上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2760号
原告黎国浩。
委托代理人王乔军，上海市广海律师事务所律师。
被告汉荣房地产开发（上海）有限公司。
法定代表人徐至宏。
委托代理人樊晓丽，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人蔡祥，上海市协力律师事务所律师。
原告黎国浩与被告汉荣房地产开发（上海）有限公司（以下简称汉荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告黎国浩的委托代理人王乔军、被告汉荣公司的委托代理人樊晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎国浩诉称：2008年8月18日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》约定，原告向被告购买本市武昌路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款暂定为4，770，237元，被告应于2010年10月31日前交房，于2011年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（以下简称大产证），并于取得大产证后15日内，由原、被告签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起60日内至房地产交易中心办理系争房屋房地产权证（以下简称小产证）。合同签订后，原告按约履行全部付款义务，被告却迟至2012年1月16日才为原告办理取得系争房屋小产证。现原告起诉要求被告支付逾期办理小产证的违约金104，370.17元。审理中，原告称本案诉讼时效应从2011年12月27日被告为原告申请办理小产证之日起算两年，且原告与其他业主一起口头向被告主张过逾期办理小产证的违约金，原告现在起诉未超过诉讼时效。2010年12月19日承诺书中原告仅表示就逾期交房不再提赔偿要求，不涉及逾期办理小产证的违约金。违约金确认书及房屋交接书均为格式条款，被告减轻其责任且未对原告作相关提示，应为无效，且违约金确认书及房屋交接书的内容也不能说明原告放弃主张逾期办理小产证的违约金。
被告汉荣公司辩称：依据双方预售合同约定，办理小产证的期限为2011年6月14日之前，故逾期办理小产证违约金的诉讼时效应从2011年6月15日起算两年，期间，原告从未向被告主张逾期办理小产证的违约金，原告现在起诉已超过诉讼时效。此外，原告多次书面明确放弃主张逾期办理小产证的违约金。2010年12月19日原告向被告书面承诺就预售合同不再提任何赔偿要求，原告签字确认的违约金确认书及房屋交接书中也写明原告对产权证的取得无异议。即使原告有权主张逾期办理小产证的违约金，违约金的计算应以原告实际支付的总房价款4，752，184元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2011年6月15日起算至2011年12月10日房屋交接书签订之日，并在此基础上，扣除2011年6月15日至2011年10月31日期间被告已支付原告的逾期交房违约金131，658.54元。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年8月18日，原告黎国浩与被告汉荣公司签订一份《上海市商品房预售合同》约定，原告向被告购买本市武昌路XXX号XXX号楼XXX室房屋，暂测建筑面积124.19平方米，总房价款暂定为4，770，237元；该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2011年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得大产证，原告有权单方面解除本合同；被告定于2010年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向虹口区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
合同签订后，原告向被告支付购房款共计4，752，184元。2010年12月29日，原告在一份《承诺书》上签字确认，该《承诺书》载明：依据与被告签订的《上海市商品房预售合同》相关约定，本人预购豪景苑XXX号楼2802室房屋，在此承诺：一、同意将本合同第十一条约定的交房日期推迟到2011年5月31日，并进一步同意该逾期交房违约金为已付房屋总价款的1.8%，于交房时一次给付；二、被告应提供瑞好REHAU系统地暖设备（连同设计及建材的变更），于2011年5月31日交房时一并交付本人，且不收取任何地暖系统设备费用；三、除上述第一、二项承诺外，本人承诺不再就此向被告提出任何额外赔偿及补偿要求。2011年11月7日，原告在一份《豪景苑预售合同违约金确认书》上签字，该确认书载明：被告应支付原告2010年11月1日至2011年10月31日的逾期交房违约金合计为231，833.52元。确认书第3条第2款载明：买卖双方依据本预售合同所签订结算至2011年9月30日止的逾期违约金，除依据预售合同第十二条约定，自2011年11月1日起至交房之日止应由卖方计付买房的交房逾期违约金如上开外，买方承诺就本次逾期交房事件逾期交房赔偿款依上开受偿不再重复追究，并对产权证的取得仍应依《上海市房地产登记条例》于取得入住许可后及时向政府主管机关申请取得产权证，均无异议。该确认书签订当日，被告支付原告逾期交房违约金231，833.52元。2011年12月9日，被告取得大产证。2011年12月10日，原、被告签订系争房屋《房屋交接书》。2011年12月27日，被告为原告申请办理小产证。
2013年11月25日，原告提起本案诉讼。
上述事实，由《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》、房地产登记簿、房屋交接书、《承诺书》、《豪景苑预售合同违约金确认书》及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，被告应于2011年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，并于取得大产证后15日内，由原、被告签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起60日内至房地产交易中心办理小产证。事实上，由于被告原因，导致原告房屋的小产证直至2011年12月27日才向房地产交易中心申请办理，对此，被告应承担违约责任。然违约金请求权属债权请求权，应当适用诉讼时效制度，被告逾期办理小产证的违约行为不是持续行为，而是一种能造成持续状态的即时行为，该违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，因此，逾期办理小产证违约金的诉讼时效期间应从原告知道或者应当知道被告违约行为发生之日起算两年。本案中，原告于2011年6月15日起即应当知道被告逾期办理小产证，但原告迟至2013年11月25日才提起诉讼，且原告未能举证证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，因此，对于被告辩称原告主张逾期办理小产证违约金超过诉讼时效的意见，依法予以采纳。对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
对原告黎国浩要求被告汉荣房地产开发（上海）有限公司支付逾期办理上海市武昌路XXX号XXX号楼XXX室房地产权证的的违约金104，370.17元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费2，387.40元，减半收取1，193.70元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 华 琴
二〇一四年三月十九日
书记员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。