北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11414号
上诉人（原审被告）：张新瑞，女，1956年8月27日出生。
委托诉讼代理人：范秀霞，北京市伟博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵逸，北京市伟博律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：白静怡，女，1995年5月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：白国海，男，1967年11月17日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨德君，北京嘉善律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：吴国顺，男，1951年5月21日出生。
上诉人张新瑞因与被上诉人白静怡、白国海、原审被告、反诉原告吴国顺房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张新瑞之委托诉讼代理人范秀霞、赵逸，被上诉人白静怡、白国海之共同委托诉讼代理人杨德君到庭参加了诉讼。原审被告、反诉原告吴国顺经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
张新瑞上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判解除合同或发回重审；2.一审、二审诉讼费由白静怡、白国海承担。事实和理由：吴国顺经营的工厂系小厂，涉案房屋出租能够缓解工厂资金周转的问题，张新瑞不掌握家庭经济权，家里大小事宜均由吴国顺管理，张新瑞有合理的理由相信涉案房屋用于出租，故对涉案房屋的物业费、供暖费不知情对房屋装修不知情是出于其家庭地位的弱势造成的，张新瑞将吴芳的户口迁出涉案房屋是为了吴芳以后的孩子上学所做的准备，并不知悉涉案房屋在迁户口前一天付完款，迁户口的事与张新瑞对涉案房屋出售知情与否没有关系，涉案房屋电话注销系房屋出租后的正常行为，一审法院认定张新瑞对上述事项不知情不符合社会经验常识，系认定错误；张新瑞家庭关系的特殊性及其传统的家庭地位及家庭观念导致其对出售涉案房屋确实不知情，与涉案房屋市场价值大幅上涨并无任何关系，吴国顺长期与第三者同居，在同居期间曾将涉案房屋出售给了第三人，涉案房屋是第二次出售，系吴国顺恶意处分夫妻共同财产；张新瑞不是涉案房屋买卖合同的出卖人，从未在房屋买卖协议上签字，也未收到任何购房款，吴国顺的行为构成无权处分，涉案房屋尚未办理过户登记，白静怡购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，白静怡无权要求继续履行；本案审理期限超过法律规定的审理期限，程序违法、
白静怡、白国海辩称，同意一审判决。张新瑞的上诉请求不成立，其上诉请求超过了一审的范围。张新瑞所述租金用于工厂资金周转没有证据，与事实不符；在张新瑞起诉涉案合同无效的案件中，张新瑞称对户口迁移不知情，但是户口迁单中有张新瑞的签字；吴国顺的重婚罪发生在2014年2月份，张新瑞有很强的诉讼能力，其儿媳妇就住在涉案房屋旁边，张新瑞应当知道涉案房屋出售的事实；在前述张新瑞在起诉合同无效时准确知道白静怡、白国海的准确信息，能够说明张新瑞对涉案房屋的情况知情。
吴国顺未出庭应诉，但提交书面答辩意见称，坚持一审反诉意见和答辩意见。当时卖房时瞒着张新瑞，张新瑞不知情。白国海也知道瞒着张新瑞，白国海担心办不了过户手续还补签了补充协议。
白静怡、白国海向一审法院起诉请求：1.请求判令吴国顺、张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助将北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至白静怡名下；2.吴国顺、张新瑞支付违约金775万元。
吴国顺向一审法院反诉请求：1.判令解除吴国顺和白静怡、白国海2013年3月26日签订的《协议》及2013年6月4日签订的《补充协议》及2013年6月6日的《协议》；2.判令白静怡、白国海腾退涉案房屋。
一审法院认定事实：吴国顺与张新瑞自1972年以来以夫妻名义共同生活，于2010年11月4日办理结婚登记。2010年11月27日，涉案房屋登记于吴国顺名下，载明单独所有。
白国海与刘文系夫妻关系，白静怡系二人之女。经询，白国海、白静怡均表示涉案房屋的实际买受人是白静怡。
2013年3月26日，吴国顺（甲方）与白国海（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将价值总金额775万元的涉案房屋卖给乙方，因此房有银行抵押贷款400万元，故乙方需先付给甲方房款400万元作为房管局房本解押用，房本解押后乙方将剩余房款375万元一次性付给甲方，付款后甲方将《房屋所有权证书》和房屋钥匙交给乙方，乙方什么时候办理过户手续随时通知甲方，本协议执行期间甲乙双方不能以任何理由涨价或降价，甲乙双方不能互相刁难，要积极配合。
2013年3月27日，白国海向吴国顺支付购房款400万元。2013年4月16日，刘文向吴国顺支付购房款375万元。后，吴国顺将涉案房屋及房产证原件交给白静怡方。
2013年4月17日，张新瑞将其女儿吴芳的户籍从涉案房屋迁至东城区×号。
2013年6月4日，刘文代白静怡（乙方）与吴国顺（甲方）签订《补充协议》，约定：现因甲方唯一产权房（即涉案房屋）系商品房不满五年（差两年半），需满五年再行办理事宜（过户）；期间，双方需自觉遵守双方协商价格，如一方反悔，反悔方按协议价格双倍赔偿，即补偿对方；且在此两年半期间，甲方作为产权人（唯一住房）不可另行购买其他产权房，否则由此产生的税费由产权人承担。
2013年6月6日，白国海代白静怡（乙方）与吴国顺（甲方）签署《协议》，约定：“现因甲方唯一产权房（朝阳区×）系商品房不满五年（差两年半），按地区指导价需额外交纳全额的5.6%的营业税及20%的个人所得税共计柒拾余万元。现双方约定甲方承担四成（28万），乙方承担六成（42万），因双方资金紧张，协议先办网签手续，满五年后政策有变，按当时金额4:6的比例增减。若遇其他突发情况，双方可按网签金额提前办理过户手续”。同日，吴国顺和白静怡就涉案房屋办理了网签。
2013年4月至2013年8月期间，白静怡对涉案房屋进行了整体重新装修后入住。
另查，2009年至2014年期间，吴国顺和案外人曹海波以夫妻名义在外居住。2015年，吴国顺因犯重婚罪被判处有期徒刑八个月缓刑一年。
又查，2015年，张新瑞将吴国顺、白国海、白静怡诉至北京市朝阳区人民法院，称吴国顺未经其同意擅自处理了涉案房屋，故诉请判令吴国顺和白静怡、白国海所签订的一系列协议无效，同时要求判令白静怡、白国海腾退涉案房屋。该院经审理后于2016年5月9日出具（2015）朝民初字第68398号民事判决书，认为张新瑞以吴国顺未经其同意处分夫妻共同财产为由，要求确认《房屋买卖合同》、《协议》及《补充协议》无效与法律规定不符，故不予支持，同时对其腾房的诉请不予支持。该判决现已生效。
再查，吴国顺、张新瑞之女吴芳于2012年12月25日登记结婚，婚后未生育子女。
庭审中，关于张新瑞对吴国顺和白国海、白静怡之间涉案房屋买卖协议是否知情并同意一节。白国海、白静怡称张新瑞依约在事后迁出了涉案房屋内的户口、并办理了座机号码注销及移机、歌华有线注销等，可以佐证张新瑞是知晓整个买卖交易过程的，且张新瑞儿媳就居住于涉案房屋的隔壁，说她不知情涉案房屋出售事宜不符合社会常识。吴国顺称当时出售涉案房屋没有和张新瑞说清楚，说的是要出租涉案房屋，和白静怡方签约的时候说过要迁出户口，但迁出户口是为了将来给吴国顺、张新瑞之女吴芳将来的孩子上幼儿园之用，电话移机是为了要将涉案房屋出租了，就把电话撤了，谁办理的不清楚。张新瑞称因为女儿吴芳为了将来孩子能上东城区的总政幼儿园，故张新瑞协助将吴芳的户口迁出涉案房屋并迁入自己的住所；至于屋里的座机，张新瑞称因为登记的机主为吴芳，因不需要使用该座机，考虑到在租房期间对电话管理、缴费等问题，故吴芳注销了该座机号码，电话移机是为了要将涉案房屋出租，房屋出租了不能以原机主名义打电话。
另，关于涉案房屋在出售给白静怡之前由谁实际居住的问题。吴国顺称主要是张新瑞在住，自己经常住在工厂里。张新瑞称自己在涉案房屋内居住直至吴国顺说因为厂子经营需要资金周转，所以把涉案房屋出租了，张新瑞才搬走的，张新瑞一直以为是租客在涉案房屋内居住，且称后续没有收取过租金，家里的事情都是吴国顺管。经询，白静怡表示其交纳了涉案房屋2013年至今的物业费、供暖费，吴国顺、张新瑞均表示已方未交纳。
一审法院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案争议焦点在于张新瑞对吴国顺出售涉案房屋的事情是否知情并默许同意。
第一、张新瑞自称其在涉案房屋内居住直至吴国顺说需将涉案房屋出租用于工厂的资金周转，张新瑞才搬走的，且张新瑞自称一直以为是租客在涉案房屋内居住，且称其后续没有收取过租金，亦未交纳过物业费、供暖费，家里的事情都是吴国顺管。首先，出租涉案房屋的租金收益毕竟有限，能否足够用于吴国顺经营工厂的资金周转，法院持怀疑态度；其次，张新瑞称其以为涉案房屋出租了，但其或吴国顺却从未交纳过涉案房屋的物业费、供暖费，不符合房屋租赁市场的交易习惯；再次，从2013年至2015年将近2年时间，张新瑞称一直以为是租客在涉案房屋内居住，但在白静怡对涉案房屋进行了整体重新装修的情况下，张新瑞却从未向白静怡提出过异议，也从未向白静怡方收取过租金，法院认为不符合社会经验常识，法院难以采信。
第二、吴国顺在与白静怡签约时即已答应迁出涉案房屋内的户口（吴芳的户口），白静怡在2013年4月16日付清了全部购房款775万元，而张新瑞在次日即4月17日就将其女儿吴芳的户口迁出涉案房屋，根据白静怡的付款时间、张新瑞迁户的时间及结合吴芳之子尚未出生之事实，法院认为张新瑞主张的迁出吴芳户口是为了将来给吴芳的孩子上幼儿园之用的事实，难以采信。
第三、张新瑞称涉案房屋内的座机销号、移机是出于涉案房屋出租之用，但吴国顺并未向张新瑞提供任何租赁合同，且此举亦与张新瑞所述家里的事情都是吴国顺管，张新瑞不管相矛盾，故张新瑞此项意见，法院亦难以采信。
综上，法院认为白静怡主张的张新瑞知情并默许同意吴国顺出售涉案房屋的事实具有高度可能性，吴国顺和张新瑞为夫妻关系，结合涉案房屋目前的市场价值比2013年的市场价值已经有很大幅度的上涨等客观事实，法院对白静怡主张的事实予以认定。由此，法院对白静怡所提要求吴国顺、张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助将涉案房屋的所有权转移登记至白静怡名下的诉请予以支持；至于白静怡另要求吴国顺、张新瑞支付违约金7750000元的诉请，因缺乏依据，故法院不予支持。另，吴国顺所提的反诉请求，因缺乏依据，法院不予支持。
判决：一、吴国顺、张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助白静怡将北京市朝阳区×号房屋的所有权转移登记至白静怡名下；二、驳回白静怡、白国海其他诉讼请求；三、驳回吴国顺的全部反诉请求。
本院二审期间，张新瑞向本院提交了涉案小区的房价波动图复印件（安居客网站上下载），证明在起诉之前房价基本没有大幅升值。白静怡、白国海对此不予认可，其认为该份证据不是新证据，即使是真实的，但上面显示的价格与白静怡、白国海当时购买的价值基本一致。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。本案二审争议的焦点问题在于能否认定张新瑞对吴国顺出售涉案房屋知情并默许同意。根据本案查明的事实，《房屋买卖合同》、《协议》及《补充协议》签订后，白静怡作为购买方已经支付了全部购房款，支付了合理对价，张新瑞将其女儿吴芳的户口从涉案房屋迁出，吴国顺将涉案房屋的产权证原件及涉案房屋交给了白静怡，白静怡也于2013年4月至2013年8月期间对涉案房屋进行了整体重新装修后入住，从上述交易过程看，白静怡有合理的理由相信出售房屋系吴国顺和张新瑞夫妻共同意思表示，符合善意第三人的日常社会经验。而在涉案房屋在出售给白静怡之前，张新瑞称自己在涉案房屋内居住直至吴国顺说因为厂子经营需要资金周转，所以把涉案房屋出租了，张新瑞才搬走，张新瑞一直以为是租客在涉案房屋内居住，且称后续没有收取过租金，家里的事情都是吴国顺管，张新瑞以其不知情为由对抗善意第三人，有违社会常理，亦与现有法律规定相悖，对其上诉意见本院不予采纳。
综上所述，张新瑞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33025元，由张新瑞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年九月十九日
法官 助理 孟 磊
书 记 员 左 爽