昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第973号
原告：昆明市天昊物业管理有限公司
组织机构代码：74149023-8
住所：昆明市武成路天昊大厦19楼B-1
法定代表人：高英
委托代理人：张祖瑞、夏璐，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。
被告：和丽明，男，纳西族，1972年9月15日出生。
原告昆明市天昊物业管理有限公司诉被告和丽明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法适用简易程序分别于2015年2月12日、2015年3月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张祖瑞、吴光瑜，被告和丽明到庭参加了第一次诉讼。后原告解除对吴光瑜的委托，另行委托夏璐作为代理人。原告的委托代理人夏璐，被告和丽明到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明市天昊物业管理有限公司诉称：被告系安康园小区16幢1单元101号业主，原告自2005年4月至2014年1月为被告等安康园小区的业主提供物业管理服务。双方于2005年4月17日签订了《安康园前期物业管理服务协议》。根据昆明市发改委《昆明市物业服务管理通知书》规定“同意物业服务收费标准按多层每月每平方米0.7±10%元范围内计收”以及协议第四条约定“被告需缴纳物业管理费按建筑面积每平方米每月0.7元；私家车库物业管理费每月6元；自来水二次加压费每月5元；水池清洗费每月2元。”自2005年7月1日开始计算，每月15日前缴纳。被告的房屋面积为161.32平方米，每月应缴纳物业管理费为112.924元。协议还约定“被告违反约定不按协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金”。自2009年11月1日后，被告拒不缴纳物业管理费及垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费、车库管理费等各项费用，截止2013年12月31日止共计欠物业管理费5646.2元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等655.6元，车库管理费260元，应承担违约金13467元，实际共计欠费20028.8元。2014年1月，原告结束了对安康园小区的物业管理服务。原告为保障自身合法权益，到法院起诉，请求法院依法判令被告：1、支付物业管理费5646.2元、垃圾清运费320元、水池清洗费58元、太阳能热水费27.6元、水泵运行费250元、车库管理费260元，截止2013年12月31日的违约金13467元，合计20028.8元以及自2014年1月1日至全部费用实际支付完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的利息；2、承担本案诉讼费用。
被告和丽明答辩称：1、前期物业服务协议已经作废，双方权利义务已经终止，原告没有与新的业主委员会签订物业合同，原告没有收取物管费的权利，被告也没有支付物管费的义务，小区业主委员会多次与原告协商并通知原告退出小区，但原告拒绝退出，不交相应材料赖着不走，根据最高人民法院相关解释，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在物管为由请求业主支付物管费的法院不应当支持。自2008年5月1日起原告在不合法的情况下以提供所谓的事实服务为依据，向被告收取物业管理的相关费用共计2032.632元，被告有权要求原告退回这部分物管费。另，根据安康园原房地产商与昆明市公安局后勤部签订的《“安康园”住宅小区开发建设协议》中明确约定地产商在小区竣工后，公共用地使用权移交昆明市公安局后勤处，同时由昆明市公安局后勤处自行安排物业公司进行管理，原告提交的续聘协议是原房地产商和原告签订，房地产商没有资格签订续聘协议，该续聘协议不合法，前期服务协议到期后，原告无权继续在安康园小区进行物业管理服务，也无权收取物业管理费等费用；2、根据《安康园前期物业服务合同》第十二条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，具体标准为0.7元／月／平方米。物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由物业公司承担”，物业服务的收费为包干制，理应包括私家车库管理费、自来水二次加压费、水池清洗费等费用，原告在《安康园前期物业管理服务协议》第四条无端增加了该费用，私自扩大收费范围，原告乱收取被告费用715元；另根据2012年昆明市发改委关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的通知，物业管理费中已经包含了水池清洗费，二次加压费已经不属于收费项目，原告无权收取；3、原告的部分请求已经超过诉讼时效，被告在接到法院通知前从未收到原告的任何催费通知，也不知道拖欠物管费一事，根据民法通则的规定，除法律另有规定的以外诉讼时效期间为2年，原告主张2009年11月1日至2013年12月31日的物管费等费用部分主张已经超过诉讼时效，请法院驳回。4、被告的物业服务质量存在严重瑕疵，没有尽到相应的物业服务义务，媒体还多次报道了这些新闻，据此被告有权请法院判令原告减少主张的款项，按50%折算。5、原告主张按日千分之三的标准缴纳违约金，该条款是格式条款，且原告没有履行说明义务，该条款无效，请法庭驳回关于违约金的请求，退一步讲，若违约金得到法庭支持，原告主张的计算标准过高，请法庭调整。综上，原告起诉被告要求支付物管费等费用，诉求与事实不符，不应当受到法律保护，请法庭依法驳回原告诉求，判令原告退还多收取被告的2232.632元，原告承担本案的诉讼费用。
原告昆明市天昊物业管理有限公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：
一、1、营业执照，2、组织机构代码证，3、法定代表人身份证明书，4、资质证书，5、昆明市物业服务收费备案通知书。欲证明：原告主体适格，具有物业管理的资格。
经质证，被告和丽明对该组证据材料的三性予以认可，无异议。
二、1、安康园前期物业服务合同，2、安康园物业续聘协议，3、交房通知，4、安康园前期物业管理服务协议，5、安康园装修管理规定，6、安康园业主房屋验收交接表，7、安康园业主入住手续，8、煤气安全责任书，9、安康园业主装修（验收）申请表，10、房屋登记薄查阅摘抄表。欲证明：原告自2005年4月17日开始为被告提供物业管理服务，被告是安康园16幢1单元101号的业主；原被告双方签订的《安康园前期物业管理服务协议》中明确约定了物业服务费等各项收费项目及收费标准。
经质证，被告和丽明对该组证据材料中的安康园前期物业服务合同的真实性认可，但对证明目的有异议，被告表示没见过，且合同有效期是2005年3月18日至2007年3月18日，之后原告未与被告或者业主委员会签订新的协议，该服务合同无效，根据安康园业主临时公约的规定服务协议也是无效的；对安康园物业续聘协议的三性不认可，认为签订协议的主体分别是地产商和物业公司，双方签订的时间是2007年1月20日，被告于2006年4月和8月对车库已经拥有合法产权，地产商无权与物业公司签订合同，无权委托物业公司对小区进行管理；对交房通知的三性予以认可，是被告本人签的字；对安康园前期物业管理服务协议的真实性认可，证明目的不认可，安康园前期物业管理合同规定，2007年3月18日之后该协议已经终止，另根据安康园临时公约第29条约定，物业前期协议和临时公约在2008.2.3之后就已经终止，服务关系解除；对安康园装修管理规定、安康园业主房屋验收交接表、安康园业主入住手续、煤气安全责任书、安康园业主装修（验收）申请表、房屋登记薄查阅摘抄表的三性均无异议。
三、1、催费通知书，2、欠费明细表。欲证明：被告欠缴2009年11月1日至2013年12月31日的物业管理费等费用共计20028.8元，且原告就上述费用向被告进行过催收。
经质证，被告和丽明对该组证据三性不认可，被告未见过这些材料。
四、费用结算票据2份。欲证明太阳能热水费是约定俗成的费用，原告一直有向小区业主收缴，每吨3.45元。
经质证，被告和丽明对该组证据材料的三性不认可，与被告无关。
五、1、2013年保洁工作人员楼层签到表13份，2、馨安苑管理处公共安全组2013年1月1日至2013年1月31日排班表12份。欲证明：原告主张的费用期间原告已正常提供了物业服务。
经质证，被告和丽明对保洁签到表、保安排班表的三性均不认可，认为原告合同过期作废，原告依然赖着不走，原告不请自来。
六、（2010）西法民初字第2438号民事判决书。欲证明：双方物业服务合同并未解除，原告没有义务返还业委会主张的物业费及退出，双方物业服务合同一直存续有效，并未因为业委会的成立而终止。
经质证，被告和丽明对该组证据材料的真实性、合法性无异议，不认可关联性。判决书上并没有记载法院认可双方合同并未过期，判决书上并没有确认双方合同并未解除，这个是原告主观臆断。根据这一份民事判决书中显示的业委会的诉求可以看出此份判决与本案根本没有关系，且是因为当时业委会准备不足，所以法院难以支持业委会的请求。而且判决中并未说天昊公司的合同有效，天昊公司有权继续服务。该材料体现的是法律面前人人平等，法官秉公执法，其他与本案无任何关联性。
七、（2014）西法民初字第2342号民事判决书一份。欲证明：其他案件中，就原告及业主之间的物业合同关系及相应收费标准进行了相应的审查和判决。
经质证，被告和丽明对该组证据材料的真实性、合法性认可，不认可关联性，法律遵循不告不理的自愿原则，民事案件中诉求不一样，判决肯定也不一样，举证力度不一样，判决也肯定不一样，所以该判决与本案无关。
被告和丽明为支持其答辩意见，提交了以下证据材料：
一、1、安康园前期物业管理服务协议，2、安康园业主临时公约第二十九条。欲证明：《安康园业主临时公约》、《安康园前期物业管理服务协议》已于2008年2月3日同时作废。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据的三性予以认可，但证明目的不认可，临时公约作废不能导致物业管理服务协议作废。
二、1、安康园（馨安苑）业主代表大会议事规则，2、安康园（馨安苑）小区管理公约，3、业委会成立备案表。欲证明：被告只有“按业委会签订的物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用”的义务；业主代表大会议事规则体现了公正、平等原则，对物业管理服务费用的违约金没有约定；2008年4月30日，馨安苑小区（即安康园小区）业主委员会成立并备案，该业主委员会受到法律保护。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。业委会体现业主内部资质管理制度，不能体现业主与物业公司的关系是否终止。
三、1、函（复印件，2009年1月10日馨安苑业委会致天昊物业服务公司）；2、通知（馨安苑业委会2008年10月7日）；3、通知（馨安苑业委会2009年9月29日）；4、合同主要内容（2009年8月18日，原告回复馨安苑小区业委会）。欲证明：原告拒绝与馨安苑业委会签订物业管理服务合同，原告拒绝退出馨安苑小区，也拒绝移交相应的设施材料，以事实服务赖着不走。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对函的三性不认可，没有原件；对两份通知不予认可，系居委会与业主间的沟通，不能体现与物管间的程序进行终止协商处理；对合同主要内容的三性不认可，没有公章。
四、2009年5月27日《春城晚报》报道。欲证明：事实服务不应当受到法律的保护。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的三性不认可，认为该份证据只是新闻报道截图，不能真实反映情况。
五、2009年5月17日《昆明日报》报道、2012年12月18日《云南网》报道、2013年11月16日《都市时报》报道、2013年12月23日《春城晚报》报道。欲证明：原告服务质量存在严重瑕疵。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的三性不认可，认为该份证据只是新闻报道截图，不能真实反映情况。
六、情况证明。欲证明：2009年5月26日，被告岳母在小区被狗咬伤，原告的服务质量存在严重瑕疵。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的真实性认可，对其证明目的不认可，认为这只是业主被狗咬伤的事情。
七、馨安苑小区车辆停放、技防设备状况照片。欲证明：原告的服务质量存在严重瑕疵。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的三性不认可，从照片中不能看出地点在何处及拍摄是在什么情况下拍摄的。
八、1、工作衔接函，2、回函（复印件）。原告拒绝与馨安苑业委会签订物业管理服务合同，原告拒绝退出馨安苑小区，也拒绝移交相应的设施材料，以事实服务赖着不走。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对工作衔接函的三性予以认可，但是只是一份说明，且被告没有提供与沐海物业公司签订的服务合同，不认可证明目的。对回函的三性不认可，没有原件。
九、情况说明（复印件，原件在昆明市公安局后勤部）。欲证明：原告提供的续聘协议是地产商和物业公司签订的，但是实际上地产商交房以后就交给昆明市公安局后勤部管理了，地产商没有任何权利签订续聘协议，所以续聘协议是无效的。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司认为该份证据的真实性无法确认，根据该情况说明内容，实际竣工交工以后是以地产公司和物业公司签订协议，业主也与物业公司签订了协议，几年内昆明市公安局后勤部也未对此提出异议。即使是真实性，也不能证明被告的观点。
十、安康园物业使用守则。欲证明：该守则里面没有违约金的约定，原告无权收取违约金。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据的三性无异议，不认可证明内容，这几份文件是配套文件，违约责任是在物业合同中进行了约定。
十一、2009年4月19日馨安苑业委会组织召开小区物业管理服务公司公开招标会报到签到表、馨安苑小区物业招聘评论结论、物业管理委托合同。欲证明：原告拒绝与馨安苑业委会签订物业管理服务合同，业委会组织招标并与昆明青田物业管理有限公司签订了新的物业管理服务合同，但原告拒绝退出、移交，以“事实服务”为由收取物业管理服务费，赖着不走。而且小区业委会成立的事实原告也是清楚的。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的真实性无异议，不认可合法性，对于小区新物管的选聘应该经过小区业主大会，对于人数和参加会议的代表的房屋面积都是有规定，但是本案的小区物管选聘程序与法律规定相悖。
十二、馨安苑收费结算单据和结算清单各一份。欲证明：原告并未向其他业主收取垃圾清运费，但是诉状里面却把垃圾清运费提出来了。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的真实性、合法性认可，因为徐晓莲家单据是2013年的，但是根据《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》、《昆明市调整城市生活垃圾处理费征收方式实施细则》，2012年7月开始就归入自来水公司收取。而张勇家的可能是开具在其他费用票据里了，不能说小区不应该收取垃圾清运费。
十三、太阳能费用结算单据两份。欲证明：太阳能热水费被告已经缴纳到2013年9月5日的。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的三性予以认可，原告确实收到了费用，该笔费用是代自来水公司收取的，但原告主张是2013年9月5日以后的太阳能热水费。
十四、车库管理费费用结算票据。欲证明：被告已经缴纳了2009年11月1日至2014年12月31日的车库管理费620元，原告已于2013年12月31日退出馨安苑小区，原告多收取1年的车库管理费应该退还给被告。
经质证，原告昆明市天昊物业管理有限公司对该组证据材料的三性无异议，认可确实收到了上述费用。
通过原被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料一，被告无异议，本院予以确认。原告提交的证据材料二中的1安康园前期物业服务合同，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对2安康园物业续聘协议，在被告未提交反驳证据的情况，本院对其真实性予以确认；对3交房通知、5安康园装修管理规定、6安康园业主房屋验收交接表、7安康园业主入住手续、8煤气安全责任书、9安康园业主装修（验收）申请表、10房屋登记薄查阅摘抄表，被告对其三性均以认可，本院予以确认；对4安康园前期物业管理，被告认可其真实性，本院确认其真实性。原告提交的证据材料三，被告对其三性均不予认可，本院不予确认。原告提交的证据材料四，被告对其三性不予认可，且与本案无直接关联性，本院不予确认。原告提交的证据材料五，被告对其三性均不认可，且没有加盖公司公章，本院不予确认。原告提交的证据材料六、七，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。被告提交的证据材料一，原告对其三性无异议，本院予以确认。被告提交的证据材料二，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告提交的证据材料三中的函，因系复印件，且原告不予认可，本院不予确认；对通知两份，原告不予认可，且这两份通知系业委会对馨安苑各业主的通知事项，与本案无直接关联性，本院不予确认；对合同主要内容，没有加盖公章，本院不予确认。被告提交的证据材料四、五，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据材料六，与本案无关，本院不予确认。被告提交的证据材料七，原告不予认可，且无法核实拍摄的地点，本院不予确认。被告提交的证据材料八中的工作衔接函，原告对其三性无异议，本院予以确认；对回函，因系复印件，且原告不予认可，本院不予确认。被告提交的证据材料九，没有昆明市公安局后勤部的公章，系昆明市鑫益屋业开发有限公司单方说明，被告亦未提交其他证据予以佐证，本院不予确认。被告提交的证据材料十，原告对其三性无异议，本院予以确认。被告提交的证据材料十一，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据材料十二，与本案无直接关联性，本院不予确认。被告提交的证据材料十三，原告对其三性无异议，本院予以确认。被告提交的证据材料十四，原告予以认可，本院予以确认。
经审查，本院确认如下事实：2005年1月18日，原告与案外人昆明华信房地产开发有限公司（以下简称“华信公司”）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区广福路安康园小区进行物业管理；物业收费选择包干制，具体标准为0.7元／月／平方米，主要用于管理服务人员的工资、社会保险等，物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等；合同期限自2005年3月18日起至2007年3月18日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同年4月17日，原告与被告签订《安康园前期物业管理服务协议》，约定被告接受原告对其所有的昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区16幢1单元101号房屋提供物业管理服务，该房屋的住宅面积为161.32平方米；被告交纳物业管理费及相关费用的开始时间为2005年7月1日，被告每月15日前向原告交纳；被告每月向原告交纳物业管理服务费0.7元／平方米，私家车库物业管理服务费6元／月，自来水二次加压费5元／户，水池清洗及消毒费2元／户；受有关部门或单位委托，原告可代收水费、生活垃圾处置费等费用，具体收费标准执行政府规定；被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务；原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。2007年1月20日，原告与华信公司签订《安康园（现名馨安苑）物业续聘协议》，记载：鉴于安康园小区业主委员会尚未成立的实际情况，由原告按《安康园前期物业服务合同相关内容继续对安康园小区》提供自2007年3月18日以后的物业服务，直到业主大会同意并授权业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业管理合同后，该协议终止。2008年4月30日，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会在昆明市西山区房产管理局办理成立备案登记。2009年5月10日，馨安苑业委会向原告发出工作衔接函，记载：业委会已完成馨安苑物业服务公司的招标，并与昆明沐海物业服务公司签订合同，该公司2009年6月1日开始接管，请原告协助办理相应的交接手续。2009年4月19日，馨安苑业委会组织了物业管理服务企业的招标活动，并得出招聘评标结论，即第一名昆明沐海物业管理有限公司，第二名昆明阳光英联华物业管理有限公司，第三名昆明青田物业管理有限公司。2009年8月26日，馨安苑业委会与昆明青田物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》。
2010年7月2日，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会作为原告起诉昆明市天昊物业管理有限公司要求其退出馨安苑小区，并移交物业服务用房等建筑及相关材料。同年12月6日，西山区人民法院作出（2010）西法民初字第2438号民事判决书，驳回了馨安苑小区业主委员会要求昆明市天昊物业管理有限公司退出小区，移交物业管理用房、车位及相关资料的诉讼请求。
2013年3月21日，被告向原告缴纳了2006年7月18日至2013年1月17日的太阳能热水费79.4元，每吨3.45元；2013年9月15日，被告缴纳了2013年1月17日至2013年9月5日的太阳能热水费24.2元，每吨为3.45元。2013年9月15日，被告向原告缴纳了2009年11月1日至2014年12月31日的车库管理费620元，每月收费10元。
2013年12月31日，原告退出馨安苑小区。
另查明，《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》中规定垃圾处理费城镇居民标准为10元／户／月，实施物业管理的单位和住宅小区可委托屋业管理单位收取。《昆明市调整城市生活垃圾处理费征收方式实施细则》中规定自2012年7月起，凡与供水企业确立供用水合同关系的用户，由市城管执法局委托供水企业在收取自来水费的同时一并代收垃圾费。
庭审中，原被告一致陈述每年的物业管理费及相关费用合同中虽约定按月缴纳，但实际上当年的费用全年均可缴纳；车库管理费虽双方约定每月6元，但自2009年开始涨到了每月10元。
原告在庭审过程中明确主张的物业管理费5646.2元是2009年11月1日至2013年12月31日这一期间的；垃圾清运费是2009年11月1日至2012年6月30日这一期间的；水池清洗费58元是2009年11月1日至2012年3月31日这一期间的；太阳能热水费27.6元是2013年9月5日至2013年10月31日这一期间的，期间被告使用了8吨的水量；水泵运行费250元是2009年11月1日至2013年12月31日这一期间的；车库管理费260元是2009年11月1日至2011年12月31日这一期间的。
被告在庭审过程中陈述上述期间的物业管理费、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费、水泵运行费均没有交纳，且2013年9月5日至2013年10月31日期间的太阳能热水量消耗8吨。
本院认为：本案中，原告于2013年12月31日之前是昆明市西山区馨安苑小区的物业管理服务企业，被告是该小区16幢1单元101号房屋的业主，双方签订的《安康园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定、合法有效。原告已按照物业服务合同的约定向包括被告在内的所有业主提供了物业服务，被告亦应当按照合同约定向原告支付物业管理费及相应费用。原告与华信公司先后签订的《安康园前期物业服务合同》及续聘协议未违反相关法律法规的规定，合法有效，其中均约定自业主大会同意并授权业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业管理合同后，该合同或协议终止，被告现提交业主委员会与昆明青田物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，但根据西山区人民法院（2010）西法民初字第2438号民事判决书的内容，法院并未支持馨安苑业主委员会要求原告退出馨安苑小区的主张，而原告实际继续对馨安苑小区进行物业服务管理，被告认为原告无权收取物业管理费等费用以及要求原告退回已收取的2032.632元物业管理费等费用的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。
至于物业管理费及相关费用的收费标准，其中物业管理费、二次加压费、水池清洗费，原被告双方签订的《安康园前期物业管理服务协议》中已明确约定，且不违反法律法规的规定，本院予以确认，被告应向原告缴纳的自2009年11月1日至2013年12月31日的物业管理费为5620元（0.7元／月／平方米×50个月×161.32平方米＝5646.2元），2009年11月1日至2013年12月31日的二次加压费为250元（5元／月×50个月＝250元），2009年11月1日至2012年3月31日的水池清洗费为58元（2元／月×29个月＝58元）。至于垃圾清运费，《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》中规定垃圾处理费城镇居民标准为10元／户／月，原告现主张按照每月10元收取，不违反相关的规定，本院予以确认，被告2009年11月1日至2012年6月30日应向原告缴纳的垃圾清运费为320元（10元／月×32个月＝320元）。太阳能热水费，双方虽未在协议中约定，但根据被告提交的太阳能费用结算票据两份，可看出被告一直按照每吨3.45元的标准缴纳太阳能热水费，对此标准本院予以确认，现被告认可2013年9月5日至2013年10月31日期间消耗太阳能耗水量8吨，该期间被告应向原告缴纳的太阳能热水费为27.6元（3.45元／吨×8吨＝27.6元）。车库管理费，根据被告提供的车库管理费费用结算票据，被告已向原告缴纳了2009年11月1日至2014年12月31日按每月10元收取的车库管理费620元，原告现主张2009年11月1日至2011年12月31日的车库管理费260元，没有事实和法律依据，本院不予支持；另原告已于2013年12月31日退出馨安苑小区，其收取2013年12月31日至2014年12月31日的车库管理费120元没有依据，应退回被告。对于物业管理费及相关费用的收取，被告答辩称根据《安康园前期物业服务合同》的约定，物业服务的收费为包干制，原告收取的物业管理费中理应包括私家车库管理费、自来水二次加压费、水池清洗费等费用，原告不应当再另行收取并要求原告退还乱收取的费用715元，本院认为，物业服务的收费虽为包干制，但其中的内容并不包括车库管理费、二次加压费、水池清洗费等费用，原告除物业管理费之外另收取车库管理费等费用不违反相关规定，被告的答辩没有依据，本院不予采信。另，被告抗辩称原告的物业服务质量存在严重瑕疵，没有尽到相应的物业服务义务，请求法院按50%折算原告主张的各项费用，但被告未能提供有效证据证实其抗辩意见，本院不予采信。
此外，被告在庭审过程中答辩称原告的部分主张已经过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”针对物业管理服务合同，法律未规定特殊诉讼时效，应适用普通诉讼时效2年。现原被告一致认可当年的物业管理费及相关费用被告全年可缴纳，可推知2009年被告欠缴费用的诉讼时效起算时间为2010年1月1日，截止时间为2012年1月1日，以此类推，2010年欠缴费用的诉讼时效期间为2011年1月1日至2013年1月1日，2011年欠缴费用的诉讼时效期间为2012年1月1日至2014年1月1日，2012年欠缴费用的诉讼时效期间为2013年1月1日至2015年1月1日，2013年欠缴费用的诉讼时效期间为2014年1月1日至2016年1月1日。截止原告起诉之日即2015年1月22日，原告未提交有效的证据材料证实曾向被告主张支付款项，或者被告向原告支付过款项等发生诉讼时效中断的事项，原告应承担举证不利的责任，本院确认原告主张的2009年至2012年12月31日期间的物业管理费及相关费用已过诉讼时效，本院不予支持，对未过诉讼时效部分，即2013年1月21日至2013年12月31日的物业管理费及相关费用，本院予以支持。被告应缴纳的2013年1月21日起至2013年12月31日的物业管理费为1279.8元（0.7元／月／平方米÷30天×340天×161.32平方米＝1279.8元），2013年1月1日起至2013年12月31日的二次加压费为60元（5元／月÷30天×340天＝56.7元），太阳能热水费为27.6元，以上合计1364.1元，扣除原告多收取的2013年12月31日至2014年12月31日的车库管理费120元，被告应向原告缴纳的各项费用为1244.1元。
至于原告主张的违约金，原被告一致认可当年的物业管理费等费用全年均可缴纳，则2013年的物业管理费等费用，被告在2013年12月31日前均可缴纳，若被告逾期未缴纳，应从2014年1月1日开始计算违约金。自2014年1月1日起的利息，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告和丽明于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市天昊物业管理有限公司自2013年1月21日起至2013年12月31日的物业管理费、二次加压费，自2013年9月5日起至2013年10月31日的太阳能热水费，合计1244.1元；以及该款自2014年1月1日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费301元（原告已预交），减半收取150.5元，原告昆明市天昊物业管理有限公司承担140.5元，被告胡明德承担10元。余款150.5元退回原告昆明市天昊物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 周媛媛
二〇一五年三月二十日
书 记 员 吴梦琦
邵敏