河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民初字第01747号
原告周口颍河高级中学。
法定代表人胡秀荣，系该校校长。
委托代理人张大书，系河南沐天律师事务所律师。
被告周口市实验中学。
法定代表人李秀华，系该校校长。
委托代理人宁国旗，系该校法律顾问。
原告周口颍河高级中学诉被告周口市实验中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭。于2015年10月16日公开开庭进行了审理，原告周口颍河高级中学法定代表人胡秀荣及其委托代理人张大书、被告周口市实验中学法定代表人李秀华及其委托代理人宁国旗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周口颍河高级中学诉称，原、被告于2011年9月29日签订联合经营快捷酒店协议，约定由原告将自己的场地和建筑物交由被告经营，被告向原告交纳房屋折旧费每年500000元，之后每年增加50000元，直到800000元为上限。合同签订后，原告向被告交付了房屋及场地，被告在交付首次房屋折旧费后便不再交纳约定的费用，并将原告的房屋损坏。为此，双方诉讼至川汇区人民法院、周口市中级人民法院。但在该诉讼中，人民法院仅对被告拆除的原告的房屋设施、财产价值进行了审理和判决，并没有对原告为恢复原状所需费用进行审理，即未对原告拆除被告增添设施所需费用、安装被被告拆除的门窗等所需费用、以及由于楼房承重墙被被告损毁而导致的加固费用作出处理和判决。对此，周口市中级人民法院（2014）周民终字第2506号民事判决书认为，原告对此损失可另行主张权利。原告认为，被告租赁原告房屋，作为承租人在返还租赁物时，应当确保返还的租赁物符合正常的使用状态。而被告返还的楼房千疮百孔，根本不具有正常的使用性能，被告依法应当赔偿原告租赁楼房恢复至正常使用状态的费用损失。为此，请求依法判令被告赔偿原告房屋及设施加固费、设施工程拆除费、门窗及设施安装费等损失1291157.88元，诉讼费由被告承担。
被告周口市实验中学辩称，原告的诉请属重复诉讼，川汇区法院和周口市中级人民法院已经对该主张进行了支持，原告再次主张无法律依据和事实依据。综上，请求依法驳回原告的诉请。
原告周口颍河高级中学向本院提交的证据材料有：1.公证书一份；2.评估报告书一份；3.判决书两份；证明根据两份判决可以证明上次法院判决解决的是已拆除的财产损失，与本次诉讼的请求不重复。同时被告给原告造成的损失和金额，原告要求被告按评估金额的一半承担赔偿责任。
被告周口市实验中学对上述证据的质证意见：对公证书认为是由原告自行申请，由公证助理员一人制作的录像，不符合法律规定，被告对证据的真实性有异议。评估报告采用的全部的预算的形式，所鉴定的内容不符合申请时的规定，该房屋恢复的费用已经判决过了，即使有恢复的必要，也不应由改造预算，操场、餐厅和大门没有损坏，不需要恢复，门窗也不需要加固。
被告周口市实验中学向本院提供的证据材料有：民事判决书两份（复印件），证明原告要求的需要恢复的费用人民法院已经支持，原告此次起诉属重复诉讼。
原告周口颍河高级中学对上述证据的质证意见为：上次判决解决的是已拆除的财产损失，与原告此次的诉求不重复，应依法支持。
原告向本院提供的证据1、2、3及被告向本院提供的证据内容客观真实，形式合法有效，与本案事实相关联，可以作为本案的定案依据，为有效证据，本院予以确认。
根据上述有效的证据及庭审综合认定，本院可以确认以下案件事实：2011年9月29日原、被告签订联合经营快捷酒店协议。该协议约定：原告将其名下所有位于周口市大庆路沙河桥北路西（原周口颍河高级中学老校区）场地和建筑物（除南三层小楼和超市及住宅外）由被告经营酒店。被告在协议期间对周口颍河高级中学东校区的建设物及场地附属物有使用权（所有权仍属原告）。第一年向原告交纳房屋折旧费500000元整，之后每年增加50000元，直到800000元为上限。使用期间，被告可根据经营需要在不改变原有建筑基本结构的前提下，对所使用的场地及建筑物进行改造，并负责房屋维修。协议期满后，被告所投资的资产交给原告，可动产归被告所有。被告自主合法经营，自负盈亏。原告不得以任何理由干涉被告的合法经营。原告帮助被告协调好对外关系。协议期限为12年，自2012年元月1日至2024年1月1日止。2012年12月25日-30日之前付清第二年度房屋折旧费，逾期视为违约。在协议签订15日内被告向原告支付第一年的费用500000元整。之后每年递增50000元整，直到800000元封顶。协议签订后，若一方违约，应赔偿对方违约金叁佰万元整。若原告违约，另赔偿被告投入的所有费用及利息。若被告逾期超过每年的12月30日，仍不支付本年度房屋折旧费，原告有权解除合同。因自然灾害、政府拆迁等不可抗拒因素造成酒店无法经营，不能视为违约。协议签订后，被告按照约定向原告支付第一年的房屋折旧费500000元，后被告对所使用的场地及建筑物进行改建、装修等改造，并对改造后的部分房屋投入了使用。2012年3月26日周口市川汇区城市管理局向被告发出川管停字（2012）第2898号责令停止违法行为通知书，以未取得建设工程规划许可证，责令被告立即停止建设。周口晚报、东方今报对学校变更酒店是否合法进行了报道。2012年6月18日周口市川汇区沙北滨河棚户区改造建设指挥部对原告发出通知：经市政府批准，你单位已被纳入沙北滨河棚户区综合改造项目范围，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》的有关规定，望你单位接通知后，立即停止一切新建、改建、扩建、装修和改变房屋用途等行为，避免给您造成不必要的经济损失。原告接此通知后将通知交给被告。为此，双方酿成纠纷，原告诉至本院，2014年8月18日本院作出（2013）川民初字第375号判决，仅对该案装修合同无效及已拆除的财产损失作出判决。原告对此判决不服，上诉于周口市中级人民法院。2015年5月14日周口市中级人民法院作出了（2014）周民终字第2506号判决，该判决中，确认如周口颍河高级中学如有证据证明该项损失确实存在，其可另行主张权利。故而引起本案诉讼。
另查明，原颍河高中老校区所占用的土地系国有土地，已办理出让手续，用途：教学，且被纳入周口市沙北滨河棚户区改造项目。
再查明，原告申请要求对原告房屋及设施加固所需费用、被告所做工程所需的拆除费、门窗及设施安装费等进行价格评估鉴定。2015年8月26日周口立信工程造价咨询事务所有限公司作出周立信鉴定（2015）02号鉴定报告书。鉴定结果为按照周口市川汇区人民法院的司法鉴定委托书中鉴定目的和要求，经过分析计算所提供的资料，得出鉴定结果为：2582315.76元。
本院认为：原、被告签订的联合经营快捷酒店的协议中约定将原周口颍河高级中学老校区场地和建筑物由被告经营酒店，但由于原周口颍河高级中学老校区所占用的土地用途系教学，原、被告联合经营酒店作商业使用，未经批准变更为商业用途，违反法律法规的强制性规定，所签协议应当无效。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告对原周口颍河高级中学老校区的土地用途应是明知的，双方联合经营酒店改变了土地的使用性质，且未经土地、规划等部门批准，对已被纳入沙北滨河棚户区改造项目范围未尽注意审核义务，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。根据原、被告的过错，结合本案实际，以原、被告对双方的损失各分摊50％的责任为宜。被告租赁原告房屋，作为承租人在返还租赁物时，应当确保返还的租赁物符合正常的使用状态。被告依法应当赔偿原告租赁楼房恢复至正常使用状态的费用损失。根据周口立信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋及设施加固所需费用、被告所做工程所需的拆除费、门窗及设施安装费作出周立信鉴定（2015）02号鉴定报告书，评估价格为2582315.76元的结论，被告赔偿原告财产损失1291157.88元。被告辩称原、被告双方签订的联合经营快捷酒店协议，因原告的原因致使本协议为无效协议，原告收取的房屋租赁费、折旧费及被告的装修损失已经川汇区人民法院（2013）川民初字第375号及周口市中级人民法院（2014）周民终字第2506号民事判决书所认定，该两份判决书也将原告的各项损失进行认定和支持。现原告再次向法院主张其房屋设施加固费、设施工程拆除费、门窗及设施安装费没有事实和法律依据，属重复诉讼。在已生效的川汇区人民法院（2013）川民初字第375号及周口市中级人民法院（2014）周民终字第2506号民事判决书，仅对合同效力、被告拆除原告的房屋设施、财产价值进行了审理和判决，未对原告拆除被告增添设施所需费用、安装被被告拆除的门窗等所需费用、以及由于楼房承重墙被被告损毁而导致的加固费用作出处理和判决。同时该两份判决书中明确释明如原告周口颍河高级中学有证据证明该项损失确实存在，其可另行主张。故被告所辩理由不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市规划法》第四十条第一款之规定，判决如下：
被告周口市实验中学于本判决生效之日起十日内赔偿原告周口颍河高级中学房屋及设施加固费、设施工程拆除费、门窗及设施安装费等损失1291157.88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16410元，鉴定费30000元，由原告周口颍河高级中学承担15000元，被告周口市实验中学承担31410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 耿艳芳
审判员 江红英
陪审员 宋红霞
二〇一五年十一月六日
书记员 杨丽娟