沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沈高开民初字第1660号
原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：赵健东，系该行行长。
委托代理人：王博。
委托代理人：王桂红，女，满族，现住沈阳市东陵区。
被告沈阳世博盛业商贸有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：郭军，系该公司总经理。
被告郭军，男，住址沈阳市和平区。
委托代理人刘立影。
被告李敬党，女，住址沈阳市和平区。
原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行与被告沈阳世博盛业商贸有限公司、被告郭军、被告李敬党借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行委托代理人王博、王桂红；被告沈阳世博盛业商贸有限公司、被告郭军、被告李敬党经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，本案适用缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行诉称，2010年1月27日沈阳市东陵区农村信用合作联社五三信用社（变更后系原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行）与被告沈阳市世博盛业商贸有限公司签订《借款合同》合同约定原告向被告沈阳世博盛业商贸有限公司提供贷款200万元，借款期限自2010年2月8日起至2010年12月20日止。2010年1月27日，原告与郭军签订《最高额抵押担保借款合同》被告郭军以其所有的房产（位于：沈阳市和平区三好街93号）为沈阳世博盛业商贸有限公司上述债务提供抵押担保。郭军配偶李敬党向原告出具了《房屋共有权人抵押担保承诺书》同意郭军以夫妻共有财产提供抵押担保。原告依合同约定足额按时向被告发放了贷款。借款到期后被告至今未能按合同约定履行还款义务。根据中国银行业监督管理委员会辽宁监管局于2011年12月31日下发的辽银监复（2011）490号批复，成立沈阳农村商业银行股份有限公司，同时沈阳市城区农村信用合作社、沈阳市东陵区农村信用合作联社、沈阳市于洪区农村信用合作联社和沈阳市沈北新区农村信用合作联社自行终止，其债权、债务由沈阳农村商业银行股份有限公司承继。其中沈阳市东陵区农村信用合作联社五三信用社变更为沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行，前者享有的债权债务由后者继承，即本案原告享有该笔债权，同时根据合同约定由贷款方所在地方法院管辖。故起诉来院，请求被告沈阳世博盛业商贸有限公司偿还原告借款本金2，000，000元人民币及利息人民币457，970.39元（利息暂计算到2012年8月27日，剩余利息按原、被告签订的《借款合同》中约定的预期贷款利息计算至本金及全部利息清偿完毕之日止；要求原告对郭军、李敬党共同所有并提供抵押的房产享有优先偿还权；并由被告承担本案诉讼费用。
被告被告沈阳世博盛业商贸有限公司、被告郭军、被告李敬党未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，根据中国银行业监督管理委员会辽宁监管局于2011年12月13日下发的辽银监复（2011）490号批复，成立沈阳农村商业银行股份有限公司，同时沈阳市城区农村信用合作联社、沈阳市东陵区农村信用合作联社、沈阳市于洪区农村信用合作联社和沈阳市沈北新区农村信用合作联社自行终止，其债权、债务由沈阳农村商业银行股份有限公司承继。其中，沈阳市东陵区农村信用合作联社五三信用社变更为沈阳农业商业银行股份有限公司浑南支行，前者享有的债权债务由后者继承。
2010年1月27日，原告与被告沈阳世博盛业商贸有限公司签订借款合同一份，约定被告沈阳世博盛业商贸有限公司向原告借款人民币2，000，000元，借款期限自2010年2月8日起至2010年12月20日止；年利率为10.62%；被告沈阳世博盛业商贸有限公司于2010年2月8日一次性提取，并于2010年12月20日一次性还本。合同中还约定了借款的担保方式为抵押担保。合同第八条还约定了违约责任，对逾期价款按合同利率加收30%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收30%的利率计收复利。合同上有乙方处原告单位公章并有法定代表人印章，甲方处有被告沈阳世博盛业商贸有限公司公章并有法定代表人郭军签名。同日，原告与被告郭军签订《沈阳市农村信用社最高额抵押担保借款合同》一份写明：“为了确保2010年2月8日至2010年12月20日期间沈阳世博盛业商贸有限公司（借款人）在人民币贰佰万元最高贷款余额内与本合同乙方沈阳市东陵区农村信用合作联社五三信用社签订的所有借款合同项下借款人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保”。合同尾部有原告公司公章及法定代表人名章，且有被告郭军签名及名章。2010年1月27日，被告郭军签署房地产抵押清单，将坐落于沈阳市和平区三好街93号房产抵押给原告，房产证号4613**，房屋建筑面积628.09平方米，在备注一栏写明他项权证号为230473。抵押清单抵押人栏盖有被告郭军名章，抵押权人栏有原告单位公章。现该房屋产权证由原告保管，房屋所有权人为被告郭军。2010年2月8日，原告向被告沈阳世博盛业商贸有限公司放款人民币2，000，000元，双方签署借款凭证，写明起息日为2010年2月8日，到期日为2010年11月30日，执行利率10.62%。截止2012年8月27日，剩余本金金额为人民币1，984，327.82元，利息457，970.39元。另查明，由被告郭军所有的，坐落于沈阳市和平区三好街93号房产于2008年1月16日由沈阳市房产局颁发沈房市办他字第230473号房屋他项权利证书，载明该房屋设定抵押，房屋他项权人为本案原告，房屋所有权人为本案被告郭军，设定期限为2008年1月11日至2008年12月20日，此后抵押期限变更为2008年12月20日至2010年12月29日。又查明，被告郭军与被告李敬党系夫妻关系，两人于1995年登记结婚。
上述事实，有原告陈述、沈阳市农村信用社最高额抵押担保借款合同、他项权利证书、借款合同及借款凭证等证据在卷佐证，经庭审质证予以采信。
本院认为，原告与被告沈阳世博盛业商贸有限公司存在借款合同关系，原告向被告沈阳世博盛业商贸有限公司支付了借款本金，被告也向原告偿还过部分本金，剩余本金金额为人民币1，984，327.82元，故此，被告沈阳世博盛业商贸有限公司应按照借款合同约定继续履行还款义务，原告要求被告沈阳世博盛业商贸有限公司偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求本院予以部分支持。关于原告要求对被告郭军、李敬党提供抵押担保的房屋享有优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，本案中原、被告双方一直存有借贷关系，并在借款之初即采取了抵押担保的方式，后续借款行为的发生与之前借款行为具有延续性。从原告提交的沈房市办他字第230473号房屋他项权利证书表明，原、被告双方于2008年1月即对坐落于沈阳市和平区三好街93号房产设定抵押，办理了抵押登记，抵押登记事项发生变化时，依法进行了变更登记，将抵押期限延伸至2010年12月29日止，因此原告与被告沈阳世博盛业商贸有限公司签订的借款期限从2010年2月8日至2010年12月20日的借款合同，同样在抵押期限内，故此，原告与被告郭军签订的《最高额抵押合同》合法有效，原告对抵押房屋在约定的范围内享有优先受偿权，故原告的该项主张本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条以及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条之规定，判决如下：
一、被告沈阳世博盛业商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行偿还贷款本金人民币1，984，327.82元；
二、被告沈阳世博盛业商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行支付借款利息及罚息（利息以人民币1，984，327.82元为本金，按照年利率10.62%计收利息，从2010年2月8日起至2010年12月20日止；罚息以人民币1，984，327.82元为本金，按照双方借款合同的约定计收罚息，从2010年12月21日起至本判决实际生效之日止）；
三、原告沈阳农村商业银行股份有限公司浑南支行有权对坐落于沈阳市和平区三好街93号房产行使抵押权（他项权利证书：沈房市办他字第230473号，债权数额人民币2，000，000元）并对该房屋享有优先受偿权；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费人民币26，564元，公告费人民币800元，合计人民币27，364元，由被告沈阳世博盛业商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币26，564元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王淑红
代理审判员 黄 沙
代理审判员 赵颖男
二〇一四年一月九日
书 记 员 王 敦