吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第710号
上诉人（原审原告）：王树清，男，1946年6月28日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
被上诉人（原审被告）：吉林市斗星房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：杨凤祥，总经理。
委托代理人：张鹏谦，法律顾问。
原审第三人：ＸＸ，男，1967年4月19日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：许四光，吉林创融律师事务所律师。
上诉人王树清因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王树清，原审第三人ＸＸ的委托代理人许四光到庭参加诉讼。被上诉人吉林市斗星房地产开发有限责任公司（以下简称斗星公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王树清在原审时诉称：2002年9月8日，我从斗星公司抵账购买了坐落于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门的房屋一套，建筑面积为120.48平方米，双方签订了商品房购销合同。2003年1月10日，我缴纳了进户费。2007年12月份，斗星公司将房屋钥匙交给我，我缴纳了相关的物业费、水电费、供热费、房屋维修基金等相关费用。该房屋由我占有、使用，多年来因斗星公司的原因导致我一直无法办理房证，现要求斗星公司协助办理房屋产权证，但多次协商无果，故请求法院判令：1.确认王树清与斗星公司签订的商品房购销合同（编号：GF-95-0171）有效；2.确认坐落于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）房屋归王树清所有；3.斗星公司协助王树清办理房屋产权登记证；4.案件受理费由斗星公司承担。
斗星公司在原审时辩称：2002年王树清确实在我公司购买了本案诉争房屋，我公司对王树清的诉请没有异议，请法院依法判决。
ＸＸ在原审时述称：斗星公司经理杨林说王树清买的房子不是本案诉争房屋，后来因为与他人重复，给王树清调到了诉争房屋。当时因为我没在家，就把王树清调到我的房子上了，后来斗星公司跟我说协商，如果斗星公司给我钱的话，我就把房子还给斗星，现在该房屋我已经卖给他人了。
原审判决认定：2003年4月21日，斗星公司与案外人郭金生签订借款协议，约定向郭金生借款并以位于吉林市龙潭区鹏程一区4号楼3单元6层32号的房屋（本案诉争房屋）等四处房产作为抵押并为其出具购买诉争房屋的购房收款收据。后斗星公司以146048元的价格将该房屋抵账（自来水款）调卖予王树清。庭审中王树清自认，虽购房合同及交款收据中时间为2002年，但实际调换到该房屋的时间为2006年末到2007年初左右。另查明：通过ＸＸ于庭审中述称以及向郭金生询问，其二人均表示ＸＸ与郭金生之间账目已结清，郭金生已将诉争房屋又抵给ＸＸ，故借款协议中的包括本案诉争房屋在内的四处房屋均已与郭金生无关。该房屋现由ＸＸ占有并使用，并于房产部门登记为空房。
原审判决认为：一、关于王树清要求确认与斗星公司签订的商品房购销合同有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，王树树清与斗星公司之间签订商品房购销合同时，斗星公司虽未取得商品房预售许可，但从斗星公司为王树清出具的承诺书及确认书能够确认王树清与斗星公司之间关于房屋买卖的意思表示没有进行过变更，因此王树清与斗星之间签订的房屋买卖合同应视为预约合同。2013年3月20日，吉林市人民政府办公厅出台了吉市政办函（2013）42号《吉林市人民政府办公厅关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题的意见》，根据此意见，斗星公司已为本案诉争房屋办理了房屋的初始登记，王树清与斗星公司之间的房屋买卖合同关系现已是一种现房买卖合同关系，是符合法律规定的。故本案中，王树清与斗星公司之间买卖本案诉争房屋的行为，系双方当事人真实意思表示，该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件，故对于王树清要求确认与斗星公司签订的商品房购销合同有效的诉请，予以支持。二、对于王树清要求确认本案诉争房屋归其所有及要求斗星公司协助其办理房屋产权登记证的诉讼请求，首先，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，房屋作为不动产的一种，须经登记方能转让所有权，故虽王树清与斗星公司之间签订了商品房购销合同，但鉴于并未经房产部门办理相应登记手续，故该房屋所有权并未发生变动，所有权亦并非王树清当然所有。其次，本案中斗星公司与王树清及案外人郭金生均产生了买卖诉争房屋的合意，本案系斗星公司“一房二卖”产生。本案中，王树清并非现占有人。且王树清就本案诉争房屋的合同签订时间为2006年末到2007年初左右，晚于斗星公司为案外人郭金生出具购房收据的时间。同时斗星公司于2005年左右就将该房屋交付于ＸＸ和郭金生，故2003年9月21日斗星公司到期未还清抵押款时，ＸＸ和郭金生占有该房屋的行为即为合法占有行为。故为维护交易安全，本案应在房屋未办理所有权转移登记的情况下，优先保护合法占有人的利益。虽王树清主张诉争房屋已由斗星公司出具确认书将产权确认给王树清所有，但斗星公司与王树清及案外人郭金生关于诉争房屋的买卖合同均为合法有效的，合同法律关系系债权性质的法律关系，而债权系平等权利，故斗星公司于本案中并无权决定房屋的产权归属，对王树清要求确认坐落于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）的房屋归其所有以及要求斗星公司协助其办理房屋产权登记证的诉讼请求均不予支持。王树清可按照相关法律规定向斗星公司主张违约损失。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决。
原审判决：一、原告王树清与被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司之间关于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）房屋的买卖行为合法有效；二、驳回原告王树清的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告王树清承担2450元，由被告吉林市斗星房地产有限责任公司承担2450元。
原审判决后，上诉人王树清不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.请求依法撤销原审判决；2.依法支持王树清的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由斗星公司承担。其上诉的事实与理由为：1.一审法院在判决中论述“原告与被告斗星公司之间的房屋买卖合同符合法律规定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件，故对于原告要求确认与被告签订的商品房购房合同有效的诉请，本院予以支持。”但判决主文第一项却是“原告王树清与被告吉林市斗星房地产开发公司之间的关于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32右门（建筑面积120.48平方米）房屋的买卖行为合法有效。”明显前后不一致，相互矛盾，是错误的判决。商品房购销合同与房屋的买卖行为是两个不同的法律概念，而且我的诉讼请求是要求确认合同有效，而不是确认行为有效，一审法院混淆概念，超出王树清的诉讼请求进行判决明显错误，二审应予以改判。2.一审法院认定斗星公司与郭金生之间是买卖的法律关系显然错误。在一审第三人ＸＸ答辩时，已明确说明郭金生借给斗星公司钱，双方签订了借款协议，同时将房屋抵押给郭金生，斗星公司没有还钱，之后抵账。同时还明确，如果斗星公司给ＸＸ钱的话，ＸＸ就把房子不还给斗星。这些都说明一审法院认定，斗星公司与案外人郭金生之间是借贷关系，而不是买卖关系，双方之间的意思表示很明确。如果斗星公司与郭金生之间是买卖关系的话，双方之间为什么不签订买卖协议，而是签订了借款协议。而且双方之间的房屋抵押不合法，不能直接抵账。在这么明显的证据面前，法院却能认定为双方之间是买卖关系，而不是借贷关系，明显存储错误。3.法院在审理时应以证据来认定事实。在本案中王树清将一套完整的购买房屋的手续，包括购房合同，交款收据，进户费、物业费、水费、电费、房屋维修基金、税金、有线电视费等费用收据，交接钥匙手续，对房屋装修、使用的证据都向法庭提交了。庭审中，斗星公司无论是当庭答辩，还是书面答辩，都已明确本案争议房屋就是买给王树清的，而不是郭金生或ＸＸ。而且在庭审中，斗星公司也明确了与郭金生之间是借贷关系，些都足以说明王树清与斗星公司之间的商品房购销合同是合法有效的。4.合同买卖的房屋根本不存在“一房二卖”，法院认定ＸＸ和郭金生为合法占有人，并且保护合法占有人，并且保护其利益是明显错误的。根据双方持有的证据，已经可以认定该房只有一个王树清与斗星公司之间的买卖关系，而郭金生与斗星公司之间如果是买卖关系的话为什么只有一个借款协议和一个收据，而没有相关的房屋买卖手续。关于谁才是房屋的合法占有人的问题，王树清在交纳了进户费用之后，又取得了房屋钥匙，并对房屋实际占有使用了，是合法的占有使用人。一审法院认定斗星公司在2005年左右就将房屋交付于ＸＸ和郭金生，是房屋的合法占有人是完全错误的。ＸＸ没有提供入住的相关证据，2005年本案争议房屋根本有建成，是烂尾楼，ＸＸ怎么入住，明显不符合事实。ＸＸ是在王树清起诉前，领着一帮社会人强行将王树清从该房屋撵走的，之后才占据了该房屋。之后法院就根据一个没有出庭的证人王淑华的证言认定ＸＸ合法占有，缺乏依据。王淑华与王树清是一起办理的入户手续，其证言是虚假的。且一审法院到社区、派出所对房屋登记人进行了调查，结果显示登记的是王树清，原审法院认定ＸＸ合法占有房屋是错误的。郭金生与斗星公司的借贷关系有借款凭证，而ＸＸ与本案争议房屋根本没有任何关系，对该房屋是非法占有，无法认定ＸＸ是合法占有人。5.原审法院在郭金生与斗星公司没有房屋买卖协议的情况下，认定“被告斗星公司与案外人郭金生关于诉争房屋的买卖合同为合法有效的”是错误的。第三人ＸＸ手里只有一个郭金生与斗星公司的借款协议、收据，其他什么证据都没有，无论是郭金生，还是ＸＸ都没有买卖协议，怎么能认定是合法有效的。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法查清事实，撤销原审判决，判决王树清与斗星公司之间的商品房购销合同合法有效。
被上诉人斗星公司书面答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，望二审法院驳回王树清的请求，维持原判。
原审第三人ＸＸ述称：针对王树清的诉请，我方认为王树清与斗星公司之间签订的房屋买卖合同是无效协议，请法院确认无效，并要求斗星公司为我方补办产权证及其他手续，原审判决的其他项目我方认为正确，应当予以维持，其他答辩意见在辩论时予以提出。
在本院审理本案过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院审理查明：2002年王树清购买斗星公司的商品房，并通过自来水公司转账的方式向斗星公司交付了购房款146048元。2006年王树清与斗星公司签订了购买吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）房屋的《商品房购销合同》。因本案为商品房买卖合同纠纷，王树清提出的所有权争议及ＸＸ、郭金生与斗星公司的关系与本案不属于同一法律关系，为避免当事人另行主张权利时存在障碍，故本院对与本案争议房屋所有权有关的事实及ＸＸ、郭金生与斗星公司之间的事实在本案中不予确定。
本院认为：一、关于王树清与斗星公司的合同效力问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”王树清与斗星公司之间的《商品房购销合同》为双方当事人真实意思表示，且房产部门已为本案争议房屋办理了房屋的初始登记，可视为本案争议房屋已取得了行政主管部门的相关审批手续，故王树清与斗星公司签订的《商品房购销合同》合法有效。二、关于王树清要求斗星公司协助办理产权登记的问题。在王树清与斗星公司签订的《商品房购销合同》第十九条约定：“关于产权登记的约定。乙方在实际接收房屋之日期起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，斗星公司在一审庭审中对王树清主张的“2007年12月18日交的进户费，2007年12月20日交的钥匙”没有异议，故斗星公司应在房屋交付使用之日起的90日内协助王树清办理合同约定的产权登记手续。王树清要求斗星公司协助其办理房屋产权登记手续的请求符合法律规定，本院予以支持。关于王树清提出的要求确认本案争议房屋所有权的请求，因本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议房屋所有权问题与本案不属于同一法律关系，故本案对所有权问题不予审理，王树清可另案主张权利。综上，原审判决程序合法，但认定部分事实不清，适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2013）龙民一初字第1097号民事判决；
二、上诉人王树清与被上诉人吉林市斗星房地产开发有限责任公司关于吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）房屋的《商品房购销合同》合法有效；
三、被上诉人吉林市斗星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内协助王树清办理吉林市龙潭区遵义西路鹏程一区4号楼3单元6层32号右门（建筑面积120.48平方米）房屋的产权登记手续；
四、驳回上诉人王树清的其他诉讼请求。
一审案件受理费4900元，由上诉人王树清负担1634元，由被上诉人吉林市斗星房地产开发有限责任公司负担3266元；二审案件受理费3221元，由上诉人王树清负担1074元，由被上诉人吉林市斗星房地产开发有限责任公司负担2147元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一五年九月十四日
书 记 员 陈思维