广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8639号
上诉人（原审被告）佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路68号C座2层206室，统一社会信用代码12440604789435545A。
法定代表人施翔，主任。
委托诉讼代理人任小青，系该中心工作人员。
委托诉讼代理人杜国明，系该中心工作人员。
被上诉人（原审原告）孔桂祥，男，汉族，1956年11月22日出生，住广东省佛山市禅城区，
上诉人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称土储中心）为与被上诉人孔桂祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
审法院查明：2008年10月，孔桂祥（乙方）与土储中心（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》一份，合同约定：“经政府有关部门批准，甲方因城市建设需要，须拆除乙方房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。乙方选择的房屋拆迁补偿方式是产权调换。乙方在迁出之后由甲方拆除被拆迁房屋，甲方按拆迁补偿方案给予补偿。甲乙双方同意按下列第2项的规定解决补偿。具体补偿方案如下：。经乙方选择，甲方在【】】【】【】【④】的房产中补偿套内面积12××74平方米的房屋（以下简称补偿房屋）给乙方。交付期限。在拆迁双方当事人签订合同的日期起计四年内甲方必须将经竣工验收合格，并符合本合同规定的补偿房屋交付给乙方。第六条违约责任。1、除不可抗力的因素外，双方应严格履行本合同，否则应承担违约责任。2、甲方如不能按本合同约定的期限将补偿房屋交付给乙方，甲方按每月每平方米9元向乙方加付临时安置费。3、乙方如不能按甲方通知的时间迁出被拆迁房屋的，不能享受奖励和各种补助费，按有关法律法规执行，并每逾一天支付违约金118.9元给甲方。4、乙方应在甲方通知入住安置房屋之日起2个月内腾退周转房给甲方，逾期不退，则乙方按每月每平方米Ｘ元支付租金给甲方。×××本合同生效后，任何一方无正当理由要求终止本合同的，责任方须支付违约金伍万元给对方。实际经济损失超过违约金的，其差额部分由责任方据实赔偿。6、乙方迁离时，如出现擅自拆除或毁坏被拆迁房屋及设施的，须支付违约金伍万元给甲方。第十条8、新文街1号801房套内面积117.24ｍ22及配套车房8.××m2，合共12××.74m2联档安置到东平河小区，其中车位一个约11.××m2-1××m2。剩余面积安置住宅一套。产权置换面积不少于12××.74m2，超出补偿面积××平方米内按建筑成本价2800元/m2，超出××平方米以上的按建筑面积6××00元/m2算，增购面积在增购合同中另行约定。且室内装饰符合国家的验收规定，户内的煤气、水、电、对讲门铃，信报箱等能达到要求，在交房后一年内甲方办理好过户证明书给乙方自行办理房产证（车位、房屋分别独立契证）。”。
013年2月26日，土储中心向孔桂祥发出《祖庙东华里佛山公园西侧Ａ地块安置小区征拆房屋安置通知》，通知孔桂祥收取地址为禅城区宝源路13号五座2004安置房。上述通知载明：。安置房屋门牌：×××座2004、套内面积11××.47m2、建筑面积146.79m2；三、面积结算注：该房屋另有套内面积10.27m2未安置，待安置后一齐结算，准确结算面积以房管部门测绘结果为准。该房屋另有套内10.27ｍ22（建筑面积10.83m2未安置，每月临迁费194.94元发放至通知安置止。
2016年××月12日，孔桂祥诉至法院，要求土储中心向其支付逾期提交办理宝源路13号五座2004房房屋产权登记资料的违约金。
原审法院认为：孔桂祥与土储中心签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是合同双方当事人的真实意思表示，且上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于孔桂祥主张的违约金的诉请应否予以支持的问题。在双方签订的合同中，作为拆迁人的土储中心承诺在交房后一年内办理好过户证明书给孔桂祥自行办理房产证。根据查明的事实，土储中心已于2013年2月26日向孔桂祥方交房，按照合同约定，其应于2014年2月26日前向孔桂祥交付安置房屋的过户证明书，但土储中心至今未向孔桂祥提供上述房屋的过户证明书已构成违约。至于违约责任，孔桂祥主张参照东华里片区改造工程指挥部12000元/平方米的标准，按照原套内面积12××.74平方米乘以贷款利率再乘以违约天数的标准来计算。法院认为，若双方签订的合同有就此约定违约金或违约责任，则孔桂祥依约可以向土储中心进行主张权利。而该案中因双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中并未就上述违约行为所应承担的违约责任进行约定，故孔桂祥提出的上述违约金的计算标准，缺乏依据，法院不予支持。
土储中心的行为构成违约，双方签订的合同虽未就此违约行为约定具体的违约责任，但考虑到土储中心的违约行为必然会对权利人即孔桂祥对涉案物业的占有、使用、收益和处分造成一定影响，给孔桂祥造成一定的损失。法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时按照合同对等原则并结合案涉的实际情况，酌情以6××00元/平方米结合涉案房屋套内面积来确定违约金的计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准来计算土储中心应向孔桂祥支付的违约金。关于逾期提交办证资料违约金的起止时间问题。孔桂祥主张从2014年2月26日起计算至涉案2016年4月30日止，不违反法律规定，法院予以支持。另外孔桂祥主张按照年利率7.××6%的标准来计算违约金，未超过中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息的标准，法院予以准许。据此，土储中心应从2014年2月26日起计至2016年4月30日止，以7××0××5××元（6××00元/平方米×11××.47平方米）为基数，按年利率7.××6%计算的逾期提供办证资料违约金为：123××88.6××元（7××0××5××元×7.××6%÷36××天×79××天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、土储中心应于判决发生法律效力之日起十日内，向孔桂祥支付逾期提交佛山市禅城区宝源路13号五座2004号房办证资料的违约金123××88.6××元；二、驳回孔桂祥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2××13元，由孔桂祥负担1263元，由土储中心负担12××0元。
上诉人土储中心不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院酌情6××00元／平方米确定违约金的计算基数缺乏事实和法律依据，不符合本案实际情况，违约金基数应以××000元／平方米计算。本案涉诉房屋属于祖庙东华里片区改造项目，其拆迁安置补偿标准适用《祖庙东华里片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》的相关规定，上述安置方案已依法征求社会公众意见并进行公示公告，具有法律效力。祖庙东华里片区改造是区政府重点拆迁项目，根据调研数据并结合实际情况，上述安置方案中制定的住宅房屋货币补偿标准如下：钢混结构××000元／每平方米、砖混结构4800元／每平方米、砖木结构4××00元／每平方米。补偿标准已由原来的2400元／平方米大幅提升到××000元／平方米，大大超过拆迁公告发布之日同等区域内二手房买卖市场平均价格。整个片区拆迁改造900多户拆迁户都按此方案进行补偿。为了公平公正，计算违约金基数也只能按此方案确定的最高××000元／每平方米为计算基数，同时，原审法院按年利率7.××6%为标准计算逾期提供办证资料违约金明显过高，土储中心主张违约金总额应为70038.88元。二、土储中心自交房之日起积极采取措施，推进《过户证明书》的办理工作，延迟交付《过户证明书》非土储中心故意或过失造成。法院应考虑实际情况及过错因素，酌情作出公平公正的判决。土储中心向孔桂祥交付安置房后，已积极推进《过户证明书》的办理工作，但由于拆迁面广拆迁户回迁增减面积不一，仍需一段较长的时间才能取得《过户证明书》，此外，根据办理流程需要各方协调一致，准备各种必要文件，因此其中存在不可控的环节，导致时间上的延迟。据此，本案所述《过户证明书》的延迟交付非土储中心故意或过失造成，不存在故意违约的情况，实属办理流程不畅，导致进度拖延。由于拆迁安置工作是从公共利益角度出发，为了提升城市居住生活环境而进行的，政府一方不以盈利为目的，与房地产开发及出售的情况有本质区别。恳请法院考虑实际情况及过错因素，酌情作出公平公正的判决。上诉请求：1.撤销(2016)粤0604民初4477号民事判决第一项；2.案件一、二审诉讼费用由孔桂祥承担。
上诉人土储中心在二审期间向本院提交了《祖庙东华里片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》一份，拟证明原审法院酌情以6××00元/平方米确定违约金的计算基数缺乏事实和法律依据，不符合本案实际情况，违约金基数应以××000元/平方米计算。
被上诉人孔桂祥答辩称：土储中心认为违约金的计算基数应为××000元/平方米与事实不符，应该以6××00元／平方米计算。在拆迁时市场价购买孔桂祥同等条件的商品房己超出6××00元／平方米，且整个片区同类房屋货币补偿都是以建筑面积6××00元／平方米计算。同时，根据对等原则，补偿面积超出规定部分孔桂祥也应以6××00元／平方米的标准支付对价，且土储中心的违约行为给孔桂祥造成的经济损失远大于原审法院所支持的违约金。综上，请求二审法院查清事实，驳回上诉，并纠正计算违约金的面积为建筑面积132.11平方米。
被上诉人孔桂祥在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人孔桂祥对土储中心提交证据的真实性表示无法确认。土储中心提交的证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：孔桂祥、土储中心签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《房屋拆迁安置补偿合同》第十条约定：“在交房后一年内土储中心办理好过户证明书给孔桂祥。”孔桂祥于2013年2月26日收到《收楼通知书》，告知其于2013年2月26日接收安置房屋，故根据上述约定，土储中心应于2014年2月26日前向孔桂祥交付案涉房屋的过户证明书，土储中心并未在约定时间内向孔桂祥提供案涉房屋的过户证明书，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于《房屋拆迁安置补偿合同》并未明确约定土储中心逾期提交办证资料之违约责任，孔桂祥也未举证证明其因此遭受的经济损失，原审法院遂参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及第二款的规定，判决土储中心应向孔桂祥支付逾期提交办证资料违约金虽无不当，但根据本案土储中心的违约情形、过错程度及孔桂祥未举证证明其受有经济损失的案件情形，一审法院确定土储中心应支付的违约金额123××88.6××元则明显过高，应予以降低。土储中心上诉称其应支付违约金金额70038.88元，该违约金金额合理，本院依法予以改判。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。土储中心的上诉主张合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4477号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4477号民事判决第一项为：佛山市禅城区土地储备中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，向孔桂祥支付逾期提交佛山市禅城区宝源路13号五座2004号房办证资料的违约金70038.88元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2513元，由孔桂祥负担2000元，由佛山市禅城区土地储备中心负担513元；二审案件受理费2772元，由上诉人佛山市禅城区土地储备中心负担1272元，由孔桂祥负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年四月十四日
书 记 员 李嘉敏