湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民一终字第00104号
上诉人（原审原告）中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院（原中国水电顾问集团中南勘测设计研究院宜昌设计院）。住所地：湖北省宜昌市常刘路*号。
代表人胡伟，该院院长。
委托代理人赵祥，湖北新世纪律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）黄湘。
委托代理人史俊杰，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院（以下简称宜昌设计院）为与被上诉人黄湘所有权确认纠纷一案，不服宜昌市葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后�依法组成由审判员尹为民担任审判长，审判员唐兆勇、陈继雄参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2002年3月，黄湘购买其工作单位宜昌设计院出售的房改房一套，该房屋位于宜昌市西陵区常刘路8-9-912号。黄湘购房时，宜昌设计院是中南勘测设计研究院的下属机构，执行《中南勘测设计研究院向职工出售公有住房实施细则》，黄湘按该实施细则的相关规定，享受了价格优惠。2002年6月27日，宜昌设计院领取了该房屋的房屋所有权证。2002年6月19日，黄湘向宜昌设计院申请工作调动，并出具保证书：在住房及其他手续办理时严格按中南院有关文件精神办理。《中南勘测设计研究院向职工出售共有住房实施细则》第二十七条规定，职工家庭迁出长沙市区，或出国定居，按成本价或标准价所购住房付清房价款使用不到5年的，按以下规定退交我院：按成本价购房的，按退还时的成本价退交；按标准价购房的，按退房时的标准价退交。我院向职工退回房价款时，扣除原给予的工资折扣、现住房折扣和付款折扣。2002年8月27日，宜昌设计院综合管理部向院长报告：黄湘已将住房钥匙交院办，我院清理应退黄湘房款32522.79元，请院长批准。同日院长批复：情况属实，按计算先期垫付，并请抓紧收退，房改办退款。次日，宜昌设计院将32522.79元房款退给黄湘。此时，黄湘不知道房屋所有权证已经办理在其名下，并已由宜昌设计院领取的情况。黄湘调出三个月后又调回宜昌设计院工作，至2004年期间，黄湘按无房户在宜昌设计院领取了住房货币补贴。2013年，黄湘向宜昌市房地产管理局办理挂失手续，并重新办理了房屋所有权证。2014年4月27日，黄湘张贴公开信，要求宜昌设计院停止安排人员入住，并将已入住的人员搬离。次日，宜昌设计院通知黄湘，五日内办理产权名称变更。
宜昌设计院一审诉讼请求：判令宜昌市常刘路8-9-912（宜市房权证西陵字第××号）房屋所有权归宜昌设计院所有，并办理产权变更手续。
原审认为：黄湘调出前是宜昌设计院的职工，双方存在单位与职工的管理与被管理的关系。宜昌设计院对黄湘于2002年3月取得涉案房屋所有权没有异议。对于双方是否达成退房、买卖房屋合议导致涉案房屋所有权发生变化双方存在争议。宜昌设计院认为，是“双方协商同意”后，黄湘将钥匙及房屋退还宜昌设计院，宜昌设计院将全部购房款退还黄湘，并以黄湘实际上领取了住房货币补贴说明双方已经达成退房、买卖房屋合意。黄湘认为是基于宜昌设计院的要求交还的，宜昌设计院以交还房屋为批准、办理工作调动手续的前提条件，且隐瞒了房产证已经办到黄湘名下�事实。原审认为，宜昌设计院没有证据证明双方达成了退房、买卖房屋合意，宜昌设计院要求黄湘退房是基于双方存在管理与被管理的关系而行使的管理者的权利，该管理行为不能必然导致房屋所有权的变换。其理由如下：
首先，宜昌设计院以《中南勘测设计研究院向职工出售公有住房实施细则》第二十七条作为黄湘交还房屋的依据，据此认为双方达成了退房或者买卖房屋的合意没有法律和事实根据。实施细则第二十七条明确说明职工住用不到5年的，应当按照该规定“退交”，宜昌设计院综合管理部在报告上“我院经过清理应退黄湘同志房款…”的陈述，均说明宜昌设计院是依据该其内部规定要求黄湘退交房屋，双方的行为是基于其内部管理规定。
其次，黄湘交还房屋以及领取房屋货币化补贴的行为是基于宜昌设计院的管理行为作出的。按照黄�的辩称，交还房屋是办理调动的前提，否则不予办理调动手续。基于基本常识和各单位对人事管理基本习惯做法，从黄湘申请调动到交还钥匙和房屋之间的前后关系可以看出，黄湘退交房屋的行为并不是平等协商的结果。宜昌设计院没有将房屋所有权证交给黄湘，黄湘在重新调回到宜昌设计院后，宜昌设计院认为黄湘是无房户，将分给黄湘的房屋安排给他人居住，黄湘也不知道自己已经实际取得房屋所有权证，由此黄湘作为无房户领取住房货币化补贴的行为是单位的内部管理行为，不能就此说明黄湘完全知晓并同意将房屋交还宜昌设计院，更不能说明双方已经达成了交还的合意。
最后，在交还行为没有完成，即产权没有过户到宜昌设计院之前，黄湘重新办证并向宜昌设计院主张物权的行为本身也表明了双方的交还行为未能完成。黄湘以实施细则属于内部文件违法为由拒绝协助办理过户手续的行为是主张涉案房屋物权的行为。交还行为本身是内部管理行为，该行为如果完成，即房屋过户到宜昌设计院名下，黄湘就不能再主张涉案房屋的物权。在物权仍属于黄湘的情况下，黄湘拒绝按照实施细则交还房屋的行为本身，是不平等主体间的行政管理关系，而不是平等主体之间的民事关系。综上，宜昌设计院依据实施细则规定主张物权变更没有法律和事实依据，对宜昌设计院的诉讼请求不予支持，对黄湘的抗辩理由予以采信。原审依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院的诉讼请求。案件受理费5020元，由中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院承担。
上诉人宜昌设计院�服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。宜昌设计院与黄湘是协商以后达成购房口头协议，双方并已实际履行付款及交付义务，现仅是未办理过户手续。黄湘出售其购买的房屋系平等的民事主体之间的民事行为，宜昌设计院依据政策是能购买该房屋，而不是强行要求黄湘必须出售房屋。同时，当时该房屋的市场价值与宜昌设计院所付款项基本相同，宜昌设计院没有强迫的必要。黄湘因工作调动到广东，该房屋对其无使用价值，出售房屋的受益人是黄湘，宜昌设计院没有强迫或行使内部管理的行为。二、原审在没有任何证据的情形下，推断宜昌设计院以不给黄湘办理调动手续相威胁，要求黄湘交出房屋，无事实依据。请求二审撤销原判，改判支持宜昌设计院的诉讼请求。
被上诉人黄湘辩称：一、黄湘与宜昌设计院之间没有合同依据，只有宜昌设计院的文件规定。因为黄湘购房不足五年，根据《中南勘测设计研究院向职工出售公有住房实施细则》第二十七条的规定，调动工作应该退房；而且价格也没有选择，只能按成本价而非市场价退房。二、双方没有协商，只有黄湘的书面承诺。说明只有按照单位规定办才能办理调动，退房是被迫的。三、双方没有履行所谓合同的行为，只有照章办事。黄湘领取住房货币化补贴的问题是宜昌设计院自己导致的。宜昌设计院一直隐瞒房产实际属于黄湘的事实，黄湘实际上没有获得房屋的使用权，单位没有保证其住房福利，当然应发放住房货币补贴。黄湘在2005年后才知道有证。四、双方的“买卖”是违法的。违反了国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条的规定，违法行为自动无效。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维�原判。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审诉讼中，上诉人中国水电顾问集团中南勘测设计研究院宜昌设计院更名为中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院。
本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”从以上规定可以看出，不动产登记虽具有设权的效力，但不动产登记不是确定不动产归属的终极依据。除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于对基础民事法律关系的审查判断结果。二、《中华人民共和国物权法》第二条第一款规定：“�物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”黄湘系宜昌设计院的员工，于2002年以成本价购得单位房改房，其基于职工的身份向宜昌设计院购房的行为不是平等主体之间的法律关系。但黄湘购房后即依法取得对该房的占有、使用、收益和依照法律规定处分的权利。黄湘因工作调动，客观上不在该房居住，将该房钥匙交给宜昌设计院，收回房款，上述行为应视为黄湘对该房的处分行为，属于平等主体间的民事关系。三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄湘与宜昌设计院虽未就该房签订书面买卖合同，但双方均已按照合意履行了合同主要义务，应视为黄湘与宜昌设计院间的买卖合同关系成立并生效。黄湘虽为该房登记的所有权人，但实际所有权人应为宜昌设计院，黄湘负有协助办理变更登记的义务。四、黄湘称其在2002年调动工作时，宜昌设计院依照《中南勘测设计研究院向职工出售公有住房实施细则》的规定强迫其退房，但经查，该规定的适用条件为：“职工家庭迁出长沙市区，或出国定居，按成本价或标准价所购住房付清房价款住用不到5年的…”。黄湘当时工作于宜昌设计院，工作、居住均在宜昌，明显不属于该条的适用范围。黄湘提供的保证书为打印件，上面既无黄湘的签名，也无宜昌设计院相关人员的签名，对其真实性不能认定。黄湘不能提供证据证明宜昌设计院对其有胁迫行为，故本院对黄湘的答辩理由不予采纳。且依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，当事人在签订合同时�胁迫，并不导致合同无效，仅能主张撤销合同，本案中黄湘明显已过撤销权除斥期，依法不予保护。五、黄湘在2002年调动三个月后即回到宜昌设计院工作，其称在2005年即已明知案涉房屋的产权证办在其名下，宜昌设计院安排了其他职工居住，但一直未向宜昌设计院主张权利，而是按无房户标准领取了住房货币化补贴。现黄湘主张案涉房屋归其所有，有违诚实信用原则，本院不予支持。六、国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条并非行政法规关于效力性强制性规定，黄湘依该条主张合同无效无法律依据。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第二条第一款、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十七条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条，《最高人民法院关于适�﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00365号民事判决。
二、宜昌市常刘路8-9-912（宜市房权证西陵字第××号）房屋所有权归中国电建集团中南勘测设计研究院宜昌设计院所有，黄湘协助办理产权变更手续。
一审案件受理费5020元，二审案件受理费5020元，由被上诉人黄湘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹为民
审 判 员 陈继雄
代理审判员 王明兵
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 汪 晨