江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00012号
上诉人（原审被告）宿迁市融悦投资有限公司，住所地宿迁市经济开发区纤维检验所院内。
法定代表人陆慧，该公司总经理。
委托代理人吴良辉、肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜永脉。
委托代理人张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏省顺天益民房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区运河路193号。
法定代表人朱善军，该公司负责人。
上诉人宿迁市融悦投资有限公司（以下简称融悦公司）因与被上诉人杜永脉、原审被告江苏省顺天益民房地产开发有限公司（以下简称顺天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜永脉原审诉称：案外人刘兹春欠杜永脉15万元，刘兹春称已与融悦公司谈妥，由杜永脉再交20万元购买融悦公司开发的商铺一套，并约定到售楼处去面谈。2010年9月28日，在融悦公司仓集安置小区售楼处，杜永脉与融悦公司签订房屋认购协议一份，约定杜永脉购买融悦公司投资建设的仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，总价344750元并当场支付现金20万元，同时融悦公司出具344750元收据一张。后杜永脉要求交房时得知涉案房屋已被融悦公司出售给其他人且已经被占用。请求判令：一、确认杜永脉与融悦公司签订的房屋认购协议无效；二、融悦公司、顺天公司返还购房款344750元及利息（自2010年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、本案诉讼费由融悦公司、顺天公司承担。
融悦公司原审辩称：融悦公司并非适格被告，涉案房屋是顺天公司开发的。2010年10月5日，融悦公司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺天公司与仓集镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺天公司承担（以下简称“10.5”合同）。而且，杜永脉的协议和收据上盖的均是“宿城区仓集镇安置小区”的章，融悦公司接手后已经改名为“宿城区仓集镇安居小区”，融悦公司未收到杜永脉缴纳的20万元。另外，申请追加案外人刘兹春为被告。
顺天公司原审辩称：杜永脉申请追加顺天公司为被告是错误的，“10.5”合同没有经过我公司的同意，系仓集镇政府的单方承诺，收据上没有经办人，是无效的。涉案房屋的买卖协议签订时间是手写的、可变的，不能说明与顺天公司有关，顺天公司不应承担责任。
原审法院经审理查明：2007年9月25日，经宿迁市宿豫区人民法院两份生效判决书确认，案外人刘兹春欠杜永脉本金93300元及利息。
2007年仓集镇政府与顺天公司签订合同约定由顺天公司在仓集镇政府及粮管所位置开发建设仓集镇安置小区，土地面积约30亩左右，总投资约3000万元。2009年4月11日，顺天公司（甲方）与案外人宿迁市恒星建筑工程有限公司（乙方，以下简称恒星公司，委托代理人刘兹春）鉴定了建设施工、销售总承包合同，约定仓集镇安置小区12号、15号楼门面房及住宅楼的土建、水电安装、装饰均由乙方承包，乙方对该工程自行投资、自主经营、自负盈亏、独立核算并对其承建的12号、15号楼有独立自行销售权利，售房款由乙方收取、售楼资金自主调配，但是购房协议、收据由甲方提供并以甲方的名义销售。2010年8月5日，在仓集镇政府的见证下，顺天公司与融悦公司签订转让协议一份（以下简称“8.5”协议），约定顺天公司因资金不足，将仓集镇安置小区工程建设经营权转让给融悦公司，转让价格为3800万，转让前该工程的债务由顺天益民承担。
2010年9月28日，杜永脉与宿城区仓集镇安置小区项目部签订房屋认购协议一份，约定杜永脉购买仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，单价1750元／平方米，总价344750元，付款方式为一次性付清，同日该项目部出具344750元收据一张，收款事由为仓集镇安置小区12栋05号商铺房款。协议和收据加盖的均是“宿城区仓集镇安置小区售楼专用章”。
2010年10月5日，融悦公司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺天公司与仓集镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺天公司承担，与融悦公司无关。
原审法院另查明：2012年12月3日，被融悦公司的法定代表人蔡立志向宿迁市公安局宿城分局报案称，该公司2009年6月份在仓集镇开发安置小区项目，其中区12号、15号与恒星公司项目经理刘兹春签订了承建合同。2012年11月份在办理交房过程中发现刘兹春一房多卖，涉案金额200元万元。后蔡立志在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时陈述，2007年，仓集镇政府与顺天公司签订开发安置小区的合同后，因为资金问题迟迟未能动工。2009年上半年，仓集镇政府、顺天公司、融悦公司三方签订转让协议，由融悦公司接手仓集镇安置小区时，原顺天公司与建筑商签订的施工、销售协议仍然有效。对于该小区的12号、15号楼，因系案外人刘兹春自行出资建设，其有权销售，售楼时由融悦公司负责开票，售楼款先由公司财务收取，之后再以支付工程款的名义划拨给刘兹春。杜永脉的房子是从售楼部卖出去的，房屋认购协议是在售楼部签订的，公章也是融悦公司的。案外人刘兹春在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时陈述：刘兹春从2009年开始挂靠恒星公司承建仓集镇安置小区，小区一开始是顺天公司开发的，后来转让给融悦公司。当时约定12号、15号楼由刘兹春自己带资建设自己负责销售。刘兹春向杜永脉借款20多万元，其实也不算借，他把钱给我，我通过售楼处把房子卖给他。2013年9月12日，案外人刘兹春因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑三年六个月。
原审法院再查明：涉案房屋已经由融悦公司出售给其他人，且该小区土地性质为集体土地，至今未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证（即属于“小产权房”）。
原审法院又查明：宿迁市顺天益民房地产开发有限公司更名为江苏省顺天益民房地产开发有限公司。
原审法院认为：融悦公司于2009年6月份融悦公司接手涉案小区工程，且其法定代表人蔡立志认可涉案房屋的认购协议是与融悦公司所签，收据亦是由融悦公司出具，说明融悦公司是该认购协议的相对人，即是本案适格被告。融悦公司辩称其于2010年9月30日以后接手涉案小区，与蔡立志的陈述及“8.5”协议相互矛盾，且未能就该矛盾之处作出合理的解释，因此对融悦公司的该项辩解不予认可。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，因此杜永脉与融悦公司签订的房屋认购协议无效。合同无效，应该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。融悦公司将未取得商品房预售许可证的房屋出售给杜永脉导致合同无效，对杜永脉由此产生的损失应予以赔偿。杜永脉主张自融悦公司收到购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，不违反相关法律法规，应予以支持。
因本案为房屋买卖合同纠纷，案外人刘兹春非合同相对人，融悦公司要求追加刘兹春为被告无法律和事实依据，不予准许。顺天公司并非涉案房屋的认购协议的合同相对人，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院作出判决：一、杜永脉与宿迁市融悦投资有限公司于2010年9月28日签订的房屋认购协议无效；二、宿迁市融悦投资有限公司于判决生效之日起十日内向杜永脉支付购房款344750元及利息（自2010年9月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费6471元，由宿迁市融悦投资有限公司负担。
融悦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杜永脉提交的房屋认购协议书和收据中加盖的印章的使用人是顺天公司，且融悦公司未收取杜永脉购房款，融悦公司并非本案适格被告。二、杜永脉认可涉案房屋系由刘兹春出售，本案应追加刘兹春为被告。三、即使融悦公司系适格被告，原审判决认定由融悦公司退还杜永脉购房款的数额错误。四、刘兹春将涉案房屋出售给杜永脉的行为涉嫌犯罪，本案应移交公安机关处理。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或将案件移送公安机关。
被上诉人杜永脉答辩称：一、原审判决已经查明涉案房屋是由融悦公司出售给杜永脉，融悦公司应当承担购房款及利息的赔偿责任。二、原审判决认定的购房款数额正确。三、融悦公司与刘兹春之间如何以房抵款与杜永脉无关，杜永脉与融悦公司之间系民事纠纷。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人顺天公司未作答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为：杜永脉与融悦公司之间是否存在商品房买卖合同关系。
本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，杜永脉与宿城区仓集镇安置小区项目部签订房屋认购协议，该协议中已载明具体的房号及价款，且杜永脉已付清房款，因此该房屋认购协议的性质应认定为商品房买卖合同。蔡立志在公安机关陈述：融悦公司在2009年6月份开始开发涉案小区，其中12号楼、15号楼出售的售房款先由融悦公司收取，之后再以工程款名义划拨给刘兹春，部分房屋出售是由刘兹春带到小区项目部签订协议，加盖安居小区专用章，部分房屋是由刘兹春和买受人私下签订的合同，加盖刘兹春项目部印章。根据上述陈述，本案的房屋认购协议上加盖的是宿城区仓集镇安置小区售楼专用章，该枚印章能够印证杜永脉关于由刘兹春将其带到小区售楼部签订协议的主张，故涉案房屋认购协议的合同当事人应为杜永脉和融悦公司。融悦公司主张上述印章的使用人是顺天公司，融悦公司使用的印章是“宿城区仓集安居小区专用章”，该陈述与蔡立志在公安机关的陈述相互矛盾，且融悦公司提交的加盖“宿城区仓集安居小区专用章”的房屋认购协议均是在2011年，而非涉案认购协议同时期的2010年，结合洋河新区仓集镇人民政府出具的证明，融悦公司的该项主张不能成立，本院不予采信。综上，本案的房屋认购协议应认定为杜永脉与融悦公司所签订，杜永脉与融悦公司之间已形成商品房买卖合同关系。
刘兹春与融悦公司之间存在债权债务关系，刘兹春将其享有的权利转让给杜永脉，该转让意思表示真实，融悦公司向杜永脉出具收据的行为，说明刘兹春与杜永脉之间的债权转让已经通知了融悦公司，因此杜永脉取代刘兹春成为融悦公司新的债权人。杜永脉基于此债权关系与融悦公司签订商品房买卖合同，双方之间成立新的商品房买卖关系。融悦公司主张原审判决认定的购房款数额错误，本院认为，该购房款数额由双方签订的房屋认购协议及融悦公司出具的收据确认，对融悦公司的该项主张本院不予支持。因刘兹春并非涉案商品房买卖合同的当事人，且刘兹春与融悦公司之间的工程款支付情况与本案无关，融悦公司主张应追加刘兹春为当事人的理由不能成立。融悦公司主张涉案合同涉嫌犯罪无事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人融悦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6471元，由上诉人宿迁市融悦投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 吴振环
代理审判员 徐金鸽
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 冯 邻
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