重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0243民初1号
原告（执行案外人）：冉小鸿，男，1982年1月17日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：向淑群，重庆欣渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王小波，重庆欣渝律师事务所律师。
被告（申请执行人）：蔡光芹，女，1969年3月7日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：王文海，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：王青明，男，1972年9月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原告冉小鸿诉被告蔡光芹、王青明案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冉小鸿之委托诉讼代理人向淑群、王小波、被告蔡光芹及其委托诉讼代理人王文海到庭参加了诉讼。被告王青明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉小鸿向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告冉小鸿与被告王青明于2010年10月16日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于彭水县XX街道XX社区XX的王青明自建房屋XX单元XX（房地产证号为316房地证2014字第XXXX号）归原告所有；2.被告王青明立即协助和配合原告办理上述房屋的产权过户登记；3.解除对上述房屋的查封、扣押等执行措施；4.本案案件受理费由二被告承担。事实及理由：2010年10月16日，原告冉小鸿与被告王青明签订达成《房屋买卖协议》，协议约定：被告王青明自愿将其位于彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）XX街道XX社区XX自建房屋XX单元XX的房屋以人民币1280元/平方米的价格（面积约80平方米，以国土办证为准）出售给原告冉小鸿所有，被告王青明为原告办理房屋登记产权手续，原告在签订合同当日向被告王青明支付房款80000元，剩余房款在被告王青明交付房产证时一次性付清。上述协议签订以后，原告于当日支付被告80000元房款，又于2011年6、7月份支付了10000元，房款基本付清。被告王青明于合同签订之日向原告交付房屋钥匙。原告于2011年春节搬进该房屋居住。2015年11月3日，原告收到彭水法院作出（2015）彭法民执字00501-1号执行裁定书，才知道该房屋因蔡光芹与王青明民间借贷纠纷一案，被彭水法院予以查封。2015年12月3日，原告向彭水法院提出书面执行异议，该院于2015年12月21日作出（2015）彭法执异字第1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。
原告认为，原告与被告王青明签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律的强制性规定，该协议合法有效，被告应当为原告办理产权登记手续。同时，原告购买涉案房屋后，虽未办理产权过户登记，但是原告已经依合同支付大部分价款并占有标的物至今，依据《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。另最高人民法院法释（1998）15号《关于人民法院执行工作若干问题规定（试行）》第八十八条第二款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。原告支付房款是以取得房屋产权为基础，已经物权化，且原告已实际占有该房屋，应当认定原告已经取得房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。
被告蔡光芹辩称：原告诉求与被告蔡光芹无任何因果关系；涉案房屋与被告蔡光芹申请抵押房屋是不同两个标的物。
被告王青明未到庭，亦未提交书面答辩意见及举示证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
2010年10月16日，原告冉小鸿与被告王青明签订《房屋买卖协议》。协议内容为：“一、王青明将其位于彭水县XX街附近修建的房屋一栋XX单元XX卖给原告，房屋面积为80平方米，每平方米1280元（大写壹仟贰佰捌拾元整），准确面积以国土核定房产证为准。二、原告冉小鸿在签订本协议时支付定金20000元和预付款60000元，剩余部分在王青明交付房产证时，原告一并付完……。”被告王青明于当日为原告冉小鸿出具收条一份，内容为：“今收到冉小鸿交来的购房款捌万元整，小写80000元，作购买XX商品房XX单元XX楼XX号预交款。”
2015年1月8日，被告蔡光芹（甲方）与被告王青明（乙方）签订《抵押借款协议》一份，约定：一、甲方借给乙方人民币160000元（借款期限为2015年2月10日）……七、乙方未返还甲方借款或不能按时支付利息前，该抵押具有不可撤销性。乙方自愿放弃抗辩权、诉讼权、仲裁权，自愿接受有管辖权的人民法院执行局的强制执行，这是乙方的真实意思表示；八、本合同自甲乙双方签订之日起生效，自合同生效之日乙方无权变卖、转移、转赠、转卖、抵押财产……。被告王青明将上述房屋的房产证（316房地证2014字第XXXX号）交被告蔡光芹，并在彭水县国土房管局登记备案设立抵押，抵押证号为：316房地证（押）2015字第XXXX号。2015年4月21日，被告蔡光芹因与被告王青明民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2015年4月30日作出（2015）彭法民初字第01353号民事调解书，其内容为：“一、王青明于2015年5月15日前偿还蔡光芹借款本金160000元及利息（利息以160000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的两倍为标准，从2015年1月8日起计算至借款本金还清之日为止）；二、若王青明未按期偿还前述债务，则蔡光芹有权就王青明所有的位于彭水苗族土家族XX街道XX社区XX的房屋（房产证号为316房地证2014字第XX**号）享有优先受偿权；三、蔡光芹自愿放弃该案其余诉讼请求。”
因王青明未按照上述民事调解书履行给付义务，蔡光芹遂向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2015年11月3日作出（2015）彭法民执字第00501-1号执行裁定书，裁定：查封王青明位于彭水县XX街道XX社区XX的房屋（房产证号为316房地证2014字第XX**号），查封期间为三年。该执行裁定书依法向冉小鸿送达后，冉小鸿提出书面异议，本院于2015年12月18日作出（2015）彭法执异字第00001号执行裁定书，裁定驳回冉小鸿的执行异议。2015年12月21日，原告冉小鸿收到（2015）彭法执异字第00001号执行裁定书。
关于被告蔡光芹提出原告诉求涉案房屋与被告王青明抵押房屋系不同两个标的物。因涉案房屋楼栋名义层为八层，物理层为十层，底楼三层为商业楼，住宅楼为五层，原告诉求的XX单元XX号房屋系居住房，也即该栋房屋名义层第八层。原告《房屋买卖协议》中约定的XX单元XX号房屋即是被告王青明抵押给蔡光芹的房屋。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”另根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条之规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备以下条件：（一）案外人执行异议申请已经被人民法院驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起，人民法院应当在收到诉状之日起十五日内决定是否立案。”就本案而言，本院在执行蔡光芹申请强制执行（2015）彭法民初字第01353号民事调解书的过程中，依法对涉案房屋进行查封，后原告冉小鸿提出执行异议，本院于2015年12月18日作出（2015）彭法执异字第00001号执行裁定书，驳回了原告冉小鸿的执行异议。原告冉小鸿于2015年收到该执行裁定书后不服，于2016年1月4日向本院提起诉讼，并提出了相应的诉讼请求。综合原告冉小鸿所提出的诉讼请求以及事实和理由，结合相关法律、司法解释的规定，本案的案由应当确定为案外人执行异议之诉。
案外人执行异议之诉的目的在于在人民法院强制执行的过程中，案外人享有执行标的的权利，从而提起诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行措施。就本案而言，首先，涉案房屋目前仍登记在王青明的名下，虽冉小鸿与王青明签订了《房屋买卖协议》，但不动产物权的设立、转移应当以登记为准，在冉小鸿与王青明未办理物权变更登记手续前，基于《房屋买卖协议》所产生的债务属于合同之债，属于债权范畴。故涉案房屋的所有权仍属于王青明。作为王青明的合法财产，依法可以作为强制执行标的。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人必须同时具备“已支付全部价款”、“实际占有房产”、“对未办理过户登记手续没有过错”三个要件，人民法院在执行过程中才不得查封、扣押、冻结房产。从本案的事实分析，涉案房屋建筑面积82.09平方米，每平方按1280元计算，房屋总价为105075.2元，原告提供的收条可以看出其已经支付80000元，对其提出于2011年6、7月份支付10000元的事实，未提供任何证据予以证明，难以认定这10000元的支付事实，即使支付属实亦不满足全部支付价款的条件。故本院认定可以查封涉案房屋。综合前述分析，原告冉小鸿主张解除对涉案房屋的查封、扣押等执行措施的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原告冉小鸿请求确认合同有效以及协助办理过户的诉讼请求，该两项诉讼请求的基础在于冉小鸿与王青明签订的《房屋买卖协议》，属于房屋买卖合同纠纷案件的处理范围，不属本案的审理范围。如前所述，基于《房屋买卖协议》所产生的权利义务关系属于债权范畴，合同的效力确定只是物权变动的原因之一，但并不必然发生物权变动的后果；另涉案房屋目前已抵押给被告蔡光芹，并办理了抵押登记，在抵押权人蔡光芹已主张抵押权的情况下，从客观上讲涉案房屋亦不具备办理过户登记的条件。故，本院对原告冉小鸿的请求确认合同有效以及协助办理过户的诉讼请求亦不予支持。
综上所述，原告冉小鸿的诉讼请求均不能成立，依法应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告冉小鸿的诉讼请求。
案件受理费80元（原告冉小鸿已预交80元），由原告冉小鸿负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 文元兴
代理审判员 杜文浩
人民陪审员 彭顺权
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 甘兵锋