福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尤民初字第1399号
原告张维锦，男，1972年4月17日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
原告肖艳（系原告张维锦妻子），女，1972年3月28日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
委托代理人周长青，福建沈诚律师事务所律师。
被告纪熙礼，男，1963年4月4日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
被告张青秀（系被告纪熙礼妻子），女，1963年8月28日出生，汉族，职工，住尤溪县。
原告张维锦、肖艳与被告纪熙礼、张青秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理，依法由审判员罗朝栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张维锦及原告张维锦、肖艳的委托代理人周长青，被告纪熙礼、张青秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张维锦、肖艳诉称，二原告与二被告系亲戚关系。2014年初，二被告因投资经营需要资金欲将位于尤溪县城关镇东一路某房屋（店铺）转让他人，二原告得知后经与二被告协商，二被告同意将该房屋（房产证号码：尤房权证2013字第XX-1、-2，建筑面积52.66㎡；土地证号码：尤国用2013第**号，土地面积9.89㎡）以人民币（下同，略）捌拾伍万元转让给二原告。2014年1月10日，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“甲乙双方协商一致，甲方（被告）所售店铺总金额为捌拾伍万元整，乙方（原告）自本合同签订之日预付伍拾万元整给甲方，余款在双方产权过户后一次性付清”。该合同生效后，二原告即按合同约定向二被告支付购房款50万元，其中：支付现金23万元，余款27万元依二被告要求转入被告张青秀用于偿还二被告尚欠的用该房产向中国银行抵押借款。2014年1月12日，二被告将该房屋移交二原告。同日，原告肖艳与承租人林某订立了《店面租赁协议书》，将该房屋租赁给他人。二被告在用二原告支付的购房款还清银行借款后，于2014年1月13日办理了抵押权注销登记取回房产证并将该二证交给二原告。同日，二原告为办理房屋权属转移登记，到尤溪县地税局缴纳了契税、营业税、土地增值税、个人所得税、教育附加税共计税款87807.46元。二原告在缴纳所有契税等税款后，到尤溪县房管所办理房屋权属转移登记时得知：二被告名下的该房产已被法院冻结限制登记，无法继续办理房屋产权过户登记手续。为此，引起纠纷。二原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，二原告已经依合同约定履行了支付购房款以及缴纳交易税款的义务，现因二被告原因导致无法办理房屋产权变更登记手续，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法完全履行，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《物权法》、《合同法》有关规定，请求法院判令：1.依法确认双方于2014年1月10日订立的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认位于尤溪县城关镇东一路某房屋（店铺）房屋产权归二原告所有；3.判令二被告依法履行合同义务办理该房的产权变更登记手续。
被告纪熙礼、张青秀口头辩称，房屋买卖成交了，是合法有效的，至于房产被冻结而造成的纠纷，请求法院给予判决。
经审理查明，2014年1月10日，作为甲方的被告纪熙礼、张秀青与作为乙方的原告张维锦、肖艳签订《房屋买卖合同》（即《店铺转让合同》）一份。该协议约定：1.甲方所售店铺权证号为尤房权证2013字第XX-1号、尤房权证2013字第XX-2号，位于尤溪县城关镇东一路3号某房屋，建筑面积为52.66㎡；2.甲方所售店铺总金额为85万元，乙方自本合同签订之日预付50万元给甲方，余款在双方产权过户后一次性付清。甲乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方承担；3.店铺交付：甲乙双方房地产交易办理完过户手续（缴纳税费）后60天内甲方将店铺交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则交付时间可据实情予以延长；4.乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，乙方将承担一切责任；5.甲方逾期交房的违约责任：甲方如不履行本合同规定的，每逾期一日按房价总额千分之二为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款（包括定金）全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失等条款。协议签订后当日，原告张维锦、肖艳通过银行转帐支付给被告纪熙礼、张青秀购房款27万元，以现金方式支付给被告纪熙礼、张青秀购房款23万元，合计50万元。同日，被告纪熙礼、张青秀出具收条一张给原告张维锦、肖艳。2014年1月12日，被告纪熙礼、张青秀将案涉房屋交付给原告张维锦、肖艳占有、使用。当日，原告张维锦、肖艳将案涉房屋出租给案外人林某使用。2014年1月15日，原告张维锦、肖艳因案涉房屋交易缴纳各项税费88517.46元。二原告在缴纳各项税费后，到尤溪县房管所办理房屋权属转移登记时得知，二被告名下的案涉房产于2014年1月14日被浙江省龙游县人民法院查封限制登记，双方无法继续办理房屋产权过户登记手续。为此，引起纠纷。2014年7月22日，原告张维锦、肖艳向本院提起诉讼。庭审过程中，二原告放弃要求二被告依法履行合同义务办理该房的产权变更登记手续的诉讼请求。
另查明，本院于2014年9月3日查封被告纪熙礼所有的坐落于尤溪县城关镇东一路3号锦鸿佳园13幢-206号店面一间。
上述事实，有原告提供的居民身份证、结婚证、房产证、土地证、店面租赁协议、收款单据、税收完税证明、企业法人营业执照、浙江省龙游县人民法院（2014）衢龙商初字第54-1号民事裁定书、协助执行通知书复印件，店铺转让合同、收条、存款交易明细清单、房屋登记信息证明原件，本院依职权调取的本院（2014）尤执行字第966-1号执行裁定书原件，以及原、被告双方在庭审中的陈述等可以证实。
本院认为，二原告向二被告购买案涉房屋，双方签订《店铺转让合同》，该合同是双方当事人在自愿平等基础上签订的，按照正常价格买卖，二原告在与二被告交易时不可能知道二被告存在其他债务，且二原告已实际支付了购房款50万元，二原告不存在转移二被告财产之目的，二原告属于善意取得，故《店铺转让合同》合法有效。二原告主张享有案涉房屋的所有权，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》的规定，我国对房屋所有权实行登记发证制度，房屋产权证书是房屋所有权的法律凭证，不动产受让人自所有权过户登记办理完毕后取得不动产的所有权。本案中，二原告与二被告之间虽然办理了案涉房屋的交接手续，实际占有案涉房屋，但尚未办理案涉房屋的所有权过户登记，不动产不以占有为权利公示方式，因此二原告主张对该房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二原告主张二被告协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，经本院释明后，二原告主动放弃了该项诉讼请求，对此本院予以确认。本院认为，二原告已交付了购房价款50万元，二被告作为出卖人就其交付的房屋负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，同时也负有协助二原告办理房产证过户手续的义务。因案涉房屋已被浙江省龙游县人民法院于2014年1月10日作出的（2014）衢龙商初字第54－1号民事裁定书查封，查封期间不得办理转让等权属变更登记手续，变更办证存在障碍，二被告的协助办理房产证过户手续的义务无法履行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二原告可根据上述规定向查封法院依法主张和要求解决。但此属双方当事人之间履行合同过程中产生的法律障碍，不影响对本案《店铺转让合同》有效的认定。如二被告无法履行《店铺转让合同》，二原告可另行依法主张权利，不在本案解决之列。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第一百三十三条，《中华人民共和国城市》第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：
一、原告张维锦、肖艳与被告纪熙礼、张秀青于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告张维锦、肖艳其他诉讼请求。
案件受理费12300元，减半收取6150元，由被告纪熙礼、张青秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 罗朝栋
二〇一四年十月二十一日
书记员 陈 磊
附本判决依据的法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2.《中华人民共和国城市》
第三十六条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。