北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1739号
上诉人（原审被告）北京东升房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开利园小区61号二层。
法定代表人袁生，总经理。
委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。
委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张素芬，女，1965年6月24日出生。
委托代理人赵凤英，女，1968年6月8日出生。
上诉人北京东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）因与被上诉人张素芬买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民（商）初字第05936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官蒙瑞、法官张海洋参加的合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。
张素芬在一审中起诉称：2014年4月4日，张素芬、东升公司签订《开利园小区地下室转让协议》约定张素芬购买东升公司所有的开利园小区75号楼3单元×1、×2号地下室，价格25461元。协议签订后，东升公司交付了涉案地下室。张素芬将装修剩余的材料存放在地下室，装修材料价值1万元。2015年10月13日，张素芬发现地下室的门被更换，装修材料已丢失。张素芬遂找到东升公司交涉，东升公司称其将地下室又卖给了别人。张素芬认为东升公司一房二卖是严重的违约行为。故起诉要求将开利园小区75号楼3单元×1、×2号地下室退还东升公司，东升公司返还张素芬地下室款25461元并赔偿张素芬1万元经济损失。
东升公司在一审中答辩称：东升公司已经在2001年将开利园小区75号楼3单元×2号地下室赠与了第三方，由于东升公司工作人员不了解情况又于2014年4月4日和张素芬签订了《开利园小区地下室转让协议》并收取了张素芬×1号、×2号地下室款25461元。但现在×1号地下室还在张素芬的控制之下，故不同意张素芬要求退还×1号地下室的诉讼请求，另外张素芬要求1万元的经济损失过高。
一审法院审理查明：2014年4月4日，张素芬、东升公司签订《开利园小区地下室转让协议》约定张素芬购买东升公司所有的开利园小区75号楼3单元×1、×2号地下室，价格25461元。协议签订后，张素芬给付了东升公司25461元，东升公司亦交付了涉案地下室。张素芬在地下室内存放了部分物品。2015年10月13日，张素芬发现×2号地下室的门被更换，存放的物品丢失。张素芬遂找到东升公司交涉，双方因×2号地下室的所有权问题未能达成一致意见，故张素芬诉至一审法院要求将开利园小区75号楼3单元×1、×2号地下室退还东升公司，要求东升公司返还张素芬地下室款25461元并赔偿张素芬1万元经济损失。
本案在一审审理过程中，张素芬认可×1号地下室还在张素芬手中，但表示×1号地下室和×2号地下室相邻，而×1号地下室相对来说面积小，当时购买时考虑到×2号地下室较大才一并买的×1号，现在×2号地下室被他人占据，×1号地下室也失去了使用价值，故坚持要求退还两个地下室。
一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。东升公司出售给张素芬的地下室由于东升公司的原因致使本案×2号地下室被第三方占据，对此东升公司应承担违约责任。张素芬根据实际情况要求退还购买的全部两个地下室并要求东升公司返还25461元，一审法院予以支持。对于张素芬要求的经济损失，考虑到本案的起因系东升公司引起，且必然给张素芬造成一定的损失，一审法院酌情确定东升公司赔偿张素芬损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十条之规定，判决：一、东升公司于一审判决生效后10日内返还张素芬地下室款25461元并赔偿张素芬经济损失8000元，以上共计33461元；二、张素芬于一审判决生效后10日内将本案诉争的开利园小区75号楼3单元×1号地下室退还给东升公司，张素芬对开利园小区75号楼3单元×2号地下室不再享有任何权利。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东升公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：张素芬要求退还地下室及返还地下室款的请求实为解除与东升公司间签订的《开利园小区地下室使用权转让协议》的请求。法律规定解除合同需要法定或者约定的条件，而本案当中的×1号地下室实际并不具备解除条件。首先,×1号、×2号地下室是两个结构独立的相邻地下室，东升公司提供的地下室平面图亦能反映出×1号、×2号地下室的位置关系及各自的面积，两个地下室不存在相互依附的必然联系，某一个地下室的使用与否并不影响另一个地下室的使用。另张素芬在一审当中亦未提供任何证据证明其购买两个地下室有打通或者必须整体使用的要求；其次，在东升公司与张素芬签订《开利园小区地下室使用权转让协议》后，张素芬一直正常占有和使用着×1号地下室，东升公司并未有任何行为妨碍到张素芬对于×1号地下室的使用。故东升公司认为《开利园小区地下室使用权转让协议》中×1号地下室并不具备法定或约定的解除条件，一审法院作出的退还×1号地下室及返还×1号地下室款的判决缺乏事实基础，更无任何法律依据。一审法院酌定损失8000元明显不当。首先，在一审过程中张素芬并未提供任何证据证明其所主张的装修材料损失确实存在，亦未对损失的数额加以证明，而对于损失的存在及损失的数额张素芬应当承担举证责任，一审法院在尚未查明张素芬所称的装修材料损失是否确实存在的情况下，而酌定损失数额，显然是主观的免去了张素芬的举证责任。其次，本案当中即使牵强的认为有损失，东升公司认为也只是×2号地下室无法正常使用的损失，张素芬从2015年10月13日发现×2号地下室门被更换而无法正常使用，至一审法院判决之日，无法使用的时间仅仅两个月有余，故无论按照租金或银行贷款利率计算，法院酌情确定的损失数额都远远高于张素芬无法使用×2号地下室的实际损失。故上诉请求：1.请求撤销（2015)怀民（商）初字第05936号民事判决书，依法改判东升公司返还张素芬×2号地下室款15145.5元并驳回张素芬其他诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由张素芬承担。
张素芬服从一审法院判决。其在本院庭审中口头答辩称：当初张素芬买两个地下室的时候就是因为这两个地下室是相邻的。张素芬一直没有居住在此，在2015年10月份的时候发现×2号地下室的门锁已经更换，张素芬存放在×2号地下室中的物品已经丢失。由于东升公司的行为导致一房二主，张素芬所存放的物品丢失，东升公司理应赔偿张素芬的损失。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《开利园小区地下室转让协议》、收款收据及当事人庭审陈述意见等在案佐证。
本院认为：张素芬与东升公司就购买地下室达成的《开利园小区地下室转让协议》系各方真实意思表示，故合法有效。该协议中约定张素芬购买东升公司所有的开利园小区75号楼3单元×1、×2号地下室，约定了平米单价以及总价，张素芬支付了对应的价款，东升公司理应依约提供×1、×2号地下室，并保证张素芬对×1、×2号地下室正常使用。现因东升公司的过错导致张素芬无法使用×2号地下室且造成张素芬存放物品丢失，东升公司对此应承担相应的赔偿责任。关于东升公司提出×1号地下室实际并不具备解除条件一节。本院认为，张素芬与东升公司达成的《开利园小区地下室转让协议》中东升公司将×1、×2号地下室一并向张素芬出售，由于东升公司的过错导致张素芬对东升公司失去信任，且×2号地下室的不能使用也有违张素芬购买初衷，张素芬进而要求解除双方所签协议并无不当。一审法院支持张素芬根据实际情况要求退还购买的两个地下室并要求东升公司返还25461元的诉讼请求亦无不当。关于东升公司提出一审法院酌定损失8000元明显不当一节。本院认为，鉴于东升公司的过错致使出售给张素芬的×2号地下室在张素芬不知情的情况下被第三方私换门锁并占据，结合张素芬购买地下室系用于存放物品的目的，一审法院对东升公司赔偿张素芬损失的金额予以酌情确定并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费343元，由北京东升房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费258元，由北京东升房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 张海洋
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 杜 颖