温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1064号
原告：陈行。
委托代理人：杨云峰、朱海静，浙江中坚律师事务所律师。
被告：温州世贸房地产开发有限公司。
法定代表人：陈永坤。
委托代理人：郑庆福、李捷挺，浙江高策律师事务所律师。
原告陈行为与被告温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开）商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈行的委托代理人杨云峰、朱海静，被告世贸房开的委托代理人郑庆福、李捷挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈行诉称：2010年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，根据合同约定，原告向被告购买世贸中心大厦××号商品房，建筑面积为137.93平方米，商品房单价为24475元/平方米，商品房总价款为3375837元，该合同第六条约定以分期付款方式付款，原告于签订合同时支付商品房总房款98%，交付使用前，房款结算并付清剩余房款，被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付已交付房价款万分之二点一的违约金，但被告至今未向原告交付房屋。故原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；2.被告支付原告逾期交房违约金1014330元（按每日万分之二点一的计算标准，自2011年1月1日起至实际交房之日止，暂计算至2015年1月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告世贸房开辩称：1.被告同意继续履行合同，该合同未履行的原因在于原告不接收涉案房屋，故其第一项诉讼请求，没有事实依据；2.本案被告开发的温州世贸中心大厦早于2010年10月经综合验收合格，而征地红线中的马鞍池东路10号楼于2011年5月5日拆迁完毕并于同年10月17日才移交土地，导致桥梁驳坎、绿化建设延后，桥梁驳坎工程于2014年1月21日竣工验收备案，市政排污管网改建工程于2014年6月完工，2014年8月24日才获得环保验收通过，致使被告于同年11月25日才能办理竣工验收备案手续，造成被告逾期交房的原因在于马鞍池东路10号楼拆迁、桥梁驳坎工程、排污管网工程等市政工程建设逾期，根据双方合同第八条的约定，因技术等原因造成的迟延交付，被告可据实予以延期。3.原告主张2012年12月31日前的违约金，已经超过诉讼时效的保护。合同约定的交房时间为2010年12月31日前，原告于2011年1月1日起就知道或应当知道逾期交房的事实，由于原告在本案诉讼过程中并未举证证明自被告违约后有诉讼时效中止和中断的情况，故法院以原告起诉的时间倒推两年作为本案诉讼时效的起算点较为合宜，超过二年部分已超过诉讼时效；4.被告已履行交房通知义务，由于原告未按合同约定接收房屋，视为我方已交付。
经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区解放南路改建区8#地块“温州世贸中心大厦”由世贸房开开发建设。原告陈行（作为买受人）与被告世贸房开（作为出卖人）于2010年3月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定由陈行购买世贸中心大厦××号（房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）商品房一处，建筑面积137.93平方米（以上商品房面积为暂定面积，最终产权登记面积以温州市房管局测绘队实测为准，不论面积误差比绝对值是否超出3%，双方均按实结算房价款，多退少补），单价为24475元/平方米（毛坯房价格，不包含房屋全装修价格），总金额为3375837元。该合同第六条约定，买受人在签订合同时支付商品房总房款98%，交付使用前，房款结算并付清剩余房款。第八条约定，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如建设过程中，因技术等问题，致使不能按时交付的，由县级以上建设行政主管部门出具证明。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则(1)。(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，原告陈行依约支付了3308320元，占购房款98%，被告亦开具了收款收据。后被告未在合同约定的交房期限履行交房义务，直至2014年12月22日发出《交房通知书》，后双方因交房手续产生纠纷，故原告诉至本院。
另查明：温州世贸中心大厦于2001年立项，2003年4月8日，原浙江省发展计划委员会出具《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》（浙计设计[2003]74号），原则同意设计的总平面布置，但应进一步完善设计。2003年3月28日，温州市规划局核发《建设用地规划许可证》，后于2003年9月19日核发《建设工程规划许可证》，被告世贸房开分别于2003年9月30日、2004年4月6日、4月30日取得世贸中心大厦桩基工程、±0.00以下（不包括打桩工程）及连廊工程、±0.00以上《施工许可证》并开始施工建设。2004年4月20日，被告世贸房开公司取得该地块《商品房预售证》。2008年9月，世贸中心大厦主体结顶，并于2010年10月组织竣工预验收。2011年7月，世贸房开与浙江亚厦景观园林工程有限公司（以下简称亚厦园林公司）签订《施工承包合同》一份，约定由亚厦园林公司对温州世贸洲际酒店项目·室外景观工程进行施工，工期为285个日历天。2013年1月9日，世贸中心大厦通过人防工程专项验收。2014年3月12日，温州市信达测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果书》，载明世贸中心大厦××室建筑面积134.30平方米。2014年8月27日，世贸中心大厦通过环保验收。同年10月14日，世贸中心大厦竣工验收合格，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于11月14日在《竣工验收备案表》上签署合格意见，并于11月25日提交温州市住房和城乡建设委员会备案登记，该委于11月26日同意备案。
2003年3月17日，温州市国土资源局与被告世贸房开签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合[2003]39号）一份，约定由被告世贸房开取得解放南路改建区8#地块的土地使用权，出让面积为19005平方米。2006年7月14日，温州市国土资源局核发了该地块《国有土地使用权证》，载明出让面积19005平方米（其中净出让面积14470平方米、道路负担4535平方米），土地用途为商办综合用地，出让年限50年（自出让人提供土地之日起算），出让地价16580.92万元（含市政配套费），地上建设规划≤122818平方米（其中商场不分割转让）、地下室23294平方米，代建公建配套700平方米（包括物业用房）、地下机动车位70位及全部非机动车库、地上机动车位1000平方米。由于世贸房开公司在建设过程中存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，温州市城市管理与行政执法局（以下简称行政执法局）于2012年10月12日作出《行政处罚决定书》（温城法处字[2011]第105-008号），责令补办规划许可手续，并处罚款2158783元。因世贸房开在建设过程中存在违建情形，经市政府会议纪要决定，世贸房开与温州市国土资源局于2013年1月11日签订了一份《补充合同》（温土资合[2003]39号补），双方约定将该合同项下国有建设用地使用权建设规模进行调整，其中地上建筑面积≤164140.27平方米，受让人应补缴国有建设用地使用权因用地超范围和建设规划超建造成的地价差148962950元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起三个月内（以房产证颁发之日起计），缴纳43550575元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起一年内，全额缴清剩余应补缴地价款105412375元。后世贸房开于6月6日缴纳了第一期地价款43550575元，第二期地价款至今未缴纳。2013年12月12日，温州市规划局补发了《建设工程规划许可证》，载明建设规模164140.27平方米，另地下室面积37446.2平方米。同日，温州市规划局核发《建设工程规划核实确认书》，确认建设规模为170438.18平方米，另地下室面积为33961.15平方米。
关于马鞍池路10#楼拆迁工作。马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内。该地块拆迁立项于2004年立项并批复，因安置房源落实问题，一直未进行动迁。原温州市旧城改建指挥部（以下简称市旧城改建指挥部）于2006年6月14日出具《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》，载明“计划于2007年底前拆除马鞍池路10#楼”。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第三条载明，因城市规划建设需要，马鞍池东路10#楼已纳入城市拆迁范围，由市国土资源局负责公告收回该地块，该用地范围内的房屋纳入大南街区拆迁，由市旧城改建指挥部负责实施，拆迁安置费用纳入大南街区统筹。同年9月30日，市旧城改建指挥部取得马鞍池东路10#楼《房屋拆迁许可证》，并于2007年12月28日开始动迁，后因与部分拆迁户就拆迁安置政策无法达成一致意见，一直未完成拆迁工作，直至2011年5月，马鞍池路10#楼拆迁完毕。同年10月17日，温州市工务局旧城改建办公室（原旧城改建指挥部并入该机构）才将10#楼地块移交给被告世贸房开。
关于驳坎南线工程。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第一条第2点载明，“蝉河世贸中心段驳坎和景观平台建设由市旧城改建指挥部负责实施，7月中旬进场，工程南、北两段分期实施；为确保蝉河整治工程和世贸中心施工的顺利进行，由温州世贸中心有限公司负责于7月15日前将公司的食堂、售楼处和办公楼（位于河道北段）先行搬迁，北段河岸驳坎工程完成后转入南段驳坎施工。市旧城改建指挥部实施河岸驳坎工程时要加强工作衔接，注意穿插进行，保证在11月底前完成整个工程。”2011年9月，台州市环宇市政工程有限公司（以下简称台州环宇公司）承包坐落于温州市鹿城区解放南路中心商贸区卖麻桥北侧驳坎南线（0K+545.11至0K+612.31）工程（重），合同工期150天。该工程于2011年10月4日开工，2012年1月3日完工，后因监理单位对台背回填材料提出异议，同年5月18日，五方主体对驳坎台背回填进行分析后建议加固，台州环宇公司于同年9月对驳坎台背注浆加固进行施工，同年10月建设单位联合五方主体对该工程组织验收，并于10月17日在工程质量竣工验收记录表上盖章确认。2013年11月11日，温州市名城建设开发有限公司就该工程召开竣工验收会议，同意通过验收，评定为合格。后名城集团于同年12月1日在竣工验
收记录上盖章确认。
关于排污管网工程。2011年6月，被告世贸房开提交《城市排水入网接管核准表》一份，同年6月21日经区行政执法局核准，该工程室外已实施雨污分流，雨水就近排入河道，污水接入马鞍池东路污水管，接入点为W1（见附图）。施工过程中，由于水位过高等原因致使W1污水井未投入使用。2012年10月，温州市排水有限公司负责马鞍池东路污水管改建工程，第一阶段施工日期为10月15日起至12月20日止，第二阶段施工日期为2013年3月3日起至6月25日止。后该工程于同年8月投入使用（尚未通过竣工验收），世贸房开将世贸大厦排污管重新接入改建后的市政排污总管。
以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实确认书》及附表、《建设工程竣工（预）验收意见表》、媒体报道、律师函及邮政详单、《通知函》及邮寄详单、《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《单位工程质量竣工验收记录》、《竣工验收备案证明》、《土地出让合同》、《温州市征用土地勘测定界图》、《土地使用权证》、《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》、《拆迁许可证》、媒体报道、《地块交接单》、[2007]75号《专题会议
纪要》、《关于做好招商引资后续工作改善投资环境的答复函》、批示、《建设工程施工合同》、管线施工图、《城市排水入网接管核准表》、《情况说明》、《建设项目阶段性竣工环境保护验收申请登记卡》、《解放南路中心商贸区驳坎南线工程竣工报告》、《交房通知书》及邮寄详单、《室外景观工程施工承包合同》、《解放南路中心商贸区驳坎南线工程竣工验收报告》及附件、《人防工程专项验收意见书》，本院调取的《房屋分户（套）面积明细表》、《建设工程建筑面积测绘报告单》、《关于转呈报特福隆房开与世贸房开公司报告并建议同步批复温土资[2012]223号文的请示》及批示、《国有土地使用权出让合同补充合同》（温土资合（2003）39号补）、缴款通知书及缴款凭证、《关于要求尽快缴纳地价款的函》（温土资函[2014]18号）、《行政处罚决定书》（温城法处字[2011]第105-008号）以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原、被告于2010年3月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应依约全面履行合同义务。原告已依约支付了3308320元购房款，根据合同约定，被告应于2010年12月31日交付房屋，被告在庭审中亦认可其存在逾期交房的行为，尽管双方对是否实际交房仍有争议，鉴于涉案房屋已于2014年11月25日办理竣工验收备案手续，且被告已于2014年12月22日按合同约定发出交房通知，可视为其已履行交房义务。至于马鞍池10#楼拆迁、驳坎南线工程、排污管网工程等逾期建设是否构成被告世贸房开逾期交房的抗辩理由。经庭审查明，马鞍池10#楼于2011年5月完成拆迁工作，10月移交地块，被告于2011年6月申请排水入网接管核准，并于6月21日经核准接入马鞍池东路污水管，后于同年7月委托亚厦园林公司对室外景观工程进行施工，工期285天，同时，原旧城改建指挥部负责蝉河世贸段南线驳坎工程施工，该工程工期为2011年10月至2012年1月，后于同年10月17日组织验收，关于马鞍池东路排污管网改建工程，因该工程系对整个片区污水管网进行改建，与涉案工程无关，且世贸中心大厦的排污管网已于2011年6月经区行政执法局核准接入马鞍池东路污水管，即使存在被告辩称的水位过高等情形，亦可通过其他技术手段予以实现，至于南线驳坎工程是否通过竣工验收并不影响涉案工程的施工。至此，上述阻碍性事由已消灭。综上，由于马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内，且南线驳坎工程标段亦与涉案工程标段重合，上述工程的逾期建设可构成被告延期交房的客观事由，但被告世贸房开公司以马鞍池东路排污管网工程逾期建设作为抗辩理由，不能成立，本院不予采信。另考虑到原告进行后期绿化景观园林施工需要一定的时间，又因被告因违规建设被行政执法局处罚的时间是2012年10月12日，本院酌情确定被告因上述客观事由导致延期交房的时间可计算至2012年12月31日止，该逾期时间无需承担违约责任。根据合同第九条约定，逾期超过30日，出卖人应按合同约定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付房价款万分之2.1的违约金至实际交付之日止。由于双方合同约定以日为单位累计计算违约金，违约金每日产生新的数额，故应适用债权请求权二年诉讼时效，自原告起诉之日（2015年5月26日）起向前推算二年计算，即2013年5月27日起开始计算违约金。综上，被告因自身原因导致逾期交房违约金的期间应自2013年5月27日开始计算至2014年12月22日止，共计574天，被告应承担的违约金为398785元（3308320元×0.21‰×574天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告陈行与被告温州世贸房地产开发有限公司于2010年3月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、被告温州世贸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈行逾期交房违约金398785元；
三、驳回原告陈行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13929元，减半收取6964.5元，由原告陈行负担3324元，被告温州世贸房地产开发有限公司负担3640.5元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 孙晓琳
二〇一五年六月二十三日
代书记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。