宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2419号
原告汪国利，男，1958年5月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王京山，宁夏宁人律师事务所律师。
被告宁夏昆仑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人党宾，系该公司董事长。
委托代理人姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
原告汪国利与被告宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理。依法由代理审判员高靖雯适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王京山及被告的委托代理人姜顺义到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂不宜适用简易程序，故本院依法裁定本案转为普通程序，并依法由代理审判员高靖雯担任审判长，与人民陪审员范自立、董明组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王京山及被告的委托代理人姜顺义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪国利诉称，原、被告于2012年1月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告于2012年7月1日前，将位于银川市兴庆区某商品房交付给原告，并办理房屋权属证书。原告于2011年4月21日即合同签订之前就已通过顶账方式将购房款1931250元一次性付清。交房期限届满后，被告一再推脱不向原告交房，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告交付该营业房，并依据合同约定给原告办理房产证；二、被告按合同约定向原告支付自2012年7月1日至2015年3月15日的逾期交房违约金190808元（按日利率0.01%主张）；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：
一、《商品房买卖合同》一份、收据一份，证明：原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的某小区某营业房，被告承诺的交房期限为2012年7月1日；被告逾期交付房屋应承担每日万分之一的违约金；被告于2012年7月1日前为原告办理产权登记证书，为原告通电、通水、通暖等。原告已经交清了购房款，并且已在房管局进行了备案。
被告的质证意见如下：对该组证据的真实性认可，但对合法性、关联性及证明目的均有异议。因为涉案房产在2011年2月28日办理了在建工程抵押，不能在房管局进行备案。虽然被告向原告出具了收款收据，但原告方并没有实际支付购房款。
二、开户购电通知单一份、电力公司电费专用发票一份，证明：2015年4月2日被告才同意原告办理了涉案房屋的供电手续。
被告的质证意见如下：对开户购电通知单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，对电力公司电费专用发票的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，因为涉案房屋现在没有交付，原告办理购电手续不合法。
三、宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证一份、宁夏银行交款凭证一份，证明：原告已缴纳了涉案房产的物业专项维修资金。
被告的质证意见如下：对该组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性及证明目的有异议，因为是原告自行缴纳的物业专项资金，没有经过被告的同意。
四、照片三张，证明：涉案房屋现在仍由被告占有，并没有交付给原告。
被告的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，不认可。
五、备案情况说明一份，证明：涉案房产已在房管部门进行了备案。
被告的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性有异议，被告需要进行核实，因为涉案房产已经抵押，且该事实已经由银川市中级人民法院查明并确认。
六、案外人胡志刚出具的证明一份，证明：胡志刚对涉案房屋及另外七套房屋的购房款进行说明，因为被告欠胡志刚借款，胡志刚又欠原告借款，故三方达成了抵顶协议，由被告将涉案房屋及另外七套房屋抵顶给原告。
被告的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，因为该证据属于证人证言，证人应出庭接受质询。虽然胡志刚与被告间存在债权债务关系，但该证据上反映的内容并没有其他证据予以证实，不能说明胡志刚与被告间的债权债务关系就是该证据中显示的进行抵顶的借款。
被告昆仑房地产公司辩称，在银川市中级人民法院的（2014）银民初字第98号民事判决书中确认涉案房产以在建工程抵押的方式在黄河农村商业银行贷款，故原告的诉讼请求在客观上不能实现。原、被告虽然签订涉案商品房买卖合同，但原告并没有向被告支付过任何购房款。
被告昆仑房地产公司为证明自己的抗辩主张向本院提交银川市中级人民法院的（2014）银民初字第98号民事判决书一份，证明：涉案房屋于2011年2月28日办理了在建工程抵押，抵押权人为黄河农村商业银行民族南街支行。
原告的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，因为该证据只是认定该小区12号楼办理了在建工程抵押手续，法院并未认定该涉案楼也办理了抵押登记。
本院依职权向案外人胡志刚所作的询问笔录一份：案外人胡志刚称其在2008年向原告借款1600万元，被告及被告的法定代表人从2009年开始共向胡志刚借款7000余万元，后原、被告及胡志刚达成以房顶账的协议，被告用八套房产抵顶了被告欠胡志刚的借款1500余万元，胡志刚则以上述房产直接抵顶了其向原告所借的1600万元借款，故由原、被告直接签订了商品房买卖合同，并将上述房产备案在原告名下。在三方达成协议后，三方相互退还了借款借据，但胡志刚处未留存任何凭证。
原告的质证意见如下：对该证据无异议。
被告的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为胡志刚并未出庭接受询问，且胡志刚陈述的内容没有任何证据予以证实，仅是其个人陈述。
本院依职权调取的银川市房屋产权交易管理中心证明二份、银川市国土资源局法院协执权属情况登记表一组、银川市中级人民法院法律文书五组。显示涉案房屋的抵押已经解除，但涉案房屋所在土地已被银川市中级人民法院先后五次查封，故被告尚未申请办理涉案房屋的初始登记。
原、被告对该证据均无异议。
经审理查明，2008年至2010年期间，案外人胡志刚为了储备钢材分多次向原告借款共计1600万元。被告及其法定代表人与案外人胡志刚之间存在债权债务关系，后原、被告及案外人胡志刚达成房屋抵顶的合意，将被告开发的银川市兴庆区某小区共八套商品房作价15545250元抵顶给原告，用以抵顶被告在案外人胡志刚处的借款。2011年4月21日，被告向原告出具收款收据（0005824），载明：“今收到汪国利交来购房款8套商品房，1036.35×15000，壹仟伍佰伍拾肆万伍仟贰佰伍拾元整，￥15545250”并加盖了“宁夏昆仑房地产开发有限公司财务专用章”。2012年1月16日，原、被告就该涉案商品房签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁夏昆仑房地产开发公司销售合同2012年第015号）一份，约定：一、原告向被告购买该商品房，建筑面积共128.75平方米，其中套内建筑面积123.824平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积4.926平方米；二、涉案商品房单价为每平方米15000元，总金额1931250元；三、被告应当在2012年7月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房，逾期不超过30日，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累积已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；四、被告承诺于2012年7月1日前通水、通电、通暖；五、被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。该合同签订后，原、被告于2012年1月17日将涉案房屋备案至原告名下。因被告至今未向原告交付涉案房屋，也未办理涉案房屋的产权登记，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
另查明，因该涉案楼所在土地的土地使用权，由银川市中级人民法院先后五次冻结（冻结时间分别为2014年3月26日、2014年4月30日、2014年6月13日、2015年1月12日、2015年2月12日），故被告尚未办理该楼的初始登记。
本院确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《收据》、照片、备案情况说明，本院依职权调取的银川市房屋产权交易管理中心证明、银川市国土资源局法院协执权属情况登记表、银川市中级人民法院《民事裁定书》、本院依职权所作的询问笔录及当事人的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，原、被告间的商品房买卖合同关系依法成立，本院予以确认。现原告已依约向被告交纳了全部购房款，被告也应履行向原告如期交付涉案房屋并协助原告办理产权登记的义务。关于原告主张的逾期交房违约金，因被告已逾期超过60日未向原告交付涉案房产，现原告主张继续履行合同，并要求被告按合同约定向原告支付自2012年7月1日至2015年3月15日的违约金。根据合同规定，2012年7月1日仍在交付期限内，故被告应向原告支付自2012年7月2日起至2015年3月15日的逾期交房违约金190421.25元（1931250元×0.01%×986天=190421.25元）。被告抗辩称，涉案房产以在建工程抵押的方式在黄河农村商业银行贷款，且原告并未向被告支付过购房款。因涉案房屋的抵押早已解除并已备案在原告名下，虽然涉案房屋因所在土地被人民法院查封而未办理初始登记，但原、被告关于涉案房屋买卖合同的签订均早于人民法院的查封行为，即在法院采取上述司法强制措施前涉案房屋买卖行为已发生，故该买卖行为具有相应法律效力。并且，根据案外人胡志刚的陈述及被告向原告出具的收据，可以认定原告通过债权转移、抵顶的方式已向被告支付了购房款，故对被告的上述抗辩主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告宁夏昆仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪国利交付银川市兴庆区该涉案商品房，并为原告汪国利办理上述房屋的产权登记；
二、被告宁夏昆仑房地产开发有限公司向原告汪国利支付逾期交房违约金190421.25元；
三、驳回原告汪国利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4316元，由被告宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 高靖雯
人民陪审员 董 明
人民陪审员 范自立
二〇一六年一月六日
书 记 员 张媛媛
附：与本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。