当然就不止105万了，所以大家最后商量决定租金我就不支付给陈海燕了。房款为105万，实际上房款中就已经包含了租金，进行了抵扣。陈海燕认为江朝禄所作前述陈述确实是事实。
一审法院对房屋中介人员何传会所作询问笔录中，何传会陈述：江朝禄与陈海燕最后确定的价格是105万元，这个价格较市场价格略低，主要考虑两方面原因，一方面因为买方是全款购房，另一方面是江朝禄在2016年6月收取了租户一年的租金，双方商定江朝禄不将租金支付给陈海燕，直接在房款总价里予以抵扣了部分。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
依据前述规定，结合本案案情，本案的争议焦点在于：一、江朝禄向陈海燕转让执行标的即案涉不动产的行为是否有效；二、如果转让行为有效，陈海燕、张某在2016年7月25日（即执行标的被查封之日）前是否已经合法占有执行标的即案涉不动产。
第一，对于第一个争议焦点，人民法院查封案涉不动产在2016年7月25日。璧山区人民法院于2016年9月27日作出的（2016）渝0120民初4980号民事判决书判决陈海燕与江朝禄于2016年7月24日签订的房屋买卖合同合法有效，该判决已经发生法律效力。江安禄虽然对该民事判决书不予认可，但是其提交的证据也不足以推翻该判决。法院认定陈海燕与江朝禄在人民法院查封该不动产之前签订的《房屋买卖合同》合法有效，江朝禄向陈海燕、张某转让执行标的即案涉不动产的行为有效。
第二，对于第二个争议焦点，法院认为，陈海燕、张某在2016年7月25日（即执行标的被查封之日）前已经合法占有执行标的即案涉不动产，理由如下：一、案涉不动产系商业性质，在江朝禄将案涉不动产转让给陈海燕、张某之前，一直处于出租状态，因此不能以陈海燕、张某入住该不动产作为判断其是否实际合法占有该不动产的唯一依据。二、房屋买卖合同双方在《房屋买卖合同》中已就房屋租金收取人变更问题进行了约定。三、根据法院对该不动产承租人张美援所作的询问笔录，可以认定在2016年7月25日前，张美援已经知晓该不动产的转让及租金收取人变更事宜。四、该不动产承租人张美援与陈海燕在2016年7月20日左右签订《租赁转让合同》，约定张美援从2016年6月2日至2021年6月2日止租用该不动产等。江安禄虽然主张该合同系虚假合同，但并未举示证据予以证明，法院不予采信。五、江安禄主张，该不动产从2016年6月2日至2017年6月2日的租金由江朝禄收取，说明陈海燕在2016年7月25日前并未实际占有该不动产。法院认为，江安禄的该主张不能成立。《房屋买卖合同》约定江朝禄已经收取的租金（2016年6月2号至2017年6月2号）不予退还，从表面上看，陈海燕未收取房屋买卖合同签订后的租金（2016年7月25日至2017年6月2日），但实际上是陈海燕将收取租金（2016年7月25日至2017年6月2日）的权利进行了处置和让渡，并不能简单的认为陈海燕不享有对案涉不动产使用和收益的权利，陈海燕与承租人张美援签订的《房屋转租合同》以及张美援的陈述，也能够证明此点。并且江朝禄与陈海燕均陈述，因双方于2016年7月25日签订房屋买卖合同前，江朝禄已经收取了从2016年6月2日至2017年6月2日的租金，因此，双方约定江朝禄不退还房屋买卖合同签订后本应由陈海燕收取的租金，而直接在双方的成交价款中将该部分款予以抵扣。法院认为，江朝禄与陈海燕的前述陈述，房屋中介也予以证实，且与《房屋买卖合同》、《房屋转租合》能够相互印证，符合常理和交易习惯，法院予以采信。综上，陈海燕、张某虽然形式上并未“占有”案涉不动产，但是陈海燕、张某已经通过与江朝禄约定变更房屋租金收取人，将房屋转让及变更租金收取人告知承租人张美援，并与承租人张美援签订《租赁转让合同》，行使了对案涉不动产使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的所有权占有为基础的。陈海燕、张某支付了全部价款购买了案涉房屋，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的合法占用和支配的债的先履行行为。
第三，陈海燕、张某在案涉不动产被查封前已经支付了全部价款及税款，在买卖双方及房屋中介至不动产产权登记机关办理产权过户过程中，非因陈海燕、张某的自身原因未成功办理产权过户登记手续。
第四、江安禄主张江朝禄与陈海燕恶意串通，但并未举示充分证据予以证明，法院不予采信。在案涉不动产的转让、过户过程中，陈海燕、张某无过错。
综上所述，陈海燕、张某在案涉不动产被查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，并已支付全部价款，且非因陈海燕、张某自身原因未办理过户登记。在案涉不动产的转让、过户过程中，陈海燕、张某无过错，其权利能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回江安禄的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，陈海燕、张某通过中介联系与江朝禄签订《房屋买卖合同》，并支付了全部价款，可以认定陈海燕、张某与江朝禄签订的该合同合法有效。对于江安禄上诉称陈海燕、张某与江朝禄系恶意串通，本院认为江安禄的该上诉理由无证据予以佐证，陈海燕、张某与江朝禄的房屋买卖事宜，不仅有中介人员的证人证言予以证明，且陈海燕、张某确实支付了真实的对价以及中介费和所有的税费，双方的房屋买卖具有真实性，且陈海燕、张某对没能办理过户也没有过错。至于陈海燕、张某是否在法院查封之前合法占有该不动产，由于涉案房屋系商业门面且一直由他人承租使用，故陈海燕、张某是否合法占有该房屋并不以其实际占有该房屋进行判定。由于双方商谈房屋买卖事宜时，江朝禄已经收取了承租人至2017年6月2日的租金，对以该租金抵扣房款的事实，既有双方的陈述也有中介人员的证言进行证明，本院认为可予以认定，故江朝禄同意陈海燕、张某与承租人签订《租赁转让合同》并告知了承租人的事实，实际已经表明江朝禄将2016年6月2日之后收取租金的权利让渡给了陈海燕、张某，即可以认定陈海燕、张某至少在双方签订《房屋买卖合同》之时已经实际对涉案房屋享有了以占有为基础的使用和收益的权利，因此可以认定陈海燕、张某在法院查封之前已经合法占有涉案房屋的事实。综上，本院认为陈海燕、张某对涉案房屋享有足以排除执行的权利。
综上所述，江安禄的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80元，由江安禄承担；二审案件受理费80元，由江安禄承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 冉梦云