湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6958号
上诉人（原审被告）：漆宇星，男，1986年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：雷光澄，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙天园地芳市场管理有限公司，住所地湖南省望城经济开发区金星北路四段89号。
委托诉讼代理人:徐清辉，董事长。
委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。
上诉人漆宇星因与被上诉人长沙天园地芳市场管理有限公司（以下简称天园地芳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2017）湘0112民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人漆宇星上诉请求：撤销一审判决，依法驳回起诉或改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人在签合同时承诺天园地芳国际珠宝城大部分商铺已招商到位、珍珠馆和台湾风情街等将在当年年底开业运营，并将建设住宅小区，但被上诉人一直未完成上述承诺，造成上诉人无法经营。故被上诉人已构成违约，应承担违约责任。2、上诉人在2015年年初向被上诉人提出解除合同后，被上诉人负责招商和运营的副经理潘荣城曾承诺免除上诉人2015年的租金。后因天园地芳项目根本不具备经营条件，上诉人于2015年6月通知被上诉人解除合同，并于2015年6月底将门面交还给了被上诉人。被上诉人要求上诉人支付租金，缺乏依据。二、被上诉人不是本案适格当事人。被上诉人在签订合同时已披露了其与湖南港湘置业有限公司之间的委托关系，且在租赁期间，上诉人就合同履行事项也均是与湖南港湘置业有限公司人员联系，因此合同的权利义务主体应当是湖南港湘置业有限公司，故被上诉人主体不适格，应驳回其起诉。三、被上诉人在2017年5月份起诉前，从未向上诉人催缴过租金，而延付或拒付租金的诉讼时效为一年，因此被上诉人主张的2015年1月1日至2016年5月的租金已超过诉讼时效。四、即使上诉人没有与被上诉人达成解除合同的合意，也没有退还门面，因被上诉人在上诉人拒付租金并在2015年6月底退还门面的情况下应当知道上诉人不再继续履行合同，基于减损规则，被上诉人也应当及时行使解除权，收回门面，以避免损失扩大。但被上诉人怠于行使解除权，未积极妥善处置门面，放任租金损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。
被上诉人天园地芳公司辩称，一、租赁合同是双方的真实意思表示且已实际履行，上诉人应该按照合同约定支付租金。二、上诉人对其经营亏损，应自负盈亏，被上诉人不承担责任。三、上诉人所陈述的免除租金、解除合同、收回门面等情况，均不属实。潘荣城和上诉人有利害关系，而且潘荣城现在已经被公安局立案侦查，处于网上追逃状态中。因此，上诉人的上诉人理由没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
天园地芳公司向一审法院起诉请求判令：1.确认天园地芳公司与漆宇星于2014年1月9日签订的《租赁合同》已到期终止，要求漆宇星于判决生效之日起三日内向天园地芳公司交付所有物业；2.漆宇星支付拖欠的租金510427.2元【（20578+21957.6）×12】；3.漆宇星支付拖欠的市场管理费94848元（3952×12）；4.漆宇星支付违约金100000元（按拖欠租金20%计算去尾数）；5.漆宇星承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月9日，以天园地芳公司为甲方，漆宇星为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定甲方拥有合法处置权（使用权）之湖南省长沙市望城区金星北路四段89号第10号楼109、209、208（2F）号物业整体出租给乙方，建筑面积为717.7平方米。合同租期为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，甲方应于2013年12月30日前将承租场地交付给乙方使用。甲方同意给乙方一年免租期，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金按20578元/月收取；2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金按21957.6元/月收取。为满足甲方市场的宣传推广、展馆运营、市场服务管理等运营费用开支需要，乙方商业营运部分（1-3F、541.4平方米）按7.3元/平方米/月（合计3952元/月）的标准，于每月10日前，向甲方交纳市场管理费。乙方逾期未支付租金费用、市场管理费或质量保证金的，每逾期1日，应向甲方支付未交金额1%的违约金，逾期10日，甲方有权解除合同。租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方。
合同签订后，漆宇星未向天园地芳公司交纳门面租金及市场管理费。2015年9月，曾丽荣（漆宇星店铺的兼职会计）接受漆宇星的口头委托，与天园地芳公司协调商铺租赁的赔偿及存留物品等事宜；但因其没有找到天园地芳公司的负责人，这次去后未处理好，其后也没有再去找过天园地芳公司。
2017年4月24日，天园地芳珠宝城第10号栋109、209、208（2F）号房的产权人湖南港湘置业有限公司证明，其已授权天园地芳公司对外招商发租，对外租赁事宜均由天园地芳公司负责。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。天园地芳公司与漆宇星签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现双方签订的合同已经到期终止，故对于天园地芳公司要求确认本案《租赁合同》已到期终止并向其交付物业的诉讼请求，予以支持。合同签订后，天园地芳公司基于租赁合同向漆宇星交付门面，履行了合同约定的义务，漆宇星应当按合同约定向天园地芳公司支付租金及市场管理费，故对于天园地芳公司要求漆宇星支付租金及市场管理费的诉讼请求，予以支持，据此计算出漆宇星自2015年1月1日起至2016年12月31日止应交的门面租金为510427.2元（20578元/月×12个月+21957.6元/月×12个月=510427.2元），市场管理费为94848元(3952元/月×24个月=94848元)。
关于漆宇星是否应当承担违约金的问题。漆宇星虽未向天园地芳公司支付租金及市场管理费，但其确系经营亏损而有意与天园地芳公司提前解除合同，因客观原因未与天园地芳公司真正达成一致意见，基于漆宇星对拖欠租金的事实并无主观恶意，且漆宇星实际亏损较大，漆宇星不宜再承担违约金。故对于天园地芳公司请求漆宇星支付违约金的诉讼请求，不予支持。
庭审过程中，漆宇星提出：一、天园地芳公司主体不适格，漆宇星在法庭辩论中认为，天园地芳公司与湖南港湘置业有限公司的委托关系早已披露给商户，按《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，本案《租赁合同》约束的是湖南港湘置业有限公司与漆宇星。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”该法条规定的是委托人的介入权，在满足该法条规定的条件下，委托人受合同的约束，并不是剥夺了受托人作为合同当事人的权利、义务。故对于该点意见，不予采纳。二、租赁合同已于2015年6月事实终止，涉案商铺已交还给天园地芳公司，天园地芳公司起诉的2015年1月至2015年5月的租金已经超过了诉讼时效。一审法院认为，结合本案庭审查明的事实，漆宇星于2015年9月仍占用本案所涉商铺，存放有空调、冰箱等物品，且漆宇星未提交其他证据证明其已与天园地芳公司解除合同；租赁合同的租金给付方式为分期给付，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，不论双方的合同是否于2015年5月事实解除，天园地芳公司于2017年4月24日提起诉讼，均未超过诉讼时效。故对于该点意见不予采纳。三、天园地芳公司欺诈性招商，不能满足正常的经营条件，从而导致合同目的不能实现，天园地芳公司应对漆宇星承担违约责任；另外，天园地芳公司并未履行合同约定的市场服务等义务，因此漆宇星不用支付市场管理费。一审法院认为，漆宇星并未提供证据证明天园地芳公司欺诈性招商及天园地芳公司未履行市场管理服务等义务，故对于该点意见不予采纳。四、天园地芳公司认为漆宇星违约，但没有采取措施阻止损失的扩大，不应当由漆宇星承担扩大的损失。一审法院认为，租金支付是漆宇星基于合同应当履行的义务，不属于减损规则中所述的损失，故对于该点意见，不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、确认长沙天园地芳市场管理有限公司与漆宇星于2014年1月9日签订的《租赁合同》已到期终止，漆宇星于本判决生效之日起十日内向长沙天园地芳市场管理有限公司交付租赁的所有物业；二、限漆宇星于本判决生效之日起十日内向长沙天园地芳市场管理有限公司支付商铺租金510427.2元及市场管理费94848元，合计605275.2元。三、驳回长沙天园地芳市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10853元，由漆宇星负担。
二审诉讼中，上诉人漆宇星提交的潘荣城出具的证明，因潘荣城未出庭接受询问，真实性无法核实，本院不予采信；微信截图中显示的是案外人的陈述，真实性无法核实，本院不予采信；郑朝晖出具的证明，没有郑朝晖的签字，且郑朝晖未出庭接受询问，真实性无法核实，本院不予采信；湖南伊思丽珍珠有限公司的登记信息与本案缺乏关联性，本院不予采信；唐忠湖的证人证言，本院综合其他证据予以认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，天园地芳公司与漆宇星签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。本案的争议焦点：一、天园地芳公司是否是本案的适格原告；二、漆宇星是否应向天园地芳公司支付租金等费用及其数额。
一、关于天园地芳公司是否是本案的适格原告。漆宇星上诉称天园地芳公司并非系涉案房屋的所有权人，而是受湖南港湘置业有限公司委托与漆宇星签订的《租赁合同》，天园地芳公司并非合同权利义务主体，亦非本案适格原告。本院认为，因涉案房屋的所有权人湖南港湘置业有限公司已授权天园地芳公司以自己名义与漆宇星签订《租赁合同》，并在本案中出具证明同意由天园地芳公司负责对外租赁事宜，故根据合同的相对性原则，本案《租赁合同》仍约束漆宇星与天园地芳公司，天园地芳公司有权依据合同向漆宇星主张违约责任，系本案适格原告。
二、关于漆宇星是否应向天园地芳公司支付租金等费用及其数额。根据合同约定的计算标准，漆宇星应向天园地芳公司2015年1月1日至2016年12月31日的门面租金510427.2元和市场管理费94848元。首先，漆宇星抗辩称，天园地芳公司未按招商说明书中承诺的内容完成相应的配套建设，已构成违约，漆宇星无须支付租金等费用。然，该招商说明书的出具时间是2013年4月，并载明项目一期特色步行街和珍珠文化馆开街运营的时间是2013年，而本案《租赁合同》签订的时间是2014年1月，故招商说明书对本案合同的签订并无实质影响，漆宇星在签订合同应已知晓涉案房屋周边的配套建设，且在合同签订后一直使用了涉案房屋，因此漆宇星的上述抗辩主张不成立，本院不予支持。其次，漆宇星主张天园地芳公司的副经理潘荣城已承诺免除漆宇星2015年的租金，且漆宇星于2015年6月底就将涉案房屋退还给了天园地芳公司，故漆宇星无须再向天园地芳公司支付租金等费用。然，漆宇星未提交充分证据证明潘荣城明确同意免除漆宇星2015年的租金和潘荣城有权代表天园地芳公司免除其租金，以及漆宇星经天园地芳公司同意后于2015年6月底将涉案房屋移交给了天园地芳公司，故漆宇星的上述主张亦不成立，本院不予支持。第三，漆宇星抗辩称天园地芳公司的起诉超过了诉讼时效。然，漆宇星未提交充分证据证明双方于2016年12月31日前终止了《租赁合同》，故一审法院从2017年1月1日起计算天园地芳公司主张权利的诉讼时效并无不当。因天园地芳公司于2017年4月24日就提起了诉讼，故并未超过诉讼时效，漆宇星的上述抗辩主张亦不成立，本院不予支持。第四，漆宇星主张天园地芳公司怠于行使合同解除权导致租金损失扩大，故不应由漆宇星承担扩大的租金损失。然，漆宇星未提交充分证据证明其已提前向天园地芳公司退还了涉案房屋，故租金支付是漆宇星基于合同应当履行的义务，天园地芳公司有权自主决定是否行使解除权，漆宇星的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人漆宇星的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10853元，由上诉人漆宇星负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年二月二十六日
书记员 龚巧