山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终880号
上诉人（原审原告）：济南洪璞经贸有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：孙秀春，总经理。
委托诉讼代理人：张学飞，山东丰浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成松峰，男，1985年2月19日出生，朝鲜族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。
原审被告：济南丁豪广场商业管理有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：任芬仙，执行董事。
委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雯，山东齐鲁律师事务所实习律师。
上诉人济南洪璞经贸有限公司（以下简称洪璞公司）因与被上诉人成松峰及原审被告济南丁豪广场商业管理有限公司（以下简称丁豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪璞公司上诉请求：1.撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1753号民事判决；2.改判成松峰向洪璞公司支付以下款项：一、2017年1月1日至2017年4月26日的房屋占有费96628元；二、2017年1月1日至2017年4月26日的物业费25578元；三、装卸搬运费4500元；四、延迟履约违约金，以126706元（96628+25578+4500）为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算，从2017年4月27日至付款完毕之日止；五、履约保证金57330元；3.本案一审、二审诉讼费由成松峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依据该规定，只要房产不是违法建筑，房产的所有权人就可以出租房产并收取租金。依据济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1831号民事判决书，涉案房产的所有权人为洪璞公司，即便尚未办理房产证，不影响洪璞公司出租房产并收取租金。一审法院以“洪璞公司并未提供所购房屋发生所有权转移的证据，故无法认定涉案房屋所有权已经转移为洪璞公司”为由，驳回洪璞公司的全部诉讼请求，系认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。二、洪璞公司成为涉案房产所有权人之后，丁豪公司无权处分涉案房产，《租赁合同终止合同》为无效合同。2016年8月29日，洪璞公司与李江萍、丁信明签订《房屋买卖合同》。2016年9月18日，洪璞公司支付所有房款，自此洪璞公司成为涉案房产的所有权人。依据济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1831号民事判决书，洪璞公司已经取得涉案房产的所有权。一审笔录第8页丁豪公司称：“原房主丁信明和李江萍口头说过房子已经买了”；“2016年年底左右新房主将房屋收回去了，合同终止后房屋没有向我方交接”。说明丁豪公司明知涉案房产的所有权人已经变更为洪璞公司。2017年1月24日，丁豪公司与成松峰签订《租赁合同终止合同》，约定《租赁合同》自2016年12月31日终止。此时丁豪公司既不是涉案房产所有权人，亦未受到洪璞公司的委托，其无权对于涉案房产作出任何处分，且丁豪公司与成松峰恶意串通侵害洪璞公司的权益，因此《租赁合同终止合同》为无效合同，丁豪公司无权将履约保证金57330元退还给成松峰。成松峰因拒付租金、拒绝交房已经构成违约，成松峰应向洪璞公司支付57330元履约保证金。三、成松峰恶意占有涉案房产，给洪璞公司造成重大损失，应当支付由此产生的房屋占有使用费、物业费、装卸搬运费、延迟履约违约金。2016年11月10日，洪璞公司向全罗道韩国料理、陕娃西北面、香禾米线、东来顺等8家租户发出《代收租金委托书》，并通过多种形式向成松峰催收租金，其它租户皆按时向洪璞公司支付租金，成松峰称未收通知，实属隐瞒事实。成松峰曾多次与洪璞公司协商涉案房产的租金缴纳和交接事宜，由于迟迟未找到合适的客户，成松峰故意拒绝交接、拖延时间。成松峰在一审笔录中称洪璞公司阻止其交接，既不符合事实，更违背常理。一是丁豪广场位于高新区核心商圈，涉案房产位于丁豪广场的黄金位置，求租者络绎不绝，成松峰拒付租金，其拖延的时间越久，洪璞公司的损失越大。二是涉案房产属于临街商铺，成松峰可以随时搬迁，也可以随时与丁豪公司进行交接，绝不会有任何人阻拦。因成松峰拒付租金，洪璞公司多次催促其尽快支付租金并交接房产，但成松峰拒不配合。洪璞公司被逼无奈，于2017年4月26日委托蚂蚁搬家公司将成松峰在涉案房产中的家具与设备搬离，支出装卸搬运费4500元，该费用应由成松峰承担。2017年1月1日至2017年4月26日，成松峰强行占据涉案房产，在此期间产生的房屋占有费和物业管理费，应参照《租赁合同》的约定，全部由成松峰向洪璞公司支付。成松峰欠付房屋占有费96628元、物业费25578元、装卸搬运费4500元，共计126706元。成松峰拒绝向洪璞公司付款，给洪璞公司造成利息损失，其应当以126706元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算，向洪璞公司支付延迟履约违约金。一审判决认定事实不清、适用法律错误，致使判决结果不公。为维护洪璞公司的合法权益，请求贵院判如所请。
成松峰辩称，第一，我与洪璞公司不存在租赁合同关系，其无权向我收取任何费用；第二，我与丁豪公司签订的《租赁合同终止合同》有效，在租赁合同履行期间以及协商解除该合同时，洪璞公司没有取得涉案商铺的所有权，且我也没有收到过洪璞公司及相关单位个人的关于涉案商铺变更所有权人的书面通知。我有理由相信，丁豪公司依旧有权对涉案商铺进行租赁经营，故丁豪公司与我解除合同的行为是有效行为；第三，2017年1月1日至2017年4月26日，该期间我没有占有使用涉案商铺，期间该商铺产生的费用与我无关；第四，洪璞公司与案外人李江萍、丁信明关于房屋买卖合同纠纷一案，在2017年6月6日虽然由济南市中级人民法院作出终审判决，确认合同有效，但不动产所有权转移以登记为生效要件，在未取得房屋所有权以及产权人授权的情况下，洪璞公司无权向任何人收取费用。
丁豪公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
洪璞公司向一审法院起诉请求：1.依法判令丁豪公司、成松峰支付欠缴洪璞公司房屋租金96628元（自2017年1月1日至2017年4月26日）。2.依法判令丁豪公司、成松峰按照合同约定以租金96628元为基数自2017年4月26日起按每日1%计算至判决生效之日止向洪璞公司支付迟延履约违约金。3.依法判令丁豪公司、成松峰支付所欠物业费25578元（自2017年1月1日至2017年4月26日）。4.依法判令丁豪公司、成松峰按照合同约定支付履行保证金57330元。5.依法判令丁豪公司、成松峰支付搬运装卸费4500元。6.本案诉讼费由丁豪公司、成松峰承担。
一审法院认定的事实：2013年10月30日，济南丁豪房地产开发有限公司授权丁豪公司对丁豪广场2号楼（商业项目）进行租赁经营。2014年2月20日，丁豪公司与成松峰签订租赁合同一份，成松峰承租位于本市丁豪广场商业广场1层130号商铺，用于餐饮经营，面积147平方米。合同签订后，双方依约履行。2017年1月24日，上述丁豪公司、成松峰签订租赁合同终止合同一份。双方约定，成松峰与丁豪公司所签租赁合同于2016年12月31日终止。丁豪公司依约应于30个工作日内退还成松峰合同履约保证金，后丁豪公司依约30个工作日内退还成松峰合同履约保证金，成松峰亦随之停止经营并撤离所租赁房屋。本案诉争房屋为案外人李江萍、丁信明向济南丁豪房地产开发有限公司购买，未办理产权登记手续。洪璞公司于2016年8月29日与案外人李江萍、丁信明签订房屋买卖合同一份，约定洪璞公司购买李江萍、丁信明位于本市丁豪广场，包括本案诉争房屋在内的面积为2569平方米的房屋，后经济南市中级人民法院审理认定，案外人李江萍、丁信明应协助洪璞公司办理其所购买房屋有关网签手续。2016年8月31日，洪璞公司与李江萍、丁信明将所购房屋办理了交接手续。
一审法院认为，2013年10月30日，丁豪公司经济南丁豪房地产开发有限公司授权对丁豪广场2号楼（商业项目）进行租赁经营，故2014年2月20日，丁豪公司与成松峰签订的租赁合同，主体明确，双方的意思表示真实，无违反法律法规规定的情形，故为有效合同。洪璞公司于2016年8月29日与案外人李江萍、丁信明签订房屋买卖合同一份，后经济南市中级人民法院审理认定并判令案外人李江萍、丁信明应协助洪璞公司办理其所购买房屋有关网签手续。根据物权法有关规定，不动产所有权转移必须以登记为生效要件，房屋网签只是一种登记备案，并不当然的发生不动产所有权转移的法律效力。本案中，洪璞公司并未提供所购房屋发生所有权转移的证据，故无法认定涉案房屋所有权已经转移为洪璞公司。洪璞公司提供租金收取权益转移通知书，丁豪公司、成松峰不予认可，洪璞公司亦不能举证证明丁豪公司、成松峰已收到该通知。所以，丁豪公司依然有权与成松峰签订房屋租赁终止合同，该终止合同合法有效，双方房屋租赁合同于2016年12月31日终止。洪璞公司主张2017年1月1日至2017年4月26日的房屋租金、物业管理费及违约金于法无据，一审法院不予支持。丁豪公司已将履约保证金57330元退还给成松峰，退还行为符合双方房屋租赁终止合同约定，合法有效，故洪璞公司请求支付该款项，理由不当，一审法院不予支持。洪璞公司诉请的搬运装卸费4500元发生在房屋租赁合同终止之后，请求支付缺乏权利基础，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回济南洪璞经贸有限公司全部诉讼请求。案件受理3981元，减半收取1991元，由济南洪璞经贸有限公司负担。
二审期间，洪璞公司提交2017年4月26日腾房时的照片、视频及其向第三方蚂蚁服务公司支付的转账支票及发票，以证明成松峰拒不腾房的事实以及洪璞公司因腾房所产生的费用。成松峰对于照片和视频的真实性没有异议，但称该证据无法证明自己存在拒不腾房的事实，反而能证明洪璞公司无故阻挠自己搬离经营设施的事实。双方均对照片和视频的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，洪璞公司与案外人李江萍、丁信明签订的《房屋买卖合同》已经（2016）鲁01民初1831号民事判决认定有效，并且根据《房屋交接清单》，洪璞公司已经对涉案房产实际占有并应享受其收益。关于房屋占有费问题，二审庭审中，成松峰承认有一些经营设施并没有搬离涉案房屋，且洪璞公司委托蚂蚁搬家公司将该设施搬离。故洪璞公司主张成松峰支付2017年1月1日至2017年4月26日的房屋占有费，于法有据，本院予以支持。根据丁豪公司提供的山东同园设计集团有限公司设计图纸，洪璞公司购买的丁豪广场2号楼1层190号商铺建筑面积196.4平方米，套内面积112.64平方米。本院根据《租赁合同》确定房屋占有费为每月每平方米150元，故房屋占有费为65331.2元[150元/平方米×112.64平方米×3+(150元/平方米×112.64平方米×26天)/30天]。关于物业费问题，洪璞公司没有提交证据证明其损失，本院不予支持。关于装卸搬运费问题，洪璞公司提供了转账支票和增值税发票来证明因腾房产生的损失4500元，于法有据，本院予以支持。丁豪公司经济南丁豪房地产开发有限公司授权对丁豪广场2号楼（商业项目）进行租赁经营，其有权根据租赁情况终止与成松峰的《租赁合同》。洪璞公司未提供证据证明《租金收取权益转移通知书》已经送达至丁豪公司与成松峰，其主张《租赁合同终止合同》无效，没有事实依据，本院不予支持。成松峰与洪璞公司之间并无合同存在，故洪璞公司主张成松峰支付违约金与履约保证金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1753号民事判决；
二、成松峰于本判决生效之日起10日内支付济南洪璞经贸有限公司房屋占有费65331.2元；
三、成松峰于本判决生效之日起10日内支付济南洪璞经贸有限公司装卸搬运费4500元；
四、驳回济南洪璞经贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3981元，由济南洪璞经贸有限公司负担981元，成松峰负担3000元。二审案件受理费3981元，由济南洪璞经贸有限公司负担981元，成松峰负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年三月十五日
书记员 韩 笑