黑龙江省集贤县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑0521执异2号
案外人李春艳，女，1987年1月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省拜泉县上升乡永安村。
案外人杨贵山，男，33岁，汉族，户籍地集贤县集贤镇洪仁村。
申请执行人金桂荣，女，63岁，汉族，住集贤县福利镇站前社区。
申请执行人唐晓丽，女，47岁，汉族，住集贤县福利镇向阳路达强巷。
申请执行人张芃，女，27岁，汉族，住双鸭山市宝山区星直路。
申请执行人张红艳，女，42岁，汉族，住集贤县升昌镇永胜村。
申请执行人张代凭，男，65岁，汉族，住集贤县福利镇双桦路。
申请执行人张伟，男，34岁，汉族，住集贤县福利镇双桦路。
申请执行人左洪菲，女，35岁，汉族，住集贤县福利镇前进路。
申请执行人张永辉，男，32岁，汉族，住集贤县福利镇富强街。
申请执行人张宝祥，男，57岁，汉族，住集贤县福利镇站前社区。
申请执行人佐品清，男，38岁，汉族，住集贤县福利镇前进路。
申请执行人蒋敏，女，48岁，汉族，住集贤县福利镇保卫路。
申请执行人宋一玮，男，24岁，汉族，住集贤县福利镇永顺街。
申请执行人赵英芬，女，52岁，汉族，住集贤县福利镇前进路。
申请执行人高玉平，女，51岁，汉族，住集贤县福利镇前进路。
被执行人牡丹江亿丰房地产开发有限公司。
法定代表人高代群，男，公司董事长。
本院在执行金桂荣、唐晓丽、张芃、张红艳、张代凭、张伟、左洪菲、张永辉、张宝祥、佐品清、蒋敏、宋一玮、赵英芬、高玉平与牡丹江亿丰房地产开发有限公司（以下简称“亿丰公司”）合同纠纷执行一案中，案外人李春艳、杨贵山对本院作出的（2016）黑0521执770号、（2017）黑0521执60号、（2017）黑0521执180号执行裁定书中裁定查封位于集贤县福利镇盛世豪庭小区18号楼4单元202室房屋提出书面异议。本院受理后，依法进行书面审查，现已审查终结。
案外人李春艳、杨贵山称，二人是夫妻。二人与亿丰公司于2016年12月8日签订“商品房买卖合同”，购买亿丰公司在集贤县福利镇开发的盛世豪庭住宅楼18号楼4单元202室，并于当日交付全部房款189000.00元和物业费、楼道公共照明费、二次加压费共5811.00元。之后，二人对购买的房屋进行装修，准备入住。不知什么原因，集贤法院于2017年3月14日对二人购买的住宅楼进行查封。二人认为，与开发商签订购房合同后已支付房款并对房屋进行了装修，取得了该房屋的所有权。请求法院撤销对集贤县福利镇盛世豪庭小区18号楼4单元202室西门的查封，允许继续对该房屋装修并使用。
申请执行人的委托代理人张志华称，李春艳、杨贵山买楼的日期往前写，亿丰公司法人代表高代群一楼多卖就是违法，我们职工回迁楼属物权法，大于买卖。亿丰公司欠职工回迁楼补面积款及利息，应给我们职工以楼作价，不给楼还不给钱，世上没这个道理。
被执行人亿丰公司集贤分公司向本院提交“证明”称，我公司于2016年12月8日将18号楼4单元202室以十八万九千元价格卖给杨贵山李春艳。我公司全款已收，所有手续齐全，无任何争议。
本院查明，2017年3月1日本院在执行过程中查封了被执行人亿丰公司在集贤县福利镇开发的盛世豪庭住宅楼18号楼4单元202室，该房屋备案在张代凭名下。查封后案外人杨贵山、李春艳提出书面异议，主张二人于2016年12月8日与亿丰公司签订房屋买卖合同购买了该房屋，交付全部房款189000.00元和物业费、楼道公共照明费、二次加压费5811.00元。案外人李春艳、杨贵山已实际占有并开始装修该房屋。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定，商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，更与《物权法》第二十条第一款规定的预告登记产生的物权的对抗效力相别。故涉案房屋备案在张代凭名下不具有物权对抗效力。本案申请执行人的委托代理人张志华主张案外人签订的商品房买卖合同签订日期往前写，并提供了录音资料（光盘一张），该录音内容中没有关于涉案房屋购买日期的明确表述，故对此不予采信；涉案房屋虽备案在本案申请执行人之一张代凭名下，但双鸭山市中级人民法院于2016年11月20日作出的（2016）黑05民终653号民事判决已确定由亿丰公司返还金桂荣与张代凭共211870元房屋补差款，而不是向张代凭交付此涉案房屋。故对张志华据此主张一房多卖不予支持。
案外人李春艳、杨贵山在本院查封涉案房屋前与亿丰公司签订商品房买卖合同，已支付全部价款并合法占有该房屋，未办理过户登记亦非因买受人自身原因造成。案外人李春艳、杨贵山购买房屋后所取得的权利能够排除执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对集贤县福利镇盛世豪庭小区18号楼4单元202室（西门）的执行。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向黑龙江省集贤县人民法院提起诉讼。
审判长 李月菊
审判员 高 峰
审判员 曲 伟
二〇一七年四月十八日
书记员 周 靳
附：相关法律条文
《城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《城市商品房预售管理办法》
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
《物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于人民法院
办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。