广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终5774号上诉人（原审被告）：深圳联合产权交易所股份有限公司。法定代表人：叶新明，董事长。委托诉讼代理人：胡海兵，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗性明，系公司法务。上诉人（原审被告）：深圳市公明下村股份合作公司。法定代表人：陈树文，董事长。委托诉讼代理人：李山，广东本海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市天一靓居装饰工程有限公司。法定代表人：周宏伟，总经理。委托诉讼代理人：仝骅，广东文功律师事务所律师。上诉人深圳联合产权交易所股份有限公司（以下简称“联合公司”）、上诉人深圳市公明下村股份合作公司（以下简称“公明公司”）因与被上诉人深圳市天一靓居装饰工程有限公司（以下简称“天一公司”）拍卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联合公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决驳回天一公司的全部诉讼请求；3、判决由天一公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、联合公司与天一公司所签订的《公开招租结果确认书》属于在平等自愿的基础上签订的，应当合法有效。联合公司作为竞价平台，受公明公司的委托发招租公告，接受意向承租方报名，组织意向承租方进行竞价直至最后确认招租结果，整个招租过程中联合公司均按公平、公开、公正的原则来处理所有事务，不存在任何过错。联合公司在涉案物业的招租公告中亦明确披露了涉案物业的具体情况，包括不限于涉案物业没有房屋产权证书，属于历史遗留问题房产等信息。天一公司：为承租人，系在明知涉案物业的产权情况的前提下与天一公司签订的《公开租结果确认书》。联合公司与天一公司所签订的《公开招租结果确认书》属于在平等自愿的基础上签订的，应当合法有效。2、涉案物业一直处于对外出租使用中，截止到目前为止，仍有工商登记在册的两家公司将涉案物业用于商业用途。联合公司了解到现有两家公司（深圳市甲餐饮管理有限公司、深圳市乙投资有限公司）的注册登记地址就在涉案物业内，这表明涉案物业可以用于公司办公或工厂办公等商业用目的。二、一审判决违反法律程序，严重损害了联合公司的合法权益。涉案物业是否符合规划，法院应按联合公司的请求行使调查权向规划部门询问，不应进行简单粗暴的认定。原审法院无视联合公司提出的、向规划部门询问的意见，侵犯了联合公司的合权益，违反了法律的正当程序。三、一审判决适用法律不当，严重损害了联合公司的合法权益。1、根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅转发市纪委等部门的通知》（深办发【2013】9号）、《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）的要求，将股份合作公司的资产资源交易纳入平台统一实施和监管，系市政府的统一规划和安排。联合公司与天一公司的行为完全符合政府的文件要求。2、根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》试点实施办法》（深圳市人民政府令第261号），历史遗留违法建筑先进行申报，申报后由政府有关主管部门根据情况按如下四种方式处理：确认产权，依法拆除，依法没收，临时使用。因此，对于已经申报、但政府未进行处理之前的历史遗留违法建筑，是可以先行使用的。本案涉案物业已经于2009年申请过历史遗留问题处理，但尚未有处理结果，属于可以先行使用的情况。一审法院简单粗暴地以房屋缺乏产权证书及建设工程规划许可证为由，直接判决《公开招租结果确认书》无效的做法与深圳市政府的规定相违背。四、本案涉及重大公共利益，一案的判决效会对整个村集体的物业招租问题造成重大影响。由于历史原因，类似本案涉案物业的情况，在深圳乃至全国都大量存在，该部分建筑均在使用出租之中。如简单粗暴认定《公开招租结果确认书》无效，对后续同样情况的处理产生重大影响，严重影响市场交易的稳定。另庭审补充称：1、根据我方刚才收到的公明公司提交的不动产权资料电脑查询结果表可以证明涉案物业系合法建筑，请求法院依法改判。2、在一审过程中，我方向一审法院提交过要求法官向规土部门征询涉案物业规划许可的情况，一审法官没有发函。3、天一公司只是去咨询了办理消防的相关手续，并没有实际去办理，也没有向下村股份公司要求提供相关材料，只是在得到咨询结果之后，起诉本案。4、本案实际的原因是天一公司在竞价时恶意竞价，所竞得的价格远远高于市场价格，为了违约所找的借口。作为中间的平台，联合公司自始至终如实发布相关的招租公告，并组织各方公平公开竞赛，没有任何过错。公明公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回天一公司的全部诉讼请求；3、判决天一公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案物业系历史遗留问题的建筑，系光明新区政府强制性要求通过公开竞价招租方式招租，天一公司在明知涉案物业属于历史遗留问题房屋．及无规划及建设施工许可及消防验收手续形下，参与竞价并签署了《公开招租结果确认书》，应受到法律的保护。1、公明公司的涉案物业系历史遗留问题的建筑，根据光明新区2016年7月16日颁布的《光明新区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》的要求，并经过光明新区公共资源交易中心的查，通过光明新区公共资源交易中心指定的联合公司以公开竞价方式对外招租，表明光明新区政府认可公明公司的物业可以公开竞价招租，公明公司按照政府的管理要求，将涉案物业公开竞价方式对外招租行为因受到法律保护。2、公明公司在招租文件的出租物业基本信息中，明确的向天一公司披露了涉案物业系历史遗留问题物业，未办理产权证书，公明公司对物业现状及当地政策充分之情，公明公司已履行了应告知的相关信息义务，并不存在任何的过错。3、天一公司参与竞价并获得中标人资格，且在自愿的情形签署了《公开招租结果确认书》，并没有欺诈胁迫的情形，其意表示真实、有效，应受其签署的文件《公开招租结果确认书》约束，否则构成违约，应承担违约责任。4、因深圳市政府对社区集体经济的监管要求，整个深圳市的股份合作公司的物业均要求通过公开竞价方式对外招租，且目前深圳市社区股份合作公司的物业大部分属于历史遗留问题建筑，若认定本案的《公开招租结果确认书》，将严重影响深圳市所有社区股份合作公司的物业出租及收益，可能会引起村民的上等不稳定事件的发生，同时，也意味着整个深圳市政府及各区府强制要求社区股份合作公司物业出租必须通过公开竞价方式对外出租的行为是违法的，将带来不可估量的恶劣影响。因此，虽然涉案物业系历史遗留问题建筑，没有规划建设施工手续及消防手续，但已经过政府机构的审查及允许，并通过政府指定平台进行公开竞价招租的行为，应受到法律的保护。二、天一公司违反公开招租文件的约定，未在中标结果公示期满后10个工作日内签署《租赁合同》，公明公司有权没收其交纳的履约订金。1、如上所述，涉案物业系应政府的要求，并经过政府管理部门审查同意，在政府指定的交易平台以公开竞价方式对外招租行为，应认定为合法有效，公明公司及天一公司均应遵守招租文见定，天一公司拒绝签署《物业租赁合同》的行为构成违约，公明公司按照招租文件的约定有权没收天一公司交纳的履约订金，不退回给天一公司。2、本案中订金的性质属于履约订金，是在签署协议之间交纳的为保证其履行签署协议的保证金，而天一公司在参与竞价时，公明公司已将涉案物业属历史遗留问题物业，无产权证书等，天一公司仍参与竞价，且签署了《公开招租结果确认书》，其行为导致公明公司失去了与其他愿意签署《租赁合同》的竞价人的签约机会，也导致公明公司的物业长时间的空置，给公明公司造成巨大的经济损失，该履约订金作为对公明公司损失的补偿，即使认定《公开招租结果确认书》无效，公明公司在明知涉案物业情况的情形下参与竞价的行为，存在过错，应承担相应的责任，其无权要求退回履约订金。综上，公明公司认为，《公开招租结果确认书》应受法律保护，天一公司违反招租文件的约定，无权要求退回履约订金，即使《公开招租结果确认书》被认定为无效，因天一公司存在过错，明知涉案物业无相关建设施工规划手续和消防手续的情形下，参与竞价，给公明公司造成经济损失，其交纳的履约订金作为对公明公司的经济损失补偿，不应退回给天一公司。故请二审法院根据深圳市政府对社区集体经济管理的要求及本案对全深圳市社区股份公司经济的影响等因素，秉公裁决。针对联合公司的上诉公明公司辩称，没有异议。针对联合公司的上诉天一公司辩称，一、上诉状没有新意，上诉状中所述的主张一审判决已经给予充分的考虑和回应。二、其他意见与一审诉辩意见一致。针对公明公司的上诉联合公司辩称，没有异议。针对公明公司的上诉天一公司辩称，一、上诉状没有新意，上诉状中所述的主张一审判决已经给予充分的考虑和回应。二、其他意见与一审诉辩意见一致。天一公司向一审法院起诉请求：1、确认天一公司、联合公司、公明公司签订的《公开招租结果确认书》无效；2、联合公司返还天一公司交易服务费71800元及利息损失957元（暂计至起诉日，应计至实际返还日）；3、联合公司、公明公司返还天一公司履约保证金150000元及利息损失4132元（暂计至起诉日，应计至实际返还日）；4、本案诉讼费由联合公司、公明公司承担。一审法院认定事实：2017年4月6日，联合公司在其网站上发布了《光明新区公明办事处公平街52号物业招租信息公告》，在公告中公示的出租物业的信息及履约条件如下：出租方为联合公司，出租物业属于联合公司集体资产，不存在产权争议纠纷，来源合法，属于历史遗留问题房产，目前尚未办理房屋产权证书，有权属说明，按现状出租；出租面积为3571平方米，出租用途为商业，出租期限为9年，租金底价为50000元；意向承租方需在公告期间内缴纳履行保证金150000元由联合公司代收；承租方需要另交纳保证金30000元；物业使用前承租方自费、自行办理好相关政府要求的物业用途、二次消防、经营等证件和批文等。2017年4月12日，天一公司向联合公司转账支付了30000元保证金并到联合公司处办理拍卖的相关手续。4月13日，天一公司向联合公司转账支付了保证金150000元。2014年4月14日，天一公司通过在网络竞价会上公开竞价取得承租资格，并与联合公司签订了《公开招租结果确认书》，确认成交价格为143600元/月，交易服务费为71800元，双方在确认书确认，天一公司委托联合公司签订确认书后的3个工作日内将报名时所缴纳的履约保证金150000元转到联合公司指定账户作为租赁押金的一部分；天一公司办理竞价手续即表示其了解该招租标的的所有情况等。2017年4月20日，联合公司向天一公司出具了《公开招租成交凭证》，对项目名称、出租方、承租方、成交金额、成交方式、成交过程及最后成交结果进行了确认。2017年4月28日，联合公司、公明公司收齐了天一公司支付的交易服务费后向天一公司出具了71800元的交易服务费发票。一审庭审中，公明公司确认以下事实：1、收到联合公司转付的履约保证金150000元；2、涉案物业属于历史遗留问题的建筑，没有建筑用地规划许可证，没有取得主体消防验收文件。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案物业属于历史遗留问题的房屋，没有建设用地规划许可证、也没有通过主体消防验收，没有取得房地产权证书，是天一公司、联合公司、公明公司各方均确认的事实，而且也没有证据证明该物业取得了建设工程规划许可证。因此，依据上述司法解释，涉案物业不得用于出租，公明公司委托联合公司在联合公司的网站上以公开竞拍的方式将涉案物业对外招租，违反了法律的强制性规定，联合公司就涉案物业的公开招租结果与天一公司所签订的确认拍卖结果的《公开招租结果确认书》为无效合同。天一公司和联合公司、公明公司在天一公司准备竞拍前的不同时期都已经清楚地知道涉案物业没有取得法定的建设及规划手续，也未取得产权证书，但各方仍然促成了天一公司通过竞拍取得涉案物业承租权的拍卖结果，三方对于拍卖合同的无效，均具有过错。拍卖结果被认定无效，各方依据该拍卖行为所取得财产应予以返还，恢复原状。联合公司应当向天一公司退还交易服务费71800元，公明公司应当将收取的履约保证金150000元退还天一公司。天一公司对合同无效亦有过错，天一公司要求联合公司、公明公司支付相关费用的利息，没有依据，一审法院不予支持。因联合公司已经将履行保证金转付公明公司，故天一公司要求公明公司与联合公司共同返还该保证金，没有依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、天一公司与联合公司签订的《公开招租结果确认书》无效；二、联合公司应于本判决生效之日起十日内向天一公司返还交易服务费71800元；三、公明公司应于本判决生效之日起十日内向天一公司返还履约保证金150000元；四、驳回天一公司其他诉讼请求。如果联合公司、公明公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2351.67元，由联合公司负担744元，公明公司负担1555元，天一公司负担53.67元。因天一公司已预交本案受理费，联合公司、公明公司应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付天一公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，联合公司、公明公司及天一公司在一审中均确认涉案房屋属于历史遗留问题的房屋，未取得建设用地规划许可证，亦未通过主题消防验收，本院予以确认。二审庭审中，联合公司、公明公司主张涉案房屋属合法建筑，但并未提交有效的证据予以证明，本院不予采信。在无证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证的情况下，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定涉案《公开招租结果确认书》无效正确，本院予以确认。公明公司以涉案《公开招租结果确认书》有效、天一公司构成违约为由请求没收天一公司支付的履约保证金人民币150000元的主张，没有事实依据，本院不予支持。联合公司以涉案《公开招租结果确认书》有效为由请求无需向天一公司返还交易服务费人民币71800元的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人联合公司、公明公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9406.68元，由上诉人深圳市联合产权交易所股份有限公司负担4703.34元，由上诉人深圳市公明下村股份合作公司负担4703.34元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年六月十三日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。