上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民四（商）终字第242号
上诉人（原审原告）金明建。
委托代理人陈拥军，上海瀛东律师事务所律师。
委托代理人李居鹏，上海瀛东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王庆。
被上诉人（原审被告）上海奕璇餐饮管理有限公司。
法定代表人王庆。
被上诉人（原审被告）上海奕璇餐饮管理有限公司静安分公司。
负责人王庆。
上诉人金明建因合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民二（商）初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金明建委托代理人陈拥军、李居鹏，被上诉人王庆（又系上海奕璇餐饮管理有限公司法定代表人、上海奕璇餐饮管理有限公司静安分公司负责人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月15日，上诉人金明建作为乙方，被上诉人王庆作为甲方签订了火锅店转让合同，约定甲方将位于静安区昌平路XXX号的火锅店转让给乙方经营使用，建筑面积为450平方米，转让费人民币124万元（以下币种相同）；甲方火锅店租期到2018年7月20日止，月租金5.3万元，火锅店交给乙方后，房租由乙方自行支付，与甲方无关；火锅店现有装修、装饰设备在甲方足额收到乙方转让款后全部无偿归乙方所有，甲方不得再向乙方索取任何费用；乙方在合同签订时先向甲方支付50万元，余下74万元于2014年2月28日前付清，若逾期未付清，50万元则作为违约金赔偿甲方，同时火锅店以及装修、装饰设备收归甲方所有；该火锅店的营业执照、卫生许可证已由甲方办理，乙方接手经营前该火锅店及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关；合同生效后乙方有权要求甲方注销营业执照和相关工商税务登记，并重新以乙方名义办理相关工商税务登记证手续，但乙方在相关手续未办理完善前继续使用甲方经营证照期间，相应的经营责任和债务均由乙方承担。合同签订后，金明建向王庆支付了46.36万元，案外人温树明支付了11.59万元，合计金额57.95万元（其中50万元是首期转让款，7.95万元为一个半月的房租）。
金明建与案外人温树明、倪进兰曾签订股东合作协议，约定三人共同出资成立公司，推荐金明建为总经理兼负责人；其中金明建出资86.8万元，占股70%；温树明出资24.8万元，占股20%；倪进兰出资12.4万元，占股10%。2014年4月11日，温树明出具一份放弃书，称静安区昌平路XXX号合作项目违约，违约金50万元，根据合作协议，温树明应承担总额的20%，即10万元整，温树明承诺自愿放弃所有权益，股东合作协议终止。
2014年4月12日，王庆与案外人薛某某亦签订了类似的火锅店转让合同，约定转让费95万元，合同签订时先支付20万元，余下75万元于2014年4月20日前付清，若逾期未付清，20万元则作为违约金赔偿给甲方。合同签订当天，金明建、被告王庆与薛某某共同签署一份情况说明，称涉案火锅店于2014年4月12日转让给薛某某经营，即日起该店营业收入归薛某某所有，转让前该店所产生营业费用（包括供应商货款、三月份的员工工资、水电煤等费用），由金明建负责支付。后案外人薛某某未能如约履行转让合同。2014年7月21日，被上诉人上海奕璇餐饮管理有限公司（以下简称“奕璇公司”）与案外人张某就涉案火锅店签订了一份承租协议，约定张某一次性支付42万元承租费。
原审另查明，奕璇公司于2013年6月3日签订了涉案火锅店的房屋租赁合同，租期五年，从2013年7月10日起至2018年7月9日止，月租金5.3万元，奕璇公司应于2018年7月20日将承租的房屋及设施退还给出租方。
金明建的起诉请求为：一、解除金明建与王庆签订的关于静安区昌平路XXX号的《火锅店转让合同》；二、王庆向金明建返还转让款40万元以及预付租金6.36万元；三、奕璇公司、被上诉人上海奕璇餐饮管理有限公司静安分公司（以下简称“奕璇静安分公司”）对上述还款承担连带清偿责任。
原审法院经审理后认为，涉案火锅店已再行转让给他人，金明建与王庆签订的转让合同事实上无法继续履行，且双方对于合同解除均无异议，故对于金明建要求解除转让合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
本案的争议焦点集中在导致合同解除的过错方是谁，以及由此带来的钱款返还问题。对于金明建要求王庆返还转让款及租金，并要求奕璇公司、奕璇静安分公司承担连带责任的诉讼请求，原审法院难以支持，理由在于：其一、金明建从未举证证明其提出过工商、税务登记变更要求，或由于对方不配合致使无法进行变更登记，且合同约定金明建在相关手续未办理完毕前继续使用原有各种证照；其二、金明建虽提出房屋租赁合同载明不能转租，但双方之间签订的合同并非单纯的转租关系，调查笔录亦表明出租方对于火锅店的转让并非持有异议，只要在不影响其租金收益的情况下，出租方可以配合进行变更登记；其三、金明建已经支付的首付款虽占到合同总金额的40%，但法律对于合同首付款的支付比例未做限制，按照约定若余款不能按时支付，则首付款应作为违约赔偿；现王庆、奕璇公司等提供了与案外人薛某某、张某签订的转让合同，以证明其实际收取的款项只有首次转让款50万元＋薛某某的违约赔偿20万元＋张某支付的承包费42万元，总共112万元，金额仍低于与金明建合同中约定的转让价124万元，故王庆、奕璇公司等认为50万元作为违约金并非偏高；现金明建对奕璇公司与张某之间签订的合同并无异议，从情况说明来看其对王庆与薛某某之间签订的合同亦知情，金明建对于王庆的损失计算没有相反的反驳证据；况且，金明建不但未能证明是王庆等的过错导致合同解除，恰恰相反，种种证据都指向是金明建为减少损失不愿继续履行合同，故金明建理应受到合同违约条款的约束；其四、金明建提出转让价格虚高，原审法院认为，金明建是完全民事行为能力人，有预判及选择的能力，金明建也代表另外两名隐名股东签订了合同，合同的条款及价款都经过了双方协商，是各自的真实意思表示，合同价格在不同时期有波动亦属正常的商业风险，故金明建的该项辩称难以采信；其五、金明建承认其实际经营期间有一个半月，根据合同约定火锅店交由金明建经营以后，房租由金明建自行负责，金明建签署的情况说明亦表示之前的营业费用等由金明建负责，故金明建要求王庆等返还租金没有依据。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除金明建与王庆于2014年1月15日签订的《火锅店转让合同》；二、驳回金明建的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币8，254元，减半收取计人民币4，127元，由金明建承担。
原审判决后，上诉人金明建不服，向本院提起上诉称：金明建受让火锅店的主要目的是在系争场地成立新公司，虽然金明建没有直接证据证明曾要求王庆提供转租证明，但是王庆等负有提供原房东同意转租证明的法定义务。金明建在王庆一直无法提供转租证明的情况下，暂停支付款项，系行使抗辩权，不构成违约。王庆之后将火锅店收回，是双方以协议方式解除合同，王庆与薛某某签订的转让合同并未明确追究金明建的违约责任，所以应当返还已收取的款项。金明建为王庆找到了下家薛某某，双方签订了合同，合同转让费为95万元，薛某某没有履行合同的后果超出金明建的预见。即使金明建应承担违约责任，也只需赔偿19万元，王庆仍应返还21万元。综上，金明建请求撤销原判，改判王庆返还转让款40万元，奕璇公司和奕璇静安分公司承担连带清偿责任。
被上诉人王庆、奕璇公司、奕璇静安分公司答辩称：由于金明建经营不善，没有支付第二笔款项构成违约，所以合同解除。解除合同的过错方是金明建。金明建认为王庆等未经出租方同意转租，导致合同不能履行，也不是事实。火锅店的经营具有季节性，金明建从1月份开始经营，在转让给薛某某时已是4月份，故转让费变为95万元，此后再以42万元转让给张某，给王庆等造成很大的经济损失，金明建已支付的40万元并不足以弥补。综上，请求驳回金明建上诉，维持原审判决。
二审中，金明建向本院提供了奕璇公司在工商局登记备案的上海市房屋租赁合同，证明涉案房屋是奕璇公司从上海豪香庭餐饮管理有限公司（以下简称“豪香庭公司”）处承租的，武红华不是出租人；而且根据合同约定，未经出租方同意，不得转租。
王庆、奕璇公司、奕璇静安分公司对金明建提供的合同的真实性没有异议，但认为豪香庭公司从房屋产权人处承包后分租给武红华等人，奕璇公司再从武红华处租赁了经营场所，因为办理营业执照的需要，所以与豪香庭公司签订租赁合同。为此，王庆也提供了豪香庭公司与武红华签订的房屋租赁合同佐证其主张。
金明建对王庆提供的房屋租赁合同的真实性不予确认。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，金明建与王庆签订的转让合同合法有效，对双方均有法律约束力。合同订立后，金建明向王庆支付了首期款项，并实际经营了火锅店，此后金建明与王庆解除了转让合同，并介绍案外人薛某某与王庆签订转让合同，王庆将火锅店转让给薛某某经营。本案中，金明建与王庆对于解除转让合同的意见是一致的，但是对于导致合同解除的过错方及善后处理事宜存在争议。原审法院根据查明事实，分析认定金明建为过错方说理详尽，本院予以确认，具体理由不再赘述。虽然金明建在二审中就房屋出租人的身份提出新的意见和证据，但是并不足以否定金明建是系争转让合同解除的过错方的事实，故本院对金明建的该项上诉理由不予支持。至于金明建支付的首期转让款40万元是否应予退还一节，根据转让合同的约定，金明建逾期未支付剩余74万元转让款，已支付的50万元即作为违约赔偿。在合同履行过程中，虽然金明建实际停止了经营，但是王庆从未明确表示放弃追究金明建的违约责任。而且王庆是经金明建介绍才与薛某某签约，尽管签约金额为95万元，但是薛某某也没有按约付清合同约定的转让款项。从王庆实际获得的收益看，数额也是低于其与金明建合同中约定的转让价，故双方合同约定的违约金并非过分高于违约造成的损失。据此，原审法院未支持金明建的该项诉讼请求亦无不当。综上所述，原审认定事实清楚，所作判决并无不当。金明建的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，254元，由上诉人金明建负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志红
审判员 陶 静
审判员 杨喆明
二〇一五年五月五日
书记员 吴嫒婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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