四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南溪民初字第340号
原告（反诉被告）张常杰。
原告（反诉被告）朱琴章（原告张常杰之妻）。
委托代理人张常杰（系原告朱琴章之夫）。
被告（反诉原告）陈远秀。
委托代理人罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。
原告张常杰、朱琴章与被告陈远秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月23日作出（2009）南溪民初字第511号民事判决，该判决发生法律效力后，经本院审判委员会讨论决定，于2012年5月3日作出（2012）南溪民监字第2号民事裁定，再审本案。本院审理后于2014年8月15日作出（2012）南溪民监字第2号民事判决书，判决送达后再审原告不服，上诉到四川省宜宾市中级人民法院。四川省宜宾市中级人民法院审理后于2015年2月5日作出（2014）宜民再终字第39号民事裁定书，裁定撤销（2009）南溪民初字第511号民事判决和（2012）南溪民再初字第2号民事判决，发回重审。本院于2015年4月13日立案受理重审，依法另行组成合议庭进行审理。在审理过程中，反诉原告陈远秀提起反诉，请求反诉被告张常杰、朱琴章赔偿因房屋买卖合同无效造成的损失。本院受理后，依法于2015年12月15日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，原告（反诉被告）张常杰、朱琴章的委托代理人张常杰，被告陈远秀（反诉原告）的委托代理人罗冰霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张常杰、朱琴章诉称：原、被告于2003年3月2日签订《房屋出售协议》，协议约定被告以30700元购买二原告在原南溪县南溪镇西郊村4社的小青瓦平房4间（面积约116.07㎡）及房屋围墙内的空坝、天井。协议签订后，被告付清了购房款，原告也交付了房屋、空坝及天井。原、被告买卖的房屋、空坝及天井的土地所有权属原南溪县南溪镇西郊村4社集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设：……。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定：“有下列情形之一的，合同无效;……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告买卖的房屋、空坝及天井属集体所有的土地，其土地使用权依法不得出让，原、被告的买卖协议违反了法律、法规强制性规定，属无效合同。因此，请求人民法院依法判决：1、确认《房屋出售协议》无效，并返还原告房屋；2、原告按现行政策（价格以南溪区政府文件为准）及过错比例补偿原告损失。
被告陈远秀辩称：1、原告请求确认《房屋出售协议》无效，依照法律规定，无论是撤销协议还是确认协议无效的诉讼时效均为1年，故原告的起诉已超过了诉讼时效；2、原、被告签订《房屋出售协议》系双方真实意思表示，双方在征得南溪区南溪镇西郊村4组同意的情况下，向南溪区国土资源局申请变更登记，经南溪区国土资源局审批，办理了合法有效证件，现在无论是被告持有的证件还是南溪区国土资源局的记载，本案争议房屋的唯一合法所有人均是被告陈远秀；因此，原告与被告陈远秀所签订的《房屋出售协议》有效；3、原告应当起诉的是南溪区国土资源局，而不是被告；4、现在争议的房屋已经拆迁，而拆迁的主体是被告。故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。5、如果人民法院认定被告与原告签订的《房屋出售协议》无效，那么，被告要求原告赔偿经济损失，损失的数额即为国家对争议房屋补偿的数额；6、本案争议的房屋之土地已被依法征收，标的物房屋的集体土地使用证已被国土局撤销，现权属属于国家所有，原审原告返还房屋的请求已不能履行。7、对宜宾市国土局南溪区分局向法院回复的《情况说明》的真实性有意见，国土局确定的面积有误。现在价格评估书上采用《情况说明》确定的合法面积与原审原告卖给被告的面积有明显误差。如该合法面积是准确的，那原审原告卖给被告时房屋面积有欺诈行为，该超面积欺诈的行为要计价补偿。
反诉原告陈远秀诉称：反诉原、被告双方于2003年3月2日签订了《房屋出售协议》。协议签订后，反诉被告通过原南溪县国土局某工作人员将集体土地使用证上的户主的名字变更为了反诉原告陈远秀的名字，并将集体土地使用申请表、审批表和地籍调查表等原始档案作了相应的变更后持变更后的使用权证骗取了反诉原告的信任，反诉原告付清了全部购房款，反诉被告于2003年将房屋交付给了反诉原告，反诉原告一直居住在该房屋至今并对该房屋进行了扩建和添附。2011年3月30日，因该房屋面临拆迁，南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地、南溪区公证处于2011年3月30日对反诉原告购买的该房屋进行了丈量并制作了丈量图。按照南溪区拆迁补偿的相关规定，反诉原告选择安置房产权调换，可按照1:1比例获得167.37㎡的安置房。参照南溪区目前的安置房价格3800元/㎡，反诉原告预期可得利益为167.37㎡×3800元/㎡=636006元。综上所述，请求人民法院依法判决反诉原告与反诉被告于2003年3月2日签订的《房屋出售协议》无效；反诉被告退还反诉原告购房款30700元，并从2003年3月14日起至实际退款之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍向反诉原告支付资金利息；并判决反诉被告赔偿反诉原告因《房屋出售协议》无效给反诉原告造成的可得利益损失636006元（损失按照南溪区拆迁补偿的相关规定，反诉原告按房屋的实际面积167.37㎡进行安置房产权调换，参照南溪区目前的安置房价格3800元/㎡，总计价值为636006元）；一审、二审诉讼费用均由反诉被告承担。反诉被告要求反诉原告支付租金既无事实依据也无法律依据。反诉被告购买争议房屋时，房屋十分破烂，根本不适宜居住，也无人愿意租。反诉被告购买该房后花了大量人力、财力装修、添附和扩建后才能住人。导致《房屋出售协议》无效的过错全部在于反诉被告，其主张租金的请求不应得到支持。
反诉被告张常杰、朱琴章辩称：1、如果反诉原告要求支付资金利息，反诉被告就要求反诉原告将房屋出租的租金返还给反诉被告；如果反诉原告不要求支付资金利息，我就不要求反诉原告支付房屋租金；2、对反诉原告提起的赔偿款不予认可，房屋的价值要求按照集体土地的评估标准进行计算。
经审理查明：2003年3月2日原告张常杰与被告陈远秀签订《房屋出售协议》，该协议约定：出售方：张常杰；买方：陈远秀。张常杰自愿出售南溪镇西郊村4社的房屋，面积116.07㎡，围墙内的空坝和天井也一并出售；买方陈远秀自愿购买张常杰所有的位于南溪镇西郊村4社的房屋，包括围墙内的一个空坝和天井，经双方协商，达成以下协议：1、买方陈远秀自愿买张常杰出售的住房，建筑面积为116.07㎡，包括围墙内的一个空坝和天井，总价值3.07万元，大写叁万零柒佰元人民币。2、付款办法：卖方交房钥匙时，买方先付1.57万元的现金给卖方，余下的1.5万元等到过户后一次付清。3、卖方负责办理集体土地使用证的过户手续，即把集体土地使用证的姓名换成买方的姓名（卖方在2003年6月20日前完清，如果在政策许可的情况下，卖方办理房产证）。4、过户产生的手续费由卖方承担。5、买方付清所有经费后，拥有原张常杰在南溪镇西郊村4社的房屋，包括围墙内的一个空坝和天井的所有权。6、本协议双方签字生效，生效后双方各自承担相应的法律责任，如有一方违约，按照《合同法》的有关规定，违约方应承担所有的经济责任。7、本协议一式两份，卖方一份，买方一份。卖方张常杰、朱琴章、刘兴琼、张飞虎签字盖指印；买方陈远秀（代陈方贵）签字。二〇〇三年三月二日。协议签订后，被告付清了全部房款，原告已将房屋交付被告使用。
2003年5月16日，南溪镇西郊村4社出具证明，该证明载明：现有西郊4社村民刘兴琼和儿子张常杰，将在西郊4社的住房（面积116.07平方米）出售给陈远秀。南溪县南溪镇西郊村第4社签字“情况属实”并加盖公章。南溪镇西郊村民委员会签署意见：“根据农业社的意见，请主管部门审批”并加盖公章。
《房屋出售协议》签订后，原告通过原南溪县国土资源局某工作人员将集体土地使用证上原户主的名字涂改为买受人陈远秀的名字，并将集体土地使用申请表、审批表和地籍调查表等原始档案也作了相应的涂改。
2009年6月17日，原南溪县南溪镇西郊村4社、西郊村民委员会出具证明：“本村4社村民张飞虎、刘兴琼夫妇在西郊4社有房屋叁佰平方米及院坝两个，后因儿大成家，现已分与两个儿子张常杰、张常春，依照法律、法规，该房屋和宅基地属张常杰、张常春所有和使用”。西郊村4社和西郊村民委员会加盖公章，证明人何朝富、陈国萍、陈国燕、古德明、刘兴全、刘兴文、张家有、刘观容签字。
另查明：2008年12月13日，四川省人民政府川府土[2008]441号关于南溪县2008年第一批城市建设用地的批复中同意将南溪县南溪镇西郊村4社集体的建设用地征收为国家所有。因本案争议房屋需拆迁，南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处于2011年3月30日，对被告陈远秀购买的房屋（本案争议的房屋）进行了丈量，经丈量确认：该房屋的合法面积为159.83㎡，另有7.54㎡需调查确认后，按政策处理。此后，张常杰向本院提起行政诉讼，要求宜宾市南溪区国土资源局对编号为No.013745179（简）土地行政登记进行撤销，2011年12月5日，本院作出（2011）南溪行初字第9号行政裁定书，驳回张常杰对宜宾市南溪区国土资源局、陈远秀土地行政登记撤销纠纷的起诉。2011年12月7日，本院向宜宾市南溪区国土资源局发出（2011）南溪行建字第1号司法建议书，建议该局及时依法将编号为No.013745179(简)、No.013745178（简）的集体土地建设用地使用证及地籍档案（资料）进行整改。2012年4月9日，宜宾市南溪区国土资源局对上述两证及地籍档案（资料）进行公告注销。
在本院再审过程中,向宜宾市国土资源局南溪区分局发函要求对争议房屋占用土地合法性进行确认，2014年4月16日，宜宾市国土资源局南溪区分局向本院回复《情况说明》。《情况说明》中载明“……综上所述，房屋合法面积认定结果为：张常杰房屋总面积为167.37㎡，其中：合法面积为89.83㎡、不合法面积为77.54㎡……”。
经本院委托，由原、被告协商一致选择了四川宜宾源禾房地产评估有限公司对争议房屋进行价格评估。由于该房屋已被依法征收为国有土地，该房屋周围的土地被征收为国有土地后，已进行了房产开发，故本院委托四川宜宾源禾房地产评估有限公司参照国有土地房屋征收与补偿标准（即国有土地上类似房屋标准）对本案争议房屋进行价格评估，2015年10月10日作出川宜源禾房法估字【2015】第19-2号《房地产司法鉴定估价报告》，对本案争议房屋价格评估结论为373572元（1、南溪区西郊村四社住房，砖木平房，建筑面积：159.83平方米，评估单价：2314元/平方米，评估总额：36.9847元；2、南溪区西郊村四社住房附属自建房，砖木平房，建筑面积：7.54平方米，评估单价：494元/平方米，评估总额：0.3725元。两项合计：167.37平方米，评估总额：37.3572元）。
本案争议房屋现由原审被告陈远秀的母亲李再华居住使用。
上述事实，有经庭审中原审原、被告举证、质证的证据:《房屋出售协议》、西郊村4社和西郊村民委员会的证明、西郊村4社的房屋出售证明、土地登记申请表、地籍调查表、土地登记审批表、（2009）南溪民初字第511号民事判决书、（2011）南溪行初字第9号行政裁定书、（2011）南溪行建字第1号司法建议书、四川省人民政府川府土[2008]441号关于南溪县2008年第一批城市建设用地的批复、四川宜宾源禾房地产评估有限公司川宜源禾房法估字【2015】第19-2号《房地产司法鉴定估价报告》、调查笔录、杨忠的证人证言及庭审笔录等予以证实。
本院认为：原、被告签订《房屋出售协议》时所买卖的房屋，其土地性质属于农民集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定“违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”，原、被告签订的《房屋出售协议》无效。又依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故该《房屋出售协议》自始没有法律约束力，因此，被告陈远莉提出本案已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽本案争议房屋的土地已被依法征收为国有土地，但该房屋现仍然存在，故被告陈远秀应返还原告张常杰、朱琴章房屋，而原告张常杰、朱琴章应返还被告陈远秀购房款30700元。
根据本案房屋买卖的事实与交易过程，原告张常杰、朱琴章在本案房屋买卖中，将国家法律强制性规定禁止买卖的农村集体土地上的房屋卖与城镇户口的被告陈远秀，并通过不合法手段将集体土地使用证、集体土地使用申请表、审批表和地籍调查表等原始档案涂改为被告陈远秀，后又因争议房屋的土地被依法征收为国有土地增值而向人民法院起诉，请求确认《房屋出售协议》无效，属于缺乏诚信的行为，对合同无效的后果应承担主要责任；而被告陈远秀明知该房屋属于国家法律强制性规定禁止买卖的，还是与原告签订了《房屋出售协议》，也存在一定过错，应承担次要责任。本院酌情认定原告张常杰、朱琴章承担80%的责任，被告陈远秀承担20%的责任。
对于本案中损失的认定，原告（反诉被告）主张房屋价值以南溪区政府拆迁安置补偿文件为准，被告（反诉原告）要求对本案争议的房屋按市场价赔偿损失。本院认为，本案争议房屋需拆迁，南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处于2011年3月30日对被告陈远秀购买的房屋（本案争议的房屋）进行丈量确认：该房屋的合法面积为159.83㎡，另有7.54㎡需调查确认后，按政策处理。因南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处对上述房屋的丈量面积是拆迁安置补偿的具体依据，所以本院对争议房屋面积的认定以南溪区滨江新城工程项目建设指挥部征地办、南溪区公证处丈量的结果为准。因本案争议房屋已征收为国有土地，本院依法委托四川宜宾源禾房地产评估有限公司参照国有土地房屋征收与补偿标准（国有土地上类似房屋）对本案争议房屋进行评估，四川宜宾源禾房地产评估有限公司作出的川宜源禾房法估字【2015】第19-2号《房地产司法鉴定估价报告》评估结论真实、客观，本院对该价格评估结论依法予以采信。对于反诉原告陈远秀的总损失，本院认定为：评估价格373572元-购买价格30700元=342872元，按反诉被告承担80%的主要责任，故反诉被告张常杰、朱琴章还应偿还反诉原告陈远秀损失342872元×80%=274297.6元。对于反诉原告主张的要求原告支付退还的购房款的利息，因其主张的可得利益损失已涵盖了购房款的利息损失，故本院对该部分主张依法不予支持。对于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，因购买房屋是双方当事人当时的真实意思表示，被告向原告支付了房款，原告向被告交付房屋后，被告在居住、使用期间对房屋进行了修缮，所以原告张常杰、朱琴章主张要求被告陈远秀给付房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第（三）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告张常杰、朱琴章与被告陈远秀于2003年3月2日所签订的《房屋出售协议》无效。
二、被告陈远秀于本判决生效之日起20日内返还原告张常杰、朱琴章在宜宾市南溪区西郊村4社的房屋（本案争议房屋）。
三、原告张常杰、朱琴章于本判决生效之日起20日内返还被告陈远秀购房价款30700元。
四、驳回原告张常杰、朱琴章的其他诉讼请求。
五、反诉被告张常杰、朱琴章于本判决生效之日起20日内赔偿反诉原告陈远秀损失274297.6元。
六、驳回反诉原告陈远秀的其他诉讼请求。
本案受理费100元，鉴定费7310元，合计7410元，由原告张常杰、朱琴章负担6000元，被告陈远秀负担1410元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 陈德容
审 判 员 陈 希
人民陪审员 尹 华
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 胡其勤