天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第187号
上诉人（原审被告）李崑。
委托代理人宋晓毅，天津宁一律师事务所律师。
委托代理人杨立栋，天津宁一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马庆玉。
委托代理人宋晓毅，基本情况同前。
委托代理人杨立栋，基本情况同前。
被上诉人（原审原告）杨向东。
被上诉人（原审被告）孟宪君。
上诉人李菎、马庆玉与被上诉人杨向东、孟宪君房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年1月8日作出（2014）东民初字第3439号民事判决，一审宣判后，李菎、马庆玉不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人李菎、马庆玉的共同委托代理人宋晓毅、杨立栋，被上诉人杨向东到庭参加了诉讼，被上诉人孟宪君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，杨向东通过李崑得知有坐落于河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号两间房屋欲出售，而后杨向东与李崑达成购买意向。2011年7月7日，杨向东以银行转账方式向马庆玉账号为43×××18的账户汇入1020000元。其后，杨向东从李崑处取得该房屋钥匙。该房屋现由杨向东实际控制。孟宪君签名收条载明：今收杨向东（身份号码：××）购买河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号房款人民币665000元，大写陆拾陆万伍仟元整。收款人孟宪君。庭审中，孟宪君认可已实际收取李崑转交的该笔房款。另查，孟宪君与诉争房屋所有人天津市协泰置业发展有限公司为借贷关系。由于借款人天津市协泰置业发展有限公司未能如期偿还孟宪君借款，遂将其名下3040平方米房屋委托孟宪君以天津市协泰置业发展有限公司名义向外出售以偿还欠款，并出具承诺书承诺将按房屋转让政策无条件给予孟宪君售房之购买人办理相关手续。再查，李崑与马庆玉系夫妻关系。因李崑、马庆玉、孟宪君无法为杨向东办理产权登记，合同目的无法实现，杨向东向原审法院提起诉讼，请求：1、解除双方之间针对天津市河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号房屋的买卖关系；2、判令李崑、马庆玉、孟宪君连带返还其购房款1080000元；3、判令李崑、马庆玉、孟宪君连带赔偿其自2012年7月1日至实际返还上述款项之日止的利息损失（按照中国人民银行两年期贷款息率6.15计算），暂从2012年7月1日计算至2014年6月30日，共计133787元）；4、诉讼费由李崑、马庆玉、孟宪君连带承担。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时，房地产转让，应当签订书面转让合同，未采用书面形式，合同不能有效成立。本案中，案外人天津市协泰置业发展有限公司将涉诉房屋以低价折抵给孟宪君，但双方并未办理房屋所有权转移登记，案外人天津市协泰置业发展有限公司仍为涉诉房屋的所有权人，孟宪君及李崑均非房屋所有权人，且杨向东与李崑及孟宪君之间并未签订房屋买卖合同，故杨向东主张的其与李崑、孟宪君之间的房屋买卖合同关系并不存在。同时根据我国法律规定，民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方，故李崑、马庆玉、孟宪君应将其收受的1020000元返回给杨向东。对于杨向东主张以现金方式给付李崑60000元一节，因其不能提供相应证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告李崑、被告马庆玉返还原告杨向东购房款355000元；二、本判决生效之日起十日内，被告孟宪君返还原告杨向东购房款665000元；三、本判决生效之日起十日内，原告杨向东将坐落河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号两间房屋腾空并将该房交还被告孟宪君；四、驳回原告杨向东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15804元，由原告杨向东负担2523元，由被告李崑、被告马庆玉连带负担13281元。”
原审法院宣判后，李崑、马玉庆不服，向本院提起上诉，请求，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人杨向东的全部诉讼请求或发回重审，两审审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、二上诉人与被上诉人杨向东之间不存在房屋买卖关系，卖房人是孟宪忠，应将房屋开发商追加为本案当事人；2、原审法院没有查明1020000元缴纳的费用所包含的内容；3、被上诉人杨向东隐匿了部分证据。
被上诉人杨向东答辩，被上诉人杨向东通过转账给付上诉人李崑、马玉庆1020000元，又给付现金60000元，上诉人李崑、马玉庆将诉争房屋钥匙给付被上诉人杨向东。被上诉人孟宪君认可收取了665000元，其余款项在上诉人李崑、马玉庆处。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人孟宪君未答辩。
二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、收条（复印件）及转账证明。证实二上诉人转给被上诉人孟宪君730000元；二、天津市商品房买卖合同。证明被上诉人杨向东应有与开发商签订的房屋买卖合同。被上诉人杨向东对上诉人提交的证据认为只见到过被上诉人孟宪君出具的665000元的收条，另一张收条没有见到过，对二上诉人向孟宪君转账情况不清楚，房屋买卖合同没见过。本院经审查认为，二上诉人提交的收条为复印件，无法与原件核实，二上诉人与被上诉人孟宪君有多笔经济往来，且收条与划款数额不符，故二上诉人提交第一组证据证明的事实不能成立。二上诉人提交第二组证据与本案不具有关联性，对该证据的证明力本院不予确认。被上诉人杨向东未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，李崑与马庆玉系夫妻关系。杨向东通过李崑得知有坐落于河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号两间房屋欲出售，2011年7月7日，杨向东以银行转账方式向马庆玉账号为43×××18的账户汇入1020000元。此后，杨向东从李崑处取得该房屋钥匙。该房屋现由杨向东实际控制。孟宪君为杨向东出具收据，该收据载明：今收杨向东（身份号码：××）购买河东区新开路联盛大厦二期四层6、7号房款人民币665000元，大写陆拾陆万伍仟元整。收款人孟宪君。
另查，涉诉房屋没有进行初始登记。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”本案中，孟宪君为杨向东出具的收据可以证实孟宪君收到被上诉人杨向东交付涉诉房屋的房款665000元，虽然，孟宪君与杨向东之间没有签订书面的房屋买卖合同，但从杨向东提交的收据来看，依照上述规定，可以认定孟宪君与杨向东之间房屋买卖合同成立。现因涉诉房屋没有进行初始登记，无法过户到杨向东的名下，杨向东要求解除其与孟宪君之间房屋买卖合同关系，本院予以支持。孟宪君为杨向东出具的收据可以证实其收取了杨向东房款665000元，原审法院判令由孟宪君返还杨向东665000元购房款并无不当。关于李崑与马庆玉主张将收到杨向东1020000元款项中的730000元作为房款转给孟宪君的问题，李崑与马庆玉提交的收据为复印件，因杨向东对于66000元的收据不予确认，而该笔款项与杨向东持有收据记载的665000元相加并非730000元，因此，本院对孟宪君出具两张收条的事实不予确认。虽然李崑与马庆玉提交个人活期明细查询单证明曾向孟宪君账户划款730000元，但由于双方并非此一笔经济往来，故李崑与马庆玉关于孟宪君实际收取杨向东730000元房款的主张本院不予支持。因李崑与马庆玉不能举证证明占用杨向东1020000元中355000元款项的合理依据，原审法院判令李崑与马庆玉355000元并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2014）东民初字第3439号民事判决第一、二、三项；
二、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第3439号民事判决第四项；
三、解除被上诉人杨向东与被上诉人孟宪君之间的房屋买卖合同；
四、驳回被上诉人杨向东其他诉讼请求；
五、驳回上诉人李崑、马庆玉的上诉请求。
一审案件受理费按照一审法院确认的数额执行，二审案件受理费3729元，由上诉人李崑、马庆玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 武 伟
速 录 员 李 晶