北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第03750号
上诉人（原审原告）曹宪洲，男，1955年3月28日出生。
被上诉人（原审被告）张玉岩，男，1948年4月6日出生。
被上诉人（原审被告）辛然，男，1975年2月2日出生。
上诉人曹宪洲因与被上诉人张玉岩、被上诉人辛然案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官李丽、赵婧雪参加的合议庭，于2015年3月18日进行了询问，并于2015年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人曹宪洲，被上诉人张玉岩均到庭参加了诉讼。被上诉人辛然经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹宪洲在一审中起诉称：2008年9月17日，曹宪洲与辛然签订《二手房买卖合同》，约定曹宪洲向辛然购买北京市西城区（原宣武区）广安门外大街××号××小区××房屋，该房屋建筑面积19.2平方米，交易单价14218.75元，总价为273000元，购房余款5万元在辛然正式将房屋产权过户至曹宪洲时，曹宪洲一次性将余款支付给辛然。合同签订之日，曹宪洲按照合同约定通过工商银行转给辛然首付款223000元，并开始实际占有使用该房屋。但是，后来曹宪洲无法联系到辛然，因此该房屋至今未过户至曹宪洲名下。后曹宪洲得到北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）的通知，得知辛然就该房屋拖欠银行贷款。经二中院的通知，曹宪洲向二中院交清余款，并以此方式向辛然付清剩余购房款项，至此购房款项已经全部付清。后曹宪洲知悉该房屋被北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）查封。经了解，系因为辛然与张玉岩之间的债权债务争议导致。曹宪洲向丰台法院递交了执行异议申请，要求解除对该房屋的查封，丰台法院于2014年4月21日作出民事裁定书，裁定驳回曹宪洲的异议。曹宪洲作为辛然与张玉岩债权债务纠纷的第三人，已经按照二中院要求交清全部余款，人民法院应该裁定解除查封。另外，辛然作为被执行人已经将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给曹宪洲，曹宪洲作为第三人已经支付全部价款并实际占有。由于辛然的原因没有办理过户登记手续，曹宪洲不存在任何过错，因此丰台法院应该解除对该房屋的查封。诉讼请求：1、停止对北京市西城区（原宣武区）广安门外大街××号××小区××房屋的查封执行；2、该案诉讼费用由张玉岩、辛然承担。
张玉岩在一审中答辩称：不同意曹宪洲的诉讼请求。理由如下：一、曹宪洲在诉状中称“付清了购房全款”不是事实，1.按照曹宪洲与辛然合同中的数额不符，根据合同约定，曹宪洲只欠辛然5万元余款，曹宪洲代辛然偿还的是8.8万余元；2.曹宪洲支付的8.8万余元与合同中付清余款的条件约定不符；3.曹宪洲没有代辛然偿还贷款的义务；4.曹宪洲于2013年12月4日代辛然履行还贷义务，2014年3月31日向丰台法院提起的执行异议申请时没有陈述代辛然偿还贷款的事实，证明曹宪洲还款之初并没有把这笔款当作是支付余款。二、曹宪洲与辛然签订的《二手房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。曹宪洲明知辛然没有产权证，且该房屋在银行作了抵押贷款，尚未还清该贷款，仍然与之签订买卖合同。三、曹宪洲与辛然签订的《二手房买卖合同》尚未生效，曹宪洲在合同第十条作了无期限的“不满意后悔”的约定。四、曹宪洲虽然占有、使用了该房屋，但只是在与辛然签订《二手房买卖合同》生效前，根据合同约定，曹宪洲承租了该房屋，且承租该房屋的合同已经生效。曹宪洲依据生效后的承租合同，同样取得了对该房屋占有、使用、受益的权利。
辛然在一审中未到庭，亦未答辩。
一审法院审理查明：2008年9月17日，曹宪洲与辛然签订《二手房买卖合同》，约定曹宪洲购买辛然拥有的位于北京市宣武区（现西城区）广安门外大街××号××小区××房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积19.2平方米，总价273000元，曹宪洲首期支付辛然223000元，余款5万元待辛然正式将房屋产权证过户给曹宪洲时一次性支付。曹宪洲于合同签订当日以银行转账方式支付辛然购房款223000元，辛然将涉诉房屋交付曹宪洲使用至今。该合同签订时，涉诉房屋尚未办理不动产所有权登记，辛然购买涉诉房屋时在中国银行办理了购房抵押贷款，贷款尚未还清。
2012年初，张玉岩以民间借贷纠纷为由将辛然诉至法院，诉讼期间双方达成调解，法院于2012年2月21日作出（2012）丰民初字第05956号民事调解书，调解协议：一、辛然于2012年2月22日前归还张玉岩借款本金20万元；二、辛然于2012年2月22日前归还张玉岩借款利息38000元；三、案件受理费2435元，由辛然负担（已交纳）。该调解生效后，辛然未自觉履行。故张玉岩向法院申请强制执行，要求辛然履行该调解协议。法院于2012年4月27日依法将已产权登记于辛然名下的涉诉房屋查封。
因辛然未按时偿还购房贷款，中国银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称中行宣武支行）向北京仲裁委员会申请仲裁。后中行宣武支行持已生效的北京仲裁委员会（2013）京仲裁字第0435号裁决书向二中院申请执行仲裁裁决。仲裁裁决执行期间，曹宪洲于2013年12月4日通过二中院自愿代辛然向中行宣武支行还款88309.74元。
一审法院另查，本案审理期间，曹宪洲与张玉岩均表示辛然近几年已下落不明，无法与其取得联系。
一审法院判决认定：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，第三人应当在人民法院对执行标的物采取强制执行措施前完成支付全部价款的行为并处于实际占有的状态。对比该案案情，曹宪洲于法院查封涉诉房屋后方自愿代辛然支付拖欠购房贷款，即使该还贷行为视为其向辛然清偿剩余购房款，但因该清偿行为发生于法院查封涉诉房屋后，故不符合上述司法解释规定“不得查封、扣押、冻结”之情形。曹宪洲关于停止对涉诉房屋执行的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回曹宪洲的诉讼请求。
曹宪洲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院适用法律错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应该解除查封、扣押、冻结。按照第十七条的规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，曹宪洲严格按照《二手房买卖合同》的约定履行了付款义务，支付了合同约定的全部款项，即在合同签订之日即支付了除以房屋过户为前提的余款之外的全部款项。已经符合“第三人已经支付全部价款”的情形，在辛然没有履行房屋过户手续的情况下，没有任何理由要求曹宪洲在房屋过户之前支付以房屋过户为前提的余款。即使在曹宪洲没有支付以房屋过户为前提的5万元余款的情况下，亦应当认定曹宪洲已经支付了全部价款。其次，曹宪洲在收到二中院的通知后，替辛然偿付了其尚欠中行宣武支行的贷款88309.74元，至此曹宪洲已经付清了全部购房款项。但是，一审法院却仍然不认可曹宪洲的付款行为，认为第三人应该在人民法院对执行标的物采取强制措施前完成支付全部价款的行为并处于实际占有的状态，认为本案情况不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，进而驳回了曹宪洲的诉讼请求。曹宪洲认为，其作为辛然与张玉岩债权债务纠纷案件的第三人，已经交清全部购房款且一直实际占有房屋，人民法院不得查封、扣押、冻结房屋。另外，由于辛然的原因没有办理房屋过户登记手续，曹宪洲不存在过错。故曹宪洲请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判支持曹宪洲一审的诉讼请求，并由张玉岩、辛然承担一、二审诉讼费用。
张玉岩服从一审法院上述民事判决，其向本院提交书面答辩状称：一、曹宪洲与辛然签订的《二手房买卖合同》尚未生效。该合同第十条约定，如果曹宪洲在签订合同后觉得不满意后悔，可以在支付给辛然合理使用费（1100元/月）后解除本合同。曹宪洲至今没有取得涉诉房屋的所有权证书，也没有向辛然主张权利，表明曹宪洲仍在《二手房买卖合同》第十条约定的“觉得不满意后悔，可以解除《二手房买卖合同》期限内”，该合同属于附“无期限”的合同，尚未生效；二、按照《二手房买卖合同》的约定，曹宪洲与辛然之间是租赁合同关系。曹宪洲占有涉诉房屋，是基于租赁关系，而不是买卖关系；三、曹宪洲向二中院缴款时自己写明是代辛然还款，该88309.74元对于辛然来说是不当得利，不能视为付清剩余购房款项，辛然有义务偿还曹宪洲代他支付给中行宣武支行的款项。且张玉岩申请执行涉诉房屋在前，曹宪洲向二中院替辛然缴款在后，曹宪洲并没有把“代辛然偿付贷款”当作“付清房屋余款”。故张玉岩不同意曹宪洲的上诉请求和理由，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《二手房买卖合同》、购房首付款收条、二中院案款收据、物业费票据以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：根据有关规定，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定房屋实施强制执行，购买该房屋的案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求停止对该房屋执行，经审查案外人已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求，应予支持。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，按照曹宪洲与辛然在《二手房买卖合同》中的约定，“房屋总价273000元，曹宪洲首期支付辛然223000元，余款5万元待辛然正式将房屋产权证过户给曹宪洲时一次性支付”。曹宪洲已于签约当日（2008年9月17日）支付辛然购房款223000元，辛然亦将涉诉房屋交给曹宪洲居住，之后辛然下落不明导致曹宪洲无法办理过户登记手续。一审法院系于2012年4月27日依据张玉岩的申请开始强制执行涉诉房屋。即一审法院针对涉诉房屋的强制执行程序开始前，曹宪洲与辛然已签订合法有效的书面买卖合同并已实际占有该房屋，且曹宪洲未办理产权过户登记手续是由于辛然下落不明不予协助、办理登记存在客观障碍等原因造成的，曹宪洲对此并无过错。曹宪洲于2013年12月4日通过二中院自愿代辛然向中行宣武支行还贷款88309.74元，曹宪洲亦自认其以此方式向辛然付清了全部购房款项，故此，购买该房屋的曹宪洲依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求停止对涉诉房屋执行，应该得到支持。曹宪洲的上诉意见，本院予以采信。一审法院判决适用法律有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08541号民事判决；
二、停止对北京市西城区（原宣武区）广安门外大街××号××小区××房屋的执行。
一审案件受理费七十元、公告费五百六十元，由张玉岩、辛然负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费七十元、公告费二百元，由张玉岩、辛然负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程慧平
审 判 员 李 丽
代理审判员 赵婧雪
二〇一五年九月九日
书 记 员 李 雪