广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第180号
原告何英，女。
特别授权委托代理人潘惠英，广西欣源律师事务所律师。
被告广西东兴汇川房地产开发有限公司。
法定代表人林伟，总经理。
特别授权委托代理人黄宇，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
特别授权委托代理人李涛，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
原告何英与被告广西东兴汇川房地产开发有限公司（以下简称东兴汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法由代理审判员吴祖环适用简易程序，于2014年3月31日公开开庭审理了本案，书记员曾繁媚担任法庭记录。原告的委托代理人潘惠英，被告的委托代理人黄宇、李涛到庭参加诉讼。双方申请增加调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的山水汇川第2栋2单元104号房，总价款255933元，被告应在2010年12月31日前交房，逾期则按日万分之二支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告在约定的交房时间内，未能将符合合同约定和相关法规规定的房屋交付原告，被告的行为已构成违约。诉讼请求：一、被告赔偿原告逾期交房违约金18529.55元（以255933元为基数，从合同约定交房的次日即2011年1月1日起按日万分之二计算至竣工验收备案之日即2011年12月28日止）；二、本案诉讼费用由被告负担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同备案证明》及《商品房买卖合同》，证明原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定权利义务，并对买卖合同进行备案；
2、购房发票，证明原告已履行支付购房款的义务；
3、《竣工验收备案表》，证明被告未按合同约定按时将通过竣工验收的商品房交付给原告，构成违约。
被告东兴汇川公司答辩称，一、原告在2011年接收房屋时并未对房屋交付的标准提出异议，诉讼时效应从接收房屋之日起计算2年，本案已超过诉讼时效；二、被告通知原告于2010年12月31日可入住，并按照合同约定的时间交付房屋，无延迟交房，现原告已拿到钥匙，并装修入住，因此被告无需承担违约责任；三、五方验收合格即可视为符合竣工验收合格条件，东兴市住建局的答复已明确指出；四、双方可约定经五部门验收合格可作为商品房的交付条件，竣工验收备案不是商品房交付的法定条件，相关法院的判决对此作了明确的说明；五、房屋交付条件共有5项，双方自愿选择“商品房竣工验收合格”作为交付条件，应受法律保护；六、法律规定违约金过高，当事人可申请调整，原告无证据证实其遭受的损失，现要求被告支付违约金无依据。
被告东兴汇川公司为其辩解提供的证据有：
1、《入住通知书》、《入伙登记表》、《前期物业服务协议》、物业费缴纳单据、《装饰装修登记备案表》、《房屋质量保证书》及《住宅使用说明书》，证明被告按约将房屋交付原告，原告已装修入住；
2、《建设工程质量竣工验收意见书》及《答复》，证明在合同约定时间内，被告交付的房屋已达到“竣工验收合格”条件；
3、两份《判决书》，证明“五部门验收合格”可作为商品房的交付条件，竣工验收备案不是商品房交付的法定条件；
4、《消防验收意见书》，证明涉案房屋的消防验收合格；
5、《收款收据》及《认购协议书》，证明原告逾期支付购房款，应承担相应违约责任。
经开庭质证，被告对原告提供的《合同备案证明》、《商品房买卖合同》及购房发票的真实性、合法性无异议，原告对被告提供的第1组、第4组、第5组证据无异议，但认为被告对原告违约支付购房款未提起反诉，不应处理。本院对上述当事人无异议的证据予以确认。
被告对原告提供的《竣工验收备案表》有异议，认为工程竣工验收备案不是交房的法定条件。原告对被告提供的第2组、第3组证据有异议，认为能够证明涉案房屋本身合格，但没有达到验收合格标准，也没有达到入住标准，认为两份《判决书》不是指导案例，对本案无指导意义。
对双方当事人有异议的证据，本院认为，原告提交的《竣工验收备案表》能够证明涉案房屋的竣工验收合格时间及备案时间。被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》及《答复》能够证明涉案房屋的建设工程竣工验收合格时间；两份《判决书》与本案无关。
经审理查明，2009年12月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的山水汇川第2幢2单元104号房，建筑面积107.88平方米，单价2372.39元每平方米，房屋总金额为255933元，原告以银行按揭付款方式付款。被告应当在2010年12月31日前，将具备竣工验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条还对被告逾期交房的违约责任作了约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
2009年12月7日，原告支付被告首期购房款55933元。被告向原告发出《入住通知书》，通知原告2010年12月31日入住。2010年12月31日，原告接收房屋并签署《业主入伙登记表》及《前期物业服务协议》。2012年3月31日，被告收到原告购房款合计253300元。
山水汇川2#楼工程各项验收情况如下：
1、2009年12月27日，涉案商品房在东兴市房产管理部门取得商品房买卖合同备案登记；
2、2010年12月10日，施工单位福建省长鸿建筑工程有限公司、勘察单位广西基础勘查工程有限责任公司、设计单位广西壮族自治区建筑科学研究设计院、监理单位大连泛华工程建设监理有限公司、建设单位东兴汇川公司共同对山水汇川2#楼建设工程质量竣工验收合格；
3、2011年12月28日，东兴市建设工程质量安全监督站对山水汇川2#楼的竣工验收进行备案；
4、2011年4月19日，防城港市公安消防支队对山水汇川2#楼工程消防验收合格。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点：一、被告是否违约？应如何承担违约责任？二、原告起诉是否超过诉讼时效期间？
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
关于被告是否违约：《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等部门或者单位进行验收”。根据以上规定，我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房验收，采取国家法律法规规定的从严验收制度，所以作为合格商品交付的商品房，不仅要经过工程质量竣工验收，还须经过工程质量监督、规划、消防等单项验收。
从2010年12月31日起，原告已接收并使用合同约定的商品房，且该商品房经过一户一表用电安装工程验收合格、工程质量竣工验收合格，并基本满足居住功能；而且房地产开发主管部门随后也组织工程质量监督、规划、消防等部门和单位进行验收。被告交付满足上述条件的商品房给原告使用，不构成合同约定的逾期交房违约，依法不承担逾期交房的违约责任。原告以被告交房行为无效为理由，请求被告支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告主张原告未按约支付购房款，应承担逾期付款的违约责任；因其未提起反诉，本院不予处理。
关于诉讼时效：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2010年12月31日接收房屋，于2014年1月22日才向人民法院起诉，其起诉已超过诉讼时效期间，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《广西建设工程质量管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第153条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告何英的诉讼请求。
案件受理费224元，减半收取112元（原告已预交），由原告何英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费224元（汇款户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20765101040122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴祖环
二〇一四年四月十四日
书 记 员 曾繁媚