江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00547号
上诉人（一审被告）沭阳县金润服装厂，住所地沭阳县龙庙镇赵庄村。
投资人潘廷余。
委托代理人唐磊、张连，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）吴增文。
被上诉人（一审原告）胡义笑。
二被上诉人委托代理人胡小干。
一审被告潘廷余。
一审第三人沭阳县龙庙镇启明学校，住所地沭阳县龙庙镇赵庄村。
负责人章伟。
一审第三人�洪美等42人（名单详见附件）。
委托代理人赵新仓（又名赵新昌)。
上诉人沭阳县金润服装厂（下称金润服装厂）因与被上诉人吴增文、胡义笑，一审被告潘廷余，一审第三人沭阳县龙庙镇启明学校（下称启明学校）、一审第三人李洪美等42人（下称42名村民）租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2013）沭华民初字第1800号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金润服装厂的投资人潘廷余，委托代理人唐磊；被上诉人吴增文、胡义笑，委托代理人胡小干；一审被告潘廷余，一审第三人42名村民的委托代理人赵新仓到庭参加诉讼。一审第三人启明学校经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴增文、胡义笑一审诉称，2011年2月16日，原、被告签订租赁协议，被告租赁原告�屋经营。协议签订后，原告依约定交付房屋，但被告未按协议付款，共拖欠88000元未付。现请求被告给付原告租金88000元及利息，利息从2012年2月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日止，并承担本案的诉讼费。
金润服装厂、潘廷余一审辩称，二被告与二原告不存在租赁合同关系，二原告主体不适格，应驳回原告起诉。被告沭阳县金润服装厂曾于2011年2月16日与胡小干签订租赁合同，租赁物为位于沭阳县龙庙镇赵庄村原启明学校内的学校餐厅、宿舍和场地，租期为一年，现合同原件遗失。合同签订后，被告金润服装厂给付胡小干一年租金40000元。因赵庄村村民前往被告厂房闹事、阻碍生产，二被告与相关村民经乡政府调解达成协议，此后租金由二被告交付到乡政府，由乡政府交付给村民。被告租赁的厂房系执行财产，二原告对涉案房屋、场地�不享有所有权或使用权，二被告不应给付二原告租金。请求驳回原告的诉讼请求。二被告已交付给胡小干的40000元租金，二被告将另行主张权利。
一审第三人42名村民辩称，2010年赵新仓代表农户将土地租赁给胡道美，约定2011年5月1日付清租金，因胡道美病逝没有履行合同，第三人42名村民向胡道美儿子胡小干发出限期履行通知书，胡小干放弃继承。后经龙庙镇矛盾调处中心调解，原告吴增文已表示放弃。因此，农户与胡道美家已不存在合同关系，胡小干与潘廷余之间也不存在合同关系。
一审第三人启明学校未作答辩。
一审法院查明，2010年6月2日，吴增文、胡义笑亲属胡道美（乙方）与沭阳县龙庙镇赵庄村部分村民代表赵新昌（甲方）签订合同书一份，主要内容为：原启明中学于2004年4月租赁赵庄村47户村民土地办学，因管理不善，现启�中学经沭阳县人民法院宣告破产……六年来启明中学一直未付村民土地租金，经村委会研究同意，土地流转，47户村民（见附件）委托赵新昌同志作为代表，决定对原启明中学租赁的40亩零9厘土地上的所有房产进行出租。经多方磋商，甲方（47户村民）决定将房产出租给乙方（胡道美），总租价为636000元，出租年限为伍拾年。此合同从2010年9月1日生效，2010年9月1日前启明中学的一切债务与乙方无关，2010年9月1日以后的土地租金由乙方负责，在以后乙方的正常工作中，如因启明中学原有债务纠纷，一切由甲方代表赵新昌负责处理，造成乙方无故停产的，乙方的经济损失由甲方负责。付款方式为2010年8月1日前付款136000元，余款2011年5月1日前全部付清。如到时不付款，甲方有权制止乙方生产，并不负责一切经济损失。同年6月6日，胡道美与农户分别签订合同，租赁农户土地，每亩600元，租赁期限20年。合同签订后，胡道美向47户村民分别支付了2010年度土地租金，并由村民出具相应的收据，胡小干向土地农户代表赵新昌支付了2011年度租金24054元，并由赵新昌出具收据。2012年、2013年度土地租金未付。2011年2月16日，金润服装手套有限公司赵庄分厂（乙方）与胡小干（甲方）签订厂房转租协议，约定：甲方胡小干将原启明学校院内面积为1800平方米的土地及厂房租赁给乙方经营，租赁时间2011年2月16日至2014年2月16日止，租金从2011年2月16日至2012年2月16日为40000元，从2012年2月16日至2013年2月16日为43000元，从2013年2月16日至2014年2月16日为45000元；付款方式，2011年2月16日付全年40000元，以此类推；违约责任，甲方不得以任何理由在租赁期间随意终止本合同，但乙方如中途退出，必须提前两个月通知对方，同时向对方支付违约金5000元，如乙方租赁不�一年按一年计算，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，2011年2月16日生效，甲方胡小干，乙方潘廷余。协议签订后，金润服装厂支付胡小干2011年度租金40000元。
另查明，胡道美于2011年7月7日病故，生前有妻子吴增文、儿子胡小干、女儿胡义笑,胡小干明确表示放弃继承权。金润服装厂为个人独资企业，潘廷余为投资人。2012年3月、2013年9月10日，金润服装厂分别以每亩700元、800元租金向上述农户支付土地租金27784元、29478元。
又查明，沭阳县人民法院于2008年7月17日对启明学校的房产及附属设施予以查封、扣押，并于2009年4月15日对上述财产进行公开拍卖，后因无人举牌竞价导致流拍。后赵新昌、葛爱军等9名权利人作为申请人向沭阳县人民法院提出申请，表示同意接受以拍卖流标的财产抵偿债务。
一审法院认为，房屋租赁合同无效，当事�请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中，吴增文、胡义笑亲属胡道美从他人处租赁土地及房产，取得对租赁物使用和收益的权利。租赁期间将部分租赁物出租给金润服装厂，双方形成转租合同关系，金润服装厂应按约定交付租金。鉴于启明学校财产系被法院查封、扣押，未裁定给权利人所有，作为权利人之一和土地农户代表赵新昌将上述财产出租给胡道美，双方之间的租赁合同无效，继而胡小干代表胡道美与潘廷余签订的合同亦属无效,但金润服装厂应按合同约定的租金标准支付占有使用费。因胡道美在租赁期间病故，吴增文、胡义笑作为其合法继承人，依法有权向金润服装厂主张权利。吴增文、胡义�要求金润服装厂给付使用费，依法予以支持。因2012、2013年度土地租金，金润服装厂没有支付，金润服装厂代为支付给第三人42名村民，应从金润服装厂应给付吴增文、胡义笑的租金中折抵。但超出吴增文、胡义笑应支付部分，金润服装厂自行负责。金润服装厂支付了2012年度40亩土地租金和2013年度37亩土地租金，按胡道美与农户约定租金为每亩600元，合计46200元，应从吴增文、胡义笑主张的88000元中扣除。金润服装厂代付的2012年、2013年度土地租金应从合同约定数额中扣除后作为计算利息的基数，即19000元、22800元。金润服装厂辩解合同是与胡小干签订，期限为一年，期满后与农户重新订立合同，未提供证据证实，且与胡小干提供的合同相互矛盾，不予采信。因土地和房产由胡道美从他人处租赁用于开办木材加工厂，该木材加工厂系家庭经营，胡小干作为家庭成员在庭�中认可系代其父亲胡道美签订合同，金润服装厂辩解吴增文、胡义笑主体不适格，不予采信。第三人启明学校经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。经审判委员会讨论决定，参照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条第二款、第二条、第五条第一款、第十七条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、金润服装厂于本判决生效后五日内给付吴增文、胡义笑租金41800元及利息（分别以19000元、22800元为基数从2012年2月16日、2013年2月16日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回吴增文、胡义笑其他诉讼请求。如果金润服装厂未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由吴增文、胡义笑负担1000元，金润服装厂负担1000元。
金润服装厂不服一审判决上诉称，一审认定事实有误，一审以一份租赁合同复印件认定上诉人与胡小干签订合同,是错误的。该合同出租方是胡小干，应该是胡小干作为原告参加诉讼，而一审原告又是吴增文、胡义笑，所以说一审原告主体不适格。一审认定胡道美生前经营的木材加工厂是家庭经营明显错误，胡小干没有主张家庭经营，一审作出认定明显错误。一审认定赵新昌与胡道美签订的租赁合同无效，该租赁物应由第三人42名村民享有权利，胡道美在协议中同意2011年8月10日付不清租金，放弃权利；吴增文在矛调中心声明放弃权利；到约定时间胡道�及家人没有给付租金，说明放弃权利的条件已经成就，第三人42名村民有权与上诉人签订租赁合同，被上诉人无权向上诉人主张租金，上诉人把租金给第三人42名村民是正确的。一审以胡道美与第三人42名村民签订合同约定的每亩土地租金600元计算，把上诉人多付的租金没有抵充是错误的。即使租赁期限是三年，那么从2013年6月合同到期后的租金也不应当给付被上诉人。被上诉人2011年8月10日放弃合同权利，租金应给第三人42名村民。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
二审期间被上诉人申请证人赵大司出庭作证，主要证明胡道美生病住院期间，赵新仓打印一份协议，赵新仓和他一起到医院看望胡道美，胡道美在协议上按手印。上诉人认为赵大司的陈述能够证明第三人42名村民已经和吴增文解除合同了。
被上诉人吴增文、胡义笑辩称，一审判决正确。
对于证人赵大司所陈述的内容，被上诉人认为协议上胡道美名字是打印的，不予承认。
一审第三人42名村民述称，胡小干与潘廷余的合同解除后，赵新仓有权代表农户与潘廷余签订协议，把租金直接给农户。
对于证人赵大司的陈述内容，赵新仓认可到医院看望胡道美时吴增文在场，但按手印时没人在场。
二审查明的事实与一审相同。
本案的争议焦点是：1、金润服装厂与胡小干签订的合同是否成立；2、一审认定胡道美生前经营的木材加工厂是家庭经营是否错误；3、吴增文、胡义笑作为一审原告诉讼主体是否适格及吴增文、胡义笑是否有权向上诉人金润服装厂主张租金；4、上诉人向一审第三人42名村民给付租金是否妥当，按胡道美与一审第三人42名村民约定的年租金600元/亩计算，上诉人多付的租金是否应当抵充应付被上诉人租金。
本院认为，本案涉案租赁物是被法院查封、扣押的房屋和土地，在法院未解除查封、扣押情况下，农户代表赵新仓将上述财产出租给胡道美，胡道美又和农户签订土地租赁合同，胡小干又与潘廷余签订的房屋和场地租赁合同，上述系列合同均无效。一审法院对本案涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。
关于金润服装厂与胡小干签订的合同是否成立问题。上诉人主张合同是复印件，但二审期间上诉人承认合同上签名是原始的，合同的相对方是胡小干。说明当事人双方已就胡小干和潘廷余之间订立的合同的真实性不持异议，对此，本院确认该合同成立。
关于一审认定胡道美生前经营的木材加工厂是家庭经营是否错误问题。对于胡道美生前租赁涉案房屋、场地用于家庭经营板�厂，胡道美妻子吴增文及子女胡义笑、胡小干均不持异议，上诉人主张一审认定胡道美生前经营木材加工是家庭经营是错误的，但没有证据证明其上诉主张，上诉人该上诉主张依据不足，不予支持。
关于吴增文、胡义笑作为一审原告诉讼主体是否适格及吴增文、胡义笑是否有权向上诉人金润服装厂主张租金问题。上诉人主张，被上诉人提供的胡小干与潘廷余签订的租赁合同出租方是胡小干，而一审原告又是吴增文、胡义笑，这明显矛盾，胡小干应作为一审原告参加诉讼，所以本案一审原告主体不适格；胡小干不以原告身份参加诉讼是为了逃避执行。本院认为，根据二审期间上诉人陈述，胡道美租赁涉案房屋、场地期间，潘廷余曾找胡道美协商转租部分房屋场地事宜，胡道美说“现在是我儿子（胡小干）管的”，所以跟胡小干谈的（转租事宜）。胡小干也承认，在转租合同上签字是其父亲（胡道美）叫他签的。上述当事人陈述证明胡小干与上诉人签订转租合同的行为是基于胡道美的授权，而不是胡小干个人行为。在胡道美去世后，胡道美的继承人吴增文、胡义笑、胡小干有权作为当事人参与本案诉讼。胡小干表示放弃继承，不以一审原告身份参与诉讼，是对其民事权利和诉讼权利的处分，并不违反法规定，应予准许。胡小干对其民事权利和诉讼权利的处分行为，并不影响其在其他案件中是否应承担相关义务。因此，上诉人有关吴增文、胡义笑作为一审原告诉讼主体不适格，吴增文、胡义笑无权向上诉人主张租金及胡小干不以原告身份参加诉讼是为了逃避执行等上诉主张，依据不足，不予支持。
关于上诉人向第三人42名村民给付租金是否妥当及按600元/亩计算，上诉人多付的租金是否应当抵充应付被上诉人�金问题。上诉人认为，一审法院既然认定赵新仓与胡道美签订的租赁合同及胡小干与上诉人签订的租赁合同无效，租赁物第三人42名村民就享有权利。胡道美在2011年6月3日协议中同意不付清租金，放弃权利，吴增文2012年6月1日在龙庙镇矛调中心声明放弃权利，胡道美及其家人没有按期支付租金，说明放弃权利的条件已成就，第三人42名村民就有权与被上诉人签订租赁合同，上诉人向第三人42名村民支付租金没有错误。一审法院以胡道美与第三人42名村民签订的租赁合同约定的租金每年600元/亩计算，把上诉人多付的租金没有抵充是错误的。即使租期三年，那么从2013年6月合同到期后的租金也不应给付被上诉人。本院认为，在涉案的相关租赁合同无效的情况下，合同订立后当事人之间就相关合同所作变更或其他约定亦属无效行为。因此，上诉人主张胡道美生前曾签订协议�同意不付清租金，放弃权利以及吴增文在龙庙镇矛调中心声明放弃权利，上述的“协议”和“声明”即使成立，也属于无效行为，不具有法律效力。本案审理的是被上诉人吴增文、胡义笑和上诉人金润服装厂之间的租赁合同纠纷，按照合同相对性原则，就当事人双方讼争的内容进行审理、裁判。一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，判令上诉人金润服装厂参照约定租金标准支付被上诉人吴增文、胡义笑房屋占有使用费，并无不当；同时，一审法院将金润服装厂已付给村民的部分租金，作为金润服装厂为吴增文家人的代付租金，并折抵金润服装厂应付吴增文、胡义笑的2012年2月16日至2014年2月16日两年的部分租金，亦无不妥。上诉人支付给一审第三人42名村民的2012、2013年度租金，折抵数额的计算�准，应按600元/亩计算，多余部分超出了胡道美与一审第三人42名村民约定的租金数额，不应再折抵上诉人应付被上诉人租金差额。至于一审第三人42名村民与吴增文、胡义笑、胡小干之间，以及上诉人与一审第三人42名村民之间，如发生租赁合同纠纷，均可另案处理。上诉人有关胡道美、吴增文放弃权利，租赁物第三人42名村民就享有权利，第三人42名村民有权与被上诉人签订租赁合同，上诉人向第三人42名村民支付租金没有错误，按600元/亩计算，把上诉人多付的租金没有抵充是错误的，以及从2013年6月合同到期后的租金也不应给付被上诉人等上诉主张，依据不足，不予支持。二审期间，上诉人提供的证人赵大司证言，因赵大司是本案一审第三人之一，是本案当事人，因此，赵大司的所述内容属当事人陈述，不属于证人证言的范畴。其陈述的内容，无其他证据佐证，�予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉主张依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2000元，由上诉人沭阳县金润服装厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐淮成
审 判 员 张 伟
代理审判员 杨 艳
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 吴 倩
附：一审第三人身份信息
第三人李洪美。
第三人李洪庄。
第三人赵彬。
第三人赵志伦。
第三人赵志怀。
第三人赵大司。
第三人赵兴云。
第三人李洪干。
第三人李洪明。
第三人李双喜。
第三人李洪庄。
第三人李远春。
第三人葛小芹。
第三人赵如银。
第三人李远来。
第三人李远密。
第三人李洪林。
第三人李洪石。
第三人沙开美。
第三人赵新胜。
第三人赵凤军。
第三人赵汝贤。
第三人王美才。
第三人赵新建。
第三人沙开考。
第三人陈怀俊。
第三人沙亚周。
第三人赵新大。
第三人赵兴全。
第三人陈玉全。
第三人赵飞。
第三人李远清。
第三人赵新美。
第三人赵新祝、李洪涧、李志刚、胡玲、李洪州、王井连、李洪安、吴永奋、章小兵等。
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