广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2749号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴富盛。
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡晓波。
被上诉人（原审第三人）：李小容。
上诉人戴富盛、蔡晓波因与被上诉人李小容房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3842号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年3月5日，蔡晓波和李小容（作为出租方，甲方）与戴富盛（作为承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定，甲方将位于深圳市龙岗区XX街道XXXX路X号首层房地产出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计146平方米，建筑物总层数为五层。乙方应于2007年3月10日前交付首期租金，金额为4500元，应于每月10日前缴纳租金。租赁的期限自2007年3月10日起至2017年3月10日。租赁房地产的用途为商业。合同还约定，甲方应于2007年3月10日前将房地产交付给乙方使用。蔡晓波交付房地产时，可向戴富盛收取两个月租金金额的租赁保证金9000元。在合同的附页中还对租期和租金补充约定如下：1、2007年3月10日起至2010年3月10日每月租金为4500元；2、2010年3月10日至2013年3月10日每月租金为5000元；3、2013年3月10日至2015年3月10日每月租金为5500元；4、2015年3月10日至2017年3月10日每月租金为6000元。
上述合同签订后，戴富盛对涉案商铺进行装修做经营粮油配送中心使用。戴富盛向蔡晓波和李小容缴纳的租金由李小容的弟弟李甲代为收取，收取租金的《收款收据》落款处均由李甲签字确认。蔡晓波承认涉案的商铺的租金由蔡晓波和李小容授权李甲向戴富盛收取。
另查明，在签订《房地产租赁合同》和收取租金期间，蔡晓波和李小容为夫妻关系。李甲是李小容的弟弟。另涉案房产没有取得相关政府部门颁发的《房地产证》或“两证一书”。
2010年7月5日，李小容的弟弟李甲出具《承诺书》一份，内容如下：因2008年3月起，蔡晓波和李小容加建由戴富盛承租的大楼，共加建六层，直到2009年3月底才恢复原状。其间造成戴富盛所承租的铺位共十一个月无法正常营业，经双方友好协商，决定由承租方戴富盛向出租方蔡晓波及李小容缴纳15000元作为2008年3月至2009年3月30日时间内的租金。至此，2007年至2010年7月30日租金戴富盛已全部支付予蔡晓波及李小容。蔡晓波及李小容承诺，不会阻挡戴富盛转营装修或合法转租。已收到戴富盛交来人民币15000元。该《承诺书》落款处“李小容”的签字实为李小容的弟弟李甲所签。蔡晓波出具《情况说明》称该《承诺书》的落款处“李小容”的签字虽为李甲代为所签，但李甲当时是受戴富盛的威胁才在《承诺书》上签名确认。蔡晓波并没有举证证明李甲是在受戴富盛威胁的情况下签的字。因此，根据“谁主张，谁举证”原则，对于蔡晓波的该陈述，原审法院不予采信。
经蔡晓波申请，原审法院委托深圳市XXX资产评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估。深圳市XXX资产评估有限公司于2011年11月29日作出深银专评报字（2011）第XXX号《资产评估报告书》，评估涉案商铺的装修价值为18071元。
再查明，涉案房产有违法加建楼层的事实。2008年2月28日，深圳市龙岗区XX街道办事处向XX社区出具《关于尽快处理龙东桥背金龙幼儿园旁一违法加建建筑的通知》一份，内容如下：深圳市龙岗区XX街道办事处XX社区XXXXX幼儿园旁边有一栋违法加建建筑（美丽城对面，即涉案房产），该楼由原来的四层加建至十一层。该楼体原先建设和后来加建都未经过合法的报建及施工程序，缺乏工程质量方面的有效监管。尤其在建筑由低层建筑盲目加建成高层建筑后，原承载基础和承重框架设计标准可能不足以满足目前整栋楼体承重要求，存在非常严重的安全隐患。因此要求XX社区督促业主近期对该楼进行质量检测，并将监管房屋建设资料交相关部门进行质量检测，在明确的质量检测结果出来之前，对该楼内租住人员进行有效疏散，对该楼进行清空处理。戴富盛称因为蔡晓波违建导致涉案楼宇要被清空处理，导致戴富盛从2008年3月起便无法使用涉案商铺。
蔡晓波一审诉讼请求如下：1、戴富盛支付房屋使用费70000元及利息给蔡晓波（2008年3月至2009年2月、2011年6月、2011年7月，共计14个月，每个月房屋使用费5000元，暂计至起诉之日止共计70000元）；2、蔡晓波没收戴富盛支付的租赁押金9000元；3、戴富盛承担本案诉讼费。
戴富盛一审反诉请求如下：1、蔡晓波向戴富盛返还租赁押金9000元；2、蔡晓波退还多收取的租金6000元（自2009年3月至2010年2月，每月500元）；3、蔡晓波赔偿戴富盛装修损失89614元；4、蔡晓波赔偿戴富盛租金损失153500元（自2008年3月至2011年5月的租金）；5、蔡晓波承担全部诉讼费用。
原审法院认为，蔡晓波、李小容和戴富盛签订的《房地产租赁合同》所涉及的房屋是未取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房产证或其他合法手续的建筑物，存在安全隐患，该建筑物的出租行为违反了我国法律、行政法规的强制性规定。因此，原审法院确认蔡晓波、李小容与戴富盛签订的《房地产租赁合同》无效。基于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。戴富盛已于2012年8月24日将涉案房产的钥匙移交到蔡晓波处，已将涉案房产返还给蔡晓波。蔡晓波和李小容向戴富盛收取的押金9000元亦应返还给戴富盛。戴富盛反诉请求蔡晓波退还押金9000元的主张，于法有据，原审法院予以支持。
蔡晓波和李小容在庭审中均确认蔡晓波和李小容授权李甲收取涉案商铺的租金。因此，李甲向戴富盛出具的《承诺书》的行为已构成表见代理，戴富盛有理由相信李甲有权代理蔡晓波和李小容向戴富盛出具《承诺书》。双方当事人应该按照《承诺书》的内容履行各自的权利义务。该《承诺书》确认戴富盛已将2007年至2010年7月30日租金支付予蔡晓波及李小容。因此，蔡晓波起诉要求戴富盛支付2008年3月至2009年2月的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。戴富盛在庭审中称2008年7月之后因蔡晓波搭违建遭有关部门拆除导致戴富盛从2008年7月开始无法经营粮油配送生意。但戴富盛至起诉之日止（即2012年7月）尚未与蔡晓波办理交接手续亦没有举证证明已经搬离涉案商铺并移交钥匙，因此戴富盛仍须向蔡晓波和李小容支付2012年6月和7月的房屋使用费。但从2008年5月开始政府部门就对涉案房产进行整改和拆除，原审法院认定整改对戴富盛的经营造成一定程度的影响。因此，原审法院酌情认定戴富盛向蔡晓波和李小容减半支付房屋使用费。综上，戴富盛应该向蔡晓波和李小容支付2011年6月和7月的房屋使用费5000元（10000元÷2）。
另外，《承诺书》中写明“不会阻挡戴富盛转营装修或合法转租”，因此原审法院认定蔡晓波和李小容同意戴富盛的装修行为。经蔡晓波申请，原审法院委托深圳市XXX资产评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估。深圳市XXX资产评估有限公司出具《资产评估报告书》确认涉案商铺的装修价值为18071元。原审法院认可该《资产评估报告书》中确认的装修价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，蔡晓波和李小容明确表示不同意利用涉案商铺的装修装饰物。对于《房地产租赁合同》无效，原、戴富盛均有责任，应该各承担一半的过错责任。因此，蔡晓波和李小容应该赔偿戴富盛装修损失9035.5元（18071元×50％=9035.5元）。戴富盛反诉请求蔡晓波退还多收取的租金6000元的主张，于法无据，原审法院不予支持。另戴富盛反诉请求蔡晓波赔偿租金损失150000元，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、确认蔡晓波、李小容与戴富盛于2007年3月5日签订的《房地产租赁合同》无效；二、蔡晓波、李小容应于本判决生效之日起十日内返还戴富盛租赁保证金9000元；三、蔡晓波、李小容应于本判决生效之日起十日内赔偿戴富盛装修损失9035.5元；四、戴富盛应于本判决生效之日起十日内支付蔡晓波、李小容房屋使用费5000元；五、驳回蔡晓波的其它诉讼请求；六、驳回戴富盛的其它反诉请求。如果蔡晓波、戴富盛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费775元、由蔡晓波承担；反诉受理费2586元，由戴富盛承担。
蔡晓波不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销原审判决第2至5判项，依法支持蔡晓波请求，判令戴富盛支付房屋使用费及利息的诉讼请求（2008年3月至2009年2月、2011年6月至2012年8月，共计27个月，每个月房屋使用费5000元，合计135000元）；没收戴富盛支付的租赁押金9000元。2、由戴富盛承担本案二审诉讼费。事实与理由：蔡晓波与戴富盛签订租赁合同后，戴富盛并未重新装修，而是沿用前租户的装修，不存在赔偿戴富盛的装修损失。戴富盛凭该租赁合同办理了营业执照并正常营业，XX街道办委托房屋安全鉴定报告结果是拆除加建部分后可安全使用，并非戴富盛所说的危楼影响使用，同栋同一层楼同时出租给物流公司照常营业。很遗憾，原审法院断章取义把房屋鉴定报告的加建后成危楼而忽视了拆除加建部分后则可安全使用的结论，将其作为处理合同无效的依据，因合同无效导致驳回了蔡晓波的诉讼请求。综上所述，由于原审判决适用法律错误，导致判决不公，蔡晓波特此提起上诉，请求二审法官明察秋毫，支持蔡晓波的上诉请求。
上诉人戴富盛亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判蔡晓波、李小容赔偿上诉人装修损失人民币18071元或由上诉人自行拆除装修物。2、撤销原审判决书第四项。3、撤销原审判决第六项。4、判决蔡晓波、李小容向上诉人退还多收取的租金人民币6000元。5、判决蔡晓波、李小容向上诉人赔偿租金损失人民币150000元。
事实和理由：一审判决认定事实严重不清，导致处理结果不当，应予纠正，理由如下：一、一审判决认定由戴富盛与蔡晓波、李小容各承担50％的过错责任是错误的。对于一审法院查明涉案楼宇系违章建筑并鉴定为危楼的客观事实，戴富盛没有异议。因此，一审法院认定戴富盛与蔡晓波、李小容签订的《房地产租赁合同》为无效合同，戴富盛亦不持异议。但一审法院认定戴富盛应与蔡晓波、李小容承担同等的过错责任，是完全没有道理的：1、涉案楼宇是否系违章建筑，是否符合作为商铺经营的使用条件，蔡晓波、李小容作为楼宇的建造者应完全清楚，但蔡晓波、李小容在签订合同时却隐瞒重要事实，导致合同无效；2、戴富盛在承租商铺时，该楼宇只有五层高，尚未属于危楼，勉强仍可使用。但蔡晓波、李小容为牟取非法经济利益，自2007年6月中旬开始擅自对涉案楼宇进行加建，从原来五层建筑加建到十一层建筑。该行为不但导致戴富盛承租的商铺无法正常经营，更导致加建的房屋被政府有关部门认定为危楼，并被龙岗区街道办勒令对该楼宇进行清空处理。蔡晓波、李小容应对上述行为承担全部责任。实际上，导致戴富盛完全不能使用商铺的根本原因就在于蔡晓波、李小容的加建行为。3、蔡晓波、李小容出租的房产为商业用途（合同第六条），并按商业用途标准收取租金，因此蔡晓波、李小容应有义务协助戴富盛办理作为商业用途的相关营业执照。但蔡晓波、李小容并未履行相关义务，直接导致戴富盛无法正常经营，蒙受严重的经济损失。因此，戴富盛认为，依据本案事实，蔡晓波、李小容应至少承担80％以上的过错责任：一审法院罔顾事实，武断地认定戴富盛与蔡晓波、李小容各承担50％的过错责任是严重不合理、不公平的。
二、戴富盛要求蔡晓波、李小容赔偿租金损失是完全合理合法的。如前所述，蔡晓波、李小容的加建行为导致涉案房屋被政府有关部门认定为危楼，并被龙岗区街道办勒令对该楼宇进行清空处理，由此导致戴富盛完全不能利用商铺进行经营活动。根据本案事实，2008年3月以后，既然戴富盛无法经营商铺，商铺对于戴富盛便已毫无使用价值。一审法院认定“整改对被告的经营造成一定程度的影响”是错误的，漠视本案的基本事实及涉案房屋作为商铺使用的特殊性质。基于蔡晓波、李小容的过错，蔡晓波、李小容依法应赔偿戴富盛的全部经济损失，包括装修损失、无法经营期间的租金损失等。实际上，戴富盛最大的一项经济损失应是经营损失，只是限于无法举证，戴富盛不得不放弃了该项主张。而租金损失作为戴富盛经济损失的一部分，其性质与其他经济损失无异，戴富盛完全有理由请求蔡晓波、李小容赔偿。
而在本案中，一审法院对于房屋使用费的认定可以说是荒唐的。一审法院既认定“本院酌情认定被告向原告和第三人减半支付房屋使用费”，却对蔡晓波、李小容已按全额收取的租金不作任何处理。
实际上，在本案中，戴富盛在2008年3月以前还勉强可以利用商铺进行经营并获取一定的收益，支付一定的房屋使用费当无异议；但自2008年3月以后，由于戴富盛己无法使用商铺进行经营，戴富盛没有义务再向蔡晓波、李小容支付房屋使用费。占有和使用是有区别的，分属所有权中的两项不同权能，占有不一定代表可以使用。2008年3月以后，尽管勉强可以说涉案商铺仍由戴富盛占有，但由于政府部门要求清空，戴富盛已事实上无法使用商铺进行经营，既然无法使用，自然无需支付房屋使用费。
三、蔡晓波、李小容已实际多收取戴富盛租金6000元，应予退还。
依据《房地产租赁合同》的约定，2009年3月至2010年2月的租金标准为每月4500元，而实际上，戴富盛在该段时间每月向蔡晓波、李小容支付了5000元，即每月多支付了500元，共计为6000元。对于这一明显的客观事实，一审法院却认为“于法无据”，让人费解。
综上所述，一审法院对本案事实的认定存在严重的错误，导致处理结果不当。因此，请求二审法院予以改判，支持戴富盛的诉讼请求。
对戴富盛的上诉，蔡晓波答辩意见同其上诉理由。
对蔡晓波的上诉，戴富盛答辩意见同其上诉理由。
李小容陈述意见称：其意见与原审时意见一致。
二审经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人蔡晓波的上诉，本院认为，涉案房屋系未取得建设工程规划许可证等合法手续的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院认定涉案租赁合同无效是正确的。原审法院依据《承诺书》中载明的“不会阻挡戴富盛转营装修或合法转租”等证据认定蔡晓波和第三人同意戴富盛的装修行为亦无不当。上诉人蔡晓波的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。
对于上诉人戴富盛的上诉，本院认为，蔡晓波作为涉案房屋的出租方，其完全知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续的事实，却仍在该房屋上进行违法加建，导致涉案房屋被相关行政部门认定为存在严重安全隐患，对于涉案租赁合同的无效，蔡晓波、李小容应当承担主要过错责任。原审法院认定双方各承担一半的过错责任系适用法律有误，应予纠正。综合本案的案情，由蔡晓波、李小容承担80％的过错责任较妥，因此，蔡晓波、李小容应当向戴富盛赔偿装修损失14456.8元（18071元×80％=14456.8元），戴富盛主张蔡晓波应当赔偿其租金损失，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3842号民事判决第一、二、四项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3842号民事判决第三项为：蔡晓波、李小容应于本判决生效之日起十日内赔偿戴富盛装修损失14456.8元；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3842号民事判决第五、六项；
四、驳回蔡晓波的其它诉讼请求；
五、驳回戴富盛的其它反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费775元由蔡晓波负担726元；戴富盛负担49元，反诉受理费2586元，由戴富盛负担2353元，蔡晓波负担233元。二审案件受理费由蔡晓波负担116元，戴富盛负担3765.42元。
本判决为终审判决。
审判长 许 保 疆
审判员 柯 云 宗
审判员 陈 明 亮
二〇一三年三月七日
书记员 王丹妮（兼）
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。