延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终10号
上诉人（原审被告）:安图恒大置业有限公司，住所地吉林省安图县明月镇。
法定代表人：申淑芹，董事长。
委托诉讼代理人：王军有，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金基峰，医生，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：滕聿江，吉林林岗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴慧善，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：滕聿江，吉林林岗律师事务所律师。
上诉人安图恒大置业有限公司因与被上诉人金基峰、朴慧善房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院(2016)吉2426民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安图恒大置业有限公司的委托诉讼代理人王军有，被上诉人金基峰、朴慧善及其委托诉讼代理人滕聿江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安图恒大置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认为安图恒大置业有限公司应于2013年10月15日起承担逾期支付房屋差价款的违约金错误，应以房屋产权证办理之日起计算逾期违约金。2.双方之间对于结算房屋差价款方面不存在违约，安图恒大置业有限公司不应承担责任。3.一审判决的违约金过高，应予调整。4.金基峰与朴慧善均同意抵消掉维修基金，但一审未予支持，属漏判。
金基峰、朴慧善共同辩称：1.一审认定安图恒大置业有限公司支付差价款及相应利息正确，交付房屋时，面积已经确定，上诉人存在违约行为，且上诉人认为违约金过高毫无依据。2.在一审时上诉人没有提出反诉请求，我方也没有同意抵消。
金基峰、朴慧善向一审法院起诉请求：1.安图恒大置业有限公司立即按每平方米5500元支付面积7.68平方米的差额款42240元；2.安图恒大置业有限公司立即支付差额面积比例在3%以内部分的利息；3.安图恒大置业有限公司立即双倍返还差额面积比例超过3%部分的差额房款；4.安图恒大置业有限公司立即支付违约金，每逾期一天按差额款的万分之五计算；5.安图恒大置业有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年9月5日，金基峰、朴慧善与安图恒大置业有限公司签订《产权调换协议书》，合同约定因鲁鑫·领秀城棚户区改造项目建设的需要，安图恒大置业有限公司拆迁金基峰、朴慧善在该项目用地规划范围内的四套房屋，面积分别为100平方米、83平方米、36.05平方米、70平方米。安图恒大置业有限公司为金基峰、朴慧善提供回迁安置房三套，其中两套是门市房，一套是住宅，门市房面积分别为111.25平方米、112.15平方米，住宅面积为88.8平方米。金基峰、朴慧善的房屋货币补偿总金额与产权调换房屋价款的差额为20000元，由金基峰、朴慧善在房屋竣工交钥匙时一次性结清。房屋交付使用时间为2012年10月30日，交付房屋日期以实际通知日期为准。金基峰、朴慧善回迁房屋的所有权证、土地使用证由安图恒大置业有限公司自房屋交付使用起18个月内办理完毕。金基峰、朴慧善与安图恒大置业有限公司双方未按规定时间结清差额款，每逾期一天按差额款的万分之五支付违约金。另查明，金基峰、朴慧善与安图恒大置业有限公司签订《产权调换协议书》时，门市房是以每平方米5500元计算差价，住宅是以每平方米2300元计算差价。2013年10月14日，金基峰、朴慧善与安图恒大置业有限公司签订《房屋交接协议书》，约定自2013年10月14日，该房屋由安图恒大置业有限公司交付金基峰、朴慧善，交付的房屋实测建筑面积最终以政府相关部门的实际测绘面积为准，多退少补。金基峰、朴慧善放弃追究安图恒大置业有限公司逾期交房违约责任的权利。2013年10月15日，金基峰、朴慧善将20000元交给安图恒大置业有限公司。2014年4月30日，金基峰、朴慧善交纳涉案的两套门市房2013年10月20日至2014年4月25日期间的取暖费，取暖面积均为107.86平方米。2016年5月3日，安图恒大置业有限公司办理房屋登记手续，涉案的两个门市房屋面积均为107.86平方米，住宅面积为91.73平方米。2016年7月1日，安图恒大置业有限公司向金基峰、朴慧善下发关于办理回迁房屋差价结算的通知函，要求金基峰、朴慧善于2016年7月15日前进行房屋差额款的结算。因双方对房屋差额款及利息存在争议，故金基峰、朴慧善诉至法院，请求法院按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》判令：1.安图恒大置业有限公司立即按每平方米5500元支付面积7.68平方米的差额款42240元；2.安图恒大置业有限公司立即支付差额面积比例在3%以内部分的利息；3.安图恒大置业有限公司立即双倍返还差额面积比例超过3%部分的差额房款；4.安图恒大置业有限公司立即支付违约金，每逾期一天按差额款的万分之五计算；5.安图恒大置业有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认为：金基峰、朴慧善与安图恒大置业有限公司签订的《产权调换协议书》、《房屋交接协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。根基《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，双方签订《房屋交接协议书》中明确约定交付的房屋实测建筑面积最终以政府相关部门的涉及测绘面积为准，多退少补。因此，对于实际交付的房屋面积与约定面积不符合部分应按当时签订合同时约定的价格计算差价，多退少补，即两个门市房按每平方米5500元计算差价，住宅按每平方米2300元计算差价。两个门市房的实际面积比约定面积少7.68平方米，安图恒大置业有限公司应当支付给金基峰、朴慧善房屋差额款42240元（7.68平方米×5500元/平方米＝42240元），住宅的实际面积比约定面积多2.93平方米，金基峰、朴慧善应当支付给安图恒大置业有限公司房屋差额款6739元（2.93平方米×2300元/平方米＝6739元）。根据双方多退少补的约定，安图恒大置业有限公司应当给金基峰、朴慧善房屋差额款共计35501元（42240元-6739元＝35501元）。故金基峰、朴慧善要求安图恒大置业有限公司按每平方米5500元支付两个门市房差额款的诉讼请求，本院予以支持，要求安图恒大置业有限公司双倍返还差额面积比例超过3%部分的差额房款的诉讼请求，本院不予支持。安图恒大置业有限公司关于金基峰、朴慧善应当按每平方米2300元支付给安图恒大置业有限公司住宅差额款的主张，本院予以支持。根据《产权调换协议书》第四条约定，差额结算方式：被拆迁人房屋货币补偿总金额与产权调换房屋价款的差额为20000元，由金基峰、朴慧善支付给安图恒大置业有限公司，在房屋竣工交钥匙时一次性结清。《产权调换协议书》第十条第2项约定，双方未按规定时间结清差额款，每逾期一天按差额款的万分之五支付违约金。可见，双方对逾期结清差额款的违约责任已作出约定，双方结清差额款的时间应同样适用于《产权调换协议书》的第四条。庭审中，经释明，安图恒大置业有限公司对违约金日万分之五的计算标准无异议。故金基峰、朴慧善要求安图恒大置业有限公司自2013年10月15日起支付差额款的违约金（按日万分之五计算）的诉讼请求，本院予以支持，要求安图恒大置业有限公司自2013年10月15日起支付差额款的利息的诉讼请求，本院不予支持。安图恒大置业有限公司关于涉案房屋直至2016年5月才最终确定面积，安图恒大置业有限公司不存在逾期结算房屋差额款的情况，不应当承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定，判决如下：一、被告安图恒大置业有限公司于本判决生效之日立即给付原告金基峰、朴慧善房屋差额款35501元；二、被告安图恒大置业有限公司于本判决生效之日立即给付原告金基峰、朴慧善房屋差额款35501元的违约金（自2013年10月15日起至全部给付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回原告金基峰、朴慧善的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，减半收取764元，由被告安图恒大置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据涉案房屋产权证登记情况，涉案房屋的总面积小于产权调换协议书中约定的总面积，而金基峰、朴慧善作为回迁户已经于2013年10月15日根据双方签订的房屋交接协议书交纳了所谓的房屋差价款20000元。基于此，一审法院结合本案双方实际给付情况以该日期作为违约金的起始日期并无不当，本院予以维持。
关于安图恒大置业有限公司主张违约金过高的问题，一审法院在庭审时曾对安图恒大置业有限公司进行过释明，安图恒大置业有限公司明确表示对违约金的计算标准没有意见。至于安图恒大置业有限公司提出一审法院存在漏判的问题，一审法院亦在庭审时释明二者属不同法律关系，并告知安图恒大置业有限公司可另行起诉。故一审法院对该两项答辩并未进行调整，并无不当。
综上所述，安图恒大置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1528元，由上诉人安图恒大置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年三月十五日
书记员 尹光熹