浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3436号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：苍南县龙港明德软包装厂，住所地苍南县龙港镇西五街（***号）。
法定代表人：上官卫国，该厂厂长。
委托代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：苍南县龙港镇咸园村民委员会，住所地苍南县龙港镇西五街。
负责人：上官王宕，该村委会主任。
委托代理人：上官光群，系苍南县龙港镇咸园村民委员会支部书记。
委托代理人：林武，浙江越人律师事务所律师。
上诉人苍南县龙港明德软包装厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判认定，原告苍南县龙港镇咸园村民委员会与被告苍南县龙港明德软包装厂于2006年12月11日签订租赁协议一份，约定原告将其建造的坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层出租给被告使用，租期自2007年5月1日至2012年5月1日止，每间每年租金为8000元，每年一付。该合同签订后，因出租房屋未能及时竣工，被告于2008年1月才搬入该出租房屋。原告共收取被告支付的该房屋五年占有使用费，每年64000元，并由原告开具相应的“租金”收据。被告还先后于2013年6月21日、2014年6月19日分别通过现金存款、银行转账的方式各交入苍南县龙港镇咸园村经济合作社账户64000元、64000元。被告自搬入该出租房屋之日起一直占有使用该出租房屋。
另查明，涉案出租房屋在本案法庭辩论终结前尚未办理房屋所有权证或建设工程规划许可证。
又查明，根据苍南县人民法院的委托，温州方盛房地产估价事务所有限公司于2014年12月12日作出温方盛估字［2014］第1125-2号房地产估价报告，估价结果为坐落于龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋2013年度、2014年度租金分别为237800元、232000元。
原判认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案出租房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，现原告请求确认原、被告以涉案出租房屋订立的租赁合同无效，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效，现原告请求被告返还租赁房屋并恢复原状，应予支持。虽涉案租赁合同无效，但被告占用租赁房屋，应向原告支付该房屋占有使用费。被告已支付原告该房屋占有使用费至2013年1月份止，故被告应自2013年2月份起按资产估价报告中的租金标准向原告支付房屋占有使用费。自2013年2月1日起至2014年12月31日止，被告应支付原告房屋占有使用费449983元，扣减被告已支付原告的128000元，截至2014年12月31日止，被告尚欠原告房屋占有使用费321983元未付。自2015年1月1日起应按资产估价报告中2014年度租金标准计算房屋占有使用费。现原告起诉要求被告支付截至2014年12月31日余欠房屋占有使用费321983元及自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费，应予支持；原告提出超过上述金额的诉求，不予支持。因原、被告签订的租赁合同的租期已于2013年1月到期，现被告提出反诉，要求原告赔偿租赁物装修损失、机器设备搬迁费、损耗费及租金差额损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认苍南县龙港镇咸园村民委员会与苍南县龙港明德软包装厂于2006年12月11日签订的关于坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋租赁协议无效；二、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后三十日内将坐落于苍南县龙港镇龙港大道西五街交叉路口标称为龙港镇咸园村办公楼朝东八间一层至二层房屋腾空并恢复原状后交还给苍南县龙港镇咸园村民委员会；三、限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后十日内偿付苍南县龙港镇咸园村民委员会截至2014年12月31日的房屋占有使用费321983元及此后的房屋占有使用费（自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止）；四、驳回苍南县龙港镇咸园村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回苍南县龙港明德软包装厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由苍南县龙港镇咸园村民委员会负担2414元，由苍南县龙港明德软包装厂负担7386元，反诉案件受理费减半收取4670元，由苍南县龙港明德软包装厂负担。
一审宣判后，苍南县龙港明德软包装厂不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁期限为5年，属于认定事实错误。1、从被上诉人一审的陈述中不难看出，被上诉人主张涉案房屋的租赁期限至2012年12月31日止，被上诉人对自己主张的租赁期限应当提供证据予以支持，但被上诉人不但没有提供任何的证据予以证实，而且对双方租赁期限的起止时间、租赁物的交付时间都无法作出详细的描述，一审在被上诉人无任何证据的情况下认定租期为5年，属于证据不足。2、上诉人提供给一审法院的《租赁协议》第二条明确约定，租期从2008年5月1日至2018年5月1日止，租金以搬迁日起算。事实上，双方也是按照该协议的约定履行，从2008年12月份支付租金开始直至2014年6月19日，上诉人已经按照约定向被上诉人支付了7年的租金，也一直使用该租赁物，被上诉人也没有任何异议，也充分说明双方的租赁期限至2018年5月1日止。二、一审法院对证据《租赁协议》的真实性是否鉴定未向上诉人释明，剥夺上诉人鉴定的基本权利，程序违法。1、一审庭审中被上诉人认为上诉人提供的《租赁协议》中对租期条款中年限进行涂改，认为不具有真实性，并在当庭向法院申请对该《租赁协议》进行鉴定，庭后向法庭递交鉴定申请书。但在鉴定期限内被上诉人没有交纳鉴定费用。二次开庭时，对于被上诉人撤回鉴定申请，法院依法应当告知上诉人，并向上诉人释明是否要求鉴定。但一审法院未释明，未告知上诉人是否鉴定，直接认定上诉人对《租赁协议》的真实性负有举证不能的法律后果，显然属于程序违法。2、《租赁协议》的签订时间为2006年12月11日，从《租赁协议》第二条租期的条款中明显看出租期为2007年5月1日至2017年5月1日。从被上诉人的陈述中也说明本案的租赁物在双方签订《租赁协议》时尚在施工中，根据被上诉人的诉称办公楼是在2007年10月份竣工，也说明《租赁协议》中约定的租期从2007年5月1日是不可能履行的，因为被上诉人不能履行约定交付租赁物，关系到上诉人租金支付时间及租期的截止时间。因此，被上诉人作为村委会对出租事项内容修改符合客观事实、背景和程序。3、《租赁协议》第六条约定：“本协议一式两份，双方各执一份”，因此，被上诉人也持有该《租赁协议》原件，且被上诉人作为村民委员会，有健全、完善的档案、资料保管制度，被上诉人对上诉人提供的《租赁协议》内容的真实性有异议的，应提供其持有的原件。被上诉人持有该原件，却不予提供的，应当承担举证不能的法律后果。三、基于一审法院对《租赁协议》作为证据采信错误，导致一审判决认定租赁物占用费及驳回上诉人一审反诉请求均错误。1、双方之间的租赁期限为10年，双方的租赁期限尚未届满，不存在支付租赁物占用费。2、一审以评估结论认定租金价格与事实不符，显然错误。评估价格不具有真实性、合法性，其评估结果不能作为本案的定案依据。本案租赁房屋系未经审批的违章建筑，违章建筑不具有合法产权、不能合法使用、不能合法处分。可见，该估价结果是假设被评估房产均具有合法权益的情况下作出的，与本案的事实相违背，不能作为本案租金的参考，更不能作为本案的定案依据。四、因被上诉人原因造成租赁合同无效的，依法应但过承担过错赔偿责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。
苍南县龙港镇咸园村民委员会答辩称，一、一审法院认定涉案的租赁期限为5年，认定事实清楚。1、2006年12月11日，双方签订《租赁协议》，约定租期为5年，自2007年5月1日起至2012年5月1日止。因工程于2007年10月才竣工，被上诉人同意实际租期至2012年12月31日止，年租金为64000元。2、2008年至2012年这五年，被上诉人均按年度向上诉人出具租金收据，注明交款单位、款项内容和年度，特别是2012年的租金收据上写明租期：“2012年1月1日至2012年12月31日”。之后，上诉人虽然按相同金额自行向被上诉人的账户打入款项，但被上诉人从未出具收据，也未作租金入账，一直挂账处理至今。上诉人虽曾要求开具收据，但均被拒绝。如果上诉人当时拿出租赁协议，且该协议约定租期确实未到期，那么被上诉人是无法拒绝开具租金收据的。3、因合同期限届满，被上诉人多次要求上诉人搬迁或者按市场价格重新签订租赁合同，双方多次发生纠纷。期间，上诉人从未说租期是到2018年5月1日，更未出示租期至2018年5月1日的租赁协议。4、从修改的痕迹分析，2008的“8”与2018的“8”完全不一样，前“8”系“7”修改毫无争议，但后“8”绝不是“7”改成的，应是“2”修改而成。5、上诉人称其提供的协议系被上诉人书记上官光群修改和补充，作为协议的持有者，上诉人应当对此承担举证责任。反之，应推定系上诉人修改，推定被上诉人的主张成立，即涉案房屋的租赁期限于2012年12月31日届满。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条不适用于本案。被上诉人原持有的协议书因办公楼搬迁、领导换届等原因不慎遗失，属于客观原因无法提供。已有其它证据可以推翻这一推定，租金收据、纠纷事实及上诉人提供的协议书被人为修改等事实和证据相互印证，足以证明双方的租期绝不可能至2018年5月1日。二、上诉人未在一审法院指定的举证期限内申请鉴定，依法应承担举证不能的不利后果，一审法院没有释明的法定义务。申请鉴定属于当事人举证的范畴，上诉人一审时提出反诉，前提就是租期尚未到期，所以上诉人依法对其主张的10年租赁期限承担举证责任。法院对此没有释明义务，未经被上诉人同意，二审法院无权接受上诉人要求鉴定的申请。三、因涉案房屋的租赁期限于2012年12月31日届满，故上诉人的反诉请求与理由毫无道理。四、一审法院要求上诉人按照评估标准支付租赁期限届满之后的占有使用费符合法律规定。租期届满，承租人负有腾房的义务，反之，应承担违约责任，依法赔偿承租人的损失。因涉案房屋的租期于2012年12月31日届满，上诉人拒不腾房，且双方对届满后的租金没有约定，也不能通过协商的方法确定，故被上诉人申请评估，法院委托有资质的机构作出评估报告，完全合法。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。
二审期间，上诉人向本院递交鉴定申请书，申请对2006年12月11日双方签订的《租赁协议》第二条中约定的租期中截止时间“2018”中的“8”在修改之前的打印文字是“2”还是“7”进行司法鉴定。被上诉人向本院申请对上述“2018”中的“8”字修改前是否曾有手写的“2”字存在进行鉴定。本院委托温州浙江法会司法鉴定所于2016年3月28日作出浙江法会[2016]文鉴字第63号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、2006年12月11日《租赁协议》第二条租期截止时间“2018”中的“8”字修改前的打印文字是“7”；2、上述“2018”中的“8”字修改前曾有手写的“2”字存在。
根据双方当事人提交的证据及浙江法会[2016]文鉴字第63号司法鉴定意见书的鉴定意见，二审另查明：苍南县龙港镇咸园村民委员会与苍南县龙港明德软包装厂于2006年12月11日签订租赁协议一份，租期自2007年5月1日至2017年5月1日止。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的其他事实予以确认。
本院认为：租赁期限截止时间系本案争议焦点，对案件处理具有重要影响，被上诉人在一审中对上诉人提供的《租赁协议》中年限修改的真实性提出异议并申请鉴定，上诉人亦同意进行鉴定。但在被上诉人撤回鉴定申请后，一审法院没有告知上诉人，而直接认定上诉人对协议由谁修改承担举证不能的不利后果，并据此认定被上诉人主张的租赁期限到期日期为2012年5月1日成立，有失妥当。一审法院对于租赁期限的截止时间没有查清。故本院对当事人二审中提出的鉴定申请予以准许。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”双方签订的《租赁协议》第六条明确约定：“本协议一式两份，双方各执一份。”现上诉人于一审中提供了其持有的经修改的《租赁协议》原件，而被上诉人未提供本应由其持有的《租赁协议》原件，应承担举证不能的不利后果。被上诉人辩称《租赁协议》已丢失，并非法律规定的可免于举证的正当理由。根据浙江法会[2016]文鉴字第63号《司法鉴定意见书》的鉴定意见，双方于2006年12月11日签订的《租赁协议》第二条租赁期限截止时间“2018”中的“8”字修改前的打印文字是“7”。上诉人主张租赁期限截止时间为2018年5月1日，被上诉人主张租赁期限截止时间为2012年12月31日，但双方对于各自的主张均未提供充分证据予以证明，本院对双方的主张均不予采信。因此，本案双方租赁期限的截止时间应认定为2017年5月1日。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，由于涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未办理房屋所有权证或建设工程规划许可证，一审认定双方于2006年12月11日签订的《租赁协议》无效，并判决上诉人支付使用厂房的占有使用费，符合法律规定。上诉人主张双方签订的《租赁协议》有效，于法无据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上诉人应按照双方签订的《租赁协议》约定的租金标准支付占有使用费，一审判决上诉人按照评估价格支付占有使用费于法无据，本院予以纠正。由于上诉人已经向被上诉人支付2013年及2014年的占有使用费共计128000元，故上诉人还应支付自2015年1月1日起至实际搬迁退还厂房之日止的占有使用费。
关于租赁物装修费、机器设备搬迁费、损耗费等，由于双方约定的租赁期限截止时间为2017年5月，剩余的租赁期限距今已不足一年，结合考虑双方在导致本案《租赁协议》无效中的过错等因素，本院对上诉人主张的租赁物装修费、机器设备搬迁费、损耗费等不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其诉讼请求合理部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第627号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更浙江省苍南县人民法院（2014）温苍龙民初字第627号民事判决第三项“限苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效后十日内偿付苍南县龙港镇咸园村民委员会截至2014年12月31日的房屋占有使用费321983元及此后的房屋占有使用费（自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费232000元标准计算至实际腾空交还房屋之日止）”为“苍南县龙港明德软包装厂于本判决生效之日起十日内支付苍南县龙港镇咸园村民委员会房屋占有使用费（自2015年1月1日起按每年房屋占有使用费64000元的标准计算至腾空交还房屋之日止）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费9800元，由苍南县龙港镇咸园村民委员会负担7600元，由苍南县龙港明德软包装厂负担2200元；一审案件反诉受理费减半收取4670元，由苍南县龙港明德软包装厂负担；二审案件受理费9800元，由苍南县龙港镇咸园村民委员会负担7600元，由苍南县龙港明德软包装厂负担2200元。笔记鉴定费3400元，由苍南县龙港明德软包装厂负担1700元，由苍南县龙港镇咸园村民委员会负担1700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年六月十六日
代书 记员 蔡瑞洁