江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4927号
上诉人（原审原告）曹灵芝。
委托代理人董苏萍。
被上诉人（原审被告）新沂市玉华园房地产开发有限公司。
法定代表人王亚东。
委托代理人王士端。
委托代理人袁晓普。
上诉人曹灵芝因与被上诉人新沂市玉华园房地产开发有限公司（以下简称玉华园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第02564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹灵芝的委托代理人董苏萍，被上诉人玉华园公司的委托代理人王士端、袁晓普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
2011年6月8日，曹灵芝作为买受人与出卖人即玉华园公司签订《商品房买卖合同》（商品房买卖合同号XY25789），约定：买受人从出卖人处购买中央公园小区2幢2单元2401室房屋，总价款540000元，出卖人应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停水、停电或连续雨雪天气造成的延误；3、因政府部门原因未能组织验收或因买受人未交清应交款项或违约金的。出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付已交付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
另查明：涉案房屋于2011年10月28日竣工，2011年11月29日，新沂市建设工程质量监督站因中央公园1、2、3号楼存在工程质量问题，向施工单位新沂市华东建筑工程有限公司下发了工程质量整改通知书，要求其于2011年12月6日前整改完毕。2011年12月1日，新沂市建设工程质量监督站再次向新沂市华东建筑工程有限公司下发了工程质量整改通知书，要求其于2011年12月8日前整改完毕。2012年1月20日，新沂市华东建筑工程有限公司出具了工程质量整改完成报告。涉案房屋于2012年3月2日通过综合竣工验收，自2014年2月17日可以办理产权登记。
再查明：2011年7月27日，曹灵芝因贷款原因欠玉华园公司购房款50000元，并书写房款欠条一张，内容为：“今欠到本人曹灵芝（××）购中央公园2号楼2单元2401室，因贷款原因所欠新沂市玉华园开发公司房款50000（伍万元整），双方约定于2012年1月10日之前付款贰万元，于2012年3月30日之前补余款叁万元。否则不予开总房款发票。曹灵芝2011.7.27”。2013年1月16日，曹灵芝交清房款50000元，并从玉华园公司处领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、信报箱钥匙、天然气用户开通卡，并缴纳了水、电、可视对讲机、天然气初装费等费用。2014年4月1日，曹灵芝缴纳了房屋所有权登记费。
一审法院经审理认为：
第一、玉华园公司不存在逾期交房的违约行为，存在逾期办证的违约行为。根据《合同补充协议（一）》第一条之规定，买受人在合同签订时将按揭贷款资料交给出卖人指定的银行，是否能获得贷款或贷款金额是多少，由银行按有关规定审核而定，差额由买受人在接到出卖人或银行通知3日内向出卖人补足。否则视为违约，按照合同第七条处理。曹灵芝在签订合同前交纳了170000元购房款，后因银行贷款原因需再行交纳50000元购房款，2011年7月27日，经双方协商，曹灵芝向玉华园公司出具欠条，载明曹灵芝欠玉华园公司房款50000元，双方约定于2012年1月10日前付款20000元，余款30000元于2012年3月30日前付清，否则不予开总房款发票。此欠条说明曹灵芝尚欠玉华园公司50000元购房款未交清，且双方对购房款支付方式及期限约定进行新的变更，而合同第八条又约定因买受人未交清应交款项，出卖人可以据实延期，故在曹灵芝尚未交清房款的情况下，玉华园公司可以据实延期。曹灵芝直至2013年1月16日方交清房款，且在款项交清当日即已上房，故玉华园公司不存在逾期上房的违约行为。涉案房屋于2013年1月16日交付使用，按合同约定涉案房屋于2014年1月11日前可以办理产权登记，但实际自2014年2月17日起方可办理初始登记，已超过合同所约定的360日，故玉华园公司应承担逾期办证的违约责任。
第二、上诉人的起诉并未超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该条规定，应自2014年1月12日起计算逾期办证的诉讼时效期间，曹灵芝于2014年8月15日起诉来院，未超过逾期办证的诉讼时效期间。
综上，玉华园公司逾期办证应支付的违约金为540元（540000元×0.1%）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、新沂市玉华园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向曹灵芝支付逾期办证违约金540元。二、驳回曹灵芝的其他诉讼请求。案件受理费985元，由新沂市玉华园房地产开发有限公司负担50元，由曹灵芝负担935元（曹灵芝已预交，玉华园公司应负担的部分于本判决生效后十日内随案款一并支付给曹灵芝）。
上诉人曹灵芝不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院依法改判或发回重审，判令被上诉人支付逾期交房违约金47412元。2、原审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的涉案商品房买卖合同中约定，被上诉人应当在2011年10月30日前交付该房屋，并约定在交房后360日办理好房屋产权证书，否则应向上诉人支付已付房款千分之一的违约金。被上诉人于2013年1月16日通知上诉人上房，2014年7月份办理产权手续。被上诉人的行为已严重违约。事后，上诉人多次要求被上诉人支付违约金未果。2011年7月27日上诉人因购买房产资金不足向被上诉人借款5万元。以上事实在原审调查时，双方均已认定。但是原审法院却错误的歪曲案件事实，作出错误的判决。2、2011年7月27日上诉人向被上诉人借款5万元，并约定还款期限即2012年1月10日付款2万元；2012年3月30日前付3万元。虽然，该款用于购买被上诉人的房产，但是与被上诉人已经延期交房，被上诉人应当支付违约金无关。该款实质上是双方产生的新的债权债务关系，同时，被上诉人的答辩亦表明因上诉人在购买涉案房屋时资金不足向被上诉人借款5万元。而一审法院违背双方当事人的真实意思表示作出主观臆断结论：“此欠条说明原告欠被告50000元购房款未交清，且双方对购房款支付方式及期限约定进行了新的变更”。原审法院作出这样的结论无任何事实和法律依据。被上诉人已经认可该款系借款，借钱购房而已。为此，只能说明双方产生新的债权债务法律关系。说明上诉人在购买房产时出现三种支付方式即部分现金、银行贷款和借被上诉人款5万元组成。3、被上诉人自2011年10月30日起应支付延期交房违约金。双方于2011年6月8日签订合同，合同明确约定被上诉人应于2011年10月30日前交房，但被上诉人直至2013年1月16日才交付房屋，根据法律及合同约定，其行为已经构成违约，应按约定支付违约金。
被上诉人玉华园公司答辩称：上诉人拖欠被上诉人购房款一直没有偿还，直到2013年1月16日才还清所欠的购房款，上诉人还清所欠购房款的当天，被上诉人就为其办理了上房手续，被上诉人不存在逾期交房的违约行为。上诉人与被上诉人于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》的第八条交付期限明确约定：……3、因政府部门原因未能组织验收签字或因乙方未交清应交款项或违约金的，出卖人可据实予以延期。上诉人因欠被上诉人购房款50000元，并书写了房款欠条一张，此欠条说明上诉人未交清房款，并非产生新的债权债务关系。被上诉人于2011年11月29日已向上诉人发出了书面上房通知书，但是上诉人未交清房款，迟迟无法上房。直到2013年1月16日，上诉人才还清房款，被上诉人当天就为其办理了上房手续。故被上诉人不存在逾期交房的违约行为。上诉人最迟应当在2012年3月30日之前还清房款，可上诉人一直拖到2013年1月16日才交清房款，上诉人已构成违约。所以，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，其上诉人请求不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，被上诉人不存在逾期交房的违约行为。上诉人与被上诉人于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限明确约定：……3、因政府部门原因未能组织验收签字或因乙方未交清应交款项或违约金的，出卖人可据实予以延期。本案中，上诉人所欠被上诉人的50000元，形式上是借款，实质则为上诉人未交清的购房款，既然上诉人未依约交清购房款，被上诉人有权按照上述合同第八条的约定据实延期交房。双方约定上诉人最迟应当在2012年3月30日之前还清房款，而事实上，上诉人直至2013年1月16日才交清房款，在其交清房款的当天，被上诉人为其办理了上房手续，并无迟延履约行为，故被上诉人不存在逾期交房的违约行为。
综上，上诉人曹灵芝的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费985元，由上诉人曹灵芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 苗 鑫