上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5340号
上诉人（原审原告）俞新东，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人姚亮，上海齐坦律师事务所律师。委托代理人曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海得意家装饰市场经营管理有限公司。法定代表人夏欢，经理。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人周晶，上海市联合律师事务所律师。上诉人俞新东因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人俞新东之委托代理人曹兴龙，被上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）之委托代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，俞新东系上海市金山区XX大道XX号上海XX贸易城·（XX广场）一层XX号商铺（建筑面积23.72平方米）（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人。2013年10月3日，俞新东与得意家公司签订《上海XX贸易城·（XX广场）商铺委托经营管理协议》（以下简称协议），约定由俞新东全权委托得意家公司经营管理涉案商铺，由得意家公司根据其对XX广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场，第一个经营管理期（托管期）自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止协议。同时，双方约定以5年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管时间最长不超过20年。托管期内，俞新东委托得意家公司以得意家公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年俞新东将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，俞新东可继续委托得意家公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，俞新东自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合得意家公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论俞新东继续委托得意家公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知得意家公司，逾期视同继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。协议到期前后双方因故产生纠纷，俞新东诉至原审法院，请求判令：1、得意家公司将涉案商铺返还给俞新东；2、得意家公司支付俞新东2014年11月30日至2015年5月29日期间的租金人民币（以下币种相同）17,059.19元（以房屋总价379,093.04元为基数，按年回报率9%计算）；3、得意家公司支付2015年5月30日起至判决生效之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、得意家公司支付2015年5月30日起至返还之日止的房屋使用费（以房屋总价379,093.04元为基数，按年回报率9%计算）。原审庭审中，俞新东将诉请中的租金、使用费统一明确为房屋委托经营收益。得意家公司不同意俞新东的诉讼请求。原审另查明，俞新东已全额支付了涉案商铺的购房款，并取得了房地产权证。原审庭审中，俞新东还向原审法院提供了终止委托经营管理通知函及快递单（寄件联复印件），时间为2015年5月12日，寄件人为徐某某。得意家公司对该份证据不予认可。原审庭审中，得意家公司向原审法院补充提交了物业费代扣协议、结算单、付款凭证。俞新东对上述证据无异议，但认为税金及物业费不应当在本案中扣除。原审认为，俞新东与得意家公司签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，俞新东将涉案商铺委托得意家公司经营管理，双方在委托经营管理到期前后产生争执，俞新东现要求得意家公司支付拖欠的经营收益及逾期付款利息损失，于法有据，原审法院予以支持。关于税金及物业费，俞新东对相关金额并无异议，仅认为不应在本案中扣除，原审法院认为，俞新东与得意家公司双方签订有相关的物业费代扣协议，缴纳税金系法定义务且双方在以往的收益给付中均按此执行，已形成交易惯例，俞新东也未提出过异议，故俞新东的主张原审法院难以支持。扣除上述物业费及税金后，得意家公司应向俞新东支付经营收益12,377.47元及相应利息。关于协议效力问题。原审法院认为，本案中，协议第三条第8项已明确约定，即俞新东应于托管期限届满前三个月内书面告知得意家公司，否则视同继续委托。从俞新东提供的证据来看，终止委托经营管理函及快递单为复印件，快递单为寄件联而非签收联，得意家公司不予认可并表示未收到前述函件，且签署函件人并非俞新东，也无证据证明发件人事先得到了当事人的授权，故该份证据不能证明俞新东之主张，按照约定协议延续至下一个托管期满。由此，俞新东要求得意家公司返还房屋的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。关于俞新东主张2015年5月30日后的房屋委托经营收益问题。根据协议第三条第8项之规定，若俞新东未在约定期限内履行告知义务，则协议期限顺延至下一个托管期并视为接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。现俞新东要求按年9%主张回报率，缺乏依据，且涉及下一个托管期，故本案中不予处理。同时，原审法院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，俞新东在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一六年三月二十八日作出判决：一、上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付俞新东委托经营收益人民币12,377.47元；二、上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付俞新东逾期付款的利息损失（以12,377.47元为基数，自2015年5月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回俞新东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226元，由上海得意家装饰市场经营管理有限公司承担。原审法院判决后，上诉人俞新东不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人至今没有按照合同约定向上诉人支付第5年最后一期的租金，存在根本违约行为。在第一个5年期满前，上诉人已经寄送了解约函件，原合同已经到期终止，双方目前是不定期的委托关系。即使法院认定该解约函件未产生效力，其也有权诉请解除合同关系。被上诉人仍然占有涉案商铺，应当返还房屋，并且支付第一个5年期满后的使用费。二、合同约定的收益是净收益，不应当扣除物业费和税金，即使扣除，也不应当由上诉人全额承担。请求二审法院撤销原判，改判：1、解除合同，被上诉人归还涉案商铺；2、被上诉人支付2014年11月30日至2015年5月29日的经营收益（以房屋总价的年回报率9%计算）；3、被上诉人支付上述欠付经营收益的利息（按同期贷款利率，自2015年5月30日算至本判决生效之日）；4、被上诉人支付自2015年5月30日至实际返还之日止的房屋使用费（以房屋总价的年回报率9%计算）。被上诉人得意家公司辩称，其没有收到过上诉人的解约函件，双方的委托合同关系已经自动延续5年，双方之前的收益支付中都实际扣除了物业费和税金。原审判决正确，请求二审法院维持原判。上诉人在二审中提交了五份新证据：1、董某某与上海A有限公司（以下简称A公司）签订的委托经营管理合同，用以证明涉案商铺之前是由A公司管理，而该份合同文本中约定委托方是不承担税金、物业费的。2、案外承租人与被上诉人签订的租赁合同一份，用以证明该份合同中将租金和管理费区别约定，被上诉人存在故意减少上诉人应得收益计算基数的行为。3、涉案商铺开发商与上海见畅物业有限公司的前期物业服务合同，用以证明涉案商铺的物业费标准比原审认定的低。4、案外人与A公司的判决书一份，用以证明该案中法院支持了小业主解除合同的诉请。5、商铺买卖合同附件，用以证明物业费标准。被上诉人发表质证意见称，上述证据均与本案争议无关。本院经审查认为，上述证据与本案争议缺乏直接关联性，故不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，上诉人明确表示，其所主张的收益金额与原审认定金额的差额在于物业费与税金，其对于原审中被上诉人提交的物业费收据及税金发票的真实性是认可的，已经交付的经营收益中实际扣除了物业费与税金，但其认为扣除该部分款项没有合同依据，其也不知情。本院认为，系争管理协议系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于被上诉人欠付经营收益的金额问题。系争管理协议未对物业费与税金问题作出明确约定，鉴于被上诉人已经向上诉人支付的收益款项中都扣除了这两类费用。因此，原审在认定被上诉人的欠付经营收益金额时扣除该两类费用符合双方在上一个管理期间的交易惯例，本院予以维持。至于上诉人所称的具体扣除金额的问题，原审中双方当事人对相应的发票及物业费收据都进行了核对，对该两项费用的金额予以了确认。因此，上诉人主张原审不应扣除该两项金额，且扣除金额过高，缺乏事实依据，本院不予支持。但在新的管理期间内，被上诉人是否有权继续扣除该部分费用，本院对此不予认定，双方可另行解决。二、关于系争管理协议是否应当解除的问题。根据协议约定，如上诉人未在每5年托管期届满前三个月内书面告知被上诉人终止委托，则视为继续委托5年。上诉人称其曾经在第一个5年管理期间届满前三个月内发送过解约函，被上诉人则否认其曾经收到过该份函件，而上诉人未能提供其寄送函件的签收凭证。因此，现有证据不能显示上诉人已经在约定期间内送达了书面的解约函件，原审认定双方之间的委托经营关系自动延续5年托管周期符合合同约定。上诉人主张双方之间的委托经营关系已经解除，被上诉人应返还涉案商铺，支付使用费，均缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的诉请解除问题，被上诉人欠付租金发生在前一个管理期间内，并非当前管理期间的违约行为，故上诉人据此解除当前的委托管理关系，本院实难支持。本院需要说明的是，被上诉人作为受托方，应当对委托人尽到勤勉、诚信的管理义务。在新的管理期间内，被上诉人应当依照合同约定尽快与上诉人确认新的收益标准，明确具体的费用承担问题，及时足额支付经营收益，以积极行为改善自身管理状况，取得上诉人的信任。如在后续委托期间内，被上诉人出现了新的违约行为，引发争议纠纷，上诉人仍可另行主张权利。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币226元，由上诉人俞新东负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……