巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第2621号
原告张小平，男，生于1963年，汉族，大专文化，医生，住巴中市巴州区。
委托代理人刘国龙，四川九朝律师事务所律师。
被告巴中市天元房地产开放有限公司
法定代表人张永忠，该公司总经理。
委托代理人蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。
原告张小平与被告巴中市天元房地产开放有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小平及其委托代理人刘国龙，被告巴中市天元房地产开放有限公司（以下简称天元房产公司）法定代理人张永忠及其委托代理人蒲德等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张小平诉称：原告与被告分别于2010年2月2日、2010年5月19日、2010年6月3日、2010年11月19日、2011年5月19日、2011年11月19日以签订《借款协议》、《巴中城市广场认购协议》的方式借款218万元。其中被告于2010年2月2日财务出据借款29.6万元，2010年5月19日财务出据借款74万元，2010年6月3日财务出据借款44.4万元，2010年11月19日财务出据借款20万元，2011年5月19日财务出据借款20万元，2011年11月19日财务出据借款30万元。除2011年5月19日借款20万元，2011年11月19日借款30万元，约定借款期限为6个月外，其余4笔借款期限约定为12个月。《借款协议》约定：借款期限届满前，一次性清偿本息，在签订借款协议时同时签订《认购协议》，逾期未还清本息，借款抵作购房款。除最后两笔借款没有签订《认购协议》外，前述四笔借款均签订了《巴中城市广场认购协议》，分别以2500元／平方米的价格认购被告开发的巴中城市广场（城市印象）A区241号房屋计面积120平方米，A区242号房屋计面积296平方米，A区243号房屋计面积243平方米，A区2-134号房屋计面积80平方米。尔后因被告开发的城市广场规划改变，原告认购的房屋合同目的不能实现。故诉至法院，请求判决被告立即偿还原告的借款218万元，并从借款之日起按照银行同期同档的月利率四倍计算利息至偿清时止。
被告天元房产公司辩称：原告的诉讼请求已超过诉讼时效，理应驳回其诉讼请求。我方已退还原告借款本金及利息总计62.4万元，而借款利息有约定的从约定，没有约定的应按法律规定。签订的《巴中城市广场认购协议》是对借款的担保或抵押，其违反法律规定，应属无效。
经审理査明：2010年2月2日，以被告天元房产公司为甲方、原告张小平为乙方，双方签订《借款协议》，协议载明甲方因经营活动需要，在乙方借款，双方协商达成协议：1、甲方在乙方处借人民币296000元，用于甲方巴中城市广场工程建设。2、甲方定于2011年2月2日前一次性清偿本息。3、甲乙双方议定在确定本借款协议的同时，双方签订商铺《认购协议》，若甲方未按协议约定期限一次性还清本息，则上述借款抵作乙方向甲方支付的购房款；若甲方按协议约定期限一次性付清借款，则双方签订《认购协议》自行终止。
2010年2月2日，以被告天元房产公司为甲方、原告张小平为乙方双方又签订《“巴中城市广场”认购协议》，协议载明，甲方依法开发的巴中城市广场项目，目前已进入主体工程施工阶段，未正式对外销售。应乙方要求自愿购买本城市广场项目中的A区二层241号商铺，鉴于项目的实际情况，为了将来乙方如期购买此商铺，双方就今后正式售房和签订正式商品房买卖合同时，能达成双方共同遵守的目的，约定：一、双方确认的城市广场商铺编号为A区二层241号商铺，建筑面积120.00㎡（面积以测绘面积为准）二、按双方约定，甲方对乙方优惠单价为2500元／㎡，合计总房款为300000.00元。三、乙方一次性支付预约房款296000元，作为预付本协议预订商铺的价款。
2010年2月2日，被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款贰拾陆万玖仟零佰零拾零元零角零分￥269000.00”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
2010年5月19日，原、被告签订《借款协议》，约定借款74万元，还款期限为2011年5月19日。当天原被告又签订《“巴中城市广场”认购协议》，购买城市广场项目中的A区二层242号商铺，建筑面积290.00㎡，单价2500元／㎡。被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款柒拾肆万玖仟零佰零拾零元零角零分￥740000.00利息为4分，结一次息”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
2010年6月3日，原、被告签订《借款协议》，约定借款44.4万元，还款期限为2011年6月3日。当天，原被告又签订《“巴中城市广场”认购协议》，购买城市广场项目中的A区二层243号商铺，建筑面积177.6㎡，单价2500元／㎡。被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款肆拾肆万肆仟零佰零拾零元零角零分￥200000.00”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
2010年11月19日，原、被告签订《借款协议》，约定借款20万元，还款期限为2011年11月19日。当天原被告又签订《“巴中城市广场”认购协议》，购买城市广场项目中的A区二层134号商铺，建筑面积80㎡，单价2500元／㎡。被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款贰拾零万零仟零佰零拾零元零角零分￥200000.00实收20万元，月息4分”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
2011年5月19日，原、被告签订《借款协议》，约定借款20万元，还款期限为2012年5月19日。当天，被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款贰拾零万零仟零佰零拾零元零角零分￥200000.00实收20万元，月息4分，6个月结”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
2011年11月19日，原、被告签订《借款协议》，约定借款30万元，还款期限为2012年5月19日。当天，被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到张小平购房款叁拾零万零仟零佰零拾零元零角零分￥300000.00”。并加盖了“四川省巴中市天元房地产开放有限公司财务专用章”印章。
本案审理中，被告认可2010年2月2日、2010年5月19日、2010年6月3日的三笔借款属实，2010年11月19日、2011年5月19日、2011年11月19日三笔借款是利息转为本金的。
2010年11月19日，原告在被告领取退购房款24万元；2010年11月19日，原告在被告领取借款利息28.80万元，并在条据上注明贰拾（万）元转入本金，收到现金捌万捌仟元正；2011年7月29日，原告在被告领取退购房款2万元；2012年4月16日，原告在被告领取利息款30万元。另外，2012年1月19日，被告单位职工周仕杰在被告单位财务领取3.6万元支付原告。
上述事实，有原、被告的陈述，身份证明，收据，《借款协议》，《认购协议》，领款单，庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，原告张小平借款给被告天元房产公司，双方签订了《借款协议》，明确约定，被告借款用于巴中市城市广场工程建设，双方签订借款协议的同时，签订认购协议，约定若被告未按约定期限偿还借款本息，则借款抵作购房款；若偿清借款则签订的认购协议自行终止。在每笔借款的当天双方又签订《“巴中城市广场”认购协议》，约定购买被告商铺，并约定了价款、铺位的房号、面积等，被告给原告出具了房款收据。事后，被告又在给原告结付利息，退还购房款，故原、被告间实际上形成的是民间借贷关系，以期待的房屋作为抵押，双方签订的《“巴中城市广场”认购协议》无效。合法的借贷关系受法律保护。被告在原告处借款，双方签订了《借款协议》，并书立了收据，其借款事实成立，被告理应偿还在原告处的借款。借款到期期后，原告一直在主张权利，故被告关于本案已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
关于借款本金的认定，2010年2月2日借款20万元、2010年5月19日借款74万元、2010年6月3日借款44.4万元的三笔借款，被告当庭认可，本院予以认定。2010年11月19日借款20万元、2011年11月19日借款30万元，被告主张该两笔借款为利息转为本金，被告未提供有力证据佐证，本院不予采信。2011年5月19日借款20万元的认定问题，2011年5月19日，原告在被告领取借款利息28.8万元，其中20万元转入本金，领取8.8万元现金，而当天又有一笔20万元的借款。加之原、被告间的部分借款利息约定月息4分，已超出中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍（包含利率本数），超出部分的利息不予保护，故该笔借款本金20万元，本院不予认可，当天领取的28.8万元的利息认定领取利息8.8万元。2010年11月19日，原告在被告领取退购房款24万元；2011年7月29日，原告在被告领取退购房款2万元，该两笔领款没有约定领取的是借款利息，故应当认定为原告领取的是借款本金。
关于原告主张的利息问题。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。第九条规定：公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计算。2010年2月2日借款20万元、2010年6月3日借款44.4万元、2011年11月19日借款30万元，条据上未约定利息，被告又否认，该三笔借款本院认定其利息分别从借款逾期之日起至偿清之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率计算。2010年5月19日借款74万元，条据上载明的是息4分，未约定是年息或是月息，被告否认为月息，原告又未提供充分证据佐证，视为借款利息约定不明，故本院认定该笔借款利息按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率计算。2010年11月19日借款20万元，约定月息4分，超出法律规定，超出部分的利息，本院不予支持，该笔利息本院认定按按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算。
关于2012年1月19日，被告单位职工周仕杰在被告单位财务领取3.6万元支付原告的认定问题，原告否认领取该款，被告又未提供其他证据佐证，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百三十四条第一款（四）、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条、第八条、第九条之规定，判决如下：
被告巴中市天元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内偿还原告张小平借款本金198万元及其资金利息，其中，2010年2月2日借款20万元的资金利息，自2011年2月2日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至本判决确认履行之日止；2010年5月19日借款74万元的资金利息，自2010年5月19日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至本判决确认履行之日止；2010年6月3日借款44.4万元的资金利息，自2011年6月3日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至本判决确认履行之日止；2010年11月19日借款20万元的资金利息，自2011年11月19日按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至本判决确认履行之日止；2011年11月19日借款30万元借款的资金利息，2012年5月19日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至本判决确认履行之日止（上述借款及资金利息包含原告于2010年11月19日领取的退购房款24万元；2011年7月29日领取的退购房款2万元；2011年5月19日领取的利息8.8万元；2012年4月16日领取的利息30万元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24240元，由被告巴中市天元房地产开发有限公司负担22620元，原告张小平负担1620元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 万 明
二〇一四年十一月二十五日
书记员 何知梦