河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终935号
上诉人（原审被告）：付玲，女，1971年10月20日出生，汉族，现住河南省汝南县常兴乡马屯村张楼***号。
委托代理人：刘二丽，女，1982年2月17日出生，汉族，现住北京市丰台区三环新城小区*号楼*单元***室。
被上诉人（原审原告）：马迎建。
上诉人付玲与被上诉人马迎建之间房屋买卖合同纠纷一案，上诉人付玲不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年6月28日，被告付玲书面委托其原夫任小留与原告马迎建经链家房产公司居间服务签订《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《存量房交易资金监管协议》（资金监管协议系被告付玲本人签字），约定，被告付玲将其名下的位于三河市燕郊开发区燕高路东侧、规划路南侧福城雅源居小区7-2-2401号的房屋以1045000元的价格出售给原告马迎建，首付款315000元（含已付定金20000元）于银行面签当日以资金监管方式支付给被告，余款730000元以按揭贷款方式支付。双方应于2015年7月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，银行批贷后3个工作日之内，共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告于2015年7月9日将首付款315000元（含定金20000元）打入监管账户即链家房产公司账户，河北银行于同年7月31日发放授信业务审批通知书。后，链家房产公司通知被告付玲协助办理房屋过户手续，被告拒绝。以上事实，有原告马迎建提供的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《存量房交易资金监管协议》、河北银行授信业务审批通知书、链家房产公司经手人卫某与任小留短信截图、链家房产公司出具的签购单及收据、付玲给任小留出具的委托书等证据予以证实。证人卫某出庭证实，卫某为此次房屋交易中介经手人，原告马迎建按约于双方银行面签当日向资金监管账户打入首付款315000元（含定金20000元），银行批贷后，被告付玲拒绝配合办理过户手续。被告付玲对合同的真实性及证人证言内容表示认可，但称合同并非付玲本人所签亦未委托任小留去签，二人早已离婚，付玲未收到任何款项。庭审中，被告付玲提供了其与任小留的离婚证，证实二人于2012年就已离婚。原告对此无异议，但认为与本案无关。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告付玲与案外人任小留曾系夫妻关系，任小留持其与被告付玲的身份证、结婚证、房产证、户口本、授权委托书原件经中介公司居间服务，与原告就涉案房屋签订存量房买卖合同，原告有理由相信任小留具有代理权。因此，任小留的行为构成表见代理，被告付玲应对任小留的代理行为承担民事责任。双方在链家房产公司的居间服务下签订房屋买卖合同及相关协议，系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应遵守。原告马迎建按约支付首付款并办理银行贷款手续，被告付玲未按合同约定履行协助义务，应属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的证据足以证实其主张，一审法院予以认定。被告付玲应按合同约定履行协助过户的义务。关于原告违约金的主张，一审法院根据马迎建现已将首付款取回及房屋预期利益等实际情况，兼顾公平原则，酌定以被告付玲给付原告马迎建违约金20000元为宜。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告马迎建与被告付玲签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房交易资金监管协议》有效。二、被告付玲于判决生效后三十日内协助原告马迎建将登记在被告付玲名下的位于三河市燕郊开发区燕高路东侧、规划路南侧福城雅源居小区7-2-2401号房屋过户至原告马迎建名下（同时原告马迎建一次性给付被告付玲购房首付款315000元）。自过户之日起三十日内，被告付玲协助原告马迎建办理购房尾款的银行按揭贷款手续。三、被告付玲于判决生效后三十日内给付原告马迎建违约金20000元。上述二、三项数额折抵后，原告马迎建应给付被告付玲295000元。案件受理费300元，由被告付玲负担。
判决后，上诉人付玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判发回重审，被上诉人承担诉讼费。其理由是《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《存量房交易资金监管协议》不是上诉人本人签订。上诉人与任小留已于2012年离婚，并未委托案外人任小留签订合同，福城雅源居小区7-2-2401号房屋是上诉人个人财产。一审法院认定案外人任小留的行为构成表见代理错误。
被上诉人马迎建辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审期间，双方均没有提供新的证据，被上诉人马迎建申请全额支付购房款。
本院认为，一审中，被上诉人马迎建的证人卫某出庭作证，证明《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》是案外人任小留代签，《存量房交易资金监管协议》是上诉人付玲本人签订，上诉人付玲经质证无异议，一审法院依据被上诉人马迎建提交的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《存量房交易资金监管协议》、河北银行授信业务审批通知书、链家房产公司经手人卫某与任小留短信截图、链家房产公司出具的签购单及收据、付玲给任小留出具的委托书、卫某证言等证据，认定买卖合同有效，双方应按约履行合同并无不当。上诉人付玲庭后提交陈述意见，认为一审法院认定事实属实，但其不同意继续履行合同，愿意承担违约责任。双方在链家房产公司的居间服务下签订房屋买卖合同及相关协议，系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应遵守。被上诉人马迎建请求继续履行合同，本院予以支持。上诉人付玲主张解除合同，承担违约责任，本院不予支持。故上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。二审期间，被上诉人马迎建申请全额支付购房款，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4388号民事判决第一项，即“原告马迎建与被告付玲签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房交易资金监管协议》有效。”
二、维持河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4388号民事判决第三项，即“被告付玲于判决生效后三十日内给付原告马迎建违约金20000元”。
三、变更河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4388号民事判决第二项，即“被告付玲于判决生效后三十日内协助原告马迎建将登记在被告付玲名下的位于三河市燕郊开发区燕高路东侧、规划路南侧福城雅源居小区7-2-2401号房屋过户至原告马迎建名下（同时原告马迎建一次性给付被告付玲购房首付款315000元）。自过户之日起三十日内，被告付玲协助原告马迎建办理购房尾款的银行按揭贷款手续。”为“被告付玲于判决生效后三十日内协助原告马迎建将登记在被告付玲名下的位于三河市燕郊开发区燕高路东侧、规划路南侧福城雅源居小区7-2-2401号房屋过户至原告马迎建名下，同时原告马迎建一次性给付被告付玲购房款1045000元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，由上诉人付玲负担。二审案件受理费300元，由上诉人付玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 张振波
代理审判员 李成佳
二〇一六年四月六日
书 记 员 宋 超