河北省张北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北商初字第151号
原告宋耐寒。
委托代理人张瑞芳，北京市汉华律师事务所律师。
被告张家口市三洋房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区张宣公路158号。
法定代表人杜翰诚，该公司董事长。
委托代理人岳昭彤，河北同仁和律师事务所律师。
原告宋耐寒与被告张家口市三洋房地产开发有限公司（以下简称三洋公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋耐寒的委托代理人张瑞芳和被告三洋公司的委托代理人岳昭彤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宋耐寒诉称，2013年7月4日，我与被告签订了《商品房买卖合同》并在张北县房地产管理处办理了备案登记，合同约定，被告将张北县二台镇龙台商城8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房出售给我，总面积为1105.44㎡，总价款为198.9792万元，并约定被告于2013年9月1日前按合同约定交付上述房屋。但我依约支付了购房款后，被告至今未交付房屋，现要求被告按照合同约定交付房屋。
被告三洋公司辩称，一、我公司从未与原告签订过任何商品房买卖合同，合同系我公司员工刘会超利用职务之便与原告签订了涉案合同，我公司在收到原告诉状时才知道这一情况；二、涉案商品房合同应属无效，因为合同价格违背市场价值属恶意串通，且买卖合同并非我公司与原告签订，我公司也未收到原告的购房款，故应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月1日，案外人杨俭与案外人王东（时为张北县二台镇建设龙台商城项目实际负责人，已故）在北京市房山区签订了《借款合同》，合同约定，甲方（出借方）：杨俭，乙方（借款方）：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城，负责人王东，丙方：河北省张家口市三洋房地产开发有限公司。同时约定，乙方和丙方合作开发的河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城需要向甲方借款，一、乙方向甲方借款的数额为陆佰万元，自2010年10月1日至2013年9月30日，借款期限为36个月，自甲方提供借款之日起计算，乙方保证在借款期限届满时还清借款，如乙方不能按期还清借款，则按照本合同约定的利息标准加倍支付利息；二、乙方自甲方提供借款之日起向甲方支付利息，利息标准为月息按借款总额的2%计算，即每月利息为12万元，乙方每月10日前支付利息。三、本合同生效后，任何一方不得违约，如违反本合同约定的任何条款，守约方有权解除本合同。甲方有权要求乙方提前还款并有权要求乙方支付违约金，违约金的数额为借款总额的20%。如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算及其它内容；同日，王东为杨俭出具借款条一张，写明“今借杨俭现金陆佰万元整，借款人王东”；2010年9月26日杨俭向王东账户内转账600万元；王东陆续归还杨俭部分借款利息至2012年12月份；2013年6月27日王东为杨俭又出具借条一张，写明“今借杨俭现金1366000元整，大写壹佰叁拾陆万陆仟元整用于龙台商城建设，借款人王东”；之后，因王东未再按约归还杨俭的借款本金及利息，2013年7月4日，原告宋耐寒、案外人杨俭、王东进行协商，王东按照《借款合同》中“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算”的约定，同意将抵押房产归债权人杨俭所有，以抵顶其欠款本金及利息，并与原告宋耐寒签订商品房买卖合同，遂指示被告三洋公司刘会超员工以被告三洋公司名义与原告签订了十二份《商品房买卖合同》，并作了网签备案，同日以被告三洋公司名义为原告出具收据十二份。合同约定，被告三洋公司将其开发建设的张北县二台镇信用社旧址龙台商城8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房售与原告宋耐寒，房屋的单价均为每平方米1800元，总价款为198.9792万元，被告三洋公司于2013年9月1日前将上述商品房交付原告。
另查，2013年7月3日，案外人杨俭（甲方）与原告宋耐寒（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：1、甲方经顶账，获得张北县二台镇龙台商城房屋12套，包括8号楼1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号十二套商品房；2、甲方将上述房屋卖给乙方，总面积1105.44㎡，总价款为198.9792万元；3、甲方承诺：（1）为乙方办理签订商品房买卖合同并办理网签。（2）为乙方办理房产证等权属证书；4、甲方为乙方办理完全部房屋权属手续后，乙方一次性付清全部款项；2011年6月16日王东与被告三洋公司签署《授权委托书》一份，写明“现委托王东同志，身份证号××，接管新建二台镇龙台商城项目的全部工作，包括资金筹集、债权债务、项目建设、楼盘销售、税金和经营成果等全部由王东接管负责，张家口市三洋房地产开发有限公司不负任何连带责任。”刘会超系被告三洋公司负责管理《商品房买卖合同》、收据及网签U盾的员工，又系王东的妹夫。被告三洋公司开发建设的新建二台镇龙台商城建设起止年限为2011年6月至2012年12月，商品房预售许可证号为张房预售证第2011－30号。
上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、收据、欠条、中国农业银行银行卡取款业务回单、《协议书》、《借款合同》、《授权委托书》、《核准证》、通知等证据予以证实。
本院认为，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。案外人杨俭向案外人王东提供借款后，王东出具欠条并与之签订了《借款合同》，双方之间已经成立借款合同关系。该《借款合同》第三条所约定的“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。”属于借贷双方对借款担保方式约定的内容，也就是，在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，故借贷双方的上述约定应属无效。同时，在借款合同未到期、债务履行期届满前，债务人王东出现未能依约给付借款本金及利息的情形后，债权人杨俭与债务人王东依照《借款合同》的约定，确定涉案商品房归债权人杨俭所有，双方的行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，故王东、杨俭的上述行为为无效的民事法律行为，从行为开始起就没有法律约束力，故债权人杨俭就涉案商品房与原告宋耐寒所签订的《协议书》亦应属无效合同。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其目的是转移房屋的所有权。王东以被告三洋公司之名义与原告签订《商品房买卖合同》的目的是为实现案外人杨俭的债权，其签订合同目的显然与商品房买卖合同之目的相悖，原告宋耐寒与王东以被告三洋公司之名义签订《商品房买卖合同》的目的系为使其与案外人杨俭所签订的《协议书》中第3条、第4条所约定的甲方的承诺得以实现，而该协议书为无效的合同且原告宋耐寒作为买受人并未实际支付被告三洋公司价款，致使所签订的《商品房买卖合同》归于无效。综上，原告宋耐寒要求被告三洋公司依照合同的约定交付涉案房屋的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和民国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第五条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告宋耐寒的诉讼请求。
案件受理费22708元，由原告宋耐寒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上述期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 彪
人民陪审员 王月琴
人民陪审员 孙惠宁
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 赵福星
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。