河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）安中民一初字第100号原告：李成杰，男，1959xx年10x月31x日出生，汉族，住河南省安阳县。委托代理人：张凤霞，河南九明律师事务所律师。委托代理人：张静方，河南九明律师事务所律师。被告：骆进德，男，1963xx年12x月15x日出生，汉族，住北京市西城区。被告：山东单县湖西房地产有限公司。住所地：山东省单县舜师路与群君子路交汇处新政府对面。法定代表人：丁有星被告：维新万隆（北京）投资有限公司。住所地：北京市西城区灵境胡同**号*号楼*层****室。法定代表人：骆进德。被告：维新瑞源投资顾问（北京）有限公司。住所地：北京市朝阳区管庄乡*号*幢*层****号。法定代表人：张勇，董事长。委托代理人：吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。原告李成杰诉被告骆进德、被告山东单县湖西房地产有限公司（以下简称湖西公司）、被告维新万隆（北京）投资有限公司（以下简称万隆公司）、被告维新瑞源投资顾问（北京）有限公司（以下简称瑞源公司）确认合同有效、商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告李成杰及其委托代理人张凤霞，被告瑞源公司的委托代理人吕雪涛到庭参加诉讼。被告骆进德、湖西公司、万隆公司经本院合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成杰诉称，2011年5月11日，原告李成杰与被告骆进德、万隆公司、瑞源公司签订了还款协议。协议中载明骆进德共欠李成杰520万元并约定了还款期限及违约责任，还约定万隆公司、瑞源公司对骆进德的欠款承担连带偿还责任。2012年1月11日，李成杰与骆进德、被告湖西公司签订了协议书。协议书载明，湖西公司愿以其在山东省单县开发的房地产代骆进德抵偿骆进德的欠款本金及滞纳金合计690万元（其中本金520万元、滞纳金170万元，此款指2011年5月11日所签订的还款协议中约定的欠款），湖西公司承诺在协议签订后24个月内办理完毕房地产所有权证及国有土地使用权证。2012年1月12日，湖西公司向李成杰出具7份收据，证明收到李成杰购房款690万元。18日，李成杰与湖西公司签订了编号为GF-2000-0171-20120118005、GF-2000-0171-20120118006、GF-2000-0171-20120118007、GF-2000-0171-20120118008、GF-2000-0171-20120118009、GF-2000-0171-20120118010、GF-2000-0171-20120118011商品房买卖合同。李成杰多次要求湖西公司办理房地产相关手续，湖西公司以种种理由拒不办理，现合同约定的履行期限已届满，湖西公司未按协议履行，湖西公司及骆进德应当承担违约责任，万隆公司、瑞源公司对违约金承担连带偿还责任。请求法院判决：1.确认李成杰与骆进德、湖西公司签订的协议书有效，确认李成杰与湖西公司于2012年1月18日签订的编号为GF-2000-0171-20120118005、GF-2000-0171-20120118006、GF-2000-0171-20120118007、GF-2000-0171-20120118008、GF-2000-0171-20120118009、GF-2000-0171-20120118010、GF-2000-0171-20120118011商品房买卖合同有效并协助李成杰办理完房产手续；2.被告骆进德、湖西公司赔偿违约金207万，万隆公司、瑞源公司对违约金承担连带偿还责任；3.诉讼费及其他费用均由被告承担。被告骆进德、湖西公司、万隆公司未答辩。被告瑞源公司辩称，根据2011年5月11日四方协议，我方已经超出了保证责任期间，另外三方协议签订的内容是保证债务的转让，没有经过我方的书面同意，我方不再承担保证责任。经审理查明，2011年5月11日，原告李成杰作为出借人，被告骆进德作为借款人，被告万隆公司、瑞源公司均作为担保人签订了还款协议。内容载明，1.截止到2011年5月11日，骆进德共欠李成杰520万元，骆进德在2011年5月25日前归还300万元，在2011年7月25日前归还120万元，在2011年9月25日前归还100万元。骆进德如逾期不付或不完全支付的，每逾期一日，按照当期欠款总额的千分之二向李成杰支付滞纳金。如未按期还款，李成杰有权就全部欠款向骆进德追索。2.万隆公司、瑞源公司对骆进德的欠款偿还义务承担不可撤销的连带责任保证。担保金额为欠款本金、滞纳金及追索欠款所支付的所有相关费用。3.万隆公司、瑞源公司的担保期限为自本协议签订之日起至所有欠款偿还期限届满之日起2年内（即自2011年5月11日起至2013年9月25日止）。2012年1月11日，原告李成杰与被告骆进德、湖西公司签订协议书，内容载明，1.湖西公司愿以其在山东省单县开发的房地产（指湖西公司已经竣工的商业地产，以下简称抵债房产）代骆进德向李成杰抵偿骆进德的欠款本金及滞纳金合计690万元（其中本金520万元、滞纳金170万元，此款指2011年5月11日所签订的还款协议中约定的欠款）。2.抵债房产项目名称为山东省单县湖西财富广场，价格为当地签约时市场价为抵债基础价，房产楼层、朝向、位置等均由李成杰选择。3.本协议签订后李成杰开始进行网签，骆进德、湖西公司予以积极配合，因本次抵债房产所产生的一切税费均由骆进德承担。4.骆进德和湖西公司承诺抵债房产具有合法手续，如因手续不全导致李成杰不能取得房地产所有权以及国有土地使用权证，概由骆进德和湖西公司承担全部责任，并以货币方式向李成杰偿还690万元欠款。5.湖西公司承诺在协议签订后24个月内办理完毕房地产所有权证及国有土地使用权证。6.各方应按照本协议约定执行，任何一方违约，违约方须向守约方承担本协议标的额30%的违约金。7.本协议签订后，李成杰与骆进德于2011年5月11日签订的还款协议作废。2012年1月12日，被告湖西公司向原告李成杰出具7张收据，收到房款690万元。2012年1月18日湖西公司与李成杰签订商品房买卖合同7份，编号分别为GF-2000-0171-20120118005、GF-2000-0171-20120118006、GF-2000-0171-20120118007、GF-2000-0171-20120118008、GF-2000-0171-20120118009、GF-2000-0171-20120118010、GF-2000-0171-20120118011。湖西公司将其开发的位于山东省单县舜师路与君子路交汇处新政府对面的财富广场第F3#1单元F3-01、F3-02、F3-03、F3-05、F3-06号房、第F5#1单元F5-05、F5-06号房出售给李成杰，房款共计690万元。上述事实，有原告李成杰提供还款协议、协议书、7张收据、7份商品房买卖合同等证据及当事人的当庭陈述予以证实。所有证据经当庭举证、质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原告李成杰与被告骆进德、湖西公司签订的协议书及李成杰与湖西公司签订的7份商品房买卖合同是否有效；2.湖西公司是否应当协助李成杰办理双方签订的7份商品房买卖合同中7套房产的权属登记手续；3.骆进德、湖西公司是否应当支付李成杰违约金，被告万隆公司、瑞源公司是否应当承担连带偿还责任。对于争议焦点，综合评判如下：一、关于协议书及7份商品房买卖合同的效力问题。原告李成杰与被告骆进德、湖西公司签订的协议书及李成杰与湖西公司签订的7份商品房买卖合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定该协议和7份商品房买卖合同合法有效。故李成杰要求确认协议和商品房买卖合同有效的诉讼请求成立，本院予以支持。二、关于湖西公司是否应当协助李成杰办理双方签订的7份商品房买卖合同中7套房产的权属登记手续问题。湖西公司与李成杰签订了7份商品房买卖合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，即李成杰向湖西公司支付全部购房款690万元，湖西公司向李成杰交付合同中约定的7套房产，并协助办理房产的权属登记手续。湖西公司向李成杰出具690万元收据，因湖西公司自愿用其开发的房产抵顶骆进德在李成杰处的债务，且双方签订的商品房买卖合同中的7套房产的房款数额与骆进德在李成杰的债务数额均为690万元，湖西公司向李成杰出具收据的行为应当视为李成杰已支付了全部房款。李成杰履行了给付全部房款的义务，湖西公司亦应当履行义务，即湖西公司向李成杰交付房产，并协助李成杰办理房产权属登记手续。故李成杰要求湖西公司协助办理房产权属登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。三、关于违约金问题。根据李成杰、骆进德、湖西公司签订的协议书第5条、第6条的约定，湖西公司应当在2014年1月11日前办理完毕房地产所有权证及国有土地使用权证，如违约，违约方应当向守约方支付690万元的30%的违约金。由于办理房产权属登记手续的主体系国家房产权属登记机关，李成杰也未提供证据证明系湖西公司的原因致使在规定的期限内未能办理房产权属登记手续，可适当减轻湖西公司的违约责任，本院酌定湖西公司向李成杰支付690万元的10%违约金即69万元。骆进德作为债务的转移人，应当保证三方签订协议的履行，故其应当与湖西公司共同承担违约责任。《中华人民共和国提保法》第二十三条规定，保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。李成杰许可骆进德将债务转移给湖西公司，转让时未经担保人万隆公司、瑞源公司的同意，同时约定，债务转让后，李成杰与骆进德于2011年5月11日签订的还款协议作废。故万隆公司、瑞源公司不再承担担保责任。李成杰要求万隆公司、瑞源公司对违约金承担责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。瑞源公司认为其不应承担担保责任的辩解意见成立，本院予以支持。综上，原告李成杰的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。被告骆进德、湖西公司、万隆公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李成杰与被告骆进德、山东单县湖西房地产有限公司2012年1月11日签订的协议书有效；二、原告李成杰与被告山东单县湖西房地产有限公司2012年1月18日签订的编号为GF-2000-0171-20120118005、GF-2000-0171-20120118006、GF-2000-0171-20120118007、GF-2000-0171-20120118008、GF-2000-0171-20120118009、GF-2000-0171-20120118010、GF-2000-0171-20120118011商品房买卖合同有效；三、被告山东单县湖西房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内协助李成杰办理完毕本判决第二项所列合同中房产的权属登记手续；四、被告骆进德、山东单县湖西房地产有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告李成杰违约金69万元；五、驳回原告李成杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16560元、保全费5000元，共计21560元，由原告李成杰负担11040元，被告骆进德、山东单县湖西房地产有限公司负担10520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  赵锐平审判员  田 峥审判员  闫 海二〇一五年六月十六日书记员  张 莹