辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第00291号
上诉人（原审被告）孙硕雅，女。
委托代理人无暇，系辽宁海润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕可新，女。
委托代理人宋宁，系被上诉人母亲。
被上诉人（原审被告）：营口市嘉华物业有限公司，地址
营口市站前区。
法定代表人郑辉，系该公司总经理。
委托代理人李振凡，男。
被上诉人（原审被告）营口市站前区公用事业管理处，地址营口市站前区。
法定代表人丁希金，系该处主任。
委托代理人张勇，系辽宁长弓律师事务所律师。
上诉人孙硕雅因财产损害赔偿纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2014）站民一重字第00023号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙硕雅的委托代理人吴暇、被上诉人吕可新的委托代理人宋宁、被上诉人营口市嘉华物业有限公司的委托代理人李振凡、被上诉人营口市站前区公用事业管理处的委托代理人张勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月24日原告与被告孙硕雅签订了《房屋租赁合同》。合同约定将被告孙硕雅所有的坐落于营口市站前区公园路雅居乐门市11号-甲6的临街二层房屋（面积323.7平方米）出租给原告经营旅店使用。租期从2012年1月1日起至2021年12月31日止，第一年租金为100000.00元，并约定水电费及物业费均由承租人承担，承租人在租赁期内，房屋使用中如有损坏应予修复，费用自理。原告在入住后，该房屋的屋顶（也为小区楼宇平台同时是两栋楼的唯一进出通道）出现有漏水情况、地面也出现反水情况，原告将漏水情况告知了被告孙硕雅及诉争房屋的物业服务公司被告嘉华物业。2012年3月被告嘉华物业在检查现场后，进行了一定修复，但漏水情况没有改善。2012年5月被告嘉华物业以楼宇平台修复造价过高，自己公司无力承担为由，经过小区业主委员会的同意，向被告事业管理处申请动用小区公共部分专项维修资金。被告事业管理处在接到申请后多次组织现场查看，并进行了一些修复，但漏水问题仍然存在。原告于2012年8月27日诉讼至本院，要求被告嘉华物业对租赁房屋进行维修并赔偿经营损失。本案第一次开庭审理前原告曾申请追加事业管理处为被告，后又申请撤回追加。2012年12月经原告申请，本院委托营口市中级人民法院，由营口市中级人民法院组织双方选定营口财务价格评估有限公司对原告房屋漏水造成的损失进行评估。2013年4月评估机构作出评估报告书，认为漏水造成的物品及装修损失为15306.00元。评估认为该漏水房屋作为旅店“平均每天的入住率为60%”，“取平均营业收入为1140元／天，扣除每天房租、服务员工资、电费、水费等费用共计607.00元，即营业纯收入为533元／天”。从2012年1月1日计算到2012年12月5日原告的经营损失为181220.00元。同时在评估期间原告又再次申请要求追加事业管理处为被告。
另查，事业管理处作为本案被告参加诉讼后，提出维修费用过高，需要营口市物业管理处批准才能进一步维修，经沟通后营口市物业管理处同意对该小区楼宇平台组织维修。
再查，被告孙硕雅作为房主已经缴纳了2012年1月1日前的物业费用及诉争房屋的公共维修资金。原告虽然一直占有使用诉争房屋但并没有交纳2013年的房租，同时也没有缴纳2012年及2013年的物业费用。
诉讼中，被告孙硕雅申请法院向营口市公安局调取原告吕可新经营的美佳商务客舍2012年1月1日至2012年12月31日止的旅馆入住登记记录，营口市公安局在查询后未能提供美佳商务客舍在该期间的入住记录。
原审法院认为：因原告与被告孙硕雅之间存在租赁合同，被告孙硕雅有义务提供质量完好的房屋给承租人使用，并有义务对房屋出现的质量问题进行修缮，因被告孙硕雅提供的房屋漏水且被告孙硕雅未对漏水部分进行及时的修缮，被告孙硕雅应赔偿给原告造成的财产损失15306.00元及经营损失。原告在未装修之时即知晓该房屋存在漏水的情况，但并未提出解除合同，而是继续承租并经营旅店，在漏水情况进一步严重，并使原告的财产及经营收入遭受损失时，原告亦未通知被告孙硕雅要求解除合同并进行赔偿，而是继续占有该房屋并任由经营损失扩大，故原告对其所遭受的经营损失亦存在一定的过错。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，因漏水造成原告财产损失和经营收入的损失确实客观存在，但评估机构所作出的评估结论，是原告在停业的情况下的营业纯收入。而原告从签订合同后一直占有使用该房屋并进行经营，并未完全停业且原告对营业损失的扩大亦存在一定的过错，故对原告的营业损失，法院酌情判令被告孙硕雅赔偿181220.00元的50%，其余部分不予支持。虽然被告孙硕雅辩称本案发生漏水的屋顶是作为业主进出通道使用的楼宇平台，其缴纳了物业费和公共维修资金，已经履行了相关义务。但负责维修的被告事业管理处是事业机构，其对公共维修资金的收取和管理使用是受政府委托的行政管理行为，与本案其他当事人之间非平等民事法律关系，本案对事业管理处的相关行政行为不予以处理。关于因原告拖欠房租，被告提出的解除合同，不是本案审理的范围，双方可另行诉讼解决。据此判决：一、被告孙硕雅给付原告吕可新财产损失人民币15306.00元、经营损失人民币181220.00元×50%=90160.00元（2012年1月1日至2012年12月5日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。上述第一项款项被告孙硕雅应予判决生效后10日内给付，若逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费4660.00元由被告孙硕雅承担2194.00元，原告自行承担2466.00元。评估费用3000.00元由被告孙硕雅承担。以上款项原告已预交，由被告支付原告其应承担部分。
判后，上诉人不服，上诉称：1、原审法院认定事实错误。被上诉人吕可新在交付房屋时清楚并认可屋顶漏水的事实，吕可新仍要求承租该房屋，用于经营旅店使用。被上诉人是自愿承受有瑕疵的租赁物，屋顶漏水的财产损失应由被上诉人自行承担。2、依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，双方对于房屋租赁使用期间的维修义务已明确予以约定，应由被上诉人负责修复、费用自理。3、本案发生漏水的屋顶是作为业主进出通道使用的楼宇平台，承担维修义务的主体系被上诉人营口市嘉华物业有限公司及营口市站前区公用事业管理处，且本案发生漏水的部分已经由被上诉人营口市嘉华物业有限公司及营口市站前区公用事业管理处修复完毕，上诉人即不承担维修义务，也不具备维修能力。4、上诉人履行了缴纳房屋维修基金及物业费的义务，且被上诉人在原审期间也认可上诉人积极履行了维修辅助义务。因此，上诉人并不存在过错，维修不及时所造成的经营损失不应由上诉人予以赔偿。5、营口财务价格评估有限公司出具的营价字（2012）第1088号《价格评估报告书》未将调查数据资料计入评估依据。评估机构对经营损失的评估，是以停业共计340天计算，但该期间内包含了被上诉人旅店未开业的时间，且被上诉人一直讲该租赁房屋经营使用并获益，并不存在停业事实。故请二审法院：1、撤销一审判决，依法改判。2、依法判令驳回被上诉人吕可新对上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人吕可新与被上诉人营口市站前区公用事业管理处答辩请求维持原判。
被上诉人营口市嘉华物业有限公司辩称：我方已经履行相关维修义务，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，上诉人作为出租方应当提供质量完好的房屋给承租方被上诉人吕可新使用，房屋存在质量问题给承租方造成损失，承租方选择由出租方赔偿，法院应予支持。承租方在未装修使用之时即知晓房屋存在漏水等情况，其未及时采取措施防止损失的扩大，故原审法院确认承租方自负50%责任，出租方负担50%责任并无不当。
本案承租方吕可新的损失是由于维修不及时造成。庭审中，上诉人提交了相应的证据证明上诉人正常交取了物业费和房屋公共维修资金，已经履行了相应的义务。被上诉人营口嘉华物业有限公司在接到业主上诉人的报修申请后，及时向营口市站前区公用事业管理处申请报修，亦履行了相应的义务。经查，负责对案涉房屋进行维修的机构是被上诉人营口市站前区公用事业管理处，但其系受政府委托，对公共维修资金的收取和管理使用行使行政管理职责的事业机构。因其与本案其他当事人之间不是平等民事法律关系，故对其相关行政行为本院不予以论处。
上诉人的其他上诉请求亦没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
代理审判员 陈 巍
代理审判员 张文生
二〇一五年五月十一日
书 记 员 李田野