上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2481号
原告吴亚芳。
委托代理人陈李毅，上海市方正律师事务所律师。
委托代理人朱文君。
被告赵光艳。
委托代理人李建荣，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人黄学仁。
第三人褚诗稳。
第三人李宗要。
第三人上海蓉峰广告有限公司。
法定代表人胡成林。
委托代理人褚诗稳。
原告吴亚芳诉被告赵光艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员王美芳进行审理。2014年7月15日，经原告申请，本院依法追加褚诗稳、李宗要作为本案第三人参与诉讼。2014年7月28日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告及其委托代理人陈李毅和朱文君、被告及其委托代理人李建荣、第三人褚诗稳、第三人李宗要到庭参加诉讼。2014年10月9日，因案件审理需要，本院依法追加上海蓉峰广告有限公司作为第三人参与诉讼。2014年10月11日，经原告申请，本院依法采取了保全措施。2014年11月4日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告及其委托代理人陈李毅和朱文君、被告及其委托代理人李建荣和黄学仁、第三人褚诗稳并作为第三人上海蓉峰广告有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。第三人李宗要经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴亚芳诉称：原告系上海市青浦区浦仓路XXX号、XXX号房屋产权人（即本案系争房屋）。2010年3月9日，原告将上述房屋租赁给被告使用。2014年3月8日，原、被告又续签《房屋租赁合同》，对租金、租赁期限及未经原告同意不得转租等相关权利义务作出约定。2014年4月，原告发现被告在未告知和未经原告同意的情况下将系争房屋转租给他人，后与被告商谈，未果。为维护自身合法权益，故原告诉诸法院，要求判令：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同解除；2、被告于合同解除之日立即腾退位于上海市青浦区浦仓路XXX号、XXX号房屋；3、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告增加诉请：要求被告支付自2014年9月9日起至实际腾退之日止的租金，其中2014年9月9日起至2015年3月7日前，按照年租金人民币125，200元标准计算；2015年3月8日起至2016年3月7日，按照年租金132，400元标准计算。
被告赵光艳辩称：被告同意按照合同约定的标准支付系争房屋使用期间的租金。被告未违反合同约定，原告诉请没有依据，故请求驳回原告请求。
第三人褚诗稳及上海蓉峰广告有限公司述称：现由上海蓉峰广告有限公司（以下简称为蓉峰公司）使用系争房屋，原、被告间的租赁关系，其不发表意见。
第三人李宗要述称：其现使用系争房屋，现签订的租赁合同租期未到期，故不同意腾退房屋。
经开庭审理查明：上海市青浦区浦仓路X号及XX号房屋属原告所有，两间相邻，房屋用途为店铺。2010年3月9日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方出租上海市青浦区浦仓路X号房屋给乙方，租金为每年50，000元，租赁期限自2010年3月9日至2011年3月8日等。协议书同时约定不得转租。2011年3月8日，双方续签了房屋为浦仓路X号的《房屋租赁协议书》，租赁期限自2011年3月8日至2012年3月8日等。协议书约定不得转租。协议书备注了“如转让房租涨，明年涨价”的内容。
2012年，原告配偶朱文君代表原告（作为甲方）与被告配偶黄学仁代表被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区浦仓路X号和XX号房屋出租给乙方使用，每年租金为118，000元，付款方式为半年一付，先付款，后使用。租赁期限自2012年3月8日至2014年3月8日。在租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满7日前书面通知甲方。双方并约定，乙方在租赁期间内，未经甲方同意，不得将本租约转让，或将房屋全部或部分转租，否则任何转租或分租将属无效，甲方可因此解除合同并主张乙方违约。因乙方转租或分租所造成的一切后果，由乙方负责，与甲方无关等。
2014年，朱文君代表原告（作为甲方）与被告（作为乙方）续签了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区浦仓路X号和XX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年3月8日至2016年3月7日。租金付款方式为半年一付，先付款，后使用。乙方在租赁期间内，未经甲方同意，不得将本租约转让，或将房屋全部或部分转租，否则任何转租或分租将属无效，甲方可因此解除合同并主张乙方违约。因乙方转租或分租所造成的一切后果，由乙方负责，与甲方无关等。双方另约定：2014年全年租金为125，200元，自2014年3月8日至2015年3月7日；2015年全年租金为132，400元，自2015年3月8日至2016年3月7日；2016年全年租金为132，400元，自2016年3月8日至2017年3月7日结束。
自2010年的租赁合同签订后，原告即将X号房屋交付给被告使用。被告就该房屋办理了名称为上海市青浦区光艳小吃店的个体工商户营业执照，经营者为被告，从事拉面经营，对该房屋被告未作装修。2012年后，原告将XX号房屋亦交给被告。被告支付X号及XX号房屋租金至2014年9月8日，全部房租均由被告直接支付于原告。其中X号房屋在第一次庭审中由第三人李宗要从事拉面经营活动，第二次庭审中原告和被告均确认已由被告自用；XX号房屋由第三人蓉峰公司使用至今。
2014年7月7日，原告认为被告存在转租行为而诉于本院。
另查明，2012年，系争房屋中XX号房屋由被告转租于第三人蓉峰公司。2014年，被告赵光艳与第三人蓉峰公司签订《房屋转租协议》，约定浦仓路X号房屋出租给第三人蓉峰公司使用。租赁期限自2014年2月9日起至2016年3月8日止。第一年租金为68，600元，第二年和第三年租金均为72，200元。该公司注册地不在系争房屋内。
2014年，被告赵光艳与第三人李宗要签订《房屋承包合同》，约定被告将房屋X号房屋承包给第三人李宗要，面积为60平方米，期限为10个月，自2014年6月1日起至2015年3月30日止。每月承包金为7，800元，第三人李宗要先支付半年承包金46，800元，余下4个月承包金于12月30日前付清。该合同还约定由第三人李宗要缴纳承包期间因居住及营业所产生的一切费用，在承包期间内，被告保证承包房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修由被告负责，除第三人李宗要不当使用外；对第三人李宗要的装修装饰部分被告不负责有修缮义务。该承包合同上还注明营业执照和卫生许可证交付于第三人李宗要使用，承包期间产生的任何事件与赵无关。之后，第三人李宗要以被告的个体工商户执照从事拉面经营。
还查明，原告未书面通知被告解除合同，被告收到原告起诉状副本时间为2014年7月11日。
再查明，2014年10月1日，被告与第三人李宗要在证明上签字，证明内容为双方就899号门面房承包合同于2014年10月1日解除，所有钱款一律结清。
以上事实，由原、被告、第三人的陈述及《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、《房屋转租协议》、《房屋承包合同》、上海市房地产权证、营业执照、证明等证据予以证实，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
审理中，原、被告均确认2014年签订的租赁合同租赁期限应该至2017年3月7日结束，同时双方确认原、被告间的租赁合同不论是其配偶还是本人签订的，租赁合同相对方为原、被告。
审理中，双方当事人存在争议的事实为：1、被告有无将X号房屋及XX号房屋转租他人；2、原告对XX号房屋转租于第三人蓉峰公司是否同意或是明知的。
原告认为：1、被告将租赁房屋转租于第三人李宗要及蓉峰公司，已属违约。第三人李宗要与被告间并不是承包关系，而是房屋转租关系。在2014年，原告发现系争房屋使用人不是被告后，曾打电话报警，警察到场后，被告坚持认为系争房屋是由其使用，但是第三人蓉峰公司老板认为其与被告是签订合同的。2014年10月中旬，第三人李宗要也曾电话联系原告，表示其将租金支付被告至2015年，但被告却要将其赶走，要求原告作为房东出面，原告才知第三人李宗要的存在。2、被告从未提及过系争房屋转租的事实。约一年多前，原告看到XX号房屋为广告公司使用后，曾询问被告，被告称是其亲戚开的广告公司。当时原告想既然与被告是亲戚，就没有进入房屋查看，也没有再继续询问。2014年签订合同时，原告查看房屋，看到901号房屋开办了广告公司，原告就询问被告，被告表示是亲戚，由其自己经营。后在2014年，原告因为其他事情到了该广告公司，看到第三人褚诗稳走出来，原告就提出了异议，并打电话询问被告，但此时原、被告的租赁合同已经续签完成。原、被告签订合同时未见过第三人褚诗稳，被告未经原告同意擅自将系争房屋转租他人，故原告要求解除合同，并要求被告和第三人一并腾退。2014年7月，原告联系被告，明确表示被告不能转租房屋，要求收回房屋。原告认为合同解除日为2014年9月8日，被告租金支付至该日。
被告认为：1、因其丈夫黄学仁身体不好要做手术，才将899号房屋承包给李宗要经营，期限为10个月，其与李宗要之间系承包合同关系。在李宗要经营期间，辅助工作人员都是李宗要找的，并以他的名义对外采购，李宗要可以用被告的执照经营。原告所提报警一事是于2014年6月份发生在X号房屋。因为当时原告认为被告要将房屋转租给李宗要，被告跟原告解释后，原告依然表示不理解，表示要收回房屋，就报警了。被告与李宗要约定承包金先付半年，为一次性支付。2、蓉峰公司的法定代表人与被告是亲戚。2012年3月，被告将XX号房屋租赁给蓉峰公司使用，由蓉峰公司使用至今。当时转租给蓉峰公司使用时，被告跟原告说过，原告表示只要原告能收到租金，随便被告转租。原告并问被告租给谁，被告告知租给亲戚开广告公司，被告从未告知过原告广告公司是自己经营的。2014年原、被告续签合同时，第三人褚诗稳与原告通过电话免提的方式谈过房屋租金。再则，广告公司的名牌对外悬挂，原告对转租应是明知的。原告至今才提出异议，自2012年被告将系争房屋转租已经超过6个月，应视为原告同意。原告从未联系过被告，也未表示过要收回房屋。被告对原告要求支付租金没有异议，是因为双方发生诉讼，故未支付。
被告提供如下证据：1、李雷雷、吴彬等人签字的书面证明，以证明在2012年经与原告协商后，原告同意将X、XX号房屋转让或转租给第三方使用。2、证人李雷雷当庭表示：因为经常去被告经营的店铺里吃面，故与被告相识，但不认识原告。大概两三年前，发现899号房屋隔壁有家广告公司。李雷雷对原告是否同意被告将系争房屋转租的事实，并不知情。3、证人吴彬当庭表示：证人居住在系争房屋所在小区内，因为经常去被告经营的拉面馆吃面，故与被告相识，与原告只见过一面，并不熟悉。在被告的拉面馆右边，看到有一家广告公司。拉面店黄姓老板跟证人说他腿有动脉曲张，想休息一段时间，所以把房屋转租出去。至于房屋是谁的，吴彬不清楚。吴彬吃面的时候，听到拉面店黄姓老板与房东就房屋的事情进行过协商，双方还发生了争吵，具体时间已不记得了。广告公司的房屋是经原告同意转租的。他们争吵可能是因为租金问题，争吵中是否提到转租问题，吴彬不清楚。
针对被告提供的上述证据，原告质证意见如下：1、在证明上签字的部分证人未出庭作证，且到庭的证人其证言与证明中的内容存在出入，故原告对该份证明的证明力提出异议。2、原告对于证人证言亦不予认可，原告不清楚证人身份。证人李雷雷对原告是否同意转租的事实语焉不详；证人吴彬不能明确表示时间点，对原告同意转租的说法也是从拉面店黄姓老板处听说，而不是直接从原告处获取信息。
第三人李宗要认为：其与被告系承包合同关系。在承包期间，如果有亏损，李宗要经营满十个月也就不做了，就算亏损也亏不了多少。店铺里的员工都是李宗要找的。
第三人褚诗稳表示：第三人褚诗稳未见过房东。2014年签订合同时，原、被告打电话时是开了免提，其在旁边，但未发表意见。第三人蓉峰公司的法定代表人是其叔叔，现该公司由其管理。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。双方均应按约依法履行协议内容。根据双方合同约定，系争房屋不得转租或分租，现双方对于被告有无将系争X号房屋转租及XX号房屋转租是否经原告同意或原告明知被告转租未在法定期限内提出异议存在争议。在原、被告租赁期间，系争X号房屋曾由被告交付给李宗要使用，虽然被告和李宗要签订的书面合同名义上为承包合同，但根据合同内容李宗要承包的是房屋而不是经营活动，且双方约定李宗要承包期间任何事件与被告无关，经营风险也是由李宗要自行承担，被告对李宗要的经营风险并不担责，故对被告陈述其与李宗要之间为承包关系的意见，本院不予采纳，二者实为租赁合同法律关系。被告在将系争X号房屋交由李宗要使用时，原告并不知情，为此原告还报警解决当时纠纷，被告对报警一事亦予以确认。故对原告并不知晓系争X号房屋转租的事实，本院予以确认。关于系争XX号房屋，被告认为其是经原告同意才将系争XX号房屋转租，但其未提供转租行为经原告同意的证据，其提供的证人证言也不能证明该事实，被告称其在2014年与原告续签合同时，第三人褚诗稳与原告进行过沟通，但第三人褚诗稳未予确认，并表示与房东并未谋面。被告还辩解第三人蓉峰公司是从事广告经营，公司的招牌悬挂在外，原告应当知道房屋转租他人使用。本院认为虽然被告与第三人蓉峰公司的经营方式不同，但原告在询问被告系争XX号房屋由谁使用的过程中，被告告知是其亲戚使用并未告知原告是其转租于他人，且房屋的租金是由被告支付于原告并未由第三人直接支付于原告，不能推定原告根据实际使用情况即能判断被告将房屋转租他人。原、被告签订的数份租赁合同中均约定了房屋不能转租，若原告在2012年已同意或者知道被告转租的则无需在之后签订的合同中对转租进行约束。故对被告陈述原告明知并同意其转租系争XX号房屋的意见，本院不予采纳。根据法律规定及双方的合同约定，被告擅自转租的，原告有权解除租赁合同。原告虽然表示其曾口头向被告表示要求解除合同，被告予以否认，原告未能提供书面解除合同的通知，故被告收到原告起诉状副本的时间为合同解除之日。合同解除之后，被告应将租赁房屋返还原告，因该房屋中部分现由第三人蓉峰公司使用，故第三人蓉峰公司有义务将租赁房屋腾退。至于被告和第三人蓉峰公司间的相关租赁事宜，可另行解决。现被告租金支付至2014年9月8日，则其应支付解除合同之后占有房屋期间的实际使用费至实际腾退之日止。使用费标准参照双方租赁合同中租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、原告吴亚芳与被告赵光艳就位于上海市青浦区浦仓路X号、XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年7月11日解除；
二、第三人上海蓉峰广告有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区浦仓路X号房屋腾退；被告赵光艳应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区浦仓路XX号房屋腾退，并将上述X号和XX号房屋返还原告吴亚芳；
三、被告赵光艳应于本判决生效之日起十日内支付原告吴亚芳自2014年9月9日起至系争房屋实际腾退之日止的房屋使用费（2014年9月9日起至2015年3月7日，按照年租金人民币125，200元标准计算；2015年3月8日起至2017年3月7日，按照年租金人民币132，400元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，525元，减半收取计人民币762.50元，财产保全费人民币646元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一五年一月九日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
三、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。