广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3749号
上诉人（原审被告）佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区，企业法人营业执照号码。
法定代表人杨建军。
委托代理人徐凤霞。
委托代理人罗永洪。
被上诉人（原审原告）李粉萍，女，1975年8月17日出生，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人梁敏杰。
上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因与被上诉人李粉萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第754号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出如下判决：一、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金13904.52元予李粉萍；二、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2896.78元予李粉萍；三、驳回李粉萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取138.98元（李粉萍已预交），由李粉萍负担28.97元，锦绣华庭公司负担110.01元。锦绣华庭公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李粉萍，原审法院不另收退。
上诉人锦绣华庭公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案中延迟交房的原因在于李粉萍，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付逾期交房违约金。1.施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验收备案材料后，部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交房时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交房的原因在于业主，锦绣华庭公司并不构成违约。2.加建的围墙属于基础设施，根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间。”而锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，故原审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认为锦绣华庭公司称应业主要求加建围墙致使迟延交房的主张不应采信，该认定依据不足。因此，原审判决以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交房，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足。二、锦绣华庭公司已履行了合同约定的义务，不存在逾期办证的情形，不需要支付逾期办证违约金。1.双方合同约定锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案。而锦绣华庭公司分别于2014年3月18日、2014年4月10日向房管部门提交了相关材料。其中，锦绣华庭公司于2014年4月10日提交材料时，房管部门明确表示材料已经齐备，并承诺2014年4月30日即可办结，该事实对比2014年3月18日和2014年4月10日的房管部门出具的办理表即可明晰，即锦绣华庭公司在2014年4月10日时已经按合同约定履行了相关义务，不存在逾期行为。之所以出现2014年4月10日的办理表和房管部门复函中载明的受理时间是2014年5月22日的情况，主要是因为涉案地块是比较早期的地块，当时相关资料并未录入电脑，且涉案地块的第一手合同没有留存（锦绣华庭公司是从案外人处受让该地块）等问题。为此，房管部门一直进行内部协调，其间也多次要求锦绣华庭公司进行协调。至问题解决后，房管部门以已经超过系统内承诺办结日期为由重新出具受理通知［即2014年5月22日的办理表（存根）］并要求锦绣华庭公司签名。原审法院仅认可房管部门出具的复函载明的时间，却未就锦绣华庭公司所提出的异议及办理表上所载时间的明显差别进行进一步的核实，并以此为由要求锦绣华庭公司承担逾期办证的违约责任，属于认定事实不清，判决错误。2.如前所述，锦绣华庭公司已经按合同约定时间将办理权属登记须由锦绣华庭公司提供的资料报房管部门备案，已尽合同义务，而李粉萍的房产权属证明是由其自行办理，其能否在规定时间内取得房产权属证明完全取决于李粉萍，与锦绣华庭公司无关。原审法院认定逾期办证的责任在于锦绣华庭公司并判定锦绣华庭公司承担违约责任属于认定事实错误。综上，请求撤销原审判决第一项和第二项，改判锦绣华庭公司不需要支付逾期交房违约金13904.52元和逾期办证违约金2896.78元予李粉萍。
被上诉人李粉萍答辩称：一、锦绣华庭公司应当向李粉萍支付逾期交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，锦绣华庭公司逾期交付房屋的，应自最后交付期限即2013年12月31日的第二天起至实际交付之日止，按日向李粉萍支付已付房价万分之五的违约金。李粉萍所购房屋于2014年2月17日才具备约定的交付条件，因此锦绣华庭公司违约事实清楚，损害了李粉萍对房屋的预期以及造成李粉萍使用费等损失，锦绣华庭公司应当依照合同约定向李粉萍支付违约金。原审判决认定锦绣华庭公司逾期交房正确，应予维持。二、李粉萍是在2014年2月17日后收楼的，逾期交房违约金应计算至锦绣华庭公司实际向李粉萍交房之日止。首先，李粉萍主张违约金至实际收楼之日符合《广东省商品房买卖合同》第九条的约定。其次，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，在商品房达到约定交付条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。因此，在商品房未满足交付条件的前提下，锦绣华庭公司发出的收楼通知书不具有相应的法律效力；而在满足交付条件后，锦绣华庭公司若不合理通知李粉萍办理收楼的，过错亦在锦绣华庭公司。三、锦绣华庭公司应当向李粉萍支付逾期办理房产资料备案的违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案，如因锦绣华庭公司的责任，李粉萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，锦绣华庭公司按已付房价款的0.5%向李粉萍支付违约金。根据法院调取的房管部门答复函显示，锦绣华庭公司在2014年5月22日才提交资料办理备案，于2014年5月28日备案完毕。备案完毕的时间已超过锦绣华庭公司向李粉萍交付房屋后60日，锦绣华庭公司的行为违反约定，应当向李粉萍承担违约责任。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，涉案小区《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的工程竣工验收日期为2014年1月30日。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十六条“被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查”的规定，本院仅就锦绣华庭公司上诉的相关内容进行审查。针对锦绣华庭公司的上诉，本案二审的争议焦点在于锦绣华庭公司应否向李粉萍支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的问题。
首先，对于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定符合法律规定，应合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收时间为2014年1月30日，竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，故锦绣华庭公司构成逾期交房行为，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张系业主要求加建小区南面围墙原因导致延迟验收备案，对此本院认为，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，显然其加建南面围墙的行为是应行政主管部门完成竣工备案验收的要求，也表明了行政主管部门也认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，也不应将该行为后果归咎于业主。锦绣华庭公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
其次，对于逾期办证违约金的问题。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案，如因锦绣华庭公司的责任，李粉萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，锦绣华庭公司按已付房价款的0.5%向李粉萍支付违约金。因就锦绣华庭公司于何时交齐资料报产权登记机关备案的问题，原审法院在一审中已经向相关登记机关发函进行调查，该登记机关回函表示其收件时间为2014年5月22日。故原审法院认定锦绣华庭公司于2014年5月22日履行上述合同约定的报送材料备案的义务并无不当，本院予以支持，并对锦绣华庭公司提出其于2014年4月10日交齐资料的上诉主张不予采纳。鉴于涉案房屋的交付使用时间为2014年2月25日，锦绣华庭公司于2014年5月22日履行上述合同义务已经超过了合同约定的期限，故锦绣华庭公司的行为已经构成违约，其应依约向李粉萍支付逾期办证违约金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。锦绣华庭公司的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费220元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 梁丽萍