北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06789号
上诉人（原审原告、反诉被告）张春荣，男，1971年12月14日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）尹世庆，男，1964年3月17日出生。
委托代理人高晓阳，北京市万腾律师事务所律师。
上诉人张春荣、尹世庆因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第01174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年12月，张春荣起诉至原审法院称：2013年1月6日，我与尹世庆签订了购房协议，约定尹世庆将位于北京市大兴区×××102室的房屋（建筑面积为67.71平方米，以下简称涉案房屋）卖给我，价款112万元。协议特别约定，如果尹世庆（甲方）的新房未在4月30日前购买成功，此协议无效。协议签订后，我向尹世庆支付了2万元定金。2013年4月30日后，我多次询问尹世庆房屋过户事宜，他均答复一定会将房屋卖给我，仅需我耐心等待。2013年6月，尹世庆将涉案房屋的钥匙交给我，让我居住在此房屋中。在我等待尹世庆协助办理房屋过户手续期间，尹世庆突然在2014年10月告知我不再出卖房屋，故我起诉要求尹世庆向我双倍返还定金4万元、赔偿我经济损失20万元。
尹世庆辩称：不同意张春荣的诉讼请求。我与张春荣签订购房协议属实，协议约定如果我未在4月30日成功购买新房，则此协议无效。因在4月30日前，我没有购买到新房，所以我通知张春荣此协议无效。2013年6月，张春荣找到我说没有房屋居住，提出要租住涉案房屋，由购房定金冲抵租金。所以我提出反诉，要求张春荣将涉案房屋腾退给我，并向我支付房屋使用费47500元（每月按2500元计算，自2013年6月至实际返还房屋之日止，截至反诉日为19个月）。
张春荣对尹世庆的反诉辩称：尹世庆主张的腾退房屋与本案并非同一法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，腾退房屋是排除妨害。我与尹世庆并没有约定过占有使用费。无论租金还是使用费，也不是同一个法律关系，也不认可租金或使用费从定金中扣除的约定。总之，尹世庆的反诉缺乏事实和法律依据，要求驳回尹世庆的反诉请求。
原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。张春荣与尹世庆签订的购房协议，虽然条款简单，但标的明确，张春荣与尹世庆也对价款达成了合意，因此应认定合同成立。此购房协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且二人均系完全民事行为能力人，应为合法。张春荣、尹世庆签订的购房协议中明确约定，如尹世庆未在4月30日前成功购买新房，此协议无效。此为附生效条件的合同。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当尹世庆未能在4月30日前成功购买新房时，其与张春荣的购房协议本不会发生效力，此时张春荣、尹世庆互不承担违约责任，尹世庆只需返还张春荣定金即可。然而，尹世庆却于2013年6月、7月间将涉案房屋的钥匙交给了张春荣，张春荣搬入涉案房屋居住。张春荣与尹世庆各自给出了不同的解释。尹世庆先是主张其将涉案房屋出租给张春荣，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张将涉案房屋暂借张春荣。这两种说法不仅前后矛盾，并且尹世庆既未提供书面租赁合同，也没有说清楚租金，这种做法与解释难令人信服。相反，张春荣主张尹世庆再三承诺会将涉案房屋卖给他，所以才给了钥匙。张春荣对此虽未进一步举证，但将尹世庆与张春荣订立购房协议这一事实，以及尹世庆将钥匙交予张春荣这一事实，二者相结合，能够认定张春荣的这一主张。也即，尹世庆将钥匙交予张春荣后，表明其仍欲受购房协议约束。张春荣基于对尹世庆的信赖，从而在涉案房屋中居住。后张春荣于2014年10月得知尹世庆不再将房屋卖予自己，却仍然占有使用，故张春荣不仅应将涉案房屋腾空后返还尹世庆，并且应向尹世庆支付自2014年10月起直至腾空时的使用费。而尹世庆主张的使用费标准，与市场价格相接近，法院予以支持。同时，因尹世庆的违约致使张春荣订立合同的目的不能实现，作为守约方的张春荣要求尹世庆赔偿房屋差价损失，法院酌情予以支持。并且，违约责任以实际损失为限。尹世庆赔偿张春荣的差价损失，能够基本填补张春荣的实际损失，故对张春荣要求尹世庆双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、尹世庆赔偿张春荣损失十二万元（于判决生效后十日内履行）；二、张春荣将位于北京市大兴区×××102室腾空退还尹世庆（于判决生效后十日内履行）；三、张春荣向尹世庆支付房屋使用费（自二○一四年十月起至实际腾退之日，按照每月二千五百元的标准支付）；四、驳回张春荣的其他诉讼请求；五、驳回尹世庆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张春荣、尹世庆均不服，上诉至本院。张春荣上诉称：尹世庆违约后，我通过中介公司以139万元购买与涉案房屋同一小区的房屋，实际损失27万元，要求对方赔偿24万元已是酌情后的数额，原审法院判决尹世庆赔偿我损失12万元太少；故同意原判第二、三项，不同意原判第一、四项，请求二审法院依法改判尹世庆赔偿我经济损失20万元并双倍返还定金4万元。尹世庆上诉称：我与张春荣签订的购房合同因我新房未购买成功而无效，之后双方未签订过任何协议，我对张春荣亦未有卖房的承诺，故不存在违约行为；无证据表明我将涉案房屋的钥匙交给张春荣是一种仍然受购房协议约束的意思表示，实际情况是张春荣向我提出暂时借用涉案房屋存放物品，我才将钥匙交给其，之后其又提出要搬到涉案房屋暂住，等买到新房后即搬走，所以我才口头向其提出如其居住时间长了要按市场价支付房租，因双方就此已达成共识，我认为其老实本分，才未与其签订租赁合同；张春荣无证据证明其实际支付了139万元的购房款，不能证明其存在实际的房屋差价损失；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回张春荣的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月6日，张春荣（乙方）与尹世庆（甲方）签订《购房协议》，约定：甲方将涉案房屋卖给乙方，价款112万元；合同签订之日，乙方向甲方支付2万元作为购房定金；甲乙双方同意以全款方式购买此房屋，交税当日乙方支付剩余全部房款；甲乙双方约定于2013年4月30日前签订房屋买卖合同；约定期满，如因甲方原因未能签订房屋买卖合同，甲方双倍返还乙方定金，如因乙方原因未能签订房屋买卖合同，甲方所收定金不予退还；因甲方卖房原因是用卖旧房款项购买新房，如甲方新房未在4月30日前购买成功，此协议无效，双方互不承担违约责任，返还乙方定金。当日，张春荣向尹世庆支付2万元定金。
2013年4月30日后，尹世庆未成功购买新房。2013年6月底，尹世庆将涉案房屋的钥匙交给张春荣，后张春荣搬入涉案房屋居住。对此，原审中，尹世庆先是主张2013年6月张春荣找到其，提出想要租住涉案房屋，房租可从定金中扣除，故其将涉案房屋交由张春荣居住，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张是张春荣向其借涉案房屋堆放东西，其将涉案房屋暂借张春荣，在交钥匙的时候没有和张春荣说租金的事情，到年底催的时候才有的想法，其当时想的是2万的定金时间长了就折抵房租了；张春荣均予以否认。张春荣主张，是尹世庆再三承诺会继续将涉案房屋卖给自己，所以给了钥匙；尹世庆对此主张亦予以否认。此后，张春荣、尹世庆并未签订书面房屋买卖合同，双方亦未继续履行2013年1月6日的购房协议。2015年4月10日原审庭审中，原审曾询问尹世庆何时告知张春荣不把涉案房屋出售了，尹世庆称：“我什么时候都没有告诉他我不把房卖给他了，我10月中旬告诉张春荣让他赶紧走人，买房就赶紧买，不买就把房屋腾出来。一年多了，2万的定金当作房屋租金也差不多了，所以我催的张春荣。”张春荣认可其在2014年10月得知尹世庆不再将涉案房屋卖予自己，后仍占有使用涉案房屋。双方均认可，二人因购买涉案房屋相识，此前并不认识。
2014年11月30日，张春荣经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，以139万元的价款在同一小区即×××小区，购买了×号楼×单元102室。
上述事实，有购房协议、定金收据、存量房屋买卖合同以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：本案双方争议的主要事实是2013年4月30日后尹世庆是否承诺将涉案房屋卖与张春荣。该事实的认定主要基于对尹世庆将涉案房屋钥匙交付张春荣，由张春荣居住使用涉案房屋这一行为的解读。对此，双方各执一词。尹世庆先是主张2013年6月张春荣找到其，提出想要租住涉案房屋，房租可从定金中扣除，故其将涉案房屋交由张春荣居住，并口头约定租金按照市场价格计算，后又主张是张春荣向其借涉案房屋堆放东西，其将涉案房屋暂借张春荣，在交钥匙的时候没有和张春荣说租金的事情，到年底催的时候才有的想法，其当时想的是2万的定金时间长了就折抵房租了，其主张先后矛盾，亦没有其他证据佐证，故对其有关为何将涉案房屋钥匙交付张春荣，由张春荣居住使用涉案房屋的主张，本院难以采信。原审法院结合尹世庆与张春荣订立购房协议、尹世庆将钥匙交付张春荣并由张春荣居住涉案房屋的事实，采信张春荣有关尹世庆承诺将涉案房屋卖与其的主张，并无不妥。尹世庆承诺将涉案房屋卖与张春荣，后又告知张春荣不再出卖涉案房屋，违反约定，致使张春荣订立合同的目的不能实现，应支付张春荣因其违约造成的经济损失。原审法院根据过错程度、张春荣提供的另行购买房屋的合同，认定尹世庆赔偿张春荣经济损失12万元，并无不妥，本院予以维持。张春荣在主张尹世庆赔偿经济损失的同时，要求尹世庆双倍返还定金，缺乏法律依据，原审法院不予支持，亦正确，本院亦予维持。综上所述，张春荣、尹世庆的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2450元，由张春荣负担715元（已交纳），由尹世庆负担1735元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费494元，由尹世庆负担390元（已交纳），由张春荣负担104元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费10788元，由尹世庆负担5888元（已交纳），由张春荣负担4900元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年八月十九日
书 记 员 张邵青