重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第11057号
原告重庆兴龙湖置地发展有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇龙湖西路135号，组织机构代码77489373-8。
法定代表人吴亚军，职务董事长。
委托代理人杨艳红，重庆百君律师事务所律师。
被告李明扬，男，1981年4月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆兴龙湖置地发展有限公司（以下简称兴龙湖公司）与被告李明扬商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄明真担任审判长，与代理审判员粟果，人民陪审员李有忠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴龙湖公司的委托代理人杨艳红到庭参加了诉讼。被告李明扬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴龙湖公司诉称，2014年4月30日，兴龙湖公司与李明扬签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由李明扬购买位于重庆市渝北区天山大道西段32号1-11号非住宅房屋，房屋总价款883820元。付款方式为分期付款，即2014年4月30日支付265146元；于2014年6月30日前支付397719元；于2014年11月30日前支付220955元。合同签订后，李明扬仅在合同签订当日支付兴龙湖公司房款265146元，其余房款经多次催收至今仍未支付。由于李明扬还向兴龙湖公司购买了该商业楼盘的其他几套房屋，因其欠付房款，兴龙湖公司解除了与李明扬签订的其他几套购房合同，并于2015年6月12日，向李明扬发出《关于解除合同及抵销已付房款的通知》，计入该通知中所抵销的房款后，李明扬所欠房款才全部付清。兴龙湖公司认为，根据双方合同约定，李明扬逾期付款，应从约定的应付款期限之第二天起至李明扬实际付清购房款之日止，按日向兴龙湖公司支付逾期应付款万分之四的违约金。现为维护兴龙湖公司的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：被告李明扬立即向原告兴龙湖公司支付违约金71235.89元。本案案件受理费、保全费由被告李明扬负担。
原告兴龙湖公司为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：
1、重庆市房地产权证，拟证明案涉房屋为现房销售；
2、《重庆市商品房买卖合同》，拟证明兴龙湖公司与李明扬之间权利义务关系，及合同关于付款时间、违约责任、送达地址及送达日期的约定；
3、《关于解除合同及抵销已付房款的通知》、EMS邮寄凭证及邮件跟踪查询单，拟证明兴龙湖公司因李明扬向兴龙湖公司购买的其他几套房屋所签订的购房合同被解除后，用其被解除后的合同已付房款抵销了本案案涉房屋尚欠购房款，抵销之日为2015年6月15日，抵销后，李明扬就案涉房屋应向兴龙湖公司支付的房款已经付清；
4、兴龙湖公司售房专用票据两张，拟证明李明扬于2014年4月24日向兴龙湖公司支付案涉房屋定金100000元；于2014年4月30日向兴龙湖公司支付一期房款165146元。为此，兴龙湖公司于2014年4月30日收到李明扬按合同约定支付的购房款265146元；
5、款项移转保证书，拟证明虽2014年4月24日兴龙湖公司出具的定金收据上载明的付款人是陈尚容，但陈尚容同意将前述交付的定金转为李明扬所购案涉房屋的购房款。
被告李明扬未有答辩意见，也未到庭参加诉讼。
因被告李明扬未出庭质证，应承担不予质证的法律后果，对原告兴龙湖公司举示的证据，本院予以采信。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：
2014年4月30日，以兴龙湖公司为甲方，李明扬为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（CQ0460424），合同约定由李明扬向兴龙湖公司购买位于重庆市渝北区天山大道西段32号1-11号房屋，建筑面积74.9平方米。合同首页乙方李明扬地址：重庆市渝北区XX小区XX号。该合同第五条约定：乙方按下列第2种方式分期付款，本商品房总成交金额883820元，详见本合同附件五。合同第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。
该合同附件五补充协议第四条约定：……2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条约定：分期付款方式，乙方须按照如下时间分期支付购房款：（1）于2014年4月30日之前，乙方缴纳房款人民币265146元；（2）于2014年6月30日之前，乙方缴纳房款人民币397719元；（3）于2014年11月30日之前，乙方缴纳房款人民币220955元。
第二十条约定：1、乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款约定通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿……3、乙方向甲方预留或补留通讯地址／或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任……5、双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。
2014年4月24日，兴龙湖公司出具收据一张，收据载明：收据号10253804，合同编号CQO460424，（江与城）收陈尚容合同CQJYC7-D-0211定金100000元。2014年4月30日，兴龙湖公司出具收据一张，收据载明：合同编号CQO460424，（江与城）收李明扬合同CQJYC7-D-0211首期165146元。
2015年6月12日，兴龙湖公司以EMS特快专递方式向李明扬发送《关于解除合同及抵销已付房款的通知》，通知载明：“您于2014年4月30日与我司签署了编号为：CQ0460438、CQ0460426、CQ0460441、CQ0460440、CQ0460436、CQ0460431、CQ0460433的七份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），购买我司开发建设的江与城项目渝北区天山大道西段32号1-15、渝北区天山大道西段32号2-14、渝北区天山大道西段32号2-15、渝北区天山大道西段32号2-16、渝北区天山大道西段32号2-18、渝北区天山大道西段32号3-16、渝北区天山大道西段32号3-17号商品房等7套房屋。根据购房合同的约定，您应于2014年11月30日前向我司付清上述7套房屋的购房合同款项，但您就上述7套房屋仅向我司支付了部分房款8816132元，每套房屋均有逾期房款未付，经多次催收，您至今仍未按约付清。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清上述购房合同约定的相关款项，我司现依据购房合同的约定解除与您签订的上述七份购房合同，您应按照购房合同约定按总房款20%向我司支付违约金。同时就该7套房屋已付房款（合计8816132元），我司直接抵扣作为您购买的下述另外四套房屋的房款及该上述7份被解除的购房合同项下的违约金，即将我司应退还的该7套房屋已付房款首先与您应付下述四套房屋的欠付房款相抵销，抵销以后剩余的房款359606元用于抵销您应向我司支付的导致购房合同被解除的部分违约金（该违约金金额平均分摊到7份被解除的购房合同项下的违约金），不足以抵销的7份被解除购房合同项下的其余违约金您还应继续向我司支付。所以就已被解除的7套房屋已付房款不再退还您。您于2014年4月30日与我司签署的合同编号为：CQ0460424、CQ0460427、CQ0460425、CQ0460439的另外四份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），您也均未按约付款，尚欠该四份购房合同项下房款合计8456526元。就此四套房屋，我司要求您继续履行购房合同并按约支付逾期付款的违约金。根据法律规定及合同约定，本通知送达（或视为送达）之日，则上述合同编号为CQ0460438、CQ0460426、CQ0460441、CQ0460440、CQ0460436、CQ0460431、CQ0460433的7份购房合同即解除，该7套房屋已付房款与上述4套房屋之购房款的抵销，与7套房屋之部分违约金的抵销也随即生效……基于上述房款抵销，上述未被解除的四份购房合同项下的房款自本通知送达（或视为送达）之日即视为房款已付清……”邮寄详情单载明的收件人地址为：重庆市渝北区XX小区XX号。
2015年12月7日，陈尚容签署款项移转保证书一份，保证书载明，本人同意将贵公司收取的10253804#（收据号）所列款项合计金额人民币100000元直接转为李明扬所购江与城项目CQJYC7-D-0211（房间）的房款，因前述款项移转所发生的一切法律后果均由本人承担，本人保证贵公司免于就前述移转承担任何法律责任及损失。
另查明，案涉房屋除第一期应付房款外，李明扬未向兴龙湖公司支付案涉房屋其他购房款。
庭审过程中，兴龙湖公司陈述，本案计算逾期付款违约金的截止时间为2015年6月15日，该时间系根据兴龙湖公司向李明扬发出的《关于解除合同及抵销已付房款的通知》载明的抵销内容确定，以送达之日即视为抵销生效的时间。抵销生效，案涉房屋未付房价款已视为实际付清。
本院认为，兴龙湖公司与李明扬签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规关于效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自义务。
对于兴龙湖公司要求李明扬支付逾期付款违约金71235.89元的诉讼请求。本案中，因李明扬未按约支付购房款，逾期付款已超过90日，依照双方合同约定，兴龙湖公司要求继续履行合同的，李明扬应自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向兴龙湖公司支付逾期应付款万分之4的违约金。
对兴龙湖公司提出的自《关于解除合同及抵销已付房款的通知》（以下简称抵销通知）送达之日视为案涉房屋未付房价款已实际付清的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”合同的解除，自有解除权的一方向对方送达解除通知后解除。合同解除后，兴龙湖公司负有返还李明扬已付房价款的义务。李明扬未按合同约定支付购房款，也负有向兴龙湖公司支付购房款的义务。双方互负到期债务，任何一方可以以通知的方式告知对方将双方债务抵销，现兴龙湖公司已于2015年6月12日向李明扬发送了抵销通知，通知抵销债务。该抵销应自抵销通知送达之日生效。故对兴龙湖公司该主张，本院予以支持。依据双方合同约定，李明扬在合同中写明的联系地址为有效送达地址，以专递方式送达的，信件发出后第3日即2015年6月15日为送达日，故李明扬应当支付兴龙湖公司的逾期付款违约金具体计算方式为：1、以397719元为本金，以每日万分之4，从2014年7月1日计算至2015年6月15日；2、以220955元为本金，以每日万分之4，从2014年12月1日计算至2015年6月15日，两项合计55680.66元＋17411.25元=73091.91元，现兴龙湖公司诉讼请求为要求李明扬支付逾期付款违约金71235.89元，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故对兴龙湖公司要求李明扬支付逾期付款违约金71235.89元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告李明扬于本判决生效之日起五日内向原告重庆兴龙湖置地发展有限公司支付违约金71235.89元。
如果被告李明扬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费1580元、保全费730元，由被告李明扬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄明真
代理审判员 粟 果
人民陪审员 李有忠
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 吴朋爱