贵州省贵阳市乌当区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民初字第476号
原告糜XX，女，1970年XX月X日出生，汉族，住贵阳市乌当区金江社区北衙路金江苑**号，公民身份号码略。
委托代理人刘睿，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住址同上。
被告贵州XX房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区高新办事处新创路6号新阳光花园，组织机构代码略。
法定代表人陶X，该公司董事长。
委托代理人梁XX、包XX，贵州XXX律师事务所律师。
被告贵州XX购物有限责任公司，住所地贵阳市白云区同心路1号白云大厦负一层，组织机构代码略。
法定代表人李XX，该公司董事长。
委托代理人姚XX，贵州YY律师事务所律师。
原告糜XX诉被告贵州XX房地产开发有限公司（以下简称兴汉公司）、贵州XX购物有限责任公司（以下简称合力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告糜XX的委托代理人刘X，被告兴汉公司的委托代理人包XX，被告合力公司的委托代理人姚XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告糜XX诉称，原告于2004年3月向被告兴汉公司购买了位于乌当区新创路6号新阳光花园F幢1层12号商铺，合同约定2005年3月份兴汉公司将商铺交付给原告，但至今未交付。兴汉公司在未经原告同意情况下，将原告的商铺于2008年非法租给被告合力公司，合力公司非法占用原告商铺进行装修，拟做超市经营，影响原告索要商铺。2011年兴汉公司按与原告所签合同对商铺进行了分割及轻质材料隔断，诚心交铺给原告，但合力公司从中作梗，赖着不走，导致兴汉公司无法向原告交铺，原告所购商铺的经济价值未得到体现，原告与兴汉公司的买卖合同在前，且是经过建设局登记备案的，原告已办理了产权证，而被告与合力公司的租赁合同在后，理应属于无效合同，故合力公司应负无效合同的连带责任。兴汉公司由于未交付原告商铺，按合同要支付违约金，2012年4月30日前的违约金是按期支付给原告，但从2012年5月1日起至今未支付原告违约金。原告为此诉至法院，要求判令：一、兴汉公司交付位于乌当区新创路6号新阳光花园F幢1层C12号商铺给原告；二、兴汉公司支付由于未交付乌当区新创路6号新阳光花园F幢1层C12号商铺而产生的24个月违约金10991元；三、合力公司在一周内撤出位于乌当区新创路6号新阳光花园F幢1层C12号商铺上的所有设备设施；四、被告承担本案诉讼费用。
被告兴汉公司辩称，从原告签订三年返租协议可以看出原告对兴汉公司将商铺整体租赁给合力公司是准许的。原告在2011年已经取得所购商铺的产权证书，物权已经发生变动，兴汉公司的交付义务已履行。兴汉公司与合力公司之间的租赁合同纠纷案经过两级法院判决后，现在商铺是合力公司无权占有，合力公司应尽快撤出交付给业主。违约金是否支付应由原告举证，违约金的计算标准法院应着重审查补充协议的效力。
被告合力公司辩称，原告享有所有权的仅是F幢内的一个商铺，对其不享有所有权的F幢其他商铺，其无权要求合力公司撤出。虽然原告与兴汉公司的买卖合同在先，但其取得所有权是在兴汉公司与合力公司签订《租赁合同》之后，因此，应适用买卖不破租赁的原则，保护合力公司合法的承租人权利。合力公司在签订租赁合同时，并不知晓原告与兴汉公司签订了《房屋买卖合同》，兴汉公司在《房屋租赁合同》中承诺并保证其为场地和租赁房屋的唯一业主，合力公司作为善意第三人，其权利也应得到保护。根据兴汉公司的陈述，将商铺租赁给合力公司原告是明知的，原告并未提出异议。合力公司对商铺的装修是依附在商铺上的，无法拆除。合力公司已就租赁合同一事起诉兴汉公司，两级法院均判决兴汉公司给付合力公司违约金，只要兴汉公司支付了违约金，合力公司可以撤出。
经审理查明，原告糜XX与被告兴汉公司于2004年9月19日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以48725元的价格购买兴汉公司开发建设的位于乌当区新创路6号新阳光花园F幢一单元C12号商铺，合同第八条约定兴汉公司应当于2005年3月1日前将验收合格的商铺交付给原告使用，合同第九条约定兴汉公司如未按合同规定的期限将商铺交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴汉公司按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。同日原告与兴汉公司的关联公司贵州丰盈经济发展有限公司签订了一份《新天义乌商城房屋租赁回购协议》，约定原告将前述购买的商铺出租给贵州丰盈经济发展有限公司，租赁时间为2005年5月1日至2008年5月1日，2005年5月1日以前的时间作为贵州丰盈经济发展有限公司的装修时间，原告不向其收取任何费用。此后，原告按约向兴汉公司支付了购房款。2008年5月1日租赁期到后，被告兴汉公司仍实际占有原告购买的商铺而并未将其交付给原告。2011年9月9日原告在办理产权手续时因商铺公摊面积比设计面积增加，房屋总价变更为50188元，原告向兴汉公司补交了购房款后取得了所购房屋产权证书。2014年1月8日，卢国华等7人作为购买兴汉公司开发建设的新阳光花园商铺的业主代表与兴汉公司签订了一份补充协议，约定兴汉公司在2014年3月30日交商铺给业主，如超期交商铺给业主，每天按业主购商铺总金额付超期交商铺违约金万分之五计算。至今，兴汉公司未能将商铺交付给原告。
另查明，2008年12月26日兴汉公司在未获得原告许可的情况下与被告合力公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定兴汉公司将包括原告所购商铺在内的新阳光花园E栋F栋负一层至一层营业房6902平方米及仓库出租给合力公司使用。由于该合同约定的租赁区域内部分商铺兴汉公司已经对外出售，而兴汉公司并未与包括原告在内的商铺业主就返租一事达成一致意见，致使合力公司未能按期入场，入场后进行装修过程中又遭到商铺业主的阻拦。2013年2月26日，兴汉公司与合力公司签订了《解除房屋租赁合同协议书》，就租赁合同的解除及赔偿事宜达成协议，约定在兴汉公司付清损失赔偿金后，双方签订的租赁合同解除。此后，因兴汉公司未能按照约定支付赔偿金给合力公司，合力公司向本院提起诉讼，要求兴汉公司支付合力公司损失赔偿金650万元及逾期利息。本院于2014年8月20日作出（2014）乌商初字第30号民事判决书，一审判决兴汉公司给付合力公司损失赔偿金650万元及相应利息，兴汉公司对该判决不服，提出上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）筑民一终字第1441号民事判决书，终审判决驳回上诉，维持原判。
还查明，截止到起诉时被告兴汉公司按照与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，每日按照购房款万分之三的标准支付原告逾期交房违约金至2012年7月，诉讼中，兴汉公司又按此标准支付了三个月的逾期交房违约金给原告，现兴汉公司已将逾期交房违约金支付至2012年10月31日。
上述事实，有原告糜XX、被告兴汉公司、合力公司的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《房产证》、被告合力公司提交的《租赁合同》，本院调取的本院作出的（2014）乌商初字第30号民事判决书及贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2014）筑民一终字第1441号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，原告糜XX与被告兴汉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应受到法律保护。原告与兴汉公司的关联公司贵州丰盈经济发展有限公司于同日又签订了一份《新天义乌商城房屋租赁回购协议》，将该商铺租赁给贵州丰盈经济发展有限公司使用至2008年5月1日，该协议的性质实为返租，兴汉公司在返租期满后至今仍未能将商铺交付给原告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对于原告要求兴汉公司交付商铺的诉请本院予以支持。对于原告要求兴汉公司支付逾期交房违约金的诉请，因2014年1月8日卢国华等购买新阳光花园商铺的7位业主代表与兴汉公司签订的补充协议并未损害原告的利益，应能代表原告的意思表示，且兴汉公司已按照每日购房款万分之三的标准的支付截止到2012年10月31日的违约金给原告，故本院认为违约金应按不同时段分标准计算，其中2012年11月1日至2014年3月30日期间共17个月每日应按购房款的万分之三的标准计算，2014年3月31日起至实际交付之日每日应按购房款的万分之五的标准计算。本案中，原告起诉主张违约金每日按照购房款的万分之三标准从2012年5月1日起计算24个月，本院从其自愿，因庭审中原告认可诉讼中已收到兴汉公司支付的6个月违约金，故其诉请主张的24个月违约金应扣除该6个月违约金，该18个月违约金计算为50188元×0.0003／天×546天=8220.79元。
对于原告要求合力公司撤出商铺上设备设施的诉请，本院认为兴汉公司至今未将商铺交付给原告，合力公司在商铺上的设备设施系基于与兴汉公司的合同关系装修而产生，合力公司与原告并未有任何法律上的关系，现兴汉公司与合力公司已达成解除租赁合同的协议，如兴汉公司在交付商铺给原告时未达到《商品房买卖合同》约定的标准，原告可继续追究兴汉公司的违约责任，而不宜直接追究合力公司的责任，故对原告的该项诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告贵州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于乌当区新创路6号新阳光花园F幢1层C12号商铺交付给原告糜XX；
被告贵州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告糜XX从2012年11月1日至2014年4月30日共18个月的逾期交付商铺违约金8220.79元；
驳回原告糜XX的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，由被告贵州XX房地产开发有限公司负担（该费已由原告糜XX预交，被告贵州XX房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告糜XX）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 李照黔
审 判 员 陶 红
代理审判员 罗 欣
二０一四年十二月十八日
书 记 员 汪菁菁