文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5395号上诉人（原审原告）：江萍菊，女，汉族，1980年11月2日生，住所地：广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：叶X慧，广东仁皓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市南岭华业投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道南岭健民路35号文诚广场6楼F-1，组织机构代码：79664708-7。法定代理人：郑X耀。委托诉讼代理人：杨建，广东东深律师事务所律师。上诉人江萍菊与被上诉人深圳市南岭华业投资有限公司（以下简称南岭华业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江萍菊向本院上诉请求：1、撤消原审判决，支持江萍菊的诉讼请求；2、发回重审；3、由南岭华业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、江萍菊已经取得建设银行的贷款承诺函，但原审法院对此事实未予正确认定，直接导致其判决错误。江萍菊已经于2016年3月初获得建设银行的贷款承诺函，南岭华业公司在原审庭审及答辩状中也已明确认可了此事实，因为银行方面的做法是直接将贷款承诺函提供给作为开发商的南岭华业公司，而不会交给作为购房人的江萍菊，对于双方均认可的事实，原审判决“江萍菊未提交证据证明其已经取得银行的贷款承诺函”是罔顾事实。况且江萍菊在原审中也提交了调查取证申请书，请求法院依法调查申请人在中国建设银行深圳田背支行申请按揭贷款的资料及该行审核通过贷款的资料，但原审法院既未依法进行调查核实，也未将不予准许的决定通知江萍菊，在原审判决中也没有作任何的体现。二、原审法院对案件事实认定不正确，对本案核心争议把握不清。首先，江萍菊主张的是南岭华业公司办理涉案房产过户的诉求，而南岭华业公司在其发出的《限期办理购房手续、逾期解除合同的通知函》中也是要求“江萍菊在收到本函之日起五日内办理房屋过户手续”，也就是说江萍菊的主张和南岭华业公司的催告要求是一致的，既然两者一致，那么原审法院应核实南岭华业公司实际上是否有为过户设置障碍的问题，依法做出判决要求双方完成过户手续，而不是接受南岭华业公司所称的江萍菊拖延贷款，因为既然南岭华业公司已经有书面的过户通知，可知是否存在拖延贷款已经不是双方争议的焦点问题。其次，江萍菊在2016年4月2日向南岭华业公司发出的催告函和再次书面催告中均明确了于2016年3月初贷款承诺函已下达，要求南岭华业公司立即办理过户手续，但原审判决却错误认定催告内容是江萍菊要求南岭华业公司配合办理银行贷款手续。原审法院的错误认定显然很错误，既然银行贷款承诺函已作出，又何来要求南岭华业公司配合办理银行贷款手续之说呢？因为银行审核并通过按揭贷款的申请已经全部完成，接下来的需要做的是进行房产的过户，过户后再将房产抵押给银行，银行放款。且相关事实在江萍菊向南岭华业公司发出的第二次催告中也有明确体现，载明了“在银行已经出具贷款审批手续后，你公司应及时到政府主管部门办理相关手续，并基于此在房屋抵押完成后，贵公司依约取得房屋销售余款，这既是法律规定，也符合合同约定。现贵公司迟迟不予办理房屋过户手续，即导致你公司迟迟无法取得余款，也导致我未能在合同规定及法定时间内取得房产证”。由此可见，原审法院对基本的案件事实的认定出现严重错误。再次，在本案中，江萍菊要求南岭华业公司办理过户手续，南岭华业公司以江萍菊拖延房款作为抗辩理由，并声称“按揭只是履行付款义务的替代方式，该替代方式无法实现时，显然不能免除原告支付房款的基本合同义务”，但此理由明显不能成立，且与事实完全不符。事实上，江萍菊从未拖延也未拒绝房款的支付，江萍菊已经按照合同足额及时支付了首期款，余款约定通过银行按揭方式来支付，现银行同意贷款，表明江萍菊通过按揭支付购房余款已不存在任何障碍，那南岭华业公司所称的按揭不能实现的说法明显属于罔顾事实。至于银行贷款审批迟至2016年3月初才做出，江萍菊已经充分举证责任不在江萍菊方面。即使退一万步说，贷款审批通过延迟通过是江萍菊方面的原因，但在此期间，南岭华业公司也未发出催告要求江萍菊加快办理或要求用现金补齐，在银行作出贷款承诺函后，南岭华业公司通过发函要求过户，同样表明南岭华业公司继续履行合同的意思表示。而在贷款承诺函下达后，接下来就是办理过户手续，这是众所周知的正常步骤，只有在过户后进行抵押，才能获得银行按揭贷款的发放，正是由于南岭华业公司怠于办理过户手续才导致银行按揭贷款迟迟未予发放，责任完全在于南岭华业公司方面。如果基于上述事实得出江萍菊不支付房款的结论显然是荒谬的，因此南岭华业公司在原审中所声称“原告在未支付房款的情况下诉请过户，是一种不需要支付房款即可购房的行为”完全属于南岭华业公司自设虚假前提，再得出错误结论的行为，与本案事实完全不符，也与按揭付款流程相悖。但原审判决却简单以未取得银行承诺函这一错误认定为由驳回江萍菊要求过户的诉求，因为前提错误，其结论必然错误。这显然也会使得合同履行出现停滞和各方当事人的权利处于不稳定的状态，也不符合法律解决纷争的目的。三、在中国邮政储蓄银行的申请贷款行为与本案诉争并无关联性，原审法院显然没有认清事实。而将其混为一谈。首先，在中国邮政储蓄银行申请贷款人是叶X慧（系本案江萍菊的前夫），而并非本案江萍菊，原审判决将双方混同在一起显然构成了主体错误。其次，本案诉争的对象是基于双方所应履行的2015年7月份后订立的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，江萍菊与南岭华业公司双方之所以订立该合同，显然是均同意接受该合同的约束，上述合同是一份全新的合同，确定了合同主体、相关义务的履行期限等，而并非仅仅是合同主体的变更。而案外人叶X慧以自己的名义向邮储银行的申请贷款的行为是发生在该合同订立之前，在该合同订立后，作为案外人的叶X慧显然与本案中双方应履行的义务并无关联性，因此原审法院明显是混淆了该合同真正的当事人和该合同项下的具体的义务履行。原审法院并且将此认定为未能取得银行贷款的原因，同样缺乏基本的逻辑和法律依据。四、南岭华业公司拒绝办理房屋过户手续，已经严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任。首先，按揭贷款之所以拖延到2016年3月初才获批，责任在于南岭华业公司，江萍菊据此已经提供了与南岭华业公司及银行工作人员之间的通讯记录作为证据，可以充分证明江萍菊一直在催促南岭华业公司向银行提交应由其提供的合同原件等材料以完成贷款审批，但原审法院对此未予认定，且未接受江萍菊的调查取证申请，向银行工作人员进行调查核实，导致未能准确认定事实，也没有接受江萍菊的证据保全申请，对江萍菊手机中保存的短信记录进行保全。而且南岭华业公司虽然恶意否认相关通讯记录，但其在此时间段内，如果说是江萍菊一直拒绝办理按揭贷款手续，那为何南岭华业公司一直没有对江萍菊进行催告？这显然也不合常理。其次，如果说在贷款承诺函下达前尚无法充分证明拖延贷款审批的责任在于南岭华业公司，那么在贷款承诺函下达后，特别是在江萍菊在提起本案诉讼后，南岭华业公司拒绝办理过户手续的故意就更昭然若揭了，因为在原审庭审中其以所谓江萍菊在未支付房款前不应诉请过户作为抗辩理由，属于罔顾“合同首期款江萍菊已经支付，余款由银行按揭支付，而按揭支付须先行完成过户手续”的事实和程序，将先收取银行按揭款作为其同意过户的前提，这显然是荒谬的，与合同和按揭贷款流程是完全背离的，至于南岭华业公司所称的江萍菊拒绝接受建行2016年3月初作出的贷款承诺函纯属歪曲事实，因为所有前期江萍菊积极办理按揭贷款的资料均在建行及南岭华业公司处，江萍菊为防止南岭华业公司恶意否认上述事实及建行不配合提供证据，在一审庭审中江萍菊已表明不得已才提交公积金贷款申请表作为积极履行义务的证据，且建行工作人员也称此申请因为江萍菊不配合根本不可能进行，故江萍菊并非是再次要求做公积金贷款的法庭陈述清晰明确，否则江萍菊也不会起诉要求过户，且在起诉前，包括2016年4月份的两次催告函在内，江萍菊多次要求南岭华业公司按2016年3月份的贷款承诺函予以办理过户手续，南岭华业公司对江萍菊的意思表示完全清楚，但南岭华业公司在收到上述催告后，仍拒绝办理过户并诡称江萍菊拖延房款的支付，这也表明其要求江萍菊过户的通知函只是为掩盖其违约拒绝过户的目的，妄图逃避违约责任而作出的，其恶意违约显而易见。但原审判决对此却无任何阐述和说理。综上，江萍菊已经完全履行了双方订立的《深圳市房地产买卖合同(现售)》的义务，在江萍菊已经获得银行贷款承诺函的情况下，南岭华业公司应办理涉案房产的过户手续，但南岭华业公司严重违反此合同义务。迟迟不予办理过户手续，案件所涉事实清楚，责任明晰。但原审法院以其错误认定的江萍菊未取得银行贷款承诺函为由，得出不予支持江萍菊要求南岭华业公司协助办理过户手续的结论，显然错误。且原审判决在错误认定江萍菊未取得银行贷款承诺函的同时，对江萍菊提供的手机短患记录证据及调查取证申请置若罔闻，另一方面又将在涉案合同订立前的与本案无关的情况用来证明所谓南岭华业公司完成了配合义务，甚至将江萍菊催告南岭华业公司办理过户手续的函件错误认定为要求南岭华业公司配合办理贷款手续，如此种种罔顾事实的结论及违反法律，未进行调查取证的行为，明显是在偏袒和纵容南岭华业公司恶意违约行为。而且作为购房人的江萍菊，在房屋买卖合同中显然是弱势一方，如果真如南岭华业公司所言，是江萍菊迟迟不办理贷款手续的话，作为强势一方的南岭华业公司完全可以依据合同对江萍菊进行催告以及要求江萍菊自行筹集缴齐房款，但南岭华业公司却未如此处理。江萍菊作为普通外地来深人员，购买一套住房已属不易，且在合同履行期间涉案房产的市场价格已经远远高于当时的购买价格，也不可能故意拖延办理按揭贷款手续放任自己违约损害自身利益，这明显不符合常理。南岭华业公司拖延办理过户手续，显然是意图恶意获取不当收益。鉴于此，江萍菊恳请贵院能够在重新认定事实的基本上，准确适用法律，撤销原审判决，发回重审或依法改判，维护江萍菊的合法权益。江萍菊二审诉讼期间补充上诉意见称，对南岭华业公司在原审书面答辩中所称的江萍菊向建设银行申请按揭贷款因为不满利率再次拒绝接受的陈述中可以明确看出，建行是通过江萍菊贷款审批的，这一事实在南岭华业公司发函要求江萍菊配合办理房产过户手续同样可以证明。对于一手房限售按照程序只有在取得银行的《贷款承诺函》后办理过户并将房屋抵押给银行，银行才可放款。如果江萍菊未取得建设银行的《贷款承诺函》显然南岭华业公司也不可能以发函的形式要求江萍菊配合过户。因此原审判决认为江萍菊未取得银行的《贷款承诺函》显然错误。2、南岭华业公司所称的江萍菊在未支付房款的情况下诉请过户的说法不能成立。首先，江萍菊早已支付了首期款，余款是约定通过银行贷款支付。而银行贷款是需要在过户后银行收取抵押件才放款，南岭华业公司显然是故意混淆两者之间的关系。如果要求江萍菊在支付全部现款后才过户显然不属于按揭贷款购房，而且在2015年7月房产现售合同订立时，江萍菊就已经向建设银行申请贷款，因前期江萍菊申请的是公积金组合贷款，银行需要提供购房合同的原件，但因为南岭华业公司没有提供购房合同给江萍菊，购房合同的复印件都没有给江萍菊，故江萍菊一直在催促南岭华业公司提交合同原件给银行，但因为南岭华业公司迟迟没有提交导致银行的贷款审批通过，一直拖到了2016年3月初，且银行没有将《贷款承诺函》交给江萍菊，而是直接通知了南岭华业公司，上述事实有江萍菊与南岭华业公司及贷款函贷款银行工作人员手机短信记录为证。该证据真实客观，也不存在修改伪造的情形，且双方的短信内容可以互相佐证，足以表明在申请按揭贷款时江萍菊是积极的，相反拖延的是南岭华业公司。但原审法院对江萍菊提供的上述证据未依法采信，甚至在原审判决书只字未提显然存在问题。上述短信至今仍在江萍菊的手机中保存，可随时接受法庭的核实或者鉴定的要求。3、未配合办理过户手续的并非是江萍菊。实际上在银行贷款审批通过以后，江萍菊一直在催促南岭华业公司办理过户，迫不得已还发出了两份书面函件，明确要求南岭华业公司立即办理房屋的过户手续，但原审判决却错误认定为上述函件是江萍菊要求南岭华业公司配合办理贷款的手续，因此与上述函件表达的意思完全不符。4、原审判决对本案事实的认定存在严重的错误，显然属于枉法裁判。对于江萍菊已经获得建设银行贷款审批的事实南岭华业公司在其答辩状中已自认。在南岭华业公司发送的函件中要求过户也足以表明，以及江萍菊陈述因银行方面未将《贷款承诺函》交给自己并书面申请法院向银行调查取证的情况下，原审法院据不调查也无任何回复。同时对江萍菊提交的明显能证明相关事实的手机短信的证据完全不予认可。正是由于原审法院对上述客观事实的否定导致判决错误。南岭华业公司辩称：1、贷款应该由江萍菊提出申请，事实上江萍菊提出了邮政储蓄贷款申请。也获得了审批。第二次向建设银行提出商业贷款申请审批情况不清楚。再次向建设银行提出公积金组合贷款申请。2、合同约定申请人应该提出申请的时间为2015年7月7日-8月7日。这一点在一审时法官特别要求江萍菊是否能提交在该时段已经申请贷款的相关证据。江萍菊实际上在该阶段没有向银行申请贷款。3、江萍菊可否取消申请贷款。江萍菊发起了贷款申请，其可以单方面可以通过电话等各种方式通知银行取消。实际上江萍菊取消了邮政储蓄银行贷款申请。后来第二次又取消了建设银行商业贷款申请。4、江萍菊提出建设银行商业贷款申请后，即于2016年3月16日向该银行重新提出了组合贷款申请。其提交的3月4日的短信记录即表明其取消商业的贷款申请。而提出组合贷款申请的真实意思。3月14日的短信内容为2天前已经要求做组合贷款，并要求开发商给建设银行打招呼帮其办理。显而易见其取消了商业按揭申请。江萍菊向一审法院起诉请求：1、南岭华业公司立即办理江萍菊所购买房屋位于深圳市龙岗区XX街道XX华庭2栋XXXX房（以下或简称涉案房产）的房屋所有权转移登记手续，南岭华业公司支付延期办理房地产证违约金68952元（暂计至2016年4月28日，并顺延至江萍菊取得房地产之日止）；2、本案诉讼费由南岭华业公司承担。一审法院认定的事实：2013年8月6日，江萍菊、南岭华业公司双方签订了《购房承诺书》，江萍菊向南岭华业公司认购南岭华业公司开发的XX华庭2栋XX层XX号房。2013年8月6日，江萍菊支付定金10万元，2013年9月26日，江萍菊支付首期款57万元。2014年3月底，南岭华业公司向江萍菊交付涉案房产，后江萍菊对涉案房产进行装修，现涉案房产由江萍菊实际居住。2015年7月7日，江萍菊与南岭华业公司就涉案房产的买卖签订正式的《深圳市房地产买卖合同》，合同约定转让价格为221万元，买方采取按揭方式支付房款，首期款67万元于合同签订之日起0日内，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付，逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在付款期限届满之日起半年内解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金，卖方应当返还买方已付的全部购房价款；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。合同还约定，南岭华业公司应当于2015年8月6日前向江萍菊交付涉案房产，并在交付之日起90日内书面通知买方共同办理房产证。2016年3月31日，南岭华业公司委托律师向江萍菊发出《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，通知江萍菊于收到函件之日起五日内办理过户手续，逾期南岭华业公司解除双方的买卖合同关系。2016年4月2日，江萍菊向南岭华业公司发出催告函，江萍菊认为贷款手续的办理迟延的原因在于南岭华业公司方，要求南岭华业公司配合办理银行贷款手续。另查，江萍菊在一审庭审中确认，其在2015年1月，向邮政储蓄银行办理银行贷款，江萍菊主动终止了邮政储蓄银行的贷款。一审法院认为，江萍菊、南岭华业公司双方在自愿的基础上，签订《深圳市房地产买卖合同》，该合同未违反法律禁止性规定，各方当事人应当按照合同约定，履行各自的义务。江萍菊未能提交证据证明其已经取得银行的贷款承诺函，故其要求南岭华业公司协助办理过户手续，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于未能取得银行贷款的原因，江萍菊在一审庭审中确认曾向中国邮政储蓄银行贷款并主动放弃的事实，南岭华业公司已经完成了相应的配合义务，江萍菊亦未能提交充分的证据证实其未能获得中国建设银行的贷款的原因在于南岭华业公司方，故一审法院不予采信江萍菊的主张。一审法院判决：驳回江萍菊全部诉讼请求。案件受理费1542元，江萍菊已预交，由江萍菊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。关于江萍菊是否再次获得建设银行贷款审批的事实，中国建设银行深圳XX支行于2017年8月17日向本院作出书面复函称，江萍菊于2016年3月1日向该行申请个人住房商业贷款，金额为人民币154万元，用于购买涉案房产。该行于2016年3月9日审批通过该笔贷款申请后，口头通知了买方江萍菊和卖方深圳市南岭华业投资有限公司，当时未出具贷款意向书。贷款审批通过后，江萍菊以商业贷款利率过高为由自行放弃，重新于2016年3月16日向该行申请住房公积金贷款，但一直未提供相应资料。该行在江萍菊的强烈要求下，于2016年3月23日补充开具了之前审批通过的个人住房商业贷款154万元的贷款意向书，该意向书送达过程无法查实。本院认为，江萍菊与南岭华业公司就涉案房产于2015年7月7日签订正式的《深圳市房地产买卖合同》，对此前叶X慧签署的《认购书》及《补充协议》内容均作出重大变更及补充，该合同系江萍菊与南岭华业公司的真实意思表示，南岭华业公司在一审答辩中亦主张该买卖合同已经在监管部门备案，对合同效力及法律约束力予以确认。故本院认为2015年7月7日《深圳市房地产买卖合同》合法有效，本案应当以该合同为依据审查当事人是否严格履行义务。据江萍菊上诉称，其已经于2016年3月初取得建设银行出具的贷款承诺函。经本院核实，中国建设银行深圳XX支行确认该行于2016年3月9日审批通过江萍菊贷款申请后，口头通知了江萍菊和南岭华业公司，当时未出具贷款意向书。结合江萍菊提交的证据，南岭华业公司于2016年3月11日出具《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，该函内容系要求江萍菊于收到函件起五日内办理房产过户手续。上述事实及证据相互印证，本院认定江萍菊确已在2016年3月初取得银行贷款并能够继续履行合同义务。在此情况下，南岭华业公司于2016年3月11日出具《限期办理购房手续、逾期解除合同通知函》，系催告江萍菊继续履行办理房产过户手续的合同义务。然而，从江萍菊提交的短信内容显示，江萍菊在贷款审批通过后未在南岭华业公司催告的合理期限内履行共同办证义务，却于3月14日要求南岭华业公司配合提供贷款申请资料，于3月16日重新申请住房公积金组合贷款。江萍菊迟延履行支付购房款及迟延配合办理房地产证，经南岭华业公司催告后在合理期限内仍未履行，该行为构成根本性违约。南岭华业公司不再继续履行合同的抗辩理由成立。江萍菊诉请南岭华业公司继续履行合同并协助办理涉案房产所有权转移登记手续缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，江萍菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1542，由上诉人江萍菊负担。本判决为终审判决。审判长 俞   红审判员 吴 思 罕审判员 邓   媛二〇一八年一月二十六日本件与原本核对无异书记员 林翘(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。