海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终165号上诉人（原审被告）：海南隆欣房地产开发有限公司。法定代表人：张艳，执行董事。委托代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：陈华浩，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：冯行遵。委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人海南隆欣房地产开发有限公司（以下简称隆欣公司）与被上诉人冯行遵商品房销售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。隆欣公司上诉请求:一、撤销海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初2285号民事判决：二、驳回冯行遵的诉讼请求；三、一、二审诉讼费由冯行遵承担。事实和理由：一、隆欣公司延迟办理房产证是由于政府原因造成，属于不可抗力范畴，隆欣公司不应承担逾期办证的违约责任。就涉案的湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目（以下称“公寓楼项目”），隆欣公司早在2014年2月20日就向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续。由于办理规划核实手续前需要核定该项目用地容积率情况，市规划局在2014年3月25日向海口市国土资源局发出《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》，请市国土局核定该项目用地容积率情况，并将结果反馈规划局。但从2014年两年多时间，市国土局仍然未能出具最后结论，导致项目房产无法办理房产证。2016年9月26日，海口市人民政府（2016）314号专题会议认为，隆欣公司土地用途为城镇住宅地，市规划局首次批准的容积率3.0，作为项目用地基准容积率。至此，项目用地容积率的问题才得到解决。可见，至少是从2014年2月20日隆欣公司向市规划局申请规划核实2016年9月26日政府解决项目用地容积率问题期间，公寓楼项目房产证无法按期办理是政府原因造成，属于不可抗力，隆欣公司无须承担任何违约责任。一审判决认为“被告作为地产开发商，应对地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和商业风险有一定的预见性。地产项目建设完工后办理的竣工验收手续，这是一项必经的流程，而本案项目所属土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，被告应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理”，完全违背客观事实。既然政府职能部门为隆欣公司办理了上述项目开发的合法手续，项目也是按政府部门审批结果建设（即按《建设工程规划许可证》审批的容积率3.0建设），就证明隆欣公司在开发项目过程中根本就不存在所谓“项目容积率问题”。如果项目的确存在容积率问题，政府部门应在为隆欣公司办理开发手续的过程中提出，而不是直到项目开发完成、房产已经销售，在办理规划核实的时候提出，这恰恰证明项目存在所谓“容积率问题”是政府原因造成，对此，隆欣公司根本无法预见。此外，市规划局请市国土局核定该项目用地容积率情况，才给予项目办理规划核实手续的做法本身就缺乏法律支持。而市国土局迟迟没有核定项目用地容积率，明显属于懒政、怠政行为。因此，房屋权属证书迟迟不能办理，就是因为政府部门违法违规行政，且相互踢皮球、推诿责任的原因造成，不因隆欣公司意志为转移，当然属于不可抗力范畴。此外，“土地用途变更”与“容积率增加”完全属于不同概念，两者之间并没有必然联系，相互之间也没有因果关系。一审判决查明“因土地用途变更导致容积率增加”是对两概念的错误理解，也与客观事实严重相悖。实际上，自隆欣公司取得项目土地后该土地用途从未变更。二、冯行遵要求支付逾期办证违约金的诉请已经超过两年的诉讼时效，应不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起550日内为买受人办理房屋权属证书。”即违约金的起算时间应为房屋实际交付时间加上550天后的次日起算。本案中，涉案房屋原由“万国强、万鹏飞”购买，隆欣公司早已在2012年11月20日办理房屋交付手续。后原房屋购买人向隆欣公司提交《认购更名申请表》，隆欣公司才与冯行遵办理更名手续，将涉案房屋更名给冯行遵。因此，涉案房屋其实是冯行遵从原购房人处取得，其所享有的权利不应超过原购买人权利范围，即应认定隆欣公司已经在2012年11月20日将房屋交付使用。那么，冯行遵主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年5月24日开始计算，而隆欣公司直至2016年8月才向法院提起诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”冯行遵的诉请显然超过诉讼时效，其诉讼请求应不予支持。三、冯行遵没有按《商品房买卖合同》约定履行义务，隆欣公司有权延迟甚至拒绝办理房产证。《商品房买卖合同》第九条约定，“交房应在买受人按合同缴完房款并缴纳物业专项维修资金，未缴清房款和物业专项维修资金而延期交房的责任由买受人承担。”第十五条约定，“因买受人的原因，导致办理房屋所有权证迟延的，办证期限相应顺延。”从该条款不难看出，冯行遵应在交房前缴清房款和物业专项维修资金，即在隆欣公司为冯行遵办理房产证之前，冯行遵必须缴清房款和物业专项维修资金，且如冯行遵延期缴纳，隆欣公司办证期限相应顺延。本案中，冯行遵并没有依约缴清物业专项维修资金，隆欣公司至今没有收到冯行遵缴纳维修资金的凭证，根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，隆欣公司享有“先履行抗辩权”，有权延迟甚至拒绝为冯行遵办理房产证而无须承担任何责任。四、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请法院予以减少。本案中，隆欣公司早已将房屋交付冯行遵。房产证不能按《商品房买卖合同》约定期限如期办理，并不会给冯行遵造成较大损失。而《商品房买卖合同》约定的“每日按已付房价款的万分之一”的违约金标准，累计后产生的违约金必然远远超过冯行遵损失。因此，隆欣公司认为冯行遵诉请的违约金过分高于造成的损失，应予以减少。综上所述，恳请贵院撤销一审判决，依法改判。冯行遵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案中不能为冯行遵办理房产证的原因在于隆欣公司自身，并不属于不可抗力，隆欣公司应承担逾期办证的违约责任。在本案中，按照双方所签订的《海口市商品房买卖合同》的约定，隆欣公司应在房屋交付之日起365日或550日内为冯行遵办理房屋权属证书，但至今，隆欣公司仍未能办理出房屋权属证书，其将逾期办证的原因归责到政府部门的原因导致未能办证的理由根本站不存在。隆欣公司原先向海汽集团购买兰亭雅苑小区的土地时，原先登记过户的容积率就已经注明为1.2，但是在小区集成后，其容积率已经达到2.9878，已经明显属于超容，但当政府要求隆欣公司补交增容费时，隆欣公司与政府部门进行扯皮，不愿意缴纳超容费，双方就一直僵持在那里，因为没有缴纳超容费，就没办法通过规划验收，没法通过规划验收，就没有办法办理出兰亭雅苑小区的总证，也导致了包括冯行遵的房产证无法办出。最终该纠纷在2016年底才能解决，而根据合同相对性原理，冯行遵的相对人就是隆欣公司，故根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，隆欣公司应承担逾期办证的违约责任。二、冯行遵已经履行完毕自己在合同中的主要义务，隆欣公司并不能行使“先履行抗辩权”。冯行遵按时缴纳物业专项维修基金的义务属于合同从属性的义务，合同中约定的冯行遵未缴纳维修基金相对应的是隆欣公司的交房的权利，但是就算是冯行遵未缴纳维修基金或者晚于合同约定的时间付款，但是隆欣公司同样也向冯行遵交付了房屋，可以看出，隆欣公司已经认可了冯行遵履行合同的主要义务，而隆欣公司承担的按时办理房产证的义务与冯行遵缴纳维修基金没有对价关系。其次，隆欣公司连兰亭雅苑小区的总证直到现在都无法办出，而且是隆欣公司自己原因导致该总证无法办理，更不要说为包括冯行遵在内的各位业主办理出各房屋的房产证，而并非是冯行遵没有按时交款或者未缴纳维修基金导致房产证无法办出的，所以隆欣公司并不能在此享有先履行抗辩权，根据《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要有买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”由于无法办证，隆欣公司根本未通知冯行遵提供任何材料，换句话来说，如果隆欣公司可以为冯行遵办理房产证了，而冯行遵未能缴纳维修基金或者其他办证所需要的材料了，隆欣公司才能享有先履行抗辩权。所以，隆欣公司不享有先履行抗辩权。三、隆欣公司逾期办证的行为已经构成违约，应按合同的约定向冯行遵承担支付违约金的责任。隆欣公司与冯行遵之间的商品房买卖合同，是在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律禁止性规定，系合法有效合同。双方应当全面诚信履行。而且在本案中，双方约定违约金，并未存在一个过高畸高的情形，而且隆欣公司也未举证违约金比例过高，所以隆欣公司的应按约定承担违约责任。四、隆欣公司直接和冯行遵签订新的商品房买卖合同，应按新的商品房买卖合同去履行，根据交房时间来计算办证时间，并没有超过诉讼时效。冯行遵向一审法院起诉请求：一、隆欣公司向冯行遵支付逾期办证的违约金46741.2元，计算方式为自2015年2月12日起至冯行遵起诉之日，每逾期一日按冯行遵已付购房款836158元的万分之一计算；二、本案诉讼费由隆欣公司承担。一审法院查明事实：2013年8月5日，冯行遵与隆欣公司签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定主要内容为：隆欣公司将位于海口市南海大路XX号“湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼1单元13层XXX房”出售给冯行遵，房款总额为836158元。隆欣公司应在2013年8月12日前将上述房屋交付冯行遵，并应在交房之日起550日内为冯行遵办理房屋权属证书，如因隆欣公司责任，冯行遵不能在约定期限内取得房地产权属证书的，隆欣公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向冯行遵支付违约金。合同签订后，冯行遵向隆欣公司支付了全部购房款。因土地用途变更导致容积率增加，隆欣公司至今仍未将涉案房屋过户登记至冯行遵名下。一审法院认为：一、关于交房时间。冯行遵提供本人签字的《商品房交付使用签收单（存根）》，落款时间为2013年8月9日，以证明隆欣公司的交房时间为2013年8月9日；隆欣公司提供“万国强、万鹏飞”签字的《商品房交付使用签收单（存根）》，认为实际交房时间为2012年11月20日。一审法院认为隆欣公司属于合同交房义务的履行方，应承担交房时间的举证责任，但隆欣公司提供的《商品房交付使用签收单（存根）》落款并非冯行遵本人签字，隆欣公司也未能证明万国强、万鹏飞和冯行遵之间的关系，应承担举证不能的不利后果。因此，应认定房屋的交付时间为2013年8月9日。二、关于隆欣公司延迟办理房屋权属证书的行为是否属于不可抗力，是否构成违约。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。隆欣公司作为地产开发商，应对地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和和商业风险有一定的预见性。地产项目建设完工后办理的竣工验收手续，这是一项必经的流程，而本案项目所属土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，隆欣公司应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理，因此，隆欣公司延期办理房屋权属证书不属于不可抗力，隆欣公司应对逾期办证承担相应违约责任。隆欣公司的该项抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。三、关于冯行遵要求隆欣公司支付逾期办证违约金是否超过两年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定及第一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案违约金的起算时间应为房屋实际交付时间加550天后的次日。本案房屋交付时间为2013年8月9日，冯行遵主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年2月10日开始计算，冯行遵于2016年8月26日提起诉讼，未超出两年的诉讼时效。四、关于合同约定逾期违约金是否过高，需要调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。双方在合同中约定隆欣公司逾期办理房屋权属登记应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向冯行遵支付违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定，隆欣公司未能证明违约金超出冯行遵损失的30%，不符合调整的条件；参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，隆欣公司、冯行遵在合同中约定的违约金为每日(按已付房价款的)万分之一，折成年利率约相当于3.65%，未超过年利率24%，应予支持。隆欣公司以违约金计算方法过高为由主张予以调整，不予支持。综上所述，冯行遵与隆欣公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，冯行遵已向隆欣公司支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，隆欣公司负有交付涉案房屋并协助冯行遵办理涉案房屋权属登记的义务，隆欣公司逾期办理房屋权属登记的行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任，冯行遵请求隆欣公司按已付房价款836158元为基数，按每日万分之一的标准，支付从2015年2月12日到2016年8月24日产生的逾期办理房屋权属证书违约金共计46741.2元，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决：隆欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以836158元为本金，按每日万分之一的利率向冯行遵支付2015年2月12日到2016年8月24日的逾期办理房屋权属登记违约金46741.2元。案件受理费968元，减半收取484元，由隆欣公司负担。本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2016年10月17日，海口市国土资源局向海口市规划局发出海土资交字【2016】161号《关于项目用地基准容积率问题的函》，载明核定“湖南师大附中海口中学教师公寓楼”项目用地基准容积率为3.0.本院认为：原审判决认定冯行遵和隆欣公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》属于有效合同正确，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点问题是：隆欣公司逾期办理房产证是否应承担违约责任。一、根据双方合同的约定，隆欣公司应当提出因政府等不可抗力的原因导致其迟延办证，其不应承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而根据隆欣公司的陈述，至今不能办证的理由在于政府相关部门至今未给其核定项目用地的容积率，致其无法完成工程规划核实及验收手续，但核定容积率的问题属于项目在开始建设前即应完成的工作，该问题不属于法律规定的不可抗力的范围；再次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故隆欣公司也不能以第三人即政府的行为对抗合同相对方即购房者。据此，隆欣公司上诉主张系政府等不可抗力的原因导致其迟延办证，其不应承担违约责任的理由不符合法律规定，本院不予支持。二、关于隆欣公司提出冯行遵没有依约缴清物业专项维修资金，因此其享有先履行抗辩权，其不应当承担逾期办证的违约责任的上诉理由能否成立的问题。根据合同约定，交房时冯行遵应按合同交完房款并缴纳物业专项维修资金，未交清而延期交房的责任由冯行遵承担。冯行遵未缴纳物业专项维修资金，隆欣公司可以延期交房。隆欣公司在冯行遵未缴纳物业专项维修资金的情况下仍然向其交付房屋，视为其放弃该项抗辩权利。现隆欣公司以冯行遵未缴纳物业专项维修资金为由，主张其不应当承担逾期办证违约责任不符合合同约定，本院不予支持。三、关于违约金是否过高的问题。本案双方的合同约定隆欣公司逾期办证的，自逾期之日起，每日按已付房价款的万分之一向冯行遵支付违约金，折合年利率为3.6%，低于同期金融机构一年期贷款基准利率标准，隆欣公司主张该违约金标准约定过高，但并未提供相关证据证明，故对隆欣公司提出违约金过高应予调整的上诉理由不成立，本院不予采纳。四、关于冯行遵要求隆欣公司支付逾期办证违约金是否超过两年的诉讼时效。隆欣公司提供的证据不足以证明其实际向冯行遵交付房屋的时间，一审法院根据现有证据认定本案房屋交付时间为2013年8月9日正确，冯行遵主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年2月10日开始计算，冯行遵于2016年8月26日提起诉讼，未超出两年的诉讼时效。综上所述，隆欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费968元，由上诉人海南隆欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖端明审判员  袁 蓉审判员  陈立夫二〇一七年三月九日书记员  汪婉璐