福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第1615号原告（反诉被告）福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人叶卿，福州泰禾新世界房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）李程炜，女，汉族，住址福州市鼓楼区。原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称“泰禾房地产公司”）与被告李程炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。诉讼中，被告李程炜向本院提出反诉，本院依法予以合并审理。本案依法由代理审判员赖成宗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰禾房地产公司的委托代理人叶卿以及被告（反诉原告）李程炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泰禾房地产公司诉称：2014年3月10日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的位于福州市晋安区五四北亿力名居2号楼805单元的房屋，租期自2014年3月10日起至2015年3月9日止，租金为每月4，000元，按季支付，押金为8，000元，待合同期满或终止时，无息全额退还。合同签订后，原告向被告支付8，000元押金并按时支付房屋租金，然而被告在合同履行期满后拒绝退还8，000元押金。经原告多次催讨，被告均拒绝退还。故请求依法判令：被告退还原告租房押金8，000元，并支付违约金49元（按中国人民银行同期贷款利率，即年利率5.35%从2015年3月10日起计至2015年4月21日止）；诉讼费由被告负担。庭审中，原告自愿放弃关于要求被告支付违约金49元的诉讼请求。被告李程炜辩称：2014年12月份，原告向答辩人提出安装冷暖空调的要求，遭到答辩人明确拒绝，但原告仍开凿房屋墙体，安装空调，其行为违反了双方所签《房产租赁合同》第七条第3款规定，即非经答辩人同意，原告不得进行装修、破坏房间墙壁。故原告违约在先，无权要求答辩人退还押金。反诉原告李程炜诉称：2014年3月10日，反诉原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定反诉被告承租反诉原告所有的位于福州市晋安区五四北亿力名居2号楼805单元的房屋，租期自2014年3月10日起至2015年3月9日止，租金为每月4，000元，按季支付，押金为8，000元。合同履行期间，由于反诉被告使用不当，造成反诉原告客厅真皮沙发表面出现多处刮痕，沙发接缝出现多处撕裂，厨房整体橱柜灶台表面出现断裂，柜体下陷，柜门无法正常打开。反诉原告多次要求反诉被告维修真皮沙发、灶台，反诉被告以上述物品的损坏属于自然损耗为由，拒绝赔偿损失。经反诉原告咨询上述物品厂家及相关维修师傅，确认上述物品的损坏系人为原因造成的。故请求依法判令：反诉被告支付反诉原告沙发、灶台损坏赔偿款3，000元；反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告泰禾房地产公司辩称：一、答辩人所发律师函未承认沙发、灶台系答辩人在房屋租赁期间损坏的，上述物品在答辩人承租房屋之前已损坏；二、答辩人公司工程人员经查勘，得知沙发、灶台使用年限超过五年，自然情况下大理石会出现断裂，沙发接缝处会出现开裂，均属于正常使用过程中的合理损耗；三、反诉原告所提交照片无拍摄时间，无法证明沙发、灶台系答辩人在承租期间损坏的。综上，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月10日，原告（反诉被告）泰禾房地产公司与被告（反诉原告）李程炜签订一份《房产租赁合同》，合同约定原告承租被告所有的位于福州市晋安区五四北亿力名居2号楼805单元的房屋，租期自2014年3月10日起至2015年3月9日止，租金为每月4，000元，按季支付。原告向被告缴纳8，000元作为承租该房屋及水、电、煤气等有关设施的使用押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息全额退还。合同同时约定，非经被告同意，原告不得进行装修、破坏房间墙壁，否则视为原告违约，被告有权要求赔偿相关损失。在租赁期间如出现原告使用不当或者人为损坏室内设施设备，原告负责维修并承担相关费用。合同签订后，原告依约于2014年3月25日向被告交纳押金8，000元，并按期支付房屋租金。合同期满后，原告已付清房屋租金及水、电、煤气等相关费用。另查明：原告承租房屋期间，未经被告同意私自在房屋墙壁开凿一洞，作为安装空调的管道，并于合同期满后进行了修复。被告以原告破坏房屋墙壁为由拒绝退还租房押金8，000元，原告遂诉至本院。以上事实，有原告提供的《房产租赁合同》、房屋产权证、中国建设银行单位客户专用回单、律师函以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。双方当事人对以下两个事实存有争议，本院查明认定如下：一、原告开凿的墙壁是否已经修复完好。被告提供照片一张，用以证明墙壁并未修复完好。原告对照片的真实性不予认可，但承诺若原告开凿的墙壁未修复完好，原告同意继续修复。本院认为，被告在诉讼中拒绝配合本院勘验房屋墙壁现场，本院无法确认照片的真实性，故对被告提出原告未将墙壁修复完好的事实，本院不予认定。二、沙发、灶台的损坏时间是否在反诉被告承租房屋期间。反诉原告提供照片六张，用以证明反诉被告在承租期间损坏反诉原告房屋的沙发、灶台。反诉被告对照片的真实性不予认可，认为无拍摄时间，无法证明沙发、灶台系反诉被告在承租期间损坏的。本院认为，反诉原告未提供反诉被告承租房屋前后沙发、灶台的对比照片，且反诉原告拒绝配合本院查看房屋现场，无法证明沙发、灶台系反诉被告在承租期间损坏的，故对反诉原告主张反诉被告在承租期间损坏沙发、灶台的事实，本院不予认定。本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的房屋租赁合同约定，未经被告同意原告不得破坏墙壁，否则被告有权要求原告赔偿相关损失，但并未约定被告有权因此拒绝退还租房押金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，被告可另案要求原告恢复原状或赔偿墙壁遭破坏的损失。本案原告已付清租金及水、电、煤气等费用，被告理应依照合同约定及时退还押金，故原告诉请被告归还租房押金8，000元，合法有据，应予支持。原告自愿放弃要求被告支付违约金49元的诉讼请求，属于原告自行处分诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。因反诉原告提供的证据不能证明沙发、洗碗台的损坏系反诉被告在承租期间造成的，故对反诉原告要求反诉被告赔偿沙发、洗碗台损坏损失3，000元的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李程炜应于本判决生效之日起五日内退还原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司租房押金8，000元；二、驳回反诉原告李程炜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李程炜负担。反诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由反诉原告李程炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员赖成宗二〇一五年七月二十日书记员严寒附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。