广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第17号
上诉人（原审原告）龙威，男，汉族。
诉讼代理人卢德杰，男，汉族。
被上诉人（原审被告）信宜市亘德房地产开发有限公司。
法定代表人卢彦敏，董事长。
诉讼代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。
上诉人龙威因与被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（下称亘德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：亘德公司于2007年6月15日成立，是企业法人，其经营范围是房地产开发、销售等。2011年7月7日，原告龙威与被告亘德公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：01902，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为亘德公司。注册地址：信宜市东镇锦湖花园。营业执照注册号：粤（信宜）房开证字第（2011）008号。法定代表人：卢彦敏。买受人龙威。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2007）第0001518号和信府国用（2009）第0000132号地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为18193㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2007年12月26日至2077年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房［现定名］亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为（2009）062号和（2009）063号，施工许可证号为（2009）041号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售（2009）25号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第一幢9层902号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.1米＋3.1米。该商品房阳台非封闭式的2个。合同约定建筑面积共270.57㎡，其中套内建筑面积217㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.57㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：B：总金额折入建筑面积270.57㎡（即产权登记面积）。单价2059.58元／㎡，总金额557260元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付使用后，合同约定建筑面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝×100%。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。亘德公司在出卖人栏盖章，龙威在买受人栏签名按指印。签订合同后，原告龙威已按合同约定向被告亘德公司支付了购房款557260元。2014年5月5日，被告办理粤房地权证信房字第04000017**号房产证，经信宜市房地产测绘登记信宜市教育路（亘德育龙湾小区一幢902房）所登记的建筑面积为256.49㎡，套内建筑面积为215.63㎡。原告收到房产证后认为房产证登记面积少于合同约定的面积，出卖人多收买受人房价款，致使原、被告因退房款的问题发生纠纷，原告于2014年9月5日具状诉至原审法院提起本案诉讼。
案件在一审审理过程中，原告变更（增加）诉讼请求为：“原请求判令被告亘德公司支付其多收商品房款28998.88元及从2011年10月4日起按中国农业银行按揭贷（购房）款利率计至付清款之日止的利息给原告龙威。变更（增加）为返还房价款41280.16元［（面积误差比3%以内的8.117平方米的房价款16717.61元）＋（面积误差比超过3%部分的5.96平方米的双倍房价款24562.55元）］，此返还房款价款中的16717.61元从2011年8月4日起按中国农业银行按揭贷款利率计至付清款之日止的利息给原告”。
另查明：原告于2011年8月4日从中国农业银行股份有限公司信宜市支行按揭房贷390000元支付给被告，该笔借款到期日为2041年8月3日，执行年利率为7.05000%（月利率为5.875‰），逾期年利率为10.57500%。
原审法院认为：原告龙威与被告亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，合同内容也没有违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格按照合同的约定自觉履行义务。本案争议的焦点是1、原告所购买的商品房是否存在面积差异？2、对存在面积差异的价款应如何计算，被告是否应当返还？利息应如何计算？对以上的争议焦点，原审法院评述如下：1、原告所购买的商品房是否存在面积差异？根据上述查明的事实，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定：总金额折入建筑面积270.57㎡（即产权登记面积）。单价2059.58元／㎡，总金额557260元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。而经信宜市房地产管理局测绘信宜市教育路（亘德育龙湾小区一幢902房）所登记的建筑面积为256.49㎡。故合同约定的建筑面积与实际建筑面积差异为14.08㎡（270.57㎡-256.49㎡）。2、对存在面积差异的价款应如何计算，被告是否应当返还？利息应如何计算？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：商品房交付使用后，合同约定建筑面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。依据上述约定，原、被告双方是约定如有面积差异是按房屋单价多退少补处理的，同时还约定差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。因而商品房面积差异价款应为25662.37元［（14.08㎡-270.57㎡×0.6%）×2059.58元／㎡］。由于原、被告约定买受人可选择多退少补或退回所购商品房，现原告请求被告退回多收的面积差异款，符合原、被告双方的约定及法律规定，予以支持。至于原告要求对面积误差比超过3%部分按双倍房价款计算退还的问题，由于原、被告双方已在《商品房买卖合同》对面积差异的价款约定了计算标准，依法应按约定计算，故对原告的该项请求，不予支持。至于原告要求被告对返还的房款价款应从2011年8月4日起按中国农业银行按揭贷款利率计至付清款之日止的利息给原告的问题。由于原告向被告购买商品房的大部分款项是其于2011年8月4日从中国农业银行股份有限公司信宜市支行按揭贷款支付给被告的，该笔借款执行年利率为7.05000%（月利率为5.875‰），由于被告因面积误差多收原告房款，造成原告损失，被告对此应承担赔偿责任，故原告该请求合法有理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告亘德公司在判决发生法律效力后十日内返还房价款25662.37元及利息（从2011年8月4日起按月利率5.875‰计算利息至付清款之日止）给原告龙威。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元（原告已预交），由被告亘德公司负担288元，由原告龙威负担128元。
上诉人龙威不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决对《商品房买卖合同》第五条第3项的理解错误。涉案合同中对商品房面积确认及面积差异处理的第1项原则“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”明确表明差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方都不可追究赔偿责任，也就是说双方都允许±0.6%的面积误差（差异值）；第2项原则“差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内的（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”表明差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方都应当按买卖合同约定的房屋单价多退少补；第3项原则“差异值超过±3%以上（不含本数）的买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”即允许买受人在两项中任意选择一项。该第3项原则是针对面积误差过大的情况，为公平起见，让买受人自行选择。本案中，原审判决已经确认涉案商品房面积按合同约定的建筑面积与实际面积差异为14.08㎡（270.57㎡-256.49㎡），差异值为5.2%（14.08㎡÷270.57㎡）。由于差异值超过±3%以上，该涉案商品房应按第3项原则处理。上诉人对此选择的是多退少补，因此，被上诉人应退还多收上诉人的购房款28998.88元（14.08㎡×2059.58／㎡）。如果先用第1项原则处理，将差异值为±0.6%以内的数不作任何补偿，再将超过差异值为±0.6%以上部分按多退少补，就是对上述第3项原则的错误理解，这显然不是双方当事人的真实意思表示。综上所述，请求：1、判令被上诉人亘德公司立即返还房价款28998.88元［其中上诉人不服判金额为3336.51元（二审请求28998.88元-原审判决25662.37元）］及利息（从2011年8月4日起按月利率5.875%计算利息至付清款之日止）给上诉人龙威。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人亘德公司负担。
被上诉人亘德公司答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律恰当，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
另查明：龙威在一审起诉状的诉讼请求具体如下：一、判令被告亘德公司支付其多收商品房款28998.88元及从2011年10月4日起按中国农业银行按揭贷（购房）款利率计至付清款之日止的利息给原告龙威；二、案件受理费由被告亘德公司承担。
本院认为：本案的争议焦点问题为亘德公司返还给龙威的购房款应否扣减面积异差值±0.6%以内（含本数）的价款。龙威上诉称原审判决对涉案合同中关于商品房面积确认及面积差异处理的条款理解错误，涉案纠纷应适用合同第五条第3项原则处理而不是适用第1项原则［即对面积差异值±0.6%以内（含本数）不作退赔范围］。经查，第一、涉案房屋产权登记的面积与合同约定的建筑面积差异数额为-14.08㎡（256.49㎡-270.57㎡），面积差异百分比为-5.2%（-14.08㎡÷270.57㎡），房屋单价为2059.58元／㎡。第二、涉案《商品房买卖合同》第五条中对商品房面积确认及面积差异处理分三种情况［即面积差异值为±0.6%以内（含本数）、±0.6%（不含本数）至±3％以内（含本数）、±3％以上（不含本数）］作了具体的约定，其中差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第三、龙威起诉请求亘德公司退还多收的购房款及利息。从查明的事实来分析，涉案房屋面积的差异值为-5.2%，符合商品房买卖合同第五条第3项处理原则的范围，龙威请求亘德公司退还多收的购房款，即选择多退少补的处理方式，按照合同的约定，亘德公司本应退还多收的购房款28998.89元（2059.58元／㎡×14.08㎡）给龙威，龙威上诉请求亘德公司退还28998.88元是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。因此，亘德公司应退还多收的购房款28998.88元给龙威。至于原审判决认定涉案商品房面积差异价款为25662.37元［（14.08㎡-270.57㎡×0.6%）×2059.58元／㎡］，即按扣减±0.6%（含本数）部分后的面积来计算购房款，由于双方在第3项处理原则中对商品房面积差异值是否按扣减±0.6%（含本数）部分后的面积来计算并未作出约定，因此原审判决上述处理没有依据，本院不予支持。至于购房款利息的计算问题，龙威在一审起诉状中请求亘德公司支付多收的购房款28998.88元的利息从2011年10月4日起按中国农业银行按揭贷款利率计至付清款日止，但龙威在一审中变更（增加）诉讼请求，要求亘德公司返还多收的购房款41280.16元（其中面积差异比在3%以内的按合同单价计算，超过3%部分按双倍计算），并请求面积差异3%以内部分的购房款16717.61元的利息从2011年8月4日起按中国农业银行按揭贷款利率计至付清款之日止。由于双方在合同中只是约定买受人在选择退房的情况下计算利息的利率，对多退少补的处理方式并没有约定利率，因此涉案购房款的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。结合龙威上述诉讼请求来分析，涉案房价款的利息应分段计算，即亘德公司应返还给龙威总房价款28998.88元中的16717.61元的利息从2011年8月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止，余下的12281.27元从2011年10月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止。
另外，关于龙威在一审中起诉请求对面积误差比超过3%部分的购房款按双倍计算退还的问题，由于双方在《商品房买卖合同》中对存在面积差异的情况约定了具体的计算标准，但该计算标准并不包含面积差异比超过3%部分的购房款按双倍返还的内容，故龙威该起诉请求没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第288号民事判决；
二、限被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内返还购房款28998.88元及利息（其中的16717.61元从2011年8月4日起计至付清款之日止，余下的12281.27元从2011年10月4日起计至付清款之日止，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给上诉人龙威。
三、驳回上诉人龙威的其他诉讼请求。
如果被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费416元，由上诉人龙威负担154元，被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司负担262元。二审案件受理费50元，由被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司负担。上诉人龙威已预交二审案件受理费50元，本院予以退还给上诉人龙威。限被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七天内将应负担的二审案件受理费50元交纳到如下账户：收款单位：待报解地方预算收入中院诉讼费；收款银行：茂名市农业银行茂东支行营业部；账号：44588501012000565。逾期不交纳的，依法强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
代理审判员 陈春何
代理审判员 杨春辉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖