广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1402民初266号
原告：梁彩飞，女，1974年12月11日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托诉讼代理人：陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。
被告：刘新明，男，1985年11月27日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托诉讼代理人：赵朔艺，广西欣和律师事务所律师。
被告：吴晓宁，男，1968年2月13日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托诉讼代理人：黄志敏，广西帮达律师事务所律师。
被告：黄乙桉，男，1987年5月15日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。
原告梁彩飞诉被告刘新明、吴晓宁、黄乙桉土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告梁彩飞及其委托诉讼代理人陈秋燕、被告刘新明的委托诉讼代理人赵朔艺、被告吴晓宁的委托诉讼代理人黄志敏到庭参加诉讼，被告刘新明、吴晓宁、黄乙桉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁彩飞向本院提出诉讼请求：1、原告与被告刘新明于2014年10月21日签订的《土地出租协议》无效；2、三被告返还原告支付的土地租金60000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：三被告返还原告无效租期内的土地租金40000元。事实和理由：2014年10月初，三被告告知原告他们从崇左市江州区村民陆培献、何彩群处受让了4.75亩土地，可以将该土地拆分转让给原告。但是三被告要求，双方只能以被告刘新明为合同主体与原告签订长期租赁土地书面合同，不能在合同中写明三被告向原告转让土地的事实。三被告还告知原告只要跟他们签订了长期的租赁合同，原告也能享有该土地的永久使用权。因原告并不懂得相关的法律规定，而相信了三被告的谎言，与被告刘新明于2014年10月21日签订一份《土地出租协议》，该协议约定被告刘新明将自己与江州镇岭弄经联社经土地流转承租得来的土地永久性出租给原告使用，该土地位于崇左市，总面积为：666平方米（1亩），双方还对土地用途、租赁期限及双方的权利义务进行了约定。协议签订当天原告支付给三被告租金(土地转让款）60000元。依照相关法律规定，租赁期限不能超过20年，超过的部分无效。因此原告要求三被告返还无效租期内的土地租金40000元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告刘新明辩称，本案已经超过诉讼时效，原告的诉请不应受到法律保护；法律规定土地的最长承包期限为30年，30年到期后双方可以签订不定期的租赁协议。双方签订的协议是合法有效，应当继续履行，因此请法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴晓宁辩称，本案已经超过诉讼时效，原告的诉请不应受到法律保护；原、被告签订的协议合法有效，法律规定土地的最长承包期限为30年，30年到期后双方可以签订不定期的租赁协议；被告吴晓宁不是合同当事人，也不是担保人，作为见证人不应当承担责任。
被告黄乙桉不到庭，但在庭前提交答辩状辩称，本案已经超过诉讼时效，原告的诉请不应受到法律保护；被告黄乙桉在协议中的地位不明，协议中并没有约定何种担保方式，仅作为见证人见证双方的签字，不应当承担责任；原、被告签订的协议系合法有效，法律规定土地的最长承包期限为30年，30年到期后双方可以签订不定期的租赁协议。协议是合法有效，应当继续履行，因此请法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘新明、吴晓宁对原告提交的《土地出租协议》及复件岭弄地块平面图、收据、两份《土地出租协议》及复件土地租赁界址图的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证据的证明内容有异议，认为无法证明协议无效；对于证人证言认为系原告丈夫，证言不应采纳；被告吴晓宁还认为收据无法证实其收到原告交付的租金，其并非合同当事人。对于原告提交的《土地出租协议》是否真实有效，本院结合查明的事实在下文再予论述。对于证人证言因证人系原告丈夫，对于证言的真实性因无其他证据加以佐证，本院不予采信。收据上被告吴晓宁、黄乙桉并非收款人，对于原告主张的证明力，本院不予采信。但该证据与本案之间具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁彩飞与被告刘新明于2014年10月21日签订一份《土地出租协议》，该协议约定被告刘新明将自己与屯村民陆培献、何彩群承租得来的土地永久性转租给原告使用，该土地位于崇左市江州区，靠近崇左市气象台雷达塔楼附近，总面积为：666平方米（1亩）。协议约定土地用途主要为农业生产或珍贵树种育苗建设以及养殖业配套设施、综合建设等；土地的承租经营期限为永久性租用（自2014年8月28日至2074年8月28日，期满后，如国家没有征用土地，乙方可继续使用）；租金的交付方式为一次性缴纳租金60000元等条款。原告和被告刘新明均在协议上签字捺印，被告吴晓宁、黄乙桉在协议上的担保人处签名，但协议中并没有约定担保的事项及条款。协议签订当天被告刘新明收到原告交付的租金60000元后向原告出具了收条，被告吴晓宁、黄乙桉作为见证人在收条上签名。
另查明，被告刘新明于2014年9月1日与陆培献、何彩群签订了两份《土地租赁协议》，协议约定陆培献、何彩群将其家庭户位于经联社的4.75亩土地出租给被告刘新明，第一份协议的租赁期限为30年，租期从2014年8月18日至2044年8月18日。第二份协议的租赁期限为30年，租期从2044年8月18日至2074年8月18日。陆培献、何彩群和被告刘新明均在协议上签名，屯的法定代表人也在两份协议上签名，并盖上岭弄经联社的公章。陆培献、何彩群出租的土地系其户的开荒地，至今尚未有其他村民向岭弄经联社对该土地提出存在权属纠纷问题。2014年10月21日，被告刘新明将4.75亩土地分割成六块土地分别出租给原告和黄玉明、凌启益、农慧军、黄秀美、黄景富六人。
本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。当事人请求确认合同效力不受诉讼时效限制，但基于无效合同所产生的财产返还请求权受诉讼时效限制。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案争议的出租协议尚在履行期间，在协议未被确认无效之前，当事人基于相信合同是有效的从而未向对方主张返还财产亦属自然。只有确认了协议效力的判决生效后，当事人才应当知道主张返还财产，此时诉讼时效才开始计算。原告现基于超期无效的租期主张返还该期间租金的请求并没有超过诉讼时效，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。
二、关于原、被告之间签订的《土地出租协议》是否合法有效的问题。被告刘新明承租村民陆培献、何彩群开荒的土地后自行转租的行为符合法律规定及协议的约定，依法成立的合同受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原告与被告刘新明签订的协议是双方真实意思表示，除约定的租赁期限违反《中华人民共和国合同法》的强制性规定外，其余部分均未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议租赁期限超过20年的部分无效，其余部分合法有效。
三、关于被告吴晓宁、黄乙桉是否是本案的适格被告，原告主张三被告返还租金是否有事实与法律依据的问题。本案争议的协议中并没有对担保人的担保内容进行具体约定，仅由被告吴晓宁、黄乙桉在担保人处签名，被告刘新明出具的收条上被告吴晓宁、黄乙桉又作为见证人的形式出现，对于被告吴晓宁、黄乙桉作为哪一方的担保人及担保哪种事项并不明确。原告主张三被告系本协议的一方当事人并无证据证明，结合协议和收条的内容来看，被告吴晓宁、黄乙桉并非本案的适格被告。对于原告主张被告吴晓宁、黄乙桉返还租金的请求并没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出承包期限最长30年，到期后可以自动续租的辩解意见，因家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，被告刘新明并非岭弄屯村民，仅能向土地承包方按照租赁关系承租土地。对于被告的辩解意见，本院不予采纳。对于被告刘新明提出原告在法庭辩论结束后变更诉讼请求不符合法律规定的主张，因本案在诉讼过程中，原告主张的协议效力问题与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院在补充调查后组织双方质证过程中告知原告可以变更诉讼请求，原告在恢复法庭调查过程中变更诉讼请求的做法没有违反法律规定。对于被告刘新明的主张，本院不予采纳。被告刘新明将土地转租给原告，并收取了60年的租金60000元，因租赁期限超过20年的无效，对于被告刘新明已经收取无效租期的租金40000元，现原告主张返还有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下：
一、确认原告梁彩飞与被告刘新明于2014年10月21日签订的《土地出租协议》中租赁期限超过20年的部分无效；
二、被告刘新明应向原告梁彩飞返还无效租期内的土地租金40000元；
三、驳回原告梁彩飞的其他请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，逾期不予立案执行。
案件受理费1300元，因适用简易程序审理减半收取650元，由原告梁彩飞负担250元，由被告刘新明负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审判员 李振京
二〇一八年四月八日
书记员 周天都
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。