广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初724号原告（反诉被告）：张学建，男，1956年10月16日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。委托诉讼代理人：区志雄，广东纬国律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗定忠益房地产开发有限公司，住所地罗定市沿江五路8号,统一社会信用代码914453005882902552。法定代表人：谭雯婷。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。原告张学建与被告罗定忠益房地产开发有限公司（以下简称忠益公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，被告忠益公司于2017年5月9日向本院提起反诉，经本院审查，被告忠益公司的反诉符合法律规定。本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张学建及其委托诉讼代理人区志雄、被告（反诉原告）忠益公司的委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学建向本院提出诉讼请求：1.请求被告双倍返还购房定金2万元及利息（利息从起诉之日按同期银行贷款利率计至付清日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月25日与被告签订《创宇.汇景城楼宇认购书》（以下简称《认购书》），编号×××，被告签约代表人是叶成坚、卢敏莲。双方约定由原告向被告购买汇景城自编×××幢×××号房，房价款为579572元，约定分12个月付清款项，原告当日通过被告现场提供的POS刷卡机支付了1万元定金。几天后，原告一直找被告要求签订正式书面购房合同，并提出交付首期购房款的要求，但被告以需要由原告另行承担房屋交易税费为由，拒绝签订正式购房合同。经协商未果被告遂将涉案物业转让给他人。为此，原告多次找被告要求将涉案物业出卖给原告，或退回定金，均被拒绝，争端期间有过报警处理行为。诉讼中，原告对事实和理由进行变更和补充：1、双方约定的涉案房屋购房款是分6个月付清，而不是12个月付清；2.被告是以需要由原告另行承担房屋交易税费以及未能确定交房日期为由拒绝签订正式购房合同的。同时，变更第一项诉讼请求为：请求被告返还购房定金、预付款10000元及利息（利息从起诉之日起按同期银行贷款利率计至付清日止）。原告张学建提交了如下证据：1.《认购书》，证实原、被告签订购买涉案商品房合同的意向；2.银行卡付费单据，证实被告收取原告10000元定金；3.对话录音，证实原告签订《认购书》后到被告营业部与售楼人员叶成坚协商房价款及交楼时间以及进一步要求签订正式购房合同，但均被被告拒绝。被告忠益公司辩称，一、本案的发生是原告没有按约定付清定金和房款，由于原告的违约行为导致双方没有签订《商品房买卖合同》，原告不履行约定债务，无权要求返还定金。1、原告没有按约定付清定金。原告仅向被告交付了定金1万元，根据约定，原告应当在2015年4月28日前付清定金余款，“逾期不交作违约处理”，显然原告早于2015年4月28日已经存在拒不付清定金的违约行为，原告的违约意图明显，被告有权向原告追究欠付定金的违约责任。2、原告没有按约定交付房款，同时没有按被告要求签订《商品房买卖合同》。根据《认购书》第2、3条和备注信息约定，原告应当在签订《认购书》后6个月内分三期付清全部房款，第一期房款20万元是在签订《认购书》后7日内即2015年5月2日向被告交付同时双方签订《商品房买卖合同》。但原告没有在2015年5月2日支付第一次房款，根据《认购书》第2、3条约定，原告违约在先，被告按约定另行出售商品房并不予退回已经收取的购房定金。二、根据法律规定和合同约定，房产交易税费应由原告承担，原告诉称被告以此拒绝签正式购房合同没有依据，也不是事实，原告诉称其不愿意承担房产交易契税的表述恰恰证实原告无理取闹，实际是原告故意违反合同约定，拒不履行合同。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地，房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，《认购书》第7条约定“乙方须按国家规定对上述物业缴纳税费”，无论是从法律规定还是合同约定，房产交易契税应当由购房者承担。而原告明明是自身不愿意遵守合同约定，违约行为在先，法庭应当驳回原告诉讼请求。四、原告称双方协商过房价不是事实，商品房房价签订《认购书》的时候已经确定。五、对于房屋的交付时间，双方在签订合同的时候会明确约定房屋的交付时间，而且商品房的交付时间与其他同期交易的商品房交付期限是一致的。被告忠益公司提交了如下证据：1.《商品房预售许可证》，证实涉案商品房符合预售条件；2.《认购书》，证实原、被告约定原告应当交付2万元定金，约定原告未按约定签订合同七日内付清第一期房款，被告无需事先通知原告有权将涉案物业收回另行出售，原告已付定金作为违约金不再退回；3.《商品房买卖合同》，证实被告是在原告以其行为明确表明不履行《认购书》的约定的情况下，于2016年10月31日另行出售涉案商品房。反诉原告忠益公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付因处理本案而支出的律师费2000元；2.本案反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：本案诉讼是反诉原告引起的诉讼，且没有任何法律和事实依据，根据双方签订的《认购书》第3条约定，因处理过程中发生的诉讼费用，律师费用等全部费用和损失应由乙方承担。因此反诉原告要求反诉被告承担因处理本案而支出的律师费2000元。反诉原告忠益公司提交了如下证据：《民事委托代理合同》、律师费发票，证实反诉原告因反诉被告无理提起诉讼而产生律师费2000元。反诉被告张学建辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，请法院驳回反诉原告的请求。反诉被告张学建没有证据提交。经原告张学建申请，本院依法传唤证人卢某某出庭作证，证实卢某某曾于2015年4月28日见到原告张学建到被告忠益公司的售楼部，并听到原告张学建与被告忠益公司的售楼人员在谈论卖房的事情，原告张学建要求售楼人员购房的时候包含税费、房产证费，但对方不同意，除此之外不清楚双方是否有对房屋的其他问题进行商谈。对原告张学建提交的证据，经开庭质证，被告忠益公司对证据1、2的三性均无意见。对证据3的三性均不予认可，首先无法核实对话录音的人员身份，也说明了原告所提的请求是无理取闹的，双方签订的认购书是明确约定税费是由原告承担，对于何时交房和出房产证是整个楼盘统一确定，当时是属于预售房屋，待签订商品房买卖合同后才确定，并不是在原告未交清定金的情况下协商。对被告忠益公司提交的证据，经开庭质证，原告张学建对证据1、2的三性均无异议。对证据3的关联性有异议，认为与本案无关。对反诉原告忠益公司提交的证据，经开庭质证，反诉被告张学建对证据的真实性、合法性表示由法庭认定，对关联性不予认可。《认购书》是格式合同，并没有清楚向购房者进行阐明和解释，《认购书》上约定由购房者承担律师费等是不合理的。综合原、被告的诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经双方质证的证据，将综合本案案情实及其他证据佐证情况进行认定。经审理查明：被告忠益公司是凤凰汇景城商住小区的开发商。2015年4月25日，被告忠益公司（甲方）与原告（乙方）签订《认购书》，约定乙方认购甲方的汇景城自编号×××幢×××号房，房屋建筑面积为147.85平方米，楼价的最终实价为579572元，定金为20000元，定金在签署《认购书》时同时支付。同时，《认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下规定”的项下第2条约定：乙方已交甲方购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式7天内交付房款。若乙方未按期支付首期款/全款，甲方有权要求乙方每延期一日按总楼款的万分之五支付延期付款的违约金。若延期付款超过五天，则甲方有权单方面解除本《认购书》，甲方无需事先通知乙方，有权单方面将上述该物业收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金作违约金，不再退回。第3条约定：乙方应在签署《认购书》后7天内付清首期款/全款，同时按甲方要求与甲方签署正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并按甲方要求主动与按揭银行办理按揭相关手续。若乙方逾期未按甲方要求与甲方签署正式《商品房买卖合同》或办理按揭手续，甲方有权要求乙方每延期一日按总楼款的万分之五支付延期办理相关手续的违约金。若延期超过五天，则甲方有权单方面解除本《认购书》，甲方无需事先通知乙方，有权单方面将上述该物业收回另行出售。乙方已付甲方的购房定金作违约金，不再退回，且甲方可向乙方追偿因处理过程中发生的诉讼费用，律师费等全部费用与损失，违约金及前述费用甲方有权直接从乙方已付购房款中扣减。在签署正式《商品房买卖合同》后，甲方仍保留有追讨乙方关于上述违约行为所产生的违约金的权利。第7条约定：乙方须按国家规定对购买上述物业交纳税费，并按“创宇·汇景城”认购须知中的约定缴纳相关费用。有关购买该物业之政府收费，办理银行按揭手续及其他一切相关费用，概由乙方支付。此外，被告忠益公司的财务卢敏莲还在《认购书》的备注栏书写了“送一年物管；分6个月付款第一期20万，第二期20万，余下179572元6个月内付清。卢敏莲2015.4.25”。之后，被告忠益公司的销售人员叶成坚代表被告忠益公司在《认购书》的签约代表栏签字，原告张学建在《认购书》的乙方栏签字、捺印。《认购书》签订当日，原告张学建向被告忠益公司支付了10000元定金，被告忠益公司的财务卢敏莲在《认购书》上书写“今收到客户交来临时定金人民币壹万元正，余款于2015年4月28日前付清，逾期不交作违约处理。卢敏莲2015.4.25”。之后，原、被告一直未就涉案商品房签订正式《商品房买卖合同》。2016年10月31日，被告忠益公司将涉案商品房另行出售给他人。2017年3月30日，原告张学建以被告忠益公司拒绝签订正式的商品房买卖合同为由诉至本院，要求被告忠益公司返还定金10000元，并支付相应利息。另查明，2017年5月4日，被告忠益公司与广东恒晟律师事务所签订《民事委托代理合同》，由被告忠益公司聘请广东恒晟律师事务所的律师朱靖、曾琪杰作为被告忠益公司在本案诉讼中的代理人，被告忠益公司因此支付律师费2000元。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《认购书》，是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认，双方均应按照约定履行订立商品房买卖合同的义务。原告张学建因个人原因未在《认购书》约定的期限内与被告忠益公司就涉案商品房签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告张学建认为是因被告忠益公司的原因而导致双方未就涉案商品房签订正式商品房买卖合同的意见，本院认为，首先，《认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下规定”的项下第7条已经明确约定了原告张学建须按国家规定对购买的商品房交纳税费，即由原告张学建在购买商品房时向有关国家机关交纳交易税费，该税费并非向被告忠益公司支付的。而对于《认购书》中约定的楼价最终实价579572元，被告忠益公司的财务卢敏莲在《认购书》的备注栏书写的“分6个月付款第一期20万，第二期20万，余下179572元6个月内付清。”已经明确了上述款项是由原告张学建支付给被告忠益公司的，故此，《认购书》上载明的楼价最终实价579572元与商品房的交易税费之间不存在包含与被包含的关系。原告张学建认为涉案商品房的交易税费由被告承担，理据不足。双方因此而未就涉案商品房签订正式的商品房买卖合同，过错在于原告张学建。其次，原告张学建应对其所主张的意见承担相应的举证责任，但根据原告张学建提交的其认为是原告与被告忠益公司的工作人员叶成坚的对话录音显示，录音中的双方的争议焦点是双方签订的订房合同中约定的房屋最终总价款是否包含房屋交易税费，而并非确定房屋的交付时间，且原告申请出庭作证的证人卢某某亦表示其只听到原告张学建与被告忠益公司的售楼人员就涉案商品房的交易税费问题进行协商，而不清楚是否有对其他问题进行协商。除此之外，原告张学建未能提交其他证据证实原、被告是因未能确定交房日期而未就涉案商品房签订正式的商品房买卖合同，应对此承担不利的后果。原告张学建的上述意见，理据不足，本院不予采纳。对原告张学建请求被告忠益公司返还10000元定金及支付利息的主张，本院认为，原告张学建因个人原因导致原、被告双方未能就涉案商品房签订正式商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下规定”的项下第3条约定，对原告张学建已经向被告忠益公司支付的10000元定金，被告忠益公司有权不予退回。综上所述，原告张学建的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对反诉原告忠益公司请求反诉被告张学建支付律师费2000元的主张，本院认为，本案诉讼是因反诉被告张学建请求反诉原告忠益公司返还定金而提起，而根据前面所述，双方未能就涉案商品房签订正式商品房买卖合同的原因是因反诉被告张学建个人原因所致，反诉原告忠益公司对反诉被告张学建所支付的定金有权不予退回。故此，依照《认购书》中“甲乙双方声明共同遵守如下规定”的项下第3条约定，反诉原告忠益公司因本案诉讼而支出的律师费2000元，应当由反诉被告张学建负担。反诉原告忠益公司的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告张学建的诉讼请求。二、由反诉被告张学建在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗定忠益房地产开发有限公司支付反诉原告罗定忠益房地产开发有限公司因本案诉讼而支出的律师费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元（原告已预交），由原告张学建负担；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告张学建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  陈国恒二〇一七年六月十四日书 记 员  吴俊蓉