广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民一初字第761号
原告严德明，男，1964年1月1日出生，汉族，住广东省四会市。
委托代理人欧庆华、何文基，广东兴会律师事务所律师。
被告陈美英，女，1966年12月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被告冯雪晴，女，1987年11月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被告冯远翔，男，1995年1月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被告陈美英、冯雪晴、冯远翔的委托代理人冯剑锋、余琛，广东余黎张律师事务所律师。
第三人严旭明，男，1962年5月20日出生，汉族，住广东省四会市。
第三人何玉贞，女，1965年2月15日出生，汉族，住四会市。
委托代理人刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。
原告严德明诉被告冯建成、严旭明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，原告以冯建成死亡为由，变更冯建成的妻子陈美英、女儿冯雪晴、儿子冯远翔为被告。本院依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告严德明及其委托代理人欧庆华、何文基，被告严旭明，被告陈美英、冯雪晴、冯远翔的委托代理人冯剑锋、余琛到庭参加诉讼。因何玉贞与本案有利害关系，本院依法追加何玉贞为本案第三人后，于2016年3月17日再次公开开庭审理了本案。原告严德明及其委托代理人欧庆华、何文基，被告严旭明，被告陈美英、冯雪晴、冯远翔的委托代理人冯剑锋、余琛，第三人何玉贞的委托代理人刘木有到庭参加诉讼。在庭审中，严旭明表示同意原告的诉讼请求，本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条，将严旭明改列为本案的第三人，各方当事人对此表示同意。本案现已审理终结。
原告严德明诉称：2005年7月，原告以8万元的价格向严旭明购买了位于四会市东城街道陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋（以下称涉案房屋）。当年12月12日，原告举办了新居入伙酒席，搬至该房屋居住。至今近十年时间里，原告及家人均在该房屋居住、生活。这些事实有严旭明本人出具的收款收据及证明、涉案房屋所在居委会证明、当年参与入伙酒席的亲朋好友的证言等证据证实。原告在向严旭明购买涉案房屋后，曾多次要求严旭明协助办理房屋的变更登记手续。开始之时，严旭明以涉案房屋仅有产权证，尚未取得土地使用证为由，要求原告先行办理土地使用证。原告无奈，唯有自行出资，在2008年7月为涉案房屋办理了土地使用证。之后，严旭明又以没有时间，或配偶外出等理由，拖延为原告办理房屋变更登记。在2012年间，严旭明更是以已离婚为借口，拒绝为涉案房屋办理变更登记手续。可见，涉案房屋至今未能办理过户登记，责任完全在严旭明，是严旭明的故意拖延行为，导致涉案房屋至今仍登记在其名下。原告认为，冯建成与严旭明之间的债权债务发生在2012年底，期间原告已经实际占有、使用了涉案房屋多年，该房屋实际上属于原告所有，冯建成申请强制执行涉案房屋是错误的。原告为此曾向执行法院提出执行异议，法院以（2015）肇四法执异字第5—1号裁定书，驳回了原告的执行异议。现根据《民诉法》第227条的规定，原告特提起执行异议之诉，据此，请求判令：1、确认冯建成申请执行的、坐落于四会市东城街道陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）房屋的所有权属于原告；2、要求终止对上述房屋的强制执行；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告严德明递交证据如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、入伙请柬，证明原告在2005年购买了涉案房屋，并摆入伙酒居住的事实；3、居委会证明，证明原告在购买了涉案房屋后，从2005年一直居住在涉案房屋至今的事实；4、证据（没有提交原件核对）、购房收据，证明原告在2005年向严旭明购买涉案房屋并支付了全额的房款的事实；5、执行裁定书，证明原告起诉的依据；6、冯建成起诉状、借据、收据（未有提供原件核对），证明冯建成与严旭明债权债务形成的时间是2012年12月5日；7、被告身份信息，证明被告的诉讼主体资格；8、证人证言、证人身份证；证明：一、原告在2005年购买了涉案房屋后，请同村兄弟、乡里到涉案房屋喝入伙酒的事实；二、原告在购买涉案房屋后一直都有向严旭明催办过户手续，但由于严旭明个人的原因导致未能办理过户手续的事实；9、房地产权证、国有土地使用权证，证明原告向严旭明购买了涉案房屋后，严旭明将房屋的相关证件原件交给原告占有的事实；10、公证书（2015粤广番禺第19517号、2012粤肇广宁第000474号）、陈美英户口本、结婚证、火化证明、居民死亡医学证明（推断）书、陈美英、冯雪晴、冯远翔的常住人口登记信息（证据10均无提供原件核对），证明冯建成已经死亡，由其继承人作为诉讼主体的资格；11、（2013）肇四法民初字1113号民事判决书，证明严旭明因夫妻感情破裂于2010年离婚的事实，严旭明在离婚时处理共同财产并不存在涉案房屋，该涉案房屋在严旭明离婚前已经合法转让给原告的事实。
被告陈美英、冯雪晴、冯远翔答辩称：一、原告并没有任何客观的证据证明其购买了涉案的房屋，其所提供的证据均是可以后补或者捏造的，且鉴于原告严德明与被执行人严旭明的特殊关系，存在虚假诉讼意图躲避履行法律文书确定的义务的嫌疑。原告向人民法院提交的《请柬》、《证据》、《收据》、《证明》以及相关证人证言，以证明其于2005年以8万元的价格购买了涉案房屋的事实，但相关的证据都是非常之薄弱，毫无说服力和证明力。从形式上而言，房屋买卖作为重大的交易，根据生活常理买卖双方应会订立买卖合同，且8万元的巨额购房款按常理也应是通过银行转账支付。从实质履行上来看，只有被执行人严旭明出具的《证据》一份，该《证据》的题目为“证据”，显然与“房屋买卖合同”极为不相符，且内容上并没有合同必备的例如买卖价款、交付时间、过户期限、支付方式、税费的承担、违约责任等核心条款，显然是为了应付本案诉讼而后补的“证据”罢了；再者，8万元的购房款也只有被执行人出具的三联根《收据》，并没有第三方转账支付的凭证予以佐证，毫无证明力可言，至于相关人员的证人证言更不值得一驳。因此，我方认为，从原告的举证来看，其根本不能客观可信地证明了其于2005年购买了涉案房屋的事实，并考虑到原告严德明与被执行人严旭明的特殊关系，不排除其两人存在虚假诉讼意图躲避履行法律文书确定的义务的嫌疑。二、退一步而言，如原告所言其于2005年购买涉案房屋，但长达十年至今没有办理房产过户手续，既不符合生活常理，亦是原告自身的原因怠于行使权利，其自身存在严重的主观过错。如前所述，原告根本无法证明其已购买了涉案的房屋，然而纵使退一步而言，如原告所言确实于2005年购买了涉案的房屋，但至今10年尚未办理过户手续，显然不符合生活常理。众所周知，任何一个买受人都不会将自己的合法权利长期处于不确定的状态的危险境地。况且，根据交易习惯，在房屋买卖中因故倘若推迟一两个月过户尚且可以理解，但长达10年的时间确实令人不解。再者，原告辩称因被执行人严旭明多次故意拖延导致未能办理过户，显然原告明知其权利已受到侵害，且被执行人十年来一再失信于原告，但原告并没有向人民法院主张保护权利，既不符合生活常理，也是原告自身的原因怠于行使权利，其自身存在明显的严重主观过错，相应的不利法律风险亦应由其自行承担。三、涉案房屋属于不动产，至今仍登记于被执行人严旭明的名下，没有办理转移登记手续，依法不发生物权转移的法律效力，原告由始至终并没有取得该房屋的物权，故不得据此对抗包括我方在内的第三人。涉案房屋属于不动产，根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，涉案房屋的转让应当依法办理登记手续，然而，涉案房屋至今仍登记于被执行人严旭明的名下，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房屋没有依法办理转移登记手续，依法不发生物权转移的法律效力，该房屋仍然登记在被执行人严旭明的名下，根据法律规定严旭明仍然是该房屋的权属人，可见，原告由始至终并没有取得该房屋的物权，故不得据此对抗包括我方在内的第三人。四、原告倘若真的购买了涉案房屋，依法对被执行人享有债权，应另循法律途径解决。如前所述，原告如若真的购买了涉案的房屋，现该房屋因被执行人的原因被依法执行，根据物权高于债权的民法原则，原告依法仅对被执行人享有普通债权，原告应另循法律途径解决，纠缠于本案是方向性错误，既没有事实证据的支持，也没有法律的根据，无异于缘木求鱼。五、本案应尽快推进执行，早日实现我方的债权，维护我方的合法权益。本案的实际债权人冯建成，基于在与被执行人的信任关系，向其提供了巨额的借款，然而令人心寒的是，被执行人拒不偿还欠款，冯建成为实现债权，官司历经一审及执行长达数年，耗费了大量的人力财力，终日往返奔波，令冯建成早已疲于应付，致使身心负担沉重，已于2015年年初郁郁而终，留给包括3个被告在内的亲人无尽的悲痛。在此，我方恳请法院驳回原告的诉讼请求，继续推进执行程序，尽早实现我方的债权，维护我方的合法权益，以彰显法律之权威及尊严，并以慰冯建成在天之灵。综上所述，原告诉称的购买了涉案房屋的事实缺乏证据支持，交易的真实严重存疑，且诸多陈述和细节与生活常理不符。且最为关键的是，因原告自身的过错，其由始至终并未取得涉案房屋的物权，因此，原告的起诉缺乏事实和法律依据，人民法院依法应当予以驳回其诉讼请求。
被告陈美英、冯雪晴、冯远翔递交以下证据：1、广东省广州市番禺公证处公证书［（2015）粤广番禺第19517号］。2、广州市公安局洛溪新城派出所证明。3、广东省广宁县公证处公证书［（2012）粤肇广宁第000474号］。4、（2014）肇四法执字第132-3号执行裁定书。（证据3、4没有提交原件核对）证据1、2、3、4证明陈美英、冯雪晴、冯远翔是冯建成的法定继承人。
第三人严旭明称：刚开始办证的时候整个陶丽都没有土地使用证，我因建房时装修欠下很多债务，我不敢回家，电话都停用了好久，后来又跟老婆闹离婚，2008年原告办理了土地使用证之后联系不到我。原告是向我购买了陶丽新苑一巷十一座57号五楼的房屋，原告是居住了十年了，都是事实。我对原告提出的诉讼请求无异议。在我与原告再有联络的时候，由于冯建成的案子，本案涉案房屋已经被查封了。
被告严旭明没有递交证据。
第三人何玉贞称：我方不同意原告严德明的诉讼请求，原告严德明的主张没有事实根据和法律依据，请法庭依法驳回原告严德明的诉讼请求。事实和理由是：一、涉讼房屋是何玉贞与严旭明的夫妻共有财产。何玉贞与被告严旭明于一九八七年二月十八日在四会市四会镇人民政府登记结婚，二〇一〇年七月二十日在四会市民政局办理了离婚。本案所涉及的座落在四会市东城区陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋是何玉贞与被告严旭明在婚姻关系存续期间于二〇〇三年购买的，根据《婚姻法》的规定，该房屋属于何玉贞与被告严旭明的夫妻共有财产。二、我方从来没有向任何人出售涉讼房屋。根据《民法通则》和《物权法》的规定，共有房屋的出售、转让，必须经过全体共有人一致同意。对本案涉讼的座落在四会市东城区陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋，以下事实必须尊重：1、从来没有人向何玉贞提出过购买涉讼房屋；2、何玉贞从来没有向任何人出售涉讼房屋，也没有同意或授权任何人代表何玉贞出售涉讼房屋；3、答辩人何玉贞从来没有收取任何人给付的与涉讼房屋有关的包括购房款、定金、税金等款项。任何没有经过房屋共有人同意的买卖行为都是无效的。三、原告严德明所称的房屋买卖从形式上和实质上都不符合常理。原告严德明称涉讼房屋以人民币8万元出售给了他，这是没有事实根据的，也是不合常理的。1、房屋买卖必须签订书面的买卖合同，这是办理房产转让登记时房管部门要求的必备条件，原告严德明至今没有提供他与何玉贞和严旭明签订的房屋买卖合同。2、2005年，在陶丽新苑小区，与涉讼房屋楼层、面积相近的房屋售价是12万元—15万元，现在是25万元—30万元。我们与原告严德明并非很亲的关系，而且，我们又不是很有钱，不可能损失7、8万元以8万元这样的低价将房屋卖给他。3、原告严德明至今没有提供他已经支付了购房款给何玉贞和严旭明的证据。四、何玉贞与严旭明自始至终在行使涉讼房屋的所有权。从2003年购买涉讼房屋起，何玉贞与严旭明一直在行使着作为房屋所有权人的权利，承担义务，包括办理了房地产权证、土地证，缴纳相关的税费等。原告严德明称其于2005年向严旭明购买了涉讼房屋，但是，他无法合理解释为什么没有行使所有权，没有办理房屋产权过户登记。也无法解释为什么2008年办理土地使用证时依然是我们出钱办理，并且是登记在严旭明的名下。既然已经购买，为什么不登记在自己名下呢？事实上就是涉讼房屋从来没有出售给严德明。五、租赁居住永远无法实现所有权。2005年，严旭明称其一同村的人在四会打工没有房子住，希望我们借一间房给他住。我方没有太多考虑，就同意了，因为这毕竟是同村人，且是在做善事帮人的，就将闲置的涉讼房屋借给了原告严德明居住。但是，给予严德明的只是房屋的承租权，不是房屋所有权。所有权永远属于何玉贞和被告严旭明的，所有权不会受到居住使用权的影响，更长的承租权也不会转变为所有权。原告严德明提交的摆入伙酒等证据无法支持其主张，而且其证据存在很多作假和不合理的情形。1、十年前的请帖保存至今是不可思议且不可信的；2、证人证言只是证明存在重大虚假成分，而且，即使参加了酒宴，也无法证明房屋买卖的事实；3、没有证据证明入伙酒的事实，即使存在摆入伙酒，也与房屋买卖没有关系。因为即使是借用的房屋，既然需要在此长期居住，办理入住仪式，请亲朋好友吃饭喝酒也是常理，不是一定要买了房子才办喜宴。因此，摆入伙酒与房屋买卖没有关系。综上所述，本案涉讼房屋是何玉贞与严旭明的夫妻共有财产，根据相关法律规定，没有经过房屋共有人同意的买卖行为是无效的。何玉贞与被告严旭明自始至终在行使涉讼房屋的所有权，原告严德明所称的房屋买卖从形式上和实质上都不符合常理，严德明的主张没有事实根据和法律依据，请法庭依法驳回严德明的诉讼请求。
第三人何玉贞没有递交证据。
经开庭审理，本院查明以下法律事实：因严旭明未依（2013）肇四法民初字第734号判决指定的期间履行给付金钱义务，本院受理了该案原告冯建成的执行申请，并查封了登记在严旭明名下的四会市东城区陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋所有权和土地使用权，严德明对此提出书面异议，本院以（2015）肇四法执异字第5-1号执行裁定书驳回了严德明的异议。严德明于2015年7月22日提起诉讼，主张确认上述房屋属于其所有，并要求终止对上述房屋的强制执行。严旭明对原告的诉讼请求没有异议。原告提起诉讼后，以冯建成死亡为由，变更冯建成的继承人陈美英、冯雪晴、冯远翔为被告。被告陈美英、冯雪晴、冯远翔辩称冯建成的父亲是冯肇铭、母亲叫欧阳树娣，两人经已去世，冯建成生前只有一次婚姻，冯建成的妻子是陈美英，冯建成和陈美英生育了冯雪晴、冯远翔，冯建成的第一顺序法定继承人只有陈美英、冯雪晴、冯远翔。根据被告提供的广宁县公证处公证书复印件［（2012）粤肇广宁第000474号］显示冯建成是冯肇铭的儿子，欧阳树娣是冯肇铭的配偶，冯肇铭、欧阳树娣已经死亡，因当事人未能提供该公证书的原件予以核对，故本院不将该公证书作为认定本案事实的证据。根据被告陈美英、冯雪晴、冯远翔提供的广州市番禺公证处出具的公证书［（2015）粤广番禺第19517号］和广州市公安局洛溪新城派出所出具的证明，本院只能查明陈美英、冯雪晴、冯远翔是冯建成的第一顺序法定继承人，冯建成是否存在其他第一顺序的法定继承人，无法查核，被告称无法就此提供其他依据。原告诉称2005年7月份以8万元的价格向严旭明购买了上述被查封的房屋，分三次向严旭明交付了合共8万元，最后一次交付的日期为2005年7月10日，严旭明对原告的上述说法予以确认并称于2005年7月10日向原告出具了金额为8万元的收据。原告为了证明在2005年向严旭明购买上述房屋并支付了全额房款的事实，提供了收据及抬头为“证据”的复印件一份。上述收据可见“今收到严德明……房屋现金……捌万元正……陶丽新苑一巷十一座六楼……￥80000.00元经手人：严旭明”等字样，其他字样模糊不清。“证据”复印件内容为“现我本人把位于陶丽新苑一巷十一座六楼57号房屋卖给严德明先生，（附停车房）如日后办理房产证转让时，我会协助办理。经手人：严旭明2005年7月10日”。原告未有提供该“证据”的原件予以核对。严旭明对该“证据”予以确认，被告及第三人何玉贞则对该“证据”的真实性、合法性和关联性不予确认。原告称写购房收据的时候还没有正式的门牌号码，楼下是单车房，如果加上单车房是六楼，不算就是五楼，严旭明对此没有异议。原告向我院执行局提出执行异议申请时提交的《案外人异议书》中的事实与理由部分称“本人严德明于2005年7月购买了严旭明位于四会市东城街道陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋，当时由于本人经济原因，所以未办理过户手续”。原告称上述的经济原因是指摆了入伙酒后即2006年没钱，当时该房屋没有土地使用证，只有房产证，需要补办土地使用证才能办理房屋的过户手续。严旭明称在办理土地使用证之后，2008年由于房地产升价，契税等办理过户手续都要缴纳2万多元，当时严德明说没钱，要等他摘柑橘卖了之后才有钱，过了一段时间，严旭明就失联了。原告诉称经济困难的时间与严旭明所述的不一致。在庭审中原告称严旭明于2005年7月10日向其出具了购房收据后的一、两年就联系不上，后来2015年通过严旭明的大哥严觉云才找到严旭明，之前有通过严旭明的家人联络严旭明，但找不到。但原告于诉状中称2008年7月办理了涉案房屋的土地使用证后，严旭明以配偶外出、没有时间等理由拖延办理房屋的变更登记手续，2012年更是以离婚为借口拒绝办理变更登记。从原告上述诉称的内容可见其与严旭明在2008年、2012年曾有联络，该情况与原告在庭审中称无法联系严旭明的说法不一致。严旭明称2008年办了土地证后原告就无法与其联络，两人再有联络时已是上述房屋被查封的时候。原告与严旭明均称办理房屋土地使用证的费用是原告支付的，但两人均未能提供相关的依据。第三人何玉贞与严旭明原是夫妻关系，两人于2010年7月20日离婚。上述房屋取得房地产权证的日期为2003年8月15日，何玉贞认为该房屋是其与严旭明的夫妻共同财产，其从来没有向任何人出售上述房屋，没有收取任何人给付的与上述房屋有关的购房款、定金、税金等款项，其与严旭明一直在行使着作为房屋所有权人的权利、承担义务，包括办理房地产权证、土地证、缴纳相关的税费等，上述房屋借给严德明居住，给予严德明的只是承租权，不是房屋所有权。何玉贞称不同意原告的诉讼请求，认为原告的主张没有事实根据和法律依据。原告与严旭明没有签订书面的房屋买卖合同，双方称口头约定房屋的交易价格为8万元。原告提供的落款印章为四会市东城街道陶丽社区居民委员会的证明显示原告于2005年至今在该社区陶丽新苑一巷11座57号居住。
另外，原告为了证明于2005年向严旭明购买了四会市东城街道陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）的房屋并摆了入伙酒，且购买后曾多次要求严旭明配合办理过户手续，但由于严旭明的原因还没过户的事实，申请证人严某1、高某、严某2、严某3、严某4出庭作证。严某1、高某、严某2、严某3依法出庭作证，严某4没有到庭。严德明、严某1、高某、严某2、严某3都是四会市黄田镇万洞村委会进步村人，严某1、严某2、严某3称与严德明、严旭明是同村兄弟。高某、严某2、严某3称原告于2005年向严旭明购买了位于四会市东城街道陶丽的房屋后有请他们饮入伙酒，原告一直在此房屋居住至今。严某1称原告当时是以8、9万元的价格向严旭明购买位于陶丽的房屋，已经购买了十年，至今一直都居住在上述房屋，也有请其喝入伙酒，其于2005年见过原告向严旭明催办房屋过户手续，后来原告告知其催办房屋过户手续的事，有一次严旭明说过户费贵，过一段时间再办，或者找熟人办。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即原告对登记在严旭明名下的四会市东城区陶丽新苑一巷十一座57号（五楼）房屋提出执行异议，主张确认该房屋属于其所有，并要求终止对该房屋的强制执行，必须同时具备上述规定的四个条件且其权利能够排除执行的，其上述诉求才能获得法院的支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条第一款第（二）项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告与严旭明未有签订书面的买卖合同，双方称口头约定房屋的交易价格为8万元且原告已经全额向严旭明支付，但双方均未能提供相关的支付依据，且就算该8万元已经支付，从原告提供的证据中也无法查明该8万元是否为买卖上述房屋的价款或全部价款。故根据上述规定，应驳回原告的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告严德明的诉讼请求。
本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 黄建强
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 赖 莹
二〇一六年四月五日
书 记 员 张小敏
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