广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2094号
上诉人（原审被告）：深圳市新创益投资有限公司。住所地：深圳市福田区深南路与忻州路交汇处东南侧航天大厦*座1606。组织机构代码：774122722。
法定代表人：廉科，总经理。
委托代理人：钱星，广东德盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄维廷。
委托代理人：陈志旭，广东融关律师事务所律师。
上诉人深圳市新创益投资有限公司（以下简称为新创益公司）因与被上诉人黄维廷房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、新创益公司是位于深圳市罗湖区东门中路X号市机电大楼全栋的业主，房屋用途为综合楼，房屋建筑面积为4772.68平方米。2010年6月1日，新创益公司作为甲方与黄维廷作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定，新创益公司将位于深圳市罗湖区东门路X号市机电大楼全栋X层X铺出给黄维廷使用，房屋建筑面积为383平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米350元计算，月租金总额为134050元；黄维廷应于每月10日前交付租金；租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日止；租赁用途为商业；租赁保证金为268100元；黄维廷违约拒付须由黄维廷承担的费用或未经新创益公司同意黄维廷单方面提前解除合同的，新创益公司可不返还保证金。同日，黄维廷和新创益公司签订《补充协议》，约定黄维廷在签订租赁合同及本补充协议前，已到租赁营业场所进行过现场检查，对现状没有任何异议，并已经知悉租赁房产还需进行分证；如本租赁合同备案面积（含应分摊、公用、设备房面积）届时与房产证分证后面积有出入，双方一致同意每月总租金不变。黄维廷在庭审中称，其承租的房产包括市机电大楼X层X铺及该铺后面的铁皮棚；新创益公司则称黄维廷只承租X铺，该X铺建筑面积是383平方米，但该铺后面的铁皮棚亦是交由黄维廷使用的。二、上述合同签订后，黄维廷依约向新创益公司支付租赁保证金268100元，新创益公司亦依约于2010年6月将涉案房产交付黄维廷装修使用，但黄维廷承租涉案房产之后，双方从2010年7月开始就商铺漏水、商铺面积不足、租金减免、租金支付拖延、未能使用广告位等问题产生纠纷。2011年4月27日，黄维廷向新创益公司补齐了拖欠新创益公司2011年2、3、4月的租金48000元。2011年5月27日，黄维廷以涉案房产存在漏水、部分建筑为违章建筑为由，向新创益公司发出《解除合同通知书》，要求解除租赁合同。5月28日，黄维廷搬离涉案房产，新创益公司之后接收房产。黄维廷搬离涉案房产时未拖欠租金、水电费等。三、本案诉讼期间，原审法院根据的黄维廷的申请委托深圳市协鹏工程勘察有限公司对涉案房产进行查丈，确认X铺套内建筑面积为215.03平方米，铁皮房套内建筑面积为47.75平方米。黄维廷支付丈量费1万元。本案诉讼期间，黄维廷申请对涉案房产装修工程造价进行评估，但因涉案的铺面原有装修已拆除并已重新装修，且黄维廷无法提供装修的相关图纸等原因，黄维廷撤回装修工程造价评估申请。
黄维廷向原审法院提起诉讼，请求：1、新创益公司返还租金658350元及物业管理费18810元；2、新创益公司双倍退还租赁保证金536200元；3、新创益公司赔偿黄维廷商铺装修工程款损失311158元；4、新创益公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：黄维廷和新创益公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，是黄维廷和新创益公司双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄维廷和新创益公司双方对租赁合同的解除均无异议，涉案房产亦由新创益公司收回，租赁合同事实已解除，因此，原审法院在本案中确认租赁合同已解除。虽然《房屋租赁合同》约定房屋建筑面积为383平方米，新创益公司亦未提交证据证明X铺建筑面积是383平方米，但双方签订的补充协议明确约定“黄维廷在签订租赁合同及本补充协议前，已到租赁营业场所进行过现场检查，对现状没有任何异议，并已经知悉租赁房产还需进行分证；如本租赁合同备案面积（含应分摊、公用、设备房面积）届时与房产证分证后面积有出入，双方一致同意每月总租金不变”，该补充协议的约定应视为双方对X铺建筑面积问题作了变更约定，在此种情况下，黄维廷再以新创益公司交付的房产面积不足为由要求返还租金、物业管理费，依据不足。况且，查丈报告仅能反映X铺的套内面积，不能反映X铺的建筑面积。因此，黄维廷要求新创益公司返还租金658350元及物业管理费18810元的诉讼请求，原审法院不予支持。
虽然X铺之后的铁皮房是由新创益公司交付黄维廷使用的，该铁皮房没有合法规划报建材料不属合法建筑，但《房屋租赁合同》及补充协议仅约定新创益公司将X铺出租给黄维廷，并未约定将铁皮房出租给黄维廷，因此，黄维廷关于新创益公司将违法建筑出租构成违约的诉讼主张，原审法院不予支持。黄维廷亦未提交充分证据证明新创益公司存在交付的房屋存在严重锈蚀、天花漏水、消防管道残缺等违约情形，更未举证证明上述违约情形导致黄维廷租赁合同的目的无法实现，因此，黄维廷要求新创益公司赔偿装修损失及加倍退还租赁保证金的诉讼请求，原审法院不予支持。但是，鉴于《房屋租赁合同》明确约定X铺建筑面积为383平方米，新创益公司亦未提交证据证明X铺建筑面积是383平方米，该面积约定是导致本案租赁合同纠纷的主要原因之一，新创益公司对本案纠纷的产生存在一定的过错，因此，黄维廷要求新创益公司返还租赁保证金268100元的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新创益公司应于判决生效之日起十日内向黄维廷退还租赁保证金268100元。二、驳回黄维廷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18521元，由黄维廷承担15264元，由新创益公司承担3257元；本案丈量评估费1万元，由黄维廷承担8241元，由新创益公司承担1759元。
上诉人新创益公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回黄维廷的全部诉讼请求，并由黄维廷承担本案上诉费。上诉理由：新创益公司没有任何违约行为，租赁期问，黄维廷未经新创益公司同意，擅自单方终止履行租赁合同，搬迁退出租赁房屋，构成根本违约行为，应承担违约责任。新创益公司依据《房屋租赁合同》第十八条及《补充协议》第一、二条的约定，有权没收其租赁保证金268100元。一审判决新创益公司退还黄维廷租赁保证金268100元是错误的，应予以纠正。租赁房屋的实际面积与合同约定的面积是否一致，对双方租赁合同的履行及效力均没有影响，不能成为黄维廷擅自单方解除合同的理由。租赁《补充协议》第十条约定：“黄维廷在签订租赁合同及本补充协议前，已到租赁营业场所进行过检查，对现状没有任何异议，并已知悉租赁房产还需进行分证；如本租赁合同备案面积届时与房产证分证后面积有出入，双方一致同意每月总租金不变。”该条约定表明，双方确认是按现状租赁，不论房屋的房产证面积是多少，承租方均按合同约定的月租金标准支付租金，不受房屋面积的影响。况且，租赁房屋至今尚未办理独立的房地产证，其实际建筑面积尚需房地产主管部门进行专业的、权威的查丈，并根据整栋楼的分摊系数来确定。黄维廷声称租赁房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少，没有任何事实和法律依据。新创益公司也不存在其他的违约行为。黄维廷在一审中所提到的新创益公司的其他违约行为，亦没有事实依据，是黄维廷自身经营不善、擅自搬离租赁房屋导致了租赁合同的提前解除，新创益公司依法依约有权没收其所交租赁保证金。并且黄维廷擅自毁约的行为，致使新创益公司受到房屋空置的重大经济损失，黄维廷没收租赁保证金作为对损失的补偿也是公平合理的。
被上诉人黄维廷答辩称：新创益公司在实际交付的面积里存在严重缩水的情形，合同约定是380多平米，但实际交付只有210多平米，新创益公司存在交付面积不足，严重违约的行为。在交付的房屋面积里，在黄维廷事后使用过程中发现大部分属于铁皮棚搭建的，因为当时是从室内考察面积，但是在里面看不出是属于铁皮棚搭建的，但是在事后使用过程中发现了这个违法事实，并且新创益公司作为计租和收取管理费的面积。新创益公司交付的房屋面积里存在安全性和质量不合格的问题，我方在一审中也进行了举证，存在漏水的情况和消防不过关，由于这些问题的存在，导致黄维廷在使用过程中的婚纱设备的损失。综上，我方认为，新创益公司的上诉理由不能成立，新创益公司提出补充协议中的第10条，实际上该条款的存在应当以新创益公司存在事前披露为前提，但是综合整个案件的事实，新创益公司一直没有就交付的是铁皮房的事实进行披露，也就是说新创益公司在交付时存在欺诈的行为，并且事后经过丈量，丈量的结果应作为本案定案的依据。虽然我方对一审的结果也很不满意，但是考虑到本案从2011年拖延到现在，新创益公司通过管辖权异议以及阻碍查丈测量来拖延时间，我方考虑到案件拖延太久了，也就没有上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，在二审庭审中，新创益公司称，涉案店铺有漏水情况，但漏水仅发生在铁皮房部分，并不严重，当时黄维廷是就漏水问题与新创益公司交涉过，新创益公司未对漏水问题进行处理。二审补充查明的事实有当事人的陈述证实。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为新创益公司是否应当向黄维廷退还租赁保证金268100元。
本院认为，涉案纠纷系因租赁房屋的面积差和漏水问题引起，新创益公司承认涉案房屋有漏水情况，但主张漏水仅发生在铁皮房部分。考虑到新创益公司当时是将铁皮房一并交由黄维廷使用，租赁物以现场检查的现状为准，该铁皮房即使没有包括在租赁合同约定的租赁面积内，也应当属于租赁物的一部分。在铁皮房发生漏水后，作为出租人的新创益公司应当履行租赁物的维修义务。新创益公司未提交证据证明其在收到黄维廷公司的通知后积极履行了租赁物的维修义务，新创益公司未履行维修义务系导致纠纷发生的原因之一。此后，黄维廷搬离涉案物业，结清有关费用，新创益公司收回房产，双方事实上已经解除租赁合同。黄维廷在承租涉案店铺后经营时间较短装修损失较大，原审法院判决新创益公司向黄维廷退还租赁保证金268100元，符合公平原则，处理结果正确。
综上，上诉人新创益公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18521元，由深圳市新创益投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。