西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01237号
上诉人（原审被告）西安市碑林区建设和住房保障局，住所地西安市南二环碑林区政府内。
法定代表人王小育，局长。
委托代理人李博，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人张富俊，陕西博硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨淑英，无业。
委托代理人张龙江，陕西海瑞律师事务所律师。
委托代理人孙国军，无业。
原审被告西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室，住所地西安市碑林区东大街西安饭庄院内。
负责人王小育，该办公室负责人。
原审第三人西安市房地产经营一公司，住所地西安市碑林区端履门31号。
法定代表人高相琦，经理。
委托代理人孙汉棣。
上诉人西安市碑林区建设和住房保障局（以下简称碑林区建设局）因与被上诉人杨淑英、原审被告西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室（以下简称东大街改造办）、原审第三人西安市房地产经营一公司（以下简称市房地一公司）拆迁安置纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人碑林区建设局的委托代理人张富俊，被上诉人杨淑英的委托代理人张龙江、孙国军，原审第三人市房地一公司的委托代理人孙汉棣到庭参加诉讼。原审被告东大街改造办经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨淑英向原审法院起诉称，其原承租西安市房地产管理第一分局位于本市西二道巷1号楼2一5一14号直管公房一套。2009年7月22日，其与东大街改造办签订了拆迁安置协议，约定东大街改造办给其在东窑坊小区安置建筑面积65平方米住宅一套，其交纳超出原承租房屋面积10平方米的购房款14190元，东大街改造办承诺超出面积部分归杨淑英所有。2010年11月25日，东大街改造办由于房源原因将东窑坊一套面积为99.6平方米的安置房分配给杨淑英，又收取了杨淑英60582元超出面积的购房款。同年11月30日，碑林区建设局下属拆迁安置办公室向市房地产一公司发出回迁安置通知，将杨淑英安置在现住处。同年12月6日杨淑英办理房屋入住手续时，发现市房地一公司将杨淑英已购买的房屋面积部分当作公房出租给杨淑英，市房地一公司是房屋所有权人。后东大街改造办和碑林区建设局称杨淑英原来承租的是国有直管公房，拆迁安置后的房屋权属仍是公房，房屋全部所有权归市房地一公司，杨淑英之前购买的是公房拆迁安置后扩大面积的承租资格。杨淑英认为，东大街改造办和碑林区建设局作为负责此次拆迁安置工作的政府部门，明知杨淑英原来承租的是国有直管公房，拆迁安置后的房屋权属仍是公房，更明知杨淑英对房屋自始至终没有所有权，根本无权向自始至终都是公房承租人的杨淑英收取任何购房费用，但其却利用杨淑英对政府的信任，以欺诈的手段两次骗取杨淑英的购房款高达七万多元，其欺骗行为已严重侵害了杨淑英的合法权益。杨淑英依法提起诉讼，请求判令东大街改造办和碑林区建设局返还其购房款74772元，并赔偿损失18807元。
东大街改造办、碑林区建设局共同辩称，杨淑英所述与事实不符，其仅收取杨淑英54361.3元，并非74772元。其从未对杨淑英采取任何欺骗行为，给杨淑英安置房屋均是按照拆迁安置协议书、回迁安置明细表、回迁安置确认书进行的，杨淑英在回迁安置确认书上签字确认并已实际履行，其所收取的款项是杨淑英承租大面积房屋的资格，并非购房款，现杨淑英要求返还所谓购房款无依据，不同意杨淑英的诉讼请求。
原审第三人市房地一公司认为，杨淑英曾承租其公司位于西二道巷1号楼2一5一14号单元房一套，面积为44.76平方米。2009年该房屋拆迁，杨淑英与东大街改造办、碑林区建设局签订拆迁协议，东大街改造办、碑林区建设局将杨淑英安置在本市东窑坊小区6号楼1单元604号，该房屋系杨淑英与东大街改造办、碑林区建设局按照还产协议还给其公司的国有直管公房。其已与杨淑英签订《国有住宅房屋出租合同》，按月向杨淑英收取房租。现杨淑英要求东大街改造办、碑林区建设局返还购房款，系杨淑英与东大街改造办、碑林区建设局之间的争议，与其无关，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，2005年4月4日，杨淑英以其夫孙明楼（已故）名义与西安市房地产管理局第一分局签订公有住房租约合同，承租该局位于本市西二道巷2一5一14号房屋一套。2009年6月29日，东大街改造办与房地一公司签订《拆除国有直管住宅还产协议》，内容为：根据市发改投发（2008）第758号立项文件、市规划局（2009）69号建设用地规划许可证及市国土资源局市国土字（2008）第200号拆迁批复，东大街改造办在东大街马厂子地区，东至大差市，西至马厂子，南至西二道巷，北至东大街范围内进行拆迁，在此范围内拆除房地一公司直管住宅建筑面积6085.37平方米，共123户。房地一公司同意东大街改造办将所拆除的直管住宅异地安置在东窑坊新建安置楼房内；住宅还产时单户面积不足20平方米时，每户增加8平方米；异地安置在东窑坊每户增加8平方米。双方还就还产期限、还产、租金及附属设施补偿进行了约定。杨淑英所租直管公房在拆迁范围内。2009年7月22日，东大街改造办与杨淑英签订《拆迁安置协议书》，约定拆除杨淑英承租之房，即市西二道巷2-5-14号，建筑面积44.76平方米，房屋凭证200000711。东大街改造办给杨淑英在本市东窑坊安置建筑面积为65平方米公有住宅一套。在协议书附表二中：杨淑英获得补偿费用为10130元；超出原房屋面积及按规定增加的面积部分为12.24平方米，其中2.24平方米部分每平方米2838元，10平方米部分每平方米1419元，实际结算时东大街改造办将10平方米部分的14190元与杨淑英的补偿费用10130元相互折抵，收取杨淑英4060元。2009年11月18日，《东大街综合整治改造S一7段“黎明世界”建设工程拆迁安置实施方案》得到西安市城市房屋拆迁安置管理办公室审批，西安市碑林区拆迁安置办公室对该地区进行拆迁。2010年11月1日，东大街改造办制定碑东改字（2010）19号《东大街改造安置方案》，安置顺序为先私产后公产，按照拆迁协议签订的先后顺序进行安置。该方案第三条第一款第四项规定“由于房源原因，协议签订65平方米的安置户直接上靠到85平方米的户型，75平方米的安置户直接上靠到95平方米的户型”，以及第四条第一款第二项规定“安置房屋上靠户型面积价格标准，公产户以购房价的50%，即1750元收取费用”。同月25日，杨淑英委托代理人孙国军在《回迁安置确认书》上签字，确认：回迁安置楼为6号楼10604号，安置面积为99.60平方米，超出协议面积34.60平方米，每平方米1750元，扣减朝向及层差调价后为58221元，东大街改造办应退杨淑英毛地费、过渡费10281元，上述两项费用折抵后杨淑英向东大街改造办缴纳47940元以及天然气初装费1861.3元及有线电视入户费500元，共计50301.3元。同月30日，碑林区建设局向房地第一分局西安宽和物业管理公司发出0003337号《房屋回迁安置通知书》，内容为：依据我办东窑坊地区和东门地区被拆迁人杨淑英（孙明楼已故）签订的《拆迁安置协议书》，按照市棚改办批复的安置方案，现将该被拆迁人安置在东窑坊住宅6号楼6层10604室，建筑面积99.60平方米，我办安置手续已全部办结，请物业接洽办理入住手续。同年12月6日，杨淑英与第三人房地一公司签订《西安市国有住宅房屋出租合同》，约定第三人房地一公司将东窑坊6一6一10604号房屋出租给杨淑英，杨淑英按约交付租金。随后，第三人房地一公司将房屋交付杨淑英使用至今。另查，东大街改造办系碑林区建设局的下属机构。
原审法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。杨淑英承租房地一公司所有的国有直管公房，后按照相关拆迁政策与东大街改造办签订《拆迁安置协议书》，双方就安置房屋地址、权属、面积、性质进行了约定，碑林区建设局按照协议给杨淑英进行了安置。东大街改造办先后两次收取杨淑英购房款及回迁安置款共计74772.3元，东大街改造办、碑林区建设局辩称此两笔款项为杨淑英承租大面积房屋的资格，未提交有效证据证明。本案涉案房屋系东大街改造办根据《拆除国有直管住宅还产协议》的约定，给房地一公司安置的国有住宅，所有权归国家所有，房地一公司作为该国有住宅的管理者与承租人杨淑英签订了《国有住宅出租合同》，该房屋的租赁关系系承租人杨淑英与出租方房地一公司之间的民事法律关系，东大街改造办、碑林区建设局认为收取的款项为杨淑英承租大面积房屋资格的辩称，无事实和法律依据，不予采纳。杨淑英要求东大街改造办、碑林区建设局返还购房款74772元，理由充分，应予支持，因东大街改造办为碑林区建设局下属机构，故该款项应由碑林区建设局返还杨淑英。关于赔偿损失一节，东大街改造办、碑林区建设局收取杨淑英购房款多年，杨淑英主张赔偿损失，于法有据，赔偿数额以中国人民银行同期贷款利率分段计算为宜（其中本金14190元利息从2009年8月5日计算至2014年7月3日、本金60582元利息从2010年11月31日计算至2014年7月3日）。经西安市碑林区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事证据规则的若干规定》第二条之规定，判决：西安市碑林区建设和住房保障局于本判决生效之日起十日内返还原告杨淑英74772元并赔偿杨淑英上述款项中国人民银行同期贷款利息（其中本金14190元利息从2009年8月5日计算至2014年7月3日、本金60582元利息从2010年11月31日计算至2014年7月3日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2339元，由西安市碑林区建设和住房保障局负担（此款杨淑英已预交，西安市碑林区建设和住房保障局在给付上述款项时一并直付杨淑英）。
宣判后，碑林区建设局不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，按照安置方案，碑林区建设局为杨淑英安置65平方米房屋一套，产权性质仍是公房，在实际安置过程中，杨淑英要求扩大承租房屋的面积，后双方约定杨淑英实际安置面积为99.6平方米，2010年11月25日的《回迁安置费用明细表》中明确列明了杨淑英应当交纳的费用，杨淑英在《回迁安置确认书》上签字确认，而且杨淑英也实际履行交款义务，并与市房地一公司签订了《房屋租赁合同》，杨淑英完全可以要求碑林区建设局严格按照《拆迁安置协议书》约定安置，碑林区建设局也无权强制杨淑英接收99.6平方米的房屋，前述这一系列的行为，是双方合意的结果，对合同的内容进行变更，并不违反法律规定，杨淑英交纳费用是履行合同的行为，碑林区建设局收取款项有合同依据，没有理由要求返还；拆迁安置合同是民事合同，应当按照《合同法》的相关规定来处理。返还财产是基于合同解除、被撤销、被变更或不当得利而产生的法律责任，一审判决中要求碑林区建设局返还的74772元中的14190元，就是《西安市城市房屋拆迁安置协议书》中的明确约定，如果杨淑英要求返还财产，则必须首先解除合同或撤销、变更合同，不能单纯要求返还而不对合同效力进行评价，否则使返还财产的判决失去法律依据，也会使碑林区建设局面对合同无所适从，纠纷并未得到解决；杨淑英不需要支付任何代价，便可获得超出合同约定的巨大利益，明显违反了公平原则，会导致大规模的诉讼产生，一审判决应当予以纠正，杨淑英的请求必须予以驳回。
杨淑英辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，根据安置协议等证据，明确的证明了双方合意的结果是74772.3元购买了此房屋，碑林区建设局应交付房屋，碑林区建设局提出该费用是为了扩大承租房屋的面积而交，但是，没有相关证据佐证；原审法院适用法律正确。原审法院针对此案对民法通则的134条的适用并无不妥，不存在浪费资源等的现象。请求驳回碑林区建设局的上诉请求。
东大街改造办未到庭，亦未提交书面答辩意见。
市房地一公司称，其责任是保护和维护国有直管公房的正常使用及国家的财产不受损害，保证面积和租金不收损失，其对此没有参与。这个99.6平方米房子的产权属于该公司，有明确的合同予以证明。
本院经审理查明，二审中，杨淑英提交2010年12月6日市房地一公司出具给杨淑英的分配住房证明一份及2010年12月6日市房地一公司出具给杨淑英的承租人为杨淑英的国有住宅房屋租赁登记表一份，市房地一公司对该两份材料真实性予以认可。其余事实原审判决查明清楚。
本院经审理认为，杨淑英承租房地一公司所有的国有直管公房，后按照相关拆迁政策与东大街改造办签订《拆迁安置协议书》，双方就安置房屋地址、权属、面积、性质进行了约定，碑林区建设局按照协议给杨淑英进行了安置，安置房屋属于国有住宅，所有权归国家所有，房地一公司作为该国有住宅的管理者与承租人杨淑英签订了《国有住宅出租合同》，该房屋的租赁关系系承租人杨淑英与出租方房地一公司之间的民事法律关系。东大街改造办先后两次收取杨淑英购房款及回迁安置款共计74772.3元，东大街改造办、碑林区建设局辩称此两笔款项为杨淑英承租大面积房屋的资格，但未提交有效证据证明，原审法院认定东大街改造办、碑林区建设局提出收取的款项为杨淑英承租大面积房屋资格的辩称，没有事实和法律依据，不予采纳，并无不当。因东大街改造办为碑林区建设局下属机构，故该款项应由碑林区建设局返还杨淑英。东大街改造办、碑林区建设局收取杨淑英购房款多年，杨淑英主张赔偿损失，于法有据，原审法院以中国人民银行同期贷款利率分段计算赔偿数额，亦无不当。碑林区建设局上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2339元（西安市碑林区建设和住房保障局已预交），由西安市碑林区建设和住房保障局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 张安品
代理审判员 马延环
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 田 丹