石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00963号
原告于凤先，系石家庄市新华区乐得家用电器商行职工。
委托代理人赵成，河北三言律师事务所律师。
被告河北祥银房地产开发有限公司（以下简称祥银房地产公司），住所地石家庄市中山西路48号华银大厦C座21层。组织机构代码：74689674-7
法定代表人李占杰，该公司董事长。
委托代理人齐燕，河北百盛律师事务所律师。
委托代理人高峰，男。
原告于凤先与被告祥银房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，2014年5月26日本院受理后，依法由审判员吴宏丽独任审判，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告于凤先的委托代理人赵成，被告祥银房地产公司的委托代理人齐燕、高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于凤先诉称，被告祥银房地产公司于2011年1月28日取得景祥苑小区的预售许可证（证号2011007），原、被告于2011年4月23日签订了《石家庄市商品房买卖合同》，购买了被告开发的景祥苑4号楼2单元1602室，并已依约交纳了全部购房款374173元。合同第十条约定，被告应当于2012年5月1日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付给原告使用。合同第十一条和附件五第五条约定，被告如到期不能交付房屋，应当赔偿原告逾期交房违约金，标准为按日支付给原告已付购房款的万分之一。2012年8月15日，被告在没有取得建筑工程竣工验收备案文件的情况下，采用先向原告乱收费然后再向原告交房的违法手段，欺诈违法向原告交房。经查，景祥苑小区目前仍在建设施工中，尚未取得建筑工程竣工验收备案文件。被告构成违约，应当按合同约定标准赔偿原告自2012年5月1日起至实际交房日2012年8月15日的逾期交房违约金4003元；被告交付的房屋不符合法定和约定的交房标准，被告在违法交房后仍然构成违约，应当继续按照合同约定的原告已付购房款的日万分之一的标准，赔偿原告自2012年8月16日起至原告商品房取得建筑工程竣工验收备案文件之日止的逾期交房违约金。2012年8月15日，被告在向原告违法交房时，强行向原告收取了10002元的公共维修基金和办证契税，否则就不交房。被告在不具备交房条件和办证条件的情况下，违法收取此笔费用，应当赔偿占用原告办证税费期间的银行同期贷款利息。2012年8月15日，被告在向原告违法交房时，强令原告向本小区的物业服务公司交纳了1059元的一年物业费。原告认为，被告在不具备法定和约定交房条件时就强行向原告交房，致使原告白白交纳了一年的物业费但却无法正常居住生活。被告应当赔偿因其违法提前交房给原告造成的一年物业费损失。合同第十八条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告按原告已付购房款的0.01%赔偿原告损失。至2014年2月1日，被告还没有为原告办理房产证，应当赔偿原告逾期办证的违约金。但被告提供的格式条款中约定的逾期办证违约金过低，没有任何惩罚性和补偿性，对被告没有任何约束力，对原告极不公平合理，应认定为无效条款。应当自2014年2月1日起至被告将办理原告商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按原告已付购房款374173元的银行逾期贷款利息标准计算。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令被告赔偿2012年5月1日至2012年8月15日的逾期交房违约金4003元；判令被告赔偿自2012年8月16日起至原告商品房取得建筑工程竣工验收备案文件之日止的逾期交房违约金，按原告已付购房款的日万分之一的标准计算（至2014年2月10日暂为20355元）；判令被告赔偿其违法占用原告10002元办证税费期间的银行同期贷款利息，自2012年8月15日至被告将其交付至政府主管部门之日止（至2014年2月10日暂为1500元）；判令被告赔偿因违法交房给原告造成的物业费损失1059元；判令被告赔偿原告逾期办证违约金，自2014年2月1日起至被告将办理原告商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按原告已付购房款的银行逾期贷款利息标准计算（至2014年2月10日暂定100元），并由被告承担本案诉讼费用。
被告祥银房地产公司辩称，一、原告在《景祥苑业主入住物品领用明细表》中，签字确认“自领取钥匙之日起，除出卖人继续为买受人办理房产本外，商品房买卖合同已经履行完毕，买受人对出卖人其他义务的履行无异议”。既然无异议，也就说明原告在领用钥匙等物品的时候，已经放弃了对于被告逾期交房违约责任的追究，被告交房的时间为2012年7月31日而非原告诉称的2012年8月15日。原告逾期收房应当向被告支付违约金374元，逾期付款应当向被告支付违约金166507元。根据约定，原告未和被告结算逾期付款和逾期收房的违约金，被告有权不按期交房而无需承担违约责任。二、被告已于2012年7月26日取得了《石家庄市建设工程竣工验收报告》，符合交房的条件，原告要求被告给付违约金没有事实和法律依据。三、第三项诉讼请求和第五项诉讼请求属于违约责任竞合，二者只能选择其一而不能同时并用，根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方选择的是按照“已付房款的0.01%赔偿买受人的损失”，因此此项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。四、诉讼主体错误，被告并没有收取原告的物业费，原告已经实际入住房屋，已经享受到了物业提供的服务，无权要求赔偿损失。五、原告要求赔偿逾期办证违约金请求需要出示计算依据，另外未办理完毕房产证存在行政办事效率等多种因素，被告不应承担该项违约责任。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年4月23日签订了《石家庄市商品房买卖合同》。该合同约定原告于凤先购买被告祥银房地产公司出售的位于石家庄市桥西区石获南路226号景祥苑4号住宅楼02单元1602室的住宅房屋一套，建筑面积共88.29平方米，单价为每平方米4238元，总价款374173元整。另对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限及交接、产权登记等内容予以约定。合同第七条约定：“银行按揭贷款：买受人应在2011年2月2日前交付首付款（¥114173），剩余房款由买受人向出卖人认可的银行申请贷款支付。”补充协议第三条：“……且买受人保证该贷款于本合同签订后10日内支付至出卖人银行账户……”。第四条约定：“若买受人未按约定期限付清购房款，应按如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过30日的，……自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之五的违约金……”。合同第十条约定：“出卖人应当在2012年5月1前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。补充协议第五条约定：“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：买受人给予出卖人30天的宽展期。宽展期内出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第十八条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失”。合同第十四条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。对以上事实双方均无异议。原告按照约定价款数额支付了房款。2012年7月29日被告祥银房地产公司在《燕赵晚报》刊登交房公告。该公告载明：“‘景祥苑’1#、2#、3#、4#、9#、10#住宅楼工程已竣工具备交房条件，将于2012年7月31日集中按批次办理交房手续，接待中心将按购房合同所提供的联系方式通知收房业主。届时请您携带购房相关资料及费用到景祥苑接待中心办理交房手续。”2012年7月31日祥银房地产公司向原告发出了《景祥苑验、收房通知单》，通知内容称：“现相关单位已验收，已达到验、收房条件。”原告在回执上签字。2012年8月18日原告在《景祥苑业主入住物品领用明细表》上签字，同时交纳了契税、维修基金、抵押登记费，合计10002元，交纳物业费1059元。被告于2012年7月26日取得了《石家庄市建设工程竣工验收报告》。现原告未取得房屋权属证书。
以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》及其补充协议、销售不动产统一发票、被告开具给原告的各项费用的收据；被告提交的《石家庄市商品房买卖合同》及其补充协议、《景祥苑业主入住物品领用明细表》、2012年7月29日的《燕赵晚报》、《景祥苑验、收房通知书》及业主的签字回执、《石家庄市建设工程竣工验收报告》等证据能够证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按约定履行义务。原告交付了房款，被告应按合同约定交付房屋。按照合同约定被告应于2012年5月1日前交付房屋。被告未在该约定时间交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告于2012年7月31日向原告发出了验收房屋的通知，原告予以签字确认，应视为原告收房。合同约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人30天的宽展期。因此，被告祥银房地产公司承担延期交付房屋的违约责任期间应为2012年6月1日至2012年7月31日，按已交房价款日万分之一计算逾期交房违约金2282.46元。被告主张原告在办理交付房屋手续时在《景祥苑居住物品领用明细表》中签字确认，视为原告放弃对被告其他义务的履行无异议。对此约定，原告不认可。该条款未明确说明原告放弃请求被告承担各项责任的权利，对被告此主张不予支持。被告交付的商品房已于2012年7月26日取得《石家庄市建设工程竣工验收报告》，原告同意收房，事实上已交付房屋，应视为双方通过事实行为变更了原合同约定，原告放弃其约定的权利。原告现主张被告承担从交付房屋之日起至取得房屋建筑工程竣工备案文件之日止期间的逾期交房违约金，对此请求不予支持。原告向被告交纳办证费用系双方约定，现主张以被告代收款项违反规定承担赔偿责任，于法无据，对其请求不予支持。被告交付房屋，原告已实际占有使用房屋，并已交纳相应物业费用，现要求被告赔偿物业费损失，有悖常理，对此请求不予支持。被告未按约定在一定期限内履行办证义务，现原告未取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张约定违约金过低，但未提供违约造成损失的相关证据，对其主张不予支持。被告应按原告已付房价款的0.01%标准计算逾期办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告河北祥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于凤先逾期交房违约金2282.46元；
二、被告河北祥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于凤先逾期办证违约金37.42元。
三、驳回原告于凤先的其他诉讼请求。
被告河北祥银房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费237.5元，原告于凤先负担187.5元，被告河北祥银房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 吴宏丽
二〇一四年八月十二日
代书记员 赵倩梅