江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0213民初1334号
原告：成浩楠，男，1989年5月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：周剑波，江苏庆源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴建慧，江苏庆源律师事务所律师。
被告：俞惠德，男，1955年2月3日生，汉族,住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：邹宏，无锡市南长区华宏法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陆建娣，无锡市南长区华宏法律服务所法律工作者。
被告：夏娟，女，1960年9月20日生，汉族,住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：邹宏，无锡市南长区华宏法律服务所法律工作者。
原告成浩楠与被告俞惠德、夏娟买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，适用简易程序审理，于11月11日、2017年1月18日两次公开开庭进行审理。原告成浩楠的委托诉讼代理人周剑波，被告俞惠德的委托诉讼代理人邹宏、陆建娣（第二次开庭未到），被告夏娟的委托诉讼代理人邹宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成浩楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《房屋转让协议》将“无锡市西水东城21-601”房屋过户并交付给原告。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，均系无锡市西水东城21号601室房屋（以下简称西水东城601室房屋）的所有权人。2016年8月18日，经无锡房美来房地产信息咨询有限公司（以下简称房美来公司）居间联系后，原告与被告签订《无锡市房屋转让协议》（以下简称转让协议）一份，约定被告将西水东城601室房屋出售给原告，成交价格为200万元，首付款为150万元、贷款50万元。协议签订后，原告按约交付定金2万元，又因被告尚未办理房屋产权证，原告又代被告支付办证费用22114.61元，待房产证办理完成后原告通过房美来公司向被告支付了首付款余款148万元。但被告在取得产权证后反悔，拒绝继续履行合同，经房美来公司协调，被告提出要提高成交价至250万元。原告认为，被告的行为违反诚实信用原则，已构成违约。此外，虽然转让协议上“夏娟”的名字是由俞惠德代签的，但签署协议时俞惠德给夏娟打了电话确认的。之后夏娟是知情的，因为原告代被告支付办证费用后，两被告共同去办理了产权证，此时夏娟已经知道代付办证费用的是原告，也知晓了协议的内容，并没有提出反对。在双方产生争议共同到中介协商时，两被告都在场，夏娟并未就合同的效力问题提出任何异议。两被告提出的理由是儿子、儿媳对出售房屋有意见，在此后的协商中，主要是围绕房屋成交价格进行商谈，两被告自始至终没有对协议的效力提出异议。
俞惠德辩称，其对于原告所提供的转让协议真实性无异议，但合同上“俞惠德”、“夏娟”的签名均系其所签。签订协议时夏娟并不在场，协议上“夏娟”的名字是原告叫其代签的，违反了国家法律规定，合同应无效。签订转让协议时，涉案房屋的房产证确实没有办好，后来是原告出钱交的契税办的产权证。其愿意承担定金2万元双倍返还的责任，也同意归还原告垫付的契税费用。
夏娟辩称，西水东城601室房屋系其与俞惠德的共同财产，俞惠德与原告签订房屋买卖协议时，其并不知晓，所以买卖行为违反法律规定，是无效的。请求法院驳回原告的所有诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院确认以下事实：2016年8月18日，成浩楠作为乙方，俞惠德、夏娟作为甲方，房美来公司作为居间方，一同签订了转让协议，约定俞惠德将坐落于西水东城601室房屋出售给成浩楠，成交价为200万元，并由俞惠德代夏娟在转让协议落款处签名。当天，成浩楠支付了定金2万元。转让协议中约定有：1、成浩楠于协议签署时支付定金2万元，购房定金可用于冲抵购房款；并于甲方不动产权证办妥后三个工作日内将148万元首付款交至居间方指定监管银行账户。成浩楠贷款额度为50万元，贷款种类为组合贷款。2、协议签订后，甲方以该房屋的商品房买卖合同为质押，暂存居间方处，作为甲方履行合同的担保；双方约定于甲方权证办妥、成浩楠贷款手续办妥后一周内办理该房屋的产权转移登记手续。双方待产权转移手续办理完毕（以成浩楠领取新的产权证为准），并且购房款全部结清后，甲方将该房屋正式交付给成浩楠。3、甲方若中途擅自违反本协议约定，致使本协议不能履行，须赔偿成浩楠2万元，并退还已收取的定金。4、备注部分另约定：该房过户所涉及的增值税、个税由成浩楠承担。甲方承诺于2016年9月28日前将该房不动产权证办妥，初次办证所涉及的相关费用由成浩楠承担。甲方承诺出售该房代表所有产权人的真实意思，若发生权属或家庭纠纷则由甲方签字人承担责任。成浩楠有权选择贷款或一次性支付。
2016年8月24日，成浩楠通过成汝军为西水东城601室房屋办理产权证支付了22114.61元。2016年9月5日，成汝军申请了银行本票一张，金额为148万元，收款人为俞惠德。同日，房美来公司出具收款凭证一张，载明收到西水东城601室房屋首付款148万元，收款方式为本票。
2016年9月11日，成浩楠及其妻子、父亲（成汝军）、母亲以及周剑波律师，与俞惠德、夏娟及二人之子在五爱路房美来公司办公室就买卖房屋事宜进行协商。俞惠德陈述：当时弄好以后马上去凤凰城去看了，目的是买两套小一点的（房子）凑一凑，因为那个地方差一点，价格可以便宜一点，我还有一点银行债务。如果我们能够定下来，能不能先打一半过来。后来看房子时跑来跑去就涨价了……看来看去，觉得凭我们这套卖掉的再添50万也买不到。后来回来跟小孩商量，他一套房子买在常工城尚城的，我说你的一套卖掉，还有西水东一套卖掉以后，就是买两套小一点的住在一起，因为我银行里还有一点债务。现在两套买不成功，我说你看看怎么说法，当时我们卖的时候他是主张不卖的，主要是媳妇不肯。我跟我老太婆讲今后不要去做小孩的主，现在一卖掉我们就有责任。我银行里还欠了八九十万债务，现在老房子卖掉再去买两套的话，再贴进行几十万也不够，不要说还债了。所以就要跟他们商量了，商量下来就是不可能，我第一时间就跟老成打电话，我说这个事情不好意思了，现在不是涨一点的事情，现在是小孩的事情，他说老房子卖掉再贴很多钱去买新房子的话岂不是傻瓜了，何必呢。
当天，夏娟在协商时陈述：“我们也是讲道理的，现在我们是有特殊情况。”“当时我又不知道。我们女人最好不要参与。”“是我们媳妇不肯，不然我的意思是不要怎样了卖给他们就卖给他们了。”
2016年9月18日，成浩楠诉至本院。
2016年9月28日，俞惠德向成浩楠、房美来公司邮寄告知函，载明：2016年8月18日，你作为买方与我作为卖方，双方经房美来公司居间介绍，自愿签订转让协议，约定我将西水东城601室房屋出卖给你，并明确约定了房屋的价格、支付方式及违约责任的承担。因为该房系我与妻子的共同财产，现我妻坚决不同意我把此房卖与他人，无奈我已无法履行协议。另，2016年8月26日我将此情况通知了你与居间方，并多次说明，但你们至今无明确回复，故发函再次声明：双方于2016年8月18日签订的转让协议终止，我方将按照协议第七条履行违约责任。请你方接到本函告后七个工作日内到居间方办理协议终止后的交接手续，逾期我方将视为放弃一切权利。
2017年1月18日，成浩楠申请证人王某到庭作证，王某作如下陈述：1、签署协议的时候，俞惠德给他老婆打过一次电话，因为房屋涉及到夫妻共同财产，我们也是问俞惠德他老婆是不是同意卖签字。当时俞惠德在我旁边，他就在我旁边打了电话，但是电话那头是否是他老婆夏娟我不能确定，而且他通话内容我没有刻意去听，不知道他当时是打给谁讲了什么。打完电话之后他说没问题，就在合同上签字了。而且他当时也比较豪爽，保证说不会违约的。2、俞惠德准备出售房屋时，并没有办好产权证，但是他有与开发商签订的购房合同，我们也查看了原件，同时也去小区物业公司核实了，他确实是业主。协商购房的过程中，夏娟没有参与过，俞惠德当时觉得夏娟可能不会同意这个价格，就是由他来做主，而且他也承诺过夏娟会同意，所以在转让协议的备注第三条加了一个条款，是为了保证买方的利益。3、后来，俞惠德在办好产权证以后没有把产权证给我们，成浩楠的这套房子的贷款还没有批下来，俞惠德就通知终止合同了。当时俞惠德夫妻二人来公司的门店，二人说是儿子回来了，儿媳妇刚从医院出来身体不太好，儿媳妇意见比较大，是儿媳妇不肯卖。4、我找双方来协商，约了三四次，大概中秋节（2016年9月15日，本院注）前三四天才凑到一起，俞惠德夫妇和儿子三人，成浩楠父母及老婆、周律师五人在我们中介公司谈的。双方协商没有结果，一方还是想买，另一方不太肯卖。我跟成浩楠他们说回去再商量一下，在200万元的基础上加点钱；也跟俞惠德夫妻俩说回去商量一下，能不能加点钱就同意卖，俞惠德的儿子说在中秋节前答复我。后来他儿子答复我说要250万至260万元肯卖，原告答复我同意加10万元以210万元成交。后来双方就再也没见过面了。
2017年2月23日，成浩楠出具书面说明，表示其要求继续履行转让协议，余款50万元仍按照合同约定办理相关手续以贷款方式支付。
另查明，西水东城601室房屋登记在俞惠德、夏娟二人名下，发证日期为2016年8月24日。2016年4月18日，俞惠德、夏娟、俞波与他人签订房屋转让协议，将无锡市尚城绿园（一期）3-1101室房屋转让他人并已办理产权转移登记手续。
本院认为，合法的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点有：一、转让协议是否有效；二、转让协议对于夏娟有无约束力；三、成浩楠要求继续履行转让协议，人民法院应否支持。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。西水东城601室房屋登记在俞惠德、夏娟二人名下，俞惠德在签订转让协议时确系房屋所有权人之一，因此，俞惠德以签订转让协议时夏娟不知情为由主张合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。2016年8月18日成浩楠与俞惠德自愿签订转让协议，系成浩楠与俞惠德的真实意思表示，故该合同有效，对成浩楠与俞惠德均具有约束力。
关于争议焦点二，虽然夏娟本人未在转让协议上签字，协议上的“夏娟”系俞惠德代签，但俞惠德、夏娟为夫妻关系，俞惠德持有二人与开发商签订的购房协议的原件，且证王某亮证实，在协议签订时俞惠德曾当场给夏娟打电话，并在通话后当场告王某亮、成浩楠等人夏娟同意，随后在转让协议上签字。况且，转让协议中明确记载有“甲方承诺出售该房代表所有产权人的真实意思，若发生权属或家庭纠纷则由甲方签字人承担责任”的内容。无论俞惠德当时有无打通夏娟的电话、通话内容如何，上述事实至少说明俞惠德与成浩楠签订转让协议时已意识到其应当征求夏娟的意见。如果俞惠德当时未打通夏娟的电话或者夏娟不同意出售，其应当暂缓签订协议并向成浩楠反馈。王某亮证实俞惠德打通电话并称夏娟已经同意，然后在转让协议上签字。在成浩楠起诉前的9月11日，双方在见面协商过程中，夏娟仍表示“是我们媳妇不肯，不然我的意思是不要怎样了卖给他们就卖给他们了”，其并未对俞惠德代其在转让协议上签名的行为明确提出异议。至成浩楠起诉诉讼前，夏娟未明确向成浩楠表示其本人不同意转让涉案房屋，且在本案诉讼中，俞惠德、夏娟又委托了共同的诉讼代理人参与诉讼，可见二人内部并无利害冲突。
本案中，成浩楠在签订协议后支付了定金2万元、首付款148万元、办证费用22114.61元等，也无证据证明其存在恶意，应视为善意买受人。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，并不影响人民法院根据上述司法解释认定转让夫妻共有房地产的效力。综合上述事实，成浩楠作为善意买受人，有理由相信俞惠德已经取得了夏娟的同意，本院判定转让协议对夏娟具有约束力。
关于争议焦点三，因转让协议对夏娟具有约束力，故成浩楠要求继续履行转让协议，本院予以支持。因转让协议中约定“甲方权证办妥、乙方贷款手续办妥后一周内”的过户期限实际已届满，且成浩楠已经将首付款支付至双方约定的居间方，故本院判定俞惠德、夏娟应及时配合成浩楠将西水东城601室房屋产权转移登记至成浩楠名下。关于剩余购房款50万元，成浩楠仍选择以贷款方式支付，应按照协议约定支时办理相关贷款手续以支付余款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、2016年8月18日签订的《无锡市房屋转让协议》继续履行。
二、俞惠德、夏娟于本判决发生法律效力之日起十日内配合成浩楠将无锡市西水东城21号601室房屋产权转移登记至成浩楠名下。
案件受理费22800元，减半收取计11400元，保全费5000元，合计16400元，由俞惠德、夏娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 方玉宝
二〇一七年三月三日
书记员 费 玮
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》：
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》：
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。