浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第421号
上诉人（原审被告）：王郑兴。
上诉人（原审被告）：王桂琴。
二上诉人共同委托代理人：舒展。
被上诉人（原审原告）�浙江中业控股集团有限公司。
法定代表人：屠春夫。
委托代理人：姚金海。
上诉人王郑兴、王桂琴与被上诉人浙江中业控股集团有限公司（以下简称中业公司）返还原物纠纷一案，浙江省安吉县人民法院于2014年7月1日作出（2014）湖安孝民初字第13号民事判决，上诉人王郑兴、王桂琴不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法由审判员冯杰民担任审判长，由审判员邱金海、代理审判员周辰晨组成合议庭。后因本院人事变动，本案合议庭组成人员变更为由审判员耿延冰担任审判长，由审判员邱金海、代理审判员周辰晨组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年1月18日，由浙江六合盛房地产开发有限公司（以下简称浙江六合盛公司）开发建设的安吉市民中心二期（即安吉县递铺镇香樟苑小区，以�简称香樟苑）19号住宅楼开工。2003年12月25日，浙江安吉经济开发区国土规划部向浙江六合盛公司出具准许工程竣工验收通知书一份，准予其进行竣工验收。在2003年12月28日编制的竣工图中，中业公司使用的房屋被明确标注为“汽车库”。2006年1月8日，浙江六合盛公司、浙江振兴控股集团有限公司、安吉六合盛房地产开发有限公司（以下简称安吉六合盛公司）三方签订《结算协议书》一份，约定浙江六合盛公司将香樟苑部分商铺、车库、储藏室抵偿给浙江振兴控股集团有限公司。后双方办理了资产交付手续，对商铺办理了产权变更登记，对车库、储藏室等办理了移交，并制作了移交清单，本案车库在该清单中。2006年4月11日，浙江振兴控股集团有限公司名称变更为浙江中业控股集团有限公司。王郑兴、王桂琴因购买的香樟苑小区房屋质量问题与安吉六合盛公司进行协�，后王郑兴、王桂琴以安吉六合盛公司承诺将本案房屋赠与自己作为补偿为由，一直使用该车库至今。现中业公司认为其具有该车库的所有权，要求王郑兴、王桂琴予以返还未果，双方纠纷成讼。另查明，香樟苑19号住宅楼的车库编号为自东向西依次编号，现该编号已无法辨认，王郑兴、王桂琴使用的系自东向西第九间，即9号车库。
原审法院审理认为：中业公司与浙江六合盛公司、安吉六合盛公司签订的《结算协议书》系三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对三方当事人具有约束力。因《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，本案中中业公司与浙江六合盛公司签订《结算协议书》的时间为2006年1月8日，故不能适用《中华人民共和国物权法》的规定，只能适用《中华人民共和国民法通则》的规定。浙江六合盛公司因合法建造行为取得包括本案车库在内的香樟苑19号住宅楼及底层车库的所有权，并将本案车库抵偿给中业公司，中业公司因此于浙江六合盛公司将本案车库交付时取得该车库的所有权。因王郑兴、王桂琴无正当理由占有使用该车库，且其占用行为一直持续至《中华人民共和国物权法》施行以后，故中业公司有权依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，请求王郑兴、王桂琴予以返还。中业公司诉请要求王郑兴、王桂琴返还车库并支付占有使用费5000元，该院予以支持。王郑兴、王桂琴的答辩理由不成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条；《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、王郑兴、王桂琴于判决生效之日起十日内停止占用并返还浙江中业控股集团有限公司位于安吉县递铺镇香樟苑小区19号住宅楼9号（自东向西第九间）车库；二、王郑兴、王桂琴于判决生效之日起十日内支付浙江中业控股集团有限公司占有使用费5000元。一审诉讼费2480元，由王郑兴、王桂琴负担，限浙江中业控股集团有限公司于判决生效之日起七日内交纳。
王郑兴、王桂琴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。中业公司的主要证据《结算协议书》、《承诺书》、《车库、储藏室清单》、《产权证书》等证据均无法提供原件，根据司法解释规定，中业公司应当提供证据原件，因此法院不应采信前述证据。另外，中业公司对涉案车库是否经过规划、能否买卖等问题未完成举证责任，而对其将车库出卖给案外人潘炳红，对车库的权属自身表述互相矛盾，也没有给出合理解释；二、一审判决适用法律错误。我国对于不动产所有权的转移，无论《物权法》实施前后，均适用变更登记制度。而中业公司无法拿出关于车库的产权证书。其次，浙江六合盛公司并未向中业公司交付过车库。通说认为不动产中房屋的交接以转移占有为标志，但中业公司从始至终未实际占有过该房屋。因此中业公司无法依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条取得所有权。本案车库的权属问题应适用《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行判断。根据该司法解释第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖�同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”本案车库属于其所属居民楼的底层部分，且不能单独办理产权登记，理应属于该幢楼全体居民共有。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由中业公司负担。
中业公司答辩称：一审判决符合法律规定，具有事实依据。王郑兴、王桂琴的上诉意见不符合事实和法律，没有正当理由占有涉案车库，应当将车库予以返还。请求二审维持原判。
二审中，王郑兴、王桂琴向本院提供以下证据：证据1、证据保全公证书，证明中业公司已将车库转让给潘炳红，受托代理人是潘炳红，相关权利是潘炳红在行使。证据2、会议纪要，证明潘炳红等人在小区内聚众闹事，以暴力威胁王郑兴、王桂琴返还车库，实际上车库一直由王郑兴、王桂琴实际占有，中业公司并没有占有�证据3、2004年香樟苑业主对房产商的几点要求，证明王郑兴、王桂琴占有使用的车库是因为2004年房产存在质量问题，经协商开发商承诺拿出部分车库给业主免费使用，其中本案涉案车库由王郑兴、王桂琴占有使用至今；证据4、失信被执行人名单信息，证明中业公司对外欠债，属于中业公司的车库或房产均已被法院查封，对涉案车库主张权利并无依据；证据5、车库储藏室转让协议一份，证明案外人孟根林向中业公司购买车库，中业公司只出具了收据，涉及到房屋买卖的交易一般应开具正式发票，但中业公司因并不享有真正的所有权，因此款项都未转入其账户，实际上是潘炳红在行使对车库的权利。
中业公司经质证认为，对证据1的三性没有异议，对证明目的有异议，该证据不能证明王郑兴、王桂琴对车库有所有权，中业公司起诉王郑兴、王桂琴，要求其返还车库，�为了履行与潘炳红之间的资产处置行为，该车库被王郑兴、王桂琴占用后中业公司无法完成交付义务；证据2的三性均有异议，该证据上签名的业主都是目前占用车库、储藏室的业主，该会议记录不能代表小区业主委员会或业主大会的意思表示，其中提到的暴力手段清理等也与事实不符；对证据3的真实性、关联性有异议，不能证明房产商以车库储藏室作为房屋质量缺陷的补偿；对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，不能以此主张中业公司对涉案车库不享有权利；对证据5的真实性、合法性无异议，但同样与本案没有关联性。
本院对上述证据认证如下：对证据1、4、5因中业公司对证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，但上述证据无法证明中业公司与潘炳红之间已经就涉案车库办理移交，不能达到中业公司并非本案车库权利人的证明目�；对证据2，潘炳红的行为与本案不具有关联性，对该证据的效力本院不予认定；对证据3，系香樟苑业主对原开发商提出的要求及双方磋商的过程，就该证据的内容来看，原开发商并未明确承诺将涉案车库赠与王郑兴、王桂琴，无法达到相关证明目的，对该证据的效力本院亦不予认定。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，首先，关于涉案车库属于建筑物专有部分还是全体业主共有的问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，具有构造和利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的车位，应当认定为专有部分。涉案车库符合上述特征，虽其暂时没有完成登记，系因我国目前的车位登记制度尚未完善，而非所有人或车库的原因造成。因此，涉案车库属于建筑物专有部分。其次，关于涉案车库的转让协议是否真实有效的问题，王郑兴、王桂琴诉称，中业公司所提供的《结算协议书》、《承诺书》、《车库、储藏室清单》、《产权证书》等证据均为复印件，一审法院不应予以采信。本院认为，中业公司提供的《承诺书》为原件，《结算协议书》、《车库、储藏室清单》虽为复印件，但均加盖有浙江六合盛公司公章，上述证据已经构成较为完整的证据链，可以证明2006年浙江六合盛公司、中业公司、安吉六合盛公司签订三方协议的相关事实，且该事实已被（2014）湖安孝民初字第12号生效判决所确认，在王郑兴、王桂琴未提供新的证据证明该事实认定有误的情况下，本院对该上诉意见不予支持。鉴于三方协议于2006年约定将涉案车库抵偿给中业公司，其时《中华人民共和国物权法》尚未生效，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“按�合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，涉案车库已经依照三方约定办理了移交手续，中业公司成为涉案车库权利人。王郑兴、王桂琴虽主张其占有使用涉案车库是基于原开发商的许可，但未能提供充分的证据予以证明，故其对涉案车库的占有并非合法占有，中业公司可以依法行使返还原物请求权，一审判决并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人王郑兴、王桂琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一五年一月十四日
书 记 员 贾艳红