内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二终字第135号
上诉人（原审被告）巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人王磊，经理。
委托代理人魏昕，内蒙古润安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任伟，男，汉族，1983年5月18日出生，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人高永忠，内蒙古扬阳律师事务所律师。
上诉人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（下称国瑞房地产公司）为与被上诉人任伟商品房预约合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第1451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成由法官张利平担任审判长，法官徐文军、乌力吉仗嘎参加的合议庭，2014年9月10日公开开庭进行了审理，上诉人国瑞房地产公司的法定代表人王磊及其委托代理人魏昕，被上诉人任伟及其委托代理人高永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月31日，任伟作为乙方与作为甲方的国瑞房地产公司签订“瑞锦花苑认购协议”，主要约定乙方自愿认购甲方开发建设的位于巴彦淖尔市临河区河套大街与水源路交汇处国瑞·瑞锦花苑8栋2单元1104号房屋，暂定建筑面积154.01平米（详细面积以政府部门的实际测绘为准），每平方米单价3686元，总价款567633元，乙方于签订认购协议时向甲方支付内部认购金177633元，并约定双方签订商品房买卖合同时，乙方有权在甲方规定的范围自由选择付款方式，乙方已交认购金可转为房款。任伟分别于2011年3月27日、3月31日支付国瑞房地产公司房屋认购金30000元、147633元，合计177633元。国瑞房地产公司于2011年10月11日取得诉争房屋的“商品房预销售许可证”。2013年8月5日，任伟诉至该院，请求判令国瑞房地产公司履行“瑞锦花苑认购协议”，并按约定购房价与其签订商品房买卖合同。审理中，任伟、国瑞房地产公司认可诉争房屋房号已变更为国瑞·瑞锦花苑8栋2单元1102号。2013年10月10日，该院作出（2013）临民初字第3134号民事判决书，判决国瑞房地产公司于该判决生效后十日内履行“瑞锦花苑认购协议”，按照约定与任伟签订商品房买卖合同。宣判后，任伟、国瑞房地产公司均未上诉。该判决生效后，任伟于2013年12月10日申请该院强制执行。执行中，发现国瑞房地产公司于2013年11月1日与他人又签订“内蒙古商品房买卖合同（合同编号：2011—0004349）”，将诉争房屋以820505元（建筑面积164.76平方米×每平方米单价4980元）另行出售。故任伟诉至该院，请求判令：1.解除任伟、国瑞房地产公司之间订立的“瑞锦花苑认购协议”；2.国瑞房地产公司返还任伟房屋认购金177633元，并从2011年3月31日至还清款之日按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计付利息；3.国瑞房地产公司赔偿任伟可得利益损失212216元（房屋另售价4980元-协议认购价3686元×房屋面积164平方米）。
原审法院审理认为，任伟、国瑞房地产公司签订的“瑞锦花苑认购协议”对认购商品房的基本状况、总价款、付款方式、违约责任均作了明确约定，已具有商品房买卖合同的主要内容，且国瑞房地产公司已按照约定收受任伟支付的房屋认购金177633元，故该认购协议应为商品房买卖合同。国瑞房地产公司在取得预销售许可证后未能通知林某签订正式商品房买卖合同，且在该院判决其与任伟签订商品房买卖合同的情况下也未履行，相反将讼争房屋另售他人，违反合同约定，亦有违诚信原则，应承担完全违约的民事责任。因国瑞房地产公司的违约行为致使任伟无法实现合同目的，故任伟要求解除双方签订的认购协议、返还已付房屋认购金及赔偿利息的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益是指合同履行后可以获得的利益，而任伟未全部交清购房款，因而未全部履行合同，不具备获取可得利益的条件，任伟将国瑞房地产公司另售房屋所获利益等同于其所得利益并无依据，因此，任伟诉求的损失应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定予以确定，即国瑞房地产公司除承担返还任伟已付购房款及利息外，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即应承担已付购房款177633元的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第（二）项的规定，判决：一、解除任伟与巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司于2011年3月31日签订的“瑞锦花苑认购协议”；二、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还任伟房屋认购金177633元，并从2011年3月31日至本判决确定的履行期限届满之日按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计付利息；三、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿任伟损失177633元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7717元，任伟预交3858元，由任伟负担312元，巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司负担3546元，其余部分不再交纳。
上诉人国瑞房地产公司不服原审判决，上诉称：一、被上诉人在法院没有出具无法履行终结执行裁定前，就同一认购协议向上诉人主张解除协议并赔偿损失，请求相互矛盾，程序违法。二、对于本认购协议的解除，被上诉人有着接到电话及书面通知拒不签收正式合同，违约在先的重大过错，其以自己行为解除认购协议，其利息损失也应当自行承担，一审法院判决上诉人承担利息损失没有依据。三、被上诉人只交部分认购金，并未交纳全部房款，也未签订正式的买卖合同，只有一份认购协议，而认购协议只是预约合同，同正式的买卖合同存在法律性质上的差异，一审法院认为，本认购协议具备商品房买卖合同主要条款，以商品房买卖合同认定是错误的。本认购协议，除了商品房基本情况和总价款外，没有其它相关核心内容，并不具备商品房买卖合同的主要内容，也就不能视为商品房买卖合同。四、被上诉人没有请求上诉人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，只是要求上诉人赔偿损失21万元，其该项请求没有有效证据支持，一审判决超出当事人的请求，适用《商品房买卖合同》解释第二条、第五条、第八条第二项的规定作出由上诉人双倍返还所收认购金的判决，适用法律错误。请求二审法院在产权事实的基础上予以改判。请求撤销原判，改判由上诉人返还认购金177633元。
被上诉人任伟答辩称：一、一审判决程序合法，2013年10月临河区人民法院作出的（2013）临民初字第3134号民事判决，要求上诉人履行认购协议，2013年12月被上诉人申请执行，在申请中发现上诉人于2013年10月将本案的诉争房屋卖给了第三人并签订了正式的合同，导致本案无法执行。故被上诉人提起诉讼要求解除合同，因此，本案程序合法。二、认购协议并不是2011年解除的，而是在原审中以判决的方式解除的。三、本认购协议具备商品房买卖合同的主要条款及商品房的基本状况、当事人的基本信息、总价款、付款方式、违约责任，并且被上诉人已经按约定交付了上诉人认购金177633元，故该认购协议是商品房买卖合同。四、一审判决并没有超出被上诉人的诉讼请求，原审中被上诉人主张21万元，原审判决177633元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2014年7月7日，内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2013）临法执字第2751号民事裁定：终结巴彦淖尔市临河区人民法院（2013）临民初字第3134号民事判决书的执行。其余事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，就上诉人国瑞房地产公司的相关上诉主张及双方当事人争议的问题分析如下：一、法院受理本案是否存在程序违法。（2013）临民初字第3134号案中任伟是请求人民法院判令国瑞房地产公司履行《认购协议》，该案临河区人民法院支持了任伟的诉讼请求，且判决已生效。此后，由于国瑞房地产公司将任伟认购房屋另行出售他人，即在判决生效后出现了新的违约事实，致使判决无法执行，合同目的不能实现，在此情况下，任伟为了维护自己的合法权益，有权选择解除《认购协议》，并要求赔偿损失。且任伟已提出撤销执行申请书，临河区人民法院作出了（2013）临法执字第2751号民事裁定，终结了（2013）临民初字第3134号民事判决书的执行。二、被上诉人任伟是否有接到电话及书面通知拒不签收正式合同，违约在先，且用自己的行为解除了《认购协议》。上诉人称，给任伟多次打电话，其一直不履行签订正式商品房买卖合同属自行解除认购协议。针对该事实，上诉人并未提供相应的证据予以证实。况且，即使通知过任伟其仍未到，就属自行解除《认购协议》，该主张与法无据。三、任伟要求上诉人赔偿损失21万元，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，作出由上诉人双倍返还认购金的判决，是否存在适用法律错误。经查，就双方签订的《认购协议》，所约定内容对认购商品房的基本状况、总价款、付款方式、权利义务均作了明确约定，且国瑞房地产公司已按照约定收受任伟支付的房屋认购金177633元，已具有商品房买卖合同的主要内容。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定该《认购协议》为商品房买卖合同并无不当，判决上诉人双倍返还认购金，并未超出任伟的诉讼请求。故国瑞房地产公司上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3858元，由上诉人国瑞房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 利 平
代理审判员 徐 文 军
代理审判员 乌力吉仗嘎
二〇一四年十月十三日
书 记 员 刘 全 普
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。