中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3312号
上诉人（原审原告）杨伊红
委托代理人金新刚，上海申律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张丽华
被上诉人（原审被告）杭玉斌
被上诉人（原审被告）杭雨帆
三被上诉人共同委托代理人张思渊，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄金泉（EUGENENGKIMCHUA。
委托代理人许莉静，上海普世律师事务所律师。
上诉人杨伊红因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第19748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭于2014年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨伊红的委托代理人金新刚，被上诉人张丽华、杭玉斌、杭雨帆的共同委托代理人张思渊，被上诉人黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）的委托代理人许莉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张丽华、杭玉斌、杭雨帆原系系争房屋产权人。2013年4月6日，其三人与杨伊红就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，将系争房屋出租给杨伊红，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日，租金为每月人民币（下同）1万元，租赁保证金为2万元。合同还约定，如合同任何一方未按本合同约定履行，违约方须向守约方支付违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，杨伊红向张丽华、杭玉斌、杭雨帆支付了租赁保证金2万元，张丽华、杭玉斌、杭雨帆将房屋交付给杨伊红，之后双方合同正常履行。2014年2月22日，杨伊红向张丽华、杭玉斌、杭雨帆支付了2014年3月、4月的房屋租金。
另查明，2013年10月26日，张丽华、杭玉斌、杭雨帆与黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）之间签订《房屋买卖合同》一份，合同约定张丽华、杭玉斌、杭雨帆将系争房屋出售给黄金泉（EUGENENGKIMCHUA），并约定：“若现在的租方不能如期搬出，其结果由买受方承担，2014年2月28日以后的租金由乙方收取。”2014年1月6日，四人至房地产交易中心办理了系争房屋的产权变更手续。同年1月16日，系争房屋产权经核准登记于黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）名下。
2014年3月28日、2014年4月18日、2014年4月22日，杨伊红向公安机关报警，称原房东杭玉斌将房屋出售给现房东黄金泉，因杨伊红不肯搬出而与现房东妻子吴丹等产生争执。
2014年4月26日，杨伊红丈夫作为乙方，黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）作为甲方，双方签订《协议书》一份，内容为：“1、乙方于2014年5月11日前搬迁并腾空房屋交付甲方。否则，乙方需一次性支付甲方违约金人民币5万元，并自2014年5月12日起至实际交付日间，乙方额外支付甲方补偿金2，000元每日；2、甲方支付违约金金额无；3、乙方支付2014年5月1日至2014年5月10日租金无；4、押金2万元整，于房屋实际交付日返还乙方；5、乙方自行支付实际交付日前所产生的所有费用；6、家具家电于房屋交付日一并交付……。”
之后，杨伊红未支付2014年5月1日至5月10日的房屋租金。2014年5月11日，杨伊红与张丽华、杭玉斌、杭雨帆签订房屋移交清单，将房屋返还给张丽华、杭玉斌、杭雨帆。当日，张丽华、杭玉斌、杭雨帆将租赁保证金及2014年4月租金支付给黄金泉（EUGENENGKIMCHUA），杨伊红结清了系争房屋的水电燃气等费用，黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）将剩余租赁保证金返还给杨伊红，杨伊红出具收款收据。
2014年5月，杨伊红起诉至原审法院，要求张丽华、杭玉斌、杭雨帆向其支付违约金15.6万元（包括其因另行租房的租金损失12万元、仓储费2.4万元、提前解除违约金1万元、搬场费2，000元），黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）承担连带责任。
原审认为，杨伊红与张丽华、杭玉斌、杭雨帆之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现杨伊红租赁房屋期间，系争房屋所有权因买卖而变更为黄金泉（EUGENENGKIMCHUA），自产权变更后，房屋租赁合同的效力直接约束黄金泉（EUGENENGKIMCHUA），黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）成为新的出租人，继续履行房屋租赁合同。之后，杨伊红与黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）妻子因搬出问题产生争执，表明其已知晓系争房屋出售事宜，在此情况下，杨伊红丈夫与黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）就系争房屋签订了《协议书》，基于夫妻之间的家事代理原则，该《协议书》对杨伊红具有约束力。且双方确于2014年5月11日，按照《协议书》约定的期限办理了房屋返还、租赁保证金返还、结清水电燃气等相应手续，杨伊红亦未支付2014年5月1日至5月10日的房屋租金。从《协议书》的内容及双方2014年5月11日的履行内容可见，该《协议书》应视为杨伊红及黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）对解除双方租赁合同权利义务的约定。现杨伊红基于解除租赁合同之事实而主张张丽华、杭玉斌、杭雨帆承担违约金，于法无据，原审不予支持。同时，根据《协议书》约定，“甲方支付违约金金额无”表明杨伊红放弃向黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）主张合同解除的违约金，现杨伊红要求黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）承担连带责任，支付违约金，亦与约定不符，原审不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十九条之规定，于二〇一四年十月二十日作出判决：驳回杨伊红的全部诉讼请求。案件受理费人民币3，420元，减半收取计人民币1，710元，由杨伊红负担。
原审判决后，杨伊红不服，上诉于本院。其诉称：上诉人与被上诉人张丽华、杭玉斌、杭雨帆的房屋租赁关系直到2014年5月11日才终止，被上诉人黄金泉作为房屋买受人，理应继续承担租赁合同规定的权利义务。故张丽华、杭玉斌、杭雨帆提前终止租赁合同，理应根据实际情况赔偿上诉人的损失，黄金泉作为买受人则应承担连带赔偿责任。2014年4月26日的《协议书》并非上诉人的真实意思表示，上诉人亦未授权其丈夫与黄金泉协商，且该协议的内容、签名均存在问题。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人张丽华、杭玉斌、杭雨帆、黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）均辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于作为系争房屋原权利人的张丽华、杭玉斌、杭雨帆，以及作为房屋现权利人的黄金泉（EUGENENGKIMCHUA），应否向作为房屋承租人的杨伊红承担租赁合同的违约赔偿责任。首先，在上诉人杨伊红与被上诉人张丽华、杭玉斌、杭雨帆租赁关系存续期间，直至2014年1月系争房屋买卖过户至黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）名下前，三位被上诉人并无影响上诉人正常使用房屋的违约行为，合同正常履行。而房屋所有权变更后，实际是由新的所有权人黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）承接并继续履行原租赁合同项下的权利义务，故上诉人主张张丽华、杭玉斌、杭雨帆须承担违约赔偿责任，缺乏事实和法律依据。上诉人认为其与张丽华、杭玉斌、杭雨帆的租赁合同关系直至2014年5月11日才终止，但当日为上诉人方依据其与黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）方的协议约定搬离房屋之日，三方就此进行交接，故上诉人的上述主张事实依据不足，本院不予认同。其次，上诉人所提出的断电、报警等情况，实际上系与新的房屋权利人黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）妻子之间的争议。而至2014年4月26日，上诉人的丈夫与黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）签订《协议书》，确认于2014年5月11日前搬迁并腾空系争房屋，且黄金泉（EUGENENGKIMCHUA）不支付违约金。由此，双方就租赁关系的解除及相关后续事宜已在协商后达成一致。且根据查明的事实，此后双方就上诉人的按期搬离、租金支付、押金返还、物品交接等约定事项，即是按照该《协议书》实际履行；再加之原审所阐释的夫妻之间家事代理的法律原则，故上诉人现再否认《协议书》的约定内容，本院难以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，420元，由上诉人杨伊红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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