湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00285号
上诉人（原审被告）陈明军，村民。
委托代理人周杨辉，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）任中翠（陈明军的妻子），村民。
委托代理人周希平，湖北正星律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）汪瑞勇，村民。
委托代理人杨万菊，村民。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
委托代理人张孝勇，郧西县城关法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
上诉人陈明军、任中翠因与被上诉人汪瑞勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00075号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月30日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长并主审，审判员王海、徐恩田参加评议的合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈明军及委托代理人周杨辉，上诉人任中翠及委托代理人周希平，被上诉人汪瑞勇的委托代理人杨万菊、张孝勇到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
汪瑞勇一审诉请：陈明军、任中翠继续履行2010年12月23日签订的购房协议，腾让楼梯间以北第一间门面房，提供菜地1份，协助办理房屋产权证。并赔偿房屋出租损失7000元，误工费13200元，交通费800元，共计21000元。承担本案诉讼费用。
一审法院认定：2010年农历12月23日汪瑞勇与陈明军在郧西县关防乡周家坪村三组腊树凹汪瑞勇家签订购房协议，约定陈明军将位于鄂陕大道外侧一栋六层房屋的第六层住房一套和临鄂陕大道楼梯间以北第一间门面房作价10.8万元卖给汪瑞勇。签约时付款8万元，剩余房款2012年底全部付清；陈明军负责将门面房大门和住房窗户做好，不向原告收取费用；提供一份菜地供原告使用并协助办理房产证手续。当时协议由周家坪村委会村书记谢昌恩执笔，协议拟好后，经汪瑞勇、陈明军签字后，再由在场人谢昌恩、王德耀、汪宗银、陈永海、耿家友见证并签字。2010年12月23日汪瑞勇支付购房款56000元，2011年2月21日汪瑞勇支付购房款24000元。2011年12月28日汪瑞勇支付购房款19000元，2011年汪瑞勇搬进协议约定的住房居住，2012年年底前关防乡周家坪村村书记谢昌恩因原告要交付房屋余款9000元而被告拒收调解处理过此事。2014年12月1日郧西县关防乡司法所组织汪瑞勇与陈明军、任中翠对协议履行进行调解，但因原告要交钱而被告拒收且拒绝交付门面房而未能达成调解意见。汪瑞勇因二被告不履行协议为由，起诉要求二被告继续履行购房协议并赔偿出租损失7000元，误工费13200元、交通费800元，共计21000元，二被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为：本案争议的焦点是：汪瑞勇与陈明军签订的购房协议书中买卖门面房条款、协助办理房产证条款、提供菜地使用条款的效力问题。对上述争议焦点，评判如下：
一、关于购房协议中买卖门面房条款的效力问题。汪瑞勇认为其与陈明军签订的购房协议书中所有条款均为有效，应当全面履行，现住房已经交付，陈明军应按照协议约定继续履行，腾让楼梯间以北第一间门面房。陈明军认为其与汪瑞勇签订购房协议书时自己喝酒喝多了，对协议内容不清楚，协议内容是住房，不包括门面房。任中翠认为汪瑞勇与陈明军签订的购房协议书无效，因为该协议签订时她不在场，对协议签订的内容不知情，直到2014年双方调解的时候才知道汪瑞勇与陈明军签订的购房协议中包括了门面房的事情，该行为损害了其作为房屋共同共有人的权利，买卖门面房条款应属无效。一审法院认为，本案中汪瑞勇与陈明军签订的协议是经双方当事人签字认可，并有数人见证，应系双方当事人真实的意思表示，陈明军辩称签订协议时自己喝醉了，协议中没有门面房，但未提供确实充分的证据予以证实。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。任中翠、陈明军系夫妻关系，共同共有门面房，汪瑞勇不可能知晓任中翠对购房协议中门面房买卖不知情，汪瑞勇的行为应属善意，且汪瑞勇向陈明军多次支付购房款，任中翠称不知情显然与常理不符，依照法律规定，对汪瑞勇的合法权益，应当予以保护。汪瑞勇与陈明军签订购房协议书中的买卖门面房条款，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。二、关于协助办理房产证条款的效力问题。汪瑞勇认为其与陈明军签订的购房协议书中所有条款均为有效的，应当全面履行，被告应当协助汪瑞勇办理房产证。任中翠认为汪瑞勇与陈明军签订的购房协议书应属无效。一审法院认为，协助办理房产证的条款系房屋买卖合同的附属条款，系汪瑞勇、陈明军真实的意思表示，中华人民共和国建设部第168号《房屋登记办法》规定，因汪瑞勇与陈明军系同一农村经济组织成员，可以办理农村住房房屋所有权转移手续，原告要求被告协助办理房屋产权证的要求不违反法律、行政法规强制性规定，故该条款有效。三、关于被告向原告提供菜地条款的效力问题。汪瑞勇认为其与陈明军签订的购房协议书所有条款均为有效的，应当全面履行，二被告应向原告提供菜地一份。任中翠认为购房协议书无效，陈明军认为签订协议时自己喝酒喝多了，协议内容不清楚。一审法院认为该条款实际上是汪瑞勇与陈明军签订的关于农村土地承包经营权转让合同。依照法律规定，农村土地承包经营权转让是需要经过发包方同意即关防乡周家坪村委会同意。否则，农村土地承包经营权转让合同无效。本案中的购买协议书中被告向原告提交菜地一份条款未经村委会同意，应属无效。
综上，一审法院认为，汪瑞勇与陈明军签订的购买协议书中门面房买卖及协助办理房产证的条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照协议约定履行各自的义务。陈明军、任中翠共同共有的位于关防乡周家坪路段临鄂陕大道楼梯间以北第一间门面房已经具备交付条件，依照约定应当交付，并应协助汪瑞勇依照房屋管理部门的规定办理房产证手续，其主张的这两项诉请，予以支持。汪瑞勇主张要求二被告提供菜园一份使用，因该条款无效，对该项诉请不予支持。关于汪瑞勇诉请二被告要求赔偿出租损失7000元、误工损失13200元、交通费800元，共计21000元的主张，因无确实充分的证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条、第三十七条第一款、第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《房屋登记办法》第八十五条、第八十六条之规定，判决：一、陈明军、任中翠于判决生效之日起三十日内向汪瑞勇交付二被告共同共有的位于郧西县关防乡周家坪村临鄂陕大道楼梯间以北第一间门面房。并协助汪瑞勇办理住房及门面房房产证手续。二、驳回汪瑞勇的其他诉讼请求。案件受理费40元，由陈明军、任中翠负担。
陈明军、任中翠不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决程序违法，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请二审法院撤销原判，改判驳回汪瑞勇的全部诉请。
汪瑞勇二审答辩认为，原判正确，请予维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：一审法院认定汪瑞勇与陈明军签订的购房协议书中门面房买卖及协助办理房产证的条款是双方真实意思表示，合法有效的事实清楚。判决陈明军、任中翠向汪瑞勇交付门面房，协助办理房产证并无不当。陈明军、任中翠的上诉理由不能成立，其请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由陈明军、任中翠负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一五年九月二十八日
书记员 刘亚琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。