安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1126民初422号原告：花云平，女，1974年12月20日出生，回族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。原告花云平与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花云平的委托诉讼代理人姚运胜到庭参加诉讼，被告绿都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。花云平向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司立即将房地产权证办下来交付花云平，并将多收取的办证费用8073.52元及房屋面积误差款404.76元退还给花云平；2．判令绿都公司支付花云平逾期办理房屋所有权证违约金89865.97元(自2014年4月16日起按年利率7.8%向花云平支付己付房款的违约金至房屋所有权证实际交付花云平止，暂计算至2018年1月10日〕；3.由绿都公司承担本案的诉讼费。庭审中，花云平以房地产权证办下来为由，将诉讼请求第一项变更为：判令绿都公司将多收取的办证费用8073.52元及房屋面积误差款404.76元退还给花云平。事实与理由：2011年8月23日，花云平与绿都公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，花云平购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第8幢1单元501号房，建筑面积106.64㎡，单价2891.14元，购房款计308304元。同时花云平购买储藏室一间，价款47596元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付花云平使用，第十五条约定，在商品房交付使用后290日内，花云平应当取得房地产权证。合同签订后，花云平依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都公司未能按期交房，至2013年6月26日花云平拿到房屋钥匙。绿都公司另向花云平收取代办产权证费用15415元，但房地产权证至今没有办理交付花云平。2015年6月15日，花云平起诉绿都公司支付逾期交房的违约金，凤阳县人民法院（2015）凤民一初字第01466号民事判决书，判决绿都公司应于判决生效后五日内支付花云平违约金17012元，但绿都公司至今未履行判决书确定的义务，也没有将相关验收合格报告及房地产证书办下来交付给花云平，多收取的办证费用也未退还给花云平。绿都公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年8月23日，花云平与绿都公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，花云平购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第8幢1单元501号房，建筑面积106.64㎡，单价2891.14元，总价款合计308304元。花云平于2011年8月30日支付了房屋总价款308304元。同日，花云平向绿都公司购买储藏室一间，并支付储藏室价款47596元，双方没有签订书面协议。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付花云平使用但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗逆，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房；3、发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的，交付日顺延。合同第九条约定，逾期30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。绿都公司未按期交房，直到2013年6月26日才把房屋和储藏室交付花云平。花云平与绿都公司约定，由绿都公司为花云平代办不动产权证，2012年7月27日绿都公司收取花云平代办证费15415元。2015年6月15日，花云平起诉绿都公司支付逾期交房的违约金，本院（2015）凤民一初字第01466号民事判决书，判决绿都公司应于判决生效后五日内支付花云平违约金17012元。花云平不服该判决，上诉于滁州市中级人民法院，后维持原判。2018年1月10日凤阳县国土资源和房产管理局为花云平登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积106.5平方米。绿都公司为花云平缴纳契税4618.48元、专项维修资金2463元、登记办证费和测绘费260元。上述事实，有花云平提交的本人的身份证、绿都公司企业登记基本信息、《商品房买卖合同》复印件、代收办证费收据、储藏室收据、代收物业费收据、装修保证金收据、本院（2015）凤民一初字第01466号民事判决书、安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一终字第01675号民事判决书、交房通知书、小区综合验收现场查看意见表复印件、物业公司出具的证明、信访处理意见书、契税完税证明、维修基金发票、房产证复印件等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：花云平与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。花云平依约履行了付款义务。关于花云平要求绿都公司返还多收取的代办房产证费用。绿都公司收取花云平办证费用15415元，实际为花云平办证支出7341.48元，多收取的8073.52元，应返还花云平。故花云平要求绿都公司返还多收取的办证费用8073.52元的诉讼请求，本院予以支持。关于花云平要求绿都公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对花云平要求绿都公司返还房屋面积误差款404.76元，予以支持。关于花云平要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。交房时双方又约定由绿都公司代办产权证。但该商品房于2015年才通过综合验收，后绿都公司为花云平办理产权登记，至2018年1月10日才登记颁发不动产证书，绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年6月26日交房，故违约金应自2014年4月13日起计算，花云平要求自2014年4月16日起至2018年1月10日计算违约金，予以支持。根据违约时的银行计收逾期贷款的规定，本院酌定按年利率7.5%计算。逾期办理产权证违约金为86430.7元，对花云平请求中符合部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。绿都公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告花云平房屋面积误差款404.76元、多收取的办证费8073.52元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告花云平逾期办理房屋所有权证违约金86430.7元；三、驳回原告花云平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2259元，减半收取1129.5元，由原告花云平负担39.5元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担1090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 杨春权二〇一八年四月十日法官助理 胡红密书 记 员 桑山峰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。