广东省汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕金法岐民初字第3号
原告（反诉被告）刘卓珠，女，汉族，1974年8月16日出生，住广东省汕头市金平区。
原告（反诉被告）委托代理人吴克志，广东和为律师事务所律师
被告（反诉被告）刘旭鹏，男，汉族，1972年3月18日出生，住广东省汕头市金平区。
被告（反诉原告）辛敏芝，女，汉族，1976年9月6日出生，住广东省汕头市金平区。
被告（反诉原告）辛敏芝委托代理人林奕周，广东腾翔律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）刘卓珠诉被告（反诉被告，下称被告）刘旭鹏、被告（反诉原告，下称被告）辛敏芝不动产登记纠纷一案，本院2014年12月22日立案受理后，依法由审判员陈琦适用简易程序独任审判，并于2015年1月23日公开开庭审理。原告委托代理人吴克志与被告辛敏芝委托代理人林奕周到庭参加诉讼。原告刘卓珠、被告刘旭鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告刘旭鹏系夫妻关系，于199X年X月X日登记结婚，婚后于2000年10月份双方共同出资购买位于汕头市金园区XX园X幢602号房的房产，并作为家庭居住使用至今。该房产用被告刘旭鹏的名义登记，但夫妻双方并没有约定该套房产属被告刘旭鹏个人所有，根据《婚姻法》第17条的规定，该套房产属于夫妻共同所有的财产，原告享有平等的处理权。2014年12月1日，被告刘旭鹏突然向原告哭诉，他被人设局卖掉他们夫妻居住的这套房子，这两天对方在办理过户手续。经原告追问，被告刘旭鹏说出了事情的原委：近三年来，被告刘旭鹏与被告辛敏芝（在金平区某某园开房产中介）私下有借贷资金往来（注：没有告知原告，原告也不知道），被告刘旭鹏向被告辛敏芝借款，有借有还，借款按月息四分半计算利息，2014年9月24日，被告刘旭鹏急需5万元，又向被告辛敏芝提出借款，并保证2014年12月底前还清本息，被告辛敏芝以之前被告刘旭鹏已借款30万元为由，要被告刘旭鹏先将房产证拿来先办理抵押登记，才提供借款，被告刘旭鹏只好私下从家里拿走房产证给被告辛敏芝，但被告辛敏芝却将被告刘旭鹏带到金平房产交易所办理房产买卖手续，并欺骗被告刘旭鹏说这种做法的性质与抵押登记是一样的，只要被告刘旭鹏在2014年12月底前还清借款本息，她就撤回交易登记，并且借款利率降为月息3分，被告刘旭鹏因急于用钱，遂相信被告辛敏芝的话，以为只要在2014年12月底前还清借款房子就没事，一时没有细想就按被告辛敏芝的要求以35万元的价格签订买卖合同；因为35万元是借款，月息三分，被告刘旭鹏在2014年10月付还第一个月的利息10500元，2014年11月付还第二个月的利息10500元。2014年11月17日，被告刘旭鹏与真正的买主郭某升签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定以实收价44.5万元卖掉该房子，被告刘旭鹏将准备卖掉房子还债的情况告知了被告辛敏芝，但被告辛敏芝在明知对方事实上是借贷关系且已有付还2个月的利息、借款未到期的情况下，却假戏真做，抢先一步办理过户登记。原告知道原委后，于2014年12月2日到金平房产交易所提出异议登记，金平房产交易所于2014年12月3日中止办理转移登记。另被告刘旭鹏是中国XX公司的职工，有稳定的收入满足家庭日常生活的需要，家庭只有这一套房子，夫妻无必要卖掉唯一的房子以供生活所需。原告为维护自身的合法权益，诉请判令：1、确认被告刘旭鹏与被告辛敏芝于2014年9月24日签订的有关汕头市金园区XX园XX幢XX号房的《房地产买卖合同》无效。2、由被告辛敏芝承担本案的一切诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
一、原告的《身份证》，证明原告的诉讼主体资格。
二、二被告《人口信息查询表》证明二被告的诉讼主体资格。
三、《结婚证》及《户口本》，证明原告（反诉被告）刘卓珠与被告（反诉被告）刘旭鹏是夫妻关系的事实及本案的房屋就是夫妻居住的房产。
四、《房地产权证》、《公证书》，证明本案房产是原告与刘旭鹏婚后共同取得的房屋，该房屋已依法取得房地产权证。
五、《房地产买卖合同》、《居间合同》，证明刘旭鹏与辛敏芝所签订合同的价格明显低于市场价格。
六、《通知》（汕金房所通（2014）56号），证明原告已及时行使法律规定夫或妻的处置权，交易部门终止房屋买卖。
原告在举证期限后提供的证据有：
七、中国工商银行《活期明细清单》20页，证明2014年1月6日至2014年12月13日刘旭鹏与辛敏芝之间存在高利贷的关系。
被告辛敏芝辩称：一、被告刘旭鹏代表其本人及原告刘卓珠，与答辩人签订房屋的买卖合同，将被告刘旭鹏名下位于汕头市XX园X幢602号房的全套房地产（下称该房屋）转让给答辩人，并收取答辩人的购房款35万元，该行为包括合同都是合法有效的，而且合同已经进入了实质性履行。理由是：1、原告刘卓珠事实上参与了该房屋交易的全过程，并认可被告刘旭鹏在转让该房屋中的代理权。2、虽然在原告刘卓珠及被告刘旭鹏夫妻二人收取答辩人购房款35万元的收据上，也只有被告刘旭鹏签名，但因为本人并没有与被告刘旭鹏明确约定该款为被告刘旭鹏的个人债务，根据法律规定，该款应认定为其夫妻共同向答辩人收取，是其夫妻的共同债务。3、本案中，原告刘卓珠及被告刘旭鹏夫妻二人收取答辩人购房款35万元，双方已经向汕头市金平房产交易所提交了所有办证过户资料，答辩人也已经缴纳了全部交易税费58558.87元。这些事实，充分证明了该房屋买卖合同不仅有效，而且已经进入了实质性履行。二、即使现在原告刘卓珠否认被告刘旭鹏在该房屋转让中的代理权，被告刘旭鹏转让该房屋的行为也构成表见代理，该代理行为依法也是有效的。理由是：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告刘旭鹏与原告刘卓珠是夫妻，本人完全有充分的理由相信：被告刘旭鹏能够代表原告刘卓珠将该房屋转让，该房屋的转让行为为其夫妻共同的意思表示。2、作为房地产登记权属人的夫妻一方，可以代表双方进行房地产转让，这种表见代理权，是我国社会所公认的行为规则。我国房地产管理机关及公开交易部门，都没有要求夫妻双方必须都签名才能转让房地产。3、如果原告刘卓珠对这种社会公认的表见代理行为不认可，则其就有义务对社会进行公示，最直接的办法就是到房地产登记管理部门申请“加名”，将其名字列为该房屋的权属人或者共有人，才能对抗善意第三人。否则，就应当推定原告刘卓珠也同意这种社会公认的表见代理行为。4、原告刘卓珠在其《民事诉状》中，明确同意“2014年11月17日，被告刘旭鹏与真实的买主郭某升签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定以实收价44.5万元卖掉该房子”。这一事实，也证明了原告刘卓珠认可这种社会公认的表见代理行为，即其本人也明确认可被告刘旭鹏可以单独代表其两人转让该房屋。只是由于卖给答辩人的价钱比较低，所以原告刘卓珠才与被告刘旭鹏合谋后，跳出来说“不同意”，企图单方解除合同，而不顾答辩人已付还其全部35万元购房款，并已缴纳了全部交易税费58558.87元！三、原告刘卓珠在其《民事诉状》中所诉大部分不属实，其诉讼理由和主张均不能成立。主要有以下几方面：1、原告刘卓珠诉称，“被告刘旭鹏突然向其哭诉，…。近三年来，被告刘旭鹏与被告辛敏芝私下有借贷资金往来（注：没有告知原告，原告也不知道），…”，大部分都是违背事实的谎言。2、原告刘卓珠诉称，2014年9月24日，答辩人以借款为由骗取被告刘旭鹏将房屋“贱卖”，等等，都是毫无事实的谎言。3、原告刘卓珠诉称，“被告刘旭鹏有稳定的收入满足家庭日常生活需要，家庭只有这一套房子，夫妻无必要卖掉唯一的房子以供生活所需。”也是其自欺欺人的谎言。综上所述，原告所诉均缺乏事实和法律依据，其理由和主张均不能成立；答辩人在公开交易市场以合理对价购买该房屋，属善意第三人，应受法律保护；本案表见代理成立，被告刘旭鹏与答辩人签订该房屋的买卖合同合法有效，且合同已经进入了实质性履行；原告现在恶意中止履行，造成损失的只能是答辩人，而不是原告夫妻，企图单方解除购房合同，另行将房屋高价卖与他人，并企图非法侵吞答辩人的购房款！
另，被告辛敏芝反诉称：2014年9月23日，反诉被告刘旭鹏代表反诉被告夫妻与反诉原告签订该房屋的买卖合同，约定将该房屋以35万元卖与反诉原告，并于2014年11月23日交房。合同签订后进入实质性履行，反诉原告依约向反诉被告夫妻交付了购房款35万元，双方已经向汕头市金平房产交易所提交了所有办证过户资料，反诉原告也已经于2014年12月1日按照金平房产交易所的通知缴纳了全部交易税费58558.87元，其中属于反诉被告刘卓珠夫妻应负担的部分税费为46，657.25元。但在该房屋正在办理过户换证的过程中，反诉被告为能将该房屋高价卖与他人，恶意阻止房屋过户，企图单方解除与反诉原告签订的房屋买卖合同。鉴于上述合同合法有效（具体理由详见反诉原告提交的答辩状），反诉原告已履行了合同义务，交付了全部购房款，而反诉被告则拒绝履行合同义务。为此，反诉原告特提起反诉，敬请法庭依法审理，判准反诉原告的诉讼请求：1、请求判令两反诉被告继续履行合同，立即配合将反诉被告刘旭鹏名下位于汕头市金园区XX园X幢602号房的全套房地产（下称该房屋）登记过户到反诉原告辛敏芝名下，并履行向反诉原告辛敏芝交房的义务。2、本案本反诉的一切诉讼费用由两反诉被告承担。
被告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
一、《汕头市房地产居间买卖合同》，证明2014年9月23日被告刘旭鹏夫妻将被告刘旭鹏名下位于汕头市XX园X幢XX号房的全套房地产转让给被告辛敏芝，双方为此签订了该房屋的买卖合同，约定2014年11月23日交房及其他条款。
二、《收款收据》，证明2014年9月23日，被告刘旭鹏夫妻收取被告辛敏芝全额购房款35万元。
三、《房地产买卖合同》，证明2014年9月24日，双方到汕头市金平房产交易所办理交易过户手续，按该所要求另行签订形式性买卖合同。
四、《税收缴款书》、《交易手续费发票》，证明2014年12月1日，被告辛敏芝按照交易所要求缴纳了交易全部税费58558.87元，其中属于原告刘卓珠夫妻应负担的部分税费为46，657.25元，按有关规定原应由刘卓珠夫妻承担；该房屋经评估市场价为385，104元。
五、《汕头市房产管理局办事回执卡》，证明2014年12月1日，金平房产交易所在原告刘卓珠没有任何签名的情况下，代表汕头市房产管理局受理该房屋的转让事项，通知辛敏芝到有关部门缴纳交易税费，并发给辛敏芝办事回执，通知辛敏芝15个工作日内到该处领取转让过户后的房地产权证；作为房地产登记权属人的夫妻一方，可以代表双方进行房地产转让，这种表见代理权，是我国社会所公认的行为规则，即本案表见代理权成立。
六、手机信息（2则，2014年12月1日及4日），证明被告刘旭鹏与原告刘卓珠夫妻合谋一唱一和，企图单方解除购房合同，另行将房屋高价卖与他人，并非法侵吞被告辛敏芝的购房款。
七、中止房产转移登记《通知》（2014年12月3日），证明被告刘旭鹏与原告刘卓珠夫妻合谋一唱一和，企图单方解除购房合同，另行将房屋高价卖与他人，并非法侵吞被告辛敏芝的购房款。
经开庭质证，被告辛敏芝对原告举证的质证意见：对原告提出的证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，对证明的内容有异议，《户口本》只证明户籍地，不能证明居住地。恰恰证明刘旭鹏可以作为原告表见代理人按照市场规则处分本案房屋。对证据四真实性无异议，对证明的内容有异议，但该证据证明原告认可由刘旭鹏单独作为代表去对处分本案房屋。对证据五真实性无异议，对证明的内容有异议，《房地产买卖合同》证明原告同意由刘旭鹏将房屋出让给辛敏芝。《居间合同》不能证明本案房屋的实际价值，只能证明原告确实认可由刘旭鹏一人处分转让房屋。对证据六真实性无异议，对证明的内容有异议，该证据足以证明原告夫妻无理取闹，恶意拖延履行合同。对当庭提交证据七已超过举证期限，不予质证，依法不能采纳。
经开庭质证，原告对被告辛敏芝举证的质证意见：对证据一真实性无法确认，对证明的内容有异议，原告并没有签名同意本案房屋转让给辛敏芝。对证据二真实性无法确认，对证明的内容有异议，原告没有收取辛敏芝购房款35万元。对证据三真实性无异议，对证明的内容有异议，该合同是采用欺骗方式欺骗刘旭鹏签订的，也不是按交易所的要求签订的。对证据四真实性无法确认，对证明的内容有异议，原告不知道也不同意本案房屋的买卖行为。对证据五真实性无异议，对证明的内容有异议，原告不知道也不同意本案房屋的买卖行为，夫妻之间对共同财产的处置在法律上不存在表见代理的代理权。对证据六真实性无法确认，对证明的内容有异议，原告与刘旭鹏不存在合谋，不存在侵吞辛敏芝的购房款。对证据七真实性无异议，对证明的内容有异议，原告与刘旭鹏不存在合谋，不存在侵吞辛敏芝的购房款。
被告刘旭鹏在答辩期限内和举证期限内没有没有答辩和举证，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权。
案经审理查明：原告刘卓珠与被告刘旭鹏于1998年XX月XX日登记结婚，系夫妻关系。婚后被告刘旭鹏于2000年10月份购买取得位于汕头市金园区XX园XX幢XX号房的房产，权属登记人为被告刘旭鹏。2014年9月23日、24日，被告刘旭鹏与被告辛敏芝签订《汕头市房地产居间买卖合同》、《房产买卖合同》各一份，约定：被告刘旭鹏自愿将座落汕头市金园区XX园XX幢XX号房的房产转让给被告辛敏芝，被告辛敏芝已对被告刘旭鹏要转让的房产做了充分了解，愿意承让该房；双方议定的成交价格为350000元，房款于2014年9月23日付清；双方同意于2014年11月23日由被告刘旭鹏将上述房产正式交付给被告辛敏芝，且在此之前将该房地产地址的户口迁出；被告刘旭鹏保证上述房地产权属清楚，若发生与被告刘旭鹏有关的产权纠纷或债务，概由被告刘旭鹏负责理楚，并承担民事责任，若因此给被告辛敏芝造成的经济损失，由被告刘旭鹏负责赔偿；合同经双方签章并收到全额房款生效等内容。同日，被告刘旭鹏出具《收据》一份，内容为：收到被告辛敏芝购买汕头市金园区XX园XX幢XX号房房款（其中含捌万元定金）350000元，全款付清。2014年9月24日，被告刘旭鹏与被告辛敏芝到汕头市金平房产交易所办理二手房地产交易登记，2014年12月1日，被告辛敏芝按照交易所要求缴纳了交易全部税费58558.87元，其中属于原告刘卓珠夫妻应负担的部分税费为46657.25元，该房屋计税金额为385104元。在此期间，被告刘旭鹏于2014年11月17日与郭某升签订《汕头市房地产居间买卖合同》，将上述房产买给郭某升445000元，并约定2014年11月21日前到金平房产交易所撤销抵押登记，郭某升付还剩余房款350000元，被告刘旭鹏将房产证交还郭某升。2014年12月2日原告刘卓珠到金平房产交易所提出异议登记，金平房产交易所于2014年12月3日发出通知中止办理转移登记申请。原告刘卓珠并于2014年12月22日向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。
以上事实有原、被告提交的证据及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
本院认为：两被告分别于2014年9月23日签订的《汕头市房地产居间买卖合同》和2014年9月24日签订的《房地产买卖合同》所涉及买卖的房产为同一标的物，《房地产买卖合同》是在办理房产交易时，为办理产权变更手续而签订的。被告刘旭鹏与被告辛敏芝签订《汕头市房地产居间买卖合同》时，涉案房产的房地产权证书上权属人刘旭鹏，共有情况一栏为空白，被告辛敏芝基于房地产权证书上记载的内容信赖刘旭鹏是涉案房产的完全处分权人，对此没有任何过错，属善意购买。涉案房产计税金额为385104元，即该房产当时的评估价为385104元，被告刘旭鹏并出具一次性向被告辛敏芝收取全部购房款350000元的收据和被告辛敏芝为办理房产过户而支付各项税费共计58558.87元的凭证可以证明被告辛敏芝为购买涉案房产已经支付了合理的价款，办理交易登记手续已完成。案在审理期间，原告刘卓珠对两被告于2014年9月23日、24日签订的《汕头市房地产居间买卖合同》、《房地产买卖合同》真实性没有否认，但认为房产买卖交易过程是在受到欺骗、诱迫的情况下进行的，然而，被告刘旭鹏对此没有辩解，原告刘卓珠在本院指定的举证期限内未能提交充分证据予以证明，被告辛敏芝也予以否认，原告刘卓珠辩解缺乏依据，本院不予采信；原告刘卓珠主张被告辛敏芝没有支付房款，所谓的购房款是被告刘旭鹏的个人债务转化而来的，但原告刘卓珠提供的证据既不能证明被告刘旭鹏在转让涉案房产前曾借过高利贷，也无法证明被告辛敏芝与放高利贷者之间存在联系，因此，原告刘卓珠关于被告辛敏芝没有支付对价的主张，没有事实依据，本院不予采纳。
综上，被告辛敏芝在本案房产交易中符合善意取得的条件，依法应予认定被告刘旭鹏与被告辛敏芝所签订的两份合同真实有效，并依法驳回原告刘卓珠主张认定本案房产买卖合同无效的请求。被告刘旭鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案立案时，案由定为不动产登记纠纷，经过审理认为本案案由定为买卖合同纠纷较合适，因此，本案案由变更为买卖合同纠纷。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）辛敏芝与被告（反诉被告）刘旭鹏签订的《房地产买卖合同》及《汕头市房地产居间买卖合同》有效，原告（反诉被告）刘卓珠应在30日内将汕头市金园区XX园XX幢X号房的全套房地产登记过户到反诉原告辛敏芝名下。
二、驳回原告（反诉被告）刘卓珠的诉讼请求。
本案受理费50元，反诉费50元，二项合计100元由原告（反诉被告）刘卓珠负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 陈琦
二〇一五年三月十八日
书记员 黄涛