广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第2797号
原告（反诉被告）：朱晓玲，女，汉族，1985年5月28日出生，身份证住址：广东省兴宁市。
委托代理人：蒲伟，广东加通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海源丰房地产有限公司。
法定代表人：孟才，董事长。
委托代理人：宋广智，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：刘中杨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
原告朱晓玲诉被告珠海源丰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告对原告提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒲伟，被告的委托代理人宋广智、刘中杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月4日，原告与被告签订了关于购买珠海市香洲区翠微西路X号X栋X单元X房（以下简称案涉房屋）的《商品房买卖合同》及其附件，原告向被告支付了总房价人民币986366元，但在合同约定的交房期限届满时，案涉房屋尚不具备交付条件，已超过合同约定的交楼期限30日。依据合同约定，原告选择继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。故原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房的违约金人民币198262元（暂计，请求计算至案涉房屋取得竣工验收备案表之日止）给原告；二、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、关于原告所主张的逾期交楼的违约责任。案涉房屋于2011年4月通过了消防验收，2011年5月20日通过了五方竣工验收（即第一次竣工验收）。房屋交付后发现有部分质量问题，被告及时投入大量资金进行了整改，于2012年3月20日再次组织了五方竣工验收（即第二次验收），并出具了工程竣工验收报告。但由于原告拒不配合维修及验收，其房屋未能验收。未能办理竣工验收是由于原告的故意行为导致，被告对扩大的损失不承担责任。根据双方《商品房买卖合同》第七条的约定，案涉房屋交付使用的条件是“经分期验收合格”。案涉房屋于2011年5月20日办理竣工验收手续，符合交付使用条件。被告认为，本案合同目的是“房屋的工程质量应当合格、具备使用条件”。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定来看，“竣工验收合格交付使用”应当界定由五大建设主体参与竣工验收并经验收合格即为“验收合格、可交付使用”，验收合格交付使用的条件并不含规划、人防工程，也不需要办理竣工质量备案意见。2011年5月20日，案涉房屋由建设单位组织监理、施工、勘查、设计单位共同参与验收，竣工验收结论为“同意通过验收，投入使用”，这说明案涉房屋在该日经验收能够投入使用，符合使用的条件，符合合同的目的。至于在房屋交付后发现有部分质量问题，被告及时投入了大量资金进行整改，经整改后，于2012年3月20日组织了第二次竣工验收。由第一次、第二次竣工验收报告内容可以看出，五大建设主体验收结果均为验收合格，可交付使用，二次验收完全相同，说明第一次竣工验收时足以具备居住使用条件，并不影响原告居住使用。二、《商品房买卖合同》中第九条有关逾期交房违约金的约定过高，应依法予以调整。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少。本案中，如存在被告逾期交房的事实，则给原告造成的损失应参考同地段同类房屋的租金。如按合同约定日万分之五标准计算违约金，房屋总价如按100万计算，则被告每月需支付原告违约金为人民币1000000元×5÷10000×30=15000元。而原告购买的房屋目前的租金水平约2500元／月，合同约定的每月违约金金额为实际月租金标准的6倍，显然远远高于实际损失。如将租金标准折算成年利率的形式，年利率也仅为：3000元／月×12个月÷1800548元=1.9994％。即使在租金标准折合的年利率上再上浮30％，算出的年利率也仅为1.9994％×（1＋30％）=2.5992％。如按合同双方约定的日万分之五利率计算违约金，则折合成年利率高达18％，相当于前述实际损失1.9994％的9倍，远远超过实际损失的30％。即便按照银行一年期的同期贷款年利率计算实际损失，2011.04.06-2011.07.06利率为6.31％，2011.07.07-2012.06.07利率为6.56％，2012.06.08至今利率为6.31％．即便按6.56％计，与按日万分之五利率计算的年利率18％比，该18％利率也是6.56％的近三倍，远远超过了实际损失的30％。三、原告所要求支付因多次修缮对房屋价值减少的损失没有事实和法律依据，不应当获得支持。综上所述，合同中有关逾期交房违约金远远过高，恳请法院对违约金标准依法予以调整，并驳回原告要求支付因多次修缮对房屋价值减少的损失。
被告提起反诉称：被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定向原告出售案涉房屋一套。之后，被告向原告发出入伙手续提示，原告从被告处领取到房屋钥匙、资料、入伙礼品等，接收、占有、使用了该房屋。2012年7月份，原告向法院提起诉讼，要求被告支付逾期交付的违约金。原告既然认为被告的商品房存在瑕疵不符合交付条件，就不应当收楼并长期占有、使用。原告提起诉讼后，被告曾向原告发出《关于退回商品房的通知》，要求原告退房，但原告至今未予答复，继续占有、使用案涉房屋。原告一方面认为被告未曾交房，要求被告支付延期交房的违约金，一方面又实际占有、使用房屋，有违公平原则，严重侵害了被告在房屋被原告占有期间的利益，故被告提起反诉，请求判令：原告支付其占有案涉房屋期间被告的损失人民币36083.33元（433天×2500元／30天=36083.33元，从2011年6月1日其暂计至2012年9月10日止，实际应计至原告退房之日止。暂按原告占有期间同地段同类型房屋租金标准人民币2500元／月计算，具体租金标准以委托评估机构的评估结果为准）。
原告针对被告反诉答辩称：被告的反诉无法律依据，不存在原告占用被告房屋的情况，原告的诉请是基于被告交付的房屋没有取得竣工验收备案表，并不是被告没有将房屋交付原告。被告计算占用费没有法律依据，因为案涉房屋没有取得竣工验收备案表，不具备出租的条件。
原告为其本诉请求向本院提交商品房买卖合同及其附件1份。
被告为其本诉答辩向本院提交以下证据：1、2011.5.20工程竣工验收报告；2、入伙通知书；3、整改维修施工协议及费用票据；4、消防验收合格证；5、人防验收合格证；6、规划验收合格证；7、2012.3.20第二次工程竣工验收报告；8、质检站的竣工验收公示及不列入本次验收范围的房屋清单、质检站工程验收监督情况通告及附件（一）、附件（二），承诺函、关于招商花园城一期工程验收工作的异议及小业主名单；9、2012.5.4竣工验收备案表；10、2012.5.25发给原告的未通过竣工验收的通知及回执；11、2012.3.19／5.25被告发给原告的函及回执。
被告为其反诉请求向本院提交以下证据：1、入伙通知书；2、房屋交接确认表；3、钥匙／资料／礼品签收表；4、装修申请审批表；5、装修业主担保书；6、垃圾自清承诺书；7、装修物业协议；8、装修巡查记录表；9、给排水管道状态测试记录表；10、装修许可证存根及装修违章整改通知书；11、装修承诺书；12、装修验收表；13、装修承诺书。
经审理查明：案涉房屋所在的招商花园城一期建设工程的建设单位为被告。2010年5月4日，被告为出卖人，原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋，购房款总金额为人民币986366元。合同第七条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2条条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条“交接”第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付使用时，供水、供电、电视、电话、网络接驳到户；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、每逾期一日出卖人按买受人已付购房款的万分之零点五支付违约金给买受人，直到达到使用条件为止。
2011年4月29日，招商花园城一期建设工程经珠海市公安消防局消防验收合格。2011年5月20日，被告组织监理、施工、勘查、设计单位就对招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程共同出具《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2011年6月5日，原告领取了案涉房屋的钥匙。2011年6月，招商花园城一期工程开始出现业主的质量投诉。随后，被告对案涉房屋所在楼房进行渗漏维修工程。2011年8月18日，招商花园城工程取得了珠海市人民防空办公室出具的人防工程竣工验收备案核准书。2011年12月31日，案涉工程所在楼房取得了珠海市住房和城乡规划建设局出具的建设工程规划验收合格证。2012年3月20日，被告再次组织监理、施工、勘查、设计单位就案涉房屋所在工程出具了《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2012年3月26日，珠海市建设工程质量监督检测站发布《关于招商花园城一期工程竣工验收的公示》，主要内容有：“……迄今，仍有少部分购房人与开发商的质量争议未解决，对这部分房屋通过验收，则可能侵害购房人的质量权利。鉴于上述情况，我站按市政府有关妥善处理本工程投诉问题的要求，拟向开发商发出监督意见，对已完成质量整改或达成‘补偿协议’的房屋可通过验收，但对尚未解决争议的房屋不能列入本次验收的范围。为保护相关各方的权益，现将拟不列入本次验收的房屋清单予以公示，详见附表。……”案涉房屋在该公示所附房屋清单内。2012年5月4日，招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程取得竣工验收备案表，但该表“备案意见”一栏注明：“珠海招商花园城一期1-4、9栋住宅楼，5-8栋商住楼及会所上部工程的竣工验收备案文件已于2012年5月4日收讫，文件齐全。该项目共有1070套住宅，其中有55套业主因质量争议问题与建设方未达成一致意见，业主不同意竣工验收。根据2012年珠海市政府工作会议纪要第63号文的会议决定，同意先办理该项目中的1015套房的竣工验收备案手续，另55套房（详见附表）未竣工验收不在此次备案范围。……”案涉房屋为该验收备案表附表所载的55套房屋之一。庭审中，被告认可收到原告支付的案涉房屋售房款人民币986366元。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现对本案争议焦点分别认定如下：
一、关于房屋交付条件的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；综合验收和分期验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《商品房买卖合同》中约定的交付条件“商品房经分期验收合格”应当严格按照法律、行政法规的规定执行。由于案涉房屋所在住宅小区至2012年5月4日方完成竣工验收备案手续，故案涉房屋在2012年5月4日之前不具备交付条件。对原告关于案涉房屋至今都不具备交付条件的主张，本院认为，首先，案涉房屋所在小区的各个单项验收及备案手续都已完成，由于单项验收都是以整栋建筑或小区整体作为验收对象，而非以单套房屋作为验收对象，因此，在小区整体已完成各个单项验收和竣工验收备案手续的情况下，案涉房屋作为小区的一部分，应当可以认定其已具备交付条件；其次，虽然包括案涉房屋在内的55套房屋未纳入备案范围，但从《关于招商花园城一期工程竣工验收的公示》及《竣工验收备案表》“备案意见”的内容可以看出，案涉房屋所在小区的各栋建筑的竣工验收备案文件都已齐全，只是由于业主与建设方因质量争议问题未达成一致意见，业主不同意竣工验收才未纳入备案范围，并非房屋本身竣工验收不合格原因造成。因此，原告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，可以认定案涉房屋在《竣工验收备案表》出具之日即2012年5月4日已具备交付条件。
二、关于原告所主张的逾期交房违约金。根据上述分析，2011年5月31日至2012年5月4日共计340天期间，案涉房屋一直不具备交付条件。因此，即使原告在该期间接收了案涉房屋，被告的交房行为本身违反了合同约定和法律规定，该交房行为不应当认定为符合合同约定和法律规定的合同履行行为，被告仍应承担逾期交房的违约责任。被告在案涉房屋未完成验收、备案前就将房屋交给原告使用，其履行行为违反了合同约定，原告依合同第九条约定要求被告支付违约金，有事实和法律依据。由于原告并未就被告逾期交房造成的损失提交相关证据，被告主张约定的违约金计算标准过高，本院予以采纳，对原告主张的违约金计算标准，予以调整。本院酌定按照日利率万分之一点五进行计算。被告应向原告支付以人民币986366元为基数，按日万分之一点五的标准计算的逾期交房违约金，每日为人民币986366元÷10000×1.5=147.95元，340天的逾期交房违约金即为人民币147.95元×340=50303元。对原告超过上述范围的违约金请求，本院不予支持。
三、关于被告反诉原告请求支付占用案涉房屋的损失。本院认为，被告的该反诉缺乏事实和法律依据，不予支持。具体理由如下：
1、依照原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告作为卖方，负有将符合合同约定的房屋交付给原告使用的义务；原告作为买方，享有接收、占有和使用被告交付的案涉房屋的权利。因此，被告于2011年5月31日将案涉房屋交给原告占有、使用，是其自愿履行合同义务的行为，虽然被告的该履行行为不符合合同的约定，但原告接收、占有和使用该房屋并不违反合同的约定和法律规定。由于原告不存在违约行为，被告主张原告赔偿相关损失，缺乏事实和法律依据。
2、依照前述认定，被告应向原告支付逾期交房的违约金。该违约金系被告自身违约行为造成，与原告收楼及收楼后占有、使用行为无关，被告并不因支付违约金而免除其负有的交付涉案房产给原告使用的义务。因此，被告关于原告一方面请求被告支付违约金，一方面实际占有、使用房屋有违公平原则，侵害被告的利益的主张缺乏事实依据，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金人民币50303元给原告（反诉被告）朱晓玲；
二、驳回原告（反诉被告）朱晓玲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币4266元，由原告朱晓玲负担人民币3000元，被告珠海源丰房地产有限公司负担人民币1266元；反诉案件受理费人民币351元，由反诉原告珠海源丰房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 石 淼
代理审判员 陈 荣
人民陪审员 林 娟
二〇一三年三月四日
书 记 员 苏澎波