江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第01939号
原告：闵克荣，男，1968年8月13日生，汉族，个体户，住金湖县。
委托诉讼代理人：顾涛，江苏博事达律师事务所律师。
被告：金湖县神华房地产开发有限公司，住所地金湖县健康路30号。
法定代表人：王忠庭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：嵇为德，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：周晓平，江苏和成律师事务所律师。
原告闵克荣与被告金湖县神华房地产开发有限公司（以下简称神华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日作出（2014）金民初字第1377号民事判决。被告神华公司不服该判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）淮中民终字第00924号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2015年12月23日和2016年5月3日两次公开开庭进行了审理。原告闵克荣及其诉讼代理人顾涛，被告神华公司的诉讼代理人周晓平、嵇为德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闵克荣向本院提出诉讼请求：要求判令被告向原告赔偿损失1688112元，鉴定费12000元，合计1700112元，并按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准向原告支付利息损失（利息损失自判决确认之日起至实际支付之日止）。事实和理由：2009年10月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于金湖县健康路30号门牌号为××、F-115号的房屋出租给原告，租赁期限为3年，即自2009年12月31日起至2012年12月30日止，年租金为5万元，且约定如被告出售该房屋，须在一个月前通知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权。原告按合同履行了合同义务，但被告在未履行通知义务的前提下于2010年9月25日、9月27日将涉案房屋转让给第三人李密查，原告丧失了优先购买权。
神华公司辩称：原告方的诉讼请求不能成立，理由1、2010年2月4日被告已向原告方出了告知函，通知原告被告已出卖其承租的房屋并告知原告在同等条件下有优先购买权，但原告在合理期限内未主张优先购买权，也就视为放弃了优先购买权，对此从被告在（2012）金民初字第0527号案件中向法庭提交的申通快递单的内容来看，快递单上载明了收件人的名称、地址、电话号码，这些都已经准确无误的指向了原告，这些内容中没有任何可以导致原告收不到快递的理由和原因。原告只简单的说没有收到快递和函，但没有作出任何合理的解释更未举出任何能对抗被告快递单的证据来支持自己的主张，我们认为原告是违背客观事实，违背常理的主观恶意的表现，不应被采信。2、原告的诉讼已过法定时效，这是一个逻辑性问题，2010年2月4日被告向原告邮寄了告知函，而原告起诉合同无效的案件也就是（2012）金民初字第0527号案件是在2012年4月份，去除原告合理收取告知函的期限，原告的起诉也已经过诉讼时效。3、原告无权向被告主张损失，原告也没有发生任何损失，原告向被告主张损失应当符合如下条件：一是被告确实没有向原告寄出告知函；二是一个合理的期限内原告必须购置同地段或不同地段相同或相似功能的房屋，此条中就涵盖了两个条件一个是合理期限，一个是购房行为；三是原告的购房价款大于被告将此房出售给他人的价格，价格差可以说是原告的损失。可是上述的几个条件一个都不存在。在本案的原审一审中，原告本人已陈述的非常清楚，没有在相同地段或其他地段购买过房屋。综上，原告无权向被告主张赔偿损失，原告也没有损失，故请求驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的淮安市中级人民法院（2012）淮中民终字第0950号民事判决书，用于证明原、被告就涉案房屋的买卖合同无效案件于2012年9月20日经淮安中院终审判决，原告要求被告赔偿损失的诉讼时效应从2012年９月20日起计算，原告于2014年7月提起诉讼，未超过诉讼时效。被告对该证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的不予认可，认为本案诉讼时效应从其2010年2月4日向原告送达告知书时起除去合理的收取期限计算。本院认为，被告虽提供了申通快递详情单，但并未提供原告已实际收取了该快递，且原告就诉争的房屋享有优先购买权的诉讼案件判决作出的时间为2012年6月15日，后由于原告提出上诉，本院判决的效力处于待定状态，而淮安市中级人民法院判决作出的时间为2012年9月20日，在该判决中载明原告如认为因优先购买权受到侵犯给其造成损失可另案主张，本案诉讼时效的最早起算时间应当从2012年9月20日开始，故本院对原告提供的上述证据予以采信。
2、原告提供个人额度借款合同，用于证明2012年3月21日原告为购买此房向中国邮政银行申请68万元的贷款，并且原告为了获取该笔贷款将其两处房产抵押在银行，该贷款用于经营、购买涉案房屋，且该笔贷款至今尚未动用。被告对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为原告于2011年年底已知道涉案房屋已由被告出卖给他人，原告已丧失了优先购买权，其虽于2012年3月21日以经营名义向银行贷款，但没有提供其他证据证明其贷款就是用于购买涉案房屋，故对原告的上述证据，本院不予采信。
3、原告提供2014年11月28日江苏苏瑞土地房地产评估有限公司的评估报告及发票各一份，证明涉案房屋在原告确定的估价日即2012年12月30日的市场价格为2643300元，为此原告花去评估费用12000元。因该评估报告系根据原告确定的估价日所作出的，与本案没有关联性，故对原告提供的上述证据，本院不予采信。
4、被告提供的申通快递详情单、告知函各一份，详情单上准确无误的记载了原告的姓名、地址、手机号，此详情单并有申通快递的收寄人员签字收取，用于证明被告于2014年2月4日向原告发出了被告欲出卖房屋并向原告告知有优先购买权，并要求原告在告知函发出之日起十五日内作出是否购买此房的决定，被告已向原告履行了优先购买权的告知义务。原告对该证据的真实性没有异议，但原告表示并未收到该快递。因被告未能提供原告已收到该快递的证据，故对被告提供的上述证据，本院不予采信。
5、被告提供的致委托估价方函，用于证明涉案房屋当时的价格为6900元/平方米。原告认为上述证据中的房屋估价并不是地税部门作出的，不能反映涉案房屋的实际价格。本院认为，被告提供的致委托估价方函因系被告的单方委托行为，与本案没有关联性，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于金湖县健康路30号门牌号为××、F-115，面积为164.91平方米的毛坯房出租给原告作商铺用，租赁期为三年，自2009年12月31日起至2012年12月30日止，如被告出售房屋，须在一个月前书面通知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权，同时合同亦对租金及租金的支付方式等作了明确的约定。合同签订后，双方各自履行了相应的义务，原告于2010年年底向被告支付了2011年的涉案房屋租金50000元。2011年年底，因案外人嵇雷以房屋所有权人的身份向原告索要租金，原告才知晓涉案房屋已被被告出售给案外人李密查。原告遂向本院提起诉讼要求确认被告与案外人签订的房屋买卖合同无效，原告对诉争的房屋享有优先购买权。本院于2012年6月15日驳回了原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2012年9月20日作出终审判决维持原判，同时释明原告如认为因优先购买权受到侵犯给其造成了损失，可另案主张。
另查明：被告于2010年9月27日将涉案房屋出售给案外人李密查，交易时涉案房屋的评估价格为6900元/平方米，总房款应为1137879元，案外人李密查向被告支付的购房款为1121320元，即被告出售给案外人李密查的涉案房屋的价格为6800元/平方米。原告曾申请对涉案房屋以2012年12月30日为评估基准日进行评估，经评估价格为16029元/平方米，即涉案房款为2643300元，原告为此花去评估费12000元。
本案在审理过程中，根据被告的申请以2011年12月30日为评估基准日即价值时点对涉案房屋的价值进行了评估，2016年4月26日，淮安扬帆价格评估有限公司根据本院委托作出《房地产评估报告》，评估结果为涉案房屋于价值时点可能实现的市场价值为2613800元，评估单价为15850元/平方米。被告因评估支付了评估费14100元。在庭审中，原告根据上述《房地产评估报告》将诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告因涉案房屋造成原告优先购买权的损失为15850元/平方米×164.91平方米-6900×元/平方米×164.91平方米=1475944.50元。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否向原告履行了优先购买权的告知义务；3、原告主张损失的估价日期及损失是否合理。
关于争议焦点1，本院认为，虽然本院对原告关于要求确认被告与案外人签订的房屋买卖合同无效，原告对诉争的房屋享有优先购买权的诉讼案件判决作出的时间为2012年6月15日，但是由于被告提出上诉，本院判决的效力处于待定状态，而淮安市中级人民法院判决作出的时间为2012年9月20日，本案诉讼生效的起算时间应当从2012年9月20日开始，至本次诉讼尚未超过法律规定的两年，没有超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点2，本院认为，原、被告在租赁合同中约定如被告出售房屋，须在一个月前书面通知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权，被告虽提供了其单方制作的申通快递详情单、告知函，但未能提供原告已收到其发出的告知函，证明其已履行了上述通知义务的证据，本院对被告关于其已向原告履行了优先购买权通知义务的辩解意见，不予采纳。
关于争议焦点3，本院认为，原告于2011年年底就知道涉案房屋已由被告出售给他人，此时原告应当知道其对涉案房屋的优先购买权受到侵犯，原告主张因优先购买权受到侵犯而造成损失的基准日应为2011年年底，故被告申请以2011年12月30日为评估基准日即价值时点对涉案房屋的价值进行价值评估较为合理，原告在庭审中对涉案房屋于价值时点可能实现的市场价值为2613800元，即评估单价为15850元/平方米也予以了认可，并将诉讼请求进行了变更，是原告对自己诉权的处分。至于原告以涉案房屋的上述评估市场价值减去被告出售涉案房屋时的评估价值的数额作为其因优先购买权受到侵犯而造成损失是否合理，本院认为，虽然原告对涉案房屋享有优先购买权，但该权利就其性质而言仅属缔约请求权，并非物权，只有在原告实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，原告才会取得涉案房屋所有权，且房价的涨跌起伏具有不确定性，房价的上涨也不是原告当时会预期取得的必然经济利益，故原告以被告将涉案房屋出卖给案外人的价款与以其知道涉案房屋出卖给案外人时为基准日的评估价款的差价主张被告赔偿损失1475944.50元，并自判决确定之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告支付利息损失依据不足，综合本案的实际情况，本院酌定为400000元。原告关于以2012年12月30日为基准日进行评估的评估费用由原告自行承担。被告关于原告没有在同等地段购买房屋，对原告没有造成损失的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，原告要求被告赔偿因涉案房屋优先购买权受到侵犯而造成的损失1475944.50元及利息的主张，本院不予支持，本院酌定被告赔偿原告损失400000元。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告金湖县神华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闵克荣400000元。
二、驳回原告闵克荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19994元，财产保全费5000元，评估费14100元，合计39094元，原告闵克荣负担19113元，被告金湖县神华房地产开发有限公司负担19981元（此款被告已支付14100元，余款5881元原告已由预缴，被告随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 雷爱红
代理审判员 宋 璇
人民陪审员 徐道红
二〇一六年十月十二日
书 记 员 汤金琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。