江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）门开民初字第00485号 原告邱云达。 原告施珍。 两原告的委托代理人施振祥。 被告海门市御足宫健身有限公司，住所地海门市海门镇长江路706号1号楼（708号）。 法定代表人施文彪。 委托代理人姜水英。 原告邱云达、施珍与被告海门市御足宫健身有限公司（下称海门御足宫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员张丽丽适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告邱云达及两原告的委托代理人施振祥、被告海门御足宫的委托代理人姜水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱云达、施珍诉称，两原告系夫妻关系。2011年7月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定将海门市海门镇长江路708号、710号、712号、706号1号楼、706号内3号楼部分楼层出租给被告从事经营活动。2011年8月1日起至2013年7月31日止的租金被告已付清，2013年8月1日至2014年7月31日止的租金人民币441000元，被告只给付了人民币33万元，尚余人民币111000元至今未付。现要求解除原、被告间的房屋租赁合同，由被告于合同解除之日将房屋返还给原告，并给付租金人民币111000元，支付违约金人民币441000元。 被告海门御足宫辩称，原、被告签订房屋租赁合同是事实，在合同履行过程中被告均如期交纳房屋租金。2013年上半年，被告将部分房屋重新装修并准备领取茶座的工商登记执照时，才知悉该房屋系工业用房而不能申领相关营业执照，属原告不能提供符合双方约定用途的租赁物。2013年6月份，被告接到市拆迁办相关人员通知，案涉房屋即将拆迁，现店内员工大部分已离职，被告基本处于停业状态。由于以上原因，被告才欠付部分租金，不存在违约。另双方协议中所约定的违约金远远高于实际损失，即使违约，违约金也应当按照所拖欠租金的银行同期贷款利率计算。故请求驳回原告的诉请。 经审理查明，原告邱云达、施珍系夫妻关系。2011年7月27日，两原告（甲方）与案外人施惠菊（乙方）签订了房屋租赁合同一份，由乙方租赁甲方所有的坐落于海门市海门镇长江路708、710、712号、海门市海门镇长江路706号1号楼（局部2层）、海门市海门镇长江路706号内3号楼底层部分、101室、201室的房产从事经营活动，租赁期限15年，5年为一轮期。第一轮5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止；第二轮5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；第三轮5年，自2021年8月1日起至2026年7月31日止。合同期满，甲方继续出租租赁标的房屋的，乙方享有优先权。关于租金标准，第一轮年租金标准为人民币441000元整，合计租金为人民币2255000元整；第二轮年租金标准在第一轮年租金基础上递增10%；第三轮年租金标准在第二轮年租金基础上递增15%。乙方在本合同签订时先将第一年（2011年8月1日至2012年7月31日止）租金人民币441000元以转款或现金方式一次性交付给甲方后方可使用（以甲方帐户到帐或现金收取为准），第二年起的年租金，乙方须提前一个月（每年6月30日前）一次性向甲方交清后继续使用，后三年和后二轮的缴款方式以此付款原则类推。甲方向乙方以收据形式收取租金。合同中还特别约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方面提前解除本合同，收回房屋，不退租金，不退保证金，并按合同法有关规定和本合同的特别约定支付给甲方违约金。⑴乙方擅自将房屋转租、转借的（经甲方同意合法转租的除外）；⑵乙方利用房屋进行非法经营活动、损害公共利益的；⑶乙方拖欠租金满一个月的。租赁期满或提前解除合同之日，乙方不及时搬迁，甲方可按每天5000元累计计算方式收取乙方赔偿金。此外，租赁期限内，甲方不得停租，乙方不得退租，任何一方违约，均需支付对方当轮五年租赁期总额（年租金×5年）的违约金20%。……甲乙双方均在合同落款处签名，并且在乙方落款处加盖了被告海门御足宫的印章。 合同签订后，被告海门御足宫已向原告交付了从2011年8月1日到2013年7月31日止的房屋租金。2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金人民币441000元，依约应于2013年6月30日前付清，但被告仅给付了人民币33万元，尚余人民币111000元，经原告多次催要，被告至今未付。为此，原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。审理中，两原告将诉请违约金人民币441000元变更为要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准、以租金人民币111000元为计算基数支付自2013年7月1日起至判决确定履行之日止。 另查明，案涉租赁房屋实际使用者为被告海门御足宫，租金由被告交纳，原告开具的相关租金的发票台头亦是被告，目前该房屋仍由被告海门御足宫经营使用，作为合同乙方签字的施惠菊系被告海门御足宫唯一的股东，审理中，施惠菊本人也向本院表示其是代表被告与原告订约，被告认可施惠菊的陈述属实，系代表该公司订约，其公司为案涉房屋的实际承租人。 上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证、工商登记信息、律师函、房屋租金发票、完税证、施惠菊的谈话笔录及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，案涉租赁合同的“乙方台头”虽为案外人施惠菊，但最后落款处加盖被告公司印章，审理中，原、被告及施惠菊均认可施惠菊作为被告唯一股东代表被告订约，且原、被告亦是实际的履行合同的权利义务主体，故认定原、被告为案涉合同的主体。 对于被告所谓的原告不能提供符合双方约定用途的租赁物及案涉房屋即将拆迁，从而未支付租金的辩称，本院认为，出租人将工业用途土地使用权的房屋出租给他人用于服务业经营，实际的用途的确并不符合原土地使用权规划用途，但目前有关国有土地使用权用途非经批准不能变更的规范调整的对象并未明示为房屋出租人和承租人，并且均非效力性规范，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于合同无效情形的规定中亦不包含本案涉及的情形，因此本案的租赁合同不宜按无效处理。至于被告因该土地用途并不符合其经营用途导致其无法办理相应的营业执照，事实上，原、被告之间的房屋租赁合同关系从2006年就已开始，被告从租赁初始就已知晓案涉房屋的性质，被告长时间使用该房屋从事经营活动，并且到目前为止仍在继续使用，实际上并未发生拆迁，办理茶座的相关营业执照并非本案租赁合同中约定的原告应履行的义务，此种情况之下应认定原告依约履行了出租义务。 合同成立后，双方应全面履行合同义务，但被告方欠付2013年8月1日至2014年7月31日的租金中的人民币111000元，至今已远远超过一个月，原告依约有权解除合同，故原告的解约要求，本院予以支持。被告实际占用承租房屋期间的租金，仍应付清。 关于案涉的违约金，虽然原、被告在租赁合同中约定为人民币441000元，但两原告在本案审理过程中经过调整，现主张以未付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍自2013年7月1日起算至判决确定履行之日止，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告邱云达、施珍与被告海门市御足宫健身有限公司于2011年7月27日签订的房屋租赁合同。 二、被告海门市御足宫健身有限公司腾空坐落于海门市海门镇长江路708、710、712号、海门市海门镇长江路706号1号楼（局部2层）、海门市海门镇长江路706号内3号楼底层部分、101室、201室的房屋并将该房屋返还给原告邱云达、施珍。 三、被告海门市御足宫健身有限公司支付原告邱云达、施珍租金人民币111000元。 四、被告海门市御足宫健身有限公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍以租金人民币111000元为基数向原告邱云达、施珍支付自2013年7月1日起至判决确定履行之日止的违约金。 上述二、三、四项，由被告海门市御足宫健身有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币1260元，由被告海门市御足宫健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2520元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82） 审判员  张丽丽 二〇一四年八月二十五日 书记员  陆玉群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。