江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初3128号原告：常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮安区马甸镇乾益村。法定代表人：咸爱莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡鑫，江苏西楚律师事务所律师。被告：谈俊峰，男，1964年11月05日生，汉族，住淮安市淮安区。原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司（以下简称湖港物业淮安分公司）与被告谈俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告湖港物业淮安分公司的委托诉讼代理人蔡鑫，被告谈俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖港物业淮安分公司向本院提出诉讼请求，判决被告支付自2012年8月至2017年2月物业服务费1773.89元及违约金532.17元，合计2306.06元；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为本区紫金花苑22-3-406室的业主，房屋面积为92.15平方米。2012年8月开始被告停止缴纳物业费，截止2017年2月28日，被告共计欠缴55个月的物管费，共计1773.89元，另有违约金532.17元，合计2306.06元。原告多次向被告催缴物业费，但被告一直拒绝缴纳。被告谈俊峰辩称，1、物业服务质量差，服务不到位。2、被告不是不交物业费，是原告的工作人员态度不好，被告提出十几条整改意见，原告均不采纳，只管要物业费。3、原告把需要解决的问题处理好，被告会交纳物业费的。经审理查明，原告系经工商登记从事物业服务的企业法人分支机构。被告谈俊峰为本区紫金花苑22-3-406室的业主。2013年9月30日，原告与紫金花苑业主委员会签订紫金花苑物业服务合同一份，约定：由原告为紫金花苑小区物业服务管理单位，在物业管理区域内，提供物业管理服务；物业服务费由业主按其实际购房建筑面积缴纳，多层住宅标准为0.35元/平方米/月，区域内公共路灯照明维护费每月每户3元。小区物业服务费用原则上每年一次收缴。具体按照业主办理入住手续日期为准，对年对月收缴。被告所住房屋面积为92.15平方米，每年应交纳物业费387元（0.35元/平方米/月×92.15平方米×12个月）。另查明，江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）原负责紫金花苑小区物业管理，2013年9月30日，原告湖港物业淮安分公司接替万豪公司。2014年12月29日，湖港物业淮安分公司与万豪公司签订调解协议，约定万豪公司在原服务期间部分业主所欠物业费，万豪公司不再向业主收取，原告湖港物业淮安分公司在业主同意情况下可直接收取。以上事实，有原告提供的营业执照（副本）、原告与紫金花苑业主委员会签订的物业服务合同、业主委员会备案表、催缴通知书及庭审笔录在卷，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告湖港物业淮安分公司作为具有物业服务资质的企业，与紫金花苑业主委员会所签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同对包括谈俊峰在内的紫金花苑全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题，否则，达不到合同约定服务标准，物业费将作相应减免；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果被告认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展下去，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。关于原告要求被告给付原万豪服务期间物业费用问题，调解协议约定原告湖港物业淮安分公司在业主同意的情况下，可收取原万豪服务期间的物业费用。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告没有证据证明其与万豪公司签订的调解协议已告知被告，因此该调解协议对被告不发生效力。原告自2013年9月30日与紫金花苑业主委员会签订物业服务合同，合同有效期为2013年9月30日至2018年9月29日，原告应从2013年10月开始收取业主物业费用。关于被告应支付物业费的数额，本院认为，《紫金花苑物业服务合同》中约定的物业费收费标准为多层住宅0.35元/月/平方米。被告谈俊峰在紫金花苑小区住房为多层住宅，因此被告按照0.35元/月/平方米收费符合合同约定。本院依法到小区拍摄照片可以看出，小区内存在公共设施及绿化未能得到及时维护，监控损坏，环境卫生脏乱、安全通道被占用等现象。物业服务合同规定，物业公司服务包括共用部位的维修、养护和管理等，监控设备必须保持完好，如发生故障无特殊原因必须在两天内修好，因服务质量不到位，业主反映合理要求长期得不到解决而拒缴费用的，由物业公司负责等。因原告的服务未达到协议约定的标准，被告可以适当少交物业费，交纳70%物业费为宜，即被告应给付原告2013年10月至2017年2月期间的物业服务费926元（92.15平方×0.35元/月×41个月×0.7）。对于原告要求被告承担违约金的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合原、被告的过错责任，被告承担从逾期之日起按年利率6%的150%向原告承担滞纳金为宜，即83元（6%×150%×926元）。基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十（江苏省现为20000元）以下的，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告谈俊峰于本判决生效后十日内给付原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司2013年10月至2017年2月期间的物业费服务费926元及违约金83元；二、驳回原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司负担5元，被告谈俊峰负担20元。本判决为终审判决。代理审判员  李艳二〇一七年七月二十日书 记 员  任越附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。