广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1397号
原告（反诉被告）林少宾，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人温健、陈广辉，广东法全律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩永新，男，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人梁振玄、戴悦玲，广东普发律师事务所律师、实习律师。
原告林少宾与被告韩永新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月10日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，由审判员方菲适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温健、陈广辉、被告的委托代理人梁振玄、戴悦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月14日，原告就购买佛山市南海区＊＊与被告签订《房屋买卖合同》，约定成交价1850000元，定金50000元，于2013年1月30日前支付大定1200000元，被告应在收到大定后即时向抵押银行办理提前还贷手续，双方须在被告办理提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行办理按揭手续，楼价余款600000元由原告申请银行按揭方式支付。签约后，原告分别向被告支付了定金50000元和大定1200000元，向经纪方支付了中介费20000元，已履行相应的付款义务。2013年5月17日，因被告未依约履行提前还款手续，房屋无法过户给原告，为此，双方签订补充协议，约定讼争房屋于2013年5月30日交付给原告使用，被告需于2013年7月30日前办理提前还贷手续、涂销抵押登记，并在完成前述手续后5个工作日内配合原告办理房屋过户手续，否则视为被告违约。其后，被告向原告交付房屋，但没有履行提前还贷及涂销抵押手续，至今房屋仍登记在被告名下。此外，由于被告未按时归还银行贷款，已被案外人中国银行股份有限公司广州天河支行查封涉讼房屋，一审判决贷款银行和被告之间的贷款合同解除，被告需全额返还贷款本金、利息、罚息及律师费用。被告的行为已构成根本违约，应按合同约定支付成交价10%的违约金并退还原告已支付的所有费用，赔偿中介费20000元。为此，诉请：1、原告与被告解除于2012年12月14日签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.0980107）以及2013年5月17日签订的《补充协议》；2、被告返还原告已支付的购房款1250000元；3、被告按涉讼房屋成交价的10%向原告支付违约金185000元；4、被告向原告支付中介服务费20000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，被告同意原告第一、二项诉讼请求，被告不同意第三、四项诉讼请求，被告不存在违约行为，且违约金标准过高，原告仅支付了1250000元购房款，利息损失加上30%，也就是十万多元。佛山楼价经统计比上年同比涨幅4%，1850000元的投资交易机会失败带来的损失加上30%，原告的损失不会超过96200元。双方签订补充协议后一个星期左右，又达成口头协议，被告可以不按补充协议第二条的约定履行提前还贷及涂销抵押义务，原告也不必急于支付购房余款。原告自2013年5月30日开始占用涉讼房屋，应向被告支付2013年5月30日至2015年1月31日的房屋占用费60215.6元。为此，诉请：1、原告于2015年1月31日前返还涉讼房屋予被告；2、原告自房屋交付之日即2013年5月30日起至2015年1月31日止按每月3010.78元计付房屋使用费共60215.6元予被告；3、本案诉讼费由原告承担。
原告对反诉辩称，1、原告同意返还涉讼房屋予被告，但原告不同意于2015年1月31日前返还涉讼房屋，腾空房屋需要合理的时间。2、原告起诉是通过自力救济的方式保障自己的权益，被告主张房屋使用费是不合理的，原告使用涉讼房屋，是根据合同约定履行合同，无需支付房屋使用费。3、原告不同意被告主张的房屋使用费标准，具体房屋使用费标准由法院核定。
诉讼中，原告提供下列证据材料：
1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格。
3、房屋买卖合同原件1份。
4、补充协议原件1份。
证据3-4证明原、被告的合同关系。
5、2012年12月14日、2013年1月26日收款收据原件各1份。
6、中国工商银行个人业务凭证原件1份。
证据5-6证明原告向被告支付定金50000元及大定1200000元
7、佛山市凯诚房地产代理有限公司收款收据原件1份，证明原告已支付中介服务费20000元。
8、民事起诉状（具状人中国银行股份有限公司广州天河支行）复印件1份，证明被告被案外人中国银行股份有限公司广州天河支行起诉。
9、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，证明涉讼房屋的现状。
经质证，被告对原告的证据1-7、9无异议。对证据8真实性有异议，被告没有收到银行的起诉状。
被告在诉讼中提供下列证据材料：
1、通话录音资料打印件1份。
2、2015年1月9日录音1段刻录光盘1张。
证据1-2证明双方签订补充协议后一个星期左右，被告再与原告协商并达成口头协议，由被告继续供房，暂不提前还贷，变更了办理提前还贷及涂销抵押登记的时间；原告曾发信息给被告，由原告付款60万元给被告，用于提前还贷。
3、佛山市南海区人民政府关于发布佛山市南海区2012年公共租赁住房租金政府指导价的通知复印件1份。
4、年度数据打印件1份。
证据3-4证明被告主张租金计算标准。
经质证，原告对被告的证据1-2真实性无异议，但该通话是发生在原告起诉后，原告没有向被告承诺房屋还款及房屋使用的相关事宜，且被告以各种理由推托办理房屋过户及提前还贷涂销抵押手续，且录音也没有反映被告的反诉主张；即使原告与被告曾就变更办理提前还贷及涂销抵押登记的时间进行协商，但双方均未达成一致协议，即使原告作出让步，也仅是原告想尽快完成交易。对证据3-4有异议，没有原件核对，与本案无关，原告无需支付房屋使用费。
经审查，被告对原告的证据1-7、9无异议，本院予以采信。原告的证据8不是原件，且没有其他证据佐证，本院不予采信。原告对被告的证据1-2真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。被告不能证明证据3、4与本案的关联性，本院不予审查。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
位于佛山市南海区＊＊房的登记权利人是被告韩永新，已办理房地产权证。2015年1月7日查询权利状况为已办理一般抵押登记，抵押权人中国银行股份有限公司广州天河支行，已办理查封（本案查封）。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
2012年12月14日，被告（卖方）、原告（买方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买佛山市＊＊房，建筑面积约144.66平方米，成交价1850000元，房屋交付使用日期为卖方收齐楼款当天。基于经纪方促成双方签订合同，买卖双方同意买方于合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。卖方未能按时履行合同约定的义务，每逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付物业成交价10%的违约金。签约合同时买方支付定金50000元。买方于2013年1月30日前支付大定1200000元。卖方应在收到大定后即时向抵押银行办理提前还贷手续，买卖双方须在卖方办理提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后15天内相关银行办理按揭手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件、合同等。楼价余款600000元以银行按揭方式支付。
同日，原告向被告支付了定金50000元。
2012年12月24日，原告向经纪方支付了中介费20000元。
2013年1月26日，原告向被告支付首期楼款（大定）1200000元。
2013年5月17日，双方签订一份《补充协议》，载明由于被告在收到大定后已经超过3个月都未能按照合同指定的时间内即时办理提前偿还房屋贷款手续，导致无法过户给原告，双方现就买卖合同未尽事宜补充约定，讼争房屋于2013年5月30日交付给原告使用，被告需于2013年7月30日前办理提前还贷手续、涂销抵押登记，并在完成前述手续后5个工作日内配合原告办理房屋过户手续，否则视为被告违约。
2013年5月30日，被告向原告交付房屋。
佛山市从2014年8月7日开始放开楼市限购。根据新政策，非佛山户籍人员在佛山市未拥有住房的，凭身份证可在佛山市购买一套住房。
2014年12月10日，原告提起本案诉讼。
原告为非佛山市户籍居民。原告在诉讼中陈述，原告没有在佛山地区参加社会保险或缴纳个人所得税，在佛山地区已有一套住房。
至庭审终结时，涉讼房屋由原告占有使用。
被告在诉讼中陈述，因被告签订补充协议后资金周转困难，故与原告协商延迟履行补充协议的涂销义务。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》有关房屋买卖事项的约定和《补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告同意原告解除合同和补充协议的请求及返还购房款1250000元的请求，本院对原告的相应请求予以支持，并确认合同及补充协议于2015年1月12日解除。
被告主张双方变更补充合同关于被告涂销房屋抵押期限的约定，但未能举证证明，被告应根据补充协议的约定在2013年7月30日前清偿房屋抵押贷款并涂销抵押。根据补充协议的内容及被告的陈述，被告因资金周转问题不能在合同及补充协议约定的时间清偿抵押贷款，被告因个人原因没有履行约定的义务，至庭审终结时，房屋抵押尚未涂销，被告已构成违约，对合同及补充协议的约定未能继续履行负有责任。双方签订房屋买卖合同及补充协议时，佛山地区已实行住房限购政策半年以上，原告为非佛山户籍居民，没有在佛山地区参加社会保险或缴纳个人所得税，且已有一套住房。原告没有举证证明至补充协议约定的过户时间，原告已具有或必然具有在佛山地区购买住房的资格。原告对双方买卖合同及补充协议不能根据约定时间履行也负有责任。2014年8月8日后，原告仍未具备在佛山地区购买住房的资格，被告仍未能履行清偿贷款的义务，双方在诉讼中达成解除合同的一致意见，双方对合同的解除均负有责任。
双方约定违约方支付守约方购房款10%的违约金及非违约方向违约方追讨已支付的中介费，均是以守约方对合同解除没有过错为前提，由于原告对合同的解除负有同等责任，本院对原告的违约金请求及中介费支付请求均不予支持。至于双方当事人围绕居间合同的中介费结退问题，与经纪方有利害关系，权利人可另案主张权利。
原告根据补充协议的约定占有使用涉讼房屋，是基于对合同及补充协议履行的信赖，本院根据公平和合理原则，综合考虑双方的过错、合同的履行情况、双方的损失，合同解除前的使用费损失被告应自行负担，原告不需支付合同及补充协议解除前的使用费予被告。双方在庭审中达成解除合同的一致意思表示，合同解除，原告应返还涉讼房屋予被告。考虑到原告已入住涉讼房屋，应给予原告合理的搬迁时间。被告请求2015年1月31日前仍在合理搬迁期限内，本院对被告主张原告支付2015年1月31日前的使用费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）林少宾与被告（反诉原告）韩永新于2012年12月14日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定及于2013年5月17日签订的《补充协议》于2015年1月12日解除。
二、被告（反诉原告）韩永新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1250000元予原告（反诉被告）林少宾。
三、原告（反诉被告）林少宾应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区大沥黄岐建设大道1号中海金沙湾A6座3204房的房屋予被告（反诉原告）韩永新。
四、驳回原告（反诉被告）林少宾的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）韩永新的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8947.5元、财产保全费5000元，合计13947.5元（原告已预交），由原告负担922.5元，由被告负担13025元。反诉受理费减半收取651.7元（被告已预交），由原告负担25元，由被告负担626.7元。相抵后，被告韩永新应负担的13000元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告林少宾，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一五年二月二日
书记员 蓝斯艺