广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3364号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈x连，女，汉族，住广东省阳西县，
委托诉讼代理人：王靖，广东安国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小伟，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗x凯，男，汉族，住青海省西宁市城西区，
委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。
上诉人陈x连因与被上诉人罗x凯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈x连上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判罗x凯继续履行《房屋买卖合约》，协助陈x连将涉讼房屋登记过户至陈x连指定的人陈锦庭（陈x连的弟弟）名下的手续；2.诉讼费、财产保全费由罗x凯承担。事实和理由：（一）陈x连不存在任何违约情形，罗x凯明示违约在先，一审法院却认定陈x连违约属于认定事实不清。一审法院认定“陈x连因个人原因未能获得抵押贷款申请资格，自2016年8月23日后经罗x凯通过杨某多次敦促，均未能获得抵押贷款申请资格，陈x连已构成违约”，但是证人杨某在庭上说“2016年10月1日，我要求按揭部的同事通知渤海银行停止办理陈x连的按揭手续”，如果陈x连的抵押贷款手续一早（2016年8月23日）就没有获批，那么杨某在2016年10月1日再通知按揭部同事通知渤海银行停止办理按揭手续明显与日常生活逻辑相违背。客观事实是从2016年8月23日至2016年9月30日陈x连的抵押贷款手续一直在办理当中（渤海银行要求陈x连补充提交担保书等其他资料），卖家见楼价涨幅太快急于出手要求解除合同另行再卖。真正违约的罗x凯，而非陈x连。（二）双方没有在合同中约定陈x连成功办理抵押贷款的最后期限，抵押贷款办理进度取决于银行而非陈x连，不能视陈x连违约。涉讼合同约定：在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约的。陈x连当庭询问证人杨某，陈x连于2016年8月19日与罗x凯共同前往渤海银行办理抵押贷款手续是否属于其发出通知五天内的范围，杨某当庭表示“在”。陈x连在经纪方发出通知五天内已履行了办理抵押贷款的相关手续，并无违约情形。一审法院把“办理”理解为“办妥”，事实上，是否能办妥以及办妥时间取决于银行。陈x连按照合同约定提交相关手续已经履行合约。此外，合同没有约定陈x连成功办理抵押贷款的最后期限，应当重新协商或由法院指定日期，双方对此未进行协商亦未达成共识，法院认为2016年8月23日至9月26日是罗x凯给陈x连的宽限期，亦不妥。（三）《更名具结书》系陈x连与罗x凯签字盖章，允许陈x连指定任意第三人作为涉讼房屋的买受人，应受法律保护，一审法院认为双方实际并无达成变更合意是错误的。《更名具结书》虽然当时没有填写变更后买受人的名字，但罗x凯应当预知其必须无条件接受当陈x连出现特殊情况时陈x连有权指定任意第三人作为涉讼房屋买受人。因此，该变更合意在签订《更名具结书》时已经达成，而非在诉讼过程中达成，陈x连亦无须征得罗x凯同意才能变更。一审法院不采纳陈x连要求变更买受人的请求亦存在错误。（四）涉讼合同仍能实现合同目的，应当继续履行，一审判决合同解除不符合保护交易的立法理念。在2016年10月1日杨某要求按揭部同事通知渤海银行停止办理按揭手续前，陈x连一直张罗办理抵押贷款的事情。目前渤海银行未正式回复陈x连抵押贷款不能获批，继续履行的前提仍然存在。
罗x凯辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.根据《房屋买卖合约》的约定，陈x连已经根本违约，罗x凯有权解除合同。合同第六条约定在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约的，即视为违约，守约方有权解除本合约并有权要求违约方作出赔偿。合同附件约定陈x连应在签署银行按揭文件后五日内提交银行贷款所需要的资料，但是截至今日陈x连没有任何证据证明其已经向银行提供了所需资料，而且在2016年8月23日到2016年10月1日经纪方多次督促陈x连提供齐全贷款资料尽快通过贷款审批，陈x连并没有履行这一义务。陈x连在2016年8月19日签署银行按揭文件，到2016年9月底已经超过五十天，远远超过合同约定的五日内。陈x连在上诉状确认2016年8月23日至2016年9月30日一直在办理抵押手续，银行要求提供担保书等资料，表明陈x连一直没有能够提供齐全符合银行要求的贷款资料。2.合同没有约定成功办理贷款的期限，但是申请贷款只是陈x连支付购房款的履行手段之一，支付购房款的义务主体是陈x连而非银行。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，履行人没有履行义务的，债权人随时要求履行，但要给对方必要时间，2016年8月23日银行通知陈x连未能通过贷款审批，至2016年9月30日罗x凯又给陈x连一个多月的准备时间，罗x凯一直要求陈x连通过银行贷款审批，在陈x连没有通过贷款审批的情况下，罗x凯又提出可以一次性付款，陈x连不予理会，罗x凯有权依法解除合同。陈x连一审起诉时要求将涉讼房屋过户登记在陈x连弟弟名下，但没有提供任何陈x连弟弟可以贷款审批的相关资料证明，充分证明陈x连根本无法通过贷款审批，否则其起诉时没有必要将涉讼房屋过户至他人名下。根据合同约定和法律规定，陈x连构成违约，合同应予解除。（三）合同的签订、履行均以诚实信用为基础。陈x连签订合同前存在高达30余次逾期还款记录，根本不可能通过银行贷款审批，陈x连在签订合同时未向罗x凯披露该信息。罗x凯在合同签订当日曾有买家愿意一次性支付全款购买，因为罗x凯与陈x连此时正在协商合同，即使有更好的选择，罗x凯还是与陈x连签订合同，没有违背诚实信用原则。综上所述，请求二审法院驳回陈x连的全部上诉请求。
陈x连向一审法院起诉请求：1.罗x凯继续履行《房屋买卖合约》，协助陈x连将涉讼房屋登记过户至陈x连指定的人陈锦庭（陈x连的弟弟）的名下的手续；2.本案全部诉讼费用由罗x凯承担。
罗x凯向一审法院反诉请求：1.解除陈x连、罗x凯于2016年7月12日签订的《房屋买卖合约》（合同号：F0004361），陈x连已付的40000元定金作为违约金归罗x凯所有；2.陈x连赔偿罗x凯支付给佛山市合富置业房地产顾问有限公司的中介佣金33000元；3.全部诉讼费用由陈x连承担。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园23栋2103房，登记权利人为罗x凯单独所有，已办理房地产权证。
涉讼车位位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园地下室车位H1-037号，登记权利人为罗x凯，已办理房地产权证。
2016年7月12日，陈x连（买方）、罗x凯（卖方）和佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（合同号为F0004361），约定买方购房涉讼房屋，物业成交价为2200000元，基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合同签订当日买卖双方各按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费。合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：1.一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2.一方拒绝出售或购买物业；3.任何一方隐瞒或提供的资料不真实等情形，导致合同目的不能实现；4.在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约；5.其他不履约或不完全履约情形。买卖一方出现上述违约行为时，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。定金40000元，买方应在2016年7月12日自行交付卖方。卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。双方同意在成功办妥物业涂销抵押及归档手续后3个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供银行贷款所需要的资料。首期楼款610000元，买方在交税及办理过户手续领取回执支付给卖方。楼款余款1550000元，由抵押银行直接划给卖方。银行批准贷款金额少于买方申请金额，买方应在过户当天支付给卖方。双方并约定其他权利义务。
2016年7月12日，陈x连（买方）、罗x凯（卖方）和佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（合同号F0004351），约定买方购房涉讼车位，物业成交价为250000元，基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合同签订当日买卖双方各按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费。合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：1.一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2.一方拒绝出售或购买物业；3.任何一方隐瞒或提供的资料不真实等情形，导致合同目的不能实现；4.在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约；5.其他不履约或不完全履约情形。买卖一方出现上述违约行为时，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。定金10000元，买方应在2016年7月12日自行交付卖方。卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方签署本合约后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供银行贷款所需要的资料。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知后配合完成本次交易的递件手续。首期楼款90000元，买方在交税及办理过户手续领取回执支付给卖方。楼款余款150000元，由抵押银行直接划给卖方。银行批准贷款金额少于买方申请金额，买方应在过户当天支付给卖方。合同备注手写载明该合同与合同号F0004361签定的物同时交易。双方并约定其他权利义务。
2016年7月12日，陈x连和罗x凯签订《更名具结书》，约定买卖双方就买卖涉讼房屋和涉讼车位一事签订编号为F0004361号房屋买卖合约，买卖双方均知悉并同意将该物业过户到下列买受人名下，买受人姓名,身份证号码，上述买受人同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关买方的权利义务，直至交易完成时止。
2016年7月12日，陈x连支付50000元作为涉讼房屋及车位的定金予罗x凯。
2016年7月12日，罗x凯申请办理涉讼房屋和车位房地产权证。
2016年8月16日，罗x凯向贷款银行还清涉讼房屋的抵押贷款。涉讼房屋已涂销抵押登记。
2016年8月18日，罗x凯委托杨某代为办理涉讼房屋和车位的涂销抵押、买卖过户等相关事项。佛山市南海公证处于2016年8月25日就该委托行为出具公证书。
2016年10月9日，陈x连向罗x凯发出律师函，主张罗x凯不同意出售涉讼房屋和车位，不全面适当履行合同义务，请罗x凯与陈x连联系协商解决。罗x凯于2016年10月10日收到该函件。
2016年10月14日，罗x凯向经纪方支付涉讼房屋的中介代理费33000元和涉讼车位的中介代理费3750元。
证人杨某陈述，罗x凯于2016年8月15日左右领取涉讼房屋的房产证。2016年8月19日，陈x连和罗x凯到陈x连申请抵押贷款的渤海银行办理陈x连申请抵押贷款手续。2016年8月23日，渤海银行通知，由于陈x连的征信存在问题，陈x连的抵押贷款申请没有获批。2016年9月17日，杨某向陈x连的配偶发出微信信息，主张业主说如果陈x连贷款还批不下来，陈x连已经构成违约。2016年9月20日左右，陈x连向渤海银行为陈x连的抵押贷款申请另行提供担保人，等待银行审批。杨某于2016年9月22日左右告知罗x凯该情况，罗x凯表示不管陈x连如何办理贷款申请手续，如2016年10月1日前可以通过审批，合同就继续履行。2016年10月1日，杨某通知其任职公司按揭部门停止办理涉讼房屋陈x连的抵押贷款申请手续。2016年10月17日，杨某向陈x连的配偶发出信息，主张卖方退还定金50000元，再支付50000元违约金，如陈x连不同意，卖方同意走法律途径解决，请陈x连尽快答复。
罗x凯在诉讼中陈述，2016年9月26日，罗x凯通知杨某和陈x连，罗x凯解除合同。
一审法院认为，陈x连和罗x凯签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，合法有效。关于罗x凯是否有权解除合同，陈x连和罗x凯2016年7月12日签订的《更名具结书》，由于该具结书上载明更名买受人需承受涉讼合同买受人的全部权利义务，更名具结书实际上是涉讼合同买方的变更，应经罗x凯和更名买受人的同意。但该具结书上没有指定更名的买受人，更名买受人也没有在具结书上签名，双方实际并无达成变更涉讼合同买受人的合意，涉讼合同也没有载明涉讼房屋可过户至陈x连指定的任何人，一审法院对陈x连据此主张涉讼房屋可过户至陈x连指定的任何人的意见不予采纳。双方约定陈x连应于合同签订后5日内提交抵押贷款申请，由于签约时涉讼房屋尚未办理房地产权证，双方在涉讼房屋取得房地产权证后的五日内即2016年8月19日办理陈x连抵押贷款申请手续，符合一般生活经验和双方约定，双方均依合同约定履行合同义务。2016年8月23日，因陈x连个人原因贷款银行通知陈x连未符合贷款申请条件，罗x凯知悉后已给予宽限期，但至2016年9月26日罗x凯发出解除通知及至2016年10月1日杨某通知贷款银行通知办理贷款手续前，陈x连没有任何证据证明陈x连已符合贷款银行的抵押贷款申请条件，相反，陈x连在本案诉讼中，提出要求将涉讼房屋买受人变更为未经罗x凯确认的案外人，且也没有提供任何证据证明该案外人具备履行购房款支付义务的能力。陈x连因个人原因未能获得抵押贷款申请资格，自2016年8月23日后经罗x凯通过杨某多次敦促，均未能获得抵押贷款申请资格，陈x连已构成违约。合同约定一方在经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约，视为违约，守约方有权解除合同。罗x凯主张解除合同，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。陈x连辩称双方未约定抵押贷款办理时间，合同约定陈x连应于合同签订后5日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需资料，陈x连实际已于2016年8月23日收到贷款银行通知，陈x连提交的获得贷款批准的资料不足，但陈x连至庭审终结时均没有证据证明陈x连已向贷款银行提交陈x连可获得抵押贷款审批所需的全部资料，陈x连已违反合同约定，一审法院对陈x连主张陈x连没有违约的抗辩不予采纳。合同因陈x连违约解除，罗x凯主张没收陈x连已支付的定金40000元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。陈x连请求罗x凯继续履行合同，一审法院不予支持。
关于罗x凯的中介费请求，根据罗x凯的陈述，罗x凯和经纪方约定罗x凯需要向经纪方支付的中介费为0元，即罗x凯不需承担本案的中介费。涉讼合同只约定守约方根据约定支付的中介费，由违约方承担，经纪方不需退还，没有约定守约方没有合理理由向经纪方支付的任何款项，均应由违约方负担。罗x凯不是涉讼房屋买卖合同的违约方，陈x连也没有指示或授权罗x凯代陈x连支付中介费，就本案现有证据反映的情况看，罗x凯没有举证证明其具有合理依据支付中介费33000元予经纪方并陈x连对罗x凯已支付的款项负有返还义务，也没有证据证明罗x凯代陈x连支付的中介费为罗x凯因陈x连违约必然发生的损失，一审法院对罗x凯请求陈x连赔偿中介费在本案不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈x连和罗x凯于2016年7月12日签订的《房屋买卖合约》关于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园23栋2103房买卖事项的约定；二、陈x连已支付的定金40000元归罗x凯所有；三、驳回陈x连的诉讼请求；四、驳回罗x凯的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计12200元，财产保全费4220元，合计16420元（陈x连已预交），由陈x连负担。反诉受理费减半收取计812.5元（罗x凯已预交），由罗x凯负担412.5元，由陈x连负担400元并应于判决发生法律效力之日起七日内向法院缴纳，逾期履行的，法院将依法强制执行。罗x凯多预交的400元，自判决发生法律效力后，经罗x凯向法院书面申请，法院予以退回。
本院二审期间，陈x连、罗x凯均未向本院提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点有两个：第一是陈x连和罗x凯签订的《房屋买卖合约》在履行过程中何人违约；第二是《房屋买卖合约》应否继续履行。
关于第一个争议焦点。陈x连和罗x凯签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定“陈x连应于合同签订后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供银行贷款所需要的资料”，陈x连、罗x凯于2016年8月19日到陈x连申请抵押贷款的渤海银行办理陈x连申请抵押贷款手续，2016年8月23日，因陈x连个人原因贷款银行通知陈x连未符合贷款申请条件，罗x凯知悉后给予宽限期，陈x连采取向贷款银行另行提供担保人的方式继续办理抵押贷款申请手续，但是直至2016年9月26日罗x凯发出解除通知时，陈x连均未能提供任何证据证明其已符合贷款银行的抵押贷款申请条件。合同约定“一方在经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，视为违约”，本案中，2016年8月23日陈x连因个人原因未能获得抵押贷款申请资格，后经罗x凯通过杨某多次敦促，陈x连均未能获得抵押贷款申请资格，2016年9月26日罗x凯发出解除通知时，陈x连已违反上述合同约定条款，构成违约。陈x连上诉主张合同未约定抵押贷款办理时间，贷款能否办妥以及办妥的时间取决于银行而非陈x连。因合同约定“陈x连……应在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料”，陈x连实际已于2016年8月23日收到贷款银行通知其提交的资料不足，但陈x连直至一审庭审终结时均未提供证据证明其已向贷款银行提交获得抵押贷款审批所需的全部资料，故陈x连该项上诉主张不能成立，本院不予支持。陈x连上诉主张其从2016年8月23日至9月30日一直在办理抵押贷款手续，罗x凯见楼价涨幅太快急于出手要求解除合同另行再卖，罗x凯构成违约。因《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，本案中，虽然合同并未明确约定陈x连何时办妥抵押贷款申请手续，但是2016年8月23日贷款银行通知陈x连因个人原因未符合贷款申请条件，罗x凯知悉后给予了陈x连相应的宽限期，要求陈x连继续办理抵押贷款申请手续，罗x凯给予的宽限期属于上述法律规定中债权人给予债务人必要的准备时间，但是经过多次催促，陈x连一直未能提供证据证明其已向贷款银行提交获得抵押贷款审批所需的全部资料，罗x凯于2016年9月26日发出解除通知符合合同约定和法律规定，并不构成违约。陈x连该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。陈x连上诉主张罗x凯应按照《更名具结书》的约定允许陈x连指定任意第三人作为涉讼房屋的买受人。《更名具结书》系陈x连和罗x凯于2016年7月12日签订，内容是“买卖双方均知悉并同意将该物业过户到买受人名下，该买受人同意按照合同约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止”，以上表明更名买受人需承担涉讼合同买方陈x连的权利义务，更名具结书实际上是涉讼合同买方主体的变更，是买方陈x连将自己在涉讼合同中的权利义务一并转让给第三人，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，涉讼合同的买卖双方均同意陈x连按照上述约定将其在合同中的权利义务转让给第三人。但是，该《更名具结书》并没有指定更名买受人，亦未明确涉讼房屋可过户至陈x连指定的任何人名下，因此，陈x连与罗x凯对于具体的更名买受人未作出明确约定，视为双方对此未达成一致意见，陈x连上诉主张涉讼房屋可过户至其指定的任何人名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈x连上诉主张罗x凯协助陈x连将涉讼房屋登记过户至其弟弟陈锦庭名下。首先，如上所述，陈x连与罗x凯在《更名具结书》没有明确约定陈锦庭为更名买受人；其次，陈x连未提供任何证据证明该案外人具备履行购房款支付义务的能力。综上所述，陈x连的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。涉讼合同因陈x连违约而解除，一审判决解除陈x连和罗x凯于2016年7月12日签订的《房屋买卖合约》关于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园23栋2103房买卖事项的约定，处理并无不当，本院予以维持。陈x连上诉主张罗x凯继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈x连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人陈x连负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年七月五日
书记员 赖敏婷