山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第792号
上诉人（原审被告）山东缘生态旅游贸易开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人李宁，董事长。
委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南鸿腾实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人苏传俊，董事长。
委托代理人李恩春，男，1962年3月18日出生，汉族，济南鸿腾实业有限公司办公室副主任，住济南市。
上诉人山东缘生态旅游贸易开发有限公司（以下简称山东缘生态公司）因与被上诉人济南鸿腾实业有限公司（以下简称济南鸿腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2011）市民重初字第2127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年6月29日，济南鸿腾公司（乙方）与山东缘生态公司（甲方）签订房屋租赁协议，约定甲方将位于济南市市中区十六里河街道办事处兴济河路54号自有院落房产一处整体租赁给乙方使用；该宗房产为国有土地工业使用权类型，总面积为11801.40平方米，地上建筑约3700平方米；乙方租用该地产及房产用于鸿腾三馆商务酒店的建设，协议签订后甲方按照乙方的用途要求进行房屋改造及扩建，改造完毕后依照建设后的实际面积计算租金，初步设计面积约15000平方米；前五年租金为0.60元／㎡，第六年起递增10%至第八年，第九年递增10%至第十一年，第十二年递增10%至合同期满；合同期限共20年，扩建工程交工之日起后延至20年止；因涉及扩建投资，乙方自本合同签订之日起先付约定年租金的三分之一（1093905元）作为合同定金；甲方承诺自收到定金之日起六个月内将扩建工程完成交工。该协议另对双方的其他权利义务进行了明确的约定。该协议加盖有济南鸿腾公司与山东缘生态公司印章。2009年6月30日，济南鸿腾公司向山东缘生态公司支付定金30万元；2010年3月23日，济南鸿腾公司向山东缘生态公司支付定金80万元。以上支付定金共计110万元。济南市市中区兴济河路54号为工业用地，使用权人为山东缘生态公司。
济南鸿腾公司主张山东缘生态公司在合同履行过程中存在违约行为，并未将涉案建设的房产交付其使用，导致租赁合同不能履行。山东缘生态公司主张在收到济南鸿腾公司支付的定金后遂按照济南鸿腾公司的要求在原两个车间基础上进行房屋改建扩建，但是在房屋建设过程中因未办理建设工程规划许可证，被济南市市中区城市管理行政执法局责令限期改正，并责令在2010年5月16日前提供审批手续并停工，据此主张已经扩建改建的部分为违章建筑导致合同无效。
对于山东缘生态公司在履行合同中建设房屋未办理建设工程规划许可证的问题，山东缘生态公司主张按照合同约定在双方签订合同之日起，济南鸿腾公司应当足额交纳定金，以便于扩建工程的开工使用，但济南鸿腾公司迟延交付定金。双方2009年6月签订租赁合同时政府对该工程同意先建设后办手续，但是由于济南鸿腾公司迟延交付定金，导致工程实际施工时政府政策发生变化，无法办理相关手续，房屋扩建无法合法进行。但对于其上述主张，山东缘生态公司并未提交相应的证据。
针对本案租赁合同涉及的土地及房产，原审法院依法进行了现场勘验，并制作了勘验笔录及现场勘验图。经勘验，济南市市中区兴济河路54号为独立院落，院落南侧西南方位建设有部分房屋；南侧约中间部位为加气站，尚在经营状态；东南侧为空地，东墙体有房屋拆除痕迹；院落大门位于西侧，进门后院落中间位置为六层建筑，现由济南哮喘病医院使用，该医院处于正常经营状态；院落东侧有未拆除完毕的原有厂房；北侧仍有厂房；院落西北角位置有部分平房，现由济南哮喘病医院使用。现济南哮喘病医院使用的六层建筑即为双方合同履行中扩建改建的房屋。济南哮喘病医院使用该房屋系其与山东缘生态公司签订房屋租赁合同。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。济南鸿腾公司与山东缘生态公司均为依法设立的民事法人主体，具备法律规定的权利能力和行为能力，具备签订合同的主体资格；双方签订合同的行为及内容均系双方自由意思的表达，不存在欺诈、胁迫等影响意思自由和真实的情形，应为双方真实意思表示。合同对双方当事人具有拘束力。济南鸿腾公司与山东缘生态公司签订的租赁协议为双方设定了权利和义务。济南鸿腾公司的主要合同义务系交付定金及支付租赁费用，山东缘生态公司的主要合同义务是按照济南鸿腾公司的用途要求对原有房屋进行改造、扩建，并于收到济南鸿腾公司支付的定金后六个月内将租赁标的物（改造及扩建后的房屋及相应的院落）交付给济南鸿腾公司使用。据此，山东缘生态公司履行标的物交付义务的前提是对原有房屋按照济南鸿腾公司的用途要求进行改造、扩建。按照相关法律法规的要求，进行工程施工建设应当履行的义务之一为办理建设工程规划许可证，该义务在没有合同约定的情形下应当属于建设方义务，本案中即为山东缘生态公司的义务。山东缘生态公司主张办理建设工程规划许可证系应由双方共同申请办理，无约定及法定依据，原审法院未予采信。山东缘生态公司主张2009年签订合同时政府对扩建工程同意先建设后补办相关手续，2010年施工过程中因政策变化不能办理相关手续，但其既未提交相应的证据证实其在工程建设开工前已向规划部门提交相应的审批材料，亦未提交相应的证据证实因不符合规划部门的规划要求而不能办理建设工程规划许可证，即山东缘生态公司并未举证证明其针对履行双方租赁协议的扩建、改建工程客观不能取得建设工程规划许可证的事实，且山东缘生态公司亦主张正在办理涉案改建、扩建工程的合法手续。因此，山东缘生态公司并未举证证实涉案改建、扩建工程因存在客观不能的原因导致租赁协议标的物不能确定并得以履行。综上所述，本案涉案改建、扩建房屋在建设过程中没有办理建设工程规划许可证系由于山东缘生态公司责任所致。按照一般法理，如果一方当事人完全掌控导致合同效力的主动权，那么该方当事人完全处于合同优势地位，其不履行合同约定义务或者其法定义务，主观上存在恶意，属于重大过错，应当视为以怠于履行义务阻却合同有效性的条件成就，则应当承担违约责任。本案中，是否申请办理建设工程规划许可证的主动权完全由山东缘生态公司一方掌控，因此本案还应当考查双方在此前的合同义务。按照合同约定，山东缘生态公司负有的合同义务是交付合法合格的房屋，其没有按照合同约定交付合法房屋，即为违约。双方签订合同的目的是济南鸿腾公司使用房屋开办商务酒店，这是双方签订合同的目的所在。因此，山东缘生态公司负有的合同义务是交付符合合同使用目的的标的物，并保证交付标的物的合法性。故本案为完成交付合法标的物应需的包括变更土地用途、提交审批材料、办理或补充完善所有的审批手续等等，都属于山东缘生态公司的合同义务，其没有履行合同义务，应当属于违约。本案双方所签合同约定合同期限为20年，并约定前五年租金为每平方米0.6元，房屋建筑面积约为15000平方米，并约定递增计算租金。经计算，如双方能够履行合同，合同标的额至少超过6000万元，因此双方约定并已实际交付的定金并未超过主合同标的额的20%。综上，济南鸿腾公司主张山东缘生态公司双倍返还定金220万元，于法有据。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定判决：山东缘生态旅游贸易开发有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还济南鸿腾实业有限公司定金220万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，财产保全费5000元，由山东缘生态旅游贸易开发有限公司负担。
上诉人山东缘生态公司不服原审判决上诉称：上诉人山东缘生态公司对于一审判决认定的事实部分没有异议，但一审法院认为“……山东缘生泰公司负有的合同义务是交付符合合同使用目的的标的物，并保证交付标的物的合法性。故本案为完成交付合法标的物应需的包括变更土地用途、提交审批材料、办理或补充完善所有的审批手续等等，都属于山东缘生泰公司的合同义务，其没有履行合同义务，应当属于违约”，并据此判令上诉人山东缘生态公司双倍返还定金220万元，对此判决上诉人山东缘生态公司无法接受。上诉人山东缘生态公司认为，在合同履行中，首先违约的是被上诉人济南鸿腾公司，这是导致无法实现合同目的的根本原因。理由如下：1、根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定：因甲方涉及扩建投资，乙方自本合同签订之日起先付约定年租金三分之一1093905元作为合同定金。也就是说双方是于2009年6月29日签订的该合同，按约定在当日被上诉人济南鸿腾公司应当向上诉人山东缘生态公司全部付清1093905元定金。但实际上，被上诉人济南鸿腾公司在2009年6月30日仅向上诉人山东缘生态公司支付了30万元定金，时隔10个月后，即在2010年3月23日又交付了80万元。因迟延交付定金，导致上诉人山东缘生态公司迟迟无法投入改扩建房屋的施工。由于时间的延误，政府的城市规划建设政策发生了变化。在2009年6月，双方签订协议时，对于改扩建工程的手续，政府同意先建设后补办，但因被上诉人济南鸿腾公司迟延交付定金，致使上诉人山东缘生态公司无法开展施工。而被上诉人济南鸿腾公司在2010年3月23日交足定金后，济南市政府却下达了《违章建筑问责制的通知》，使改扩建项目无法办理准建手续，因此责任完全在被上诉人济南鸿腾公司一方。2、租赁协议第二条约定，该租赁房屋项目为改扩建工程，并且必须按照被上诉人济南鸿腾公司的图纸用途要求建设，但至今未收到被上诉人济南鸿腾公司的用途要求说明和改扩建图纸。然而被上诉人济南鸿腾公司却于2010年4月提供了一份新建工程图纸，且该图纸多次变更至今没有最终确认，因此新建的工程也无法获得政府批准，且造价增加被上诉人济南鸿腾公司不能接受，从而导致工程根本无法继续施工建设，造成停工至今。由于被上诉人济南鸿腾公司上述违约行为导致租赁房屋协议无法履行，责任完全应由被上诉人济南鸿腾公司承担。然而对于以上事实，一审法官却视而不见，在判决书中只谈上诉人山东缘生泰公司如何没有办理规划许可证、没有交付合法合格的房屋等所谓违约责任，但对于被上诉人济南鸿腾公司迟延交付定金的事实以及其他违约行为却只字不提，这显然是在有意袒护，有失公允。一审判决让上诉人山东缘生态公司双倍返还被上诉人济南鸿腾公司定金220万元有失公平公正。鉴于本案《房屋租赁协议》双方早以终止履行，且房屋也已出租他用，因此，为解决争议纠纷，上诉人山东缘生态公司可返还110万元定金，双方就此平纷息讼。综上，请求法院依法撤销原审判决，确认被上诉人济南鸿腾公司违约在先导致合同无法履行，改判双方终止合同，上诉人山东缘生泰公司返还被上诉人济南鸿腾公司110万元定金，一、二审诉讼费由被上诉人济南鸿腾公司承担。
被上诉人济南鸿腾公司答辩称：1、上诉人山东缘生态公司认为交付定金应是一次性交付，对此被上诉人济南鸿腾公司不能认同，合同第5条明确约定被上诉人济南鸿腾公司自本合同签订之日起先付约定年租金的1／3作为合同定金，所以定金的交付时限应该是合同签订之日起开始交付，被上诉人济南鸿腾公司于协议签订后的次日即2009年6月30日交付了定金30万元，双方于2010年3月18日签订补充协议后，被上诉人济南鸿腾公司于5日内又交付了定金80万元，总计110万元，符合合同约定。上诉人山东缘生态公司收取了被上诉人济南鸿腾公司的定金，就应该履行合同义务，给付被上诉人济南鸿腾公司合法合格的房子，而被上诉人济南鸿腾公司至今未收到任何房屋，上诉人山东缘生态公司于被上诉人济南鸿腾公司一审起诉前就已经将涉案房屋租赁给了济南哮喘病医院。2、上诉人山东缘生态公司提出“至今我方未收到被上诉人用途要求说明和改扩建图纸”，不符合事实，上诉人山东缘生态公司又承认于2010年4月份收到一份新建图纸，其说法自相矛盾，双方签订的补充协议内容就是对以上图纸的明确详细描写。3、上诉人山东缘生泰公司为了将扩建现在已经竣工部分的房屋恶意高价租赁给第三人从而获取非法利益，故意不予履行建设规划审批手续，在承建部门责令其补办手续后，上诉人山东缘生泰公司仍然拒绝办理手续，直至被上诉人济南鸿腾公司一审起诉立案时都没有去政府相关部门办理建设工程规划许可证。上诉人山东缘生泰公司不依法履行房屋的建设审批手续属于严重违约行为，应当承担违约责任，双倍返还定金，请求法院依法维持原审判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，被上诉人济南鸿腾公司向本院提交其与上诉人山东缘生泰公司于2010年3月18日签订的补充协议一份，用以证明被上诉人济南鸿腾公司对上诉人山东缘生泰公司的改建扩建工程书面提出了明确的质量要求和用途要求。上诉人山东缘生泰公司对该补充协议的真实性无异议，但认为该补充协议证明截止到2010年3月18日被上诉人济南鸿腾公司仍未确定如何进行改扩建施工，并不牵扯其它的任何原合同的权利义务问题。
上述事实，由当事人提交的证据和本院调查笔录在案为凭。
本院认为，上诉人山东缘生泰公司与被上诉人济南鸿腾公司于2009年6月29日签订的房屋租赁协议约定：被上诉人济南鸿腾公司自本合同签订之日起先付约定年租金的三分之一（1093905元）作为合同定金，上诉人山东缘生泰公司承诺自收到定金之日起六个月内将扩建工程完成交工，并保证该宗地产的合法租赁。房屋租赁协议约定了交付定金的起始时间，没有约定一次性交付定金，被上诉人济南鸿腾公司分别于2009年6月30日和2010年3月23日向上诉人山东缘生态公司支付定金30万元和80万元，上诉人山东缘生态公司均出具了收款凭证。上诉人山东缘生泰公司主张，2009年其与被上诉人济南鸿腾公司签订合同时，政府对该改扩建工程同意先建设后补办相关手续，因被上诉人济南鸿腾公司迟延交付定金，上诉人山东缘生态公司无法进行改扩建施工，期间政府的城市规划建设政策发生变化，导致改扩建项目无法办理准建手续，但上诉人山东缘生泰公司既未提交相应的证据证实其在工程建设开工前已向规划部门提交审批材料的事实，亦未提交证据证实因不符合规划要求而不能办理建设工程规划许可证的事实，故上诉人山东缘生态公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人山东缘生泰公司认可其与被上诉人济南鸿腾公司于2010年3月18日签订了补充协议，该补充协议的内容为被上诉人济南鸿腾公司对涉案改扩建工程的施工要求，上诉人山东缘生泰公司亦认可其于2010年4月收到被上诉人济南鸿腾公司提供的工程图纸。上诉人山东缘生态公司主张，被上诉人济南鸿腾公司迟延交付工程图纸，且该图纸多次变更至今没有最终确认，因此改扩建工程也无法获得政府批准，从而导致工程根本无法继续施工建设，造成停工至今，但上诉人山东缘生态公司未提交充分的证据证明其该项主张，其在原审中提交的山东联创建筑设计有限公司出具的证明内容亦不能证实被上诉人济南鸿腾公司迟延交付工程图纸、该图纸多次变更至今没有最终确认、导致改扩建工程无法获得政府批准和无法继续施工停工至今的事实。故对上诉人山东缘生态公司该项上诉理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人山东缘生态公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王周江
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一五年十一月三日
书 记 员 吴颖颖