上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终118号
上诉人（原审原告）：姜凯宜，女，1972年12月11日出生，汉族，户籍地天津市河北区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：钟巍巍，上海瑞吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨春生，男，1976年5月10日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。
上诉人姜凯宜因与被上诉人杨春生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初12374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人姜凯宜上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由杨春生承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。杨春生在承租上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）过程中，长期违约将上述房屋转租他人牟利。原审未认定杨春生违约不当。姜凯宜与杨春生签订的《房屋租赁委托书》不能认定为系姜凯宜对于杨春生转租的授权，原审对该委托书作出转租授权的认定，也属认定事实不清。二、原审适用法律错误。原审对于已失效的委托书进行扩大解释，实属偏袒杨春生，存在法律适用的错误。三、原审适用简易程序审理本案超出法律规定的期限，存在程序违法的情况。
被上诉人杨春生辩称，不同意姜凯宜的上诉请求，要求维持原判。双方的租赁合同有效。其一直积极履行该合同，没有违约行为。杨春生的转租是经过姜凯宜的同意的，由此获得的差价利益合情合理。
姜凯宜向一审法院起诉请求：1.确认其与杨春生就涉讼房屋签署的《上海市租赁合同》、《房屋租赁委托书》已于2015年10月14日解除；2.杨春生立即将上述租赁房屋恢复原状并返还给姜凯宜；3.杨春生立即返还转租差价17,500元；4.杨春生承担本案诉讼费用。一审审理中，姜凯宜变更第三项诉讼请求为：3.杨春生赔偿租金损失50,499元（计算公式：（2,500-1,667）X6%+（2,044-1,667）X7%+（3,900-2,000）X12%+（4,500-2,000）X7=50,499元）。
一审法院认定的事实：涉讼房屋登记的产权人是姜凯宜。
2010年9月7日，姜凯宜（甲方）和杨春生（乙方）签订《上海市租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租期二年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止；年租金2万元；乙方不得转借他人；乙方不得擅自改变房屋结构，如需改动室内结构或装修，需甲方同意。不经同意人为损坏甲方房屋结构和屋内设施，乙方必须赔偿或修复。同日，双方签订《房屋租赁委托书》一份，约定姜凯宜将涉讼房屋委托杨春生代理房屋租赁事宜，委托具体内容包括：代房东看房、签订物业租赁合同、管理物业租赁事宜、行使房屋租赁的一切权利和义务、杨春生自行拟定房屋租赁价格及挑选客户，姜凯宜不得干涉。委托期限从2011年4月15日至2013年4月30日。
2012年11月20日，双方再次签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋，租期自2013年5月1日至2022年4月30日止。同日，双方签订《房屋租赁委托书》，委托期限从2013年5月1日至2022年4月30日。委托内容同第一份委托书。
2015年10月13日，姜凯宜向杨春生发送《解除房屋租赁委托及租赁合同通知》，称，杨春生未经姜凯宜同意擅自改变房屋结构，装修房屋并转借他人，违反双方租赁合同，故决定解除租赁委托和租赁合同。
后姜凯宜提起本案诉讼。
一审审理中，姜凯宜提供租赁合同一份，欲证明杨春生于2015年10月9日将涉讼房屋转租给案外人齐某，租期2015年10月22日至2016年10月21日，租金每月4,500元。
杨春生对该租赁合同无异议。另提供：1、三份房屋租赁合同，欲证明2012年8月，杨春生将涉讼房屋转租给案外人，租期2012年8月13日至2013年4月30日，租金每月2,400元。该合同未履行完毕案外人即退租，故杨春生于2012年11月另行转租，租期自2012年11月27日至2013年5月26日，租金每月2,500元。2013年7月，杨春生将涉讼房屋转租，租期2013年7月22日至2014年7月22日，租金每月3,900元。2、房屋租赁合同解除协议一份及收条两张，欲证明2016年7月15日，因姜凯宜方干扰居住，案外人提出解约，杨春生与案外人解除了租赁合同，退还押金和剩余租金，并对案外人进行了赔偿，杨春生于2016年7月23日将房屋收回自用。
一审庭审中，双方确认双方的法律关系性质为房屋租赁合同关系。姜凯宜确认，杨春生不存在欠付租金行为，杨春生向姜凯宜支付的租金已付至2017年4月30日。姜凯宜认为，双方签署委托书的原意在于杨春生不再承租时，姜凯宜同意委托杨春生寻找新的承租人。杨春生认为签署委托书意味着姜凯宜同意杨春生转租。
关于房屋结构改变问题，姜凯宜主张，杨春生擅自装修改变了水管的线路。杨春生主张，杨春生经姜凯宜同意，于2013年5月花费4万余元对房屋进行了装修，装修时姜凯宜来现场看过，杨春生并未改变房屋结构，系因为装修后转租租金涨幅较大，姜凯宜才要求将房屋收回。杨春生提供照片一组，证明房屋内部装修现状，姜凯宜对照片不予认可。因照片为杨春生单方拍摄，不足以认定其关联性，法院难以采信。
一审法院认为，双方争议焦点在于：首先，杨春生是否具有转租权。双方签署的房屋租赁合同系双方的真实意思，双方亦确认双方系房屋租赁合同关系。双方争议来源于对签署的委托书的法律意义认识不同。首先，委托书签署的时间与房屋租赁合同签署的时间相同，为同时签署。故应当认为姜凯宜在签署租赁合同的同时对杨春生寻找新租客表示同意。其次，委托书的委托期限与租赁期限基本一致，应当认为在整个租期内杨春生均有权自行寻找租客并签署租赁合同。再次，委托书授予杨春生的委托权限包括了租赁的一切权利和义务，姜凯宜对租客的选择和租金的确定没有决定权。应当认为杨春生有权择定租客、与其签署租赁合同，并享有和承担租赁合同项下一切权利和义务，包括收取租金的权利。最后，现有证据显示，杨春生转租房屋已逾四年，杨春生向姜凯宜支付的租金一直按照双方租赁合同的约定支付，双方此前未有争议。故，委托书的上述特征，符合房屋租赁合同中承租人转租权的权利内涵。按姜凯宜所述，姜凯宜同意杨春生寻找新租客的前提是杨春生不再承租涉讼房屋，但委托书中并未设置该前提条件。若按照姜凯宜的主张，杨春生作为承租人，在租期内不仅负有支付租金的义务，还负有为姜凯宜寻找新租客、并按照就高原则向姜凯宜支付租金的义务，即使在未找到新租客的“空窗期”，杨春生仍然负有向姜凯宜支付租金的义务。该主张使得承租人负担了额外的合同义务而无法因此获益，导致合同双方当事人之间权利义务不对等，不符合合同法的公平原则。故对姜凯宜的该项主张，法院难以采信。杨春生关于其有权转租的抗辩意见，法院予以采信。姜凯宜以杨春生无权转租为由行使合同解除权的行为，缺乏事实依据，法院不予认可。其次，姜凯宜主张杨春生擅自装修改变水管线路，以此要求解除合同，缺乏合同依据。综上，姜凯宜要求确认姜凯宜、杨春生双方租赁合同解除，并要求杨春生返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告姜凯宜全部诉讼请求。案件受理费1,062.48元，减半收取计531.24元，由原告姜凯宜负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，本案当事人在一审审理过程中曾向法院申请一个月的调解期。
本院认为，本案当事人二审中就案件实体问题的争议焦点仍主要为杨春生是否具有转租权。双方的争议来源于对签署的委托书的法律意义认识的不同。对此，一审法院已有详尽的阐述，本院均予以认同，在此不再赘述。因此，根据姜凯宜与杨春生先后签订的两份房屋租赁合同及与之相对应的《房屋租赁委托书》，可以认定姜凯宜已经授予了杨春生对涉讼房屋的转租权。现姜凯宜以所谓杨春生存在擅自转租等的违约行为为由要求解除双方之间的租赁合同及杨春生返还转租差价利益等的诉请，无相应事实根据，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。根据查明的事实，因当事人在原审审理过程中申请了调解期一个月，故原审法院适用简易程序审理本案并未超过法律规定的期限，姜凯宜上诉称原审审理程序违法，无相应根据。综上，上诉人姜凯宜的上诉请求，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,062.48元，由上诉人姜凯宜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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