淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第02612号
原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆，住所地淮安市延安东路58号人防大厦（莫泰168酒店内）。
负责人吴军，该公司总经理。
委托代理人闫怀国，周峰（实习），江苏昊震翰律师事务所律师。
被告李卫标，个体工商户。
原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆（以下简金至尊宾馆）与被告李卫标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宜余适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转普通程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告金至尊宾馆委托代理人闫怀国，被告李卫标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金至尊宾馆诉称：原告依据2014年6月10日的《转让协议》接收原淮安利佳酒店管理有限公司（下称利佳公司）及其名下的金至尊宾馆股权、经营权及全部装饰装潢、设备设施、经营用品。同年6月30日经工商登记取得法人资质，进行正常经营。原告接收后得知原利佳公司于2012年6月28日将其享有使用权的宾馆配套用房租赁给淮安市凯旋之夜娱乐有限公司（下称凯旋公司）经营KTV（场所）。凯旋公司于2013年9月26日将KTV（场所）转包给李卫标经营，因种种原因导致原告无法收回KTV（场所）的房屋，后经凯旋公司协调，双方同意凯旋公司经营的KTV（场所）仍由李卫标经营，房屋租金则由金至尊宾馆直接向李卫标收取。
原告无奈作出让步，与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落于淮安市延安东路58号人防大厦（莫泰168酒店西侧一、二楼）房屋出租给被告。期限为2014年7月1日至2023年6月30日，租金为2014年7月1日至2017年6月30日每年65万元，每年递增8%。合同签订后，原告如期交付房屋及有关设备给被告进行经营，此后被告一直未能按期支付租金，原告多次催告无果。现起诉请求法院判令终止与被告的租赁合同，被告支付拖欠租金70.416万元（截止日期为2015年7月31日，以后按每月5.416万元计算至付清为止），被告支付违约金13.9424万元，合计84.3594万元。
被告李卫标辩称：被告不同意终止租赁合同。被告从长期经营考虑，投入了大量财力、物力，若终止租赁合同，将给被告造成重大损失。被告未支付租金是有原因的，被告根据工商、消防部门的要求向原告索要房产证复印件、原始房屋租赁协议、房屋质量合格证、消防设计施工图等文件时，原告拒不提供，影响被告正常经营，给被告造成重大损失，原告违约在先。被告经营过程中，该房屋出现漏水、消防喷洒设施方面的安全问题，被告要求原告解决，原告置之不理，所以不同意向原告交付房屋，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明：原告金至尊宾馆系2010年1月28日成立的有限责任分公司，经营酒店管理服务等业务，负责人吴军。
2014年6月10日，利佳公司（甲方）与吴军（乙方）签订转让协议，甲方将其持有的“酒店公司”注册资本的100%股权以人民币50万元转让给乙方，附属于股权的其他权利随股权的转让一并转让，自本协议生效之日起，甲方原股东的权利终止，乙方开始对转让部分的股权享有股东权利并履行义务。“酒店公司”现名下经营的金至尊宾馆的经营权及全部装饰装潢、设备按酒店经营现状一次性转让给乙方所有（除房屋产权外）。本次转让资产总价为450万元，乙方于2014年6月13日向甲方支付首期款200万元（含定金50万元）给法定代表人陈洪平，甲乙双方一致同意于2014年6月30日止作为双方交接酒店经营权日，也是双方界定的财务基准日。交接日起双方共同到工商管理部门进行重新登记，登记后，乙方向甲方支付第二期款项200万元（其中乙方留存35万元作为KTV一年的房屋租金，实际支付165万元）。如甲方在2015年6月10日前将KTV房屋交给乙方，乙方将留存的租金按实际时间计算退还给甲方。
2014年9月份，金至尊宾馆（出租人、甲方）与李卫标（承租人、乙方）签订租房合同。该合同载明：因甲方2014年7月1日股权转让、更换法人，甲乙双方本着共同发展愿望，经协商一致，2014年7月1日之前甲乙双方的债权债务由原法人主体承担，2014年7月1日之后双方约定本合同，以资共同信守，严格履行。乙方承租的房屋，自甲乙双方签订租房合同之日起，经双方签字后正式生效。甲方出租给乙方的房屋坐落于延安东路58号（莫泰168酒店），出租房屋为人防大厦一楼大部、二楼全部（以现状为准），甲方同意乙方在租赁房内经营KTV工商注册项目，甲乙双方经营项目互不抵触。乙方营业执照、税务、规划、环保、消防、卫生许可及特种行业治安许可等证照由乙方自行办理，所有费用由乙方承担，甲方配合提供相关材料。未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租他人。甲乙双方约定，在2014年7月1日实施本合同。期限为9年，自2014年7月1日至2023年6月30日。2014年7月1日起年租金65万元，后在此基础上年递增8%至2017年6月30日。租金采用先付后用方式，每月支付一次，逾期支付，每逾期一天，承担逾期租金的千分之三。乙方签订后向甲方支付押金10万元。乙方迟延支付租金，经甲方书面催款后超过15个工作日仍未付清欠款的，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时，乙方应当按一年租金的二倍向甲方支付违约金，且不得要求甲方退还押金。
2015年4月14日，被告向原告交付房屋租金7万元、水电费2万元，同年5月20日又向原告交付房屋租金2万元。
2015年7月14日，原告向被告发出催缴函，称截止2015年6月30日，按照双方合同，被告欠房租、水、电费59.740532万元，租房押金10万元，共计69.740532万元。请收到此函后缴清所欠款项。
另查：2012年6月28日，出租人（甲方、利佳公司）与承租人（乙方、凯旋公司）签订租房合同，甲方同意乙方在延安东路58号人防大厦一楼大部、二楼全部租赁房内经营KTV，实际面积以现状为准，在乙方办理相关证照过程中，甲方向乙方提供该房屋的相关权属证明，甲方在2010年10月1日向乙方交付该房屋，合同期限自2011年4月1日至2025年3月31日，前三年租金分别为55万元、60万元。在租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租他人。甲方代表陈洪平签字确认。2014年7月4日，双方产生纠纷，同年11月9日，经本院判决解除利佳公司与凯旋公司之间的租赁合同（解除日期确定为2014年11月1日，2014浦民初字第2874号民事判决书）
2013年9月26日，凯旋公司（出租人、甲方）与李卫标（承租人、乙方）签订租赁合同。凯旋公司将其经营的延安东路58号凯旋之夜KTV及其附属设施（另含门厅、门前停车场）转租给李卫标用于KTV经营，双方约定期限3年，自2013年10月1日，至2016年10月1日，租金每月20万元，乙方入场前交100万元保证金给甲方，乙方须每月23号前付清当月费用。乙方承包期间不得转租。合同签订后，凯旋公司于2013年10月1日将租赁房屋交付给李卫标，同时将设施、设备交付给被告，双方在交接清单上签名确认。李卫标仍使用原凯旋之夜的名称对外经营。2014年3月6日，因李卫标未及时支付房租，凯旋公司诉至本院，同年11月18日，本院判决解除凯旋公司与李卫标之间的租房合同，李卫标迁出清浦区延安东路168号凯旋之夜KTV，并返还凯旋公司设施、设备等相关财产，李卫标支付自2014年6月1日起以后的后期房屋占用费，参照租金标准给付（2014浦民初字第1351号民事判决书）。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告举证的租赁协议、转让协议、快递回单，被告提供的收条在卷予以印证，本院予以确认。
审理中，被告提供消防安全检查申请资料、短信记录，该材料系被告单方所书写，内容是要求原告提供工程验收备案资料、消防系统验收合格材料，被告以此抗辩不交房租是有原因的，而上述资料系人防管理部门所保管，并非本案原告所保管，故对被告此抗辩不予采信。被告同时提供部分照片，认为房屋漏水，原告否认，因无其他证据佐证，本院不予采信。本院针对2014浦民初字第1351号民事判决书、2014浦民初字第2874号民事判决书，与利佳公司（陈洪平）、凯旋公司、金至尊宾馆三方谈话，凯旋公司确认自2014年7月1日起以后的房屋租金由金至尊宾馆直接向李卫标收取，其本人不再收取；陈洪平的代理人也表示同意2014年7月1日之后的房屋租金由吴军直接收取。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告自利佳公司转让“酒店公司”现名下经营的金至尊宾馆经营权后，原告享有该项下全部权利、义务，而原告在转让前，被告已经从凯旋公司转让凯旋之夜KTV（场所）的经营权，从事KTV经营业务，原告为保护双方经营场所的正常营业、市场稳定，与被告签订补充协议，约定由被告承租正在经营的凯旋之夜KTV，自2014年7月1日起向原告交付房屋租金和押金，而协议签订后，被告并未按协议及时支付房租，也未向原告交付押金，仅在2015年4、5月份向原告支付租金9万元，被告行为已构成根本违约，原告要求解除与被告之间的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定的年租金65万元（5.416万元／月），计算至2015年7月底，租金数额为70.416万元，扣除原告已经支付的9万元，被告尚应支付原告房屋租金61.416万元，合同解除后自2015年8月份起，被告应当按照5.416万元／月标准向原告支付房屋占用费，直至交付房屋为止。关于违约金问题，双方虽然合同约定违约方应向对方支付二倍租金的违约金，但该标准明显偏高，故酌定由被告支付原告违约金10万元。对于被告抗辩的未履行合同系因要求原告提供工程验收备案资料、消防系统验收合格材料，而原告未能提供所造成，本院认为上述资料并非原告所持有和保管，被告在与原告签订合同前已经正常经营KTV，且合同也约定被告营业执照、税务、规划、环保、消防、卫生等等证照由被告自行办理，原告仅有配合提供相关材料的义务，而配合的前提是原告持有相关材料，故对被告此抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆与被告李卫标之间的租房合同。
二、被告李卫标给付原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆房屋租金70.416万元（截止2015年7月31日），以后房屋占用费按每月5.416万元计算至交付房屋为止。
三、被告李卫标支付原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，开户名：淮安市清浦区人民法院，账号：80403005100007032）。
案件受理费12236元，由原告淮安利佳酒店管理有限公司金至尊宾馆负担236元，被告李卫标负担12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张宜余
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 窦玉红
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 高春花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。