南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第5903号
原告南京鼓楼区商业机械厂，住所地江苏省南京市鼓楼区积余村**号。
法定代表人朱海青，总经理。
委托代理人汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告马黑麦，男，回族，1986年10月21日生。
第三人南京市鼓楼区河州春清真牛肉拉面馆，住所地江苏省南京市鼓楼区虎踞路**号之*号。经营者马德勋，男，回族。
原告南京鼓楼区商业机械厂（以下简称商业机械厂）诉被告马黑麦以及第三人南京市鼓楼区河州春清真牛肉拉面馆（以下简称河州春拉面馆）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商业机械厂的委托代理人汪春奕到庭参加诉讼。被告马黑麦、第三人河州春拉面馆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告商业机械厂诉称，2013年4月23日，原、被告签订了《租赁协议书》，约定由被告承租南京市鼓楼区虎踞路40号之3号房屋，租赁期限自2013年5月1日至2017年4月30日，年租金为17万元等。该合同签订后，由第三人实际使用上述房屋。在南京市城西干道综合改造工程施工过程中，施工人南京城建隧桥经营管理有限责任公司（以下简称城建公司）在进行管线及基坑开挖施工中，对本市鼓楼区虎踞路40号商住楼造成影响，导致楼体下沉、偏离，给在该楼中居住的业主及承租经营人造成了一定的安全隐患。2015年3月，该40号楼沉降变形稳定后，城建公司决定对该40号楼进行纠偏加固。根据施工方案，需要40号楼底层商铺整体搬迁后进行该楼底室内地基开挖进行纠偏加固施工。原告多次与被告及第三人协商搬迁事宜，但未达成一致意见。现原告诉至法院，请求判决被告及第三人配合原告对本市鼓楼区虎踞路40-3号门面房屋进行维修，并迁出该房屋至纠偏加固工程施工完毕时止，本案诉讼费用由被告承担。
被告马黑麦未应诉、答辩，亦未提交证据。
第三人河州春拉面馆未到庭陈述，亦未提交证据。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区虎踞路40号之3号（约90平方米，以下简称涉案房屋），房屋权利人为南京金山宁实业有限责任公司（以下简称金山宁公司）。该房屋系1986年南京市房产经营公司在“汉中门广场改造拓宽”工程拆复后，归还给原南京市鼓楼区燃料公司（以下简称燃料公司）的商业网点房。1996年，燃料公司撤销后，其下属分支机构全部转移归属南京金山宁实业总公司（以下简称金山宁总公司）。1998年12月31日，经南京市鼓楼区综合配套改革领导小组办公室同意，金山宁总公司所属相关企业进行整体改制并组建成立金山宁公司。2015年8月25日，金山宁公司出具《证明》，称因改制时相关房屋管理手续不全，至今就涉案房屋未领取两证，原告系其下属独立法人企业，考虑到原告职工归养困难等，金山宁公司同意将涉案房屋交由原告对外出租并收益等。
2002年11月8日，马德勋以涉案房屋为经营场所向工商行政部门登记设立第三人河州春拉面馆并开展经营，后由被告实际经营河州春拉面馆。
2013年4月23日原、被告签订了《租赁协议书》，约定：租赁期为四年，自2013年5月1日起至2017年4月30日止；被告按时向原告支付租赁费，每年17万元，四年总计68万元，每半年支付一次，每年5月1日至11月1日前支付年租赁费的50%，先付后租；被告在租赁期内不得随意破坏房屋结构，如需变动须征得原告同意；被告在租赁期内，不得将房屋转让、转租或转包等，否则原告有权收回房屋、终止本协议；租赁到期后，如原告继续对外租赁，在同等条件下，被告享有优先权等等。上述合同签订后，涉案房屋继续由被告作为河州春拉面馆的经营场所使用。
2012年7月，南京市城西干道综合改造工程清凉山隧道主线工程开始打桩施工，在本市虎踞路40号房屋（以下简称40号房屋）的西侧先后进行了工程桩、基坑支护桩施工、污水管线改道，以及隧道基坑开挖和隧道主体结构等施工。城建公司作为施工方在上述工程施工过程中，对包括涉案房屋在内的40号房屋产生影响。自2012年10月起，南京市房屋安全鉴定处（以下简称市房屋鉴定处）对该40号房屋进行变形跟踪监测。2013年10月，市房屋鉴定处出具《虎踞路40号房屋阶段性鉴定意见》，鉴定意见及建议为：根据本次室内、外检查情况及监测数据分析，相邻施工已对40号房屋造成一定影响，但尚未发现影响整体承载的结构性裂缝，主体结构目前处于安全状态，房屋仍可正常使用，鉴于施工影响有一定滞后性，考虑房屋现状，建议1、临街雨棚因存在破损及明显增加荷载情况，外廓栏板墙扶手局部断裂，须进行处理，消除隐患；2、需继续委托监测至房屋地基沉降到达稳定状态；3、沉降变形稳定后，需结合变形影响情况和地基基础条件，对房屋进行有针对性的纠偏、加固、维修等处理。
2015年3月13日，城建公司向金山宁公司、原告等相关单位发函称，因在城西干道综合改造工程施工过程中对40号房屋造成一定影响，根据该楼住户要求，经研究决定对该楼整体进行纠偏加固处理，根据施工方案，需将底层商铺整体搬迁撤离后，方可对该楼底层室内地基进行开挖加固纠偏施工，为推进加固工作，要求原告等尽快与承租人协商，将房屋交付其纠偏加固施工等。
此后，原告及金山宁公司虽多次与被告及第三人协商房屋维修事宜，要求被告及第三人尽快配合迁出涉案房屋以进行维修。2015年7月31日，被告明确表示将积极配合政府对40号房屋进行维修改造，在同地段其他承租人搬迁时同意一并搬迁，同时提出就配合搬迁期间的相关损失要求予以补偿，否则拒绝搬迁。因双方协商未果，原告遂于2015年9月10日诉至本院，要求判如所请。
庭审中，第三人指派马海龙到庭陈述称，其系被告马黑麦弟弟，原告要求第三人迁出承租的房屋，影响第三人经营，原告应先行对第三人的损失予以补偿。在此前提下，第三人可以配合原告迁出房屋，由原告对该房屋进行维修房屋。
本院依法至南京市房屋安全管理（鉴定）处调查，该处负责人称40号房屋因相邻隧道工程施工而造成一定影响，根据其出具的鉴定意见等材料表明，需对该房屋进行纠偏、加固等维修施工。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、《关于汉中门广场拆复商业网点的协议》、鼓商发（1996）第10号文件、鼓综改发（1998）44号文件、证明、《租赁协议书》、《虎踞路40号房屋阶段性鉴定意见》、现场照片、告知函以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
本案中，原告经涉案房屋权利人同意后，将该房屋出租给被告使用，故原、被告之间就涉案房屋所签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告之间形成租赁关系后，原告作为出租人负有对租赁物进行维修以保证房屋适租的合同义务，被告作为承租使用人亦负有配合原告维修的义务。
根据庭审查明的事实，因2012年7月城建公司在对本市城西干道综合改造工程清凉山隧道主线工程施工过程中进行桩基施工等，对包括涉案房屋在内的本市虎踞路40号房屋造成影响。2013年市安全鉴定处所出具的鉴定报告记载，该40号房屋存在室内外墙体开裂、外廓栏板墙扶手局部断裂、房屋地基沉降等安全隐患。该鉴定报告亦提出明确鉴定意见，需对40号房屋进行有针对性的纠偏、加固、维修等处理。原、被告虽就涉案房屋维修改造事宜多次进行协商，但被告以要求先行补偿为由予以拒绝。原告作为房屋出租人负有及时维修和养护房屋的合同义务，涉案房屋因相邻隧道工程施工造成一定影响后，原告虽要求采取措施消除房屋存在的安全隐患，但因被告未履行配合义务迁出涉案房屋，致使无法对该40号房屋进行整体纠偏、加固施工。故原告的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。被告承租涉案房屋后实际作为第三人河州春拉面馆的经营场所所用，被告及第三人系共同占用使用涉案房屋。故对原告要求被告及第三人共同迁出涉案房屋，以配合其维修涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
房屋维修期间，被告应予以迁出房屋，以保证维修顺利进行。维修之后，原、被告之间的租赁合同可继续履行，被告租赁期限应作相应调整。对于被告及第三人所称因原告维修房屋给其造成相关损失，被告及第三人可另行处理。
被告马黑麦、第三人河州春拉面馆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告马黑麦、第三人南京市鼓楼区河州春清真牛肉拉面馆于本判决生效之日起二十日内迁出本市鼓楼区虎踞路40号之3号房屋，并配合原告南京鼓楼区商业机械厂对上述房屋进行纠偏加固施工，配合期限至纠偏加固施工完毕之日止。
案件受理费80元，减半收取40元，由原、被告各半负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内给付原告20元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一五年十一月十七日
见习书记员 沈 婷