江西省横峰县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣1125执异3号
案外人：上饶市某置业有限公司，住所地江西省上饶市横峰县兴安街136号，统一社会信用代码：***。
法定代表人：程某某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吕某某，系江西瀛赣律师事务所律师。
申请执行人：横峰县某有限公司，住所地江西省上饶市横峰县岑阳镇白沙岭，统一社会信用代码：***。
法定代表人：王某某，该公司执行董事。
被执行人：上饶市某开发有限公司，住所地江西省横峰县土管局六楼，统一社会信用代码：***。
法定代表人：王某某。
在本院执行横峰县某有限公司与上饶市某开发有限公司买卖合同诉前保全纠纷一案中，案外人上饶市某置业有限公司于2018年3月13日对本院查封被执行人上饶市某开发有限公司位于横峰县尚城国际小区5栋1单元1002、601；5栋2单元1002、1101、1102；8栋1单元601；共六套房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人上饶市某置业有限公司称2014年1月至12月,被执行人上饶市某开发有限公司因缺乏流动资金,向廖某某借款人民币3755万元。后因被执行人无力归还借款本息,故廖某某与被执行人达成还款协议,将被执行人8219平方米的商品房(含上述6套商品房在内)出售给廖某某，在横峰县房地产管理局办理了预售(备案)登记,并签订了《商品房买卖合同》。2017年11月,为了及时处置上述抵债资产,廖某某等人为了便于统一经营、管理、销售和节约交易成本等因素,以横峰县尚城国际小区的相应抵债房产作为出资,委托他人注册成立了上饶市某置业有限公，并将原已办理了预售登记在己方人员名下的房产(其中包括被贵院查封的位于横峰县尚城国际小区的6套房产)办理变更预售(备案)登记手续至异议人名下。然而,在异议人办理了相应预售(备案)登记后,贵院却查封了位于横峰县尚城国际小区的该6套房产,这显然是错误的,侵害了异议人的合法权益。为此,异议人特提出异议,请求贵院依法解除对上述房产的査封并归还异议人。
申请执行人横峰县某有限公司称，异议人认为,该六套房产是被执行人抵偿给廖某某的借款,而后廖某某以此为出资委托他人注册成立了异议人,而将该房产办理变更备案登记至异议人名下。事实是:(一)、异议人成立于2017年11月13日,注册资本为50万元,投资人为姚某林、王某文、范某雄、张某花、程某珏、刘某琴,原名是“上饶市某地产销售有限公司”,与廖某某没有任何关系,如果是廖某某以该六套房产出资,注册资本远远超过50万元。由此可见,异议人与廖某某之间没有法律上的关系,廖某某与被执行人王某某之间的借贷关系与异议人与被执行人之间的商品房买卖关系,二者并没有联系。(二)、廖某某与被执行人王某某之间是借贷之规定,即使如此,廖某某与被执行人之间以商品房买卖合同关系取得房产是无效的。当然本案当中廖某某与被执行人之间已不存在商品房买卖关系了。(三)、通过查询横峰县房管局关于被执行人开发尚城国际的房产备案情况,可以发现是极不正常的,其绝大部分房产通过买卖的方式备案到异议人名下,异议人是一个注册资金只有50万元的“房地产销售、二手房房买卖咨询、房产中介咨询、农产品加工及销售、建筑材料、机电设备、五金交电批发及销售”公司,何以能购买被执行人的绝大部分房产?这不是非法的财产转移又是什么?综上所述,被执行人是为了转移、隐匿财产,通过虚假备案的方式(以合法手段掩盖非法目的)将房产备案登记到异议人名下。所以,异议人不享有该房产的所有权。如异议人真的是购买上述房产,应当将购房款交至贵院,由贵院依法冻结。
本院查明：1、横峰县某有限公司与上饶市某开发有限公司买卖合同诉前保全纠纷一案中，本院于2018年2月8日根据横峰县某有限公司的申请作出了（2018）赣1125执保2号执行裁定书，裁定查封被执行人上饶市某开发有限公司位于横峰县尚城国际小区5栋1单元1002、601；5栋2单元1002、1101、1102；8栋1单元601共6套房产。2018年2月8日本院向横峰县房地产管理局发出协助执行通知书，要求其协助本院查封上述6套房产。2、2014年1月至12月,被执行人上饶市某开发有限公司因缺乏流动资金,陆续向廖某某借款人民币3755万元。因被执行人无力归还借款本息,故廖某某与被执行人于2015年3月10日达成还款协议,将被执行人8219平方米的商品房(含上述6套商品房在内，即：5栋1单元1002、601、5栋2单元1002、1101、1102,8栋1单元601)以均价4562元出售给廖某某，分别于2014年1月15日、2014年1月22日在横峰县房地产管理局办理了备案登记,并签订了《商品房买卖合同》。2017年11月,为了及时处置上述抵债资产,廖某某将该房产于2017年11月22日备案在上饶市某置业有限公司名下。
本院认为，本案的焦点是，案外人对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对于该问题，最高人民法院于2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该司法解释，买受人享有的该排除执行的权利理论称之为物权期待权，指的是对于已签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然未取得合同标的物的物权，但赋予其类似于物权的权利，该物权期待权具有排除执行的效力。此后，最高人民法院于2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产一般的物权期待权的保护规定五个要件，即第一、不动产登记在被执行人名下；第二，受让人与被执行人签订了合法有效的书面转让合同；第三、在价款交付上，买受人已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；第四、买受人查封前已占有不动产；第五、非因买受人自身原因未办理过户登记，上述五个要件缺一不可。针对本案而言，该涉案房屋已分别于2014年1月15日、2014年1月22日在横峰县房地产管理局办理了备案登记,并签订了《商品房买卖合同》。2017年11月,为了及时处置上述抵债资产,廖某某将该房产于2017年11月22日备在案外人上饶市某置业有限公司名下。本案查封的日期为2018年2月8日，在此之前，案外人已实际占有该房屋；从案外人提交的证据来看，双方已办理商品房买卖备案登记手续，因此，该涉案房屋至今未办理过户登记手续，非因案外人自身的原因所致。综上，案外人上饶市某置业有限公司所提出的异议请求符合上述司法解释的五个要件，应予支持。此外，本案的涉案房屋所登记在上饶市某置业有限公司名下，上饶市某置业有限公司拥有该涉案房屋的物权不存在争议，而申请执行人横峰县某有限公司对被执行人上饶市某开发有限公司享有的是债权，即债权请求权，相对于申请执行人的债权来说，案外人对涉案房屋享有的是物权期待权，相关的司法解释明确予以保护并没有与物权法发生冲突，因此，申请执行人横峰县某有限公司抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人上饶市某开发有限公司位于横峰县尚城国际小区5栋1单元1002、601；5栋2单元1002、1101、1102；8栋1单元601房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向上饶市中级人民法院申请复议。
审 判 长 何志铭
人民陪审员 钟太星
人民陪审员 蔡文军
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王 凯