江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终215号
上诉人（原审原告）：林文明，男，1969年3月17日出生，汉族，江西省铜鼓县人，律师，住江西省铜鼓县。
上诉人（原审被告）：江西益润置业有限公司。住所地：江西省宜春市铜鼓县城南西路（新开小区）。营业执照注册号：360926210004443。
法定代表人:魏水龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑学平，江西添翼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：奉新新世纪物业管理有限公司铜鼓分公司，统一社会信用代码：91360926MA361EGK8W。
负责人：陈瑛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许启佳，男，该公司经理。
上诉人林文明、江西益润置业有限公司（以下简称益润公司）与被上诉人奉新新世纪物业管理有限公司铜鼓分公司（以下简称物业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月6日公开开庭进行了审理，上诉人林文明与上诉人益润公司委托诉讼代理人郑学平、被上诉人物业公司委托诉讼代理人许启佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林文明上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、支持林文明在一审诉讼中的第3、4、5项诉讼请求；3、益润公司、物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决的第一、二项判决是正确的，林文明没有异议。二、一审判决驳回林文明在一审中要求益润公司、物业公司支付逾期交付房屋权属证书的银行同期计收逾期贷款利息给林文明的判决是错误的。林文明与益润公司于2016年3月25日签订书面购房合同，当时林文明购买的是已封顶的成品现房，益润公司应于三个月内将房屋权属证书交付给林文明。但益润公司直到2017年7月25日才将该房屋的权属证书交付给林文明，明显违反法律和相关司法解释的规定，构成违约。其应支付从2016年6月24日至2017年7月25日期间银行同期计收逾期贷款利息给林文明。一审判决驳回林文明在一审中的该诉讼请求是错误的。三、一审判决驳回林文明在一审中的误工损失是错误的。1、林文明为了维权，多次从南昌来回铜鼓交涉交房事宜，都是因为益润公司与物业公司的过错导致交房不成功。2、林文明作为南昌大型律师事务所的合伙人（执业律师），为此诉讼浪费将近十天的时间，给林文明造成较大误工损失。一审判决应该支持林文明的该项诉讼请求，最起码也应酌情判决益润公司与物业公司适当赔偿林文明的误工损失。因为时间的浪费，油费、过路费和误工损失都是益润公司、物业公司的过错造成的。
针对林文明的上诉，益润公司答辩称：我公司上诉的理由即是答辩意见。
针对林文明的上诉，物业公司答辩称：1、交房是电话通知，林文明也认可电话通知了他。2、从2017年10月17日开始，协商交房事宜未果，我公司提出可以少交三到四个月的物业费，但是林文明不同意。3、对业主不交物业费的，物业公司有权不为其办理业务。
上诉人益润公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案一、二审诉讼费由林文明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、林文明主张的并非是未接到收房电话，而是主张益润公司未按合同约定用书面形式通知，通知了和未通知是有本质区别的。一审法院擅自认定益润公司未通知，属于歪曲事实，且物业公司也间接证明了林文明前来收房，但由于双方就前期物业费交纳问题产生纠纷而导致未交房。2、书面通知交房和电话通知交房是否构成根本违约，是否适用买卖合同第九条约定的条件，一审法院适用法律明显错误。合同约定的逾期交房是指益润公司不能在约定的期限内将符合条件的房屋交给林文明，才应当追究违约责任。而本案中益润公司在约定的期限内完全具备了交房条件，也现实交付了258户中的257户，唯独林文明产生纠纷，产生纠纷的责任也是因林文明拒交前期物管费所致。虽然益润公司与林文明在合同的第十一条约定了出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但并未约定如不书面通知，则林文明有拒收的权利。只是以列举的形式列出了两种拒收的理由。事实上本案中的电话通知并未对房屋的按时交付造成任何实质性的影响。林文明也在约定的交房期限前收到通知，只不过是自己认为形式不符合约定而可以拒收。自身的认识错误不等同于法律规定。本案中林文明自己拒交物管费导致未能及时收房，并不等同于益润公司未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。所以一审法院在认定事实错误的基础上又错误的适用法律，请求依法改判。
针对益润公司的上诉，林文明辩称：本人从未接到过对方两个公司有关交房的电话通知，到今天为止没有接到过交房的电话，本人在起诉状中称接到的电话没有一个是交房的电话。本人并不知道益润公司委托物业公司负责交房的事宜，对方两公司并没有告知本人该委托事宜，到今天为止，本人没有接到对方任何一个电话通知交房。本人拿到房产证以后，物业公司以需交纳前一年的物业费为条件才可以办交房手续，本人认为没有收房之前，并不要承担有关的物业费用，所以拒交收房之前的物业费，为此物业公司书面拒绝交房给本人，本人没有任何过错，完全是对方故意不交房，本人不应该交纳收房之前的物业费；即使要交纳收房之前的物业费，对方两公司也不能以拒绝交房作为要挟的方式。本人从未接到过对方有关交房的短信、微信公告、书面通知，所以一审法院认定对方没有通知交房是正确的。本人主动找对方要求交房是在2017年7月25日之后，不能混为一谈。到目前为止，没有收房的业主并非只有本人，对方说有257户已交房完全是谎言，并且在2016年按合同约定形式交房的没有一户，除非对方提供有一户业主是按照有关规定交房。不是本人拒收房屋，而是对方书面明确拒绝交房子，对方在上诉状中颠倒是非，到2017年8月份本人又上门要求交房，对方还出具一份书面证明，明确表示拒绝交房，本人第一次收到对方公司书面交房通知的时间是在2017年9月20日至25日之间，在接到书面通知以后又上门要求交房，对方还是明确拒绝交房。本人拒交收房前一年的物业费并不是导致拒绝交房给本人的理由，所以益润公司在上诉状中所写的一审法院判决认定事实不清、适用法律错误是不存在的，一审法院认定事实清楚，对是否依法依约交房的法律适用是正确的，因此益润公司上诉不成立，请二审法院予以驳回。
针对益润公司的上诉，物业公司表示无异议。
林文明向一审法院起诉请求：1.要求益润公司、物业公司支付逾期交房违约金33882.71元（自2016年10月1日至2017年10月31日共计396天，以购房总价款427812元，每日万分之二计算），以及2017年11月1日至实际交房之日止的违约金；2、要求益润公司、物业公司立即依法定条件和程序将蔚蓝名苑小区3栋3单元1502室商品房交付给林文明使用；3、要求益润公司、物业公司按照林文明已付购房款427812元的总额支付其逾期交付房屋权属证书13个月的银行同期计收逾期贷款利息33775.3元给林文明；4、要求益润公司、物业公司赔偿林文明因上门催促其交房及进行维权诉讼的误工损失10000元；5、要求益润公司、物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：林文明和益润公司于2016年3月25日签订《商品房买卖合同》，林文明一次性付清合同约定房价款425172元，购买益润公司出售的铜鼓县蔚蓝名苑3幢3单元1502号商品房一套。合同中约定：“第八条，交付期限。出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【综合验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人原因，因出卖人在原因发生之日起90日内书面告诉买受人，由政府及职能部门的原因造成的延期交房，出卖人不承担责任。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日……;（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。”物业公司与林文明签订《前期物业管理服务协议》，其中约定林文明交纳物业管理服务费用时间为“须通知三日开始计费”，费用标准为1元/平方米/月，按年缴纳。蔚蓝名苑小区于2016年9月21日经综合验收合格。益润公司与物业公司签订补充协议将该小区交房事宜委托物业公司管理，林文明于2017年9月24日收到物业公司出具的交房书面通知。林文明因拒绝交纳从2016年10月1日至2017年9月30日为期一年的物业管理费，物业公司不予交房。经核实，截至2017年11月6日，林文明所购房屋仍未实际交付。2017年7月25日，林文明取得所购买的铜鼓县蔚蓝名苑3幢3单元1502室商品房之房屋产权证书，并交纳面积差价2640元。
在诉讼过程中，林文明申请对益润公司银行账户存款70000元进行冻结，一审法院审查后，依法对益润公司银行账户存款70000元采取了保全措施。
一审法院认为，本案是商品房交付引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、林文明所购房屋是否存在逾期交房情形，如存在逾期交房，责任应由谁承担，违约金如何计算？二、物业公司以林文明不缴纳相关物业管理费为由不予交房有何依据？三、应由哪方承担向林文明交付房屋的义务？
一、林文明所购房屋是否存在逾期交房情形，如存在逾期交房责任应如何承担，违约金如何计算？
根据林文明与益润公司签订的《商品房买卖合同》第八条“……将具备该商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，益润公司应当将相关文件出示给林文明并书面通知林文明才视为履行了交房义务，益润公司和物业公司提出曾经多次电话通知林文明办理交房手续，但林文明予以否认，且其未提交相关证据予以佐证，故无法认定益润公司、物业公司在2017年9月24日前曾以电话或书面形式通知林文明办理交房手续。益润公司虽然委托物业公司管理交房事宜但并未告知林文明，但根据合同的相对性，益润公司对林文明仍负有依合同约定为林文明办理交房手续的义务，林文明于2017年7月25日已经取得了房屋产权证书，但其一直未对房屋实际占有使用，故益润公司作为合同约定的负有交房义务的主体应对自己未能按约交房的行为承担违约责任。违约金依林文明和益润公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定每日万分之二的标准计算，逾期日从2016年10月1日起至2017年10月31日止共计396天，至于房价款，2017年7月25日林文明交纳面积差价2640元，其主张按包含面积差价2640元在内的总房价款427812元从2016年10月1日开始计算违约金并无依据，但面积差价2640元确系林文明已付房价款，亦应计算相应违约金，该差价的违约金从林文明交纳之次日起起算较为适宜。因此，林文明所购房屋的逾期交房违约金为（396天×425172元×0.02%=33673.6224元）+（99天×2640元×0.02%=52.272）=33725.89元。
二、物业公司以林文明不缴纳相关物业管理费为由不予交房有何依据？
物业公司与林文明签订《前期物业管理服务协议》以及益润公司、物业公司签订的《前期物业管理服务合同》（含补充协议），均未明确约定林文明在不缴纳相关物业管理费时，物业公司有权不为林文明办理交房手续，其并未提供其他证据予以佐证其依据，且林文明对于益润公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》（含补充协议）并不知情。因此，物业公司以此理由不予交房没有法律依据。
三、应由哪方承担向林文明交付房屋的义务？
林文明与益润公司所签订的《商品房买卖合同》已明确约定由益润公司向林文明履行交付房屋的义务，虽然物业公司以受益润公司委托有权管理蔚蓝名苑小区交房事宜，但此仅为益润公司与物业公司内部约定，林文明对此并不知情，林文明作为买受人有权在法定条件与约定条件成就时依购房合同请求合同相对方即益润公司交付房屋，即使物业公司作为有权管理蔚蓝名苑小区交房事宜的一方，其亦有义务配合益润公司及时为买受人办理交房手续，物业管理费争议不是不予交房的合理合法抗辩理由。
另外，林文明请求针对其第3、4项诉讼请求，因林文明所购房屋之产权证书客观上不存在逾期交付的情形，故对其主张逾期交付产权证书违约金之诉讼请求不予支持；林文明未提交证据证明其实际误工损失，故对其主张误工损失10000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限江西益润置业有限公司于判决书生效后十日内将铜鼓蔚蓝名苑3幢3单元1502室交付给林文明使用，奉新新世纪物业铜鼓分公司予以配合；二、限江西益润置业有限公司于判决书生效后十日内支付给林文明逾期交房违约金33725.89元[此违约金自2016年10月1日起计算至2017年10月31日止，2017年11月1日起至实际交付日止的违约金按每日85.56元（427812元（含面积差价2640元）×0.02%）的标准计算]；三、驳回林文明的其他诉讼请求。案件受理费700元、财产保全费720元，合计1420元，由林文明负担1000元，江西益润置业有限公司负担420元。
本院二审期间，上诉人林文明提交以下证据：1、一份江西华邦律师事务所的执业许可证，用以证明林文明是江西华邦律师事务所的合伙人。2、林文明的律师执业证，用以证明林文明是江西华邦律师事务所的专职律师。3、提供一份2017年个人所得税缴交的发票，用以证明林文明时间比较宝贵，收入比较高，因本案造成的误工损失10000元以上。
益润公司经质证认为，对证据1、2的真实性合法性无异议，对关联性有异议，做什么职业对本案的误工没有关联。对证据3的真实性合法性无异议，对关联性有异议，不能证明收入的真实状况，证据提交时间已经超出法院规定的举证期限。
物业公司与益润公司的质证意见一致。
对林文明二审期间提交的证据，本院综合认证如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但该三组证据并不能证明林文明因本案造成的误工损失达10000元以上。
益润公司与物业公司二审期间未提交证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、益润公司与物业公司是否逾期交房；2、益润公司逾期交付房屋权属证书给林文明是否应当支付逾期贷款利息；3、林文明因本案维权是否造成了误工损失以及损失如何承担。
1、关于益润公司与物业公司是否逾期交房的问题。林文明与益润公司签订的《商品房买卖合同》约定，益润公司须书面通知林文明办理交房手续且应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。益润公司和物业公司提出曾经多次电话通知林文明办理交房手续，但林文明不予认可，且益润公司与物业公司未提供证据证明曾通知林文明办理交房手续。益润公司委托物业公司管理交房事宜并未告知林文明，根据合同的相对性，益润公司对林文明负有向林文明交付房屋的义务。林文明至今未对房屋实际占有使用，益润公司作为合同约定的负有交房义务的主体应对自己未能按约交房的行为承担违约责任。
2、关于益润公司逾期交付房屋权属证书给林文明是否应当支付逾期贷款利息的问题。林文明与益润公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，益润公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如益润公司违约将承担合同约定的责任。因本院认为益润公司尚未向林文明完成交付房屋的义务，而双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的益润公司为林文明办理房屋权属证书的时间为交房后90日内，林文明已于2017年7月25日取得了房屋权属证书，故益润公司并未违反《商品房买卖合同》第十五条的约定，不需承担违约责任。
3、关于林文明因本案维权是否造成了误工损失以及损失如何承担的问题。因林文明提供的证据不足以证实其主张的误工损失10000元，故本院对林文明的该项上诉请求不予支持。
综上，上诉人林文明与上诉人益润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费643元，由上诉人林文明负担320元、由上诉人江西益润置业有限公司负担323元。
本判决为终审判决。
审判长 易 芳
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一八年三月二十六日
书记员 周 卉