北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04227号
上诉人（原审原告）北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿23号。
法定代表人刘洪文，董事长。
委托代理人董阐论，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京富国里招待所，住所地北京市西城区官园富国里小区*号楼。
法定代表人舒燕侠，经理。
上诉人北京西都地产发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，北京西都地产发展有限公司（下称西都地产公司）起诉至原审�院称：我公司与北京富国里招待所（下称富国里招待所）于2008年12月24日签订了《租房协议》，约定我公司将位于×××地下室房屋（建筑面积为425.84平方米）租给富国里招待所。租赁期限为1年。2009年10月20日到期。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，富国里招待所一直拖欠我公司租金。经我公司多次催讨，富国里招待所至今既不支付租金，也不同我公司签订书面租赁合同。同时，富国里招待所违反《租赁协议》的约定将租赁房屋另行出租给第三人用于公司注册经营地址，构成严重违约。我公司认为：一、本案我公司与富国里招待所是租赁合同关系，而不是普通的房屋占有、使用关系，双方存在书面的《租赁合同》，只是期限为不定期，富国里招待所应当按照合同约定的标准支付租金。《合同法》第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2008年12月24日，我公司与富国里招待所签订了《租房协议》，就租金标准、租金支付期限、租赁期限、违约金等事项进行了明确约定。原合同到期后，我公司曾经提出要求收回房屋，但是，富国里招待所却占房不还，且明确提出申请要求续租房屋的情况下，我公司事实上认可了双方租赁关系继续存在，并且，也在每一年度均明确要求富国里招待所交纳租金，因此，根据《合同法》的规定，双方实际上存在租赁合同关系，原合同继续有效，只是租赁期限为不定期。二、原合同约定的租金支付标准、方式、期限是明确的，原合同约定的违约金条款有效，且本案不存在违约金过高问题，应当予以适用。原合同第六条明确约定：”租金为半年付，”同时，对合同期�两次租金支付时间做了明确约定，在原合同继续有效的情况下，该租金支付的期限和标准是明确、具体的，我公司与富国里招待所应当按照原合同约定的标准、方式、期限确定并计收租金。进而，原合同约定的逾期支付租金的违约金的确定方式、计算标准亦是明确的、有效的，应当予以适用。我公司的诉讼请求中，只是就最近两年的违约金提出了主张，即从富国里招待所本应支付全部五年1100余万元的违约金，调整为要求最近两年的200余万元违约金，主张的违约金金额大大低于合同约定的违约金金额。实际上，富国里招待所所拖欠的租金金额达近100万元，因此，我公司实际上存在该租金的利息损失，而且，对于市场租金的增长，我公司还存在市场租金上涨和原合同约定租金差额的损失，因此，我公司主张的违约金标准实际上已经兼顾了公平性和合理性。同时，富国�招待所在庭审中也未就违约金标准是否过高提出异议，其只是强调租金支付期限约定不明，进而认为无法确定违约金的计算方式，但是，在原合同已经就租金支付期限进行明确约定的情况下，富国里招待所的抗辩理由显然没有事实和法律依据。因此，本案不存在违约金约定过高的问题，原合同约定的违约金条款应当予以适用。本案双方不定期租赁关系，除了期限之外，原合同其他条款均应有效。如果不认定原合同继续有效，或者选择性地适用除了期限之外的部分条款有效，必然会导致认定事实和适用法律错误。三、本案不存在诉讼时效问题。我公司职员王娜作为证人出庭作证，就原合同到期后，双方为什么未能续签书面合同的事实，以及其每一年均向富国里招待所法定代表人舒燕侠索要租金的事实向法庭进行了陈述作证。庭审中，舒燕侠认可了王娜陈述的部分事实，且在向证人发问的环节，并未当庭向王娜提出任何异议，并明确表示对王娜没有问题进行发问，只是在证人退庭后，单方否认王娜曾经代表我公司向其索要过租金。富国里招待所没有就证人曾经向其索要过租金的事实当庭与证人进行对质，同时，在王娜自愿承担证人不如实作证可能存在不利法律后果的情形下，已足以认定证人证言的客观性和真实性，因此，我公司的主张并未超过诉讼时效。四、关于富国里招待所的损失问题。双方之间是房屋租赁关系，并非合作关系，富国里招待所一直占有、使用房屋，通过现场查看，结合实际存在的次承租人
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工商登记信息可以明确，富国里招待所一直通过以向公司、个人等长期或短期出租的形式进行经营，因此，其应当向我公司支付租金。至于富国里招待所的经营损失问题，与我公司无关。如果因为双方没有续签书面的租赁�同，而导致其特行证明等证件未被延期，其后果也应当由富国里招待所自行承担。故我公司现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、解除我公司与富国里招待所之间的租赁合同关系；2、富国里招待所向我公司支付自2009年10月20日至腾房之日止的房屋租金（每日按照511元）；3、富国里招待所向我公司支付自2012年10月21日至腾房之日止的违约金2071282.39元；4、富国里招待所向我公司支付自2009年10月21日至2014年11月4日的租金损失238383.23元；5、富国里招待所将涉案房屋腾退返还我公司，并承担将涉案房屋腾空之前的水、电、暖气、物业、通信等基于富国里招待所租赁房屋而实际发生的费用；6、富国里招待所将注册于租赁房屋内的经营实体注册地从涉案房屋迁出。
富国里招待所辩称：租赁协议写的租赁用途虽然是居住，但双方均知道，我方承租涉案房屋是用于经营旅�，按照相关规定，此类经营必须经过公安分局特行科审批，前提需要《租赁协议》，然而西都地产公司却拒不同意与我方签订《租赁协议》，导致我方无法经营。目前招待所一直处于停业状态。至于15家机构工商注册的问题，这些机构只是空挂户，并未在此实际经营。另按照相关法律规定：拖欠或拒付租金，诉讼时效为一年。西都地产公司从来没有向我方要过租金，也没有就催要租金事宜向我方提交过任何书面通知。因此，西都地产公司要求我方支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，对于超过的部分不同意给付，且双方没有签订任何书面合同，不存在违约的问题。现同意解除双方的租赁协议，不同意其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：西都地产公司与富国里招待所在自愿、平等基础上签订的《租房协议》，不违反法律规定，应为有效，双方均应自觉履行。合同约定的租期届满后，双方虽没有续订租赁合同，但该房屋仍由富国里招待所继续占有使用，应视为原合同继续有效，为不定期租赁。西都地产公司履行合同义务后，要求富国里招待所支付拖欠租金及违约金，理由正当，应予支持。对于不定期租赁合同，西都地产公司有权随时要求富国里招待所腾退租赁房屋，但应给富国里招待所一定的期限。现西都地产公司要求解除双方的租赁关系，富国里招待所对此不持异议，法院予以支持。根据本案现有证据，富国里招待所自2009年10月22日以来即开始拖欠西都地产公司房屋租金，而西都地产公司直至2014年11月28日方通过诉讼向富国里招待所主张上述权利，富国里招待所就此认为西都地产公司自2013年11月27日之前房屋租金的支付请求已经超过诉讼时效，西都地产公司不予认可，主张其一直逐年向富国里招待所主张房屋租�。依照相关法律规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，由于西都地产公司起诉时已经超过追索房屋租金的法定诉讼时效，西都地产公司应对此间存在诉讼时效中止或者中断的情形提交相关证据。西都地产公司针对此节已申请证人王娜出庭作证证明西都地产公司每年均向富国里招待所催要租金，富国里招待所对此不予认可。对于王娜证言的效力问题。法院认为，王娜系应西都地产公司申请出庭，其目前仍在西都地产公司处工作就职，与西都地产公司存在行政隶属关系。依照相关法律规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为证据认定。鉴于西都地产公司针�每年向富国里招待所催讨房屋租金之主张，除此证言之外，再无其他任何证据证明，故法院对王娜的证言不予采信。依照法律相关规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。西都地产公司要求富国里招待所支付租金，应在法律规定的诉讼时效内主张权利，因富国里招待所自2009年10月20日起即开始拖欠西都地产公司房屋租金，而西都地产公司直至2014年11月28日才通过诉讼向富国里招待所主张上述权利，且在此期间未存在诉讼时效中止或中断的情形，显属长期怠于行使相关权利，现富国里招待所以此为由拒绝支付已超过诉讼时效期间的房屋租金，于法有据，法院对此予以支持。西都地产公司要求富国里招待所支付2013年11月29日之后的房屋租金并承担占用涉案房屋期间的水、电、暖气、物业、通信等费用，于法有据，法院予以支持。关于西都地产公司要求富国里招待所支付违约金的问题，法院认为，双方就涉案房屋签署《租房协议》到期后，未续签任何合同。现西都地产公司要求富国里招待所按照原《租房协议》支付违约金。根据签署的最后一份《租房协议》约定：”付款方式：租金为半年付，乙方（富国里招待所）于签订本租房协议当日，向甲方支付第一笔租金计人民币93259元，于2009年4月20日前支付第二笔租金计人民币93259元。乙方应在本协议规定当日支付租金，否则视为违约，按照违约天数以当期付款的1%向甲方支付违约金，超过7日未支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋”上述约定的租金已经支付完毕，不存在合同内的欠租问题，且上述合同约定的支付期限只针对双方租赁期间即1年内乙方（富国里招待所）发生的拖欠租金行为进行的约定。租赁期满后，双方就租金的支付期限及违约金的给付�作约定，故西都地产公司要求富国里招待所按照上述《租房协议》支付违约金，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。关于西都地产公司以房屋租金逐年上涨为由向富国里招待所索要的租金损失，法院认为：双方就涉案房屋的《租房协议》到期后，西都地产公司随时可以主张富国里招待所腾房，并支付房屋租金。而西都地产公司长期怠于向富国里招待所行使相关权利，导致其丧失了因房屋租金市场上涨而造成的相关损失，该损失的形成完全是由于西都地产公司的主观不作为导致，故西都地产公司要求富国里招待所赔偿该项损失，缺乏法律依据，法院对此不予支持。关于西都地产公司要求富国里招待所将注册于租赁房屋内的15家经营实体注册地从涉案房屋迁出之请求，法院认为，鉴于变更经营地址的前提条件需要各注册机构的主动申请，经营执照的变更行为并非民事�讼的受案范畴，本案对此节不予处理。西都地产公司如对工商部门在同一地址审批多家营业执照之决定存有异议，可通过相关行政程序申请解决。据此，原审法院于2015年2月5日判决：一、解除北京西都地产发展有限公司与北京富国里招待所就北京市西城区×××地下室房屋签署和实际履行的租赁关系；二、自判决生效之日起三十日内，北京富国里招待所将位于北京市西城区×××地下室房屋（建筑面积为425.84平方米）腾空，交还北京西都地产发展有限公司收回自用；三、自判决生效之日起十日内，北京富国里招待所支付北京西都地产发展有限公司自二○一三年十一月二十九日至北京富国里招待所将北京市西城区×××地下室房屋实际腾空之日止的房屋租金（每月按照一万五千五百四十三元一角七分，每日按照五百一十一元计算）；四、北京富国里招待所将北京市西城区×××地下室房屋腾空之日止的水、电、暖气、物业、通信等项费用，由北京富国里招待所承担；五、驳回北京西都地产发展有限公司的其他诉讼请求。
判决后，西都地产公司不服，上诉至本院称：本案不存在诉讼时效问题，即便原审不认可我公司职员的证言，我公司于2014年11月5日向富国里招待所发出《通知》应当视为债权人第一次主张之日，诉讼时效也应当自该日期开始计算；我公司在原审中提交了2014年11月5日向富国里招待所发出《通知》的EMS快递单据，且原审庭审中富国里招待所亦认可接到此《通知》，原审法院以该《通知》”未有签收记录”为由未予采信属于认定事实错误；从2009年10月20日开始直至双方交接房屋之日，富国里招待所一直使用租赁房屋，其不支付租金，是不当利益，对我公司不公平；除了租期之外，《租房协议》中的其他条款对双方仍具有约束力，该协议约定了租金的支付期限、延期支付存在违约金以及违约金的计算方式，原审未支持我公司违约金的请求，存在错误；同意原审判决第一、二、四项，请求二审法院撤销原判第三项，改判富国里招待所向我公司支付2009年10月20日至其返还租赁房屋之日止的租金，按照每日511元的标准，并判令富国里招待所向我公司支付2012年10月21日至其返还租赁房屋之日止的违约金，按照每日932.59元的标准。
富国里招待所同意原判。
经审理查明：2004年10月18日，西都地产公司与富国里招待所就富国里招待所租用西都地产公司×××地下室房屋（建筑面积为425.84平方米）签订《租房协议》，约定：租赁用途为居住，租期三年，自2004年10月20日至2007年10月21日止；租金标准为：2004年至2005年租金共计124345元（0.8元／天·平方米）、2005年至2006年租金共计139888元（0.9元／天·平方米）、2006年至2007年租金共计155431元（1元／天·平方米）。2007年11月16日，西都地产公司与富国里招待所再次就涉案房屋签订《租房协议》，约定租期一年，自2007年10月20日起至2008年10月21日止，年租金共计186518元（1.2元／天·平方米）。
2008年12月24日，西都地产公司（甲方）与富国里招待所（乙方）再次就涉案房屋签订《租房协议》，约定：租赁用途居住；租期一年，自2008年10月20日起至2009年10月21日止；租金标准：年租金共计186518元（1.2元／天·平方米），乙方自签约之日起按时交纳水、电、气、暖及向当地物业部门交纳相关的物业管理费用；付款方式：租金为半年付，乙方于签订本租房协议当日，向甲方支付第一笔租金计93259元，于2009年4月20日前支付第二笔租金计93259元。乙方应在本协议规定当日支付租金，否则视为违约，按照违约天数以当期付款的1%向甲方支付违约金，超过7日未支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋；乙方责任：......（3）不得转租转借，租用房屋。本协议不涉及第三人，若发生纠纷，乙方自行承担全部责任。如果因此给甲方造成损失的，乙方承担全部赔偿责任。
2008年的《租房协议》期满后，双方未再续签，富国里招待所既未腾退房屋，亦未向西都地产公司交纳房屋租金。诉讼中，富国里招待所表示在2008年的《租房协议》到期前，其欲续租，西都地产公司的李总让其写了一个续租的申请，其写了申请交给西都地产公司的李总了。西都地产公司表示没有申请这个事，2008年的《租房协议》期满后西都地产公司曾提出要收回房屋但后来实际未收，默认富国里招待所继续使用。富国里招待所表示西都地产公司并未说过要收房，西都地产公司也没�赶走富国里招待所，没有阻碍富国里招待所经营的行为。
西都地产公司经北京市企业信用信息网查询：经营场所（住所）登记在北京市西城区×××9号楼富国里招待所的公司除富国里招待所外还有如下15家机构：北京君安和信科技有限公司、北京大道至行文化发展有限公司、北京天恒盛世商贸有限公司、北京尚极空间商贸中心、北京紫霞天雅创意广告有限公司、环中和润（北京）广告有限公司、北京绚迭文化传播有限公司、北京惠美丽信息咨询部、北京广建源设备租赁有限公司、北京恒信中通房地产信息咨询有限公司、北京市点能达科技有限公司、北京益春斋生物科技有限公司、北京华威特金属丝网有限公司、北京起兴机械设备有限公司。上述企业的《企业住所（经营场所）证明》产权人证明一栏均加盖有富国里招待所印章。富国里招待所对此不持异议，�其法定代表人表示不清楚上述机构办理注册登记的相关事宜。
本案审理中，原审法院在西都地产公司委托代理人及富国里招待所法定代表人的参与下，对涉案房屋实地进行了勘验，未发现有西都地产公司申请要求追加的15家公司在此地办公的任何迹象，故原审法院对西都地产公司申请将在涉案场地工商注册的15家公司全部追加作为本案第三人的请求，不予准许。
2015年2月15日，西都地产公司与富国里招待所办理涉案房屋的交接手续，富国里招待所将涉案房屋腾退给西都地产公司。
诉讼中，西都地产公司针对其主张，提交了如下证据：1、《租房协议》、《确权证明》，内容如下：”市、区县房改办：座落于×××5、6、7、8、9、10、11、12、13、14号楼的房屋，建筑面积以测绘面积为准，正在申请办理房屋所有权登记，经审查房屋所�权属于北京市西城区城市建设开发公司所有。请贵办公室办理该单位房改售房方案审批的有关手续。北京市西城区房屋土地管理局房政科99年6月22日（此处加盖有北京市西城区房屋土地管理局房政科印章）。”2、《通知》、EMS全球邮政特快专递详情单（寄件人联）、EMS网站邮件状态查询打印件，《通知》内容如下：”富国里招待所并舒燕侠女士：贵方承租我公司×××9号楼地下室房屋，自2009年10月20日至2014年10月20日，共计欠缴租金
932590元。请您于2014年11月18日前来我公司交齐欠款并签订续租协议。否则我公司将收回上述房屋，并追究贵方所欠租金利息及给我公司造成的其他损失。西都地产公司2014年11月5日。”详情单记载单号1031566707109、收件人舒燕侠、公司名称富国里招待所，寄件人签名时间2014年11月5日。邮件状态查询打印件记载邮件号码为1031566707109的邮件于2014年11月6日11：51投递并签收。3、西都地产公司自行制作的违约金计算表。4、2001年至2008年的租房协议，证明双方租赁关系是在2001年开始的，租金标准一直在递增。5、记账联，证明富国里招待所此前一直在交纳租金，合同到期后至现在则一直没有向西都地产公司交纳任何租金。6、《通知》及《消防安全通知签收联》若干份，《通知》涉及内容均为自查消防安全和隐患及整改方面，证明涉案房屋一直西都地产公司管理下，西都地产公司一直定期向富国里招待所发放《通知》。7、《企业经营场所证明》，证明事项如下：（1）富国里招待所一直在用涉案房屋通过出租盈利；（2）勘验时虽然没有发现这些公司在此经营，但是西都地产公司认为富国里招待所与这些公司存在租赁关系。8、证人王娜（西都地产公司经营部员工）出庭证明如下�实：协议到期后，西都地产公司想用涉案房屋安置本公司的被拆迁人，要求退租，但富国里招待所不同意，这件事情就搁浅了。后来西都地产公司要求富国里招待所交租，富国里招待所只同意交一年的。西都地产公司不同意。此后，西都地产公司每年都向富国里招待所要租金，但富国里招待所说给不了那么多。催要租金没有书面的东西，一直是电话通知。
富国里招待所对证据1的真实性不持异议；认可收到证据2的通知；对证据3西都地产公司自行制作的违约金计算表不认可，理由如下：双方自2009年以后就没有签署过任何协议，而协议签署期间，富国里招待所并不拖欠西都地产公司任何租金；对证据4、5、6不持异议；对证据7，表示上述公司只是空挂户，不认可上述公司是实际承租人；对王娜证言不予认可，称租期届满后，富国里招待所向西都地产公司提交�书面续租申请，但西都地产公司一直没给答复，西都地产公司一直没有跟富国里招待所要过租金，也没有向富国里招待所要求收房。
富国里招待所向西都地产公司支付了2009年10月22日之前的房屋租金，对于2009年10月22日至2015年2月15日期间的租金均未支付。本院审理中，富国里招待所同意支付2013年11月29日至2015年2月15日期间的租金，对于2009年10月22日至2013年11月28日期间的租金，富国里招待所主张已经过了诉讼时效，不同意支付；认为西都地产公司主张的违约金超过了诉讼时效，且违约金标准过高。西都地产公司主张2010年其通过双方之间的中间人向富国里招待所主张过租金。富国里招待所对此不予认可。西都地产公司未提供证据予以证明。
上述事实，有双方当事人陈述、《租房协议》、北京市企业信用信息网信用查询下载件、《企业住所（经营场所）证明》、勘验笔录、《房屋交接单》等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2008年12月西都地产公司与富国里招待所签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。2009年10月21日，上述合同期满，承租人富国里招待所继续使用涉案房屋，虽然诉讼中出租人西都地产公司自述其曾提出要求收房，但是富国里招待所对此不予认可，且实际上西都地产公司并未收回涉案房屋，富国里招待所亦表示西都地产公司没有阻碍富国里招待所的经营，故双方之间的原《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
租赁合同履行中，双方当事人因租金支付发生争议，以致本案诉讼。现双方均同意解除租赁关系，本院不持异议。关于租赁关系的解除日期，原审判决作出后，双方已于2015年2月15日办理了房屋交接手续，故本院认定该日为双方租赁关系解除之日，并对原审判决第一项作相应变更。因出现上述新的事实，西都地产公司的腾房请求已无必要，本院对原审判决第二项予以撤销。
根据查明的事实，富国里招待所向西都地产公司支付了2009年10月22日之前的房屋租金，故对于西都地产公司要求富国里招待所支付2009年10月20日、2009年10月21日的租金，本院不予支持。
现在双方当事人对于2009年10月22日至2013年11月28日期间的租金是否超过诉讼时效，以及西都地产公司主张的违约金应否支持产生分歧。
关于2009年10月22日至2013年11月28日期间�租金是否超过诉讼时效一节。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定�不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。......本案中，原《租房协议》约定租金为半年付，第一笔租金（即上半年租金2008年10月20日至2009年4月20日）支付时间是”签订本租房协议当日”即2008年12月24日，第二笔租金（即下半年租金2009年4月21日2009年10月21日）支付时间是2009年4月20日前，故原《租房协议》约定的租金是半年中付或者半年上付，但是，因为2009年10月21日之后双方之间的租赁期限并不确定，客观上，原《租房协议》中关于租金半年中付或者半年上付的方式于双方不定期租赁关系期间不适用。现双方就不定期租赁关系期间的租金支付时间不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定，因此，债务人富国里招待所可以随时履行，债权人西都地产公司也可以随时要求富国里招待所支付不定期租赁期间的租金，但应当给富国里招待所必要的准备时间，故2009年10月22日至2013年11月28日这段不定期租赁期间的租金的诉讼时效期间应从西都地产公司要求富国里招待所履行义务的宽限期届满之日起计算。
诉讼中，西都地产公司主张2010年其通过双方之间的中间人向富国里招待所主张过租金。富国里招待所对此不予认可，西都地产公司亦未提供证据予以证明，故本院对西都地产公司的上述主张不予采信。西都地产公司另主张其员工王娜每年都向富国里招待所催缴租金，并申请王娜出庭作证。富国里招待所对西都地产公司的该项主张不予认可，对王娜的证言不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：......（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；......本案中，证人王娜系当事人西都地产公司的工作人员，二者之间存在利害关系，故在没有其他证据佐证的情况下，王娜的证言不能作为本院认定西都地产公司每年向富国里招待所催缴租金的依据，故本院对王娜的证言不予采纳，对西都地产公司的上述主张不予采信。
根据查明的事实，2014年11月6日西都地产公司向富国里招待送达了催缴租金的《通知》，《通知》记载：”请您于2014年11月18日前来我公司交齐欠款并签订续租协议”，故本院认定2014年11月18日为富国里招待所履行支付租金义务的宽限期届满之日，应从该日计算2009年10月22日至2013年11月28日期间租金的诉讼时效，截至2014年11月28日西都地产公司提起本案诉讼，上述期间的租金并未超过诉讼时效，富国里招待所主张上述期间的租金超过诉讼时效，与事实不符，本院不予支持，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。西都地产公司上诉要求富国里招待所支付2009年10月22日至2013年11月28日期间的租金，具有合法依据，本院予以支持，考虑到原审判决作出后双方当事人已经办理了房屋交接手续，腾房日期已经明确，故本院对富国里招待所应负担的租金数额予以重新确定。
关于西都地产公司上诉要求富国里招待所支付违约金一节，虽然原《租房协议》约定”乙方应在本协议规定当日支付租金，否则视为违约，按照违约天数以当期付款的1%向甲方支付违约金”，但是根据本院前文论述，双方对于不定期租赁期间租金支付时间并无明确约定，且根据原《租房协议》亦无法确定租金支付时间，故西都地产公司主张富国里招待所未支付租金违约并非是富国里招待所单方所致，其要求富国里招待所支付违约金，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2452号民事判决第四项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2452号民事判决第二、三、五项；
三、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2452号民事判决第一项为：确认北京西都地产发展有限公司与北京富国里招待所就北京市西城区×××地下室房屋于二○○八年十二月二十四日签订的《租房协议》及其后形成的不定期租赁关系于二○一五年二月十五日解除；
四、自本判决生效之日起十日内，北京富国里招待所支付北京西都地产发展有限公司自二○○九年十月二十二日至二○一五年二月十五日的房屋租金九十九万二千三百七十七元；
五、驳回北京西都地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16612元，由北京西都地产发展有限公司负担11621元（已交纳8971元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院），由北京富国里招待所负担4991元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费29502元，由北京西都地产发展有限公司负担21544元（已交纳17942元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法�），由北京富国里招待所负担7958元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年五月二十日
书 记 员 祝 石