广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第630号
上诉人（原审原告）林仁丰，男，1942年7月10日出生，汉族。
委托代理人罗阳，北京市大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人马晶晶，北京市大成（广州）律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）广东粤安实业有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华穗路263号双城国际东塔701房。
法定代表人王遵，职务董事长。
委托代理人吴金芳，女，1984年9月10日出生，系该公司职员。
委托代理人蔡建波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东中南建设物业发展总公司，住所地广州市前进路54号。
法定代表人庄志民，职务总经理。
委托代理人王立挺，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人黄志发，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市中贸承发展有限公司，住所地广州市越秀区龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层E部位。
法定代表人邓土钱。
上诉人林仁丰因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第3066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年1月25日，林仁丰（乙方）与中南公司（甲方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第97105689号，已办理预售契约监证登记），约定：乙方向甲方预购粤港大厦第四层B23号房地产，该房地产建筑面积为15平方米（含公共分摊面积为7.5平方米），成交总价格为456410元，该房地产用途为商场；甲方应于1999年8月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该契约附件一的附图中以红线圈划出B23-B27号共五个商铺，在该红线圈划出范围上盖有中南公司的印章；附件一中的粤港大厦-“新九龙中心”4层商场平面图。旁注明：一份为三平方米。上述契约签订后，林仁丰已向中南公司支付了购房款456410元，中南公司亦向林仁丰开具了相应收据，收据中均注明林仁丰所购商铺号为4楼B23。后双方签订《粤港大厦第四层商铺补充合同》，约定林仁丰将上述商铺返租给被告使用，租期从1999年8月31日起至2002年8月31日止，返租的起始之日为房屋的实际交付日。
因中南公司未为林仁丰办理所购商铺的房地产权证，林仁丰于2004年7月14日向原广东省广州市东山区人民法院起诉中南公司，要求中南公司立即为林仁丰办理所购商铺的房地产权证，并支付逾期办证违约金。该院经审理后，于2004年8月13日作出（2004）东法民三初字第1551号民事判决书，判决中南公司应协同林仁丰办理本市龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层B23号商铺的产权过户手续和房地产登记手续，并支付逾期办证违约金。中南公司对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2005年1月11日以（2004）穗中法民四终字第4260号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。
之后，林仁丰向原审法院申请强制执行上述4260号民事判决书，原审法院于2005年11月17日向房管部门发出（2005）东法执字第897号协助执行通知书，要求房管部门协助原审法院为林仁丰单方办理广州市龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层B23号商铺的房产证。房管部门于同日出具协执文书收件回执。
原审法院于2012年11月13日作出的（2002）东法执外异字第1399号恢1-5号、2181-5号执行裁定书，查明：据广州市房地产交易登记中心于2011年1�20日出具的《广州市预售商品房申请预售许可证情况登记表》记载：预售证号：970331，项目名称：粤港大厦，地址：东山区龟岗大马路2-14号，申报单位：广东中南建设物业发展总公司，总建筑面积22800平方米，预售证有效期：2000年7月24日至2001年7月24日。本案执行过程中，原审法院于2008年1月30日作出（2002）东法执字第2181号、（2002）东法执字第1399号恢1号《民事裁定》，裁定查封了被执行人中南公司名下的位于广州市龟岗大马路以东江岭西路以北德安路以南粤港大厦全部房产（除于2001年12月28日前已办理预售登记及已被法院其他案件依法查封的房产除外的其余房产）。上述查封续封至今。上述房产的二至四层房产经委托评估、拍卖后，因未能成交，原审法院于2010年4月12日作出《执行裁定书》，裁定：一、被执行人中南公司名下的广州市龟岗大马路2-14号二至四层（不�001号、038号及除已办理登记预售外）的房产，归申请执行人粤安公司所有，以抵偿29499924元的债务。上述房产所有权自本裁定送达之日起转移给申请执行人粤安公司。二、申请执行人粤安公司可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。2011年12月2日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》，请求协助以下事项：1、解除对被执行人中南公司名下位于广州市龟岗大马路2-14号二至四层房产（不含001号、038号及除已办理预售登记外）的查封。2、将上述房产过户给申请执行人粤安公司（具体房号见附表“粤港大厦二至四层以物抵债商铺清单”）。上述以物抵债清单包括了林仁丰所提异议的商铺。
另查明：据房管部门出具的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载，预售证号：970331，项目名称：粤港大厦，地址：龟岗大马�2-14号，合同登记情况明细表格中序号第47一栏中记载：预售契约号：97105689，地址：龟岗大马路2-14号粤港大厦4层B23号铺，买方：林仁丰，建筑面积：15平方米，鉴证日期：1999年4月6日。
据广州市房地产测绘院于2010年12月31日制作的《房地产分户图》记载，龟岗大马路6号B区23商铺套内建筑面积1.4259平方米，共有分摊面积2.3426平方米，单元总建筑面积3.7685平方米。
据广州市房地产测绘院于2012年5月23日制作的《房地产分户图》记载，龟岗大马路6号B区423--
427商铺套内建筑面积7.4453平方米，共有分摊面积12.2317平方米，单元总建筑面积19.6770平方米。
针对原审法院（2002）东法执外异字第1399号恢1-5号、2181-5号执行裁定书，林仁丰向原审法院提起执行异议，原审法院经审查后认为：林仁丰主张其基于购买已取得广州市龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层B24、B25、B26、B27号铺的所�权.但据其提供的《房地产预售契约》、《民事判决书》以及付款收据指向购买的商铺均仅为粤港大厦第四层B23号商铺，并未涉及B24、B25、B26、B27号铺。而且，该《房地产预售契约》已经房管部门鉴证，具有公示效力，应以此契约所约定的商铺为准。林仁丰基于上述《房地产预售契约》起诉要求中南公司协助办理过户手续，经生效判决确认，中南公司应协助林仁丰过户的亦仅为B23号商铺，而未包括B24、B25、B26、B27号商铺。至于林仁丰认为B23号商铺远不够契约约定的15平方米，可另循法律途径解决。综上，林仁丰主张其已购买原审法院查封的粤港大厦第四层B24、B25、B26、B27号商铺，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回林仁丰对本案执行标的广州市龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层B24、B25、B26、B27号商铺提出的执行异议。
林仁丰对上述裁定不服，于2012年12月3日向原审法院提起本案诉讼。请求判决：1、确认广州市越秀区龟岗大马路2－14号粤港大厦第四层B24、B25、B26、B27号商铺为林仁丰所有；2、停止对上述商铺的强制执行，解除查封，撤销（2002）东法执外异字第1399号恢1－5、2181－5号《执行裁定书》。
原审法院认为：林仁丰主张其基于购买已取得广州市龟岗大马路2-14号粤港大厦第四层B24、B25、B26、B27号铺的所有权.但林仁丰所提供的《房地产预售契约》、付款收据及上述生效的（2004）东法民三初字第1551号、（2004）穗中法民四终字第4260号民事判决书所指向其购买的商铺均仅记载为粤港大厦第四层B23号商铺，并未涉及B24、B25、B26、B27号铺。而且，上述《房地产预售契约》已经房管部门鉴证，具有公示效力，虽然该契约后附图附图中以红线圈划出B23-B27号共五个商�并盖有中南公司的印章，但契约条款中并未对此加以说明，故林仁丰所购商铺应以该契约条款所约定的商铺即B23号商铺为准。林仁丰基于上述《房地产预售契约》起诉要求中南公司协助办理过户手续，经生效判决确认，中南公司应协助林仁丰过户的亦仅为B23号商铺，而未包括B24、B25、B26、B27号商铺。至于林仁丰认为B23号商铺实测面积与上述契约约定面积不一致的问题，林仁丰应另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，于2013年6月27日作出如下判决：驳回林仁丰的诉讼请求。本案一审受理费4073元，公告费250元，由林仁丰负担。
判后，林仁丰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据《预售契约》的条款，可以明白无误地得出我方购买的是包括涉案商铺在内的五个商铺。虽然《预售契约》存在一定的瑕疵，只�填写了“B23”，但约定了该房地产的建筑面积为15平方米（包含公共分摊面积7.5平方米），《预售契约》附件一也约定了建筑面积为15平方米（包含公共分摊面积7.5平方米），双方在附图红线圈划处进行了盖章确认，旁注明：一份为三平方米，即每个商铺3平方米，五个商铺刚好15平方米。如果只购买一个商铺的话，建筑面积应为3平方米，不应该为15平方米。《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。根据该条法律规定，结合《预售契约》的上述条款内容，可以明确无误地得出我方所购买的就是“B23-B27”号五个商铺。而且，签订《预售契约》的双方当事人中南公司与我方，一直均表示购买的是五个商铺，也与《预售契约》的条款吻合。2、《预售契约》约定的单个商铺面积为3平方米，而B23商铺实测为3.7685平方米，在合理误差范围之内，B23-B27号商铺实测面积为19.677平方米，也与约定的15平方米基本一致。涉案大楼商铺的单价约为每平方米3万元，而我方所购买的单价为30427元，若认定我方所购买的只有B23号商铺，则单价为15.2136万元，明显违背市场行情及常理。3、已生效的民事判决书、收款收据虽然体现的是B23，但都注明了面积为15平方米，与《预售契约》附件一是一致的。契税税证、房管局的受理回执以及物业管理处的证明均可以证实我方购买的是B23-B27五个商铺。4、粤安公司没有对涉案四个商铺支付对价，无权取得所有权。原审法院抵债的《执行裁定书》中的抵债根据是《评估报告》的评估标的来确定的，《评估报告》中明确标的物的评估面积是指总面积-
涂销抵押面积后的剩余�积，其中，涂销抵押的面积明细表中“4层B23”号的涂销面积为15平方米，该15平方米包括涉案四个商铺在内，故粤安公司没有对涉案商铺支付对价，无权取得所有权。原审法院的《执行裁定书》未查清事实，且未送达我方，程序违法，是错误的。林仁丰上诉请求：撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。本案一、二审的诉讼费由粤安公司承担。
粤安公司二审答辩称：同意原审判决，不同意林仁丰的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。林仁丰只对B23号商铺拥有所有权，对涉案商铺没有所有权。《预售契约》明确林仁丰所购买的商铺是B23，由于商铺被抵押给银行作为贷款之用，中南公司办理了涂销抵押手续，之后该契约办理了鉴证备案手续，但中南公司并没有涂销涉案商铺并出售给林仁丰。对此，生效的民事判决书也明确林仁丰商铺的权利为B23，并不是�案商铺。2、涉案商铺属于抵债范围，归我方所有。原审法院的执行裁定写明拍卖范围及以物抵债范围均已剔除已办理登记预售的范围，涉案商铺并没有办理预售登记，因此属于抵债范围，归我方所有。3、关于《评估报告》的问题，该报告涂销抵押的铺位及面积并没有把涉案商铺包含进去，只是把林仁丰已办理登记预售的B23包含进去，故涉案商铺属于本次估价对象，而B23已涂销抵押并预售，不纳入评估范围。
中南公司二审答辩称：我方不同意一审判决，同意林仁丰的上诉请求和理由。第一，中南公司作为商铺的销售方，林仁丰作为购买方，实际购买了五个商铺，而不是表面登记的一个商铺，并且中南公司收到了全部五个商铺的价款，中南公司也将五个商铺交给林仁丰使用；第二，粤安公司取得的抵债标的物，不包括争议的几个商铺，其没有实际支付对价，不属于�意第三人。
中贸承公司二审无答辩意见。
经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，林仁丰认为原审遗漏查明了以下事实：粤港大厦出具了证明，证明涉案五个商铺是属于林仁丰的，广州市房房管局开具的收据，也证明涉案商铺是属于林仁丰的，还有广州市房地产交易中心出具的受理回执及契税完税证，也可以证明涉案商铺是属于林仁丰的。粤安公司对此表示异议，认为物业管理公司不能证明涉案商铺系林仁丰所有，另外，契税缴纳证明，也不能证明所有权的证据，其在法院裁定以物抵债后，也向有关部门缴纳了涉案商铺的相关契税。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻却申请执行人对被执行人名下财产的执行。本案二审争议的焦点为林仁丰是否对涉案商铺（B24-B27）具有足以阻却执行的实体权利。经本案查明的事实，林仁丰依据其与中南公司签订的《房地产预售契约》向法院提起诉讼，要求中南公司为其办理所购粤港大厦第四层B23号商铺的房地产权证，已得到生效的（2004）东法民三初字第1551号、（2004）穗中法民四终字第4260号民事判决支持，该判决并经法院强制执行，出具了协助执行通知书交由房管部门协助执行，上述《房地产预售契约》以及生效的法律文书所指向的标的为“B23号商铺”，并未涉及涉案B24-B27号商铺，林仁丰也未就其所购买的商铺实质为B23-B27号商铺在该案中提出主张，因此，林仁丰认为其对涉案B24-B27具有实体权利，要求停止执行，缺乏依据，本院不予支持。至于林仁丰认为其所购买的商铺实测面积与预售契约约定的面积不符，本案不予调处，林仁丰可另循法律途径解决。
经本院合法公告，中贸承公司未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案