山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民一初字第3319号
原告李书彬，农民。
委托代理人魏林荣，山东天正平律师事务所律师。
委托代理人雷洪臣，山东天正平律师事务所律师。
被告王爱英。
被告郝晓波。
被告徐英会。
三被告委托代理人王国强。
原告李书彬与被告王爱英、郝晓波、徐英会房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日、2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告李书彬的委托代理人魏林荣、雷洪臣，被告王爱英、郝晓波、徐英会的委托代理人王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李书彬诉称，2004年4月，原、被告口头协议：被告以每平方米1000元价格将坐落在平度市同和办事处崔候路楼房一幢（18号1-2层）转让给原告，面积80平方米。2004年4-9月原告分6次交给被告房款共计80000元。2004年10月被告将该房交给原告。2006年4月8日，被告以给原告办房产证为由，又收取原告15185元。但被告至今未办理产权过户手续。为此，请依法确认平度市同和办事处崔候路楼房一幢（18号1-2层）归原告所有，被告协助原告办理过户手续。
被告王爱英辩称，2004年4月，不具有房地产开发资质和商品房预售许可证的青岛鼎喜冷食有限公司接受王爱英的委托对王爱英的工业用地进行开发，对建成后的住宅房及二层门头房对外出售，门头房每套价款95185元。原告购买了该公司开发的19号1-2层门头房一栋，并自2004年4月27日通过青岛顶润食品有限公司交款，至2006年4月8日交齐。2004年10月该公司将原告购买的房屋交付使用。因原告付款不及时未办理相关手续，最后将该房确权在被告王爱英名下。根据《中华人民共和国物权法》《城市房屋权属登记管理办法》等规定，房屋权属登记是行政部门确认房屋产权归属的行政行为，具有公定力、统一性，房产证是房屋权属的法定凭证，具有唯一性，依法登记的房屋权利受国家法律保护。涉案房屋登记在被告名下，房产证由被告持有，行政部门已确认了该房的权利归属。在未办理变更、转让、消灭登记手续情况下，原告提起民事诉讼，要求确认房屋归其所有，违背法律规定的不动产物权确认程序，不应属民事案件审理范围。另外，从上述事实不难看出，被告不是房屋的开发者，原、被告也没有直接的交易行为，原告诉被告主体不适格。再者，鼎喜冷食公司和顶润公司无开发资质和预售许可证，原告与其达成的买卖协议无效。为此，请依法驳回原告的请求。
被告郝晓波、徐英会辩称，2003年1月被告王爱英取得涉案土地的工业用地使用权。2003年6月，被告王爱英委托青岛鼎喜冷食有限公司在该土地上开发房屋，青岛鼎喜冷食有限公司将工程又发包给建筑部门进行施工，被告王爱英对外出售，原告以95185元购买了门头房一套，青岛顶润食品有限公司接受委托代收了原告的房款，并将该房款交给青岛鼎喜冷食有限公司用于工程建设。2007年青岛顶润食品有限公司因经营不善，依法进行了清算，并注销了登记。综上，青岛顶润食品有限公司既不是开发者，也不是房屋的买卖者，又不是土地使用人，只是代收款而已，被告郝晓波、徐英会作为该公司股东已依法对该公司进行了清算和注销，不应承担任何责任。另外，青岛顶润食品有限公司、青岛鼎喜冷食有限公司、王爱英均未取得房地产开发经营手续、预售许可证，未取得规划许可证，其土地也未变更为国有土地，原告的房屋买卖协议违反法律规定，为无效合同。其请求不收法律保护，应予以驳回。
经审理查明，2002年下半年，被告王爱英出资35万元，被告王爱英丈夫的堂侄郝晓波（本案被告）及其妻徐英会（本案被告）分别出资10万元、5万元，成立了青岛顶润食品有限公司。2013年1月2日，被告王爱英以出让方式取得了平度市同和街道办事处崔候路地号为L4-1-259-2的工业性质土地使用权。平度市国土资源局为其发放了“平国用（2003）字第00002号”国有土地使用证。该证记载的土地使用者为被告王爱英。该宗地的一部分作为青岛顶润食品有限公司的经营场所。2003年6月，青岛鼎喜冷食有限公司接受被告王爱英的委托开始将该宗地发包给建筑部门施工建造住宅房及二层网点房并对外出售，其中，网点房每套两层约80平方米，出售价每平方米1000元。原告购买了18号1-2层网点房一幢，并于2004年4月27日、4月29日、5月9日、5月10日、9月23日，10月18日分别付给青岛顶润食品有限公司购房款10000元、20000元、10000元、10000元、5200元、24800元，共计80000元。青岛顶润食品有限公司为原告出具了收据6份，并加盖了公章，除2004年10月18日24800元的收据经手人栏盖有被告王爱英的印章外，其余5份收据经手人栏均有被告徐英会签的“徐”字。2004年10月1日，原告接管了该网点房并且使用至今，被告未表示异议。之后，被告王爱英申请房产登记。2005年4月30日，补办了建设工程规划许可证，该证记载的建设单位为王爱英。2005年8月9日，补办了“平国用（2005）第00303号”国有土地使用证，该证记载的地类用途为商业，使用权类型为出让，土地使用人为王爱英。2005年9月26日，被告取得了原告购买的18号1-2层网点房房产证，证号为：平房私字第××号，建筑面积为81.33平方米，用途为商住，房屋所有权人为王爱英。2006年4月8日，原告根据青岛顶润食品有限公司工作人员要求又交款15185元，该公司为原告出具了门头房款15185元的收据，并加盖了公章，经手人栏有徐英会签的“徐”字。2007年3月，由青岛顶润食品有限公司的三个股东徐英会、郝晓波、王爱英组成清算小组，对该公司的债权债务进行清算。2007年5月23日，公司的债权债务全部清算完结，青岛顶润食品有限公司注销登记，并对再发生的债权、债务及财产纠纷规定由股东承担。之后，原告多次主张房屋过户无果，便提起该诉讼。
另查明，原告及其他买网点房的业主与青岛顶润食品有限公司、青岛鼎喜冷食有限公司及被告均未签订房屋买卖书面合同。现大部分买网点房业主均已办理了房产证和土地使用证。庭审后，原告申请撤回要求被告协助原告办理过户手续的诉讼请求。
还查明，青岛鼎喜冷食有限公司位于涉案宗地的东侧。原法定代表人为郝晓军，现法定代表人为徐英会。
上述事实，有原告提供的青岛顶润食品有限公司的章程，注销登记材料，收房款收据，建设工程规划许可证，国有土地使用证，房产申请审批材料及房产证存根，证人于某、马某的证言，证人于某、马某的房产证、土地使用证；有被告提供的“平国用（2003）字第00002号”国有土地使用证、青岛鼎喜冷食有限公司与建筑施工方签订的建筑施工合同、与业主签订的住宅楼买卖合同，以及本院的庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案起诉前，涉案房屋已具备国有土地（出让、商业）使用权证和私有房屋所有权证，原告已按约定交足购房款，并实际接管使用数十年，被告未表示异议，故双方的买房协议有效，涉案18号1-2层网点房应归原告所有。被告关于涉案房屋已被行政部门依法确权在自己名下，原告提起民事诉讼要求确认所有权，违背不动产产权确认程序，不动产权属纠纷不属于民事案件审理范畴的抗辩，是用行政法规调整平等主体间民事法律关系的结果，混淆了行政法律规范与民事法律规定的分工界限，不符合我国市场经济和社会法制化的必然要求。我国关于不动产实行登记的法律法规是加强行政管理的规范，虽然规定应当登记，但并未明确规定登记是产权转移的必要条件，也未规定不登记的法律后果，更不能因未变更登记就否定产权的合法性。因此，原告该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告关于自己不是房屋的开发者和销售者，原、被告不存在直接的交易关系，顶润公司注销后股东不应承担责任，原告诉被告主体不适格的抗辩，是片面强调形式而掩盖了实质。从形式上看，原告购买的房屋，与被告个人没有直接联系，但涉案两个公司是接受土地使用权人被告王爱英的委托进行开发销售房屋的，该两公司是被告分别经营的家族企业，涉案土地使用权人是被告王爱英，补办的建设工程规划许可证的建设单位也是被告王爱英，房屋初始登记的产权人又是被告王爱英，公司注销后的债权债务及纠纷的承担人还牵扯被告。故被告是本案的适格主体。被告关于青岛鼎喜冷食有限公司、青岛顶润食品有限公司及三被告均无开发资质和预售许可证，开发时土地是工业性质，没有规划许可证，其房屋买卖协议无效的抗辩，是用静态观点对法律法规的教条理解，不利于维护交易秩序、财产秩序和善意当事人的合法权益。涉案房屋是在原合法使用的土地上自行建立起来的网点房，与开发商大面积开发商品房有区别；该房屋在起诉前已具备了国有商业出让土地使用权证和私有房屋所有权证，故双方达成的房屋买卖口头协议不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同，被告该抗辩意见，本院不予采纳。审理中，原告申请撤回要求被告协助办理过户手续的请求，这是对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，判决如下：
位于平度市同和街道办事处崔候路楼房一幢18号1-2层（现房产证号为平房私字第××号）归原告李书彬所有。
案件受理费1800元，邮寄费60元，共计1860元，由被告王爱英负担。因原告已预交，被告王爱英于判决生效后十日内直接付给原告李书彬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 倪 明
代理审判员 官晓云
人民陪审员 李世仁
二〇一五年一月五日
书 记 员 金峰·