重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第02470号
原告王玉莹，女，1985年5月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人林加强，男，1980年5月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被告田崇鸿，女，1978年5月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。
第三人重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号B1栋1-6号，组织机构代码74288664-8。
法定代表人蒋文武，董事长。
委托代理人喻雍梅，女，1989年10月11日出生，汉族，住四川省隆昌县。
委托代理人黄丽，女，1988年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告王玉莹与被告田崇鸿、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司（以下简称“大业兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周绍月独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员许楠担任法庭记录。原告王玉莹的委托代理人林加强、被告田崇鸿，大业兴公司的委托代理人喻雍梅、黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉莹诉称，2011年2月21日，原告与被告田崇鸿、第三人大业兴公司签订《房地产买卖居间协议》，约定原告通过按揭付款方式购买被告位于渝中区医学院路XX号房屋，当日原告即向被告支付了5000元定金。2011年3月4日，原告向第三人支付了4350元的按揭费和1500元的邮政银行服务费。之后，被告不愿意将本案争议房屋卖给原告，第三人也未能尽职履行责任，促使被告履行居间协议。2011年10月，原告曾向贵院起诉被告，要求解除居间协议，被告承担违约责任，第三人退还支付的费用，但该案因原告律师临时有事未能按时出庭，该案以撤诉处理结案。此后，原告、被告及第三人多次协商未果。现原告起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告及第三人于2011年2月21日签订的房屋买卖居间协议；2、被告双倍返还原告定金10000元，并支付原告违约金20000元；3、第三人退还原告支付的4350元按揭费和1500元邮政银行服务费。
被告田崇鸿辩称，被告与原告、中介方大业兴公司签订《房地产买卖居间协议》属实，原告已经向被告支付了5000元定金。原告所称系被告不愿意将房屋卖给原告不属实。2011年3月，中介方通知被告，原告所申请的购买房屋的按揭手续已经通过，可以办理过户手续。被告催促原告办理过户手续，但原告要求等到2011年4月春季房交会享受优惠才过户。但房交会后，原告还是拒不过户，又要求五一节优惠再过户。2011年5底，被告多次催促原告过户无果后，被告向原告发出通知，告知其如再不过户，将不再履行房屋买卖居间协议。原告依然不履行办理房屋过户手续，并称首付款不够，口头同意将该房屋重新挂牌出售，并口头通知了中介方。2011年6月，原、被告及中介三方曾就解除《房地产买卖居间协议》协商，但没有协商成功。原告一直拖延办理过户手续，严重违反《房地产买卖居间协议》约定的关于缴纳首付款和办理过户手续的约定，对被告造成了损失。鉴于原告违约在前，被告多次催促无果的情况下，为维护自身合法权益，停止继续履行居间协议。2011年年底原告向贵院起诉被告，要求解除居间协议，被告承担违约责任，第三人退还支付的费用，该案以撤诉处理结案。此后，原告电话与被告协商处理房屋买卖的事由，但协商未果。被告于2013年8月将本案争议房屋卖给他人，并已经办理完毕过户手续。被告同意解除《房地产买卖居间协议》，但不同意双倍返还原告定金10000元，也不同意支付原告违约金20000元，请求法院依法判决。
第三人大业兴公司辩称，第三人大业兴公司与原告、被告签订《房地产买卖居间协议》属实，大业兴公司收取了原告4350元按揭费和1500元邮政银行服务费。第三人已经按照《房地产买卖居间协议》的约定，促成了原、被告房屋买卖合同的成立，积极为原告办理了银行按揭审批手续，银行按揭审批也已经通过。第三人及时通知了原、被告双方办理房屋过户手续，但由于原告首付款迟迟未能凑齐，导致房屋无法过户。被告也给予了原告一定的时间，但原告多次没有配合被告进行房屋过户，最终导致合同无法继续履行。虽过了很长时间，原告凑齐了首付款，要求过户，但由于时间过长，被告不愿意继续履行合同。中介方曾组织过原、被告进行协商，但协商未果。第三人同意解除三方所签订的《房地产买卖居间协议》，其已经积极履行了居间义务，不存在任何过错，原告要求其返还按揭费和邮政银行服务费于法无据，要求法院驳回该项诉讼请求。
经审理查明，重庆市渝中区医学院路XX号房屋系田崇鸿所有。2011年2月21日，王玉莹（买方）、田崇鸿（卖方）与大业兴公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由买方购买卖方位于重庆市渝中区医学院路XX号房屋，该房屋建筑面积为33.67㎡，该房屋总成交价格为290000元。如买方以按揭方式购买该房屋，则买方应于本协议签署时向经纪方另行支付按揭服务费人民币4350元。无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳定金人民币5000元。买卖双方申请该房屋产权转移登记，见房交所出具的权属转移登记受理单当日，买方支付人民币115000元予卖方，作为该房的首付款。买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计人民币170000元，支付卖方第二部分房款，买卖双方需积极配合经纪方于2011年2月25日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料，费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的合法证件。买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在三工作日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。产权转移登记手续完成后，如买方系以按揭方式购买该房屋，买方须在接到经纪方的通知后三工作日内领取产权房屋权属证书及办理相关抵押登记手续。如卖方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于卖方应当承担的义务，则视为卖方违约，卖方除应继续履行本协议外，还应向买方支付违约金人民币20000元。当日，王玉莹向田崇鸿支付定金5000元。2011年3月14日，王玉莹向向大业兴公司支付按揭费4350元和邮政银行服务费1500元。2011年3月下旬，大业兴公司电话通知王玉莹和田崇鸿，按揭手续已经通过，要求其尽快办理房屋权属转移登记手续，但王玉莹和田崇鸿因未能达成一致意见，没有前往办理房屋权属转移登记手续。2011年6月，王玉莹、田崇鸿和大业兴公司三方面谈解除《房地产买卖居间协议》，王玉莹提出田崇鸿退还定金5000元，大业兴公司退还所交纳的所有费用即可解除该协议。田崇鸿同意退还定金5000元，但大业兴公司不同意退还收取的王玉莹的所有费用，故三方未能达成一致意见，该次协商未果。2011年10月11日，王玉莹向我院提起诉讼，要求解除三方签订的《房地产买卖居间协议》，并要求田崇鸿退还定金与支付违约金，大业兴公司退还中介费用。田崇鸿收到该案件的起诉状副本与传票后按时出庭，但因王玉莹未能按照传票传唤的时间到庭，该案件按撤诉处理。2013年8月，田崇鸿将本案争议房屋卖给案外人ＸＸ信，并办理了房屋权属转移登记手续。
庭审中，田崇鸿拟证明王玉莹存在没有凑齐首付款，拒不办理过户手续等违约行为，向法庭举示了其与王玉莹的来往短信以及大业兴公司员工李玲、袁小勇的证人证言。王玉莹认为短信系打印件，没有通讯公司盖章，对其真实性不予认可。证人证言由于系经纪方的员工出具，与本案存在利害关系，该证言的真实性亦不予认可，无法达到证明目的。
上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产权证》、收条、收据、《民事裁定书》、《业务受理通知书》等证据材料以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告与第三人签订的《房地产买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力，各方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。《房地产买卖居间协议》约定“买卖双方申请该房屋产权转移登记，见房交所出具的权属转移登记受理单当日，买方支付人民币115000元予卖方，作为该房的首付款……买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在三工作日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。”根据该约定，原、被告应当在银行贷款审批通过的情况下，按照经纪方的要求到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，同时原告应当交纳首付款予被告。本案中，原、被告均接到经纪方的电话通知银行贷款审批通过，要求尽快办理房屋权属转移登记手续，但经纪方并未明确要求原、被告具体于哪一天前去办理房屋权属转移登记手续。原、被告对于未能前往办理的原因陈述不一致，原告未举示证据证明被告存在违约行为，虽被告举示了短信及证人证言拟证明原告存在违约行为，但因短信只有打印件，证人并未出庭且系经纪方的员工，与本案存在利害关系，故被告的上述证据不能达到其证明目的。根据庭审查明的情况，原、被告及经纪方曾经于2011年6月协商解除《房地产买卖居间协议》，但该次协商三方未能达成一致意见。后原告于2011年10月在我院曾起诉被告要求解除合同，支付违约金，该案件于2012年2月按撤诉处理结案。被告在2013年8月将本案争议房屋出售给案外人，并办理了房屋权属转移登记手续。原、被告及经纪方虽之前未能协商一致解除该合同，但三方已经多次表明解除合同的意愿并进行了共同协商，原告曾诉至我院要求解除该协议。被告在前一案结案一年多以后将本案争议房屋出售他人的行为也只是为了减少其损失。在原、被告均不能举示充分证据证明对方存在违约行为的情况下，本院综合认定本案《房地产买卖居间协议》未能实际履行系不可归责于原、被告及经纪方的原因，《房地产买卖居间协议》现已经客观不能履行，原、被告及经纪方均表示同意解除《房地产买卖居间协议》，故本案认为应当立即解除《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的约定。因经纪方已经促成原、被告签订买卖协议，已经履行主要居间义务，且居间关系属于原告与经纪方的另一法律关系，故《房地产买卖居间协议》关于居间合同的部分，本院不予处理。由于本案《房地产买卖居间协议》未能实际履行系不可归责于原、被告及经纪方的原因，故按照公平、平等原则，被告应当立即返还收取原告的定金5000元。关于原告要求被告双倍返还原告定金10000元，并支付原告违约金20000元，因原告未能举示证据证明被告在履行合同中存在违约行为，故原告的该项诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告要求第三人退还原告支付的4350元按揭费和1500元邮政银行服务费的诉讼请求。由于本案系审理房屋买卖合同纠纷，原告的该项诉求涉及原告与经纪方的房屋居间合同，系另一法律关系，故原告的该项诉求原告应另案起诉，本案不予处理。
综上所述，原告王玉莹的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、立即解除原告王玉莹与被告田崇鸿、第三人重庆大业兴置业顾问有限公司于2011年2月21日签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的约定；
二、被告田崇鸿于本判决生效后立即退还原告王玉莹购房定金5000元；
三、驳回原告王玉莹的其他诉讼请求。
本案案件受理费696元，减半收取348元，由原告王玉莹负担323元，被告田崇鸿负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 周绍月
二〇一五年六月十九日
书 记 员 许 楠