广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民一提字第85号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：曹湘玲，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：范慧军，广东诚迅达律师事务所律师。
委托代理人：朱海闽，广东诚迅达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行。住所地：广东省珠海市香洲区。
负责人：齐杰，该支行副行长。
委托代理人：丁匀，广东尊仁律师事务所律师。
委托代理人：刘曦俊。
一审被告、二审被上诉人：珠海经济特区拱北房产公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘旭辉。
再审申请人曹湘玲因与被申请人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行（以下简称香洲农商支行）以及一审被告、二审被上诉人珠海经济特区拱北房产公司（以下简称拱北房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，广东省珠海市中级人民法院于2014年1月13日作出（2013）珠中法民三终字第458号民事判决，已经发生法律效力。本院于2014年9月19日作出（2014）粤高法民一申字第833号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。曹湘玲的委托代理人范慧军、朱海闽，香洲农商支行的委托代理人丁匀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审的意见
2012年7月12日，一审原告香洲农商支行起诉至广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称一审法院），请求：一、确认拱北房产公司对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼房产拥有所有权，并判令许可对上述标的物的执行；二、本案全部诉讼费用由拱北房产公司、曹湘玲负担。主要事实与理由：香洲农商支行申请执行拱北房产公司借款纠纷一案［案号：（1997）珠香执字第458号］。执行过程中，香洲农商支行申请查封了拱北房产公司名下位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼房产（香洲农商支行抵押物）。查封以后，曹湘玲（该楼住户）提出执行异议，认为该房产已房改，属房改房，要求法院解除对该房产的查封。执行法院受理后，认为拱北房产公司将已确定房改的房产抵押给香洲农商支行，执行拍卖该房产会损害曹湘玲的合法权益。曹湘玲作为购房者，其合法权益应受法律保护，因而裁定中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼101房房产的执行。香洲农商支行认为该抵押财产已办理合法抵押手续，香洲农商支行对该房屋享有抵押权，应就该房产优先受偿，而曹湘玲的房改手续并未完成，中止对该房产的执行损害香洲农商支行的合法权益，特向法院提起本案诉讼。
拱北房产公司、曹湘玲均未答辩，未提交证据。
一审法院查明的事实
一审法院经审理查明，香洲农商支行诉拱北房产公司、珠海市华飞实业发展总公司（以下简称华飞公司）借款合同纠纷一案，一审法院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812号民事判决：一、拱北房产公司尚欠香洲农商支行借款本金400万元及利息2268493.64元以及后期利息、罚息，应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿给香洲农商支行（后期利息、罚息从1996年9月1日起计至判决付清之日，利率按每月10.8‰计算，如遇国家调整利率，则按调整后的利率计算，罚息按人民银行有关逾期还贷的规定加收）；二、华飞公司对拱北房产公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费41352元，由拱北房产公司、华飞公司共同负担。（香洲农商支行已预付，不予退回，由拱北房产公司、华飞公司在支付上述款项时迳向香洲农商支行支付）。
一审法院根据香洲农商支行的申请执行上述判决。一审法院于2010年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之三执行裁定，裁定查封拱北房产公司所有的位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（权证号码：F21372**）等房产，并于2011年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定，裁定继续对上述房产进行查封。一审法院（1997）香执字第1029号案中，一审法院裁定查封拱北房产公司所有的位于珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库。曹湘玲作为异议请求人对（1997）香执字第1029号恢1之一民事裁定查封的珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库主张归其所有，请求解除对该房产的查封。因（1997）香执字第1029号恢1案件争议的车库与（1997）香执字第458号恢1案件查封拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房屋相关联，曹湘玲同意车库与房屋两案合并审查。
在执行异议审查中一审法院查明，珠海市莲花路82号（现门牌号××）的房屋在珠海市房地产登记中心登记为“建行宿舍”，珠海市莲花路82号（现门牌号××）一楼车库未办理查封登记，拱北房产公司位于莲花路的房屋也就是本案争议的房屋应为“拱北莲花路（拱北建行北侧第4号楼）”。香洲农商支行、拱北房产公司以及曹湘玲均陈述，争议房屋大部分由拱北房产公司的原职工居住。居住在该楼房的职工已下岗，考虑社会稳定等原因，一审法院在1998年作出（1997）珠香执字第458号之一民事裁定，查封该楼房其中8套房屋后，未处分前述房屋。2006年，香洲农商支行申请恢复执行。一审法院受理后，于2006年12月12日作出（1997）珠香执字第458号恢1之一民事裁定，查封拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产。一审法院查封后，曹湘玲向有关部门信访主张其已于1989年经市房改办批准进行房改购房，后因房改政策改变及拱北房产公司转营等原因未办理房产证，且曹湘玲已经下岗，请求有关部门妥善解决其住房及房屋产权问题。考虑曹湘玲的实际情况，一审法院停止处分前述楼房。
又查明，曹湘玲提供落款日期为1992年4月8日与拱北房产公司签订的《楼宇买卖合同书》。该合同记载，卖方为拱北房产公司，买方为曹湘玲，拱北房产公司向曹湘玲出售的楼宇，位于珠海市拱北莲花路82号一楼101房，总建筑面积94平方米，每平方米建筑面积价格2000元，共计18.8万元，拱北房产公司于1992年4月11日前将楼宇交曹湘玲使用，什物房101号，面积12.72平方米，每平方米1500元，合计19080元。曹湘玲还提供落款日期为1992年4月17日的发票，发票记载内容表明曹湘玲已支付前述房屋及什物房的购房款。本案争议的拱北房产公司位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产，于1993年设定抵押，抵押权人为香洲农商支行，债权金额400万元。
一审法院在执行异议审查中认为，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，曹湘玲于1992年4月17日向拱北房产公司购买位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼101房屋及什物房，并已支付全部购房款，一审法院认定曹湘玲的异议成立，并于2012年4月20日作出（1997）香执字第1029号恢1之二、（1997）香执字第458号恢1之五执行裁定，裁定中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼101房及单车房（什物房）的执行。香洲农商支行不服该执行裁定，提起本案执行异议之诉。
一审法院判决理由和结果
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。涉案《房地产权登记表》记载，珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的权属人为拱北房产公司。拱北房产公司和曹湘玲签订的《楼宇买卖合同》以及曹湘玲长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力。因此，珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼即珠海市莲花路82号（现门牌号××）101房仍属于拱北房产公司所有。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”案涉房产是曹湘玲向拱北房产公司购买的居住用房，是曹湘玲的基本生活资源之一，符合上述规定。一审法院认为，本案可参照适用前述批复，保障曹湘玲的基本权益。曹湘玲已支付大部分购房款并实际占有、使用涉案房产，对于香洲农商支行要求继续执行的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年12月13日作出（2012）珠香法民二初字第1599号民事判决：一、珠海经济特区拱北房产公司对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（即拱北××）101房享有所有权；二、驳回珠海市农村信用合作联社香洲分社的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由珠海市农村信用合作联社香洲分社负担人民币50元，珠海经济特区拱北房产公司负担人民币50元。
当事人二审的意见
香洲农商支行不服一审判决，向广东省珠海市中级人民法院（以下简称原审法院）提起上诉，请求：1、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1599号民事判决第二项；2、判令香洲农商支行有权申请人民法院对拱北房产公司名下的位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（即拱北莲花路305号）101房及单车房（什物房）房产采取执行措施；3、本案一、二审诉讼费由拱北房产公司与曹湘玲承担。主要事实和理由是：一审判决适用法律错误。（一）拱北房产公司于1993年将涉案房产抵押给香洲农商支行，二者的债权债务关系经生效法律文书确认，香洲农商支行对涉案房产享有优先受偿权。（二）一审法院依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受权问题的批复》的规定，认为香洲农商支行的抵押权不得对抗涉案房屋的买受人曹湘玲，驳回香洲农商支行关于继续执行涉案房屋的诉讼请求，适用法律不当。1、曹湘玲购买涉案房屋是基于当时特定的身份和当时的房改政策，也就是说曹湘玲必须符合身份要求和政策条件才可以购买涉案房屋，才能成为买受人。一审判决查明曹湘玲基于房改政策于1992年以207080元的价格向拱北房产公司购买了涉案房产，但后因房改政策改变及拱北房产公司转营等原因未办理房产过户手续，一审法院据此判决确认拱北房产公司对涉案房产享有所有权。这说明涉案房屋没有办理过户手续的原因之一是曹湘玲不符合房改政策，即不符合房改房买受人的条件，尚未取得涉案房产。曹湘玲只享有合同债权，只能要求拱北房产公司返还购房款，不享有要求拱北房产公司过户涉案房屋的权利，所以曹湘玲也不具有提起执行异议的实体权利。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“买受人”不受任何条件限制。买受人支付了购房款，商品房开发公司一般必须办理房产的过户手续。所以，曹湘玲显然不属于最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“买受人”，一审法院将曹湘玲等同于该司法解释中的“买受人”，适用法律错误。2、一审法院将调整债权的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》扩大解释后，适用于物权性质的抵押权，适用法律错误。香洲农商支行对案涉房屋享有的是抵押权，属于物权，该法律关系受物权法的调整，而最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》调整的是建设工程款优先受偿权，属于合同债权，其调整的法律关系属于债法的范畴，一般由合同法调整。抵押权与建设工程价款优先受偿权两者的根本法律性质是不同的，相关法律规定也不能混同适用。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，支持香洲农商支行的上诉请求。
二审时，曹湘玲缺席，未提交书面答辩状和证据。
二审法院查明的事实及其判决理由和结果
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院另查明：香洲农商支行二审期间提交如下证据：1、房地产权证登记表，证明香洲区拱北莲花路（拱北建行北侧4号楼）产权登记在拱北房产公司名下；2、房地产抵押（按揭）登记表、房地产限制（查封）登记表，证明拱北房产公司于1993年将香洲区拱北莲花路（拱北建行北侧4号楼）抵押给香洲农商支行，该房产现处于查封状态。3、房地产权登记表，证明曹湘玲另有一套房屋，位于珠海市香洲区拱北北岭岭南路侨岭街商业综合楼401房。二审法院经审查认为，前述证据来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，故予以认定。
二审法院认为，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”前述规定仅解决了消费者基本权益与承包人工程价款优先受偿权的问题，但对于消费者基本权益与抵押权之间的优先问题并未做出规定。因此，按照“物权法定”原则，在目前并无法律或者司法解释明文规定消费者购房权益可以对抗抵押权的前提下，且经审查查明曹湘玲名下尚登记有其他住房，一审法院参照适用上述批复的规定，认定优先保护曹湘玲的基本居住权益，中止对案涉房产的执行，适用法律确有不当，二审法院予以纠正。
虽然曹湘玲与拱北房产公司签订《珠海经济特区职工购买住房合同》，且支付了大部分房款，但拱北房产公司未履行该合同关于将案涉房产过户到曹湘玲名下的约定。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，曹湘玲对案涉房屋并不享有物权，其仅对拱北房产公司享有合同债权，如要求拱北房产公司协助办理过户或在拱北房产公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。相比之下，由于拱北房产公司将案涉房产抵押给香洲农商支行，并办理了抵押登记，香洲农商支行因此对案涉房产享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，香洲农商支行作为抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿的权利。因此，曹湘玲抗辩主张应中止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不应予以采纳。香洲农商支行请求继续对案涉房屋执行有事实和法律依据，应予支持，一审法院对此认定有误，二审法院予以改判。
综上，香洲农商支行上诉有理，二审法院对其有理之诉求予以支持，一审法院查明事实清楚，但适用法律部分不当，二审法院予以部分改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经该院审判委员会讨论决定，二审法院于2014年1月13日作出（2013）珠中法民三终字第458号民事判决：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民二初字第1599号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民二初字第1599号民事判决第二项及诉讼费用负担部分的决定；三、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（1997）珠香执字第458号恢1之五执行裁定书判项中关于“中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼101房的执行”部分；四、许可广东省珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第458号恢1案件对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼101房的执行。本案一审案件受理费人民币100元、二审案件受理费人民币50元，均由珠海经济特区拱北房产公司负担。
当事人再审的意见
曹湘玲不服二审判决，向本院申请再审，请求：1、撤销二审判决；2、维持一审判决。主要事实与理由：（一）二审判决程序违法。2013年6月6日，曹湘玲在领取上诉状时，已经明确填写送达地址和联系电话，但没有收到开庭传票，也不知道开庭。二审判决在未送达传票的情形下，缺席判决，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十）项规定的应当再审的情形。而且，香洲农商支行在二审开庭时提交了所谓的新证据，未经曹湘玲质证，二审法院便予采信。香洲农商支行故意向法庭隐瞒事实真相，该所谓的新证据实属虚假、不实证据，直接导致二审判决对案件的事实作出对曹湘玲错误和不利的认定。该情形符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（四）项规定的应当再审的情形。（二）二审判决认定事实错误。1、曹湘玲向拱北房产公司购买的不是房改房，而是商品房。1992年4月8日，曹湘玲与拱北房产公司签订的是《楼宇买卖合同书》，而非《珠海经济特区职工购买住房合同》。曹湘玲以市场价格，而不是内部职工价格购买案涉房屋，并一次性付清全款207080元，拱北房产公司向曹湘玲开具了正式发票。类似曹湘玲在205号楼向拱北房产公司购买商品房的，还有502房、602房，该两套房都已经办出了房产权证。前述事实说明，曹湘玲购买的案涉101房，是国家允许销售的商品房。拱北房产公司将案涉101房和什物房交付给曹湘玲占有、使用至今已有二十余年。曹湘玲购房后，一直与拱北房产公司交涉，要求办理房产证，但拱北房产公司总是以各种理由拖延。1997年3月1日，曹湘玲向法院起诉，状告拱北房产公司，要求拱北房产公司履行合同附随义务，为曹湘玲办理房地产权证。法院向拱北房产公司发出《公告》，要求拱北房产公司履行为曹湘玲办证的义务。拱北房产公司收到诉状后，庭外与曹湘玲协商，并同意为曹湘玲办证，曹湘玲才撤回了起诉。撤诉后，拱北房产公司又下落不明，曹湘玲找不到拱北房产公司，于是办证事宜一直拖到现在。2、二审判决认定曹湘玲另有一套房屋错误。曹湘玲只有案涉101房产一套房产。所谓“另有一套”的房屋，地址是珠海市拱北北岭岭南路侨岭街商业综合楼401房，2006年5月11日曹湘玲已将该房合法转让给了他人，并依法办理了物权变更登记手续。香洲农商支行向二审法院提交的不利于曹湘玲的《房地产登记表》是虚假的，且未经庭审质证，二审法院采信该份证据错误。（三）二审判决适用法律错误。1、本案应当适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，认定曹湘玲为101房的业主，依法享有《中华人民共和国物权法》第六章规定的业主占用、使用、收益、处分物权的全部权利。拱北房产公司向曹湘玲收取购房款后，对101房不再享有所有权，也丧失了对101房的取回权，仅为名义上的所有权人。曹湘玲购买并合法占有、使用该房屋在先，拱北房产公司将该房屋抵押给香洲农商支行在后，该抵押行为是无效的。二审判决认定曹湘玲不享有案涉房屋的物权，只享有债权，是错误的。2、本案为执行异议之诉，应当根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，认定案涉101房屋不能被执行。3、本案应当适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该司法解释第一、第二条规定，确立了已经支付全部或者大部分购房款的消费者获得房屋的请求权、承包人建设工程价款请求权、抵押权的受偿顺序。曹湘玲当时购买案涉房屋的目的完全是为了满足全家在珠海基本居住的需要，并非用于生产经营。故二审判决认定曹湘玲不是该司法解释规定的消费者，不在本案中适用该司法解释的规定是错误的。综上，前述法律或者司法解释相互联系，一脉相承。曹湘玲购房和案涉抵押权设立的事实，均发生在《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》颁布前，解决本案消费者与抵押权人利益冲突时，应当实事求是地将其作为历史遗留问题考虑法律适用。故请求判如所请。
香洲农商支行答辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。（一）香洲农商支行的抵押权是成立的，且香洲农商支行对案涉房屋享有优先权。（二）曹湘玲对案涉房屋只享有合同债权，案涉房屋未过户给曹湘玲，故曹湘玲对该房屋不享有所有权，不能对抗香洲农商支行的抵押权。
本院再审查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，拱北房产公司于2001年9月24日被吊销营业执照。
香洲农商支行原称为“珠海市农村信用合作联社香洲信用社”。2012年12月20日，经珠海市工商行政管理局核准变更名称为“珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行”。
一审时，香洲农商支行就其针对本案一审判决的上诉意见向法庭补充如下：1、曹湘玲案所涉及房屋不是房改房，曹湘玲也不是89年签订的买卖合同，而是在92年签订的合同。2、曹湘玲案中没有证据证明曹湘玲签订的是房屋买卖合同，也没有证据证明其是拱北房产公司职工或者下岗的职工。曹湘玲名下还有另外一处房产有120多平方米，所以不支持香洲农商支行继续执行的诉讼请求与曹湘玲没有房屋的条件不相符合，故一审判决适用法律错误。一审判决认定案涉房屋为拱北房产公司所有，却不支持香洲农商支行关于继续执行该房屋的诉讼请求，两个判项相互矛盾。
本案再审开庭时，曹湘玲补充提交了一份拱北房产公司于1992年11月24日向其出具的《购房证明》。该证明载明：兹有曹湘玲在我司地址拱北莲花路82号101房购房一套。特此证明。该证明左下角处备注“房屋权属证明书”。曹湘玲主张该证明是其儿子当时要上幼儿园，需要提供居住在案涉房屋内的证明，因此找拱北房产公司开具的。香洲农商支行对该证据质证认为，从原件上看，该份证明左下角的“房屋权属证明书”的字样是后来加上去的，不能证明案涉房屋已交曹湘玲居住、使用。
再审开庭时，曹湘玲陈述称：101房产未办证不是曹湘玲的原因造成的，曹湘玲对此没有过错。1997年3月1日，曹湘玲就起诉拱北房产公司，要求办理房产证，法院受理后找不到拱北房产公司的负责人，就张贴公告，公告张贴后拱北房产公司的负责人才出现，说要办证，在此情况下，曹湘玲就撤诉。撤诉后拱北房产公司的负责人又找不到了。曹湘玲查询到早在2001年9月拱北房产公司就已经被吊销了工商执照，至今下落不明，这种情况下曹湘玲不可能一个人去办理过户手续的。拱北房产公司一直隐瞒案涉房产被抵押的情况，后来才说已经在二十多年前就被抵押了。在没有办理过户的问题上曹湘玲是没有任何过错的。香洲农商支行对此答辩称：当时曹湘玲购房的时候是拱北房产公司的员工，后来政策变了，曹湘玲也下岗了，这些种种的原因造成拱北房产公司没有给她办理过户，也是客观的原因，不存在拱北房产公司有什么过错的问题。
再查明：曹湘玲在其提出的执行异议审查程序中，曾提供了落款日期为1992年4月8日的《楼宇买卖合同书》一份，载明其向拱北房产公司购买案涉商品房。二审开庭时，香洲农商支行时确认“曹湘玲案所涉及房屋不是房改房，曹湘玲也不是89年签订的买卖合同，而是在92年签订的合同。”因此，二审判决认定曹湘玲向拱北房产公司购买的是房改房错误，本院予以纠正。
又查明：曹湘玲申请再审时的诉讼请求是撤销一、二审判决，改判确认拱北房产公司对案涉房屋不享有所有权并驳回香洲农商支行的诉讼请求。但是，再审开庭时其向本院提交《进一步明确再审请求事项》的文件，明确其再审请求一是撤销二审判决，二是维持一审判决。曹湘玲本人出席了再审开庭，其本人对前述请求变更没有异议。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。根据曹湘玲与香洲农商支行的诉辩意见，本案争议的焦点是香洲农商支行起诉请求确认案涉房屋为拱北房产公司所有并判令许可对该房屋执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，香洲农商支行与案涉房屋所有权归属没有直接利害关系，其起诉请求确认该房屋为拱北房产公司所有，不符合前述法律规定。原审判决支持香洲农商支行关于确认案涉房屋为拱北房产公司所有的诉讼请求不当，本院予以纠正。曹湘玲申请再审请求维持一审判决第一项关于“珠海经济特区拱北房产公司对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（即拱北莲花路305号）101房享有所有权”的内容，没有法律依据，本院不予支持。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，对于曹湘玲与拱北房产公司签订案涉房屋的买卖合同、曹湘玲付清购房款及居住、使用案涉房屋多年的事实，香洲农商支行与曹湘玲均无异议，本院对此予以确认。根据有关香洲农商支行申请执行珠海市莲花路305号房屋系列案查明的事实，案涉房屋未能办理过户登记手续系拱北房产公司转营改制所致，且拱北房产公司在曹湘玲不知情的情形下将该房屋抵押登记给香洲农商支行本身也导致过户不能。故案涉房屋至今未能办理过户登记手续，曹湘玲自身没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院在执行过程中不得查封案涉房屋。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。前述司法解释是在《中华人民共和国物权法》颁布之前实施的，但上述规定与《中华人民共和国物权法》的规定并不存在法律冲突。《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，我国就一直实际执行着物权登记生效原则，《中华人民共和国物权法》只是确认了该原则，且在物权法实施后最高人民法院没有发文废止前述司法解释的规定。本案中，根据广东省珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第1029号恢之二、（1997）香执字第458号恢1之五执行裁定查明的事实，在案涉房屋设立抵押之前，曹湘玲已经付清了购房款并占有案涉房屋，故其作为买受人的权利优先于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对案涉房屋的执行应当停止。原审判决根据《中华人民共和国物权法》的规定，判令许可香洲农商支行对案涉房屋的执行申请，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，二审判决适用法律错误、实体处理不当，本院予以纠正；曹湘玲申请再审主张香洲农商支行提出的继续执行案涉房屋的诉讼请求不成立，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百九十八条、第二百零七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三终字第458号民事判决；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民二初字第1599号民事判决；
三、驳回珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元、二审案件受理费50元，均由珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄秋生
代理审判员 王红英
代理审判员 饶礼凤
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 彭 群
附：相关法律条文
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。
经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十八条各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。
最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。