上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8091号
上诉人（原审被告）：陈业红，女，1971年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：神玺商贸（上海）有限公司，住所地上海市徐汇区桂平路391号A座2601室。法定代表人：林保雍，董事长。委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：施文渊，上海市恒泰律师事务所律师。原审第三人：中国联合网络通信有限公司上海市分公司，住所地上海市浦东新区严桥路410号，实际经营地上海市浦东新区浦东大道900号17楼。法定代表人：蔡全根，总经理。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。原审第三人：蔡志豪，男，1984年11月17日生，汉族，住河南省鄢陵县。上诉人陈业红因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第44725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋（以下简称租赁房屋）登记在刘某、刘某1名下。2013年8月1日，陈业红与刘某、刘某1签订《租赁合同书》，约定由陈业红承租租赁房屋；刘某、刘某1亦出具了转租证明，同意由陈业红转租租赁房屋给神玺商贸（上海）有限公司（以下简称神玺公司）使用。2013年8月7日，神玺公司、陈业红就租赁房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月25日至2016年10月24日，陈业红应于2013年10月25日前向神玺公司交付租赁房屋，2013年10月25日至2013年11月24日为免收租金期间，每月租金为26,866元（人民币，下同）；房屋租赁保证金为一个月租金，即26,866元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充依合同约定应由神玺公司承担的费用或违约金，剩余部分应于租赁关系终止后两日内无息归还给神玺公司，陈业红逾期归还保证金的，每逾期一日，应按保证金的5%向神玺公司支付违约金等。神玺公司依约向陈业红支付租赁保证金26,866元。2013年11月11日，神玺公司向陈业红支付租金166,866元；2013年11月19日，神玺公司向陈业红支付租金170,000元；2014年10月21日，神玺公司向陈业红支付租金302,388元。神玺公司、陈业红另签订《协议书》，约定自2014年11月24日起至2016年10月24日止租金标准调降为每月25,199元，原合同其他条款不作变更。2015年12月，神玺公司起诉要求：1、判令神玺公司、陈业红双方的租赁关系于2015年2月28日解除；2、陈业红返还神玺公司租赁保证金26,866元，已付未用租金222,027元；3、本案诉讼费由陈业红承担。原审另查明，中国联合网络通信有限公司上海市分公司（以下简称联通公司）与蔡志豪就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，约定由联通公司承租租赁房屋，租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止，蔡志豪应于2015年3月1日前向联通公司交付租赁房屋，房屋月租金及物业费合计为（含税价）27,300元，合同价下不含增值税的价款为26,000元，该房屋租赁没有租赁保证金存在，联通公司应向蔡志豪支付的房屋租金必须以六个月付一次，第二期的六个月租金必须提前一个月支付。联通公司自2015年3月1日起已支付租金。原审审理中，联通公司确认其于2015年3月1日接收租赁房屋，当时由神玺公司、蔡志豪及联通公司共同在场办理交接，神玺公司原是联通公司的代理商，双方是合作关系，当时神玺公司称租赁房屋所在地营业厅不做了，已经沟通好，就直接让蔡志豪和联通公司谈了，至于神玺公司与蔡志豪之间的关系不清楚。陈业红则提供2015年7月29日法院传票、举证通知书等，证明其多次起诉与蔡志豪离婚，目前双方婚姻关系仍在存续期间。神玺公司向法院表示，诉状中陈述自己支付至2015年10月24日为笔误，因双方租金起算期为2013年11月25日，故相应租金已缴付至2015年11月24日。原审认为，依法成立的合同受法律保护。神玺公司、陈业红签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。双方签订合同后，神玺公司依约支付租赁保证金并支付至2015年11月24日止的租金，但租赁房屋实际已由联通公司于2015年3月1日实际使用并支付租金，虽然联通公司未直接与陈业红签订租赁合同，但蔡志豪与陈业红系夫妻，且目前婚姻关系仍处于存续期间，亦无相关证据能证明蔡志豪在签订合同时已向联通公司及神玺公司声明其无权签订租赁合同，故法院认为结合联通公司对于租赁合同的签订、其办理租赁房屋接收手续等陈述，法院有理由相信，神玺公司、陈业红之间协商一致解除了双方的租赁合同，后由联通公司、蔡志豪就租赁房屋签订了租赁合同，故神玺公司要求确认其与陈业红之间租赁合同于2015年2月28日解除，符合客观实际，法院予以准许。神玺公司、陈业红双方协商一致解除租赁合同，陈业红及蔡志豪亦无证据证明神玺公司仍需承担相关违约责任，故对于陈业红及蔡志豪认为神玺公司应承担违约责任的抗辩，法院不予采信，陈业红理应将多收取的租金及租赁保证金返还给神玺公司。对于神玺公司缴纳的租金起止日，法院结合神玺公司租金的交付情况以及合同约定，采信神玺公司的陈述，神玺公司相应租金已交付至2015年11月24日。陈业红提出神玺公司应承担电费等，但未提供相应证据，法院难以采信。原审法院于二○一六年六月十日依法作出判决：一、神玺商贸（上海）有限公司与陈业红于2013年8月7日签订的《租赁合同》于2015年2月28日解除；二、陈业红于判决生效之日起十五日内，返还神玺商贸（上海）有限公司租赁保证金26,866元；三、陈业红于判决生效之日起十五日内，返还神玺商贸（上海）有限公司租金222,027元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,033元，由陈业红负担。判决后，陈业红不服，上诉称，原租赁合同是神玺公司和陈业红签订的，如神玺公司要解除合同应该与陈业红洽谈，而不应当找蔡志豪，蔡志豪无权签订租赁合同并收取租金；神玺公司擅自单方面终止合同构成违约，应承担相应违约责任，如需要退还保证金，也要扣除违约金、电费及开票税点等费用。请求二审法院撤销原审判决，驳回神玺公司的诉讼请求。被上诉人神玺公司辩称，蔡志豪与陈业红系夫妻关系，神玺公司有理由相信蔡志豪有权代表陈业红处理房屋租赁的相关事宜，联通公司于2015年3月1日开始使用租赁房屋并支付租金，故神玺公司与陈业红之间的租赁关系客观上已经于2015年2月28日解除，陈业红理应退还相应租金及保证金。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人联通公司述称，联通公司自2015年3月1日起开始使用租赁房屋并支付租金，租赁房屋隔壁就是陈业红与蔡志豪经营的店，陈业红对于实际租赁情况发生变更应当是知晓的，而且陈业红在2016年初以书面形式追认过联通公司与蔡志豪之间的租赁关系。请求二审法院依法判决。原审第三人蔡志豪未作答辩。二审审理期间，陈业红提供如下证据：1、部分电费账单，用以证明如需返还保证金需要扣除电费4,800元；2、短信往来记录，用以证明直至2015年7月神玺公司的员工还在与陈业红沟通，可以证明当时合同尚未解除。神玺公司经质证认为，陈业红提供的电费是大电表的电费，该部分电费并非由神玺公司单独使用，故不予确认；短信往来记录无法证明发短信的人员身份，也不予确认。联通公司经质证认为，对上述证据材料均不清楚。联通公司提供陈业红与蔡志豪共同签字的说明一份，用以证明陈业红对蔡志豪与联通公司签订的租赁合同进行了追认。陈业红与神玺公司对上述说明真实性均无异议。本院经质证认为，对于陈业红提供的电费账单，因该部分电费并非单独由神玺公司使用，金额也与陈业红主张的4,800元不一致，故不能实现陈业红的举证目的，本院不予采纳；对于陈业红提供的短息往来，因无法核实短息发送人员的身份，本院亦不予采纳；对于联通公司提供的说明，各方当事人对真实性均予以确认，本院予以采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2016年2月22日，陈业红、蔡志豪共同签署说明一份，内容为：根据蔡志豪、陈业红与中国联合网络通信有限公司上海分公司就XX路XX号1层签署的《房屋租赁合同》，蔡志豪、陈业红现确认并承诺如下事项：1、联通公司已按合同约定支付2015年3月1日至2016年2月26日的房租至蔡志豪，陈业红对此予以认可；2、联通公司仍将按合同约定支付2016年3月1日至2017年2月28日的房租至蔡志豪，陈业红对此予以认可；3、……；4、注：合同有效，但后续发生任何事项，联通公司必须与陈业红本人联系商量，……。本院认为，本案争议焦点在于神玺公司与陈业红就租赁房屋签订的租赁合同是否已经在2015年2月28日协议解除。本案证据显示，在神玺公司与陈业红约定的租赁期限内，蔡志豪与联通公司签订了《房屋租赁合同》，自2015年3月1日起房屋实际由联通公司使用，联通公司也向蔡志豪支付了相应租金。虽然陈业红对上述租赁合同提出异议，但是首先，蔡志豪与陈业红系夫妻关系，神玺公司与联通公司有理由相信蔡志豪有权代表陈业红；其次，陈业红、蔡志豪于2016年2月22日共同签署说明，对联通公司与蔡志豪签订的租赁合同进行确认，陈业红在该说明中也明确认可联通公司已经支付了2015年3月1日至2016年2月29日的租金，并认可继续由蔡志豪收取2016年3月1日至2017年2月28日的租金；再次，从实际履行情况来看，联通公司承租租赁房屋后按约支付租金，陈业红对此也予以确认，故承租人由神玺公司变更为联通公司并未对陈业红的合同权利造成影响。综合上述理由，本院有理由相信，陈业红对于联通公司与蔡志豪之间的租赁合同是知晓并且同意的，故原审认定各方当事人已经协商一致解除了神玺公司与陈业红之间的租赁合同并无不当，本院予以维持。陈业红主张神玺公司系单方违约解除合同缺乏依据，该上诉理由本院不予采信。鉴于神玺公司与陈业红之间的租赁合同已于2015年2月28日协议解除，陈业红理应退还神玺公司相应保证金及自2015年3月1日起的租金，原审对此处理正确，本院亦予以维持。关于陈业红主张退还的保证金中应扣减电费4,800元，神玺公司作为承租人应承担在租赁期间发生的电费，但是本案中对于神玺公司承租期间发生的具体电费金额陈业红未能进行举证，故其要求扣减4,800元缺乏依据，本院难以支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人陈业红的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,033元，由上诉人陈业红负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……