山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙龙民初字第632号
原告：路蕾，女，1968年7月16日出生，汉族，居民。
委托代理人：马志才，山东龙博律师事务所律师。
被告：宿会浦，男，1956年3月20日出生，居民。
委托代理人：纪华春，山东同济律师事务所律师。
委托代理人：张超，山东同济律师事务所律师。
原告路蕾与被告宿会浦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路蕾及其委托代理人马志才，被告宿会浦的委托代理人纪华春、张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告路蕾诉称，原、被告双方于2011年8月10日签订一份房屋租赁协议：原告将位于龙口经济开发区振兴北路95号－96号四层房屋租赁与被告用于宾馆经营，租期三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止，一方违约应向守约方支付年度租金20%之违约金等。合同签订后，被告向原告交纳第一年租金20万元并开始租赁经营。然被告租赁期间先是因家中孩子有病要求终止承租，遭原告拒绝，后又以宾馆不具备使用功能、无法正常营业等为借口于2012年8月31日强行终止协议，其行为已严重构成违约侵权。另外，在交接过程中，被告有部分宾馆用品损坏、丢失，还有部分应交费用由原告垫付，特别是在2012年10月10日始被告派人连续三天到原告经营处无理搅闹，致原告无法正常经营，给原告造成了很大的经济损失，上述款项共计11417.51元，被告应无条件赔付。此外，被告在2011年9月1日以更名为由从原告处拿走营业执照、特种行业许可证、食品流通证、报税卡、交税及取款存折等至今未予返还。今原告特诉至法院，请求：一、依法判令被告立即向原告支付违约金40000元（200000×20%）、物品损失4328元、各项垫付款4689.51元、营业损失2400元（800元×3天），共计51417.51元；二、被告返还属原告所有的发票机报税卡、交税存折、营业执照、特种行业许可证、食品流通证；三、本案诉讼费由被告承担。
被告宿会浦辩称，被告并未违约，合同中明确规定涉案房屋的用途为宾馆，原告有义务为被告办理相关手续，而原告并未履行其义务，在解除合同之前，被告曾多次与原告协商，以口头及书面方式通知原告要求解除租赁合同，后原告同意终止合同，于2012年8月31日收回房屋并正常经营使用。原、被告解除租赁合同的理由是涉案房屋用途虽然是宾馆，但原告未提供有效的营业执照等手续，其营业执照于2011年8月已经失效；另外，因原告私装换热器违规用热，受到山东龙口华龙热力工程有限公司停暖处罚，导致无法供热，宾馆经营的要件都不满足，导致被告解除合同。至今，原告仍未返还原告50000元押金，导致营业执照等相关手续被告亦未还给原告。
经审理查明，原告路蕾与被告宿会浦于2011年8月10日签订一份《房屋租赁协议》，约定：被告承租原告坐落于龙口市龙港开发区振兴北路95、96号房屋，用途为宾馆，租赁期限自2011年9月1日至2014年8月31日止，每年租金200000元整；被告应于本合同生效之日向原告一次性交付第一年度租金200000元及押金100000元；承租期间内，水费、电费、电话费、物业管理费及经营期间的一切费用由被告承担；如果被告违反本合同，原告不予退还租金，并按年度须向原告交纳年度租金的20%作为违约金；如原告违约，须退还被告交纳的剩余租金，并支付年度租金20%违约金；被告交付定金10000元，在被告付清第一年度租金及押金时，合同生效。当天，原、被告双方又签订一份《补充协议》，约定：原告同意被告使用宾馆名称，并提供相关手续（复印件），费用包括在租赁费用中，不再另行收取；宾馆所使用的证件年检及费用由被告负责，如需原告协助应给予必要的帮助……
2011年8月22日，被告向原告支付了第一年租金200000元及押金50000元。
2011年9月1日，被告开始经营宾馆业务，并于当天向原告出具欠条，载明：欠押金伍万元（拾月底付）。
2011年10月22日，被告向原告出具一份《证明》，载明：“本人承租富联商务宾馆叁年，因本人家中孩子有病不能继续承租，同意退回甲方。”原告未同意解除合同。
2012年8月7日，被告又向原告出具一份文件，载明：“从去年十月由于你方原因，我方连发三封要求你我所签订的两份协议终止……如果到期你不来，我们于8月31日撤人锁门，以后发生所有事故与我方无关。”
2012年8月31日，原、被告到富联宾馆处清点物品，办理交接。此后，原告为被告垫付了电加热器的维修费300元、洗衣机的维修费100元、水电费3769.65元、两部电话费199.7元，上述单据原件均在原告处。
另查明，龙口市龙口富联商务宾馆系个体工商户，组成形式为家庭经营，经营者姓名为原告的儿子路云龙。营业执照有效期自2007年8月15日至2011年8月14日。
庭审中，被告提供一份由山东龙口华龙热力工程有限公司（以下简称华龙热力公司）提交出具的《证明》一份，载明：“2011－2012年度供热期间，嘉元小区临街商业95、96号门头房（富联宾馆）因有换热器违规用热设施没有拆除，未通过我公司验收，停止该门头房供暖。”
原告亦提供一份由华龙热力公司出具的《温馨提示单》，载明“尊敬的用热客户，经查，您违规用热，请您及时到渔港路华龙热力客户服务大厅交纳取暖费和滞纳金，避免因欠费影响您的用暖，谢谢您的合作！用ＸＸ点：嘉元临街富联宾馆，全商用暖12月6号上锁。”
又查明，原告曾因押金事宜起诉被告，要求被告立即按合同约定支付尚欠租房押金50000元及利息，本院判决宿会浦于判决生效后十日内给付路蕾押金50000元，驳回路蕾其他诉讼请求。后被告不服该判决提起上诉，该案经烟台市中经人民法院调解，路蕾放弃要求宿会浦支付50000元押金的诉讼请求。
2012年11月8日，被告宿会浦因押金事宜另行起诉原告路蕾，要求其返还租房押金50000元，该案仍在审理中。
上述事实有当事人陈述、《房屋租赁协议》、《补充协议》、证明、各项单据、收据、（2012）烟民一终字1334号民事调解书等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点有三：一、被告是否应当承担违约责任。违约责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。本案原、被告签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应依约全面履行合同义务。该房屋租赁合同中约定房屋租赁期限为三年，即自2011年9月1日至2014年8月31日，事实上被告仅承租了一年就单方提出终止合同，致该合同至2012年8月31日终止，显然未按合同约定履行租赁期限，从而构成违约。双方在合同第十四条约定了违约责任的承担方式，即租金不退还被告，并由被告承担年度租金的20%作为违约金。因此原告要求被告支付违约金40000元（200000元×20%）于法有据，本院予以支持。
被告辩称原告未将有效的经营宾馆手续交予被告，导致被告无法经营宾馆，是其终止合同的合理理由，不应承担违约责任。本院认为，原、被告签订的是房屋租赁合同，双方约定出租的房屋要符合宾馆的用途，因此，原告有义务将符合宾馆用途的房屋交付给被告，该项合同义务针对的仅是房屋本身，对此原告已履行相应义务。原、被告签订的补充协议针对的是经营宾馆手续的问题，补充协议的第一条约定说明原告同意被告使用宾馆名称，并向被告提供宾馆手续复印件；补充协议的第二条约定说明宾馆证件的年检由被告负责，原告仅负协助义务。被告在签订房屋租赁合同时应当明确知道宾馆营业执照至2011年8月14日到期，仍然同意自2011年9月1日开始承租房屋，且约定证件年检由被告负责，现被告无证据证实原告未协助其办理年检手续，存在违约行为，故对该辩称本院不予采信。
被告辩称原告违规用热（安装换热器）导致热力公司停暖，是被告提前终止合同的另一合理理由，并提供华龙热力公司于2011年11月20日出具的证明一份予以证实。原告为了反驳被告的主张，亦向本院提供一份从华龙热力公司调取的《温馨提示单》一份，说明停暖的原因是被告未交纳取暖费，且在2011年12月6日（向被告出具证明后）才上锁停暖。本院认为，原告在将宾馆租赁给被告前也是经营宾馆的，期间就已经安装换热器，每年供暖期间每个换热器加收200元，并未因此停暖。双方提供的两份证据均是由华龙热力公司出具的，原告的证据足以反驳被告的主张。另外，双方在房屋租赁协议中约定经营期间的一切费用应由被告支付，亦应包括取暖费，被告未举证证明其已完成应尽的按期交纳取暖费的义务，故对被告的该辩称本院不予采信。综上，被告未按合同约定的租赁期限全面履行合同，构成违约，原告要求被告承担违约责任于法有据，本院予以支持。
二、原告主张的各项费用应否支持。
1、关于宾馆内物品损失4328元。原、被告在租赁宾馆时进行了物品的交接并签有物品清单，终止合同时比对原交付物品清单确定物品损失符合常理。原告申请证人董盛桂出庭作证，证人能较详细的陈述当时的情况，对该证人证言本院予以采信。原告根据损坏物品情况比照出租时所列的清点物品单价计算出损失数额，虽然被告不予认可，但未提供任何证据予以反驳，故对原告的该项主张本院予以支持。被告辩称合同终止时双方已将物品清点完毕，即使有损失也处理过了，对此未提供证据予以证实，其辩称没有证据支持，本院不予采信。
2、关于电脑维修费200元。原告提供的收据中写明“2012年8月31日－2013年8月31日”，并非被告租赁经营期间，虽原告解释为补交以前的，但未提供其他证据证实，且与收据记载存在矛盾，故对原告该项请求本院不予支持。
3、关于维修电加热器、脱水桶、排水阀的费用400元。原告申请证人王洪超、董利辉出庭作证，证人均说明维修是被告找他们去的，费用由原告垫付。被告不予认可，但未提供其他证据证实，且收据原件在原告处，可以认定原告垫付该项费用，被告应予支付。
4、关于水电费3769.65元、联通电话费173.84元、铁通7月、8月电话费25.86元。上述费用均系被告经营期间宾馆的实际花费，且单据原件在原告处，可以证实该项费用由原告垫付。被告辩称即使有欠费被告已经结清，无证据证实，故对其辩称不予采信。关于联通复机费120元，有联通公司的证明，且因被告的欠费行为导致电话拆除，故因复机产生的费用应由被告承担。
5、关于原告主张的营业损失，因无证据证明其实际损失，对此本院不予支持。
综上，被告应当向原告支付各项费用共计8817.35元。
三、被告应否返还原告发票机报税卡、交税存折、营业执照、特种行业许可证、食品流通证。
关于原告要求被告返还发票机报税卡、交税存折、营业执照、特种行业许可证、食品流通证，被告认可上述原件均在被告处，主张应返还给路云龙，且在原告退还押金后予以返还。对此本院认为，被告已经与原告终止租赁合同，现对上述物品的占有属无权占有，应当予以返还。虽然富联宾馆营业执照登记经营者为路云龙，但该宾馆为家庭经营，原告亦对上述物品享有权利，且被告是与原告签订的房屋租赁协议，故原告要求被告返还，于法有据，本院予以支持。被告主张在原告退还押金后予以返还，于法无据，且被告已另案起诉要求原告返还押金，故对该辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宿会浦于本判决生效后十日内给付原告路蕾违约金40000元。
二、被告宿会浦于本判决生效后十日内支付原告路蕾各项损失、垫付款共计8817.35元。
三、被告宿会浦于本判决生效后十日内返还原告路蕾龙口市龙口富联商务宾馆的发票机报税卡、交税存折、营业执照、特种行业许可证、食品流通证。
四、驳回原告路蕾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1085元，由被告宿会浦承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙丽娜
人民陪审员 王维君
人民陪审员 王风范
二〇一四年九月十日
书 记 员 吴楠楠