辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9905号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韩宏伟，男，1961年2月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：李聪，辽宁庆阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭世杰，男，1966年5月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。
委托诉讼代理人：教翔，辽宁铭博律师事务所律师。
上诉人韩宏伟因与被上诉人郭世杰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
韩宏伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判郭世杰支付韩宏伟拖欠租金2,859,554.53元、占用费2,137,207.22元、违约金10万元或将案件发回重审；2.郭世杰承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决未支持2016年3月29日之后的房屋租金、占用费及违约金是认定事实及适用法律错误，理由如下：1.因为郭世杰原因，造成我方无法使用房屋，应由郭世杰承担责任。2016年3月因郭世杰拖欠租金并将人员撤出，我方为保护自有房屋才将房屋上锁，上锁后郭世杰在屋内装修、设备物品等未搬出，我方无法使用该房屋，也不能擅自将装修、物品搬出。所以，我方起诉要求郭世杰将房屋装修拆除并将物品搬离。2016年8月23日一审法院判决双方解除合同，郭世杰将物品搬出。可见，虽然我方将房屋上锁，但未实际取得房屋，也无法使用，不存在一审法院认为我方已控制房屋的情况。同时，一审判决生效后，郭世杰拒不履行生效判决，在我方申请执行情况下才将装修拆除、物品搬出。上述过程证明虽然我方将房屋上锁，但因郭世杰原因，我方无法使用房屋，是在法院强制执行后才实际使用房屋。所以，此期间的租金及占用费，应由郭世杰承担。2.郭世杰应当支付迟延履行违约金。郭世杰违约支付租金是事实，合同明确约定迟延履行违约金。上述约定合法有效，双方已约定迟延履行违约金及合同解除权，不存在一审判决认为合同已解除不应再主张迟延履行金的说法。综上，因郭世杰原因造成我方无法使用房屋，郭世杰应支付此期间的租金、占用费。郭世杰存在违约行为，应按约定支付迟延履行违约金。
郭世杰辩称，不同意韩宏伟的上诉请求，维持原判。
韩宏伟向一审法院起诉请求：1.判令郭世杰支付拖欠租金2,859,884.53元、占用费2,137,207.22元、违约金100,000元，合计5,097,091.75元；2.判令郭世杰承担本案全部诉讼费用。
郭世杰向一审法院反诉请求：1.判令韩宏伟赔偿郭世杰经营损失2,740,470元；2.判令韩宏伟赔偿郭世杰装修款及设备款，具体赔偿数额以鉴定评估为准；3.本案诉讼费用及其他相关费用由韩宏伟承担。
一审法院认定事实：2011年6月24日，韩宏伟、郭世杰签订《房屋租赁合同》，韩宏伟将其所有位于沈阳市铁西区保工北街76号1门、2门、3门、保工北街76-1号1-6门租赁给郭世杰。建筑面积5931平方米。合同约定租赁期限十年。租金为第一年45元每平方米，合计3,202,740元；第二年50元每平方米合计3,558,600元；从第三年开始每年租金递增5.5%。第一年度租金每半年支付，第二年度开始，郭世杰应在第二租赁年度开始前15天向韩宏伟交付第二年租金。以后各年度以此类推。合同第九条第三项约定，如郭世杰迟延10天未向韩宏伟交付租金的，韩宏伟有权解除合同。合同签订后，韩宏伟将涉案房屋交付郭世杰装饰装修用于经营沈阳市铁西区太子港大酒店使用。2013年12月28日，韩宏伟和太子港大酒店负责人就2013年至2014年12月14日的房屋租金签订了协议书，协议书约定该年的房屋租金为2,000,000元，并约定，该租金数额仅限该协议约定一年期限内有效。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算方式，2015年至2016年的年租金标准应为4,178,654元，按照一年365天计算，每日租金为11,448元。2016年3月29日，韩宏伟将涉案房屋上锁，该酒店停止营业。
另查明，韩宏伟曾于2016年4月22日诉至一审法院，一审法院作出（2016）辽0106民初4353号民事判决，判令解除韩宏伟与郭世杰于2011年6月24日签订的《房屋租赁合同》，并判令郭世杰将诉争房屋的装饰装修物拆除，并将房屋内的物品搬离。郭世杰不服判决，上诉至本院，本院作出（2016）辽01民终10510号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，韩宏伟、郭世杰签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。按照双方签订的合同约定，郭世杰应于2015年12月1日交付2015年12月15日至2016年12月14日的房屋租金，郭世杰没有如期交付，韩宏伟于2016年3月29日将房屋上锁，郭世杰在2015年12月15日至2016年3月28日（共计104天）期间正常营业并使用房屋，应该交纳该期间的房屋租金，租金标准应参照双方签订的《房屋租赁合同》，每日租金为11,448元，该期间郭世杰拖欠的租金为1,190,592元（11,448元×104天），韩宏伟的诉讼请求在此范围内的部分，有合同依据，予以支持。
关于韩宏伟主张2016年3月29日以后租金的问题，韩宏伟、郭世杰都认可2016年3月29日韩宏伟给房屋上锁的事实，结合郭世杰工作人员与韩宏伟工作人员的通话记录可以认定，在房屋上锁后，郭世杰工作人员曾试图回到涉案房屋内取回部分私人物品，说明郭世杰在此日期后未实际占有并使用房屋，韩宏伟已经控制了涉案房屋，其有义务积极采取措施避免损失扩大，综上，韩宏伟要求郭世杰交付2016年3月29日之后的房屋租金没有事实依据，不予支持。
关于韩宏伟主张违约金100,000元的部分，双方合同约定的是迟延履行违约金，该违约金应在双方选择继续履行合同的情况下给付，现虽因郭世杰存在逾期交纳房屋租金的行为，但韩宏伟选择将房屋收回并解除合同，在合同已解除的情况下，韩宏伟不应再主张迟延履行违约金，对韩宏伟该部分诉讼请求，不予支持。
关于郭世杰辩称房屋租金为2,000,000元的问题，因双方协议书中只约定了2013年到2014年的房屋租金，且明确载明该协议约定一年期限内有效。2014年之后的房屋租金双方没有明确的书面约定，关于2015年12月15日到2016年3月28日期间的租金标准，郭世杰既未提供书面证据证明房屋租金约定为2,000,000元的事实，双方亦未实际履行交纳租金的义务，应按照原合同约定的租金标准交纳房屋租金。郭世杰此抗辩理由，不予采纳。
关于郭世杰要求韩宏伟赔偿经营损失和装修款、设备款的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿”。本案因双方合同约定的缴纳租金期限届满后，郭世杰没有如期缴纳租金，韩宏伟根据双方合同第九条第三项约定主张解除合同并收回房屋，已经生效判决确认。双方合同解除系因郭世杰的违约导致的，故郭世杰上述反诉请求，不予支持。
判决：一、郭世杰于判决发生法律效力后十日内向韩宏伟交付房屋租金1,190,592元；二、驳回韩宏伟的其他诉讼请求；三、驳回郭世杰的诉讼请求。案件受理费46,778元，减半收取23,388元，由郭世杰承担7,758元（韩宏伟已预交，由郭世杰直接给付韩宏伟），由韩宏伟自行承担15,630元；反诉案件受理费减半收取14,362元，由郭世杰自行承担。
本院认为，对于韩宏伟上诉主张应当判决给付其2016年3月29日之后的房屋租金以及占用费的问题。双方在租赁期间产生纠纷后，韩宏伟于2016年3月29日给租赁房屋上锁，通过双方工作人员通话录音，并结合当日的报警情况登记表，酒店对外经营签订的合同，以及信访登记材料等，能够反映出韩宏伟将租赁房屋上锁，直接接管了租赁房屋，此后郭世杰无法继续承租经营，韩宏伟辩称其为保护自有房屋才将房屋上锁，并无相应的证据予以证明。故此，一审法院认定韩宏伟控制房屋，有义务积极采取措施避免损失扩大，未支持其诉请2016年3月29日之后的房屋租金，以及后续产生的占用费，也未支持郭世杰诉请赔偿经营损失等，并无不当，本院予以维持。
对于韩宏伟上诉主张应支付违约金的问题。根据双方签订的房屋租赁合同第九条第3款约定“如郭世杰未按约定交付租金，韩宏伟从违约之日给郭世杰15天的催告期，该期间不收取迟延履行违约金；催告期满后如仍未交纳租金，则每迟延一日按合同年度租金额的百分之五向韩宏伟交付迟延履行违约金；迟延超过10天，除迟延履行违约金外，韩宏伟有权解除合同，韩宏伟有权无须经过催告程序且不经任何司法程序直接接管租赁房屋，郭世杰应无条件配合”。故此，一审法院认定迟延履行违约金在双方选择继续履行合同的情况下给付，在合同已解除的情况下，韩宏伟不应再主张迟延履行违约金不妥，本院予以纠正。郭世杰未按合同约定如期支付房屋租金构成违约，应当依约向韩宏伟支付迟延履行违约金。
关于迟延履行违约金的计付问题。郭世杰应于2015年12月1日向韩宏伟支付2015年12月15日至2016年12月14日的房屋租金，在郭世杰未按约定交付房屋租金的情况下，韩宏伟应给予郭世杰15天的催告期，该期间不计付迟延履行违约金，自催告期满次日2015年12月17日起至韩宏伟前案提起诉讼2016年4月22日之日止，共计126日，鉴于韩宏伟前案主动申请撤回支付违约金的诉讼请求，故后续期限违约金不应再计付。依据我国合同法规定，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。一审法院认定合同约定每日租金为11,448元，尚欠租金为1,190,592元，故合同约定每迟延一日按合同年度租金额的百分之五即208,926元（11,448元×365日×5%）标准支付迟延履行违约金明显过高，应予调减。据此，本院判决郭世杰向韩宏伟支付迟延履行违约金（以尚欠租金1,190,592元为基数，从2015年12月17日起至2016年4月22日止共计126日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的1.3倍标准计付）。
综上所述，韩宏伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3272号民事判决第一项、第三项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3272号民事判决第二项；
三、郭世杰于本判决发生法律效力后七日内一次性给付韩宏伟违约金（以尚欠租金1,190,592元为基数，从2015年12月17日起至2016年4月22日止共计126日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的1.3倍标准计付）；
四、驳回韩宏伟其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费46,778元（韩宏伟预交），减半收取23,388元，由郭世杰负担7800元，韩宏伟负担15,588元。一审反诉案件受理费减半收取14,362元（郭世杰预交），由郭世杰负担。
二审案件受理费46,778元（韩宏伟预交），由郭世杰负担15,600元，韩宏伟负担31,178元。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十月十八日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；