上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1100号
上诉人（原审被告）上海东煊仓储有限公司。
委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。
委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会。
委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。
委托代理人彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。
上诉人上海东煊仓储有限公司（以下简称东煊公司）因与被上诉人上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会（以下简称龙叶村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭，于同年5月5日公开开庭进行了审理，上诉人法定代表人＊＊＊及其委托代理人刘挽澜，被上诉人之委托代理人彭亚斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，系争场地原系上海市＊＊＊炼油厂所有，位于上海市浦东新区＊＊＊镇龙叶村＊＊＊丘。2007年6月5日，该厂注销。本案龙叶村委会系该厂主要出资者，承继系争场地的相应权利。
2005年9月2日，浦东新区高桥镇龙叶村经济合作社（以下简称龙叶村合作社，甲方）与东煊公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将系争场地及地上建筑1，390平方米租赁给乙方；乙方在甲方土地范围内所有的建筑及设施，产权在租赁期满后归属甲方；租赁期自2005年9月2日起至2014年9月2日止，期满后乙方有优先承租权；年租金人民币（下同）37万元。同日，甲、乙双方另行签订《临时用地协议》，约定：甲方将位于高桥镇龙叶四队＊＊＊丘地块土地面积4.50亩，提供给乙方作临时用地；乙方在甲方所提供土地上所建设施由乙方自负；每年土地使用费5万元；租期自2005年9月2日起至2014年9月2日止。
2014年4月9日，龙叶村委会发函给东煊公司，告知东煊公司合同到期后不再续租，要求东煊公司及时办理迁出事宜。
另查明，龙叶村合作社为高桥镇龙叶村委会设立的部门，主要职能是代表村委会对外签订经济合同，但不具备独立的法人资格。
龙叶村委会于2014年12月10日诉诸原审法院，请求判令：1、东煊公司立即搬出江东路＊＊＊号，将场地及地面建筑归还龙叶村委会；2、东煊公司自2014年9月3日起至将场地交还龙叶村委会之日止，按每天1，151元的标准支付使用费。
原审庭审中，双方一致确认，东煊公司在系争场地上搭建了大量仓库。东煊公司表示，如果法院要求东煊公司搬迁，不需要龙叶村委会对其搭建的仓库进行补偿，仅希望龙叶村委会可以延长租期两年。东煊公司另提供一份2014年4月17日黄姓人员手写的《情况说明》，用以证明2008年大雪将东煊公司仓库压塌，东煊公司请求龙叶村委会延长两年租期，该黄姓人员口头认可了其请求。龙叶村委会对上述《情况说明》不予认可，认为该证据不符合证人证言的形式要件，且无法证明该黄姓人员是否为龙叶村委会方领导，也无法证明该黄姓人员是否有权利代表龙叶村委会延长租期。
关于《租赁协议》及《临时用地协议》的效力，龙叶村委会表示，《租赁协议》项下的场地及地上建筑均包含在龙叶村委会提供的《上海市房地产权证》的范围内，《临时用地协议》项下的4.50亩土地紧邻有证土地，但没有取得相应权证，性质上属于农用地。
原审认为，《租赁协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。《临时用地协议》将所涉农用地出租作为营业用途，违反法律有关规定，应属无效。合同到期后，东煊公司继续占用系争场地已无依据。故龙叶村委会要求东煊公司迁出系争场地、地上建筑以及与其毗邻的4.50亩农用地，与法不悖，法院予以准许。龙叶村委会要求东煊公司按照租金标准支付房屋占有使用费，具有法律依据，东煊公司对于支付标准亦表示认可，法院予以准许。东煊公司明确表示不需要龙叶村委会对其搭建的仓库进行补偿，法院不再处理违章搭建的补偿问题。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年三月九日判决：一、浦东新区高桥镇龙叶村经济合作社与上海东煊仓储有限公司签订的《临时用地协议》无效；二、上海东煊仓储有限公司于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区高桥镇江东路＊＊＊号龙叶村四队＊＊＊丘的场地及地上建筑，并将该场地及地上建筑归还给上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会；二、上海东煊仓储有限公司于判决生效之日起三十日支付上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会场地使用费，自2014年9月3日起，按每天1，151元的标准，计算至上海东煊仓储有限公司实际迁出场地之日止。一审案件受理费130元，减半收取计65元，由上海东煊仓储有限公司负担。
判决后，东煊公司不服，上诉称，原审法院查明事实不清：《租赁协议》中约定的6，807平方米土地中只有3，724平方米土地有工业用地权证，其余部分属违规用地；该合同土地上涉及的仓库是上诉人搭建，该部建筑未取得建设规划许可，依法应认定本案合同无效，故上诉请求撤销原审判决，发回重审。
龙叶村委会辩称，不同意上诉请求、原审事实、法律判断正确，要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，本案《租赁协议》所涉土地位于上海市浦东新区＊＊＊镇龙叶村＊＊＊丘，经上海市房地产登记记载的国有土地使用权（工业）面积为3，724平方米，登记之房屋为1至4幢厂房，面积分别为：370.88
平方米、449.47平方米、72.83平方米、127.68平方米。
本院认为，本案上诉争议焦点为双方签订之《租赁协议》效力问题。
根据查明事实，2005年9月2日，被上诉人龙叶村委会下属之龙叶村合作社与上诉人东煊公司签订《租赁协议》、《临时用地协议》，双方开始了长达约十年的租赁合同履行。查《临时用地协议》因系将农用地出租作为商业使用，违反法律有关规定，应属无效，上诉人、被上诉人并无异议，本院予以确认。关于《租赁协议》双方争议者为租赁标的用地中部分未经土地登记部分。经查，该合同项下土地（国有土地使用权）、房屋为被上诉人开办之（村办企业，已歇业）上海市＊＊＊炼油厂所有。双方租赁之磋商、订约及履行均建立在对该土地、房屋现状基础上，应该认为，《租赁协议》属双方真实意思表示。
根据现有证据，该租赁协议的内容，双方租赁权利义务之标的指向系以房屋为基本条件，土地（使用权益）部分属于附属、保障条件。现经登记土地占实际出租面积之大部，未予登记者本属被上诉人这一集体经济组织所有，且未有证据表明其属耕地（红线范围内），考虑到租赁标的房地之整体性，如以之确认整个合同无效，显然缺乏基本法律及事实依据。
值得注意的是，上诉人所谓搭建仓库等，双方合同仅约定了今后承租人“改扩建”的可能性条件下的权利、义务，并非双方约定租赁标的物范围，不属于双方对价性权利、义务之组成；同时双方明确约定，改扩建需经出租人及“有关主管部门同意”。故上诉人主张所谓其自己搭建的仓库本属违约行为，与双方签订的租赁协议效力并无法律上的关联，依法不能影响租赁合同的效力。
再之，按约合同已届期，即使涉及合同无效，东煊公司亦失去继续占用系争房地之合法性。原审裁判给付义务即使上诉人上诉理由得直亦与之无悖，其上诉发回重审主张更无合法依据。据此，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人东煊公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币130元，由上诉人上海东煊仓储有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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