贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第723号
上诉人（原审原告）刘必昌。
被上诉人（原审被告）吴春枫。
委托代理人张怡，贵州北斗星律师事务所律师。
委托代理人潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。
原审第三人贵阳汇源房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市中华中路龙港东塔楼10楼。
法定代表人杨梅。
上诉人刘必昌与被上诉人吴春枫、原审第三人贵阳汇源房地产�纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年1月6日作出（2013）云民一初字第677号民事判决，上诉人刘必昌对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原判查明，2013年（应为2012年）3月27日原告刘必昌（甲方卖方）、被告吴春枫（乙方买方）、第三人贵阳汇源房地产经纪有限公司（经纪方，以下简称汇源经纪公司）共同签订《房地产买卖（居间）合同》，载明“一、甲、乙双方通过经纪方出售及购买位于贵阳市云岩区智慧龙城颐景苑5号楼1单元18楼2号，建筑面积为81.6平方米；二、该物业之转让成交价为460000元，乙方先支付105000元作为定金支付给甲方，经纪方代收代付，甲方同意将其中105000元存放于经纪方作为有关费用的预付金，该笔定金将在甲、乙双方签署正式�同时自动转为部分楼款；甲方需将该物业之房产证原件存放于经纪方处作为转让过户之用；三、甲、乙双方选择以下付款方式：银行按揭付款：乙方应于交纳定金后2012年4月10日内支付首期房款（注：数额为总房款减去已付定金及贷款额），甲、乙双方同意首期房款存入经纪方指定账户，甲、乙双方应于银行出具《按揭承诺书》后天内签订《贵阳市房地产买卖契约》，并办理过户手续；按揭贷款的额度与贷款年限以银行批准为准；乙方应于签署申请按揭文件时交纳因申请按揭而产生的一切费用，乙方不得借故推托，否则视为违约；过户转让手续全部办理完毕并且领取乙方新房产证之日，首期房款由经纪方即时付清给甲方；（甲方授权经纪方将房款转入甲方指定账户或向产权共有人之一直接付款，余款于申请贷款银行办理完乙方房产抵押登记手续后直接划入甲方指定�户）”。因刘必昌认为吴春枫未按约定支付房款，遂诉至法院，请求：1、判令被告一次性支付原告剩余房款共计306000元；2、判令被告立即支付利息22285元（暂定从2012年5月1日起至2013年7月3日起诉之日止，按未支付购房款的银行同期贷款利率计算利息支付原告），2013年7月3日后至判决之日的利息按上述标准计算；3、诉讼费由被告承担。
庭审中被告吴春枫出示了2012年3月27日由汇源经纪公司出具的收条，载有“今收到吴春枫交来的购房定金（代收代付）款人民币（大写）壹拾万伍仟元整（小写）105000，摘要云岩区松山路智慧龙城颐景苑5号楼1单元18楼2号”，并盖有汇源经纪公司财务专用章。
被告吴春枫出示了2012年4月19日由汇源经纪公司出具的收条，载有“今收到吴春枫交来的购房首期办证费税及佣金款人民币（大写）贰拾陆万肆仟伍佰肆拾伍元整（小写）264545，摘�智慧龙城颐景苑5号楼1单元18楼2号”，并盖有汇源经纪公司财务专用章。
被告吴春枫于2012年4月19日15时55分33秒通过交通银行个人转账的方式转账给原告刘必昌154000元。
云岩区松山路智慧龙城颐景苑5号楼1单元18层2号房屋产权已于2012年5月17日办理至被告吴春枫名下。
原判认为，2012年3月27日原告刘必昌、被告吴春枫、第三人汇源经纪公司共同签订的《房地产买卖（居间）合同》第二条载明“二、该物业之转让成交价为460000元，乙方先支付105000元作为定金支付给甲方，经纪方代收代付，甲方同意将其中105000元存放于经纪方作为有关费用的预付金，该笔定金将在甲、乙双方签署正式合同时自动转为部分楼款；甲方需将该物业之房产证原件存放于经纪方处作为转让过户之用”，被告吴春枫出示的2012年3月27日由汇源经纪公司出具的收条，载有“今收到吴春枫交来的购房定�（代收代付）款人民币（大写）壹拾万伍仟元整（小写）105000，摘要云岩区松山路智慧龙城颐景苑5号楼1单元18楼2号”，并盖有汇源经纪公司财务专用章。三方签订的《房地产买卖（居间）合同》和2012年3月27日由汇源经纪公司出具的收条可以证实原告刘必昌对汇源经纪公司代收105000元定金的事实是知情及认可的。2012年3月27日原告刘必昌、被告吴春枫、第三人汇源经纪公司签订的《房地产买卖（居间）合同》第三条载明“三、甲、乙双方选择以下付款方式：银行按揭付款：乙方应于交纳定金后2012年4月10日内支付首期房款（注：数额为总房款减去已付定金及贷款额），甲、乙双方同意首期房款存入经纪方指定账户，甲、乙双方应于银行出具《按揭承诺书》后天内签订《贵阳市房地产买卖契约》，并办理过户手续；按揭贷款的额度与贷款年限以银行批准为准；乙方应于签署申请按揭文件时交纳因申请按揭而产生的一切费用，乙方不得借故推托，否则视为违约；过户转让手续全部办理完毕并且领取乙方新房产证之日，首期房款由经纪方即时付清给甲方；（甲方授权经纪方将房款转入甲方指定账户或向产权共有人之一直接付款，余款于申请贷款银行办理完乙方房产抵押登记手续后直接划入甲方指定账户）”，被告吴春枫按照合同的约定将购房首期款、办证税费及佣金支付给了汇源经纪公司并于2012年4月19日通过交通银行个人转账的方式支付购房尾款154000元给原告刘必昌，被告吴春枫履行了自己的付款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回原告刘必昌的诉讼请求。案件受理费人民币7034元由原告承担。
宣判后，刘必昌不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，错误采信被上诉人提交的不具备真实性、合法性的证据，并据此驳回上诉人的诉讼请求错误。按照上诉人与被上诉人签订的协议被上诉人支付购房款需要通过按揭付款方式进行，且随后双方均将办理306000元按揭贷款的手续递交到贵阳市邮政储蓄银行，因此154000元并非购房尾款，而是首期购房款。被上诉人提交的两份金额分别为105000元及264545元的大额收据只是被上诉人单方提出，并无第三人汇源经纪公司的确认，而且对上述两笔金额被上诉人也未举证证明资金的来源及相应的支付凭据。其中264545元收据有两处明显更改痕迹，因此存在伪造嫌疑。请求二审法院：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴春枫答辩称，上�人提出的诉请没有法律依据。按照合同约定购房款为汇源经纪公司代收代付，并非被上诉人直接支付给上诉人，只有在被上诉人支付首期款后汇源经纪公司才会通知双方办理房屋过户事宜，被上诉人向上诉人支付154000元尾款，证明被上诉人已完成全部付款义务。现房屋产权已过户到被上诉人名下，证明被上诉人已支付完毕全部购房款。汇源经纪公司出具的收据从形式和内容上均证明汇源经纪公司收到被上诉人定金及首期房款，被上诉人以现金方式支付上述款项符合合同约定，且金额不大现金支付也属正常情况，并不与交易习惯相悖。汇源经纪公司未按照合同约定向上诉人支付购房款，上诉人应向汇源经纪公司主张权利，而不应向被上诉人主张权利。
汇源经纪公司未进行答辩。
二审经审理查明事实与原判查明事实部分一致。
另查明，二审审理中刘必昌提交了其在交通银行卡号为62×××05的银行账户交易明细，其中2012年4月19日在交通银行贵阳蟠桃宫支行通过存现方式向该卡号存入106000元，通过卡卡转账方式向该卡号存入154000元。刘必昌同时提交了上述两笔交易发生的具体明细，其中于2012年4月19日15时55分16秒存现106000元，对方账号为521116011010100001199；于2012年4月19日15时55分33秒卡卡转账154000元，对方账号为521900001563000056209。刘必昌拟证明上述两笔交易金额共计260000元，一审审理中因为没有打出交易明细因此其忽略了106000元款项的进账；结合汇源经纪公司2012年4月19日收据中“购房首期”系后添加以及金额处“肆”被划掉改写为“贰拾陆万肆仟伍佰肆拾伍元”，可以证明汇源经纪公司原收据拟收取的系办证费、税及佣金4545元，后通过银行存款及转账方式支付给刘必昌260000元，汇源经纪公司因此出具了上述收款收据，吴春枫通过卡�转账方式支付的154000元包含在上述260000元之中；若吴春枫在该260000元之外还支付有154000元，则吴春枫支付的购房款已达52万余元，远远超过合同约定购房款；刘必昌认可收到吴春枫的购房款为260000元。吴春枫对刘必昌提交的银行明细真实性没有异议，但认为后两份明细清单中没有其卡号，因此两份明细清单与其通过银行卡转账方式支付给刘必昌的154000元无关。
吴春枫提交其卡号为62×××97的银行交易明细，拟证明2012年3月27日其在银行取款90000元，加上其之前已支付给汇源经济公司的15000元定金，上述两笔款项构成合同约定的105000元定金，汇源经纪公司收到上述款项后于2012年3月27日向其开具了收到购房款定金105000元的收款收据。刘必昌表示对吴春枫的证明目的没有异议。
吴春枫提交了张曦的书面证明及张曦的银行账户交易明细、吴雪菘的银行账户交易明细、翁筑静�银行账户交易明细，并申请证人吴雪菘、翁筑静出庭作证，拟证明其支付购房款264545元及154000元的资金来源。刘必昌表示对上述银行账户发生交易无异议，但对吴春枫关于从上述银行中取出的部分款项借给吴春枫作为购房款的证明主张不认可；对张曦的书面证人证言不认可；吴雪菘、翁筑静与吴春枫系亲属关系，对其证人证言不予认可。
再查明，刘必昌、吴春枫与汇源经纪公司签订的《房地产买卖（居间）合同》中约定吴春枫应向经纪方交纳佣金8000元。
根据吴春枫提交的完税凭证本次交易产生的税费共计为38136.58元。吴春枫主张上述税费均系其另行交纳。
二审审理中刘必昌与吴春枫均认可在签订《房地产买卖（居间）合同》之后，双方均将办理银行贷款需由自己提交的资料交到贵阳市邮政储蓄银行，但对吴春枫申请贷款的金额双方有争议，刘必昌认为是200000�，吴春枫认为是154000元。
刘必昌与吴春枫均认可，2012年4月19日刘必昌、吴春枫与汇源经纪公司法定代表人杨梅一同在贵阳市房屋产权监理处办理相关房屋产权过户手续，吴春枫当时并没有将购房款交给刘必昌，刘必昌将其交通银行卡交给杨梅，请其将购房款存入该卡内。刘必昌称因其与杨梅比较熟悉，而吴春枫贷款按照规定必须办理过户手续才能办理贷款手续，因此刘必昌在没有收到全部购房款的情况下为吴春枫办理了过户手续，办理完过户手续，刘必昌将其交通银行卡交给杨梅，当天其银行卡中存入260000元。吴春枫表示其当天带了264545元现金到房屋产权监理处，因刘必昌较忙且合同约定房款由经纪方代收代付，因此购房款其没有付给刘必昌，而是给了杨梅并由汇源经纪公司出具收据；因其不按揭贷款了，因此其与杨梅共同到交通银行贵阳蟠桃宫支行将汇源经纪公司代收的264545元中的部分购房款及另外154000元通过银行存入刘必昌的银行卡内。
上述事实有《房地产买卖（居间）合同》、房屋所有权证、收款收据、银行交易明细、证人证言等证据及各方当事人陈述在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，刘必昌、吴春枫与汇源经纪公司签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据审理中吴春枫提交的2012年3月27日其从银行卡取款90000元的交易明细及汇源经纪公司2012年3月27日出具的收到吴春枫购房定金105000元的收据，同时结合《房地产买卖（居间）合同》中关于定金为105000元由经纪方代收代付的约定，以及事后刘必昌配合吴春枫办理房屋过户手续的事实，可以印证吴春枫实际支付了该款�。至于刘必昌主张没有收到该款项，其可依据合同向汇源经纪公司主张权利。
审理中刘必昌、吴春枫最主要的争议是吴春枫通过卡卡转账方式支付的154000元是否包含在刘必昌已认可收到的260000元中，本院认为，首先，根据双方合同约定的购房款系460000元，除去105000元定金外吴春枫还应支付的购房款为355000元，若按照吴春枫的主张其在260000元之外还支付了154000元，则其支付的购房款已超过应当支付的金额；吴春枫主张超付部分是办证相关税费，但是根据审理中吴春枫提交的证据所缴纳的税费为38136.58元，则加上购房款460000元及合同约定应由吴春枫承担的佣金8000元，共计为506136.58元。按照吴春枫的主张其实际支付了523545元，超付17408.42元与通常交易惯例不符。其次，按照《房地产买卖（居间）合同》的约定吴春枫的购房款需要通过按揭方式支付，且审理中刘必昌、吴春枫均认可已将办理按揭贷款的相关资料提交银行，审理中并无证据证明刘必昌、吴春枫对付款方式进行重新约定，而且根据2012年4月19日当天在银行办理存款及转账手续的情况看，存现106000元及卡卡转账154000元两笔款项基本是同时完成，吴春枫作为卡卡转账一方银行卡的持卡人应当在现场，其对当时发生的两笔交易共计为260000元应当是知晓的，若按照吴春枫的主张其在支付260000元之后又再支付了154000元，其明知汇源经纪公司未将260000元全部支付给刘必昌没有提出异议，且也未要求汇源经纪公司就154000元开具收据，明显与交易习惯不符，结合2012年4月19日汇源经纪公司出具的收据上相关涂改及添加的内容，因此本院认为刘必昌关于264545元付款的陈述经过更符合交易惯例，因此吴春枫通过卡卡转账方式支付的154000元，应包含在汇源经纪公司开具收据的264545元中。审理中�春枫对刘必昌提交的2012年4月19日15时55分16秒及15时55分33秒的两张银行交易明细清单不认可，认为与其支付的154000元无关，本院认为根据刘必昌提交的银行账户交易明细2012年4月19日当天其银行卡在交通银行贵阳蟠桃宫支行只发生了两笔交易，且15时55分33秒这一笔交易的时间、金额与吴春枫一审提交的转账凭证中的时间、金额均完全一致，因此本院对刘必昌提交的三份银行交易明细予以采信。根据存款金额及相关收据开具情况，其中的260000元应为购房款，4545元应为办证相关税费。因此本院认为吴春枫实际支付的购房款为365000元，尚欠95000元未支付，应当支付给刘必昌。原判认定吴春枫已支付全部购房款不当，本院予以纠正。关于刘必昌主张的利息，由于在《房地产买卖（居间）合同》中没有约定尾款的支付期限，因此本院认为可从刘必昌向法院起诉主张权利之日起算�刘必昌于2013年7月4日诉至法院，因此对购房款利息可从该日起按照银行同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民一初字第677号民事判决；
二、吴春枫于本判决生效之日起10日内支付刘必昌购房款95000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付该款从2013年7月4日起至付清之日止的利息；
三、驳回刘必昌的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7034元，由上诉人刘必昌负担4850元，由吴春枫负担2184元。二审案件受理费7034元，由上诉人刘必昌负担4850元，由吴春枫负担2184元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 龚国智
代理审判员 邱兴权
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 冷冬莉