云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民一初字第902号
原告：龚海成，男，汉族，1979年7月4日出生，住云浮市云安县。
原告：陈勇梅，女，汉族，1982年8月23日出生，住云浮市云城区。
委托代理人：杨桂标，广东雄量律师事务所律师。
委托代理人：成国英，广东雄量律师事务所实习律师。
被告：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所：云浮市云城区。
法定代表人：潘锦灿。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
原告龚海成、陈勇梅诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龚海成、陈勇梅的委托代理人杨桂标、成国英，被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚海成、陈勇梅诉称：2009年11月11日，原告龚海成、陈勇梅与被告云浮市荣威房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号0911134号），约定原告购买被告预售的位于云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭第G5幢第四层402号商品房。该房建筑面积共138.4平方米，其中套内建筑面积120.48平方米，分摊建筑面积17.92平方米，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币3065.98元，总金额369390元。约定原告按支付首期房款79390元，余款290000元以办理银行贷款方式支付。签订合同后，原告于2009年11月13日支付首期房款79390元给被告，于2010年3月3日通过银行贷款方式支付房款290000元给被告。至此，原告按合同约定支付全部购房款369390元给被告。双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定，“买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”被告于2010年10月15日交付商品房给原告，但至今仍未为原告办妥房产登记，并将房地产权属证书交给原告。自2010年10月15日交付商品房给原告，至2012年10月5日止已满720天，根据上述约定，被告应自2012年10月6日起至2014年10月31日止共746天，按原告已付购房款的每日银行同期贷款利率计付违约金给原告，即支付45927.49元（369390元×6%×746天÷360年／天=45927.49元）给原告，并自2014年11月1日起至房地产权属证书实际交付日止，按原告已付购房款的每日银行同期贷款利率计付违约金给原告。
综上，原告认为，原告已按合同约定支付全部购房款给被告，但被告至今未按合同约定为原告办妥商品房权属登记，被告的行为已构成违约，依约应为原告办妥房地产权属登记，并支付迟延交付房地产权属证书的违约金给原告。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告云浮市荣威房地产开发有限公司将蟠龙山水豪庭第G5幢第四层402号商品房登记在原告龚海成、陈勇梅名下，并将房地产权属证书交付给原告。2、判令被告云浮市荣威房地产开发有限公司支付迟延交付房地产权属证书违约金45927.49元（自2012年10月6日起至2014年10月31日止）给原告，并自2014年11月1日起至房地产权属证书实际交付日止，按原告已付购房款的每日银行同期贷款利率计付违约金给原告。3、本案诉讼费由被告负担。
原告龚海成、陈勇梅为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明双方签订了商品房买卖合同，约定了原告所购买房屋的面积、价格、付款方式、办证期限、面积差异的处理、违约责任等事实。3、个人住房组合借款合同，证明原告向中国建设银行云浮市分行贷款29万元用于支付购房款的事实。4、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证，证明原告分两期共支付购房款369390元给被告的事实及原告贷款29万元转到被告帐户的时间。5、收据，证明原告支付所购房屋办证费6716元及交缴房屋维修基金4152元的事实。6、房地产交易申请审批表、房屋转移登记询问表、结婚证、房地产权属登记申请审批表、委托书，证明原告龚海成、陈勇梅已提供办证相关资料的事实。
被告荣威房地产辩称：一、关于涉案房屋登记问题，2014年5月6日，被告荣威房地产已在G1-G6幢通告栏张贴《通知》，告知原告龚海成、陈勇梅等业主提交办证所需资料。两原告没有提交，2014年11月20日，被告荣威房地产又以快递方式书面通知原告提交办证所需资料。2014年11月27日，云浮市住房和城乡建设局出具收件收据回执，确认收到被告荣威房地产提交原告所有的云浮市狮山路81号蹯龙山水豪庭G5-402房的办证资料。二、关于延期办理房产证违约金、利息的问题。因云浮市房管部门政策变动，导致被告未能按照合同约定期限办证，该情形属于合同约定和法律规定的免责情形，不同意原告该项诉求。三、关于案件受理费的问题，应由原告承担。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知、指南、国有土地使用证、房地产权证（A1-C1）幢，证明2011年11月28日前办理房产证必须先办国土证。被告按照房管局的原规定在该日期前为小区（A1-C1）幢14户业主先办理国土证后取得房产证。3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日通知出台后，房屋转移登记不需提供土地分摊证明材料，可直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策改变未成功为业主办证。5、快递单，证明多次电话联系拒绝办证，以快递形式发函通知。补充证据，云浮市住房和城乡建设局出具收件收据回执，证明被告已向办证部门入件。
经审理查明，2009年11月11日，原告龚海成、陈勇梅（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0911134），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第G5幢四层402号房。……该商品房合同约定建筑面积共138.4平方米，其中，套内建筑面积120.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.92平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3065.98元，总金额人民币369390元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。组合贷款。买受人须在2009年11月2日前交纳首期房款，计人民币79390元；并于2009年11月5日前提交所需资料，办理余款29万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告龚海成、陈勇梅于2009年11月13日支付了房款79390元，2010年3月24日支付了房款290000元，房款已全部付清。2010年10月15日，被告荣威房地产交付涉案商品房给原告龚海成、陈勇梅使用。2011年4月11日，云浮市房地产产权产籍管理所已对涉案商品房颁发产权权属证明书。
2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”后因被告荣威房地产逾期办证问题与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查，2014年5月6日，被告荣威房地产在G1-G6幢通告栏张贴《通知》，告知原告龚海成、陈勇梅等业主提交办证所需资料。原告没有提交，2014年11月20日，被告荣威房地产又以快递方式书面通知原告提交办证所需资料。2014年11月27日，云浮市住房和城乡建设局出具收件收据回执，确认收到被告荣威房地产提交原告所有的云浮市狮山路81号蹯龙山水豪庭G5-402房的办证资料。
2014年12月25日，云浮市住房与城乡建设局颁发了粤房地权证云字第00000329**号《房地产权证》给两原告。载明：原告所持有的云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭C5幢第四层402号房，建筑面积为134.24平方，套内建筑面积为114.83平方。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、被告荣威房地产是否履行了涉案商品房办证资料的提交义务。2、被告荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。
关于涉案商品房办证资料的提交问题。2014年5月6日，被告荣威房地产在G1-G6幢通告栏张贴《通知》，告知原告龚海成、陈勇梅等业主提交办证所需资料。原告没有提交，2014年11月20日，被告荣威房地产又以快递方式书面通知原告提交办证所需资料。2014年11月27日，云浮市住房和城乡建设局出具收件收据回执，确认收到被告荣威房地产提交原告所有的云浮市狮山路81号蹯龙山水豪庭G5-402房的办证资料。据此，被告荣威房地产已履行了涉案商品房办证资料的提交义务。2014年12月25日，云浮市住房与城乡建设局颁发了粤房地权证云字第00000329**号《房地产权证》给两原告。载明：两原告所持有的云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭C5幢第四层402号房，建筑面积为134.24平方，套内建筑面积为114.83平方。
关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，两原告确认于2010年10月15日收楼，故被告荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年10月4日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月4日尚有10个多月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证。因此，两原告主张被告荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告龚海成、陈勇梅的诉讼请求。
本案受理费948元，（原告已预交），由原告龚海成、陈勇梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 黄秀萍
审 判 员 陈启荣
人民陪审员 叶金群
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈美静