山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第330号
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司。
法定代表人：王安年，该公司经理。
委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司。
负责�：陈龙，该公司经理。
委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐秀丽，女，1968年2月28日出生，汉族，保险公司职员。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
上诉人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）、上诉人弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称弘盛海阳分公司）因与被上诉人徐秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第1911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘盛公司及上诉人弘盛海阳分公司的委托代理人迟春岷，被上诉人徐秀丽的委托代理人赵桂欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年10月26日，徐秀丽与弘盛海阳分公司签订了商品房预售合同及补充协议。约定：徐秀丽购买弘盛华庭4号楼3单元505室，建筑面积共95.39平方米，单价2773.17元，计款264533元。附属房（储藏室）面积15.4平方米，单价1600元，计款24640元，合计总房款289173元。付款方式：自签订商品房预售合同后十日内一次性交纳总房款。面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%以内的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
签订合同及补充协议后，弘盛海阳分公司先后收取徐秀丽房屋及储藏室款合计285867元。弘盛海阳分公司在合同规定的时间内交付了房屋及储藏室。涉案房屋于2012年7月25日经有关部门验收合格备案。徐秀丽主张大房权证办理的时间为2013年5月底，直到2013年6月8日才通知徐秀丽可以办理房产证，弘盛公司和弘盛海阳分公司对此无异议。徐秀丽于2013年6月20日取得了房权证。该证载明房屋建筑面积92.04平方米，储藏室面积19.14平方米。
另查明，徐秀丽主张应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛4#、6#、8#楼建筑工程做法中规定的。弘盛公司和弘盛海阳分公司则主张原建筑工程做法设计时间为2010年4月15日，该做法中原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面已于2010年9月份申请有关部门变更为水泥砂浆楼地面，提供了有关部门同意对工程变更答复通知书，徐秀丽对此无异议。
徐秀丽诉请要求弘盛公司和弘盛海阳分公司支付逾期向产权登记机关提交办证资料的违约金2806元，返还多收房款6599元，将楼梯间和入户平台按“海阳弘盛华庭建筑工程做法”的要求铺装成磨光花岗岩楼面。弘盛公司和弘盛海阳分公司辩称其已履行了合同义务，要求驳回徐秀丽的诉讼请求。
原审法院依据当事人的陈述笔录、合同及补充协议、收款收据等认定上述事实。
原审法院认为：徐秀丽与弘盛海阳分公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应视为合法有效。双方当事人均应按合同�约定享有权利和履行义务。按照合同十五条约定，弘盛海阳分公司应当在商品房交付使用后360日内，即应当在2012年10月1日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。弘盛海阳分公司逾期通过综合验收备案，直到2013年5月底6月初才通知徐秀丽可以办理房产登记证，属弘盛海阳分公司违约，应当按照该条约定向徐秀丽支付已付房价款1%的违约金。徐秀丽主张支付违约金为2806元，该款额低于弘盛海阳分公司实际收取徐秀丽房款285867元的1%计算，其主张予以认定。按照合同约定，徐秀丽购买的商品房建筑面积95.39平方米，实际建筑面积（房产证）为92.04平方米，公共部分与公用房屋分摊面积增加3.35平方米，面积误差比为3.51%。按照合同第五条规定的面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款。因此徐秀丽要求应按合同面积及房款单价退还绝对值3%内的房价款为7936元，剩余面积误差比为0.51%，徐秀丽要求双倍返还，其计算方法为（3.35平方米-95.39平方米×3%）×2773.17元×2倍＝2708元，徐秀丽实际应交款数为264533元－7936元－2708元＝253889元。徐秀丽主张合同约定储藏室的建筑面积15.4平方米，实际面积（房产证）19.14平方米，实际面积比约定面积增加3.74平方米，据此计算面积误差比为24.29%。按照合同第五条约定面积误差比在3%以内的部分由徐秀丽承担，超出3%的部分由弘盛海阳分公司承担，徐秀丽应补足3%的储藏室款739元（3.74平方米×1600元÷24.29%×3%），储藏室应交款25379元。根据上述计算，徐秀丽购买的房屋及储藏室合计应交279268元。弘盛海阳分公司已收取285867元，徐秀丽主张应返还6599元，于法有据，予以支持。弘盛公司和弘盛海阳分公司主张储藏室多出面积已与徐秀丽协商好按实结算，徐秀丽要求返还部分购房款无据，徐秀丽对此有异议，�弘盛公司和弘盛海阳分公司未提供相关证据，其以徐秀丽接收房屋时交齐房款为由推定徐秀丽同意据实结算，理由不成立，徐秀丽得知权利被侵害后，在诉讼时效期间主张权利，对徐秀丽的主张予以支持。徐秀丽主张应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中的规定，该建筑做法设计弘盛海阳分公司于2010年9月份已申请并经有关部门同意变更为水泥砂浆楼地面。徐秀丽与弘盛海阳分公司签订购房时间为2010年10月28日，且合同中没有对公共楼梯间地面及入户平台铺装磨光花岗岩另行约定，因此徐秀丽之请求，不予支持。弘盛海阳分公司为弘盛公司的分支机构，不具有独立法人资格，徐秀丽要求二者共同承担退款和支付违约金责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六�条和第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和第十八条第一款（一）项之规定，原审法院于2013年11月26日判决：一、弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内向徐秀丽支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料的违约金2806元。二、弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内返还多收取徐秀丽的购房款6599元。三、驳回徐秀丽要求弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求在楼梯间及入户平台铺装磨光花岗岩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50�，由弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
宣判后，上诉人弘盛公司及上诉人弘盛海阳分公司不服，共同提起上诉称，一、上诉人未逾期办理产权登记备案，涉案房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人即把需要提交的材料提交给了产权登记机关备案。至于产权登记机关何时办理好产权证并不是上诉人能决定的。被上诉人以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、被上诉人要求上诉人返还附属房的购房款无法律依据。被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定及商品房预售合同第五条的约定主张上诉人多收了附属房的购房款，而该司法解释及商品房预售合同只是约定了“商品房”出现面积差异时如何处理，并未明确约定附属房也按相同原则处理，因此附属房应按实际面积据实结算，实行多退少补政策。而且，双方在办理房屋交接时，也就该问题协商过，被上诉人也同意据实结算，并签字确认把差价补足，其行为表示是认可的。原审判决上诉人返还多收房屋差价款错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人徐秀丽答辩称，关于逾期办理房产证违约金问题，上诉人是2013年5月才取得的大产权证，2013年6月份才通知被上诉人办理，被上诉人在原审提交的房产证可证明办证时间均在2013年6月之后。上诉人未依照合同约定履行义务，理应承担违约金。关于多收房款问题，根据双方在预售合同中的约定及司法解释的规定，包括附属房在内均属商品房，并且都办理了相关产权登记，应当依照合同约定及规定执行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不�立。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，上诉人除了已提交给原审法院的2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》外，未提交其他竣工验收手续。上诉人虽主张已按规定向产权登记部门提交了相关材料，但对此未提供证据证明，且表示记不清楚提交的时间。双方确认依补充协议第四条产权登记的约定及责任的规定，上诉人在合同约定的期限内办完、备齐海阳市房地产登记规定的办理权属登记所需由上诉人提供的资料后，应通知被上诉人办理所购房屋权属登记。上诉人认可是在2013年6月才通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证，之前没有通知过。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期提供办证登记资料的违约责任；二、上诉人应否退还房屋面积差价款。
针对焦点问题一，双方在相关协议中明确约定了上诉人的相关义务，而上诉人在诉讼中仅提供了2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》，未提供其他竣工验收手续，也未提供证据证明其在约定的期限内将应由其提交的相关材料提交至产权登记部门备案，并且其亦认可2013月6月前未依双方的约定通知被上诉人可办理涉案房屋的房产证。因此，上诉人逾期向房地产登记部门提交办理权属登记所需资料及通知被上诉人办理产权登记的事实应予确认，上诉人依法应承担相应责任。上诉人此上诉主张，无事实依据，本院不予支持。
针对焦点问题二，双方当事人在合同中对房屋面积出现误差时的处理有明确约定，并且依据合同及补充协议的相关约定内容来看，对于合同中约定的误差处理原则应适用于附属房。虽然被上诉人补交了房屋差价款，但上诉人据此主张双方是在协商一致的情况下变更了原合同的约定，被上诉人对此并不认可，而上诉人无证据证明其主张，因此，上诉人主张不应退还附属房的差价款，理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一四年四月十五日
书记员 陈蒙蒙