浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0225民初707号原告：常瑛瑛，女，1968年2月17日出生汉族，住浙江省象山县。委托诉讼代理人：王根强，浙江信大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。被告：象山环球房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330225758898352H），住所地浙江省象山县丹峰西路265号。法定代表人：蔡明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋尝卿，宁波市振兴法律服务所法律工作者。被告：王爱民，男，1965年1月8日出生汉族，住浙江省象山县。原告常瑛瑛与被告象山环球房地产开发有限公司（以下简称环球公司）、王爱民商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，原告常瑛瑛于2018年2月5日向本院提出财产保全申请。本院审查后，于当日作出（2018）浙0225民初707号民事裁定，裁定予以准许，并已采取了保全措施。2018年3月1日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告常瑛瑛的委托诉讼代理人王根强、胡赞，被告环球公司的委托诉讼代理人蒋尝卿，及被告王爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常瑛瑛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋认购意向协议书》；2.判令二被告双倍返还定金80万元。事实和理由：被告环球公司系象山县石浦镇东岸名座小区开发商，被告王爱民系被告环球公司在该开发项目中的代表和项目经理。2012年12月29日，原告常瑛瑛在被告环球公司的售楼处向被告环球公司订购象山县石浦镇东岸名座小区1-6、2-6、1-7、2-7号商铺（即海滨路3号一层、二层，海滨路5号一层、二层）。为此，双方签订了《房屋认购意向协议书》一份，约定：单价为13050元/平方米，房屋面积总计约为230平方米，原告常瑛瑛交付40万作为定金，对案涉房屋享有优先购买权等内容。《房屋认购意向协议书》签订后，原告常瑛瑛于2012年12月31日通过被告王爱民向被告环球公司交付了40万元定金，但被告环球公司经多次催告仍拒绝与原告常瑛瑛订立正式的商品房买卖合同。原告常瑛瑛认为，被告王爱民是被告环球公司的代表、项目经理，对外全权代表被告环球公司，故被告王爱民对外销售房屋、收取定金的行为是代表被告环球公司的职务行为，相应法律后果应由被告环球公司承担。同时，被告王爱民挂靠在被告环球公司名下进行项目开发销售，是房屋的实际所有人，也应承担责任。因此，原告常瑛瑛起诉来院，望判如所请。被告环球公司辩称，1.被告环球公司与原告常瑛瑛之间不存在商品房预约合同关系，原告常瑛瑛提交的《房屋认购意向协议书》的签订主体是被告王爱民和原告常瑛瑛，被告环球公司并非该意向书当事人，被告环球公司从未见过该意向书，对该意向书的真实性、关联性均不予认可；2.原告常瑛瑛从未向被告环球公司支付过定金，其主张已支付40万元定金没有银行汇款凭证；3.案涉项目不存在意向书所涉的1-6、2-6、2-7号房产，且原告常瑛瑛在长达3年多的时间里未主张权利不合理。综上，请求驳回原告常瑛瑛对被告环球公司的诉讼请求。被告王爱民辩称，原告常瑛瑛所述属实，被告环球公司确实拒绝签订正式商品房买卖合同、交付约定的房屋，已构成违约，应由被告环球公司承担双倍返还定金的责任。案涉民泰苑房产项目是被告王爱民挂靠被告环球公司开发建设，对外都是被告王爱民代表被告环球公司进行运作。原告常瑛瑛等19户购房户都是被告王爱民经手在售楼处按统一格式签署预购订单收取房款，再网签正式合同。除原告常瑛瑛外，其他购房户都已网签了合同并已交房。当被告王爱民准备与原告常瑛瑛网签合同办理交房手续时，被告环球公司重新办理预售证并修改了网签合同备案密码，导致被告王爱民无法与原告常瑛瑛办理正式网签和交房手续。可见，造成本案纠纷的责任在于被告环球公司，而不是被告王爱民，应由被告环球公司承担责任。且被告王爱民是案涉民泰苑项目的项目经理，是被告环球公司的全权代表，对外发生的纠纷应由被告环球公司承担。综上，请求驳回原告常瑛瑛对被告王爱民的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下：原象山民泰公司厂房，因“退城进园”政策实施需要，拟由政府收储后对外出让开发商住楼项目。王爱民为获得该项目开发权，拟挂靠在环球公司名下，后经协商于2010年1月2日签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方的《房地产开发挂靠合作协议》，协议第二条“合作方式”载明：1.项目由乙方出资挂靠在甲方名下开发，甲方负责监督管理，费用由乙方负责；2.项目设独立财务、账号，资金进出由甲乙双方共管，使用调拨由乙方安排；3.甲方按房屋销售额的1.5%向乙方收取挂靠管理费，未出售房屋按市价同比例的1.5%收取；4.税收及政府规费等按实全部由乙方支付。后为了理顺出让地块项目开发权的内外关系及相互之间权利义务，以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏和陈奕挺为丙方（担保方）签订了《民泰苑房地产项目开发承包合同》，合同载明：甲方将位于宗土地，内部承包给乙方进行房地产项目开发，经济上独立核算，自负盈亏，甲方不承担经营亏损等任何责任，也不分享经营利润等任何利益；甲方按房产销售总价的1.5%收取乙方开发管理费，全部购房款须汇入甲方公司账户；房产开发所涉的各类应缴税金及规费等费用，均由乙方承担。甲方收到的房屋销售款，在项目竣工前划拨给乙方的金额不超过销售额的75%，待税金、工程款等费用清算完毕（后）结清乙方的所有款项；丙方为甲、乙方履约提供担保。协议签订后，王爱民进行了开发建设。2015年8月，王爱民实际负责开发的民泰苑商住综合楼通过竣工验收。另查明，2012年12月29日，王爱民以环球公司的名义与常瑛瑛签订《房屋认购意向协议书》一份，约定认购的商铺为1-6、2-6、1-7、2-7，面积约为51.16平方米、74.61平方米、52.34平方米、52.07平方米，单价为13050元/平方米，并约定：认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本认购意向书时自愿交付保证金40万元；均价13050元/平方米，首付40万元，余款待商铺交付使用并产权证做好后一次性付清。如违反上述约定，按照总房价的20%赔偿违约金。该意向书上无环球公司的公章，落款部分环球公司“财务收款人”有王爱民签名。2012年12月31日，王爱民出具《收条》一份，载明：今收到常瑛瑛店铺（1-6、2-6、1-7、2-7）定金40万元。常瑛瑛、王爱民均承认该款项交付王爱民。2016年4月6日，常瑛瑛发《律师函》要求环球公司与常瑛瑛签订商品房买卖合同，环球公司复函称其与常瑛瑛不存在购房合同关系，没有义务与常瑛瑛签订商品房买卖合同及为其办理房屋产权过户手续。审理中，王爱民承认案涉意向书所涉房屋已抵押给第三人。审理中，常瑛瑛承认其在签订《房屋认购意向协议书》时即已知道王爱民挂靠环球公司开发案涉项目的事实。本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷，本院予以纠正。本案首先应当解决《房屋认购意向协议书》的主体是被告环球公司还是被告王爱民的问题。该意向书虽是被告王爱民以被告环球公司的名义与原告常瑛瑛签订，但未经被告环球公司盖章确认，原告常瑛瑛欲使被告环球公司承担该合同义务应举证证明被告王爱民的行为获得被告环球公司的授权或构成表见代理。但是，案涉房产项目实际由被告王爱民开发建设，其对所开发的房产有实际处分权，不存在委托代理或无权处分的情形。且原告常瑛瑛在签订《房屋认购意向协议书》之时即已明知被告王爱民挂靠被告环球公司开发案涉房产项目的事实，表明其知晓处分房产的主体是被告王爱民而非被告环球公司，其亦是将所涉款项交付被告王爱民个人，而非交付给被告环球公司。因此，《房屋认购意向协议书》的相对方是被告王爱民而非被告环球公司，原告常瑛瑛要求被告环球公司承担合同责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告王爱民至今未与原告常瑛瑛签订正式的商品房买卖合同，且依其所述所涉房屋已抵押给第三人，《房屋认购意向协议书》实际上亦已无法履行，故原告常瑛瑛要求解除《房屋认购意向协议书》的请求，符合法律规定，本院予以支持；要求双倍返还定金的请求，亦不违反双方约定，本院亦予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告常瑛瑛与被告王爱民于2012年12月29日签订的《房屋认购意向协议书》于本判决生效之日解除；二、被告王爱民于本判决生效后十五日双倍返还原告常瑛瑛定金计80万元；三、驳回原告常瑛瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告王爱民承担；保全申请费4520元，由原告常瑛瑛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 张海科二〇一八年四月十一日代书记员 罗 芝??6???5?