重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第06874号原告重庆中飞商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路82号，组织机构代码20332383—8。法定代表人戴勇，董事长。委托代理人周海浪，男，该公司员工。被告福建保兰德箱包皮具有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区内，组织机构代码75136991—7。法定代表人郭顺元，董事长。原告重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）诉被告福建保兰德箱包皮具有限公司（以下简称保兰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。原告中飞公司委托代理人周海浪到庭参加诉讼，被告保兰德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中飞公司诉称，2012年9月，原告中飞公司与被告保兰德公司签订《金鹰财富中心商铺租赁合同》，约定原告中飞公司将金鹰财富中心F204号商铺出租给被告保兰德公司经营，租赁期限三年。合同签订后，该商铺已于2012年9月22日交付承租。合同履行中，因被告保兰德公司营业提成未达到固定租金标准，因此租金按固定金额收取，第一年度为每月72000元，第二年度为每月81000元，第三年度为每月90000元。被告保兰德公司从2015年1月1日起至2015年8月31日租赁期限届满时拖欠租金和物业服务费未支付，亦未返还商铺。商铺内存放货物已由原告中飞公司另行保管。现起诉请求：1、判决解除双方于2012年9月签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》；2、判决被告保兰德公司支付从2015年1月1日起至2015年8月31日期间的租金720000元、物业服务费54000元；3、判决被告保兰德公司按履约保证金的三倍支付违约金885600元，并承担本案诉讼费。被告保兰德公司书面辩称，1、双方之间的租赁合同已于2014年10月解除。按照合同约定，承租人未按时交纳租金和物业服务费超过30日，原告中飞公司即有权解除合同。原告中飞公司在本案起诉前已向被告保兰德公司催告和告知解除合同，且在2014年10月已将该商铺另行转租第三方。因此，该合同已于2014年10月解除。2、至2014年10月合同解除时，被告保兰德公司仅欠一个月租金未付，而物业服务费因双方至今未结算无法确定。3、被告保兰德公司在合同签订后七日内已交纳保证金295200元，应抵销所欠租金或违约金。4、原告中飞公司留存有被告保兰德公司经营的皮包等货物，应抵扣相关费用，或反诉要求予以返还。请法院依法处理。经审理查明，2012年9月，中飞公司与保兰德公司签订《金鹰财富中心商铺租赁合同》一份。主要内容为：“第二条合作方式。第2.1款：双方一致确认双方为租赁关系。第三条乙方专区租赁期限。第3.1款：甲方同意在位于重庆市渝中区邹容路82—86号房屋内为乙方提供一定面积的经营场地（以下简称乙方专区），套内面积90平方米，建筑面积135平方米。第3.2款：乙方专区的租赁期限为3年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止，甲方实际交房日即为租赁期开始日。第3.3款：乙方的免租装修期按以下方式确定：第3.3.1款：乙方按甲方通知接收乙方专区的，从2012年9月1日起至2012年11月1日止，但乙方应当在甲方预计金鹰财富中心开业前5日结束装修，除非双方另有特别约定。第3.4款租金计收期：自2012年11月2日或乙方开业日开始计算（以二者较早为准）至租期届满之日止。第3.5款：乙方应在2012年11月2日前开业，除非甲方另有通知（邮件通知或书面通知）。第四条乙方专区用途。第4.1款：乙方专区提供乙方作为进驻‘保兰德’品牌经营使用，经营商品为皮具类及其相关配套服务。乙方保证，在租赁期内，其是‘保兰德’商标及所经营商品/服务的其它相关知识产权的合法所有人或在中国重庆市合法授权使用人，该权利有合法来源且不存在影响使用该品牌或店铺经营的限制。第4.4款：乙方在租赁期间不得停止经营、歇业、空置经营场地，或每日不按时营业、闭业，甲方有权包括收取违约金、解除本合同、收回乙方专区。第五条统一收银、租金及费用承担。第5.2款：租赁给乙方经营‘保兰德’品牌房屋租金，乙方按照每日历月固定金额租金与固定比率租金孰高方式计算并支付甲方租金。第5.2.1款固定金额租金：第一租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米800元，每月为72000元；第二租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米900元，每月为81000元；第三租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米1000元，每月为90000元。第5.2.2款固定比率租金：第一租赁年度甲方按乙方每月销售收入的12%作为固定比率租金；第二、三租赁年度甲方按乙方每月销售收入的13%作为固定比率租金。第5.3款：租金支付时间：租金每月支付一次。第5.12款履约保证金：1、乙方应向甲方交295200元履约保证金，乙方在签署本合同之日起7日内一次性向甲方交纳。2、合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款，以补偿乙方给甲方造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。如甲乙方继续履行合同，则乙方必须按照本合同约定的保证金金额在接到甲方抵扣通知7日内补足履约保证金。乙方逾期支付每日按照千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过20日甲方有权解除合同，收回乙方专区。3、在本合同终止或解除时，乙方应立即把经营场所交还给甲方。在双方就本合同而产生的一起权利、义务、责任清理完毕90天后，甲方在乙方无违约行为的前提下扣除相关费用后退还该履约保证金（不计利息）。第5.13款物业管理费：1、乙方应交纳的物业管理费按乙方专区建筑面积计算，由乙方在接受乙方专区前与物业管理部门签署相关协议，物业管理费每月每建筑平方米为50元，即乙方每月应交纳的物业管理费约为6750元。2、乙方物业管理费于乙方接房之日或视为接房之日开始支付，每月的物业管理费乙方应于每月第5日前支付给甲方。第十五条乙方违约责任。第15.1款：经营期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自撤柜的或乙方违反本合同约定，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付3倍履约保证金数额之违约金。第15.2款：在经营期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回乙方专区，同时乙方向甲方支付3倍履约保证金数额之违约金，不足弥补甲方损失的，乙方应予以赔偿：……7、拖欠支付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费及其它费用之一或全部达到30日。第15.7款：在经营期限内，乙方逾期交付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金。第15.8款：本条违约金金额以及其它根本性违约金金额为本合同约定履约保证金的3倍等。上述合同签订后，2012年9月22日，中飞公司已向保兰德公司交付商铺，双方已签署房屋交接表。2012年10月23日，保兰德公司已支付中飞公司履约保证金295200元。合同履行期间，租金按固定金额保兰德公司已支付至2014年12月31日，物业服务费按每月6750元支付至2014年12月31日。合同履行期间，保兰德公司曾向中飞公司发函两份，其中一份载明内容为：“非常感谢贵公司对我司品牌长期支持与厚爱。因我司在6月至9月店铺相关费用延后支付，造成贵公司工作滞后，非常抱歉。经此事件我司高层经认真研究并且作出积极改善，截止目前欠贵公司相关费用81874.11元，相关费用已经支付，避免此事再度出现。愿在双方长久合作基础上，望贵公司在之前发生滞纳金，望贵公司能给予免除”。2014年11月19日函内容为：“由于我公司近期财务管理人员变动，滞交了9月份店铺租金，给贵公司带来不便深表歉意。为尽快提交租金，我公司承诺从今日起两周内完成交租。请贵公司给予理解支持”。2015年1月1日起至2015年8月31日期间，保兰德公司未支付租金和物业服务费，现已拖欠租金720000元、物业服务费54000元，共计774000元。上述事实,有商铺租赁合同、房屋交接表、商务函、公函、保证金支付凭证、收据、租金等转账凭证、支付凭证等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。根据上述法律规定，本案中，原告中飞公司与被告保兰德公司签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，应为有效，双方均应按约全面履行自己的义务。被告保兰德公司在履行合同期间，拖欠2015年1月1日起至2015年8月31日期间的租金、物业服务费未支付，已违反合同约定，被告保兰德公司理应依法承担支付责任。原告中飞公司对此提出的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以主张。被告保兰德公司虽未按合同约定支付租金和物业服务费，存在违约行为，但双方在合同约定的履行期限届满前均未行使单方解除合同的权利，被告保兰德公司对此亦未到庭和举证。因此，本院对被告保兰德公司认为合同已于2014年10月解除的答辩意见不予采纳。现双方合同约定的权利义务因履行期限届满已终止，故不存在解除合同的问题，本院对原告中飞公司要求解除合同的诉讼请求不再主张。被告保兰德公司依法仍负有给付拖欠租金和物业服务费的责任，其提出履约保证金可部分抵销租金、物业服务费的答辩意见符合双方合同约定，本院予以采纳。被告保兰德公司提出以货抵款或者返还货物的反诉请求，因未依法办理立案手续，本案不予处理。至于原告中飞公司要求按三倍履约保证金支付违约金的诉讼请求，已超过最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的范围，即已超过实际租金损失的百分之三十。对此，本院按照实际租金损失的百分之十五依法予以调整。被告保兰德公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建保兰德箱包皮具有限公司应给付原告重庆中飞商贸有限公司从2015年1月1日起至2015年8月31日止的租金720000元、物业服务费54000元，共计774000；扣除被告福建保兰德箱包皮具有限公司已交纳的履约保证金295200元，尚应给付478800元；此款限于本判决生效后十日内付清。二、被告福建保兰德箱包皮具有限公司应给付原告重庆中飞商贸有限公司违约金63720元，随前款一并付清。三、驳回原告重庆中飞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费9868元，由原告重庆中飞商贸有限公司负担5255元，被告福建保兰德箱包皮具有限公司负担4613元（此款原告已垫付，被告随前款一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 巫 松二〇一六年三月九日书记员 雷丹丹