四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6824号
上诉人（原审被告）李艳丽，女，1970年6月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。
上诉人（原审被告）何明平，男，1968年8月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
上诉人（原审被告）袁浪，女，1975年6月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）李昌福，男，1964年6月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）李昌华，男，1951年4月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）周水仙，女，1951年7月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）何翠容，女，1957年10月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）刘兴明，男，1952年10月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。
以上五被上诉人共同委托代理人唐国良，都江堰市幸福法律服务所法律工作者。
上诉人李艳丽、何明平、袁浪因与被上诉人李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人李艳丽、何明平、袁浪，被上诉人周水仙、何翠容及李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明共同委托代理人唐良国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月10日，李昌福、李军、何翠容、刘兴明作为甲方与李艳丽、何平、袁浪作为乙方签订了《租房协议》，与本案有关的约定如下：一、甲方自愿将康复路196号至208号铺面7间租给乙方使用，租期为长期，租金为35元／平方米计算，使用面积实测面积，租金每年支付一次，租金在三年内不变，三年期满后，租金另议。但不得超过其它新建铺面的价额，三年后新建房不计在内。（如有变动双方协商）。四、乙方在租期间，到一年应提前一个月交纳房租，期间甲方不得以任何理由收回房屋，否则按乙方投资的双倍赔偿。五、乙方在装修期间所要拆的墙和其他地方，但在乙方如果不租的情况下，退回房屋时就要恢复原样。六、乙方如果有特殊原因，不做或转让铺面，但必须通知甲方到场，但甲方不得以任何理由阻挡，甲方给乙方的装修期限为一个月，即从合同签订之日起。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。合同落款处，李昌福、李军、何翠容、刘兴明在“甲方”栏签名并捺指印，李艳丽、何明平、袁浪在“乙方”栏签字并捺指印。另，李昌华和周水仙当庭认可李军系代其在《租房协议》签名，相关权利义务由其承继，对此情况，李艳丽、何明平、袁浪亦知晓；同时，何平与何明平系同一人，对此案件当事人均予以认可。
《租房协议》签订后，前三年李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明是按照35元每平方米的单价，以每年15.56万元的金额计收租金。即合同签订后，李艳丽、何明平、袁浪预付了第一年即截止2012年4月10日的租金15.56万元，后李艳丽、何明平、袁浪于2012年4月10日预付了第二年即截止2013年4月10日的租金15.56万元，2013年8月由李艳丽预付了第三年即截止2014年4月10日的租金15.56万元。之后，李艳丽、何明平、袁浪未再向五原告支付过租金。
另查明，李昌福的铺面位于幸福镇康复路200号、202号（重建后系幸福镇康复路4栋1楼层4号、5号，竣工测绘面积分别为70.27m2、54.11m2）；李昌华、周水仙的铺面位于幸福镇康复路196号、198号（重建后系幸福镇康复路4栋1楼层6号、4栋2楼层7号，竣工测绘面积分别为54.11m2、70.27m2）；何翠容的铺面位于幸福镇康复路204号、206号（重建后系幸福镇康复路4栋1楼层2号、3号，竣工测绘面积分别为54.25m2、52.78m2）；刘兴明的铺面位于幸福镇康复路208号（重建后系幸福镇康复路4栋1楼层1号，竣工测绘面积分别为23.7m2）。李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明将以上房屋出租给李艳丽、何明平、袁浪前，案涉房屋系清水房，李艳丽、何明平、袁浪承租后在李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明知晓并同意的情况下将以上每间房屋的隔墙、卷帘门拆除，即对7间铺面做了打通处理并进行了相应的装修改造后进行经营。
原审诉讼中，何明平、袁浪提交了四份对周水仙、何翠容、刘兴明及案外人何玉琴（何玉琴与李昌福系夫妻关系）的调查笔录，调查笔录对铺面位置、出租情况、租金支付情况等进行了记录，其中周水仙、何翠容、刘兴明及何玉琴在四份笔录中共同提到了李艳丽、何明平、袁浪对四家房东陈述的情况，即2013年4月10日后的房租认李艳丽，与袁浪、何明平无关。2013年8月份是由李艳丽带着案外人交付的房租。另，何明平、袁浪提交了一份《收购合约》，载明了何平、袁彬、李艳丽三方协商一致，将“金都娱乐会所”的股份转让给李艳丽，从2013年8月14日起，终止合作关系，此后娱乐会所所发生的一切后果（除债权债务）均与何平、袁彬无关。何明平、袁浪以此抗辩在2013年8月14日与李艳丽签订了《收购合约》之后，房屋由李艳丽一个人承租，与其二人无关。
原审诉讼中，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明变更其第二项诉讼请求为：李艳丽、何明平、袁浪向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明支付从2014年5月10日始计算至法院受理本案之日止的租金（租金以35元／月x379.49m2÷30日x实际天数为标准进行计算），并放弃从起诉之日起至之后的租金。
原审法院认定上述事实有李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明及李艳丽、何明平、袁浪身份信息，《租房协议》，奎光社区（B-8-2街区）项目重建分配表、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，调查笔录，收条，原、被告双方的陈述及庭审笔录。
原审法院认为，李昌福、李军、何翠容、刘兴明与李艳丽、何明平、袁浪签订的《租房协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。庭审中，李昌华和周水仙当庭认可李军系代其二人在《租房协议》上签名，对此，李艳丽、何明平、袁浪亦知晓，故上述《租房协议》实际是李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明与李艳丽、何明平、袁浪签订的。本案的争议焦点一是责任主体的确定，即2013年8月以后能否视为李艳丽独自承租原告房屋，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明要求李艳丽、何明平、袁浪支付租金能否得到支持；二是《租房协议》应否予以解除。
争议焦点一关于责任主体的确定，即2013年8月以后能否视为李艳丽独自承租李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明房屋，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明要求李艳丽、何明平、袁浪支付租金能否得到支持。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”之规定，《租房协议》系李艳丽、何明平、袁浪共同与原告签订，若被告何明平、袁浪抗辩其二人已与原告终止了《租房协议》，以后拖欠的房租与二人无关，则何明平、袁浪应当举证证明其与李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明之间签订的《租房协议》已发生变动。虽何明平、袁浪抗辩其二人已于2013年8月14日与李艳丽签订了《收购合约》将“金都娱乐会所”的股份转让给了李艳丽，在此之后房屋由李艳丽一个人承租，与何明平、袁浪无关，且其提交的调查笔录有李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明的签名，对于何明平、袁浪将房屋转让给李艳丽，2013年4月10日后的房租认李艳丽，与袁浪、何明平无关的情况李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明也是知晓的，同时，《租房协议》中有相关约定，而李艳丽，与袁浪、何明平已通知了李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明到场。另，2013年8月也是由李艳丽和案外人缴纳的房租，故拖欠的房租与何明平、袁浪无关。但首先，何明平、袁浪、李艳丽之间签订的《收购合约》系何明平、袁浪与李艳丽之间的内部约定，其对内关于权利义务的划分对外不具有对抗出租人的效力。其次，调查笔录中并无李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明同意2013年4月10日以后的租金只向李艳丽收取，而与袁浪、何明平无关的表述。再次，《租房协议》虽有“乙方（承租人）如果有特殊原因，不做或转让铺面，但必须通知甲方（出租人）到场，但甲方（出租人）不得以任何理由阻挡”的相关约定，但即使根据该约定，承租人通知出租人转租铺面事宜，出租人不得以任何理由阻挡，也无法据此得出出租人不再具有向承租人请求支付租金的权利的结论。最后，何明平、袁浪无相关证据证明其二人已与李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明解除了《租房协议》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，2013年8月以后不能视为李艳丽独自承租李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，故李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明关于李艳丽，与袁浪、何明平支付租金的诉请，原审法院予以支持。
争议焦点二关于《租房协议》应否予以解除。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明按约将案涉房屋出租给李艳丽、何明平、袁浪后，李艳丽、何明平、袁浪也应当按约履行其支付租金的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，李艳丽、何明平、袁浪在支付了头三年租金后未再向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明支付过租金，故李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明关于解除与被告李艳丽、何明平、袁浪签订的《租房协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于争议焦点二中《租房协议》解除后的处理。原审法院认为，如前所述，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明关于李艳丽、何明平、袁浪支付租金的诉请，原审法院予以支持，同时，根据庭审查明的事实，《租房协议》中双方对租金作出了约定，即出租人将康复路196号至208号铺面7间租给承租人使用，租期为长期，租金为35元／平方米计算，使用面积按实测面积计算，租金在三年内不变，三年期满后，租金另议。但不得超过其它新建铺面的价额，三年后新建房不计在内。《租房协议》签订后，前三年即截止2014年4月10日的租金李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明是按照35元每平方米的单价，以每年15.56万元的金额计收的，而根据都江堰市城乡房产管理局房政法规科盖章的奎光社区（B-8-2街区）项目重建分配表上载明的案涉房屋的竣工测绘面积共计379.49m2（70.27m2＋54.11m2＋54.11m2＋70.27m2＋54.25m2＋52.78m2＋23.7m2），故李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明关李艳丽、何明平、袁浪于向其支付从2014年5月10日始计算至法院受理本案之日止的租金（租金以35元／月x379.49m2÷30日x实际天数为标准进行计算）的诉请，原审法院予以支持。另，据庭审查明，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明将以上房屋出租给李艳丽、何明平、袁浪后，李艳丽、何明平、袁浪在李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明知晓并同意的情况下将案涉房屋的隔墙、卷帘门拆除并进行了打通处理及相应的装修改造，但李艳丽、何明平、袁浪在支付了头三年租金后未再按约履行支付租金的合同义务。如前所述，解除《租房协议》符合法律规定，《租房协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，不论李艳丽、何明平、袁浪对案涉房屋进行的装修改造是否形成附合，《租房协议》在因李艳丽、何明平、袁浪不按约履行支付租金的义务而被解除后，李艳丽、何明平、袁浪均应按照以上法律规定对案涉房屋恢复原状，因此，李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明要求李艳丽、何明平、袁浪将其所承租的房屋恢复原状后予以返还的主张，原审法院予以支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、解除李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明与李艳丽、何明平、袁浪于2011年4月10日签订的《租房协议》；二、李艳丽、何明平、袁浪于本判决生效之日起三十日内将李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明位于都江堰市幸福镇康复路4栋1楼层1号、4栋1楼层2号、4栋1楼层3号、4栋1楼层4号、4栋1楼层5号、4栋1楼层6号、4栋2楼层7号的房屋恢复原状；三、李艳丽、何明平、袁浪于本判决生效之日起三十日内向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明返还位于都江堰市幸福镇康复路4栋1楼层1号、4栋1楼层2号、4栋1楼层3号、4栋1楼层4号、4栋1楼层5号、4栋1楼层6号、4栋2楼层7号的房屋；四、李艳丽、何明平、袁浪于本判决生效之日起十日内向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明支付租金（计算方式为：从2014年5月10日始计算至本院受理本案之日止，以35元／月x379.49m2÷30日x实际天数为标准进行计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由李艳丽、何明平、袁浪承担。
宣判后，原审被告李艳丽，原审被告袁浪、何明平不服原审判决，向本院提起上诉。李艳丽上诉请求为：撤销原审判决，依法驳回五被上诉人李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明的诉讼请求，诉讼费由五被上诉人承担。主要上诉理由为：根据《租房协议》的约定，房租为提前一个月支付，而五被上诉人在未收到房租后并未收回房屋，是五被上诉人怠于收取租金的行为导致其损失的扩大，与李艳丽无关。同时李艳丽并非在涉案租赁房屋从事金都娱乐会所经营的经营者，不应由李艳丽承担房屋租金。
袁浪、何明平上诉请求为：撤销原审判决，依法驳回五被上诉人的诉讼请求，诉讼费由五被上诉人承担。主要上诉理由为：袁浪、何明平早于2013年8月14日即与李艳丽签订了《收购合约》，已将持有的“金都娱乐会所”的股份转让给李艳丽，袁浪、何明平不应再承担之后的租金；李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明已经同意袁浪、何明平转让铺面并实际收取了他人的租金，袁浪、何明平被列为原审被告主体不适格。
被上诉人李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。
本院认为，双方签订的租赁协议是否应当予以解除以及涉案房屋租金交纳的责任主体确认是本案的争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案中，因双方均确认房屋租金交至2013年4月10日，之后李艳丽、袁浪、何明平既未再向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明五人缴纳租金，又未作出不再租赁房屋的意思表示，故原审法院关于确认李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明与李艳丽、袁浪、何明平签订的《租赁协议》解除的认定无误，本院对此予以支持。关于李艳丽、何明平、袁浪是否应当承担相应的房屋租金，虽然何明平、袁浪与李艳丽签订的《收购合约》约定了“金都娱乐会所”的股份均转让给李艳丽，此后该经营场所使用的涉案租赁房屋由李艳丽一人向李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明支付租金，同时也将该股权转让的情况以调查的方式告知了李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明五人，但《收购合约》仅系李艳丽、何明平、袁浪三人之间对“金都娱乐会所”股份的内部约定，并不能对抗出租人按双方签订的《租赁协议》的约定向李艳丽、何明平、袁浪主张并收取租金的权利。即便李昌福、李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明知晓《收购合约》的内容，但五出租人也未作出仅向李艳丽收取房屋租金的意思表示，李艳丽、何明平、袁浪三人均应承担向李昌华、周水仙、何翠容、刘兴明支付租金的义务。故上诉人何明平、袁浪关于因二人股权已转让给李艳丽而不承担房屋租金的上诉请求不成立，本院对此不予支持。上诉人李艳丽称其并未再经营“金都娱乐会所”从而不应支付租金的上诉理由，因无任何证据予以证明，且李艳丽是否经营该会所均不能规避其向出租人缴纳租金的义务，故李艳丽关于其不支付房屋租金无事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，上诉人李艳丽、何明平、袁浪的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费400元，由负担李艳丽承担200元，由何明平、袁浪承担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
代理审判员 王 蕊
代理审判员 王 婷
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 廖颖异