上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1878号
原告上海海申电子设备厂。
法定代表人傅国良。
委托代理人王长富。
被告上海显晟建筑安装工程有限公司。
法定代表人陈显庭。
原告上海海申电子设备厂（以下简称海申电子厂）诉被告上海显晟建筑安装工程有限公司（以下简称显晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告海申电子厂的委托代理人王长富到庭参加了诉讼。被告显晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告海申电子厂诉称，2013年9月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为308.23平方米，租期自2013年9月1日至2016年8月31日止，免租期半个月，租金从2013年9月16日起开始计算，年租金为人民币120，000元（以下货币单位均为人民币），租金为半年一付，第二年起租金递增5%。签约后，被告一直不能按时支付房租，从2014年9月起就不再支付租金，2014年10月、11月原告先后向被告发出催款通知，未果。2015年1月14日，原、被告又签订了一份协议，约定被告于2015年1月31日前支付租金20，000元，剩余租金保证于2015年2月10日前付清，如违约则终止租赁合同。后被告未按约支付房租，直至2015年4月15日仍拖欠房租48，500元，故原告于2015年3月发出终止合同通知书。原告认为，根据租赁合同的约定，因被告违反约定，原告有权提前终止租赁合同。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2013年9月2日签订的房屋租赁合同，被告搬离系争房屋并将该房屋返还给原告；2、被告支付自2014年9月16日至2015年4月15日拖欠的房屋租金48，500元；3、被告支付违约金630元；4、被告支付自2015年4月16日至实际搬离之日止的房屋实际使用费，按每月10，500元计算。
被告显晟公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租赁的系争房屋系办公室，租赁初期，被告能正常支付房租，后来发现用电不正常，电量明显过高，为此被告找到原告，要求其单独为自己安装小电表，遭到原告拒绝，所以被告拒付电费，2014年10月起原告就采取停水电措施至今，致被告无法正常经营，故被告拒付自2014年9月16日起的房租。
经审理查明，上海市黄兴路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的产权系原告所有，用途为办公。
2013年9月2日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-
XXX室出租给乙方，该房屋建筑面积为308.23平方米，租赁用途为办公用途。租赁期限为3年，自2013年9月1日至2016年8月31日止，免租期半个月，租金从2013年9月16日起开始计算。年租金为120，000元，第2年起每年环比递增5%，第一年2013年9月1日至2014年8月31日，年租金120，000元，半年租金60，000元；第二年2014年9月1日至2015年8月31日，年租金126，000元，半年租金63，000元；第三年2015年9月1日至2016年8月31日，年租金132，300元，半年租金66，150元。乙方支付租金方式为采用先付后用，每半年结算一次，由乙方每半年的第一个月的5日前支付给甲方，租赁费用每年的9月1日为租金调整日。租赁期间该房屋内发生的相关水、电、物业管理费等费用由乙方负责交给物业管理部门，如乙方逾期交付上述费用，产生的逾期费用由乙方自行承担，逾期超过一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同；乙方应按时交纳租金，如届时不缴纳租金，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五收取违约金，逾期超过15日，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同等。
合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用至今。被告向原告支付了2013年9月16日至2014年9月15日期间的房租。2014年9月15日前，被告支付了2014年9月16日至2015年3月15日期间的房租15，000元。
2015年1月14日，原、被告签订《协议书》，明确被告半年租金63，000元，应在2014年9月15日前付清，现被告已支付了15，000元，剩余的租赁费，被告承诺：1、在2015年1月31日前支付20，000元；2、剩余的租赁费保证在2015年2月10日前付清。被告承诺上述欠原告的租赁费在双方的协定的日期前付清，如违约，原告方将终止租赁合同，一切后果由被告承担。协议签订后，被告支付了拖欠的房租10，000元。
被告合计支付了2014年9月16日至2015年3月15日期间的房租25，000元，尚欠原告38，000元房租及自2015年3月16日起至今的房租。
2015年5月，原告具状来院，作如上诉请。2015年5月14日，被告收到起诉状副本。
另查，系争房屋由案外人上海远鹏物业管理有限公司（以下简称远鹏物业公司）提供物业服务合同。自2014年3月起，被告拖欠远鹏物业公司系争房屋的水、电费等。2014年9月1日，远鹏物业公司向被告发出《催款通知》，要求其尽快支付2014年3月至2014年7月间的水、电、物业费等，如逾期未付将进行停电、停水处理等，未果。2014年12月25日，远鹏物业公司向被告发出《停电通知》，称由于被告至今未支付拖欠的水、电等费用，决定自2014年12月26日上午9时30分起停止对被告的供电。
2014年12月26日上午10点，远鹏物业公司对系争房屋采取停电措施至今，期间因被告每月做账、有客户前来谈判，经被告与远鹏物业公司沟通，远鹏物业公司均给予暂时恢复供电。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、催款通知书、协议书、物业服务合同、情况说明、停电通知、证人高某的证言及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年9月2日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行，原告作为出租人已将系争房屋交付给被告，被告作为承租人理应按约于每半年的第一个月的5日前支付半年的房租，其至今拖欠2014年9月16日至2015年3月15日期间的房租38，000元及自2015年3月16日起的房租，显属违约，现原告依据合同约定要求解除租赁合同及要求被告支付违约金630元的请求，于法有据，本院予以支持，该租赁合同以被告收到起诉状之日为解除之日。租赁合同解除后，被告理应搬离系争房屋，并将该房屋返还给原告。因被告至今仍实际占有使用系争房屋，应向原告支付实际占有期间的实际使用费。考虑到系争房屋于2014年12月26日起被案外人远鹏物业公司采取停电措施至今，对被告实际使用系争房屋产生了影响，但停电系因被告违约拖欠物业管理部门系争房屋的水费、电费等，案外人远鹏物业公司在催讨未果的情况下采取的措施，且停电期间，在被告需要时案外人远鹏物业公司能恢复供电，故本院根据实际情况酌情减少被告自2014年12月26日起应支付的房租及实际使用费。被告抗辩因电表不正常，原告拒绝安装小电表，故不同意原告的请求。就此，被告未提供相关证据，故本院不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应由其自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海海申电子设备厂、被告上海显晟建筑安装工程有限公司于2013年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月14日解除；
二、被告上海显晟建筑安装工程有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-XXX室房屋，并将该房屋返还给原告上海海申电子设备厂；
三、被告上海显晟建筑安装工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海申电子设备厂2014年9月16日至2015年5月14日期间拖欠的房屋租金人民币53，785元；
四、被告上海显晟建筑安装工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海申电子设备厂自2015年5月15日起至实际搬离上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-
XXX室房屋之日止的实际使用费，按每月人民币9，450元计算；
五、被告上海显晟建筑安装工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海申电子设备厂违约金人民币630元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，194元，减半收取计人民币597元，由被告上海显晟建筑安装工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 玮
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 蒋杨锋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。