重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第01615号
原告重庆浦伦铸造有限公司，住所地：重庆市璧山区丁家街道，组织机构代码73984902-9。
法定代表人罗甫，董事长。
委托代理人黄顺刚，男，汉族，生于1979年1月14日，住重庆市合川市。
委托代理人王洋，重庆兼善律师事务所律师。
被告××村民委员会第一村民小组。
负责人邓廷文，组长。
委托代理人杨天明，璧山县丁家法律服务所法律服务工作者。
被告××居民委员会第十三居民小组。
负责人杨富忠，组长。
委托代理人杨天明，璧山县丁家法律服务所法律服务工作者。
原告重庆浦伦铸造有限公司（以下简称浦伦公司）与被告××村民委员会第一村民小组（以下简称××一组）、××居民委员会第十三居民小组（以下简称××十三组）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王鹏独任审判，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄顺刚、王洋到庭参加诉讼；被告××一组负责人邓廷文、委托代理人杨天明到庭参加诉讼，邓廷文未经法庭许可中途退庭；被告××十三组负责人杨富忠未到庭参加诉讼，其委托代理人杨天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦伦公司诉称，2010年4月28日，原告与××人民政府签订了《厂房租赁合同》，××政府将位于××××村原璧山县丁家铸造厂的厂房、办公楼等设施出租给原告，租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。2014年12月17日，××街道办事处下发《关于黉学机制厂（原璧山县丁家铸造厂）资产管理的通知》（璧丁街道办发（2014）50号），从2015年5月1日起该资产由××一组和××十三组共同管理、维修、使用收益。2014年12月26日，原告与××村一组、××十三组续签了《厂房租赁合同》，租期从2015年4月30日起至2025年4月29日止，《合同》第十四条约定如一方违约，应付出违约金3.48万元，甲方负责协调企社关系，双方均签字盖章。该合同的签订是在两个小组负责人及村委会领导见证下在村委会进行的，签合同的过程是被告主导的，当时还有十六个人在场。2015年2月3日，两被告突然反悔，以《告知书》的形式通知原告，无端指责上述合同违法、违规，提出要原告诉至法院确认合同的真实合法有效性的无理要求。原告认为，根据丁家街道办下发的文件通知，被告有权签订厂房租赁合同，同时原告对涉案厂房有优先承租权，被告与原告签订租赁合同后，未征求原告意见，单方无故擅自提出合同无效，没有法律依据，违反了合同中关于优先租赁权的约定，属于违约行为，应当承担违约责任。原告在签约前后无过错、无责任，被告的轻率行为会导致浦伦公司面临巨额搬迁费用。为此，原告为维护合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等规定，请求：1、判决确认原、被告于2014年12月26日签订的《厂房租赁合同》合法有效；2、判决被告支付违约金3.48万元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告××一组、被告××十三组共同辩称，原告诉讼请求不能成立，第一，原、被告双方签订的租赁合同的厂房属于两被告集体所有，签订该合同未召集全体社员表决，在程序上违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同，被告的村民及代表对该合同提出了明显异议，该合同虽有××一组组长、××十三组组长、××村委会主任签字和××一组盖章、××十三组盖章，以及十六个社员签字，但也不能证明该合同有效。××村一组大概有180户、600人左右，该合同没有经过村民小组大部分村民民主表决。签订合同是双方行为，都应当审查是否召开社员大会的问题，原告知道被告在没有召开社员大会的情况下与被告签订了租赁合同，原告请求确认合同有效的意见不成立；第二，原告的两项请求自相矛盾，其应当选择一种，本合同属于无效合同，双方在签订合同时均有过错，且被告不存在违约行为，原告要求被告给付违约金的请求不能成立。
审理中，原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
证据一，原告浦伦公司营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明原告主体资格有效。
证据二，2010年4月28日《厂房租赁合同》原件，拟证明原告与××政府签订《合同》租赁厂房的事实。
证据三，2014年12月26日签订的《厂房租赁合同》，拟证明原、被告双方签订了租赁合同，原告续租厂房的事实。原告称在第一份合同快到期时，收到了××街道办事处文件关于资产管理的通知，获知××村一组和××社区十三组于2015年5月1日接手管理该资产使用收益，因此原告于2014年12月26日与两被告签订了续租厂房的租赁合同，期限自2015年4月30日至2025年4月29日，约定租金每年3.48万元，支付方式每年春节前一次性支付第二年租金，合同还附有当时到场社员代表签字及村民会主任等见证人的签字。原告认为二被告所说的需要召开社员大会的说法与原告无关，对方的合法代表按照法定程序与原告协议签订合同，盖章签字就属于双方真实意思的合同行为。按照合同约定，租金是在春节前一次性支付第二年的租金，签订合同后，原告就主动提前缴纳租金，但是对方不收。
证据四，璧丁街道办发（2014）50号文件复印件，拟证明机制厂资产由镇政府转交两被告共同管理、使用收益。
证据五，××村1组会议记录复印件，拟证明村民会议对厂房租赁情况的意见。原告认为两被告的社员之间已开会讨论，××村一组会议讨论了厂房租赁事宜没有提出原告违约的事实，只有个别社员要求解除合同，开会记录中有邓廷文、邓廷友、邓永贵、周成刚等人在场，会议记录记录了几个人的发言，但没有统一的结果，原告有优先承租权，愿意在那里租赁下去，如果被告方有什么意见，原告愿意协商，但是不能武断认为合同无效。
证据六，《告知书》，拟证明两被告通知原告无故认为合同无效。原告认为如果对方对合同内容有意见的话，应该与原告协商，不能单方发一份告知书，无相应的法律依据，违反合同约定。如果依照被告不负责的轻率的行为，会导致原告公司面临搬迁，光机器设备的搬迁费用就上一百万元以上，将对原告造成巨大损失。
审理中，两被告对原告提交的证据，质证意见如下：
对证据一无异议。对证据二无异议，但与本案无关。对证据三，该合同未经过社员代表通过，没有进行民主表决，只是两个村民小组、居民小组的组长在合同上盖章和十六个社员在合同上签字，该合同在程序上违反了法律规定，且这十六个社员和见证人在原告每人发一百元的基础上签的字，签合同时两个组长由于法制意识淡薄，不知道要经过社员的表决，事后社员代表知道后，对租赁合同反对的人很多，要求重新签订合同，所以就形成了被告向原告出具的告知书。对证据四无异议，但恰恰证明了该厂房及土地属于二被告集体所有，应当租赁的是厂房及土地，原告陈述的只租厂房与事实不符。对证据五的真实性无异议，但是能够证明签订合同后已经出现了问题，二被告的社员及代表，对该合同已经提出了明显的异议，要求确认该合同无效，同时也证明了签订合同时，原告不知道是否开了社员代表大会进行民主表决的事实。对证据六的真实性无异议，我方在签订合同后，以书面的方式告知了原告该合同在程序上违反了法律规定，应当是无效合同，同时也证明了对原告与政府签订的租赁合同到期的善后处理。该合同签订后被告村民小组多次召开群众会议，半数以上的人都反对该合同。
审理中，两被告未向本院举示证据。
根据以上质证证据和原、被告双方的到庭陈述，本院查明的事实如下：
2010年4月28日，以××人民政府作为甲方、原告浦伦公司作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》，该合同主要约定了以下内容：甲方将位于××××村原璧山县丁家铸造厂的厂房、办公楼等设施出租给乙方，用于建设铸造生产项目使用。租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。本案原、被告双方对该合同的订立、效力及履行均无异议。
2014年12月17日，重庆市××街道办事处下发《关于黉学机制厂（原璧山县丁家铸造厂）资产管理的通知》（璧丁街道办发（2014）50号），该《通知》主要载明了以下内容：××村民委员会、××社区居民委员会：你们辖区内的××一组（原××2、3社）、××社区13组（原××1、8社），在上世纪八十年代共同出地由承包人杨光禄投资建厂，取名璧山县丁家铸造厂（即黉学机制厂）。由于经营不当，于上世纪末，杨光禄将该厂资产抵押给××政府，用于归还该厂在××农村合作基金会的贷款，××政府至此接手管理该厂资产，每年按当年稻谷市价800斤／亩支付上述4个社和农户的租地租金。2008年××政府同上述4个合作社及农户签订了10年的土地租用合同，时间从2003年12月30日至2013年12月31日；之后，政府于2010年4月28日将该厂房及办公楼租赁给重庆浦伦铸造有限公司，时间从2010年5月1日至2015年4月30日止。上述4个合作社于2013年12月中旬提出土地租期满后要收回土地，重新与重庆浦伦铸造有限公司协商租金，群体矛盾一触即发。为了妥善解决该矛盾，街道安排相关分管领导和街道经发科召集几方协调，并于2013年12月30日达成初步解决方案。一、明确资产归属。机制厂所属土地属××一组（原××2、3社）、××社区13组（原××1、8社）及农户共同所有，各土地所有人土地面积为：原××一社0.5亩、2社0.8亩、三社3.32亩、八社0.3亩、朱传文0.08亩。机制厂的厂房、办公楼等地上附属物所有权归丁家街道办事处，应群众强烈要求一并交给上述土地所有人管理。二、资产管理及使用。机制厂所属的全部资产按原承包合同约定，2014年1月1日至2015年4月30日由现承包人罗甫管理使用。从2015年5月1日起该资产由××1组和××社区13组共同管理、维修、使用收益，对房屋的质量安全负全责。××村民委员会负责监管，未经村委会同意不得随意处置该资产。三、收益分配。从2015年5月1日起，该厂的租赁由上述4个社自行决定出租事宜，所收租金由4个社及农户朱传文按土地面积平均分配，××村委会、××社区居委会负责协调各方利益，避免发生利益纠纷。四、厂房出租规定。2015年5月1日后，上述4个社在招租时，引进的企业要符合国家产业政策的规定，不能引进不符合产业政策、有污染的企业，否则，丁家街道有权向上级相关部门报告并予以关停，一切责任和经济损失由上述4个社共同承担。本通知所决定的事项所涉及的村（社区）和上述4个村（居）民小组要严格遵守。在2015年5月1日之前，不得再滋生有悖通知要求和原承包合同的事情，原承包合同在2015年4月30日自然中止，届时按本通知要求执行。
2014年12月26日，以本案被告××一组、被告××社区十三组作为甲方、原告浦伦公司作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》，该合同主要约定了以下内容：一、甲方将位于××街道××村原璧山县丁家铸造厂的厂房、办公楼等（约5亩地）设施出租给乙方，用于铸造、加工使用。二、厂房租赁期限。1、厂房租赁期限从2015年4月30日起至2025年4月29日止，期限为壹拾年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方也应当如期归还；如乙方需继续承租，应当于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订厂房租赁合同。三、租金支付方式。1、甲乙双方约定每年租金为叁万肆仟捌佰元整。2、支付时间：在每年的春节前一次性支付第二年的租金，以此类推。十四、违约责任。1、如一方违约，应付出违约金3.48万元。2、甲方负责协调企社关系。被告××村一组在合同落款组盖章，该组组长邓廷文签名，被告××十三组在合同落款组盖章，该组组长杨富忠签名，原告浦伦公司在该合同落款处盖章，黄顺刚签名。在合同附页上，有甲方李常刚、邓廷友、谢洪菊、吴长群、邓廷文、白应学、邓永贵、赵洪玉、李载文、晏文树、刘一勤、胡庆树、邓廷发、刘银会、杨富忠、朱传文签名，有乙方黄顺刚、陈翔签名，见证人左定芳、周承刚、胡永分签名。
2015年1月24日，有邓廷文、邓廷友、邓永贵、王纯卉、李克秀、罗昌友、黄顺刚、周承刚、左定芬、胡庆分参加，邓廷文主持的以上人员开会，讨论××村一组与机制厂的问题，邓廷文的发言中载明：“当时在签定合同时，我确实差程序，社员强烈要求产生了第二次合同。”罗昌友发言：“没得协商的可能了，与机制厂签订的合同无效。”
2015年2月3日，被告××一组、被告××十三组、××村民委员会向原告浦伦公司发出《告知书》，载明：“因于2014年12月26日，甲方××村民委员会第一村民小组（原××2、3社）、重庆市××街道××社区居民委员会第十三居民小组（原××1、8社）与乙方重庆浦伦铸造有限公司签订的承租合同，已构成违法、违规，我方××村1组和××社区13组，故有错必纠，鉴于合同2015年4月30日到期，为了和谐安定，你重庆浦伦铸造有限公司是否认为合同真实、合法、有效，故请你公司诉至璧山区人民法院确认。”
审理中，本案原、被告双方均未举示证据证明2014年12月26日《厂房租赁合同》签订前或签订后，被告××一组、被告××十三组召开村民会议或村民小组会议对该合同内容进行讨论决定，也未举示证据证明××一组、被告××十三组集体同意该《厂房租赁合同》，被告××一组组长邓廷文承认未召开村民小组会议对该租赁合同进行讨论，已有村民明确表示不同意该租赁合同。
本院认为，本案争议的厂房租赁合同的标的物位于××村的原机制厂厂房、办公楼，丁家政府以文件通知明确该厂房、办公楼应由被告××一组、××十三组管理，该厂房、办公楼属于××一组、××十三组的村民集体管理的财产，对该集体管理的资产，应由××一组、××十三组依法进行管理、使用、处分。根据我国《村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”；《村民委员会组织法》第二十八条规定：“召开村民小组会议，应有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据本案审理查明的情况，2014年12月26日《厂房租赁合同》中的厂房、办公楼的出租事宜，依法应由村民小组会议讨论决定，但实际未经村民小组会议讨论决定，原、被告双方即签订本案争议的《厂房租赁合同》，违反了法律强制性规定，该《厂房租赁合同》应属无效。原告浦伦公司诉请确认该租赁合同有效，没有法律依据，本院不予支持。原告浦伦公司同时诉请被告给付违约金，本院认为，因本案争议的租赁合同依法应被确认无效，该合同自始即没有法律约束力，原告依据该租赁合同请求被告支付违约金3.48万元，不符合法律规定，本院依法不予支持。本院在审理中，就本案争议的合同如果被法院认定合同无效，原告可以一并对合同无效的后果提出诉讼请求的权利向原告进行了释明，原告坚持认为合同有效，不变更诉讼请求，本案中不对合同无效的后果提出主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《村民委员会组织法》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告重庆浦伦铸造有限公司在本案中的全部诉讼请求。
案件受理费670元，减半收取335元，由原告重庆浦伦铸造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王 鹏
二〇一五年六月十二日
书记员 王光琴