青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第11264号
原告毛芝敏，女，1948年9月20日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人张庆华，山东北极之星律师事务所律师。
委托代理人王瑞杰，山东北极之星律师事务所律师。
被告王开旗，男，1976年11月6日出生，汉族，住青岛市。
被告刘晓征，女，汉族，1978年1月16日出生，住青岛市市南区。
原告毛芝敏与被告王开旗、被告刘晓征物权保护纠纷一案，原告于2015年10月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。原告毛芝敏的委托代理人王瑞杰、被告王开旗均到庭参加诉讼。被告刘晓征经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘晓征系原告的女儿，与被告王开旗与原为夫妻关系，两被告于XXXX年X月X日登记结婚，XXXX年XX月XX日经青岛市四方区人民法院判决离婚。2010年1月12日，被告王开旗取得青岛市市南区延吉路XXXX号X号楼X单元XXX户房屋产权证书。同日，两被告与原告订立《协议书》一份，约定：青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋登记在被告王开旗名下，该房屋全部购房款系由原告将其与丈夫唯一房屋（青岛市人民路XX号X号楼X单元XXX户）卖掉后所得购房款一次付清；被告王开旗应于2015年1月12日将房屋过户登记至原告名下；被告王开旗虽明知涉案房屋中有其一定福利，但同意五年后将房屋过户登记至原告名下，原告同意放弃以盈利方式对此房进行二次买卖的权利。之后原告一直在涉案房屋内居住，户籍位于涉案房屋之内。《协议书》约定的办理房屋过户期限到期后，被告以各种借口拒绝履行协助过户义务。原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告履行《协议书》约定，将青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋过户至原告名下；2、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告王开旗辩称，1、青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋，系被告单位照顾员工，根据被告父母原赠与的24.94平方米的湖岛村XXX号X户平房及工龄半价申购的限价商品房。2、被告承认原告替被告支付了购房款，并签订《协议书》，但该协议书不是被告的真实意思表示，其实质为借款合同，被告不能将房屋所有权转让给原告。3、根据青岛市人民政府令第219号公布的《青岛市限购商品住房管理办法》，限购商品房自房地产登记之日起5年内，不得交易上市。故《协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，没有经过公证，且此协议书严重损害被告和其儿子王基宸的合法权益，侵犯国家社会限价房保障体制，扰乱我国限价房福利房管理秩序，损害社会公共利益，请求法院根据《合同法》第52条规定，依法确认该协议无效。4、被告通过与其父亲签订赠与合同的方式，已经将涉案房屋赠与父亲王明源，赠与合同有证人签字，符合相关法律程序。5、在原婚姻存续期间，原告以被告岳母身份居住在涉案房屋内，现婚姻关系已经依法解除，请求法院判令原告腾房，且由于原告更换房屋钥匙，致使被告无法居住。6、根据青岛市国土资源和房屋管理局依法于2010年1月12日为被告办理的房地产权证，可以判定《协议书》无效，房款及房屋税费均由被告自己缴纳，由此也可认定，协议书中的购房款系被告向原告的借款，并非原告直接缴纳购房款。7、涉案房屋属于政策性单位福利住房，对于买受人的购买资格有准入限制，其所有权人应以限价房买卖合同的买受人为认定依据。被告的购房款是否用他人财产支付，仅构成被告与他人之间的债务关系，不能因为他人支付购房款，或者是夫妻共同支付大部分购房款就简单认定该限价福利房系他人财产或夫妻共有财产。8、被告王开旗与刘晓征的离婚诉讼中，法院并未根据被告刘晓征的诉请作出将涉案房屋过户给原告的判决，所以可以认定涉案房屋系被告的婚前财产。9、涉案房屋目前市场价值为150万元，当时申购此房时，此房的一半价值系被告员工福利，另一半是原告支付50万元。法院查封涉案房屋的行为，侵犯被告合法权益。
被告刘晓征经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见辩称，1、青岛市市北区人民路XX号X号楼X单元XXX户房屋原系原告名下唯一房产；2008年，被告王开旗单位分房，虽然价格较低，但当时两被告生活拮据，无力购买，便请求原告出售其名下房屋，将售房款用于购买青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋，并承诺房屋交付后直接由原告自行占有并居住，还承诺取得房产证五年后将该房屋过户给原告。随后，原告依约出售人民路房屋，将售房款全部用于购买延吉路房屋，房款不足部分亦由原告筹集并支付。2008年12月份，延吉路房屋交付后原告一直在其中居住，户籍也于2010年迁入。2、为确保合同合法有效，一直到被告王开旗取得延吉路房屋产权证后才与原告订立《协议书》，将事先谈妥的条件均落实在协议书中，并特别约定原告不得以盈利方式对该房屋进行二次买卖。综上，被告对于原告主张的事实和诉讼请求没有异议。
经审理查明，原告与被告刘晓征系母女关系，被告刘晓征与被告王开旗原系夫妻关系，两被告于2007年8月1日登记结婚。
青岛市市北区人民路XX号X栋X单元XXX户房产，原登记于原告名下，2008年10月8日，原告将该房屋出售给案外人李庆丹，售房款47.2万元。
2008年4月15日，被告王开旗与青岛海尔房地产开发投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告王开旗以其名义购买青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋一处，建筑面积89.87平方米，购房款516482.89元，该房屋系限价商品房。
2010年1月12日，涉案房屋缴纳各项税费后，登记于被告王开旗名下。同日，原告与两被告签订《协议书》一份，内容为：“毛芝敏现住的青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX室的房屋，是女婿王开旗将购房权全部转让给了我（岳母毛芝敏）。此房是女婿王开旗单位分给职工的福利房，但其购买此房的钱款，是我（毛芝敏）将已故丈夫刘春宜遗留下的房子卖了（人民路XX号X号楼X单元XXX室），用现金购买了此房，无任何贷款。因为此房是女婿王开旗单位分的福利房，所以房产证的产权是女婿王开旗的名字，按规定要五年以后才能过户，也就是2015年1月12日，女婿王开旗，女儿刘晓征，将把房子过户给母亲毛芝敏名下。因为女婿王开旗单位海尔集团，为照顾解决职工住房困难，根据职工工龄及工作年限，以限价商品房方式半价让职工购买的福利房，所以此房里有女婿王开旗一定的福利，过户以后，岳母毛芝敏不能以盈利方式对此房进行二次买卖”。
XXXX年XX月XX日，两被告经法院判决离婚，民事判决书写明，因原告对涉案房屋的产权提出异议，本案对涉案房屋不予处理。
被告王开旗提交公证书、赠与合同、原四方区湖岛村XXX号X户房屋房产证复印件、常住人口登记表一份，证明被告申购限价商品房的必要条件。原告质证称，该证据与本案无关。
被告王开旗提交离婚协议书一份，证明被告刘晓征与原告恶意串通，被告系收到胁迫。原告质证称，该证据无双方签字，不具备法律效力。
被告王开旗提交证人证言四份，证明签订《协议书》并非被告真实意思表示，而是受到原告胁迫。原告质证称，证人未出庭作证，其证言无证明力。
被告王开旗提交赠与合同一份，证明其已经将涉案房屋赠与父亲王明源。原告质证称，被告的行为损害原告的利益，改赠与合同无效。
被告王开旗提交户口簿、房屋租赁合同、房地产权证复印件、房产档案材料、完税证明一宗，证明被告及儿子的户籍均位于涉案房屋内，涉案房屋系被告的合法财产，被告办理了房屋所有的产权手续，被告现在外面与儿子租房居住。原告质证称，原告的户籍位于涉案房屋，原告与他人订立的房屋租赁合同与本案无关，房产登记的相关手续由被告办理，但购房款系原告出资。
被告王开旗提交涉案房屋所在小区其他房屋的市场价格一份，证明涉案房屋的现价值为150万元。原告质证称，该证据证明涉案房屋作为限价商品房，已经符合上市交易的条件。
《青岛市限价商品住房管理办法》于2008年9月1日起施行，其第二条规定：“本办法所称限价商品住房，是指控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房”；第十三条：“符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：（一）申请人具有市区常住户口；（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准”；第二十二条：“限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款”。
上述事实，有协议书、房地产权证、房屋档案材料、常住人口登记表、民事判决书、发票、收款收据、完税证、入住通知单、交公证书、赠与合同、证人证言、房屋租赁合同、网页打印资料及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：原告与两被告签订的《协议书》效力及两被告是否应将涉案房屋过户至原告名下。
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，2010年1月12日，原告与两被告签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书系合法有效的。被告王开旗称其系在受到胁迫的情况下签订该协议书，但被告王开旗提交的四份证人证言，证人均未在签订协议书的现场，其并不知晓协议书的签订过程，证人证言的效力本院不予认可。另，被告王开旗亦未提交其他证据证明其在签订《协议书》后曾主张过受到胁迫，对此，本院不予采信。
原告与两被告签订的《协议书》，虽然在一定程度上规避了限价商品房的直接规定，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规范，该《协议书》系合法有效的。依据《青岛市限价商品住房管理办法》的规定，涉案房屋自房地产登记之日起满五年的，在一定条件下可以办理变更登记手续，因此，原告起诉要求两被告履行《协议书》的约定，协助其办理涉案房屋的变更登记手续，客观上具备履行条件。
依据《协议书》的约定，被告王开旗在明知该房屋包含其一定福利在内，仍同意将该房屋归原告所有，系其对自身权利的处分，被告王开旗应本着诚实信用的原则，按照约定将涉案房屋过户至原告名下；涉案房屋的全部购房款均由原告缴纳，原告一直在涉案房屋内居住至今，表明原、被告一直按照《协议书》的约定履行，被告王开旗称购房款系向原告借款的答辩意见，与《协议书》约定不符，本院不予采信；被告王开旗称其已经将涉案房屋赠与王明源的答辩意见，因被告无权处分涉案房屋，该赠与行为的效力本院不予认可。综上，两被告应于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户房屋变更登记至原告毛芝敏名下。被告刘晓征经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告王开旗、被告刘晓征于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区延吉路162号3号楼2单元903户房屋变更登记至原告毛芝敏名下。
案件受理费100元，财产保全费5000元，由两被告承担。因原告已经预交，两被告于本判决生效之日起十日内给付原告5100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 刘秀珍
人民陪审员 余 珍
二〇一六年三月三十日
书 记 员 杜牧遥