福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第371号上诉人（原审被告）翁祖什，男，1963年4月16日出生，汉族，农民。委托代理人张帆、潘宝军（实习），福建商通律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴鸿涛，男，1971年5月9日出生，汉族，福建福维股份有限公司职员。被上诉人（原审原告）福建福维股份有限公司。法定代表人何积庚，董事长。委托代理人林雨秋，男，1954年8月10日出生，汉族，福建福维股份有限公司副总法律顾问。上诉人翁祖什、吴鸿涛因与被上诉人福建福维股份有限公司（以下简称福维公司）排除妨害纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2014）永民初字第2349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翁祖什及其委托代理人张帆、上诉人吴鸿涛、被上诉人福建福维股份有限公司的委托代理人林雨秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，原告福维公司原企业名称系福建维尼纶厂，后更名为福建化纤化工厂，于1997年12月17日改制为福建纺织化纤集团有限公司。2010年7月24日，福建省人民政府国有资产监督管理委员会闽国资企改（2010）96号文件作于《关于福建纺织化纤集团有限公司股份制改革方案的批复》，同意福建纺织化纤集团有限公司改制为福建福维股份有限公司。2010年11月20日，福建省人民政府颁发闽国用（2010）第00558号《国有土地使用证》，载明福建福维股份有限公司出让取得座落于永安市曹远镇青水池地号为06／010／0140、使用权面积为702228.97平方米宗地的土地使用权。综上，原告取得诉争养鸡场场地的国有土地使用权。另查明，2012年6月26日，被告吴鸿涛根据永安市郊区粮食加工厂（以下简称粮食加工厂）的授权委托，以粮食加工厂的名义与福维公司社区管理部签订《养鸡场租赁承包协议书》，约定承包时间自2012年7月1日至2015年6月30日，承包租金每年38400元，上交福维公司社区管理部等内容。福维公司社区管理部与部门经理何斌在该协议甲方代表处盖章、签字，吴鸿涛作为乙方代表在协议上签字。2012年7月1日，被告翁祖什、吴鸿涛进入诉争养鸡场场地，开展粮食加工和工艺加工。被告吴鸿涛、翁祖什向原告社区管理部缴纳2012年9月-12月的租金12800元、2013年租金38400元、保证金5000元。2013年12月23日，福维公司指派林雨秋对被告吴鸿涛进行调查，根据《调查笔录》的记载，被告翁祖什、吴鸿涛合伙租赁诉争养鸡场场地，期间，未出具书面请示拆除场地内两幢猪舍。2013年12月30日，福维公司向被告吴鸿涛发出《关于终止对我司养鸡场租赁使用的通知》，通知其以粮食加工厂的名义与社区管理部何斌签订的《养鸡场租赁承包协议书》属无效的协议，自通知送达之日起终止对养鸡场的租赁使用。如不再继续租赁，应当于一个月内搬迁完毕，如继续租赁，则应当按场地三通一平租金1元／月、房产租金5元／月缴纳，并且于十日内到福维公司财务部补足自2012年7月1日起至2013年12月31日的应交租金。在通知送达之日起一个月内，按原基础面积恢复两座擅自拆除的房产，恢复原状。该通知于2013年12月30日送达被告吴鸿涛。通知送达后，被告翁祖什、吴鸿涛继续占有诉争养鸡场，未到福维公司财务部缴纳场地租金及将两幢擅自拆除的房产恢复原状。2014年5月3日，永安市人民检察院作出永检督（2014）1号民事督促起诉书，载明因吴鸿涛、翁祖什侵占原告养鸡场场地、擅自拆除厂房两栋，经原告积极通告无效，建议原告在民事诉讼时效内向永安市人民法院提出民事诉讼。2014年5月26日，原告委托三明山水勘测规划有限公司对养鸡场大门进入围墙内的场地和房屋面积时进行测绘，其中二被告占用养鸡场内厂房合计4673.22平方米，占用三通一平场地合计7535.57平方米，比照2010年福建省地质测绘的1：2000地籍图，养鸡场内13号、14号建筑被拆除，合计建筑面积减少206.84平方米。再查明，粮食加工厂的个体工商户登记基本信息记载，其经营者系被告翁祖什，该厂于2010年12月20日注销。原审法院认为，原告福维公司依法取得本案涉诉养鸡场的国有土地使用权，应当享有该养鸡场占有、使用、收益、处分的权利。被告翁祖什、吴鸿涛未经原告同意，擅自在原告的养鸡场内从事生产经营活动，并未经原告同意，擅自拆除13、14号建筑物，构成侵权，依法应当承担侵权责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条、《中华人民共和国物权法》第一百一十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告翁祖什、吴鸿涛应在本判决生效后三十日内停止侵害、排除妨害、搬迁出原告福维公司的养鸡场内。二、被告翁祖什、吴鸿涛应在本判决生效后三十日内赔偿原告福维公司租金损失685440元，并应当继续按三通一平场地每平方米1元／月、厂房每平方米5元／月标准支付原告从2014年7月1日起至实际搬迁出养鸡场之日止的租金。三、被告翁祖什、吴鸿涛应在本判决生效后三十日内支付原告福维公司勘查测量费5300元。四、驳回原告福维公司其他诉讼请求。案件受理费12891元，减半收取6445.5元，由原告负担1091元，由被告翁祖什、吴鸿涛负担5354.5元。宣判后，翁祖什、吴鸿涛不服，向本院提起上诉。上诉人翁祖什、吴鸿涛上诉称：1、福建福维股份有限公司社区管理部虽系被上诉人的职能部门，但其经福维公司授权，长期管理公司原后勤部门财产并长期以“社区管理部”的名义对外出租其管理的养鸡场、店面、餐厅等公司闲置资产，且本案租赁合同在与福维公司服务部签订后有经福维公司“法律顾问室”审查通过，即使“社区管理部”未获授权，也足以导致上诉人有理由相信其有权签订本案租赁合同，已构成表见代理，故本案租赁合同应认定为有效。2、原判以上诉人“明显低于原告规定的租金及多年交易习惯的租金承包讼争养鸡场”认定上诉人“以欺诈的手段订立本案合同”缺乏证据证实；以被上诉人提供的《关于公司土地和房产出租价格和计算规定》计算“租金损失”的证据不足。3、本案是典型的租赁合同纠纷案件，即使合同无效，被上诉人存在管理所属的“社区管理部”、“法顾室”不力，具有重大过错，也应依法承担相应的责任。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人福建福维股份有限公司的诉讼请求或发回重审。被上诉人福建福维股份有限公司答辩称：1、其公司的社区管理部未经授权与二上诉人提供的主体已被工商注销的永安市郊区粮食加工厂签订的养鸡场租赁协议是无效的，二上诉人未取得讼争养鸡场厂房和场地的合法使用权，擅自进入养鸡场占有厂房和场地从事生产经营的行为已构成侵权。2、《关于公司土地和房产出租价格和计算规定》是被上诉人依法完善规章制度所制定的，且多年来普遍执行形成了租赁交易习惯价，另有多个同类生效的侵权案件判决对该赔偿价格计算都予以采纳。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实除上诉人翁祖什认为原判遗漏认定吴鸿涛在接到福维公司发出的《关于终止对我司养鸡场租赁使用的通知》后有复函表明不同意终止合同的事实以外均无异议，对各方无异议的事实，本院予以确认。二审庭审时，上诉人翁祖什提交三组证据：1、以被上诉人的“社区管理部”的名义对外签订的合同、协议等共二十三份，共同证明被上诉人福建福维股份有限公司有授权其“社区管理部”对外签订涉及公司闲置资产出租、承包合同的权力，即便没有授权，亦导致上诉人有理由相信被上诉人的“社区管理部”签订本案租赁合同，已构成表见代理。2、被上诉人的“社区管理部”与永安市融燕公司签订的《养鸡场租赁承包协议书》一份，证明上诉人承租本案讼争“养鸡场”之前，该场所已由“社区管理部”长期出租给永安市融燕公司，且上诉人系以高于前手承租户的价格取得本案讼争场所的承租权，故一审法院以上诉人“明显低于原告规定的租金及多年交易习惯的租金承包讼争养鸡场”来认定上诉人“以欺诈的手段订立本案合同”是错误的。3、上诉人与被上诉人的“生产管理部”签订的《能源供应及结算方式协议书》一份、被上诉人的“生产管理部”开具给上诉人的水电费通知书五份、上诉人缴纳水电费的打款凭证三份、被上诉人开具给上诉人的水电费增值税发票七份，共同证明上诉人承租本案讼争的“养鸡场”至今，均由被上诉人的“生产管理部”负责供水供电，且始终将水电费直接缴纳给被上诉人，并由上诉人直接开具增值税发票，故被上诉人的该行为应依法认定为对本案《养鸡场租赁承包协议书》的追认。被上诉人福建福维股份有限公司质证认为：对上述证据的真实性无异议，但与本案并无关联性，上述证据反映的是社区管理部对宿舍、小卖部、幼儿园等生活后勤事项处置，而本案签订的协议系生产经营、厂房土地租赁类合同，故上述证据与本案无关联性。本院认证认为被上诉人对上述证据的真实性并无异议，且上述证据与上诉人所主张的待证事实具有关联性，本院予以采信。被上诉人福建福维股份有限公司提交两组证据：1、永安市人民法院《民事判决书》三份、《煤场用地判决后和解处理的证明》一份、《判决后执行情况的证明》一份、《场地租赁协议书》三份、《2012年至2014年物资供应公司场地对外租赁情况表》一份、福建省政府国资委关于印发《规范企业资产租赁和承包管理的意见》的通知一份（共计10份证据），共同证明：被上诉人《公司土地和房产出租价格和计算规定》中确定的山坡地每平方米月租金0.8元；三通一平每平方米月租1元-1.2元；生产性用房砖木结构的每平方米月租5元-7元。该规定的租赁价格已得到周围所有承租人认可并执行多年，形成在该地区租赁市场同意的租赁交易习惯价，也被永安法院处理此类纠纷的多分生效判决中给予采纳认定以上规定的租赁交易习惯价，且当事人均按判决认定的以上规定形成的租赁交易习惯价补清占有场地期间造成被上诉人损失的赔偿，并且再按此交易习惯价与被上诉人签订租赁协议。本案一审法院采纳以上规定形成的租赁习惯价判决两上诉人赔偿占有涉案场地、房产期间的损失，符合法律、司法解释以及福建省政府国资委有关企业租赁规章制度的规定精神。2、《关于申请租赁公司原养鸡场场地报告》一份、《企业法人营业执照》一份、《组织机构代码证》一份、未搬迁未返还场地的现场照片七张，共同证明：有承租户接受被上诉人公司规定的租金缴纳标准提出承租涉案场地和房产，但因两上诉人的占有造成被上诉人不能实现该场地租赁造成了经济损失，且两上诉人至今尚未搬迁出占有涉案场地和房产，未交还被上诉人，被擅自拆和破坏的房产也未恢复，仍在持续扩大国有资产的损失。上诉人翁祖什、吴鸿涛质证认为：1、第一组证据由于被上诉人无法提供原件，故对证据的真实性无法确认，其中三份永安市人民法院《民事判决书》与本案无关，对《煤场用地判决后和解处理的证明》、《判决后执行情况的证明》、三份《场地租赁协议书》、《2012年至2014年物资供应公司场地对外租赁情况表》、福建省政府国资委关于印发《规范企业资产租赁和承包管理的意见》的通知的真实性明确表示有异议。2、第二组证据中《关于申请租赁公司原养鸡场场地报告》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》没有原件，故对真实性有异议，对七张未搬迁未返还场地的现场照片的真实性没有异议，上诉人确实仍在使用照片中的场所。本院认证认为上诉人对上述证据的真实性除现场照片外均表示异议，上述证据虽与被上诉人所主张的待证事实具有关联性，但是否与本案讼争的法律事实具有关联性，本院将结合案件事实予以综合认定。另查明，上诉人吴鸿涛于2012年6月26日以永安市郊区粮食加工厂名义与福维公司社区管理部签订的《养鸡场租赁承包协议书》上盖有内容为“福建福维股份有限公司法顾室已审查（2），2012年6月20日”的印章。后上诉人吴鸿涛于2012年11月29日与被上诉人福维公司的生产管理部签订了《能源供应及结算方式协议书》，对租赁场地的供能问题进行了约定。租赁期间，被上诉人福维公司向养鸡场开具名称为“电”的增值税发票七张，并盖有字样为“福建福维股份有限公司发票专用章”的印章，被上诉人福维公司的生产管理部亦有向养鸡场及上诉人吴鸿涛发出五张转供用能收费通知单。再查明，自2005年6月至今，被上诉人福维公司的社区管理部对外签订了多份的合同、协议，其内容涉及供水供气、工程施工、养鸡场、店面、餐厅、食堂、鱼池、职工宿舍楼等福维公司资产的出租、承包等事宜。上述事实，有经一审庭审举证、质证的上诉人翁祖什、吴鸿涛提供的《养鸡场租赁承包协议》、能源供应及结算方式协议书及二审期间上诉人吴鸿涛提供的被上诉人福维公司的社区管理部对外签订的合同、协议等共二十三份、被上诉人福维公司的生产管理部开具给上诉人的水电费通知书五份、被上诉人福维公司开具给上诉人的水电费增值税发票七份、上诉人缴纳水电费的打款凭证三份等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被上诉人翁祖什、吴鸿涛虽系使用已注销的个体工商户永安市郊区粮食加工厂（经营者为翁祖什）的名义与被上诉人福维公司的社区管理部签订了《养鸡场租赁承包协议》，但《中华人民共和国民法通则》第26条规定，“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户……”；第29条规定：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”，个体工商户是指以个人财产或者家庭财产作为经营资本，依法经核准登记，并在法定的范围内从事工商经营活动的个体经营者，其实质系以“户”的形式存在的依法从事工商业经营的自然人或家庭。作为个体工商户的永安市郊区粮食加工厂虽已注销，但翁祖什作为该个体工商户经营者仍然存在，应当承担该个体工商户注销前后作出的任何行为所产生的法律后果，故翁祖什具有履行本案讼争协议的资格。且在合同订立后，被上诉人翁祖什、吴鸿涛亦作为实际履行主体依照合同约定履行了永安市郊区粮食加工厂在合同中的义务，并被合同相对人所接受，故可相应地享有永安市郊区粮食加工厂在合同中的权利。另被上诉人福维公司的社区管理部虽系福维公司内设部门，但在本案讼争前即已对外订立涉及福维公司多处资产处置的多份合同，故上诉人有理由相信福维公司社区管理部对租赁场地具有处分权。即使福维公司的社区管理部不具有相应的处分权，但本案讼争合同系经福维公司法顾室审查后订立，且签订后上诉人即实际占有、使用租赁场地，被上诉人福维公司的生产管理部亦与上诉人签订了《能源供应及结算方式协议书》，同时福维公司亦向上诉人开具多份电费缴交发票，故可认定福维公司以实际行为对该讼争协议进行了追认。综上所述，本案讼争的《养鸡场租赁承包协议》合法有效，上诉人翁祖什、吴鸿涛对本案讼争的租赁场地的占有、使用具有合同依据，应受法律保护。因此，上诉人翁祖什、吴鸿涛提出本案讼争租赁合同合法有效的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人福建福维股份有限公司的原审诉讼请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，所作判决应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第二款、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销永安市人民法院（2014）永民初字第2349号民事判决；二、驳回被上诉人福建福维股份有限公司的诉讼请求。二审案件受理费12891元、一审案件受理费6445.5元，均由被上诉人福建福维股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长闫明伟代理审判员叶景远代理审判员黄莉花二〇一五年八月二十一日书记员陈璐附本判决主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。