北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12087号
上诉人（原审被告）：陆惠华，女，1950年6月24日出生，户籍地北京市朝阳区，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：刘轶，男，1980年12月10日出生，无业，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘立华，女，1978年7月27日出生，户籍所在地北京市西城区，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：宋子杰，北京市国汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鹏，男，1979年7月22日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务，住公司宿舍。
上诉人陆惠华因与被上诉人刘立华、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆惠华之委托诉讼代理人刘轶、彭金城，被上诉人刘立华之委托诉讼代理人陈鹏、宋子杰，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆惠华上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，撤销原审判决第三项，依法改判。事实与理由：930新政出台造成刘立华无法贷出预定款项，而要求解除合同；变更条款应当在双方协商一致的前提下签订，刘立华在2016年10月30日变更协议书中单方设定无理条款，未经我方同意，故我方没有签字，并不是故意不配合办理贷款手续；我方在履行合同过程中无违约情形，不应当承担违约金。
刘立华辩称：同意一审判决，不同意陆惠华的上诉请求。
链家公司诉称：同意一审判决，不同意陆惠华的上诉请求。
刘立华向一审法院起诉请求:1.解除刘立华与陆惠华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《自行支付购房款协议》；2.陆惠华返还刘立华购房定金及购房首付款400000元；3.陆惠华支付违约金434000元；4.陆惠华赔偿刘立华评估费700元；5.案件受理费由陆惠华负担。
一审法院认定事实：2016年9月5日，出卖人陆惠华与买受人刘立华签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人陆惠华将位于北京市顺义区南竺园一区×号楼×单元×号房屋出卖给买受人刘立华。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为2060000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为110000元。买受人向出卖人支付定金50000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转，买卖双方应签订相关存量房结算资金划转协议。买受人于银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为1440000元。出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10日个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
2016年9月5日，出卖人（甲方）陆惠华与买受人（乙方）刘立华以及居间方链家公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：第一条：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2170000元。第二条：“乙方于2016年9月5日将第一笔定金以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年9月30日前将第一笔首付款350000元以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款31万元以自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在90天内（具体以约过户号为准）甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。”第三条：税费的承担，甲方确认，交易房屋情况为交易房屋契税票满五年，交易房屋是甲方家庭名下唯一住房，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2016年9月5日,陆惠华出具定金收据一张，内容为：今收到客户刘立华购买顺义区南竺园一区×号楼×单元×的房屋定金50000元（伍万元整）。
2016年9月5日，出卖方（甲方）陆惠华与买受方（乙方）刘立华以及丙方北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《自行支付购房款协议》，协议约定：甲乙双方经链家公司居间，于2016年9月5日就乙方购买甲方位于北京市顺义区南竺园一区×号楼×单元×的房屋相关事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。现各方就交易房屋过户前乙方自行支付购房款（不含定金）供甲方自用及丙方担保事宜达成如下协议：甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金350000元，支付时间为2016年9月30日前。
2016年9月5日，出卖方（甲方）陆惠华与买受方（乙方）刘立华以及丙方中融信公司签订《自行支付购房款协议》，协议约定：甲乙双方经链家公司居间，于2016年9月5日就乙方购买甲方位于北京市顺义区南竺园一区×号楼×单元×的房屋相关事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。现各方就交易房屋过户前乙方自行支付购房款（不含定金）供甲方自用及丙方担保事宜达成如下协议：甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：1.支付金额：310000.00元，支付时间为2016年11月30日前（过户前5个工作日，以预约过户时间为准。）
2016年9月5日，出卖人陆惠华与买受人刘立华签订《交易资金托管提示函》，双方协商一致对本次交易房屋资金中730000元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行支付，并承担因此产生的风险及损失。
2016年9月30日，陆惠华出具购房款收条一张，内容为：今收到刘立华购买北京市顺义区南竺园一区×号楼×单元×之房屋购房款人民币350000元。
2016年10月9日，出卖人陆惠华与买受人刘立华就买卖诉争房屋签订编号为C1384982的《存量房屋买卖合同》，双方约定成交价格为2060000元。双方另行约定了权利义务。
2016年10月19日，链家公司向陆惠华发送《催告函》，内容为：尊敬的陆惠华女士。为交易位于顺义区南竺园一区×号楼×单元×的房屋之目的，您委托我公司办理房屋出售事宜，且您已签署了相关法律文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员已通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现公司向您发出本催告函，敬请您于2016年10月28日前，办理如下事宜：补充银行贷款面签所需的以下文件：结婚证、银行卡、户口本、配偶死亡证明；办理房屋上市交易手续。
陆惠华于2016年10月21日向链家公司回函，内容如下：“由北京链家房地产经纪有限公司于2016年10月19日发给我的《催告函》，我已经于2016年10月21日下午一时收悉，收到函件后，我非常重视，认真地对函件进行了分析和阅读。关于在2016年10月28日之前办理房屋上市交易手续，我的回复如下，我已经于房管所联系，由于办事人员2016年10月21日刚刚休假归来，我只能和他约定合适的日期，我会尽量按照刘某之前建议的时间（2016年10月底前）办理相关手续，我无法承诺也没有义务必须在2016年10月28日前完成。关于在2016年10月28日之前办理银行面签的事项，我的回复如下：我与刘立华于2016年9月5日签署的房屋买卖业务签订文本（合同编号：100XXXXXXXX5）。补充协议（合同编号：100XXXXXXXX5）、自行支付购房款协议后，我一直积极努力的配合合同执行。但是链家刘某2015年10月15日书面通知我：1.刘立华拒绝继续履行合同；2.刘立华因为名下有第二套房屋导致收到银行贷款调控政策的影响无法贷出现有合同中约定的数额。我明确表态：1.要求刘立华继续履行合同；2.要求链家尽快协调签署新的补充协议准确表述新的贷款面签数额以及相应的文件条款。链家刘某提出修订版本之后，我第一时间反馈了我的意见：1.合同变更原因应该为：受930银行贷款调控策略调整的影响，刘立华因名下已有住房导致无法获取现有合同约定的足额贷款。刘立华应有能力预测到银行贷款政策的调整，而不是谎称自己名下无房或者第一时间企图解除房屋买卖合同；2.变更首付款或定金处应改为：增加首付款人民币肆拾壹万元整（410000）；变更条款处应为：乙方于2016年11月30日前将第二笔首付款人民币（小写）720000元（大写）柒拾贰万元整以自行支付的方式支付甲方。同时双方签署的自行支付购房款协议也需要更新为新的首付款数额。但我的上述意见被刘某拒绝并且至今无任何回应。我再次强调：由于合同中的贷款金额和支付方式发生了变更，必须在签署新的合同或补充条款之后才能进行银行的新贷款数额的面签工作。否则我只能针对现有合同中约定的金额为人民币1440000元的面签进行配合。如刘立华和链家拒绝签署新的合同条款，我不承担任何合同的延期的过错以及由此产生的一切损失和影响。并再次敦促刘立华和链家遵守《合同法》之相关约定。”
2016年10月30日，陆惠华、刘立华与链家公司拟协商签订《变更协议书》，该协议内容包括：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1.原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第4项约定为：“关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币1440000元。”现变更该项约定为：“买受人向银行申办抵押贷款。并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币1030000元。”2.原《补充协议》第二条第4款，关于第二笔首付款约定为：“乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款人民币310000元以自行支付的方式支付甲方。”现变更该项约定为：“乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款人民币720000元以自行支付的方式支付甲方。”3.放弃资金监管金额由730000元变更为1140000元。刘立华于该协议书签字。陆惠华拒绝在该协议书签字，要求在变更协议上明确约定剩余首付款72万元应予2016年11月30日前给付，待签订该变更协议后再配合缴税及面签，刘立华同意支付上述款项，但主张给付的前提是陆惠华必须先配合缴税及面签。双方未能就此达成一致意见。
刘立华申请证人刘某出庭作证，证人刘某述称：“客户刘立华一直按照合同继续正常履行，积极配合手续。陆惠华中途因为生病，我无法做决断。后期配合交税的当天，陆惠华明确拒绝交税。9月5日签完合同，我们进行房屋核验，房屋核验需要房本、身份证照片，我与陆惠华打电话联系，其表示生病，故耽搁了。如果陆惠华配合，可以在9月30日前作完网签合同。出930新政策后，我们进行协商，开始想无条件解约，后来陆惠华不同意，协商原告出首付款，正常履行合同，我们做合同变更，在首付款问题上变更，其他不变，这方面出现分歧，导致合同无法进行下去。正常所有时间结点不变，陆惠华要求11月30日前第二笔首付款必须交付，刘立华表示可以但必须要求陆惠华配合正常履行合同，陆惠华不同意，就没有进行。交税、过户不能确定具体日期，我们想交税后，就可以约过户号，就知道过户哪天，就要求按照原合同签署变更协议，开始陆惠华同意，但在交税当天陆惠华拒绝了。确认刘立华曾经要求履行合同在11月30日给钱，但陆惠华不同意。”刘立华认可证人证言的真实性。陆惠华认可证人证言基本属实。链家公司认可证人证言的真实性。
刘立华提交2016年9月9日录音一份，拟证明陆惠华存在违约行为，达到补充协议约定的支付20%违约金的条件，陆惠华认可该证据的真实性。链家公司表示对该证据的真实性无法核实。
刘立华提交评估费700元的票据一张，拟证明评估费的情况。陆惠华对该证据的情况表示不清楚。链家公司认可该证据的真实性，评估费是链家公司垫付的，刘立华还没有给链家公司。
陆惠华提交录音及其整理资料一份，拟证明刘立华从买房第一天开始隐瞒自己名下有房子的事实。刘立华对该录音的真实性和关联性不认可，刘立华本身具备购房资格。
陆惠华提交微信聊天记录，拟证明陆惠华没有故意拖延致使赶上政策变化，事实上是刘立华不履行合同。刘立华对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。主张系陆惠华不配合中介履行合同义务，故意拖延。链家公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。
链家公司提交成交日期为2017年2月28日的南竺园×室×厅×平米的成交记录，其中签约价格为330万，单价40073元/平；挂牌日期为2017年2月26日的南竺园×室×厅83.05平米的记录，其中售价332万；成交日期为2017年3月8日的南竺园×室×厅82平米的成交记录，单价40745元/平。刘立华对该组证据真实性认可。陆惠华对该组证据真实性不认可。
审理中，刘立华撤回要求确认解除《自行支付购房款协议》（35万元及31万元）及要求陆惠华赔偿评估损失700元的诉讼请求。
一审法院认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案链家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加2017年7月10日的庭审，视为其放弃了于该次庭审中陈述和质证的权利。
刘立华与陆惠华双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，在出现“930新政”影响交易的情况下，刘立华积极寻求以补齐首付款而符合新政要求，促使合同能够继续履行。法院确认刘立华系守约方。而陆惠华在新政实施前，未按照合同约定提交交易房屋的相关手续；新政实施后刘立华同意按照930新政履行合同，但陆惠华拒绝与刘立华签订变更协议。法院认定陆惠华的上述行为构成根本违约。就陆惠华的答辩意见，于法无据，法院不予采信。因陆惠华根本违约，造成合同目的难以实现。就刘立华要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》及要求陆惠华返还购房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陆惠华拒绝继续履行合同，应按《补充协议》约定的违约责任，向刘立华支付总房款百分之二十的违约金434000元。
另，就刘立华撤回要求确认解除《自行支付购房款协议》及要求陆惠华赔偿评估损失700元的诉讼请求，法院予以准许。据此，一审法院于2017年7月判决如下：一、确认刘立华与陆惠华于二○一六年九月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及刘立华、陆惠华、北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年九月五日签订的《补充协议》于判决生效之日解除；二、陆惠华于判决生效之日起七日内返还刘立华定金五万元、购房款三十五万元，共计四十万元；三、陆惠华于判决生效之日起七日内支付刘立华违约金四十三万四千元。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为:综合双方诉辩主张及证据情况，本案二审的争议焦点即陆惠华是否存在违约行为而应向刘立华支付违约金。在双方履行合同的过程中，2016年9月30日出台房产新政，影响到买受人贷款金额及支付首付款的比例，因该事项是房屋买卖合同中的重大事项，双方应通过协商一致的方式变更原合同的相关约定以促使合同继续履行。但根据查明的情况，陆惠华要求在变更协议上明确约定剩余首付款72万元应予2016年11月30日前给付，待签订该变更协议后再配合缴税及面签，而刘立华同意支付上述款项，但主张给付的前提是陆惠华必须先配合缴税及面签。虽然刘立华主张因陆惠华拒不交税亦不配合面签构成违约，但上述主要争议均发生在2016年9月30日之后，双方争议的本质实际上是因新政导致对原合同中所约定的首付款、贷款事宜如何变更的问题，由于多次协商仍无法达成一致，最终导致未能就原买卖合同签订变更协议继而影响申请贷款及交税等后续环节的进行。但根据整个合同的履行过程，陆惠华一直在与刘立华就变更合同内容等事宜进行协商，在收到链家公司催告函后亦及时回函反馈意见，并非恶意拒不履行合同，不符合双方所签补充协议第四条第2项关于根本违约的情形。加之双方在合同中并未对出卖方配合面签及缴税的先后顺序及具体时间点进行约定，现原审法院直接认定系陆惠华一方造成根本违约致合同目的无法实现，有失公平，应予纠正。但需要指出的是，从双方履行合同的过程来看，在2016年9月5日签订合同后四、五日内，陆惠华曾表示不愿出卖房屋，后虽同意继续履行，但在提交交易房屋的相关手续时存在迟延，客观上导致合同履行周期变长，延至9月30日新政出台，引发后续纠纷，因此虽然陆惠华未构成根本违约，但在合同履行过程中存在一定过错，应当就此向买受人刘立华承担相应的违约责任，具体违约金数额本院综合双方合同履行情况、陆惠华违约情节等酌予确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1340号民事判决第一项、第二项。
二、变更北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1340号民事判决第三项为：陆惠华于本判决生效后七日内支付刘立华违约金十万元。
三、驳回刘立华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24160元，由刘立华负担6010元（已交纳），由陆惠华负担18150元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费7810元，由陆惠华负担1800元（已交纳），由刘立华负担6010元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年十月二十三日
书记员 李延昭
书记员 卢园园