广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第338号
上诉人（原审原告）誉胜行，男，汉族，1962年7月8日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陶翠金，女，汉族，1962年4月15日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曾招财，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）李诗炳，男，汉族，1973年3月1日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人刘燕林，广东京兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市金恒福不锈钢有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人曾招财。
上诉人誉胜行、陶翠金为与被上诉人曾招财、李诗炳、佛山市金恒福不锈钢有限公司（以下简称金恒福公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，金恒福公司的法定代表人是曾招财。2006年6月24日，誉胜行、陶翠金（甲方、出租方）与曾招财、李诗炳（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方按乙方办厂要求，在南海区狮山工业园B区、狮山工业大道新建1号车间、1号仓库、1号综合楼租给乙方作为不锈钢型材厂使用，租赁期限从2006年10月1日至2016年9月30日，租赁面积1号综合楼、1号车间、仓库值班室等合计建筑面积5095.41平方米，厂区内围墙空地面积852.3平方米。租金第一期由2006年10月1日至2010年9月30日，按建筑面积每月每平方米8元，空地每月每平方米3元计收，每月租金为43320.24元，第二期由2010年10月1日至2013年9月30日空地及建筑物递增10%，按建筑面积每月每平方米8.8元，空地每月每平方米3.3元计收，每月租金47652.26元；第三期由2013年10月1日至2016年9月31日空地及建筑物递增10%，建筑面积每月每平方米9.68元，空地每月每平方米3.63元计收，每月租金52417.49元。乙方每月5号前交清当月租金，将租金存入甲方指定账户内，超期十五天未缴交租金，乙方属严重违约行为，甲方有权停止乙方厂内生产及一切经营活动和清走乙方人员，没收乙方机械设备及资源，直至乙方还清甲方租金及相关累计损失为止。合同签订当日，乙方一次性支付150000元厂房土地租赁保证金。合同签订当日，乙方一次性支付150000元厂房土地租赁保证金。合同签订当日，乙方一次性支付150000元厂房土地租赁保证金。合同还约定了以户名为誉胜行的两个账号分别作为收取水费和租金的指定账户，约定了违约责任、返还标准等其他条款。
上述合同指定收取租金的账户于2012年11月29日、2013年1月11日、2013年4月26日分两次各收到网银转账支付的款项49412元，誉胜行、陶翠金在诉讼中陈述该款为曾招财、李诗炳支付的月租金，因除合同约定的5095.41平方米的建筑物和852.3平方米的空地外，誉胜行、陶翠金另行交付了约200平方米的加盖建筑物予曾招财、李诗炳使用，故第二期租赁期间的租金为49412元。
誉胜行、陶翠金在诉讼中陈述：金恒福公司于2013年9月已停业，工人于2013年11月底搬离案涉租赁物。
誉胜行、陶翠金就案件诉讼请求向原审法院申请财产保全，原审法院于2013年11月20日依据（2013）佛南法民三初字第993号民事裁定书查封了金恒福公司的抛光机10台、焊管机25台及焊机总承一套、压风机2台，封存地点为金恒福公司内，誉胜行在查封清单的保管人处签名。上述查封财产存放于案涉租赁物的1号车间内。
广东省湛江市霞山区人民法院受理原告广东南粤银行股份有限公司诉被告金恒福公司、曾招财、张波借款合同纠纷一案，依据该院于2013年11月11日作出的（2013）霞法民三初字第518号民事裁定书，于2013年11月13日查封金恒福公司存放于中铁现代物流科技股份有限公司广州分公司监管范围内的不锈钢、不锈钢带等不锈钢产品。至庭审终结时，前述查封财产存放于案涉租赁物的仓库及加盖建筑物内，进入案涉租赁物的综合楼需经过加盖建筑物，该加盖建筑物门上贴有广东省湛江市霞山区人民法院封条。
2013年11月13日，誉胜行、陶翠金向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除誉胜行、陶翠金、曾招财、李诗炳于2006年6月24日签订的《厂房租赁合同》；2.曾招财、李诗炳、金恒福公司返还位于佛山市南海区狮山工业大道新建1号车间、1号仓库、1号综合楼予誉胜行、陶翠金；3.曾招财、李诗炳、金恒福公司立即支付誉胜行、陶翠金2013年9月、10月、11月租金共158118.4元，并以每月应付租金为本金从当月6日起至法院判决付款日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息予誉胜行、陶翠金（暂计至2013年11月13日为915元）；4、判令曾招财、李诗炳、金恒福公司从2013年12月1日起至法院判决返还日止按每月54353.2元计付租金予誉胜行、陶翠金；5、案件诉讼费由曾招财、李诗炳、金恒福公司承担。
原审法院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方当事人未举证证明案涉租赁物已经竣工验收，誉胜行、陶翠金与曾招财、李诗炳签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始没有约束力，对誉胜行、陶翠金请求解除合同不予支持。曾招财、李诗炳是案涉租赁合同的签订人，也是租赁合同载明的承租方，曾招财、李诗炳是案涉租赁合同关系的相对方，与誉胜行、陶翠金因订立租赁合同产生的法律责任应由曾招财、李诗炳承担。誉胜行、陶翠金已提供初步证据证明受本案和其他案件查封财产影响，誉胜行、陶翠金尚未收回案涉租赁物，合同无效，曾招财、李诗炳作为合同当事人，金恒福公司作为实际占用人，均应返还案涉租赁合同项下的租赁物予誉胜行、陶翠金，对誉胜行、陶翠金的相应诉讼请求予以支持。关于誉胜行、陶翠金2013年9月1日起至判决确定之返还日止的使用费请求，曾招财、李诗炳在该期间对案涉租赁物进行了实际的使用，且因曾招财、李诗炳的原因涉讼租赁物至今未能腾空，致誉胜行、陶翠金无法收回正常使用。根据等价有偿及公平原则，曾招财、李诗炳应参照双方约定的租金标准支付该期间的使用费予誉胜行、陶翠金。誉胜行、陶翠金主张实际交付使用及计租的建筑物面积为5295.41（5095.41＋200）平方米，并已提供证据4证明曾招财、李诗炳在2013年9月前每月按该建筑面积5295.41平方米及空地面积852.3平方米支付租金49412元（5295.41平方米×8.8＋852.3平方米×3.3）予誉胜行、陶翠金，曾招财、李诗炳没有对誉胜行、陶翠金主张的计租面积及计租标准提出异议并举证证明，亦没有主张或举证证明已支付2013年9月1日起的使用费予誉胜行、陶翠金，对誉胜行、陶翠金请求曾招财、李诗炳支付2013年9月1日至2013年11月30日期间的使用费158118.4元（49412＋49412×110%×2个月）予以支持。曾招财、李诗炳自愿承诺于每月5日前支付当月的使用费予誉胜行、陶翠金，故对誉胜行、陶翠金请求曾招财、李诗炳以当月应付使用费即2013年9月为49412元、2013年10月和11月各以54353.2元（49412×110%）为本金从当月6日起至本院确定之付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予以支持。誉胜行、陶翠金请求曾招财、李诗炳从2013年12月起至判决返还租赁物之日止按每月54353.2元计付使用费予以支持。金恒福公司与誉胜行、陶翠金没有合同关系，曾招财、李诗炳对案涉租赁物如何使用不影响曾招财、李诗炳对誉胜行、陶翠金承担民事责任，誉胜行、陶翠金与金恒福公司为实际使用人主张金恒福公司向誉胜行、陶翠金承担合同责任没有法律依据，不予支持。曾招财、李诗炳、金恒福公司经法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、曾招财、李诗炳、金恒福公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还誉胜行、陶翠金与曾招财、李诗炳于2006年6月24日签订的《厂房租赁合同》项下租赁物即位于佛山市南海区狮山工业园B区、狮山工业大道新建1号车间、1号仓库、1号综合楼予誉胜行、陶翠金。二、曾招财、李诗炳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至2013年11月的使用费158118.4元予誉胜行、陶翠金。三、曾招财、李诗炳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以49412元为本金从2013年9月1日起、各以54353.2元为本金分别从2013年10月1日、2013年11月1日起，均至上述第二项判决确定之付款日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予誉胜行、陶翠金。四、曾招财、李诗炳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年12月1日起至上述第一项判决确定之返还日止按每月54353.2元计算的使用费予誉胜行、陶翠金。五、驳回誉胜行、陶翠金的其他诉讼请求。案件受理费3480.66，财产保全费1270元，合计4750.66元由曾招财、李诗炳负担。
上诉人誉胜行、陶翠金不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案的《厂房租赁合同》无效没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案的厂房已取得《建设工程规划许可证》［编号：南建证Ⅲ（2005）0361、南建证Ⅲ（2005）0359）和《建设工程施工许可证》（编号：440622200509021501、440622200509021701）并经过建筑工程的消防验收，涉案《厂房租赁合同》有效，原审判决仅以涉诉厂房未经验收而认定《厂房租赁合同》无效没有法律依据。二、即使《厂房租赁合同》无效，也不能免除金恒福公司支付租金、使用费及相应利息的责任。誉胜行、陶翠金就涉诉厂房办理了相应的规划许可、施工许可及消防验收等，即涉诉厂房完全符合租赁要求。而本案因曾招财、李诗炳、金恒福公司拒付租金引起，曾招财、李诗炳、金恒福公司因涉及另案导致涉诉厂房内的机器设备被查封，至今仍占用涉诉厂房。曾招财、李诗炳、金恒福公司在合同履行中存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，曾招财、李诗炳、金恒福公司作为共同承租人应就涉诉厂房的租金以及其后直至实际返还之日的使用费及相应的利息承担连带清偿责任。三、原审法院认定金恒福公司是涉诉厂房的实际使用人，判令曾招财、李诗炳、金恒福公司返还涉诉厂房，但在其后的判项中却判令金恒福公司无需承担相关租金、利息，前后矛盾。本案中曾招财作为金恒福公司的法定代表人，且《厂房租赁合同》也明确约定涉诉厂房作为不锈钢材厂之用，则本案的《厂房租赁合同》是作为法定代表人的曾招财代表金恒福公司签订该合同，相关责任后果应由金恒福公司承担。其次，《厂房租赁合同》签订后，金恒福公司将涉诉厂房作为其经营场所，并一直按照合同约定缴纳租金至2013年9月，双方在合同履行过程中未产生任何争议，则金恒福公司以其实际行为表明其对法定代表人签订的《厂房租赁合同》的效力及相关条款的认可，且原审法院也已认定金恒福公司作为涉诉厂房的实际使用人并判令金恒福公司返还涉诉厂房。因此，不论是基于合同相对效力还是租赁物的实际占用行为，金恒福公司均应支付相应的租金、使用费及利息。综上，原审判决无故否定《厂房租赁合同》的有效性，并在认定金恒福公司为涉诉厂房的实际占用人的情况下，免除金恒福公司的实际责任，适用法律错误。故，上诉请求撤销原审判决第二、三、四项，依法改判：1.曾招财、李诗炳、金恒福公司共同支付2013年9月至2013年11月的租金158118.4元予誉胜行、陶翠金；2.曾招财、李诗炳、金恒福公司共同支付以49412元为本金从2013年9月1日起，各以54353.2元为本金分别从2013年10月1日、2013年11月1日起，均至法院判决付款日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予誉胜行、陶翠金（暂计至2013年11月13日共915元）；3.曾招财、李诗炳、金恒福公司共同支付从2013年12月1日起至实际返还日止按每月54353.2元计付的租金予誉胜行、陶翠金；4.案件受理费由曾招财、李诗炳、金恒福公司负担。
上诉人誉胜行、陶翠金在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人李诗炳答辩称，李诗炳已与誉胜行、陶翠金达成和解，誉胜行、陶翠金表示不再追究李诗炳的责任。
被上诉人李诗炳在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人曾招财在二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。
被上诉人金恒福公司在二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的其他事实予以确认。另查明：
誉胜行、陶翠金在一审期间提交的账号为44×××55的《活期存款子账户交易明细》显示，该账户于2013年1月16日分两次、2013年3月7日一次亦收取了网银转账支付的款项49412元。
案涉《厂房租赁合同》中约定的租赁物中的1号综合楼（建筑面积为1072.74㎡）、1号车间建筑（1824.00㎡）的建造取得了有关行政机关的建设工程规划许可，租赁物中的厂区内围墙空地面积为852.30㎡。
金恒福公司的成立日期为2005年1月24日。
誉胜行、陶翠金向本院出具《情况说明》称，其于二审法庭调查期间称撤回对李诗炳上诉的说法的真实意思是指对原审判决曾招财、李诗炳支付使用费及相应利息没有异议，对原审法院未判决金恒福公司承担支付使用费和相应利息的责任有异议。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、案涉《厂房租赁合同》的承租主体是曾招财、李诗炳还是金恒福公司？二、涉案的《厂房租赁合同》的效力如何？
关于争议焦点一，由于涉案《厂房租赁合同》“出租方”处明确载明为誉胜行、陶翠金，“承租方”处明确载明为曾招财、李诗炳，合同内容载明的权利义务的承担人也是誉胜行、陶翠金一方和曾招财、李诗炳一方，合同尾部落款处的“出租方”、“承租方”分别载明的也是誉胜行、陶翠金一方和曾招财、李诗炳一方，再由于案涉《厂房租赁合同》签订时，金恒福公司已经登记成立，该合同并非属发起人为设立公司以自己名义对外签订的合同，故，原审判决据此认定案涉租赁合同系誉胜行、陶翠金和曾招财、李诗炳之间的合同而非是誉胜行、陶翠金和金恒福公司之间的合同，也即该合同主体为誉胜行、陶翠金和曾招财、李诗炳，金恒福公司并非该合同一方承租主体妥当，本院对此亦予以确认。誉胜行、陶翠金以曾招财为金恒福公司法定代表人及案涉合同约定有“誉胜行、陶翠金出租案涉租赁物给曾招财、李诗炳作不锈钢型材厂使用”的内容为由，上诉称金恒福公司也系该租赁合同的承租人与事实不符，本院对此不予采信。誉胜行、陶翠金诉称金恒福公司应向其返还案涉租赁物，原审法院以金恒福公司为案涉租赁物的实际占用人为由对其该项诉讼请求判决予以支持，金恒福公司对此未提起上诉，本院对此予以维持。誉胜行、陶翠金对金恒福公司的其他诉讼请求，因金恒福公司并非案涉《厂房租赁合同》的承租人，故本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，誉胜行、陶翠金提交的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》之证据能够证明案涉租赁物中的1号综合楼（1072.74㎡）、1号车间（1824.00㎡）的建造取得了有关行政机关的建设工程规划许可，再由于案涉租赁物中的厂区内围墙空地（852.30㎡）租赁无需经过行政规划许可，故案涉《厂房租赁合同》中有关该部分租赁物的租赁（面积为3749.04㎡）有效。除该部分外的其他建筑物部分因未经取得建设工程划许可证，对其租赁的约定应为无效。也即誉胜行、陶翠金与曾招财、李诗炳签订的《厂房租赁合同》应为部分有效部分无效合同。原审判决以该《厂房租赁合同》未经竣工验收违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定为由，确认该合同为无效合同依据不充分，本院对此依法予以纠正。对于案涉《厂房租赁合同》有效部分，由于曾招财、李诗炳欠交租金构成违约，故誉胜行、陶翠金诉请解除合同依据充分，本院对此予以支持。因誉胜行、陶翠金并未举证证明其已通知曾招财、李诗炳合同应予解除，故本院确认该合同有效部分的解除日期应为在誉胜行、陶翠金向原审法院起诉后，原审法院向曾招财公告送达起诉书副本的公告期满之日即2014年1月26日。誉胜行、陶翠金诉请曾招财、李诗炳返还该部分租赁物，并支付拖欠的租金及逾期利息、逾期返还租赁物的占有使用费及相应利息于法有据，本院对此予以支持，逾期返还租赁物的占有使用费可参照合同约定的租金计付。对于案涉《厂房租赁合同》无效部分，应为自始无效，陶翠金诉请曾招财、李诗炳返还该部分租赁物，并支付租赁物的占有使用费及相应利息理由充分，本院对此予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，对该合同无效部分的占有使用费亦应参照合同约定的租金标准计付。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第993号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第993号民事判决第五项；
三、确认誉胜行、陶翠金与曾招财、李诗炳签订的《厂房租赁合同》中对1号综合楼（建筑面积1072.74㎡）、1号车间（建筑面积1824.00㎡）及厂区内围墙空地（852.30㎡）的租赁约定于2014年1月26日解除；该《厂房租赁合同》中对其余的建筑物的租赁约定无效。
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第993号民事判决第二项、第三项为：曾招财、李诗炳应于本判决发生法律效力之日起十日内向誉胜行、陶翠金支付2013年9月至2014年1月26日期间的租金及占有使用费共计258058.2元﹛49412＋（49412＋49412×10%）×3）＋54353.2÷31×26）﹜及逾期还款利息（以49412元为本金从2013年9月6日起，再各以54353.2元为本金分别从2013年10月6日、2013年11月6日起，均至判决确定付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；
五、变更广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第993号民事判决第四项为：曾招财、李诗炳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年1月26日起至实际返还案涉租赁物之日止按每月54353.2元计算的占有使用费予誉胜行、陶翠金。
六、驳回誉胜行、陶翠金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3480.66元，由上诉人誉胜行、陶翠金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月十一日
书 记 员 黄结仪