北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第12155号
原告（反诉被告）路康，男，1982年9月26日出生。
身份证号：×××
委托代理人滕召平，北京市中策律师事务所律师。
委托代理人陈万林，北京市中策律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙明，男，1961年3月30日出生。
身份证号：×××
原告（反诉被告）路康与被告（反诉原告）孙明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。路康及其委托代理人滕召平、陈万林，孙明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
路康诉称，2010年5月24日，孙明自某大学购买了某区502号房屋。2010年10月25日，我和孙明经北京某公司居间，签署了房屋买卖合同及补充协议，约定孙明以125万元的价格将该房屋出售给我。双方还对房屋产权证取得时间、首付款、过户、贷款等事宜作了明确约定。合同签订当日，我向孙明支付了定金7万元，后孙明一直拖延并拒绝履行合同。后经双方多次协商但均未果，我至今不能取得房屋。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》；2、孙明向我支付违约金62.5万元；3、孙明向我支付中介费43250元；4、由孙明承担本案诉讼费用。
孙明辩称，我不同意路康的全部诉讼请求。理由是产权证下发后，我及时按照合同约定通知了路康，但其没有按合同约定向我支付首付款，其行为构成根本违约。另外，根据某大学的规定，涉案房屋不能上市交易，所以我和路康签订的房屋买卖合同是无效的。现我提出反诉，请求判令：1、确认我和路康签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、我向路康收取的定金7万元不予返还；3、反诉费用由路康承担。
路康针对孙明的反诉辩称，双方的房屋买卖合同是合法有效的，不存在违法情形，且不管合同效力如何，孙明均应当向我返还定金。
经审理查明，2010年10月25日，路康（买受人）与孙明（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），主要约定：出售人所售房屋坐落为某区502号房屋（以下简称502号房屋），房屋成交价格为125万元。同日，路康（乙方、买受方）、孙明（甲方、出卖方）、北京某公司（丙方、居间方，以下简称某公司）签订《补充协议》，双方就502号房屋买卖事宜补充约定如下：“第一条，房屋状况及成交价格：1、就甲方暂时尚未取得该房屋的所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2、经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为125万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，付款方式及物业交割：1、乙方于2010年10月23日向甲方支付定金7万元，该定金为首付款的一部分。2、甲方同意乙方以如下1或2方式支付购房款，其中1为商业贷款，2为公积金贷款，如乙方付款方式由贷款变更为全款，丙方收取的贷款服务费不予退还。3、乙方于产权本下发当日将首付款不低于45万元自行向甲方支付。4、甲方承诺在2013年1月1日前取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后5日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对该房屋进行评估。甲方应在评估报告出具后5日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后5日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。5、若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。6、甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的50%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的50%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。4、经甲乙双方友好协商一致，由于此房是某大学分房，产权证未下发，甲方承诺产权证于2013年1月1日之前下发，如因产权本在此期间未下发就视为甲方违约，违约金按双倍定金进行赔偿，另追加5万元违约款支付给乙方。如因不可抗力因素国家政策调整或学校无法下发产权证导致无法办理过户手续，丙方所收代理费则退还乙方。……”合同签订当日，路康向孙明支付了定金7万元。
庭审中，路康以孙明存有房屋限制转让、擅自提高房屋价格的根本违约行为为由要求解除合同。孙明对此不予认可，主张其在502号房屋房产证下发之日便告知了路康和某公司，路康本人还在某公司亲自验证了房产证，但路康一直未按合同约定支付首付款，此系路康违约，且其在2010年11月2日便告知路康，502号房屋不能上市交易，双方的房屋买卖合同应为无效。就其主张，孙明向本院提交了短信和《声明》各一份，短信的内容为：“我在2011年12月16号取得房产证，已经通知你和链家，并且已经在18号在链家方面都将房产证复印你们两方。希望你能履行合同事宜，交房款首付45万，去除订金7万，现应支付38万。”；《声明》的内容为：“我通过房产科刚了解到，现由于学校不同意房屋买卖，学校房屋不能上市，导致房屋信息不能上传，现在学校的房谁也卖不了。情况属实，真实有效。本声明一式三份，甲乙双方各一份，链家地产一份。”路康已未收到短信和《声明》为由对此不予认可，主张其在本次诉讼中才知晓502号房产证已下发，且其在2011年年底之后，一直联系孙明询问502号房屋交易事宜，但孙明未告知房产证下发和不能过户事宜。就其主张，路康向本院提交了短信记录5份，分别摘录如下：“发送时间为2012年9月19日，内容为：孙老师，您好！房子的事情问的怎么样了，如果好了，我想尽快可以办理过户，谢谢您啦！”、“发送时间为2012年11月19日，内容为：孙老师，请问育新花园房屋的产权情况现在如何了，何时可以过户？有消息请通知我，我现在小孩已经快到入学年龄，希望您能理解。”、“发送时间为2012年11月23日，内容为：孙老师，昨天晚上和您流通部同事联系，说您晚班的时候正好在工作，所以没有再打扰怕影响您工作。请问现在房子的事情怎么样了？如有信息请尽快回复我。”、“发送时间为2013年1月7日，内容为：孙老师，您好。按照之前我们共同签订的房屋买卖合同，育新花园的房屋应该于2012年12月31日前完成过户，如果方便，这几天我们见面聊聊，看看后续如何处理此事。”孙明认可收到过部分短信，但主张上述短信是路康在2012年9月以后频繁发送的，且短信内容多是询问房屋过户事宜，也能说明路康一直担心房屋过户问题才拒×交付首付款。路康对此不予认可，表示其一直不知道孙明是否取得了502号房屋的产权证，且其在2013年年底才知道502号房屋过户还需要一个上市流程。另查，502号房屋现登记在孙明名下，产权证登记时间为2011年10月25日，房屋性质为按经济适用住房管理。
另庭审中，孙明申请某公司工作人员唐某出庭作证，经本院向某公司送达《证人出庭通知书》，但某公司表示证人拒绝出庭。
诉讼中，经本院向某大学房产科核实，现502号房屋目前尚未具备上市交易条件。另，经本院向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室发函询问502号房屋是否具备上市交易条件，后该办公室复函表示502号房屋未建立住房档案。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《声明》、短信等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，根据查明的事实，现502号房屋不具备上市交易条件，孙明以此为由要求确认双方签订的《房屋买卖合同》为无效的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。则路康与孙明签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。如前所述，因502号房屋无法上市交易，双方的合同目的无法实现，故对于路康要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约一节，本院认为：首先，双方的《补充协议》已明确载明双方明知在签订《房屋买卖合同》时，502号房屋尚未取得产权证书的事实，且双方明确表示知晓交易风险；其次，路康和孙明均主张双方以短信等方式就502号房屋的买卖事宜进行告知和沟通，双方虽对互相提交的短信等证据均不予认可，但房屋买卖系重大财产交易，对双方的利益具有重要影响力，且双方的房屋买卖交易亦由居间方参与，故双方在2010年10月25日签订《房屋买卖合同》后至本次诉讼发生，在如此长的时间内，双方不对交易情况进行积极沟通了解，显不符合常理，故双方对于502号房屋买卖的具体进展情况，如房产证下发时间、能否上市交易等均应明知；第三，现502号房屋无法上市交易，系502号房屋本身产权性质所致，属于不可归责于双方当事人的原因。综上，现双方合同目的无法实现，双方均不应承担违约责任，且结合本案的履行程度，合同的解除亦不会导致双方当事人的利益严重失衡，故对于路康要求孙明承担违约责任和赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。对于孙明不予返还定金的反诉请求，本院亦不予支持，孙明应当将已收取的定金向路康返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除路康与孙明于二〇一〇年十月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、驳回路康的其他诉讼请求；
三、驳回孙明的全部反诉请求。
本诉案件受理费一万零四百八十二元，由路康负担一万零四百一十二元，已交纳；由孙明负担七十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费七百七十五元，由孙明负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆金伟
人民陪审员 周保山
人民陪审员 商凤鸣
二〇一四年九月十九日
书 记 员 于春燕
书 记 员 侯雪婷