河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1267号
原告（反诉被告）张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会。住所地张家口市。
代表人闫和，该业主委员会主任。
委托代理人欧阳凯峰，河北国器律师事务所律师。
被告（反诉原告）张家口市盛科贸易有限公司。住所地张家口市。
法定代表人杨飞，该公司总经理。
委托代理人黄钟，该公司物业部副经理。
被告孙建国，男，1965年出生，汉族，现住张家口市。
原告张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会（以下简称开元小区业委会）与被告张家口市盛科贸易有限公司（以下简称盛科公司）、孙建国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告盛科公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并进行了审理。原告开元小区业委会的代表人闫和及委托代理人欧阳凯峰，被告盛科公司的委托代理人黄钟，被告孙建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元小区业委会诉称：2013年12月21日，我方和盛科公司下属的物业公司签署协议，由盛科公司承包开元小区物业并提供物业服务，双方约定管理期间自2014年1月1日至2014年12月31日，物业收费延续之前小区收费标准，按照张家口市物价局三类小区物业费指导价格标准0.25元／㎡收取物业费。同时，我方依约将小区的自行车棚管理权、物业用房使用权交与盛科公司，用于其经营时以丰补歉，弥补物业费的不足。双方还商定由盛科公司每年向我方缴纳15000元用于业委会的日常运作，并约定了彼此的权利义务。但盛科公司承包后，不久就提出要求提高物业费收费标准，并自行张榜公示，要求业主按照0.66元／㎡的标准收取物业管理费，此要求引起了小区几乎所有业主的反对，小区业委会考虑到合同已经签订，小区多年来一直都是按照0.25元／㎡的标准收取物业管理费，并且小区为了弥补费用的欠缺无偿将物业用房及自行车棚的经营权交与盛科该公司，故不同意盛科公司的要求。2014年8月15日，盛科公司自行发出通告，单方面中止物业服务，更是撤除了小区门卫，拒绝清运垃圾，拒绝打扫小区及楼道卫生，并将小区路灯照明关闭，此行为引起小区业主的极大愤慨，迫于压力，次日盛科公司将垃圾清运恢复，将路灯照明恢复，但仍拒绝清扫楼道内的卫生，拒绝恢复门卫。2014年10月15日更是再次发通知彻底中断了所有物业服务，导致小区垃圾遍地，污水横流。我方认为，盛科公司理应依照协议为业主提供服务，但其多次单方面要求提高物业收费，并屡次自行中止提供服务，导致小区陷入无人管理的地步，小区共有240户业主，有200余户业主已经交纳了全年的物业费，我方征询了小区绝大部分业主意愿，均同意解除与盛科公司的物业服务合同。盛科公司至今未按约定将活动经费足额交付，时至今日，只给付了2000元，余款至今未给付。无奈业委会成员将各自应交的物业费共计1591元集中起来，暂时用于日常运作并张榜告知广大业主。盛科公司为获取利益，还自行在小区房屋上私自搭建临建用于经营，谋取利益。鉴于以上情形，我方认为盛科公司的行为引起绝大部分业主的强烈不满，双方已无法继续合作，请求判令解除双方之间的物业服务合同；判令盛科公司根据协议约定支付拖欠的活动经费8284元；判令盛科公司将自行车棚、物业用房的管理权、使用权移交开元小区业委会；判令盛科公司将私自占用的业主公共用地恢复原状并排除妨害；本案诉讼费用由盛科公司承担。
被告盛科公司辩诉称：开元小区是一个九年的老小区，由张家口市开元产业经营有限责任公司（以下简称开元公司）开发。物业费收费标准执行的是九年前的标准，即0.25元／㎡。现在人工、物料成本上涨了数倍，公共设施老化，都进入维修更换期，固定成本根本摊销不开。2012年申请适当上调物业费，有部分业主不同意，于是成立了业主委员会，承诺为大家服务。但因管理混乱、亏损，造成民怨沸腾。2014年由开元公司牵头，找到我方和孙建国希望我们可以继续为小区服务，并承诺根据小区实际情况适当调整物业收费标准。上半年的工作成绩得到了广大业主、社区领导、包括业委会在内的肯定。我们经过测算，要想达到规范的管理标准，小区物业费要0.66元／㎡左右，并将每项服务对应的费用作了详细的分解和公示。就是维持日常开支也不能低于0.45元／㎡，否则就会亏损。业委会应该根据我方提出的请求召开业主大会，逐一审核我方提出的服务和收费条款，汇总意见后与我方协商新的物业收费标准，这是业委会的基本职责。到了六月份开始收费时，业委会未经与我方协商，自行张贴了收费标准不变的公示。我们也是开元小区的业主，不希望小区秩序混乱，于是按原标准开始收费，收费到十天左右的时候有五十户业主尚未缴纳物业费。其中，业委会五名成员全部没有缴纳，于是找业委会协商，希望可以一起入户去调查未交费业主的意见和想法。三天后，等来的是业委会公告通知业委会成员的物业费折抵活动经费，并要求我方给付剩余活动经费。当时我方向业委会移交账目，说明我方已经亏损2000多元，根本不能继续工作下去。业委会认为我方违约，并要求未缴费的业主停止缴费，直接导致了我方无法收取物业费的后果。为了让业主日常生活不受影响，我方公示承诺，在走司法程序期间保证小区的基本服务不变。到了10月上旬，业委会成员还是不交。鉴于业委会违约在先，我方同意解除双方的物业管理协议，但协议中约定的15000元活动经费违背关于社会团体法人不得从事盈利经营活动之规定，故我方拒绝支付；小区内自行车棚、物业用房等属于开元公司提供给我方使用，产权关系与我方无关，我方无权移交什么；我方在承包期间无占用业主公共用地的行为；另外我方质疑开元小区业委会的合法性。综上，我方提出反诉，请求判令开元小区业委会将其从我方强行拿走的2000元活动经费归还我公司；判令开元小区业委会将其五名业主折抵的物业费1591元归还我方；因开元小区业委会剥夺了我方收费标准的定价权利，造成我方亏损20000余元，请求判令开元小区业委会赔偿20000元；另外因开元小区业委会张贴公示要求未交费的业主停止缴纳物业费造成尚有部分业主未交费，判令业委会收取后交还我方，以上合计30000元。
原告开元小区业委会针对反诉辩称：我方是经张家口市桥东区房管局合法备案和登记的社团组织，符合法律规定的成立要件，为合法组织。我方要求物业承包人给付15000元的活动经费，符合业主大会规则的相关规定，双方在协议中约定要求承包人给付符合法律规定。小区内的车棚、物业用房的管理权和使用权属于全体小区业主所有，盛科公司占用公共用地给业主造成了危害，应该恢复原状并排除妨害。小区按0.25元／㎡收取物业费的标准是自小区成立至今一直确立的标准，盛科公司承包物业过程中除正常维护费用支出为仍有结余，另外孙建国经营麻将馆年收入近十万元，故不存在资不抵债的问题。由于盛科公司引起小区大部分业主的不满，经业委会表决，决定解聘盛科公司，符合相关法律规定。我方认为反诉人的各项反诉请求均无法律及事实根据，请求判令驳回其反诉请求。
被告孙建国辩称：我是原张家口市铸造厂职工，后企业改制为开元公司。开元小区的车棚和物业用房都归开元公司所有，之前没有物业，开元公司让我管理并解决职工就业问题，我负责物管科。原来工人的工资是300元，我的是800元。集体供暖后开元公司收回了锅炉房，我们没了补贴，工人工资也需要涨。当时和业委会商定物业费上涨，我们才签订了协议，当时并没有约定物业费标准为0.25元／㎡，如果是这个标准，我们不会接受。
经审理查明：开元小区业委会和盛科公司下属的物业公司于2013年12月21日签订物业管理招聘协议，协议约定：“开元小区业委会将开元小区1#-4#楼、自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）100㎡的管理权、使用权交由盛科公司管理使用；管理期间自2014年1月1日至2014年12月31日；盛科公司在有效管理经营期应交开元小区业委会15000元／年，现金承付业委会业主活动经费及一间办公室用房的租赁费；协议生效时，盛科公司应一次性交付开元小区业委会活动经费和办公用房租赁费。盛科公司有权根据《物业管理条例》的相关规定，结合本小区的实际情况，依据市物价局关于收取物业服务费的指导价格，指定收取物业费服务费，并要出具收费凭证。因盛科公司管理不善或因其原因造成大部分业主拒交物业服务费或拒绝其对小区进行物业服务管理后果时，开元小区业委会有权进行调解。进行解聘，经济损失由盛科公司自行承担。”协议履行过程中，双方因物业费收费标准发生争议，盛科公司认为0.25元／㎡的标准太低，不能维持日常经营，要求涨至0.66元／㎡并张榜征求意见。后因业主反对，开元小区业委会公告仍按0.25元／㎡的标准缴纳物业费。为此，盛科公司曾短暂中断物业服务，后经协商又恢复，并按0.25元／㎡的标准收取了物业费，有200余户业主按该标准缴纳了全年的物业费。之后双方仍因物业费的标准和物业费的收取问题发生争议，矛盾难以调和。2014年10月中旬，开元小区业委会征询小区大部分业主同意，决定更换物业公司，与盛科公司解除合同。对于协议约定的活动经费15000元，盛科公司曾给付开元小区业委会2000元，另外，开元小区业委会的五名成员将各自应缴纳的物业费共计1591元抵顶了活动经费并进行了公示。截止到2014年10月15日，开元小区业主委员会主张活动经费应为11875元，扣除上述两项费用，盛科公司尚欠活动经费8284元。盛科公司和孙建国认为开元小区业委会擅自决定物业费收费标准构成违约。另外开元小区业委会收取活动经费不符合法律规定，且业委会的成员擅自将应缴纳的物业费抵顶活动经费构成违约，故提起反诉，要求赔偿损失。另查明，双方协议所涉及的自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的所有权人为开元公司，开元公司和开元小区业委会于2013年12月6日签订移交表，将自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的管理权和使用权移交给开元小区业委会，开元公司不再负责小区内任何事项。开元小区业主户数为240户。双方物业管理招聘协议是孙建国以盛科公司名义所签订，孙建国属于履行职务行为。庭审中，开元小区业委会提交了开元小区业委会资料一册、开元小区移交表三份、物业管理招聘协议一份、盛科公司营业执照复印件及物业公司职责范围与服务公约影印件一份、孙建国向业主张贴的公开信一份、业委会五位成员以其物业费抵顶活动经费的通知一份、解聘物业公司征求意见书一组及部分业主房产证复印件一组、开元小区征求意见同意撤换物业公司户数、面积占比表一份。盛科公司和孙建国对物业管理招聘协议、盛科公司营业执照复印件及物业公司职责范围与服务公约影印件、公开信和业委会五位成员以其物业费抵顶活动经费的通知无异议，但认为开元小区业委会无权确定物业费标准，业委会成员无权擅自用其物业费抵顶活动经费。对其他证据的真实性盛科公司不予认可，认为不能证明开元小区业主委员会的主体合法且有权解除合同。盛科公司提交了物业管理招聘协议一份、开元小区业委会通知一份及收据一份、通告两份、收支明细一份。开元小区业委会对收支明细的真实性提出异议，认为所涉费用是否实际发生无法确定，其对其他证据的真实性无异议。孙建国未提交证据。
本院认为：开元小区业委会和盛科公司签订的物业管理招聘协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使各自权利、履行各自义务。对于盛科公司提出的开元小区业委会主体合法性的问题，因开元小区业委会提交了其主体资格证明材料，在盛科公司未提交相反证据的情况下，开元小区业委会的主体资格应予认定。现双方因履行协议发生争议，开元小区业委会请求解除双方协议，盛科公司也同意解除合同，故对开元小区业委会的该项诉讼请求予以支持。在双方解除协议的情况下，开元小区业委会主张盛科公司应将自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的管理权、使用权交回的诉讼请求符合法律规定，应予支持。对于盛科公司辩称自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的所有权人为开元公司，应该由开元公司向其主张权利。由于开元小区业委会已经通过其与开元公司的协议取得了自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的管理权和使用权，盛科公司是通过物业管理招聘协议从开元小区业委会取得的管理权和使用权，协议解除后，开元小区业委会有权收回管理权和使用权。故盛科公司的该抗辩意见于法无据，不予采纳。对于开元小区业委会主张盛科公司给付拖欠的活动经费8284元的诉讼请求，因双方签订的协议中明确约定了活动经费的支付方式，且该约定并不违反相关法律规定，应予支持。盛科公司认为该约定违反法律规定并反诉请求判令开元小区业委会将已收取的活动经费退还于法无据，不予支持。对于开元小区业委会提出的要求盛科公司将私自占用的业主公共用地恢复原状并排除妨害的诉讼请求，属于侵权法律关系，不属于本案合同关系的审理范围，应另行解决，本案不予处理。对于盛科公司认为开元小区业委会擅自确定物业费收费标准致其遭受损失，反诉要求开元小区业委会赔偿损失，因双方在协议中并未明确约定物业费的收费标准。在协议履行过程中，双方对物业费的收费标准发生争议。不存在双方中哪一方违约的问题，对盛科公司主张开元小区业委会剥夺其定价权利造成损失要求赔偿的反诉请求不予支持。对于盛科公司主张因开元小区业委会要求业主拒交物业费致其无法收取剩余物业费，反诉请求开元小区业委会赔偿损失。因开元小区业委会出具拒交物业费通知是因双方对履行合同发生争议，是暂时行为，之后通过社区和办事处协调已经恢复了物业费收取，部分物业费无法收取存在其他方面的原因，不宜仅因开元小区业委会的一份通知认定其对盛科公司无法收取剩余物业费存在过错并应承担赔偿责任，故盛科公司的该反诉请求证据不足，不予支持。另外，孙建国在签订协议过程中代表的是盛科公司，属于履行职务行为，不应承担个人责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会与被告张家口市盛科贸易有限公司之间的物业管理招聘协议；
二、被告张家口市盛科贸易有限公司于本判决书生效后十日内一次性给付原告张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会活动经费8284元；
三、被告张家口市盛科贸易有限公司于本判决书生效后十日内将双方协议涉及的自行车棚（含管理用房一间）及物业办公用房（三间）的管理权和使用权归还原告张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会；
四、驳回原告张家口市桥东区工业路街道办事处惠安苑社区开元小区业主委员会的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告张家口市盛科贸易有限公司的全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费275元，由被告张家口市盛科贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 马海龙
审判员 李利平
审判员 王凯隆
二〇一四年十二月八日
书记员 乔瑞乐
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。