浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍执异初字第1号
原告：金孔怀。
委托代理人：黄光业。
被告：陈美玉。
委托代理人：林正俊。
被告：吴绍省。
被告：陈紫云。
原告金孔怀为与被告陈美玉、吴绍省、陈紫云案外人执行异议之诉一案，于2014年1月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告金孔怀的委托代理人黄光业，被告陈美玉的委托代理人林正俊到庭参加诉讼，被告吴绍省、陈紫云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金孔怀起诉称：被告吴绍省、陈紫云于2011年6月3日向温州新雅房地产开发有限公司购买位于苍南县龙港镇＊＊＊＊的商品房一套，并办理了该房屋备案登记和银行按揭。2012年7月9日，吴绍省、陈紫云将上述房屋以240万元出售给原告金孔怀，并出具了卖尽契。金孔怀于立契当日支付购房款100万元，该房屋余下的银行按揭由金孔怀交付，吴绍省、陈紫云将该房屋的有关合同及票证交付给金孔怀。此后，金孔怀每月向银行交付近万元的按揭款。目前该房屋尚未接收，2013年下半年时，金孔怀到房开公司打听到可以交付房屋，但因考虑到税收等方面可能还要支付5、6万元，所以金孔怀就一直拖着没有接收，后来该房屋被查封了。综上，原告金孔怀认为，其购买涉案房屋在被告陈美玉申请查封前，并已支付购房款，依照最高人民法院关于执行的有关规定，法院应撤销并解除查封涉案房屋。为此，原告诉请判令：一、原告金孔怀与被告吴绍省、陈紫云于2012年7月9日签订关于苍南县龙港镇克拉名园第一幢1608室的卖尽契有效；二、停止对上述房屋的执行。
原告金孔怀在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告的身份证、被告的人口信息，用以证明原、被告的主体资格；2.卖尽契，用以证明2012年7月9日被告吴绍省、陈紫云将涉案房屋转让给原告的事实；3.商品房买卖合同，用以证明涉案房屋原系被告吴绍省、陈紫云向温州市新雅房地产开发有限公司购买的合法财产，现在已经由原告实际取得，原告为该房屋实际产权人的事实；4.苍南县人民法院（2013）温苍执异字第74号执行裁定书，用以证明涉案房屋已被查封及原告提起执行异议被裁定驳回的事实；5.银行存单，用以证明原告已支付购房款的事实；6.原告申请证人出庭作证，用以证明购房款交付情况及涉案房屋已经出售给原告的事实。证人吴声光出庭陈述称：其与金孔怀系朋友关系，吴绍省系其侄子，前年由其作中介将吴绍省的房屋以240万元价格转让给金孔怀，金孔怀、吴绍省在龙港大厦签订买卖契约，金孔怀先付100万元，当时称通过银行转账，具体由谁转的钱款不清楚，剩余140万元是按揭的，在场人还有吴绍悟，系证人大哥的儿子，与吴绍省系堂兄弟关系，还有一个律师在场；陈紫云因坐牢不在场，当时没有在契约上签字，吴绍省也没有代签；证人作中介在契约上签字后收取红包，对金孔怀在买房前是否欠吴绍省钱款不清楚。证人吴绍悟出庭陈述称：其与金孔怀系朋友关系，与吴绍省系堂兄弟关系，2012年7月份金孔怀以200多万元向吴绍省购买房屋，因证人在2012年4、5月份购买土地时向金孔怀借了100万元，所以金孔怀在写契时要求证人直接将100万元欠款转到吴绍省的账户上，证人是通过自己的pos机转的，写契时在场人××证人、××声光、××人、××和吴绍省，陈紫云没有在场，是2012年10月份由证人、吴绍省郭律师、金孔怀送到金华女子监狱给签的；证人与吴绍省有经济往来，与金孔怀也有经济往来，但没有与金孔怀一起做民间借贷生意。证人杨陈芬出庭陈述：其系金孔怀公司的出纳，从2013年3、4月份开始，金孔怀因没有时间缴银行按揭款，故由证人帮其交纳，金孔怀交现金给证人。
被告陈美玉答辩称：原告金孔怀与被告吴绍省、陈紫云之间的房屋买卖合同不真实，系双方串通，应驳回其诉讼请求。
被告陈美玉在本院指定的举证期限内，没有提供证据材料。
被告吴绍省陈紫云未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。
本院依被告陈美玉申请调取的证据材料有：1.交通银行开户名为吴绍省卡号为62×××80自2012年7月1日起至今缴纳按揭款的明细及缴款人；2.农业银行开户名为吴绍悟卡号为62×××15自2012年1月9日至2013年1月9日期间账户交易明细；3.农业银行开户名为吴绍悟卡号为62×××15在2012年1月9日至2013年1月9日期间账户交易明细；4.农业银行开户名为杨陈芬卡号为62×××17在2012年7月1日起至今的账户交易明细。本院依职权调查收集的证据材料有：5.本院（2013）温苍商初字第540号民事判决书，用以证明吴绍省陈紫云欠陈美玉借款70万元及其利息的事实；6.本院（2013）温苍执民字第2038-1号执行裁定书，用以证明陈美玉作为申请执行人与陈紫云、吴绍省作为被执行人的案件，本院于2013年3月18日查封涉案房屋并于2013年10月24日裁定拍卖的事实；7.本院（2013）温苍刑初字第756号刑事判决书、温州市中级人民法院（2013）浙温刑终字第1296号刑事判决书，用以证明吴绍省因犯罪于2013年12月3日被判处有期徒刑二年六个月，缓刑三年的事实；8.本院（2012）温苍少刑初字第15号刑事判决书，用以证明陈紫云因犯罪于2012年2月27日被判处有期徒刑一年六个月的事实。
上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院认为，鉴于被告陈美玉对原告的证据1、4没有异议，对其证明力予以确认。对原告的证据2，被告陈美玉有异议，认为被告吴绍省陈紫云为逃避债务与原告串通故意书写卖尽契，其买卖不具有真实性。本院认为，该卖尽契有出卖人吴绍省陈紫云签名、捺印，被告陈美玉没有提供反驳证据证明其买卖虚假或串通，对其质证意见不予采纳，对该证据证明力予以确认。对原告的证据3，被告对其真实性没有异议，本院认为，该证据能证明涉案房屋系吴绍省、陈紫云向温州新雅房地产开发有限公司购买的事实，但不能证明金孔怀为实际产权人的事实；对原告的证据5，被告陈美玉有异议，认为系原告刻意伪造，与吴绍省夫妻共同转移财产。本院认为，该证据真实性予以确认，能够证明吴绍悟于2012年7月9日通过中国农业银行电话转账宝POS终端转账给吴绍省100万元，该款未注明汇款用途的事实，以及杨陈芬缴纳按揭款的事实。对原告的证据6，被告陈美玉有异议，认为三位证人证言不真实，其中证人吴声光系吴绍省叔叔，为协助吴绍省转移财物，做了不正当行为，故有理由相信吴绍悟与吴绍省之间存在借贷关系，由于吴绍省资不抵债，通过金孔怀名义支付给吴绍悟；按照卖契房价是240万，实际上吴绍省支付总的金额是2140355元，首付80多万元，合同是2012年6月签订，按揭应早就开始，到了签订契约当天，按揭款不应有140多万元，故其他两位证人陈述支付100万元，剩下的都是按揭的与事实不符，双方的买卖关系是不真实的。本院认为，证人吴声光、吴绍悟与吴绍省具有利害关系，对其证言不予采信，证人杨陈芬的证言结合按揭款缴纳明细，予以采信。对本院依法调取的证据，原告金孔怀、被告陈美玉均无异议，本院认为，上述调取的证据符合有效证据的基本特征，对其证明力予以确认，作为认定本案相关事实的依据。被告吴绍省陈紫云未到庭应诉，视为其放弃质证权利。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告吴绍省陈紫云系夫妻关系，坐落于苍南县龙港镇克拉名园第1幢1608室的预售商品房系吴绍省、陈紫云于2011年6月13日向温州新雅房地产开发有限公司购买取得，其中126万元购房款采用按揭贷款支付。2011年9月23日，吴绍省、陈紫云就办理上述房屋产权证等相关事宜委托郑恩昌、林玲钗，并办理委托公证。2012年7月9日，吴绍省将上述房屋以240万元价格出卖给原告金孔怀，并出具卖尽契一份，约定立契即日卖方交出商品房买卖合同及有关手续，买方支付100万元，各自亲收完讫，该房剩余的银行按揭款由买方支付。立契当日，案外人吴绍悟通过中国农业银行电话转账宝POS终端转账给吴绍省100万元，该款未注明汇款用途。吴绍省将商品房买卖合同、公证书、票证等材料交付给金孔怀。2012年10、11月份左右，陈紫云在卖尽契上“立卖尽契人”一栏补签名字。涉案房屋目前未交付使用，也未办理产权过户手续。
查明：涉案房屋按揭账户为吴绍省在交通银行开设的账号为62×××80，2012年7月1日至2014年4月15日期间按揭款支付情况：2012年7月至11月份没有支付，2012年12月至2013年2月份、2013年10月份、2013年12月至2014年3月份由金孔怀的交通银行账户62×××41转账支付，2013年3月至6月份、2013年8月至11月份由杨陈芬的农业银行账户62×××17转账支付，2013年7月份由杨陈芬现金存入；每个月支付按揭款为9900多元。
另查明：陈美玉因与吴绍省陈紫云民间借贷纠纷一案，向本院申请执行。2013年3月18日，本院在审理陈美玉与吴绍省陈紫云民间借贷纠纷一案中，经陈美玉申请，依法裁定查封了登记在吴绍省、陈紫云名下的涉案房屋。此后，陈美玉依据生效判决向本院申请执行，本院于2013年10月24日依法裁定拍卖涉案房屋。因金孔怀以案外人身份对上述执行裁定提出书面异议，本院经审查后于2013年12月16日作出（2013）温苍执异字第74号执行裁定，裁定驳回金孔怀的异议。金孔怀不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，原告金孔怀与被告吴绍省、陈紫云之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方关于涉案房屋的买卖关系依法成立。被告陈美玉辩称金孔怀与吴绍省陈紫云串通，虚假买卖房屋，没有事实与法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房屋登记在被告吴绍省陈紫云名下，吴绍省陈紫云将其出卖给原告金孔怀后，根据金孔怀提供的证据，即便吴绍悟给付的100万元确系代金孔怀支付购房款，其余的100多万元购房款仍未付清。且涉案房屋至今未交付金孔怀居住使用，也未办理产权证过户手续。故原告金孔怀请求停止对涉案房屋的执行，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告金孔怀与被告吴绍省、陈紫云于2012年7月9日签订的关于苍南县龙港镇克拉名园第1幢1608室的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告金孔怀的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告金孔怀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元［（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 李正中
审 判 员 林志清
人民陪审员 陈 薪
二〇一四年六月十六日
书 记 员 林 宁
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村合作银行，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。