重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00311号
上诉人（原审被告）：重庆聚信美家居有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4。
法定代表人：翁小利，该公司经理。
委托代理人：唐军，重庆聚信美家居有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：朱泓依，女，汉族，1968年3月20日出生，个体工商户，住重庆市。
委托代理人：张进，重庆盛世文辉律师事务所律师。
原审被告：重庆银翔物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区兴塘路2号翡翠谷6幢1单元3-1。
法定代表人：邹佳荣，该公司总经理。
原审被告：重庆大雅地产有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4。
法定代表人：周道学，该公司董事长。
上诉人重庆聚信美家居有限公司（以下简称聚信美家居公司）与被上诉人朱泓依、原审被告重庆银翔物业管理有限公司（以下简称银翔物管公司）、重庆大雅地产有限公司（以下简称大雅地产公司）租赁合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年7月25日作出（2013）渝一中法民初字第00766号民事判决。聚信美家居公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年10月28日对本案进行了询问审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年12月21日，大雅地产公司为甲方（出租人），朱泓依为乙方（承租人），聚信美家居公司为丙方（管理人），签订了《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），约定：甲方将位于重庆市北部新区金开大道1222号重庆聚信美·家居世纪城5A08、建筑面积为971.05平方米的商铺出租给乙方；合同的租赁期限为贰年，自2011年9月25日起至2013年9月24日止，双方合同到期后，在同等条件下，乙方享有优先续租权；乙方承租商铺的经营品种及品牌为家具：卡芬达；合同租赁期内租金单价为10元／平方米·每月；商铺租赁期内管理费单价为30元／平方米·月；乙方签订合同时，应向甲方缴纳合同履约保证金43697元，履约保证金由丙方代为收取；若乙方未能在合同签订后3日内缴纳第一次租金，甲方有权单方解除本合同，并收回商铺另行出租，乙方支付的履约保证金不予退还；若乙方在经营过程中违反了本合同或本商城的相关规定，涉及经济赔偿及乙方应承担之违约责任的，甲方有权用该履约保证金进行抵扣，抵扣后保证金的差额乙方必须在7日内予以补足，以作为续租的先决条件，如乙方续租，则该履约保证金转为续租期履约保证金；本合同期满或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修和装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设备、设施保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场，在结算完有关费用后90日内，甲方应将乙方的履约保证金无息退还乙方，若租赁商铺及其设施、设备发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的责任；为确保“先行赔付”制度的切实履行，签订本合同时，乙方应向丙方缴纳商品质量保证金10000元，若乙方撤场12个月后，乙方所售商品经丙方核实无任何质量问题和纠纷，丙方将质量保证金无息退还给乙方；本合同到期，如乙方需续租，应于租赁期满30日前向甲方提出书面申请，并经协商后重新签订商铺租赁及管理合同；乙方按7元／平方米·月支付物业服务费，乙方租赁商铺的建筑面积为971.05平方米，物业服务费为6797元／月；乙方所租商铺专有部分的水、电费按照独立计量表的实际用量由乙方自行承担，共有部分的水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊；乙方于缴纳租金的同时向丙方支付5元／平方米·月的品牌推广费；丙方全权负责并实施本商城的各项经营及物业管理事务，乙方在租赁经营期间必须接受和配合丙方的管理工作，乙方应按照本合同的约定按时缴纳租金、商铺管理费和其他相关费用，丙方可根据需要选聘专业公司承担专项服务业务；乙方按照法律规定和本合同的约定，享有其承租物业的使用权，甲、丙方不得干涉乙方的合法经营；租赁期限届满，本合同自然终止，乙方应支付甲、丙方的租金、履约保证金、质量保证金、商铺管理费及应支付的其他相关费用逾期达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲、丙方有权提前终止本合同，如本合同期满终止或非甲、丙方原因而提前终止时，乙方清场过程中，不得故意损坏或撤除建筑物本身的结构体，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除和损坏，归甲方所有；在本合同期内，甲、丙方擅自终止合同应支付违约金，违约金为一个月租金，如造成乙方损失的，甲、丙方应赔偿乙方因此所遭受的直接经济损失；乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲、丙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和＊0.05%＊逾期天数；在租赁期内，乙方擅自终止本合同的，甲方不退还乙方履约保证金。合同附有朱泓依所租商铺所在楼层平面图。
根据朱泓依与聚信美家居公司签订的《装修管理协议书》，装修保证金待装修完工验收合格并营业3个月结算相关费用后无息退还，朱泓依的装修违反规定涉及的赔偿款、违约金等，聚信美家居公司可从装修保证金中扣除。
2011年7月1日，朱泓依向聚信美家居公司交纳5A07、5A08商铺装修保证金3万元。
2011年9月25日，重庆聚信美·家居世纪城开始营业，朱泓依所租赁的3个商铺均从2011年9月25日开始计租。截止2012年10月19日，朱泓依商铺的工作人员仍在参加重庆聚信美·家居世纪商城的每日晨会。2012年10月19日之后，重庆银翔物业管理有限公司聚信美·家居世纪城管理处用封条封闭了原告所租的3个商铺。
聚信美家居公司称其于2012年12月14日向朱泓依邮寄3份《解除租赁合同的函》，内容是因朱泓依未缴纳租金、管理费、物业管理费等费用，聚信美家居公司决定解除1A18、5A07、5A083个商铺的租赁合同。朱泓依不认可收到此《解除租赁合同的函》。
2013年3月2日，朱泓依向聚信美家居公司发送《函告》，要求搬出三个门市内的家具。2013年3月16日，朱泓依向聚信美家居公司发送《解除租赁合同函告》称：“聚信美家居公司对朱泓依承租的3个商铺进行查存，朱泓依不得不撤出商场，经多次协商均不能达成一致意见，要求搬出家具也未果，遂要求解除与聚信美家居公司签订的3个商铺的租赁合同”。聚信美家居公司认可收到此《解除租赁合同函告》。
一审审理中，双方当事人确认：朱泓依涉案商铺的营业时间为2011年9月25日至2012年10月19日，共计390天。朱泓依涉案5A07、5A08商铺的装修造价共计为260万元。其中，5A07商铺面积为872.8平方米，分摊装修造价为123.07万元；5A08商铺面积为971.05平方米，分摊装修造价为136.93万元。
一审另查明：1.大雅地产公司起诉朱泓依租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院以（2013）渝北法民初字第488号民事判决认定朱泓依未按合同约定缴纳租金，已构成违约，应承担给付欠缴租金和逾期付款违约金的支付责任，遂判决：朱泓依于判决生效后十日内支付大雅地产公司租金506880.17元；朱泓依于判决生效后十日内支付大雅地产公司逾期付款违约金（违约金为以下金额总和：以26184元为本金，分别从2012年3月26日、2012年6月26日起，按每日0.05%计算至本清时止；以7273.33元为本金，从2012年9月26日起，按每日0.05%计算至本清时止；以29131.5元为本金，分别从2011年9月26日、2011年12月26日，2012年3月26日、2012年6月26日起，按每日0.05%计算至本清时止；以8092.08元为本金，从2012年9月26日起，按每日0.05%计算至本清时止；以75417.84元为本金，分别从2011年9月26日、2011年12月26日，2012年3月26日、2012年6月26日起，按每日0.05%计算至本清时止；以20949.4元为本金，从2012年9月26日起，按每日0.05%计算至本清时止）。该判决已生效。
2.银翔物管公司诉朱泓依物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院以（2013）渝北法民初字第00011号民事调解书确认如下调解协议：朱泓依于2014年1月4日前向银翔物管公司支付聚信美·家居世纪城1A18、5A07、5A08商铺从2011年9月至2012年10月19日的物业服务费270502.74元，代缴电费58055.78元，共计328558.52元；银翔物管公司自愿撤回主张公摊水电费的诉讼请求；案件受理费8900元，因调解结案减半收取4450元，由银翔物管公司负担1575元，由朱泓依负担2875元。
3.聚信美家居公司诉朱泓依合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院以（2012）渝北法民初字第15581号民事判决认定朱泓依未按合同约定的期限缴纳商铺管理费、品牌推广费已构成违约，其应承担给付聚信美家居公司所欠商铺管理费、品牌推广费895354.17元和逾期付款违约金的民事责任，遂判决：朱泓依给付聚信美家居公司商铺管理费和品牌推广费895354.17元；朱泓依给付聚信美家居公司逾期付款违约金（截止2012年10月19日的逾期付款违约金为97638.35元；从2012年10月20日起，以895354.17元为基数，按每日0.05%计算至所欠费用付清时止）。此判决作出后，朱泓依不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院以（2013）渝一中法民终字第02423号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
朱泓依向一审法院起诉，请求：1.确认朱泓依要求解除三方签订的《商铺租赁及管理合同》有效；2.判令大雅地产公司、聚信美家居公司、银翔物管公司赔偿朱泓依因租赁5A08商铺所发生的全部装修装饰损失共计1946274.8元（以最终司法鉴定金额为准）；3.判令大雅地产公司、聚信美家居公司、银翔物管公司承担因封闭5A08商铺而造成的租金、各种管理费等级逾期违约金损失约10万元（以相关案件判决为准）；4.判令大雅地产公司、聚信美家居公司、银翔物管公司赔偿为5A08商铺而进口的全部家具价值损失约20万元（以最终司法鉴定金额为准）；5.判令聚信美家居公司退还朱泓依所交纳的5A08房屋装修保证金1.5万元；6.本案诉讼费由大雅地产公司、聚信美家居公司、银翔物管公司承担。在一审审理中，朱泓依于2013年12月22日向一审法院提交了《撤回部分诉讼请求申请书》，提出因进口家具的价值损失估价十分困难，遂申请撤回第4项诉讼请求，同时申请撤销第2项诉讼请求中的“装饰”损失。2014年2月27日，朱泓依在法庭审理中申请撤回第3项诉讼请求中关于租金和各种管理费的诉讼请求，对第3项诉讼请求中的违约金明确为52815.88元（从2011年9月26日起至2011年12月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为19831.26元；从2011年12月26日起至2012年3月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为15192.07元；从2012年3月26日起至2012年6月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为10603.86元；从2012年6月26日起至2012年9月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为5913.69元，从2012年9月26日起至2012年10月19日，以27189.4元为基数，按照0.05%计算违约金为1223.52元）。2014年5月5日，经一审法院释明，朱泓依放弃要求银翔物管公司承担本案侵权责任的诉讼请求，放弃要求大雅地产公司承担本案责任的诉讼请求，要求聚信美家居公司承担违约责任，并对第2项诉讼请求中的5A08商铺装修损失按照10年时间进行折旧，明确为1222991.3元。2014年7月24日，朱泓依明确第3项诉讼请求中的违约金为聚信美家居公司起诉的各种管理费的违约金，对大雅地产公司起诉的租金的违约金不再主张，各种管理费的违约金的金额为52815.88元。
因此，朱泓依在本案一审中的诉讼请求变更为：1.确认朱泓依要求解除三方签订的《租赁及管理合同》有效；2.判令聚信美家居公司赔偿朱泓依因租赁5A08商铺所发生的全部装修损失共计1222991.3元；3.判令聚信美家居公司承担因封闭5A08商铺而造成的各种管理费等的逾期违约金损失52815.88元（从2011年9月26日起至2011年12月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为19831.26元；从2011年12月26日起至2012年3月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为15192.07元；从2012年3月26日起至2012年6月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为10603.86元；从2012年6月26日起至2012年9月25日，以101960.25元为基数，按照0.05%计算违约金为5913.69元，从2012年9月26日起至2012年10月19日，以27189.4元为基数，按照0.05%计算违约金为1223.52元）；4.判令聚信美家居公司退还朱泓依所交纳的5A07房屋装修保证金1.5万元；5.本案诉讼费用由聚信美家居公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、合同是否解除及何时解除；二、合同解除的责任由谁承担；三、租金、管理费的违约金损失是否主张；四、房屋装修保证金的返还问题；五、装修损失的金额。
一、关于合同解除的问题。朱泓依要求确认其解除《租赁及管理合同》的行为有效，聚信美家居公司、大雅地产公司答辩称《租赁及管理合同》已由聚信美家居公司于2012年12月14日向朱泓依发函解除，因此三方均同意解除合同。
至于合同解除的时间，聚信美家居公司于2012年12月21日向朱泓依邮寄的3份《解除租赁合同的函》，朱泓依不认可收到此《解除租赁合同的函》，聚信美家居公司举示的重庆申重速递有限公司两路分公司的快递详情单并不能证实朱泓依收到《解除租赁合同的函》。朱泓依于2013年3月16日向聚信美家居公司发送的《解除租赁合同函告》，聚信美家居公司在（2013）渝北法民初字第488号案件2013年3月26日的法庭审理笔录中认可收到，但其并未向大雅地产公司表示解除合同的意思，大雅地产公司系在本案一审第一次开庭审理时知晓朱泓依要求解除合同的诉请，并认为合同早于2012年12月14日解除。因此，一审法院认为，以本案一审中第一次庭审时间即2013年8月21日为《租赁及管理合同》的解除时间。
二、关于合同解除的责任承担问题。关于朱泓依诉称防火门设置阻碍其经营的问题，因朱泓依并未举示充分证据证明防火门系其租赁涉案商铺后才产生，也未举证证明防火门对朱泓依经营有影响及影响的程度，故该理由不成立。
朱泓依诉称银翔物管公司封闭其商铺的问题，《租赁及管理合同》包含了两个法律关系，即大雅地产公司与朱泓依之间的租赁关系、聚信美家居公司与朱泓依之间的商铺经营及物业管理关系。就聚信美家居公司与朱泓依之间的经营及物业管理合同关系，聚信美家居公司按照合同约定负责并实施商城的各项经营及物业管理事务，并可根据需要选聘专业公司承担专项服务业务，并不得干涉朱泓依的合法经营。银翔物管公司系聚信美家居公司聘请，其在合同约定的租赁期限内以封条封闭了朱泓依租赁商铺而致其无法继续经营，此行为兼具银翔物管公司的侵权行为与聚信美家居公司的违约行为的性质；在本案审理中，经一审法院释明，朱泓依放弃要求银翔物管公司承担本案侵权责任的诉讼请求，从而明确其要求聚信美家居公司承担违约责任的诉讼请求。因此，聚信美家居公司应对其聘请的银翔物管公司实施的封闭商铺行为承担责任。此封闭朱泓依租赁商铺的行为，导致了朱泓依无法继续在商铺内进行经营，系根本违约行为，朱泓依与聚信美家居公司之间的商铺管理合同无法继续履行，朱泓依因此要求解除其与重庆聚信美家居公司之间的商铺管理合同，聚信美家居公司应承担经营及物业管理合同解除的损失赔偿责任。
就大雅地产公司与朱泓依之间的租赁合同关系，因聚信美家居公司聘请的银翔物管公司实施的封闭商铺行为，聚信美家居公司对商铺的不当管理导致了朱泓依租赁的商铺无法经营，租赁的根本目的无法实现，朱泓依起诉时要求解除三方签订的《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》，一审法院予以支持。
至于聚信美家居公司辩称，因朱泓依未交纳相关费用而封闭其商铺，合同对朱泓依未交纳费用的违约责任约定了违约金，聚信美家居公司根据合同并不享有封闭商铺的权利，因此，一审法院对此辩称不予采纳。
三、关于管理费的逾期违约金损失的问题。因朱泓依诉称的管理费等的逾期违约金52815.88元系重庆市渝北区人民法院（2012）渝北法民初字第15581号案件生效判决确定由朱泓依承担的违约责任，朱泓依将此逾期违约金作为损失，要求聚信美家居公司因本案中诉及的违约行为而承担赔偿责任，但上述逾期违约金计算至2012年10月19日即银翔物管公司封闭商铺之前，因此，聚信美家居公司无须就封闭商铺行为实施之前的朱泓依的违约行为承担责任，一审法院对朱泓依诉称的管理费的逾期违约金损失不予主张。
四、关于房屋装修保证金的返还问题。因聚信美家居公司并未举示证据证明朱泓依商铺装修未验收合格或装修违反规定产生了赔偿款、违约金，因此，按照《装修管理协议书》的约定，房屋装修保证金应该由聚信美家居公司退还朱泓依。
五、关于装修损失的金额问题。由于聚信美家居公司聘请的银翔物管公司实施的封闭朱泓依租赁商铺的违约行为，造成《租赁及管理合同》根本目的无法实现，而朱泓依投入的装修成本无法完全实现其价值，形成了装修残值，造成了装修费用的损失，朱泓将其作为合同解除后的损失要求聚信美家居公司赔偿，一审法院予以支持。
对于装修残值，朱泓依主张按照10年进行装修折旧，其提供的证据为重庆市国土资源和房屋管理局文件（渝国土房管发（2004）574号），《重庆市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，其第五条称：“房屋装修超过十年的，其装修一般不予评估；室内装修不超过十年的，其年折旧率每年按10%计算。装修年限以装修当年起计。”因此，朱泓依计算为：5A08商铺面积为971.05平方米，分摊装修造价为136.93万元，按10年折旧后残值为1222991.3元［136.93万元（3650天（（3650天-390天）］；聚信美家居公司认为应该按照合同约定的2年折旧计算，2年折旧计算为：5A08商铺面积为971.05平方米，分摊装修造价为136.93万元，按2年折旧后残值为637756.13元［136.93万元（730天（（730天-390天）］。一审法院认为，朱泓依主张按照10年进行装修折旧，其提供的证据《重庆市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》适用的情形是城市房屋拆迁评估，故不适用于本案。而《租赁及管理合同》约定的租赁期限为2年，合同到期，如乙方需续租，应于租赁期满30日前向甲方提出书面申请，并经协商后重新签订商铺租赁及管理合同，并约定合同期满或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除和损坏，归甲方所有。按照此合同约定，商铺装修的使用时间为2年，装修要使用超过2年时间的前提是合同续租，而朱泓依只是享有同等条件下的优先续租权，是否续租仍是不确定的事由。由此，朱泓依在对商铺进行装修时应充分考虑到是否能够续租的问题，控制好装修成本及随之带来的经营风险。因此，在本案中合同未续租的情况下，5A08商铺按2年折旧后残值为637756.13元，由聚信美家居公司予以赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：1.大雅地产公司与朱泓依、聚信美家居公司签订的《租赁及管理合同》于2013年8月21日解除；2.由聚信美家居公司在本判决生效之日起10日内赔偿朱泓依5A08商铺的装修损失637756.13元；3.由聚信美家居公司退还朱泓依所交纳的5A08商铺的房屋装修保证金1.5万元；4.驳回朱泓依的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16417.26元，由朱泓依负担6566.9元，由聚信美家居公司负担9850.36元，此款已由朱泓依垫付，限聚信美家居公司在本判决生效之日起十日内直付给朱泓依9850.36元。
聚信美家居公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判第一、二项；2.改判确认朱泓依与聚信美家居公司、大雅地产公司签订的三方《租赁及管理合同》于2013年3月16日由朱泓依单方解除；3.改判聚信美家居公司不承担朱泓依所租5A08商铺的装修残值损失；4.一、二审诉讼费用由朱泓依承担。主要事实和理由：1.《租赁及管理合同》无法履行的根本原因是朱泓依根本违约在先，聚信美家居公司曾于2012年12月14日向朱泓依发出合同解除通知书，因朱泓依表示未收到该解除通知书，故合同并未解除。合同解除时间应为2013年3月16日，即聚信美家居公司收到朱泓依发出解除合同通知书的时间。2.《租赁及管理合同》系将租赁和管理纳入一并实施的三方合同，单独解除管理合同关系或单独解除租赁合同关系对于合同履行都无意义。因此朱泓依要解除合同只须向聚信美家居公司或大雅地产公司其中任何一方发解除函即可解除本合同。3.朱泓依未按约定缴纳租金、管理费等费用，银翔物管公司用封条暂时封闭门面的行为是聚信美家居公司行使先履行抗辩权的行为，不是违约行为。而且封门的行为既保护了朱泓依店内的财产，又避免了聚信美家居公司损失的扩大。朱泓依在封门后有能力也有条件直接向聚信美家居公司或向提存部门提存交付应付款项完成先履行义务。4.合同解除的主要责任在朱泓依，一审法院判决由聚信美家居公司单方承担全部责任不合理。
朱泓依答辩称：1.一审判决的合同解除时间没有错误。2.聚信美家居公司在本案中应承担责任的原因是因其未解除合同而先封闭商铺。聚信美家居公司封门也并不是为了朱泓依的利益，朱泓依在被封闭商铺后多次与聚信美家居公司交涉，但聚信美家居公司既不让朱泓依进场，也不准其搬出家具和饰品。3.聚信美家居公司与朱泓依纠纷的原因是因为防火门的安置位置有问题而非其他原因。
大雅地产公司、银翔物管公司均未提交书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是《租赁及管理合同》的解除时间；二是聚信美家居公司是否应承担朱泓依所租商铺的装修残值损失。
一、关于《租赁及管理合同》的解除时间问题。本院认为，合同的解除时间应为2013年8月21日。主要事实和理由：1.合同第26.3条对未及时交纳费用的违约责任作了相应约定：“乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲、丙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×0.05%×逾期天数。”本案中，朱泓依未按合同约定及时交纳租金、商铺管理费、品牌推广费、物业服务费等，因此朱泓依的行为已构成了根本违约。对此，聚信美家居公司本可以按法律规定主动解除合同并要求朱泓依按合同约定支付违约金，也可以通过诉讼的方式维护自己的合法权利，但在合同尚未解除的情况下，聚信美家居公司聘请的银翔物管公司采取了封闭商铺的错误方式，导致了朱泓依无法继续经营，聚信美家居公司也因此构成了根本违约，朱泓依有权在此种情况下提出解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…”本案中，《租赁及管理合同》系朱泓依与大雅地产公司和聚信美家居公司签订的三方合同，朱泓依解除合同关系，既是要解除与出租人大雅地产公司之间的商铺租赁关系，又要解除与管理人聚信美家居公司之间的商铺管理关系，故朱泓依应将解除合同的通知送达合同的相对方大雅地产公司与聚信美家居公司。现朱泓依并未向大雅地产公司送达解除合同通知书，大雅地产公司亦在本案一审首次庭审时才表示知晓朱泓依要求解除合同。聚信美家居公司和大雅地产公司对解除合同并未提出异议。因此一审法院将本案一审首次庭审时间视为大雅公司收到朱弘依解除合同通知的时间，据此认定合同于2013年8月21日解除并无不妥，聚信美家居公司的该项上诉理由不能成立。
二、关于聚信美家居公司是否应承担朱泓依所租商铺的装修残值损失的问题。
本院认为，聚信美家居公司应承担朱泓依所租商铺的部分装修残值损失的责任。主要事实和理由：1.《租赁及管理合同》约定聚信美家居公司不得干涉朱泓依的合法经营。本案中，银翔物管公司系聚信美家居公司聘请，银翔物管公司对朱泓依租赁的商铺实施的封闭行为造成其在租赁合同期内无法继续经营。因《租赁及管理合同》并未约定在朱泓依不缴纳相关费用时聚信美家居公司或其聘请的物管公司可以采取封闭商铺的行为，故银翔物管公司封闭商铺的行为欠缺法律与合同依据。2.虽然对于《租赁及管理合同》的解除，朱泓依与聚信美家居公司均有过错，但是朱泓依的违约行为并不必然导致商铺被封的后果，两者之间没有必然的因果关系，朱泓依应承担的违约责任已在《租赁及管理合同》中有明确约定且已经另案确认。聚信美家居公司因自身违约行为，造成朱泓依租赁的商铺无法正常经营，由此产生的部分装修残值损失责任理应由聚信美家居公司承担。一审法院按照2年的合同约定租赁期限计算装修折旧残值并无不当。
综上所述，聚信美家居公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16417.26元，由重庆聚信美家居有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 周 倩
代理审判员 陈青青
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 ＸＸ平