重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝02民终1272号上诉人(原审原告)：肖冬梅，女，汉族，生于1985年1月1日，住重庆市万州区。委托代理人向举，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。委托代理人ＸＸ(系肖冬梅之夫)，男，住重庆市万州区。被上诉人(原审被告)陈道明，男，汉族，生于1968年1月29日，住重庆市万州区。委托代理人徐崇平(陈道明之妻)，女，汉族，生于1970年4月24日，住重庆市万州区。上诉人肖冬梅与被上诉人陈道明买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2016年5月10日作出（2016）渝0101民初2167号民事判决，宣判后，上诉人不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2015年6月18日，原告肖冬梅（合同称乙方）与被告陈道明（合同称甲方）、居间方重庆市浩正房地产经纪有限公司（合同称丙方）签订《房屋按揭代办合同》，主要约定：“甲方将自有产权位于重庆市万州区xx路x号x幢x层x室房屋一套（建筑面积127.38㎡）出售给乙方，总价款86万元。2015年6月18日支付定金2万元，6月22日支付18万元，产权过户时支付16万元，其余50万元申请办理银行按揭贷款支付。房屋权属转移登记的税费、办理银行按揭贷款的费用、中介劳务费均由乙方承担。因该房屋属甲、乙双方私下自行成交，有关房屋买卖合同的签订、房屋的过户、房款的交付、房屋的交接、配套设施（水、电、气）的过户、户口的迁移等均由甲、乙双方自行负责。”双方交易的房屋位于重庆市万州区x路，原告已按约定支付房款，双方已对房屋进行交接，均无异议。2006年10月20日，重庆市万州区东升物业有限公司与重庆市万州华升房地产开发有限公司签订《房屋联合开发合同》，联合开发“xx大厦”工程。2008年10月23日，重庆市万州区东升物业有限公司取得xx大厦的建设工程规划许可证，建设规模57140.88平方米，规划停车位189个。2008年8月22日，重庆市万州华升房地产开发有限公司更名为祥瑞公司。2010年7月5日，陈道明（协议称乙方）与祥瑞公司（协议称甲方）签订《xx大厦C、D、E栋地下车位使用权转让协议》，约定：“甲方将xx大厦D、E栋地下车库第x号停车位的使用权转让给乙方长期使用，转让价64000元，该车位不能办理产权证明，享有与所购房屋同等年限的使用权，乙方已知悉该车位的情况，不得要求甲方办理产权证及其他权属证书。该车位的地面、天花及附近墙面的装修标准和设备以甲方实际交付的状态为准，乙方在使用期间不做改动。乙方转让车位使用权时，需将合同权利义务同时转让给新的受让方，并到甲方办理转让手续。”2015年6月18日，原告肖冬梅（合同称买方）与被告陈道明（合同称卖方）签订了《车位买卖合同》，约定：“卖方将重庆市万州区xx大厦x栋底楼x号车位以145000元的价格卖给买方。签订合同时买方支付定金10000元，卖方在2015年11月10日前将车位交给买方，任何一方违约支付违约金10万元。”合同中未写明签订时间，双方在庭审中认可此时间签约。2015年6月23日，双方签订了《车位买卖补充合同》，主要约定：“价格更改为145000元，原已付定金10000元，签订补充合同时再付定金20000元，车位交接时间不变，余款115000元在2016年1月20日前付清，付清余款后过户，产生的费用由卖方承担。若在2016年1月20日未付清余款，之后每天按100元支付卖方违约金，至付清余款为止；原车位买卖合同中的违约金10万元作废；合同签订后的管理费由买方承担。”原告按约定支付被告定金30000元，被告于2015年10月6日将车位交付原告使用，原告从2015年10月6日至2016年4月5日向重庆香山缘物业管理有限公司交付xx大厦x栋底楼x号车位的物管费420元。2016年1月18日，原、被告双方拟办理过户手续时到祥瑞公司办公室，因发生争执未能办理。双方有下列争议的焦点：一、车位买卖合同及补充合同的效力；二、车位买卖补充合同中所约定“过户”的含义；三、车位买卖合同解除问题；四、定金的返还问题。结合双方的举证、质证及当庭陈述意见，一审院综合评析如下：一、车位买卖合同及补充合同的效力祥瑞公司经过城市建设规划联合开发的祥瑞.东方大厦楼盘，取得了相关建设审批手续，工程合法，因建造取得物权。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”xx大厦D、E栋地下车库第x号停车位作为商品住宅的配套工程，未办理产权登记，但不属于占用业主共有的道路或者其他场地形成的车位，被告陈道明向祥瑞公司支付价款转让使用权不违反法律规定，陈道明合法取得该停车位的使用权。陈道明与祥瑞公司在转让协议中明确约定陈道明可以将车位使用权进行再次转让，陈道明即享有车位使用权的合法处分权。原、被告双方签订车位买卖合同及车位买卖补充合同，约定被告陈道明将该停车位出卖给原告，实际上是对停车位使用权的转让。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”经过城市建设规划开发的商品房附属配置工程，应当首先满足业主的合理需要，原告已购买被告的住宅，停车位的使用权由原告支付相应价款转让不违反法律规定，停车位未办理产权登记不影响买卖合同效力，双方签订的车位买卖合同及买卖补充合同是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行各自的义务。二、车位买卖补充合同中所约定“过户”的含义双方签订房屋买卖合同的同时签订车位买卖合同，在房屋买卖合同中对房屋所有权过户登记约定为“房屋权属转移登记”，并对税费负担等有详尽的约定，而同时签订的车位买卖合同对车位的产权过户登记却并未涉及，不符合一般人对购置不动产的生活经验法则，原告对交易的停车位是否已办理所有权登记应有合理的审查注意义务。虽然双方在补充合同中有“过户”的约定，但并不是和房屋买卖合同一样约定为所有权转移登记，也没有约定为使用权转让登记，对“过户”的内容约定不明确以至发生纠纷，原告主张补充合同约定的“过户”即是所有权转移登记，有责任提供证据证明，否则，应承担举证不充分的法律后果。按交易习惯理解，“户”即是户头、户名的意思，在作为法律权利的“户”时，应当是对权利人的权利作户名登记，是对权利的书面记载；“过户”是习惯用语，一般应当理解为对特定权利人的特定权利转移登记给另一权利人，既应当包括已办理所有权登记的在产权登记机关办理所有权转移登记，也应当包括未办理或不办理产权登记的使用权在权利人、管理人处办理使用权转移登记。原告作为买方在交易时并未要求卖方出示或提供车位的所有权证，该车位是否有所有权证并不是双方交易的前提条件，双方也未明确约定对停车位必须办理产权证，综合双方的合同约定、当庭陈述、以及双方准备办理过户时到祥瑞公司的事实，被告关于车位买卖补充合同中所约定的“过户”，是对车位使用权到祥瑞公司办理过户的陈述更符合情理，更接近客观事实，予以采纳。三、关于合同解除的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方已按合同约定交付标的物，原告已实际占有使用停车位，其合同目的已经实现，原告请求解除合同的理由不符合合同的约定及法律的规定，不予支持。四、关于双倍返还定金的问题《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”在合同履行过程中，原告尚欠被告的车位价款，要求被告双倍返还定金不符合双方的合同约定，于法无据，不予支持。被告的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肖冬梅在本案中的诉讼请求。案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告肖冬梅负担。宣判后，上诉人肖冬梅不服向本院提起上诉请求：1、撤销万州区法院作出的(2016)渝0101民初字2167号民事判决；2、改判解除双方签订的《车位买卖合同》及《车位买卖补充合同》，并判令被上诉人双倍返还定金(即6万元)；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误，双方的确是相约办理过户手续，但是并不是要在祥瑞办理。在上诉人的认识中，一直认为办理过户手续是要到房产登记机关办理过户手续，而到了祥瑞公司后被上诉人才告知上诉人，不能在房地产登记机关办理过户手续，上诉人此时才知晓该车位并无产权，也正是基于这一原因上诉人才要求解除合同。2、一审法院将约定的过户认定为使用权过户是错误的。不论从过户的文义理解还是从日常习惯来看，过户的含义均应为所有权的转移登记，而不是指向使用权。3、一审法院适用法律错误。《合同法》第一百三十条、一百三十五条的规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的基本义务就是转移标的物的所有权。被上诉人陈道明辩称：2015年6月18日被上诉人将住房一套、车位一个均出卖给上诉人，并口头约定住房在房管局过户，车位在祥瑞开发商处过户。2016年1月18日双方到祥瑞开发过户时，上诉人突然提出要减少价款被上诉人未同意，因此未能办理过户。在二审审理过程中，当事人未提供证明一审法院认定事实有误，故对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2015年6月18日，上诉人肖冬梅与被上诉人陈道明及案外人重庆市浩正房地产经纪有限公司签订《房屋按揭代办合同》，将被上诉人所有的位于重庆市万州区x路x号x幢x层x室房屋一套出售给上诉人，同日上诉人与被上诉人签订了《车位买卖合同》，2015年6月23日，双方又签订了《车位买卖补充合同》将重庆市万州区xx大厦x栋底楼x号车位转让给上诉人。上述合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定应为有效合同，双方应按合同履行义务。上诉人在购买房屋时按一般人购置不动产的生活经验应对房屋是否已办理所有权登记及能否办理所有权登记应进行审查。同时，上诉人也未提供证据证明在交易时要求被上诉人出示车位的所有权权属登记证，或被上诉人作出车位可办理权属登记的承诺。结合本案争议标的房屋所在的xx大厦x栋地下车库位于三峡水库控制水位以下的事实，上诉人在与被上诉人签订车位买卖合同时应当知道其购买的车位不能进行权属登记，故上诉人上诉人与被上诉人在补充协议中约定的“过户”应为车位使用权人的变更。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人肖冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘丽苹代理审判员  胡相龙代理审判员  熊德才二〇一六年七月二十九日书 记 员  闫东东