南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初字第306号原告：蔡天禄，男，1960年5月12日生，汉族，江西省鹰潭市人，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601200910876684。委托诉讼代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201311547652。被告：邹亚青，男，1963年7月3日生，汉族，福建省莆田市人，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：裘辉，江西英华律师事务所律师，执业证号：13601200410894111。委托诉讼代理人：杨雪元，江西英华律师事务所律师，执业证号：13601201610950961。被告：江西省金龙玉凤珠宝有限公司，住所地：南昌市东湖区胜利路52号，组织机构代码：06747812-1。法定代表人：刘珍泉，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴美珍，江西英华律师事务所律师，执业证号：13601200711441912。原告蔡天禄与被告邹亚青、江西省金龙玉凤珠宝有限公司（以下简称“金龙玉凤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡天禄及其委托诉讼代理人朱金龙、被告邹亚青的委托诉讼代理人裘辉、被告江西省金龙玉凤珠宝有限公司的委托诉讼代理人吴美珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡天禄诉称：原告与两被告于2013年3月23日签订《物业租赁合同》一份，租赁合同约定：物业租赁期共四年，即自2013年4月26日起至2017年4月25日止,第二年每月租金为350000元,第三年每月租金为378000元，上述被告应于每月25日前支付下月租金，如逾期支付则每逾期一日应按逾期未付租金的5%向原告支付滞纳金。现被告虽已交清2014年12月26日至2015年8月25日的租金，但并未按合同约定的时间缴纳，而是基本每期都逾期。同时，被告至今仍拖欠原告2015年8月26日至2016年2月25日的租金1930000元。对于被告�当支付滞纳金的标准，原告自愿从合同约定的每月5%的标准减按年利率24%的标准要求被告支付。被告金龙玉凤公司作为合同的实际履行人，其应就上述义务承担责任，为维护原告的合法权益，故起诉法院。请求判令:1、上述被告立即向原告支付2015年8月26日至2016年2月25日的租金1930000元，并判令每逾期一日，按逾期未付金额的年利率24%之标准向原告支付逾期滞纳金，直至被告付清上述租金时止（滞纳金暂算至2016年1月26日为81348.82元）；2、上述被告立即向原告支付延期支付2014年12月26日至2015年8月26日租金的逾期滞纳金，直至被告付清上述租金时止（滞纳金暂算至2016年1月26日为44023.89元）；3、上述被告承担本案的所有诉讼费用。在庭审过程中，原告将其诉讼请求变更为：1、两被告立即向原告支付延期支付2014年12月26日至2015年8月26日租金的逾期滞纳金,直至被告�清上述滞纳金时止（滞纳金暂算至2016年3月22日为48394.92元）；2、请求判令两被告立即向原告支付2015年8月26日至2016年3月22日的租金2270200元并判令每逾期一日，按逾期未付金额的年利率24%之标准向原告支付逾期滞纳金，直至被告付清上述租金时止（违约金暂算到至2016年3月22日为156514.72元）；3、请求判令原告有权没收被告支付的履约保证金1050000元；4、请求判令两被告应依法向原告承担违约解除合同的违约赔偿金自2016年3月23日起至2017年4月25日止的租金损失（暂按六个月的期限及合同约定的租金标准计算为2416176元。租金损失按照物业租赁合同约定的2016年4月25日前为每月租金为378000元计算，从2016年4月26日起至2017年4月25日止每月租金为408240元计算）；5、本案的所有诉讼费用由两被告承担。被告邹亚青辩称：一、答辩人与被答辩人蔡天禄之间不存在房屋租赁合同关系，本案的租赁合同关系的主体应是蔡天禄和金龙玉凤公司，答辩人不是本案适格被告。尽管答辩人因经营需要与被答辩人蔡天禄洽谈并签订了物业租赁合同，约定由答辩人承租被答辩人享有使用权及租赁权的南昌市××步行街××号商铺。但答辩人由于自身原因无法承租使用该商铺，向被答辩人蔡天禄提出介绍被答辩人金龙玉凤公司法定代表人刘珍泉承租该商铺，答辩人与被答辩人蔡天禄签订的租赁合同作废，由刘珍泉和被答辩人蔡天禄重新签订租赁合同。而后是由被答辩人金龙玉凤公司法定代表人刘珍泉与被答辩人蔡天禄磋商，被答辩人蔡天禄同意由被答辩人金龙玉凤公司承租该商铺，由刘珍泉支付了该商铺的履约保证金105万元，同时被答辩人蔡天禄将商铺交付给了刘珍泉，配合刘珍泉办理装修手续。2013年5月，被答辩人蔡天禄还配合刘珍泉办理了金龙玉凤公司的登记手续，向工商行政管理部门出具了商铺的原始管理人南昌市东湖区杨家厂房管所的证明及刘珍泉与南昌市东湖区百货总店签订的《经营性房产租赁合同》。另外，每月租金均是由被答辩人金龙玉凤公司缴纳给被答辩人蔡天禄，租赁商铺履行过程中的事宜答辩人均不知情。因此，本案尽管答辩人与被答辩人蔡天禄签订了租赁合同，但合同自签订时起就未履行，答辩人从未缴纳一分钱给被答辩人蔡天禄，也未收取过金龙玉凤公司的租金及其他任何费用，两被答辩人实际履行租赁商铺长达三年之久，答辩人从未与两被答辩人有任何瓜葛。在签订合同后，答辩人已向被答辩人蔡天禄提出合同作废，由两被答辩人重新签订合同，从被答辩人蔡天禄的行为可以看出，被答辩人通过其行为同意了解除与答辩人之间的租赁合同，本案形成租赁合�关系的主体应是两被答辩人。二、被答辩人与答辩人签订的《物业租赁合同》系无效合同，应当驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。本案答辩人与被答辩人签订的《物业租赁合同》中的南昌市××步行街××号商铺系南昌市东湖区杨家厂房管所的非住宅商铺，原始承租人系南昌市东湖区百货总店。该商铺系国有资产，是由南昌市东湖区杨家厂房管所管理的，根据《南昌市市直行政事业单位国有资产集中管理暂行办法》和2006年《东湖区系统、街道、区直单位经营性房产租赁管理暂行规定》之规定，国有经营性房产应当公开招租及拍租，对承租者因经营及其他自身原因，不能履行合同，拖欠租金，擅自转租、包租或变相转租、包租的，必须采取包括追缴租金、纠正转包租行为、提前解除合同等措施予以处置，避免国有、集体资产遭受损失。本案租赁商铺属于国有经营性�产，应当公开招租或拍租，且东湖区百货总店不得转租给被答辩人蔡天禄，被答辩人蔡天禄更不得再次转租。本案租赁商铺多次转租的行为已违反了法律和行政法规的强制性规定。同时损害了国家利益，根据合同法的有关规定，系无效合同，被答辩人的诉讼请求于法无据，应予驳回。综上所述，答辩人认为，答辩人与被答辩人蔡天禄签订的租赁合同系无效合同，同时该合同并未履行，两被答辩人自行达成租赁的合同关系，租赁三年均是由两被答辩人自行履行，答辩人毫不知情，答辩人并不是本案租赁合同关系的主体，应当驳回被答辩人蔡天禄对答辩人的诉讼请求。被告金龙玉凤公司辩称：1、我方认为原告不具有本案主体身份；2、原告与邹亚青签订的合同系无效合同，对我方没有约束力；3、出租方违约在先，对合同的解除是要有责任的，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不具备主体身份，应当驳回其起诉。原告蔡天禄为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据1、竞拍租成交确认书一份；证据2、经营性房产租赁合同两份；证据3、南昌市东湖区杨家厂房管所证明一份；证据4、物业租赁合同一份；证据5、关于南昌市胜利路52号店面招商引资的情况说明一份；证据6、缴纳保证金、租金的收款收据十六份；证据7、催缴函及快递单各一份；证据8、（2013）洪民一初字第38号民事判决书及（2014）赣民一终字第65号民事判决书各一份；证据9、《设立南昌胜利分公司决议函》一份、照片；证据10、《关于金龙玉凤强行交钥匙的要点建议》、店面招租照片。上述证据证明：1、原告具有转租资格，租赁合同有效；2、两被告一致存在逾期支付租金的违约行为；3、原告主张要求两被告赔偿六个月租金损失合理合法；4、被告因其自身经营原因违约解除合同；5、被告逾期欠付租金，单方违约解除合同，构成根本性违约，原告已积极采取措施避免损失扩大。被告邹亚青对原告提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性有异议，不是原件；对证据2的真实性有异议，希望法院核实；对证据3的真实性无异议。二、对证据4的真实性无异议，但认为该合同系违法转租的无效合同，且已作废。三、对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议。四、对证据6的真实性无异议，但认为合同已作废，原告与金龙玉凤公司形成了新的租赁合同关系，与邹亚青无关；对证据7的真实性无异议，但认为邹亚青并未收到。五、对证据8的真实性、合法性和关联性均有异议，不能据此认定合同有效。六、对证据9的真实�、合法性和关联性均有异议，与邹亚青无关；证据10不能作为证据使用。被告金龙玉凤公司对原告提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性有异议，不是原件；对证据2的真实性有异议，希望法院核实；对证据3的真实性无异议，但不能证明原告有权转租。二、对证据4的真实性由于不是合同相对方，故不予质证，对合法性和关联性均有异议，该合同违反了行政法规的强制性规定，是无效的，原告不是产权人和实际使用人，无权对外转租。三、对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议。四、对证据6的真实性无法确认，但我方缴付的金额无异议；对证据7的真实性、合法性和关联性均有异议。五、对证据8的真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关。六、对证据9的真实性、合法性和关联性均有异议。证据10不能作为�据使用。被告邹亚青为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：证据1、原告与南昌市东湖区百货总店经营性房产租赁合同复印件各一份。证据2、金龙玉凤公司企业信息查询件一份、经营性房产租赁合同复印件一份。证据3、南昌市东湖区杨家厂房管所证明复印件二份。以上证据证明：1、原告无权出租诉争店面；2、诉争店面出租给了金龙玉凤公司，与我方无关。原告对被告邹亚青提交的证据发表以下质证意见：对证据1和证据3的真实性和合法性无异议，可以证明原告有权转租；对证据2的真实性有异议。被告金龙玉凤公司对被告邹亚青提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，证明我公司与百货总店发生租赁关系，而不是原告。被告金龙玉凤公司为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：证据1、刘珍泉与百货总店签订的经营性房产租赁合同复印件一份；证据2、杨家厂房管所出具的证明复印件两份；证据3、情况说明函复印件。证据4、原告与南昌市东湖区百货总店签订的南昌市东湖区经营性房产租赁合同复印件一份；证据5、邹亚青与原告签订的物业租赁合同复印件一份；证据6、东湖区胜利路步行街综合改造领导小组办公室发出的《告商户、居民书》、中共南昌市东湖区企业资产管理服务中心委员会文件、南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室文件。证据7、原告开具的收款收据、我公司转账凭证。证据8：租赁物交接笔录。以上证据证明：1、我公司与百货总店签订了租赁合同，与原告无关；2、原告将诉争店面赁给邹亚青的行为是转租行为，为无效转租；3、证明因胜利路改造给胜利路的经营带来很大影响，东湖区政府指示百货总店对胜利路52号经营户减免30%租金的事实；4、证明双方租金已结清，我公司并不欠出租方的租金。5、证明我公司已经交还了租赁物。原告对被告金龙玉凤公司提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性有异议，是虚假合同。二、对证据2、3、4、5的真实性、合法性和关联性均无异议，可以证明原告有权转租。三、对证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，租金减免是同意百货总店进行减免，也就是说减免原告的，商户是否向下减免是商户自己的事，租赁合同约定租金的时候已经下浮了35%以上，在签订合同之前就已经开始了胜利路改造。四、对证据7，我们对这些数额进行庭后核对。五、对证据8的真实性和合法性无异议�对关联性有异议，金龙玉凤与邹亚青无权单方解除合同，由此产生的损失均由二被告承担。被告邹亚青对被告金龙玉凤公司提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，正好证明与邹亚青无关，同时原告无权出租。二、证据6的真实性由法院核实，减租金的事邹亚青不知情。三、证据7与我方无关，证据8我方没有参与，与我方无关。本院对原告蔡天禄、被告邹亚青和被告金龙玉凤公司提交的证据评议如下：一、关于原告所提交的证据，因被告邹亚青、金龙玉凤公司对原告提供的证据3的真实性均无异议，本院予以确认；对原告提供的证据4、6的真实性，被告邹亚青无异议，被告金龙玉凤公司放弃质证，本院予以确认；对原告提供的证据1、8、9�因其当庭未提供原件，且两被告均不予认可，故对该三份证据不予确认；对原告提供的证据5、10的真实性、合法性和关联性，两被告均有异议，本院不予确认；对原告提供的证据7的真实性，被告邹亚青无异议，但被告金龙玉凤公司有异议，因该证据记载的收件人为被告邹亚青，故对该证据本院予以确认；对原告提供的证据2，本院已依法向南昌市东湖区百货总店进行了核实，真实性予以确认。二、关于被告邹亚青所提交的证据，因原告和被告金龙玉凤公司对其证据1、3的真实性均无异议，本院予以确认；对其证据2的真实性，被告金龙玉凤公司无异议，原告有异议，本院不予确认。三、关于被告金龙玉凤公司所提交的证据，因原告和被告邹亚青对其提供的证据2、3、4、5的真实性均无异议，本院予以确认；对其提供的证据8的真实性，原告无异议，被告邹亚青因未参与�予质证，本院予以确认；对其提供的证据6，经本院向南昌市东湖区百货总店核实，真实性予以确认；对其提供的证据1的真实性，被告邹亚青无异议，原告有异议，经本院向南昌市东湖区百货总店核实，为虚假合同，本院不予确认；对其提供的证据7，被告邹亚青不予质证，经本院庭后组织对账，真实性本院予以确认。经审理查明：2013年3月23日，原告蔡天禄（出租方、甲方）与被告邹亚青（承租方、乙方）签订了一份物业租赁合同。合同约定：一、甲方出租给乙方的物业位于南昌市××步行街××号。临马路，朝东，南北宽12米，使用面积约600平方米。具体落位及尺寸图纸作为本合同附件（一）；甲方对该物业享有使用权及租赁权。以甲方与物业产权所有方签订的原租赁合同期为准，并作为本合同附件（二）。二、该物业租赁期共四年，即2013年4月26日起至2017年4月25日止。三、该物业第一年月租金为350000元，自第三年起，每年在上年基础上递增8%，即自2015年4月25日起，月租金为378000元，第4年月租金为408000元；本合同签订之日，乙方一次性支付甲方1050000元作为履约保证金，合同到期后10日内乙方为甲方结清合同期内所有费用后无条件无息返还。如逾期支付，则每逾期一日，甲方向乙方支付5%的滞纳金；乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。本合同签订时，乙方即应支付一个月租金350000元给甲方。如逾期支付，则每逾期一日，乙方向甲方支付应付租金5%的滞纳金。……五、甲方应于2013年4月7日将该物业交付乙方。……八-4、合同期内任何一方不得擅自解除本合同，否则视为擅自解除一方根本违约。如乙方违约，甲方有权不退还履�保证金，作为违约金。如甲方违约，需双倍返还履约保证金。如违约方给守约方造成损失，且违约金不足以抵付损失的，还应当补偿差额部分作为赔偿。合同签订后，被告金龙玉凤公司于2013年3月25日向原告支付了履约保证金1050000元，原告收款后出具了收据一份，该收据注明“交款单位：江西省金龙玉凤珠宝有限公司（邹亚青），收款方式：汇蔡天禄卡，人民币壹佰零伍万元整，收款事由：合同保证金”。同时，原告将被告邹亚青与原告共同捺印并签名后的经营性房产租赁合同复印件交与被告邹亚青去办理相关工商备案手续。之后，被告金龙玉凤公司在该涉诉租赁物中经营，并按上述合同的约定履行向原告支付租金的义务。自2014年12月底开始，被告金龙玉凤公司未按约定支付租金。截止至2015年10月22日，被告金龙玉凤公司支付、欠付租金情�如下：1、2015年1月租金350000元，应付时间为2014年12月26日，付款情况：2015年1月4日付300000元，逾期9天；1月26日付50000元，逾期31天。2、2015年2月租金350000元，应付时间为2015年1月26日，付款情况：2015年2月10日付300000元，逾期15天；2月12日付50000元，逾期17天。3、2015年3月租金350000元，应付时间为2015年2月26日，付款情况：2015年3月3日付350000元，逾期5天。4、2015年4月租金350000元，应付时间为2015年3月26日，付款情况：2015年4月7日付350000元，逾期12天。5、2015年5月租金378000元，应付时间为2015年4月26日，付款情况：2015年5月4日付350000元，逾期8天；尚欠28000元未付，逾期180天。6、2015年6月租金378000元，应付时间为2015年5月26日，付款情况：2015年6月9日付175000元，逾期14天；6月16日付95000元，逾期21天；6月18日付80000元，逾期23天；尚欠28000元未付，逾期150天。7、2015年7月租金378000元，应付时间为2015年6月26日，付款情况：2015年7月9日付100000元，逾期13天；7月14日付250000元，逾期18天；尚欠28000元未付，逾期119天。8、2015年8月租金378000元，应付时间为2015年7月26日，付款情况：2015年8月18日付350000元，逾期28天；尚欠28000元未付，逾期89天。9、2015年9月租金378000元，应付时间为2015年8月26日，付款情况：2015年9月17日付220000元，逾期22天；尚欠158000元未付，逾期58天。10、2015年10月租金378000元，应付时间为2015年9月26日，付款情况：2015年10月12日付130000元，逾期16天；10月22日付100000元，逾期26天；尚欠148000元未付，逾期27天。至此，被告金龙玉凤公司共向原告支付租金1025万，欠付租金418000元。之后，被告金龙玉凤公司再未向原告缴纳租金。原告为催讨租金，遂诉至本院。在案件审理期间，被告金龙玉凤公司于2016年3月19日自行搬离涉诉店面，并于同年3月22日在本院与原告办理了涉诉店面的交接手续。另查明，南昌市胜利路52号店面属于南昌市东湖区杨家厂房管所所有的直管非住宅店面，承租单位为南昌市东湖区百货总店。2009年7月15日，原告蔡天禄以月租金203000元竞拍得承租权。2011年10月26日，原告蔡天禄与南昌市东湖区百货总店签订了经营性房产租赁合同，租赁期限为7年，自2009年9月1日至2016年8�31日止，租赁建筑面积为929.02㎡，分为四层。2013年7月11日，双方续签合同，将租赁期限延长至2021年4月30止。本案诉争店面位于一楼，面积约600㎡，其中243.53㎡属于南昌市东湖区百货总店，其余部分系南昌百货总公司出租给原告蔡天禄使用。本院认为，本案主要的争议焦点是：一、物业租赁合同是否有效?二、被告邹亚青、金龙玉凤公司作为本案被告是否适格?是否应承担相应法律责任？三、被告金龙玉凤公司是否具有违约行为？四、原告蔡天禄的诉讼请求是否成立？一、关于物业租赁合同是否有效的问题。原告蔡天禄与被告邹亚青签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于被告邹亚青及金龙玉凤公司抗辩该物业租赁合同因违法转租为无效合同的观点，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以采取解除租赁合同或主张确认租赁合同无效的方式来维护其权利�本案中，向原告出租诉争店面的出租人，均明知原告存在将诉争店面转租的行为，但并未表示反对，应推定其同意原告的转租，原告向被告转租的行为并不违法，被告邹亚青及金龙玉凤公司该抗辩意见，本院不予采纳。二、关于被告邹亚青、金龙玉凤公司作为本案被告主体是否适格，是否应承担相应法律责任的问题。根据合同相对性原理，被告邹亚青作为本案物业租赁合同的签订方和相对方，理应按合同的约定履行合同。原告向其主张要求承担支付欠付租金及相应违约金的责任，符合法律规定，被告邹亚青作为本案被告主体适格。被告邹亚青辩称其已退出，且介绍了被告金龙玉凤公司与原告重新签订合同来租赁诉争店面，该物业租赁合同从未履行，并已作废，其不是本案适格被告，但因其未能提供证据证明，缺乏事实依据，故对该抗辩意见，本院不予采纳。虽然本案物业租赁合同系原告与被告邹亚青签订，但本案房屋租赁的履约保证金及截止至2015年10月的租金均由被告金龙玉凤公司实际支付，且该诉争店面自交付起即由被告金龙玉凤公司实际占有并使用。在2016年3月18日被告金龙玉凤公司提交给本院的《关于要求解除胜利路52号店面租赁合同的情况反映》中，被告金龙玉凤公司亦自认诉争店面系原告转租给其公司的，据此，可以确认被告金龙玉凤公司系诉争店面的实际承租人和实际履行方，故被告金龙玉凤公司作为本案被告主体亦适格，其应对本案债务承担共同清偿责任。被告金龙玉凤公司辩称，其法定代表人刘珍泉与南昌市东湖区百货总店直接签订了诉争店面的租赁合同，原告与被告邹亚青所签物业租赁合同对其无�束力，其与原告无任何合同关系，经查，该合同为虚假合同，故该抗辩意见严重与事实不符，本院不予采纳。三、关于被告金龙玉凤公司是否具有违约行为的问题。原告与被告邹亚青于2013年3月23日签订的物业租赁合同明确约定，租赁期限自2013年4月26日起至2017年4月25日止。在合同履行过程中，作为该合同实际履行方的被告金龙玉凤公司不仅存在逾期向原告支付租金的情形，甚至自2015年10月后，再未向原告支付租金。2016年3月，被告金龙玉凤公司又在未能与原告协商一致的情况下，单方违约解除合同，搬离租赁物。以上事实均能证实被告金龙玉凤公司已构成严重违约。被告金龙玉凤公司辩称，其拒付租金且单方解除合同，是因为原告未按照东湖区政府减租优惠政策，减免其30%的租金，违约在�，其为维护自身权益，避免损失，才不得已解除合同。原告则认为，政府减租优惠政策是给与作为承租户的原告的，与被告无关。本院认为，原、被告之间只能按照明确双方权利义务的物业租赁合同的约定严格履行，被告金龙玉凤公司如需对合同内容进行变更和调整，可以与原告协商一致，或者通过合法途径予以解决。但被告金龙玉凤公司却采取了拒付租金、单方解除合同的方式，属于方式不当，违反了合同法所倡导的契约精神。而且，被告金龙玉凤所承租使用的诉争店面仅有一部分归属于东湖区政府管理，其认为原告未按照东湖区政府减租优惠政策减免租金违约在先，理由不成立。因此，被告金龙玉凤公司具有违约行为，理应依法承担违约责任。原告在合同履行过程中，严格按照合同约定履行，不存在违约情形。对于被告金龙玉凤公司辩称，其与原告未以书面形式签订租赁合同，应视为不定期租赁关系，故其有权随时解除合同的观点，与事实不符，本院不予采纳。四、关于原告蔡天禄的诉讼请求是否成立的问题。1、关于本案被告欠付租金金额及逾期付款滞纳金。原告蔡天禄在诉讼请求中主张的是2015年8月26日至2016年3月22日的租金共计2270200元。经查，根据本案物业租赁合同的约定，承租方自2013年4月26起租，第一年月租金为350000元，自第三年起，每年在上年基础上递增8%，即月租金为378000元，根据该约定，截止到2016年3月21日，被告应交租金12505862元（350000元×24个月＋378000元×10个月＋378000元÷29天×25天），减去被告已交租金1025万元，实际尚欠租金2255862元。另外，原告在诉讼请求中主张的被告延期支付2014年12月26日至2016年3月22日期间租金的逾期滞纳金共计204909.64元（48394.92元＋156514.72元）。根据本案物业租赁合同的约定，承租方应于每月25日前向出租方支付下月租金，如逾期支付，则每逾期一日，支付应付租金5%的滞纳金，该条约定应视为违约金的约定。被告邹亚青和被告金龙玉凤公司未按合同的约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于该条约定的违约金标准过高，虽然两被告均未向本院请求适当减少，而原告亦自行将该违约金标准调减为年利率的24%。但本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告的损失即为利息损�，其主张的逾期付款违约金应以不超过利息损失的30%为限。对于原告所主张的参照年利率24%标准，该标准仅是法律对民间借贷关系中借款利息的限制规定，不适用本案，本院不予支持。经本院核算，截止至2016年3月21日，被告应承担逾期付款违约金49620.65元（按银行同期贷款年利率的130%计算）。2、关于被告支付的履约保证金1050000元。被告金龙玉凤公司依据本案物业租赁合同的约定，向原告支付了履约保证金1050000元。虽然该合同第八-4条约定：“如乙方违约，甲方有权不退还履约保证金，作为违约金。如甲方违约，需双倍返还履约保证金。”，但由于本案物业租赁合同中既约定了违约金条款，又约定了履约保证金的没收或双倍返还，该违约金约定属于过高，而原告同时主张，又存在请求重叠情�，鉴于履约保证金属于金钱质押，一般情形下以补偿功能为主，惩罚功能为辅，故对于原告要求对被告金龙玉凤公司支付的履约保证金1050000元予以没收的请求，本院不予支持。3、关于原告的损失如何计算。原告在诉讼请求中主张，因被告违约解除合同，导致其自2016年3月23日起至合同期满时多达13个月的租金损失，故要求被告暂按六个月的标准承担租金损失计2416176元。《中华人民共和国合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告作为出租人收取租金是获得合同履行�可得利益。如果作为承租人的被告不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，由于被告单方违约提前解除合同，理应赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失，但一般最长不超过六个月。而原告作为守约方在收回诉争店面后也负有义务根据实际情况和房屋租赁市场行情采取适当措施将闲置的店面重新出租，以防止损失的扩大。现原告已举证其在被告撤场后张贴了招商启事，而被告未能举证证明原告已将诉争店面重新出租，故原告主张要求两被告按合同约定的租金标准承担六个月的租金损失，未超过被告在签订合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，属于合理期间，符合法律规定。根据本案物业租赁合同的约定，本院确定被告应承担原告店面空置造成的租金损失按六个月计算（第一个月为378000元/月，后五个月为408000元/月，共计2418000元），原告主张该损失为2416176元，未超过该数额，本院予以支持。被告金龙玉凤公司所缴纳的履约保证金1050000元用于冲抵给原告造成的该项损失，故被告需再赔偿原告租金损失1366176元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如�：一、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付房屋租金2255862元；二、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付逾期付款违约金49620.65元；三、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应向原告蔡天禄承担自2016年3月22日起至本院确定的履行期满之日止的逾期付款违约金。（按欠款总额2255862元的银行同期贷款利率的130%计算）；四、被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡天禄支付租金损失1366176元（租金损失2416176元减去履约保证金1050000元）；五、驳回原告蔡天禄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告蔡天禄预交的案件受理费53390元，由原告蔡天禄承担10960元，被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司承担42430元（此款限被告邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  张晓茜人民陪审员  徐先良二〇一六年十月九日书 记 员  陶媛媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行�务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。