辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民二终字第00256号
上诉人（原审被告）锦州市新艺物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区人民街四段9—99号。
法定代表人马绍峥，该公司经理。
委托代理人王文茹，该公司会计。
委托代理人赵素君，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）锦州市阳光花苑小区业主委员会，住所地锦州市凌河区。
负责人郑铁成，该委员会主任。
委托代理人陈国良，该委员会副主任。
委托代理人王鹏宇，辽宁华英律师事务所律师。
上诉人锦州市新艺物业管理有限公司因与被上诉人锦州市阳光花苑小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2013）凌河民一初字第00766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市新艺物业管理有限公司的委托代理人王文茹、赵素君，被上诉人锦州市阳光花苑小区业主委员会的负责人郑铁成及委托代理人陈国良、王鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告锦州市新艺物业管理有限公司于2003年承接锦州市阳光花苑小区的物业管理工作。2009年阳光花苑小区成立了业主委员会。2012年5月3日，物业公司与小区的服务合同到期，此时阳光花苑小区的业主委员会已名存实亡，无法与物业公司续签合同。在多次要求小区选出业主委员会无果的情况下，被告锦州市新艺物业管理有限公司于2013年5月31日贴出“通告”，决定从2013年6月1日起，对阳光花苑小区不再进行服务。同时发布“通知”一份，对业主缴纳的物业费、电子门维修费、地下车库存车费予以退缴。并掐断了该小区的公共照明用电，锁上了小区的物业办公室，一个月后，又锁上了该小区的业主活动室。又查明，被告锦州市新艺物业管理有限公司于2013年5月31日贴出“通告”“通知”的当天晚上，锦州市阳光花苑小区在业主郑铁成等人的号召下，召开了业主大会，并选举产生了7名业主委员会成员。次日，阳光花苑小区业主委员会制订了“小区业主大会议事规则”及“小区管理规约”。并将选票及选举的相关材料报送给了锦州市凌河区榴花街道办事处铁建社区委员会、锦州市凌河区榴花街道办事处及城建局城管科备案。
原审法院认为，原告锦州市阳光花苑小区业主委员会经小区业主大会选举产生，并向所属居民委员会、街道备案，其主体资格合法，享有依法参加诉讼的权利；被告锦州市新艺物业管理有限公司于2013年5月31日贴出“通告”“通知”后，不再对该小区进行服务，从事实上解除了与小区的物业服务合同。按照物业管理条例的相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。故对原告要求被告移交小区物业管理办公室一间及返还小区业主活动室的请求应予支持；关于原告要求按照物业管理条例的规定移交相关材料的请求，因被告否认有上述材料，而原告未能提交材料确在被告处保管的证据，故对原告该项请求不予支持；被告在终止服务合同后，将该小区的公用电切断，该行为侵害了小区业主的合法权益，应当恢复供电；关于被告提出的清偿垫付的公共维修基金欠费及业主拖欠的物业管理费、归还、赔偿属于物业公司的财产等，因与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告锦州市新艺物业管理有限公司于本判决生效后3日内将小区物业管理办公室、小区业主活动室移交给原告锦州市阳光花苑小区业主委员会；二、被告锦州市新艺物业管理有限公司于本判决生效后3日内恢复对锦州市阳光花苑小区的公共照明。三、驳回原告锦州市阳光花苑小区业主委员会其余之诉讼请求。案件受理费200元，由被告锦州市新艺物业管理有限公司负担。
原审判决宣判后，锦州市新艺物业管理有限公司不服，向本院提起上诉称，1、活动室房屋所有权属于新艺房屋开发公司，不存在移交问题。2、要求被上诉人单独设表计量，单独交费，清算所欠电费。3、请求二审法院对所欠新艺物业公司维修基金与此案一并处理。4、上诉费由被上诉人承担。理由是：一、一审法院在未弄清事实的情况下，作出的判决错误。一审法院判决上诉人于判决生效之日起将小区物业管理办公室、小区业主活动室移交给被上诉人，事实上物业办公室在上诉人撤出阳光花苑小区之日，已经被郑铁成等强占。部分电脑等设备仍在小区使用。另一间办公室在纠纷解决后，我们同意移交，是被上诉人堵住大门，不让撤走上诉人的财物才造成的。一审判决将小区业主活动室移交被上诉人，没有事实依据。现在被上诉人所说的活动室是由开发公司临时借给物业公司的临时用房，产权属于锦州市新艺房屋开发有限责任公司，不属于上诉人应移交的范围。二、一审判决上诉人3日内恢复小区照明用电，并未明确电费应由谁负担，事实上小区一直都在供电，包括监控办公室、道闸、大门照明，而电费一直都是上诉人垫付。现在的用电是和开发公司供电系统连在一起的。一审要求3日内供电是不可能的，只有被上诉人单独设表计量，单独交费，清算所欠电费。三、一审法院认定所欠公共维修基金另案告诉，不符合物业管理规定。按照物业管理办法，公共维修基金属于全体业主，而上诉人在小区业主委员会未成立前，利用自有资金先进行垫付维修，保证了业主利益。而被上诉人成立业主委员会后，即不与上诉人协商，又不通过正常的渠道招聘物业管理企业，而是急于取出维修基金，干一些不该维修的事，损害了业主的利益也损害了上诉人的利益。上诉人撤离阳光花苑小区，就是督促业主尽快成立业主委员会，保证物业管理工作更加完善，但一审法院把本案的主要问题另案处理，没有法律依据，因此上诉人对本案提出上诉请求，请求二审法院重新审理此案，撤销原判决，改判或发回重审。
被上诉人锦州市阳光花苑小区业主委员会辩称，1、关于物业办公用房的问题。上诉人所谓的强占办公室事实不成立，原审被上诉人已经提供相关照片作为证据，证明房屋一直上锁，是上诉人不肯移交被上诉人。2、根据相关法律规定，物业管理用房所有权属于业主。本案争议的房间应属于全体业主，上诉人依法应该移交。3、关于供电，小区住宅一直供电，但是小区公用部分用电被上诉人切断，侵犯了全体业主的权利，所以要求恢复用电。上诉人关于用电上的主张没有法律依据，更不能以各种理由切断用电。4、关于公共维修基金的使用。使用维修基金有法律规定的条件。物业服务企业应先提出方案、建议，再由业主表决，后经房产主管部门同意，最后验收合格。而上诉人未按法定程序使用维修基金，是否使用也就无法查明。综上，原审事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。结合本案，上诉人主张小区业主活动室的所有权属于新艺房屋开发公司，不存在移交给被上诉人的问题。经查，本案所涉的小区业主活动室所占用地系锦州市阳光花苑小区公共用地，该活动室平时用于小区业主日常活动，应属物业服务用房。虽上诉人主张该小区业主活动室的所有权属于新艺房屋开发公司，但并未提交该户房屋的所有权证书，无法证明小区业主活动室的所有权属于新艺房屋开发公司。故上诉人的该项主张缺乏事实根据，本院依法不予支持。关于上诉人主张小区公共用电应由被上诉人单独设表、单独交费、并清算所欠电费一节。从本案查明的事实看，锦州市阳光花苑小区公共用电系锦州市电力部门统一设立，该公共用电的电表属于物权法第六章所称的小区业主共有部分，上诉人的该项诉讼理由并无法律依据，本院依法不予采纳。同时上诉人对被上诉人所欠电费在一审时并未提出，被上诉人对此亦不认可，故上诉人可另行主张权利。关于上诉人请求清偿垫付的公共维修基金应在本案一并调整的问题。本院认为，上诉人的该项主张与本案并不属于同一法律关系，原审法院未予调整并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人锦州市新艺物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张凤武
代理审判员 王 翔
代理审判员 尚国之
二〇一四年五月十六日
书 记 员 李 响