北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第857号
上诉人（原审被告、反诉原告）奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街9号院5号楼2层商业1（德胜园区）。
法定代表人孙永义，执行董事。
委托代理人刘建平，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人张莹，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司，住所地北京市西城区车公庄北里五栋大楼C栋702号（德胜园区）。
法定代表人彭伟，经理。
委托代理人ＸＸ，男，1966年5月23日出生。
委托代理人胡黎明，北京隆记元律师事务所律师。
上诉人奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京建院恒业建筑工程咨询有限公司（下称建院恒业公司）起诉至原审法院称：我公司与奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司（下称奥奇迪赛公司）经协商于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，我公司将坐落在北京市西城区×××9号院5号楼二层面积为260.3平方米的房屋出租给奥奇迪赛公司作为商业用房使用，租赁期限3年，自2013年9月1日至2017年2月28日止，每年427500元，自2015年9月1日开始，每两年在上次房租的基础上递增10%,以此类推。租金按先交费后用房的原则支付，先交付3个月租金106875元以此类推。奥奇迪赛公司负责房屋的日常维修和水电排污设备的维修并承担费用，承租期间的水费、电费、排污费、电话费、供暖费由奥奇迪赛公司支付，保洁费由奥奇迪赛公司另行支付。合同解除条件为所欠房屋租金达三十日。每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。奥奇迪赛公司支付房屋租金3个月为106875元，经我公司催要提醒，奥奇迪赛公司陆续支付了房屋租金，但在2013年12月至2014年2月28日租金尚欠31968元未付。经多次催要房屋租金，至今尚欠房屋租金245718元，违约金11543元，供暖费10932.60元，物业费37483.20元。现依法向法院提起诉讼，请求事项如下：1、请求人民法院判令解除双方于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》。2、要求奥奇迪赛公司支付尚欠房屋租金245718元；支付所欠房屋租金延期违约金11543元。3、要求奥奇迪赛公司支付物业费37483.20元、供暖费10932.60元。4、本案诉讼费由奥奇迪赛公司承担。
奥奇迪赛公司答辩并反诉称：一、建院恒业公司严重违约在先，无权解除本案租赁合同。自签订租赁合同后，答辩人一直按期支付租金，但建院恒业公司从未出具过正式收据（发票）。在建院恒业公司起诉之前，答辩人曾经多次催促建院恒业公司开具发票，但建院恒业公司均予以拒绝。答辩人认为，建院恒业公司拒绝开具发票的行为依合同约定是严重违约行为，且答辩人享有合同解除权，故答辩人拒付租金的行为构成抗辩。在严重违约于先的情况下，建院恒业公司依法不享有合同解除权。对此，答辩人保留追究建院恒业公司违约责任的权利。二、答辩人不应当承担物业费、水费、电费、供暖费：基于前述事实，答辩人并未与物业公司签订过“物业合同”，物业公司也从未要求答辩人支付上述费用。对此，建院恒业公司要求答辩人支付这些费用无法无据。三、建院恒业公司主张的租金金额有误：答辩人已将租金支付至2014年2月底，故至2014年5月底，答辩人仅欠租金106875元，答辩人同意建院恒业公司补足发票后立即支付该租金。综上，依据本案租赁合同之约定，建院恒业公司拒绝出具租金发票的行为足以构成严重违约，答辩人对此享有合同解除权。建院恒业公司拒绝开发票的行为依合同规定是严重违约行为，应承担违约责任。现提起反诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、要求建院恒业公司支付违约金85500元、装修折旧费83973元、宽带费23000元，共计192473元；3、由建院恒业公司承担本案的诉讼费用。
针对奥奇迪赛公司提出的反诉请求，建院恒业公司辩称：在《房屋租赁合同》履行过程中，我公司已按合同约定为奥奇迪赛公司开具了收据，不存在奥奇迪赛公司所述的违约事实。不同意承担违约责任。
原审法院经审理认为：建院恒业公司与奥奇迪赛公司签订的《房屋租赁合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方当事人均应按该合同约定行使权力、履行义务。庭审中查明，奥奇迪赛公司于2014年2月28日前即欠建院恒业公司房租31968元，其自2014年3月1日起未向建院恒业公司支付房屋租金，其行为违反了双方所签《房屋租赁合同》的约定，建院恒业公司依据该合同的相关条款，要求解除与奥奇迪赛公司于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并要求奥奇迪赛公司支付所欠租金及支付逾期付款的违约金等诉讼请求理由正当，但建院恒业公司所主张的违约金数额计算有误，法院依据庭审中查明的事实予以认定，故法院对建院恒业公司上述诉讼请求中的合理部分依法予以支持。奥奇迪赛公司在承租期间未按合同约定向物业公司支付供暖费，现建院恒业公司向供暖单位支付了上述供暖费后，要求奥奇迪赛公司偿付该费用于法有据。对该项请求，法院亦予以支持。双方在《房屋租赁合同》中约定，奥奇迪赛公司承租涉案房屋期间，应向物业公司直接支付物业费等费用。现奥奇迪赛公司虽未交纳相关物业费用，但在双方所签《房屋租赁合同》尚未解除、建院恒业公司亦未垫付该费用的情况下，建院恒业公司要求奥奇迪赛公司支付物业费，依据不充分，对其该项诉讼请求，法院不予支持。庭审中，建院恒业公司提供的房租收据表明，其已按双方所签《房屋租赁合同》的相关条款约定，为房租支付人开具了收据。奥奇迪赛公司所称，建院恒业公司未开具收据（发票）构成违约的事实不能予以认定，其据此要求与建院恒业公司解除《房屋租赁合同》并要求建院恒业公司偿付违约金的反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。因奥奇迪赛公司存在违约事实，导致合同解除，故其主张建院恒业公司支付装修折价款及宽带费之反诉请求亦无法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、判决生效后，北京建院恒业建筑工程咨询有限公司与奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司于二零一三年九月一日签订的《房屋租赁合同》即予以解除；二、判决生效之后十日内，奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司支付北京建院恒业建筑工程咨询有限公司房屋租金人民币二十四万五千七百一十八元；三、判决生效之后十日内。奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司支付北京建院恒业建筑工程咨询有限公司逾期付款的违约金一万零六百一十三元八角九分；四、判决生效之后十日内，奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司支付北京建院恒业建筑工程咨询有限公司供暖费人民币一万零九百三十二元六角；五、驳回北京建院恒业建筑工程咨询有限公司的其它诉讼请求；六、驳回奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，奥奇迪赛公司不服，上诉至本院称：出租房屋的实际承租人为案外人北京麒麟飞图科技发展有限公司与我公司；原审法院认定收据为履行合同的行为系认定事实错误；建院恒业公司提供的供暖发票并不能排除其自身的供暖费转由为我公司承担的情形；故要求撤销原判，依法改判驳回建院恒业公司的全部诉讼请求，并支持其原审反诉请求。建院恒业公司同意原判。
经审理查明：2013年11月28日，建院恒业公司（甲方）与奥奇迪赛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同规定，甲方同意将坐落于北京市西城区×××9号院5号楼商业2层北边，面积为260.3平方米的房屋出租给乙方作为商业用房使用，租赁期限为3年，自2013年9月1日起至2017年2月28日止；租金标准：2013年:9月1日起至2015年7月31日租金每年427500元，自2015年9月1日开始，每两年在上次房租的基础上递增10％，以此类推；房屋租金支付方式如下：租金按先交费后用房的原则支付，乙方每3个月向甲方支付租金，甲方收到租金后向乙方提供房租收据。乙方在本合同签订后5日内支付第一次3个月租金，共计人民币106875元，第二次支付3个月房租日期限为2013年10月31日以前（提前一个月交房租），以后交付房租以此类推；甲方从2013年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年2月28日收回；承租期间的物业费、水费、电费、排污费、电话费、供暖费（以物业管理公司约定的费用为准，由乙方直接交付给物业公司）由乙方支付，保洁费由乙方另行支付；第八条第三项规定：租赁期满，乙方对所承租的房屋进行的室内装修、添加设备（可移动除外）原则上归甲方所有，乙方不得随意拆除；第九条第（一）款规定，乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同：擅自将承租的房屋转让、转借、转租第三人的；……6.所欠房屋租金达三十日的……。第九条第（二）款规定，甲方有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1.甲方延迟交付租赁房屋三十日以上……。如果甲方在收到房租之后十日内不向乙方提供收据…….。；第十二条违约责任中规定，如甲方违反本合同第九条第（二）款之规定，由甲方按年租金的20％偿付乙方违约金。如乙方违反本合同第九条第（一）款第六项之规定，除如数补足外，每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。
《房屋租赁合同》签订后，建院恒业公司依约定将出租的房屋交付奥奇迪赛公司。截止至2014年2月28日，奥奇迪赛公司尚欠建院恒业公司房屋租金31968元。此后，奥奇迪赛公司未再支付房屋租金。截止至2014年8月31日，奥奇迪赛公司尚欠建院恒业公司房屋租金245718元。建院恒业公司曾于2014年5月23日向奥奇迪赛公司发出《催款函》，要求奥奇迪赛公司支付所欠房屋租金。建院恒业公司垫付了2013至2014年度供暖费。
上述事实，有《房屋租赁合同》、供暖费发票、房租收据、催款函及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：建院恒业公司与奥奇迪赛公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依《房屋租赁合同》所约，建院恒业公司收到租金后向奥奇迪赛公司提供房租收据，现建院恒业公司已经履行向奥奇迪赛公司开具收据的合同义务，奥奇迪赛公司未提供证据证明其在诉讼之前曾要求建院恒业公司开具正式发票且以此为由拒交下笔租金，其在诉讼过程中仅以发票未开具作为拒交租金的抗辩，本院不予支持；奥奇迪赛公司上诉以建院恒业公司未按期向其开具发票构成违约，缺乏依据，本院不予支持。奥奇迪赛公司未按期支付房屋租金逾三十日，建院恒业公司依房屋租赁合同约定要求解除合同，理由正当，本院予以支持。因奥奇迪赛公司存在违约事实，导致合同解除，故其上诉要求建院恒业公司支付装修折价款及宽带费的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
租赁合同因奥奇迪赛公司未如期支付租金构成违约而解除，其应依约向建院恒业公司支付租金及违约金，原审法院对此处理并无不当，应予维持。奥奇迪赛公司在承租期间未按合同约定向物业公司支付供暖费，现建院恒业公司向供暖单位支付了上述供暖费后，要求奥奇迪赛公司支付该项费用于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》系建院恒业公司与奥奇迪赛公司双方签订，奥奇迪赛公司要求追加案外人北京麒麟飞图科技发展有限公司，缺乏依据，本院不予支持。
综上，奥奇迪赛公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2669元，由北京建院恒业建筑工程咨询有限公司负担744元（已交纳），由奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司负担1925元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费2075元，由奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费7413元，由奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年三月九日
书 记 员 张晓鸥