黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民特第17号
原告苏迪，个体业主，住黑龙江省七台河市。
委托代理人樊立聃，黑龙江轩言律师事务所律师。
被告林春和，住绥芬河市。
委托代理人王鸿钢，黑龙江天也律师事务所律师。
被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文化街84号。
法定代表人刘忠。
原告苏迪与被告林春和、哈尔滨新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏迪委托代理人樊立聃、被告林春和及其委托代理人王鸿钢到庭参加诉讼，被告新世界房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年6月原告通过抹账427142元方式与被告新世界房地产公司签订房屋买卖协议，购买取得新世界房地产公司开发的七台河市桃山区住宅楼，并办理了入住手续，被告新世界房地产公司将诉争房产交付给原告占有居住至今。根据《合同法》第一百三十条、第六十条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得房产的所有权，没有登记只是物权未设立，被告新世界房地产公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告林春和系执行案件的申请人，被告新世界房地产公司系执行的被申请人，在执行程序中被告林春和为申请人向南岗区法院申请对原告具有所有权的七台河市桃山区房屋申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2014年11月18日作出（2014）南执异字第00015号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条的规定起诉至法院请求判令：立即停止对位于黑龙江省七台河市桃山区住宅楼的强制执行，并解除查封；被告承担一切诉讼费用。
被告林春和辩称，一、不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。新世界房地产公司不出庭参加诉讼活动，不能查明本案事实，无法核实原告提供证据的真伪，也不能排除其与原告恶意串通损害被告林春和的利益。故不应当仅凭原告提供的现有证据认定案件事实。二、原告未就争议房屋办理预告登记或者登记备案手续，原告对此有过错，人民法院的查封是正确的。三、原告实际占有争议房屋因未经依法登记，不发生效力；即便未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移，不产生物权效力。故不能对抗司法查封。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从以上法律规定可见，原告实际占有争议房屋因未经依法登记，不发生效力；即便未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移，不产生物权效力。故不能对抗司法查封。原告应当向新世界房地产公司主张权利。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告新世界房地产公司未出庭，亦未向本院提交答辩意见。
原告苏迪为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告林春和质证意见如下：
证据一、身份证复印件一份。意在证明：原告的身份事项和适格原告诉讼主体。
被告林春和对证据一无异议。
证据二、1、住宅内部认购协议书一份（原告认购住宅楼，房价为427142元）；2、被告哈尔滨新世界房地产开发有限责任公司收据一张（金额427142元）。意在证明：2013年6月28日，原告和被告新世界房地产公司以内部认购（抵材料给段跃武工程款转、抹账）方式定立了本案诉争房产之间的买卖关系，同时，证明原告已付清了全部购房款项，取得该房屋的所有权。
被告林春和对证据二认为该组证据与原告起诉状陈述相互矛盾，抵段跃武工程款，原告没有其他证据证实段跃武与新世界房地产公司之间有合同关系，不能证明争议房屋的来源合法。收据上载明是认购定金，但是又是全款，是不同的，并且是通过什么方式收的不清楚。新世界房地产公司未出庭参加诉讼，作为认购协议的合同相对方，未对该认购协议及收据表示认可，无法辨明其真伪，对真实性有异议。
证据三、1、2013年6月30日被告哈尔滨新世界房地产开发有限公司代收原告供热费、煤气安装费、有线电视费收据各一张；2、2013年6月30日物业公司收取原告入户时物业费、垃圾清运费、装修保证金、预存水费票据各一张；3、七台河热力公司收取原告2014年和2015年供热费票据各一张；4、本案诉讼房产室内、外实物照片9张。意在证明：原告已经实际占有了本案诉争房产。
被告林春和对证据三真实性有异议，对新世界房地产公司出具的代收供热费、煤气安装费、有线电视费收据真实性有异议，新世界房地产公司没有出庭参加诉讼，没有办法辨别该证据的真实性。物业公司收取的物业费、垃圾清运费、预存水费、装修保证金及物业公司出具的供热费应当出具正式发票才有证明力度。照片不能体现是占有房屋。
证据四、南岗区人民法院出具的（2014）南执异字第00015号裁定书。意在证明：起诉已经履行了前置程序。
被告林春和对证据四无异议。
证据五、段跃武证人证言。意在证明：本案诉争房产原告取得及占有的事实，及未办理过户登记没有过错情节。
被告林春和对证据四认为，证人陈述缺少证据支持，该项目新世界房地产公司是开发建设单位，科兴建筑公司是施工单位，如果是以房产抵偿工程款，也应当是新世界房地产公司抵偿给科兴建筑公司。证人和新世界房地产公司之间没有合同关系，证人陈述不应采信。如果想证明证人是实际施工人需要开发建设单位即新世界房地产公司及施工单位科兴公司来证实。新世界房地产公司及科兴公司没有出庭来证明。
被告新世界房地产公司未向本院提交证据。
本院认证意见为，原告苏迪出示的证据一、四被告林春和无异议，本院对该两份证据予以采信；原告出示的证据二、五结合相互印证可以证明原告所要证明内容，且被告林春和未提出相反证据证明其主张，故本院对原告出示的证据二、五予以采信；原告出示的证据三，可以证明原告实际居住的事实，本院对该证据予以采信。
经审理查明，2012年案外人段跃武以哈尔滨科兴建筑工程有限公司的名义承包了被告新世界房地产公司位于七台河市桃山区住宅楼的施工工程，工程结束后，新世界房地产公司以其房产及车库（包括本案诉争房屋）抵偿部分工程款。原告承包了案外人段跃武施工工程的上下水、水暖工程，工程结束后案外人段跃武将被告新世界房地产公司抵账给其的九九嘉园3号楼2单元302室房屋抵偿欠原告上下水、水暖工程工程款427142元。后原告入住该房屋并交纳各项费用。另，被告林春和与新世界房地产公司借款合同纠纷一案经林春和申请，本院于2013年7月24日查封了被告新世界房地产公司名下位于黑龙江省七台河市桃山区房屋档案。为此，原告提出异议，诉至本院。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。”本案中，原告与案外人段跃武通过抹账形式取得诉争房屋，该抹账行为系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；原告取得该房屋后实际占有使用至今，虽未办理更名过户手续，但因被告新世界房地产公司原因九九嘉园小区均未办理产权手续，故原告对未办理更名过户手续并无过错。被告林春和主张原告与被告新世界房地产公司恶意串通损害其利益，但未出示相关证据予以证实，故本院对被告林春和的该主张不予采纳；被告林春和主张原告对诉争房屋未办理预告登记，对此有过错，本院认为，法律明确规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。从该条可以看出法律仅对第三人办理过户是否存在过错进行审查，对于是否办理预告登记以及有无过错，不属于此类案件的审查范围，故本院对被告林春和的该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
停止本院对位于黑龙江省七台河市桃山区房屋的强制执行。
案件受理费100元、公告费280元，邮寄费24元，由被告林春和、哈尔滨新世界房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孙雪丽
代理审判员 杨桂榕
代理审判员 张淑艳
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王晓佳