江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3619号
上诉人（原审原告）南京悠客置业投资顾问有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。
法定代表人徐刚，该公司总经理。
委托代理人史定国，江苏永孚律师事务所律师。
委托代理人刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张军，男，1968年8月15日生。
委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。
原审第三人张俊，女，汉族，1982年8月26日生。
委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人张洋，江苏泓远律师事务所律师。
上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司（以下简称悠客公司）因与被上诉人张军、原审第三人张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2013）栖迈民初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悠客公司原审诉称，悠客公司与张军双方于2010年3月30日签订《租赁合同》，约定张军承租悠客公司位于和燕路293号房屋，面积255平方米，期限自2010年4月1日至2015年3月31日，租金前3年60万元每年，4-5年62万元每年，每年3月1日支付，如迟延支付，按每日3%支付违约金（诉讼请求中已按每日万分之五标准调整）。但是张军未在2013年3月1日交纳当年租金，期间经悠客公司多次催告后，张军一直没有缴纳租金。悠客公司于2013年10月25日向张军发出催缴租金函，但是张军仍置之不理。现因张俊实际占用房屋进行经营，悠客公司依法解除房屋租赁合同后，有权要求张俊搬出。悠客公司故诉至法院要求判令：1、解除悠客公司、张军双方于2010年3月30日签订的南京市栖霞区和燕路293号房屋租赁协议；2、张俊立即从南京市栖霞区和燕路293号房屋搬出；3、张军按每日1699元标准自2013年4月1日起至张俊搬出之日止，向悠客公司支付租金428148元，并自2013年3月2日起至租金结清之日止，按年租金每日万分之五的标准支付违约金；4、诉讼费由张军承担。
张军原审辩称，案涉租赁物经法院生效判决书确认由徐刚、闻冬姐、周慧克三人按份共有，闻冬姐、周慧克占租赁房屋74.68%的份额。在2013年2月28日，闻冬姐、周慧克向张军发告知函，要求张军不要将房屋租金交付给徐刚和其有关联的公司，在此情况下，张军向闻冬姐、周慧克退还了租赁的房屋，不再承租使用栖霞区和燕路293号房屋。因此，悠客公司、张军双方的租赁合同在2013年2月28日就已终止履行，张军也未再占有和使用该租赁物。故悠客公司要求张军给付2013年3月1日之后的租金没有法律依据。
张俊原审辩称，其在2013年3月1日之后亦不再使用栖霞区和燕路293号房屋，该房屋由闻冬姐、周慧克另行出租给了他人开办美容美发店，虽然该美容美发店仍借用我的营业执照（南京市栖霞区陆成亮美容美发中心）经营永琪美容美发店，该营业执照在2015年3月17日已被工商部门注销。故悠客公司要求我搬出租赁物没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明，栖霞区和燕路293号房屋共有人为徐刚、周慧克、闻冬姐，该房产登记时间为2005年6月9日，2012年徐刚、周慧克、闻冬姐就和燕路293号房产在原审法院进行了所有权确认之诉讼，此案于2013年3月25日经原审法院依法判决和燕路293号商铺由徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有，徐刚享有25.32%的产权份额，周慧克、闻冬姐各享有37.34%的产权份额。此案因当事人不服提出上诉，2013年8月13日，南京市中级人民法院判决维持原判。
原审法院另查明，徐刚为悠客公司的法定代表人，2005年1月31日，徐刚分别与闻冬姐、周慧克签订合作协议，协议约定由徐刚、闻冬姐、周慧克三人共同出资购买和燕路293号门面房，该门面房日常管理由徐刚全权执行，由徐刚负责挑选租赁客户，并负责收取租金。合同订立后，徐刚、闻冬姐、周慧克共同出资购买了和燕路293号商铺，并于2005年6月9日进行了房产登记。
原审法院再查明，2010年3月30日，悠客公司与张军签订房屋租赁合同，合同约定由张军租赁悠客公司位于和燕路293号房屋，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。第1-3年租金为60万元每年，第4-5年租金为62万元每年，每年3月1日支付全年租金，超期不缴足租金的，每天按应缴年租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，出租人经催缴无效的有权终止合同。合同订立后，张军按约定交纳了合同订立后至2013年2月28日的全部租金。在张军承租和使用和燕路293号房屋的过程中，张俊以和燕路293号为经营地址，成立了南京市栖霞区陆成亮美容美发中心（个体工商户）。2013年2月28日，周慧克、闻冬姐向张军和张俊发书面告知函，内容为：“您现在使用的位于栖霞区和燕路293号房产，系我们与徐刚的共有财产，与您签订租赁合同的南京悠客置业投资顾问有限公司并非产权人，也非得到合法授权的代理人，租赁合同效力待定。我们现在正与徐刚进行该房产确权诉讼，房屋租赁收益分配未定，故向您函告，不得将租赁费交给徐刚或与其有关联的公司。否则我们将立即收回房产并向您追索前期的房屋使用费用。为减少贵我双方的损失，避免讼累，特此函告！望审慎处置！”。为此，自2013年3月1日之后，张军便不再使用案涉租赁房屋。2013年9月1日，周慧克、闻冬姐与承租人何世琴、保证人及第三方上海永琪美容美发经营管理有限公司订立房屋租赁合同，合同约定：“1、甲方（周慧克、闻冬姐）出租给乙方（何世琴）的房屋位于江苏省南京市栖霞区和燕路293号，建筑面积254.65平方米，房屋用途为商铺。乙方租赁上述房屋用于经营美容美发联盟加盟店。2、房屋租赁期限自2013年9月1号起至2024年2月28日止。3、甲、乙双方同意按如下方式计算租金：a、2014年3月1日至2018年2月28日，共四年，每年支付租金人民币叁拾捌万元整；b、2018年3月1日至2021年2月28日，共三年，每年支付租金人民币肆拾万元整；c、2021年3月1日至2024年2月28日，共三年，每年支付租金人民币肆拾贰万元整。4、2013年3月1日至2014年2月28日房租乙方按照年付伍拾万元计算，当日支付给甲方人民币肆拾捌万叁仟肆佰元整，其中应付甲方人民币叁拾柒万叁仟肆佰元整。另人民币壹拾壹万元整为乙方垫付徐刚所欠银行房贷款，该款从法院拍卖徐刚房产所得款中归还乙方。如果法院拍卖不成，乙方每年支付周慧克百分之37.34份额租金，支付闻冬姐百分之37.34份额租金，支付徐刚百分之25.32份额租金。乙方从徐刚份额中扣除11万元。”。合同订立后，何世琴已按合同约定向周慧克、闻冬姐缴纳了合同约定的2013年3月1日至2014年2月28日的房屋租金。
原审法院还查明，现和燕路293号商铺店面招牌为“永琪美容美发店”。至2015年3月17日之前，该店仍使用南京市栖霞区陆成亮美容美发中心的营业执照。
上述事实，有悠客公司、张军双方订立的房屋租赁合同，周慧克、闻冬姐与何世琴订立的房屋租赁合同，原审法院（2012）栖迈民初字第747号民事判决书，本院（2013）宁民终字第1933号民事判决书，房屋权属证书，告知函，原审法院调查笔录，工商登记材料及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，悠客公司与张军双方订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案所涉租赁物栖霞区和燕路293号房产，由徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有。张军和张俊辩称在2013年2月28日之后二人已搬离租赁物，该辩称意见得到了产权人之一的周慧克的确认。再根据周慧克、闻冬姐与何世琴订立的房屋租赁合同及周慧克确认的房屋租金交纳的事实，应足以认定张军及张俊于2013年2月28日终止了和悠客公司房屋租赁合同，并向产权人之一的周慧克、闻冬姐返还了租赁物。且悠客公司、张军双方的租赁合同期限现已期满，故悠客公司再主张解除悠客公司、张军双方的房屋租赁关系已无必要。因承租人张军已于2013年2月28日向周慧克返还了租赁物，悠客公司现再要求张军给付其2013年2月28日之后的房屋租金，便无事实依据和法律依据。虽2015年3月17日之前，和燕路293号的永琪美容美发店仍使用南京市栖霞区陆成亮美容美发中心营业执照，但仅此事实，并不足以证实张俊自2013年2月28日之后至今仍占有和使用和燕路293号的房屋，且根据查明的事实，和燕路293号房屋自2013年2月28日之后已被产权人周慧克、闻冬姐出租给了何世琴。该房屋现由何世琴在占有和使用。故悠客公司再要求张俊搬离和燕路293号既无事实依据，又无法律依据。综上，悠客公司的诉讼请求均缺乏法律依据，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审判决如下：驳回悠客公司的诉讼请求。案件受理费9079元，由悠客公司负担。
上诉人悠客公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人张军虽辩称自2013年3月1日后，其不再使用涉诉房屋，但在原审法院实地调查过程中，涉诉租赁房屋仍使用张俊的营业执照，因此，而张俊对涉诉房屋的租赁使用权来自张军，故张军仍在使用涉诉房屋；二、原审认定何世琴已按照合同约定向周慧克、闻冬姐缴纳租金没有事实依据；三、根据原审法院查明的事实，悠客公司与张军之间的租金为每年60万元，而周慧克、闻冬姐与何世琴之间签订合同的租金为38万元，明显低于原合同租金，故悠客公司认为周慧克、闻冬姐与何世琴之间签订的房屋租赁合同不成立。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人张军答辩称，一、涉诉房屋另两位所有权人闻冬姐和周慧克将涉诉房屋租赁给案外人，案外人也支付了相应的房屋租金，这能证明张军已不再使用涉诉房屋；二、南京市玄武区人民法院在执行徐刚案件中，要求案外人将租金直接交给该院，后案外人也把租金交到了该院；三、由于原承租人张俊与后来承租人均是加盟美容美发，案外人为了便利在初期使用张俊的营业执照，该营业执照已于2015年3月被工商局注销，且营业执照本身并不能说明张俊继续使用涉案房屋；关于租金标准问题，这是后来承租人与产权人协商的结果，与本案没有关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张俊的述称意见同上。
二审中，上诉人悠客公司对原审查明的事实提出以下异议：1、原审法院认为2013年2月28日，周慧克、闻冬姐向被上诉人及原审第三人发出书面通知函，该函件真实性悠客公司无法确认；2、自2013年3月1日之后，原审认定张军不再使用案涉租赁房屋错误；3、原审认定2013年9月1日，周慧克、闻冬姐和承租人何世琴、保证人及第三方上海永琪美容美发经营管理有限公司订立了房屋租赁合同不实，该合同上并没有承租人何世琴的签字；4、根据原审审理中被上诉人提交的证据，也不能证明合同订立后何世琴按照约定向闻冬姐和周慧克缴纳了2013年3月1日至2014年2月28日的租金。二审中，双方当事人均未提交新证据，对原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，悠客公司与张军签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。而涉诉房产为徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有，根据原审法院对周慧克的调查笔录，周慧克陈述2013年2月28日后，张军已经从涉诉房屋搬走，后案涉房屋的承租人是何世琴。对此，本院认为，张军与悠客公司的合同自2013年2月28日后并未实际履行，悠客公司要求张军给付2013年2月28日之后的房租以及张俊搬离案涉房屋房屋无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人悠客公司的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9079元，由上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月十四日
书 记 员 朱亚芳