山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第594号
上诉人（原审被告）：郝良玉。
上诉人（原审被告）：马林，市民。
二上诉人共同委托代理人：王平生，山东荣清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东华腾实业集团有限公司。
法定代表人：呼延武，董事长。
委托代理人：白云鹏，山东鑫大公律师事务所律师。
上诉人郝良玉、马林因与被上诉人山东华腾实业集团有限公司（以下简称“华腾公司”）排除妨害纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2014）单民初字第1223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人郝良玉、上诉人马林的共同委托代理人王平生，被上诉人华腾公司的委托代理人白云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告华腾公司诉称：2013年3月，被告在未与原告签订商品房买卖合同并缴纳房款，又未经原告同意的情况下，擅自将原告开发的20号楼7号门面房打开并使用。原告多次催促被告搬出，被告均置之不理。为了维护原告的合法权益，请求依法判令被告立即搬出其非法占用的20号楼7号门面房并赔偿损失25000元；本案诉讼费用由被告承担。
原审被告郝良玉辩称：1、原告诉称与事实不符，原告华腾公司不具有本案主体资格，因涉案房屋原告华腾公司已经卖于朱某某，并且已将房屋交付使用，原告不享有房屋的所有权；2、被告郝良玉与朱某某存在债权债务关系，朱某某曾于2012年8月份在涉案房屋经营啤酒批发生意，借郝良玉37万元现金用于生意周转，后朱某某偿还不能，将涉案房屋抵债予郝良玉，郝良玉基于合同行为占有涉案房屋，是一种合法占有；3、郝良玉占有时有朱某某出具的证明和朱某某向原告华腾公司交房款的收款收据，同时交与郝良玉；4、郝良玉取得房屋后将房屋租赁与马林经营生意。综上法院应驳回原告对被告的诉请。
原审被告马林未提出答辩意见。
原审法院审理查明：原告华腾公司提交以下证据：1、原告企业法人营业执照、营业执照副本、工商登记变更表；2、建设工程竣工验收合格证书、建设工程竣工验收备案证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、时代花园20号楼建筑面积示意图、建设用地规划许可证、土地使用权证书、建筑工程施工许可证、菏泽市商品房预售许可证。上述证据拟证明原告对涉案房屋享有所有权，被告在没有签订商品房买卖合同及未缴纳房款的情况下无权对原告所有的门市房占有。
被告郝良玉对上述证据质证认为：对第1组证据原告企业法人营业执照、营业执照副本及工商登记变更表的真实性无异议；对第2组证据的示意图是原告单方行为，不具有合法性，被告不予认可；对建设工程竣工验收合格证书不具有合法性，有明显涂改痕迹；对建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证真实性无异议，不具有合法性，因为建设用地规划许可证没有20号楼的事；对土地使用权证书真实性无异议，但不能证明20号楼的合法性，即不能证明是否包含20号楼，因为其面积与建设用地规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证书、备案证书上面的数字、土地使用的数字均不同。以上证据不能证明原告对涉案房屋享有合法所有权。
被告郝良玉认为自己是基于合同行为占有涉案房屋，是一种合法占有，且自己持有朱某某出具的证明和朱某某向原告华腾公司交房款的收款收据，自己取得房屋后将房屋租赁与马林经营生意。为此，被告郝良玉提交如下证据：证据一，2010年8月6日德州华腾置业集团有限公司单县分公司出具的2万元收款收据一张；证据二，2011年10月17日加盖有德州华腾置业集团有限公司单县分公司合同专用章的20.5万元收款收据一张；证据三，案外人朱某某出具的抵押证明一份。上述证据经原告华腾公司质证，认为：对证据一真实性无异议，但与案涉20号楼7号门市无任何关系，只能证明朱某某购买原告的房屋，不能证明原告已经将房屋交付给朱某某。对证据二真实性有异议，原告收取业主款项所出具的收据均是第1种收据，抬头为德州华腾置业集团有限公司单县分公司的名称，且盖章均为山东华腾投资置业集团有限公司单县分公司财务专用章，而被告提交第2份收款收据均不符合上述要求。且该份收据上的印章不真实，“德州华腾置业集团有限公司单县分公司”并非原告公司。对证据三真实性有异议，该证据从形式上讲属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不具有证据效力，且与本案没有任何关系。朱某某在涉案房屋干两年生意没有得到原告的同意。
针对被告郝良玉提交的2011年10月17日收款收据的真实性，原审法院依法要求在举证责任分配前原告华腾公司应当提交方某签名字迹鉴材及原告公司单县分公司成立以来所有合同专用章印件样本，原告华腾公司在规定时间内提交了该公司单县分公司自2005年至今的所有印章样本和2008年的商品房买卖合同二份以及方某签字的票据，以此证明2011年10月17日收款收据的不真实性。经比对，原告提交的印章与方某的签字与被告提供的收款收据上的印章和签字明显不一致，故依法应将被告郝良玉提供的2011年10月17日收款收据真实性的举证责任分配给被告郝良玉。被告郝良玉认为有两名证人可以作证，证明朱某某将205000元现金和10条大苏烟交给了方某，方某给朱某某出具了盖有公章的收款收据，但未提交证人证言或申请证人出庭作证；同时提供“方某”书写的借条两份。原告华腾公司对此质证认为，对于两位所谓的证人，与被告郝良玉有利害关系，到目前为止被告都未提交证人证言或申请出庭作证，已超出举证期限；对于被告郝良玉提交的两份欠条复印件，上面签订的方某字迹与其提交的收款收据上的方某签字明显不同，与原告提供的收条、借条上的签字也不同，现在被告亦无法证明收款收据上的公章是原告的印章，所以被告郝良玉提供的收款收据的真实性仍然无法认定，不能作为证据使用。被告郝良玉未申请对其提交的2011年10月17日收款收据上印章和方某签名的真实性进行鉴定。
另查明：原告陈述方某是原告华腾公司聘请的销售公司的人员，但未提供证据；朱某某为了购房向原告华腾公司交了部分定金，没有约定所购买的具体房屋，朱某某也未与原告华腾公司签订商品房买卖合同。
再查明：山东华腾投资置业集团有限公司于2013年8月1日变更为山东华腾实业集团有限公司。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点是：一、原告是否是适格主体？二、二被告是否有权使用本案争执的门面房？
关于第一个争议焦点，原告提交的企业法人营业执照、营业执照副本、工商登记变更表，被告无异议，能够证明原告华腾公司是具有建筑资质的合法企业；原告华腾公司提交的土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、菏泽市商品房预售许可证、建设工程竣工验收合格证书、建设工程竣工验收备案证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、时代花园20号楼建筑面积示意图，被告郝良玉虽对部分证据提出异议，但未提出足以反驳的理由和证据，原审法院认为上述证据证明诉争房产位于建设用地规划范围内，上述证据相互印证，其证据效力予以确认。原告提供的上述证据能够证明诉争房产属于原告华腾公司开发建设并有权对外销售，原告华腾公司在未与他人签订商品房买卖合同及收到相应购房款的情况下，对诉争房产拥有所有权，故原告华腾公司具备诉讼主体资格，是适格主体。
关于第二个争议焦点，本案案外人朱某某所交2万元定金，属于立约定金，是在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。当事人为订立合同已经作了必要的准备，相互间对于合同的内容已经基本取得了一致，但因为存在一些未定情形，合同一直未能订立，当事人又不愿意许诺成立合同，于是采用立约定金来实现当事人间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。本案案外人朱某某一直未与原告华腾公司签订商品房买卖合同，因被告郝良玉不能证明其提供的2011年10月17日收款收据的真实性，故被告郝良玉现无证据证明朱某某缴纳了本案诉争房产对应的房款，故朱某某未实际取得单县时代花园20号楼7号门面房的所有权，因此朱某某无权对该处房产进行处分。朱某某因债务问题，将未取得处分权的诉争房产抵押与被告郝良玉，且未办理抵押登记手续，朱某某的上述行为显然不符合法律规定，是不具有法律效力的行为。被告郝良玉占有单县时代花园20号楼7号门面房的行为就属于无权占有，其更无权对外租赁与被告马林。原告华腾公司要求被告郝良玉、被告马林立即搬出其非法占用的20号楼7号门面房的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故对原告华腾公司的诉求，依法予以支持。被告郝良玉辩称朱某某已在诉争房屋内经营一段时间，证明原告华腾公司已交付朱某某使用，朱某某因不能偿还其债务，将该房予以交付，其属于合法占有的理由，显然无法律依据，依法不予采纳。对于定金2万元的处置，原告华腾公司与朱某某均可依据相关法律规定另行主张权利。
对于原告华腾公司要求被告赔偿其损失问题，原告华腾公司认为与诉争房产同地段门面房现在租赁费一年一般为2万元，现在被告占用原告房屋1年3个月，要求被告赔偿25000元。由于原告华腾公司未在规定时间内补交相应诉讼费，故对原告华腾公司的损失问题不予审理，原告可另行向被告主张权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告郝良玉、马林于本判决生效后十日内从原告山东华腾实业集团有限公司开发建设的单县时代花园20号楼7号门面房中将各自的东西搬出并将该房屋交付与原告山东华腾实业集团有限公司。案件受理费100元，由被告郝良玉、马林负担（原告方已垫付，待二被告履行判决时一并支付原告）。
上诉人郝良玉、马林不服原审法院的上述民事判决，共同向本院提出上诉称：1、因案外人朱某某已向被上诉人华腾公司交付了27万元购房款，且朱某某已在涉案门面房中从事了两年的经营活动，故原审法院认定案涉门面房的所有权归被上诉人华腾公司错误。2、上诉人郝良玉已与案外人朱某某达成以房抵债的协议，上诉人郝良玉基于该协议对门面房的占有合法。3、上诉人马林在原审法院判决前就已经搬出了案涉门面房，不存在侵权事实。4、山东华腾事业集团有限公司将案涉门面房交付给朱某某使用后，只有请求朱某某缴纳购房款的权利，而没有要求排除妨害的权利。5、原审法院判决上诉人搬出案涉门面房并交付被上诉人的内容超出了被上诉人华腾公司的诉请。原审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人华腾公司的诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人华腾公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
根据各方当事人的诉辩理由，本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案房屋的所有权归属问题；二、二上诉人占有涉案房屋是否属合法占有；三、原审法院判决是否超出原告诉讼请求范围。
关于焦点一：被上诉人华腾公司提交的商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、时代花园20号楼建筑面积示意图等证据，能够证明案涉房屋系由被上诉人华腾公司开发建设，在无证据证明案涉房屋所有权人被依法登记为他人的情况下，华腾公司作为案涉房屋的开发建设者，对该房屋享有所有权。二上诉人上诉称涉案房屋已交付给朱某某，故华腾公司不享有所有权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二：二上诉人主张其有权占有案涉房屋的依据是郝良玉与朱某某达成的以房屋冲抵债权的口头协议，但不能提交证据证明存在该事实。且根据现有证据，朱某某既非案涉房屋的所有人，也非有权占有者，其无权处分该房屋。二上诉人在本案中所提交证据不能证明其对涉案房屋的占有存在本权依据，故应认定为无权占有。被上诉人华腾公司主张物权保护的诉讼请求，应予支持。
关于焦点三：因涉案房屋现由二上诉人实际占有，里面仍放置有二上诉人的物品，二上诉人的上述行为无合法依据，且妨害了房屋所有人华腾公司行使物权，侵害了华腾公司的民事权益，应承担侵权责任。本案中，二上诉人以在涉案房屋中放置物品的方式占有该门面房，原审法院判令二人将各自东西搬出并将该房屋交付给华腾公司，该判项系为保证华腾公司物权的正常行使而令二上诉人作出的连续行为，不应视为超出了被上诉人的诉讼请求范围。对二上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人郝良玉、马林的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郝良玉、马林共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 李 兴
二〇一四年十二月三日
书 记 员 韩 蕊