福建省龙岩市新罗区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0802执异43号异议人（案外人）郑剑生，男，1963年4月21日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人黄昌榕，福建君州律师事务所律师。委托代理人唐帅华，福建君州律师事务所律师。申请执行人中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路116号，统一社会信用代码91350802857881281K。负责人：苏龙锋，行长。申请执行人付生春，男，1972年3月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被执行人韦琴，女，1974年8月25日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。被执行人傅林玉，男，1972年8月13日出生，汉族，居民，原住福建省长汀县，现在闽西监狱服刑，本院在执行（2014）龙新执行字第4265号申请执行人付生春与被执行人傅林玉民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人傅林玉所有的位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元的房产，案外人郑剑生得知后，就执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郑剑生称：2013年12月7日，郑剑生与韦琴、傅林玉签订了《房产预约买卖协议》,韦琴、傅林玉以240万元的价格将位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元的房产出售给郑剑生,郑剑生应于2014年1月7日前支付50万元购房款(其中30万元为定金)，尾款等各方在2014年3月20日前往厦门市公证处办理全权委托公证当日支付。协议签订当日，郑剑生支付了房款30万元，韦琴、傅林玉即将上述房产交付给了郑剑生，2014年1月7日，郑剑生再次支付了房款20万元。2014年3月2日，郑剑生与韦琴、傅林玉就上述房屋买卖事宜订立《补充协议》，约定韦琴、傅林玉应于可办理公证委托之日10日内委托白慧敏全权代理上述房产的后续出售及过户事宜，且应在取得一手产权证后及时移交给郑剑生，以便郑剑生办理房产过户手续，但韦琴、傅林玉拒不按《补充协议》办理公证委托，致使郑剑生无法办理房屋过户手续。2016年11月24日，郑剑生为了办理上述房产一手产权证，代韦琴、傅林玉付了16140.73元的契税，并且在2017年2月13日及2017年4月13日代韦琴、傅林玉偿还了上述房产的银行按揭款共计4万元。郑剑生与韦琴、傅林玉签订《房产预约买卖协议》后，已如约履行了合同义务，并交付了约定的购房款，但韦琴、傅林玉在交付房产后拒不配合办理公证委托，致使郑剑生无法办房屋过户。后郑剑生经了解得知，上述房产已被龙岩市新罗区人民法院查封，傅林玉也因涉嫌刑事犯罪于2014年1月14日被公安机关拘留，现被关押于福建省闽西监狱。异议人郑剑生认为：郑剑生与韦琴、傅林玉于2013年12月7日所签订的《房产预约买卖协议》合法有效，且郑剑生无过错，是善意购买人，依法对位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元的房产享有所有权。理由是：1、郑剑生与韦琴、傅林玉于2013年12月7日所签订的《房产预约买卖协议》系双方真实意思表示，应受法律保护，且协议签订时，上述房产并未被查封，郑剑生购买上述房产并无过错。2、郑剑生已实际占有上述房产多年。3、郑剑生已依约支付了购房款50万元。4、房产未能及时办理过户是因被执行人傅林玉被限制人身自由及房产被查封，而非郑剑生过错。5、郑剑生可以在合理的时间内向法院交付剩余的全部购房款。6、法律依据：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条:“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”综上，郑剑生购买的房产符合上述司法解释关于案外人排除执行之规定，请求法院依法解除位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元房产的查封。本院经书面审查查明：本院在审理付生春诉傅林玉民间借贷纠纷一案中，于2014年6月5日作出（2014）龙新民初字第2226-2号民事裁定书，查封了傅林玉名下的位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元的房产。该案进入执行程序后，因上述查封期限到期，本院作出（2014）龙新执字第4265-1号执行裁定书，于2016年11月29日继续查封了上述房产。案外人郑剑生得知后，遂提出如上执行异议，并提供了《房产预约买卖协议》《补充协议》；韦琴、傅林玉户口本复印件、身份证复印件；《委托书》；傅林玉委托《公证书》；购房款收条；转账凭证；白慧敏付款委托《公证书》；房屋交接证明；郑剑生交纳水电、物业费的发票、税收完税证明；代偿银行按揭凭证；傅林玉被判刑的刑事判决书等以证明其主张。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人郑剑生与被执行人傅林玉约定的购房款为240万元，但在本院查封傅林玉名下的房产时，案外人郑剑生只支付购房款50万元，并不存在已支付全部价款的情形。且案外人郑剑生与傅林玉签订合同时位于厦门市思明区厦禾路双涵路口金鹏花园副楼3跃夹层512单元的房产为预售房，并未取得产权证，案外人郑剑生明知该房产缺乏及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预测的，对于房屋未能及时办理过户登记，案外人郑剑生主观上存在过失。傅林玉在被限制人身自由前已委托韦琴办理上述房产的所有手续，因此傅林玉被限制人身自由也非房产未能及时办理过户的原因。综上，虽然郑剑生已经占有该房产，但未支付全部购房款240万元且对没有办理过户登记存在过错，故案外人郑剑生要求解除房产查封没有事实和法律依据，其异议理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人郑剑生提出的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 林  爱  芸审判员 王  素  斌审判员 廖  云  倩二〇一七年六月二十七日书记员 傅丽蕾(代)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。