山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1087号原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人李磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。被告：杨春敏，住济南市天原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告杨春敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的诉讼代理人李晓宁、邢双双，被告杨春敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨春敏立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费9777.3元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2300.7元。2.本案诉讼费用由被告杨春敏承担。事实与理由：原、被告签订济南重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务费按建筑面积�月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度的首日5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告杨春敏房屋位于重汽·某小区，建筑面积为118.17m2每季度应缴纳物业费425.1元。被告杨春敏自2010年第一季度至今共拖欠23个季度的物业费，总额9777.3元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日万分之二点一计算为2300.7元。原告翡翠物业公司每季度均多次催要，但被告杨春敏均以种种不当理由拒绝支付。被告杨春敏辩称，2012年3月份，由于原告翡翠物业公司工作人员进行接电工作，导致被告杨春敏家中电器毁损。后来，原、被告进行协商，但一直协商未果。2015年被告杨春敏家门口电动车被盗，与原告翡翠物业公司对于此事协商未果。同意与原告协商解决，如原告赔付电器毁损维修价款，被告同意支付物业费。原告的物业服务质量存在问题，保安服务不到位，且原告将业主的部分公共部分进行了改造出售，以及涉案房屋所在的单元门毁损后一直未予处理。因原告并没有按照协议的约定履行相应的义务，故请求驳回原告翡翠物业公司的诉讼请求。原告翡翠物业公司及被杨春敏围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨春敏系济南市天（以下简称涉案房屋）的业主。案外人中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告翡翠物业公司（乙方）于2007年9月1日签订《前期物业管理合同》一份，约定由原告翡翠物业公司对东至西工商河路，西至无影山东路，南至无影山中路，北至济南师范�区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第六条约定：“合同期限：本物业成立业主委员会且能代表全体业主选聘的物业服务企业并重新签订物业服务合同，届时本合同自动终止。”第十六条约定：“物业服务费本物业管理区域物业收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅按建筑面积每月收取费用如下：多层物业服务费：0.7元/平方米/月；小高层及高层物业服务费：1.2元/平方米/月；花园洋房物业服务费：1.0元/平方米/月；叠拼及别墅物业服务费：2.0元/平方米/月；（二）非住宅按建筑面积每月收取费用如下�商业用房物业服务费：2.20元/平方米/月；地下车位服务费：38.50元/平方米/月…”该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业的承接验收、前期物业管理服务标准、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋为高层普通住宅，其建筑面积为118.17平方米，根据前期物业管理合同约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度的首月的五号之前交纳物业服务费。截止至2015年9月，被告杨春敏自2010年1月至2015年9月期间未交纳物业服务费。诉讼中，原告翡翠物业公司提交照片一组，证明：其在被告拖欠物业服务费期间，按季度、年份进行催收。被告杨春敏对该证据的真实性无异议，但称原告翡翠物业公司并没有按季度、按年�进行过催收。被告杨春敏围绕其答辩意见，提交收款收据一份、销货清单二份、反映翡翠郡南区问题致物业书一份。原告翡翠物业公司对上述证据的真实性提出异议，认为收款收据并非普通发票，原告翡翠物业公司并不知情被告电器损坏事宜，且被告如认为侵犯了其合法权益，被告可以另行起诉，不能以此为由拒交物业费；对于反映翡翠郡南区问题致物业书，是被告杨春敏自己书写的，不能证明被告目的。对上述有争议的证据，本院认定如下：对原告翡翠物业公司提交的照片，因系静态事物的反映，且无法体现拍摄时间，故对该证据的证明力本院不予认可；对被告杨春敏提交的收款收据、销货清单的真实性无法确认，且与本案并非同一法律关系，故对该证据的真实性及证明力均不予认可；对反映翡翠郡南区问题致物业书，系被告方单方制作，未提交其他证据予以佐证，故对该证据的证明力，本院不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人中国重型汽车集团房地产开发公司与原告翡翠公司签订的前期物业管理合同对该小区内业主均具有拘束力，被告杨春敏作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告翡翠物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告杨春敏所称由于原告翡翠物业公司导致被告家中电器毁损的答辩意见，因与本案并非同一法律关系，故被告杨春敏以此为由拒交物业费，于法无据。关于被告杨春敏称原告翡翠物业公司在提供物业服务过程中存在质量问题的答辩意见，虽未提交充分证据予以证实，但结合同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确存在某些一般性瑕疵。但物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运�经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司计算依据符合约定，被告杨春敏对此亦未提出异议，故原告翡翠物业公司要求被告杨春敏支付自2010年1月至2015年9月期间物业服务费9777.3元（118.17平方米×1.2元×69个月）的请求，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告左金成支付违约金2300.7元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告杨春敏拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告杨春敏负担。鉴于原、�告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杨春敏于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费9777.3元。二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告杨春敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 善人民陪审员  王凤丽人民陪审员  王俊美二〇一六年九月九日书 记 员  于 蕊