安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00500号
上诉人（原审被告）：卓丽春。
委托代理人：祝恺夫，卓丽春亲友。
被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。
上诉人卓丽春因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2012）瑶民二初字第01823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月，卓丽春购买了安徽元一房地产发展有限公司（元一房产）开发的元一时代花园物业二套，房号为2幢1703室，面积109.73IIl2，房号为2幢1704室，面积138.61m2。2002年8月19日，元一房产与元一物业签订《物业管理委托合同》1份，约定将其开发的位于安徽省合肥市胜利北路元一时代花园小区的物业管理工作委托元一物业进行管理，服务内容，房屋共用部位和共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化项目进行管理与服务等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊电费等费用，委托管理期限自2002年8月18日起至2005年8月18日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每方米1.2元向业主或物业使用人收取。管理服务的标准的调整，按有关规定调整。2002年8月19日和8月22日，元一物业分别与卓丽春就元一时代花园2幢1703室和1704室签订《前期物业管理服务协议》，约定元一物业对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、区内交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据本协议定期向乙方收取物业管理费用等，卓丽春有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，依据本协议定期向元一物业交纳物业管理费用，物业服务费标准按市物价局批复文件执行。如元一物业违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，卓丽春有权要求元一物业清退所收费用，退还利息并支付违约金；卓丽春如违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，元一物业有权要求卓丽春补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金。合同签订后，双方均按约履行各自义务，实际物业管理费按每月每方1元收取。自2005年10月起，卓丽春以元一时代花园小区已成立业主委员会，且业主委员会已重新选聘物业公司，因元一物业公司的阻挠不能进驻等为由，拒绝向元一物业交纳物业管理费，至2012年第一季度，合计共拖欠物业服务费16279.56元。元一物业自2002年8月起至今，继续为该小区提供物业管理服务。
2005年8月18日，元一房产与元一物业就合肥元一时代花园的物业管理签订《前期物业管理委托合同》，约定物业费用，住宅房屋每月每平方米1.2元向业主或使用人收取，其他能耗按实际发生额按户均摊，业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之0.2交纳等。
另查，安徽省合肥市中级人民法院（2011）合民一终字第1221号民事判决书认定，2003年12月28日元一时代花园业主改选业主委员会时，召开第二次业主大会实到40人左右，未达到物业管理持有1／2以上投票权的业主参加，改选业主委员会成员决议不具有法律效力，也因备案手续不全，第二届业主委员会未予备案。目前元一时代花园未成立新的业主委员会。
原审法院认为：虽然元一物业与卓丽春双方已签订《前期物业服务协议》，但未约定具体的服务期限及相关费用，且卓丽春作为元一时代花园的业主，仅是其小区业主的一份子，相关的物业服务管理，应与小区内大多服务合同相互一致。元一物业与元一房产所签订的《前期物业管理委托合同》期限届满，元一物业与卓丽春双方签订的《前期物业服务协议》期限也应当视为期限届满，权利义务已终止。元一物业与卓丽春与元一房产于2005年8月18日签订的《前期物业管理委托合同》，元一房产在未召开业主大会征求业主意见的情况下无权与元一物业与卓丽春续签《前期物业管理委托合同》，该合同效力不及该小区业主。前期物业合同期限届满后，元一物业作为前期物业服务的提供者，在无其他物业公司进驻及提供物业服务的前提下，其基于对小区物业服务的需要继续提供物业服务，对小区房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理荡然区域内的环境卫生和秩序。元一时代花园小区业主在享受元一物业提供的物业时，即应当支付相应的物业服务费用。卓春丽作为小区物业的一分子，也实际享受了元一物业公司提供的服务，其应当参照前期合同的履行义务，向元一物业支付物业管理服务费。至于元一物业与卓丽春所主张的违约金，因双方未约定，其该项主张无事实依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告卓丽春于本判决生效后十日内给付原告合肥元一物业管理有限公司物业服务费16279.56元；二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由被告卓丽春负担。
卓丽春上诉称：一、一审认定事实有误。上诉人与被上诉人之间，自2005年起已无任何法律关系，物业公司一方也未提供任何证据，以证明其实际提供了物业服务及因此发生的支出。一审认定物业公司“基于对小区物业服务的需要继续提供物业服务，对小区雳屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理荡然区域内的环境卫生和秩序”，无任何事实依据。二、一审适用法律错误。一审认定“原、被告双方签订的《前期物业管理委托合同》，元一雳产在未召开业主大会征求为主意见的情况下无权与原告续签《前期物业管理委托合同》，该合同效力不及该小区业主：依据该意见，物业公司收取物业服务费用是没有合同依据的。但一审法院又同时认定“应当参照前期合同的履行义务向元一物业支付物业管理服务费。”其中的“前期合同的履行义务”既无法律依据，又无事实依据。换而言之，即使元一物业实际提供了服务，也只能依据“无因管理”的相关规定对其实际支出进行补偿。如按物业管理费的标准进行赔偿，元一物业则实际收获了营利。这一判决也等于在事实上支持了物业公司因违规行为而获得非法利益，显然与法律规定相悖，并且助长了物业公司“强买强卖、赖着不走”的非法行为。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉请求：一、请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求：二．诉讼费用由被上诉人承担。
元一物业辩称：1、我方是合法的物业单位，也与元一公司签订了相关的物业委托合同；2、我方收取的物业费是符合相应的法律规定。
二审期间，除元一物业提交一份关于其诉请物业费的同类型案件的本院生效判决书外，双方未再提供其他新证据。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为：元一物业与卓丽春双方之间产生物业服务合同法律关系，双方《前期物业服务协议》期限届满后，因没有成立合法的业主委员会，元一房产与元一物业就合肥元一时代花园的物业管理又签订了《前期物业管理委托合同》，该协议仍属于前期物业管理协议，虽未与该小区每个业主签订协议，但该协议的效力依法及于每个业主，元一物业提供了物业服务，卓丽春作为业主，理当支付物业服务费用。因此，卓丽春上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审法院唯对续签的《前期物业管理委托合同》效力认定有误，但判决处理适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人卓丽春负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年八月二十日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国保险法》
第二十三条保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定；情形复杂的，应当在三十日内作出核定，但合同另有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人；对属于保险责任的，在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内，履行赔偿或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的，保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。
保险人未及时履行前款规定义务的，除支付保险金外，应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。
任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。