山西省寿阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）寿商初字第182号
原告：郭慧杰，男，1964年3月14日生，汉族。
委托代理人：李军，山西军秉律师事务所律师。
被告：张小红，男，1969年1月4日生，汉族。
委托代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。
原告郭慧杰诉被告张小红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理。
原告郭慧杰诉称：2012年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于寿阳县府东街的一幢楼房(地下室、一到七层)整体出租给原告，合同的实际租赁期限为2013年6月1日至2025年6月1日止，同时合同约定，从2013年6月1日至2015年5月31日两年的租金为76万元，签订合同之日先付10万元，2012年8月底再付10万元，2012年9月底再付30万元，剩余26万元在2014年6月1日之前结清。合同签订后，原告于2012年的8月15日、9月12日、12月6日及2013年5月14日将40万元的租金付与被告。原告签订楼房租赁的目的是开办宾馆、洗浴、住宿、网吧多功能一体化的休闲场所。原告于2012年11月19日向山西寿阳农村商业银行股份有限公司借款150万元，用于宾馆的建设（银行借款借据上明确借款用途为修建宾馆），此前，银行的相关领导对实地进行了考察，但是，合同签订之后，就楼房的相关手续被告迟迟不能办理，诸如土地规划许可证、建筑许可证、房产证及相关的房屋验收证明（包括消防验收）等。该楼房属违章建筑，被告始终答应说肯定将房屋的手续办妥，但合同签订一年之久，楼房的手续和当初没有一点变化，原告认为手续的办理已经变的遥不可及，租赁房屋不具备开办宾馆等休闲场所的条件，期间，原告对租赁房屋进行了装修、装饰，并大量定制了宾馆、洗浴、住宿、网吧等相关配套设施，原定于2013年6月1日开业营运，但时至今日，因被告对租赁房屋未能提供合法的手续，双方所签协议无效，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，请求人民法院在查清事实的基础上，依法解除原被告达成的《房屋租赁合同》，责令被告赔偿原告各项损失1897250元，维护原告的合法权益。
原告提供的证据有：
房屋租赁合同一份，用以证明原、被告签订的合同无效。
付款凭证一组，用以证明合同签订后原告支付被告租金400000元。
原告与丁志荣签订的楼房内部装修合同、合同终止协议书、付款凭证一组，用以证明原告向丁志荣支付工程款及违约金450000元。
原告与丁志荣签订的房屋装修合同、付款凭证一组，用以证明原告向丁志荣支付工程款（楼顶制作两个不锈钢水箱）80000元。
原告与丁志荣签订的楼房电器线路施工合同、合同终止协议书、付款凭证一组，用以证明原告向丁志荣支付工程款及违约金185000元。
原告与吴海生签订的楼房上下水洗浴安装合同、合同终止协议书、付款凭证一组，用以证明原告向吴海生支付工程款及违约金157000元。
原告与苏润生签订的房屋装修合同、付款凭证一组，用以证明原告向苏润生支付工程款173200元。
原告与太原市同运电器商行签订的家电购置合同、合同终止协议书、付款凭证一组，用以证明原告向太原市同运电器商行支付违约金100000元。
原告与石家庄长安区中天石业经销处签订的石材加工定做合同、合同终止协议书、付款凭证一组，用以证明原告向石家庄长安区中天石业经销处支付违约金150000元。
借款借据、结息清单一组，用以证明因租赁房屋，原告向银行贷款1500000元及截至2013年8月22日支付利息127050元。
担保费收据一份，用以证明原告向担保公司支付担保费75000元。
以上共计1897250元。
被告辩称：1、原告诉称的诉争房屋属违章建筑不是事实，被告建设楼房已经经过寿阳县规划部门的批准，属合法建筑。2、原告要求解除合同无法定或约定的解除情形，为此被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告张小红提供的证据有：
1、集体土地建设用地使用证一份，用以证明诉争房屋的土地使用权属于原告。
2、建设工程规划许可证一份，用以证明2003年该地块批准建设三层。
3、寿阳县规划局的证明一份，用以证明诉争房屋已经相关部门批准建设，相关手续正在办理之中。
经本院组织质证，对于原告提供的证据2，被告无异议，本院依法予以采信。对于原告提供的其他证据，被告均提出异议。对于被告提供的证据，原告均提出异议。本院审查认为，原告提供的证据1与被告提供的证据相结合，可以证实原、被告在签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该租赁合同应属无效，故对原告提供的证据1依法予以采信。原告提供的证据3-9真实性难以认定，证据10、11与本案不具有直接的关联性，故对原告提供的上述证据依法不予采信。被告提供的证据1、2为相关部门发放的证书，对其真实性予以认定，但其所建房屋明显与规划许可的内容明显不符，证据3的证明内容不明确，故对被告提供的上述证据依法不予采信。
经审理查明：2012年8月15日，郭慧杰与张小红签订房屋租赁合同，合同约定：张小红将位于寿阳县府东街的一幢楼房(地下室、一到七层)整体出租给郭慧杰；合同的实际租赁期限为2013年6月1日至2025年6月1日止；从2013年6月1日至2015年5月31日两年的租金为76万元，签订合同之日先付10万元，2012年8月底再付10万元，2012年9月底再付30万元，剩余26万元在2014年6月1日之前结清，剩余十年的租金根据市场价格再商定，每年6月1日前支付当年租金；郭慧杰应合理使用其所承租的房屋及设施；因国家政策需要拆除或改造所租赁房屋，造成双方损失，互不承担责任；因消防不合格或经营不善等原因造成的损失由郭慧杰自行承担；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。合同签订后，郭慧杰于2012年的8月15日至2013年5月14日期间，分五次共支付张小红租金400000元。此后，双方因诉争楼房的相关手续问题发生争议，郭慧杰遂向本院提起诉讼。诉争楼房现由郭慧杰管理。
审理中，郭慧杰明确表示对案涉楼房的装修、改造工程造价不申请鉴定，张小红于2014年6月20日向本院提出申请，要求对案涉楼房的装修、改造工程造价进行鉴定，郭慧杰表示同意。经山西家豪司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：寿阳县府东街一幢楼房（地下室、一到七层）房屋装修、改造工程造价为223502.74元。庭审中，郭慧杰认为装修、改造工程与诉争房屋已形成附合，不同意拆除；张小红则认为装修、改造工程没有利用价值，要求恢复原状。
另查明，诉争楼房所在地块1993年规划许可为三层，现张小红已建成七层楼房。根据寿阳县规划局的证明，张小红所建楼房的相关规划手续正在办理之中。
认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、收款收据、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、寿阳县规划局证明、当事人陈述等。
本院认为：张小红未按照1993年的建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方签订租赁合同时，张小红并未取得新的规划审批手续。根据有关法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同应属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张小红应当返还郭慧杰给付的租赁费，郭慧杰应当腾出租赁房屋返还张小红。关于郭慧杰提出对租赁房屋的装修、改造损失，应以鉴定意见为准。关于郭慧杰提出的因定制家电、石材等造成的违约损失，未能提供有效的证据，本院依法不予支持。关于郭慧杰提出的贷款利息及担保费损失，与本案没有直接的因果关系，本院依法不予支持。张小红在未取得新的规划审批手续的情况下将诉争房屋租赁给郭慧杰，导致租赁合同无效，应当承担主要的过错责任。郭慧杰在签订租赁合同时，未对租赁房屋的相关手续进行审查，亦存在相应的过错。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告张小红返还原告郭慧杰租赁费400000元。
二、被告张小红赔偿原告郭慧杰对租赁房屋的装修、改造损失156451.92元（223502.74元×70%）；装修、改造物归张小红所有（包含屋顶的不锈钢水箱在内），由张小红自行处理。
三、原告郭慧杰腾出租赁张小红位于寿阳县府东街的楼房(地下室及一层到七层)。
四、驳回原告郭慧杰的其他诉讼请求。
上述一、二、三项，本判决生效后十五日内履行。
案件受理费21975元（此款由郭慧杰预付），由原告郭慧杰负担12660元，被告张小红负担9315元；鉴定费20000元（此款由张小红预付），由原告郭慧杰负担6000元，被告张小红负担14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审 判 长 张增光
人民陪审员 聂俊霞
人民陪审员 姜淑雯
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 婷
(校对人：张婷)