江西省吉水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民初字第630号
原告（反诉被告）江西省吉水县汽车站。
被告（反诉原告）刘晓璘
原告（反诉被告）吉水县汽车站与被告（反诉原告）刘晓璘房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告吉水县汽车站的法定代表人谢名禄、被告刘晓璘到庭参加诉讼。庭审中，因案件不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序审理。之后，又于2014年6月26日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉水县汽车站的委托代理人万德仁，被告（反诉原告）刘晓璘的委托代理人刘春生、罗艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉水县汽车站诉称：2006年元月份，原告通过公开招投标将自己所有的旧办公大楼对外招租。被告以年租金40160元中标。元月20日，原被告签订了《车站旧办公大楼租赁合同》，约定租期八年，即自2006年4月1日至2014年3月31日。2014年3月，因合同即将到期，原告委托房屋评估机构对租赁价格进行了评估，并将评估价告知了被告，要求以评估价为基础签订续租合同。被告以价格太高为由不同意续租。合同到期后，原告多次通知被告协商续租或搬离事宜，但被告既不与原告协商续租事宜，也不搬离。原告遂诉至法院，请求判令1、被告限期搬离并返还原告租赁物；2、被告按500元／日的价格向原告支付延迟搬离期间的租金；3、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）刘晓璘辩解及反诉称：根据合同约定，答辩人拥有优先租赁权。被答辩人未经公开竞标即要求答辩人按评估价签订续租合同，否则限期搬离的行为有违该合同约定，其诉求应予驳回。因答辩人前后两次进行了大规模装修，如无法续租，必将造成答辩人的巨大经济损失，被答辩人应给予一定的经济补偿。故答辩人提出反诉，认为合同虽然约定“租赁期满后，所有不能带走的固定不动资产都无偿归车站（反诉被告）所有”，但装修物均不属上述约定之范围，故请求判令反诉被告吉水县汽车站赔偿反诉原告刘晓璘经济损失491164.02元并承担反诉费用。
反诉被告认为反诉原告的诉求缺乏法律依据，要求予以驳回。
综合原告（反诉被告）及被告（反诉原告）诉辩意见，本案当事人争执的焦点为：1、原告要求被告返还租赁物的理由是否充分，应否支持；2、如果被告应返还租赁物，迟延搬离期间的租金应按什么标准支付；3、反诉原告要求反诉被告赔偿装修费用的诉请，是否具有法律及合同依据。
原告（反诉被告）吉水县汽车站为其诉称提供了下列证据：1、《车站旧办公大楼租赁合同》一份，证实租赁期限、租金等内容；2、原告发给被告的《通知》三份，证实原告先后于2014年2月26日、4月21日、4月25日书面通知被告，要求按评估价续签合同或者搬离旧办公大楼等事实；3、吉水县文峰房地产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》，证实经评估，旧办公大楼在2014年租金评估价为18万元等；4、吉水县公共资源交易中心发布的吉水县汽车站旧办公大楼招租《公开招标文件》两份（2014年10月28日、2014年11月24日）及《项目交易成交确认书》一份，证实旧办公大楼（长运宾馆）经公开招投标，由刘花兰以18.2万元／年、五年租金共91万元的价格中标等事实；5、原告与刘花兰于2015年4月30日签订的《吉水县汽车站旧办公大楼租赁合同》，证实原告与刘花兰已依据招投标结果签订了租赁合同等事实；6、《宾馆设施转让协议书》一份，证实被告已向刘花兰移交了旧办公大楼（吉水县长运宾馆），并将宾馆内的部分设施转让给了刘花兰等事实。以上证据被告质证后，对其真实性均未提出异议，可以作为本案证据使用。
被告（反诉原告）刘晓璘为其辩解提供了下列证据：1、《车站旧办公大楼租赁合同》一份，证实根据合同第6条（第五条第6项）“租赁期满后，该楼所有不能带走的固定不动资产都无偿归车站所有”的约定，装修物不属此列等；2、吉水县公共资源交易中心发布的吉水县汽车站旧办公大楼招租《公开招标文件》两份（2014年10月28日、2014年11月24日），证实原告的招标物除了动产外，都属于招租范围，包括被告装修形成的附属物；3、吉安金庐陵会计司法鉴定所出具的报告书，证实吉水县长运宾馆两次装修折旧后价值合计为491164.02元等事实。以上证据，原告质证后对其真实合法性均未提出异议，仅不同意反诉原告对证据1第五条第6项的理解，可以作为本案证据使用。至于证据1第五条第6项的真实意思，由法院依法确认。
综合上述证据的分析与认定，结合当事人在法庭上的陈述及意见，本院确认本案的法律事实如下：
2005年12月，原告（反诉被告）吉水县汽车站将其旧办公大楼经营权通过公开招标的方式对外招租。被告（反诉原告）刘晓璘参与了竞标并以年租金40160元的报价竞得该大楼租赁权。2006年1月20日，原被告双方签订了《车站旧办公大楼租赁合同》。该合同主要约定有：1、租赁时间，2006年4月1日至2014年3月31日，暂定八年；2、租赁金额，年租金40160元，八年后随行就市，在同等条件下，优先租给原承租方；3、租金给付，2006年4月1日至2007年3月31日租期内，分两次付清，签订合同之日付20160元，2006年10月底付清全年租金。从2007年4月1日起每年一次性交清当年租金；4、（合同第五条第6项）租赁期满后，该楼所有不能带走的固定不动产都无偿归车站所有，若因规划、政策和经营户自己原因中止经营的，其投资装修费用，车站不负责补偿。等等。
被告刘晓璘取得大楼租赁权后，于2006年进行了装修用于宾馆经营（吉水县长运宾馆）。被告刘晓璘经营吉水县长运宾馆至2012年，在未征得原告方同意的情况下，又对宾馆进行了二次装修。两次装修的费用及折旧后价值，经吉安金庐陵会计司法鉴定所鉴定，2006年装修工程及设施的重置价为509953.61元，折旧后该部分价值为203981.44元；2012年装修工程及设施的重置价为358978.22元，折旧后该部分价值为287182.58元；两项装修工程及设施的重置价合计为868931.83元，折旧后价值合计为491164.02元（此价格不含可搬迁移动的家具、家电、洗衣设备、电脑、税控系统等项目）。
2014年初，因合同即将到期，原告吉水县汽车站于2月26日通知被告刘晓璘面谈续租等相关事宜。由于双方在租金价格方面存在较大分歧，未能达成新的租赁协议。原告因此分别于2014年4月21日、25日向被告发出书面通知，要求被告限期搬出等。此后，原告委托吉水县文峰房地产价格评估有限公司对其旧办公大楼（长运宾馆）租金价格进行了评估。评估方经评估，于2014年5月13日作出评估报告。报告得出评估对象在估价时点的租期为一年的房地产年租金为人民币18万元。原告据此要求被告以评估价为基础协商续租事宜。但因被告拒不接受该评估价且未按通知要求搬离，原告遂于2014年5月20日诉至本院，请求判如所请。
2014年10月，原告吉水县汽车站报请行政主管部门吉水县交通局、国资或交易监督部门吉水县发改委核准同意，将其旧办公大楼（长运宾馆）五年经营权委托吉水县公共资源交易中心进行公开招标。吉水县公共资源交易中心先后于2014年10月28日、11月24日发布《公开招标文件》，主要内容有：1、标的基本情况，吉水县汽车站旧办公大楼位于吉水县城龙华中大道249号（长运宾馆所在地），……；2、投标方式为采用纸质投标书密封式一次性报价；3、租期及招标起始价，招租期限为五年，自合同签订日起至五年期满前一日为止，租金起始价为18万元／每年，五年共90万元（另设保留价）；4、招标时间及地点，2014年11月20日下午3：30、12月17日上午9时在吉水县公共资源交易中心六楼大开标厅举行；5、其他事项，根据相关规定，原承租人（刘晓璘）在同等条件下享有优先承租权。原承租人主张优先权必须按招标文件要求参与竞标，且其投标报价与达成或超出保留价的其他最高报价相同时，由原承租人竞得该承租权，否则原承租人无权主张其优先权。招租物不含空调、电视等设施。我院依法向被告刘晓璘送达了上述招标文件。经两次招标（第一次因故作废），刘花兰以18.2万元／每年，五年共91万元的竞标价竞得租赁经营权。
2015年2月13日，我院依原告申请依法裁定先予执行，责令被告刘晓璘在裁定送达之日起十日内向原告返还长运宾馆（吉水县汽车站旧办公大楼）。4月15日，原告与中标人刘花兰签订了《宾馆设施转让协议书》，将宾馆现有电视机等设施以六万元的价格转让并返还了租赁物。4月30日，原告与刘花兰签订了《吉水县汽车站旧办公大楼租赁合同》。
本院认为：原告（反诉被告）吉水县汽车站与被告（反诉原告）刘晓璘之间订立的《车站旧办公大楼租赁合同》，不违反法律规定，为有效合同。该合同约定对原被告均具有约束力。租赁期限届满后，刘晓璘不报名参加旧办公大楼经营权公开招标的行为，表明其已自愿放弃合同约定的优先租赁权，故应将租赁物车站旧办公大楼（长运宾馆）返还给吉水县汽车站（已依裁定先予返还）。关于被告迟延返还期间（2014年4月1日至2015年4月14日，共一年零十四天）租金的确认及反诉原告两次装修的补偿问题，本院认为，租赁期满后，装修物的归属及补偿问题应当根据合同约定及相关法律规定予以解决。《租赁合同》第五条第6项“租赁期满后，该楼所有不能带走的固定不动产都无偿归车站所有，若因规划、政策和经营户自己原因中止经营的，其投资装修费用，车站不负责补偿。”即为原被告双方对此所作约定。依据该约定，合同到期后，“不能带走的固定不动产”即相关法律规定之“已形成附合的装修物”，都应无偿归出租方吉水县汽车站所有，承租方刘晓璘无权要求补偿。即便该约定不能涵盖第二次装修物的处置，由于承租方在进行第二次装修时未经出租方的同意，根据合同法以及司法解释的相关规定，承租方亦无权要求补偿。但是，由于新的承租人仍旧是从事宾馆住宿的经营活动，添附的装修物在一定程度上增加了租赁物吉水县汽车站旧办公大楼的价值。这也是新的租赁价格较之前有了大幅度增加的原因之一。考虑到租赁物所有人因此获得了一定的利益，出于公平原则给予反诉原告一定补偿也是适当的。本院认为可从两个方面予以补偿：1、迟延返还期间的租金按原租赁价格计算，而不按现租金标准计算；2、由吉水县汽车站给予反诉原告一定数量的现金补偿。补偿金额以不超过装修物折旧后价值的10%为限，酌定为41000元。反诉原告认为已形成附合的装修物不属于归出租人所有的“不能带走的固定不动产”的意见，系对合同相关约定真实意思的曲解，不予采信。综上所述，对于原告方要求被告按500元／天的租金标准支付迟延返还期间租金的诉讼请求，以及反诉原告要求反诉被告补偿装修费用491164.02元的反诉请求均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
1、被告刘晓璘应向原告吉水县汽车站返还租赁物旧办公大楼（已依裁定先予返还）；
2、被告刘晓璘应在本判决生效之日起五日内向原告吉水县汽车站支付迟延返还期间的租金41700元（40160元＋40160／365＊14天≈41700元）；
3、反诉被告吉水县汽车站应在本判决生效之日起五日内向反诉原告给付装修补偿41000元；
4、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4050元，由原告吉水县汽车站负担3110元，被告刘晓璘负担940元；反诉费8660元，由反诉原告负担7835元，反诉被告负担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判长 肖 晖
审判员 易宗禄
审判员 刘声长
二〇一五年七月二十三日
书记员 陈玉兰
吉水县人民法院
合议庭评议笔录
案由：房屋租赁合同纠纷
评议时间：2015年7月23日
审判长肖晖审判员易宗禄、刘声长
书记员陈玉兰
评议记录：
肖晖（主审）：原告（反诉被告）吉水县汽车站与被告（反诉原告）刘晓璘之间订立的《车站旧办公大楼租赁合同》，不违反法律规定，为有效合同。该合同约定对原被告均具有约束力。租赁期限届满后，刘晓璘不报名参加旧办公大楼经营权公开招标的行为，表明其已自愿放弃合同约定的优先租赁权，故应将租赁物车站旧办公大楼（长运宾馆）返还给吉水县汽车站（已依裁定先予返还）。关于被告迟延返还期间（2014年4月1日至2015年4月14日，共一年零十四天）租金的确认及反诉原告两次装修的补偿问题，本院认为，租赁期满后，装修物的归属及补偿问题应当根据合同约定及相关法律规定予以解决。《租赁合同》第五条第6项“租赁期满后，该楼所有不能带走的固定不动产都无偿归车站所有，若因规划、政策和经营户自己原因中止经营的，其投资装修费用，车站不负责补偿。”即为原被告双方对此所作约定。依据该约定，“所有不能带走的固定不动产”即“已形成附合的装修物”都无偿归出租方吉水县汽车站所有，承租方刘晓璘无权要求补偿。即便该约定不能涵盖第二次装修物的处置，由于承租方在进行第二次装修时未经出租方的同意，根据合同法以及司法解释的相关规定，承租方亦无权要求补偿。但是，由于新的承租人仍旧是从事宾馆住宿的经营活动，添附的装修物在一定程度上增加了租赁物吉水县汽车站旧办公大楼的价值，也使得新的租赁价格较之前有了大幅度的增加。考虑到租赁物所有人因此获得了一定的利益，给予反诉原告一定补偿也是适当的。主审人认为可从两个方面予以补偿：1、迟延返还期间的租金按原租赁价格计算，而不按现租金标准计算；2、由吉水县汽车站给予反诉原告一定数量（41000元）的现金补偿。综上所述，对于原告方要求被告按500元／天的租金标准支付迟延返还期间租金的诉讼请求，以及反诉原告要求反诉被告补偿装修费用491164.02元的反诉请求均不予支持。
陈、熊：同意肖晖的意见。
评议结果：
1、被告刘晓璘应向原告吉水县汽车站返还租赁物旧办公大楼（已依裁定先予返还）；
2、被告刘晓璘应在本判决生效之日起五日内向原告吉水县汽车站支付迟延返还期间的租金41700元（40160元＋40160／365＊14天≈41700元）；
3、反诉被告吉水县汽车站应在本判决生效之日起五日内向反诉原告给付装修补偿41000元；
4、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。
5、案件受理费4050元，由原告吉水县汽车站负担3110元，被告刘晓璘负担940元；反诉费8660元，由反诉原告负担7835元，反诉被告负担825元。