安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖04民终260号
上诉人（原审原告）：刘某，男，1964年3月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区新市场支架村小区8栋1单元9号委托诉讼代理人：丁伦，安徽潮平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈某1，女，1965年7月3日出委托诉讼代理人：张西荣，淮南市八公山镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：宋远舟，淮南市八公山镇法律服务所法律工作者。
上诉人刘某因与被上诉人沈某1离婚纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院(2016)皖0405民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人丁伦、被上诉人沈某1及其委托诉讼代理人张西荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某上诉请求：一、撤销一审判决第三项判决结果并对位于安徽省淮南市八公山区土坝孜紫金华庭小区6号楼505室房屋进行分割。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、该房产是夫妻关系存续期间取得的共同财产。二、虽然有双方给案外人的证明一份，但该证明不能导致房产过户，证明不是买卖合同，发生不了物权转移的结果。三、一审判决认定上诉人与被上诉人欠被上诉人母亲二三十万元无事实依据，证人证言与被上诉人有利害关系，不能采信。四、被上诉人仍然在还该房产按揭款，与该房产已转移不符。五、被上诉人的弟弟沈某2借款3万元、沈友好借款2万元被上诉人均是认可的，应作为夫妻共同财产分割。六、金华酒楼经营中的债务上诉人承担但收益未分配显失公平。七、上诉人一审举的病例是真实的。
沈某1辩称，沈某1与刘某于××××年××月××日登记结婚，于2015年12月离婚。沈某1婚前于2006年3月16日购买位于安徽省淮南市八公山区土坝孜紫金华庭小区6号楼505室房屋并预付购房款55102元。沈某1婚前即经营金华酒楼，刘某结婚时一无所有，安排在沈某1经营的酒楼里担任采买职务。刘某在从事采买职务时克扣菜钱、对外欠债赊账。在婚姻关系存续期间，刘某拖欠沈某1母亲姚淑英债务共计二十余万元，后于2012年7月17日与沈某1书写证明明确房屋转让给沈某2，以抵偿欠姚淑英的钱，故该房屋不应当作为夫妻共同财产分割。
刘某向一审法院起诉请求：一、依法分割夫妻共同财产，八公山区紫金华庭6号楼505室房屋归沈某1所有，西湖春天66栋1603室房屋归刘某所有；二、金华酒楼转让款160000元刘某分得80000元。
一审法院认定事实：刘某与沈某1于××××年××月××日登记结婚，双方均是再婚，婚后无子女。双方在婚姻关系存续期间共同购买了位于安徽省淮南市田家庵区山南新区南经十路西侧西湖春天66栋1603室房屋一套和位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6号楼505室房屋一套。2015年12月12日双方经安徽省淮南市八公山区人民法院（2015）八民一初字第01342号民事判决离婚，该判决于2015年12月29日生效，离婚时，未对夫妻关系存续期间的共同财产及债务进行处理。紫金华庭6号楼505室房屋（所有权证号淮八04001657，共有人沈某1，所占份额100%）购买价为187490元，其中首付57490元，贷款130000元，截止2015年12月29日该套房屋已还拖欠本金合计108605.53元，已还应收利息合计16551.02元，已还拖欠本金罚息189.70元，已还应收利息罚息21.26元，合计已还125367.51元。因双方在婚姻关系存续期间拖欠沈某1母亲姚淑英债务未偿还，2012年7月17日刘某、沈某1共同出具证明，内容为：房屋转让沈某2，以后发生任何事与我们夫妻无关联。沈某1、刘某，2012.7.17。共同将紫金华庭6号楼505室房屋抵偿给沈某1弟弟沈某2。沈某2于2014年10月4日与淮南市皖风精品装饰签订住宅室内装饰装修工程施工合同，开始紫金华庭6号楼505室房屋的装修事宜，装修完毕后，该套房屋由沈某2夫妇居住至今。西湖春天66栋1603室房屋购买价为405123.19元，首付款205123元，贷款200000元，一直由沈某1偿还，2011年10月9日中国建设银行股份有限公司淮南市分行放款日至2015年12月29日离婚判决生效之日，该套房屋尚欠贷款本金余额136784.18元，已还贷款本金63215.82元，已还本金中有14984.14元系开发商垫付，沈某1个人实际偿还48231.68元。截止2016年6月28日该套房屋尚欠贷款本金余额123815.85元，2015年12月29日离婚判决生效之日至2016年6月28日期间沈某1偿还贷款本金12968.33元，该款均系开发商垫付。该套房屋在银行按揭购买，仍然在还贷期间。双方均同意西湖春天66栋1603室房屋按照实际购买价进行处理。该套房屋尚未办理房屋产权证。另查明，在双方夫妻关系存续期间沈某1将其经营的金华酒楼进行了转让，获得转让款160000元。160000元转让款有90000元沈某1用于支付金华酒楼的租金。再查明，沈某1于2012年8月15日向吴守顺借款20000元，于2012年9月5日向朱玉勇借款40000元，于2014年8月21日向张培红借款56000元，上述债务系双方的夫妻共同债务。一审法院认为，本案争议焦点：一、淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6号楼505室房屋是否可以作为夫妻共同财产进行分割；二、西湖春天66栋1603室房屋系夫妻关系存续期间夫妻共同财产，该房屋如何进行分割；三、沈某1收取的金华酒楼160000元转让款如何进行认定分割；四、沈某1举证所列债务，在本案中是否能够审理。一、关于淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6号楼505室房屋一套是否可以作为夫妻共同财产进行分割的问题。刘某认可2012年7月17日证明的真实性，认可证明所指房屋就是紫金华庭6号楼505室房屋，但其否认收到房款，同时认为在该套房屋未进行产权变更登记的情况下，不能认定房屋已经转让沈某2。一审法院认为，第一、关于房屋价款。根据证人王某、沈某2的证言及一审法院依职权调取的与姚淑英的问话笔录足以证明刘某、沈某1用拖欠沈某1母亲姚淑珍的二十余万元钱款抵偿房屋价款的事实。第二、关于房屋是否转让的问题。首先，依据法律规定，合同当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。双方均认可2012年7月17日证明的真实性，因此，该证明是双方真实意思表示。其次，证明中明确“房屋转让沈某2，以后发生任何事与我们夫妻无关联。”本案在审理过程中，双方均认可证明所指房屋就是紫金华庭6号楼505室房屋，故刘某、沈某1与沈某2约定的合同标的物明确。因此，该证明系刘某、沈某1与沈某2关于紫金华庭6号楼505室房屋的房屋买卖合同，该买卖合同的成立时间为2012年7月17日刘某、沈某1出具证明之日。同时，刘某、沈某1双方均具有民事行为能力，对于证明的内容，双方意思表示真实，且不违反法律和社会公共利益。该证明真实、合法、有效。一审法院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然刘某、沈某1出具2012年7月17日证明至今，沈某2未办理房屋过户手续，但未办理物权变更登记的，依法不影响刘某、沈某1与沈某2之间买卖合同的效力。因此，紫金华庭6号楼505室房屋已非刘某、沈某1夫妻共同财产，依法不应当进行分割。二、关于西湖春天66栋1603室房屋系夫妻关系存续期间夫妻共同财产，该套房屋如何进行分割的问题。根据法律规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。本案中，西湖春天66栋1603室房屋刘某、沈某1尚未办理房屋产权证，当事人只能依法享有使用权，综合考虑刘某、沈某1的实际情况，该套房屋由刘某使用较为适宜。因为西湖春天66栋1603室房屋首付款205123元及2011年10月9日中国建设银行股份有限公司淮南市分行放款日至2015年12月29日离婚判决生效之日期间已偿还贷款本金63215.82元中有14984.14元系开发商垫付，该期间沈某1个人实际偿还贷款48231.68元。首付款205123元及沈某1个人实际偿还贷款48231.68元，共计253354.68元，该款系刘某、沈某1在婚姻关系存续期间支付的购房款，刘某在享有西湖春天66栋1603室房屋使用权的同时，依法应当对沈某1进行补偿。鉴于双方均同意按照房屋实际购买价进行处理，刘某应补偿沈某1126677.34元为宜。对于开发商代为偿还的贷款及尚未偿还的贷款，刘某在分得西湖春天66栋1603室房屋的使用权后，由刘某负责偿还。三、关于沈某1收取的金华酒楼160000元转让款如何进行认定分割的问题。对于刘某诉称的金华酒楼160000元转让款，沈某1认可存在160000元转让款的事实，但称其中150000元支付房租了，10000元还房屋贷款了，且转让款接收人可以为其作证。一审法院庭后依法向宫传荣做问话笔录，经核实160000元转让款有90000元沈某1已经用于支付金华酒楼租金，且有沈某1提交的书面收条、欠条各一份予以印证，该90000元转让款已经不在刘某、沈某1夫妻共同财产范围之内，故此，在分割该笔转让款时应扣除90000元后予以分割。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一审法院庭后依法向刘益敏做问话笔录，但刘益敏关于租金的支付时间、数额、及与转让款的关联性的回答均模糊不清，且沈某1无其他证据予以佐证，对沈某1主张的转让款支付刘益敏租金50000元的事实，证据不足，不予认定，根据“谁主张，谁举证”的规则，沈某1应当承担举证不利的后果。总之，对于160000元转让款中剩余的70000元，沈某1提交的证据不足以证明其主张，应当作为夫妻共同财产依法分割，沈某1应返还刘某35000元。四、关于沈某1举证所列债务，在本案中是否能够审理的问题。本案审理的是离婚后财产纠纷，沈某1作为一审被告，对于其提出的债务问题，依据我国《民事诉讼法》解释的相关规定，其应在法庭辩论结束前提出反诉，未提出反诉的，本案不予审理。判决：一、位于安徽省淮南市田家庵区山南新区南经十路西侧西湖春天66栋1603室房屋（建筑面积83.78平方米）归原告刘某使用，该套房屋开发商垫付款及尚未偿还的贷款均由刘某负责偿还。原告刘某于本判决生效之日起十日内支付被告沈某1房屋补偿款126677.34元。二、被告沈某1于本判决生效之日起十日内支付原告刘某金华酒楼转让款35000元。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费9692元，由刘某负担4846元，沈某1负担4846元。
二审中，刘某为证明其上诉请求，向法庭提交两份证据：一、（2014）八民一初字第00295号案件庭审笔录、债务清单。证明：1、双方在第三次离婚诉讼中被上诉人仍主张两套涉案房屋由其偿还贷款；2、被上诉人亲属借款不属实。沈某1质证认为该证据不能证明其证明观点，应以一审沈某1提供的证人证言为准。本院认为该证据并不能证明涉案房屋的权属，且不属于新证据，对其证明观点不予采信。二、刘某出院记录原件。证明刘某患有脑梗死。沈某1质证认为这是离婚后的病，与本案房屋没有关系。本院认为该病例与本案上诉请求没有关联性，且不属于新证据。
沈某1为证明其答辩观点，向法庭提交两份证据：一、紫金华庭房屋预付款收据。证明该房屋首付款55102万元是沈某1婚前个人支付的，该房屋系婚前沈某1个人财产。该证据一审未提交是因为沈某1认为该房屋已抵偿给沈某2，没必要提供，现上诉人针对该房屋上诉，故二审才提供。刘某表示不予质证。二、田区法院送达通知、中国银行贷款还款回单、贷款结清通知书。证明沈某1又偿还该争议房屋贷款23210.94元。刘某质证认为真实性请法庭核实。若真实则能证明刘某的观点即该房屋没有转让，应属于夫妻共同财产。本院认为这两份证据真实，但并不能证明该房屋已转让的观点。
双方当事人所举其它证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院对涉及安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋以外的证据认证意见与一审一致。
本院二审对一审查明除关于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋一套是否可以作为夫妻共同财产进行分割的问题以外的事实予以确认。
二审双方当事人之间的争议焦点为：对位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋能否按夫妻共同财产分割。
针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
根据相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。本案中，沈某1二审提交了紫金华庭房屋预付款收据。该证据能够证明沈某1婚前于2006年3月6日为购买位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋预付购房款55102元。故本院认为该房屋价值中有沈某1婚前财产部分和婚后夫妻共同财产部分构成。沈某1一审中提交的2012年7月17日证明能够证明沈某1、刘某就安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋有转让的真实意思表示。但结合一审证人王某、沈某2证言，姚淑英问话笔录及二审中刘某陈述并不能确定该房屋的具体抵偿债务价款数额，并且该抵偿债务行为牵涉到合同相对方以外的案外人的利益。一审法院仅结合上述证明及证人证言等证据即在抵付价款不明和牵涉案外人债权利益的情况下认定沈某1、刘某与沈某2之间房屋买卖合同成立并有效应属不当，但其未将该房屋作为夫妻共同财产分割的判决结果正确。本院认为位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋因牵涉到合同相对方以外的案外人的利益，不宜作为夫妻共同财产分割，可由相关案外人另案诉讼处理。刘某关于对位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室房屋进行分割的上诉请求不能成立，本院不予采纳。刘某关于沈某1的弟弟沈某2借款3万元、沈友好借款2万元沈某1均是认可的，应作为夫妻共同财产分割一节的上诉理由，本院认为一审刘某的诉讼请求中并未包含此节，故本院不予审理。一审法院关于涉案的金华酒楼债权债务关系的处理并无不当，本院予以维持。刘某关于此节的上诉请求没有明确且理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决对沈某1、刘某与沈某2之间关于位于安徽省淮南市八公山区土坝孜街道大马路社区紫金华庭6栋505室的房屋买卖合同成立的认定存在瑕疵，但裁判结果正确，故对刘某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2144元，由刘某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 魏 宁
代理审判员 陈 燕
二〇一七年四月十七日
书 记 员 张媛媛
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。