青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1317号
原告青岛华泰鸿昌物业有限公司。
法定代表人栾同意。
委托代理人宁亚南。
委托代理人孙曙光。
被告董俊亮。
委托代理人陆洋。
原告青岛华泰鸿昌物业有限公司与被告董俊亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁亚南、孙曙光，被告委托代理人陆洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与青岛华泰房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告向被告位于308国道22号山水嘉园小区提供物业服务。被告自2010年10月1日起，未按时交纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行义务，但被告拒不交纳。请求：1、被告支付所欠物业管理费6235.26元，违约金3500元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告并未提供与物业服务合同相符的物业服务，因此其无权依据物业服务合同规定，取得足额的物业管理费；原告所主张的物业管理费部分主张已过诉讼时效，不应得到支持；原告主张的违约金约定过高，恳请法庭依法调整。
为支持其主张，原告提供证据，被告质证意见如下：
一、前期物业服务合同1份，证明原告取得的涉案小区的前期物业管理权。
被告质证称，被告不是该份合同的当事人，所以对真实性无法确认。
对该证据，本院认为，被告虽称对该证据真实性无法确认，但并无相关证据予以反驳，故本院对该证据真实性予以确认。
二、青岛市房地产登记簿1份，证明被告系涉案物业的业主，享受了原告提供的各项物业服务，应当依约交纳物业费。
被告质证称，对证据真实性没有异议。但该证据中涉案房屋登记时间是2010年5月12日，而本案原告自2010年5月1日起即收取被告的物业费，并且原告也并未提供符合物业合同的服务。
对该证据，本院认为，因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
三、投递邮件清单，催缴物业费通知单、国内挂号邮件收据各1份，证明原告已经通知被告交纳物业费。
被告质证称，清单真实性无法确认，原件不应该由原告持有，挂号信收据也非被告签字，催交物业费通知单，被告也并未收到，并且其所记载的内容，也与本案早已起诉的事实不符。
对该证据，本院认为，被告虽称对该证据真实性无法确认，但并无相关证据予以反驳，清单中签字确系被告本人所签，能够证明原告向被告发出过书面催交，故本院对该证据真实性予以确认。
为支持其辩称，被告提供证据，原告质证意见如下：
一、照片打印件15张，证明本案原告未提供符合物业合同的服务，小区环境较差，其主张的物业服务费缺乏事实依据。
原告质证称，真实性不予认可，照片打印件不具有证明效力，且照片当中没有拍摄时间，也不能证明是涉案小区，原告对被告的物业的专属部分不具有维修义务。
对该证据，本院认为，该证据系被告单方制作，无法证明拍摄时间及地点，原告亦不认可，故本院对该证据不予采信。
二、交费单据1份，证明被告从2010年5月1日起就向被告收取了物业管理费，多收部分应当扣除。
原告质证称，对证据的真实性没有异议，且原告主张的期限是2010年10月1日起开始计算，之前的没有计算在内。
对该证据，本院认为，因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
经审理查明，2007年2月3日，原告与青岛华泰房地产开发有限公司分公司签订《前期物业管理委托合同》。该合同约定：原告为青岛市城阳区308国道22号提供物业服务，服务期限为2007年3月1日起至该小区成立业主委员会止。原告的物业管理服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯运行费）。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项作出了约定。
另查明，被告系青岛市城阳区308国道22号山水嘉园小区99栋1单元502业主，房屋户型为多层，房屋建筑面积是152.83平方米，被告与原告长期存在物业服务合同关系，该小区至今未成立业主委员会。2010年10月份至2014年12月份期间，被告未交纳物业管理服务费，即51个月的物业管理服务费6235.46元（152.83平方米×51个月×0.8元／平方米／月），原告在本案中主张6235.26元。原告于2015年8月3日向被告发出催交物业管理服务费的书面通知。
庭审中，原告明确违约金主张分段计算共计3367.04元，原告在本案中主张3500元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。本案的争议焦点为：1、原告是否具备在本案中向被告主张物业费的条件；2、本案原告主张是否超过诉讼时效；3、被告是否存在向原告多交物业费的情形。针对第一个问题，青岛华泰房地产开发有限公司分公司与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。原告为被告提供物业管理服务，在原告向被告书面催交后，被告应按约定的期限及时支付物业管理服务费用。针对第二个问题，被告自2010年10月份至2014年12月份期间一直未交纳物业管理服务费，其违约行为存在连续性，因此原告在本案中的诉讼请求并未超过诉讼时效。针对第三个问题，物业管理服务费的起始交纳时间应当以业主实际入住房屋之日开始计算，登记机关的房产登记日期存在滞后于实际入住日期的情形，被告自愿交纳2010年5月1日至9月30日的物业管理服务费，应视为认可该期间被告已入住涉案房屋并已享受物业企业的相关服务，因此被告不存在2010年5月期间向原告多交纳物业费的情形。综上，被告无正当理由未支付2010年10月份至2014年12月份期间物业管理服务费用6235.46元的事实清楚、证据确实充分，原告要求被告支付物业管理服务费6235.26元，符合法律规定，本院予以支持。针对原告主张的违约金，本院认为，原告主张的违约金明显过高，被告亦申请本院依法对违约金标准进行调整，综合考虑双方的具体情况，违约金应以500元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告董俊亮于本判决生效后十日内支付原告青岛华泰鸿昌物业有限公司物业管理服务费6235.26元、违约金500元，共计人民币6735.26元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 高新德
代理审判员 王 萌
人民陪审员 胡海婷
二〇一五年十二月四日
书 记 员 任君君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。