上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3173号
上诉人（原审被告）杨静怡，女，1975年12月26日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）乔雷，男，1975年4月14日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。
委托代理人戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
上诉人杨静怡因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，乔雷、案外人徐菊萍为上海市聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的房地产权利人。2014年8月28日，乔雷（甲方、出租方）与杨静怡（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：第一条出租房屋情况和租赁用途。1-1甲方将系争房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为102.23平方米，房屋类型为公寓，结构为三房二厅一卫，房屋用途为住宅。1-2乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第二条交付日期和租赁期限。2-1甲乙双方约定，甲方于2014年8月28日前向乙方交付该房屋。租赁期限为五年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止。第三条租金支付方式和限期。3-1甲乙双方约定，该房屋月租金为人民币（以下币种均为人民币）4，000元。上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲乙双方重新协商，并达成书面协议。3-2乙方应于每月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金。第四条保证金和其他费用。4-1甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即4，000元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。4-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视费用由乙方承担。第七条转租、转让和交换。7-1租赁期间内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接收转租方订立书面的转租合同。7-2租赁期间内，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交接，必须事先先征得甲方的同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。第八条解除本合同的条件。8-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（四）人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的。
嗣后，乔雷起诉至原审法院，称乔雷于2015年6月收到上海市宝山区住房保障和房屋管理局出具的《责令限期改正通知书》，载明，系争房屋存在“客厅分割”方式违法租赁的现象，并限期改正。后乔雷与杨静怡交涉未果。乔雷认为，杨静怡未经乔雷同意，擅自改变房屋的设计结构使用，损害了乔雷的合法权益，且杨静怡又违反了合同约定及相关法律规定，擅自将系争房屋群租给他人使用，构成违约，故请求判令：一、解除双方间的房屋租赁合同，杨静怡将系争房屋恢复至原有状态并返还乔雷；二、杨静怡支付截止至2015年9月30日拖欠的租金1，000元，并由乔雷没收杨静怡已支付的押金4，000元。
原审审理中，双方当事人一致确认，除了少支付的1，000元租金外，杨静怡租金付清至2015年9月30日。此外，杨静怡还曾向乔雷支付保证金4，000元。乔雷表示，双方租赁合同中并没有约定没收保证金的相关条款。
乔雷表示，签订合同时，其从未同意杨静怡在客厅里居住，也没有同意杨静怡对客厅进行分割。2015年5月23日，物业公司打电话给乔雷，表示系争房屋存在漏水，要求乔雷去现场看。乔雷与杨静怡联系后，去了系争房屋，发现杨静怡擅自对餐厅及客厅进行搭建，将餐厅和客厅变成了两间房屋，用于出租；系争房屋内大概有4、5个人居住。乔雷当场提出，杨静怡违法群租，要求解除合同。杨静怡没有提出异议，并提出要给她一周时间搬走。一周后，乔雷与杨静怡联系，其表示没有违约、不愿搬离。2015年5月29日，乔雷回到上海，杨静怡不在，故乔雷与杨静怡的妹妹等亲戚见面，他们也不承认违章、不愿意搬离。乔雷向市民热线投诉，要求拆违办来处理。2015年6月2日，物业公司的经理、拆违办工作人员至系争房屋内进行认定，当时杨静怡已经将餐厅内的搭建拆除，但客厅内还保留着隔断的搭建。拆违办认定是群租违章，提出由乔雷自行拆除或由拆违办拆除。当时杨静怡不在，杨静怡的家人在系争房屋，他们没有明确表示意见。乔雷认为杨静怡存在违章，要求拆违办予以拆除。当天，拆违办将客厅的隔断拆除了。但距离原审开庭日两周前，物业公司的经理看到杨静怡又重新搭建了客厅的隔断。现本案中不要求对2015年9月30日之后的租金进行处理，乔雷另行主张。
杨静怡表示，杨静怡向乔雷承租系争房屋时，向乔雷说过，家里人比较多，厅里面要住人。故杨静怡在客厅里搭建了可拆性、可移性的屏风，由杨静怡居住；但餐厅里从没有住人。系争房屋的三间房屋，原先由杨静怡的妹妹住一间、杨静怡的父母住一间，杨静怡的朋友龚海凤住一间（龚海凤是在租房过程中通过朋友介绍认识的，杨静怡向龚海凤收取每月1，000元的租金）。杨静怡的父母离开上海后，这件房间就借给了杨静怡的朋友范昆居住，杨静怡向范昆收取每月1，000元的租金。2015年5月，杨静怡与上海墨果资产管理有限公司合作加盟，将承租的系争房屋纳入蘑菇公寓管理体系，杨静怡向蘑菇体系支付了管理费，由蘑菇体系找租客。2015年5月23日，因为系争房屋漏水，杨静怡与乔雷见了一面，当时乔雷就质问杨静怡问什么要隔断客厅，杨静怡表示，当时就说过要有人住客厅的。乔雷提出要求解除合同，杨静怡不同意。乔雷就表示，其申请了鉴定单位来看看是否构成群租。2015年6月2日，一群所谓的“执法人员”没有出示任何证件就到了系争房屋内，将客厅里的隔断打碎后走了。之后，杨静怡重新修复了原有的屏风，杨静怡仍在客厅里居住。因客厅的隔断被打碎，故杨静怡不愿支付拖欠的租金1，000元。
原审中，为证明己方主张，乔雷提供下列证据：1、上海市宝山区住房保障和房屋管理局于2015年6月1日作出的《责令限期改正通知书（沪宝房执改字（2015）第2-30050号）》，内容为：系争房屋业主，经查，你单位（户）自2015年／月／日起至今，将位于系争房屋的住房租赁给他人（实际居住／人），以客厅分割方式用于居住的行为，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条第一款的规定。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，责令你单位（户）：在2015年6月4日前改正上述违法租赁行为。逾期不改正的，本局将依法对你单位（户）予以进一步的行政处罚。2、上海市宝山区大场镇当代高邸居民委员会、上海诗运物业管理有限公司当代高邸管理处出具的证明，内容为：兹有系争房屋业主乔雷，把自己现有的空置房，通过房屋中介出租给租客居住，由于租用人不守合同规定使用，擅自改变房屋结构，隔开、群租，并且严重干扰楼道周围业主正常生活。至5月23日，有业主投诉系争房屋把水渗到401室，物业接到投诉，上门劝告整改，立刻停止违规用水及乱搭建，但租客不听劝告，继续一意孤行，继续干扰周围邻居，业主多次投诉。信访办及相关职能部门到现场查看，要租客拆掉，但不听劝告。相关部门联合拆违办及业委会、居委会于6月2日在政府部门领导和物业配合下采取行动，拆除非法搭建部分，恢复原状，驱赶群租，还小区及本大楼业主安宁、干净环境。3、照片，证明杨静怡在系争房屋的客厅内进行分割搭建。4、乔雷与杨静怡于2015年5月28日的通话录音，证明杨静怡承认对系争房屋进行隔断并进行转租。
杨静怡对上述证据发表如下质证意见，对于证据1，杨静怡此前没有收到过，真实性无法确定，但无法证明是伪造的；对于证据2，不予认可，群租应当由房管部门进行认定，居委会及物业公司未必能够理解群租的正确定义；对于证据3及证据4，真实性无异议。
杨静怡为证明己方主张，提供中介蒋义出具的证明，证明签约时，乔雷同意客厅住人。乔雷表示，该份证明并无证明人本人签字，故不予认可，且乔雷从未同意客厅住人及客厅分割。
原审法院经审理后认为，乔雷与杨静怡间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据租赁合同相关约定，杨静怡向乔雷承诺，租赁系争房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁过程中，杨静怡未经乔雷同意，擅自在系争房屋的客厅内进行分割、搭建，上海市宝山区住房保障和房屋管理局认定客厅分割方式用于居住的行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条第一款的规定，并责令改正上述违法租赁行为。相关单位将杨静怡在系争房屋内的分割搭建拆除之后，杨静怡再行在客厅内进行分割搭建，未遵守责令限期改正通知书的相关要求，显属不妥。现乔雷以此为由要求解除与杨静怡间的《房屋租赁合同》，杨静怡将系争房屋恢复原状并返还系争房屋，合法、合情、合理，可予准许。关于乔雷主张的截止至2015年9月30日杨静怡拖欠的租金1，000元，杨静怡自认拖欠该笔款项未付，但抗辩系因乔雷破坏杨静怡的分割搭建故不愿支付，其抗辩缺乏事实与法律依据，原审法院不予采信，杨静怡理应按约支付租金。关于乔雷要求没收保证金的诉请，乔雷自认租赁合同中未有相关约定，故乔雷的上述诉请，缺乏依据，不予准许；因乔雷在本案中未要求对2015年9月30日后的租金及使用费进行主张，相关当事人可另行结算。
原审法院据此作出判决：一、解除乔雷与杨静怡就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、杨静怡于判决生效之日起十五日内，将上述房屋恢复原状，并返还给乔雷；三、乔雷的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人杨静怡不服，向本院提起上诉称：杨静怡是在收到法院传票时，才第一次知道《责令限期改正通知书》的存在，在诉讼之前杨静怡从未见过该通知书，故该通知书对杨静怡不具有法律效力，原审法院将其作为关键证据，显属违法。杨静怡虽在系争房屋内有搭建，但根据相关法律规定，超过12平方米的房屋空间是可以作为居住使用的，故杨静怡并未违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条第一款的规定。当时在中介处与乔雷谈的时候，杨静怡已经说明自己家人口多，会在客厅里住一个人，原审中中介人员也作了证，但原审法院没有采信。2015年6月乔雷带了一些人员到系争房屋内进行打砸，即使这些人员是所谓的执法人员，这种打砸行为也是错误的。退一步讲，即便杨静怡违反了上海市的相关规定，也应当先催告改正，事实上乔雷没有做过任何催告。故无论根据合同约定还是法律规定，都无法解除合同。另外，杨静怡为合同的履行投入了大量资金及心血。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第二项，改判双方当事人继续履行《房屋租赁合同》，杨静怡愿意支付租金。
被上诉人乔雷答辩称：系争房屋是否存在群租的问题，已由行政机关出具的《责令限期改正通知书》作出了认定。杨静怡在未经乔雷同意的情况下，将系争房屋纳入蘑菇体系，然后招揽租户，将系争房屋用于群租，已严重伤害到乔雷的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，乔雷表示考虑到本案实际情况，其不再主张要求杨静怡支付截止至2015年9月30日拖欠的1，000元租金。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然杨静怡与乔雷签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但杨静怡承租系争房屋后在客厅内进行分割、搭建用于居住的行为违反了相关规定，在政府相关部门将杨静怡在系争房屋内的分割搭建拆除之后，杨静怡仍再次在客厅内进行分割搭建，原审法院据此确认乔雷解除租赁合同的诉请，符合合同约定及法律规定，本院对此予以认同。解约后，杨静怡理应将系争房屋恢复原状并返还给乔雷。综上，杨静怡的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。二审中，乔雷自愿放弃要求杨静怡支付截止至2015年9月30日拖欠的租金1，000元，系当事人自行处分权利，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨静怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……