江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终3357号上诉人（原审原告）张红连。上诉人（原审原告）程翠华。上诉人（原审原告）张某。法定代理人张红连，系张某之父亲。委托代理人吴玉斌，代理上述三上诉人。被上诉人（原审被告）苏州市吴江海亮房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。法定代表人周迪永，该公司总裁。委托代理人毛红，该公司职员。委托代理人李响，该公司职员。上诉人张红连、程翠华、张某因与被上诉人苏州市吴江海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江开民初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月13日，张红连、程翠华、张某与海亮公司签订吴江市商品房买卖合同（合同编号：Y2013020273）一份，合同约定张红连、程翠华、张某向海亮公司购买的商品房为预售商品房；购买的商品房为海亮长桥雅苑第15幢2单元107号房屋，该商品房阳台是非封闭式；该商品房总价款为697321元（住宅建筑面积共93.89平方米，套内面积73.117平方米，单价为7427元/平方米）;合同约定海亮公司于2015年3月31日前将商品房交付张红连、程翠华、张某，合同还对违约责任等作了约定。合同签订后，张红连、程翠华、张某依约支付海亮公司购房款696281.22元。海亮公司于2015年4月将商品房交付张红连、程翠华、张某使用。另查明，张红连、程翠华、张某购买的商品房阳台系凹阳台，进深为3.6米。再查明，海亮长桥雅苑小区物业费按1.9元每平方米每月计收，张红连、程翠华、张某于2015年4月支付了第一期物业费，物业费已缴至2016年4月。又查明，座落于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1236号长桥雅苑第12幢（原建筑编号为15幢，现公安编号为12幢）的建筑面积由海亮公司委托吴江市建设房产测量有限公司进行测绘（测绘成果编号为JS01-15-0027），测绘面积为21970.21平方米，该房产测绘成果经苏州市吴江区房产管理处审核，符合国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和江苏省《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）的规范要求，苏州市吴江区房产管理处于2015年2月15日同意备案。吴江市建设房产测量有限公司出具的房屋建筑面积测量报告[竣工]注明：计算依据：《江苏省房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。又查明，江苏省住房和城乡建设厅第150号公告（关于发布江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》的公告）4.1.2第三条规定“有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护向内倾斜时，应按围护上沿外围水平投影面积的一半计算；当围护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积的一半计算；当围护超过上盖投影时，应按其上盖水平投影面积一半计算；上盖投影超过围护时，应按围护结构水平投影面积一半计算”；4.2.3第三条规定“凸、凹阳台的计算按下列规定执行：1）有顶盖的不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2）有顶盖的不封闭凹阳台，进深≥2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深庭审中，双方一致认可吴江市建设房产测量有限公司是按《江苏省房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）进行测绘，即本案所涉商品房凹阳台按照全面积进行计算，凹阳台全面积为11.8平方米，一半面积为5.9平方米。但张红连、程翠华、张某认为吴江市建设房产测量有限公司对阳台面积应按中华人民共和国国家标准房产测量规范进行测算。庭审中，张红连、程翠华、张某主张的物业费损失计算标准为：1.9元/月/平方米*70年*5.9平方米*12个月/年=9416.4元。以上事实，由张红连、程翠华、张某提供的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票，海亮公司提交的报规划的规划图、商品房项目测绘成果备案通知书、关于长桥雅苑公安门牌编号情况说明、房产测绘成果、商品房房产测绘成果认定表、测量说明、面积计算成果、房屋建筑面积测量报告[竣工]、房屋建筑面积计算成果表[竣工]、房产幢平面图及双方当事人陈述等证据证实，原审法院予以确认。原审原告张红连、程翠华、张某的诉讼请求为：判令海亮公司赔偿张红连、程翠华、张某物业费损失9416.4元；赔偿精神损害抚慰金500元；本案诉讼费由海亮公司承担。原审法院认为，张红连、程翠华、张某与海亮公司双方签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方理应恪守履行。张红连、程翠华、张某要求海亮公司赔偿物业费损失9416.4元，因阳台面积由吴江市建设房产测量有限公司测算，长桥雅苑第12幢房产测绘成果已由苏州市吴江区房产管理处同意备案，现吴江市建设房产测量有限公司测得阳台面积为11.8平方米，故物业公司按阳台面积11.8平方米计收物业费并无不当，张红连、程翠华、张某要求海亮公司赔偿9416.4元物业费损失无事实与法律依据，原审法院对其该诉讼请求不予支持；张红连、程翠华、张某要求海亮公司赔偿精神损害抚慰金500元，因无法律依据，故原审法院对其该诉讼请求亦不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回张红连、程翠华、张某的诉讼请求。案件受理费50元，由张红连、程翠华、张某负担。张红连、程翠华、张某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案的争议焦点是海亮公司有没有多计算上诉人的建筑面积，从而导致物业按照建筑面积多收了物业费。海亮公司在房屋建筑面积测量中依据的是江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。其中关于阳台面积的测量在规范的一般规定（4.1.2第3点）中明确表示，有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。合同中已经约定阳台是未封闭的，海亮公司在实际操作中将空中花园这部分阳台按照全部投影面积计算了建筑面积，导致建筑面积多计算了5.9平方米。海亮公司计算的依据是规程中计算细则4.2.3中凹阳台进深超过2.1米应计算全面积的依据。上诉人认为细则只是对规定的细化解释，不应超出规定的范畴，超出的应为无效细则。请求二审法院依法改判。被上诉人海亮公司辩称：涉案房屋经过吴江市建设房产测量有限公司测绘并经吴江区房产管理处备案，符合法律程序的规定。二审经审理查明的事实与原审相一致。本院认为：涉案房屋的面积已由吴江市建设房产测量有限公司测绘，并经苏州市吴江区房产管理处审核同意备案。苏州市吴江区房产管理处出具的备案通知书确认测绘成果符合国家标准《房产测量规范》和江苏省《房屋面积测算技术规程》的规范要求。在该备案通知书被依法撤销或主管部门对涉案房屋的面积出具相反意见之前，对于张红连、程翠华、张某认为海亮公司多计算房屋建筑面积的主张本院不予采信。而且仅就《房屋面积测算技术规程》本身而言，一般规定系原则性规范，计算细则则是对一般规定在具体情形下适用规则的细化，张红连、程翠华、张某主张细则规定无效的理由也不能成立。综上，张红连、程翠华、张某要求海亮公司赔偿多计算面积对应的物业费损失没有依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张红连、程翠华、张某负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  姚 望代理审判员  沈维佳二〇一六年六月八日书 记 员  陆晓婷