陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭中民一终字第00155号
上诉人（原审被告）高建伟，男，1973年11月10日出生，汉族，村民。
委托代理人段晓梅，陕西恒济律师事务所律师。
委托代理人张钧涛，陕西恒济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高建东，男，1969年12月7日出生，汉族，村民。
委托代理人孙自哲，韩城市芝阳法律事务所法律工作者。
原审被告高建宏，男，1973年5月25日出生，汉族，村民。
委托代理人高菊芳，女，1963年9月1日出生，汉族，村民。
原审被告高建锋，男，1977年5月12日出生，汉族，村民。
上诉人高建伟因确认合同无效纠纷一案，不服陕西省韩城市人民法院（2013）韩民初字第01262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人高建伟及其委托代理人段晓梅、张钧涛，被上诉人高建东及其委托代理人孙自哲，原审被告高建锋及原审被告高建宏的委托代理人高菊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告高建东与被告高建锋、高建宏系同胞兄弟，被告高建伟与原告高建东、被告高建锋、高建宏系堂兄弟。原告高建东、被告高建锋、高建宏一方与�告高建伟一方共同在坡底村有祖遗宅基一处，高建锋一家及高建宏一直实际居住在祖遗房屋中，双方对祖遗宅基院落中各自房屋的位置均予以认可。2012年2月28日通过中间人范建华从中说事，将双方位于坡底村的祖遗宅基进行了划分，该院东西总长为24.6米，从中一分为二，并从高建伟所分的宽中给高建锋让出一米为东西界线，即高建伟所分的宅基东西为11.3米，高建锋所分的宅基东西为13.3米，高建伟为东，高建锋为西。协议是在范建华居所签订的，高建锋、高建宏、高建伟均在场。高建宏的名字系高建锋代签，但手印是高建宏本人所捺。高建东未在场亦未在协议上签字。签订协议时该宅基内房屋情况是：高建伟方祖遗房屋为北房东北角旧式楼房2间、东房3间、西房南边一大间（此间房屋已倒塌）；高建东、高建锋、高建宏方房屋为北方西边旧式楼房3间（分隔为东西2�）、西房北边大小2间。西房和北房的西边为后院，后院无房屋。协议签订后，2012年6月份被告高建锋将北房西边第一间房屋拆除，在该宅基的西北位置建起二层房屋一栋。2013年10月初被告高建伟按该协议将北房其余的旧房屋全部拆除。
另查明，原告高建东于1994年左右从该祖遗宅基迁出居住新宅，但尚不能确认旧宅基及房屋与高建东无关。原告高建东有兄弟姐妹五人，即高菊芳、高云芳、高建东、高建宏、高建锋。被告高建伟兄姐妹四人，即高丽芳、高丽贤、高建伟、高建荣。现原告高建东以三被告2012年2月28日所签订协议未经其他共有人同意私下达成的宅基地重新划分协议，侵犯了其他共有人的权益为由，提起诉讼，请求判令协议无效。
原审法院认为，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的第八十九条规定“共�共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被告高建锋、高建宏、高建伟在对共有的原宅基及房屋重新划界签订协议时，未征得共有人之一的高建东同意，且高建东现在也不予追认，故该协议侵犯了高建东的利益，三被告所签订的协议应属无效协议，原告要求确认协议无效的诉讼请求应予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条规定的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”并不必然“自合同成立时生效”，还有“法律另有规定或者合同另有约定”的除外情形。故被告高建伟所持协议有效的观点不能成立。据此，原审法院判决：被告高建锋、高建伟、高建宏于2012年2月28日签订的协议无效。案件受理费100元，减半收取50元，由高建锋负担30元，高建伟、高建宏各负担10元。
原审宣判后，高建伟不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人高建东的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1、原审判决认定2012年2月28日签订协议无效是错误的。即使未经权利人追认，无权处分人亦未取得处分权的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第十五条规定，仍然应该肯定无权处分合同的效力，合同始终自成立时生效。2、原审法院适用法律错误。原审依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条对此做出了不同的规定，根据新法优于旧法，特殊法优于普通法的原则，原审依据的法律规定已经失效。而本案双方合同并未违反合同法第五十二条第五项“违反法律法规的强制性规定”，故该协议应为有效协议。3、被上诉人与老庄基没有任何关系，与本案没有利害关系，其不是适格原告。
高建东答辩称：三方协议处理老宅院未经其他共有人同意，该协议违反法律规定，原审判决认定该协议无效是正确的，上诉人之上诉理由均不能成立。
高建锋、高建宏认为2012年2月28日协议是在受欺诈的情况下签的字，并不是其真实意思表示，该协议未经老宅基的其他共有人同意处分了老宅院，应为无效。原审判决正确，上诉人上诉理由不能成立。
经审理查明，高建东于1992年元月8日申请到新宅基地，1994年左右从该祖遗宅基迁出居住新宅。坡底村调解主任范建华一审中出庭证明本案三方签协议之前“找过高建东，高建东说那是高建锋、高建宏的房子，去找人家说。”；2011年9月20日韩城市农村灾后倒、损房户验收表、调查表及危房补助资金表均记载高建锋家（家庭成员包括高建宏）原有住房3间，故2012年2月28日签协议时高建锋一户的实际住房应该是3间。现涉案宅基地的老房屋已经全部拆除。其余事实同原审查明事实一致。
本院认为，2012年2月28日高建伟与高建锋、高建宏签订了一份宅基地划分协议，现高建锋、高建宏认为其是受欺诈而在该协议签字捺印，但并未提供证据证明，故该协议应认定为协议双方的真实意思表示。本案中高建东于1992年申请到新的宅基，1994年前后搬出老宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。故高建东对本案争议的宅基地已经没有使用权。关于该争议的宅基地上的老房屋问题，村上的调解主任范建华从中说事并出庭证明本案各方签协议之前其已经征询了高建东的意见，高建东表示争议房屋是高建锋、高建宏的。另外，韩城市农村灾后倒、损房户调查表、验收表及危房补助资金表均显示，该老房的危房补助款是给高建锋一户的，故该宅基地划分协议内容并未违反国家法律法�的强制性规定，应为合法有效。本案被上诉人高建东以高建伟与高建锋、高建宏未经其人同意私下达成的宅基地重新划分协议，侵犯了其权益为由，请求判令协议无效的主张由于缺乏事实依据，应予以驳回。上诉人高建伟认为原审判决宅基地划分协议无效错误，适用法律不当的理由成立，应予以支持。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应予以改判，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省韩城市人民法院（2013）韩民初字第01262号民事判决主文；
二、驳回被上诉人高建东请求确认2012年2月28日高建伟、高建宏、高建锋签订协议无效的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元由被上诉人高建东负担50元；二审案件受理费100元，由被上诉人高建东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵继锋
代理审判员 张效虎
代理审判员 南 楠
二〇一四年七月二日
书 记 员 高孟萍