吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终614号
上诉人（原审被告）：长春市富豪汽车修配有限公司，住所：长春经济技术开发区浦东路2192号A栋。
法定代表人：刘航君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐铁枫，吉林睿旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市地方道路运输管理局，住所：长春市南关区亚泰大街中环12区。
法定代表人：孙守辉，该单位局长。
委托诉讼代理人：房雨霞，该单位法律顾问。
长春市富豪汽车修配有限公司（下称富豪汽车）因与长春市地方道路运输管理局（长春运管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。富豪汽车的委托诉讼代理人徐铁枫及长春运管局的委托诉讼代理人房雨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春运管局一审诉称：2007年8月16日，其与富豪汽车签订了《房屋租赁协议》，双方协议约定：“甲方（长春运管局）为乙方（富豪汽车）提供位于经济技术开发区浦东路2192号楼房一幢（外加后二楼），总面积约5078.52（4478.52+600）平方米，租期5年，自2007年9月1日至2012年8月31日止，每年的房屋租金为32万元，水费、电费等由乙方负担，付款方式为每年上打租一次性付清”。在双方履行房屋租赁合同期间，于2009年8月24日双方又签订了《房屋租赁补充协议》，在原协议内容不变的情况下将租赁期再延续5年（2012年9月至2017年9月）。富豪汽车应当向长春运管局交付租金320万元，但富豪汽车只交租金160万元，尚欠长春运管局租金160万元，故诉请判令富豪汽车给付尚欠长春运管局房屋租金160万元及利息；判令富豪汽车于《房屋租赁补充协议》期满之日，即2017年9月10日前腾出该租赁房屋并交付给长春运管局；诉讼费由富豪汽车承担。
富豪汽车一审辩称：1.二份协议签订情况属实，但根据租赁房屋当时的状况、使用年限，需要进行大量改造，包括供水、供热、供电、土建、道路等，富豪汽车共耗资400万元投入改造。富豪汽车耗资改造后，除延长租赁期限外，根据双方约定亦有部分投资应由长春运管局负担，经双方协商、对账，关于租金、投资改造费用，自2007年8月至2013年8月间，富豪汽车租赁长春运管局房屋的租金已经结清，而且根据双方结算、对账的结果，长春运管局尚欠富豪汽车4万元。2.双方签订的《房屋租赁协议》中关于冬季取暖费并没有文字约定，但根据双方口头商定及正常交易习惯，冬季取暖费是由长春运管局负责交纳的，每年近18万元，2007年8月至2013年8月间，长春运管局只交纳了二个年度，其余四个年度均由富豪汽车交纳（该期间的账款已经结清）。2013年冬季，富豪汽车交纳取暖费15万元；2014年冬季，富豪汽车交纳取暖费17万元；2015年冬季和2016年冬季，富豪汽车交纳取暖费32万元，上述取暖费合计64万元，应冲抵房屋租金。故富豪汽车不欠长春运管局房屋租金，应驳回对方诉请。
一审法院经审理查明，原长春市城市出租汽车管理办公室于2010年9月并入新设立的长春运管局。2007年8月16日，长春市城市出租汽车管理办公室与富豪汽车签订了《房屋租赁协议》，协议约定：“甲方（长春市城市出租汽车管理办公室）为乙方（富豪汽车）提供位于经济技术开发区浦东路2192号楼房一幢（外加后二楼），总面积约5078.52（4478.52+600）平方米，租期5年，自2007年9月1日至2012年8月31日止，每年的房屋租金为32万元，水费、电费等由乙方负担，付款方式为每年上打租一次性付清”。上述《房屋租赁协议》签订后，长春运管局将协议约定的租赁房屋交付富豪汽车，富豪汽车在上述租赁房屋期间共计向长春运管局支付租金96万元。2009年8月24日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，补充协议约定：“2008年8月经双方协商签订房屋租赁协议，由于该房作为维修车辆的厂房要进行很多的改造，如：供水、供热、供电、土建、道路及我们又购置了先进的维修检测设备，共耗资400万元。从两年的经营状况看，每年都保本微利，所以为了保证收回投资，实现甲、乙双方共赢，在协议内容不变的情况下将租赁期再延续五年（2012年9月至2017年9月）”。富豪汽车从2012年9月继续租赁长春运管局房屋至2017年9月（《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限已满），共计向长春运管局支付租金64万元，尚欠长春运管局租金160万元未付。长春运管局不同意向富豪汽车继续租赁房屋，要求富豪汽车从租赁长春运管局的房屋中迁出，将租赁房屋交付长春运管局。富豪汽车在2014年、2015年向供暖公司交付租赁房屋的供暖费。
一审法院认为，原长春市城市出租汽车管理办公室与富豪汽车签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，上述合同不违反相关法律法规的规定，合法有效。长春运管局作为本案原告主体适格。富豪汽车未按合同约定期限向长春运管局履行支付房屋租金的义务，系属违约，应承担给付房屋租金违约责任，长春运管局此项主张证据充分，应予支持。关于长春运管局主张《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限已满，不同意继续向富豪汽车租赁房屋，要求富豪汽车立即从租赁的房屋中迁出，将租赁房屋交付长春运管局的诉求合法，证据充分，应予支持。关于富豪汽车以交纳租赁房屋供暖费和租赁房屋后进行大量改造房屋供水、供热、供电、土建、道路等共耗资400万元的投入已抵偿长春运管局主张的房租的抗辩，因其举证不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决富豪汽车于本判决生效后立即给付长春运管局房屋租金人民币160万元及其利息（利息以160万元为基数，从2017年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；富豪汽车于本判决生效后立即从承租长春运管局的房屋（位于经济技术开发区浦东路2192号楼房一幢，外加后二楼）中迁出，并将该租赁房屋交付长春运管局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由富豪汽车负担。
富豪汽车上诉称：1.长春运管局所诉请的160万元租金中，2007年至2013年的租金共计127万元在起诉时（2017年5月）已超诉讼时效；2.双方已经协商用富豪汽车自行投入的400余万元中的部分钱款及缴纳的取暖费用折抵租金，不存在欠付情况；建议改判驳回对方诉请。
长春运管局答辩称：原判正确，应予维持。
经二审审理查明的事实及证据与原判相同。
本院认为：1.关于诉讼时效问题。本案二份租赁协议涉及10年的租期，虽然协议约定租金每年上打租支付，但该债务是基于同一协议项下对一定期限内基于同一原因而产生，分期给付并不影响其整体性与关联性，应视为一个整体来计算诉讼时效，起算日期应为合同履行期满之日，故富豪汽车所称有部分租金的诉请超出诉讼时效的上诉理由不能成立。2.关于租金与投入、取暖费抵扣问题。因富豪汽车未能提供充分证据证实长春运管局同意将改造费用抵扣租金，而且从《房屋租赁补充协议》约定的“进行很多改造……耗资400万元……为了保证收回投资，实现双方共赢，在协议内容不变的情况下将租期延续五年”来看，仅体现出富豪汽车延长经营期限以便收回400万元投资，更无抵扣租金的意思表示；《房屋租赁协议》中约定“水费、电费等由富豪汽车负担”，至于取暖费由何方承担约定不明，现富豪汽车所称取暖费应由对方负担并抵扣租金依据不足；故富豪汽车所称相关费用抵扣租金的上诉理由无充分证据支持，不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人长春市富豪汽车修配有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 丁 宁