辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00700号
上诉人（原审被告）：庚淑艳，女。
委托代理人：周娟，辽宁中衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衣凤成，男。
被上诉人（原审原告）：衣凤山，男。
被上诉人（原审原告）：衣凤珍，女。
三被上诉人共同委托代理人：衣庆苏，女。
被上诉人（原审被告）：衣风仁，男。
原审原告衣凤成、衣凤山、衣凤珍与原审被告庚淑艳、衣风仁房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院于2013年10月9日作出（2012）庄民初字第5080号民事判决，庚淑艳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人庚淑艳委托代理人周娟，被上诉人衣凤成、衣凤山、衣凤珍共同委托代理人衣庆苏到庭参加诉讼。被上诉人衣风仁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衣凤成、衣凤山、衣凤珍一审诉称：三原告与衣凤有及被告衣风仁系同胞兄弟姐妹关系。三原告的父母在庄河市徐岭镇衣屯村×屯有草房四间，原告母亲、父亲分别于1984年、2007年去世。后来在二被告找原告签字卖房时，得知原告父亲名下的四间草房已被衣风仁在2008年末以5万元卖给了被告庚淑艳。原告认为被告转让的房产是原告与父亲等家庭成员共同建设，父亲去世后房产中应有原告的份额，而农村宅基地不得转让，二被告转让农村房产的行为属非法，为维护原告的合法权益，请求法院判令二被告间的房屋买卖合同无效。
被告庚淑艳一审辩称：答辩人不同意三原告的诉讼请求。第一，三原告诉讼时效已过。答辩人买房时间距三原告起诉日已三年有余，答辩人在买房后一周内举家迁住进所购房屋，入住后三个月建造了院墙，此后陆续再加盖车库、装修房屋。三原告与衣风仁系同胞兄妹，其中原告衣凤成、衣凤山与答辩人同村居住，相距不过六七百米，衣风仁将房屋卖给答辩人后，拿所得房款在同村另买了一处住宅，三原告声称不知道房屋卖给了答辩人，显然是不符合逻辑的推托辩解之辞。故三原告在知道和应该知道买卖房屋行为的诉讼时效内不主张权利，理应承担丧失胜诉权的法律后果。第二，答辩人的房屋系善意取得。答辩人系公开买房，并寻求三原告的意见，三原告未提出反对意思表示，虽未在买卖合同上签字，应推定同意。答辩人于2008年12月29日签署买卖合同前与卖主衣风仁一起找过衣风仁的大哥衣凤有、二哥衣凤成、三哥衣凤山，三人都说父亲生前有言，已将房子归给了老五衣风仁。写约时衣凤成、衣凤山二原告都以抽不开身为由未去签字，只有衣凤有到场签字，因三原告没有到场，为确认衣风仁的确有权卖房，答辩人聘请了解房屋归给衣风仁、卖房其他兄姐无异议这一情况的村干部和左邻右舍等共六个人作证，三原告的大哥衣凤有也向答辩人提供了代表衣凤成、衣凤山签字的字据，表明父亲生前已将房子归给衣风仁，房屋买卖不予干涉。自此前提下，答辩人签署了买房契约、交付了房款。在长达三年多答辩人占有使用房屋过程中，三原告从未向答辩人提出房屋买卖异议，答辩人一直认为房屋买卖合同是有效的，对房屋进行了很大程度的装修、加工、加盖等添附。如果三原告在答辩人买房三年后要求确认房屋合同无效的请求获得法律支持，那么，三原告怠于行使权利的行为直接导致了答辩人失去在合理时间内另行购买房屋的市场机遇和合理价位。另外，答辩人居住的房屋现在面临规划动迁的机遇，能够获得的动迁补偿远远高于答辩人当年买房价，这是三原告起诉要求确认2008年房屋买卖合同无效的真实意图。三原告利用当年原告未签字漏洞，否定同意衣风仁卖房的事实，意图收回房屋，显属图谋动迁补偿款的恶意诉讼。第三，三原告认为本案房屋买卖关系中，案涉宅基地不得转让，故请求确认房屋买卖合同无效，该观点无法律依据。
被告衣风仁一审未予答辩。
一审法院审理查明：三原告与被告衣风仁系同胞兄、姐、弟关系，其父衣庆德、母王淑英共生育五个子女，长子衣凤有、次子衣凤成、三子衣凤山、四子衣风仁、长女衣凤珍。衣庆德于2007年死亡，王淑英于1986年死亡，夫妻二人遗留坐落于庄河市徐镇衣屯村×屯草房四间（登记产权所有人为衣庆德，登记产权间数为5间，其中1间已被衣庆德、王淑英出售给衣凤有）。2008年，被告衣风仁将案涉房屋以5万元的价格卖给被告庚淑艳，但未办理产权过户手续。
2011年6月1日，衣凤成、衣凤山、衣凤珍作为原告以衣风仁、衣凤有为被告向一审法院提起法定继承纠纷之诉，要求确认案涉四间房屋，三人各自继承五分之一份额。一审法院经审理，作出了（2011）庄民初字第2661号民事判决，判决原告衣凤成、衣凤山、衣凤珍各自继承父亲衣庆德、母亲王淑英的遗产草房四间的五分之一份额。在诉讼过程中，衣凤有表示放弃对案涉房产应继承的份额，不参加诉讼。
一审法院认为：案涉房屋已经一审法院（2011）庄民初字第2661号民事判决确认，本案三原告各自继承五分之一的份额。该判决已发生法律效力，据此案涉房屋应为按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意。被告未提供充分证据，证明其与衣风仁的买卖行为经占三分之二以上按份共有人同意。故该买卖契约因违反法律规定而无效。本案为确认之诉，而非债权请求之诉，故被告主张原告的请求已过诉讼时效，请求驳回原告起诉，应不予支持，因本案标的系不动产，双方虽有买卖契约，被告也实际占有，但权属未变更，不构成善意取得。对被告关于案涉房屋己构成善意取得的辩解意见，应不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：被告庚淑艳与衣风仁之间关于衣庆德、王淑英所留四间的房屋买卖协议无效。诉讼费1125元（其中案件受理费525元，公告费600元），由二被告负担。
庚淑艳上诉的理由及请求是：对庚淑艳与衣风仁之间签订房屋买卖合同并交付房屋一事，除衣凤珍不知情外，衣凤山、衣凤成均是知情并同意出售房屋的。此节事实有衣凤有签字的书证为据。衣凤有系衣凤成、衣凤山、衣凤珍、衣风仁大哥，与衣风仁共同处理与庚淑艳之间的房屋买卖合同，衣风仁处分房屋行为是征得了占房屋三分之二以上份额的共有人衣凤成、衣凤山、衣风仁同意，且衣凤有因此向庚淑艳出具了书面字据，以保证出售房屋的一致意见。故请求撤销原判，依法改判驳回衣凤成、衣凤山、衣凤珍一审诉讼请求。
衣凤成、衣凤山、衣凤珍二审答辩认为：服从一审判决。
衣风仁未出庭答辩，亦未针对一审判决提起上诉。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，庚淑艳未提交充分的证据证明房屋共有人衣凤山、衣凤成、衣凤珍同意出售案涉房屋，且衣凤有并无衣凤山、衣凤成的授权，无权代表衣凤山、衣凤成作出同意出售案涉房屋的意思表示，故可认定衣风仁无权出售案涉房屋给庚淑艳。且从庚淑艳的主张“衣凤有、衣凤成、衣凤山均同意出售案涉房屋”可以看出，庚淑艳在购买房屋时是明知衣风仁无权处分案涉房屋的，若如庚淑艳所述案涉房屋归衣风仁一人所有，则无需衣凤成、衣凤山同意出售房屋。庚淑艳明知衣风仁无处分权而与之进行交易，其通过交易获得了本属于其他共有人的利益，即衣风仁与庚淑艳通过主观默示损害了其他共有人的利益。故庚淑艳的上诉请求无充分的事实及法律依据，一审判决案涉协议无效的结果正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元、公告费565.60元，合计1，615.60元（庚淑艳预交），由庚淑艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年八月五日
书 记 员 宋 敏