四川省新津县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新津民初字第1322号
原告文某某。
委托代理人周凌。
委托代理人黄文英。
被告成都博大房地产开发有限公司。
法定代表人潘建明。
委托代理人姚宜敏。
委托代理人付敏。
原告文某某与被告成都博大房地产开发有限公司（以下简称成都博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜劲独任审判，公开开庭进行了审理。原告文某某的委托代理人黄文英，被告成都博大公司的委托代理人姚宜敏到庭参加了诉讼，付敏到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理完毕。
原告文某某诉称，2009年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于新津县迎宾大道60号地块“津都雅居”1号楼＊单元＊楼＊号商品房，以289643元出售给原告；被告应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明；“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明”，买受人有权选择继续履行合同，“自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；合同同时还约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。但至今被告未按合同约定办理，故请求判令被告立即办理房屋所有权证转移登记；退还多收缴的契税4344元；支付因逾期未办理房屋所有权证违约金36495元（暂计算至起诉之日，实际金额据实计算）；诉讼费由被告承担。
被告成都博大公司辩称，因双方需在手续办理完毕后，据实结算，现原告要求退还契税的请求不成就；原告要求被告支付违约金的时间未到期，且约定的违约金明显高于实际损失，即使要支付违约金，请求法院依法对违约金进行调整。
经审理查明，2009年10月30日，文某某与成都博大公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：文某某以289643元购买成都博大公司开发的“津都雅居”1栋＊单元＊楼＊号房屋；第十九条（一）初始登记约定：成都博大公司应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权选择继续履行合同，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；（二）转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第十四条（三）第2项约定：买受人同意委托出卖人代交契税等税费，并在接受该商品房的同时将税费交给出卖人。合同签订后，文某某按照约定支付了全部购房款；成都博大公司于2011年7月向文某某交付了房屋，并代收文某某契税4344元。成都博大公司至今未办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户产权手续。
上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及附件、摘要、成都博大公司出具的收购房款发票及收据、交房登记表等证据在案佐证。
本院认为，文某某与成都博大公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。成都博大公司在文某某按约付清购房款后，未在约定期限内得该商品房所在楼栋的权属证明并办理分户产权证，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任并支付违约金，成都博大公司辩称合同约定的支付违约金的时间未到的理由本院不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，合同约定逾期办证的违约金按已付房款的日万分之一计算。诉讼中，成都博大公司以房屋已实际交付，应当以造成的实际损失为由，认为违约金过高，请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”，庭审中，因成都博大公司以约定的违约金过高要求调整，而文某某也未提交因逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及分户产权证造成其实际损失的相关证据，故本院对文某某主张的违约金酌情调整为由成都博大公司向文某某支付违约金10400元。因成都博大公司尚未办理产权分户手续，按合同补充约定文某某将办理分户房屋所有权需要的全套资料及交纳的相关税费交给并委托成都博大公司代为办理产权证，故文某某缴纳契税应当在成都博大公司办理产权分户手续后再据实结算，故文某某主张成都博大公司退还契税的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告成都博大房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告文某某申请办理其购买的“津都雅居”1栋＊单元＊楼＊号房屋所有权证；
二、被告成都博大房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告文某某逾期办理房屋初始登记和分户产权证的违约金10400元；
三、驳回原告文某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费411元，由原告文某某负担251元，成都博大房地产开发有限公司负担160元，此款已由文某某预交，成都博大房地产开发有限公司在给付上述款项时一并直接支付给文某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜劲
二〇一四年十月十一日
书记员 刘薇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。