河南省延津县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第979号
原告杨明伏，男，汉族，47岁。
委托代理人任传政，河南法盾律师事务所律师。
被告新乡市万和置业有限公司
法定代表人王世瑞，任该公司董事长
委托代理人张存龙，公司员工。
委托代理人钟勤勇，河南思远律师事务所律师。
原告杨明伏诉被告新乡市万和置业有限公司（以下简称万合公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月18日诉至法院，本院受理后，依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行了审理，原告及被告代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月16日，原告向被告新乡市万合置业有限公司购买一套商品房（5号楼1单元3层），双方签订有购买合同，约定交房日期为2012年3月31日，但被告至今未按合同约定的日期交房。原告多次向被告要求交付房屋，被告以原告未交纳暖气开口费为由至今未交付，原告认为不应交纳暖气开口费，更不应该因被告未交付房屋交纳物业管理费，故诉至法院，要求1、立即交付房屋，并支付逾期交房违约金28500元（自2012年4月1日至2014年7月1日），此后的违约金支付到实际交房之日。2、免交暖气开口费和房屋交付前的物业管理费。
被告口头答辩称：原告所述不实。1、被告万合公司于房屋交付之日已经书面通知原告领钥匙，被告方的告知义务已履行，原告未领钥匙的原因不得而知。2、原告的请求以超过2年诉讼时效，法院不应再继续保护原告方的权利。3、原告在本案中，具有违约行为，至今未向被告交纳暖气开口费。4、按照原告的诉状，说至今未见到两书一表，被告认为，两书一表应在双方交付时，才应该提交给原告方的。原告方至今不领钥匙，所以无法看到两书一表。根据以上事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告向法院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件。证明原告身份。2、原被告签订的商品房买卖合同，证明原告购房事实。3、收据3张，证明原告向被告交纳的首付款及其他款项。4、交房通知两份，证明被告要求原告必须交纳暖气开口费等费用之后，才能交付钥匙。5、国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费的通知（计价格（2001）585号文，证明被告无权收取暖气开口费。6、吕永超、刘东等已生效判决，证明被告要求购房人交纳暖气开口费的事实。7、郭义之、袁银枝的证言，证明两个证人跟原告一起到被告处要过钥匙，被告以不交纳暖气开口费为由而拒绝交付钥匙的事实。同时证明原告起诉并未超过两年诉讼时效。
被告向法院提交的证据材料有：1、领房通知书、2012年4月7日领取签字表，证明被告通知原告领房的事实。
审理中，被告对原告提交的证据1、2、3无异议。对证据4无异议，但被告已经以书面方式连续通知原告两次。对证据5无异议，对证据6真实性无异议，但判决书证明了暖气开口费应该收取。对材料7有异议，认为两个证人没有在证明中证实当时找到万和公司的哪个领导或者哪个接待人员，无法证明证据的真实性。
原告对被告提交的材料1签字表无异议，但认为被告方2012年4月4日通知原告，原告7日去签的字，因为交房通知书上表明办理交房手续时必须交纳相关费用，包括暖气开口费，被告以不交暖气开口费不给钥匙，2013年4月8日被告再次下交房通知书，仍然让交纳暖气开口费等相关费用。
本院对原告提交的材料1、2、3、5，由于被告无异议，对其证明效力予以确认。对材料4、6的真实性予以确认。对材料7认为证人能够反映一定的案件事实，可以作为查证事实的依据。对被告提交的材料的真实性予以确认。
本案依据当事人的陈述、举证，可以认定以下案件事实：
万合公司为延津县万合国际花园小区的开发商。2011年4月16日，原告向被告新乡市万合置业有限公司购买一套商品房（5号楼1单元3层302号房），双方签订一商品房买卖合同，系按揭性质。原告已交纳定金2万元，购房款84573元，天然气开口费2600元，房产证办理费8689元，房屋维修基金7795元，其它548元，以上共计124205元。约定：“第四条计价方式与价款：总房款347573元。第八条交房日期为2012年3月31日前，该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人该需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”未约定天然气开口费及暖气开口费。原告方在2012年4月7日在交房通知书领取签字表上签字。交房通知书载明：原告房屋面积129.91元。2012年4月4日到被告处办理接房手续。办理交房手续时，原告需交纳以下费用：1、暖气开口费28元／㎡、庭院管网安装费14元／㎡。2、预收物业费0.92元／㎡／月3、有线电视开口费180元／户4、装修保证金1500元／户、装修垃圾清运费2元／㎡。此通知被告于2012年6月1日再次通知原告。被告的工作人员于2013年4月8日重新下达一次交房通知书，予以确认手续办理时间。因被告让原告交纳暖气开口费等费用原告未交，原告未领到钥匙，房屋未实际交付。现原告认为原告不应交纳暖气开口费，更不应该交纳房屋交付前的物业管理费，诉至法院，要求1、被告立即交付房屋，并支付逾期交房违约金28500元（自2012年4月1日至2014年7月1日），此后的违约金支付到实际交房之日。2、免交暖气开口费和房屋交付前的物业管理费。
另查明：《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。该办法于2008年8月1日起施行。2012年11月1日，新乡市人民政府新政文（2012）162号《新乡市人民政府关于明确新乡市基础设施配套费征收管理办法适用范围的批复》明确上述办法中除第四条“各县（市）人民政府开征城市配套费应向市人民政府提出申请，经批准后执行”是对各县市开征城市基础设施配套费做出的程序规定，其他均是对新乡市市区城市基础设施配套费征收管理的规定，不适用于各县（市）。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日施行。该办法第六条规定：城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序向结合的原则，建设单位或者个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。
本院认为：原告杨明伏与万合公司签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方合同约定的交房时间为2012年3月31日，但至2014年8月15日开庭时被告未提交该商品房经验收合格的证据。虽被告两次以交房通知书的形式通知原告办理交房手续，但通知书上载明了交纳暖气费及物业费等附加条件，不符合购房合同的约定，故被告不履行交钥匙的交房义务不妥，存在一定责任，被告应立即交付房屋。因合同约定的交房时间为2012年3月31日，在此时间，被告未交房，构成违约，被告应承担违约责任。就暖气开口费的交纳问题，因暖气开口费属城市基础设施配套费的组成部分，属被告万合公司另外代收项目，未计入商品房销售价格。被告要求各购房户缴纳“暖气开口（初装）费”，是配合延津县城市市政配套设施建设的需要，也是完善小区相关配套设施建设，保证小区业主及时正常使用暖气的需要。从《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定看，该费用应是商品房销售价格的组成部分。因万合公司在商品房买卖合同中未将该费用计入房屋总价款，故万合公司收取并无不当，原告应该交纳暖气开口费，原告未交存在主观过错。综合双方责任，以50%予以分担。即违约金从2012年4月1日违约至2014年7月1日的违约金一半由被告万合公司予以承担。具体计算方法为347573元×2／10000／天×820天÷2=28500元。2014年7月1日以后的违约金按此办法执行。就原告提到的物业费的交纳问题，因被告未实际交付房屋，被告要求原告交纳，不符合公序良俗原则，故对被告房屋交付前的物业费原告不应该交纳。就本案的诉讼时效问题，因被告在2013年4月8日还给原告下达交房通知书，至2014年7月18日并未超过2年的诉讼时效，故对被告述称的本案已经超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。案经调解无效，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告新乡市万和置业有限公司于判决生效后十日内支付逾期违约金28500元。
二、限被告新乡市万和置业有限公司于判决生效后三日内立即交付房屋。
三、房屋交付前的物业费予以免交。
四、驳回原告要求免交暖气开口费的诉讼请求。
案件受理费256元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 席爱珍
审 判 员 姜志霞
代理审判员 张富民
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 金 阳