安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0122民初4690号原告：合肥瑞康物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市亳州路1号世纪家园12幢B801室，统一社会信用代码：91340100748932350R。法定代表人：戴正春，总经理。委托诉讼代理人：王涛。委托诉讼代理人：王文斌。被告：吴琼霞。原告合肥瑞康物业管理有限公司（以下简称：瑞康物业公司）诉被告吴琼霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告瑞康物业公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼，被告吴琼霞经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉请，一、判令被告向原告支付物业费3487.69元；二、判令被告支付原告违约金1768.97元（暂计算至2016年9月30日，自2016年10月1日起以3487.69元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金至付清止）三、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：被告为肥东县店埠镇万凯碧桂园1幢608室的业主，原告为安凯碧桂园小区前期物业服务企业。原告一直为被告提供物业服务，被告在2011年1月以前按照物价部门备案的物业费收费标准向原告缴纳物业费。然而自2011年1月1日至今，虽经原告催缴，被告一直拒绝缴纳相应期间的物业费，为了维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭，未发表答辩意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；二、《前期物业管理服务协议》；三、肥东万凯碧桂园《服务价格登记证》，证据二、三证明1.原告是万凯碧桂园小区前期物业服务企业2.按照协议及相关法律规定，物业有权收取物业服务费用，第十条约定逾期支付物业管理费的，按照每日千分之三的标准支付违约金3.经物价部门核准，物业综合服务费为0.65元／平方米／月；四、催告函、快递单、签收查询记录，证明原告向被告催缴物业费；五、物业费及违约金计算明细表，证明物业费及违约金计算明细。根据原告提交的证据材料，以及当事人在庭审中的陈述，本院对以下事实进行确认：原告瑞康物业公司是万凯碧桂园小区的物业管理企业，被告吴琼霞为该小区1幢608室的业主。2007年8月29日原被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定，乙方缴纳费用的周期为：每半年预收一次；第十条第四项约定，乙方（被告）缴纳费用的周期为：每半年预收一次；第十条第四项约定，乙方（被告）违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按照每天3‰交纳违约金。此外协议还对双方的权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业管理服务的费用、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用、违约责任等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告一直按照合同的约定履行物业管理义务至今，但被告只将物业费付至2010年12月31日，此后的物业费一直拖欠。故原告诉至本院，请求一、判令被告向原告支付物业费3487.69元；二、判令被告支付原告违约金1768.97元（暂计算至2016年9月30日，自2016年10月1日起以3487.69元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金至付清止）三、判令被告承担本案所有的诉讼费用。本院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告瑞康物业公司与被告吴琼霞签订的《前期物业管理服务协议》是双方的的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告根据合同履行了物业管理的相关义务，被告应该按照合同约定缴纳物业费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，物业费每半年预收一次。被告吴琼霞的房屋类型为多层，房屋面积81.97平方米，根据肥东县物价局登记收费标准，自2011年至2012年的物业服务收费标准为0.5元／平米／月、自2013年至今的物业费收费标准为0.65元／米／月，即2012年之前的物业费每半年为：245.91元（81.97×0.5×6），2013年以后，每半年的物业费应为319.68元（81.97×0.65×6），逾期支付物业费的，应自逾期之日起按照每天3‰缴纳违约金。该违约金的支付标准过高，原告诉请按照同期银行贷款利率的四倍计算，不违反法律规定，本院予以准许。截至到2016年9月30日，原告共计拖欠物业费3373.84元，违约金1717.91元（具体计算方式见：附表1），原告诉请计算有误，本院予以纠正。此后的违约金，为方便计算本院酌定以3373.84元为基数，按照以上标准继续计算。被告吴琼霞收到本院传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的庭审抗辩的诉讼权利，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴琼霞于本判决生效后十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司2011年1月1日至2016年9月30日的物业费3373.84元和违约金1717.91元（计算至2016年9月30日）此后以3373.84元为基数，按照中国人民同期贷款利率的四倍继续计算违约金，至上述物业费付清之日止。如果未按本判决指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吴琼霞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 任 倩二〇一六年十一月二十九日书 记 员 谢瑞林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附表1物业费及违约金计算明细--吴琼霞案序号欠费时间计费方式欠费金额违约金计算方式违约金金额12011年1月-2011年6月81.79㎡×0.5／㎡／月×6个月245.37元245.37元×4.35%／365天×4×30天×69个月242.13元22011年7月-2011年12月81.79㎡×0.5／㎡／月×6个月245.37元245.37元×4.35%／365天×4×30天×63个月221.06元32012年1月-2012年6月81.79㎡×0.5／㎡／月×6个月245.37元245.37元×4.35%／365天×4×30天×57个月200.02元42012年7月-2013年12月81.79㎡×0.5／㎡／月×6个月245.37元245.37元×4.35%／365天×4×30天×51个月178.97元52013年1月-2013年6月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×45个月205.28元62013年7月-2013年12月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×39个月177.91元72014年1月-2014年6月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×33个月150.54元82014年7月-2014年12月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×27个月123.12元92015年1月-2016年6月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×21个月95.76元102015年7月-2015年12月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×15个月68.4元112016年1月-2016年6月81.79㎡×0.65／㎡／月×6个月318.98元318.98元×4.35%／365天×4×30天×9个月41.04元122013年7月-2013年9月81.79㎡×0.65／㎡／3个月159.5元159.5元×4.35%／365天×4×30天×3个月13.68元合计3373.84元1717.91元注：违约金计算方式中的月数为欠缴的起始月计算到2016年9月期间的月数。