重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01108号
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区南城街道和平路时代商都B-2-2号，组织机构代码67101992-5。
法定代表人皮中满，该公司总经理。
委托代理人王毅，该公司员工。
委托代理人罗琴，重庆祥永律师事务所律师。
被告聂道福，男，汉族，重庆市綦江区居民。
被告张明珍，女，汉族，重庆市南川区居民。
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（以下简称佳迎公司）与被告聂道福物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理。依法由审判员周仁敏独任审判，适用简易程序并于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告申请追加张明珍为本案共同被告，但开庭传票是张明珍签收，由于被告聂道福与张明珍已离婚，被告聂道福与张明珍已分居且下落不明，本院2014年7月4日作出（2014）南川法民初字第01108-1号民事裁定，将本案转为普通程序审理，依法由审判员周仁敏担任审判长，与人民陪审员金开善、段运华组成合议庭，共同负责审理本案，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。2014年7月25日，本院在《重庆法制报》上向被告聂道福公告送达了民事起诉状副本、开庭传票等相关诉讼法律文书，限其到期到庭参加诉讼。公告期满后，被告聂道福仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。由于本案与（2014）南川法民初字第01109号案件的原告相同、法律关系相同，本院依法决定进行了合并审理。原告佳迎公司的委托代理人王毅、罗琴到庭参加了诉讼，被告张明珍在第一次开庭时到庭参加了诉讼，但在第二次开庭时，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告佳迎公司诉称，2009年3月1日，原告与南川区某某小区的开发企业重庆市南川区天策实业有限公司签订了《前期物业服务合同》。2011年9月，某某小区业主委员会成立，原告被该小区业主委员会续聘为该小区的物业服务企业，并于同年11月26日与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：住宅服务每平方米0.8元，写字楼及商业用房每平方米1元，公共照明、绿化（公摊水电费）按每户每月5元收取，违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费的则按每日3‰的标准向原告支付违约金。二被告系该小区的业主，拥有98.65平方米住宅用房，按照合同规定，二被告每月应该交纳物业服务费78.92元，但二被告自2010年10月1日起至2012年12月31日止，累计拖欠原告物业服务费2131元、公摊水电费135元，该费用是二被告在婚姻关系存续期间拖欠的费用和二被告在离婚后由被告张明珍拖欠的费用。期间，原告多次催收，二被告仍以各种理由拒绝交纳。故原告起诉至法院，请求法院依法判令由二被告清偿拖欠的物业服务费2131元、公摊水电费135元及违约金2685元，总计金额4951元，其中二被告共同拖欠的物业服务费、公摊水电费及相应的违约金，由二被告共同清偿，被告张明珍拖欠的物业服务费、公摊水电费及相应的违约金，由被告张明珍清偿。
被告聂道福既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告张明珍辩称，二被告已离婚，二被告已将离婚前居住的房屋赠与给孩子，但孩子跟随被告张明珍生活，居住于该房屋。二被告没有同意原告到小区来进行物业管理。原告没有尽到责任，如有人在花园的中间架设了楼梯，餐馆的烟囱排气直接从小区的外墙墙壁上排气，住宅的二、三楼被改作了宾馆，到宾馆的客人从小区内进出，影响安全，原告对进出小区内幼儿园的人员没有进行登记，而且幼儿园还占用公用面积修建操场，曾有一个吸毒人员在小区内死亡，电梯内曾经有异味，消防通道的门未打开，业主进出不方便。
经审理查明，2009年3月1日，原告（乙方）与南川区某某小区的开发企业重庆市南川区天策实业有限公司（甲方）签订了《重庆市南川区某某前期物业管理服务合同书》，约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其中住宅高层建筑每月每平方米0.8元（含电梯日常费用）；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。2011年11月26日，原告（乙方）在该小区业主委员会（甲方）成立后又与其签订了《重庆市南川区某某物业管理服务合同书》，约定：第一，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其中，1、住宅高层建筑每月每平方米0.8元（其中物管费0.5元，电梯费0.3元，电费随国家电价调整作相应的上浮调整）；2、公共照明、绿化按每户每月5元收取，随国家电价调整而调整；第二，业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。二被告原是夫妻，于2009年12月接房后成为该小区的业主，其居住房屋的门牌号为南川区某某小区西苑X-
X-X-
X号，房屋面积为98.65平方米。在小区内曾有一个吸毒人员死亡，电梯内曾经有异味。二被告自2010年10月1日起至2012年12月31日止，共同或分别未向原告交纳物业服务费、公摊水电费，原告多次催收未果，遂向本院提起前述诉讼。
另查明，二被告于2011年9月30日在婚姻登记机关登记离婚，将南川区某某小区西苑X-X-X-
X号房屋赠与给儿子聂俊宇，被告张明珍作为聂俊宇的监护人居住于该房屋。
上述事实，有原告提交的《重庆市南川区某某前期物业管理服务合同书》、《重庆市南川区某某物业管理服务合同书》、交房登记表、承诺书、告知函、物业服务费欠费明细及催缴通知单等书证复印件，有本院依法调取的离婚证、离婚协议书，以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，原告在南川区某某小区业主委员会成立前，与该小区的开发企业重庆市南川区天策实业有限公司签订《重庆市南川区某某前期物业管理服务合同书》，在该小区业主委员会成立后，又与业主委员会签订《重庆市南川区某某物业管理服务合同书》，上述协议对该小区的全体业主具有约束力，二被告入住该小区后，应当本着诚实信用原则履行合同义务。现在，原告方已提供了物业服务，二被告就应当本着诚实信用原则履行给付物业服务费、公摊水电费的义务，故本院对原告要求二被告支付拖欠的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求依法予以支持。由于二被告已离婚，二被告在婚姻关系存续期间所欠的物业服务费、公摊水电费应当由二被告共同清偿，在离婚后所欠的物业服务费、公摊水电费，虽然二被告已将该房屋赠与给了聂俊宇，但该房屋未办理过户手续，被告张明珍作为聂俊宇的监护人仍居住于该房屋，是实际使用人，应当清偿所欠物业服务费、公摊水电费。对于二被告拖欠物业服务费、公摊水电费的期间，原告主张自2010年10月1日起至2012年12月31日止，共计27个月，被告张明珍未提出异议，并经本院审查属实，本院予以认定。对于二被告拖欠物业服务费的金额，原告主张按2131元（98.65平方米×0.8元／月平方米×27月），经本院审查属实，本院予以认定。对于二被告拖欠公摊水电费的金额，原告主张按135元计算（1户×5元／户月×27月），经本院审查，符合合同约定，本院予以认定。前述所欠27月的物业服务费、公摊水电费共计2266元，因二被告于2011年9月30日离婚，在婚姻关系存续所欠物业服务费、公摊水电费的月数为12月，二被告应共同清偿的金额为2266元÷27月×12月=1007元；被告张明珍在离婚后所欠物业服务费、公摊水电费的月数为15月，被告张明珍应清偿的金额为2266元÷27月×15月=1259元。对原告要求违约金按2685元计算的主张，由于前期物业服务合同约定违约金按每日百分之五的标准计算，而物业服务合同约定违约金按每日千分之三的标准计算，经本院审查，该约定的违约金标准过高，本院依法予以调整，按二被告共同或被告张明珍个人所欠物业服务费、公摊水电费金额的30%计算，即二被告应共同给付违约金1007元×30%=302元，被告张明珍应给付违约金1259元×30%=378元，对原告超过该金额部分的主张依法不予支持。对被告张明珍辩称二被告没有同意原告到小区进行物业管理，故不同意交纳物管费的辩称意见，因原告先后与该小区的开发商、业主委员会签订了物业服务合同，对该小区的全体业主具有约束力，且二被告原是夫妻，被告聂道福曾向原告签订了承诺书，应当对被告张明珍具有约束力，故本院对被告张明珍的该辩解意见不予采纳。被告张明珍辩称原告没有尽到责任，如有人在小区内花园的中间架设了楼梯，餐馆的烟囱排气直接从小区的外墙墙壁上排气，住宅的二、三楼被改作了宾馆，小区内幼儿园占用了公用面积修建操场的辩解意见，因原告作为物业服务企业，仅是对现有物业进行日常管理、维护，对小区内乱搭乱建、违章改建等，只能进行一般的劝阻，在劝阻无果后，再及时向有关职能部门反映，没有权利进行制止，原告在进行物业管理期间尽到了前述注意义务，且被告张明珍未提供任何证据，故本院对被告张明珍的该辩解意见不予采纳。被告张明珍还辩称原告没有尽到责任，如曾有一个吸毒人员在小区内死亡，电梯内曾经有异味，原告亦承认确有此事，说明原告在进行物业管理活动过程中存在疏漏，未能全面履行合同义务，对被告的违约行为，原告亦存在一定过错，本院酌情减少原告应收取的违约金200元，其中在二被告婚姻关系存续应交纳的违约金中减少100元，在被告张明珍应交纳的违约金中减少100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告聂道福、张明珍在本判决发生法律效力后立即向原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司支付物业服务费、公摊水电费、违约金共计1209元。
二、限被告张明珍在本判决发生法律效力后立即向原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司支付物业服务费、公摊水电费、违约金共计1537元。
三、驳回原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，公告费600元，合计650元（原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司已交纳），由被告聂道福、张明珍共同负担280元，由被告张明珍负担370元。被告聂道福、张明珍负担之金额限在本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周仁敏
人民陪审员 金开善
人民陪审员 段运华
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 蔡 娟