江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02920号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈永华。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴雪华。
委托诉讼代理人：张雯，江苏陈全兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈海忠。
委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵国龙，江苏六典律师事务所实习律师。
被上诉人（原告原告、反诉被告）蒋菊妹。
委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵国龙，江苏六典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：昆山市永泰房产咨询服务有限公司，住所地昆山市千灯镇景泾路145号。
法定代表人：朱荣，该公司经理。
上诉人沈永华、吴雪华因与被上诉人沈海忠、蒋菊妹、昆山市永泰房产咨询服务有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第0641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈永华、吴雪华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈海忠、蒋菊妹一审诉讼请求，确认双方之间的房屋买卖合同已经解除；一、二审诉讼费用由沈海忠、蒋菊妹承担。事实和理由：一、一审法院未按普通程序的审理要求对本案证据逐一加以审查认定，致使认定事实错误。1、一审判决认定沈海忠、蒋菊妹于2013年6月26日向我方发函要求协助办理房屋过户手续没有证据；2、一审判决对所谓的“2013年6月28日”的录音证据未按相关规定对其合法性、真实性进行审查；3、一审判决认定朱荣于2006年1月23日向动迁办支付了诉争房屋拆迁安置差额款74008元系代永泰公司交纳，无证据证明；4、一审判决将千灯镇民生房屋拆迁有限公司工作人员出具的情况说明作为证据使用，不符合证人证言的法定形式。二、一审判决确认相关法律关系于法无据。1、一审判决确认朱荣等同于永泰公司，但朱荣与永泰公司之间是完全不同的两个主体。朱荣诸事均发生在永泰公司成立之前，不可能构成法人行为；2、一审判决认定我方自愿将签名的空白合同书交给永泰公司朱荣处理，应视为由永泰公司朱荣全权代理我方对外行使相关权利。该认定与合同法规定的精神相悖；3、一审判决认定我方与沈海忠、蒋菊妹的房屋买卖关系成立并生效，于法无据。所谓的“房票”，是千灯镇当时负责拆迁安置工作的官员在掌权期间违法行为所产生的一时产物；4、一审判决关于诉争房屋阁楼已出售给沈海忠、蒋菊妹的认定，于法无据。房屋买卖是买受双方的买卖关系，买卖讲的是等价和公平；5、一审判决以诉争房屋已实际交付沈海忠、蒋菊妹入住，历经多年，我方在此期间未向沈海忠、蒋菊妹主张过房款，且对沈海忠、蒋菊妹入住诉争房屋未提出异议，就此认定沈海忠、蒋菊妹向永泰公司交付房款及永泰公司作出的房款优惠对我方产生法律效力，该认定于法无据。三、一审判决显失公正。1、关于购房合同的效力。《购房合同书》条款明确载明该合同系意向书。朱荣为谋取私利，于2006年1月23日擅自向动迁办以我方名义支付的补差款74008元，并于2006年5月9日成立永泰公司。2013年5月中旬，朱荣邀我方至永泰公司，方知沈海忠、蒋菊妹购房事宜并见到了《购房合同书》，考虑到社会安稳的重要性，于是接受了该买卖合同，只是发现阁楼未作处分，便提出5万元解决阁楼买卖事宜，但沈海忠、蒋菊妹提出我方无权提出对阁楼的价格主张；2、《购房合同书》约定了诉争房屋系按面积而不是按套计算房屋价款，故阁楼67.2平方米理应计价。沈海忠、蒋菊妹没有向我方交付购房款，其向永泰公司交付款项不能视为向我方付款。我方没有委托永泰公司收取款项。在没有取得分文房款的情况下我方不可能将诉争房屋过户至沈海忠、蒋菊妹名下。
沈海忠、蒋菊妹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回沈永华、吴雪华的上诉，维持原判。
永泰公司未作辩称。
沈海忠、蒋菊妹向一审法院起诉请求：沈永华、吴雪华及永泰公司协助办理位于昆山市千灯镇石浦华达小区6幢602室及自行车库的房屋过户手续，本案诉讼费用由沈永华、吴雪华承担。
沈永华、吴雪华向一审法院反诉请求：确认双方当事人之间的房屋买卖合同于2013年6月19日解除，双方各自相互返还已经履行的义务，本案反诉费用由沈海忠、蒋菊妹承担。
一审法院认定事实：沈永华、吴雪华系夫妻关系，沈海忠、蒋菊妹系夫妻关系。2005年沈永华、吴雪华因政府动迁获得一定的动迁房平方指标，后沈永华、吴雪华将动迁获得补偿的平方指标在实际动迁房尚未建成分配的情况下转让给案外人朱荣，并通过签署空白的《购房合同书》的方式委托朱荣对外出售今后获得的拆迁安置房。后案外人朱荣设立本案第三人永泰公司，并以永泰公司作为委托方与沈海忠、蒋菊妹于2006年12月3日签订了《购房合同书》（即沈永华、吴雪华提前签署的《购房合同书》），约定沈海忠、蒋菊妹购买沈永华、吴雪华位于昆山市千灯镇石浦华达小区6幢602室的商品房，约定建筑面积为79.33平方米，车库3.95平方米，房屋价款为146760.5元，车库为2765元。付款结算办法为签订意向书付定金一次性付清，余数于交房前十日内付清。交房日期为2006年12月3日。沈永华、吴雪华必须负责协助沈海忠、蒋菊妹办理房产过户手续，沈海忠、蒋菊妹负责全部契税（营业税，个人所得税）。合同签订后，沈海忠、蒋菊妹向永泰公司支付了购房款总计148800元，沈海忠、蒋菊妹陈述与《购房合同书》约定总额略有差距系因实际交付车库面积与合同约定车库面积略有差距，永泰公司并于2012年12月10日向沈海忠、蒋菊妹出具了148800元的收条。2012年9月13日，沈永华、吴雪华取得上述拆迁安置房的房屋权属证书，上面记载房屋座落于昆山市千灯镇华达月光花园5号楼602室，602阁楼，其中602室建筑面积为79.33平方米，602阁楼建筑面积为67.20平方米。另有025室车库登记建筑面积为3.73平方米，未登记在上述房屋权属证书上。庭审中双方确认该房屋即为上述《购房合同书》中所指的昆山市千灯镇石浦华达小区6幢602室的商品房，但沈永华、吴雪华认为《购房合同书》中仅出售602室，不包括房屋权属证书中的602阁楼部分。上述房屋权属证书发放后，沈海忠、蒋菊妹即要求沈永华、吴雪华及永泰公司将上述房屋过户给其，后沈永华、吴雪华不予同意，并于2013年6月4日发函给沈海忠、蒋菊妹，要求支付房款149525.5元。同年6月18日，沈永华、吴雪华再次发函给沈海忠、蒋菊妹，认为沈海忠、蒋菊妹未按照约定支付购房款构成违约，因此解除双方签订的房屋买卖合同，6月20日沈永华、吴雪华再次发函给沈海忠、蒋菊妹要求将上述房屋恢复原状并予以返还。沈海忠、蒋菊妹于2013年6月26日向沈永华、吴雪华发函要求协助办理房屋过户手续。2013年6月28日，沈永华在与昆山市千灯镇动迁办工作人员电话谈话过程中提到认可房屋系卖给沈海忠、蒋菊妹，并认可收取到朱荣3万多元，系是卖给朱荣的平方费，朱荣以400元一个平方价格购买其100多点的平方，尚有6000多朱荣未支付给其，并提出要求沈海忠、蒋菊妹再额外支付50000元的钱款。
一审另查明：朱荣在向沈永华、吴雪华购买上述拆迁安置分配平方购房指标时向沈永华、吴雪华支付了36000元左右款项，另在取得上述拆迁安置房时，由朱荣于2006年1月23日向动迁办支付了该房屋的购房差额款74008元。永泰公司成立于2006年5月9日，一审庭审中，朱荣明确其上述付款行为均为代永泰公司行使，相关权利义务由永泰公司享有和承担。2013年6月21日，千灯镇民生房屋拆迁有限公司工作人员出具情况说明，载明沈永华、吴雪华因动迁应安置平方面积为200平方米，已安置96.12平方米，另有103.88平方米提前卖给永泰公司购房任务，后该部分平方面积安置在5号楼面积79.33平方米。
上述事实由当事人提供的《购房合同书》、收条、催告函、合同解除通知书、关于恢复原状的函、关于履行合同的函及邮寄凭证、录音、EMS详情单、产权登记证书、结算清单、收据、声明、证明、情况说明以及当事人的庭审陈述予以证明。
一审法院认为，沈永华、吴雪华虽在签订合同时并未与沈海忠、蒋菊妹协商或碰面，但沈永华、吴雪华自愿将签名的空白合同书交给永泰公司朱荣处理，对外应视为由永泰公司全权代理沈永华、吴雪华对外行使相关权利，实际沈海忠、蒋菊妹与沈永华、吴雪华之间是俗称的“房票”买卖。从一审法院查明的事实看，沈永华、吴雪华系知道并了解该《购房合同书》的签订，故一审法院认定双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效，双方均应按照《购房合同书》的约定行使权利和承担义务。关于沈永华、吴雪华称《购房合同书》不包括602室阁楼部分的主张，虽然沈永华、吴雪华在签署空白合同书交付给朱荣时，诉争房屋尚未交付，但沈永华、吴雪华明确出售给朱荣的平方为100多点平方米，而诉争房屋即系基于该应予安置的100多点平方米所获得的安置房，且诉争房屋已经实际交付给沈海忠、蒋菊妹多年，房屋的结构已经明确存在阁楼，虽尚未办理房屋权属证书，但房屋阁楼与房屋系整体作为一套房屋存在，故一审法院认定双方的房屋买卖合同中包括602室，也包括602阁楼及车库。对沈永华、吴雪华主张602阁楼并未出售给沈海忠、蒋菊妹的主张不予支持。现沈永华、吴雪华已经取得诉争房屋的权属证书，理应按照合同约定将上述房屋过户至沈海忠、蒋菊妹名下，永泰公司作为房屋买卖合同的居间方，理应尽到协助义务，故对沈海忠、蒋菊妹要求沈永华、吴雪华及永泰公司协助将诉争房屋及车库转移过户至其名下的诉请，一审法院予以支持，但相关过户产生的税费，按照双方约定应由沈海忠、蒋菊妹负担。
关于沈永华、吴雪华称沈海忠、蒋菊妹未支付房款的主张，因沈永华、吴雪华将签字的空白合同书交由永泰公司对外出售房屋，且房屋也实际交付给沈海忠、蒋菊妹入住，沈海忠、蒋菊妹将相关房款已经交由永泰公司，且历经多年，沈永华、吴雪华均未向沈海忠、蒋菊妹主张过房款，也未对沈海忠、蒋菊妹入住诉争房屋提出异议，故一审法院认定沈海忠、蒋菊妹向永泰公司交付房款及永泰公司作出的房款优惠对沈海忠、蒋菊妹产生法律效力，永泰公司与沈永华、吴雪华之间内部关系与沈海忠、蒋菊妹无关，沈海忠、蒋菊妹已经按照合同约定履行了付款义务。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、沈永华、吴雪华、昆山永泰房产咨询服务有限公司于判决生效之日起十日内协助沈海忠、蒋菊妹将昆山市千灯镇华达月光花园5号楼602室（含602阁楼）及025号车库的房屋所有权、土地使用权过户至沈海忠、蒋菊妹名下。二、驳回沈永华、吴雪华的全部反诉请求。本诉案件受理费3290元，由沈永华、吴雪华负担，在判决生效之日起十日内支付给沈海忠、蒋菊妹。反诉案件受理费1645元，由沈永华、吴雪华负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明，2003年7月31日，沈永华与昆山市石浦镇动迁办公室签订《石浦镇农房拆迁协议书》，对安置房屋以及可安置面积并无约定。2005年9月16日，沈永华、吴雪华（甲方）与朱荣（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将石浦动迁办分配给甲方的动迁面积（现分配安置在华达小区）计104平方米，价格为人民币每平方米肆佰元整（差价），共计肆万壹仟陆佰元整。自签约之日起，乙方首期付款为人民币叁万陆仟陆佰元整，余数于甲方将房产证过户于乙方时付清；自签约之日起，户权归乙方所有，甲方无权支配；乙方负责所有的房产证过户费用，于甲方无关，但甲方必须协助乙方办理房产证过户手续。甲方、乙方以补充协议为准。2005年9月21日，石浦镇动迁办公室出具证明，载明：今由歇马桥村7组沈永华动迁户在石浦华达小区内分到6号楼602室面积是79.33平方米住房1套，特此证明。2005年10月10日，沈永华、吴雪华出具《委托书》，载明：现有本人沈永华、吴雪华将委托朱荣先生办理石浦镇华达小区6幢602室公证房产过户手续，望给予帮助。
2006年12月3日沈海忠、蒋菊妹与沈永华、吴雪华签订的《购房合同书》系沈永华、吴雪华事先签订的空白合同，后沈海忠、蒋菊妹至永泰公司购房签字，双方在签约时未见面。朱荣及永泰公司在《购房合同书》中并未出现。
2013年6月21日，千灯镇民生房屋拆迁有限公司工作人员顾炳根出具情况说明，载明沈永华、吴雪华因动迁应安置平方面积为200平方米，已安置96.12平方米，另有103.88平方米提前卖给永泰公司购房任务，后该部分平方面积安置在5号楼面积79.33平方米。但顾炳根并未以证人身份出庭作证。
2015年3月12日，朱荣出具声明称：其在2005年9月筹划设立中介公司，得知沈永华、吴雪华将政府动迁指标对外出售，其以自己的名义与沈永华、吴雪华签订补充协议，购买沈永华、吴雪华的拆迁安置房屋，待成立中介公司后再将房屋对外中介。后其注册的永泰公司成立，永泰公司将购房款项交付拆迁办。以其名义签订协议以及付款的行为都是其代表永泰公司进行的职务行为。
以上事实，由拆迁协议书、补充协议、动迁办证明、委托书、情况说明、朱荣出具的声明以及当事人陈述予以证实。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，沈永华、吴雪华因房屋拆迁可以安置一定面积的房屋。沈永华、吴雪华于2005年9月与朱荣签订《补充协议》，将分配在华达小区的房屋安置面积104平方米以400元/平方米的价格出售给朱荣，协议中同时约定户权归朱荣所有，沈永华、吴雪华须协助朱荣办理房产证过户手续。结合之后石浦镇动迁办公室出具的安置房屋证明，沈永华、吴雪华出具委托朱荣办理房产过户手续的《委托书》、签订空白《购房合同书》的行为以及朱荣向动迁办公室支付涉案房屋购房差额款的事实，足以证明沈永华、吴雪华将其可得的安置房屋出售给朱荣。朱荣已经按照《补充协议》的约定向沈永华、吴雪华支付了过户前应支付的款项3万余元。沈永华、吴雪华应配合履行过户义务。
根据朱荣的说明，其是为了成立中介公司后通过中介将房屋转卖获利，所以与沈永华、吴雪华预先签订《补充协议》。朱荣签订《补充协议》以及向动迁办付款的行为系为中介公司经营提前实施的业务行为，相应的权利义务应由朱荣之后成立的永泰公司承受；永泰公司对此并无异议，且诉争房屋之后也确由永泰公司联系出售给沈海忠、蒋菊妹，应视为永泰公司予以认可。沈海忠、蒋菊妹系通过永泰公司购买诉争房屋，其签订的《购房合同书》系沈永华、吴雪华预先签好的空白合同，当时沈永华、吴雪华已经将诉争房屋出售给永泰公司，故沈海忠、蒋菊妹实际是向永泰公司购买诉争房屋。综上，本院认为，诉争房屋为沈永华、吴雪华出售给永泰公司，再由永泰公司出售给沈海忠、蒋菊妹，故永泰公司对合同约定的房价给予一定优惠，沈海忠、蒋菊妹按照优惠后的房价将购房款支付给永泰公司，属于按约履行义务，该行为并无不当。诉争房屋在2006年即已经安置交付，沈海忠、蒋菊妹已实际占有使用诉争房屋多年，沈永华、吴雪华对诉争房屋的情况并无关注，在沈海忠、蒋菊妹要求办理诉争房屋过户手续前，沈永华、吴雪华也从未向朱荣、永泰公司或沈海忠、蒋菊妹主张支付房款，现沈永华、吴雪华认为沈海忠、蒋菊妹未向其支付房款，违约在先，不合常理，不予支持。沈海忠、蒋菊妹并不构成违约，沈永华、吴雪华于2013年6月19日向沈海忠、蒋菊妹送达的合同解除通知，因不符合合同解除的实质条件，不产生合同解除的法律效果。
《购房合同书》主要条款齐备，应认定该合同为正式合同，并非意向书性质。沈永华、吴雪华出具的《委托书》明确将诉争房屋出卖，而诉争房屋的阁楼与房屋无法割裂，系作为一套房屋的组成部分，诉争房屋出售时一并包括阁楼，既符合房屋的物理结构，也符合日常经验法则。沈海忠、蒋菊妹在按约付清房屋价款的情况下，无须再另行支付阁楼的价款。沈海忠、蒋菊妹已经按约履行了支付购房款的义务，沈永华、吴雪华以及永泰公司均负有协助办理房屋过户手续的义务。本案存在两重买卖关系，各方当事人办理房屋过户时应按照协议约定和国家政策承担相应税费。
综上所述，上诉人沈永华、吴雪华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4935元，由上诉人沈永华、吴雪华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 田思诗