广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1069号原告：范喆，男，1981年7月28日出生，汉族，住中山市。委托代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。委托代理人：吴少容，中山市板芙镇法律服务所工作人员。被告：中山市新创力房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：孔繁权，董事长。委托代理人：谢志强，公司员工。原告范喆诉被告中山市新创力房地产开发有限公司（以下简称新创力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，于2014年5月23日公开开庭进行审理。原告委托代理人刘叠、吴少容，被告新创力公司委托代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范喆诉称：原、被告于2010年10月21日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于中山市岐关西路55号朗晴假日园4期6号地下车库＊号小车位出售给原告。该合同第一条约定该商品房土地使用年限“自×××至2077年4月20日止”。该商品房用途为住宅，但被告为原告办理的国有土地使用证［中府国用（2012）第易2106＊＊＊号］证载该土地使用年限终止日期为2071年4月28日，证载土地使用年限比合同约定减少6年。原告已履行了合同义务，但被告向原告交付的土地使用权的使用年限不符合合同约定，构成违约。被告应按合同法和相关法律规定采取补救措施，向原告交付符合该合同约定使用年限的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用权证。否则，向原告赔偿房地产6年使用权损失费10000元。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期6号地下车库＊号小车位的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证；2.如被告无法履行诉讼请求一，请求被告向原告赔偿房地产6年使用权损失费10000元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期6号地下车库＊号小车位的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证，办理该国有土地使用权证使用年限变更登记的相关费用由被告承担；2.被告按逾期办妥国有土地使用证的实际天数（自2014年3月15日起至办妥符合合同约定使用年限的房地产权属证书之日止），以总购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金，该违约金最高不超过购房总价的30%（暂计至开庭之日为1329元）；3.被告承担诉讼费用。原告补充主张第2项诉讼请求的理由为：原告认为被告交付不符合合同约定的土地使用证属于逾期办证，应按合同第十四条承担逾期办证的违约责任。合同第十四条约定了办证时间，原告以合同第八条约定的交付之日起计算办证期限的起算日，以办证期限届满的次日作为违约时间的起算日。因合同第十四条约定的违约责任是出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金，原告认为该标准低于按银行逾期贷款利率计付的逾期利息，故原告参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，将违约金调整为按逾期贷款利息计算。原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告企业机读档案资料；2.《商品房买卖合同》；3.国有土地使用证。被告新创力公司辩称：一、被告为原告所办理的土地使用证的使用年限与商品房买卖合同的约定相符合，被告并不存在违约行为，原告要求被告办理有关变更登记的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。具体理由为：1.原告所提供的商品房买卖合同、商品房销售登记备案表均显示原告所购的位于中山市东区中山市东区岐关西路55号朗晴轩假日园4期6号地下车库＊号小车位所属地块由“中府国用（2008）第210500号”地块及“中府国用（2008）第易210529号”地块共同组成。其中“中府国用（2008）第210500号”地块用地面积2375.3平方米，使用年限至2071年4月28日；“中府国用（2008）第易210529号”地块用地面积22695.3平方米，使用年限至2077年4月20日。而国土部门在处理共用土块问题时，“使用年限”采取“就短不就长”的惯例。2.原告所提供的国有土地使用证显示的终止日期为2071年4月28日，与双方所签订的商品房买卖合同第一条约定的“土地使用权证书号为中府国用（2008）第210500中府国用（2008）第易210529号……土地使用年限至2071-04-282077-04-28止”相吻合，也正是符合国土部门处理共用地块使用年限“就短不就长”的惯例。二、关于原告的第二项诉讼请求，既然被告并不存在违约行为，则无需向原告承担任何违约责任及赔偿责任。并且原告计算违约金的标准是以购房总价计算，根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是对于如何续期、费用多少没有规定。而房屋所有权归业主永久所用，不因土地使用期限届满而丧失。现在原告以房屋总价来计算土地使用年限的损失是没有依据的。被告新创力公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：《国有土地使用证（中府国用（2008）第易210529号）》及《国有土地使用证（中府国用（2008）第210500号）》。经审理查明：原告范喆（买受人）与被告新创力公司（出卖人）于2010年10月21日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期6号地下车库＊号小车位现房出售给原告。合同第一条项目建设依据约定：“出卖人以出让方式取得位于东区沙岗村东区槎桥村道路东侧、编号为的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》《土地使用权证书》。土地使用权证书号为中府国用（2008）第易210500号＼中府国用（2008）第210529号，该地块土地面积为2375.3022695.30平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限自××××××至2071-4-282077-4-28止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名朗晴假日园4期。建设工程规划许可证号为281042009110013，施工许可证号为442000200904200103ZX1004。合同第四条约定购房总价为97750元。第八条约定出卖人应当在2012年1月15日前，将经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作以下处理：买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012年9月16日，中山市人民政府颁发原告为土地使用权人的国有土地使用权证，证号为中府国用（2012）第易2106＊＊＊号，地类（用途）为商业住宅，终止日期为2071年4月28日。原告在领取房地产权证后认为该土地使用证载明的土地使用年限与合同约定不符，遂于2014年4月10日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告于2008年1月18日取得的中府国用（2009）第易210529号国有土地使用权证证载使用权终止日期为2077年4月20日，于2008年4月25日取得的中府国用（2009）第易210500号国有土地使用权证证载使用权终止日期为2071年4月28日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方一致的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原告以被告交付的国有土地使用权证年限不符合同约定为由，要求被告承担违约责任，对此，合同约定原告购买的涉讼车位国有土地使用权年限自××××××至2071-4-282077-4-28止，即办出的国有土地使用权证使用年限为两者之一均可，被告并未承诺国有土地使用权终止年限为2077年4月20日。现原告国有土地使用权证使用年限为2071年4月28日符合合同约定，故原告以被告违约为由要求被告承担继续履行和支付违约金的违约责任没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告范喆的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告范喆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇一四年六月六日书记员  李绮湘