黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第1028号
原告付杰，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王涤非，黑龙江焦点律师事务所律师。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告付杰诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告付杰及其委托代理人王涤非与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原、被告于2010年1月17日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号4栋2单元2002室房屋，该房屋建筑面积共176.64平方米、套内建筑面积141.33平方米，房屋总价款1626463元，被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋。另《补充协议》中约定：在买受人按约履行已方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日其540日内，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或指定代办机构未能按前述期限将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按放假总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕，在合同及补充协议签订之日，原告以银行按揭的方式向被告支付了全部购房价款，至此，原告已依法履行了全部义务。而被告应按照《商品房买卖合同书》及补充协议的约定，于2010年12月31日起540日内（即2012年6月23日前）将原告购买的房屋所有权证登记及房屋抵押登记手续办理完毕，否则，被告就应按照双方的约定从2012年6月24日起向原告支付违约金，事实上，被告至今仍未按照约定将原告购买的房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定支付原告逾期办理房屋产权证违约金195826.15元（自2012年6月24日计算至2015年10月10日止，共计1204天，按房屋总价款的日万分之一计算；2、剩余违约金原告保留另行主张的权利；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告认为本案已经超过诉讼时效，按照原告的诉请其要求违约金的起始日期为2012年6月24日，按照民事诉讼法的约定，原告的诉讼已经超出诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。被告认为原告的实际进户日期是2011年1月26日，故原告的诉讼时效应当到2014年7月20日，本案原告是2015年10月20日起诉至法院，已经超出了法定的诉讼时效，按照法律时效已经丧失了诉讼权、胜诉权，所以本案应当依法驳回诉讼请求。二、即便是法院没有依程序驳回原告诉请，违约金计算的起始日期应当为实际交付的次日，而不是2012年6月25日，实际进户日期是2011年1月26日，违约金起算日期是2012年7月19日开始计算，终止日期按照合同约定应当为被告完成报备工作，即2013年9月29日终止。关于违约金数额问题，被告认为依据合同法及合同法的解释，在原告没有举示任何证据证明由于被告的逾期完成报备工作为其造成损失，故在本案中合同约定违约金数额，过分高于损失，人民法院应当予以减少。三、关于违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》。1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日计算540日。2、终止期限：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明被告取得《商品房销售许可证》就证明完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日,被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》,所以违约金计算的终止期限就应当是2013年9月29日。本案中原、被告双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题,所以此补充协议并非格式条款。不能够适用关于格式合同的法律。原告所言对《补充协议》第五条适用《合同法》41条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于被告的解释的问题。四、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少。原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥原告的观点。第一、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的。第二、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，原被告房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作、对违约金的计算方式有明确约定、逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，解释的第18条在本案中不能适用。根据最高院2011年公布的指导案例韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，对违约金约定过高案件，法院应当依据《合同法》解释（二）第二十九条规定，按照不高于实际损失30%标准依法调整，做出了明确的指导。在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第114条第2款规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”根据以上的法律规定，可见我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，第一，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整；第二，确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同书一份。证明：1、原告与被告存在商品房买卖合同关系。2、合同条款第八条约定：被告最晚交付房屋日期是2010年12月31日。3、合同条款第十五条约定：被告应当在房屋交付使用后540日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。
证据二、合同补充协议一份。证明：1、对于贷款买房的买受人，第一条第4款第（2）项的约定“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”2、对于一次性付款的买受人，合同第五条约定，因被告原因，原告在房屋交付后540日内仍没有取得产权证的，被告应按已付房价款总额日万分之一的标准向原告支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止，即买房人办产权证需要开发商提供的全部资料备案完成日。3、违约金的起算时间应当从合同约定的最晚交付日期开始计算。合同约定2010年12月31日前交付房屋，并承诺交付后540天内办理产权登记或备案，故应从2012年6月24日起开始计算违约金，（因开发商违约逾期交房，故这里的房屋交付日期，不是房屋逾期的实际交付日期，而是被告承诺的最晚交付日期），按日万分之一，计算至产权登记至原告名下日，或被告履行了可以办理产权证应由其提供给产权处的全部备案手续日止。
证据三、原告购买争议房屋的房价款专用票据复印件2张、收据复印件一张、借款借据回单复印件一张。证明原告已按合同约定履行了付房款的义务，并且办理了按揭。
证据四、个人购房抵押借款合同复印件一份。证明原告已经通过兴业银行办理了按揭手续兴业银行已将贷款支付给被告。
经质证，被告对证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，商品房买卖合同，明确约定了，被告应当于2012年12月31日前将房屋交付，并于商品房交付的540日内到房屋产权机关备案，原告提交的此份证据能够证明被告违约的起始日期按照原告提供的合同应当自2012年6月25日起，按照民事诉讼法规定，原告的起诉期超出诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。对证据三、证据四没有异议。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限届满前向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份，证明问题：1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为:如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。合同明确约定了被告交付的时间为2010年12月31日，被告在此日期之前通知了原告可以进户，逾期计算违约金的起始日期应当为通知进户日期的次日540日，由此证明原告的诉讼超过了诉讼时效。
证据二、业主入住手续一套，证明被告交付给原告商品房的时间为2011年1月26日。
证据三、申请法院调取证据的笔录一份。证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作”。购买和开具发票不属于报备环节。
证据四、《商品房销售许可证》一份。证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
经质证，原告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，主合同约定的是备案，补充协议中约定的是登记。原告认为应当以补充协议为准。被告义务为办理房屋的所有权登记。对证据二没有异议。对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议，根据原、被告双方补充协议的约定，出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务履行完毕时止，为被告方违约金支付的截止时间，对于报备义务法律并没有明确规定，被告通过格式条款的方式与原告约定了报备义务，从合同的全部内容来分析本案中该条款双方真实意思表示，目的是为了原告方在540日内不需要借助于被告方的力量可以办理产权登记，现在由于被告方逾期办理产权证，其单方解释为报备义务为取得销售许可时止报备义务履行完毕，该解释没有法律支持，也不符合合同订立的目的、公平及诚实信用原则，作为本案法院调取的该证人所某某的，报备义务就是指取得销售许可证的备案义务，原告认为该工作人员，其不具有对合同条款进行解释的权利，关于报备义务履行完毕，有权解释机关为立法部门或最高院的司法解释，无论是被告的单方解释还是产权处的副处长自己的理解，均不能够代替法律规定，均不能够证实被告取得了销售许可证即完成了报备义务。根据规定不是取得了销售许可证就完成了产权备案登记手续。证实不了被告的主张。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，取得许可证即完成报备义务是被告的单方解释，没有法律规定也违背诚实信用原则和公平原则。其他同证据三的质证意见。
经审理查明：原、被告于2010年1月17日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号4栋2单元20层2002号房屋，建筑面积176.64平方米，房屋总价款为1626463元。被告应于2010年12月31日前交付房屋。《补充协议》第一条第四款第二项中约定：“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕时止”。合同签订前，原告通过银行按揭的方式向被告交付了全部房屋价款。另查明，该房屋于2010年12月31日之前已具备了房屋交付条件，原告于2011年1月26日办理的进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。
本院认为，原、被告于2010年1月17日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订前原告通过银行按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款1626463元，被告应于2010年12月31日之前向原告交付房屋，被告于2011年1月26日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定，被告应当自2011年1月1日起540日内将房屋产权登记证书及银行抵押登记办理完毕。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2015年10月10日期间逾期办理产权证的违约金195826.15元的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第一条第四款第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即被告应自2011年1月1日起的540日内按合同约定为原告办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于违约金的截止日期问题，因原告尚未取得房屋产权登记证书和银行抵押登记，对于违约金的截止日期及金额均无法确定，故该违约金的截止日期可暂计算至原告诉请的2015年10月10日时止，之后的违约金待日期确定后，原告可另行主张权利。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2015年10月10日止（共计1203天），故被告应当给付原告违约金为195663.50元（1626463元×1/10000×1203天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于被告辩称原告的诉请超过诉讼时效的问题，被告在合同约定的时间内并未为原告办理房屋产权登记证书，并且至今仍未为原告办理房屋产权登记证书，违约行为一直在持续，故本院认为被告的该项主张依据理由证据不足，对被告的该项诉讼主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告付杰违约金195663.50元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4217元（原告已预交），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，与上款一并给付原告付杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 超
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一六年一月七日
书 记 员 李 朦