山东省烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0613民初243号
原告：烟台雅嘉物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区。
法定代表人：王灵芝，总经理。
委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。
被告：胡文涛，男，1987年10月18日出生，汉族，莱山区加印数码服务个体业主，现住烟台市莱山区。
原告烟台雅嘉物业管理有限公司与被告胡文涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台雅嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人高娟、被告胡文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年4月8日至2016年12月31日期间的物业服务费6858.2元；2、被告支付2014年7月11日至2017年4月7日期间的违约金2607.5元（以分段欠付物业服务费的数额为基数，按年利率24%的标准计算，详见违约金计算方法）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年6月1日，原、被告签订前期物业服务协议，由原告为被告所在的位于莱山区莱源路6号暖山国际小区提供物业服务，收费标准为2.2元/平方米/月，交费时间为每6个月的第1个月的1-10日。如未按协议约定交纳费用，自逾期之日起按日千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告为被告提供物业管理服务。被告的物业建筑面积为95.17平方米，自2014年4月8日开始被告未交纳物业服务费，截止2016年12月31日，共计欠费6858.2元，经原告催缴仍未交纳。
被告辩称，对原告主张的欠交物业服务费的期间无异议，对原告按95.17平方米计算物业服务费有异议，应当以房屋买卖合同载明的建筑面积95.06平方米计算物业服务费。原告没有告知被告欠交物业服务费应支付违约金，原告按照年利率24%计算违约金过高，要求调整。被告拒交物业服务费是有理由的，理由如下：被告于2013年5月份入住后按期交纳物业服务费，但2013年年底家里暖气出现问题，找人看过后说是建筑时暖气管道的进出水管接反了，被告找到原告和开发商修，原告来修后也没有修好，并导致被告房屋的墙体和地面破损，没有给恢复原状。2014年被告家门外走廊水管破裂，导致被告家墙面、橱柜、瓷砖出现破损，每次打被告电话，原告都安排人来拍照，但没有给回复意见。窗户下方的墙体有宽2毫米左右、长30公分以上的裂缝，漏水、漏风，窗户密封不严，下雨时雨水漏进家里，导致墙体长毛。被告家楼上用电锤砸地面被告没有管理，导致被告家的天花板全部裂缝，2年了原告也没有给解决。另外，被告要求原告公开公共设施和公共场所的保险情况；认为物业服务费的收费标准偏高，原告提供的物业服务与收费标准不符。原告将上述的问题解决了，被告再交物业服务费。
本院经审理认定事实如下：原告是于2011年1月6日注册成立的物业管理有限公司，具有三级物业服务资质。
被告是位于烟台市莱山区迎春大街暖山国际城15号楼13层1306号房屋（下称案涉房屋）的业主，案涉房屋属住宅用房，尚未办理不动产登记证书，房屋买卖合同载明的建筑面积是95.06平方米。
2012年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《【暖山·国际城】前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区【暖山·国际城】提供物业服务。合同第二条“前期物业管理服务内容”约定，一、物业共用部位的维护与管理，包括房屋主体结构（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、物业共用设施设备的运行及其维护与管理。包括小区内水循环系统（如上、下水管道、雨水管等）、供电系统、安防监控系统、对讲系统、避雷、消防、供暖、污水处理系统、公共照明、电视天线、道路、池、沟渠、井等。……七、装饰装修管理服务。确保装饰装修按《装饰装修管理服务协议》执行。……第三条“物业管理服务质量标准”约定，……六、装饰装修1、房屋装修符合规定，签订装修管理服务协议。2、依照装修管理制度，为施工人员进行登记，办理小区出入证。3、设专人监督、管理装饰装修工程。4、无违章、违规及损害他人利益装饰装修现象。5、建筑垃圾统一集中处理。……第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用）”约定，一、乙方缴纳时间1、自开发商通知乙方入伙之日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费。2、自入伙对应日的10天内一次性缴纳当期一年的物业服务费，之后每六个月的第一个月1-10日为集中收费日，乙方应按时足额缴纳相关费用。二、物业管理服务费用标准1、公寓：2.20元/月·㎡；2、住宅及办公：2.20元/月·㎡；3、商铺6.00元/月·㎡。……五、物业管理服务费按建筑面积收取。未办理房产证的，按《商品房买卖（预售）合同》中的约定的面积收取；已办理房产证的，按房产证的面积收取。第九条“违约责任”约定，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用。4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，原告即开始为被告提供物业管理服务。被告交纳了2014年4月8日之前的物业服务费，被告分别于2014年10月26日、2015年9月28日、2016年8月26日向原告催收物业服务费，但被告至今未交纳2014年4月8日至2016年12月31日期间的物业服务费。
庭审中，原告称，案涉房屋买卖合同中载明的建筑面积是95.06㎡，原告已委托测绘公司对案涉房屋进行了实测，实测面积是95.17㎡，所以被告应按实测面积交纳物业服务费。被告对此不予认可，称应按房屋买卖合同中载明的建筑面积95.06㎡计算物业服务费。被告认为原告按年利率24%的标准主张违约金过高，要求法院予以调整。原告对被告答辩意见中提出的问题及提供的证据均不予认可，称被告提出的关于案涉房屋出现的问题不属原告物业服务范围，被告应向开发商或第三人主张权利，认为被告提出的上述问题不能证明原告未尽到物业服务义务。
上述事实，有当事人陈述、营业执照、物业服务企业资质证书、【暖山·国际城】前期物业管理服务协议、物业服务费通知单、面积测绘报告、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的【暖山·国际城】前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，而没有规定业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费。被告的抗辩理由不符合法律规定和合同约定，本院不予采信。案涉房屋未办理不动产所有权证书，应按合同约定的房屋买卖合同载明的建筑面积计算物业服务费。滞纳金是国家行政机关根据法律、法规规定，对逾期缴款人征收的带有惩罚性质的款项，原告作为物业服务企业没有权利征收滞纳金。原、被告未在合同中约定被告逾期交纳物业服务费应支付违约金，原告主张的违约金应以其起诉之日开始计算，原告按年利24%的标准主张逾期付款违约金没有法律和合同依据，被告亦不予认可，违约金可以中国人民银行同期贷款利率标准计算。
综上所述，原告主张被告支付2014年4月8日至2016年12月31日期间的物业服务费，合理部分予以支持，过高部分不予支持。原告以被告分段欠付物业服务费的数额为基数，按年利率24%的标准主张逾期付款违约金，合理部分予以支持，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第㈤项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、被告胡文涛于本判决生效之日起10日内支付原告烟台雅嘉物业管理有限公司2014年4月8日至2016年12月31日期间的物业服务费共计6851.16元；
二、被告胡文涛于本判决生效之日起10日内支付原告烟台雅嘉物业管理有限公司2017年1月10日于2017年4月7日期间逾期付款违约金(以物业服务费6851.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)；
三、驳回原告烟台雅嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告胡文涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告胡文涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 冀文佳
二〇一七年四月七日
书记员 迟卓林