福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第2271号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：兰伙金，男，畲族，1975年6月16日出生，住福建省宁化县。
委托代理人：郭坚，福建合立律师事务所律师。
委托代理人：刘新星，福建合立律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司。住所地：福建省泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
负责人：车建芳，该公司董事长。
委托代理人：尤延辉，福建尚民律师事务所律师。
委托代理人：杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：泉州市华祥商业管理有限公司。住所地：福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处。
法定代表人：刘永煌，该公司总经理。
委托代理人：尤延辉，福建尚民律师事务所律师。
委托代理人：杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司。住所地：上海市浦东新区绿科路**号*幢***室*座。
法定代表人：车建芳，该公司董事长。
再审申请人兰伙金因与被申请人上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（以下简称美凯龙洛江分公司）、泉州市华祥商业管理有限公司（以下简称华祥公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第944号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
兰伙金申请再审称：生效判决适用法律错误，导致案件事实认定及判决错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定，请求再审。理由：（一）讼争《租赁协议》第四条、第五条、第九条的约定无效，华祥公司不得向其收取物业管理费，但生效判决认定上述条款有效，属于适用法律错误。1、根据《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定，物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，但讼争协议第九条约定华祥公司将商场的全部物业管理委托给完全没有物业管理资质的美凯龙洛江分公司，违反了上述条例的强制性规定，应当认定为无效。基于此无效行为，华祥公司没有实际提供物业管理服务，无权向其收取物业管理费。讼争协议第四条关于物业管理费的约定亦应认定为无效。2、根据华祥公司与商铺业主签订的《前期物业服务合同》，可知华祥公司向业主收取的物业管理费标准为每月每平方米4元，但向兰伙金却按每月每平方米30元收取。原审判决虽认定华祥公司不存在重复收费的行为，但华祥公司向二者收取物业管理费的价格差异巨大，其行为违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第（五）项的强制性规定，属于价格歧视行为，应为无效。3、讼争协议第五条中所约定的“市场管理服务费”系美凯龙洛江分公司误导诱骗、抬高等级（提供服务）、巧立名目、私自收费、牟取暴利的乱收费项目，违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）、（六）、（七）项的强制性规定，属于违法行为，应为无效。（二）生效判决判令兰伙金支付租赁期满后（即2012年5月1日起至同年8月31日止）的租赁费用，也是错误的。根据讼争协议第十二条第2款约定，协议终止后，兰伙金应于终止日前三日内将全部物品撤出展位，如未按该期限撤出，美凯龙洛江分公司有权腾空展位并处理相关物品。本案中，协议到期后，兰伙金并未继续占用场地，此时，美凯龙洛江分公司完全有权利也有能力依协议约定清空租赁场地，行使自力救济，防止损失扩大，但其放任商铺闲置，所谓的损失属于扩大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及第一百一十九条规定，其不得就扩大的损失主张赔偿。退一步讲，由于讼争协议第十二条第2款系格式条款，直接免除了美凯龙洛江分公司、华祥公司的赔偿责任，排除了兰伙金的求偿权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款也应为无效。因此，在美凯龙洛江分公司、华祥公司毁损其装修及样品时，其有权要求赔偿，且该项损失客观存在，即便因对方的过错导致具体损失无法确定，也应酌情参照周边同类商户的装修、样品费用，赔偿其样品损失30万元。生效判决对其该项诉讼请求未予支持，是错误的。（三）美凯龙洛江分公司、华祥公司的反诉事实及理由不能成立，生效判决未予认定，也是错误的，兰伙金不应支付超过每月每平方米4元标准的物业管理费、市场管理服务费、空调费、违约金及律师费。其中空调费没有依据，违约金、律师费不能成立。
美凯龙洛江分公司、华祥公司提交意见称：（一）讼争协议第四条中的物业管理费与商铺业主基于《前期物业服务合同》所交的物业管理费，属不同概念。前者系基于《物业管理条例》产生的物业管理费，后者则指经本案双方协商确定的商铺物业统一有偿管理服务的费用，性质不同，故收取的费用标准也不相同。讼争协议第五条中的“市场管理服务费”是指商铺管理方应收取的为商铺经营者提供有偿的商场统一经营管理服务的费用，包含商业促销、市场推广、宣传、扶持等方面的服务，该约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。本案不存在华祥公司将全部物业管理委托给美凯龙洛江分公司的事实，讼争物业管理是商业管理，与住宅小区的物业管理不同，美凯龙洛江公司与华祥公司是共同对讼争物业进行管理，不存在重复收费的问题。（二）2012年5月1日起至2012年8月31日止的场地占用费是按照双方签订的讼争协议附件一《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条第7款的约定收取的，该条款明确约定，对租赁期满不撤场的，美凯龙洛江分公司、华祥公司有权按经营场地内最高租赁费收取场地占用费，并保留强制清场的权利。至于其所发出的律师函中未提及租赁期满后的占用费，并不代表其放弃主张权利。兰伙金主张讼争协议第十二条第2款无效，缺乏法律依据。协议虽为出租方提供的格式合同，但该条款内容经双方确认，在没有证据推翻该条款的前提下，兰伙金主张无效缺乏依据。根据该条约定，“协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有……甲方、乙方无需为此支付任何费用”，其在多次发函无果后，才于2012年9月强制清场，符合协议约定，不存在违约行为，无需向兰伙金赔偿损失，况且兰伙金也没有证据证明其实际损失金额。（三）其反诉有事实及法律依据，生效判决对反诉部分的判决正确。
本院审查查明：讼争2010年5月17日、2011年3月30日的《租赁协议》第四条“物业管理费的收取（全年按360日计算）”约定：“租赁期内，美凯龙洛江分公司代华祥公司按兰伙金所租用的场地面积每平方米30元／月，向兰伙金计收物业管理费，每月物业管理费计人民币壹万壹仟贰佰捌拾陆元整（￥11286元）。付款方式为按半年结算，先付后用。首期物业管理费计人民币陆万柒仟柒佰壹拾陆元整（￥67716元）应于本协议签订之日付清，剩余物业管理费参照付款方式，在每期开始的上月20日前付清下期应交物业管理费。兰伙金须按时交纳物业管理费，如延期交纳，美凯龙洛江分公司代华祥公司向兰伙金按欠款金额每天计收0.5%的滞纳金。”第五条“市场管理服务费的收取（全年按360日计算）”约定：“租赁期内，美凯龙洛江分公司按兰伙金所租用的场地面积每平方米10元／月，向兰伙金计收市场管理服务费，每月市场管理服务费计人民币叁仟柒佰陆拾贰元整（￥3762元）。付款方式为按半年结算，先付后用。首期市场管理服务费计人民币贰万贰仟伍佰柒拾贰元整（￥22572元）应于本协议签订之日付清，剩余市场管理服务费参照付款方式，在每期开始的上月20日前付清下期应交费用。兰伙金须按时交纳市场管理服务费，如延期交纳，美凯龙洛江分公司向兰伙金按欠款金额每天计收0.5%的滞纳金。”第九条“华祥公司权利和义务”约定：“1、按本协议之规定委托美凯龙洛江分公司向兰伙金收取各项费用。2、全权委托美凯龙洛江分公司对本商场进行物业管理”。第十二条“协议的变更、解除与终止”约定：“1、在租赁期内，如兰伙金需要提前解除本协议，必须提前二个月书面通知美凯龙洛江分公司……2、本协议解除或终止后，兰伙金应于解除或终止之日前三日内（或按美凯龙洛江分公司指定的其他期限），将兰伙金展位内物品全部撤出展位……，如兰伙金未按上述期限撤出场地，则美凯龙洛江分公司有权腾空展位及处理相关物品，兰伙金无权因此向美凯龙洛江分公司、华祥公司主张任何费用或损失。（此条款已由美凯龙洛江分公司、华祥公司明确告知兰伙金，且兰伙金在签订本协议时已明确知晓）；3、本协议解除或终止后，兰伙金展位的全部装修归华祥公司所有，兰伙金不得拆除、破坏，美凯龙洛江分公司、华祥公司无须为此支付任何费用”。
讼争协议附件一《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条“撤场程序”第7款约定“……对租赁期满兰伙金不撤场的，华祥公司、美凯龙洛江分公司将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费，同时保留对兰伙金采取强制清场的权利”。
本院审查期间，华祥公司提供2011年8月1日其与泉州市丰泽益佳白蚁防治有限公司签订的《消灭虫害服务合同书》等数份合同，拟证明讼争协议中虽约定自2010年5月起其将商场物业全权委托美凯龙洛江分公司管理，但在现实经营管理过程中，华祥公司负责讼争商场的日常清洁、安保、消防系统管理、设施设备系统维修管理、绿化管理、四害防治等物业方面的管理，实际上讼争商场的物业是由华祥公司与美凯龙洛江分公司联合管理的事实。兰伙金表示根据协议第九条约定，华祥公司已全权委托美凯龙洛江分公司对讼争商场进行物业管理，华祥公司并没有提供过物业管理服务。
另，本院向泉州市洛江区人民法院调取兰伙金与美凯龙洛江分公司、华祥公司房屋租赁合同纠纷一案一审卷宗［双方均申请撤诉，案号为（2012）洛民初字第1498号］，其中2012年11月6日的庭审笔录体现：华祥公司提供《日常保洁服务合同》、《清洁承包合同》、《委托垃圾清运协议书》、《消除虫害服务合同书》等16份合同，拟证明华祥公司向商场各商户提供了包括日常清洁、安保系统管理、消防系统管理、设施设备系统维修管理、绿化管理、四害防治等物业服务。兰伙金发表质证意见称对上述证据的真实性有异议，即使是真实的，也只能说明华祥公司没有实际管理，全部委托第三方，违反了《物业管理条例》的相关规定。
本院认为：针对兰伙金的再审申请，归纳本案争议焦点并分析如下：
（一）关于讼争《租赁协议》第四条、第五条、第九条合同条款的效力问题。
根据查明的事实，《租赁协议》第四条、第五条系双方对“物业管理费”、“市场管理服务费”的收取标准、支付方式、逾期付款的违约责任等所作的约定。华祥公司系讼争商铺的前期物业服务企业，兰伙金等商户已进驻商场经营长达一、两年，现兰伙金再审申请提出华祥公司没有提供过物业管理服务和市场管理服务，无权向其收取该两项费用，不符合常理，不予采信。根据《福建省物业服务收费管理办法》第七条规定，“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价”，由于讼争物业非住宅物业，无需执行政府指导价，讼争协议第四条约定物业管理费的收取标准并无违反法律、行政法规的强制性规定。讼争协议第五条约定的市场管理服务费的收取标准是各方真实意思表示，由于“市场管理服务”与“物业管理服务”属于不同概念，所提供的服务内容也不相同，目前并无法律、行政法规强制性规定当事人之间不得约定“市场管理服务费”，因此该条款内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定。故生效判决认定讼争协议第四条、第五条合法有效，并无不当。兰伙金以物业管理费收取标准与《前期物业服务合同》中的物业管理费收取标准差异过大、“市场管理服务费”系华祥公司误导诱骗其交费的项目，且存在价格歧视、抬高等级（提供服务）、牟取暴利等情形，主张讼争协议第四条、第五条约定违反《中华人民共和国价格法》第十四条中的第（四）、（五）、（六）、（七）项规定，应为无效，依据不足，不予采纳。
讼争协议第九条约定华祥公司委托美凯龙洛江分公司向兰伙金收取各项费用以及委托美凯龙洛江分公司对本商场进行物业管理。兰伙金在本案再审申请中才提出该条约定无效的问题，华祥公司针对兰伙金的该项主张，提供了其与泉州市丰泽益佳白蚁防治有限公司签订的《消灭虫害服务合同书》等合同拟证实其并非将讼争商场物业全部委托由美凯龙洛江分公司管理。上述合同与本院向泉州市洛江区人民法院调取的（2012）洛民初字第1498号民事诉讼一审卷宗内华祥公司的举证材料一致。对此，本院认为，华祥公司提供了上述合同的原件，其真实性应予确认，上述合同可以证实讼争物业事实上由华祥公司与美凯龙洛江分公司共同管理，双方以实际行为变更了协议第九条的约定。兰伙金关于华祥公司将全部物业管理委托给美凯龙洛江分公司的主张，不符合事实，其据此主张讼争协议第九条约定违反《物业管理条例》第四十条规定应为无效，依据不足，不予采纳。
（二）关于兰伙金应否支付及按何标准支付租赁期内的租赁费用及空调费、违约金、律师费的问题。
如前分析，讼争协议第四条、第五条约定合法有效，兰伙金应依约定的标准支付场地租金、物业管理费及市场管理服务费。根据查明的事实，2011年3月30日协议签订后，兰伙金支付了场地租金1400元、物业管理费91488元，尚欠场地租金39982元、物业管理费32658元、市场管理服务费41382元。兰伙金主张其无需支付超过每月每平方米4元标准的物业管理费、市场管理服务费，缺乏依据，不予采纳。其主张已支付6个月的租金、物业管理费及市场管理服务费，未提供相应证据，亦不予采纳。
根据讼争协议第十条第9款约定，兰伙金应自行交纳经营过程中发生的空调费等费用。在一审及本院审查期间，兰伙金确认已支付2011年5月至7月的空调费4907元。生效判决根据实际情况，判令兰伙金支付2011年8月至10月期间的空调费4907元，并无不当。根据讼争协议第四条、第五条约定，兰伙金逾期支付租赁期内的租赁费用的，应按欠款数额支付日0.5%计算的滞纳金（违约金），生效判决认为该约定的滞纳金（违约金）计算标准明显高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，酌情予以调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，并无不当。因兰伙金逾期付款产生纠纷并致本案诉讼，华祥公司、美凯龙洛江分公司由此产生的律师费，依约应由兰伙金承担。兰伙金再审申请主张其不应支付空调费、违约金及律师费，缺乏依据，不予支持。
（三）关于兰伙金应否支付租赁期满后自2012年5月1日起至同年8月31日止的租赁费用，以及美凯龙洛江分公司、华祥公司应否赔偿兰伙金展位样品损失30万元的问题。
由于兰伙金未在讼争协议第十二条约定的期限内撤场，根据协议附件一《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条“撤场程序”第7款约定，“……对租赁期满兰伙金不撤场的，华祥公司、美凯龙洛江分公司将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费，同时保留对兰伙金采取强制清场的权利”，华祥公司、美凯龙洛江分公司至2012年9月将兰伙金所承租的展厅清空，符合协议约定。兰伙金应支付租赁期满后继续占用场地至清场期间的相关费用，且华祥公司、美凯龙洛江分公司无需赔偿兰伙金的展位样品损失。生效判决对该节事实认定清楚。兰伙金再审申请主张其无需支付租赁期满后的场地占用费，与双方约定不符，不予支持。兰伙金再审申请主张协议到期后美凯龙洛江分公司、华祥公司放任商铺闲置导致损失扩大，应由美凯龙洛江分公司、华祥公司自行承担，理由不足，不予支持。兰伙金再审申请还提出讼争协议第十二条第2款约定免除美凯龙洛江分公司、华祥公司的赔偿责任，排除了兰伙金的求偿权利，为无效条款，主张应酌情参照周边同类商户的装修样品费用，赔偿其样品损失30万元，对此，本院认为，讼争协议第十二条是三方对协议的变更、解除与终止所作的约定，各方权利义务平等，其中第2款约定的“兰伙金应于解除或终止协议前三日内（或按美凯龙洛江分公司指定的其他期限）将展位内的物品全部撤出展位……如未按上述期限撤出场地，则华祥公司有权腾空展位及处理其相关物品……”等内容并不存在免除一方责任、排除对方主要权利的情形，兰伙金主张该条款为无效条款，依据不足，不予采纳。
综上，兰伙金的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回兰伙金的再审申请。
审 判 长 高 晓
代理审判员 黄晓文
代理审判员 刘云贞
二〇一五年二月四日
书 记 员 陈惠珠
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。