四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2055号
上诉人（原审被告）：范德平，男，生于1965年1月18日，汉族，住四川省南充市南部县南隆镇。
上诉人（原审被告）：邓玉清，女，生于1966年5月20日，汉族，住四川省南充市南部县南隆镇。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李瑾珂，男，生于1975年10月29日，汉族，住四川省南充市南部县南隆镇。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吴明友，男，生于1949年7月1日，汉族，住四川省南充市南部县南隆镇。
被上诉人（原审原告）：四川省德信物业服务有限公司住所地：四川省南充市南部县南隆镇。
法定代表人：金彩平，经理。
委托诉讼代理人：骆仁华，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：肖益华，南充市天顺法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：南部县金宇房地产开发有限公司住所地：南部县蜀北街道办事处蜀北大道728号。
法定代表人：陈忠标，执行董事。
委托诉讼代理人：朱晨曦，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：肖益华，南充市天顺法律服务所法律工作者。
上诉人范德平、邓玉清因与被上诉人四川省德信物业服务有限公司（简称德信公司）、南部县金宇房地产开发有限公司（简称金宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
范德平、邓玉清上诉请求：1.撤销一审判决。2.判决范德平、邓玉清按照0.70元/平方米的价格，支付物业管理费。事实和理由：1.金宇公司与德信公司不是适格诉讼主体。金宇公司与范德平、邓玉清从未签订过物业合同，德信公司至今也未与我方签订过物业合同。2.德信公司到底是基于润无声物业公司的委托还是基于招标取得案涉小区物业服务，一审未查清楚，如果是通过润无声物业公司的委托，那么润无声物业公司就应当履行告知义务，且在本案中应当成为当事人参加诉讼，且润无声物业公司为一级资质，而德信公司是三级资质，服务质量不对等，严重损害了我方的利益，按照《物业服务企业资质管理办法》德信公司是不能按一级资质的标准收取物业费的。3.德信公司利用业主的公共场地获得收益以及车库租金的收益均应当用于抵扣业主物业费。4德信公司未尽到物业管理责任，物业服务存在诸多瑕疵。
德信公司、金宇公司辩称：驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.德信公司与金宇公司的主体适格。润无声公司将应收欠款的债权转移给了金宇公司，且德信公司是经招投标的正当程序对案涉小区进行物业服务管理。二公司向范德平二人追收欠缴物业费，主体适格。2.德信公司按约向小区业主提供了物业管理服务。德信公司经小区业主对服务满意度进行了测评，没有服务管理不到位的地方。范德平二人所称的场地租用收益与本案不是一个法律关系，与本案无关。
德信公司、金宇公司向一审法院起诉请求：1、判令范德平、邓玉清立即向德信公司、金宇公司支付物业费3394元，并按约定承担拖欠之日起至付清之日止的违约金；2、诉讼费用由范德平、邓玉清承担。
一审法院审理查明：2012年5月28日范德平、邓玉清与金宇公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买金宇公司开发的“金宇·中央首座”xxx号商品房。2013年9月26日范德平与润无声公司签订《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，约定“前期物业服务费住宅按1.20元/月·平方米（建筑面积）标准收取，从房屋交付之日起第一次缴纳12个月物业服务费，之后按季缴纳，每个季度届满7日前支付下一季度的物业服务费；不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每天按拖欠费用的3‰支付违约金”。2015年1月6日，金宇公司与润无声公司协商一致，润无声公司从2015年1月7日起不再履行“金宇·中央首座”的物业服务工作，由金宇公司代管。2015年1月7日，金宇公司与润无声公司签订《前期物业合同》解除协议，润无声公司委托金宇公司以其名义履行对“金宇·中央首座”小区业主收取拖欠和应交的物业服务费。随即，金宇公司发出《“金宇·中央首座”项目前期物业服务招标公告》。2015年1月27日，经招标金宇公司向中标的德信公司发出《前期物业管理中标通知书》。2015年1月28日，德信公司与金宇公司签订《前期物业委托合同》，委托管理期限自2015年2月1日起至小区业主大会成立后重新选聘新的物业服务企业或根据法律法规另行选聘新的物业服务企业时止。2015年2月6日，德信公司与金宇公司向“金宇·中央首座”全体业主发出公告，由德信公司继续给业主提供小区前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托收取物业欠费的权利。范德平、邓玉清所购商品房建筑面积为117.86平方米，其2013年9月26日接房后按照约定的1.20元/月·平方米的标准每季度应缴纳424.29元物业服务费已经缴纳至2014年12月31日。2016年11月30日，德信公司向范德平、邓玉清发出《物业服务费催缴通知书》要求于2016年12月15日前缴清欠费，但范德平、邓玉清至今未予缴纳。经查，从2015年1月1日起至2016年12月31日止，范德平、邓玉清共计欠费3394元。
一审法院认为:范德平与润无声公司签订的《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，且双方已经按照协议约定履行了润无声公司服务期间的义务。润无声公司退出“金宇·中央首座”前期物业服务后，委托金宇公司代管物业服务，金宇公司通过招标由德信公司对“金宇·中央首座”的前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托的权利，德信公司对“金宇·中央首座”小区进行物业服务后，该小区业主应当按照约定支付物业服务费用。范德平、邓玉清不缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，属违约行为，应当承担相应的民事责任，即应当缴纳所欠物业服务费用3394元，故对二公司要求范德平、邓玉清支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。本案违约金的问题，因违约金仅是对违约方违约行为的惩罚，《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》约定的从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰支付违约金，该约定明显过高，应当适当予以调整，故酌定按照中国人民银行同期贷款利率计息作为对范德平、邓玉清违约的惩罚。关于诉讼主体问题，润无声公司与金宇公司协商签订了《前期物业合同》解除协议，德信公司通过投标继续履行润无声公司与签订的《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，德信公司享有润无声公司前期物业服务协议约定的权利义务，故德信公司的具有诉讼主体资格；金宇公司与润无声公司签订《前期物业合同》解除协议，润无声公司委托金宇公司承接对“金宇·中央首座”业主应交物业服务费的收取和物业服务事项，金宇公司具有解除物业服务协议至新的物业服务公司入场期间的权利义务关系，故金宇公司具有诉讼主体资格。关于物业服务是否存在瑕疵、管理存在问题，在业主委员会成立前，业主可书面向前期物业服务公司提出要求整改，如果有损业主合法权益，业主可另案主张权利，故不能以此拒交物业服务费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百一十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：范德平、邓玉清在本判决生效后十日内金宇公司、德信公司支付所欠物业服务费3394元及违约金（违约金的计算方法：分别从2015年4月1日起以424.29元为基数、从2015年7月1日起以424.29元为基数、从2015年10月1日起以424.29元为基数、从2016年1月1日起以424.29元为基数、从2016年4月1日起以424.29元为基数、从2016年7月1日起以424.29元为基数、从2016年10月1日起以424.29元为基数、从2017年1月1日起以424.29元为基数，均至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由范德平、邓玉清负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点，一是德信公司及金宇公司诉讼主体资格的问题；二是德信公司是否未尽到物业管理责任的问题。本院根据双方当事人的诉辩意见，逐一评判如下：
一、关于德信公司诉讼主体是否适格。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，“金宇·中央首座”还尚处于前期物业管理阶段，金宇公司通过招投标方式选聘德信公司为物业服务企业，符合法律规定。尽管从形式上看，范德平、邓玉清并非直接的合同签订者，但究其实质，范德平二人均系物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利享有者和义务承担者，德信公司按约于2015年2月1日起持续对“金宇·中央首座”提供物业管理服务，与范德平、邓玉清形成了事实上的物业服务合同关系，德信公司有权对其实施物业管理服务期间业主欠缴的物业费用提起诉讼，其诉讼主体适格。
二、关于金宇公司的诉讼主体是否适格。润无声公司与金宇公司《前期物业服务合同解除协议》约定，由金宇公司收取润无声公司物业管理服务期间业主欠缴的物业费，并在润无声公司2015年1月7日移交资料退场后，由金宇公司暂负责“金宇·中央首座”的物业管理服务。小区安保人员郑万伦将润无声公司应收物业费债权转移的相关事宜，在小区以张贴公告的形式向业主进行了告知。故范德平、邓玉清2015年1月1日至2015年1月31日期间欠缴的物业费用，金宇公司有权提起诉讼，主体适格。
三、关于德信公司是否未尽到物业管理责任。范德平、邓玉清上诉认为，德信公司未尽到物业管理责任，故其只愿意按照0.70元/平方米向德信公司支付物业管理费，并向本院提交了若干照片欲证实德信公司物业服务存在的诸多问题，但该组证据均遭到德信公司的否认。本院认为，范德平二人提交的相关照片均系二审诉讼过程中拍摄，难以推定德信公司2015年2月1日起至2016年12月31日期间的物业管理服务不合格，范德平二人的该项上诉理由，依据不足，本院不予支持。
至于范德平、邓玉清提出德信公司收取的广告收益及车库租金收益，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。至于德信公司三级资质的收费标准问题。金宇公司与德信公司约定“住宅每月每平方米建筑面积1.2元”，参照南充市物业服务收费政府管理指导标准，南发改收费（2012）532号文件，德信公司的收费标准并未超过政府指导价的上限，而建设部颁发的《物业服务企业资质管理办法》属于行政管理规范而非效力性规范，并不影响本案合同效力，故范德平二人以德信公司资质为由要求减少物业管理费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，范德平、邓玉清上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由范德平、邓玉清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 雷发军
审 判 员 陈国兵
二〇一七年八月三十日
法官助理 王婵轶
书 记 员 范云荣