苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初1682号
原告李都。
原告刘迎春。
委托代理人林化美，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。
委托代理人余海，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。
被告苏州双友置地有限公司，住所地江苏省苏州工业园区唯亭街道星澄路9号。
法定代表人王同贵，董事长。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人何亚兵，江苏智择律师事务所律师。
第三人中国第四�金建设有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号。
法定代表人林铁生。
委托代理人卞阿兄，系公司员工。
原告李都、刘迎春诉被告苏州双友置地有限公司（以下简称“双友公司”）、第三人中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称“中四冶”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序于2016年5月12日、同年6月21日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告李都、刘迎春及其共同委托代理人林化美、被告双友公司的委托代理人吴泓斌、何亚兵及第三人中四冶的委托代理人卞阿兄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李都、刘迎春诉称，被告双友公司拖欠第三人中四冶工程款，第三人拖欠原告材料款92万元，经三方协商，被告同意将苏州工业园区葑亭大道628号5幢904�房屋出售给原告，购房款92万元直接从第三人工程款中扣除。原、被告签订商品房订购协议后房价上涨，被告迟迟不肯履行过户义务。遂诉讼来院，请求判令被告继续履行合同，将苏州工业园区葑亭大道628号5幢904室所有权过户至原告名下并由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中原告明确其诉讼请求，表示要求被告按照订购协议的约定与原告签订商品房销售合同，购房款支付按照原、被告及第三人关于工程款的协议予以履行。
被告双友公司辩称，涉案房屋自始都是被告所有，原告诉请主张继续履行合同并确认房屋归原告所有无依据，要求法院驳回原告诉请。
第三人中四冶辩称，其确实结欠原告材料款92万元，被告欠原告工程款超过92万元。三方之间确实有过三方协议，当时协议由被告签署后交由第三方签字，但是被第三方遗失了，故目前找不到三方协议。
经审理查明，2014年4月2日，原告李都、刘迎春（乙方、买方）与被告双友公司（甲方、卖方）签订商品房定购协议，约定乙方向甲方定购“双友.新和城”5幢904室，该房屋暂定预测建筑面积为110.8平方米，该房屋每平方米为人民币13876.39元，房屋总价款为人民币1537504元。具体付款方式为：签约前，乙方支付人民币467504元（不低于总房价款的30%），其余房价款于2014年5月9日前支付完毕，其中贷款金额为人民币1070000元。乙方同意签订本定购单时，支付定金20000元，作为甲乙双方订立《苏州工业园区商品房销售合同》和相关设施购买合同的担保。双方商定，乙方应在2014年4月9日前至甲方售楼处与甲方签订《苏州工业园区商品房销售合同》和相关设施购买合同。超过上述期限仍未签订或者乙方在预订期限内表示不愿签订买卖合同，视为乙方已解除本定�单，甲方即有权另行处置该房屋，无须再通知乙方，乙方已交付的定金不予退还，但法律另有规定的除外。当日，原告支付购房定金20000元。
另查明，被告双友公司系“双友.新和城”项目的开发商，第三人是该项目工程的总包方，被告与第三人就该项目工程款尚未结算完成，被告尚欠第三人大约1300万左右工程款未付。原告与第三人就该项目签订了供货协议，由原告为该项目提供黄沙石子等材料，第三人结欠原告材料款92万元未付。
以上事实，由原告提交的商品房订购协议、定金发票、材料结算单、送货单及双方当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
原告针对其诉请主张，另向法院补充提交如下证据，被告及第三人质证如下：
证据1，2015年10月21日加盖有第三人印章的“关于购买双友新和城部分房源付款事宜”的情况�明，该情况说明载明，致苏州双友置地有限公司：关于贵司以抵房形式支付我司工程款的房源双友新和城5幢904室作出如下说明，1、我司已与客户李都协商，用房源双友新和城5幢904与其交易，我司同意李都与贵司签订购房合同；2、由于我司财务制度，其房款无法由买家支付给我司，现我司申请待该房源相关购房手续办理完结后，该房源首付人民币92万元贵司不需再支付给我司。客户剩余房款人民币567504元请贵司将其支付给我司。除该情况说明原件外，原告还提交了由董昊签名“材料已收”字样的该情况说明复印件。原告表示董昊系双友新和城售楼处经理，在原告催促的情况下，第三人同被告共同出具了一份就涉案房屋以房抵款的情况说明，该情况说明可证明三方就以房抵款达成一致意见。
证据2，2016年2月1日加盖有第三人中四冶印章的承诺函一份，该承诺函载明，致苏州双友置地有限公司，我公司因欠材料商款项，如有可能我公司同意其在欠款范围内的金额用于帮其购买房款，如因此事引起的法律纠纷由我公司承担，经济纠纷由我公司加倍承担。
证据3，董昊于2016年3月1日出具的说明一份，说明载明李都购买双友新和城5－904室房源。原定于由中四冶欠李少先材料款充抵首付玖拾贰万元。（中四冶出具转移支付证明）。但由于中四冶款项未到位，导致该房屋一直未签约。
证据4，原告刘迎春与董昊的通话录音，可证明导致双方未签订正式商品房销售合同的原因不在原告。原告表示通话录音均是在2016年2月29日及2016年3月份形成的。该通话录间中董昊有表示：责任我们肯定要付；我们从来都没说不给你，这个是肯定的，只不过第二点说你自己买，日方加价，现在公司说强加日方说不加了，就是说顶多加两车位；那我也找姚玉斌把那个三方协议都出完，我能帮您办的，就帮你当时把授权书要下来，如果说他当时同意的话，这些钱马上就会付给你，或者这套房，如果他不出这个的话，我也没办法，没有这转移支付，他不显示支付给你我们怎么给；三方协议都催了很久了，我们草拟完了，不是我来做的。
被告双友公司对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，董昊确系该公司销售人员，该函件系第三人出具给被告的，被告对函件予以签收但并未与第三人及原告达成以房抵债的合意。被告双友公司表示，证据2系被告当庭收到，之前未收到该承诺函，且该承诺函系第三人单方意思表示，且承诺函内容显示第三人未明确表示以房抵债一事。被告双友公司对证据3真实性无异议，但不认可证明目的。该证明仅能反映原告购买涉案房屋不符合条件，未能签订商品�销售合同。被告对证据4的真实性予以认可，亦不认可证明目的，通话录音可反映原告始终要求被告确认抵房事宜，但被告未确认。董昊因为原告到售楼处闹，就说了一些不是公司真实意思表示的话，且并不存在三方协议，即使有三方协议，应该是由第三人草拟后盖章，最后再由被告盖章，若董昊陈述属实，表明第三人都没有盖章，我们肯定不会盖章，三方没有形成一致的三方协议。我方说责任肯定要付，是指我方同意返还定金。
第三人对证据1无异议。就证据2，第三人表示确实系其所出具的。对证据3、证据4真实性无异议。
本院认为，原、被告签订的商品房定购协议系原、被告双方真实性意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为双方未按照定购协议的约定签订商品房买卖合同的原因是否归咎于被告？原告是否有权要求被告继续与其签订商品房买卖合同？若原告有权要求被告与原告继续签订商品房买卖合同，原告是否可要求以第三人欠原告的工程款抵部分购房款？
本院认为，本案原、被告仅签订了定购协议，未签订商品房买卖合同，定购协议的性质系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据法庭调查及原、被告举证情况，可证实双方签订定购协议之后，原、被告双方就购房款如何支付一直在协商，未达成合意，亦无书面证据可证实被告就以房�材料款一事予以确认，现有证据并不能证实导致双方未签订根据定购协议继续签署商品房买卖合同的原因归责于哪一方。原告现主张要求与被告继续签订商品房销售合同并办理房屋过户手续，无相应的事实的法律依据，本院依法不予支持。原告表示，若无法继续履行合同，要求被告承担房屋增值损失113万元、第三人承担92万元货款及利息的诉求，本院认为，原、被告双方仅签订定购协议，并未签订商品房销售合同，根据最高院相关司法解释，定购协议的违约责任承担方式按照法律有关定金的规定予以处理，且现有证据不能证实导致商品房销售合同未签订的原因归咎于被告，原告要求被告承担房屋增值损失113万元无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。原告所交纳的2万元定金应依法返还原告，被告亦同意返还，本院依法认定被告返还原告定金2万元。就原告主�的第三人承担92万元货款及利息，与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告苏州双友置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘迎春、李都定金2万元；
二、驳回原告刘迎春、李都的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取9319元，由原告李都、刘迎春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向�院预交上诉案件受理费，逾期不交，按撤回上诉处理。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 谢淑敏
二〇一六年七月十五日
书 记 员 赵 从