盐城经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0991民初1279号
原告盐城华盛物业服务有限公司，统一社会信用代码9132090067897196XA，住所地在盐城市大庆中路99号中天阳光雅居物业服务处。
法定代表人黄克芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人单怀凤，该公司职工。
被告盐城大兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320913140135505N，住所地在盐城市城南新区新河街道商业街22号楼。
法定代表人戴敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人段玉春，该公司职工。
原告盐城华盛物业服务有限公司（以下简称“华盛物业公司”）与被告盐城大兴房地产开发有限公司（以下简称“大兴房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2017年4月11日第二次公开开庭进行了审理，原告华盛物业公司的委托诉讼代理人单怀凤两次均到庭参加诉讼，原告华盛物业公司的法定代表人黄克芹、被告大兴房地产公司的委托诉讼代理人段玉春参加了第一次庭审，被告大兴房地产公司的委托诉讼代理人周家飞参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告华盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2012年6月1日至2017年5月31日物业费91278元，亮化费3000元，合计94278元；2.本案诉讼费用由被告承担。后于2017年4月12日书面声明放弃对亮化费3000元的主张。事实与理由：2016年6月7日，原告经盐城大兴房地产开发有限公司聘请入驻城南新区商业街鑫兴家园（原鑫业家园）从事物业服务，根据双方的协议约定，原告每月应收取被告每平方米0.5元的物业服务费。大兴房地产公司54号楼201-206室，301-306室，401-406室，501-506室，601-606室，面积总计3042.59㎡，经计算，大兴房地产公司应支付原告物业服务费91278元，亮化费3000元，合计94278元。原告多次向被告催缴物业费，被告一直以房屋未交付使用为由拒绝缴纳物业费。故诉至法院请求判如所请。
被告大兴房地产公司辩称，案涉房屋鑫业家园54幢201-206、301-306、401-406、501-506、601-606的产权均不属于被告，而属于开发区管委会拆迁办，均是拆迁安置房。案涉房屋系由开发区管委会拆迁办委托我公司为安置204国道拆迁户代为建设，房屋由拆迁办牵头分发给拆迁户，故案涉房屋物业费不应由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在裁判说理部分予以详细阐述。据此，本院确认以下事实：
2005年5月13日，江苏省盐城经济开发区房屋拆迁管理办公室（甲方）与大兴房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：一、甲方为妥善处理历史遗留问题，做好204国道拆迁安置工作，经协商由乙方在商业街东延路北、大兴1#小区2号组团拟建（52#、53#、54#）商住楼，其中提供31套住宅房，面积约为3100㎡；31套门面房，面积约为1800㎡给甲方安置拆迁户，合计安置总面积为4900㎡。二、三、四、（略）。五、乙方负责配合甲方做好拆迁安置及销售工作，向拆迁户销售房屋时，必须提供相应的完善、合法、有效证明和手续，具备无障碍办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的条件，并负责安置房的物业管理工作。拆迁户安置凭甲方安置凭证向乙方购买安置房。六、七、八、（略）。该协议由江苏省盐城经济开发区建设局见证。
2012年6月7日，被告大兴房地产公司（甲方）与原告华盛物业公司（乙方）签订《鑫业家园物业管理委托合同一份》，合同的主要内容：“第一条根据国家物业管理相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对盐城‘鑫业家园’小区（以下简称‘小区’）实施物业管理，双方特订立本服务合同。第二条本合同物业管理服务标的物：盐城市鑫业家园小区的房屋建筑、设施、设备及场地。第四条甲方物权以外的物业管理委托，自本合同签订之日起至小区业主委员会与所聘请的物业管理企业签订的聘用合同生效之日止。属甲方物权以内的物业管理委托，不受此期限的约束，在本合同的其他内容终止后，仍然有效和继续执行。第十一条小区的物业管理服务费用，按以下约定收取及结算：1、小区的物业管理费的收费标准（不含公共耗能）：小区多层建筑面积每月每平米0.6元，小区小高层建筑面积每月每平米（含电梯耗能、年检、维保等）1.5元，小区商铺建筑面积每月每平米1.8元，露天汽车位停车管理服务费每月60元，地下汽车位停车管理服务费每月50元；2、由乙方为甲方代管的空置房，其空置房费，由乙方按上条标准的70%向甲方计收；3、小区内路灯、地下车库照明、景观灯等公共耗能，若甲方未将其分流到各位业主，具体能耗费由小区内各位业主平摊，不含在物业费中。”双方还就委托管理事项、委托管理期限、双方权利责任等事项进行了详细约定。
2014年7月6日，新河街道城市管理服务中心有限公司（甲方）与华盛物业公司（乙方）签订《大兴南小区物业管理补充协议》一份，载明，甲方作为前期对大兴南小区进行监管的单位，在征得鑫业家园业主委员会同意后，通过协议选聘方式确认乙方对大兴南小区实行物业管理。双方就甲方的物业管理义务与相关扶持政策进行了约定。
2015年6月8日，盐城市鑫兴家园业主委员会（甲方）与华盛物业公司（乙方）签订《鑫兴家园西（大兴小区南小区）物业管理协议》一份，载明，经甲方选聘乙方对大兴小区进行全面管理。双方就甲方的物业管理义务、物业费收费标准、合同期限等进行了约定。该份协议由新河街道物业管理中心见证。
2015年10月25日，鑫业家园业主委员会发出公示，载明，根据盐城市、区房管局等相关主管部门要求，为加强与规范小区的物业管理工作，我委就小区物业收费标准、服务等级及停车服务费等相关问题分别召开了专题会议，并及时将会议结果进行公示，公示期间，小区业主均未提出异议，经我委研究现就上述问题再次进行公示，华盛物业公司系江苏省物业管理二级服务企业，于2012年6月1日经大兴房地产公司引荐，进驻鑫业家园进行物业服务与管理，根据盐城市法制办联席会议精神，将鑫业家园与大兴南小区1号小区、2号小区合并为鑫业家园，并要求成立业主委员会，后经新河街道提名，并对业主委员会成员名单进行审核公示，鑫业家园业主委员会于2013年5月10日经新河街道批准成立，现就小区物业管理与华盛物业公司达成如下协议：一、业主委员会委托华盛物业公司继续为鑫业家园提供物业服务，服务期限至2017年5月31日。二、华盛物业公司按照盐城市房管局规定的三级标准提供服务，按照三级标准收费，具体为多层0.5元/平米/月，高层1.25元/平米/月。三、实行一车一卡进出制度，确保小区缴费业主车辆停放有序，保持道路畅通，收费按地上60元/月/辆收取，单独列账，扣除成本外，剩余收入及时缴纳业主委员会作为小区公共设施维护基金。四、华盛物业公司有义务配合小区业主就开发商遗留问题（如公建配套设备不全、消防设施、采光费、煤气管道初装费、房屋质量及电梯下沉等）进行维权，但小区广大业主不得以上述开发商遗留问题拒交物业费及车辆停车费，业主委员会督促广大业主及时缴纳物业服务费及车辆停车费。此后，华盛物业公司继续为鑫业小区业主提供物业管理服务。
鑫业家园54号楼空置房为201-206室、301-306室、401-406室、501-506室、601-606室，面积分别为127.7㎡、96.27㎡、99.88㎡、92.66㎡、92.66㎡、100.8㎡，127.7㎡、96.27㎡、99.88㎡、92.66㎡、92.66㎡、100.8㎡，127.7㎡、96.27㎡、99.88㎡、92.66㎡、92.66㎡、100.8㎡，127.7㎡、96.27㎡、99.88㎡、92.66㎡、92.66㎡、100.8㎡，125.88㎡、95.37㎡、98.98㎡、91.75㎡、91.75㎡、98.98㎡，合计30套房，共3042.59㎡，结构均为多层。大兴房地产公司拖欠2012年6月1日—2017年5月31日止的物业服务费。2013年5月、2014年5月、2015年5月、12月，华盛物业公司多次在小区内张贴催款通知单，要求拖欠年度物业管理费的业主尽快到物业办公室缴纳费用。该款经华盛物业公司催缴未果，遂诉至本院。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对合同双方有约束力，合同双方应当按照合同约定享有权利并履行义务。本案原告华盛物业公司与被告大兴房地产公司签订的《鑫业家园物业管理委托合同》以及鑫业家园业主委员会以公示方式委托原告为物业服务企业而在双方之间成立的物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定向鑫业家园小区提供物业管理服务，根据双方签订的《鑫业家园物业管理委托合同》第十一条第2项约定，由乙方（华盛物业公司）为甲方（大兴房地产公司）代管的空置房，其空置房费，由乙方按上条标准的70%向乙方计收。故原告要求被告支付空置房的物业服务费用的诉求应当予以支持。
关于原告主张的按照双方约定的物业费收费标准的全额标准收取空置房的物业费问题。本院认为，双方签订的《鑫业家园物业管理委托合同》第十一条第2项，明确了空置房物业费用的收费标准为物业费用收费标准的70%，该条约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，该条款应当认定为有效，对原、被告双方均具有法律约束力。至于庭审中原告提出的按照《江苏省物业管理条例》的规定，空置房的物业费应当有建设单位全额承担的问题。本院认为，首先，《江苏省物业管理条例》第三十四条对于已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业费用如何承担问题的规定并非强制性规定；其次，双方未就空置房的物业费收费标准形成其他补充协议。故原告请求按照双方约定的物业费收费标准的全额标准收取空置房物业费无事实和法律依据，本院根据约定优先的原则，依法支持按照双方约定的物业费收费标准70%计算空置房物业费用，即63895元（91278元×70%）。
关于亮化费，原告华盛物业公司在案件审理过程中自愿放弃，该行为系原告对其民事权利的处分，且该处分行为不损害国家利益、社会利益和第三人合法权益，故本院对案涉亮化费不再予以理涉。
关于被告大兴房地产公司辩称的“案涉鑫业家园的房屋系拆迁安置房，产权不属于被告，不应由被告承担物业费用”的意见。本院认为，江苏省盐城经济开发区房屋拆迁管理办公室（甲方）与大兴房地产公司（乙方）签订《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。其中，第五条约定，乙方负责安置房的物业管理工作。安置凭甲方安置凭证向乙方购买安置房。该条款明确约定了由本案被告负责安置房的物业管理工作，且能与前述大兴房地产公司与华盛物业公司签订的《鑫业家园物业管理委托合同》相互印证，故对被告大兴房地产公司的上述辩称本院依法不予采信。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告盐城大兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盐城华盛物业服务有限公司2012年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费63895元。
二、驳回原告盐城华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2156元，由原告盐城华盛物业服务有限公司承担695元，由被告盐城大兴房地产开发有限公司承担1461元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李呈蕴
审 判 员 周琳苒
代理审判员 陈红霞
二〇一七年四月二十日
法官 助理 徐冬冬
书 记 员 张文清
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。