四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民终字第121号
上诉人（原审原告）刘淑英。
委托代理人黄利胜，四川达宽律师事务所律师。
委托代理人李晓丹，四川达宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐功七。
委托代理人刘淑花（系唐功七之妻）。
委托代理人周炜，仁寿县ＸＸ法律服务法律工作者。
被上诉人（原审第三人）何建文。
被上诉人（原审第三人）杨水文。
上诉人刘淑英因与被上诉人唐功七、何建文、杨水文确认合同无效纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2013）仁寿初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘淑英及其委托代理人黄利胜、李晓丹，被上诉人唐功七及其委托代理人刘淑花、周炜，被上诉人何建文、被上诉人杨水文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，刘淑英与杨水文系夫妻关系，刘淑英与唐功七之妻刘淑花系同胞姐妹关系。2006年1月2日，案外人唐圣进将其从周永昌、黄世伟等四人手中购买的原仁寿县59队ＸＸ汽车站的部分房屋产权，面向新华路的第8、9号门市2个及该门市后院坝进深7米，宽以两个门市的合计宽度为限转让给案外人蒋汉军，转让价为59800元。当时房屋的产权证是办在原仁寿县59队ＸＸ汽车站的，未进行分割办证。同年7月2日，案外人蒋汉军将其与唐圣进签订协议购买的房屋与门市转让给杨水文，双方签订了一份《转让房屋协议》，协议约定蒋汉军将位于仁寿县ＸＸ镇新华路的本案诉争房屋及门市转让给杨水文，转让价款为67588元，房屋转让后，亦未办理产权过户分割手续。2010年6月5日，杨水文在蒋汉军与唐圣进签订的《转让房屋协议》及其与蒋汉军签订的《转让房屋协议》上注明一句“此房已全部转为唐宫其所有权，杨水文，2010.6.5日”，后将二份协议的原件交给了唐功七。其后，刘淑英夫妇搬到了眉山市居住，未对讼争的房屋及门市进行管理、修缮。
2010年8月9日，唐功七将该房屋的门面两间租给了案外人唐文学使用，并由其本人收取租金。其后，因ＸＸ城镇旧城改造，唐功七与原审第三人何建文（系ＸＸ镇农贸市场旧城改造片区建川大厦项目部负责人）分别于2012年4月1日和2012年12月1日签订了《旧房拆建协议》和《旧房拆建补充协议》，约定将诉争的房屋及门市交由何建文进行拆建改造。刘淑英认为，诉争房屋及门市为其与杨水文所有，唐功七与何建文签订的协议应为无效协议，遂于2013年4月16日诉至原审法院，请求确认唐功七与何建文签订的《旧房拆建协议》及《旧房拆建补充协议》无效并确认仁寿县ＸＸ镇新华街的门市及住房归刘淑英所有，案件受理费由唐功七负担。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。杨水文交予唐功七的有其备注并签名的《房屋转让协议》，杨水文将诉争房屋及门市转让给了唐功七所有，且唐功七已给付全部转让价款，该备注内容是杨水文的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。刘淑英认为该诉争房产是夫妻共同财产，杨水文未告知就将夫妻共同财产进行了转让，该转让行为无效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法若干问题的解释〉（一）》第十七条的规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原审认为，杨水文在该协议上备注并签名时是2010年6月5日，杨水文与刘淑英系夫妻关系，且一直共同生活。显然，刘淑英对杨水文售房的事实是应当知晓的，因此唐功七从2010年6月5日即取得了讼争房产的所有权。至于唐功七与原审第三人何建文签订《旧房拆建协议》及《旧房拆建补充协议》是其依法行使自己的合法权利，故刘淑英主张唐功七与何建文签订《旧房拆建协议》及《旧房拆建补充协议》无效的诉讼请求无事实依据，原审不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：驳回刘淑英的诉讼请求。案件受理费10000元，由刘淑英承担。
刘淑英上诉称，原审判决认定事实不清，买卖合同成立须有上诉人、杨水文、唐功七及刘淑花的意思表示，而且形式上应有买卖合同，转让价款、支付时间、方式应约定清楚。上诉人将房屋交由唐功七居住是基于自己与唐功七之妻为姐妹关系，考虑到唐功七在ＸＸ镇无房居住，一来让其照顾、修缮讼争房屋、门市，二来可以将门市出租维持生计。原审判决推定刘淑英对杨水文出售房屋知情没有事实依据，杨水文长年在外，很少回家，且杨水文也认为没有将房屋卖给唐功七。请求撤销原判，改判唐功七与何建文签订的《旧房拆建协议》及《旧房拆建补充协议》无效并确认仁寿县ＸＸ镇新华街的门市及住房归上诉人所有。
被上诉人唐功七答辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人何建文答辩称，刘淑英的房屋已经卖给唐功七，正常人不可能将房屋送给别人，房租交给别人白收。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨水文答辩称，当时我们在眉山买了房屋，ＸＸ镇的房屋没人住就叫唐功七暂时居住，帮忙维修一下，后来唐功七想出租，我就把转让协议拿给他，还写了几个字。同意上诉人的意见。
二审经审理查明的事实，与原审查明的事实相一致。
上述事实，有当事各方的当庭陈述、蒋汉军与唐圣进签订的《转让房屋协议》、蒋汉军与杨水文签订的《转让房屋协议》、唐功七与唐文学签订的《租房协议》、唐功七与何建文签订的《旧房拆建协议》、《旧房拆建补充协议》等证据予以证实。
本院认为，本案中双方的争议焦点是：1、杨水文是否将讼争房屋转让给了唐功七，该转让行为在法律上是否有效？2、唐功七与何建文签订的《旧房拆建协议》与《旧房拆建补充协议》是否有效？
对第一个问题，唐圣进2006年1月2日以59800元的价格将讼争房屋转让给蒋汉军，双方签订了《转让房屋协议》；蒋汉军2006年7月2日以67588元的价格将讼争房屋转让给杨水文，双方亦签订了《转让房屋协议》；2010年6月5日，杨水文在上述两份《转让房屋协议》的原件上方备注：“此房已全部转为唐宫其所有，杨水文，2010.6.5”；并将两份转让房屋协议原件交给唐功七。上述行为是杨水文的真实意思表示，杨水文虽辩称自己并不知道行为的后果，但作为一个从事建筑行业多年的正常人不可能不明白上述签字的意思，该抗辩从法理与常情上均不足以证明转让行为的无效。
刘淑英诉称自己不知道杨水文转让房屋一事，但未能举证予以证明，其与杨水文至今仍为夫妻，双方并无长年分居或感情破裂的情形，且刘淑英与购房者唐功七之妻为姐妹关系，在此情形下，无法让人相信刘淑英不知道房屋转让一事。唐功七从2010年在讼争房屋居住并收取讼争房屋的房租至今已达三年，刘淑英与杨水文虽辩称讼争房屋交给唐功七收取房租是用于房屋修缮，但其辩解与常理不合。刘淑英与刘淑花是姐妹关系，将房屋交给其免费居住可以理解，但将房租亦交其收取并使用就不太符合常情，况且杨水文还将两份《转让房屋协议》的原件一并交给唐功七，并在协议上备注转让所有权的内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”综合上诉人与杨水文的种种行为，足以让第三人相信转让讼争房屋是二人的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”杨水文向唐功七转让讼争房屋的行为符合上述法律规定，具有法律效力。
对第二个问题，唐功七在依据合法的民事行为取得讼争房屋后，与何建文签订《旧房拆建协议》和《旧房拆建补充协议》，约定由何建文对讼争房屋进行拆除重建，是对自己权利的合法处分。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，唐功七取得讼争房屋虽未办理物权登记，但唐功七与何建文签订的《旧房拆建协议》和《旧房拆建补充协议》不违反法律规定，合法有效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人刘淑英负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕旭齐
审判员 蒋 毅
审判员 王 敏
二〇一四年五月七日
书记员 李龙宇