中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第14155号
原告上海汇宝房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人HermanNagaria，董事长。
委托代理人白雪，女。
被告HastingsBrendaLynn，女，1969年9月22日生。
原告上海汇宝房地产发展有限公司（以下简称汇宝公司）诉被告HastingsBrendaLynn房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告汇宝公司的委托代理人白雪到庭参加了诉讼，被告HastingsBrendaLynn经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汇宝公司诉称，原、被告双方于2014年签订了房屋租赁协议，约定原告将位于上海市浦东新区沪南路2888弄绿宝园149号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁周期自2014年5月20日起至2015年5月19日止，月租金人民币（以下币种相同）92，000元。被告应于每月1日前向原告支付租金，如被告按照外币支付租金，汇率按照当月1日中国人民银行公布的中间价折算成人民币，所发生的汇兑损失和银行手续费由被告承担。租赁期限内发生的水、电、天然气及电话费等公用事业费每月按实际使用账单由被告支付。协议签订后，被告向原告支付了保证金，原告向被告交付了系争房屋。但被告未按约履行支付租金和公共事业费的义务。由于被告拖欠租金及其他费用，原告发函通知解除合同，保证金罚没作为违约金。此外被告于2014年6月起至2014年12月向原告支付的租金均为美元，每月均产生一定数额的汇率差，截止2015年4月，被告尚拖欠原告的费用合计39，584.38元。诉请判令：1、被告支付原告房屋租金的汇率差17，971.08元；2、被告支付原告电话网络费、煤气费、水费、电费合计20，977.56元。
被告HastingsBrendaLynn未作答辩。
经审理查明，系争房屋产权人为汇宝公司。2014年4月8日，汇宝公司（出租人、甲方）、HastingsBrendaLynn（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积846.66平方米，房屋类型为花园住宅。房屋租赁期自2014年5月20日起至2015年5月19日止。甲方于2014年5月20日向乙方交付该房屋。该房屋月租金为9，200元，其中包括物业管理费6，866.41元，俱乐部家庭会员卡3，300元，卫星电视费145元，及税务机关因房屋出租向甲方征收的税费。乙方应于每月1日前将本月租金付入甲方账户，甲方需在每月收到上述租金后的七个工作日向乙方公司寄送相关发票。如乙方按外币支付租金，汇率按当月1日中国人民银行公布的中间价折算成人民币，所发生的汇兑损失和银行手续费由乙方承担。在2014年5月1日之前，乙方应向甲方支付首月租金92，000元。租金以自然月为结算周期，若起租、退租当月租期未满一个月，则按实际天数进行结算。本合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的保证金，为184，000元。乙方在租赁期限内，房屋内使用的水、电、天然气及电话宽带等费用每月按实际使用账单支付，按账单规定的时间和地点支付给相对应的部门或公司，或委托物业管理公司代办。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金或其他应付费用超过三十日的。协议另对其他事项作了约定。
租赁协议签订后，原告向被告交付了系争房屋。被告分别于2014年6月12日支付美元50，574元，2014年7月1日支付美元14，775.28元，2014年8月5日支付美元14，775.28元，2014年9月3日支付美元14，775.28元，2014年10月8日支付美元14，775.28元，2014年11月3日支付美元12，975.28元，2014年12月3日支付美元14，775.28元。
2014年9月起，被告欠缴宽带网络费747元、电话费100.20元、水费1，173元、煤气费3，282元、电费15，675.36元，合计20，977.56元。
2015年3月4日，原告出具了函件一份，称被告没有支付2014年12月31日以后的租金以及2014年9月30日以后的公用事业费，已构成违约，租赁协议自2015年2月28日起解除，原告将收回房屋另行出租，保证金罚没作为违约金。要求被告收函后5个工作日内支付公用事业费21，613.30元等。
审理中，原告称2015年3月4日的函件送达至系争房屋处，由于届时被告已离开系争房屋，无人签收。故原告于2015年3月4日自行收回了系争房屋。对于原告诉请的房屋租金汇率差的计算，原告称被告支付的首期款项中包含二个月租金的保证金184，000元，被告支付的七笔款项，原告依照不同的汇率即当月1日中国人民银行公布的中间价折算成人民币，汇率分别依照2014年6月汇率6.1516，2014年7月汇率6.1523，2014年8月汇率6.1655，2014年9月汇率6.1697，2014年10月汇率6.1493，2014年11月汇率6.1525，2014年12月汇率6.1376，计算人民币为661，641.75元（已扣除保证金184，000元），自2014年5月20日至2015年1月19日的应付租金为736，000元，差额74，358.25元，现原告主张17，971.08元，其余未付租金放弃主张。对于保证金184，000元，原告表示根据合同约定原告自行予以没收抵作违约金，不需要法院处理。
以上事实，有原告提供并经庭审质证的房地产权证、《租赁协议》、付款凭证、代付公用事业费凭证、函件等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告间就系争房屋签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。协议约定了租金以及支付方式、其他公用事业费的承担等内容，同时约定倘若被告以外币支付租金的，汇率计算的标准以及因汇兑产生的损失等由被告承担。原告依约交付了租赁房屋，被告在租期内以外币支付的租金根据中国人民银行公布的中间价折算成人民币后，未足额达到协议约定的租金数额。且自2015年1月起，被告未向原告再行支付租金。被告欠付原告自2014年9月以后的宽带网络费、电话费以及此后的水费、电费、煤气费未付，亦违反了协议的约定。原告为被告垫付的以上公用事业费有相应垫付账单为据，故该部分费用，被告应当支付给原告。原告主张的房屋租金汇率差，其实质即被告尚欠付原告的租金，原告主张的数额小于其计算的租金差额，属原告自由处分其民事诉利，本院予以准许，被告欠付原告的租金应予补足。对于被告缴纳原告的租赁保证金，原告表示其自行没收作为被告的违约金，无需本案处理，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告HastingsBrendaLynn于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇宝房地产发展有限公司欠付租金17，971.08元；
二、被告HastingsBrendaLynn于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇宝房地产发展有限公司垫付的水费、电费、煤气费、宽带网络费、电话费合计20，977.56元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费789元，公告费560元，合计839元，由被告HastingsBrendaLynn负担。
如不服本判决，原告上海汇宝房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告HastingsBrendaLynn可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 张良瑞
人民陪审员 郑 芸
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条?……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。