江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第793号
上诉人（原审被告）张新，女，1961年3月11日生，汉族，某医院医生。
上诉人（原审被告）徐义，男，1960年4月7日生，汉族，某公司副总经理。
上诉人（原审被告）徐静然，女，1987年2月7日生，汉族，某中心会计。
上述三上诉人共同委托代理人宋章龙、杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京天安物业服务有限公司，组织机构代码66377816-3，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人郑晓民，该公司董事长。
委托代理人郎云云、刘威佐，江苏明弘律师事务所律师。
上诉人张新、徐义、徐静然因与被上诉人南京天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理本案后，依法组成合议庭于2015年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人张新、徐义、徐静然共同的委托代理人杨旭红，被上诉人天安物业的委托代理人郎云云、刘威佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天安物业原审诉称，张新、徐义、徐静然系南京市玄武区红山路192号韵致居小区某幢101室业主，房屋面积为111.02平方米。2007年4月张新、徐义、徐静然与南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称中鹏物业）签订《韵致居小区前期物业管理服务协议》，由中鹏物业为其提供物业服务，合同约定物业服务费标准为每月每平方米0.8元，每半年交纳一次，一次交纳六个月，交纳时间为每季度前5日。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并。张新、徐义、徐静然自2007年10月1日起开始拖欠物业服务费，经天安物业多次催告未果。故请求判令张新、徐义、徐静然支付自2007年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费6927.96元，并按每日万分之五的标准支付逾期违约金。
张新、徐义、徐静然原审辩称，天安物业诉称张新、徐义、徐静然欠交物业服务费的情况属实，但没有交物业费是有具体原因的，一是天安物业与张新、徐义、徐静然没有合同关系，小区业主委员会成立后已经代表业主解聘天安物业，另外由于天安物业的原因，新的物业公司无法进驻小区提供物业服务，天安物业向张新、徐义、徐静然主张物业服务费缺乏法律依据；二是天安物业对小区没有进行实际的管理，张新、徐义、徐静然从入住开始就向天安物业反映房屋存在的相关问题，一直未能得到有效解决。
原审法院经审理查明，张新、徐义、徐静然系南京市玄武区红山路192号韵致居小区某幢101室房屋产权人，房屋面积为111.02平方米。2005年4月，张新、徐义、徐静然与中鹏物业签订了《韵致居小区前期物业管理服务协议》，由中鹏物业为小区提供物业服务，对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序、交通等项目进行维护、维修服务与管理……；每六个月向业主公布物业管理费用收支账目……。业主按约向中鹏物业交纳物业服务费。合同约定物业服务费为每月每平方米0.8元，每六个月交纳一次，交费时间为每季度前5日。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并，天安物业继续为小区提供物业服务。
南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司（以下简称鑫涛物业）为该小区物业服务企业，但业主委员会与鑫涛物业并未签订物业服务合同，且该公司亦未实际进入小区提供物业服务，目前该小区的物业服务仍由天安物业提供。自2007年10月1日起，张新、徐义、徐静然未交纳过物业服务费。后天安物业通过发律师函的方式向张新、徐义、徐静然催交，但张新、徐义、徐静然仍未交纳。
另查明，天安物业未经业主委员会同意，在韵致居小区北侧空地上自行划定了部分机动车停车位，并向停车人收取停车费，收费主要用于补贴物业公司的日常开支。天安物业在小区提供物业服务期间，收支账目未向业主进行公开。
证明上述事实的证据有：
1、《韵致居小区前期物业管理服务协议》一份、南京市物价局《关于红山韵致居住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》一份，证明中鹏物业与张新、徐义、徐静然签订前期物业服务协议的事实，以及双方关于交费标准、期限的约定。
2、合并公告及准予注销登记通知书，证明2008年10月13日天安物业吸收合并中鹏物业。
3、律师函，证明天安物业向张新、徐义、徐静然催缴物业服务费的情况。
4、南京市业主委员会备案表，证明红山韵致居小区成立业主委员会的情况。
5、南京红山韵致居住宅小区业主委员会（2008）11、15-2、15-3号文件，证明业主委员会重新选择物业服务企业的情况。
6、证人戴某甲（天安物业红山韵致居住宅小区管理处主任）的证言，证明物业公司确实自行在小区北侧划定了部分机动车停车位，收费主要用于补贴物业公司的开支，另外自其2011年到该处工作以来，未向业主公示过收支账目，之前是否公示，其不清楚。
7、上述事实还有原审法院庭审笔录、调查笔录及照片等予以证明。
由于双方意见分歧，致原审调解无效。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张新、徐义、徐静然与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在天安物业与张新、徐义、徐静然之间产生法律效力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照法律规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效；新的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止，故本案中，原合同对天安物业与张新、徐义、徐静然仍具有约束力。张新、徐义、徐静然以与天安物业间不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，原审法院不予支持。天安物业在物业管理过程中存在未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于天安物业自己的日常开支、长期不公开收支账目的情况，对业主反映的问题未能进行协调处理等情况，可视为天安物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定根本违约，不能成为业主拒交物业服务费的理由。鉴于天安物业在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，原审法院认为按90%交费为宜。关于天安物业提出的要求张新、徐义、徐静然按每日万分之五支付逾期违约金的诉讼请求，因天安物业在履行合同过程中自身存在瑕疵，且未公示收支账目，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、张新、徐义、徐静然于判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2007年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费6235.16元。二、驳回南京天安物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费50元，减半收取25元，由张新、徐义、徐静然负担。
张新、徐义、徐静然不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、根据我国合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应经债权人同意，而被上诉人吸收合并中鹏物业后并未通知小区业主委员会，被上诉人作为原告提起本案之诉，主体不适格。2、小区业主委员会成立后依法选定鑫涛物业为小区提供物业服务，并于2008年12月14日书面通知被上诉人天安物业解除前期物业服务合同，要求天安物业办理移交手续，天安物业与小区的合同关系已于2008年12月终止。鑫涛物业接管小区时，天安物业采用非法暴力手段抗拒，导致鑫涛物业未能接管，但无论业主委员会是否选择了新的物业服务企业，在其通知天安物业后，天安物业与小区的前期物业合同关系已终止。3、物业服务合同关系是否成立并不以是否签订了书面合同为必要条件，鑫涛物业已采取接管行为，其与业主委员会之间的合同关系已实际产生。4、根据最高人民法院相关司法解释的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。原审判决支持天安物业的诉讼请求，系支持天安物业的非法利益。5、原审时天安物业提交的催交物业费的照片是在当事人不知情的情况下伪造的，是为了规避时效和符合书面催交的规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回天安物业的原审诉讼请求。
被上诉人天安物业答辩称，上诉人张新、徐义、徐静然的上诉理由不能成立。1、根据我国公司法规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应由合并后存续的公司或者新设的公司承继，被上诉人吸收合并中鹏物业后，依法在报纸上进行了公告，案涉《前期物业管理服务协议》的权利、义务依法由被上诉人承继，上诉人提出被上诉人在本案主体不适格的意见，不符合法律规定。2、业主委员会所谓选聘新的物业公司因其选聘程序不合法，所以业主委员会与新物业公司的合同无法签署并无法备案，这是新的物业公司没有正常入驻的原因。3、业主委员会解聘天安物业的决议，天安物业从未见到。该决议未经法定程序作出，所以所谓的解聘并不存在。在业主委员会成立后，虽然未与天安物业签订书面的合同，但是双方之间延续了前期的物业服务关系，天安物业继续在为小区提供物业服务，天安物业的合法权益应予以维护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审法院查明的事实，上诉人认为存在遗漏：2008年12月，诉争小区经过业主投票选聘了鑫涛物业为小区进行物业服务，该公司也实际于2008年12月16日入驻并接管小区物业，因被上诉人暴力阻止致接管未成功；另对被上诉人在原审提交催缴费照片，认为系伪造的。被上诉人对原审法院查明的事实不持异议。
二审庭审中，上诉人张新、徐义、徐静然提交以下证据：一、接处警工作登记表一份，证明与天安物业解除合同后，新、老物业在办理交接过程中发生暴力纠纷以致民警出警处理；二、公示、告知函、通知函各一份，证明小区已经与天安物业解除了前期物业服务合同，业主委员会通知天安物业办理交接，天安物业负责人连永强签收了告知函；三、与本案相关联（2015）宁民终字第790号案件的庭审笔录有关证人戴某乙的证言。戴某乙系小区业主委员会副主任，其当庭陈述：大概2008年12月份，当时天安物业落选了，业主委员会在社会上招聘了鑫涛物业，当时招聘鑫涛物业是口头合同，服务三个月一分钱不收，大家认可之后才签订长期的合同，试用期是三个月；办理交接那天上午9点钟，天安物业的主任连永强和鑫涛物业姓吕的办理了移交手续，但是对方阻止所有人员进场，后来就打起来了，后来我们就报警了，警察也来了，对派出所最终怎么处理不清楚；发生冲突的第二天或者第三天，街道丁主任就过来组织我们业主委员会和新、老物业公司坐下来协调，让我们三方好好处理，按照程序走下去；我是一个退休员工，现在的情况不太清楚，天安物业既然已落选了，怎么还不走，不走的情况下还带着一帮黑社会的人打我女儿，我们是弱势群体，他们可以买通一帮人，因为打我的小孩我就害怕，我就不敢怎么样了，后来我们给他们发过告知书，告知对方要办理好交接手续，但对方置之不理。……此后，我也未向天安物业交纳物业费。被上诉人天安物业对上述证据质证认为：一、对接处警登记表的真实性无异议，但记载的内容并不涉及暴力，且报警人与本案的关联性无法确认；二、告知函是连永强签收的，鑫涛物业不能入驻系因选举程序不合法，才不能备案；三、证人戴某乙是2008年当选的业主委员会副主任，有效期是三年，现已经不具备副主任的身份；戴某乙的陈述前后矛盾，其证言不能起到任何证明作用。
另，被上诉人为证明2008年12月后小区业主委员会同意其继续服务，向本院提交2009年其与小区业主委会共同组建“红山韵致居业主活动室”现场照片及2010年活动室开放联名通告的照片，被上诉人对上述照片的真实性不认可；同时，被上诉人为证明上诉人同意其在小区服务，向本院提交上诉人于2012年11月24日向其缴纳的公摊水电费收据一张，上诉人质证认为，该收据只能证明被上诉人强行服务和管理的事实，不能达到被上诉人的证明目的。
本院二审查明的其他事实与原审一致。
此节事实，有接处警工作登记表、公示、告知函、通知函、照片、收据、（2015）宁民终字第790号案件的庭审笔录、双方当事人在本案的谈话笔录、开庭笔录等为证。
本院认为，上诉人张新、徐义、徐静然与中鹏物业签订的《韵致居小区前期物业管理服务协议》合法有效，中鹏物业被被上诉人天安物业吸收合并后，中鹏物业相应的合同权利义务应由天安物业承担。依照我国公司法相关规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继，而本案不属于我国合同法规定的债务人向第三人转移债务，需经债权人同意的法定情形，上诉人以此主张被上诉人在本案主体不适格的意见，与法相悖，本院不予采信。
上诉人主张，小区业主大会已经选聘鑫涛物业为小区新的物业服务企业，系被上诉人暴力阻碍鑫涛物业入场，并提交相关证据，故其不应向被上诉人交纳物业服务费。经查，针对上诉人二审提交的接处警工作登记表记载的内容，报警电话“133××××8683”，报警内容“红山韵致居物业被恐吓”，处警经过及结果“民警电话联系报警人，称因新老物业交接，受老物业公司恐吓，今天没时间，明天到派出所报警”。对此，本院认为，该接处警工作登记表只能证明报警人曾电话报警，但对报警人所述内容的真实性尚不能确定，且被上诉人也否认有暴力阻止鑫涛物业进驻小区的行为；告示、告知函及通知函能够证明案涉小区业主大会对物业公司进行选聘，被上诉人落选，鑫涛物业当选，但不能证明鑫涛物业最终未能在案涉小区服务的原因；证人戴某乙的陈述只证明了被上诉人与鑫涛物业在交接时发生了纠纷，且戴某乙也存在拒交物业费的行为与本案存在利害关系。故上诉人主张被上诉人暴力阻碍鑫涛物业入驻小区的事实依据不足，本院不予采信。
综合本案查明的事实来看，鑫涛物业与被上诉人因交接发生纠纷并经当地街道出面协调后，被上诉人服务至今长达六年多时间，在此期间，小区业主委员会并未主张过相应的权利，亦未再采取过合法措施要求被上诉人退出小区；同时，被上诉人与小区业主委员会于2009年、2010年共同组建“红山韵致居业主活动室”和联名通告开放该活动室的行为，也表明小区业主委员会对被上诉人在本小区服务的认可。故对上诉人提出被上诉人存在强行服务的意见，因与事实不符，现上诉人以此为由拒交物业服务费，本院不予支持；同时，上述事实也证明被上诉人与小区仍在履行前期物业服务合同，现上诉人主张该前期物业服务合同已经解除的意见，因与上述事实不符，本院不予采纳。被上诉人在诉争小区持续服务至今，其所主张的物业服务费并未超过诉讼时效，上诉人以被上诉人伪造催交费证据为由，主张物业服务费已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张新、徐义、徐静然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 冯 超