上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初18597号
原告：蔡红芳，女，1956年9月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：肖安华，上海市东吴律师事务所律师。
被告：毛鸿生，男，1952年8月5日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
被告：徐明，男，1956年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。
被告：夏意，女，1996年2月23日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，住上海市静安区。
被告：鲁唯，男，1989年11月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省，住上海市静安区。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈维扬，上海钰澜律师事务所律师。
第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市金陵东路***号***楼。
法定代表人：马力，该中心主任。
委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司上海第六支行，住所地上海市天目西路XXX号。
负责人：邵健健，该支行行长。
委托诉讼代理人：徐磊。
委托诉讼代理人：单玮明。
原告蔡红芳与被告毛鸿生、徐明、鲁唯、夏意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行审理，本院于2017年8月29日追加上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行作为第三人参加诉讼，分别于2017年9月13日和2017年12月27日公开开庭进行了审理。本案于2018年1月5日转为普通程序，于2018年2月9日公开开庭进行审理，原告蔡红芳的委托诉讼代理人肖安华、被告毛鸿生、被告徐明及其委托诉讼代理人闵卫平、被告鲁唯、夏意的共同委托诉讼代理人陈维扬、第三人上海公积金管理中心的委托诉讼代理人郑铮、第三人中国建设银行股份有限公司上海第六支行的委托诉讼代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡红芳向本院提出诉讼请求：1.要求确认毛鸿生与徐明签订的《协议书》、《上海市房地产买卖合同》无效；2.要求确认徐明与鲁唯、夏意签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3.要求毛鸿生、徐明、鲁唯、夏意配合将上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至毛鸿生名下。事实和理由：蔡红芳与毛鸿生于1982年5月24日登记结婚，于2008年4月10日离婚。1988年，上海市公共交通公司第二分公司安置毛鸿生、蔡红芳及两人的儿子上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室联建公助房(以下简称系争房屋)，买受方出资4,111元。该房屋系有限产权，只能出售给单位。系争房屋为蔡红芳与毛鸿生的夫妻共同财产，两人离婚时未分割，但约定由蔡红芳居住，毛鸿生自行解决居住问题。蔡红芳自1988年起一直居住系争房屋，户口一直在系争房屋内。2012年3月15日，毛鸿生与徐明签订《协议书》，将系争房屋出售给徐明，售价800,000元，同时约定毛鸿生可以在两年内按原价赎回房屋。2012年5月25日，毛鸿生与徐明签订《上海市房地产买卖合同》，办理过户。2017年，徐明将系争房屋出售给鲁唯、夏意。蔡红芳长期居住系争房屋，但不知道上述买卖情况，直至鲁唯、夏意、徐明以及中介人员上门要求蔡红芳交房才得知。毛鸿生与徐明、鲁唯、夏意恶意串通，损害蔡红芳的权益，签订的协议和合同应属无效。
毛鸿生辩称，系争房屋原系夫妻共同财产，离婚时毛鸿生口头同意放弃权利。毛鸿生为帮助案外人王都借款，将系争房屋抵押给上海欣旺典当有限公司，并以自己的名义借款350,000元。徐明系典当公司的经理，担保借款期限为一个月。当金是给王都的，毛鸿生未收到。王都还过4、5个月利息，后毛鸿生还了十几个月利息。2012年，徐明找到毛鸿生，称已帮毛鸿生归还当金和其他费用，徐明另代毛鸿生支付法院执行款100,000元，徐明要求毛鸿生将800,000元归还徐明，并要求毛鸿生将系争房屋抵押给徐明，等毛鸿生学院路房屋拆迁后还款。毛鸿生迫于徐明的压力，与徐明签订房屋买卖合同，只是为办理抵押，没有买卖的意思，毛鸿生也没有收到房款。2017年5月，徐明电话告知毛鸿生，系争房屋已出售给鲁唯，要求毛鸿生配合其看房，先取得鲁唯的售房款，以后再还给他。蔡红芳直到鲁唯购房后上门要求交房，才得知毛鸿生已将房屋过户给徐明。毛鸿生无力赔偿蔡红芳，应由徐明承担责任。
徐明辩称，要求驳回蔡红芳的诉讼请求。徐明与毛鸿生不是房屋抵押借款关系，而是因无力偿还借款产生的房屋买卖关系，以房抵债合法有效。蔡红芳与毛鸿生于2008年即已离婚，毛鸿生于2012年办理系争房屋有限产权接轨，系争房屋是毛鸿生的个人财产，蔡红芳对系争房屋没有权利。蔡红芳不是房屋权利人，也不是合同相对方，不具有诉讼主体资格。蔡红芳若主张其对系争房屋享有权利，应另案诉讼。徐明代毛鸿生偿还典当公司的借款本息，典当公司未再向毛鸿生催讨。徐明代毛鸿生支付执行款100,000元，借款均作为购房款。因毛鸿生无法及时交房，故在尾款一万二千多元中扣除半年租金后，再支付毛鸿生三千余元。徐明与毛鸿生于2012年完成房屋过户，蔡红芳居住在内，理应知道，但从未提出异议，应推定其同意。徐明在出售系争房屋前曾与毛鸿生协商，中介公司工作人员上门时蔡红芳称不出售系争房屋，也说明其对卖房是知情的。徐明曾向蔡红芳出示过系争房屋产权证。徐明与鲁唯、夏意于2017年3月即签订买卖合同，徐明于2017年5月电话通知毛鸿生搬家，毛鸿生也说明蔡红芳知道要搬家。系争房屋登记的产权人仅有毛鸿生，徐明购买系争房屋时不知道蔡红芳对房屋是否享有权利。徐明通过中介公司出售系争房屋，出售价格也是中介公司建议的，徐明与鲁唯、夏意均为善意，双方的合同合法有效，且已支付对价，变更登记。2016年，徐明分两次向蔡红芳账户转账60,000元，证明蔡红芳对买卖系争房屋是知情的。蔡红芳未能提供证据证明徐明与毛鸿生串通，而毛鸿生长期居住系争房屋，蔡红芳的代理人为毛鸿生收集证据，均说明蔡红芳与毛鸿生存在串通。
鲁唯、夏意辩称，鲁唯、夏意通过中介公司介绍看中系争房屋，调查房屋产权及抵押情况，徐明告知鲁唯、夏意房屋在出租，由徐明负责清场交房，鲁唯、夏意确认不存在交易障碍才签订买卖合同，系善意。徐明与鲁唯、夏意签订的网签合同约定的房价款为1,588,000元，计算装饰装修补偿后实际成交价为1,928,000元，且交易过程中产生的税费均由鲁唯、夏意承担，未低于市场价。鲁唯、夏意与徐明签订合同时，房屋登记的权利人为徐明。蔡红芳主张房屋内的装饰装修归其所有，无事实依据。鲁唯、夏意已支付首付款1,250,000元，并与银行签订抵押借款合同。系争房屋已于2017年6月14日登记至鲁唯、夏意名下。双方的买卖合同不存在无效的情形。鲁唯、夏意未同意将贷款发放给徐明，是因为双方约定在房屋内的户口未全部迁出之前，不支付剩余购房款，不影响合同效力。蔡红芳要求鲁唯、夏意赔偿损失，无事实和法律依据。
上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行共同辩称，不清楚毛鸿生与徐明之间的买卖情况，要求法院依法判决。在办理贷款时不知道系争房屋上存在争议，抵押贷款合同已签订，因未收到鲁唯、夏意提供的权利凭证，尚未发放贷款。如果买卖合同无效，上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行将撤销抵押权，不再发放贷款。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1982年5月24日，蔡红芳与毛鸿生登记结婚。1988年4月20日，毛鸿生与上海市公共交通公司第二分公司签订《房屋买卖契约》，购买上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积39.51平方米，毛鸿生支付全价款三分之一4,111元。审理中，上海巴士第一公共交通有限公司出具证明，证明毛鸿生原系上海市公共交通公司第二分公司职工，1988年上海市公共交通公司第二分公司为解决毛鸿生、妻蔡红芳、子毛基欣一家三口人的居住问题，根据当时上海市联建公助房的有关政策，将系争房屋作为解困房，具体由毛鸿生按房屋价格的三分之一共计4,111元出资，办理了该房屋的有限产权。2008年4月10日，蔡红芳与毛鸿生经法院调解离婚，未对系争房屋做出分割。后蔡红芳实际居住系争房屋。
2009年2月24日，毛鸿生与上海欣旺典当有限公司签订《房地产借款抵押合同》，约定毛鸿生以系争房屋抵押给上海欣旺典当有限公司的方式作为借款的担保，借款350,000元。同日，上海欣旺典当有限公司出具当票，载明当户为毛鸿生，当物名称为多层住宅，典当金额为350,000元，月利率为0.6%，月综合费为2.7%，综合费用2,100元，实付金额为338,450元，典当期限为2009年2月24日至2009年3月24日。徐明系上海欣旺典当有限公司为毛鸿生办理借款业务的工作人员。上海欣旺典当有限公司后未在系争房屋上设定抵押。2009年11月25日，上海欣旺典当有限公司周浦分公司开具赎当凭证，载明，截止2009年11月25日，毛鸿生应交付赎金350,000元，返回综合费11,550元，总计应交付金额为338,450元。但毛鸿生未偿还赎金。2011年12月25日，毛鸿生在上海欣旺典当有限公司提供的对账单上签名，确认贷款续当至2009年9月25日，截至2011年12月25日借款金额350,000元，利息和费用为311,850元。2012年2月25日，上海欣旺典当有限公司周浦分公司做赎当处理，截至2012年2月25日，毛鸿生应交付赎金350,000元，产生逾期费334,950元。2011年12月20日，徐明代毛鸿生支付执行款100,000元。
2012年1月，毛鸿生申请系争房屋有限产权房屋接轨，缴纳首期维修基金1,976元、手续费100元、资料查阅费和房屋登记费105元，垫付产权人所在单位应缴纳街坊公共设施管理、维修、养护基金790元。2012年2月9日，系争房屋办理新的产权证，权利人仍登记为毛鸿生。
2012年2月25日，毛鸿生向徐明出具借条，收到徐明借款800,000元，借款期限为2012年2月25日至2012年8月25日，月利率为1.5%，逾期不还，按每月1.5%支付违约金。附借款结算清单：1、归还欣旺典当借款本息和综合费684,850元(由徐明负责归还)，2、归还徐明代付房产证办证费3,000元，3、归还徐明代付杨浦法院还款100,000元，以上三项合计787,850元，余额12,150元以现金支付。2012年3月6日，毛鸿生在系争房屋上设立抵押，抵押权人为徐明，债权金额为800,000元，期限为2012年2月25日至2012年8月25日。
2012年3月15日，毛鸿生与徐明签订《协议书》，约定：1、毛鸿生2009年3月25日向上海欣旺典当有限公司贷款350,000元，至2012年2月共欠本息和综合费用684,950元。2、徐明已于2012年2月25日为毛鸿生归还欣旺典当借款684,950元，之前为毛鸿生归还欠款100,000元和垫付房产证办证费3,000元，三项合计787,950元(已由毛鸿生出具借条给徐明)。3、毛鸿生自愿将自己名下位于殷行路XXX弄XXX号XXX室的住房(已抵押给徐明)出售给徐明,售价800,000元，售房款用于归还徐明的借款本息，徐明不足部分以现金支付。4、毛鸿生房屋出售后，徐明将房屋暂借给毛鸿生居住，时间为两年(2012年3月至2014年3月)，毛鸿生借住期间需承担每月1,500元租金，租金每半年结算一次。5、徐明承诺毛鸿生在二年内可以按照原价赎回该房，赎回的费用由毛鸿生承担。6、违约责任，双方如一方违约，需承担房款20%的违约金。7、双方如违约，可以在双方所在地法院提起诉讼，因诉讼引起的诉讼费、律师费、违约金由违约方承担。2012年5月25日，毛鸿生与徐明签订《上海市房地产买卖合同》，约定毛鸿生将系争房屋出售给徐明，转让价款为800,000元，并约定毛鸿生于2012年11月25日前腾出该房屋并通知徐明进行验收交接。2012年7月2日，毛鸿生与徐明注销系争房屋上设定的抵押。2012年7月12日，系争房屋登记至徐明名下。
2016年，徐明与毛鸿生签订《协议书》，双方就系争房屋交接问题达成协议，1、毛鸿生同意于2016年11月22日前把房屋交还给徐明，并承诺房屋内的户口在三个月内迁走(如遇政府部门的原因则另行商议)。2、徐明同意补贴毛鸿生安置费180,000元，付款方式，签约当日徐明先付定金30,000元，余款在该房屋出售的首付款中支付，但最晚不得超过2016年12月30日。3、交房时房屋内的装饰及空调、灶具等固定设施不能搬走或人为损坏。4、违约责任，双方任何一方如违反本协议，必须放弃定金或双倍返还定金外，还需另外支付对方100,000元违约金和经济损失费。毛鸿生于2016年11月23日签名，并备注：交房日期2016年11月26日，2016年11月24日支付定金30,000元，因毛鸿生原因定金改为2016年11月25日支付，提供蔡红芳账户。徐明分别于2016年11月25日和12月10日向蔡红芳账户转账30,000元，共计60,000元。毛鸿生确认其实际领取该60000元。
经爱吉(上海)房地产经纪有限公司居间介绍，鲁唯对系争房屋进行查看，看房时毛鸿生在场，蔡红芳未在场。2017年3月27日，徐明与鲁唯、夏意签订《房地产买卖居间协议》，约定徐明将系争房屋转让给鲁唯、夏意，转让价款为1,928,000元。同日，鲁唯支付徐明定金50,000元。2017年3月29日，鲁唯、夏意登记结婚。2017年4月4日，徐明与鲁唯、夏意签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐明将系争房屋转让给鲁唯、夏意，转让价款为1,528,000元，徐明于2017年4月30日前腾出该房屋并通知鲁唯、夏意进行验收交接。补充条款约定，该房地产已设定抵押，抵押权人是深圳御明非融资性担保有限公司，剩余债权数额约为1,200,000元，徐明应于签订本合同后15日内归还尚欠抵押权人之钱款部分并取得注销抵押相关材料。徐明应于2017年4月30日前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续。付款协议约定，鲁唯、夏意已支付定金50,000元，鲁唯、夏意在2017年4月18日前(含当日)支付房价款850,000元，待房地产交易中心出具不动产权证和他项权利证明后，鲁唯、夏意应委托贷款银行发放房价款628,000元。同日，徐明与鲁唯、夏意签订《房地产买卖合同补充协议》，约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》价格为1,528,000元，实际成交价包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等，共计1,928,000元。鲁唯、夏意应于2017年4月18日前支付补偿标的350,000元，待原有房屋内所有户口迁出后，鲁唯、夏意支付补偿标的50,000元。本协议为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同有不一致的，则以本协议为准。同日，鲁唯支付爱吉(上海)房地产经纪有限公司中介费10,000元。2017年4月17日，鲁唯支付徐明1,200,000元。
2017年5月23日，鲁唯、夏意与中国建设银行股份有限公司上海第六支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，申请商业贷款300,000元，与上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请公积金贷款328,000元。
因蔡红芳的户籍在系争房屋内，徐明无法按照双方约定的时间办理户口迁出手续。2017年5月31日，徐明与鲁唯、夏意签订《补充协议》，约定，1、徐明承诺在鲁唯、夏意办妥上海市不动产权证当日内将该房屋内的户口全部迁出(即户口迁出的最晚时间为以鲁唯、夏意为权利人的上海市不动产权证下发当日为徐明将该房屋内的全部户口迁出的最晚时间)。2、徐明同意将自己在上海市名下的一块宅基地的土地证明交付给鲁唯、夏意保管，作为一个户口迁出的承诺，待徐明将该房屋内的全部户口迁出后当日内由鲁唯、夏意返还给徐明。3、如徐明未能将该房屋内的全部户口迁出，则鲁唯、夏意有权不将以鲁唯、夏意为权利人的不动产权证和抵押他项权证送至相应的银行办理放款手续(即鲁唯、夏意有权拒付全部余款)，由此导致贷款合同失效和重新申请贷款等情况，造成鲁唯、夏意付款延期，徐明无权追究鲁唯、夏意违约责任。4、鲁唯、夏意以确认该房屋的户口迁出为前提支付剩余房款，并有权追究徐明的违约责任，违约责任按照《上海市房地产买卖合同》第十条第三款及补充条款(一)第五条处理。如徐明在约定的最晚户口迁出时间内迁出，则鲁唯、夏意必须在三日内将相关凭证送至银行办理放款手续，如鲁唯、夏意未按照约定的时间将相关凭证送至银行办理放款手续，则徐明可以按照《上海市房地产买卖合同》中第九条第三款约定处理。同日，徐明与鲁唯、夏意办理系争房屋过户手续，鲁唯支付爱吉(上海)房地产经纪有限公司中介费9,280元。2017年6月14日，系争房屋登记至鲁唯、夏意名下，并办理抵押登记，抵押权人为上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行，债权数额为628,000元。上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海第六支行确认，因鲁唯、夏意未提供相关权证，贷款尚未发放。
2017年6月18日，毛鸿生向徐明出具承诺书，承诺在星期五之前迁走系争房屋内的户口，并搬走所有家具(留空调、煤气灶等固定物)，星期六交房给徐明，如逾期按约定退回徐明预付的补偿费，并承担一切违约责任。
审理中，上海欣旺典当有限公司出具《证明书》，说明毛鸿生于2009年2月24日向其借款350,000元，截止2012年2月25日共欠利息、逾期费334,950元，合计684,950元。该笔借款已由徐明以房屋抵押予以承担，徐明向公司借款2,090,000元，其中属于毛鸿生的350,000元借款本息(费)已于2012年2月25日全部结清，并于2012年2月25日出具赎当凭证，作为公司与毛鸿生归还借款本息(费)的依据。
审理中，蔡红芳表示从未收到过房款，若合同无效，房款应由毛鸿生、徐明返还。
经蔡红芳申请，各方当事人同意，本院就系争房屋2017年3月27日和2017年12月27日的出售价格向上海六星房地产经纪有限公司和上海中原物业顾问有限公司进行询价，上海六星房地产经纪有限公司出具的询价意见书，结果为系争房屋在2017年3月和2017年12月的出售价格均在170万元至190万元之间。上海中原物业顾问有限公司出具的咨询意见书，结果为系争房屋在2017年3月的出售价格约为每平方米5万元，在2017年12月的出售价格约为每平方米5.3万元。审理中，蔡红芳明确若系争房屋无法恢复登记至毛鸿生名下，则要求鲁唯、夏意、徐明、毛鸿生赔偿徐明出售系争房屋的价款(含装修补偿款)的一半，即964,000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。毛鸿生因向徐明多次借款，确认借款金额后，因无力偿还，与徐明就债务清偿达成以房抵债合意，双方已实际履行。蔡红芳主张徐明实际于2009年11月25日赎当，实际支付费用为338,450元，徐明购买系争房屋对价显失公平。根据查明的事实，毛鸿生多次对徐明代其支付典当公司本息和费用金额进行确认，均为68万余元，且毛鸿生未提供证据证明其于2009年11月25日交付赎金或向徐明借款用于交付赎金，蔡红芳的该项主张无事实依据，本院不予采信。系争房屋原系有限产权房屋，蔡红芳与毛鸿生于2008年离婚，离婚时未对系争房屋进行分割，系争房屋仍登记在毛鸿生名下，后毛鸿生办理有限产权接轨并进行产权变更登记。徐明接受毛鸿生以系争房屋抵债时，蔡红芳与毛鸿生已离婚，系争房屋登记在毛鸿生名下，蔡红芳以毛鸿生对系争房屋没有完整的所有权为由主张协议书、买卖合同无效，无法律依据，本院不予支持。蔡红芳主张徐明与鲁唯、夏意的买卖合同无效，主要理由是鲁唯、夏意未看房，明知系争房屋上有争议仍购买，成交价明显低于市场价，存在恶意串通，补充协议约定的装修补偿侵害蔡红芳权利。本院认为鲁唯、夏意通过中介公司购买系争房屋，鲁唯陈述其看房时仅毛鸿生在场，毛鸿生庭审中亦曾陈述徐明要求其配合卖房以获得售房款，双方的陈述能够相互印证。根据本案查明的事实以及庭审情况，毛鸿生曾向徐明提供蔡红芳的银行卡用于收款，蔡红芳与毛鸿生离婚后存在比较密切的联系，鲁唯陈述具有较高的可信性。蔡红芳主张鲁唯、夏意在明知系争房屋上存在争议仍交易以及成交价明显低于市场价，未提供充分证据予以证明，本院不予采信。鲁唯、夏意受让系争房屋系善意，已支付大部分房款，系争房屋亦已登记至鲁唯、夏意名下。蔡红芳要求确认毛鸿生与徐明，徐明与鲁唯、夏意签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至毛鸿生名下，本院不予支持。系争房屋有限产权系蔡红芳与毛鸿生婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，双方离婚时未对系争房屋进行分割，毛鸿生将系争房屋处分，给蔡红芳造成损失，毛鸿生应予以赔偿。毛鸿生确认，蔡红芳在鲁唯购房后，才得知毛鸿生将系争房屋转让给徐明。本院综合考虑蔡红芳主张的赔偿金额、蔡红芳得知毛鸿生处分系争房屋的时间、房屋的市场价、办理有限产权接轨费用的构成等因素，在扣除蔡红芳需承担的有限产权接轨费用后，酌情确定毛鸿生应支付的赔偿金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、驳回蔡红芳要求确认毛鸿生与徐明于2012年3月15日签订的《协议书》、于2012年5月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求；
二、驳回蔡红芳要求确认徐明与鲁唯、夏意签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求；
三、驳回蔡红芳要求毛鸿生、徐明、鲁唯、夏意配合将上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至毛鸿生名下的诉讼请求；
四、毛鸿生应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡红芳损失962,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,800元，由毛鸿生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔艺萍
审 判 员 梅松松
人民陪审员 殷云明
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 倪晓琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。