山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终273号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵岩。
委托诉讼代理人：李成群，山东瀚澜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺雁。
委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。
上诉人赵岩因与被上诉人贺雁租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵岩的委托诉讼代理人李成群，被上诉人贺雁的委托诉讼代理人王增慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵岩上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，请求二审依法改判支持赵岩的一审诉讼请求，并由被上诉人贺雁承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，而不是转让合同纠纷，一审法院对于被上诉人反诉中有关店铺转让协议的请求应当不予受理或予以驳回。二、店铺转让协议已经履行完毕，被上诉人无权主张解除该协议并返还转让费。一审判决支持返还转让费错误。三、被上诉人违法从事经营活动，被青岛市市南区食品药品监督管理局立案调查，根据房屋租赁合同上诉人有权立即终止合同。因被上诉人的原因导致上诉人向第三人迟延交房而产生的违约金9万元损失，应由被上诉人承担。综上，一审适用法律不当，判决结果错误，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人贺雁答辩称，1、一审将《店铺转让协议》和《房屋租赁合同》合并审理并无不当。首先，贺雁与赵岩之间真实的关系是店铺转让，房屋租赁协议是附转让协议签订的，一审合并审理符合法律规定。其次，店铺转让期限至房屋租赁期限届满，上诉人恶意撬锁抢占房屋，致使房屋租赁合同无法继续履行，转让协议也必然无法继续履行，故上诉人应向答辩人返还剩余房租、店铺转让费及押金。2、答辩人没有违法经营行为，相关部门也未作出认定或处罚。首先，转让店铺的《食品流通许可证》有效期至2016年5月6日，且答辩人贺雁与上诉人赵岩之间签订的《店铺转让协议》第四条明确约定，“甲方应该协助乙方办理该店的公司营业执照、卫生许可证等相关证件的变更手续，相关费用由乙方承担。”转让协议签订后，上诉人赵岩因长期在国外举证未能及时协助答辩人贺雁办理相关证件的过户手续，最终导致《食品流通许可证》在店铺转让后一直登记于上诉人赵岩名下，后因上诉人赵岩恶意投诉导致答辩人营运受损，上诉人赵岩应对答辩人的损失承担相应赔偿责任。其次，《现场调查笔录》是因青岛市市南区食品药品监督管理局接到举报后，按照投诉人的要求按流程进行了现场检查，《情况说明》只能说明已停止对该起投诉案件的调查，并未最终认定答辩人的行为违法，也没有对答辩人作出任何行政处分。所以，不能以此认定答辩人进行了违法行为，损害了公共利益。3、上诉人所称损失不存在，即使真实存在也与答辩人无关。上诉人所谓的损失并非真实产生，在上诉人提交的《青岛市存量房屋买卖合同》在第二条房屋权属状况中，明确注明“出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年10月1日止”，2017年10月1日，也就是涉案《房屋租赁合同》期限届满之日，足以证明赵岩对与答辩人之间的《房屋租赁合同》期限是完全认可的，而且第三人对其租赁情况也是知悉的，因此不可能出现赵岩因为晚交房屋而向第三人缴纳违约金的情况。即使存在违约金也是上诉人赵岩将租赁期限尚未届满的房屋擅自出售的结果，且上诉人在2016年6月4日已经撬锁抢占房屋，故不可能在2016年5月份就已经向第三人支付6月份到9月份的违约金，即使支付也与答辩人无关，不应由答辩人承担。4、买卖不破租赁，租赁期内上诉人无权抢占，其抢占行为已构成违约，应向答辩人承担违约责任。上诉人将租赁期内的房屋擅自对外出售，后又将房屋撬锁抢占，其行为已经构成严重违约，给答辩人造成重大损失，上诉人应向答辩人支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
赵岩在一审起诉请求：1、贺雁从青岛市×户中搬出；2、贺雁支付赵岩违约金及经济补偿10000元；3、因贺雁延期交房，导致赵岩支付违约金9万元，该费用由贺雁承担。4、本案诉讼费由贺雁承担。
被上诉人贺雁在一审提起反诉请求：1、解除双方签订的《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》；2、赵岩向贺雁返还房屋租金8750元，房屋押金3000元，违约金7500元，已预交房租5000元，店铺转让费20625元，营业损失10000元，冷餐柜、吧台等设备费用及柜内现金共计10200元，上述费用贺雁共主张56323元。3、反诉费用由赵岩承担。
一审法院认定的事实：赵岩与贺雁于2014年9月15日订立《房屋租赁合同》，约定：赵岩将位于青岛市×户房屋租赁给贺雁，租期三年，自2014年10月1日至2017年10月1日。月租金2500元，水、煤、电、房屋设施押金3000元。合同终止，贺雁结清所有费用，否则赵岩从押金中扣除，剩余押金返还贺雁。租赁期内，若贺雁利用该房屋进行违法活动，损害公共利益，赵岩有权终止合同，收回房屋。双方如有违约，违约方应支付对方3个月房租作为违约金。2015年9月15日，双方签订《店铺转让协议》，约定：赵岩将位于青岛市×的店铺转让贺雁使用，赵岩应协助贺雁办理该店的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。转让费41250元。
2015年9月1日，贺雁向赵岩转账30000元用于支付2015年10月1日至2016年10月1日的房租。2015年11月1日，贺雁向赵岩转账4050元，贺雁主张该费用系预交的房租，赵岩对此不予认可，主张系贺雁欠付的材料费。
赵岩提交食品药品处罚文书及情况说明各一份，证明贺雁在涉案房屋中进行违法活动，损害了社会公共利益。贺雁质证称，该处罚文书并没有直接认定贺雁的行为属于违法经营，只是要求贺雁停止营业，尽快办理许可证。市南区食品药品监督管理局出具的《市南区甜心小站奶之源烘焙店涉嫌未经许可擅自从事食品经营案的有关情况说明》载明：市南区食品药品监督管理局接到群众举报对贺雁经营的烘焙店进行检查，现场未发现《食品经营许可证》，执法人员当场责令其停止经营，并对其涉嫌无证经营的行为于2016年1月27日立案调查。2016年1月28日，执法人员再次检查时，发现该店已关门暂停经营。2016年2月26日，执法人员再次检查，发现该店已停止经营，电话未联系上经营者。2016年3月7日，由于当事人在调查取证期间已不在该地址经营，违法行为已经停止，且当事人联系不上，故终止对该案的调查。
2016年1月21日，赵岩与案外人郭宁签订《房屋买卖合同》出售涉案房屋，2016年1月23日办理过户手续。案外人郭宁于2016年6月15日占用涉案房屋。贺雁提供照片一组主张系赵岩将涉案房屋破门强占，并将屋内价值5200元的物品及现金5000元据为己有，赵岩对此不予认可，主张系案外人郭宁开的门，与赵岩无关。
赵岩提交房屋买卖合同、银行回单、收条及欠条各一份，证明因贺雁导致赵岩延期交房，赵岩向新房主支付违约金9万元，该费用应由贺雁负担。贺雁对此不予认可，贺雁认为赵岩出售房屋之时，双方之间的房屋租赁合同尚未到期，赵岩向案外人支付违约金与贺雁无关。
一审法院认为，关于本诉，因双方均当庭陈述，涉案房屋现已由案外人郭宁实际占用，贺雁现已不再使用涉案房屋，故赵岩要求贺雁从涉案房屋中搬出的请求已无实际意义，一审法院不予支持。
关于赵岩要求贺雁赔偿违约金、经济补偿10000元的诉讼请求，一审法院认为，赵岩提交食品药品处罚文书及情况说明各一份，主张贺雁在涉案房屋中进行违法活动，违反合同约定，但市南区食品药品监督管理局出具的《市南区甜心小站奶之源烘焙店涉嫌未经许可擅自从事食品经营案的有关情况说明》载明已终止对贺雁经营的烘焙店案件的调查，市南区食品药品监督管理局并未认定贺雁的行为违法或者给予相关处罚，故赵岩主张贺雁在涉案房屋中进行违法活动一审法院不予认可，赵岩要求贺雁支付违约金及经济补偿金的请求，一审法院不予支持。
关于赵岩要求贺雁赔偿及因贺雁延期交房导致赵岩支付的违约金9万元的请求，一审法院认为，赵岩与贺雁签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止2017年10月1日，而赵岩于2016年1月21日出售涉案房屋，依据合同的约定，贺雁此时系合法的占有、使用涉案房屋，赵岩要求贺雁腾空房屋于法无据，故其要求贺雁承担其向案外人支付的违约金亦无法律依据，故赵岩的该项诉请，一审法院不予支持。
关于反诉，贺雁要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，一审法院认为涉案房屋现已由案外人郭宁占用，赵岩亦要求贺雁搬离涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已无法实际履行，故贺雁要求解除《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以支持。因赵岩于2016年1月21日将涉案房屋出售给案外人郭宁，案外人郭宁于2016年6月15日占用涉案房屋，贺雁已支付赵岩房租至2016年10月1日，故赵岩应返还贺雁2016年6月15日至2016年10月1日期间的房租2500×3.5=8750元。贺雁已支付赵岩押金3000元，《房屋租赁合同》约定合同终止，贺雁结清所有费用，否则赵岩从押金中扣除，剩余押金返还贺雁，因赵岩提交的证据不能证明贺雁尚有费用未结清，故赵岩应返还贺雁押金3000元。贺雁主张其预付赵岩5000元房租，并要求返还，但其提交的银行流水明细显示2015年11月1日贺雁向赵岩转账4050元，赵岩称该费用系贺雁欠付的材料费，故贺雁提交的证据不能证明其该项主张，贺雁要求赵岩返还预付房租5000元的请求，一审法院不予支持。
关于贺雁主张系赵岩协助案外人郭宁占用涉案房屋，且屋内尚有价值5200元的物品及现金5000元均被赵岩占有，要求赵岩返还，但其提交的证据不能证明其主张，故贺雁主张赵岩违约应支付违约金并返还价值5200元的物品及现金5000元的请求，证据不足，一审法院不予支持。
关于贺雁要求解除双方签订的《店铺转让协议》并返还店铺转让费的请求，一审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》的同时签订《店铺转让协议》，贺雁实际在租赁房屋中经营受让的店铺，现《房屋租赁合同》已解除，涉案房屋已由案外人郭宁占有，贺雁已无法实际经营受让的店铺，故贺雁要求解除《店铺转让协议》的请求，一审法院予以支持。贺雁已支付赵岩店铺转让费用41250元，涉案房租租赁期间自2014年10月1日至2017年10月1日，涉案房屋于2016年6月15日已被赵岩出售并被买受人占用，故赵岩应返还贺雁店铺转让费用41250÷36×15.5＝17760元。
关于贺雁要求赵岩赔偿其营业损失10000元的请求，其提交的证据不能证明其主张，故其该项诉请证据不足，一审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除赵岩与贺雁签订的《房屋租赁合同》及《店铺转让协议》；二、赵岩于判决生效之日起十日内支付贺雁29510元；三、驳回赵岩的诉讼请求；四、驳回贺雁的其他反诉请求。本诉案件受理费2225元，由赵岩负担。反诉案件受理费604元，由赵岩负担316元，贺雁负担288元，因该费用贺雁已预交，赵岩于判决生效之日起十日内支付贺雁316元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《店铺转让协议》应否一并审理及解除问题，上诉人主张本案是房屋租赁合同纠纷不应处理《店铺转让协议》，对此，本院认为，上诉人与被上诉人系就涉案房屋在同一天签订《房屋租赁合同》和《店铺转让协议》，被上诉人通过租赁涉案房屋并受让上诉人的店铺用于经营，因此，两份合同互为条件，密不可分，故一审对两份合同一并处理，并无不当。上诉人主张不应合并审理，无事实和法律依据，本院不予采信。鉴于涉案房屋已由上诉人另行出售给第三人，并由第三人控制使用，故上诉人与被上诉人之间的合同已不具备继续履行的可能，一审判令解除《房屋租赁合同》和《店铺转让协议》，符合法律规定，本院予以维持。上诉人主张不应解除，理由不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《店铺转让协议》均依法解除，故尚未履行的，终止履行。因被上诉人已足额缴纳房屋租金及店铺转让费，原审参照合同约定并根据被上诉人实际使用的期间，判令上诉人退还被上诉人后续未实际使用房屋期间的房租及店铺转让费，符合法律规定，本院予以维持。因上诉人未提交证据证明被上诉人尚有其他费用未结清，故原审判令上诉人退还被上诉人押金，符合合同约定，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人存在违法经营行为，但青岛市市南区食品药品监督管理局并未对被上诉人的经营行为作出最终认定，故上诉人主张被上诉人承担违约金及经济补偿金，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人承担违约金9万元的问题，上诉人主张因被上诉人延期交房致使其向案外人支付违约金9万元，对此，本院认为，上诉人在涉案房屋租赁期间将房屋出售给案外人，而被上诉人系基于《房屋租赁合同》合法占有涉案房屋，故上诉人主张被上诉人承担延期交房违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人赵岩的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2225元，由上诉人赵岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
审 判 员 齐 新
代理审判员 迟金铜
二〇一七年十月十七日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王 晶