广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2802号
上诉人（原审原告）孔庆立，男，1971年10月12日出生，香港居民，现住广东省佛山市南海区。
委托代理人庄武潮。
委托代理人ＸＸ新。
被上诉人（原审被告）陈志高，男，汉族，1970年12月27日出生，住江西省南昌市进贤县。
委托代理人罗品贤。
上诉人孔庆立因与被上诉人陈志高租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第351号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、陈志高应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息414.51元予孔庆立；二、驳回孔庆立其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按孔庆立减少后的诉讼请求收取14073.29元，财产保全费5000元，合共19073.29元（孔庆立已预交19489.11元），由孔庆立负担13913.73元，陈志高负担5159.56元，陈志高负担部分应于上述付款的同期迳付还孔庆立，原审法院不另收退。孔庆立多预交的受理费415.82元，在判决生效后经孔庆立申请，原审法院予以退还。
上诉人孔庆立上诉提出：一、陈志高逾期交租的违约行为已经符合合同约定的解除条件，孔庆立有权单方解除租赁合同。1.涉案三份《场地租赁合同》第四条关于出租人单方解除权的约定符合《中华人民共和国民法通则》规定的自愿原则，合法有效。2.陈志高自2012年4月起至本案起诉之时一直未曾按照合同约定的期限向孔庆立支付租金，持续存在逾期交租的行为，短则74日，长则累计达215日之久，已经远远超过了合同约定的31日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在涉案合同约定的解除条件成就的情况下，孔庆立依法享有解除合同的权利。一审法院以陈志高的逾期交租情形尚未达到根本违约程度为由，认定孔庆立无单方解除合同的权利，是错误的。二、陈志高除了存在持续逾期交付租金的严重违约行为，同时还在孔庆立毫不知情及未经孔庆立同意的情况下擅自将涉案租赁物出租给他人，该行为也严重违反了合同约定，孔庆立根据涉案三份《场地租赁合同》第四条的规定亦有权解除合同。在一审判决后，孔庆立才得知，陈志高瞒着孔庆立将部分租赁物以高价擅自出租给他人，包括将综合一号楼首层106号铺出租给陈信平（于2014年4月28日通过经纪方佛山市正义仁家房地产经纪有限公司签订《商铺租赁合同》），将综合二号楼二层（面积656.2平方米）出租给佛山市南海御龙湾推拿中心。三、一审法院在认定事实方面存在严重错误，其“关于综合一号楼二层的《场地租赁合同》第三条第2点2010年4月1日后每月租金表述属书写错误，应为每三个月租金金额”的认定完全违背基本事实及法律规定。1.无论是2009年11月1日陈志高与佛山市南海房地产发展有限公司（以下简称南房公司）签订的《场地租赁合同》，还是2012年4月1日，孔庆立、陈志高与南房公司三方签订的《关于〈租赁合同〉的补充协议》都是各方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，陈志高理应严格按照合同约定履行义务。但陈志高在实际的履行过程中却无视合同的明确约定，违背基本事实，捏造合同条款存在笔误的事实，歪曲双方签订合同时的真实意思表示，达到单方变更合同内容的目的。一审法院作出合同重要条款存在笔误的认定，明显是错误的。2.《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，结合2009年11月1日陈志高与南房公司签订的三份《场地租赁合同》中有关租金条款的约定所使用的词句来分析。上述三份合同的第三条第2点都对涉案租赁物的租金计算标准、支付周期、支付时间及不同时间段的租金水平变化作出了详细明确的约定。该条款除了金额不同之外，所使用的格式及词句都是一样的。由此可见，该条款对租金的计算标准（特别是从2010年4月1日起的租金标准）在文字表述上都是用“每月”这个词，而租金的支付周期用的是“叁个月”这个词。所以，根据上述合同条款所使用的词句可以充分确定当事人的真实意思表示，即关于涉案租赁物的租金计算标准是按月计算，从来未出现过一审法院所认定的“每三个月租”的表述形式。陈志高提供的南房公司与刘得和于2007年3月18日签订的三份《场地租赁合同》中对租金的计算标准在文字表述上亦都是用“每月”这个词。其次，按照交易习惯来分析，合同是记载交易双方真实意思表示的书面载体，交易双方事人在签订书面合同前肯定就双方之间的交易所涉及到的相关权利义务等内容进行充分的磋商，达成一致后再形成书面形式的合同。而双方在签订书面合同时也必须对合同上所记载的条款有充分的了解，特别是关键的条款。如果合同条款存在争议甚至错误，那么一方或双方当事人理应在签订时就提出异议。退一步说，即使签订时未曾发现，那么在履行过程中发现也理应提出异议。结合本案的实际情况来看，陈志高无论是在2009年11月1日与南房公司签订《场地租赁合同》，还是在2012年4月1日与孔庆立、南房公司签订《关于〈租赁合同〉的补充协议》的时候从未对合同内容提出过任何异议。而且在前后两次合同相隔两年半的时间内，陈志高如果认为合同的租金条款存在错误表述，不可能不知情且不提出异议，且在履行期间陈志高也从来未就上述问题提出过异议，而是直到2014年4月孔庆立向法院提起诉讼后才提出合同条款存在笔误。3.关于综合一号楼二层的租金，陈志高在2012年4月1日之前以什么样的租金标准向南房公司支付租金与本案无关。一审法院以陈志高过去的租金支付金额来推断综合一号楼二层的《场地租赁合同》存在书写错误不具有充分的事实及法律依据。根据合同的基本原则，合同只能约束合同的当事人，对合同外的第三人不具有约束力。在陈志高与南房公司合同履行期间，陈志高如何履行合同义务是其与南房公司之间的关系，孔庆立对此根本无法知悉也无权过问。退一步来说，即使在租赁期间，南房公司作为出租方放弃相关的合同权利，并不能表示作为新出租方的孔庆立也同意放弃相关权利。4.关于综合一号楼二层的租金标准，一审法院所采用的租金对比方式明显不合理。一审法院将现阶段综合一号楼二层的租金（59.89元／平方米／月）与综合一号楼首层106号铺的租金（52.02元／平方米／月）进行对比从而得出“二层租金水平高于一层铺位与情理不符”的结论，完全忽略了市场规律及租赁物的整体价值。据了解，现时同地段的一层铺位租金水已经接近200元／平方米／月。如果跟现在的一层铺位租金水平相比，综合一号楼二层的租金标准合情合理，更符合市场规律。而且按照三份《场地租赁合同》的约定，现阶段本案所涉租赁物整体租金水平平均才46元／平方米／月，这也符合市场实际情况。5.一审法院的上述错误认定必然导致孔庆立因合同可以获得的利益严重受损。孔庆立于2012年4月1日与陈志高、南房公司三方签订《关于〈租赁合同〉的补充协议》，购入本案涉案的租赁物。孔庆立在支付对价时，是基于上述租赁物日后的租金收益而终合考量作出决定的，如果按照一审法院上述错误认定的租金标准，那么孔庆立每月的租金损失将达49520元，每年的租金损失就接近60万。四、陈志高在拖欠租金期间从未就租金的问题向孔庆立提出缓交的要求，孔庆立也从来未就此问题与陈志高进行所谓的协调，更不可能同意其缓交租金。在陈志高拖欠租金期间孔庆立曾多次向其追讨，但陈志高一直以各种理由予以拖欠。甚至在本案作出一审判决后，陈志高依然存在拖欠租金的行为。由此可见，陈志高根本就没有打算继续履行合同的意思表示，主观存在着严重恶意。综上，请求：1.撤销一审判决；2.判决立即解除孔庆立与陈志高之间的《场地租赁合同》；3.判令陈志高立即向孔庆立归还租赁物（包括装修资产）；4.判令陈志高立即向孔庆立支付2012年4月至2014年3月期间拖欠的租金共计924040元（期间部分租金孔庆立另行主张）及利息（利息从起诉之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.判令保证金共计106326元归孔庆立所有；6.判令由陈志高承担一、二审全部诉讼费（包括财产保全费）。
被上诉人陈志高答辩称：一、原审法院在正确理解法律的基础上，对陈志高延期交租的事实及原因作出正确的认定。二、对于孔庆立以陈志高转租为由主张解除合同，属于其在二审期间提出的新的解除合同理由，且陈志高并没有转租。三、对于涉案综合一号楼二层《场地租赁合同》第三条第2款约定的2010年4月1日起每月租金究竟是67528元还是每三个月租金67528元的问题，原审法院在查明事实的基础上作出了正确的认定。总的来说，孔庆立解除合同的目的是为了占有陈志高的财产。进而以种种借口解除合同，而不是以陈志高真的有何根本违约行为来解除合同。四、双方就涉案房屋租赁纠纷正在诉讼过程中，陈志高力争履行合同，不可能不交租金。由于孔庆立故意不收取租金，且只愿意出具“收到部分租金”的收据，才造成2014年10、11、12月租金尚未收取。综上，原审判决正确，请求予以维持。
上诉人孔庆立在二审期间向本院提交如下证据材料：
1.陈志高与陈信平签订的《商铺租赁合同》，拟证明陈志高在未经孔庆立同意的情况下擅自将涉讼物业综合一号楼首层106号铺位转租给案外人；
2.佛山市南海御龙湾推拿中心企业登记资料，该资料显示的经营场所也是涉案租赁物的一部分，拟证明陈志高在未经孔庆立许可的情况下擅自将涉讼物业综合二号楼二层转租给案外人；
3.2014年7月29日孔庆立与佛山市南海御龙湾推拿中心部长及吴姓经理的对话录音，拟证明陈志高存在擅自转租的行为；
4.2014年7月29日孔庆立及委托代理人与综合一号楼首层106号铺经营者对话录音，拟证明陈志高擅自将涉案租赁物以高价转租给陈信平；
5.2014年7月29日孔庆立与陈志高的代理人和管理者廖骏、于胜龙的对话录音，拟证明陈志高自认存在擅自转租的违约行为，于胜龙在一审期间出庭作证内容与事实不符，存在作伪证的行为；
6.证人叶国华和刘伟航出庭作证，拟证明陈志高长期拖欠租金期间，孔庆立委托两名证人对陈志高催收租金。
被上诉人陈志高对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，陈信平的身份情况不详，且该合同出租人处是廖骏签字，无法核实廖骏签字的真实性。陈志高从未委托廖骏将涉案商铺出租给任何人，也没有向任何人收取过商铺转租租金。对证据2的真实性无异议，但并不能说明陈志高将涉案部分物业转租给张军，该资料仅仅说明有这个推拿中心，持牌人是张军，但是这个推拿中心是陈志高在经营，仅仅是以张军的名义办理登记。对证据3、4、5的真实性、关联性均不予确认。证据3录音的对话相关人员身份无法确认，录音内容也不能推断出陈志高将物业转租，因为服务员和经理也不可能清楚推拿中心真正的运转情况。证据4录音的对话人物身份不能确定，且不能仅凭录音确定转租事实。证据5录音的对话人员身份无法确认，从录音对话内容看，也无法证明其证明内容。对证据6的真实性不予确认，叶国华称只见过陈志高两次，没有委托书，也没有陈志高的电话号码，与常理不符，且前后陈述矛盾，先说催收十多次租金，又说只见过陈志高两次，催收租金的方式很不合理，叶国华可能作伪证。刘伟航所称的催收租金方式更不合常理，没有电话号码，没有见过陈志高，没有委托书，催收多少也不清楚。
被上诉人陈志高在二审期间向本院提交如下证据材料：佛山市南海区桂城金南山宾馆营业执照、特种行业许可证、税务登记证各一份，拟证明陈志高经营的两部分物业都是以别人的名义登记注册，但事实上都是由陈志高自己经营，进而推翻孔庆立提交的推拿中心登记资料所证明的内容。
上诉人孔庆立针对陈志高的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性予以确认，对证明内容有异议，恰恰证明了廖骏的身份，以及廖骏与陈志高的关系，结合一审时陈志高提交的一份付款委托书来看，陈志高一直委托廖骏向孔庆立交付租金，事实上涉案物业一直由陈志高委托廖骏进行经营管理，即廖骏的一切行为代表陈志高的意思表示，包括廖骏与案外人签订的转租合同。
经审查，对于孔庆立提供的证据1、5，孔庆立没有提供陈信平的身份资料，录音中对话人的身份亦不明确，故该两组证据不足以证明陈志高将涉案首层106号之一铺出租给陈信平的事实。对于孔庆立提供的证据2、3，陈志高对证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但证据3录音中对话人的身份不明确，该两组证据亦不足以证明陈志高将二楼商铺转租给案外人经营的事实。对于孔庆立提供的证据5，该份录音中对话人的身份亦不明确，故本院对其证明内容亦不予以采信。由于证据3、4、5录音中对话人的身份不明确，没有对其完整性进行鉴定的必要，故本院对孔庆立的录音鉴定申请不予准许。对于孔庆立提供的证据6叶国华、刘伟航的证言，该两人对于催收租金的方式及数额的陈述均不明确，故本院对其证明内容不予采纳；即使两人关于代孔庆立向陈志高催收过租金的陈述属实，但两人均不清楚租金数额，故无法证明陈志高拖欠租金的事实情况。孔庆立对陈志高提供的证据真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对的孔庆立的上诉，本案二审的争议焦点在于孔庆立主张解除涉案租赁合同的请求应否予以支持。
一、对于孔庆立以陈志高存在拖欠租金的违约行为为由主张解除涉案合同的理由是否成立的问题，首先要认定涉案物业的租金标准；其次，在认定租金标准的基础上，审查陈志高是否存在迟延交租的违约行为，如果存在，孔庆立以陈志高的该违约行为为由主张解除合同是否应予支持。对此，本院分析认证如下：
首先，关于涉讼物业的租金标准问题。陈志高承租涉讼物业分为三部分，分别与出租人签订三份《场地租赁合同》，其中孔庆立、陈志高对于陈志高承租的涉讼物业综合一号楼首层106号铺及综合二号楼二层的租金标准没有争议，存在争议的仅为涉讼物业综合一号楼二层的租金计算标准。孔庆立认为应当按照该部分商铺的《场地租赁合同》第三项第2款约定的字面意思即“从2010年4月1日起每月租金67528元，从2013年4月1日起每月租金74280元，从2016年4月1日每月租金81708元”收取租金。陈志高则主张前述合同条款存在笔误，其与出租人南房公司的约定实际为“2010年4月1日起每季度租金67528元，从2013年4月1日起每季度租金74280元，从2016年4月1日每季度租金81708元”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，在租赁期限内，出租人转让租赁物，原租赁合同继续有效，仅是由买受人承受租赁合同中出租人的权利义务，该条设立旨在保护承租人的利益，确保承租人的利益在租赁期限内不因租赁物权属的转移而受到影响。因此，在认定涉讼物业综合一号楼二层租金标准时应当根据陈志高与南房公司签订《场地租赁合同》时的真实意思表示来确定。本案中，南房公司与刘得和就涉讼物业于2007年3月18日签订了三份《场地租赁合同》，在陈志高从刘得和处受让承租了金南山宾馆后，南房公司又与陈志高于2009年11月1日重新签订了三份《场地租赁合同》。通过对比该六份合同，除了双方争议的《场地租赁合同》外，另外五份合同对租金约定都是每三年递增10%，该约定比较符合租赁市场的交易习惯。如果按照争议的《场地租赁合同》字面意思的理解，涉讼物业综合一号楼二层的租金自2010年4月1日起比前三年递增230%，明显有违租赁市场的交易习惯。而通过计算，如果按照陈志高的主张，则争议的商铺租金增幅比较符合市场交易习惯，而且从陈志高提供的证据来看，陈志高与南房公司之间也的确是按照每三年递增10%的标准支付2012年3月前的租金。由此可见，陈志高主张的涉讼物业综合一号楼二层的租金标准应为陈志高与南房公司之间租赁合同的真实意思表示。而且，孔庆立受让涉案物业后，陈志高在孔庆立提起本案诉讼前一直按照“2010年4月1日起每季度租金67528元，从2013年4月1日起每季度租金74280元”标准支付该争议物业的租金，孔庆立并未提供充分证据证明其在起诉前对租金标准提出过异议，孔庆立现主张按照“从2010年4月1日起每月租金67528元，从2013年4月1日起每月租金74280元，从2016年4月1日每月租金81708元”计收租金，有违诚实信用原则，故本院对其主张不予支持。
其次，陈志高是否存在迟延交租的违约行为，如果存在，孔庆立以陈志高的该违约行为为由主张解除合同是否应予支持的问题。根据本案认定的事实，在孔庆立起诉之日2014年4月3日前，陈志高已依约支付租金至2013年9月31日，在孔庆立起诉之日后一审开庭之日即2014年6月23日前，陈志高已依约支付租金至2014年6月31日。从每期租金的支付时间来看，陈志高的确存在迟延交租的违约行为，但鉴于租赁合同的期限距孔庆立起诉时尚余四年，陈志高对涉讼物业的投入及收益情况，以及陈志高的违约行为尚不构成根本违约等因素，原审法院对孔庆立以陈志高拖欠租金为由主张解除合同及没收保证金、返还租赁物的诉请不予支持，处理较为公平合理。原审法院根据陈志高在孔庆立起诉后逾期支付租金的情况核定逾期利息，处理亦无不当，本院予以维持。
二、对于孔庆立以陈志高存在擅自转租的违约行为为由主张解除涉案合同的理由是否成立的问题。首先，孔庆立在一审期间未提出该项诉讼主张。其次，孔庆立在二审期间提供的证据亦不足以证明陈志高存在擅自转租的行为，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，孔庆立应承担举证不能的法律后果。综合上述理由，本院对孔庆立的该部分上诉请求不予支持。
另外，孔庆立申请追加陈信平、佛山市南海御龙湾推拿中心为本案第三人。经审查，由于孔庆立提供的证据不足以证明陈信平、佛山市南海御龙湾推拿中心是涉讼物业的次承租人，本案处理与陈信平、佛山市南海御龙湾推拿中心无利害关系，故本院对孔庆立的该项申请不予准许。
综上所述，孔庆立的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14074元，由上诉人孔庆立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一五年三月九日
书 记 员 梁丽萍
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