广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2322号原告：广州市德来物业管理有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：戚宇航。委托代理人：黎华勇，男，1986年4月4日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系该公司员工。被告：李娟，女，1975年9月30日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州市德来物业管理有限公司与被告李娟物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎华勇到庭参加诉讼，被告李娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市德来物业管理有限公司诉称：2011年12月25日，被告购买位于人盛·巴厘天地广东省广州市从化区太平镇广从北路263号12幢3梯501房，物业面积为101.09平方米，被告是该物业的产权所有人。当日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，并对被告迟延支付物业管理费的法律责任进行了明确具体的约定。合同签订后，原告依约为被告及其物业所在的小区提供物业管理服务，被告亦享受了原告的提供的物业管理服务。但自2014年11月起，经原告向被告多次催收物业管理费，被告仍拒不缴纳。此外，原告为被告垫付了因被告使用物业产生的水费、电费、公共水电公摊费等费用，被告理应向原告返还该费用。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1.被告立即支付2014年11月至2017年4月的物业管理费5155.47元（每月的物业管理费为101.09㎡×1.7元/㎡=171.85元/月）及支付逾期违约金4588.4元（以当月的物业费为本金，按照日2‰的标准，从2014年11月起计算至实际支付之日止）给原告；2.被告连带返还原告代为支付的自2014年8月1日起至2017年4月30日止的公共水电公摊费224.56元；3.本案的诉讼费由被告负担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.商品房预售合同；2.前期物业管理服务协议；3.收楼确认书；4.被告欠费明细表；5.物业催费通知书；6.催费照片；7.律师函快递寄出收据；8.原告财务情况表；9.电梯维保合同；10.照片。被告李娟无答辩。经审理查明：2011年12月25日，被告与广州市天浩实业有限公司（以下简称天浩公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向天浩公司购买其开发的位于广东省广州市从化区太平镇广从北路263号（自编9号楼3梯）501房，建筑面积为101.09平方米。合同第五条约定，天浩公司已按照国家的相关规定选聘原告作为物业服务企业进行前期的物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重聘请其他物业管理公司之日止，物业服务费为每月每平方米建筑面积1.7元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。天浩公司制定《临时管理规约》，被告在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。又查，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定：物业管理服务费用包括物业服务费（含上门收垃圾费，不包含环卫部门按月收取的垃圾处理费、清运费）、公共分摊费用（公共照明用电、供水用电、电梯用电和清洁用水等）、被告每月实际发生的水电费；被告交纳物业服务费用从开发商交付所购房屋之日起计算；交纳费用的时间为每月10日前交纳上月水电费、公摊电费、当月管理费及相关费用；物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计算）为电梯住宅按每月每平方米1.7元。第七条第一款约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日2‰交纳违约金，如超过三十天仍未交纳，原告有权对被告的物业进行停水、停电催交，并保留通过法律途径维护权益的权利。又查，被告于2013年11月24日签署《收楼确认书》，确认接收案涉房屋，案涉房屋公安门牌号：广州市从化区太平镇广从北路263号12幢3梯501房。原告于2015年2月10日向被告发出《物业费催缴通知书》，要求被告支付物业管理服务费、公摊费及违约金。被告每月的物业管理费为101.09平方米×1.7元/平方米=171.85元。从2014年11月起至2017年4月止（共计30个月）被告所欠的物业管理费合计5155.5元。又查，2014年8月产生的公共用水分摊费2.6元；2014年9月产生的公共用水分摊2.63元；2014年10月产生的公共用水分摊费4.73元；2014年11月产生的电梯电费分摊费12.39元、公共用水分摊4.93元、楼梯灯分摊费1.64元；2014年12月产生的电梯电费分摊费5.16元、楼梯灯分摊费1.48元；2015年1月产生的水费耗损0.57元；2015年2月产生的水费耗损0.57元；2015年3月产生的电梯电费分摊费5.68元、公共用水分摊9.57元、楼梯灯分摊费2.24元、路灯公用电分摊费11.56元、水费耗损0.57元；2015年4月产生的路灯公用电分摊费1.46元、水费耗损0.57元；2015年5月产生的电梯电费分摊费6.37元、楼梯灯分摊费1.63元、路灯公用电分摊费1.95元、水费耗损0.02元；2015年6月产生的公共用水分摊费0.05元、路灯公用电分摊费1.35元；2015年7月电梯电费分摊费5.68元、公共用水分摊费1.58元、楼梯灯分摊费1.06元、路灯公用电分摊费1.58元；2015年8月产生的公共用水分摊费0.88元、路灯公用电分摊费1.62元、水费耗损0.02元；2015年9月产生的电梯电费分摊费6.19元、公共用水分摊费1.44元、楼梯灯分摊费1.37元、路灯公用电分摊费2.14元；2015年10月没有产生公摊费；2015年11月产生的电梯电费分摊费6.71元、楼梯灯分摊费1.04元、路灯公用电分摊费5.01元；2015年12月没有产生公摊费；2016年1月产生的电梯电费分摊费5.51元、楼梯灯分摊费1.17元、路灯公用电分摊费5.64元；2016年2月没有产生分摊费；2016年3月产生的电梯电费分摊费6.71元、楼梯灯分摊费0.54元、路灯公用电分摊5.28元；2016年4月没有产生公摊费；2016年5月产生的电梯电费分摊费6.19元、楼梯灯分摊费2.34元、路灯公用电分摊费5.57元；2016年6月没有产生公摊费；2016年7月产生的电梯电费分摊费6.33元、楼梯灯分摊费1.3元、路灯公用电分摊费4.68元；2016年8月没有产生公摊费；2016年9月产生的电梯电费分摊费5.71元、楼梯灯分摊费1.31元、路灯公用电分摊费5.21元；2016年10月没有产生公摊费；2016年11月产生的电梯电费分摊费7.66元、楼梯灯分摊费2.69元、路灯公用电分摊费4.9元；2016年12月没有产生公摊费；2017年1月产生的电梯电费分摊费6.45元、楼梯灯分摊费3.13元、路灯公用电分摊费4.99元；2017年2月没有产生公摊费；2017年3月产生的电梯电费分摊费7.23元、楼梯灯分摊费2.3元、路灯公用电分摊费5.68元；2017年4月没有产生公摊费。即：从2014年8月至2017年4月，被告欠原告电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费、路灯公用电分摊费及水费损耗共计224.56元。再查，庭审过程中，原告自述其与被告之间的物业费及公摊费用的收费习惯是按照每两个月扣缴一次，即每两个月中的偶数月的10日前扣缴上月的管理费及公摊费用。本院认为，原告与被告存在物业管理服务合同关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，要支付物业管理费给原告。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现原告要求被告支付尚欠的2014年11月至2017年4月物业管理费于合同有据，本院予以支持。被告尚欠的物业费的具体金额应为171.85元/月×30月=5155.5元，但原告主张的金额为5155.47元是其对自身权利的处分，本院予以确认。另，原告为被告代缴公共水电分摊费，现被告并未提交证据证明其已向原告返还该部分费用，故被告应返还原告为其代缴的公共水电分摊费224.56元。原告主张被告应以每月所欠管理费为本金按照每日千分之二的标准，从2014年11月起至实际付清之日止向其支付违约金。根据原告与被告之间的物业管理协议，被告需于每月的10日缴纳当月的物管费，逾期之日应从当月的11日起算，但根据原告庭审过程中的自述，其与被告之间收缴物业管理费及公摊费用的交易习惯是每个偶数月的10日前收取上月及当月的费用。因此，物业管理费的违约金的计算标准应从2014年11月起以每两个月的管理费343.7元为本金从该偶数月的11日起，按照每日千分之二的标准开始计算至付清之日。另，根据公平原则，被告支付的违约金应以两月的物业管理费343.7元为限。被告李娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:被告李娟在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2014年11月至2017年4月物业管理费5155.47元给原告广州市德来物业管理有限公司；被告李娟在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金[违约金，从2014年11月起以每两个月的管理费343.7元为本金，从两个月中的偶数月的11日起，按照每日千分之二的标准计算至付清之日，且该两月的物业管理费的违约金以本金343.7元为限(例如：2014年11月及12月的物业管理费本金为343.7元，违约金则应从2014年12月11日开始计算)]给原告广州市德来物业管理有限公司；被告李娟在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告广州市德来物业管理有限公司代缴的公共水电分摊费224.56元给原告广州市德来物业管理有限公司；驳回原告广州市德来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  余 贤人民陪审员  李力保二〇一七年十一月二十日书 记 员  李健华