上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪民终463号
上诉人(原审原告)：杨小平，女，1962年12月16日出生，汉族，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：刘定邦，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广发银行股份有限公司上海分行，地址上海市。
负责人：杨晓民，行长。
委托诉讼代理人：张晓霞。
委托诉讼代理人：范星。
被上诉人(原审被告)：张月生，男，1967年4月12日出生，汉族，住福建省。
被上诉人(原审被告)：杨德凤，女，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。
原审第三人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤，经理。
上诉人杨小平因与被上诉人广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发行上海分行)、张月生、杨德凤，原审第三人上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称机电公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院(2017)沪02民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨小平及其委托诉讼代理人刘定邦，被上诉人广发行上海分行的委托诉讼代理人张晓霞、范星到庭参加诉讼，被上诉人张月生、杨德凤及原审第三人机电公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨小平上诉请求：请求撤销一审判决，改判为终止对涉案房屋的执行。理由为：本案并非是普通的二手房买卖，而是一手房的买卖，也就是业主向开发商购买房屋。开发商有预售许可证，上诉人对涉案房屋未能办理产权登记没有任何过错。上诉人签订房屋买卖合同时，未能预见房屋存有抵押，但该预见并非上诉人作为房屋买受人应尽的义务。并且涉案房屋有抵押，仅是有交易风险，并非不能过户。现原审法院以结果反推原因，未遵从事实。据此提出如上上诉请求。
广发行上海分行辩称，涉案房屋是商铺而非普通的商品房。因款项是进入第三方银行的监管账户，故被上诉人并不知晓上诉人支付钱款之事。被上诉人与第三人签订的抵押合同及办理的抵押登记手续，均在上诉人签订买卖合同之前，该信息对外公开，作为买受人的上诉人应当知晓。上诉人称对抵押不知情，显然存有一定过错。故请求驳回上诉人的上诉请求。
张月生、杨德凤及原审第三人机电公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。
杨小平向一审法院起诉请求：1、确认上海市嘉定区安亭镇方德路XXX号XXX层、XXX-
XXX号XXX室房产(以下简称涉案房产)为杨小平所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年6月24日，一审法院作出(2015)沪二中民六(商)初字第1号民事判决，判令机电公司偿还广发行上海分行贷款本金338,030,000元、利息和复利7,139,264.78元(暂计至2015年3月18日)及自2015年3月19日起至实际清偿之日止的逾期利息(以345,169,264.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%的基础上加收50%计付)；若机电公司不履行上述还款义务，广发行上海分行可以与机电公司协议，以嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX、嘉XXXXXXXXXXXX号上海市房地产抵押权登记证明项下抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归机电公司所有，不足部分由其继续清偿；张月生和杨德凤对机电公司上述还款义务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向机电公司追偿。在该案审理过程中，依广发行上海分行的申请，本院于2014年12月30日保全查封了机电公司名下房地产权证号为沪房地嘉字(2005)第0187**号、018884号、(2007)第002540号、002550号、002551号、002552号、024761号、(2010)第025189号共计八份房地产权证项下的房地产。该判决生效后，因机电公司、张月生、杨德凤未按期履行，权利人广发行上海分行于2015年8月10日向一审法院申请执行，一审法院以(2016)沪二中执字第563号立案受理。在执行过程中，杨小平提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封措施。一审法院于2016年8月17日作出(2016)沪02执异51号执行裁定书，裁定驳回杨小平的异议请求。杨小平遂提起本案诉讼。
2014年11月27日，杨小平与机电公司签订《上海市商品房出售合同》两份，约定：杨小平向机电公司购买涉案房产，总价为250万元；杨小平应于合同签订之日付清全部房款；机电公司收到全部房款之日起15天内，向杨小平交付房屋；2015年7月31日前，由机电公司向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋的房地产权证(小产证)；因机电公司原因，杨小平无法在2015年7月31日前取得房地产权证，机电公司应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；2015年9月30日起60日内，杨小平仍无法取得房地产权证，则杨小平有权单方面解除合同等。2014年11月27日，杨小平支付了全部房款。因涉案房产出售时带有租约，机电公司向杨小平支付了2014年12月1日至2015年3月30日的租金。后杨小平向嘉定法院提起诉讼，请求判令机电公司协助其办理涉案房产的产权登记手续。2015年8月14日，嘉定法院作出(2015)嘉民三(民)初字第751号、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决，分别判决驳回杨小平的诉讼请求。
涉案房产由机电公司开发建设，于2005年8月30日办理初始登记，权利人为机电公司，房屋用途为店铺，房地产权证号(大产证)均为沪房地嘉字(2005)第018746号，尚未办理小产证。2013年3月7日，涉案房产被设定抵押权，抵押权人为广发行上海分行，最高债权限额为650万元。同年9月27日，上述房地产再次被设定抵押权，抵押权人亦为广发行上海分行，债权数额为340,280,000元。
一审法院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。现涉案房产登记在机电公司名下，且(2015)嘉民三(民)初字第751号、(2015)嘉民三(民)初字第752号民事判决对杨小平要求办理过户手续的诉讼请求也未予支持，按照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故杨小平要求确认涉案房产归其所有，一审法院不予支持。现杨小平基于其与机电公司签订的两份买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除广发行上海分行的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。虽然杨小平在涉案房产被查封前，已与机电公司签订了涉案房产的买卖合同，支付了全部购房款，并已收取涉案房产的租金，占有使用涉案房产，但杨小平至今未能办理房屋过户手续有其自身的原因。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨小平在与机电公司签订涉案房产的买卖合同时，该房产上已经设立了抵押，在抵押担保的债权未获得清偿以消灭抵押权的情况下，不能办理涉案房产的过户登记。因此，杨小平应当预见到涉案房产可能存在不能办理过户登记的风险。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》旨在保护消费者的居住权。本案中，涉案房产性质为店铺，不属于该批复的适用范围。综上所述，杨小平作为买受人不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。杨小平以不动产买受人的物权期待权排除广发行上海分行的执行，缺乏事实和法律依据，一审法院也不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告杨小平的诉讼请求。案件受理费26,800元，由原告杨小平负担。
一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为杨小平对涉案房屋提出的实体权利是否足以排除执行。本院注意到，在(2015)沪二中民六(商)初字第1号民事判决的判项中，不仅有机电公司应当偿还广发行上海分行相应的贷款本金、利息、复利及逾期利息，还有当机电公司不能履行还款义务时，广发行上海分行可以与机电公司协议，以包括涉案房产在内的上海市房地产抵押权登记证明项下抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿等内容。也就是说本案在执行中对包括涉案房产在内的抵押物采取相应执行措施，系对广发行上海分行享有的抵押权的实现。本案中，虽然杨小平与机电公司签订了《上海市商品房出售合同》，并按约支付了房款，且也实质性的占有了房屋，但其享有的并非是法律意义上的物权。而机电公司早在2013年即以包括涉案房产在内的房产作为抵押物为贷款进行担保，广发行上海分行因此取得了抵押权。鉴于涉案房屋的性质为商铺，而非用于居住的住宅，广发行上海分行的抵押权理应优先予以保护。现杨小平提出排除执行异议，本院难以支持。
综上所述，杨小平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币26,800元由上诉人杨小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 王茜
审判员 竺琴
审判员 马红
二〇一八年五月三十日
书记员 穆扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
……
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
……