山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4410号
上诉人（原审原告）：济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会，住所地济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村。
法定代表人：张纪东，村主任。
委托诉讼代理人：桂文林，山东巽制律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡道民，男，1962年10月3日出生，汉族，住济宁市任城区。
上诉人济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会（以下简称胡坑村委会）因与被上诉人胡道民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初8769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡坑村委会上诉请求：撤销一审判决第三项，维持第一、二项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院仅依据一份书面证言认定村委同意被上诉人加盖房屋，证据不足。2、山东正诚土地房地产评估有限公司出具的鉴定报告及说明不合法，不应予以采信。3、即使认定涉案房屋系原村委会同意加盖，也不应按照市场价值进行折抵，而应按照被上诉人当时的实际投入。4、上诉人主张租赁费利息并提供催要的证据加以证实，一审未予认定。二、一审程序违法。被上诉人在一审中主张其加盖房屋应获得补偿应提起反诉或另行起诉，一审直接审理并作出判决违反法定程序。
胡道民辩称，这是我自己花钱盖的，建材就花了十三万多，对于一审判决我也不满意。
胡坑村委会向一审法院起诉请求：1、要求被告限期搬离并腾空胡坑村集体所有的胡坑村商店；2、要求被告支付商店租赁费40500元及利息。
一审法院认定事实：1998年12月，原、被告口头约定，被告租赁原告位于胡坑村中心街综合商店，租赁费每年3300元，被告一次性向原告支付了三年的租赁费9900元，租赁费付至2001年底。后经双方协商，租赁费降至每年3000元，2002年初至今，被告向原告给付过一年租赁费3000元未再支付，共拖欠租赁费40500元。2000年，被告在使用租赁房屋过程中，因房屋年久失修，被告自筹资金对原有房屋一层进行了加固并加盖了二层。
一审法院认为，双方当事人对以下事实产生争议：一、被告是否应当搬离并腾空综合商店。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方未签订书面合同，也未对租赁期限做出明确约定，应视为不定期租赁，原告要求解除租赁合同，并要求被告搬离并腾空综合商店，理由正当，但应给予被告合理的清理期限，一审法院酌定十五日。二、原告是否应当对被告加盖部分房屋进行折价赔偿。原告主张，被告加盖部分未经原告同意私自加盖，未办理合法建设手续，属可拆除违法建筑，不应得到赔偿；被告主张，原告加盖房屋时经过村两委研究决定，投资建设资金折抵租赁费，等原、被告双方解除租赁合同时，双方再对租赁费和投资建设资金进行核算，多退少补。为支持其主张，被告提交了证人侯某的证言一份。一审法院认为，证人侯某在双方订立租赁合同时系该村支部书记，被告的主张与证人侯某的证言能够相互印证，且被告于2000年加盖房屋距今已有十七年之久，原告并未有效制止，也未因被告私自加盖房屋向有关部门主张过权利，也应视为原告对被告加盖房屋行为是认可的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，因房屋年久失修，被告无法正常经营，被告自筹资金对房屋进行一层进行加固并加盖二层，也是为了更好地履行双方的租赁合同，原告应当对被告加盖部分折价赔偿。经被告申请，一审法院依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司对被告加盖部分进行鉴定。该公司出具房地产估价报告书，认定被告加盖部分房屋价值为82663元。经质证，原告对报告书不予认可，认为报告书评估的价值为房地合一价值，报告书中陈述的评估方法也自相矛盾；被告对报告书也不予认可，认为报告书中漏列了一层楼板、四条大梁、四个承重立柱以及通往二楼的楼梯。经本院审查，一、报告书中第五页第六项价值类型陈述：“本报告采用的价值标准为公开市场价值标准……本次评估价值为房地合一价值”，报告书中第七页第九项估价方法陈述：“……本次评估采用成本法对估价对象房产进行价值评估”，以上两种对评估方法的陈述相互矛盾。二、在对报告书质证时，被告胡道民提出评估报告书有漏列项目，包括：一二层间楼板、四条大梁、四根承重立柱及通往二楼的楼梯，以上项目是否已包含在评估报告书中表述不清。一审法院向山东正诚土地房地产评估有限公司发函，要求该公司做出解释说明，该公司以书面形式对上述问题作出说明，一、鉴定报告书采用的估价方法是依据成本法作出的，符合本案事实；二、被告提出的漏列项目已计算在评估报告中，一审法院对报告书予以采信，合同解除后，原告应当赔偿被告加盖部分房屋价值82663元。综上，原告要求被告搬离并腾空商店，理由正当，依法应予支持。原告要求被告给付拖欠的租赁费40500元，理由正当，依法应予支持。因被告用加盖部分房屋价值进行折抵，并非被告恶意拖欠原告租赁费不予给付，原告要求被告支付拖欠租赁费利息，理由不当，依法不予支持。原告应当赔偿被告加盖部分房屋价值82663元。判决：一、被告胡道民于判决生效之日起十五日内搬离、腾空胡坑村集体商店；二、被告胡道民于判决生效之日起十五日内给付原告济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会拖欠的租赁费40500元；三、原告济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会于判决生效之日起十五日内给付被告胡道民加盖部分房屋折价款82663元。上述二、三项相互折抵，原告应给付被告42163元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即406元，由被告胡道民负担，因原告在立案时已预交，可在履行上述给付义务时予以抵扣。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于一审程序问题，一审中胡道民要求胡坑村委会赔偿其加盖部分的房屋价值，并不属于在胡坑村委会诉讼请求范围内要求减少或免除自己责任的抗辩，而是独立的诉讼请求，一审法院应当在胡道民提起反诉后，才能一并予以审理，一审法院在胡道民未提起反诉请求的情况下直接作出判决，违反法律规定，程序不当。对于胡坑村委会是否允许胡道民加盖楼房的问题，原胡坑村委会负责人侯某出具证明，证实是经村两委同意让胡道民自筹自建，负责经营管理，自建费用事后协商折抵承包费，侯某虽未能出庭作证，但双方当事人均认可系因其身体原因，再结合胡坑村委会在胡道民加盖房屋十几年的时间里并未向胡道民提出异议，未要求予以拆除，可以认定胡道民加盖房屋是经胡坑村委会同意的。由于胡坑村委会对房屋加盖部分的价值不认可评估机构的评估数额，双方不能达成一致意见，故在本案中不予折抵房屋租赁费，胡道民可另行主张权利。鉴于双方当事人已有用加盖的房屋折抵租赁费的约定，故胡坑村委会要求胡道民支付租赁费利息，不予支持。
综上所述，上诉人济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初8769号民事判决第一项、第二项；
二、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初8769号民事判决第三项；
三、驳回济宁市任城区人民政府二十里铺街道办事处胡坑村村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费406元，二审案件受理费1867元，由被上诉人胡道民负担（当事人已垫付，执行时一并结算）。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十月三十日
书记员 金广洋