广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初75号原告：何山，男，1961年9月8日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码证号：67710378-1。法定代表人：肖志均，�经理。委托诉讼代理人：卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。原告何山诉被告云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨仕通，被告云浮市创宇贸易有限公司的委托诉讼代理人卓伟寰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房地产权属证书；2.确认原、被告双方于2014年8月17日签订的《创宇·XX摩托车位申购协议》第6条关于“乙方（即原告）同意不予追究与甲方（即被告）签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”的条款无�；3.判令被告支付原告逾期办证违约金43631.28元（以554400元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是55.44元/天，从2014年3月14日符合交房条件后180天即从2014年9月14日开始计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年12月11日，共787天，合计43631.28元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于罗定市XX街道XX路的XX住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2013年3月30日前将经验收合格的房屋交付原告（实际上原告于2014年3月14日签订合同，原告也于2014年3月14日当天收楼，夜莺当视为被告最迟应当在2014年3月14日前将符合条件的房屋交付原告）。并在交房后180日内办理房产证。但被告至今未能为原告办理房产证。2014年8月17日，原告向被告申购摩托车位时，与被告签订了一份由被告单方拟定、违反公平责任原则的格式合同《创宇·XX摩托车位申购协议》，被告在该协议中拟定了一条旨在“免除自己责任”、“排除对方主要权利”的不公平条款，并且在拟定该条款时未采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，该条款对原告严重不公，且被告在隐瞒尚未取得车位预售许可的情况下向原告出售不能对外出售的人防车位，故双方签订的《创宇·XX摩托车位申购协议》是无效的。故原告认为，被告逾期办证的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩认为：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求被告补充提供条例第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生是属于情势变更的原因。被告根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告方前来签名办理授权委托书，但原告方至今未履行办理相关授权委托书的义务。二、被告逾期办证的违约行为是原告方的过错导致。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但原告方置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。2.根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被告已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XX�区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告方至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为原告方办理房产证，因此责任在于原告方。从本案可推知：原告方明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。原告方对自己的过错应当承担责任。3.《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或�律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。在本案中，被告已经将数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况下才会向提交人（即本案被告）开具回执。可见，被告出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是原告方拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4.《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知…”该条约定明确，被告代办房地产权证，必须由原告方履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，原告方仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于原告方，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。三、双方已经就原告责任达成合意。纵使贵院认定被告构成违约并承担相关的违约责任，但被告与原告之间于2014年8月17日签订的《摩托车位申购协议》第6条约定：“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”即�告已经对其追究被告的权利提早放弃。另外，就本商品房合同纠纷系列案件而言，贵院的（2015）云罗法民初字第1665号已经作出同案列的判决结果，判决认定被告与原告所签订的《摩托车位申购协议》真实有效，原告享受购买车位特别优惠价之后不再追究被告在《广东省商品房买卖合同》中逾期交楼和逾期办证的责任。被告认为贵院应当同案同判，以维护法律的尊严、法院的尊严！逾期办证违约金计算有误，且此请求已过诉讼时效。退一万步说，原告方请求的逾期办证违约金计算也是有误的，涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，此时商品房才符合交付条件，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月25日之后再进行计算。原告方从2014年10月26日起就知道或应当知道权利被侵害，而原告方超过两年后才起诉主�，故其诉讼请求已超过诉讼时效。诉讼费应当由原告方自行承担。本案中，被告认为原告方的诉讼请求不应当得到支持，其诉讼费用应该自行承担。贵院的（2016）粤5381民初816号已经作出和该系列案同案例的判决结果，判决认定逾期交楼违约金应计至2014年4月28日商品房竣工备案之日，商品房竣工备案前未能按约定期限内交房，属逾期交房。而商品房竣工备案且交付给业主使用之后，未能按约定期限内办理房产权属登记，属逾期办证，但本系列案逾期办证是由于业主怠于履行，未按房管部门及被告书面通知要求提供书面授权委托书、唯一住房证明等必需资料，造成被告无法按要求提交办理权属的资料，过错在于原告，责任根本不在被告。七、配合被告通知提供办理房产证必须资料的部分业主已经成功办理及领取了《不动产权证书》，故未配合提供办证必需资料的业主应就逾期办证承担违约责任。八、超过商品房竣工备案180日未能办理房产证的，逾期办证违约金充其量只能从超过商品房竣工备案180日之次日起（商品房竣工备案后才交房的，则从交房180日后之次日起）计算至原告收到被告发出通知补交资料之日止。否则原告一直不补交办证必需资料，被告则永远办不了权属证，难道被告要永远承担违约金？综上所述，原告方的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告方本身造成的，请求法院予以驳回。原告方为证实其主张，出示如下证据：1、房屋买卖合同，拟证明（1）原、被告双方存在房屋买卖关系；（2）被告逾期办理房产证及逾期违约金责任。2、发票、收据，拟证明原告支付购房款及其他费用。3、车位申购协议，拟证明（1）被告与原告签订的《车位申购协议》属于格式合同；（2）该《车位申购协议》第6条格式条款无效。4、判决书，拟证明罗定法院判决认定该《车位申购协议》第6条格式条款无效。5、身份证，拟证明原告的主体身份情况。被告对原告的证据提出的质证意见：证据的真实性没有异议，所涉案件中有车位的合同均是有效的。被告就其抗辩主张在庭审时提交如下证据：1、罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件（相片），拟证明罗定市房管局要求涉案商品房办证需提供委托书的事实。2、竣工验收备案表，拟证明涉案商品房于2014年4月28日竣工备案的事实。3、《通知》拟证明涉案商品房已具办证条件，原告应就扩大损失部分自行承担责任的事实。4�《咨询函》，拟证明创宇公司于2016年11月18日再次发咨询函给罗定市不动产权管理局，经盖章确认涉案商品房办理房屋权属证书必须业主配合签署提供业主本人签名的文件资料：《房屋转移登记询问表》、《房屋产权登记委托书》、《房地产权登记申请书》的事实。5、完税发票，拟证明涉案商品房已完税，符合办证条件。原告对于被告提交的证据提出的质证意见：对证据1的真实性无意见，合法性和关联性有意见，但是不能证明被告不违约。对证据2没有意见。证据3通知的真实性、合法性、关联性均有异议，因为原告方并没有收到通知。证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证实被告及时按照有关规定向有关部门办证的事实，原告已经按照被告的约定缴纳费用。对证据5完税发票的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，完税发票是在起诉后才缴纳的，恰好证实了被告一致未交税所以造成违约的事实。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案相关联，本院确认证据的效力，其主张事实与待证事实不符的，由本院予以认定。经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发的罗城规证字（2011）第X号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第2011XXX号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年3月14日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的X座XX房。二、商品房用�：住宅。三、建筑面积：122.86㎡（套内建筑面积102.87㎡）；四、总价款：554400元（5389.33元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人必须于2014年3月1日前支付支付全部房款给出卖人。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、非出卖人原因所造成的延误。七、关于产权登记的约定（合同第十五条、补充协议第四条）：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见合同附件四《合同补充协议》第四条的规定。《合同补充协议》第四条约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标�向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。八、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。原告已经按规定向被告预交办理房地产权证书的相关费用及资料，被告至今没有为原告代办房地产权证书，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理�另查明，被告于2014年4月28日取得竣工验收备案表。原告在庭审中确认涉案商品房交付日为2014年3月15日。再查明，原告与被告于2014年8月17日签订的《摩托车位申购协议》,约定由原告作为乙方支付11704元购买被告作为甲方的原价为21704元的161号摩托车位，第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1.《摩托车位申购协议》的第6条是否无效；2、被告起诉主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效?关于争议焦点1。原告为乙方与被告为甲方签订的《摩托车位申购协议》第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，该协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告主张该条款无效，理据不成立，本院不予支持。关于争议焦点2。原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房办理房地产权属证书的条件，被告应在符合约定交付条件的商品房交付后的180天内向有关部门报备应由被告提供的资料，在原告委托被告代办房地产权证书的情况下，被告应毫无拖延地代为办理。涉案商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，被告交付的商品房才符合双方约定的交付条件，应以此计算180天即2014年10月26日为延迟办证的违约起始日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告的诉讼时效为从2014年10月26日起计算二年，即至2016年10月25日为诉讼时效届满日。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”原告于2017年1月1日才诉至本院，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，应予驳回；被告提出超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。虽原告请求的违约金已过诉讼时效，但原告现仍未取得房地产权属证书，被告应履行将办理权属登记的资料报产权登记机关的合同义务。综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将原告何山办理权属登记的资料报产权登记机关。二、驳回原告何山的其他诉讼请求。案件受理费445元�原告已预交），由原告何山负担345元，由被告云浮市创宇贸易有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  孔凡森二〇一七年三月二十三日书记员  韦 颖梁迪宇