河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1143号
上诉人（原审原告）：孙芳，女，1969年12月12日出生，汉族，现住河北省固安县。
委托诉讼代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耿丽涵，女，1989年9月16日出生，汉族，现住河北省辛集市。
委托诉讼代理人：翟钦蕊、张旭君，北京声驰律师事务所律师。
上诉人孙芳因与被上诉人耿丽涵房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙芳上诉请求：1、请求人民法院依法撤销河北省固安县人民法院作出的（2017）冀1022民初3325号民事判决书，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。合同签订后上诉人已积极履行办理按揭贷款义务，不存在怠于履行合同义务行为。1.在合同签订后办理银行贷款期间，上诉人已咨询过当地所有具有代表性的银行，银行予以的答复均为不能办理银行贷款，上诉人已在自己的能力范围之内尽自己所能、履行己方义务，银行无法办理按揭贷款非上诉人所能控制也非上诉人所愿，故一审法院认定上诉人怠于履行办理按揭义务与事实不符。2.合同签订后，上诉人已按照合同约定积极履行合同义务支付房屋首付款，在办理银行按揭贷款时积极咨询各个银行是否能办理贷款，上诉人已积极履行己方义务，不存在一审法院认定的怠于履行情形。二、一审法院适用法律错误，该房屋买卖合同按揭付款的合同目的无法实现，且该合同不存在继续履行的条件，该房屋买卖合同应依法解除。1.上诉人与被上诉人签订合同时在合同中已明确约定仅在上诉人因征信问题导致无法通过银行按揭方式取得贷款时，上诉人应通过自行筹措的方式支付房屋尾款，通过一审庭审可知，上诉人的征信不存在任何问题，在此前提下，一审法院不应直接改变双方当事人合同约定，要求上诉人一次性支付房屋剩余尾款。2.在合同签订后，上诉人按照合同约定积极办理购房贷款，但由于银行政策导致无法以贷款方式支付尾款，应属于不可归责于双方的事由致使该房屋买卖合同目的无法实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条与九十七条的规定，在合同目的无法实现时应依法解除合同，并由被上诉人退还上诉人已支付的房屋价款80万元。综上，上诉人认为，原审人民法院事实认定不清，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，上诉人请求人民法院依法撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判。
耿丽涵答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、在本案—审庭审前上诉人即未提交过有关申报银行贷款的材料及银行拒贷的材料，可证实其怠于履行合同义务；2、该房屋买卖合同的目的是上诉人获得房屋被上诉人取得房款，现房屋已交付完成，上诉人已装修使用，房款已支付过半，上诉人的合同目的已实现，上诉人称按揭贷款买房只是上诉人完成贷款买房的一种方式，根据上诉人的收入上诉人可以选择自筹房款，也可以选择其他形式的贷款，上诉人认为被上诉人应对自己在社会经济交往的行为负责，作出全面规划并作出积极诚信的履行，承担合同中有利及不利后果，现因房价下跌上诉人主张解除合同，明显不当，请依法予以驳回。
孙芳向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告承担诉讼费。
耿丽涵向一审法院提起反诉请求：1、判决原告支付房价尾款595000元；2、判决原告以房价尾款595000元为基数按日万分之三向被告支付自2017年10月18日至房价尾款付清之日止的违约金。
一审法院认定事实如下：2017年5月12日，原告孙芳和被告耿丽涵在固安县向日葵房地产经纪有限公司（以下简称向日葵公司）居间下签订购房定金协议，约定耿丽涵将其位于固安县孔雀新城麟园小区B1号楼1单元803室房屋（建筑面积60.59㎡）以1395000元出售给孙芳；孙芳支付定金2万元；房产手续交由向日葵公司保管。当日，原被告在向日葵公司居间下，又签订了房屋买卖合同，约定：耿丽涵为出卖人（甲方），孙芳为买受人（乙方），向日葵公司为丙方；甲方将前述房屋以1395000元出售给乙方；合同签订当日，乙方向甲方支付20万元（含定金2万元）；乙方于合同签订10日内补齐首付款80万元（含前述已付20万元），剩余尾款待产权证办理完毕后通过银行按揭方式支付给甲方；房屋产权证核发后30日内办理过户手续；乙方承诺其银行系统征信记录良好，如因乙方征信问题导致无法通过银行按揭方式取得贷款，乙方应通过自行筹措方式保证甲方如期取得尾款，否则，视为乙方违约；交易税费和中介费由乙方承担；合同签订后，房屋使用权归属乙方，甲方应于收到首付款之日将房屋相关全部文件及物品交予乙方，并于当日协助办理物业交接手续；乙方未按合同约定期限付款或未按时办理房屋产权转移手续的，乙方应按日向甲方支付成交价格万分之三的违约金；若乙方超过10日仍未按合同约定期限付款或办理房屋产权转移手续的，甲方有权解除合同，并有权在乙方已付房价款中扣除成交价20%违约金后10日内将其余房价款退还乙方；合同还约定了其他相关条款。合同签订当日，被告即将房屋有关的合同及票据交予向日葵公司保管。合同签订次日，原告向被告支付首付款20万元（含定金2万元）；2017年5月19日，原告又支付首付款60万元。在原告付清首付款80万元后，被告即将房屋交付给原告孙芳并办理了物业交接手续，原告也将房屋装修。2017年9月4日，固安县国土资源局向被告耿丽涵核发前述房屋的不动产权证书。2017年9月18日，被告耿丽涵将前述不动产权证书交予向日葵公司以办理房屋过户手续。2017年10月19日，原告诉至本院，在诉讼中，被告耿丽涵提出反诉。在庭审中，原告自称曾电话咨询在固安县的工商银行、建设银行、中国银行，答复均暂停办理二手房按揭贷款业务；原告还自称月收入1.4万至1.5万元，曾自己计划按揭贷款20余年，估算月供8000元左右。上述事实有原被告签订的购房定金协议和房屋买卖合同，被告给原告出具的收条，向日葵公司给被告出具的收取房屋相关资料的收条，固安县国土资源局核发的不动产权证书，到庭当事人的陈述等证据证实。
一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。原被告均应严格按合同约定全面适当履行各自义务。原告无充分证据证明具备房屋买卖合同解除条件，故对其要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。原告自称曾电话咨询在固安县的部分银行，答复均暂停办理二手房按揭贷款业务，但其咨询的银行仅是办理二手房按揭贷款业务的一小部分银行，其未能提供证据证明全部银行已不再办理二手房按揭贷款业务。根据原告月收入、可贷款年限、计划按揭贷款数额判断，原告完全有资格和能力通过取得银行按揭贷款方式给付被告剩余房价尾款。正是因为众所周知当地限购政策实施后房价大幅下跌的原因，才使原告在其所购买的房屋具备办理过户和能够取得按揭贷款的条件下，怠于履行办理房屋过户手续且怠于履行办理按揭贷款义务，故应认定原告通过自筹资金方式给付房价尾款的条件已成就，原告应将房价尾款付清。因为原被告只约定了现金给付房价尾款条件，未约定给付房价尾款的具体时间，故对被告要求给付逾期支付房价尾款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告孙芳要求解除与被告耿丽涵于2017年5月12日签订的房屋买卖合同的诉讼请求;二、原告孙芳于本判决生效后十日内给付被告耿丽涵房价尾款595000元;三、驳回被告耿丽涵要求原告孙芳给付逾期支付房价尾款违约金的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人孙芳围绕上诉请求提交了向日葵公司出具的《证明》，用以证明向日葵公司协助上诉人孙芳到固安县各大银行办理银行贷款手续时，各大银行都表示虽然孙芳征信良好，但由于其在签订房屋买卖合同前存在其他银行贷款，所以不能办理二手房过户的银行按揭贷款。同时上诉人孙芳申请向日葵公司经理郑某作为证人到庭陈述证人证言。郑某证明向日葵公司员工张某带着上诉人到固安县的邮政银行、河北银行、人民银行查询孙芳是否能就涉案房屋办理按揭贷款，经查询孙芳的征信下面有负债，银行说不能办理按揭贷款。被上诉人耿丽涵对《证明》的质证意见：1、不属于新证据；2、从证据形式上讲，公司出具证明要由公司负责人签字；3、从证明内容看，不能办理银行贷款是因为孙芳在办理该贷款之前存在其他银行贷款，从广义来说属于征信的一部分，并且是属于归责于上诉人的原因，另外其多次询问贷款及办理贷款手续并未提交相应的作证材料，单凭这个证明无法证实。上诉人孙芳对郑某证人证言的质证意见：证人证言真实性认可，证实了上诉人积极履行办理银行按揭义务，没有怠于履行情况。通过证人证言证实中介方出具的证明是真实的。买卖双方办理按揭贷款的银行，根据交易习惯是由中介方提供并协助办理，根据证人证言以及固安县现有的办理二手房贷款的银行确实只有这三家。证人也证实上诉人在已确定无法办理贷款的前提下无需再次要求银行出具拒贷证明。被上诉人耿丽涵对郑某证人证言的质证意见：l、对证人身份不认可，证人所述内容都不是自己亲身办理经历的，在庭上陈述时还处于核实状态；2、从提供证人证言时间看并未在一审中提供，也不属于法律规定的新证据，故不应采信；3、证人陈述因孙芳征信下面有一个负债不能做贷款，也证实了该合同履行不能是孙芳原因导致，故证人证言不能达到上诉人的证明目的；4关于去银行办理贷款事宜证人称去了河北银行、邮政银行，而这几家也只是所在县市的极小部分银行，不能证明孙芳积极履行按揭贷款义务，另外截止至今也无任何银行方出具的关于贷款不能的书面材料及贷款政策材料，不能证明孙芳所述的不能贷款的事实。对上诉人提交的证据及证人郑某的证言，本院认证如下：向日葵公司出具的证明没有单位负责人的签字，从证据形式上不具备合法性；从证据内容上向日葵公司出具的《证明》显示向日葵公司协助孙芳到各大银行办理二手房贷款业务时各大银行均表示虽然孙芳征信良好，但由于其在签订房屋买卖合同前存在其他银行贷款所以不能办理二手房过户的银行按揭贷款，这与证人郑某当庭陈述的向日葵公司员工张某带孙芳到邮政银行、河北银行、人民银行去询问能否办理二手房贷款业务，因孙芳的征信下有一个负债银行说不能贷款的证人证言在银行范围的表述上不一致，且郑某陈述的内容并非亲身经历的事实，故对向日葵公司出具的《证明》及郑某的证人证言的真实性本院不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人孙芳与被上诉人耿丽涵签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同签订后，上诉人孙芳依约支付首付款后，被上诉人耿丽涵依约将房屋交付给孙芳并办理了物业交接手续，且在固安县国土资源局向其核发涉案房屋的不动产权证书后交予向日葵公司以办理房屋过户手续，因而耿丽涵已经履行完合同的主要义务，上诉人孙芳亦在房屋交付后对房屋进行装修并入住，故其应按照合同约定履行支付房屋尾款的义务。上诉人孙芳称各大银行均暂停办理二手房贷款业务，又称其曾到邮政银行、河北银行、人民银行去询问二手房贷款业务，均因其名下有贷款而不能为其办理二手房贷款业务，因孙芳未能提交银行出具的证明，对孙芳的上述主张本院不予采信。故一审法院认定上诉人怠于履行办理房屋过户手续且怠于履行办理按揭贷款义务，应视为其通过自筹资金方式给付房价尾款的条件已成就并无不妥。综上所述，孙芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4974元，由上诉人孙芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马令梅
审 判 员 杨立军
审 判 员 张建民
二〇一八年三月十四日
法官助理 于 颖
书 记 员 李雪征