北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第37846号
原告（反诉被告）李从岭，男，1971年9月15日出生。
委�代理人罗浩，男，1985年10月20日出生。
委托代理人张跃学，男，1980年7月25日出生。
被告（反诉原告）永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路810号。
法定代表人杨燕，总经理。
委托代理人何仕金，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人薛康波，北京市鑫诺律师事务所律师。
原告（反诉被告）李从岭与被告（反诉原告）永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司（以下简称富兰岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人罗浩、张跃学与被告之委托代理人何仕金、薛康波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李从岭诉称：2010年3月26日，李从岭与富兰岛公司签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2010年3月26日起至2020年6月25日止，年租金为836866元，合同期内�3年租金不递增，自第4年至第6年的年租金在第3年年租金的基础上递增5%，租金按半年支付。合同签订后，富兰岛公司支付了2010年3月26日至2013年6月25日的租金，但至今富兰岛公司未按合同约定支付2013年6月26日之后的租金。请求法院判令：1、解除李从岭与富兰岛公司签订的房屋租赁合同，立即搬出该房屋；2、富兰岛公司向李从岭支付未交房租73226元，及自2013年7月26日至富兰岛公司搬离之日的房租；3、富兰岛公司向李从岭支付违约金50万元。
富兰岛公司辩称并反诉称：我公司一直在履行合同，没有违反，所以不同意支付违约金，且不拖欠任何租金，租金已经交付至2013年6月25日，我公司还缴纳了8万元押金。2013年7月5日李从岭打伤我们的人，导致我公司无法正常经营，要求法院驳回李从岭全部诉讼请求。
富兰岛公司与李从岭于2010年3月26日在北京市顺义区签订了北京市顺义区石园南区33号楼203商铺（以下简称涉案商铺）租赁合同，根据该合同的约定，租赁期限自2010年3月26日起至2020年6月25止（租期为10年3个月），其中前3个月作为装修期间免租金。双方约定：第一年的年租金为人民币836866元（即月租金为69739元），前3年租金不变；第4年至第6年年租金在第3年年租金的基础上递增5％；双方同时约定，富兰岛公司支付第一年租金的10%（即83686元）作为合同履约保证金给李从岭。合同签订后，富兰岛公司依合同约定每次都准时将租金支付给李从岭，富兰岛公司的租金一直支付到2013年6月25日止，富兰岛公司从未拖欠李从岭的租金，也未拖欠李从岭的水电费、取暖费及物业管理等等其他费用。
由于富兰岛公司的下属经营单位北京市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司（下称北京富兰岛）经过3年的努力经营，但仍处于亏损状态，按照双方合�约定，2013年6月26日起将增加5％的租金，为此，富兰岛公司与李从岭协商能否“申请暂时免租金半年，并同意我公司转租部分面积出去。同时我公司承诺在今后的5年里，转负为盈后一次性将您减免的租金补上”，在双方协商的过程中，李从岭违反商业道德和双方的合同约定及北京市政府有关规定，李从岭于2013年6月27日派人强行用铁链子锁住北京富兰岛咖啡管理投资有限公司顺义咖啡店的大门。6月30日富兰岛公司又发现咖啡店的后门被两把钢锁锁住，富兰岛公司守店职工曾×被非法拘禁在咖啡店内，曾×的书面证词详细的说明了李从岭违反合同和违反法律强行进入富兰岛公司合法租赁的经营场所，并打伤守店职工曾×的事实，后经富兰岛公司报警北京1**后，北京市公安派出顺义区仁和派出所两名公安干警到咖啡店现场处理，受伤职工曾×根据公安干警的要求到北京市�义区人民医院进行检查和治疗，并将李从岭所雇用的赵成龙拘传到派出所处理，派出所干警严厉批评了赵成龙，责令赵成龙当场赔偿一千多元医疗费用给曾×，并责令他们不准再对富兰岛公司的员工进行威胁，避免了事态的进一步恶化。
更为严重的是，李从岭所委派的赵成龙和王凯正于2013年7月6日又雇用了另外2人未经过富兰岛公司允许就强行住进了咖啡店，富兰岛公司住店职工曾×当时严正告诉他们，你们这样做是违法的，双方如果有租金的纠纷，可以协商处理，在合同期内，我们咖啡店合法拥有此地的使用权。但是，李从岭强词夺理，一定要我们立即搬走。曾×当时由于受了伤，身体极度不舒服，仍处于惊恐之中，他将李从岭强行搬进咖啡店的事实告诉公司领导，公司领导要他继续坚守岗位，看护好公司的资产。
李从岭前述违法行为严重地侵犯了富兰岛公司的�法权益，导致富兰岛公司无法在租赁场地合法经营，己造成富兰岛公司的重大经济损失。李从岭的非法入住已构成了对双方租赁合同的根本违约。
根据我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”富兰岛公司仍在租赁期内，李从岭强行派人进驻咖啡店，很显然，李从岭的行为使租赁物失去了原合同约定的用途，致使富兰岛公司北京顺义咖啡店无法进行正常的经营，李从岭的行为已构成对双方原租赁合同的根本违约。
根据《北京市房屋租赁管理办法（草案）》第二十五条之规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）利用房屋进行违法活动的；（二）擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的；（三�擅自改变房屋用途的；（四）擅自转租、转让、转借承租房屋的；（五）拖欠租金累计六个月以上的；（六）其他违反房屋租赁合同约定情形的。”
李从岭如果要想提前解除合同必须符合上述北京市政府的有关规定。富兰岛公司并不存在李从岭所指责的所谓拖欠房租的事实，事实上，富兰岛公司的房租己交至2013年6月25日，同时富兰岛公司仍然有83686元的合同履约保证金在李从岭处，按月租金只需69739元，即使按照双方租赁合同的规定，富兰岛公司拖欠租金超过30天方可提出解除合同事宜，而根据曾×的证词可以清楚看出2013年6月15日开始李从岭就雇用并派出王凯正、赵成龙到咖啡店强行逼迫富兰岛公司搬走，更为恶劣的是同年的6月27日和30日强行将咖啡店的正门和后门用铁链锁住，该行为己构成非法拘禁富兰岛公司守店人员。特别是同年的7月5日赵成龙、王凯正他们�咖啡店发现富兰岛公司守店人员曾×仍坚守在咖啡店看守公司财产，他们用大剪刀等工具将富兰岛公司守店人员锁住的铁链剪开，强行进入咖啡店，赵成龙强拽守店人员曾×出咖啡厅，并拳打脚踢直接威胁富兰岛公司守店人员的生命安全，制造了一宗流血事件，后经富兰岛公司向北京市110报警，北京市公安派出顺义区仁和派出所干警才制止了李从岭的违法行为进一步的扩大，这些证据确凿的违法事实在北京市顺义区仁和派出所记录在案，可查询得到，也可传唤证人（即受害人）曾×出庭作证。
2013年7月6日，赵成龙和王凯正他们又雇用2人强行搬进咖啡店，并强住咖啡店至今，富兰岛公司想恢复正常经营的计划因李从岭的严重违约事实而无法实现。
即便按照双方的约定，富兰岛公司应交付下次租金的时间是2013年6月10日，从6月10日算起也必须到7月10日才满30天，因此，李从岭违反合同和法律的规定是事实非常清楚的，李从岭理应承担严重违约的责任。
根据我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，�不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
对于李从岭强行进入富兰岛公司仍有7年合法租期的经营场地，导致富兰岛公司无法进行经营的损失是非常巨大的，富兰岛公司经过3年的苦心经营已经开发了近1万5千的消费客户，并已产生了固定的收入，这些客户都已购买了消费卡，少则几千，多则上万甚至有购买十几万的大客户，富兰岛公司必须对已购买消费卡的客户进行退费造成一笔巨大的损失，更重要的是这些消费群己形成消费习惯，对咖啡店的未来收入获取可预期的利润是重要的保障。我们初步测算一下，如果每月每个客户产生10元钱的利润，1万5千个客户每年可贡献的利润为126万，7年则为882万，这只是一个保守的估计，根据行业统计资料显示，大型咖啡店一般会在3年后才开始赚钱和回收投资，因此后7年对富兰岛公司是收获的年份，李从岭承担赔偿富兰岛公司的损失的责任也是有充分的证据支持。
富兰岛公司强烈要求法庭按上述法律规定追究李从岭的违约责任，赔偿因其根本违约给富兰岛公司造成的直接经济损失共计10840691.8元，同时支付合同约定的违约金50万元人民币，李从岭理应赔偿富兰岛公司的总计11340691.8元。
我国《合同法》第二百三十三条指出：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
由于李从岭的根本违约，按照双方合同第四条的约定：“交付的的房屋危及乙方安全或健康的”，富兰岛公司有权解除合同。
根据上述法律和双方的合同约定，李从岭的根本违约行为导致双方的合同无法再继续履行下去。因此，富兰岛公司要求法庭判令解除双方于2010年3月26日在北京市顺义区签订的涉案商铺租赁合同，是有充足的事实和法律依据的。
由于李从岭的根本违约行为事实清楚，证据确凿，所以富兰岛公司要求李从岭承担所有的有关本案的诉讼费用，也是于法于理的要求。请求法院判令：1、李从岭承担强行强占租赁房屋，打伤富兰岛公司的工作人员，致使富兰岛公司无法正常经营，迫使双方的租赁合同无法继续履行的严重违约责任，支付给富兰岛公司违约金人民币50万元；2、李从岭承担严重违约使富兰岛公司不能继续经营所造成的直接经济损失10840691.8元；3、解除富兰岛公司与李从岭2010年3月26日签订的涉案商铺租赁合同。
李从岭辩称：从2013年6月之后富兰岛没有缴纳租金，我方没有强占涉案商铺和打伤富兰岛公司的人，现在涉案商铺还维持原状，综上，不同意富兰岛反诉请求，请求法院驳回。
经审理查明：涉案商铺登记在李从岭名下。
富兰�公司原名称为永州市本岛咖啡饮食服务有限责任公司，经工商行政管理部门核定，于2011年2月15日变更为现名称。
2010年3月26日，李从岭与富兰岛公司签订了《商铺租赁合同》，约定李从岭将涉案房屋（总建筑面积1273.77平方米）出租给富兰岛公司，租期自2010年3月26日起至2020年6月25日止，年租金836866元，免租期为该合同生效后前3个月，第4年至第6年的年租金在第3年年租金的基础上递增5%，第7年至第9年的年租金在第6年年租金的基础上递增5%，保证金83686元。合同还约定，租金每半年度支付，富兰岛公司应于合同履行半年届满前的15日内向李从岭支付下一个半年度的租金。合同第四条约定，富兰岛公司拖欠租金累计超过30天的，李从岭有权提前解除合同，收回商铺。合同第十六条约定，任何一方违约必须给守约方赔付50万元违约金。
2010年4月8日，李从岭向富兰岛公司开�了金额为209216.5元的租金发票。2010年9月9日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为418433元的租金发票。2011年3月7日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为209216.5元的租金发票。2011年6月1日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为418433元的租金发票。2011年12月5日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为418433元的租金发票。2012年6月13日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为418433元的租金发票。2012年11月27日，李从岭向富兰岛公司开具了金额为418433元的租金发票。
2013年6月8日，富兰岛公司向李从岭夫妇发出《关于请求支持我公司的函》，内容如下：“我公司自租赁贵夫妇的房屋以来，已有3年。我公司前期装修一次性投入500万元，这3年来，从开业初期的1000多元／天的营业额做到目前的8000多元／天，管理团队与全体员工注入了全部的心血与时间，但由于对市场成熟度的估计不足，目前每�还亏10多万元，3年来经营一共亏损了近450万元，加上装修投入我们的亏损额高达近1000万元，目前员工工资发放也是困难重重。但在这种情况下，我公司依然没有拖欠您的房租，尽全力在保障您的利益。但在目前情况下，秉着合作共赢的原则与出发点，我公司必须面对如下两种选择：第1选择：申请提前解除租赁合同，并在我公司资不抵债的情况下申请破产。第2选择：申请暂时免租金半年，并同意我公司转租部分面积出去。同时我公司承诺在今后的5年里，转负为盈后一次性将您减免的租金补上。以上2种选择，给您带来的不便之处，敬请见谅。但我公司殷切希望得到您的理解与支持，能让我们面对第二种选择，因为这才是合作共赢的结果！再次感谢您一直以来对我公司的理解与支持！”李从岭认可其于2013年6月10日收到该函。
2013年6月17日，李从岭、胡凤荣（李从岭�胡凤荣系其妻）向富兰岛公司发出了《法律告诫书》，表明富兰岛公司多次拖欠租金，累计已经超过30天，已构成严重违约，故解除2010年3月26日签订的租赁合同，富兰岛公司按照合同约定承担违约责任并赔偿损失，合同第八条约定的履约保证金不予退还，富兰岛公司在2013年6月25日腾空涉案商铺交付给李从岭。富兰岛公司认可其于2013年6月19日收到该《法律告诫书》。
2013年9月24日，北京鸿顺城物业管理中心出具证明，内容如下：北京富兰岛国际投资管理有限责任公司欠北京鸿顺城物业管理中心5月份电费14102.4元，6月份电费5678.4元，合计19780.8元整。欠2012年物业费15644元，2013年1月1日-2013年9月24日物业费11315元，合计26959元。
2014年9月9日，北京鸿顺城物业管理中心出具证明，内容如下：北京市顺义区石园南区33-203室从北京富兰岛国际投资管理有限责任公司停业后，至今�出租。
2014年9月9日，北京市仁和热力中心出具证明，内容如下：北京市顺义区石园南区33号楼203室，面积为1273.77平米，应交供暖费为53498.34元；2013-2014年度（2013年11月15日至2014年3月15日）供暖费己于2013年12月2日全款交齐。特此证明！
庭审中，富兰岛公司申请证人曾×出庭作证。曾×作证称其系×员工，2013年6月15日，王凯正、赵成龙拿着委托书给曾×，2013年6月17日，王凯正、赵成龙将涉案商铺大门锁了，2013年6月30日，王凯正、赵成龙又将涉案商铺后门锁了，2013年7月15日，王凯正、赵成龙把锁剪开，闯到店里，赵成龙打伤曾×，曾×报警，王凯正、赵成龙在派出所协议赔偿曾×1000元。李从岭认为证人系×的员工，与富兰岛公司存在利害关系，对其证言不予认可，并称其未委托王凯正、赵成龙处理涉案商铺事宜，其未在涉案商铺上锁，涉案商铺系×上锁。
富兰岛公司还提交了《顺义公安局治安调解协议书》，该协议书有如下记载：“2013年7月5日17时许，在顺义区仁和地区富兰岛咖啡厅内，赵成龙与曾×因经济纠纷问题发生纠纷，后赵成龙殴打曾×胸部，后曾×报警。经调解调解，双方自愿达成如下协议：……”李从岭认为该证据与其无关，其未委托王凯正、赵成龙处理涉案商铺事宜。
富兰岛公司还提交了李从岭的《委托书》复印件，内容如下：“今委托王凯正、赵成龙两位同志全权代理我本人，办理顺义区石园南区33号楼203号房屋租赁合同事宜。（包括但不限于：①因乙方违约提前中止合同事宜②接收和看护房屋）”。李从岭不认可《委托书》上其签名的真实性，不认可委托了王凯正、赵成龙处理涉案商铺事宜。
富兰岛公司还提交了《装修工程承包合同》、《富兰岛北京店停业员工补偿款》、网上银行电子回单等证据，证明其装修损失及停业损失情况。李从岭对上述证据不予认可。
经询，双方均认可富兰岛公司已经向李从岭支付了履约保证金83686.6元。
又询，双方均表示不申请对合同约定违约金酌减。
上述事实，有房屋所有权证书、《商铺租赁合同》、《关于请求支持我公司的函》、《法律告诫书》、《顺义公安局治安调解协议书》、租金发票、证明等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：李从岭与富兰岛公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。
李从岭将涉案商铺交给富兰岛公司使用，富兰岛公司本应严格按照合同约定及时、足额向李从岭支付租金。然而，富兰岛公司在2013年6月8日向李从岭发出《关于请求支持我公司的函》，表示无力支付租金，或者申请提前解�租赁合同，并申请破产，或者要求富兰岛公司免租金半年，在富兰岛公司转负为盈后补足。本院认为，富兰岛公司在《关于请求支持我公司的函》中明确表示其不准备继续交纳租金，并以申请提前解除合同，申请破产为由要求李从岭同意免除租金。其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于明示违约的规定。因此，李从岭于2013年6月17日向富兰岛公司发出《法律告诫书》，以富兰岛公司违约为由解除租赁合同符合法律规定。本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2013年6月25日解除。
合同解除后，富兰岛公司应当在合理的期限内将涉案商铺交还给李从岭。现富兰岛公司主张李从岭派王凯正、赵成龙将其工作人员打伤，并将涉案商铺上锁，但其提交的《委托书》系复印件，本院不能确定其真实性，不能证明李从岭委托王凯正、赵成龙处理合同相�事宜，《顺义公安局治安调解协议书》等证据也不能证明赵成龙与富兰岛公司员工发生冲突的原因，故本院对富兰岛公司关于李从岭派人将富兰岛公司员工打伤并将涉案商铺上锁的主张不予采信。富兰岛公司的证据不足以证明其已经向李从岭返还了涉案商铺，其仍应承担返还义务。且富兰岛公司应当按照合同约定的租金标准向李从岭支付自2013年6月26日起至实际返还涉案商铺之日止房屋占用费。富兰岛公司已经向李从岭支付的履约保证金83686.6元，可以折抵为富兰岛公司应支付的房屋占用费。
合同因富兰岛公司违约而解除，富兰岛公司应当按照合同约定向李从岭承担违约责任。根据合同约定，富兰岛公司应当向李从岭支付违约金50万元。富兰岛公司要求李从岭支付50万元违约金的反诉请求，因富兰岛公司提交的证据不足以证明李从岭存在违约行为，本院不予支持。
�兰岛公司要求李从岭承担强行强占租赁房屋，打伤富兰岛公司的工作人员，致使富兰岛公司无法正常经营，迫使双方的租赁合同无法继续履行的严重违约责任的反诉请求，因其不能证明李从岭存在强行强占租赁房屋，打伤富兰岛公司的工作人员的行为，且其反诉请求不明确、具体，故本院不予支持。
富兰岛公司要求李从岭支付不能继续经营所造成的直接经济损失10840691.8元的反诉请求，因违约责任在富兰岛公司一方，故其反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李从岭与永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司于二○一○年三月二十六日签订的《商铺租赁合同》于二○一三年六月二十五日解除。
二、永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司于本判决生效后七日内将北京市顺义区石园南区33号楼203商铺返还给李从岭。
三、永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司于本判决生效后七日内向李从岭支付自二○一三年六月二十六日起至永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司实际履行本判决第二项义务之日止的房屋占用费。房屋占用费支付标准为自二○一三年六月二十六日起至二○一六年六月二十五日止按照每年八十七万八千七百一十元计算，自二○一六年六月二十六日起至二○一九年六月二十五日止按照每年九十二万二千六百四十六元计算，自二○一九年六月二十六日起至二○二○年六月二十五日止，按照每年九十六万八千七百七十八元计算。永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司已经支付给李从岭的履约保证金八万三千六百八十六元六角折抵为永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司应支付的房屋占用费。
四、永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司于本判决生效后七日内向李从岭支付违约金五十万元。
五、驳回李从岭的其他诉讼请求。
六、驳回永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11363元，由永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司负担（原告李从岭已预交5681元，被告永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告李从岭；余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费44922元，由永州市富兰岛咖啡饮食服务有限责任公司负担（已交纳38507元；余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 席久义
人民陪审员 肖维亚
二〇一五年一月十五日
书 记 员 贾岐颖