广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1445号
原告（反诉被告）：深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人：黄恩辉。
委托代理人：曹雪霁。
被告（反诉原告）：古远标，男，汉族，1981年6月2日出生，身份证住址广东省五华县，系深圳市宝安区沙井御品艺术店的经营者。
委托代理人：谢连喜。
委托代理人：康国平。
第三人：李亚军，男，汉族，1974年9月28日出生，身份证住址湖南省南县。
委托代理人：梁武红。
上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告的申请，依法追加李亚军作为第三人参与本案诉讼，组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹雪霁、被告委托代理人谢连喜以及第三人委托代理人梁武红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月，原告与被告签订承包合同，合同期限为2013年5月1日起至2018年4月30日止。按照合同约定，被告须每月5日前将承包费交纳至原告处，逾期超过15天的，原告可解除合同。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用，但被告严重违约，不履行合同义务，每月都逾期交纳费用，截止至2015年11月26日，逾期交纳承包费超过三个月，无奈，原告依照合同约定与被告解约，并限令被告于2015年11月29日前搬离商铺，但被告拒不搬离，且违反西部茶城市场管理公约制度，强行继续占用商铺，严重影响原告的生产经营，并造成重大经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认解除原告与被告的承包合同及补充协议；2、被告赔偿原告经济损失56389元（包括2016年1月6日至2016年2月5日商铺占用费10170元、物品保管费7648元、搬离物品费用6000元、增加保安的工资18000元、工作人员加班费14571元）；3、被告立即搬离商铺并停止侵害原告合法权益；4、被告承担本案的全部诉讼费用。在第二次开庭审理中，原告以李亚军已实际占有涉案商铺，本案最终判决结果与李亚军有利害关系为由申请追加李亚军为第三人参与诉讼，并在第三次开庭审理中申请将第三项诉讼请求变更为要求被告和第三人搬离涉案商铺。
被告答辩并反诉称，一、原告恶意隐瞒涉案房屋系违法建筑的真相，违反法律规定擅自将涉案房屋出租给被告，该房屋租赁合同依法应当认定无效，被告同意解除双方的房屋租赁合同。2013年10月25日，被告与原告签订《承包合同书》，约定自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告租赁原告二楼A2019、2020、2021号商铺用于经营茶叶及其他商品的批发和零售业务。合同签订后，被告投入约26万余元资金对商铺进行装修，2014年11月因原告市场整体布局需要，被告必须腾让二楼门面，为此，不得不按照原告要求另行搬迁，重新在三楼投入24万余元进行重新装修。被告搬上三楼之后，从2014年12月份开始，发现自己办公室出现严重的渗水现象，多次要求修缮而原告迟至2015年8月份才进行处理，在处理之后不久，前台又出现漏水，最后持续一个多月才修缮完毕。被告多次要求原告赔偿损失，但原告一直不予答复，迫于无奈，被告只好采取暂缓交纳租金的自助措施以督促原告履行义务。后经过协商，双方同意由被告于2015年11月29日以前将所拖欠的租金全部补交，为表示继续合作的诚意，被告在补交房屋租金、管理费、水电费的同时，还自愿承担了合同约定的滞纳金。本案中，虽然原告与被告签订的是《承包合同书》，但该合同实质反映的内容是房屋租赁合同，原告于2015年11月29日接受了被告逾期交纳的租金，并开具了收款收据，以自己的行为表明其愿意继续履行房屋租赁合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，没有房产证，依法应当认定无效，被告同意解除双方房屋租赁合同关系。二、原告第二项诉讼请求完全是因为侵权才导致的不法开支，不应受到法律的保护。原告为了达到收回商铺的不法目的，明知被告铺面在深宝源西部茶城三楼的情况下，故意舍近求远，将《解除承包合同并搬离物品的通知书》发往被告的户籍所在地即广东省五华县，但被告并未收到此份通知书，且也不认识原告提交的快递查询单上的收件人卢生，退一步讲，即便后来卢生将此通知书转交给了被告，也因被告在通知书送达过程中补交了租金和滞纳金，原告收款行为已阻却了解除合同条件的成就，因此，该通知书已失去了存在的基础。在合同尚未解除情况下，原告未与被告进行协商，也非寻求房屋租赁管理部门的帮助，更未向人民法院提起诉讼以解决双方之间的租赁合同纠纷，而是在被告不知情的情况下，擅自将被告存放在商铺内的物品搬走而拒不返还，原告的侵权行为，严重损害了被告的合法权益，其因侵权所支付费用不应得到法律支持。三、原告第三项诉讼请求完全是颠倒黑白，混淆视听。原告明知租赁物为违法建筑而恶意隐瞒，致使被告投入大量人力、物力、财力，且在被告不知情的情况下，原告将被告放置在涉案商铺内的物品全部搬走，如果其中贵重物品有遗失，则会导致被告重大损失。根据《合同法》第58条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，同时，被告提起反诉，请求判令：1、原告单方解除与被告租赁合同无效；2、原告赔偿被告自2015年10月18日起至反诉之日止的商铺经营等损失466000元；3、原告立即返还非法搬离被告价值4304407元的财物；4、原告承担全部诉讼费用。在第一次开庭审理中，被告变更及增加诉讼请求，即：1、将反诉讼请求第一项变更为确认被告与原告签订的房屋租赁合同无效；2、增加请求原告赔偿被告房屋装修损失280000元、承担缔约过失责任赔偿被告其他损失93960元、返还押金26040元，三项合计400000元。
第三人辩称，第三人寄存在被告处价值428064元的物品被原告搬走，第三人多次找原告返还物品，但原告均不予理睬，原告的行为已严重侵害了第三人的合法权益，为此，第三人曾向公安部门报案；第三人占用涉案商铺是基于原告不返还物品，系民事自助行为；涉案租赁合同系无效合同，原告存在重大过错，应赔偿第三人的物品损失。其他意见同被告答辩意见。
原告对被告反诉辩称，请求法院驳回被告反诉请求。
经审理查明，2013年10月25日，原、被告双方签订了《承包合同书》，约定：被告承租原告位于深圳市宝安区沙井街道华丰锦***大厦综合楼二楼A2019、A2020、A2021号商铺，用于经营销售玉器、书画、茶具，铺位面积为124平方米（含公摊面积），每平方米人民币70元；承包期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；承包费，第一个承包年度（2013年5月1日至2014年4月30日）每月人民币4687元、第二个承包年度（2014年5月1日至2015年4月30日）每月6944元、第三个承包年度（2015年5月1日至2016年4月30日）每月7812元，被告须于每月5日前向原告交纳当月承包费，即先交租金再用场地，首月承包费4687元，被告在双方签订本合同之日向原告支付；市场管理服务费每月每平方米10元，即1240元，被告须于每月5日前与承包费一并向原告交纳；双方签订本合同时，被告须向原告交纳履约保证金人民币26040元；为扶持被告经营，原告同意给予被告免交2013年6月1日至2013年12月30日承包费的优惠。另，合同第十五条还约定二楼A2019、A2020、A2021号商铺承包金在第一年6折后再9折、第二年8折、第三年9折。
2014年3月10日、3月17日，被告按照合同约定向原告交纳了履约保证金共计26040元。
2015年1月20日，原、被告签订了补充协议，双方协商将A2019、A2020、A2021号商铺《西部茶城租赁合同》第一至三条进行修改，其他条款不变。修改内容为：被告承租的场地变更为三楼B3003号商铺，铺位面积约148平方米；承租期限变更至2018年4月30日止；租金变更为2014年5月1日至2015年4月30日期间每月2109元、2015年5月1日至2016年4月30日期间每月3824元、2016年5月1日至2017年4月30日期间每月4705元、2017年5月1日至2018年4月30日期间每月6860元；市场管理服务费从2015年1月1日起至2018年4月30日期间每月收取1480元；原告同意被告免交2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金及2014年5月1日至2014年12月31日期间的管理费，如被告不能依约承租时间超过一年以上，或者因被告违法而被原告解除本合同的，被告须向原告补交二个月免租期的租金。
2014年11月至2015年11月期间，被告均晚于双方约定的时间交纳涉案商铺承包金、管理费、水电费等费用，其中2015年11月29日，被告向原告交纳了2015年8月至11月期间商铺承包金、管理费、水电费、逾期违约金共计30475元。2016年1月5日，原告将被告放置在涉案商铺内的全部物品搬离；自该日起，第三人李亚军以原告将其寄放在被告处出售的物品一并搬走且原告不予返还为由占用涉案商铺。4月29日，本院组织原、被告双方到涉案商铺现场办理相关交接手续，第三人提出要求原告将其代被告缴纳的租金及滞纳金共计30475元以及被原告搬离的属于第三人的物品返还给第三人，否则第三人不同意搬离涉案商铺，后各方协商未果。9月8日，在本院再次组织下，原、被告及第三人前往涉案商铺现场进行了相关物品（被原告搬离的）的清点及交接工作（详见原、被告9月8日签字确认的物品交接清单共5页；原告与第三人9月8日签字确认的物品交接清单共2页）；同时，经各方协商，由被告及第三人于9月18日前腾空涉案商铺并返还给原告。因被告及第三人仍未在9月18日之前搬离涉案商铺，原告于9月21日向本院申请要求被告及第三人支付2016年2月5日起至实际搬离之日止的场地占用费。
另，原告提供了2015年7月至同年11月26日期间的承包费及有关费用催收函、解除承包合同并搬离物品通知书、快递单，以证明原告以被告未按期缴纳相关费用为由解除承包合同的事实；提供了原告与腾明红签订的《租赁合同书》（三楼3012号商铺；面积约339平方米）、腾*红身份证复印件及腾*红缴纳3012号商铺承包金和保证金的收款收据、B3003号商铺物品清单、保安服务费发票、工资发放表、搬运费收据以及光盘，以证明原告与被告解除合同过程中以及解除合同后所遭受的经济损失。被告及第三人对上述证据均不予认可。
被告提供了房屋漏水照片、工资表、经营损失清单，以证明原告出租的房屋不符合合同约定，致使被告2015年10月8日至反诉之日期间所遭受的经营损失总计466000元；提供了涉案商铺盘点表、光盘、收款收据、出货清单、接待笔录、入库单、商品照片、报案回执并申请证人薛某、王某出庭作证，以证明涉案商铺内存放有古董、字画、茶叶以及原告从涉案商铺内非法搬离被告财物明细的事实；提供了报案回执，以证明原告从涉案商铺内将被告物品搬离后，被告与第三人于2016年1月5日向公安机关报案的记录；提供了二楼商铺（A2019、A2020、A2021号）、三楼商铺（B3003号）装修后的效果图照片及二楼和三楼装修估算表，以证明二楼装修成本263105.26元、三楼装修成本245782.54元。此外，被告还向本院提交了评估申请书，即要求委托评估机构参照被告提交的装修估算表，以被告提交的二楼、三楼装修后的效果图照片为评估对象，对照片中的装饰装修及相关物品的价值进行评估（其在庭审中称承租场地从二楼变更至三楼，二楼的装饰已没有了，时间太久，现场不能反映真实的情况，无评估价值）。此外，被告还于2016年9月12日提交了一份未归还物品及其他损失的清单，以证明除双方于2016年9月8日办理了交接手续的部分物品外，还有一部分物品，原告尚未返还给被告。
再查，涉案商铺未取得房地产证，原告在本院指定的期限内未能提交证据证明涉案商铺取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《承包合同书》、补充协议、收款收据、2016年4月29日笔录（附当日B3003商铺现场照片）、2016年9月8日笔录、物品交接清单、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，原、被告之间签订的合同虽名为《承包合同书》，但根据合同的内容以及双方之后签订的补充协议、合同履行情况可以看出，被告实质上是承租原告的涉案商铺用于经营销售玉器、书画及茶具，每月向原告支付租金、水电费及管理费，双方之间的法律关系更符合房屋租赁合同关系的基本特征，本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，其与被告签订的《承包合同书》、补充协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，涉案合同无效，原告依据无效合同取得的履约保证金26040元应当退还给被告；同时，被告应将涉案商铺返还给原告。考虑到第三人实际占用涉案商铺，故其应与被告共同承担返还商铺的责任。原告作为商铺的出租人，对出租商铺的合法性负有责任，其未能提供商铺的合法性文件，对租赁合同的无效负有过错；同时被告作为具有完全民事行为能力的成年人，应履行交易时审慎义务，但被告在签订合同时未尽相关注意义务，其对于合同的无效亦负有过错。因此，原、被告双方均应各自承担相应的责任。
关于原告主张各项损失的请求，其中对于2016年1月6日至2月5日期间商铺占有使用费，因原告于2016年1月5日将被告放置在涉案商铺内的全部物品搬离，之后被告未在涉案商铺内经营，原告主张上述期间的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持；至于原告2016年9月21日申请增加要求被告及第三人支付2016年2月5日至实际搬离之日止场地占用费的请求，因未在一审法庭辩论终结前提出，本院不予处理，原告可另行起诉。对于搬离物品的费用、物品保管费、员工工资的请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告主张经营等损失466000元的反诉请求，被告提供的照片不足以证明原告出租的涉案商铺屋顶漏水，也无证据显示涉案商铺出现停电现象，严重影响被告正常使用、经营；被告提供的营业损失统计表系其单方制作，无其他有效证据佐证，无法证明该统计表中的损失真实存在。因此，被告该项反诉请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。
关于被告主张返还非法搬离价值4304407元物品的反诉请求，原、被告双方及第三人于2016年9月8日对原告从涉案商铺内搬离的物品进行清点，被告及第三人当日接收了原告交还的相关物品（其中被告物品交接清单共5页），并在交接清单上签名确认。被告虽在交接清单中还载明“灭失的物品，以我方提供的清单为准”，并于2016年9月12日向本院提交了一份未归还物品及其他损失清单，但该清单系被告单方制作；其提交的盘点表、光盘、出货清单、光盘、物品照片，无法核实这些证据的真实性；证人薛某、王某与被告有生意往来，均与被告存在利害关系，除证人证言外，也无其他有效证据证明证人将物品寄放在被告处以及物品的实际价值，因此，以上证据难以证实被告提交的清单中所载明的未归还物品放置在涉案商铺内且被原告搬离占有以及该部分物品的价值，被告对此应承担举证不能的不利后果。被告要求原告返还上述清单中所载明的未归还物品的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于被告主张赔偿装修损失的反诉请求，首先，被告虽提交了二楼及三楼装修后的效果图照片、装修估算表作为证据，并申请委托评估机构参照装修估算表对效果图照片中的装饰装修价值进行评估，但是，效果图照片的真实性无法确认，即使属实，也不能单独作为认定涉案商铺内装饰装修价值的依据；装修估算表系被告单方制作，无其他有效证据佐证，且原告不认可，因此，本院对上述证据不予采信，并对被告申请评估的请求，依法予以驳回。其次，原、被告双方经协商，被告从2014年5月1日起将其承租的场地由二楼商铺（A2019、A2020、A2021号；面积约124平方米）变更至三楼商铺（B3003；面积约148平方米），双方因此签订补充协议，约定被告免交6个月的租金及8个月的管理费，同时对每年度应交的租金数额进行了下调；后被告搬至B3003铺经营并缴纳租金等相关费用，并无证据显示被告在承租场地变更时有就二楼商铺的装修损失向原告主张过，由此推断双方已对场地变更所导致的相关损失已进行协商处理，不存在争议，另，被告对合同无效亦存在过错，因此，被告主张二楼商铺装修损失的请求依据不足，本院予以驳回。关于三楼涉案商铺装修损失，被告虽没有提交三楼涉案商铺的装修合同及装修费发票，但结合双方签订的《装修守则》、原告给予被告免租期的事实、行业惯例以及三楼涉案商铺的现状，可推定被告对涉案商铺进行了装饰装修且经原告同意。对于装修的实际费用，被告未能提供有效证据证实，其应承担举证不力的法律后果。鉴于涉案商铺存在装修事实，合同无效后必然产生装修损失，结合涉案商铺内的现状、被告已经占用涉案商铺时间、原告过错程度，参照被告主张的装修损失数额，本院酌定原告赔偿被告装修费损失20000元。
关于被告主张缔约过失责任应赔偿其他损失93960元的反诉请求，因被告对合同无效存在过错，其该项请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司与被告古远标签订的《承包合同书》及补充协议无效；
二、被告古远标、第三人李亚军应于本判决生效之日起七日内将涉案商铺（B3003铺）返还给原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司；
三、原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内退还被告古远标履约保证金人民币26040元；
四、原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿被告古远标装修费损失人民币20000元；
五、驳回原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告古远标其他反诉请求。
如双方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1210元，由原告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司负担1110元，被告古远标负担100元；反诉受理费52263.26元，由反诉被告深圳市深宝源西部茶城投资发展有限公司负担3000元，其余由反诉原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 辉
审 判 员 黄 绪 喜
人民陪审员 胡 铁 梅
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 郑 淦 元
书 记 员 苏莉（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第17页共17页