南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第7088号
原告上海锐翔物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。
法定代表人张圣哲，公司董事长。
委托代理人费天行，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人张晶，国浩律师（南京）事务所。
被告南京慧邦投资管理有限公司，住所地本市鼓楼区古平岗4号。
法定代表人罗晓华。
原告上海锐翔物业管理有限公司（以下简称上海锐翔公司）诉被告南京慧邦投资管理有限公司（以下简称南京慧邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海锐翔公司的委托代理人费天行到庭参加诉讼。被告南京慧邦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海锐翔公司诉称，2012年3月5日，被告南京慧邦公司与南京模范路科技创新园区有限公司签订房屋租赁合同，约定由南京慧邦公司承租坐落于本市古平岗4号南京紫金智梦园B座，面积为15087平方米，物业服务由原告上海锐翔公司负责，物业费4.5元每平方米。自2013年1月1日起，被告无故拖欠原告物业费，截止2013年4月25日，被告共拖欠物业费15087平方米×4.5元／平方米×4个月=271566.2元。被告拖欠物业费给原告造成了损失，根据原告与南京模范路科技创新园区有限公司签订的物业服务合同，物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按拖欠数额日万分之五向乙方支付违约金。故从2013年5月1日起至2013年11月15日止，被告拖欠物业费应向原告支付违约金26885.05元，该违约金包含被告逾期支付物业费的利息损失以及对原告造成的经营损失。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告：一、支付物业费271566.2元、违约金26885.05元（含利息损失和经营损失）；二、支付律师费损失11500元；三、承担本案诉讼费用。
被告南京慧邦公司未答辩，亦未提供证据。
经审理查明，2011年7月11日，南京模范路科技创新园区有限公司（甲方）与原告上海锐翔公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方对坐落于本市鼓楼区古平岗4号的南京国睿科技创新园进行物业管理，物业占地面积为31500平方米，建筑面积为48388.82平方米；乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务等；物业服务费用按48388.82平方米计算，具体标准为4.5元／月每平方米；物业服务费用按月交纳等。合同第十八条约定：甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按拖欠数额日万分之五向乙方支付违约金。合同第二十六条约定：乙方提供的物业服务期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。
2012年3月5日，南京模范路科技创新园区有限公司（甲方）与被告南京慧邦公司（乙方）签订《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》，约定由甲方将位于本市鼓楼区古平岗4号901楼整栋楼宇，实测建筑面积15087.04平方米，及配套设施出租给乙方使用；租赁期限为5年，自2012年2月1日至2017年1月31日，甲方应于2011年11月1日前将出租房屋交付给乙方使用等。该合同第4.1条约定：园区物业管理，由甲方委托的物业管理公司统一进行管理，乙方在与甲方签订本合同的同时，应当与甲方委托的物业管理公司另行签订物业服务合同。庭审中，原告上海锐翔公司陈述未与被告南京慧邦公司签订过物业服务合同，被告实际按照南京模范路科技创新园区有限公司与原告签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准，向原告支付物业费用。
2012年12月18日，原告上海锐翔公司的内设机构上海锐翔物业管理有限公司南京紫金智梦园客户服务中心，向被告南京慧邦公司发出《关于慧邦公司申请减免物业费的回复函》，该函称：贵公司申请减免物业费用的函已收到……同意减免2012年物业费57623元，但2013年度物业费贵司应全额缴纳。原告提交的《发文登记表》显示，该回复函由鲜菲菲签收。2013年2月20日、2013年5月15日，原告两次向被告发函，要求被告支付2013年1月1日至2013年4月30日期间的物业费，原告提交的《发文登记表》记载，函件分别由鲜菲菲、朱磊签收。原告称鲜菲菲、朱磊系被告南京慧邦公司的员工。2013年5月27日，被告南京慧邦公司向上海锐翔物业管理有限公司南京分公司出具《回函》，内容为：“对于承租的南京市鼓楼区古平岗4号901楼，我公司因经营严重亏损，现已无力支付物业费和水电费，对此，我公司深表歉意。对贵公司为防止自身损失的进一步扩大而采取的必要措施，我公司亦表示理解。给贵公司造成的不便，我公司再次深表歉意！”
庭审中，原告上海锐翔公司陈述被告南京慧邦公司于2013年4月25日自承租房屋内搬离。
为证明其主张的律师费损失，原告提交了其与国浩律师（南京）事务所签订的《委托代理协议》，该协议约定了律师费11500元。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、房屋租赁合同书、回复函、发文登记表、回函、委托代理协议等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为，没有签订物业服务合同，但业主或物业使用人事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主或物业使用人支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本案中，原告上海锐翔公司接受南京模范路科技创新园区有限公司的委托，对坐落于本市鼓楼区古平岗4号的南京国睿科技创新园进行物业管理，双方签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告南京慧邦公司通过与南京模范路科技创新园区有限公司签订房屋租赁合同，承租了本市鼓楼区古平岗4号建筑面积15087.04平方米的房屋，作为房屋承租人，事实上接受了原告上海锐翔公司的物业服务，应支付其接受服务的费用。对于物业服务费用的标准，因原告自认被告一直按照《物业服务合同》约定的标准即4.5元／平方米每月支付物业费用，且原告向被告发出的催款函中也明确了物业费的收费标准和计算方式，故被告南京慧邦公司应按照《物业服务合同》中约定的标准向原告支付应付未付的物业费。但因原告自认被告实际于2013年4月25日办理承租房屋，故原告对于被告的物业服务也实际止于2013年4月25日，原告诉请要求被告支付2013年4月26日至2013年4月30日期间的物业费，无事实依据，本院依法不予支持。
对于原告主张的2013年5月1日至2013年11月15日期间的违约金，因原告与被告之间并未签订物业服务合同，对于违约金亦无约定，原告现以其与案外人南京模范路科技创新园区有限公司签订的《物业服务合同》为基础，要求被告按照《物业服务合同》中的约定支付违约金，不符合法律规定，不应得到支持。但原告关于违约金的诉请中包含了损失主张，其中逾期付款利息属法定孳息，应予支持，标准参照银行同期同类贷款利率。至于原告主张的经营损失，因无相关证据，本院依法不予支持。对于原告主张的律师费损失，因律师费并非诉讼必要支出，原告的主张既无合同依据也无法律依据，故对原告的该项主张，本院依法不予支持。
综上，被告南京慧邦公司应向原告上海锐翔公司支付2013年1月1日至2013年4月25日期间的物业服务费，以及2013年5月1日至2013年11月15日期间产生的逾期付款利息。被告南京慧邦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告南京慧邦投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海锐翔物业管理有限公司物业服务费260251.44元，以及2013年5月1日至2013年11月15日期间的逾期付款利息（标准按照银行同期同类贷款利率计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5779元、保全费2020元、公告费600元，合计8399元，由被告南京慧邦投资管理有限公司负担（原告已预交，被告于给付上述判决款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘春晓
人民陪审员 顾蓓蓓
人民陪审员 吴建萍
二〇一四年五月六日
见习书记员 宋文天