西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初5043号原告叶柳青，女，汉族，1990年11月23日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：高战辉，陕西丰东律师事务所律师。委托代理人：霍阳晨，陕西丰东律师事务所律师。被告西安浩华置业有限公司，统一社会信用代码916101317428351035，住所地：西安市高新区高新路25号糜家桥小区59号楼503。法定代表人李蔚义，该公司总经理。委托代理人：党睿，女，汉族，1982年1月5日出生，住西安市灞桥区，该公司法务。原告叶柳青与被告西安浩华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高战辉、被告委托代理人党睿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶柳青诉称，2013年6月2日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的曲江·诸子阶项目房号为第15幢1单元10层11004号房屋，该商品房的建筑面积实测为124.07平米，实际给付价格为1148368元。合同约定后，原告按照合同的约定履行了自己的全部义务。按照该商品房买卖合同第八条的约定：出卖人应当在2014年12月31日前交房。2015年6月，被告要求原告收房，但是事后原告才得知，被告所交付的房屋并未进行国家要求的竣工验收，未取得《工程竣工验收备案表》。按照《城市房地产管理法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等相关法律的规定，建设工程竣工验收合格之后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而被告在该商品房未进行竣工验收，就要求原告收房，违反了法律规定。且根据《合同法》规定，交付标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。根据该合同的第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。至今，被告房屋都未取得《工程竣工验收备案表》，既未达到双方合同的约定，亦未达到国家法律规定的交付条件，也导致原告的房产证无法办理。现诉至法院请求依法判令：1.被告立即按照合同约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关，配合产权登记机关为原告办理房产权属证书；2.被告向原告支付未按照合同约定提交办理产权登记资料而导致原告无法按时取得不动产权属证书的违约金11483.6元；3.被告向原告支付交房不符合规定的违约金，该违约金从应交付之日算至2017年10月31日之日，共112540元；4.被告支付从2017年11月1日起至房屋符合交付条件之日的违约金；5.被告承担原告律师代理费1500元；6.被告承担本案的诉讼费用。被告西安浩华置业有限公司辩称，第一，被告已与原告叶柳青于2017年6月30日达成和解，并出具收条，因此被告不应再支付原告任何违约金；第二，被告开发的曲江·诸子阶项目于2012年取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等相关手续后有序施工，后曲江管委会为了配套教育系统化管理，要求被告将诸子阶项目规划范围内拟建设学校的8286.84平方米土地移交曲江新区土地储备中心，诸子阶项目原规划学校地下设置人防及车库，土地移交后人防工程及配套车位均无法达到原规划面积及数额，导致诸子阶项目配套规划、人防等无法验收通过。被告多次与政府部门沟通，政府各部门办理手续缓慢，导致诸子阶项目办证期限延误，因此该项目办证逾期非被告责任，被告无需承担逾期办证的违约责任；第三，原告请求支付律师代理费没有任何法律依据，被告不应予以支付。经审理查明，2013年6月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市××新区××路北侧“曲江·诸子阶”第15幢1单元10层11004号房屋，合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第五种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：5.出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款1148368元，2015年6月，被告向原告实际交付房屋，2015年4月29日，该工程由建设、监理、勘察、设计、施工单位组织验收，出具了建设工程竣工验收报告，验收结论为合格，满足设计要求及合同约定相关内容。截至目前，被告尚未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年7月12日，被告与原告叶柳青就该房产的逾期交房违约金达成和解协议，协议约定，被告向原告支付逾期交房违约金1665元，双方就逾期交房问题再无任何争议，原告收到了被告支付的违约金，并向其出具收条。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、收款收据，收条等证据证明，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同有效，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告也应按合同约定在商品房交付使用后540内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告逾期未备案属违约行为，原告要求被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并支付违约金，依法应予支持。被告应在2014年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格”条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。经查，该房屋于2015年4月29日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。2015年6月，被告将房屋交付原告使用。被告逾期交房应向原告支付违约金，被告已向原告支付了违约金，双方和解协议载明，就逾期交房问题再无任何争议。因此原告要求被告支付逾期交房违约金，不予支持。原告要求被告支付律师代理费等请求没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，判决如下：一、本判决生效后十日内被告西安浩华置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内被告西安浩华置业有限公司支付原告叶柳青逾期办理权属登记备案违约金11483.6元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2810元，本院减半收取计1405元，由被告西安浩华置业有限公司负担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  胡立兵二〇一八年四月四日书记员  王 若打印：相丽华校对：王普2018年月日送达