重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01734号
上诉人（原审原告）段佑林。
被上诉人（原审被告）重庆懿虹科技发展有限责任公司，住所地重庆市渝中区青年路77号万豪酒店国贸中心5层U-7号，组织机构代码66358251-5。
法定代表人石刚，经理。
委托代理人邹东桥，重庆尚然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石刚。
委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。
上诉人段佑林因与被上诉人重庆懿虹科技发展有限责任公司（以下简称“懿虹公司”）、石刚一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区法民初字第05212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：石刚系懿虹公司的法定代表人。2010年7月30日，石刚与重庆同洲（集团）有限公司（以下简称同洲公司）签订《房屋订购协议》。2013年3月11日，段佑林经过现场看房，与熊静红签订了《定金协议》。该协议载明；出让人（甲方）：石刚，甲方代理人：熊静红；受让人（乙方）：段佑林。协议约定，乙方经过实地查看甲方装修房，清楚了解本房的相关情况，甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方购买该房事宜，订立本协议：一、甲方同意以房价总款陆拾万元整转让该房给乙方。该房产生的其他费用由乙方自行承担。二、乙方同意签定协议时，乙方支付甲方定金贰万元整。作为甲、乙方双方当事人订立此房买卖合同的担保，合同在开发商处转让更名后，乙方支付的定金转为房价款。三、甲方协助乙方于2013年3月13-15日之前在开发商那里进行该房屋合同更名，合同更名转让时，乙方支付甲方余下房款伍拾捌万元整。四、乙方向甲方支付总房款陆拾万元后，甲方交付此房钥匙及卡。五、如甲方违约，则双倍偿还乙方定金；如乙方违约时则甲方不退还定金。协议还约定了其他事项。该协议甲方签字处由熊静红写明：石刚之代理人熊静红，并在该处加盖了懿虹公司的公章。乙方签字处由段佑林签名。协议签订后，段佑林支付了20000元定金，熊静红出具了收据，并在收据上加盖了懿虹公司财务专用章。
2013年3月13日，段佑林与石刚、熊静红到同洲公司所在地双凤的办公楼办理更名事宜。但双方发生争议，未能办理更名，段佑林也未支付下余房款。其后，双方协商不成，合同未能继续履行。段佑林遂提起本案诉讼，请求判令二被告双倍返还定金。
一审法院认为，本案原被告争议的焦点是：一、《定金协议》甲方为何人的争议。二、被告应否双倍返还原告定金。关于争议焦点一，首先从《定金协议》的签字和文字表述来看，都表明了熊静红系石刚的代理人，石刚系《定金协议》的甲方。其次案涉房屋由石刚向同洲公司订购，原告称从未见过《房屋订购协议》，与《定金协议》载明原告经过实地查看案涉房屋装修房，清楚了解本房的相关情况不符。原告应当了解案涉房屋由石刚订购，并作出了与石刚签订《定金协议》的意思表示。关于懿虹公司在《定金协议》上加盖印章的问题。被告辩解是为了取信原告，起证明作用。原告对此予以否认，双方陈述不一致。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。虽然《定金协议》未明确写明懿虹公司系合同甲方，但在协议的甲方签字处有被告懿虹公司盖章，这一盖章行为，应视为懿虹公司作出了签订合同的意思表示。综上，该院认定《定金协议》的甲方为石刚和懿虹公司，乙方为原告段佑林。
关于争议焦点二，《定金协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《定金协议》明确约定：如甲方违约，则双倍偿还乙方定金；如乙方违约时则甲方不退还定金。在支付了定金后，双方办理更名过程中，双方发生争议。被告称系原告未能准备好下余房款。原告称系因案涉房屋并未登记在被告懿虹公司名下，且有瑕疵，没有备案也没有房产证，故要求退还定金，不愿继续履行。综合双方的陈述，均表明未继续履行《定金协议》并非被告的原因。而原告没有举示证据证明被告不能履行《定金协议》约定的更名义务，其拒不履行《定金协议》的理由不能成立。故该院认为原告拒不履行合同，已构成违约，被告没有违约行为。根据《定金协议》的约定，原告要求被告双倍返还定金没有依据，该院不予支持。综上所述，原告段佑林的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告段佑林的全部诉讼请求。
宣判后，段佑林不服，向本院提起上诉，认为本案非系上诉人不履行合同，概因涉诉房屋未取得相关国土、房管部门审批许可手续，自始不能办理合法的产权证书，对此，应由二被上诉人承担相应违约责任，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。
懿虹公司、石刚答辩称，本案《定金协议》签订时，已告知段佑林涉诉房屋相关状况，对此，协议亦载明其“清楚了解”，并同意交易方式为办理合同更名。段佑林自愿缴纳定金后另行反悔，已构成违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明，石刚系懿虹公司的法定代表人。2010年7月30日，石刚与同洲公司签订《房屋订购协议》，该《房屋订购协议》载明，“一、购房面积及价格和质量……2、购房单价：按建筑面积1850元／平方米计算，总房价￥256392元（最终以房测部门确定的面积计算为准）”。同时，双方还对付款及交房等履行方式进行了约定，但并未涉及办证事宜。
2013年3月11日，段佑林经过现场看房，与熊静红签订了《定金协议》。该协议载明“出让人（甲方）：石刚，甲方代理人：熊静红；受让人（乙方）：段佑林。”协议主要内容为：“乙方经过实地查看甲方装修房，清楚了解本房的相关情况，甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方购买该房事宜，订立本协议：一、甲方同意以房价总款陆拾万元整转让该房给乙方。该房产生的其他费用由乙方自行承担。二、乙方同意签定协议时，乙方支付甲方定金贰万元整。作为甲、乙方双方当事人订立此房买卖合同的担保，合同在开发商处转让更名后，乙方支付的定金转为房价款。三、甲方协助乙方于2013年3月13-15日之前在开发商那里进行该房屋合同更名，合同更名转让时，乙方支付甲方余下房款伍拾捌万元整。四、乙方向甲方支付总房款陆拾万元后，甲方交付此房钥匙及卡。五、如甲方违约，则双倍偿还乙方定金；如乙方违约时则甲方不退还定金。”协议还约定了其他事项。该协议甲方签字处由熊静红写明：石刚之代理人熊静红，并在该处加盖了懿虹公司的公章。乙方签字处由段佑林签名。协议签订后，段佑林支付了20000元定金，熊静红出具了收据，并在收据上加盖了懿虹公司财务专用章。
2013年3月13日，段佑林与石刚、熊静红到同洲公司所在地双凤的办公楼办理更名事宜。但双方发生争议，未能办理更名，段佑林也未支付剩余房款。同月28日，段佑林向懿虹公司发出《律师函》，以涉诉房屋未取得相关国土、房管部门审批许可手续，双方合同无法履行为由主张后者承担双倍返还定金的违约责任。2013年4月7日，懿虹公司向段佑林进行回函，主张《定金协议》相对人为段佑林和石刚，而非懿虹公司，且本案系段佑林违约，其无权要求返还定金，双方协商未果，段佑林遂提起本案诉讼。
另查明，房屋均已于2007年取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》，但涉诉房屋所在的1栋建成多年至今尚未办理初始登记。经本院走访重庆市北部新区国土资源和房屋管理局，其表示因存在规划问题，同舟·世纪苑1栋不符合办理初始登记的法定条件。
二审庭审中，二被上诉人陈述《定金协议》签订时，石刚已向同洲公司履行全部付款义务，本案其与段佑林交易的实质为《房屋订购协议》中合同权利的转让，鉴于段佑林违约，双方《定金协议》已解除，涉诉房屋现转卖给案外人。对此，段佑林亦认可《定金协议》解除，但主张二被上诉人违约，请求双倍返还定金。同时，经本院询问，当事人均认可涉诉房屋系一般装修水平，双方交易时相同面积的房屋市场价格约为60多万元。
本院认为，本案系民事交易中定金法则适用所引发的争议，对此，应纳入合同履行范畴加以评判。结合案件事实和合同法基本理论，本院从以下层面进行分析：
一、关于契约的查明。涉及当事人交易的基础合同之性质认定及效力评价。根据已查明事实，本案被上诉人石刚就涉诉房屋同开发商同洲公司签订《房屋订购协议》后，与上诉人段佑林签订《定金协议》，该协议包含了标的、对价等缔约的基本元素，并明确约定“甲方”履行方式为协助“乙方”在开发商处进行“合同更名”。从诚实信用原则理解，合同“乙方”60万元付款义务的对价，并非局限为单纯的“协助”合同更名的行为，而在于继受“甲方”就与第三人的前合同所享有的合同权利。可见，当事人交易的实质为合同权利转让。对此，双方的基础合同并不违反法律的效力性强制性规定，应认定为有效。同时，基于合同的相对性，交易所涉及的“甲方”与第三人的前合同，其效力与履行实际，并不影响本案当事人的合同效力，而仅关联于前述合同履行和违约责任。另对于合同“甲方”的认识，一审判决结合合同名义和签字、盖章的法律效力认定“《定金协议》的甲方为石刚和懿虹公司”于法有据，本院予以维持。
二、关于契约标的与缔约根本目的。如前所述，本案当事人并非以具体物权设定交易标的，而约定付款义务的对价为抽象的合同权利。鉴于所涉《房屋订购协议》内容相对简单，虽粗略记载了付款、交房等履行事项，但就出卖人的协助办证义务并未明确予以约定或排除，审理中对于作为契约标的的合同权利所应有的确切内涵，当事人产生争议。上诉人主张，其所受让的合同权利系以不动产交付使用请求权和协助办理产权证书请求权为核心的一般商品房买受人所享有的基本合同权利，其中包含了现实、完整的物权继受取得方式。而二被上诉人则辩称，本案《定金协议》签订时，已告知段佑林涉诉房屋相关状况，协议亦载明其“清楚了解”，故段佑林在缔约时对受让的合同权利内涵及可能的履行预期明确知晓，其诉讼反言有违诚信。本院认为，关于合同权利转让的合同，交易标的的内涵厘定涉及当事人缔约的根本目的，对此，必须综合合同文义、约定对价、交易习惯等因素进行评判：首先，本案缔约时被上诉人石刚并未取得涉诉房屋，其与段佑林即未以具体物权设定交易标的，但《定金协议》首段载明，“……经协商一致，就乙方向甲方购买该房事宜，订立本协议”，可见，段佑林缔约的根本目的仍为“购房”，故前述合同标的争议应由此为基点纳入整体解释；其次，从约定对价来看，二审庭审中，当事人均确认同期同类房屋市场价格约60多万元，本案60万元的交易价格尚属合理区间，并非不正当低价，据此，可推定《定金协议》签订时，当事人信息认知与合意基础及于正常的不动产利益，而非具有重大权利瑕疵的不动产；最后，不动产以权属登记和产权证书为权利标志，基于一般的交易习惯，旨在取得不动产而订立的合同，其交易目的必然包括最终权属登记实现。对此，二被上诉人虽辩称，其已履行相关告知义务，段佑林在缔约时明确知晓涉诉房屋的权利瑕疵，双方合意仅限于交付使用及合同更名，但其所主张《定金协议》载明的“清楚了解”，系“乙方经过实地查看”涉诉房屋后笼统的意思表示，而并非针对涉诉房屋的重大权利瑕疵予以确认。根据诚实信用原则，出卖或让与方对出让标的的重大瑕疵说明义务，应确切予以明示，而不宜以概括的形式履行。反之，仅凭前述“清楚了解”的模糊表示，不能排除支付正当对价的受让人关于不动产权属登记和产权证书取得的基本期待利益。二被上诉人的答辩意见于理不合，本院不予采信。综合以上分析，本院依法认定，上诉人缔约根本目的在于通过合同权利继受，为最终现实取得完整不动产物权提供请求权基础。而作为本案当事人契约标的的合同权利，其内涵涵盖了不动产交付使用请求权和协助办理产权证书请求权，换言之，约定收取正当对价的出让方应向受让方提供、让与具有前述内涵的合同权利。
三、关于履行不能与违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。鉴于本院二审查明同舟·世纪苑小区1栋因存在违规因素，不符合初始登记的法定条件，以致涉诉房屋至今无法办理产权证书，结合本案契约标的与上诉人缔约的根本目的，二被上诉人已无法实际、全面、正确的履行义务，上诉人主张适用双倍返还的定金法则，符合法律规定，本院予以支持。
综上，上诉人上诉理由成立，本院予以采信。一审认定事实不清，适用法律错误，依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区法民初字第05212号民事判决；
二、重庆懿虹科技发展有限责任公司、石刚于本判决生效后10日内共同返还段佑林双倍定金人民币4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由重庆懿虹科技发展有限责任公司、石刚负担；二审案件受理费400元，由重庆懿虹科技发展有限责任公司、石刚负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 肖 飞
代理审判员 邓 瑀
二〇一四年八月六日
书 记 员 张乾胜