浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终897号
上诉人（原审被告）：阮乐华。
上诉人（原审被告）：周巧萍。
上诉人（原审第三人）：周巧利。
上诉人（原审第三人）：冯仲康。
上诉人周巧利、冯仲康的共同委托代理人：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐天伟。
委托代理人：王寿横，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
上诉人阮乐华、周巧萍、周巧利、冯仲康为与被上诉人徐天伟债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸商初字第3878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成由审判员张靓担任审判长，审判员陆卫东、代理审判员王瑜参加的合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人阮乐华、周巧萍，上诉人周巧利、冯仲康的共同委托代理人桑哲渊，被上诉人徐天伟及其委托代理人王寿横到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年7月15日，周巧萍、阮乐华将其共同共有的坐落于诸暨市暨阳街道东安一区6幢304室、404室（房权证号：诸字第××号），房屋建筑面积210.6㎡，架空层（小车库）24.1㎡的房屋转让给周巧利、冯仲康，转让价格为人民币28万元；2015年7月28日，周巧利、冯仲康取得上述房产的所有权，所有权证号为F0000145879、F0000145880。
阮乐华曾向徐天伟借款，因阮乐华未能偿还全部借款，2015年9月8日，徐天伟为与阮乐华民间借贷纠纷一案诉至该院，该案于2015年10月16日经该院主持调解，达成调解协议，该院作出（2015）绍诸商初字第3837号民事调解书，确认阮乐华应归还徐天伟借款本金60万元及相应利息，款定于2016年1月20日前付清。后阮乐华未能按调解书确定日期履行债务。在上述民间借贷纠纷案件诉讼财产保全过程中，徐天伟发现阮乐华、周巧萍将案争房屋转让给周巧利、冯仲康，遂于2015年9月9日向该院提起债权人撤销之诉。
原审另查明，周巧萍与周巧利系姐妹。徐天伟为该案诉讼支出律师代理费1万元。
原审法院审理认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。该案争议焦点为：阮乐华、周巧萍与周巧利、冯仲康之间就涉案房屋的转让价格为多少，是否属于明显不合理低价；二、如果该院认定涉案房屋的转让价格属于明显不合理低价的，是否对徐天伟造成损害；三、周巧利、冯仲康是否知道该行为对债权人造成损害。关于第一个争议焦点，该院在分析认证部分已进行了详细阐述，对此不再赘述，真实交易价格应当以证据2房管部门登记备案的房屋买卖协议所载价格确定，即28万元。根据涉案房屋面积（210.6㎡及车库）、所处地段、当地房地产价格等综合因素判断分析，该价格属于明显不合理低价。关于第二个争议焦点，上述转让行为，是否对徐天伟造成损害。该院认为，根据庭审查明的事实，阮乐华、周巧萍未能提供证据证明其尚有可供执行的财产以履行其对徐天伟所负的债务，阮乐华、周巧萍虽有固定的工资收入，但不能清偿其所负债务，徐天伟的债权受到不能实现的困境，阮乐华、周巧萍上述低价转让房屋的行为，应当认定对徐天伟造成了损害。关于第三个争议焦点，周巧利、冯仲康是否明知上述�不合理低价转让房屋的行为对债权人造成损害。周巧利、冯仲康抗辩其在受让该房屋时，并不知晓徐天伟与阮乐华之间存在债权债务关系，故不存在恶意。该院认为，周巧萍与周巧利系亲姐妹关系，按照生活常理，房屋买卖属于日常生活中的大事，关系家庭稳定与生活质量，阮乐华、周巧萍将涉案房产转让给周巧利、冯仲康时，作为姐妹的周巧利不可能对其原因不闻不问，周巧利、冯仲康虽可能对徐天伟与阮乐华之间的债权债务关系不知情，但根据双方提供的银行汇款凭证等，虽不能达到相关证明目的，却可以反映出双方之间存在经济往来，故周巧利、冯仲康理应对阮乐华、周巧萍的经济状况有一定了解；对债权人造成损害中的“债权人”，该院认为，应指对债务人即阮乐华、周巧萍享有债权请求权的全部债权人，也包括了徐天伟，而并非需要周巧利、冯仲康明确知道徐天伟是阮乐华、周巧萍的债权人；故应认定在受让涉案房屋时，周巧利、冯仲康明知该行为对债权人造成了损害。综上，该院认为，阮乐华、周巧萍将其共同共有的坐落于诸暨市暨阳街道东安一区6幢2单元304室、404室房产以28万元价格转让给周巧利、冯仲康的行为，对徐天伟造成损害，且周巧利、冯仲康知道该情形，现徐天伟起诉要求撤销阮乐华、周巧萍的转让涉案房屋的行为，于法有据，该院予以支持。徐天伟为该案支出律师代理费1万元，属于行使撤销权的必要费用，徐天伟要求阮乐华、周巧萍及周巧利、冯仲康承担律师代理费1万元，结合该案实际，酌情确定由阮乐华、周巧萍负担7000元，周巧利、冯仲康负担3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十六条之规定，判决：一、撤销阮乐华、周巧萍与周巧利、冯仲康签订的坐落于诸暨市暨阳街道东安一区6幢2单元304室、404室的房屋买卖协议；二、阮乐华、周巧萍应支付徐天伟律师代理费7000元，周巧利、冯仲康应支付徐天伟律师代理费3000元；三、驳回徐天伟的其余诉讼请求。一审案件受理费9800元，财产保全费3520元，合计诉讼费13320元，由阮乐华、周巧萍、周巧利、冯仲康负担。
上诉人阮乐华、周巧萍、周巧利、冯仲康不服原审法院上述民事判决上诉认为，一、本案相关事实经过如下：上诉人阮乐华分别于2011年11月29日、2014年5月20日、2014年7月10日向上诉人周巧利各借款50万元，总计150万元，阮乐华出具借条，并约定了利息。阮乐华仅还款460827元。因为无力偿还其他借款，冯仲康夫妇与阮乐华夫妇经结算确认上述借款本息欠款计1291741.66元，阮乐华�妇意向以其所有的诸暨市东安一区6幢304、404室房屋抵偿上述欠款。为了确定房屋价格，原房屋所有权人周巧萍委托绍兴天阳资产评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，《资产评估报告书》评估值为136万元，故双方于2015年7月10日签订房屋转让协议书，约定涉案房屋以130万元的价格抵债。在税务机关办理税费手续时，在工作人员的提醒下得知亲属之间转让房产可按成本价转让，这样可减少税费。出于减税目的，双方于2015年7月15日签订了房屋买卖协议，约定以成本价28万元的价格转让涉案房屋，并于2015年7月17日到周巧萍、周巧利的原籍地诸暨市店口镇湖西村民委员会、诸暨市公安局店口派出所开具姐妹关系证明，然后在税务、房管等部门办理了过户登记手续。手续办理后，为了明确双方房屋抵债的真实意思表示，双方又补签了一份2015年7月10日的房屋转让协议书，�协议中加入第三条“为使甲方（周巧萍、阮乐华）办理过户减少相应费用，乙方（周巧利、冯仲康）同意另行订立房屋买卖协议，在办理过户手续中向土地房产等管理部门提交使用”。二、一审判决未将原审第三人提交的证据作为有效证据采纳，导致认定事实错误。1、一审判决认定证据4、证据6中的三份借条系当事人自行制作，其真实形成时间不能确定。三份借条对应三份银行转账凭证，转账凭证上的时间与借条时间一致，且转账凭证上注明款项用途系借款，故三份借条的证据形成时间可以确定。2、一审对证据4即房屋转让协议书不作为有效证据认定错误。首先，对于证据2即2015年7月15日房屋买卖协议，阮乐华夫妇与冯仲康夫妇均承认只是为了减少税费而签订，并非真实意思表示，不能作为有效合同。阮乐华夫妇欠冯仲康夫妇借款达1291741.66元，若以证据2协议中约定的28万元价格进行转让，显然不合常理。双方会定28万元就是因为这是成本价，要不是为了减少税费，阮乐华怎能以成本价转让房屋，即使真的是低价转让，也完全可以市场价签订协议，只要不实际支付房款就可以了。因此，即使证据2是房管部门登记的，但实际是无效的，证据4才是双方真实转让协议。其次，不能单凭借条在谁手中就认定借款是否还清。双方签订的2015年7月10日房屋转让协议书已对双方债务抵偿问题达成一致，即使阮乐华夫妇不收回借条，仍可凭该协议书认定其债务已清偿完毕，并不需要收回借条。第三，证据4协议是办理完登记后补签的，并非最早去办理手续的那份，其中第三条是得知可按成本价转让并办好手续后增加。由于证据2中28万元并非双方真实交易价，因此在补签的证据4中加入该条，以明确除证据4外另行签订的房屋买卖协议系为减少费用而签订，因此是合理的。第四，证据2协议中也没有涉及装潢、腾房等问题，一审以此认定证据2有效而证据4无效缺乏依据。阮乐华夫妇居住在房屋中是因为无其他住所，基于姐妹之情而相互扶持，是人之常情。3、一审对原审第三人提供的证据材料9即绍兴天阳资产评估有限公司《资产评估报告书》不作为有效证据认定有失客观、公正。第一、《资产评估报告书》系有法定资质的评估机构和评估师出具，具有公信力，在没有证据证明评估过程、评估方式存在瑕疵的情况下，能够作为反映房屋市场价值的证据。第二、《资产评估报告书》出具时间为2015年6月30日，在双方2015年7月10日签订房屋转让协议书将房屋折价抵债之前，恰好能说明双方有将房屋折价抵债的意向，故房屋原所有人周巧萍委托绍兴天阳资产评估有限公司对房屋市场价值进行评估，然后双方根据评估报告136万元的评估结果协议以130万元折价抵债，整个过程非常合理。委托人周巧萍与评估单位关系较好，未支付鉴定费，但这不等于评估结果失实。第三、《资产评估报告书》出具时间在本案起诉之前，不是作为评估机构对于本案事实所出具的证明，因此评估单位与本案当事人关系如何，不能认为与本案是否存在利害关系。综上，一审判决认定阮乐华夫妇与冯仲康夫妇以28万元的价格转让涉案房屋，认定事实错误。转让价格应为130万元，该价格与市场评估价136万元相差甚少，不属于明显不合理的低价。三、即使低价转让房屋成立，但因为本案不存在受让人明知该行为对债权人造成损害，因此不符合债权人撤销权行使条件。家庭经济状况属家庭隐私，银行凭证只能反映周巧利汇款金额、阮乐华还款金额，除此之外，上诉人周巧利夫妇对于阮乐华夫妇的其他情况完全无从知晓，�案没有证据证明上诉人冯仲康夫妇在受让房屋时知道阮乐华夫妇有其他债权人。请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐天伟向本院提交书面答辩状认为，一、上诉人上诉状中关于以130万元抵债而转让房屋之全部表述，缺乏证据证明。以下事实可以证明真实的转让价是28万元。1、根据诸暨市房管处复印的房屋转让协议书记载，房屋转让价为28万元。该协议是四上诉人办理房屋过户登记时提交，是经过房产登记主管部门审查，用于产生房产所有权变更作用且存档于房管处的关键材料，如没有该份协议，并不可能产生涉案房产所有权变更的法律效果，因此，上诉人关于“证据2不能作为有效合同”、“证据2实际是无效的”上诉意见缺乏事实和法律依据。2、对上诉状中关于“在税务机关办理税费手续时，在工作人员的提醒�得知亲属之间房产可按成本价转让”的表述，被上诉人认为，第一、至今未见上诉人提供过上述纳税文件的书面证据。第二、即使存在“亲属之间转让房产可按成本价转让”的规定，说明该规定仅允许亲属之间按成本转让，而并没有允许亲属之间实际以130万元转让情况下按28万元纳税。如果允许在130万元转让价时交纳28万元的过户税，为何房管处登记时不提交130万元的房屋转让协议？第三、即使存在“允许按成本价转让”的规定，该规定也不能阻碍相关债权人按照合同法第七十四条规定行使撤销权。3、上诉状自认2015年7月10日房屋转让协议书系手续办理后补签，对此，第一、可以证明落款时间为2015年7月10日的协议实际形成时间并非2015年7月10日，而是在2015年7月28日以后至上诉人向一审提交上述协议之日这一时间段内，协议落款时间真实可靠对本案事实查明至关重要，现证实落款时间系伪造，只须四上诉人签字的书面证据，其文字内容如何可信。第二、上述自认关于“手续办理后，为了明确双方房屋抵债的真实意思表示而补签协议”的解释难以成立。首先，如为了明确之前行为之真实意思，落款日期必须真实，才能起到明确效果；其次，协议第三条之表述内容与事后补签一般可能书写的文字内容逻辑明显不符；再次，补写该协议目的为对抗被上诉人行使撤销权。第三、上述自认与第一、二上诉人一审中关于以28万元价格签订的房屋买卖协议是为了减少税费事后补办的答辩意见相反。综上，不能排除2015年7月10日房屋转让协议书是四上诉人为了对抗答辩人行使撤销权而伪造的。4、关于四上诉人之间是否存在借贷关系虽然与本案没有关联，但被上诉人仍认为亦系伪造。第一、该三份借条的落款时间可以根据需要书写，借条证据本身缺乏债权人与债务人的必要抗辩过程，难以证明借条的客观性。第二、2014年5月20日和7月10日的银行汇款凭证用途栏虽为借款，但并非必定是借款。第三、2011年11月29日的银行转账凭证上并未写明系借款，但上诉人提供的对应借条显示年息18%，按借条约定可见月息为1.5%是按年付息的，然而，上诉人一审中制作的《阮乐华还钱明细》表显示，自2012年1月份到2013年12月份，有19次汇款金额为23833元，而基本上是每月上旬初汇一次款，对这样的姐姐与妹夫之间的经济往来方式，既难以证明是对50万元的还款事实，也难以证明是对50万元的支付利息事实，但可以证明阮乐华与周巧利之间的经济往来事实并没有穷竭举证，他们之间是何种经济往来关系还是一个谜。综上，上诉人关于“以130万元抵债转让房产”之上诉意见缺乏证据证明，但足以证明涉案房屋真实的转让价为28万�。二、债权人撤销权行使条件成立。1、复印于诸暨市房管处存档的涉案房屋转让协议书显示，住宅面积210平方米，车库24平方米，坐落于诸暨市类地段，转让价为28万元，足以证明明显不合理的低价转让财产的事实。2、上诉人阮乐华的财产应当作为其一切债务之担保，但阮乐华明知自己的财产不足以清偿全部债务，却以明显不合理的低价转让了自己唯一没有设定担保物权的房产，其又无其他财产可以清偿债务，故其行为明显存在恶意。3、上诉人周巧利、冯仲康作为涉案房屋的受让人，对受让房屋存在明显恶意。首先，出让方周巧萍与受让方周巧利是同胞姐妹关系，且周巧利与妹夫阮乐华存在密切的经济往来，因此，周巧利能够及时获得阮乐华、周巧萍难以清偿所欠债务的消息。其次，周巧利夫妇已经拥有面积为132平方米和186平方米的二处住宅以及35平方米商铺一处，若不为帮助妹妹逃避债务，没有再去购买210平方米复式住宅的必要。再次，周巧萍、阮乐华夫妇仅有涉案房屋一处住所，如果将该处住宅转让他人，周巧萍夫妇将无家可归。在这样的状况下，周巧利作为同胞姐姐如果不知道妹妹、妹夫存在不能清偿债务的事实，是不可能去受让妹妹家唯一的住宅的。据此，可以证明上诉人周巧利、冯仲康受让房屋时明知上诉人周巧萍、阮乐华转让房产的目的是为了逃避债务损害债权人的利益，故上诉人周巧利、冯仲康的受让行为可以推定为恶意。最后，涉案房屋办理过户手续后一直由房屋原所有人周巧萍、阮乐华夫妇居住，更有理由理解为上诉人周巧利夫妇受让时明知周巧萍夫妇转让房屋目的仅为逃避债务，损害债权人利益。上诉人周巧利用最小的交易成本帮助妹妹周巧萍试图保住涉案房屋不被拍卖，足以证明上诉人周巧利夫妇受让房屋存在恶意。综上，请求驳回上诉，维持原判。
四上诉人在二审中提交了2003年10月22日诸暨市销售不动产专用发票一份，要求证明周巧萍原始取得房屋时的价格是267419元，印证2015年7月15日签订房屋买卖协议时的28万元就是房屋的成本价。被上诉人认为不属于二审中新的证据，与本案无关。被上诉人在二审中提交了房屋所有权证存根二页，要求证明上诉人周巧利、冯仲康拥有多套房屋，存在明显恶意受让的事实。上诉人周巧利、冯仲康认为与本案无关，周巧利、冯仲康有多少房屋不影响以抵债方式获得更多的房屋。上诉人周巧萍、阮乐华表示无异议。
本院认为，双方当事人二审中提交的上述二份证据材料均盖有诸暨市房地产管理处房地产资料证明专用章，本院对证据的真实性予以认定，但二份证据材料与本案事实缺乏关联性，本院对其证明�均不予认定。
经审理，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案上诉人与被上诉人发生争议的有：一、四上诉人间是否存在明显不合理低价转让房产的行为；二、上诉人周巧利、冯仲康受让房产时是否知道损害被上诉人的利益。分析如下；
一、被上诉人主张上诉人阮乐华、周巧萍以28万元的明显不合理低价将坐落于诸暨市暨阳街道东安一区6幢304室、404室建筑面积210.6平方米以及架空层（小车库）24.1平方米的房屋转让给上诉人周巧利、冯仲康，损害了被上诉人的利益，四上诉人则认为不存在以明显不合理低价转让房产的事实。被上诉人向一审提交了2015年7月15日房屋买卖协议，该协议为四上诉人向诸暨市房地产管理处办理讼争房屋产权变更手续时提供。四上诉人提出上述协议中的成交价格28万元不是真实价格，只是为了�缴相关税费而写，双方间的真实交易价格为130万元，与市场价相近，故不属明显不合理低价。四上诉人为此向一审提交了2015年7月10房屋转让协议书、借条、汇款凭证、农业银行交易明细清单等证据。其中借条与汇款凭证的金额、日期对应，2014年5月20日和同年7月10日的汇款凭证标明用途为借款，而2011年11月29日的转账凭证未明确汇款用途。“阮乐华还钱明细”列明了上诉人阮乐华自2012年1月12日至2013年12月11日向上诉人周巧利还款的具体情况，金额基本一致，每次都是23833元，与平常整数不同，如系按一定利率标准计算的还本付息的数字，则还款间隔时间并非相同，与通常归还借款的情形不符。相应借条现由上诉人周巧利、冯仲康持有，亦与四上诉人主张的借款已由涉案房屋抵偿相悖。且上诉人仅提供了部分汇款凭证，2014年-2015年7月的凭证并未提交，之后的还款情况�法核对。在上诉人提供的汇款凭证中除了其列在明细中的款项外，尚有阮乐华转账给周巧利的其他汇款，对款项性质上诉人亦未明确。故四上诉人提交的证据难以证明其主张的“以房抵债”关系。四上诉人认为2015年7月10日房屋转让协议书为产权变更手续办完后补写，与一审中陈述的当时先持该协议去办手续，后又变更为2015年7月15日的房屋买卖协议不符。综上，四上诉人提出的涉案房屋实际转让价格为130万元，不存在以明显低价转让的上诉主张缺乏相应的事实依据，本院不予采信。
二、关于上诉人周巧利受让涉案房屋时是否知道损害被上诉人的利益。鉴于四上诉人间的特殊身份关系以及汇款中反映出频繁的经济往来，在上诉人周巧利、冯仲康拥有自有房产的情况下，按照常理，上诉人周巧萍、阮乐华如不告知上诉人周巧利、冯仲康相应的事由，周巧利、�仲康应不会受让涉案房屋。且讼争房屋目前仍由周巧萍实际居住。本院认为，上诉人周巧利、冯仲康应知悉上诉人周巧萍、阮乐华对外负债的事实，应知道其受让行为将损害包括被上诉人在内的其他债权人的利益。上诉人周巧利、冯仲康认为其不知被上诉人对上诉人阮乐华的债权，故不知会损害被上诉人的利益的上诉理由不成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处结果得当，依法应予维持。四上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人阮乐华、周巧萍、周巧利、冯仲康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 靓
审 判 员 陆�东
代理审判员 王 瑜
二〇一六年六月一日
书 记 员 曹 颖 颖