新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新民终477号
上诉人（一审原告）：新疆聚鼎典当有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：王维民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：杨新建，男，1982年9月20日出生，汉族，系新疆华奥能源化工股份有限公司工程师，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。
委托诉讼代理人：赵燕妮，新疆惠和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司，住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市。
负责人：苏林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭兵，男，该公司工作人员。
上诉人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被上诉人杨新建、被上诉人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭公司克分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2016）新02民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚鼎公司的委托诉讼代理人杨芯钰，被上诉人杨新建的委托诉讼代理人赵燕妮，被上诉人普瑞铭公司克分公司的委托诉讼代理人郭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聚鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持我公司一审诉讼请求即撤销（2015）克中执异字第3号执行裁定书；继续执行白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺财产；3.本案一、二审诉讼费等全部费用由杨新建、普瑞铭公司克分公司承担。事实及理由：一、一审程序违法。一审期间，普瑞铭公司克分公司未提出书面答辩意见，且未到庭参加诉讼。一审判决称普瑞铭公司克分公司”反对申请执行人即聚鼎公司的主张”属虚构，程序违法。二、涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》合法有效，一审对我公司的诉讼请求未予支持，与法相悖，与事实不符。三、杨新建对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及第十五条的规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。本案事实表明，我公司享有涉案房产抵押权在先，杨新建与普瑞铭公司克分公司签订购房合同在后。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，”抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的抵押权不得对抗受让人。因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”，普瑞铭公司克分公司既未在与杨新建签订《商品房买卖合同》时通知我公司，也未在其后与我公司签订《续当抵押合同》时告知我公司。抵押物未经任何一方登记的情况下，抵押权人可以对抗受让人。表明我公司可以向抵押人行使抵押权，也可以向受让人行使抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，一审关于”设定抵押以后，抵押物所有权的主体发生变化并不影响抵押权的实现。我公司对涉案房产即执行标的的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。因此，不动产买受人以其对执行标的享有所有权请求排除执行异议的，除法律规定所有权优于抵押权的例外情形，执行法院原则上不予支持”的认定正确。但其后又以”基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当做普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将不利于保护不动产买受人的利益”为由，引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十七条等规定，认为对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本案事实是，在2014年6月5日人民法院查封涉案房屋之前，杨新建与普瑞铭公司克分公司虽然于2011年12月8日签订了《商品房买卖合同》，但杨新建按照合同约定何时以何种方式支付涉案房款及各项税收、何时占有使用该房屋的情况并不清楚，一审没有查明相关事实，错误理解法律规定，从而达到否定我公司与普瑞铭公司克分公司之间的合同效力的目的，导致案件事实与判决结果不符，损害了我公司的合法权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十九条规定，杨新建与普瑞铭公司克分公司签订的商品房购买合同损害了我公司的合法权益，并非合法有效；其次，杨新建购买的房屋系商铺，并非居住房屋；再次，杨新建是否实际支付价款的事实并未查清。一审不应认定杨新建具有足以排除执行的实体权益。同时，涉案房产因为设定了抵押，长时期不能办理过户登记，杨新建应当明知，作为本案不动产的案外人，应当认定其主观上存在过错。再则，杨新建是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款或者将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行等事实并未查明。一审认定普瑞铭公司克分公司主张涉案房产系杨新建所有、不应作为被执行的财产，其反对我公司的主张，杨新建、普瑞铭公司克分公司明显存在互相串通损害我公司利益的故意，杨新建所谓的物权期待权不应受到法律保护。综上，杨新建对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益，我公司的请求符合本案基本事实及法律规定，请求二审法院依法对本案予以改判或发回重审。
杨新建答辩称，聚鼎公司的上诉理由没有法律依据。一、一审判决明确载明，2016年3月24日一审承办法官向普瑞铭公司克分公司员工郭兵的谈话笔录为证，故不存在虚构事实及程序违法问题。二、涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》存在多处瑕疵，未标明在建工程的详细情况，未根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定载明在建工程的具体内容，仅以在建工程四个字概括言之，后续续当合同也均未载明在建工程的具体内容。我与开发商签订的合同载明，2016年6月30日前涉案房屋交付购房者。涉案工程的竣工资料载明，工程竣工时间为2010年12月8日，这两个时间点说明2011年开始涉案房产已是竣工状态，而非在建状态。聚鼎公司到2013年与开发商续当时，还以在建工程进行典当抵押，明显不符合现实情况。2013年3月12日的房地产抵押合同中存在常识性错误，房产所有权人的名称并非本案开发商的名称，房屋结构也非砖混，而是框架加砖混，房产证号虽然空白，但经双方现场勘查，确认本次抵押登记的房产完好，聚鼎公司亦认可其看到有人在使用涉案房屋。因此，涉案抵押合同并非是对真实情况的客观反映，不符合法律规定。且开发商在2009年就已办理商品房预售许可证，双方却未在抵押合同中提及该情况，亦未约定如出售涉案房屋应如何承担违约责任，或向买受人告知抵押情形义务，这是聚鼎公司与开发商的过错，我在购买涉案房屋时不存在任何过错。三、我对涉案房屋存在排除强制执行的民事权益。尽管法律有明文规定，关于抵押权优先的考虑是为保护抵押权人的权利，但我国也客观存在交付全部或部分房款后不能立即取得房产证的情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条的规定正是对现实情况中无过错买受人物权期待权的明确保护。我已提交了支付房款及实际占有房屋的相关证据，一审对该事实已予以查明，聚鼎公司有关一审法院对该部分事实未予查明的上诉理由依法不能成立。聚鼎公司有关我与开发商相互串通的上诉理由无事实依据，办理房产证是开发商的义务，直到2015年8月房产管理部门出具的证明仍显示涉案房屋产权证及土地权证还在办理中。我对未办理产权证书并非无动于衷，对于购房后至今未能拿到产权证书我没有过错。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
普瑞铭公司克分公司同意杨新建的答辩意见。
聚鼎公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2015）克中执异字第3号执行裁定书；2.依法判令继续执行白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺；3.依法判令由杨新建承担本案诉讼费用及其他费用。
一审法院认定事实：2010年3月23日，聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》（聚典字2010第023号），约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金8000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡）及1537.56㎡的土地使用权抵押给原告聚鼎公司，典当期限自2010年3月23日至2010年9月22日，当金费率2.5%／月（其中利率0.5%、综合费率2%）。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年3月25日，双方在相关房产管理部门办理了抵押登记，登记抵押期限为三年，编号为克房地（2010）押字0622号。2010年3月26日，双方在克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局办理了土地使用权的抵押登记，聚鼎公司取得克他项（2010）第04000005号《土地他项权利证明书》，该证书载明：座落为克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1栋、2栋；权属性质为国有土地使用权；设定日期为2010年3月26日；存续期限为2010年3月23日至2013年3月23日。该证书”记事”一栏载明：抵押国有土地证：克国用（2010）第04000069号。基于聚典字2010第023号《典当抵押合同》的偿还情况，双方分别于2010年9月13日、2011年3月29日、2011年9月19日、2012年3月29日、2012年10月17日、2013年3月11日、2013年11月14日签订了《续当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡），续当期限分别为2010年9月23日至2011年3月22日、2011年3月29日至2011年9月28日、2011年9月29日至2012年3月28日、2012年3月29日至2012年9月28日、2012年9月29日至2013年3月28日、2013年3月29日至2013年9月28日、2013年9月29日至2014年3月28日。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2010）新乌证内字第9902号、（2010）新乌证内字第35118号、（2011）新乌证内字第12507号、（2011）新乌证内字第39549号、（2012）新乌证内字第9343号、（2012）新乌证内字第38605号、（2013）新乌证内字第6913号、（2013）新乌证内字第43230号】。2011年5月13日，普瑞铭公司克分公司再次向聚鼎公司借款，双方签订《典当抵押合同》（聚典字2011第008号），约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金4000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡）抵押给聚鼎公司，典当期限自2011年5月13日至2011年11月12日，当金费率2.8%／月（其中利率0.5%、综合费率2.3%）。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2010）新乌证内字第9902号、（2010）新乌证内字第35118号、（2011）新乌证内字第12507号、（2011）新乌证内字第39549号、（2012）新乌证内字第9343号、（2012）新乌证内字第38605号、（2013）新乌证内字第6913号、（2013）新乌证内字第43230号】。基于聚典字2011第008号《典当抵押合同》的偿还情况，双方分别于2011年11月14日、2012年5月28日、2012年11月14日签订了《续当抵押合同》，于2013年5月21日、2013年11月14日签订了《典当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡），续当期限分别为2011年11月13日至2012年5月12日、2012年5月13日至2012年11月12日、2012年11月13日至2013年5月12日、2013年5月13日至2013年11月12日、2013年11月13日至2014年5月12日。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2011）新乌证内字第20793号、（2011）新乌证内字第46442号、（2012）新乌证内字第17777号、（2012）新乌证内字第41600号、（2013）新乌证内字第17518号、（2013）新乌证内字第43232号】。因普瑞铭公司克分公司未能偿还上述借款，故双方于2013年3月12日再次签订《房地产抵押合同》并进行续抵押登记，普瑞铭克分公司将其开发建设的坐落于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1栋、2栋土地使用面积为1537.56㎡、建筑面积为5477.29㎡房屋抵押给聚鼎公司，抵押权利约定期限为6个月。根据房产管理部门工作人员的陈述，《在建工程抵押登记证明》在2010年时尚未启用，房产管理部门对在建工程抵押只进行了登记，无编号，亦未向抵押权人颁发《在建工程抵押登记证明》。后聚鼎公司取得的《在建工程抵押登记证明》，载明日期为2013年3月19日，编号为克拉玛依市房建白碱滩区字第00001004号。2014年5月4日，乌鲁木齐市第二公证处依据聚鼎公司的申请，经过审查依法签发（2014）新乌证内字第12262号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金4000000元；2、利息及综合费用合计3700000元；4、邮寄费23.2元；5、公证费13549.6元；以上合计4516772.8元。自2014年4月21日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。2014年5月19日，乌鲁木齐市第二公证处签发（2014）新乌证内字第12263号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金4000000元；2、利息及综合费用合计324800元；3、滞纳金104400元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费13002元，已由聚鼎公司代为交纳；以上合计4442225.2元。自2014年5月13日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证债权文书【（2014）新乌证内字第12262号、第12263号《执行证书》】向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年6月5日作出（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》，查封了普瑞铭公司克分公司位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1号楼、2号楼5477.29㎡的产权。该执行案件的案外人杨新建对（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》提出书面异议，称其系白碱滩区芙蓉商业街58-25号商铺的实际所有人，故申请中止对上述房产的执行。一审法院经过书面审查，于2015年11月9日作出（2015）克中执异字第3号《执行裁定书》，裁定中止对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺的执行。一审法院于2015年11月23日向聚鼎公司送达该裁定书，聚鼎公司不服，于2015年11月30日向一审法院提起执行异议之诉，主张对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺权属进行实质审查，要求撤销（2015）克中执异字第3号执行裁定书，继续执行涉案房产。另查明，2013年3月6日，杨新建与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨新建购买芙蓉花园第58幢1单元（北兴路58-25）号房，用途为商铺，建筑面积132.26㎡，房价款为700978元，代收款项14925.06元（维修基金14019.56元，办证费555元，印花费350元）。合同签订后，杨新建已向普瑞铭克分公司交纳房款560782.40元、税费22434.84元及维修基金14019.56元。后普瑞铭公司克分公司将该房屋交付杨新建，杨新建已实际占有使用至今。又查明，2009年9月25日，普瑞铭公司克分公司取得白碱滩区芙蓉商业街1号楼、2号楼的《商品房预销售许可证》【编号分别为：新建房许字（2009）020号，新建房许字（2009）015号】。1号楼预销售总面积为8324.30㎡，住宅40套，共5416.25㎡；商场16套，共1454.04㎡；地下车库27套，共1454.01㎡。2号楼预销售总面积为8156.40㎡，住宅40套，共5418.70㎡；商场16套，共1054㎡；地下车库33套，共1683.70㎡。涉案克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺尚未进行产权登记。再查明，普瑞铭公司克分公司经一审法院依法传唤，无正当理由未参加诉讼。但庭审结束后，普瑞铭公司克分公司向一审法院陈述，其于2013年与杨新建签订《商品房买卖合同》，杨新建交纳大部分房款及契税等费用，其已将白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺交付杨新建使用。普瑞铭公司克分公司认为该房产系杨新建所有，不应作为执行标的。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，聚鼎公司在法定期限内向本院提起执行异议之诉，诉讼主体适格。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条”申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行主张的，可以列被执行人为第三人。”的规定，普瑞铭公司克分公司主张涉案房产系杨新建所有，不应作为被执行的财产，故普瑞铭公司克分公司作为执行案件中的被执行人，其反对申请执行人即聚鼎公司的主张，因此，普瑞铭公司克分公司应与杨新建作为共同被告，而非第三人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条及第十五条的规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。杨新建与普瑞铭公司克分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效。聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司陆续签订的《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《房地产抵押合同》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，亦为有效合同。普瑞铭公司克分公司将白碱滩区芙蓉花园58-25号房产设定抵押并依法进行抵押登记，聚鼎公司对该房产即执行标的依法享有抵押权。本案的争议焦点是：案外人即杨新建对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据本案查明的事实，聚鼎公司对涉案房产的抵押权依法设立在先，杨新建买受该房产在后，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条”抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债券数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，设定抵押以后，抵押物所有权的主体发生变化并不影响抵押权的实现。聚鼎公司对涉案房产即执行标的的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。因此，不动产买受人以其对执行标的享有所有权请求排除执行异议的，除法律规定所有权优于抵押权的例外情形，执行法院原则上不予支持。但是，我国物权法规定除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才能发生效力。基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当做普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将不利于保护不动产买受人的利益。为此，根据现实情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的效力性条款规定，对申请执行人实现抵押权与案外人主张所有权即无过错不动产买受人物权期待权的保护进一步作出了规定。对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。依上述查明事实，在2014年6月5日人民法院查封涉案房屋之前，杨新建与普瑞铭公司克分公司已于2013年3月6日签订《商品房买卖合同》，杨新建按照合同约定支付了涉案房款及各项税收的84%并占有使用该房屋至今。杨新建之所以未全额支付房屋价款，系因人民法院裁定中止对涉案房产的执行，未指定杨新建支付剩余价款的时间，使双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定支付剩余价款的期限受到限制，同时，涉案房产未办理过户登记，对普通民事主体即杨新建而言，非其主观原因造成，故不能视为其有过错，否则不能满足对买受人物权期待权的保护要求，亦有悖上述法律立法之目的。所以，杨新建作为购买涉案不动产的案外人，主观上不存在过错，对所购买的涉案不动产的物权期待权应受到法律保护。综上，杨新建对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。聚鼎公司要求撤销（2015）克中执异字第3号执行裁定书，继续执行白碱滩区芙蓉花园58-25号商铺的诉讼请求，不符合本案查明的事实，诉讼理由有悖上述法律规定，依法不予支持。普瑞铭公司克分公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃当庭答辩、质证及辩论的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。据此，判决：驳回聚鼎公司的诉讼请求。案件受理费9772元，由聚鼎公司（已交纳）承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2016年3月24日，一审法院对普瑞铭公司克分公司的代理人郭兵的谈话笔录记载，普瑞铭公司克分公司对涉案商品房买卖合同上所加盖公司印章的真实性均予以认可，对各购房人所提交的收款凭证的真实性亦予以认可，并陈述除杨新建、罗红之外，其他购房人均已交清房款，涉案房屋已全部交付各购房人，涉案房屋应属各购房人，各购房人的购房手续合法。
本院认为，一、关于原审程序是否违法的问题。一审中，普瑞铭公司克分公司虽未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，但原审法院在一审庭审后与该公司代理人进行了谈话，原审法院根据该公司代理人在谈话中所陈述的意见，认定普瑞铭公司克分公司反对聚鼎公司的主张，有事实依据，亦不违反法律规定。聚鼎公司有关一审程序违法的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于杨新建对本案执行标的是否存在排除强制执行的民事权益，聚鼎公司要求撤销（2015）克中执异字第3号执行裁定书，恢复涉案标的执行的诉讼请求能否成立的问题。本案中，杨新建于《商品房买卖合同》签订后支付了税费、维修基金及大部分房款，剩余款项亦因普瑞铭公司克分公司的原因而缓交。涉案房屋于2010年竣工，杨新建及普瑞铭公司克分公司均认可房屋已经交付并实际使用。聚鼎公司有关一审法院未查清杨新建支付房款及占用房屋事实的上诉理由与事实不符。同时，聚鼎公司有关涉案《商品房买卖合同》无效的上诉理由亦无法律依据，不能成立。虽然涉案房屋办理在建工程抵押登记手续的时间早于杨新建购买房屋的时间，但杨新建已支付全部价款并实际占有了该房屋，杨新建对涉案房屋未办理房产过户登记手续并无过错。根据我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人在支付全部价款并占用不动产后，不能及时办理产权登记手续的现象客观存在。因此，一审法院根据本案的客观事实，依法对杨新建所购买的涉案房屋的物权期待权予以保护，认定杨新建对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对聚鼎公司的诉讼请求未予支持，并无不当。
综上所述，聚鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9772元（聚鼎公司已预交），由聚鼎公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 渭 红
审判员 毛 惠 娟
审判员 买买提外力
审判员 李 东 风
审判员 刘 雅 文
二〇一六年十二月十九日
书记员 韩 雅 婷
书记员 王 恺