安徽省颍上县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1226民初2650号
原告：龚颍，女，1980年10月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。
被告：张飞，男，1979年7月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。
原告龚颍与被告张飞为申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告龚颍及其委托诉讼代理人王陈，被告张飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚颍向本院提出诉讼请求：1.准许执行中国人民财产保险股份有限公司颍上县支公司综合楼3#楼一层门的102、103室房屋；2.本案诉讼费用由张飞负担。事实和理由：龚颍诉周晓波民间借贷纠纷案，已由颍上县人民法院审理终结，并作出（2015）颍民一初字第02259号民事调解书。该调解书生效后，周晓波没有履行调解书确定的给付义务，龚颍随即向颍上县人民法院申请强制执行。2016年1月27日日，颍上县人民法院以（2016）皖1226执字第46号执行裁定书裁定，将被执行人周晓波挂靠在中国人民财产保险股份有限公司颍上县支公司综合楼3#楼一层门面的102、103室予以查封。2017年4月14日，张飞提出执行异议，认为其已于2009年7月21日与周晓波签订了商品房买卖协议，并已缴纳全部房款，要求终止执行。2017年4月14日，颍上县人民法院以（2016）皖1226执字第46号执异2号执行裁定书裁定停止对涉案房屋的执行。但是，张飞并没有与周晓波签订商品房买卖合同，其与安徽省阜阳市恒泰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，且在人民法院查封前，没有实际占有和使用中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司综合楼3#一层门面的102、103室，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或者第29条法律规范的构成要件，不能排除执行。
张飞辩称，财保小区所有业主和我签订的都是一样的合同。2009年底，周晓波已经将涉案房屋交付给我，并进行了装修，水电也是我自己安装的。装修好后，我在里面住了一年多的时间，后来就租给别人了，现在房子也是租给别人开饭店。涉案房屋总价款760000元，付给周晓波680000元，剩下的80000元与周晓波协商待房屋过户手续办好后再付。之所以没有办理过户，是因为涉案房屋没有竣工验收相关文件。2016年，法院在我不知情的情况下对涉案房屋进行了查封，后经法院要求，我将剩余的80000元购房款上交给法院。综上，请求法院依法驳回龚颍的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、户口本、结婚证、颍房发（2017）11号文件、民事裁定书、执行异议申请书、商品房买卖合同、证人王某的证人证言、公某1、公某2、申请书、房屋所有权登记申请受理单、房屋四至墙界情况申报表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张飞提供的收据、租赁协议、房地产测绘报告、房地产估价报告书等证据，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安徽省阜阳市恒泰房地产开发有限公司于2007年8月成立，周晓波系该公司法定代表人。2007年，周晓波与中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司协商，其以中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司的名义筹资在颍上县城北新区解放北路西侧颍阳路88号建设4幢楼房。房屋建成后，周晓波以安徽省阜阳市恒泰房地产开发有限公司的名义与张飞于2009年7月21日签订《商品房买卖合同》，约定：安徽省阜阳市恒泰房地产开发有限公司将坐落在颍上县城北新区财保小区第二幢南数第三、四间门面房出售给张飞，共计760000元。合同签订后，张飞支付周晓波购房款680000元，余款80000元已按照人民法院的要求交付执行。周晓波收到房款后，于2009年底将涉案房屋交付给张飞占有使用。颍上县房地产管理局于2015年10月份为上述4幢楼房办理了房地产权证，产权人为中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司。2015年11月25日，张飞向颍上县房地管理局申请涉案房屋所有权登记。2015年11月30日，经张飞申请，颍上县中测房地产测绘有限公司对涉案房屋出具《房地产测绘报告》。2016年1月23日，中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司出具公某1，以其公司名下4幢综合楼属周晓晓波筹资所建为由，授权周晓波为其公司代理人，全权代表公司将上述四处房产分割过户，包括办理评估、分割过户等相关事宜。2016年5月23日，周晓波委托颍上县瑞林房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，并在委托书上签字。同日，颍上县瑞林房地产评估有限公司作出涉案房屋《房地产估价报告书》。2015年6月5日，本院受理龚颍与被告周晓波、吴颍为民间借贷纠纷一案。2015年11月24日，经本院主持调解，龚颍与周晓波、吴颍达成调解协议，约定周晓波、吴颍偿还龚颍借款本息合计766650元，经审查后，由本院作出(2015)颍民一初字第02259号民事调解书。因周晓波、吴晓未全部履行民事调解书确定的义务，经龚颍申请，本院于2016年1月27日作出（2016）皖1226执字46号民事裁定，对被执行人周晓波挂靠中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司综合楼3#楼一层门面房102、103室予以查封。张飞向本院提出执行异议，认为其已善意取得涉案房屋所有权，应中止对涉案房屋的执行。2017年4月24日，颍上县不动产登记中心根据颍上县公安局颍公（经）立字（2017）228号立案决定书及相关规定，撤销了中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司坐落于颍上县慎城镇城北新区解放路西侧颍阳路88号4幢楼房的房地产权证。本院经审查，于2017年4月26日作出（2017）皖1226执异2号执行裁定书，裁定中止本院2016年1月27日作出的（2016）皖1226执字46号裁定对周晓波挂靠中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司综合楼3#楼一层门面房102、103室的执行。龚颍对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司名下，虽然颍上县不动产登记中心随后于2017年4月24日撤销了涉案房屋所属4幢楼房的房地产权证，但是根据中国人民财产保险股份有限公司出具的授权委手书能够证明周晓波是涉案房屋的权利人。通过现有证据来看，周晓波作为涉案房屋权利人，以安徽省阜阳市恒泰房地产开发有限公司的名义与买受人张飞签订《商品房买卖合同》，同时周晓波也在《商品房买卖合同》上签字认可，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，张飞所举证据能够证明，在人民法院查封涉案房产前，张飞作为买受人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并实际占有使用该不动产。涉案房屋未办理过户登记，是因为涉案房屋所属的4幢楼房没有及时办理房地产权初始登记以及后来登记后房地产权证被依法撤销导致的，并非买受人张飞自身原因造成。根据法律规定，张飞就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对坐落在中国人民财产保险股份有限公司颍上支公司综合楼3#楼一层门面房102、103室房屋，法院不得执行。龚颍关于张飞所签《商品房买成合同》无效、未实际占有涉案房屋及未付清购房款等意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回原告龚颍的诉讼请求。
案件受理费11400元，由原告龚颍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 黄海燕
人民陪审员 汤 峰
人民陪审员 李先坤
二〇一七年十一月二十六日
书 记 员 白 雪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。