广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第3001号
上诉人（原审原告）：深圳市芳汀美容用品有限公司。
法定代表人：王保瑾。
上诉人（原审原告）：王保瑾，女，汉族，1979年7月25日出生。
两上诉人共同委托代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈昌杰，男，1955年9月28日出生，香港居民。
被上诉人（原审被告）：何惠，女，1962年5月1日出生，香港居民、。
两被上诉人共同委托代理人：陈怀明，广东中安律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：吴东生，广东中安律师事务所实习律师。
上诉人深圳市芳汀美容用品有限公司（以下简称芳汀美容公司）、王保瑾与被上诉人陈昌杰、何惠因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第876号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈昌杰、何惠之间系夫妻关系，陈昌杰、何惠于2002年1月30日办理了涉案房屋《房地产证》。
2011年9月14日，王保瑾与陈昌杰以及案外人唐XX（经纪方）签订了一份《房屋租赁合约》，约定：甲方（陈昌杰）将位于深圳市福田区的嘉意台嘉景阁XX房（包括家私设备）在良好状态下租给乙方（王保瑾）作为住宅用途，房屋建筑面积140平方米，租赁期限自2011年9月21日至2016年9月21日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；如甲方出售涉案房屋，乙方享有优先权，但必须在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请。每月租金7600元，乙方应于每月5日前交付甲方。签订本合约时，乙方应向甲方支付两个月押金和1个月租金共计22800元。9月余10天的租金2450元已付清。租赁期间，乙方若将房屋分租应事先得到业主的许可，每月管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付。合同期满，乙方如不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。乙方若于租赁期内违反本合同规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付；若押金不足以抵付有关费用，乙方需按接到甲方付款通知书10天内补足。租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，乙方如拖欠租金达10天，或拖欠物业服务费、水电费等达两个月，视为乙方违约，合约因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任。因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须无条件立即退出涉案房屋，如乙方不交回房屋钥匙，甲方有权会同管理处人员进入自己的物业内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给乙方。乙方保证履行合约规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证绝不会提出任何异议。基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签订本合同同时，甲方同意向经纪方支付2000元作为佣金，乙方同意向经纪方支付佣金2500元。
庭审中，何惠表示认可陈昌杰的上述签约行为。
上述合同签订当天，王保瑾向陈昌杰支付了两个月押金15200元及首期租金7600元，向经纪方唐XX支付佣金2500元。陈昌杰亦于合同签订之日将涉案房屋交付给王保瑾。
2011年10月13日，芳汀美容公司经核准成立，股东为王保瑾、刘XX，住所地为深圳市罗湖区宝岗路田心村XX栋XX。芳汀美容公司成立后，王保瑾将涉案房屋交付给芳汀美容公司用于美容美发等用途。
芳汀美容公司、王保瑾使用涉案房屋期间，芳汀美容公司、王保瑾向陈昌杰支付了截止至2012年2月份的租金。陈昌杰在庭审中承认芳汀美容公司、王保瑾已结清水电费、物业服务费等费用。
2012年3月28日，陈昌杰向王保瑾发送了一份《温馨提示》，内容为：“你于2011年9月承租本人之物业作居住使用，而你入住之后则改变用途作为芳汀美容，你已违反合同约定，请你2012年5月15日之前搬离该物业，退回押金两个月，请知悉特此提示。”
2012年4月16日，芳汀美容公司、王保瑾搬离了涉案房屋，陈昌杰于4月16日当天向芳汀美容公司的股东刘XX出具了一份《收房确认》，内容为：“经当场验收确认，本人确认王保瑾2011年9月14日租用嘉意台南座XX房屋，原房屋租赁合约约定的屋内物品齐全。”
2012年4月20日，芳汀美容公司、王保瑾诉至原审法院。庭审中，芳汀美容公司、王保瑾认为其已向陈昌杰交纳了2012年3月份的租金，交租时是以现金形式交纳，陈昌杰没有出具收款收据。陈昌杰庭审中否认收到王保瑾3月份租金。
诉讼期间，芳汀美容公司、王保瑾向原审法院提交了芳汀美容公司股东刘XX与陈昌杰之间的录音光盘，证明芳汀美容公司、王保瑾已向陈昌杰交纳了2012年3月份租金。录音光盘内容如下：“刘：上个月，我们3月份，不是我交租金的时候我是拿现金给你吗？王小姐（王保瑾）说，这笔账是怎么回事呢？因为我跟她对账的时候，他说这个钱对不拢。我就说，我给你给的是现金。你没给我写收据。就是让你确认一下。就是我已经3月份把租金给你了。陈：你叫她打电话给我，好不好？还是我打电话给她，跟她说下都可以。刘：就是跟她说一下，你已经确认了嘛。3月份的时候，你是收了我的租金嘛。陈：是，好。刘：那我到时叫她打电话给你啊。谢谢。”陈昌杰对上述录音内容的真实性、合法性及关联性均不予认可。
再查，芳汀美容公司、王保瑾与陈昌杰在庭审中均确认以下事实：王保瑾签订《房屋租赁合约》时，在房屋用途一栏处先填写了房屋用途为经营用途，陈昌杰看了合约内容后不同意房屋用途按经营用途填写，后经双方确认改写成住宅用途。王保瑾据此认为陈昌杰在签约时已清楚其会将涉案房屋作为美容美发用途，并事实上已同意王保瑾可将房屋作为美容美发用途。为了证明上述事实，芳汀美容公司、王保瑾向原审法院申请唐XX作为证人出庭作证。开庭时，证人唐XX没有出庭作证。
诉讼期间，芳汀美容公司、王保瑾还向原审法院提交了一份《房地产证》以及一份《港澳居民来往内地通行证》，上述两份证据均书写有“此证件仅限办理营业执照使用。陈昌杰。2011.09.14”的字样。芳汀美容公司、王保瑾认为陈昌杰在上述两份证据中所书写内容正好证明其在签约时已同意王保瑾会将涉案房屋用于美容美发之事实。庭审质证时，陈昌杰承认上述两份证据中书写有“陈昌杰”字样系其所书写，但“此证件仅限办理营业执照使用。2011.09.14”并非其所书写，并要求对上述两份证据中书写有“此证件仅限办理营业执照使用。2011.09.14”之字迹真伪进行鉴定。庭审中，王保瑾以及陈昌杰对上述两份证据的来源分别作出以下解释：王保瑾解释称上述两份证据是陈昌杰在签订合约时给的。陈昌杰则解释称，其在出租涉案房屋给王保瑾之前，曾经向银行申请贷款，因贷款未能获批，其将签有其名字的《房地产证》以及《港澳居民来往内地通行证》留于涉案房屋内，至于《房地产证》以及《港澳居民来往内地通行证》中为何书写有“此证件仅限办理营业执照使用。2011.09.14”之字样，其不清楚。原审法院准许陈昌杰的鉴定申请后，芳汀美容公司、王保瑾承认上述两份证据书写“此证件仅限办理营业执照使用。2011.09.14”之笔迹并非陈昌杰所书写。
另查，2012年4月26日，陈昌杰、何惠将涉案房屋售予案外人罗XX。
芳汀美容公司、王保瑾的诉讼请求为：1、赔偿涉案房屋租房佣金2500元；2、赔偿装修损失25680元3、为经营加盟汇丽美容美华用品的加盟费20000元；4、遣散员工支付的经济赔偿金22000元；5、因退还预收的公司客户美容费184388元而支付客户的违约金53348.7元；6、因退回预收的公司客户美容费184388元而造成的可得利润损失55316.4元（184388×30%）；7、其他预期利益损失34685／年×2年=69370元（注：根据国家统计局广东调查总队、广东省统计局提供的统计数据，以2010国有同行业在岗职工年平均工资—居民服务和其他服务业34685／年为基准计算，酌定计2年），以下7项合计248215.1元；8、陈昌杰、何惠承担本案全部诉讼费用。原审法院举证期限内，芳汀美容公司、王保瑾增加了以下诉讼请求：陈昌杰、何惠支付因未在合理期限内通知原告就涉案房屋享有优先购买权，侵害芳汀美容公司、王保瑾优先购买权的损害赔偿50000元。
原审法院认为，王保瑾与陈昌杰、案外人唐XX于2011年9月14日签订的《房屋租赁合约》是一份混合合同，包括房屋租赁合同关系及居间合同关系。王保瑾与陈昌杰相对于案外人唐XX之间属于居间合同关系，不属于本案审理范围，原审法院不作处理；王保瑾与陈昌杰之间涉及房屋租赁合同关系的条款是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有违反法律以及行政法规的效力性强制性规定，为有效条款，王保瑾与陈昌杰应全面诚实履行合同义务。芳汀美容公司注册成立后，王保瑾将涉案房屋交给芳汀美容公司使用，故芳汀美容公司与陈昌杰形成了事实上的租赁关系。
本案的争议焦点是，芳汀美容公司、王保瑾是否已交纳了2012年3月份的租金。芳汀美容公司、王保瑾认为已向陈昌杰交纳了2012年3月份租金，并提交了芳汀美容公司股东刘XX与陈昌杰之间的录音光盘予以证明。原审法院认为，根据民事诉讼法的相关规定，人民法院对于视听资料所应证明的案件事实，应当结合案件其他证据进行认定。芳汀美容公司、王保瑾认为已交纳了2012年3月份的租金，但仅提交了录音证据予以证明，芳汀美容公司、王保瑾并没有向原审法院提交2012年3月份的租金收据或发票予以佐证，因此，上述录音光盘所证明的案件事实，原审法院不予采信。根据《房屋租赁合约》的约定内容，王保瑾如拖欠租金达10天，应视为违反合同约定，陈昌杰可解除租赁合同。据此，芳汀美容公司、王保瑾未依约交纳租金已构成违约，陈昌杰有权解除合同。
关于芳汀美容公司、王保瑾与陈昌杰争议的涉案房屋使用用途问题，芳汀美容公司、王保瑾认为陈昌杰签约时已清楚王保瑾会将涉案房屋作为美容美发用途，并事实上已同意王保瑾可将房屋作为美容美发用途。芳汀美容公司、王保瑾为了证明上述事实，申请唐XX作为证人出庭作证，并提交了《房地产证》以及《港澳居民来往内地通行证》予以证实。经本案已查明的事实，证人唐XX并没有出庭作证，芳汀美容公司、王保瑾也承认《房地产证》以及《港澳居民来往内地通行证》书写“此证件仅限办理营业执照使用。2011.09.14”之笔迹并非陈昌杰书写，因此，芳汀美容公司、王保瑾的上述主张并没有相应的证据予以佐证，原审法院不予采信。鉴于此，陈昌杰于2012年3月28日向王保瑾发送《温馨提示》，认为王保瑾改变房屋用途已违反合同约定，其有权解除合同之内容，系履行法律赋予的权利，芳汀美容公司、王保瑾据此认为陈昌杰已构成违约，缺乏法律依据，原审法院不予采信。
基于上述分析，芳汀美容公司、王保瑾已构成违约，陈昌杰于2012年3月28日发出《温馨提示》要求解除合同，符合合同约定。芳汀美容公司、王保瑾于2012年4月16日搬离涉案房屋，应视为《房屋租赁合约》已实际解除。陈昌杰、何惠将涉案房屋售予他人之行为系发生于2012年4月26日，也就是售房行为系发生于租赁合同解除之后，故芳汀美容公司、王保瑾认为陈昌杰、何惠出卖涉案房屋行为侵害了其优先购买权，缺乏事实根据，原审法院不予采信。
综上，鉴于芳汀美容公司、王保瑾已构成根本违约，芳汀美容公司、王保瑾在本案中所主张的全部诉讼请求均缺乏事实及法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十九条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决：驳回芳汀美容公司的诉讼请求。本案受理费5774元，按规定减半收取2887元，财产保全费1020元（受理费及保全费已由芳汀美容公司、王保瑾预交），合计3907元，由芳汀美容公司、王保瑾负担。
芳汀美容公司、王保瑾不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2012）深福法民三初字第876号民事判决书全部判决内容，依法改判；二、判令陈昌杰、何惠因违约解除租赁合同造成芳汀美容公司、王保瑾的以下损失：1、涉案房屋租赁佣金2500元；2、对涉案房屋装修支付的装修费用25680元；3、为经营加盟汇丽美容华用品的加盟费20000元；4、遣散员工支付的经济赔偿金22000元；5、因退回预收的公司客户美容费184388元而支付客户违约金53348．7元；6、因退回预收的公司客户美容费184388元而造成的可得利益损失55316．4元（184388×30％）；7、其他预期利益损失34685／年×2年=69370元（注；根据国家统计局广东调查总队，广东省统计局提供的统计数据，以2010年国有同行业在岗职工年平均工资—居民服务和其他行业34685／年为基数计算，酌定计2年）；8、陈昌杰、何惠赔偿芳汀美容公司、王保瑾因未在合理期限内通知芳汀美容公司、王保瑾就涉案房屋享有优先购买权，侵害芳汀美容公司、王保瑾优先购买权的损害赔偿50000元；以上8项合计人民币298215．1元。三、由陈昌杰、何惠承担本案一、二审的诉讼费用。
其上诉依据的事实和理由为：
一、陈昌杰、何惠违法单方解除与芳汀美容公司、王保瑾签订的《房屋租赁合约》，依法应当赔偿芳汀美容公司、王保瑾损失。
2011年9月14日，王保瑾与刘XX为成立芳汀美容公司，以王保瑾个人名义承租陈昌杰、何惠位于深圳市福田区嘉意台南座XX房产，双方签订了一份《房屋租赁合约》，其内容包括：租金每月7600元，3年后按5％的租金递增，签约之时，王保瑾同时应向陈昌杰支付包括两个月押金在内共22800元，经纪佣金2500元，并己清楚告知陈昌杰涉案房屋作为王保瑾成立美容院使用，陈昌杰明确同意。于是王保瑾就按美容院的标准装修涉案房屋、招聘员工、加盟汇丽美容华用品进行对外营业。遗憾的是，陈昌杰、何惠为了将涉案租赁房屋转让第三人罗XX，剥夺芳汀美容公司、王保瑾的优先购买权，于2012年3月28日向芳汀美容公司、王保瑾发出《温馨提示》，内容为：“你于2011年9月承租本人之物业作居住使用，而你入住之后则改变用途作为芳汀美容，你己违反合同约定，请你于2012年5月15日之前搬离该物业，退回押金两个月，请知悉特此提示。”以上《温馨提示》内容足以证明系陈昌杰、何惠违法单方解除《房屋租赁合约》，理由如下：
（一）2011年09月14日王保瑾与陈昌杰签订《房屋租赁合约》时，陈昌杰己知悉并同意王保瑾将涉案租赁房产用于开设芳汀美容公司“经营使用”。
1、一审时芳汀美容公司、王保瑾提交的《房屋租赁合约》、经纪方唐XX的证人证言即《见证书》中，唐XX证明陈昌杰、何惠在签订《房屋租赁合约》时已清楚王保瑾承租涉案房屋用作美容院。《见证书》上唐XX的签名与《房屋租赁合约》经纪方唐XX签名完全一致。经纪方唐XX应属于中立方，其也是涉案租赁房屋所在地的物业管理公司即深圳市嘉意台物业管理有限公司嘉意台管理处的员工。其证言应当是真实有效的。其在一审时未出庭作证，应受到陈昌杰、何惠的威胁（一审开庭时芳汀美容公司、王保瑾提交的录音证据可以证明）。经纪方唐XX的证人证言即《见证书》。如陈昌杰、何惠对唐XX签名的真实性有异议，可以向法庭申请笔迹鉴定。
2、芳汀美容公司、王保瑾提交的证据——《陈昌杰POS签购单》显示，2011年10月31日，即芳汀美容公司2011年10月13日成立后才两周，陈昌杰与何惠夫妇就共同到芳汀美容公司营业场所（即涉案房屋）消费496元用作美容。这非常有力证明双方在签订《房屋租赁合约》时，王保瑾已经非常明确告知陈昌杰涉案房屋的用途，而陈昌杰也是知情的，也是同意的。并且自2011年10月13日起至2012年3月28日向芳汀美容公司、王保瑾发出《温馨提示》前，这将近半年的时间内陈昌杰、何惠从未对涉案房屋装修用于经营美容提出过任何异议，每月照常收租，这也是陈昌杰、何惠用行动同意涉案房屋用于经营芳汀美容公司的有力证明。
3、刘XX系芳汀美容公司的股东。每月的租金均为刘XX以芳汀美容公司名义从个人账户转账或直接支付现金。《2012年4月刘XX与陈昌杰的录音》中陈昌杰已明确承认收到刘XX以现金方式支付的2012年3月份的租金。从刘XX与陈昌杰电话录音中也能听出，陈昌杰与刘XX挺熟，在一审庭审时陈昌杰也承认认识刘XX。特别值得一提的是：在该录音中，刘XX还提到“王小姐（王保瑾）说，这笔账是怎么回事呢因为我跟她对账的时候，她说这个钱对不拢。”以上足以证明，陈昌杰一直也认可刘XX是以芳汀美容公司名义给他支付租金，并且陈昌杰一直也是接受的，即陈昌杰以实际行为表明其对王保瑾经营美容院是同意的。
4、在签订《房屋租赁合约》时，陈昌杰向王保瑾出具《回乡证》及《房地产证》并在上面批注文字“此证件仅限办理营业执照使用，陈昌杰，2011．09．14”。陈昌杰还亲笔写上其电话号码“1382886****”，并声称：“办理营业执照过程中，如遇问题可以打此电话。”
5、陈昌杰在一审庭审中已明确承认“陈昌杰”确为其亲笔所写。
6、虽最终芳汀美容公司、王保瑾与陈昌杰、何惠双方确认，批注文字“此证件仅限办理营业执照使用”及时间“2011．09．14”非陈昌杰所写，但芳汀美容公司、王保瑾已经向一审法庭说明系《房屋租赁合约》经纪方唐XX的朋友孙XX代笔，陈昌杰签名确认后交给芳汀美容公司、王保瑾。
7、批注文字“此证件仅限办理营业执照使用”与“2011．09．14”及“陈昌杰”签名系同一时间书写形成，芳汀美容公司、王保瑾对该书写形成时间愿意申请鉴定。
8、芳汀美容公司、王保瑾在原审提交的证据—《2012年3月29日15：39王保瑾与何惠电话录音》也能看出来，双方再次提到装修蒸汽房，蒸汽房就是经营美容院才需要的。根据生活常识，租赁房屋居住是不会装蒸汽房的。以上足以证明2011月9月14日王保瑾与陈昌杰签订《房屋租赁合约》时，陈昌杰、何惠已知悉并同意王保瑾将涉案租赁房产用于开设美容场所“经营使用”。而陈昌杰、何惠至今还未将芳汀美容公司、王保瑾两个月租赁押金15200元退回，芳汀美容公司、王保瑾将另寻其他合法途径解决。
（二）芳汀美容公司、王保瑾已经支付了陈昌杰、何惠2012年3月份的租金。
1、芳汀美容公司、王保瑾一审提交的证据《2012年4月刘XX与陈昌杰的录音》，录音对话中陈昌杰已明确承认收到刘XX以现金方式支付的2012年3月份的租金。刘XX系芳汀美容公司的股东，每月的租金均为刘XX以芳汀美容公司名义从个人账户转账或直接支付现金。
2、2012年4月16日芳汀美容公司、王保瑾签名的《物品放行单（存根）》同意芳汀美容公司、王保瑾将涉案租赁房屋内的全部物品搬走。根据生活常识，如果租客租金未缴纳，出租方通常会留置承租人的物品。从《物品放行单（存根）》可以看出本案陈昌杰、何惠放行的是“床6张、木桶1个、前台一个、按摩仪器6个等等…”。这些都是值钱的大宗物品，这也正好印证2012年4月刘XX与陈昌杰的录音内容的真实性，即芳汀美容公司、王保瑾已经向陈昌杰、何惠支付了2012年3月份的租金。原审法院以芳汀美容公司、王保瑾没有提交2012年3月份的租金收据或发票而不顾事实而不采信《2012年4月刘XX与陈昌杰的录音》，系认定事实错误。正因为芳汀美容公司、王保瑾系现金支付2012年3月份的租金，而陈昌杰、何惠没有给予收据，芳汀美容公司股东刘XX才通过电话录音与陈昌杰、何惠确认。另租赁期间陈昌杰、何惠为偷逃税款一直未向芳汀美容公司、王保瑾提供房屋租赁发票，芳汀美容公司、王保瑾又怎么能提供租赁发票，关于陈昌杰、何惠未给芳汀美容公司、王保瑾提供租赁发票偷逃税款一事，芳汀美容公司、王保瑾将向房屋租赁部门举报。
（三）陈昌杰、何惠违法单方解除《房屋租赁合约》的真正原因是陈昌杰于2012年3月28日前已将涉案房屋卖给第三人罗XX，且已与第三人罗XX约定好2012年5月15日交房。2011年3月29日17：39王保瑾致电何惠（何惠电话1382881****，见证据《王保瑾与何惠电话录音通话记录》），何惠在电话中也明确承认了陈昌杰卖屋的事实。
二、陈昌杰、何惠未与芳汀美容公司、王保瑾解除《房屋租赁合约》就将租赁房屋出卖给第三人罗XX，严重侵害芳汀美容公司、王保瑾的优先购买权，依法应当赔偿芳汀美容公司、王保瑾损失。
第三人罗XX付款方式为向银行抵押付款。银行要求其在2012年4月20日之前提交抵押贷款申请的相关资料和支付首期款到银行第三方监管。第三人罗XX购买涉案租赁房屋应该与陈昌杰、何惠及居间深圳信誉家房地产代理有限公司签订了一份“三方《深圳市二手房买卖居间合同》”，该《居间合同》签订时间应该在芳汀美容公司、王保瑾与陈昌杰、何惠租赁关系存续期间。因为根据日常生活经验及银行办事程序，从申请按揭贷款到银行批准下发承诺书一般都在一个月左右，而陈昌杰、何惠与第三人罗XX签订《深圳市二手房买卖合同》签订时间是2012年4月26日，说明2012年4月26日或之前银行已经承诺发放贷款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故如果陈昌杰、何惠否认其出卖涉案租赁房屋是在与芳汀美容公司、王保瑾租赁关系存续期间，芳汀美容公司、王保瑾要求其向法庭出示该三方《深圳市二手房买卖居间合同》以及陈昌杰、何惠与第三人罗XX及银行签订的《资金监管合同》，因为这些证据显然都由陈昌杰、何惠持有，陈昌杰、何惠依法应当提供。否则，依法可以推定陈昌杰、何惠出卖涉案租赁房屋是在与芳汀美容公司、王保瑾租赁关系存续期间的主张成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体适用法律若干解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现陈昌杰、何惠违法单方解除与芳汀美容公司、王保瑾签订的《房屋租赁合约》，导致芳汀美容公司、王保瑾巨大经济损失，依法应赔偿芳汀美容公司、王保瑾相关损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。陈昌杰、何惠未与芳汀美容公司、王保瑾解除《房屋租赁合约》就将租赁房屋出卖给第三人罗XX，严重侵害芳汀美容公司、王保瑾的优先购买权，故依法应当赔偿芳汀美容公司、王保瑾损失。故一审法院认定事实和适用法律有误。为维护芳汀美容公司、王保瑾的合法权益，特提起上诉，请求依法改判，支持芳汀美容公司、王保瑾的上诉请求。
陈昌杰、何惠发表答辩意见称：
一、芳汀美容公司与本案没有任何法律关系，依法不应称为本案的原告，请求依法驳回其起诉。
二、王保瑾的行为已构成根本性违约，应依法承担全部的法律责任。
三、芳汀美容公司的行为已构成违法经营行为，其提出的所谓“损失”是该公司违法经营的结果，该所谓“损失”依法应由芳汀美容公司自行承担。
四、芳汀美容公司、王保瑾依法不享有涉案房屋的优先购买权，更谈不上侵害优先购买权的赔偿问题。
综上所述，陈昌杰、何惠认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，王保瑾、芳汀美容公司提出上诉没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。
本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明以下事实：（一）王保瑾、芳汀美容公司申请出庭作证的证人、涉案《房屋租赁合约》的经纪方唐XX在本案二审期间仍未出庭作证；（二）王保瑾、芳汀美容公司在本案二审期间申请证人孙XX出庭作证，本院予以许可。证人孙XX称：涉案租赁合同的经纪方唐XX是其介绍给双方认识的，其知晓租房的整个过程，并称本案证据陈昌杰的《港澳居民来往内地通行证》及《房地产证》复印件上的“此证件仅限办理营业执照使用”的签注系由其书写的，原因是：时间比较紧急，陈昌杰赶着去香港就把证件给我了，我就跟陈昌杰说证件上要表明租赁用途是做什么。孙XX还称《房屋租赁合约》的备注也由其书写的，并称唐XX多次受到威胁，故不能出庭作证。陈昌杰、何惠对其证言不予认可；（三）王保瑾、芳汀美容公司在本案二审期间申请证人芳汀美容公司的股东刘XX出庭作证，本院予以许可。证人刘XX称：其于2012年3月8日在涉案房产内向陈昌杰支付了2012年3月的租金，没有收条，之前其他租金均系通过转帐支付。并称由于陈昌杰急需用钱故没有转帐，没有要求开收据是因为没有想那么多，不知道他这么快就不租了。陈昌杰、何惠对其证言不予认可；（四）王保瑾、芳汀美容公司于原审时提交一张有陈昌杰签名的《POS签购单》，商户名称是芳汀美容有限公司，消费时间是2011年10月31日，消费金额为人民币496元。王保瑾、芳汀美容公司称该证据证明陈昌杰在签订租赁合同时同意其将涉案房产用于经营美容院。陈昌杰称该消费行为系因其发现王保瑾将涉案房产改为经营用途，故其到现场确认并取证备用，其后即口头向王保瑾提出了异议。
本院认为，王保瑾与陈昌杰、案外人唐XX于2011年9月14日签订的《房屋租赁合约》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，各方应全面适当的履行各自的合同义务。
关于王保瑾是否支付了2012年3月租金的问题。本院认为，王保瑾称当月租金系现金支付，与此前各期的租金支付形式有异，且支付款项后未要求收款方出具收条，亦与常理不符。证人刘XX的证言及光盘录音均为间接证据，在对方当事人不予认可的情况下，尚不足以充分证明其主张。故对王保瑾关于其已支付2012年3月租金的主张，本院不予采信。
关于签订合同时陈昌杰是否同意王保瑾将涉案房产用于经营美容公司的问题。由于租赁合同中明确将房屋用途从经营改为了住宅，应认定为双方对涉案房产的租赁用途曾明确磋商并达成一致。虽然王保瑾提交了据称系涉案合同主体居间人唐XX的书面证言，但由于唐XX本人未出庭作证，故本院对该书面证言的真实性不予确认。证人孙XX并非涉案合同主体，本院对其证言不予采信。陈昌杰的《港澳居民来往内地通行证》及《房地产证》复印件上的“此证件仅限办理营业执照使用”的签注，并非陈昌杰本人书写，而系他人添加，王保瑾不能充分证明该签注系陈昌杰的真实意思表示。虽然《POS签购单》证明陈昌杰曾于2011年10月31日在芳汀美容公司进行过消费，但并不能据此认定陈昌杰对王保瑾将涉案房产改为经营用途的行为加以认可，事实上陈昌杰也于2012年3月28日向王保瑾和芳汀美容公司提出书面异议并要求解除合同。
因此，就拖欠租金和改变租赁房屋用途而言，王保瑾确已构成根本违约，陈昌杰有权行使合同解除权。王保瑾无权就租赁合同向陈昌杰提出相关主张。同时，由于陈昌杰未允许王保瑾将涉案房产用于经营芳汀美容公司，故芳汀美容公司与陈昌杰之间未形成租赁合同关系，芳汀美容公司亦无权依据租赁合同向陈昌杰提出相关主张。
综上所述，上诉人王保瑾、芳汀美容公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5773元，由上诉人王保瑾、芳汀美容公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年六月五日
书记员（兼） 刘司元