宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第288号
原告张蕾，女，生于1961年12月20日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人黄江峰，宁夏丰安律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告王玉忠，男，生于1966年8月20日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人汪希勇，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告张蕾与被告王玉忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理，后依法组成合议庭，分别于2014年4月2日、6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄江峰，被告王玉忠及其委托代理人汪希勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月，原、被告口头约定由被告购买原告位于中卫市沙坡头区应理南街应理嘉苑2号楼1单元2层02号住宅房（建筑面积118.63平方米）一套、2号楼2层201、1层101营业房一套（建筑面积138.97平方米），房屋价款总计116万元，被告在3个月内付清房款。
2011年8月19日，原、被告就上述一套住宅房签订《房地产买卖合同》，原告将该套住宅房产权过户登记在被告名下，并依约承担契税24183.34元，被告支付购房款42万元，剩余74万元至今未付。
原告认为，由于被告未按约定付清购房款，其行为已构成根本违约，给原告造成了损失。起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及口头协议；2.判令被告将位于中卫市沙坡头区应理南街应理嘉苑2号楼1单元2层02号住宅房产权过户登记在原告名下，税费由被告负担；3.判令被告赔偿原告为其承担的税费24183.34元，支付违约金123025元（74万元×6.65﹪×2.5年）；4.本案诉讼费用由被告负担。
原告提供以下证据支持其请求：
1.房地产买卖合同1份，证明2011年8月19日原告将应理嘉苑2号楼1单元122室、建筑面积118.63平方米以25万元出售给原告的事实；
2.第00001152号房产证复印件、房屋登记信息、税收通用完税证、契税完税证各1份，证明原告将房屋过户到被告名下，原告承担税费24183.34元的事实，
被告质证认为，对证据1、2没有异议，但过户费由买方承担不属实，有涂改行为，当时约定由出卖方承担，且实际费用由原告承担了。
被告辩称：1.双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，应依法予以履行。2011年8月，原、被告经多次协商后口头达成协议，约定由被告购买原告诉称的房屋，两套房屋价款116万元。因原告的住宅房和营业房连在一起进行宾馆经营，被告购买后亦作为宾馆经营才购买，总价116万元包含宾馆设施设备。付款时间双方并未约定在3个月内付清，而是等被告筹备后支付。2011年9月22日，被告向原告丈夫贺进保支付26.5万元，原告将住宅房过户到被告名下，过户费用由原告负担，被告将住宅房抵押到中卫市住房公积金中心，贷款后支付给原告丈夫15.5万元。之后，被告开始出卖自己其他地方的房屋筹集资金，原告丈夫同时也帮被告卖房。2013年9月，被告将自己的房屋出卖筹集资金准备向原告付清房款，原告提出使用一年的租金，被告亦予以同意。但原告提出营业房抵押给中卫香山村镇银行，拒绝接受房款。后被告得知，原告将上述房屋出租给他人经营，租赁权限为6年，前三年每年租金3万元，之后每年上涨5000元。
2.应理南街应理嘉苑2号楼1单元2层02号住宅房所有权归被告所有，原告要求过户登记在其名下，其事实和理由均不能成立。被告依约定向原告支付部分房款，原告将该住宅房产权过户在被告名下，按照物权法的规定，该房屋归被告所有。原告的请求于法无据。
3.原告要求被告赔偿为其承担的税费、支付违约金的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。双方约定过户税费由原告承担，且原告也实际承担，现原告反悔让被告承担无法律依据。对剩余房款双方未约定付款期限，被告在2013年9月向原告支付时原告不予接受，且营业房并未交付给被告，被告并未违约，而是原告违约，将房屋另行租赁给他人。
被告提供以下证据：
1.收条2份，证明被告分2次向原告丈夫付款42万元的事实；
2.证人李治平的证言，证明双方口头约定房屋买卖的内容和合同履行情况。证人陈述，原、被告双方协商买卖房屋时证人在场，房价总计116万元，没有明确约定付款期限，2013年9月被告向原告付款时因双方对房租归谁意见不一，原告不接受房款。
原告质证认为，对证据1无异议。证据2认为证人出庭作证，已过举证期限，不予质证。
本院对双方提供的证据认证如下：
被告对原告提供的证据无异议，对其证明效力予以确认。
被告提供的证据1，原告无异议，对其证明效力予以确认。证据2证人证言，能够证明原、被告双方口头协商房屋买卖及价款，2013年9月原、被告因房租问题原告不愿接受剩余房款的事实，与双方陈述基本内容一致，对其证明效力予以确认。
审理查明，2011年8月，原、被告口头约定由被告购买原告位于中卫市沙坡头区应理南街应理嘉苑2号楼1单元2层02号住宅房（建筑面积118.63平方米）一套、2号楼2层201、1层101营业房一套（建筑面积138.97平方米），房屋价款总计116万元（含室内设施）。协议达成后，被告向原告支付26.5万元，原告丈夫贺进保向被告出具了收条1份，未注明收款时间。
2011年8月19日，原、被告就上述一套住宅房签订《房地产买卖合同》，该合同约定房屋价款为25万元，过户费由卖方负担。之后，原告将该套住宅房产权过户登记在被告名下，原告为此支出契税等费用24183.34元。2011年9月21日，被告向原告支付15.5万元，原告丈夫贺进保向被告出具了收条1份。
被告取得住宅房产权证后，于2011年9月16日以该住宅房向中卫市住房公积金管理中心作为抵押，贷款15万元，抵押期限自2011年9月16日至2026年9月15日。
双方口头达成协议及被告向原告支付部分房款后，涉案房屋原告未交付给被告，涉案房屋由原告出租给他人从事宾馆经营。2013年9月，被告向原告支付剩余房款74万元时，因原告将房屋另行出租给他人，双方对期间的房屋租金归属发生争议，原告未收被告房款。
本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。双方应按合同约定履行各自义务。本案争议的主要焦点是：一、原告要求解除《房地产买卖合同》及口头协议的请求是否予以支持二、过户税费应由谁承担；三、原告要求的违约金是否予以支持。
关于原告要求解除《房地产买卖合同》及口头协议的请求是否予以支持的问题。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。原、被告于2011年8月19日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律。虽原告并未交付房屋，但被告已向原告支付房款，双方将产权已过户登记在被告名下，买卖交易行为已完成，且被告以该套住宅房办理抵押贷款，原告再要求解除不符合法律规定，但因原、被告口头协议房屋总价款116万元（含设施），并未对住宅房和营业房价格各为多少进行明确约定，双方协议全部购房款为116万元，被告只支付42万元，对剩余房款长期未按约定履行付款义务，存在违约行为，致使合同目的无法实现，应当解除原、被告双方的协议，包括书面协议和口头协议。协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，由原告退还被告已付房款42万元，并由原告按照银行同期贷款利率6.15%的2.5倍向被告支付利息，自2011年9月21日至2014年6月21日共计33个月为177581.25元。
关于过户费用的承担。双方合同约定过户费由买方即原告负担，该约定符合法律规定，现原告要求被告负担无事实和法律依据，不予支持。
关于违约金是否支持的问题。原、被告口头达成协议后，原告并未实际向被告交付房屋，被告也未向原告交付剩余房款74万元，双方均未按约定履行，且涉案房屋由原告出租他人经营并收取租金，并未给原告造成损失，对该项诉讼请求不予支持。
对被告辩称不同意解除合同的意见，因被告长期未向原告支付购房款，存在违约，致使合同目的无法实现，其辩解理由不能成立，不予采纳。
经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条，第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张蕾与被告王玉忠于2011年8月达成的关于中卫市沙坡头区应理南街应理嘉苑2号楼2层201、1层101营业房的口头协议及2011年8月19日签订的《房地产买卖合同》；
二、原告张蕾于本判决生效后十日内向被告王玉忠退还购房款420000元，并支付利息177581.25元；
三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7358元，由原告张蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 陈永贤
审 判 员 刘广胜
人民陪审员 宋 波
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 祁建权
本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。