陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕03民终1674号
上诉人（原审被告）林丽
委托代理人段广琪，陕西国文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王福恒
上诉人林丽与被上诉人王福恒委托合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初1324号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林丽及其委托人段广琪与被上诉人王福恒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人林丽上诉请求：1、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初1324号民事判决书，依法驳回上诉人一审诉讼请。2、被上诉人王福恒退还房屋押金2000元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：房屋租凭合同包括两间（上下两层）1、2015年12月28日被上诉房东王福恒，手机号:1869176****,给上诉人林丽手机号：1531927****发短信，明确说明被上诉人王福恒给上诉人林丽租的门面房是上下两间。2、双方2012年、2013年、2014年、2015年签订的房屋租凭合同租金分别为2600/月、3000/月、3300/月、3400/月，房屋租金每年都正常调整，无明显变化，因此如果2015年租一层的话，房屋不可能是3400元/月，这明显不符合常理。3、渭滨区人民法院（2016）陕0302民初583号民事判决书第二页倒数第5行明确载明:“被告林丽在租凭期间内未拖欠王福恒房屋租金”，系被上诉人王福恒当庭陈述，说明上诉人与被上诉人之间再无任何房屋租金拖欠，有生效判决书及一审法院调取的另案庭审笔录为证。二、被上诉人王福恒从未委托上诉人对外出租二层房屋。1、从2012年-2015年楼上酒吧一直是延续前期合同中所约定的，上下两层房屋均由林丽租用，其房费应由上诉人林丽收讫，被上诉人王福恒从未口头委托林丽收取楼上房屋租金。被上诉人所谓的口头委托是不存在的。2、租赁期2015年1月1日至2015年12月31日租金为3400/月，上诉人分三次向被上诉人支付了2015年全年房屋租金共计40800元（上下两层房屋租金）。同时合同到期，双方解除合同租凭关系。上诉人林丽给被上诉人王福恒的所有房屋租金全部结清，且被上诉人未退还上诉人房屋押金2000元（票据为证）。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人诉讼请求，维护上诉人合法权益。
被上诉人王福恒答辩称：2015年上诉人与被上诉人签订的合同只是10号一间，有合同为证。2015年度的租赁是被上诉人委托上诉人代为租赁管理收费的。一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
被上诉人王福恒向一审法院起诉请求：1、被告清偿原告租金12000元；2、被告承担案件受理费。
原审法院经审理查明，位于宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层10号房屋、117号楼1层（中夹层）11号房屋的所有权人为原告王福恒之姐王淑芬，原告受王淑芬委托办理该房屋的出租及管理事宜。2012年12月25日、2013年12月20日，原告王福恒与被告林丽先后签订房屋租赁合同书两份，约定由被告承租位于宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层10号房屋，两间（上下两层）；租赁期限分别为2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日；租金分别为3000元∕月、3300元∕月。2014年12月10日，原、被告再次签订房屋租赁合同书，约定由被告承租位于宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层10号房屋，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为3400元∕月。被告分三次向原告支付了2015年房屋租金40800元。另查，案外人黄国虎自2014年2月起至2015年11月从被告林丽处租赁宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层11号房屋，每月租金1000元，租金均由被告林丽收取，未交予原告。2016年1-2月的租金由黄国虎向原告交纳。
原审法院认为，合同当事人应当全面及时履行合同义务。庭审中原、被告均认可2015年宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层11号房屋由被告出租，租金由其收取，未交予原告，本院予以确认。本案的争议焦点在于原、被告双方所签订房屋租赁合同书中的租赁房屋是否涵盖宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层11号房屋，双方是否建立委托合同。对此本院分别认定如下：1、房屋租赁合同书中是否涵盖11号房屋。被告辩称双方2012年12月25日、2013年12月20日所签订房屋租赁合同书中租赁房屋为宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层10号房屋，两间（上下两层），租金为3000元∕月、3300元∕月，而2014年12月10日房屋租赁合同书所约定租金为3400元∕月，租金金额并无明显变化，由此可以证明2014年12月10日房屋租赁合同书中所约定的10号房屋应当涵盖11号房屋。原告陈述2012年12月25日、2013年12月20日所签订房屋租赁合同书所载明两间（上下两层）为10号、11号房屋，2014年12月10日房屋租赁合同书中所载明租赁房屋仅为10号房屋，租金金额虽无明显变化，但根据市场价格，一间房屋租金金额上涨为3400元∕月属于正常调整。本院认为，原、被告于2014年12月10日所签订房屋租赁合同书系双方真实意思表示，该合同明确载明租赁房屋为宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层10号房屋，并未约定租赁房屋涵盖11号房屋，双方亦未就此签订补充协议，租金金额虽与前两份合同中两间房屋的租金相当，但基于合同法中当事人意思自治原则，并不能就此推断为10号房屋包含11号房屋，被告未提交相应证据证实其主张，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。2、原、被告双方是否建立委托合同原告主张其口头委托被告办理宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层11号房屋对外出租，并收取租金事宜，被告予以否认。对此本院与案外人黄国虎电话联系，询问了相关案情，黄国虎陈述其自2014年2月起从被告林丽处租赁宝鸡市渭滨区建国路117号楼1层11号房屋，每月租金1000元，2014年2月至2015年11月的租金均由被告林丽收取，2016年1-2月的租金由其直接向原告交纳。原、被告对黄国虎的陈述均无异议，本院予以认定。同时黄国虎陈述2015年10月底或11月初时，原告向其告知11号房屋系委托被告林丽对外出租，原告对此亦予以认可。被告在质证时对黄国虎该项陈述提出异议，不予认可。本院认为，原告关于口头委托被告出租11号房屋的主张有案外人黄国虎的陈述及房屋租赁合同书相佐证，被告亦未提交其他证据予以否定，应当认定原、被告已口头订立关于11号房屋出租的委托合同，故本案案由应确定为委托合同纠纷。被告接受原告委托出租房屋，应当全面履行合同义务，应将所收取租金及时交付原告，但其未将收取的租金交予原告，行为已构成违约，其应当承担继续履行的法律责任。因被告实际收取的2015年租金为11000元，故其支付原告的租金应按此予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告林丽于本判决生效之日起十日内清偿原告王福恒租金11000元。二、驳回原告王福恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告王福恒承担5元，被告林丽承担45元，其余50元退还原告。
本院在二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初583号民事判决书，证实上诉人与被上诉人是租赁关系，双方无委托关系，上诉人不欠被上诉人租赁费。2、被上诉人给上诉人所发手机短信记录一份，证实上诉人租赁的是上下两间房屋。3、房屋押金凭据一张，证实上诉人给被上诉人所交押金没有发生变化，出租房屋一直是上下两间。
被上诉人对上述证据质证意见为：不认可宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初583号民事判决书所载内容。对证据二和证据三的真实性无异议，对证明目的不认可。
被上诉人在二审未提交证据。
根据上诉人与被上诉人对上诉人二审提交证据的质证意见，本院作如下认证意见，对三份证据的真实性予以认可，证据一与本案无关联性，不予采信。对证据二、三予以采信。
二审经审理查明，2015年12月28日，被上诉人王福恒给上诉人林丽发手机短信，认可其给林丽所租房屋为上下两间。其它案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为上诉人与被上诉人2014年12月10日所签订房屋租赁合同书中出租房屋117号楼1层10号为楼下一间还是上下两间。2014年12月10日上诉人与被上诉人所签房屋租赁合同书中写明“117号楼一层10号”，上诉人认为包含上下两层，被上诉人认为只含楼下一层。依据2012年12月25日及2013年12月20日上诉人与被上诉人所签的房屋租赁合同来看，租赁房屋均表述为：“117号楼一层10号，两间（上下两层）”，但均未注明被上诉人主张的11号房屋（即10号上层），因此，上诉人认为出租房屋117号楼1层10号为上下两间符合常理，且依据二审时上诉人提交的被上诉人的短信记录可以认定2014年12月10日所签订房屋租赁合同书中出租房屋117号楼1层10号为上下两间。双方就被上诉人主张的11号房屋为租赁关系，并非委托关系。故被上诉人主张其将11号房屋（即10号房屋的上层）委托林丽出租的事实不能成立，其诉请应予驳回。上诉人此上诉理由成立，本院予以支持。关于上诉人林丽要求退还2000元押金的上诉请求与本案不属同一法律关系，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初1324号民事判决；
二、驳回被上诉人王福恒的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，。二审案件受理费100元，由被上诉人王福恒承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑晓梅
审判员 付金国
审判员 吴成君
二〇一六年十一月二十一日
书记员 黄 莎