江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0282执异7号
案外人江苏鑫大亨环保电气科技有限公司，住所地宜兴市徐舍镇工业集中区，统一社会信用代码913202823138754655。
委托代理人：倪荣、朱烨，江苏谋盛律师事务所律师。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼，统一社会信用代码：9132010071624473XH。
负责人龚云兵，该公司董事长。
委托代理人周娜，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被执行人江苏大恒环保电气科技股份有限公司，住所地宜兴市徐舍镇工业集中区（长福村）,统一社会信用代码91320200676388826K。
法定代表人周培君，该公司董事长。
被执行人宜兴市海福印铁制罐有限公司，住所地宜兴市太华镇楼新桥村,统一社会信用代码913202826079969327。
法定代表人潘平训，该公司董事长。
被执行人周培君，男，1969年12月15日生，汉族，住宜兴市。
被执行人邵春燕，女，1970年2月23日生，汉族，住宜兴市。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）与被执行人江苏大恒环保电气科技股份有限公司（以下简称大恒公司）、宜兴市海福印铁制罐有限公司（以下简称海福公司）、周培君、邵春燕借款合同纠纷一案中，案外人江苏鑫大亨环保电气科技有限公司（以下简称鑫大亨公司）要求本院在执行座落于徐舍镇工业集中区厂房（所有权证号1XXXXXX6、1XXXXX5）过程中附带租赁拍卖，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人鑫大亨公司称，2014年3月份，大恒公司将案涉房产以及附属设施租赁给其公司，因其公司一直处于筹办期，就没有签订租赁合同。在基本筹备就绪后，其公司与大恒公司选定吉日于2014年8月8日补签房屋租赁协议，后又签订补充协议，最终形成有文字记载的租期为2014年8月8日至2024年8月7日。故涉案房产在抵押登记前就已经出租给其公司，现法院查封涉案房产及土地并决定不附带租赁拍卖，侵害其租赁权利，要求法院附带租赁拍卖或中止执行。
申请执行人信达公司答辩称，1、涉案房屋及土地于2014年6月15日登记抵押，鑫大亨公司与大恒公司租赁协议签订于2014年8月8日，该日期在设立抵押之后。鑫大亨公司称其自2014年3月就租赁大恒公司厂房，没有证据予以证明。2、鑫大亨公司成立于2014年8月20日，在此日期之前，鑫大亨公司尚未有主体资格，不可能与大恒公司成立租赁关系。3、涉案房产权属登记日期为2014年6月5日，及大恒公司于该日期起享有所有权，在此之前不可能就该房屋设立有效的租赁关系。故请求驳回鑫大亨公司的异议请求。
经本院查明，申请执行人信达公司与被执行人大恒公司、海福公司、周培君、邵春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年9月9日出具(2016）苏0282民初6038号民事判决书,判决“一、江苏大恒环保电气科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金9960974元及利息（截至2015年3月21日合计458847.27元；此后以本金9960974元为基数，自2015年3月22日起至实际给付之日止按每日万分之五计算）。二、对江苏大恒环保电气科技股份有限公司的上述债务及本案应承担的诉讼费，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以江苏大恒环保电气科技股份有限公司所有的坐落于宜兴市徐舍镇工业集中区的房屋（他项权证号分别为宜房他证徐舍字第××号、宜房他证徐舍字第××号）及宜兴市徐舍镇长福村的国有土地使用权[他项权证号为宜他项（2014）第6XXXX4号]经折价或拍卖、变卖所得价款分别在登记债权金额1368万元、757万元、1485万元范围内[含本院（2016）苏0282民初6030号民事判决书确认的优先债权金额]优先受偿。三、宜兴市海福印铁制罐有限公司、周培君、邵春燕对江苏大恒环保电气科技股份有限公司的上述债务承担连带保证责任。四、驳回中国信达资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后被执行人未履行偿付义务，信达公司遂向法院申请执行，本院于2016年12月8日立案执行，案号为（2016)苏0282执6076号。执行过程中，本院于2016年12月8日出具(2016)苏0282执6076号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人大恒公司名下徐舍镇工业集中区的房产二套（房产所有权证号分别为：1XXXXXX6、1XXXXXX5）、土地使用权一宗[宜国用（2014）第0XXXX9]。2017年7月21日本院出具告知书一份，告知鑫大亨公司对上述房屋及土地不负担租赁拍卖。据此，鑫大亨公司以其租赁关系成立于抵押权设立之前为由，要求法院附带租赁拍卖，保护其在租赁期内占有使用上述房屋的权益。
另查明，涉案房产座落于徐舍镇工业集中区，所有权证号为1XXXX6、1XXX5，涉案土地坐落于座落××××镇长福村，土地证号为宜国用（2014）第0XXX**号。上述房产登记所有权人均为大恒公司，发证日期均为2014年6月5日，且均于发证同日登记抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宜兴支行。上述房产均于2014年8月15日被无锡市北塘区人民法院以（2014）北商初字第0479号案号查封，并被本院及其它法院多案轮后查封。
审查中，案外人鑫大亨公司为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
1、2014年8月8日房屋租赁合同一份，主要载明“大恒公司将位于宜兴市徐舍镇工业集中区的房屋出租给鑫大亨公司使用，建筑面积60平方米，该房屋用途为公交仓储，房屋租赁期限自2014年8月8日至2017年8月7日”，但未约定租金及租金支付方式。
2、2015年1月1日房屋租赁补充协议一份。主要载明“大恒公司将坐落在宜兴市徐舍镇工业集中区的房屋出资给鑫大亨公司使用，该出租部分为大恒科技1#办公楼1-5楼，建筑面积约为4325.03平方米和大恒2#电器车间建筑面积为9121.09平方米和5#电器车间建筑面积为10230.76平方米，该房屋用途为公交仓储。房屋租赁期限自2014年8月8日至2024年8月7日，租金为70万元每年，一年一付”。
3、2016年7月20日房屋租赁补充协议（二），主要载明“因鑫大亨公司自2014年8月8日至2016年8月8日近两年未支付房租，现经双方协商到2016年8月底付清前两年房租，并且再预付后三年房租（2016年8月9日—2019年8月8日）”。
4、2016年11月8日中国工商银行业务回单六份（合计金额300万，回单摘要：房租）以及2016年11月10日大恒公司出具的收据1份，以证明鑫大亨公司已支付租金300万元。
5、鑫大亨公司公司成立注册档案资料一份，鑫大亨公司称租赁协议虽然签订于2014年8月8日的，但实际在2014年初就已经实际使用大恒公司的厂房，租赁协议是到办理工商登记时补签的，在公司注册时已将租赁的厂房地址作为公司营业地址登记。
上述事实，由房屋租赁协议、补充协议、银行业务回单、收据以及本院调取的相关法律文书、房产权属信息表等证据在卷佐证。
本院认为，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。针对承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应当审查在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，案外人鑫大亨公司虽提出在2014年初就承租并占有使用涉案房产，但实际涉案房产的所有权证系2014年6月5日登记并于同日登记抵押，双方的书面租赁合同签订于2014年8月8日即涉案房屋抵押之后，且根据鑫大亨公司所提交的租金支付凭证实际系2016年11月8日支付，故其主张在抵押前已签订合法有效的租赁合同应当附带租赁拍卖的异议主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回鑫大亨公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 田锦莉
人民陪审员 唐建平
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 王 雪