天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3294号
上诉人（原审被告）天津新华世纪房地产开发有限公司，住所地天津市和平区卫津路北端嘉利大厦2904-2908。
法定代表人蔡冠深，该公司董事长。
委托代理人冷丽丽，北京观韬（天津）律师事务所律师。
委托代理人蔡明，北京观韬（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯永祥，无职业。
委托代理人马增悦，天津悦德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯振昌，无职业。
委托代理人马增悦，天津悦德律师事务所律师。
原审第三人招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号。前进道9号育佳大厦3号楼1至4层，4号楼1层，5号楼第3层、10至23层，地下一层局部。
负责人毛国英，该行行长。
委托代理人穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人天津新华世纪房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二原告系父子关系。2013年9月5日，二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0170991），约定二原告共同购买被告开发的位于天津市和平区大沽北路与承德道交口天玺国际公寓2号楼-2202号房屋，该房屋建筑面积239.19平方米，每平方米价格为30927.25元，总价款为7397489元。商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2014年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。原告贷款付款，应于2013年9月12日前，一次性存入首付款3707489元，其余价款办理贷款。合同第五条约定，除不可抗力外，被告如未按合同第三条约定日期交付商品房的，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应自交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照附件六第三条约定，追究被告违约责任。附件六（补充合同）第三条约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除买卖合同，原告解除买卖合同的，应于有权解除买卖合同之日起15日内，将解除合同的书面通知送达被告，双方应按照本补充合同第十四条第3项的约定，办理解除买卖合同的全部手续，被告于解除买卖合同的全部手续办理完毕后90日内退还原告全部已付商品房价款，并按原告累计已付商品房价款的1%向被告支付违约金。附件六（补充合同）第十四条第3项约定，本合同根据双方约定或法律规定解除的，买卖合同已经在房地产管理部门办理了合同登记备案，所有权预告登记、抵押权预告登记或其他备案登记的，双方应当于合同解除之日起10日内，提供所需资料及费用，共同到房地产管理部门办理合同登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记或其他备案登记的解除、注销手续。被告逾期办理前述手续的，每逾期一日需向原告支付已付商品房价款的万分之一的赔偿金，原告逾期办理前述手续的，每逾期一日需向被告支付相当于全部商品房价款的万分之一的赔偿金。
合同签订后，二原告于2013年9月5日存入首付款3707489元，还向被告交付了契税221924.67元、维修基金23919元、土地转移费2152.71元、预告登记费550元、印花税3698.74元。被告将维修基金23919元及契税221924.67元分别交至天津市房屋维修资金管理中心及天津市和平区房地产管理局，并办理了涉诉房屋的登记备案手续和所有权预告登记。2013年11月19日，原告侯永祥与第三人签订了《个人贷款借款合同》，贷款369万元，贷款期限自2013年11月19日起至2023年11月19日止。2013年12月25日，第三人发放贷款369万元并存入被告账户，原告自2014年2月开始偿还贷款本金及利息。同日，原告侯永祥、侯振昌与第三人签订了《个人贷款抵押合同》，用涉诉房屋抵押贷款并办理了抵押登记。后被告未能在合同约定的交房日期将商品房交付原告，在逾期交房90日后仍未能交付。2015年4月1日，二原告快递邮寄方式向被告送达《退房函》，要求解除商品房买卖合同，并要求被告按照合同约定办理进行赔偿。被告于2015年4月2日收到《退房函》，但未按照合同约定与原告办理解除合同的相关手续，也未将房款返还原告。2015年5月13日，被告取得了天玺国际公寓2号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》。
另，原告主张约定的违约金低于造成的损失，请求予以增加，要求被告按照原告的实际损失承担违约责任。
原告的诉讼请求：1、解除原、被告于2013年9月5日签订的编号为2012-0170991号《天津市商品房买卖合同》，确认合同于2015年4月2日解除；2、被告返还二原告购房款7397489元；3、被告赔偿二原告契税损失221924.67元、维修基金23919元、土地转移费2152.71元、预告登记费550元、印花税3698.45元，截止到2015年12月11日已发生的利息损失1081669.41元，并支付违约金73974.89元；4、被告支付自2015年12月12日至实际返还购房款之日止按年息7.205%给付利息；5、诉讼费用由被告负担。
原审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告未依约向原告交付涉诉房屋，在逾期交房90日内仍未能交付涉诉房屋构成违约，原告依照买卖合同约定书面通知被告解除买卖合同。依照合同法的规定，原、被告约定了合同解除的条件，条件成就，原告可以解除合同，且解除通知于2015年4月2日到达被告，故原告要求解除双方于2013年9月5日签订的编号为2012-0170991号《天津市商品房买卖合同》，并确认于2015年4月2日解除的诉讼请求，予以支持。同时，买卖合同解除后，原、被告应到房管部门办理注销所有权预告登记、撤销备案登记、办理退房等相关手续。
因买卖合同解除，二原告与第三人签订了《个人贷款抵押合同》也应予以解除，依照法律规定，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告，故二原告要求被告返还购房款7397489元的诉讼请求，应判定被告返还二原告交付的首付款3707489元及二原告已偿还第三人的贷款本金及利息，返还第三人购房贷款。（按清偿还贷款时第三人出具贷款剩余数额为准）
因买卖合同解除系被告违约造成，被告应承担相应的违约责任。现原告主张买卖合同约定的违约金过低，请求予以增加并要求被告按照原告的实际损失承担违约责任，因按照买卖合同约定的被告承担违约责任的方式计算的违约金不足以弥补原告的损失，原告的上述请求予以照准。据此，二原告要求被告支付自2013年9月5日至2015年12月11日已发生的利息损失1081669.41元（包括首付款的利息损失605482.39元和已偿还的贷款利息损失476187.02元）及自2015年12月12日至实际返还购房款之日止按照年息7.205%计算的利息损失（包括首付款利息和贷款利息）的诉讼请求，被告应承担买卖合同解除的违约责任，应予以支持。但原告按照年利率7.205%计算的2013年9月5日至2015年12月11日首付款利息损失，调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，应为475249.3元。而二原告要求被告支付的贷款利息损失，因已判定了被告返还二原告已偿还第三人的贷款利息，故不再重复判定。
二原告要求被告赔偿契税210519.96221924.67元及维修基金23919元损失的诉讼请求，予以支持。二原告要求被告同时赔偿土地转移费2152.71元、登记费550元、印花税3508.67元损失的诉讼请求，上述费用在被告处且被告同意退还原告，故被告应按二原告所交数额如数退还二原告。
被告抗辩买卖合同解除后，其应按照买卖合同约定的被告承担违约责任的方式承担相应的违约责任的抗辩理由，因买卖合同约定的被告应支付的违约金数额远不足以弥补二原告的实际损失，二原告主张约定的违约金过低请求予以增加，并选择被告承担赔偿损失的违约责任并无不当，被告的抗辩理由不予采信。
二原告要求被告支付违约金73974.89元的诉讼请求，因原告已要求被告承担赔偿损失的违约责任，且赔偿损失数额远大于违约金数额，不予支持。
原告要求第三人协助办理解除抵押贷款合同及抵押手续的诉讼请求，第三人表示在贷款偿还后可以予以配合，予以支持。要求解除抵押贷款产生的损失由被告承担的诉讼请求，因该损失尚未发生，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：一、确认二原告与被告于2013年9月5日签订的编号为2012-0170991号《天津市商品房买卖合同》于2015年4月2日予以解除，二原告与被告于本判决生效之日起三十日内，到房管部门办理注销所有权预告登记、撤销备案登记、办理退房等相关手续；二、本判决生效之日起十五日内，被告返还二原告交付的首付款3707489元及二原告已偿还的贷款本金及利息，返还第三人购房贷款；（包括本金及利息，以第三人出具的贷款剩余数额为准）三、本判决生效之日起十五日内，被告赔偿二原告契税损失221924.67元及维修基金损失23919元，退还二原告交付的土地转移费2152.71元、登记费550元、印花税3508.67元；四、本判决生效之日起十五日内，被告支付二原告自2013年9月5日至2015年12月11日首付款利息损失475249.3元，以及自2015年12月12日至实际返还购房款之日止的首付款利息损失；（按照中国人民银行同期贷款利率计算）五、第三人于购房贷款全部偿还之日起十五日内，协助原、被告办理解除贷款抵押的相关手续；六、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费72019元，减半收取36009.5元，由被告负担。
原审法院判决后，上诉人不服，认为原审判决以银行同期贷款利率为标准计算被上诉人的利息损失不当，同时房屋维修基金的损失不应予以承担，为此提出上诉，请求撤销原判，依法改判上诉人按照银行同期存款利率支付被上诉人的利息损失。二被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人认为上诉人的上诉理由与其无关，服从法院判决。
经本院审理查明，原审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人未提交新的证据。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，双方依法签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照该合同行使权利、履行义务。双方在合同中对出现逾期交付商品房以及逾期付款等相应违约行为时约定按照银行同期贷款利率计算违约损失和责任。现双方的合同因上诉人逾期交房而解除，故原审法院判决从合同签订日到合同解除日期间按照银行同期贷款利率计算被上诉人的利息损失并无不当，上诉人主张按照银行同期存款利率进行计算没有法律依据，本院不予支持。被上诉人已经将讼争房屋维修基金款交付给上诉人，故合同解除后，该维修基金款上诉人应予返还被上诉人，上诉人可就此款与实际收取方另行解决，上诉人不同意返还被上诉人的房屋维修基金款的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费42278元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 妍
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一六年七月十三日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……