上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）重字第31号
原告王秀荣。
委托代理人史建富，上海朗悦律师事务所律师。
委托代理人姚晓青，上海朗悦律师事务所律师。
被告赵妙红。
委托代理人黄正荣。
委托代理人姜林，上海市联合律师事务所律师。
原告王秀荣与被告赵妙红房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2014年5月12日作出（2013）浦民一（民）初字第36012号民事判决，因王秀荣提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）沪一中民二（民）终字第1625号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由撤销本院（2013）浦民一（民）初字第36012号民事判决，发回本院重审。本院于2014年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，分别于2014年12月12日、2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人史建富、姚晓青，被告赵妙红及其委托代理人黄正荣、姜林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀荣诉称，2013年3月15日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告，房屋总价款为人民币（以下币种同）340万元，其中贷款233万元应于2013年7月31日前由银行放入原告的收款账户，否则被告将按照合同第九条承担责任。合同另约定如被告的购房贷款不足约定的额度，则被告应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给原告，若银行无特殊要求，则被告应在双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给原告。双方中若有任何一方未按合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达10个工作日的，被告应按合同第九条约定承担违约责任。《买卖合同》第九条约定，被告未按约定履行付款义务的，每逾期一日应按合同约定总房价的日万分之五承担违约金，逾期达到10个工作日的，被告除应当向原告支付逾期10个工作日的逾期违约金外，原告有权单方面书面通知被告解除合同，在收到书面通知后的10个工作日内，被告将按系争房屋合同价的20%承担违约金，原告可从被告已付款中扣除相应的违约款项。2013年3月15日，被告事先向原告支付的10万元根据约定转为第一笔购房款；同日，被告向原告支付第二笔购房款92万元。2013年7月2日，在被告获得北京银行股份有限公司上海分行204万元按揭贷款额度后，双方至浦东房地产交易中心办理了系争房屋的产权过户手续。2013年7月29日，系争房屋过户至被告名下。2013年8月6日，被告向原告支付贷款差额部分29万元，该款项支付已逾期超过10个工作日以上。2013年8月18日，原告在未收到贷款204万元的情况下，委托律师向被告发送《关于解除﹤上海市房地产买卖合同（编号：XXXXXXX）﹥的律师函》（以下简称《律师函》）。次日，律师将该函件抄送给中介。2013年8月23日，原告收到贷款204万元。但该款项支付已经逾期超过10个工作日。律师函发送后，被告不同意解除合同，拒绝承担违约金并返还房屋。故原告起诉要求：1、确认原、被告之间的上海市房地产买卖合同（编号为XXXXXXX）于2013年8月18日解除；2、判令被告支付原告违约金697，000元；3、判令被告将系争房屋过户给原告，涤除系争房屋上的抵押，恢复产权原状；4、判令被告搬离系争房屋；5、本案案件受理费由被告承担。
被告赵妙红辩称，不同意原告的诉讼请求。尽管原告发送了律师函，但被告并没有收到，而且律师函没有给予被告合理的履行期限，故不具有解除合同的法律效力，双方的买卖合同并没有解除。同时，原告之前起诉要求解除合同，而不是确认合同已经解除。就本案争议的房屋买卖履行情况而言，原告收到了全部房款、系争房屋已经交付被告并入住两年，交易已经完成，双方买卖房屋的主要目的均已实现。如果因合同履行过程中的小瑕疵来解除已经履行完毕的合同是不合理的，属于滥用合同的解除权。系争房屋为被告家庭的唯一住房，如果合同解除，被告将无家可住、居无定所。原告提起本案诉讼所依据的补充协议，本无需签订，但是因为原告家庭成员间就售房所得款分配不均、中介公司请求被告将付款日期提前，而被告为照顾原告家庭利益，且出于对中介公司的信任，才与原告签订了补充协议。现因银行贷款发放之故原告要求解除合同，过于苛责。贷款已于当年6月份通过银行审核，发放迟延为当时宏观调控导致并非被告过错。对于银行放款的不确定性，原告、中介都是明知的。原告的诉讼请求有悖法、理、情，请求法院予以驳回。被告愿意给予原告一定的经济补偿以息讼。
经审理查明，2013年3月15日，原、被告签订《买卖合同》，约定原告将系争房屋以340万元的价格出售给被告。合同第六条约定，双方确认在2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，应按合同约定总房价的万分之五承担违约金，逾期达10个工作日的，被告除应向原告支付逾期10个工作日的逾期违约金外，原告有权单方面书面通知解除合同，被告在收到原告书面通知之日起10个工作日内，按本次交易标的房屋合同价的20%承担违约金，原告可从被告已付款中扣除相应的违约金款项，余款自合同解除之日起10个工作日内退还被告，被告已付款项不足违约金或赔偿金部分的，被告应据实赔偿。合同附件三付款协议约定，被告于签订本合同前已支付原告购房定金10万元，待双方签署本合同当日上述定金转为第一笔购房款；被告于2013年3月15日支付原告第二笔房款92万元；被告通过向银行贷款方式申请233万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给原告账户，若被告之贷款未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给原告；双方办理交房手续当日，被告支付原告剩余房款5万元。合同补充条款（一）第二条约定，原告于2013年9月30日前且于收到被告贷款银行放款后将该房屋交付被告，交付标志为原告将房屋的钥匙交付被告。第六条第（1）项约定，若被告的购房贷款不足本合同约定的额度，则被告应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给原告；若银行无特殊要求，则被告应在双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给原告。第（2）项约定，被告于2013年6月10日前备齐贷款资料，若被告未按约定及时备齐贷款资料，并且逾期达15日，则原告有权单方面解除本合同，被告按本合同第九条之约定违约金比例承担违约承任。第（10）项约定，本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于十日内通知签约各方及中介方。补充条款第十一条约定，原、被告中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达10个工作日的，则原告应按买卖合同中第十条第3款之约定承担违约责任，被告应按买卖合同中第九条第3款之约定承担违约责任。同日，双方签订《补充协议书》，第二条约定被告保证贷款233万元于2013年7月31日前由银行放入原告的收款账户，否则被告按买卖合同约定承担违约责任。买卖合同及补充协议书签订后，被告按约支付第一笔房款10万元及第二笔房款92万元。之后，被告获得北京银行股份有限公司上海分行批准贷款，贷款额度为204万元。2013年7月2日，原、被告至上海市浦东新区房地产交易中心办理了产权过户手续，系争房屋于2013年7月29日被核准登记至被告名下，同时系争房屋上设定抵押权人为北京银行股份有限公司上海分行、债权数额为204万元的抵押，债务履行期限从2013年6月6日至2028年6月6日。2013年8月6日，被告向原告支付了合同约定的贷款金额与实际获批准贷款额度差额29万元。2013年8月18日，原告委托律师向被告预留在买卖合同上的地址即上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室发送律师函，明确因被告未按约支付房款，原告决定解除双方之间的房屋买卖合同，并通知被告于2013年8月22日前与原告的委托律师联系并办理相关的房屋产权恢复原状、解除抵押等相关手续等，该信件遭退信。2013年10月11日，被告在未与原告办理系争房屋交接手续的情况下，进入房屋，并占有使用至今。同时，被告向原告转账支付房款4万元。
审理中，被告表示，如果系争买卖合同解除，原告并未遭受损失，其主张的违约金过高，请求法院予以调整，被告不支付原告违约金。同时，要求原告返还被告已支付的房款339万元，赔偿装修费23万元、中介费3.90万元、交易税费251，160元、评估费23，401元、银行贷款利息及担保费，但被告未能就其前述要求原告赔偿的费用在法院规定的举证期限内提供证据，以证明损失的存在。
因双方各执己见，分歧较大，致本院调解不成。
上述事实，有经庭审质证的《买卖合同》及补充协议书、上海市房地产登记簿、银行查询记录、律师函及交寄凭证、收款收据、银行个人业务凭证等证据及原、被告陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同及补充协议约定，贷款应在2013年7月31日前放入原告账户，如贷款不足部分应于产权过户当日补足，逾期支付超过10日则原告有权解除《买卖合同》。故被告补足差价款之时已逾过户当日10天以上、且贷款未能于2013年7月31日到达原告账户，已构成违约。原告于2013年8月18日委托律师向被告在《买卖合同》上的预留地址——上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室——发送合同解除函，其解除权行使符合双方约定。由于被告未通知原告变更通讯地址，该解除函依合同约定应视为送达被告，解除通知自到达之日即2013年8月19日生效。虽然被告抗辩贷款发放迟延并非被告过错，但正如被告所言，原告和中介公司对银行放贷的不确定性是明知的，那么被告作为付款义务承担者，更应了解银行放贷数额及时间不确定性。被告自愿承担该不确定性带来的履约风险，向原告作出承诺，理应承担相应的法律后果。合同解除后，基于合同取得的财产应返还对方。原告要求被告涤除房屋抵押登记后返还房屋权利，迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持，但原告也应将收取的购房款339万返还被告。就原告主张的违约金，被告以合同约定的违约金过高，主张予以调整，可以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。合同履行的主要争议焦点在于贷款发放时间，按约定被告应于6月10日前备齐贷款资料，结合债权履行期限自同年6月6日起，被告在向银行申请贷款这一义务履行中并无不当。虽然补充协议约定被告保证银行贷款于2013年7月31日放至银行账户，但事实上对银行贷款的审批、发放，被告在履行其申请贷款的相应义务后并无决定权，因此银行贷款发放迟于被告承诺的时间，被告主观过错较小。原告也未就合同解除致其遭受的实际损失提出相应事实和证据，故本院将违约金酌定为10万元。至于被告提出的合同解除后的损失赔偿，首先被告未提供相应证据，其次合同解除系被告违约所致，再者被告系在原告执意解除合同后擅自占用系争房屋，故若被告所称损失确实客观存在，也应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告王秀荣与被告赵妙红于2013年3月15日就上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年8月19日解除；
二、原告王秀荣于本判决生效之日起三十日内返还被告赵妙红339万元；
三、被告赵妙红于本判决生效之日起三十日内涤除上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋的抵押登记；
四、被告赵妙红于房屋抵押登记涤除之日协助原告王秀荣办理将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋过户登记至原告王秀荣名下的手续；
五、被告赵妙红于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋，将房屋返还原告王秀荣；
六、被告赵妙红于本判决生效之日起三十日内支付原告王秀荣违约金10万元。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，770元，财产保全费5，000元，共计15，770元，由被告赵妙红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。