湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民二初字第00054号
原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行。
负责人曾小兵，该行行长。
委托代理人胡道海，湖北新天律师事务所律师。
委托代理人任春林，系该行客户部副主管。
被告王普，系欧阳晴之夫。
被告欧阳晴，系王普之妻。
被告荆门市大豪置业有限公司。
法定代表人阳国虎，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行因与被告王普、欧阳晴、荆门市大豪置业有限公司发生金融借款合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。被告王普、欧阳晴因下落不明，本院于2014年12月27日进行公告送达。因案件疑难复杂，本院于2015年2月5日延长审限六个月。本案于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行的委托代理人胡道海、任春林到庭参加诉讼，被告王普、欧阳晴、荆门市大豪置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行（以下简称农行东宝支行）诉称，2013年1月18日，被告王普、欧阳晴因购买位于荆门市掇刀区虎牙关大道35号（城市春天）1-2幢1层105室房屋，向原告申请按揭贷款并订立《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告王普、欧阳晴向原告借款1130万元，年利率7.86%，贷款期限120个月，采用等额本息方式还款，即每月五日偿还本息136265.68元，合同还约定被告王普、欧阳晴用其在被告荆门市大豪置业有限公司（以下简称大豪公司）购买的房屋（合同号JM201207809）设定抵押，抵押预告登记证号为荆门市房预掇刀区字第YG0025624号，被告大豪公司自愿为此提供连带责任保证。合同订立后，原告依约向被告王普、欧阳晴制定账户发放贷款1130万元。2014年7月，原告发现其抵押物被法院查封。2014年8月6日，原告依合同第12条第4款、第6款约定，向借款人发出提前收回贷款的通知，未果，遂诉至法院，请求：一、判令被告王普、欧阳晴偿还借款本金10184427.12元及逾期利息66708元，自2014年8月9日起至借款还清之日的利息按合同约定计算；二、确认原告对位于荆门市掇刀区虎牙关大道35号（城市春天）1-2幢1层105室（荆门市房预掇刀区字第YG0025624号）抵押物享有优先受偿权；三、判令被告王普、欧阳晴赔偿原告损失15万元；四、判令被告大豪公司对第一、三项请求承担连带保证责任；五、本案一切诉讼费用由被告承担。
原告农行东宝支行为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各1份，证明原告身份情况；
证据2、被告王普、欧阳晴身份证复印件各1份，证明被告身份情况；
证据3、被告大豪公司工商营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告大豪公司工商登记情况；
证据4、《个人购房担保借款合同》1份，证明：原被告之间的借款关系，被告王普、欧阳晴借款金额、利率、期限及还款时间，被告王普、欧阳晴用其所购房屋提供抵押、被告大豪公司为其提供连带责任保证的情况；
证据5、借款凭证1份，证明原告已履行出借义务；
证据6、《个人信贷业务申请表》1份、《个人购房贷款面谈笔录（示范）》1份，被告王普的房产证、土地使用权证复印件各1份，证明被告王普的地址为荆门市南台紫薇苑5栋1单元402室；
证据7、《同意房产抵押承诺书》1份，证明被告王普、欧阳晴同意用其房屋为借款提供担保的事实；
证据8、房地产抵押清单1份、抵押预告登记证（荆门市房预掇刀区字第YG0025624号）复印件1份，证明抵押物已登记的事实；
证据9、2014年12月19日荆门市房产管理局给中国农业银行股份有限公司荆门分行的回函1份，证明预告登记的抵押房屋实际面积比登记面积要小；
证据10、贷款提前收回通知书1份及送达回执1份，证明因原告提前收回借款已尽通知义务；
证据11、律师代理合同1份及发票2张，证明原告支付律师代理费15万元。
本院于2015年4月15日到原告农行东宝支行对证据复印件与原件进行了核对，经核对，原告于庭上出示的证据复印件与原件一致。本院认为，原告提交的证据客观真实，能互相印证，对以上证据予以采纳。
本案审理过程中，原告农行东宝支行申请对预告抵押的荆门市房预掇刀区字第YG0025624号房屋进行财产保全，本院于2014年9月22日执行保全时，从荆门市房产管理局获悉该房屋所属产权证总证号为荆门市房权证掇刀区字第100095**号已被查封，本次保全属于轮候查封。庭审后，本院于2015年5月26日向荆门市房产管理局查询预告抵押房屋的产权情况，查询结果为王普、欧阳晴于2013年1月21日办理了抵押预告登记，未办理房产证。本院向荆门市掇刀区人民法院核实了与大豪公司相关案件所作的保全裁定，其中最早于2014年7月25日的（2014）鄂掇刀诉保字第00069号民事裁定中，对包括本案预告抵押的房屋在内的大豪公司名下产权证总证号为荆门市房权证掇刀区字第100095**号的部分房屋予以了查封。
原告农行东宝支行于庭后向本院提交一份《情况说明》，补充说明借款合同中关于合同第28.2条约定执行利率按第1.4.1条约定的第3款执行，即借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整的，借款执行利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整；并提供银行电脑系统中生成的欠款数据，截止2015年5月5日，被告王普、欧阳晴尚欠本金9599369.24元，逾期本利合计271114.98元，其中，本金149834.89元，利息117660.66元，罚息2025.14元，复利1594.29元，后期贷款本金9599369.24元，按合同约定贷款利率为7.38%、罚息100%、复利50%执行至贷款还清为止，其计算公式为：1、利息=本金×7.38%÷360×天数；2、罚息=贷款本金×7.38%÷360×天数；3、复利=（逾期利息＋罚息）×3.69%÷360×天数。
因原告农行提交的说明中主张的应还款数据与其起诉时相比有所减少，为此，其应本院要求提供了一份《王普2014年8月5日后还款明细》，据明细统计，王普分别于2014年8月20日还款136935.08元，2014年9月10日还款136488.82元，2014年10月11日还款136533.44元，2014年11月12日还款136578.06元，2015年3月20日还款63268.7元，2015年3月26日还款50万元。2015年6月29日，原告又提交一份《贷款合约基本信息》，载明截止2015年6月29日，被告王普、欧阳晴还欠原告农行东宝支行借款本金9599369.24元，利息181533.24元。
结合原告农行东宝支行的陈述及上述证据和本院的调查，本院确认以下事实：
2013年1月18日，被告王普、欧阳晴与原告农行东宝支行签订《个人购房担保借款合同》，约定二被告向原告借款1130万元，用于购买位于荆门市掇刀区虎牙关大道35号（城市春天）1-2幢1层105室，建筑面积为871.72平方米的商铺，购房总价及房产评估价值为22664720元，借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%；借款划入被告大豪公司的银行账户，还款账户为王普的银行账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款人应于每月还款日前在还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及合同项下其他应付款项，该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，贷款人有权决定是否划收，贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分作逾期处理。合同同时约定，借款金额、借款期限、利率（利率调整按合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。
合同还约定，被告王普、欧阳晴用其所购房屋（购房合同编号JM201207809）提供抵押担保；被告大豪公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年内，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押及保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同第12.1条约定，借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息至本息清偿为止，逾期期间遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。第12.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡……（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。第22.1条约定，合同所称“期限届满”或“到期”包括合同项下债务履行期限届满，以及贷款人按照国家法律法规规定或合同约定宣布合同项下债务提前到期的情形。第12.9条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第22.2条约定，合同所称重大不利情形包括但不限于：借款人已全部或部分丧失还款能力；保证人财务状况恶化或因其他原因导致担保能力明显下降；抵押物价值减少、毁损、灭失、被征用、被征收或担保物出现权属纠纷等影响贷款人实现抵押权的。
2013年1月21日，被告王普、欧阳晴为本案借款以所购房屋在荆门市房产管理局办理了抵押预告登记，证号为荆门市房预掇刀区字第YG0025624号。2013年2月5日，原告农行东宝支行向被告大豪公司在该行的银行账户发放贷款1130万元，借款凭证载明借款人为王普，借款日期为当日，到期日期为2023年2月4日，借款用途为购买商业用房，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为5，执行利率为7.86%，逾期利率为11.79%。2014年7月，原告农行东宝支行发现预告抵押的房屋被法院查封，于2014年8月6日向被告王普、欧阳晴、大豪公司发出《贷款提前收回通知书》，以借款人未按约定按期偿还贷款及保证人还款能力发生重大不利变化为由，依据《个人购房担保借款合同》第12条第4款第3项的约定，宣布合同项下贷款于2014年8月8日提前到期收回，要求归还结欠本金10184427.12元及利息66708元（计至2014年8月6日）。因被告王普在2012年12月19日向原告农行东宝支行提交的《个人信贷业务申请表》上填写的居住地址为荆门市南台紫薇苑5栋，其房产证及土地使用权证上记载的房屋及土地坐落信息为荆门市南台路19号5栋1单元402号，故该通知以宅急送快件方式发出，收件地址为湖北荆门市南台紫薇苑5栋1单元402王普收，签收处注明“门房赵师付代收”。通知发出后，被告王普、欧阳晴未按期如数还款。2014年8月10日，原告农行东宝支行与湖北新天律师事务所签订委托代理协议，约定湖北新天律师事务所指派律师胡道海为原告在本案中提供代理服务，代理费为15万元。2014年8月13日，原告农行东宝支行诉至本院。2015年3月24日，湖北新天律师事务所向原告开具了2张总额为15万元的发票。另，2014年12月19日，荆门市房产管理局向中国农业银行股份有限公司荆门分行发函称，位于荆门市虎牙关大道35号城市春天1-2幢1层105室的商铺实测面积为589.15㎡，并非预测的871.72㎡，造成误差的主要原因是房屋在实际建设过程中未按照提供给该局测绘队的设计图纸施工，其商业部分各户室产权分割界线（埋设界址钉）变动，因此导致商业各户室面积变化。
另查明，王普于2014年7月下落不明。2014年7月25日，荆门市掇刀区人民法院因被告大豪公司的其他纠纷，将大豪公司名下产权证总证号为荆门市房权证掇刀区字第100095**号的部分房屋查封，其中包括为本案借款进行抵押预告登记的房屋，该房屋至2015年5月26日止尚未办理房产证。自2014年7月28日至2014年8月25日，被告王普、欧阳晴、大豪公司及大豪公司法定代表人阳国虎、其妻郭秀梅等发生大量借款合同纠纷案件被诉至本院。本案审理过程中，被告王普分别于2014年8月20日还款136935.08元，2014年9月10日还款136488.82元，2014年10月11日还款136533.44元，2014年11月12日还款136578.06元，2015年3月20日还款63268.7元，2015年3月26日还款50万元。至2015年6月29日止，被告王普、欧阳晴尚欠原告农行东宝支行借款本金9599369.24元，利息181533.24元。
中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率，2012年7月6日调整为6.55%，2014年11月22日调整为6.15%，2015年3月1日调整为5.9%，2015年5月11日调整为5.65%。
一、关于本案借款提前收回是否符合合同约定
本院认为，原告农行东宝支行与被告王普、欧阳晴签订《个人购房担保借款合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告农行东宝支行履行了出借款项的义务，被告王普、欧阳晴在借款期内应依合同约定的等额本息还款方式按时支付本息，并履行合同约定的其他义务。依合同约定，被告王普、欧阳晴应在2014年8月5日支付第18期还款，但在2014年8月6日仍欠本金10184427.12元、利息66708元，显然其并未依约还款，已构成违约；同时，被告王普于2014年7月下落不明，抵押物也于同年7月25日被法院查封，且三被告因巨额债务纠纷被诉至本院产生大量案件。依合同第22.2条中对重大不利情形的界定，被告王普、欧阳晴的还款能力及被告大豪公司的担保能力显然已发生对原告农行东宝支行的重大不利变化，依合同第12.4条第（2）（6）（7）项的约定，原告农行东宝支行可以提前收回借款。原告农行东宝支行在《贷款提前收回通知书》中所引用的合同第12条第4款第3项系借款人、担保人被宣告失踪或死亡的情形，本案中被告王普仅为下落不明，并未被依法宣告失踪，故原告提前收回借款所引用的合同依据不当，但原告在通知书中也说明提前收回借款的理由为借款人未按约定按期偿还贷款及保证人还款能力发生重大不利变化，符合合同约定的提前收回借款的条件，应予支持。原告农行东宝支行将《贷款提前收回通知书》依被告王普申请贷款时所填写的《个人信贷业务申请表》上的居住地址寄送，已履行通知义务，其提前收回贷款的行为已发生效力，被告王普、欧阳晴应按通知要求偿还借款本息。
关于本案的还款
本院认为，被告王普在本案审理过程中陆续偿还了部分款项，与原告起诉时相比，实际情况已发生变化，应以目前实际欠款数额来承担还款责任。原告农行东宝支行提供数据显示，截止2015年6月29日，被告王普、欧阳晴仍欠借款本金9599369.24元，利息181533.24元，故二被告应按以上欠款金额还款，并按合同约定从2015年6月30日起继续往后计付利息。借款合同约定未按期偿还本金的，逾期借款从逾期之日在执行利率基础上上浮50%计收罚息，原告农行东宝支行主张按上浮100%计收罚息，不符合合同约定，对该主张不予支持；原告提供的公式中将正常利息与罚息上浮部分分开计算，本院予以合并简化。合同还约定，借期内的应付未付利息及借款逾期之后的利息，从逾期之日起均按逾期借款利率计算复利，故本案借款的复利利率与罚息利率相同，应在执行利率基础上上浮50%计算，原告农行东宝支行提供的公式中将复利的执行利率确定为3.69%，仅系其主张的执行利率7.38%的50%，未超过依合同约定应确定的利率标准，其放弃的部分视为其对自身权利的处分。原告补充说明执行利率随基准利率的调整于次年1月1日调整，主张执行利率为7.38%（6.15%×120%），低于合同约定的执行利率7.86%，其降低利率的行为减轻了对方的义务，本院予以准许。综上，被告王普、欧阳晴除应偿还截止2015年6月29日的借款本金9599369.24元，利息181533.24元外，还应支付自2015年6月30日起至还清之日止的罚息及复利，其中，罚息=本金9599369.24元×7.38%×150%÷360×天数，复利=（利息181533.24元＋罚息）×3.69%÷360×天数。
三、关于本案的律师费及担保问题
本案中，借款合同约定了因借款人违约产生的包括律师费等实现债权的费用由借款人承担，因此，原告农行东宝支行实际支付的律师费15万元，应由被告王普、欧阳晴承担。被告大豪公司系连带责任保证人，合同约定保证范围包括律师费，故其应对本案借款的本息及原告为此支出的律师费15万元承担连带清偿责任。被告王普、欧阳晴为借款提供了房屋抵押担保并办理了抵押预告登记手续，但该房屋的所有权证至今未办理，不能进行正式抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权并未设立，因此，原告农行东宝支行要求对该房屋享有优先受偿权的主张不能成立，对此不予支持。同时，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依该规定，原告农行东宝支行虽对预告抵押的房屋不享有优先受偿权，但该房屋未经其同意受到处分的，不发生物权效力。
综上，被告王普、欧阳晴向原告农行东宝支行贷款购房，因其未依约偿还贷款本息且还款能力及保证人担保能力出现重大不利情形，原告农行东宝支行提前收回贷款，被告王普、欧阳晴应按合同约定承担偿还借款本金、利息，支付罚息、复利及费用的责任，被告大豪公司为此笔借款提供连带责任保证，应依约承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告王普、欧阳晴向原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行偿还截止2015年6月29日的借款本金9599369.24元及利息181533.24元；
二、被告王普、欧阳晴向原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行支付自2015年6月30日起至还清之日止的罚息及复利，其中，罚息=本金9599369.24元×7.38%×150%÷360×天数，复利=（利息181533.24元＋罚息）×3.69%÷360×天数；
三、被告王普、欧阳晴向原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行支付律师代理费用15万元；
四、被告荆门市大豪置业有限公司对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行的其他诉讼请求。
上述第一、二、三项金钱债务的履行期间为本判决生效之日起十五日内，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费84207元，由原告中国农业银行股份有限公司荆门东宝支行负担3806元，被告王普、欧阳晴、荆门市大豪置业有限公司负担80400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款之规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行湖北省分行武汉东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17-052101040000369。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王宽军
代理审判员 熊 蓓
代理审判员 王晓明
二〇一五年六月三十日
书 记 员 马咏莲