北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4341号
上诉人（原审被告、反诉原告）：闫宋磊，男，1982年12月6日出生。
委托诉讼代理人：蒋思远，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟远鹏，天津益清（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马英民，男，1950年7月14日出生。
委托诉讼代理人：黄福涛，北京勤弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。
上诉人闫宋磊因与被上诉人马英民、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初28614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
闫宋磊上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.本案诉讼费用全部由马英民承担。事实和理由：一、一审法院忽视网签合同中关于房屋成交价格170万元之事实，且双方所签合同中约定装修费确实为380万元，因此双方合同因装修费问题存在重大误解、显失公平，闫宋磊依法主张撤销合同合法合理。二、合同履行过程中闫宋磊并无过错，没有根本违约。闫宋磊就装修费过高事宜曾两次发函与马英民沟通，马英民认可收到但未回复，因此导致本案纠纷发生。三、双方在网签合同中未约定违约条款，即使闫宋磊需要承担违约金，一审法院有关违约金的计算方式与考虑因素亦与事实不符，判决数额明显过高。四、因闫宋磊亦同意解除合同及撤销网签合同，故关于解除合同之诉讼费用不应当由闫宋磊全部承担。五、链家公司作为居间方在本案合同履行过程中亦存在过错，应当承担相应责任。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，维护我方合法权益。
马英民辩称，同意一审判决，不同意闫宋磊的上诉意见，一审认定事实和适用法律都是准确的。
链家公司辩称，同意一审判决及所认定的事实情况。
马英民向一审法院起诉请求：1.解除马英民与闫宋磊、链家公司于2017年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，闫宋磊、链家公司配合马英民撤销编号为C1515613的网签合同；2.闫宋磊向马英民支付违约金110万元；3.闫宋磊向马英民赔偿损失1503770元；4.诉讼费用由闫宋磊负担。
闫宋磊向一审法院反诉请求：1.撤销闫宋磊与马英民于2017年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.马英民返还闫宋磊定金10万元；3.诉讼费用由马英民负担。
一审法院认定事实：2017年4月2日，马英民（出卖人）与闫宋磊（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区×××93号院4号楼13层1310号（以下简称1310号房屋），房屋建筑面积共89.30平方米，规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为170万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为380万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，马英民（出卖方、甲方）与闫宋磊（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币550万元。乙方于2017年4月2日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第一笔首付款50万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第二笔首付款367万元以理房通支付的方式支付甲方……甲乙双方应于丙方取得贷款机构评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，自本合同签订之日起140日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片，其他：无。
签订上述合同后，闫宋磊向马英民支付了定金10万元。2017年5月2日，马英民和闫宋磊签订了编号为C1515613的网签合同。后双方合同未再继续履行。
马英民称其于2017年7月2日在链家公司的见证下递交通知书，内容是：“……因我本人属于换房，正在与另一方履行房屋买卖合同……本人希望你于2017年8月20日前完成房屋买卖合同使双方减少损失……”马英民又称其于2017年9月7日向闫宋磊通过快递方式发出催告函，内容是：双方应于合同签定之日起140日内（即到2017年8月20日止），办理完成房屋所有权转移登记手续。但由于贵方不按协议期限交付购房款项，不进行房屋所有权转移登记相关的任何流程，致使房屋买卖合同不能履行己逾期超过15日。为此，我方特发函催告，敦促贵方履行上述房屋买卖协议约定的责任和义务。否则，贵方要承担协议约定的违约责任。闫宋磊否认收到了上述通知书和催告函。链家公司称其见证了马英民交付通知书给闫宋磊，对于催告函并不知情。
闫宋磊向一审法院提交了两份《关于＜北京市存量房屋买卖合同＞履约事宜的联系函》，内容是“购房合同中并未明确约定房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量等必备条款，由此导致我无法核实该部分的价格380万元是否为市场公允价格……请您于收到本函件7日内，配合提供房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量具体标准，同时应一并提供每项物品的单价。贵我双方应根据该内容，另行签订补充协议；……如购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且已达到《合同法》第五十四条规定的“显失公平”标准，则我有权要求撤销购房合同。”“……您在收到函件后，至今尚未提供房屋家电及装修的相关规格及清单，导致我无法就该价格进行认定。我认为，购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且己达到《合同法》第五十四条规定的显失公平标准，我有权请求人民法院撤销购房合同。”马英民认可收到了上述联系函，其认为闫宋磊所述不属实故未回复。闫宋磊另提交1310号房屋的户型图以及房屋内照片若干，欲证明房屋内的状况与合同的约定不符，房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平。闫宋磊提交链家公司APP截图显示本次买卖的经纪人李琦，闫宋磊认为该内容与合同约定的经纪人姓名不符，链家公司存在过错。
马英民向一审法院提交其与案外人马忠良签订的北京市存量房屋买卖合同以及居间服务合同、收据等，欲证明其在出售本案房屋同时亦签约购置马忠良的房产，其向马忠良支付了定金及首付款，现因闫宋磊不继续支付房款，其与马忠良的合同亦处于中止履行状态，可能会造成后续的违约赔偿等损失。闫宋磊不认可上述证据的真实性，认为马英民购买其他人房屋的行为与本案无关。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。
闫宋磊认为涉案房屋买卖存在重大误解和显失公平情形，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认为显失公平。”该案中，首先，房屋价值巨大，购买房屋属于生活重大事项，闫宋磊认可在签订房屋买卖合同前其实地看过涉案房屋，属于对房屋状况有充分了解，所签合同中对房屋状况亦进行了确认，就闫宋磊提交的现有证据，无法确认其行为后果与意思相悖。其次，自2017年4月2日至同年7月，合同签订长达三个月期间内闫宋磊并未对合同的条款提出异议，在马英民催告合同履行后，闫宋磊才于7月向马英民提出装修、家具、家电作价过高。且根据合同约定，双方本次房屋买卖实际交易总价为550万元，属于正常的市场价格，在双方订立合同的过程中，并不存在马英民利用优势或者利用闫宋磊没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。因此，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不存在合同法规定的可撤销的情形，因此，对闫宋磊要求撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并退还定金的反诉请求，法院不予支持。
闫宋磊以装修、家具、家电作价过高为由拒绝继续履行双方所签订的房屋买卖合同以及补充协议，已经构成根本违约，故马英民要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、撤销网签合同并要求闫宋磊支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。闫宋磊认为后签订的网签合同变更了原合同内容，去除了违约金条款，故马英民主张的违约金没有合同依据。法院认为，网签合同以建委的模板为基础，仅填写了房屋状况以及房款数额，其他条款均为空白。在没有其他证据佐证的情况下，不能认为空白的条款系对原合同内容作出了变更。故闫宋磊的该项抗辩理由，不能成立，法院不予采信。
闫宋磊在庭审中提出违约金约定的标准过高，应当调整。法院综合考虑闫宋磊的过错程度、马英民主张的房屋价格下跌情况、马英民的预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定并在折抵闫宋磊已付定金十万元的基础上判决确认最终闫宋磊应给付马英民的违约金数额。马英民在违约金之外主张闫宋磊应向其赔偿房屋价格下跌的损失以及其将来可能因要赔付案外人马忠良违约金、中介费等损失，房屋价格下跌的损失法院已经在违约金的认定中予以考虑，法院不再重复处理该部分损失请求。而马英民主张的其他损失均不是确定的、已经发生的损失，故法院无法支持马英民的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除马英民与闫宋磊于二〇一七年四月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及马英民与闫宋磊、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年四月二日签订的《补充协议》；二、闫宋磊、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内配合马英民注销编号为C1515613的网签合同；三、闫宋磊于判决生效之日起二十日内向马英民支付违约金七十八万元；四、驳回马英民的其他诉讼请求；五、驳回闫宋磊的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据，当事人对一审法院已查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应依约履行。本案房屋买卖合同及补充协议系马英民与闫宋磊的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定上述合同合法有效，正确有据。关于闫宋磊认为合同约定的装修、家具家电价格过高，要求撤销合同的主张，马英民在一审中解释称，涉案房屋成交价格550万元是真实价格，装修价格的确定是考虑为闫宋磊减轻税负。而闫宋磊亦认可其在签订本案合同之前实地看过涉案房屋，在本案房屋成交总价550万元符合当时市场正常价格的情况下，现闫宋磊以装修、家具家电价格过高主张构成重大误解和显失公平，缺乏依据，本院不予支持。闫宋磊无正当理由，拒绝继续履行合同，构成根本违约，应当按照双方补充协议的约定承担相应违约责任。马英民与闫宋磊签订的网签合同以建委的模板为基础，其上未就买方拒绝购买房屋另行订立违约条款，故闫宋磊应当按照原合同的相关违约条款承担违约责任。一审法院根据涉案房屋的总成交价550万元，综合考虑闫宋磊的过错程度、房价下跌情况、马英民的预期利益等因素，酌定在折抵闫宋磊已付定金10万元的基础上判令闫宋磊应向马英民支付违约金78万元，并无不当。本案合同因闫宋磊的违约行为而解除，闫宋磊应当依法承担诉讼费用。综上，闫宋磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费25150元，由闫宋磊负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费12575元，由闫宋磊负担（已交纳）。
二审案件受理费11600元，由闫宋磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年五月二十八日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天