上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第147号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴国山。
委托代理人时瑞芳，上海国创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司。
法定代表人盛忠。
委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。
委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。
上诉人吴国山因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴国山的委托代理人时瑞芳，被上诉人上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称“岳帝鼎公司”）的委托代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年底，岳帝鼎公司向上海宝山联富农工商实业公司（以下简称“联富公司”）联富公司承租了上海市宝山区罗店镇联合村原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月19日，岳帝鼎公司与吴国山签订场地租赁协议，约定岳帝鼎公司将其承租的宝山区罗店镇联合村场地中部分出租给吴国山建造仓库、厂房用于木材加工及储存，面积15亩，租期29年，自2005年12月31日起至2035年1月1日止，租金人民币（以下币种均为人民币）1.35万元／亩／年。
2011年3月25日，吴国山与案外人上海律权建筑装潢有限公司（以下简称“律权公司”）签订工业厂房转让协议，约定律权公司将其向岳帝鼎公司承租的土地及自行建造中的在建厂房三栋一并转让给吴国山，转让价150万元。该协议还约定，如政府不同意继续进行建筑施工以及其他事项，律权公司不承担任何责任。
2012年6月5日，岳帝鼎公司、吴国山及其他土地使用人【上海中涵投资管理有限公司（以下简称“中涵公司”）、上海金绘建筑装潢有限公司（以下简称“金绘公司”）等）共同签署会议纪要，各方商定各位土地使用人以无独立请求权第三人身份参加岳帝鼎公司与联富公司的诉讼，各第三人均同意以岳帝鼎名义提出反诉诉请，向联富公司主张赔偿各类损失，若此次不以岳帝鼎公司名义提出诉请，视为放弃权利。各第三人均以反诉结案结果确定的赔偿金额确定各自的赔偿金额，不得再以任何理由和方式向岳帝鼎提出主张。当时吴国山未提出具体赔偿要求。
2013年6月20日，岳帝鼎公司出具收据，载明岳帝鼎公司收到吴国山承租26亩土地三年的租金1，201，200元，年租金15，400元／亩，计租时间为2011年4月1日至2014年3月30日（2011年3月30日前因场地停工未计收租金）。
此外，岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中［（2014）宝民三（民）重字第8号，目前未生效］。该案审理中，原审法院根据岳帝鼎公司的申请，委托上海中世建设咨询有限公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论吴国山造价为8，386，691元。该案经原审法院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁协议无效；岳帝鼎公司、吴国山等实际使用人均迁出系争土地；岳帝鼎公司向联富公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；联富公司向岳帝鼎公司赔偿3，000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。
2014年7月，吴国山诉至原审法院，要求岳帝鼎公司赔偿损失1000万元（固定添附损失900万元，搬迁损失200万元，共1，100万元，吴国山自愿承担100万元）。岳帝鼎公司认为吴国山自2014年4月1日起未再支付租金，故提出反诉，要求吴国山支付2014年4月1日以来的场地使用费至实际返还场地日止（以每亩15，400元／年计算）。
原审法院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故岳帝鼎公司与吴国山之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，吴国山应当立即返还场地。本案主要争议在于双方如何承担固定添附损失及租金是否应当支付。岳帝鼎公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，其过错明显，应承担主要责任。吴国山从2005年底就开始承租场地建房经营，但其提供的租金收据记载2011年之前该场地停工，可见吴国山显然了解该地块因违法用地而被查处之事实，故其后期建造及收购行为显属扩大损失。鉴于岳帝鼎公司与吴国山在违法用地被查处后仍旧长期合作，对于吴国山扩建、收购等行为予以默认、放任，故岳帝鼎公司仍应酌情分担相应损失，其辩称对于吴国山扩大损失不承担责任的意见，法院不予采信。考虑到岳帝鼎公司与联富公司的诉讼情况，并结合本案其他客观实际，法院酌情确定岳帝鼎公司赔偿吴国山固定添附损失630万元。关于吴国山主张的搬迁损失，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于双方租金问题，由于吴国山至今仍拒绝返还场地，故岳帝鼎公司主张场地使用费可予支持。吴国山应参照租金收据载明的面积、单价和时间支付场地使用费，其辩称场地不能使用，拒绝支付使用费之意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、吴国山与上海岳帝鼎经贸有限公司就上海市宝山区罗店镇联合村场地（约26亩）所签订的场地租赁协议无效；二、吴国山于判决生效之日起三十日内向上海岳帝鼎经贸有限公司返还上述场地；三、上海岳帝鼎经贸有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿吴国山固定添附损失630万元；四、吴国山于判决生效之日起三十日内向上海岳帝鼎经贸有限公司支付2014年4月1日至实际返还场地日止的场地使用费（以年租金400，400元计算）；五、吴国山的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81，800元，由吴国山负担30，266元，岳帝鼎公司负担51，534元。反诉案件受理费减半收取计1，818元，由吴国山负担。
吴国山不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2013年大火以后，场地无法继续经营，并被禁止出入系争场地，原审法院判决继续支付场地使用费不当。请求二审法院撤销原审判决第四项，依法改判。
被上诉人岳帝鼎公司辩称，吴国山未及时办理清场手续，应支付场地使用费。原审判决正确，不同意上诉人吴国山的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故岳帝鼎公司与吴国山之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。岳帝鼎公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，应承担主要责任，吴国山承租该土地建造厂房亦有过错，应承担次要责任。原审法院所作认定本院认同，原审法院考虑到岳帝鼎公司与联富公司的诉讼情况，并结合本案双方的纠纷情况，酌情确定岳帝鼎公司赔偿吴国山固定添附损失630万元，亦无不妥。吴国山未及时办理清场手续，理应支付场地使用费。综上，上诉人吴国山的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，804元，由上诉人吴国山承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年三月十八日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；