浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1097号
上诉人（原审被告）张海荣。
委托代理人（特别授权）金刚标。
被上诉人（原审原告）浙江中景建筑设计院有限公司。
法定代表人陆百生。
委托代理人（特别授权）陶鹏。
委托代理人（特别授权）李羽圣。
原审被告张镇祥。
上诉人张海荣因物权保护纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月23日进行了公开开庭审理，上诉人张海荣及其委托代理人金刚标，被上诉人浙江中景建筑设计院有限公司（以下简称“中景公司”）的委托代理人李羽圣、原审被告张镇祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年12月2日，绍兴市越城区人民法院诉讼资产网发布网络司法拍卖公告，确定于2014年12月18日在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖位于绍兴市越城区城东乡西金村1-2幢房产及相应的国有土地使用权，房屋建筑面积2128.56平方米，国有土地使用权面积1906.32平方米，并注明目前拍卖标的有案外人实际占有使用，拍卖成交后买受人需与实际使用人自行交接。2014年12月19日，原告以650.4万元拍得上述房屋与土地使用权，并于2015年1月19日签署了成交确认书，且付清全部拍卖款。2015年1月12日，该院执行局出具（2014）绍越执民字第1872-2号民事裁定书，其中一项具体内容为：被执行人绍兴市大华服饰有限公司（以下简称“大华公司”）名下位于绍兴市城东乡西金村1-2幢，权证号为00037294的房产及土地证号为绍市国用（2005）第1-29**号土地一处的所有权及相应的其他权利归买受人中景公司所有。后原告依据上述裁定办理了房产过户手续，领取了上述房产的房屋所有权证及土地使用权证。另查明，现上述涉案房产及土地上部分由被告张海荣及张镇祥实际占有。张海荣于2014年9月5日登记注册了个体工商户绍兴高新区开创汽车维修服务中心，经营场所为绍兴高新区迪荡街道云东路泗水桥旁（原城东乡西金村）；张镇祥于2014年12月16日注册登记了个体工商户绍兴高新区五云饭店，经营场所为绍兴市云东路泗水桥旁大华服饰有限公司内一栋一楼东边。又查明，本案涉案房产及土地所有权人及使用权人原系大华公司，因绍兴银行股份有限公司轻纺城支行依据该院（2014）绍越商特字第25号民事裁定书（实现担保物权纠纷一案）于2014年7月3日向该院申请执行大华公司名下财产，该院依法对上述房产及土地进行查封及拍卖，在执行期间，执行人员了解到上述房产有案外人使用的情况，遂通知大华公司若有租赁或其他占有情况向法院提出书面执行异议，大华公司曾向执行局提交其与案外人陶坚于2013年4月10日签订的厂房租赁合同复印件一份。大华公司在绍兴银行股份有限公司轻纺城支行办理抵押手续时签有未出租承诺书，在执行过程中案外人未就租赁事宜提出执行异议。
原审法院认为，原告通过该院执行拍卖程序获得对绍兴市越城区城东乡西金村1-2幢房产及相应国有土地使用权的所有权及使用权，两被告实际占用了上述部分房屋及土地的事实清楚。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现原告主张要求两被告腾退位于上述地点的房屋及相应土地，于法有据，该院予以支持，但因两被告只占用了部分上述房屋及土地，故两被告腾退的房屋及土地应以被告实际占用的面积为准。对被告张海荣及张镇祥关于其享有对涉案房屋合法租赁权的辩称意见。该院认为，被告张海荣、张镇祥提供的证据表明两被告主张租赁权的依据系从案外人陶坚处转租了原大华公司所有的部分涉案房产，该院在淘宝网司法拍卖网上的公告中载明“对上述标的权属有异议者，请于2014年12月17日前与该院联系”，但在该院执行拍卖阶段，大华公司在向该院提交厂房租赁合同复印件之后未向该院提出执行异议，其他案外人亦未对拍卖标的向该院提出执行异议，后该院依法对涉案房产及土地进行未带租拍卖。上述事实证实在执行阶段该院未依法确认任何人对涉案房产享有租赁权，故显然两被告以次承租人身份主张租赁权未有相应的事实及法律依据。综上，两被告提交的证据并不能对抗原告对涉案房屋及土地享有的所有权及使用权，对上述辩称意见该院不予采信。对被告张海荣提出的因其在讼争房屋所在地注册了绍兴高新区开创汽车维修服务中心，系个体工商户，按照相关法律规定，个体工商记如果有字号的应以字号作为诉讼当事人，因此原告将业主直接作为诉讼当事人列为被告不符合法律规定的意见。该院认为，被告张海荣提出享有租赁权系依据其提交的房屋租赁合同，且该租赁合同的承租方为张海荣个人，故现原告以自然人个人作为被告符合法律规定，故对上述辩称意见，该院不予支持。对被告张海荣提出的原告应分别对两被告起诉的意见，该院认为，被告张海荣、张镇祥均实际占用了原告享有所有权及使用权的涉案部分房屋与土地，故原告以物权保护为由起诉要求两被告予以腾退，可在同一案件中一并予以主张，对被告张海荣的上述辩称意见，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告张海荣、张镇祥应于判决生效之日起三十日内腾退分别实际占有的位于绍兴市越城区城东乡西金村1-2幢的部分房屋及土地。案件受理费减半收取263.5元，由原告浙江中景建筑设计院有限公司负担223.5元，被告张海荣、张镇祥负担40元，于判决生效之日起三十日内向该院缴纳。
原审判决作出后，上诉人张海荣提起上诉称：一、一审法院审理程序存在错误。首先，上诉人张海荣在一审中诉讼主体不适格，本案中一审被告应当是“绍兴高新区开创汽车维修服务中心”，而并非是上诉人张海荣。涉案房屋实际的使用主体为“绍兴高新区开创汽车维修服务中心”，根据最高人民法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥若干问题的意见》第59条的规定，在诉讼中，个体工商户有字号的，应当以营业执照上登记的字号为当事人。但一审判决以签订租赁合同的一方系张海荣，认为张海荣系诉讼主体，显然对本案诉因及案由认识错误，本案并非房屋租赁合同引发的合同之诉，而是房屋使用引发的物权保护侵权之诉，既然实际使用涉案房屋的主体系“绍兴高新区开创汽车维修服务中心”，一审判决将上诉人张海荣列为本案被告显然在程序上存在错误。其次，本案并非必要共同诉讼，故被上诉人中景公司将上诉人张海荣与原审被告张镇祥列为本案共同被告没有法律依据。根据一审查明的事实，张海荣和张镇祥分别租赁不同的房屋，故被上诉人与上诉人及原审被告之间的纠纷指向诉讼标的不同，且上诉人张海荣与张镇祥并非共同使用诉争房屋，由此，一审法院将不是必要共同诉讼的案件合并审理并作出判决，属于程序不当。二、一审判决实体处理存在错误。1.本案中，上诉人是通过合法租赁取得涉案房屋的使用权，并且已经支付了相应的租金，合同租期从2014年7月1日至2017年6月30日，目前租期未届满，上诉人也不存在拖欠租金的行为，虽然涉案房屋所有权人发生变更，根据“买卖不破租赁”的原则，一审法院要求上诉人腾退房屋的判决，严重侵害了上诉人方的合法权益。在执行程序中，如第三人对执行标的权属提出异议，执行法院需要审查，以便确定对执行标的权属作出认定。但本案中，上诉人作为承租人之前根本不知悉承租房屋将被法院拍卖，直至拍卖结束法院执行员到现场做笔录才知晓，故作为房屋合法承租人对房屋被拍卖，没有提出异议的时间及理由，故承租人在租赁期内的租赁权仍然受法律保护。2.一审法院判决内容不明确，且其判决要旨义务明显超出了上诉人承租的房屋及土地范围，并未对诉争房屋具体的使用或占用范围及情况作出明确的处分，如一审判决生效，上诉人根本无法履行该判决义务。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当且程序错误，严重损害上诉人的合法权益，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人中景公司的起诉或对上诉人的诉讼请求。
被上诉人中景公司辩称：一、本案的主体资格问题，被上诉人认为上诉人设立的绍兴高新区开创汽车维修服务中心享有涉案房屋及土地的使用权，从其向法院提供的房屋租赁合同中可以看出，该使用权是源于上诉人的租赁行为，所以将上诉人列为本案被告并承担责任并无不当。二、关于一审两被告是否系必要共同诉讼的问题，首先，涉案的房屋及土地登记在同一本房产证及土地使用权证之下，其房产和土地是无法分割的；其次，越城区法院在拍卖房屋土地时也仅标明了该房屋由案外人占用，并没有对每个占用的案外人具体占有的份额作出详细说明；最后，根据现场情况，涉案房产是处于同一围墙的范围内，仅有一个公共出口，上诉人及原审被告占用了房屋以及整个区域内的空地，钢棚也被占用，故两人的占用行为互有穿插，被上诉人认为两人的行为是无法区分具体占有比例的共同侵权行为，因此将两人列为共同诉讼主体并无不当。三、关于上诉人是否享有合法租赁权的问题，上诉人的次承租权来源于与案外人陶坚的租赁合同，执行法院也已经对涉案房产给予了合理提出异议的期间，其并未向执行法院提出相应的异议，被上诉人认为陶坚应清楚其租赁合同是否合法存在不确定性，上诉人的权利是基于陶坚的承租权，陶坚不享有承租权，那么上诉人的权利也不合法。四、关于上诉人是否知晓涉案房产将被拍卖的事实，在拍卖之前执行员多次到现场对涉案房屋土地进行踏勘，且均需上诉人配合，上诉人称不知晓显然不符常理。执行法院在拍卖前也已刊登相应的公告公示，在此期间上诉人完全有充足的时间提出异议，故被上诉人认为上诉人以其不知道拍卖情况提出异议的理由不能成立。五、由于上诉人与原审被告张镇祥共同混合侵占涉案房产，因此无法区分土地房屋的分割，一审法院作出的判决是正确的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告张镇祥辩称：其于2014年9月租赁房屋，根本不知道拍卖的事情。现在房屋里的东西已经搬走，被上诉人断电导致其损失很大，因其开饭店，没有电无法经营。当时法院虽然有来调查，但只是就该饭店是否系原审被告经营作了询问，原审被告作为一名普通老百姓根本不知道房屋及土地的产权变更情况。
各方当事人在二审期间均未提交证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。
本院围绕上诉人的上诉请求及事实理由审理认为，本案的争议焦点为：1.上诉人的主体是否适格？2.原审判决将上诉人与原审被告列为共同被告是否得当？3.被上诉人要求上诉人与原审被告腾退房屋的诉请是否应予支持？本案中，被上诉人中景公司通过法院执行拍卖程序获得对涉案房屋的所有权及相应国有土地使用权的事实清楚。关于诉讼主体的问题，上诉人张海荣抗辩腾退诉请的主要法律理由系其与案外人签订的房屋租赁合同而产生的租赁权，该合同中明确张海荣系承租方，故上诉人以自然人身份参与诉讼符合法律规定；本案被上诉人作为物权权利人向上诉人及原审被告主张权利，基础法律关系为物权保护，而上诉人与原审被告占有使用的房屋及土地属于同一物，房屋产权证书与土地使用权证均同一，故被上诉人基于物权保护提出的诉请将上诉人张海荣与原审被告张镇祥列为共同被告并无不当。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被上诉人作为涉案房屋及土地的权利人主张上诉人、原审被告腾退房屋并返还的诉请能否得以支持取决于上诉人张海荣、原审被告张镇祥对涉案房屋及土地的占有是否系无权占有。无权占有指占有人对不动产或动产的占有不具有法律上可对物进行占有的权利。本案中，上诉人主张对涉案房屋及土地享有合法占有权的理由是其与案外人陶坚所签订的房屋租赁合同，涉案房屋及国有土地在被执行拍卖期间，执行法院依据法定程序在相应的媒介上刊登了拍卖公告，并指出如对权属有异议的可与执行法院联系的字样，在执行过程中，当事人、利害关系人对执行标的有异议的，可以提出书面异议申请，但在执行过程中，大华公司虽提交厂房租赁合同复印件但并未提出执行异议，案外人陶坚也并未提出异议，故大华公司与陶坚之间的房屋租赁合同是否合法有效不确定，上诉人作为次承租人与陶坚之间的房屋租赁合同效力亦无法确定。另，上诉人亦未在法定期间内提出执行异议。因涉案房屋及土地从被申请实现担保物权至执行拍卖结束历时近8个月，上诉人提出其未曾知晓涉案房屋及土地产生的纠纷及产权发生变动的情形故未提出执行异议的陈述于常理不符，且上诉人在庭审中也陈述其曾在租赁涉案房屋前对该房屋的情况进行了解，故本院不予采信。综上，可以认定上诉人对涉案房屋及土地没有合法占有使用的权利，被上诉人中景公司作为所有权人请求上诉人张海荣腾退其实际占有使用房屋的诉请符合法律规定，应予以支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张海荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 叶 婷