幢浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终4067号上诉人（原审被告）：吴元飞，女，1969年1月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：鲍波、胡亚琴，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐素珍，女，1953年11月29日出生，汉族，户籍地浙江省建德市。委托代理人：史君慧，浙江浙联律师事务所律师。上诉人吴元飞因与被上诉人唐素�经济适用房转让合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年8月18日，唐素珍、吴元飞双方签订转赠合同一份，约定：吴元飞于2006年5月28日分配到一套杭州市九堡蓝桥名苑×幢×室经济适用房，面积93.94平方米，现自愿将该住房转赠唐素珍购买；同时约定吴元飞应积极配合唐素珍办理购买手续及银行按揭手续，拿到住房钥匙及住房有关资料，应及时交给唐素珍；住房五年后符合过户条件时，吴元飞积极配合唐素珍办理过户手续；唐素珍付给吴元飞转赠费2万元；转赠后唐素珍有权全权处置住房，吴元飞不得反悔，如要收回该住房，吴元飞必须付给唐素珍88万元；唐素珍应积极配合吴元飞在购房时交纳所需�价款（唐素珍交付房款），办理银行按揭手续后，唐素珍应及时交纳按揭价款；吴元飞帮唐素珍办理购房时所需费用及过户费用，均由唐素珍承担。转赠合同签订后，吴元飞与开发商杭州九安房地产开发有限公司签订经济适用房买卖合同，购买杭州市江干区蓝桥名苑×幢×室的经济适用房一套，面积93.94平方米，总房款348784.78元。2006年8月18日，唐素珍以吴元飞的名义向开发商支付了房屋首付款108833元，并先后交纳物业维修基金、抵押代办手续费、消费信贷印花税、三证代办费、代收税费等共计12218元，上述发票的原件均在唐素珍处保存。另外24万元房款，以吴元飞的名义向中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行贷款。自2006年11月起，唐素珍每月以银行存款的方式向吴元飞的按揭贷款账户存入当月的按揭款1854.75元，至2013年12月，唐素珍共支付按揭款7年零2个月�已支付按揭款153270元。截止2013年12月底吴元飞按揭贷款还有163041.14元没有归还。2009年6月21日案涉房屋交房后，一直由唐素珍管理、使用、支配。2014年1月吴元飞变更了其在中国银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行的贷款账户，此后按揭贷款由吴元飞自己支付。同时，吴元飞亦收回了案涉房屋，自2014年1月起至今案涉房屋由吴元飞实际控制。此后，双方为案涉房屋的归属产生争议，多次协商未果。唐素珍遂于2014年12月8日向原审法院起诉，要求解除与吴元飞签订的转赠合同，并要求吴元飞赔偿人民币88万元。原审法院认为，本案的争议焦点有二，其一是唐素珍、吴元飞之间签订的转赠合同是否是双方真实意思表示；其二该转赠合同是否是无效合同。对于第一个焦点问题，纵观原审法院确定的证据和事实，首先从涉案房屋的房款支付情况来看�房屋的首付款主要由唐素珍支付，其后虽以吴元飞名义按揭贷款，但是每月按揭款亦由唐素珍支付达7年之久，这与吴元飞主张其系向唐素珍借款买房的情理相悖。其次，从涉案房屋的税费支付及票据保存情况来看，涉案房屋的全部税费，无论数额大小，均由唐素珍支付，且税费票据均在唐素珍处保存。如系吴元飞借款买房，则购房人一般应向他人借用其所短缺的资金，而不将所有小额税费交由非购房人出资。第三涉案房屋自交付之日起即由唐素珍实际控制，虽未实际居住，但由唐素珍出租，收取租金并缴纳物业管理费等支出。上述情形与双方签订的转赠合同基本相符，可见转赠合同系双方真实意思表示，并已按合同约定的内容履行。对于第二个焦点问题，虽然涉案房屋为经济适用房，以划拨方式取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应当报经有批准权的主管机构批准，但上述法律、行政法规系属管理性规定，而并非效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案房屋转赠购买行为不属于合同无效的法定情形，唐素珍、吴元飞之间的转赠合同具备合同法上的效力。综上所述，唐素珍、吴元飞之间签订的转赠合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。一方违约的，应承担相应的违约责任。现吴元飞未能将房屋过户给唐素珍，反而将房屋收回并实际控制，已违反合同约定，给唐素珍造成了损失，应承担相应的违约责任。故唐素珍要求解除双方签订的转赠合同于法有据，应予准许。对于其要求吴元飞赔偿88万元损失的诉请，虽然合同中对损失赔偿亦有明确约定，但赔偿标准应与唐素珍的实际损失相符，结合经济适用房上市交易的相关规定，以及唐素珍为购买案涉房屋的相关支出，原审法院酌情确定吴元飞应赔偿唐素珍损失人民币50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除唐素珍、吴元飞双方于2006年8月18日签订的转赠合同；二、吴元飞于判决生效之日起十日内赔偿唐素珍损失人民币50万元；三、驳回唐素珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币12600元，由唐素珍负担人民币5441元，由吴元飞负担人民币7159元。财产保全费人民币5000元，由唐素珍负担人民币2159元，由吴元飞负担人民币2841元。吴元飞负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。�判后，吴元飞不服，向本院提起上诉称：一、一审法院审判程序违法导致实体判决不公。一审审理期限长达近一年半之久，违反了民事诉讼法规定的审理期限，审判程序违法，导致判决不公。二审法院应裁定撤销原判决，发回重审。二、一审法院认定案涉转赠合同有效，属适用法律错误。目前经济适用房住房的认购有严格的条件限制，购买人必须符合相关条件才具有认购经济适用房的资格。根据《浙江省经济适用房管理办法》第十八条以及《杭州市区经济适用住房管理办法》第二十一条的规定，本案中，双方签订的转赠合同将经济适用房转赠给唐素珍，明显违反了上述规定。客观上损害了社会公共利益，妨碍了购买经济适用房的正常秩序，以合法形式掩盖了非法目的。根据《合同法》第五十二条规定及《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》第五点，本案中的转赠合同应当据此认定为无效合同。三、众所周知，房屋的赠与有别于一般动产，需要满足特殊条件才能达到有效赠与的目的。根据最高院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定，赠与是转移所有权的民事法律行为，是实践性法律行为，因此赠与行为生效时间与财产所有权转移时间有密切联系，财产所有权转移的时间就是赠与行为生效的时间。根据《城市私有房屋管理条例》第六条，房屋赠与，只有到房管机关办理所有权转移登记手续方为有效，也就是说，房产赠与的所有权转移时间应以房管机关办理房产转移登记手续，受赠人领取了房产证的时间为房屋所有权转移时间，该时间即为房产赠与行为生效时间。在本案中吴元飞始终持有房产所有的权属证书并实际占有该�产，因此，案涉赠与的行为并未生效。四、案涉关于房产首付款中吴元飞已支付了3万元以及至唐素珍起诉之前用于出租的租金数额和去向、用途，还有转赠合同中约定的转赠款，至于一审法院认定2009年6月21日案涉房屋交房后，一直由唐素珍管理、使用、支配与唐素珍向法庭提交的委托书相矛盾。退一步讲，唐素珍也是在吴元飞授权之下的委托行为，故一审就本案的关键性事实认定错误且未能全部查清。五、转赠合同转赠费是2万元，吴元飞的收益只有2万元，2万元是房屋对价还是合同对价，一审判决中未予以认定事实不清。2万元款项有无支付一审判决未予以认定。案涉房屋的10万多首付款中3万元来自吴元飞，唐素珍在一审第三次庭审中也承认，但是3万元款项的返还情况一审中未予以认定，事实不清。吴元飞认为，合同履行吴元飞得到的收益就是2万元，2万元就是合同对价，且吴元飞至今没有收到2万元转赠款以及首付支付的3万元款项。吴元飞认为转赠合同由于唐素珍未支付2万元合同对价款甚至没有返还3万元首付款，导致吴元飞丧失房屋控制权的同时没有得到合同收益2万元，还损失了3万元现金，导致合同目的无法实现。吴元飞依据合同法第九十四条第四项规定于2009年11月7日已经将该转赠合同合法解除，并告知唐素珍，那么吴元飞2014年实际控制案涉房屋行为是发生在合同合法解除之后的，没有违反合同约定。转赠合同第四条的约定是回购条款，而非违约条款。合同解除时该条款已经失效。六、一审法院依照合同法第九十七条判决吴元飞支付唐素珍损失50万元，严重违反了最高人民法院关于违约金与损害赔偿请求权关系的倾向性意见。由于我国合同法的违约金系以补偿性为主要属性，根据合同法第一百十四条第二款和《合同法解释（二）》第二十八条和第二十九条之规定，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益的结果。况且唐素珍实际先后分期支付了仅仅17万元的款项，一审判决同时违反了合同法第一百十三条的“预见或应当预见”合同缔结时违约方可以合理预见的损失范围。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或者将本案发回重审。被上诉人唐素珍在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、吴元飞认为一审程序违法，导致判决不公。一审法院判决延迟是因为审判人员工作调动造成的，没有损害吴元飞利益。自2014年起案涉房屋由吴元飞占有、出租、收益，案件判决每延迟一天，利益受损害的是唐素珍，连唐素珍都没有提出，吴元飞�有理由提出。二、关于转赠合同的效力。转赠合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。三、转赠合同名为赠与，实为买卖，一审法院按照实际合同性质进行认定，判决是正确的。四、关于转赠款、借款等的支付，吴元飞当庭以事实不清提出转赠款及借款没有收回的理由，缺乏事实依据。本案转赠行为发生于2006年8月24日，在诉讼之前，吴元飞从未提出这些问题，2006年发生的合同转移行为不可能长达八九年都没有提出，如果存在欠款也早已结清。五、吴元飞认为50万元损失过多，但唐素珍认为本案中受害方就是唐素珍，因为双方签订了有效合同并依法履行，只是因为标的物价格大幅上涨导致吴元飞违背诚信原则，抢走了本该属于唐素珍所有的房屋。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回吴元飞上诉，维持原判。上诉人吴元飞在二审期间提交录音记录一组，欲证明案涉转赠合同因唐素珍未支付20000元转赠费以及未返还30000元款项，导致吴元飞没有得到合同利益，故在2009年11月案涉转赠合同已经合法解除。唐素珍认为上述录音记录存在剪辑情形，且录音内容无法证明吴元飞的举证目的。本院经审查后认为上述录音内容无法证明吴元飞的举证目的，本院不予采纳。被上诉人唐素珍在二审期间未提交新的证据。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点系吴元飞与唐素珍签订的《转赠合同》的效力问题。吴元飞上诉主张案涉《转赠合同》违反了政府经济适用房买卖的相关规定，扰乱了经济适用房的正常购买秩序，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。同时认为，即使属于赠与法律关系，因案涉经济适用房权属并未转移登记，且案涉房屋现由吴元飞占有，该《转赠合同》实际并未生效。本院经审查后认为，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让需报经有批准权的主管机构批准的规定，属于法律、行政法规的管理性规定，影响的是该类相关合同的履行，并不涉及对合同效力的评判，吴元飞以此为由主张案涉《转赠合同》无效，依据不足。而关于吴元飞提出的案涉《转赠合同》存在以合法形式掩盖非法目的的上诉理由，依据不足，且与案涉《转赠合同》的实际履行情况以及双方当事人对于合同理解的相关陈述不符，本院不予采信。关于吴元飞提出的案涉《转赠合同》不符合赠与的法定要件，该合同未生效的上诉理由，鉴于案涉《转赠合同》签订后双方依约履行，唐素珍占有案涉房屋的相关税费凭证，支付按揭款项并使用案涉房屋多年的事实是清楚的，案涉房产未过户的原因系受经济适用房的销�管理政策所限，故吴元飞以此为由认为案涉《转赠合同》未生效与事实不符，本院不予采纳。综合上述分析，原审判决认定案涉《转赠合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，具有事实和法律依据。关于吴元飞在上诉过程中提出唐素珍并未支付《转赠合同》所约定的20000元转赠费，亦未返还吴元飞出借给唐素珍的其用于支付首付款的30000元款项，导致吴元飞的合同目的落空，案涉《转赠合同》于2009年11月已经由吴元飞口头通知解除的上诉理由，本院经审查后认为，案涉《转赠合同》签订于2006年8月18日，合同签订后已经履行多年直至2014年1月双方发生纠纷，在此期间，吴元飞并未提供证据证明其曾就上述款项向唐素珍提出过主张，亦无有效证据证明其曾以此为由并以口头方式明确向唐素珍提出过解除合同，甚至在本案一审诉讼期间吴元飞也未提出该项抗辩理由，故本院有理由相信关于上述款项，双方已经结算清楚，吴元飞的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。至于吴元飞提出的案涉《转赠合同》第4条“如要收回该住房，甲方必须付给乙方88万元”的约定系关于回购条款的约定，而非违约条款的理解，不符合对合同条款的通常理解，本院不予采纳。至于吴元飞提出的原审判决认定的50万元损失过高的问题，本院经审查后认为，原审法院依据本案实际情况所确定的50万元损失数额，并无不当。至于吴元飞提出的原审法院未按期审结案件，并以此为由要求将本案发回重审的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人吴元飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年十一月八日书 记 员  吴梦姣