济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第954号
原告徐爱新，女，1969年12月23日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张琥，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人马晓贺，北京德恒（济南）律师事务所实习律师。
被告济南三名房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人侯睿，董事长。
委托代理人严玫，山某众英律师事务所律师。
委托代理人凌程明，山某众英律师事务所律师。
原告徐爱新与被告济南三名房地产开发有限公司(以下简称济南三名公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告徐爱新的委托代理人张琥、马晓贺，被告济南三名公司的法定代表人侯睿、济南三名公司的委托代理人严玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐爱新诉称，2011年6月28日，双方签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的某某某某某某某某某某某某某某某某二层，建筑面积427.6平米，价款3107797元。原告按约支付房款，合同约定被告应于房屋交付后365个工作日办理分户房产证，房屋于2012年5月31日交付但被告未在2013年11月19日前办理完毕分户房产证。原告多次找被告协商办证事宜，但被告一直推脱�予解决。为此，徐爱新请求：1、济南三名公司支付逾期办证违约金（以3107797元为基数，按银行同期贷款利率，自2013年11月20日起计算至判决生效之日止）；2、诉讼费由济南三名公司承担。
原告徐爱新为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议各1份，证明涉案房屋的价款、交付、办证时间；
证据2、济南三名公司开具的收据8份，金额共计3107797元，证明徐爱新已向济南三名公司全额交付了购房款；
证据3、徐爱新于2011年6月28日出具的承诺书1份，证明按照济南三名公司的要求双方变更了合同约定的付款期限。
被告济南三名公司辩称，徐爱新虽然有合同和收据，但没找到徐爱新的打款记录，济南�名公司就此已向公安机关报案。济南三名公司还认为徐爱新应支付逾期付款违约金21120.14元。
被告济南三名公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、涉案房产项目的土证证、建设规划许可证、建设施工许可证、建设用地许可证（均系复印件），证明涉案项目手续齐全合法；
证据2、济南三名公司与山某某某某某某某有限公司2010年5月28日签订的合作协议及补充协议（由济南三名公司法人及某某公司的法人王某签名），证明济南三名公司系通过合作开发方式获得涉案房产的所有权及处分权；
证据3、高新区管委会关于同意山某某某某某某某有限公司生产项目房屋转让的函，证明因政府部门招商需要，同意涉案房屋对外转让；
证据4、济南三名公司与徐爱新签订的房屋买卖合同，证明在房屋买卖合同中没有约定逾期办证的违约责任；
证据5、补充协议，证明对办证的期限进行了变更，并且双方约定因政府主管部门的原因造成时间延误，双方互不承担违约责任；
证据6、涉案项目5号楼的房产大证（复印件），证明办下房产大证的时间是2015年1月25日；
证据7、涉案项目3号楼的业主房产证（复印件），证明济南三名公司开发的一期房产是可以办理房产证书的，本案涉案的房屋是二期开发的；
证据8、徐爱新的付款收据8张（复印件），证明徐爱新的付款时间；
证据9、山某省某某某某某某有限公司于2011年11月11日出具的监理费支付申请表，证明涉案工程竣工验收的时间是2011年11月4日；
证据10、济南市人民政府办公厅2013年3月22日的实施意见（打印件），证明政府政策的原因导致现在办证工作暂停。
经对原告徐爱新、被告济南三名公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
涉诉房屋位于济南市高新区某某某某某某某某某某某某某某某某某某号，涉诉房屋所在的涉案项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程使用许可证等规划建设手续，涉诉房屋的证载建设单位为山某某某某某某某有限公司（以下简称山某某某公司）。2010年5月28日，山某某某公司与济南三名公司签订合作协议，约定双方对涉案项目进行联合开发建设，双方对涉案项目建筑物各享有50%的产权；双方于2011年8月28日签订补充协议一份，约定济南三名公司享有涉案项目5号楼二层、三层、五层及4号楼的产权。济南三名公司提交了一份济南高新区管委会复函复印件，该复印件载明济南高新区管委会于2012年6月24日作出复函，同意山某某某公司将涉案项目的房屋产权转让给进入高新区的企事业单位和个人。
2011年6月28日，徐爱新与济南三名公司签订商品房买卖合同，约定徐爱新购买某某电子产业基地五号楼二层建筑面积为427.6平米的涉案房屋；涉案房屋单价7268元/平米、总价3107797元；徐爱新在合同签订当日支付50%的房款1553899元，在房屋主体封顶时支付30%的房款932339元、在交房时支付20%的房款621559元；若徐爱新逾期付款，按应付房款的万分之一按日支付违约金；济南三名公司应在2012年5月31日前交付涉案房屋，并在涉案房屋交付使用后365个工作日内将办理权�登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门，并办理分户房产证书。当日，双方还签订补充协议一份，约定涉案房屋交付使用后，房屋销售面积的测绘、房产大证的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，如因政府主管部门的工作原因造成的时间延误，上述规定中的日期双方同意顺延，互不承担合同的违约责任；出卖人须主动配合买受人办理房屋产权证书，并保证在办理了房产大证后六十日内，为买受人办理房地产权属登记证书手续。
合同签订后，徐爱新分别于2011年6月28日、7月22日、8月26日、10月27日支付济南三名公司60万元、60万元、353899元和20万元，分别于2012年1月13日、2月13日、8月1日、9月10日，支付济南三名公司60万元、132339元、17万元、451559元，以上房款合计3107797元。济南三名公司于2012年5月31日交付了涉诉房屋�
涉诉房屋于2015年1月25日办理了房屋初始登记，证载地址为济南市高新区某某某某某某某某某某某某某某某某某某号、建筑面积426.89平米、房屋所有权人为山某某某公司。截至本案庭审时，涉诉房屋尚未办理房屋转移登记。对此，济南三名公司称是政府原因导致暂停办理涉案房屋的转移登记，且济南三名公司曾多次提交过办理房屋转移登记的手续但房管部门并不接收，但济南三名公司对此并未提交有效证据予以证实。另，济南三名公司提起了反诉，要求徐爱新支付逾期付款违约金21120.14元，但济南三名公司未在指定期间内缴纳反诉费。
本院认为，涉诉房屋已取得合法的建设规划依据，济南三名公司与徐爱新签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。涉诉房屋于2012年5月31日交付，于2015年1月25日办理了房产大证。合�约定济南三名公司应在房屋交付后365个工作日内配合办理涉诉房屋的产权登记手续；补充协议约定济南三名公司应在办理房产大证后60内为买受人办理房地产权属登记证书手续。双方已经在补充协议中对涉诉房屋产权登记的办理达成了新的一致约定，故济南三名公司至少应在2015年3月26日之前配合徐爱新办理涉诉房屋的产权转移登记。济南三名公司称系政府原因导致无法按时办理涉诉房屋的产权登记，即使该原因确实存在也非徐爱新的行为导致，故济南三名公司未能在2015年3月26日前协助办理涉诉房屋的产权转移登记手续，已经构成违约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担�约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因济南三名公司与徐爱新未在买卖合同及补充协议中对逾期办证的违约责任进行约定，徐爱新要求济南三名公司按照已付房款的同期贷款利息支付违约金并无不当，但该违约金应自2015年3月27日起算；因涉诉房屋尚未办理产权转移登记，故本案中的违约金仅计算至本判决生效之日止。故，济南三名公司应按以下方式支付徐爱新违约金：以3107797元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月27日起计�至本判决生效之日止。对于济南三名公司提起的反诉，因其未按时缴纳反诉费，对其反诉，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告济南三名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐爱新逾期办证违约金（以3107797元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月27日起计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告徐爱新超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
案件受理费5220元，由原告徐爱新负担720元，被告济南三名房地产开发有限公司负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山某省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 宋海玲
人民陪审员 刘 丽
二〇一六年九月一日
书 记 员 王恩辉