贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终739号
上诉人（原审被告）：贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司。住所地凯里市韶山南路**号。
法定代表人：王建忠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张先荣，河南粟城律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：宋碧芳，女，1966年10月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人（原审原告）：刘光华，女，1949年12月12日出生，汉族，四川省成都市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：宋雅玲，贵州兄弟律师事务所律师。
上诉人贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司（以下简称“时代电脑公司”）与上诉人宋碧芳、刘光华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
时代电脑公司上诉请求：请求撤销（2016)黔2601民初124号民事判决第二项、第三项、第四项，并依法改判驳回宋碧芳、刘光华的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决时代电脑公司向宋碧芳、刘光华支付转租收益10万元无事实和法律依据。①本案时代电脑公司将房屋转租给黄荣飞并未对宋碧芳、刘光华造成损失。时代电脑公司一直根据《房屋租赁合同》按时支付租金，被上诉人已取得合同利益。《房屋租赁合同》第九条约定，承租人转租的，出租人可以要求终止合同并收回房屋,对出租人造成损失的，由承租人赔偿。本案中时代电脑公司的转租行为并未对宋碧芳、刘光华造成任何损害，时代电脑公司收取的转租费不可能作为宋碧芳、刘光华损失的依据。②时代电脑公司收取黄荣飞转租费，是因时代电脑公司承租房屋长期经营手机业务且投资40余万元装修店面，由于经营转型将房屋转租给黄荣飞为了减少损失而收取的36.8万的“转租费”，并非宋碧芳、刘光华所称的“收益”（如有收益也与被上诉人无关）。一审也已认定时代电脑公司收取的转租费主要是因为时代电脑公司对房屋进行了装修才收取转租费，装修并不是宋碧芳、刘光华花钱装修，房屋若被收回，产生损失的只能是时代电脑公司或次承租人承担，不可能是宋碧芳、刘光华承担，故不存在不公平问题。相反，如支付10万元给宋碧芳、刘光华，时代电脑公司长期市场营造和装修费用如何弥补？这样更会造成实质的不公平。故一审根据“公平原则”酌情判决时代电脑公司支付宋碧芳、刘光华10万元转租费显然无法律和事实依据。2、一审判决赔偿宋碧芳、刘光华从2015年12月1日起至返还房屋为止的租金损失是错误的。时代电脑公司与宋碧芳、刘光华签订的《房屋租赁合同》约定租期满后，曾多次通知宋碧芳、刘光华收回房屋，但是二人一致采取不作为的方式拒绝收回房屋。时代电脑公司迫于无奈于2016年2月19日通过公证送达方式通知被上诉人收回房屋。宋碧芳、刘光华于2016年2月22日收到通知后仍未与时代电脑公司交涉收回房屋事宜，故未办理交接手续的后果应由宋碧芳、刘光华承担。时代电脑公司与黄荣飞早已达成解除次承租关系的协议，亦未再收取黄荣飞的租金。另外《房屋租赁合同》到期前，宋碧芳、刘光华已直接收取了现房屋使用人黄荣飞《房屋租赁合同》到期后（即2015年10月、11月）两个月的房租19000元。上述事实可充分说明，《房屋租赁合同》于2015年9月30日到期后，宋碧芳、刘光华与黄荣飞已形成事实上的租赁关系并已得到实际履行。时代电脑公司与宋碧芳、刘光华的租赁关系已经终止，宋碧芳、刘光华是否收到2015年12月以后的租金与时代电脑公司无关。3、一审判决拆除“彭记法式脆皮蛋糕房”无法律和事实依据。蛋糕房位于通向二楼的楼梯下面，时代电脑公司在承租期间，该蛋糕房并未影响门面的使用。从相邻关系的角度看，无论是《房屋租赁合同》履行期间以及合同终止后黄荣飞租赁经营过程中，该蛋糕房未对任何人的经营产生任何的妨碍。宋碧芳、刘光华称蛋糕房妨碍经营的说法无任何事实依据。另外，该蛋糕房是否办理合法建设手续及是否违法建筑是相关行政部门考虑的问题，该蛋糕房是否合法不属人民法院审理民事案件的范围。故一审判决拆除蛋糕房系适用程序法律错误，应予撤销。
宋碧芳、刘光华上诉请求：1、撤销（2016)黔2601民初124号《民事判决书》第二项，依法改判时代电脑公司违法所得转租收益20万元归宋碧芳、刘光华所有。2、撤销（2016)黔2601民初124号《民事判决书》第三项，请求依法改判：①时代电脑公司赔偿宋碧芳、刘光华违约金30万元;（②门面租金损失从2015年10月1日至2016年元月30日按19000元/月计算，计57000元；从2016年2月1日起，按25000元/月计算至时代电脑公司将门面恢复原状交付之日止；③时代电脑公司从2014年3月1日起至2015年10月31日合同期满终止非法转让获取的84000元应当返还给宋碧芳、刘光华；④时代电脑公司非法扩建房屋出租获取的利益应当收缴国家所有。事实及理由：1、一审法院判决时代电脑公司支付宋碧芳、刘光华转租收益10万元，实属认定事实错误，适用法律错误。一审法院已经查明时代电脑公司因擅自转租门面（三间）获取利益30万元，时代电脑公司的获利实际是利用宋碧芳、刘光华对其低价出租进行违约转租从而获取高额转让费，该部分的收入实际是宋碧芳、刘光华的房屋所产生，时代电脑公司违约转租从中获利没有合法依据。按照宋碧芳、刘光华两间门面所占比例，时代电脑公司应当将违约转租获取的相应转让费20万元返还给宋碧芳、刘光华。一审法院认定时代电脑公司转租获取转让费的原因主要是房屋的装修价值，没有事实依据与法律依据，而且时代电脑公司在法庭上也没有提出装修费用依据。2、因时代电脑公司未按照约定将门面及时返还宋碧芳、刘光华，导致宋碧芳、刘光华无法履行其与他人的合同而产生的损失依法应当由时代电脑公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，时代电脑公司作为承租人负有返还租赁物的义务。宋碧芳、刘光华作为该房屋的合法权利人，依法有权处置门面，且不以时代电脑公司履行返还义务为前提。由于时代电脑公司未按照约定将门面交还宋碧芳、刘光华的侵权行为，导致宋碧芳、刘光华在与案外人签订了租赁合同后无法按照约定时间将门面交付案外人使用，因此需承担合同约定违约责任即支付违约金30万元。且宋碧芳、刘光华己经支付了违约金，该部分损失依法应当由时代电脑公司承担。3、一审法院判决时代电脑公司赔偿宋碧芳、刘光华租金损失按每月租金14800元从2015年12月1日计算，事实不清，证据不足，于法无据，属判决错误。4、法律规定：当事人因合同无效取得的财产应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。没有合法依据取得不当得利造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据以上有关法律规定，时代电脑公司从2014年3月1日起至2015年10月31日止共计20个月，获取黄荣飞支付超过上诉人约定的房租部分（即19000元－14800元＝4200元×20个月＝84000元）84000元属没有合法依据和非法转让获取的利益，由此造成宋碧芳、刘光华房租损失，应依法返还宋碧芳、刘光华。5、时代电脑公司擅自扩建房屋出租所获取的利益，应当收缴国家所有。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院组织双方当事人进行调解，因意见分歧太大，未能达成协议。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：综合双方当事人的诉辩观点及理由，本案二审的争议焦点是：①时代电脑公司在承租期间转租给黄荣飞时所收取的“转租费”应归谁所有？②2015年10月31日《房屋租赁合同》到期后，黄荣飞继续承租期间的租赁费收取标准是多少？是否应由时代电脑公司支付给宋碧芳、刘光华？③宋碧芳、刘光华转租给ＸＸ所造成的损失是否应由时代电脑公司承担？④一审判决拆除门面前边的“彭记法式脆皮蛋糕房”有无法律依据？
一、关于时代电脑公司在承租期间转租给黄荣飞时所收取的“转租费”应归谁所有的问题。时代电脑公司在承租期间，于2014年2月24日与黄荣飞签订合同，把三间门面（含建行一间）转租黄荣飞经营，并收取“转租费”30万元。本院认为，虽然时代电脑公司从转租中获取了利益，但由于该转租行为发生在时代电脑公司与宋碧芳、刘光华的租赁合同履行期间，时代电脑公司已按照双方合同约定向宋碧芳、刘光华交付了租金，而且租赁合同本身就是出租人以收取租金作为对价，已将租赁物的使用收益权能移转给承租人。因此，承租人再转租给他人，其本质是承租人时代电脑公司的一种经营行为或经营策略，其转租所得收益原则上应该属于时代电脑公司的经营收益。出租人宋碧芳、刘光华在租金收益方面并没有受到损害，在时代电脑公司合法租赁期间，宋碧芳、刘光华并不存在租金损失。如果时代电脑公司转租给他人的行为违反了原与宋碧芳、刘光华之间租赁合同的约定，宋碧芳、刘光华也只能按照双方的合同约定要求时代电脑公司承担违约金或解除合同或赔偿损失等，无权直接要求分享转租收益。故一审判决时代电脑公司支付给宋碧芳、刘光华转租收益10万元无法律依据。
二、关于2015年10月31日《房屋租赁合同》到期后，黄荣飞继续承租期间的租赁费收取标准是多少？是否应由时代电脑公司支付租金给宋碧芳、刘光华的问题。因时代电脑公司转租时，次承租人黄荣飞的租赁期间已超出了时代电脑公司与宋碧芳、刘光华签订租赁合同约定的租赁期限，导致时代电脑公司未能及时退还租赁物（门面）给宋碧芳、刘光华二人。虽然2015年11月27日宋碧芳、刘光华二人直接向黄荣飞收取了当年11月份的租金，但从该《收条》中“……若此房租出现错误，由刘光华、宋碧芳负责赔偿”的内容看，该收租行为更多的是为保全自己的租金收益权而采取的一种手段。同时，宋碧芳、刘光华在收取该19000元房租时，没有口头或书面向黄荣飞承诺或签订该门面租赁合同，故不能把本次向黄荣飞收取19000元租金的行为认定为宋碧芳、刘光华已另行把门面租赁给黄荣飞。况且直到2016年1月10日时代电脑公司与黄荣飞才协商解除转租合同。从一审时代电脑公司提交的经过公证证明的由时代电脑公司发给宋碧芳、刘光华的《房屋租赁合同到期终止通知》来看，2016年2月17日，时代电脑公司已书面通知出租人宋碧芳、刘光华来收回该门面，但二人没有来办理交接手续。因此，原《房屋租赁合同》在2015年10月31日到期后，其后该门面仍由时代电脑公司管理的行为视为不定期租赁，租金标准仍应按原合同执行，由时代电脑公司支付给宋碧芳、刘光华。至于时代电脑公司与黄荣飞之间的租赁关系如何处理，应由转租合同当事人另行协商解决。
三、关于宋碧芳、刘光华转租给ＸＸ所造成的损失是否应由时代电脑公司承担的问题。宋碧芳、刘光华在明知该门面还未收回、无法确保能按时移交给ＸＸ的情况下与ＸＸ签订租赁合同，且约定签订合同的第二天即交付门面及高额的违约赔偿金，显然有违常理，或者是明知有损失而有意为之的行为，若有损失也系自行扩大的损失，应由宋碧芳、刘光华自行承担。一审判决理由中已作充分阐述，二审不再赘述。
四、关于一审判决拆除门面前边的“彭记法式脆皮蛋糕房”有无法律依据的问题。根据双方当事人的陈述，本案租赁物移交给时代电脑公司承租前，门面前边并无“彭记法式脆皮蛋糕房”，该蛋糕房系时代电脑公司承租期间利用门面前边的通道搭建的临时建筑物。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中作为原告方的宋碧芳、刘光华在起诉时已提出“恢复原状”的诉讼请求，且时代电脑公司搭建“彭记法式脆皮蛋糕房”后明显改变了门面周边的原状，故一审判决拆除符合法律的规定。因无证据证明“彭记法式脆皮蛋糕房”的搭建和出租行为违法，故上诉人宋碧芳、刘光华要求收缴时代电脑公司出租“彭记法式脆皮蛋糕房”所获租金归国家所有的理由和请求不予支持。
综上所述，上诉人时代电脑公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。上诉人宋碧芳、刘光华上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2016）黔2601民初124号民事判决第一、三、四项，撤销该判决第二、五项；
二、驳回宋碧芳、刘光华的其他诉讼请求。
一审已减半收取的案件受理费4775元、二审案件受理费10260元，共计15035元，由宋碧芳、刘光华承担14535元，由贵州省黔东南州时代电脑有限责任公司承担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 王 珺
二〇一七年六月十二日
法官助理 罗 维
书 记 员 罗朝丽