内蒙古自治区镶黄旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镶民初字第93号
原告付金保，男，汉族。
委托代理人姜宝魁，系北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被告乌兰察布市建欣房地产开发有限公司。
法定代表人刘喜贵，职务董事长。
委托代理人王晓农，系乌兰察布市第三法律服务所法律顾问。
被告张杰，男，蒙古族。
被告靳利平，女，蒙古族。
委托代理人田建全，系内蒙古伊敏律师事务所律师。
委托代理人高进宇，男，汉族，系镶黄旗白音小区项目部售楼处管理人员。
原告付金保诉被告乌兰察布市建欣房地产开发有限公司（以下简称建欣公司）、被告张杰、被告靳利平房屋买卖合同纠纷一案，2015年2月4日，本院受理后适用简易程序依法由审判员建美独任审判；2015年8月13日，原告付金保向本院申请对被告建欣公司开发建设的镶黄旗白音小区B区街面楼进行诉讼保全，经审查，本院裁定准予保全；2015年9月10日，在审理过程中转入普通程序依法组成合议庭，由审判员建美担任审判长、与审判员李昇香、人民陪审员吉木斯格组成合议庭，公开开庭审理，原告付金保及其委托代理人姜宝魁、被告建欣公司委托代理人王晓农、被告张杰及被告靳利平共同委托代理人田建全、高进宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付金保诉称，2010年9月10日，原告与被告方签订商品楼销售协议，该协议内容没有违反法律规定，属于有效合同，双方应当按照协议中约定的内容履行各自的义务，协议约定：原告购买被告方出售位于新宝拉格镇白音小区C区南面第一排从西向东以楼房平米数为准，共一二层（纯框架结构），每层面积为447平方米，共计面积为894平方米，单价为每平米1820元，金额为1627080元，并约定付款方式、责任义务、开工竣工日期。签订协议后原告按照约定全部履行完自己的义务，即2011年4月1日之前分三批给付被告方20%的购房款325416元，被告方于2012年底工程竣工，没有按照协议书中约定的时间竣工，而且所承建的楼房条件与协议书中的约定内容标准完全不相符，原告多次要求被告方按照双方签订的协议内容履行义务，要求被告方交付楼房和履行协议书约定义务，正因为被告方所承建的楼房不符合约定条件，所以被告方把协议书中的约定给原告的楼房（C区）出售给其他回迁户，2012年初被告方与原告有口头商量把原商品楼销售协议中原告所购楼房的方位调整为镶黄旗电业局西侧转角处一、二层楼房（白音小区B区），调换楼房的平米、价格与原协议书中的约定数量一致，被告方当时答应竣工之后交付楼房，对此调换楼房意见我也表示同意，等到2012年底被告方工程竣工之后原告要求被告方尽快交付楼房，履行协议中的约定义务，可是被告方总是以种种理由为借口，一拖再拖，拖了两年之久至今还是没有履行合同义务，没有交付楼房，由于被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，被告方应承担法律责任，为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告方按照商品楼销售协议内容继续履行合同义务，及时交付位于镶黄旗电业局西侧转角处一、二层楼，并由被告方承担全部诉讼费用。
被告建欣公司辩称，建欣公司对于原告所提出的商品房销售协议的履行一事不知情，也未参与过该协议的签署，未收取过原告的购房款；从该协议的形式上没有建欣房地产开发有限公司加盖的公章，不属于建欣公司对外的有效民事法律行为，是张某某个人行为；该项目部未取得销售许可，所签的销售协议属无效协议，建欣公司对原告所提出的诉求不应承担民事法律责任。
被告张杰、靳利平辩称，原告依据的协议是无效协议，根据法律规定，镶黄旗项目部没有取得销售许可证，所以房屋买卖合同无效，且合同中没有出现明确的标的，约定的房屋与建成的房屋不符合，原告所称房屋进行了调换，调换之后的房屋也不符合合同约定，因此，双方达成的协议无效，原告主张的交付房屋不能履行的情况下，应将所交房款退回原告，并承担相应的利息。
经审理查明，被告建欣公司为开发锡林郭勒盟镶黄旗白音小区，在镶黄旗设立项目部，授权张某某担任项目经理。
2010年9月20日，原告付金保与乌兰察布市建欣房地产开发有限公司驻镶黄旗项目部签订了《商品楼销售协议》，协议约定：原告付金保购买被告建欣公司开发建设的位于新宝拉格镇白音小区C区南面第一排从西向东以平米为准，一、二层框架结构商住楼，每层面积为447平方米，共计面积894平方米，单价为1820元，金额为1627080元；并约定付款方式及甲方责任、乙方责任、开工及竣工期限、保修、违约责任、生效条件等内容。开工及竣工期限中载明：竣工日期：2011年10月10日；违约责任中载明：“甲乙双方如未按双方责任履行均属违约，如出现单方面违约，违约方须付给对方违约金五万元，否则由当地人民法院处理”。
原告付金保向被告方分别于2010年9月20日支付购房款50000元，于2010年9月21日支付购房款63896元，于2011年4月1日支付购房款211520元，共计支付购房款325416元。
另查明，被告方未按时交付原告付金保购买的白音小区C区街面商铺楼，且已由案外人合法取得。
再查明，张某某于2014年12月已故，其法定继承人是其妻靳利平及其子张杰。
以上事实，有原被告陈述，《商品楼销售协议》、付款收据等证据在案为凭，已经庭审质证，予以采信。
本院认为，原告付金保以楼房设计蓝图、证人侯某某的证言、其与张杰之间的交谈录音、旗长指示作为证据证明双方在签订《商品楼销售协议》后口头约定销售商铺楼从白音小区C区调整到白音小区B区的事实，故主张被告方交付镶黄旗电业局西侧转角处一、二层楼房（白音小区B区）。对此被告方认为设计蓝图在原被告签订协议之后形成的，故双方签订的协议无效；与张杰之间的交谈属协商当中，并没有确定合同内容；宝旗长指示佟局长处理相关事宜只能证明双方存在争议；证人侯某某未出庭作证对其证言不予认可。对此，本院认为，在变更协议内容或调整买卖房屋时，双方当事人应以书面形式予以确定，原告付金保未提交相应书面证据，其提交的四组证据未形成证据链条且不能够相互印证，即不足以证明原被告之间签订的《商品楼销售协议》确有变更的事实，故对原告付金保提交的证据及其证明目的，本院不予采信。
原被告双方在房屋买卖活动中在达成合意的基础上签订了《商品楼销售协议》，约定原告付金保购买白音小区C区街面商铺楼，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，在原告按约履行支付购房款后，被告方应当按时交付房屋，但被告建欣公司已将该商铺楼向其他人出售，且查明案外人属善意取得，价格合理已支付，未办理过户非买受人原因，故被告方交付房屋已不能履行，构成单方违约应承担违约责任。经释明，原告付金保坚持其诉讼请求不予变更，依照“不告不理”原则，法院在审理民事纠纷的诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告付金保的诉讼请求。
案件受理费100元，保全费4588元，两项合计4688元，由原告付金保承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 建 美
审 判 员 李 昇 香
人民陪审员 吉木斯格
二〇一五年十一月四日
书 记 员 同嘎拉嘎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。