江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第946号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。组织机构代码：75111543-1。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：邓文超，该公司职员。委托代理人：吴宝明，该公司职员。被告：辛平，男，1958年10月4日出生，汉族，户籍地：福建省福安市。原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告辛平商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人吴宝明到庭参加诉讼。被告辛平经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2011年12月11日，原、被告双方签订了《南昌县商品房买卖合同》（编号为：2011-025933）,合同约定被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲二期某室房，2011年12月11日前支付前期购房款人民币200449元，余款460000元办理银行按揭。合同同时约定，在房屋产权证和他项权证办理完毕前，因被告原因导致原告承担了保证责任的，原告有权解除买卖合同，收回商品房，没收已付款并追索原告产生的全部损失。合同签订后，被告支付了首付款。2011年12月30日，原、被告与交通银行股份有限公司洪城大市场分行三方就剩余房款460000元签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担连带保证责任。银行已发放该笔贷款。2015年2月开始被告发生还贷逾期，至今未能偿还任何贷款，银行遂要求原告承担保证责任代偿全部未还贷款。2014年5月28日原告向银行代偿了被告欠付的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币416658.01元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的编号为2011-025933号的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币11699.63元；3、判令被告已支付的购房款人民币200449元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币4600元；4、判令被告支付老带新奖励13200元。本案诉讼费用由被告承担。被告辛平未答辩。经审理查明：2011年12月11日，被告辛平（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2011-025933号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲某号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2011年12月11日前支付首期房款200449元，余款460000元须在2011年12月11日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告与被告辛平及案外人交通银行股份有限公司南昌洪城大市场支行（以下简称交通银行）办理了460000元的15年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号12（2011）0230号《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的460000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2012年1月4日发放。自2015年2月开始，被告辛平未按约偿还银行贷款。2015年5月28日，交通银行直接扣划原告账户内416658.01元（其中本金404958.38元，利息、罚息、复利等共计11699.63元）用于结清被告辛平所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、交通银行（南昌府前支行）分行个人贷款还款凭证五张、交通银行特种转账传票两张、南昌洪城大市场支行结清单等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2011-025933号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款460000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了416658.01元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2011-025933号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币4600元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币404958.38元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为4049.6元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计11699.63元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币11699.63元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款200449元归原告所有，本院不予支持。原告诉请要求被告支付老带新奖励13200元，但却未提供任何证据以证明，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辛平经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告辛平于2011年12月11日签订的编号为2011-025933号《南昌县商品房买卖合同》；二、被告辛平应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计11699.63元；三、被告辛平应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款404958.38元的违约金人民币4049.6元；四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4551元、保全费1604元、公告费600元，合计为6755元由被告辛平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  裴柏平人民陪审员  胡云龙二〇一六年一月十五日书 记 员  刘文莉