上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2960号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海逸筱文化艺术交流有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李冬。
委托代理人沈华，上海文勋律师事务所律师。
上诉人上海逸筱文化艺术交流有限公司（以下简称逸筱公司）因与被上诉人李冬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第117＊号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于同年11月5日公开开庭进行了审理，上诉人代理人施＊＊，顾帅，被上诉人代理人沈华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：位于本区云清路＊＊＊号、＊号、＊号房屋产权权利人为案外人陈＊＊。2014年3月25日，李冬与案外人陈＊＊签订《上海市房屋租赁合同》，约定案外人陈＊＊将位于本区云清路＊＊＊号、＊号、＊号房屋出租给李冬，租赁期限为自2014年7月1日起至2021年6月30日止，合同补充条款约定，李冬可以部分或全部转租。
李冬、逸筱公司分别于2014年9月1日、2014年8月31日在《房屋租赁合同》上签字盖章，约定李冬向逸筱公司出租位于本区云清路＊＊＊号部分房屋，建筑面积为120平方米。合同第4条约定：整个租金期内，租金数额为：自2014年9月1日起至2017年8月30日，每年100，000元；自2017年9月1日起至2019年8月31日，每年人民币（下同）105，000元。合同第5.1条约定：逸筱公司需支付李冬租赁保证金共计10，000元，第5.2条约定：除本合同另有约定之外，李冬应于租赁关系消除且在逸筱公司将该房屋及其附属物品向李冬交割清楚，并付清所有李冬应付费用当日将租赁保证金全额无息退还逸筱公司。未经逸筱公司书面同意，李冬不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第6.1条约定：水费、电费、煤气费、电话（通讯费）等房屋使用费由逸筱公司承担，并按单如期缴纳。物业管理费由李冬承担，并按单如期缴纳。本合同生效后，双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的10倍。合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，逸筱公司支付了10，000元保证金及半年的租金50，000元，李冬亦按约交付房屋给逸筱公司占有使用。2014年12月，因李冬向逸筱公司收取水电费，双方产生争议。
李冬于2015年2月5日出具《联系函》，载明鉴于逸筱公司入驻至今未承担水电费用，且于2015年1月18日表明拒绝承担立场，李冬认为逸筱公司已经实质性构成违约，并保留后续索赔权，恳请逸筱公司慎重考虑给出合理善后方案。逸筱公司法定代表人＊＊＊于2015年2月6日签字并载明“我司执行人施＊＊表明拒绝承担立场，本人已确认属实”。
2015年2月15日，案外人俞＊报警称：逸筱公司、李冬因水电费发生纠纷，要求民警到场处理。经民警协调告知双方通过协商解决纠纷，现场调处。
2015年2月16日，逸筱公司向李冬发出《严重违约行为通告函》，载明“1、李冬未及时提供国家规定的正规水电账单，造成我方无法结算水电费。因李冬未能提供正规水电账单的行为，所造成的逸筱公司未结算水电费，不能视为逸筱公司的违约。2、逸筱公司既没有违约，并依据合同约定，按时缴纳房租，故李冬必须保证逸筱公司的正常生产经营，望李冬积极配合逸筱公司履行房屋租赁合同。若李冬继续单方面事实严重违约行为影响逸筱公司正常生产经营（无故停电停水行为，造成逸筱公司经济损失的，逸筱公司必定进行法律追究，赔偿一切损失）。鉴于以上，逸筱公司郑重通知李冬：1、于2015年2月26日前向逸筱公司提供正规水电账单，完成财务结算。2、停止一切妨碍逸筱公司正常工作运行的不良行动，积极配合我方生产经营活动。逸筱公司保留根据合同约定追究李冬的违约责任以及要求赔偿由此引起的逸筱公司相关一切经济损失的权利”。李冬于2015年3月5日收到该份《严重违约行为通告函》。
2015年2月26日，逸筱公司法定代表人及李冬共同签署《暂定协议》，载明“兹有上海逸筱文化艺术交流有限公司在松江区龙马路＊＊＊号三层的＊＊＊培训机构，就该场所租约合同的善后事宜，暂定如下内容：1、原租赁合同最迟在2015年3月5日前正式终止。2、该合同终止原因，由承租方运营原因导致。3、后续善后事宜，由原合同双方另作协商，最迟在2015年3月5日前确定。4、此前，出租方正常提供培训场所”。
2015年3月5月，逸筱公司开始搬离租赁房屋直至次日搬离完毕。
逸筱公司于2015年4月10日诉诸原审法院，请求判令：1、确认双方于2014年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月5日解除；2、李冬返还保证金10，000元；3、李冬赔偿逸筱公司因停水、停电、关门导致的课时费损失16，425.2元。李冬反诉请求判令：1、逸筱公司支付水费、电费合计1，953元；2、逸筱公司支付违约金3万元。
逸筱公司、李冬原审审理中确认：逸筱公司承租的系位于本区云清路＊＊＊号三层的部分房屋，三层其他部分房屋系由案外人承租。逸筱公司承租的部分没有安装单独的水、电表，三层的水、电表系逸筱公司及另外的承租人共用，其中电表还连接户外广告牌，该广告牌是整幢楼的用户共同使用。
李冬明确表示放弃要求逸筱公司支付2015年3月1日之后的租金。
原审认为：逸筱公司、李冬之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。
现双方就《房屋租赁合同》的解除均无异议，但均认为系对方违约导致合同解除。根据逸筱公司法定代表人＊＊＊于2015年2月6日签署的《联系函》及2015年2月26日签署的《暂定协议》，逸筱公司已自认合同解除系其运营原因造成，故法院确认本案讼争合同系因逸筱公司违约导致。鉴于双方在《暂定协议》中明确租赁合同最迟于2015年3月5日前终止，逸筱公司实际于2015年3月5日前开始搬离系争房屋，故法院确认《房屋租赁合同》解除的时间为2015年3月5日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
按照《房屋租赁合同》约定，租赁关系消除之后，李冬应当将保证金全额无息返还给逸筱公司，故对于逸筱公司要求返还保证金1万元的诉讼请求，法院予以支持。
对于逸筱公司主张的因李冬停水、停电、关门导致的损失问题，法院认为，在逸筱公司法定代表人签署的《联系函》及《暂定协议》来看，双方协商解除合同时，逸筱公司并未向李冬主张要求赔偿相关损失，也未就相关损失与李冬协商一致，且逸筱公司未能提供充分证据证明李冬确实存在停水、停电、锁门行为并给逸筱公司造成了实际损失，故法院对于逸筱公司的该项诉讼请求不予支持。
对于李冬主张的要求逸筱公司支付水、电费1，953元的反诉请求，法院认为，双方在《房屋租赁合同》第6条中明确约定水、电费由逸筱公司负担，逸筱公司认为其支付的租金中包括水、电费，其无需另行支付水、电费的意见，没有依据。但因逸筱公司承租的房屋并无单独的水、电表，而是与案外人共用水、电表，其中电表还连接了户外广告牌，故对于逸筱公司实际使用的水、电费金额只能结合逸筱公司承租的房屋面积、实际使用期限等酌情确定，法院酌情确定为1，200元。
对于李冬要求逸筱公司支付违约金3万元的反诉请求，根据上文，法院已经确定合同的解除系逸筱公司违约导致，故逸筱公司应当支付相应违约金。虽然李冬已经注意到合同约定违约金标准过高，主动调整为3万元，但法院以李冬的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及逸筱公司的过错程度等综合因素，根据公平原则确定逸筱公司需支付违约金1.5万元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二〇一五年八月十七日判决：一、确认上海逸筱文化艺术交流有限公司与李冬于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月5日解除；二、李冬于判决生效之日起十日内返还上海逸筱文化艺术交流有限公司保证金10，000元；三、上海逸筱文化艺术交流有限公司于判决生效之日起十日内支付李冬水、电费合计1，200元；四、上海逸筱文化艺术交流有限公司于判决生效之日起十日内支付李冬违约金15，000元；五、驳回上海逸筱文化艺术交流有限公司的其余本诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费461元，减半收取230.5元，反诉案件受理费299元，合计诉讼费529.5元，由上海逸筱文化艺术交流有限公司负担329.5元（已付），由李冬负担200元（已付）。
判决后，逸筱公司不服，上诉称，原审认定事实不清、适用法律不当。双方曾口头约定租金包含水电、物业费，原审酌情判决上诉人承担水电费属滥用自由裁量权。2015年2月5日及26日的联系函、暂定协议内容均系李冬单方撰写，与客观事实不符，原审据之确定被上诉人违约但未考虑出租人李冬单方停水电逼迫上诉人搬迁的事实，确定上诉人单方违约显非公平，故上诉请求撤销原判第三、四项，改判驳回被上诉人李冬原审反诉请求。
李冬辩称，原审查明事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，上诉人逸筱公司、被上诉人李冬于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定由逸筱公司向李冬承租位于本区云清路＊＊＊号部分房屋。
原审其余查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人逸筱公司与被上诉人李冬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人按约全面履行。原审中，双方对《房屋租赁合同》解除均无异议，原审据之解约于法有据，本院应予维持。本案上诉争议焦点为违约责任及水电费负担问题。
查2015年2月26日逸筱公司法定代表人＊＊＊与李冬签订《暂定协议》，根据现有证据，该协议系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，《暂定协议》依法对双方均具法律约束力。根据《暂定协议》明确约定，租约“终止原因”系承租方逸筱公司“运营原因导致”，应该认为，双方以明示方式共同明确了解约原因及其后可能的权利、义务划分，并非简单事实陈述。逸筱公司上诉主张其内容不实，在未以法定方式撤销该生效合同前提下，其上诉主张依法不能对抗有效合同法效，本院难予采纳。根据《暂定协议》前述载明内容，结合《联系函》，原审确定逸筱公司承担解约违约责任符合双方租约履行意思合致，本院应予维持。
关于水电费，双方租约中明确约定由承租人逸筱公司负担，其上诉主张所谓口头约定但未提供任何证据，本院不能采信。原审实际裁判费用结合租约履行斟酌确定，具有相对合理性，本院予以确认。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人逸筱公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币205元，由上诉人上海逸筱文化艺术交流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月十七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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