浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1121民初5560号
原告：青田县国有资产经营有限公司，统一社会信用代码91331121704763815F，住所地浙江省青田县鹤城街道临江东路1号3楼。
法定代表人：吴冠平，董事长
委托诉讼代理人：刘旭波，浙江五洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美林，浙江五洲律师事务所实习律师。
被告：徐培华，男，1992年12月9日出生，汉族，经商，户籍所在地浙江省青田县，现住地址不详。
原告青田县国有资产经营有限公司与被告徐培华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告青田县国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人刘旭波到庭参加诉讼，被告徐培华经本院合法传唤未说明理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青田县国有资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的两份《房屋租赁合同书》；被告腾空承租房屋交还给原告；被告立即支付原告自2017年7月1日起至房屋交还给原告之日止，按66000元/年标准计算的房屋租金；支付电费871.28元；被告赔偿原告39600元；2、被告支付原告律师代理费4000元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年4月11日，被告徐培华与原告房屋原承租人詹晓理经原告同意后进行了合同转让，因此，原告和被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于青田县房屋（建筑面积约90.53平方米）出租给被告经营茶座使用。租赁期限自2015年6月1日至2018年6月30日。原承租人詹晓理所交的履约保证金5800元转为徐培华的履约保证金。房屋租金合计105000元，原承租人詹晓理已交第一年租金35000元，剩下的两年租金由被告支付，第二年、第三年的租金均为35000元。根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度支付租金。第二年、第三年的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日前一个月的15日前一次性付清。承租人对承租房屋经营所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、维修费、物业服务费等）自行负责。2016年4月19日，被告徐培华与原告房屋原承租人卢伟媚经原告同意后进行了合同转让，因此，原告和被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于青田县房屋（建筑面积约90.29平方米）出租给被告作为经营茶座使用。租赁期限自2015年6月1日至2018年6月30日。原承租人卢伟媚所交的履约保证金5200元转为徐培华的履约保证金。房屋租金合计93000元，原承租人卢伟媚已交的第一年租金31000元，剩下的两年租金由被告支付，第二年、第三年的租金均为31000元。根据“先付租金后使用房屋”的原则，按年度支付租金。第二年、第三年的租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日前一个月的15日前一次性付清。承租人对承租房屋经营所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、维修费、物业服务费等）自行负责。两份合同第七条第3项规定，承租人拖欠房租累计达三个月以上的，承租人有权解除合同，收回出租房屋。合同第十条第3项规定，根据合同第七条第3项约定解除合同的，则承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20%向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金。合同第十三条第二款规定，因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。根据上述两份合同的约定，被告应当于2017年6月15日之前支付2017年7月1日起至2018年6月30日的房租35000元和31000元，合计66000元。但是被告经原告多次催讨后仍未支付房租，已经累计拖欠房租三个月以上，现在还结欠电费871.28元。另外，原告和被告于2017年5月2日在青田县人民法院达成调解协议，被告应当于2017年5月30日前支付原告2016年7月1日至2017年6月30日的租金66000元及律师代理费4000元，但被告至今没有履行。故原告诉至法院，请求支持原告诉请。
本院经审理，认定事实如下：青田县（房权证青字第××号）、青田县（房权证青字第××号）房屋均系原告青田县国有资产经营有限公司所有。2015年5月15日，青田县政府采购招投标交易中心举行青田县国有资产出租房竞租会，案外人詹晓理竞得青田县房屋的承租权，案外人卢伟媚竞得青田县房屋的承租权。后詹晓理、卢伟媚提出将案涉房屋转租给被告徐培华，原告同意后分别于2016年4月11日、2016年4月19日与被告签订了两份《房屋租赁合同书》，其中约定：1、青田县、18幢5号房屋均出租给被告徐培华经营茶座；2、租期均自2015年6月1日起至2018年6月30日止；3、原承租人詹晓理、卢伟媚所交的履约保证金5800元和5200元均转为被告的履约保证金；4、青田县房屋的租金合计105000元，原承租人詹晓理已交第一年租金35000元，剩下的两年租金均为35000元由被告支付；青田县房屋租金合计93000元，原承租人卢伟媚已交的第一年租金31000元，剩下的两年租金均为31000元由被告支付；5、租金按年度支付，第一年租金应当在合同签订后租赁起始日5日前交付，以后各期租金必须在开始计算该租赁年度租金的起始日前一个月的15日前一次性付清；6、承租人对承租房屋经营所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、维修费、物业服务费等）自行负责；7、在房屋租赁期间，承租人拖欠房租累计达三个月以上的，出租人有权解除合同，收回出租房屋；出租人据此解除合同的，承租人除按实际承租时间支付租金外，还应当按照合同总租金的20%（即198000×20%=39600元）向出租人赔偿经济损失，承租人还无权要求退还履约保证金；8、因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。上述两份合同签订后，原告依约交付案涉房屋给被告使用。2017年4月，因被告未按约支付第二年度租金，原告诉至法院，在审理过程中，原、被告达成调解协议，双方确认继续履行合同并约定由被告于2017年5月30日支付给原告租金66000元和律师代理费4000元等，双方调解后被告至今未按约履行。而后，根据原、被告之间的合同约定，被告应于2017年6月15日前支付案涉两房屋第三年度的租金合计66000元，但被告亦至今未支付。此外，在租赁期间原告为被告垫付电费871.28元。为此原告诉至法院，且在诉讼过程中支付了律师代理费4000元。
以上事实，有原告提供的房租租赁合同书、房屋所有权证、（2017）浙1121民初1807号民事调解书、委托代理协议，浙价服[2011]212号关于制定律师服务收费标准的通知及浙江省律师服务收费标准、律师代理费发票、供电发票4张以及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告青田县国有资产经营有限公司系案涉房屋的所有权人，其与被告徐培华于2016年4月11日、2016年4月19日签订的两份房屋租赁合同，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应当认定合法有效。原告已按约向被告徐培华履行了交付房屋等相关义务，被告亦应依据合同约定履行相应的义务。被告作为承租人无正当理由未支付租金，原告作为房屋出租人可以解除合同。故原告请求解除原、被告之间的房屋租赁合同、并要求被告腾退房屋以及支付拖欠租金的诉请，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告在合同中约定由被告方负担租赁期间的电费等费用，现原告要求被告返还其为被告垫付的电费871.28元，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约定支付租金的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，原告请求被告赔偿解除合同违约金39600元和律师代理费4000元的请求，与法有据，本院予以支持。被告徐培华经本院合法传唤未说明理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相应诉讼权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告青田县国有资产经营有限公司与被告徐培华分别于2014年4月11日、2014年4月19日签订的两份房屋租赁合同；
二、被告徐培华在本判决生效后十五日内腾空青田县、青田县房屋并交还给原告青田县国有资产经营有限公司；
三、被告徐培华于本判决生效后十五日内支付给原告青田县国有资产经营有限公司租金及房屋占有使用费（自2016年7月1日起至案涉房屋实际腾空之日止，按年租金66000元的标准计算）；
四、被告徐培华于本判决生效后十五日内返还给原告青田县国有资产经营有限公司为其垫付的电费871.28元；
五、被告徐培华于本判决生效后十五日内赔偿给原告青田县国有资产经营有限公司解除合同违约金39600元；
六、被告徐培华于本判决生效后十五日内赔偿给原告青田县国有资产经营有限公司为实现债权而支付的律师代理费4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1626元，公告费600元，均由被告徐培华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 何 畏
人民陪审员 陈祝君
人民陪审员 邹 谏
二〇一八年五月十日
代书 记员 彭雪豪
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。