安徽省�北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第02294号
原告：邓志珍，女，1960年4月27日出生，汉族，淮北市针织厂退休工人，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张亚琳，安徽日月律师事务所律师。
被告：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
原告邓志珍与被告李明、刘香兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告邓志珍的委托代理人张亚琳到庭参加诉讼，被告李明、刘香兰经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
邓志珍诉称：李明与刘香兰系夫妻关系。2012年8月13日，李明、刘香兰向我借款20万元，双方签订了《抵押借款合同》，李明、刘香兰用淮北市相山区＊＊路东侧*#*室的房产为借款作抵押担保。2013年8月13日，我及冯迎春与李明、刘香兰又签订了《续签协议》，协议约定借款本金50万元（其中我的借款为25万元，含原借款20万元），期限为一年。2014年8月13日到期后，李明、刘香兰又要求将借款延期一年，并约定利率为月息2分。但2014年8月13日之后，李明、刘香兰未再支付利息，我多次向李明、刘香兰催要无果。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令李明、刘香兰偿还我借款本金25万元，利息7万元（自2014年8月13日至2015年10月12日止，按月息2�计算）及至清偿完毕日止的利息、违约金，我对李明、刘香兰抵押的位于淮北市相山区＊＊路东侧*#*室（房地权淮房字第********，********号）的房产拍卖、变更所得款项享有优先受偿权，本案诉讼费用及律师费8000元由李明、刘香兰承担。
李明、刘香兰未进行答辩，也未提交证据。
经审理查明：李明与刘香兰系夫妻关系。2012年8月13日，邓志珍与李明、刘香兰签订《抵押借款合同》，约定：李明、刘香兰向邓志珍借款20万元用于经营，借款利率为年利率20%，借款期限为12个月，自2012年8月13日至2013年8月12日，每个月付息一次；李明、刘香兰用淮北市相山区＊＊路东侧6#1011室的房产为借款提供抵押担保；借款人不能按期偿还借款本息的，从逾期之日起按每日0.3%的比例向出借人支付违约金，并承担出借人�实现债权所发生的所有费用。合同签订当日，双方签订借据一份，内容与《抵押借款合同》一致。李明、刘香兰以其位于淮北市相山区＊＊路东侧*#*室的房产（产权证号：房地权证淮房字第**号）为上述借款提供抵押担保，并于2012年8月14日至淮北市房屋产权产籍管理处办理了淮房地产他证相山区字第1266号房地产他项权证，载明房地产他项权利人为邓志珍，房地产权利人为李明、刘香兰，债权数额为20万元。2012年8月14日，邓志珍通过宋建中的账户将20万元汇入李明的银行账户。
2013年8月13日，李明与冯迎春、邓志珍签订《续签协议》，约定借款金额为50万元（其中邓志珍的借款为25万元，包含前期借款20万元），借款期限延长12个月，自2013年8月13日起至2014年8月12日。《续签协议》签订后，邓志珍通过冯迎春向李明交付现金5万元。2014年8月13日，李明、刘香兰向邓志珍出具《延期借款承诺书》，约定原借款25万元延期一年，月利率2%。之后，李明、刘香兰没有按约定支付利息，李明于2014年12月13日出具字条一张，载明：今借邓志珍25万元，四个月利息（2014年8月13日至12月13日）2万元。后借款到期后，李明、刘香兰也没有偿还借款本金，邓志珍经催要无果，遂起诉至本院。邓志珍为本次诉讼支出律师代理费8000元。
以上事实，有邓志珍提交的李明、刘香兰户口簿、结婚证复印件、抵押借款合同、借据、银行汇款凭证、房地产权证复印件、他项权证书、续签协议、汇款凭证、承诺书、欠息证明、委托协议、记账凭证、律师代理费发票，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。
本院认为：债务应当清偿。邓志珍出借给李明、刘香兰25万元并签订了借款合同，双方债权债务关系成立。现双方签订的借款合同已经到期，李明、刘香兰未偿还借款本金，邓志珍诉请判令李明、刘香兰偿还借款本金25万元，于法有据，本院予以支持。
关于借款利息。双方签订的借款协议约定借款期限内借款利率为月利率2%，同时约定了逾期还款按本金每日3‰的标准计算违约金，本院对超过年利率24%部分的利息及违约金不予支持。李明、刘香兰已经按年利率24%的标准支付利息至2014年8月12日，故李明、刘香兰应自2014年8月13日起按照年利率24%的标准支付其后的利息及违约金。
关于抵押担保。李明、刘香兰在向邓志珍借款时，以其位于淮北市相山区＊＊路东侧*#*室的房产（产权证号：房地权证淮房字第**号）为借款20万元提供抵押担保，并�理了淮房地产他证相山区字第**号房地产他项权证，该抵押担保有效。李明、刘香兰逾期不偿还上述债务，邓志珍有权对李明、刘香兰用以抵押的房产行使抵押权，并在抵押债权20万元的本息范围内优先受偿。
关于律师代理费及诉讼费。因双方在合同中约定，借款方未按规定偿还借款本息，应承担出借方为实现债权所支出的所有费用，故邓志珍要求李明、刘香兰支付律师代理费8000元以及承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李明、刘香兰于本判决生效后十五日内偿还原告邓志珍借款本金25万元，并自2014年8月13日起按照年利率24%的标准继续支付利息、违约金至借款付清之日止，给付律师代理费8000元；
二、如逾期不付，则以被告李明、刘香兰位于其位于淮北市相山区＊＊路东侧*#*室的房产（产权证号：房地权证淮房字第**号）拍卖、变卖所得价款在抵押债权20万元本息范围内优先清偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李明、刘香兰所有，不足部分由被告李明、刘香兰清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。
案件受理费6220元，由被告李明、刘香兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 陈永战
审 判 员 李兴召
人民陪审员 孙经纬
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 张 莉
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的�利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法�关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。