浙江省岱山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟岱商初字第339号
原告舟山申江房地产开发有限公司，住所地浙江省岱山县高亭镇长河路89号时代广场1001-1005室。
法定代表人朱云浩，该公司董事长。
委托代理人崔联庆，该公司员工。
被告沈亚芳。
被告应燕娜。
两被告的委托代理人顾海港，北京大成（舟山）律师事务所律师。
两被告的委托代理人吴敏华，北京大成（舟山）律师事务所律师。
原告舟山申江房地产开发有限公司（以下简称申江公司）与被告沈亚芳、应燕娜民间借贷纠纷一案，于2014年10月30日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员余叶君独任审理，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告申江公司的委托代理人崔联庆、被告沈亚芳及两被告的委托代理人顾海港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申江公司诉称，原、被告于2011年4月14日签订合同编号为2011预118724的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由二被告向原告购买其开发的锦元华庭一期1幢1单元103室商品房，合同总价为3501140元（后根据房屋实际面积购房款变更为3434180元），被告在合同签订时向原告支付首付款1751140元，剩余购房款通过银行贷款方式予以支付。同日，二被告支付首付款1751140元。2013年4月1日左右，原告按合同约定电话通知被告交房，并办理支付剩余款项及交房等相关手续。由于被告所购房屋性质属于商业用房，根据银行相关规定，办理商业用房按揭贷款的，贷款人需提供按揭房屋的土地证及房产证，而办理该两证需提供全额购房发票，因被告尚欠购房款无法开具全额发票，故被告提出向原告借款168万元。2013年9月4日，原、被告签订借款协议，约定由原告出借168万元给二被告用于支付购房款，还款方式为二被告按照合同约定办理商品房抵押贷款后归还上述借款，违约责任为若被告未在规定时间内办理按揭贷款手续，或未在要求时间内付清房款的，视为逾期付款，逾期付款在30日内，被告应按日向原告支付借款额3%的违约金，逾期付款超过30日内的，原告有权对所涉房屋另行处理，并不退还被告实际支付的购房款。同日，原告向被告开具了全额购房发票。后于2013年9月29日前，原告协助被告办理了土地证、房产证，并协助被告到银行办理贷款，但由于被告个人原因无法办理按揭贷款。后被告以此为由拒绝归还上述借款。原告认为，原告已向被告交付土地证、房产证，按照交房流程已完成交房义务，在签订借款协议之后，双方的商品房购买合同已经履行完毕，被告拒绝到物业办理房屋交接手续系其个人行为，与原告无关，原、被告签订的借款协议真实有效，故原告诉至法院请求：一、判令二被告继续履行合同，共同向原告归还借款168万元，并支付逾期付款违约金159600元（自2013年5月1日起暂算至起诉之日，后续违约金计算至实际付清购房款之日止）；二、本案诉讼费用由二被告共同承担。在本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求判令二被告共同向原告归还借款168万元。
被告沈亚芳、应燕娜辩称，本案基础法律关系为商品房买卖合同关系而非借款关系，借款行为只是一个表象，目的是以按揭贷款方式套取现金来支付剩余房款，因原告不存在出借款项的交付行为，故原告主张归还借款没有事实依据。对于借款协议的效力问题，可能存在有效、无效或解除的结果：1.原告既是出借人又是收款人，借款协议不具有形式要件，且借款并未实际支付，故借款协议未生效；2.原告至今未实际交付房屋，借款协议系为了规避房屋的交付，使房屋无须实际验收即可交付，故借款协议系以合法形式掩盖不真实或不合法的目的，为法定无效；3.借款目的为开具发票、取得权证，但前提是房屋已竣工验收并取得权证，若原告未取得相关权证，借款协议就是违法，可能导致借款协议的无效；4.若因严重的质量问题或房屋不能实际交付导致商品房买卖合同被解除，则剩余房款无须支付，借款协议也会解除；5.根据借款协议约定，还款方式为按揭贷款后还款，而无法取得按揭贷款的原因是买受人的配偶存在信用问题，但买受人仍有独立的贷款资格，故不能贷款的原因非被告所致，借款协议中未约定非被告原因不能取得贷款时，剩余房款如何支付问题，故应解除商品房买卖合同及借款协议。综上，借款协议会根据商品房买卖合同涉及的事实存在有效、无效或解除的结果，故不应该单独审理。
原告申江公司为支持上述诉请，提供如下证据：
1.合同编号为2011预118724的《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告存在商品房买卖关系。
2.借款协议一份，用以证明被告向原告借款的情况。
3.开票日期为2013年9月4日、发票代码为233001290144、发票号码为00218837的销售不动产统一发票（自开）存根联一份，用以证明被告实际应支付的购房款总额。
被告沈亚芳、应燕娜质证后，发表如下质证意见：对原告提供的证据1无异议；证据2中的签名确系二被告所签，但对借款协议的内容有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但发票系原告自开，被告对房屋面积未进行验收，原告也未实际交付房产，故无法确认购房款金额。
被告沈亚芳、应燕娜为支持其抗辩主张，向本院提供房屋所有权证号为舟房权证岱字第××号的房产证及土地使用权证号为岱国用（2013）第01204014号的土地证各一份，用以证明土地证的登记时间为2013年9月10日，房产证的登记时间为2013年9月29日。
原告申江公司质证后，对被告提供的上述证据无异议。
本院经审查，结合双方的质证意见，对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据1，因二被告均无异议，故本院予以确认；对证据2，二被告虽有异议，但未提供相应的反驳证据，故本院予以确认；对证据3，二被告对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认，至于证明力本院将结合本案事实和其他证据综合予以分析。对被告提供的证据，因原告无异议，故本院予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
2011年4月14日，原告申江公司作为出卖人与作为买受人的被告应燕娜、沈亚芳签订合同编号为2011预118724的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的锦元华庭一期第1幢1单元103室房屋。合同签订后，二被告向原告支付房款1751140元。后原告申江公司作为甲方与作为乙方的二被告签订借款协议一份，主要内容为：乙方于2011年4月14日购买位于锦元华庭一期原商品房买卖合同房号为1#103号，现地名办编号为安澜一弄23号的商品房，因部分资金以抵押贷款的方式支付，经与甲方协商达成如下协议：一、甲方同意借款人民币壹佰陆拾捌万元整（￥1680000）给乙方用于支付购买上述商品房的房款，借款期间不计息；二、还款方式：乙方用上述商品房银行抵押贷款后还款。协议还约定了其他内容。2013年9月4日，原告作为收款方向作为付款方的二被告开具销售不动产统一发票一张，不动产项目名称为锦元华庭一期，不动产项目编号为高亭镇安澜一弄23号，建筑面积为55.39m2，单价为62000元／m2，金额为3434180元，款项性质为售房款。2013年9月10日，二被告取得高亭镇安澜一弄23号的土地使用权［土地使用权证号：岱国用（2013）第01204014号］，同月29日，二被告及案外人庄国权取得高亭镇安澜一弄23号房屋的所有权（房屋产权证号：舟房权证岱字第××号）。
本院认为，原告申江公司与被告沈亚芳、应燕娜签订的借款协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，二被告应按合同约定履行自己的义务。对于二被告提出借款未实际交付，借款协议未生效的抗辩意见，本院认为根据借款协议的约定，原告将借款出借给二被告系用于支付房款，本案中虽没有原告将借款交付给被告的过程，但因出借人与收款人系同一人即原告，故可认为二被告作为借款人从出借人即原告处取得借款后，又将借款当做购房款交付给原告，此时购房所欠款项已支付完毕，原、被告之间已从欠款关系转化为借款关系，故对该抗辩意见不予采纳。对于原告要求二被告归还借款的主张，有事实基础和法律依据，本院予以支持。原告自愿放弃向二被告主张违约金，系其对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决如下：
被告沈亚芳、应燕娜于本判决生效之日起十日内归还原告舟山申江房地产开发有限公司借款168万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21356元，减半收取10678元，由原告舟山申江房地产开发有限公司负担926元，被告沈亚芳、应燕娜负担9752元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费21356元（具体金额由浙江省舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退回）应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 余叶君
二〇一四年十二月十七日
代书 记员 阮亭潼