辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽阳民二终字第27号
上诉人（原审被告）：马丽宏，女。
委托代理人：陈峰，辽宁晟通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽阳市襄平房地产开发有限公司。
法定代理人：孙亮，职务董事长。
委托代理人：陈广禄，辽阳市东兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：辽阳东兴建材家居广场有限公司。
法定代表人：王飞。
上诉人马丽宏因租赁合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2013）辽阳白民一重字第5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马丽宏及其委托代理人陈峰，被上诉人辽阳市襄平房地产开发有限公司的委托代理人陈广禄到庭参加了诉讼。被上诉人辽阳东兴建材家居广场有限公司经传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月6日，被告东兴公司与被告马丽宏签订调换摊位租赁合同，被告东兴公司将东兴广场二楼东区18-22号、30-33号（面积1429.26平方米）摊位租赁给被告马丽宏经营，租期从2010年1月1日起至2015年12月31日止，约定减免前四年租金和物业管理费。合同签订后，被告马丽宏未缴纳租金经营至今。另查，原告襄平公司依据辽阳市中级人民法院2011年3月25日作出的执行裁定书【（2005）辽阳民合执字第37-2号】取得了被告东兴公司所有的东兴广场二、三楼的所有权。再查，2007年11月22日，被告东兴公司因逾期年检被吊销，辽阳市工商行政管理局作出辽市工商处字（2007）168号行政处罚决定书，处罚被告东兴公司撤销其注册号，企业公章作废，停止一切生产经营活动。另，原告襄平公司与东兴广场二、三层的其他业户签订租赁合同约定租金标准为每平方米30元／月。
原审法院认为，依据辽阳市工商行政管理局作出的辽市工商处字（2007）168号行政处罚决定书，决定被告东兴公司应停止一切租赁活动，故被告东兴公司与被告马丽宏签订的租赁协议无效。被告东兴公司所有的东兴广场二、三楼所有权已经辽阳市中级人民法院于2011年3月25日裁定归原告襄平公司所有，故原告襄平公司主张二被告签订的租赁协议无效及要求被告将摊位倒出的诉讼请求，本院予以支持。原告襄平公司在诉求中主张的租金，实际系为被告马丽宏无权占用摊位期间的占用费用，租金标准应参考同楼层租金标准收取，故对于原告襄平公司要求按每月30元每平方米计算的租金，本院予以支持。对于被告马丽宏提出的反诉请求，因其未在举证期限内提出，故本院对其反诉不予受理。判决：一、依法确认被告辽阳东兴建材家居广场有限公司与被告马丽宏于2010年4月6日签订的调换摊位租赁无效。二、被告马丽宏于本判决生效后三十日内将东兴广场二楼东侧18-22号、30-33号摊位倒出返还给原告辽阳市襄平房地产开发有限公司。三、被告马丽宏给付原告辽阳市襄平房地产开发有限公司其占用期间的租金（从2012年1月1日起计算至被告马丽宏实际返还摊位之日止，按每月每平方米30元计算）。案件受理费50.00元，被告辽阳东兴建材家居广场有限公司承担25.00元，被告马丽宏承担25.00元。
宣判后，上诉人马丽宏不服提出上诉，其主要理由，原审法院的判决，认定事实不清，证据不充分，适用法律错误。1、辽阳市工商行政管理局作出的辽市处字（2007）168号行政处罚决定书，决定是东兴公司停止一切生产经营活动，并非是停止一切租赁活动。没有法律规定，东兴公司的营业执照被吊销，其固定资产不允许对外租赁。2、原审法院依据《合同法》第五十二条第（五）项规定，确认东兴公司与上诉人签订的租赁合同无效。而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，而违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。本案中，上诉人如继续履行租赁合同并不损害国家利益和社会公共利益，辽阳市处字（2007）168号行政处罚决定书依据的法规并非是效力性强制性规定，而是管理性强制性或取缔性规定。最高人民法院于2009年7月7如在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中要求人民法院应当注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。3、原审法院审理的辽阳市襄平房地产开发有限公司诉被告韩勇、聂秋、孙亚君、孙凤租赁合同纠纷案件，认定被告与东兴公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，应为有效，双方应按合同约定履行权利义务。但原审法院却认定上诉人与东兴公司签订租赁合同无效，一个事实两种认定，明显自相矛盾，显失公平。恳请二审法院依法撤销重审判决，驳回第一被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辽阳市襄平房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、租赁合同主体不合法。2007年11月22日辽阳市工商行政管理局作出的辽市处字（2007）168号行政处罚决定书，吊销东兴公司营业执照，撤销其注册号，企业公章作废，停止一切生产经营活动。在此情况下，东兴公司却与马丽宏签订摊位租赁合同，此租赁合同是无效的，因东兴公司已经不具备合同主体资格，执照被吊销，公章作废，其已丧失民事权利能力。2、租赁合同违反合同法效力性强制规定。2010年4月6日东兴公司与马丽宏签订的租赁合同条款约定免除马丽宏前四年的租金，而辽阳中法于2007年1月8日作出（2005）辽阳民合执字第37号查封裁定书，证明东兴公司欠外债。其租赁合同签订减免租金，这明显损害第三人（债权人）利益的行为，造成债权人不能早日实现债权，属恶意串通行为，那么根据合同法第52条（二）项规定，该租赁合同无效。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人辽阳东兴建材家居广场有限公司当庭未作答辩。
经本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人襄平公司起诉要求确认原审被告东兴公司与上诉人马丽宏于2010年4月6日签订的租赁合同无效，要求上诉人马丽宏返还摊位并支付租金。被上诉人襄平公司提起本案诉讼的依据一是辽阳市工商局2007年11月22日作出辽阳市工商处字（2007）168号行政处罚决定书，决定原审被告东兴公司停止一切生产经营活动。二是其根据辽阳市中级人民法院2011年3月25日作出的执行裁定取得了原审被告东兴公司所有的东兴广场二、三楼的所有权。经查，虽然原审被告东兴公司于2007年11月22日因逾期年检被处罚停止一切生产经营活动，但《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“强制性规定”解释为是指效力性强制性规定，本案原审被告东兴公司因违反行政法规被处罚，并不必然导致其签订的租赁合同无效。因为租赁合同的订立没有违反法律、行政法规效力性的强制性规定。因此原审被告东兴公司与上诉人马丽宏于2010年4月6日签订的调换摊位租赁合同应为有效合同。虽然被上诉人襄平公司依据辽阳市中级人民法院裁定取得了原审被告东兴公司所有的东兴广场二、三楼的所有权。但原审被告东兴公司与上诉人马丽宏签订调换摊位租赁合同在先，被上诉人襄平公司取得租赁物所有权在后，根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该合同租期从2010年1月1日起至2015年12月31日止，现该合同并未到期，应继续履行。故被上诉人襄平公司无权要求上诉人马丽宏返还摊位。关于被上诉人襄平公司主张上诉人马丽宏支付自2012年1月1日起至给付之日止的租金的诉讼请求，因合同约定减免前四年租金，故被上诉人襄平公司无权主张前四年租金，其可按合同约定主张2014年1月1日之后的租金。因此被上诉人襄平公司主张原审被告东兴公司与上诉人马丽宏签订的合同无效并要求上诉人马丽宏返还摊位及支付前四年租金的诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2013）辽阳白民一重字第5号民事判决第一、二项；
二、变更辽阳市白塔区人民法院（2013）辽阳白民一重字第5号民事判决第三项为，上诉人马丽宏给付被上诉人辽阳市襄平房地产开发有限公司租金（从2014年1月1日起算至合同期限届满日止，按每月每平方米10元计算，每年减免一个季度租金。以合同为准）；
三、驳回被上诉人辽阳市襄平房地产开发有限公司主张原审被告东兴公司与上诉人马丽宏签订的合同无效并要求上诉人马丽宏返还摊位及支付前四年租金的诉讼请求。
一审案件受理费2873元，二审案件受理费2873元，合计5746元，由被上诉人辽阳市襄平房地产开发有限公司负担5000元，上诉人马丽宏负担746元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 刘玉峰
审判员 刘继鹏
二〇一四年五月四日
书记员 杜 宇