上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6019号
上诉人（原审被告）王胜，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人段海峰，湖北元初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张超，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人张林立，北京长安（上海）律师事务所律师。上诉人王胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，张某甲系张超的父亲，A（上海）有限公司的法定代表人。2012年10月30日，上海XX有限公司（甲方）与张超（乙方）签订《XX·购买协议》，约定乙方向甲方购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），暂定建筑面积295.63平方米，转让价款人民币13,698,076元（以下币种均为人民币）。甲方计划于2014年6月30日前取得该房屋产权证（最终以相关政府部门核发产证的时间为准），并通知乙方签署《房屋买卖合同》，乙方应在收到通知之日起15日内，前来与甲方签署《房屋买卖合同》。补充条款第一条约定，甲方同意在签署正式房屋买卖合同时，乙方可将购买主体更换为其指定的第三方，但需提前向甲方提出书面申请；第五条约定，乙方应自觉遵守上海市有关房屋调控政策并承担可能由此产生的后果。2013年10月31日，张超（甲方）与王胜（乙方）签订《房屋转让协议》（以下简称“合同”），主要内容为：甲方将涉讼房屋以总价17,700,000元转让给乙方，甲方已向开发商支付房款6,858,076元，剩余房款6,840,000元由乙方支付给开发商。乙方的付款方式为：2013年10月31日支付定金500,000元，2013年11月7日支付4,500,000元，2013年12月7日支付2,000,000元，2014年1月30日支付3,860,000元。甲方在收到乙方首次房款后向开发商申请更名手续，并在2014年6月30日完成更名，更名为王胜，乙方需无条件配合更名事宜。甲方应在2013年10月31日收到乙方支付的首笔房款后，将与该房地产有关的包括协议合同、全额房款发票收据等一切相关材料原件交乙方暂时保管。甲方同意于签订协议收到首笔房款后三个工作日内即随同乙方前往房地产交易中心将其名下有房屋产权的物业抵押给乙方，在协议签署后甲方不能将该房屋再次转让给第三方，且甲方不履行协议约定转让更名成功的，视甲方违约，甲方应无条件退还乙方已付款项，并支付给乙方违约金4,000,000元。若乙方迟延支付约定款项，按成交总价的每日万分之五支付违约赔偿金给甲方，如逾期30日的，甲方有权解除协议，乙方应支付给甲方违约金4,000,000元。自签署协议后，甲、乙任何一方违约，都将承担违约责任，支付违约金4,000,000元。协议还对其他权利义务作出约定。上述合同签订当日，张某甲向王胜出具担保函，内容为：本人张某甲今代替张超与王胜签订合同，本人承诺愿意承担一切相关法律责任。同时，案外人A（上海）有限公司向王胜出具担保函，内容为：鉴于张超与王胜于2013年10月31日签订的合同，为确保主合同的切实履行，我司愿意为“张超”的责任向王胜提供担保。如不能按时办理转让过户手续，本公司承担全部相关违约责任。王胜分别于2013年10月31日、2013年11月5日、2013年12月10日、2013年12月12日、2014年1月30日向张某甲转账支付500,000元、4,500,000元、1,000,000元、1,000,000元、860,000元，共计7,860,000元。其中，前两次转账凭证附加信息及用途为“借款”，其余为“购房款”。张某甲对前四笔款项出具了购房款的收条。2014年3月31日、2014年5月5日、2014年6月3日，王胜向张某甲转账共计支付180,000元，转账凭证附加信息及用途为“往来”、“还款”。2015年5月11日，王胜向长宁区法院提起诉讼，案号为（2015）长民三（民）初字第781号，王胜请求如下：1、解除王胜与张超签订的合同；2、张超返还王胜购房款8,040,000元；3、张某甲、A（上海）有限公司对张超的上述返还义务承担连带清偿责任。张超在该案审理中提出反诉，反诉请求如下：王胜向张超支付逾期付款的违约金4,000,000元。经法院释明，张超坚持请求判令王胜支付逾期付款违约金的反诉请求。2015年9月11日，长宁区法院对该案判决如下：一、解除王胜与张超就涉讼房屋签订的合同；二、张超应于本判决生效之日起十日内返还王胜8,040,000元；三、张某甲对张超的上述返还义务承担连带责任；四、驳回王胜的其余本诉请求；五、驳回张超的反诉请求……。就王胜是否构成违约及张超主张解除合同的违约责任等判决书认定如下：“本市限购政策施行于2011年，王胜作为非本市户籍居民，对此负有比张超等人更高的注意义务，且张超等人交给王胜保管的购买协议中亦有关于限购政策的条款，张超等人的相关抗辩意见，本院予以采信。合同责任在性质上属严格责任，限购政策不构成不可抗力的免责事由，王胜因自身未尽合理注意义务不能履行合同，构成违约，应承担解除合同的违约责任。经本院释明，张超坚持认为合同应当继续履行，并要求王胜承担逾期付款的违约责任，此系继续履行合同情况下的违约责任，与解除合同的违约责任在性质、计算方法上均有差异，故对张超的反诉请求，本院予以驳回，张超可另行向王胜主张解除合同的违约责任。”判决后，张超、王胜均未提起上诉，判决也已生效，目前处于法院执行阶段。本案原审审理中，王胜自认《XX·购买协议》原件及两张收据原件(一张号码为0005885、金额2,740,000元，另一张号码为0004709、金额4,118,076元)在其处。本案原审审理中，张超提起诉讼，请求判令：王胜向张超偿付违约金4,000,000元。审理中，张超增加一项诉请，要求王胜返还购房合同原件及两张收据。王胜辩称：不同意张超的全部诉讼请求。原审法院认为，关于王胜是否应当承担合同解除的违约责任，前案判决书已经阐明，判决也已生效，本案不再赘述，即王胜应当承担合同解除的违约责任。王胜提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院应当以张超的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及逾期利益等因素综合予以衡量。张超、王胜的纠纷由王胜主动提起，合同解除难以继续履行的责任又归咎于王胜。合同若履行完毕，张超可获得4,000,000元以上钱款的可得利益。除此之外，张超还有诉讼等其他实际损失。因此，王胜提出违约金按照定金500,000元计算缺乏事实和法律基础，不予采纳。合同解除后，张超收回涉讼房屋可再以市场价格对外出售，目前本市二手房房价上涨，张超按市价出售可取得不低于合同约定的收益。综上所述，考虑到违约金的性质应兼具补偿和惩罚双重性质，根据合同法等相关法律的规定，原审法院酌定王胜支付张超违约金2,300,000元。合同解除后，王胜应当向张超返还涉讼房屋的购房合同原件及两张收据原件。原审法院审理后于二〇一六年三月八日作出判决：一、王胜应于判决生效之日起十日内向张超支付违约金人民币2,300,000元；二、王胜应于判决生效之日起十日内向张超返还本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》原件及两张收据原件(一张号码为0005885、金额2,740,000元，另一张号码为0004709、金额4,118,076元)。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,400元，由王胜负担。判决后，王胜不服，上诉于本院称：涉讼房屋买卖合同未能履行的责任不在王胜，系上海市房屋限购政策所致，张超要求王胜承担合同解除的违约责任，缺乏事实及法律依据。即便王胜承担违约责任，王胜仅有相应的注意义务，涉讼房屋的市场价值一直处于上涨状态，合同解除也未造成张超任何损失，原审判令王胜承担230万元的违约金，显失公平，故上诉请求撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，改判驳回张超要求王胜支付违约金的诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人张超辩称：不同意王胜的上诉请求。王胜作为购房人，对上海市的相关限购政策负有相应的注意义务，限购政策并非王胜免除违约责任的正当理由。王胜未按约支付购房款，显属恶意违约，应承担相应的违约责任，违约金具有补偿及惩罚的双重功能，张超除可得利益损失外，还存在居间费用、律师费用等经济损失，王胜也未举证证明合同约定的违约金数额过高，故请求驳回王胜的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就何方责任致涉讼房屋买卖合同未能履行之争议，人民法院生效判决对此已作认定。王胜关于其不存在违约行为、无需承担违约责任的上诉意见，缺乏事实基础，本院不予采纳。就王胜应承担的违约金数额之争议。根据涉讼房屋买卖合同之约定，王胜一方违约致买卖合同解除的，王胜应赔偿400万元的违约金。王胜上诉称买卖合同解除未给张超带来任何损失，故其无需承担赔偿责任。对此，本院认为，依据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在考量违约金调整时，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度、逾期利益等因素。但对于违约金的确定，合同有约定的，首先应当遵从约定，守约方的实际损失，仅是考量违约金是否过高的因素之一，而非排除约定之违约金，仅以实际损失作为守约方可得之赔偿，故王胜关于涉讼房屋价值上涨，未给张超造成实际损失之抗辩，不能成为其免除其赔偿责任的合法理由。同时，上海市关于房屋限购的政策，在双方就涉讼房屋签订合同前已经公布并适用，对双方均属明知或者应知，王胜作为限购对象，对因其购房资格受限致涉讼房屋无法办理产权过户手续的交易风险，应属明知或者应知，在此情况下其仍与张超签订合同，则该合同不能履行之风险，应由王胜自行承担，上海市关于房屋限购的政策，亦非王胜可以免除其赔偿责任之理由。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、合同约定的违约金数额等因素，酌情确定王胜赔偿张超违约损失230万元，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,400元，由上诉人王胜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年七月十八日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……