江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1055号
上诉人（原审被告）南京贝伦辛特拉食品有限公司，组织机构代码58942464-9，住所地南京市建邺区南湖路58号（8F818室）。
法定代表人张晓蔚，该公司总经理。
委托代理人许重会，江苏博事达（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁玥，女，汉族，1987年8月28日生。
委托代理人吴冬平、韩洋，江苏东域律师事务所律师。
上诉人南京贝伦辛特拉食品有限公司（以下简称贝伦辛特拉公司）因与被上诉人丁玥房屋租赁合同合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
丁玥原审诉称，2013年10月20日，丁玥、贝伦辛特拉公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定贝伦辛特拉公司将坐落在本市狮子桥32号105室及10、11号车库的房屋（以下简称涉案房屋）出租给丁玥，此前贝伦辛特拉公司将涉案房屋出租给案外人胡林，丁玥支付胡林40000元转让费后，贝伦辛特拉公司将涉案房屋出租给丁玥，约定租金为每年140000元，租金每半年支付。合同签订后，丁玥于2013年10月22日向贝伦辛特拉公司支付房屋租金70000元并于2014年3月5日支付30000元保证金。2014年4月29日，丁玥于2014年4月29日收到房屋所有人王春林、刘顺娣通知，称因贝伦辛特拉公司违法转租且拖欠房租，已与贝伦辛特拉公司解除租赁合同，要求丁玥搬离承租房屋。丁玥无奈只能诉至法院，请求判令：1、丁玥与贝伦辛特拉公司于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月25日实际解除；2、贝伦辛特拉公司返还丁玥房屋租金20000元，退还房屋租赁保证金30000元；3、贝伦辛特拉公司赔偿丁玥损失40000元。
贝伦辛特拉公司原审辩称，丁玥、贝伦辛特拉公司之间的租赁协议合法有效，贝伦辛特拉公司从未要求丁玥从承租房屋内搬出，房屋所有人要求丁玥搬出，丁玥也未告知贝伦辛特拉公司；贝伦辛特拉公司没有要求丁玥从承租房屋内搬出，故收取的20000元房屋租金及房屋保证金均不应该退还；丁玥主张的40000元损失，没有事实和法律依据。综上，丁玥的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院经审理查明，本市鼓楼区狮子桥32号105室房屋及10、11号车库（以下简称涉案房屋）所有权人系案外人王春林、刘顺娣。2012年2月29日，贝伦辛特拉公司分别与王春林、刘顺娣签订了房屋租赁合同，王春林、刘顺娣将涉案房屋出租给贝伦辛特拉公司使用，房屋租金分别为5万元，租金每半年支付，先付后租，未经出租人同意不得转租，合同期限自2012年4月1日至2015年3月31日。2013年10月21日，丁玥与贝伦辛特拉公司签订了房屋租赁合同，约定贝伦辛特拉公司将涉案房屋转租给丁玥，租赁期限自2013年10月至2015年3月31日，贝伦辛特拉公司保证其所出租的房屋没有权属纠纷；房屋租金为每年14万元，每半年支付，丁玥另需交纳30000元保证金等等。合同签订后，丁玥于2013年10月22日给付房屋租金70000元，并于2014年3月5日交纳房屋租赁保证金30000元。2014年4月29日，王春林、刘顺娣向贝伦辛特拉公司发出解除租赁合同的通知，并通知丁玥从涉案房屋内搬出。2014年5月4日，贝伦辛特拉公司回函王春林、刘顺娣，表示不同意解除租赁合同，当日，丁玥朋友徐浩昊短信通知贝伦辛特拉公司代理律师，告知王春林、刘顺娣要求丁玥从涉案房屋内搬出，并要求贝伦辛特拉公司处理此问题。2014年6月25日，丁玥与王春林、刘顺娣达成协议，丁玥同意于2014年7月1日将涉案房屋交还房屋所有权人王春林、刘顺娣。2014年7月1日，丁玥将涉案房屋交还给王春林。2014年7月15日，丁玥向原审法院提起诉讼，诉如所请。
2014年8月，贝伦辛特拉公司另案向原审法院提起诉讼，要求王春林赔偿违法解除合同的违约金15000元，2014年10月原审法院作出一审判决，认为由于贝伦辛特拉公司拖欠房租，王春林按合同约定解除合同并无不当，判决驳回贝伦辛特拉公司的诉讼请求，该判决已发生法律效力。贝伦辛特拉公司还向原审法院另案起诉刘顺娣，现已撤回起诉。
因双方当事人分歧较大，致未能调解。
以上事实，有房屋租赁合同、中国银行结算业务申请书、保证金收条、解除租赁合同通知、搬迁通知、（2014）鼓民初字第4437号民事判决书、本案其他案件卷宗材料及当事人陈述等证据为证，原审法院予以确认。
原审法院认为，丁玥、贝伦辛特拉公司签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。贝伦辛特拉公司与房屋所有权人王春林、刘顺娣签订的房屋租赁合同，因贝伦辛特拉公司拖欠房租，房屋所有权人按合同约定解除了合同。王春林、刘顺娣作为房屋所有权人，要求丁玥从涉案房屋内搬出，并不违反法律规定。丁玥在搬出之前短信通知贝伦辛特拉公司代理律师，告知房屋所有权人要求丁玥从涉案房屋内搬出，并要求贝伦辛特拉公司处理，但贝伦辛特拉公司未能予以处理，后丁玥于2014年7月1日从涉案房屋内搬出。原审法院认为，因房屋所有权人要求，丁玥从涉案房屋内搬出，丁玥与贝伦辛特拉公司之间的租赁合同已无法继续履行，丁玥、贝伦辛特拉公司之间签订的房屋租赁合同已于2014年7月1日实际解除。合同解除后，根据合同丁玥交纳的合同保证金应退还丁玥，丁玥要求贝伦辛特拉公司退还30000元合同保证金的请求，原审法院予以支持。丁玥实际占有和使用涉案房屋的时间已超过半年，而其缴纳的房租仅半年，其要求贝伦辛特拉公司退还丁玥、贝伦辛特拉公司合同半年租金与贝伦辛特拉公司与王春林合同半年租金差20000元的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。关于丁玥主张的损失40000元，丁玥未能提供充分证据予以证实，原审法院不予认定，对其此项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、丁玥与南京贝伦辛特拉食品有限公司于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月1日解除。二、南京贝伦辛特拉食品有限公司于判决生效之日起十日内退还丁玥合同保证金30000元。三、驳回丁玥的其他诉讼请求。
如果贝伦辛特拉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费6100元，由丁玥负担2100元，南京贝伦辛特拉食品有限公司负担4000元。
贝伦辛特拉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人未按合同约定在2014年3月底前向上诉人交纳下一期租金7万元，且履约保证金也拖延至2014年3月5日支付，存在违约行为，保证金理应不予退还。二、被上诉人直至2014年7月1日将涉租房屋交还给所有权人，逾期两个多月，该期间的租金也应与30000元保证金进行抵消。故原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，诉讼费全部由被上诉人负担。
被上诉人丁玥答辩称，一、被上诉人不存在拖延支付租金行为。虽然产权人于2014年4月29日书面通知被上诉人搬离涉租房屋，但产权人早在2014年3月已向被上诉人表示不同意双方之间的转租行为。二、双方合同并无约定履约保证金交纳的具体时间，由于合同约定租金比较高，双方就此已达成口头约定，即上诉人同意被上诉人在有钱时再交纳该费用，被上诉人也不存在迟延支付保证金的违约行为。三、在产权人不同意上诉人转租后，上诉人无权收取2014年4月1日后的租金。故请求二审法院依法维持原审判决。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，双方签订的房屋租赁合同第六条约定，该房屋年租金壹拾肆万元，首期租金于合同签订后5日内支付。下期租金支付应提前一个月付清。首期租金为半年付，下期租金为半年付。乙方（丁玥）向甲方（贝伦辛特拉公司）支付叁万元履约保证金，合同期满后退还乙方。
再查明，2013年3月5日，在贝伦辛特拉公司向丁玥出具30000元保证金收条中载明，“收到丁玥房屋租金履约保证金3万元，丁玥和该房屋产权人王春林夫妻交涉达成如下协议：王春林同意和我公司解除房屋租赁协议，且不向我公司主张合同约定的出租方权利（包括但不限于主张房屋租金、违约金、赔偿金等权利），我公司同意将上述收取的3万元退还给丁玥。交涉时间截止于2014年3月7日。如不能达成，我公司与丁玥之间仍按原协议履行。”
还查明，原审法院在（2014）鼓民初字第4437号案件审理后认为，贝伦辛特拉公司应于2014年2月5日前支付第五期房租，但其直至王春林2014年4月29日发出解除合同通知时，仍未支付该期房租，故王春林按照合同约定解除租赁合同，并无不当。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、（2014）鼓民初字第4437号民事判决书、本院谈话笔录等予以证实。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持。本案中，通过上诉人于2014年3月5日向被上诉人出具收条载明的内容可以看出，产权人已在涉案转租合同签订后六个月内提出异议，故该租赁合同无效，而原审法院认定该合同合法有效，适用法律错误，本院应予纠正。经本案审查的情况来看，导致涉案租赁合同无效的原因，系上诉人擅自转租所致，故上诉人收取的30000元保证金应予退还，故对上诉人提出被上诉人迟延支付租金及保证金违约的意见，本院不予采纳。
关于两个月租金与保证金抵消问题。根据双方合同约定，被上诉人应支付下半期租金时间起算节点为2014年5月1日，至被上诉于2014年7月1日向产权人交还房屋时止，共两个月。上诉人主张该两个月的租金实质是两个月的房屋占有使用费。因原审法院在（2014）鼓民初字第4437号民事案件审理中，已查明上诉人未能在2014年2月5日前支付后续租金，认定自王春林2014年4月29日发出解除合同通知时，租赁合同解除。所以，上诉人作为承租人无权向次承租人（被上诉人）主张2014年5月1日后的房屋使用费；况且，产权人至目前也未向上诉人主张2014年4月1日后的房租或使用费。故此，上诉人以两个月的租金或使用费损失充抵保证金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院适用法律部分错误，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费550元，由上诉人南京贝伦辛特拉食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年三月十八日
书 记 员 罗程允