辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02703号
上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡沈芸，女，1990年4月6日出生，汉族，住址：北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1981年8月27日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：姜百军，辽宁法德律师事务所律师。
上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司与被上诉人黄鑫因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第196号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员孙卓参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告黄鑫诉称：2009年11月6日，黄鑫与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》。在《商品房买卖合同》中黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司双方约定：黄鑫购买辽宁中屹置业投资发展有限公司沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层277-1号商铺，该商品房的用途为商业，使用年限为2008年至2047年；建筑面积为17.025平方米，每平方米单价为人民币23，213.95元，总金额为人民币399，396元，付款方式及期限为2009年11月6日前一次性付款人民币399，396元；约定的交付期限是在2009年12月31日前。合同同时对产权登记作出如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人。在《商品房买卖合同》签订后双方签订《国际展贸中心委托经营协议书》的格式文本，协议中约定：将黄鑫从辽宁中屹置业投资发展有限公司处购买的房屋委托给辽宁中屹置业投资发展有限公司经营管理，委托经营期限7年，第四条规定了委托经营期间折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款人民币547，119元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，后四年按18%的年率计算，每季度人民币24，620元。2013年3月，黄鑫按合同约定到辽宁中屹置业投资发展有限公司处收取第四年第一季度应收取的款项，辽宁中屹置业投资发展有限公司以各种理由拒付至今，黄鑫要求其办理权属变更登记至黄鑫名下，辽宁中屹置业投资发展有限公司表明不能办理。在与辽宁中屹置业投资发展有限公司多次协商未果的情况下，2013年11月13日黄鑫向辽宁中屹置业投资发展有限公司发出了解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书的通知，辽宁中屹置业投资发展有限公司对此未做答复，现黄鑫诉至贵院，请求人民法院判决：1、解除黄鑫与辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年11月6日签订的商品房买卖合同、补充协议、国际展贸中心委托经营协议书；2、辽宁中屹置业投资发展有限公司返还购房款人民币399，396元；3、辽宁中屹置业投资发展有限公司给付黄鑫收益款即商铺租金，以人民币547，119元为基数，前三年按9%的年率从2010年1月1日起计算至2012年12月31日共计为人民币147，723元，从2013年1月1日起以每季度人民币24，620元的标准，计算至判决确认给付之日止；4、诉讼费用由辽宁中屹置业投资发展有限公司承担。
原审被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称：一、辽宁中屹置业投资发展有限公司不同意解除双方签订的房屋买卖合同和委托经营管理协议。辽宁中屹置业投资发展有限公司在黄鑫签订房屋买卖合同之前即2009年7月就取得了黄鑫购买商铺所在楼宇的房屋所有权证，辽宁中屹置业投资发展有限公司一直未能将与黄鑫签订的房屋买卖合同登记备案，并向黄鑫提供办理房屋产权证所需材料的原因，是因为沈阳市和沈河区政府没有明确的产权分割政策，房屋产权登记部门迟迟不给辽宁中屹置业投资发展有限公司和黄鑫签订的房屋买卖合同登记备案，显然不能给黄鑫提供办理产权证所需资料的责任是由政府不可抗力原因造成，其责任根本不在辽宁中屹置业投资发展有限公司。辽宁中屹置业投资发展有限公司正在通过多方努力，与政府主管部门积极沟通黄鑫所购商铺的楼宇的产权分割事宜，相信很快就会解决，所以辽宁中屹置业投资发展有限公司不同意解除双方签订的房屋买卖合同和委托经营管理协议。二、黄鑫如执意要因政府不可抗力造成辽宁中屹置业投资发展有限公司不能为其提供办理房屋产权证所需资料为由解除双方签订的房屋买卖合同及委托经营协议，则辽宁中屹置业投资发展有限公司只负有返还黄鑫实际交纳购房款的义务，其他责任依法应当免除。辽宁中屹置业投资发展有限公司已取得了黄鑫商铺所在楼宇的房屋产权证，不能为黄鑫提供办理商铺产权证的资料是因政府没有房屋产权分割的政策造成的，政府的政策属不可抗力范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，黄鑫虽有权以辽宁中屹置业投资发展有限公司不能提供办理产权证所需资料为由主张解除合同，但辽宁中屹置业投资发展有限公司依法应当全部免除责任，所以如黄鑫执意要以辽宁中屹置业投资发展有限公司无法为其提供办理房产所需资料为由解除双方房屋买卖合同和委托经营管理协议，辽宁中屹置业投资发展有限公司依法应当只负有向黄鑫返还实际交纳的购房款义务，而其他责任依法应当免除。三、退一步讲，假设是因辽宁中屹置业投资发展有限公司的原因解除房屋买卖合同及委托经营管理协议，那么黄鑫的损失依法应当按双方签订房屋买卖合同的约定计算。辽宁中屹置业投资发展有限公司与黄鑫同时签订了房屋买卖合同和委托经营管理协议，其中房屋买卖合同第十五条明确规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，本案恰恰是黄鑫因辽宁中屹置业投资发展有限公司未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，而使黄鑫不能在365日内取得房产证，所以即使将政府不可抗力造成的辽宁中屹置业投资发展有限公司不能为黄鑫提供办理房产证资料的原因不提，辽宁中屹置业投资发展有限公司应依双方签订的房屋买卖合同第五条规定赔偿黄鑫的损失。综上所述，请法庭查清事实，依法驳回黄鑫非法和无理的诉讼请求。
原审法院查明：2009年11月6日，黄鑫（买受人）与辽宁中屹置业投资发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定黄鑫购买辽宁中屹置业投资发展有限公司建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层277-1号商铺（即诉争商铺），建筑面积17.205平方米，房屋总价款为人民币399，396元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年11月6日前支付总房款人民币399，396元。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，黄鑫作为乙方，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定黄鑫将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为7年，起租时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币547，119元，前3年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后4年按18%的年率计算，每个季度为人民币24，620元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。2009年11月9日，黄鑫向辽宁中屹置业投资发展有限公司交纳了购房款人民币399，396元，辽宁中屹置业投资发展有限公司为黄鑫出具收款收据。2013年11月10日，黄鑫向辽宁中屹置业投资发展有限公司的办公地址沈阳市沈河区风雨坛街70号邮寄一份《解除合同通知》，内容是“本人黄鑫于2009年11月6日与贵公司签订了合同编号为5014的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，曾多次要求贵公司将房产证更名过户至本人名下，但贵公司不能给予办理。现向贵公司书面提出解除双方所签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，并于接到此通知之日退还购房款并赔偿损失、应得收益款等共计人民币645，599元。”对上述通知，辽宁中屹置业投资发展有限公司否认收到。另查，辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证。
原审法院认为：黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为辽宁中屹置业投资发展有限公司所开发，而系辽宁中屹置业投资发展有限公司承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但黄鑫不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，辽宁中屹置业投资发展有限公司给付黄鑫的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司的房屋买卖不同，辽宁中屹置业投资发展有限公司履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助黄鑫办理产权过户手续的义务，因此，黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故辽宁中屹置业投资发展有限公司应于2010年12月31日前协助黄鑫办理产权过户手续，而辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，黄鑫有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，委托经营协议的存在是以双方存在商品房买卖合同为基础，商品房买卖合同解除后，委托经营协议亦不存在继续履行的基础，故房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除，故黄鑫诉请解除合同，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司应当将收取的购房款返还黄鑫，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币399，396元。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币547，119元为基数，前3年年率9%，后4年年率为18%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为黄鑫购房总价，根据该约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司承租黄鑫商铺的租金标准应以此标准计算。2、关于租赁起始时间问题。双方协议第二条约定起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日，辽宁中屹置业投资发展有限公司主张商场系2012年3月开业，故起租时间应从2012年3月开始计算，对此，本院认为，庭审中，黄鑫、辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可诉争商铺交付日期为2009年12月31日，但辽宁中屹置业投资发展有限公司并未实际向黄鑫交付，而是以占有改定的方式交付使用，鉴于诉争商铺从交付的2009年12月31日至商场实际开业之日止的期间内，辽宁中屹置业投资发展有限公司一直占有和控制诉争商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失辽宁中屹置业投资发展有限公司理应支付，租金标准亦应按照合同约定的租金标准计算，故辽宁中屹置业投资发展有限公司应给付黄鑫租金的起始时间应为2010年1月1日。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为承租方应向出租方即黄鑫支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为本判决作出之日即2014年8月31日，虽黄鑫曾向辽宁中屹置业投资发展有限公司邮寄过解除合同通知，但辽宁中屹置业投资发展有限公司否认收到）共计4年零8个月的商铺租金，自2010年1月1日至2012年12月31日，租金共计为人民币147，722元（人民币547，119元×9%×3年），自2013年1月1日至2014年8月31日，租金共计为人民币164，136元（人民币547，119元×18%÷12个月×20个月），因诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，未向黄鑫实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，辽宁中屹置业投资发展有限公司未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告黄鑫与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年11月6日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告黄鑫购房款人民币399，396元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告黄鑫自2010年1月1日至2012年12月31日的商铺租金人民币147，722元；四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告黄鑫自2013年1月1日至2014年8月31日的商铺租金人民币164，136元；五、驳回原告黄鑫的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币10，628.2元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，辽宁中屹置业投资发展有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是因政府不可抗力的原因，未能将与被上诉人签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除上诉人的责任。即使是上诉人原因导致房屋买卖合同解除，那么被上诉人的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归上诉人所有，被上诉人无权取得商品租金的收益。即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄鑫辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据、产权证、通知及回执等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：黄鑫与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现黄鑫与辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，按双方合同约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司应于2010年12月31日前协助黄鑫办理产权过户手续，而辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能完成该项合同义务，故原审法院依据双方合同约定，判决解除黄鑫与辽宁中屹置业投资发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》并无不当。
关于辽宁中屹置业投资发展有限公司提出是因政府不可抗力的原因，未能将与黄鑫签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除其的责任，即使是辽宁中屹置业投资发展有限公司原因导致房屋买卖合同解除，那么黄鑫的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归辽宁中屹置业投资发展有限公司所有，黄鑫无权取得商品租金的收益，即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算的上诉主张，因其提供的证据不足以证明是政府原因导致其逾期备案，且本案涉案合同解除前，诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，故租金收益仍应归黄鑫所有，对辽宁中屹置业投资发展有限公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，628.2元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。