湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民征重终字第02436号
上诉人（原审原告）江某某。
上诉人（原审原告）唐某某。
二上诉人共同委托代理人江某，系江某某与唐某某之子。
二上诉人共同委托代理人余某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙某公司。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人徐某某，湖南某律师事务所律师。
原审被告长沙某置业公司。
法定代表人程某某，总经理。
上诉人江某某、唐某某因与被上诉人长沙某公司、原审被告长沙某置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民重初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘解放担任审判长，与代理审判员谢岚、董强强组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭了本案。上诉人江某某与唐某某共同的委托代理人江某，被上诉人长沙某公司委托代理人徐冰清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年11月10日，长沙某公司（甲方）与江某某、唐某某（乙方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定采取产权调换的方式，由甲方提供长沙市芙蓉区朝阳二村改建项目（现名为凯通国际城）第XX幢XX单元XX号房屋对乙方所有的朝阳二村XX栋XX房屋（建筑面积44.23㎡）进行拆迁安置，安置房的用途为住宅。该安置房规划设计建筑面积59.69㎡。同日，双方签订《补充协议》，约定：一、《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》作为本协议附件，乙方已祥细阅读并充分理解和接受该方案的各项规定。三、乙方过渡时间统一从搬家公告规定之日开始计算，过渡期限为30个月，过渡费为陆佰肆拾壹元／月，从过渡当月开始，每半年一次以存折方式发放。四、由于甲方的原因延长过渡期限，按《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第四十三条规定，甲方承担逾期交房责任。如乙方违约，甲方将依照协议取消《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》中各项优惠和奖励，并对其被拆迁房屋依法进行处理。该补充协议以粘贴形式附于安置协议第5页。《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》规定：八.2、选择就地安置的被拆迁人按照签订《拆迁安置补偿协议》的先后顺序，在指挥部提供的安置房栋位、户型及面积范围内选择安置房楼层。5、安置竣工后，经有关部门验收合格，指挥部以公告的方式告知被拆迁人办理安置入住交付手续，并终止过渡费发放。签订协议时，长沙某公司提供了房屋户型图（以下简称2007年图纸）供拆迁户作为选房参考。
朝阳二村改造建设项目由长沙某置业公司承建，工程于2009年3月20日正工式开工，2010年9月25日竣工。该项目的勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位于2010年9月25日对该项目签署了同意竣工验收的意见。长沙某公司按协议约定的标准发放江某某、唐某某过渡费至2010年11月。因双方就交接房屋发生争议，部分过渡费江某某、唐某某未领取。2010年11月16日，朝阳二村改造建设指挥部在《长沙晚报》刊登公告称：朝阳二村改造建设项目项目第二期安置房已经竣工，定于2010年11月份交付第4、5、6号栋等。在施工过程中，长沙某公司对相关户型进行了变更，实际交付的4、5、6号栋房屋是按新的房屋户型图（以下简称2008年图纸）建设。江某某、唐某某认为交付的房屋与签订协议时选定的户型有差异而拒绝收房，双方产生纠纷。2014年3月11日，朝阳二村改造建设项目2号地块4、5、6＃工程进行了竣工验收备案。
另查明：2011年之前，长沙市房屋销售合同一般选择“验收合格交房”。2012年长沙市有关部门规定房屋销售合同格式文本中交房条件为：1、“已经竣工验收备案”且满足合同约定的其他条件。2、关于建设单位自行组织的竣工验收是否可以作为交房条件的问题。根据《建筑工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2014年7月16日，原审法院对凯通国际城XX栋XX号房屋进行了现场勘验，该XX栋XX号房屋户型结构为2007年图纸上标明的B户型，经过现场勘验，查明该户型存在厨房和厕所的位置与2007年图纸标明的位置不一致等问题。又查明，凯通国际城目前无多余可调剂安置房源。
原审法院认为：一、关于长沙某公司是否违约的问题。基于对长沙某公司展示于宣传栏内的朝阳二村改造建设安置房屋户型设计图的信任和认可，江某某、唐某某于2007年11月10日与长沙某公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由长沙某公司采取产权调换方式，提供朝阳二村4栋1单元2206号房对江某某、唐某某进行安置，《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》作为本协议附件。签订协议时公示的户型图纸（2007年图纸）应当看作是对安置房的具体户型的约定。长沙某公司所称2007年图纸仅为供选房时参考的设计草图的抗辩意见缺乏事实和法律依据。但该2007年图纸约定的户型设计违反了中华人民共和国建设部颁布的《住宅建设规范》（编号为GB50368-2005）5.1.4条“布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内”的强制性规定，长沙某公司无法依照协议的约定交付安置房，其对图纸进行了变更，并按变更后的图纸（2008年图纸）户型建造了房屋。根据《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》“过渡安置期间安置房的设计发生变更的，拆迁人应当征得被拆迁人同意”的规定，长沙某公司按2008年图纸变更设计户型应征得江某某、唐某某同意，但本案中，没有证据证明长沙某公司变更安置房设计图纸已征得了江某某、唐某某的同意，故其行为存在不当之处。对于长沙某公司变更设计后的安置房，江某某、唐某某拒绝受领，坚持要求长沙某公司按照原协议约定的户型交付（赔偿）房屋，故长沙某公司对其单方更改户型图的行为，应承担相应的法律责任。
二、关于长沙某公司承担责任的方式。江某某、唐某某的主要诉讼主张之一为“要求长沙某公司按2007年签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并严格按照国家法定标准将法定签约户型的房屋交付江某某、唐某某”，其实质内容就是要求长沙某公司提供变更户型设计之前的房屋。而原约定交付房屋的户型设计因违反国家强标而不能交付，且同地段已无同样户型的房屋可供更换或赔偿，即江某某、唐某某的该项诉讼请求在客观上已无法继续履行。此时，在江某某、唐某某未要求解除合同的前提下，长沙某公司依法可改以赔偿损失等其他方式对江某某、唐某某承担违约责任。经中院裁定、原审法院两次释明后，江某某、唐某某将此项诉讼请求作了相应变更。现对其变更后的相关诉讼请求认定如下：1、关于厨房、厕所整改费的问题。双方合同对变更户型设计这一违约行为未约定具体违约责任。但经过现场勘验可以确认户型设计变更导致该房屋厨房、厕所的使用功能有所降低，对江某某、唐某某将来对房屋的正常使用会造成一定影响。长沙某公司表示愿意对现有房屋的厨房、厕所进行整改。考虑到整改措施实施的便利与否，原审法院参考现有市场标准酌情确认长沙某公司出资20000元，由江某某、唐某某对厨房、厕所自行整改。2、关于房屋贬值的问题。房屋的价值由地域、市场需求、房屋本身状况等多方面的因素决定。江某某、唐某某并没有充分的证据证明现有争议房屋的整体价值贬值，且原审法院已确认由长沙某公司出资对厨房、厕所进行整改，其再主张房屋贬值缺乏依据，原审法院不予支持。3、关于可得利益损失费的问题。对于长沙某公司变更设计这一违约行为，江某某、唐某某在本案中已主张房屋整改费、价值贬损费以及过渡费，其主张的可得利益损失费系重复计算其损失，也加重了长沙某公司应承担的违约责任，对此项诉讼请求，原审法院不予支持。4、关于物业管理费及空中花园公摊面积费的问题。物业管理费的收取属于房屋业主与物业管理人基于物业管理合同所发生的法律关系，江某某、唐某某现未收房也未与本案长沙某公司建立物业管理合同关系，故其所持应免交物业费的诉讼请求因缺乏事实依据而依法应予驳回。对空中花园公摊面积是否确因设计变更因素而相应发生了变更并导致江某某、唐某某因此而蒙受具体损失的问题，江某某、唐某某均未举证证明，则原审法院对其此项诉讼请求因举证不能而依法不予支持。5、关于新收房协议的问题。江某某、唐某某所称的“新收房协议”，实质是其与长沙某公司之间欲达成的新的合同。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方当事人的意思表示一致而达成的一种契约。任何个人或者组织均无权干涉、强制一方或双方当事人就某一事宜签订合同。因该项请求不属于人民法院受理民事案件的主管范围，故原审法院不支持。
三、关于本案过渡费计算的问题。江某某、唐某某称安置房竣工后，长沙某公司没有履行公告交房义务，交房程序严重违反《住宅建筑规范》的相关强制性标准，致使江某某、唐某某不能如约依法办理房屋验收手续，长沙某公司应承担对江某某、唐某某造成的损失。根据相关法律法规，2011年前长沙市房屋销售一般采取“验收合格交房”，2012年之后将“竣工验收备案”作为交房条件。江某某、唐某某与长沙某公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定以“验收合格”作为交房条件没有违反2011年之前的相关法律、法规规定。朝阳二村改造建设项目于2010年9月25日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收。在交付房屋之前，长沙某公司一直按照合同约定的标准支付相应的过渡费。2010年11月16日，长沙某公司在《长沙晚报》上刊登了对上述房屋进行交付的公告，并注明了相关房屋交付的具体时间，同时按规定中止发放相应的过渡费。因江某某、唐某某对房屋设计变更问题提出异议而拒绝办理收房手续，从而导致本次讼争发生。如前所述，长沙某公司在进行了设计变更后未采取合理方式告知江某某、唐某某确属违约，则江某某、唐某某拒绝收房并要求继续支付过渡费确有合理之处。但应明确的是，原、被告双方在拆迁安置合同中所约定的过渡费条款系针对长沙某公司完全无法提供回迁房的情形而设定，与本案中长沙某公司已经提供了回迁房但江某某、唐某某拒绝领受的情形不相符。如完全按照拆迁协议约定的标准计算过渡费既无合同和法律依据，也将明显加重长沙某公司的负担从而导致双方间权利义务显著失衡。据此，原审法院酌情确定长沙某公司应再一次性补偿江某某、唐某某2010年11月公告交房以后的过渡费1万元，以作为对江某某、唐某某在外租房所产生费用的补贴。对江某某、唐某某此项诉请中求偿金额过高的其他部分，原审法院予以驳回。此外，长沙某公司对2010年11月交房前的过渡费应按双方合同约定予以支付，双方对部分过渡费未领取及计算标准没有争议，但双方均未提交相关证据证明未领取的金额，原审法院确认经双方核对后按合同约定由长沙某公司支付给江某某、唐某某。四、关于凯通公司责任承担的问题。凯通公司在本案中不是《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同当事人，根据合同相对性原理，其不应因长沙某公司的行为而在本案中承担民事责任。故对江某某、唐某某对凯通公司的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：长沙某公司单方更改户型图的行为构成违约；长沙某公司在本判决生效之日起五日内赔偿江某某、唐某某房屋整改费20000元；三、长沙某公司在本判决生效之日起五日内赔偿江某某、唐某某2010年11月以后的过渡费10000元；四、长沙某公司在本判决生效之日起五日内按合同约定的标准支付江某某、唐某某2010年11月前尚未领取的过渡费（以实际未领取的金额为准）；五、驳回江某某、唐某某对长沙某公司的其他诉讼请求；六、驳回江某某、唐某某对长沙某置业公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4074元，本院依法准予免交。
原审法院判决后，江某某、唐某某不服提起上诉称：1、过渡费的支付问题。一审对本案被上诉人的违约事实已经确认，确认被上诉人应当承担违约的民事责任。但是，原审法院却以错误认定房屋已经验收合格且已经达到交房条件的方式减少被上诉人应付的赔偿金；2、户型违约金的赔偿问题。一审认定“二上诉人讲甲方没有履行公告交房义务”，以及“二上诉人讲甲方交房程序严重违反国家相关的强制性标准，而致使二上诉人不能如约依法办理房屋验收手续，要求长沙某公司承担赔偿损失”均不属实。二上诉人作为平民百姓不能去履行行政行为的房屋验收手续，不可能有这样的约定和义务。开发商的责任认定后，违约的后遗症问题需要被上诉人配合解决，钱的问题该给的要给，该修的要修。上诉人提出签订新的协议有合同第4页第10条的合同依据，也是对房屋整改消除障碍的无奈选择，这是正当的要求。
综上所述，上诉人请求：一、请求撤销（2011）芙民初字第1137号一审（重审）判决，对本案查明事实依法改判。二、请求二审支持上诉人的诉讼判令被上诉人依法承担合同违约的民事赔偿责任。1、对不符合约定的厨房、厕所及户型结构整改费和使用功能丧失的损失费一次性赔偿50000元给上诉人；2、赔偿上诉人房屋同地域出租可得利益损失费67500元（1500／月×45个月）。三、被上诉人支付逾期交房的过渡费641元给上诉人。支付依据：1、因被上诉人扣押上诉人交房之前未支付的过渡费（从2010年4月1日至2010年12月31日10256元双倍费用。2、从2012年1月1日至2015年2月28日共51个月32691元×3）共计98073元；四、被上诉人从2015年3月1日起每月以1923元继续支付逾期过渡费至交付诉求要求的房屋时止；五、被上诉人继续履行合同交付和整改应符合交付条件的房屋给上诉人。1、房屋产权证从交房之日起90天内办理到位逾期按照银行贷款利率日5.3%计算对上诉人进行赔偿。2、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人长沙某公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分，没有错误，应予以维持。1、上诉人认为一审法院对于过渡费的支付问题认定错误是没有任何事实和法律依据的，答辩人实际并没有违约，重审一审法院酌情确定答辩人一次性支付上诉人每户过渡费1万元，实际上已经充分照顾了上诉人利益，上诉人第三、四项关于请求答辩人支付2011年逾期交房的过渡费的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。2、上诉人认为一审法院户型违约金赔偿问题认定错误没有事实和法律依据，当时拆迁协议及附件没有对房屋的具体户型进行明确约定，答辩人除逾期交房外没有任何违约、侵权。一审法院认定答辩人对于户型图的更改存在违约，酌情确认答辩人出资2万元，实际上已经充分照顾了上诉人的利益。二、重审一审法院判决适用法律正确，程序合法。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。
本院二审查明事实与一审无异。
本院在审查中发现，江某某、唐某某在二审上诉时提交的上诉状中对其一审诉讼请求进行了部分变更和增加。本院认为，二位上诉人无正当事由在本院二审期间变更诉讼请求没有法律依据，本院不予准许。对于二位上诉人在二审期间增加的部分诉讼请求，本院依法询问长沙某公司是否同意调解，长沙某公司明确拒绝本院就新增加的诉讼请求组织调解，故二位上诉人可以另行通过法律途径维护合法权益，本院在本案中不予处理。
本院认为，本案系民事合同纠纷，本案二审的焦点的在于，长沙某公司是否违约，以及违约责任的承担形式和数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人与被上诉人订立协议时公示的户型图纸（2007年图纸）应视为协议双方对于涉案安置房屋户型的约定，被上诉人应按该2007年图纸约定向上诉人提供房屋。长沙某公司擅自变更约定户型结构构成违约，应当承担违约责任。原审法院综合考虑合同违约情形及现场勘验情况，酌情确认长沙某公司赔偿2万元整改费给江某某、唐某某并无不当，江某某、唐某某上诉请求整改费和损失费5万元没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出其他几个问题：
一、关于房屋出租可得利益问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本院认为，上诉人主张房屋出租可得利益，应对其主张依据的事实承担证明责任，上诉人未提供任何证据证明其主张数额计算的标准和事实依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
二、关于过渡费问题。本院认为，当事人双方订立的协议及补充条款对于自搬家公告规定之日起至公告交房前的过渡费支付标准有明确约定，过渡费应按照协议及补充条款约定支付。本案中，《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》（以下简称为《安置方案》）系本案当事人双方订立协议的附件，《安置方案》的内容与协议及补充条款相关内容具有同等的合同效力，对当事人双方均具有法律约束力。《安置方案》第八条第5项明确：“安置房竣工后，经有关部门验收合格，指挥部以公告的方式告知被拆迁人办理安置房入住交付手续，并终止过渡费发放”，即指挥部是协议双方约定的公告交房主体，本案过渡费的截止期限应计算至指挥部公告交房之日止。
关于公告交房后的“过渡费”问题。本院认为，被上诉人未经上诉人同意变更户型设计构成违约，但鉴于原户型图纸（2007年图纸）因违反强制性规定而客观上不能履行，被上诉人单方调整户型设计图纸的行为虽系违约，但从客观实际上看存在一定合理性，原审法院综合考虑案件实际，酌定被上诉人以过渡费名义向上诉人额外支付1万元系在法律范围内适度行使自由裁量权，并无不当，上诉人就公告交房后期间再行提出过渡费的请求没有法律依据，本院不予支持。
此外，上诉人还在上诉状中提出涉案安置房屋在交房时尚未达到交房条件。本院认为，涉案《安置方案》第八条第5项明确约定了安置房的交房条件，即“安置房竣工后，经有关部门验收合格……”，该条款内容合法有效，对当事人双方均有法律约束力。本案中，安置房竣工后，经由勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，已经达到双方协议约定交房条件，上诉人主张与客观事实不符，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人江某某、唐某某的各项上诉理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4074元，由上诉人江某某、唐某某承担，依法予以免除。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘解放
代理审判员 谢 岚
代理审判员 董强强
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 吴 思
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。