浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第3199号
原告：陈旌德，居民。
委托代理人：徐龙秀、许莎莎，浙江婺商律师事务所律师。
被告：周尧新，农民。
被告：傅晓芳，农民。
原告陈旌德为与被告周尧新、傅晓芳建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2015年9月28日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员何秧适用简易程序独任审理，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告陈旌德两次开庭均到庭参加诉讼，原告的委托代理人徐龙秀、被告周尧新、傅晓芳第一次开庭到庭参加诉讼，被告周尧新、傅晓芳第二次开庭经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈旌德起诉称：两被告系夫妻关系。2007年1月8日，原告（乙方）与被告周尧新（甲方）签订房地产买卖契约一份，约定将被告所有的座落于东阳市吴宁街道办事处麻车埠小区17幢自东1-3间的房地产（以下简称涉案房产）转让给原告。双方约定房价款为775000元。该契约还对房产权属问题、过户手续办理问题、违约责任等作了约定。契约签订后，原告分期支付房价款，共支付给被告775000元。2008年1月28日，双方签订了一份补充协议书，约定了房权证书的初始登记、过户手续及办证费用如何承担等问题。后原告于2009年6月开始动工建房，现房屋已建成并已入住。因房屋初始登记及过户问题，原告多次联系两被告，但两被告至今未办理相关手续。故诉请要求：一、判令原、被告签订的《房地产买卖契约》、《补充协议书》有效；二、判令两被告立即办理涉案房产的产权初始登记手续，并在办妥后立即协助原告办理产权过户手续。
为证明其诉讼主张，原告陈旌德向本院提供了下列证据：
一、陈旌德的身份证复印件、周尧新的户籍证明、傅晓芳的户籍证明各1份，以证明原、被告身份信息。
二、《房地产买卖契约》、《补充协议书》各1份，以证明原、被告分别于2007年1月8日、2008年1月28日签订协议的事实。
三、建设用地项目呈报材料2份，《关于要求试行麻车埠居民区二期旧村改造的报告》、农村私人占用宅基地建房审批表、建设工程规划许可证、证明各1份，以证明原、被告之间所转让的土地系国有划拨性质的事实。
四、信件及快递凭证各1份，以证明原告再三要求，被告拒不履行相关义务的事实。
被告周尧新未作书面答辩，在第一次庭审中口头答辩称：被告方认为双方签订的转让合同无效，因当时转让的是三间宅基地性质的土地，不是原告说的国有出让性质。且按照规定，宅基地是不允许买卖的。原告在2007年至2009年建房，迟至今年4、5月份才来联系办证手续。原告所建房屋朝东的阳台有扩建情况，属违章建筑。涉案房屋周围道路都是村里承包建设，村里在我个人帐户上扣去15000元的修路费用，该部分费用应由原告承担。被告方拆迁的老房子占地面积为58.3平方米，我方认为该部分面积在办证时无需向政府缴纳土地出让金等费用，故该部分面积的相应费用应是被告个人享有，原告应将该部分面积相关费用支付给被告。我方认为原告擅自去麻车埠经济合作社开证明的行为是不合理的。
被告傅晓芳未作书面答辩，在第一次庭审中口头答辩称：当时我本人不同意卖地，且土地面积是按家庭人口来分配的，因此原、被告签订的协议中所涉土地是两被告及子女的共同财产，被告方的儿女也应有份额。
被告周尧新、傅晓芳均未向本院提供证据。
本院依职权向东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局征求意见，上述两部门出具了征求意见复函各1份。
经庭审质证，对上述证据，本院认证如下：
关于原告提供的证据：证据一，经两被告质证无异议，本院予以认定。证据二、三，两被告认为协议中所涉房地产系宅基地，法律规定宅基地不能买卖，且对原告提供的建设工程规划许可证等材料并不知情。结合证据来源，本院对该两组证据的真实性予以认定。证据四，两被告陈述并未收到该封快递，本院对该证据不予认定。
关于东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局出具的函，原告对市国土局在回函中写明的涉案房屋土地使用权属两被告及其子女共有的事实有异议，认为农村建房审批表中没有明确涉案土地的共有人情况，对其他内容无异议。经审核，本院认为，上述两份函均符合有效证据的认定要件，予以采纳。
根据本院确认的有效证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告周尧新、傅晓芳系夫妻。两被告系东阳市麻车埠村村民。2003年9月27日，东阳市国土资源局上报（东）土字［B2003-22］号建设用地项目呈报材料，项目名称为东阳市2003年土地整理折抵指标第22批次，申请用地面积为49.4003公顷，需征用集体土地48.6925公顷，农用地37.8771公顷；2003年11月25日，浙江省国土资源局同意本年度整理第二十二批次建设用地49.4003公顷，其中征用集体土地48.6925公顷，农转用37.8771公顷，使用集体土地0.7078公顷，依法完成征地程序后按具体项目另行办理供地手续；2003年11月25日，浙江省人民政府作出“同意”的审批意见。2003年12月6日，东阳市国土资源局上报（东）土字［供B2003-22］号建设用地项目呈报材料，项目名称为东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社旧村改造；东阳市国土资源局的预审意见为：该项目指标已落实，项目符合土地利用总体规划，项目的农转用和征地方案已经省政府同意，且征地方案和征地补偿及安置方案已经公告，拟供地；2003年12月22日，东阳市人民政府作出审核意见：同意，13433㎡为旧村改造安置用地，以划拨方式供地。
两被告在麻车埠村的房屋因旧村改造而拆迁。2003年8月，两被告上报农村私人占用宅基地建房审批表；2003年11月16日，东阳市吴宁国土资源所作出意见：经调查该户可计建房人口2人，原有住房1处2间计58.32㎡，拆除旧房1处2间58.32㎡，同意新建3间98.55㎡；2009年5月26日，东阳市人民政府批准同意占用宅基地三间占地玖拾捌点伍伍㎡。
2007年1月8日，原告（乙方）与被告周尧新（甲方）签订了《房地产买卖契约》，主要内容：甲方现有位于东阳市吴宁街道办事处麻车埠小区17幢自东1-3间合并前庭院的房地产叁间，占地面积197.1㎡；甲方自愿将上述房地产出售给乙方，乙方愿意购买该房地产；成交价格为775000元；甲方保证上述房地产权属清楚；乙方购买上述地块后，建房所涉的建设规划许可证、开工证等前期建房手续由甲方负责办妥交予乙方，相关规费由甲方承担；甲方应在乙方建房结顶后及时办妥甲方名字的房产证、土地证初始登记，然后协助乙方办妥乙方名字的房产证、土地证；甲方办证费用由甲方承担，乙方办证费用由乙方承担。该契约中附“房款交付记录”，写明原告于2007年1月8日支付周尧新房款40万元，同年1月18日支付35万元，2008年1月28日支付25000元。原告已全额支付合同约定的款项。2008年1月28日，原告（乙方）与被告周尧新（甲方）签订了《补充协议书》，主要内容：乙方于2008年1月28日已将应付甲方的余款25000元如数付清给甲方；甲方在乙方正式动工建房前办好一切建房手续，协助乙方处理好周边矛盾关系，并在乙方建房结顶后及时办妥甲方名字的房产证、土地证初始登记，然后双方一起将房屋登记过户至乙方名下，办证费用各自承担；无论日后房地产市场价格如何变动，双方任何一方均不得要求对方增加承担义务。两份协议均有陈旌德、周尧新、傅晓芳签名并按捺指印。后原告于2009年6月自行出资在该地块上建房，并居住至今。
在本案审理过程中，本院就涉案房屋土地的土地权属性质、土地使用权人及共有权人情况、能否办理土地使用权及房屋所有权初始登记手续等内容，曾向东阳市国土资源局、东阳市房地产管理局发出咨询函。东阳市国土资源局于2015年12月28日出具《函》，其主要内容为：周尧新户的新基地点已办理农转用，农转用批次为东阳市2003年度折抵指标第22批，为东阳市麻车埠旧村改造项目，属国有划拨土地；如周尧新户房屋已经建成，可以向市国土局申办国有划拨土地使用权初始登记；该户房屋土地使用权系周尧新户（包括周尧新、其妻傅晓芳、其女周璐、其子周明威）共有。东阳市房地产管理局于2015年12月24日出具《函复》，其主要内容为：周尧新、傅晓芳坐落于麻车埠小区17幢的叁间房屋竣工后可以申请初始登记。
本院认为，本案涉案房产系拆迁安置土地，麻车埠村旧村改造时将被告户的地基安置在国有划拨土地地块，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，原、被告双方当事人之间签订的《房地产买卖契约》其实质是建设用地使用权转让合同，被告周尧新认为宅基地买卖无效的辩称，本院不予采信。《房地产买卖契约》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方均具有法律约束力。被告傅晓芳辩称其本人不同意卖地，且所涉土地系两被告及其子女的共同财产，其儿女也应有份额。本院认为，傅晓芳在两份协议书中均签字并按捺指印，应视为其认同协议书中的所有内容。且签订协议之时，两被告的子女均未成年，基于被告周尧新家庭户主地位，买受人完全有理由相信被告周尧新夫妻对涉案房产具有处分权，同时两被告转让地基的行为也构成表见代理。因原告已按约支付了全部转让费，两被告也已将审批所得的建设用地使用权转让给原告，并且原告已在该土地上建房居住至今。被告周尧新在庭审中也明确表示愿意去办理涉案房产的相关登记手续。现原告系涉案房屋的实际建造者和使用者，按照合同的约定，要求两被告办理涉案房产的产权初始登记并协助办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。
综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈旌德与被告周尧新、傅晓芳分别于2007年1月8日、2008年1月28日签订的房地产买卖契约和补充协议书有效。
二、被告周尧新、傅晓芳应于本判决生效后一个月内办理坐落于东阳市吴宁街道办事处麻车埠小区17幢自东1-3间房地产的土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理将上述房地产过户至原告陈旌德名下的变更登记手续，办证过程中应交纳的各项费用由原告陈旌德承担。
案件受理费11550元，由被告周尧新、傅晓芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 何 秧
人民陪审员 张均寅
人民陪审员 乔立仁
二〇一六年一月十三日
代书 记员 蔡海萍
适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。