辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终693号上诉人（原审被告）：邵红伟，男，1960年4月12日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳家天下物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文体路4-3号1402室。法定代表人：周晓巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，辽宁法德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳中雁房产投资发展有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6-2号1501室。法定代表人：吴胜义，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠向清�女，1979年11月8日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人邵红伟因与被上诉人沈阳家天下物业管理有限公司（以下简称“家天下物业公司”）、沈阳中雁房产投资发展有限公司（以下简称“中雁房产公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邵红伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或改判由中雁房产公司承担相关费用，或发回重审；二、被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决对涉案房屋的交付问题认定事实不清，证据不足，实际涉案房屋未交付，被上诉人未履行其通知入住义务，上诉人不应承担物业费。二、办理房屋产权所有证不能推定房屋已交付，《准住通知单》不是通知上诉人收房的意思表示，一审法院认定上诉人未主张收房存在过失无事实与法律依据。三、涉案房屋未达到交付标准。家天下物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。案涉房屋已经履行了交付手续有沈阳市房产局调取的准住通知为证。上诉人已经于2008年4月26日取得了案涉房屋的所有权证，应当履行交纳物业费的义务。上诉人称没与我公司履行交付手续，沈阳市房产局备案的准住通知单中明确通知上诉人具备入住条件，并通知上诉人到我公司办理进往手续，我公司已经履行了书面通知交付义务。中雁房产公司辩称，一、我方于2007年3月9日与上诉人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且按合同约定以书面的形式通知交付，由于上诉人个人原因在诉争房屋达到交付使用条件后不办理交�，按合同约定视为已交付。二、上诉人于2008年4月24日取得诉争房屋的所有权证，意味着已知晓房屋具备交付使用条件。2013年6月上诉人将房屋设立抵押权，已实际使用房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。家天下物业公司向一审法院起诉请求，1.要求邵红伟向家天下物业公司交纳物业服务费80,682.1元；2.诉讼费用由邵红伟承担。一审诉讼过程中，家天下物业公司将第一项诉讼请求变更为：要求邵红伟向家天下物业公司交纳物业服务费41,893.4元。一审法院认定事实，2007年3月9日，邵红伟（买受人）与中雁房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定邵红伟（买受人）购买中雁房产公司（出卖人）开发建设的位于沈阳市和平区文体路4甲10号房屋（建筑面积447.15平方米）……但该合同未约定房屋交付期限。2007年8月1日，中雁房�公司（甲方）与家天下物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对沈阳五里河城（一期）提供前期物业管理服务，合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利和义务及违约责任等事项。其中第七条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，不足部分由甲方另行支付。1、“包干制”即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：（1）住宅物业（C1—C5）：1.80元/月.平方米……；第八条约定：业主应于每季度第一个月的5日—10日交纳本季度物业服务费用……；第十八条约定：甲方、业主违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交款的千分之二向乙方支付滞纳金，乙方保留诉讼的权利；第二十五条约定：本合同期限�2007年8月1日起至2012年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年10月22日，中雁房产公司（甲方）、案外人戴德梁行房地产咨询大连有限公司（以下简称戴德梁行）（乙方）与家天下物业公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定根据中雁房产公司与戴德梁行签署的“合同终止协议”，就沈阳[五里河城]项目财务交接及物业管理费收缴权转交事宜，经甲乙双方一致同意，达成补充条款如下：1、甲乙双方合同终止后，乙方不再承担收缴沈阳[五里河城]项目物业管理费之权力，由2007年8月1日起正式转交甲方指定的沈阳家天下物业管理有限公司全权负责收缴。而截止2007年7月31日，经甲乙双方确认沈阳[五里河城]项目未收缴之物业管理费共计RMB127,267.58元亦由丙方负责收缴；2、截止2007年9月20日，乙方于沈阳[五里河城]项目的物业管理账户存款金额为RMB210,339.44元，乙方将转入甲方指定的银行账户……。2008年4月24日,邵红伟取得诉争房屋所有权证（庭审中，邵红伟自认系其本人到房产部门办理的房屋所有权证）。2013年6月9日，浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权，权利价值8,000,000元，抵押期限至2018年6月9日。2012年5月11日，中雁房产公司（甲方）与家天下物业公司（乙方）就上述《前期物业服务合同》签订《补充协议》一份，约定原合同的期限延长到“五里河城”业主委员会成立，并且业主委员会决定终止与乙方的物业服务关系时为止……一审法院另查明：经本院至诉争房屋现场勘查，现家天下物业公司仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务。一审法院又查明，根据一审法院调取的诉争�屋的房屋所有权证办理手续，其中包括上述“准住通知单”。一审法院认为，关于邵红伟抗辩其并非为本案的适格原告。因家天下物业公司与中雁房产公司签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对“五里河城（一期）”小区全体业主均具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，现邵红伟以其并非前期物业服务合同的相对人为由提出抗辩，不符合前述规定，故一审法院不予支持。关于诉争房屋的�付问题。邵红伟抗辩未实际交付的原因系中雁房产公司未履行交付通知义务及诉争房屋不具备交付条件，而家天下物业公司主张在中雁房产公司已经履行了通知入住的前提下，系邵红伟不主动配合所致。关于中雁房产公司是否履行了通知入住的义务，庭审中，因家天下物业公司提交的入住通知书证据未被一审法院认定，同时中雁房产公司亦无其他证据证明其已履行了通知入住义务，故依照《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，家天下物业公司应承担举证不能的不利后果。但邵红伟已于2008年4月24日取得诉争房屋的所有权证，享有诉争房屋的完整物权。按照交易习惯，商品房买卖中买受人应先验收房屋，后办理房屋所有权证。因此，邵红伟最迟应于取得诉争房屋所有权证时向中雁房产公司主张收房的权利。诉争房屋所有权证办理手续中包括准住通知单，且邵红伟自认系其本人到房产部门办理房屋所有权证，故邵红伟最迟应于办理房屋所有权证时知晓上述准住通知单的存在，并应主动向中雁房产公司主张收房权利。而邵红伟在办理完毕房屋所有权证后，在长达七年的时间里未向中雁房产公司行使收房权利，且未对中雁房产公司提起逾期交房违约金等权利救济，因而邵红伟对诉争房屋应收房而不收房的行为具有过失。虽其抗辩于2013年浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权时曾向中雁房产公司主张过收房，但当时因诉争房屋设计有显著缺陷、不具备交付条件拒绝收房，而邵红伟未对上述抗辩提供证据证明，依照民诉法解释第九十条规定，邵红伟应承担举证不能的不利后果。因此邵红伟已于2008年4月24日取得房屋所有权证的事实反而可以证明诉争房屋已经竣工验收合格、已具备交付条件。如邵红伟认为诉争房屋存在瑕疵，可另案主张权利。因此，邵红伟以诉争房屋存有设计缺陷，不具备交付条件为由拒绝收房的抗辩，一审法院不予支持。故邵红伟在已取得诉争房屋所有权证后又以该房屋未交付为由拒付物业服务费的抗辩，一审法院亦不予支持。结合前述，因家天下物业公司仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务，故邵红伟应给付家天下物业公司自取得房屋所有权证之日起，即2008年4月24日起至今的物业服务费，家天下物业公司主张的自2007年8月1日至2008年4月23日的物业服务费，一审法院不予支持。根据家天下物业公司与中雁房产公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定的物业服务费标准，自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费共计37,131元（0.9元/月/平方米×92个月零8天×447.15平方米）。判决：一、被告邵红伟于本判决生效后十日内给付原告沈阳家天下物业管理有限公司自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费37,131元；二、驳回原告沈阳家天下物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，由原告沈阳家天下物业管理有限公司负担120元，由被告邵红伟负担728元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人邵红伟取得了诉争房屋的所有权证书，依法完成了物权登记，属于法律规定意义上的业主，上诉人邵红伟对其所有的物业享有业主的权利和义务。被上诉人家天下物业公司与被上诉�中雁房产公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议对上诉人邵红伟具有法律约束力，在被上诉人家天下物业公司提供物业服务的前提下，上诉人邵红伟应承担履行交纳物业费的义务。关于上诉人邵红伟提出涉案房屋未实际交付，被上诉人中雁房产公司未履行通知其入住的义务，故其不应承担物业费的问题。上诉人邵红伟于2007年3月9日与被上诉人中雁房产公司签订房屋买卖合同购买诉争房屋时，房屋已是现房，办理诉争房屋权属证书亦系上诉人邵红伟本人办理，在办理房产证时房屋包括准住通知在内手续齐备，上诉人邵红伟理应知道诉争房屋已具备了交付条件。且上诉人邵红伟在取得诉争房屋产权后，于2013年6月用诉争房屋抵押向银行贷款，在长达近九年时间里，上诉人邵红伟一方面称被上诉人中雁房产公司未向其交付房屋，另一方面又以房屋所有权人名义用诉�房屋向银行抵押贷款，其主张自相矛盾，故一审判决以其自取得房屋所有权时交纳物业费并无不当，本院予以维持。关于上诉人邵红伟提出房屋未达到交付标准，上、下层之间没有增设内部楼梯问题，上诉人邵红伟与被上诉人中雁房产公司签订的房屋买卖合同对于增设内部楼梯问题没有明确约定，上诉人邵红伟该主张缺乏事实依据，本院无法支持。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由上诉人邵红伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李   妍审 判 员 韩 彩 霞代理审判员 李 大 鹏二〇一七年八月二十一日书 记 员 �路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。