山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2252号
原告山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王政，董事长。
委托代理人魏克荣，山东智富律师事务所律师。
委托代理人曲俊国，山东智富律师事务所律师。
被告王道德，男，1963年3月7日生，汉族，济南豪德工贸有限公司经理，住济南市。
原告山东良固物业管理有限公司与被告王道德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东良固物业管理有限公司法定代表人王政的委托代理人曲俊国，被告王道德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东良固物业管理有限公司（以下简称良固物业公司）诉称：原告是济南市卧龙花园龙泰苑小区的物业服务企业，被告王道德系该小区业主。被告享受了原告提供的物业服务，但并未按照约定按时交纳物业服务费用。自2013年1月1日至2016年12月31日，该被告累计拖欠物业服务费9026元，违约金另行计算。被告的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业服务企业的合法权益。原告现诉至法院，请求法院依法判决被告王道德补交拖欠的物业服务费9026元；判决被告按照同期银行贷款利率的标准赔偿原告的利息损失；由被告承担本案的诉讼费用。
被告王道德辩称，我没有按时交纳物业服务费是事实，但是由于原告在服务过程中操作不当，我所居住的单元总是跳闸，导致我家中多件电器损坏。我与物业公司的原经理达成口头协议，我的损失按照10000元计算，以后每年少交700元物业服务费冲抵，一直抵完为止，我不再要求物业公司赔偿我的损失。该协议达成后，我自2009年开始一直按照这个标准交纳至2012年12月31日。从2013年起，由于原告更换了在我们小区的物业经理，不再承认这个协议，要求我按照全额的标准交纳物业服务费用，我没有同意。我请求法院判决按照我们原来达成的协议执行，我每年少交700元物业服务费，直到冲抵完我10000元的经济损失为止。
经审理查明：原告良固物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，被告王道德系该小区业主。被告王道德入住后，于2008年8月26日与原告良固物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同中的甲方为被告王道德，乙方为原告良固物业公司。合同中约定：该物业位于济南市龙泰苑小区6号楼2单元801室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、公共用电等），业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费；合同第十四条原告实现管理目标中公共环境部分的约定有：道路无杂物和积水，室内外排水畅通，化粪池、管道井每年清理；在附则中约定：因房屋建筑质量，设备设施质量问题或安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由甲乙双方向开发商索赔，产生质量事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结果为准。被告王道德居住房屋的建筑面积为157平方米，自2013年1月1日至今未交纳物业服务费。原告方主张被告应交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，共48个月，累计拖欠金额为人民币9043.2元（157平方米×1.2元×48个月=9043.2元）。原告良固物业公司起诉至法院，要求被告王道德补交拖欠2013年1月至2016年12月的物业服务费9026元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿原告方的利息，由被告承担本案的诉讼费用。
被告王道德提交了其于2010年11月15日交纳2010年6月28日至2011年6月28日的物业服务费计金额为1570元的收据一份、提交其于2009年12月维修电脑和洗衣机支出费用的收据及因停电跳闸为其造成损失的清单，欲证实其答辩中陈述的因原告方在服务过程中操作不当给其造成的经济损失金额（其中，包括阳台漏水，其自行维修支出的费用2200元）。原告方对此不予认可，认为阳台漏水属房屋质量问题，应由开发建设单位予以保修，并不是物业公司的服务范围；被告家中电器被烧坏，是因为线路问题，与物业服务无关，且被告未能提供证据证实是由于原告方在服务过程中操作不当引起的电路跳闸。
另查明，涉案小区现未成立业主委员会，仍由原告良固物业公司提供物业服务。
以上事实，由前期物业管理委托合同、收据、损失清单及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告良固物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告王道德本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告良固物业公司为被告所居住的龙泰苑小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告王道德在答辩中提出在其入住后，物业公司未尽到管理和服务的职责，服务过程中操作不当，造成其电路跳闸，损坏其家中电器的主张，除提供了一份损失清单和其维修的收款收据之外，未能提供其他证据予以证实，故不能认定是由于原告在从事物业服务过程中操作不当引起的，虽被告提供了在2011年当年按照减免700元的标准交纳物业服务费的收款收据，但仅能证实其当年在原告同意的情况下少交纳了700元物业服务费，并不能证实被告与原告曾经达成过每年减交700元物业费以冲抵10000元经济损失的协议，故被告王道德要求按照每年减交700元的标准交纳物业服务费的主张，没有证据予以证实，且原告方也不予认可，本院依法不予支持。如被告王道德取得新的证据能证实其主张，可另案提起诉讼。综上，对于原告良固物业公司要求被告王道德全额补交2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于原告诉求中提出的利息损失问题，本院认为，被告王道德并非无故拖欠物业服务费，只是其要求按照每年少交700元物业服务费的主张未得到原告方允许，原告方也不收取被告按照每年1570元的标准交纳的物业服务费所致。原告方未及时主张权利，也有一定过错，故对原告要求被告向其赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告王道德于本判决生效之日起十日内向原告山东良固物业管理有限公司补交拖欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8138元。
二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王道德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年八月二日
代理书记员 孙 靖