重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝04民终77号
上诉人（原审被告）：重庆市黔江区财源饲料有限公司。住所地重庆市黔江区。
法定代表人：陈平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司。住所地重庆市黔江区。
法定代表人：ＸＸ淑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。
上诉人重庆市黔江区财源饲料有限公司（以下简称财源公司）因与被上诉人重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司（以下简称宏明公司）确认合同效力纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2016）渝0114民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
财源公司上诉请求：撤销重庆市黔江区人民法院（2016）渝0114民初4643号民事判决，改判驳回宏明公司的各项诉讼请求。事实和理由：一、财源公司与宏明公司签订的《房屋转让协议》合法有效，且双方已经履行完毕，故一审法院的裁判理由错误。首先，双方资产转让发生在2012年6月30日，涉及企业职工改制的诉求发生于2013年5月22日。其次，2012年6月30日财源公司资产转让给宏明公司后，同年3月27日进行产权变更登记，宏明公司取得了受让资产的《重庆市房地产权证》。此时，宏明公司已经依法享有房地产的绝对物权。再次，双方在物权转让过程中，财源公司的行为没有违反法律法规的强制性规定。故双方签订的《房屋转让协议》合法有效。二、即使合同无效，财源公司在合同转让过程中并无过错，不应当承担赔偿损失的责任。首先，宏明公司在签订合同时已清楚本案转让的土地性质属于划拨用地，而划拨用地并非不能转让，而是转让时需缴纳一笔土地出让金，故双方在协商确定转让价款时已经考虑到了受让方需要承担的该费用。其次，财源公司提交了相关产权转移登记的手续，并已实际办理了转移过户登记，不存在未履行配合义务的情况。三、一审判项不明确，有违法律的规定。双方签订《房屋转让协议》后，宏明公司未能有效对涉案土地房屋的管理，导致现在涉案房地产内有第三人非法占用，出现了新的纠纷，一审判决势必将该纠纷转嫁给了财源公司，而宏明公司的法定财产返还义务并未明确，明显给财源公司收回房地产的权利带来障碍，故在判决财源公司返还购房款时，宏明公司应当返还受让资产。此外，因涉案房地产转移登记后，财源公司的房地产权证已被注销，一旦合同确认无效，财源公司在恢复过程中也同样会产生税费，这些费用如何处理，一审并未作出裁判，有违合同无效的处理原则。
宏明公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏明公司经历了五次诉讼，主张合同的效力，但行政机关在办理房地产权登记后，又撤销了登记，因此又主张国家赔偿也未得到支持。一审确认合同无效是正确的，签订的合同是无效的。合同签订过程中，宏明公司无过错，主要是因为财源公司在转让房地产前，就存在改制遗留纠纷，政府多次会议纪要要求国土部门不能同意转让，已经转让的要让依法撤销。财源公司的房屋是仓库，没有办理移交手续，宏明公司也没有实际入住，没有实质交付房屋，其过错在于财源公司。
宏明公司向一审法院起诉请求：1.请求确认宏明公司、财源公司签订的《房屋转让协议》无效；2.财源公司返还宏明公司购房款1380000元，并从2012年7月9日起按年利率36%计算支付利息至债务清偿完毕止；3.财源公司赔偿宏明公司直接经济损失882036元，并从2012年7月9日起按年利率36%计算支付利息至债务清偿完结止；4.财源公司承担违约金276000元；5.财源公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月30日，宏明公司与财源公司签订《房屋转让协议》，约定财源公司将其坐落于黔江区城西办事处洞塘居委三组1幢总层数3层的房屋转让给宏明公司。2012年7月9日，宏明公司将房屋转让价款1380000元一次性支付给财源公司。为办理房地产转移登记手续，宏明公司缴纳了公证费3600元、税费244260元、评估费8000元、测绘费9000元、房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元、非住宅房屋所有权登记费550元，以上费用共计299303元。2013年3月27日，黔江区国土局给宏明公司办理房屋登记手续并颁发《重庆市房地产权证》（302房地证2009字第00XXX号）。
2014年10月8日，黔江区国土局作出黔江国土房管[2014]6号撤销决定，以单方申请土地房屋登记不合法、提交的测绘报告中的房地产地址错误及未提交有批准权人民政府的审批材料为由，撤销了302房地证2009字第00XXX号《重庆市房地产权证》。宏明公司不服该行政行为提起行政诉讼，请求法院判决撤销黔江国土房管[2014]6号撤销决定。重庆市黔江区人民法院经审理后认为，《重庆市房地产登记申请书》（房地号00X**）内申请人盖章、签字栏只有宏明公司宏明公司盖章，权属转移登记时确系宏明公司单方申请，违反《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条规定；测绘报告中房地产地址错误；转让土地性质系划拨地，转让时未提交有批准权的人民政府审批，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定。黔江区国土局认定的撤销事实存在，黔江区国土局在撤销决定中已自认在登记过程中未全面尽到审慎审查义务致登记行为违法。鉴于此，重庆市黔江区人民法院于2014年12月23日作出（2014）黔法行初字第00046号行政判决书，判决驳回宏明公司的诉讼请求。宏明公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）渝四中法行终字第00016号行政判决书，认为单方申请事实客观存在，办理转移登记的涉案房地产无相关政府审批材料客观存在，黔江区国土局作出具体行政行为撤销302房地证2009字第00XXX号《重庆市房地产权证》依据的事实清楚、适用法律正确，维持了一审判决结果。之后，宏明公司提起行政赔偿诉讼，请求判决黔江区国土局赔偿因颁证违法给宏明公司造成的损失4089184.32元。酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年11月15日作出（2015）酉法行赔初字第00070号行政赔偿判决书，判决驳回宏明公司的诉讼请求。宏明公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2016年6月1日作出（2016）渝04行赔终12号行政赔偿判决书，判决黔江区国土局返还宏明公司房地产交易手续费27600元、土地调查费190元、土地增值收益6103元、房屋所有权登记费550元，共计返还34443元。
2015年1月1日，冉明与重庆粮食集团黔江粮食有限责任公司签订《物业租赁合同》及《物业管理费协议》，约定宏明公司租用黔江国家粮食储备库原面条加工厂（靠河边危房厂房除外），租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为27000元/年，物业管理费为63000元/年。2016年1月1日，冉明与重庆粮食集团黔江粮食有限责任公司签订《国库面条加工厂使用权租赁合同》及《物业管理费协议》，约定宏明公司租用黔江国家粮食储备库正前方原面条加工厂，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，租金为42000元/年，物业管理费为98000元/年。
庭审中，宏明公司陈述签订《房屋转让协议》时清楚本案转让土地的性质系划拨用地。宏明公司陈述交通费是办理房屋转让过程中办理各方面事宜而产生（包括带工作人员勘察、测绘、实地考察、政府组织协调开会等），同时陈述涉案房地产位于洞塘，从洞塘到宏明公司住所地单边费用6元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、宏明公司、财源公司签订的《房屋转让协议》效力问题。二、宏明公司主张财源公司返还购房款、支付违约金能否得到支持的问题。三、宏明公司、财源公司是否存在过错及损失认定问题。对此，评述如下；
关于争议焦点一，宏明公司、财源公司签订的《房屋转让协议》效力问题。其一，本案涉案房地产的土地性质是划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”但经生效判决查明，本案宏明公司、财源公司签订《房屋转让协议》时并未报有批准权的人民政府审批。因此，在转让时违反了以上规定。其二，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条第（五）项的规定：“申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请。但是，有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（五）变更登记、异议登记、不涉及权利归属的更正登记；”《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十五条规定：“本条例所称变更登记，是指土地房屋坐落、用途、权利人姓名、名称等内容发生变更，土地房屋实际权利归属未发生变动而进行的登记。”涉案房地产买卖后的登记行为应属于转移登记，故应当由有关当事人共同申请。但经生效判决查明，《重庆市房地产登记申请书》（房地号00X**）内申请人盖章、签字栏只有宏明公司盖章，确系宏明公司单方申请而非宏明公司、财源公司双方共同申请。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宏明公司、财源公司在转让涉案房地产时未报有批准权的人民政府审批、在签订《房屋转让协议》后对涉案房地产申请转移登记的过程中系原告单方申请而非宏明公司、财源公司双方共同申请，以上行为违反了相关法律、行政法规的强制性规定，故本案《房屋转让协议》应系无效合同。宏明公司主张《房屋转让协议》无效，于法有据，该院予以支持。财源公司抗辩《房屋转让协议》合法有效的意见，不予支持。
关于争议焦点二，宏明公司主张财源公司返还购房款、支付违约金能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”其一，购房款1380000元及利息问题。宏明公司、财源公司签订《房屋转让协议》后，宏明公司于2012月7月9日将购房款1380000元支付给财源公司。本案合同无效，财源公司应当返还宏明公司购房款1380000元。宏明公司主张从2012年7月9日起按年利率36%支付利息至债务清偿完毕止，因本案并非民间借贷纠纷，宏明公司主张其购房款系向他人借款并为此支出了利息，庭审中宏明公司出示了相关借据及打款凭证，但宏明公司并未出示借款与本案有关方面的证据，故关于购房款的资金占用利息，酌情支持从2012年7月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。其二，违约金问题。因宏明公司、财源公司签订的《房屋转让协议》无效，无效合同从成立之日起就无效，违约条款在无效合同中亦自始无效，宏明公司依据该《房屋转让协议》要求财源公司支付违约金的请求，不予支持。
关于争议焦点三，宏明公司、财源公司是否存在过错及损失认定问题。其一，宏明公司、财源公司是否存在过错问题。本案双方签订《房屋转让协议》时，都清楚涉案土地性质系划拨用地，划拨性质的土地在转让时法律、行政法规是否存在特别规定，双方都应该在转让时就对相关法律、行政法规的规定了解清楚。正是双方自身的行为，导致在办理房地产转移登记的过程中，实际存在单方申请转移登记、办理转移登记的涉案房地产无相关政府审批材料等客观事实，后因黔江区国土局未尽到审查义务，导致黔江区国土局错误向原告颁发302房地证2009字第00XXX号《重庆市房地产权证》，后黔江区国土局自查予以纠正，撤销了上述房地产权证。因此，本案《房屋转让协议》无效，宏明公司、财源公司双方都存在一定的过错。因申请转移登记、报有批准权的政府审批等事项需宏明公司、财源公司双方共同配合，但财源公司并未举示证据证明其履行了涉案房地产办理转移登记、报审批等事项的积极配合义务，故该院酌情认定财源公司的过错比例为60%，宏明公司的过错比例为40%。其二，损失认定问题。1.税费244260元，有宏明公司打款凭证及税务机关交易纳税单为证，系实际产生，在宏明公司提起的行政赔偿诉讼案件中未予得到赔偿，本案中予以支持。财源公司辩称该笔费用宏明公司可持凭据退回的意见，其未提供证据证明可以退费，对其辩称不予支持。2.房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元及非住宅房屋所有权登记费550元。宏明公司起诉黔江区国土局提起的行政赔偿案件中，经二审终审，判决黔江区国土局返还宏明公司房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元、非住宅房屋所有权登记费550元，共计返还34443元。该三笔费用已由生效判决确认为国家赔偿范围，已不属于损失范畴，宏明公司在本案中再次主张，不予支持。3.评估费8000元及测绘费9000元，有正式发票，予以支持。4.公证费宏明公司主张3900元，但其提供的发票金额只有3600元，该院支持3600元。5.打印费、生活费，宏明公司无证据证明与本案有关，不予支持。6.交通费，宏明公司在庭审中陈述交通费是房屋转让过程中办理各方面事宜而产生（包括带工作人员勘察、测绘、实地考察、政府组织协调开会等），同时陈述涉案房屋位于洞塘，从洞塘到宏明公司住所地单边费用6元。因宏明公司住所地到涉案房屋坐落地有一定距离，考虑到办理房屋转让过程中确需产生一定交通费用，但宏明公司主张的16513元过高，酌情支持1000元。7.房租损失。宏明公司无证据证明房租损失是因买卖涉案房屋而产生的，房租损失与本案缺乏关联性，不予支持。综上，以上1-7项费用，该院予以支持的总计265860元，结合宏明公司、财源公司双方的过错比例，财源公司应承担部分为159516元（265860元×60%）。
宏明公司主张财源公司对损失部分按年利率36%支付利息的诉讼请求，因赔偿损失是合同无效的后果之一，损失仅限于直接损失和间接损失，宏明公司对损失主张计算利息于法无据，不予支持。
综上，宏明公司主张的诉讼请求，部分于法有据，予以支持，其余部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司与重庆市黔江区财源饲料有限公司于2012年6月30日签订的《房屋转让协议》无效；二、重庆市黔江区财源饲料有限公司于本判决生效之日起十日内返还重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司购房款1380000元及资金利息（以1380000元为基数，从2012年7月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、重庆市黔江区财源饲料有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司159516元；四、驳回重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27104元，由重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司负担8448元，重庆市黔江区财源饲料有限公司负担18656元。
本院二审期间，宏明公司、财源公司均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点为：1.宏明公司与财源公司签订的《房屋转让协议》是否无效；2.财源公司应否承担赔偿损失的责任。现作如下评述:
一、关于《房屋转让协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，宏明公司与财源公司签订《房屋转让协议》后，虽然违法办理了房地产权转移登记，但双方转让的房屋涉及的土地系划拨用地，其转让行为未经有批准权的人民政府批准而被注销转移登记，至宏明公司起诉之日仍未得到有批准权的人民政府批准，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应当无效。财源公司主张合同有效的理由不成立，本院不予支持。
二、关于财源公司应否承担赔偿损失的责任问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因宏明公司与财源公司签订的《房屋转让协议》无效，应当依照前述法律规定，根据双方的过错承担损失的赔偿责任。宏明公司与财源公司签订《房屋转让协议》时，均明知转让的房屋系划拨用地，转让时应当得到有批准权的人民政府同意，但双方均未报有批准权的人民政府批准，均承担在一定的过错。宏明公司单方申请登记，系注销房地产转移登记的原因之一，财源公司未提供证据证明其尽到了配合转移登记义务的证据，原判根据本案的实际，确定财源公司应当承担60%的损失赔偿责任，宏明公司自行承担40%的责任并无不当，财源公司主张自己无过错且不应承担赔偿责任的理由不成立，本院不予支持。财源公司一、二审中均未提交证据证明涉案房屋已实际交付，其主张由宏明公司返还房屋理由缺乏证据证明。财源公司主张涉案房屋被第三人侵占，不属本案的审理范围，财源公司可另行主张权利。财源公司主张恢复产权将产生税费等损失，因该损失没有实际发生，等实际发生后，可另行主张。二审庭审中，财源公司还主张宏明公司办理房屋转移登记缴纳的税费可以向税务部门申请退税，但未提交是否可以退税或能退多少税的证据，故其主张缺乏证据证明。本院不予支持。
综上所述，财源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27104元，由重庆市黔江区财源饲料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张泽端
审判员 彭松涛
审判员 刘文玉
二〇一七年三月八日
书记员 安秀艳