山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1504号
原告崔珂。
原告王玉华。
两原告共同委托代理人胡绪宏。
两原告共同委托代理人孙传洪。
被告沈海。
委托代理人吕翠玉。
委托代理人王春梅。
原告崔珂、王玉华诉被告沈海确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人胡绪宏与被告及其委托代理人吕翠玉、王春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，坐落于市北区某某路XX号X单元XXX户房屋原权利人为孙秀琴，孙秀琴有长子崔长岭、长女崔俊兰、次女崔俊芳、次子崔长征、小女崔俊卿等五个子女。崔俊芳于上世纪70年代未婚病逝，崔俊兰于20XX年病逝，崔俊卿于20XX年意外身故，崔长征于20XX年病逝，孙秀琴于20XX年病逝。2011年崔俊兰之子沈海以欺诈手段骗崔长岭以30万元价格购买该处遗产房屋，同年9月国土资源和房屋管理局违法将孙秀琴的遗产房屋转移登记到崔长岭名下，后崔长岭迅速将孙秀琴的遗产房屋以远远低于市场合理价格卖给沈海。两原告因此提起诉讼，请求判令：1、确认崔长岭和沈海的房屋买卖行为及签订的房屋买卖合同无效；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，遗产继承人王玉华与崔珂是否是合法的继承人需要举证证明，是否和本案存在利害关系也应当举证证明。崔长岭与被告签订的买卖合同合法有效，被告已在生效的法律文书中明确为善意第三人，应当驳回原告的诉请。
经审理查明，1、原告崔珂的祖母孙秀琴与祖父崔好增共生育5个子女：长子崔长岭、次子崔长征（原告崔珂父亲）、长女崔俊兰（被告沈海母亲）、次女崔俊芳、三女崔俊卿。崔好增于19XX年XX月XX日死亡，崔长征、崔俊兰、崔俊芳、崔俊卿先后于20XX年前去世，孙秀琴于20XX年X月XX日去世，崔长岭于20XX年XX月XX日去世。崔长岭未婚。
2、本案所涉之青岛市某某路XX号X单元XXX户房屋（建筑面积53.84平方米）原产权人为孙秀琴，2000年2月28日孙秀琴取得该房屋的房产证（房权证私字第××号）。2000年7月14日孙秀琴与崔长岭就上述房屋签订赠与合同一份，孙秀琴将该房屋赠与崔长岭。同年7月24日，孙秀琴与崔长岭到青岛市市北区第二公证处对赠与合同进行了公证，但未办理房屋过户手续。20XX年孙秀琴去世。2011年崔长岭持赠与公证书、死亡证明等材料单方申请办理房屋产权转移登记，青岛市国土资源和房产管理局拒绝办理。崔长岭遂进行信访。信访后，青岛市国土资源和房产管理局经研究，于同年7月23日将崔长岭登记申请通过青岛日报进行公告，并让崔长岭出具了责任承诺书。2011年9月19日青岛市国土资源和房产管理局经过对崔长岭询问，并对其提交的房权证私字第××号房屋所有权证、身份证明、赠与公证书核实后，为崔长岭颁发了青房地权市字第××号《房地产权证》。崔长岭获得涉案房屋产权后，又与外甥沈海分别于2011年9月29日和2011年10月14日签订了两份房屋买卖合同，两份合同均约定崔长岭将涉案房屋卖给沈海，其中，9月29日的合同价款为30万元，付款方式为2011年10月9日前支付5万元作为首期购房款，剩余25万元以银行贷款的形式支付。沈海称双方实际执行的是该份合同；10月14日的合同价款为42万元，沈海称该份合同仅为在交易中心备案用。2011年10月18日，崔长岭与沈海共同向青岛市国土资源和房产管理局申请将涉案房屋产权登记转移至沈海名下，后沈海领取了青房地权市字第××号房地产权证。在崔长岭与沈海的交易过程中，沈海与中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛崂山区支行签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》一份，以涉案房屋作抵押贷款25万元。2011年10月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛崂山区支行将沈海所贷25万元直接转入崔长岭个人账户。同年10月28日，崔长岭为沈海出具一张收据，内容为：“今收到沈海交来的市北区某某路XX号X单元XXX室的购房款人民币叁拾万元整（300000元）。收款人崔长岭”。沈海称其已经向崔长岭付清了全部购房款30万元。
3、2012年4月9日崔珂不服青岛市国土资源和房产管理局向崔长岭颁发涉案房屋产权证的具体行政行为，向青岛市人民政府提出了行政复议申请。2012年5月26日青岛市人民政府作出青政复决字（2012）32号行政复议决定书，维持青岛市国土资源和房产管理局向崔长岭颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为。崔珂不服该行政复议决定，于2012年7月3日向本院提起行政诉讼，案号为（2012）北行初字第187号。本院经审理后，认为“赠与合同转移登记，应当双方申请。青岛市国土资源和房产管理局按照单方申请登记为崔长岭办理了房屋转移登记，违反法定程序”。遂作出（2012）北行初字第187号行政判决书，判决：“确认被告青岛市国土资源和房屋管理局为崔长岭颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为违法”。现该判决已生效。
4、2013年5月15日崔珂再次向本院提起行政诉讼，要求撤销青岛市国土资源和房产管理局为沈海颁发的青房地权市字第××号房地产权证。本院受理后，经审理作出（2013）北行初字第47号行政判决书，判决：“撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局作出的向第三人沈海颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为”。该判决下发后，第三人沈海与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛崂山区支行对该判决不服，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院经审理后，认为：“上诉人沈海基于出让人崔长岭已经取得涉案房屋的产权登记，而由出让人处受让涉案房屋产权，并支付了相应对价。在被上诉人崔珂不能举证证明上诉人沈海受让涉案房屋出于恶意的情况下，应推定其为善意。原审判决仅凭受让房屋价格明显低于周边商品房的价格，且此论点并无相应证据支持，而不考虑交易双方之间的身份关系及其他约定，即否定交易双方以合理价格转让，理由不够充分，本院不予认同。上诉人邮储银行崂山支行取得涉案房屋抵押权，亦应适用善意取得制度。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”由于原审被告青岛市国土资源和房屋管理局为崔长岭颁发的青房地权市字第××号房地产权证已经被生效判决确认违法，本案诉争房地产权证已失去合法基础。根据前款规定，应当确认原审被告为上诉人沈海颁发的诉争房屋产权证的具体行政行为违法”。并据此作出（2013）青行终字第318号行政判决书，判决：“一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2013）北行初字第47号行政判决。二、确认原审被告青岛市国土资源和房屋管理局为上诉人沈海颁发的青房地权市第××号房地产权证的具体行政行为违法”。后崔珂不服该318号判决，向青岛市中级人民法院申请再审，青岛市中级人民法院经审查后，作出（2014）青行监字第36号行政裁定书，该裁定书认为：“最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。据此，在审理行政案件过程中，法院可以对第三人是否善意取得进行审理。崔珂关于本案不应审理善意取得问题的再审申请理由无法律依据，本院不予采纳。关于沈海是否支付房款问题，根据沈海提交的邮政储蓄银行贷款借据及受托支付转账凭证等证据，足以证明沈海通过银行贷款的方式支付购房款的事实，崔珂该再审申请理由无事实依据。关于崔珂主张的崔长岭和沈海通过签订非法合同，办理非法过户手续侵害了其他继承人的继承权问题，不在本案审查范围”。据此，该裁定书驳回了崔珂的再审申请。
5、庭审中，原告认为被告沈海在明知其仅为孙秀琴老人的继承人之一，还有其他继承人的情况下，与崔长岭签订了涉案房屋的买卖合同，侵犯了其他继承人的合法权益，因此双方签订的买卖合同是无效的。对此，原告还提交了以下证据予以证明。证据1、2010年3月11日崔长岭书写的遗嘱一份，内容为：“我3月12日就要做二次手术，如人生止步，接受母亲孙秀琴青岛市北某某路XX号X单元XXX房（证号XXXX），本人未婚，3：3：3平分：侄子崔珂（弟崔长征之子），外甥沈海（姐崔俊兰之子），外甥女冯某（妹崔俊卿之女）”。证据2、录制的证人荆某作证的光盘一份（证人未出庭作证），证人荆某称沈海知道市北区某某路XX号X单元XXX户房屋系孙秀琴的遗产。证据3、2010年2月27日崔长岭、荆某、荆瑞云、崔珂、王玉华、沈海、张某、潘瑞盛之间的录音一份，录音中对本案所涉之房屋归属情况进行了讨论，但未达成一致意见。证据4、2007年1月19日崔长岭写的嘱托一份，称“必须告诉老人，房子决不可先放手”。证据5、证人薛某出庭作证。证人称其与崔长岭是同事，多年认识，经常来往。2010年3月崔长岭病情复发，在山大医院住院，我去看他时，他拿出一份遗嘱，是关于他母亲的房子分配问题，说这套房子由冯某、崔珂、沈海三人平分。证据6、崔长岭在小册子上记录的证券账户情况、请客情况及工商银行账号等，用以证明崔长岭当时有钱，不需要卖房子治病。证据7、青岛市基本医疗保险审批表、结算单、山东省医院住院收费票据、青岛大学医学院附属医院住院记录、青岛海慈医疗集团住院记录，殡葬费收据、火化证、灵骨安放协议、通信缴费发票等，用以证明崔长岭自病重至火化期间不是由沈海来照顾的，而是由两原告来照顾的。证据8、崔长岭生前记录一宗，用以证明崔长岭生前有记录的习惯，其向沈海出具30万元的收条不符合崔长岭生前的习惯。被告对上述八份证据的质证意见为：证据1的真实性不予认可，即使是真实的，该证据形成时间为2010年，当时涉案房屋还不属于崔长岭，所以崔长岭无权处分该房屋，即使留了遗嘱也是无效的，而且被告和崔长岭签订的房屋买卖合同签署在2011年，崔长岭也以他的买卖行为推翻了该遗嘱所规定的内容；证据2，证人荆某应当出庭作证，其所要证明的内容也已经被崔长岭的买卖行为推翻，而且从视频上看，证人的眼睛朝着一个方向看，是在阅读已经拟好的文件；证据3的真实性不能确定，大部分内容是传来证据，且该录音是2010年2月录制的，而孙秀琴早在2000年7月就已通过公证遗嘱的形式将房屋赠给了崔长岭。证据4无法证明是崔长岭所写，假若是崔长岭所写，也没有载明房子的具体位置，与本案无关。证据5证人薛某陈述的内容都是传来的，并非亲眼所见，对其证明的事项不予认可。证据6不能以原告的推测来证明崔长岭是否有钱，崔长岭自书已经说明是为了治病需要钱。证据7无法证明是崔珂照顾的崔长岭。证据8上没有崔长岭的签字，无法认定真实性。
6、庭审中，被告为证明其是善意购买人，提交了以下证据予以证明。证据1、崔长岭书写的收到沈海交来的市北区某某路49号2单元201室的购房款人民币叁拾万元正的收据一张，中国邮政储蓄银行购房贷款25万元的合同一份及2014年1月13日贷款结清证明一份；证据2、崔长岭自书一份，内容为：“崔长岭急需钱治病，一、叁拾万某某路XX号X单XXX户套二房归（卖给）沈海（崔俊兰之子）；二、崔长岭生前有永久居住权；三、从2012年始崔长岭付沈海年租5000元；四、病间沈海协助办事；违约前三条之一，廉价买卖套二房无效”。证据3、崔长岭门诊病历及医药费单据一宗，墓地购买协议及发票一宗。被告认为上述证据可以证明之所以该房屋以30万元成交，是因为崔长岭生病需用钱，沈海协助崔长岭处理事务且为崔长岭办理丧葬事宜，双方之间系亲属关系且崔长岭保留永久居住权，故该30万元属于合理价格。证据4、（2013）青行终字第318号行政案件庭审中，证人冯某、张某出庭作证证明沈海在崔长岭生病时帮忙照顾生活起居，购买日常用品，交医疗费。原告对此质证认为，证据1的收据是复印件，无法确认真实性，银行借款合同和结清证明只能证明沈海自己把银行贷款还清了，无法证明这笔款支付给了崔长岭；证据2的真实性无异议，但无法证明沈海是善意购买人，崔长岭早就不信任沈海，所以才写了这个条子；证据3的病历系复印件，对真实性有异议，崔长岭住院花费的医疗费都是他自己出的，相关的墓地也无法证明是崔长岭的墓地，崔长岭的骨灰盒现在还放着殡仪馆；证据4中的两名证人所作证言都是不真实的。
7、崔长岭在生前还留有青岛市市北区某某路XX号X号楼X单元XXX户房屋一套，2011年12月12日崔长岭书写遗嘱，指定崔珂为该套房屋的唯一继承人。2014年就该处504户房屋崔珂向本院提起继承诉讼，本院依法作出（2014）北民初字第1272号民事判决书，判令：“坐落于青岛市市北区某某路XX号X号楼X单元XXX户房屋归原告崔珂所有”。
上述事实，有两原告与被告的陈述，庭审笔录以及各方提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，经本院核实，可以认定。
本院认为，1、关于合同效力问题。本案争议之房屋买卖合同的售房人崔长岭依据公证的赠与合同，对涉案房屋进行处分不违反法律规定；而购房人沈海当时依据崔长岭持有的房屋产权登记，与崔长岭签署正式的房屋买卖合同，亦不违反法律规定，因此该房屋买卖合同成立并生效。2、崔长岭持有的涉案房屋之产权证后来被法院生效判决予以撤销，但买房人沈海已经根据合同约定向崔长岭交付了全部的购房款，办理了相关的房屋产权过户手续，故被告沈海购买该涉案房屋属于善意购买；双方当时约定的30万元价款虽然低于市场价，但考虑到被告沈海与崔长岭之间具有亲属关系，且双方之间约定崔长岭售房后仍保留对出售房屋的永久居住权，再加上被告沈海曾经在崔长岭住院时照顾过崔长岭，结合以上因素，可以认定该售房价格属于合理价格。3、现原告崔珂在庭审中提交的证据均无法证明沈海在购买涉案房屋时具有恶意。综合以上三点，应认定被告沈海与崔长岭之间签订的30万元之房屋买卖合同合法有效。原告崔珂、王玉华起诉要求确认双方的买卖合同无效之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告崔珂、王玉华的全部诉讼请求。
本案诉讼费500元，由原告崔珂、王玉华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 顾晶京
人民陪审员 曹积泉
人民陪审员 葛增华
二〇一四年八月十二日
书 记 员 于丽君