河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民三初字第00327号
原告石家庄水务集团有限责任公司
法定代表人张俊立
委托代理人李金星
被告阜平县宏达商务有限公司
法定代表人吕占文
委托代理人牛庆、戚栋才
原告石家庄水务集团有限责任公司（以下简称水务集团）与被告阜平县宏达商务有限公司（以下简称宏达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告水务集团委托代理人李金星，被告宏达公司委托代理人牛庆、戚栋才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告水务集团诉称，2010年11月6日，其与被告宏达公司签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》，原告将坐落在石家庄市桥东区XX号的东方龙大酒店负一层至十层以及草原之夜、干锅鸭头、专营店共计建筑面积10062平方米、后院三层附楼、员工单身宿舍、材料库出租给被告经营使用。合同约定租金自2010年11月1日起计收，前三年每年为200万元，第四年开始递增，租金第一次按一年缴，以后为半年缴，于应交期间的首月支付。同时约定，被告应交纳保证金30万元。原告把租赁物交付给被告，被告也缴纳了第一年租金。第二年租金支付了195万元，尚欠5万元。另，被告的30万元保证金至今没有缴纳。原告委托石家庄东方龙供水实业有限责任公司（以下简称东方龙公司）代为催收租金未果。原告认为被告的行为已构成违约，故依法提起诉讼，请求法院判令解除合同，被告向原告返还租赁物并支付租金（截止至2013年4月30日的租金为105万元以及2013年5月1日至被告实际返还租赁物之日的租金，按合同约定的租金标准支付）、违约金（自2012年12月1日起至判决书确定的履行期限届满之日止，按105万元的日万分之三计算）；诉讼费由被告承担。原告提交证据如下：
租赁经营合同，证明原、被告租赁合同关系；
付款凭证，证明被告支付租金数额、时间等；
催讨函及邮单，证明原告向被告邮寄催讨函催要租金等；
律师回复函，证明被告回复确认拖欠租金，但理由不成立。
房产证，证明原告享有房屋所有权；
证明，证明原告转付给东方龙公司的酒店租金数额；
凭证，证明被告第二年支付300万元租金，原告支付给东方龙公司105万元；
8.内部转款结算单、审批单、结算收据，证明东方龙公司收到租金后转给水务集团。
9.交接手续，证明原告9、10楼于2011年1月10日交付给被告；
10.企业登记情况表，证明东方龙大酒店的主管部门是石家庄市供水总公司以及该公司名称变更为水务集团的情况；
11．石家庄地名办变更登记表，证明石家庄供水集团有限责任公司的门牌号码由石家庄市建设南大街XX号变更为XX号；东方龙大酒店的门牌号由石家庄市建设南大街XX号变更为XX号；
12.协议书，证明2011年4月原告租赁被告7楼一层客房，租金为7.5万元／月，因按此标准冲抵晚交付的两个月零十天的租金，计35万元。
被告宏达公司辩称，首先，2010年5月东方龙公司以招标方式出租东方龙大酒店的经营权。2010年7月12日，东方龙公司通知宏达公司以每年605万元的价格中标。2010年7月13日，东方龙公司与被告宏达公司签订《东方龙大酒店租凭框架协议》，约定年租金605万元。2010年11月6日，被告宏达公司应原告的要求分别与东方龙公司和原告水务集团签订《东方龙大酒店租赁经营合同》和《东方龙大酒店房屋租赁合同》，两合同总的租金数额为每年605万元。两份合同是不可分开、不能单独存在的，实际还是被告宏达公司承包经营东方龙大酒店。其次，被告宏达公司同意解除合同，但解除的依据是原告水务集团违约致使合同目的无法实现。原告的违约行为有：1.原告未按合同约定移交经营所须的各种证照、未允许被告独立使用东方龙大酒店的银行账户且发票代购不及时，侵犯了被告自主经营权；2.原告向被告移交的电梯、中央空调、供暖系统、厨房设备、制冷设备、洗衣房设备、消防监控、报警系统、酒店计算机管理系统以及诸多配套设备不能正常使用；3.楼顶年久失修，排水管道漏水、下水管堵塞，电缆沟长年积水，消防、天然气设施不合格，给酒店造成安全隐患；4.主楼九楼、十楼迟延交付；5.原告未及时办理《消防检测报告》、《城市排水许可》、《餐饮服务许可证》等证照且在被告不知情的情况下，擅自缩小东方龙大酒店的经营范围均给被告造成了损失。鉴于原告存在上述违约行为，被告享有先履行抗辩权，故被告有权拒付租金。被告提交证据如下：
1．2010年9月13日《请示》，证明东方龙公司和原告水务集团违约造成被告无法经营；
2．《城市排水许可通知书》，证明东方龙公司和原告水务集团违约怠于行使合同义务，造成被告无法正常经营；
3．《监督意见书》，证明东方龙公司和原告水务集团怠于行使合同义务，致使石家庄市食品监督管理局责令被告停业，被告无法正常经营；
4．东方龙大酒店2009年6月18日《营业执照》及2012年12月27日《营业执照》，证明东方龙公司和原告水务集团未依约将法定代表人变更为被告宏达公司的人员，且缩小经营范围造成被告无法正常经营；
5．《石家庄市工商局行政指导建议书》、《工商行政处罚决定书》，证明因经营范围缩小，工商行政机关对被告进行处罚、限期整改，致使被告无法正常经营；
6．石家庄新奥燃气有限公司《限期整改通知》，证明原告水务集团违约，营业场所存在安全隐患，被告垫资修理；
7．往来函件，证明自2010年被告租赁经营以来，就原告违约行为，被告多次致函原告请求解决，但原告拒不纠正，原告的违约行为已经导致合同目的不能实现；
8．客人投诉记录，证明原告违约，给被告造成巨大经济损失；
9．证人证言，停电记录及电路照片、公证书，证明经营场所危及人身安全，被告无法正常经营；
10．交接手续，证明原告违约逾期交付租赁物。
经审理查明，2010年5月，东方龙公司以招标方式确定东方龙大酒店的承包经营人。《招标文件》约定，招标人承包经营区域为主楼负一层（除水泵房、配电室外）至十层共6000平方米（其中负一层至四层为3450平方米）、辅楼3600平方米，合计9600平方米；干锅鸭头专营区合计638平方米；草原美食广场、厨房合计2170平方米；生态池60平方米；洗衣房60平方米；原材料库房、物料库720平方米；员工宿舍800平方米；酒店办公区域240平方米。2010年7月12日，东方龙公司通知被告宏达公司中标，中标价格为每年605万元。2010年7月13日，东方龙公司与宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》，约定东方龙大酒店年租金前三年为605万元，第四年递增2%，第五年递增3%，第六年递增4%，第七、八年按第六年的租金执行。2010年11月6日，石家庄供水集团有限责任公司（出租人）与宏达公司（承租人）签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》，约定：出租人将坐落在石家庄市桥东区建设南大街XX号的东方龙大酒店负一层至十层以及草原之夜、干锅鸭头专营店共计建筑面积10062平方米、后院三层附楼、员工单身宿舍、原材料库出租给承租人作为酒店进行经营；租赁经营期限自2010年7月13日至2018年10月31日止，2010年7月13日至2010年8月12日为交接期，2010年8月13日至2010年10月31日为装修期；租金于2010年11日1日开始计收，2010年11月1日至2013年10月31日的租金为每年200万元，2013年11月1日至2014年10月31日的租金为每年204万元，2014年11月1日至2015年10月31日的租金为每年210.12万元，2015年11月1日至2018年10月31日的租金为每年218.52万元；租金第一年按一年缴纳，以后为半年缴纳，于应交期间的首月预付；双方同意出租人在2010年10月13日将租赁物交付给承租人；双方交接验收、并签字确认租赁标的物为具有正常使用功能的合格建筑物；承租人应在合同签订后三十日内向出租人交纳履约保证金30万元（承租人在合同履行过程中未实际交纳）；承租人无正当理由拖欠租金、水电费及其他正常费用超过三十日，出租人可解除合同并要求承租人承担违约责任；承租人不能按期缴纳租金的，应当承担违约责任，每逾期一日，支付所欠租金万分之三的违约金。同日，东方龙公司（出租人）与被告宏达公司（承租人）签订《东方龙大酒店租赁经营合同》，约定：出租人将坐落在石家庄市桥东区建设南大街62号的东方龙大酒店内的设备和酒店品牌租赁给承租人作为酒店进行经营；租赁经营期限自2010年7月13日至2018年10月31日止；租金自2010年11月1日开始计收，2010年11月1日至2013年10月31日的租金为每年405万元；2013年11月1日至2014年10月31日的租金为每年413.10万元；2014年11月1日至2015年10月31日，租金为每年425.49万元，2015年11月1日至2018年10月31日的租金为每年422.51万元（此处为笔误，应为442.51万元），租金包括设备使用费以及东方龙大酒店品牌使用费。上述两合同均约定《招标书》为合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力，如与合同正文有矛盾之处，以合同正文为准。
被告宏达公司称其于2010年7月12日接手东方龙大酒店（除主楼九楼、十楼外）。2011年1月11日，宏达公司接手主楼九楼、十楼。2010年7月12日，被告宏达公司分两次从陈红利帐户向东方龙公司转款共605万元。2011年11月24日被告宏达公司分三次从其他公司帐户向石家庄供水集团有限责任公司转款共300万元。2011年12月21日，石家庄供水集团有限责任公司向东方龙公司转款105万元。2013年7月1日，水务集团开具证明，“兹证明我单位投资开办的石家庄市东方龙大酒店于2009年委托石家庄东方龙供水实业有限责任公司托管经营，后经批准和招投标，同意其把酒店租赁给阜平县宏达商务有限公司经营。另，阜平县宏达商务有限公司租赁我单位房屋，第一年租金200万元通过石家庄东方龙供水实业有限责任公司已支付，第二年租金支付195万元，欠5万元……”。
另查明，庭审中，原、被告均认可合同和证据材料中所称的东方龙大酒店即石家庄市东方龙大酒店（以下统称为东方龙大酒店）。东方龙大酒店的主管部门为石家庄市供水总公司。2005年10月25日，石家庄市供水总公司公司名称变更为石家庄供水有限责任公司；2006年4月7日，又变更为石家庄供水集团有限责任公司；2012年5月25日，再次变更为石家庄水务集团有限责任公司。另，东方龙大酒店的住所地为石家庄市桥东区建设南大街XX号，该地址门牌号2009年12月8日变更为XX号。水务集团提交房屋产权证记载，位于桥东区建设南大街128号的房屋所有权人为石家庄供水集团有限责任公司。庭审中原、被告双方均认可东方龙大酒店所使用的房屋产权所有人为原告水务集团。
以上事实有原、被告提交的证据和庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告水务集团与被告宏达公司签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》以及东方龙公司与被告宏达公司签订的《东方龙大酒店租赁经营合同》是合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。招标文件虽然是东方龙公司所签发，但两份合同均明确招标文件系合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力，故该招标文件对两合同当事人均有约束力。原、被告双方应全面履行合同。被告宏达公司以中标通知书的中标价格以及2010年7月13日东方龙公司与被告宏达公司签订的《东方龙大酒店框架协议》约定的租金数额均涵盖了上述两合同的租金总额为由，主张两合同是一个整体，不可分割，原告水务集团和东方龙公司应对两合同的履行共同承担责任。对此本院认为，东方龙公司作为东方龙大酒店的实际经营管理者，其经过东方龙大酒店的上级公司原告水务集团的允许，有权签订《东方龙大酒店租赁经营合同》。原告水务集团作为东方龙大酒店房屋产权的所有者，其有权签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》。该两份合同系东方龙公司与被告宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》后签订的正式合同，应以该正式合同为准，中标通知书的内容不能突破合同的相对性。因此，对被告的主张不予采信。
原告水务集团将出租房屋交付给被告宏达公司，被告宏达公司应依约交纳租金。被告于2010年7月12日向东方龙公司交纳租金605万元、2011年11月24日向水务集团交纳租金300万元。庭审中原、被告对付款事实认可，但因被告宏达公司认为《东方龙大酒店房屋租赁合同》、《东方龙大酒店租赁经营合同》是一个整体，不可分割，第一租赁年度的租金为605万元，无论向原告水务集团或东方龙公司任何一方履行，均视为对合同的履行，故其已付清第一年的租金605万元，已付第二年租金300万元，其后因原告水务集团违约，其享有先履行抗辩权，故拒付租金；对此，原告水务集团认为两合同具有明确的相对人，被告已分别付清两合同的第一年度的租金200万元和405万元，但第二年的租金，因原告收款300万元后，向东方龙公司转款105万元，故被告第二年仅向其支付了195万元的租金，尚欠5万元未付，第三年起至今未付租金。
对被告宏达公司两次交纳租金的履行对象的问题，本院认为，东方龙公司与原告水务集团存在互相之间代为履行的行为，但对于被告交纳租金时具体是在履行哪一份合同，原告、被告和东方龙公司均未明确，故只能依据原告水务集团和东方龙公司实际收款情况确定《东方龙大酒店房屋租赁合同》、《东方龙大酒店租赁经营合同》的租金交纳数额。2010年7月12日，东方龙公司收到被告宏达公司交纳的605万元租金，原告水务集团认可其中200万元为东方龙公司代其收取的第一租赁年度的租金，东方龙公司亦认可，故被告宏达公司已结清上述两合同第一租赁年度的全部租金。2011年11月24日原告水务集团收到被告宏达公司交纳的租金300万元后，向东方龙公司转款105万元，故宏达公司尚欠水务集团第二租赁年度的租金5万元。
对于被告宏达公司提出原告存在违约行为，其享有先履行抗辩权的抗辩，本院认为，被告接受了租赁房屋并至今用于东方龙大酒店的经营且被告无证据证明该租赁房屋存在丧失用于酒店经营功能的严重问题。被告以原告交付的租赁物存在瑕疵并未尽维修义务为由，便拒付全部租金，无论该维修义务是否在于原告，该维修义务与租金交纳义务之间均未形成具有先后履行顺序的对等义务，故被告享有先履行抗辩权的理据不足。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……”之规定，被告可自行维修租赁房屋，并依据合同约定或法律规定的维修义务归属，就各项损失和维修费主张权利。事实上，被告已就上述内容另案对水务集团提起诉讼，请求赔偿。至于原告水务集团迟延交付主楼九楼、十楼的违约行为，原告应适当减少相应期间租金。因《东方龙大酒店房屋租赁合同》约定房屋交接后为两个半月的装修期，装修期并不计算租金，故原告虽按约定迟延交付主楼九楼、十楼五个月，但应减少两个半月的租金。参照《招标文件》记载的主楼九楼、十楼所占全部承租区域的面积比例以及该迟延交付部分位于主楼，系承租区域较重要区域的情况，原告应相应减少租金3.5万元，其余损失原告已另案起诉水务集团。另，被告提出的原告侵犯其自主经营权、以及交付的设备存在问题等内容，不属《东方龙大酒店房屋租赁合同》的内容。综上，本院对被告提出的原告违约，被告享有先履行抗辩权的主张不予采信。被告拖欠租金已超过三十日，按照《东方龙大酒店房屋租赁合同》的约定，原告享有合同解除权。
综上，本院对原告主张的解除《东方龙大酒店房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告应向原告返还租赁房屋并支付租金。因原告迟延交付主楼九楼、十楼应减少租金3.5万元，故被告应向原告支付租金和占有使用费（截止至2013年4月30日被告所欠租金101.5万元，2013年5月1日至合同解除之日的租金以及其后至被告实际返还租赁房屋之日的占有使用费均按照《东方龙大酒店房屋租赁合同》约定的租金标准计算），并支付截止至2013年4月30日所欠租金101.5万元的违约金（自2012年12月1日起至判决确定给付之日，按照101.5万元的日万分之三计算）。因原告并未主张被告所欠其余租金的违约金，故不院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告石家庄水务集团有限责任公司与被告阜平县宏达商务有限公司签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》；
二、被告阜平县宏达商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄水务集团有限责任公司返还租赁房屋；
三、被告阜平县宏达商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄水务集团有限责任公司支付租金和占有使用费（截止至2013年4月30日被告所欠租金为101.5万元，2013年5月1日至合同解除之日的租金以及其后至被告阜平县宏达商务有限公司实际返还租赁房屋之日止的占有使用费均按《东方龙大酒店房屋租赁合同》约定的租金标准计算），并支付所欠租金101.5万元的违约金（自2012年12月1日起至判决确定给付之日，按照101.5万元的日万分之三计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17846元，由原告石家庄水务集团有限责任公司承担595元，被告阜平县宏达商务有限公司承担17251元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 史亚宁
审判员 孙延明
审判员 张国顺
二〇一四年六月二十日
书记员 雷 军