鄂�多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0602民初6724号
原告王树表，男，汉族，1970年7月8日生，户籍所在地：内蒙古鄂尔多斯市。
身份证号码：×××。
委托代理人车增荣，系鄂尔多斯市148指挥中心法律服务所法律服务工作者。
被告鄂尔多斯市伊丽达房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘建增，系该公司董事长。
统一社会信用代码：×××。
住所地东胜区鄂尔多斯东街7号街坊。
委托代理人ＸＸ鹏，男，汉族，1982年11月11日生，系该公司职工。
身份证号码：×××。
被告内蒙古东联房地产开发有限责任公司。
法定代表人赵英雄，系该公司总经理。
统一社会信用代码：×××。
住所地：内蒙古鄂尔多斯市东胜区乌�西街**号。
委托代理人李富仓，系内蒙古德方律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司。
法定代表人张时平，系公司董事长。
统一社会信用代码：91150602116978553F
住所地：东胜区达拉特南路*号。
原告王树表诉被告鄂多斯市伊丽达房地产开发有限责任公司（以下简称伊丽达房地产公司）、被告内蒙古东联房地产开发有限责任公司（以下简称东联房地产公司）、被告鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司（以下简称时达房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员增格嘎力布适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告伊丽达房地产公司、被告东联房地产公司的委托代理人到庭参加了诉讼，被告时达房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月21日原告通过鄂旗人寿保险公司向伊丽达房地产公司购买了位于东胜区景帝园小区住房，并且交付了房屋预付款，双方口头约定被告方于2011年12月31日前交房，否则承担违约责任，后被告方迟迟不予交房，并且将楼盘转让给东联房地产公司，东联房地产公司也没有将房屋按时交付使用，原告在房屋预交款已经支付的情况下，被告方未能按时履行合同，现原告向人民法院起诉，请求法院：一、依法解除原被告之间签订的购房合同，并判令三被告共同退还原告房屋认购款115560元及从交款之日（即2010年1月21日）起至实际给付之日止的利息，利率按人民银行同期贷款利率计算；二、诉讼费由被告承担。
被告伊丽达房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：一、被告伊丽达房地产公司不再是《商品房团购合同》的义务人，不应承担该合同项下的义务。二、被告伊丽达房地产公司已实际向东联房地产公司等三家房地产公司移交了债务转移所必须的各种资料，包括相关合同、票据、款项。三、被告伊丽达房地产公司与原告之间不具有合同关系，原告无权要求被告伊丽达房地产公司退还购房款等相关款项。
被告东联房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：一、原告诉请解除房屋认购协议没有通知被告东联房地产公司，不发生解除合同的效力，该购房协议应继续履行，故应驳回原告的诉讼请求。二、原告的购房协议是与本案被告伊丽达房地产公司签订，且购房款也全部由被告伊丽达房地产公司收取。三、东联房地产公司、伊丽达房地产公司、中国人寿保险公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会三方签订了项目转让协议书，但均因被告伊丽达房地产公司�约而不能向东联房地产公司移交项目致使该项目转让协议没有全部履行，根据协议约定由此造成的后果由被告伊丽达房地产公司承担。
针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据：
一、收据一份（复印件），证明2010年1月29日，原告向被告伊丽达房地产公司支付了房屋认购款115560元，原告与被告伊丽达房地产公司建立了房屋买卖关系。
二、2011年10月18日签订的协议书（复印件）及2010年1月19日团购协议书（复印件）共两份，证明原告与三被告之间共同形成了房屋买卖合同关系，三被告应共同向原告返还已支付的认购款。
针对其答辩，被告伊丽达房地产公司向法庭提交了如下证据：
一、《保险公司商品房团购协议书》一份，证明2010年1月19日被告伊丽达房地产公司与人寿保险公司签订《保险公司商品房团购协议书》，双方约定被告伊丽达房地产公司向人寿保险公司提供共计18万平方米以内的团购商品房住宅，协议书中仅对住宅的户型、公用设施、工程建设等住宅区的基本条件进行了约定。
二、《协议书》一份，证明被告伊丽达房地产公司、东联房地产公司等、人寿保险公司三方于2011年10月18日签订协议书，约定：1、经三方协商一致，证据一团购协议书中应由被告伊丽达房地产公司履行的所有义务全部转由东联房地产公司等履行。2、经三方协商一致，东联房地产公司等将其开发的东联文青园项目提供给人寿保险公司团购，票据可更名为东联并向东联缴纳剩余房款。3、人寿保险公司在该协议中承诺对其公司团购人员解释该协议的履行。
三、《伊丽达公司景帝园项目移交协议》一份、收据及认购书交接表、929户移交名单，证明：1、伊丽达公司与东�公司等于2011年10月8日签订协议，依照证据二《协议书》中的相关约定，向东联公司等协议移交票据、合同、款项等相关资料。2、伊丽达公司按照项目移交协议将主要资料移交给东联公司，双方交接人员在交接表上签字确认。3、原告在929户移交东联公司名单之内。
四、《告知书》（复印件）一份、《公告》一份，证明：1、2012年5月29日，东联房地产开发有限公司书面告知鄂尔多斯市人寿保险公司，明确2010年1月19日伊丽达公司与人寿保险公司签订的《中国人寿住宅区商品房团购协议书》中由伊丽达公司履行的全部义务已经转移至东联房地产开发有限责任公司，并催告人寿保险公司要求其团购客户尽快签订认购协议并支付购房款。2、证明伊丽达公司于2012年12月24日在报纸上发布公告告知人寿公司团购住户看到公告后到东联文青园售楼部办理房屋认购款收据的变更、费用续交手续以及户型的确认手续等。
五、《会议纪要》两份，证明伊丽达公司与东联公司存在项目移交的事实，被告伊丽达房地产公司负责移交工地及处理工程队的债务，东联公司负责安置认购者。该移交项目的事实已做出行政认定，且认定双方的责任。
六、伊丽达公司与东联公司购地《协议书》，证明：1、2010年2月4日伊丽达公司与东联公司签订了《协议书》，明确了双方的土地范围、价格、付款方式违约责任。由于东联未能及时办理土地手续，违约在先，导致被告伊丽达房地产公司与保险公司合作终止，不得不移交该项目。
七，东胜区公安局商品房逾期交付及回迁安置监管中心《情况说明》一份，证明伊丽达公司将保险公司929户认购者全部移交东联公司，其中未安置的112户由东联公司负责。
八，内蒙古鄂尔多斯�东联集团公司文件一份，证明112户未安置的认购者由东联公司负责安置。
针对其答辩，被告东联房地产公司向法庭提交了2011年10月18日签订的《协议书》一份、2012年12月7日签订的《协议书》一份，证明东联公司、伊丽达公司、中国人寿保险公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会三方签订了《项目转让协议书》，但均因伊丽达公司违约而不能向东联公司移交项目致使该项目转让协议没有全部履行，根据协议约定由此造成的后果由伊丽达公司承担。
庭审质证中，被告伊丽达公司对原告提交的证据一的真实性认可，证明的问题不认可，理由：1、伊丽达公司与人寿保险公司签订的是大合同，从未与原告签订过购房合同。合同只针对人寿保险公司，不针对原告个人。伊丽达公司也未收取原告的任何款项，所有的票据都是由人寿保险公司办理出具的伊丽达公司只是为了配合人寿保险公司，提供了公章。被告伊丽达公司对原告提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可，理由协议书中的债务已经由被告伊丽达公司转移至东联公司，东联公司已经代替了被告伊丽达公司。伊丽达公司不再承担返还购房款义务。被告东联房地产公司对原告提交的证据一的真实性及证明的问题均认可。被告东联房地产公司对原告提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可，理由：2011年10月18日签订的协议书第三条承诺与保证的2.3中约定，被告伊丽达公司没有将项目移交给东联房地产公司，由此造成的损失由伊丽达公司来承担。同时证明东联房地产公司没有与原告形成房屋买卖关系。不论是原告还是人寿保险公司都没有与东联公司签订房屋买卖合同，东联房地产公司也未收取原告的任何购房款。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据�的真实性认可，证明的问题不认可，理由：保险公司的协议书的后面附着购房者的名单及金额，其中有原告的名字和钱数。说明原告与被告之间形成了合同关系，而且加盖公章。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可，协议书中的第三项中的2.2项中约定，被告伊丽达公司未按约定将原告的购房收据及相关手续更换到东联公司名下，所以原告与被告伊丽达公司之间仍然存在房屋买卖合同关系。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据三的真实性及证明的问题均认可。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据四的真实性及证明的问题均不认可，原告未见到该告知书与公告。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据五的真实性及证明的问题均不认可，因为原告不清楚。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据六的真实性及证明的问题均认可。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据七的真实性认可，证明的问题不认可，称被告伊丽达房地产公司与原告之间仍然存在房屋买卖合同关系。原告对被告伊丽达房地产公司提交的证据八的真实性认可，证明的问题不认可，原告未接到东联公司的项目移交通知。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据一不涉及东联公司，所以不予质证。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据二的真实性认可，证明的问题不认可，理由：协议书中的第三项中的2.3项中约定，被告伊丽达公司未将项目移交到东联房地产公司名下，同时也没有把购房者的购房收据及相关手续更换到东联房地产公司名下。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据三的真实性认可，证明的问题不认可，称根据本协议中的约定，被告伊丽达公司未将工�相关的前期全部资料移交到东联房地产公司名下，原告与被告伊丽达房地产公司之间仍然存在房屋买卖合同关系。被告东联公司并未代替伊丽达公司成为新的债务人。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据四的真实性不认可，证明的问题不认可，称告知书系复印件，报纸上的公告是伊丽达公司自己做的，不予质证。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据五的真实性认可，证明的问题不认可，因为被告伊丽达房地产公司未将项目实体和资料移交到东联公司。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据六的真实性认可，证明的问题不认可。理由：由于东胜区政府未按约定报批用地指标，导致至今没有土地手续。被告伊丽达公司也知道土地手续由东胜区政府报批。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据�的真实性认可，证明的问题不认可，因为被告伊丽达公司未将项目实体和资料移交到东联公司。所以被告东联房地产公司无法介入安置购房者。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据八的真实性认可，证明的问题不认可，理由：因为被告伊丽达公司未将项目实体和资料移交到东联公司。所以被告东联公司无法介入安置购房者。原告对被告东联房地产公司提交证据的真实性认可，证明的问题不认可，二被告之间签订的合同原告无法质证。被告伊丽达公司对被告东联公司提交证据的真实性认可，证明的问题不认可，理由：1、被告伊丽达公司未将项目移交的损失与本案无关，未移交的损失由被告伊丽达公司承担，购房者由东联安置本身就不公平的约定。2、东联公司违约在先，没有按照约定办理土地手续，被告伊丽达房地产公司不得不将项目移交东联房�产公司。3、不是伊丽达房地产公司不变更，而是被告东联房地产公司不让变更，被告伊丽达房地产公司已经公告、通知等形式通知了购房者变更手续。
经本院审查认为，二被告对原告提交的证据一、二的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以采信。原告对被告伊丽达公司提交的证据一的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告及被告东联房地产公司对被告伊丽达公司提交的证据二、三的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。被告伊丽达公司提交的证据四中的《告知书》系复印件，其真实性无法核对，故本院对其真实性不予采信，证据四中的《公告》是报纸上公告，故本院对其真实性予以认定。被告东联房地产公司对被告伊丽达房地产公司提交的证据五的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告及被告东联房地产公司对被告伊丽达�司提交的证据六、七、八的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。
经审理查明，2010年1月19日被告伊丽达房地产公司与案外人中国人寿保险股份有限公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会签订《中国人寿住宅区商品房团购协议书》，约定中国人寿保险股份有限公司鄂尔多斯分公司系统人员团体购买被告伊丽达房地产公司开发建设的景帝园小区的房屋。2010年1月29日原告向被告伊丽达房地产公司支付了团购住房认购款115560元。被告伊丽达房地产公司向原告出具了载明收到115560元团购住房认购款的收据一支。原被告对认购房屋的详细坐落位置、房屋面积、单价、总价、房款支付方式均未予以明确，双方也未签订正式的商品房买卖合同或者认购书之类的合同。
另查明，被告伊丽达房地产公司开发建设的景帝园小区至今未取得《土地使用权证》及《商品房预销售许可证》等相关手续，工程进度为有的楼刚开槽，有的正负零、有的地上二层。
还查明，于2011年11月18日、2012年12月7日甲方（包括被告东联房地产公司、被告时达房地产公司、案外人内蒙古益鼎立兴房地产开发有限公司）与乙方被告伊丽达房地产公司及丙方案外人中国人寿保险股份有限公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会分别签订两份《协议书》，约定了景帝园小区项目（包括土地）全部移交甲方，并约定2010年1月19日乙方与丙方签订的《中国人寿住宅区商品房团购协议书》中约定应由乙方履行的所有义务全部转由甲方。还约定乙方必须在甲乙双方签订的《项目移交协议》约定的时间内向甲方履行移交项目，否则造成甲方所有经济损失由乙方承担。2011年10月20日甲乙双方签订了《伊丽达公司景帝园项目移交协议》，约定2012年1月10日前将项目（包括�目所有材料）移交给东联房地产公司。2011年11月1日双方签订了《收据及认购书移交接表》及保险公司购房929户名单（其中包括原告）。被告伊丽达公司于2012年12月24日在鄂尔多斯日报发布公告一份，公告了景帝园小区项目于2011年10月18日移交被告东联公司等三家公司及其有关事项。2011年11月7日、2012年12月4日本案双方当事人相关负责人及相关政府部门负责人及施工队负责人分别召开专题会会议纪要，讨论项目移交相关问题。
2016年4月8日被告东联房地产公司与伊丽达房地产公司向东胜区人民政府发《关于解决碾盘梁片区景帝苑项目剩余112户购房者房屋安置化解社会矛盾的申请》文件（文号为东房发2016第8号），文件中称东联房地产公司已经安置了988户，剩余112户未安置。因项目移交过程因伊丽达房地产公司与施工单位债权债务未达成一致，工人不撤场，导致项目未能顺利完成移交，导致东联公司没有更多的房源对该112户进行安置。恳请东胜区人民政府收回景帝园项目，由东联公司负责对该112户进行安置。
本院认为，原告为了购买被告伊丽达房地产公司开发建设的景帝园小区的房屋，依照被告伊丽达房地产公司与案外人中国人寿保险股份有限公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会签订的《中国人寿住宅区商品房团购协议书》的约定向被告伊丽达房地产公司支付了团购住房认购款。虽然原告与被告伊丽达房地产公司对购买房屋事宜未签订相应的合同，但从原告向被告伊丽达房地产公司支付房屋认购款看出，原告与被告伊丽达房地产公司之间已经成立了房屋买卖合同关系。双方的房屋认购行为系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法、有效。虽然原告向被告伊丽达房地产公司支付认购款，但双方没有约定房屋的基本情况、房屋价格、房屋交付条件等做出约定，故本院认定原告与被告伊丽达房地产公司之间房屋买卖合同关系为商品房预约合同。商品房预约合同成立后，合同的双方均应承担继续磋商直至签订正式的商品房买卖合同并为签订正式的商品房买卖合同创造条件的义务。但原告支付认购款至今6年多的时间，景帝园小区工程进度为有的楼刚开槽，有的正负零、有的地上二层，且该小区至今未取得《土地使用权证》及《商品房预销售许可证》等相关手续，故本院支持原告的解除商品房预约合同关系的诉讼请求。
关于三被告如何承担返还原告房屋认购款义务。原告向被告伊丽达房地产公司支付房屋认购款后，被告伊丽达房地产公司与被告东联房地产公司、被告时达房地产公司、案外人内蒙古益鼎立兴房地产开发有限公司及案外人中国人寿保险�份有限公司鄂尔多斯分公司工会工作委员会签订了《协议书》，约定将景帝园小区项目（包括土地）全部移交给被告东联房地产公司、被告时达房地产公司、案外人内蒙古益鼎立兴房地产开发有限公司，并被告伊丽达房地产公司履行的所有义务全部转移至被告东联房地产公司、被告时达房地产公司、案外人内蒙古益鼎立兴房地产开发有限公司，故被告伊丽达房地产公司在本案商品房预约合同关系的债务由被告伊丽达房地产公司转移至被告东联房地产公司、被告时达房地产公司、案外人内蒙古益鼎立兴房地产开发有限公司等三个房地产公司，本院认定被告伊丽达房地产公司在本案中不承担责任。债务转移后，东联房地产公司安置了部分购房者，且被告东联房地产公司以没有房源为由拒绝原告在内的剩余112户购房者进行安置，故被告东联房地产公司及被告时达房地产�司应共同返还原告房屋认购款115560元。
关于原告主张的利息。本案商品房预约合同债务转移至被告东联房地产公司及被告时达房地产公司后，由于被告东联房地产公司及被告时达房地产公司的原因导致本案商品房预约合同未能继续履行，原告遭受一定的经济损失。被告东联房地产公司及被告时达房地产公司应向原告承担违约责任，故本院支持原告的利息主张，即房屋认购款115560元为基数，自交款之日（即2010年1月21日）起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算计息。本案中，被告东联房地产公司辩称由于被告伊丽达房地产公司违约而不能向东联房地产公司移交项目致使该项目转让协议没有全部履行，根据协议约定由此造成的后果由伊丽达房地产公司承担。被告东联房地产公司的上述辩称与本案没有关联性，如被告东联房地产公司认为履行项目转让协议过程中遭受损失，依照合同约定可以向被告伊丽达房地产公司另行主张。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定判决如下：
一、解除原告王树表与被告鄂多斯市伊丽达房地产开发有限责任公司之间的商品房预约合同关系；
二、被告内蒙古东联房地产开发有限责任公司、被告鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告王树表房屋认购款115560元及其利息（利息以房屋认购款115560元为基数，自2010年1月21日起至付清房屋认购款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算计息）；
三、被告鄂多斯市伊丽达房地产开发有限责任公司不承担责任。
案件受理费1306元，由被告东联房地产公司及被告时达房地产公司负担。
如不服本判决，可在判�书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 增格嘎力布
二〇一六年十一月四日
书记员 李 鹏 慧