大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第1924号
原告：大连宏港房地产开发有限公司，住所地大连保税区黄海西四路215号宜华大厦1408。
法定代表人：都本礼，董事长。
委托代理人：孙爱萍，辽宁竞业律师事务所律师。
被告：大连都乐都酒店有限公司，住所地大连经济技术开发区双D港双D一街13号。
法定代表人：战厚臣，董事长。
委托代理人：马金华，辽宁华府律师事务所律师。
原告大连宏港房地产开发有限公司诉被告大连都乐都酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2013）开民初字第1824号民事判决。被告大连都乐都酒店有限公司不服该判决，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）大民一终字第466号民事裁定，裁定撤销本院（2013）开民初字第1824号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，由审判员孟祥志担任审判长，与审判员孔繁盛、姜晓旭组成合议庭，于2015年7月16日和8月7日公开开庭进行了审理。原告大连宏港房地产开发有限公司的委托代理人孙爱萍、被告大连都乐都酒店有限公司的委托代理人马金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以每平方米2380元的价格将位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号、建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋出售给被告，被告以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权。原告将未交款的房屋定额租赁给被告经营，被告按每平方米每年228元的价格向原告支付租金。如被告两年不能按期足额缴纳租金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，对于被告的投入双方可共同聘请中介机构核实，作价抵作租金。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付相关款项，合同签订的目的无法实现，原告有权依据《合同法》的相关规定及合同的约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，收回房屋，被告拒绝将房屋腾空交还原告，故诉至法院，请求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告立即腾空并交还位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号的房屋。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求解除双方签订的买卖合同及腾空案涉房屋均没有事实和证据，也没有法律依据，原告在腾空楼房的诉讼主体上不适格，没有诉讼权利；要求原告继续全面履行房屋买卖合同。
经审理查明，2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同［含租赁条款］》，约定：原告以每平方米2380元的价格将自有的位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号的宏港商贸中心，建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋产权出售给被告；双方共同认定其定价保持三年不变（截止2010年3月末），三年以后，每迟延一年，按房屋单价递增5%计算；双方商定，被告可以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权；其余尚未交款的房屋，产权仍属原告，为了方便被告经营管理，原告同意将尚未交款的房屋，定额租赁给被告经营，租金按每平方米每年228元计算，如被告分期买受部分产权后，剩余面积按照上述约定单价据实核算，每年年底被告须缴清全年的租赁金；双方买卖房屋产权如全部或部分不能成交，未成交后，房屋产权仍属原告，即形成被告向原告租赁经营形式；被告须确保按期缴纳租赁金，如当年不能按期足额缴纳租赁金，须承担9.6%的违约责任金；如两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，对于被告的投入，双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租赁金。该合同中同时约定，合同之租赁条款自2007年1月1日起生效。
合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告一直占有使用该房屋，但未向原告支付过购房款或租赁金等相关款项。原告遂于2009年11月25日将被告诉至本院，向被告分别主张2007年1月1日至该年12月31日的租金4374882.24元、2008年1月1日至2009年5月16日的租金6027815.53元以及其他款项。被告对原告的诉讼主张均予认可，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，并于2010年6月9日由本院分别出具（2010）开民初字第179号、第190号民事调解书予以确认。其后，被告大连都乐都酒店有限公司亦未按照生效调解协议履行限期给付租金义务。
另查，在原审诉讼中，原告申请对被告在案涉大楼中被告投资所形成的添附物进行评估，被告申请对案涉大楼的整体进行评估。本院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原、被告双方的申请遴选鉴定机构，对于原告的申请，选定大连博兴工程咨询有限公司进行鉴定，2014年6月15日，该公司出具工程造价鉴定报告称：“已完无争议部分（地下室一层至地上四层）工程鉴定值为人民币11038913元；已完有争议部分（地上五层）工程鉴定值为人民币1241903元；鉴定合计为人民币12280817元”，对该鉴定结论原、被告双方均无异议；对于被告的申请，选定大连胜华房地产土地评估有限公司进行鉴定，2014年8月20日，该公司出具退函称：“我机构已于2014年7月9日派评估师去鉴定地点，完成现场勘查，但由于无法联系到被告方，评估费未缴纳，同时鉴定时限30个工作日已经到期，我公司申请退回。”原告主张应以大连博兴工程咨询有限公司工程造价鉴定报告为依据对被告投资形成的添附物的现价值进行评估，被告不同意，经本院释明，原告坚持申请鉴定，本院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原告的申请遴选鉴定机构，选定辽宁胜华资产评估有限责任公司进行鉴定，2014年11月10日，该公司出具评估报告书称：本次评估确定的资产价值为4563536元。
另查，原告已于2014年10月23日将案涉房屋卖与大连东兴门商贸有限公司并已办理过户手续。
在本次诉讼过程中，被告大连都乐都酒店有限公司曾提出反诉，要求判令本案原告大连宏港房地产开发有限公司全面履行房屋买卖合同。因大连都乐都酒店有限公司未能缴纳相应诉讼费用，故本院决定对其反诉不予审理。另就装修投入问题，经庭审释明后，被告坚持要求原告继续履行房屋买卖合同，未就装修投入问题提出反诉。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同，被告提供的反诉状、买卖合同、房屋买卖合同、土地转承包及房屋买卖合同、个人时点性存款证明书、案涉房屋所有权证复印件、商品房买卖合同复印件，本院依职权调取的（2013）开民初字第1824号民事卷宗及原、被告双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据业经本院开庭质证和审查。
本院认为，本案的诉讼焦点问题有三：一是本案纠纷性质及案由，二是原告主张解除合同及被告腾退房屋的请求应否予以支持，三是被告对案涉房屋的装修投入问题。
关于本案纠纷性质及案由问题。经查，原、被告双方系因房屋买卖而订立《房屋买卖合同［含租赁条款］》，合同中分别约定有房屋买卖及房屋租赁条款，并约定买卖房屋产权如全部或部分不能成交，双方即形成租赁关系，被告即应按照合同约定向原告缴纳租赁金，如被告两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋及其使用权。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，而被告既未向原告给付购房款，也未在租赁关系形成后向原告支付租赁金，虽经原告起诉并由法院调解确认，被告仍不履行支付租金的合同义务。现原告起诉认为，被告不按合同约定支付相关款项，导致合同目的无法实现，请求解除合同并要求被告腾退房屋。本院认为，双方签订合同的目的虽为买卖房屋，但所签合同不仅约定了房屋买卖条款同时还约定了房屋租赁条款，并明确约定了买卖关系可以转为租赁关系的条件；双方于2007年7月5日签订合同，而在该份合同中专门约定，合同之租赁条款自2007年1月1日起生效，由此可见，在合同签订当时双方即已实际建立并认可了租赁关系；在合同实际履行过程中，双方已因被告没有支付购房款而依约形成租赁关系，并曾因房屋租赁合同纠纷经过诉讼及调解确认。综上所述，本次诉讼产生的根本原因，系双方依约形成租赁合同关系后，被告迟迟不履行缴纳租金义务所致，本案纠纷应为房屋租赁合同纠纷。因此，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷较为适宜。
关于原告主张解除合同及被告腾退房屋的请求应否予以支持问题。经查，原告与被告签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定自觉、全面地履行各自义务。依照合同约定，如被告两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权。如前所述，在合同签订后，原告履行了交付房屋义务，被告既未支付购房款，也未在双方依约形成租赁关系后向原告支付租赁金，虽经原告起诉并由法院调解确认，被告仍不履行合同义务。以上事实表明，被告不按合同约定履行支付租金义务，原告通过诉讼行为对其予以催告，其至今仍不履行该项义务，案涉合同目的已无法实现，故原告有权解除合同。同时，依照合同关于被告两年未付租金原告有权收回房屋使用权的约定，原告亦有权依照该约定解除合同。据此，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告对案涉房屋的装修投入问题。按照双方合同约定，对于被告的投入双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租赁金。而在本次诉讼中，双方就此未能达成一致。鉴于原告未就欠付租金提出诉请，并经庭审释明被告依然坚持要求原告继续履行房屋买卖合同，未就装修投入问题提出反诉，均应视为当事人对自身权利的处分，故本院对装修投入问题不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告大连宏港房地产开发有限公司与被告大连都乐都酒店有限公司签订的《房屋买卖合同［含租赁条款］》；
二、于本判决生效之日起三十日内，被告大连都乐都酒店有限公司向原告大连宏港房地产开发有限公司腾退位于大连经济技术开发区双D港双D一街13号的房屋。
案件受理费41799.05元，由被告大连都乐都酒店有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 ： 孟 祥 志
审判员 ： 孔 繁 盛
审判员 ： 姜 晓 旭
二〇一五年十月二十六日
书记员 ：杨学森（代）
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条第一款：合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。