宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第790号
原告（反诉被告）：宁波富豪物业管理有限公司。住所地：宁波市江东百丈东路**号*楼。
法定代表人：徐冰，该公司总经理。
委托代理人：周亿元，该公司员工。
被告（反诉原告）：李建，退休。
原告宁波富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业公司）为与被告李建物业服务合同纠纷一案，于2015年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。2015年5月20日，被告李建在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。后因案情疑难复杂，本案于2015年7月27日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2015年7月1日、2015年11月11日两次公开开庭进行了审理。原告富豪物业公司委托代理人周亿元与被告李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富豪物业公司起诉称：原告系宁波市星河晨光住宅小区的物业管理人，被告系星河晨光A区5单元803室的业主。自2008年1月1日至2014年12月31日止，被告共拖欠物业管理费12488元（其中综合服务费10965元，日常维修费1523元），违约金4529.38元。经原告及小区业委会多次催缴，被告仍拒绝履行缴费义务。故要求判令被告支付2008年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费12488元，违约金4529.38元，合计17017.38元。
被告李建答辩兼反诉称：首先，根据物业管理委托合同的约定，合同在履行过程中发生的争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，才向法院起诉。而现在原告未经双方协商也未经调解就直接起诉，违反了合同约定，应当驳回原告的起诉。其次，被告并非无故拖欠物业费。被告从2006年年底入住星河晨光A区5号803室，2007年的物业费已交。从2008年开始至今，楼上903室一直在渗水，导致被告阳台一个角落常年处于渗漏状态，伴有石灰块掉下，其中一次掉下石灰块有约0.2平方米，严重影响被告家的生活。这期间903室的业主修过两次，物业也来修过多次，但一直未修好。主要原因是找不到渗漏的地方。2014年开始，被告家朝北的一个卫生间的一角也开始渗漏，直到现在。针对这种情况，被告与原告之前的物业主任说过，等修好渗漏后被告一定会交物业费，但一直没有人来修，物业公司也没有与被告家沟通，所以物业费一直未交。未交物业费的目的是为了引起物业管理部门的重视，希望他们尽快解决渗漏问题。如果原告将渗漏问题维修好，则被告同意支付物业费，但鉴于原告一直未尽到应尽的义务，物业费应打折支付，而且不应要求被告支付违约金。现反诉要求判令原告将被告家阳台及朝北卫生间的渗漏维修好。
针对反诉，原告富豪物业公司答辩称：被告家阳台渗漏的问题，原告已帮忙联系过被告楼上903室的住户，而且也就维修事宜对双方进行过协调。903室的住户也已经对阳台进行过维修，据903室的说法是已经将漏水问题修理好。由于阳台的渗漏原因不一定属于物业公司负责的范围，而且原告曾带着维修工人到被告家想看现场，但被告不让工人进门，所以暂时没有维修。对于被告卫生间的渗漏问题，被告是在法院立案之后才向原告反映的。总之，只要被告按约足额缴纳物业费，则原告同意维修卫生间的渗漏问题，对阳台的渗漏问题如果确定属于原告负责的范围，则原告也同意维修，如果不属于原告负责的范围，则不同意维修。
原告富豪物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：
1.《星河晨光物业管理委托合同》四份，物业管理收费通知单九份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同，被告欠缴综合服务费10965元，公共部位维修费1523元的事实；
2.律师函一份，拟证明原告已向被告发送律师函催讨物业费的事实；
3.宁波市鄞州区物价局《关于核定“星河晨光”普通住宅小区一期、二期物业管理综合服务费收费标准的批复》一份，拟证明原告的物业收费标准已由物价部门核定的事实；
4.《关于渗水情况的说明》一份，原告表示该说明系星河晨光A区5单元903室的业主徐姣英出具，拟证明被告楼上住户已对渗水问题进行了维修的事实。
上述证据经被告李建质证后，其对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，认可原告主张的欠费数额无误，本院对该三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4，被告认为该份证据其实并没有明确的内容，包括903室的渗水是否确实修理好、被告803室的阳台是否依然有渗水，这些问题在该份《说明》中都只是用了“可能”、“应该”之类的字眼，所以不认可。本院认为该份《说明》不符合证人证言的形式要求，故对其不予确认。
被告李建为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：
1.短信记录一份，拟证明针对被告房屋渗水问题，被告已与楼上903室的业主沟通过，但903室否认是他们的原因；
2.照片十张，拟证明被告房屋阳台与卫生间的漏水情况；
3.综合服务费发票一份，拟证明2007年1月至2007年12月的物业费，被告在2007年6月时就已缴纳，进而证明被告有积极缴纳物业费，是由于房屋渗水问题一直没有解决所以才没有缴纳之后的物业费；
4.申请证人吕某出庭作证。吕某陈述：其是星河晨光小区第二届业主委员会的成员，原告起诉被告一事，业主委员会并不知情。
上述证据经原告质证后，其对证据1形式上的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告阳台渗水是属于物业公司负责的范围。本院认为原告的质证意见成立，对该组证据的关联性不予确认；对证据2形式上的真实性无异议，但认为无法确定阳台渗水的原因，而且被告应该先缴纳物业费再谈渗漏的问题。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；对证据4的真实性无异议，但认为原告起诉是依法行使权利，原告有权不通过其他组织而直接向法院起诉。本院认为证人所陈述的内容与本案的争议并无关联，故对该组证据不予确认。
本案审理过程中，经原、被告双方同意，针对被告房屋阳台渗水问题（卫生间的渗水问题，由于原告已认可属于其维修范围，故未作勘验），本院曾委托宁波市81890求助服务中心组建的《房屋质量等物业类小纠纷评估专家库》的志愿者李杰、范泽勇、张县伟到被告居住的星河晨光A区5单元803室以及被告楼上的星河晨光A区5单元903室进行勘验，并制作了勘验笔录两份。对于被告居住的803室阳台顶部东南角渗水的原因，三位志愿者表示存在“外墙渗水、主水管渗漏、楼上903室的防水没有做好”这三种可能性，无法确定是三种原因中的哪一种。原、被告对两份勘验笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告李建系宁波市鄞州区星河晨光A区5单元803室的业主。原告系星河晨光小区的物业管理方。2007年6月17日，被告缴纳2007年1月至2007年12月的综合服务费1566元。2008年1月1日起至2014年12月31日止的综合服务费10962元与公共部位维修费1526元，被告均未缴纳。2015年3月，原告向被告发送律师函催讨物业费。
被告房屋阳台顶部的东南角存在渗水问题，此情况已出现多年。被告就此情况向原告及楼上的星河晨光A区5单元903室的业主都进行过反映，903室的业主也对阳台进行过维修，维修之后渗水情况有缓解，但并未完全解决。2015年，被告房屋朝北的卫生间顶部也出现渗水情况。本案立案后，被告将卫生间渗水的情况告知了原告，原告亦认可卫生间顶部出现的渗水问题属于原告的维修管理范围。
本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。物业管理委托合同中关于合同双方应先行协商或调解，协商或调解不成再向法院起诉的约定，并非法定的起诉前置条件，因此，原告的起诉仍符合法院受理的条件，被告关于应驳回原告起诉的意见，本院不予采纳。但原告作为物业服务企业，在有协商渠道的情况下未经协商而迳行向法院提起诉讼，此做法确实有欠妥当，本院予以指出。原告作为物业管理方，对房屋建筑共用部位及共用设施负有维修、养护和管理义务。但由于根据现有证据，并不能确定被告房屋阳台渗水的原因属原告负责的范围，因此被告以此理由抗辩原告要求支付物业服务费的诉请以及提出反诉，本院均不予支持。原告要求被告支付2008年1月1日至2014年12月31日止的综合服务费与共用部位维修费，本院予以支持。虽然被告对原告主张的具体金额并无异议，但根据本院核算，应当是综合服务费10962元、公共部位维修费1526元，本院按此予以确定。对于原告主张的违约金，由于被告房屋渗水的情况确实存在，而且渗水原因也并非显而易见，被告在此情况下要求原告解决问题以及未付物业服务费，其与一般的恶意拖欠物业费的情形不同，考虑到本案的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。对被告反诉请求中提到的维修其房屋朝北卫生间顶部的渗水问题，由于原告并无异议，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李建支付原告宁波富豪物业管理有限公司2008年1月1日起至2014年12月31日止的综合服务费10962元、公共部位维修费1526元，合计12488元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、原告宁波富豪物业管理有限公司对被告李建所有的位于宁波市鄞州区星河晨光A区5单元803室房屋的北面卫生间顶部的渗水问题承担修缮责任，限于本判决生效后三十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波富豪物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告李建的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费225元，由原告宁波富豪物业管理有限公司负担113元，被告李建负担112元；反诉受理费减半收取40元，由原告宁波富豪物业管理有限公司与被告李建各负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 燕
人民陪审员 钱华杰
人民陪审员 王秀梅
二〇一五年十一月十七日
代书 记员 徐 超