重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石法民初字第04725号
原告谭照，女，生于1991年10月8日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人陈岑，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。
被告梁兴全，男，生于1965年1月4日，居民，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人王义勇，重庆经冠律师事务所律师。
委托代理人母真民，重庆经冠律师事务所律师。
原告谭照诉被告梁兴全确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由本院代理审判员谭伟适用简易程序独任审判，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告谭照的委托代理人陈岑、被告梁兴全及其委托代理人王义勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭照诉称：2013年2月27日，原、被告就位于石柱县某某镇某某路某某号被告修建的住房（含门面共两层楼，建筑面积198平方米）达成买卖协议。协议约定：“该房单价每平米4200.00元，总价款831600.00元，合同签订之日由原告向被告支付购房定金300000.00元，房屋产权证由甲方负责办理”，原告于合同签订之日向被告支付了约定的定金300000.00元，被告出具了收条。但被告一直未履行办理房产证的义务。2015年10月原告到石柱县国土部门了解自己所购买房屋的产权证办理情况，被告知其房产证已经办理，但房屋所涉土地及转让违反法律和司法解释的有关强制性规定，且被告也未将产权证交给原告。综上，请求人民法院判决原、被告于2013年2月27日签订的《房屋买卖协议》无效。
被告梁兴全辩称：1、原告主张的事实大部分符合案件事实，但有关键部分不符合案件事实，原告诉称的“含门面共两层楼”严重违背案件事实，根据双方协议第一条约定是“石柱县某某镇某某路某某号内从街面起第二层的营业房”，并不包括门面在内，并且原告购买房屋是在2013年2月，那时房源紧俏，营业房的市场售价为4500元每平方米，原告是通过其亲朋好友来说情，被告才给原告优惠了300元，原告在接收房屋后，立即请师傅安装了卷帘门，原告是因为目前房价出现下滑，为了逃避损失，企图通过诉讼的方式，转移房屋价格下滑的损失；2、原告诉称其在合同签订之日向被告支付了定金300000.00元，符合案件事实，但其诉称被告一直未履行办理房屋产权证的义务不实，被告在协议签订后，已于2013年9月13日办理了房屋产权证，并且原告还在2014年为了获得国家政策补偿在被告处复印过房地产权证；3、被告在办理房屋产权证后未将房屋产权证交给原告，其原因是因为原告严重违约，除交付的定金外，尚有531600元的购房款未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告享有先履行抗辩权，原告还主张双方签订的《房屋买卖协议》因违反“房屋所涉及的土地及转让违反法律和司法解释的有关强制性规定”而无效，此种观点是原告理解错误，原告引用管理性禁止规定来否定效力性禁止规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条等规定属于管理性规定，其规范的是物权行为，而非债权行为，原告据此主张合同无效的观点不成立，并且《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的是直接以国有土地使用权为合同转让标的的行为，本案的合同标的是房屋，因此不能用该司法解释来否定《房屋买卖协议》的效力。综上，原告违背诚实信用原则，长期拖欠购房款，构成违约，原告已经支付的定金不再返还，原告的父亲曾向被告提出其女婿做生意亏损了，多次要求延期支付，被告亦放宽了期限，被告未追究原告的违约行为而原告反倒想撕毁协议，故原告主张合同无效的观点不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告谭照与被告梁兴全于2013年2月27日签订《房屋买卖协议》，该协议约定：“一、甲方（即本案被告梁兴全，下同）将自己所有的位于石柱县某某镇某某路某某号内从街面起第二层的营业房出售给乙方（即本案原告谭照，下同），其户型建筑面积约为198平方米，包括阳台及公摊面积在内；……四、该房的单价为每平方米4200.00元，总价款831600.00元（大写捌拾叁万壹仟陆佰圆整）人民币（具体结算时以房屋产权证登记面积计算总价房款多退少补）；五、在签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金300000.00元人民币（大写叁拾万圆整）；……九、甲方负责将该房的产权证登记给乙方，其费用（工本费及契约税）由甲方承担（乙方必须提供相关材料配合）……”。合同签订后，原告谭照按照合同约定支付了购房定金300000.00元，被告梁兴全于2013年9月13日为《房屋买卖协议》中约定的房屋办理了房地产权证（房地产权证号为石柱县房地证2013字第006399号），登记权利人为本案原告谭照。
另查明，《房屋买卖协议》中约定的房屋（房地产权证号为石柱县房地证2013字第006399号）土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅用地，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为201.20㎡，套内建筑面积为180.15㎡。
以上事实有《房屋买卖协议》、房地产权证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是当事人意思自治的产物，依法成立的合同受到法律保护，在合同签订、履行等过程中均应遵循诚实信用原则，维护合同稳定性，保障市场交易秩序，非因法定条件合同效力不能被否定。“法无禁止即自由”，除了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的情形之外，当合同符合其他成立要件时，合同效力不应被轻易否定，就本案而言，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》系平等主体之间签订的协议，意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，《房屋买卖协议》应属有效协议。原告谭照主张双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，系无效协议，根据庭审查明的事实，原告谭照认为《房屋买卖协议》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于划拨土地禁止转让的规定，从《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定分析可知，该条款规定以划拨土地使用权为标的的土地使用权转让合同是无效合同，意在保护国有土地使用权的交易秩序，而本案是被告梁兴全将房屋作为标的物转让给原告谭照的房屋买卖合同，并非是以土地使用权作为标的的土地使用权转让合同，因此该条款并不能评判原、被告双方签订的《房屋买卖协议》的效力，并且被告梁兴全已经为《房屋买卖协议》中确定的房屋办理了房地产权证，该房屋已经被行政机关登记确认为合法建筑，可以进行交易，对原告谭照的主张，因于法无据，本院不予支持。综上，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》不具备合同无效的法定条件，应属有效协议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告谭照的诉讼请求。
案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由原告谭照负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 谭伟
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吴平