北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民（商）初字第4600号
原告赵春明，男，1969年5月24日出生。
原告李彦，男，1973年10月19日出生。
原告郭启祥，男，1970年8月31日出生。
原告王文东，男，1972年11月9日出生。
四原告委托代理人于飞，北京市合川律师事务所律师。
被告祝怀茂，男，1960年4月16日出生。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人王铮，北京市檀州律师事务所律师。
被告贾国恒，男，1960年12月10日出生。
原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东与被告祝怀茂、贾国恒居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴亚平独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东及其委托代理人于飞，被告祝怀茂的委托代理人胡海军、王铮，被告贾国恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东诉称：2013年8月29日，原告与被告签订《合作协议》，约定由原告协助被告进行红日双喜美食城一层招商活动。招商分为三期，一期自2013年9月1日至2013年12月31日，招商面积达到总面积的50%；二期自2014年1月1日至春节，招商面积达到总面积的80%；三期2014年5月1日前达到总面积的90%。达到每期招商面积后，被告应按照实际收取租金数额的15%向原告支付佣金。双方合作期限为3年。协议签订后，原告即利用自身资源招徕商户入驻，同时对外进行策划、广告宣传，前后支出宣传费用数万元。至2013年12月，原告已协助被告招徕商户达46户，达到全部招商面积的90%以上，但被告未能按照协议约定向原告支付佣金。同时，被告还擅自违反协议约定的招商条件，大幅提高商户入驻条件，提高租金标准，导致原告无法按照宣传内容继续招商，造成大量商户不满，已严重影响市场稳定。原告认为，依据双方签订的协议内容，原告已利用自身资源，投入大量精力，并支出大量资金成本，为被告完成了预期的招商目标，被告理应按照协议约定及时向原告支付佣金。现被告拒不支付佣金的行为已严重违反双方约定，故原告诉至法院，要求：1、被告立即向原告支付一期招商的合作佣金206100元，并承担自2014年1月1日起的逾期付款违约金（暂算至2014年7月1日违约金数额为9274.5元，计算标准为同期中国人民银行计收逾期贷款利息的150%）；2、被告负担本案诉讼费用。
被告祝怀茂辩称：双方签订《合作协议》一事属实，协议约定支付佣金的条件是招商面积在2013年12月31日达到50%，原告配合被告收齐租金和保证金。原告没有完成上述要求，故不同意原告的诉讼请求。
被告贾国恒辩称：原告未按照《合作协议》的约定完成其应完成的任务，原告招商面积在2013年12月31日未达到50%，也未配合被告收齐租金和保证金，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月29日，贾国恒、祝怀茂（甲方）与郭启祥、王文东、李彦、赵春明（乙方）签订《合作协议》一份，约定乙方协助甲方进行红日双喜美食城一层项目的共同招商，该项目定位为经营古玩、字画、珍珠、翡翠等的大型综合市场。双方合作期限为3年。招商分三期，一期自2013年9月1日至2013年12月31日，招商达到总面积的50%；二期自2014年1月1日至春节，达到总面积的80%；三期2014年5月1日前达到总面积的90%以上。试营业条件为东大厅面积满一半。招商期间乙方负责招商策划、广告及人员工资等费用。乙方利益提取比例：每年租金收入的15%作为乙方的工资提成。提取方式：一期乙方招商达到该项目一半面积时，乙方配合甲方收齐租金与定金后，甲方按实际租金收入的15%以现金方式支付乙方；二期乙方达到招商面积的80%后，除一期已付外，甲方按实际租金收入的15%以现金支付乙方；三期达到90%后以现金支付乙方提成后，除去一二期已付外，按收齐租金的15%支付乙方，超过90%后，乙方每签订一家商户合同并收齐租金和定金后，甲方须于收到租金之日起三日内按实际收入的15%以现金支付乙方。甲乙双方商定市场里面商位面积为6平方米／个，东大厅租金为10000元／个／年，西大厅为8000元／个／年，南北精品厅面积及租金暂定约25平方米／个，30000元／个／年。如商户同时租用多个商位时可以优惠10%，优惠须由甲乙双方签字方可生效。该协议还约定了双方的其他权利义务等。同日，贾国恒向原告出具委托书，委托四原告负责红日双喜美食城一层文化市场招商工作。
上述协议签订后，原告就红日双喜美食城一层项目展开市场策划顾问、广告设计制作、宣传推广等工作。项目宣传彩页中载明了部分原告的手机号码及被告贾国恒的手机号码。随后，原告在该美食城招商办公室陆续与客户洽谈，促成租赁合同的签订，并引导客户将租金、保证金交给祝怀茂、贾国恒一方的会计，由该会计出具收据。欠付租金、保证金的商户向被告出具欠条。在涉案项目一期时间内，四原告亦作为商户入驻营业。其中，李彦、郭启祥、王文东分别与祝怀茂签订了租赁合同，赵春明未与祝怀茂签订书面租赁合同。
庭审中，各方确认，涉案项目一期完成招商面积共计1180.89平方米，除赵春明外的合同租金总额为1245000元。针对赵春明的租金数额，祝怀茂主张系150000元，赵春明一直未付；赵春明主张系130000元，已付，但未提供证据证明。祝怀茂在本案之前以租赁合同纠纷为由将赵春明诉至本院，要求赵春明支付相应租金等，该案尚在审理中。
此外，各方确认，一期招商商户中，郭启祥欠租金30000元、保证金2000元，王文东欠租金15000元，王荣武欠保证金15000元，王建杰欠租金120000元。郭启祥亦自认，在本案诉讼过程中，被告曾通过书面方式向其催要欠款。对于赵俊智尚欠的13000元，原告称包含租金8000元、保证金5000元，祝怀茂称性质不明确。此外，祝怀茂主张裴红心欠租金30000元、保证金5000元，原告主张裴红心和祝怀茂存在其他合作关系，已交齐租金、保证金。
关于原告应如何配合被告收齐租金与定金，原告认为，其引导商户与被告签订租赁合同后，其协助、配合义务已完成，被告允许商户欠付租金等系被告的权利，不应以租金的实际付清时间作为被告支付佣金的条件。二被告认为，依据双方约定，原告有义务向欠款商户索要租金，配合被告收齐租金，而原告自身除李彦外，均未交齐租金、保证金。被告贾国恒称被告已多次口头要求原告协助被告向欠款商户索要租金，原告予以否认，并称其不掌握欠款商户姓名及金额等明细。
关于二被告主张的王荣武、王建杰、裴红心、季红等商户由被告招商完成，相应的摊位面积不能计入原告完成的招商面积中，被告未举证证明针对这些商户的招商工作由其独立完成，与原告无关。原告认为涉案项目的招商工作系原告协助被告，双方共同完成，一期已招商面积均应计为原告完成的招商面积。
关于《合作协议》约定的“总面积的50%”、“项目一半面积”，原告认为该总面积、项目面积指的是可招商面积，是除去卫生间、楼道、通道、消防栓等可实际利用出租的面积（其提供的有贾国恒签字的一期招商面积明细表显示总面积为1470平方米）。被告认为该总面积、项目面积指的是一层建筑面积2300平方米左右（包括东厅、西厅），原告完成的一期招商面积未达到总面积的50%。此外，被告认可该项目东厅可招商面积为805平方米，亦称东厅建筑面积比西厅建筑面积稍大。
上述事实，有双方签订的《合作协议》、贾国恒出具的委托书、贾国恒签字确认的涉案项目一期招商面积明细表，涉案项目宣传彩页、被告祝怀茂与商户签订的租赁合同44份及被告方会计出具的相应收据、相关商户出具的欠条、祝怀茂诉赵春明租赁合同纠纷案件的民事起诉状及当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东与被告祝怀茂、贾国恒签订的《合作协议》系各方的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应遵照履行。
本案中，双方的争议焦点有以下两大方面：一是四原告是否按照《合作协议》的约定完成了涉案项目一期的招商工作，即其招商面积是否达到总面积的50%，具体包括此处的总面积指的是涉案项目的可招商面积还是建筑面积，王荣武、王建杰、裴红心、季红等商户的摊位面积能否计入原告完成的招商面积；二是四原告是否已协助被告收齐了一期商户的租金与定金。
关于上述争议焦点一“原告招商面积是否达到总面积的50%”，首先，本院认为，《合作协议》中约定的总面积应为可招商面积。理由有三点：1、以常理来讲，涉案项目招商时划定摊位必须除去通道、卫生间、楼道、消防栓等不能使用的面积，以建筑面积作为基数衡量原告的招商工作不符合常理；2、依照被告认可的涉案项目东厅的建筑面积比西厅大，东厅的可招商面积为805平方米等情形，则西厅的可招商面积应该比东厅少或大致相当。如以建筑面积2300平方米为基数计算，原告可完成的招商面积不会超过75%。而双方在《合作协议》中约定的二期、三期招商面积则需分别达到80%、90%，显然不可能完成。故该总面积不应为建筑面积；3、被告贾国恒签字确认的一期招商面积明细表载明了入驻面积及总面积1470平方米等，而非现建筑面积2300平方米。此外，本院认为，《合作协议》明确约定双方共同招商，原告的义务包含广告策划、设计、宣传等内容，未明确约定被告招徕的商户不计入原告的招商成果，且实际招商过程中，被告贾国恒的手机号码亦印制在宣传彩页上，即便存在被告熟识之人直接与其签订了租赁合同，亦是建立在原告前期整体策划、宣传，付出努力的基础上，相应商户面积均应计入原告的招商成果。综上，原告完成一期招商面积1180.89平方米，已达到总面积即可招商面积的50%。
关于上述争议焦点二“原告是否已协助被告收齐了一期商户的租金与定金”，本院认为，虽然双方在《合作协议》中约定原告应协助被告收齐租金与定金，但未明确约定该协助义务应如何完成。在实际的招商工作中，商户与被告祝怀茂签订租赁合同后，商户均把租金、保证金直接交付被告的会计，存在欠款的商户亦直接向被告出具欠条。在此情况下，如需原告协助收齐租金等，被告应将欠款商户明细告知原告，并要求原告向相关商户索要欠款。但被告未举证证明其曾向原告披露过欠款商户明细并要求原告索要欠款，原告亦不认可，应视为原告协助被告向其他商户收齐租金与定金的义务已完成。但不可忽略的是，原告作为被告的合作方、居间方，同时也是被告祝怀茂涉案项目一期的部分商户。在双方的租赁合同关系中，原告向被告祝怀茂支付租金的义务是其一项主要的积极义务。该义务应视为原告在《合作协议》中协助被告收齐租金与定金的义务的一部分。现原告郭启祥、王文东未交齐租金，原告赵春明是否欠租金双方存在争议，且本案现有证据亦未显示赵春明已支付租金，故本院认定原告协助被告收齐一期商户租金与定金的义务未完成。
综上所述，《合作协议》约定的被告支付一期招商工作佣金的条件尚未完全成就，被告未支付佣金的行为不构成违约。原告要求被告支付佣金206100元及逾期付款违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东的诉讼请求。
案件受理费二千二百六十五元，由原告赵春明、李彦、郭启祥、王文东负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴亚平
二〇一四年十月十七日
书 记 员 张文麒