上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1987号
原告陈立。
委托代理人李俊南，北京市天达律师事务所上海分所律师。
被告上海�桑特商业有限公司，住所地上海市浦东新区峨山路613号6幢201B室。
法定代表人羽田仁，董事长。
委托代理人常怡婷。
第三人孙红梅。
原告陈立诉被告上海迪桑特商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加孙红梅为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李俊南、被告的委托代理人常怡婷、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈立诉称，上海市某路某弄某号某室房屋为原告所有，原告委托第三人全权对外代为处理出租事宜。2013年12月18日，原、被告就租赁系争房屋的合同最终版本进行了确认（合同约定在2014年2月20日前补公证委托书），被告于2013年12月19日在合同上盖章，中介公司将被告盖章的合同通过快递邮寄给第三人，双方约定于12月20日先交房。12月20日，被告称租赁房屋的日本员工未到�海，要晚些交接房屋。12月21日第三人在合同上签字后将其中一份合同传给中介公司。12月23日，被告向中介公司提出要原告补一份手写且经公证的委托书给第三人。12月26、27日后，第三人多次催促被告履行合同，被告拖延。2014年1月15日，被告员工打电话给第三人，称日本员工不来上海，不需要租赁房屋了。根据合同约定，被告单方解除合同不符合合同约定的，应承担相当于月租金两倍的违约金，且需要提前30天通知原告。原告现起诉要求：1、被告支付解除合同违约金23，000元；2、被告支付2014年1月26日至2014年2月25日期间房屋空置损失11，500元。
被告上海迪桑特商业有限公司辩称，租赁合同的签订主体是第三人，被告在未严格审核房屋状况的情况下，认为第三人有房屋的出租权，并于2013年12月19日在租赁合同上盖章。事后，被告发现第三人不是房东，也不具备出租权。被告认为系争租赁合同无效，被告没有继续履行的义务。被告在2013年12月21日妥投通知原告不租了。不同意原告诉请。
第三人述称，第三人是通过中介公司与被告接触的。2013年12月2日，中介公司联系第三人称有日本客人看中系争房屋，同年12月8日第三人飞到上海，第二天去中介公司会谈。第三人将房产证、第三人身份证、2008年原告委托书的原件及原告身份证复印件均交由中介公司查验及留底。当天下午中介公司告知第三人被告已审查验证过上述材料，可以起草合同，第三人就回香港，之后双方通过电子邮件联络。房屋钥匙留在中介公司。通过几次协商修改合同，双方于2013年12月18日对合同条款基本达成一致意见，被告提出要原告在2014年2月20日前补一份公证的委托书给第三人，并将该条款写入合同，第三人同意。被告同时提出要求2013年12月20日交房，第三人称，�有收到租金、押金前不同意交房。后被告于12月19日在合同上盖章，中介公司于当日将被告盖章的合同送交快递公司，并将盖章的合同及发出的快递单拍照通过微信发给第三人看后，第三人同意12月20日交房。12月20日，中介公司携房屋钥匙到场，被告要求的卫星电视、净水器等都已安装完毕，但被告没有到。12月21日，第三人收到中介公司寄来的合同文本，第三人在其中一份的出租人栏签名后当即就交快递公司寄回给中介公司，另一份未签名留存。12月25、26日后，房屋仍未交接，第三人亦未收到被告支付的租金、押金。2014年1月15日，有个自称是被告的员工打电话给第三人，称日本员工不来上海，不租赁房屋了，并承认是被告违约，愿意赔付一个月租金，但第三人不同意。原告是第三人的表弟，委托第三人出租系争房屋。合同有效，被告违约，同意原告诉请。
经审理查明，原告为上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）产权人，第三人为原告亲戚，原告委托第三人代为出租系争房屋。第三人委托上海途创投资管理有限公司（以下简称途创公司）居间出租系争房屋。2013年12月19日，被告在途创公司拟定的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）文本落款处“承租方（乙方）”盖章。租赁合同内容为，合同双方当事人：出租方（甲方）孙红梅、承租方（乙方）上海迪桑特商业有限公司；甲方出租给乙方的房屋为系争房屋，建筑面积95.15平方米，所有权人为陈立，甲方对该房屋享有出租权的，甲方或其代理人应当向乙方出示房地产权证以及房屋所有权人出具的经过公证的授权书；租赁期限自2013年12月21日起至2014年9月30日止；租金标准人民币11，500元／月，乙方应在每月21日之前向甲方支付当月的租金，甲方收取租金的方式�银行汇款，账户交通银行衡山路支行孙红梅；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币23，000元；甲方应于2013年12月21日前将房屋按照约定条件交付给乙方；甲方无法在2014年2月20日前出具房屋所有权人出具的授权书的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金；乙方累计逾期10日未支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的二倍向甲方支付违约金。租赁合同第十八条约定，“本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式两份，其中甲方执壹份，乙方执壹份。”
因第三人当时在香港，途创公司将由被告盖章的两份租赁合同文本快递寄送给第三人，第三人称2013年12月21日在香港收到两份租赁合同�本后，在其中一份文本的落款“承租方（甲方）”处签名，并在合同每一页底部签名，未写签约日期，当即将该份签名的合同文本交由快递公司寄回途创公司。审理中，被告提供该份租赁合同文本（以下简称租赁合同A），原告对真实性均予认可，第三人表示该份租赁合同即其签名后寄回途创公司的那份。之后，被告以第三人无权代理、无权出租系争房屋为由拒绝向第三人支付租金、保证金，亦拒绝向途创公司领受交接系争房屋。
2014年2月25日，第三人委托律师发函给被告，指出被告在签订房屋租赁合同后，拒不支付保证金和租金，后口头说明希望提前退租，却一直拒绝进行房屋交接手续。现函告租赁合同解除，请收到律师函后一周内向第三人支付23，000元违约金。被告于次日收到该函件。
以上事实，除原告、被告及第三人的陈述外，另有原告提供的房地产权证、�屋出租委托合同、2013年委托书、律师函，被告提供的房屋租赁合同，第三人提供的邮件、微信记录等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
原告提供的房屋租赁合同（以下简称租赁合同B）与房屋租赁合同A内容一致，仅出租方签名处的签约时间不同，签约时间为“2013年12月24日”。对租赁合同B，被告表示乙方系被告盖章，对第三人签名及签约时间不予认可。第三人表示该份合同系其于2013年12月24日补签。本院认为，租赁合同B与租赁合同A的签约主体一致、合同内容及条款一致，仅签约时间不一致，因租赁合同B签署时间晚于租赁合同A，本案租赁合同生效时间以第三人在租赁合同A上的签署时间为准。
本院认为，合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案第三人以自己名义签订本案租赁合同，根据租赁合同第一条、第二条、第四条、第十四条第（三）项第5点对房屋基本情况、权属、及第三人应出具授权书等相关信息的详细描述、说明及约定，本院认为被告在签约前应当知晓第三人不是系争房屋的产权人，并且知晓第三人的代理人身份，故本案租赁合同直接约束原告与被告，原告提起诉讼向被告主张合同权利并无不当，被告关于原告主体不适格的意见本院不予采纳。
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案租赁合同在前期协商后，2013年12月19日被告盖章之时即表明，甲乙双方对合同内容要约、承诺已达成一致。法律规定，合同成立的时间为双方当事人签字或盖章时，本案租赁合同亦约定“经甲乙双方签字盖章后生效”，故租赁�同由被告先盖章，第三人于12月21日在香港收到文本后签字之时，即成立并生效。被告对于合同并未生效的辩称意见，本院不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。租赁合同约定了交房时间及被告支付租赁保证金及租金的方式和时间，然而被告在约定期间内拒绝向第三人支付租金、保证金，亦拒绝向途创公司领受交接系争房屋，本院认为系被告违约。第三人依照合同约定向被告发律师函行使合同解除权，亦属正当，本案租赁合同于被告收到律师函之日即2014年2月26日解除。原告请求被告支付解除合同违约金及一个月的房屋空置损失（即租金），本院予以支持。被告并无充分证据证明在租赁合同尚未成立、生效前，已撤回承诺，故被告的相关辩称意见�本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条的规定，判决如下：
一、被告上海迪桑特商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈立支付解除合同违约金人民币23，000元；
二、被告上海迪桑特商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈立支付2014年1月26日至2014年2月25日房屋租金人民币11，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计331元，由被告上海迪桑特商业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二�一五年一月九日
书记员 印旭晴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。