广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2294号
上诉人（原审原告）王红萍。
委托代理人周青峰，广东君言律师事务所律师。
委托代理人李蓉，广东君言律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张帮静。
委托代理人张东林，广东燿恒律师事务所律师。
委托代理人赵焱，广东燿恒律师事务所律师。
上诉人王红萍与被上诉人张帮静因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月2日，王红萍、张帮静在深圳市港兴房地产经纪有限公司的居间下签署了《房地产租赁合同》，约定张帮静承租王红萍名下X商铺，租期自2011年5月8日起至2019年5月7日止；押金3万元；月租15000元，每两年按8%递增；每月10日前缴纳月租，张帮静拖欠租金达7天以上或中途退租，王红萍有权无条件收回房屋，押金不予返还；2011年5月8日至2011年7月7日为免租装修期。
2011年7月12日，王红萍、张帮静就上述租赁事宜又签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，并在深圳市福田区房屋租赁管理局备案。《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限是自2011年5月26日起至2019年5月25日止，张帮静应于2011年5月26日前交付首期租金8000元。
上述《房地产租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》均为潘建明代王红萍与张帮静签订的。王红萍主张《深圳市房屋租赁合同书》是单纯为了备案而签订的，双方实际履行的是《房地产租赁合同》；张帮静主张《深圳市房屋租赁合同书》是对《房地产租赁合同》的变更，因王红萍迟延交房几天，实际租赁期限是自2011年5月26日起至2019年5月25日止，应以最后签署的《深圳市房屋租赁合同书》为准。
原审审理中，王红萍提交了从涉案房产租赁关系中介深圳市港兴房地产经纪有限公司2011年5月19日出具的两张收款收据，一张是押金3万元的收据，一张是租金收据，租金收据的全文是“今收到张帮静（张帮静）交来承租X2011.7.26-2011.8.25租金15000元”，经手人处有“王红萍的代理人潘建亮”签名，且有指纹捺印。张帮静主张，《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限起算日2011年5月26日与该收款收据注明的首月租金起算时间2011年7月26日（扣除两个月免租期）相吻合，因王红萍于2011年5月26日才向张帮静交房，实际租赁期限是自2011年5月26日起算（含两个月免租期），每月交租时间为26日。因王红萍对上述收款收据上为王红萍代理人的签名和捺印不予确认，张帮静亦无法确认收款收据上经手人指纹捺印是王红萍代理人潘建明还是潘建亮所捺，经王红萍、张帮静协商一致，原审法院委托广东南天司法鉴定所对该收款收据上经手人一栏的指纹进行鉴定。广东南天司法鉴定所于2014年4月28日出具鉴定意见书，结论为：收款收据上经手人一栏的指印是潘建亮右手食指捺印形成。王红萍、张帮静对广东南天司法鉴定所的鉴定结论均没有异议。但王红萍又提出主张，否认潘建亮是其代理人，不认可该收款收据的关联性。
经原审查明，潘建明、潘建亮均系王红萍的亲属，签署上述租赁合同过程中，潘建明、潘建亮同时或单独与张帮静及中介深圳市港兴房地产经纪有限公司接洽。
经原审一笔一笔核对，张帮静缴纳租金的时间为：2011年5月4日2万元（定金，后转为押金）、2011年5月20日25000元（押金1万元，第1个月2011年7月26日-2011年8月25日的租金15000元）；2011年9月5日15000元（第2个月租金）；2011年10月11日15000元（第3个月租金）；2011年11月3日15000元（第4个月租金）；2011年12月1日15000元（第5个月租金）；2012年1月6日15000元（第6个月租金）；2012年2月9日15000元（第7个月租金）；2012年3月5日15000元（第8个月租金）；2012年4月9日15000元（第9个月租金）；2012年5月2日15000元（第10个月租金）；2012年5月28日15000元（第11个月租金）；2012年6月26日15000元（第12个月租金）；2012年7月27日15000元（第13个月租金）；2012年8月30日15000元（第14个月租金）；2012年9月29日15000元（第15个月租金）；2012年10月30日15000元（第16个月租金）；2012年12月7日15000元（第17个月租金）；2013年1月11日15000元（第18个月租金）；2013年1月28日15000元（第19个月租金）；2013年3月4日15000元（第20个月租金）；2013年3月28日15000元（第21个月租金）；2013年5月2日15000元（第22个月租金）；2013年6月3日16200元（第23个月租金，原月租15000元递增8%）；2013年6月26日16200元（第24个月租金）；2013年8月12日16200元（第25个月租金）；2013年8月26日16200元（第26个月租金）；2013年9月26日16200元（第27个月租金）；2013年10月24日16200元（第28个月租金）；2013年11月22日16200元（第29个月租金）。
2013年10月22日，王红萍向张帮静发出《解除租赁合同的通知函》称：因张帮静拖欠2013年10月份租金长达12天，王红萍有权解除合同、无条件收回房屋；张帮静须在3日内搬离涉案房屋并恢复原状，押金予以没收；如张帮静未在指定期间内搬离，张帮静须按原租金双倍的标准支付占用费。张帮静于2013年10月23日签收该通知函，但不认可王红萍解除合同的理由，不同意解除合同。
王红萍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认王红萍、张帮静之间的《房地产租赁合同》于2013年10月23日解除；2、张帮静腾退涉案房屋并恢复原状；3、张帮静自2013年10月27日起按原租金双倍的标准支付占有使用费至张帮静腾房之日止。
原审法院认为，本案的争议焦点是张帮静每月交纳租金时间是每月10日还是26日，进而确定王红萍解除合同的条件是否成就。
依据“租金收款收据”上注明的首月租金起止日期（2011年7月26日至2011年8月25日）、《深圳市房屋租赁合同书》中的起租日期（2011年5月26日），结合王红萍、张帮静约定的装修免租期、张帮静每月缴纳租金之间的逻辑关系，原审法院确认王红萍、张帮静之间关于涉案房产租赁起租日为《深圳市房屋租赁合同书》中约定的2011年5月26日，每月交租时间为26日。理由是：1、“租金收款收据”是王红萍在涉案房产租赁关系中介深圳市港兴房地产经纪有限公司处向张帮静开具的，其上注明起租日为26日：王红萍否认在“租金收款收据”上签字的潘建亮是其代理人，不认可该收据的关联性，理由是王红萍从未对潘建亮出具过授权委托书，代理王红萍与张帮静签署《房地产租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》的均是潘建明，不是潘建亮。经查，潘建明、潘建亮均系王红萍的亲属，王红萍对潘建明、潘建亮均未向张帮静出具过授权委托书，签署租赁合同过程中，潘建明、潘建亮同时或单独与张帮静及中介深圳市港兴房地产经纪有限公司接洽，潘建明在房产中介处与张帮静签署租赁合同，王红萍承认潘建明的代理行为，潘建亮在中介处向张帮静出具涉案房产首月租金的收款收据，王红萍却否认潘建亮是其代理人，理由明显不充分。2、王红萍、张帮静2011年7月12日签署的《深圳市房屋租赁合同书》时间在后，后确定的起租时间2011年5月26日更改了2011年5月2日签署的《房地产租赁合同》起租时间2011年5月8日，应以后确定的时间为准。
根据原审法院逐笔核实的张帮静缴纳月租的时间，王红萍发出解除租赁合同通知前2个月，张帮静均按时于26日交租，与本院查证确认的交租时间一致，没有迟延支付租金情况。王红萍解除租赁合同的条件不具备，解除合同的通知不生效。至于张帮静在2013年8月前有10期的迟付租金达7天的行为，因王红萍未在张帮静迟付租金后补交租金之日至约定的次月交租日期间行使合同解除权（即张帮静租金补足后王红萍又再收取了下月租金，表明其同意继续履行合同），已经以事实行为放弃了合同解除权。综上，王红萍请求确认双方之间的租赁合同关系于2013年10月23日解除以及由此诉讼请求引申出来的其他诉讼请求，均不成立，不予支持。
综上，原审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回王红萍的全部诉讼请求。本案案件受理费448元（已由王红萍预交），按规定收取224元，由王红萍负担；鉴定费4160元（已由王红萍、张帮静各预交2080元），由王红萍负担2080元，张帮静负担2080元。
上诉人王红萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省深圳市福田区人民法院于2014年6月10日作出的（2013）深福法民三初字第2203号民事判决；2、改判确认双方2011年5月2日签署的《房地产租赁合同》于2013年10月23日解除；3、改判张帮静腾退涉案房屋并恢复原状；4、改判张帮静自2013年10月27日起按原租金双倍的标准支付占有使用费至被告腾退涉案房屋之日止；5、改判张帮静承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一、原审判决存在如下事实认定错误。1、原审判决认定潘建亮为王红萍的代理人属于事实认定错误，且在《收款收据》形成当日王红萍没有收取张帮静任何款项，原审认定该《收款收据》载明的款项为首月租金属于事实认定错误。原审认定在2011年5月19日形成的《收款收据》上捺印的潘建亮为王红萍代理人，显属事实认定错误，违反基本法律逻辑和生活常识，也与实际情况不相符。在本案中，无任何证据证明潘建亮系王红萍的亲属，王红萍也从未授权潘建亮与张帮静洽谈涉案房屋租赁事宜。代表王红萍与张帮静洽谈并签订租赁合同的均为潘建明一人，与潘建亮无任何关系，不能因为潘建明是王红萍的代理人就认为潘建亮也是王红萍的代理人，且在也无任何事实依据可以证明潘建亮的行为构成表见代理，故潘建亮不是王红萍的代理人也不能产生表见代理的后果，其行为后果不能由王红萍承担。因此原审判决认定潘建亮系王红萍代理人显属事实认定错误，请二审法院予以纠正。另外，在该《收款收据》所载明的形成日期当日即2011年5月19日，王红萍没有收取张帮静任何款项。且收据中所列款项数额与实际情况不相符，张帮静分别在2011年5月4日和5月20日直接向王红萍各支付了两万元的款项，没有支付三万元或者一万五千元金额的情况。原审判决据此认定王红萍在2011年5月19日收取了张帮静款项，没有任何事实依据，属于事实认定错误。2、原审判决关于起租日期的时间为2011年5月26日属于事实认定错误，起租日期应为2011年5月8日。根据双方于2011年5月2日签署的《房地产租赁合同》约定，租赁期限是2011年5月8日起。实际上双方是也按照该合同履行，张帮静在2011年5月4日和5月20日支付了首月租金和押金。如果王红萍没有按照合同的约定在2011年5月8日而是在5月26日交付房屋，张帮静不可能在交付房屋之前就支付全部的押金和首月租金。在本案中，张帮静也没有提交任何的有效证据来证实王红萍延迟支付了房屋，因此，原审判决认定起租日为2011年5月26日属于事实认定错误，起租日应为2011年5月8日。在第一次开庭过程中，张帮静当庭电话联系的“刘先生”在张帮静和原审法官念出“承租御景华城花园商业1#2011.7.26-2011.8.25租金”的内容后，当即明确表示该内容不符合行业习惯，其表示如果是月末起租，支付租金的日期应是次月一号，不会是二十几号。因此，无论从内容与实际情况以及行业习惯相违背角度还是代理权角度来看，该收据均不能证实起租日期为2011年5月26日。原审判决事实认定错误。3、原审判决认定每月交租时间为26日属于事实认定错误，交租时间应为每月10日前。原审判决根据仅为备案适用并没有实际履行的《深圳市房屋租赁合同书》认定每月交租时间为26日没有事实依据。该《合同书》仅为配合张帮静备案所用而签署，不是当事人真实意思表示且未实际履行，不能约束双方当事人。根据张帮静交付租金的记录和经张帮静确认的短信内容可知张帮静支付租金的时间大部分都在每月10日前，而且在2012年5月之前全部在每月10日前支付租金，说明双方履行的是2011年5月2日签订《房地产租赁合同》而非《深圳市房屋租赁合同书》，也就是说《房地产租赁合同》关于每月l0日前交租的约定并未被变更。退一万步说，即使该约定被《深圳市房屋租赁合同书》所变更，那么，张帮静实际交租时间大部分在每月10日前的事实行为是对《深圳市房屋租赁合同书》的约定也形成了变更，即交租时间还是应在每月10日前，而非每月26日。况且，根据双方自2011年7月1日至2013年8月份期间的短信内容来看，张帮静对每月10日前交租的事实从未提出过任何异议。张帮静在2013年6月1日发给王红萍代理人朱富斌的短信中说“……从这个月开始要涨房租了……”，根据常识，“这个月”应该是指2013年的6月份，而不是自2013年5月26日起之后的一个月。这也与双方签订的《房地产租赁合同》自2013年6月8日开始涨租的约定以及租金实际支付情况相符。由此可见，双方每月交租的日期应为每月10日前，原审判决认定交租时间为26日属于事实认定错误。4、原审判决认定王红萍放弃解除权属于事实认定错误。根据本案相关证据材料可以证实，因为张帮静在2012年5月份之后，时有拖欠租金的行为，王红萍多次催讨，张帮静也按照王红萍要求支付了租金。在此期间，王红萍从未表示过变更交租时间，张帮静对于王红萍的催讨也从未表示任何的异议，王红萍也从未表示放弃合同约定的解除权，而且王红萍也在合理时间内及时依法行使了合同的解除权。因此，原审判决认定王红萍放弃了合同解除权属于事实认定错误，没有任何事实和法律依据。
二、原审判决严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，没有按照规定认定案件证据，导致案件判决错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，审判人员应当对能够证明案件事实的全部证据进行全面审核认定。但在原审判决中，只罗列了有利于支持判决的观点的证据，对可以真实证明案件事实的证据却只字不提。在原审中，王红萍提交的短信等证据足以证明交租时间为每月10日前，且该证据也能与其他证据相互佐证，形成完整的证据链条。张帮静在质证时确认了短信内容，也未提出任何证据予以反驳，那么该证据就应作为定案依据。但是原审判决没有依法认定该证据，导致判决错误。请二审法院予以纠正。
被上诉人张帮静答辩称，王红萍的上诉事实和理由缺乏依据，不应获得支持。王红萍与张帮静在房地产中介处签订的租赁合同，尽管在合同中约定起初日期是2011年5月8日，但因为王红萍迟延交房，此后的一系列事实均证明起初的日期变更为2011年5月26日。1、王红萍的代理人在中介处作为第三方在场时，向张帮静出具了收款收据，其中收据第一个月租金的收据写明租金收取的起算日为2011年7月26日。2、2011年7月12日王红萍与张帮静在房屋租赁管理机关签署深圳市房屋租赁合同书，上面写明张帮静应在每月26日之前缴纳租金，同时写明房屋租赁的期限起始日是2011年5月26日，同时也有在签订该合同日的当日办理了房屋租赁凭证，在此凭证上注明的租赁期限能够对该事实予以佐证。3、王红萍与张帮静双方的银行帐户流水，张帮静支付押金以及第一个月租金的时间是2011年5月20日，这个日期是晚于变更的起初日期，依照房屋租赁现有惯例，缴纳了两押一租后，出租人才会交付房屋供其使用，这也证明交房时间不可能是在2011年5月8日，实际上是在2011年5月26日。4、张帮静一审提交的证据中《施工合同》，写明开工日期是2011年6月2日，如果是2011年5月8日交房，张帮静就空置房屋将近一个月，这明显不符合常理。综上，张帮静认为一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明，一、王红萍、张帮静于2011年5月2日签订的《房地产租赁合同》第二条约定，涉案房产押金为3万元；第八条约定，王红萍应向涉案房产中介支付佣金5000元。
二、关于涉案房产押金及首期租金的支付情况，张帮静称其总共在涉案房产中介处支付45000元，其于2011年5月2日支付2万元定金（后转为押金），该款项（2万元）于2011年5月4日转至王红萍处；其另于2011年5月19日支付25000元（包含押金1万元及首月租金15000元，中介从中扣取王红萍应支付的佣金5000元），该扣取佣金后的款项（2万元）于2011年5月20日转至王红萍处；王红萍的代理人潘建亮于2011年5月19日在中介处向张帮静出具了涉案房产的押金3万元及首月租金15000元的收据，张帮静在原审中提供了上述收据。王红萍确认于2011年5月4日和2011年5月20日分别收到2万元。
三、关于潘建明、潘建亮与王红萍的关系。原审中，王红萍称潘建明系其外甥，潘建亮系潘建明的堂兄弟；二审期间，王红萍称潘建明系其远方亲戚，潘建亮与潘建明可能有亲戚关系。王红萍认可潘建明系其代理人，否认潘建亮系其代理人。张帮静主张潘建明、潘建亮是兄弟关系，均系王红萍的代理人。
四、王红萍、张帮静于2011年7月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》第三条约定张帮静交付首期租金的时间为2011年5月26日前；第四条关于每月缴租日期的约定条款显示空白。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房产的租赁期限及起租日期；二、关于涉案房产每月缴租日期的认定，及王红萍是否得以依约解除涉案合同。
关于本案的第一个争议焦点。首先，王红萍、张帮静就涉案房产分别于2011年5月2日签订了《房地产租赁合同》、于2011年7月12日又签订了《深圳市房屋租赁合同书》，上述两份合同关于涉案房产租赁期限及起租日期的约定不一致，后签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定租赁期限自2011年5月26日至2019年5月25日止，张帮静应于2011年5月26日前交付首期租金。本院认为，上述两份合同均为双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应恪守履行。两份合同的约定不一致，应视为签订在后的合同变更了前一份合同就相关事项的约定，故对涉案房产租赁期限及起租日期的认定应以2011年7月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的约定为准。其次，潘建亮作为王红萍的代理人于2011年5月19日在中介处向张帮静出具首期租金的收据，该收据载明“2011.7.26-2011.8.25租金15000元”，该日期与《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限起算日2011年5月26日（扣除两个月免租期）相吻合。本院认为，在涉案合同签订及履行的过程中，潘建明、潘建亮均同时或单独与张帮静及中介深圳市港兴房地产经纪有限公司接洽，未有证据显示潘建明、潘建亮向张帮静出具过授权委托书，综合王红萍所陈述的其与潘建明、潘建亮的关系，张帮静有理由相信潘建亮系王红萍的代理人，并收取其出具的相关收据，本院对王红萍关于潘建亮并非其代理人的上诉主张不予采纳，对上述收据的内容予以采信，该收据的内容亦与双方于2011年7月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中关于起租日期的约定相佐证。基于上述两点，原审关于涉案房产的起租日期为2011年5月26日的认定正确，本院予以确认。王红萍的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于本案的第二个争议焦点。如前所述，王红萍、张帮静就涉案房产的租赁事宜签订了两份合同：在2011年5月2日签订的合同中约定每月的缴租日期为“每月10日前”；在2011年7月12日签订的合同中仅约定交付首期租金的时间为“2011年5月26日前”，对之后每月的缴租日期并无约定，该合同第四条关于每月缴租日期的约定条款显示空白。本院认为，签订在后的合同变更了涉案房产首期租金的交付时间，但对之后每月的缴租时间并无约定，故对首期租金之后每月的缴租日期的认定应依据双方于2011年5月2日签订的合同中的相关约定；且综合涉案合同实际履行过程中各期租金的交付时间及其逻辑关系，本院认定首期租金之后涉案房产每月的缴租日期为每月10日前，张帮静应依约于每月10日前交付当期租金（即上月26日至本月25日的租金）。原审关于涉案房产每月的缴租日期认定有误，本院予以纠正。据此，关于涉案合同履行过程中第28个月的租金（即2013年10月26日-2013年11月25日的租金），张帮静依约应于2013年11月10日前支付，其实际支付日期为2013年10月24日。王红萍以张帮静迟延支付租金超过7天为由，诉请依约解除合同于法无据，本院不予支持。在2013年10月26日之前，张帮静虽有三期迟付租金的行为（第3个月的租金、第18个月的租金、第25个月的租金），但逾期均不超过七天，王红萍行使约定合同解除权理据不足，本院不予支持。原审认定部分事实有误但实体处理结果正确，本院予以维持。
综上，上诉人王红萍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费488元，由上诉人王红萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月三日
书 记 员 陈晓莹（兼）