江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04519号
上诉人（原审原告）陈兆祝，沧浪区欣源发餐饮管理世茂加盟店业主。
委托代理人董翔，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人熊瑞瑞，江苏大名大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）苏州世茂商业物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401-A室。
法定代理人陈宏伟，总经理。
委托代理人周蓬，该公司职员。
委托代理人江俊，该公司职员。
上诉人陈兆祝因与被上诉人苏州世茂商业物业管理有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：
1、2012年7月5日，世茂公司（甲方）与陈兆祝（乙方）签订租赁经营合同书1份，约定甲方将位于苏州市宝带西路1155号世茂运河城一期之1幢1层151、152、153、157号商铺（面积合计452.18平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年7月17日起至2020年9月30日止，装修免租期为92天，租金为保底租金和营业额抽成金取高支付，2012年7月16日至2013年7月15日期间的保底租金为38923.28元／月，2013年7月16日至2015年7月15日期间的保底租金为40848.81元／月。双方在合同第二条“租赁用途”中约定“1、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮，品牌（营业名称）为“欣源发”。……甲方向乙方承诺，在苏州世茂运河城（函二期所有世茂自己持有的商铺）内，不得再招与“欣源发”同一类型同一档次的自助中式快餐（如：七＋七此类的快餐），如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金。2、乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌等。如有违反，乙方应按擅自变更经营用途、品牌期间营业额的50%且不低于人民币壹万元的标准向甲方支付违约金”。合同签订后，世茂公司即按约将租赁房屋交付给陈兆祝。陈兆祝对按照经营需要对房屋进行装修后于当年9月开始营业，其在该地址设立了名称为“沧浪区欣源发餐饮管理世茂加盟店”的个体工商户，经营项目为快餐制售。
2、2014年5月29日，世茂公司与案外人签订租赁经营合同书，将世茂运河城1幢1层140-142、149号商铺出租给他人，期限自2014年7月1日起至2020年9月30日止，双方约定的租赁用途为餐饮经营，品牌名称为“博士永和”。合同签订后，“博士永和”的经营人即开始对房屋进行装修后开设了名为“博士永和”的餐饮店，于2014年8月正式对外营业。陈兆祝认为“博士永和”与“欣源发”在经营类型、档次和规模上均一致，遂向世茂公司提出异议，认为对方违反了合同中关于租赁用途的排他性约定。2014年11月3日，双方进行协商并形成了“协商纪要”，双方均同意租赁合同继续履行，被告世茂公司同意欣源发暂缓交纳2014年10月1日至11月30日期间共2个月的租金，双方就排他性条款的认定各持己见，需通过法律途径解决。陈兆祝经营期间，除上述被告世茂公司同意暂缓支付的2014年10至11月租金外，按保底租金的标准支付了截至2015年6月30日的租金。
3、“欣源发”餐饮店与“博士永和”餐饮店经营时间均为从早餐开始至晚餐结束，供应方式包括堂吃和外卖，餐点的类型均属中式快餐、简餐，早餐以点心为主。“欣源发”的点餐模式为自助选餐，“博士永和”除自助需按餐外，还供应一些搭配式套餐。在菜品上，双方均包含了番茄炒蛋、红烧带鱼、小排等家常菜肴。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及陈兆祝提供的租赁经营合同书、发票、协商纪要、宣传页、照片和世茂公司提供的菜单、照片、租赁经营合同书等证据证明；上述证据均经原审庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告陈兆祝的诉讼请求为：1、判令原审被告世茂公司返还租金245088元；2、判令免除原审原告陈兆祝在原审被告世茂公司违约情况持续存在期间的租金；3、诉讼费用由原审被告世茂公司负担。在审理过程中，原审原告陈兆祝变更第一项诉讼请求为判令原审被告世茂公司返还截至2015年6月30日的租金326790元。
原审法院认为：原审原告陈兆祝与原审被告世茂公司签订的租赁经营合同书系双方意思表示，未违反有关法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人在合同中设立排他性条款的目的在于使承租人在一定区域内获得独家经营某一项目的优势，这也是承租人选择承租经营场所的一项重要参考因素，无论该条款是否应原审原告陈兆祝的要求添加，原审被告世茂公司作为世茂运河城商业项目的招商管理人及合同文本的提供者，理应知悉该条款的含义，并应当恪守。现双方当事人对原审被告世茂公司将房屋出租给“博士永和”是否违反合同该条款的约定，如有违反，应当如何承担违约责任等均存在争议，原审法院院根据双方诉辩意见及提供的证据，确认如下：1、关于原审被告世茂公司是否违约的问题。从原审原、被告双方的合同约定来看，排他性条款要排除的系“同一类型同一档次的自助中式快餐”的其他经营户，故“博士永和”和“欣源发”是否属于“同一类型同一档次的自助中式快餐”成为了双方的主要争议。原审原告陈兆祝认为两店在经营模式上均采用了自助的形式即违反了合同约定，而原审被告世茂公司则列举了大量证据旨在证明两点在装饰装修、菜品价格及经营的种类等方面存在类型和档次的差异。原审法院认为，合同中该条款的设置主要目的是为了保障先承租人在一定区域一定领域内的独家经营，除了连锁经营的同一品牌商铺，其余商家即使从事同类同档经营，也不可能在店铺装修、供应品种和价格上完全一致，故原审被告世茂公司所举证的装修照片、菜单价格等证据并不足以说明两点非同类同档。相反，“博士永和”在正餐的经营时间内，采取了和“欣源发”相同的自助点餐方式，且菜品种类、价格基本相当，两店位于同一商业综合体内的同一幢楼的同一楼层，均为面向社区居民和附近单位的大众化中式快餐消费场所，面对的是有同类消费意向的客户，“博士永和”一定程度上分流了“欣源发”的客户资源，有违原审原、被告在签订租赁合同时保障“欣源发”在该区域的自助中式快餐领域独家经营的初衷。原审被告世茂公司未经原告陈兆祝同意的情况下，将相应房屋出租给他人用于经营“博士永和”的行为应当认定为违约。2、关于原审被告世茂公司应当如何承担违约责任的问题。虽原审原告陈兆祝未能举证证明其各项实际损失的发生，但合同中的排他性条款系原审原告陈兆祝选择经营场所的重要考虑因素，且丧失独家经营的优势必然导致损失的产生，故原审被告世茂公司应当承担违约责任。原审原告陈兆祝主张按照合同条款免除2014年9月之后的全部租金，原审被告世茂公司则认为合同条款意为暂缓支付租金，具体如何结算需重新评估。原审法院审查后认为，合同条款中“如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金”的表述应认定为双方对违约责任的约定，双方对该条款理解不一，但从文义来看，“有权不交纳租金”可以理解为免除租金，亦可由此认为如原审被告世茂公司违约，应当向承担相当于租金金额的违约金，即只要世贸公司存在违法该条款的情形，陈兆祝即有权免费使用租赁房屋。结合原审被告世茂公司的违约程度来看，该项约定显然过重，应当予以调整。合同中的同一条款亦有原审被告世茂公司对原审原告陈兆祝经营项目和范围的限定并同时约定了违约责任，考虑到违约责任约定的公平性原则，在原审原告陈兆祝未举证证明实际损失发生规模的情况下，原审法院参照该条款对原审被告世茂公司的违约责任进行调整，在违约情形存在的情况下，每月对原审原告陈兆祝减免租金1万元。自2014年9月1日起至2015年6月30日止，原审原告陈兆祝共足额支付8个月租金，原审被告世茂公司应向其返还8万元，原审原告陈兆祝超出此范围的诉请，原审法院不予支持。至于2015年7月1日之后，双方可根据违约情形的存续情况进行结算，因商铺的经营状况随时可能发生变化，双方的结算尚未发生，原审法院在此无法对今后的情形作出判断并作出结论，故原审原告陈兆祝主张免除2015年7月1日后租金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、苏州世茂商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内向陈兆祝返还租金8万元；二、驳回陈兆祝其他诉讼请求。案件受理费6202元，减半收取3101元，由陈兆祝负担2342元，苏州世茂商业物业管理有限公司负担759元。
上诉人陈兆祝不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、当事人双方签订的《租赁经营合同书》第二条“有权不交租金”的条款是双方意思自治的体现，应当理解为被上诉人违约时上诉人有权免交租金，而不是由被上诉人承担相当于租金的违约金。2、每月减免租金一万元与实际损失相差过大，被上诉人应当按照上诉人的实际损失承担违约金。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人苏州世茂商业物业管理有限公司二审辩称：从上诉人与案外人“博士永和”的经营模式、档次、店铺环境、菜品种类等方面比较，都存在着较大的差异。因此被上诉人没有违反合同约定的排他性条款，认为应当驳回上诉人的上诉。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苏州世茂商业物业管理有限公司在与上诉人陈兆祝在双方自愿的情况下签订了排他性条款后，双方应当遵守约定。被上诉人在没有征得上诉人同意的情况下，将同一商业综合体内的同一幢楼的同一楼层的房屋出租给同类同档的快餐店“博士永和”，其行为构成了违约，应当承担违约责任。合同条款中“如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金”的表述应认定为双方对违约责任的约定。仅从条款文义来看，“有权不交纳租金”可以理解为免除租金，亦可理解为如世茂公司违约，应当承担相当于租金金额的违约金。理解“有权不交纳租金”的含义，不能断章取义，应当结合租赁合同的所有内容来理解，该条款的表述应认定为双方对违约责任的约定，该条款理解为如世茂公司违约，应当承担相当于租金金额的违约金，更加符合该条款的本意。如“有权不交纳租金”理解为免除租金，显然对一方明显不公平。结合本案世茂公司的违约程度、世茂公司的违约给上诉人造成的实际损失等情况看，该项违约责任的约定显然过重，应当予以调整。
在二审期间，上诉人陈兆祝提供了2013年10月21日至2014年8月22日与2014年8月23日至2014年6月22日两个时间段的收银统计表，主张其实际损失为307939元。被上诉人对该份证据不予认可。本院认为，尽管同类同档的快餐店的开设客观上会对上诉人的经营产生一定影响，但是影响一家店面经营的因素是多方面的，不能将营业额的下降统统归结于“博士永和”的开设经营，且收银统计表中的营业额307939元也不是上诉人的纯收益，无法以此作为上诉人的实际损失。原审法院在陈兆祝未能举证证明实际损失发生规模的情况下，酌情认定每月对陈兆祝租金减免1万元的处理并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6202元，由上诉人陈兆祝负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月二十三日
书记员 柳 璐