山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运盐民初字第3609号
原告：郭毅，男，1965年4月1日出生，汉族。
委托代理人：张俊胜、王宏波，山西法实威律师事务所律师。
被告：运城市盐湖区解放路第二小学。
法定代表人：廉国霞，校长。
委托代理人：马雨茂，运城市正天法律服务所法律工作者。
原告郭毅诉被告运城市盐湖区解放路第二小学（以下简称盐湖区解二小学）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理。依法由审判员李民杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭毅、委托代理人张俊胜、王宏波、被告盐湖区解二小学的委托代理人马雨茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭毅诉称：2006年2月1日，原、被告就租赁被告的门面房达成协议，原告一次性交清十年租金，同时合同明确约定：协议期满后，出租人继续出租房屋时，在同等条件下，承租人享有优先租赁权。合同履行期限即将届满时，原告多次找被告要求继续租赁房屋，但被告一直推诿。后被告盐湖区解二小学同其他人进行谈判，达成租期五年，租金16万元，原告得知后明确表示同意按照被告同其他人达成的租赁条件，依法在同等条件下，享有优先租赁权，但被告拒绝与原告签订续租合同。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、依法确认2006年2月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条合法有效。2、依法判令被告按照同等条件（即租期五年、租金16万元）同原告续签五年合同。
原告郭毅就自己的主张提交原、被告于2006年2月1日签订的房屋租赁合同一份。
被告盐湖区解二小学辩称：1、原告请求确认租赁合同第七条合法有效，答辩人无异议，但是合同已经到期应当终止租赁并交回房屋。2、原告要求按照同等条件下续签五年合同不应支持。因为：①原告不参加竞标已经放弃了承租的权利。②原告郭毅已经将该房转租给运城市盐湖区中城四方通信配件经销部，原告不具备继续承租的资格。③合同是双方当事人的合意表现，任何人都不能强迫他人签订合同，更不能要求签多少年，租金多少。④关于优先权问题，该表述意思不明确，现在条件也不同等，所以该说法不成立。3、原告称多次找被告协商租赁事情，这属于一种要约行为，被告没有承诺，原告应通过报名、竞标取得承租权。综上应驳回原告的诉讼请求。
被告盐湖区解二小学在举证期限内提交以下证据材料：
1、2006年2月1日房屋租赁合同一份。拟证明原、被告之间存在租赁关系，合同已经到期的事实。
2、2015年7月13日通知一份。拟证明被告通知原告合同已经到期，需要重新招租的事实。
3、2015年12月份运城市盐湖区解放路第二小学门面房出租竞争性谈判公告一份。拟证明重新招租的报名、投标需知条件。
4、2015年12月7日委托书一份。拟证明被告委托运城市正平建设工程招标代理有限公司对学校门面房进行招租。
5、被告在网上发布的运城市盐湖区解放路第二小学门面房出租竞争性谈判公告及山西招投标网招标公告发布回执。拟证明被告对招租事项在网上进行了发布的事实。
6、运城市政府采购项目投标报名登记表。拟证明原告报名的事实。
7、购买谈判文件签收表一份。拟证明原告购买标书的事实。
8、运城市盐湖区中城四方通信配件经销部个体工商户营业执照一份及经营者身份证复印件一份。拟证明原告的报名情况。
9、运城市盐湖区解放路第二小学门面房出租响应文件递交登记表。拟证明原告未递交响应文件的事实。
10、运城市盐湖区解放路第二小学门面房出租竞争性谈判第一轮报价记录表。拟证明原告未参与报价的事实。
11、运城市盐湖区解放路第二小学门面房出租定标结果。拟证明案外人王瑞中标3号门面房的事实。
12、2015年12月16日被告向案外人王瑞发送的成交通知书一份。拟证明案外人王瑞以16万元租金承租3号门面房、租赁期限为5年的事实。
庭审中，原、被告就上述证据进行了质证。关于被告提交的证据材料，原告郭毅的质证意见为：1、对房屋租赁合同、2015年7月13日通知无异议。2、对门面房出租竞争性谈判公告、委托书、山西招投标网招标公告发布回执、运城市政府采购项目投标报名登记表、购买谈判文件签收表有异议，认为根据法律规定，公立学校通过非招标采购方式采购必须向政府财政部门进行备案，招标公司明知规定却没有进行备案，而直接与被告发生委托关系，招标行为违法。3、对响应文件递交登记表、第一轮报价记录表、出租定标结果、成交通知书有异议，认为不合法：①根据竞争性谈判文件规定，未按约定提交保证金的响应文件，将被视为非实质响应而被拒绝，原告未交纳保证金，但被告也未提交保证金条据，证明参与门面房出租竞争性谈判的其他三家交纳了保证金；②第一轮报价记录表不真实，因为原告只提供了第一轮报价单，没有后续报价单，但最后确定的价格却为16万元，报价过程不连续。③定标结果时间为2015年12月17日，成交通知却是在2015年12月16日，显然是虚假的，不真实。
本院听取了双方的质证意见，对双方无异议的房屋租赁合同、2015年7月13日通知等证据的真实性、合法性、与本案关联性，依法予以认定。对于双方有争议的下列证据进行审查认证：被告提交的门面房出租竞争性谈判公告、委托书、山西招投标网招标公告发布回执、运城市政府采购项目投标报名登记表、购买谈判文件签收表、响应文件递交登记表、第一轮报价记录表、出租定标结果、成交通知书，证明了被告通过竞争性谈判采购方式对外出租门面房，原告郭毅虽然报名并购买谈判文件，但此后未提交响应文件，也未参加竞争性谈判的事实，与本案具有关联性，对其真实性，本院予以认定。
经对上述证据材料的综合审查判断并结合原、被告当庭陈述，本院认定事实如下：
2006年2月1日，原告郭毅与被告盐湖区解二小学签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将学校大门北边第一间门面房（面积为20.8平方米）租赁给原告郭毅，用于商业经营，年租金为8000元人民币，自2006年2月1日起至2016年2月1日止，原告需一次性交清十年租金80000元。合同第七条还约定：协议期满后，出租方继续出租房屋时，在同等条件下，承租方享有优先权。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告盐湖区解二小学按约将房屋交付给原告使用，原告郭毅一次性向被告交付租金80000元。
还查明，合同履行过程中，被告盐湖区解二小学于2015年7月13日向原告郭毅发布一份通知，通知书主要内容为：因学校门面房租赁合同即将到期，经学校校委会研究决定并报教育局，门面房到期后面向社会公开招标出租，为了避免不必要的损失，请大家合理进货、减少库存等等，原告郭毅在通知书上予以签字。2015年12月份，被告盐湖区解二小学委托运城市正平建设工程招标代理有限公司，通过竞争性谈判非招标采购方式，对包括原告所租门面房在内的学校四间门面房进行竞争性谈判出租，并通知了原告郭毅。原告郭毅报名并购买了谈判文件，但在此后竞争性谈判过程中，原告未提交响应文件，也未参加竞争性谈判，后涉案门面房被案外人王瑞以16万元租金报价成交，取得5年租赁权。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在签订房屋租赁合同时约定，合同期满后，被告继续出租房屋时，原告享有同等条件下的优先租赁权，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告盐湖区解二小学在房屋租赁合同即将到期的情况下，通过竞争性谈判非招标采购方式继续对外出租门面房，并通知了原告，符合法律、行政法规规定。原告郭毅虽然报名并购买了谈判文件，但在其后的谈判过程中，未提交响应文件，也未参加竞争性谈判，应视为原告已放弃与被告达成租赁合意的意思表示，已不享有同等条件下的优先租赁权，对原告要求被告按照同等条件（租期五年、租金16万元）同原告续签五年合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的被告通过竞争性谈判非招标采购方式对外出租门面房程序违法的问题，因原告在诉讼请求中并未主张，且与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原、被告于2006年2月1日签订的《房屋租赁合同》第七条中关于“协议期满后，出租方继续出租房屋时，在同等条件下，承租方享有优先权”的内容合法有效。
二、驳回原告郭毅的其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告郭毅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审判员 李民杰
二〇一六年三月六日
书记员 吕皎洁