浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第612号
原告：嘉兴市吉杨物业管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市越秀南路910号大陆世嘉四楼。
法定代表人：陆建康，该公司执行董事。
委托代理人：王超、杨春实。
被告：北京道丰建设工程有限公司，住所地：北京市海淀区西四环北路125号1幢5层5047单元。
法定代表人：许杉，该公司执行董事。
委托代理人：王延涛，北京市共和律师事务所律师。
委托代理人：陈国宁，女。
原告嘉兴市吉杨物业管理有限公司因与被告北京道丰建设工程有限公司物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员余锦明独任审判，于2014年6月3日公开开庭审理了本案，原告委托代理人王超、被告委托代理人王延涛和陈国宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市吉杨物业管理有限公司起诉称，原告接受嘉兴市大陆置业有限公司委托对大陆世嘉小区进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定按双方协商的标准向业主（住户）收取物业管理费，即商铺每月每平方米建筑面积1.2元，办公房每月每平方米1.4元，住宅每月每平方米1.4元。被告系原告管理的大陆世嘉小区301、316、2007、2008号房屋业主，房屋面积分别对应为602.73平方米、160.12平方米、54.8平方米、92.02平方米，但自2009年1月开始，被告拖欠物业管理费至今，计算至2013年12月31日共计拖欠物业管理费102467.20元。被告拖欠行为导致原告正常运营困难，原告多次催讨，被告均置之不理，故诉请判令：被告立即支付物业管理费102467.20元。
被告北京道丰建设工程有限公司答辩称，1、原告主体资格问题。被告经向嘉兴市南湖区工商局查询发现原告已于2010年被吊销营业执照，故此后原告已无权进行任何物业管理方面的营业。2、原告的物业资质问题。经向嘉兴市房管部门查询得知，原告自2009年后再无向该部门进行物业资质的备案，亦未经过相关部门的审核。以上两点是本案的基本问题，被告认为原告并不具有诉讼主体资格，请法庭审查。3、关于被告房屋的现状。原告诉称的301房，实际上自2009年2月开始一直为原告占有和使用至今，故按原告所称物业费收费标准，至少有4万元其无权主张；事实上被告的4套房屋在长达5年的时间内是闲置的，从公平角度原告也不应当收取全部的物业费，即便是收也不应按原告所述标准收取；另外，3016房屋存在漏水问题一直未能解决。4、诉讼时效方面，原告诉称的物业费自2009年已经发生，但直到2013年年底才向被告提出主张，故其主张已经超过诉讼时效。综上意见，请求驳回原告的全部诉讼请求。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.前期物业服务合同一份，证明原告接受开发商嘉兴大陆置业有限公司委托进行前期物业管理，以及对物业服务费、服务期限作了约定，期限从2004年4月开始。
被告质证对证据的关联性不认可，因签订该合同的主体是大陆置业公司与本案原告，与被告无关，根据合同相对性原则，该合同双方当事人对物业相关约定并不能对被告产生当然的约束力。
2.房屋所有权登记证明4份，证明被告在原告管理的嘉兴市大陆世嘉公寓购买4套房屋，系301、316、2007、2008室。
3.交房协议一份（系被告与开发商嘉兴大陆置业有限公司等主体签订），证明被告收房时间为2009年，本案所涉301、316、2007、2008被告实际占有时间是2009年3月。
经质证，被告对证据2产权证明没有异议。对证据3，认为只是被告方与大陆世嘉之间的关于房屋交房的约定，与本案是否欠缴物业费没有关联性。同时该交房协议第5条明确约定，在上述5套房产办理到被告名下之前物业费是由大陆置业公司承担。至今所涉5套房屋只是办理了4套过户手续，仍有1套尚未办理产权登记至被告名下。
4.2013.11.20天安法律服务所代表原告所发催讨函、快递函件的面单、跟踪记录、函件张贴于被告4套房屋的照片及快递公司证明各一组，证明被告尚欠物业费102467.2元，原告依法委托嘉兴市天安法律服务所发函催收物业费并已送达。
被告质证认为，快递公司出具的证明中虽然明确称由被告方的工作人员签收，但快递公司就何人签收并未提供明确的依据，鉴于快递公司的证明及邮件追踪单存在着上述矛盾，故对该组证据的真实性不予认可。
当庭经补充质证，被告的委托代理人陈国宁确认原告2013.11.20的催款函被告公司已经收到，由公司员工转交给他，陈国宁在被告公司从事法律服务工作。
针对自己的抗辩，被告提供证据如下：
1.原告单位的工商档案查询记录一份，证明原告因未按规定参加年检，于2010年被吊销营业执照，其此后进行的物业服务亦无法律依据。同时被告上网查询发现原告物业服务资质没有任何记录，要求原告提供物业服务资质证书。
2.购房合同4份，证明被告的购房合同上并没有物业服务范围及收费标准，要求原告提供的具体计算标准及依据。
原告质证认为，对证据1真实性无异议，但对被告的证明内容有异议。原告公司的状况是吊销，并未注销，根据法律规定，吊销营业执照的企业享有诉讼主体资格，有权参加诉讼活动。原告的物业服务资质与本案没有关联性，也不属本案法院的审理范围，但庭后可以向法院提供原告单位的物业服务资质。对证据2真实性无异议，关于被告提出的物业服务范围及收费标准问题，原告举证的前期物业服务合同对范围及收费标准已进行了相关约定。
本院认证如下：
原、被告各自提供的证据，经庭审质证均为客观属实，且与本案双方间物业服务合同关系中的争议事实具有关联性，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市大陆置业有限公司（以下简称大陆置业）系嘉兴市大陆世嘉公寓小区的开发商，原告嘉兴市吉杨物业管理有限公司系由大陆置业与自然人陆建坤共同投资设立，其经营范围为从事大陆置业开始建设的物业的管理。2004年4月15日，大陆置业与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对大陆世嘉公寓进行前期物业管理，主要约定：合同期限自2004年4月15日起至大陆世嘉公寓业主委员会成立止；物业管理服务费按商铺每月每平方米建筑面积1.2元，办公房每月每平方米1.4元，住宅每月每平方米1.4元的标准收取。被告北京道丰建设工程有限公司在2007年与大陆置业签订商品房买卖合同，购买了大陆世嘉小区301、316、2007、2008号以及2000号房屋，之后就房屋交付问题双方签订《交房协议》一份，该协议第五条约定：在（房产）转移登记到北京道丰建设工程有限公司名下之日前所需缴纳之物业管理费由大陆置业承担。至2010年3月11日，被告所购301、316、2007、2008室4套房屋均已办理了产权登记，建筑面积分别为602.73平方米、160.12平方米、54.8平方米、92.02平方米，并取得权属证书（但上述2000号房未取得权属证书）。此后被告一直拖欠4套房屋物业管理费未付，原告以多种形式催讨无果，遂纠纷成诉。
另根据双方庭审一致的陈述查明：1.301、316室属于办公用房，2007、2008室属于住宅；2.2007室有人居住，系被告派员工看着这4套房屋，4套房屋实际处于闲置状态；原告也确认房屋基本闲置，偶尔有人。
本院认为，本案系原、被告间有关前期物业服务合同纠纷，对于前期物业管理，根据《物业管理条例》及地方性法律法规、文件的规定，建设单位（开发商）可以选聘物业服务企业。因此，本案中开发商大陆置业委托原告进行前期物业管理、签订《前期物业服务合同》具备法律依据，对被告（业主）具有法律约束力。
关于原告的主体资格问题，根据工商登记信息，虽然原告因未按规定进行年检被吊销营业执照，但并非企业注销，依法其主体资格仍然存在，对本案有关物业费纠纷其有权提起诉讼，故本案原告是适格的诉讼主体。对于被告所提原告的物业服务资质问题，实际上工商登记信息已经反映出原告单位系为大陆置业开发的物业进行管理的专设公司，且原告补充提供了由嘉兴市规划与建设局颁发的物业管理企业资质证书。因此，被告所提的主体、资质方面的抗辩意见不能成立。
对于本案物业管理费用的争议，依据现有证据确定：1.交房协议约定被告所购房屋在转移产权登记至被告名下之前的物业管理费由开发商大陆置业承担；基于原告系大陆置业委托的前期物业管理公司，且大陆置业亦为原告公司的投资主体，两家公司属关联公司。故物业费的起算时间应从被告完成房屋产权登记日即2010年3月11日开始承担物业管理费（庭后原告也表达了这一意见），原告诉讼请求中该时间之前的物业管理费应予扣减。2.原告陈述其物业费数额102467.20元，系由其中301、316室因公摊问题按1.95元每平方米、2007与2008室按1.5元每平方米计算至2013年12月31日而得来，但这一主张不符合《前期物业服务合同》的约定，缺乏依据，本院认为应统一按每月每平方米1.4元收取。据此，本院确定至2013年12月31日止，被告应承担的物业费为：（602.73＋160.12＋54.8＋92.02）平方米x1.4元x45.66月（月数为2010.3.11-2013.12.31期间）=58149.75元。对原告超出部分的主张不予支持。
关于诉讼时效问题，因为本案原告提供的物业服务是一个长期的连续行为，至2013年底针对被告长时间拖欠的费用进行催讨属合法主张权利，故被告的诉讼时效抗辩缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告北京道丰建设工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告嘉兴市吉杨物业管理有限公司截止2013年12月31日的物业管理费58149.75元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1175元，由原告负担500元，被告北京道丰建设工程有限公司负担675元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 余锦明
二〇一四年七月一日
书记员 许新元