安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2120号
上诉人（原审原告）：张妍。
委托代理人：孙志，安徽天润律师事务所律师。
委托代理人：褚月红，安徽天润律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：顾强。
原审第三人：姚继菊。
原审第三人：胡朝贵。
上诉人张妍因案外人执行异议之诉，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民二初字第01539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人张妍及其委托代理人孙志，被上诉人顾强，原审第三人姚继菊、胡朝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张妍、姚继菊系堂姐妹。2009年12月7日，姚继菊、胡朝贵夫妇与安徽世纪金源置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，姚继菊、胡朝贵作为买受人向安徽世纪金源置业发展有限公司购买位于滨湖区天山路与万泉河路交口东北角滨湖世纪城·树荫苑1#2502室，该房产总价款434654元。其中姚继菊、胡朝贵支付首付金额87654元，另347000元通过中国农业银行股份有限公司合肥长江路支行进行贷款支付。2010年1月14日，贷款发放，还款方式为等额本息还款，首期还款额为2728.13元，还款日为每月20日。
张妍提交的《委托购房协议书》显示，2009年11月30日，其与姚继菊约定以姚继菊名义购买案涉房产，张妍享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，姚继菊无权对该房屋行使该项权利。张妍对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品归张妍所有，房屋产权证暂办至姚继菊名下，产权证由张妍保管，张妍有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，姚继菊应当协助，不得拒绝。
张妍于2009年11月24日自其母张某账户取款2.05万元，于2009年11月29日自本人账户取款1万元，存入姚继菊贷款行账户。银行汇款凭证显示付某曾多次向姚继菊在贷款行账户转账，具体为2010年3月16日、2010年4月18日、2010年8月19日、2010年9月20日、2011年2月17日、2011年3月18日、2011年4月16日、2011年5月19日、2011年7月20日、2011年8月18日、2011年9月19日、2011年10月20日、2011年11月19日、2011年12月19日、2012年2月20日分别为2800元，2010年6月17日为2730元，2012年1月18日为2810元，2012年3月16日为2850元。
案涉房产于2011至2012年期间交付，由姚继菊接收并验房，所有权登记在姚继菊名下。后该房产所涉剩余贷款307426.17元于2012年4月18日提前偿还完毕。2012年4月19日，姚继菊、胡朝贵与张妍签订《抵押借款合同》，约定姚继菊、胡朝贵向张妍借款434654元，并将案涉房产抵押给张妍，借期自2012年2月1日至2015年2月1日。2012年4月20日，姚继菊、胡朝贵、张妍进行他项权登记（他项权证字号房地产他证合产字第21011156号）。姚继菊在2014年后将该房产出租。
2012年5月8日，因顾强与姚继菊、胡朝贵之间的民间借贷纠纷，一审法院根据顾强提出的财产保全申请，作出（2012）合高新民一初字第00819号民事裁定书及协助执行通知书，查封了姚继菊名下的案涉房产。
2012年8月20日，张妍将姚继菊、胡朝贵诉至包河区人民法院，称张妍为在合肥申请购置安置房，担心以自己的名义申购安置房审查不通过，便委托姚继菊、胡朝贵以其两人名义购买案涉房屋，其实际支付购房款，故诉请要求案涉房产归张妍所有，并办理房屋产权变更过户登记手续。2012年11月13日，包河区人民法院经审理作出（2012）包民一初字第02197号民事判决：一、房地权证合产字第××号，位于合肥市滨湖世纪城树荫苑1-2502号房屋归张妍所有；二、姚继菊、胡朝贵于判决生效之日起三十日内协助张妍办理上述房产过户手续，相应过户费用由张妍承担。后顾强以案外人身份申请再审，2013年3月4日，包河区人民法院作出（2013）包民一监字第00001号民事裁定书，裁定进行再审。2013年12月2日，该院作出（2013）包民一再字第00001号民事判决：驳回张妍的诉讼请求。后张妍不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，2014年7月9日，合肥市中级人民法院作出（2014）合民一终字第01389号民事裁定：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2013）包民一再字第00001号民事判决和（2012）包民一初字第02197号民事判决；二、本案中止审理。
顾强诉姚继菊、胡朝贵民间借贷纠纷一案进入执行程序后，张妍向一审法院提出执行异议，主张：解除对案涉房产的查封措施，同时中止对上述房产的强制执行。2014年12月11日，一审法院作出（2014）合高新执异字第00007号执行裁定，裁定驳回张妍的执行异议。张妍不服向一审法院提起诉讼，一审法院经审理认为张妍诉请案涉房产归其所有，与其正在进行的房屋确权纠纷内容一致，已构成重复起诉，故作出（2015）合高新民二初字第00376号民事裁定驳回张妍的起诉。张妍不服，上诉至合肥市中级人民法院，2015年11月18日，合肥市中级人民法院作出（2015）合民二终字第00994号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2015）合高新民二初字第00376号民事裁定；二、指令安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院对本案进行审理。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、案涉房产是否属于张妍所有；二、是否应当停止执行案涉房产。
关于争议焦点一。张妍称为不影响购买安置房，其委托堂姐姚继菊以其名义购买案涉房产，购房款由其实际支付，但所提交的证据尚不充分：1、张妍在（2012）包民一初字第02197号案件中称为在合肥申购安置房，在向法院提出执行异议及本案中称为在铜陵申购安置房，对基本事实描述矛盾；2、案涉房产首付金额为87654元，张妍称其向姚继菊支付首付款项为8.85万元，但仅提供相对应的3.05万元取款记录，付款金额不相符。同时其提供的汇款记录多为付某账户的转账记录，张妍并非实际付款人；3、张妍主张其为案涉房产的实际所有人，但却同时与姚继菊另签订借款协议，为案涉房产设立抵押权并进行登记，此与双方签订的《委托购房协议书》内容相矛盾，张妍未能作出合理解释；4、张妍并未参与房屋验收、交接，案涉房屋均由姚继菊对外出租，无证据证明张妍实际占有该诉争房屋。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现案涉房产登记于姚继菊名下，张妍主张其为真实权利人，应提供充分证据证明其存在实际购买、占有、收益的行为，现其举证不足，且证据、陈述中包含矛盾之处，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其确权请求不予支持。
关于争议焦点二。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，未办理所有权转移登记房屋的受让人除应依约支付价款外，还应在查封前合法占有房屋，才能排除执行。因张妍无充分证据证明其为案涉房产的真实权利人，且其在查封前并未合法占有该不动产，不具有物权的权利外观，参照上述规定，张妍提出的异议不足以排除申请执行人顾强对案涉房屋的执行申请。综上，一审法院对其解除查封、停止执行的诉请不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张妍的诉讼请求。案件受理费7300元，由张妍负担。
张妍上诉称：由于张妍想在铜陵申请安置房，担心在合肥购买商品房后在铜陵申购安置房通不过，张妍遂委托姚继菊以其名义购房，张妍在（2012）包民一初字第02197号案件中称为在合肥申购安置房系律师的误写所致。涉案房产的购房款系张妍支付，付某的转款亦是代张妍支付的房贷还款，张妍是涉案房产的实际权利人。由于房产过户需交纳3万元多元的税费，因张妍当时无钱支付，故未办理房产过户。为防范风险，双方办理了借款抵押登记手续，双方之间无实际借款行为。由于张妍在上海工作，故将房屋的出租事宜委托给姚继菊代办，现由张妍父母居住在涉案房屋内。请求二审法院依法撤销原审判决，支持张妍一审全部诉讼请求。
顾强辩称：1、张妍与姚继菊、胡朝贵关于争议房屋的确权纠纷之前已经被撤销，也就意味着关于争议房屋归属于谁未被法院认定，现该房屋明确登记在姚继菊和胡朝贵名下，执行该房产无任何法律问题。张妍与姚继菊、胡朝贵之间的《委托购房协议书》存在造假的可能：（1）该争议房屋的《商品房买卖合同》是2009年11月30日签订的，而《委托购房协议书》是2009年11月31日签订的，异议人张妍和姚继菊、胡朝贵都是完全民事行为能力人，对此重要的协议书不可能都犯常识性错误，11月只有30天，可见协议书是为转移财产而仓促间伪造的。（2）双方是亲戚关系，在姚继菊、胡朝贵欠下大量外债拒不归还的情况下，不排除串通为伪造证据来达到转移财产的目的。（3）双方之间的资金来往明细没有约定资金的用途和性质，可能是张妍还姚继菊的借款，故不能排除张妍与姚继菊、胡朝贵之间存在民间借贷的可能性。（4）存量房买卖存在相关税费和过户费用，张妍委托姚继菊、胡朝贵买房，登记在姚继菊、胡朝贵名下，后期过户费是一笔不小的开支，这种做法是不合常理的。请求依法驳回张妍的上诉，维持原判。
姚继菊辩称：张妍陈述的均是事实，我是受其委托帮她购房，房款均是张妍交的。请求二审法院将房产判给张妍。
胡朝贵辩称：张妍陈述的均是事实，我与姚继菊现已离婚。请求二审法院依法判决。
二审中，张妍提供以下证据：1、铜陵市狮子山区经济适用房预登记证（2009年4月15日），证明：当时张妍在铜陵市申请了经济适用房，但是其担心在合肥买房对其申请经济适用房有影响，所以委托其堂姐名义买房。2、房屋买卖合同，证明：张妍与铜陵市保障性住房有限公司于2016年1月30日签订买卖合同，该房屋买卖合同就是2009年登记的经济适用房申请的排队结果。3、证人付某、张某的证言，证明张妍和姚继菊之间是委托买卖房屋的关系，房屋虽然登记在姚继菊名下，但从定金到首付款、归还按揭贷款都是张妍或者是张妍的亲戚朋友出的，所以房屋的真实权利人是张妍。
顾强对上述证据1、2的真实性提出异议，且认为与本案无关；关于证据3认为只能证明有资金往来，无法证明资金用途。
姚继菊、胡朝贵对张妍提供的上述证据均无异议。
由于张妍提供的证据均为原件，顾强也未提出反证，故本院对证据的真实性予以认定。
二审查明的事实同一审。
二审另查明：付某多次向姚继菊在贷款行账户转账系应张妍要求转账的。张妍在铜陵市申请了经济适用房，并于2009年4月15日取得经济适用房预登记证，凭此登记证张妍与铜陵市保障性住房有限公司于2016年1月30日签订关于经济适用房的买卖合同。
本院认为：能否认定张妍对争议房产享有能排除执行的权利是本案的争议焦点。本案系案外人执行异议之诉，涉及到对申请执行人的合法利益与案外人的合法利益的平衡保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断案外人是否为权利人。案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，仅符合该规定第二十八条或二十九条规定的，法院予以支持。由于张妍与姚继菊、胡朝贵之间无房产买卖合同，不适用第二十八条或二十九条规定。故本案应按不动产登记簿判断张妍是否为权利人。
从本案查明的事实来看，可以认定涉案房产的购房款及相关房贷资金来源于张妍，但在案外人执行异议之诉中，不能仅以房款的实际支付作为确认案外人对执行标的所有权的依据。张妍对由姚继菊、胡朝贵作为买受人与房产公司签订房屋买卖合同、与银行签订个人购房担保借款合同，由张妍或其委托朋友向姚继菊的还贷账户转款，以及张妍以抵押权人的身份与姚继菊、胡朝贵签订抵押借款合同并办理抵押登记等事实是明知的。无论基于何种原因，张妍将其实际出资的涉案房产登记为姚继菊、胡朝贵所有，而张妍作为抵押权人进行登记公示是其自愿行为，应承担相应的法律后果。张妍与姚继菊、胡朝贵签订的《委托购房协议》效力仅限于协议的当事人之间，不具有对抗第三人的效力，也无法对抗不动产登记簿的登记效力。
涉案房产不动产登记簿显示的所有权人为姚继菊、胡朝贵，抵押权人为张妍。故张妍要求确认涉案房产由其所有于法无据，本院不予支持。
张妍作为抵押权人，在抵押担保范围内对房产享有优先受偿权，但此担保物权不能排除执行。故对张妍要求解除对涉案房产的查封，并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，虽然论理部分引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不适用于本案，但判决结果并无不当。张妍的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由上诉人张妍负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 陆文波
审判员 温占敏
二〇一六年七月二十二日
书记员 邓金晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。