南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第00062号
原告卢立军，男，1967年11月1日生，汉族。
委托代理人张艳峰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人姜兆静，江苏汇丰锦律师事务所律师。
被告南京宝磊装饰材料有限责任公司，住所地在南京市雨花台区西善桥南路16号。
法定代表人徐静，南京宝磊装饰材料有限责任公司总经理。
被告李小涛，男，1951年2月6日生，汉族。
原告卢立军诉被告南京宝磊装饰材料有限责任公司（以下简称宝磊公司）、李小涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，由代理审判员郭莉莉适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告卢立军及其委托代理人张艳峰参加诉讼，被告宝磊公司、被告李小涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年，原告与原南京金虹装饰市场签订协议，承租原南京金虹装饰市场C栋103号商铺，面积108平米，并交纳押金3万元。2005年11月17日，原告又与南京金虹装饰市场续签了租赁合同，继续承租原金虹装饰市场C栋103号商铺，租期自2006年11月1日至2011年10月31日止，租金30万元。合同签订后，原告向原金虹装饰市场交纳了全部租金。之后，双方又签订了投资协议一份，约定原告向原金虹装饰市场投资100万元，原金虹装饰市场内06幢4-11号（使用时间从2005年至2006年10月31日）、09幢楼下1-6号（使用时间2007年至2016年10月31日），共计14间房屋的经营使用权给原告使用；C栋103号铺位继续给原告使用，期限为自2011年11月1日至2016年10月31日；合同到期前，涉及拆迁或者其他原因导致原告提前搬迁，则按实际使用年限，退还原告未使用的租金。2006年3月14日，原告、原金虹装饰市场、被告宝磊公司签订三方协议，约定原金虹装饰市场将合同项下的权利和义务全部转让给被告。2011年1月2日，原告、被告宝磊公司、被告李小涛签订补充协议一份，约定原告承租房屋如在2016年前拆迁，由被告李小涛按原协议给予原告全额退款，并在拆迁前执行完毕。2013年上半年，原告所承租的房屋列入拆迁范围，原告于2013年6月25日搬出所承租房屋。原告认为，在发生拆迁的情况下，两被告应按照约定与原告进行有关租金的结算，返还剩余租期内的租金及押金，故诉至法院，请求判令：1.两被告返还原金虹装饰市场C栋103号房屋押金30000元；2.两被告返还预收的2013年7月至2016年10月31日期间的原金虹市场C栋103号房屋租金200000元，原金虹装饰市场06幢4-11号及09幢1-6号房屋租金212581元，合计412581元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告宝磊公司、被告李小涛未作辩称。
经审理查明，2001年起，原告卢立军承租南京金虹装饰市场C栋103号商铺摊位，租期为2001年11月1日至2006年10月30日，并预交了押金30000元。2005年11月17日，原告卢立军与金虹装饰市场签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告卢立军继续承租金虹装饰市场C栋103号商铺摊位，面积为108平方米，租赁期限自2006年11月1日至2011年10月31日，租金共计300000元。之后，原告卢立军与南京金虹装饰市场签订《投资协议》一份，约定原告卢立军向南京金虹装饰市场投资1000000元，南京金虹装饰市场依据原告卢立军的投资，将市场内06栋4-11号8间房屋（期限为2005年至2016年10月31日）、09栋楼下1-6号6间房屋（期限为2007年至2016年10月31日）给原告卢立军使用，面积约为504平方米；C栋103号商铺摊位的使用费已经付清，使用期限为2011年11月1日至2016年10月31日。《投资协议》同时载明，原告卢立军已经支付了1000000元，其中C栋103号商铺摊位使用费为300000元，06栋4-11号及09栋楼下1-6号共计14间房屋使用费为700000元；租赁期间，若南京金虹装饰市场转让、更名、合并，南京金虹装饰市场应确保承继人认可并履行本协议并承担连带责任；合同到期前，涉及拆迁或其他原因导致原告提前搬迁，则按实际使用年限，退还原告未使用的租金（按照每月每平方米10元折算租金）。2006年3月14日，原告卢立军、南京金虹装饰市场、被告宝磊公司签订补充协议，约定：甲方将本合同项下的权利和义务全部转让给南京宝磊装饰材料有限公司享有和承担。该协议由有南京金虹装饰市场、被告宝磊公司盖章及原告卢立军签名。
2011年1月2日，被告李小涛（甲方）、被告宝磊公司（乙方）、原告卢立军（丙方）签订《补充协议》一份，约定：由于南京宝磊装饰材料有限公司变更法定代表人，甲方股权全部转让乙方；如在2016年前拆迁，由甲方按原协议的余额给予丙方全额退款，并在拆迁前执行完毕；2011年起，丙方租用乙方的房屋租金由甲方全额承担，即由甲方支付给乙方。
2013年8月20日，南京市雨花台区南河地区环境综合整治领导小组于出具证明一份，证明凤台南路40-52号宝磊装饰材料有限公司属于南河沿线环境整治拆迁范围，其经营户卢立军于2013年6月25日搬空。南河指挥部于2013年6月25日出具验房单给卢立军。
上述事实有租赁合同、投资协议、补充协议、营业执照填报说明、押金收据、南京市雨花台区南河地区环境综合整治领导小组证明、工商登记资料及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告卢立军与南京金虹装饰市场之间的租赁关系合法有效，后南京金虹装饰市场经原告卢立军同意，将租赁合同的权利及义务转移给被告南京宝磊公司，被告南京宝磊公司即应按照约定履行相应的义务。因房屋拆迁，导致租赁合同无法继续履行，双方权利义务终止，被告南京宝磊公司应当退还原告卢立军租赁押金30000元。被告李小涛作为被告宝磊公司原法定代表人，与原告卢立军、被告南京宝磊公司签订协议，约定如原告承租房屋在2016年前拆迁，则由被告李小涛退还原告卢立军未履行期间的租金，该项协议符合法律规定，真实有效，在拆迁行为发生时，应当依约返还原告卢立军未履行的租金。原告主张按月折算未履行租金，其中C栋103号商铺租期共60个月，未履行租期40个月，应返还租金200000元；06栋4-11号8间房屋及09栋楼下1-6号6间房屋租期分别为142个月、118个月，未履行期间均为40个月，应返还租金共计212581元，经审核，原告卢立军的该项主张符合法律规定，被告李小涛也未提出异议，故本院予以支持，确认被告李小涛应当返还原告卢立军租金共计414581元。综上，依据（中华人民共和国民法通则）第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京宝磊装饰材料有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告卢立军30000元。
二、被告李小涛于本判决生效之日起三十日内返还原告卢立军414581元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7939元减半收取3970元，由被告宝磊装饰材料有限责任公司负担470元、被告李小涛负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7939元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76。
代理审判员 郭莉莉
二〇一四年三月二十日
见习书记员 朱 驰