江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初8009号
原告:朱一飞,男,1971年11月15日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。
被告:张阿永,男,1952年9月20日出生，汉族，住张家港市。
被告:于小红，女,1953年10月1日出生，汉族，住张家港市。
二被告共同委托诉讼代理人：曹琪，北京市邦道律师事务所律师。
被告:张浩,男,1983年12月5日出生，汉族，住张家港市。
被告:戚艳苹,女,1984年11月21日出生，汉族，住张家港市。
原告朱一飞与被告张阿永、于小红、张浩、戚艳苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告朱一飞的委托诉讼代理人石向生、被告张阿永、于小红的委托诉讼代理人曹琪到庭参加诉讼，被告张浩、戚艳苹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告将位于张家港市杨舍镇百家桥新村37幢802室及Z19号车库不动产变更登记至原告名下。事实和理由：2016年4月15日原告与被告订立房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的位于张家港市杨舍镇百家桥新村37幢802室及Z19号车库所有权转让给原告，总价为69.5万元。协议订立后原告支付了房款，被告也将房屋实际交付原告使用至今，但被告一直未能依法与原告办理不动产登记手续。
被告张阿永、于小红辩称，未收到原告房款，买卖合同上并非于小红签名，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张浩辩称，案涉房屋属于张阿永、于小红所有，张浩无权处置，张浩与朱一飞之间的债权债务与本案无关。
被告戚艳苹未作答辩。
本院经审理认定事实如下：张阿永与于小红系夫妻关系，张浩与戚艳苹系夫妻关系，张浩系张阿永与于小红之子。
2016年4月15日，在张阿永、于小红住所处，张阿永、于小红（甲方）与朱一飞（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将其名下位于张家港市杨舍镇百家桥村37幢802室的房产（建筑面积124.71平方米，自行车库11.25平方米）（以下简称案涉房屋）转让于乙方，价格为695000元，案涉房产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；签订本协议时，乙方于2016年4月15日先付甲方购房定金695000元；甲方房产证办好后过户给乙方，乙方只负责过户的钱。协议“甲方”落款处有张阿永、于小红、张浩、戚艳苹的签字，其中“于小红”的签名是由其孙女代签。《房屋买卖协议》签订同时，张阿永、于小红、张浩、戚艳苹将案涉房屋的钥匙交付朱一飞，并出具《收条》一份，内容为“今收到张家港保税区福方国际贸易有限公司朱一飞购百家桥37幢802房款共计陆拾玖万伍仟元整（￥695000.00），一次性付清”，“收款人”处有张阿永、于小红、张浩、戚艳苹签名，其中“于小红”的签名是由其孙女代签。
2016年4月23日，张家港保税区福方国际贸易有限公司（以下简称福方公司）与张浩签订一份《润滑油应收账款转让协议》，约定福方公司于2016年4月15日之前的销售的润滑油应收账款共计1176127元，以90万元一次性买断方式转让给张浩，账单明细见协议附件，由张浩负责回收此批账款，福方公司不再负责此批应收账款所可能出现的任何死账、坏账、因收款产生的经济纠纷以及销售中的任何促销返利等商务行为；张浩作为福方公司此前的润滑油销售业务人员对此情况充分了解，没有异议；为账款支付，张浩自愿将分配到的张家港市百家桥新村37幢802室124.71平方米的拆迁房一套及自行车库11.25平方米一间作价转让、并过户给福方公司作为支付此90万元账款的一部分，房屋由福方公司法人代表朱一飞负责接收；房屋价值以双方共同确认的评估价格为695000元；张浩负责此房屋转卖过程中产生的中介费、登记费、过户费、税费等所有费用。除去房款后的剩余账款合计205000元张浩必须在2016年12月31日前全部付清，支付方式为：以现金方式每月平均支付；如张浩未按本协议履约，福方公司有权取消本协议，并追索剩余全部款项。
另查明，2012年2月26日，张阿永与张家港市城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）签订《房屋拆迁产权调换协议书》，城投公司提供张阿永位于百家桥花苑（暂定）拆迁定销房中户（约120㎡左右）二套，小户（约100㎡左右）一套。2017年4月18日，城投公司开具了案涉房屋的发票，总价款为193267.89元。2017年7月6日，城投公司与张阿永签订《商品房买卖合同》，约定城投公司将位于百家桥新村37幢802室房屋（建筑面积124.71㎡，单价1527.19元/㎡）、37幢19#车库（建筑面积11.25㎡，单价250元/㎡）以总价193267.89元售予张阿永,付款方式为一次性付款。之后，城投公司将《商品房买卖合同》、案涉房屋的发票以及《不动产转移登记申请表》交付张阿永，《不动产转移登记申请表》载明案涉房屋为张阿永、于小红共同共有。现案涉房屋已具备办理登记至张阿永、于小红名下的条件，但至今尚未办理登记。
审理中，关于《房屋买卖协议》《润滑油应收账款转让协议》的签订过程，原告方称：在订立《房屋买卖协议》之前，双方已经就签订《润滑油应收账款转让协议》协商好了，因为要列明转让账款的明细，所以延后了几天签订转让协议。
以上事实，有当事人提交的《房屋买卖协议》《收条》《润滑油应收账款转让协议》《房屋拆迁产权调换协议书》《商品房买卖合同》《不动产转移登记申请表》、发票以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。
本院认为，原、被告之间的《房屋买卖协议》实质上是一份债务未届清偿期之前的以物抵债协议，具有担保张浩履行《润滑油应收账款转让协议》、支付福方公司所转让应收账款的对价的目的。理由如下：1.《润滑油应收账款转让协议》明确约定，为账款支付，张浩将案涉房屋作价转让并过户给福方公司作为支付90万元账款的一部分，案涉房屋由福方公司法人代表朱一飞负责接收，房屋价值双方共同确认为695000元。该约定具有以物抵债内容，且与《房屋买卖协议》的主要内容相一致，张浩、福方公司以及朱一飞应当明确知晓签订《房屋买卖协议》系用于以房抵债的目的；2.《房屋买卖协议》上“于小红”的签名虽然是于小红孙女代签，但当时于小红在场而未作反对，且协议上也有其丈夫张阿永的签字，故于小红孙女的代签行为应当是得到了于小红的认可，张阿永、于小红庭审中称未收到购房款就出具收条、交付钥匙是由于缺乏法律保护意识，明显不符常理，签订《房屋买卖协议》时除了张阿永、于小红在场，其儿子张浩也在场，而根据《润滑油应收账款转让协议》的内容，福方公司将2016年4月15日之前销售的润滑油应收账款转让给张浩，该应收账款确认的时间节点与《房屋买卖协议》的签订时间一致，因此朱一飞庭审中陈述签订《房屋买卖协议》时，朱一飞与张浩已协商好转让应收账款，只是转让的应收账款明细尚未确定，该陈述更加符合客观事实，根据张阿永、于小红与张浩、戚艳苹共同签署《房屋买卖协议》、未收款而共同出具收条并交付钥匙的行为来看，张阿永、于小红签订《房屋买卖协议》时，应当知晓了以房抵债的事实。综上，《房屋买卖协议》具有以物抵债性质，双方间并无房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同不成立，且《房屋买卖协议》以及具有以物抵债内容的《润滑油应收账款转让协议》签订之后，双方未能办理房屋所有权转移登记，原告经本院释明后，仍坚持以被告违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议，本院对此难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告朱一飞的诉讼请求。
案件受理费减半收取40元，财产保全费3995元，合计4035元，由原告朱一飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 蒋 晓
二〇一七年十月十二日
书记员 高天士