湖南省邵阳市双清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民初字第438号
原告邵阳市建发经贸投资有限责任公司，住所地邵阳市建设路华商大厦12号门面。
法定代表人王建强，系该公司总经理。
委托代理人杨能聪，湖南振威律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人李勇军，湖南振威律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告吴小军，男，汉族，住邵阳市双清区。
第三人艾春华，女，，汉族，住邵阳县郦家坪镇。
委托代理人朱文，湖南天戟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人艾军华，女，汉族，住邵阳市双清区，代理权限为一般代理。
原告邵阳市建发经贸投资有限责任公司（以下简称建发投资公司）诉被告吴小军及第三人艾春华债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年6月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邵阳市建发经贸投资有限责任公司的委托代理人杨能聪、李勇军，第三人艾春华的委托代理人朱文、艾军华到庭参加诉讼，被告吴小军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年7月2日、2012年12月25日、2013年1月22日，被告吴小军以生意急需资金进货为由三次分别向原告借款5万元、8万元、10万元，并自愿以其所有的住房作为抵押，并约定3个月内偿还，逾期不还，原告有权将房屋变卖，同时双方约定了按照月利率5%计算利息，如逾期未偿还借款本息，被告应承担5%的滞纳金和由此产生的违约费用，包括诉讼费、律师费、开支费、交通费等一切费用。被告在收到原告给付的款项后，原告出具了借据并在借款契约上签名按手印。借款到期后经原告多次催收，被告没有按约归还借款本金利息。2014年11月12日，邵阳市双清区人民政府发布“关于市工人文化宫片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告”，禁止征收范围内的房屋不得买卖（包括被告吴小军的住房）。2015年2月12日，被告为达到其逃避原告债务的目的，将其所有的邵阳市双清区百寿亭社区居民委员会东大路畜产品公司1栋3单元310号住房以15.8万元的低价出售给第三人，被告和第三人的行为明显侵犯了原告合法债权。请求人民法院判令：1、依法撤销被告吴小军与第三人艾春华于2015年2月12日签订的《房屋买卖合同》；2、责令第三人艾春华协助将住房恢复登记至被告吴小军名下；3、判令被告吴小军承担原告支付的诉讼代理费1.6万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告邵阳市建发经贸投资有限责任公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1�原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件1份，拟证明原告主体资格；
2、被告吴小军身份证复印件1份，拟证明被告吴小军身份；
3、第三人艾春华身份证复印件1份，拟证明第三人的身份；
4、借据3份、邵阳市双清区法院受理案件通知书、传票1份，拟证明被告向原告借款本金23万元，按月息5%计息。被告自愿以房产作为抵押，原告系合法债权人的事实；
5、房产证、房屋平面图各1份，拟证明本案标的房屋原系被告吴小军所有；
6、房屋买卖合同，拟证明被告于2015年2月12日将房屋作价15.8万元低价出售给其姨姐艾春华的事实；
7、邵阳市双清区人民政府公告，拟证明标的房屋属拆迁范围，不得买卖；
8、民事判决书1份，拟证明被告应当偿还原告借款本金230,000元及其相应利息；
9、王湘建调查笔录，拟证明被告所转让的房产属于拆迁范围之内，2、按拆迁标准房产价值40万元以上；
10、双清区人民政府通告、市工人文化宫片区征收公告，拟证明被告转让房产之前，该房产就属于拆迁范围之内；
11、邵阳市工人文化宫片区棚户区改造项目房屋补偿方案，拟证明拆迁期内房屋不得买卖、转让，2、所争议的房产按拆迁标准计算，远高于被告与第三人的交易价格；
12、双清区国有土地房屋征收补偿决定书，拟证明与被告同地段同面积的�屋，根据拆迁协议，按产权调换方式，应当估价343531元；
13、原、被告双方聊天记录，拟证明被告吴小军将房屋转让给第三人艾春华的协议是虚假的，为了逃避债务，2、房产目前的实际所有人为被告吴小军；
14、房地产评估报告1份，拟证明被告吴小军转让房屋的价值。
被告吴小军未进行答辩，亦未向本院提交证据。
第三人辩称，就本案的案件事实与相关证据材料来看，不构成撤销的条件；1、本案不存在恶意转移，转让的价格与此次评估的价格只相差5万元，并不存在非常大的差额，房屋买卖交易评估的时间是在2015年，此次评估为2016年，不排除有物价上涨的因素，所以15.8万元的价格是比较中肯的；2、被告与第三方存在实际交易的行为，原告也没有提交证据证明被告与第三方有着恶意串通的行为；3、拆迁公告，不应影响房产交易的行为；4、原告认为被告与第三人存在利益关系，但亲戚关系不影响交易关系，因此原告所认为的恶意串通不成立；抵债行为与房屋买卖的行为并不冲突，本案中，房屋的过户是通过买卖的形式，我方也提交了相关的证据，证明是买卖行为，合理合法。
第三人艾春华向本院提交如下证据：
1、身份证复印件1份，拟证明第三人身份情况；
2、协议书复印件1份，拟证明2010年5月22日第三人与被告吴小军之间有合伙做生意的事实，第三人投资了15万元，后生意没有做下去，第三人投资的15万元转为借款的事实；
3、房屋买卖合同�房地产价值鉴证确认书复印件2份，拟证明第三人购买被告吴小军的房屋时按照市场正常价值购买，没有恶意转移财产之意。
原告与第三人提交的证据，经庭审质证后，第三人对原告提交的证据1、2、3、5、6、14没有异议，证据4、7、8、9、10、11、12、13有异议，认为不具有合法性、关联性。原告对第三人提交的证据1无异议，证据2、3有异议，认为不具有合法性、关联性。
原告与第三人提交的证据，庭审质证后，本院认证如下：
双方当事人均无异议的证据，本院予以采信认定。原告提交的证据4，证明被告吴小军向原告借款230,000元，但吴小军将房屋转让给艾春华时，该债权债务尚未经法院判决确认。根据证据8印证，原告系吴小军债务的债权人，本院予以采信。证据7、10，拆迁公告的真实性本院予以确认，但规定拆迁范围内的房屋不准买卖缺乏法律依据，不予认定；证据8，吴小军向原告借款经本院判决确认，原告系吴小军债务的债权人，本院予以采信;证据9、11、12，与本案没有关联，不予采信；证据13，原告主张的证明目的，本院不予采信；证据14，证明吴小军转让给艾春华的房屋市场交易价值为209,088元，本院予以采信。第三人提交的证据2，证明第三人艾春华于2010年5月22日投资150,000元给吴小军，因生意未做，该投资款150,000元转为借款的事实，予以采信；证据3，证明吴小军将其房屋作价158,000元转让给蒋春华的事实，予以采信。
根据上述采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明以下案件事实:
2012年7月2日被告吴小军向原告建发投资公司借款5万元，约�月利率为3%，借款期限3个月。2012年12月25日，被告吴小军又向原告建发投资公司借款8万元，约定月利率为5%，借款期限2个月。2013年1月22日，被告吴小军再次向原告建发投资公司借款10万元，约定月利率为5%，借款期3个月。被告吴小军共向原告建发投资公司借款230,000元，借款到期后，被告吴小军未按约定归还借款本息。2015年5月28日，原告就被告借款未还起诉至本院。2015年7月6日，本院作出（2015）双民初字第405号民事判决，判令被告吴小军偿还原告建发投资公司借款本金230,000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率的四倍支付利息，该判决已发生法律效力。
2015年2月12日，吴小军与艾春华签订《房屋买卖合同》，约定：“1、商品房座落位置；2、乙方自愿向甲方购买商品房共计壹拾伍万捌仟元整；3、付款方式：合同签订之日一次性付清房款；4、过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方协助乙方办理过户所需有关资料。”。合同签订后，艾春华付给吴小军现金8000元，另150,000元，艾春华以其于2012年5月22日付给吴小军的150,000元投资款进行抵偿。2015年2月13日，吴小军将其房屋过户登记至艾春华名下，该房屋权证号变更。
另查明，2014年11月12日，邵阳市双清区人民政府发布“关于市工人文化宫片区棚户改造项目国有土地上房屋征收决定的公告”，被告吴小军房屋属于拆迁范围内。涉案房屋现在尚未拆迁。
原告认为被告吴小军为逃避债务，低价转让房屋，损害了合法权益，请求支持其诉讼请求。在诉讼过程中，经原告申请，法院委托湖南邵房房地产评估有限责任公�对房屋进行了估价。估价时点2016年3月22日，估价结论为于估价时点可能实现的市场价值为人民币209,088元。
本案争议的焦点问题：1、涉案房产转让价格是否合理；2、涉案房产转让是否对债权人造成损害；3、债务人、受让人是否存在主观恶意。
本院认为，本案属债权人撤销权纠纷。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，吴小军将涉案房屋转让给艾春华。1、关于涉案房产转让价格是否合理的问题。被告吴小军以158,000元的价格转让其所有的涉案房产，该房评估的市场价值为209,088元，转让价格已经超过市场交易价值的75%，不属于以明显不合理的价格低价转让。原告提出涉案房产属拆迁范围，价�40万元以上，缺乏证据，本院不予支持。2、涉案房产转让是否对债权人造成损害。吴小军转涉案房产的行为，虽在客观上减少了其责任财产，对原告债权的实现有一定影响，但原告并未提供证据证明吴小军转让房产的行为已严重损害其债权的实现。3、债务人、受让人是否存在主观恶意。衡量债务人有无恶意，应以行为时为基准时，行为当时不知道其行为有损于债权人的债权，虽于行为后有所认识，不成立主观上的恶意。对受益人的恶意，应以受益时为判断标准，受益人当时不知情，不构成恶意。本案中，吴小军将讼争房产转让给艾春华的时间是2015年2月12日，而原告对吴小军欠其借款向本院起诉的时间是2015年5月28日，吴小军转让房产时，原告主张其对吴小军的债权尚未经生效判决予以确认；艾春华受让涉案房产时，对吴小军所欠原告的债务没有证据证明其知情。吴小军与艾春华在涉案房屋交易中不存在主观恶意，故吴小军将讼争房产转让给艾春华并无不当。原告提出拆迁公告禁止行政范围内的房屋买卖，吴小军不能转让房产的意见没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付诉讼代理费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告邵阳市建发经济投资有限责任公司的全部诉讼请求。
本案诉讼费4990元，由原告邵阳市建发经济投资有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 王堂堂
审 判 员 张 莉
代理陪审员 陈 敏
二〇一六年十二月五日
代理书记员 陈超伦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。