甘肃省景泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第222号
原告张桂山。
委托代理人苟民元。
被告朱可夫。
原告张桂山诉被告朱可夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理。依法由代理审判员康逢军适用简易程序于2015年4月29日、6月16日公开开庭进行了审理。原告张桂山委托代理人苟民元、被告朱可夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂山诉称，2015年3月12日，原告委托其孙子苟民元与被告签订房屋租赁合同。约定原告将位于振兴路玉龙巷24号的二层楼房出租被告，并同时对房租、租赁期限、违约责任等进行了约定。由于被告需要2个月的装修时间，因此，在签订合同时，直接将签订日期确定为2015年5月1日。合同签订后，被告支付了第一年的房租，但被告在装修时将院子里的菜窖填埋，拆除了1间库房。2015年3月25日，被告要求拆除承重墙，原告告诉被告楼房是砖混结构，不能拆除承重墙，被告立即反悔不愿承租房屋。2015年3月30日，经双方协商，被告赔偿原告损失15000元，其余转让费由原告退还被告。原告将转让费退还被告后，被告又反悔，不向原告交付租赁房屋的钥匙和水卡的行为属于违约。为此，诉诸法院，请求依法判令解除房屋租赁合同，返还租赁房屋，并且赔偿损失8000元。
被告朱可夫辩称，原告及其孙子苟民元不是房主，与被告签订合同并收取租赁费有欺诈行为，原、被告签订的房屋租赁合同是无效合同，被告没有赔偿违约金的义务，被告没有和原告协商解除租赁合同，并要求原告退还剩余租金15000元，赔偿损失4800元。
经审理查明，2013年3月，原告张桂山（甲方）委托其孙子苟民元与被告朱可夫（乙方）协商涉案房屋租赁事宜时，为给被告朱可夫留有装修时间，将合同的签约日期确定为2015年5月1日。房屋租赁合同约定甲方将其位于景泰县一条山镇振兴路玉龙巷24号楼房（一楼面积140㎡，二楼面积70㎡）及附属设施出租给乙方经营使用。租赁期限5年，从2015年5月1日至2020年5月1日止，双方在遵守合同的前提下，不得随意终止合同（遇国家政策和不可抗力例外），否则向对方承担经济损失。租金前3年即2015年—2018年，每年租金46000元，一年一清，后2年即2018年—2020年租金随行就市涨幅，届时另附协议。当年期限届满，乙方必须提前1个月以现金或转账方式向甲方交清下年全部租金，并一次性预交租赁房屋押金4000元，合同期满后凭押金收据退款。如不按时交纳，承担总租金10%的违约金，甲方有权将房屋无条件收回另租他人。在租赁期间乙方有使用权，没有其他权利。产生的费用全部自理（包括税收、卫生费、治安费、水电暖费）等。必须保证房屋的设施完整无损，终止合同前，经甲、乙双方实地检查确认，如有改变、损坏现象，乙方必须负责修理、赔偿。合同期限内乙方装修或改变房屋结构必须征得甲方同意后方可进行，房屋维护由乙方负责，费用自负。乙方在经营中必须遵守国家法律、法规及当地政府的有关规章制度，不得利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动，不得擅自将房屋转租、转借、拖欠租金或其应当承担的税、费等，否则甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失。在合同履行中，如发生不可抗力的自然原因，导致房屋毁损或造成乙方损失的，双方各自承担责任。合同期满后，如房屋继续出租在同等条件下，承租方享受优先权，承租方须在合同期满前1个月告知出租方。但租金随行就市涨幅，由双方协商后重新续签或签订新的合同。以上条款属双方真实意思表示，必须共同遵守，任何一方违约，应向对方承担总租金10%的违约金。合同签订后，被告于2015年3月12日向原告支付房屋租金46000元、押金4000元。被告在装修过程中，经原告同意拆除了水房，填埋了菜窖。后因被告要求拆除承重墙，原告不同意，致使双方无法履行合同，原告于2015年3月30日退还被告租赁费35000元。
另查明，涉案房屋所有权人苟沛年已于2010年3月27日因各种疾病死亡，苟沛年生前与原告系夫妻关系。涉案房屋租金和押金收到的时间是2015年3月12日，收款人是苟民元。
原告为证实其主张的事实向法庭提交下列证据：
1.录音光盘及书面文字整理资料。证明原、被告口头协商一致解除了合同，并且约定原告退还35000元，剩余15000元作为被告的违约金。被告质证认为，该录音不代表双方协商一致解除了合同，没有解除过房屋租赁合同。经审查，被告对录音的真实性未提出异议，且该录音能够客观真实的反映苟民元与被告协商退还租金35000元、撕毁合同的事宜，但不能证明15000元属违约金的事实。因此，对原告提交的上述证据本院予以认定。
2.景房字第35**号房产证、景泰县正路镇三墩村委会的证明、景泰县公安局城关派出所死亡证明。证明涉案房屋的所有权人为苟沛年，苟沛年生前与原告系夫妻关系，苟沛年已于2010年3月27日因各种疾病死亡。被告对该组证据无异议，本院予以认定。
被告为支持其抗辩理由向法庭提交下列证据：
房屋租赁合同1份、收条2张。证明被告与原告签订了房屋租赁合同，约定年租金46000元，被告已交付第一年租金及4000元的押金。并说明合同签订的日期与收条上的日期不相符，且签订合同的人和收款人不是同一人，被告认为该合同无效。原告对房屋租赁合同和收条的真实性无异议，但说明当时签约时给了被告装修的时间，租金是从2015年5月1日起算，且合同内容原告认可，签约和收款的事宜被告知情。鉴于原告对房屋租赁合同和收条的真实性无异议，本院予以认定。
本院认为，本案争议的焦点之一是原告张桂山与被告朱可夫签订的房屋租赁合同是否合法有效。本案中，被告虽抗辩原告及其孙子苟民元不是房屋所有权人，与其签订合同，收取租赁费，有欺诈行为，涉案房屋租赁合同无效，但原告张桂山系涉案房屋所有权人苟沛年（已去世）的配偶，且涉案房屋的遗产继承人并未对原告出租房屋提出异议。同时，原、被告签订的房屋租赁合同中明确确定租赁房屋的位置、面积等，被告朱可夫应当知道租赁房屋登记的所有权人。被告据此抗辩房屋租赁合同无效无事实和法律依据，应当认定原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。本案争议的焦点之二是原、被告双方是否协商解除房屋租赁合同及退还租赁费的具体数额。依据房屋租赁合同约定，被告在装修过程中，在征得原告同意后拆除了水房，填埋了菜窖，但被告要求拆除承重墙时，原告没有同意，被告即表示不再租赁涉案房屋，原、被告便口头协商解除租赁合同。但从原告提交的录音资料中不能证实原、被告双方就解除合同协商一致。原告虽主张除退还被告租赁费35000元外，剩余15000元作为违约金不再退还，但被告予以否认，且原告没有向法庭提交证据证实对违约金进行过协商，原告的主张不能成立。由于原、被告签订的房屋租赁合同不能继续履行，继续履行不能实现合同目的，应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告自2015年3月将涉案房屋占有至今，给原告造成了经济损失，损失应以46000元（年租金）÷12个月×3个月=11500元计付，并在被告已交纳的剩余房屋租金中予以扣除，下剩3500元原告应当返还被告。原、被告虽均要求对方赔偿损失，但未提交合法有效证据证实而不予支持。原告请求解除房屋租赁合同、返还租赁房屋的理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告张桂山与被告朱可夫签订的房屋租赁合同；
二、被告朱可夫应于本判决生效后10日内向原告张桂山返还租赁房屋，同时原告张桂山返还被告朱可夫租赁费3500元；
三、驳回原告张桂山的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱可夫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人申请执行的期限为二年。
代理审判员 康逢军
二〇一五年六月十九日
书 记 员 ＸＸ吉