广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1442号
原告南宁市邦诚房产投资有限公司。
法定代表人梁永振，该公司总经理
委托代理人黄秋怡，广西欣源律师事务所律师。
被告广西南宁虹旭置业投资有限公司，
法定代表人梁强，该公司总经理。
委托代理人梁玉庭，广西胜涛律师事务所律师。
原告南宁市邦诚房产投资有限公司（以下简称“邦诚公司”）与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司（以下简称“虹旭公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告邦诚公司的委托代理人黄秋怡，被告虹旭公司的委托代理人梁玉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦诚公司诉称：2013年7月2日，原告、被告签订《合作开发三产用地建房合同书》，约定由原告以南宁市心圩镇街道办事处振兴十三队签订的合作开发4800平方米三产用地项目作为合作条件，被告以承担该项目全部出资、建设施工、办理报建手续作为合作条件。双方合作在原告提供的项目用地上建设综合楼。双方在此合作基础上共担风险，共同收益。双方的合作期限自2013年5月1日至2066年4月30日止，即合同期限届满，被告应将建成并经竣工验收合格的综合楼依合同约定的部分物业交付给原告。合同还约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，原告依约向被告交付了土地及相关的用地批复等手续。被告提出，为了尽快推进项目开发，要求先进场施工，同时，尽快申报报建手续。但是，被告进场施工半年后，原告发现被告不仅没有办理申请报建的手续，甚至连房屋设计图纸都未曾出图。而且，被告聘请的工程施工队伍没有施工资质，也未聘请工程施工监理到现场监理施工，更谈不上建设主管部门进行施工现场监测。为此，原告多次发工作函与被告沟通，要求尽快办理相关手续再进行合法施工建设。
根据双方合同约定被告应当在2014年5月1日前完成合同项目报建手续，否则视为被告违约，现合同约定的报建期距今已超过一年多时间，被告仍然未能将本合同建设项目报建手续完成报批准建，被告已属违约。依合同约定，被告应向原告承担违约责任。其次，合同还约定被告提前施工，如地面上的面积未达15000平方米，因被告原因累计六个月未正常施工建设的，视为被告违约。现施工现场无故停止施工已超过六个月，而建设面积远远未达到合同约定的15000平方米，根据合同约定被告也已经严重违约。再者，被告现在施工建设的主体与建设部门批准的总平面图严重不符。
综上所述，被告不按国家建设管理规定进行建设开发，严重损害国家、集体与原告的利益。原告多次发函给被告，要求被告整改违法违约行为，但是被告置若罔闻，不予理睬，被告已经根本违反了合同义务。为了保护国家、集体及原告的利益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除与被告签订的《合作开发三产用地建房合同书》；二、被告向原告承担违约赔偿金500万元整；三、本案的诉讼费、律师费5万元、执行费由被告承担。
被告虹旭公司辩称：一、本案中原被告双方签订的《合作开发三产用地建房合同书》合法有效，被告所建建筑与规划总平图的轻微出入不会影响建筑物的验收与办证，且原告对此并未提出异议，因此，被告存在的轻微违约情形不至于导致合同解除。二、原告没有履行合同第六条约定的协助被告办理报建手续的义务，因此即使被告逾期报建，相关后果应由原告承担，原告不得因此解除合同。三、原告没有证据证明讼争建筑的建设面积和合同第八条第二款约定之面积不符，也没有证据证明被告聘请没有资质的施工队伍进行施工，原告因此提出合同解除的理由缺乏事实和法律依据。综上所述，被告恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告具有建筑业的投资资质，被告具有房地产的开发资质。原告（“甲方”）与被告（“乙方”）于2013年7月2日签订《合作开发三产用地建房合同书》一份，约定双方以甲方提供土地，乙方提供资金的方式进行项目合作。合同第一条约定了：“1、甲方出项目土地乙方出资金。甲方提供（2011年12月27日甲方与南宁市心圩街道办事处振兴十三队签订的合作开发三产用地）项目4800平方米三产用地作为合作条件，交由乙方出资建设房产项目（下称综合楼），综合楼建成后双方依照本合同约定分享利益，共担风险，乙方预计投入资金为人民币伍仟万元，本合同相关责任承担以此作为乙方投入资金进行计算”。合同第二条载明所开发的地块：“坐落在南宁市高新大道北面（附建设用地规划审批单﹤南规管﹥（2011）693号，项目编号：YD0111201100168建设用地规划蓝线图）地块”。合同第四条约定：“1、筹备、报建、建设期限为3年，即从2013年5月1日至2016年4月30日止，即合作期限之日起至竣工验收并交付使用之日止的期限为3年2、因乙方原因造成超出建设期限的，乙方承担违约责任，并按本合同违约条款的约定赔偿甲方损失”。合同第五条约定：“1、综合楼建成后，甲方分得12600平方米建筑面积房产所得住房位置原则上相对独立，但最终由甲乙方决定，土地方无异议除前述甲方分配所得的建筑面积及款项以外，综合楼其余的楼层所有建筑面积、车位使用权归乙方享有（使用50年），乙方对自己享有使用权的部分自由支配经营，自由转让使用权，甲方对此无权干涉，不得以任何理由再向乙方收取房屋收益金或任何其他费用。2、合作地内用地规划、楼房设计、套内结构由乙方提供图纸，费用由乙方承担。甲方有权提出建议，但最终由乙方决定并由乙方按有关部门的设计图纸要求组织施工（最终以政府批准建设图纸为准）。”合同第六条约定：“1、甲方保证与振兴十三队签订的合同土地所有权、使用权权属清楚，真实有效，不含任何第三方利益。2、甲方负责办理好签订合同前期的必要及合法手续，负责向乙方提供保证开发建设三产用地所需要的有关证件、证明、材料，保证实现联合开发的顺利进行。协助乙方到报建部门办理建设、报建、规划手续。3、合同生效后，所有建设手续由乙方负责办理。”合同第七条约定乙方的权利与义务：“1、出资建设资金全部由乙方负责支付。2、乙方需以土地方名义进行土地使用和工程报建经营性项目以甲方名称办理相关手续。”合同第八条约定：“（二）乙方的违约责任。1、乙方应按约定投入资金进行建设，甲方没有违约行为的，乙方不得单方解除合同。乙方如有违约，甲方可单方面解除合同，乙方向甲方支付500万元违约金，乙方前期在项目土地的所有投入资产归甲方所有。2、为不影响甲方与振兴十三队的合同履行，乙方在联合开发报建施工过程中，如建设工程时间超过如下规定，视乙方违约并赔偿甲方损失，具体如下：（1）合同生效，乙方超过两个月未报建的（以申请开工申请报告、土地建设设计总评交到政府有关部门审核为准），向甲方支付人民币200万元违约金。（2）、乙方超过三个月未报建（以申请开工申请报告、土地建设设计总评交到政府有关部门审核为准）且未开始施工建设的，甲方有权单方面解除合同，乙方按本条第二款第一项约定的标准向甲方赔偿损失。3、合同生效后，为使建房工程顺利进行，例如下施工时间表：合同生效之日起至建设期开始为报建时间，建设期从2014年5月1日开始计。报建期满，如乙方报建手续未能得到政府批准或乙方提前进场施工建筑面积未达到±0的，视乙方违约，乙方按本条第二款第一项的约定标准向甲方赔偿损失。（4）、乙方建设可提前开工。乙方建设期内，地面以上面积未达到15000㎡的，因乙方原因累计超过六个月未能进行正常施工建设的，视乙方违约，乙方按本条第二款第一项的约定标准向甲方赔偿损失。合同相应自动失效。（5）、建设施工房屋地上面积超过15000㎡后，如乙方原因未能正常施工建设，超过建设期的，除向甲方赔偿500万元损失外，应每年补偿甲方损失400万元人民币。超过建设期1年综合楼未能交付使用的，乙方违约，乙方按本条第二款第一项的约定标准向甲方赔偿损失，同时合同自动失效。”合同第八条约定：“4、本条违约方除赔偿守约方损失外，因此产生的诉讼费、律师费由违约方承担，双方对本条规定十分了解，任何时候不提出抗辩依据。”合同第九条约定：“6、联营期间如遇政府行为原因需要征用土地方土地或拆迁综合楼及配套设施，甲乙双方应合力争取政府的赔偿”，该款还对补偿金具体如何分配作出约定。该条第7款约定：“因不可抗拒原因或城市规划需要致使本合同在叁年建设期内无法履行的，双方互不承担责任，甲方不得向乙方收取12600平方米的房屋及款项。”另查明：原、被告均确认综合楼对应的土地权利人为案外人南宁市心圩街道办事处振兴十三队。2011年12月27日，原告与南宁市心圩街道振兴村十三队签订《合作开发三产用地合同书》，约定由振兴十三队提供三产用地，原告提供资金进行联合开发。原告之后将据此获得的三产用地与被告签订前述《合作开发三产用地建房合同书》。
还查明：2011年11月17日，本案讼争综合楼所涉地块经南宁市规划管理局批复，确定土地性质为产业用地，2013年10月14日，南宁市规划管理局向南宁市西乡塘区心圩街道振兴村十三队下发《建设项目规划设计条件通知书》。2013年12月25日，南宁市国土资源局批复该土地为“其他商服用地”。2013年，南宁市心圩街道振兴十三队取得涉案地块的用地批准书并于2014年取得土地使用权证（南宁集用2014第704715号）。2015年4月24日，讼争的三产综合楼项目取得南宁市环境保护局关于环境影响报告表的批复。
2015年3月12日，原告向被告发出《项目开发工作联系函》一份，与本案相关的主要内容为原告认为被告未在合同约定的期限内办理建设开工手续；被告未办理开工手续即施工，但未明确挂牌由相关资质的施工单位进行施工。被告应落实施工单位，并按政府部门批复的方案施工建设。2015年4月15日，原告再向被告发出《振兴十三队项目开发工作函》，与本案相关的主要内容有：1、督促被告办理综合楼增容手续。2、被告尽快完善开工手续以免影响综合楼的竣工验收。2015年4月29日，原告又向被告发出《振兴十三队项目开发工作函》，与本案相关的主要内容有1、被告应尽早办理建设开工证；2、未办好开工证而施工的应停止施工，办齐手续后方可施工建设。
2015年7月31日，南宁市规划管理局向南宁市心圩街道振兴十三队及被告发出《规划检查通知书》、《责令停止违法建设行为通知书》，认为讼争的综合楼未取得建设工程规划许可证，属违法建设，应停止建设，违法建设人应到南宁市规划管理监察支队接受检查。截止法庭辩论结束，讼争的综合楼仍未取得建设工程规划许可证。
另外，被告收到原告起诉状等应诉材料的时间为2015年7月17日。
本院认为：原、被告签订的《合作开发三产用地建房合同书》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。在本案中，《合作开发三产用地建房合同书》第八条第二款第二项第1目、第2目约定的被告报建时间为合同生效后的三个月内，即2013年10月1日前，而第3目约定的报建日期截止于建设期，即2014年5月1日前，无论以哪一种方式计算报建期，被告均已逾期，且被告未能在本案中充分举证证明系出自可归责于原告之因素导致被告未能完成相关报建手续，因此，被告逾期报建构成违约，应依法承担相应违约责任。此外，讼争的综合楼迄今尚未取得建设工程规划许可证，且已经规划部门认定为违法建设，原告通过项目合作获取相关房产使用权的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定向被告提出解除合同。因原告系通过诉讼的方式提出解除合同，而解除权专由当事人行使，不应由法院判令解除，故本院仅应对原告解除合同的效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，应以被告实际收到起诉状等应诉材料的时间作为合同解除的时间，因此，《合作开发三产用地建房合同书》实际解除的日期为2015年7月17日。
关于违约金。正如前述，本案中，被告存在逾期报建、建筑项目不合法导致合同解除的违约情形，原告诉请被告支付违约金符合《合作开发三产用地建房合同书》第八条第二款第1项之约定，且被告未能提供证据证实合同约定的违约金过分高出原告遭受的实际损失，因此，本院以合同确定被告应向原告支付500万元的违约金。
关于律师费。原告未能以诉讼代理合同、发票等证据证实原告就本案纠纷支付5万元律师费，对此，应由原告承担举证不能之后果，故对律师费的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，第一百十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告南宁市邦诚房产投资有限公司与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司于2013年7月2日签订的《合作开发三产用地建房合同书》于2015年7月17日解除；
二、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告南宁市邦诚房产投资有限公司支付违约金500万元；
三、驳回原告南宁市邦诚房产投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费46800元（原告南宁市邦诚房产投资有限公司已预交），由原告南宁市邦诚房产投资有限公司负担800元，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担46000元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（见附件二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 卢鸿淮
人民陪审员 刘设海
二〇一六年四月七日
书 记 员 陈壹仟
附件一：相关法律条文
附件一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附件二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。