宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初10175号原告：丁君斌，男，1968年8月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：丁云，宁夏天器律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹洋，宁夏天器律师事务所律师。被告：李文高，男，1973年4月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李林君，宁夏辅德律师事务所律师。原告丁君斌与被告李文高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁君斌的委托诉讼代理人丁云、茹洋，被告李文高的委托诉讼代理人李林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁君斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同义务，向原告支付购房款960000元并支付违约金332966.4元（违约金按照年利率24%计算至2017年7月7日，并实际主张至被告实际支付之日）。以上合计1292966.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月22日，原告与被告签订《房屋出售协议》，约定原告将其名下位于宁夏银川市贺兰县某室房屋出售给被告，房屋建筑面积为313.08平方米，总购房款为人民币110万元。协议约定被告于2016年2月2日前将全部购房款支付给原告。合同签订后，原告按照协议约定将相关手续交付给被告，并履行了相关合同义务。后被告以房屋抵顶的方式向原告支付购房款14万元，但剩余款项未在约定的时间内支付给原告。2016年10月19日，原告向贺兰县人民法院起诉要求被告支付购房款及违约金，被告当庭否认购房事实，后原告撤回起诉。2016年12月12日，原告以涉案房屋实际占有人汪苹为被告向贺兰县人民法院起诉，经审理查明，2015年12月22日原告与被告在签订《房屋出售协议》后，被告将涉案房屋作价145万元出售给案外人梁金成，后因梁金成与宁夏影放汽车销售有限公司之间存在债权债务关系，梁金成将涉案房屋经银川市中级人民法院和解后以物抵债给宁夏影放汽车销售有限公司用于结清双方之间的债权债务关系。宁夏影放汽车销售有限公司收到该房屋后，于2016年4月2日与汪苹签订《顶账协议》，约定将该房屋作价120万元抵顶给汪苹并负责办理过户手续。后，汪苹在原告丁君斌的配合下在贺兰县公证处签订一份《房屋买卖合同》并经公证，同日原告协助汪苹将涉案房屋的相关产权手续变更至汪苹名下。综上，原告认为，被告处置房屋的行为已表明其取得了房屋所有权，原、被告之间的房屋买卖关系成立，但被告未向原告支付下剩的购房款，故原告诉至法院，请求依法判如所请。李文高辩称，原、被告的《房屋出售协议》签订后并没有实际履行，涉案房屋并没有交付被告同时亦未向被告办理房屋过户手续。本案实为原告将涉案房屋出售给案外人梁金成，梁金成向原告抵顶4套房屋并支付14万元购房款，支付了涉案房屋全部的购房款。即使认定梁金成支付的14万元系代被告支付的购房款，也应当认定其抵顶的4套房屋系代被告支付的剩余购房款。同时涉案房屋买卖合同已经履行完毕，并不存在违约的事实，即使存在违约事实，违约金亦不应超过实际损失的30%，原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告提交的贺兰房产证习岗镇字第XX**号房产证、房屋出售协议、（2016）宁0122民初4497号民事判决书符合证据的客观性，对该证据的真实性本院予以采信。对原告提交的入账协议及订房协议，贺兰县人民法院作出的（2016）宁0122民初4497号判决书对该证据显示的内容已经确认，故对该证据的客观性本院予以认可。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2015年12月22日，原、被告签订《房屋出售协议》一份，约定甲方：丁君斌，乙方：李文高，甲方名下位于贺兰县某房屋面积313.08平方米，现作价110万出售给乙方，由此产生的费用由乙方承担，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续。甲方现将购房款的相关手续现行交给乙方，乙方在2016年2月2日之前将房款全部付清给甲方，逾期支付则每天向甲方承担房款千分之一的违约金。协议中发生的争议，如双方协商不成，由甲方所在地人民法院裁决。2016年12月12日原告以案外人汪苹为被告，案外人宁夏影放汽车销售有限公司、梁金成为第三人诉至宁夏回族自治区贺兰县人民法院，要求案外人向原告支付购房款1090000元，并承担违约金109000元，诉争房屋与本案房屋属于同一套。后经贺兰县人民法院审理查明认定，2015年12月22日原告与本案被告签订《房屋出售协议》，约定原告将登记在其名下的位于贺兰县某室房屋（面积313.08㎡）作价110万出售给被告。后被告将该房屋作价145万元出售给案外人梁金成，因梁金成与案外人宁夏影放汽车销售有限公司之间存在债权债务关系，梁金成将该涉案房屋经银川市中级人民法院和解后以物抵债给宁夏影放汽车销售有限公司用于结清双方之间的债权债务关系。案外人宁夏影放汽车销售有限公司收到该涉案房屋后，于2016年4月2日与案外人汪苹签订《顶账协议》，约定将涉案房屋作价120万元抵顶给案外人汪苹并负责办理过户手续。案外人汪苹收到涉案房屋后在原告丁君斌的配合下在贺兰县公证处签订一份《房屋买卖合同》并经公证，同日，原告丁君斌协助案外人汪苹将涉案房屋的相关产权手续变更至汪苹名下。故，涉案房屋实际是原告作价110万元出售给被告，后经过被告及案外人梁金成、宁夏影放汽车销售有限公司、汪苹的先后抵顶最终过户至案外人汪苹名下。涉案房屋过户手续的办理均是由案外人梁金成与被告协商一致，梁金成向宁夏影放汽车销售有限公司出具相关手续后，原告配合完成的。同时，该判决也认定原告将涉案房屋出售给被告并交由被告处置的事实，案外人梁金成与被告之间存在债权债务关系，双方在以房抵债的过程中，梁金成代被告就涉案房屋向原告支付14万元房款。现被告仍未向原告支付剩余房款，故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋出售协议》，系双方当事人自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。现双方之间的房屋买卖合同关系及履行情况亦经贺兰县人民法院作出的生效判决予以确认，且原告已经按照协议约定履行交付房屋及协助办理房屋产权过户的义务，双方之间的合同已经实际履行，但被告未按照合同约定向原告支付购房款，已经构成违约。贺兰县人民法院作出的（2016）宁0122民初4497号民事判决书中已经确认案外人梁金成已代被告就涉案房屋向原告支付140000元的购房款，原、被告对此均予以认可，故被告应当按照合同约定向原告支付剩余的960000元购房款。关于违约金问题，原、被告在房屋出售协议中约定被告逾期支付房款，每天向原告支付房款千分之一作为违约金，原告起诉时主张按照年利率24%计算，被告抗辩该主张违反法律规定，违约金过高，请求法庭予以调整。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为过分高于造成的损失，双方之间的违约金畸高，考虑到原告的实际损失应为利息损失，兼顾合同的履行情况及被告的过错程度，本院酌定被告应当按照年利率7.8%（年利率6%的标准上浮30%）的标准向原告支付购房款960000元自2016年2月3日起至2017年7月7日止的违约金共计106678元，并按照并按照年利率7.8的标准%支付自2017年7月8日起至本判决确定的付款之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告李文高于本判决生效之日起七日内支付原告丁君斌购房款960000元，支付违约金106678元，并按照年利率7.8%的标准支付购房款960000元自2017年7月8日起至本判决确定的付款之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8218元，由原告丁君斌负担1438元，被告李文高负担6780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 马金利二〇一七年十一月二十一日法官助理 田进花书 记 员 朱 莹