广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2534号
上诉人（原审被告）苏文飞，男，1978年9月8日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人韩素娴，广东盈隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王炳焰，男，1956年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人苏文飞因与被上诉人王炳焰搬迁纠纷一案，不服广州市天河区人民法院作出的（2012）穗天法民四初字第1497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，王炳焰为位于广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人，领有广州市天河区人民政府颁发的《村镇宅基地使用证》，房屋建筑面积为396.8平方米，发证日期1996年1月25日。
苏文飞称其与案外人朱厚锦于2010年11月8日签订《村镇宅基地房产转让合同》，并向朱厚锦支付购房款后于2011年2月开始居住使用涉案房屋。
2012年6月，王炳焰称发现苏文飞占用房屋，发生争执，双方于2012年6月14日经车陂街人民调解委员会调解，但无果。
另查：王炳焰（申请人）、张蝶娟（申请人）、朱厚锦（被申请人）于2012年3月26日向清远仲裁委员会申请仲裁，于2012年5月7日达成《调解书》：一、确认王炳焰、张蝶娟两申请人与被申请人朱厚锦于2003年4月18日签署的《转让合同》无效；2、被申请人朱厚锦应向王炳焰、张蝶娟两申请人按现状腾空交付天河车陂村西华新村北8号、21号的两栋宅基地房屋；3、被申请人朱厚锦协助申请人王炳焰将东圃镇车陂村隆兴公坑边西一巷7号房屋（宅基地使用证号码：穗天东字第017902号）过户至王善锦名下；4、被申请人朱厚锦用天河车陂村西华新村北8号、21号和东圃镇车陂村隆兴公坑西一巷7号房屋抵偿所欠申请人的所有款项；5、本案仲裁费由申请人承担。后，朱厚锦向广东省清远市中级人民法院申请撤销上述仲裁调解，经该院裁定驳回朱厚锦的申请。
关于占用费标准，王炳焰表示参照当地房屋租金标准按12元／平方米计算，苏文飞则表示如法院认定其侵权，对该标准无异议。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，所有权人依法可行使所有权的排他权利。王炳焰系涉案房屋的所有权人，依法享有上述法定权利，苏文飞抗辩其合法取得房产缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予采纳。王炳焰主张苏文飞搬离涉案房屋并将其交由王炳焰管理，应予以支持。至于搬迁时间，原审法院酌情给予苏文飞在本判决发生法律效力之日起30日内搬迁并将案涉房屋交还给王炳焰。关于王炳焰主张苏文飞支付房屋占用问题，苏文飞占用涉案房屋致使王炳焰至今无法使用房屋，造成一定损失。王炳焰主张占用费合法合理，应予以支持。对于使用费计算标准（12元／平方米）及起算时间，并无不当，原审法院予以照准。每月的占用费为4761.60元，实际搬迁前的占用费，原审法院酌情判令苏文飞于当月20日前支付相应的费用给王炳焰，占用费计算标准按4761.60元／月计算。至于苏文飞与案外人朱厚锦的房屋买卖关系，由当事人另循法律途径处理。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、苏文飞自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋腾空并交还给王炳焰。二、苏文飞于本判决发生法律效力之日起30日内，向王炳焰支付上述房屋自2012年6月14日至苏文飞实际搬出上述房屋为止的占用费（自2012年6月14日计至2013年5月31日的占用费按4761.60元／月计算；自2013年6月1日至苏文飞实际搬出上述房屋之日止的占用费，由苏文飞按4761.60元／月标准于每月20日前支付当月占用费用给王炳焰）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1330元由苏文飞负担。
判后，上诉人苏文飞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人对标的房己进行实质性重建，因此被上诉人无权对标的房主张权利。上诉人通过交易的方式从案外人朱厚锦处购得位于广州市天河区车陂西华新村21号上的原有房屋，并为此支付了对价。在购得该旧房后，上诉人即开始使用该房屋，并于2011年3月开始对宅基地上的原有房屋进行整体的推倒重建，最后建成现状的楼高6层，面积约为816平方米的标的房。根据被上诉人提供的证据显示，其具有使用权的房屋为楼高4层，总建面积为396．8平方米（混结构）房屋。由此可见，标的房现状应当认定为完全不同于被上诉人所主张权利的“房屋”，是经过实质性重建而产生的新标的物，两者具有本质上的区别。二、上诉人作为善意第三人，其善意取得标的房应当受到法律保护，被上诉人无权向上诉人主张权利。本案中，被上诉人早于2003午4月18日，通过转让协议方式，在收取了案外人朱厚锦130万元对价后，将包括广州市市天河区车陂西华新村21号在内原有房屋的宅基地房产使用权转让予案外人朱厚锦。2010年11月8目，上诉人从朱厚锦处购买标的房，朱厚锦提供了其作为标的房使用人的《村镇宅基地使用证》原件。根据证据显示，上诉人曾经向管辖标的房的车陂街村委会提交过朱厚锦的宅基地证以及上诉人及朱厚锦之间的转让协议。鉴于不动产产权需经过登记制度，朱厚锦提供了广州市天河区车陂西华新村2l号房屋的《村镇宅基地使用证》原件，应当视为其有权处置该房产。而宅基地性质的特殊性，故上诉人是无从自行查证标的房的权属情况。因此，上诉人已按照正常交易习惯向作为最清楚宅基地权属情况的车陂村委会了解。但当时，村委会对于朱厚锦是标的房使用人的事实并未提出过异议。由此可见，对于朱厚锦有权处置标的房使用权的事实应是当时所众所周知的（即被上诉人已将标的房使用权转让朱厚锦的事实是得到当地村委会的承认，甚至很有可能确己办理相关权证变更，否则村委会是不可能不知悉该证件是伪造的）。自上诉人签署转让协议之日起，到上诉人前往当地村委会办理对原有房屋重建的报批手续之日止，对于上诉人已受让位于广州市天河区车陂西华新村2l号房屋的事实，并未受到任何人的质疑或异议。另外，根据车陂当地众所周知的交易习惯，上诉人作为农村集体经济组织成员，是有权通过交易方式取得村里宅基地的（此行为也未违反法律的禁止性规定）。上诉人以集体成员的身份，在未违反国家禁止性规定的前提下，受让其经过查证但当时权属并无异议的标的房，并支付了对价。同时，被上诉人在协议签署后的如此长时间内未主张权利，且上诉人已经居住，并对房屋进行了实体性的全面重建。从保护相对人利益、维护交易安全的角度出发，应认定上诉人为善意相对人，其买卖标的房具有法律效力。三、被上诉人与朱厚锦间转让合同效力尚未确定，依法不应当对本案进行判决。关于被上诉人与朱厚锦之间就标的房转让协议的效力问题的案件尚未审结。而本案中，该纠纷的判决结果很可能直接影响到标的房真正权属问题（即被上诉人是否仍是标的房的“权利人”）。而原审法院在这个关键诉讼的判决结果尚未作出的情况下，径直判决本案，很可能会导致同一事实下，两个相互矛盾的判决结果。可见本案的判决结果是在基本事实尚未彻底查清的情况下做出，因此缺乏事实依据，依法应当撤销。同时，恳请贵院务必在另案取得生效判决前，审慎考虑将本案中止审理。最后，原审法院单凭被上诉人主张，就认定的占用费按12元／平方米计算，该金额明显高于当地实际租金水平，依法应当撤销。综上，请求上诉请求：1、请求撤销原审判决，驳回被上诉人所有诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人王炳焰答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审另查明：一、朱厚锦是泰国籍华人。2003年4月18日，王炳焰、张蝶娟与朱厚锦签订转让合同，约定王炳焰、张蝶娟将案涉房屋及另一幢宅基地住宅以130万元转让给朱厚锦。二、朱厚锦向广东省清远市中级人民法院申请撤销王炳焰、张蝶娟、朱厚锦于2012年5月7日在清远仲裁委员会达成的《调解书》，广东省清远市中级人民法院作出的（2012）清中法民二仲字第9号民事裁定书中认定：清远仲裁委员调解确认当事人约定《转让合同》无效，违反了法律规定，鉴于本案是依照仲裁法第五十八条的规定审查，不涉及本案实体处理的审查，该实体处理的争议，申请人可另循法律途径解决。三、王炳焰所持有的《村镇宅基地使用证》的编号为穗天东字第０212０6号，广州市天河区车陂街车陂第十五股份合作经济社、广州市车陂经济发展有限公司及广州市天河区人民政府车陂街道办事处于2012年3月30日共同出具证明，案涉房屋的宅基地证号为穗天东字第０212**号，持有人为王炳焰。苏文飞与朱厚锦于2010年11月8日签订《村镇宅基地房产转让合同》中约定转让宅基地的证号为穗天东字第０212０6号。苏文飞、王炳焰、朱厚锦于2012年6月14日在街道人民调解委员会进行调解时，朱厚锦表示其卖房给苏文飞时出示的写着朱厚锦名字的宅基地证是朱厚锦到街边做的。
本院认为：被上诉人持有案涉房屋的宅基地证，对案涉房屋享有占用、使用等权利。虽然被上诉人曾经与朱厚锦签订《转让合同》约定将案涉房屋转让给朱厚锦，并将房屋实际交付给了朱厚锦。但朱厚锦是泰国籍华人，并非案涉房屋所在的广州市天河区车陂村的村民。事实上，案涉房屋证号为穗天东字第０212０6号的宅基地证载明的持有人一直是被上诉人，未能变更为朱厚锦。根据不动产的登记公示原则，案涉房屋的物权人仍是被上诉人，被上诉人有权要求上诉人交还案涉房屋。
上诉人通过与朱厚锦签订转让合同，占有了案涉房屋。但由于朱厚锦将房屋转让给上诉人时，并非案涉房屋的物权人，且朱厚锦也曾表示其卖房给上诉人时出示的写着朱厚锦名字的宅基地证是朱厚锦到街边做的。另，根据生效的仲裁调解书，朱厚锦也负有将案涉房屋交付给被上诉人的义务。故上诉人以其与朱厚锦签订转让合同为由，主张其无需将案涉房屋交还给被上诉人，理据不足，本院不予采纳。各方当事人在2０12年6月14日进行调解时，朱厚锦已表示其卖房给上诉人时出示的写着朱厚锦名字的宅基地证是朱厚锦到街边做的，被上诉人已向上诉人提出了交还房屋的主张。故被上诉人主张上诉人从2012年6月14日起至交还日止的房屋占用费合法有理。上诉人一审期间对使用费的计算标准没有提出异议，二审期间也没有提交证据证明该标准明显高于当地实际租金水平。故上诉人上诉要求调整使用费金额，理据不足，本院不予支持。至于上诉人交还房屋后，其与朱厚锦之间的权利义务问题，可另循法律途径加以解决。
上诉人以其已推倒重建案涉房屋为由，主张被上诉人无权对重建的房屋主张权利。对此，本院认为，根据房随地走的原则，地上房屋不能脱离土地而独立存在。由于上诉人没有就被上诉人就案涉房屋重建进行补偿一事提起反诉，故上诉人是否重建房屋、及上诉人如何就重建的房屋向被上诉人主张权利，不是本案的审理范围，本案对此不予审理。当事人可另循途径加以解决。
虽然朱厚锦就其与被上诉人之间转让协议的效力问题提起了另案诉讼，但不属于法律规定的必须中止审理的情形，故上诉人主张本案中止审理，理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1330元，由上诉人苏文飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 张 怡
二〇一四年十一月十一日
书记员 阮志雄