河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）确民初字第02104号
原告罗爱枝，女，1967年10月20日生，汉族。
原告陈全福，男，1963年12月10日生，汉族。与罗爱枝系夫妻关系。
被告时春丽，女，1962年4月3日生，汉族。
被告孙保安，男，1962年8月22日生，汉族。与时春丽系夫妻关系。
二被告委托代理人程松涛，河南豫通律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告罗爱枝、陈全福与被告时春丽、孙保安确认合同有效纠纷一案，本院于2013年12月13日受理后依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告罗爱枝、陈全福到庭参加诉讼，被告时春丽、被告孙保安的共同委托代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗爱枝、陈全福（以下简称原告）诉称，2009年10月，原告因拆迁在确山县盘龙镇顺河路安置一套新住房三楼132㎡，被告时春丽、孙保安在确山县盘龙镇公安局交警队家属院有旧房一套，一楼100㎡左右。原、被告经协商，同意以同等价值进行置换。协议达成后，被告时春丽、孙保安装修原告的三楼新房，让出自己的旧房搬进新房，原告才装修旧房搬进居住。原、被告均没有办理过户手续，没有签订书面协议。2012年，开发商对交警队家属院进行开发，补偿方案下来后，被告时春丽认为两家换房无效，并让原告赔偿其房子装修费5万元，如不同意，拆除其装修。原告请求确认原告与被告之间口头换房协议有效，判令被告时春丽、孙保安为原告办理房产证过户登记手续。
被告时春丽、孙保安（以下简称被告）辩称，双方仅是协商换房居住，由于原告罗爱枝、陈全福之前因做生意，已租住了被告院内两间房子，原告家中有老人，住在其补偿的楼房里不方便，且当时又租赁被告的房子做生意，租住被告的房子方便生活和经营。因此，双方是换房居住，并不是置换房产，双方未移交房产证等手续足以证明该事实，被告孙保安并没有百分百的产权，其后来补交的房款是依照建筑面积76.44㎡进行补交的，本案争议房屋的实际面积要远大于76.44㎡，根据河南省已购共有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法第9条第二项，住房面积超过省人民政府规定的控制标准，超标准部分没有按照规定退回或补交价款的不得上市交易。被告所住房产权非全部产权，无权转让。请求驳回原告罗爱枝、陈全福的诉讼请求。
经审理查明：被告位于确山县盘龙镇107国道路西交警队家属院有一套住房（一楼，有一院落，另自建房屋两间），是交警队建的有限产权房，1996年7月25日发放给被告的房产权证显示：有限产权人孙保安，爱人姓名时春丽，购置时间1994，面积76.44㎡，产权比例69.91%。1994年10月，确山县公有住房出售评估审批表显示房屋状况：建筑面积85㎡，市场售价30642.50元，实际售价16763.25元，登记产权为72.94%。2000年6月5日，确山县房改办职工已购公有住房产权过渡交款额计算表显示：孙保安应交过渡款金额为6308元。2000年6月28日，确山县房改办职工购房过渡交款通知书显示：同意孙保安同志购买本单位公有住房全部产权。应补交产权过渡款总额5310元人民币。...到工行房地产信贷部办理付款手续，...。2000年12月1日，工商银行确山县支行确山县职工购房款收据显示：孙保安付款5310元整。确山县房管所私有房屋所有权登记审批表显示：该房于2000年经本单位同意，房改办审批．．．，产权过渡为100%。房屋所有权证存根显示：房屋所有权人孙保安，产别私有，建筑面积100.19㎡，领证日期2000年12月4日。
2007年，原告租住被告院内自建的两间房屋。2008年原、被告之间口头协商换房，2009年10月，原告将位于确山县盘龙镇顺河路的补偿安置房交给被告，被告装修入住，原告随后对被告的房子进行了装修并入住。原、被告均没有为对方办理房产过户，原告持有拆迁补偿协议书及拆迁补偿补充协议、确山县三里河乡财税所收据，河南金地家园实业有限公司书面证明顺河路北侧B座三单元三楼西户面积131.91㎡，业主姓名陈全福。
本院认定上述事实的证据有：
原告提交的证据：1、《拆迁补偿协议书》、顺河路拆迁补偿安置补充协议、金地家园实业有限公司证明、确山县三里河乡财税所收据。证明原告取得位确山县盘龙镇顺河路补偿安置房一套，面积及未办理房产登记手续和事实。2、确山县房地产管理所《房屋所有权证存根》（该存根记载：房屋所有权人孙保安，产别私有，建筑面积100.1㎡，领证时间2000年12月4日）、《私有房屋所有权登记审批表》、《私有房屋所有权登记申请表》、《私有房屋所有权登记申请表》、《确山县房屋所有权登记申请书》、孙保安所有的房屋平面丈量图、确山县职工购房款收据（购房金额大写：伍仟叁佰壹拾元正）、孙保安个人身份证。证明被告在确山县公安局交警队拥军路南家属院的住房，于2000年经原单位同意，县房改办审批，产权过度为100%，并且已经领取房产证。
被告提交的证据：《房屋有限产权证》（确山县人民政府、确山县住房制度改革办公室1996年7月25日颁发，该证记载有限产权人孙保安，爱人姓名石春丽），证明被告在拥军路南家属院的住房是从确山县公安局交警队购买的，拥有部分产权。
本院依职权调取的证据：1、对原、被告的询问笔录各一份，证明原、被告换房行为是双方自愿口头协商的，且已经分别入住对方所有的房屋里。但双方对是换“房产”还是换“居住”产生争议。目前，双方各自持有自己的房产登记资料，没有给对方办理房屋产权登记。2、确山县住房制度改革办公室《确山县公有住房出售评估审批表》，证明孙保安购买的公有住房建成于1993年，购置时间为1994年，单位售价22351元，市场售价30642.50元，实际售价16763.25元，产权比例为72.94%。3、确山县职工已购公有住房产权过渡交款额计算表、确山县职工购房过渡交款通知书2份，证明确山县房改办同意孙保安购买该房全部产权，应补交过渡款5310元。
确山县公安局于2012年7月10日出据的证明孙保安没有按照市场价格交全款，仅对该房屋享有69.91%产权，因与事实不符，该证据不予采信。
本院认为，一、原、被告口头协商换房行为是双方自愿协商的，为双方真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条规定，应当认定双方口头换房协议为有效的民事法律行为。二、被告辩称“换的是使用权，交换居住，并不是所有权”不符合一般交易习惯。双方互相交换房屋时，未约定居住时限，各自装修也未经对方同意，且被告对房屋墙体进行较大改造，这些证据能相互印证，证明双方换房的本意不是交换居住，而是交换房屋产权。三、原、被告双方协商换房时，被告实际对所购公有住房已经拥有100%的产权，有房产处分权，当时被告虽然没有明确实际产权比例，并不影响双方互换房产。且原、被告双方互换房屋并实际装修，已经履行换房协议的主要义务。四、孙保安辩称“不知诉争房屋被交换使用的事实”不能成立。时春丽与孙保安为夫妻，该房屋为夫妻共同财产。从原、被告双方换房到本案起诉前，孙保安一直未对双方换房提出异议，应当认定孙保安认可双方换房行为，原告也有理由相信双方达成的口头置换房产协议系时春丽与孙保安共同意思表示。综上，原、被告双方达成的口头置换房产协议合法有效，原告要求被告为其办理过户手续，于法有据，应予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、确认原告罗爱枝、陈全福与被告时春丽、孙保安双方达成的口头置换房产协议有效。
二、被告时春丽、孙保安在本判决生效后三十日内协助原告罗爱枝、陈全福办理房产过户登记手续。
案件受理费4428元，由被告时春丽、孙保安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 张 晶
审判员 李义玲
审判员 胡明星
二〇一四年六月十二日
书记员 刘 娟