杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3476号原告：杨淑萍，女，1957年12月9日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：吴燕，浙江五联律师事务所律师。被告：杭州爱家物业服务有限公司。经营场所：杭州市下城区西湖文化广场**号环球中心*****楼。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：李妮、吴苏华，该公司员工。原告杨淑萍诉被告杭州爱家物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。原告于2017年6月21日向本院申请对案涉房屋毁损后修缮费用、房屋原装修损失数额、毁损财物价值等进行评估，本院委托浙江中联耀信房地产估价有限公司进行评估，后浙江中联耀信房地产估价有限公司以超出其经营范围为由退回本案的评估委托。2017年9月20日，本院再次委托杭州华清设计控股集团有限公司进行司法鉴定，后杭州华清设计控股集团有限公司亦退回本案司法鉴定委托事宜。本院于2017年12月14日公开开庭审理了本案。原告杨淑萍的委托诉讼代理人吴燕，被告杭州爱家物业服务有限公司的委托诉讼代理人李妮、吴苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋修缮、装修及屋内家用电器等损失400000元；2.判令被告赔偿自2017年5月15日起按照每月4500元的租金标准计算至房屋实际修缮完成并投入使用时止，期间给原告造成的租金损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系出租人和承租人关系。双方自2015年起就签订《房屋出租托管合同》，最近一次合同约定的出租托管时间是2017年2月19日至2018年2月18日，租期一年，租金每月4500元，年总租金为49500元。案涉房屋租赁期间，于2017年2月24日19时23分，因房屋内居住人使用不当发生了火灾，给原告的房屋造成严重毁损。后经杭州市公安消防支队下城区大队下公消认字（217）第0004号火灾事故认定书认定：杭州市下城区艮园23幢1单元102室发生火灾，过火面积30平方米左右，火灾烧毁家具、家电、个人物品等，无人员伤亡。起火原因认定如下：不排除生活用电不慎引起火灾，不排除抽烟引起火灾。根据原、被告双方《房屋出租托管合同》第六条第6款约定：房屋归还原告时，应保证屋内原有设施完好。目前案涉房屋已经毁损，不具备完好交付给原告的可能性，故原告根据法律规定和合同的约定，提起诉讼，以维护自己的合法权益。被告杭州爱家物业服务有限公司答辩称：一、案件事实：2015年1月16号，原告杨淑萍将案涉房屋杭州市下城区艮园23-1-102室房屋委托托管与答辩人签订出租委托协议，托管期从2015年2月10日到2018年2月18日，期间双方多次续签了房屋出租托管协议，且原告于2017年2月5日签署授权书授权答辩人全权代表原告处理房屋租赁有关的事宜。原告作为委托方，答辩人作为受托方，原告出具的委托书中明确授权答辩人全权委托处理与房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽谈、联络、签约、收取房租等。2017年2月19日答辩人作为原告的代理方与承租人池贤添签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给池贤添。2017年2月24日，案涉房屋发生火灾，经消防部门认定起火原因不排除生活用电不慎引起的火灾也不排除抽烟引起的火灾。2017年4月10日原告向贵法院提起诉讼，以房屋租赁合同纠纷为由要求答辩人赔偿其损失及房屋租金，答辩人认为：第一，原告与答辩人之间的是委托代理关系。首先双方签订的是房屋出租托管合同，明确原告是委托方，答辩人是受托方。其次授权书的出具也再次证明了双方是委托代理关系。答辩人作为受托方在委托方及原告的授权范围内处理相关事宜。再次根据承租人池贤添签订的房屋租赁合同明确出租人是原告，答辩人是代理方，因托管合同授权书、房屋租赁合同等均明确答辩人的身份是代理方，双方是委托代理关系非房屋租赁关系，对于委托代理关系除答辩人有故意或重大过失行为，否则相应的后果应由委托人即原告自行承担，原告要求答辩人及受托方来承担缺乏事实根据和法律依据。第二、根据消防部门出具的火灾事故认定书，本案责任应由承租人即池贤添、刘玲承担更为妥当，更加符合法律规定，符合本案实际情况。根据消防认定起火原因不排除生活用电不慎引起的火灾，不排除抽烟引起火灾，案涉房屋财产损失的责任人应该为该房屋的承租人与实际居住人池贤添、刘玲，承担相应赔偿责任的也应该是池贤添与刘玲。第三、就算法院最后认定答辩人应该承担原告的损失，针对原告的诉请答辩人认为原告的诉请金额明显过高，理由如下：案涉房屋从2010年底开始装修，至今已经有8年时间，并且从2015年2月起，该案涉房屋一直处于出租中，案涉房屋的装修经过8年时间的使用，亦不能完好如初，并且当初原告与答辩人交割物品中绝大部分的家电、家具均购置于2011年底，到火灾发生之时已使用5到6年之久，物品及室内装修均存在损耗，其价格不应按购置时或按装修的原价计算，应当折旧计算。第二是原告提供自购物品清单总价格为91562元，装修合同价款为151750元，答辩人姑且不考虑两项钱款的真实性，两项合计为243312元，而原告却主张了400000的损失金额，答辩人认为极不合理，案涉房屋面积为53.57方，格局为两室一厅一厨一卫，且当时的装修为普通装修，且已使用多年，全部物品烧毁后答辩人请专业装修公司对其房屋进行评估，按毛坯房重新装修的价值约为7到8万元，其价值远低于400000元。第四、关于原告诉请中的第二项要求答辩人赔偿自2017年5月15日起至房屋实际修缮完成并投入使用时止的租金按4500元每月计算，答辩人认为该项租金损失答辩人可以适当补偿，但对于该租金赔偿截止时间是不认可的。火灾发生后答辩人已请专业装修公司对房屋进行评估，其重新装修所需时间为45到60天，杭州市公安消防支队下城区大队于2017年3月10日出具的火灾事故认定书后，该案涉房屋已解除封锁，原告完全可以立即进行装修，如因原告一直拖延不装修或故意延长装修时间和故意延长装修后投入正常使用时间，导致租金损失一直累加，该租金损失均要求被告来承担明显不合理，答辩人不予认可。综上所述答辩人请求法院查明事实，依法判决。本院经审理后查明案件事实如下：原告杨淑萍自2015年以来与被告杭州爱家物业服务有限公司建立房屋出租托管合同关系。最近一份《房屋出租托管合同》于2017年2月5日签订，原告将杭州市下城区艮园23-1-102室、建筑面积53.67平方米房屋委托给被告出租管理，托管期从2017年2月19日到2018年2月18日，原告给被告免租期30天，托管期租金每月4500元，被告于每月15日向原告支付，租金总计49500元。原告同意被告可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等。包括但不限于与承租人洽谈、联络、签约、收取房租等。被告应监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行相关义务；房屋归还时应保证房屋原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外）。在托管期内被告需负责的维修项目为使用不当或人为因素而产生的维修。合同特别约定：若在免租期后被告未将房屋出租或以低于本合同约定的托管租金出租的，被告仍需按合同约定的每月4500元标准向原告支付托管租金。若该房屋实际租金高于托管租金的，高出部分作为原告支付给被告的托管服务费，由被告直接扣除收取。同日，原告还向被告出具一份授权书，全权委托被告代表原告处理与房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约、收取租金、起诉、提供附加服务等，被告在处理上述事宜时可以以自己的名义，但不得超出《房屋出租托管合同》的授权。2017年2月15日杭州爱家物业服务有限公司以原告名义与池贤添签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给池贤添，租金每月4600元。2017年2月24日19时18分，案涉房屋发生火灾，经杭州市公安消防支队下城大队《火灾事故认定书》认定：起火部位：杭州市下城区艮园23幢1单元102室主卧;起火点:主卧西南角；起火原因:不排除生活用房不慎引起火灾，不排除抽烟引起火灾。部门认定起火原因不排除生活用电不慎引起的火灾也不排除抽烟引起的火灾。过火面积30平方米左右，火灾烧毁家具、家电、个人物品等，无人员伤亡。现原告向法院提起诉讼，要求被告赔偿其损失及房屋租金。本院认为，原、被告之间所签订的《房屋出租托管合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，该合同对签约双方均有约束力。关于原、被告在本案中的法律关系。原告认为双方之间形成了房屋租赁关系，而被告则认为双方系委托关系。对此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告所签订的《房屋出租托管合同》，约定租金为4500/月；被告可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用等；在被告未将房屋出租或以低于本合同约定的租金出租时，被告仍需按合同约定的4500元/月标准向原告支付租金，若该房屋实际租金高于托管租金的，高出部分由被告直接收取。以上内容更加符合房屋租赁合同的法律特征，故双方之间成立房屋租赁合同法律关系。至于《房屋出租托管合同》中关于委托的内容，系对上述租赁关系中被告收益权利实现所采取的一种形式，本质上为双方租赁合同法律关系所吸收。关于原告所主张的损失赔偿。原告在本案中主张的损失有两项，一是房屋修缮、装修及屋内家用电器损失400000元。对于该项损失，因鉴定机构无法作出评估，故本院依据原告提交的被告认可的部分家用电器发票以及装修工程量清单及计价表，在剔除不合理、重复计算部分后，再结合成新，酌情确定该部分损失为80000元。原告主张的房屋修缮费用，因其未举证证明火灾造成房屋主体结构的破坏，故修缮费用应包含于装修费用中，另行计算缺乏依据。合同约定被告应监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行相关义务，房屋归还时应保证房屋原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外），现房屋虽因第三方使用不当造成火灾，但根据合同相对性，对于原告因火灾受到的损失，被告应承担赔偿责任。二是关于房租损失。火灾发生前，被告已支付2017年2月19日至5月18日的房租，火灾发生后，被告不再向原告支付房租，因火灾并非原告的过错导致，且合同约定被告未将房屋出租或以低于本合同约定的托管租金出租的，被告仍需按合同约定的每月4500元标准向原告支付托管租金。故对于租期内剩余的9个月租金，被告仍应支付。考虑到原告需重新装修，被告应另行赔偿原告两个月租金损失9000元。原告主张的其余租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨淑萍装修损失80000元；二、杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨淑萍租金损失49500元；三、驳回杨淑萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，因适用简易程序减半收取3650元，由原告杨淑萍负担2205元，被告杭州爱家物业服务有限公司负担1445元。原告杨淑萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员  叶东晓二〇一八年一月十七日书记员  周伴伴?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?