广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终477号
上诉人（原审被告）：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代理人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：张国友，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘允安，男，1973年2月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：黎瑞安，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。
上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）因与被上诉人刘允安商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年3月8日作出的（2016）粤1702民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2013年9月18日，刘允安（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××04），合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号［编号为阳府国用（20××）第1×××7号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，中天科达公司在上述地块上建设商品房，定名为乙；买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规�建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字20××××4号；买受人购买的商品房是上述建设项目中的a幢b层c房，该商品房的建筑面积共108.17平方米，其中，套内建筑面积90.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.73平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5809.60元，总金额525420元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，刘允安按时支付了全部购房款给中天科达公司。2016年2月1日，刘允安以中天科达公司没有按时向其交付经验收合格的商品房，中天科达公司应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求中天科达公司支付违约金45475.10元给刘允安。
原审庭审中，中天科达公司确认至起诉时止本案讼争商品房尚未取得设计、施工、监理和勘察等单位的竣工验收合格手续。原审庭审中中天科达公司还辩称合同约定的逾期交房违约金过高。
原审法院认为：本案争议焦点是中天科达公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。
对于讼争房屋是否具备交楼条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及刘允安与中天科达公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定可知，本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用，因本案讼争商品房尚未经设计、施工、监理和勘察等单位验收合格，故本案讼争商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，中天科达公司的行为已构成违约，应向刘允安支付逾期交房违约金。中天科达公司辩称其交付的上述房屋符合交楼条件的意见理据不足，应不予采纳。
对于违约金应如何计算的问题。本案中，刘允安与中天科达公司双方签订的《�东省商品房买卖合同》中明确约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。中天科达公司辩称合同约定的违约金过高的意见无理，应不予采纳。自中天科达公司违约之日（2014年7月1日）至起诉之日（2016年2月1日）止，违约时间为581日。因此按合同约定，中天科达公司应支付给刘允安的逾期交房违约金为45790.35元（525420元×0.00015／日×581日）。现刘允安请求中天科达公司支付违约金45475.10元，该款未超出法定数额，应予支持。对于刘允安少请求的部分，视为对其自身权利的自行处分。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条的规定，作出判决：限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45475.10元给刘允安。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费468元，由阳江市中天科达房地产有限公司负担。
中天科达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案的乙小区经设计单位北京中建恒基工程设计有限公司、施工单位河南三建建设集团有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、勘察单位阳江市建筑设计院有限公司及业主方中天科达公司分别在2013年7月10日对地基与基础工程验收合格、在2014年2月25日对主体�构工程验收合格。2014年12月12日阳江市勘察测绘院对小区进行建筑竣工验收测量。一审认定涉案商品房尚未取得设计、施工、监理和勘察等单位的竣工验收合格手续是认定事实错误。（二）乙小区已取得民用建筑节能工程、建设消防工程、环境保护工程、防雷装置工程等项目的验收合格。刘允安与中天科达公司选择的交付预售商品房的条件是按照《商品房买卖合同》第八条第一款商品房经验收合格的约定，商品房经验收合格，是指经业主方、设计、施工、监理、勘察等单位的初步验收合格以及小区内供水、供电等配套设施均已开通使用即符合交房的条件，因此，中天科达公司所售的商品房符合《商品房买卖合同》约定的验收合格交付使用的条件。刘允安所主张的交房条件实际为《商品房买卖合同》第八条第二款经综合验收合格的约定，并非第一款的约定。（三）本案所售的是预售房而非现房，预售房经业主方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即可交付，这也符合阳江的实际情况及交易习惯。且大部分已支付完毕购房款的业主已收楼装修入住或正在装修，不存在不能交付使用的情况。中天科达公司已按合同约定履行了义务，不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。（四）中天科达公司在办理“乙”小区工程综合验收过程中，因部分业主阻止施工人员正常施工作业，将部分需要配套完善的幼儿园建筑设施推倒损坏，影响工程综合验收工作进行，造成综合验收工作未能按计划完成。综上，本案一审法院将综合验收合格所需的条件作为本案交房条件并认定中天科达公司违约并支付违约金，是处理错误，请求撤销一审判决，改判驳回刘允安全部的诉讼请求。
被上诉人刘允安答辩称：（一）涉案商品房尚未�得设计、施工、监理和勘察等单位共同确认的竣工验收合格手续，中天科达公司在原审庭审中亦确认该事实，且有住建局的答复意见为证。（二）商品房验收只有“合格”或“不合格”两种结果，不存在中天科达公司所主张的“初步验收合格”结果。中天科达公司诉称的已经验收，仅仅是分部、分项工程的验收，并不符合法律规定和合同约定的验收合格条件。（三）商品房未经验收合格不能交付使用，中天科达公司将未经验收合格的部分商品房交给部分业主使用，不能掩盖其违约的事实。
本院经审理查明，中天科达公司以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号［编号为阳府国用（20××）第1×××7号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，中天科达公司在上述地块上建设商品房，定名为乙。中天科达公司已取得乙小区商品房预售许可证，证号�阳预许证字20××××4号。
2013年9月18日，刘允安（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××04），约定刘允安向中天科达公司购买乙小区第a幢b层c房，该商品房约定的建筑面积共108.17平方米，其中，套内建筑面积90.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.73平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5809.60元，总金额525420元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未办本合同规定的期间将该商品房交付买受人�用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。签订合同后，刘允安已通过支付首期款和银行按揭方式525420元支付了全部购房款给中天科达公司。2016年2月1日，刘允安以中天科达公司没有按时向其交付经验收合格的商品房，中天科达公司应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求中天科达公司支付违约金45475.10元给刘允安。
一审审理期间，中天科达公司提供了《地基与基础分部工程验收记录》、《主体结构分布工程验收记录》、《测量成果成图》主张乙商住小区地基与基础工程、主体结构工程经验收合格以及乙小区经建设主管部门竣工测量的事实；同时提供了《阳江市民用建筑节能验收备案登记表》、《建设工程消防验收意见书》、《建设项目竣工环境保护验收调查表》、《广东省防雷装置验收意见书》主张乙小区已取得民用建筑节能工程、建设消防工程、环境保护工程、防雷装置工程等项目验收合格。中天科达公司主张涉案的房产已经初步验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的验收合格交付使用条件。
中天科达公司主张已通过电话通知刘允安收楼，刘允安在接到电话后来到售楼部，认为房屋不符合交付条件不肯收房；刘允安否认其接到中天科达公司前来办理收楼手续的电话通知。双方均确认涉案的商品房至今没有交付。
中天科达公司陈述其已提交相关资料给住建部门申请竣工验收备案，住建部门要求中天科达公司进行整改，在整改过程中，由于住户阻止正常施工作业，影响工程验收工作进行，造成综合验收工作未能按计划完成，但中天科达公司未能提供证据证明住户阻止其整改工作的进行。
本院认为，本案为商品房�售合同纠纷，中天科达公司与刘允安签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××04），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给刘允安。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，刘允安已支付了全部购房款给中天科达公司，刘允安主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，应承担违约责任；中天科达公司则辩称涉案商品房已初步验收合格，符合交付使用的条件，且其已在合同约定的交楼期限内通知刘允安收楼，其不存在违约行为。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，中天科达公司应否承担违约责任。
本案中，中天科达公司与刘允安签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收�体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对中天科达公司与刘允安签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。中天科达公司上诉主张预售房经业主方、设计、施工、�理、勘察等单位验收合格即符合交付条件，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给刘允安使用，但中天科达公司至今未办理工程竣工验收备案手续，其行为已构成违约，涉案的房产尚未交付给刘允安，刘允安请求中天科达公司按照合同的约定支付违约金理据充分。中天科达公司辩称其在办理乙小区工程综合验收过程中，部分业主阻止施工人员正常施工作业，影响工程综合验收工作进行，造成综合验收工作未能按计划进行，但中天科达公司未能提供证据证明其上述主张，其主张证据不足。
综上所述，中天科达公司上诉主张理据不足，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费936元，由阳江市中天科达房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 莫怡华
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 冯梅瑰