江苏省淮安市淮安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0803执异10号
案外人：曹文富，男，1979年5月2日生，汉族，住淮安市淮安区。
申请执行人：王麟，女，汉族，1980年12月10日生，住淮安市开发区。
被执行人：朱峰，男，汉族，1981年7月11日生，住淮安市淮安区。
被执行人：胡蓓（系被告朱峰妻子），女，汉族，1984年8月6日生，住址同上。
本院在执行申请执行人王麟与被执行人朱峰、胡蓓民间借贷纠纷一案中，因被执行人朱峰、胡蓓拒不执行本院于2015年3月18日作出并已生效的（2015）淮法民初字第0286号《民事判决书》所确定的履行义务，本院于2017年6月26日作出（2015）淮法执字第1106号《执行裁定书》，依法查封被执行人朱峰所有的位于淮安市淮安经济开发区无锡路2号1幢1203室房屋。案外人曹文富以本院查封的房屋被执行人朱峰、胡蓓于2014年1月1日已出售给其为由，向本院提出执行异议申请，要求解除本院作出的（2015）淮法执字第1106号《执行裁定书》的查封执行内容，中止对上述财产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
原告王麟与被告朱峰、胡蓓民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月18日作出（2015）淮法民初字第0286号《民事判决书》，判决：被告朱峰、胡蓓于本判决生效后十日内共同返还原告王麟借款等206100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4392元，减半收取，保全费1570元，合计3766元（原告已预交5962元），由被告朱峰、胡蓓共同负担。该判决发生法律效力后，根据申请执行人王麟申请，本院于2015年4月22日立案执行，案号为（2015）淮法执字第1106号。在该案执行过程中，本院依法作出（2015）淮法执字第1106号《执行裁定书》，依法查封被执行人朱峰所有的位于淮安市××经济开发区××路××室房屋。案外人曹文富针对上述执行措施提出异议称，执行异议申请人曹文富2014年1月1日与朱峰签订了协议书一份，协议书约定朱峰将其所有的位于淮安市经济技术开发区无锡路2号一幢1203室商品房出售给申请人曹文富，出售价格40万元，协议签订当天，申请人曹文富给付房款21万元，朱峰也将该毛坯房交付给申请人曹文富。后因该房屋贷款，朱峰一直没有还清，导致双方一直无法办理过户手续，双方多次协商后又补充约定该房屋剩余房贷全部由申请人曹文富代为偿还，来抵充剩余未付房款19万元。目前，申请人曹文富将房屋装潢后入住至今,房屋贷款也一直有申请人曹文富负责偿还。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结拆除的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，申请人通过现金及债务转移的方式支付了全部价款，房屋未过户是因朱峰房贷没有还清的原因造成的，申请人对此并没有过错。故贵院对申请人的财产予以查封，明显错误。
另外，申请人曹文富为购买该房屋和装潢花费了全部的积蓄，如法院强制执行拍卖该房屋将导致申请人连基本的居住权利都无法保障，造成的后果可想而知。
综上，位于淮安市经济技术开发区××路××室商品房为申请人曹文富所有，现提出书面异议，请求贵院立即中止对上述财产的执行，解除对淮安市经济技术开发区××路××室商品房的查封。
经审查查明，申请执行人王麟（原审原告）与被执行人朱峰、胡蓓（原审被告）民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月19日立案后，依法进行了审理。并于2015年3月18日作出（2015）淮法民初字第0286号《民事判决书》，判决：被告朱峰、胡蓓于本判决生效后十日内共同返还原告王麟借款等206100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4392元，减半收取，保全费1570元，合计3766元（原告已预交5962元），由被告朱峰、胡蓓共同负担。该判决书生效后，因被告朱峰、胡蓓未按（2015）淮法民初字第0286号《民事判决书》所确定的给付义务履行，原告王麟即于2015年4月22日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年6月26日作出（2015）淮法执字第1106号《执行裁定书》，同时发出《协助执行通知书》，依法查封被执行人朱峰所有的位于经济技术开发区××路××室房屋，查封期限为三年。案外人曹文富认为，查封的房屋被执行人朱峰已于2014年1月1日出售给其，故提出申请要求：请求贵院立即中止对上述财产的执行，解除对淮安市经济技术开发区××路××室商品房的查封。
另查明，被执行人朱峰、胡蓓在向江苏银行股份有限公司淮安分行贷款时，用涉案房屋作为抵押，抵押金额为236000元，并于2010年9月27日在淮安市不动产登记中心经济开发区分中心办理了房屋他项权登记手续，债务结束时间为2030年9月27日。
还查明，2014年1月1日案外人曹文富与朱峰签订了协议书一份，协议书约定朱峰将其所有的位于淮安市经济技术开发区无锡路2号一幢1203室商品房以40万元价格出售给案外人曹文富，后案外人曹文富入住至今。
再查明，被执行人朱峰于2014年在向案外人曹文富借款时，也用涉案房屋作为抵押，抵押金额为100000元，并于2014年11月6日在淮安市不动产登记中心经济开发区分中心办理了房屋他项权登记手续，债务结束时间为2024年11月6日。
以上事实，有本院（2015）淮法民初字第0286号《民事判决书》、（2015）淮法执字第1106号《执行裁定书》及《协助执行通知书》、不动产登记簿信息查询结果（复印件）、淮房权证开字第××号《房屋产权证》（复印件）各一份以及被执行人朱峰与案外人曹文富签订《协议书》、收条等证据予以证实。
本案审查的焦点是案外人曹文富与被执行人朱峰签订《商品房买卖合同》主张物权期待权能否对抗抵押权而排除执行。
本院认为，抵押权的对抗效力来自物权登记公示，涉案房屋是在设立抵押之后被被执行人朱峰出售给案外人曹文富，案外人曹文富在受让该房屋时有条件知悉该房屋存在抵押权的事实，应当知悉被执行人朱峰对该房屋无处分权，该抵押权系案外人曹文富无法就相应房产进行过户的原因之一。因此，虽然案外人曹文富实际占有案涉房产并可以提供其已交付房价全款的收据，但因案外人曹文富对于房产不能过户具有过错，所以，案外人曹文富的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。而我国《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。依据以上规定，案外人曹文富对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，案外人曹文富主张物的权期待权不能对抗抵押权而排除执行，故其异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人曹文富的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 祝 武
审判员 季学平
审判员 耿怀礼
二〇一八年四月二十八日
书记员 郑小莹