贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1241号上诉人（原审原告）：杨长松，男，1987年11月26日生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：杨芳斌，贵州黔驰律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：杨长钰，男，1968年12月16日生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人杨长松因与被上诉人杨长钰房屋买卖合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2018）黔2627民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14�立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨长松上诉请求：撤销天柱县人民法院（2018）黔2627民初131号民事判决第二项，依法改判杨长钰退还杨长松购房款18万元。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决不公。一、杨长松与杨长钰之间不存在任何借贷关系，也不存在借贷关系转化为房屋买卖关系。二、一审认定杨长松支付给杨长钰的18万元为“定金”是错误的。杨长松支付给杨长钰的18万元是购房款，而非定金。三、一审认定杨长松违约没有事实根据。杨长钰与杨长松签订《房屋买卖合同书》后，又将其房屋去抵押贷款，已明显构成违约。相反，杨长松充分履行合同，交了部分房款，多次电话联系杨长钰交款，有短信截图为据，而杨长钰故意回避杨长松，拒绝履行合同，杨长松并没有任何违约行为。杨长钰从未联系杨长松交剩佘房款，反而在2015年4月去银行抵押贷款，充分说明杨长钰是恶意欺诈杨长松。杨长钰未进行答辩。杨长松向一审法院起诉请求：1、判令解除合同，杨长钰退还杨长松支付的购买款18万元；2、判令杨长钰支付违约金10万元，并承担未履行合同产生的全部费用。一审法院认定事实：杨长松、杨长钰系朋友关系，杨长钰多次向杨长松借款共计180000元，因杨长钰无力偿还借款，杨长松、杨长钰经协商决定以购买杨长钰房屋的形式来抵偿借款。2015年1月19日，杨长松、杨长钰双方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：杨长钰自愿将坐落在天柱县凤凰城6栋3单元402室卖给杨长松。买卖房屋总价款为40万元，杨长松于2015年1月19日向杨长钰支付定金20万元，于2015年2月19日前将剩余购房款项一并付给杨长钰，在付款时，为了确保在以后的房产过户顺利，将暂扣20万元。合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付10的违约金，一方如不能按规定交付房产证或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付5000元罚金，逾期三日视为毁约。如杨长钰违约则双倍返还杨长松所付该房产的款项，如杨长松违约，则杨长钰不予退还订（定）金等内容。杨长松、杨长钰签订房屋买卖合同之后，杨长松将18万元元借款转变为购买房屋的款项，杨长钰于合同签订当日向杨长松出具了收条，剩余的购房款22万元，杨长松也向杨长钰分别出具了两张欠条。之后，杨长松没有按照合同约定按期支付剩余的购房款。一审法院认为：本案争议的焦点：1、杨长松、杨长钰之间的法律关系；2、双方违约责任的认定；3、合同约定定金条款的法律效力。杨长松、杨长钰签订房屋买卖合同之前，双方存在借贷关系。杨长松诉称在签订房屋买�合同时即支付了杨长钰购房款18万元，对于该类大额现金的交付，杨长松却不能提供相应的支付凭证，杨长钰对此亦表示否认，因此杨长钰辩称该款系签订合同之前多次向杨长松所借，后来才将此款转变购买房屋的款项，予以采信。在民事活动中，当事人的意思表示发生变化很常见，除法律特别规定所禁止以外，双方当事人意思表示的变化，应当予以准许。本案杨长松、杨长钰双方经协商一致终止借贷关系而建立房屋买卖合同关系，合同对房屋坐落的具体位置、房屋总价款、预付房屋定金、剩余房款的支付时间、房屋过户手续的办理、违约责任等均进行明确约定，符合房屋买卖合同的形式要件和实质内容，同时双方均向对方出具了收到购房款的收条和下欠购房款的欠条，该房屋合同的签订并非是为双方之间的借款提供担保，而是杨长钰在难以清偿债务时，通过将杨长钰的房屋出卖给杨长松的方式，实现双方利益的一种平衡。因此该房屋买卖合同的签订是双方当事人变更法律关系性质的一致意思表示，杨长松、杨长钰之间的房屋买卖合同关系成立且有效，应受到法律保护，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。对于杨长松要求杨长钰退还杨长松购房款18万元，支付违约金以及承担未履行合同产生的全部费用的诉讼请求，杨长钰辩称本案属于杨长松违约，按照合同第十条的约定，杨长松支付的18万元不应该返还。因杨长松、杨长钰双方签订的合同书中第四条约定，杨长松必须于2015年2月19日前将剩余购房款一并付给杨长钰，该条款是合同是否继续履行的关键所在，但杨长松至今未能提供其已经履行了该项约定的证据，对于其诉称杨长钰拒绝收受剩余的购房款，从杨长松庭后提交的短信截图来看，也不足以证实该事实的存在�对此杨长松应当承担举证不能的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。根据双方的合同约定，杨长松、杨长钰议定的房屋价款为40万元，合同约定杨长松支付杨长钰定金20万元，根据庭审查明，杨长钰实际收到了18万元，合同第十条双方关于违约责任的约定，从整体理解来看属于定金法则条款，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十”，杨长松、杨长钰合同第三条约定的定金数额为20万元，按照法律规定，该房屋合同的定金最高限额为8万元（40万元×20%），对超出此金额的约定部分应为无效，因此,对于杨长松要求杨长钰退还18万元的诉讼请求，本院在扣除定金责任8万元�，予以支持退还10万元。对于杨长松要求杨长钰支付违约金10万元，并承担履行合同产生的全部费用的诉求请求，不予支持。因杨长松逾期未能履行支付剩余购房款的义务，在庭审过程中，杨长钰也陈述该房屋已用于抵押向银行贷款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，故对于杨长松要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告杨长松与被告杨长钰于2015年1月19日签订的房屋买卖合同。二�被告杨长钰于本判决生效之日起十五日内退还原告杨长松购房款10万元。三、驳回原告杨长松的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告杨长松负担1248元，由被告杨长钰负担702元。在二审举证期间，双方均未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。另补充查明：2015年1月19日，以杨长钰为甲方，杨长松为乙方，双方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：一、甲方自愿将坐落在在天柱县凤凰城6栋3单元402室卖给乙方；二、议定上述买卖房屋总价款为40万元；三、乙方于2015年1月19日向甲方支付定金20万元；四、乙方必须于2015年2月19日前将剩余购房款项一并付给甲方（乙方在付款时，为了确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款2万元，待该房产证土地使用证顺利过户给乙方时，�方再把此2万元付给甲方），甲方收到款项之日必须交付乙方房产证土地使用证；五、甲方保证该土地合法、权属清楚、有合法的土地使用权，…；六、……；七、届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，……；九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10万元的违约金，一方如不能按规定交付房产证或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付5000元罚金，逾期三日视为毁约；十、甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购买该房产，乙方如违反本协议，则甲方不予退还订（定）金。此合同签订之日起生效。合同签订后，当天，杨长钰向杨长松出具收条，收条内容“今收到杨长松交来购房款18万元。”同时，杨长松向杨长钰出具了两张欠条，两张欠条内容分别是“今欠到杨长钰购房款200000元。”和“今欠到杨长钰购房款20000元。”事后，因杨长松未按合同约定支付购房余款，杨长钰又将该房屋用于银行贷款抵押，双方以对方不履行合同义务引发纠纷。2018年1月8日杨长松向法院起诉要求解除合同，由杨长钰返还购房款和支付违约金。本院认为，本案二审争议焦点是1.杨长松是否存在违约行为；2.双方认可的18万元是否属借款抵扣购房款；3.购房款18万元是否定金。依法成立的合同，自成立时生效，各方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同确定的义务，否则，应承担违约责任。本案杨长松与杨长钰签订的《房屋买卖合同书》，是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，应属有效合同，受法律保护。杨长松主张解除合同，杨长钰亦无异议，符合合同解除的法律规定，应当准予解除。关于杨长松是否存在违约行为的问题。双方合同第四条约定杨长松必须于2015年2月19日�将剩余购房款项一并付给杨长钰，杨长钰收到款项之日必须交付杨长松房产证土地使用证，同时，合同第八条还约定，本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10万元的违约金，逾期三日视为毁约。根据双方签订合同前述条款约定，杨长松没有按照该合同约定向杨长钰支付购房余款，杨长钰辩解杨长松存在违约行为，事实理由充分，本院予以采纳。杨长松上诉提出其多次电话联系杨长钰交付购房余款，是杨长钰拒绝接听电话，多次通过短信催促杨长钰履行合同，是杨长钰置之不理造成，其辩解理由，没有相关证据证实，应承担举证不能的不利后果。虽然杨长钰将房屋用于抵押贷款，但是，也是在杨长松未按合同履行购房余款义务之后所导致，杨长松认为是杨长钰存在根本性违约，缺乏事实根据。因此，一审法院认定杨长松存在违约行为，并按合同约定和定金法则进行判决，有事实依据，于法有据。杨长松上诉认为一审法院认定其违约存在错误，要求改判支持其诉讼请求，理由不充分，本院不予采纳。关于双方认可的18万元是否属借款抵扣购房款的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，本案杨长松与杨长钰签订购房合同当天，杨长钰向杨长松出具了18万元收款收据，该款载明为购房款，在一审庭审中，杨长钰并未否认杨长松已付购房款18万元的事实，仅辩解该购房款18万元，是其借款转为杨长松支付的购房款。而杨长松主张购房款18万元是其实际交付的购房款，不是杨长钰的借款债务转为购房款，按举证责任规定，应由杨长松对该事实负举证证明责任，由于杨长松未能举证证明，实际交付购房的相关证据证实，结合本案实际，一审法院将双方认可的购房款18万元，认定属杨长钰的借款债务转为购房款，理由充分，本院予以确认。杨长松上诉提出18万元属自己实际交付的购房款，不是借款转化为购房款，理由不充分，本院不予采纳。关于购房款18万元是否属定金的问题。双方签订合同第三条约定：杨长松于2015年1月19日向杨长钰支付定金20万元。第四还约定：杨长松必须于2015年2月19日前将剩余购房款项一并付给杨长钰，杨长松在付款时，为了确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款2万元，待该房产证土地使用证顺�过户给杨长松时，杨长松再把2万元付给杨长钰。根据双方的合同约定，除暂扣购房款2万元，事实上双方认可已付的购房款18万元，不仅是购房款，而且也属双方约定的定金，杨长松上诉提出18万元，不是定金，认为一审法院将18万元认定为定金，并按定金相关法律判决处理，存在适用法律错误，有违合同约定，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，杨长松的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人杨长松负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆小平审 判 员 王山地审 判 员 王大梅二〇一八年六月二十五日法官助理 郑华品书 记 员 黎荣佩