重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00795号
上诉人（原审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，董事长。
委托代理人余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭文斌，男，1969年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司因与被上诉人谭文斌商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年11月5日，谭文斌与重庆市亿祥置业发展有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：谭文斌购买重庆市亿祥置业发展有限公司开发的位于垫江县桂溪镇×××××××××××××××××××房屋，房屋总成交价289883元；重庆市亿祥置业发展有限公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给谭文斌，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，重庆市亿祥置业发展有限公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向谭文斌支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，谭文斌有权解除合同。谭文斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至重庆市亿祥置业发展有限公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆市亿祥置业发展有限公司按日向谭文斌支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。同日，谭文斌、重庆市亿祥置业发展有限公司签订《合同补充协议》，约定：重庆市亿祥置业发展有限公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。
2010年7月17日，谭文斌支付全部购房款289883元。2010年10月1日，重庆市亿祥置业发展有限公司将房屋交付给谭文斌。
2013年1月30日，谭文斌向重庆市亿祥置业发展有限公司申领“老客户特惠铂金卡”一张。该“铂金卡申领单”载明：“我是重庆温州商贸城×××××××××房屋产权人，现向贵司申领‘老客户特惠铂金卡’一张，双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议，申领人谭文斌”。
2013年3月25日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。
谭文斌一审诉称：我与重庆市亿祥置业发展有限公司于2009年11月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆市亿祥置业发展有限公司应当在2010年10月1日前将竣工验收的商品房交付给我，如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请应承担违约责任。合同签订后，我于2010年10月1日接到该房，但重庆市亿祥置业发展有限公司于2013年3月25日才向垫江县国土资源和房屋管理局办理房地产权证。现请求判令重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金20987元。
重庆市亿祥置业发展有限公司一审答辩称：1、谭文斌诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间及补充合同约定的延长提交办证资料的期限等属实。2、谭文斌起诉超过了法定的诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。谭文斌办理产权证被侵害的时间起算点应为2011年4月1日，谭文斌向法院起诉的时间为2014年12月29日，故应驳回其诉讼请求。3、谭文斌于2013年4月1日向重庆市亿祥置业发展有限公司申领铂金卡（价值12000元）时，已明确表示双方对合同的履行没有任何异议，其已放弃追究违约责任的权利，请求人民法院驳回谭文斌的诉讼请求。4、假设违约成立，请求法院减少违约金。理由为：谭文斌没有因逾期办证造成其有实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。
一审法院认为，谭文斌与重庆市亿祥置业发展有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。双方理应按照约定全面履行合同。重庆市亿祥置业发展有限公司虽将房屋交付给了谭文斌占有、使用，但其还应按约履行为谭文斌办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。谭文斌要求重庆市亿祥置业发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，重庆市亿祥置业发展有限公司交付房屋的时间为2010年10月1日，重庆市亿祥置业发展有限公司应在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，双方对从2011年4月1日起计算违约时间无异议。重庆市亿祥置业发展有限公司于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，重庆市亿祥置业发展有限公司依约应当支付给谭文斌违约金41975.06元（289883×2?元/天×724天），但依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素并依据重庆市亿祥置业发展有限公司要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至20987元。重庆市亿祥置业发展有限公司辩解谭文斌的起诉已超过法定的诉讼时效，因重庆市亿祥置业发展有限公司违约系从2011年4月1日起至2013年3月25日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，其诉讼时效期间应从2013年4月25日起算，原告于2014年12月29日起诉未超过法定的诉讼时效；重庆市亿祥置业发展有限公司辩解谭文斌申领“老客户特惠铂金卡”时，已放弃追究违约责任的权利，一审法院认为，从该铂金卡的内容分析，该铂金卡应是在购买重庆市亿祥置业发展有限公司新开发修建房屋时给予的优惠，属于商业促销行为，不能认定为重庆市亿祥置业发展有限公司是向谭文斌支付本案中因迟延办证所产生的违约金，谭文斌虽在申领铂金卡时对合同履行不表示任何异议，但未明确表示放弃自己对重庆市亿祥置业发展有限公司违约责任的追究。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给谭文斌逾期办证违约金20987元。二、驳回谭文斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324元，依法减半收取162元，由重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
重庆市亿祥置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为上诉人的违约行为属于持续状态，应从行为终结之日起算诉讼时效期间，显然错误。本案合同约定的按日计算违约金，属分期债权，其诉讼时效应从每日的次日起计算。上诉人与被上诉人约定提交办理产权登记资料时间是2011年4月1日，即这一天应是上诉人提交办证资料的违约起算日，那么被上诉人在一审起诉的时间本应在2013年3月31日之前，而一审认定其诉讼时效起算点为2013年4月25日明显错误，被上诉人在2014年12月起诉显然超过诉讼时效。2、一审判决上诉人承担的违约金过高，上诉人认为应调减至2000元较为合理。3、一审判决认定被上诉人向上诉人申领价值12000元的“铂金卡”系上诉人的商业促销行为，与客观事实不符。“铂金卡”申领单系上诉人和被上诉人为解决商品房买卖合同约定的逾期提交办证资料这一合同纠纷而达成的附条件的民事行为，该行为对上诉人和被上诉人具有法律约束力，被上诉人领取“铂金卡”后又向人民法院提起诉讼，其主张不应当得到支持。首先，根据“铂金卡”申领单存根记载的内容分析，被上诉人在向上诉人申领“铂金卡”时，双方明确表示商品房买卖合同已经全部履行完毕，双方对合同的执行没有任何异议。该“铂金卡”的实质就是上诉人就逾期提交办理分户产权资料这一合同纠纷已与上诉人进行协商处理并达成合意。其二，另案当事人周丽娟当庭陈述上诉人通知其去领取“铂金卡”时明确告知“领取铂金卡，双方之间的合同纠纷就了事”，所以周丽娟才未领取铂金卡而是选择的向法院起诉。而且另一证人刘正贤也提供了书面证言，证实领取价值12000元的“铂金卡”就是表明双方对合同执行没有任何异议，放弃了对上诉人追究违约责任的权利。上诉人提交的大量证据证明了上诉人向被上诉人发放“铂金卡”的本意就是解决本案所涉合同纠纷的。其三，被上诉人在上诉人处领取的“铂金卡”已由被上诉人处置给他人且实际用于抵作房款，从中获得了利益。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人谭文斌辩称：上诉人向被上诉人发放“铂金卡”只是一种商业促销方式，不能证明被上诉人与上诉人就其迟延提交办证资料的违约责任达成了合意或被上诉人放弃了相关权利。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。双方当事人争执的主要焦点是：1、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；2、一审法院对上诉人应承担违约金的调整是否符合法律规定的问题。3、被上诉人在上诉人处领取“老客户特惠铂金卡”的行为，是否表明被上诉人已放弃向上诉人主张本案所涉违约责任的权利。
关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。双方在合同中明确约定对于逾期超过180日的，若被上诉人要求继续履行合同的，除继续履行合同外，上诉人还应在其实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的时间是2013年3月25日，故上诉人向被上诉人支付从逾期取得受理单的违约金应在2013年4月25日前，计算违约金的时间段应为从合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效起算点应是2013年4月25日，适用两年诉讼时效规定，故被上诉人于2014年12月29日向一审法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
一审法院对上诉人应承担违约金的调整是否符合法律规定的问题。根据双方所约定的逾期办证违约金计算标准，上诉人应当支付给被上诉人的违约金数额为41975.06元，在上诉人向一审法院要求调减的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院结合合同履行情况以及当事人的过错程度兼顾当事人未举证证明因逾期办证给其造成实际损失数额的情形，将上诉人实际支付的违约金调减为50%，符合法律规定。
3、被上诉人在上诉人处领取“老客户特惠铂金卡”的行为，是否表明被上诉人已放弃向上诉人主张本案所涉违约责任权利的问题。被上诉人向上诉人领取“铂金卡”时所填写的《铂金卡申领单》上虽然载明了“双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议”的内容，但是该内容并不能直接证明被上诉人有明确放弃要求上诉人承担逾期提交办理房屋产权登记资料违约责任的意思表示。而且，按通常理解，上诉人发放给被上诉人的这种“老客户特惠铂金卡”，是房地产开发商在促销房地产时对老客户采取的一种优惠措施，被上诉人领取该卡后，只有再次购买上诉人开发的房屋时才会从中产生利益，并不会因此必然获利，故上诉人称其是以此作为因逾期提交办理房屋产权登记资料给被上诉人的补偿且双方对此达成合意，明显不符合常理，本院对此不予采纳。
综上，重庆市亿祥置业发展有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费325元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 高 鹏
二〇一五年七月七日
书 记 员 余婷婷