安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终150号
上诉人（原审原告）：韩邦同。
委托代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥天晟房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区2#路北，组织机构代码75098782-8。
法定代表人：吕本法，该公司总经理。
委托代理人：徐任予，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。
委托代理人：罗燕，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人韩邦同与上诉人合肥天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
韩邦同原审诉称：2013年10月12日，韩邦同与天晟公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为20100651800626HZ20130025，网上备案合同号1310003847）。合同约定韩邦同购买天晟公司开发的位于龙岗开发区广德路西侧海洲景秀世家88栋4层401室，建筑面积为126.07平方米，房屋价款每平方米5450元，总金额人民币687081元。韩邦同采取按揭方式付款，首付款人民币217081元应在2013年10月12日前支付给天晟公司，剩余房款人民币470000元办理按揭贷款。合同还约定，天晟公司应在全款到账一周内向韩邦同交付房屋，如逾期不交，天晟公司应向韩邦同支付已付房款日万分之二的违约金。双方还就交接、产权登记等其他事项进行了详细的约定。同日，双方又签订了《补充协议》，重新确认韩邦同所购房屋实际测绘面积为126.02平方米，房屋总价款确认为686809元。合同签订后，韩邦同向天晟公司支付了全部首付款，并于2014年4月18日由银行转款支付剩余房款，韩邦同共计支付天晟公司房款686809元。天晟公司在房屋具备交付条件后，迟迟不向韩邦同进行交付，严重违反了合同的约定，为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、天晟公司立即将韩邦同购买的海洲景秀世家三期88号楼401室房屋交付给韩邦同，并给付韩邦同违约金50137.06元（自2014年4月19日暂计算2015年4月18日，后期违约金计算至实际交付时止）；二、本案诉讼费用由天晟公司承担。庭审过程中，韩邦同当庭变更诉请为：一、天晟公司立即将韩邦同购买的海洲景秀世家三期88号楼401室房屋交付给韩邦同，天晟公司承担违约金75206元（以购房款686809元为基数，按每日万分之三计算，暂从2014年4月19日计算至2015年4月18日，后期违约金按上述标准计算至交付房屋时止）；二、本案诉讼费用由天晟公司承担。
天晟公司原审辩称：韩邦同主张天晟公司违约事实不存在，天晟公司不应当支付违约金。天晟公司早已具备房屋交付条件，是韩邦同自身原因导致交房日期拖延，所以天晟公司不应当承担韩邦同主张的违约责任。天晟公司在2014年4月18日、2014年5月4日以电话告之方式通知韩邦同收房，韩邦同告之要5月底才能来收房。韩邦同2014年5月23日才到我公司收房，根据交易习惯，天晟公司交房的同时会要求业主与物业公司签订入伙合同，并缴纳办理房产证的相关费用，由天晟公司统一为业主办理房产证。由于韩邦同不同意签订入伙协议并将办理房产证费用交给天晟公司，故天晟公司未向韩邦同交房。2014年11月26日，天晟公司同意放弃上述交房条件，书面通知韩邦同收房。2015年4月13日天晟公司再次通知韩邦同收房，但韩邦同一直未来天晟公司收取房屋。
原判认定：2013年10月12日，韩邦同与天晟公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为20100651800626HZ20130025，网上备案合同号1310003847）。合同约定：“韩邦同购买天晟公司开发的位于合肥龙岗开发区海洲景秀世家88栋4层401室房屋，房屋建筑面积为126.07平方米，房屋价款每平方米5450元，房屋总金额为人民币687081元。韩邦同采取按揭方式付款，首付款人民币217081元应在2013年10月12日前支付给天晟公司，剩余房款人民币470000元办理按揭贷款”。合同还约定：天晟公司应在全款到账一周内向韩邦同交付房屋，如逾期不交房，则按逾期时间，分别处理（不做累加），如逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房款万分之贰的违约金。后双方将签订的《商品房买卖合同》在房产部门登记备案。2013年10月12日，韩邦同与天晟公司签订《补充协议》，该《补充协议》确认韩邦同购买的海洲景秀世家88栋4层401室房屋，经测绘公司现场实测，建筑面积为126.02平方米，房屋总价款为人民币686809元，天晟公司实际应退韩邦同房款为272元。韩邦同于2012年12月15日向天晟公司交款2000元，2013年10月12日交款215081元。后韩邦同与中国农业银行股份有限公司肥东县支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定韩邦同向中国农业银行股份有限公司肥东县支行借款470000元用于购买海洲景秀世家88栋4层401室房屋，双方约定借款汇入韩邦同指定的户名为合肥天晟房地产开发有限公司账号。2014年4月18日，中国农业银行股份有限公司将470000汇入韩邦同指定账号。2014年4月29日，天晟公司为韩邦同开具金额为686809元售房款发票（发票号码为00031795）。2014年12月9日，韩邦同向合肥市地方税务局瑶海区分局交纳房屋买卖税款13736.18元。
2014年5月23号韩邦同前往天晟公司处办理交房相关手续，天晟公司向其交付发票号码为00031795号售房发票一张以及入伙缴款通知单一份。由于韩邦同不同意天晟公司提出的要求韩邦同签订入伙协议并将办理房产证税款交给天晟公司代办房产证的要求，天晟公司未将韩邦同购买的海洲景秀世家88栋4层401室房屋交付给韩邦同。2015年4月13日向韩邦同邮寄送达《关于再次催告收房的通知》，韩邦同于2015年4月14日收取该份资料。
案件审理过程中，经原审法院协调，天晟公司于2015年8月27日将海洲景秀世家88栋4层401室房屋交付给韩邦同。
上述事实，由韩邦同提交的原天晟公司身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、借款凭证、发票以及天晟公司提交的、《不动产发票、完税凭证领取签收单》、《入伙缴款通知单》、《关于再次催告收房的通知》、邮寄单、函以及双方的当庭陈述载卷佐证。
原审法院审理后认为：韩邦同与天晟公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，韩邦同按合同约定履行了支付全部房款的义务，天晟公司应当按合同约定向韩邦同交付房屋。韩邦同全部交付房款时间为2014年4月18日，双方《商品房买卖合同》约定天晟公司应在全款到账一周内向韩邦同交付房屋，按合同约定天晟公司应在2014年4月26日前向韩邦同交付房屋。但交付房屋系双方行为，天晟公司交付房屋的同时也需韩邦同配合收房。韩邦同提交的证据不能证明其在2014年5月23日前至天晟公司处要求收房，故原审法院认为韩邦同首次前往天晟公司处收取房屋时间为2014年5月23日，双方前期合意收房的时间为2014年5月23日。根据双方当庭陈述，2014年5月23日双方未完成房屋交付手续是因为韩邦同不认可天晟公司提出的要求其签订入伙协议并将办理房产证相关费用交给天晟公司统一代办房产证的要求。因双方签订的商品房买卖合同对天晟公司要求的交房条件未有约定，法律法规对此无强制规定，故天晟公司以韩邦同拒绝签订入伙协议并将办理房产证相关费用交给天晟公司统一办理房产证为由拒绝向韩邦同交付房屋显然不妥，天晟公司的行为构成合同违约，应自2014年5月23日起支付违约金。天晟公司当庭提出后期同意放弃交房所附的其它条件并于2014年11月26日、2015年4月13日两次书面通知韩邦同收房的陈述，因天晟公司向法院提交的2014年11月26日邮件收寄存根联上未记录寄送内容，无法确定2014年11月26日邮寄内容。2015年4月13日天晟公司向韩邦同邮寄送达的《关于再次催告收房的通知》，该份《关于再次催告收房的通知》中无天晟公司放弃交房所附条件的内容，故不能证明天晟公司已告知韩邦同放弃交房所附的其它条件，对天晟公司陈述意见不予采信。案件审理过程中经法院协调，天晟公司于2015年8月27日将海洲景秀世家88栋4层401室房屋交付给韩邦同，天晟公司应付违约金应自2014年5月23日支付至2015年8月27日。双方约定的违约金标准为按实际交付的房屋总价款的日万分之贰，天晟公司认为双方约定的违约金标准过高，超过韩邦同实际损失，但其提交证据对此不能证明，故对天晟公司该意见不予采纳。韩邦同实际已支付房屋价款为686809元，故天晟公司应自2014年5月23日起至2015年8月27日，以韩邦同实际交付的房屋总价款686809元为基数，按日万分之贰的标准支付违约金。天晟公司应付的违约金为63049.07元（686809元＊0.0002＊459天）。韩邦同诉请天晟公司交付海洲景秀世家88栋4层401室房屋，现天晟公司实际已将海洲景秀世家88栋4层401室房屋交付给韩邦同，故原审法院认为对此无需再次进行明确。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、天晟公司支付韩邦同逾期交房违约金63049.07元；二、驳回韩邦同其它诉讼请求。本案一审案件受理费1680元，由天晟公司负担。
上诉人韩邦同上诉称：1、韩邦同在2014年4月18日已付完全部购房款，按合同约定，房屋应在全款到账后一周内交付。虽然案涉房屋已具备交房条件，但天晟公司一直以种种理由拖延交房，并非韩邦同不配合办理交房手续，故逾期交房天数应自2014年4月19日起算。2、商品房买卖合同中关于逾期交房违约金和逾期付款违约金的两种标准约定，显失公正，属于无效格式条款，故逾期交房违约金应按日万分之三标准计算。综上，请求二审法院依法改判。
针对韩邦同的上诉，天晟公司答辩称：1、天晟公司多次催告韩邦同收房，不存在违约情形。2、韩邦同主张按日万分之三标准计算违约金没有事实和法律依据，且韩邦同诉状中就是按日万分之二的标准提起诉讼的。即便按日万分之二的标准计算违约金也远远超出韩邦同的实际损失，依法应予以调整。
上诉人天晟公司上诉称：1、韩邦同虽经天晟公司多种方式告知交房，但直至2014年5月23日才第一次来办理交房手续，因其不愿配合办理，故没有完成交房，造成损失扩大，韩邦同的目的就是图取高额违约金。2、即便天晟公司存在违约，韩邦同关于违约金的诉请也不应当得到支持。一是韩邦同在交房期限届满后不但没有主张交房，且没有依约办理交房手续，也没有采取适当措施导致损失扩大，反而无视天晟公司两次发函，导致交房时间一再拖延，故其无权主张2014年5月23日后的违约金。二是延迟交房也给天晟公司增加了人力、物力等成本，故依法应当各自承担相应的责任，其无权要求天晟公司承担任何赔偿责任。三是天晟公司在2014年11月26日和2015年4月13日两次书面通知韩邦同配合交房，但韩邦同仍消极对待，任由损失扩大，其无权主张催告通知送达后的违约金。四是日万分之二违约金标准过高，按此计算每月达4181元，严重高出同地段同类房屋1700元／月左右的租金，应当予以酌情减少。综上，请求二审法院依法改判，驳回韩邦同的诉讼请求。
针对天晟公司的上诉，韩邦同答辩称：1、从合同约定的交房期限届满，韩邦同一直要求天晟公司交房，天晟公司一直不予交付。韩邦同曾经向市长热线、市房产部门、工商部门等反映，这些部门经过协调均无果。本案一审中韩邦同也多次主张要求交房，最后经过天晟公司同意，一审法院多次做工作，天晟公司才同意交房。因此，天晟公司认为不存在延期交房的违约情形是韩邦同拒绝接收房屋的主张不能成立。2、天晟公司认为关于违约金的诉请不应支持的主张也不能成立。涉案合同是天晟公司提供的格式合同，韩邦同违约则应当承担日万分之三的违约金，而天晟公司违约仅承担日万分之二的违约金，根据合同法第四十条的规定，该条约定显然是无效的。任何一方违约应当按照日万分之三来进行处理。天晟公司以所谓的实际损失低于合同约定的违约金来进行抗辩，这是单方面的主张，缺乏事实和法律依据。所谓韩邦同拒绝接收房屋造成扩大损失的观点也不能成立，所造成的损失实际上是由天晟公司不按合同约定按期交房所造成的，理应由天晟公司承担赔偿责任。3、天晟公司主张认为韩邦同在诉状中也主张日万分之二，但在一审庭前，韩邦同已变更诉讼请求，要求按照日万分之三。综上，天晟公司的上诉理由不能成立。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，案涉房屋在韩邦同全部购房款付清后已具备交付条件。天晟公司的员工工作记录、以及天晟公司向韩邦同发出的《关于再次催告收房的通知》以及韩邦同签收房屋票证等证据可以相互印证，韩邦同因个人原因直至2014年5月23日方到天晟公司办理交房手续，故韩邦同主张2014年5月23日前逾期交房违约金的理由，缺乏证据证明，不予支持。第二，从《入伙缴款通知单》和《关于再次催告收房的通知》也可以看出，天晟公司确实在交房过程中要求韩邦同缴纳办理产权证费用、抵押登记费以及物业管理费等，结合本案其他证据来看，双方因此原因而发生争议，并进而导致未能顺利完成房屋交接的可能性是非常大的。原审法院认为天晟公司对此负有责任，并无不当，本院予以维持。第三，原判按照双方商品房买卖合同约定，以日万分之二标准计算违约金，亦无不当，本院予以维持。综上，韩邦同和天晟公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立。另，原审法院在判决主文中未明确天晟公司支付逾期交房违约金的履行期限，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02506号民事判决第二项，即“驳回韩邦同其它诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02506号民事判决第一项为：合肥天晟房地产开发有限公司支付韩邦同逾期交房违约金63049.07元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1680元，由合肥天晟房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2110元，由韩邦同负担730元，合肥天晟房地产开发有限公司负担1380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年四月一日
书 记 员 李 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。