福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2416号
上诉人（原审被告）陈德明，男，1958年4月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。
委托代理人黄育英，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄道广，男，1980年9月3日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人郑燕娟，福建中美律师事务所律师。
委托代理人余泉水，福建中美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州世纪康居置业顾问有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人陈火源，董事长。
原审第三人叶念旺，男，1963年4月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
上诉人陈德明因与被上诉人黄道广、福州世纪康居置业顾问有限公司、原审第三人叶念旺房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：讼争房屋坐落于福州市晋安区xx室，系第三人叶念旺（被告陈德明的妻弟）的房产。2010年12月17日，原告与被告陈德明依被告康居公司提供的居间服务签订了房地产经纪合同及交易流程确认函，约定原告向第三人叶念旺购买讼争房，房屋价格为460000元人民币。合同卖方栏由被告陈德明代第三人叶念旺签字。同日，三方又签订了《产权人及共有权人未到场声明》，约定：被告陈德明应在合同签订之日起五日内，保证产权人到被告康居公司处对合同签字确认或向原告、被告康居公司提供关于出售上述房产的公证委托书，逾期原告有权向产权人要求确认或直接撤销上述合同；因有其他共有权人主张权利或上述人员中任何人未在合同上签字造成了上述合同无效或撤销，被告陈德明将向原告承担相当于违约金数额人民币30000元，（后涂改变更为50000元）的损害赔偿金，并向居间方支付相当于双方在合同有效或未撤销的情况下应付佣金同等数额的赔偿。当日，原告向康居公司交纳定金30000元，12月20日又交纳定金20000元。2011年6月13日，被告陈德明以第三人叶念旺对合同不予认可且合同不合法为由向被告康居公司送达解除合同通知，同日，第三人叶念旺也以被告陈德明未经其授权且不具备房屋买卖交易条件为由通知被告康居公司解除合同。因协商未果，原告于2012年8月15日诉至原审法院。2012年9月14日原审法院作出（2012）晋民初字第2305号民事判决，被告陈德明应于本判决生效后十日内支付原告人民币30000元；驳回原告其他诉讼请求。被告不服前述判决，提起上诉。2012年12月14日，福建省福州市中级人民法院作出（2012）榕民终字第3435号民事裁定书。撤销原审法院前述判决，将本案发回重审。
本案审理中，另查，1、原告确认其已收回被告康居公司退还的定金50000元。2、原告称《产权人及共有权人未到场声明》中约定的违约赔偿金由30000元变更增加为50000元，系原告与被告陈德明、康居公司三方协商一致的后果，但被告陈德明对此不予认可，认为增加赔偿金额未经其同意。3、前述声明违约赔偿金由30000元涂改变更为50000元处，未有两被告签字确认。4、审理中，原审法院以不同方式通知第三人到庭，但第三人未到庭。
原审法院认为：被告陈德明非讼争房所有权人，其未经产权人即本案第三人授权即与原告、被告康居公司签订房地产经纪合同的行为，属无权处分行为。该行为事后未取得第三人的追认，且现有证据也未能表明陈德明的行为构成表见代理，故被告陈德明的行为对第三人不产生法律效力，原告与被告陈德明、康居公司签订的房地产经纪合同应为无效，对此三方均有过错。经原审法院释明，原告将诉讼请求第一项变更为确认讼争合同无效，原审法院予以认定。原告与被告陈德明、康居公司签订的《产权人及共有权人未到场声明》中“因有其他共有权人主张权利或上述人之中任何人未在合同上签字造成上述合同无效或撤销，陈德明将向黄道广承担相当于违约金数额人民币30000元（后涂改变更为50000元）的损害赔偿金”，各当事人对合同无效过错责任的约定，意思真实，内容亦不违反有关法律规定，应为有效，被告陈德明应依约对原告承担赔偿责任。声明上的违约金修改部分未经被告陈德明签字确认，被告陈德明亦否认违约金由30000元变更为50000元曾得到其同意，原审法院不予认定。被告陈德明主张当事人约定的违约金数额应为30000元而非50000元，原审法院予以采纳。鉴此，被告陈德明应赔偿原告30000元人民币。被告康居公司、第三人经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可依法缺席审理和判决。被告康居公司及第三人应承担放弃答（述）辩及举、质证权利所产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经院审判委员会讨论决定，判决：一、原告黄道广与被告陈德明、福州世纪康居置业顾问有限公司于2010年12月17日签订的《房地产经纪合同》无效。二、被告陈德明应于本判决生效后十日内支付原告黄道广30000元人民币。三、驳回原告黄道广的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担420元，被告陈德明负担630元。
上诉人陈德明上诉称：一、被上诉人黄道广一审诉请的是违约金，即主张的是违约责任，而一审法院判决的是合同无效的赔偿责任，判非所请。二、一审法院判决上诉人向被上诉人黄道广支付30000元缺乏依据。1、本案讼争的《房地产经纪合同》为无效合同，相应的《产权人及共有权人未到场声明》也应为无效。且该声明系格式条款，免除了被上诉人福州世纪康居置业顾问有限公司作为中介机构应负的审查义务，该条款无效。2、《产权人及共有权人未到场声明》上原载明的损害赔偿金额已被被上诉人黄道广擅自更改，现三方未就损害赔偿金额重新达成协议。3、上诉人与俩被上诉人对合同无效均有过错，一审法院却仅判决上诉人承担合同无效的过错责任缺乏依据。且被上诉人黄道广也未能提供证据证明其因合同无效遭受的实际损失。综上，请求撤销原审判决第二项，并依法驳回被上诉人黄道广的一审诉讼请求，本案诉讼费用由俩被上诉人负担。
被上诉人黄道广答辩称：一、三方签订的合同并非自始无效的，叶念旺不追认之后才是无效合同，黄道广在导致合同无效的事由上是没有过错的，房产审核的义务是由福州世纪康居置业顾问有限公司承担的。二、上诉人签订的未到场声明并非房地产经纪合同的补充协议，而是独立的担保经纪合同成立的保证声明，和房地产经纪合同是并行的，不是补充的，即使房地产经纪合同无效，亦不影响该声明的效力。三、约定的损害赔偿金30000元具有违约金的性质。一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人福州世纪康居置业顾问有限公司及原审第三人叶念旺未提交答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交证据材料。
各方当事人对原审查明的事实没有异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：《房地产经纪合同》的合同当事人系叶念旺与黄道广，因合同的实际签订人陈德明未得到合同当事人叶念旺的授权和追认，故该《房地产经纪合同》无效。而《产权人及共有权人未到场声明》系陈德明以本人名义与黄道广之间达成的协议，合同当事人为陈德明与黄道广，内容可独立于《房地产经纪合同》而存在，该声明并非该《房地产经纪合同》的附件。《房地产经纪合同》无效并不必然导致《产权人及共有权人未到场声明》无效。
《产权人及共有权人未到场声明》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合同双方当事人应严格遵守。上诉人陈德明未按照约定取得原审第三人叶念旺的授权及追认，属违约行为，应当按照合同约定支付违约金30000元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案讼争的30000元虽在合同中表述为“损害赔偿金”，但其系双方当事人预先设定的一方不履行合同时应向对方支付的一定数额金钱，故具有违约金性质。上诉人主张其系损害赔偿金没有依据。
被上诉人黄道广将《产权人及共有权人未到场声明》中约定的违约金数额30000元改为50000元，但其并未提供证据证明该变更已与上诉人经协商一致，故双方仍应按变更前的合同约定履行。上诉人主张违约金数额被单方变更后，应视为对原违约金约定的推翻，没有依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人陈德明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 雷晓琴
代理审判员 张佳佳
二〇一四年七月十日
书 记 员 陈建彪