江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第820号
上诉人（原审被告）蒋珊。
委托代理人夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王珑达。
委托代理人钱振华，江苏永创律师事务所律师。
委托代理人钟文明，江苏永创律师事务所律师。
上诉人蒋珊与被上诉人王珑达房屋租赁合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2015年2月10日作出（2014）溧民初字第435号民事判决，上诉人蒋珊对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
王珑达诉称，2009年8月20日，其与蒋珊就溧阳市燕山中路5-13号房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，约定：其将房屋出租给蒋珊用于经营足疗、养生和保健，租期自2009年12月1日至2017年11月30日。房屋租金为第一年42万元整，第二年45万元整，其后每年租金为上一年度租金加上上一年租金的3%。合同第九条第三款另约定：若蒋珊有下列行为之一的，其有权单方终止合同，并要求蒋珊支付同年租金20%的违约金。第一、未经其书面同意，拆改变动房屋结构，影响房屋安全。第二、损坏承租房屋，在其提出的合理期限内仍未修复。第三、未经其书面同意，改变本合同约定的房屋用途的。合同签订后，其按约将燕山中路5-13号房屋及5-14号部分房屋交付给蒋珊经营，蒋珊依约支付了房屋租金。后因蒋珊经营需要，双方又于2009年12月23日签订补充协议，约定：其将燕山中路5-14号房屋东边楼梯一至二层一并租给蒋珊使用，租期与房屋租赁合同一致，租金每年一万元整。截止起诉之日，蒋珊已依照房屋租赁合同约定实际支付租金至2014年12月1日，但补充协议约定的租金，蒋珊仅支付了1万元。2013年11月，其发现蒋珊未经同意擅自对租赁房屋进行装修改造，并大面积的建造水池，导致楼板漏水，房屋主体结构出现开裂的情况，存在安全隐患。经多次劝阻无效，其于2013年12月4日发函告知蒋珊提供相关施工安全证书，否则将依据合同条款解除房屋租赁合同。蒋珊收函后仍继续施工。其于2013年12月31日向溧阳市建设局法制科投诉。溧阳市住房和城乡建设委员会经初步勘查后，已经向蒋珊发出停工通知书，并发函告知，蒋珊的房屋改造行为已经造成房屋顶梁有多处裂缝，已经构成安全隐患，要求停止营业并进行房屋顶梁安全检测和鉴定。但蒋珊至今未对其及溧阳市住房和城乡建设委员会作出任何回应，也未采取任何行动消除安全隐患，恢复房屋原样。蒋珊的行为已经严重侵犯了其合法权益，破坏租赁房屋的结构及其安全。故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议；2、蒋珊支付租金至租赁房屋归还之日止，依合同约定按实结算；3、对租赁房屋进行安全检测、鉴定，并由蒋珊承担相关检测、鉴定费用；若发现存在安全隐患，则判令由蒋珊承担修复或加固费用；4、蒋珊将租赁房屋恢复原状，即要求蒋珊拆除位于燕山中路5-14号三楼的浴池及喷淋洗浴设施，相关费用由蒋珊负担；5、蒋珊支付违约金98340元（491700×20%）；6、请求判令蒋珊承担租金损失217800元，以及租赁户的装修损失200000元（后撤回了该项请求）；7蒋珊承担诉讼费用。
蒋珊辩称，关于补充协议，王珑达的消防通道一直没有交付给其使用，故其没有支付相关费用的义务。从双方签订补充协议之后，王珑达的消防通道一直是锁着的，其一直不能使用，因此其没有支付相关费用。2、王珑达的出租房屋的消防设施一直不能使用，按照房屋租赁合同的约定，王珑达应当提供安全设施，因此要求王珑达提供消防设施验收合格的证明。换言之，如果王珑达不能提供的话，其申请法院对消防设施进行检验。在租赁期内王珑达保证出租房屋的使用安全，也就是说王珑达有义务保障消防设施通过检验合格并能正常使用。
原审法院经审理查明，位于溧阳市燕山中路5-13号1-6层和溧阳市燕山中路5-14号1-3层房屋的登记所有权为王珑达，登记共有权人为张爱芳。2009年8月20日，王珑达与蒋珊签订房屋租赁合同，双方约定：王珑达将溧阳市燕山中路5-13号房屋出租给蒋珊用于经营足疗、养生和保健，超出使用范围视为违约。租期自2009年12月1日至2017年11月30日止，第一年房屋租金为42万元整，第二年为45万元整，其后每年租金为上一年度租金加上一年租金的3%，并约定第四年租金477400元，第五年租金为491700元，第六年租金为506400元。若蒋珊有下列行为之一的，王珑达有权解除合同，收回房屋：（1）未经王珑达书面同意，拆改变动房屋结构影响房屋安全；（2）损坏承租房屋，在王珑达提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经王珑达书面同意，改变本合同约定的房屋用途。另外，双方还约定：蒋珊有下列行为之一的，王珑达有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同年租金的20%向支付违约金，违约金不足弥补损失的，应赔偿至足以弥补损失为止：（1）未经王珑达书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，造成安全影响；（2）改变本合同约定的房屋用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计3个月以上的。
2009年12月23日，王珑达与蒋珊签订补充协议，约定：蒋珊租用王珑达燕山中路5-14号房屋东边楼梯一至二层作为消防通道使用，租期与房屋租赁合同一致，租金每年一万元整；同意蒋珊使用王珑达出租房屋内的空调设备约26台，使用过程中由蒋珊方维修，王珑达不收成本费，蒋珊每年赠送王珑达10000元金卡；客梯一台、货梯一台，同意给蒋珊使用，不收设备费，维修保养费用由蒋珊负担。
2014年1月9日，溧阳市住房和城乡建设委员会出具致大汉足疗店（金谷广场店）的《告知函》，该函称：该委接到市民关于燕山中路5-13号商业用房（大汉足疗店）三楼建浴池造成承重墙开裂的投诉，该委已介入调查，在现场初步勘查后，发现该足疗店此次浴池改造行为可能造成房屋结构安全隐患，考虑到公共安全和公共利益，建议立即停止经营，撤离人员，卸载浴池中的水荷载，并尽快对房屋申请安全检测和鉴定。蒋珊称：未收到该告知函。
王珑达在2014年1月16日致溧阳市住房和城乡建设委员会的申请中称：蒋珊租用其位于燕山中路5-14号第三层约400平方米。2013年11月中旬，蒋珊在未办理任何手续的情况下将第三层的休息房改为大浴房，浴池规格为长6米×宽3.7米×高0.8米，可盛放约17吨水。经多次劝阻无效，遂向有关部门投诉。后由有关部门牵头，于2014年1月15日上午10时举行了现场会。与会人员达成一致，该设施确实存在安全隐患，应当立即进行安全检测鉴定，故申请对房屋进行检测鉴定。2014年1月20日，溧阳市住房和城乡建设委员会在该申请书上签注“情况属实”意见，并加盖了公章。
2014年1月29日，溧阳市住房和城乡建设委员会向蒋珊发出通知书。载明：经查你单位于2014年1月10日在溧阳市燕山中路5-13号商业用房，进行未办理审批手续，擅自变动房屋承重结构的装修行为，根据《建设工程质量管理条例》的规定，责令你立即拆除浴池，减轻梁板荷载。蒋珊称：未收到该通知书。
2013年12月30日，常州市规划设计院出具《溧阳市金谷广场临街办公楼设计荷载说明》，称：溧阳市金谷广场临街办公楼是该院于2002年8月设计，并于2003年建成使用。应业主要求，对设计使用荷载作如下说明“本建筑27轴至2C轴范围内圆形部分三层楼面，原设计为办公楼，涉及楼面活荷载标准值为2.0KN／㎡（200Kg／㎡）。若要改变该部分的建筑使用功能，功能改变后，设计楼面活荷载标准值不得超过2.0KN／㎡（200Kg／㎡）”。
原审另查明，蒋珊租赁涉案房屋后开办了溧阳市溧城大汉松骨足浴店燕山分店，登记经营范围为足疗、保健按摩服务。
原审审理中，经王珑达申请，原审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋进行安全检测等。后该鉴定机构要求王珑达提交涉案房屋的相关图纸。王珑达从涉案房屋的开发商处复印了相关图纸。蒋珊认为：王珑达不能证明该图纸是涉案房屋的竣工图纸，不能作为鉴定依据。于是，原审法院到溧阳市城建档案馆查询核对王珑达提交的图纸，但未能查询到涉案房屋的竣工图纸。在无法提交涉案房屋的竣工图纸的情况下，鉴定机构提出替代方案，即通过将涉案房屋的相关部位敲开的方式进行检测，王珑达不同意该种检测方案。为此，鉴定机构于2014年12月26日作退案处理，收取前期鉴定作业的相关费用3000元。另外，经王珑达申请，原审法院与2014年12月10日下午派员到燕山中路5-14年二楼勘验。现场所见：该楼层房屋屋顶楼面存在多处水印，其中一处挂有水滴。蒋珊陈述：只在此前一两天对水池进行了保养，并未使用水池，不可能对房屋造成损害。
原审庭审中，双方一致陈述：租赁合同所涉房屋范围为燕山中路5-13号1-6层和燕山中路5-14号第三层，浴池及淋浴设施设置于燕山中路5-14号第三层；租金已支付至2014年11月30日，2015年度的租金尚未支付。王珑达陈述：涉案房屋是其与其妻子张爱芳共同所有。蒋珊租赁房屋后建造浴池，与合同约定的使用范围明显不同，超出了约定的使用范围，违反了合同约定，其有权解除合同；蒋珊仅支付租金至2014年12月1月，补充协议的租金仅支付了一年，2014年的10000元金卡，被蒋珊单方取消了；在本案中不追究补充协议的租金及金卡问题，要求蒋珊按照租赁合同约定的租金标准支付自2014年12月1日起至实际搬出之日的租金；涉案租赁合同对租金支付时间未作约定，但每年都是11、12月份左右支付下一年的租金。蒋珊陈述：浴池是2013年11月开始建造的，2013年12月第一次使用，1月6日就漏水了；除增加浴池外，并未进行大的装修，浴池建好后并未使用过；租赁合同未对租金进行约定，也没有说具体何时支付租金；据一般人的理解，浴池和淋浴设施作为足疗服务的配套设施，二者不能完全区分，并未超出合同约定的房屋使用范围，浴池的设计满盛水量是8.5吨，没有证据证明其行为损害或危及了房屋安全。
原审法院经审理认为，依照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。王珑达与蒋珊就涉案房屋的租赁事宜签订了租赁合同和补充协议，协议内容并不违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在租赁合同中明确约定，涉案房屋的租赁用途是经营足疗、养生和保健，并约定未经王珑达书面同意，不得改变合同约定的房屋用途。否则，王珑达有权解除合同，并要求蒋珊承担同年租金20%的违约金。现有证据可以证明，蒋珊未经王珑达书面同意，在涉案房屋中设置喷淋洗浴设施，并建造了盛水量较大的浴池。蒋珊增设的前述设施已超出了经营足疗及足疗养生、保健所能涵盖的范围，应认定蒋珊的前述行为已超出合同约定的租赁用途，违反了租赁合同的约定。因此，王珑达关于要求与蒋珊解除涉案租赁合同及其补充协议的请求，符合法律和双方租赁合同的约定，予以支持。由于蒋珊的违约行为最初应发生于2013年11月，故对于王珑达主张的违约金，应按2013年度租金计算为宜。据双方的约定，蒋珊2013年度应付租金为477400元，故依双方约定，蒋珊应付违约金95480元（477400×20%）。因蒋珊建造浴池及设置喷淋洗浴设施的行为系违约行为，在解除租赁合同后，蒋珊有义务将浴池和喷淋洗浴设施拆除，故王珑达提出的该方面请求，予以准许。由于蒋珊尚未支付2015年度租金，且使用至今，故王珑达要求蒋珊依照合同约定的标准支付租金至实际搬出之日止的请求，并无不妥，予以支持。鉴于王珑达无法提供涉案房屋的竣工图纸，且又不同意采用鉴定机构提出的替代方案，使鉴定机构无法对涉案房屋是否存在安全隐患等问题作出司法鉴定意见，且现有证据也不足以证明涉案房屋已因蒋珊的相关行为所损坏，故对于王珑达要求蒋珊对涉案房屋承担修复或加固责任的请求，不予支持。尽管如此，讼争毕竟由蒋珊违约建造水池引起，故对于王珑达预交的鉴定费用，仍应由双方各半负担为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十三条之规定，作出如下判决：一、解除王珑达与蒋珊签订的租赁位于溧阳市燕山中路5-13号、5-14号第三层房屋的合同及其补充协议。二、蒋珊于本判决生效之日起30日内从位于溧阳市燕山中路5-13号、5-14号第三层的房屋中迁出，并自2014年12月1日起按涉案租赁合同约定的租金支付标准支付王珑达房屋使用费至搬迁完毕之日止。三、蒋珊于本判决生效之日起30日内将设置于溧阳市燕山中路5-14号第三层房屋中的喷淋洗浴设施和浴池拆除，相关费用由蒋珊承担。四、蒋珊于本判决生效之日起10日内支付王珑达违约金95480元。五、驳回王珑达的其他诉讼请求。案件受理费19719元，鉴定费3000元，合计22719元，由王珑达负担5500元，由蒋珊负担17219元。
上诉人蒋珊不服原审判决，向本院提起上诉称，其承租面积为2000平方米，而浴池面积仅22平方米，所占比例很小。其取得租赁房屋后就设置了喷淋设施。2013年增设了浴池。设置沐浴设施是满足客户足疗消费时的合理需求，且溧阳大型足疗店均配套沐浴设施，并非用于独立的经营项目，即未改变租赁物的用途。原审判决认定其改变租赁用途，但对足疗、养生及保健所涵盖的范围如何界定未明确判断标准。其租赁期为8年，仅因其设置沐浴设施就解除合同，导致数百万投资损失，数十位员工失业，社会效果不好。请求依法应予改判。
被上诉人王珑达辩称，双方约定租赁用途为足疗、保健、养生，且双方明确改变房屋的内部结构、装修等要经其书面同意。蒋珊承租房屋后擅自对租赁物进行装修改造，大面积修建浴池，导致楼板漏水、墙体开裂。楼下租赁户为此提出退租和赔偿。蒋珊的违约行为造成了租赁房屋的损坏和其经济损失。其有权解除合同。
基于二审中各方当事人对原审判决查明的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。
二审中，经查阅原审卷宗又查明，2009年8月20日，王珑达（作为甲方）与蒋珊（作为乙方）签订的房屋租赁合同第四条（租赁期限、用途）第2款约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为足疗、保健、养生使用。超出使用范围的，视为乙方违约。
该合同第七条（房屋修缮与使用）第2款规定：乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有安全影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有以下权利，（1于房屋的装修归甲方所有。
该合同第九条（合同的变更、解除与终止）第3款（房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋）载明：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构影响房屋安全。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计三个月以上。
二审中，经查阅原审卷宗再查明，2014年1月29日，溧阳市住房和城乡建设委员会向王珑达出具的核查通知书载明：经查你于2014年1月10日在溧阳市燕山中路5-13商业用房，进行审批手续，擅自变动房屋承重结构的装修行为。根据《建设工程质量管理条例》的规定，责令你立即拆除浴池，减轻梁板荷载。因你未能提供上述行为之合法依据，现责令你自接到本通知之日起，立即停止上述行为，并于2014年2月7日携带下列材料到溧阳市住建委房屋安全鉴定所，电话875××××5991，听候处理：对上述行为的书面说明或检查。逾期不到或继续上述行为的，本机关将依法处罚。另外，该通知书签收人栏和当事人签收栏均为空白。
二审中，蒋珊提供3份足浴店的工商登记材料，反映：足浴服务所属行业是洗浴服务。王珑达质证认为：工商部门核准的是足浴服务，不是洗浴服务。蒋珊还提供一份视频资料，反映：上述足浴店均有淋浴、洗浴设施。王珑达质证认为：对真实性无法判断。即使存在，也是超范围经营。即使别人这么搞，因为双方有约定，未经其同意，蒋珊也不能修建浴室。
二审中，蒋珊陈述：2009年承租讼争房屋后就进行了改造，是大面积的装修，当时就做了淋浴设施。2013年又增建了浴池。王珑达则陈述：讼争房屋原来是开饭店的。2009年出租给蒋珊后，蒋珊基本未装修。2013年，蒋珊修建了池浴设施。
本院认为，双方间的租赁合同明确：乙方（即蒋珊）如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有安全影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方（即王珑达）的书面同意后方可施工。未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构影响房屋安全。租赁合同中关于甲方有权解除合同的情形中还列明：未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构影响房屋安全。另外，讼争房屋的设计部门已出具证明载明：原设计为办公楼，涉及楼面活荷载标准值为2.0KN／㎡（200Kg／㎡）。若要改变该部分的建筑使用功能，功能改变后，设计楼面活荷载标准值不得超过2.0KN／㎡（200Kg／㎡）。蒋珊擅自在讼争房屋中修建浴池，但未事先征得王珑达的同意，构成违约。浴池在使用过程中必然会导致楼面荷载超过2.0KN／㎡，但蒋珊又未能提供充分证据证明能确保讼争房屋的安全，故应承担对其不利的后果。
综上，上诉人蒋珊的上诉理由均不能成立，上诉人蒋珊的上诉请求本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19719元，由上诉人蒋珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一五年十月十九日
书 记 员 马筱艳