广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第104号
原告：南宁市房产物业管理处，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区新华街**号。
法定代表人：卢宝，该处主任。
委托代理人：黄克雯，该管理处职工。
委托代理人：杜成贤，该管理处职工。
被告：赖国昌，个体工商户。
第三人：赖武昌。
原告南宁市房产物业管理处与被告赖国昌、第三人赖武昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿适用简易程序，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任记录。原告南宁市房产物业管理处的委托代理人杜成贤，被告赖国昌、第三人赖武昌及其共同委托代理人梁永宝、玉荣叠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市房产物业管理处诉称：原告是南宁市房产管理局下属的事业单位，负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造工作。原告依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。被告于2006年7月3日与原告签订了《直管公有住房租赁合同》，合同约定原告将其管理的朝阳路房租赁给被告使用，租赁期限为2006年4月1日至2009年3月31日，房屋租金为111.7元／月。被告夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集资房、商品房及其他私房的，原告有权解除合同，收回出租房屋。后经原告调查发现，被告隐瞒其早已另行购买商品房的事实，而且租赁合同也于2009年3月31日到期，为此原告多次要求被告腾空交还房屋，但被告至今仍未腾空交还房屋。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告与被告签订的租赁合同，被告及第三人腾空朝阳路的房交还原告；二、被告按111.7元／月向原告支付房屋租金，租金计算从2015年3月1日起至判决规定的腾房之日止；被告及第三人按11.77元／日向原告支付房屋占用费，房屋占用费的计算从判决规定的腾房之日起至实际腾房之日止；三、被告承担本案的诉讼费。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、南宁市机构编制委员会办公室文件，证明原告具有管理公房的职能。2、房屋产权证，证明房屋的产权人是南宁市房产管理局。3、《南宁市直管公房租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系，合同期限届满；原告要求被告腾空房屋、支付租金的依据。4、房屋所有权证存根，证明被告拥有私人房产。原告于庭后补充提交证据：1、《南宁市房产局直管公房住宅租赁申请审批表》二份，证明被告赖国昌于1997年7月30日曾申请租用直管公房南宁市朝阳路（即讼争房屋），为该房户主；2、公有住房租赁契约，证明被告赖国昌与原告曾于1997年4月1日签订租赁合同，租赁朝阳路（即讼争房屋），被告赖国昌一直是该直管公房承租申请人和实际承租人。
被告赖国昌辩称：被告本人从未签订有租赁合同，这个租赁合同是第三人签订的，2006年7月签订合同时是原告搞错了合同的主体，原合同主体是第三人而非被告。第三人从1986年9月起入住朝阳路，从1986到2006年都是第三人在该房居住，第三人是这个房屋的户主，到2006年原告要求重新签订合同的时候，原告打上了赖国昌的名字，实际上应该是第三人赖武昌的名字，是原告工作上的错误。被告曾提出更改要求，但原告未做更改。而被告是在2001年3月26日将户口迁入该房，但从未在该房居住，只是把户口挂到第三人的户口上，被告于2012年10月7日搬到了南宁市青秀区古城路的房。综上所述，因原告的工作失误，导致了租赁合同上的失误，在1986年至2006年间的档案中可以查出来，被告只是将户口挂靠在第三人户上，原告的诉请是没有法律依据的，请求法院驳回原告的诉请。
被告为其答辩意见提供的证据有：1、证明、居民户口本（户口本为复印件），证明第三人赖武昌1986年9月8日就开始迁入居住在本案的承租房南宁市兴宁区朝阳路。2、户口迁移情况证明，证明被告赖国昌2001年投靠户口迁入南宁市兴宁区朝阳路。
第三人赖武昌陈述意见与被告一致，第三人为其陈述意见提交证据与被告一致。
归纳原、被告的诉辩事由及第三人的陈述意见，各方当事人的争议焦点是：1、讼争房屋租赁合同的承租方是谁；2、被告是否存在违约，合同应否解除，应何时解除；3、原告诉请被告及第三人支付房屋租金及占用费有何依据，应如何计算。
经庭审质证及庭后质证，被告对原告提交证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但主张合同上承租方的签名均是第三人赖武昌签名而不是被告赖国昌；对原告庭后补充提交证据的真实性均无异议，认为上述两份材料均是原告工作人搞错名字。原告对被告提交的证据1真实性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为户口迁移情况不能证明居住和承租情况。第三人的质证意见与被告一致。对上述证据真实性各方当事人均无异议，本院予以确认。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：原告是南宁市房产管理局下属的事业单位，根据南宁市机构编制委员会办公室文件，负责南宁市直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造等工作。朝阳路《南宁市房产局直管公房住宅租赁申请审批表》记载：“申请人姓名：赖国昌；申请承租地址：朝阳路；申请租用直管公房理由：无其他住房，所以希望能继续租用，以便有一栖之地……”。1997年4月1日，原告（甲方出租人）与被告赖国昌（乙方承租人）签订《公有住房租赁契约》，载明：“一、甲方自愿将座落在朝阳路房出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的公有住房做了充分了解，愿意承租该公有住房。二、……租赁期限自一九九七年四月一日至一九九九年三月三十一日止。……”合同还就其他事项进行了约定，乙方落款处签名为“赖国昌”。2006年7月3日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订《直管公有住房租赁合同》，载明：“第二条1、房屋座落：朝阳路；3、月租金合计111.7元；4、支付方式：银行代扣，银行帐号：21×××97帐户名：赖国昌；5、租赁期限：共36个月，自2006年4月1日至2009年3月31日止。……第十二条租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方。……第五十一条乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）夫妻双方或一方在他处承租公有住房或参加房改购房的；……第五十二条租赁期满，乙方应在甲方通知的时间内办理续签租赁合同手续，逾期壹个月不续签的，视为乙方自动放弃房屋承租权，甲方有权解除本合同，收回房屋。乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费。”合同还就其他事项进行了约定，合同落款乙方处签名为“赖国昌”，委托代理人处签名为“赖武昌”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《直管公有住房租赁合同》（2005版）补充协议，约定：“第五条对主合同第五十一条所列情形，补充以下两款：（一）乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集资房、商品房及其他私房的；……”补充协议还就其他事项进行了约定，乙方处签名为“赖国昌（赖武昌代）”。合同到期后，双方未再续签新合同。原告通过银行代扣的方式，从银行帐号为21×××97、帐户名为赖国昌的工行账户收取租金，原告确认租金已经收取至2015年2月8日。被告赖国昌与妻子陈英于2009年6月向广西南宁杨巴斯林房地产有限公司购买位于青秀区古城路4-1古城馨园1号楼A座A1901号房并取得房屋产权证书，原告以被告隐瞒其早已另行购买房屋且租赁合同已经到期为由多次要求被告腾空交还讼争房屋未果，遂于2015年1月4日向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告对第三人代被告签订合同的行为表示认可，并于庭后经本院释明，坚持认为讼争房屋租赁合同相对的承租人为被告赖国昌，并明确表示若法院认定讼争房屋租赁合同相对方为第三人赖武昌的话，则由第三人以房屋实际使用人的身份向原告支付租金及占用费。
另查明，南宁市房产管理局为朝阳路房屋所有权人，朝阳路房与朝阳路房系同一套房屋。兴宁区人民中社区于2014年8月12日出具《证明》，载明：“兹有我社区居民赖武昌，1986年9月份开始从人民中路房迁入朝阳路房。”南宁市公安局解放派出所于2014年8月13日出具《户口迁移情况证明》，记录有被告赖国昌于2001年3月26日由人民中路的房，并于2012年10月17日因搬迁迁往南宁市青秀区古城路号。第三人赖武昌提交《居民户口簿》记录有：赖武昌于1986年9月8日迁入南宁市兴宁区朝阳路的房。
本院认为：关于合同效力问题。南宁市房产管理局系本案讼争房屋的所有权人，原告依据南宁市机构编制委员会办公室文件负责直管公房的租赁、出售等工作，具有管理本案讼争房屋的相应职能，故原告有权作为出租人与承租人签订《直管公有住房租赁合同》，双方出于真实意愿签订合同，合同的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。
至于合同相对方应为被告或第三人的问题。对被告及第三人主张讼争房屋一直由第三人居住、租赁合同一直由第三人签订，讼争租赁合同承租人为被告系原告笔误导致，第三人自1986年9月8日就迁入讼争房屋，讼争房屋承租人应为第三人的答辩理由。本院认为，从原告提交证据《南宁市直管公房租赁合同》、《南宁市房产局直管公房住宅租赁申请审批表》、《公有住房租赁契约》来看，长期以来，朝阳路的房租赁资格的申请人、承租人均为被告名字，被告及第三人未否认上述证据真实性，亦承认房屋租金系每月从被告名下工行账户扣除。综合上述证据，可以推定由原告负责管理租赁的朝阳路的房租赁资格系由被告提出申请，原告签订该房租赁合同的意思表示也是向被告赖国昌所作出。被告及第三人主张所签订合同系原告笔误导致无事实依据，且户口落户与房屋的承租人并无直接的必然联系，故对被告及第三人的答辩主张，本院不予支持。对于原告述称其认可第三人代理被告签订合同的行为，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定和第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定来看，表见代理行为与一般无权代理行为的区别在于相对人是否有相信行为人具有合法代理权的合法事由。同理，本案房屋租赁行为的意思表示应共同由出租人、承租人明确作出或事后予以追认。虽然原告述称赖国昌与赖武昌系兄弟关系，其对第三人赖武昌以被告赖国昌的名义代其签订《直管公有住房租赁合同》的行为表示认可，但赖武昌并非讼争房屋租赁合同中明确的承租人，其兄弟关系亦不能成为使出租人相信其具有合法代理权的事由，原告又未能举证证实被告及第三人之间存在代理行为，故赖武昌代赖国昌签订租赁合同的行为不应构成表见代理行为，应适用一般无权代理行为的法律规定。而赖国昌作为被代理人承担合同义务的前提是其明确表示追认赖武昌的代理行为，默示行为不能直接推定为其同意追认。被告赖国昌已明确表示其从未申请过任何直管公房租赁资格，且从未与原告签订过任何租赁合同，亦未明确向原告作出追认赖武昌代签合同行为的意思表示，应视为赖国昌对无权代理人赖武昌的代理行为不予追认，故赖武昌代赖国昌签订的《直管公有住房租赁合同》对赖国昌不发生法律效力，由此产生的法律后果应由行为人赖武昌承担。被告及第三人亦认可讼争房屋一直由第三人居住使用，故本院认定应由第三人承担与原告签订《直管公有住房租赁合同》中的合同责任。
关于原告诉请解除合同、腾退房屋并支付租金及占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的合同约定的租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日，但租赁期限届满后，第三人仍继续占有、使用讼争房屋，从本案现有证据中，无法证实原告在租赁期限届满后已明确向被告或第三人提出异议，故依据上述法律规定，原告与第三人签订的原租赁合同继续有效，但双方之间形成不定期租赁关系，原告、第三人双方均有权随时提出解除合同。现原告起诉主张解除合同，符合法律规定，故本院对原告主张解除双方签订的《直管公有住房租赁合同》的诉讼请求予以支持。由于第三人自认现仍居住于讼争房屋，故合同解除后，第三人应负有腾空房屋并将房屋交还给原告的义务，第三人应于本案判决生效之日起十日内腾空房屋并向原告支付房屋租金。第三人应承担的租金计算为：从2015年3月1日起计至本案判决生效之日止，按照合同约定的每月111.7元计付。如第三人在租赁关系解除之后仍未返还租赁房屋的，原告有权参照合同结算及清理条款（第五十二条）要求第三人支付房屋占用费，第三人应承担的房屋占用费计算为：从逾期之日起计至第三人腾空并返还房屋之日止，按照每日11.17元（月租金的10%）计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁市房产物业管理处与第三人赖武昌于2006年4月1日签订的《直管公有住房租赁合同》，第三人赖武昌于本案生效判决之日起十日内将朝阳路的房腾空并返还给原告南宁市房产物业管理处；
二、第三人赖武昌应于本案判决生效之日起十日内向原告南宁市房产物业管理处支付上述房屋租金（从2015年3月1日起计至本案判决生效之日止，按照合同约定的每月111.7元计付）；
三、如逾期不腾空并返还房屋的，第三人赖武昌应向原告南宁市房产物业管理处支付房屋占用费（从本案判决生效后十日起至第三人赖武昌腾空并返还房屋之日止，按照每日11.17元计付）；
四、驳回原告南宁市房产物业管理处对被告赖国昌的诉讼请求。
案件受理费50元，由第三人赖武昌负担。
上述义务，义务人应于本院确定的履行期限内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴腾睿
二〇一五年三月十八日
书 记 员 吴为旭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。