重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04562号
上诉人（原审原告）：许谦。
委托代理人：李祖军，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江洪英。
被上诉人（原审被告）：龚小琴。
被上诉人（原审被告）：关一典。
委托代理人：彭楠，重庆新隆基律师事务所律师。
上诉人许谦与被上诉人江洪英、龚小琴、关一典房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年5月19日作出（2014）渝北法民初字第13558号民事判决，许谦不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2015年9月23日对本案进行了审理。许谦及其委托代理人李祖军，江洪英，关一典的委托代理人彭楠均到庭参加了审理。龚小琴经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2005年5月12日，许谦为买方，江洪英为卖方与经纪方重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司共同签订《房屋转让合约》，约定：买卖双方通过经纪方出售或购入位于重庆市渝北区金山路汇景台齐云阁1层1号房屋，建筑面积273平方米；房屋转让价70万元，签约时付定金1万元，69万元买方办理评估五成十五年银行按揭；买卖双方于2005年5月17日交接房屋；三方签订本合约且卖方收取定金之日，为本合约生效之日。当日，江洪英收取许谦购房定金1万元并出具收条，经纪方重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司汪丽娜在定金收条上予以签字证明。
2005年5月14日，江洪英出具收条，收到许谦汇景台购房款19万元定金。同日，许谦向江洪英支付5000元房款补助。江洪英按约将房屋交付许谦。2006年2月20日，江洪英出具收条收到许谦付汇景台房款50万元。江洪英与许谦未办理房屋过户登记手续。
2006年9月30日，江洪英与周伟到重庆市公证处办理委托公证书，委托书内容为：江洪英欲出售位于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4单元4-1-1住房，建筑面积271平方米，委托周伟为代理人，以江洪英名义办理如下事宜：1、办理上述房屋的提前还贷，注销抵押登记手续；2、领取注销抵押登记后的房地产权证；3、签订上述房屋的买卖合同（协议）；4、办理上述房屋的房地产证的过户手续；5、代为收取房款。同年11月20日，周伟代理江洪英与龚小琴（周伟与龚小琴于2004年5月17日登记结婚，2010年4月26日协议离婚）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定：江洪英出售位于重庆市渝北区金山路3号汇景台15幢4单元4-1-1房屋给龚小琴，建筑面积271平方米；房屋转让价71万元于2006年11月20日支付。该合同于同月28日在房地产管理机关备案，并办理过户登记。
2006年12月2日，龚小琴与江洪英签订《借款协议书》，约定：江洪英向龚小琴借款60万元一事，江洪英将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4单元4-1-1房屋一套过户登记给龚小琴向银行申请贷款，借款期限20年，从2006年11月27日至2026年11月27日；还款方式，江洪英每月28日之前向龚小琴的中国银行账号还款4816元，第一次还款时间为2006年12月27日，利息与银行相同，随银行利率调整作相应调整；江洪英每月还款不得逾期，如有一次逾期15日以上或累计两次即为全部借款违约，龚小琴有权提前收回贷款本息或有权在不通知江洪英前提下处理该房屋；江洪英在没违约情况下，龚小琴不得将房屋转让他人，江洪英无违约情况下，有权提前还清本息后赎回房屋，龚小琴无条件配合房屋过户。
江洪英陈述上述与龚小琴签订房屋买卖合同实为履行借款合同中过户登记给龚小琴向银行申请贷款的行为，双方没有真实的房屋买卖合同关系。
2011年8月5日，龚小琴与关一典、重庆韵舟房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》，约定：龚小琴将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4单元4-1-1房屋，建筑面积271平方米以210万元出卖给关一典，龚小琴自愿以150万元房款抵周伟所欠关一典150万元借款；关一典须龚小琴还贷时支付龚小琴按揭还款57万元；余下3万元房款于交房时付清。关一典当庭出示周伟于2011年7月19日出具的《借条》，《借条》显示周伟借到关一典150万元。出具《借条》当日，关一典通过招商银行向周伟个人账户转入150万元。2011年8月11日，关一典于同日银行向龚小琴支付房款50万元。
2011年8月15日，龚小琴与关一典签订《重庆市房屋买卖合同》，约定：龚小琴将案涉房屋出卖给关一典。合同约定，房屋成交总金额为73万元、付款方式为一次性付款。合同对付款时间未作明确约定。合同中，“该房屋的租赁情况”一栏中标注该房未经出租。该合同签订当日，龚小琴、关一典共同向土地权属登记机构提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》，申请书中明确房屋交易价格为73万元。龚小琴、关一典在申请书中承诺：“保证申请登记的房地产无产权争议，对其提交的有关资料和反映情况的真实性负责，若有隐瞒、欺骗、编造、申报不实、蒙混登记行为，申请人自愿承担法律责任及相关经济赔偿。”双方将该合同在房管部门办理了备案登记，并于次日办理了涉案房地产的产权证书。证书载明权利人为关一典。庭审中，关一典明确涉案房屋的真实交易价格为210万元。许谦认为，龚小琴、关一典在签订房屋买卖合同时，明知该房屋存在租赁情况，而向登记机关作出虚假陈述，恶意串通损害了其利益，双方于2011年8月15日签订的《重庆市房屋买卖合同》应属无效。
另查明，关一典系重庆韵舟房地产营销策划公司法定代表人。庭审中，关一典陈述在与龚小琴签订房屋买卖合同时，龚小琴告知其该房屋已经出租，已被人占有使用，因而未进入房屋实地查看。
许谦一审诉称：许谦于2005年5月12日经中介介绍与江洪英签订了房屋买卖合同，江洪英将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4-1-1号房屋出出售给许谦。许谦按约履行了付款义务后接收了房屋并进行了装修，占有使用至今。而江洪英与龚小琴及前夫周伟恶意串通，在明知许谦已付购房款且占有使用房屋的情况下，由周伟代理江洪英与龚小琴签订《重庆市房地产买卖合同》（登记号：（2006）买卖第09S108号），将已出卖给许谦的上述房屋所有权登记到龚小琴名下。许谦曾于2008年起诉请求依法判决江洪英与龚小琴的房屋买卖合同无效。后因江洪英被公安机关立案侦查，人民法院裁定案件中止审理。在案件中止审理期间，龚小琴为逃避合同无效的法律责任，又与关一典于2011年8月15日恶意串通签订讼争房屋买卖合同，通过虚假陈述，蒙蔽房屋登记机关，将该房屋登记到关一典名下。许谦认为，许谦已付清购房款，且已占有使用房屋，江洪英、龚小琴、关一典间恶意串通转移房屋产权登记，损害了许谦利益。为此，许谦特诉至一审法院，请求依法判决：1、江洪英与龚小琴签订的关于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4-1-1《房屋买卖合同》无效；2、龚小琴与关一典于2011年8月15日签订《重庆市房地产买卖合同》无效。
江洪英一审辩称：许谦所述属实，同意许谦的诉讼请求。江洪英与周伟只存在民间借贷关系，周伟要江洪英出具委托书，委托其来处理涉案房屋，因此江洪英和周伟之间没有房屋买卖合同关系。江洪英出具委托书前，已告知周伟涉案房屋已经出售，并要求周伟前去看房。但周伟说双方只是借贷关系，不用看房。
龚小琴一审未作答辩。
关一典一审辩称：1、江洪英陈述其与周伟之间只存在借贷关系不属实，没有证据证实。江洪英与龚小琴签订的房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，合法有效；2、关一典与龚小琴不存在恶意串通的行为，双方签订的房屋买卖合同有效；3、许谦以关一典与龚小琴恶意串通，损害其利益为由，要求确认关一典与龚小琴签订的房屋买卖合同无效，没有法律依据。
一审法院认为：许谦与江洪英签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。
关于江洪英与龚小琴签订的房屋买卖合同是否有效的问题。首先，根据一审法院查明的事实，江洪英将案涉房屋出售并交付给许谦之后，又与周伟办理公证委托书，委托周伟以江洪英名出售该房屋。周伟代理江洪英与其妻龚小琴签订《重庆市房地产买卖合同》，并办理了过户登记。此后，龚小琴又与江洪英签订《借款协议书》，约定：江洪英向龚小琴借款60万元一事，江洪英将上述房屋过户登记给龚小琴向银行申请贷款。结合双方签订的《重庆市房地产买卖合同》与《借款协议书》，江洪英与龚小琴签订房屋买卖合同的目的实为履行借款协议中所约定的将房屋过户登记给龚小琴向银行申请贷款的行为。江洪英与龚小琴之间不存在真实的房屋买卖合同关系。双方所签订的房屋买卖合同不是双方当事人真实的意思表示。其次，江洪英作为债务人为担保债务之履行，将担保标的物（房屋）所有权转于担保权人龚小琴，江洪英清偿债务后，龚小琴返还标的物，债务不履行时，担保权人便直接取得该标的物，该种担保方式为让与担保。根据物权法定原则，让与担保非法定担保形式，不符合法律规定。双方以买卖合同的法形式掩盖让与担保的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于以合法形式掩盖非法目的，合同无效的规定，江洪英与龚小琴签订《重庆市房地产买卖合同》应属无效。
关于龚小琴与关一典于2011年8月15日签订《重庆市房地产买卖合同》是否有效的问题。龚小琴与关一典签订房屋买卖合同后，又将上述房屋出卖给关一典，双方约定合同价款为210万。在履行合同中，龚小琴又与关一典签订一份《重庆市房屋买卖合同》，约定房款为73万元，并以该份合同到房交所备案并办理过户登记。庭审中，许谦明确其请求确认无效的合同为已办理备案登记的《重庆市房屋买卖合同》。关于该合同的效力，一审法院认为：1、尽管《重庆市房屋买卖合同》与龚小琴、关一典之前签订的《房屋买卖（转让）合同》在房屋价款数额及支付方式等方面存在较大差异，但合同相对人龚小琴与关一典并不因存在两份内容不同的合同发生争议，且房屋买卖事实客观存在，故不能认定备案登记的《重庆市房屋买卖合同》非双方真实意思表示，进而对其合同效力作出否定性评价；2、在上述认识的基础上，一审法院进一步分析龚小琴与关一典在签订《重庆市房屋买卖合同》过程中是否存在恶意串通行为。构成恶意串通需以行为人主观上具有恶意为要件，即行为人明知某行为会损害他人权益，仍相互串通，积极促成或实施该行为。纵观本案，龚小琴与江洪英不具有真实的房屋买卖关系，涉案房屋产权虽登记在龚小琴名下，但龚小琴明知其并非该房屋真正所有人，在这种情况下，仍与关一典签订房屋买卖合同，损害他人利益的主观恶意明显。由于涉案房屋登记在龚小琴名下，房屋登记具有公示效力，关一典基于对房屋产权登记状况的合理信赖，与龚小琴签订房屋买卖合同并支付了合理对价，其与龚小琴恶意串通损害许谦利益的证据不足。许谦认为，龚小琴、关一典在签订房屋买卖合同时，明知该房屋存在租赁情况，而向登记机关作出虚假陈述，恶意串通损害了其利益，双方于2011年8月15日签订的《重庆市房屋买卖合同》应属无效。一审法院认为，尽管龚小琴、关一典向房屋登记机构虚报交易价格，且关一典在龚小琴告知房屋已出租的情况下，向房屋登记机构隐瞒该事实，但双方的上述行为旨在蒙骗房屋登记机构，以取得房屋产权变更登记，属合同签订后履行合同的行为，不能说明关一典在签订房屋买卖合同时与龚小琴恶意串通，损害许谦利益。龚小琴、关一典的上述行为虽然客观上造成国家税费的流失，违反了行政管理法规，可由职能部门依职权处理，但并不影响民事合同效力。故对许谦以龚小琴、关一典在签订《重庆市房地产买卖合同》时恶意串通为由，请求确认该合同无效的诉讼请求，一审法院难以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告江洪英与被告龚小琴签订的关于重庆市渝北区龙溪街道金山路3号汇景台15幢4-1-1《重庆市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告许谦的其他诉讼请求。案件受理费17710元，由原告许谦负担1710元，被告江洪英、龚小琴各负担8000元。
许谦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判龚小琴与关一典2011年8月15日签订的房屋买卖合同无效，本案一、二审诉讼费用由江洪英、龚小琴、关一典承担。主要事实和理由：1、龚小琴与关一典2011年8月5日签订的房屋买卖合同，合同价款210万元，才是双方真实履行的合同，而龚小琴与关一典2011年8月15日签订的房屋买卖合同价款为73万元是为在过户时能够少缴纳税费，是恶意串通损害国家利益。2、龚小琴明知其与江洪英没有真实房屋买卖关系，且龚小琴并非讼争房屋的真正所有人和有权处分人，仍利用房屋产权登记在其名下的便利，与关一典签订房屋买卖合同并办理产权登记，损害了许谦利益。3、2005年5月至2011年11月讼争房屋均由许谦居住并交纳物管费，双方买卖合同中房屋由龚小琴暂出租他人使用，他人即为许谦。关一典明知房屋被他人占有使用情况下，仍与龚小琴签订买卖合同，并办理产权时隐瞒事实，取得房屋所有权，损害了许谦利益。3、关一典是本案房屋中介方的法定代表人，知晓其与龚小琴恶意串通行为对房屋承租人的优先购买权造成损害。
江洪英答辩称：江洪英与龚小琴不存在买卖关系，江洪英当时是为了借款，把房屋暂时过户给她。如果她不借款给江洪英，不得处置房屋，房屋仅是抵押。至今龚小琴也没有借给江洪英一分钱，也没能办到贷款，龚小琴实际是和他老公一起欺骗江洪英。在抵押的时候江洪英就明确告知龚小琴房屋是已经卖给许谦的。
龚小琴二审仍未参加诉讼和提交答辩意见。
关一典答辩称：龚小琴和关一典办理房屋过户手续时申报的价款为73万元，只是为规避税费，最多只是违反行政管理规定，不影响房屋买卖合同的效力。龚小琴和关一典没有恶意串通。双方之所以签订房屋买卖合同是因为龚小琴的老公欠关一典钱，因为关一典追债才用房抵债。关一典签订合同时并不清楚许谦和江洪英之间的房屋买卖关系。涉案房屋代理人彭楠查询过，是重庆西原楼宇自动化工程有限公司的办公室，也不存在许谦所说在涉案房屋居住的情形。江洪英和龚小琴的借款协议合法，让与担保没有新设物权，物权法没有禁止让与担保。
二审中，关一典提交民事起诉状复印件1份，拟证明2007年龚小琴诉重庆西原楼宇自动化工程有限公司，要求其搬离。许谦质证表示，该证据不能证明许谦是否在涉案房屋居住，即使西原公司在租用房屋，关一典购买房屋也是违法的，租赁方有优先受偿权。江洪英质证表示，江洪英和许谦签订合同后，许谦一直都在居住。本院认为，该民事起诉状无法院收文印章，也无其他证据印证其真实性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当不事人承担不利后果。本案龚小琴与关一典于2011年8月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》，约定涉案房屋价款为210万。龚小琴与关一典为减少税费，又于2011年8月15日签订《重庆市房地产买卖合同》约定房款为73万元，并以该份合同到房交所备案并办理过户登记。庭审中，许谦明确其第二项请求确认无效的合同为已办理备案登记的该《重庆市房屋买卖合同》。针对该合同的效力争议，本院认为：1、虽前后两份合同在房屋价款数额及支付方式等方面存在较大差异，但不能据此否定双方房屋买卖意思表示。虽然后合同的价款仅为73万元，客观上会造成国家税费的流失，违反了行政管理法规，可由职能部门依职权处理，但并不影响民事合同效力。2、本案龚小琴与江洪英不具有真实的房屋买卖关系，涉案房屋产权虽登记在龚小琴名下，但龚小琴明知其并非该房屋真正所有人，在这种情况下，仍与关一典签订房屋买卖合同，损害他人利益的主观恶意明显。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案由于涉案房屋登记在龚小琴名下，房屋登记具有公示效力，关一典基于对房屋产权登记状况的合理信赖，与龚小琴签订房屋买卖合同，并现有证据表明关一典支付了合理对价，也办理了房屋产权的过户登记，关一典依法构成善意取得。现许谦主张，关一典是本案房屋中介方的法定代表人，关一典明知涉案房屋被他人占有使用情况下，仍与龚小琴签订买卖合同，并办理产权时隐瞒事实，取得房屋所有权，损害了许谦利益及房屋承租人的优先购买权，虽有一定合理性，但无证据表明关一典知晓龚小琴的恶意行为，故不足以证明关一典有与龚小琴恶意串通损害许谦利益。故对许谦以龚小琴与关一典在签订《重庆市房地产买卖合同》时恶意串通，损害其利益为由，请求确认该合同无效，证据不足，本院不予支持。
综上所述，许谦的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17710元，由许谦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 江 波