广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1008号
上诉人（原审原告）：区翠玲，女，汉族，1978年9月24日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖绮旗，广东瑶琨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈某2，男，汉族，1976年4月22日出生，住广西贺州市八步区，
委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈某1，男，汉族，2005年1月22日出生，住广西贺州市八步区，
法定代理人：陈某2，本案上诉人之一，系陈某1之父。
委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。
原审第三人：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号，统一社会信用代码91440606721191281L。
法定代表人：梁素芳。
委托诉讼代理人：罗杰彰，系该公司员工。
上诉人区翠玲因与上诉人陈某2、陈某1、原审第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9147号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人区翠玲上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、五项；3.改判陈某2、陈某1向区翠玲支付违约金（以房屋总价款为基数，从2017年4月14日起按日千分之二计至办理房屋过户之日止）；4.改判陈某2、陈某1向区翠玲支付担保费5000元；5.改判陈某2、陈某1向区翠玲支付律师费42500元；6.本案诉讼费、财产保全费全部由陈某2、陈某1负担。事实和理由：一、区翠玲已经依约向陈某2、陈某1支付了涉案房屋的大部分购房款，款项基本上支付完毕，涉案《房屋买卖合同》在客观上也具有履行的可行性。故一审法院判决陈某2、陈某1继续履行合同正确。二、一审法院认定区翠玲主张的违约金明显高于因违约给区翠玲造成的损失错误。一审法院判决的违约金金额无法弥补区翠玲的损失，亦无法有效制止陈某2、陈某1的继续违约行为。陈某2、陈某1在合同履行过程中刻意隐瞒履行合同的重要信息，也未按合同约定协助区翠玲办理房屋过户手续，直接导致涉案房屋至今未能过户至区翠玲名下，该违约行为造成区翠玲在签订合同后虽向陈某2、陈某1支付大部分购房款（基本上是全额支付），但至今无法获得涉案房屋，也没有经济能力再购买其他的房屋，造成区翠玲产生额外的费用支出。根据《房屋买卖合同》第十一条第1款第1.4项约定，如甲方（即陈某2、陈某1）延迟办理相关手续视为违约，在乙方（即区翠玲）同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方过登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。该条款约定的违约金在没有超过合同标的百分之三十的前提下，并没有违反法律、法规的规定。因此区翠玲主张陈某2、陈某1以房屋总价款为基数按日千分之二支付延迟履行违约金应予以支持。三、一审判决认定区翠玲在本案中主张的律师费、中介费、诉讼保全的担保费损失，双方在合同中没有约定上述损失与违约金一并适用错误的。《房屋买卖合同》第十一条第3款第3.1项约定，违约方还需承担诉讼费、律师费等一切相关费用。另外，区翠玲在提起诉讼后，为防止陈某2、陈某1在诉讼的过程中转移财产导致区翠玲的权益无法得到保障，向人民法院申请财产保全，区翠玲因支付陈某2、陈某1房款致其名下无其他房产可以进行财产保全担保，为此区翠玲委托担保公司出具保函，5000元保函费与诉讼相关，也符合合同3.1项“等一切相关费用”的约定，应由陈某2、陈某1承担。
陈某2、陈某1答辩称，本案交易过程中，陈某2、陈某1一直在积极配合向房地产交易部门询问过户条件，并积极提供相关资料，但最终由于房地产交易部门办理程序问题未完成过户，且本案中系因区翠玲要求陈某2、陈某1在过户前承担赔偿责任导致交易终止，区翠玲要求陈某2、陈某1承担违约责任不具事实依据。
上诉人陈某2、陈某1上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回区翠玲的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由区翠玲承担。事实和理由：一、陈某2不存在违约行为，无需向区翠玲支付违约金。首先，陈某2并未隐瞒离婚事实及怠于说明婚姻状况。区翠玲在签订合同时，已经就涉案房屋状况进行了了解，且房屋买卖合同明确注明卖方的身份证信息资料，区翠玲是明确知道涉案房产的产权人之一陈某1是未成年人，应当预见过户时需要未成年人的父母到场签名，同时在签订合同前双方是要提供身份证和户口本等资料，陈某2的户口本显示，陈某2婚姻状况属于离婚。因此，区翠玲当时是明知陈某2的婚姻状况，应当预见房屋过户可能会出现的障碍。且天之龙公司作为专业房屋买卖机构，明知涉及未成年人的房产，却未明确告知风险，为了促成交易收取中介费，草率让双方签订房屋买卖合同导致本案纠纷，天之龙公司具有不可推卸的责任。在签订本案合同之前，陈某2已经咨询顺德容桂吉祥物业中介，其明确告知属于未成年人的房产无法过户，陈某2亦去到房管部门咨询，答复也是不能办理。在天之龙公司签订合同当天，陈某2当时拒绝签订合同，但在陈某2明确告知过户风险的情况下，天之龙公司均承诺可以办理，陈某2才勉强签订本案的合同。其次，陈某2从未拒绝与区翠玲办理过户手续，不存在怠于提供相关资料的违约行为。陈某2从签订合同至今，一直愿意办理房屋过户手续，从未表示不履行合同，均配合区翠玲到房产部门咨询过户事宜，积极提供相关资料。但房产管理部门一直以未成年人需父母双方到场办理为由不予受理过户的申请，直到2017年7月14日，区翠玲称可以办理房屋过户手续，陈某2也表示愿意办理，但区翠玲却提出额外赔偿的要求，导致双方最终未能办理，完全由于区翠玲的原因而造成不能办理过户，过错违约责任应在区翠玲方。最后，区翠玲不诚信履行合同，违反诚实信用原则。本案房屋买卖合同签订后，合同双方应诚实信用互谅互让地履行合同，陈某2收到区翠玲发出的律师函后，一直与区翠玲及其律师积极沟通，协力解决房屋的过户问题，但区翠玲却在陈某2无任何违约的情况下，擅自提起诉讼，在陈某2还没收到应诉材料的诉讼期间，区翠玲又恶意收集录音证据，歪曲事实以达到获取违约金的目的。2017年7月14日在诉讼期间，陈某2仍明确表示愿意过户并配合提供相关资料，但区翠玲却提出赔偿请求，这更进一步证明了区翠玲不诚信履行合同。二、本案房产是否符合房产管理部门的过户条件未查明，这是本案合同是否能履行的关键。一审并未向房管部门核实过户办理情况，仅凭区翠玲的单方陈述认定符合过户条件，如房管部门不予受理过户申请，不管陈某2提供什么资料均是无法办理的，故是因为陈某2主观因素以外的原因导致的房产不能过户，不能以此追究陈某2的违约责任。三、即使陈某2违约，也是其它客观因素导致，并不是陈某2的主观恶意行为所致，一审判决的违约金也过高。区翠玲之前仅支付了定金5万元，于2017年9月5日才向陈某2支付房款670000元。一审以房屋总价款90万元为基数计算违约金不合理，且计算至2017年7月14日的违约金60000元也无计算依据，明显过高。
区翠玲答辩称，案涉《房屋买卖合同》签订之时，陈某2并未向区翠玲明确说明其婚姻状况，此系导致本案房屋交易不顺畅的直接因素。在2017年7月14日三方当事人向房地产交易部门询问相关交易手续后，陈某2并未按照要求提供相应的材料协助区翠玲办理房屋过户手续，因此本案中陈某2存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。
原审第三人天之龙公司答辩称，案涉《房屋买卖合同》签订后，天之龙公司一直依约向买卖双方提供中介服务，天之龙公司对本案的处理结果无特殊要求。
区翠玲向一审法院提出诉讼请求：1.确认区翠玲与陈某2、陈某1双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.陈某2、陈某1立即协助区翠玲将位于佛山市顺德区容桂街道办事处容里社区居民委员会新有中路81号弘泰利花园13座1103号房屋过户至区翠玲名下；3.陈某2、陈某1向区翠玲支付违约金（以房屋总价款为基数，从2017年4月14日起按每日千分之二计至办理房屋过户之日止）；4.陈某2、陈某1向区翠玲支付中介费12500元；5.陈某2、陈某1向区翠玲支付担保费5000元；6.陈某2、陈某1向区翠玲支付律师费42500元；7.案件诉讼费由陈某2、陈某1承担。
一审法院查明：2017年4月14日，区翠玲与陈某2、陈泰坚以及天之龙公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（陈某2、陈某1）将弘泰利花园13座1103号房屋出售给乙方（区翠玲），该房屋成交总价为900000元；乙方于签订合同当日支付购房定金150000元，乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，待甲方取得该房屋的不动产权证后5个工作日内，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；待甲方取得该房屋不动产权证、房地产他项权证、房地产他项权注销登记申请及乙方办理银行按揭贷款的同贷书审批通过后5个工作日内，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动登记中心办理过户手续或到顺德公证处办理公证委托书，同时乙方向甲方支付购房首期款250000元；购房余款500000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号；如甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方迟延履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金；本合同一经签署，甲、乙双方就有向丙方（天之龙公司）支付佣金义务。合同还就其他方面的权利义务进行约定。陈某2在合同中另作为陈某1的监护人签名。合同签订当日，区翠玲依约支付定金150000元，并向天之龙公司支付佣金（中介费）12500元。陈某2于2017年4月底取得该房屋的不动产权登记证后，区翠玲曾要求其协助办理按揭贷款及过户手续，陈某2认为该房屋因另一共有人陈某1未成年而未能办理过户手续，由于对此理解不一致，陈某2没有协助办理上述手续，此期间，区翠玲曾于2017年5月22日通过律师发函催促陈某2、陈某1，后于2017年6月16日提起诉讼。2017年6月22日，双方及天之龙公司的人员进行协商，主要提出之前不了解陈某2已离婚，涉及该房屋另有陈某2的儿子陈某1作为共有人能否过户的问题，陈某2认为不能过户是国家政策的问题，区翠玲一方要求陈某2提供其离婚协议书以确定陈某1是否由其抚养，后双方同意再等一周由陈某2提供有关材料。2017年7月14日，双方再次到房屋登记管理部门了解办理过户手续有关事宜并进行协商，陈某2表示愿意协助办理过户等手续，但区翠玲提出需赔偿其相关损失，双方未能协商一致。
另查明，弘泰利花园13座1103号房屋于2017年3月15日办理产权登记，登记为陈某2、陈某1共有；陈某1是陈某2与案外人秦祥昆的儿子，陈某2与陈某1的母亲秦祥昆于2012年1月30日协议离婚，两人签订的《离婚协议书》约定陈某1由陈某2携带抚养。陈某2在诉讼中述称，购买上述房屋是其离婚后以自有资金购买，其出于赠与份额给陈某1而将陈某1登记为共有人。
又查明，区翠玲于诉讼期间委托律师代理诉讼并支付律师费42500元，区翠玲的代理律师在诉讼期间前往广西贺州市调查陈某2的离婚登记情况。区翠玲在2017年9月5日还通过转账向陈某2支付款项670000元。
一审法院认为，案涉房屋登记为陈某2、陈某1共有，陈某2、陈某1与区翠玲签订《房屋买卖合同》时，陈某1虽未成年，但上述合同经过其法定代理人陈某2同意，是双方的真实意思表示，双方对合同的效力亦无异议，法院对该合同的效力予以认定，不需另作判决，双方应按照合同约定诚实信用地履行各自的义务。关于陈某2、陈某1是否存在拒不协助区翠玲办理贷款及房屋过户手续的问题。根据查明的事实，双方签订合同时，对于案涉房屋中的共有人陈某1是未成年人在办理过户时所需办理的相关手续没有作详尽了解，天之龙公司亦没有询问陈某2的婚姻状况，以致双方对办理房屋过户的相关手续并不清楚，亦没有明确如何协助办理，故陈某2于2017年4月底取得不动产权证后没有在5个工作日内协助办理按揭贷款不应视为违约。但经区翠玲于2017年5月22日发律师函催促陈某2、陈某1予以协助后，双方就房屋能否过户及如何办理过户的问题，应予以相互通知、协助，从双方的陈述看，双方经过向房屋登记管理部门了解过如何办理过户，在区翠玲的催促下，陈某2至此时仍没有就涉及其婚姻状况相关情况予以说明并提供相关证明文件予以协助，直至区翠玲起诉后还委托律师查询其婚姻状况，后双方再次到房屋登记管理部门咨询才了解清楚相关过户手续，故对于区翠玲发函催促后陈某2、陈某1至今未能协助办理银行贷款及房屋过户手续，应认定为违约，陈某2、陈某1应承担相应的违约责任。区翠玲要求陈某2、陈某1协助办理过户手续，陈某2、陈某1对此无异议，法院予以支持。区翠玲主张按双方在合同中约定的日千分之二计算逾期履行违约金，明显高于因违约给区翠玲造成的损失，区翠玲在本案中另主张律师费、中介费、诉讼保全的担保费损失，但双方在合同中没有约定上述损失与违约金一并适用，结合本案中陈某2的违约行为主要只是怠于说明其婚姻状况和提供相关资料，导致在协助区翠玲办理贷款及房屋过户方面的延误，陈某2在2017年7月14日已表示同意协助过户，双方只是对区翠玲主张的损失赔偿协商未果，故对区翠玲主张的逾期违约金酌定计至2017年7月14日为60000元，此后以房屋总价款900000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计至协助办理房屋过户之日止。对于区翠玲主张的律师费、中介费、诉讼保全的担保费损失已在违约金中酌定，不再计赔。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、陈某2、陈某1于判决发生法律效力之日起十日内协助将位于佛山市顺德区容桂街道办事处容里社区居民委员会新有中路81号弘泰利花园13座1103号房屋过户登记至区翠玲名下；二、陈某2、陈某1于判决发生法律效力之日起十日内向区翠玲支付逾期违约金（逾期违约金暂计至2017年7月14日为60000元，此后以房屋总价款900000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计至履行上述判决第一项确定的过户义务之日止）；三、驳回区翠玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7395元，财产保全费5000元，合计12395元，由区翠玲承担2395元，由陈某2、陈某1负担10000元。
二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.陈某2、陈某1在案涉房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为；2.若陈某2、陈某1存在违约行为，则应承担何种违约责任。
关于争议焦点一。根据《房屋买卖合同》的约定，陈某2、陈某1有协助区翠玲办理银行按揭及房屋买卖过户手续的义务，虽因双方在签订合同时对案涉房屋的共有人陈某1为未成年人在办理过户时所需的相关手续未尽了解，以致双方对如何履行协助过户义务并不明确，但陈某2、陈某1作为义务人仍应积极寻求办法以履行合同约定的义务，并应真实全面提供相关证明文件，但陈某2、陈某1并未提交证据证明其积极履行了相关义务，以致区翠玲不得不委托律师查询陈某2的婚姻情况，并由此产生了额外的费用支出，陈某2、陈某1在此期间怠于履行合同义务的行为已构成违约。2017年7月14日，区翠玲、陈某2再次到房屋登记管理部门了解办理过户手续有关事宜并进行协商，此时陈某2表示愿意协助办理过户手续，但由于区翠玲提出赔偿损失要求，双方无法达成一致意见而致协商不成，故在2017年7月14日后，案涉《房屋买卖合同》无法顺利履行的原因系买卖双方就合同履行过程中出现的新情况无法达成一致意见而致，而非基于陈某2、陈某1的单方违约行为，故2017年7月14日后不宜继续认定陈某2、陈某1应承担违约责任。
关于争议焦点二。如上所述，陈某2、陈某1在2017年7月14日前未积极履行合同义务，其行为构成违约，考虑陈某2、陈某1未积极履行合同义务致区翠玲主张权利产生了额外的费用支出，一审法院判令陈某2、陈某1向区翠玲支付2017年7月14日之前的违约金60000元并无不当，本院依法予以维持。区翠玲主张该违约金过低，但并未提交证据证明其实际损失超出违约金金额。同时，陈某2、陈某1的违约行为亦仅体现在上述期间内未积极履行协助义务，其主观上并不存在拒绝履行合同义务的故意，且其在2017年7月14日亦同意协助办理过户手续，因双方无法就赔偿事宜达成一致意见才致合同无法顺利履行，故根据上述情形亦可以看出，陈某2、陈某1的违约情形较轻，区翠玲主张违约金过低的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于2017年7月14日之后陈某2、陈某1应否支付违约金的问题。如上所述，由于2017年7月14日后案涉《房屋买卖合同》无法继续履行并非基于陈某2、陈某1的单方违约行为所致，一审法院仍判令陈某2、陈某1自2017年7月14日起至实际履行过户义务之日止以房屋总价款900000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍支付违约金不当，本院依法予以改判。陈某2、陈某1上诉主张违约金过高于法有据，本院依法予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以纠正。区翠玲的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。陈某2、陈某1的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9147号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9147号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9147号民事判决第二项为：陈某2、陈某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向区翠玲支付违约金60000元；
四、驳回区翠玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5550元，由上诉人区翠玲负担4250元，由上诉人陈某2、陈某1负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年四月十九日
法官助理 赵超琳
书 记 员 李嘉敏