拟稿人拟稿时间核稿意见领导批发广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第43号
原告（反诉被告）深圳市大浪下早股份合作公司。
法定代表人黄孟山，董事长。
委托代理人何带勇，广东国晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）红丽实业（深圳）有限公司。
法定代表人黄明泰，董事长。
委托代理人徐晓宏，广东华协律师事务所律师。
原告深圳市大浪下早股份合作公司与被告红丽实业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理，被告在案件审理过程中提出了反诉。原告的委托代理人何带勇，被告的法定代表人黄明泰及委托代理人徐晓宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年7月31日，被告采用非正当手段，诱惑原告改制前的主体（原深圳市宝安区龙华镇龙华村下早禾坑经济合作社）的单个领导绕过原告集体决策的机制，个人擅自决定与被告签订对被告极其有利、对原告极其不利的《合同书》，合同约定被告租用原告第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍。面积计算方式原则上与1993年相同（即厂房面积3550平方米，宿舍面积2000平方米），（月租金）每平方米人民币8元，不调价，宿舍亦同。租期自2000年7月1日起算，每10年延期一次，总共50年。《合同书》签署后，原告严格履行合同，向被告交付了相应房屋给被告承租使用。2004年，原深圳市宝安区龙华镇龙华村下早禾坑经济合作社改制为深圳市龙华下早股份合作公司，原深圳市宝安区龙华镇龙华村下早禾坑经济合作社的相应权利和义务转由深圳市龙华下早股份合作公司享有和承担。2007年6月4日，深圳市龙华下早股份合作公司更名为深圳市大浪下早股份合作公司。在《合同书》履行过程中，由于被告拖欠租金，为此原告决定在2013年11月30日终止被告继续承租使用第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，解除双方就该第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍的相关房屋租赁合同，并于2013年11月18日委托律师向被告发出律师函：通知在2013年11月30日解除双方就该第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍的相关房屋租赁合同，理由是：被告从2013年起多次拖欠支付租金，严重损害原告合法权益。至原告委托律师发出律师函之日止，被告已经拖欠2013年9、10、11月三个月的租金计133200元［（厂房3550平方米＋一栋宿舍2000平方米）×8元／平方米／月×3月］，至起诉日止，又已经拖欠2013年12月的租金，累计欠租已达4个月之久。按照《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十八条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。另外根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于深圳的房屋租金的交易习惯一般是按月支付，原告与被告于1993和1996年签订的房屋租赁《合同书》的约定也是每月15日前支付当月租金，被告前几年的交租习惯也是每月15日前支付当月租金，因此按照法律规定和交易习惯确定，被告应在每月15日前支付当月租金。但在原告委托律师发出律师函之前，被告已经拖欠租金达三个月以上。为此原告决定通知被告：在2013年11月30日终止被告继续承租使用第五栋厂房和第二栋宿舍。在律师函中，原告通知被告将于2013年12月1日收回第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍。请被告做好终止房屋租赁的准备工作，在2013年11月30日前负责清理完毕租赁房屋内的杂物，并将清理完毕的租赁房屋移交给原告，支付全部拖欠的租金。但被告一直找各种借口予以拒绝，没有向原告交还相应的租赁房屋，导致原告多次交涉无果。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条的规定：租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。因此，原告有权要求被告自2013年12月1日起至实际交还E栋厂房和G栋宿舍止，按照每月租金每平方米人民币16元、每月租金总额人民币88800元的标准［（厂房3550平方米＋一栋宿舍2000平方米）×16元／平方米／月］向原告支付逾期迁出期间的租金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告深圳市大浪下早股份合作公司与被告红丽实业（深圳）有限公司在2000年7月31日签订的《合同书》于2013年11月30日解除，被告红丽实业（深圳）有限公司应于法院判决生效之日起十日内向原告深圳市大浪下早股份合作公司交还编号为A836-1X土地上的E栋厂房和G栋宿舍；2、被告红丽实业（深圳）有限公司应于法院判决生效之日起十日内向原告深圳市大浪下早股份合作公司支付2013年9月1日至2013年11月30日期间拖欠的租金人民币133200元，并自2013年12月1日起按银行同期贷款利率支付逾期利息（暂计至起诉日利息为621.60元）；3、自2013年12月1日起至被告红丽实业（深圳）有限公司向原告深圳市大浪下早股份合作公司交还编号为A836-1X土地上的E栋厂房和G栋宿舍止，被告红丽实业（深圳）有限公司按照每月租金每平方米人民币16元、每月租金总额人民币88800元的标准向原告深圳市大浪下早股份合作公司支付逾期迁出期间的租金（其中2013年12月逾期迁出期间的租金为88800元）；4、本案诉讼费用由被告红丽实业（深圳）有限公司承担。
被告答辩称，一、对于原告的起诉，被告在法定期限内已经提出了反诉，要求法院判决原告的解除合同的通知无效，继续履行合同。二、原告要求解除双方的租赁合同没有合同和法律的依据，理由如下：1、2000年签订租赁合同，合同上约定租赁期限每十年延期一次，总共50年，故即使超过合同法租赁期最长不能超过20年的规定，也只是超过的部分无效，所以双方的租赁合同并未到期。2、关于原告的解除合同第二点理由，认为被告延期支付房租，被告在提交的证据材料中已经清楚的反映不是被告延期交付房租，而是原告恶意不过来领取，因为双方一直领取租金支付的习惯都是原告开具收据后来派人到被告公司领取房租支票，然后在拿房租支票去自行入帐，被告提交的证据证明被告多次通知原告来领取支票，而原告且以各种理由推托，在原告明确拒绝领取支票后，被告又通过其他多种方式向原告邮寄支票，并通过了两次的公证邮政的方式将支票给付原告，第一次原告拒收，直到2014年1月15日原告才收取被告寄出的2013年9月至2014年1月的租金支票，所以是原告恶意不领取租金支票，以达到解除合同的目的。3、针对原告在起诉状中称被告支付租金是当月15日，实际上原告出具相关的收据和租金支付的支票，与原告陈述不符合，2013年12月份的租金是1月份支付的，还有的是两个月支付的，在我方证据中有提交，2013年8月21日支付2013年6、7月份的租金，双方没有约定支付租金的时间，双方交易习惯不是按照原告陈述是当月15日支付当月租金，在原告发律师函要求终止合同时，实际上被告并没有延期支付原告的租金。4、原告隐瞒了租赁面积，多收取了租金441.34元每月，累计多收取了71497元。综上，被告认为，原告因为达不到要求涨租金的目的，所以企图通过不领取租金来达到解除合同的目的，被告要求解除合同的通知无效，同时也请法官注意因为原告和被告长达20年的租赁关系，实际上现在原告的厂房是被告长期修缮完成，被告的红丽厂区已在原告周边购地，原告的厂房是红丽厂区不可分割的一部分，租赁合同在实际操作中没有办法解除。
被告反诉称，2000年7月31日，原被告签订《合同书》，约定被告承租原告的第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍，双方在合同中并未对租金支付时间做约定，被告已经支付原告2010年1月份之前的所有租金，被告多次通知原告领取2013年9月份、10月份、11月份、12月份及2014年1月份的租金支票，但原告一直拒绝领取租金支票。因双方合同中并没有约定租金支付的期限，被告并未拖延支付租金，且是原告拒绝被告支付租金，故原告要求解除双方租赁合同是没有任何理由的。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、原告解除双方租赁合同的通知无效。2、原告承担本案诉讼费用。
原告反诉答辩称，原告认为被告拖欠租金达三个月以上以及其他理由，因此，原告解除房屋租赁合同的通知合法有效，请求法院依法驳回被告的反诉请求，相应的反诉费用由被告承担。
经审理查明：2000年7月31日，原被告签订了一份《合同书》，关于被告承租原告之第五栋厂房（原上诚厂）及第二栋宿舍事宜，约定厂房面积同前四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方人民币8元，不调价，宿舍亦同），租期从2000年7月1日起算；五栋厂房、二栋宿舍，租期每10年延期一次，总共50年，期满后，被告不续租，应于3个月前通知原告，否则视同续租，被告需负担一切租金费用；被告可自由转租给其他单位，原告不作任何分红，不摊派任何费用。
上述合同签订后，被告一直按照所租赁厂房、宿舍每月每平方米8元的标准向原告支付租金至2013年8月份。被告向原告开具支票，原告向被告出具收据，其中被告于2013年8月21日向原告支付了2013年6、7月份的租金，于2013年10月21日向原告支付了2013年8月份的租金。
2013年11月18日，原告委托律师向被告发出律师函，称原被告签订《合同书》后，被告多次拖欠支付租金，被告已经拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，因此原告决定通知被告在2013年11月30日终止被告继续承租使用上述第五栋厂房和第二栋宿舍，原告将于2013年12月1日收回该第五栋厂房和第二栋宿舍。
2013年11月25日，被告委托律师向原告发出律师函，称原被告于2000年7月31日签订的《合同书》中并未约定租金支付的期限，被告多次通知原告领取2013年9、10月份的租金支票，但原告一直拒绝领取，因此被告不同意终止《合同书》，要求原告收到律师函后三天内领取支票或告知被告原告的账户以便被告支付租金，否则因此造成的租金支付延误由原告承担全部责任。
2013年12月18日，被告通过公证的方式向原告邮寄了一张现金支票，金额为人民币712000元，用途为2013年9月至12月租金，邮寄单上注明邮寄内容为2013年9月至12月租金的支票，但原告拒收该邮件。
2014年1月20日，被告通过公证的方式向原告邮寄了一张现金支票，金额为人民币890000元，用途为2013年9月至2014年1月租金，原告签收该邮件后，已经将上述租金入账。
另查明，被告共承租原告的五栋厂房和二栋宿舍，在厂房和宿舍之间及附近的空地上被告已经加建了建筑物。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定书、验资报告、工商变更信息、《合同书》、支票、收款收据、律师函及邮件全程跟踪查询结果；被告提交的合同书、收据、租金支票、公证书、邮局退还单、律师函及送达签收凭证、入账凭证、录音记录、通话记录、厂租抵扣明细、土地合同补充协议、图纸、银行账户对账单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、被告是否存在拖欠租金的违约行为；2、原告于2013年11月18日向被告发出的解除租赁合同的通知是否有效。
关于被告是否存在拖欠租金的违约行为，原告主张被告拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，被告主张原告拒收租金。本院认为，首先，原被告于2000年7月31日签订的《合同书》并未约定被告支付租金的时间和延期支付租金应当承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，不能认定被告存在延期支付租金的行为；其次，被告提供的2013年12月18日的公证书可以证明被告积极履行支付租金的义务，但原告拒绝收取被告支付租金的支票，故不能认定系被告的原因造成延迟支付租金；第三，被告提供的2014年1月20日的公证书及银行入账凭证可以证明被告已经通过邮寄支票的形式已经向原告支付了2014年1月份之前的租金，原告也已经收取，被告不存在拖欠租金的情形。故原告诉请被告支付拖欠的租金及利息的诉讼请求本院不予支持。
关于原告于2013年11月18日向被告发出的解除租赁合同的通知是否有效。本院认为，原告认为被告拖欠2013年9、10、11月三个月的租金，因此原告决定通知被告在2013年11月30日终止租赁合同，但现有证据能够证明被告不存在拖欠租金的情形，原告发出的解除租赁合同的通知没有事实依据，故原告于2013年11月18日以律师函的形式向被告发出的解除租赁合同的通知应当认定为无效，被告的反诉诉讼请求本院予以支持，原告诉请确认合同已经解除并要求被告返还租赁物、双倍支付2013年12月之后的租金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市大浪下早股份合作公司向被告红丽实业（深圳）有限公司发出的解除租赁合同的通知无效；
二、驳回原告深圳市大浪下早股份合作公司的诉讼请求。
本案受理费人民币2320元，由原告负担，受理费原告已预交；反诉受理费人民币50元，由原告负担，受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一四年二月十九日
书记员 张 敏
书记员 白宇鹏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。