浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2990号
上诉人（原审原告）：杭州文创建筑装饰工程有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道江南大道4264号603室。
法定代表人：徐奔。
委托诉讼代理人：许国君，男，1966年11月19日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系杭州文创建筑装饰工程有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：袁建江，男，1973年5月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：葛翔、顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州联庄实业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区创业路298号。
法定代表人：王闯。
被上诉人（原审被告）：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
上诉人杭州文创建筑装饰工程有限公司(以下简称文创公司)因与被上诉人袁建江、杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）、王闯案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
文创公司上诉请求：依法裁定撤销原审判决，发回重审，或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、2011年2月，文创公司与王闯签订《房屋租赁合同》，约定文创公司承租位于杭州市滨江区江南大道4264号六楼房屋，合同期自2011年2月1日起至2028年7月28日止，租金每年30万元，一次性缴纳的优惠价共计367.5万元，该租金以王闯欠付文创公司的借款抵扣等。上述事实由相应的证据证明，原审法院不予认定属于认定事实错误或不清。二、袁建江在原审中的抗辩纯属主观臆断，且王闯从未担任过文创公司法定代表人，鉴于袁建江未能提供足以推翻文创公司所主张的租赁关系成立的相反证据，应承担举证不能的不利后果。三、实践中大量的合同只需加盖公司公章就发生法律效力，在加盖公章的基础上，再加盖法定代表人的签字章，则是一种较为规范的做法。原审以联庄公司和王闯提供的房屋租赁合同、房屋交接书、协议、借款合同中没有法定代表人“莫土根”本人的签名，且“莫土根”未出庭作证，而对证据不予认定不当。同时，在上诉人已经提交足够证据证明合同真实性的情况下，法定代表人“莫土根”是否需要作为证人出庭作证，需要一审法院向当事人释明，一审法院未释明，存在程序不当。
袁建江答辩称：袁建江对案涉房屋拥有抵押权，其有权要求法院对案涉房屋采取拍卖、变卖的方式进行处置，而该处置行为亦不应受到其他第三方的阻挠。王闯与联庄公司曾出具承诺函称案涉房屋不存在其他抵押、租赁。现上诉人突然主张租赁权，且声称该房屋又是从王闯手中出租，其租赁事实和租赁合同的真实性值得怀疑。王闯并非案涉房屋的产权人或所有权人，其根本无权就案涉房屋对外签订租赁合同。上诉人在所谓的租赁关系中也从未缴纳过任何租金，以租抵债所涉的债权债务关系存疑，且从上诉人、王闯、联庄公司的关系看，本案中所涉的债务、租赁的真实性值得怀疑。综上，上诉人所主张的租赁权毫无事实及法律依据，请求予以驳回。
王闯和联庄公司称：原审判决认定事实不清，法律适用错误，全部靠猜测推论来判案。2010年以前王闯不是联庄公司的大股东，也不是法定代表人，双方资金进出很多，都有据可循。到2010年底经结算欠了很多钱，所以就签订了租赁合同。为了清理公司之间的关系，2012年之前文创公司就独立出来，王闯只在联庄公司，其他地方都退出了，文创公司转租了王闯的房子，装修后一直使用至今。案涉借款发生在2014年，租赁和转租都发生在该时间之前。
文创公司向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销（2016）浙0108执异25号执行裁定书，判令文创公司对知本大厦2幢601室带租拍卖中享有优先购买权；2、依法确认文创公司与王闯签订于2011年2月1日的《房屋租赁合同》合法有效，文创公司依法享有合同约定的承租权；3、本案诉讼费用由袁建江、联庄公司、王闯承担。
一审法院认定事实：袁建江为与联庄公司、王闯及杭州银行股份有限公司钱江支行委托合同纠纷一案于2015年8月17日向原审法院起诉，该院于2015年12月30日作出了（2015）杭滨商初字第1274号民事判决，判决联庄公司支付袁建江委托贷款本金人民币60000000元，并按照合同约定以不超过中国人民银行同期同档次贷款基准利率4倍支付自2014年6月21日至本判决确定之日止的利息、违约金及逾期利息损失；联庄公司就上述款项承担抵押保证责任，袁建江就联庄公司抵押于杭州银行有限公司钱江支行名下的位于杭州市滨江区（杭房他证字第××号）、1601（杭房他证字第××号）、1801（杭房他证字第××号），位于杭州市滨江区（杭房他证字第××号）的四套房产以折价、或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；王闯就上述四套房屋清偿后尚未予以清偿的部分承担连带保证责任，其承担了保证责任后，有权向联庄公司追偿。该判决已发生法律效力。该案件中有联庄公司、王闯于2014年11月25日出具的承诺函作为证据，该函承诺在上述房屋办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续，对该函的证明效力在生效判决中已确认。
位于杭州市滨江区公司名下，该房号登记为六层整层，2015年1月28日办理了抵押登记，2015年8月原审法院对该房屋进行了查封。2016年2月16日袁建江向该院申请执行，2016年3月30日原审法院作出（2016）浙0108执279号之三决定书，不带租评估、拍卖联庄公司位于杭州市滨江区产，要求王闯搬离。为此文创公司、王闯一起提出异议申请，要求带租拍卖并享有优先购买权，后王闯撤回申请，原审法院于2016年12月8日作出（2016）浙0108执异25号执行裁定书，驳回了文创公司的执行异议申请。文创公司于2016年12月14日收到裁定书后不服，为此提起诉讼。
另查明：2012年4月23日文创公司经工商变更登记，将注册地址变更到杭州市滨江区江南大道4264号603室，即案涉房屋处，目前该公司仍实际使用中。
王闯为盈达公司股东，在2009年11月25日至2014年11月4日期间，王闯的持股比例为80%。文创公司在2012年9月5日变更前股东为盈达公司，占股60%。
一审法院认为，袁建江对位于杭州市滨江区室的房产享有优先受偿权，是经生效民事判决所确认的权利，原审法院据此作出拍卖决定，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，阻止执行的前提条件是对案涉房屋享有租赁权,即应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，因此首先是出租人和承租人需要建立真实的租赁合同关系。本案中文创公司所提供的证据，不能证明王闯向文创公司借款的事实，债务抵偿租金确认书不具有证明效力，而王闯、联庄公司提供的证据也不能证明王闯有权出租案涉房屋，因此文创公司主张与王闯之间存在以租抵债的租赁关系，证据不足，不具有真实性。至于占有使用，因文创公司、联庄公司、王闯、盈达公司之间具有关联性，且联庄公司、王闯在出具的承诺函中也确认无租赁事实，因此占有使用并非基于真实的租赁关系。综上，文创公司要求确认与王闯签订的房屋租赁合同合法有效，文创公司依法享有承租权的诉请，不予支持；文创公司要求带租拍卖并享有优先购买权的诉请，不符合法律规定的条件，也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回杭州文创建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费21432元，由杭州文创建筑装饰工程有限公司负担。
本院二审期间，上诉人文创公司提交以下证据：1、2006年-2010年联庄公司与王闯资金往来明细汇总及31份凭证。拟证明联庄公司与王闯之间因资金往来，联庄公司结欠王闯371.5万元的事实；结合上诉人在一审中提交的证据，进一步证明联庄公司将案涉房屋出租给王闯，并以租金抵消欠款的做法存在合理的基础。2、房屋租赁备案证。拟证明在办理公司变更前已办理房屋租赁登记；因当时房产证尚未办妥，工商部门同意竣工验收备案表报备，所以必须对应由开发商联庄公司出面，且工商部门只要求反映一间即可；实际使用人为文创公司。
被上诉人袁建江质证认为，上述证据不属于新证据，且对证据的三性均有异议。被上诉人联庄公司与王闯对上述证据的三性均无异议。本院认为，上述证据均系复印件，且证据2房屋租赁备案证中所载明的房屋座落、出租人、房屋面积等内容与上诉人的主张存在矛盾，其辩称的理由亦无相应的证据证实，故均不予以采信。
本院二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，本案的争议焦点是文创公司对案涉房产是否享有足以阻止执行标的强制执行的租赁权。对此，本院认为，首先，文创公司与王闯之间存在合法有效的租赁关系难以认定。文创公司主张租赁权的基础是其提交的其作为承租方于2011年2月1日与出租方王闯签订的《房屋租赁合同》，但现有证据不足以证明王闯有权出租案涉房屋。上述《房屋租赁合同》中称，文创公司应支付的租金在王闯应归还文创公司的借款中抵扣，即所谓的以租抵债，但在案证据并不能证明存在王闯向文创公司借款的事实。联庄公司与王闯共同出具的承诺函中亦明确案涉房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续。其次，文创公司虽然占有使用案涉房屋，但并非基于合法有效的租赁关系。
综上，文创公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21432元，由上诉人杭州文创建筑装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一七年五月二十三日
书记员 张 娃
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