辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01059号
上诉人（原审被告）：大连欧格林建筑设计咨询有限公司，住所地大连市中山区明泽街27号22层9号。
法定代表人：税所格男，该公司董事长。
委托代理人：魏平，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴丽艳。
委托代理人：唐雪松、刘海洋，辽宁金菱律师事务所律师。
原审原告朴丽艳与原审被告大连欧格林建筑设计咨询有限公司（以下简称欧格林公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年3月26日作出（2014）中民初字第3365号民事判决，欧格林公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人欧格林公司委托代理人魏平，被上诉人朴丽艳及其委托代理人唐雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朴丽艳一审诉称：2010年8月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将位于大连市中山区明泽街#号时代广场#室楼房租被告作为商住使用。合同约定租赁期间为2010年8月20日至2012年8月19日，到期租赁合同按2年顺延。租赁期内年租金10万元，每2年根据低于市场租赁价的10%上涨或下调。租期内被告须提前2个月一次性以现金或支票形式支付租金，房租交纳日期为每年的1月30日和6月30日。合同签订后，被告依约入驻该房屋，但自2013年8月至今租金未付。根据合同第6条第4项约定，租赁期满被告须提前2个月向原告书面提出通知，如果被告未提前通知原告的情况下，被告支付给原告2个月房租作为补偿。被告在2014年7月28日在租期未满时未向原告做任何通知的情况下将室内物品全部搬离。经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告给付原告拖欠的房屋租金12万元及利息（自起诉之日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；请求判令被告给付原告补偿款16，667.00元（年租金10万元÷12个月×2个月）。
被告欧格林公司一审辩称：未与原告签订过房屋租赁合同，原告陈述事实不存在。被告于2012年4月30日与房主田晶签订租房合同，只租用案涉房屋面积83平方米，租金为每年4.8万元，租期为2012年5月5日至2014年5月4日，被告不欠原告租金，原告没有诉权，不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年8月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于大连市中山区明泽街#号时代广场#室的楼房租给被告做为商住使用。租赁期间为：2010年8月20日至2012年8月19日，到期租赁合同按2年顺延。租赁费用为：年租金10万元人民币：每2年根据低于市场租赁价的10%上涨或下调。付款方式：被告必须提前2个月一次性以现金或支票形式支付半年的租金，交房租日期为每年的l月30日和6月30日。租赁期满被告需要提前2个月向原告书面提出通知，如果被告未能提前通知原告的情况下，被告支付给原告2个月的房租作为补偿。合同签订后，被告依约入驻该房屋。2012年4月30日，被告与田晶签订租房合同，合同约定出租面积为83平方米，租金为每年4.8万元，半年一支付。合同有效期为2012年5月5日至2014年5月4日。原告称该合同是为了帮被告少交注册备案金而签订。被告住所地为案涉房屋。2013年6月13日，被告给付租金6万元。支票存根“用途：”处有改动，改动后为：2月～7月份。原告提供该支票存根复印件“用途：”处为：3月～8月份。案涉房屋系田晶、杉本芳数从大连时代广场发展有限公司购买。原告与田晶系母女关系。2014年11月18日，田晶、杉本芳数发表声明，声明人于2010年9月24日共同购买位于大连市中山区明泽街#号时代广场#室的房产一处。购买之日起上述房屋的全部手续、签订租赁合同、收取租金等全部事宜委托给朴丽艳全权代理。大连市公证处对该声明进行了公证。2013年11月26日，被告向大连时代豪庭物业管理有限公司交纳了2012年6月-2013年5月物业费6，884.40元，2013年6月至2014年12月物业费10，900.30元，大连时代豪庭物业管理有限公司是案涉房屋的物业管理者，案涉房屋物业费收费标准为3.5元／平方米／月。2014年7月28日，被告搬离。被告自2013年8月至今租金未付。
一审法院认为：被告不认可原告出具的与其于2010年8月8日签订的房屋租赁合同，又未举证证明，不能否认该合同的真实性，且已实际履行，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务，故原告主张判令被告给付租金12万元及利息之诉请，应予支持。关于原告诉请判令被告给付补偿款16，667.00元一节，因被告在未提前通知原告的情况下搬离，应按约定补偿原告2个月房租，原告主张未超过合同约定，应予照准。关于被告辩称其系与田晶签订的租房合同一节，该合同的签订时间是2012年4月30日，尚在原被告双方签订合同租赁期内，租赁标的是原被告双方签订合同租赁房屋中的83平方米。对此原告解释是为少交备案金而签。从被告给付原告半年资金6万元及被告缴纳的物业费来看实际履行的是原被告双方签订的租赁合同，故被告此节辩解意见应不予采信。关于被告辩称原告没有诉权一节，原告将案涉房屋出租给被告并未损害该房屋的权属，对购房者的利益不构成损害，且双方已实际履行该租赁合同，案涉房屋购房者未曾提出异议，原被告双方签订的合同合法有效，被告此节辩解意见应不予采信。关于被告辩称其公章始终在田晶控制之下；原始凭证单制作人也是田晶，原始凭证均经田晶封存，原始凭证有涂改痕迹；物业管理费也是由田晶缴纳一节因未举证证明，故应不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告大连欧格林建筑设计咨询有限公司给付原告朴丽艳租金12万元及自2014年9月11日起至一审法院确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告大连欧格林建筑设计咨询有限公司给付原告朴丽艳补偿款16，667.00元；上述所列一、二项被告给付原告款项，应于判决生效之日起10日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元，由被告负担。
欧格林公司上诉的理由及请求是：第一，本案租赁纠纷存在两个合同，双方履行的2012年4月30日签订的出租房屋面积83平方米、年租金4.8万元的合同。截止欧格林公司搬离案涉房屋之日（2014年7月28日），欧格林公司只付了6万元租金，一审认定欧格林公司已经支付了20多万元租金是错误的。一审认定欧格林公司在2013年6月13日支付的6万元属于某一年中半年的租金是错误的。欧格林公司支付的6万元是两年的租金，合同约定的两年租金共9.6万元（4.8万元×2年），欧格林公司还需支付的3万余元（9.6万元-6万元）租金是以欧格林公司装修抵顶的，所以基本上是符合合同约定的4.8万元的租金标准，故欧格林公司履行了合同义务。第二，一审认定案涉租赁合同的年租金是12万元属于事实不清。假使载明签订时间为2010年8月8日的年租金10万元的合同真实得到履行的话，那么租期届满之后，依约定，顺延的两年租期租金根据市场的行情应下调10%，故在未确定2013年基准租金的情况下，就认定2013年年租金是12万元，缺乏事实依据，故该合同是虚拟的。第三，欧格林公司是2014年7月28日撤离租赁房屋，而物业费却交到2014年12月底，欧格林公司已经撤走了，没有再交余下的物业费。欧格林公司虽然是日资独资，实际的管理权和支配权是在朴丽艳女儿田晶的掌控之下，故欧格林公司有理由相信田晶在掌控中虚设了载明签订时间为2010年8月8日的年租金10万元的合同。第四，一审认定2014年7月28日欧格林公司从租赁的地点撤出时没有通知出租方，进而要求欧格林公司承担违约金16，667.00元，是错误的。案涉大厦管理先进，欧格林公司如果不通知出租方是撤不出去的，有关的电信、电话和相关电脑都要经过物业的同意，所以欧格林公司明确的通知了出租方，不存在违约行为。据此，请求撤销一审判决，改判驳回朴丽艳全部一审诉请。
朴丽艳二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：第一，双方二审庭审时共同确认，2012年6月至2013年5月的物业费6，884.40元及2013年6月至2014年12月的物业费10，900.30元是案涉房屋产权证面积163.91平方米应交纳的物业费。第二，朴丽艳诉请欧格林公司按合同约定承担补偿款16，667.00元。二审庭审时，本院向欧格林公司释明是否申请调低违约金，欧格林公司表示不申请调低。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：朴丽艳主张双方实际履行的是2010年8月8日签订的出租房屋面积163.91平方米、年租金10万元的合同，双方为欧格林公司减免租房备案金及各种税费于2012年4月30日签订了出租房屋面积83平方米、年租金4.8万元的合同，该合同并未实际履行，主要证据为2010年8月8日签订的租赁合同、欧格林公司支付2013年3月-8月期间6万元租金的支票根及欧格林公司支付了2012年6月-2014年12月期间163.91平方米房屋面积对应的物业费发票；而欧格林公司则主张双方实际履行的是2012年4月30日签订的出租房屋面积83平方米、年租金4.8万元的合同，因朴丽艳的女儿田晶是欧格林公司的实际管理人，田晶虚设了载有签订时间2010年8月8日、出租房屋面积163.91平方米、年租金10万元的合同，主要证据为2012年4月30日签订的租赁合同。综合本案双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为双方实际履行的是2012年4月30日签订的出租房屋面积83平方米、年租金4.8万元的合同，还是2010年8月8日签订的出租房屋面积163.91平方米、年租金10万元的合同。对此，本院认为，虽然双方当事人各自提交了一份租赁合同，且对双方为何签订对方提交合同的原因各执一词，但朴丽艳还提交了双方履行合同的证据，即欧格林公司支付6万元租金的支票根及欧格林公司交纳物业费发票。从该支票根载明的内容可知，欧格林公司于2013年6月13日支付了3月-8月（6个月）的租金6万元，即双方实际履行的租赁合同年租金标准为12万元，而非欧格林公司主张的4.8万元／年。虽然2010年8月8日签订的出租房屋面积163.91平方米的合同约定年租金为10万元，而非12万元。但该合同约定租赁期间2010年8月20日至2012年8月19日内年租金10万元，到期租赁合同按两年顺延，每两年根据低于市场租赁价的10%上涨或下调。结合双方租期（2010年8月20日至2012年8月19日）的约定，欧格林公司支付的是2013年3月20日-2013年8月19日的租金，该期间已超过年租金10万元合同约定的租期，故可认定是双方顺延了该合同，并上涨了年租金价格至12万元。且虽然欧格林公司主张双方自2012年5月5日起即履行的是房屋出租面积83平方米、年租金4.8万元的合同，但从一审法院调取的欧格林公司交纳物业费的发票来看，欧格林公司交付的2012年6月至2014年12月的物业费是163.91平方米房屋面积应交纳的物业费，而非欧格林公司主张的83平方米出租房屋面积应交纳的物业费。至于欧格林公司主张因田晶系欧格林公司工作人员，系田晶虚拟了年租金10万元的合同并超面积、超期交纳了物业费一节，因欧格林公司未提交证据证明其此项主张，故本院对此不予采信。又因欧格林公司在一审庭审时主张6万元为一年的租金，却在二审庭审时表示6万元为两年的租金，合同约定的一年租金4.8万元，两年租金9.6万元，欧格林公司未支付的3万余元（9.6万元-6万元）以欧格林公司对案涉房屋的装修抵顶。显而易见，欧格林公司的陈述是自相矛盾的。且依据欧格林公司的主张，双方实际履行合同约定的年租金为4.8万元，若如欧格林公司一审主张的6万元为一年的租金，亦与其主张的合同约定的4.8万元年租金标准不符；若如欧格林公司二审主张的6万元为两年的租金，欧格林公司亦未提交证据证明朴丽艳同意欧格林公司以对案涉房屋的装修抵顶欧格林公司尚欠付的3万余元租金。据此，可以认定双方实际履行的合同为2010年8月8日签订的出租房屋面积163.91平方米、年租金10万元的合同。但欧格林公司于2014年7月28日搬离案涉房屋，故欧格林公司欠付2013年8月20日（欧格林公司支付租金至2013年8月19日的次日）至2014年7月28日期间的租金，按年租金12万元标准计算为112，767.12元（12万元÷365天×343天），一审认定欧格林公司欠付12万元租金不当，本院予以纠正。
关于欧格林公司上诉主张6万元租金支票根原件上租金交付期间有涂改，对支票根上载明的租金交付期间不予认可一节，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定，民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：……（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。第一百一十二条规定，书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案一审庭审时，朴丽艳主张载有6万元租金支票根的欧格林公司账目材料保存在欧格林公司委托的会计师事务所里，其仅持有复印件；而欧格林公司则主张欧格林公司账目材料保存在田晶指定的会计师事务所里。朴丽艳在一审第一次庭审时提交了载有田晶于2013年6月13日支付6万元租金支票根（复印件）的原始凭证复印件。欧格林公司发表质证意见“与记账单位原件核对后，对真实性无异议，6万元汇给房主是真实的，但汇的是一年的房租，而不是原告朴丽艳所称的半年的房租，原始凭证是涂改的，看不清楚，看不出3月-8月，现改为2月-7月，对涂改时间我方不认可。”从双方上述表述可知，双方对6万元支票根原件保存在何方各执一词，但通常情况下，欧格林公司作为以支票付款方，其应持有支票根原件，更应控制己方账目，仅凭田晶曾是欧格林公司工作人员不足以证明田晶实际掌控欧格林公司账目材料原件，且欧格林公司并未提交其他充分证据证明其账目及支票根均控制在田晶处。在朴丽艳已提交支票根复印件证明6万元为3月-8月租金的情况下，欧格林公司负有举证责任提交支票根原件以推翻该复印件的真实性，且在本院向欧格林公司释明的情况下，欧格林公司仍表示账目在田晶掌控下，无法提供支票根原件，故欧格林公司应承担举证不能的不利后果。又因欧格林公司自述支票根原件用途处有改动，改动后为2月-7月。那么，在欧格林公司负有提交支票根原件这一举证责任的前提下，欧格林公司未提交支票根原件证明用途处改动前的交付租金期间，亦未提交证据证明是何人进行的改动及改动的原因，故本院结合本案其他证据和案件具体情况，认为朴丽艳提交的支票根复印件可作为认定案件事实的依据。且退一步讲，不论是支票根原件上改动后的2月-7月、还是复印件上载明的3月-8月，均为半年期间，而非欧格林公司主张的一年或两年期间。据此，欧格林公司此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
关于欧格林公司上诉主张其已通知朴丽艳其从案涉房屋中撤离，不存在违约行为，不应支付违约金一节，本院认为，案涉合同约定，租赁期满欧格林公司需要提前两个月向朴丽艳书面提出通知，如果欧格林公司未能提前通知朴丽艳的情况下，欧格林公司支付给朴丽艳两个月的房租作为补偿。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。欧格林公司未提交充分证据证明其在撤离案涉房屋前两个月以任何形式通知了朴丽艳，其应承担相应的违约责任。虽然双方实际履行的年租金为12万元，但朴丽艳按年租金10万元标准向欧格林公司主张违约金，这是朴丽艳在法律规定范围内对其诉讼权利所作的处分，本院予以照准。且在本院向欧格林公司释明其是否申请调低违约金时，欧格林公司表示不申请调低。故一审判令欧格林公司向朴丽艳支付补偿款16，667.00元，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3365号民事判决第二项；
二、变更大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3365号民事判决第一项为：大连欧格林建筑设计咨询有限公司给付朴丽艳租金112，767.12元及自2014年9月11日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、驳回朴丽艳其他诉讼请求。
上述所列一、二项大连欧格林建筑设计咨询有限公司给付朴丽艳款项，应于本判决生效之日起十日内付清，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3030元（朴丽艳预交），由朴丽艳负担160元，大连欧格林建筑设计咨询有限公司负担2870元；二审案件受理费3030元（大连欧格林建筑设计咨询有限公司预交），由朴丽艳负担160元，大连欧格林建筑设计咨询有限公司负担2870元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年八月四日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。