江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第115号
上诉人（原审被告）谢某某。
委托代理人付少天，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）李某某。
上诉人谢某某因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：钟小澄与李某某系夫妻关系。2006年6月25日、26日，钟小澄分别购买了座落于定南县龙亭路龙亭花园D栋14＃店铺一间，店铺面积46.08M2、阁楼35.82M2；D栋3＃楼201房屋（设计用途为非住宅）一套，面积为129.45M2。2012年4月7日，谢某某需开美容店，经与李某某协商，李某某将钟小澄购买的上述店铺和房屋共计211.35M2一并出租给谢某某使用，为此，双方当事人签订了一份租赁合同。合同约定：“一、租期从2012年5月1日起于2022年4月30日止。二、双方协定：2012年5月1日至2013年4月30日每月租金2300元，租金按月收取，先付后租。并于订立合同之日收取4600元房租及水、电费押金，期满无异议退还。租金（每月5日前）交纳，超期壹天收滞纳金1%，如有滞纳金希望自觉按时交纳。如有拖欠加倍收取。2013年5月1日至2014年4月30日租金每月2600元，2014年5月1日之后房租一年一定，双方随市场行情协定。三、……”。签订合同后，双方当事人按照约定履行合同。现因双方当事人无法就2014年5月1日起的房租价格协商一致引起纠纷。另查明，在案件审理过程中（2014年11月25日庭审前），谢某某已向李某某支付了2014年5月1日之后的房屋租金18200元（2600元×7）。2014年7月22日，李某某向原审法院提交书面申请，要求对2014年5月1日至2015年4月30日租赁房屋的每月租金价格进行鉴定。原审法院接受李某某申请后，委托江西中浩房地产评估有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2014年11月5日作出了36700-江中浩评字（2014）第244号《钟小澄房地产估价报告》1份，其中评估结果为：“根据本次评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合房地产估价经验确定委估对象的月租金取整为大写：人民币叁仟陆佰零捌元整”。估价作业日期：“2014年10月11日至2014年11月05日”。估价报告应用的有效期：“本估价报告自估价出具之日起计壹年有效，其有效期为2014年11月05日至2015年11月04日”。2014年11月19日，该鉴定机构作了《关于钟小澄房地产估价报告》的补充说明：“本公司在十月十一日收到江西省定南县人民法院的委托鉴定书，并于十一月派专业估价技术工作人员对委托鉴定的房产进行实地勘察及周边市场调查；据调查，委托估价对象所在区域5月至11月房产租赁市场价格无较大波动，并且当地房产租赁合同签订习惯为按固定月租金签订一年，故本公司将估价基准日设为二零一四年十月十一日”。李某某缴交了鉴定费6000元。谢某某支付了鉴定人员出庭作证的费用630元。
原审法院认为：双方当事人于2012年4月7日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且实际履行已近三年，合法有效。虽然所涉房屋的房屋所有权人登记为钟小澄，但钟小澄明确表示李某某签合同的行为其予以认可，对双方当事人所签订的租赁合同无异议。因此，李某某系本案的适格原告。为此，在双方当事人都表示继续履行《租赁合同》，但根据“2014年5月1日之后房租一年一定，双方随市场行情协定”之约定，在无法协定的情况下，2014年5月1日以后的租金应如何随市场行情协定是本案的争议焦点。在案件审理过程中，法官已就房屋租金问题多次组织双方当事人调解，未果，故李某某提交书面申请要求委托鉴定机构对2014年5月1日至2015年4月30日止的房屋租金进行鉴定。鉴定机构接受委托后作出了月租金为3608元的估价结果。对此，谢某某在庭审中指出鉴定人陈丽君、李国江未到现场调查，由非鉴定人员刘香飞到现场进行调查，对鉴定报告的三性均提出异议。原审法院认为，该估价报告中的估价结果即每月3608元的房屋租金价格符合当地的市场行情，谢某某虽对鉴定报告提出异议，但经法庭释明后，其当庭明确表示不申请重新鉴定。故原审法院认为每月3608元的房屋租金价格可以采用，本纠纷所涉房屋自2014年5月1日起至2015年4月30日止的租金价格确定为每月3608元。李某某要求谢某某按每月4371.20元支付租金的诉讼请求，予以部分支持。因双方当事人在租赁合同中约定“2014年5月1日之后房租一年一定，双方随市场行情协定”，该内容约定不明确，引起了纠纷，对此双方当事人均有过错，故由此而造成的损失包括鉴定费用等，应由双方各半承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、谢某某应在本判决发生法律效力后15日内向李某某支付2014年5月1日至2014年12月31日止的房屋租金10664元（已剔除支付的18200元）。二、驳回李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，鉴定费用6630元，合计7430元，由李某某承担3715元，谢某某承担3715元。
谢某某上诉称：原审法院依据一审江西中浩房地产评估有限公司出具的鉴定意见认定谢某某应按每月3608元标准向李某某支付2014年5月1日至2014年12月31日房屋租金属事实认定错误，程序严重违法，理由如下：首先，对本案房屋进行价值估价的鉴定人员陈丽君、李国江并未到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周边环境等，评估机构只是派出了一位没有任何鉴定资质的出庭接受质证，该鉴定意见依法应不被采纳。其次，本案估价对象，是店面与住宅一体的建筑物，根据规范内容需参照两各不同的标准予以鉴定，而江西中浩房地产评估有限公司并未根据规范进行鉴定，从而导致鉴定意见的不公正。最后，一审法院指定的评估机构根本不具备租金价格的评估资质，且鉴定费用大大超过了法定要求。因此，请求在一审判决的基础上核减谢某某应向李某某支付的租金计人民币5984元，本案的一、二审诉讼费用均由李某某承担。
李某某答辩称：案涉房屋二楼房屋即D栋3#楼201房性质是非住宅即生产经营性用房。鉴定机构的估价人员到现场收集相关资料时，定南县人民法院的工作人员及双方当事人均在场。一审开庭时，鉴定机构的估价人员除陈丽君未出庭，其余估价人员均到庭，谢某某上诉状中称估价机构只派出一位没有任何资质的出庭接受质证，此说法与事实不符。《钟小澄房地产估价报告》中第3页估价对象列表写明二楼房屋类别为非住宅，而第4页估价结果列表写明二楼房屋类别为住宅，前后不一致，导致李某某二楼房屋参照住宅房屋作出估价结果（一审时李某某未发现此问题），李某某对此有异议。一审时，李某某虽认为评估的租金价格偏低，但为了尽快解决纷争，使纠纷了断，李某某接受了估价报告和一审判决。李某某的二楼房屋根据商用价值与实际用途，租金并不低于一楼。谢某某的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回谢某某的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，谢某某二审上诉的理由主要为一审期间江西中浩房地产评估有限公司在司法鉴定过程中，程序严重违法，其作出的《钟小澄房地产估价报告》，不具有合法性，应不予采纳。关于该问题，本院认为，首先，江西中浩房地产评估有限公司是依据原审原告即案涉房屋出租人李某某申请，由原审法院依照法定程序委托，对案涉房屋月租金标准进行评估，出具司法鉴定意见《钟小澄房地产估价报告》，其接受委托，程序合法。其次，江西中浩房地产评估有限公司经营范围包含房地产评估，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB-T50291-1999）的规定，房地产估价按估价目的进行分类，主要类别包括房地产租赁价格评估；同时，谢某某主张江西中浩房地产评估有限公司不具有租金价格评估资质，但其又未提供证据反证，对谢某某该主张，本院不予支持。第三，案涉估价报告，系由江西中浩房地产评估有限公司注册房地产估价师陈丽君、李国江共同作出，一审期间，李国江到庭接受质询。最后，谢某某虽对江西中浩房地产评估有限公司出具的司法鉴定意见提出异议，但经原审法院释明，其明确表示不申请重新鉴定。综上所述，上诉人谢某某认为江西中浩房地产评估有限公司出具的司法鉴定意见不能采纳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人谢某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年五月十八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 郭燕华