山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2296号
上诉人（原审被告）张旭。
委托代理人牟云春，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
委托代理人王俐君，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建宏。
上诉人张旭因与被上诉人张建宏房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第1339号民事判决，于2014年8月7日向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月10日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人张旭的委托代理人牟云春、王俐君，被上诉人张建宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张建宏在原审中诉称，2011年8月12日，张建宏与张旭签订《房屋租赁合同》，张建宏以每年14万元的价格租赁张旭位于青岛开发区嘉陵江东路8号1栋网点开办红木家具店使用。房屋分三层、面积共456.39平方米。在装修过程中适逢下雨，发现负一层严重渗水、漏水，张建宏便找张旭予以解决。张旭与开发商、物业公司等多部门及防水维修人员沟通、处理，但始终在被推诿扯皮没人管理、没有办法、不负责任的态度下，拖延至今没有任何解决。另外，一层门脸外的地水平面倒仰，导致常年汪水，出入极为不便，上述原因造成张建宏至今无法正常营业，造成直接、间接的巨大经济损失。为此，请求依法判令：1、解除张建宏与张旭双方签订的《房屋租赁合同》；2、张旭退还张建宏已交房屋租金14万元、押金1万元；3、张旭支付张建宏违约金1万元；4、张旭赔偿张建宏房屋装修款19.6万元；5、张旭赔偿张建宏商品损失、广告宣传损失1万元。
张旭在原审中辩称，张建宏所述与事实不符。同意解除双方的租赁合同，请求驳回张建宏的其他诉求。
原审查明，2011年8月12日，张建宏与张旭签订房屋租赁合同一份，由张旭（甲方）将其所有的位于青岛经济技术开发区嘉陵江东路8号（海韵嘉园小区）1栋网点-1-2楼×号房屋租赁给张建宏（乙方）进行商业经营。合同约定：租赁期限自2011年10月16日至2016年10月16日，共计5年；第一年租金14万元，由乙方于2011年8月15日前支付；第二、三年的租金在第一年基础上增加一万，从第四年起每年租金在上一年基础上增加10%，由乙方于每年10月15日前支付；押金一万元在租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。合同同时约定涉案房屋为毛坯房出租，由乙方自行装修，固定装修物不能拆除归甲方所有。合同签订后，张旭按约定向张建宏交付了房屋，张建宏亦按约定向张旭支付了租金14万元、押金1万元。因张建宏承租涉案房屋用于经销红木家具，其在接手房屋后，即按照厂家的要求进行装修。当装修完一、二层准备装修负一层时，发现负一层有渗水、漏水现象，张建宏便找张旭予以解决。张旭到现场看过之后曾找过相关部门予以处理，但一直未予解决。张建宏暂时只使用一、二层房屋，因截止2013年1月21日涉案房屋负一层漏水问题仍未解决，张建宏遂诉至原审法院。2014年4月18日，张建宏将涉案房屋交还给了张旭。
诉讼过程中，经张建宏申请，原审依法委托青岛理工大学建筑设计研究院对涉案房屋负一层漏水、渗水原因以及是否影响房屋正常使用进行鉴定。青岛理工大学建筑设计研究院于2013年10月16日作出鉴定意见，认为：房屋渗水、漏水原因为：1、负一层桥架位置渗水为桥架同外墙交界处防水存在问题所致；2、负一层管道对应地面位置存在水滴为负一层排气系统无法使用导致负一层室内在湿度较大的情况下致使水管结露，地面存在水滴；同时室内因桥架同外墙交界处存在渗漏导致室内湿度进一步加大，导致水管结露严重；同时负一层顶板底部腻子产生霉变。以上渗漏及结露情况影响负一层房屋正常使用。张建宏支付鉴定费1万元。
张建宏称其于2011年8月14日与青岛铁聍传媒有限公司签订委托装修协议，将涉案房屋交由该公司进行装修，张建宏共支付装修款19.86万元，并提交该公司的三份收款收据予以证明。因张旭认为青岛铁聍传媒有限公司未出具正规发票，对张建宏所主张的装修款的真实性不予认可，原审根据张建宏的申请，委托山东大信工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修价值以及截止2013年1月21日的装修残值进行鉴定。山东大信工程造价咨询有限公司于2014年4月2日作出鉴定报告，认定涉案房屋一、二层装修价值为199779.63元；截止2013年1月21日的装修残值为174607.4元。张建宏再次支付鉴定费3000元。上述鉴定结论作出后，张建宏与张旭均提出异议。张建宏认为人工费太低，导致装修价值偏低；张旭认为鉴定报告中的相关价值应以张建宏的实际支出为准；鉴定价值比实际价值高出25%；鉴定报告不完整，因此，该鉴定报告不符合客观实际，不具有参考价值。原审在通知鉴定人员出庭接受质询后，张建宏与张旭均未在规定期限内对房屋装修价值申请重新鉴定。
原审认为，张建宏与张旭签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。张旭按约定将房租交付张建宏后，在对房屋进行装修过程中发现有漏水、渗水现象，影响张建宏对涉案房屋的正常使用。在张建宏将上述情况通知张旭后，张旭并未履行维修义务，而且，根据青岛理工大学建筑设计研究院的鉴定意见，房屋漏水、渗水并非张建宏使用不当所造成，而是张旭交付的房屋本身存在问题所致。因此，应认定张旭向张建宏交付的租赁物存在瑕疵，不能满足张建宏的正常使用需求，张旭应承担违约责任。现张建宏要求解除双方的租赁合同，原审予以支持。因涉案房屋负一层渗漏、结露情况影响该楼层的正常使用，从而导致张建宏不能对全部承租房屋正常使用，影响其正常经营，张建宏可以要求减少租金或者不支付租金。考虑张建宏对涉案房屋的实际使用情况，原审认定年租金为85000元为宜。张旭收取张建宏2011年10月16日至2012年10月15日期间的租金140000元，应退还张建宏55000元；同时，张旭收取张建宏的押金10000元亦应一并退还。由于张旭的违约行为导致双方签订的合同无法继续履行，张旭应赔偿由此给张建宏造成的损失。虽然山东大信工程造价咨询有限公司的鉴定报告认定涉案房屋的装修价值为199779.63元，但张建宏主张实际支付装修款198600元，原审对张建宏的主张予以认定。按照折旧率计算，张旭应赔偿张建宏装修损失173576.40元（198600×（1-12.6%））。因张建宏与张旭签订的房屋租赁合同中对涉案房屋是否具备正常使用条件没有约定违约金，故对张建宏要求张旭支付违约金10000元的诉讼请求，原审不予支持。张建宏要求张旭赔偿商品损失、广告宣传损失10000元，无证据证实，原审亦不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张建宏与张旭于2011年8月12日签订的房屋租赁合同；二、张旭于判决生效之日起十日内退还张建宏2011年10月16日至2012年10月15日期间的租金55000元、押金10000元，共计65000元；三、张旭于判决生效之日起十日内支付张建宏装修损失173576.4元；四、张旭于判决生效之日起十日内支付张建宏鉴定费13000元；五、驳回张建宏的其他诉讼请求。案件受理费6790元，由张建宏负担1910元，张旭负担4880元。
宣判后，张旭不服原审判决，上诉至本院。
上诉人张旭上诉称，一、原审法院认定事实错误，证据不足。1、涉案房屋交付时符合出租要求，张旭不构成违约。张建宏已经对涉案房屋进行现场考察，其对房屋的状况并未提出异议。原审法院认定房屋本身存在质量问题证据不足，不能认定张旭交付的房屋存在瑕疵。2、即使涉案房屋负一层渗水、漏水也没有影响张建宏的经营活动，房屋二、三层能够满足张建宏的经营使用要求。因此，张旭没有违约，造成合同解除的责任不在张旭；3、原审认定张建宏对涉案房屋的装饰装修价值证据不足，鉴定结论依据不足；二、涉案房屋装修残值费用不应由张旭承担；三、原审对租金认定缺乏客观标准。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回张建宏的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由张建宏负担。
被上诉人张建宏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张旭的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，张建宏与张旭于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。张建宏租赁涉案房屋的目的是用于网点经营，根据相关法律规定，张旭作为出租方在租赁期间应保持租赁物符合约定用途。张建宏接收涉案房屋后，发现涉案房屋负一层存在漏水现象，其多次通知张旭进行维修，但张旭一直未修复，致使张建宏合同目的无法实现，现张建宏要求解除合同，符合法律规定。张旭主张其不存在违约行为，但其未提交有效证据证明其已履行了维修义务，故本院对张旭的该主张不予采信。双方租赁合同之所以解除系因张旭怠于履行法定维修义务造成的，因此，张旭应承担违约责任。张建宏租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，原审依法委托鉴定机构对装修残值进行了鉴定，张旭虽对该鉴定结论不予认可，但其未提交充分证据予以反驳，故本院对该鉴定结论予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持”。据此，张旭应将装修残值给付张建宏。如前所述，涉案房屋负一层漏水，已影响张建宏正常使用，张建宏有权要求减少租金。原审根据房屋的实际使用情况，酌情认定年租金为8万元，并无不妥，本院予以确认。
综上，上诉人张旭的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5149元，由上诉人张旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗