宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终113号
上诉人（原审原告）李玉梅，女，1954年2月16日出生，汉族。
委托代理人谈荣成（李玉梅丈夫），男，1958年3月10日出生。
委托代理人罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石嘴山市众安房地产开发有限公司。
法定代表人杨志海，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。
委托代理人韩冰，石嘴山市众安房地产开发有限公司职员。
委托代理人冯应宁，宁夏民德律师事务所律师。
上诉人李玉梅因与上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2015年10月29日作出的（2015）石大民初字第2740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人李玉梅的委托代理人罗少忠、谈荣成及上诉人市众安房地产公司委托代理人冯应宁、韩冰到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月21日，李玉梅与市众安房地产公司签订《众安·府佑水香认购书》一份，约定李玉梅购买由市众安房地产公司开发的众安·府佑水香小区三层住宅一套，房屋总价款为212万元。2014年8月28日李玉梅向市众安房地产公司支付购房款共计2135631.29元。2014年7月1日，市众安房地产公司通知李玉梅办理房屋交接手续时，李玉梅发现涉案房屋存在多处质量问题。2014年7月3日李玉梅向市众安房地产公司送至联系函，要求对房屋存在的质量问题在20天内处理完毕并达到接房标准后方可办理接房的相关手续，否则要求退房。但市众安房地产公司收到联系函后并未回复。另双方口头约定涉案房屋周围有水系、观光台等设置，在合同实际履行中市众安房地产公司单方将这些设置进行了变更。李玉梅为维护其合法权益，诉至法院，要求判令：一、解除李玉梅与市众安房地产公司签订的《众安·府佑水香认购书》；二、市众安房地产公司退还李玉梅全部购房款2135631.29元；三、市众安房地产公司赔偿自李玉梅交付购房款之日起至2015年8月27日止的利息损失307807.71元，上述合计：2443439元。
原审法院认为，民事主体应本着诚信以负适当合同履行义务。李玉梅出示的“收据”能够证明其已于2014年8月28日将涉案房屋全部购房款付清，对此，市众安房地产公司并无异议，仅抗辩所支付款项中仅有100万元是银行转账交付，其余购房款是通过顶账及转移支付方式履行的，并不影响李玉梅已支付全部购房款的事实。因李玉梅、市众安房地产公司签订的“众安·府佑水香认购书”是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，该“众安·府佑水香认购书”对双方均产生约束力，且李玉梅、市众安房地产公司均认可“众安·府佑水香认购书”的有效性。通过“众安·府佑水香认购书”约定的内容并结合“收据”，进一步证明李玉梅在合同履行中无违约行为。首先，“众安·府佑水香认购书”约定李玉梅与市众安房地产公司需签订正式购房合同，故“众安·府佑水香认购书”本质应是预约合同，该预约合同约定由市众安房地产公司启动向李玉梅发出通知以订立本约合同——购房合同，市众安房地产公司在预约合同履行中无证据证明向李玉梅发出通知，可见市众安房地产公司有一定违约行为。李玉梅与市众安房地产公司买卖关系项下的标的物是房屋，市众安房地产公司即便有履行交付涉案房屋的行为，如2014年7月1日前期市众安房地产公司电话通知让李玉梅办理房屋交接手续，但其无证据表明要与李玉梅订立商品房买卖合同，而“众安·府佑水香认购书”作为预约合同不能使涉案房屋办理不动产备案手续，进一步讲市众安房地产公司仅履行房屋交付行为而至今不能与李玉梅签订具有本约性质的商品房买卖合同，将会使李玉梅在接收房屋后，面临无法设立不动产物权的窘境，市众安房地产公司不与李玉梅订立商品房买卖合同实际已是一种严重的违约行为；第二，李玉梅出示“众安·府佑水香整体项目规划图”，在证明力上确有可能证明涉案房屋周围有水系、观光台等设施，这与庭审中市众安房地产公司的陈述基本一致。而市众安房地产公司又自认众安·府佑水香原规划中的水系、观光台等设计因其他原因而更改，该更改显然对订立正式购房合同及房屋价格的确定有重大影响，是一种严重违约行为，在庭审中市众安房地产公司也承认在预约合同履行中其单方将原建筑规划进行了变更，现新的建筑规划手续尚未审批下来，这使得李玉梅签订本约合同也变得遥遥无期，进一步损害了李玉梅的合同履行利益。李玉梅行使法定解除权的条件成就。2014年7月3日李玉梅向市众安房地产公司送至“联系函”，因该“联系函”有“达到接房标准后方可办理接房的相关手续，否则本人要求退房”，该内容具有解除“众安·府佑水香认购书”的意思。基于市众安房地产公司上述违约行为，且按照相关司法解释规定的在解除合同通知到达后三个月未提出异议的，解除该预约合同的行为发生效力。李玉梅主张解除“众安·府佑水香认购书”有证据佐证，于法有据，予以支持。因“众安·府佑水香认购书”解除已发生效力，即发生李玉梅与市众安房地产公司恢复未订立合同状态，李玉梅主张退还购房款亦符合相关法律的规定，予以支持。另在本案李玉梅没有违约行为及“众安·府佑水香认购书”解除发生效力的情况下，李玉梅主张赔偿购房款的利息损失，应以其自2014年8月29日（交清全部购房款的第二天），以金融机构贷款年利率6%，算至2015年8月27日约1年的利息为128137.88元（计算公式：2135631.29×6%×1年）较适当。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、李玉梅要求解除与市众安房地产公司签订的《众安·府佑水乡认购书》予以准许；二、市众安房地产公司于判决生效后二十日内退还李玉梅购房款2135631.29元、赔偿利息损失128137.88元，合计2263769.17元。案件受理费26348元，减半收取13174元，由李玉梅负担2174元，由市众安房地产公司负担11000元。
李玉梅上诉称，原判将利息计算日认定为“2014年8月29日（交清全部购房款的第二天）”错误。李玉梅第一笔房款100万元的支付日期是2012年5月21日，第二笔房款435631.29万元的支付日期是2013年3月5日，第三笔房款70万元的支付日期是2014年8月28日。李玉梅将100万元购房款于2012年5月21日支付市众安房地产公司，市众安房地产公司实际占用李玉梅资金40个月，原判仅计算12个月利息，对李玉梅明显不公。上诉请求按照中国人民银行公布的年利率6.65%计算市众安房地产公司赔偿李玉梅利息损失307807.71元。
市众安房地产公司辩称，李玉梅的上诉理由不能成立，支付利息的前提条件是双方解除合同，双方的合同并没有解除，不存在退还房款及赔偿利息损失的问题。
市众安房地产公司上诉称，原审判决认定事实不清，涉案房屋是李玉梅特别订购的商品住宅，李玉梅于2011年11月就认购了该楼房并首次提出施工变更，2012年5月21日市众安房地产公司与李玉梅签订了正式书面认购书。2012年5月、2013年6月、2014年5月，李玉梅对室外楼样、楼台坡屋面、地下室墙体、入户坡道暖气井等进行了施工变更。原审判决认定“2014年8月28日李玉梅向市众安房地产公司支付购房款共计2135631.29元”表述不当，事实上房屋总价款并非全部现金支付，除100万元签订认购书当日首付定金外，其余款项均为2013年至2014年实物顶账或转移付款。2014年7月1日，交接房屋时，房屋不存在质量问题，李玉梅在联系函中未提质量问题，原审将房屋质量和施工瑕疵混淆。原审认定市众安房地产公司收到联系函后并未回复李玉梅错误。市众安房地产公司积极口头回复，并全面对房屋施工瑕疵进行了整改。原审认定房屋周围水系、观光台等景观，在合同履行中市众安房地产公司单方进行了变更错误。现在未建水系、观光台不表明将来不建或更改。事实上，水系、观光台尽管因设计原因暂停，是否要变更正在听取全体业主的意见。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，判决错误，上诉请求撤销原判发回重审，或依法改判驳回李玉梅的诉讼请求。
李玉梅答辩称，市众安房地产公司的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。一、关于认定事实方面，涉案的认购书不是特别商品房买卖合同，该合同与其他同类的买卖合同无任何区别，李玉梅没有对室外楼样做任何改动，其他部分变更不影响楼房的整体功能。二、李玉梅将房款以现金、实物或其他方式折抵均不影响合同的履行。三、施工瑕疵本身就是房屋质量问题。四、市众安房地产公司称，涉案房产没有水系和观光台等景观，认为现在没有建设不代表将来不建设，不能成立。涉案房产大多已经交付使用，现在小区已经建设完毕，不可能存在将来建设水系、观光台。原判适用法律正确，审判程序合法。
二审中李玉梅、市众安房地产公司均未向本院提交证据。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，李玉梅、市众安房地产公司签订的“众安·府佑水香认购书”是双方真实意思表示，合法、有效。双方应当及时、全面的按照认购书约定的内容履行义务。李玉梅分三次向市众安房地产公司支付购房款2135631.29元，已按照认购书的约定履行了做为购房者全部的义务。在涉案房屋已具备使用条件且李玉梅已按约定支付购房款的情形下，即使双方未约定签订正式合同的具体时间，但市众安房地产公司至今未能依照认购书的内容通知李玉梅签订正式的购房合同，已明显超出合理期间。且市众安房地产公司在庭审中自认，涉案房屋至今未验收合格，何时通过验收不确定，且目前无法配合李玉梅办理房产证。双方对涉案房屋产交付使用条件未作约定，依法律规定需经验收合格方可交付使用，故涉案房屋至今达不到交付使用条件，李玉梅的合同目的不能实现，市众安房地产公司已构成根本违约，双方所签订的认购书应当依法解除。
李玉梅以现金或顶账的方式支付房款，市众安房地产公司均以出具收据的方式予以认可收到房款，故市众安房地产公司认为李玉梅以实物顶账、转移支付形式支付的房款，不应支付利息损失无法律依据。市众安房地产公司的违约行为给李玉梅造成损失，应当承担赔偿责任。因双方对违约损失未作约定，李玉梅也未提供证据证实市众安房地产公司的违约行为给其造成的损失数额，原判认定利息损失从李玉梅付清房款后计算（即2014年8月29日），及将利息酌情确定为6%，符合本案实际，并无不当。综上，李玉梅、市众安房地产公司的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28803元，由上诉人李玉梅负担3893元，上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担24910元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 张建兴
二〇一六年四月十九日
书 记 员 马 雪
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。