湖南省麻阳苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麻民一初字第185号
原告麻阳苗族自治县土地收购储备中心，住所地麻阳苗族自治县富州南路。
法定代表人黄明慧，系该中心主任。
委托代理人滕云，系麻阳苗族自治县国土资源局工作人员。
委托代理人任凌，系麻阳苗族自治县人民政府法制办工作人员。
被告滕建喜，男。
委托代理人罗宜燕，湖南淮新律师事务所律师。
原告麻阳苗族自治县土地收购储备中心（以下简称土地收购储备中心）就与被告滕建喜房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员肖刚担任审判长，与代理审判员ＸＸ、人民陪审员欧缓莲参加的合议庭，分别于2014年6月27日、2014年8月1日公开开庭进行了审理。代理书记员张峻担任庭审记录。第一次庭审，原告土地收购储备中心法定代表人黄明慧及其委托代理人滕云、任凌，被告滕建喜及其委托代理人罗宜燕到庭参加诉讼。第二次庭审，原告土地收购储备中心法定代表人黄明慧及其委托代理人滕云，被告滕建喜及其委托代理人罗宜燕到庭参加诉讼，原告土地收购储备中心委托代理人任凌经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土地收购储备中心诉称：因县粮油供应站改制，原告于2003年12月依法收购了县粮油工业饲料公司商住楼底层门面2间和粮油供应站办公楼进行储备。为充分发挥储备房屋的效益，原告将该栋房屋出租给被告暂时居住，并签订了房屋租赁合同，合同约定租期为10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。现原告根据土地储备相关政策需要对该房屋依法进行处置，需与被告解除房屋租赁合同。考虑到提前解除合同对被告造成一定的经济损失，原告同意对被告予以适当补偿，但被告拒不同意解除合同。故原告土地收购储备中心请求法院：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告腾空房屋。
被告滕建喜辩称：原告解除房屋租赁合同没有充分的理由，其行为违背了诚实信用原则，对被告显失公平，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，继续履行房屋租赁合同。
原告土地收购储备中心针对自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：
1、原告组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证复印件各1份、法定代表人身份证明1份，复印件经核对与原件一致，欲证实原告土地收购储备中心基本情况；
2、房产证复印件、土地证复印件、房地产收购合同复印件各1份，经核对与原件一致，欲证实本案中争议房屋的权属；
3、房屋租赁合同复印件1份，经核对与原件一致，欲证实原、被告之间已经订立房屋租赁合同及约定了相关权利义务；
4、湖南省行政事业单位往来结算收据复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告滕建喜已按照房屋租赁合同缴纳了十年的租金；
5、麻阳苗族自治县国土资源局关于处置原收购储备地的请示复印件1份，欲证实处置原收购储备地项目及所在位置等相关情况，及解除原合同、收回该租赁房屋的原因；
6、麻阳苗族自治县监察局麻监建字（2014）2号监察建议书复印件及麻阳苗族自治县国土资源局关于县储备地（原城镇粮油供应站）门面租赁情况回复复印件各1份，欲证明原告解除合同的原因及县国土资源局对解除合同的处理意见和态度。
被告滕建喜针对自己的辩解理由，向本院提交了下列证据：
7、被告滕建喜身份证复印件1份，经核对与原件一致，欲证实被告滕建喜基本情况。
上述证据，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证及辩论，本院经综合审查后，作如下认证：
第1、7号证据，证据来源合法，形式有效，证实了原、被告双方的基本身份情况，原、被告互无异议，本院予以采信；第2、3、4号证据，证据来源合法，形式有效，被告不持异议，本院予以采信；第5、6号证据，证据来源合法，证据之间能够相互印证，被告方虽持有异议，但未能提出相反证据，本院亦予以采信；
根据上述采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：
原告土地收购储备中心系麻阳苗族自治县国土资源局二级机构。2003年12月，原告土地收购储备中心依法收购了麻阳苗族自治县粮油供应站办公楼进行储备。2011年1月3日，原告土地收购储备中心与被告滕建喜签订了房屋租赁合同，将原麻阳苗族自治县粮油供应站办公楼出租给滕建喜，合同约定租期为10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止，约定租金为每年4000元整，并于合同签订之日起十日内一次性付清十年的全部租金4万元。合同中约定出租条件为：“由于该房屋长年无人居住失修，内墙粉刷层严重脱落及房面严重渗水，因此，该房屋的维修及装修费用全部由乙方（即被告滕建喜）承担。”双方在合同中并未约定解除条件。2011年1月7日，被告滕建喜已按照合同约定向原告土地收购储备中心支付了全部租金，原告土地收购储备中心亦按照约定将房屋交付给被告滕建喜使用，合同履行期内被告滕建喜已经对房屋进行了维修及装修。2013年1月29日，麻阳苗族自治县国土资源局向麻阳苗族自治县政府提出关于处置收购储备地的请示，拟对本案中出租房屋的土地进行处置。2014年2月28日，麻阳苗族自治县监察局向麻阳苗族自治县国土资源局作出麻监建字（2014）2号监察建议书，麻阳苗族自治县国土资源局于2014年3月28日作出了情况回复，其中的处理意见为解除原、被告的房屋租赁合同并对该房地产进行公开拍卖。故原告土地收购储备中心欲收回出租的房屋，并就解除合同事项多次与被告滕建喜协商。因被告滕建喜不同意解除合同，故原告土地收购储备中心诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点在于原、被告所签订的房屋租赁合同效力以及合同是否应当解除。本院就本案的争议焦点分述如下：
本案中的房屋租赁合同的效力
原告土地收购储备中心在庭审中提出租赁合同约定租金过低造成了国有资产流失。本院认为，本案双方基于真实意思签订了合同，因缺乏相应证据证明合同签订时所约定的租金明显低于当时周边的房租价格，且因本案中争议房屋在出租前已年久失修，双方在合同中约定由被告滕建喜承担该房屋的维修及装修费用，合同双方的权利义务并无明显不对等。虽然合同履行期间，随着城市的发展，该路段周边门面租金价格上涨，但并未超出一般商业风险的范畴。故原告主张该租赁合同造成了国有资产流失，缺乏相应依据。
原告土地收购储备中心在庭审中提出本案中租赁合同约定租期过长，违背了《土地储备管理办法》第二十一条及湘国土资发（2013）44号第十一条中关于储备土地临时利用期限的规定。《土地储备管理办法》第二十一条之规定：“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应”。湘国土资发（2013）44号第十一条规定：“规范储备土地临时利用行为。土地储备机构经同级国土、财政等部门批准，可依法对储备土地单独或连同地上建筑物、构筑物以出租、暂时改变用途等方式进行临时利用。储备土地的临时利用应编制临时利用方案并征得抵押权人和相关部门同意，临时利用的期限一般不得超过二年，临时利用储备土地的收入全部缴入同级国库。土地储备机构应与土地使用者签订临时利用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜”。上述两条规定中对储备土地临时利用的期限并未作出强制性规定，本案双方在合同中所约定的十年租期亦未违反法律、行政法规的强制性规定。故对原告的该项主张，本院不予采纳。综上所述，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。
二、本案中的房屋租赁合同是否应当解除
原告土地收购储备中心在庭审中提出因情势变更，为保障土地供应，经上级部门批准，需要对收回争议房屋进行拍卖，循环利用。本院认为，“情势变更”是指合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告作为土地储备机构，在临时利用国有土地的过程中，理应对土地利用进行合理的中长期规划并对可能出现的市场风险进行评估。本案中，原告已经通过与被告订立房屋租赁合同的方式对储备土地加以利用，必然会影响到合同履行期内储备土地的再次利用，相关的影响及市场风险在合同订立时是可以预见的。而上级部门对原告的所作的指示作为内部行政行为，只对行政组织内部产生法律效力，而不能对外作为情势变更解除合同的依据。故原告在合同履行期内主张，为保障土地供应，经上级部门批准，需要对收回争议房屋进行拍卖，循环利用并不属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不适用于情势变更。
关于原告土地收购储备中心在庭审中提出监察部门所出具的监察建议及县国土局的回复是否构成情势变更，本院认为，本案中双方所签订的租赁合同并未涉及国有资产流失问题，监察部门根据群众反映情况对原告的主管单位提出监察建议只是正常履行监察职能，并未使合同履行的基础发生动摇或丧失，原告在其主管单位核实情况后仍可以正常履行合同，故不适用于情势变更。
综上所述，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行权利义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案被告已经履行了合同义务的情况下，原告要求解除双方房屋租赁合同并要求被告腾空房屋的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。被告提出继续履行合同的辩解意见成立，本院予以采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告麻阳苗族自治县土地收购储备中心的诉讼请求。
本案案件受理费800元，由原告麻阳苗族自治县土地收购储备中心负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 肖 刚
代理审判员 张 阳
人民陪审员 欧缓莲
二〇一四年八月十五日
代理书记员 张 峻
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。