重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第04649号
原告（反诉被告）颜泽生，男，汉族，1953年2月27日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人叶大明，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）鄢文全，男，汉族，1962年2月1日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人唐永胜，重庆星空律师事务所律师。
原告颜泽生与被告鄢文全合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，鄢文全在举证期限内向本院提出反诉请求，本院经审查后依法受理。本案依法由代理审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，由代理审判员姚利平担任审判长，与人民陪审员陈位华、陈协蓉组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜泽生及其委托代理人叶大明，被告（反诉原告）鄢文全及其委托代理人唐永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）颜泽生诉称：2010年11月，被告将自己购买的位于重庆市渝北区XX镇XX村的渝北区XX白酒厂厂房及营业执照一并出租给原告负责管理及经营，第一年因整改厂房租金为15000元，第二年租金为25000元，缴纳租金时间为2010年12月1日起计算，直至政府开发公告征用赔偿该厂房及酒厂设备设施为止。合同签订后，原告对该厂房进行整改，花用材料费及人工费60000元，新建发酵池五个的材料费及人工费20000元，谷壳库、煤炭库及职工宿舍4间的材料费及人工费20000元，粮食库及酒库的材料费及人工费10000元，安装动力电两个的费用2000元，增添了酒厂锅炉一个30000元、冷水池一个5000元、储水池一个5000元、杨叉机一个1500元、粉碎机10个千瓦的2000元、粉碎机10个千瓦的2000元等，约定缴纳租金的方式，第一年每半年交租金一次，先交租金后使用该房进行生产，第二年先交租金后使用，2012年12月，被告提出租金由原来每年25000元变更为30000元，该标准执行到2013年5月31日，因被告关闭大门及酒库门，双方就缴纳租金方式及标准再次协商为先使用该房进行经营生产后交租金，每一季度结算一次租金。2015年2月2日，被告在晚上7点就关闭大门不让原告进出，早上9点开门。2015年2月27日中午约1时许，被告手提菜刀，追赶原告出门，不让原告经营生产白酒直至今日，造成原告停业生产白酒5吨，每天生产白酒300多斤，月利润30000元，上述损失，原告保留向被告索赔的权利。目前政府并非开发征用该厂房及酒厂设备设施，合同租赁期限未届满，实属单方撕毁合同。原告认为合同成立并已履行4年之久，应属于有效合同，受法律保护，故原告起诉请求：1.确认原、被告双方于2010年11月份签订的租厂房合同有效，双方履行合同直至政府开发公告征用该厂房及酒厂的设备设施为止；2.判令被告支付违约金10000元。
被告（反诉原告）鄢文全辩称：不同意原告诉请一中的租赁期限，被告没有违约行为，原告依据的事实和理由不属实，双方合同内容发生了变更，在2012年12月租金由25000元增加到30000元属实，我方并没有将营业执照一并租赁给原告；本案合同并未约定租赁期限，原告所称的一系列新建设施，只是在原有厂房上进行改扩建；合同约定先交租金再使用，每半年交一次；我方并没有殴打原告、锁大门，反而是原告殴打被告，原告租赁的厂房有进出两个大门，由于被告在附近居住，为安全起见，将一个大门锁了，但并不影响原告的使用。
被告（反诉原告）鄢文全诉称：2010年11月，原、被告双方签订租厂房合同，合同签订后，鄢文全按合同履行，但被反诉人一直拒不履行租厂房合同，不但非法经营酒厂至今，而且还自2014年12月1日起欠付反诉人租金至今，双方关系也逐渐变得恶劣，反诉人多次遭到被反诉人的暴力殴打，现反诉请求：1.依法解除双方于2011年11月签订的租厂房合同；2.判令原告（反诉被告）颜泽生支付自2014年12月1日起至租厂房合同解除之日的租金；3.判令原告（反诉被告）颜泽生对租赁房屋恢复原状并于合同解除之日起将租赁房屋交付给鄢文全；4.判令颜泽生支付鄢文全2013年6月1日至11月30日期间的租金差额6000元。
原告（反诉被告）颜泽生辩称：鄢文全要求解除合同的事实与理由不能成立，合同约定营业执照由反诉人办理，但由于反诉人的原因，没有为我方办理，是反诉人违约；合同约定了租赁期限为政府征地开发为止，本案中不存在法律规定的法定解除理由；延付和拒付租金的事实不成立，有一部分租金没有支付是因为反诉人殴打被反诉人，派出所处有备案，反诉人将车间锁了，导致我方无法生产经营，按合同约定，租金只有25000元，中途多交了一点租金是为了缓和与被告之间的关系，综上，反诉人的反诉请求不能成立。
经审理查明：2010年11月，以鄢文全为甲方，颜泽生为乙方，双方签订租厂房合同，该合同主要约定：1.乙方租甲方厂房期限以政府占用地为限，租期按月计算，乙方租甲方的厂房不足四年（含四年政府占用），甲方支付给乙方赔偿金10000元，四年以后政府占用地，甲方不再支付乙方任何经济补偿；2.乙方第一年整改厂房付给甲方租金15000元，第二年起每年租金25000元，年租金一直不变，2010年12月1日起计算，每年租金分两次缴给甲方；3.租现有的厂房、空地、空房，甲方的住房底楼两年，由乙方安排使用，安装动力电的费用由乙方暂时支付，以后政府占用赔偿4000元（含本数）以上，由甲方退还给乙方安装动力电费用4000元，若赔偿金额在3000元以下，甲乙双方各承担安装动力电费50%；4.甲方负责乙方酒厂税率的支付，负责营业执照的办理，负责所有与经营和生产有关方面手续的办理，甲方不得随意使乙方停产或搬迁，甲乙双方不得半途而废、中止合同；5.乙方在甲方厂房从事合法加工酿酒生产，一旦政府占用此厂房，如厂房内的设备和设施是由乙方自己添购的，则由乙方搬走或处理，生产车间、粮食库等由甲方负责维修。合同签订后，鄢文全将约定的厂房交付颜泽生用于酿酒生产。
2010年11月30日，颜泽生支付鄢文全2010年12月1日至2011年5月底期间的租金7500元；2011年5月31日，颜泽生支付鄢文全2011年6月1日至2011年11月30日期间的租金7500元；2011年12月1日，颜泽生支付鄢文全2011年12月1日至2012年5月31日期间的租金12500元；2012年8月22日，颜泽生支付鄢文全2012年6月1日至11月30日期间的租金11700元；2012年12月1日，颜泽生支付鄢文全2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金15000元；2013年8月，颜泽生支付鄢文全2013年6月1日至2013年8月31日期间的租金6500元；2013年11月29日，颜泽生支付鄢文全2013年9月1日至2013年11月30日期间的租金6500元；2014年3月14日，颜泽生支付鄢文全2013年12月1日至2014年2月底期间的租金6500元；2014年5月，颜泽生支付鄢文全2014年3月1日至2014年5月31日期间的租金6500元；2014年8月31日，颜泽生支付鄢文全2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金6500元；2014年11月30日，颜泽生支付鄢文全2014年9月1日至2014年11月30日期间的租金6500元。鄢文全在收取上述租金后，向颜泽生出具了11张收条并在上述收条上注明了所交租金的对应租赁期间。
2015年2月27日，颜泽生与鄢文全因琐事发生抓扯。鄢文全在接受公安机关询问时陈述：我在2015年2月26日上午10时许，将颜泽生经营酒厂的大门锁了，留有小门，人可以进出。
原告颜泽生举示的照片显示：颜泽生所经营酒厂的大门上锁有两把锁，且该大门上没有小门。
上述事实，有租厂房合同、收条、个体工商户营业执照、重庆市食品生产核准证、登记明细、照片以及当事人双方的陈述等证据在案为证，足以认定。
本院认为：颜泽生与鄢文全签订的租厂房合同系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。本案双方的争议焦点为厂房租赁期限。本案租厂房合同约定：乙方租甲方厂房期限以政府占用地为限。该条款中约定的“政府占用地”具有不确定性，该条款约定的实质为合同终止条件，即当政府占用厂房土地情形成就时，双方租厂房合同即行解除。根据本案查明的事实，现未发生政府占用厂房土地等致使合同解除的相关情形，故本案租厂房合同应当继续履行。颜泽生主张的违约金1万元，无证据证实，本院不予支持。
对于鄢文全的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，从鄢文全向颜泽生出具收条载明的内容可以看出，颜泽生所交付租金的时间并未违反合同约定，上述收条中载明的租赁期限和租金金额均一一对应，且从2013年8月起的6张收条可以看出，颜泽生支付租金的时间均为按季度支付，每季度末支付，现颜泽生所举示的证据足以证明其已足额支付了2014年11月30日之前的租金，不存在鄢文全主张的6000元租金差额，故本院对鄢文全的上述租金主张不予支持。对于鄢文全解除合同的反诉请求，如上所述，由于双方之前的租金支付习惯为每季度末，现因鄢文全的锁门行为致使颜泽生无法经营，鄢文全存在违约行为，颜泽生有权暂停支付2014年12月至2015年2月的租金6500元，且鄢文全也未举示有效证据证实颜泽生存在违法经营的事实，故鄢文全基于上述理由解除合同的主张不成立，本院不予支持，对鄢文全主张的恢复原状，本院也不予支持。对于2014年12月1日起的租金，本院认为应分段计算，因颜泽生在本案中主张继续履行合同，且颜泽生在2014年12月至2015年2月期间也实际使用了厂房，故在本案判决生效后，颜泽生应支付上述期间的租金6500元；2015年3月至本判决生效之前的租金，因鄢文全存在违约行为，致使颜泽生未实际生产经营，故颜泽生无需支付租金；本案判决生效后的租金，从鄢文全向颜泽生实际交付租赁物之日起继续按每季度6500元支付。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）颜泽生与被告（反诉原告）鄢文全于2010年11月份签订的租厂房合同有效；
二、原告（反诉被告）颜泽生于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）鄢文全2014年12月至2015年2月期间的租金6500元；
三、从被告（反诉原告）鄢文全向原告（反诉被告）颜泽生实际交付租赁物之日起，由原告（反诉被告）颜泽生按每季度6500元向被告（反诉原告）鄢文全支付租金；
四、驳回原告（反诉被告）颜泽生的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）鄢文全的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉费65元，合计115元，由原告（反诉被告）颜泽生负担50元，被告（反诉原告）鄢文全负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算。
审 判 长 姚利平
人民陪审员 陈位华
人民陪审员 陈协蓉
二〇一五年九月十七日
书 记 员 罗云娟