浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙民再195号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：施传样，男，1957年11月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯钢明，男，1959年6月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜舜华，女，1954年7月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：金国荣，男，1963年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：任银根，男，1949年7月4日出生，汉族，住绍兴市越城区，系状元新村业主委员会主任。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔爱娟，女，1960年3月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋凤珍，女，1962年7月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。崔爱娟、蒋凤珍之共同委托诉讼代理人：王伟钢，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司。住所地：绍兴市柯桥区世贸名流。法定代表人：凌渭土，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审上诉人）：绍兴县金丰投资有限公司。住所地：绍兴市柯桥区王坛镇王坛村。法定代表人：黄金虎，该公司总经理。二被申请人之共同委托诉讼代理人：徐志庆，浙江震天律师事务所律师。二被申请人之共同委托诉讼代理人：王竹青，浙江震天律师事务所律师。再审申请人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍因与被申请人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司（以下简称华通公司）、绍兴县金丰投资有限公司（以下简称金丰公司）物权保护纠纷一案，不服绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第1827号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2017年2月27日作出（2016）浙民申3303号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年10月23日公开开庭审理了本案。再审申请人施传样、冯钢明、姜舜华，再审申请人金国荣的委托诉讼代理人任银根，再审申请人崔爱娟、蒋凤珍的共同委托诉讼代理人王伟钢，被申请人华通公司、金丰公司的共同委托诉讼代理人徐志庆、王竹青等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍申请再审称：一、现有新证据证明原审认定被申请人无房可交及状元新村总面积有误。（一）状元新村2幢109室应为物业用房（面积76.61㎡）。该房自本小区建成至2011年1月，一直由绍兴市华通物业管理有限公司经营管理，该房屋南面部分作为小区值班室及总控制室，北面部分出租，出租收入补充物业收费不足部分，年租金最高时5万元，目前为4万元。此房目前在浙江金穗投资有限公司名下，系由绍兴市华通物业管理有限公司更名而来。现要求将状元新村2幢109室的物业用房判给全体业主，并追缴出租所得24万元。（二）状元新村总面积应为0号楼400㎡加上1-11号楼28486.69㎡，共计28886.69㎡，按7‰计算被申请人应交付物业用房为202.21㎡。即使按二审查明的事实，1-11号楼面积应为28486.69㎡，二审遗漏了1号楼的2716㎡面积，应予纠正。二、二审法院直接改判以3‰的标准计算物业用房面积不当。二审认为7‰包括物业用房和营业用房，营业用房需要接受方支付对价，因此小区业主无偿获取的只有3‰的物业用房。根据1997年11月6日施行的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条规定，营业用房按建筑安装工程造价购买，经费从小区房屋维修专项资金中列支，而根据该办法第二十一条规定维修专项资金系由住宅小区开发建设单位分别在住宅小区竣工验收合格时及房屋出售率达50%时各半交物业主管部门实行专户储存、专项管理。因此，不能将应由开发商支付的对价转嫁到全体小区业主。退一步讲，即使千分之四的营业用房依法需要接受方支付对价，二审法院也不能超越审理范围，在未经权利人确认的情况下，直接剥夺权利人支付对价购买的权利，也不能在被申请人有房屋交付能力的情况下，直接判决以价款抵物业用房。综上，请求：1、撤销绍兴市中级人民法院作出的（2015）浙绍民终字第1827号民事判决书；2、改判两被申请人按状元新村总面积28886.69㎡的7‰无偿交付202.21㎡物业用房（原已交状元新村11幢12号23.31㎡，现要求用状元新村2幢109室物业用房抵扣76.61㎡，其余102.29㎡按市场评估价补足），并退还自2011年1月至今的状元新村2幢109室出租所得24万元，或发回重审；3、全部诉讼费用由被申请人承担。被申请人华通公司、金丰公司辩称：一、申请人再审中提出的202.21㎡物业用房面积及退还出租所得等请求，明显超出了其一审诉请的范围；2幢109室系营业用房而非物业用房，且早已出售给了第三人，与本案无关，亦超出了一审诉讼请求范围。二、不应将1-5号楼的建筑面积计入小区总建筑面积，二审法院不是少算而是多算了面积。6-11号楼竣工时间虽晚于《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》施行时间，但其规划、设计完成的时间远早于该办法出台的时间，原审法院以该办法为裁判依据已明显偏向小区业主。三、被申请人经法定程序对公司进行了注销，无需再承担相应责任。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬向一审绍兴市越城区人民法院起诉请求：华通公司、金丰公司交付位于小区内有合法产权的141.89㎡物业用房（最终面积以法院核实的规划面积的7‰为准），该房产由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬代表全体业主接收，归全体业主共有；如华通公司、金丰公司无法交付物业用房，则按现有市场销售价格支付相应物业用房的价款，该价款由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬代表全体业主接收，归全体业主共有；本案诉讼费用由华通公司、金丰公司承担。诉讼中，施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬变更诉讼请求为华通公司、金丰公司向其交付物业用房面积为176.09㎡，如不能交付的，则支付价款144.73万元。一审法院经审理查明：状元新村小区系由绍兴县供销社建设开发有限公司开发建设（后更名为绍兴华通房地产开发有限公司）。1999年1月的建设工程规划许可证载明，6-9号楼规划建筑面积10277.40㎡；1999年4月的建设工程规划许可证载明，10-11号楼的规划建筑面积为4480.98㎡。又查明，绍兴华通房地产开发有限公司（甲方）（以下简称华通房开公司）曾与绍兴市越城区城南街道办事处（乙方）于2012年签订《住宅小区管理协议》1份，内容为自合同签订之日起由乙方进行物业管理，管理范围为城南状元新村0-11号楼共12幢住宅小区，建筑面积约2.5万㎡，甲方将11幢12号营业房，面积23.31㎡作为物业用房移交给乙方使用管理，甲方再一次性支付给乙方28万元，作为物业管理用房等小区物业管理基金，在协议签订后五天内一次性付清。诉讼中，经施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬申请，该院委托浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司出具评估报告书1份，载明状元新村小区内物业用房的评估单价为8219元每平方米，176.09平方米的物业用房价值为144.73万元。另查明，华通房开公司股东金丰公司（股权比例60%）、华通公司（股权比例40%）于2014年1月23日召开股东会，决议解散公司并成立清算组。1月28日该公司在绍兴县报上刊登了申报债权公告。3月21日，清算组出具了清算报告，该清算报告中载明，清算开始日公司已无债务，公司的债务已全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担；公司对剩余财产516万元，经股东协商同意，将按各自实际出资比例分配。2014年3月28日，该公司予以注销。一审法院认为：自1997年11月6日施行的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条规定“住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支”；自1999年9月1日施行的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房”；自2006年10月1日施行的《浙江省物业管理条例》第二十七条亦规定“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房”。本案所涉状元新村小区系同一小区分多次建设规划，其中6-11号楼的建设规划时间为1999年，根据当时施行的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的规定，作为开发建设单位的华通房开公司即应按小区建筑面积7‰的标准向该小区业主交付物业用房。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬虽主张该小区的规划建筑面积为28486.65平方米，但未有证据证明该小区的最终实际建筑面积，该院根据《住宅小区管理协议》记载的2.5万㎡予以确定，故华通房开公司应交付给该小区业主175㎡的物业用房。因其已交付23.31㎡的物业用房，其尚应交付151.69㎡的物业用房。鉴于华通房开公司已清算注销，华通公司、金丰公司作为其股东对未履行的债务仍负有清偿责任，且华通房开公司解散时未按规定在全国或省级报纸上刊登公告，存在瑕疵。现因华通公司、金丰公司未举证其有实际可交付的物业用房，故华通公司、金丰公司应向施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬支付价款8219元/㎡×151.69㎡=1246740.11元，根据华通公司、金丰公司的股权比例，金丰公司、华通公司应分别向施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬支付748044.07元、498696.04元。华通公司、金丰公司有关原告不具有诉讼主体资格、本案已超过诉讼时效等主张依法不成立。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，作出（2015）绍越民初字第1313号民事判决：一、被告浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）498696.04元；二、被告绍兴县金丰投资有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）748044.07元；三、驳回原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8913元，由原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担1235元，被告绍兴县金丰投资有限公司、浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司各负担4607元、3071元；鉴定费4600元，由原告施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担637元，被告绍兴县金丰投资有限公司、浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司各负担1585元、2378元。华通公司、金丰公司不服一审判决，请求撤销一审判决，依法改判驳回施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院适用法律明显不当，华通公司、金丰公司系依法进行清算后得以合法注销。一审法院认为华通房开公司未按规定在全国或省级报纸上刊登公告，并据此认为公司注销程序不合法。然而，法律并未有明确规定公司注销时应在什么级别的报纸上刊登公告，一审法院的认定缺乏法律依据。从公告报纸的效果及当事人的地域范围讲，华通房开公司在绍兴县报上刊登公告，符合工商局工作人员告知的要求，效果不弱于甚至强于省报或全国性报纸。退一步，即使在公告的报纸上存在瑕疵，也不能认为华通房开公司系未经清算就注销这一情形。在华通房开公司合法注销的情况下，一审法院仍然判决作为股东的华通公司、金丰公司承担责任，违背了股东有限责任之制度设计的目的，适用法律不当。二、一审法院对《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》，在效力定性、理解与适用上，均存在明显不当之处。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》在效力上不属于地方政府规章，更不属于法律、行政法规等，不具有司法强制力，一审法院以此作为判案的依据显属不当。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二条规定，“本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方米以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区”。状元新村小区存在多次开发，面积仅有14000多㎡，不适用该办法。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条对于物业管理用房与经营用房是分情况的，其中经营用房需要出钱购买，而不是无偿给付。退一步讲，即使按《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》之规定，华通公司、金丰公司也无需交付175㎡的物业用房，而是总建筑面积14708.38㎡的3‰，即44.13㎡。扣除已经交付的23.31㎡，只需支付20.82㎡物业用房。对于该差额，建设单位已经支付了28万元的款项。三、施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬在本案中主体不适格。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬是否系状元新村小区业主，其没有提供证据予以证明，一审法院亦没有核实。经华通公司、金丰公司了解其中有被上诉人并不是真正的业主。即使其他被上诉人是业主，按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的规定，物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主委员会。状元新村小区没有业主委员会，也没有业主管委会，施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬不是物业用房的产权归属者，不是适格原告。四、一审法院的判决结果超越了一审原告的诉请，显属不当。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬起诉要求华通公司、金丰公司交付物业用房，如不能交付，则支付款项。然而一审法院未经核实，直接跳过交付物业用房这一诉请，直接判决交付款项，显属超越诉请之判决。即使法院认为需要移交物业用房，华通公司、金丰公司有能力向施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬移交房屋而不是赔偿金钱。二审法院对一审判决查明的事实依法予以确认，另查明：建筑工程项目施工许可证载明，1号楼开工日期为1995年1月15日，竣工日期为1995年9月30日，建筑面积为2716㎡；2号、4号、5号楼开工日期为1997年7月1日，竣工日期为1998年3月30日，其中2号、4号楼的建筑面积为4114.17㎡，5号楼的建筑面积为3481.98㎡；3号楼开工日期为1997年7月1日，竣工日期为1998年3月3日，建筑面积为3416.16㎡。二审法院认为：一、有关住宅小区开发建设单位是否负有无偿交付物业用房义务的问题。住宅小区开发建设须经规划审批、建造，需遵循当地政府的地方性规章或政策性文件的规定。经查，《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》自1997年11月6日开始施行，《浙江省住宅区物业管理办法》自1999年9月1日开始施行。考虑到状元新村中晚期建造的6-11号楼的规划审批时间为1999年4月，此时《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》早已施行，而《浙江省住宅区物业管理办法》尚未实施，应当按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》规定的比例来确定华通房开公司应当移交的物业用房面积。《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条规定，住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积3‰和4‰的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。根据上述规定，作为状元新村小区的开发建设单位，华通房开公司负有无偿交付物业用房的义务。二、华通房开公司应当无偿交付的物业用房面积的确定问题。按照《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二条之规定，虽涉案1-5号楼的开工、竣工时间早于《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》的施行时间，但综合考虑这些住宅的开发建设与6-11号楼的开发建设具有延续性、整体性，且开发建设单位均为华通房开公司，状元新村小区整体建成系在该办法施行后，因此在计算华通房开公司应当交付的物业用房的总建筑面积时应当纳入1-5号楼的建筑面积，共计25770.69㎡，这同华通房开公司与城南街道办事处签订的住宅小区管理协议中载明的小区建筑面积相吻合。根据《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条之规定，华通房开公司作为开发建设单位应当无偿交付总建筑面积的3‰的物业管理用房，而对于4‰的经营用房则需接受方支付对价。施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬主张认为华通房开公司应当无偿支付7‰的物业管理用房，因与该规定不符，对不合理部分不予支持。华通房开公司应当无偿交付77.31207㎡的物业管理用房，除去已经交付的23.31㎡，还需交付54.00207㎡的物业管理用房。一审法院有关此项问题的评析认定有误，应依法予以纠正。三、在华通房开公司清算注销后，华通公司、金丰公司作为股东是否需要承担本案责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条之规定，华通房开公司因股东会决议而解散的，应当在法定期限内按照法定程序进行清算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条之规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。华通房开公司组织清算时未按照上述规定对债权人进行通知和公告，应当认定其未经依法清算即办理注销登记。作为股东的华通公司、金丰公司对华通房开公司的剩余财产5160000元按各自实际出资比例予以分配，并承诺对有未清偿的债务由两者按出资比例承担，现要求华通公司、金丰公司对华通房开公司应履行的本案债务按照实际出资比例承担责任，符合公司法及司法解释的规定。四、若判决华通公司、金丰公司支付物业用房折价款有否超出一审诉请的问题。经查，在一审中施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬主张要求“判令华通公司、金丰公司交付位于绍兴市小区内且有合法产权的141.89㎡物业用房（最终面积以法院核实规划面积的7‰为准）。该房产由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬代表全体业主接收，归全体业主共有。如华通公司、金丰公司无法交付物业用房，则按现有市场销售价格支付相应物业用房的价款，该价款由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬代表全体业主接收，归全体业主共有”。可见，施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬的起诉包含了要求华通公司、金丰公司折价支付物业用房价款之诉请。另一方面，从一审庭审中华通公司、金丰公司的答辩意见、对涉案司法鉴定评估报告的质证意见以及庭审情况来看，华通公司、金丰公司未明确主张其具有交付物业用房的履行能力。二审期间，华通公司、金丰公司虽明确主张但未提供证据证明其有交付物业用房的履行能力。基于上述情况，一审法院判决华通公司、金丰公司支付物业用房的价款，并未超出施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬的诉请。基于前述分析，该院对华通房开公司应当交付的物业用房面积进行调整，继而华通公司、金丰公司应当支付的物业用房价款亦相应调整为8219元/㎡×54.00207㎡=410967.01元。根据华通公司、金丰公司的股权比例，华通公司、金丰公司分别需要支付164386.81元、246580.21元。华通房开公司与城南街道办事处约定的支付28万元，按照合同约定系物业管理用房等小区的物业管理基金，不属于折抵物业用房价款，依法不予以扣减。五、施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍、张秀芬诉讼主体是否适格的问题。对于物业用房的归属问题，不同历史阶段的规范性文件有不同的规定。目前，《中华人民共和国物权法》是明确该问题的最高位阶的法源。依据该法第七十条之规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，故涉案物业用房应当归全体业主所有。所谓业主应是指住宅区内房产的所有权人。被上诉人张秀芬自认状元新村小区的房屋所有权人系其儿子而并非其本人，故其依法不属于业主的范围。被上诉人张秀芬以业主的名义起诉要求华通公司、金丰公司交付物业用房或支付相应价款的诉讼请求，无事实及法律依据，依法应予驳回。一审法院对此认定有误，应予以纠正。至于另六被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍经审查均属于状元新村小区业主，在该小区业主委员会未依法成立之前，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。现六被上诉人代表全体业主起诉要求华通公司、金丰公司支付物业用房折价款，有事实及法律依据，应予支持。六被上诉人仅是代表全体业主接收物业用房折价款，最终该笔款项应移转给全体业主。若六被上诉人违反了业主大会之委托占有该笔款项，则全体业主可依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1313号民事判决；二、上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）164386.81元；三、上诉人绍兴县金丰投资有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）246580.21元；四、驳回被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍的其他诉讼请求和被上诉人张秀芬的诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取8913元（系原告缓交），由申请人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担3913元，上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担2000元、3000元；鉴定费4600元，由被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、张秀芬、崔爱娟、蒋凤珍负担1600元，上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1000元、2000元。二审案件受理费8913元，由上诉人浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1500元、2500元，被上诉人施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担4913元。再审中，申请人向本院提交以下证据材料：证据一，商品房买卖合同复印件，拟证明状元新村2幢109室的买卖合同系伪造；证据二，契税证、产权证，拟证明状元新村6-9号楼竣工日期是1999年12月、2000年4月。两被申请人质证认为：证据一的形式真实性无异议，关联性有异议，因物业管理公司长期处于亏损状态，故华通房开公司于2006年将状元新村2幢109室以成本价出售给物业管理公司，以弥补此前亏损，因此状元新村2幢109室早于2006年已出售给第三人，与本案无关；证据二系复印件，且与实际竣工日期有差异，应当以实际竣工时间为准。两被申请人提交了土地证，拟证明状元新村2幢109室为营业用房。申请人质证认为：对真实性、合法性无异议，但已经交付的23.31㎡物业管理用房也是营业用房。对于双方再审中提交的证据，本院经审核认为：关于申请人提交的证据，证据一，被申请人对真实性无异议，但与本案不具有直接的关联性，不予采纳。证据二，申请人提交的契税证、产权证系复印件，真实性无法确认，在没有其他证据予以佐证的情况下，不足以证明待证事实，本院亦不予采纳。关于被申请人提交的证据，该份证据与本案不具有直接的关联性，本院不予确认。本院经再审审理，对原二审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点主要是：一、有关状元新村总建筑面积以及被申请人应交付的物业用房面积是否存在漏算；二、关于应交付的物业用房面积的计算标准问题。关于状元新村总建筑面积以及被申请人应交付的物业用房面积是否存在漏算的问题。根据原一、二审查明事实，1号楼的建筑面积为2716㎡，2号、4号楼的建筑面积为4114.17㎡，5号楼建筑面积为3481.98㎡，3号楼的建筑面积为3416.16㎡，6-9号楼的规划建筑面积为10277.40㎡，10-11号楼的规划建筑面积为4480.98㎡，合计面积为28486.69㎡，本院予以确认。经查，二审法院在计算案涉状元新村总面积及应交付的物业用房面积时，确实存在漏算1号楼2716㎡的情形，状元新村总建筑面积应为1-11号楼面积，本院依法予以更正。申请人主张还应计入0号楼的面积，因申请人未提供有效充分证据予以证明，被申请人亦未认可，故本院不予采纳。关于应交付的物业用房面积的计算标准问题。依据《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，华通房开公司作为开发建设单位应当无偿交付总建筑面积3‰的物业管理用房，申请人主张华通房开公司应当无偿交付7‰的物业管理用房，与该规定不符，二审未支持其该主张，并无不当。作为状元新村小区的开发建设单位，华通房开公司应当无偿交付85.46007㎡的物业管理用房，除去已经交付的23.31㎡，还需交付62.15007㎡的物业管理用房。据此，华通公司、金丰公司应当支付的物业用房价款亦相应调整为8219元/㎡×62.15007㎡=510811.43元。根据华通公司、金丰公司的股权比例，华通公司、金丰公司分别需要支付204324.57元、306486.86元。至于申请人提出的其他再审请求，已超过其一审诉请范围，本院不予审查。综上，施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍的再审申请理由部分成立，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第1827号民事判决及绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1313号民事判决；二、浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）204324.57元；三、绍兴县金丰投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍（代表绍兴市越城区状元新区小区全体业主）306486.86元；四、驳回施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8913元，由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担3913元，浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担2000元、3000元；一审鉴定费4600元，由施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担1600元，浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1000元、2000元。二审案件受理费8913元，由浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司、绍兴县金丰投资有限公司各负担1500元、2500元，施传样、冯钢明、姜舜华、金国荣、崔爱娟、蒋凤珍负担4913元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  叶向阳审判员  苏 虹审判员  卢世昌二〇一八年一月十六日书记员  王 妍·6·