西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00443号
上诉人（原审被告）杜婷，西安市临潼区仙霞服装店业主。
委托代理人张崇相，西安市临潼区文化馆职工。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部，住所地西安市临潼区骊山街办南大街60号。
法定代表人李志国，该武装部部长。
委托代理人董为民，陕西昭应律师事务所律师。
上诉人杜婷因与被上诉人中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部（以下简称临潼武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜婷及其委托代理人张崇相、被上诉人临潼武装部的委托代理人董为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
临潼武装部向原审法院起诉称，2013年1月，其与杜婷签订临武（2013）0002号军队房地产租赁合同，杜婷承租其综合楼第一层第二间和第二层两间共三间房屋，租期为1年，每月租金为2600元。双方均完全履行了合同。租期届满后，其根据上级指示精神必须收回所有房屋，并明确表示不再与杜婷续租，但杜婷对其以各种形式的收房通知予以拒绝。故其诉至法院，请求判令杜婷退还租赁其综合楼第一层第二间和第二层两间共三间房屋，并按每月2600元承担该房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金。
杜婷辩称，第一，双方租赁关系2001年以前已经建立。2000年临潼武装部与杜婷达成集资建造该房屋的口头协议，杜婷如约交纳了15万元集资款并达成房屋租赁协议，对第一层第一间房屋每年租金1万元逐年扣除，第一层第二间房屋逐年签订租赁合同，租赁时间同第一层第一间，合同已经履行了13年。2015年12月底约定期限终止，临潼武装部为了增加租赁费向杜婷发出通知，但双方已就2014年房屋租赁达成协议，杜婷也如约交纳了2014年1至4月份租金，双方2014年租赁关系已经成立。2014年6月临潼武装部提出终止合同并给杜婷停止供电，损害了杜婷的合法权益。第二，根据承租现状，杜婷现承租房屋为一个整体，临潼区武装部只主张了其中一部分，割裂了房屋的整体性。第三，临潼武装部的行为已经给杜婷造成了一定的损失，杜婷不愿承担2014年5月1日以后的租金。请求驳回临潼武装部的诉讼请求，同时保留向临潼武装部追索损失的权利。
原审法院经审理查明，2001年1月起，杜婷租用临潼武装部沿街门面房由南至北第一、二间（杜婷租赁的第一间第二间为南北相连无隔墙的两间）。之后多年双方租赁关系一直延续。2013年1月1日，双方再次签订军队房地产租赁合同（合同编号为临武（2013）0002号）。该合同再次明确杜婷承租的第一间房屋租期从2001年1月起为15年；第二间和第二层两间租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2014年1月1日止；月租金总额为2600元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），年租金为31200元。杜婷应于每年一月一日前交付。同时合同约定：租赁期内，由临潼武装部提供水、电等资源，所产生的费用由杜婷按时向临潼武装部交纳；租赁期内，杜婷不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修，确需装修、增设的，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交临潼武装部；租赁期满，合同解除等等。2014年1月1日合同期满后，双方未续签合同，杜婷继续使用临潼武装部房屋，并以每月3000元从2014年1月交至4月的房屋租金，共计12000元。2014年6月临潼武装部口头通知杜婷收回房屋，未果。7月临潼武装部对杜婷租用的房屋断电，要求杜婷返还房屋。同年9月临潼武装部采用书面通知、特快专递、门面房张贴通知等形式通知杜婷返还房屋，均未果。2014年10月31日，临潼武装部起诉至法院，请求如前所述。
原审法院经审理认为，临潼武装部与杜婷间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，临潼武装部与杜婷虽未续签合同，但杜婷继续使用该房屋，临潼武装部未提出异议，双方租赁为不定期租赁关系。依据法律规定，临潼武装部有权在留够合理期间范围内随时要求收回房屋。杜婷抗辩其租用的房屋为整体出租，但从合同对租期约定来看第一第二间租期不同，虽然第一第二间为联通的两间，但实际中可通过物理方式隔离为独立的两间。因此，杜婷抗辩不能成立，故临潼武装部要求收回综合楼第一层第二间和第二层两间共三间房屋的请求，依法予以支持。杜婷在接到临潼武装部多次收回房屋的要求后，一直未交房，既违反合同约定也违反法律规定。故临潼武装部要求杜婷承担该三间房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金，符合法律规定，依法应予支持。但临潼武装部在杜婷不交回房屋时，对杜婷租用的房屋断电，明显不妥，给杜婷经营造成了一定的损失。现杜婷据此对临潼武装部主张的租金进行抗辩，符合法律规定，对其抗辩，予以采纳。故对临潼武装部断电后杜婷占用房屋应交纳的费用酌情减少。综上所述，为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告杜婷于判决生效之日起30日内返还原告中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部位于西安市临潼区南大街人武部综合楼第一层第二间和第二层两间房屋；二、被告杜婷于判决生效之日起30日内，以每月2600元为标准支付原告中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部2014年5-6月房屋租金，从2014年7月起至判决确定的返还房屋之日止，按每月2500元支付原告中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部占用房屋的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元由杜婷负担。
宣判后，杜婷不服，向本院提起上诉称，原审法院未对临潼武装部的原告主体资格进行认定与审查，并无证据证明临潼武装部系争议房屋的合法权利人。本案所涉第一层第二间房屋与第一间房屋是整体出租，与集资建房相关。其并未接到临潼武装部的腾房通知，原审认定事实不清。请求：撤销原判，发回重审。
临潼武装部辩称，杜婷的上诉理由不能成立。其具有原告主体资格，2013年与杜婷签订租赁合同并交付，也证明了其对争议房屋的合法权利。杜婷称未收到交房通知与事实不符，对方拒收特快专递，临潼区武装部有权利收回房屋，也已经履行了通知义务。第一层第一间房屋问题不属本案的审理范围，该房租赁期限未到期。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院经审理认为，临潼武装部与杜婷签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均已按租赁合同履行。租赁期限届满后，临潼武装部与杜婷并未续订租赁合同。但杜婷仍然继续使用讼争房屋并缴纳了2014年1月至2014年4月的房屋租金，双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故临潼武装部现要求杜婷返还讼争房屋于法有据，应予支持。杜婷上诉称其租用的房屋为整体出租，但第一层第一间与第二间租期不同，也并非不可分割，故杜婷以整体出租为由拒绝腾交的理由不能成立。临潼武装部主张2014年5月至实际退还房屋之日的租金，因其自2014年7月对讼争房屋停电，原审判令杜婷支付临潼武装部2014年5-6月租金2600元，2014年7月至返还房屋之日，按每月2500元支付，并无不当。综上，杜婷的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持，据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，杜婷已预交，由杜婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 张安品
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年五月八日
书 记 员 李洪星