福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第5214号
原告孙少锋，男，1966年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。
法定代表人李雄虎，总裁。
委托代理人陈燕端、龚佰元，公司职员。
原告孙少锋与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告孙少锋、被告厦门仁文建设有限公司之委托代理人陈燕端、龚佰元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙少锋诉称，2011年12月28日，孙少锋与被告仁文建设公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，购买仁文建设公司所开发的位于厦门市同安区滨海新城，购房款金额为人民币（币种，下同）743341元。合同第八条约定：仁文建设公司应于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付孙少锋使用。同时，合同约定，被告逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。仁文建设公司直到2015年12月9日才向原告交付商品房。因此孙少锋请求判令：一、仁文建设公司向孙少锋支付逾期交房违约金59392.95元；二、本案诉讼费用由仁文建设公司承担。
被告仁文建设公司辩称：第一，涉案房产实际交房日为2015年5月11日。涉案房产于2015年1月30日竣工验收合格并消防验收合格，被告于2015年4月28日书面通知原告于2015年5月11日办理交房手续。原告称于2015年5月11日曾前往被告处办理交房手续，因被告未能提供消防验收资料及逾期交房违约金未协商一致而拒绝交房。原告的该主张既无证据证明，亦不符合逻辑及常理。第二，被告同意按合同约定支付逾期交房违约金，但对超过诉讼时效的部分应当予以扣除。合同约定的交房时间为2013年9月30日，孙少锋自2013年9月30日起就知道其权利受到侵害，但原告于2015年12月22日才向法院提起诉讼，故孙少锋主张的自2013年10月1日至2013年12月21日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，故逾期交房违约金应自2013年12月22日计算至2015年5月11日；第三、被告同意按照合同约定支付逾期交房违约金，但应当扣除按合同约定可以顺延交房的天数：1.因天气原因可以顺延交房的天数有192天，其中：60MM以上（含60MM）大雨天气为17天、6级以上（含6级）大风天气61天、其他恶劣天气（高温天气≥35℃）114天；2.因政府行为导致延期约400天，上述两者合计，可以顺延交房的天数共计498天。第四，因原告原因未按时交房，原告应向被告支付代保管费人民币15758.83元，原被告互负债权债务，可以相互抵销。
经审理查明，2011年12月28日，原告孙少锋与被告仁文建设公司签订合同编号为＊＊＊＊＊的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，上述合同分别约定：孙少锋购买仁文建设公司开发的位于厦门市同安区滨海新城；住宅商品房建筑面积为132.22平方米，套内建筑面积97.03平方米，公共部分共有分摊建筑面积35.19平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价每平方米5622.00元，总金额为743341元。合同第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合：“1.该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付孙少锋使用；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式处理。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条及合同附件六第四条第4款约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，仁文建设公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付孙少锋使用，按下列方式处理：“按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的。双方同意按以下方式处理。详见附件六第四条。附件六第四条第5项约定：合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。
还查明，2015年1月30日，厦门市公安消防支队同安区大队向厦门仁文建设有限公司出具了建设工程消防验收意见书（同公消验字（2015）第＊＊＊＊＊号），意见如下：一、综合评定本工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好成效。三、本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案。仁文建设公司已经于2015年4月28日通知孙少锋于2015年5月11日交付位于厦门市同安区滨海新城的商品房，但该商品房实际交付日期为2015年12月9日。原告述称系因没有消防验收合格证，并且小区电梯不能使用，不通水，不具备交房条件导致未能交房。仁文建设公司则主张原告并未前去办理交房手续，因原告原因导致无法交付，原告应支付代保管费。原告于2015年12月24日向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。
诉讼中，仁文建设公司举示《气象资料证明》（2011年1月至2013年9月）、《气象灾害证明》（2014年1月至2015年10月）。根据《气象资料证明》、《气象灾害证明》，自住宅商品房销售合同签订之日2011年12月28日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，出现降雨量超过60毫米7天、六级以上大风30天，同一日同时出现降雨量超过60MM以上及大风6级以上两种恶劣气象状况的有2天（2012年7月23日、2013年7月13日）。仁文建设公司对其提出的政府行为影响其工程施工导致其无法及时交房的抗辩主张未举证证明。孙少锋质证认为：一、仁文建设公司主张的因政府行为导致工期延误，系被告自身原因造成，与原告无关；二、对于可顺延天数的计算，被告计算有重复，且高温天气不属于不可抗力。三、原告的主张并未超过诉讼时效。
上述事实，有原告孙少锋提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同备案证明》、销售不动产统一发票、收款收据、验收楼记录表以及被告仁文建设公司举示的《气象资料证明》、《气象灾害证明》、EMS快递单、邮件全程跟踪查询表、《房屋实际交付业主使用交接单》、《房屋“两书”存档管理表》、《建设工程消防验收意见书》，以及双方当事人的当庭陈述在案为证，以上证据经当庭举证、质证，并经本院审查、核实，对其相应的证明力本院予以确认。
本院认为，原告孙少锋与被告仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。
本案争议焦点：
一、仁文建设公司本应依约于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的住宅商品房交付孙少锋使用，而仁文建设公司迟至2015年5月11日才欲将讼争商品房交付孙少锋使用，已经构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。孙少锋诉求仁文建设公司支付逾期交房违约金，应当依法支持。
二、讼争房产迟至2015年12月9日才实际交房的责任在原告还是被告。原告以2015年5月11日曾前往被告处办理交房手续，但因“水电未通、电梯只有一部能够使用、被告未提供消防验收报告”为由拒绝接收案涉房屋。原告举证的验收楼记录表为2015年12月9日，原告未能举证证明其于2015年5月11日曾前往被告处办理交接手续。被告案涉房地产项目已于2015年1月30日消防验收合格。原告以被告不提供消防验收合格证为由拒不收房既无证据证明，也不符合常理。原告以房屋存在质量问题拒绝按时收房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”反而言之，若交付的商品房不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的质量瑕疵，买受人不得拒绝受领。本案中讼争商品房已经竣工验收备案，符合法律规定及合同约定的交付条件。原告认为案涉房屋存在“水电不通、电梯只有一部可以使用”的质量瑕疵，可以依据标的物瑕疵担保责任请求开发商进行修复并承担修复费用，但不能拒绝收房。故本院认定，仁文建设公司在2015年5月11日向孙少锋履行了交房义务。
三、关于仁文建设公司因降雨量超过60MM、六级以上大风、气温达到35℃以上天气、因政府原因影响施工属于不可抗力的情形可以顺延交房时间的抗辩，本院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在建设工程实际停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司因政府原因影响施工属于不可抗力的情形要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后，仁文建设公司不能依约按期交房的期间内，也出现了降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，但是，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给孙少锋，显失公平。
四、对于诉讼时效问题，由于仁文建设公司逾期交房的违约情形一直处于持续的状态，诉讼时效应当从违约情形终了之日开始计算，因仁文建设公司逾期交房的违约情形一直持续至2015年5月11日，故其提出超过诉讼时效的抗辩理由依法不能成立。
综上，对于孙少锋所诉求的逾期交房违约金的实际计算天数本院做如下认定：自2013年9月30日至商品房实际交付之日2015年5月11日止共计588天，自合同签订之日2011年12月28日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止的期间内，出现降雨量超过60MM天气的有7天，出现六级以上大风天气的有30天，应当予以扣除，同一日同时出现降雨量超过60MM以上及大风6级以上两种恶劣气象状况的2天不得重复计算（2012年7月23日、2013年7月13日），因此，逾期交房违约金的实际计算天数应为553天（588天－7天－30天＋2天）。仁文建设公司应当支付孙少锋自2013年9月30日起至2015年5月11日止的逾期交房违约金743341元0.01％553天＝41106.76元。孙少锋该项诉讼请求的其他部分，本院不予支持。
五、关于被告主张的代保管费问题。仁文建设公司在2015年5月11日向孙少锋履行了交房义务，而原告于2015年12月9日才实际交接案涉房产，导致未能按期交付的原因是买受人原因。依照合同第十一条第二款约定，由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。故出卖人可收取人民币743341元0.01％212天＝15758.83元。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，本院判决如下：
一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少锋自2013年9月30日起至2015年5月11日止的住宅商品房逾期交房违约金人民币41106.76元；
二、原告原告孙少锋应于本判决生效之日起十日内支付厦门仁文建设有限公司自2015年5月11日起至2015年12月9日止的住宅商品房代保管费人民币15758.83元；
三、驳回原告孙少锋的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1285元，适用简易程序审理减半收取642.5元，由原告孙少锋负担人民币228.7元，由被告厦门仁文建设有限公司负担人民币413.8元，款均限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 金 玲
二〇一六年六月二十二日
书记员 张彬峰
附：本案适用法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。