安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书（2014）霍民二初字第00282号原告：王家国，户籍地安徽省霍山县，现住浙江省安吉县。原告：汪武萍，户籍地安徽省霍山县，现住浙江省安吉县。两原告共同委托代理人：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。被告：安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司，住所地：安徽省六安市霍山县。法定代表人：舒世海，总经理。委托代理人：李良平，公司职员。委托代理人：胡秀平，霍山县诸佛庵镇法律服务所法律工作者。原告王家国、汪武萍诉被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王家国、汪武萍及其委托代理人ＸＸ、被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司委托代理人李良平、胡秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家国、汪武萍诉称：2013年11月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东湖名都商业A-4号房，总价款733606元，原告于合同签订之日首付房价款373606元，余款360000元办理银行按揭贷款。该合同第八条，交付期限中约定出卖人应当在2013年3月1日前交付商品房，第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告依约履行了付款义务，被告未履行合同义务，至今未交付商品房。原告与其协商未果，特起诉要求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告所支付的首付款373606元及按揭款16872.16元，并判令被告按原告累计已付款的1%支付违约金及因解除合同给第三方所造成的损失。原告王家国、汪武萍针对其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证、被告组织机构代码，证明原、被告具备诉讼主体资格。2、商品房买卖合同、收据，证明合同第八、九条对出卖人逾期交房有约定，被告违约。3、个人商业用房贷款合同、贷款还款明细清单，证明房屋已经办理按揭贷款，且已经支付部分按揭款。被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人主张解除合同的，应当通知对方。原告未履行通知义务，不发生解除合同的效力。因原告在外地打工，未留存其外地居住地址，被告书面通知无法送达，双方口头约定通过电话通知交付。被告按照约定于2014年3月1日电话通知原告来办理交房手续，原告因工作原因没有回来办理手续。2013年3月中旬，原告回来准备办理交接手续时，提出要为其配置一个停车位，被告没有答应其无理要求，原告以此不办理交接手续。由于原告的原因，房屋未能按期交付，原告应该承担违约责任。本案未出现解除合同的约定条件和法定条件，原告应该遵循诚实信用原则，与被告办理交付手续，双方继续履行合同。要求法院驳回原告诉讼请求。被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司针对其抗辩意见提交如下证据：1、被告组织机构代码、营业执照，证明被告主体身份。2、商品房买卖合同，证明原告与被告订立的合同合法有效，并约定逾期办理交接手续产生的延期交房责任由买受人承担，且买受人应承担违约金。3、建设工程质量验收综合表、工程竣工验收报告、宣传彩页、营销中心联系电话、话费发票、电话详单、交房须知、商业交房费用一览表、证人汪某、万某均证言、代理销售策划合同、个人简历、2013年11月份合同签订销售明细表，证明：1、2014年3月1日，被告通知原告办理交付手续；2、2013年3月中旬，原告接受被告通知来办理交房手续时，原告提出超出合同内容的额外要求为其配置一个停车位，被告没答应，原告以此不办理交接手续；3、被告已经履行义务，原告违约致未能按期交付，原告诉求无事实和法律依据。经庭审举证、质证，各方当事人对他方证据质证意见及本院对各方当事人证据认证意见如下：1、关于原告王家国、汪武萍的证据。被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司对原告所举的证据1、3无异议，本院对其证明效力予以认定。对证据2，被告对其真实性无异议，认为不能证明其目的；本院认为，该份证据的真实性被告无异议，且系证据原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。二、关于被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司的证据。原告王家国、汪武萍对被告所举的证据1无异议，本院对其证明效力予以认定。对证据2，原告对其真实性无异议，认为不能证明其目的；本院认为，该份证据与原告所举的证据2系同一书证，双方对其真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3，原告对其中的建设工程质量验收综合表、工程竣工验收报告真实性和证明目的有异议，对宣传彩页、营销中心联系电话、话费发票真实性无异议，对双方电话联系号码和双方通话时间无异议，认为不能证明通知交房的事实，对交房须知、商业交房费用一览表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为应该由原告签字确认才有效；对证人汪某当庭陈述的证言真实性、合法性、关联性有异议，认为内容前后矛盾，证人无法证明被告与安徽海之星地产顾问有限公司之间具有委托销售关系，也无法证明其系安徽海之星地产顾问有限公司员工；对证人万某均当庭陈述的证言真实性、合法性、关联性有异议，认为其内容前后矛盾，不能证明原告提出超出合同内容额外要求为其配置一个停车位的事实，不能作为证据使用；本院认为，该组证据中建设工程质量验收综合表、工程竣工验收报告系证据原件，被告对其真实性有异议，但没有提供相反证据证明，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；对宣传彩页、营销中心联系电话、话费发票、电话详单，被告对双方电话号码及通话时间无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；对交房须知、商业交房费用一览表系被告制作的用于房屋交接的书面通知材料，因双方未办理交接手续而没送达原告，对其真实性、合法性、关联性予以认定；对证人汪某当庭陈述证言，有电话清单、笔记本记录、代理销售策划合同、个人简历、2013年11月份合同签订销售明细表佐证，且相互印证，对其证明内容的效力予以认定；对证人万某均当庭陈述证言，被告有异议，且无其他证据佐证，对其证明效力不予认定；故该组证据中建设工程质量验收综合表、工程竣工验收报告、宣传彩页、营销中心联系电话、话费发票、电话详单、交房须知、商业交房费用一览表、证人汪某的当庭证言相互印证，形成证据锁链，本院对其证明效力予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明的事实为：原告王家国、汪武萍均是安徽省霍山县落儿岭镇人，两人系夫妻关系。2013年11月2日，两原告王家国、汪武萍与被告霍山县宏安房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、原告王家国、汪武萍购买被告霍山县宏安房地产开发有限公司开发的东湖名都商业A幢4号商房屋，建筑面积为62.17平方米，总价款733606元，首付373606元，余款360000办理银行按揭贷款。二、被告霍山县宏安房地产开发有限公司应该在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告王家国、汪武萍使用。三、原告逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。四、被告逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。五、商品房达到交付使用条件，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的验收合格证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告于2013年11月2日支付了房屋首付款376606元。2013年11月22日，原告王家国与中国银行股份有限公司霍山支行签订一份《个人商业用房贷款合同》，被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司系保证人。合同约定：原告向中国银行股份有限公司霍山支行借款360000元，用于支付东湖名都A-4商业用房购房款，贷款期限120个月，自贷款实际放款日计算，原告王家国以东湖名都A-4商业用房提供抵押担保，被告安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告王家国依约按月还款至2014年6月。同时查明，被告霍山县宏安房地产开发有限公司于2010年取得霍山县衡山镇迎驾大道北侧编号为C-2010-04-01商住地块土地使用权，经批准，被告在该地块上建设商品房，建设项目名称为东湖名都，并取得该商品房预售许可证。2014年2月20日，霍山县建筑工程质量监督管理站对东湖名都三期商铺A座进行了验收，六安市建工建设监理有限公司、霍山县宏宇建业有限公司、合肥工业大学建筑设计研究院、被告霍山县宏安房地产开发有限公司均参与了验收。2014年3月1日，被告霍山县宏安房地产开发有限公司电话通知原告王家国办理房屋交付手续，原告没有前来办理交接手续。2014年3月23日，被告再次电话联系原告王家国，原告王家国仍没来办理交付手续。2014年5月底，原告王家国到被告霍山县宏安房地产开发有限公司售楼部，看到其购买的商铺门面前没有停车位，双方发生矛盾。2014年3月1日至2014年6月1日，原告王家国、汪武萍没有主动要求与被告霍山县宏安房地产开发有限公司办理房屋交付手续，也没有要求解除合同。2014年6月9日，原告王家国、汪武萍以被告没有交付房屋为由，起诉要求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法、有效，原、被告均应该遵守合同约定履行自己的义务。双方约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。2014年3月1日，被告虽然没有进行书面形式通知原告办理交付手续，但是以电话通话形式通知了原告，实际上已经履行了通知交房的义务。办理房屋交付手续系双方双务行为，需原、被告双方相互配合完成。现原告以被告未履行房屋交付义务，要求解除合同，但未举证证明被告延误房屋交付的期限和被告拒绝办理房屋交付手续的违约事实。故原告要求解除双方商品房买卖合同，要求被告返还首付款并支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王家国、汪武萍的诉讼请求。案件受理费7750元，由原告王家国、汪武萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  黄炳胜审 判 员  李 洁人民陪审员  陈文锐二〇一四年九月二十五日书 记 员  朱梦然附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，由责任提供证据。