上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1267号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘彩霞。
委托代理人顾联辉，上海汇鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）潘永俭。
委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人刘彩霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘彩霞的委托代理人顾联辉，被上诉人潘永俭的委托代理人周芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，座落于上海市某区某路某弄500号底层商铺（以下简称“涉案房屋”）登记于潘永俭名下。
2010年9月15日，潘永俭、刘彩霞签订了《房屋租赁合同》一份，约定刘彩霞向潘永俭租赁涉案房屋，租赁期限自2010年9月16日起至2013年9月15日止，租金为每年人民币5万元（以下币种均为人民币），每半年支付一次；租赁期间的物业费、有线电视、水电煤等由刘彩霞自理，房屋租赁税由潘永俭负责。租期届满后，双方对是否继续租赁进行磋商，刘彩霞于2013年9月7日通过银行转账支付潘永俭1.5万元，潘永俭予以接受。2013年12月14日，刘彩霞又通过银行转账支付潘永俭1.5万元，但潘永俭并不愿意接受，双方并未就重新租赁达成合意。
原审中，潘永俭出示刘彩霞用尾号5389的手机，于2013年12月14日发出的短信，证明刘彩霞单方将租金提升至每年6万元。该短信内容为：“三个月店租已汇、暂时按六万一年标准、已是西边街道最高租金！感谢您对大学生创业的支持！体谅大学生创业的艰难！潘叔”。刘彩霞质证该短信系刘彩霞发出不予认可，从短信内容看不能认为系刘彩霞愿意调整租金标准，当然如果按此租金标准，刘彩霞愿意签订合同。
原审另查明，涉案房屋物业费标准为每月每平方米1.6元，实际按55.975平方米计算物业费。潘永俭已垫付自2013年1月起至2014年3月止的物业费1，343元。涉案房屋水、电费用刘彩霞已经支付至2014年2月。潘永俭确认涉案房屋无有线电视、煤、电话等设施。
原审审理中，潘永俭起诉请求判令：1、解除潘永俭、刘彩霞之间的不定期租赁合同关系；2、刘彩霞返还座落于上海市某区某路某弄500号底层商铺（建筑面积约60平方米）；3、刘彩霞支付潘永俭使用费（自2013年9月16日起至实际返还日止，按8万元每年计算），暂计至起诉日止为24，660元；4、刘彩霞支付潘永俭垫付的物业费1，343元；5、刘彩霞清偿至实际返还日止的物业费（按1.6元每平方米每月标准计算）、有线电视、水、电、煤、电话等费用。刘彩霞辩称：不同意解除租赁合同，不同意返还房屋，使用费应按原合同租金标准计算，潘永俭垫付的物业费愿意承担，其余物业费应由物业公司主张，水电费刘彩霞已经结清。同时，刘彩霞提出反诉，请求判令：潘永俭开具刘彩霞已付18万元租金的应税发票。针对刘彩霞的反诉请求，潘永俭辩称：不同意刘彩霞的反诉请求。
原审法院认为，潘永俭、刘彩霞之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，潘永俭、刘彩霞均应按约履行义务。本案中，租赁期间届满后，刘彩霞继续使用租赁物，并于2013年9月7日支付潘永俭1.5万元，潘永俭亦予以接受，故潘永俭、刘彩霞间的租赁合同为不定期租赁合同。不定期租赁合同，潘永俭有权随时解除合同。因双方此前已对解除合同、返还房屋交涉多次，潘永俭的起诉行为亦表明其不愿意再履行租赁合同，对于刘彩霞而言具备了合理期限，故原审法院以潘永俭提出解除合同的诉状副本送达刘彩霞之日，即2014年3月15日为合同解除日。合同解除后，刘彩霞即丧失了继续占有、使用租赁房屋的合同依据，刘彩霞应当将租赁之涉案房屋返还潘永俭。结合手机短信内容、刘彩霞于2013年12月14日支付1.5万元的事实，可以认定刘彩霞愿意按照每年6万元的标准支付租赁费用，故原审法院确定刘彩霞以每年6万元的标准支付自2014年3月16日起的房屋使用费。至于物业费，对于潘永俭已经实际垫付的部分，刘彩霞亦同意承担，原审法院予以确认。对于2014年4月以后的物业费，尚欠缺潘永俭可以直接向刘彩霞收取的合同依据和事实依据，原审法院不予支持。涉案房屋水、电费用刘彩霞已经支付至2014年2月，原审法院予以确认，对于此后发生的水电费，庭审时尚无实际发生的依据，亦欠缺潘永俭可以直接向刘彩霞收取的合同依据和事实依据，原审法院亦不予支持。对于反诉部分，原审法院认为根据双方租赁合同约定，潘永俭并无开具发票的义务。现无证据证明双方在租赁期间就开具租赁发票有过交涉，且刘彩霞从未对潘永俭未开具发票之情形提出异议，因双方产生争议涉讼后，刘彩霞才提出发票问题，有悖常理，原审法院不予支持。
原审法院审理后于二〇一四年四月四日作出判决：一、潘永俭与刘彩霞之间就座落于上海市某区某路某弄500号底层商铺的不定期租赁合同于2014年3月15日解除；二、刘彩霞于判决生效之日起十日内返还潘永俭座落于上海市某区某路某弄500号底层商铺；三、刘彩霞于判决生效之日起十日内支付潘永俭（自2014年3月16日起至房屋实际返还日止的使用费（按每年60，000元标准计算）；四、刘彩霞于判决生效之日起十日内支付潘永俭垫付的自2013年1月起至2014年3月止的物业管理费1，343元；五、驳回潘永俭的其余诉讼请求；六、驳回刘彩霞的反诉请求。刘彩霞如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费497元，减半收取计248.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费273.50元，由潘永俭负担143.50元，由刘彩霞负担130元。
判决后，刘彩霞不服，上诉于本院称：潘永俭始终未向法庭如实陈述解除租赁合同的原因，有违诚实信用原则，且刘彩霞依法对涉案房屋享有优先承租权和优先购买权，故不同意解除租赁合同。租赁合同于2013年9月15日到期后，刘彩霞分别于2013年9月7日、2013年12月14日转账各1.5万元至潘永俭名下银行账户，双方约定待同属于潘永俭所有的498号商铺之承租人搬迁后，双方正式签订498号商铺和涉案房屋的租赁合同，每年租金11万元。后来潘永俭反悔，刘彩霞支付给潘永俭的两笔各1.5万元，是包含了涉案房屋和498号商铺的租金，原审判决认定涉案房屋按照每年6万元的标准支付房屋使用费有误。根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，潘永俭负有向刘彩霞开具发票的义务，潘永俭不开具发票的理由显然不能成立。根据租赁合同的约定，即使刘彩霞要迁出涉案房屋，也需要合理的期限，刘彩霞需要时间重新寻找店面并做好其余的处理工作，原审判令刘彩霞十日内迁出，不符合常理，故上诉请求撤销原审判决第一、第二、第三、第六项，维持原审判决第四、第五项，改判驳回潘永俭原审中的其余本诉请求，并支持上诉人在原审中的反诉请求。
潘永俭辩称：原租赁合同到期后，双方间形成不定期租赁关系，潘永俭有权随时解除合同。刘彩霞以短信通知、实际支付等行为表明其愿意按照每年6万元的标准支付涉案房屋租金。双方在租赁合同中并没有约定潘永俭有开具发票的义务，刘彩霞也从未就发票的问题向潘永俭提出异议。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘彩霞与潘永俭签订的租赁合同到期后，刘彩霞继续使用涉案房屋并支付了相应的房屋租金，而潘永俭也对收到的租金予以认可，故双方就涉案房屋形成不定期租赁合同关系，根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时要求解除合同，故原审法院以潘永俭提出解除合同的诉状副本送达刘彩霞之日，即2014年3月15日为双方合同解除日，符合法律规定，本院予以确认。刘彩霞上诉称其就涉案房屋享有优先购买权和优先承租权，但其主张不具备相应的合同依据及事实基础，也缺乏相应的法律依据，刘彩霞的该项上诉请求，本院不予支持。合同解除后，刘彩霞应将占用的涉案房屋返还给潘永俭，潘永俭以向法院起诉的形式向刘彩霞表明解除不定期租赁合同的意思表示，迄今已近三个月，故对于刘彩霞而言，具备了相应的合理期限，刘彩霞应在法院判决确定的时间内迁出涉案房屋。
就不定期租赁合同中租金的支付标准问题，刘彩霞主张其支付的两笔各1.5万元租金中，包含了涉案房屋及498号商铺的租金，故涉案房屋的租金仍为每年5万元。潘永俭称刘彩霞以通过短信通知、实际支付等行为表明其愿意按照每年6万元的标准支付涉案房屋租金。本院认为，就刘彩霞一并租赁涉案房屋和498号商铺一事，刘彩霞并无证据证明，加之潘永俭亦予以否认，故刘彩霞关于不定期租赁合同中租金支付标准的陈述，本院不予采信。从刘彩霞支付两笔各1.5万元租金的时间节点、原租赁合同的到期日，同时参考潘永俭提供的双方往来短信看，潘永俭关于不定期租赁合同中租金支付标准的陈述，更具合理性和可信度，本院予以采信，故原审法院判定刘彩霞按照每年6万元的标准支付相应的房屋占有使用费，具有事实基础，并无不妥。关于房屋租金发票开具问题，鉴于涉案房屋的租赁合同系自然人之间确立的合同，合同中未就开具发票事宜作出约定，刘彩霞也没有证据证明其在长达三年的租赁期间向潘永俭主张过开具租金发票，至本案诉争前，双方也未就发票开具问题产生异议，故对刘彩霞要求潘永俭开具发票的上诉请求，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。刘彩霞的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币472元，由上诉人刘彩霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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