杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2718号
原告：蒋某某。
被告：杭州某某房地产开发有限公司。
法定代表人：章敏丽。
委托代理人：夏亮，浙江南方中辰律师事务所律师。
委托代理人：钱纯仪，浙江南方中辰律师事务所律师。
原告蒋某某诉被告杭州某某房地产开发有限公司（以下简称逸景公司）商品房预售合同纠纷一案，原告蒋某某于2014年1月16日向本院起诉，因本案可能需要鉴定，本院对该案进行诉前登记，编立立预字号。因蒋某某对本案不申请鉴定，本院于2014年9月12日正式立案受理，依法由审判员冯妍独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告蒋某某、被告逸景公司的委托代理人夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某某起诉称：2012年，蒋某某向逸景公司购买了一套商品房，该房屋位于杭州市余杭区乔司街道东冠某某苑X幢X单元XXX室，并于2012年9月18日签订该房的购房合同，房款总价89万，当日付了53.4万，剩余35.6万通过银行按揭贷款方式支付。该合同约定房屋交付的时间是2013年6月30日。逸景公司于2013年7月22日通知蒋某某收房，比合同延迟21天时间，逸景公司认可按合同支付给蒋某某违约金。由于房子存在着种种质量上、设计上问题及安全隐患，蒋某某及小区业主拒绝收房，向余杭区建设局投诉质量问题。2013年7月24日，余杭区建设工程质量监督站（以下简称余杭区质监站）组织召开了会议，各方达成了一份“质量问题会议的纪要”，在会上及该纪要里逸景公司都承诺若在20天的期限内未完成整改，将根据合同约定进行违约赔偿。蒋某某每次催逸景公司整改，逸景公司口头上都答应会整改的，但至今蒋某某的房屋内的一些问题还未整改，如阳台移动门未预留装饰工程所需的尺寸，无法铺实木地板；入户门打开挡住电梯；房子门窗的玻璃只部分是双层钢化的，有部分没钢化、部分单层钢化，没有达到统一双层钢化。还有小区地下车库和超市的地下车库相通，小区大门口的人行道成了车位，消防验收未通过，地下车库验收未通过。如此多的安全隐患导致蒋某某至今无法收房。既然逸景公司在20天的期限内并未完成整改，应按约进行违约赔偿。蒋某某的入户门挡住电梯对日常生活造成严重的安全隐患，理应赔偿。现起诉，请求判令：1.逸景公司立即支付蒋某某自2013年7月24日至本判决生效之日应支付整改违约金28480元（时间暂计算至2013年12月31日，金额按合同计算，以后的违约金按日万分之二计算至实际支付之日止）；2.逸景公司修复好蒋某某房屋内的所有设计及质量问题（包括阳台移动门及未双层钢化的玻璃），不能及不愿修复的问题要求逸景公司立即支付应对蒋某某的补偿，补偿为6408元（其中分别是：阳台移动门补偿款3710元，玻璃补偿款2698元，合计6408元）；3.逸景公司立即给蒋某某的房子另选一处合理位置重新开入户门，如不能重开，要求赔偿70000元；4.逸景公司按合同要求交房。
原告蒋某某为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.购房合同一份，用以证明蒋某某和逸景公司双方于2012年9月18日签订了购房合同，合同书面约定了违约金支付的比例的事实。
2.会议纪要一份，用以证明蒋某某和逸景公司之间存在着整改问题的违约约定的事实。
3.照片十三张，用以证明蒋某某房屋室内质量问题未整改，以及公共问题存在安全隐患的事实。
4.燃气竣工验收用以证明书一份，用以证明逸景公司在燃气未达到竣工验收合格前就已经通知蒋某某收房的事实。
5.逸景公司向余杭交警大队的承诺书一份，用以证明逸景公司交房前至今车库都未达到验收合格的事实。
6.手机内照片一张，用以证明蒋某某已经将申请单交给物业，并由物业的人签收的事实。
7.短信一份，用以证明蒋某某也是待整改业主之一的事实。
8.申请鉴定人出庭作证的证人证言一份，用以证明鉴定当日仅指派一人到场及鉴定结论有误的事实。
被告逸景公司答辩称：蒋某某诉称逸景公司应支付延迟21天的违约金，逸景公司没有做出该类承诺。关于涉案房屋的整改，逸景公司已经根据关于东冠逸景花苑的会议纪要全部整改完毕，剩余部分均为由业主与房产公司确认或者业主提交申请单。现已整改完毕的情况下未收到蒋某某的申请，逸景公司不应承担任何责任，蒋某某诉请要求支付的违约金及计算标准不明确。会议纪要中明确房产公司将根据合同约定进行违约赔偿，购房合同对于质量问题的违约责任是没有明确约定的。
被告逸景公司为支持其主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.竣工验收备案表一份，用以证明逸景公司已经按照合同约定竣工验收，符合收房条件的事实。
2.EMS回单和钱江晚报报纸一份，用以证明逸景公司已经登公告以及以快递形式向蒋某某发送交房通知书的事实。
3.入户门检测鉴定报告一份，用以证明涉案房屋设计合理的事实。
本院依职权出示以下证据：
1．建设工程竣工验收消防备案情况登记表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证各一份
2．关于杭州某某房地产开发有限公司逸景花苑（暂定名）建设项目环境保护“三同时”检查意见书一份
3．建设工程施工许可证一份
4．东冠逸景花苑竣工图纸一份
5．照片一张
6.鉴定异议回复函一份
当事人提供的证据材料，经当庭质证，本院经审查后认证如下：
原告蒋某某提供的证据，经被告逸景公司当庭质证，对证据1，真实性、合法性没有异议，待证事实有异议，蒋某某和逸景公司双方于2012年9月18日签订了购房合同没有异议，合同内书面约定了违约金支付的比例，本案中的比例不能适用合同中的比例方式，会议纪要的违约金不能适用逾期交房的违约金；对证据2，三性均有异议，会议纪要的骑缝章是复印件，即便会议纪要为真，会议纪要已明确体现了逸景公司对于余杭质监站要求整改的事项均以完工，达到整改要求，部分没有整改的均是需要业主提交申请单，并不是由逸景公司一方主动实施就能完成的；对证据3，三性均有异议，照片是蒋某某拍摄，逸景公司认为无法从照片上明确看出属于涉案的房屋，逸景公司认为照片不能体现没有整改的部分，蒋某某认为整改未到位，应该出具第三方报告；对证据4、5，三性均有异议，即便存有证明书和承诺书的情况下，逸景公司认为目前均已达到相应的要求，没有违约；对证据6，三性均有异议，没有原件，字迹很模糊，不能证明待证事实；对证据7，三性均有异议，认为是业主发的短信，不代表是逸景公司或者质监局认可的待整改单位。对证据8，认可鉴定人员意见。本院经审查后认为，证据1，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据2、4、5，结合双方当事人的相关陈述并与本案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据3、6、7，因蒋某某未提供证据进一步用以证明其真实性，故不予确认；证据8，本院对真实性予以确认，并据证据内容作为认定相关事实的依据。
被告逸景公司提供的证据，经原告蒋某某当庭质证，对证据1，真实性不清楚，认为只是涉及房屋建筑工程的，是交房条件中的部分而已。房屋交付不光有竣工验收备案表就可以了，在购房合同第九条有明确规定交付条件的事实；对证据2，没有异议；对证据3，三性均有异议，认为鉴定违反程序，现场勘察仅一人到场，违反应两人到场的规定，完整的住宅设计规范条例如下：《住宅设计规范》（GB50096-2011）中5.8.5条中“向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。”201室的门和电梯门形成了相邻户门，妨碍了相邻户门开启，这一点就违反了住宅设计规范。鉴定结论是以“在紧急状态下（如火灾、地震），电梯并不作为疏散通道使用”为由，论定201室入户门位置设计没有违反《住宅设计规范》（GB50096-2011）和《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）的相关规定。此次鉴定的项目不是“在紧急状态下（如火灾、地震），电梯作不作为疏散通道使用”的问题，而鉴定人员更改了主题，目的就是为了有利于逸景公司，只字不提对进出电梯的人员存在着安全隐患这四个字，这份鉴定结论是不能成立的。且鉴定人员只论述了《民用建筑设计通则》6.10.4的第5点，而没有对《住宅设计规范》（GB50096-2011）中5.8.5条作出应有的论述，把平常电梯进出人员的安全置之度外，只字不提存在安全隐患的问题，抛开明明白白的《住宅设计规范》不用，有据不依，凭空而说201室入户门位置设计没有违反《住宅设计规范》（GB50096-2011），而且《民用建筑设计通则》6.10.4的第5点里也没有说入户门可以挡电梯门。本院经审查后认为，证据1，结合双方当事人的相关陈述并与本案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据2，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。对证据3，根据《司法鉴定程序通则》第十九条规定：“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人共同进行鉴定”；第二十四条规定：“对需要到现场提取检材的，应当由不少于二名司法鉴定人提取，并通知委托人到场见证”。本院认为，该鉴定意见系鉴定机构仅指派一人进行鉴定及仅指派一人现场提取检材，故鉴定程序不符合法律规定，本院对该鉴定意见不予认定。
原、被告对本院依职权出示的证据1、2、3、4、5均无异议，本院予以确认。对本院依职权出示的证据6，原告蒋某某有异议，认为该回复函系错误的结论，被告逸景公司没有异议，本院经审核后对该证据的认证同逸景公司提交的证据3。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年9月18日，逸景公司（出卖人）与蒋某某（买受人）签订编号为2012预1038188号《浙江省商品房买卖合同》，由买受人购买位于杭州市余杭区乔司镇东冠某某苑X幢X单元XXX室商品房。合同第七条约定，买受人于2012年9月18日前支付首付款534000元，剩余房款356000元通过按揭方式支付。第九条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工备案用以证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十二条关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的用以证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购房屋为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示用以证明文件或出示用以证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级或市级以上质量监督管理部门进行质量检查。……买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交房日期之次日起，无正当理由拒绝接受的，视为买受人对房屋现状予以认可，一切后果均由买受人承担。
2013年7月24日下午，杭州市余杭区质量技术监督站工作人员、业主代表、逸景公司代表、东冠建设集团代表、浙江城建监理公司代表、杭州城建设计院代表共同参加东冠逸景花苑被投诉“质量问题”会议。会议中对存在安全隐患及需要整改的地方做出的答复分别为：1、设计、施工和验收单位——港华燃气于2013年7月25日出具书面回复，房产公司根据书面回复做出妥善处理。2、阳台移门需要修整的业主，提交修整申请单，经业主和房产公司人员共同确认后，约定时间修整完成（修整内容：底框上口标高与地坪净高5cm以下部分）3、对于违反规定的空鼓，经业主和房产公司人员共同确认后，按规范要求进行修整，修整期限20天之内……5、如在门窗关闭的自然状态下存在不符合规范要求的情况，经业主和房产公司人员共同确认后，可进行修整或更换，时间为20天之内。……11、（小高层入户门，打开后基本挡住电梯出入口的情况），已按照余杭质监站要求整改，并全面安装了限位装置，也可采取入户门内移等方法解决，经业主和房产公司人员共同确认后，费用由房产公司承担。
2013年6月6日，逸景公司完成建设工程竣工验收消防备案；2013年5月29日，余杭区环保局认为涉案工程基本符合环保要求，同意逸景公司通过环保“三同时”检查。2013年7月18日，逸景公司取得竣工验收备案表。此外，涉案房屋在用水、用电、用气、道路、排污等方面，具备商品房正常使用的基本条件。
2013年7月20日，逸景公司在钱江晚报上刊登交房公告。公告内容中，“我公司根据《商品房买卖合同》的约定，在本公告之前，已将《交房通知书》以邮寄形式寄发给具备交房条件的购房客户。敬请具备交房的购房客户根据《交房通知书》规定的时间、所需资料及相关费用前往东冠逸景花苑现场销售中心办理交房入住手续。”逸景公司已将《交房通知书》邮寄给蒋某某，蒋某某认可已收到该交房通知书。
在审理过程中，逸景公司申请对涉案房屋的入户门是否符合设计规范鉴定，本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司（以下称建筑科学院有限公司）进行鉴定，浙江省建筑科学设计研究院出具鉴定报告：杭州市余杭区乔司街道逸景花苑16幢3单元201室入户门在完全打开时对行人进出电梯略有影响，但201室的入户门位置设计未违反《住宅设计规范》（GB50096-2011）和《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的相关规定。建筑科学院有限公司在鉴定当日仅指派应晓霖一人进行鉴定，且仅派应晓霖一人现场提取检材。
另查明，涉案房屋的入户门完全打开后挡住电梯门外边缘15cm左右，阳台底框上口标高与地坪净高存在5cm以下的情况。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应属有效，双方应依约履行各自的义务以及行使各自的权利。由业主代表与逸景公司、余杭质监站对东冠逸景花苑被投诉“质量问题”所召开的会议中对相关问题的处理办法，对蒋某某同样适用。
根据各方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、涉案房屋质量问题的处理；二、逸景公司是否完成交房义务；三、逸景公司是否应承担整改违约金。
关于争议焦点一，（一）关于涉案房屋的阳台移门的质量问题。涉案房屋阳台移门直接安装在结构找平地面，未预留装饰工程所需的尺寸，逸景公司在会议纪要中承诺“阳台移门需要修整的业主，提交修整申请单，经业主和房产公司人员共同确认后，约定时间修整完成（修整内容：底框上口标高与地坪净高5cm以下部分）”，在审理过程中，逸景公司亦认可会议纪要对阳台移门的修复方案。因此，对蒋某某要求逸景公司修复移门的诉讼请求，本院予以支持，具体修复要求应按会议纪要要求进行修复。（二）关于涉案房屋的玻璃是否全部双层钢化的问题。双方合同及会议纪要中对房屋的玻璃采用的材质均无约定，故对于蒋某某提出所有玻璃均需双层钢化的意见，因依据不足，本院不予采纳。故对蒋某某要求逸景公司支付玻璃补偿款的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于入户门打开后挡住电梯出入口的问题。根据中华人民共和国建设部《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.10.4条规定：“开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。”中华人民共和国建设部《住宅设计规范》（GB50096-2011）第5.8.5条规定：“向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。”现涉案房屋的入户门打开后挡住电梯外边缘15cm左右，虽逸景公司已安装了限位装置，但仍然存在妨碍公共交通的情况以及存在一定的安全隐患。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现蒋某某要求逸景公司重新选择一处合理位置重新开入户门，逸景公司明确表示不同意按此修复。逸景公司在会议纪要中承诺可以采用入户门内移的方案，但是此方案蒋某某认为影响其使用面积，不同意按此方式进行修复。双方未对入户门的修复方案达成一致。本院认为，入户门内移的修复方式确会减少蒋某某对涉案房屋的使用面积。现逸景公司不同意按此方式以外的方式进行修复，故应对蒋某某进行相应的赔偿。对于赔偿数额，蒋某某要求逸景公司赔偿70000元，本院根据现场勘查的情况，结合如入户门内移给蒋某某造成的面积损失及本案的实际，对该诉讼请求予以支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”本案中，逸景公司已按合同约定的期限通知蒋某某收房，且房屋也通过了竣工验收备案，具备了基本的房屋使用条件，符合了合同约定的交付条件。虽逸景公司交付的房屋存在一定的瑕疵，但并非是房屋主体结构不合格，蒋某某应当按约办理房屋交接手续，而不能拒绝收房，拒绝收房的，视为交付。由此，逸景公司已按合同约定完成交房义务，对于蒋某某提出的要求逸景公司按合同交房的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，逸景公司在会议纪要中承诺如在会议纪要约定的时间内未整改完成，需根据合同约定，进行违约赔偿。按照会议纪要的要求，对阳台移门需要修整的业主，需提交修整申请单，对入户门需要整改的业主亦需要与逸景公司共同确认。首先，蒋某某未提供充分证据证明其向逸景公司提出申请对阳台移门及入户门进行整改且与逸景公司共同确认，故应承担举证不能的不利后果。其次，会议纪要对整改违约金的约定并未明确，仅载明按合同约定进行违约赔偿，且合同未对整改违约金作出明确约定。由此，对蒋某某要求逸景公司赔偿整改违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对于蒋某某合理的诉讼请求，本院予以支持。对于逸景公司合理的抗辩意见，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州某某房地产开发有限公司按照《关于东冠逸景花苑被投诉“质量问题”会议的纪要》修复方案修复原告蒋某某房屋内的阳台移门，于本判决生效后十日内履行；
二、被告杭州某某房地产开发有限公司赔偿原告蒋某某入户门损失70000元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费672元，减半收取336元，由原告蒋某某负担310元，由被告杭州某某房地产开发有限公司负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费672元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 冯 妍
人民陪审员 宋维宝
人民陪审员 鲍利强
二〇一五年十一月二日
书 记 员 徐琳琳