吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉2426民初127号
原告：张定兴，男，1954年11月14日出生，汉族，退休工人，现住安图县。
被告：徐中兴，男，1981年4月5日出生，汉族，拓展公司职员，现住安图县。
原告张定兴诉被告徐中兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法由审判员刘寸丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告张定兴、被告徐中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张定兴诉称：2016年7月30日，张定兴与徐中兴签订房屋租赁合同，合同约定：张定兴将明月镇河西路北2-2号房屋出租给徐中兴，租期三年，自2016年7月30日起至2019年8月30日止，给一个月装修时间，租金按年交付，每年7万元，第一年的租金在签合同后一个月内交付。签合同时，其中的两间门市房已租赁给他人，张定兴保证这两间房屋于2016年11月前腾出。合同自签字之日生效，双方不得违约，如有违约，违约方向对方赔偿1万元违约金。2016年7月30日，徐中兴给付租金2万元，2017年3月，徐中兴给付租金1万元，之后的租金，徐中兴一直未给付。截止2018年1月31日，徐中兴共拖欠租金69165元。故张定兴诉至法院，要求徐中兴给付租金69165元，继续履行合同，并承担案件受理费。
徐中兴辩称：徐中兴与张定兴确实签订了房屋租赁合同，该合同一式两份，因当时租赁的房屋有一半面积是别人在使用，不能确定腾出日期，这就影响到徐中兴的装修及营业时间，于是张定兴同意让三个月的装修时间。又因房屋当时有两处大面积漏水，张定兴需要屋顶改造，于是，张定兴认可了分期缴纳房租。在张定兴进行屋顶改造期间，因没有对租赁房屋的门口设置安全通道，徐中兴无法正常营业。因对租金问题协商不一致，张定兴于2017年10月30日将房屋上锁。综上，徐中兴认为第一年的租期应至2017年10月30日，并应扣除屋顶改造期间的房租及室内漏水期间的房租，且2017年10月30日之后的房租不应给付，同时要求解除合同,张定兴支付徐中兴违约金1万元。
经审理查明：2016年7月30日，张定兴与徐中兴签订房屋租赁合同，合同约定:1、张定兴将其所有的明月镇河西路北2-2号，面积为858平方米的二楼门市房屋出租给徐中兴；2、租期自2016年7月30日起至2019年8月30日止（让一个月装修时间），合同到期后，徐中兴可按原价续租；3、由于目前两间门市租赁给他人，张定兴保证2016年11月腾出房屋，双方同意按现有的租赁面积交房租；4、租金每年7万元，按年交付，签合同后一个月内交付，租金包括取暖费；5、徐中兴装修，但不能破坏主体结构，合同终止后，徐中兴不许拆走或破坏；6、合同签订前的房屋相关费用由张定兴承担并保证不欠费，合同签订后的水电费由徐中兴承担；7、各方不得违约，一方违约，向对方赔偿1万元违约金。合同签订后，徐中兴以另两间房屋无法确定腾出时间为由，要求装修时间再延长2个月，即三个月的装修时间，张定兴同意，并在房屋租赁合同中作出更改，并按上手印。2016年8月2日，徐中兴支付定金2万元。2016年8月20日，合同中租给他人的两间门市房屋腾出，徐中兴对租赁房屋进行装修。2016年10月，其经营的安图合众户外拓展服务有限公司开业，该公司经营的项目是拓展游戏和野战游戏。在签订房屋租赁合同时，租赁的房屋内有两处漏水，双方均知晓，也知道具体维修时间不能确定。2017年3月13日，徐中兴支付租金1万元，剩余的租金，经张定兴多次催要，徐中兴以没有钱为由一直未给付。2017年5月8日，涉案房屋所在的安图县博览城花苑进行屋面维修工程招标，中标单位为安图县建筑工程有限公司，建设单位为安图县九龙社区居民委员会，维修范围为二三层平台防水及外墙涂料。该工程于2017年6月初施工，于2017年8月末完工。施工过程中，安图县建筑工程有限公司按照安全生产相关规定采取了防护措施，搭设了防护棚，留出了人行通道，二三层平台防水施工时，进行了分段施工，没有影响人员通行及商户营业。因徐中兴一直未支付剩余租金4万元，张定兴于2017年10月30日将租赁房屋的一扇房门用锁锁上。因徐中兴从旁边的门进入，张定兴于2017年11月18日又将另一扇房门锁上。2017年11月22日，徐中兴从未上锁的第三扇房门进入营业，张定兴打电话向徐中兴追要租金，徐中兴称若张定兴再锁门，室内东西丢失由张定兴负责，于是张定兴报警。因涉及民事案件，公安机关未对此事进行处理。另查明，在锁门事情发生后，张定兴曾两次对徐中兴的经营活动予以干涉。之后，徐中兴在租赁的房屋内放进去一条狗。2018年2月11日，张定兴发现徐中兴仍在租赁房屋内营业。现张定兴诉至法院，要求徐中兴支付拖欠的租金（截止2017年10月30日，租金4万元，自2017年11月1日至腾出房屋之日租金按合同约定计算），并承担案件受理费。案件审理过程中，张定兴同意解除与徐中兴签订的房屋租赁合同，要求徐中兴立即腾出房屋，并支付违约金1万元。
认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、金达房地产开发公司出具的租房证明、安图县建筑工程有限公司出具的证明材料、安图县明月镇金鹏汽车维修中心出具的证明、施工人孙凤玉的证明、证人李守忠、王成奎、蔡敬广的出庭证词、视频资料、照片、通话明细、中标通知书。
徐中兴还提供照片，证明在安图县博览城花苑屋面维修期间，因门口未设置安全通道、未采取安全防护措施，徐中兴无法营业。张定兴对此否认，且提供相应的证据予以反驳，故本院对照片的真实性予以采信，对证明指向不予采信。
本院认为：张定兴与徐中兴签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。张定兴已履行义务，将租赁房屋全部腾出，徐中兴应及时支付房屋租金。原合同约定的租期自2016年7月30日起至2019年8月30日止（让一个月装修时间），后经张定兴同意改为2016年7月30日起至2019年10月30日止（让三个月装修时间），可见，第一年的租期应至2017年10月30日。合同约定租金按年交付，而徐中兴于2017年10月30日前只交付租金3万元，故张定兴主张徐中兴支付一年租金的剩余部分4万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。徐中兴主张自签订之日，房屋就漏水，应扣除这期间（2016年10月30日至2017年5月30日）的租金，因签订合同时，双方对房屋漏水的情况已知晓，也知道具体维修的时间不能确定，且未影响徐中兴的正常营业，故徐中兴的此主张，本院不予支持。徐中兴主张在安图县博览城花苑屋面维修期间，因门口未设置安全通道、未采取安全防护措施影响其正常营业，应扣除这期间（2017年5月30日至2017年8月30日）的租金，但张定兴提供证据证明已采取防护措施，搭设了防护棚，留出了人行通道，进行分段施工，并未影响其正常营业。故徐中兴的主张，本院不予支持。自2017年10月30日起至今，徐中兴一直占有租赁的房屋，故张定兴主张徐中兴支付自2017年11月1日起至腾出房屋之日止的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同约定签订合同后一个月内给付租金，但截止2017年10月30日，徐中兴共计支付租金3万元，剩余租金经张定兴多次催要，徐中兴一直未给付，导致张定兴将租赁房屋的部分房门锁上。由此可见，徐中兴违约在先，根据合同约定徐中兴应向张定兴支付违约金1万元。现双方同意解除合同，不违反法律规定，故张定兴要求解除房屋租赁合同、徐中兴立即腾出房屋的诉讼请求，本院予以支持。徐中兴主张张定兴同意分期支付租金，但未提供证据证明，且张定兴对此予以否认，故对徐中兴的主张，本院不予采信。关于张定兴干涉徐中兴的正常经营活动，并将租赁房屋的部分房门锁上，给徐中兴造成的损失，徐中兴可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告张定兴与被告徐中兴签订的房屋租赁合同，被告徐中兴于本判决生效之日立即腾出租赁房屋；
二、被告徐中兴于本判决生效之日立即给付拖欠原告张定兴的租金（截止2017年10月30日租金4万元，自2017年11月1日起至腾出房屋之日止租金按合同约定计算），并支付违约金1万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1529元，减半收取765元，由被告徐中兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 刘寸丹
二〇一八年三月一日
书记员 徐赫阳