北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11783号
上诉人（原审被告）徐学芹，女，1970年7月26日出生。
委托代理人耿树荣（徐学芹之夫），1968年7月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京乾沣印刷有限公司，住所地北京市朝阳区和平里西街21号。
法定代表人邢立平，董事长。
委托代理人果磊，北京市勤和律师事务所律师。
委托代理人王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。
上诉人徐学芹因与被上诉人北京乾沣印刷有限公司（以下简称乾沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年12月，乾沣公司起诉至法院称：2009年6月1日，我公司与徐学芹签订房屋租赁合同，约定由徐学芹承租我公司位于北京市朝阳区和平里西街21号厂区内北侧平房（东数第3间），面积45平方米，租金标准1400元／月。合同到期后，多次续签，双方租赁期限截止时间为2013年1月1日。2011年12月底，经双方协商一致，自2012年1月1日起，将房屋租金上调至18000元／年。2012年4月初，经我公司同意，徐学芹将租赁房屋调换至北京市朝阳区和平里西街21号厂区内北侧平房东数第7间（以下称涉案房屋），面积70平方米，租金标准上调至2500元／月。2012年6月，我公司一次性收取徐学芹支付半年房租15000元，徐学芹并支付了2012年5月及2012年6月两个月的租金差价2000元。2012年10月30日，我公司书面通知徐学芹双方的租赁合同于2013年1月1日到期，不再续租，要求徐学芹提前做好腾房准备。徐学芹亦在《停租通知》上签字确认收到。但租期到期后，徐学芹无故拒绝腾退涉案房屋。现诉至法院：1.要求徐学芹腾退涉案房屋；2.要求徐学芹支付自2013年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照月2500元标准计算）。
徐学芹辩称：我确实于2009年6月起自乾沣公司处承租涉案房屋，涉案房屋一直由我使用。合同到期，每年都续签，最后一次续签是在2012年5月31日，但乾沣公司没给我合同，因为当时将承租房屋从东数第3间换到涉案房屋，所以合同里没有约定租金标准。之前承租的房子大概四十多平米，7号房大概有六七十平米，但房子比原来破。最早签订合同时的租金标准是每月1400元，后来涨到每月1500元，我就继续按照每月1500元的标准支付租金。我支付1年的租金，先给了15000元，后来又给了2000元，剩下的部分乾沣公司说我还需要换门装修就不要了。关于租期，最早签合同是在2009年6月1日，每次续签都是1年，所以我认为最后一次合同到期应该是2013年的5月31日。我确实收到了乾沣公司发的停租通知，乾沣公司说让我先签了，之后有领导找我们商量，但至今也没有人来解决。2013年3月1日乾沣公司给涉案房屋停电了，之后我也就没交房租。之后乾沣公司一直说要协商解决，但没有结果。现在我不同意腾房，因为涉案房屋一直没电，给我造成很大的损失，乾沣公司赔完我的损失后，我同意付租金。
原审法院经审理认为：据已查明之事实，乾沣公司与徐学芹之间就涉案房屋存在租赁合同关系。乾沣公司将涉案房屋提供与徐学芹使用，徐学芹理应支付相应的租金，徐学芹称因乾沣公司断电造成其损失，但就实际损失情况未能举证证明，断电不能成为徐学芹拒绝缴纳房租的合理抗辩事由，徐学芹应支付其使用涉案房屋期间的房屋租金及使用费。
关于合同期限一节，乾沣公司主张双方租赁合同期限于2013年1月1日到期，徐学芹主张最后一次续签为2012年5月，续签一年，故双方租赁合同应于2013年5月31日到期，双方就各自上述主张均未能提交最后一次续签的租赁合同予以证实。考虑到徐学芹提交的租赁合同复印件载明续签的期间为每年的6月1日至次年的5月31日，且乾沣公司认可该合同中关于续签的内容，法院对于徐学芹的陈述予以采信。乾沣公司虽于2012年10月24日向徐学芹送达了停租通知，但没有证据证明存在乾沣公司可单方行使合同解除权的法定或约定事由，且徐学芹对于合同解除一节不予认可，故应认定双方租赁合同继续履行至2013年5月31日租赁合同期限届满。租赁合同期限届满后，乾沣公司要求徐学芹腾退涉案房屋，于法有据，法院予以支持。
关于房屋租金一节，乾沣公司主张涉案房屋租金标准为2500元每月，但就此未能提交任何证据予以证实，徐学芹对此予以否认并认可每月租金1500元，法院对徐学芹自认的租金标准予以确认。双方租赁合同到期后，徐学芹继续使用涉案房屋至今，乾沣公司要求徐学芹支付房屋使用费于法有据，法院予以支持，使用费标准参照本院确认的租金标准确定。据此，原审法院于2015年5月判决如下：一、徐学芹于本判决生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区和平里西街21号厂区内北平房（东数第七间）；二、徐学芹于本判决生效之日起七日内支付乾沣公司房屋使用费（按照月一千五百元标准计算自二〇一三年六月一日至实际腾房之日止）；三、驳回乾沣公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐学芹不服原审法院判决，上诉至本院。徐学芹认为在双方合同未到期的情况下，乾沣公司在未通知其的情况下直接对涉案房屋断电，造成巨额损失，请求二审法院撤销原审判决，依法改判乾沣公司赔偿其经济损失150000元。乾沣公司同意原审判决。
经审理查明：2009年6月1日，乾沣公司与徐学芹约定由徐学芹承租乾沣公司位于北京市朝阳区和平里西街21号厂区内北侧平房（东数第3间），月租金1400元。2012年1月1日，双方协商一致，将房屋租金调整为每月1500元。2012年4月，双方协商一致，将徐学芹承租房屋调换至涉案房屋。2012年10月30日，乾沣公司向徐学芹送达《停租通知》，内容为：“根据我单位对厂区的总体规划及上级公司的指示精神。经领导研究决定，你于2012年1月1日起租用我公司和平里厂区院内北侧的平房于2013年1月1日到期，到期后我公司将收回此房屋，不再续租。请你于2013年1月1日前将屋内物品腾清，并将此房屋钥匙交到我公司物业部”。
就涉案房屋租金标准一节，乾沣公司称因涉案房屋比原出租房屋面积大，故租金上涨至每月2500元；徐学芹称双方于租赁合同中未约定涉案房屋租金标准，其按照1500元每月标准支付。双方均认可，徐学芹于调换房屋后支付房租17000元，但乾沣公司认为该款项为半年租金加两个月的租金补差，租金付至2012年12月31日，徐学芹认为该款项为一年租金，租金付至2013年5月31日。双方就各自主张均未能提交证据予以证实。
关于房屋支付方式一节，乾沣公司称租金支付周期为半年；徐学芹称租金支付周期为1年，并就此提交了乾沣公司（甲方）与徐学芹（乙方）签订的《房屋租赁合同》复印件为证，该合同约定甲方将位于和平里厂区内北侧一平房，面积45平方米租赁于乙方使用，租期期限自2009年6月1日至2010年6月1日，每月租金1400元，乙方应于本合同签订之日将全部租金一次性支付完毕；上述合同末尾手写：“续签壹年：自2010年6月1日至2011年5月31日止”、“续壹年：自2011年6月1日至2012年5月31日止”，由乾沣公司加盖公章。乾沣公司认可上述合同记载的关于承租房屋、租期、续签及租金标准的内容，因没有原件，对其他条款不发表质证意见。
另，涉案房屋由徐学芹使用至今，双方均认可乾沣公司于2013年3月中断该房屋供电，后徐学芹自行搭电。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、停租通知、房屋租赁合同复印件等证据在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实及在案证据，徐学芹与乾沣公司之间存在租赁合同关系，双方自2009年5月6日签订房屋租赁合同后多次续签，租赁期间均为每年的6月1日至次年的5月31日；虽然双方在2012年5月31日后未签有书面合同，但涉案房屋继续由徐学芹使用，乾沣公司亦收取了徐学芹交纳的17000元租金，故徐学芹原审辩称中所述相关事实可信度较高；乾沣公司主张涉案房屋租金标准已调至2500元每月，但未充分举证予以证明，本院不予采信；基于上述事实，原审法院认定双方租赁合同继续履行至2013年5月31日租赁合同期限届满，并无不当。
虽然乾沣公司于2012年10月24日向徐学芹送达了停租通知，但乾沣公司在租期未到期的情况下单方行使合同解除权，缺乏合同依据，且于法无据。另，在该停租通知中，亦无涉及对涉案房屋停电的相关内容；乾沣公司称在停电前已电话通知徐学芹，但未提供证据予以证明，且徐学芹亦予以否认，故本院不予采信。基于上述事实，乾沣公司在双方租赁合同未到期及未提前通知徐学芹的情况下，对涉案房屋予以停电，确有不妥。徐学芹主张因乾沣公司停电造成其150000元的损失，徐学芹就此应负有举证责任，但徐学芹并未就其所主张的损失提供证据予以证明，故根据本案现有之证据，本院对于徐学芹该项主张之事实难以采信。
徐学芹现上诉请求判令乾沣公司赔偿其经济损失150000元，徐学芹在原审中并未就此明确提起反诉请求，故徐学芹的该项上诉请求为在本案第二审程序中新提出的反诉请求。本院审理中，经本院主持调解，因双方差距过大，调解未果。故依据相关法律及司法解释的规定，徐学芹就此可另行起诉。
综上，徐学芹的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费619元，由北京乾沣印刷有限公司负担275元（已交纳），由徐学芹负担344元（北京乾沣印刷有限公司已预交，徐学芹于本判决生效后7日内给付北京乾沣印刷有限公司）；二审案件受理费1238元，由徐学芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 史晓霞
二〇一五年九月十七日
书 记 员 陈立昱
书 记 员 陆九阳