江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02011号
上诉人（原审被告）常熟市旋力房地产综合开发有限公司，住所地常熟市梅李镇（江苏旋力集团股份有限公司内）。
法定代表人金洪正，该公司总经理。
委托代理人徐剑，江苏福地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祝益佳。
委托代理人高新华，江苏圣益律师事务所律师。
委托代理人李涛，江苏圣益律师事务所律师。
上诉人常熟市旋力房地产综合开发有限公司（以下简称旋力房地产公司）因与被上诉人祝益佳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟民初字第01273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月7日，祝益佳（买受方）与旋力房地产公司（出卖方）签订编号为Y20130022742的商品房买卖合同1份，合同约定由买受方向出卖方购买位于梅李镇通塔路1号的中和家园3幢2单元704室房屋1套，建筑面积为97.98平方米，总价款为703756元，付款方式为2013年6月7日先付213756元，余款490000元于签订合同后七个工作日内办理贷款，出卖方应于2014年5月28日前依照国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付给买受方。合同另约定出卖方逾期交房超过90日的，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起10日内，出卖方应将房款如数退还给买受方，并承担房屋总价款1%的违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。2013年6月8日，祝益佳向旋力房地产公司交付房款213756元，旋力房地产公司向祝益佳开具了相应的销售不动产统一发票。2013年8月14日，祝益佳与中国建设银行常熟分行签订个人住房（商业用房）借款合同1份，借款金额为490000元，借款期限为60个月，借款利率为基准利率，祝益佳授权将借款划入旋力房地产公司账户，采取每月等额本息还款方法（每月还款9564.48元）。该借款合同由旋力房地产公司提供阶段性保证担保。同日，中国建设银行常熟分行将贷款490000元划入旋力房地产公司账户。商品房买卖合同约定的交房期限届满后，旋力房地产公司未能依约向祝益佳交付商品房，故祝益佳诉讼来院。原审法院受理后，向旋力房地产公司送达应诉材料的时间为2014年12月13日。
原审另查明，祝益佳与中国建设建设银行常熟分行签订借款合同后，依约每月还款。
以上事实，有祝益佳提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单各1份，原审法院庭审笔录予以证实。
原审原告祝益佳的诉讼请求为：1、判令双方解除商品房买卖合同；2、判令旋力房地产公司退还祝益佳购房款703756元；3、判令旋力房地产公司支付祝益佳违约金7037.56元（703756＊1%）；4、判令旋力房地产公司支付祝益佳贷款利息损失20967.20元［（9564.48＊60-490000）／60＊15］；5、判令旋力房地产公司支付祝益佳利息损失54101.24元（703756＊6.15%／12＊15）。
原审法院认为：祝益佳与旋力房地产公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方产生法律约束力。在祝益佳依约向旋力房地产公司交付房款后，旋力房地产公司应依约向祝益佳交付商品房，旋力房地产公司未能依约履行交房义务，应向祝益佳承担相应的违约责任。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定交房期限为2014年5月28日，逾期超过90日的，祝益佳有权解除合同，故本案解除合同的条件已经成就。因祝益佳未能向原审法院提交已于2014年9月4日通知旋力房地产公司解除合同的充分证据，故原审法院认定涉案合同解除的时间为原审法院向旋力房地产公司送达应诉材料的2014年12月13日。合同解除后，旋力房地产公司应返还祝益佳购房款703756元，旋力房地产公司还应按照合同约定向祝益佳支付违约金7037.56元。另违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应继续承担赔偿损失的民事责任。本案中，祝益佳主张的第5项诉讼请求中，703756元购房款按银行基准利率计算的15个月的利息应为祝益佳的损失，祝益佳主张的第4项诉讼请求中，祝益佳向贷款银行支付的利息与上述利息损失属重复计算，不应得到支持。故旋力房地产公司还应赔偿祝益佳损失47063.68元（54101.24元-7037.56元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、祝益佳与常熟市旋力房地产综合开发有限公司签订的编号为Y20130022742的商品房买卖合同于2014年12月13日解除。二、常熟市旋力房地产综合开发有限公司返还祝益佳房款703756元。三、常熟市旋力房地产综合开发有限公司支付祝益佳违约金7037.56元。四、常熟市旋力房地产综合开发有限公司赔偿祝益佳损失47063.68元。上述第二、第三、第四项中的款项合计757857.24元，由常熟市旋力房地产综合开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内履行。五、驳回祝益佳的其余诉讼请求。案件受理费减半收取5870元，由祝益佳负担141元，由常熟市旋力房地产综合开发有限公司负担5729元。（祝益佳同意其预交的案件受理费中剩余部分5729元由常熟市旋力房地产综合开发有限公司向其直接支付，原审法院不再退还，由常熟市旋力房地产综合开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向祝益佳支付）
上诉人旋力房地产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人返还全额购房款703756元无法律依据。本案中被上诉人实际支付购房款213756元，其余490000元系向银行借款，而上诉人系该借款的保证人，故本案涉及案外人银行，银行是有独立请求权的第三人，一审法院应依法通知银行参与诉讼。一审法院在没有通知与案件有利害关系的第三人参加诉讼的情况下，直接判决上诉人返还全额房款加重上诉人的保证责任，也损害了银行的权益。二、一审判决既支持了被上诉人的违约金请求，又支持了其利息损失，违反了合同约定。根据双方订立的《商品房买卖合同》第九条第2项约定，只有在被上诉人的损失超过违约金时，超过部分上诉人应当赔偿其损失。故违约金应当包含在损失中，而不是既承担违约金又赔偿损失。综上，请求二审法院撤销原判，二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人祝益佳辩称：上诉人要求撤销一审判决没有法律依据。上诉人违约在先，事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。
二审经审理查明，原审法院于2015年2月3日向中国建设银行股份有限公司常熟分行发出通知书，告知中国建设银行股份有限公司常熟分行可在收到通知书之日起四日内以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼，也可另行起诉，逾期本案将依法判决。中国建设银行股份有限公司常熟分行于2015年2月9日签收上述通知书，之后未在原审法院给予的期限内申请参加本案诉讼。
以上事实，由原审法院（2014）熟民初字第01273号通知书及送达证予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行。因出卖人旋力房地产公司未能按照合同约定的交房时间向买受人祝益佳交付房屋，构成违约，祝益佳按照合同约定享有解除合同的权利；合同解除后，旋力房地产公司还应当返还房款、支付违约金并补足祝益佳因违约遭受的损失。祝益佳总购房款为703756元，其中490000元通过贷款方式支付，祝益佳为此与中国建设银行股份有限公司常熟分行签订借款合同，旋力房地产公司为保证人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。原审法院已经向中国建设银行股份有限公司常熟分行送达通知，中国建设银行股份有限公司常熟分行在收到通知后未在通知期限内申请参加本案诉讼，也未另行起诉，原审法院仅就本案商品房买卖合同纠纷进行审理并作出判决并无不当。
根据双方签订的商品房买卖合同第九条第（2）项的约定，合同解除后，旋力房地产公司除承担房屋总价款1%的违约金之外，对于合同解除给祝益佳造成的其他损失，旋力房地产公司还应依法承担赔偿责任。原审法院支持了祝益佳相应购房款的利息损失，并将旋力房地产公司按照合同约定应承担的违约金从计算所得的利息损失中予以扣除，即旋力房地产公司承担的违约责任以不超过祝益佳的实际损失为限。原审判决上述认定于法有据，并无不当，旋力房地产公司关于原审判决同时支持违约金与损失赔偿违反合同约定的上诉主张不能成立。经本院释明，旋力房地产公司表示撤回该项上诉事由。
综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11740元，由上诉人常熟市旋力房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月四日
书 记 员 田思诗