安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终43号
上诉人（原审被告）：徐美玲，女，1990年12月1日出生，汉族，住安徽省庐江县，
被上诉人（原审原告）：夏成斌，男，1970年8月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市，
上诉人徐美玲因与被上诉人夏成斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初5844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐美玲上诉请求：1、合同没有解除期间夏成斌对徐美玲造成经济损失，判决应考虑在内；2、夏成斌在应交房租当天拒不与徐美玲协商，造成租金拖欠，夏成斌应承担部分责任；2、2017年7月9日至7月21日，无法正常经营期间徐美玲每日经济损失3600元，共计43200元，徐美玲不应支付房租。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误。夏成斌于2017年7月9日开始已经为强制收回房屋采取实际行动。夏成斌通知物业停电造成徐美玲不能正常使用，徐美玲发出通知告知停电后果，但夏成斌不予理睬，导致徐美玲损失严重。期间夏成斌又私自打开门锁，2017年7月25日因无法正常经营，徐美玲便开始整理、搬出涉案房屋里的物品。二、2017年7月9日至2017年9月3日期间，因夏成斌多次强行入内搬离物品，徐美玲多次报警，一个多月时间无法办公。2017年9月3日夏成斌在徐美玲不在场的情况下搬走房间内所有物品收回房屋。徐美玲于2017年6月份就已将钥匙交给夏成斌提出转租、不租的问题，由于房租过高经营压力过大，夏成斌同意转租并多次让中介来看房。
夏成斌辩称，根据双方签订的房屋租赁合同，租户拖欠房租一个月以上合同就终止，造成的损失由租户承担。合同履行期间，徐美玲拖欠房租，还拖欠电费及物业管理费。夏成斌通知了徐美玲缴纳拖欠的房租及电费、物业费，徐美玲仍然拒交上述款项，故夏成斌就将出租房屋的电及水、电停掉了。停电期间，徐美玲私自从隔壁接电。徐美玲的损失是自己违反合同拖欠电费造成的，损失应由自己承担。
夏成斌向一审法院起诉请求：1、请求确认夏成斌、徐美玲2016年7月17日所签订的《合肥市房屋租赁合同》即日解除；2、判令徐美玲缴清2017年7月18日前拖欠夏成斌房屋租金12174元，并按合同约定支付滞纳金2512元；2017年7月18日至徐美玲搬出房屋日止期间房屋租金及滞纳金按合同约定计算，徐美玲支付夏成斌押金无需退还；3、判令徐美玲支付夏成斌违约金15000元；4、判令徐美玲按合同补齐水电、煤气及物业管理费（具体金额依据物业公司出具的清单计算）；5、本案诉讼费由徐美玲承担。
一审法院认定事实：夏成斌系合肥市蜀山区望江西路69号印象西湖花园公建区西组团1-1307室房地产所有权人。后夏成斌（甲方）将该办公用房出租给徐美玲（乙方），双方于2016年7月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将合肥市蜀山区望江西路69号印象西湖花园公建区西组团1-1307室（建筑面积143.06平方米）出租给乙方作为办公场所；房屋租赁期限为2016年7月13日至2022年7月12日止；租金按房屋建筑面积计算，该房屋税后租金，第一年起始为48元/平米/每月，第二年起每年按前一年租金5%递增；乙方应于本合同生效之日向甲方支付租房押金陆千捌百陆拾柒元，租金按季结算，按照先租后用的原则，乙方应于每个季度租金到期日前五日内交付甲方下个季度房租费用（备注：上述“季度”为支付房租周期，即押一付三）；甲方保证交付前已结清之前的物业、水电等所有费用并出示单据，乙方租期期满归还房屋时也同样要结清所有费用，并出具相关单据；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费，2、煤气费，3、电话费，4、物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并且承担相关责任。甲方不需要退还乙方租房押金：1、……；2、拖欠租金累计达1个月；……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳15000元作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他事项。同日，夏成斌（甲方）、邓县生（乙方）与徐美玲（丙方）签订了《房屋补充协议》，约定：甲、乙两方承诺将合肥市蜀山区望江西路印象西湖花园组团房屋，甲方1-1307室和乙方1-1308室同时租于丙方办公使用，租赁期内，甲乙双方不可单方面解除与丙方租赁合约，单方终止合同，甲乙双方都视为违约，丙方一切损失由甲乙双方承担。经甲乙丙三方同意，每季度丙方将房屋租金按租赁合同分别打入甲乙各自账户。此后夏成斌收取徐美玲租房押金6867元，双方按约履行。2017年7月，夏成斌起诉至一审法院，自述自2017年5月13日之后，双方将租金支付期限更改为押一付一，徐美玲应支付2017年5月13日至2017年6月13日房租6867元，徐美玲仅支付了3000元房租，此后未再支付任何房租。2017年7月20日，该院将诉状副本送达给徐美玲，因双方存在争议，致诉前调解未成。
另查明，案件在审理过程中，夏成斌支付了涉案房屋2017年9月1日至2017年9月30日的物业管理费543.59元、2016年7月12日至2017年9月30日的空调电费4020.67元、能耗费158.82元，合计4723.08元。庭审后徐美玲来院自述2017年8月28日、9月6日分两次向夏成斌支付房租10000元、5000元，夏成斌认可上述事实
一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。夏成斌与徐美玲签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间就涉案房屋形成房屋租赁关系，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。根据上述合同约定，徐美玲徐美玲应于每个季度租金到期日前五日提前支付下一季度租金给夏成斌，逾期交付租金，徐美玲拖欠租金超过1个月的，夏成斌有权终止本合同。此后双方合意将支付租金的期限改为一月一付，徐美玲应于2017年5月13日前支付2017年5月13日至2017年6月12日期间的租金6867元，然徐美玲仅支付了3000元房租，至今未支付之后的租金，徐美玲拖欠租金达1个月以上，故邓县生要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议，符合合同约定，予以支持。解除合同的诉状副本于2017年7月20日送达徐美玲，故双方之间的《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。邓县生要求徐美玲按照《房屋租赁合同》约定的48元/月/平方米（2016年7月13日至2017年7月12日期间）及50.4元/月/平方米（2017年7月13日至2018年7月12日租金为48元×1.05%）的标准支付其欠付的自2017年5月13日至合同解除之日2017年7月20日的租金12630元（3867元+6867元+237元/天×8天），应予支持。此后应参照合同约定的标准（2017年7月13日至2018年7月12日租金标准为50.4元/月/平方米，此后每年按5%递增）支付自合同解除次日（2017年7月21日）至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。因徐美玲已于邓县生起诉后支付房租15000元，已支付完毕2017年5月13日至2017年7月20日的房租12630元，故徐美玲在支付涉案房屋占有使用费时应扣除余款2370元；关于违约金及滞纳金，该院以邓县生提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决为21602元，徐美玲交纳的押金6602元可作为违约金予以折抵，徐美玲还应向邓县生支付违约金15000元，邓县生主张过高部分,该院不予支持；根据双方合同约定，在房屋租赁期间，涉案房屋的水电费、物业管理费由徐美玲承担，现邓县生已代为支付电费、物业管理费合计4723.08元，故邓县生要求徐美玲支付上述费用，具有事实和法律依据，该院予以支持。徐美玲经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，该院依据查明的事实依法缺席判决。徐美玲经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，该院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、夏成斌与徐美玲之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年7月20日解除；二、徐美玲于判决生效之日起十日内按照合同约定的标准（2017年7月13日至2018年7月12日租金标准为50.4元/月/平方米，此后每年按5%递增）支付夏成斌自2017年7月21日计算至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（该款应扣除徐美玲已交付的2370元）；三、徐美玲于判决生效之日起十日内支付夏成斌物业费、空调电费及能耗费4723.08元；四、徐美玲于判决生效之日起十日内支付夏成斌违约金15000元；五、驳回夏成斌的其他诉讼请求。案件受理费542元，减半收取271元，由徐美玲负担。
本案二审期间，徐美玲向本院提交如下如下证据：1、夏成斌的通知一份，证明夏成斌通知物业停电的事实；2、告知书一份，证明徐美玲和夏成斌协商中告知了停电停水给徐美玲造成的损失；3、微信聊天记录，证明徐美玲和夏成斌协商的过程；4、租赁合同复印件，证明同地段房屋租金情况。夏成斌对上述证据的质证意见是：证据1和证据2是真实性没有异议，但2017年7月12日夏成斌去找徐美玲协商，徐美玲没见我们；证据3真实性无异议，确实是夏成斌和徐美玲的聊天记录，但夏成斌已经送上电了；证据4和本案无关。
对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。
本院认为，关于徐美玲上诉请求夏成斌未与其协商而应对拖欠租金承担部分责任，其并未就此提出具体明确的诉讼请求。徐美玲未按照双方合同约定支付租金，纠纷发生后双方虽进行协商，但并未达成一致意见，故徐美玲仍应按照诚实信用原则履行合同义务并支付租金，其主张夏成斌应承担部分责任无事实依据，对其该项诉求本院不予支持。
关于徐美玲上诉请求夏成斌赔偿对其造成严重经济损失及43200元无法正常经营的损失，该项诉求属反诉范围，其在一审中并未就其损失提起反诉。现徐美玲在二审中提起该项诉求，本院不予处理，徐美玲可另行起诉。
综上所述，徐美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由徐美玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一八年一月二十九日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。