四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大邑民初字第332号
原告刘素英，女，1966年12月14日出生，汉族，四川省简阳市人，住简阳市。
原告陈维军，男，1970年3月18日出生，汉族，四川省简阳市人，住简阳市。
二原告的委托代理人樊刚勇（特别授权），四川大益律师事务所律师。
被告杨波，男，1977年3月15日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
被告朱建琼，女，1976年10月30日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
二被告的委托代理人齐富东（特别授权），四川同兴达律师事务所律师。
第三人张吉成，男，1955年5月15日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
第三人潘琼华，女，1957年6月9日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
原告刘素英、陈维军与被告杨波、朱建琼、第三人张吉成、潘琼华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理。依法由代理审判员王露蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘素英、陈维军的委托代理人樊刚勇，被告杨波、朱建琼的委托代理人齐富东到庭参加诉讼。第三人张吉成、潘琼华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘素英、陈维军诉称，上列二被告于2013年2月28日与原大邑县晋原镇潘家街孟湾东道299号的房屋所有权人张吉成、潘琼华签订《铺面租赁合同》，约定将其所有的位于大邑县晋原镇潘家街孟湾东道299号的四间门面及二、三、四楼出租给二被告，年租金为10万元，每年一付，租期为10年（有《铺面出租合同》为据）。2013年10月，原告陈维军与第三人张吉成、潘琼华债权、债务纠纷一案，依法向大邑县人民法院提起诉讼，法院于2014年3月21日对此案作出处理（有四川省大邑县人民法院（2014）大邑民初字第276号民事调解书为据）。该调解书确认第三人张吉成、潘琼华将其所有的以上房屋在2014年3月21日质押并过户给原告陈维军，现该房产依法登记于原告陈维军之妻原告刘素英名下。2014年3月，二原告先后口头多次向二被告催收2014年至2015年度租金无果，又向二被告书面催收，二被告称已将2014年2月28日至2015年2月27日租金支付第三人张吉成、潘琼华，二被告向二原告承诺2015年2月28日至2016年2月27日的租金直接支付二原告，但经二原告再次催收时，却遭二被告拒绝。为此，二原告诉至法院请求判令二被告支付2015年2月28日至2016年2月27日的租金100000元，并支付2015年1月28日至判决生效时止的资金利息（按中国人民银行同期同种类贷款利率支付），第三人张吉成、潘琼华承担连带责任。
被告杨波、朱建琼辩称，二原告不是房屋租赁合同的当事人，不具有向二被告主张房屋租金的权利。如果二原告取得了出租房屋的所有权，原房屋租赁合同继续有效，二被告已将房屋租金的时间支付至2016年2月28日（已支付原出租人租金300000元），请求法院驳回二原告的诉讼请求。
第三人潘琼华述称，与张吉成系夫妻关系。2013年2月28日，第三人张吉成、潘琼华作为出租方与二被告签订了《铺面出租合同》，约定将第三人张吉成、潘琼华所有的位于大邑县潘家街孟湾东道299号（四间门面、二、三、四楼）出租给二被告，期限从2013年2月28日至2023年2月28日止等内容。本人已收取被告杨波的房屋租金300000元，时间从2013年2月28日至2016年2月28日，但实际收到60000元，因在此租赁合同签订之前，本人借被告杨波的款未还，其余的240000元租金作为本人抵偿被告杨波的借款利息。第三人张吉成、潘琼华与二原告办理房屋过户登记手续时，已将收取二被告房屋租金三年（300000元）的事实告诉了原告夫妇，原告夫妇也同意。故请求法院驳回二原告请求第三人张吉成、潘琼华承担连带责任的诉讼请求。
第三人张吉成未作答辩。
经审理查明，一、原告刘素英、陈维军系夫妻关系；被告杨波、朱建琼系夫妻关系；第三人张吉成、潘琼华系夫妻关系。位于大邑县孟湾东道299号附1号商住楼、附2号住宅原系第三人张吉成、潘琼华所有。原告陈维军与第三人张吉成、潘琼华民间借贷纠纷一案，于2014年3月21日经本院进行审理，双方达成调解协议，并以（2014）大民初字第276号民事调解书予以确认：一、第三人张吉成、潘琼华应偿还原告陈维军借款共计607万元；二、第三人张吉成、潘琼华以其所有的位于大邑县孟湾东道299号附1号商住楼、附2号住宅在2014年3月21日质押给原告陈维军，质押期为两年，质押期间，第三人张吉成、潘琼华将产权手续过户给原告陈维军，过户费由原告陈维军垫付，质押期满后，如第三人张吉成、潘琼华未归还原告陈维军欠款的80%，则质押物即第三人张吉成、潘琼华所有的以上房产归原告陈维军所有，由原告陈维军自由处分等约定。2014年3月31日，原告刘素英以该房系2014年3月向第三人张吉成、潘琼华购买为由，与第三人张吉成、潘琼华在大邑县房产管理局进行房屋产权变更登记，在大邑县国土资源局进行国有土地使用权变更登记，至此大邑县孟湾东道299号1-4层附1号商住楼（建筑面积为：1334.88平方米）、1层附2号住宅（建筑面积101.54平方米）已归原告刘素英所有。
二、第三人张吉成、潘琼华于2013年以前向被告杨波借款，因不能清偿到期借款，第三人张吉成、潘琼华与被告杨波商定，用其房屋铺面出租的租金抵偿被告杨波借款。2013年2月18日，第三人潘琼华与被告杨波协商，第三人潘琼华向被告杨波出具《收条》一份，其内容为“今收到杨波（潘家街孟湾东道299号，2013年2月28日至2016年2月28日）首付三年房租300000元，大写（叁拾万元整）已付清。此据收款人潘琼华张吉成，2013年2月18日”。同年2月28日，第三人张吉成、潘琼华作为出租方与被告杨波、朱建琼作为承租方签订《铺面出租合同》，其内容为：“……一、出租地点：大邑县潘家街孟湾东道299号（四间门面、二、三、四楼）。二、租赁期限：从2013年2月28日至2023年2月28日止。三、付款方式：每年房租拾万元，一年一付，第二年房租在期满前一个月支付。前五年房租拾万，后五年房租拾万元……”，第三人张吉成、潘琼华及二被告均在铺面出租合同上签名、捺印。此后二被告将以上租赁的房屋用于经营茶、饮食。庭审中，二原告向本院申请通知张吉成、潘琼华作为第三人参与诉讼，经本院审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定通知张吉成、潘琼华为本案第三人参与诉讼。诉讼中，二原告认可第三人张吉成、潘琼华在与其办理房屋产权过户手续时，已将2013年2月18日二被告与第三人张吉成、潘琼华签订的《铺面出租合同》原件一份交付原告，同时第三人张吉成、潘琼华告知二原告其已收取了二被告2014年2月28日至2015年2月28日止房屋租金，但未告知二原告是否已收取二被告2015年2月28日至2016年2月28日止房屋租金的事实；二被告否认曾同意将2015年2月28日至2016年2月28日止的房屋租金直接支付二原告的陈述。
以上事实，有二原告向本院举证的原、被告及第三人身份信息、《铺面租赁合同》、（2014）大民初字第276号民事调解书、房屋所有权证、国有土地使用权证、二原告结婚证；二被告向本院举证的《收条》等为证，以上证据因与本案具有关联性，内容真实合法，本院予以采信、认证。
此案争执的焦点为：一、2013年2月18日，第三人潘琼华向被告杨波出具《收条》是否具有法律效力的问题；二、被告杨波、朱建琼在其承租的房屋产权人已变更为原告刘素英的情况下，是否还应支付二原告2015年2月28日至2016年2月28止的房屋租金并承担资金利息的问题；第三人张吉成、潘琼华是否与二被告承担连带责任的问题。
本院认为，一、根据本案查明的事实，第三人张吉成、潘琼华在婚姻关系存续期间曾向被告杨波借款，该款应为第三人张吉成、潘琼华夫妻共同债务。第三人张吉成、潘琼华为清偿被告杨波的借款，用其原所有的房屋出租与二被告，用租金抵偿被告杨波的借款，该行为并不违反法律的强制性规定，故第三人潘琼华于2013年1月28日向被告杨波出具的《收条》，真实、合法，应依法受到法律保护。
二、2013年2月28日，第三人张吉成、潘琼华与二被告签订《铺面出租合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法，依法应受法律保护。第三人张吉成、潘琼华已按照约定将租赁物交付二被告占有、使用，二被告应按合同的约定给付第三人张吉成、潘琼华租金。根据《收条》与《铺面出租合同》的内容已表明，第三人潘琼华提前收取被告杨波三年房屋租金300000元，租期已包含至2016年2月28日止，在双方出具《收条》与签订《铺面出租合同》时，第三人张吉成、潘琼华并未将其房屋产权人变更登记为原告刘素英，二被告也无从知晓其承租的房屋产权将变更为他人，因此，被告杨波应第三人张吉成、潘琼华的要求提前给付租金的行为应视为对《铺面出租合同》承租人义务的履行。由于第三人张吉成、潘琼华与二被告签订房屋租赁合同时系出租房屋的所有权人，双方在履行房屋租赁合同过程中，出租房屋的所有人已变更为原告刘素英，根据房屋买卖不破租赁的原则，原房屋出租人与承租人所签订的租赁合同，在租赁合同有效期间，不受房屋出租人（所有权人）的变动而影响租赁合同的效力。该出租房屋的所有权于2014年3月31日起已变更为原告刘素英，《铺面出租合同》约定的权利与义务对原告刘素英应有法律约束力。被告杨波已提前一次性支付了第三人张吉成、潘琼华三年的房屋租金300000元，该租金包含了原告起诉的租金，原告请求二被告支付2015年2月28日至2016年2月27日止的房屋租金100000元，无法律与事实依据，本院依法不予支持。因第三人张吉成、潘琼华并不属于本案承租人，而本案原告是以租赁合同请求权作为基础，主张第三人张吉成、潘琼华承担连带责任，于法无据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘素英、陈维军请求判令被告杨波、朱建琼支付2015年2月28日至2016年2月27日止的租金100000元，并支付2015年1月28日至本判决生效时止的资金利息（按中国人民银行同期同种类贷款利率支付）及第三人张吉成、潘琼华承担连带责任的诉讼请求。
本案案件受理费1150元，由原告刘素英、陈维军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王露蓉
二〇一五年六月五日
书 记 员 喻丽正