上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21526号
原告陆莹，女，1981年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张嘉驰，男，1990年1月27日生，汉族，住上海市闵行区。上列两原告的共同委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。被告林仲平，男，1957年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。原告陆莹、张嘉驰诉被告林仲平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告陆莹、张嘉驰及其共同委托代理人沈巧怡，被告林仲平的委托代理人林凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆莹、张嘉驰诉称，2015年12月12日，原、被告就位于上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以148万元(人民币，以下币种相同)的价格向被告购买系争房屋，双方在2016年2月29日前办理过户手续，逾期交接房地产的，每逾期一日支付已收款的0.5%的违约金。合同签订后，原告按约支付了被告购房款78万元，但被告没有及时将系争房屋上的抵押注销，导致无法办理过户手续，故原告提起诉讼，要求：1、被告继续履行2015年12月12日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告协助原告办理系争房屋的产权过户登记手续；3、被告支付原告逾期交房违约金(按已付房款78万元，日违约金0.5%，从2016年3月1日起算，暂算至2016年3月18日为70,200元整，要求算到实际交房之日止)。被告辩称，不同意原告诉请。理由是：被告愿意协助原告过户登记，因为原告已付的首付款被被告用于支付其他欠款了，故没能力归还60万元贷款而无法撤销抵押，所以认为这既不能归责于原告也不能归责于被告；原告的贷款合同一直到2016年2月18日才签订，故认为原告不可能在约定的过户日前获得贷款审批表，所以是原告没有在过户前提供足够支付能力；约定的违约金年化超过180%，认为过高。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积46.44平方米。2013年7月29日被登记在被告林仲平名下，同日设立以中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行为抵押权人，债权70万元的抵押登记。2015年12月12日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方(原告)向甲方(被告)购买系争房屋，转让价款148万元；合同第四条约定，双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；合同第六条约定，双方于2016年2月29日前共同向交易中心办理转让过户；合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；合同补充条款(一)约定，双方约定款清交房，甲方同意2015年12月30日前迁出所有户口；合同附件三中约定，2015年11月30日乙方支付甲方定金3万元，2015年12月15日乙方支付购房首付款45万元，所有户口迁出后，乙方支付甲方购房款30万元，过户前乙方支付9万元，乙方向银行申请贷款60万元，由银行直接将房款给甲方，时间以银行房款为准，交房当日，乙方支付尾款1万元；合同附件五约定，系争房屋有抵押。合同另对其他事项作了约定。庭审中，原、被告确认一致，原告总计已向被告支付购房款78万元，其中2015年11月30日付3万元定金，2015年12月12日付45万元，2015年12月31日付30万元。原告表示，其诉请要求继续履行合同，包括要求被告涤除抵押，办理过户手续和交付房屋。2016年7月4日，原告自愿以现金形式将余款70万元先行缴纳至本院。以上事实由《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、付款凭证等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同签订后，被告在约定的过户日期前未能涤除抵押，致使合同无法继续履行，显已违约，现原告主张继续履行，要求被告涤除系争房屋上设定的抵押，配合原告办理相关产权过户手续并交付房屋，具有合同依据，予以支持。同时，原告亦应按约在过户和交房时支付相应房款给被告。被告辩称合同因原告无足够支付能力而未能履行，缺乏事实依据，不予采信。关于原告的逾期交房违约金诉请。双方合同约定，被告未按合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日支付已收款0.5%的违约金。经审查，在合同第四条中，双方未对交接房产的期限明确确定，但在合同补充条款中双方约定“款清交房”，也就是说原告将全部房款付清后，被告即负有交房的义务，此后才能追究被告违约不交的责任和计算相应的逾期交房违约金。现因被告逾期未能涤除抵押，致使未能按期过户和发放贷款，相应也造成了房屋交接的延迟，理应承担相应的违约金。但原告主张自2016年3月1日起计算该违约金，显然与双方“款清交房”的约定并不相符，不具有合同依据，不予采信。本院考虑到假设双方按约履行的，在约定的过户日之后尚需扣除取得产证、发放贷款等合理期间，同时鉴于原告在审理期间，即2016年7月4日自愿将剩余房款交至本院代管，此时应视为计算逾期交房违约金的条件成就，故本院确定自该日起被告应向原告支付相应的逾期交房违约金。对于违约金的具体标准和数额，被告提出合同约定的标准过高，要求法院予以调整，鉴于双方约定违约金计算标准确实明显过高，本院依据实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将日违约金标准调整至日万分之五。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陆莹、张嘉驰与被告林仲平之间于2015年12月12日就位于上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告林仲平应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室上抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行的抵押；三、被告林仲平应于上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室抵押涤除后十日内，协助将该房屋产权过户登记至原告陆莹、张嘉驰名下，同时原告陆莹、张嘉驰向被告支付房款69万元；四、上述第三项义务履行完毕后次日内，被告林仲平将上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室交付给原告陆莹、张嘉驰，同时原告陆莹、张嘉驰向被告林仲平支付尾款1万元；五、被告林仲平应于本判决生效之日起十日内支付原告陆莹、张嘉驰逾期交房违约金(本金78万元，按日万分之五，从2016年7月4日起算至实际交房之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,751元，减半收取9,375.5元(原告已预付)，及财产保全费5,000元，合计14,375.5元，由被告林仲平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年七月七日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。