北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初1471号
原告张健，男，1977年2月27日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇张辛庄村农民，住北京市通州区。
委托代理人魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
被告张启付，男，1973年2月4日出生，汉族，河南省安阳县白壁镇后白壁村农民。
委托代理人张健伟，北京证金律师事务所律师。
原告张健诉被告张启付土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李想独任审判，公开开庭进行了审理。原告张健的委托代理人魏建军，被告张启付及其委托代理人张健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张健诉称：2011年1月15日，我和被告签订合同约定：1、甲方向乙方租赁现有土地约28亩，乙方可以自建厂房和平房。但所建面积不得超过总面积的50%。租赁期限20年，有效期2011年1月15日至2031年1月14日，共计金额120万元，自签订合同之日起付50%，剩余金额60万元，于2016年1月13日前付清。被告没有按照合同约定支付剩余租金75万元，并且擅自改变土地用途，在土地上建设大棚并对外出售与很多人发生纠纷。被告违法建设大棚并被强拆一事被媒体报道。我起诉至法院请求：1、判决解除原告张健与被告张启付于2011年1月15日签订的《土地租赁合同》；2、判决被告将其从原告张健处承租的位于北京市通州区张家湾镇造林庄村约28亩土地腾退并交换给原告张健；3、诉讼费由被告承担。
被告张启付辩称：我不同意原告张健的诉讼请求。我承租的土地租金已经缴纳了十年应至2021年结束。原告张健主张我方没有交后十年的租金，因为诉争地块已经被拆迁，不符合再交纳后十年地租的条件。原告张健主张的违规建设，我认为不存在，我承租的是大棚，原告张健在出租给我的时候承诺是可以建设蔬菜大棚的。
经审理查明：2010年4月4日，原告张健作为承包方（乙方）与北京市通州区张家湾镇枣林庄村委会（以下简称村委会）签订《农村土地租赁经营合同书》，内容为：“依据《中华人民共和国农村土地承包法》，经过村集体经济组织成员（代表）大会讨论通过，甲乙双方协商一致，订立以下土地承包经营合同。一、土地面积27亩。二、土地位置：枣林庄东口果园东侧，每亩租金600元，年总租金16200元。三、承包期限：从2010年4月4日至2060年4月3日止。承包期为五十年。四、年承包费与缴纳方式：2010年4月4日交8年租金147312并按照2010年4月到2020年亩租金600元，2021年到2041年亩租金800元，2042年亩912元。五、甲方权利、义务。1、为乙方提供土地27亩，供其经营，土地的所有权不变。2、有权监督乙方依照合同约定用途经营土地。3、按照合同约定标准及时间向乙方收取承包费。六、乙方权利义务。1、享有甲方提供的土地经营使用权。2、实行自主经营、独立核算、自负盈亏，承包经营期间的债权、债务与甲方无关。3、依法经营，不撂荒。不得私自改变土地使用性质，未经甲方同意不得转包。”后，村委会作为甲方与张健作为乙方签订《协议书》，内容为：“乙方于2010年4月5日与甲方签订租赁甲方27亩土地搞大棚种植，为了保证乙方经营顺利，双方就原枣林庄村委会集体的北京庆通蔬菜合作社的经营执照的使用权经双方友好协商，本着互惠互利的原则达成如下协议：一、甲方同意将北京庆通蔬菜合作社的营业执照交给乙方使用。二、乙方要变更法人代表。三、变更法人代表后，此执照即由乙方使用。在此之前的北京庆通蔬菜合作社的债权债务均由甲方负责。之后乙方接手债权债务由乙方负责。甲方不承担任何经济责任和法律责任。四、如果乙方争取到上级政策性补贴，补贴款的20%归甲方作为管理费用，80%归乙方用于发展生产。甲方要协助乙方办理相关各项手续，不得无故拖延或拒绝，甲方如无故拖延或拒绝协助乙方办理各项手续，甲方要赔偿乙方的各项损失。五、乙方在使用本执照期间，一定遵纪守法，合法经营，如出现违法经营，责任由乙方自负。”2011年1月12日，村委会出具《证明》，内容为：“玆有北京市通州区张家湾镇枣林庄村民委员会与张健签订2010年4月5日租赁土地协议书，现经枣林庄村民委员会同意与2011年1月10日转租给张启付、刘英祥，有偿使用二十年，土地面积28亩，土地位置：枣林庄东果园东交界碑，其他事宜见合同。土地租赁费期间费用由甲方负责向村委会交纳，合同租赁期二十年，期满后剩余年限甲方按照枣林庄村委会合同履行。”2011年1月15日，张健作为出租方（甲方）与被告张启付、刘英祥作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，内容为：“1、甲乙双方本着互利互让的原则，在友好平等自愿的基础上，就甲方将枣林庄约28亩土地承租给乙方事宜达成一致意见，为明确双方的权利与义务特制定本合同。2、甲方的权利与义务。第一条：甲方向乙方租赁现有土地约28亩，乙方可以自建厂房和平房，但所建面积不能超过总面积的50%。具体事宜甲乙双方协商解决。第二条：租赁期限为20年，有效期2011年1月15日至2031年1月14日止，共计金额一百二十万元，自签订合同之日起付50%，剩余金额六十万元，于2016年1月13日前付清余款。第三条：甲方有权监督乙方按约定和法定的用途合理利用租赁土地。第四条：乙方应按时缴纳自行负担的各种费用，甲方不得擅自增加合同未明确由乙方缴纳的费用。第五条：甲方有义务为乙方协调与本村的关系办理各种相关手续，出具证明，协助乙方解决纠纷。第六条：甲方除按合同约定法律规定外不得随意变更或解除租赁合同。第七条：甲方应当尊重乙方的经营自主权，不得干涉乙方的正常经营，否则，应赔偿因此给乙方造成的经济损失。第八条：甲方须帮助乙方在租赁期间经营中的电力及照明使用费用由乙方负责。第九条：甲方须遵守法律规定及双方补充约定的其他权利和义务。3、乙方的权利义与义务。第一条：按合约定和法律规定的用途范围方法，对承租土地承租时间进行使用、管理、收益，不得恶意进行掠夺性、破坏性的开发、使用。第二条：按合同约定的时间和金额向甲方交付租金，不得拖欠。第三条：乙方须遵守法律规定和双方补充约定的其他权利和义务。4、其他约定。第一条：在合同期内乙方可以将其承租土地转租或联营。第二条：乙方自行安装水、电表，定期按表数、按国家规定价格上缴费用，不得拖欠，若乙方因生产需要增加用电量，须经甲方同意并自行、自费办理相关手续，甲方协助办理。第三条：合同期内如遇国家依法征用或乡村规划等需征占土地时，甲方投资的设施的补偿归甲方所有，乙方投资的设施的补偿归乙方所有，合同终止。第四条：甲乙双方在承租期内，如遇到国家征用或乡村规划等征占土地时，甲方应将乙方未到的年限的承租金退还乙方。”同日，张健又与张启付签订了《土地租赁合同》，该份合同与张健、张启付、刘英祥签订的《土地租赁合同》内容一致。2011年1月12日，张健收到张启付支付的租金20万元。2011年1月14日，张健收到张启付支付的租金20万元。2011年1月18日，张健收到张启付支付的租金5万元。2016年7月21日，张启付与刘英祥签订《解除合同退款协议书》，内容为：“玆有刘英祥与张启付和张健签订的土地租赁合同，因刘英祥本人有事自愿退出，现由张启付本人一次性退给刘英祥本人土地租金人民币现金20万元，自此原合同从今以后（包括国家征用、开发占地等等相关赔偿）均与刘英祥本人无任何关系，原合同刘英祥签订的作废，合同由张启付本人继续履行。”同日，张启付支付刘英祥20万元。承租诉争土地后，张启付在包括诉争土地上的土地上建设73个蔬菜大棚用于出租。2017年8月，上述蔬菜大棚被拆除。经核实，诉争土地的利用现状包括耕地、城镇村及工矿用地和水域及水利设施用地（沟渠）。
上述事实，有《农村土地租赁经营合同书》、《土地租赁合同》、收据、《协议书》、《复函》、询问笔录、《解除合同退款协议书》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
根据本案查明的事实，原告张健与被告张启付签订的《土地租赁合同》系双方真实意思的表示，且并不违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效合同。原告张健和被告张启付均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告张健已经按照合同约定将诉争土地交付被告张启付使用。被告张启付也应按照合同约定按期如数支付土地租金，即于合同签订之日支付60万元、2016年1月31日前支付剩余60万元。但是，被告张启付仅在2011年1月18日前分三笔支付租金45万元，其后再未依照合同约定支付剩余75万元租金。在本案审理过程中，被告张启付表示因得知诉争即将拆迁不具备支付剩余租金的条件，所以其行使不安抗辩权拒绝支付剩余租金。根据法律规定，本案并不具备行使不安抗辩权的条件。同时双方已经在《土地租赁合同》中明确约定了诉争土地如遇国家依法征用或乡村规划等需要征占土地时的处理方式，而且诉争土地的征用拆迁工作始于2018年3月，距离被告张启付应当交付15万元租金7年有余，距离被告张启付应当交付剩余60万元租金2年有余，故本院对被告张启付的上述意见不予采信。故对原告张健主张解除与被告张启付《土地租赁合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。故原告张健主张被告张启付腾退诉争土地并将诉争土地交还的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张健与被告张启付于二〇一一年一月十五日签订的《土地租赁合同》；
二、被告张启付于本判决生效之日起七日内将位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村约二十八亩土地（《土地租赁合同》约定的租赁土地）腾退并返还给原告张健。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费四千零二十五元，由被告张启付负担，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 想
二〇一八年三月二十三日
书记员 凤双双