广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1324民初434号原告：龙门县汇龙房地产有限公司，住所地：龙门县东门路18号三楼之三。法定代表人：黎淑梅，总经理。委托诉讼代理人：郭毕华，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。被告：邝诗怡，女，1976年1月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。第三人：区柱滔，男，1961年9月18日出生汉族。委托诉讼代理人：郭毕华，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。原告龙门县汇龙房地产有限公司与被告邝诗怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案，于2017年6月21日公开开庭审理；而后依法追加区柱滔为第三人参加诉讼，于2017年8月9日公开开庭审理。第一次庭审，原告龙门县汇龙房地产有限公司的委托诉讼代理人郭毕华、被告邝诗怡的委托诉讼代理人陶绪宏到庭参加诉讼；第二次庭审，原告龙门县汇龙房地产有限公司、第三人区柱滔的共同委托代理人郭毕华，被告邝诗怡的委托诉讼代理人陶绪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门县汇龙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年3月23日签订的《租赁合同》已于2017年4月27日解除；2、被告立即将位于龙门县龙城街道龙新公路边星晖家园第2座201号商铺按现时装修状态返还给原告；3、被告立即向原告支付拖欠的2016年8月1日起至2017年4月30日期间的房屋租金人民币395000元；4、被告自逾期支付房屋租金之日起（即2016年9月1日）至清偿所有款项之日止，每日按欠付租金总额千分之一的标准向原告支付逾期付款违约金，暂计至起诉之日为人民币38045元；5、判令被告向原告支付免租装修期的租金人民币320000元；6、判令被告自2017年5月1日起至返还房屋之日止，每月按人民币160000元的标准向原告支付逾期返还房屋期间的占用费及租金损失，暂计至起诉之日为人民币96000元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。上述款项合计为人民币849045元。事实和理由：原告与被告于2016年3月23日签订《租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于龙门县龙城街道龙新公路边星晖家园第2座201号商铺，承租建筑面积为3480.82平方米，租赁期限从2016年4月1日起至2026年3月31日止，租赁用途为经营幼儿园，其中装修免租期为2016年4月1日至2016年7月30日。上述合同签订后，原告按约定将上述物业交给被告使用并给予被告免租装修期。被告在承租上述物业后即开始装修使用，并于2016年7月份开业经营新世纪幼儿园。根据《租赁合同》的约定，被告应于2016年8月1日起按人民币80000元/月的标准向原告支付当月租金，但被告承租物业至今，只向原告付清了2016年9月份、10月份、11月份的租金，尚欠原告2016年8月份租金650000元、2016年12月份租金10000元、2017年1月份租金80000元、2017年2月份租金80000元、2017年3月份80000元及2017年4月份租金80000元。因被告在原告多次催收的情况下，仍未向原告支付拖欠的全部租金，而且继续存在更为严重的违约行为并持续对原告造成巨大的权益损害。为此，原告于2017年4月27日向被告送达《关于全面解除租赁合同及要求返还租赁房屋的通知》，决定于2017年4月27日单方解除双方签订的《租赁合同》，要求被告结清所欠的全部租金并返还所租的上述商铺。但时至今日，被告仍未履行上述义务。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，是合法有效的，对双方均具有法律约束力。原告已经向被告交付房屋，被告也已经使用房屋并用于经营，其应当根据合同的约定履行按时缴纳租金的义务。被告恶意拖欠租金的违约行为事实清楚、证据充分，其行为已经构成违约并给原告造成了巨大的损失,被告应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》第九条第（四）款：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回该房屋：1、逾期支付房屋租金60日（含）以上的”的约定，被告自2016年8月31日起即开始拖欠原告租金，原告有权单方解除合同并要求被告返还承租的房屋。根据《租赁合同》第十条第（一）款：“乙方有本合同第九条第(四）款约定的情形之一的，除甲方可单方面解除合同外，乙方应按年租金的千分之一/日向甲方支付违约金，且保证金不退还”的约定，被告逾期向原告支付租金的，原告有权要求被告自逾期付款之日起至付清款项之日止，每日按未付款千分之一标准支付违约金。根据《租赁合同》第三条第3款：“如因乙方原因造成实际租赁期限未满一年的，乙方应承担上述免租装修期的租金，即补回该免租装修期的租金给甲方”的约定，被告从2016年8月1日起才开始向原告缴纳房屋租金，至原告于2017年4月27日解除租赁合同时，实际向原告缴租时间不满一年，现因被告恶意拖欠租金致使双方合同提前终止，被告应根据上述合同约定，向原告补偿2016年4月1日至2016年7月31日期间的租金人民币320000元。根据《租赁合同》第十条第（六）款：“租赁期满或合同解除后，乙方应本合同规定时间内或甲方通知的合理期限内交还该租赁房产，如乙方逾期归还，则每逾期一日，应按原日租金的2倍向甲方支付房屋占用费，乙方还应承担因逾期归还租赁房产给甲方造成的损失”的约定，原告已于2017年4月27日通知被告解除合同并在10天内返还所承租的物业，被告至今未向原告返还上述物业。因此，原告要求被告自2017年5月1日起至返还房屋之日止，每月按人民币160000元的标准向原告支付逾期返还房屋的占用费及租金损失符合上述约定。综上所述，被告恶意拖欠原告租金并占用房屋的事实清楚，原告请求被告支付拖欠的费用、返还房屋并承担违约责任的诉讼请求均合理合法，望法院予以支持。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告邝诗怡辩称：一、拖欠租金的责任不应由被告承担，被告是属于被动拖欠租金。1、2016年8月份，承租商铺免租期过后的第一个交租月，在被告交了当月部分租金（15000元）后，由于原告内部股东发生纠纷（租金归谁收取问题），导致被告至今无法向明确的租金收取人交纳该65000元租金。2、2016年9月1日，原告确定了自9月1日起租金由区柱滔收取（但8月份的65000元租金至今未明确由谁收取），并向被告出具了《租赁说明》，确定商铺巳转让给区柱滔，从2016年9月1日起承租方的租金缴付到区柱滔个人名下。2016年9月底，原告和第三人同时要求被告缴付9月份租金，由于原告已向被告出具《租赁说明》，为此，被告要求原告出具文书废除《租赁说明》后，被告可以按《租赁合同》约定，将租金缴付给原告，但原告拒绝出具文书废除《租赁说明》，只是口头要求被告按《租赁合同》约定，将租金缴付给原告，并明确不开具租金收条给被告收执，同时，第三人也明确要求被告按《租赁说明》执行，将租金缴付给第三人。3、由于原告与第三人之间的分歧，造成被告租金无法向明确的收取人缴付，以致被告拖欠了2016年9月、10月、11月、12月租金。2017年1月份，由于原告拒绝废除《租赁说明》，在第三人强烈要求被告履行《租赁说明》的情况下，被告答应先将9到12月份的租金先缴付给第三人，剩余的租金待原告与第三人确定明确的收取人后，被告一次性将剩余租金缴付。后被告陆续将9到12月份的租金通过现金和银行转账方式支付给了第三人（并非原告起诉所说9到12月份租金支付给了原告）。二、原告在拒绝出具文书废除《租赁说明》和未与第三人协商好的情况下，于2017年4月27日以被告违反《租赁合同》拖欠租金为由单方出具解除合同的通知。在本案中，被告自始至终没有拖欠租金的意图，只是无法向明确的租金收取人缴付租金，因此，导致被告拖欠租金的责任在原告，只要有明确的租金收取人（或者由法院确定），被告可以立即将剩余租金一次性缴付。三、按原告出具的《租赁说明》，原告已将涉案商铺的权利义务转让给了第三人，在《租赁说明》没有废除的情况下，原告应不具有起诉主体资格。四、2016年初，被告响应龙门县人民政府招商引资政策，本着为发展龙门县教育事业贡献一份力的信念，于2016年3月23日与龙门县汇龙房地产有限公司签订《租赁合同》承租位于星晖家园的3480.82平方米商铺开办幼儿园，共计投资了400多0000元，并已招收了数百名小孩就读。如支持原告的诉求，不但会令被告遭受巨大的经济损失，而且会造成数百名小孩无书可读而需要教育部门进行安置，更严重的是会影响龙门县招商引资形象，产生不利的社会影响。综上所述，请求人民法院依法审理，以维护被告的合法权益。第三人区柱滔述称：其意见与原告的起诉意见一致。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日，原告（甲方）作为出租人与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容如下：一、原告将位于龙门县龙城街道龙新公路边星晖家园第2座201号商铺（建筑面积3480.82平方米）出租给乙方经营幼儿园，租赁期间为2016年4月1日至2026年3月31日。二、甲方在合同签订七日内将房屋交付给乙方。三、租金为80000元/月（不含发票，如需开具发票，由乙方承担税费），于每月月底前支付当月租金。装修期间免收租金，装修期间为合同签订日起至2016年7月30日止。自2021年4月1日起将租金调整为100000元/月。除租金外，租赁期间发生的水、电、电话、有线电视、电信宽带、物业管理费等一切费用，均由乙方负担。四、乙方在合同签订七日内向甲方支付160000元作为押金，租赁期限届满后，如乙方无拖欠租金、水电费、物业管理费等，且无房屋及设施损坏，甲方将保证金无息退还。五、如因乙方原因造成实际租赁期限未满一年的，乙方应承担上述免租装修期的租金，即补回该免租装修期的租金给甲方。六、乙方存在逾期支付房屋租金60日（含）以上等违约情形的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方还应按年租金的千分之一/日向甲方支付违约金，且保证金不予退还。七、租赁期满或合同解除后，乙方应本合同规定时间内或甲方通知的合理期限内交还该租赁房产，如乙方逾期归还，则每逾期一日，应按原日租金的2倍向甲方支付房屋占用费，乙方还应承担因逾期归还租赁房产给甲方造成的损失……等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告，被告用于经营龙门县新世纪幼儿园。2016年9月1日，原告向被告出具一份《租赁说明》，主要内容如下：原告已将涉案商铺转让给第三人，经原告与第三人协商，同意原租赁合同的双方继续履行所签订的合同，或承租方可单独与第三人重新签订租赁合同，重新签订合同后原合同作废；自2016年9月1日起承租方的租赁租金缴付到第三人名下（账户：62×××57）。2017年5月2日，原告向被告投递送达《关于全面解除及要求返还租赁房屋的通知》，要求解除与被告签订的《租赁合同》，收回涉案房屋，并要求被告偿还拖欠的租金及逾期付款违约金等等。原、被告双方就合同的履行发生争议。原告认为被告未按合同约定履行按期支付租金的义务，并据此要求解除合同，追究被告的违约责任。被告认为其未能按期支付租金系因不清楚有权收租人为原告抑或第三人，其不存在违约的故意及行为。关于租金支付情况，2016年11月21日开具的两张收据显示：被告交纳租金2016年9月、10月租金共160000元，经手人系第三人。2017年2月27日开具的收据显示：被告交纳2016年11月的租金80000元，经手人系第三人。2017年4月5日的收据显示：被告交纳2016年8月的租金15000元，收款单位盖有原告公章。前述被告交纳租金共计255000元。原告自认被告交纳了2016年12月的租金70000元。截至2017年4月30日，被告共拖欠原告租金395000元（2016年6月租金65000元、2016年12月租金10000元、2017年1至4月每月租金80000元）。本案第一次庭审后，经本院询问第三人，第三人表示被告所欠租金既可交付给原告也可交付给第三人。为此，被告于2017年6月26日向原告转账支付400000元租金，有银行支付凭证为凭。另查，涉案商铺仍登记在原告名下。第二次庭审中，原告与第三人均认为：涉案租金交给原告或者第三人均可。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的关键是涉案《租赁合同》是否应当解除。原告向被告发出解除合同通知之时，被告拖欠原告截至2017年4月30日的租金395000元的事实清楚，证据充分，予以确认。但能否简单地适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，以被告的行为已达到《租赁合同》约定的原告可以单方解除合同的条件，从而认定该合同应当解除？鉴于案情的特殊性，应当全面审查双方当事人在履行合同过程中出现前述问题的原因、合同有无解除之必要等方面来认定涉案租赁合同是否应当解除。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条规定，民事活动应遵循公平、诚实信用原则。被告未按合同约定按期支付租金诚然构成违约。但在《租赁合同》履行过程中，原告于2016年9月1日向被告发出《租赁说明》，告知被告原告将涉案商铺转让给第三人的事实。从内容上看，该份说明一方面确认原租赁合同（也即涉案租赁合同）的双方继续履行合同的权利义务，被告与第三人重新签订合同的，原租赁合同才作废，另一方面又告知被告自2016年9月1日起将租金缴付给第三人。结合庭审中原告与第三人均认为租金交给原告或第三人均可，涉案商铺尚未过户至第三人名下，以及被告与第三人尚未重新订立租赁合同的事实，原告与第三人的行为足以令被告陷入无法辨别应将租金交给谁的困惑之中，也即原告的行为一定程度上影响了被告的履约行为，原告存在一定过错。再者，被告在诉讼中一直表明其愿意按时交付租金，并将此前所欠租金予以清偿；且在第一次庭审后在第三人明确租金可交付原告亦可交付第三人后积极向原告清偿400000元租金，表明被告仍有履约的诚意，尚未构成根本违约，不影响合同目的的实现，确无解除合同之必要，而且被告承租的商铺已投入承办幼儿园，作了较大的投入，解除合同将给被告造成巨大的损失，故原告主张确认《租赁合同》已解除、要求被告返还涉案商铺、支付逾期返还房屋期间的占用费及租金损失，理据不充分，本院不予支持。关于原告要求被告偿还截至2017年4月30日的租金395000元的诉请，被告在起诉后已清偿前述所欠租金，本案不再作处理。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请。《租赁合同》约定，被告存在逾期支付房屋租金60日（含）以上等违约情形的，一方应按年租金的千分之一/日向甲方支付违约金。原告在诉讼中主张每日按欠付租金总额的1‰的标准计付逾期付款违约金，未超出《租赁合同》的约定，系其对其权利的处分，本院认可每日按欠付租金总额的1‰的标准计付逾期付款违约金。如前所述，原告于2016年9月1日向被告发出《租赁说明》，造成被告对收租主体的困惑，以致无法正常履约。故对2016年9月起的迟延支付的租金不计算逾期付款违约金。但对于2016年8月份的租金，被告直至2017年4月5日才交纳租金15000元，至2017年6月26日才付清剩余租金，因此，被告应自2016年9月1日起至2017年4月5日止按80元/日计付逾期付款违约金，2017年4月6日起至2017年6月26日止按65元/日计付逾期付款违约金给原告，数额共计22530元（80元/日×215天+65元/日×82天），扣除被告多付的5000元（400000元-395000元），被告仍应支付17530元。关于原告要求被告支付免租装修期的租金320000元的诉请。《租赁合同》约定，如因被告原因造成实际租赁期限未满一年，被告补回三个月的免租装修期租金给原告。因《租赁合同》尚未解除，租赁关系仍在维系，被告补回三个月的免租装修期租金给原告的条件尚未成就，原告的该项请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：第6被告邝诗怡在本判决发生法律效力之日起5日内支付逾期付款违约金17530元给原告龙门县汇龙房地产有限公司。第6驳回原告原告龙门县汇龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12290元，由原告龙门县汇龙房地产有限公司负担7140元、被告邝诗怡负担5150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 叶胡生审 判 员 林丹卡审 判 员 陈晓冬二〇一七年十月十一日法官助理 杨金燕书 记 员 刘靖泓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第6当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第6第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第6第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第6依法成立的合同，受法律保护。第6第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第6第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第6约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第6当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。