广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初3501号原告：广州赣南物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大道33号2楼。法定代表人：吴文澍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓景梅，女，1988年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，系该公司员工。被告：吴映春，男，1981年11月10日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳县。原告广州赣南物业管理有限公司（以下简称赣南公司）诉被告吴映春租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赣南公司的委托诉讼代理人邓景梅到庭参加了诉讼，被告吴映春到庭参加第一次诉讼，经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋空置期租金损失28500元（按每月4500元计算，从2016年6月12日至2016年12月21日）；2、判令被告向原告支付2016年6月12日至2016年12月21日共6个月的物业管理费2256元（376元×6）；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月12日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市白云区嘉禾街望岗大道33号2楼自编211B号商铺，租金4500元/月，物业管理费每月376元，每月5日前缴纳当月租金及物业管理费，如逾期交付，则视为违约，原告有权单方面终止合同，收回房屋场地且保证金不退，并可以向被告收取每天3%拖欠金额的滞纳金，直到清偿之日止等。被告交纳了9、10月份的租金，此后一直未交租金和物业管理费，也未进场装修，商铺一直空置。2016年12月21日，广州市白云区人民法院判定双方签订的《商铺租赁合同》无效并退还从被告处收取的租金、保证金等共计38000元。根据原告与广州市晋铭商业管理有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，原告对涉案物业有转租权，原告与被告签订《商铺租赁合同》虽被法院判令认定为无效合同，但原告没有签约过错，根据法律的相关规定，被告对所承租的商铺在承租期所造成的空置期租金损失应承担赔偿责任，对承租期间产生的物管费承担支付责任，请求法院依法支持原告的诉请。被告辩称：1、租赁合同约定免租期为2016年6月12日至2016年8月31日，我方于2016年7月18日已向原告寄送解除合同通知书。2、被告租赁商铺用于餐饮经营，原告无法提供建设工程规划许可证、建设工程验证合格证、消防验收合格证，导致我方无法进场经营，我方可以要求解除合同。3、原告招商时对我方承诺商场整体开业的时间，但未按时通水、通电、完成整体的装修，我方多次找原告协商解除合同，但原告拒绝，我方才于2016年7月18日向原告寄送解除合同通知书。4、我方一直没有进场装修，所租的商铺是敞开式的，没有墙壁，所以我方不存在实际占用。经审理查明：2016年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区嘉禾街望岗大道33号商二楼自编211B号商铺出租给被告，租期为2016年6月12日至2020年6月11日，免租期为2016年6月12日至2016年8月31日，月租金为4500元，物业管理费376元/月，电费每度1.8元，水费每立方米6元；签订合同时需缴纳两个月租金9000元及租赁保证金9000元，之后每月5日之前缴纳房租、水电费等费用；乙方需在承租日起10日内开始装修，如超过10日后不装修视为乙方自动放弃承租权，甲方有权收回房屋并不退还租赁保证金及可另行出租。同日，被告向原告支付28000元，原告开具租赁收据，记载收到租金9000元、租赁保证金9000元，另有进场费20000元（其中10000元为6月8日支付）未开具收据。原、被告均确认被告未进场装修。2016年7月19日，被告向原告发出《解除通知书》，认为原告存在夸大宣传、误导诱使被告签订租赁合同，现决定解除与原告签订的租赁合同，并要求原告退还保证金、租金、进场费共38000元。该邮件于2016年7月20日被签收。2016年8月1日，吴映春向本院提起诉讼要求确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》无效。2016年12月1日，本院作出（2016）粤0111民初9427号民事判决书，认定因涉商铺未取得建设工程规划许可证，且赣南公司无提供证据证明上述商铺系经主管部门批准建设，确认原告与被告于2016年6月12日签订的《商铺租赁合同》无效，并判决：一、确认吴映春与广州赣南物业管理有限公司于2016年6月12日签订的《商铺租赁合同》无效；二、广州赣南物业管理有限公司向吴映春返还38000元；三、驳回吴映春的其他诉讼请求。案件受理费750元，由广州赣南物业管理有限公司负担。原告赣南公司不服本院的上述判决提起上诉，2017年4月24日，广州市中级人民法院作出(2017)粤01民终1664号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告向本院提交了吴文澍向广州市晋铭商业管理有限公司交纳晋和广场二层物业管理费的收据7张，分别是2016年6月5日租金23760元、物业管理费5940元，2016年7月5日租金23760元、物业管理费5900元，2016年8月5日租金23760元、物业管理费5900元，2016年9月5日租金23760元、租金5900元，2016年10月5日租金21760元、物业管理费5900元，2016年11月5日租金23760元、物业管理费5900元，2016年12月5日租金23760元、租金5900元。被告吴映春辩称原告提交的手写发票，只能证明是吴文澍个人与广州晋铭商业管理有限公司之间的业务往来，不能证明原告向广州晋铭商业管理有限公司支付了租金，且原告一直未提供发票。以上事实，有房屋租赁合同、《商铺租赁合同》、民事判决书、POS单、收据、招商宣传画、微信朋友圈截屏、照片、解除合同通知书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本院于2016年12月1日作出（2016）粤0111民初9427号民事判决书认定原、被告双方于2016年6月12日签订的《商铺租赁合同》无效，广州市中级人民法院维持原判，现上述判决书已经生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”被告实际占有使用涉案租赁物，仍应向原告赣南物业支付场地占用费。原告赣南物业要求被告支付占用费及物业管理费合理合法，本院予以支持。《商铺租赁合同》虽然无效，但合同约定的免租期条款仍可参照适用，被告吴映春在庭审中辩称根据双方签订的《商铺租赁合同》，其享有的免租期为2016年6月12日至2016年8月31日，本院依法予以支持，故被告不需向原告支付涉案租赁物2016年6月12日至2016年8月31日期间的实际占用费、使用费。又因被告于2016年7月19日向原告发出《解除通知书》的邮件，该邮件于2016年7月20日被签收，此时原告可自行收回商铺，之后的占用使用费、物业管理费属于原告自行扩大的损失，要求被告承担于法无据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付涉案商铺2016年6月12日至2016年12月21日期间的占用使用费28500元的主张，本院不予支持。由于《商铺租赁合同》并未约定2016年6月12日至2016年7月20日的物业管理费有减免的情况，参照《商铺租赁合同》物业管理费约定376元/月，故被告应支付原告2016年6月12日至2016年7月20日期间的物业管理费488.8元（376元/月/30天×39天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告吴映春向原告广州赣南物业管理有限公司支付2016年6月12日至2016年7月20日期间的物业管理费488.8元；二、驳回原告广州赣南物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费568元，由原告广州赣南物业管理有限公司负担559元，被告吴映春负担9元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告广州赣南物业管理有限公司直接支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  易细姣人民陪审员  梁凤慈人民陪审员  曾佳声二〇一七年八月八日书 记 员  林斯韵