云南省临沧市中级人民法院
p t ; \' > 民 事 判 决 书
（2016）云09民终13号
上诉人（原审被告）王莉萍。
委托代理人陈福奎，耿马自治县勐撒镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）罗桂英。
委托代理人周丽强，耿马自治县法律援助中心法律工作者，代理权限：一般授权代理。
原审第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司。
负责人叶正红。
上诉人王莉萍因与被上诉人罗桂英，原审第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服耿马自治县人民法院（2015）耿民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月4日受理后，依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人王莉萍及其委托代理人陈福奎，被上诉人罗桂英及其委托代理人周丽强到庭参加诉讼。原审第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：罗桂英居住的房屋（坐落于耿马自治县耿马大街315号）原属耿马县综合厂宿舍。2003年因企业改制，原耿马县综合厂取消，根据耿马自治县人民政府耿政复（2003）202号《耿马傣族佤族自治县人民政府关于王莉萍同志购买耿马县民族贸易综合加工公司产权的批复》，同意将耿马县综合厂的经营性资产及相关土地的产权售让给王莉萍。根据该批复，王莉萍于2004年2月13日与耿马县综合厂签订了产权售让合同书，继而办理了耿房权证（2004）字第00003809号房屋所有权证及耿国用（2013）第**号国有土地使用证。罗桂英所居住的房屋和土地面积包含在王莉萍的土地证及房产证内。罗桂英系原耿马县综合厂工人曹四妻子，综合厂改制后，属第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司退休职工遗属。罗桂英一家于1991年前后开始居住在该房屋。2004年5月份，罗桂英向耿马自治县人民政府反映住房问题，由耿马自治县人民政府指派相关工作人员协调处理。2004年5月28日，经政府相关工作人员主持开会协调，王莉萍同意罗桂英及另三户住户共计支付其购房款40000.00元，并要求四户住户在2004年6月份一次性支付结清购房款，相关手续费及办证等费用由住户自行解决。因四户住户生活困难，由第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司代四户住户于2004年6月30日向王莉萍支付了购房款共计40000.00元，王莉萍收到40000.00元购房款后向第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司出具了收据。后罗桂英一家一直在该房屋居住至今，但尚未办理房屋过户手续。2015年1月份，因王莉萍口头通知罗桂英于3个月内搬家，引起纠纷，故罗桂英诉至法院。
原审法院认为，该案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人向出卖人支付房屋价款的合同。本案中罗桂英属于买受人，王莉萍属于出卖人，双方虽未直接签订书面房屋买卖合同，但第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司已代罗桂英向王莉萍支付了购房款，王莉萍出具了收款收据，罗桂英已履行了合同的主要义务，王莉萍予以接受。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”另，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”故原审法院认为，罗桂英与王莉萍之间存在房屋买卖合同关系。涉案房屋虽未在相关部门办理物权转移登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”罗桂英请求确认向王莉萍购房的行为合法有效，原审法院予以支持。罗桂英与王莉萍之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，且对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”罗桂英已向王莉萍支付了购房款，王莉萍予以接受，房屋一直由罗桂英居住至今。因办理房屋过户手续需要买卖双方持相关证件到房管部门办理，王莉萍协助罗桂英办理房屋过户手续属于王莉萍的附随义务，故对罗桂英诉请要求王莉萍协助其办理房屋过户手续的诉讼请求原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、确认原告罗桂英向被告王莉萍购房的行为合法有效。二、被告王莉萍于本判决书生效后三十日内协助原告罗桂英办理房屋过户手续。
原审判决宣判后，上诉人王莉萍不服，向本院提起上诉称：1、一审认定上诉人与被上诉人的购房行为有效，不符合事实根据和法律准则。上诉人与被上诉人之间不存在房屋购买行为，也没有做出过口头或者书面协议。2、2004年6月30日上诉人到云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司领取10000元是房屋预付款。上诉人不可能以每平方米125元的价格卖给他人，也不符合当时耿马自治县的房屋造价。一审认定上诉人同意卖房屋的会议记录，上诉人无任何的签名捺印，也没有具体实质内容。会议记录中没有说被上诉人支付10000元就取得79.6平方米的房产和土地，一审法院认定事实错误。故请求二审法院撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人罗桂英答辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
针对诉讼双方当事人的诉讼主张，本案二审争议的焦点为：上诉人王莉萍与被上诉人罗桂英之间是否存在房屋买卖合同关系。
在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人认为一审错误认定了双方当事人进行过商议买房事宜及上诉人于2015年1月份口头通知被上诉人3个月内搬家引起纠纷。被上诉人对一审认定的事实无异议。经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
针对本案的争议焦点，本院作出如下评判：
本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案中虽双方当事人未签订书面的房屋买卖合同，但结合本案的案件事实和现有证据，原审第三人云南省烟草公司临沧市公司耿马分公司代为履行支付购房款的义务视为被上诉人履行支付义务。第三人代为履行行为在性质上构成合同的履行，为有效的履行行为，双方之间存在房屋买卖合同关系。上诉人主张收取的10000元不属于购房款，而是房屋的预付款，但未提交相应的证据予以证实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人应承担举证不能的法律后果。
综上所述，上诉人王莉萍的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王莉萍承担。
本判决为终审判决。
审判长李鸿武
审判员李世兰
审判员李佳
二〇一六年三月十五日
书记员许子文