陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1002民初1580号原告：胡勇力，男，汉族，居民。委托诉讼代理人：田涛，陕西弘达律师事务所律师。被告：陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地陕西省商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人寇利军，总经理。原告胡勇力与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡勇力的委托诉讼代理人田涛到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告胡勇力向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金从2012年12月31日至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2015年6月1日为117326.11元。2、由被告返还原告面积误差比在3%以内的房价款12892.98元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息；超出3%部分双倍返还7735.80元。3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年8月16日原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的御源花园小区11号楼1单元6层602号房屋一套，面积155.15平方米，单价2770元／平方米，总金额为429766元。原告于合同签订当日，缴纳了首付款179766元，剩余购房款采取银行按揭方式支付。合同约定被告应于2012年12月30日前交付房屋，直到2015年6月1日被告通知原告接房，由于被告向原告交付的房屋面积为149.13平方米，比合同约定的155.15平方米小6.02平方米，误差3.9%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人双倍返还给买受人。原告要求被告返还多收取的房款，但被告对原告的要求久拖不决，至今不向原告交房，也不退还多收取的房款，给原告造成巨大损失。故原告起诉至法院，望判如所请。被告奥星纪元公司向本院提交书面答辩状辩称，一、市场低迷，资金链断裂，是迟延交房的根本原因，被告也在尽最大努力建设，请原告予以理解。二、违约金的计算应该扣除以下合同约定延期情形的期间：1、行政机关发布停工命令时间。2、申请测绘、验收时间。3、天气原因，顺延施工时间。4、市政施工封路原因，顺延施工时间。5、每年中高考道路交通管制时间。三、逾期交房违约金诉讼时效应当自起诉之日起向前推算两年，保护这两年期限内的违约金请求权，超过两年诉讼时效的不予支持。四、合同约定的违约金过高，被告请求适当减少违约金。经审理查明，2012年8月16日，原告胡勇力（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订陕奥字2012（御源花园）355号商品房买卖合同。该合同约定，第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于商洛市金凤山公园项目用地范围编号为2009-13-1的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号商洛国用（2010）第040号；该地块土地面积为55841.57㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2010年6月1日至2080年6月1日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御源花园，建设工程规划许可证号为611001201100015号，施工许可证号为2011012号；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为商洛市房产管理局，商品房预售许可证号为201106号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第11#幢1单元6层602号房。建筑面积155.15平方米；第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为2770元/平方米，总金额429766元；第五条面积确认及面积差异处理：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2012年8月16日原告向被告缴纳了首付款179766元，剩余购房款250000元原告采取银行按揭方式支付，原告共计向被告缴纳购房款429766元，被告于2015年5月15日通知原告接房，原告认为交房房屋面积小于合同约定面积，故至今未接房。为此原告提交了手写体面积、契税、大修基金计算公式，该手写体纸张下端未有签名，原告亦未提交任何机关或组织出具的该房屋面积的测绘数据证明。另查明，商洛市住房和城乡建设局分别于2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建设单位发出关于冬季施工现场停工的紧急通知。施工单位在来年正月十五过后陆续开工。2013年至2014年中、高考期间，全市各考点周围路段实行了交通管制和噪声污染监督管理。本院确认上述事实的证据有原告陈述；原告提交证据有商品房买卖合同、购房房款收据1张、中国工商银行个人借款凭证。被告提交证据有：御园花园业主入住书面通知函。本院调取（2016）陕1002民初960号民事判决书1份。以上证据，已经本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因被告未按合同约定的期限交房，故应向原告承担逾期交房的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年正月十五过后陆续开工，二次冬季停工天数分别为63天、44天，2013年至2014年中高考停工8天，原被告签订合同日期为2012年8月16日，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条约定，上述115天应予延期。原告请求被告支付房屋面积误差房价款并承担利息，并由被告承担超出3%部分双倍返还，原告提交手写体计算公式，该手写体公式，不能够证明系何人书写，原告亦未提交有关部门对该房屋测绘面积的数据，来证明该房屋面积小于合同约定的面积，故对原告此项请求，本院不予支持。原告请求被告支付逾期交房违约金的时间，应计算至被告通知原告接房时止。被告认为其在未取得施工许可证前行政机关勒令其停工的天数应予延期的观点，因施工许可证是被告向颁证机关申请后才能取得，且行政机勒令被告停工系因被告违反相关建设工程质量和安全生产管理条例等规定所致，对此原告并无过错，故该观点本院不予采纳；被告认为等待竣工验收和面积测绘的天数应予延期的观点，因被告提供的证据无法证明政府相关部门，于何时受理御园花园住宅楼竣工验收和面积测绘的报告，故该观点本院不予采纳；被告认为雨天及低温天气停工、市政封路期间应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天及低温天气停工已告知原告，不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并不是被告工地通行的唯一出路，故该观点本院不予采纳；被告认为原告只能主张两年内的违约金，因被告的违约行为是一种持续状态，故该观点本院不予采纳。被告辩称合同约定的违约金过高，因其未提交相关证据证明同地段同类房屋租金的标准，且原告损失不局限于租房的费用，故对该观点本院不予采纳。综上，被告本应于2012年12月30日前向原告交房，但直到2015年5月15日通知原告接房，逾期交房时间为866天，减去按照合同约定应予延期的天数115天，被告应承担751天的逾期交房违约金责任。根据原被告在商品房买卖合同第九条约定，被告应支付原告逾期交房违约金96826.27元（即429766×3／10000×751）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告胡勇力逾期交房违约金96826.27元。限判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3059元，减半收取1529.50元，由原告胡勇力负担433元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司负担1096.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  敬小涛二〇一七年九月六日书记员  汪元喜