山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第245号
上诉人（原审被告）：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴海珍，董事长。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙元廷。
委托代理人：张俊香。
上诉人山东钱江置业有限公司（以下简称“钱江公司”）因与被上诉人孙元廷商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2014）利民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱江公司的委托代理人卜祥亭、被上诉人孙元廷及其委托代理人张俊香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙元廷向原审法院起诉称，2012年9月6日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（27幢2单元1002室）签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为522077元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前。交房日期到来后，被告不能如期交房，随后被告与原告协商延期交房事项，2014年3月20日双方达成补充协议，约定交房日期为2014年6月30日前，原告不再追究被告的违约责任，但直到原告起诉被告也没有履行交房义务。既然原、被告所签订的该份协议不能达到协议目的，所以原告通知被告该份补充协议已经解除（收到起诉状视为收到解除通知）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2014年8月31日的延期交房违约金62649元（522077元×240天×万分之五）并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张签订《商品房买卖合同》的实际时间为2012年9月14日。
钱江公司辩称，一、原告的主张不符合《（团购）协议》的约定，依法应驳回其诉讼请求。《（团购）协议》约定交房日期为开工之日起32-40个月后交付，本案涉及的房产未到约定的交付时间。另外，被告在购房价格上已经对原告作出了很大的优惠，作为对等条件，原告已经放弃了追究被告可能出现的交房迟延等违约责任。二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因享受团购优惠，再次表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。五、原告的诉讼请求不明确，原告主张违约金计算至实际交房日，而实际交房日不能确定，原告的诉讼请求是不确定的。六、原告在诉状中已自认了《商品房买卖合同》的签订日期为2012年9月6日，且与合同中载明的日期一致，原告当庭变更合同签订时间不合理。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了利津县城津八路以西、大桥路以南部分土地的使用权，用于开发“西湖春天”住宅小区。2011年1月6日，被告取得了“西湖春天”住宅小区27#、28#楼的建设工程规划许可证；2012年6月26日取得了上述两栋楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年7月1日，竣工时间为2013年7月1日；2012年8月29日，被告取得了涉案房屋所在27#楼的商品房预（销）售许可证。
被告钱江公司取得建设用地后，利津县凤凰城街道总工会组织利津县凤凰城街道办事处以及该办事处辖区的部分学校、利津县经济开发区等单位的工作人员参加了“西湖春天”住宅小区的团购。2010年11月10日，利津县凤凰城街道总工会与被告签订《（团购）协议》一份，根据该协议，被告给予了团购户价格等方面的优惠，也约定了在商品房施工前团购户向被告交纳部分诚意金及自行承担供暖、供气开口费等内容。
原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”27幢2单元1002室房产签订《商品房买卖合同》一份，合同落款日期为2012年9月6日。合同约定交房时间为2013年12月31日前，逾期交房则自2014年1月1日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。
原告（乙方）、被告（甲方）与作为丙方的杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订《购房手册》一份，该《购房手册》包含了《楼盘销售前置审批流程表》、《签约页》等七部分内容。甲、乙、丙三方分别在《签约页》签字、盖章，但《购房手册》未载明签订时间。
另查明，2012年9月14日、2013年7月25日被告为原告出具购房款收据两张，金额分别为322077元（包含原告交纳的诚意金13万元）、200000元，原告共计交纳购房款522077元。涉案商品房至今没有按照《商品房买卖合同》约定的条件交付。
诉讼过程中，经原审法院依法释明，被告主张如果不支付违约金的抗辩不能成立，则请求予以降低违约金标准按照利津县城租赁住房的平均租金每年8000-10000元支付。
原审法院认为，《（团购）协议》是利津县凤凰城街道总工会代表团购户与被告签订，原告参加了该团购，应履行该《（团购）协议》的相关约定。但《（团购）协议》中第七条第2项购房户承诺“……甲方及甲方团购户表示理解，并放弃追诉、索赔、诉讼或仲裁权利，选择协商解决……本承诺均将作为双方解决乙方上述行为的唯一依据”的内容，虽然购房户承诺“放弃追诉、索赔、诉讼或仲裁权利”，但承诺内容中亦明确载明了“选择协商解决”，双方签订该份协议的真实意思表示应是双方当事人通过协商的方式解决合同履行过程中被告可能出现的违约行为，购房户对追诉、索赔、诉讼、仲裁权利的放弃，并非是对追究被告违约责任等实体权利的放弃，而追诉、索赔、诉讼、仲裁是法律所赋予当事人解决矛盾纠纷的诉讼权利和公权力救济方式，不能以承诺放弃的方式予以剥夺，若当事人经协商无法达成一致意见，将导致原告权利无法救济，不能实现协商解决违约责任的目的。因此，该约定的“承诺”内容违反了法律规定，应属无效。从另一角度讲，如果被告违约无限期不交房，根据该“承诺”内容将导致原告的主要合同权利得不到救济，致使原、被告间的权利义务严重失衡，有违公平、公正。因此，被告以该协议条款作为原告放弃主张权利的抗辩理由不能成立。
《（团购）协议》第六条第7项约定，团购房源自开工之日起32-40个月后交付，但是《商品房买卖合同》对商品房的交付时间进行了重新确定，即2013年12月31日前。《（团购）协议》第七条第2项“本承诺均将作为双方解决乙方上述行为的唯一依据”的约定只是针对第七条第2项关于逾期交房等违约责任的约定适用，不能适用于第六条第7项交房时间以及其他条款。所以，原、被告争议的商品房交付时间，应该按照《商品房买卖合同》的约定履行，即交房时间为2013年12月31日前。
被告未按合同约定的日期交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付，被告主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的当事人可以请求法院予以适当减少。目前能够确定的原告损失只有银行贷款利息或租房的租金等损失，根据银行贷款利率和当地住房租金情况，合同约定的违约金较大的超过了这些损失的30%，被告请求予以降低，原审法院予以支持。
关于违约金的调整幅度，截止作出判决，被告违约时间已达一年半之久，加之“西湖春天”三期购房户总数众多，若按照合同约定计算，被告需支付高额的违约金；另一方面，原告以团购价格购得涉案房屋，确实享受了一定的优惠。综合考虑被告过错程度、被告的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为已交房款额的日万分之三。原告已交纳总房款522077元，经计算，2014年1月1日至8月31日期间的违约金数额为38059元。
《商品房买卖合同》第六条对原告购房款的支付方式及违约责任进行了明确约定，但被告没有针对原告的逾期付款提出反诉，故对逾期付款责任问题在本案中不予处理，被告可另行主张。
关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求。根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋，亦不能确定交付的准确日期，且房屋交付要符合双方合同约定和法律规定，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要通过行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须有具体的诉讼请求的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告山东钱江置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金38059元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1366元，原告负担536元，被告负担830元。
上诉人钱江公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定《（团购）协议》中交房时间的约定已被双方签订的《商品房买卖合同》更改，属于认定事实错误。通过被上诉人提交的交款收据、政策申请单、《（团购）协议》等证据可以证明，《（团购）协议》是双方协商确定的一份完整的合同，双方对房屋位置、价格、交款时间、交房时间等内容进行了详细约定，上诉人正是依据此协议给予被上诉人极大的优惠，原审判决也确认双方实际上是按照《（团购）协议》来履行的。《商品房买卖合同》仅仅是双方办理房产证签署的形式上的合同，并非双方的真实意思表示，因房产局不同意按照《（团购）协议》上确定的交房时间，才在《商品房买卖合同》中出现了“2013年12月31日”的交房日期，原审按照该日期确定交房日期是错误的。二、原审以双方签订的《补充协议》没有实际履行而未采纳，属于认定事实错误。在履行《（团购）协议》过程中，上诉人认为可能在2014年6月30日之前即早于团购协议的约定日期交房，于是签订了该《补充协议》，系双方的真实意思表示，也具备了履行条件。且从上诉人在二审中提交的新证据《装修竣工验收／整改单》来看，被上诉人领取了房屋钥匙装修入住，说明该协议已经实际履行。三、原审在偏听偏信被上诉人所称未向其解释合同条款的情况下，认定《商品房买卖合同》第七条第2项、《购房手册》第1页买受人承诺部分均属于格式条款，属于认定事实、适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。四、被上诉人已于2014年11月24日办理装修入住手续，原审判决参照住房租金确定被上诉人的损失数额，没有事实与法律依据。综上，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孙元廷答辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，恳请维持原审判决。二、交房的标准不是取得了钥匙和入住，而是有验收单位的验收章，验收的标准也不仅是本人能够入住，而且绿化、水电暖等设施完备。目前并没有暖气和天然气，电也是临时的。三、上诉人所称被上诉人买房享受了优惠并不属实，上诉人把防空洞作为车库高价卖给被上诉人，被上诉人已交纳房屋全款50余万元三年多。
双方当事人在二审中争议的焦点问题是：一、涉案商品房的交房时间应如何确定。二、双方签订的《补充协议》是否已经实际履行。三、原审判决对格式条款的认定是否正确。
二审中，上诉人钱江公司提交了下列证据：
1、《装修竣工验收／整改单》一份。证明：2014年11月24日，被上诉人已经实际装修入住。
2、上诉人整理的西湖春天三期拿钥匙人员明细表。证明：被上诉人在2014年11月24日就已经装修入住，上诉人已经将房屋实际交给被上诉人。
被上诉人孙元廷对证据1的真实性无异议，被上诉人确实已经入住，被上诉人购房就是为了居住，上诉人迟迟不能交房，最后同意在达不到交房条件的时候将房屋交付给被上诉人。装修期间水电经常停，装修队伍被迫停工多次。被上诉人对证据2不清楚。
二审期间，被上诉人孙元廷未提交新的证据。
本院认为，被上诉人对证据1的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但该事实发生于2014年8月30日之后，不影响本案事实的认定，故对上诉人的证明目的不予采信；证据2系上诉人单方整理的明细，且与本案事实的认定无关，本院不予确认。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然利津县凤凰城街道总工会与上诉人钱江公司签订了《（团购）协议》，但该协议是利津县凤凰城街道总工会代表团购职工与上诉人就整体团购事宜达成的书面约定，在上诉人取得预售许可之后，已与包括被上诉人孙元廷在内的团购职工另行签订了《商品房买卖合同》，该合同是上诉人与被上诉人之间就涉案商品房的买卖事宜直接达成的书面协议，是确定双方权利义务关系的基础，只有在《商品房买卖合同》对某一事项未作约定或约定不明时，才有必要根据《（团购）协议》的内容来确定双方针对该事项的权利与义务。
关于涉案商品房的交房时间，本院认为，《商品房买卖合同》中对此明确约定为2013年12月31日前，该约定清晰明确，也与未参加团购购房者的商品房买卖合同中约定的交房日期一致，足以确定该日期是上诉人的真实意思表示，原审法院据此确定上诉人的逾期交房违约责任并无不当。关于双方签订的《补充协议》是否实际履行问题，本院认为，二审中上诉人钱江公司确认该协议签订于2013年12月25日，也就是《商品房买卖合同》约定的交房日期即将届满之前，这既反映出上诉人对《商品房买卖合同》中约定交房日期的认可，也反映出该协议的签订目的在于延迟交房时间至2014年6月30日，从而被上诉人享受相应的奖励。但上诉人实际在该时间也未能交付房屋，被上诉人也没有享受相应的奖励，故可以认定该《补充协议》并未实际履行。
关于原审判决对格式条款的认定是否正确问题，本院认为，《商品房买卖合同》第七条第2项和《购房手册》第1页中买受人承诺部分，属于上诉人在销售过程中预先拟定、签订时并未就其内容与对方协商，且已适用于与其交易的所有同类交易对象的格式条款。格式条款并非当然无效，无效与否在于其是否存在法定无效或者存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。《商品房买卖合同》第七条第2项“……如果买受人出现逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”、《购房手册》第1页中“买受人承诺……本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”等内容，未采取合理的方式和遵循公平原则确定双方的权利义务，显然在一定程度上规避和免除了上诉人的合同责任和义务，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人可依法主张合同权益的权利的情形，原审依法认定该两部分条款无效正确，并无不当。
综上，上诉人钱江公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1366元，由上诉人山东钱江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 李 静
代理审判员 王继印
二〇一五年十二月四日
书 记 员 温继春