安徽省五河县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）五民一初字第02292号
原告：五河县奕阳学校，住所地五河县工业园区五河县胡敏服饰有限公司院内。
法定代表人：黄素娟，该校校长。
委托代理人：刘世忠，五河县城关镇法律服务所法律工作者。
被告：五河县胡敏服饰有限公司，住所地五河县城南工业园区五蚌路南侧。
法定代表人：胡敏，该公司总经理。
委托代理人：刘永梅，安徽淮光律师事务所律师。
委托代理人：胡宇，该公司业务经理。
原告五河县奕阳学校（以下简称奕阳学校）诉被告五河县胡敏服饰有限公司（胡敏服饰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奕阳学校的法定代表人黄素娟及其委托代理人刘世忠，被告胡敏服饰公司的委托代理人胡宇、刘永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奕阳学校诉称：2012年7月15日，原告与被告签订租赁合同一份，合同约定被告将综合办公楼及界于楼南和小水沟北侧场地出租给原告供教学使用。合同签订后，原告依据合同约定支付了第一、二年租金，但被告至今未将办公楼的第一层楼梯间、第二层最西两间、第五层卫生间交付给原告。现原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告双方签订的租赁合同有效；2、被告交付办公楼第一层楼梯间、第二层最西两间、第五层卫生间；3、被告支付违约金20000元；4、被告承担本案诉讼费。
原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交的证据为：
1、工商登记信息查询单一份，证明被告的主体资格。
2、租赁合同一份，证明原、被告双方自2012年7月15�起存在房屋租赁关系。
3、银行汇款凭证一份、发票四张，证明原告已按照合同约定向被告支付了房屋租金，原告于2013年7月6日将第二年的租金转入被告帐户。
4、现场勘查图一份，证明被告占用第一层楼梯间、第二层最西两间、第五层卫生间。
被告胡敏服饰公司辩称：对于原告的第一项诉请无异议；原、被告双方签订的合同是真实、合法、有效的，但是原告的起诉是在我公司提出书面解除租赁合同之后，原告的第二项诉请不能成立；原告的第三项诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的后两项诉请。
被告胡敏服饰公司针对其抗辩意见提交以下证据：
1、租赁合同一份，证明被告交付内容并非原告所述，原、被告双方约定租金的支付时间是6月14日，而原告是7月9日支付租金，已经违约；原告未经被告同意，擅自搭建房屋的行为也已违约；原告没有交纳�收，违反了合同约定。
2、手机短信书面内容，证明原、被告双方于6月24日因租金问题发生争执，被告已经通知原告，要求解除双方的租赁合同。
3、银行支付凭证一份，证明原告于7月9日将租金转入被告帐户。
4、意向书一份及照片两张，证明五楼卫生间在原、被告签订租赁合同前，被告已将其租给联通公司作为机转站。
5、劳动合同两份及照片两张，证明一楼的使用情况。
6、租赁协议一份，证明二楼的最西两间被告今年收回后，已出租给华信公司五河分公司。
7、证人沈家利当庭证言，证言内容为：我是2013年9月8日租赁被告办公楼的二楼西边两间作办公用，每间房子年租金为10000元，两间共20000，我并不知道该房已经向外租赁，当时我看到胡经理和一些办公人员搬东西。
8、证人胡开云当庭证言，证言内容为：我是2011年1月份到被告公司上班的，我住在办公楼一楼东口楼梯间，2012年下半年，黄校长以要用该房子为由，让我搬走。
经庭审举证、质证，被告胡敏服饰公司对原告奕阳学校所举证据的质证意见为：对原告提供的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但是达不到原告的证明目的。证据3的真实性无异议，但我公司是在2013年7月9日才收到租金，对于4张机打发票，不予质证。对证据4的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。
原告奕阳学校对被告胡敏服饰公司所举证据的质证意见为：对被告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是达不到被告的证明目的，合同约定原告承租被告的综合办公楼并且作了特别说明，约定的很清楚，原告没有按时交税是由于被告的原因，不因交税的问题产生违约责任，原告提交的证据显示原告已经于7月6日交付租金，至于被告为何7月9日才收到租金是银行的原因�对证据2的真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，原告未能在6月14日交付房租是因为税金的问题没有解决，拒绝收取房租，我方在7月6日通过银行将220000元的房租一次性付清，被告在7月9日才发短信要求终止合同，但是到目前被告也没退租金给原告，因此被告不具有合同解除权。对证据3的真实性、合法性无异议，但是达不到被告的证明目的，不能说明原告是在7月9日才向被告交付租金的。对证据4的真实性无异议，该证据证明被告在和原告签订《租赁合同》时有欺诈行为。对证据5证明一楼楼梯间未交付给原告。对证据6的真实性无异议，证明二层的最西两间被告没有交付给原告。对证据7、8无异议。
经当庭举证、质证，本院认证如下：本院对原告所举证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对被告所举证据1的真实性予以认定，对证据2、3的真实性予以认定，�达不到被告的证明目的，证据4、5、6、7、8的真实性予以认定。
根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年7月15日，胡敏服饰公司（甲方）与奕阳学校（乙方）签订一份租赁合同。合同的主要内容为，租赁标的：1、甲方将位于五河城南工业园区，五蚌路南侧，胡敏服饰综合办公楼及界于楼南和小水沟北侧场地租赁给乙方教学使用（四楼主楼梯西7间、二楼主楼梯东4间甲方留用）。2、二楼主楼梯西7间甲方如果需要收回做门面用，乙方无条件让出，甲方需在院内为乙方提供同等面积房屋供乙方教学用。3、四楼主楼梯东4间（多媒体教室）甲方有使用权，室内设备属甲方所有；租赁期限：乙方承租期限初步议定为5年，自2012年7月15日起至2017年7月14日止，合同到期后，在同等条件下乙方具有优先承租权；租金及支付方法：第一年租金为人民币220000元�合同签订之日起乙方先付定金100000元，9月5日前付120000元，第二年租金为人民币220000元，第三年至第五年租金为人民币280000元，第一年后的每年的租金应于当年的6月14日前一次性付清给甲方；其他费用及事项：在承租期间所产生的除土地使用税外其余一切费用均由乙方承担，与甲方无关；合同解除与违约责任：1、租赁期间，双方不得无故解除合同，如确需解除的，双方协商解决。2、本合同一经生效，双方必须严格履行，一方违约的应向对方支付违约金为当年及以后期限内所有租金，不能按期足额支付租金，出租方可单方解除合同；其他：甲方提供给乙方的租赁费发票所需缴纳的相关税费由乙方承担。
合同签订后，胡敏服饰公司将其综合办公楼的第一层、第三层、第五层、第二层主楼梯西7间及第四层主楼梯东四间房屋交付给奕阳学校，界于胡敏服饰公司办公楼南�小水沟北侧场地也由奕阳学校改造成操场和搭建成简易房供教学使用。2013年9月9日胡敏服饰公司向奕阳学校收回办公楼二楼主楼梯西2间房屋后，将两间房屋出租给蚌埠市华信汽车运输服务有限公司五河分公司，两间房屋的年租金为20000元。胡敏服饰公司办公楼第一层楼梯间自2011年1月份由其员工胡开云居住至今，第五层卫生间自2012年5月份出租给中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司作为机房使用至今，年租金为12000元。
另查明，奕阳学校依据合同约定向胡敏服饰公司支付了2012年的租金220000元。2013年由于双方因房屋租赁费所产生的税费负担问题以及房屋租金的扣除情况产生分歧，奕阳学校在胡敏服饰公司催要下，于2013年7月6日通过中国工商银行支付了220000元租金。2013年7月9日胡敏服饰公司法定代表人胡敏通过手机短信以奕阳学校迟迟未交房租违约为由，决定终�合同，并要求奕阳学校于7月15日前搬出胡敏服饰公司。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告于2012年7月15日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原、被告双方应依据合同约定全面履行自己的义务。原告依据合同约定支付租金，被告并未按合同约定全面履行交房义务，已构成违约，原告要求被告交付办公楼一楼楼梯间的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告已将办公楼第二层最西两间房屋及第五层卫生间出租给第三方，并由第三方占有使用，因此原告要求被告交付第二层最西两间房屋及第五层卫生间的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一�四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、依法确认原告五河县奕阳学校与被告五河县胡敏服饰有限公司签订的《租赁合同》有效。
二、被告五河县胡敏服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告五河县奕阳学校交付综合办公楼一楼楼梯间。
三、被告五河县胡敏服饰有限公司支付原告五河县奕阳学校违约金20000元。
四、驳回原告五河县奕阳学校的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，由被告五河县胡敏服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 杨代昌
代理审判员 刘 赟
人民陪审员 王尔荣
二〇一四年三月三日
书 记 员 郭莲莲
附：
执行款请汇至：中国工商银行五河支行
收款单位：五河县人民法院执行局
账号：1303010009249029524
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记�案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。