贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民三初字第74号
原告吴洪洋，男。
委托代理人杨晖、吴箭，贵州合协律师事务所律师。
被告贵州铭都酒店管理有限公司，地址本市云岩区中华北路与黔灵西路口兴源大厦7层0号。
法定代表人陆前吟，职务总经理。
委托代理人刘凡勇、方杨，贵州贵达律师事务所律师。
原告吴洪洋诉被告贵州铭都酒店管理有限公司（以下简称铭都酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴洪洋的委托代理人杨晖、吴箭，被告铭都酒店的委托代理人刘凡勇、方杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴洪洋诉称，原告于2003年11月26日从贵阳兴源房地产开发有限公司（现为贵阳兴源投资有限公司）购买兴源大厦*层*号（E型房屋），双方签订有《商品房买卖合同》，同时，原告与被告签约，把该房屋出租给被告，该套房屋租赁期限从2004年6月26日至2014年6月25日；租赁期限届满后，被告也没有和原告重新签订租赁合同，但是被告却强制占用原告房屋不予退还，用于被告自身营利，并且被告也还拖欠原告租金不付。2003年11月26日双方签订租赁合同时，被告又以《自用房配套设施服务费收费标准》剥夺原告对房屋的自主处分权，如果按照被告约定的交纳配套设备服务费标准，原告的E型房屋酒店预估房价是1180元每天，那么原告每日就要向被告交纳1180元的15%即177元，一年365天就要交纳64605元。该格式条款违反法律的公平、等价有偿、诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益，应属无效条款。故诉至法院请求判令：一、解除双方租赁合同，原告收回房屋自主使用，原告只需按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费；二、确认原告2003年11月26日与被告签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；三、诉讼费由被告承担。
被告铭都酒店辩称，原告与贵阳兴源投资有限公司于2003年11月26日签订《商品房买卖合同》购买了兴源房开开发的房屋，在签订《商品房买卖合同》时兴源公司就明确告知原告其所购房屋将由兴源公司指定的酒店管理公司来统一经营。为此原、被告、兴源房开三方签订了《“兴源大厦”服务管理公约》。同日，原告与兴源房开还专门签订了《售房专项条款（租赁）》、《售房专项条款（自用）》等作为商品房买卖合同的附件；内容主要为“租期届满业主转为自用后，按所购房型之酒店门市价的15%以天计算，向酒店管理公司于每月5日前交纳配套设施服务费并享受除洗涤以外的所有酒店服务。当日，原告与被告还签订了《租赁合同》和《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》，该“配套设备服务费收费标准”是双方协商签订，不属于格式条款，原告诉称没有事实和法律依据，依法不能成立。原告将房屋收回自用后，其享受酒店配套设施服务，就应当分摊酒店的运营费用，故原告要求只按一般的物业管理支付费用对被告是极不公平的，同意解除与原告房屋租赁合同，驳回原告其余诉讼请求。
经审理查明，2003年11月26日吴洪洋与贵阳兴源房地产开发有限公司（以下简称兴源房开）签订《商品房买卖合同》一份，吴洪洋购买兴源大厦*层*号（E型房屋）一套，房屋总价为281688元，同日，吴洪洋与兴源房开签订《售房专项条款（租赁）》一份、《售房专项条款（自用）》一份。《售房专项条款（租赁）》约定“购房业主同意发展商指定的酒店管理公司对自己所购的房屋进行管理，并服从管理公司的统一规定。”；《售房专项条款（自用）》约定“购房业主同意将所购房屋作为自用后，按所购房型之酒店门市价的15%以天计算，向酒店管理公司于每月5日前交纳配套设备服务费并享受除洗涤以外的所有酒店服务。收费标准详见酒店管理当局‘自用房配套设备服务费收费标准’。”同日，吴洪洋、兴源房开、铭都酒店三方签订《“兴源大厦”服务管理公约》，该公约约定“业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对‘兴源大厦’进行经营管理，并遵守酒店管理当局制定的管理规定。”同日，吴洪洋与铭都酒店又签订《租赁合同》一份，合同约定“吴洪洋将自有坐落在贵阳市中华北路37号的兴源大厦第*层*号E型房屋，出租给铭都酒店使用；租赁期10年，吴洪洋从2004年6月26日起将房屋交付给铭都酒店使用，至2014年6月25日收回。合同期满后，若吴洪洋仍继续出租房屋，可与铭都酒店另行签订租赁协议；年租金为7795元/年。”同日，吴洪洋与铭都酒店在《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》签字确认，该收费标准载明“房型E、预估房价每天1180元、服务费177元。”合同签订后，双方按约履行。租赁期届满后，双方发生争议，原告遂诉来本院，请求如前。
本院认为，原告与兴源房开签订的《商品房买卖合同》、《售房专项条款（租赁）》、《售房专项条款（自用）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行，原告与兴源房开签订上述协议后，同意被告铭都酒店对其购买房屋进行租用和管理，原告与被告铭都酒店签订《租赁合同》，该租赁合同亦未违反法律法规禁止性规定，应属有效，该租赁合同于2014年6月25日期满，双方形成不定期租赁，原告可以随时解除合同，现原告要求解除租赁合同，收回房屋自用，被告也同意解除，本院予以准许。原告收回房屋自用后，原告是否应按照双方签订《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》向被告交纳配套设施服务费？原、被告双方签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》是被告事先拟定，被告没有证据证明与原告进行过协商，该条款系格式条款，该格式条款的计算标准显然加重原告责任，违反公平、等价有偿的原则，《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效，故对原告要求确认原告2003年11月26日与被告签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效的请求予以支持。对于原告要求原告只按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费的请求，原告所购房屋处于被告经营酒店环境，享受酒店配套设施服务，不同于普通物业管理标准，该费用双方再行协商，对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，判决如下：
一、解除吴洪洋与贵州铭都酒店管理有限公司签订的租赁合同；贵州铭都酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于贵阳市中华北路兴源大厦*层*号（E型房屋）返还吴洪洋；
二、2003年11月26日吴洪洋与贵州铭都酒店管理有限公司签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；
三、驳回吴洪洋的其余诉讼请求。
案件受理费60元，由被告贵州铭都酒店管理有限公司承担（此款原告吴洪洋已预交，被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内给付原告吴洪洋）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 冯 骅
审 判 员 张 浩
代理审判员 唐 环
二〇一五年四月八日
书 记 员 李文馨