北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4408号
上诉人（原审被告）：左玉钢，男，1966年7月10日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：向秋芳（左玉钢之妻），1968年8月17日出生，住北京市通州区。
被上诉人（原审原告）：赵嗣泰，男，1943年8月27日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：朱志明，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵威（赵嗣泰之女），1974年4月13日出生，住北京市宣武区。
被上诉人（原审被告）：赵江，男，1970年1月3日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：徐庆丰，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人左玉钢因与被上诉人赵嗣泰、赵江确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初40302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人左玉钢的委托诉讼代理人向秋芳，被上诉人赵嗣泰的委托诉讼代理人朱志明、赵威，被上诉人赵江的委托诉讼代理人徐庆丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
左玉钢上诉请求：1.撤销一审法院判决，驳回赵嗣泰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵嗣泰、赵江承担。事实与理由：1.涉案房产系小产权房，因历史原因北京市汽车方向盘厂分给职工赵嗣泰，后赵嗣泰交付赵江实际使用和控制，赵江亦表示涉案房屋系其父亲赠与其的财产，看房时赵江母亲亦在该房屋内居住，左玉钢有理由相信赵江有权代表其父亲处分涉案房产，左玉钢属于善意取得涉案房屋；2.2001年左玉钢与赵江签订房屋买卖协议并支付合理对价的购房款，左玉钢与赵江不存在恶意串通的事实，一审法院判决涉案房屋买卖合同无效，缺乏事实依据。
赵嗣泰辩称，服从一审法院判决，请求驳回左玉钢的上诉请求。事实与理由：1.涉案房屋所有权人系赵嗣泰，赵江出卖涉案房屋属于无权处分，左玉钢在明知涉案房屋系赵嗣泰所有的情况下购买，不属于善意第三人；2.左玉钢作为审慎的买房人，理应对房屋的权属情况予以了解，不应仅凭口头承诺就签订房屋买卖合同，该行为不符合交易习惯，故左玉钢与赵江属于恶意串通损害赵嗣泰的权益；3.涉案房屋系小产权房屋，该类房屋的买卖违反法律规定，房屋买卖合同应确认无效
赵江辩称，服从一审法院判决，请求驳回左玉钢的上诉请求。事实和理由：1.涉案房屋系归赵嗣泰所有，赵嗣泰将涉案房屋交给赵江作为婚房使用，赵江以为自己取得房屋所有权，其与左玉钢不存在恶意串通。2.涉案房屋出售后，未告知赵嗣泰已将房屋出售，待2016年赵嗣泰要求返还房屋时，赵江才知道涉诉房屋赵嗣泰并未赠与赵江。3.左玉钢在房屋买卖过程中存在一定过错，2001年底左玉钢就知道涉诉房屋所有权人为赵嗣泰，但在2001年底至诉讼发生前，左玉钢未要求赵嗣泰追认涉案房屋买卖的行为。4.涉案房屋系小产权房屋，不能上市交易，涉案房屋买卖合同应属无效。
赵嗣泰向一审法院起诉请求：1、依法判令赵江与左玉钢于2001年2月18日签订的《房屋购买协议》无效；2、诉讼费由赵江、左玉钢承担。
一审法院认定事实：案外人王某1与赵嗣泰原系夫妻关系，二人于2001年8月30日经北京市宣武区人民法院调解离婚。赵江系赵嗣泰与王某1之子。1995年12月1日，赵嗣泰作为买方，北京市汽车方向盘厂作为卖方签订《北京市汽车方向盘厂职工购买宿舍产权合同书》（以下简称《合同书》），赵嗣泰购买前上坡村永顺南里2号院××房屋（原通县滨河小区9号楼1门×号房屋）一套（以下简称132号房屋），赵嗣泰同意以现金支付，一次付清，房价为人民币52688元整。签订《合同书》当日，北京市汽车方向盘厂为赵嗣泰颁发《临时产权证》。后赵嗣泰将房屋交付予赵江使用。2001年2月18日，赵江作为甲方、左玉钢（左玉刚）作为乙方签订《房屋购买协议》，约定：“1、甲方自愿将自己的住房（北京市通州区滨河小区9号楼1门302号，建筑面积为陆拾伍点伍伍平方米65.55m2）卖给乙方，价格为13万元（壹拾叁万元整），甲乙双方商定分两期支付全部房款，第一期乙方以活期现金存折方式支付给甲方10万元整（壹拾万元整），甲方将该住房钥匙交给乙方，乙方入住；第二期待甲方将该住宅所有产权及相关购置手续办齐并交付乙方核对正确无误后，乙方向甲方支付剩余房款3万元（叁万元整）。……”《房屋购买协议》签订后，左玉钢向赵江支付购房款10万元，赵江将132号房屋交付左玉钢居住。2001年底，左玉钢交纳物业费时，收据显示房屋登记在赵嗣泰名下。除2011年至2012年度物业费由赵嗣泰交纳外，其余年度物业费均由左玉钢交纳。2012年5月7日，通州区永顺镇前上坡村为赵嗣泰颁发132号房屋的“房屋所有权证”。
为证明房屋的购买情况，左玉钢申请证人王某出庭作证。王某表示其侄子王某2与左玉钢的亲属系同事关系。王某本人居住于滨河小区。王某表示2001年左右，其听说赵嗣泰家的房屋要出售，故告知王某2，后左玉钢与赵江联系协商了购房事宜。左玉钢表示2001年其购买132号房屋时，赵江的母亲亦在该房屋内居住，对出售房屋的事宜未提出异议。2001年底其交纳物业费时发现房屋登记在赵嗣泰名下，即与赵江联系，赵江表示该房屋为赵嗣泰赠与给其的婚房，因无房屋所有权证书，故无法更名。办理房屋所有权证书时可以直接将房屋登记至左玉钢名下。2012年其知晓前上坡村统一颁发“房屋所有权证”后，多次与赵江取得联系，要求赵江配合其办理更名手续。赵江均表示没有时间，故一直没有办理。左玉钢认可自2001年起其未曾与赵嗣泰取得联系。赵江表示因赵嗣泰将房屋交予其做婚房使用，其认为赵嗣泰系将房屋赠与其所有，因其另行购买其他房屋，故2001年将132号房屋出售给左玉钢。后其多次要求赵嗣泰将房屋更名至其名下，但因赵嗣泰已再婚，故双方未能协商一致。其未曾告知赵嗣泰已将房屋出售给左玉钢，后赵嗣泰要求返回132号房屋居住，其才知晓赵嗣泰未将房屋赠与其所有，亦告知赵嗣泰房屋已出售的情况。赵嗣泰表示其仅将132号房屋借予赵江作为婚房使用，赵江称将房屋出租，因双方系父子关系，其未曾向赵江主张过租金。其将房屋借予赵江后，未曾再至132号房屋查看。2016年1月，赵江才向其告知已将房屋出售给左玉钢。
在一审审理过程中，一审法院与王某1进行谈话。王某1表示其与赵嗣泰感情不和，1996年即分居。1995年赵嗣泰购买132号房屋后，其未曾在该房屋居住。2001年8月其与赵嗣泰离婚时，已经进行财产分割，其认可132号房屋为赵嗣泰个人财产，对该房屋不主张权益，亦不申请参加诉讼。
一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，为无效合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，赵江明知132号房屋登记在赵嗣泰名下，在未经赵嗣泰明确同意时即将132号房屋出售予左玉钢，多年亦未告知赵嗣泰已将房屋出售的情况，赵江存在明显过错。在2016年初赵嗣泰已明确表示不认可其将房屋出售的情况时，赵江亦未联系左玉钢，协商解决相关事宜，直至赵嗣泰提起诉讼，赵江的行为明显不当。左玉钢与赵江签订《房屋购买协议》时，左玉钢并未至前上坡村查看房屋是否登记在赵江名下，亦未要求赵江出售与房屋有关的任何文件，仅凭赵江保管132号房屋钥匙即相信赵江有权出售132号房屋，左玉钢未尽到谨慎的审查义务，左玉钢亦有过错。2001年底左玉钢知晓房屋登记在赵嗣泰名下后直至赵嗣泰提起诉讼，左玉钢仅相信赵江的承诺，亦未与赵嗣泰取得联系询问赵嗣泰是否认可赵江出售房屋的情况。左玉钢提供的证明不足以证明其在签订《房屋购买协议》时取得了赵嗣泰或其配偶的同意，亦不足以证明其有理由相信赵江有权代赵嗣泰出售132号房屋。故赵嗣泰要求确认赵江与左玉钢签订的《房屋购买协议》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。
判决：赵江作为甲方、左玉钢作为乙方于二〇〇一年二月十八日签订的《房屋购买协议》无效。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点系左玉钢与赵江是否构成恶意串通，赵江与左玉钢签订的《房屋购买协议》是否无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益。
本案中，赵嗣泰主张《房屋购买协议》无效依据系赵江与左玉钢存在恶意串通，损害赵嗣泰的利益。根据已查明的事实，本院认为，左玉钢与赵江不构成恶意串通，不宜认定《房屋购买协议》无效，理由有以下四点：
首先，根据已查明事实，一方面，涉诉房屋系赵嗣泰从单位购置的住房，非价值较小的一般财产，涉诉房屋合同签订履行距本案一审诉讼开始已有十五年之久，赵嗣泰亦知道赵江自2001年就已不在涉诉房屋居住，其认为房产一直处于出租状态，但从未去查看涉诉房产实际的使用状况，亦未曾主张过涉诉房产的租金，赵嗣泰对其房产十余年置之不理的态度和行为与常理不符。另一方面，2001年2月18日，赵江与左玉钢签订《房屋购买协议》。2001年8月30日，赵嗣泰与案外人王某1经北京市宣武区人民法院调解离婚，在该法院作出的（2001）宣民初字第3427号民事调解书中，对租住的房产及朝阳区另一套房产均进行了处理，但并未对涉诉房产予以处理。二审期间，赵嗣泰虽然以案外人王某1认为涉诉房产为赵嗣泰单位宿舍，赵嗣泰与案外人王某1各自住自己的房子，且涉案房屋已给赵江作为婚房使用为由，解释涉诉房产未在（2001）宣民初字第3427号民事调解书中处理，但综合全案案情来看，赵嗣泰主张其系2016年才知道涉诉房屋已被出售，且并未将涉诉房屋赠与赵江，对此本院存有合理怀疑，亦与生活常理不符，对赵嗣泰的上述主张，本院难以采信。
其次，左玉钢在签订《房屋购买协议》时并未前往涉案房屋所在村委会详细了解房屋权属情况，在签订《房屋购买协议》并履行该合同后，在得知涉诉房屋系赵嗣泰所有的情况下，亦未要求赵江出具任何赵嗣泰同意赠与涉案房屋的相应证据，仅凭赵江的单方陈述，即赵嗣泰已将涉诉房屋赠与赵江，且赵江有权处理涉诉房屋，左玉钢就相信赵江有涉诉房屋的处分权，故左玉钢未尽到审慎的注意义务，亦存在过错，但左玉钢的过错并无恶意串通之意，亦非确认《房屋购买协议》无效之构成要件。
再次，恶意串通属于当事人双方之间主观动机的活动，应从案件客观事实进行严密的逻辑分析，对于恶意串通的举证责任分配亦应严格谨慎。是否构成恶意串通，应符合以下两点：第一，应当证明恶意串通的双方在主观上具有损害第三人的意图；第二，应当证明恶意串通的双方必须有相互勾结和串通的行为。本案中，依据《房屋购买协议》的约定及履行情况，以及赵江、左玉钢的各自陈述来看，赵江在出售涉诉房屋时认为涉诉房屋系赵嗣泰赠与其作为婚房使用，其享有涉诉房屋的处分权，且赵江与左玉钢在涉诉房屋买卖行为之前并不认识，赵江作为售房人以出售房屋获得价款为目的，左玉钢作为买房人以居住使用为目的，并以当时的市场价格购买涉诉房屋，双方并无相互勾结、串通之行为，亦无共同侵害赵嗣泰利益之意图。现赵嗣泰主张赵江与左玉钢存在恶意串通，《房屋购买协议》应属无效，依据不足，本院不予采信。
最后，赵嗣泰以“小产权”房屋买卖合同违反法律的相关规定应属无效为由主张《房屋购买协议》无效，依据不足，本院不予支持。
综上，赵嗣泰主张《房屋购买协议》无效，于法无据，本院不予支持。左玉钢的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院(2016)京0112民初40302号民事判决书；
二、驳回赵嗣泰的全部诉讼请求。
一审案件受理费1450元，由赵嗣泰负担（已交纳）。
二审案件受理费2900元，由赵嗣泰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年四月二十四日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽