安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖16民初23号原告：涡阳县国土资源局，住所地涡阳县紫光大道南侧。法定代表人：侯敬志，局长委托诉讼代理人：蒲永胜，该局工作人员。委托诉讼代理人：许岩，安徽亳乐律师事务所律师。被告：涡阳县利明房地产开发有限公司，住所地涡阳县城关街道青年路，组织机构代码：56754475-4。法定代表人：高尔生，总经理。委托诉讼代理人：李民，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马根宝，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告涡阳县国土资源局（以下简称涡阳国土局）与被告涡阳县利明房地产开发有限公司（以下简称利明公司）建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告涡阳国土局的委托代理人蒲永胜、许岩，被告利明公司委托诉讼代理人李民、马根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涡阳国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交土地出让金4962.74万元；2.判令被告支付增加建筑密度违约金9821.43万元；3.判令被告支付增加建筑高度违约金10155.2万元；4.判令被告支付提高容积率违约金4430.25万元；5.判令诉讼费由被告承担；事实与理由：2010年12月24日，利明公司以1.1亿元价格竞得宗地编号212401039951位于建设路北侧、青年路东侧7534.61平方米的国有建设用地使用权，并与原告签订了《成交确认书》和编号3301012010A10237国有建设用地使用权出让合同。合同第十三条约定了该地建筑密度≤35%，建筑高度≤50米，容积率≤4.0。合同第七章第三十五条约定“建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。2016年6月24日，涡阳县城乡规划局出具《关于涡阳县万隆国际购物广场项目的函》，函告原告万隆国际购物广场项目总用地面积7534.61平方米，总建筑面积47438.1平方米，建筑容积率5.611，建筑密度为66.25%，建筑高度为96.16米。同时告知我局依法处理。因利明公司违反合同约定，容积率提高1.611，建筑密度增加31.25%，建筑高度增加46.16米。应按第三十五条约定追究被告提高容积率违约金4430.25万元，增加建筑密度违约金9821.43万元，增加建筑高度违约金10155.2万元，合计24406.88万元。同时，被告应按规定补交不同容积率的土地差价，经评估，被告应补交土地差价4962.74万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》等规定，原告依法提出诉请，请贵院判如所请。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一，国有土地出让合同，证明双方合同约定改变建筑密度，建筑高度的违约金及改变容积率的违约金的计算方法；合同约定的规划设计条件；双方之间系国有土地出让合同关系。证据二，规划设计条件通知书，与证据一佐证国有土地出让合同适用的规划设计条件。证据三，规划局的函，证明被告改变建筑密度、建筑高度，容积率的事实及建筑密度、建筑高度和容积率改变后的值。证据四，土地评估报告，证明被告应补交不同容积率的土地差价4962.74万元。利明公司辩称，原告所述主要事实错误；原告起诉程序违法；驳回原告起诉。利明公司向法院提交证据如下：证据一，规划设计条件通知书，证明2010年10月22日涡阳县建委就拟出让给被告的土地在用地性质、面积、适用强度等进行了规划。证据二，国有建设用地使用权出让合同，证明双方当事人于2011年1月5日签订该合同，该宗地编号为212401039951号土地出让达成一致意思表示。证据三，万隆国际广场方案，证明万隆国际购物广场新的建设规划经县规划委员会于2011年4月25日召开的第二十三次会议研究审批通过。证据四，催缴违约金通知，证明原告于2016年11月3日向被告送达了该催款违约金通知书。证据四，涡阳县国土资源局听证通知书，证明原被告于2016年11月25日进行了违约金听证程序。被告对原告出示证据质证意见为，证据一，证据三性无异议，证明目的不能成立，本案属于行政法律关系，且原告已启动行政处罚程序；证据二，请法庭确认该证据的来源，属于作废的证据；证据三，合法性、内容真实性、来源均有异议，达不到证明目的；证据四，鉴定机构有无资质不清楚，评估报告与本案事实存在重大矛盾。原告对被告出示的证据一、二、四、五无异议，证据三，是复印件，真实性无法核实，达不到证明目的，不能证明该方案经过规划委审批通过，即使通过也不具有合法性。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供证据一，被告对证据三性无异议，该合同为民事合同，予以采信；证据二，与被告出示的证据一相同，是涡阳县建设委员会出具的通知书，具有证据三性，予以认定；证据三，具有证据三性，予以认定；证据四，无合同依据，不予采信。被告提供的证据三，不能否认涉案合同的内容，变更合同条款需当事人协商一致，该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，利明公司以1.1亿元价格竞得宗地编号212401039951位于建设路北侧、青年路东侧7534.61平方米的国有建设用地使用权，并与原告签订了《成交确认书》和编号3301012010A10237国有建设用地使用权出让合同。该合同约定，本合同项下出让宗地编号为212401039951，宗地总面积为7534.61平方米，其中出让宗地总面积为7534.61平方米；本合同项下宗地的涡阳建设用地使用权出让价款为壹亿壹仟万元，每平方米壹万肆仟伍佰玖拾玖点贰玖元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3），其中该建筑容积率不高于4；建筑限高50米；建筑密度不高于35%；绿地率不高于25%，不低于20%。该合同第三十五条约定“建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。利明公司在依据涉案合同取得的国有土地上开发万隆国际购物广场项目。2016年6月24日，涡阳县城乡规划局出具《关于涡阳县万隆国际购物广场项目的函》，函告原告万隆国际购物广场项目总用地面积7534.61平方米，总建筑面积47438.1平方米，建筑容积率5.611，建筑密度为66.25%，建筑高度为96.16米。同时告知原告依法处理。2016年11月3日，原告向被告送达催缴违约金通知书，通知内容包括“你公司容积率规划为≤4.0，新指标为5.611，改变量1.611，改变比例40.28%，初算违约金4430.25万元。建筑密度≤35，新指标为66.25，该变量31.25，改变比例89.29%，初算违约金9821.43万元。根据《国有建设用地使用权出让合同》，现告知你公司缴纳违约金9821.43万元，限你公司于2016年11月13日前交清违约金9821.43万元。”原告于2016年11月15日向利明公司送达听证通知书。因当事人协商未果，原告提起诉讼。本院认为，本案争议焦点是：1、本案是否属于民事诉讼受案范围；2、利明公司是否存在违约情形，违约金、补缴土地出让金是否应予支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方交付土地使用权出让金的协议。本案出让方涡阳国土局与受让方利明公司所签订的国有建设用地使用权出让合同系有效合同，符合上述司法解释规定的土地使用权出让合同特征。《最高人民法院民事案件案由规定》将“建设用地使用权出让合同纠纷”纳入“建设用地使用权合同纠纷”范畴。就本案纠纷而言，涡阳国土局已经交付土地，双方当事人均已实际履行合同，属于合同法调整范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条第二款规定，公民、法人或者其他组织就下列行政争议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）其他行政协议。但并未明确将属于本案财产权益争议内容纠纷纳入行政诉讼受案范围。故涡阳国土局就本案纠纷提起诉讼，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院民事案件案由规定》作为民事诉讼受案范围并无不当。关于争议焦点二。涉案合同约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3），其中该建筑容积率不高于4；建筑限高50米；建筑密度不高于35%；绿地率不高于25%，不低于20%。利明公司在涉案宗地范围内开发涡阳县万隆国际购物广场项目，2016年6月24日，涡阳县城乡规划局函告涡阳县国土局，万隆国际购物广场项目总用地面积7534.61平方米，总建筑面积47438.1平方米，建筑容积率5.611，建筑密度为66.25%，建筑高度为96.16米。利明公司开发的项目容积率增加1.611，改变比例40.28%；建筑密度增加31.25%，改变比例89.29%；建筑高度增加46.16米，改变比例92.32%。利明公司开发项目建筑容积率、密度、高度高于合同约定，存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同第七章第三十五条约定“建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。按照当事人双方的合同约定，增加容积率，违约金4430.25万元，增加建筑密度违约金9821.43万元，增加建筑高度违约金10155.2万元，合计24406.88万元。利明公司违反合同约定存在过错，且是为了追求更大的经济利益，应当能够预见违反合同要承担巨额违约金，原告诉求违约金合计24406.88元，予以支持。原告诉请被告应按规定补交不同容积率的土地差价4962.74万元，没有合同依据，不予支持。综上所述，涡阳国土局公司诉请利明公司支付违约金的请求，予以支持；涡阳国土局公司诉请利明公司补交土地出让金的请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告涡阳县利明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告涡阳县国土资源局建筑密度违约金9821.43万元、建筑高度违约金10155.2万元、容积率违约金4430.25万元；二、驳回原告涡阳县国土资源局对被告涡阳县利明房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510281元，由被告涡阳县利明房地产开发有限公司负担1255080.83元，由原告涡阳县国土资源局负担255200.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  刘秋菊审 判 员  万学林人民陪审员  孙玉杰二〇一七年八月九日书 记 员  刘哓曼