四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1151号
上诉人（原审被告）叶晓露，女，汉族，1966年5月10日出生，住成都市金牛区。
委托代理人江林明，四川锦官城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都中医药大学附属医院。住所地：成都市十二桥路**号。
法定代表人钟森，院长。
委托代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。
上诉人叶晓露因与被上诉人成都中医药大学附属医院（以下简称中医附院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人叶晓露及其委托代理人江林明，被上诉人中医附院委托代理人肖林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，中医附院系成都市一环路西三段2号附5号房屋的产权人。2008年4月17日，中医附院与叶晓露签订了《房屋租赁合同》，约定：中医附院将位于成都市一环路西三段临街二号（即成都市一环路西三段2号附5号）27平方米房屋租赁给叶晓露使用，期限为60个月（从2008年4月24日起至2013年4月23日止），月租金3780元（每平方米140元），承租方应向出租方一次性缴纳房屋保证金5000元，合同期满承租方无违约行为，出租方应退还承租方保证金；租赁期内房屋出租所发生的一切费用由承租方负担。租金缴纳的原则和方式为先缴租金后租用房屋原则，逾期不缴纳租金，出租方有权终止合同，并收回房屋，出租方在出租房期末到之前三个月书面通知承租方，此房是否继续出租或收回。合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后双方按约定进行履行。中医附院于2009年4月20日收取了叶晓露5000元的保证金。2012年12月24日，中医附院在本案诉争房屋张贴《通知书》，向包括叶晓露在内的承租户告知在租赁合同到期后不再向承租人续租房屋，并要求在合同到期后两日内腾空交还房屋。2012年12月25日，中医附院与叶晓露等房屋承租户进行了协商，中医附院再次明确告知各房屋承租户，不再与各商家续签2013年租赁合同。叶晓露表示异议，认为是中医附院以拆迁为借口将房屋收回后另行转租，双方实际已经签订了2013年的租赁合同，故不同意将租赁房屋交还给中医附院。叶晓露在2013年1月1日后未向中医附院缴纳诉争房屋的租金及水、电费用。中医附院停止对叶晓露承租房屋的水、电供应。中医附院起诉至原审法院，请求：1、叶晓露腾空一环路西三段2号附5号租赁房屋并交还给中医附院；2、中医附院给付叶晓拖欠租金14238元及拖欠的水电费1742.84元；3；、叶晓露赔偿因迟延腾空租赁房屋损失（按300元每平方米计算，从2013年4月24日计算到叶晓露实际腾空租赁房屋之日止）；4、本案诉讼费用由叶晓露承担。诉讼期间，中医附院提供一份由该院后勤保障部出具的《通知》，证明叶晓露在2013年1月至2013年4月23日期间实际产生的水、电费用金额为1742.84元。叶晓露承认在此期间有用电事实，但不认可中医附院主张的金额。
另查明，中医附院提交了相邻房屋2013年租赁合同，拟证明该地段房屋租金已涨至300元／平方米以上，叶晓露对此不予认可。叶晓露为证明与中医附院已签订2013年《房屋租赁合同》的主张，并提交中医附院在2012年12月6日后勤工作会提案一份，该提案内容反映中医附院在后勤工作会上提议2013年临街房屋租金每平方米上调20元，租金调整后为每平方米160元。
原审法院查明以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《房屋租赁合同》、通知书、照片及庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，中医附院与叶晓露于2008年4月17日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律的规定，应属有效。该合同于2013年4月23日到期，叶晓露表示其与中医附院就房屋租赁期限之后的续租已达成一致意见，双方已签订2013年《房屋租赁合同》，中医附院对此予以否认。原审法院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，叶晓露应当提交相应的证据证明其主张。庭审中，叶晓露提交的中医附院后勤工作会提案系复印件，也无其他证据与其相互印证，不能证明叶晓露与中医附院已签订了2013年《房屋租赁合同》，故对叶晓露的该项抗辩意见，原审法院不予采信。虽然《房屋租赁合同》中约定“出租方在出租房期末到之前三个月书面通知承租方，此房是否继续出租或收回”，现根据庭审查明的情况，中医附院在2012年12月底已在叶晓露承租房屋的附近张贴通知，向承租人告知中医附院将于租赁合同到期后收回房屋，根据社会日常经验，可以推定叶晓露已知道中医附院将在合同到期之后收回诉争房屋；另外，即便中医附院作为出租方没有完全按照该约定的内容书面通知承租方叶晓露，但双方的租赁合同并未约定在此情况下，中医附院无权在租赁期限届满后收回房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态”之规定，《房屋租赁合同》在2013年4月23日届满时终止，叶晓露应当腾空其租赁房屋并交还中医附院，故对中医附院请求叶晓露腾空并交付诉争房屋，原审法院予以支持。
另根据庭审查明的事实，叶晓露未向中医附院缴纳2013年1月1日至2013年4月23日的房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”的规定，叶晓露应当向中医附院缴纳2013年1月1日至2013年4月23日的租金。根据双方合同中约定的诉争房屋的月租金，叶晓露应向中医附院支付的房屋租金为14238元（3780元／月×3个月＋3780元／30天×23天）。
中医附院要求叶晓露缴清截止2013年4月23日的水、电费1742.84元，仅有其单方计算依据，叶晓露对此不予认可，中医附院又无其他客观证据印证该金额。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，中医附院对此应当承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于中医附院主张叶晓露应赔偿因迟延腾空租赁房屋损失8100元／月（按300元每平方米计算至2013年1月，剩余损失应计算到叶晓露实际腾空租赁房屋并交还之日止）。原审法院认为，中医附院虽然提供了相邻房屋2013年租赁合同，拟证明该地段房屋租金已涨至300元每平方米以上，但仅凭相邻地段房屋租赁情况并不足以证实其主张，故原审法院对中医附院主张的损失金额，不予采信。但考虑本案诉争房屋在租赁期限届满后一直由叶晓露占用的实际情况，房屋使用费是客观存在的损失，而叶晓露自述其曾认可每月每平方米160元作为2013年的租金标准，符合自认的特征，原审法院采纳该标准即叶晓露按每月4320元向中医附院支付赔偿损失。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、叶晓露应于判决生效之日起10日内腾空位于成都市一环路西三段2号附5号租赁房屋并交还中医附院；二、叶晓露应于判决生效之日起10日内向中医附院支付2013年1月1日至2013年4月23日的房屋租金14238元；三、叶晓露应于判决生效之日起10日内按每月4320元标准赔偿中医附院损失，该损失应从2013年4月24日起计算至租赁房屋交还之日为止；四、驳回中医附院的其他诉讼请求。案件受理费263元，由叶晓露负担163元，由中医附院负担100元。
宣判后，原审被告叶晓露不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回中医附院的诉讼请求。其主要上诉理由是：原审判决认定事实不清。一、叶晓露从未收到中医附院发出的不再续租房屋通知，也未参加过中医附院不再续签合同的协调会议。二、原审判决未对叶晓露支付的5000元保证金予以查明并作出处理。三、叶晓露并未认可2013年的租金标准为每月每平方米160元，虽然双方签订了2013年《房屋租赁合同》，租金标准每月每平方米160元，但该份合同已经被中医附院撕毁，叶晓露不应当按此标准支付租金。
中医附院答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，叶晓露与中医附院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2013年4月23日届满，而中医附院亦向叶晓露发出了不再续租的通知，故双方租赁合同关系已于2013年4月23日终止。对于双方是否就续租达成一致的分歧，本院认为，首先，中医附院2012年12月6日《后勤工作提案》仅是内部工作文件，而非向相对人作出的意思表示，并不能作为双方是否就续租事宜达成一致的依据，对案涉租赁合同关系不具约束力。其次，即便按照叶晓露所称，中医附院并未向其发出不再续租的通知，但叶晓露亦无证据表明中医附院同意与其续约，且其自2013年1月起即未再行支付租金。由此可见，原审法院认定双方租赁关系已于2013年4月23日终止的认定并不当，叶晓露应当向中医附院缴纳其欠付的2013年1月1日至2013年4月23日租金14238元。对于租赁期限届满后的房屋占用费，虽然叶晓露在原审中提交了《后勤工作提案》，但其提交该《后勤工作提案》的目的在于证明双方的租赁关系的存续，不能构成叶晓露对2013年1月1日以后租金标准的自认。考虑本案诉争房屋租赁期限届满后一直由叶晓露占用的实际情况，参考该房屋2012年每平方米140元的租金计算标准，叶晓露应按照每月每平方米140元，即每月3780元的标准向中医附院支付房屋占用损失为宜。至于叶晓露所称5000元保证金，因其在原审中并未提起反诉，不属于本案审理范围，但叶晓露可另案主张。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但对房屋占用损失标准认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3736号民事判决第一项、第二项；即“叶晓露于本判决生效之日起10日内自行将成都市一环路西三段2号附10号租赁房屋腾空并交付给成都中医药大学附属医院”、“叶晓露应于判决生效之日起10日内向成都中医药大学附属医院支付2013年1月1日至2013年4月23日的房屋租金14238元”；
二、变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3736号民事判决第三项，即“叶晓露应于本判决生效之日起10日内按每月4320元使用费标准赔偿成都中医药大学附属医院损失，该损失应从2013年4月24日起计算至租赁房屋交还之日为止”为“叶晓露应于本判决生效之日起10日内按每月3780元使用费标准赔偿成都中医药大学附属医院损失，该损失应从2013年4月24日起计算至租赁房屋交还之日为止”；
三、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3736号民事判决第四项；
四、驳回成都中医药大学附属医院的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费526元，由上诉人叶晓露负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年三月七日
书 记 员 张 磊