黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第845号
上诉人（原审原告）荆通，男，1987年12月23日出生，汉族，中国人民解放军第96632部队干部。
委托代理人韩强，黑龙江中庆律师事务所律师。
委托代理人田清，女，1963年8月16日出生，汉族，退休工人，系上诉人母亲。
被上诉人（原审被告）大庆市宝利丰房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市让胡路工业开发小区**#楼。
法定代表人王研，总经理。
委托代理人刘贵彬，黑龙江四维律师事务所律师。
上诉人荆通为与被上诉人大庆市宝利丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经查，2010年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大庆市让胡路区博奥国际2单元2层099号、100号精品屋，面积分别为15.53平方米、17.45平方米，价款分别为248518元、283912元，两房总价款为532430元，面积超出部分由买受人按照合同约定单价补齐。同时，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金”。合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准”。合同附件三约定涉案房屋装饰、装修标准为：外墙真石漆、内墙毛坯、棚顶毛坯、地面毛坯。原告于签订合同当日向被告交纳购房款532430元。后经测量，案涉商铺面积分别变更为15.69平方米、17.63平方米，房款分别变更为251078元、286840元，共计537918元。2014年8月29日，大庆市房产管理局向被告发出《开发商申请办理产权的告知通知单》，告知购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。2014年10月7日，被告为原告开具销售不动产统一发票。现原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金105422元，并要求被告依《商品房买卖合同》约定向原告交付用途为精品屋的商品房。
另查明，2011年10月，原告（甲方）与大庆市博奥时代购物中心有限公司（乙方）签订《租赁协议书》及《补充协议》，双方约定甲方将案涉商铺出租给乙方，经营租赁的期限为三年，（2011年10月1日至2014年9月30日），甲方同意乙方在租赁期内可以将此商铺以统一招商、统一经营、统一布局等形式完成该商铺出租、联营、自营等经营事宜。乙方有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺的布局、设备、设施、装修等，甲方不得干预。甲方的年租金收益为53243元，租金支付期限为每年10月15日开始至当年11月30日，并约定了甲方应承担的税费。2011年10月1日至2014年9月30日，大庆市博奥时代购物中心有限公司扣税后实际向原告返还租金分别为51113.28元、49994.18元、49906.15元，共计151013.61元。2014年9月30日，大庆陆佰伴企业管理有限公司向大庆市博奥时代购物中心有限公司做出情况说明为：“2014年9月30日与贵公司协商取得博奥时代购物中心2014年4月17日至2014年9月30日之间经营权。自2014年4月份一直到2014年8月份，我公司与博奥时代购物中心全体业主协商商铺承租问题。2014年8月份博奥时代购物中心业主召开业主大会，选定我公司自2014年9月30日以后经营博奥时代购物中心，我公司与业主相继签订商铺租赁合同，我公司向全体业主承诺，在租赁期间保证商场设施、设备、房屋等一切设施的完好，不改变商场格局结构；我公司保证在租赁到期后为全体业主办理铺位隔断，确保产权人能自行经营使用，产生费用由我公司承担。”庭审中，原告提交照片显示涉案两个商铺所在位置在被“欧韩衣舍”使用，该店以衣柜为隔断。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。原告履行了给付全部房款的义务，被告应依约协助原告办理房屋权属登记。因被告已认可其应承担逾期办证违约责任，其应按合同第十五条约定按原告已付房款的0.3%支付违约金，故被告应给付原告逾期办证违约金1613.75元（537918元×0.3%）。虽然原告以双方约定逾期办证违约金条款系格式条款且约定过低为由，要求对违约金标准进行调整，但原告已在案涉的《商品房买卖合同》上签字确认，并未对合同内容提出异议。根据合同法规定，违约金如低于发生的损失当事人可以请求增加，而在被告逾期办证期间，原告按年收取了案涉房屋租金，未发生实际损失，故本院对原告调整违约金的主张不予支持。关于向原告交付房屋的诉请，原告不仅于2011年10月1日与大庆市博奥时代购物中心有限公司签订了租赁合同，而且实际获取了租金收益，故可视为原告已于2011年10月1日接收涉案房屋。对于交付房屋是否为精品屋，原告在2011年10月1日接收房屋时并未对房屋提出异议。根据双方签订的商品房买卖合同，对于案涉商铺是否应有框架结构及隔断，原、被告双方并未约定，属于约定不明，而对于精品屋的标准，也没有相应的国家及行业标准，故原告要求被告交付具有相应框架结构精品屋的请求，没有事实及法律依据不予支持。原审判决，被告大庆市宝利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告荆通逾期办证违约金1613.75元。驳回原告荆通的其他诉讼请求。案件受理费人民币2408元由原告负担2371元，被告负担37元。
上诉人荆通上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。《商品房买卖合同》为格式合同，相应条款为格式条款，违约条款应视为无约定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，依据商品房买卖合同纠纷司法解释相关规定，支持上诉人主张的违约金数额。即便涉诉合同为非格式合同，合同约定的违约金也极不对等，违约金过低。原审法院认定上诉人收取了相应的租金则无损失有误，租金收益仅是投资收益的一部分而非全部，根本损失是不能实现上诉人适时出卖的收益，无法实现购买商品房用以投资的目的。原审法院认定2011年10月1日接收案涉房屋有误，在2014年8月20日前，被上诉人并未将办理产权的手续交到市房产局，没有取得相应的竣工备案证，上诉人也没有接到房屋验收交接单，没有实际验收交接，上诉人与博奥时代签订的租赁合同不能表明上诉人认可地面即为约定的房屋。请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人给付上诉人逾期办证违约金105422元；改判被上诉人交付用途为精品屋的商品房。上诉费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称同意原审判决。
本案争议焦点为是否应调整违约金为105422元。被上诉人是否已交付符合合同约定的房屋。
本案二审审理过程中，上诉人举示证据如下：
一、上诉人母亲田清诊断证明书、住院病案首页、出院小结各一份。证明在被上诉人逾期办证期间田清被诊断为乳腺癌、肝转移癌，急需大笔医药费，因案涉房屋未取得产权证不能适时出卖延误治疗造成精神和物质损失。被上诉人质证称对证据真实性无异议，但认为此组证据与本案无关联性。
二、田清的患者援助申请信息表、大庆油田总医院恶性肿瘤专项治疗申请表、肿瘤医院专用证明书、大庆油田总医院诊断书、中央医疗门诊收费票据各一份，证明田清的肿瘤疾病仍在治疗中，每月需要2万余元治疗费用，因被上诉人至今未交付约定的精品屋，田清无法将房屋出卖延误治疗，只能申请救助，尚未得到有关部门批准。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，但此组证据没有关联性。并且上诉人在2011年10月1日之前，已取得房屋并取得租金。房屋在2014年8月29日已经可以办理房屋产权证，上诉人未办理房屋产权证是其自身原因。2014年9月30日之后，博奥时代商场的运营商大庆陆佰伴企业管理有限公司进行整体经营，商场的业主基本上都与其签订了租赁协议，上诉人不与其签订协议是自身处分行为。
被上诉人未举示证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，关于违约金数额应否调整问题。双方当事人签订的买卖合同合法有效，违约金在合同中有约定，被上诉人迟延办理房屋权属证书违约，应按约定承担违约责任。上诉人实际占有房屋后已对外出租获得租金收益，并未产生其主张数额的相应损失。上诉人是否出售房屋及何时出售房屋均系不确定因素，其转售利润损失没有充分证据证实，也没有充分证据证明田清延误治疗与房屋权属登记证书迟延办理存在本质和必然联系，故对上诉人要求调整违约金的请求不予支持。关于房屋交付问题。上诉人已就买受的房屋在2011年10月1日与博奥时代商场签订了租赁协议，已经实际占有使用案涉房屋，故上诉人以没有验收交接手续为由诉称未交付的请求不予支持。关于房屋是否应为具有建筑结构的精品屋问题。精品屋没有国家或行业标准，双方当事人也未在合同中约定建筑标准，故上诉人称房屋不符合合同约定的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2408元，由上诉人荆通负担。
本判决为终审判决。
审判长 丛海彬
审判员 王海燕
审判员 刘 放
二〇一五年十一月十日
书记员 王素杰