广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5691号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：江福明，总经理。
委托代理人：罗任平，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱浩然，住广州市天河区。
委托代理人：熊飞，广东明盛律师事务所律师。
上诉人广州市万业房地产开发有限公司（下简称万业公司）因与被上诉人朱浩然商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第276号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：万业公司是广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋楼的开发商。2014年3月1日，朱浩然（乙方）与万某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方所购商品房为南沙区南沙创鸿雅筑自编号1栋B2002房（建筑面积77.53平方米），总金额为994009元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款304009元自本预售合同网上签订之日支付，余款690000元于2014年3月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是平安银行股份有限公司广州分行。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等”。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：“第六条，乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条，如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未支付房价款0.02％的标准支付违约金。第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的不可抗力，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％”。
合同签订当天，朱浩然向某公司支付首期房款304009元。2014年12月27日，朱浩然、万某公司签订补充协议，将按揭银行由平安银行股份有限公司广州分行变更为中国农业银行股份有限公司南沙支行。2015年2月7日，朱浩然、万某公司签订补充协议，约定付款方式的首期款304009元变更为494009元，剩余房款690000元变更为500000元，朱浩然于2015年3月7日向某公司补交首期款190000元。朱浩然于2015年4月13日前向某公司支付按揭款500000元。
涉案楼宇于2015年1月15日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为住宅的《高压供用电合同》，于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日取得《建设工程规划验收合格证》、消防验收合格、通过人防验收、取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月31日，涉案楼盘符合通邮条件，同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，该楼盘永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万某公司曾于2015年1月27日、2015年4月1日和10日分别向朱浩然发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。朱浩然确认收到上述通知，其中于2015年4月12日收到万某公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。朱浩然于2015年2月1日向某公司邮寄《收楼异议通知书》，但被退回。诉讼中，万某公司认为其于2015年3月31日符合交楼条件；朱浩然提出万某公司于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。
朱浩然于2015年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万某公司向朱浩然支付自2015年1月1日起，至万业公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知朱浩然收楼之日止的违约金，违约金以总房价款994009元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2015年3月20日，违约金为20377元；2、撤销朱浩然与万某公司在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款；3、万某公司承担诉讼费。
万某公司在原审中答辩称：请求驳回朱浩然的诉讼请求。
万某公司并反诉请求判令：1、请求判令朱浩然支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以690000元为基数，按每日0.02%计算，违约金为18216元（自2014年3月1日至2014年7月10日，合计132天）；2、诉讼费用由朱浩然承担。
朱浩然对万某公司的反诉请求答辨称：万某公司的反诉请求与事实不符，应驳回其反诉请求。
万某公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。
原审过程中，朱浩然、万某公司均确认在合同履行过程时，朱浩然委托广东科德律师事务所办理按揭贷款手续。根据朱浩然的申请，原审法院向广东科德律师事务所调查朱浩然办理按揭贷款情况，该所向原审法院出具《朱浩然个人按揭情况说明》，记载：2014年3月1日朱浩然与万业公司签署《广州市商品房买卖合同》并完成网上备案登记，同日向平安银行股份有限公司广州分行提出办理公积金组合贷款申请，由广东科德律师事务所代为收集办理银行按揭所需资料，朱浩然办理按揭贷款申请过程中未按银行按揭所需资料交齐，尚欠户口本、无婚姻证明、收入证明、银行流水、住房公积金缴存证明、住房公积金个人信息表、住房公积金个人缴存明细表、个人房产情况证明、平安银行供楼卡，朱浩然于2014年3月8日补齐了上述资料；2014年8月30日广东科德律师事务所电话通知朱浩然前来重新办理向中国农业银行南沙支行申请公积金贷款；2014年8月31日客户补齐南沙农行公积金组合贷款所需资料；2014年9月1日，朱浩然的申请公积金贷款资料送农业银行南沙支行等等。经质证，朱浩然对该证据的真实性、合法性无异议，朱浩然认为该证据也反映了其在2014年3月8日补齐了欠缺的按揭资料；万某公司对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审法院认为：朱浩然、万某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万某公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给朱浩然使用，已构成违约，朱浩然要求万某公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，予以支持。朱浩然、万某公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故万某公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。涉案房屋于2015年4月10日才具备永久用水，故万某公司提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，不予采信。朱浩然提出万某公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理，予以支持。鉴于朱浩然在约定的交楼期限内未向某公司付清房款，万某公司承担的逾期交楼违约金应以朱浩然已付房款按每日0.05%的标准计算为宜，即从2015年1月1日起至2015年3月6日止，每日以304009元0.05%的标准计算为9880元，从2015年3月7日起至2015年4月12日止，每日以494009元0.05%的标准计算为9139元，共19019元，未超过总房款的2％，故对于朱浩然诉讼请求中超出19019元以外部分的违约金不予支持。双方在2014年3月1日已经签订了补充协议，朱浩然未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于朱浩然要求撤销上述条款的请求，不予支持。另万某公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即万某公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，不予支持。《商品房买卖合同》及其补充协议约定，朱浩然应于2014年3月1日提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，逾期将承担逾期付款的违约责任，即按未付房款每日0.02％的标准支付违约金。根据朱浩然委托办理按揭贷款手续的广东科德律师事务所出具的情况说明记载，在2014年3月1日朱浩然未交齐银行按揭所需资料，直至2014年3月8日才补齐所有资料，故朱浩然已经构成违约，万某公司要求朱浩然支付逾期付款违约金符合合同约定，予以支持，但违约金应从约定的交齐资料次日开始计算，万某公司要求从约定的交齐资料当日开始计算依据不足，不予支持。朱浩然应向某公司支付自2014年3月2日至2014年月8日止未付款部分的违约金966元（以690000元为本金，按每日0.02％的标准计算）。朱浩然未能提供证据证明已经于签约当日交齐按揭资料，故对其该抗辩理由，不予采纳。合同对逾期交楼及逾期付款均约定了相应的违约责任，双方均应根据合同约定对自己的违约行为承担相应的违约责任，故万某公司以朱浩然存在逾期付款为由要求无需承担逾期交楼的违约责任依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年8月26日作出判决：一、万某公司应于判决发生法律效力之日起十日内向朱浩然支付逾期交楼违约金19019元；二、朱浩然应于判决发生法律效力之日起十日内向某公司支付逾期付款违约金966元；三、驳回朱浩然的其他诉讼请求；四、驳回万某公司的其他反诉请求。本诉受理费155元，由朱浩然负担18元，万某公司负担137元。反诉受理费127元，由万某公司负担102元，朱浩然负担25元。诉讼保全费218元，由万某公司承担。
判后，万某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：万业公司与朱浩然于2013年3月1日在广州市南沙区签订了《商品房买卖合同》。朱浩然并未按合同约定在2014年3月1日交齐银行按揭所需资料，直至2014年3月8日付清全部房款。按照《商品房买卖合同》及其补充协议第六条的约定，原审法院支持了万某公司的部分诉讼请求，判决朱浩然支付违约金966元。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，朱浩然因未按合同如期支付房款，应承担违约责任，也未支付违约金，因此万某公司按照合同约定有权顺延交付期限且不应承担逾期交付的违约责任。综上，万某公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判万某公司不承担延期交楼的违约责任；2、一、二审诉讼费由朱浩然承担。
被上诉人朱浩然答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定万某公司迟延交楼的违约责任按每天万分之二，以购房款为本金计算，补充协议还约定百分之二的封顶条款。迟延交楼违约金的比例与朱浩然迟延提交按揭资料等导致迟延付款的违约金比例是相等的。万某公司利用自己在签订合同中的主导地位，在补充协议第八条约定，如朱浩然未如期支付房款，则万某公司有权顺延交楼时间，不承担逾期交楼的违约责任，是不公平的条款。原审法院根据这一事实，根据公平对等的原则，判决双方各自承担迟延交楼和迟延付款的责任，并无不当。综上，同意原审判决，不同意万某公司的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，原审判决认定合法有效正确，本院予以确认，双方均应遵照约定严格履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》对万某公司延期交房及朱浩然延期付款分别约定了同等的违约责任，虽然补充协议有约定如朱浩然未在合同约定的交付期限届满时付清全部到期款项，万某公司则有权顺延交付期限而不承担违约责任，但其中并未约定如何顺延，且要求朱浩然就逾期付款同时承担支付违约金和免除万某公司延期交楼违约责任的不利后果有违公平合理原则，故原审判决对万某公司的该项意见未予采纳并无不当，万某公司以朱浩然迟延付款为由上诉主张免除延期交楼违约责任，理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人万某公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费274元，由上诉人广州市万业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月十日
书记员 杨思敏