浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初2904号
原告：蒋利平，女，1969年6月22日生，汉族，住嘉兴市，现住嘉兴市。
被告：浙江海盐农村商业银行股份有限公司，住所地海盐县武原街道枣园西路176号。
法定代表人：包水良，理事长。
委托代理人：顾跃华、倪春月，浙江海威特律师事务所律师。
第三人：蒋水芬，女，1962年6月19日生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
原告蒋利平与被告浙江海盐农村商业银行股份有限公司、第三人蒋水芬案外人执行异议之诉一案，原告于2016年6月28日起诉。本院受理后，适用普通程序，于2016年8月10日、2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告蒋利平、被告委托代理人倪春月、第三人蒋水芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋利平诉称，2016年6月15日，原告收到（2016）浙0424执异第6号《执行裁定书》。认为该裁定书驳回原告的异议请求，缺乏事实和法律依据。理由如下：
一、原告与第三人之间的房屋租赁合同，仍在有效期内，原告依法享有房屋租赁权益。
2006年2月8日，第三人将其所有的位于嘉兴市320国道东侧友谊广场18-21轴三间营业用房中的一间即21轴出租给原告，原告用于经营摩托车配件业务。并就此订立房屋租赁合同，租赁期限为长期。前述三间中的另二间营业用房，已由第三人在原告之前出租给嘉兴市海达汽配有限公司。2015年2月10日，原告与第三人补充订立了房屋租赁合同，就涉案房屋的租赁事项进行了补充约定，即以第三人对原告所负的到期借款本息225000元为限，按年租金25000元计算，折抵案涉房屋未来9年的租金。
二、原告委托第三人转租案涉房屋，并不终止双方的租赁关系。
2014年10月2日，第三人与海达汽配终止了以上三间房屋中二间营业用房的租赁合同。因第三人出租不顺，一直闲置。2015年2月底，第三人为改善三间营业用房的门面形象及自身经营需要，决定对包括原告承租的房屋在内的三间营业用房进行装修，并整体打通为一间。原告考虑到第三人的实际需要，同意在不严重影响其经营的情况下进行打通，与第三人对外统一门面经营，但原来的租金面积55平方米不应受到影响。2015年6月2日，案外人高振峰有意整体承租包括案涉房屋在内的三间营业用房。原告要求与案外人高振峰直接订立转租合同，但高振峰以上级公司要求与房东直接订立房屋租赁合同为由拒绝，原告遂委托第三人以第三人的名义一并与高振峰订立房屋租赁合同，其中原告承租的55平方米作为转租处理。高振峰在订立房屋租赁合同后，向原告及第三人一次性以现金方式支付了案涉房屋的转租租金。
三、裁定书认定的事实与客观情况不符，应当停止对案涉房屋的执行。
执行裁定书认定，2015年6月2日，高振峰与第三人订立的租赁合同系同一房屋订立的数份合同，且高振峰实际占有租赁房屋，与客观情况不符。其实际占有的仅限于嘉兴市320国道东侧友谊广场18-21轴三间营业用房中的二间，而不包括原告承租21轴55平方米的案涉房屋。该房屋属于原告向高振峰转租的房屋，因此裁定书存在事实认定错误。相反，依照《合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因而应当停止对案涉房屋的执行。
为此原告诉请：一、确认原告与第三人之间就座落于嘉兴市××××号房屋（以下简称涉案房屋，原址为嘉兴市320国道东侧友谊广场21轴营业用房）租赁合同合法有效，并停止对该房屋的执行。二、本案诉讼费用由被告负担。
被告浙江海盐农村商业银行股份有限公司辩称，1、被告与第三人之间的借款合同以及抵押合同合法有效，已经得到海盐县人民法院及相应执行程序的认可；2、对于原告所称的其承租1间房屋的事情及相应的借款事实，作为被告方是不知晓的，第三人也未告知被告；3、根据原告所提供的证据来看，无法支撑该房屋已经承租给原告的事实。
综上，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人蒋水芬辩称，2006年，当时其经营扣板厂，就不经营摩配店了，其中一间房屋就租给原告。2015年2月，其与原告签订了一份协议。原来第三人向原告借过150000元，后来第三人向别人借款，利息很高，原告借给第三人一部分还掉了对外借款。所以第三人总共欠原告20多万元，但一下还不出，所以就签订长期协议，房租一年年抵下去。三间房屋，有一间一直是租给原告的，另外二间是租给高振峰的，现在他不租了。
原告为支持其请求，提供以下证据：
1、（2016）浙0424执异6号执行裁定书，证明其提出执行异议，被海盐县人民法院驳回的事实；
2、2006年2月8日，原告与第三人签订协议书（复印件）、嘉兴市经开利新达摩配店2004年的税务登记证，证明2006年2月8日第三人将其所有的本案所涉的房屋出租给原告，原告用于经营摩托车配件业务，并就此订立房屋租赁合同，租赁期限为长期，而且第三人将其营业执照转由原告使用。现在只有税务登记证，营业执照2015年换证时没拿到。执照名字仍旧是第三人的主要原因是涉及到执照名字如果换成原告，第三人要交所得税而且使用原来的国光摩配品牌会出现问题，所以营业执照仍旧做第三人的名字继续归原告使用；
3、2015年2月10日，原告与第三人签订的房屋出租协议书，证明该日原告与第三人补充订立房屋租赁协议，双方进行了补充约定，即以第三人对原告所负的到期债务225000元为限，按年租金25000元计算折抵到未来9年的租金；
4、2015年6月2日，案外人高振峰与第三人签订的房屋租赁协议，证明原告委托第三人以第三人的名义一并与案外人高振峰订立了房屋租赁合同。转租时，高振峰不同意与原告就21轴单独签订协议，必须与业主签订三间的统一租赁合同。所以只能由第三人与高振峰统一签三间的租赁协议，故由原告委托第三人将其自己使用的一间转租赁给高振峰；
5、水电费清单、委托扣税协议书、企业核准通知单，证明2006年2月开始至2015年，涉案房屋一直由原告承租，交纳水电费，代为支付税款并实际使用经营的事实，在第三人营业用房抵押前后也是由原告代交水电费和税款；
6、付款凭证、王彩华的证明；证明原告从2006年至2015年在承租涉案房屋期间，向第三人已付清租金并提供借款225000元来源的相关事实；
7、租赁合同、嘉兴市经开嘉海摩配店的营业执照，证明2015年2月10日，因第三人的需求和建议，原告另外新租了二间与涉案房屋相近的汽车库，把原店铺腾空。让第三人与其丈夫统一装修，以前后相隔的新格式，准备以后一起统一门面各自对外经营。原告为继续在涉案房屋经营，所以选择新租赁选择的是店面附近的房屋而且是车库并办理相关营业执照，以存放东西为主；后来因为三间营业用房打通了而且前店后面办公，原告一个人用不了三间而且自己租的一间也无法使用了，所以只能另外办理营业执照了，而且原告租的一间也只能转租给高振峰了；
8、店面装修完工的图片，证明当时店面装修时原告仍在附近营业，是原告当时拍的照片；
9、2015年9月28日寄给本院执行案件承办法官的材料说明及快递单二份，证明在法院拍卖涉案房屋前，原告曾把自己对涉案房屋的租赁及转租情况进行过说明。
被告质证认为，1、对执行裁定书没有异议；
2、对于2006年2月8日原告与第三人签订协议书。其认为该协议是复印件,原件已丢失,不符合证据形式,被告不予质证。对于税务登记证，其认为只能证明该店仍由第三人经营并使用店面；
3、对于2015年2月10日的房屋租赁协议,该协议不能证明在2015年2月10日之前的租赁关系,而且原告与第三人是姐妹关系,她们事后所补充的协议的真实性是不符合证据的相关规定的；
4、对于第三人与高振峰的协议，只能看出是第三人将房屋出租给案外人高振峰的，并不能看出原告转租或者委托第三人转租的任何意思表示；
5、对税务代扣协议，认为协议落款上载明委托人是第三人，只能证明店仍由第三人实际经营，而原告只是受第三人委托去交税的；水电费抬头名字仍旧是董建国即第三人的丈夫，不能证明是原告实际交纳水电费；
6、该组证据无法证明原告向第三人交纳租金，只说明双方之间出现过经济往来或民间借贷行为，所以不能证明原告交纳租金并取得租赁优先权的事实；
7、对七、八二组证据说明2015年原告已搬离所租赁的房屋另行办理执照经营，其已失去了对涉案房屋的租赁权利。
8、对给承办法官的信件及二份快递单的三性不予认可，因为信件均是从手机里截取的。即使法院收到了这二份信件，原告也未正式提出执行异议。
第三人质证认为，其与高振峰签订合同时，其中有一间是租给原告的，但高振峰讲按他们公司的做法，租房合同要与第三人一个人签订，而且说反正与原告是姐妹，让其把钱给原告就可以了。
对原告提供的证据都没有异议，协议书都是真实的。
本院认证认为，对原告提供证据1、2、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性予以确认；对原告提供证据3的真实性不予确认。
经本院审理查明，第三人与原告系姐妹关系。第三人拥有的位于原××国道东侧友谊广场××轴三间营业用房。2006年2月起第三人将其中的21轴出租给原告，同时将其经营的国光摩配（营业执照登记名称为嘉兴市经开利新达摩配店）转由原告接手经营。原告为此提供了协议书的复印件（原件遗失），其中载明：店面建筑面积为55平方米，年租金25000元，物业费、水电费由原告自行付清，与第三人无关；房租从2006年2月起算；如没有大的变动，此合同长期有效，不再作另行签订。
此协议复印件于2015年2月经原告与第三人签字再确认，并确认从2011年起，房租金涨为30000元一年。原告于2006年至2009年无支付租金的直接凭证，2009至2012年有向第三人交付30000元的银行交易记录。2012至2014年无交付租金的直接凭证。
2011年7月25日，第三人与被告（原海盐县农村信用合作联社，原名称变更为浙江海盐农村商业银行股份有限公司）签订编号为8761320110000114号最高额抵押借款合同，合同约定：第三人同意以嘉兴市320国道东侧友谊广场18-21轴三间营业用房作为不动产设定抵押，为海盐珠峰塑业有限公司自2011年7月25日起至2016年7月24日融资期间内最高融资限额为1750000元的所有债权提供最高额抵押担保。该合同履行后，海盐珠峰塑业有限公司未履行还款义务。2015年4月24日，被告诉至本院。2015年6月3日，本院以（2015）嘉盐商初字第510号民事调解书确认被告与海盐珠峰塑业有限公司、第三人达成的调解协议，协议如下：一、海盐珠峰塑业有限公司欠被告票款1750000元（如在2015年7月24日前未交足票款，则按日利率万分之五计算自2015年7月24日起至本金清偿之日止的利息）、支付原告因实现债权所支付的律师代理费68500元，暂合计1818500元，由海盐珠峰塑业有限公司于2015年6月30日前付清；二、被告对第三人提供的抵押物（嘉兴市320国道东侧友谊广场18-21轴的营业用房）拍卖、变卖或折价款项享有优先受偿权。该民事调解书发生法律效力后，因海盐珠峰塑业有限公司未履行义务，被告向本院申请强制执行。本院于2015年7月9日立案执行。
2015年3月，原告腾退出21轴用房，第三人将三间营业用房打通装修。2015年6月2日，第三人与案外人高振峰签订了涉案三间营业用房的租赁协议，期限自2015年6月5日至2018年6月5日。因为本案的执行，案外人高振峰实际租用了一年并支付了租金，并由第三人向高振峰退还押金10000元。
2015年9月，该案在执行过程中，原告曾以书面形式向执行承办法官进行了情况说明。2016年5月，原告向本院提出书面执行异议，请求继续履行21轴房屋的房屋租赁合同。之前的2015年12月，本院已对抵押的三间营业用房进行了拍卖处置。2016年5月23日，本院以（2016）浙0424执异6号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，遂诉讼来院。
本院认为，本院执行中对于涉案21轴房屋的执行处置合法有效，原告以其与第三人有租赁合同并要求继续履行的抗辩理由及请求不能成立。理由如下：
一、被告对涉案房屋的执行有合法的依据和现实的合理性。早在2011年被告即对第三人所有的三间营业房拥有抵押权，并且在2015年经本院调解书予以了司法确认。而且在抵押办理过程中，被告并不知晓原告租赁使用第三人的房屋。
二、原告与第三人所谓的2015年租赁协议的产生，基于原告与第三人的姐妹关系，其内容又不是典型意义上的租赁协议，而是期望通过获得租赁权利予以抵销第三人欠原告的债务，属于一种抵债式的租赁协议。所以其真实性、合理性具有一定的不确定性。关键在于如果原告未实际占有该房屋，其对第三人在该协议上享有的权利也只是一种普通债权，并未实际意义上享有到租赁权，不具有对抗被告抵押物权的效力。实际情况是在法院处置该房屋前后相当一段时间，其并未实际占有使用该房屋。相反，房屋为案外人高振峰实际占有使用并获得实际的租赁权。而对原告将房屋租赁给高振峰的行为，原告是知晓的，其所称是委托第三人转租给高振峰说法，没有事实依据，不能支持。
三、即使原告与第三人关于2015年2月签订的租赁协议是真实且合乎情理的，也不具备对抗被告执行的效力。根据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张权利的，人民法院按照已经合法占有租赁房屋的确定承租人。
从本案看，高振峰与第三人签订的租房协议真实合法有效，且在2015至2016年之间实际占有使用该房屋。后因本院的执行而腾退，进而房屋才被本院实际处置执行。无论在此前原告是否实际租赁并占有使用该房屋。至少自2015年6月开始，无论是形式上还是实质上，均是高振峰与第三人签订涉案房屋的相关协议并由其单独占有使用该房屋。在此情况下，即使原告与第三人有相关的房屋租赁协议存在，本院确认高振峰为承租权利人也并无不妥。据此在解决高振峰租赁问题的基础上对房屋进行实际的执行处置并未侵犯到原告的租赁权利。且在房屋处置前，人民法院并未收到原告相应的租赁协议等相关证据及正式的执行异议。
综上，本院对房屋21轴的执行处置并无违反法律规定之处。原告要求确认该房屋尚有承租权利并要求停止执行的请求不能成立。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告蒋利平的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告蒋利平负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 钱加政
审 判 员 夏连华
人民陪审员 杨国忠
二〇一七年四月十日
书 记 员 张琴萍