上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第466号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
委托代理人ＸＸ。
被告刘滨。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告刘滨居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人ＸＸ、被告刘滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2012年12月23日，经原告居间，被告与案外人就被告购买上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。双方于2013年1月15日就上述房屋还签订了《上海市房地产买卖合同》，并最终完成本次交易。现原告已居间成功，按照约定，被告应向原告支付佣金人民币21，000元，但被告至今未付。故原告起诉，要求被告支付佣金21，000元及滞纳金（自2013年1月16日起至被告实际支付日止，按照拖欠佣金总额21，000元的日万分之五计算）。
被告刘滨辩称，被告在原告带领下验看了系争房屋，原告称系争房屋到2013年8月就满5年，可以免征营业税。被告正是基于此才与房东签订了居间协议及房屋买卖合同，并在签约当天支付了1万元定金。当时原告业务员还向被告出具了一张税费计算表，当时计算被告只需支付1万多元的税费，这完全符合被告的预算。2013年1月15日，买卖双方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，并明确过户时间在2013年8月30日前。2013年3月份，当时正值国五条可能出台，房屋交易可能产生差价税，原告让被告来协商。到了中介以后，原告根本没有与被告协商，原告就说国五条肯定会出台，差价税肯定要产生，房东是到手价，税费都是由被告承担。原告现在已经与房东谈好，要将系争房屋提前交易，多支付的营业税，房东负担28，000元，余下的由被告负担。原告业务员还说他们是专业的，被告不懂，让被告听原告的。此时被告已经支付了100多万元房款，不可能不履行协议，所以只能与房东提前交易，为此，被告多支付了3-4万元的税费，已经超出了被告预算。当初原告并没有与被告协商，原告在操作过程中存在欺诈、胁迫，希望被告尽快交易好拿到中介费。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月23日，原告（丙方、居间方）、被告（乙方、买受方）及案外人（甲方、出卖方）签订了《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为126万元。乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金1万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定房屋总价的1%向丙方支付佣金。当日，被告（乙方、买受方）与案外人（甲方、出卖方）又签订了《房屋买卖合同》，其中对系争房屋交易价格、房款支付方式、正式签约期限、交房、过户及尾款支付等条款作出约定。其中税费负担条款约定：根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。之后，被告（佣金支付人、甲方）与原告（佣金收受人、乙方）签署《佣金确认书》，明确佣金金额为21，000元，其中12，600元系甲方自愿代交易相对方承担，佣金支付时间为买卖合同成立时。该确认书第3条约定：甲方应按时向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）。2013年1月15日，被告（买受人、乙方）与案外人（卖售人、甲方）就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，并约定双方在2013年8月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同年6月26日，被告经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。
审理中，原告表示，2013年3月份，正值当时国五条可能出台，为了避免产生差价税，本来房东是到手价，税费都是由被告承担，如果提前交易就不会产生差价税。原告为了买卖双方利益，与双方进行沟通，对于提前交易可能产生的56，000元的营业税由买卖双方各半负担，房东自己也承担了一半28，000元。最终买卖双方协商一致同意更改交易时间，被告配合履行的行为表示被告同意将交易时间更改。被告是完全民事行为能力人，交易是其自主行为，并非原告胁迫。原告现已居间成功，被告应支付佣金。被告表示，当时原告并没有让被告与房东沟通，原告就表示已经与房东沟通好，当时房价已经上涨，被告只能同意。原告还说如果不听他的，被告肯定要吃亏，这是原告对被告的威胁。合同约定是2013年8月份交易，被告准备8月份支付佣金，结果3月份就提前交易，现在原告要被告从1月份就支付佣金，被告认为不合理。佣金确认书都是格式合同，滞纳金标准过高，需要法院进行调整。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、被告提供的税收通用缴款书，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中的居间条款及《佣金确认书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。经原告居间介绍，被告与案外人就被告购买系争房屋成功签署了《上海市房地产买卖合同》，被告也取得了系争房屋的房地产权证，原告已履行了居间义务。佣金确认书中约定的支付佣金条件已经成就，被告理应向原告支付佣金。虽然因国五条可能出台，为了避免多产生税费，被告与案外人提前进行了房屋交易，由此导致被告多支付了营业税。被告作为完全民事行为能力人，其有权决定是否提前交易，事实上，被告已经以其行为表示其愿意提前交易房屋，被告据此认定系原告欺诈、胁迫，因缺乏相应证据证明，本院不予采信。因被告逾期支付佣金，按照佣金确认书的约定，原告有权要求被告支付逾期付款违约金。结合被告的过错程度，迟延支付佣金可能给原告造成的损失等因素，原告要求按照迟延支付佣金数额的日万分之五支付滞纳金，该标准明显过高，本院酌情调整为按迟延支付佣金数额的日万分之二计算，期限自2013年1月16日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘滨于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金21，000元及逾期付款违约金（自2013年1月16日起至被告刘滨实际支付日止，以21，000元为本金，按每日万分之二计算）；
二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取162.5元，由被告刘滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年五月六日
书记员 朱旻卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。