黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0302民初880号原告:鸡西市祥光物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：迟凤文，董事长。委托诉讼代理人：王惠，女，该公司房管员。委托诉讼代理人：于战波，女，该公司法律顾问。被告：曹钰琳，男，1983年6月14日出生，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：马忠贵，黑龙江雪原律师事务所律师。原告鸡西市祥光物业管理有限公司与被告曹钰琳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年5月12日、2017年6月23日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告鸡西市祥光物业管理有限公司的委托诉讼代理人王惠、于战波，被告曹钰琳及其委托诉讼代理人马忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸡西市祥光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告曹钰琳交纳2013年至2016年物业费52136元及滞纳金77595元，共计129731元；被告曹钰琳承担诉讼费用。审理中，鸡西市祥光物业管理有限公司变更第一项诉讼请求为：要求被告曹钰琳支付2013年至2016年物业费52136元及违约金10426元，共计62562元。事实和理由：曹钰琳系鸡西市鸡冠区X期X号楼X号门市和X号门市业主，其中X号门市面积为403.06平方米，X号门市面积为400.75平方米。根据某小区业主委员会与鸡西市祥光物业管理有限公司签订的《物业服务合同》约定，鸡西市祥光物业管理有限公司一直积极履行相关权利义务，依法、依约对曹钰琳居住的小区实施规范的物业管理，并提供了完善的物业管理服务。因曹钰琳未交纳物业费，鸡西市祥光物业管理有限公司催交未果，故诉至法院。曹钰琳辩称，鸡西市祥光物业管理有限公司所述与事实不符，其主张的物业费和滞纳金没有事实和法律依据。一、因鸡冠房产物管中心、鸡冠区红军街道办事处无某小区首次业主大会、业主委员会成立档案及《小区业主大会议事规则》等相关备案材料，说明X小区业主大会、业主委员会未成立，《物业服务合同》签订主体不存在，无效。二、曹钰琳的门市房未向小区开门，未享受物业公司提供的任何服务，但收费标准比住宅高很多。根据《鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》（鸡政发[2008]14号）第三条、第五条规定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。但本案最根本的问题是“业主委员会”沦为鸡西市祥光物业管理有限公司敛财工具，曹钰琳根本不知道有“业主委员会”存在，业主委员会更无权代表“业主”签订《物业服务合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鸡西市祥光物业管理有限公司证据一2013年至2016年度物业服务合同复印件4份、中华人民共和国物业管理企业资质证书复印件、物业服务企业资质证书复印件、鸡价联字[2014]17号文件复印件、2013年至2016年物业费催缴通知单6张及6张照片、律师函照片4张，证明鸡西市祥光物业管理有限公司主体适格具有从业资质，收费合法，依照物业服务合同约定，曹钰琳应当履行交纳2013至2016年度物业费的义务及承担违约责任。曹钰琳对物业管理企业资质证书、物业服务企业资质证书、鸡价联字[2014]17号文件、2017年3月6日律师函真实性无异议，对证明问题均有异议，提出证据与本案没有关联性，鸡价联字[2014]17号文件对门市的价格没有批准，另鸡政发[2008]14号文件规定非住宅物业服务收费实行市场调节价，“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定”，业主委员会无权代表业主与物业公司约定物业服务收费。从鸡西市祥光物业管理有限公司提供的资质分别体现二级和三级，资质不是最高的；对律师函有异议，因曹钰琳的房屋已经出租，曹钰琳没有收到物业费催缴通知单和律师函，催缴通知单和律师函没有经合法途径送达曹钰琳本人；对物业服务合同有异议，业主委员会成立违反了《物业管理条例》第十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第三十三条，业主大会和业主委员会未成立，合同是违法和无效的，对曹钰琳没有约束力。因曹钰琳对上述证据的真实性无异议，且上述证据能够证实鸡西市祥光物业管理有限公司具备从业资质，依鸡价联字[2014]17号文件确定物业收费标准，并向曹钰琳发送催缴物业费通知，故对上述证据，本院予以采信。证据二鸡西市房产管理局业主委员会备案表复印件1份，证明本案小区业主委员会鸡西市X城市花园业主委员会与2012年8月6日在鸡西市房管局进行备案，该业主委员会成立合法有效。曹钰琳对真实性无异议，对证明问题有异议，提出一、通过曹钰琳到鸡冠房产物管中心、鸡冠区红军街道办事处以及社区调取证据，上述部门和机关没有备案鸡冠区X小区业主委员会“（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。”等材料，证明鸡冠区X小区业主大会和业主委员会未成立，《物业服务合同》是无效的。二、备案表没有说明来源和出处，备案表中街道办事处只加盖了公章，没有负责人签字。物业办和房产管理部门未加盖公章，表格审核意见处是空白的，没有物业办和房地产主管部门的意见，违反了《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则，佐证了业主大会和业主委员会不合法。因该证据能够证实鸡冠区X城市花园业主委员会依法设立，并进行了备案登记，且曹钰琳对该备案登记表的真实性无异议，故对该据，本院予以采信。证据三业主委员会追认说明1份，证明对鸡西市祥光物业管理有限公司提交证据一中2011年至2013年物业服务合同的追认，以此证明鸡西市祥光物业管理有限公司主张曹钰琳交纳2013年度的物业费合法有效。曹钰琳对证据真实性无异议，对证明问题有异议，提出X小区分X区和X区，两个小区建设和入住时间不同，X区业主2007年入住，X区业主2012年入住，从未选举成立业主委员会，《追认说明》没有表述是哪一个小区的业主委员会，其所签订的物业服务合同是无效的，更不能溯及被告；2.曹钰琳在前期答辩以及在开庭质证时，一直以业主会员会未向房产部门和街道办事处备案相关法定材料，业主委员会成立不合法进行答辩和质证。被告曾申请法院调取证据，被告自行调取时，街道办事处、房产局、物管中心均没有法定备案材料。鸡西市祥光物业管理有限公司在开庭时举证的物业服务合同的签订时间是2011年1月1日，鸡冠房产物管中心的一份备案表中体现的“业主委员会”选举时间是2012年7月31日，业主委员会在没有选举和成立就签订合同，鸡西市祥光物业管理有限公司的证据相互矛盾，业主委员会目前尚不能证明成立合法性，不能用一个本身成立不合法的业主委员会来证明之前签订合同的真实性和合法性，不符合证据的客观性、真实性以及合法性。因该证据系X城市花园小区业主委员会出具，且有负责人签字，符合书证形式，虽签订2011年1月1日物业合同时，该业主委员会尚未成立，其签订的合同为效力待定合同，业委会依法成立后，对其先前行为予以追认，合同有效。故对该证据，本院予以采信。曹钰琳提交证据一光盘（录音资料4份），证明鸡冠区X小区业主委员会没有在鸡冠房产物管中心和鸡冠区红军街道办事处以及社区备案，鸡冠房产物管中心和鸡冠区红军街道办事处没有鸡冠区X小区业主委员会“（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。”备案材料，违反《物业管理条例》第十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房【2009】274号）第三十三条规定，证明鸡冠区X小区业主大会和业主委员会未成立，因业主大会和业主委员会未成立，佐证鸡西市祥光物业管理有限公司提供的《物业服务合同》无效。鸡西市祥光物业管理有限公司对证据真实性无异议，对证明问题有异议，提出该录音内容主要为曹钰琳及曹钰琳爱人兰某之间的对话，对于其他人身份在录音中均无确认，无法核实及证明是否是相关部门的工作人员。即使是工作人员，该录音内容中首先没有明确该业主委员会是否在该处备案，其次也没有明确肯定的说明该小区业主委员会没有在该处备案，录音内容大部分为曹钰琳的自述，既无相关备案部门的确认，也无相关备案负责人的确认，曹钰琳单凭自己认为来证明其业主委员会没有备案成立不合法，是缺乏事实证据证实的，也不能证明曹钰琳所称物业服务合同无效。曹钰琳对业主委员会身份提出质疑，本案不是同一法律关系，不属于本案审理范畴，曹钰琳应当另行起诉。因该证据无法证实录音相对方的所在单位的名称及其个人身份，故对该证据，本院不予采信。证据二鸡政发[2008]14号《鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》复印件，证明该《办法》第三条、第五条规定，物业服务收费分别是政府指导价和市场调节价。“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定”，业主委员会无权代表业主与物业公司约定门市房的物业服务收费。鸡西市祥光物业管理有限公司对证据真实性无异议，对证明问题有异议，提出《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持，该证据也不能证明业主委员会无权代表业主与物业公司约定门市房的物业服务收费。因该证据能证实鸡西市政府对物业服务收费实行市场调节价，并由业主与物业公司在合同中约定，但不能证实X城市花园小区业主委员会无权代表业主签订合同，故对该证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹钰琳系鸡西市鸡冠区X期X号楼X号门市和X号门市业主，其中X号门市面积为403.06平方米，X号门市面积为400.75平方米。2011年1月1日、2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告鸡西市祥光物业管理有限公司与X区所在的某小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定由鸡西市祥光物业管理有限公司为X区实行物业管理和有偿服务，期限自2011年1月1日零时起至2016年12月31日零时止；门市房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.80元计算；业主及使用人不能按催缴日期交纳物业费的，从逾期之日物业公司按每天千分之三收取滞纳金。曹钰琳未交纳2013年至2016年12月31日期间物业费。2017年3月6日鸡西市祥光物业管理有限公司在鸡冠区X期（X区）X号楼X号门市张贴了《律师函》，限曹钰琳在2017年3月11日前交纳拖欠的物业费34824元。鸡西市鸡冠区X小区分为X区和X区，X区共24栋于2007年12月入住，X区共15栋于2011年4月入住，鸡西市X城市花园业主委员会于2012年7月31日完成选举，并于2012年8月6日在鸡西市房产管理局备案。另查，一、鸡西市祥光物业管理有限公司于2008年取得物业管理企业资质证书、物业服务企业资质证书。二、《鸡西市物业服务收费管理办法》（鸡政发[2008]14号）中规定非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。本院认为，原告鸡西市祥光物业管理有限公司与X城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。被告曹钰琳称某小区业主委员会未成立，合同无效的主张，因无证据证实，故其辩解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，鸡西市祥光物业管理有限公司与X城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》效力及于全体业主，即该合同效力及于被告曹钰琳。鸡西市祥光物业管理有限公司按照约定提供了物业服务，曹钰琳应按约定交纳物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，曹钰琳主张未享受物业公司提供的任何服务的理由不成立，本院不予采信。按照合同约定，物业费每平方米1.8元/月，面积为269.36平方米，故对鸡西市祥光物业管理有限公司要求曹钰琳交纳2013年至2016年期间物业费34824元的主张，本院予以支持。本案中，曹钰琳未按约定交纳物业费，又未能提供证据证实鸡西市祥光物业管理有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，构成违约，应当向鸡西市祥光物业管理有限公司承担自逾期之日起的违约责任。因合同约定守约方按日3‰收取违约方滞纳金过高，虽鸡西市祥光物业管理有限公司自愿降低滞纳金标准，主张曹钰琳按拖欠物业费总额20%计算违约金，但违约金仍然过高，应酌情参照中国人民银行同期贷款年利率6%以拖欠物业费总额为标准计算支付违约金，即自2017年1月1日起算，计算至判决之日止。综上所述，被告曹钰琳应向原告鸡西市祥光物业管理有限公司交纳2013年至2016年12月31日期间物业管理费34824元，及滞纳金1044.72元，合计35868.72元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第三项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告曹钰琳在本判决生效之日起五日内交纳原告鸡西市祥光物业管理有限公司2013年至2016年12月31日期间物业管理费34824元，及滞纳金1044.72元，合计35868.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，原告鸡西市祥光物业管理有限公司已预交。由原告鸡西市祥光物业管理有限公司负担2198.28元，被告曹钰琳负担696.72元同上款一并给付原告鸡西市祥光物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  庞学勤人民陪审员  王硕泽人民陪审员  张运思二〇一七年六月二十三日书 记 员  夏 萍