黑龙江省林区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑75民终161号
上诉人（原审被告）：虎林市润森房地产开发有限公司，住所地黑龙江省虎林市虎林镇红旗街道育新委（工程质量监督站综合楼101室）。
法定代表人：张良，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秋军，黑龙江雄峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫信海，男，1985年10月8日出生，住黑龙江省虎林市阿北乡阿东村新发屯。
委托诉讼代理人：林更新，虎林市新乐法律服务所法律工作者。
上诉人虎林市润森房地产开发有限公司（以下简称润森公司）因与被上诉人闫信海房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省东方红林区基层法院（2016）黑7503民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月22日开庭进行了审理。上诉人润森公司委托诉讼代理人王秋军、被上诉人委托诉讼代理人林更新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润森公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回闫信海的诉讼请求；二、由闫信海承担本案全部案件受理费。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方签订的协议是银行按揭贷款合同，不是分期付款购房合同违背客观事实，润森公司没有承诺为闫信海办理银行按揭贷款业务，合同中亦没有该约定的意思表示；二、闫信海选择的购房方式、付款方式以及责任义务、双方约定的首付比例和余款付款期限、固定月利率表明了双方签订的书面合同性质为分期付款购房合同，而不是银行按揭贷款购房合同。且双方明确了计息时间由交房日开始计算，而不是银行放贷日开始计算。双方约定了闫信海如违约应向润森公司承担违约责任，而不是向银行承担违约责任。该合同不违背法律规定，闫信海诉讼请求应予驳回；三、闫信海在一审中提交了建行办理银行按揭贷款的六项条件资料，但闫信海至今也没有向润森公司提交该资料，说明闫信海明知双方签订的是分期付款购房合同，而不是银行按揭贷款合同。因此，闫信海无权和无法定理由提出解除合同。
闫信海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。
闫信海向一审法院起诉请求：请求判令解除双方签订的《按揭购房协议》，润森公司返还首付款59400元；由润森公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月29日，闫信海以按揭付款的方式购买润森公司出售的位于东方红林业局林业十三委丁香家园小区的20号楼13、14号两个车库和8号一个仓库。两个车库和一个仓库建筑面积合计为79.2平方米，建筑层数为地上三层的房屋，该房售价为2500元每平方米，总价款为198000元，首付款为59400元，余款及按揭利息二年付清。闫信海当日交纳两个车库和一个仓库的首付款59400元，同时签订了一份《按揭购房协议》。润森公司在该份协议中承诺“在本协议生效之日起120日内（即2011年11月29日之前）交付房屋”。其后，润森公司未按期交付房屋及没有拿出土地使用证和商品楼出（预）售许可证，导致其按揭贷款银行不予办理。闫信海要求退款，却遭到润森公司推诿和拒绝，故诉至法院。
一审法院认定事实：东方红丁香家园小区为2011年东方红林业局棚户区改造工程，其商服17、18、19、20号楼的建设投资为润森公司，该公司拥有出售的权利，属于棚改中的配建部分。建筑工程施工许可证（编号为2308042011050601096，记载建设单位为东方红林业局，工程名称为东方红林业局棚户区改造工程丁香家园一期，施工单位黑龙江省润森建筑工程有限公司）、地字第东林规字2011-004号建设用地规划许可证（记载用地单位东方红林业局丁香家园，用地项目名称丁香家园小区，用地位置东方红林业局局址13委新华路东）、选字第东林选字2011-004号建设项目选址意见书（记载建设项目东方红林业局丁香家园小区，建设单位名称东方红林业局，建设项目依据林规发[2011]63号，建设项目拟选位置东方红林业局局址13委新华路东）、国有土地使用证记载权利人黑龙江省东方红林业局（丁香家园小区）。丁香家园小区20号楼有合林建备字2015年05号，合江林区工程质量监督分站颁发的建设工程竣工验收备案证书，2015年9月2日颁发商品房预（销）售许可证。2011年7月29日双方签订了《按揭购房协议》，协议约定，闫信海购买润森公司房产为东方红林业局十三委丁香家园小区20号楼13、14号车库和8号仓库，总建筑面积79.2平方米（最终以黑龙江天林地产面积测绘有限公司测绘面积为准）。闫信海首付购房价款为59400元，润森公司已收取。至今本案诉争房产未现实交付，润森公司也未给闫信海办理银行按揭手续。润森公司与银行也未签订按揭贷款协议书。争议房产未办理产权登记。闫信海于2015年12月30日向法院提起诉讼，提出要求与润森公司解除2011年7月29日双方签订的按揭购房协议，于2016年1月14日送达润森公司。一审法院认为，因双方对2011年7月29日签订的合同条款的理解有争议，应该按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思，故合同解释应首先从词句文义入手。从该协议的标题为按揭购房协议，协议总括的内容为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，协议第一条购房者身份条件：年满18至60岁自然人，并自愿接受分期付款和按揭买房条件；具有稳定职业、收入，按期偿付贷款本息的能力，这部分是整个合同文义的总括，明确了购房者购买润森公司房屋的方式为银行按揭购房，且庭审中润森公司对为何签订标题为按揭购房的协议及协议约定的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策的理解含义，未作出合理解释。故应确定闫信海购买润森公司房屋的方式为银行贷款按揭购房。综合本案确认的事实，联建证明、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证记载的内容与东方红林业局棚户区改造项目相关，属于棚户区改造政策性的配建项目。本案争议房产不具有法律意义上的商品房开发项目，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以调整。双方签订的按揭购房协议系双方签字、盖章，且闫信海已将首付款59400元交付给润森公司，双方在诉讼中虽对合同的性质及条款理解有争议，但不影响合同的效力，应认定该合同合法有效。按合同权利义务相一致原则，闫信海于签订合同当日依约定交付首付款59400元后，润森公司应负有协助闫信海办理银行按揭贷款行为的附随义务。润森公司至今未给闫信海办理银行按揭手续，庭审中润森公司也确认其与银行未签订其出售本案争议房产的银行按揭贷款协议。润森公司迟延履行上述合同义务，且庭审中润森公司认为与闫信海签订的合同是分期付款购房合同不是银行按揭贷款合同，故以此也表明其已不履行该合同义务，致使不能实现闫信海以按揭贷款方式购买润森公司房屋的合同目的，闫信海以提起诉讼的方式向润森公司发出了与润森公司解除合同的意思表示，并通知到达。闫信海要求与润森公司解除按揭购房协议，符合法定解除的法律构成要件。合同解除后，当事人有权要求返还已付购房款。对闫信海主张要求与润森公司解除2011年7月29日签订的按揭购房协议、返还已付首付款59400元的诉讼请求，予以支持。对润森公司提出闫信海没有交付热费、物业费，给润森公司造成了相应的经济损失。在闫信海违约的情况下，时隔4年突然起诉，已超过诉讼时效的辩称理由，因润森公司对供热费、物业费未提出诉讼请求，本案不予审理。因本案闫信海主张的诉讼请求是行使解除权，系形成权，不受诉讼时效调整，润森公司辩称理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二、四项、第九十七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、解除润森公司与闫信海于2011年7月29日签订的位于东方红林业局丁香家园小区20号楼13、14号车库及8号仓库的按揭购房协议；二、润森公司于本判决生效之日起一次性返还闫信海首付购房款59400元。案件受理费1285元，由润森公司负担。
本院二审期间，润森公司未提交新证据。闫信海提交虎林市工商银行要求开发企业办理银行按揭项目所需资料（复印件三页）一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。该证据为复印件无法核实其真实性，本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，案涉小区于2014年6月18日取得土地使用证，所有权人系东方红林业局，经释明，润森公司未提交证据证实持该公司现有证件能够办理按揭贷款的相关证据。
本案双方当事人争议的焦点是：一、双方签订的《按揭购房协议》属于分期付款合同还是按揭购房合同；二、双方签订的《按揭购房协议》是否应予解除及润森公司是否应当返还闫信海购房首付款。
本院认为，案涉房屋系棚户区改造工程配建部分，因未缴纳土地出让金，土地证所有权人仍系东方红林业局，房屋不能进入二级市场流通，故虽已办理商品房预售许可证等五证，但此房屋不是严格意义的商品房性质，不属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整商品房范围，故不适用该解释中关于合同效力的相关规定。双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，合同有效。双方对签订的《按揭购房协议》条款的理解有争议，应首先从合同中的词句文义入手。从该协议的标题为“按揭购房协议”，协议总括的内容为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，在合同中亦已约定购房户可以享受按揭贷款政策。且润森公司未举示证据证实签订合同时已明确向对方告知此合同系分期付款合同，闫信海有理由相信润森公司能够为其办理按揭贷款，那么润森公司即有义务协助办理按揭贷款。鉴于二审中润森公司仍不能办理按揭贷款，未能履行义务，致使闫信海向银行办理按揭贷款的目的不能实现而要求解除合同并返还购房首付款，一审法院予以支持并无不当。故润森公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，润森公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1285元，由上诉人虎林市润森房地产开发有限公司负担；
本判决为终审判决。
审 判 长 芦 颖
代理审判员 王丽娜
代理审判员 颜 华
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 高世家