南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第221号
原告南宁市闽南春商贸有限责任公司。
法定代表人洪玉树，该公司总经理。
原告委托代理人赵善红，竭诚法律事务所法律工作者。
原告委托代理人李开群，竭诚法律事务所法律工作者。
被告秦斯光。
被告委托代理人秦昌任，广西任钒律师事务所律师。
被告委托代理人林振光，广西任钒律师事务所律师。
原告南宁市闽南春商贸有限责任公司（以下简称闽南春公司）与被告秦斯光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄娜独任审理，书记员吴宾虹担任法庭记录。本案于2015年7月2日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人赵善红、李开群，被告秦斯光及其委托代理人秦昌任到庭参加了诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，不宜继续适用简易程序，本院于2015年7月28日裁定将本案转入普通程序，由审判员胡欣担任审判长，与审判员杨斌、代理审判员黄娜组成合议庭进行审理。本案于2015年10月21日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人赵善红、李开群，被告委托代理人秦昌任到庭参加了诉讼。为进一步查明案件事实，本案于2015年11月6日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人李开群，被告秦斯光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告因经营洗车美容、维修等需要，于2009年10月8日与原告签订一份《店铺租赁合同》，租赁期为10年，即从2009年11月8日起至2019年11月7日止，铺面面积为225㎡，每平方米的店铺租金为45元，合同约定前二年租金不变，从第三年起，每二年递增6%，租金交付时间为三个月一次，水、电费按供水、供电部门收费标准收取，卫生费按月缴给出租方，双方还对合同作了其他具体约定。合同签订后，原告按合同约定将商铺交给被告承租，2013年2月以前，被告基本能按约定时间支付铺面租金、水费、电费、卫生费。但从2013年3月开始，被告未按合同约定履行支付铺面租金、水费、电费、卫生费等费用的义务，原告多次找被告协商，但被告均以各种理由拖延支付。原告和被告签订的合同合法有效，被告承租原告商铺后，理应按时履行付款义务，长期拖欠原告的铺面租金、水电费、卫生费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，被告除了立即支付尚欠原告的上述款项外，还应依法向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、解除原告和被告于2009年10月8日签订的《店铺租赁合同》；2、被告立即将位于南宁市秀厢大道北湖安居小区35栋一楼2、3、4号铺面交回给原告；3、被告从2013年3月9日起至被告将承租的商铺交回给原告时止，按合同约定的租金标准向原告支付租金（暂计至2014年12月8日的租金为225382.50元，以后继续计算）；4、被告从2013年3月9日起至被告将承租的商铺交回给原告时止，按供水供电部门的收费标准承担支付商铺的水、电费用，按150元／月的标准支付卫生费（暂计至2014年9月28日的水费775元，电费5149元、卫生费1500元，合计7424元，以后继续计算）；5、被告以逾期支付租金金额为基数，按逾期支付租金金额的每日5‰向原告支付违约金（暂计至2014年12月8日的违约金13500元，以后继续计算）；6、本案诉讼费用由被告负担。被告秦斯光辩称，一、原告并非商铺的所有权人，而是商铺的承租人，原告主体不适格。二、本案遗漏当事人，本案属租赁合同纠纷，应当以租赁标的物的所有权人和出租人作为本案的当事人。三、2009年10月8日签订的《店铺租赁合同》第十条第三款约定：任何一方单方取消、中断合同，应提前三个月通知对方。从该约定可以知道，因原告起诉解除合同属单方解除合同，原告应按照约定提前三个月通知被告。因此，原告请求解除《店铺租赁合同》不应得到支持。四、原告请求支付225382.5元的租金不应得到支持。1、根据《店铺租赁合同》第十条第五款约定，因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，原告应将被告已交的租金、押金退还给被告。2012年6月份，南宁市秀厢大道北湖安居小区门前的道路开始堵塞修路，2013年5月份该道路才恢复通车，这些事实属于众所周知的事实。2012年6月份至2013年5月份这段时间属于因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行的情形。根据上述约定，这段时间原告已收取的租金应当退回给被告。2、根据《店铺租赁合同》第四条第一款第（一）项约定，原告应保证所出租的铺面及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修：凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由原告负责。2013年4月份，由于原告未解决商铺的排污问题及相邻租户塞路的问题，致使被告无法正常使用铺面，根据上述的约定，被告有权拒绝交付相应的租金。3、根据《店铺租赁合同》第四条第一款第（五）项约定，原告保证原告铺面、水、电设施满足被告正常经营使用，并经常检查其完好（被告自设除外）发现问题应及时向被告通报，由于铺面、供水、供电线路问题给被告造成经营损失，原告应给予被告全额赔偿。2013年3月份之前，被告每月的电费均在3000元左右，2013年3月份之后，原告以被告没有缴交租金为由，就切断被告的电源，只给被告照明使用，直至现在被告根本无法正常营业。五、由于原告切断电源的行为，已违反《店铺租赁合同》第四条第一款第（五）项约定，属严重违约行为，且原告的违约行为造成被告巨大的经济损失，所以原告请求被告支付水费、电费、卫生费共计7424元不应得到支持。六、南宁铁路运输法院未对被告提出的管辖异议进行审查，程序欠妥。2015年6月23日，被告曾书面提出管辖异议，南宁铁路运输法院应当对被告提出的异议进行审查，如果异议不成立，应当驳回。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，2006年11月1日，南宁市房产物业开发有限公司（以下简称物业开发公司，甲方）与原告闽南春公司（乙方）签订《北湖35栋场地合作建设及租赁合同》，该合同的主要内容为：1、甲方愿意将受市房产局委托管理的位于南宁市秀厢路北湖35栋场地提供给乙方进行投资建设，并于建设完成后由乙方承租作超市商场或分隔出租等商用场地，新建设房屋的所有权归南宁市房产管理局所有；2、租赁期限为15年，从2007年3月1日至2022年2月28日止；3、乙方在承租期内，享有对承租商场的经营使用权，采取灵活多样优惠招商的权利，可以对商场进行分割出租或合作经营，但不允许将商场整体转租给第三者，在租赁期内，乙方有向分隔出租的第三者收取租金并获得收益的权利。2007年5月31日，北湖35栋场地建设取得建设工程规划许可证。2009年8月17日，物业开发公司变更名称为南宁市住保房地产开发有限责任公司（以下简称住保房地产公司）。2009年9月6日，南宁市房产管理局出具《证明》，决定将秀厢大道北湖小区35栋空地委托住保房地产公司进行开发建设并全权负责日常管理及对外经营活动等工作。2010年4月26日，住保房地产公司出具《证明》，表示原告可以将南宁秀厢大道北湖安居小区35栋铺面转租给第三方。
2009年10月8日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，该合同的主要内容为：1、合同第一条约定：“甲方将位于南宁秀厢大道北湖安居小区35栋一楼2、3、4号铺面租赁给乙方面积为225㎡。”2、合同二条约定：“租赁期十年，自2009年11月8日起至2019年11月7日止。”3、合同第三条第一款约定：“每一个租赁年度按月计算。”第二款约定：“水、电费按日常实际使用数（计量）收费，每月月底交本月水电费（甲方出示供电局收费发票），其他费用，双方协商补充于本条款内。”4、合同第四条第一款第（一）项约定：“甲方应保证所出租的铺面及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修：凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。”第（五）项约定：“甲方保证原有的铺面、水、电设施满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好（乙方自设除外）发现问题应及时向乙方通报，由于铺面、供水、供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。”5、合同第四条第二款第（三）项约定：“按合同内容交纳租金及其他费用。”6、合同第五条第一款约定：“铺面租金标准为45元／平方米／月，前两年租金不变，从第三年起每二年递增6%。租金按季度缴纳（即每三个月交纳一次）。水费、电费按供水、供电部门的收费标准收取。”第三款约定：“乙方从第二次付款开始，每次在本季前3天交付。”7、合同第十条第三款约定：“任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方。”第四款约定：“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款5‰的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回铺面。”第五款约定：“因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金、押金退还给乙方。”第六款约定：“因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。”合同签订后，双方实际履行《店铺租赁合同》，原告将本案商铺交付给被告经营使用。另查明，被告已向原告支付2009年11月8日至2013年3月8日的租金。2014年2月10日，被告向原告支付2013年2月8日至2013年3月8日的租金10733元，并支付2013年12月水费1679.6元，电费10754.7元，2012年11月至2013年12月共14个月的卫生费共计2100元，原告向被告出具《收据》2份，并在《收据》（编号8035626）注明水表今期抄表度数为1602度，上期为1160度，用水度数为442度，电表今期抄表度数为20344度，上期为10567度，用电度数为9777度。之后，被告未再向原告支付租金及其他费用，期间，原告多次电话通知被告支付租金。2015年10月26日，原告到被告租赁房屋记录水电表度数，水表度数为2089度，电表为29097度。
以上事实，有原、被告的陈述，《北湖35栋场地合作建设及租赁合同》，《店铺租赁合同》，被告身份证复印件，原告营业执照复印件，住保房地产公司工商电脑咨询单，企业变更通知书，《证明》两份，建设工程规划许可证，《收据》（编号8035625），《收据》（编号8035626），水电表度数照片等证据在案佐证。
根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：原告主张解除《店铺租赁合同》是否有事实和法律依据？原告主张被告返还租赁商铺并支付租金、水电费用、卫生费、违约金是否有事实和法律依据？
本院认为，关于本案的管辖权问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百二十七条的规定，被告应当在收到起诉状副本之日起十五日内提出答辩状，对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。被告于2015年5月26日签收本院送达的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料，最迟应于2015年6月9日提出对管辖权的异议，被告于2015年6月23日才向本院提交《管辖异议书》，不符合法律的规定。同时，根据《最高人民法院关于批准指定南宁铁路运输中级法院和南宁、柳州铁路运输法院受理案件范围的复函》、《广西壮族自治区高级人民法院转发﹤最高人民法院关于批准指定南宁铁路运输中级法院和南宁、柳州铁路运输法院受理案件范围的复函﹥的通知》的规定，本案为南宁市西乡塘区发生的民事一审租赁合同纠纷，属于本院管辖范围，综上，本院依法对本案享有管辖权。被告辩称本院对被告提出的管辖异议没有进行审查，程序欠妥，于法无据，本院对其答辩意见不予采纳。
关于本案租赁合同的效力问题。根据南宁市房产管理局出具的《证明》，其授权住保房地产公司负责本案租赁商铺的开发建设和对外经营，且本案商铺为合法建筑物，因此，住保房地产公司与原告签订的《北湖35栋场地合作建设及租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合法有效。根据《北湖35栋场地合作建设及租赁合同》的约定和住保房地产公司出具《证明》，原告虽然不是本案租赁商铺的所有权人，但享有转租的合法权利，因此，本案《店铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合法有效，对合同当事人具有法律效力，原告与被告之间存在房屋租赁合同法律关系，原告为本案出租人，被告为承租人。被告辩称原告不是适格原告主体、本案遗漏当事人，于法无据，本院不予支持。
关于解除《店铺租赁合同》的问题。根据《店铺租赁合同》第四条第二款第（三）项约定，被告应按约定交纳租金及其他费用。被告辩称南宁市秀厢大道北湖安居小区门前的道路堵塞修路、原告未解决商铺的排污和相邻租户塞路的问题并切断被告的电源，但均未提供相应证据予以证明，根据“谁主张谁举证”原则，被告应当承担举证不能的责任，本院对该答辩意见不予采纳。被告自2013年3月9日起未向原告支付租金，没有正当理由，且经原告电话多次催告后仍未履行合同义务，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告主张解除《店铺租赁合同》，符合法律的规定，本院予以支持。被告辩称根据《店铺租赁合同》第十条第三款约定，原告解除合同应提前三个月通知，本院认为，除约定解除和协议解除合同外，合同当事人还享有法定的解除权，原告解除合同符合法律规定的条件亦能产生解除合同的效力。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被告于2015年5月26日收到原告诉请解除合同的起诉状，解除合同通知已到达被告，原告与被告于2009年10月8日签订《店铺租赁合同》于2015年5月26日解除。
关于返还商铺并支付租金、占有使用费、水电费用、卫生费的问题。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《店铺租赁合同》解除后，被告应向原告返还南宁秀厢大道北湖安居小区35栋一楼2、3、4号铺面。根据《店铺租赁合同》第五条第一款关于租金的约定，铺面租金标准为45元／平方米／月，前两年租金不变，从第三年起，每二年递增6%，每月按30天计算，被告在《店铺租赁合同》履行期间实际占有、使用租赁商铺，应向原告支付2013年3月9日至2015年5月26日的租金297475.05元［具体计算方法为：1、2011年11月8日至2013年11月7日期间的租金为47.7元／平方米／月（45元／平方米／月×106%），因此，2013年3月9日至2013年11月7日期间的租金为85502.25元（47.7元／平方米／月÷30天×225平方米×239天）；2、2013年11月8日至2015年11月7日期间的租金为50.56元／平方米／月（47.7元／平方米／月×106%），因此，2013年11月8日至2015年5月26日期间的租金为211972.8元（50.56元／平方米／月÷30天×225平方米×559天）］。被告在《店铺租赁合同》解除后仍继续占有、使用商铺给原告造成损失，原告有权主张被告参照租金标准支付2015年5月27日起至被告实际返还商铺之日止的占有使用费［具体计算方式为：1、从2015年5月27日起至2015年11月7日止，按50.56元／平方米／月计算；2、从2015年11月8日起至被告实际返还商铺之日止，第一至二年按53.59元／平方米／月（50.56元／平方米／月×106%）计算，从第三年起，每二年递增6%计算］。根据《店铺租赁合同》第三条第二款和第五条第一款约定，水费、电费按供水、供电部门的收费标准收取。虽然双方没有在《店铺租赁合同》中约定卫生费的计算标准，但根据原告与被告实际结算卫生费的情况，双方就被告按150元／月（2100元÷14个月）支付卫生费协商一致。被告应向原告支付在《店铺租赁合同》履行期间和解除后因占有、使用商铺产生的水费、电费和卫生费（具体计算方法为：1、水费：从2014年1月1日起至被告实际返还商铺之日止的用水度数，按供水部门的收费标准计算；2、电费：从2014年1月1日起至被告实际返还商铺之日止的用电度数，按供电部门的收费标准计算；3、卫生费：从2014年1月1日起至被告实际返还商铺之日止，按150元／月计算）。
关于支付违约金的问题。本院认为，原告的实际损失为逾期支付租金的利息损失，原告主张被告以逾期支付租金金额为基数，按逾期支付租金金额的每日5‰支付违约金，虽然符合《店铺租赁合同》第十条第四款的约定，但明显过分高于实际损失，根据被告关于违约金过高，要求本院予以调整减少的庭审意见，本院酌情确定以逾期支付的租金为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算违约金［具体计算方式为：1、根据《店铺租赁合同》第五条第一款、第三款的约定，租金按季度缴纳，被告应从第二次付款开始，每次在本季前3天交付。被告最迟应于2013年2月10日支付2013年2月8日至2013年5月7日的季度租金32197.5元（47.7元／平方米／月×225平方米×3个月），被告仅支付了2013年2月8日至2013年3月8日的租金10733元，还拖欠该季度租金21464.5元，该季度逾期支付租金的违约金以21464.5元为基数，自2013年2月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2、同理，被告最迟应于2013年5月10日支付2013年5月8日至2013年8月7日的季度租金32197.5元，该季度逾期支付租金的违约金以32197.5元为基数，自2013年5月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3、被告最迟应于2013年8月10日支付2013年8月8日至2013年11月7日的季度租金32197.5元，该季度逾期支付租金的违约金以32197.5元为基数，自2013年8月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；4、2013年11月8日至2015年5月7日期间，被告最迟应于每个季度的第3日支付该季度租金34128元（50.56元／平方米／月×225平方米×3个月），因此，该期间每个季度逾期支付租金的违约金以34128元为基数，自每个季度的第4日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；5、2015年5月8日至2015年5月26日期间，被告最迟应于2015年5月10日支付租金7204.8元（50.56元／平方米／月÷30天×225平方米×19天），因此，该期间逾期支付租金的违约金以7204.8元为基数，自2015年5月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、原告南宁市闽南春商贸有限责任公司与被告秦斯光于2009年10月8日签订的《店铺租合同》于2015年5月26日解除；
二、被告秦斯光向原告南宁市闽南春商贸有限责任公司返还南宁秀厢大道北湖安居小区35栋一楼2、3、4号铺面；
三、被告秦斯光向原告南宁市闽南春商贸有限责任公司支付租金297475.05元；
四、被告秦斯光向原告南宁市闽南春商贸有限责任公司支付占有使用费（具体计算方式为：1、从2015年5月27日起至2015年11月7日止，按50.56元／平方米／月计算；2、从2015年11月8日起至被告秦斯光实际返还铺面之日止，第一至二年按53.59元／平方米／月计算，从第三年起，每二年递增6%计算）；
五、被告秦斯光向原告南宁市闽南春商贸有限责任公司支付水费、电费、卫生费（具体计算方法为：1、水费：从2014年1月1日起至被告秦斯光实际返还铺面之日止的用水度数，按供水部门的收费标准计算；2、电费：从2014年1月1日起至被告秦斯光实际返还铺面之日止的用电度数，按供电部门的收费标准计算；3、卫生费：从2014年1月1日起至被告秦斯光实际返还铺面之日止，按150元／月计算）；
六、被告秦斯光向原告南宁市闽南春商贸有限责任公司支付逾期支付租金的违约金（具体计算方式为：1、以21464.5元为基数，自2013年2月4日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2、以32197.5元为基数，自2013年5月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3、以32197.5元为基数，自2013年8月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；4、2013年11月8日至2015年5月7日期间，每个季度逾期支付租金的违约金以34128元为基数，自每个季度第一个月的第4日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；5、以7204.8元为基数，自2015年5月11日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
七、驳回原告南宁市闽南春商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费4994元（原告已预交），由被告秦斯光负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4994元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 欣
审 判 员 杨 斌
代理审判员 黄 娜
二〇一五年十一月十日
书 记 员 吴宾虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条
第九十六条
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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