福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第4775号
原告林常荣，男，1960年9月13日出生，台湾人，住址台湾高雄市金区，现住福建省厦门市思明区。
委托代理人林东群、林富志，福建凌一律师事务所律师。
被告顾道良，男，1962年7月20日出生，汉族，住福建省漳平市。
第三人厦门华年房地产投资有限公司，住所地厦门市华新路15号。
法定代表人陈金辉，总经理。
委托代理人许丹、王小英，福建方威律师事务所律师。
原告林常荣与被告顾道良、第三人厦门华年房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，厦门市海沧区人民法院于2014年1月26日移送本院管辖，本院于2014年3月10日立案受理后，由审判员江玉华担任审判长，与代理审判员旷洁玉、人民陪审员魏婷婷组成合议庭，后经依法变更，由审判员江玉华担任审判长，与审判员曾凯斌、人民陪审员魏婷婷组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告林常荣的委托代理人林东群，第三人厦门华年房地产投资有限公司的委托代理人许丹到庭参加诉讼，被告顾道良经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林常荣诉称，2001年1月16日，被告顾道良与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于厦门市湖滨南路与湖滨西路交叉口“御景苑”C座十四层H号商品房及C座二层63号车位。2001年2月16日被告向第三人支付相应款项，第三人将房屋及车位交付被告使用。2007年5月9日，被告公证授权林爱兰代为处理该房产，原告于2007年10月19日与被告代理人林爱兰签订《房产预约买卖协议》，约定原告向被告购买上述厦门市湖滨南路与湖滨西路交叉口“御景苑”第C座十四层H号商品房及C座二层63号车位。合同签订后，原告向被告支付全部房款并入住该房屋。此后，原告曾多次要求被告及第三人办理产权等相关手续，但均遭到拒绝。原告认为，原告与被告之间《房产预约买卖协议》合法有效，原被告均应遵守合同约定，全面履行合同义务，现被告拒绝协助原告办理产权变更手续已违反我国合同法的相关规定。第三人作为讼争房产的开发商，因本案的产权过户需其协助，遂应作为与本案具有利害关系的第三人参与诉讼。故诉请：1.判令原告与被告之间的《房产预约买卖协议》合法有效。2.判令被告及第三人立即配合原告到房产权属登记机关办理厦门市“御景苑”第C座十四层H号商品房及C座二层63号车位的权属登记相关手续并协助办理将该产权过户至原告名下的相关手续。3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。
被告顾道良未答辩。
第三人厦门华年房地产投资有限公司答辩称：
1、第三人的名称为“厦门华年房地产投资有限公司”，而原告诉状及其提交的证据中所列第三人为“厦门华年房地产有限公司”，故其所诉主体错误。
2、被告代理人林爱兰与原告签订的《房产预约买卖协议》超越代理权限（从授权委托书的内容可见，顾道良委托林爱兰出售房产的前提是该房产的产权证办理完毕，然而至今该房屋产权证仍未办理，所以林爱兰的签约行为已经超越代理权限），在代理人顾道良没有追认前该协议效力待定。
3、原告与第三人间不存在直接的合同关系，依据合同相对性原理，原告无权要求第三人履行被告与原告间的合同义务。同时，根据第三人提交的证据，被告至今仍然没有全额支付购房款，故不能取得房产所有权；根据相关法律，在顾道良未取得所有权的前提下原告无权要求房产过户，而只能要求解除合同、主张损害赔偿；另，原被告签订的《预约买卖合同》约定办理过户手续的时间是在一手产权办理完毕后20日内，目前该条件尚未成就。此外，顾道良与第三人签订的购房合同已经在房管局备案，对于已经在房管局备案的合同，就算要办产权，也只能办到被告名下而非原告名下。
综上，原告的诉请没有事实、法律依据，应依法驳回起诉或驳回诉讼请求。
经审理查明，2001年1月16日，被告顾道良与第三人厦门华年房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于厦门市湖滨南路与湖滨西路交叉口“御景苑”C座十四层H号的商品房及C座二层63号车位。2001年2月16日，被告向第三人支付大部分购房款，第三人将房屋及车位交付被告使用。2007年5月9日，被告及其妻子与案外人林爱兰在本市鹭江公证处办理了授权委托事宜，委托林爱兰处理上述房产的产权证办理、出售等一应事项。2007年10月19日，原告与林爱兰签订了《房产预约买卖协议》，约定原告向被告购买上述厦门市湖滨南路与湖滨西路交叉口“御景苑”C座十四层H号商品房及C座二层63号车位，并约定：甲、乙双方保证于一手产权出证20个工作日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约；甲方（即被告）应无偿及时配合乙方办理该房一手产权及过户等相关手续。合同签订后，原告向被告支付全部房款并入住该房屋。此后，因被告迟迟未向第三人缴纳135800元购房余款，致使相关一手产权证至今尚未办理，为此，第三人曾于2013年9月10日向厦门仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2014年3月10日裁决顾道良应向第三人支付购房款135800元及违约金。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《公证书》、《房产预约买卖协议》、收条和第三人提供的厦仲裁字（2014）第99号《裁决书》等证据以及本案庭审笔录为证。
被告顾道良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视其放弃举证、质证等权利。
本院认为，原告与被告顾道良签订的《房产预约买卖协议》系双方的真实意思表示，且已经具备房屋买卖合同的主要条款，应认定该协议合法有效。第三人关于该协议“超越代理权限、效力待定”的抗辩，经查，顾道良夫妇签署的授权委托书明确载明受托人林爱兰“有权代为出售上述房产”，在“买卖协议”签署后顾道良亦将房屋交由原告使用、占有，已经履行合同的部分义务，所谓林爱兰与原告签署《房产预约买卖协议》的行为超越代理权限之说并无依据，因此第三人的该项抗辩本院不予采纳。
依法成立的合同应当被双方当事人共同遵守，原告已经按照合同约定支付全部价款，被告亦应履行相应合同义务。根据上述《房产预约买卖协议》关于“甲方（即被告）应无偿及时配合乙方办理该房一手产权及过户等相关手续；甲、乙双方保证于一手产权出证20个工作日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约”的内容，被告应当履行办理一手产权登记并在产权登记至其名下后配合过户至原告名下等义务，因此，原告要求被告办理上述房产的权属登记相关手续符合合同约定，本院予以支持。
同时，根据合同相对性原理，原告与第三人之间并不存在任何基于法定或约定的债的关系，因此，其诉请第三人配合将诉争房产的权属登记至其名下并无依据，且诉求径行将该房产登记至其名下有违物权法关于不动产物权公示、登记的相关原则、规定。因此对其该部分诉求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告林常荣与被告顾道良签订的《房产预约买卖协议》合法有效；
二、被告顾道良应于本判决生效后七日内办理厦门市湖滨南路与湖滨西路交叉口“御景苑”C座十四层H号商品房及C座二层63号车位的权籍登记手续；
三、驳回原告林常荣的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告顾道良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 江玉华
审 判 员 曾凯斌
人民陪审员 魏婷婷
二〇一四年九月十日
书 记 员 梁安然
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。