江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初3221号
原告：中国工商银行股份有限公司张家港分行,住所地张家港市杨舍镇沙洲西路121号。
负责人：朱晨辉,该行行长。
委托代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。
被告：张家港市恒鑫建筑工程有限公司,住所地张家港市塘桥镇南京西路231号。
法定代表人：高建明，该公司董事长。
被告：张家港市塘桥房地产开发有限公司,住所地张家港市塘桥镇南京路。
法定代表人：郑根祥，该公司董事长。
被告：高建明。
被告：孟建华。
上列被告共同委托代理人：王传俊，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。
第三人：钱昌炜。
委托代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。
委托代理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称工商银行）与被告张家港市恒鑫建筑工程有限公司（以下简称恒鑫建筑公司）、张家港市塘桥房地产开发有限公司（以下简称塘桥房地产公司）、高建明、孟建华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法追加钱昌炜为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人余超，被告恒鑫建筑公司、塘桥房地产公司、高建明、孟建华的共同委托代理人王传俊，第三人钱昌炜的委托代理人朱慧、张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告恒鑫建筑公司立即清偿借款本金6227743.94元及相应的利息（截止2015年2月20日为207450.33元，之后按合同约定计算至实际清偿之日）、实现债权的律师费用132128元；2、原告依法享有对被告塘桥房地产公司的抵押物在抵押登记范围内享有优先受偿权；3、被告高建明、孟建华对被告恒鑫建筑公司的本案债务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2013年4月9日，原告与被告塘桥房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定被告塘桥房地产公司以其位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋在198万元范围内，以其位于张家港市塘桥镇银桥花苑的房屋在978万元范围内及对应土地在33万元范围内为被告恒鑫建筑公司自2013年4月9日至2015年4月8日向原告的借款提供抵押担保并办理抵押登记。同日，原告与被告高建明、孟建华签订《最高额保证合同》，约定被告高建明、孟建华为被告恒鑫建筑公司自2013年4月9日至2015年4月8日向原告的借款在800万元范围内提供连带保证责任。2014年4月2日，原告与被告恒鑫建筑公司签订《小企业借款合同》，约定被告恒鑫建筑公司向原告借款800万元，借款期限12个月，自实际提款日起算，借款利率按照同期人民银行贷款利率上浮20%确定，借款到期后，被告恒鑫建筑公司未能按约还款。故提起诉讼。
被告恒鑫建筑公司辩称：向原告的借款是客观真实的，也愿意承担还款责任，但是公司目前的经营状况非常不好，无力偿还贷款；曾与原告就该借款进行了协商，并要求原告赶紧通过诉讼途经处理，因此请法院考虑关于原告要求被告承担利息、罚息、复利的请求。
被告塘桥房地产公司辩称：对张家港市塘桥镇银桥花苑的房产承担保证责任无异议，但是原告要求对张家港市塘桥镇银桥小区的房产享有优先受偿权不应得到支持。
被告高建明、孟建华辩称：被告恒鑫建筑公司的本案债务有被告塘桥房地产公司用抵押物进行抵押，应当先行处置被告塘桥房地产公司的抵押房产。
第三人钱昌炜述称：2015年4月，我母亲受我委托与原告工商银行、被告塘桥房地产公司协商：由我代为清偿恒鑫建筑公司对塘桥工行负有的165万元贷款债务，并向被告塘桥房地产公司支付27万元后，原告同意注销对被告塘桥房地产公司涉案房产（张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋）的抵押担保，并由被告塘桥房地产公司将该涉案房产过户至我名下。2015年4月23日，我与被告塘桥房地产公司签订《房地产买卖合同》，购买张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋。我于2015年5月21日前付清了192万元房款，嗣后对房屋进行了装修并入住。但原告未注销抵押登记，涉案房产至今未能办理过户手续。我认为履行了全部付款义务，原告已不再享有对其房产的抵押权，应当注销抵押登记，故请求法院确认原告工商银行对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋不享有抵押权、优先受偿权。
经审理查明：2013年4月9日，原告工商银行与被告塘桥房地产公司签订了《最高额抵押合同》1份，为被告恒鑫建筑公司自2013年4月9日至2015年4月8日期间的主债权在1206万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物为位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房产（他项权证号为张房他证杨字第**号）、位于张家港市塘桥镇银桥花苑的房产（他项权证号为张房他证杨字第××号）、位于张家港市塘桥镇南京路的土地（他项权证号张他项2013第0344号），并已办理抵押登记，抵押登记数额分别为195万元、978万元、33万元；抵押范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费）。同日，原告工商银行与被告高建明、孟建华签订《最高额保证合同》1份，约定由被告高建明、孟建华为被告恒鑫建筑公司在自2013年4月9日至2015年4月8日期间的主债权在800万元的最高余额内承担连带责任保证担保，保证的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），保证期间为主合同项下借款期限届满之日起两年，主债权存在物的担保的，不论该物的担保事由债务人提供还是由第三人提供，借款人有权要求担保人先承担保证责任，担保人承诺不因此提出抗辩，借款人放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍然持续有效，不因此而无效或减免。2014年4月2日，原告工商银行与被告恒鑫建筑公司签订了《小企业借款合同》1份，借款合同约定：原告工商银行向被告恒鑫建筑公司发放贷款，借款额度为800万元；借款期限12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；实行浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度，基准利率为提款日与该笔借款期限相对应档次人民银行贷款利率，上浮幅度为20%，还款方式到期一次性偿还；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费；借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息计收复利。2014年4月4日，原告工商银行向被告恒鑫建筑公司发放了借款800万元，借款借据载明借款到期日为2015年4月3日，执行年利率7.2%，结息方式为按月。截至2016年2月20日，被告恒鑫建筑公司尚欠原告工商银行本金6227743.94元及利息207450.33元未归还。为此，原告工商银行诉至法院。
另查明，2015年4月23日，第三人钱昌炜与被告塘桥房地产公司签订《房屋买卖合同》1份，约定由第三人钱昌炜向被告塘桥房地产公司购买位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋，价款192万元，首付15万元，余款于2015年5月21日一次性付清，于2015年5月21日办理过户手续。嗣后，第三人钱昌炜付清了购房款，并对房屋进行了装修并实际入住，该购房款中165万元已用于归还恒鑫建筑公司向原告工商银行的借款。
审理中，第三人钱昌炜提供了录音资料及文字整理资料各2份（谈话记录、谈话内容），录音为第三人母亲肖仁芳与被告恒鑫建筑公司法定代表人高建明、原告工商银行下属塘桥支行杨行长及蔡经理就塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋进行谈话，杨行长及蔡经理在录音中认可三方协商由第三人钱昌炜支付165万元房款专项用于被告恒鑫建筑公司偿还本案所涉贷款，款项支付后原告解除该房屋的抵押担保，当时请示上级部门，是同意这么操作，但是后来要办抵押注销时上级部门又不同意了。第三人钱昌炜认为其当时与原告下属的塘桥支行行长及被告恒鑫建筑公司达成口头协议，支付165万元购房款后由原告释放该房产抵押权证，且根据最高院关于担保法的司法解释及物权法的相关规定，抵押权可以通过第三方代为清偿主债务以涤除，原告出尔反尔，违背诚信，在承诺解除所涉房产的抵押权之后反悔，对其主张该房屋优先受偿的请求不应予以支持。原告工商银行对录音资料真实性无异议，但认为根据抵押合同约定，处置抵押物需要得到抵押权人书面同意，录音中杨行长、蔡经理对方案没有决定权，第三人付款后，其母亲肖仁芳也来过原告处咨询是否可以释放权证，原告答复不可以。另外，录音中也没有对具体方案进行说明，到底被告归还多少钱后释放权证，被告恒鑫建筑公司共欠800万元借款本金，实际归还165万元，录音中也显示原告不同意被告塘桥房地产公司归还165万元后即释放权证。实际上，该165万元是被告恒鑫建筑公司在收到被告塘桥房地产公司的工程款后归还的，并非房屋买卖款。被告恒鑫建筑公司、塘桥房地产公司、高建明、孟建华对有高建明录音的真实性无异议，对另一份录音则认为未参与，难以确认真实性，但塘桥支行确实向原告工商银行请示后承诺只要恒鑫建筑公司归还165万元贷款后即释放塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋的抵押权。
以上事实，有《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《房屋买卖合同》、抵押物清单、房屋产权证、房屋他项权证、借款借据、欠款欠息明细、委托代理合同、支付凭证、录音资料及庭审笔录等在证实。
本院认为：本案所涉《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》均系原被告之间真实意思表示，合同内容不违法法律规定，合法有效。原告工商银行已按约向被告恒鑫建筑公司发放贷款，有权在借款到期后要求被告恒鑫建筑公司归还借款并行使相应的担保权。原告工商银行关于请求被告恒鑫建筑公司归还贷款本息的请求，符合借款合同约定，被告恒鑫建筑公司对此也无异议，本院予以支持。原告提出的律师费请求，符合合同约定，也未超过相关标准，支出合理，本院予以支持。被告高建明、孟建华自愿为被告恒鑫建筑公司的本案债务承担连带清偿责任，故原告请求被告高建明、孟建华承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。被告恒鑫建筑公司关于经营困难，无力偿还借款的抗辩，非法定免除债务事由，本院不予采纳。被告孟建华、高建明关于应当优先行使抵押权担保的抗辩，不符合保证合同中关于连带保证责任的约定，本院不予采纳。
关于原告对被告塘桥房地产公司抵押的塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋是否具有优先受偿权。本院认为，第三人钱昌炜提供的录音证实了就上述抵押房屋，原告工商银行下属塘桥支行的杨行长及蔡经理向上级征求意见后，答复第三人钱昌炜在其支付165万元房款专项用于被告恒鑫建筑公司偿还本案所涉贷款后，释放上述房产抵押，即就上述房屋抵押权的消灭条件与第三人达成了合意，故原告认为具体方案不明确的主张不能成立。现第三人钱昌炜已按约履行，根据诚实信用原则，原告应解除上述房屋抵押权。至于原告认为杨行长、蔡经理对方案没有决定权的观点，根据录音反映的杨行长、蔡经理是向上级征求意见后答复第三人钱昌炜这一事实，第三人钱昌炜有理由相信其是代表原告工商银行作出的意思表示，构成表见代理，原告该观点不能成立。综上，第三人钱昌炜提出的原告工商银行对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404的房屋不享有优先受偿权的主张成立，原告仅对被告塘桥房地产公司抵押的张家港市塘桥镇银桥花苑的房产、张家港市塘桥镇南京路的土地享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条规定，判决如下：
一、被告张家港市恒鑫建筑工程有限公司于本判决生效后10日内归还原告中国工商银行股份有限公司张家港分行借款本金6227743.94元、律师费132128元及利息（截至2016年2月20日的利息207450.33元，以本金6227743.94元为计算基数，自2016年2月21日至实际还款之日的利息按照逾期年利率10.8%计算）。
二、原告中国工商银行股份有限公司张家港分行对被告张家港市塘桥房地产开发有限公司位于张家港市塘桥镇银桥花苑的房产（他项权证号为张房他证杨字第××号）、位于张家港市塘桥镇南京路的土地（他项权证号张他项2013第xx号）变价款分别在抵押登记的9780000元、330000元范围内享有优先受偿权。
三、被告高建明、孟建华对被告张家港市恒鑫建筑工程有限公司的本案债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司张家港分行要求对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋的变价款享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57771.26元、财产保全费5000元，合计62771.26元，由被告张家港市恒鑫建筑工程有限公司、张家港市塘桥房地产开发有限公司、高建明、孟建华负担，该款原告中国工商银行股份有限公司张家港分行已预交，由四被告在本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路分行，帐号：10×××76。
审 判 长 施沈东
人民陪审员 蔡汝根
人民陪审员 陈珊君
二〇一六年九月一日
书 记 员 秦 奕
本篇所引法律
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。