江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第00397号
原告无锡市滨湖区蠡湖街道景丽东苑社区居民委员会，住所地景丽东苑87号。
负责人蒋红伟，该社区主任。
委托代理人章晓平、时益，江苏东林律师事务所律师。
被告张力。
被告鲁军平。
原告无锡市滨湖区蠡湖街道景丽东苑社区居民委员会（下称景丽东苑社居委）与被告张力、鲁军平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告景丽东苑社居委的委托代理人时益、被告张力到庭参加诉讼，被告鲁军平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告景丽东苑社居委诉称，2010年2月9日，无锡市滨湖区中北股份经济合作社（下称中北经济合作社）与张力签订租赁合同，由张力承租景丽东苑社区北侧1100平方米房屋用于开设足浴馆，租赁期限至2015年5月31日。同年下半年，张力又向中北经济合作社增加租赁68平方米房屋、东侧105平方米房屋。2012年10月，经双方协商，张力将承租的其中东侧105平方米房屋中的80平方米房屋退租，其余25平方米房屋继续租赁。2013年7月1日，张力、鲁军平与景丽东苑社居委经协商，由景丽东苑社居委终止原中北经济合作社与张力之间的租赁合同，并由鲁军平与景丽东苑社居委签订租赁合同从而承租原张力承租房屋，租赁期限仍至2015年5月31日止，租赁用途仍为开设足浴馆。2013年7月23日，因张力、鲁军平均拖欠二人租赁期内的租金，二人遂向景丽东苑社居委出具还款协议书，确认截至2013年12月31日二人共结欠租金327800元，欠付租金由二人分期共同清偿。后二人未按期支付租金，且鲁军平继续结欠2014年开始后的租金。现因鲁军平与景丽东苑社居委之间的租赁合同约定的租赁期限已到期。故请求：1、判令两被告迁出无锡市滨湖区中南西路259号一楼25平方米房屋及中南西路259号二楼房屋（面积约1168平方米）；2、判令两被告支付至2015年5月31日的拖欠租金400500元并支付逾期支付租金违约金101000元；3、判令两被告承担律师费损失28360元。
被告张力辩称，原告陈述的事实属实。关于原告的各项诉请主张，其中至2015年5月31日拖欠的房屋租金400500元及律师费损失28360元其愿意承担；原告主张的违约金希望原告予以减免，其愿意与原告积极协商解决本案纠纷。
被告鲁军平在法律规定的答辩期内未作答辩。
经审理查明，2010年2月9日，张力与中北经济合作社签订《租赁合同》，约定由张力承租景丽东苑社区（北侧）二楼1100平方米房屋用于经营足浴，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日；租金第一年12万元，自第二年起每年增加2万元，租金每半年支付一次，先付后用。同年6月30日，张力与中北经济合作社签订《房屋租赁补充协议》，约定由张力增加租赁景丽东苑（北侧）一楼68平方米房屋，租赁期限自2010年7月1日至2015年5月31日，租金每年1.2万元。同年11月3日，张力与中北经济合作社签订《租赁合同》，约定由张力增加租赁中南西路259号东侧105平方米房屋，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，租金第一年26800元、第二年30600元、第三年34500元。2012年10月18日，张力与中北经济合作社签订《房屋租赁补充协议》，约定2010年11月3日张力增租的105平方米房屋中由张力退租80平方米，仍按照双方合同约定继续承租剩余25平方米房屋，租期不变，租金调减为2012年全年租金7300元、2013年全年租金8200元。签订2010年2月9日的《租赁合同》后，张力即开设滨湖区金牌足浴馆，该足浴馆系个体工商户，经营者为张力。
因滨湖区金牌足浴馆的经营者将由张力变更为鲁军平，张力、鲁军平与景丽东苑社居委经协商达成一致方案，即由张力先行退租再由鲁军平承租原张力承租房屋，从而由鲁军平使用承租房屋经营足浴馆。2013年6月30日，景丽东苑社居委与张力先行解除之前双方全部房屋租赁合同。2013年7月1日，景丽东苑社居委与鲁军平再行签订《租赁合同》，由鲁军平租赁原张力承租中南西路259号二楼约1168平方米房屋；并由鲁军平实际承租原张力承租的中南西路259号一楼25平方米房屋。7月1日的《租赁合同》主要约定：1、租赁期限自2013年7月1日至2015年5月31日；2、2013年的租金为96000元，2014年租金为202000元、2015年租金为90000元，租金先付后用，签订合同之日交纳当年租金96000元，之后在每租赁年份开始前60天内交付当年租金；3、逾期不缴纳租金的，出租人有权解除租赁合同并由承租人承担违约责任；4、出租人与承租人如有任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方将赔付另一方当年租金50%作为违约金；5、本合同在履行过程中如发生纠纷，应协商解决，如协商不成双方均可向租赁房屋所在地法院提起诉讼，由此引起的诉讼费及律师费由败诉方承担。签订7月1日的《租赁合同》后，2013年7月25日，鲁军平向无锡市滨湖区工商局申请办理个体工商户，以承租房屋为经营地址申请开设滨湖区金水鼎足浴馆，其本人为经营者，但日常经营仍由张力负责。
2013年7月23日，因张力仍拖欠2013年6月30日之前的房屋租金，又因鲁军平并未按约交纳承租的中南西路259号二楼房屋及一楼房屋租金，景丽东苑社居委与张力、鲁军平达成《还款协议书》，主要载明：1、明确截至2013年6月30日张力结欠租金227700元，鲁军平结欠2013年7月1日至2013年12月31日的租金100100元，合计327800元；2、张力、鲁军平对上述欠付租金承担共同清偿责任，二人于2013年7月24日起至2013年11月25日每月25日前支付拖欠租金55000元，2013年12月25日前支付剩余拖欠租金52800元；3、如张力、鲁军平有一期未按时支付，则景丽东苑社居委有权收回出租房屋，且承租房屋内的全部物品均归景丽东苑社居委所有，另外2014年1月1日后的房屋租金仍按2013年7月1日鲁军平与景丽东苑社居委签订的《租赁合同》执行。
达成《还款协议书》后，张力、鲁军平不仅未能按约支付拖欠租金，且鲁军平又拖欠自2014年1月1日开始后的房屋租金。截止2015年5月31日，张力、鲁军平合计拖欠之前房屋租金400500元。另外，为本案诉讼，景丽东苑社居委委托江苏东林律师事务所章晓平、时益作为其代理人，并因此支付律师费28360元。
又查明，本案所涉承租房屋原为中北经济合作社管理的资产，2004年8月25日在中桥北村村民委员会撤村并入中北社区居民委员会后，所涉房屋仍由中北经济合作社管理。2007年中北社区居民委员会并入景丽东苑社居委，后所涉房屋由无锡市滨湖区蠡湖街道办事处交由景丽东苑社居委经营管理。
上述事实，由租赁合同、房屋租赁补充协议、还款协议书、个体工商户设立登记申请书、个体工商户名称预先核准申请书、企业登记资料查询表、建设工程规划许可证、情况说明、证明、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，被告鲁军平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，2013年6月底景丽东苑社居委与张力解除了双方之间的租赁合同，并将中南西路259号二楼约1168平方米的房屋与鲁军平重新签订租赁合同，该合同约定租赁期限至2015年5月31日，现租赁期限已届满，景丽东苑社居委不再续租并要求承租人迁出房屋，符合合同约定及法律规定，应予支持。另外，关于中南西路259号一楼25平方米的房屋，该房屋原由张力向景丽东苑社居委承租，租期至2013年12月31日到期，到期后由鲁军平开设的足浴馆实际承租该房屋，但双方并未签订租赁协议，视为不定期租赁，现景丽东苑社居委不再将所涉房屋租赁给鲁军平并要求承租人迁出，符合法律规定，本院予以支持。
关于景丽东苑社居委主张的欠付租金，2013年7月23日张力、鲁军平与景丽东苑社居委达成《还款协议书》，明确了张力承租期间所欠租金数额以及2013年7月1日至2013年12月31日期间鲁军平所欠租金数额，又明确了张力、鲁军平共同承担二人所欠租金。另外，2014年1月1日至2015年5月31日，在鲁军平承租房屋期间又结欠房屋租金，而对该部分租金张力也自愿承担。故原告主张两被告共同承担欠付租金400500元，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，因该损失系原告为本案诉讼而发生且标准适当，又因鲁军平与景丽东苑社居委之间的租赁合同明确约定因租赁合同纠纷产生的律师费由败诉方承担，此外张力自愿共同承担律师费，故原告主张两被告共同承担律师费损失28360元，本院亦予以支持。
关于原告主张的违约金101000元，其主张该项违约金系依据其与鲁军平所签《租赁合同》约定的“双方有任何一方违反合同约定提前终止合同，违约方赔付另一方当年租金的50%作为违约金”这一条款，但该条款的适用情形与本案原告主张情形不一致，不应适用该条款追究被告的违约责任。因此，原告主张的违约金，缺乏相关依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告鲁军平于本判决生效后十日内迁出无锡市滨湖区中南西路259号二楼房屋（面积约为1168平方米）及一楼房屋（面积为25平方米），并将上述房屋交还原告景丽东苑社居委。
二、被告鲁军平、张力于本判决生效后立即共同支付原告景丽东苑社居委欠付租金400500元，并共同支付景丽东苑社居委律师费损失28360元。
三、驳回原告景丽东苑社居委的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8115元，由原告景丽东苑社居委承担1600元，由被告鲁军平、张力承担6515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 贾 俊
人民陪审员 姚丽华
人民陪审员 肖锦秀
二〇一五年七月六日
书 记 员 蒋 龄
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百六十条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。