湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第07656号
上诉人（原审原告）欧阳跃新。
上诉人（原审原告）黄杜杜。
两上诉人的共同委托代理人姜泰，湖南华麟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南省奥斯卡商业管理有限公司，住所地长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢北栋2-4楼。
法定代表人符光，该公司总经理。
委托代理人彭戬，该公司法务专干。
原审第三人长沙北辰房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。
法定代表人曾劲，该公司董事长。
委托代理人肖依、梁丽娟，该公司职员。
上诉人欧阳跃新、黄杜杜与被上诉人湖南省奥斯卡商业管理有限公司（以下简称奥斯卡公司），原审第三人长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2015）开民一初字第03034号民事判决。欧阳跃新、黄杜杜不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月9日，欧阳跃新、黄杜杜与北辰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由欧阳跃新、黄杜杜购买北辰公司开发的长沙市开福区北辰三角洲奥城E5区第1046号商铺，房屋总价款为3060716元。同日，欧阳跃新、黄杜杜与奥斯卡公司签订《商铺租赁合同》，约定欧阳跃新、黄杜杜将其购买的上述商铺租赁给奥斯卡公司统一经营管理，租赁为15年，自2013年5月1日起至2028年4月30日止。合同对每年的租金进行了约定，租金包括欧阳跃新、黄杜杜应缴的各项政府税费，奥斯卡公司在每个公历月的15号内支付上月租金，由奥斯卡公司代扣欧阳跃新、黄杜杜应缴的税费。如奥斯卡公司逾期支付租金，逾期超过30日仍未将租金支付给欧阳跃新、黄杜杜，奥斯卡公司应按日向欧阳跃新、黄杜杜支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过60日（含）则视为奥斯卡公司违约，欧阳跃新、黄杜杜有权解除合同，收回房屋，并按《商品房买卖合同》上总房款的40%作为违约金赔偿给欧阳跃新、黄杜杜，违约金在违约事项发生后的10日内支付到欧阳跃新、黄杜杜指定账户。两份合同签订后，各方均依约履行了自己的义务，欧阳跃新、黄杜杜于2014年9月2日取得涉案商铺的产权证。但奥斯卡公司自2015年4月起未向欧阳跃新、黄杜杜支付租金，截至2015年7月1日止，拖欠欧阳跃新、黄杜杜租金45642元。2015年9月1日，欧阳跃新、黄杜杜委托湖南华麟律师事务所向奥斯卡公司发出律师函，通知奥斯卡公司解除合同并要求其支付拖欠的租金、违约金及滞纳金。次日，奥斯卡公司拒收该函而被退回。欧阳跃新、黄杜杜诉至法院请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，奥斯卡公司交还承租的商铺；2、奥斯卡公司支付拖欠租金45642元（拖欠租金计算截止到2015年7月1日，此后继续按约定租金计至合同解除之日止）；3、奥斯卡公司支付滞纳金3704元（滞纳金计算截止到2015年7月1日，此后继续按约定计算至实际还清之日）；4、奥斯卡公司支付解除合同违约金1224286元；5、奥斯卡公司交付欧阳跃新、黄杜杜代扣税金23841元的正式发票；6、本案诉讼费用由奥斯卡公司承担。
原审法院认为，欧阳跃新、黄杜杜与奥斯卡公司签订的《商铺租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同。奥斯卡公司自2015年4月起拖欠租金，已构成违约，根据合同约定，欧阳跃新、黄杜杜有权解除合同，故对于欧阳跃新、黄杜杜要求解除合同、交还商铺的诉求，应予支持；因合同解除权系形成权，从解除通知到达奥斯卡公司之日起，合同即已解除，欧阳跃新、黄杜杜作为守约方以诉讼的方式向奥斯卡公司表达了解除合同的意思表示，故确认双方签订的《商铺租赁合同》自起诉状副本送达奥斯卡公司之日起（2015年7月28日）即解除。奥斯卡公司应向欧阳跃新、黄杜杜支付截至该日的租金61751元。欧阳跃新、黄杜杜主张拖欠租金的滞纳金3704元不违反法律规定，应予支持，但合同约定的每日千分之二的滞纳金过高，酌情调整为每月1%。其后滞纳金从2015年7月2日起以61751元为基数按照每月1%的标准计算至租金支付完毕之日止。关于违约金的问题，奥斯卡公司违约造成欧阳跃新、黄杜杜损失，应承担相应的违约责任，但损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。对于欧阳跃新、黄杜杜而言，其损失系租金损失，并不会影响其商铺本身的价值，合同解除后，欧阳跃新、黄杜杜仍可将商铺出租或出售，因此，双方合同约定违约金为总房款的40%，明显过分高于造成的损失，不予支持。根据本案实际情况，酌情调整为第3年度租金的50%即违约金为96654元。奥斯卡公司为欧阳跃新、黄杜杜代缴相应税费，税费发票理应交还给欧阳跃新、黄杜杜，故对于欧阳跃新、黄杜杜要求其交付代扣税金23841元的发票的诉求予以支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决：（一）欧阳跃新、黄杜杜与湖南省奥斯卡商业管理有限公司于2012年11月9日签订的《商铺租赁合同》自2015年7月28日起解除；湖南省奥斯卡商业管理有限公司自本判决生效之日起5日内将长沙市开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城E5区商铺车库1046号门面交付给欧阳跃新、黄杜杜；（二）湖南省奥斯卡商业管理有限公司自本判决生效之日起5日内向欧阳跃新、黄杜杜支付截至2015年7月28日止的租金61751元；（三）湖南省奥斯卡商业管理有限公司自本判决生效之日起5日内向欧阳跃新、黄杜杜支付拖欠租金的滞纳金3704元（暂计算至2015年7月1日，其后滞纳金以61751元为基数按照每月1%的标准计算至租金支付完毕之日止）；（四）湖南省奥斯卡商业管理有限公司自本判决生效之日起5日内向欧阳跃新、黄杜杜支付违约金96654元；（五）湖南省奥斯卡商业管理有限公司自本判决生效之日起五日内向欧阳跃新、黄杜杜交付代扣税金23841元的发票；（六）驳回欧阳跃新、黄杜杜的其他诉讼请求。本案受理费16263元，由欧阳跃新、黄杜杜承担1263元，湖南省奥斯卡商业管理有限公司承担15000元。
欧阳跃新、黄杜杜不服，上诉称：1、上诉人所购商铺所在商业街的商铺均由被上诉人整体承租和经营，因其经营不善已全部关门，上诉人无法收回投资306万元和获得预期收益80万元，并须承担相应的利息，损失已超出违约金的金额。上诉人购买商铺是基于被上诉人对违约责任的承诺，即承租商铺15年及违约将支付购房款的40%作为违约金，原判调低违约金不到实际约定的10%，有违契约精神。2、原判对合同解除时间认定有误，合同解除时间应为法院生效判决之日，因此，租金也应计算至合同解除之日。
奥斯卡公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
北辰公司述称，该案与北辰公司无关，请法院依法处理上诉人与被上诉人之间的纠纷。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。奥斯卡公司违反合同约定，应当依约支付违约金，但合同约定的违约金为购房款的40%，过分高于造成的损失，原判依法酌情予以调减并未违反法律规定，属自由裁量权的范围，并无不当。上诉人主张应改判被上诉人依约支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认为欧阳跃新、黄杜杜作为守约方以诉讼的方式向奥斯卡公司表达了解除合同的意思表示，从而确认双方签订的《商铺租赁合同》自起诉状副本送达奥斯卡公司之日起（2015年7月28日）即解除，符合合同解除权系形成权的规定，并无不当。欧阳跃新、黄杜杜主张合同解除之日为判决生效之日的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于合同解除之日到
奥斯卡公司交还商铺前的占用费，欧阳跃新、黄杜杜可另行通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费16263元，由上诉人欧阳跃新、黄杜杜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。