广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1202民初43号
原告：谭仕坤,男,壮族,1976年9月28日生,住所地：广西河池金城江区。
原告：韦美研，女，壮族，1973年7月17日生，住所地：河池金城江区。
二原告共同委托诉讼代理人：周林，广西锐勇律师事务所律师。
被告：庞竹英，女，1973年12月4日生，住所地:河池市金城江区。
委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩丹丽，广西博爱律师事务所实习律师。
第三人：广西龙昌房地产开发有限公司，住所地：河池市乾宵路869号，统一社会信用代码：91451200675040510P。
法定代表人：蒙子车，执行董事。
第三人：滕芳，女，1972年5月6日生，住所地:广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：韦礼庚，广西兰盛律师事务所律师。
原告谭仕坤、韦美研诉被告庞竹英、第三人广西龙昌房地产开发有限公司（简称龙昌公司）、滕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告谭仕坤、韦美研及其委托诉讼代理人周林，被告庞竹英及其委托诉讼代理人吕泐延，第三人滕芳的委托诉讼代理人韦礼庚到庭参加诉讼，第三人龙昌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席进行了审理。现已审理终结。
原告谭仕坤、韦美研共同向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告谭仕坤、韦美研与被告庞竹英之间关于河池市龙昌新居1号楼802号房交易的口头合同；2、判决被告庞竹英向二原告返还购房款45.5万，赔偿更名费1万元，赔偿房屋装修损失10万元。
事实及理由：被告庞竹英于2011年从第三人龙昌公司处以25万元的价格购得河池市龙昌新居1号楼802号房。被告庞竹英与第三人龙昌公司签订了房屋销售合同，开具了发票，未进行预售登记。后第三人龙昌公司与被告庞竹英移交房产锁匙。2013年2月7日，第三人龙昌公司与第三人滕芳签订了合同，当日办理了预售登记。被告庞竹英于2013年7月份时称，其所有的位于河池市龙昌新居1号楼802号房需要出售，原告联系被告庞竹英后经看房协商，达成以45.5万元的价格交易房屋的口头合同，合同约定被告庞竹英办妥过户手续后原告支付全部款项。合同达成时，原告按约定支付了3万元定金。原告谭仕坤与被告庞竹英按约定于2013年7月26日到第三人龙昌公司处履行更名手续。第三人龙昌公司向原告收取了1万元更名费。被告庞竹英所持有的房屋销售合同和发票由第三人龙昌公司收回，第三人龙昌公司另与原告以25万元的价格签订房屋销售合同，并开具发票，原告未向第三人龙昌交付合同房款。原告于2013年8月11日、2013年8月14日分别支付房款22万元、20.5万元被告庞竹英。2013年8月14日被告庞竹英向原告出具收条一张，确认收到房款45.5万元，被告庞竹英向原告移交房产锁匙。此后原告对交易的房屋进行了装修，装修费开支15万元左右。被告庞竹英迟迟未能按约定为原告办妥房产证。原告到河池市房产管理局查询获知：2013年2月7日涉案房产已经登记备案在第三人滕芳名下，原告不可能获得交易的房屋。2017年8月31日开始第三人滕芳才要求原告腾房，原告不愿意腾房继续居住。原告曾找被告庞竹英协商，经协商被告庞竹英同意解除原告与被告庞竹英之间关于涉案房产交易的口头合同，但未能就如何返还房款、违约责任的承担等达成一致。
原告认为，被告庞竹英与原告是房屋买卖合同关系，合同没有违反法律规定，是双方真实意思的表示，合同有效。第三人龙昌公司与原告没有交易房屋的合意，不成立房屋买卖合同关系。因第三人龙昌公司的一房多卖的行为，使被告庞竹英无法按合同的约定向原告履行义务，被告庞竹英违约，使原告无法实现合同目的，并造成损失。
2017年9月原告曾起诉被告，因原告向公安机关报警受到诈骗，公安机关受理了此案，起诉被告驳回。2017年12月14日，公安机关作出《不予受理通知书》，为此原告再次起诉，请求判如所请。
二原告对其陈述的事实向法庭提交的证据有：
1、身份证复印件，证明原告身份情况。
2、汇款单两张；3、明细查询单1张；4、《收条一张》。
证据2、3、4共同证明原被告的合同关系，原告向被告支付房款45.5万元。
5、原被告手机聊天记录截屏，证实原被告均同意解除合同，退回房款。
6、《发票》；7、《合同》。
证据6、7共同证明原被告到第三人龙昌公司处履行更名手续的事实。
8、《商品房预售证》；9、《合同》。
证据8、9共同证明涉案房产已经登记在第三人滕芳名下，原告不可能得到涉案房产。
10、《装修合同》；11、《收据》三张。
证据10、11共同证实原告的部分损失。
被告庞竹英辩称，1、被告认可与原告有口头协议，但不是商品房买卖协议，而是商品房更名协议，该合同没有备案，和龙昌公司协商就可以解除合同，龙昌公司把被告购买房屋的合同收回，原告与龙昌公司重新签订商品房买卖合同，该合同实质就是商品房更名合同；2、被告根据双方的口头协议约定，其已经全部履行了协议中应尽的义务，现在合同已经变更了，就不存在合同解除的条件，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，本案原告的解除权已经超过了一年，除斥权已过期，解除合同条件已经不存在。3、原告与龙昌公司重新签订商品房买卖合同，并向该公司支付更名费1万元，房屋装修合同也是与龙昌公司签订，其损失的更名费及装修费不应该由被告赔偿。
被告庞竹英对其辩解向法庭提交的证据有：
1、2011年6月份被告庞竹英跟龙昌公司签订的购房买卖合同。
2、庞竹英交费凭证。
3、2011年2月19日缴纳该房屋领取的契税。
证据1、2、3共同证明庞竹英是有权利和资质与原告签订房屋更名协议。
第三人龙昌公司未出庭参加诉讼，但提交书面答辩意见述称，答辩人与原告无合同关系，不享有合同约定的权利和承担合同的义务，答辩人只是应被告庞竹英与原告的要求，于2013年7月26日为原、被告办理更名手续，答辩人与原告没有建立买卖合同关系，依法不成立买卖合同关系，答辩人与原告没有直接的利害关系。
第三人龙昌公司无证据提交法庭。
第三人滕芳述称，1、根据《中华人民共和国物权法》第9条、第20条之规定，涉案争诉房屋属答辩人所有；2、答辩人与被答辩人的争诉没有法律上的利害关系；3、答辩人本作现状和友好原则同意在法院主持下进行调解。
第三人滕芳庭审中未提交证据材料。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性无异议，对证据10、11真实性无异议，但认为该损失与本案无关，且这是龙昌收取了原告的费用，装修费用支出也没有达到15万元。第三人滕芳对原告提交的证据均无异议。第三人龙昌公司虽然未出通参加诉讼，但其认可收到原告交付的更名费1万元；原告及第三人滕芳对被告提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，对当事人均无异议的证据，本院予以认定。
被告对原告提交的证据8、9不予质证，认为与本案无关联。本院认为，虽然被告对原告提交的证据8、9不予质证，但该证据系原告起诉时的举证期限内提交，且根据本院向河池市住房保障和房地产管理局核实的事实及原告、第三人滕芳庭审陈述的事实，足以认定涉案的位河池市路龙昌新居1号楼802号房在进行商品房预售登记时，已于2013年2月7日登记在第三人滕芳名下，故本院对上述证据8、9予以采信。
综合全案证据及庭审查明、庭后核实的事实，本院确认以下法律事实：第三人龙昌公司系一家成立于2008年6月20日的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营（叁级）、对水利电站、公路、桥梁的投资等。2011年5月27日，案外人庞小森代被告庞竹英向龙昌公司的法定代表人蒙子车账户预付购房款250，000元。2011年6月4日，龙昌公司（出卖人）与被告庞竹英及其前夫欧丹桂（现已去世）签订了《商品房买卖合同》，合同约定龙昌公司（出卖人）将其取得位于河池市水洞转盘、编号为第30-297-1号的地块的土地使用权上建设的龙昌新居商品房（现房），预售许可证号为河房预字（2011）第01号第一幢1单元802号房（建筑面积123.08平方米）以总金额416，010元价格出卖给被告庞竹英及欧丹桂（买受人）,约定出卖人在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合双方本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向河池市产权登记部门申请登记备案，合同还约定了双方的其他权利和义务。2011年11月9日，龙昌公司向被告庞竹英出具25万房款发票,被告庞竹英及欧丹桂于2011年12月19日向河池市金城江区地方税务局缴纳了个人房屋买卖的契税，但未付清余下的购房款。尔后，第三人龙昌公司向被告庞竹英移交了上述涉案房屋的钥匙,但其未对涉案房屋进行预售备案登记，也未进行产权过户登记。
2013年2月7日，第三人龙昌公司（出卖人）与第三人滕芳（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，将其已经出售给被告庞竹英及欧丹桂的龙昌新居商品房（现房）第一幢1单元802号房﹝建筑面积123.08平方米，预售许可证号为河房预字（2011）第01号）﹞作价252，314元卖给第三人滕芳,同日到河池市房产登记机关对涉案房屋进行了预售登记。
2013年7月份，被告庞竹英称其所有的位于河池市龙昌新居商品房（现房）第一幢1单元802号的涉案房屋需要出售，原告谭仕坤、韦美研经与被告庞竹英联系看房协商，双方达成口头交易约定：被告庞竹英（出卖人）同意以45.5万元将涉案房屋出售给原告谭仕坤、韦美研（买受人），合同达成时，二原告向被告庞竹英预付定金3万元。2013年7月26日，原告谭仕坤、韦美研与被告庞竹英一同到第三人龙昌公司处办理涉案房屋的更名手续，原告谭仕坤、韦美研向龙昌公司支付了更名手续费1万元，被告庞竹英将其持有的与龙昌公司之间签订的的《商品房买卖合同》和发票交由第三人龙昌公司收回，原告谭仕坤、韦美研与第三人龙昌公司另签订一份《商品房买卖合同》，将涉案房屋即龙昌新居商品房（现房）第一幢1单元802号的买受人变更为原告谭仕坤、韦美研姓名，合同并未约定涉案房屋的买卖总价款，亦无交付期限的约定，合同多数条款均加盖“空白”印章。
2013年8月11日，原告谭仕坤通过广西农村信用社向案外人庞小森账户转款支付22万元，同月14日，原告谭仕坤通过广西农村信用社向被告庞竹英账户转款205，000元。2013年8月14日，被告庞竹英项向原告谭仕坤出具《收条》一份，内容为：“今收到谭仕坤交来河池市龙昌新居小区1号楼1单元802号房房款：肆拾伍万元伍仟元整（455，000.00元），收款人：庞竹英。日期：2013年8月14日。”被告庞竹英向原告移交了涉案房屋的锁匙。2013年10月15日，龙昌公司为原告谭仕坤开具了一份金额为25万元的《销售不动产统一发票（自开）发票联》的购房款发票。2013年10月21日，原告谭仕坤与案外人邓XX（系龙昌公司员工）签订了一份《室内装修合同》，约定将涉案房屋以包工包料方式承包给邓XX装修，装修价款为66840元。该房屋装修完毕后，二原告居住涉案房屋至今。由于被告庞竹英迟迟未能按约定为二原告办理涉案房屋产权登记手续，二原告到河池市房产管理局查询获知涉案房屋已经登记备案在第三人滕芳名下。因第三人滕芳多次打电话给二原告要求搬离涉案房屋。为此，二原告找被告庞竹英协商解除合同未果。2017年5月31日，原告谭仕坤向河池市公安局金城江分局提出控告被诈骗一案，同年8月17日二原告以买卖合同纠纷一案将庞竹英、龙昌公司作为被告、滕芳作为第三人诉至本院，该案在审理过程中，本院于2017年11月24日以“原告谭仕坤、被告庞竹英均以被合同诈骗向公安机关报案，河池市公安局金城江分局经济犯罪侦查大队已受理。”为由，驳回二原告的起诉，该案于2017年12月24日发生法律效力。2017年12月12日，河池市公安局金城江分局向原告谭仕坤出具金公不立字（2017）000025号《不予立案通知书》，原告遂诉至本院，请求判如所请
另查明，庭审后，本院于2018年3月5日向河池市住房保障和房地产管理局核实，证实讼争位于河池市龙昌新居1号楼房在进行商品房预售登记时，已于2013年2月7日登记在第三人滕芳名下。
本院认为，一、关于原、被告之间的口头买卖协议属房屋买卖合同纠纷还是房屋更名合同纠纷问题。首先，从被告庞竹英与第三人龙昌公司签订的《商品房买卖合同》可知，被告庞竹英以其向第三人龙昌公司购买涉案的房屋向二原告出售，二原告已经按照双方口头约定支付其全部购房款45.5万元，取得了涉案房屋的使用权，由于被告庞竹英无法为二原告办理涉案房屋产权登记手续引起本案纠纷，并非房屋更名原因所致；其次，从二原告与第三人龙昌公司另行签订的《商品房买卖合同》可知，该合同并未对涉案房屋另行约定总价款，亦无交付商品房期限的约定，合同多数条款均加盖“空白”印章，而二原告向第三人龙昌公司支付的1万元款项为更名费，并未支付该商品房的对价款，即该合同并非法律意义上的商品房买卖合同，故被告庞竹英抗辩二原告与第三人龙昌公司另行签订了《商品房买卖合同》，其与第三人龙昌公司的《商品房买卖合同》即予解除，理由不成立，况且
被告庞竹英并未在该合同上签名，即便二原告与第三人龙昌公司签订该合同目的是为了方便更名所用，但该合同与被告庞竹英也无关联,虽然第三人龙昌公司收回与被告庞竹英签订的涉案房屋《商品房买卖合同》及发票，但不能以此证明被告庞竹英与第三人龙昌公司解除了双方的《商品房买卖合同》关系，且第三人龙昌公司提交的答辩意见亦未反映出其与被告庞竹英解除了《商品房买卖合同》关系，故被告庞竹英以此为由抗辩本案纠纷为房屋更名合同纠纷，没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，本案定为房屋买卖合同纠纷。
二、关于本案原、被告之间口头的房屋买卖协议是否成立有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告庞竹英与二原告双方对涉案房屋达成口头买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，另根据《中华人民共和国物权法法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，虽然被告庞竹英尚未取得涉案房屋的权属登记，但并不影响其与二原告达成房屋买卖合意的效力，故原、被告之间的口头房屋买卖合同成立有效，双方均应全面履行合同各自的义务。
第三、关于二原告请求解除与被告庞竹英之间的涉案房屋买卖合同关系并返还购房款45.5万的问题。根据前项所述，本案原、被告双方之间的口头房屋买卖合同成立有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案经庭审查明，二原告按双方口头合同约定支付了涉案房屋的全部价款45.5万元，但被告庞竹英却无法履行合同义务，导致其无法履行合同的主要原因在于第三人龙昌公司将涉案房屋进行了“一房二卖”，即将出售给被告庞竹英的涉案房屋另行销售给第三人滕芳，并备案登记在第三人滕芳名下，由于被告庞竹英无法将涉案房屋过户至二原告名下，已构成根本性违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，故二原告诉请解除与被告庞竹英之间的涉案房屋买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因双方合同予以解除，故对二原告诉请被告庞竹英返还购房款45.5万元的诉讼请求，本院予以支持。
第四、关于二原告请求被告庞竹英赔偿其更名损失费1万元及房屋装修损失10万元问题。二原告交付的1万元更名费系第三人龙昌公司收取，并非被告庞竹英收取获利，该款项的损失与被告庞竹英并无关联，故对二原告的此项诉讼请求，本院不予支持。另外，二原告未尽到查清其购买涉案房屋是否登记在被告庞竹英名下的注意义务，即与案外人邓XX签订《室内装修合同》对涉案房屋进行了装修使用，该装修行为与被告庞竹英并无关联，其提出装修损失10万元并无相应的证据证明，故对二原告请求被告庞竹英赔偿装修损失10万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告谭仕坤、韦美研与被告庞竹英达成的关于河池市龙昌新居1号楼802号房口头《房屋买卖合同》；
二、被告庞竹英向原告谭仕坤、韦美研返还购房款45.5万元；
三、驳回原告谭仕坤、韦美研的其他诉讼请求。
案件受理费9450元，减半收取4725元（原告已预交），由原告谭仕坤、韦美研承担案件受理费920元，由被告庞竹英承担案件受理费3805元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费9450元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审判员 韦怀明
二〇一八年三月二十三日
书记员 邓西洋