鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终403号
上诉人（原审原告）杨治理，男，汉族，1981年1月生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人（原审原告）王彩丽，女，汉族，1981年7月生，个体工商户，系杨治理妻子。
二位上诉人共同的委托代理人刘霞，内蒙古义盟律师事务所律师。
二位上诉人共同的委托代理人白瑞丰，内蒙古义盟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）苏伟，男，汉族，1979年10月生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被上诉人（原审被告）王风丽，女，汉族，1981年2月生，个体工商户，系苏伟妻子；
二被上诉人共同的委托代理人许继明，男，汉族，1956年6月生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人杨治理、王彩丽因与被上诉人苏伟、王风丽房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年5月23日对本案公开开庭审理。上诉人杨治理、王彩丽及其委托代理人刘霞、白瑞丰，被上诉人苏伟、王风丽的委托代理人许继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月9日，王彩丽、王�丽共同向达拉特旗万通房地产开发有限责任公司购买位于达拉特旗万通家和综合写字楼底商，面积599.40平米，每平米单价13033元，房屋总价款7811980元。另外，双方当事人给付该房的原房主张少军好处费1000000元，双方当事人各支付500000元，后双方签订协议书一份，协议内容未有关于1000000元好处费的相关约定。上述约定内容现已全部履行。2012年11月18日，杨治理、王彩丽与苏伟、王风丽签订售房协议书一份，其中协议约定：1、杨治理、王彩丽将位于达拉特旗万通家和综合写字楼底商，面积599.40平米（占50%的股份），以323.4193万元的价格卖给苏伟、王风丽（其中323.4193万元中包括杨治理、王彩丽与苏伟、王风丽各支付500000元好处费），由苏伟、王风丽在2012年12月30日前先付1337000元；2、苏伟、王风丽用奥迪A6抵顶杨治理、王彩丽房款400000元；3、剩余1497193元，由苏伟、�风丽从2013年4月18日起第一个月给付杨治理、王彩丽30000元，5月18日给付杨治理、王彩丽27193元，从2013年6月18日起至2014年3月18日，由苏伟、王风丽每月给付杨治理、王彩丽30000元；剩余1140000元，从2014年4月18日起分28个月，每月给付40000元，此款汇入杨治理的建行账户。
另查明，2012年12月20日，杨治理、王彩丽将房屋产权证变更在苏伟、王风丽名下。2012年12月30日，苏伟、王风丽给付杨治理、王彩丽现金1137000元，奥迪牌A6轿车一辆、价值400000元。2013年3月份，苏伟、王风丽给付杨治理、王彩丽现金200000元。2013年4月18日，苏伟、王风丽给杨治理的建行卡汇款30000元。2013年5月18日，苏伟、王风丽给杨治理、王彩丽抵顶超市消费卡115000元。2013年10月份，苏伟给杨治理、王彩丽抵顶酒6280元，再减去苏伟、王风丽已支付的500000元好处费，现苏伟、王风丽下欠杨治理、王�丽房款845913元。
原审法院认为，杨治理、王彩丽请求苏伟、王风丽给付下欠房款1352193元，从双方当事人提供的证据和庭审中陈述的内容均证实，双方当事人共同购买的达拉特旗万通房地产开发有限责任的底商，总价是7811980元，双方各占50%的股份，杨治理、王彩丽将属于自己50%的股份以3234193元的价格卖给苏伟、王风丽后，苏伟、王风丽实际给付杨治理、王彩丽房款1888280元，减去杨治理、王彩丽已支付前房主的500000元好处费，现苏伟、王风丽下欠杨治理、王彩丽房款845913元。对杨治理、王彩丽的该项诉讼请求部分予以支持。杨治理、王彩丽请求苏伟、王风丽支付房屋总价20%的违约金，根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。苏伟、王风丽从2013年10月履行了用酒抵顶部分债务之后，再未按照售房协议约定的“下欠款每月给付杨治理、王彩丽房款40000元”履行，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院向中国工商银行股份有限公司达拉特支行调取从2013年11月1日至2015年9月10日，中国人民银行贷款利率的利率表，违约金应调整为下欠房款845913元计算，从2013年11月1日至2014年11月21日，按年贷款利率6.15%计算54874.26元（845913元×6.15%÷365天×12个月零20天）；从2014年11月22日至2015年2月28日，按年贷款利率6%�算13349.20元（845913元×6%÷365天×3个月零6天）；从2015年3月1日至2015年5月10日，按年贷款利率5.75%计算9194.96元（845913元×5.75%÷365天×2个月零9天）；从2015年5月11日至至6月27日，按年贷款利率5.5%计算5863.45元（845913元×5.5%÷365天×1个月零16天）；从2015年6月28日至8月25日，按年贷款利率5.25%计算6935.33元（845913元×5.25%÷365天×1个月零27天）；从2015年8月26日至9月11日，按年贷款利率5%计算1738.18元（845913元×5%÷365天×15天），以上违约金共计91955.38元。杨治理、王彩丽将买房款的好处费1000000元计算在房价内，请求苏伟、王风丽支付违约金，违反法律规定，对杨治理、王彩丽的该项诉讼请求部分予以支持。苏伟、王风丽从与杨治理、王彩丽共同向达旗万通房地产开发有限责任公司购买现争议的商业房至今，所签订的协议和已履行了部分协议内容，均是双方当事人真实意思表示，苏伟、王风丽在履行协议过程中，是否能全部履行，并不影响协议的效力，苏伟、王风丽应承担继续履行和违约责任。苏伟、王风丽辩称请求中止合同的理由不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，原审判决如下：一、苏伟、王风丽于判决生效之日给付杨治理、王彩丽购房款845913元，并承担从2013年11月1日至2015年9月11日的违约金91955.38元，两项共计937868.38元；二、苏伟、王风丽对第一项给付内容相互承担连带清偿责任。
原审判决宣判后，杨治理、王彩丽不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，即判令被上诉人偿还上诉人剩余房款1352193元，并支付违约金1760000元。上诉理由：一、因上诉人与被上诉人签订的《售房付款协议》中对50万元好处费只字未提，本次售房协议与原始售房协议是两个法律事实，原审判决无故扣除50万元没有依据，因此，原审判决认定事实错误。二、双方当事人签订的该协议对违约金数额有明确约定，即违约方需向对方按照合同总价20%的标准支付违约金，原审判决按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息缺乏依据，原审判决适用法律不当。三、因本案诉争属于房屋买卖合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，原审判决援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》属于适用法律不当。
被上诉人苏伟、王风丽答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，请求二审法院予以维持。原审中，上诉人认可该50万元的好处费，合同部分有效，部分无效�该合同以合法的形式掩盖了好处费。利息按照合同总价的20%计算存在违法情形。
本院经审理查明，2010年12月9日，上诉人王彩丽与被上诉人王风丽共同与达拉特旗万通房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖协议，共同购买位于内蒙古达拉特旗万通家和综合写字楼底商，总价7811980元，双方各出资50%。2012年11月18日，上诉人杨治理、王彩丽（夫妻关系）与被上诉人苏伟、王风丽（夫妻关系）签订了《售房付款协议》，该协议约定杨治理、王彩丽将其在该底商的50%份额的财产性权利转让给苏伟、王风丽，转让价款为3234193元。该售房付款协议签订后，苏伟、王风丽以现金支付、银行转账和以物抵债等方式向杨治理、王彩丽支付购房款，共计1888280元。
另查明，本案诉争房屋并非双方当事人从达拉特旗万通房地产开发有限责任公司原始购得，�是其从本案诉争房屋的原房主张少军处购得，本案双方当事人共向原房主张少军支付了100万元的所谓“好处费”（双方分别支付50万元）。本案双方当事人签订的《售房付款协议》未有如何处理已付张少军100万元的相关约定。
又查明，本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致（与本院审理查明的事实相冲突的部分除外），予以确认。
本院认为，本案争议焦点为原审判决从应付房价款中扣除50万元转让费（好处费）是否有事实和法律依据，该转让费与本案所涉合同的履行存在何种关联；原审判决中确定的违约金的计算依据是否符合合同的约定和法律的规定，应如何计算较为妥当。
首先，关于原审判决从应付房价款中扣除50万元转让费（好处费）是否有事实和法律依据，该转让费（好处费）与本诉所涉合同的履行存在何种关联的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人（杨治理与苏伟系同学关系）共同从原房主张少军处购买本案诉争房屋，在向原房主张少军支付100万元所谓“好处费（转让费）”后与达拉特旗万通房地产开发有限责任公司另行签订了买卖合同。上述事实与本案双方当事人订立的《售房付款协议》分属不同的法律事实，且本案双方当事人未在该《售房付款协议》中约定如何处理已付原房主张少军“好处费（转让费）”的相关问题，故不宜将上一房屋买卖关系中的合同义务转嫁至本案所涉合同中。被上诉人（原审被告）虽在本案庭审中主张向原房主张少军支付的100万元“好处费（转让费）”存在违法情形，但该所谓“好处费（转让费）”的性质属房地产市场交易中的“加价转让款”，并�是刑事法律意义上的“好处费”，该加价转让行为并不违反法律、法规的强制性规定，且未侵害国家、社会及第三人的利益，且房地产市场中加价转让房产的情形较为普遍，故被上诉人的该抗辩理由不能成立。原审判决在应付款中扣除该50万元缺乏事实和法律依据，实属不当。此外，原审判决在本院查明部分即直接认定欠款数额，属行文不当，应在本院认为部分进行论述。综上，被上诉人苏伟、王风丽应继续向上诉人杨治理、王彩丽支付购房尾款1345913元。
其次，关于原审判决中确定的违约金的计算依据是否符合合同的约定和法律的规定，应如何计算较为妥当的问题。本案中，因双方当事人在《售房付款协议》第四条中约定“违约方需赔偿另一方按照售房总价20%计算的违约金”，现被上诉人苏伟、王风丽一方具有迟延支付房款的情形，该消极行为已构�违约，故被上诉人应当依照合同约定向上诉人杨治理、王彩丽支付违约金。现因被上诉人苏伟、王风丽在原审庭审中即已提出违约金畸高的抗辩（主张按照剩余房款计算），被上诉人已通过多种方式向上诉人支付了共计1888280元房款，且上诉人未有证据证明被上诉人的违约行为对其实际利益所造成的损害数额及程度，上诉人关于违约金数额的请求（1760000元）已远超被上诉人未付房款数额（1345913元），若按合同总额计算违约金数额则有失妥当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人�法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”，另据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条和二十九条第一款的规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本院在兼顾公平原则、诚实信用原则和双方当事人合同约定的基础上，按照剩余房款的20%计算违约金数额较为合理，即被上诉人应向上诉人支付269182.6元（1345913元＊20%）违约金。因双方当事人在合同中已有如何支付违约金的相关约定，但原审判决援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，按照中国人民银行同期基准贷款利率计算违约金，脱离了合同约定，超越了法律规定，本院予以纠正。本案所涉合同的签订主体均为自然人，不应直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》作出判决，原审判决适用法律不当。上诉人的上诉理由部分成立，被上诉人的抗辩理由部分成立。
综上，上诉人杨治理、王彩丽的上诉理由部分成立，对其相应诉请予以支持；原审判决认定事实部分不当，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第1861号民事判决；
二、被上诉人苏伟、王风丽于本判决生效后十日内，一次性向上诉人杨治理、王彩丽支付剩余房款1345913元和违约金269182.6元。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31698元，减半收取15849元，保全费5000元，合计20849元，由原审原告杨治理、王彩丽负担2849元，由原审被告苏伟、王风丽负担18000元；二审案件受理费31698元，由上诉人杨治理、王彩丽负担1698元，由被上诉人苏伟、王风丽负担30000元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年六月一日
书记员 杨 卓
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用�华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。