南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第00676号
原告陈红兵
委托代理人李志强，北京市大成（南通）律师事务所律师。
被告朱亚兵
被告金菊霞
委托代理人陈建国，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
原告陈红兵与被告朱亚兵、金菊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈红兵及其委托代理人李志强、被告金菊霞及其委托代理人陈建国到庭参加诉讼。被告朱亚兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告陈红兵诉称，2012年12月25日，原告与被告朱亚兵在南通顺通房产中介签订房屋买卖合同，原告向被告购买金辉花园＊＊幢＊＊＊室房屋，约定购房款为80万元。签订协议时，原告向被告交付购房定金25万元，并约定双方办理产权过户时间为2013年5月30日，被告交房时间为2013年6月10日前。合同签订后，两被告一直拖延办理案涉商品房产权过户手续，其行为已构成违约。请求判令两被告返还原告购房定金41万元。
原告陈红兵为支持其诉讼请求，提供以下证据：
证据1、房屋买卖协议，证明原告与朱亚兵签订房屋买卖协议明确双方权利义务，合同上金菊霞的签名是朱亚兵代签。
证据2、购房定金收条一份，证明原告交付了25万元定金给朱亚兵。
证据3、原告陈红兵的农行对账明细。
证据4、被告朱亚兵四份借条，证明朱亚兵共向原告借款35万元。通过对被告提供的两个银行对账明细以及原告的农行对账单的梳理，被告朱亚兵通过银行转账共向原告汇款人民币34.35万元，其中通过民生银行转账12.6万元，通过农行转账21.75万元。原告通过初步统计，通过其农行账户向被告朱亚兵汇款金额是8.8万元。上述证据目的是针对被告提供的朱亚兵两份银行对账单，说明朱亚兵涉及的两个银行对账单上的金额与本案没有关联性，属于民间借贷的法律关系，而本案是房屋买卖合同纠纷，被告不应该将两种不同的法律关系在本案中予以混淆。
被告朱亚兵书面答辩辩称，其与原告陈红兵之间的款项往来是其赌博产生，与金菊霞无涉。2012年12月25日，其与陈红兵签订的房屋买卖协议是虚假的，所谓的收条收取陈红兵购房定金也是不真实的，也未实际支付。其代表金菊霞签订房屋买卖协议隐瞒了金菊霞。
被告朱亚兵未提供证据。
被告金菊霞辩称，本案名为房屋买卖合同关系，实为原告与朱亚兵之间的民间借贷关系，原告与被告之间根本不存在房屋买卖合同关系。原告和朱亚兵签订的房屋买卖合同属于无效合同。两被告于2013年1月14日离婚，婚姻关系存续期间双方无共同债权债务，涉案房屋的产权也归金菊霞所有，共有人为朱亚兵。朱亚兵无论在婚姻关系存续期间的个人债务还是离婚后的个人债务都与金菊霞无关。请求驳回原告对金菊霞的诉讼请求。
被告金菊霞为支持其抗辩主张，提供以下证据：
证据1、两份银行对账单，证明2013年1月份朱亚兵与金菊霞离婚后，朱亚兵陆陆续续给原告34.35万元。
证据2、离婚协议书和离婚证，证明两被告之间原系夫妻关系，2013年1月14日双方在民政部门办理离婚手续。2013年1月份以后，朱亚兵对外所欠的债务与本案被告金菊霞无任何关系。同时说明涉案的房屋买卖签订协议的真实时间是在2013年5月份，而两被告是在2013年1月14日离婚，故朱亚兵和他人之间的债务关系跟本案金菊霞无任何关联。
被告金菊霞对原告提供的证据发表如下质证意见：真实性都没有异议，对农行账户的清单数额没有异议。对证据的关联性有异议。1、朱亚兵的民事答辩状中陈述原告是放高利贷的，朱亚兵经常问原告借款，朱亚兵认为向原告借钱金菊霞是不知情的。2、双方争议的2012年签订的房屋买卖协议是虚假的，所谓的定金也是不真实的，当时并没有实际支付，而是之前所欠的款项而来。3、涉及本案被告朱亚兵代金菊霞签名和陈红兵签订的合同隐瞒了金菊霞，根据朱亚兵陈述，该合同约定在2013年5月底由原告继续支付房款，其实原告并没有继续履行协议，合同已经失效。4、本案的当事人金菊霞后来知道朱亚兵在外面赌博欠钱，将贷款的钱还给了本案原告。5、本案当事人金菊霞于2013年1月份离婚，截止2013年1月开始朱亚兵陆续还了陈红兵的款项达到34.35万元，这个事实足以证明房款定金也应当是还给了原告，他们之间其他的借贷关系是另外一回事。
原告对被告金菊霞提供的证据发表如下质证意见：对真实性没有异议，对关联性有异议。证据1与本案没有关联性是民间借贷关系的证据。
证人刘某（顺通中介业主）出庭作证，刘某陈述房屋买卖协议是2013年4、5月份签订的，定金也是当时缴纳的，定金是用黑塑料袋子装的，一扎一扎的，刘某没有数。
本院认证认为原、被告双方对对方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，原告陈红兵与被告朱亚兵签订落款时间为2012年12月25日的房地产买卖协议一份，协议抬头甲方（卖方）注明为朱亚兵、金菊霞。协议约定：甲方自愿将座落于南通市金辉花园＊＊幢＊＊＊室（建筑面积91.26平方米）、车库16幢28号（面积15.06平方米）的房屋出售给乙方，成交总价款为80万元。协议签订时乙方支付25万元作购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。甲乙双方定于2013年5月30日之前办理产权过户手续，同时乙方支付50万元给甲方。甲方的交房时间为2013年6月10日之前，交房时，乙方付清余款5万元。协议甲方由朱亚兵签字并代金菊霞的签字，乙方由陈红兵签字，丙方由顺通中介刘某签字并加盖中介公章。协议中，甲乙双方另行协商的其它事项中的特别约定：“代签字人承担民事责任和法律责任”。朱亚兵在陈红兵保留的房地产买卖协议的反面书写了一张收条：“今收到陈红兵购金辉花（园）16-203购房定金贰拾伍万元整。今收人：朱亚兵”落款时间为2012年12月25日。
另查明，2013年1月14日，朱亚兵与金菊霞协议离婚。自2013年1月至2014年3月，朱亚兵通过银行卡转账的方式共向陈红兵给付34.35万元。陈红兵尚有2013年1月26日的15万元、2013年3月28日的10万元、2013年5月29日的5万元、2014年2月13日的5万元共四张借条在陈红兵处。
本院认为，关于本案的法律关系，原告陈红兵主张为房屋买卖合同关系，被告金菊霞主张为民间借贷关系。原告提供了房屋买卖合同，可以认定为房屋买卖关系。金菊霞未能提供陈红兵与朱亚兵在签订合同的同期存在与房屋买卖合同中约定定金25万元相当数额的借贷关系存在的证据，而陈红兵提供的朱亚兵出具的四张借条的时间在房屋买卖协议签订之后，本院难以确定房屋买卖协议所蕴涵的法律关系实际为民间借贷法律关系。
关于房屋买卖合同的效力。因案涉房屋南通市金辉花园＊＊幢＊＊＊室系朱亚兵与金菊霞共有。在签订房屋买卖协议时，朱亚兵出具了房屋产权证原件，因此陈红兵对房屋共有的事实是明知的。在房屋买卖协议的补充条款中也注明由代签字人即朱亚兵承担责任。因此，陈红兵在签订协议时，主观上并非善意。其与朱亚兵签订的房地产买卖协议侵害了房屋共有人金菊霞的权利，应为无效合同。朱亚兵应返还依据无效合同取得的陈红兵的财产。
关于返还财产的数额。定金合同属于实践性合同，以定金的实际交付为生效的要件。本案原告提供了朱亚兵的收条，但未提供证据证明25万元定金已实际交付。因证人顺通中介刘某陈述的定金交付时间2013年4、5月份与定金收条上落款时间2012年12月25日相距较远，存在较大矛盾。鉴于25万元定金数额较大，证人刘某陈述与原告的主张相矛盾，因此在尚无其他证据补强的情况，本院难以认定定金已实际交付的事实。
综上所述，原告陈红兵与被告朱亚兵签订的房地产买卖协议无效。陈红兵诉称已向朱亚兵交付25万元定金的事实，本院无法确认。原告陈红兵的诉讼请求，依现有证据难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告陈红兵的诉讼请求。
本案受理费人民币7450元，由被告负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7450元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 巫劲松
审 判 员 余雪松
人民陪审员 张健群
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 吴潇潇