云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2601民初3267号
原告：张忠琼，女，傣族，1953年8月17日生，云南省文山市人，住文山市。
委托诉讼代理人：沈连康，云南杨柏王律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：肖炜捷，云南杨柏王律师事务所执业律师。
被告：宋丽克，女，汉族，1955年12月5日生，云南省文山市人，现住文山市建禾西路106号西区。
委托诉讼代理人：宋丽杰，女，汉族，1962年10月20日生，云南省文山市人，现住文山市建禾西路106号北区，系被告宋丽克之胞妹（特别授权）。
原告张忠琼与被告宋丽克房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张忠琼及其委托诉讼代理人沈连康、肖炜捷、被告宋丽克及其委托诉讼代理人宋丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张忠琼向本院提出诉讼请求：1.判决确认张忠琼及亲属郑荣华、张忠云与宋丽克及其父亲宋玉良于2005年10月8日转让文山市订立的《房屋出售协议书》合法有效；2.判令宋丽克继续履行《房屋出售协议书》，并为张忠琼办理文山市房屋的相关过户手续；3.判令宋丽克承担本案一切诉讼费用。事实及理由：张忠琼及亲属郑荣华、张忠云（在协议中为乙方）与宋丽克及其父亲宋玉良（在协议中为甲方）于2005年10月8日订立了一份转让文山市的《房屋出售协议书》，协议约定：1.甲方把该房屋卖给乙方，土地面积84.14平方米，房屋面积140平方米，价格168000元；2.乙方于2005年10月8日先支付甲方50000元，然后乙方再交80000元，由甲方一次性把产权过户到乙方名下，并承担交易产生的一切费用；3.甲方搬家后，（2006年5月）留一套家具并交钥匙给乙方先使用，待产权证交给乙方后，乙方把尾款付清；4.这次交易本着公平、公开、公正的原则进行交易，如因交易后甲方单方发生的任何矛盾或争议由甲方自行解决，乙方不参与解决。协议订立后，张忠琼已经按协议约定付清房款，宋克丽于2006年6月交付了房屋并将产权证原件交给了张忠琼，后张忠琼搬进去居住至今。2006年8月及2009年10月，张忠琼两次要求宋克丽过户，双方去原文山县房地产管理局办理过户时，房地产管理局均出具需缴纳增值收益20000余元的证明，根据协议约定该费用应该由宋克丽承担，但由于宋克丽没有按约定缴纳，造成至今没有过户成功。张忠琼在第二次要求宋克丽过户时，张忠琼还缴纳了契税1400元及评估费437元。事隔多年，协议书中乙方郑荣华于2013年10月8日病故，乙方的张忠云于2009年10月13日病故。郑荣华系张忠琼之母，张忠云系张忠琼之妹，张忠琼之父张锦友于1991年4月23日病故，父母育有五个子女，即长女张忠琼，次女张忠云，三女张忠会，长子张兴德，次子张兴民（2015年7月15日病故）。文山市最后的出资款均为张忠琼全额出资，并经张忠琼方的家庭协议约定该房产归张忠琼所有。宋克丽之父宋玉良（2015年6月22日病故）与其母张云华（1980年7月5日病故）育有宋丽克、宋丽萍、宋丽杰，在其母张云华病故后，其父宋玉良与继母王淑英于1981年再婚，继母于2016年2月26日病故。2015年12月，宋丽克及宋丽萍、宋丽杰起诉继母一方的子女宋建云、宋瑶萍，宋建梅继承纠纷案，其中涉及文山市的房产，该财产事实上已由宋丽克及其父亲宋玉良于2005年转让给张忠琼（宋丽克的父亲宋玉良于2012年8月24日立遗嘱时注明文山市是宋丽克全额付款所购，登记在其名下的份额也归宋丽克所有），已经不再属于遗产，但宋丽克隐瞒果园街8号已经于2005年10月8日出售给张忠琼的事实，不向人民法院提交相关证据。张忠琼得知此事后向文山市人民法院提出申请作为第三人参与诉讼并提交了相关证据，但文山市人民法院未予准许。二审时张忠琼又向二审人民法院提交证据证明果园街8号已出售给张忠琼不属于遗产，但并未引起二审人民法院的重视。二审判决时并未对文山市的产权进行分割，产权仍然属于宋丽克，但判决宋建梅、宋建云、宋瑶萍对文山市的房屋价值各自继承38118.30元份额。张忠琼认为，宋丽克姐妹三人提起的继承纠纷一案并未对文山市房屋的产权进行分割，产权仍然属于宋丽克。张忠琼及亲属郑荣华、张忠云与宋丽克及其父亲宋玉良于2005年10月8日转让文山市订立的《房屋出售协议书》，是在平等自愿的基础签订的，符合《合同法》的规定，该协议合法有效的。宋丽克不按协议约定办理过户手续并支付相关的过户费，违反了协议的约定，经张忠琼、宋丽克双方多次协商无果。据此，张忠琼依法向人民法院提起诉讼，恳请判令如前所请，以维权益。
宋丽克辩称，文山市果园街房产是宋玉良（宋丽克之父）及宋丽克各自婚内取得的家庭共有财产。2005年10月8日，双方签订了果园街8号房屋出售协议，价格为168000元。协议签订当日郑荣华按照协议交付定金50000元，2005年12月23日，又交房款50000元。为了不影响过户，2006年3月，宋丽克将房地产两证交给买方张忠琼去办理土地使用权过户。房屋买卖协商时，宋丽克已对张忠琼说过“该房是宋丽克父亲名下的福利统建房，购房款虽是宋丽克出资，但宋丽克只是共有人，财政有补助投入，在该房中占有一定比例的份额，我们只有房屋所有权，转让该房屋前必须报相关部门审批同意才能转让，土地是补偿划拨所得，要返还财政成本及成本增值收益，只要变更使用人，使用权期限终止，买方需要重新续期即补交土地出让金取得土地使用权，之后统建房才能进入二级市场进行交易。张忠琼明知该房地产有特殊规定，房产证载明的产权人是宋玉良，共有人宋丽克属于家庭共同共有财产，还是自愿买下该房。按《物权法》若干问题解释第十六条，具有下列情形之一的，应该认定不动产受让人知道转让人无处分权：受让人知道他人已经依法享有不动产物权的，应当认定受让人具有重大过失。张忠琼属主观存在过错的恶意购买。2006年7月28日，张忠琼到评估公司做了评估，2006年8月1日，张忠琼、宋丽克到房产管理中心办理过户手续，房产管理中心按（94）61文规定出具了增值收益22000元的证明给张忠琼。因在协议第二条中有约定宋丽克只承担房产过户费用，其它税费应由张忠琼承担，张忠琼认为增值偏高，就说找自己的学生或学生家长帮忙解决过户，此次过户暂停。因法律和文件的强制规定，张忠琼没找到帮忙的人。2009年10月，张忠琼再次去做了房地产评估，双方又去办理过户手续，为这次过户张忠琼还做了前期准备，叫宋丽克代两个妹妹写协议，代父亲写授权书，还按二手商品房交易去上了房屋契税，因交易流程不符合文件规定房管局不认可税票，按文件强制性规定再次出具了增值收益29300元的证明给张忠琼，这次张忠琼直接拒绝缴纳增值收益不办理过户。2012年8月24日，宋丽克父亲遗嘱中处分给宋丽克的果园街房产也属于夫妻共同财产。2015年6月22日，宋丽克父亲死亡，文山州中级人民法院（2017）云26民终136号判决书判决该房屋属于共同共有房屋。2013年10月，买方张忠云、郑荣华先后死亡，宋丽克明确向张忠琼表明不再卖房，并退还房款要求张忠琼退房，但张忠琼说过不了户她承担损失。因张忠琼没有取得产权就已在原房产上加盖了房屋，《物权法》第九十七条：处分共有不动产和对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意。所以张忠琼不退房也不要房款。宋丽克只能说不要钱不退房就按租房计，租期12年每年14000元租金，2017年10月到期为由进行对抗。因双方违法买卖他人财产，且张忠琼未按协议履行报批，没有得到县级人民政府相关机构同意转让的批准，房屋未能进入二级交易市场申请、审批、登记，协议至今未发生效力。目前该房因政府改造征收，宋丽克及其代理人多次找张忠琼商谈解决此事无果，宋丽克已告知张忠琼将起诉解决此事，在等待其答复时间内，张忠琼先行起诉。综上所述，只有依法成立的合同才能生效，违法订立的合同无效，未依法登记的不动产不发生物权效力，物权不发生改变，张忠琼诉请无事实和法律依据，请求法院驳回张忠琼的诉讼请求，双方各自承担相应的责任，房屋应返还所有人，诉讼费由双方承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
张忠琼针对其主张，提交以下证据：1.《中华人民共和国居民身份证》复印件一份、《证明》一份、《家庭协议书》一份，证明张忠琼的基本情况，是本案适格主体，经过张忠琼方的家庭协议约定，文山市房产归张忠琼所有；2.《房屋出售协议》、《协议》各一份，证明张忠琼及亲属郑荣华、张忠云与宋丽克及其父亲宋玉良（在协议中为甲方）于2005年10月8日订立了一份转让文山市房屋的《房屋出售协议书》，是双方真实意思表示，且协议约定：“（1）甲方把该房屋卖给乙方，土地面积84.14平方米，房屋面积140平方米，价格168000元；（2）乙方于2005年10月8日先支付甲方50000元，然后乙方再交80000元，由甲方一次性把产权过户到乙方名下，并承担交易产生的一切费用；（3）甲方搬家后，（2006年5月）留一套家具并交钥匙给乙方先使用，待产权证交给乙方后，乙方把尾款付清；（4）这次交易本着公平、公开、公正的原则进行交易，如因交易后甲方单方发生的任何矛盾或争议由甲方自行解决，乙方不参与解决”，宋丽克的家庭协议同意其出售文山果园街8号房屋；3.《收条》六份，证明张忠琼已经按照协议约定支付完毕购房款168000元的事实；4.《证明》二份、《授权书》、《销售不动产（二手房）减免税申请表（二）》一份、《中华人民共和国税收通用完税证》、《云南省其他服务统一发票》、《协议》各一份，证明2006年8月及2009年10月，张忠琼两次要求宋丽克过户，双方去原文山县房地产管理局办理过户时，房地产管理局均出具需缴纳增值收益20000余元的证明，根据协议约定该费用应由宋丽克承担，但由于宋丽克没有按约定缴纳，造成至今没有过户成功，而张忠琼在第二次要求宋丽克过户时，张忠琼还缴纳了契税1400元及评估费437元，宋丽克的父亲宋玉良委托宋丽克办理上述过户手续；5.《遗嘱》复印件一份，证明宋丽克的父亲宋玉良于2012年8月24日立遗嘱时，注明文山市房屋是宋丽克全额付款所购，登记在其名下的份额也归宋丽克所有；6.《中华人民共和国国有土地使用证》[文国用（1995）字第00674号]、《房屋所有权证》（文房字第××号）复印件（经与原件核对无异）各一份，《证明》一份，证明2006年6月，宋丽克方已将文山市房屋的房产证、国有土地使用证原件交给了张忠琼方，同年张忠琼搬进去居住至今；7.文山市人民法院（2015）文民一初字第1115号《民事判决书》、文山州中级人民法院（2017）云26民终136号《民事判决书》复印件（经与原件核对无异）各一份，证明宋丽克的父亲宋玉良的遗嘱是真实的，宋丽克与家人在继承纠纷案中已经明确认可遗嘱的事实，说明文山市房屋是宋丽克全额付款所购，登记在宋玉良名下的份额也归宋丽克所有，宋丽克对文山市房屋拥有全部产权，但宋丽克隐瞒了文山市房屋已经出售给张忠琼的事实，以达到要回房产的目的，而二审判决并未对文山市房屋的产权进行分割，产权仍然属于宋丽克，但判决宋建梅、宋建云、宋瑶萍对文山市房屋价值各自继承38118.30元份额；8.文山市人民法院（2017）云2601民初3113号《民事裁定书》一份，证明张忠琼起诉后又撤诉的事实；9.《追加为第三人申请书》、《房屋更换协议书》各一份,证明张忠琼曾向文山市人民法院申请作为第三人参加定于2016年8月8日开庭审理的宋丽克、宋丽萍、宋丽杰与王淑英、宋建梅继承纠纷一案未果，而因文山市房屋，张忠琼母亲郑荣华首付50000元给宋丽克后，无钱再给宋丽克，为了不违约损失50000元，张忠琼用文山市北新街二巷56号调换其母亲50000元买下的文山市房屋，剩余的116800元由张忠琼付给宋丽克，该房归张忠琼、肖武传所有。
经质证，宋丽克对张忠琼提交的第3、6、8组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第1组证据中身份证的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明、家庭协议书不予认可，因为张忠琼所出具的协议书与曾经提交的协议书存在差别；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为房屋出售协议中宋玉良的签字不是本人所签，协议中的宋丽杰、宋丽萍的签字不是本人所签；对第4组证据中《证明》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对《授权书》不予认可，因为宋玉良的签字不是本人书写，而对《销售不动产（二手房）减免税申请表》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为房子还没有批准出售，张忠琼怎么就去上税，对《中华人民共和国税收通用完税证》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为是张忠琼单方面的行为，对《云南省其他服务统一发票》真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为没有取得房屋产权就去上的税，宋丽克不予认可，对《协议》不予认可，因为除了宋丽克以外都不是相关人员签字；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为遗嘱不能证明本案房屋完全归宋丽克所有，还有其他继承人所有；对第7组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为不能证明宋丽克是全额付款，且宋丽克在诉讼中没有隐瞒文山市房屋出售给原告的事实，因为房屋产权证登记的是宋玉良，虽然二审判决没有进行分割，但进行了确认，有其他继承人有继承份额；对第9组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，因为与之前提交给宋丽克方看的《房屋更换协议书》的时间、内容都不一样。
本院认为，张忠琼提交的第1、2、3、4、5、6、7、8、9组证据客观、真实，且能相互印证本案事实，本院予以采信。
宋丽克针对其主张，提交以下证据：1.《房屋出售协议》复印件一份，证明买卖双方当事人、房地产的基本情况、房屋价格、协议内容、定金、税费缴纳、付款数额、房屋交付时间、违约责任的事实；2.《房屋所有权证》复印件一份，证明权利人享有物权的证明，文山市房产产权人：宋玉良，共有人为宋丽克及他人的事实；3.《中华人民共和国国有土地使用权证》复印件一份，证明土地使用者享有使用权的证明，土地使用权申请者为宋玉良，划拨土地使用权不得转让的事实；4.《土地使用权证之注意事项》复印件一份，证明土地使用者必须持有此证，划拨土地使用权不得转让的事实；5.《果园街同类地产使用权转让新证》复印件一份，证明受让方交土地出让金后，新的土地使用权证已经由划拨转为出让土地的事实；6.文政发[1994]61号《文山壮族苗族自治州人民政府文件》复印件一份，证明果园街房产有使用权和继承权，若要转让必须经批准，返还财政成本及成本增值的事实；7.《61号文权限管理规定》复印件一份，证明统建房有特殊规定，若出售、转让需要按61号文规定，返还财政成本及成本增值，即取得房屋转让批准权的事实；8.《房地产价值评估表》复印件一份，证明张忠琼20**年7月已经按协议履行义务，之后认为返还偏高拒绝交费的事实；9.《证明》复印件一份，证明管理机构按61号文件规定出具2006年成本增值证明事实；10.《土地评估结果表》复印件一份，证明土地为划拨取得的事实；11.《证明》复印件一份，证明管理机构按文件规定出具2009年成本增值证明事实；12.《2005年购土地款及契税》、《2004年张忠琼、张忠云市场购房台账》、《中华人民共和国契税完税证》复印件各一份，证明2005年当地土地价格达770元/㎡（含契税），2004年4月4日，张忠琼、张忠云市场买房的单价达1000-1100元/㎡，而2005年10月，果园街房屋转让协议价格168000元，房屋面积140㎡，即1200元/㎡，是不含土地价款的，按文件规定未收取土地转让费的事实；13.《公告》复印件一份，证明不动产取得，要依法登记、经过公示才发生效力的事实；14.《律师函》复印件一份，证明2006年3月宋丽克已将两证交给张忠琼办理土地前期过户的事实；15.《追加为第三人申请书》复印件一份,证明张忠琼家庭协议果园街房屋归张忠琼所有不真实的事实；16.《中华人民共和国税收通用完税证》复印件一份，证明张忠琼未按规定取得批准，借用房产税率作前期铺垫的事实；17.《协议》、《授权书》复印件各一份，证明双方为达到非法目的弄虚作假代替宋玉良、宋丽萍、宋丽杰签字，属绑架他人行为的事实；18.《果园第二期老干部统建房结算表》复印件一份，证明陈启明为原始购房人的事实；19.宋玉良与王淑英《结婚证》复印件一份，证明宋玉良与王淑英是夫妻关系的事实；20.宋丽克与陈启明《结婚证》复印件一份，证明宋丽克与陈启明是夫妻关系的事实。
经质证，张忠琼对宋丽克提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据的真实性、合法性没有意见，但对证明观点有意见，认为产权人仅是宋丽克和宋玉良，其他人没有产权；对第3、4组证据的真实性、合法性没有意见，但不能证明宋丽克的观点，因为划拨土地补交相关税费是可以转让的，且该土地证上没有注明土地为划拨；对第5、6组证据，认为夏琼娥的土地证与本案无关，且对证明的观点有不同看法，按照合同约定过户的所有费用由出让方缴纳，对方缴纳上述费用后是可以转让的；对第6组证据的真实性、合法性没有意见，但对证明的观点有意见，认为转让不用批准，只要缴纳税费以及扣除财政补贴及增值收益金后是可以转让，颁发了《房屋所有权证》后就有所有权；对第8组证据的真实性、合法性无意见，但不能证明宋丽克的观点，根据双方约定，因房产交易产生的一切费用由宋丽克承担；对第9、11组证据的真实性、合法性无意见，但不能证明被告的观点；对第10组证据的真实性、合法性无意见，对证明的观点有异议，认为不能证明土地是划拨的；对第12组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明宋丽克的观点，在《房屋出售协议书》约定，在协议书前言部分说得很清楚，出售的包括土地84.19平方米，房屋面积140平方米，根据“房随地走，地随房走”的原则，出售房屋时，土地使用权一并转让；对第13组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，且与本案无关；对第14组证据的真实性、合法性没有意见，但对证明观点不予认可，认为办证责任在宋丽克方；对第15组证据的客观、真实性没有意见，对证明观点不认可，认为文山市房屋已归张忠琼所有是事实；对第16组证据的真实性、合法性没有意见，但不认可证明观点，认为出售房屋不用批准；对第17组证据的真实性、合法性没有意见，但不认可宋丽克的证明观点。认为该协议和授权委托书都是宋丽克交给张忠琼的，张忠琼信任宋丽克，相信协议书和委托书都是真实的，张忠琼没有与宋丽克弄虚作假代他人签字，更没有绑架他人的行为；对第18组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为只能以公示的产权证上的名字为准；对第19、20组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为与本案无关联性。
本院认为，宋丽克提交的第1、14组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；第2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20组证据，虽客观、真实，但证明观点与本案无关，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年10月8日,张忠琼、郑荣华（张忠琼之母）、张忠云（张忠琼之胞妹）与宋丽克、宋玉良（宋丽克之父，于2015年6月22日去世）签订《房屋出售协议书》，协议约定：甲方把位于文山市（原文山县的房屋出售给乙方，土地面积84.14平方米，房屋面积140平方米，价格168000元；乙方于2005年10月8日先支付甲方50000元，为前期购房款；乙方再次付给甲方80000元后，由甲方一次性把产权过户到乙方名下，因房产交易产生的一切费用，由甲方负责承担，乙方不承担任何费用；甲方搬家后，（2006年5月）留一套家具并交钥匙给乙方先使用，待产权证交给乙方后，乙方把尾款付清；这次交易本着公平、公开、公正的原则进行交易，如因交易后甲方单方发生的任何矛盾或争议由甲方自行解决，乙方不参与解决，宋丽克、宋玉良在甲方一栏处签字，张忠琼、郑荣华、张忠云在乙方一栏处签字。协议签订后，郑荣华于协议签订当日（2005年10月8日）向宋丽克支付了50000元购房款；2005年10月23日，张忠琼、张忠云向宋丽克支付了50000元购房款；2006年6月21日，张忠琼向宋丽克支付了15000元购房款；2006年6月30日，张忠琼向宋丽克支付了30000元购房款；2006年7月12日，张忠琼向宋丽克支付了20000元购房款；2009年4月7日，张忠琼向宋丽克支付了3000元购房款，以上共计168000元。2006年9月4日，宋丽克、宋丽杰（宋玉良之女）、宋丽萍（宋玉良之女）向张忠琼出具一份《协议》，确认同意位于文山市（原文山县的房屋出售给张忠琼。2009年10月18日，宋玉良向张忠琼出具一份《授权书》，确认宋玉良自愿将位于文山市的房屋出售给张忠琼，并授权给长女宋丽克替宋玉良办理各项手续。2006年6月，宋丽克、宋玉良将位于文山市房屋的《中华人民共和国国有土地使用证》[国有土地使用权人：宋玉良，共有权人：宋丽克；证号：文国用（1995）字第00674号]、《房屋所有权证》（房屋所有权人：宋玉良，共有人：宋丽克；证号：文房字第××号）原件各一本交付给了张忠琼，并将该房屋交付给张忠琼家居住使用，张忠琼家居住使用至今。之后，宋丽克与张忠琼在办理上述房屋产权过户手续的过程中因产权过户的相关费用承担发生纠纷，上述房屋的产权过户登记一直未登记在张忠琼名下。
另查明：张忠琼与肖武传系夫妻关系；郑荣华系张忠琼之母，郑荣华与张锦友育有五个子女即长女张忠琼，次女张忠云，三女张忠会，长子张兴德，次子张兴民（已故）；2006年春节大年初二（2007年2月19日），2016年8月14日，张忠琼、肖武传与郑荣华、张忠会、张兴德、张忠云签订《房屋更换协议书》载明“张忠琼、肖武传同意用北新街二巷56号的房屋调换母亲50000元买下的果园街8号房，剩余116800元由张忠琼交付给宋丽克，该房归张忠琼、肖武传所有”；张忠琼与张忠会、张兴德、张忠云之子杨锦程、张忠云之女杨锐签订《家庭协议书》载明“文山市房屋是郑荣华长女张忠琼全额出钱购买的。我们作为郑荣华子女，不涉及房屋产权纠纷问题，房产归张忠琼所有”。
另查明：2012年8月24日，宋玉良自书一份《遗嘱》，载明在宋玉良名下的位于文山市的房屋由宋玉良的长女宋丽克继承。
另查明：宋玉良于2015年6月22日去世后，宋丽克、宋丽杰、宋丽萍、宋建云、宋瑶萍与宋建梅（宋建云、宋瑶萍、宋建梅是宋玉良与王淑英1981年5月14日登记再婚时，由王淑英带来宋玉良家庭的子女）因遗产分割发生继承纠纷，云南省文山市人民法院就该继承纠纷于2016年10月31日作出（2015）文民一初字第1115号《民事判决书》，该判决书中的判项第一项载明“被继承人宋玉良遗留的位于云南省文山市房屋产权登记范围内属于其所有的财产部分，由原告宋丽克继承”，宋丽克、宋丽杰、宋丽萍、宋建云、宋瑶萍与宋建梅不服该判决均提起上诉，云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）云26民终136号《民事判决书》，该判决书中的判项第三项载明“变更文山市人民法院（2015）文民一初字第1115号民事判决第一项为：宋建梅、宋建云、宋瑶萍对位于云南省文山市房屋价值各自继承38118.30元份额”。
另查明：2016年7月25日，张忠琼曾向云南省文山市人民法院申请作为第三人参加云南省文山市人民法院定于2016年8月8日开庭审理的宋丽克、宋丽萍、宋丽杰与王淑英、宋建梅继承纠纷一案未果。
另查明：张忠琼与宋丽克确认合同有效纠纷一案，云南省文山市人民法院于2017年8月29日受理后，因张忠琼以需要收集证据为由，向云南省文山市人民法院提出撤诉申请，云南省文山市人民法院于2017年9月6日作出（2017）云2601民初3113号《民事裁定书》，裁定准许张忠琼撤回起诉。
本院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，而合同的效力是指已成立的合同将对合同当事人乃至第三人产生的法律后果即“合同的有效、无效，合同的变更、可撤销，合同的效力待定”。合同的一般生效要件为当事人缔约时有相应的缔约能力（民事行为能力）、当事人的意思表示真实、不违反强制性法律规范及公序良俗；房屋买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将其所有的房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖，而作为城市房屋的买卖行为同时也就是城市房地产的转让行为，是指城市房地产权利人（房屋出卖人）通过买卖的方式将其房地产转移给他人（房屋买受人）的行为，在城市房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权同时转让，换句话说，城市房屋因买卖的变更过户手续，包括房屋所有权的过户和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续。本案中，张忠琼、郑荣华、张忠云与宋丽克、宋玉良于2005年10月8日签订的《房屋出售协议书》，代表了双方的真实意思表示，且双方已实际履行[房屋买受人张忠琼已将合同约定的购房款168000元于2009年4月7日前向房屋出卖人宋丽克支付完毕，出卖人宋丽克已将位于文山市的房屋（包括房屋出卖人的《中华人民共和国国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件）于2006年6月交付给房屋买受人张忠琼居住使用至今]，该协议并未违反强制性法律规范及公序良俗，属合法、有效的房屋买卖合同，本院予以确认。关于张忠琼要求宋丽克按《房屋出售协议书》约定，为张忠琼办理文山市房屋的变更过户手续的诉讼请求，因云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）云26民终136号《民事判决书》，该判决书中的判项第三项载明“变更文山市人民法院（2015）文民一初字第1115号民事判决第一项为：宋建梅、宋建云、宋瑶萍对位于云南省文山市房屋价值各自继承38118.30元份额”，属生效法律文书在本案起诉前已对文山市房屋的份额作了继承分割，本院不予支持，若张忠琼认为因未取得该房屋所有权或者处分权的宋玉良、宋丽克致使该房屋所有权或该房屋所在范围的国有土地使用权不能转移（不能办理房屋变更过户手续），因无权处分的行为并不影响作为负担行为的债权合同（房屋买卖合同）的效力，可要求宋玉良、宋丽克承担违约责任或要求解除合同并向宋玉良、宋丽克主张赔偿损失进行救济。关于宋丽克认为本案争议房屋是宋丽克父亲宋玉良名下的福利统建房，购房款虽是宋丽克出资，但宋丽克只是共有人，财政有补助投入，在该房中占有一定比例的份额，宋丽克、宋玉良只有房屋所有权，转让该房屋前必须报相关部门审批同意才能转让，土地是补偿划拨所得，要返还财政成本及成本增值收益，只要变更使用人，使用权期限终止，买方需要重新续期即补交土地出让金取得土地使用权，之后统建房才能进入二级市场进行交易，要求驳回张忠琼诉讼请求的辩称，因宋丽克认为其无权处分的行为并不影响作为负担行为的债权合同（房屋买卖合同）的效力，且宋丽克未提供合法、有效的证据予以证明上述《房屋出售协议书》存在无效的情形，本院不予支持。关于宋丽克认为张忠琼购买本案争议房屋的行为属恶意购买，存在重大过错的辩称，因未提供合法、有效的证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，张忠琼、郑荣华、张忠云与宋丽克、宋玉良于2005年10月8日签订的《房屋出售协议书》属合法、有效的房屋买卖合同，本院予以确认；关于张忠琼要求宋丽克按《房屋出售协议书》约定，为张忠琼办理文山市房屋的变更过户手续的诉讼请求，因在本案起诉前云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院作出的生效法律文书已对文山市房屋的份额作了继承分割，本院不予支持，予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《城市房地产转让管理规定》第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认郑荣华、张忠云、原告张忠琼与宋玉良、被告宋丽克于2005年10月8日签订的《房屋出售协议书》属合法、有效的房屋买卖合同；
二、驳回原告张忠琼的其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张忠琼负担25元，由被告宋丽克负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 吴国欣
二〇一七年十二月六日
书记员 肖忠政