江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00019号
申请人招商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市苏州工业园区万盛街36号。
负责人蔡东球，该分行行长。
委托代理人周旭，江苏维多利律师事务所律师。
被申请人江苏东阔电器有限公司，住所地海安县胡集工业园区。
法定代表人周再健。
申请人招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招行苏州分行）与被申请人江苏东阔电器有限公司（以下简称东阔公司）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人招行苏州分行申请称：2014年1月7日，申请人与被申请人签订编号为2014年苏招银授字第JY01141214号授信协议，该协议约定：申请人在被申请人提供抵押及指定担保人提供保证的前提下，向被申请人提供总额为人民9500000元的授信额度；授信期间自2014年1月7日起至2015年1月6日止；被申请人不能按期归还协议项下债务的情况下，申请人为实现债权而发生的律师费、诉讼费、差旅费、公告费、送达费等所有费用均由被申请人承担；如果被申请人不能按时足额偿还债务本息，申请人有权提前收回授信额度内已发放的贷款本息和相关费用。同日，被申请人与申请人签订编号为2014苏招银抵字第JY01140104号《最高额抵押合同》，该合同约定：被申请人以海安房权证海安镇字第××号房产、海安房权证胡集镇字第××号房产及苏海国用（2009）第X403134号国有土地使用权设定抵押，担保被申请人在上述《授信协议》项下所欠的申请人的所有债务能够得到及时足额偿还；抵押担保的范围包括贷款及其他授信本金余额（最高额9500000元）以及相应的利息、罚息、复利、违约金及实现抵押权的其他费用。2014年1月15日，双方就上述抵押财产办理了抵押登记。2014年1月16日，申请人与被申请人签订编号为2014年苏招银借字第JY11140104号《授信项下流动资金借款额度合同》，就《授信协议》项下流动资金贷款额度的使用和发放做了相应约定。该合同载明：借款的实际金额、起止期限、用途等事项以借款借据记载为准；贷款利率为年息7.92%，每季计息一次，每季末月的20日结清之前的利息；如被申请人未能及时归还本息，逾期利息为11.88%，复息为同期贷款利率。2014年1月17日，申请人向被申请人发放贷款9500000元，约定还款日期为2015年1月15日。2014年7月12日，申请人通知被申请人自2014年7月1日其将上述债权及担保从权利委托给招行银行股份有限公司苏州分行海安支行（以下简称招行海安支行）进行管理，委托管理内容为贷后审查、扣收本息、催收并直接以申请人的名义出具收息单据、还款凭证、催收函等。被申请人在该《通知书》上盖章表示认可，并承诺依照该通知的要求履行义务。2014年9月21日，被申请人未能按期足额付息，2014年6月21日至2014年9月20日的利息尚有150192.81元未付。招行海安支行催收未果后，于2014年9月22日书面通知贷款提前到期。因被申请人至今仍未履行相关义务。现申请：1、请求法院裁定拍卖或者变卖被申请人抵押给申请人的房地产（房权证号为海安镇字第××号、胡集镇字第××号房产，以及土地使用证号为苏海国用（2009）第X403134号国有土地使用权）；2、申请人在拍卖或变卖所得价款内有权在借款本金9500000元、利息150192.81元、自2014年9月21日起至实际付款借款本息之日止按合同约定计算所得的逾期利息和复息、律师费352800元以及实现担保物权的诉讼、评估、拍卖等相关费用范围内优先受偿。
经审查查明：2014年1月7日，申请人招行苏州分行与被申请人东阔公司签订《授信协议》一份，该协议主要约定：申请人向被申请人提供人民币9500000元的授信额度；授信期间自2014年1月7日起至2015年1月6日止；本协议项下东阔公司所欠招行苏州分行的一切债务由东阔公司以其所有或依法有权处罚的房地产作抵押，双方另行签订担保合同；担保人未按本合同规定签署担保文本和办妥担保手续，招行苏州分行有权拒绝向东阔公司提供授信；在被申请人不能按期归还本协议项下所欠申请人债务的情况下，申请人为实现债权而发生的律师费、诉讼费、差旅费、公告费、送达费等所有费用均由被申请人承担；如被申请人发生未能按照本协议和各具体合同的约定按时足额偿还贷款、垫款和其他授信债务的本息等违约事件，申请人有权提前收回授信额度内已发放的贷款本息和相关费用。同日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》一份，该合同主要约定：为担保申请人在《授信协议》项下所欠甲方的所有债务能得到及时足额偿还，乙方愿意以所有的或者依法有处分权的财产作为抵押物；被申请人用于抵押的抵押物为位于海安胡集镇黄海西路11号2幢、海安镇黄海大道（西）321号4幢的房屋所有权，以及位于胡集镇东庙村9组的国有土地使用权；本项抵押为最高额抵押；本合同抵押担保的范围为申请人根据《授信协议》在授信额度内向被申请人提供的贷款或者其他授信本金余额之和（最高限额为人民币9500000元），以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权等费用等；抵押期间指本合同生效之日至《授信协议》项下授信债权诉讼时效届满的期间；被申请人发生《授信协议》约定的违约事件或者《授信协议》项下某项具体合同规定的违约事件的，申请人可以依法处分抵押物。
2014年1月15日，被申请人东阔公司为《最高额抵押合同》所涉抵押物办理了抵押登记，海安县房屋产权监理所向申请人招行苏州分行颁发了海安房他证海安镇字第2014001**号房屋他项权利证书，该证书载明：房屋他项权利人为招行苏州分行；房屋所有人为东阔公司；房屋所有权证号分别为胡集镇2009004692号、海安镇2012009126号；房屋分别坐落于胡集镇黄海西路11号2幢、海安镇黄海大道（西）321号4幢；他项权利种类为最高额抵押权登记；债权数额为9500000元；债权确定期间为2014年1月7日至2015年1月6日，其中土地贷款额度为1260000元。海安县国土资源局向申请人招行苏州分行颁发了苏海他项（2014）第062号他项权利证书，该证书载明：土地他项权利人为招行苏州分行；义务人为东阔公司；土地坐落于胡集镇东庙村9组；权属性质为国有工业出让土地使用权；抵押面积7005.61m2；他项权利为国有土地使用权抵押；登记期限自2014年1月7日至2015年1月6日；存续期限1年；土地证号为苏海国用（2009）第X4031**号。此后，申请人与被申请人签订《授信协议项下流动资金借款额度合同》一份，该合同约定具体每笔提款的实际发放金额、起止期限、用途等事项以借款借据记载为准；借款借据未直接记载的内容仍以本合同约定的为准；借款人未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收50%计息；贷款利息从贷款入借款人账户之日起按实际放款额和实际占用天数计算，每季计算一次，计息日为每季末月的20日；借款人须于每一计息日当日付息，贷款人可以从借款人存款账户中直接扣收；借款人未按时付息，贷款人有权按同期贷款利率就未付利息加收付息。
2014年1月17日，申请人招行苏州分行向被申请人东阔公司发放贷款9500000元，被申请人立下借款借据一份。借款借据载明：还款日期为2015年1月15日，年利率为7.92%等事项。2014年7月12日，申请人向被申请人送达《信贷资产委托管理通知书》，该通知书记载：自2014年7月1日起，申请人将案涉借款合同项下的债权及相关担保从权利委托给招行海安支行进行管理。被申请人在回执上签字、盖章，承诺将按该通知书的要求继续履行相关合同项下义务，保证将按相关约定按时偿还融资本息。2014年9月22日，因被申请人未按约支付借款利息，申请人告知被申请人尚欠逾期利息192280元及案涉贷款提前到期等事实，被申请人在逾期催收通知书回执上加盖公章对上述事实表示确认。因被申请人迟迟未偿还借款本息，申请人向本院提出申请实现担保物权。
本院认为：申请人招行苏州分行与被申请人东阔公司签订的《授信协议》、《最高额抵押合同》、《授信协议项下流动资金借款额度合同》是当事人真实意思的表示，被申请人东阔公司以其所有的房产、土地使用权作为抵押物，为案涉借款提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，各方当事人均应按约全面履行义务。签订借款合同后，申请人招行苏州分行按约向被申请人发放了贷款，被申请人东阔公司应当按约偿付相应利息。因被申请人违反合同约定未按期支付利息，申请人有权依约提前收回贷款，并提前行使担保物权。申请人招行苏州分行现按照合同约定，要求实现担保物权，对抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿抵押债权，符合法律规定，本院准许。但是，因案涉《最高额抵押合同》约定的最高限额为9500000元，而被申请人本案所涉债务本金就已经达到9500000元，故本院认定申请人对超出抵押最高限额9500000元的相关债权不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人江苏东阔电器有限公司抵押财产
（坐落于海安镇黄海大道（西）321号4幢、胡集黄海西路11号2幢房屋，房屋所有权证号分别为海安镇2012009126号、胡集镇2009004692号，建筑面积分别为5980.26m2、3228.7m2的房屋产权及坐落于胡集东庙村9组、使用权面积为7005.61m2、使用权证为苏海国用（2009）第X403134号的国有土地使用权）采取拍卖、变卖等方式依法变价。
申请人招商银行股份有限公司苏州分行对上述变价后所得价款在抵押最高限额9500000元内优先受偿借款本金9500000元、利息和逾期利息（按合同约定标准计算）、律师费等实现抵押担保物权费用。
案件受理费40909元，由被申请人江苏东阔电器有限公司负担（此款已由申请人垫付，由被申请人在本裁定生效后十日内给付申请人）。
本裁定书送达后立即执行。
审 判 员 缪宏勇
审 判 员 何志华
代理审判员 刘昌海
二〇一五年三月二十三日
见习书记员 王 莹
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。