云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西民二终字第90号上诉人（原审原告）西双版纳××房地产开发有限公司。委托代理人杜×，女，汉族，系西双版纳××房地产开发有限公司经理。特别授权代理。委托代理人肖×，女，汉族，系西双版纳××房地产开发有限公司客服经理。特别授权代理。被上诉人（原审被告）吴×，女汉族，公务员。委托代理人刘××，云南××律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳××房地产开发有限公司（以下简称××公司）因与被上诉人吴×商品房预售合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2014）海民二初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人××公司委托代理人杜×、肖×到庭参加了诉讼。被上诉人吴×经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2012年7月20日，吴×与××公司签订《商品房购销合同》（合同编号：HY2012759）1份，合同约定吴×购买××公司开发的××大城第×栋第×层×号房，该房总价款为185104元，建筑面积80.48㎡，××公司应于2013年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付吴×，该商品房经建设单位组织验收合格后，××公司应当以通告形式通知吴×办理交接手续。××公司若未按约定时间交房，××公司应自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30天内，按每天0.2元／㎡向吴×支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，××公司逾期交房期限在30—90天的，××公司按吴×已付款5‱乘以逾期天数向吴×支付违约金；××公司逾期交房期限在90天以上的，吴×有权解除合同。吴×解除合同的，××公司承担合同价款20%的违约金；吴×不解除合同的，××公司按本款约定承担违约金直至房屋交付。合同签订后，吴×按约定于2012年12月24日巳一次性付清全部房款185104元。2013年12月20日××公司开发的××大城项目4栋竣工验收。××公司于2013年12月26日在《西双版纳报》第3版刊登《××大城交房公告》，通知××大城项目4栋巳达到交房条件，××公司定于2013年12月31日开始集中办理交房手续。2014年1月7日及2014年4月3日，吴×到××公司办理交房手续，但因吴×拒绝变更合同的交房日期，××公司未办理吴×的交房手续。××公司逾期交房却未按约定向吴×支付违约金。原审法院认为：吴×与××公司之间成立合法、有效的商品房预售合同关系，庭审中，××公司表示愿意履行交房义务，法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，吴×按约定支付了全部购房款，而××公司并未于约定的2013年5月30日前向吴×交房，已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因此，××公司应承担相应的违约责任，即按约定支付违约金。对于逾期交房违约金计算的起止时间，双方存在争议。自2013年5月30日至2013年12月31日的违约时间，双方没有异议，予以确认。对于之后的时间如何计算，应当考量未交房的具体原因来确定。××公司于2013年12月26日在《西双版纳报》第3版刊登《××大城交房公告》，通知××大城项目4栋已达到交房条件，××公司定于2013年12月31日开始集中办理交房手续。2014年1月7日及2014年4月3日吴×到××公司办理过交房手续，但因××公司要求吴×更改交房日期，吴×拒绝更改，双方一直没有达成协议。××公司认为吴×应当按照××公司和勐海县公安局签订的《商品房团购合同》及《商品房团购合同补充协议》履行约定。对于《商品房团购合同》，吴×已经按约定认真履行了自己的主要义务，即按团购价款足额支付了购房款。而对于《商品房团购合同补充协议》中关于更改交房日期的内容，吴×并不认可，同时该协议没有签署日期。另外，在××公司提交的《××大城公安局团购交款明细表》中，有明确备注吴×属未修改合同未签订补充协议的业主，故应当认为《商品房团购合同补充协议》对吴×没有约束力，在吴×履行了自己的付款义务之后，××公司就应当按期交房，不得以未更改《商品房购销合同》的交房日期为由拒绝交房。未交房的责任在××公司，以不合理的理由拒绝交房造成的扩大的损失，过错亦在××公司。直至本案起诉时，××公司仍未将房屋实际交付吴×，故逾期违约金的时间应当计算至实际交房之日为止。关于逾期交房违约金是否过高的问题。××公司请求法院根据房屋租金标准予以调整违约金，因此提交了4份《房屋租赁合同》用于证明涉案房屋的租金标准为600元／月—800元／月的事实。对于房屋的租金标准，应当根据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，4份证据均不属于前述部门或机构出具，不能证明房屋的租金标准。同时，房屋的租金标准是否就是吴×所受到的全部实际损失亦不能被证明。故对××公司要求按照房屋租金标准调整违约金的主张，原审法院不予支持。对于违约金的计算方式，并不会产生两种解释，按照合同约定的方式即可计算违约金。故自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30天内的违约金为482.33元。逾期交房超过90天以上，不解除合同的，至起诉时的违约金25729.46元。两项合计违约金为26211.79元。吴×主张的违约金26199.40元，属其自行处分其民事权利，故对吴×要求××公司支付违约金至交房之日，截止至起诉时违约金为26199.4元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、西双版纳××房地产开发有限公司于本判决生效之日向吴×交付《商品房购销合同》（合同编号：HY2012759）约定的房屋；二、西双版纳××房地产开发有限公司于本判决生效之日向吴×支付从2013年5月31日至2014年4月3日的逾期交房违约金26199.40元，2014年4月3日之后的逾期交房违约金计算至实际交房之日止（按185104元×5‱／天×天数计算）。案件受理费455元，减半收取227.50元由××公司负担。一审宣判后，××公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，××公司通知交付房屋之后，吴×以支付违约金为先决条件，方接收房屋，双方系因违约金支付问题导致房屋交付的延迟。因此，吴×拒绝接房，过错在吴×，××公司不应当承担2013年12月31日通知交房日期之后的违约金。2、一审判决适用法律错误。（1）一审判决认定××公司承担违约金的期限应当到实际交付之日，属于适用法律错误，××公司一直表示可以随时交付房屋。争诉的商品房具备交付条件后，吴×应当接收商品房，吴×逾期未接收商品房，不得向××公司主张扩大的违约金。（2）约定的违约金过分的高于实际损失，××公司申请调整，一审法院不予调整属于适用法律错误。争诉房屋的现在的租金标准为600元一800元／月，××公司愿意按实际租金损失的1.3倍承担逾期交付房屋的违约责任。但是，一审法院仅以××公司提供的证据并非“有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准“为由，直接予以否定××公司调整违约金的请求。一审法院确定的违约金已经明显过高，××公司应当按照同类地段通常的租金水平向吴×承担违约金是符合法律规定的。被上诉人吴×未作答辩。二审诉讼中，上诉人××公司向法庭提交如下证据：1、勐海县财政局关于安排征地补偿费的通知以及电汇凭据（复印件），证实这块地政府实际交付××公司的日期为2012年12月。2、土地使用权证（复印件），证实××公司2011年5月12日就获得勐海县G214国道旁的一块商业用地，因此才与吴×签订《商品房购房合同》约定2013年6月交房。3、土地附着物补偿计算表（复印件），证实黄建国与政府的征地补偿没有达成一致意见，导致这块土地不能交付使用，造成延期交房不是由××公司单方面的责任。被上诉人未到庭质证，也未向本院提交新的证据。本院认为，上诉人的上述证据均是超过举证期限提交，且均为复印件，不能证明上诉人的上诉理由，本院不予采信。对一审认定事实，上诉人认为一审认定“2014年1月7日及2014年4月3日，吴×到××公司办理交房手续”有异议，事实是吴×在2014年1月7日来办理手续的时候，××公司就告知她要变更交房日期，2014年1月7日以后因吴×没有来交房造成的损失与××公司没有关系。吴×当时也不愿意办理接房手续，因为她对上诉人提出的违约金赔偿不满意。经审理，本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。关于逾期交房违约金计算的时间问题。本院认为，2014年1月7日被上诉人曾要求上诉人办理交房手续，但因上诉人要求被上诉人变更交房日期，被上诉人拒绝更改，故上诉人未向被上诉人交付房屋，上诉人以不合理的理由拒绝交房，在本案中存在过错，应当向被上诉人支付从2013年5月31日起至实际交房之日止的违约金。上诉人认为被上诉人吴×以支付违约金为先决条件拒绝接房，对该主张应承担相应的举证责任，但其没有提交证据予以证实，对此应承担不利后果。故上诉人提出违约金只能计算到其通知被上诉人接房之日止的主张不能成立，不予支持。关于逾期交房违约金是否应当调整问题。一审中，上诉人未申请对同地段、同类房屋进行租金评估。其提交的4份《房屋租赁合同》均为复印件，被上诉人不认可，不能证明同地段同类房屋租金标准。上诉人未提交充分证据证明合同约定的违约金过分高于实际损失，因此，本院对其调整违约金的上诉理由不予支持。双方当事人在《商品房购销合同》中对逾期交房的违约责任约定明确，原审法院按合同约定的方式计算违约金并无不当，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费455元，由上诉人××公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  蒋荣春代理审判员  陈 芳代理审判员  玉的勒二〇一四年十一月十一日书 记 员  玉 哈