安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巢民二初字第00665号
原告：中国银行股份有限公司巢湖分行，住所地巢湖市巢湖。
负责人：李永中，该行行长。
委托代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。
被告：李丹丹，女，1987年4月5日出生，汉族，住巢湖市东方。
被告：戴冬斌，系被告李丹丹丈夫，1987年2月3日出生，汉族，住址同上。
被告：巢湖市碧桂园房地产开发有限公司，住所地巢湖市。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：张站党、李言辉，该公司员工。
原告中国银行股份有限公司巢湖分行（下简称：中行巢湖分行）诉被告李丹丹、戴冬斌、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司（巢湖碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行巢湖分行委托代理人张言达、被告巢湖碧桂园公司委托代理人李言辉到庭参加诉讼，被告李丹丹、戴冬斌经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行巢湖分行诉称：被告李丹丹、戴冬斌系夫妻关系，于2012年6月21日和原告签订借款合同，借款280000元用于购买巢湖碧桂园公司开发的巢湖市碧桂园银屏秀色苑四街7幢1单元903室房屋，借款期限为180个月，双方以此房产办理了抵押预告登记手续，后原告依约履行了放款义务。按照约定，被告李丹丹、戴冬斌应当按月履行还款义务，然被告李丹丹、戴冬斌经原告多次催讨，未能按约如期履行还款义务，另被告巢湖碧桂园公司与原告签订了按揭业务担保合作协议，约定原告为巢湖碧桂园开发的“巢湖碧桂园”商用房销售提供个人贷款，巢湖碧桂园公司对购房者的贷款承担连带保证责任。现因被告李丹丹、戴冬斌未履行还款义务，致原告诉讼要求被告李丹丹、戴冬斌归还原告借款本金249068.47元及逾期付款利息、罚息及实现债权的费用10000元并以被告的登记抵押物优先受偿，被告巢湖碧桂园公司对上述借款承担连带担保给付责任。
被告巢湖碧桂园公司辩称：一、根据原告与本公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定和担保法的规定，原告应优先受偿李丹丹、戴冬斌的房产，本公司当前无需承担连带保证责任；二、原告就李丹丹、戴冬斌逾期还款未按照约定及时通知本公司，原告存在严重违约行为，原告应当在处置抵押物后就仍未清偿的部分向本公司请求承担的连带清偿债务不应包含第五期起（含第五期）的贷款利息、逾期利息等；三、本公司不应承担本案的律师费和诉讼费；四、原告提出的诉讼请求不符合事实和相关法律规定，应驳回原告的诉讼请求；五、银行对涉案房屋进行查封，相对延长了本公司的保证责任期间，碧桂园公司应自房屋查封之日起不再承担保证责任。
被告李丹丹、戴冬斌未作答辩。
原告中行巢湖支行为证明其主张向法庭提交以下证据：1、法人身份证明、营业执照、组织机构代码复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告法人身份证明、营业执照、组织机构代码复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3、《个人一手住房贷款合同》及附件复印件，证明原告向被告李丹丹、戴冬斌发放贷款用于购买被告碧桂园公司开发的房屋，被告李丹丹、戴冬斌以所购房屋提供抵押担保，被告碧桂园公司提供阶段性连带担保责任；在李丹丹、戴冬斌未按照协议还款的情况下原告方有权提前收回全部贷款；按照附件一的第三条第二款第九项、第十项的约定，原告有权分别或者是同时采取行使担保权，或者是保证责任；根据贷款附件一第五条的规定，保证人的保证范围中的实现债权债务也包括律师代理费，同时第五条也约定了在实现担保债权时，原告有权选择要求保证人承担保证责任，也可以就物质担保主张权利，贷款合同中碧桂园公司以保证人身份向原告方提供连带担保责任；4、借据复印件一张，证明原告向两被告发放贷款；5、他项权利证书复印件一份，证明两被告以所购的房屋向原告提供抵押担保并登记；6、清单原件一份，证明两被告目前差欠贷款的本金金额及利息；7、代理合同、代理费发票复印件、收费文件各一份，证明原告为实现债权而支付的律师费；8、催收函，证明被告李丹丹、戴冬斌贷款逾期后，原告及时向碧桂园公司主张保证责任。
被告碧桂园公司对原告中行巢湖分行提供的证据的质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3合同的真实性无异议，但对附件的真实性不予认可，没有本公司的盖章确认，同时认为该证据不能达到原告的证明目的，虽然该合同中约定了碧桂园公司对李丹丹、戴冬斌的贷款承担阶段性保证责任，但是并没有明确约定碧桂园公司要对尚未到期的贷款现行承担责任，即使要承担也应当以已经到期且两被告未偿还的贷款部分计算，同时关于该份合同对于保证责任约定的效力有异议，被告碧桂园公司的保证责任应当以碧桂园公司与原告所签订的按揭业务担保合作协议的约定为准；对证据4的真实性应当由借款人核实，具体由法院核实；对证据5的真实性无异议，但是对证明目的有异议，原告已经办理了该房屋的抵押登记，在实现债权时就应当先行使房屋的抵押权，不足的部分请求保证人承担保证责任，如果原告放弃房屋抵押权，保证人应当在其放弃抵押权的范围内免除保证责任；证据6的真实性由法院核实，但该证据不足以证明被告李丹丹、戴冬斌实际拖欠的贷款本息，因为没有经过借款人的确认，是原告方单方提供的；对证据7的真实性无异议，但是碧桂园公司不予承担；对证据8的真实性需要回去核实。
被告碧桂园公司为证明其主张向法庭提交以下证据：1、《按揭业务担保合作协议》复印件一份，证明该协议第六条第七项明确约定在实现债权时就应当先行使房屋的抵押权，在不足的部分请求保证人承担保证责任，如果原告放弃房屋的抵押权，保证人应当在其放弃抵押权的范围内免除保证责任；同时协议第十三条第二款第一项明确约定该协议的效力优先于原告与两被告及碧桂园公司所签订的贷款合同，同时该协议的第三、四项明确约定原告对于个人一手住房贷款合同中加重碧桂园公司保证责任的条款予以免责，碧桂园公司不予承担；
2、物业资料移交书，证明2013年11月15日，碧桂园公司将房屋移交给了两自然人被告。
原告中行巢湖分行对被告碧桂园公司提交的证据的质证意见为：对证据1三性无异议，原告已经履行了催收告知义务，对证据2无异议。
法庭经核对，对原告中行巢湖分行、被告碧桂园公司提供的证据真实性均予以认定。
经审理查明：李丹丹、戴冬斌系夫妻关系。李丹丹、戴冬斌通过银行按揭贷款方式购买巢湖碧桂园公司开发的巢湖碧桂园银屏秀色苑四街7幢1单元903室房屋，购房总价款412463元，其中向中行巢湖分行借款280000元。2012年6月21日，中行巢湖分行与李丹丹、戴冬斌签订《中国银行股份有限公司安徽省分行个人一手房贷款合同》一份，合同约定中行巢湖分行借款280000元给李丹丹、戴冬斌，借款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算，实际放款日与到期日以借款借据为准。借款利率为利率浮动周期为12个月，在第一个浮动周期内，贷款月利率为5.667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。若李丹丹、戴冬斌逾期还款，就逾期部分，中行巢湖分行有权自逾期之日起按合同约定的贷款利率水平加收50%计收罚息。若李丹丹、戴冬斌有逾期还款行为，原告有权宣布借款立即到期，要求李丹丹、戴冬斌立即清偿借款本息及相关费用。另中行巢湖分行与李丹丹、戴冬斌约定李丹丹、戴冬斌以位于巢湖市巢湖南岸巢湖碧桂园银屏秀色苑四街7幢1单元903室房屋为其向原告的借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、贷款人保管担保财产、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、送达费用、执行费、短信服务费用、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），以及因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。2012年6月21日，中行巢湖分行与李丹丹、戴冬斌办理了预购商品房抵押权预告登记。
另查明：中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司于2008年11月4日签订编号为［中国银行股份有限公司巢湖分］行（2008）年［001］号《按揭业务担保合作协议》一份，约定中行巢湖分行对巢湖碧桂园公司开发的“巢湖碧桂园”项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务，凡购房者需要向中行巢湖分行申请抵押贷款的，中行巢湖分行同意在符合其贷款条件的基础上向购买巢湖碧桂园公司兴建的“巢湖碧桂园”房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务，住宅最高不超过总房价款80%，贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款，巢湖碧桂园公司的连带责任保证范围为：在巢湖碧桂园公司的保证期间内，巢湖碧桂园公司所保证的范围为购房者与中行巢湖分行、巢湖碧桂园公司所签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中行巢湖分行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费用、公证费且以实际支出为准）。巢湖碧桂园公司的连带责任保证期限为：自中行巢湖分行依其与购房者、巢湖碧桂园公司签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》将贷款划入巢湖碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产他项权证》之日止。巢湖碧桂园公司在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中行巢湖分行应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，如中行巢湖分行逾期书面通知巢湖碧桂园公司的，则巢湖碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。中行巢湖分行承诺在巢湖碧桂园的保证期限内，若购房者只拖欠中行巢湖分行贷款本息、逾期利息并由中行巢湖分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中行巢湖分行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中行巢湖分行再向巢湖碧桂园公司请求承担连带清偿责任。中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司还约定双方签订的《按揭业务担保合作协议》效力优先于双方与购房者签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》。
嗣后，中行巢湖分行按约定发放贷款280000元。另通过原告提交的扣划明细表反映，截止2015年12月10日，李丹丹、戴冬斌已逾期6期未偿还贷款本息，差欠中行巢湖分行借款本金245165.59元、利息7028.81元、罚息373.47元。另中行巢湖分行为追索债权，支付律师代理费10000元。
另查明，本案中中行巢湖分行未申请本院对涉案房屋进行查封。
本院认为：中行巢湖分行与李丹丹、戴冬斌之间的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》真实、合法、有效，应受法律保护。在合同履行中，中行巢湖分行按照合同约定向李丹丹、戴冬斌提供了贷款，李丹丹、戴冬斌应按照合同约定的期限、方式履行还款义务。现李丹丹、戴冬斌未依约按时足额偿还贷款本息显然违约，根据合同约定贷款人中行巢湖分行有权宣布贷款提前到期，并要求李丹丹、戴冬斌立即清偿借款本息及相关费用，故中行巢湖分行诉讼要求李丹丹、戴冬斌偿还下欠借款本息及律师代理费，本院予以支持。
李丹丹、戴冬斌以预售的房产进行抵押预告登记，但该房产在未办理产权登记前不属于李丹丹、戴冬斌，该预告登记实质是对期待权益的抵押，并非房屋抵押登记，抵押物权尚未依法生效，该预告登记并不产生物权效力。故中行巢湖分行虽与李丹丹、戴冬斌办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记证明非他项权证，中行巢湖分行不享有抵押物权，中行巢湖分行主张对位于巢湖碧桂园银屏秀色苑四街7幢1单元903室房屋享有抵押权，本院不予采纳。
巢湖碧桂园公司为李丹丹、戴冬斌的借款向中行巢湖分行提供阶段性担保，即保证期限为自中行巢湖分行依其与购房者、巢湖碧桂园公司签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》将贷款划入巢湖碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产他项权证》之日止，但李丹丹、戴冬斌至今未办理房产证，故中行巢湖分行诉请要求巢湖碧桂园公司为李丹丹、戴冬斌的借款本息及相关费用承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。虽中行巢湖分行与巢湖碧桂园约定，若购房者只拖欠中行巢湖分行贷款本息、逾期利息并由中行巢湖分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中行巢湖分行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中行巢湖分行再向巢湖碧桂园公司请求承担连带清偿责任，但因该案中所涉房屋未设立抵押权，故巢湖碧桂园公司辩称物的担保优先及其不应承担保证责任，与事实及法律规定不符合，本院不予采纳。
因中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司约定在巢湖碧桂园公司的保证期间内，巢湖碧桂园公司所保证的范围为购房者与中行巢湖分行、巢湖碧桂园公司所签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中行巢湖分行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费用、公证费且以实际支出为准），故中行巢湖分行要求巢湖碧桂园公司对其为实现债权所支出的律师费用承担连带保证责任，本院依法不予采纳。
因中行巢湖分行与巢湖碧桂园公司约定，购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中行巢湖分行应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，如中行巢湖分行逾期书面通知巢湖碧桂园公司的，则巢湖碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本案中李丹丹、戴冬斌已连续逾期6期未支付贷款本息，中行巢湖分行已提供证据证明其在李丹丹、戴冬斌连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知巢湖碧桂园公司，故依据双方约定，巢湖碧桂园公司主张对李丹丹、戴冬斌连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带责任保证，本院依法不予支持。
因中行巢湖分行未对涉案房屋申请保全，碧桂园公司主张自查封之日起不承担连带担保责任，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李丹丹、戴冬斌于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司巢湖分行借款本金245165.59元和利息（截止2015年12月10日计利息、罚息为7402.28元；自2015年12月11日始按中国人民银行同期同档次贷款基准利率再加收50%计算至本判决确定的给付之日止）、律师代理费10000元；
二、被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一项中借款本金245165.59元和利息（截止2015年12月10日计利息、罚息为7402.28元；自2015年12月11日始按中国人民银行同期同档次贷款基准利率再加收50%计算至本判决确定的给付之日止）承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司巢湖分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5210元、公告费400元，合计5610元由被告李丹丹、戴冬斌、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李忠诚
代理审判员 肖金菊
人民陪审员 张秀月
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 左小娟
附判决引用法律原文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。