上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第791号
原告宋庆春。
委托代理人洪维争，北京大成上海律师事务所律师。
被告奚俊萍。
被告张友兴。
两被告共同委托代理人黄莹，上海鼎添律师事务所律师。
两被告共同委托代理人吴建萍，上海鼎添律师事务所律师。
原告宋庆春与被告奚俊萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加张友兴为本案被告参加诉讼。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2014年9月29日及2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪维争、被告奚俊萍及两被告的共同委托代理人黄莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋庆春诉称，2007年10月17日，被告与案外人上海梅都房地产开发有限公司、上海申鸿房地产开发经营服务公司签署《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆迁人上海梅都房地产开发有限公司向被告提供位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋作为配套商品房，被告因此取得系争房屋的所有权。2008年3月1日，原、被告签订《上海市房地产居间合同》，并分别于2008年3月1日及4月8日签订二份补充协议。上述合同约定，被告将系争房屋出售给原告，房屋总价款为人民币（下同）100万元。合同签订后，原告按照约定支付了90万元，因尚未进行过户交易，故尚余10万元未支付。被告于2008年3月1日签订合同后，便将系争房屋交付原告使用，原告收房后对房屋进行了装修，且于2008年5月入住系争房屋。2008年4月开始，房屋的水、电、煤气等费用均由原告支付。现原告同意将房屋尾款10万元提前支付给被告，而被告应配合原告办理系争房屋的产权变更登记手续。因此，原告诉诸法院要求判令：1、确认原告对上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权；2、原、被告继续履行上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的买卖合同；3、被告配合原告办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续。
诉讼中，原告宋庆春撤回了上述第1项诉请。
被告奚俊萍辩称，就系争房屋原、被告之间已经是第四起诉讼，原告诉讼的目的是为了拖延时间至原告符合社保缴纳条件。原告的购房资格没有成立，双方没有签订过买卖合同，系争房屋的所有权系被告所有，与原告无关。因此，不同意原告的全部诉讼请求。
被告张友兴辩称，首先，其没有与原告签订过买卖合同，对于被告奚俊萍与原告签订的买卖合同其不予认可，应属无效。其次，其从系争房屋内搬出是因为被告奚俊萍将房屋租赁给了原告。因此其没有配合原告办理产权过户的义务。综上，原告所有诉讼请求都应予驳回。
经审理查明，被告奚俊萍与被告张友兴系夫妻关系。
2007年10月17日，被告奚俊萍代理被告张友兴（作为被拆迁人，签约乙方）与案外人上海梅都房地产开发有限公司（作为拆迁人，签约甲方）、案外人上海申鸿房地产开发经营服务公司（房屋拆迁实施单位，甲方代理人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定张友兴安置取得包括系争房屋在内的三套产权房。被告奚俊萍与被告张友兴于2007年取得系争房屋后即行入住。
2008年3月1日，原告宋庆春（作为买入方，签约乙方）与被告奚俊萍（作为出售方，签约甲方）签订《上海市房地产居间合同》1份，约定由甲方将位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为87.91平方米房屋转让给乙方，房屋总房款100万元，乙方于2008年3月1日支付定金1万元，于同年3月20日支付30万元，于同年4月30日进房地产交易中心支付69万元。违约金为总房款的20%，即20万元。
同日，上述买卖双方签订《补充协议》1份，约定对于《房地产买卖居间合同》中约定的价格100万元，现双方一致同意《上海市房地产买卖合同》中的房地产买卖合同价格为75万元，《房地产买卖居间合同》与《上海市房地产买卖合同》中房价款产生差额部分25万元由乙方于签订买卖合同当日以划账形式一次性支付给甲方。
同年4月8日，上述买卖双方签订《补充条款》1份，约定乙方于2008年4月8日支付甲方60万元（交房装修），于同年5月20日前支付甲方20万元，于同年7月5日前支付甲方10万元，如果乙方拖延一天，违约金按1，000元／天计算，交易当天乙方支付甲方10万元（房款全部付清），中介费甲、乙双方交易当天支付，甲方如果不出售该房屋，应赔偿乙方180万元（包括首付90万元）和装修费10万元，乙方如果不买该房屋，应赔偿甲方90万元（即首付90万元）和送全部装修费（10万元），房产证以开发商做出来为准，一星期内签买卖合同，如遇不可抗拒的原因，使该房屋不能正常交易过户，甲方退回乙方房款，包括装修费（打对折），在开发商可以办理产证时，甲方应在二星期内去办理产证，并配合乙方办理产权交易过户一切手续。付款方式以补充条款为准，原居间合同上的付款方式作废，以签字为效，90万元包括1万元定金。另外，双方还约定（2008年）4月份之前的物业费、有线电视费、水、电、煤气（费用）由甲方支付，4月份之后的物业费、有线电视费、水、电、煤气（费用）由乙方支付。
被告奚俊萍于签订上述《补充条款》当日将涉案房屋交付原告，两被告搬至动迁分得的另一套位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋内居住，原告收房后对房屋进行了装修并使用至今。
期间，原告分别于2008年3月1日、同年4月8日、同年5月20日及同年7月6日向被告奚俊萍支付了定金1万元及购房款89万元，合计90万元。
2013年4月8日，被告奚俊萍、张友兴（作为买方，签约乙方）与案外人上海梅都房地产开发有限公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房出售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为544，536元等内容。
同年9月3日，涉案房屋的权利人由上海梅都房地产开发有限公司变更登记为被告奚俊萍、张友兴。
另查明，原告与被告奚俊萍签订《上海市房地产居间合同》时，国家尚未出台住房限售政策，原告对涉案房屋具有购房资格。
2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布《关于本市贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》（沪府办发（2011）6号），该意见第七条规定，自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局出具《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市（2013）11号），规定了非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
上述国家政策出台后，原告于2012年12月开始缴纳城镇基本养老保险，至2014年11月底已累计缴满2年。
还查明，被告奚俊萍在取得产权证后曾通知原告于2013年9月18日至交易中心办理房屋产权过户手续，而因当初国家已出台了非本市户籍居民家庭需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的住房限售政策，原告当时因缴纳了9个月城镇基本养老保险，尚缺3个月而无法办理过户手续。
嗣后，被告奚俊萍、张友兴拒绝协助原告办理房屋产权过户手续，遂成讼。
诉讼中，原告对于涉案房屋在办理产权过户过程中本应由被告承担的个人所得税表示由原告承担。
以上事实，由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、原告与被告奚俊萍签订的《上海市房地产居间合同》、《补充协议》、《补充条款》、原告已支付购房款90万元的收据、公共事业费支付凭证、养老保险缴费情况，被告奚俊萍提供的两被告与案外人上海梅都房地产开发有限公司签订的《上海市商品房出售合同》、涉案房屋权利人登记为两被告的《上海市房地产权证》，被告张友兴提供的《上海市房地产居间合同》等证据以及原、被告的当庭陈述等为证。
上述证据具有真实性且与本案相关联，本院确认其证据效力。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：原告宋庆春与被告奚俊萍签订的《上海市房地产居间合同》、《补充协议》及《补充条款》的效力问题。本案中，原告于2008年3月1日就涉案房屋与被告奚俊萍签订《上海市房地产居间合同》时是基于被告奚俊萍提供的其代被告张友兴与拆迁人签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该份拆迁补偿安置协议显示被告张友兴为房屋的权利人，而同时基于两被告系夫妻关系的事实，原告有理由相信被告奚俊萍作为被告张友兴的配偶，其有权代表两人处分涉案房屋。而且原告向被告奚俊萍支付首笔房款60万元当日，两被告共同从居住的涉案房屋内迁出并将房屋交付给了原告。同时，被告亦通知过原告前往房地产交易中心办理涉案房屋过户手续。本院认为，本案中的房屋买卖属家庭内部重大事项，每个共有产权人之间应该对此进行协商并取得一致同意。被告奚俊萍于2008年通过签订《上海市房地产居间合同》及《补充条款》的方式向原告出售涉案房屋，被告张友兴与被告奚俊萍共同于2008年4月从涉案房屋搬出后将房屋交付原告。被告张友兴在被告奚俊萍收取原告首期房款60万元并将房屋交付原告时并未对上述房屋的转让行为提出任何反对意见，现被告张友兴以该转让合同的签订未经其同意而要求确认无效，此系其对系争房屋已出售他人后的反悔行为，当不予支持。关于原告与被告奚俊萍签订的《补充协议》，因其内容为将《上海市房地产居间合同》中约定的价格100万元在《上海市房地产买卖合同》中书写为75万元，该约定系为逃避国家相关税费，达到少缴税的目的，该价格约定条款应属无效。但该条款的无效，不影响合同其他条款的效力。因此，原告与被告奚俊萍就涉案房屋签订的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》系签约双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。况且，原告以不低于当时市场价的对价购买涉案房屋，有偿取得了涉案房屋，其合法权益应当得到维护。另外，涉案房屋系动迁安置房，存在上市流通时间方面的限制，而在履行期间，国家又分别于2011年及2013年出台住房限售政策，且在后一次出台的限售政策中将“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，致使买受人未能及时办理产权变更登记。现原告至2014年11月在本市已累计缴纳2年城镇基本养老保险，根据现行国家房产政策，该房屋目前已具备办理产权过户转移登记的条件，且原告亦已将剩余房款10万元交至法院，故原告要求继续履行合同，即由被告奚俊萍、张友兴协助原告办理房屋产权过户之诉请，理由正当，本院予以支持。被告张友兴关于原告与被告奚俊萍签订的买卖合同未得到其认可而无效之抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。另外，关于原告自愿承担被告部分税费一节，系原告自行处分自己权利的行为，且国家法律对此也没有禁止性的规定，本院予以准许。为避免讼累，本院对原告应支付被告的后续房款10万元在本案中一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告宋庆春与被告奚俊萍签订的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》继续履行；
二、被告奚俊萍、张友兴于本判决生效之日起十日内协助原告宋庆春将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告宋庆春名下（产权变更过程中产生的相关费用，由原告宋庆春与被告奚俊萍、张友兴按国家规定各自承担，其中本应由被告奚俊萍、张友兴承担的个人所得税由原告宋庆春负担）；同时原告宋庆春于双方办理产权过户当日向被告奚俊萍、张友兴支付房款100，000元。
案件受理费13，800元，由原告宋庆春负担6，900元，被告奚俊萍、张友兴负担6，900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 陈务宁
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。