广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2457号
上诉人（原审原告）：罗其光，住广东省肇庆市鼎湖区。
被上诉人（原审被告）：林荣茂，住广东省汕头市潮南区。
被上诉人（原审被告）：曾志平，住湖南省宁乡县。
两被上诉人的共同委托代理人：吴泉，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人罗其光因与被上诉人林荣茂、曾志平租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区金信路金兰街14号106房的产权人是曾志平。林荣茂与曾志平系夫妻。2013年4月1日，罗其光与林荣茂签订《房地产租赁合同》，约定：林荣茂将涉案房屋出租给罗其光作住宅使用，租期从2013年4月4日起至2014年4月3日止；房屋租金每月2000元，租赁保证金4000元；罗其光应当按时交纳租金及每月管理费、电话费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费；如逾期交纳租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金；租赁期间，如罗其光需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；租赁期间，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月提前以书面通知另一方，在通知期间，承租方需照常交纳租金；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金……。合同签订后，罗其光向林荣茂、曾志平交纳了租赁保证金4000元。同年7月初，罗其光向林荣茂表示要提前退租。同年7月14日，罗其光打电话联系林荣茂，称其将于15日退租并搬离涉案房屋，同时提出以林荣茂从租赁保证金中扣除当月租金、水电费后退还余额的方式终止合同。林荣茂答复要求罗其光先去查询水电费、管理费数额，对罗的其他意见未予回应。后罗其光查询了水电费数额并告知了林荣茂，林荣茂要求罗其光先去交纳6月前的水费和电费催缴单上的电费。同年7月15日，罗其光继续打电话联系林荣茂，称其已经交纳了涉案房屋2012年10月起40多元的水费，林荣茂表示租赁合同前产生的水费可从银行汇款退回给罗其光。后罗其光表示其当晚就搬离涉案房屋，林荣茂未提出异议。当日，罗其光搬离涉案房屋。同年7月17日，罗其光未能打通林荣茂的电话。同年7月18日，罗其光发短信给林荣茂，称其已于7月15日搬走，欠水费39元、电费155元、管理费61元，代林荣茂交水费42元，要求林荣茂从保证金4000元中扣除上述费用后将余下1787元汇入指定银行帐户。当日，林荣茂回复：“收到，我找时间对一下。”后罗其光多次发短信催退款，林荣茂均未回复。2014年7月16日，罗其光发短信给林荣茂，要求林支付上述1787元，否则将采取法律手段。同年7月17日，林荣茂回复认为其无过错。此后，双方产生纠纷。罗其光于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林荣茂、曾志平向罗其光退还租房保证金1787元及延期退还保证金的利息146.53元；2、林荣茂、曾志平支付罗其光参与本案的包括但不限于差旅费、误工费、调查证据的费用等1915.84元；3、林荣茂、曾志平承担本案诉讼费用。原审诉讼中，林荣茂、曾志平提起反诉，请求判令：1、确认《房地产租赁合同》于2013年9月14日解除；2、确认林荣茂、曾志平没收租赁保证金4000元；3、罗其光支付拖欠的2013年7-9月租金6000元及延期交租的违约金；4、罗其光支付拖欠水费39元、电费155元、2013年7-9月的管理费183.6元；5、罗其光承担本案反诉费用。
原审另查明：罗其光与林荣茂、曾志平确认了争议水费39元、电费155元以及涉案房屋的月物业管理费61.2元的事实。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，除双方协商一致外，不得擅自变更或者解除合同。罗其光向林荣茂口头通知将于2014年7月15日搬离涉案房屋即提前解除合同，林荣茂未表示反对且在诉讼中追认合同确已提前解除，可视为双方在合同提前解除的问题上达成一致意见，由于罗其光按照其通知的日期2014年7月15日搬离了涉案房屋，故确认合同已于该日解除。林荣茂、曾志平主张合同于2014年9月4日解除与事实不符，故不予采纳。对于罗其光提出退还租赁保证金余额的的诉讼请求，首先，罗其光以对话的形式向林荣茂发出另行约定提前解约责任的邀约，林荣茂应当即时作出承诺，但罗其光提供的电话记录反而证实林始终未作出同意罗其光提议的意思表示；其次，林荣茂要求罗其光在搬离前先查询、交纳水电等费用是出租人对承租人提前退租可能导致的损失采取的防范措施，并不属于以行为承诺；最后，事后林荣茂不接听电话、不退还保证金的行为以及诉讼中的意思表示更加证实了其不同意放弃自己的合同权利，故罗其光提出林荣茂同意抵扣租金、水电管理费及退还租赁保证金余额的主张与事实不符，不予采纳，因此该诉讼请求无事实、法律依据，不予支持。对于罗其光提出支付差旅费、误工费、调查证据费的诉讼请求，原审法院认为，上述费用属于罗其光不当提起诉讼导致的损失，应由其自行承担，故该诉讼请求于某无据，不予支持。对于林荣茂、曾志平要求确认没收租赁保证金4000元的诉讼请求，因罗其光违约提前退租且林荣茂、曾志平并未同意放弃没收保证金的权利，故对该诉讼请求予以支持。对于林荣茂、曾志平提出要求罗其光支付2013年7-9月租金及违约金的反诉请求，原审法院认为，因合同已于2013年7月15日解除且林荣茂亦明确知道罗其光于该日搬离，根据合同法关于违约止损的规定，租金只能计算至该日为止（罗其光主张7月租金已抵扣是其理解错误，不代表承认对方诉讼请求），因该租金产生的违约金，予以支持，但应以本金为限，其余时段的租金及违约金缺乏事实、法律依据，不予支持。对于林荣茂、曾志平提出要求罗其光支付水费39元、电费155元、管理费的反诉请求，予以支持，但7月的管理费应从7月4日起计至7月15日止，对于7月15日之后的管理费，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十三条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，于2014年11月6日作出如下判决：一、确认林荣茂、曾志平与罗其光签订的《房地产租赁合同》于2013年7月15日解除。二、确认林荣茂、曾志平有没收罗其光租金保证金4000元的权利。三、罗其光于判决生效之日起5日内向林荣茂、曾志平支付2013年7月4日至15日期间的租金800元及逾期违约金（以800元为本金，按照每日1%的标准，从2013年7月16日起计至付清之日止，以本金为限）。四、罗其光于判决生效之日起5日内向林荣茂、曾志平支付水费39元、电费155元以及2013年7月4日至15日的管理费24.48元。五、驳回罗其光的全部诉讼请求。六、驳回林荣茂、曾志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由罗其光负担；反诉受理费415元，由林荣茂、曾志平负担354元，由罗其光负担61元并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳。
判后，上诉人罗其光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在审查及认定事实上存在明显的错误。原审法院认定罗其光提出林荣茂、曾志平同意抵扣租金、水电管理费及退还保证金余额的主张与事实不符是错误的，没有根据罗其光提交而且对方已经认可的通话录音以及手机短信证据进行客观详细的分析。二、原审法院适用法律是错误的。1、原审判决没收罗其光4000元保证金同时向林荣茂、曾志平支付租金、违约金、水电费、管理费不符合法理。2、原审判决罗其光向林荣茂、曾志平支付2013年7月4日至15日期间的租金及违约金，已经超过诉讼时效。3、原审判决罗其光向林荣茂、曾志平支付违约金无依据且明显过高。4、原审判决未对罗其光代交涉案房屋租赁期前的2012年10月至2013年2月的水费42元判决返还。三、林荣茂、曾志平未在举证期限届满前提出反诉请求，原审判决违反法定程序。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项，重新作出判决；2、判令林荣茂、曾志平退还罗其光租房保证金1787元及延迟退还保证金的利息128.22元；3、判令林荣茂、曾志平支付罗其光因参与此案产生的包括但不限于差旅费、误工费、调查证据费用等1513.88元；4、若认定罗其光需支付违约金，请求调整违约金为本金30％以内；5、判决由林荣茂、曾志平承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人林荣茂、曾志平答辩同意原审判决，不同意罗其光的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：罗其光在涉案《房地产租赁合同》约定的租期届满前向林荣茂提出要求提前解除合同，林荣茂对此未表示反对，可视为双方对于合同提前解除达成一致意见，原审法院确认合同已于2014年7月15日搬离房屋当日解除，并无不当。合同约定如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。由于罗其光提供的证据未能证实林荣茂曾明确同意退还保证金，故罗其光请求退还租赁保证金余额的诉讼请求因缺乏事实与合同依据，原审对此不予支持，并确认林荣茂、曾志平有权没收租赁保证金4000元，并无不当。罗其光要求林荣茂、曾志平支付差旅费、误工费、调查证据费用无理，不予支持。另原审判决罗其光支付2013年7月4日至15日期间的租金和逾期违约金，以及支付相应水电费、管理费，合法有据，本院予以维持。对于罗其光上诉提出逾期违约金每日1％的标准过高的问题，由于该部分租金本金罗其光一直未付，原审法院判决违约金总额以本金为限，是可行的，本院予以认可，罗其光认为该违约金数额过高的理由不充分，本院不予采纳。对于罗其光上诉提出林荣茂、曾志平主张的2013年7月4日至15日期间的租金及违约金已经超过诉讼时效的问题，依据罗其光提供的证据可反映双方在涉案租赁纠纷发生后一直有通过电话和短信进行沟通和协商，此情形产生诉讼时效中断的效力，故对于罗其光上述意见本院不予采纳。
综上所述，罗其光的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费86元，由上诉人罗其光负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月一日
书记员 仪文娟