云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书（2015）海民二初字第156号原告陈翠莲，女，拉姑族。被告西双版纳博誉房地产开发有限公司原告陈翠莲与被告西双版纳博誉房地产开发有限公司（以下简称博誉房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法由审判员李丽独任审判。2015年6月16日公开开庭审理了本案，被告博誉房地产公司当庭提出反诉，本院受理后，合并进行了审理。本案审理过程中，因案情复杂本院于2015年7月2日将本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭审理。本案在审理过程中，经合议庭评议认为被告的反诉请求与本诉没有关联裁定驳回被告反诉。2015年7月21日，本院公开开庭进行了审理。原告陈翠莲及其委托代理人仇正理、被告博誉房地产公司的委托代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠莲诉称，原告与被告于2013年10月27签订了《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告在勐海开发的“富比仕街区”楼盘房屋128.04㎡，总购房金额为292，571元，于2014年6月6日交房，并约定了逾期交房30日内被告按每天1元／㎡向原告支付违约金，逾期30日后被告按原告已付款的0.05﹪乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后原告按约定付清了被告购房款。过了合同约定的交房时间，被告通知原告交房，但原告调查了解至起诉止被告方所开发的楼盘数次均未通过消防验收，依据《消防法》第九条、第十三条，《建设工程管理条例》第十六条，被告所开发的楼盘不得投入使用，不可能达到验收合格交房条件。依约，被告应当承担的违约金为：2014年6月6日至2014年7月5日计30天为128.04㎡×30天×1元／㎡·天＝3，841元；2014年7月6日至2015年5月5日止计304天为292，571元×0.05﹪×304天＝44，470元，以上共计违约金48，311元；且被告从2015年5月6日起至符合交房条件交房止每日应承担违约金292，571元×0.05﹪／天＝146.2元，因此原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告因逾期交房赔偿原告违约金48，311元（计算到2015年5月6日），并从2015年5月7日起被告每日赔偿原告违约金146.2元至交房为止。被告博誉房地产公司辩称，双方是在平等、自愿的基础上签订《购房合同》，其内容并不违反法律禁止性规定，合法有效。被告的交房条件符合《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》第十六条关于预售商品房交付条件的规定。被告交付的商品房消防验收未合格，并不是禁止性规定，商品房是一般建筑，只需要备案，不需要验收合格。原告主张的违约金为按已付款金额每天以0.05%计算，明显过高，且原告请求的违约金是以消防验收合格为标准计算的，但是原告在其主张的事实及理由中，并未要求确认双方关于“主体验收合格后交付房屋”条款无效。因此，原告关于违约金计算的交付标准与双方合同约定的交付标准存在明显冲突。人民法院应当驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否符合交房的条件？2、被告是否需要支付违约金？本案在审理过程中，原告陈翠莲为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》（复件）1份12页，欲证实原告与被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》约定的内容；2、《发票联》（复印件）2份1页，欲证实原告已付房款的事实。经质证，被告博誉房地产公司对证据1、2的合法性、真实性、关联性无异议，予以认可。本院认为，原告陈翠莲提交的证据1、2，来源合法、内容真实，能证实原告观点，与本案具有关联性，本院予以采信。被告博誉房地产公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《建设工程消防验收申报表》（复印件）1份5页，欲证明2014年5月28日“富比仕街区”住宅建筑经设计、施工、监理等单位验收达到消防标准的事实；2、《交房公告》（复印件）1份1页，欲证明2014年5月30日西双版纳博誉房地产开发有限公司在西双版纳报上公告通知“富比仕街区”于同年6月6日起交房的事实；3、《初验认可书》（复印件）1份1页，欲证明2014年7月30日勐海县住建局“富比仕街区”工程竣工档案初验予以认可的事实；4、《竣工验收备案表》（复印件）1份1页，欲证明2014年7月31日“富比仕街区”住宅建筑经勘察、设计、施工、监理的等单位竣工验收的事实；5、《消防整改备忘录》（复印件）1份1页，欲证明2014年8月3日“富比仕街区”经云南金相消防检测有限公司检测，仅超市部分应进行整改，住宅部分可以使用的事实。经质证，原告陈翠莲对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，虽然被告方提交的证据上四个验收单位均已盖公章，但是并未落日期，缺少形式要件；对证据2真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，其认为被告博誉房地产公司发公告时到现在为止，无论是依约定还是依法定，被告方都是还没有达到交房条件；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为备案表上并没有时间落款；对证据5的真实性无异议，消防检测公司是被告自己委托的，西双版纳州消防支队的验收报告被告并未提交，对该证据的合法性、关联性不予以认可。本院认为，被告博誉房地产公司提交的证据1、2、3、4来源合法、内容真实，能证实被告告博与房地产的观点，与本案有关联，本院予采信；对证据5真实性、合法性、关联性不予以认可，本院不予以采信。本院依据原告陈翠莲的申请，调取以下证据：《建设工程消防验收申报表》、《建设工程消防验收意见书（西公消验字（2015）第0007号》、《建设工程消防验收意见书（西公消验字（2015）第0018号》、《消防设施检测合同》、（复件）各1份，欲证实西双版纳博誉房地产开发有限公司于2015年5月21日才验收合格。经质证，原告陈翠莲对本院调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。经质证，被告博誉房地产对本院调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，本院依申请调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采纳。本院在庭审中认为确有必要，依职权调取以下证据：《协议》、《情况说明》（复件）各1份，欲证实支队未曾委托云南金相消防检测有限公司对西双版纳博誉房地产开发有限公司进行消防设施检测的事实。经质证，原告陈翠莲对本院调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。经质证，被告博誉房地产公司对本院调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，本院依申请调取的证据真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采纳。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：原、被告于2013年10月27日签订了《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告在勐海开发的“富比仕街区”商品房住宅一套，面积128.04平米，单价2，285元／平米，总金额为292，571元。双方约定于2014年6月6日交房，并约定逾期交房30日内被告按每天1元／平米向原告支付违约金，逾期30日后被告按原告已付款的0.05﹪乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后原告按约定付清了被告购房款。被告博誉房地产公司于2014年5月30日在西双版纳报上刊登了交房公告，公告从2014年6月6日至7月1日止分批交房，被告所开发“富比仕街区”楼盘工程质量实际验收备案时间为2014年7月31日。后被告通知原告交房，原告以被告方所开发的楼盘未通过消防验收为由拒绝接房。被告所开发“富比仕街区”楼盘消防验收合格时间为2015年5月21日。本院认为，原告陈翠莲与被告博誉房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系。原、被告双方应严格按双方约定的合同履行自己的义务，原告陈翠莲按合同交付了购房款履行了自己的义务，而被告博誉房地产公司没有按合同约定时间交房属违约行为应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张逾期交房的时间应计算到消防验收合格时间的要求，本院认为原、被告双方在签订的《商品房购销合同》中明确约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以州报／电话形式通知乙方办理交接手续。”根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。”工程质量验收是一种独立的验收项目，只要验收合格，建设工程即可交付使用。双方就消防验收合格未约定，说明双方以建设单位组织验收合格为交房条件是符合法律规定的。被告博誉房地产于2014年5月30日以登报的形式通知原告陈翠莲交房，但是被告博誉房地产所建的富比仕街区是2014年7月31日才通过验收，应当视为被告博誉房地产的交房时间为2014年7月31日，合同约定交房时间为2014年6月6日，逾期交房55天。据此，本院认定逾期交房时间为55天，对原告主张逾期交房334天的主张予以部分支持。被告博誉房地产提出，合同约定的逾期违约金过高，希望人民法院予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本院认为，被告博誉房地产应对“违约金过高”负有举证责任，被告博誉房地产并没有对其主张进行任何举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”违约金的计算应当以双方合同约定的为准。即2014年6月6日至2014年7月5日为128.04平米×30天×1元=3，841元；2014年7月6日至2014年7月31日为25天：292，571元×0.05%×25天=3，657.14元，违约金共计7，498.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：被告西双版纳博誉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈翠莲违约金7，498.14元。若被告西双版纳博誉房地产开发有限公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，008元，由被告西双版纳博誉房地产开发有限公司负担150元，原告陈翠莲负担858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告由西双版纳博誉房地产开发有限公司不自动履行本判决，享有权利的原告陈翠莲可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 丽审 判 员  刀 娅人民陪审员  杨冬梅二〇一五年九月二十三日书记 员代  卫 华