济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1610号
原告济南源利置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张兆东，总经理。
委托代理人丁华亮，男，住济南市。
委托代理人李建磊，男，该公司员工，住济南市。
被告丛聪，男，住济南市。
第三人中国银行股份有限公司济南市市中支行，住所地济南市。
代表人赵元明，行长。
委托代理人王宜文，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人王沂，男，住济南市。
原告济南源利置业有限公司（以下简称源利置业公司）与被告丛聪、第三人中国银行股份有限公司济南市市中支行（以下简称中国银行市中支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告源利置业公司的委托代理人丁华亮、李建磊，第三人中国银行市中支行的委托代理人王宜文、王沂到庭参加诉讼。被告丛聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告源利置业公司诉称，2010年12月22日，原告源利置业公司与被告丛聪签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告丛聪购买原告源利置业公司在尚品清河的房屋一套，房屋位于本市天桥区某路某号的某小区某区某号楼某单元某室（即某区某号楼某单元某室）。被告丛聪支付首付款后，剩余款项42万元通过向中国银行市中支行贷款的方式进行支付，并由原告源利置业公司提供阶段性连带保证担保。2012年4月29日，原告源利置业公司向被告丛聪交付了上述房屋。但由于被告丛聪未按约定偿还中国银行市中支行的借款本息，导致原告源利置业公司承担了担保责任，原告源利置业公司依约有权解除商品房买卖合同。为维护原告源利置业公司的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，由被告丛聪向原告源利置业公司腾交房屋，并交还已签署的合同原件、房款收据及交房协议书；2、判令被告丛聪向原告源利置业公司支付违约金90787.54元和房屋折旧费（折旧费自交付房屋之日即2012年4月30日起至判决生效之日止，以房屋总价款为基数按每年5%计算）；3、判令被告丛聪积欠的第三人中国银行市中支行的贷款本息及有关费用，由原告源利置业公司在合同解除后的返还款中直接扣除并向第三人中国银行市中支行返还；4、诉讼费由被告丛聪承担。
被告丛聪未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
第三人中国银行市中支行辩称，第三人中国银行市中支行与被告丛聪、原告源利置业公司签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，被告丛聪未按合同还款，要求原告源利置业公司以担保人的身份全额偿付贷款本息及相关费用。
经审理查明，2010年12月22日，原告源利置业公司与被告丛聪签订《济南市商品房买卖合同》，约定由被告丛聪购买原告源利置业公司开发的位于济南市天桥区某路某号的某小区某区某号楼某单元某室商品房（即现在的某区某号楼某单元某室，以下简称涉案房屋）一套；房屋建筑面积为124.95平方米，其中套内建筑面积107.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.43平方米。房屋总价款为841036元；付款方式为银行按揭付款，其中首付款421036元，贷款42万元，并由原告源利置业公司提供阶段性连带保证担保；原告源利置业公司应于2012年5月1日前，将涉案房屋交付给被告丛聪使用。该合同第十七条“双方可以就下列事项约定：1、……5、其他事项：（1）……（7）在出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按附件四合同补充协议第一条第6项处理…”。附件四《合同补充协议》第一条约定：“付款的约定：买受人须按原合同规定的期限支付房价款。1、……；……6、按揭贷款的约定：（1）买受人以按揭贷款方式付款的，若在办理该商品房抵押担保他项权利登记前买卖双方解除合同的，出卖人有权从应退还给买房人的购房款中直接扣除买受人积欠贷款银行的贷款本息及有关费用并返还给贷款银行。（2）在出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：①在出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，原合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有；买受人配合贷款银行办理完毕原合同项下房屋抵押担保手续并解除出卖人担保责任后，房屋所有权转移至买受人。②如买受人逾期偿还借款本息连续90日但未导致出卖人承担担保责任，视为买受人根本违约，买受人按原合同总价款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权单方解除本合同，从已收取的购房款中扣除代偿的借款本息、费用、违约金后，将剩余购房款无息退还买受人，并收回房屋另行销售；已收取的购房款不足扣除的，买受人应补足。③买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金，且出卖人有权单方解除本合同、收回房屋另行出售。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已签署、领取的买卖合同及相关协议、付款证明、公共维修基金发票等相关材料交还给出卖人，协助出卖人办理好合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。买受人已入住的，须在5日内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按合同总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人应另行赔偿。已发生的装修等费用由买受人承担。本条款的执行不影响出卖人向买受人追究其他违约责任。”
2011年2月21日，被告丛聪（借款人）与第三人中国银行市中支行（贷款人）、原告源利置业公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，该合同约定由被告丛聪向第三人中国银行市中支行贷款人民币42万元，贷款期限为360个月，自2011年2月25日起到2041年2月25日止；贷款归还方式为按月等额本息还款，还款日期为每月25号。该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：“……三、借款人违约事件及处理1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（1）……；（2）未按期归还贷款本息；……2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）……；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；……（10）要求保证人承担保证责任；……四、开发商保证若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担保证责任。2、本合同项下保证期间为贷款人债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。……5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。”该合同签订后，第三人中国银行市中支行于2011年2月25日将上述贷款发放至原告源利置业公司的账户中。
2012年4月29日，原告源利置业公司向被告丛聪交付了涉案房屋。
被告丛聪自2013年2月25日起至今，未按时偿还第三人中国银行市中支行的按揭贷款。2013年7月5日，第三人中国银行市中支行向原告源利置业公司发出《关于丛聪未按期支付按揭贷款的说明》，内容为：“2011年2月25日，丛聪与我行签订《个人一手住房贷款合同》（由源利置业公司提供保证担保），贷款人民币42万元用于支付其于2010年12月22日购买的济南源利置业有限公司开发的‘尚品清河’某区某号楼某单元某室房屋一套。合同签订后，我行于2011年2月25日发放了上述贷款至济南源利置业有限公司的账户中，根据合同约定，丛聪每月应偿还借款本息人民币2855.62元，每月25日为按揭贷款还款日。现由于丛聪个人原因，自2013年2月25日起未按时偿还我行的按揭贷款，至今已逾期5月。2013年5月31日，我行从担保人济南源利置业有限公司的保证金户中扣除了丛聪欠付的自2013年1月25日至2013年3月25日的按揭贷款合计人民币5569.95元（其中本金725.22元、利息4773.11元、罚息及违约金71.62元）。截止2013年7月5日丛聪已经归还按揭贷款本金人民币8414.32元，利息64949.34元，剩余按揭贷款截止到2013年7月5日贷款本金人民币411585.68元，利息8228.17元，罚息165.32元（不含我行已扣除的保证人款项人民币5569.95元）。特此说明。”第三人中国银行市中支行于2013年5月31日由原告源利置业公司的保证金账户中扣除了被告丛聪欠付的2013年1月25日至2013年3月25日的按揭贷款合计5569.95元（其中本金725.22元、利息4773.11元、罚息及违约金71.62元）。现原告源利置业公司诉至本院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，由被告丛聪向原告源利置业公司腾交房屋，并交还已签署的合同原件、房款收据及房屋移交协议书；2、判令被告丛聪向原告源利置业公司支付违约金90787.54元（841036×10%＋5569.95×20%＋5569.95）和房屋折旧费（折旧费自交付房屋之日即2012年4月30日起至判决生效之日止，以房屋总价款为基数按每年5%计算）；3、判令被告丛聪积欠的第三人中国银行市中支行的贷款本息及有关费用，由原告源利置业公司在合同解除后的返还款中直接扣除并向第三人中国银行市中支行返还；4、诉讼费由被告丛聪承担。
诉讼中，第三人中国银行市中支行向本院提交了一份情况说明，内容为：“2011年2月25日，我行根据签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》向借款人丛聪发放按揭贷款42万元，用于购买济南市尚品清河某区某号楼某单元某室的房产，按揭贷款放款到济南源利置业有限公司的账户中，并由济南源利置业有限公司提供阶段性担保。借款人还款期间多次逾期，并自2013年2月起不再还款一直拖延至今。济南源利置业有限公司于2013年5月31日代其偿还贷款5569.95元，其中本金：725.22元，利息及罚复息：4844.73元。截至2014年1月6日，借款人丛聪在我行的贷款结清总余额为435816.7元，其中本金：411585.68元，利息及罚复息：24231.02元。具体结清金额以丛聪或济南源利置业有限公司结清贷款之日为准，上述贷款按实际金额具体结清之日，济南源利置业有限公司的保证责任自动解除。”
以上事实，有原告源利置业公司提交的商品房买卖合同、房屋移交协议、个人一手住房贷款合同，以及第三人中国银行市中支行提交的个人一手住房贷款合同、贷款还款流水结算详单在案为凭，并经原告源利置业公司、第三人中国银行市中支行的当庭陈述为证。
本院认为，原告源利置业公司与被告丛聪签订的位于济南市天桥区某路某号某小区某区某号楼某单元某室的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并履行义务。自2013年1月25日至今，被告丛聪未按时偿还第三人中国银行市中支行的按揭贷款，根据原告源利置业公司、被告丛聪与第三人中国银行市中支行签订的一手住房贷款合同，原告源利置业公司作为保证人已承担了5569.95元保证责任，第三人中国银行市中支行亦要求原告源利置业公司归还被告丛聪所欠的全部贷款本息并提前结清贷款。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告丛聪存在逾期偿还借款本息的违约行为，现原告源利置业公司要求解除商品房买卖合同，要求被告丛聪腾交房屋，并交还已签署的合同原件、房款收据及房屋移交协议书的诉讼请求，均符合合同约定，应予支持。原告源利置业公司要求被告丛聪支付违约金90787.54元，对于其中计算方式为841036元×10%＋5569.95元×20%的部分，以及房屋折旧费的诉讼请求，均符合双方合同约定，本院予以支持；对于原告源利置业公司主张的违约金中的5569.95元部分，实际系其履行担保义务而向银行支出的担保款，被告丛聪应向原告源利置业公司履行返还义务。关于原告源利置业公司请求在商品房买卖合同解除后自返还给被告丛聪的款项中，扣除被告丛聪积欠第三人中国银行市中支行的贷款本息及有关费用，并向第三人中国银行市中支行返还的诉讼请求，因本案所涉及的一手住房贷款合同系基于原、被告之间的商品房买卖合同而产生，现在原、被告之间的商品房买卖合同已解除的情况下，应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第6款第（1）项约定，“买受人以按揭贷款方式付款的，若在办理该商品房抵押担保他项权利登记前买卖双方解除合同的，出卖人有权从应退还给买房人的购房款中直接扣除买受人积欠贷款银行的贷款本息及有关费用并返还给贷款银行。”故原告源利置业公司对于为被告丛聪所垫付的涉案款项，以及因涉案合同所造成的损失与违约金等经济利益，应在退还给被告丛聪的购房款中有优先扣除并享有进一步追偿的权利。故截至2014年1月6日，原告源利置业公司向第三人中国银行市中支行返还的被告丛聪尚欠的贷款本息合计为435816.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南源利置业有限公司与被告丛聪于2010年12月22日签订的《济南市商品房买卖合同》及其补充协议。
二、被告丛聪于本判决生效之日起10日内向原告济南源利置业有限公司交还已签署的合同原件、房款收据及房屋移交协议。
三、被告丛聪于本判决生效之日起20日内向原告济南源利置业有限公司腾交坐落于济南市天桥区某路某号的某小区某区某号楼某单元某号（现某区某号楼某单元某室）商品房。
四、被告丛聪于本判决生效之日起10日内向原告济南源利置业有限公司支付违约金85217.59元。
五、被告丛聪于本判决生效之日起10日内向原告济南源利置业有限公司偿还担保垫付款5569.95元。
六、被告丛聪于本判决生效之日起10日内向原告济南源利置业有限公司支付房屋折旧费（以841036元为基数，自2012年4月30日始至本判决生效之日止，按每年5%计算）。
七、原告济南源利置业有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人中国银行股份有限公司济南市市中支行返还截至2014年1月6日被告丛聪尚欠的贷款本息435816.7元。
八、上述第四、五、六、七项费用自被告丛聪已向原告济南源利置业有限公司交付的涉案房屋的购房款中抵扣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2270元，由被告丛聪负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 吴 昕
人民陪审员 袁德荣
二〇一四年一月七日
书 记 员 于 蕊