浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2537号
上诉人（原审被告）：吴厚泉，男，1962年3月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。
上诉人（原审被告）：吴小芳，女，1963年10月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴为城、楼正明，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李洪涛，男，1962年10月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：吴敏青，浙江无双律师事务所律师。
原审原告：吴小珍，女，1974年11月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：吴敏青，浙江无双律师事务所律师。
上诉人吴厚泉、吴小芳因与被上诉人李洪涛、原审原告吴小珍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初13855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
吴厚泉、吴小芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李洪涛的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院一方面认定吴厚泉与李洪涛签订的《房屋买卖合同》有效，双方应按照合同约定履行相应的义务；另一方面又判令我方协助办理二间半房屋125.24平方米的初始及转移登记手续，这样判决明显自相矛盾。因为按照合同约定，我方仅是将所有的二间房屋（地基）72平方米转让给李洪涛。也就是说根据合同，我方仅有义务协助办理二间房屋（地基）72平方米的初始登记及转移登记手续，一审法院却超出合同约定的范围，判令我方协助办理二间半房屋125.24平方米的初始及转移登记手续，这样判决缺乏事实和法律依据，加重了我方的义务。按照一审法院的逻辑，增加部分的土地使用权与我方无关，但却应当协助办理该部分土地使用权的初始及转移登记手续，这种逻辑是错误的。二、一审法院仅以增加部分的土地使用权取得的相关费用由李洪涛交纳、房屋也是由李洪涛实际建造为由，即认定上述事实和行为未增加我方的负担，也未损害我方的利益。这样认定，明显属于以偏概全，与事实不符。众所周知，未经政府相关部门审批，或超出审批范围建造房屋，属于违法行为。本案中，李洪涛超出合同约定的72平方米的批准范围建造房屋，显然违法。李洪涛与我方在2012年签订的买卖合同标的是72平方米的建房地基及办理相关的过户转让手续，至于东阳市人民政府2015年增补给吴厚泉、吴小芳19.2平方米的建房面积并不属双方的合同约定内容，依据国有土地补缴出让金呈批表记载，该增补面积是东阳市人民政府给坐落下昆溪村被拆除房屋后的优惠政策，是基于村经济合作社成员吴厚泉的特定村民身份，因而是否同意增补需村里签署意见。我方仅对72平方米面积转让的事项委托孙海东办理，受托人孙海东及李洪涛也没有告知我方或与我方共同商量对该增补面积的处理方案，增补的19.2平方米面积是因我方的下昆溪村村民身份权而享有的物权，该物权并没有转让。因而原审认为要求吴厚泉、吴小芳将其享有的19.2平方米增补面积无偿过户归李洪涛，且并不损害吴厚泉、吴小芳利益的理由并不能成立。李洪涛以我方名义实施违法行为这个事实是无法改变的，违法记录也永远无法抹去。更何况，按照合同约定，我方转让给李洪涛的是二间72平方米，现在根据一审判决却无缘无故变成了125.24平方米。综上，一审判决明显有误，请二审法院查明事实，依法纠正。
李洪涛辩称，一审判决正确，理由合理。一、李洪涛在下昆溪一共买了14间房屋，一起建造，据村规划分两幢建造，村同意多出的4间给李洪涛建造，配合村里规划。后经市政府同意，将上述靠间的地基出让给李洪涛，要求按不同户分别靠间分别审批，审批后分别到个户名下，按各户名义补缴出让金，涉案房产面积名义上由72平方米增加到125.24平方米，土地登记时是吴厚泉代理人孙海东去办理的，面积也是125.24平方米，吴厚泉认为面积超出其合同约定范围，该说法不正确。合同约定重点在于吴厚泉、吴小芳要将房产登记配合过户给李洪涛名下，实现订立本案合同目的，合同约定的72平方米是原旧房屋的面积，重新安排后根据村镇规划都是有变动的，协议办理房产过户是吴厚泉、吴小芳合同约定的应尽义务，无论多少平方，最终目的是要将房子过户到自己名下。由于增补的部分土地应当按吴厚泉名义审批，现在先前获批的土地和增补的土地是不可分割的，据诚信原则应过户到李洪涛名下，是吴厚泉、吴小芳的合同附属义务应当配合。本案中吴厚泉、吴小芳的委托代理人孙海东已经办理了土地使用权手续，登记面积就是125.24平方米，该面积中多出的面积，本来是李洪涛自己购买的，仅配合72平方米其余不配合是非法占有，该土地证是国家机关颁发的证件，有法律效力。土地确权的面积与房产面积应当一致，不可能将房产面积撇开增加部分，与法律规定冲突，故一审判决正确。二、吴厚泉、吴小芳认为土地增补行为是违法行为，损害其利益是不成立的。李洪涛是根据村规划要求经村同意扩建部分土地，超出72平米建造房屋行为不违法，事后也经政府同意补缴了土地出让金，市政府同意补缴行为而不是违章罚款行为，是经同意后正常补缴出让金，不存在违法记录，72平方米转为125.24是合法有据的。三、吴厚泉、吴小芳认为19.2平方米的面积是被村里拆除后的优惠政策，基于村集体合作社成员吴厚泉特定村民身份，该观点不成立。实际上李洪涛增补的土地从呈批表中显示是由于实际超建事实，且土地已经转为国有划拨性质，不是集体土地性质，超建时也是经村里同意，2014年建好到2015年登记土地证时补缴，政府是因先建后补的理由同意。本案转让是安置权利的转让，转让后安置权利已经归李洪涛，建房的权利也是归李洪涛，增补土地转让款也是李洪涛自己缴纳。故权利并不是由吴厚泉、吴小芳享有，孙海东是吴厚泉、吴小芳自己委托的，不是李洪涛委托的，办理增补面积时是否与吴厚泉、吴小芳商量这是其内部事情，对于李洪涛来说委托人已经同意将增补土地登记土地证，从法律上来说已经视为吴厚泉、吴小芳同意。本案增补面积属于国有土地与吴厚泉、吴小芳经济合作社成员身份没有关系，不是集体宅基地不受一户一宅的限制，只要政府同意都可以受让，没有占到吴厚泉、吴小芳之后审批宅基地的指标。故本案李洪涛、吴小珍提出的一审诉讼请求从实质上对吴厚泉、吴小芳没有损害影响，在手续上配合登记72平米和125.24平米是一样的性质。综上，一审事实清楚，判决正确。
李洪涛、吴小珍向一审法院起诉请求：判令吴厚泉、吴小芳立即办理东阳市白云街道昆溪社区下昆溪社区东阳市国用（2015）第003-08429号土地上的房屋产权初始登记手续，并在办理上述登记手续后，协助李洪涛、吴小珍办理该房屋的土地证、房产证的转移登记手续。
一审法院认定事实：2011年9月30日，吴厚泉、吴小芳以拆除旧房两间的名义向东阳市人民政府申请占用建设用地建房2间，2012年12月24日东阳市人民政府批准了该申请，同意其使用建设用地2间共计72平方米。2012年7月19日，吴厚泉（甲方）与李洪涛（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将吴厚泉所有的东阳市白云街道下昆溪溪里村的房屋两间72平方米（实际为上述待审批的地基，旧房当时已被拆除）转让给李洪涛，写明该房所占土地的使用权为国有土地使用权，并约定：一、房产交易价格为陆拾万元整壹间；二、付款方式：甲、乙双方共同委托孙海东办理上述房产的所有手续。乙方于2012年7月19日已向甲方支付定金36万元人民币，在乙方支付首付款时冲抵首付款；本合同签订后日内，乙方将首付款36万元存入委托人6228480382857398111账户（该账户系孙忠良所有）；剩余房款由乙方在本合同签订公证后30日存入委托人的上述账户。三、甲、乙双方办理房产过户等手续所产生的相关税、费用，由乙方承担；该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金，双方约定该费用由乙方承担…双方还就违约责任等进行了相关约定。吴厚泉、李洪涛、孙海东在《房屋买卖合同》中签字确认。2013年1月5日，东阳市公证处出具了公证书一份，主要内容为吴厚泉、吴小芳委托孙海东办理涉案房屋的房产证、土地证、转让过户给李洪涛的相关手续等。嗣后，孙忠良分别于2012年7月20日、9月24日、12月17日将36万元、40万元、44万元汇入吴厚泉账户。李洪涛在建造房屋时，建筑占地比原审批的72平方米多了19.2平方米，阳台外挑34.04平方米，其实际用地面积为125.24平方米，该行为得到了有关部门的审批许可。2015年12月，李洪涛以吴厚泉的名义向东阳市国土资源局补缴了多占地部分的土地出让金126770元及契税3803.1元。2015年12月31日，李洪涛以吴厚泉的名义申领了东阳市（国）用（2015）第003-08429号土地使用证，使用权面积为125.24平方米。李洪涛已于2014年在上述土地建造了房屋并已投入使用。一审法院认为：李洪涛与吴厚泉签订的《房屋买卖合同》，其实质是建设用地使用权转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且签订协议后吴厚泉也取得了涉案地基，该转让并未违反相关法律的强制性规定，该协议有效。双方均应按照协议约定履行各自的义务。李洪涛在签订上述协议后也已通过孙忠良向吴厚泉、吴小芳足额支付了地基转让款，已履行了相应的义务。吴厚泉、吴小芳作为涉案地基名义上的权益人，应按照协议约定履行相应的义务。对于吴厚泉、吴小芳提出的增补的土地使用权应归其享有的意见，一审法院认为，增加部分的土地使用权取得的前提是原已获批的72平方米土地使用权，其已与原获批的土地形成一个整体，不可分割，且吴厚泉、吴小芳在将原获批的土地使用权转让后再去要求增加该部分土地使用权，显然有违常理。该增补手续以吴厚泉的名义审批，系基于原土地使用权尚未转移登记至李洪涛、吴小珍名下，且相关费用均为李洪涛所交纳，房屋也为李洪涛实际建造，未增加吴厚泉、吴小芳的负担，也未损害吴厚泉、吴小芳的利益，故吴厚泉、吴小芳的抗辩意见，一审法院不予采纳，吴厚泉、吴小芳应本着诚实、信用的原则协助李洪涛办理整个房地产的相关手续。虽然李洪涛、吴小珍陈述吴小珍系实际出资人，与李洪涛合伙购房，但其并非本案合同当事人，其与李洪涛之间的权利义务关系，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、吴厚泉、吴小芳应于判决生效后十日内办理东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区【东阳市国用（2015）第003-08429号】房屋的产权初始登记，并协助李洪涛办理相关房屋不动产转移登记手续。二、驳回吴小珍、李洪涛的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由吴厚泉、吴小芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点系增加的土地使用权归属问题。首先，根据李洪涛与吴厚泉签订的《房屋买卖合同》，吴厚泉将其获批的72平方米土地使用权转让给李洪涛，李洪涛已经向吴厚泉足额支付了转让款，吴厚泉也应按照合同约定履行相应的配合过户义务。但因未办理转移登记，吴厚泉、吴小芳仍系该地基名义上的权益人。其次，李洪涛在上述受让的地基上建造房屋时，实际占地面积超出了受让的土地面积，因吴厚泉仍系该地基名义上的权益人，故李洪涛以吴厚泉的名义向东阳市国土资源局递交《个人国有土地补缴出让金呈批表》对超出的面积进行审批，补交了相关费用并取得了东阳市（国）用（2015）第003-08429号土地使用证。根据土地证的记载，使用权面积为125.24平方米，使用权类型为划拨（部分出让）。故，增加部分的土地使用权已合法取得。吴厚泉、吴小芳上诉主张因李洪涛的超面积建房为其增加了违法记录，依据不足，本院不予采信。第三，因增加部分的土地使用权取得前提系李洪涛受让的72平方米土地使用权及其扩建部分。一审法院认定增加部分与原获批的土地使用权系一个整体不可分割，并无不当。吴厚泉、吴小芳上诉主张增加的面积系东阳市人民政府给坐落下昆溪村被拆除房屋后的优惠政策，与查明的事实不符，本院不予采信。综上，本院认为，增加的土地使用权系应归属李洪涛所有，吴厚泉、吴小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人吴厚泉、吴小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 高 耘
审 判 员 张淑英
二〇一七年八月三日
代书记员 张 益