福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第787号
上诉人（原审原告）曾国鸿，男，1954年10月6日出生，汉族。
委托代理人许海军，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市东洲房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同南门桥边东溪新村。
法定代表人林文通，总经理。
委托代理人张善建、张必燕，福建同翔律师事务所律师。
上诉人曾国鸿因与被上诉人厦门市东洲房地产开发有限公司（以下简称东洲开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾国鸿向原审法院起诉，请求判令：东洲开发公司支付逾期交房利息约90万元［按该时段、该地段的商品房价值总额按银行按揭贷款利息计付（以总价300万，取银行贷款平均值月利率6厘计算，该时段确定为2006年6月1日，从2006年到曾国鸿起诉之日止银行按揭基准利率的标准计算），商品房（面积193.8平方米，地下车位4个），价值以委托评估为准，从2006年6月2日暂计至起诉之日，应计算至实际交房之日］。
原审判决查明，根据厦府（1999）地099号建设用地批文，曾国鸿在科甲巷54号房屋，因东溪新村商品房建设需要，应予拆除，东洲开发公司取得拆许字（2003）第1号房屋拆迁许可证，曾国鸿与东洲开发公司于2003年9月30日签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《东溪新村用地房屋拆迁补偿补充协议书》，协议约定：东洲开发公司拆除曾国鸿住宅建筑面积94.42㎡，实行产权调换，实行就地安置，安置房地点、幢号、楼层为三期5号楼404室，建筑面积145.56㎡，东洲开发公司提供安置给曾国鸿储藏间4号楼28.29号，建筑面积20.75㎡。过渡期限自协议签订之日起至2004年6月1日止。曾国鸿自行过渡，东洲开发公司按规定标准预付给曾国鸿过渡安置补助费6个月，房屋产权建筑面积94.42㎡，按10元／㎡计算，计5665.2元。若东洲开发公司超过预付房屋过渡期限（即2004年6月1日）交房，自2004年6月1日至2006年6月1日止，东洲开发公司再按月支付给曾国鸿以7元／月.㎡的房屋过渡安置补助费，过渡补助费付至东洲开发公司通知曾国鸿交接安置房之日止（东洲开发公司通知曾国鸿交接安置房的日期应在本条款规定的过渡期限内）。届时若东洲开发公司不能按时提供安置房，应按规定标准给曾国鸿逾期安置补助费；超过规定第六十四条的过渡期限2年以上（含2年）的，东洲开发公司应按拆迁补偿安置协议中规定的安置方式购买商品房给曾国鸿，若东洲开发公司提前给曾国鸿安置房，曾国鸿应按实际提前接到安置房的时间退还东洲开发公司过渡安置补助费。东洲开发公司从签订协议书起至2004年6月1日每月每平方付给曾国鸿10元自行安置过渡费，过渡期即从2004年6月1日至2006年6月1日东洲开发公司按每月每平方米7元付给曾国鸿安置过渡费，超过过渡期限二年以上，即从2006年6月1日以后按逾期规定标准执行。2005年10月9日，曾国鸿与东洲开发公司签订《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》，约定：东洲开发公司提交的安置房，储藏间的结构、规格、尺寸必须符合本协议书所付的图纸的结构、规格、尺寸。误差允许在建委文件规定范围内。交房时必须提交具备商品房合格证书的合格安置房，再过90天应提交完整的土地房屋权属证书。逾期交房视为违约，必须按该时段、该地段的商品房价值总额按银行按揭放贷利息计付。补充条款与协议书同等法律效力。曾国鸿与东洲开发公司后就安置房地点、幢号、楼层等进行协商变更，并于2008年8月15日签订《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》，约定：双方于2003年9月30日签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》安置房三期5号楼404室变更为“东溪新村”三期1号楼1208号（建筑面积62.38㎡）与“东溪新村”三期1号楼1209号（建筑面积132.42㎡）。注：2003年9月30日签订的协议书写交房是2006年6月1日。因设计变更，原安置4号楼26号、28号储藏间合计面积20.75㎡，变更安置贰个地下车位，经双方再次协商，东洲开发公司同意曾国鸿余下的储藏间面积7.23㎡÷2再换贰个地下车位后，超面积3.145㎡按照15000元／㎡补给东洲开发公司。庭审中，曾国鸿对过渡安置补助费的发放情况确认如下：自2003年9月30日至2004年6月1日按照10元／㎡.月的标准支付，自2004年6月1日至2006年6月1日按照7元／㎡.月的标准支付，自2006年6月2日起按照7元／㎡.月×2的标准发放，此后再按照7元／㎡.月×4的标准发放，直至开庭当月仍有发放逾期过渡补助费。关于《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》如何理解的问题，曾国鸿述称银行按揭放贷按照公平原则理解，逾期多久，则按逾期的年份按照银行贷款利率计算，该时段指安置房建好的时间，商品房指最后确定的拆迁安置协议对应的商品房和车位；东洲开发公司对补充条款的理解认为约定模糊，未表述清楚，且已经被2008年8月15日签订的《东溪新村用地房屋拆迁补偿补充协议书》所修改。
原审判决查明上述事实，有曾国鸿举示的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《东溪新村用地房屋拆迁补偿补充协议书》、《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》、《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》等证据以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，经庭审当庭举证、质证，并经原审法院审查、审核，可以采信。
原审法院认为，曾国鸿与东洲开发公司签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《东溪新村用地房屋拆迁补偿补充协议书》、《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》、《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾国鸿与东洲开发公司就逾期交房在《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定2006年6月1日以后按逾期规定标准执行，在《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》约定按该时段、该地段的商品房总价值按银行按揭放贷利息计付，上述两个条款均是双方当事人对逾期交房违约金作出的约定，两个违约条款如何适用是本案争议焦点。原审法院认为：首先，曾国鸿与东洲开发公司就《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》中约定的该时段、该地点的商品房价值总额按银行按揭放贷利息计付如何理解未能达成一致，曾国鸿主张时间系安置房建好的时间，商品房系《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》约定的安置房及车位，银行按揭的基准利率计算；原审法院认为，双方当事人关于该时间、商品房、银行按揭放贷利息约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条仍难以认定，该违约金条款难以适用，曾国鸿就该违约金条款如何理解亦陈述不清，依照曾国鸿对该时段的理解即安置房建好时，违约金数额尚无法确定，故对曾国鸿要求以此条款计算违约金，原审法院不予支持。其次，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，本案中，双方当事人约定了两款有效的违约金计算方式，对两项违约金条款并未明确约定如何适用，按照上述违约金性质，曾国鸿享有选择任一违约金条款作为向东洲开发公司主张权利的依据，并在违约金低于实际造成的损失时可依照法律要求予以增加；本案中，曾国鸿与东洲开发公司自2006年6月1日起关于逾期交房的违约金按照相关规定标准即7元／㎡.月×2=14元／㎡.月及7元／㎡.月×4=28元／㎡.月履行，曾国鸿已经按照该违约金条款接受东洲开发公司支付的逾期过渡安置补助费，系曾国鸿就自身权利进行的选择，且该标准具有违约金的补偿性质兼具赔偿性质，未有不足以弥补曾国鸿经济损失的情形，故曾国鸿要求东洲开发公司再按照其他违约条款支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回曾国鸿的全部诉讼请求。案件受理费12800元，适用简易程序减半收取6400元，由曾国鸿负担。
宣判后，曾国鸿不服，向本院提起上诉。
上诉人曾国鸿上诉称，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审的全部诉讼请求。一审法院认为上诉人主张的该时间、商品房、银行按揭放贷利息约定不明，认为过渡安置补助费未有不足以弥补上诉人经济损失的情形，故判决驳回上诉人的全部诉讼请求，该判决是错误的，理应改判。一、上诉人主张被上诉人支付逾期交房利息合情合理合法。1、补充条款及协议书均是双方当事人的真实意思表示。双方当事人于2005年10月9日签订的《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》约定：被上诉人逾期交房视为违约，必须按该时段、该地段的商品房价值总额按银行按揭放贷利息计付。2008年8月15日签订的《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》约定交房时间是2006年6月1日前。上述条款均是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。2、“该时间、商品房、银行按揭放贷利息”不存在约定不明。补充条款约定：逾期交房按该时段、该地段的商品房价值总额按银行按揭放贷利息计付。该时段按最不利于上诉人的时段认定，可以认定为交房时间即2006年6月1日；该地段就是指安置房的地点；商品房价值总额可以通过委托评估；至于银行按揭放贷利息，金融机构对同期贷款利息有明确的规定。因此，约定“该时间、商品房、银行按揭放贷利息”的违约金计算方法是明确的，能计算出违约金的具体数额，不存在约定不明之情形。3、逾期交房利息与过渡费的约定没有矛盾，不存在重复要求支付违约金。过渡费是被上诉人对上诉人房屋被拆迁不能居住的一种补偿，被上诉人可以选择提供过渡房屋供上诉人临时居住，也可以选择支付过渡费。而逾期交房的利息是对被上诉人不能按时交房的一种惩罚。两者的法律性质不同。4、过渡费不足以弥补上诉人的经济损失，且远低于逾期交房利息。双方当事人签订的两份协议书约定的过渡费最高数额是7元×4倍=28元／㎡.月，而2008年以来同安区的拆迁安置过渡费是每平方米按公式（标准房市场评估价×0.4%＋2）计算，超过法定过渡期限的2倍计算。这样，过渡费每月每平方米就可达到60多元。市场房产价格年年快速增长，而被上诉人一直未提高过渡费标准，仍然按旧标准支付，不足以弥补上诉人的经济损失，上诉人多次与被上诉人协商之后，被上诉人才在《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》上明确约定交房时间是2006年6月1日前，以便计算逾期交房利息，弥补上诉人的经济损失。倘若按照2006年6月1日该地段商品房市场价7000元／㎡的标准及同期贷款利率0.6计算逾期交房利息，则每月逾期交房利息已达42元／㎡.月，高于被上诉人按旧标准支付的过渡费28元／㎡.月，且应按约定的新房建筑面积计息。倘若逾期交房利息与过渡费只能二选一，本着维护弱者就高不就低的原则，理应支持上诉人所主张的要求被上诉人支付逾期交房利息。因此，上诉人主张被上诉人支付逾期交房利息合情合理合法。二、一审判决违反法律程序。上诉人在一审举证期限内已提出对该时段、该地段的商品房价格进行评估，但一审法院并未安排双方选定鉴定机构，未委托有关部门进行估价，显然不符法律程序。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人东洲开发公司答辩称，上诉人与答辩人房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，答辩人认为上诉人主张过渡费不足以弥补其经济损失的说法缺乏证据，其上诉请求应予驳回，理由如下：一、2005年10月9日签订的第十五条补充条款已被2008年8月15日的协议变更，变更后的补偿已大大超过上诉人的损失。上诉人与答辩人于2005年10月9日签订的第十五条补充条款，虽约定逾期交房视为违约，必须按该时段、该地段的商品房总额按银行按揭放贷利息计付。但因历时二年多仍无法拆迁，为补偿上诉人的损失，双方又于2008年8月15日再次签订《东溪新村用地房屋拆迁补充协议书》，对2005年10月9日第十五条补充条款中的第一条作了变更，即变更安置房的地点、幢号、楼层及补偿条件、储藏间变更为车位等内容，并对上诉人应支付的房屋差价款进行重新计算，该补充协议书未再提到需支付逾期交房违约金。而且，2008年8月15日的《补充协议书》第三条综合了以前的两份协议书的内容，确定办理安置房移交时上诉人应一次性结清给答辩人的房款数额。双方均已明知无法于2006年6月1日交房，但均未在该协议中提及违约金问题，未对违约金进行计算用以抵扣房款。显然由于安置房户型的变化，通过答辩人重新安置，原来一套房换两套房间及储藏间换4个车位的补偿方式让上诉人大大受益，已足以弥补未按时向上诉人交房的损失，故未再对违约金进行约定，上诉人也未再要求违约金，原第十五条补充条款中逾期交房须支付违约金的约定及据以计算违约金的安置房、储藏间均已在新的《补充协议书》中变更，双方的权利义务均已发生变更，均应按新的《补充协议书》履行合同义务。新的补充协议未约定要支付逾期交房违约金的义务，上诉人既要求答辩人履行2008年月15日的协议，将原约定的一套房两个储物间变更为两套房4个车位，同时又要答辩人再按2005年10月9日的补充条款支付逾期交房违约金，明显违背诚信原则、公平原则。二、答辩人已按规定标准向上诉人支付逾期安置过渡费，不存在应另行支付违约金的情形。逾期安置过渡费与违约金均是对拆迁人未如期安置被拆迁人所产生逾期过渡期间的损失补偿，虽名称不同，但实质均是对于拆迁人未如期安置被拆迁人应承担责任的方式，这种责任承担方式被拆迁人有选择权，但依法不能同时享有，答辩人已按期支付逾期过渡费，上诉人对已领取的逾期过渡补助费也从未提出异议，其再主张支付违约金实属重复要求，于法无据。三、本案不存在需要评估的情形。如前所述，本案的安置房产已全部变更，“该时段、该地段的商品房价值”从什么时间段起止、适用的商品房的面积是多少无法确定。协议变更后，2005年10月9日签订的第十五条补充条款中所陈述的安置房是不存在的，评估机构不可能对虚无的东西进行评估，本案也不存在需要进行评估的法定情形，上诉人要求评估无法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，恳请法庭维持一审判决。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，曾国鸿与东洲开发公司就逾期交房在《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定2006年6月1日以后按逾期规定标准执行，在《续2003年9月30日签订厦门市城市房屋拆迁安置协议书第十五条补充条款》约定按该时段、该地点的商品房总价值按银行按揭放贷利息计付，上述两个条款均是双方当事人对逾期交房违约金作出的约定。实际上，东洲开发公司也已按前者逾期的标准支付过渡费，曾国鸿亦接受，虽然曾国鸿不认可二者应当选其一适用，但从法律公平合理的原则来看，该二者不应同时适用。但鉴于双方对于逾期交付责任有两种约定，且实际适用的过渡安置费标准远低于约定的逾期交房违约金标准，故本院从公平合理的角度出发，在原有发放过渡费的基础上，酌情增加一定的补偿金。本院参照东洲开发公司2011年4月与案外人签订的过渡安置补助费标准64元每平方米，酌情认定按照每平方米55元标准，自2006年6月1日起与已发放的安置补助费差价计算补偿金，暂计至本判决作出当月即（55-28）元／㎡＊94.42㎡＊108个月=275328.72元。故东洲开发公司应另行支付曾国鸿补偿金275328.72元。至于双方在2008年签订的补充协议书中，变更了安置房的套数，且未再约定违约责任的问题，因协议书也载明系因设计变更原因导致户型以及套数的变化，且也约定增加面积部分曾国鸿应按照相近与市场价格补交。故补充协议不应视为对此前2005年签订补充条款的修改。东洲开发公司的该项抗辩不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有欠公平，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3938号民事判决；
二、厦门市东洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付曾国鸿补偿金275328.72元；
三、驳回曾国鸿的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6400元，由曾国鸿负担4442元，由东洲开发公司负担1958元；二审案件受理费12800元，由曾国鸿负担8884元，由东洲开发公司负担3916元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年六月十九日
代书记员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。