上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第6312号
原告庄叔文。
被告瞿红根。
委托代理人瞿琳。
委托代理人袁国珍。
原告庄叔文与被告瞿红根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年3月21日公开开庭进行了审理。之后，本案转为普通程序，组成合议庭于2013年5月10日公开开庭进行了审理。原告庄叔文，被告瞿红根的委托代理人瞿琳、袁国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄叔文诉称，原、被告就坐落上海市浦东新区高桥镇南塘村南塘宅XXX号房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋买卖合同书》已经法院判决确认为无效合同，现系争房屋已动拆迁，被告分配到大、中、小三套安置房，计260平方米。原告当初出售一套自有房屋后购买系争房屋并对房屋进行修建，加上支付的购房款，原告损失人民币（以下币种相同）35万元。原告购房时并不知道自己不可以购买农村宅基地房屋，而被告明知系争房屋不能买卖仍违规出售房屋，主观上存在过错。故原告要求被告赔偿120平方米的折价损失216万元；本案诉讼费由被告承担。
被告瞿红根辩称，系争房屋买卖无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。现被告同意返还购房款10万元；原告对东面一间平顶加层的所有支出费用，被告愿意补偿；房屋装潢按评估价值由原、被告各半所有。
经审理查明，系争房屋（地号为南塘村29丘2**号）原建有两层楼房一幢及东面平房一间。1991年，前述房屋的农村宅基地使用权证登记于被告名下。2001年11月4日，经浦东新区高桥镇人民政府批准，同意被告（户）对上述房屋中的平房加层40平方米，但被告（户）未予实际建造。2001年11月20日，由被告作为卖房者（乙方），原告作为买房者（甲方），双方签署《房屋买卖合同书》一份，合同内容为：“甲方系下岗工人，由于存在自身岁数大、文化低等择业难，现为响应党和政府号召，减轻政府的负担，走创业之路，经慎重考虑，和乙方多次商谈，达成共识，决定甲方以人民币壹拾万元整买断乙方在高桥大同路南塘村南塘宅XXX号（原77号）的房产。本着双方诚意，权益得到有效保障，双方同意订以下四条协议，作为双方承担的准则和责任。一、甲方自2001年11月20日起买断乙方在高桥大同路南塘村南塘宅XXX号（原77号）房产，作为自谋�路的基业。自签字生效后收齐甲方买房款人民币壹拾万元整起，乙方必须向甲方无条件提供相关合法手续的文书、证明等。在今后适当时间办理过户及开业手续时，乙方将无条件协助甲方办理所需各种手续，并提供所需文书、证明。开业、过户所需费用均由甲方承担，乙方不承担。二、为了有效制约双方反悔，双方同意，特订出：甲方在任何时间反悔，乙方只需在有能力退款的前提下返还甲方壹万至叁万人民币。乙方在任何时间反悔，需赔偿甲方买房款、翻造及开业资金贰拾万元整。三、甲方同意乙方将家人户口放在南塘宅XXX号。待新宅可申报户口时需及时将户口迁回。四、自签字日生效起，甲方付乙方买房订金人民币壹万元整。甲方并尽早将余款玖万元交付乙方。乙方在收齐卖房款玖万元时，方可同时将房产的证明交付甲方，并今后不再承担法律责任。”2001年11月21日，被告将系争房屋交付给原告使用。2001年12月初，原告出资将上述房屋东面平房加层，并在整栋房屋（包括加层平房）上加盖第三层阁楼，对整栋房屋原有内部结构亦进行了改造。至2002年6月，原告付清全部房款。现系争房屋由被告出租给他人使用。2005年，被告向原告主张要求收回系争房屋，但双方协商未果。2012年5月，被告诉至本院，要求要求判令原、被告双方于2001年11月20日签订的宅基地房屋买卖合同无效，原告搬出系争房屋，并承担本案诉讼费。本院审理后于2012年11月19日判决被告瞿红根与原告庄叔文于2001年11月20日就上海市浦东新区高桥镇南塘村南塘宅XXX号房屋签订的《房屋买卖合同书》无效。因原、被告均同意对合同无效后果暂不处理，故该案中对买卖合同无效的后果未作处理。判决后，原、被告均未上诉。嗣后，原告清退了系争房屋内的承租人，�系争房屋交还被告。
2013年1月5日，被告作为被拆迁人（乙方）、上海高凌投资管理中心作为拆迁人（甲方）签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，协议明确：“一、乙方瞿红根（所有或承租）的房屋座落在高桥镇南塘村南塘宅XXX号，房屋类型砖混，房屋性质私，建筑面积300平方米。含可建未建。……三、根据浦东新区政府规定，被拆除房屋同区域新建多层商品住房的土地使用权基价为1350元／平方米建筑面积，价格补贴为500元／平方米建筑面积。四、被拆除房屋经万千评估机构评估，其建安重置单价结合成新为917元／平方米建筑面积。五、根据《若干规定》第6条规定，甲方应补偿乙方货币补偿金额计（大写）柒拾壹万壹仟伍佰贰拾贰元柒角叁分，其中价格补贴为150，000元，计算公式如下：（1850＋917）×170.69＝472299.23；1850�129.31＝239223.50。六、甲方安置乙方的房屋座落在……，房屋建筑面积260.06平方米，总价1，014，163元。……十五、双方约定的其他事项：（1）甲方支付乙方动迁奖励及速迁费160，000元；装饰补偿费82，586元；附属设施12，996元。根据被告提供的系争房屋估价报告单，纳入评估范围的系争房屋层数为2层。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同书》、（2012）浦民一（民）初字第17320号民事判决书，被告提供的《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》、《上海市集体所有土地居住房屋协议置换估价分户报告单》以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《购买房屋转让宅基地协议书》已经生效的民事判决认定为无效，而根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告已将系争房屋返还被告，被告理应返还原告购房款。因造成合同无效双方均存在一定过错，而原告在双方合同订立时支付了较大数额的钱款用于购置居住房屋，现因合同无效而未能取得系争房屋，其重新购置房屋势必需支付较大价格的购房款，造成一定的经济损失。原告要求被告赔偿120平方米的房价款，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。考虑到系争房屋已经签订动拆迁补偿安置协议，本院参照系争房屋的动拆迁补偿款，结合原告在居住期间对系争房屋进行维护和装修的事实，酌定被告赔偿原告经济损失的数额。首先，因纳入拆迁评估范围的为两层有证房屋，故原告搭建的第三层违章建筑不予计入原告的损失赔偿之列。已建房屋170.69平方米中的加层40平方米系原告出资建造，故该部分补偿款应尽归原告所有；剩余面积的补偿款可由原、被告按比例分享。应建未建129.31平方米系被告（户）作为农村宅基地使用人享有的建房权益，与原告无关，故该部分的补偿款应归原告所有。其次，原告于2001年11月购入系争房屋后，对房屋进行了装修和结构改造参照系争房屋，即使被告出售系争房屋前亦进行过房屋装修，但按一般生活经验，该装修残值至今也已微乎其微，故装饰补偿费82，586元宜归原告所有。最后，附属设施大部分系在被告建房时即已形成，对原告是否更换或修建过附属设施，原、被告均无法提供证据，鉴于物一般都存在使用寿命，且在使用过程难免有损坏，故附属设施补偿费由原、被告各占30%和70%。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告瞿红根于本判决生效之日起�五日内返还原告庄叔文购房款100，000元；
二、被告瞿红根于本判决生效之日起十五日内赔偿原告庄叔文经济损失450，298元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费21，000元，由原告庄叔文负担11，697元，被告瞿红根负担9，303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 钱文君
二〇一三年八月二十日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十八条合同无效或者被撤�后，因该合同取得的财产，当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。