北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09684号
上诉人（原审第三人）钟生琴，女，1969年3月10日出生。
被上诉人（原审原告）中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部，住所地北京市朝阳区红军营南路1号。
负责人李明，部长。
委托代理人周坤平，北京市两高律师事务所律师。
原审被告北京地天泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇兴华工业小区4去26号。
法定代表人陈刚，总经理。
上诉人钟生琴因与被上诉人中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部（以下简称武警一师后勤部）、原审被告北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2013年12月作出（2013）朝民初字第28247号民事判决，地天泰公司、钟生琴均不服该判决上诉至本院，本院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06319号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。2015年3月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第30151号民事判决，钟生琴不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钟生琴，被上诉人武警一师后勤部之委托代理人周坤平到庭参加诉讼。原审被告地天泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，武警一师后勤部起诉至原审法院称：2007年11月20日，我单位与地天泰公司签订（2007）武京房租合字第10402号《武警部队房地产租赁合同》。上述合同约定地天泰公司承租我单位所有的位于北京市朝阳区×路的房屋，房屋建筑面积为1561平方米，租赁用途为招待所，租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。房地产年租金为665471元，租金支付方式为半年结算，每半年的前十日支付。地天泰公司在合同履行期间，未经我单位同意擅自将涉案房屋转租给钟生琴，导致我单位于合同期满后不能收回房屋。地天泰公司还以未收到钟生琴租金为借口，拒绝按时向我单位交付租金，我单位多次向地天泰公司发送催款函、解除房屋租赁合同通知书、收房通知书、律师函，但地天泰公司均置之不理。地天泰公司擅自转租房屋及逾期交付租金的行为给我单位造成了巨大经济损失。双方合同期满至今已经一年四个月多，但地天泰公司至今未将承租房屋交还给我单位，上述房屋现处于失控状态，我单位为保障失控房屋的安全，加强了保卫，付出了大量经济和人力成本。现诉至法院，请求人民法院判令地天泰公司、钟生琴将位于北京市朝阳区×路的房屋腾退交付给我单位，判令地天泰公司立即支付我单位2012年4月20日起至2013年3月20日期间的房屋租金615471元，判令地天泰公司支付我单位欠缴的房屋租金的滞纳金1119795.84元，判令地天泰公司支付我单位擅自转租的违约金20万元，判令地天泰公司支付我单位房屋使用费（以年租金665471元×2013年3月21日起至实际腾退之日）。
地天泰公司辩称：钟生琴开办了老鸭汤，故应该由钟生琴负责腾退。关于赵×的宾馆部分，2013年7月12日，法官主持了交接，当时赵×、武警一师后勤部、地天泰公司、×支队的领导均在场，我公司提出将赵×的宾馆移交给×支队，武警一师后勤部以要求所有房屋一起交接为由，拒绝交接。2013年7月12日，武警一师后勤部的工作人员已经实际管控了赵×的面积，我公司已经提出交接，责任在武警一师后勤部，我公司保留了一个办公室进行日常看护，避免消防等事故。2012年7月26日，我公司交纳了40万元的租金，是整个楼和上半年的租金，我公司认可欠缴2012年4月20日起至2013年3月20日期间的房屋租金615471元。欠缴房屋租金的原因是门口修路，导致商户欠缴房屋租金，我公司没有其他收入，所以欠缴房屋租金，请求法院基于修路的影响，对我公司的租金予以酌减。因为修路、商户欠缴租金，所以我公司不同意武警一师后勤部的滞纳金的诉讼请求，滞纳金的约定明显过高，实际上滞纳金本身是违约金的形式，武警一师后勤部要求我公司支付滞纳金，又要求我公司支付违约金，我公司认为明显不合理。我公司不存在擅自转租的情况，因为原合同第八条第五项是不能转租的约定，因为涉案楼栋与×支队的驻地是一起的，所以×支队和武警一师后勤部都知道转租的行为。合同第十七条第五款全权使用经营权包括转租的，第八条转租的限制是武警一师后勤部提供的格式合同，武警一师后勤部说必须有，所以在第十七条进行了手写的约定，全权包括转租的权利，所以我公司不同意武警一师后勤部的违约金的诉讼请求。房屋到期后，根据司法解释房屋使用费由实际使用人承担，本案中2013年7月12日之前的房屋使用费由赵×承担，之后的房屋使用费我公司明确表示交房，武警一师后勤部拒绝接收，该部分应该由武警一师后勤部自行承担。关于钟生琴的部分，应该由钟生琴自行承担。我公司占用的200平方米的办公室，此是进行日常安全管理，是替武警一师后勤部行使权利，故不应该承担占有使用费，部队、我公司均有钥匙，都可以从宾馆进入。
钟生琴辩称：2010年6月20日，我与地天泰公司签下位于北京市朝阳区×号楼北侧第一家门脸房，面积为161.14平方米。当时地天泰公司领导保证可以续签，所以我支付了20万元的转让费，装修、添加设备20余万元。2012年6月12日，因道路施工封路无法经营，地天泰公司领导召集商户开会，要求商户联名写信要求道路施工赔偿，乡政府回复为门口停车场为国家待征地，没有赔偿。后众商户向部队申请因修路免房租，后众商户、×支队在办公楼三层会议室开会，部队的领导同意免房屋租金，部队让地天泰公司提出申请免房屋租金，地天泰公司不申请，其想收取众商户的房屋租金。我的房屋租金支付到2012年12月底，水电费支付到2013年3月，地天泰公司拖欠武警一师后勤部2012年全年的房屋租金，导致商户无法续租，武警一师后勤部、地天泰公司均有责任。武警一师后勤部与地天泰公司的合同到期时间为2013年3月20日，但是地天泰公司与我签订的合同到期时间为2013年4月9日，我与地天泰公司签订合同时，地天泰公司没有出示和部队的签约合同的文本，我不清楚武警一师后勤部不允许地天泰公司转租，如果清楚，我不会做如此大的投资。我希望能购续租，请部队领导兑现承诺退还修路期间的房屋租金和押金，如不续租，请武警一师后勤部、地天泰公司退还我所有的投资。
原审法院经审理查明：2007年11月20日，武警一师后勤部与地天泰公司签订《武警部队房地产租赁合同》，约定武警一师后勤部自愿将座落在北京市朝阳区×路的房屋（建筑面积1561平方米）出租给地天泰公司使用，租赁用途为招待所，租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日，房地产年租金为665471元。租金按半年结算，地天泰公司于每半年的前十日内交付给武警一师后勤部。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、其他等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由地天泰公司承担。其费用按月结算，地天泰公司于每月的前十日内向武警一师后勤部或者相关部门交纳。租赁期内，地天泰公司应当履行以下义务：不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产做抵押或者入股联营。合同的解除与终止：因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任，租赁期满，合同终止。地天泰公司有违反上述约定行为的，武警一师后勤部有权解除合同，同时地天泰公司应当向武警一师后勤部支付20万元作为违约金。地天泰公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，武警一师后勤部按滞交经费总额的千分之三向地天泰公司加收违约金，逾期30日，武警一师后勤部有权解除本合同并收回按本合同约定属于武警一师后勤部的全部财产，同时停止向地天泰公司供水供电，属于地天泰公司的财产在没有结清租金和其它费用之前，地天泰公司不得搬走，逾期60日，武警一师后勤部可将地天泰公司财产收归武警一师后勤部所有，以抵扣所欠经费，地天泰公司不得有异议，若抵扣不足，地天泰公司应当补足。地天泰公司在租赁期间内，武警一师后勤部应负责对供电、供暖、及排水的主要设施设备进行维修，租赁期内的水、电等各种费用，地天泰公司应于每月收到交费通知单的10日内向武警一师后勤部交纳，地天泰公司在租期内新扩建房屋建筑及设施，需经武警一师后勤部同意，地天泰公司享有使用权，武警一师后勤部不再加收租金，产权归武警一师后勤部所有，在租赁期内，武警一师后勤部应为地天泰公司在经营管理方面提供必要的服务保障，具体问题双方友好协商解决，地天泰公司在租用期内对所租赁的房屋全权享有使用经营权（不含洗浴、歌厅、网吧、电子游艺等有损部队形象的项目），下一年度租金，地天泰公司从二〇〇九年二月二十日开始按半年向武警一师后勤部支付。
2010年6月20日，地天泰公司与钟生琴签订《房屋租赁合同》，约定钟生琴承租位于北京市朝阳区×号楼首层（建筑面积为161.14平方米），租赁期间为2010年6月20日起至2013年4月9日止。
2013年2月28日，地天泰公司工作人员签收了武警一师后勤部出具的《收房通知书》、《催款函》。2013年5月24日，地天泰公司出具《关于收房事宜的函》，其内容为双方于2007年11月20日签订了（2007）武京房租合字第1003号、第1005号两份《武警部队房地产租赁合同》，约定地天泰公司承租武警一师后勤部位于北京市朝阳区×路的房屋。现合同已到期，武警一师后勤部要求地天泰公司于2013年5月26日将房屋交还武警一师后勤部，地天泰公司的意见是经武警一师后勤部同意，地天泰公司已将房屋转租，现房屋由转租后的承租人控制。承租人分别为赵×、杨×、钟生琴、吴×、刘×。地天泰公司多次电话告知各承租人必须在2013年5月8日之前交房，并于2013年5月4日向上述承租人邮寄关于交房的函件，但各承租人均表示其不能将房屋交给地天泰公司，鉴于地天泰公司作为物业公司无权强行收房，地天泰公司愿意配合武警一师后勤部的收房工作。对于赵×承租的房屋，地天泰公司建议武警一师后勤部暂缓收房。
2013年4月2日，武警一师后勤部出具《通知》，其内容为按照双方签订的武警部队房地产租赁合同，租赁期限已经终止，经武警一师后勤部分别于2013年1月28日和2013年2月28日向地天泰公司通知催缴房租金，地天泰公司至今没有交纳所欠房租，武警一师后勤部将对地天泰公司所承租的位于北京市朝阳区×路的房屋全部收回。为确保住房安全，武警一师后勤部立即对所有房屋进行停水停电。经询，武警一师后勤部称其为2013年4月16日中午断水断电。地天泰公司称武警一师后勤部为2013年4月4日左右断水断电。钟生琴称其承租房屋于2013年4月3日开始断水断电。
2013年5月7日，地天泰公司出具《关于2013年4月12日、5月2日来函的回复》，其内容为关于双方房屋租赁合同事宜，2013年4月12日、5月2日来函已收悉，现回复如下：钟生琴在4月12日来函中要求地天泰公司返还钟生琴自2012年7月1日起已交纳的房屋租金并如数退还房屋押金，地天泰公司不同意。地天泰公司同意钟生琴在5月2日来函中提出的可随时腾退房屋的意见。现定于2013年5月10日前办理交房手续，届时请钟生琴由承租人本人会同地天泰公司工作人员共同办理房屋及有关设施的交接手续。钟生琴至今仍未向地天泰公司支付2012年12月26日起至2013年4月9日的房屋租金50912.22元、水费和电费2064元、2012年11月15日至2013年3月15日的取暖费2417.1元，以上合计55393.32元，请钟生琴于2013年5月10日之前将上述费用向地天泰公司缴清。经询，武警一师后勤部、地天泰公司、钟生琴均称在2013年5月中旬，三方进行交房会议，武警一师后勤部称交房时地天泰公司与钟生琴存在争议，地天泰公司称上述回复只是列明欠费情况，不是必须交钱才能收房，需要在上述回复上签字确认就可以收房。钟生琴称武警一师后勤部告知其地天泰公司同意收房，但是地天泰公司出具的回复上有很多欠费。
另查一，地天泰公司接收上述房屋后，将上述房屋转租给了钟生琴、赵×。武警一师后勤部与地天泰公司确认地天泰公司未向武警一师后勤部交纳自2012年4月20日起上述房屋的租金。
另查二，2012年10月15日，地天泰公司起诉案外人赵×房屋租赁合同纠纷二案，赵×在上述案件中均提出反诉，2013年7月12日，赵×将租赁的涉案部分租赁物（租赁合同显示租赁面积地上1361.24平方米和地下1000平方米）腾退完毕交还地天泰公司，当日地天泰公司要求交还武警一师后勤部，武警一师后勤部以未按租赁合同约定面积整体交付为由拒绝接收。钟生琴仍实际控制部分租赁标的物。本案中，经法院释明，钟生琴开始不同意交还上述房屋，后虽同意交还，但其要求在另案中对涉案房屋的装修等进行评估。
另查三，2012年11月19日，中国人民武装警察部队北京市总队第×支队出具《关于对朝阳区人民法院﹤调查函﹥的回复》，其内容为是否同意转租的说明的答复是严格按合同约定履行，没有新的约定，关于出示《免租证明》事宜的答复是承租给地天泰公司的部分房屋及地下室，因市政修路对经营造成影响情况的认定，可以考虑，但要视市政修路工期和相关方面补偿事宜而定。关于停车场属于规划占用地的证明的答复是停车场是否属于规划占用地，其无法证明，建议法院向有关规划部门调查。2012年11月23日，北京市朝阳区来广营乡司法所出具《证明》，其内容为2012年11月4日上午，来广营乡司法所接武警×支队汤×电话，请来广营乡司法所协助处理商户与部队的事。司法所于当日上午11时左右赶到现场，当时双方正在部队的会议室进行商谈，司法所就参与了此次商谈。在商谈中，部队的一位领导说过减免租金的事。
庭审中，双方的主要争议：
1.主体问题。武警一师后勤部提交了国有土地使用证、《武警部队房地产租赁合同》，证明武警一师后勤部、地天泰公司存在租赁合同关系。地天泰公司、钟生琴对上述证据真实性均认可。另地天泰公司提交了中国人民武装警察部队房地产租赁许可证（发证机关公章为中国人民武装警察部队后勤部基建营房部许可证专用章，上载出租人为武警北京总队后勤部，有效期2012年2月28日到2013年2月28日）。就此，武警一师后勤部提交了2013年11月22日中国人民武装警察部队北京市总队后勤部营房处出具的证明（内容为中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部，位于北京市朝阳区红军营东路9号院2号楼，房屋建筑面积3358.14平方米，业经总队批准，允许出租给地天泰公司，租赁时间从2007年11月20日起至2013年3月20日止），证明其有权租赁。地天泰公司对该证明真实性不认可。后地天泰公司又提交了2007年11月20日地天泰公司与中国人民武装警察部队北京市总队第×支队就与涉案同一租赁标的相同内容的（2007）武京房租合字第005号《武警部队房地产租赁合同》，武警一师后勤部称中国人民武装警察部队北京市总队第×支队没有主体资格。
2.转租问题。武警一师后勤部认为地天泰公司未经同意将房屋进行转租。地天泰公司就此提供（2007）武京房租合字第005号《武警部队房地产租赁合同》、发票、通知等，以此证明中国人民武装警察部队北京市总队第×支队知道转租事宜。武警一师后勤部认可上述合同、通知之真实性，但是对地天泰公司之证明目的不予认可，武警一师后勤部不认可发票的真实性。第三人对上述合同之真实性予以认可，对其他证据之证明目的均不予认可。第三人提供证明，以此证明地天泰公司恶意转租。武警一师后勤部对上述证据予以认可，地天泰公司称上述证据系复印件，且是中国人民武装警察部队北京市总队第×支队出具，不能说明是地天泰公司的企业。
原审法院经审理认为：武警一师后勤部、地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方应依约履行。
关于腾退房屋一节，鉴于双方签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期，地天泰公司控制部分租赁标的，钟生琴实际控制部分租赁标的，故武警一师后勤部要求地天泰公司、钟生琴腾退之诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。
关于房屋租金一节，鉴于2012年6月底开始的修路、武警一师后勤部修路期间的表态、地天泰公司庭审中的抗辩意见等因素，法院将2012年4月20日起至2013年3月20日期间房屋租金调整为469649元。关于滞纳金一节，其系违约金，双方约定标准过高，法院予以酌减确定为40万元。
关于转租违约金一节，考虑到租赁场所与中国人民武装警察部队北京市总队第×支队的距离，结合租赁时间等因素，法院对武警一师后勤部该项诉讼请求不予支持。
关于房屋占有使用费一节，案外人赵×、钟生琴系从地天泰公司处承租了涉案的部分房屋使用，与武警一师后勤部并无直接的房屋租赁关系，且现武警一师后勤部依据合同相对性要求地天泰公司支付房屋占有使用费，合法有据，法院予以支持。关于2013年3月21日至涉案房屋腾退期间房屋占有使用费，其中赵×所涉及租赁面积，2013年7月12日赵×交付后，地天泰公司同意交付武警一师后勤部但武警一师后勤部拒绝接收，因赵×所占租赁面积占整个租赁的绝大部分，从合理性角度考虑，此后涉及该部分面积占用使用费不应再由地天泰公司负担；关于其他部分占用使用费，至全部标的实际腾退之日止，地天泰公司应予支付，故法院予以支持。
据此，原审法院于2015年3月作出判决：一、地天泰公司及钟生琴于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区×路（武京字第××号坐落）房屋腾退并交付给武警一师后勤部。二、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部二〇一二年四月二十日起至二〇一三年三月二十日期间的房屋租金四十六万九千六百四十九元。三、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部违约金四十万元。四、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部房屋占有使用费（按照年租金六十六万五千四百七十一元标准，自二О一三年三月二十一日到二О一三年七月十二日止；按照年租金八万五千一百六十元标准，自二О一三年七月十三日至全部标的实际腾退之日止）。五、驳回武警一师后勤部其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，钟生琴不服，向本院提起上诉，认为：地天泰公司先期承诺了可以续租，我投入了大量资金在里面，现在解除合同对我会造成很大的损失。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判我方继续租赁涉案房屋。
武警一师后勤部同意原判。地天泰公司未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、国有土地使用证、《武警部队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为钟生琴是否有权继续使用涉案房屋。
据已查明的事实，武警一师后勤部与地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期，在双方未续租的情况下，武警一师后勤部有权要求地天泰公司腾退房屋。钟生琴作为次承租人，在主合同到期终止的情况下，亦负有腾退房屋的义务。现钟生琴以地天泰公司承诺可以续租及为房屋投入较大为由拒绝腾房，缺乏法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费19230元，由中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部负担4972元（已交纳），由北京地天泰物业管理有限公司负担14258元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由钟生琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 吴强兵
代理审判员 孙承松
二〇一五年八月二十日
书 记 员 杜超男