上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1103号
原告上海红村实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人周辰，职务执行董事。
委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托代理人熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告汤晓雯，女，1982年11月8日生，汉族，住上海市。
委托代理人徐铭，上海市前和律师事务所律师。
原告上海红村实业有限公司诉被告汤晓雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2015年7月6日、2015年8月12日公开开庭进行了审理，原告上海红村实业有限公司的委托代理人熊艳，被告汤晓雯的委托代理人徐铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海红村实业有限公司诉称，2009年7月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的上海市长宁区虹梅路某房屋（以下简称“涉讼房屋”），租赁期为3年，自2009年7月28日起至2012年7月28日止，并约定了每月的租金水平、递增方式、支付方式和违约责任。之后被告在上述房屋地址注册成立了上海市长宁区奔尼餐厅并进行经营。合同到期后，双方签订了《续租合同》约定上述合同作了补充约定，约定租赁期限延续至2016年1月27日，租金每年环比递增。至2014年2月，租金水平递增至每月人民币25，350.50元。租赁期间被告多次拖欠租金及水电费，并自2014年7月之后就再没支付租金，直至2015年8月4日被告交还钥匙，共拖欠租金304，290元，拖欠电费937.58元，拖欠水费10，951.24元。虽经原告多次催讨，仍拒不支付。由于被告上述行为，导致原告损失，并已构成根本违约。为减少损失，维护自身权益，特诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金304，290元（2014年7月28日至2015年7月27日，按月租金25，357.50元计算）；3、被告支付原告拖欠租金的滞纳金（以拖欠每期租金为本金，按银行同期贷款利率的4倍为标准，以每期实际拖欠租金分段计算至实际支付之日止）；4、被告向原告支付拖欠的水费937.58元，电费10，951.24元；5、被告向原告支付合同解约违约金5.4万元；6、被告将其经营的上海市长宁区奔尼餐厅的工商注册登记迁移租赁房屋；7、本案诉讼费由被告承担。
被告汤晓文辩称，同意解除合同，并愿意支付2014年7月28日至2014年10月13日的租金（包括同期的水电费）。之后的租金由于是原告的原因导致被告无法经营，故被告不同意支付。被告在2014年7月之后因经营困难未付租金。2014年10月13日，物业通知被告要断水断电。为此，被告立即准备将设备物品搬离涉讼房屋，然当天遭到被告法人舅舅等的阻拦，并发生了肢体冲突。由于发生了争执，被告没法搬离，也没法实际经营，而且原告还更换了卷帘门门锁。原告以实际行动解除了双方的租赁合同。此后被告一直无法正常使用涉讼房屋，房屋实际是在原告占有之下。原告认为是行使自助行为，被告认可，但该行为确实阻扰了被告不能顺利交接房屋，责任在原告。故被告不愿承担2014年10月13日之后的租金。由于责任在原告，因此关于滞纳金和违约金被告同样不同意支付。即使存在违约金，原告的计算标准也过高。
经审理查明，原告为涉讼房屋的房屋产权人。
2009年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租涉讼房屋，用于经营餐厅，建筑面积65平方米。租赁期限自2009年7月28日至2012年7月28日止。第1年租金为12，000元／月，每年递增5%。租金按一个月为一期支付，煤气租金应于使用前五日内支付，先付后用。如乙方逾期支付租金和物业管理费超过10日，则视为乙方自动退租并构成违约，甲方有权终止本合同，采取停水、停电等必要措施直至收回房屋。乙方还应承担逾期付款的违约责任（按每日千分之五支付滞纳金），并承担违约责任。租赁保证金为5.4万元，甲方应于租赁关系解除且乙方腾空、点清、并付清所有应付费用以后，于5日内将保证金全额无息退还乙方。乙方应承担租赁期内的水、电、电讯、煤气等一切因乙方实际使用而产生的费用，按时结算。甲、乙任何一方如未按合同的条款履约，导致中途终止本合同，则视为违约，双方同意违约金为5.4万元。若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同终止后，乙方必须及时办理乙方营业执照以及相关证照的注销手续。合同签订后，被告按约支付了租金合同保证金，原告将房屋交付给被告，被告承租房屋后开设餐厅，工商登记注册为上海市长宁区奔尼餐厅。
2012年6月26日，双方就涉讼房屋续签了租赁合同。合同约定，双方同意租赁期延长增加3年半（至2016年1月27日止）；双方同意新一年租金为2.3万元／月，此后每年增加5%（第二年为24，150元／月，第三年为25，357.50元／月）。续租之后，被告继续使用涉讼房屋。
2015年7月起，被告因经营困难，未能按期支付租金（租金实际支付至2015年7月27日）。原告按约催讨未果。被告则欲与原告协商减免租金，但未能与原告协商一致，被告便一直拖欠租金。
2014年10月13日，涉讼房屋所在的物业告知被告，由于其长期拖欠租金，将采取停水停电措施。被告及其丈夫立即赶往涉讼房屋准备将物品、设备搬离。原告认为需结清房租再搬，故被告在搬离过程中遭到了原告法人的舅舅等（张永法、张金法）的阻扰，双方还发生了肢体冲突。由于双方发生了争执，被告搬离未果，但一直保管着房屋钥匙。该日之后，涉讼房屋就处于空置状态，被告也未能正常使用、正常经营餐厅。被告称原告还更换了房屋卷帘门的钥匙。
此后原告又多次催讨租金，要求收回房屋，但双方仍然协调无果，遂致诉。
审理中，在本院主持下，被告于2015年7月17日搬离了在涉讼房屋内的所有物品、设备。8月4日向原告交还了房屋钥匙（卷帘门、消防门、房间门）。
另查明，2014年5月至9月，被告共拖欠水费937.58元，电费10，951.24元。
审理中，原告表示被告的押金5.4万元可以抵扣被告承担的费用。
上述事实，有《房屋租赁合同》及续租合同、上海市房地产权证、水电费清单、派出所询问笔录等证据以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未能按照合同约定按时支付2014年7月起的租金，并拖欠数月。直至原告收回房屋，被告也未支付相关费用。故被告拖欠租金已是事实，该行为已经构成违约。原告可以根据法律规定解除合同。
本案的争议焦点是2014年10月13日，双方发生争执后，被告是否还应承担房屋租金。首先关于房屋的掌控，原告实际于2015年8月4日才收回房屋钥匙，房屋应一直在被告控制中。被告辩称原告已更换了房屋钥匙，故房屋已由原告掌控。然对此，被告并未提供相应证据印征，本院无法采信。其次，房屋在被告控制中，但被告在2014年10月13日后就再未正常经营，正常使用房屋。被告也以此为由拒绝支付该期间的费用。对此，本院认为，由于房屋钥匙一直在被告处，原告无法收回涉讼房屋是事实。虽然被告一直未能正常使用涉讼房屋，但导致该情况发生的正是被告违约，拖欠租金造成的。被告无法免除支付租金的责任。对于原告来说，在2014年10月13日阻止被告搬离并与被告发生冲突虽为自助行为，但方式上欠妥，激化了双方矛盾。此后也未采取合理措施处理涉讼房屋，一定程度上造成了损失的扩大。综合以上因素，原告要求被告承担2014年7月28日至同年10月13日租金的诉请本院予以支持，2014年10月14日至2015年7月27日的租金本院根据实际情况及被告违约程度酌情予以调整，确定被告需向原告支付2014年7月28日至2015年7月27日的租金24万元。
关于原告主张的违约金即合同解约违约金5.4万元。被告拖欠租金的违约行为造成原、被告的合同解除，被告理应按法律及合同约定承担相应的赔偿责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告的主要损失在于与被告的合同提前解除而造成的房屋空置损失。双方合同约定的金额大致相当于两个月租金，故原告对于该违约金的主张尚属合理，本院予以支持。
关于原告提出拖欠租金滞纳金的诉请。本案因被告拖欠租金违约导致合同解除，本院已依法支持了原告解约违约金的诉请，最大程度上弥补了原告的损失。原告又另外提出滞纳金的诉请有重复之嫌，本院不予支持。
关于被告拖欠的水电费，按照合同约定被告应支付涉讼房屋的水电费。2014年5月至9月涉讼房屋尚由被告正常使用，被告自认2014年10月13日离开之后未结算相应水电费，故该期间相应的水电费应由被告承担。原告共主张水电费11，888.82元，本院予以确认。
关于原告要求被告迁移工商注册地址等的诉请，由于合同明确约定合同终止后，被告必须办理营业执照以及相关证照的注销手续。故原告的诉请于法有据，本院依法予以支持。
另外，根据合同约定及原告在审理中的表示，被告已交付的租赁保证金54，000元可以抵充本案被告需承担的费用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告上海红村实业有限公司与被告汤晓雯就上海市长宁区虹梅路某室房屋订立的《房屋租赁合同》；
二、被告汤晓雯应于本判决生效之日起十日内向原告上海红村实业有限公司支付2014年7月28日至2015年7月27日的租金人民币240，000元；
三、被告汤晓雯应于本判决生效之日起十日内向原告上海红村实业有限公司支付合同解约违约金人民币54，000元；
四、被告汤晓雯应于本判决生效之日起十日内向原告上海红村实业有限公司支付拖欠的水电费人民币11，888.82元；
五、被告汤晓雯已支付给原告上海红村实业有限公司的租金保证金人民币54，000元用以抵扣上述费用；
六、被告汤晓雯应于本判决生效之日起十日内办理上海市长宁区奔尼餐厅营业执照以及相关证照的注销手续；
七、驳回原告上海红村实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，662.10元，因本案适用简易程序减半收取计人民币2，831.05元，由被告汤晓雯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一五年八月十一日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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