广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执复字第3号
申请复议人（异议人、案外人）吴强，男，户籍所在地：广西桂平市。
委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行，住所：珠海市吉大。
负责人：杜伟，行长。
被执行人：张朝祥，男，户籍所在地：广西桂平市。
被执行人：吴洁宣，女，住所：广西桂平市。
执行法院珠海市香洲区人民法院依据（2013）珠香法民二初字第1568号民事判决，在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行（简称“邮政银行珠海分行”）与被执行人张朝祥、吴洁宣金融借款合同纠纷一案过程中，案外人吴强向执行法院提出异议。执行法院于2014年9月21日作出（2014）珠香法执异字第31号执行裁定，吴强不服，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
执行法院查明，邮政银行珠海分行诉张朝祥、吴洁宣金融借款合同纠纷一案，执行法院于2013年8月2日立案审理，于2013年11月6日作出（2013）珠香法民二初字第1568号民事判决，判令张朝祥向邮政银行珠海分行偿还借款本金52004.04元及利息；张朝祥向邮政银行珠海分行支付律师费损失1000元；吴洁宣对上述债务承担连带清偿责任等。该案件审理过程中，根据邮政银行珠海分行的申请，执行法院于2013年8月7日作出（2013）珠香法民二初字第1568-1号民事裁定，查封张朝祥名下的位于珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房。该民事裁定书及协助执行通知书于2013年8月14日送达珠海市房地产登记中心，经该中心当日办理查封登记，涉案房产查封期限自2013年8月14日至2015年8月13日。上述民事裁定书张朝祥、吴洁宣于2013年9月13日签收。（2013）珠香法民二初字第1568号民事判决发生法律效力后，张朝祥、吴洁宣均未按生效判决履行确定的义务，邮政银行珠海分行申请强制执行，执行法院审查后予以立案，案号：（2014）珠香法执字第1107号。执行过程中，执行法院于2014年3月18日作出（2014）珠香法执字第1107号执行通知书，限令被执行人张朝祥、吴洁宣于通知书送达之日起履行完毕生效法律文书确定的义务，该执行通知书执行法院通过司法专邮于2014年4月15日送达，但张朝祥、吴洁宣仍未按期履行。执行法院于2014年4月16日作出（2014）珠香法执字第1107号之二执行裁定书，裁定拍卖张朝祥所有的位于珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房；于同年4月3日作出（2014）珠香法执字第1107号公告，责令被执行人及在上述房屋内居住使用的其他人员于2014年6月15日前搬出上述房屋。由于该两份法律文书通过司法专邮无法直接送达，执行法院于2014年5月19日派员到涉案房产现场送达，由于屋内无人，将法律文书张贴在大门上。
另查明，涉案珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房权属人为张朝祥，占全部份额，建筑面积114.45平方米。该房产已设立最高额抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司珠海市分行，债权数额为人民币600000元，履债期间为2011年11月18日至2021年11月18日。2011年11月21日在珠海市房地产登记中心申请办理房地产最高额抵押权设立登记。
2013年7月30日，张朝祥与吴强签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“张朝祥将海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房租赁给吴强使用，租赁期限为18年，从2013年8月29日起计算租期并交付吴强使用及收取租金；张朝祥已于2013年7月30日一次性收齐全部租金人民币20万元；双方签订合同后于2013年8月29日起正式生效。”2013年7月30日，张朝祥出具一份《收款收据》，主要内容为：今收到吴强租赁位于珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房租金银行转账人民币20万元，其中现金为人民币9500元。2013年7月30日，吴强通过其工商银行账户（帐号：20020256010167991）向张朝祥银行账户6228590101008615331转账人民币5000元；同年7月31日通过相同账户向张朝祥转账人民币185500元。吴强提交五份《珠海市翔海物业管理有限公司收据》显示，吴强从2014年1月起开始缴纳2栋2单元701房的物业管理费。
执行法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，发生法律效力的民事判决书、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…。因此，执行法院（2013）珠香法民二初字第1568号案件查封的张朝祥名下的位于珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房自动转为执行法院（2014）珠香法执字第1107号执行案件的查封措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产…。因此，执行法院依法可以拍卖已查封的被执行人张朝祥名下的涉案房产。因此，执行法院于2014年4月16日作出（2014）珠香法执字第1107号之二执行裁定书符合法律规定。由于本案系执行过程中产生的执行异议案件。基于执行异议程序的特点，执行法院对异议人吴强所陈述的事实仅根据双方提出的证据进行形式审查。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”执行法院于2013年8月14日向珠海市房地产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，并且该中心于同日办理了查封张朝祥名下的珠海市香洲区拱北XX路418号2栋2单元701房的登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条“…对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，…”之规定，执行法院于2013年8月14日通过珠海市房地产登记中心协助办理查封的行为即产生对查封涉案房产进行公示的效力。虽然张朝祥与吴强于2013年7月29日签订了有关涉案房产租赁的合同，但合同约定的生效时间为2013年8月29日，即张朝祥实际将涉案房屋交付吴强使用的日期为2013年8月29日，而此时，涉案房产已经被本院依法查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，张朝祥在执行法院已查封的涉案房产上设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人邮政银行珠海分行。吴强未经执行法院准许占有查封房产，执行法院可以依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，执行法院作出的（2014）珠香法执字第1107号公告符合法律及相关司法解释的规定。综上所述，异议人吴强提出的异议理由不能成立，执行法院不予支持。裁定驳回异议人吴强的异议请求。
申请复议人吴强请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法执异字第31号执行裁定。2、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法执字第1107号公告。事实与理由：一、吴强已履行完毕支付租金的义务，房屋租赁合同从支付租金完毕即已生效。二、吴强在2013年7月30日已查询涉案房产登记情况，确认无查封才承租。涉案房产在2013年8月14日查封并公示，吴强没有过错。三、涉案房产出租给吴强在查封之前，不存在在法院查封房产上设立权利负担，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条错误。根据《合同法》第二百二十九条规定，吴强可继续使用涉案房屋至租赁期限届满，请求拍卖涉案房屋时带租担卖。
经本院审查，执行法院认定的事实及证据属实，本院予以确认。
本院认为，虽然申请复议人吴强于2013年7月31日前已向被执行人张朝祥支付人民币20万元，但张朝祥与吴强签订的《房屋租赁合同》明确约定，合同于2013年8月29日起正式生效，张朝祥从2013年8月29日起将涉案房产交付吴强使用并计算租期及收取租金。可见，涉案房产在执行法院于2013年8月14日查封之前，《房屋租赁合同》尚未生效，对合同双方当事人张朝祥、吴强无约束力，张朝祥亦未将涉案房产交付吴强占有使用。而且，吴强提交五份日期不同但号码相连的物业管理费收据、两份装修费收据、珠海农商银行代缴电费回单均一致显示，上述费用均发生于涉案房产被查封之后的2014年1月至5月，这些书证印证了涉案房产在执行法院查封之后才交付吴强占有之客观事实。张朝祥、吴强在法院查封之后交付、占有涉案房产，属于对法院查封财产所作移转、设定权利负担的妨碍执行行为。因此，执行法院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，认为被执行人张朝祥在执行法院已查封的涉案房产上设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人邮政银行珠海分行，适用法律正确。申请复议人吴强未经执行法院准许占有查封房产，违反上述司法解释规定，应当立即自行迁出涉案房屋。否则，执行法院依法可以强制吴强迁出涉案房屋。此外，被执行人张朝祥与同乡（广西桂平市）吴强签订《房屋租赁合同》，仅约定房屋租赁期限18年及一次性支付全部租金20万元，没有约定每月租金额等事项，有悖房屋租赁的一般交易习惯。而且，涉案房屋建筑面积达114平方米，约定租金平均每月不足千元，大幅低于当地市场租赁价格，亦明显不合理。综上，申请复议人吴强提出撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法执异字第31号执行裁定、（2014）珠香法执字第1107号公告之请求，据理不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回吴强的复议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 朱学辉
审 判 员 周志毅
代理审判员 熊 珊
二〇一五年一月十九日
书 记 员 林晓聪