山东省济南市市中区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）市民初字第1974号
原告徐茜，女，1977年6月25日生，汉族，济南市市中区二七街道办事处科员，住济南市
被告山东中齐房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵喜传，董事长。
委托代理人陈波，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。
原告徐茜与被告山东中齐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员亓蕾独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告徐茜、被告山东中齐房地产开发有限公司法定代表人赵喜传的委托代理人王珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐茜诉称，2009年7月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，双方约定主要条款为：1、出卖人即被告将位于济南市市中区他山花园小区2号楼1单元1204室商品房、储藏室2-1-227室卖给买受人即原告，出卖人即被告应于2009年10月30日前，将符合合同约定经竣工验收合格的商品房交付买受人即原告使用，出卖人即被告应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕房屋产权登记手续；如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则被告应自合同约定的办证期限届满次日起按日向原告支付已付房屋价款的万分之零点五的违约金。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告并未按约定于交房730日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕房屋产权登记手续，导致原告未能按照合同约定的期限及时取得房地产权属证书。因此被告已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：被告向原告支付违约金44687.30元（违约金计算自2011年10月31日至2014年8月14日，共计1019天）。
被告山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐地产）辩称，他山花园项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。被告未能在合同约定期限内办理完毕房屋产权登记手续，是因为：在他山花园施工工程中，济南市市政建设占用了被告的施工工地，影响了他山花园整个项目的施工进度；在此期间，济南市又开始实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，改变了原有的办理房产证的条件和程序，导致已经完工的楼盘无法单独办理房产证，而必须等整个小区及其配套基础设施全部验收完毕后才能办理房产证；政府行政不作为也是导致延期办证的因素之一。他山花园项目整体竣工时间是2013年6月底，市政府主导的市政工程是导致竣工晚的原因，而后期办证逾期也有适用政府新政策的因素，被告方违规建设只是导致逾期办证的一个原因。根据合同约定，因政府原因导致被告不能在规定的期限内办理完毕房屋产权登记手续的，被告不承担任何责任。鉴于本案实际情况，请求法院判决我方承担与过错程度相适应的违约责任。
经审理本院认定，2009年7月20日，原告徐茜（作为买受人）与被告中齐地产（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（该合同文本由被告中齐地产提供，属格式条款），双方约定被告将位于济南市市中区他山花园小区2号楼1单元1204室商品房一套卖给原告；该合同还约定：“……第八条交付期限依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.单体竣工验收合格。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3.a、买受人不退房，出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。b、买受人须按照政府相关规定按时交纳房屋维修基金；办理产权登记手续时所需买受人交付的其它费用由出卖人代收，产权登记面积与合同约定面积的差额款项以及因此而发生的改变的其他费用，双方按照本合同中第五条和第十一条条款的规定在办理房屋交接手续前进行结算。C、出卖人应当在商品房交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。付款方式为按揭的，买受人在银行办理完毕抵押登记后取得房屋产权证。D、如因买受人原因或因政府原因致使不能在规定期限内办理完毕房屋产权登记手续的，出卖人不承担任何责任……。”合同签订后，原告交纳购房款877082.18元，被告将涉案房产交付给原告，庭审中原、被告均认可房屋交付日期为2009年11月8日。
房屋交接后，被告中齐地产未按合同约定于交付使用后的730日内将办理权属登记需由其和原告提供的资料报产权登记机关备案，并办理完毕房屋产权登记手续。期间他山花园小区的业主多次以不同方式反映被告中齐地产逾期办证等问题，政府有关部门介入。2014年7月4日，被告中齐地产取得涉案楼房的初始登记证书。
另查明，被告中齐地产在庭审中就应当减轻（免除）其责任提出三个方面的辩称意见：第一，关于旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园影响其部分住宅楼施工的问题；第二，关于济南市房地产竣工综合验收备案制度实施的问题；第三，是否是政府不作为导致延期办证的问题。关于上述三点查明如下：
第一，关于旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园影响其部分住宅楼施工的问题。2007年4月5日，济南市建委主任主持召开旅游西路工程综合协调会议，会议指出高压线改造工程是旅游西路工程的一项重要任务，指出因周边建设需要高压线临时迁移。2007年5月25日，市政道路电力管线建设综合协调会召开，会议确定了旅游西路高压架空电缆临时迁移方案，原则上确定沿中齐公司他山花园（原漱玉花园）南边临时架空敷设，半年后拆除，正式线路将随旅游西路建设同步入地；会议指出“中齐公司要积极配合，省、市部门在下一步工作中将进一步支持中齐公司。”2007年6月29日，济南市市政公用局、济南供电公司、被告中齐地产及济南市建设委员会（作为监督方）签订《协议》一份，约定济南供电公司将旅游西路的两回高压架空线路移到被告中齐地产开发的他山花园（原漱玉花园）南侧，沿兴济河北岸架空通过，占用被告中齐地产场地的时间为六个月，并约定“在下一步的工作中进一步支持中齐公司，并协助中齐公司协调有关单位的工作。”2011年3月31日，被告给济南市城乡建设委员会出具“关于他山花园6#、7#、11#号楼的情况说明”，其中载明：“济南市城乡建设委：2007年他山花园项目为配合旅游西路改造，同意110Kv隆姚、党热线高压线占地，三年来在贵委的大力协调和各相关单位的共同努力下于2010年11月高压线迁移完毕。现三年多过去，由于高压线影响该项目的6#、7#、11#楼一直未能开工建设。……”对被告中齐地产提出的上述辩称意见，原告有异议，提出：“会议纪要是协调会议，不是政府的强制性文件，且载明内容我认为是被告与政府的利益交换，我认为不是政府原因，是被告自己的企业行为。被告陈述2013年6月30日前的违约金不应支付我不认可，被告之前已承认有违约金。济南市房屋登记条例27条规定，单位在国有土地上合法建设房屋申请初始登记的，还应提交规划核实证明。”
第二，关于济南市房地产竣工综合验收备案制度实施的问题。2009年6月，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》制定下发。2011年4月27日，济南市转发该竣工综合验收备案办法，并开始执行，该方案要求凡济南市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案，分期开发的项目，可分期综合验收备案；该通知下发后，所有房屋需取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。涉案小区内的6#、7#楼在2012年6月通过竣工验收；该小区的幼儿园即11#楼在2013年6月通过竣工验收。被告辩称：“按照老政策，建筑工程经单体验收后就可办理房产证，按照新政策单体楼验收后不具备办证条件，必须小区所有楼体及道路绿化等基础设施都建设完毕后才符合综合验收的条件。受高压线影响的6、7号楼于2012年6月单体验收合格，13号楼于2013年6月验收合格，至此，他山花园才具备了综合验收的条件。出现这种情况我方没有任何过错，是因政府原因导致。2013年6月底之前，我方不应承担逾期办证的违约责任。2013年6月底之后，因为实施综合验收新政策客观上导致办证周期延长，应给予开发商合理的办证期间作为免责期间，除此之外的期间才可认定是因开发商在建设中有违规情形导致无法及时办证，是应承担违约责任的期间。”
第三，是否是政府不作为导致延期办证的问题。济南市规划局“关于漱玉花园（他山花园）规划情况的复函”显示：“……我局于2008年1月17日核发该项目的《建设工程规划许可证》，地上建筑面积74312.13平方米，地下建筑面积27916.44平方米。山东中齐房地产开发有限公司未按规划许可进行建设，存在平面尺寸增加、地下车库加层、配套公建增加高度且按公寓销售等行为，地上超建4964.95平方米、地下超建12038平方米，违法情节较为严重，无法办理建设工程规划核实手续。2013年11月14日，我局将该项目违法建设情况函告市城管执法局。”济南市规划局“关于他山花园小区规划核实情况的复函”显示：“……根据2008年1月1日起实施的《城乡规划法》和2008年10月1日起实施的《济南市城乡规划条例》对规划核实的规定，我局要求2008年1月1日以后取得建设工程规划许可证的建设工程，建设单位在竣工验收前应当向我局申请规划核实。由于建设周期影响，我局于2010年前后开始陆续收到建设单位提交的规划核实申请，并对符合规划核实申请条件的建设工程予以受理。山东中齐房地产开发有限公司开发建设的他山花园（原名漱玉花园）小区于2008年1月取得《建设工程规划许可证》，按照法规应履行规划核实手续。2012年5月，该公司就办理他山花园小区规划核实事宜向我局进行前期咨询，并提供市勘察测绘研究院初步测绘成果，我局经初步勘察和初步审查，发现该小区实际建设和规划许可不一致且违法情节较为严重，于2013年5月告知该公司无法办理规划核实手续。由于我局实行综合执法，随后我局将该小区违法建设情形函告了市城管执法局。”被告因此辩称：“开发商并非不能取得大证，只要各职能部门积极履行监管和处罚职责，该补办手续补办手续，该罚款罚款，他山花园的大证不会拖这么长时间，所以说，开发商违规建设只是导致行政处理、处罚程序的开始，是导致延期办证的一个原因，但是并非是主要的和唯一的原因，政府相关部门不作为，才是导致大证迟延办理的一个主要原因。因此应确定2012年6月底至2013年7月底为开发商免责的期间。”
庭审过程中另查明，原告提交显示日期为2012年12月5日的被告中齐地产作出的“会议纪要”一份，载明：“……五、关于支付违约金时间问题，我公司承诺2013年6月30日前兑现因房产证没有按期办理期间的违约金。六、关于支付违约金时间起点问题，会议未达成一致意见，待座谈会议时再议。七、关于是否存在政府责任问题，会议未达成一致意见，待座谈会议时再议……。”原告另提交显示日期为2012年12月的被告中齐地产出具的“关于房产证办理有关问题的公开信”，该信载明：“……一、公司正在按照政府有关规定和程序进行房地产的办理工作，预计2013年6月底前办理完毕。二、房产证办理后公司会按照与各位业主签署的购房合同约定，一次性处理因房产证延期所产生的违约金。三、如2013年6月底房产证仍未如期办理，则将于2013年6月30日前兑现因房产证没有按期办理期间的违约金。请各位业主相信：山东中齐房地产开发有限公司是负责任的企业，会履行合同、兑现承诺……。”原告还提交显示日期为2013年12月26日的济南市市中区六里山街道办事处发布的“致他山花园小区业主的一封信”，信中载明：“尊敬的他山花园小区业主：经市委、市政府召开他山花园专题联席会议确定，将他山花园列入我市第一个依法整治超规划建设试点小区。根据市委、市政府专题联席会议研究意见，有关部门认真组织，迅速行动展开各项工作，现将进展情况通报如下：一、山东中齐房地产开发有限公司将于2013年12月26日至29日，向各位业主先期支付因延期办理房产证产生的三个月违约金。因部分业主已将该公司起诉至法院，剩余款项该公司承诺将待法院判决后按照法院判决支付。届时未起诉的业主将享有与提起诉讼的业主同样获得赔偿的权利。二、山东中齐房地产开发有限公司因在建设过程中存在严重超规划建设问题，一直无法进入办理房产证程序。为切实解决业主关心的诉求，充分保护业主利益，各相关职能部门正在依法按程序对山东中齐房地产开发有限公司进行行政处罚。市规划局已于2013年12月中旬，分别致函国土、执法、建委、人防以及市中区人民政府，就他山花园实际建设增加容积率、未按规划许可建设、应补缴相关规费以及需区政府配合的有关工作等相关事宜向上述单位进行了说明。山东中齐房地产开发有限公司也已向市区城管执法、建设、规划、人防等职能部门递交补办手续，各职能部门都在依法快速推进，待各职能部门对其处罚完毕后即可进入办理房产证程序。请各位业主提前准备好办理房产证所需提供的购房合同、身份证、户口本、房屋维修基金、契税缴纳凭证等相关资料。……鉴于此项工作是一项新的尝试性工作，在推进中有许多需要研究的具体问题，请各位业主耐心等待……。”被告中齐地产对上述证据质证称：“对济南市规划局复函真实性无异议，但被告违法建设只是导致逾期办证的一个原因，不是唯一原因。对致业主的信真实性无异议，但该信产生背景是市中区政府为安抚他山花园业主给我方施加很大压力，我方为下一步办证取得政府支持配合而向业主支付了3个月违约金，该证据并不能证实我方应承担违约责任的期限。对会议纪要的真实性有异议，该证据不是原件，无法确认真实性，如是真实的，该纪要第6条明确说明支付违约金起点问题。会议未达成一致意见。我方不是认为我方未违约，只是认为应承担合理期间的违约，前期达不成一致意见，是因业主要求计算的期间，我方不同意。对公开信有异议，真实性无法确认，如是真实的，明确的是要处理产生的违约金，关于被告应承担违约金的期限双方协商不下来，被告也无法自认承担的期间，才导致本案诉讼，我方认为即使公开信是真实的，也无法确认被告应承担什么样的违约责任。”
原告要求逾期办证违约金，要求“2011年11月9日至2014年7月9日止共计973天，以877082.18元为计算基数，按照每日万分之零点五计算为42670.05元，扣除被告已支付的三个月的违约金4034.58元，还应支付38635.47元”被告中齐地产认为“交房日期为2009年11月8日，约定的办证日期为2011年11月8日，违约金计算日期应自2011年11月9日开始。截止日期应为开发商取得大证日期即2014年7月4日，依照合同第十五条第一款的约定，被告在将商品房交付原告730日内将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，因此被告只要将提供的资料报相关机关备案后向原告发出通知，至于原告是否愿意办理房产证、何时办理是被告无法掌控的，按照本地司法实践，逾期办证违约金的截止日期一般都是到开发商将资料报产权登记机关备案时止。2012年7月该小区才具备综合验收条件，需要一年完成备案，完成备案到办下房产证需要三个月。我方同意承担一部分违约金。”
被告未提供其到房管部门备案的相关证据，其在陈述此次房产证的办理时称：“是市委、市政府统一安排，各职能部门积极配合，在履行了必要的补交费用、接受行政处罚的前提下办出来的。自市委办公会研究定下来启动至办下证大概一两个月。”庭审中被告在回答“本案中2009年10、11月份就已经交付房屋，按你方陈述2011年4月27日济南市下发了竣工综合验收备案办法，这期间你方为何没有去房管部门备案？”的问题时陈述：“合同约定的是两年时间，按照原来的办事效率、程序，从单体楼竣工之日起至取得房产证一般是三个月，最长不超六个月。没有想到赶上政策变化。”
关于合同约定的政府原因，原告的理解为：“我认为是政府强制性的文件，如不让建了或者是战争等原因”；被告的理解为：“因政府因素影响的所有事项都可称为政府原因，包括政府的行政行为、政策变化及政府的其他原因。”
上述事实，由商品房买卖合同、购房发票、商品房交接验收记录单、会议纪要、济南市规划局函两份、2号楼初始登记证书、房产证办理通知及当事人的陈述等予以证实。
本院认为，原告徐茜与被告中齐地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，因此应认定为有效合同，依法具有法律效力，双方均应如约履行。原告按约定履行了合同义务，被告中齐地产却未按约定如期办理房产证，显属违约，应承担相应违约责任。
本案中被告中齐地产对其在他山花园小区建设过程中存在超规划建设情形、存在逾期办证的违约事实、对原告徐茜交纳购房款877082.18元并无异议，对其应支付给原告徐茜违约金亦无异议，原告对被告已向其支付了违约金4034.58元亦无异议，因此对上述事实本院予以认定。本案中旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园及济南市房地产竣工综合验收备案制度的实施，事实清楚、证据确凿，本院亦予以认定。本案中双方当事人争议的焦点为违约金的计算起止日期及是否存在因政府原因应当减轻或免除被告责任的情形。
第一、关于违约金的计算起止日期。
关于起始日期：根据双方签订的合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。”则本案中违约金计算的起算点为商品房交付使用后的730日的次日。关于商品房交付日期，双方在庭审中均认可为2009年11月8日。本案中违约金计算的起点应为商品房交付使用后的730日的次日，即为2011年11月9日（第730日为2011年10月30日）。
关于违约金计算的截止日期：原告徐茜认为应计算至2014年7月9日，被告中齐地产则认为截止日期应为开发商取得大证日期即2014年7月4日。依照双方签订的合同第十五条约定：“出卖人在将商品房交付原告730日内将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案”，“出卖人应当在商品房交付使用后730日将办理权属登记需由出卖人和买受人提供的资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续。”因此违约金计算的截止日期实际是对“将资料报产权登记机关，并办理完毕房屋产权登记手续”的约定如何理解的问题。在实践中开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。所谓“大产权证”是项目整体即整栋楼的初始登记产权，由开发商取得；所谓“小产权证”是指转移登记到购房者名下的单独房屋产权；办理大产权证是办理小产权证的前提条件。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕，此后买受人可自行申办产权证书，当然期间可要求开发商补充资料。本案中双方对违约金的截止日期并未作明确具体的约定，其中的办理完毕房屋产权登记手续并不明确指原告徐茜取得房产证（即小产权证）之日，另外本案中被告中齐地产并未提供其将资料报产权登记机关备案的证据，其办理完毕涉案楼房初始登记的日期为2014年7月4日，其向原告发出办证通知的日期为2014年7月9日，因涉案楼房业主众多，涉及到各户具体取得产权登记证书的日期不一致，因此本院酌定2014年7月9日为本案违约金计算的截止日期。
第二、关于是否存在因政府原因应当减轻或免除被告责任的情形。对此被告中齐地产提出三个方面的辩称意见：关于旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园影响其部分住宅楼施工的问题；关于济南市房地产竣工综合验收备案制度实施的问题；是否是政府不作为导致延期办证的问题。
1、关于旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园影响其部分住宅楼施工的问题。本案中旅游西路工程高压架空电缆临时迁移占用他山花园影响其部分住宅楼施工的事实确实存在，但通过被告中齐地产提供的证据可以看出在2007年旅游西路工程即已开工，在2007年6月29日济南市市政公用局、济南供电公司、被告中齐地产即签订了高压线临时迁移的相关协议，而本案中原、被告签订的商品房买卖合同在2009年7月20日方签订，因此被告中齐地产明知高压线迁移占道的事实存在，其在签订合同时已经预见到也应当预见到各种可能发生的情形，并对其不利的后果加以避免。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……。”本案中双方约定了房屋交付之日起730日的时间段，可以看出双方充分考虑到了已经发生的及可能发生的各种因素。且本案原、被告签订的商品房买卖合同在2009年7月20日签订，2009年11月8日即已交房，因此本案房产所在的2号楼并不在高压线迁移占道的范围之内。
2、关于济南市房地产竣工综合验收备案制度实施的问题。2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》下发，涉案房产在2009年12月30日即已交房，在2011年4月27日济南市开始执行前的时间，被告中齐地产应当充分认识到该缓冲期，应该为原告开始办理各项手续，但该公司直至2012年5月，始就办理他山花园小区规划核实事宜向济南市规划局进行“前期咨询”，与被告中齐地产的欲在“2011年4、5月开始办理2号楼的房产证，没有想到赶上政策变化”的辩称意见显然不符。因此被告的此辩称意见不能成立。
3、是否是政府不作为导致延期办证的问题。被告中齐地产违规建设的事实存在，是否存在政府不作为的情形是另一法律关系，不是本案审查的范围，被告中齐地产可另行处理。另外关于对政府原因的理解，原、被告双方的理解不一致，因合同系被告中齐地产提供，被告在订立合同时未就此约定对原告履行提示、说明的义务，对该条款有争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案审理的是商品房买卖合同纠纷的违约之诉，按照合同相对性原理，即使因为第三方的原因导致违约，被告也应当向原告承担责任后，与第三方另行解决。
综上所述，被告的关于减轻或免除其责任的辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告应自2011年11月9日起至2014年7月9日止共计973天，以877082.18元为计算基数，按照每日万分之零点五计算为42670.05元，减去被告已经支付的违约金4034.58元，现被告应向原告支付违约金38635.47元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告山东中齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐茜逾期办证违约金38635.47元。
二、驳回原告徐茜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费920元，减半收取460元，由原告徐茜负担30元，被告山东中齐房地产开发有限公司负担430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 亓 蕾
二〇一五年八月二十七日
代理书记员 况磊磊