湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00381号
原告（反诉被告）：武汉市月湖风景区管理处，住所地：武汉市汉阳区知音大道7附*号。
法定代表人：杨国瑜，系该管理处主任。
委托代理人：刘斌生，系该管理处职工，特别授权代理。
委托代理人：朱国刚，湖北诚明律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：湖北中盛汉森投资有限公司，住所地：武汉市东西湖区国营新河农场水口大队。
法定代表人：魏钟，系该公司总经理。
委托代理人：余海林，系该公司职工，一般授权代理。
委托代理人：张红，湖北鼎君律师事务所律师，特别授权代理。
被告：魏钟，男，1968年8月11日出生，汉族，湖北中盛汉森投资有限公司总经理，住武汉市硚口区。
委托代理人：张红，湖北鼎君律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：余海林，湖北中盛汉森投资有限公司职工，一般授权代理。
原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处（以下简称月湖风景区管理处）诉被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司（以下简称中盛汉森投资公司）、被告魏钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由代理审判员张朝管独任审理，于同年7月27日公开开庭进行审理后，因工作原因本案由审判员崔玉华转为普通程序审理。同年12月7日、2016年8月25日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员周洪元、周佩芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处的委托代理人刘斌生、朱国刚，被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司的委托代理人张红、被告魏钟的委托代理人张红均到庭参加了诉讼。2015年12月7日至2016年7月19日，因被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司提出对诉争房屋的装修（饰）、安装工程造价、可移动物品资产进行鉴定评估，本案暂停审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处诉称：2011年3月18日，原告与被告魏钟签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于月湖风景区知音半岛一套288平方米房屋出租给被告魏钟用于办公设计和会所，租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日止。2011年4月1日至2015年3月31日年租金为96，768元，2015年4月1日至2018年年租金为106，445元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为117，089元，租金按季度缴纳。合同第十一条第三款约定，因国家政策调整及原告上级主管部门规划调整或不可抗拒因素致使本合同终止，双方互不承担违约责任。该房屋租赁合同由两被告共同履行至今。2014年10月中共中央办公厅、国务院办公厅作出严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的决定，随后住房城乡建设部、湖北省委、省政府、武汉市委、市政府及原告上级主管部门武汉市园林和林业局出台一系列规定，要其彻底治理公园内违规设立的私人会所。被告租赁的办公场所已被住房城乡建设部和省市政府明确为必须关停的私人会所和只对少数人开放的场所。原、被告双方签订的租赁合同因此无法继续履行，为此原告根据上级部门要求和房屋租赁合同约定多次与被告协商解除房屋租赁合同无果。为了认真贯彻和落实中央和省市关于治理违规私人会所的指示精神，故起诉来院请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判决两被告腾退出月湖风景区知音半岛房屋；3、判令两被告按照年租金人民币106，445元的标准向原告支付从2015年7月1日起至两被告腾退之日止期间的房屋租金和房屋占用费；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司答辩并反诉称：同意解除合同，愿意配合原告（反诉被告）腾退房屋，但双方签署的《租赁合同》是真实有效的。合同的相关约定并没有对违约责任细化，被告（反诉原告）认为，在房屋租赁之初，原告（反诉被告）明知被告（反诉原告）是用来进行办公和会所的。原告（反诉被告）调整并不是为了公共事业，是行政调整。被告（反诉原告）愿意支付房屋租金和占用费，但是现房屋已经与签订合同时候发生改变，合同目的已经发生变化，不能按照年租金人民币106，445元标准向原告（反诉被告）支付，要求减免部分，具体可以协商。而且双方之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2021年3月31日止。因租赁期限长，被告（反诉原告）对租赁房屋投入了大量资金进行装修和改造，这些情况原告（反诉被告）是知晓并同意的。2015年4月被告（反诉原告）接到原告（反诉被告）通知，要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾退房屋。被告（反诉原告）理解并支持原告（反诉被告）的工作安排，同意在前期投入得到补偿的情况下提前解除合同，并向原告（反诉被告）提出了书面说明。双方在协商中原告（反诉被告）诉至汉阳区人民法院，在法院双方约定对装修损失及其他损失进行评估，按评估价值进行补偿，但评估报告出来后，原告（反诉被告）又不同意按评估报告进行补偿。故被告（反诉原告）提起反诉：1、请求判令原告（反诉被告）因提前解除租赁合同，支付被告（反诉原告）装修损失及为经营场所专门定制及购买的办公设施共计人民币3，030，906.14元；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
被告魏钟辩称：同意解除合同，愿意配合原告腾退房屋，但双方签署的《租赁合同》是真实有效的。合同的相关约定并没有对违约责任细化，被告认为，在房屋租赁之初，原告明知被告是用来进行办公和会所的。原告调整并不是为了公共事业，是行政调整，而且被告对该诉争房屋进行了装修及大量投入，原告应该对被告进行补偿。被告愿意支付房屋租金和占用费，但是现房屋已经与签订合同时候发生改变，合同目的已经发生变化，不能按照年租金人民币106，445元标准向原告支付，要求减免部分，具体可以协商。
原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处对被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司的反诉答辩称：针对被告（反诉原告）提出的损失不予认可，不具备真实性。被告（反诉原告）在经营诉争房屋时候是进行了装修，但是残值是没有认可依据的，请求法院依法判令。在第一次庭审后我们双方签署了协议委托了一家评估机构对诉争房屋的装修残值进行评估鉴定。评估公司出具鉴定初稿的装修残值约为人民币569，000元，与被告（反诉原告）提出的价值差距很大，被告（反诉原告）不认可评估公司的评估初稿，拒绝继续进行评估，评估机构后来就未出具正式的评估报告。对于被告（反诉原告）的装修事实原告（反诉被告）是认可的，对于固定的装修设施可以适当予以考虑，进行补偿，但是补偿不是针对当时的造价进行补偿，应该是对装修的剩余价值进行补偿。对于可移动物品不能计入损失赔偿，可移动物品在合同解除时候应该由承租方移走，原告（反诉被告）不同意折价收回。
经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：
位于武汉市汉阳区月湖文化主题公园配套公建工程于2006年2月13日通过武汉市城市规划国土资源管理局汉阳分局的规划审批，该配套公建工程中包括本案诉争房屋月湖景区知音半岛商铺一套。自2010年1月1日起武汉市人民政府办公厅同意将由武汉市汉阳区人民政府所属的月湖风景区管理处和武汉地产集团所属的月湖南岸区域一并划转由武汉市园林局管理，包括上述区域内地上地下建筑物及其设施设备、市政设施、园林、水品等资产的管理、使用、处置、收益权，并于同年4月1日起移交区域管理权责。武汉市园林局委托本案原告（反诉被告）月湖风景区管理处具体办理上述区域的移交工作，对上述区域进行使用管理。2010年诉争房屋原系出租与拉丰舍经营咖啡、西餐等，拉丰舍对诉争房屋进行了装修，后因为经营问题，同年，魏钟与拉丰舍和月湖风景区管理处商谈租赁诉争房屋事宜。同年，拉丰舍与月湖风景区管理处解除租赁合同，将房屋返还月湖风景区管理处。同年7、8月份，月湖风景区管理处将房屋交与魏钟，魏钟开始对房屋进行装修。2011年3月，月湖风景区管理处作为出租方（甲方）与承租方魏钟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于武汉市月湖景区知音半岛房屋一套（建筑面积288平方米）出租与魏钟作为办公设计、会所等使用。房屋租赁期自2011年4月1日至2021年3月31日。租金包括出租房屋本身的租金和与出租房屋配套的设施、设备的租金两部分组成，各占50%。2011年4月1日至2015年3月31日年租金为96，768元、2015年4月1日至2018年3月31日年租金为106，445元、2018年4月1日至2021年3月31日年租金为117，089元。租金交纳时间为2011年4月1日至2021年3月31日，在该季度首月的10日之前交纳本季度的租金。押金标准为人民币20，000元。乙方因使用需要，在不影响房屋结构及安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰装修，但其规模、范围、工艺、用料等方案必须书面报甲方审批后方可施工，装饰装修的所有费用由乙方承担。从房屋交付之日到计租之日为乙方进行首次装修的时间，装修期内乙方不得从事经营活动。装修后改善和增设的其他物品甲方不承担维修义务。经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。在租赁期内，因国家政策及甲方主管部门规划调整或不可抗拒因素致使本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，其损失甲、乙双方按国家相关政策法规协商解决。甲、乙双方根据本合同约定解除合同的，本合同自书面解除合同通知送达对方时解除。合同还对违约责任、解决争议的方式等内容进行了约定。合同签订后，魏钟向月湖风景区管理处支付了押金，魏钟承租诉争房屋用作中盛汉森投资公司办公场所及魏钟居住使用。由中盛汉森投资公司作为发包方对诉争房屋进行装修。装修好后，中盛汉森投资公司、魏钟在诉争房屋内添置了家具、家电、花卉盆景等设施用于办公及居住。双方依约履行至2015年4月。因中央办公厅、国务院办公厅出台文件严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所，中华人民共和国住房和城乡建设部要求各省住房城乡建设厅彻底清理整治公园中的私人会所，并对武汉市进行了实地考察，其中月湖风景区内的中盛汉森投资公司承租房屋属于应清理整治的私人办公会所。武汉市园林和林业局为落实中央及住建部精神要求对公园内办公租赁场所等与公园服务功能不配套的经营场所进行清查，要求2015年6月15日前完成整改。其中月湖风景区内中盛汉森投资公司承租房屋属于住建部反馈的未清理到位的私人会所。2015年4月27日，武汉市园林和林业局向月湖风景区管理处发《关于协商租户提前腾退的通知》表示，中盛汉森投资公司经营场所与公园服务功能不符，占用公共资源为少数人服务，需即刻进行清理，尽快与上述租户协商提前腾退事宜。同日，月湖风景区管理处向中盛汉森投资公司发《关于办公租户提前腾退房屋的通知》一份，表示要按照市局的通知要求即刻对月湖景区内办公租户进行清理，请中盛汉森投资公司接到通知后，尽快做好腾退并于一周内上报腾退计划安排。同日，月湖风景区管理处将通知送达中盛汉森投资公司。同年5月5日，中盛汉森投资公司向月湖风景区管理处回函一份，表示其公司前期实际投入较大，希望月湖风景区管理处以实事求是的原则给予其公司合理赔偿。赔偿清单为：1、前租户转让费80万元；2、公司重新装修费230万元；3、公司配套的地暖、通讯及办公设备共计30万（其中地暖5万、通信投资10万、办公设备10万、空调6万）；4、鉴于搬迁对公司近几年在此地无形投资而造成的较大影响请给予100万元的赔偿。共计赔偿人民币441万元。中盛汉森投资公司、魏钟的房屋租金支付至2015年6月30日，后因双方协商腾退及补偿事宜，自2015年7月1日起中盛汉森投资公司、魏钟未再支付租金，但使用诉争房屋至今。现双方因腾退及补偿事宜产生纠纷，月湖风景区管理处诉至本院请求判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，两被告腾退出月湖风景区知音半岛房屋并按照年租金人民币106，445元的标准向原告支付从2015年7月1日起至两被告腾退之日止期间的房屋租金和房屋占用费，两被告承担本案的全部诉讼费用。中盛汉森投资公司提出反诉要求判令原告（反诉被告）因提前解除租赁合同，支付被告（反诉原告）装修损失及为经营场所专门定制及购买的办公设施共计人民币3，030，906.14元，本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
另查明，2010年7、8月份至2011年3、4月份，中盛汉森投资公司对诉争房屋进行了装饰、装修，并购置了家具、家电设备、盆景花卉等物品办公使用。中盛汉森投资公司进行装修时，虽未依合同约定书面报月湖风景区管理处审批，但口头告知了月湖风景区管理处，月湖风景区管理处对于中盛汉森投资公司的装修系知情。因原承租人拉丰舍对诉争房屋进行了装修，中盛汉森投资公司装修时进行了部分拆除，并在拉丰舍原隔断的基础上将诉争房屋从内部隔断成三层楼。2015年6月29日，月湖风景区管理处诉至本院后，同年8月6日，月湖风景区管理处、魏钟、中盛汉森投资公司签订协议书一份，双方自行共同委托武汉中康正资产评估有限公司对诉争房屋装修残值进行评估，双方表示一致认可武汉中康正资产评估有限公司对诉争房屋装修残值做出的鉴定结论，并将鉴定结论提交汉阳区人民法院，由法院判决，任何一方不得对鉴定结论提出异议。后武汉中康正资产评估有限公司做出鉴定初稿鉴定诉争房屋的装修残值为人民币569，528.88元，因魏钟、中盛汉森投资公司对于鉴定公司初稿鉴定的装修残值有异议，拒绝鉴定公司继续鉴定，后鉴定公司未出具正式鉴定结论。同年12月7日，中盛汉森投资公司向本院提出对诉争房屋装饰、装修、安装工程造价进行鉴定，对诉争房屋内可移动的家具、家电、花卉等物品进行资产评估。后本院经司法委托程序，摇号确定湖北中诚工程造价咨询有限公司对诉争房屋装饰、装修、安装工程造价进行鉴定，湖北华夏资产评估有限责任公司对诉争房屋内可移动的家具、家电、花卉等物品进行资产评估。2016年5月15日，湖北华夏资产评估有限责任公司出具资产评估报告书以同年5月5日为评估基准日诉争房屋内可移动的家具、家电设备、花卉盆景的总评估净值为人民币316，700元，其中可移动的家具、家电设备的评估净值为人民币270，800元、可移动的花卉盆景的评估净值为人民币45，900元。同年7月11日，湖北中诚工程造价咨询有限公司对于诉争房屋的装修、装饰、安装工程造价出具鉴定结论。鉴定结论包括可确定工程造价部分和争议部分工程造价两部分。可确定工程造价为人民币1，206，698.91元，其中装饰部分工程造价为人民币1，094，911.19元、安装部分工程造价为人民币111，787.72元。争议部分工程造价为人民币63，928.20元，其中争议部分包括诉争房屋拆除工程部分工程造价人民币18，959.86元、成品保护部分工程造价为人民币4，489.70元、地暖部分工程造价为人民币40，478.64元。经当事人申请，鉴定人员出庭对当事人及本庭提出的疑问进行了解答。鉴定人员表示，工程造价系指建造时产生的费用，鉴定结论中可争议部分系指不确定是否存在该项目，如果存在该项目就计入总造价，不存在即不计入。对于中盛汉森投资公司提出的人工二次运输成本问题，因鉴定时，该公司未提交关于人工二次运输成本证据，未予计算，对于中盛汉森投资公司主张的通讯设备安装费用未计算，其他除了家具、家电、花卉盆景等可移动物品不在里面，装饰部分的地面工程、墙面工程、天棚工程，安装部分的水电、地暖、隔断、洁具等装饰、装修、安装均进行了工程造价鉴定。庭审中，月湖风景区管理处、中盛汉森投资公司、魏钟均认可诉争房屋装修存在拆除工程、成品保护工程、地暖工程和通讯工程。中盛汉森投资公司提交了2013年7月18日交款单位为月湖知音岛魏总办公室的通信施工费人民币100，000元收据一张。对于人工二次运输成本，中盛汉森投资公司在2016年8月25日第三次庭审中提交了协议书、收条主张人工二次转运费人民币35，000元，垃圾外运费人民币20，000元，该组证据鉴定时均未提交。
以上事实有双方当事人的陈述、原告提交的房屋租赁合同、武汉市人民政府办公厅文件、月湖公园南岸移交协议书、统计表、平面图、住建部通知、中央教育实践办公室通知、省住建厅办公室文件、武汉市园林和林业局通知、关于协商租户提前腾退的通知、关于办公租户提前腾退房屋的通知、中盛汉森投资公司回函、协议书、评估鉴定初稿、中盛汉森投资公司、魏钟提交的房屋租赁合同、建筑装饰工程施工合同、工程预决算表、银行流水明细、照片、收据、发票、协议书、收条、湖北中诚工程造价咨询有限公司、湖北华夏资产评估有限责任公司出具的评估鉴定报告书等证据证实，可作如上认定。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为：月湖风景区管理处与魏钟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依双方合同约定，因国家政策及月湖风景区管理处主管部门规划调整的，致使合同终止的，双方互不承担违约责任。2015年4月因中央办公厅、国务院办公厅要求严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所，中华人民共和国住房和城乡建设部要求各省住房城乡建设厅彻底清理整治公园中的私人会所。诉争房屋系出租中盛汉森投资公司、魏钟经营办公、私人会所，属于清理整治范围。该情形属于合同中约定的国家政策调整。月湖风景区管理处据此于同年4月27日通知中盛汉森投资公司要求其腾退，中盛汉森投资公司收到通知后要求补偿，双方因为补偿事宜协商未果。现月湖风景区管理处起诉要求解除双方签订房屋租赁合同，中盛汉森投资公司、魏钟腾退出诉争房屋，中盛汉森投资公司、魏钟表示同意，但对于装修损失补偿等问题双方存在分歧，故对于月湖风景区管理处诉请解除双方签订的租赁合同，中盛汉森投资公司、魏钟腾退出诉争房屋的诉讼请求本院予以支持。自2015年7月1日起中盛汉森投资公司、魏钟未向月湖风景区管理处支付租金但仍占有使用诉争房屋至今，中盛汉森投资公司、魏钟应支付其使用期间的房屋租金以及合同解除后逾期腾退至腾退之日止的房屋占用费，房屋租金和占用费均以年租金人民币106，445元为标准。对于中盛汉森投资公司、魏钟辩称的现诉争房屋已经与签订合同时候发生改变，合同目的已经发生变化，不能按照年租金人民币106，445元标准向原告支付，要求减免部分的观点，庭审中双方均认可诉争房屋内部结构及外部环境月湖风景区管理处对于中盛汉森投资公司、魏钟均未限制使用，中盛汉森投资公司、魏钟也无证据证明诉争房屋与签订合同时发生改变，故对于中盛汉森投资公司、魏钟的该辩称观点本院不予采信。对于中盛汉森投资公司对于诉争房屋的装饰装修安装部分的损失补偿，依据双方合同约定，因国家政策调整，致使合同终止的，损失由双方按国家相关政策法规协商解决，现月湖风景区管理处也同意对于中盛汉森投资公司的装修残值进行补偿。根据湖北中诚工程造价咨询有限公司出具的该部分鉴定报告书、双方确定的存在的争议部分工程，中盛汉森投资公司对于诉争房屋的装饰装修安装工程造价为人民币1，270，627.11元加上通讯施工费用人民币100，000元合计人民币1，370，627.11元，但该造价系建造时的费用，双方合同约定的租赁期为2011年4月1日至2021年3月31日共计10年，截止2016年11月10日，魏钟、中盛汉森投资公司已经使用五年零七月余，占合同约定租赁期的比例约为56%，装修费用的损失应系合同未履行的期间内的损失，故由月湖风景区管理处就装饰装修安装工程部分补偿中盛汉森投资公司人民币603，075.93元。对于中盛汉森投资公司主张的可移动的家具、家电设备、花卉盆景的补偿，因该部分均系可移动物品，月湖风景区管理处不同意折价取得，该部分物品由中盛汉森投资公司、魏钟腾退时搬走。对于中盛汉森投资公司主张的因诉争房屋位于公园内，装修时产生了人工二次运输和垃圾外运费用，对于该笔费用，鉴定时中盛汉森投资公司未提交该笔费用的任何证据，于第三次庭审中提交的协议和收条均系私人手写，非系正规发票，本院对其真实性无法认定，对于该笔费用本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处与被告魏钟就武汉市月湖景区知音半岛房屋一套于2011年3月签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司、被告魏钟于本判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市月湖景区知音半岛房屋；
三、被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司、被告魏钟于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处自2015年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费（以年租金人民币106，445元为标准计算）；
四、原告（反诉被告）武汉市月湖风景区管理处于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司装修补偿人民币603，075.93元；
五、驳回被告（反诉原告）湖北中盛汉森投资有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13，800元（武汉市月湖风景区管理处已预交）由湖北中盛汉森投资有限公司、魏钟负担，本案反诉费用人民币15，524元（湖北中盛汉森投资有限公司已预交）由武汉市月湖风景区管理处负担人民币3，105元、湖北中盛汉森投资有限公司负担人民币12，419元。本案资产评估鉴定费用人民币10，000元（湖北中盛汉森投资有限公司已预交）由湖北中盛汉森投资有限公司负担。本案工程造价鉴定费用人民币35，000元（湖北中盛汉森投资有限公司已预交）由武汉市月湖风景区管理处负担人民币7，000元、湖北中盛汉森投资有限公司负担人民币28，000元。湖北中盛汉森投资有限公司、魏钟于本判决生效之日十五日内将其应负担的款项人民币13，800元直接支付月湖风景区管理处，月湖风景区管理处于本判决生效之日十五日内将其应负担的款项人民币10，105元直接支付湖北中盛汉森投资有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 崔玉华
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 周洪元
二〇一六年十一月十日
书 记 员 刘 婷