浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终674号
上诉人(原审被告暨反诉原告）：嘉兴市万国汽车驾驶员培训有限公司，住所地：嘉兴市南湖区余新镇镇北路2号3幢3楼。
法定代表人：茅静卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈英，浙江嘉洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：寿梦霏，浙江嘉洲律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告暨反诉被告）：嘉兴友联箱包企业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区余新镇镇北路2号。
法定代表人：周之因，该公司经理。
委托诉讼代理人：张君豪，该公司员工。
上诉人嘉兴市万国汽车驾驶员培训有限公司（以下简称万国驾校）因与被上诉人嘉兴友联箱包企业有限公司（以下简称友联公司）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
万国驾校上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持万国驾校一审诉讼请求；本案诉讼费用由友联公司负担。事实和理由：一、涉案合同系友联公司单方违法解除，万国驾校不存在违约。一审认定万国驾校封闭场地行为属于违约，与事实不符。场地的封闭是经友联公司及车管所等相关部门要求进行的，非万国驾校自己要封闭。因为友联公司屡次向嘉兴市信访局、交通局等有关部门信访要求万国驾校封闭场地，后相关主管部门要求万国驾校进行封闭，万国驾校迫于友联公司要求、相关部门命令才封闭场地。其次，封闭的通道并非公共通道。万国驾校并不存在违约情形，友联公司违法解除合同，应赔偿万国驾校在剩余租期内装饰装修的残值损失。二、搬迁费是友联公司违法解除导致，是基于友联公司违约行为而产生的合理费用，友联公司应当赔偿。
友联公司辩称，一、租赁合同解除并非友联公司单方违法解除，法院还未判决，万国驾校可以要求按照租赁合同执行。万国驾校的房屋及场地是作为培训新驾驶员适用，场地周围尚有多家租户，为安全考虑，驾校应当全封闭。然而，万国驾校把公共通道全部封闭严重影响其他租户的正常工作及生活。当初调解协议约定，双方不得以任何理由阻碍公共通道。万国驾校已经违反了调解协议的约定，导致周围多家租户申请解约给友联公司带来直接经济损失。二、友联公司行使正当合法的租赁合同解除权，用法律手段维护其他租户的正当合法权益。双方诉讼期间，友联公司没有恶意影响或者破坏万国驾校的正常经营教学，反倒是万国驾校不缴纳租金，并到2016年6月30日自动搬离，所产生的费用及押金理应由万国驾校自行承担，与友联公司无关。另外，万国驾校在2016年6月30日搬离时有录影存证。承租期间，万国驾校未经友联公司同意私自更改房子内部结构，墙面油漆大面积脱落、桥面未拆、拆除了友联公司原有电动门等。万国驾校在搬离时未能按照合同约定履行恢复原状的义务，且存在破坏损坏情形，共计损失464651.5元。2016年6月30日万国驾校是自动搬离，与友联公司无关。
友联公司向一审法院起诉请求：一、确认友联公司发给万国驾校的解除合同通知合法有效；二、万国驾校立即腾退租用的房屋及场地；三、万国驾校支付拖欠的场地租金64584.50元；四、万国驾校将其租用的房屋及场地恢复原状；五、万国驾校赔偿友联公司设施损失96912元；六、本案诉讼费用由万国驾校承担。一审审理中，友联公司于2016年6月20日增加诉讼请求：万国驾校支付税金14231元、2016年下半年租金145647元。后，因万国驾校于2016年6月底从承租的房屋及场地腾退，友联公司于2017年2月20日申请除第五、六项诉讼请求外，撤回其余诉讼请求，一审法院依法予以准许。
万国驾校向一审法院反诉请求：一、友联公司赔偿万国驾校擅自解除租赁合同导致的场地投入等损失960610元；二、友联公司赔偿万国驾校因友联公司擅自解除租赁合同导致的搬迁费用126000元；三、友联公司返还万国驾校押金60000元；四、反诉费用由友联公司承担。
一审法院认定事实：万国驾校因经营需要承租友联公司所有的位于嘉兴市南湖区余新镇镇北路2号部分房屋及场地，双方分别于2012年、2013年签订《房屋及场地租赁协议》和《房屋租赁协议书》，就租赁房屋及场地面积、范围、期限、价格、违约责任等权利义务进行了约定。履约过程中，因双方就租金支付产生争议，友联公司于2014年2月诉至一审法院，经调解，双方于2014年10月20日达成调解协议，并签订《补充协议》，明确：一、租赁标的物中，房屋一楼面积确定为218.5平方米，二楼356.2平方米，2015年1月至2015年7月租金标准为每月5552.5元，此后每年8月为节点，月租金在上一年的标准上递增3%；二、租赁标的物中，房屋三楼面积为423.32平方米，四楼面积为187.95平方米，2015年1月至2015年4月租金标准为每月7383.86元，此后以每年5月为节点，月租金在上一年的标准上递增3%；三、租赁标的物中，场地面积包括硬化和绿化面积合计为12亩，2015年1月至2015年4月租金标准为每亩每月530.45元，此后以每年5月为节点，月租金在上一年的标准上递增3%，土地使用税由双方各半承担；四、上述所有标的物租赁期限统一至2018年3月31日止；五、以每年1月1日和7月1日为节点，万国驾校需在此之前15天提前支付半年房屋租金、土地租金及土地税金；六、万国驾校以17.7%标准承担营业税、房产税、其他因租赁收入产生的附加税，双方凭房租费发票进行结算；七、门卫室归万国驾校使用，万国驾校自2014年3月起以月租金216元的标准承担租金，支付时间与第八项一致；八、租赁房屋周围的相关公共区域，双方须保障通行顺畅，不得堆放杂物或作出其他妨碍通行的行为；九、万国驾校保证租金、水电费用、税金等按时支付，不得有违约行为，若按时足额支付的，友联公司需保证万国驾校门卫室及主楼水电畅通，保证正常教学；同时，双方确认该协议条款解释以（2014）嘉南凤民初字第30号调解笔录的记录为准。2015年6月10日，友联公司、万国驾校和租赁户嘉兴米发视频有限公司、南湖区余新镇客必多超市、嘉兴三晟箱包有限公司、嘉兴优耐迪箱包有限公司六方签订《补充协议》，就公共道路通畅通行问题予以确认。后，因万国驾校在租赁房屋周围公共区域设置障碍物、妨碍其他租赁户的正常通行，友联公司于2015年9月21日向万国驾校发出律师函催告万国驾校限期改正，于2015年10月27日向万国驾校发出解除租赁关系的通知，通知万国驾校解除租赁关系并限期搬离；双方协商与租赁相关事宜未果，遂成讼。一审诉讼中，万国驾校认为友联公司违反调解协议内容，要求万国驾校阻隔通道，并通过向嘉兴市信访局、交通局等有关部门信访投诉等途径，经各部门协调下万国驾校才阻隔了通道，万国驾校阻隔通道后，友联公司又以万国驾校阻隔通道为由单方要求解除租赁关系并要求万国驾校搬离，因友联公司违法解除合同的行为导致万国驾校巨额投入所建设施无法使用到租赁期满，且增加了搬迁费用，故要求友联公司赔偿以上损失，向一审法院提起反诉。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。友联公司与万国驾校签订的租赁协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效。双方均应按协议约定行使权利、履行义务。本案审理过程中，经双方协商，友联公司已腾退其承租的房屋及场地，友联公司自愿撤回部分诉讼请求，友联公司撤回该部分诉请系对其诉讼权利的正当处分，于法不悖，针对该部分争议不再处理。结合双方当事人的其余诉辩主张，本案本诉部分争议焦点为：友联公司主张万国驾校赔偿损失96912元有无依据；反诉部分争议焦点为是否因出租人即友联公司违约导致合同解除，万国驾校的场地投入、搬迁费用损失，是否由友联公司承担赔偿责任。
关于本诉部分争议焦点，友联公司主张万国驾校赔偿损失96912元，该诉讼请求系因多个侵权行为产生的财产损害赔偿请求权，友联公司应就万国驾校承租过程中存在多个侵权行为，其财产实际损害事实、侵权行为与友联公司财产损害之间存在因果关系等承担举证责任。本案中，友联公司主张万国驾校承担赔偿责任，但未能举证证明上述事实，故其主张缺乏依据，不予支持。
关于反诉部分争议焦点，万国驾校认为其不存在违约行为，反而因友联公司多次向相关部门投诉，客观上导致万国驾校无法正常承租房屋和场地开展经营活动；友联公司则认为万国驾校在租赁房屋周围公共通道设置护栏、妨碍了其他租赁户的正常通行，故依据合同约定要求提前解除合同。对此，依据双方于2014年10月20日达成的补充协议第八条“相关公共区域，双方须保障通行顺畅，不得堆放杂物或作出其他妨碍通行的行为”之约定，双方对租赁房屋周围公共区域保障通行的约定是明确的，万国驾校基于经营活动需要将房屋西侧通道用护栏进行阻隔，通过庭审查明的事实，也没有相关证据证实该西侧通道属于万国驾校独占性场地，故应认定为公共区域，造成该通道通行不便属实，故万国驾校自身存在违约情形。万国驾校认为其上述做法均出于友联公司及相关部门要求而不得已为之，解除合同均系友联驾校单方违约，故导致其场地投入损失及学员流失的意见，证据不足，不予支持。关于搬迁费用，万国驾校以其腾退房屋及场地的行为事实上认可合同解除，故由此产生的搬迁费用应由其自行承担。另，扣除万国驾校2016年上半年房租税金14231.32元，友联公司应就剩余押金45768.68元（60000元-14231.32元）返还万国驾校。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回友联公司的诉讼请求；二、友联公司于判决生效之日起十日内返还万国驾校押金45768.68元；三、驳回万国驾校的其他诉讼请求。如果友联公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3530元，由友联公司负担；反诉案件受理费减半收取7560元，由万国驾校负担7258元、由友联公司负担302元；上述款项均于判决生效后七日内交纳。
二审中，万国驾校补充提交如下证据：
1、2014年10月北面通道处照片8张，证明友联公司当时拉了一车土堵住了北面通道。友联公司对真实性无异议，但不清楚堵住通道的是万国驾校还是友联公司。
2、2015年7月27日由嘉兴市道路运输管理局向万国驾校发出的《整改通知书》一份，证明由于友联公司多次向交通局、运管处等部门投诉万国驾校场地不符合规定，运管处才要求万国驾校整改场地，将道路隔开。友联公司质证称，对真实性没有异议，予以认可。
3、2015年7月27日之后北面通道处照片4张，证明万国驾校根据整改要求，将北面通道也就是上述证据1中友联公司堆土的位置作了阻隔。友联公司质证称，对真实性无异议，予以认可。
4、客必多超市出具的声明一份，证明客必多超市并未对万国驾校提出投诉。友联公司质证称，对该声明不予认可。
本院认证意见为，证据1，友联公司对真实性无异议，但该事件发生于2014年10月，与本案争议无关。证据2、3，友联公司均无异议，可以作为认定事实的证据。证据4系案外人客必多超市所作说明，事关该超市有否参与投诉举报，而该超市有否参与投诉举报并不影响本案事实认定及实体处理，故对该声明本院不作认定。
友联公司没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，友联公司与万国驾校2012年4月10日签订的《房屋及场地租赁协议书》约定租赁物的具体位置、层数、面积为主楼三层423.32平方米、四层187.95平方米及室外所有硬化的场地10亩（以实际硬化后的面积为准）。租赁用途为用于驾驶培训场地和驾校办公用。同时约定，万国驾校应遵受安全生产法律法规，做到文明、安全经营。确保消防等安全设施符合国家规定要求，友联公司对此有检查监督权。租赁期间万国驾校不能阻碍各原有通道，与其他房客友好的和睦共处，要有共同的停车位置，酒店开业后顾客也应有停车位。
双方2013年7月28日签订的《房屋租赁协议书》约定，租赁房屋具体位置、层数为友联公司东原瑰阁酒楼的一、二楼的部分面积，一楼218.5平方米，二楼356.2平方米。万国驾校要给友联公司在主楼东西角的硬化场地上或驾校办公楼大门口前留出4个停车位置供友联公司使用，共同使用进出公共路线，但可按万国驾校正常规划的路线行驶。双方不得以任何理由占用公共路线影响公共交通和消防安全通道。
又查，友联公司主楼位于余××北路北侧，主楼东侧为万国驾校的主训练场地。友联公司将主楼租赁给了多家商户，其中万国驾校办公室位于主楼西南角。友联公司的保安室临镇北路，位于万国驾校办公室东南方向。
自2012年双方签订租赁合同起，万国驾校于主训练场地北侧设置由东向西往下倾斜的教学用斜坡，并围绕友联公司主楼，在主楼四周通道上绕圈行驶进行教学。2015年5月至7月间，万国驾校的车辆在主楼西侧通道处与行人发生碰撞。后经友联公司多次举报，2015年7月，嘉兴市道路运输管理局等部门要求万国驾校整改，万国驾校随即于友联公司主楼北侧通道、西侧通道（万国驾校办公室旁）设置障碍将驾驶培训区域予以封闭。
本院认为，本案争议起因在于万国驾校封闭了教练场，对此，友联公司认为万国驾校擅自隔阻通道，影响他人通行，违反了合同约定，故而要求万国驾校排除妨碍，直至提出解除合同。万国驾校则认为其隔阻通道是应友联公司的投诉和政府主管部门的要求所为，不存在违约的情形。经审理，本院认为，根据我国《机动车驾驶员培训教练场地技术要求》（GB/T30341-2013）的规定，教练场应设置封闭设施，教练场地与办公、教学和生活等区域之间应有隔离设施，并设有专人看守的通行口。而实际万国驾校承租的场地并不具备这一条件：主楼有多家租户，该些租户的进出人员均需利用主楼四周尤其是北、西、南侧的通道进行通行，合同又约定不得阻碍原有通道。可见，涉案场地并不适合用作教练用地。万国驾校作为专业从事驾驶培训的机构，明知场地不适合用作教练用地，却仍租来用于教练，以致在日后的教练过程中，发生与内部通行人员的交通事故，进而引发其与其他租户和万联公司的纠纷，对此，应由其负主要责任。当然，友联公司明知通道用于驾驶培训，会对内部通行人员带来危险，却仍将主楼周围场地租与万国驾校，也对日后的纠纷负有责任。现双方租赁合同已解除，符合双方的实际利益，本院予以赞同。双方因提前解除合同而造成的损失，属各自应承担的合理损失，双方要求对方予以赔偿的请求，本院均不予支持。万国驾校相应对剩余租赁期内装饰装修残值及搬迁费用进行评估的申请，本院亦不予照准。
综上，万国驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14707元，由上诉人嘉兴市万国汽车教师员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘坤
审判员 陈远
审判员 毛彦
二〇一七年四月二十七日
书记员 苏轶