四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第1354号
原告（反诉被告）成都鑫诚酒店管理有限责任公司。住所地：成都市成华区。
法定代表人袁克栋，董事长。
委托代理人陈开清，四川公生明律师事务所律师。
委托代理人冯琦滢，女，汉族，1992年5月24日出生，住四川省广汉市，系该公司员工。
被告（反诉原告）成都蓉彩尚投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人王轩，董事长。
委托代理人罗婵玉，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
委托代理人童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都鑫诚酒店管理有限责任公司（以下简称鑫诚公司）与被告（反诉原告）成都蓉彩尚投资管理有限公司（以下简称蓉彩尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日、2014年11月28日、2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫诚公司的委托代理人陈开清、冯琦滢，被告（反诉原告）的委托代理人罗婵玉、童娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鑫诚公司诉称，其与蓉彩尚公司于2012年1月20日签订了《租赁合同》，约定：蓉彩尚公司承租鑫诚公司位于成都东客站内D区商铺，面积2091.89平方米，租期5年（从2012年5月1日起至2017年4月30日止。第一年租金为6526696.80元，自第二年起，年租金每年递增10%，半年一付。若蓉彩尚公司逾期支付租金超过30天，鑫诚公司有权书面通知蓉彩尚公司解除合同，蓉彩尚公司应支付合同约定的最后一期租金6倍金额的违约金。依照合同的约定，蓉彩尚公司应支付的租金总额为13053393.6元，其于2012年1月31日前已支付租金2956108元，累计欠付租金10097285.6元。鑫诚公司多次催收租金未果，故提起本案诉讼，请求：1、判决解除鑫诚公司与蓉彩尚公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》；2、判令蓉彩尚公司向鑫诚公司支付截止2014年4月30日的逾期未付租金共10097285.6元；3、判令蓉彩尚向鑫诚公司支付违约金4777868.4元；4、本案诉讼费由蓉彩尚公司负担。
针对鑫诚公司的起诉，蓉彩尚公司答辩称，1、因租赁物一直未达到交付条件，鑫诚公司未向蓉彩尚公司交付租赁物，双方签订的租赁合同并未实际履行，鑫诚公司请求支付租金无事实依据。鑫诚公司签订合同时存在欺骗行为，租赁物是鑫诚公司从四川西南铁路国际旅行总社（以下简称西铁旅总社）租赁的，鑫诚公司未告知蓉彩尚公司关于租赁物的经营范围，应驳回鑫诚公司的全部诉讼请求。
反诉原告蓉彩尚公司反诉称，2012年1月20日其与鑫诚公司就租赁成都市火车东站自编号D区商铺一事，经充分协商后签订《租赁合同书》，约定租赁期限为5年，从2012年5月1日至2017年4月30日，租金标准为第一年260元／月／平方米，自第二年起年租金每年递增10%，并约定鑫诚公司应于2012年1月1日将满足正常使用状态的商铺交付给蓉彩尚公司，双方届时签署商铺交付确认书，予以确认。合同签订后蓉彩尚公司向鑫诚公司支付了6个月的首期租金及保证金共350万元，但鑫诚公司至今未实现其招商时对蓉彩尚公司的承诺，并没有将符合承诺条件的商铺交付给蓉彩尚公司，致使蓉彩尚公司的招商工作无法进行，合同至今未实际履行，蓉彩尚公司无法实现合同目的，故诉请法院判决：解除蓉彩尚公司与鑫诚公司于2012年1月20日签订的《租赁合同书》；鑫诚公司立即退还蓉彩尚公司已支付的租金及保证金共计350万元，并支付资金占用利息。
针对蓉彩尚公司的反诉，鑫诚公司答辩称，双方签订租赁合同书中租赁物的交付时间明确具体且无争议，蓉彩尚公司以未交付租赁物为由请求解除合同，已经超过法定的诉讼时效期间。
经审理查明，2011年6月30日，西铁旅总社作为甲方、鑫诚公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市火车东站高架夹层区域总计建筑面积9800平方米的房产出租给乙方，用于各类非餐饮类业态经营，禁止从事快餐制作、加工和销售，禁止设置自助银行及ATM机设备，禁止设置书店、茶吧、水吧，如乙方改变用途，应事先征得甲方书面同意。租赁期限从2011年10月11日至2021年10月10日，2011年7月11日至同年10月10日为免租期。乙方承诺，其签订的租赁户不得再次将承租房产转租，如发生再次转租的情形，则乙方向甲方支付违约金并就甲方遭受的损失承担赔偿责任，甲方可提前终止本合同。
2012年1月8日，鑫诚公司向成都积尚资产管理有限公司出具《授权书》，声明其委托成都积尚资产管理有限公司处理积尚东客站原产地主题商场一切事务。
2012年1月20日，鑫诚公司作为甲方、蓉彩尚公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的商铺位于甲方商场内D区，面积2091.89平方米，租赁期限从2012年5月1日至2017年4月30日，自租金起算起1年内租金不变，为260元／月／平方米，自第二年起每年递增10%，乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付6个月租金3263352元作为首期租金，并向甲方缴纳押金543892元，押金在合同履行期间由甲方无息保管，本合同终止日该押金自动转为乙方售出物品或服务的质量保证金，本合同终止后3个月后的10日内乙方售出物品或服务无投诉、赔款等，该款由甲方退还乙方。在首期租赁到期前十五日，乙方应向甲方支付下期6个月租金。甲方应为租赁商铺安装电力计量分量表，乙方自行承担因其使用产生的电费。物业管理费为20元／平方米，每月由乙方负担。乙方逾期支付其应付的租金或其他费用超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方应支付本合同约定的最后一期租金的6倍作为违约金。若该违约金低于甲方遭受的损失，乙方应足额赔偿。若甲方交付的商铺存在重大缺陷，危害乙方安全，或者甲方无权按本合同规定出租该商铺，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方有权书面通知甲方解除合同，甲方支付本合同约定的最后一期月租金的6倍作为违约金，若该违约金低于乙方损失，甲方应足额赔偿。该合同第六条内容为：1、该商铺的交付日为2012年1月1日。2、甲方应将满足正常使用状态的商铺交付给乙方，双方届时应签署商铺交付确认书，确认书签署之日为商铺交付之日。
2011年12月8日，鑫诚公司出具收据载明：收到王新民（王轩）场地定金50万元，2012年1月12日及17日王新民通过银行向鑫诚公司转款50万元、50万元，同年1月18日王新民向鑫诚公司转款100万元，同年1月20日蓉彩尚公司通过银行向鑫诚公司付款100万元，上述款项共计350万元，鑫诚公司确认收到上述款项。庭审中，蓉彩尚公司主张其中50万元为保证金，其余300万元系商铺租金。而鑫诚公司主张按照合同约定，350万元款项中的543892元系保证金，余款2950128元是预付租金。
2012年7月11日，蓉彩尚公司向鑫诚公司提出申请，内容包括要求鑫诚公司给予其政府招商区域保护，在未来3个月内请鑫诚公司不要到绵阳等10个城市招商等。2013年6月13日，成都积尚资产管理有限公司向蓉彩尚公司发函，要求蓉彩尚公司支付2012年11月1日至2013年5月31日期间的租金3807236.20元。蓉彩尚公司法定代表人王轩的父亲王新民代为签收并签署“已收阅，希望具实协商处理为盼。王新民（代）2013年6月25”字样。2013年12月18日鑫诚公司向蓉彩尚公司邮寄送达律师函，向蓉彩尚公司催收租金。因蓉彩尚公司未再向鑫诚公司支付租金，鑫诚公司于2014年6月5日提起本案诉讼，蓉彩尚公司在举证期限内提出反诉。
另查明，蓉彩尚公司系由自然人王新民独自出资100万元，于2012年1月9日登记设立，注册资本100万元，法定代表人为王新民。2013年5月16日，王新民作为转让方、王新民的儿子王轩作为受让方，双方签订《股权转让协议书》，约定王新民将其持有的该公司20%的股权转让给王轩。现该公司法定代表人为王轩。
上述事实，有鑫诚公司及蓉彩尚公司营业执照复印件、西铁旅总社与鑫诚公司签订的《租赁合同》、鑫诚公司与蓉彩尚公司签订的《租赁合同》、收据、银行转款凭证、蓉彩尚公司向鑫诚公司提出的申请、催收函、授权书、蓉彩尚公司章程、股权转让协议、双方当事人在庭审中的陈述在案为证。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。对鑫诚公司提交的蓉彩尚公司《关于推后租金起算时间的函》、蓉彩尚公司提交的《关于成都东站商铺租金的函的复》、证明、整改图纸、照片、广告宣传单，因系复印件，对方又不予认可，证据的真实性无法确认，本院不予采信。
庭审中，蓉彩尚公司为支持其诉讼主张，申请证人王成、赖天涛出庭作证。王成出庭作证称：其在2011年8月至2013年2月期间在积尚公司担任招商部经理，因在其工作期间对商铺实际面积、附属设施及相应水电气度数均未明确，交付时需要书面说明，而鑫诚公司并未说明，故其认为案涉合同约定的商铺未予交付。赖天涛出庭作证称：其曾在鑫诚公司任管理部兼招商部经理，并于2012年3月调离东客站项目，在其调离前案涉合同约定商铺未予交付。鑫诚公司质证认为，王成和赖天涛现与蓉彩尚公司的法定代表人王轩合作成立了阳光100超市，属利害关系人，对证人证言的真实性不予认可。本院认为，证人证言系传来证据，在无其他相应证据佐证的情况下，证言内容的真实性无法确认，本院对此不予采信。
本院认为，鑫诚公司与蓉彩尚公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。现双方均认为对方违约导致合同目的无法实现，请求法院解除案涉租赁合同，表明案涉合同双方当事人已丧失对彼此的信任，合同已丧失了继续履行的基础，故对双方当事人提出的解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据本案已查明的事实，双方签订合同的时间为2012年1月20日，而合同第六条载明“该商铺的交付日为2012年1月1日”，故签订合同时双方实际已确认案涉租赁物已交付。虽然该条同时又载明了“甲方（出租方）应将满足正常状态的商铺交付乙方，双方届时应签署商铺交付确认书予以确认。确认书签署之日，为商铺交付之日”，看似与双方确认的“商铺交付日为2012年1月1日”的内容相矛盾，但从整个合同签订及履行过程来看，截至合同签订当日，蓉彩尚公司已向鑫诚公司支付租金及保证金共计350万元，合同签订后至鑫诚公司提起本案诉讼，蓉彩尚公司在长达两年半的时间中既未对商铺是否交付提出异议，也未要求鑫诚公司退还已交付的款项，反而申请鑫诚公司对蓉彩尚公司就案涉租赁商铺的招商工作给予区域性保护，上述事实足以认定在双方签订合同前商铺已于2012年1月1日交付，签订合同即是对商铺交付的确认。
因蓉彩尚公司在合同签订前已向鑫诚公司支付350万元作为保证金和租金，按照合同约定其中保证金应为543892元，余款2956108元应为预付租金，尚欠付首期租金为3263352元-2956108元＝313224元，双方在合同中明确约定租赁起始日为2012年5月1日，首期租赁期到期前十五日蓉彩尚公司应向鑫诚公司支付下期6个月租金，故蓉彩尚公司支付第二期租金的时间应为应为2012年11月15日。而蓉彩尚公司在支付首期租金后未再支付后期租金，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及案涉合同“蓉彩尚公司逾期支付应付的租金或其他费用超过30天的，鑫诚公司有权解除合同，在此情况下蓉彩尚公司应支付本合同约定的最后一期月租金的6倍作为违约金”的约定，鑫诚公司提出解除租赁合同，由蓉彩尚公司支付截止2014年4月30日前的欠付租金10097285.6元（2091.89平方米×260元×24个月期－已支付租金2956108元＝10097285.6元）的诉讼请求，具有相应事实依据和法律依据，本院依法予以支持。
因鑫诚公司和蓉彩尚公司在《租赁合同》中约定，逾期支付租金超过30天的，导致鑫诚公司解除合同时，蓉彩尚公司应支付本合同约定的最后一期租金的6倍作为违约金，按此约定计算，蓉彩尚公司应向鑫诚公司支付违约金4777868.4元。蓉彩尚公司主张约定的违约金过高，应予调低，对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案的具体情况，综合考虑公平原则和诚实信用原则，案件的实际履行情况等因素，本院酌定将蓉彩尚公司向鑫诚公司支付的违约金调整为欠付租金的30%即10097285.6元×30%＝3029185.6元。
对蓉彩尚公司抗辩并反诉称鑫诚公司未履行交付租赁物的义务，因与本案查明事实不符，本院对其该项主张不予支持。对蓉彩尚公司提出的判决鑫诚公司退还已收取保证金及租金，支付资金占用利息的反诉请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除本诉原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司与本诉被告成都蓉彩尚投资管理有限公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》；
二、本诉被告成都蓉彩尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司支付租金10097285.6元；
三、本诉被告成都蓉彩尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司支付违约金3029185.5元；
四、驳回本诉原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告成都蓉彩尚投资管理有限公司的其他反诉请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费111050.9元、反诉案件受理费减半收取19080元，合计130130.9元，由成都蓉彩尚投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年十二月九日
书 记 员 刘冠男