广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终553号
上诉人（一审被告）：徐继源。
委托代理人：欧解静，广西翔磊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张贵松。
上诉人徐继源因与被上诉人张贵松房屋买卖合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2015）象民初字第943号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，张贵松向徐继源购买其位于象州县××火星××号的房屋，并于2014年1月15日向徐继源支付购房款人民币500，000元。因徐继源一直未能依约将房屋变更登记至张贵松名下，经协商一致，双方解除房产转让协议，徐继源于2014年10月13日向张贵松出具欠条，欠条载明：今欠张贵松人民币500，000元，本人承诺在2014年10月30日前归还清楚，否则将从收到张贵松原预付的购房定金之日起按月利率40‰计息，并把象州镇火星塘与张贵松开发的“盘龙名第”之项目相邻的房产立即交付张贵松并办理过户手续。否则本人愿意承担原合同的违约责任。约定期届满，徐继源未返还张贵松购房款亦未依约将房屋变更登记至张贵松名下，故张贵松起诉，请求法院判令徐继源归还欠款500，000元并支付利息200，000元。
一审法院认为，买卖合同解除后，买卖标的物未交付的，出让人应将已收取的价款返还买受人。徐继源向张贵松出具欠条，承诺于2014年10月30日还清张贵松预付的购房款，可证实双方经协商一致解除房产转让协议，双方解除合同后，已经给付的合同价款应当返还给给付人。因徐继源未能即时返还张贵松购房款，故张贵松与徐继源订立“欠条”，约定于2015年10月30日归还欠款，该款项的性质因此已转变为借款。故，张贵松要求徐继源立即归还欠款人民币500，000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。当事人延迟付款的，一方当事人可要求支付延期履行利息，违约方应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。该案中徐继源未能在约定的期限内返还给张贵松价款所造成的损失，利息计算应始于“欠条”中双方约定的付款期届满之日的次日，并参照民间借贷利息，按照不超过年利率24%计算。本案应以人民币500，000元为基数，按年利率24%从2014年10月31日计算至张贵松起诉之日止。对于张贵松主张按照年利率24%计算从2014年1月15日计算至起诉之日止，要求徐继源支付利息人民币200，000元，不予支持。徐继源辩称双方房产转让协议无效，作为其补充协议的欠条亦无效，不同意支付利息，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：徐继源给付张贵松欠款人民币500，000元及利息（利息自2014年10月31日起按年利率24%分段计算至起诉之日止）。一审案件受理费10，800元，保全费人民币4，020元，由徐继源承担。
上诉人徐继源不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定事实不清。被上诉人张贵松曾于2015年3月起诉要求徐继源按《欠条》继续履行房产转让义务，并要求确认《房产转让协议》生效，故《欠条》应作为协议的附件。2、《房产转让协议》中一并将徐继莲的房屋及房屋所地转让，未征得徐继莲同意及签字，属无权转让，协议无效。《房产转让协议》中转让的土地属划拨性质，在起诉前未办理土地使用权出让手续，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的批复》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，该《房产转让协议》也应认定为无效。3、因《房产转让协议》无效，故《欠条》作为协议的附件，也应认定为无效。因此，徐继源不应支付利息。综上，请二审改判徐继源不承担利息。根据上诉人徐继源的上诉理由和被上诉人张贵松的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：徐继源是否应当支付利息，利息应如何计算。
二审期间，上诉人徐继源向本院提交以下证据：
（2015）象民初字第324号《应诉通知书》、《民事诉状》、传票、《举证通知书》、《民事诉讼风险提示书》，证明张贵松曾于2015年3月起诉要求按《欠条》继续履行房产转让合同，但后来撤诉了。本案中张贵松又以《欠条》作为证据起诉要求解除合同，与张贵松第一次起诉的请求相互矛盾。本案不能仅以《欠条》作为处理依据，要结合房产转让协议的无效性来考虑。
经质证，被上诉人张贵松对上述证据质证意见如下：其起诉是事实，因徐继源表示愿意马上移交房产并过户，所以其才撤诉。但撤诉后徐继源还是未交付房地，也不办理过户手续，故其再次起诉要求徐继源归还预付的购房款并支付利息。
对上述证据，本院认证意见如下：双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人徐继源与被上诉人张贵松于2014年1月15日签订《房产转让协议》，约定主要内容为：标的：甲方（徐继源、徐继莲）将其拥有的在象州县象州镇建新路旁火星塘88号（现92号），座东向西的两栋瓦房转让给乙方（张贵松），其中一栋房产证号为（协议中此处留空），土地证号象国用（2000）字第0122927**，233.10平方米及徐继莲名下的15.75平方米，另在北面与前面这栋相邻的已在办证中面积为96平方米的瓦房一并转让给乙方。四至界限以房产证及土地证为准。价款：整体转让价为880000元，税费及出让金由乙方缴纳。付款方式：合同签订后乙方支付500000元定金给甲方，待办理好相关房产的变更手续后付清全部余款。交易过程中产生的税费及土地出让金由乙方缴纳。双方还对权利义务及违约责任进行了约定。双方当事人转让协议中所涉及的土地均为划拨性质。2014年10月13日，徐继源向张贵松出具《欠条》。张贵松曾于2015年3月18日起诉，要求确认张贵松与徐继源于2014年1月15日签订的《房产转让协议》生效；确认位于象州县××火星××（现××）的两栋房屋属张贵松所有；判令徐继源交付位于象州县××火星××（现××）的两栋房屋；判令徐继源支付利息240000元。后张贵松撤回起诉。
本院认为，上诉人徐继源于2014年10月13日向被上诉人张贵松出具的《欠条》，系双方当事人经协商对之前所签订的《房产转让协议》进行处理的结果，《欠条》约定了处理方式并赋予张贵松选择权，该《欠条》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，因此《欠条》合法有效。本案中，张贵松已做出了明确的选择，即要求徐继源归还购房定金500000元并支付利息，该主张符合《欠条》的约定，且诉讼中徐继源也表示愿意归还购房定金。双方当事人在《欠条》中约定徐继源未能在约定的期限内归还购房定金，则应支付相应的利息，因双方约定的月利率40‰过高，一审法院调整降低按年利率24%计算利息合理，判决正确，本院应予维持。徐继源上诉主张《欠条》系《房产转让协议》附件，也应认定为无效，故其不应支付利息。本院认为，《欠条》系为解决《房产转让协议》纠纷所形成的处理协议，是一个新的合同，与《房产转让协议》不是主从合同关系，因此，《房产转让协议》的效力问题不影响《欠条》的有效性。徐继源的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2424元，由上诉人徐继源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
代理审判员 邓 媚
代理审判员 石晓志
二〇一六年九月五日
书 记 员 李思憶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。