甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第206号
原告（反诉被告）王小军，男，汉族，1973年出生，住甘肃省兰州市西固区。
委托代理人冯勇，甘肃天问律师事务所律师。
被告（反诉原告）甘肃天鉴建设集团有限公司，住所地甘肃省甘谷县。
法定代表人温记高，该公司董事长。
委托代理人魏伟、孔江，甘肃中寰律师事务所律师。
原告王小军诉被告甘肃天鉴建设集团有限公司（以下简称天鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，由甘肃省兰州市中级人民法院移送本院管辖。本院受理后，依法组成由审判员徐庆担任审判长，代理审判员李金衲、人民陪审员张世奎参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员刘颖担任法庭记录。王小军及其委托代理人冯勇、天鉴公司委托代理人魏伟出庭参加诉讼，现已审理终结。
原告王小军诉称，其拟投资成立兰州金谷餐饮娱乐有限公司从事餐饮娱乐行业，遂于2014年3月11日与被告天鉴公司签订房屋租赁合同。合同约定被告将其所有的，位于兰州市西固区合水路125号（西固商贸中心）八楼房屋出租给原告使用，租期九年，从2014年6月1日起至2023年5月31日止。原告按照约定于2014年3月18日向被告支付租金100万元，押金5万元。当时被告口头承诺大楼的消防验收手续在5月底之前办好，不会影响原告的正常经营。原告遂于2014年4月10日开始对租赁房屋装修，6月20日左右装修完成，因《娱乐行业管理条例》第十一条规定“申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照”，由于消防验收手续没有办妥，导致原告无法办理营业执照并正常营业，给原告造成巨大的直接和间接经济损失（包括：1、装修损失2876920元；2、设备费217500元；3、后厨解约赔偿金46000元；4、设计费9万元；5、可得利益损失20万元）。《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。被告出租未经消防验收的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，加之被告欺骗原告可以尽快办理消防验收手续的过错行为，导致原告的合同目的不能实现，遭受巨额经济损失，原告依法有权单方解除合同，并要求被告承担赔偿责任。特诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告支付的房屋租金100万元，押金5万元，赔偿原告经济损失3430420元，鉴定费6千元，共计4486420元；3、被告承担全部诉讼费用。
庭审中，原告提交了如下证据材料：
1、房屋租赁合同复印件1份，用以证明被告将位于兰州市西固区合水路125号八楼房屋租赁给原告使用，并承诺如因自己的原因导致原告不能正常经营，自愿承担相应赔偿责任。
2、收据复印件3张，用以证明原告向被告支付房屋租金100万元，押金5万元。
3、《企业名称预先核准通知书》及营业执照复印件各1份，用以证明原告拟成立的兰州金谷餐饮娱乐有限公司经营范围为“餐饮业小吃服务”，预先核准的企业名称保留期至2014年9月29日及因原告无法办理消防验收手续，不能按预先核准的范围经营经营，为预先核准的企业名称不过期，最终办理的公司经营范围为“餐饮管理；商务信息咨询、企业管理咨询”，取得的营业执照经营范围与拟成立公司的经营范围不符。
4、责令改正通知书复印件6份，用以证明因无消防验收手续，原告不能办理餐饮娱乐类经营的营业执照，自2014年8月7日至2015年3月30日期间，连续六次分别被兰州市文化广播影视新闻出版局、兰州市工商行政管理局西固分局以无照经营或超范围经营为由责令停业、限期改正，原告无法正常经营。
5、顺丰速运快递单1份，用以证明原告已于2015年4月12日书面告知被告解除房屋租赁合同。
6、估价报告书复印件1份，用以证明经兰州中瑞房地产咨询估价有限公司评估，原告对租赁房屋装修后，不可拆除的添附物价值为2876920元，构成原告的直接经济损失。
7、增值税专用发票复印件1份，用以证明原告委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司收取评估费6000元。
8、收据复印件4份，用以证明原告经被告及兰州三佳物业管理有限责任公司同意对涉案房屋进行装修，物业公司收取原告装修许可证押金、垃圾清运费押金、许可证工本费、装修保证金等相关装修费用。
9、餐吧厨房承包协议及收条复印件各1份，用以证明原告与他人签订厨房承包协议及因停业提前解除承包协议，原告遣散厨房服务人员，支付经济补偿金4.6万元。
10、装修设计图纸及设计单位资质证书复印件各1份，用以证明原告对涉案房屋消防部分的装修严格按照装修图纸施工，不存在破坏墙体及消防设施的行为。
被告天鉴公司辩称，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告单方解除合同属于违约行为。原告诉称因消防验收不合格致使其无法正常营业无事实依据，工商部门并没有因为消防手续问题而拒绝为其办理工商执照，文化部门向其下发整改通知的主要原因也不是消防验收问题，而是其没有办理《娱乐经营许可证》。原告在收到整改通知后仍正常营业，所称不能正常营业是其擅自停业，与被告没有任何关系；原告滥用合同解除权属无效，只有在当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的两个条件都具备时，另一方才有权解除合同。就本案而言，双方没有将消防验收约定为合同义务，被告不存在违约行为。退一步即便要进行消防验收手续的办理，也与被告没有关系，消防验收手续的办理者应当是兰州家铭房地产置业有限责任公司和原告。再退一步未办理消防验收手续，也不足以构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，原告在装修之后即开业并正常营业，合同法中合同解除条款对原告并不适用；此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，行使合同解除权的条件有二：其一、所租赁房屋处于“无法使用”状态。其二、所租赁房屋系由出租人装饰装修而后由承租人租赁使用的。本案中合同签订后，被告就将毛坯房交付给原告，原告装修之后即开业并进行经营，两个前提条件原告都达不到，原告没有任何理由行使合同解除权，原告滥用合同解除权，当属无效；最后，消防验收合格与否与被告无任何关系。原被告在签订合同时，被告已明确向原告告知消防验收手续正在办理之中，原告装修时擅自改动、破坏建设墙体和消防设施，在物业公司向其发出整改通知后拒绝签收，不进行整改。正是基于原告的行为，才导致了消防部门不予通过消防验收的后果。申请消防验收的主体不是被告，西固商贸中心整栋大楼的消防验收的手续应当是兰州家铭业房地产置业有限责任公司办理，原告开设的餐吧所在八楼的消防验收手续应当是原告办理，与被告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。
同时认为被告王小军单方解除合同构成违约，应按年度租金的40%向反诉原告支付违约金，并无权主张退还押金。其2015年5月5日提起诉讼，给反诉原告造成了经济损失，其应当承担合同约定的违约责任。请求法院依法判令，1、反诉被告支付违约金40万元；2、反诉原告不予退还反诉被告支付的押金5万元；3、反诉被告立即将承租房屋恢复原状并返还反诉原告；4、反诉被告交纳2015年6月至返还房屋前的占用费；5、诉讼费由反诉被告承担。
被告（反诉原告）天鉴公司当庭提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同复印件1份，用以证明双方签订的房屋租赁合同合法有效，明确约定了权利义务及违约责任的承担。
2、委托书复印件1份，用以证明兰州三佳物业管理有限责任公司接受兰州家铭房地产置业有限公司委托，对西固商贸中心进行物业管理。
3、装饰装修管理服务协议复印件1份，用以证明王小军入驻本案所涉房屋并进行装修时，即被告知不得损害消防设施，堵塞消防通道。
4、通知书照片复印件1份，用以证明因王小军破坏消防设施，2014年5月21日兰州三佳物业管理有限责任公司向其发出整改通知。
5、情况说明函复印件1份，用以证明王小军入驻装修时，即已明确知道西固商贸中心消防验收手续正在办理中，王小军装修中擅自改动破坏建筑墙体和消防设施，对物业公司提出的整改要求不予置理。
6、关于要求恢复建筑墙体和消防设施的通知复印件1份，用以证明王小军装修中擅自改动破坏建筑墙体和消防设施并拒不整改，后消防部门再次检查，再次提出整改要求。
7、企业信息资料复印件一份，用以证明王小军正常设立了兰州金谷餐饮娱乐有限公司，王小军系该公司股东，兰州金谷餐饮娱乐有限公司系本案物业金谷壹号的实际运营单位。
8、结账单及发票复印件、物业费收费票据复印件，用以证明金谷壹号一直正常开业营业，并未因未通过消防验收受到影响。
9、证人证言，用以证明兰州金谷餐饮娱乐有限公司一直正常营业，并未因未通过消防验收而无法营业，受到影响。
经审理查明，原告王小军欲同他人共同投资从事餐饮娱乐行业，遂于2014年3月11日以名称尚在预先核准中、未完成工商登记的“兰州金谷餐饮娱乐有限公司”法定代表人名义与被告天鉴公司签订房屋租赁合同。合同约定被告将其位于兰州市西固区合水路125号（西固商贸中心）八楼房屋出租给原告使用，租期九年，从2014年6月1日起至2023年5月31日止。原告之后向被告支付第一年租金100万元，押金5万元。装修完成后，由于整栋建筑消防验收手续未办妥，原告无法办理从事餐饮娱乐业的营业执照，为使同年3月31日获得企业名称预先核准的“兰州金谷餐饮娱乐有限公司”不致作废，原告变更该公司经营范围为“餐饮管理；商务信息咨询、企业管理咨询”后违规从事餐饮经营，多次被工商及文化部门责令整改。2015年4月12日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的书面通知，之后以天鉴公司出租未经消防验收的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定及该公司欺骗可以尽快办理消防验收手续，存在过错为由，诉至法院，要求天鉴公司承担赔偿责任。被告天鉴公司则以原告单方解除合同构成根本违约为由，提出反诉，要求王小军承担违约责任。
另查明，兰州市西固区合水路125号（西固商贸中心）八楼房屋由兰州金谷餐饮娱乐有限公司和凯盛茶楼分区使用，凯盛茶楼业主刘凯当庭确认其与王小军商定，由王小军出面同天鉴公司订立房屋租赁合同，凯盛茶楼占用部分的租金交王小军，由王小军或兰州金谷餐饮娱乐有限公司向出租方交纳。至庭审结束，天鉴公司未提交西固商贸中心或该中心第八层通过消防验收的手续。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、所举并经质证的证据证实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人订立房屋租赁合同意思表示真实，双方缔约的目的是通过对租赁房屋的处分或使用获取收益。本案中租赁物是不动产，不动产的“使用”含义有二，一、租赁物具有物的使用功能；二、租赁物应当同时具备法律意义上的使用条件。《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定即
属于此类情形。原告承租房屋欲经营餐饮娱乐，其经营目的使得租赁房屋成为公共场所，消防安全事关公共利益，房屋的消防功能及消防手续齐备是经营活动在物质上和法律上的前提条件，由于天鉴公司未能提交消防手续，使王小军不能按照《娱乐行业管理条例》第十一条“申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照”的规定，领取预先核准的经营范围为“住宿和餐饮业、小吃服务”的兰州金谷餐饮娱乐有限公司营业执照，转而领取经营范围为“餐饮管理、商务信息咨询、企业管理咨询”的营业执照并违规经营音乐餐吧，导致工商和文化监管部门的处罚是客观事实。双方在租赁合同第十一条约定“天鉴公司交付房屋时，应确保房屋可以合法使用”；第十四条约定“天鉴公司承诺所出租营业用房，不存在影响金谷公司正常经营使用情形，如因天鉴公司原因致使金谷公司不能正常经营（不包括不可抗力因素），天鉴公司应承担相应赔偿责任”。根据合同的文义和合同目的，本院认定“合法使用”是指租赁房屋符合法律、法规规定的使用条件；“正常经营”是指符合法律、法规规定的经营活动，即合法经营。原告存在违规经营的客观事实，该事实不是原告正常、合法经营的佐证，因此天鉴公司称双方当事人未将消防验收约定为合同义务；消防验收手续的办理主体是兰州家铭房地产置业有限责任公司和原告方；未办理消防验收手续不构成根本违约以致原告不能实现合同目的，合同法中合同解除的条款对原告并不适用等抗辩理由不予支持。同时，无论天鉴公司在订立合同时是否承诺消防手续的办理时间，王小军在明确知晓租赁房屋无消防手续时仍然缔约并进行装修、购置设备，在营业执照无餐饮项目时违规营业，具有过错，亦应承担相应责任。需要指出，一、原告已就单方解除合同进行举证，表明原告诉请解除合同实质是要求法院确认单方解除合同的效力，被告虽不认可该证据，但未举证反驳，本院确认原告解除合同书于2015年4月12日发生效力。二、涉案房屋虽被兰州金谷餐饮娱乐有限公司和凯盛茶楼二个经营主体占有，但只有原告王小军代表承租方与天鉴公司缔约，根据合同相对性原则，在租赁合同解除后，涉及凯盛茶楼的已交纳租金，在该茶楼和王小军或兰州金谷餐饮娱乐有限公司之间解决。
关于合同解除后的赔偿问题，本院认为，由于天鉴公司诉讼中明确拒绝就装修价值重新评估，原告就装修损失1784246.07元已提交评估报告，完成证明责任，但其在未领取包含餐饮项目营业执照的情况下，购置餐厨相关用品，价格评估报告中另外所涉及的包厢定制音箱36组、点歌系统1套、点餐及管理系统1套、双眼灶等灶具1组、定制沙发及茶几1套、定制不锈钢货架4组、后堂不锈钢工作台1组、后堂货架3组、后堂及卫生间热水器2组共计价值401798.25元，招聘后厨人员产生的解约赔偿金46000元，属于自身原因致使损失扩大，不予支持。因凯盛茶楼系独立经营，未主张权利，其装修、购置设备690875.81元与原告无关，不予支持；设计费9万元及可得利益损失20万元未提交证据证实，不予支持；对原告举证装修损失1784246.07元，天鉴公司应承担5０％的赔偿责任，计为892123元；原告自行承担5０％的损失。
关于反诉原告天鉴公司的诉讼主张，如前所述，合同约定“天鉴公司交付房屋时，应确保房屋可以合法使用”，该约定应当理解为租赁房屋须符合消防法规规定的使用条件，天鉴公司虽称整栋建筑消防手续的办理主体为开发商兰州家铭业房地产置业有限责任公司，本院认为第三人的原因不影响天鉴公司作为房屋所有人及出租人对承租人承担的合同义务，故其无权要求对方承担违约责任。合同解除后，原告王小军至今占有涉案房屋，被告天鉴公司请求支付2015年6月至房屋返还之日占用费，本院认为，被告天鉴公司请求符合法律规定，自合同解除之日2015年4月12日至2015年6月1日的房屋租赁费原告已付清，自2015年6月1日至2015年11月30日止，按照合同约定的租金支付，100万元÷365天×183天=501370元。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告王小军与被告甘肃天鉴建设集团有限公司于2014年3月11日签订的房屋租赁合同于2015年4月12日解除。
二、反诉被告王小军于本判决时效之日起十日内返还反诉原告甘肃天鉴建设集团有限公司位于兰州市西固区合水路125号（西固商贸中心）八楼房屋。
三、被告甘肃天鉴建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王小军押金50000元、评估费6000元、给付原告王小军赔偿款892123元，共计948123元。
四、原告王小军于本判决生效之日起十日内给付被告甘肃天鉴建设集团有限公司2015年6月1日至2015年11月30日的房屋占用费501370元。
五、以上三四项相互折抵，被告甘肃天鉴建设集团有限公司给付原告王小军446753元。
六、驳回原告王小军的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告甘肃天鉴建设集团有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费42691元，由本诉原告王小军承担32417.67元，本诉被告甘肃天鉴建设集团有限公司承担10273.33元。
反诉案件受理费4025元，由反诉原告甘肃天鉴建设集团有限公司承担3625元，由反诉被告王小军承担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 徐 庆
代理审判员 李金衲
人民陪审员 张世奎
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘 颖
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报请上级人名检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。