安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六金民二初字第00075号
原告:六安市西都百货经营管理有限公司,住所地安徽省六安市皖西路198号,组织机构代码75683183-2。
法定代表人：俞水祥,该公司总经理。
委托代理人（特别授权）：汪东，安徽皋城律师事务所律师。
被告:梁正云,女,1970年4月15日出生,汉族，安徽省六安市人，住安徽省六安市。
第三人：梁正滨（追加），男，1966年11月21日出生，汉族，安徽省六安市人，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人（特别授权）：陈代斌，安徽天爱律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：陈瑞，安徽天爱律师事务所律师。
原告六安市西都百货经营管理有限公司诉被告梁正云租赁合同纠纷一案，于2014年12月18日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，同时追加了第三人梁正滨参加诉讼，并于2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告六安市西都百货经营管理有限公司的委托代理人汪东、第三人梁正滨的委托代理人陈代斌到庭参加诉讼。被告梁正云经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六安市西都百货经营管理有限公司诉称：2013年9月1日，被告与原告签订租赁合同，约定：被告租赁原告商场夹层、共200㎡商铺，设立专柜经营电玩。合同有效期为2013年9月1日至2014年9月30日；专柜固定租金为24000元，每月2万元。合同到期后，原被告未再续签合同。原告分别于2014年8月27日、10月27日函告被告要求其撤场并腾空专柜，但被告置之不理。2014年10月30日，原告将商场夹层整体出租给许正云经营，第一年租金为80元/月/㎡，因被告不撤场，导致原告无法出租使用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判令被告立即停止侵权，将租赁原告的专柜（商铺）腾空后移交给原告；2、依法判令被告赔偿原告租金损失4万元；及夹层整体出租租金损失152000元（暂计算至2014年11月30日，后期租金计算至被告实际腾空专柜为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告六安市西都百货经营管理有限公司为证明自己诉讼请求，向我院提供了下列证据：
证据一、企业信息、组织机构代码证、身份证复印件，证明双方主体身份情况及主体资格适格；
证据二、《柜台租赁合同》，证明原告与被告之间的租赁关系；
证据三、《确认书》、函告、短信息、律师函，证明原告履行了各项义务；
证据四、《租赁合同》、函告，证明原告已经与他人签订了租赁合同。
被告梁正云未予答辩，亦未向本院提供证据。
第三人梁正滨述称：1、答辩人与被答辩人存在事实上的租赁合同关系，被告梁正云与答辩人是兄妹关系，是受答辩人委托以其名义签订合同的，梁正云不应该承担法律责任；2、答辩人要求继续租赁该争议房屋。答辩人愿意在同等的租金上多出5%与被答辩人续签租赁合同；3、被答辩人将房屋出租给他人不出租给答辩人显失公平；4、答辩人并没有收到被答辩人所称的函告，在答辩人不知情的情况下，被答辩人停水停电，造成答辩人无法经营；5、答辩人在被答辩人处交的有2万元定金，假如判决被答辩人必须腾出房屋，被答辩人必须返还该2万元定金。
第三人梁正滨向本院提供了下列证据：
补充协议、保证金收条，证明：1、梁正滨与原告存在房屋租赁合同关系；2、梁正滨自2006年6月3日开始承租至今的事实；3、被告收到梁正滨2万元保证金的事实；
第三人对于原告提供的证据一没有异议；对于证据二的三性没有异议，但质证梁正云只是合同签订人，实际是原告与第三人之间存在租赁合同关系；对于证据三函告的真实性存有异议，质证梁正云没有到场，不清楚是否其亲自签字；对确认书的真实性不持异议，但质证该份证据并不能证明原告履行了各项告知义务；对原告提交的短信息质证是电子版，应该提供相关的载体，对其真实性持有异议；对律师函真实性没有异议，但对其证明目的有异议，质证被告梁正云没有签字，第三人梁正滨也没有收到；对于证据四质证不是原件无法核实其真实性；对于该组证据中的函件质证梁正滨并没有收到，不能达到原告证明目的。
原告六安市西都百货经营管理有限公司对于第三人梁正滨提供的补充协议的三性没有异议，质证保证金收条是复印件，请法庭核实；针对协议和收条，质证即使第三人主张与原告存在租赁关系，也只能证明2006年左右与原告存在租赁关系，不能证实第三人与原告一直存在租赁关系，原告认可的是与被告梁正云签订的租赁合同。
庭后，第三人提供了保证金收条原件，原告对第三人缴纳的2万元保证金的三性不持异议。
经庭审举证质证，本院依法对原告提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据三、四的真实性予以认定。对第三人提供的证据的三性予以认定。
据此，结合当事人陈述，本院经审理查明：自2006年起，第三人梁正滨即与原告六安市西都百货经营管理有限公司签订租赁协议，由梁正滨租赁原告的场地开办电玩娱乐城，2006年4月4日、6月3日梁正滨两次共缴纳了20000元保证金。2013年9月，原告六安市西都百货经营管理有限公司又与被告梁正云（梁正滨之妹）签订一份柜台租赁合同，由梁正云租赁原告夹层楼商场200㎡面积场地经营电玩。合同约定：有效期为2013年9月1日至2014年9月30日。租赁专柜固定租金为每月20000元，租金按季度缴纳，且必须提前一个月缴纳；免收2014年9月1日-2014年9月30日的租金。合同签订后，被告及第三人如约经营电玩并按时缴纳了租金。合同期限届满前，原告于2014年8月27日向被告梁正云发函明确表示不再与被告续签合同，并要求被告梁正云于2014年10月6日交出场地。合同期限届满后，被告未予交还租赁场地，继续占用。2014年10月30日，原告六安市西都百货经营管理有限公司与案外人许正云签订租赁合同，将包括被告租赁场地在内的商场一、二层夹层共2100㎡出租给许正云。合同约定租赁期6年，第一、二个租赁年度租金75元/平方米/月，第三、四个租赁年度租金80元/平方米/月，第五、六个租赁年度租金85元/平方米/月。因被告及第三人占用场地，原告又于2014年12月11日分别给被告梁正云及第三人梁正滨电信通知，要求被告及第三人于2014年12月15日前撤出，但未果。原告遂向我院提起诉讼。
本院认为：原告六安市西都百货经营管理有限公司与被告梁正云签订的柜台租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原被告也均亦按约履行，原告交付了场地，被告缴纳了租金。合同期限届满前，原告提前函告被告不再续约，被告未能及时与原告就续租问题达成协议，故本租赁合同自2014年9月30日期限届满时即自动终止。被告应在合同终止后将租赁场地交还原告，但被告未予交还继续占用，应支付原告占有期间的费用。2014年10月30日，原告与案外人签订了租赁合同，建立新的租赁关系，但基于被告继续占用其原先租赁的200㎡场地，导致该200㎡范围内的租金原告无法向新的承租户收取，该部分损失，被告应予赔偿，但原告诉请被告赔偿夹层整体的租金损失与事实和法律不符，本院不予采纳。关于赔偿标准的计算，对应原告与案外人签订的租赁合同约定的内容，第一、二个租赁年的租金标准为75元/平方米/月，故原告诉请被告以80元/平方米/月的标准赔偿损失，本院仅支持以75元/平方米/月的标准计算。关于第三人缴纳的20000元保证金，虽然2013年9月，本案诉争租赁场地的签约对象是被告梁正云，但经庭审查实第三人梁正滨于2006年即与原告建立租赁关系经营电玩，且处于连续状态，其缴纳的20000万元保证金也亦转化为原告与被告梁正云20**年签订的租赁合同的约定内容，现租赁合同终止，该保证金原告应予返还。同时庭审时根据原告陈述查实原告于2015年3月起开始对出租的场地进行装修，故被告赔偿原告的租金损失应计算至2015年2月止。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定。判决如下：
一、被告梁正云于本判决书生效之日起十日内一次性腾空租赁原告六安市西都百货经营管理有限公司夹层楼200㎡商场专柜场地并交还予原告；
二、被告梁正云支付原告六安市西都百货经营管理有限公司自2014年10月1日至2014年10月30日的场地占用费20000元；
三、被告梁正云赔偿原告六安市西都百货经营管理有限公司租金损失60000元（自2014年11月起至2015年2月止，以75元/平方米/月计200㎡计算）；
上述二、三款合计80000元，比除原告应予返还的保证金20000元，被告梁正云应实付原告六安市西都百货经营管理有限公司60000元，款于本判决书生效之日起十日内一次性付清；
四、第三人梁正滨对上述一、二、三款具有协助执行的义务；
五、驳回原告六安市西都百货经营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5190元，原告六安市西都百货经营管理有限公司负担3070元，被告梁正云负担2120元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000108315610300000026，户名：六安市金安区人民法院立案庭）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 傅诗庆
审 判 员 朱中全
人民陪审员 王 莉
二〇一五年七月六日
书 记 员 王冬梅
附本案适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条第一款第（四）、（七）项承担民事责任的方式主要有(四)：返还财产；(七)赔偿损失；
《中华人民共和国合同法》
第九十一条第（七）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。