黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民终166号
上诉人（原审被告）：北安市瑞馨房地产开发有限公司，住所地北安市东三道街和谐家园办公楼。
法定代表人：张福顶，该公司经理。
委托诉讼代理人：侯冀雁，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗文生，男，1967年1月17日出生，汉族，个体业主，住北安市。
被上诉人（原审原告）：林春生，男，1963年2月4日出生，汉族，个体业主，住北安市。
二被上诉人委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。
上诉人北安市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨房开公司）因与被上诉人罗文生、林春生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省黑河市中级人民法院（2017）黑11民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞馨房开公司的委托诉讼代理人侯冀雁、仲伟良，被上诉人罗文生、林春生及其委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞馨房开公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销黑河市中级人民法院（2017）黑11民初30号民事判决，改判驳回罗文生、林春生的全部诉讼请求；2.罗文生、林春生负担本案一、二审全部案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定的基本事实缺乏证据支持。关于罗文生、林春生共同购买刘冬梅、马雪、李文业位于北安市兆麟区的四户房屋共计210.76平方米的认定无证据支持，该认定事关罗文生、林春生是否为本案一审适格原告；关于罗文生、林春生被拆迁房屋用于北安市鑫焱饺子王餐馆经营的事实仅有罗文生、林春生的个体营业执照及2011年2月份的完税证，该事实决定了罗文生、林春生是否有权按照经营性用房要求补偿。二、一审判决对于本案争议焦点的法律定性既未回应且明显违反法律规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被拆迁人和被征收人都是指房屋所有权人，即使罗文生、林春生与被拆迁房屋所有人签订了房屋买卖协议，但由于未办理房屋所有权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定,罗文生、林春生并未取得被拆迁房屋的物权，并非房屋所有权人,也就不是被拆迁人，当然也并非本案一审适格原告；涉案协议中加盖公章的是“北安市瑞馨建筑工程有限公司”，落款处法定代表人“张显”的签字并非其本人签字，该协议属于未成立，即使成立，因该协议违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也应认定无效。三、一审法院未对瑞馨房开公司提出的涉案协议中“张显”签字真实性的鉴定申请予以回复属于程序违法。
罗文生、林春生未提交书面答辩，庭审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。
罗文生、林春生向一审法院提出诉讼请求：1.解除罗文生、林春生与瑞馨房开公司于2011年6月14日签订的房屋拆迁产权调换协议书；2.判令瑞馨房开公司按市场销售价赔偿罗文生、林春生经济损失4,062,800元（一楼北侧自西向东第二户、第三户面积约为192.44平方米，一楼北侧自北向南第二户、第三户面积约213.84平方米，总面积406.28平方米，暂按10,000元/平方米计算，最终以司法鉴定结论为准）；3.判令瑞馨房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即4,062,800元(暂按10,000元/平方米计算，最终以司法鉴定结论为准);4.由瑞馨房开公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：罗文生、林春生共同购买刘冬梅、马雪、李文业位于北安市兆麟区的四户房屋共计210.76平方米。瑞馨房开公司为开发北安市瑞馨大厦项目于2011年6月14日与罗文生、林春生就位于北安市兆麟区，产权证照名为刘冬梅、马雪、李文业、罗文生，面积合计210.76平方米被拆迁房屋签订两份房屋拆迁产权调换协议书。一份协议约定：“……产权调换的房屋为瑞馨大厦一楼北侧自西向东第二户、第三户面积合计约192.44平方米及一楼西侧自北向南第二户、第三户面积合计约213.84平方米……”。另一份房屋拆迁产权调换协议书约定：“……产权调换房屋为B号楼十五、十六层二单元一共面积约286.62平方米的房屋及A区16号、18号车位……”。协议签订后瑞馨房开公司将罗文生、林春生房屋拆除，在原址新建瑞馨大厦。瑞馨大厦竣工验收后，2014年1月2日瑞馨房开公司履行了其中一份协议，向罗文生交付地下车位78号，住宅三单元16层1室，向林春生交付地下车位76号，住宅三单元15层1室。罗文生、林春生与瑞馨房开公司就其余回迁房屋交付问题多次协商未果。罗文生、林春生被拆迁房屋用于北安市鑫焱饺子王餐馆经营，其二人提供的个体工商户营业执照有效期自2010年10月21日至2014年10月20日，经营者姓名为罗文生。
罗文生、林春生主张争议四户房屋系现瑞馨大厦“关东小镇”两户（即瑞馨房开公司提供图纸中显示的145室、146室）、挂牌“亿丰商城工作室”一户（即147室）及挂牌“亿丰商城工作室”南侧第一户房屋（即148室），瑞馨房开公司对此没有异议。经现场查看，诉争房屋现为一带二的结构。瑞馨房开公司主张四户房屋已经全部出售或回迁他人，提交兆麟区瑞馨大厦145室和146室两份房屋产权证书复印件，建筑面积分别为103.22平方米和86.02平方米，所有权人均为周桂英（系周富妹妹），登记时间2014年12月19日，产权来源系买受。瑞馨房开公司同时提交与周桂英签订的该两户房屋的商品房买卖合同。瑞馨大厦147室已回迁给王丽君，现已交付使用。瑞馨大厦148室已回迁给贾立红，并办理了不动产权证。2016年10月10日罗文生、林春生向一审法院提交调取证据申请书一份。请求法院对瑞馨大厦141室房屋价格进行调查。一审法院于2016年11月30日到北安市农村信用联社股份有限公司兴隆信用社调取瑞馨大厦141室房屋个人担保借款合同、房地产评估报告及房地产抵押清单一份，141室房地产评估价值为10,000元/平方米，罗文生、林春生及瑞馨房开公司对两份证据的真实性均无异议。罗文生、林春生及瑞馨房开公司均认可瑞馨大厦145-148号门市房10,000元/平方米。一审法院认为，本案须解决以下的争议焦点问题：一、关于罗文生、林春生要求解除2011年6月14日签订的房屋拆迁产权调换协议书（回迁四户门市）问题。虽瑞馨房开公司提出房屋拆迁产权调换协议书系罗文生、林春生与瑞馨建筑公司签订，且瑞馨房开公司的法定代表人张显并非本人签字，应认定为无效，但该房屋拆迁产权调换协议书在甲方位置加盖的是瑞馨建筑公司的公章，在拆迁人处载明系“瑞馨房开公司”，在甲方盖章位置处写明瑞馨房开公司，协议书签订后罗文生、林春生将被拆迁房屋倒出，瑞馨房开公司实际接收了被拆迁房屋后，将其拆除，并在原房屋位置新建瑞馨大厦，故应认定罗文生、林春生与瑞馨房开公司签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效，瑞馨房开公司认为房屋拆迁产权调换协议书无效的辩解理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条的规定，罗文生、林春生已按房屋拆迁产权调换协议书的约定，履行了向瑞馨房开公司交付被拆迁房屋义务，但瑞馨房开公司未按产权调换协议将新建成的瑞馨大厦145室-148室回迁给罗文生、林春生，而是将瑞馨大厦145室、146室出售给周桂英，并办理了房屋产权证，将瑞馨大厦147室回迁给王丽军，并已交付给王丽军使用，将瑞馨大厦148室回迁给贾立红，并办理了不动产权证，瑞馨房开公司未按房屋拆迁产权调换协议书的约定履行交付房屋义务，导致房屋拆迁产权调换协议书的目的无法实现，故罗文生、林春生要求解除房屋拆迁产权调换协议书的诉讼请求，符合上述法律规定，应予支持。二、关于罗文生、林春生要求按市场价格赔偿经济损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条的规定，瑞馨房开公司未履行房屋拆迁产权调换协议书约定交付房屋的义务，构成违约，对罗文生、林春生造成的合理经济损失，瑞馨房开公司应予赔偿。依照房屋拆迁产权调换协议书的约定，瑞鑫公司回迁给罗文生、林春生四户门市面积合计406.28平方米，诉争房屋邻近房屋即瑞馨大厦141室抵押贷款时的评估价格为10,000元/平方米，罗文生、林春生和瑞馨房开公司对此予以认可，故诉争四户门市房屋价款为4,062,800元，罗文生、林春生要求瑞馨房开公司赔偿经济损失4,062,800元的诉讼请求，应予支持。另罗文生、林春生要求瑞馨房开公司承担一倍购房款赔偿责任问题，因瑞馨房开公司已给付罗文生、林春生两户住宅、两户车位，考虑到拆迁房屋和被拆迁房屋的价值，酌情认定瑞馨房开公司赔偿罗文生、林春生房屋价款4,062,800元的15%，即609,420元。判决：一、解除罗文生、林春生与瑞馨房开公司于2011年6月14日签订的房屋拆迁产权调换协议书(回迁四户门市)；二、瑞馨房开发公司于判决生效之日起十五日内给付罗文生、林春生房屋价款4,062,800元；三、瑞馨房开公司于判决生效之日起十五日内给付罗文生、林春生赔偿款609,420元；四、驳回罗文生、林春生的其他诉讼请求。案件受理费68,679元，罗文生、林春生负担29,189元；瑞馨房开公司负担39,490元。
本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，本案所涉北安瑞馨大厦开发建设项目系于2010年11月1日经北安市发展和改革局核准批复，2011年1月20日取得建设用地许可证及建设用地规划许可证，2011年7月25日取得建设工程规划许可证，2011年10月27日取得建筑工程施工许可证，2014年1月29日取得建设工程竣工验收备案证书，该项目的项目单位及建设单位为瑞馨房开公司。另在本案诉讼中，瑞馨房开公司在2015年5月18日的答辩状中自认其确实在2011年6月14日与罗文生、林春生签订了两份《房屋拆迁产权调换协议书》，在2015年5月18日的庭审中亦对本案所涉协议的真实性及罗文生、林春生陈述的与瑞馨房开公司签约过程没有异议，只是认为该协议无效，内容不公平，是被迫与罗文生、林春生签订的。另经核实，瑞馨房开公司确认在两份《房屋拆迁产权调换协议书》上签字的周富及金辉系其公司工作人员。
本院认为，本案争议的焦点问题即本案双方争议的《房屋拆迁产权调换协议书》的效力问题。
本案中,瑞馨房开公司针对本案双方争议的协议效力问题提出以下主张：一是主张本案诉争协议未成立，理由是诉争协议中加盖公章的是“北安市瑞馨建筑工程有限公司”，并非瑞馨房开公司。落款处法定代表人“张显”的签字亦非其本人所签，因为诉争协议没有瑞馨房开公司的签字盖章，故该协议未成立；二是诉争协议即使成立，也应认定无效，理由是该协议违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一行政法规的强制性规定。
针对瑞馨房开公司提出的以上主张，本院阐述分析如下：
关于本案诉争协议是否成立问题。本院认为，本案双方争议的《房屋拆迁产权调换协议书》的甲方盖章处加盖的虽然是北安市瑞馨建筑工程有限公司的公章，但该建设项目的项目单位及建设单位均为瑞馨房开公司，协议书首部甲方拆迁人处及尾部盖章位置亦均写明拆迁单位为瑞馨房开公司，该协议的签字人亦与双方同日另行签订的住宅与车位的《房屋拆迁产权调换协议书》完全一致，为瑞馨房开公司的周富，金辉。且该协议签订后，罗文生、林春生即将被拆迁房屋倒出，由瑞馨房开公司实际接收予以拆除，并在原房屋位置新建了瑞馨大厦。尤其是之后在本案诉讼中，瑞馨房开公司在2015年5月18日的答辩状中已自认公司确实在2011年6月14日与罗文生、林春生签订了两份《房屋拆迁产权调换协议书》，在2015年5月18日一审庭审中亦对本案诉争协议的真实性及罗文生、林春生陈述的与瑞馨房开公司签约过程并无异议，只是认为该协议无效，内容不公平，是被迫与罗文生、林春生签订的。以上证据和事实已形成完整的证据链条，足以认定瑞馨房开公司即为本案争议协议的拆迁人。瑞馨房开公司关于本案诉争协议并非其与罗文生、林春生签订，该协议未成立的主张无事实及法律依据，不能成立。
关于本案双方诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》的效力问题。本院认为，本案所涉北安瑞馨大厦开发建设项目系在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前即已立项并取得建设用地许可证及建设用地规划许可证，在该条例实施之后又陆续取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，后经竣工验收又取得建设工程竣工验收备案证书。虽然本案争议的《房屋拆迁产权调换协议书》签订于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，但鉴于瑞馨大厦的立项、建设用地许可证及建设用地规划许可证均取得于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，且政府在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，继续为瑞馨房开公司下发了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，后经竣工验收又取得建设工程竣工验收备案证书，该建设项目的立项、建设和竣工是一个连续的过程，各个过程不能孤立对待。双方当事人在该连续过程中签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性效力性规定，应认定该协议合法有效。瑞馨房开公司关于该协议无效的主张无事实及法律根据，不能成立。
关于瑞馨房开公司所主张的罗文生、林春生并非本案一审适格原告问题。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷,罗文生、林春生在2011年6月14日与瑞馨房开公司签订本案诉争协议后，即作为被拆迁人将被拆迁房屋交付瑞馨房开公司完成了搬迁义务，在瑞馨房开公司未按协议约定向其交付本案诉争房屋的情况下，罗文生、林春生有权就本案争议房屋的拆迁安置补偿问题向法院提起诉讼，不存在诉讼主体不适格问题。
本案一审法院在认定瑞馨房开公司已将诉争房屋另售他人，不能履行《房屋拆迁产权调换协议书》的情况下，按照该协议约定的回迁米数及诉争房屋的评估价格，结合罗文生、林春生的诉讼请求和被拆迁房屋的价值，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条的规定，判令瑞馨房开公司赔偿罗文生、林春生诉争的四户门市房价款4，062，800元及该价款15%的损失609,420元并无不当。
综上所述，瑞馨房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44,178元，由北安市瑞馨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 才桂平
审 判 员 闫梁红
审 判 员 徐明珠
二〇一八年五月十八日
法官助理 单萌萌
书 记 员 吕金玲