广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初25563号原告：陈慧玲，女，1971年12月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。被告：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。原告陈慧玲与被告中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告陈慧玲委托诉讼代理人赖成，被告华隆公司委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房地产权属证；2.判令被告支付逾期办理产权证的违约金46869.41元（从2016年5月18日开始按照购房款总额2308838元为基数，每日按照万分之一计算至被告为原告办妥产权证之日止，暂计至起诉之日为46869.41元）。诉讼中，原告陈慧玲撤回第1项诉讼请求，同时变更诉讼请求为判令被告支付逾期办理产权证的违约金61414元（以2308838元为基数，每日按照万分之一，自2016年5月18日计至2017年2月6日）。事实和理由：原告与被告于2013年1月1日签订了《中山市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于中山市火炬开发区××花园××卡××一间商铺，购房款为2308838元，该款项原告依约已经付清。被告于2013年6月29日将商品房交付给原告。在原告没有过错的情况下，被告并没有在商品房交付之日起的720工作日内为原告办妥房地产权属证。直至起诉时被告的办证义务仍然没有履行，严重违反了诚实信用原则，应该承担违约责任。原告陈慧玲为支持其诉讼请求向本院提交以下主要证据：1.原告身份证（复印件）；2.被告企业机读档案登记资料；3.中山市商品房买卖合同（合同条码：1301000119）；4.收据；5.和解协议书。被告华隆公司辩称，一、办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。1.《城市房地产管理法》第六十一条第三项规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条第三项规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2.根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条之约定，被告于2015年6月18日取得涉案房屋的权属证明书则已完成合同约定的办证义务。二、涉案房屋办证过程中（2015年6月18日至2016年5月25日期间），因涉及土地使用年限调整导致无法办理不动产权证书，该事件属于政府行为，该期限应当予以扣除。涉案房地产为两块地联合开发项目，位于两块土地之间[编号分别为：中府国用（2011）第1500669号与中府国用（2007）第150149号]，该两土地使用权证书的使用年限分别至2063年4月30日及2074年3月11日止。按照办证部门的规定，房地产跨越两个或以上土地使用权证书的，一律要求按先到期的土地使用年限办理。因此确权时土地使用权年限至2063年4月30日止，被告通知原告办理涉案房地产不动产产权证之后，双方因上述土地使用年限的问题无法达成一致，原告拒绝签署办证文件及提交办证资料。原告在庭审中确认被告分别于2015年6月18日、2016年5月25日取得涉案房屋的权属证明书，且确认因土地使用年限变更的原因导致被告在此期间无法办理不动产权证，因此计算逾期办证的日期应将该期限扣除。三、原告于2016年12月13日才签署办证文件提供办证资料是导致延迟办理不动产权证的原因。被告取得涉案房地产的商品房产权权属证明书后，立即通知业主办理不动产权证，但原告迟迟不过来签署相关办证文件，直至2016年12月13日才向被告提交办证资料及签署商品房交易申请表，但仍欠涉案房地产印花税复印件未向被告提交，庭审过程中才向被告提交涉案房地产印花说复印件。四、被告已于2017年2月6日办妥涉案房屋不动产权证书，被告的逾期违约责任应计算该日期之日止。被告华隆公司就其辩称向本院提交以下证据：1.商品房产权权属证明书（登记字号：2015-010603）；2.关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请；3.商品房产权权属证明书（登记字号：2016-010480）；4.商品房交易登记申请表；5.不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0018223号]。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，华隆公司（出卖人）与陈慧玲（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301000119）及补充协议，约定买受人向出卖人购买座落于火炬××××花园65卡，总金额为2308838元，付款方式为分期付款；出卖人应当在2013年3月30日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人知悉因本小区跨越两个或两个以上国有土地使用证,故所购商品房的土地使用权办证年限以最先到期日（即2063年4月30日）为准，对此出卖人无须向买受人作任何赔偿或补偿。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈慧玲已按合同的约定向华隆公司支付了全部的购房款。2013年4月11日，陈慧玲支付了契税69265.14元、印花税1154.4元。2013年6月29日，华隆公司将涉案商品房交付陈慧玲。2015年6月18日，华隆公司为陈慧玲办理了商品房产权权属登记证明书（登记字号：2015-010603）。2015年10月28日，华隆公司向中山市人民政府出具关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请，称：华隆公司开发的金华花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第150149号、中府国用（2011）第1500669号、中府国用（2011）第1500667号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，但引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助华隆公司将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助华隆公司根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个，最终华隆公司向国土重新入件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。中山火炬高技术产业开发区管理委员会在申请书上盖章确认其情况属实。2016年5月25日，华隆公司为陈慧玲注销原商品房产权权属登记证明（登记字号：2015-010603），重新办理了商品房产权权属登记证明（登记字号：2016-010480）。上述两份权属登记证明均注明，本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据。因华隆公司未按期办理涉案商品房权属证书，陈慧玲遂于2016年12月8日起诉至法院，主张前述实体权利。另查，2016年12月13日，陈慧玲提交了商品房交易登记申请表，申请核发不动产权证。2017月2月6日，陈慧玲取得了不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0018223号]。2017年1月18日，陈慧玲与华隆公司向本院申请庭外协商，期限一个月。该期间不计入审理期间。2017年4月6日，陈慧玲与华隆公司签订了和解协议书，主要约定：华隆公司同意向陈慧玲支付补偿61414元，于签订本协议之日起两天内支付给陈慧玲，双方关于本案纠纷就此了结。庭审中，陈慧玲称该61414元是逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一从2016年5月18日计算至2017年2月6日，逾期天数为266天；华隆公司回应称，该和解协议并未实际履行，而且约定的是补偿而非赔偿，应由法院根据实际情况判决。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。华隆公司与陈慧玲签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据《中山市商品房买卖合同》的约定，华隆公司应在商品房交付使用后720个工作日内为陈慧玲办理房屋产权证书，但是华隆公司直至2017年2月6日才为陈慧玲办理涉案商品房产权证书，已构成违约，应就其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。陈慧玲与华隆公司在诉讼过程中达成的和解协议书系双方的真实意思表示，约定了华隆公司向陈慧玲补偿61414元。综合本院已查明事实，足以认定前述款项实际为双方就涉案商品房协商的逾期办证违约金，故本院判令华隆公司应向陈慧玲支付逾期办证违约金61414元。诉讼中，华隆公司抗辩称因涉及土地使用年限调整无法办理不动产权证书属于政府行为，辩称要求扣除相应期限来计算逾期办证时间。但是，华隆公司提供的关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请显示，系因华隆公司自身行为导致国土部门统一按2063年办理产权年限进而引起业主的不满，而非政府行为，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告中山市华隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈慧玲支付逾期办证违约金61414元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费972元（原告陈慧玲已预付），由被告中山市华隆房地产开发有限公司负担（该款被告中山市华隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告陈慧玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖审 判 员  陈春华人民陪审员  周观燕二〇一七年五月二十五日书 记 员  叶丽敏王静罗鑫